贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2725民初120号当事人基本情况及案件审理经过原告贵州赣鑫置业有限公司，住所地贵州省瓮安县。法定代表人魏皇辉，系该公司董事长。委托代理人梁贵印，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告刘安顺，男，汉族，1974年1月17日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县。原告贵州赣鑫置业有限公司（以下至判决主文前简称赣鑫公司）诉被告刘安顺租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月5日立案受理，依法适用简易程序于2017年1月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁贵印、被告刘安顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年11月29日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告向原告给付租金38719元；3、判决被告向原告支付滞纳金38719元×日利率1%×426天=164943元；4、判决被告搬出所承租的赣鑫国际广场2-1-1号门面，将该门面交还原告；5、本案诉讼费由被告承担。被告答辩意见：1、原告的主体不适格，被告是与瓮安县宏利源房地产开发有限公司（以下简称宏利源公司）签订的商铺租赁合同，与原告赣鑫公司无关；2、宏利源公司与刘安顺签订的合同无效，该合同中有很多不合理的地方，且合同中约定的违约金过高，被告不同意支付违约金，若法院审查后认为被告应当支付违约金，则请求根据法律规定适当减少违约金数额；3、宏利源公司与原告签订的合同中，约定免租期为2014年12月29日至2016年2月29日，现被告只差欠租金38719元，原告要求被告给付租金38719元及违约金164943元无事实和法律依据，请法院依法予以驳回；4、宏利源公司与龙翔明都建材市场内所有的租户签订的租赁合同应当一致，但其与租户们签订的合同至少有三种以上不同的版本，说明该公司欺骗了租户；5、签订合同时，宏利源公司口头承诺将该建材市场内的通道打开、花池拆除，以便于车辆停放和货物运输，但该公司至今都没有做到，亦未对市场进行管理，导致商铺无法经营，给被告造成了装修商铺的损失10万余元及间接损失上百万元，要求宏利源公司向被告进行赔偿。审理查明的事实经审理查明：2014年11月29日，宏利源公司与被告签订《龙翔明都商铺租赁合同》，宏利源公司将其开发建设并所有的位于瓮安县瓮水办事处花竹社区文峰南路龙翔明都2-1-1号的面积为117.33平方米的门面房出租给被告用于经营灯饰，约定：租赁期限自2014年12月29日至2019年12月29日，免租14个月，免租期为2014年12月29日至2016年2月29日；租金为33元/月/平方米，第一、二、三个租赁年度的租金均为46463元，每年的租金应于当年11月29日前一次性交纳；承租方需于签订合同当日向出租方一次性交纳10000元作为履约保证金，该款项用于承租方在经营过程中产生的欠交租金、水电费等以及承租方违约时应当支付的违约金等；若承租方拖欠租金、物业管理费等费用达到5天以上，需以拖欠的金额为基数按日利率1%向出租方支付滞纳金，若超过10天以上，出租方可无条件解除合同收回出租的门面房并追缴相关费用及滞纳金。签订合同当日，被告按合同约定向宏利源公司交纳了10000元履约保证金，后被告将前述门面装修并投入经营使用。2015年11月19日，宏利源公司更名为赣鑫公司，2015年12月4日，原告开发的“龙翔明都”小区更名为“赣鑫国际广场”。合同约定的交纳租金期限届满后，被告以生意不好以及原告未对该门面房所在的建材市场进行管理为由，未向原告交纳租金，原告催收未果，故诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。庭审中，经本院对解除合同与合同无效的区别进行释明后，原、被告一致同意于2017年1月12日解除双方签订的《龙翔明都商铺租赁合同》，被告并表示自愿于2017年1月14日前搬出前述门面房，并将门面房交还原告，原告表示同意，但要求将租金的计算时间变更为2016年3月1日至2017年1月12日，总租金为40247元，被告对原告主张的租金计算期间及金额均无异议，但要求将其签订合同时预交的10000元履约保证金用于折抵租金，原告表示该10000元的性质为定金，因被告违约，故定金不应予以扣减或退还。以上事实，有原告提交的赣鑫公司营业执照复印件、瓮安县市场监督管理局出具的《证明》复印件、瓮安县城乡规划局出具的更名登记情况复印件、被告刘安顺的户口册复印件、赣鑫公司的房产证复印件、催收通知打印件，原、被告共同提交的《龙翔明都商铺租赁合同》复印件，以及原告代理人与被告的法庭陈述在卷为凭，经开庭质证和本院审查，其来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院依法予以采信，作为认定上述事实的依据。被告提交的龚福奎以及胡仁清分别与原告签订的《租赁合同》，与本案无关，本院不予采信；对于被告提交用以证明原告未对其承租门面房所在的建材市场进行管理的照片，因原告是否对市场进行管理均不能免除被告交纳租金的义务，故本院对前述照片不予采信。判决结果及理由本院认为，本案的争议焦点在于：被告在签订合同时预交的10000元应否在租金中予以扣减、原告主张的滞纳金是否应当予以调整。（一）关于被告在签订合同时预交的10000元应否在租金中予以扣减的问题原、被告双方签订的《龙翔明都商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务，合同中约定被告需向原告预交10000元作为履约保证金，用于被告在经营过程中产生的欠交租金、水电费等以及承租方违约时应当支付的违约金，从双方在合同中对该款项用途的约定来看，本院认定该款项应当用于折抵被告应当交纳的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，现被告对原告主张的租金计算期间及金额均无异议，扣除其签订合同时预交的10000元，被告还应向原告给付租金40247元-10000元=30247元。（二）关于原告主张的滞纳金是否应当予以调整的问题根据双方签订的《龙翔明都商铺租赁合同》的约定，扣除免租期，被告应当自2016年3月1日起开始交纳租金，2016年的租金应当在2016年11月29日前一次性交纳，故滞纳金即违约金的起算时间应当从2016年11月30日开始起算，计算至合同解除之日即2017年1月12日，共43天，现原告主张计算426天不符合合同约定，本院对超出部分不予支持。关于违约金的数额，原告依据合同约定要求按日利率1%计算，被告主张该违约金过高，要求予以减少，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原告主张的违约金过高，应当适当予以调整，本案中，被告逾期交纳租金给原告造成的损失主要为资金占用期间的利息损失，结合本案的具体情况，本院酌情将违约金调整为按月利率0.5%计算，故被告应支付的违约金为：40247元×月利率0.5%×1.4个月（43天）=282元。对于原告要求解除其与被告签订的《龙翔明都商铺租赁合同》以及要求被告搬出门面房并将门面房返还原告的诉讼请求，因双方在诉讼中达成了一致意见，故本院均予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告贵州赣鑫置业有限公司与被告刘安顺于2014年11月29日签订的《龙翔明都商铺租赁合同》于2017年1月12日解除；二、被告刘安顺于2017年1月14日前搬离其承租的原告贵州赣鑫置业有限公司所有的位于瓮安县瓮水办事处花竹社区文峰南路赣鑫国际广场2-1-1号的面积为117.33平方米的门面房，并将该门面房返还原告；三、限被告刘安顺于本判决生效后十日内向原告贵州赣鑫置业有限公司给付2016年3月1日至2017年1月12日的租金三万零二百四十七元（30247元）、违约金二百八十二元（282元），合计人民币三万零五百二十九元（30529元）。案件受理费减半收取人民币2177元（原告已预交），由原告贵州赣鑫置业有限公司负担1850元，被告刘安顺负担327元，被告应负担的部分连同上述款项一并给付原告。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审判员  卢丹丹二〇一七年一月十四日书记员  秦 康