广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1105号
上诉人（一审原告、一审反诉被告）：李慧。
委托代理人：罗传通。
被上诉人（一审被告、一审反诉原告）：梁兆东。
委托代理人：朱继斌。
上诉人李慧因与被上诉人梁兆东房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月8日受理后，依法组成合议庭，并于2013年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人李慧及其委托代理人罗传通，被上诉人梁兆东及其委托代理人朱继斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：李慧与梁兆东于2012年6月16日签订了一份《租赁合约》，约定由李慧承租梁兆东位于南宁市古城路33号广西地震局北院办公住宅综合楼6605号房用于经营美容院，租金为每月5000元，租期为10年，即从2012年6月16日至2022年9月25日止。约定租赁免租期为2012年6月16日至2012年9月25日，免租期届满后租金按季交纳，租金从2014年9月25日起逐年递增，即从2014年9月25日至2017年9月25日租金每年递增百分之八，从2017年9月25日至2022年9月25日租金每年递增百分之四点五。双方还在合约中约定李慧应于合同生效之日向梁兆东支付定金5000元、保证金5000元，约定李慧、梁兆东任何一方在租赁期间提前退租或提前收房，违约方须向对方赔偿100000元。约定该《租赁合约》的附件为：1、《广西壮族自治区地震局北院办公住宅综合楼物业管理办法（试行）》；2、《广西壮族自治区地震局北院办公住宅综合楼装修管理规定（试行）及装修期间物业管理规定（试行）》，其中附件1的内容为物业管理服务范围、业主的权利、义务和责任以及物业管理收费，附件2的内容为装修程序、装修规范以及装修责任，两附件为租赁合同一部分，与合同具有同等效力。李慧作为乙方，梁兆东作为甲方均在上述《租赁合约》上签字并按捺指印予以确认。合同签订后，李慧向梁兆东支付了定金5000元和保证金5000元，梁兆东向李慧交付了房屋，李慧取得出租房屋后聘请了南宁华浔装饰工程有限公司对房屋进行装修。但2012年7月3日，涉案房屋所在地的广西壮族自治区地震局北院物业管理办公室向被告发出《装修停工通知书》，称该物业管理办公室在当日上午例行巡查时发现6605号房在未进行装修申报及办理装修许可证的情况下已进行装修施工，要求李慧立即无条件停止施工。李慧、梁兆东遂就装修申报及是否签订装修后承诺书等问题进行交涉，2012年7月6日梁兆东向李慧发出解除房屋租赁合同的通知，2012年7月7日梁兆东收到李慧邮寄的要求其尽快到物业办理装修许可的通知，2012年10月18日梁兆东再次向李慧发出解除房屋租赁合同的通知，要求李慧在2012年10月20日前交还房屋钥匙，2012年10月27日梁兆东聘请广西南宁市比得乐装饰工程有限公司进行涉案房屋的墙体恢复工作，支出9000元。因双方就违约责任及所产生的经济损失意见不一致，李慧遂诉至一审法院。
另查明，位于南宁市古城路33号广西地震局北院办公住宅综合楼6605号房系被告通过市场运作方式向广西壮族自治区地震局购买所得，目前该房屋尚未取得房屋权属登记。
一审法院经审理认为：李慧与梁兆东于2012年6月16日签订的《租赁合约》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方对合同效力均无异议，一审法院对合同的效力予以确认。上述合同生效后，双方均应受其约束，并按约履行各自的义务。
对于本案合同是否已解除的问题，在本案一审审理过程中，双方均明确表示合同目的已不能实现，租赁合同已然解除，一审法院对此依法予以确认。至于解除的具体时间，本案李慧主张为2012年7月6日，理由是梁兆东基于《中华人民共和国合同法》第九十四条向李慧发出解除房屋租赁合同的通知，自通知到达李慧时，双方签订的租赁合同即解除。梁兆东对此主张不予认可，认为合同解除的时间应为2012年10月27日。理由是梁兆东虽在2012年7月6日向李慧送达解除房屋租赁合同的通知，但李慧置之不理，仍就办理装修申报手续事宜与梁兆东反复协商，并未将涉案房屋钥匙予以交还，直到2012年10月27日梁兆东自行请开锁师傅将涉案房屋大门打开，租赁合同方才解除。考虑到2012年7月6日梁兆东向李慧发出解除房屋租赁合同的通知，次日梁兆东收到李慧邮寄的要求其尽快到物业办理装修许可的通知，7月11日双方仍就装修申报及租赁合约的补充协议问题进行交涉，故本案合同解除时间应为梁兆东第二次向李慧发出解除房屋租赁合同，李慧收到该通知，双方再无继续履行合同的意思表示之时，即2012年10月18日。
