广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第1513号原告：李某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住址：安徽省宿州市埇桥区。身份证号码：XXXXXX。委托代理人：陈振、唐慧群，分别系广东迎东律师事务所律师、律师助理。被告：惠州市铭基置业有限公司，住所地：惠阳区淡水白云二路世贸广场。法定代表人：范容妹。委托代理人：马育夫，广东铸铭律师事务所律师。原告李某诉被告惠州市铭基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶仕平适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了独任审理。原告委托代理人陈振，被告委托代理人马育夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月11日，原被告签订了编号“惠阳******”《商品房买卖合同》，房屋价款315300元，原告依约付清房款。合同第八条约定被告应当于2013年12月30日前将涉案房屋万祥豪苑X幢X层X号房交付原告使用。直到原告起诉，被告仍未取得《竣工验收报告》，依照双方约定及法律规定，被告行为构成违约。依合同第九条约定，被告应承担已付房款每日万分之一点一的违约责任。原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，诉请判令：1、被告支付原告违约金11445.3元（自2013年12月31日计至实际交楼时止，暂计至2014年12月1日）；2、被告承担诉讼费用。被告辩称，一、涉案商品房已于2014年10月31日竣工验收合格，并已经合法交付给被答辩人，部分被答辩人甚至已经装修入住，被答辩人称至起诉时答辩人仍未取得《竣工验收报告》、未实际交付房屋完全不是客观事实。详见答辩人提供的《竣工验收报告》和《收楼记录表》。二、涉案商品房未能按合同约定时间交付，是由于《广东省城乡规划条例》颁布实施，商品房项目的停车位原设计方案不符合新颁布实施条例规定的技术规范要求，无法通过惠阳住建局组织的初验，住建部门要求必须变更设计方案。受此影响，答辩人不得不按住建部门的要求重新设计停车场的规划，从而导致涉案工程迟延竣工及交付。三、按照双方《商品房买卖合同补充协议》第22条不可抗力条款第3款的约定：“法律、法规、技术规范标准发生新的变化，政府规划变更、征收、征用及类型行政强制行为，相关主管部门原因导致的延误、误差等非出卖人所能预见、控制并可避免的事件。对因为不可抗力发生的逾期交房或迟延取得房产证的，出卖人有权相应顺延履行合同义务且不承担违约责任”，答辩人逾期交房符合双方前述合同条款约定的免责事由，不构成违约，依法不承担违约责任。综上所述，被答辩人起诉要求答辩人承担逾期交房的违约责任没有事实依据、合同依据和法律依据，请法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，原被告于2012年9月11日签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：惠阳******】（以下简称“合同”）及《合同补充协议》，约定：原告购买被告位于惠州市惠阳区淡水白云坑金惠大道边万祥豪苑X幢X层X号房，房屋首期房款95000元签订合同时交付，余款220000元原告须在签订合同之日起规定时间内到指定银行办理按揭手续；被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工报告，且符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任为，逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第15条约定：……延期交楼未超过90日的，或因不可预测原因、不可抗力或调整原设计方案及因政府有关职能部门工作程序原因等而导致延期交楼的，买受人表示理解，不视为出卖人违约。合同补充协议第17条约定：……买受人能够在《入伙通知书》指定的入伙期限届满之日起15日内提供当地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房建设工程质量不合格的证书除外，否则，《入伙通知书》指定的入伙期限届满之日即为该商品房的交付时间。合同补充协议第22条约定：双方同意本合同所指不可抗力是指人力不能预见、不能避免、不能抗拒和不能克服的自然原因或社会原因，包括但不限于以下情形：1、异常天气、异常地质状况或自然灾害，包括但不限于地震、塌方、水灾、火灾、暴风雨、发现文物遗址等，异常天气是指施工期间的台风、暴雨次数或量超过本地区前两年平均值；2、发生任何不可抗拒的社会灾难或时间，包括但不限于战争、暴乱、重大疾病流行等；3、法律、法规、技术规范标准或政策发生新的变化，政府规划变更、征收、征用及类型行政强制行为，相关主管部门原因导致的延误、误差等非出卖人所能预见、控制并可避免的事件。对因为不可抗力发生的逾期交房或迟延取得房产证的，出卖人有权相应顺延履行合同义务且不承担违约责任。2013年11月6日，被告向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局提交《关于我公司在建项目“万祥豪苑”停车位调整的申请书》，申请将原设计在庭院内的地面停车位调整到地下室，实现人车分流，增加花园绿化、喷泉、凉亭等，并增加地下室出入车道顶棚和花园入口门楼等，美化小区庭院内及小区周边环境，增加小区人文气息，提升居住品质，调整后总车位为529个（原审批530个）比原审批少1个。2014年4月30日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出《关于惠州市铭基置业有限公司“万祥豪苑”项目停车位调整方案的批复》（惠阳规建方【2014】43号），内容为该项目停车位调整方案经该局规划建设评审小组2014年3月7日评审通过，2014年3月18日—2014年3月28日依照《广东省城乡规划条例》的相关规定进行了公示，公示期间未收到与该调整方案相关的异议，批复如下：同意该项目的停车位调整方案（停车位529个），须按相关程序完善手续。涉案房屋《商品房预售许可证》有效期为2012年7月3日至2014年9月30日。涉案工程万祥豪苑的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格竣工验收日期为2014年10月31日。涉案房屋已于2015年2月2日完成初始登记。另查明，原告于2014年11月11日收房，有《收楼记录表》为证。又查明，已发生法律效力的惠州市中级人民法院（2015）惠中法民一终字第969号民事判决书的判词认为，被告开发的涉案“万祥豪苑”项目逾期交房是由于新法规颁布实施，原工程规划需要进行变更导致。依据原被告签订的合同补充协议第22条第3款约定的免责事由，又没有证据证明扣除条款约定的期间后被告仍构成逾期交房的事实，故被告逾期交房符合双方约定的免责事由不构成违约，不承担违约责任。再查明，原告在庭审结束后，以邮寄方式向本院提交《调查取证申请书》，申请调取被告的停车位调整施工资料。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，并不违反法律法规禁止性规定，合法有效。已发生法律效力的惠州市中级人民法院（2015）惠中法民一终字第969号民事判决已认定本案所涉的“万祥豪苑”因新法规颁布实施导致原工程规划需要进行变更，被告因此逾期交房属于合同条款约定的免责事由不构成违约，无需承担违约责任。故原告的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持、予以驳回。本案的举证期限至法庭辩论终结前，原告在举证期限届满后才申请调查取证，与法不符，本院不予接纳其申请。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于《适用的解释》第九十三条第一款第五项、第九十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。本案诉讼费86元按规定减半收取为43元由原告李某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  叶仕平二〇一六年三月二十五日书记员  杨梦利