黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二重字第3号
原告赵桂芝，1962年3月23日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市南岗区。
委托代理人赵占伟，1972年4月30日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。（系原告赵桂芝的侄子）
委托代理人王友东，黑龙江法择律师事务所律师。
被告王云杰，1964年6月9日出生（公民身份号码：×××），汉族，住所地哈尔滨市南岗区。
委托代理人赵晓红，黑龙江天辅律师事务所律师。
原告赵桂芝与被告王云杰房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2013年1月9日受理了原告赵桂芝诉被告王云杰房屋买卖合同纠纷一案，经审理作出（2013）外民二初字第144号民事判决书。判后，赵桂芝上诉，哈尔滨市中级人民法院经审理作出（2014）哈民二终字第755号民事裁定书，裁定撤销（2013）外民二初字第144号民事判决，发回哈尔市道外区人民法院重审。案件发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵桂芝及其委托代理人赵占伟、王有东，被告王云杰及其委托代理人赵晓红到庭参加了诉讼，案件经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
赵桂芝诉称，赵桂芝与王云杰于2011年9月25日草签了房屋买卖协议，约定王云杰将其所有的位于哈尔滨市道外区延光街红平小区761-1号6单元、7单元地下室房屋出卖给赵桂芝，约定价款118万元。赵桂芝于2011年10月24日交清全部房款并入住，王云杰于当日出具收条一份。赵桂芝入住后，即对房屋开始装修，用于经营，期间赵桂芝多次找王云杰要求签订正式合同，其中一次王云杰到律师事务所，拟请律师帮助写一份正式合同，并要求王云杰协助办理相关更名手续。王云杰称签不签正式合同无所谓，反正房子已经是赵桂芝的，而且马上给赵桂芝办理更名过户手续，故没有签订正式合同的必要。赵桂芝于2011年11月份又付给王云杰现金5万元，作为办理更名过户的税费。赵桂芝在此期间对房屋装修已费10余万元。赵桂芝多次催问王云杰什么时间能办更名过户手续，但王云杰手机始终不接，或是接通后称不在哈市，始终避而不见。经赵桂芝多次联系、发送手机短信，王云杰终于在2012年9月与赵桂芝见面，退还给赵桂芝42000元，剩余8000元，王云杰称其中5000元是用于办理更名过户手续时请人吃饭，其余3000元因王云杰手头紧而欠付，并告诉赵桂芝房屋更名手续办不了。赵桂芝为此咨询房产等有关部门，经了解得知，王云杰出售给赵桂芝的房产系非法建筑，物业费、取暖费始终欠缴，王云杰在买卖协议中称费用全部交清，明显属于欺诈。该房产根本不能办理更名过户，协议违反法律规定，导致赵桂芝买房目的不能实现。王云杰向赵桂芝隐瞒了此处房产曾经电死过人的事实，且该房屋地下水经常返水，导致前后两次装修均遭水淹、不能经营，损失二十余万元，王云杰也未事先将地下返水这一重大隐患告知赵桂芝。故赵桂芝诉至法院，诉讼请求：一、确认赵桂芝与王云杰之间签订的房屋买卖合同无效；二、判令王云杰立即返还赵桂芝购房款118万元，并赔偿赵桂芝装修损失20万元，并支付自2011年9月25日至2015年5月19日购房款118万元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费用由王云杰负担。
王云杰辩称，赵桂芝与王云杰签订的协议合法有效，而且已经实际履行完毕。一、涉案房屋具有合法的审批、竣工报告等相关手续，不属于非法建筑。二、赵桂芝取得了涉案房屋合法的使用权。三、2011年9月25日，赵桂芝与王云杰签订协议，王云杰将涉案房屋的使用权、屋内的设备设施及多年来积累的稳定客源等无形资产转让给赵桂芝，约定价款118万元，王云杰将相关材料交付赵桂芝，赵桂芝支付了该合同中约定的款项。赵桂芝提交的合同有涂改，刮去了使用权字样。四、赵桂芝在王云杰交付房屋近四年后，要求确认协议无效，并要求王云杰退还房款于法无据，该协议合法有效，并已经实际履行完毕。五、赵桂芝没有正常使用房屋，对该房屋疏于管理，导致屋内有积水，无法正常经营，致使损失扩大，系赵桂芝的原因，与王云杰无关。综上所述，赵桂芝与王云杰签订的协议不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条的合同无效的情形，合法有效，请法庭驳回赵桂芝的诉讼请求，以维护王云杰的合法权益。
