广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第1057号
上诉人（原审原告）：陈进保，男，汉族。
委托代理人：穆孝胜，广东众诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨炜恒，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：刘德伟，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：张南轩，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：惠东县颐东义乌实业有限公司，住所地惠东县平山惠东大道（原新华路65号）。
法定代表人：杨炜恒，总经理。
上述四被告的共同委托代理人：叶浩文、张海如，广东人为律师事务所律师。
上诉人陈进保与被上诉人杨炜恒、刘德伟、张南轩、惠东县颐东义乌实业有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2013）惠东法民一初字第874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年10月12日，原审原告陈进保向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除房屋买卖合同；2、被告方连带承担退还购房款人民币73673元；3、请求判令被告方连带承担赔偿损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以73673元为本金，自2010年7月24日起，按中国人民银行同期贷款利率加罚50％计算，直到生效判决确认的清偿日止），目前暂计20000元；4、本案诉讼费由被告方承担。
主要事实和理由是：2010年7月24日，原告与四被告签订了《房屋买卖合同》，其中，被告惠东县颐东义乌实业有限公司系被告杨炜恒、刘德伟、张南轩的代理人及保证人。被告方将坐落在惠州市惠东县平山惠东大道349号（惠东颐东义乌小商品批发城）四层4007号（建筑面积l2.67㎡，套内面积6.27㎡）房屋以套内单价11750.07元／㎡总价73673元卖给原告，原告在签订合同当日交付了购房全款，被告方于2010年9月26日交付了房屋，但是，该商铺一直由被告方经营使用。根据合同约定，被告方应当于双方签署合同后l80个工作日内办理产权转移登记手续，可是，被告方至今也没有交付产权证，在此期间，原告及其他购买者曾多次到政府相关部门上访投诉反映该问题，于2013年1月23日，被告惠东县颐东义乌实业有限公司单方向原告出具书面《声明书》，承诺在2013年5月30日前将产权证事项办理完毕，可是，被告方并没有兑现承诺。因被告方不能依合同约定办理产权证，致使原告不能实现合同目的，并造成极大损失，被告应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。因被告惠东县颐东义乌实业有限公司系保证人，请求其连带承担退还购房款及赔偿损失的民事责任。为此，提起诉讼，请求判如所请。
被告杨炜恒、刘德伟、张南轩、惠东县颐东义乌实业有限公司共同辩称：1、被告方没有违反合同约定，不存在解除合同的问题；2、请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年7月24日，原告陈进保作为买受人（乙方）与被告杨炜恒、刘德伟、张南轩作为共同出卖人（甲方）、被告惠东县颐东义乌实业有限公司作为代理人和保证人签订《商铺买卖合同》，合同约定被告杨炜恒、刘德伟、张南轩将其名下位于惠东县平山惠东大道349号（原新华路65号）四层4007号铺出售给原告。合同主要内容：第一条房地产情况：该商铺建筑面积12.67平方米，套内面积6.27平方米，房屋类型为商住。第二条价格及付款：上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易单价（套内）为每平方11750.07元，总价为人民币73673元。第四条商铺的交付：甲方应当在2010年10月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。并依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付使用条件的该房地产交付乙方使用。第十条产权转移登记：甲方应当于双方签署本合同的180个工作日内，向产权登记机关为乙方办理产权登记，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。房地产交易过户的一切费用按房产局相关过户手续费用规定，买卖双方过户费各付各税（费）。因甲方原因，甲方在规定期限内未能办理乙方产权登记，乙方有权提出退铺，甲方须于乙方提交退铺书面申请后的十个工作日内全额退回乙方已交购房款。合同还约定了其他事项。签订合同当日，原告陈进保向被告方支付全部购铺款73673元。被告于2010年9月26日将上述商铺交付给原告，并且以签订交接确认书的形式予以确认。2013年10月14日，原告以被告未按合同约定的时间办理好房产权证给原告，且经催促，仍没能交付房产权证为由向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