对于双方是否存在违约行为的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，双方签订的合约中，虽未明确约定李慧不能擅自改变房屋结构、外观及李慧的装修需经得梁兆东同意等内容，但涉案房屋为毛坯房，李慧承租房屋的用途为经营美容院，从双方交付的房屋现状及合约的附件二（《北院办公住宅综合楼装修管理规定（试行）》）涉及装修程序的内容看，梁兆东是明知且同意李慧承租房屋后对房屋进行改善或者增设他物的。但是，改善是指不改变租赁物的外观形状，对其性能进行改良，增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物，两者的目的均为使租赁物内部空间达到一定的环境质量要求，使租赁物更好地发挥其使用功能。本案中，李慧在未经装修申报及经涉案房屋所在地装修领导小组审核批准的情况下，组织施工，改变了原房屋建筑结构，因此，李慧在租赁期间存在擅自改变承租房屋建筑结构的违约行为，梁兆东据此要求李慧出具复原和物品保管承诺书保障其出租房屋在租赁合约届满后能够恢复原状，系其合理主张，但是，根据双方所签订合约的附件二，即《北院办公住宅综合楼装修管理规定（试行）》第二项“装修程序”的相关规定，梁兆东作为涉案房屋业主，有义务配合李慧办理装修申报手续，李慧出具复原和物品保管承诺书并非履行租赁合同的必要条件，梁兆东完全可以在租赁合约届满后依法向李慧主张恢复原状或者赔偿损失，现梁兆东在无其它阻却事由阻碍其履行协助义务的情况下，怠于履行义务，导致合同目的不能实现，亦存在违约行为。
对于本案定金、违约金及保证金的问题，双方在《租赁合约》中约定：“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（人民币）伍千元整”，并约定：“甲乙双方任何一方在租赁期间提前退租或提前收房，违约方须向对方赔偿人民币十万元整。”依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，李慧、梁兆东双方均主张对方应向己方支付违约金100000元，但均未在举证期限内向一审法院提交因对方的违约行为造成己方重大损失的相关证据。考虑到违约金的补偿性原则，违约金的主张应以违约造成的损失为主要衡量标准，兼顾合同的履行程度及当事人的过错程度等因素。李慧、梁兆东双方从签订合约，交付房屋之日即2012年6月16日至实际解除合同之日即2012年10月18日虽历时四个月，但是2012年7月3日，经涉案房屋所在地物业管理办公室要求停止施工后，李慧并未实际使用该房屋，且涉案房屋自身为毛坯房，在未进行装修的情况下其使用价值较低。根据诚实信用原则和公平原则，结合双方在合同履行过程中因各自违约行为，存在过失相抵因素，本案中李慧于2013年4月1日向一审法院提交书面意见，承诺支付梁兆东聘请广西南宁市比得乐装饰工程有限公司进行涉案房屋的墙体费用9000元，已经弥补梁兆东的实际损失，故对李慧、梁兆东双方针对违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，根据本案中租赁合同的实际履行情况，梁兆东应当退回原告交纳的定金5000元及保证金5000元。
对于梁兆东主张的租金问题，双方在《租赁合约》中约定：租金为每月5000元，租赁免租期为2012年6月16日至2012年9月25日，本案中，自双方签订合约之日即2012年6月16日至合同解除之日即2012年10月18日为四个月零两日，扣除免租期剩余二十三日，考虑到从2012年7月4日始，李慧并未实际使用租赁房屋，合同目的已不能实现，故梁兆东的此项租金主张无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、李慧与梁兆东于2012年6月16日签订的《租赁合约》于2012年10月18日解除；二、梁兆东退回李慧租赁保证金5000元；三、梁兆东退回李慧租赁定金5000元；四、李慧向梁兆东支付墙体修复费用9000元；五、驳回李慧的其他诉讼请求；六、驳回梁兆东的其他反诉请求。本案本诉受理费1250元，由李慧负担。反诉受理费1640元，由梁兆东负担。
