延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第360号
上诉人（原审原告）：赵广华，男，1972年1月1日出生，汉族，个体工商户，现住安图县二道白河镇滨河路碧波家园小区。
委托代理人：陈永霞（系赵广华妻子），女，1974年1月5日出生，汉族，现住安图县二道白河镇滨河路碧波家园小区。
委托代理人：侯文辉，吉林众达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司延边分行，住所延吉市人民路107号。
负责人：孙伟，行长。
委托代理人：李银姬，吉林孚达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨铧，男，1969年2月13日出生，汉族，无职业，现在延吉监狱服刑。
被上诉人（原审被告）：刘岩松，女，1980年4月28日出生，满族，公务员，现住安图县明月镇金山花园小区。
上诉人赵广华因与被上诉人中国银行股份有限公司延边分行（以下简称延边分行）、被上诉人杨铧、被上诉人刘岩松案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2014）安民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赵广华在一审中诉称：2008年9月起，原告开始租赁被告杨铧的位于安图县二道白河镇滨河路碧波家园建筑面积为124.37平方米商业房用于经营广达轮胎汽配中心，2012年10月之后，经过双方充分协商，于2012年12月18日签订了房屋买卖合同，约定：被告杨铧应当于2013年9月30日将房屋过户到原告名下。签订合同后，原告按照合同约定全面地履行了合同义务，2013年10月，原告要求被告杨铧办理更名过户的时候，得知被告杨铧早已将该房屋抵押给了被告延边分行，并且已经办理了抵押登记手续，因此暂时无法更名过户。2014年9月，原告以案外人身份向法院提起执行异议申请，法院审理后于2014年11月26日向原告送达执行裁定书，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原告认为被告杨铧的抵押行为严重侵害了原告的合法权益，同时，延边分行也没有尽到贷款的尽职审查法定职责。现原告诉至法院提起案外人执行异议之诉，请求法院停止对涉诉房屋的执行，并确认原告与被告杨铧之间签订的房屋买卖合同有效，判令准予原告行使涤除权，代被告杨铧按照其抵押房产的贷款实际数额85万元向被告延边分行偿还抵押贷款及利息，并办理解除抵押手续，判令被告杨铧协助原告办理房屋过户手续，一切诉讼费用由被告共同承担。
延边分行在一审中辩称：被告杨铧为安图县富利达石材加工有限公司（以下简称“富利达公司”）在被告延边分行的贷款提供抵押担保的时间是2012年5月2日,贷款期限为一年,而被告杨铧向原告出售房屋的时间是2012年12月18日,即原告向被告杨铧购房时,涉诉房屋已在被告延边分行抵押贷款,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，该房屋买卖合同因未经抵押权人同意而无效。2013年5月8日，富利达公司偿还了贷款，2013年5月23日再次向被告延边分行申请续贷，贷款期限一年，仍由被告杨铧及刘岩松共同向被告延边分行提供了抵押担保，在产权公示的管理部门依法办理了物权抵押登记，不存在任何瑕疵，且被告延边分行与富利达公司的借贷纠纷已经安图县人民法院（2014）安民初字第269号民事判决生效，延边分行就涉诉房屋已获得优先受偿权，故根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，无论原告与被告杨铧之间的房屋买卖合同依法是否被确认有效，因其未发生物权转移的效力，其合同也只有债权的效力，债权不能直接对抗抵押权即物权。原告主张涤除权，法定前提是享有债的请求权，而非享有对物的请求权。原告提出行使涤除权，其法律依据是《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，原告如果行使涤除权，必须代被告杨铧偿还在被告延边分行以该物所担保的全部债权即200万元本金及利息和其他费用。综上所述，原告与被告杨铧所签订的房屋买卖合同是无效的，即使被人民法院确定为有效，也不能对抗被告延边分行的抵押权，且因原告在执行阶段拒绝以消灭全部抵押权来实现涤除权，只是同意按照房屋产权一定的比例行使涤除权是无法律依据的，故请求人民法院驳回原告诉讼请求。
杨铧及刘岩松在一审中辩称：涉诉房屋是夫妻共同财产，被告刘岩松对被告杨铧与原告间的房屋买卖并不知情，不同意将房屋卖给原告。