本院在开庭审理过程中，赵桂芝、王云杰为证明其诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
赵桂芝举示证据如下：
证据一、2010年9月25日赵桂芝与王云杰签订的房屋买卖协议，拟证明：王云杰是以买卖的形式将涉案房屋的所有权卖给赵桂芝，房屋价款为118万元，该房屋买卖协议并没有体现出转让的是房屋的使用权，更没有包含云海旅店的转让价款。该证据原件为一式两份，赵桂芝举示的证据是赵桂芝书写的，由双方签字。王云杰处有一份是王云杰书写的，由双方签字，王云杰留存。
王云杰质证认为：除对协议第二行“房产一处”后有字被划掉之外，对该份协议的真实性没有异议，王云杰在证人刘某某车里拿了碳素笔，在协议的第二行“房产一处”后加入插入符，王云杰书写了“使用权”字样，赵桂芝与王云杰用该碳素笔进行签名，并书写日期。该份证据证明王云杰将售房协议（天虹物业管理有限公司）、三联单收据（0562822）、身份证（复印件）、离婚协议（复印件）交付给了赵桂芝，该协议中约定房屋地点是哈尔滨市道外区红旗小区延光街767-1号六单元、七单元地下室（云海旅店）。该证据被涂改，肉眼可见。该协议是赵桂芝书写，协议只有一份，赵桂芝在之前的几次庭审也承认协议只是一份。“使用权”三个字及插入符是王云杰书写的。
证据二、2011年10月24日王云杰出具的收条，拟证明：赵桂芝已向王云杰交付了购房款118万元，不是房屋使用权租金，此房款是税后净收益。
王云杰质证认为：对真实性没有异议，对证明问题有异议，王云杰确实收到了118万元，该款项包含云海旅店的无形资产、设备设施相关的价值，仅凭该份收条不能证明双方不是转让房屋的使用权、不存在租金的问题。
证据三、哈尔滨市道外区个体工商户营业执照复印件，拟证明：哈尔滨市道外区云海旅店经营性质为个体工商户，按照法律规定，个体工商户在经营期间不允许转让或变更经营者，证明赵桂芝与王云杰之间涉及到的房屋买卖、云海旅店经营权的转让是法律禁止的，其转让行为无效。
王云杰质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，双方转让的是房屋的使用权，该营业执照只能证明房屋正在经营旅店使用，存在着无形资产、设备设施等。
证据四、2011年8月4日王云杰与张霞房屋出租协议、张霞、王云杰的身份证复印件、2011年9月27日张霞的配偶姚伟杰出具的收条，拟证明：2011年8月4日，王云杰将房屋出租给张霞，并将云海旅店的经营权兑给了张霞，赵桂芝于2011年9月27日从张霞处以24万元的价格承兑了云海旅店，并由张霞的配偶姚伟杰出具收条。
王云杰质证认为：对出租协议的真实性有异议，对收条真实性、关联性、及证明问题均有异议，该收条不能证明张霞与姚伟杰是夫妻关系，且与本案无关。
证据五、涉案房屋所在工程的设计及审批文件、竣工档案，拟证明：涉案房屋为哈尔滨公路处住宅楼小区的锅炉房，不具有产权性质，是作为小区的公共配套设施建设的，其使用权应归全体小区业主所有，是全民所有制性质，依法不得私自变更房屋的使用形式，更不得私自转让，证明赵桂芝与王云杰之间的买卖合同无效。
王云杰质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，该证据证明涉案房屋不是违章建筑，因情势变更，原锅炉房设施已迁至他处，按照政府的要求集中供热，原锅炉房改变原来性质，该锅炉房不是小区业主共有，《中华人民共和国物权法》规定了小区的配套设施属于业主共有，但物权法是2007年10月1日施行的，涉案房屋改变使用用途之时物权法没有出台，因此涉案房屋使用权可以转让，不违反法律的强制性规定。
王云杰举示证据情况如下：