另查，被告于庭审期间提交涉案商铺的权属证书。涉案商铺于2013年11月6日登记过户至原告陈进保名下，现涉案商铺所有权人系原告陈进保，房地产权证号为惠东字第01100296**号。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告陈进保与被告杨炜恒、刘德伟、张南轩、惠东县颐东义乌实业有限公司之间签订《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当恪守履行。本案的争议焦点在于原告陈进保主张解除与被告签订的《商铺买卖合同》理由是否充分？
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，被告在庭审前即2013年11月6日已经办理好涉案商铺产权登记且实际取得产权证书，原告陈进保已经系涉案商铺实际产权人。原告请求解除合同不符合上述司法解释规定的“无法办理”的情形，故对原告请求解除合同的主张，不予支持。
其次，从合同目的实现的角度看，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行主要债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同”的规定。原告行使合同解除权应具备两个条件：1、当事人不履行主要债务，构成根本违约。2、合同目的不能实现。本案中，原告购买商铺的目的是为了获得商铺的所有权（包括占有权、使用权、收益权、处分权），涉案商铺已按合同约定的时间交付给原告，并于2013年11月6日办取房地产权证书。故被告逾期办证行为并不必然导致买受人的合同目的不能实现。因此，原告主张解除合同不符合法律规定，不予支持。
综上，原告陈进保主张解除与被告签订的《商铺买卖合同》理由不充分，本院不予支持。至于被告逾期办证的违约责任问题，因原告未在本案中提出赔偿损失请求，本案不作处理，原告可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈进保的全部诉讼请求。
案件受理费2140元，由原告陈进保负担。
当事人二审的意见
上诉人陈进保不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销一审判决；2、解除《商铺买卖合同》；3、被告连带承担退还购房款人民币73673元；4、被告连带承担赔偿损失（按中国人民银行规定的金触机构计收逾期贷款利息的标准，以73673元为本金，自2010年7月24日起，按中国人民银行同期贷款利率加罚50%计算，直到生效判决确认的清偿日止）责任。
主要事实和理由：
一、一审判决适用法律错误，丧失公平正义.偏袒被告，不能令人信服。
根据一审判决归纳的争议焦点即“原告陈进保主张解除与被告签订的《商铺买卖合同》理由是否充分”。针对该争议焦点一审判决适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称“解释”）第十九条及《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十四条第―款第（四）项规定，分别认为原告请求解除合同不符合上述司法解释规定的“无法办理”的情形和被告逾期办证行为并不必然导致买受人的合同目的不能实现，据此认为原告主张解除合同不符合法律规定，所以不予以支持。对此上诉人认为是错误的。理由如下：
1、一审违背了合同当事意思自治原则。本案判定原告是否具有合同解除权，首先应看涉案合同对解除合同的条件是否有约定和约定的条件是否成就合同有约定按约定处理，无约定再适用法定标准。
结合本案，涉案《商铺买卖合同》第十条已经约定合同解除的条件，即被告应当在签署本合同的180个工作日内，向产权登记机关为买方办理产权登记。如因被告原因在规定期限内未能办理产权登记，原告有权提出退铺，也就说原告有权解除合同。在适用法律上就应当根据《合同法》第九十三条和九十六条规定处理。
而本案―审判决适用解释第十九条及《合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，均为合同解除的法定条件和标准，一审判决抛开了涉案合同当事人约定的合同解除的条件，违背了合同当事人意思自治原则，所以，是错误的。
2、本案涉案《商铺买卖合同》并非“解释”所调整的《商品房屋买卖合同》。
审判决适用的“解释”所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可知，“解释”所调整和规范的商品房买卖合同并非二手房买卖。结合本案，被告（卖方）一不是房地产开发企业，二所卖商铺属二手房，所以，本案不适用该解释。
