广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终15858号上诉人（原审原告）：谢朝梅，女,汉族，1970年4月12日出生，住所地：湖南省安乡县，委托诉讼代理人：张学中，广东淳锋律师事务所。被上诉人（原审被告）：中粮地产（集团）股份有限公司，住所地：深圳市宝安区新城二区湖滨路，统一社会信用代码：xx。法定代表人：周政，董事长。委托诉讼代理人：柳成荫，女，汉族，1990年1月22日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁任愚，男，汉族，1990年3月30日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，系该公司员工。上诉人谢朝梅因与被上诉人中粮地产（集团）股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谢朝梅的上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2017)粤0306民初1625号民事判决书。2、判决确认中粮地产（集团）股份有限公司与黄健君订立的深圳市宝安区宝雅花园C座首层101、103、104、110、111、113号商铺的租赁合同无效。3、由中粮地产（集团）股份有限公司负担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一、一审判决程序违法。本案自一审法院受理至作出判决，超过3个月，不应适用简易程序审理。适用简易程序审理的案件应在3个月内审结，且不存在延期的情形。二、一审判决认定事实错误。1.关于原租赁合同到期后，谢朝梅继续缴纳租金，一审法院认定是谢朝梅的单方行为。但谢朝梅认为如是单方行为，中粮地产（集团）股份有限公司为何不将其退回呢？因此，由于中粮地产（集团）股份有限公司未将租金退回，应视为双方认可继续租赁的事实。《租赁合同》第二条约定：2.2租赁期满，甲方有权收回该租赁建筑物，乙方应如期返还，如乙方需要继续承租，则应于租赁期满前两个月向甲方提出书面续租要求，在同等条件下，乙方有权优先续租该物业，续租合同的租金届时甲乙双方将参考市场价格进行协商。”一审判决未将此事实查明，即中粮地产（集团）股份有限公司租给案外人黄建君的条件是否告知谢朝梅及谢朝梅是否接受该条件继续租赁。2.关于涉案商铺的产权问题一审判决认定错误。涉案商铺为不动产，根据《物权法》，中粮地产（集团）股份有限公司应当提供不动产权登记部门核准登记的相关资料为准。《分户汇总表》不能认定商铺的产权人就是中粮地产（集团）股份有限公司。另外，谢朝梅无需提供，也无法提供反证来证明商铺的产权是谁。一审判决以谢朝梅未能提供反证予以推翻的理由违反《证据规则》的相关规定。中粮地产（集团）股份有限公司辨称：中粮地产（集团）股份有限公司认为谢朝梅的上诉请求没有法律和事实依据，依法应予以驳回，理由如下：一、谢朝梅与中粮地产（集团）股份有限公司就涉案物业的续租事宜未达成一致意见。根据一审法院查明的事实，在2016年8月19日谢朝梅向中粮地产（集团）股份有限公司提交函件要求优先续租商铺后，中粮地产（集团）股份有限公司于2016年8月26日向谢朝梅书面回函明确告知谢朝梅在原租赁合同到期之后，中粮地产（集团）股份有限公司将不再与谢朝梅就涉案物业的续租事宜订立合同。在谢朝梅收到前述函件后，并未向中粮地产（集团）股份有限公司提交任何进一步书面的函件，中粮地产（集团）股份有限公司据此认为双方就续租事宜未达成一致意见，因此，谢朝梅与中粮地产（集团）股份有限公司在原租赁合同到期之后租赁关系即终止，此事宜已达成合意。二、谢朝梅在上诉状及一审起诉状中，所主张的优先承租权并无成立的基础，案外人黄健君与中粮地产（集团）股份有限公司订立的租赁合同中关于租金、维修责任、扩建等相关方面的约定均优于谢朝梅与中粮地产（集团）股份有限公司订立的原租赁合同，并且案外人黄健君承诺将对涉案物业进行升级改造，由此可知，中粮地产（集团）股份有限公司与黄健君达成的租赁合同中的租赁条件已明显优于谢朝梅所主张的同等条件。因此，谢朝梅主张的在同等条件下享有优先承租权这一主张并无成立的事实基础。三、谢朝梅在原租赁合同履约期间，多次延迟缴纳租金，已经明显违反了双方原租赁合同的约定。四、谢朝梅在原租赁合同到期之后，无正当理由仍然继续占有中粮地产（集团）股份有限公司案涉物业，逾期已超过一年，给中粮地产（集团）股份有限公司造成了极大的经济损失。综上，中粮地产（集团）股份有限公司认为谢朝梅的上诉请求无事实及法律依据，不应当得到支持，请求法院驳回谢朝梅的上诉请求。谢朝梅向一审法院起诉请求：1、确认中粮地产（集团）股份有限公司与黄健君订立的深圳市宝安区宝雅花园C座首层101、103、104、110、111、113号商铺，总出租建筑面积为253.5平方米的房屋租赁合同无效；2、由中粮地产（集团）股份有限公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本案涉案商铺位于深圳市××区××花园××、××、××、××、××、××号商铺，中粮地产（集团）股份有限公司提供的分户汇总表显示，上述商铺由深圳市宝恒（集团）股份有限公司及万丰皮塑制品（深圳）有限公司开发，并登记在该两家公司名下。