陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕03民终1525号
上诉人(原审被告、反诉原告)宝鸡长青农业开发有限公司，住所地宝鸡市渭滨区火炬路5号，统一社会信用代码：91610302631561758.
法定代表人孟炜，执行董事。
委托代理人付林，陕西秦川律师事务所律师。
委托代理人郑曦耀，陕西秦川律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)陕西中润亿家实业有限公司，住所地西安市东高新区。
法定代表人李东兴，执行董事。
委托代理人赵晓伟，陕西海普睿诚律师事务所律师。
陕西中润亿家实业有限公司与宝鸡长青农业开发有限公司租赁合同纠纷一案，凤翔县人民法院于2017年7月20日作出(2017)陕0322民初314号民事判决，宝鸡长青农业开发有限公司不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭于2017年9月30日公开开庭进行了审理，上诉人宝鸡长青农业开发有限公司委托代理人付林、被上诉人陕西中润亿家实业有限公司委托代理人赵晓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宝鸡长青农业开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：原审法院认定事实不清，判决解除合同、返还定金明显不当。
陕西中润亿家实业有限公司辩称，原审法院认定事实清楚、判决结果正确，请求二审人民法院驳回上诉、维持原判。
陕西中润亿家实业有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2013年8月13日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告双倍返还定金200万元并支付利息损失186212.5元，返还原告预付的房屋租金100万元并支付利息损失129745.83元，以上共计3315958.33元；4、本案诉讼费由被告承担。
宝鸡长青农业开发有限公司向一审法院反诉请求：1、原告支付被告违约金10万元；2、本案诉讼费由原告承担。
原审法院查明，2013年8月13日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：被告将凤翔县城东大街1号的“中润亿家·时代广场”3、4层及-1、1、2层的部分共计2.3万平方米的房屋租赁给原告；2.1租期为15年，自免租金装修期届满后的下一个自然月起算，或者乙方实际开业经营之日起算；2.2免租金装修期为六个月，自双方在房屋交付确认书上签字盖章且乙方实际占有房屋之日起算；3.1甲方应于2013年12月31日前将符合约定的房屋交付乙方；3.2租赁房屋的交付条件：3.2.1甲方已取得租赁房屋竣工验收合格的资料文件；3.2.7在原施工图纸基础上按照乙方要求新增的六部电梯（其中三部由甲方负责安装，另三部由乙方承担费用但由甲方同步购买安装）全部安装调试到位并经验收合格达到使用条件；3.3.1甲方应在交付房屋前至少提前一个月书面通知乙方具体的交接日期，并制作附送与合同约定标准完全一致的交付确认书；5.1租金单价为每平方米每月10元；5.2计租面积按照租赁房屋的建筑面积计算；5.2.1建筑面积以房屋产权证书记载面积为准，在取得产权证之前暂按设计的建筑面积，即2.3万平方米计算；5.3本合同签订后10个工作日内乙方向甲方交纳定金100万元，乙方进场装修后，定金用于冲抵首次租金；5.4租金按年支付，每个承租年支付一次；5.4.1第一年的租金于乙方实际进场装修时（水、电、空调的进场装修除外）支付到60％，余款40％开业经营后5个工作日内付清；5.4.2自第二个承租年起，提前30日支付下一承租年的租金；13.1若乙方不能按约定时间足额支付首年租金，则甲方可单方解除合同并不予返还定金。甲方未在约定期限内将符合条件的房屋交付乙方占有并促使双方签署房屋交付确认书且逾期超过3个月的，乙方有权经书面通知后单方解除合同，甲方双倍返还定金；若此时乙方已经进场装修，则甲方还需按照乙方装修投资额的双倍赔偿损失，并全额返还乙方已交纳的租金。16.2本合同经双方签约代表签字并加盖单位公章/合同专用章之日起生效；16.5本合同的修改及未尽事宜的补充，双方另行协商并订立书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，两者不一致的，以补充协议为准。上述合同对双方就租赁房屋的其他权利义务作了约定。2013年9月12日，原告向被告发送《联系函》，称：我方租赁贵方（凤翔时代广场）的负一层至四层标的物，现我方书面通知贵公司，新加的一层到四层的电梯口位置为贵方提供的平面图上5