上诉人李慧不服上述判决，上诉称：原审判决认定梁兆东单方解除合同和梁兆东怠于履行合同义务事实清楚；认定李慧存在擅自改变房屋结构的事实错误；判决认为双方都有违约行为，过失相抵，合同未造成损失为由不支持李慧要求支付违约金的诉讼请求是适用法律错误。一、本案中梁兆东明显违约，事实清楚。双方签订合同后，梁兆东怠于履行合同义务，拒不配合李慧对装修房屋进行申报是李慧未经申报及经批准进行施工的主要原因，应由梁兆东承担相应的法律后果。梁兆东在长达四个月内都没有履行合同义务，以此为由解除合同，并且自行开锁收回房屋，是对李慧的根本性违约。双方在合同中明确约定：甲乙双方任何一方在租赁期间提前退租或提前收房，违约方须向对方赔偿人民币壹拾万元整。因此李慧要求梁兆东支付违约金人民币壹拾万元的诉讼请求合理合法，符合双方的约定。二、原审判决认定李慧存在擅自改变房屋结构的事实错误。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）11号）第七条的规定，出租人要行使解除权需要满足如下两个条件。一是承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建。在本案中，租赁的房屋是剪力框架结构的房屋，根据中华人民共和国行业标准《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3—2010），这种房屋的主体结构和承重结构是基础、梁、柱、砼墙、楼梯等，并不包括墙等内部隔墙。改变内部隔墙并不是法律禁止的改变房屋建筑主体和承重结构的行为。由于梁兆东已经自行恢复了，无法对此进行鉴定，但不能进行相关鉴定的原因是梁兆东的过错。二是在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人才能解除合同。本案中，出租人一直未要求恢复原状，只是要求李慧出具承诺书，承诺在租期结束后恢复原状。而租期结束时恢复原状是法律的明确规定，完全不必要出具承诺书。因此一审判决认定李慧有擅自改变房屋结构的违约行为是错误的。本案中，李慧对房屋的使用符合双方的约定：经营美容院，梁兆东房屋的现状是毛坯房，为了合理使用房屋肯定进行装修装饰。一审判决也认定了梁兆东是同意上诉人进行装修装饰的。根据合同法第二百一十八条的规定，李慧并没有违约行为。三、一审判决认为双方都有违约行为、过失相抵、合同未造成损失、未提供证据证明实际损失为由不支持李慧要求支付违约金的诉讼请求是适用法律错误。首先，梁兆东也反诉要求支付违约金十万元。双方对约定的违约金的数额是没有异议的，且都不觉得违约金过高，都认为是对方违约要求支付约定违约金。其次，李慧在起诉时使用了约定违约金的条款，并未按实际损失要求违约金。根据合同法第一百一十三条和第一百一十四条的规定。合同当事人可以约定违约金，只有约定的违约金过分高于造成的损失（高于30％）且当事人请求法院减少时，法院才能适当减少。在当事人没有要求法院减少时，法院不得自行减少。同时，如当事人要求减少约定违约金，则法院应该释明并要求上诉人提供证据。本案中，梁兆东从来没有提出要求一审法院减少违约金的数额，一审法院在审理过程中也没有对进行释明。一审法院主动减少或以没有在举证期限内证明损失为由判决不支付违约金是对此法律规定的错误适用。第三、根据上述法条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中的可得利益是十分巨大的，根据中国产业投资决策网的数据显示，美容院一年的最低纯利润是172万多元。目前南宁市平均租金水平是50元每平方米，本案中的租金水平是约30元每平方米。签到合同就是赚到了。因此，十万元的违约金是不高的。第四、合同一经签订生效，双方都要严格遵守诚实信用原则，履行合同义务，违反合同约定的义务就要承担违约责任。即使合同刚刚签订开始履行也是如此。如果刚开始履行合同又解除合同不负违约责任的话，那么如何体现诚实信用原则，如何执行法律综上所述，现请求二审法院：1、撤销一审判决第五项判决，改判支持上诉人要求支付违约金人民币壹拾万元的诉讼请求；维持其他第一、二、三、四、六项判决。2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人梁兆东答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