2014年1月1日，谢朝梅、中粮地产（集团）股份有限公司签订《租赁合同》一份，约定中粮地产（集团）股份有限公司将涉案商铺出租给谢朝梅，租赁期限为三年，即从2013年11月1日至2016年10月31日；租赁期满，中粮地产（集团）股份有限公司有权收回该商铺，谢朝梅应如期返还，如谢朝梅需要继续承租，则应于租赁期满前两个月向中粮地产（集团）股份有限公司提出书面续租要求，在同等条件下，谢朝梅有权优先续租该物业，续租合同的租金届时双方将参考市场价格进行协商；2013年11月1日至2014年10月31日期间的月租金为人民币4,700元，2014年11月1日至2015年10月31日期间的月租金为人民币4,935元，2015年11月1日至2016年10月31日期间的月租金为人民币5,182元；谢朝梅应在每月十日前向中粮地产（集团）股份有限公司支付月租金；租赁期间，谢朝梅应合理使用并爱护所承租的建筑物及其附属设施；谢朝梅使用不当或者不合理使用，致使承租物及附属设施损坏或发生故障，由谢朝梅负责维修；谢朝梅拒不维修的，中粮地产（集团）股份有限公司可代为维修，所发生的维修费由谢朝梅承担，中粮地产（集团）股份有限公司有权直接从谢朝梅的租赁保证金中扣除……。2016年8月18日，谢朝梅通过邮政快递向中粮地产（集团）股份有限公司邮寄一份《要求优先续租商铺的函》。2016年8月26日，中粮地产（集团）股份有限公司向谢朝梅发送一份《关于合同到期不再续租的函》，由案外人签收，同时中粮地产（集团）股份有限公司提交照片显示在涉案商铺进行了张贴。2016年10月，中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君签订了一份《租赁合同》，约定将涉案商铺出租给案外人黄健君使用，租赁期限为1年，从2016年11月1日至2017年10月31日；2016年11月1日至2016年11月30日期间的月租金为人民币2,928元，2016年12月1日至2017年10月31日期间的月租金为人民币5,856元；租赁期间，案外人黄健君应合理使用并爱护所承租的建筑物及其附属设施，负责对租赁物业及附属设备设施的检查、保养、修复和老化更新，所产生的费用由案外人黄健君负责；案外人黄健君使用不当致使承租物及附属设施损坏或发生故障，由案外人黄健君负责维修；案外人黄健君拒不维修的，中粮地产（集团）股份有限公司可代为维修，所发生的维修费用由案外人黄健君承担，中粮地产（集团）股份有限公司有权直接从案外人黄健君的租赁保证金中扣除；租赁期间，非主体结构的维修责任（如门窗更换维修、管道更换维修、电梯保养维修等）、因案外人黄健君原因造成的（如改建、扩建、加建或装修等）相关维修责任、屋面、墙体、地面渗水开裂等涉及的维修责任由案外人黄健君承担，除上述维修责任外及产生的费用由中粮地产（集团）股份有限公司承担……。案外人黄健君在2016年10月12日曾向中粮地产（集团）股份有限公司出具一份《承诺函》，承诺对涉案商铺进行整体改造升级，依法依规将物业打造成精品公寓，单房投入不低于人民币60,000元，两房投入不低于人民币100,000元（具体装修改造以中粮地产（集团）股份有限公司与其双方确认的效果图为准）；保证改造后的物业不存在任何水电安全隐患；如因案外人黄健君原因合同期满不能达到中粮地产（集团）股份有限公司验收要求，同意以两倍租金价格赔偿中粮地产（集团）股份有限公司并无条件退回该物业。根据谢朝梅提供的汇款凭证显示，谢朝梅在2016年11月1日向中粮地产（集团）股份有限公司转账支付人民币15,546元，附加信息为2016年11月至2017年1月共3个月租金、在2016年12月28日向中粮地产（集团）股份有限公司转账支付人民币15,546元，附加信息为2017年2月至2017年4月共3个月租金。根据中粮地产（集团）股份有限公司提供的银行流水显示，谢朝梅在2016年7月14日向中粮地产（集团）股份有限公司转账支付2016年7月份租金人民币5,182元、在2016年8月4日向中粮地产（集团）股份有限公司转账支付2016年8月份租金人民币5,182元、在2016年9月2日向中粮地产（集团）股份有限公司转账支付2016年9月份租金人民币5,182元、在2016年11月7日向中粮地产（集团）股份有限公司转账支付2016年10月份租金人民币5,182元。另查明，中粮地产（集团）股份有限公司在1993年10月8日进行过变更信息登记，由深圳市宝安区城建发展总公司变更为深圳宝恒（集团）股份有限公司；在1996年12月18日进行过变更信息登记，由深圳宝恒（集团）股份有限公司变更为深圳市宝恒（集团）股份有限公司；在2006年4月13日进行过变更信息登记，由深圳市宝恒（集团）股份有限公司变更为中粮地产（集团）股份有限公司。万丰皮塑制品（深圳）有限公司的工商信息查询结果显示其主体状态为吊销。上述事实，有谢朝梅提供的租赁合同、要求优先续租的函、快递单、汇款凭证、通知、临时租赁合同、中粮地产（集团）股份有限公司提交的租赁合同、关于合同到期后不再续租的函、照片、分户汇总表、承诺函、银行流水等书面证据予以证明。