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J轴的交汇处。2014年4月27日，原告向被告发送《关于时代广场工程部分变更的函》，称为避免重复建设、缩短工期，要求变更工程中的八处设计，并承诺若因相关变更影响消防验收不通过，由其公司负责协调，不影响向被告付款。被告均未书面回复。2014年5月5日，被告向原告发送《干挂石材要求》，原告原法定代表人陈建良予以签字确认。2014年6月9日，原、被告签订《补充协议》，主要内容如下：“甲乙双方于2013年8月13日《房屋租赁合同》，双方积极履行合同中的相关义务，乙方因经营需要，提出变更部分设计。经双方友好协商，达成一致：1.乙方于2014年6月30日前提前支付房屋租赁费叁佰万元给甲方。2.甲方按照乙方的书面要求实施施工（见工作联系函）。3.如乙方未在2014年6月30日前支付清约定款项，视同乙方违约，每天支付违约金叁万元（30000元），直至款清之日止。甲方自收到叁佰万元起15日内开始消防工程……”。该协议签订后，原告支付了被告100万元租赁费。2015年3月13日，被告致函原告，要求其收到函件三日内将《补充协议》约定的房屋租赁费足额支付，否则被告即决定解除涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》，届时该函即为解除通知。同年3月15日，原告复函被告，称被告逾期未交房属严重违约，亦不享有合同单方解除权，并要求被告收到函件三日内交付符合条件的房屋，否则原告决定解除涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》，该函即为解除通知，同时要求被告返还租赁费100万元及双倍定金200万元。2015年8月2日，凤翔国实投资有限公司取得系争房屋的建设用地规划许可证，同年11月20日取得商品房预售许可证。此后，因被告未交付房屋，原告遂诉至本院，请求判如诉请，被告亦提出反诉。审理中，被告代理人称，被告已于2017年1月前将涉案房屋租赁给第三人。
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《房屋租赁合同》及其《补充协议》意思表示真实，内容于法不悖，应属有效，双方均应恪守。本案主要涉及以下问题：（一）关于原、被告是否违约问题。根据租赁合同约定，被告应于2013年12月31日前交付涉案房屋，原告于合同签订后10个工作日内交付定金100万元。合同签订后，原告已向被告交付定金100万元，而被告未按约交付房屋，显属违约。被告虽辩称系因原告不停地要求对房屋改建所致，并提供了落款时间分别为2013年9月12日、2014年4月27日、2014年5月5日的三份函件。2013年9月12日的函件载明“新加的一层到四层的电梯口位置为贵方提供的平面图上5
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J轴的交汇处”，结合合同3.2.7条“在原施工图纸基础上按照乙方要求新增的六部电梯…”之约定，可见，新增的六部电梯系合同的约定内容，并非合同签订后原告对租赁物建设的变更，而该函件的内容仅系对电梯口位置的调整。被告在收到该函件时并未提出异议，亦未举证证明该函件所涉电梯口位置调整足以导致涉案房屋不能按期交付。事实上，被告于房屋交付期限届满后迟至2014年4月26日仍未交付房屋。由此，该份函件并不能证明被告未按期交房系原告要求对房屋改建所致，而其余两份函件均于合同约定的房屋交付期限届满之后作出，显然亦不能证明被告未按期交房应归责于原告。故被告的上述辩称，缺乏依据，不予采纳。涉案《补充协议》约定，原告应于2014年6月30日前提前支付被告房屋租赁费300万元，协议签订后，原告仅预付租金100万元，未完全履行协议约定的义务，故亦属违约。原告认为，协议签订时涉案房屋未取得合法的预售证明而不具备出租条件，故系被告违约。该抗辩缺乏合同依据，不予采纳。（二）关于涉案租赁合同的解除问题。根据现行法律规定，合同解除系一个法律事实，既可以当事人自由意思表示也可以公权力裁判形成。原告起诉要求解除合同，程序无误，且系民事案件的受案范围，符合法律规定。被告辩称涉案租赁合同已解除不存在再由法院解除之抗辩，缺乏依据，不予采纳。鉴于被告已将涉案房屋出租给第三人，致合同目的不能实现，现原告要求解除合同，并无不当，予以支持，该合同自本案判决生效之日解除。（三）关于原告主张的双倍定金、预付租金及利息损失，被告主张的违约金问题。原告作为承租人在预付定金的情形下，对租赁物能否如约交付，更应尽到催促交付义务，并针对不能按时交付的原因，及时作出是否继续租赁的决定。本案中，被告虽未按期交房，但原告未及时行使合同的单方解除权或提出异议，反而致函要求变更部分设计并与被告达成补充协议，足可认定原告在被告已违约的情形下同意继续履行合同。此后，原告未按约完全履行预付租金义务，双方亦未就房屋交付时间另行达成合意，系不可归责于双方的原因导致租赁合同未能继续履行，依据我国《合同法》第一百一十五条之规定，双方均不可对对方适用定金罚则。现原告主张双倍返还定金，缺乏事实及法律依据，不予支持，但被告须将收取的定金返还原告。涉案租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求返还预付的租金100万元并支付该款的利息损失，合法有据，应予支持。至于利息损失的计算，应自本案起诉之日即2017年1月22日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本判决生效之日。关于被告的反诉请求，因原告未按约完全履行预付租金义务，已构成违约，现被告依据补充协议主张违约金10万元，于法不悖，应予支持。