一审判决认定如下事实：2007年4月，被告杨铧与被告刘岩松登记结婚。2008年8月29日，被告杨铧购买了位于安图县二道白河镇滨河路碧波家园、房权证安图县字第000289**号、建筑面积为124.37平方米的本案涉诉房屋，登记在杨铧名下。2008年9月起，原告开始租赁涉诉房屋用于经营广达轮胎汽配中心。2012年5月2日，被告杨铧以涉诉房屋为富利达公司在被告延边分行贷款200万元提供抵押担保并办理了抵押登记,贷款期限为一年。2012年12月18日，被告杨铧又与原告签订了房屋买卖合同，将上述涉诉房屋以117万元的价格卖与原告，约定合同签字之日，原告向被告杨铧支付62万元，2013年5月10日再支付50万元，剩余5万元待房屋过户至原告名下后再行支付，被告杨铧于2013年9月30日前将房屋过户到原告名下。至2013年5月5日，原告已向被告杨铧支付了112万元房款。2013年5月8日，富利达公司偿还了欠被告延边分行的全部贷款，涉诉房屋的抵押登记也被解除。2013年5月23日，被告延边分行又与富利达公司签订新的流动资金借款合同，约定富利达公司再次向延边分行借款200万元，同日，被告延边分行又分别与刘亚东、戈春凤签订了保证合同，与被告杨铧、刘岩松签订了抵押合同，约定刘亚东、戈春凤为富利达公司借款提供连带保证责任，被告杨铧、刘岩松分别以登记在被告刘岩松本人名下的位于安图县明月镇西环北路223-10-11号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为103.48平方米）、位于安图县明月镇西环北路223-10-20号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为176.49平方米）、位于安图县明月镇西环北路223-10-10号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为61.38平方米）及登记在被告杨铧名下的本案涉诉房屋为被告延边分行与富利达公司之间借款提供抵押担保，并于2013年5月28日办理了抵押登记。2013年5月30日，被告延边分行向富利达公司支付了借款200万元。2013年10月，原告要求被告杨铧办理更名过户时，得知被告杨铧已将该房屋抵押给被告延边分行，并办理了抵押登记，因此无法办理过户。2014年7月17日，安图县人民法院做出（2014）安民初字第269号民事判决书，判决富利达公司偿还被告延边分行借款本金200万元及利息，如富利达公司不履行到期债务，延边分行有权就被告刘岩松、杨铧用于抵押的房屋优先受偿。该判决于2014年8月12日生效，当日，被告延边分行向安图县人民法院申请强制执行生效裁判。2014年9月4日，在与原告谈话过程中，被告刘岩松向原告称“这个房子你放心，肯定银行不会收”，其后，原告以案外人身份向安图县人民法院提起执行异议，申请对该涉诉房屋中止执行，并许可原告行使涤除权。安图县人民法院于2014年11月26日向原告送达安图县人民法院（2014）安执异字第7号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为被告杨铧将涉诉房屋抵押的行为侵害了原告的合法权益，被告延边分行也未尽到贷款的尽职审查法定职责。现原告诉至法院，请求法院停止对涉诉房屋的执行，并确认原告与被告杨铧之间签订的房屋买卖合同有效，判令准予原告行驶涤除权，代被告杨铧按照其抵押房产的贷款实际数额85万元向被告延边分行偿还抵押贷款及利息，并办理解除抵押手续，判令被告杨铧协助原告办理房屋过户手续，一切诉讼费用由被告共同承担。
一审判决认为：本案争议的焦点为：原告与被告杨铧签订的房屋买卖合同的效力如何；原告对涉诉房屋是否享有涤除权及如何行使涤除权。
第一，原告与被告杨铧签订的房屋买卖合同的效力问题。涉诉房屋系被告杨铧、刘岩松夫妻存续期间取得的财产，虽仅登记于被告杨铧一人名下，但仍属夫妻共同财产，被告杨铧一人将涉诉房屋卖与原告的行为系属无权处分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，且被告刘岩松也在2014年9月4日与原告的谈话过程中对被告杨铧的无权处分作出了追认的意思表示，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案房屋买卖合同又无其他可导致合同无效或可撤销的情形，被告刘岩松应当与被告杨铧共同对原告负担合同义务，故对原告请求确认原告与被告杨铧之间签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。