证据一、房屋产权交接协议、情况说明四份、房屋销售协议一份、黑龙江省单位往来资金结算票据一张、哈尔滨市城乡规划建设委员会出具的涉案房屋的建设工程审批及竣工材料，拟证明：1、涉案房屋红平小区延光街7号六单元、七单元地下室（原25号）系合法建筑，而非违章建筑。2、王云杰于2006年9月18日依法取得涉案房屋的使用权。1990年5月15日，哈尔滨市公路处房产科将涉案房产转让给哈尔滨市房产局直属房管处第四房管所，该锅炉房内供暖系统迁移安置他处，房款用于供暖系统改造。后哈尔滨市房产局直属房管处第四房管所将该房屋的使用权转让给哈尔滨东力房地产开发有限责任公司，又由哈尔滨东力房地产开发有限责任公司将此房抵账给哈尔滨天虹物业管理有限公司。2006年9月18日，哈尔滨天虹物业管理有限公司将房屋转让给王云杰。该房屋的使用权是王云杰合法取得，取得的时间是物权法出台之前，该房屋不属于业主共有，上述各单位有权转让该房屋。（物权法于2007年10月1日施行）。上述证据中天虹物业公司与王云杰之间的房屋销售协议、资金结算票据是原一审法院调取的证据。
赵桂芝质证认为：对1990年5月15日房屋产权交接协议的真实性及证明问题均有异议，该交接协议不是原件，无法核实真伪，不能确认该交接协议中包含本案涉案房产。对2014年2月28日哈尔滨市直属房产物业管理有限公司出具的情况说明的真实性及证明问题均有异议，该证据系法人单位出具的证明，应该由其单位指派人员对该证据的内容予以详细说明，同时该情况说明中，关于用哈尔滨市公路处家属楼红平小区延光街7号六单元、七单元房屋抵付供暖系统改造工程款一事并没有其他相关证据予以证实，况且该锅炉房配套设施系全民所有制房屋，对该房屋的处分行为不具有法律效力。对2013年9月18日哈尔滨市公路工程处的情况说明的真实性及证明问题均有异议，该证据系法人单位出具证明，应由该出证单位指派的人员对证据内容予以陈述，同时该情况说明中并未明确指向本案争议房产。对哈尔滨天虹物业管理有限公司于2013年10月24日出具的情况说明的真实性及证明问题均有异议，该证据系法人单位出具证明，应由该出证单位指派人员对证据内容予以陈述，该情况说明明确指向本案王云杰拥有房屋的使用权，无所有权。对哈尔滨东力房地产开发有限责任公司于2013年9月18日出具的情况说明的真实性及证明问题均有异议，该证据系法人单位出具证明，应由该出证单位指派人员对证据内容予以陈述，本案涉案房产是全民所有制，房屋所有权的转移无效。对2006年9月18日哈尔滨天虹物业管理有限公司与王云杰签署的房屋销售协议的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据中涉及的房产即本案争议的房产是全民所有制性质，没有产权手续，天虹物业公司与王云杰的房屋销售合同侵害了小区全体业主的公共利益，是无效协议。对哈尔滨市公路处住宅楼档案真实性无异议，对证明问题有异议，该证据仅能证明房屋性质为全民所有制性质，系合法建筑物。
证据二、房屋出租协议两份、承诺书、特种行业许可证、个体工商户营业执照，拟证明：1、涉案房屋在2011年9月25日前用于经营旅店，王云杰将该房屋及屋内设施出租。2、证明在2011年9月25日，王云杰将涉案房屋的使用权、屋内的设备、设施及多年来积累的稳定客源等无形资产转让给赵桂芝，约定价格118万元，并将售房协议三联单收据、旅店的营业执照、特业许可证、卫生许可证等材料交付赵桂芝，赵桂芝支付了购房款，转让协议已经实际履行完毕。
赵桂芝质证认为：对2011年8月4日王云杰与张霞的房屋出租协议的真实性无异议，对证明问题有异议，因该房屋用于经营云海旅店，且该旅店属于个体工商户性质，针对云海旅店的转让行为是无效的。对2011年8月14日赵长福与王云杰的房屋出租协议的真实性、关联性及证明问题均有异议，该协议中出租日期为2011年8月4日至2017年8月14日，出租的起始日期与张霞房屋出租协议书中的签署日期一致，况且在租期内，王云杰将房屋出售给赵桂芝，云海旅店是赵桂芝从张霞处承兑过来的，与该份证据均不相符。对2011年9月25日赵桂芝出具的承诺书的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据仅能证明王云杰将云海旅店特业证原件（附件）交给赵桂芝，不能证明赵桂芝是从王云杰处承兑的云海旅店，同时云海旅店系个体工商户，根本不能办理更名过户手续。对个体工商户营业执照、特业证的复印件的真实性无异议。
证据三、哈尔滨市红平物业管理有限责任公司黄学滨出具的书面证人证言，拟证明：哈尔滨市红平物业管理有限责任公司出具了证明，证明赵桂芝没有正常的使用、管理该涉案房屋，暖气管冻裂，导致屋内大量的积水，房屋无法正常经营使用系赵桂芝的过错导致，在此之前从未发生过此现象。
