湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0502民初4877号
原告（反诉被告）：湖州市人民政府凤凰街道办事处。住所地：湖州市凤凰路643。
代表人：候水龙，该办事处主任。
委托代理人：陈之华，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈建鸣，男，1962年7月4日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。
原告（反诉被告）湖州市人民政府凤凰街道办事处（以下简称凤凰街道办事处）与被告（反诉原告）陈建鸣房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年7月20日向本院起诉，本院于即日立案受理后，依法由审判员邢永华适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告陈建鸣于同年8月9日向本院提起反诉，本院经审查后依法受理，并与本诉合并审理。于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凤凰街道办事处的委托代理人陈之华、被告（反诉原告）陈建鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰街道办事处起诉称：被告向原告租赁位于湖州市凤凰路643号凤凰街道办公大楼一楼东头的三间店面房，双方于2011年8月29日签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限5年，自2011年9月1日至2016年8月31日止。后因租金调整，双方于2014年8月29日又签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限2年，自2014年9月1日至2016年8月31日止。租赁期限届满后，根据上级要求该店面房统一收回不再出租，故原、被告双方不再续签租赁协议。后原告考虑到离统一收回租房尚有几个月时间，同意被告再租半年，租期自2016年9月1日至2017年3月31日止，并告知被告必须于2017年3月31日腾空租房返还原告。租期届满后，被告未按时腾退租房。为此，原告曾多次向被告发出告知书，明确告知该店面房统一收回不再出租，要求被告及时搬离该房屋，但被告至今仍未腾退，故请求判令：1、被告立即腾空并向原告返还位于湖州市凤凰路643号凤凰街道办公大楼一楼东头的三间租赁店面房；2、被告以年租金45000元的标准向原告支付自2017年4月1日起至实际腾退之日的逾期腾房占有使用费（暂计算3个月为11250元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陈建鸣答辩称：原告所称“根据上级要求该店面房统一收回不再出租，故双方不再续签”的主张不能成立，原告未提供证据证明上级要求统一收回店面房，迄今为止，凤凰街道办公大楼仍有多家店铺在正常经营；凤凰街道办事处单方面通知收回房屋不再续租的行为，侵害了其优先续租的权利，并导致其14万元转让费无法收回。
反诉原告陈建鸣反诉称：2011年8月29日，陈建鸣在向原承租人支付了14万元转让费后，与凤凰街道办事处签订《房屋租赁协议》，约定凤凰街道办事处将凤凰街道办公大楼一楼东头三间店面出租给陈建鸣，租赁期限5年，自2011年9月1日至2016年8月31日止，共五年，并约定续签优先。2014年8月29日，因租金调整，双方重新签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日止，也约定续签优先。此后，陈建鸣继续租赁使用该房屋并缴纳租金，但双方未签订书面合同。2017年6月，凤凰街道办事处以“根据上级要求该店面房统一收回不再出租”为由，通知陈建鸣涉案店面不再出租统一收回。反诉原告认为，凤凰街道办事处在同意原承租人收取高额转让费14万元后，单方面收回租赁房屋，导致反诉原告损失14万元转让费，同时未依约向其开具房屋租赁费发票。为维护反诉原告的合法权益，故请求判令：1、确认凤凰街道办事处与陈建鸣之间就涉案店面形成的房屋租赁协议未解除，租赁期限至凤凰街道办公大楼所有出租房屋及店面统一收回之日；2、凤凰街道办事处向反诉原告开具2011年9月1日至2017年3月31日间的房屋租赁费发票；3、反诉费由凤凰街道办事处承担。
反诉被告凤凰街道办事处答辩称：反诉原告与反诉被告约定的房屋租赁期限已届满，反诉被告有权收回涉案房屋，至于店面房统一收回是指租赁期限已届满的租赁房屋，故反诉原告的主张理由不成立。关于开具房屋租赁费发票的问题，按协议约定需由反诉原告提出，但反诉原告至今没有向其提出过，且其也同意开具房屋租赁费发票的，并向反诉原告发出了通知。其收回涉案店面房是为设立“党群服务中心”用的，不是为了出租，故不存在反诉原告所说的续签优先权。
原告（反诉被告）凤凰街道办事处为支持其诉请及反诉答辩意见向本院提交了如下证据：证据1、《房屋租赁协议》一份，证明原、被告于2011年8月29日签订房屋租赁协议一份，租赁期限5年，自2011年9月1日至2016年8月31日止的事实；证据2、《房屋租赁协议》一份，证明原、被告于2014年8月29日签订房屋租赁协议一份，租赁期限2年，自2014年9月1日至2016年8月31日止的事实；证据3、《告知书》二份，证明2016年9月21日、2017年4月19日，原告向被告告知，根据上级要求，出租店面房将统一收回的事实；证据4、《告知书》二份，证明2017年5月26日、2017年6月13日，原告向被告告知，其承租的店面不再出租、将统一收回，要求被告搬离的事实；证据5、《律师函》一份，证明2017年6月15日，原告通过法律顾问向被告发出律师函，要求被告立即搬离租赁期满房屋的事实；证据6、《通知》一份，证明2017年8月25日，原告向被告发出通知，如被告需税务发票，一同到税务部门缴纳税金及开具发票的事实。