第二，原告对涉诉房屋是否享有涤除权及如何行使涤除权的问题。原告作为房屋受让人对涉诉房屋享有合同债权，而被告延边分行作为抵押权人对涉诉房屋享有抵押权即物权，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”已对抵押权人、抵押人、受让人之间的利益予以平衡，在坚持抵押权人利益优先保护的同时，也强调了对抵押人和受让人利益的尊重，即允许受让人行使涤除权作为债权能够对抗物权的特殊情形。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款最后一句“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”中，“债务”应理解为全部债务，即本案流动资金借款合同及抵押合同所指向的200万元及利息以及实现该债权所产生的各项费用，故对原告主张代被告杨铧一次性清偿85万元及相关利息以行使涤除权、请求法院停止对涉诉房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决：一、原告赵广华与被告杨铧签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告赵广华的其他诉讼请求。案件受理费12300元，由原告赵广华负担。
宣判后，赵广华不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：1、原审认定事实不清，杨铧与延边分行的抵押合同及抵押权均成立在上诉人的买卖合同之后，该重大事实遗漏应予确认。2、原审认为上诉人实行涤除权的条件是对全部200万元债务进行偿还错误。综上，请求二审法院依法支持我的诉请。
被上诉人延边分行辩称：赵广华所购买的房屋，在其购买前已经在银行抵押了，在抵押期间，杨铧将抵押房屋处分属于无权处分。赵广华要求以85万元来消除银行的抵押权无法律依据，原审判决认为涉案房屋抵押及于全部200万元债务正确。
被上诉人杨铧、刘岩松未到庭答辩。
本院二审除对一审判决查明的事实予以认定外，另查明：本案二审期间，登记在刘岩松名下的其他三个抵押房屋经依法拍卖抵债后，截至2015年9月15日，杨铧尚欠中国银行延边分行贷款本息合计882516.37元，其他为实现该债权所产生的各项费用待实际结算后确定。对该笔债务（所欠贷款本息及其他为实现该债权所产生的各项费用），赵广华同意代替杨铧偿还，以消灭涉案房屋上的抵押权。2015年11月4日，赵广华代替杨铧向中国银行延边分行支付贷款本息合计889249.74元（其中本金670414.06元，利息及罚息218835.68元）。
本院认为：杨铧与赵广华就涉案抵押房屋签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，一审判决认定双方签订的关于涉案房屋的买卖合同合法有效后，杨铧与刘岩松均未上诉。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，赵广华已经按照双方合同约定支付了房屋价款，杨铧作为出卖人也应当按照合同约定履行交付房屋并办理房屋过户手续的合同义务。一审中，赵广华所购买的涉案房屋已抵押给延边分行。在该房屋上所设定的抵押权未能消灭的情况下，赵广华要求杨铧协助其办理房屋过户手续，在法律上或事实上不能履行，故一审对其该请求不予支持，于法有据，并无不当。但在二审中，因赵广华同意代替杨铧偿还其所欠的中国银行延边分行的贷款债务，以消灭涉案房屋上的抵押权，抵押权人延边分行也同意在其实现全部债权后解除抵押手续。现赵广华已代替杨铧偿还其所欠的银行款本息合计889249.74元。在此情况下，赵广华要求杨铧协助其办理房屋过户手续的诉请，不再存在法律上或事实上不能履行的障碍。故本院二审对赵广华要求判令杨铧协助其办理房屋过户手续的诉请，予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。但因二审中本案出现了新的案件事实，需要本院因应案件事实变化对案件进行改判，故不应当认为一审裁判错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第（三）项、《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十八条的规定，判决如下：
一、维持吉林省安图县人民法院（2014）安民初字第585号民事判决第一项；
二、撤销吉林省安图县人民法院（2014）安民初字第585号民事判决第二项；
三、中国银行股份有限公司延边分行在赵广华代替杨铧向其支付其他剩余的实现债权的费用后（以支付之日实际已发生的贷款合同约定的费用为准），立即协助办理解除位于安图县二道白河镇滨河路碧波家园、房权证安图县字第000289**号的房屋的抵押手续；
四、杨铧于本判决生效后的七日内协助赵广华办理位于安图县二道白河镇滨河路碧波家园、房权证安图县字第000289**号的房屋过户手续。
一审案件受理费12300元，由赵广华负担。二审案件受理费12300元，由杨铧负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 张新颜
审判员 林 美
二〇一五年十一月十三日
书记员 车世兰