双方当事人除陈述诉辩主张外，对于一审查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人李慧于二审期间提交以下证据材料：1、转让合同；2、租赁合同；3、装修合同；4、灯具购销合同；5、瓷砖发货清单；6、美容院加盟合同；7、收款收据；8、中国银行结算单；9、中国银行汇款凭证。证据1-9共同证明李慧购买新的美容院及承租新场地的花费支出，亦属于梁兆东违约所造成的损失部分。被上诉人梁兆东对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述证据虽过举证期限，但李慧已提供原件进行核对，且上述证据对本案解除合同后是否造成损失这一事实的认定有关键性的作用，本院将综合其他证据对其证明力予以认定。
本案争议的焦点是：1、双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为？上诉人梁兆东解除合同有何事实和法律依据？2、被上诉人梁兆东应否向上诉人李慧支付违约金？违约金数额为多少？
本院认为：一、关于李慧是否违约的问题。梁兆东认为李慧擅自改变房屋建筑结构，破坏承重墙体构成根本违约，根据谁主张谁举证的原则，梁兆东对此负有举证责任，但其未能提供证据证明李慧破坏的系承重墙结构。虽然梁兆东无证据证明李慧破坏承重墙体结构，但李慧在未取得装修许可证的情况下擅自动工进行装修违反了双方合同约定，仍构成违约，李慧对其违约行为应当承担恢复原状或赔偿损失的责任。二、关于梁兆东是否违约的问题。1、梁兆东作为涉案房屋业主，有义务配合李慧办理装修申报手续，李慧出具复原和物品保管承诺书并非履行租赁合同的必要条件，梁兆东完全可以在租赁合约届满后依法向李慧主张恢复原状或者赔偿损失，结合本案实际，梁兆东在无其它阻却事由阻碍其履行协助义务的情况下，怠于履行义务，导致合同目的不能实现，存在违约行为。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”之规定，即便李慧改变了房屋承重结构，也只有李慧在合理期限内拒绝修复的情况下，梁兆东才能解除合同。但本案梁兆东无证据证明李慧改变的系房屋承重结构，亦未能提供证据证明其已要求李慧在合理期限内恢复原状而李慧拒绝恢复，因此，本案不符合法定解除的条件。另，双方在合同中亦并未约定对于改变房屋结构或未取得装修许可证的情形下装修属于约定解除的条件，因此，本案也不符合约定解除的条件。综上，梁兆东在没有法定事由和约定事由的情况下，单方解除合同构成违约。根据双方签订的《租赁合同》：“甲乙双方任何一方在租赁期间提前退租或提前收房，违约方须向对方赔偿人民币十万元整。”的约定，梁兆东擅自解除合同应当承担支付违约金的责任。至于违约金的数额，虽梁兆东向本院提出调低违约金的请求，但本院认为，违约金设立的目的是担保债的履行，约束双方诚信履行合同，其具有补偿性和惩罚性双重性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款明确规定“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，对该条文的理解是只有在有充分证据证实约定的违约金“过分高于造成损失”的情形下方可调整违约金。现梁兆东未能举证证实约定的违约金属于过高情形，其主张下调违约金，理由不充分，本院予以驳回。上诉人李慧主张梁兆东应向其支付违约金十万的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决以双方在合同履行过程中因各自违约行为，存在过失相抵因素，未支持李慧要求梁兆东支付违约金的诉讼请求欠妥，本院予以纠正。
综上分析，一审判决认定事实清楚，但对于违约责任的认定欠妥，本院予以纠正。上诉人李慧的上诉理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第419号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、撤销南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第419号民事判决第五项；
三、改判被上诉人梁兆东向上诉人李慧支付10万元违约金。
一审案件本诉受理费1250元，由梁兆东负担。反诉受理费1640元，由梁兆东负担1440元，由李慧负担200元。二审案件受理费2300元由梁兆东负担
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 邓 杰
审判员 赵 东
二〇一三年十二月十七日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。