上述《租赁合同》等书面证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。一审法院认为，根据中粮地产（集团）股份有限公司提供的分户汇总表可以认定，中粮地产（集团）股份有限公司系涉案商铺的产权人，对其拥有出租权，谢朝梅虽对上述分户汇总表的真实性不予认可，但未能提供反证予以推翻，故对于谢朝梅的抗辩本院不予采信。本案的争议焦点为中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君签订的《租赁合同》是否侵害了谢朝梅的优先承租权，是否应当被认定为无效。首先，谢朝梅、中粮地产（集团）股份有限公司之间关于涉案商铺的《租赁合同》于2016年10月31日到期，中粮地产（集团）股份有限公司确认在2016年8月收到谢朝梅发出的《要求优先续租商铺的函》，但同时主张在2016年8月26日复函谢朝梅一份为《关于合同到期不再续租的函》，谢朝梅亦确认收到上述复函，由此可以认定谢朝梅、中粮地产（集团）股份有限公司就是否续租问题已进行过协商，但未能达成一致意见，即在谢朝梅、中粮地产（集团）股份有限公司之间的《租赁合同》到期前，双方关于续租事宜并未协商一致，谢朝梅未取得出租人同意并重新签订租赁合同。其次，根据谢朝梅提供的汇款凭证显示2016年11月1日、2016年12月28日，谢朝梅均按照其与中粮地产（集团）股份有限公司已到期的《租赁合同》约定的租金标准向中粮地产（集团）股份有限公司支付租金，且支付金额变更为一次性支付三个月的租金。在中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君新签订的《租赁合同》所约定的实际租金标准已超出谢朝梅、中粮地产（集团）股份有限公司之间《租赁合同》的标准时，谢朝梅仍按原租金标准支付，与其主张同等条件下优先承租权自相矛盾。且根据中粮地产（集团）股份有限公司提供的银行流水显示，在谢朝梅、中粮地产（集团）股份有限公司之间《租赁合同》期限内，谢朝梅按月支付租金，并在2016年7月及2016年10月存在两次逾期支付租金的事实，中粮地产（集团）股份有限公司在本案庭审中已明确提出谢朝梅存在该逾期支付租金的事实。故谢朝梅虽在《租赁合同》到期后，仍向中粮地产（集团）股份有限公司支付费用，但该行为系谢朝梅单方行为，不能由此推定中粮地产（集团）股份有限公司没有提出异议，无法证明双方原《租赁合同》继续有效。最后，根据中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君签订的《租赁合同》记载内容显示，在租金、承租人维修责任、添附物的处理等方面均与谢朝梅、中粮地产（集团）股份有限公司之间的《租赁合同》的约定存在不同。同时，案外人黄健君在2016年10月12日向中粮地产（集团）股份有限公司出具《承诺书》亦显示其在承租条件上与谢朝梅存在较大不同。综上，谢朝梅、中粮地产（集团）股份有限公司在双方《租赁合同》到期前并未达成续租合意，中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君在平等自愿的前提下签订新的《租赁合同》，符合法律的相关规定，并未侵害了谢朝梅的优先承租权，关于谢朝梅主张确认中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君之间的《租赁合同》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回谢朝梅的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币25元，由谢朝梅负担。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君签订的租赁合同是否侵害了上诉人谢朝梅的优先承租权而导致无效的问题。上诉人谢朝梅与中粮地产（集团）股份有限公司在于2016年10月31日到期的涉案租赁合同中约定，如果续租，上诉人谢朝梅“在同等条件下，有权优先续租该物业”。该合同到期前，上诉人谢朝梅致函中粮地产（集团）股份有限公司请求续租，但中粮地产（集团）股份有限公司并未同意。之后中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君就涉案租赁物签订了租约。约定了上诉人谢朝梅并未提及的己方亦可承诺的诸如承租人维修条款以及整体改造升级等事项。因此，在此情形下，上诉人谢朝梅请求认定中粮地产（集团）股份有限公司与案外人黄健君之间租赁合同因侵害其优先租赁权而无效，没有证据证实，理据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，驳回上诉人谢朝梅之诉请正确，依法予以维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由谢朝梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙审 判 员 路  德  虎代理审判员 周    敏二〇一七年十二月十二日书 记 员 尚宇楠（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。