综上，为保护当事人合法权益，维护社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告(反诉被告)陕西中润亿家实业有限公司与被告(反诉原告)宝鸡长青农业开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告(反诉原告)宝鸡长青农业开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告(反诉被告)陕西中润亿家实业有限公司定金100万元、房屋租金100万元，并支付利息损失（以100万元为基数，自2017年1月22日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本判决生效之日止）；三、原告(反诉被告)陕西中润亿家实业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付被告(反诉原告)宝鸡长青农业开发有限公司违约金10万元；四、驳回原告(反诉被告)陕西中润亿家实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33330元，由原告陕西中润亿家实业有限公司负担10330元、被告宝鸡长青农业开发有限公司负担23000元；反诉案件受理费1150元，由原告陕西中润亿家实业有限公司负担。
二审期间，上诉人宝鸡长青农业开发有限公司向法庭提交陕西中润亿家实业有限公司于2014年6月6日出具的《承诺书》一份，拟证明本案所涉房屋未按期交付的责任应由被上诉人承担，上诉人并未违约；陕西中润亿家实业有限公司质证称，对该证据证明目的不予认可；合议庭经分析认为，该《承诺书》所载时间、内容与双方2014年6月9日签订的《补充协议》明显矛盾，且上诉人不能进行合理解释，故对该证据不予采信。二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。就本案所涉定金问题而言，双方2013年8月13日签订的《房屋租赁合同》第5.4.1条约定：“第一年的租金于乙方（陕西中润亿家实业有限公司）实际进场装修时（水、电、空调进场装修除外）支付到60%，余款40%开业经营后5个工作日内付清。”该合同第13.1条约定“若乙方不能按约定时间足额支付首年租金，则甲方（宝鸡长青农业开发有限公司）可单方解除合同并不予返还定金……。”2014年6月9日双方签订的《补充协议》第1条约定：“乙方于2014年6月30日前提前支付房屋租赁费叁佰万元给甲方。”同时，该协议第3条约定：“如乙方未在2014年6月30日支付清约定款项，视同乙方违约，每天支付违约金叁万元……。”从上述条款内容可知，本案双方当事人在《补充协议》中对《房屋租赁合同》有关租赁费的支付方式及乙方未依约支付租费的违约责任均作出了变更，即若陕西中润亿家实业有限公司未依约支付租费宝鸡长青农业开发有限公司有权主张违约金，而并非再行适用定金罚则；事实上，上诉人作为反诉原告在本案中也已主张了违约金。另，从本案所涉合同（协议）履行情况看，双方2013年8月13日签订《房屋租赁合同》后，被上诉人作为承租方先后支付定金、租金共计200万元，但上诉人作为出租方直至2015年3月双方互发函件前仍未履行交付房屋之义务;同时，《房屋租赁合同》第1.3条载明：“租赁房屋的产权属甲方所有，该房屋系由甲方在其合法持有国有土地使用权证书（并先前已获得建设用地规划许可证）的地上……。”但实际上，上诉人至今仍未取得建设用地规划许可证，且已经不可能取得（2015年8月2日，案外人已取得诉争房屋的建设用地规划许可证）；上诉人明显存在不积极履行或不能履行合同义务的违约行为。据此，原审法院判决上诉人返还被上诉人100万元定金并无不当，上诉人该上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。至于，上诉人所称合同解除问题，被上诉人在二审中，亦认可双方合同已于2015年3月解除，并书面向本院申请放弃该项诉请，故本案对合同解除问题不再判处，本院对原审所涉该问题的判项予以撤销。
综上，原审法院认定基本事实清楚、适用法律正确，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持凤翔县人民法院(2017)陕0322民初314号民事判决第二项[被告(反诉原告)宝鸡长青农业开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告(反诉被告)陕西中润亿家实业有限公司定金100万元、房屋租金100万元，并支付利息损失（以100万元为基数，自2017年1月22日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本判决生效之日止）]、第三项[原告(反诉被告)陕西中润亿家实业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付被告(反诉原告)宝鸡长青农业开发有限公司违约金10万元]、第四项[驳回原告(反诉被告)陕西中润亿家实业有限公司的其余诉讼请求]。
二、撤销凤翔县人民法院(2017)陕0322民初314号民事判决第一项。
三、驳回宝鸡长青农业开发有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费33330元，由陕西中润亿家实业有限公司负担10330元、由宝鸡长青农业开发有限公司负担23000元；一审反诉案件受理费1150元，由陕西中润亿家实业有限公司负担；二审案件受理费33330元，由宝鸡长青农业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝会
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一七年十月十三日
书 记 员 杨 敏