3、―审判决对“解释”规定的“无法办理”的情形界定错误。根据解释第十九条规定的“无法办理”的情形是指办理房屋所有权登记的期限（包括合同约定和城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的期限）届满后一年，由于出卖人的原因仍不能办理产权登记的。结合本案，涉案《商铺买卖合同》约定的办理产权登记的期限是合同签署后180个工作日内。涉案合同是2010年7月24日签订的，加上180个工作日，再加上48天非工作日，被告应当于2012年3月12日前办理产权登记，该期限届满再加上一年，也就是到2013年3月12日止，被告仍未能给原告办理产权登记，自此，即可认定被肯属“无法办理”产权登记，即便根据解释第十九条规定，原告也是符合解除合同的条件的。而一审判决认为原告主张解除合同不符合解释规走的“无法办理”的情形，另人不得其解。
4、一审判决对“合同目的的实现”界定错误。一审判决认定被告逾期办证行为并不必导然致买受人的合同目的不能实现，所以，认为原告主张解除合同不符合法律规定，上诉人认为如此认定与法相悖。
本案判定原告实现合同目的标准应为《商铺买卖合同》约定时间获取商铺所有权，这是无可争议的。根据我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，根掘该规定，不动产物权的转移是以登记为判定标准。而原告于2010年9月7日签署《商铺买卖合同》并支付了购铺款，因被告未在约定期限内办理过户登记且严重逾期：截止2013年10月10日，原告曾经多次上访并电话催促无果而提起诉讼时，被告仍未办理过户登记，致使原告未能按约定时间获得商铺所有权。所以，完全可以认定因被上诉人的根本性违约，致使上诉人合同目的不能实现。而按照一审判决的逻辑思维，可以得出如下荒谬的结论，就是被告即使无期限拖延，不论产权登记逾期多久，如被告最终只要给原告办理了过户登记，就可认定原告实现了合同目的，则合同约定的办证期限就形同虚设，当事人意思自治原则也没有存在的必要。所以，一审判决如此认定明显对“合同目的的实现”界定错误，且与法相悖。―审判决认定事实和适用法律错误，不能体现公平和正义，明显偏袒被告，不能令人信服。
二、本案认定事实错误
一审判决认定“涉案商铺于2010年9月26日交付给原告使用”是错误的。2010年9月26日原告与被告只是办理了形式上的《交接确认书》。实际占有使用商铺的是被告，被告采取的出售方式是返租销售，出售后前三年由被告统一使用经营，买方不得干涉，直到2013年9月30日止。可是，截止原告起诉，被上诉人―没有实际交付商铺；二没有办理过户登记。所以，一审判决认定“涉案商铺于2010年9月26日交付给原告使用”是认定事实错误。
三、本案涉案《商铺买卖合同》已经解除。
合同的解除权是形成权，根据《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。根据涉案《商铺买卖合同》第十条第三款及被告2010年1月23日单方作出的《声明书》均可说明“被告如不能按期办理过户登记，上诉人有权要求退否商铺、返还购铺款”。由此可以说明，双方己约定解除合同的条件，因被告未依约定办理过户登记，所以，解除合同的条件已经成就。原告于2013年9月29日向惠东法院提起诉讼，要求解除《商铺买卖合同》、退还购房款并赔偿损失，是原告解除合同的意思表示，一审法院于2013年10月10日正式受理，被告亦收到起诉状副本。我国法律并未对解除合同的“通知形式”作出明确规定。因此向人民法院递交起诉状并由人民法院送达对方，通过人民法院送达起诉状副本的效力等同于甚至优于当事人自行送达解除合同的通知。被告在收到民事起诉状副本时视同收到了原告解除合同的通知。根据合同法九十六条之规定，本案《商铺买卖合同》自被告收到起诉状副本之时己经解除。
四、被告将涉案商铺办理过户登记的行为与原告无关
根据前述，原告在《商铺买卖合同》约定的解除条件已成就的情况下，提起诉讼，并表达了解除合同的意思表示：被告收到起诉状副本时涉案合同已依法解除，《商铺买卖合同》己终止。被告明知合同已解除，于2013年11月6日仍然擅自办理过户登记，由此造成的一切后果应当由被上诉人自行承担，被上诉人可根据生效法律文书再作变更登记处理。
五、对逾期办证的违约责任问题，一审判决认为“原告未在本案中提出赔偿损朱请求，本案不作审查和处理”，―审如此认定是错误的。
因被告的根本性违约，原告经多次要求退铺遭拒，不得已提起诉讼，原告起诉状中已明确表示解除合同，被告收到起诉状副本时合同就已解除，根据《合同法》规定，违约金和赔偿损失是可以选择的，本案《商铺买卖合同》针对卖方（被上诉人）逾期办理产权登记并未明确约定违约责任，《声明书》中虽然约定有违约责任按日万分之二，但是，并非针对解除合同。所以，上诉人主张被上诉人连带承担赔偿购铺款的利息损失，该项诉讼请求本身就是要求被上诉人承担的违约责任。所以，一审判决认定上诉人未在本案中提出赔偿损失请求，不予审查和处理，明显错误。