赵桂芝质证认为：对真实性、证明问题均有异议，该证据中涉及暖气管冻裂，该管道为小区单元楼里的公共供暖管道，管道破损与本案赵桂芝无关，且该证言内容为黄学斌个人陈述，哈尔滨市红平物业管理有限责任公司加盖公章仅是证明黄学斌是该公司的工程部长，不能证明该证明内容是真实的。
证据四、哈尔滨市中级人民法院庭审笔录2页，拟证明：赵桂芝涂改证据，将王云杰书写的“使用权”三个字划掉，该协议约定转让的是房屋使用权转让。
赵桂芝质证认为：对真实性及证明问题均有异议，该庭审笔录王云杰欲证明的内容在市法院二审判决中没有进行表述和采信，且不能证实在房屋买卖协议原件中存在插入符号，更不能证实其插入的内容为“使用权”三个字。
证据五、证人刘某某出庭作证，拟证明：赵桂芝与王云杰之间转让涉案房屋的使用权的事实，王云杰将旅店的营业执照、特业许可证、卫生许可证、房屋销售协议、三联单收费票据交付赵桂芝，并说明该房屋仅有使用权，无产权。在协议中写明使用权字样。
赵桂芝质证认为：对真实性及证明问题均有异议，证人不能清晰证明涉案房产的具体信息及交易价格，证人证言不能证明在房屋买卖协议中是否填写了“使用权”字样，故不应采信该证人证言。
本院依职权从哈尔滨市公路工程处调取了房屋产权交接协议、情况说明各一份。
赵桂芝质证认为：对真实性无异议，对关联性及证明问题有异议，该房屋产权交接协议能够证明哈尔滨市公里处房产移交给哈尔滨市房产局直属房管处第四房管所的房产为全民所有制房产，并且是基于统一经营和管理的目的移交的，并未授权房管处第四房管所对移交房产进行处置和销售。该产权交接协议及情况说明中所列房产并未清晰表述包含本案诉争房产。
王云杰质证认为：对真实性、关联性无异议，该证据能够证明诉争房产的使用权为王云杰享有，该份证据中涉及的地点已在情况说明中予以确认，因此该份证据能够作为王云杰享有涉案房屋的使用权的证据之一，是合法的，与本案有关联性，依法应予采信，应作为定案依据。
本院确认：赵桂芝举示的证据一，系赵桂芝与王云杰签订的，王云杰将位于哈尔滨市道外区红旗小区延光街767-1号六单元、七单元地下室房屋卖给赵桂芝，价款为118万，双方之间建立房屋买卖合同关系，与本案有关联性，故本院予以采信。赵桂芝举示的证据二，来源合法，内容客观真实，能证明赵桂芝已向王云杰交付了全部购房款118万元，与本案有关联性，故本院予以采信。赵桂芝举示的证据三，因赵桂芝与王云杰签订的是房屋买卖协议，双方之间是房屋买卖合同关系，该营业执照复印件不能证明双方对云海旅店经营权进行了转让，与本案争议的房屋买卖合同关系无关联性，故本院不予采信。赵桂芝举示的证据四，该证据与本案争议的房屋买卖合同无关，故本院不予采信。赵桂芝举示的证据五，能证明涉案房屋虽没有房屋所有权证，但王云杰是受让所得，王云杰将涉案房屋转让给赵桂芝不违反法律规定，不能证明赵桂芝主张的双方签订的房屋转让协议无效，故本院不予采信。王云杰举示的证据一，该房屋产权交接协议、情况说明四份、房屋销售协议、黑龙江省单位往来资金结算票据、哈尔滨市城乡规划建设委员会出具的涉案房屋的建设工程审批及竣工材料能形成完整证据链条，证明涉案房屋虽无房屋所有权证，但却是经合法设计、建造而成，后被天虹物业公司转让给王云虹，与本案有关联性，故本院予以采信。王云杰举示的证据二，该房屋出租协议两份、承诺书、特种行业许可证、个体工商户营业执照，与本案双方争议的房屋买卖协议无关联性，故本院不予采信。王云虹举示的证据三，该证据属于黄学滨的书面证人证言，因证人未到庭，不能证明其真实性，故本院不予采信。王云杰举示的证据四，该庭审笔录不能证明王云杰在房屋买卖协议书上书写了“使用权”三个字，后被赵桂芝划掉，且该协议书明确为买卖协议，标的为房屋，故该证据不能证明王云杰的主张，本院不予采信。王云杰举示的证据五，因证人与王云杰有利害关系，不能证明王云杰主张的王云杰在协议中写明使用权字样，故本院不予采信。本院依职权调取的证据，来源合法，内容客观真实，能证明涉案房屋于1990年5月15日被哈尔滨市公里处移交给哈尔滨市房产局直属房管处第四房管所，双方办理了产权交接协议书，与本案有关联性，故本院予以采信。