被告（反诉原告）陈建鸣为支持其答辩意见及反诉诉请向本院提交了如下证据：照片3张，证明迄今为止，凤凰街道办公大楼出租的多家店铺仍在正常经营，不存在统一收回的事实。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据均无实质性异议。本院经审查后认为，上述证据符合有效证据的要件，对其证明力，本院予以确认。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据的真实性无异议，对关联性有异议，本院经审查后认为，该证据与本案涉争房屋不具有关联性，故对其证明力，本院不予确认。
经审理查明：2011年8月29日，凤凰街道办事处与陈建鸣签订《房屋租赁协议》一份，约定凤凰街道办事处将位于湖州市凤凰路643号凤凰街道办公大楼一楼东头店面三间（面积约90平方米）租赁给陈建鸣，租赁期限自2011年9月1日至2016年8月31日止，共5年（续签优先）；房屋年租金前三年协定为全年36000元，2014年9月1日起按市场价协议调整。如需发票，税款由陈建鸣承担；支付办法为每半年支付一次，分别为8月31日和3月30日前支付半年租金，逾期两个月未付租金，凤凰街道办事处有权收回房产。协议还约定因一方原因而需变更或终止本协议，该方应提前1个月通知对方，由双方协商解决等协定。2014年8月29日，双方又签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日止，共2年；房屋年租金协定为全年45000元。其他条款与第一份协议相同。协议签订后，凤凰街道办事处按约交付了租赁房屋，陈建鸣按约支付了租金。嗣后，双方口头约定租期延长至2017年3月31日止。租赁期届满后，凤凰街道办事处告知陈建鸣其承租的店面不再出租、将统一收回，要求陈建鸣搬离，但陈建鸣以凤凰街道办公大楼出租的多家店铺仍在正常经营，不存在统一收回等为由至今未腾退。双方当事人协商未果，以致纠纷成讼。
另查明：湖州市凤凰路643号凤凰街道办公大楼于1995年经有关部门审批建造，至今未办理权属证书。
本院核定陈建鸣应承担的房屋占有使用费：按每月3750元的标准，自2017年4月1日起暂计算至2017年6月30日止为11250元。
本院认为：凤凰街道办事处与陈建鸣之间签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方之间的房屋租赁协议约定的租赁期限届满后，凤凰街道办事处明确表示不再续租，故双方之间的租赁协议已终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”之规定，对凤凰街道办事处要求陈建鸣腾空并返还涉案租赁房屋的主张，本院予以支持。陈建鸣在租赁期届满且凤凰街道办事处明确表示不再续租，并要求返还租赁房屋的情况下，仍占用租赁房屋，构成违约，故对凤凰街道办事处要求陈建鸣按协议约定的租金支付自协议约定的租期届满次日起至实际腾退之日的逾期腾房占有使用费的主张，符合法律规定，本院予以支持。对陈建鸣确认凤凰街道办事处与其之间就涉案店面形成的房屋租赁协议未解除，租赁期限至凤凰街道办公大楼所有出租房屋及店面统一收回之日的诉请，本院认为，因凤凰街道办事处与陈建鸣之间的涉案房屋租赁期限已届满，故双方之间的房屋租赁协议终止，凤凰街道办事处已明确告知其涉案店面不再出租，且陈建鸣也未提供证据证明双方租赁期限至凤凰街道办公大楼所有出租房屋及店面统一收回之日，故陈建鸣的该反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对陈建鸣要求凤凰街道办事处向其开具2011年9月1日至2017年3月31日的房屋租赁费发票的诉请，本院认为，开具发票属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对陈建鸣的该反诉请求，本院不予支持。对陈建鸣主张凤凰街道办事处未提供证据证明上级要求统一收回店面房，凤凰街道办公大楼仍有多家店铺在正常经营，凤凰街道办事处单方通知收回房屋不再续租，侵害了其优先续租权的抗辩意见，本院认为，凤凰街道办事处在尚有店面房未到租期届满的情况下以“统一收回店面房”的表述，虽表述不够准确，但凤凰街道办事处在与陈建鸣的房屋租赁期限届满后，有权收回涉案房屋不再续租，且陈建鸣也未提供凤凰街道办事处将涉案房屋又出租他人的证据，故对陈建鸣的该项抗辩意见，本院不予采信。据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，第一百零七条，第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈建鸣于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告（反诉被告）湖州市人民政府凤凰街道办事处返还位于湖州市凤凰路643号凤凰街道办公大楼一楼东头的三间租赁店面房；
二、被告（反诉原告）陈建鸣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖州市人民政府凤凰街道办事处房屋占有使用费11250元（暂计算至2017年6月30日止，次日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费仍按每月3750元计付）；
三、驳回被告（反诉原告）陈建鸣的诉讼请求。
若陈建鸣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费82元,减半收取41元，反诉案件受理费40元（已减半），合计81元，由陈建鸣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 邢永华
二〇一七年九月十二日
书记员 罗 颖