综上所述，一审判决认定事实和适用法律及判决均错误，请求二审法院依法予以撤销，判决确认涉案《商铺买卖合同》已解除，被上诉人连带承担退还上诉人交付的购铺款并赔偿损失，望依法判决。
本案二审中，上诉人陈进保增加上诉理由如下：被上诉人一方在涉案商铺销售过程中，采取的是返租销售方式。根据最高人民法院的关于非法吸收公众存款的司法解释，这种销售模式属于违法行为。
被上诉人杨炜恒、刘德伟、张南轩、惠东县颐东义乌实业有限公司共同答辩称：一审法院查明事实是清楚的，处理也正确，请求予以维持。关于返租的问题，涉案的商铺是三个自然人出卖，租赁是公司行为，不存在返租的问题。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
本院除查明一审查明的事实外，还查明：本案二审中，被上诉人称在办理房产证之前、合同条件成就的情况下，上诉人要求解除合同时可以的；尽管被上诉人自己不否认存在违约行为，但是上诉人一直没有以明示的方式通知要求解除合同。上诉人称：有在电话、短信中提出，还进行了上访等。
本案二审中经本院提示，上诉人不愿意将诉讼请求变更为要求租金损失等。
本院判决理由和结果
本院认为，本案所涉及的标的物尽管是商铺，但该商铺也只是房屋的一种特殊形态，不影响本案作为房屋买卖合同纠纷进行审理。本案二审争议的问题是：涉案的《商铺买卖合同》是否应当解除。本院评判如下：
第一，涉案的《商铺买卖合同》合法有效。根据本案一审中陈进保提交的证据，《商铺买卖合同》是陈进保与杨炜恒等三名自然人签订，但是陈进保并未提交其与杨炜恒等三人签订的租赁合同。因此，暂无证据证明陈进保二审补充上诉理由中所讲的返租销售的事实。在不存在返租销售的情况下，陈进保一审中也是主张该合同有效但应当解除，杨炜恒等在一审答辩中也认可该合同有效。因此，一审法院认定《商铺买卖合同》合法有效，本院予以支持。
第二，陈进保没有及时行使解除权。本案二审中，被上诉人杨炜恒等也不否认其在履行《商铺买卖合同》中存在违约的事实。无论怎么计算，杨炜恒等也确实没有在约定的合同签订后180个工作日内办理房产证，也就是出现了合同约定的可以解除的条件。但是根据《中华人民共和国合同法》的九十五条的规定，合同解除权也应当在一定的期限内行使，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权限使期限，经对方当事人催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。根据陈进保的计算，涉案商铺应当办理房产证的最后期限是2012年4月25日。也就是从陈进保的角度来看，最迟到这一天，其行使解除权的条件就已经成就。但是直到2013年10月12日陈进保向一审法院提起诉讼，陈进保均未举证在此前已经行使过合同解除权。陈进保提交的新闻报道等证据，都是围绕尽快办证提出的诉求，没有解除合同、退还商铺、返还购房款本息的内容。由于陈进保没有及时以适当的方式行使解除权，使得杨炜恒继续围绕合同的履行积极努力。杨炜恒等提交的证据也表明，其一直也在围绕如何争取合理的税负、加快办理产权证件。
第三，陈进保的起诉行为并未产生合同解除的法律效果。如前所述，陈进保并未直接向杨炜恒等发出解除《商铺买卖合同》的通知；本案诉讼中，人民法院依法向杨炜恒等送达诉状、应诉通知等材料的，尽管产生了将陈进保要求解除合同的意思表示送达给杨炜恒等的效力，但是由于该行为是人民法院依据民事诉讼法的职权行为而非当事人的民事法律行为，杨炜恒等作为被告一经收到应诉通知立即具备了不同意解除合同的抗辩权，而不需要另行请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，杨炜恒等在本案诉讼中已经明确抗辩不同意解除合同、请求驳回陈进保诉讼请求的，涉案的合同是否解除尚需人民法院依法判决认定，而不是一经送达诉状即已经解除。
第四，杨炜恒等的违约行为没有导致合同目的不能实现。陈进保也认可其签订《商铺买卖合同》的最终目的是拥有涉案商铺的完全产权，杨炜恒等的违约行为即便不是因为税费负担问题而导致，该行为产生的影响只是办证时间的延迟，但是并不是不能办理到产权证。本案一审诉讼中，杨炜恒等已经将涉案商铺产权证件办理完毕的事实也证明合同目的完全可以实现。至于逾期办理证件的损失赔偿问题，也可以另循法律途径解决。
综上所述，上诉人陈进保的上诉主张除不应当适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条处理本案纠纷的部分成立外，其余没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和清楚，尽管适用法律不当，但实体处理准确，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2140元，由上诉人陈进保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
1、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；