本院经审理查明：2011年9月25日，赵桂芝与王云杰签订房屋买卖协议，王云杰将坐落于哈尔滨市道外区红旗小区延光街767-1号6单元、7单元地下室房屋出卖给赵桂芝，价款118万元。甲（王云杰）、乙（赵桂芝）双方自签协议之日起协商同意，该房屋由甲方王云杰全部交给乙方赵桂芝，如出现任何情况，不得反悔。甲、乙双方在签此协议的同时，已将以前的所有费用全部由甲方结清，包括物业费、取暖费、水电等，如以后再出现任何问题，均与乙方无关；甲乙双方在买卖后所发生的一切费用均由乙方赵桂芝全部负责，包括物业费、取暖费、水电等，如出现问题均与甲方无关。赵桂芝将全部购房款118万元整一次性付清，付给甲方王云杰。王云杰为赵桂芝提供有关的买卖手续及证件，包括售房协议（天虹物业管理有限公司、三联单收据（0562822）、身份证（复印件）、离婚协议（复印件）。合同签订后，王云杰向赵桂芝交付了房屋，赵桂芝向王云杰交付了全部购房款118万元，王云杰于2011年10月24日为赵桂芝出具收条。
涉案房屋所在小区是哈尔滨市公路处住宅小区，该小区由哈尔滨市公路处开发、轻工设计院设计、哈尔滨市第四住宅建筑工程公司施工，属于哈尔滨市公路处房产科自管的全民所有制房屋，涉案房屋系该小区锅炉房。1990年5月15日，哈尔滨市公路处房产科将涉案房屋的产权移交给哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司第四房管所。1991年5月，哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司第四房管所将涉案争房屋交付给哈尔滨东力房地产开发有限责任公司，抵付供暖系统改造工程款。后哈尔滨东力房地产开发有限责任公司又将该房抵账给哈尔滨天虹物业管理有限供公司。2006年9月18日，哈尔滨天虹物业管理有限公司与王云杰签订房屋销售协议，将涉案房屋以2万元的价格出售给王云杰。
案件审理过程中，双方均表示同意解除合同，退房返款。关于返还房款的数额，赵桂芝同意赔偿王云杰的房屋租金损失，但主张王云杰赔偿购房款的利息损失并分担房屋漏水造成的装修损失。王云杰主张赵桂芝给付房屋租金损失，并要求赵桂芝赔偿房屋漏水恢复房屋原状损失，但不同意赔偿赵桂芝购房款利息损失。赵桂芝给付王云杰的购房款为118万元，双方均同意租金按四年计算，赵桂芝称年租金五5万元，王云杰称租金逐年上浮10%，双方未达成协议，年租金按照5万元每年计算，共计20万元。王云杰的房屋租金损失为20万元，关于房屋受损所需恢复费用双方均曾认可为20万元。
本院认为：赵桂芝与王云杰针对涉案房屋签订的买卖协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，能够证明双方就诉争房屋的买卖达成了合意，合同合法有效。本案在审理过程中，双方当事人对解除合同、退房返款、以租金抵使用房屋费用均达成了一致意思表示，即对解除合同的主要条款达成合意，对双方的请求予以支持。至于房屋漏水系赵桂芝使用期间发生的，赵桂芝并未举证证明王云杰存在过错，故房屋恢复原状所需费用20万元应由赵桂芝负担，应从王云杰返还的购房款中予以扣除。同时，因赵桂芝占有使用涉案房屋，应给付王云杰房屋占有使用费用20万元，王云杰收取房款亦应给付赵桂芝利息损失，利息自2011年9月26日至2015年5月19日，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告赵桂芝与被告王云杰于2011年9月25日签订的房屋买卖协议书；
二、原告赵桂芝于本判决发生法律效力后立即将位于哈尔滨市道外区延光街红平小区761-1号6单元、7单元地下室房屋交还给被告王云杰；
三、被告王云杰于本判决发生法律效力后立即返还原告赵桂芝购房款78万元，并给付原告赵桂芝购房款118万元的利息，利息自2011年9月26日至2015年5月19日止，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。
四、驳回原告赵桂芝的其他诉讼请求。
案件受理费15420元、保全费5000元（原告赵桂芝已预付），由赵桂芝、王云杰各负担10210元，此款被告王云杰于本判决发生法律效力后立即给付原告赵桂芝。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 焦 佳
代理审判员 刘兆兴
二〇一五年十二月三日
书 记 员 付庆聃