广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第1228号
原告:吴贵勇，男，1970年10月3日出生，汉族，无固定职业，住南宁市青秀区。
委托代理人：覃升锋，广西金和泰律师事务所律师。
委托代理人：周妃，广西金和泰律师事务所律师。
被告：潘艳红，男，1975年10月25日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
原告吴贵勇与被告潘艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成由审判员吴腾睿担任审判长，人民陪审员肖楠、罗云华参加的合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。书记员黄丽霖担任法庭记录。原告吴贵勇的委托代理人覃升锋、周妃到庭参加诉讼，被告潘艳红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴贵勇诉称：2014年10月16日，原告吴贵勇与被告�艳红签订《铺面出租协议书》一份，约定被告将位于南宁市兴宁区物业出租给原告使用，其中，钢筋混凝土结构为约180平方米（按滴水面积计算），阁楼不计租金。在签订协议之前，原告于2014年10月12日向被告支付铺面出租的定金20000元。签订协议后，原告于2014年10月17日向被告预交铺面租金135520元，并于2015年1月26日将一年（2015年3月1日至2016年2月28日）的铺面租金207360元和押金51840元支付给被告。截止至2015年6月份，被告在一楼铺面上方即二楼施工建房，造成原告铺面一楼天花板、墙角大面积严重渗水而导致墙面装修损坏、楼面钢筋腐蚀生锈，承重墙体破裂，还造成原告一楼铺面阁楼的玻璃窗户损坏。原告至今为止未能进入所租铺面开展经营活动。原告曾多次与被告沟通、协商处理此事，但被告均未处理。原告还要求被告提供该铺面的产权证及相关资料给原告用于�理经营活动，被告均未能提供。这已严重影响到原告的经济利益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、确认原告与被告签订的《铺面出租协议书》无效；2、被告退还原告支付的铺面租金207360元和押金51840元，共计259200元；3、被告赔偿原告装修铺面实际支付的装修费共计64162.92元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告潘艳红未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2014年10月16日，原告吴贵勇与被告潘艳红签订一份《铺面出租协议书》，约定：被告将位于南宁市兴宁区物业出租给原告使用，其中，钢筋混凝土结构为约180.00平方米（按滴水面积计算）;租期自2015年3月1日至2020年2月28日止共5年。租金计算方式为：前2年单价为96元/㎡，第3、4年为106元/㎡，第5年为110元/㎡；原告按先交租后�用的原则使用涉案铺面，第一年租金由乙方分两次（签订协议当日交纳本年度租金的50%，物业交付日交纳本年度租金余款50%）交纳给甲方；还约定签订协议当日，乙方向甲方交纳履约保证金51840元，作为该协议履约保证金。该协议还注明按交铺给原告日期开始计算租金。2014年11月30日，被告将铺面交付给原告进场装修。原告于2015年1月26日向被告支付铺面押金51840元及2015年3月1日至2016年2月28日的租金207360元，共计259200元。被告收到该两笔款项并向原告出具《收条》。因涉案铺面天花板、墙角渗水，墙面装修损坏、楼面钢筋腐蚀生锈，导致原告未能进入铺面开展经营活动，原告遂向本院提起本案诉讼，请求解除原告与被告签订的《铺面出租协议书》，被告退还原告支付的租金及押金，并赔偿装修损失。在审理过程中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告双方签订的铺面出租协议为无效合同。
在诉讼过程中，为查明涉案房屋的规划及建设手续是否合法，本院向南宁市规划管理局发函调查，该局出具《复函》称：南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村二塘五队128号1层3号未在南宁市规划管理局办理建设规划审批手续，原告吴贵勇、被告潘艳红也无报建记录。
在诉讼过程中，经本院释明，原告吴贵勇不申请对装修损失进行评估。
以上事实，有铺面出租协议书、收条、复函、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告潘艳红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
一、关于本案的合同效力问题。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因被告潘艳红向原告吴贵勇出租的南宁市兴宁区房屋未办理建设规划审批手续，亦未取得建设工程规划许可证，故本院认定原告与被告签订的《铺面出租协议书》为无效合同。
二、关于原、被告对本案租赁合同无效的过错责任问题。
《铺面出租协议书》无效的原因是涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。本案被告应当清楚自已用于出租的房屋未办理建设规划审批手续、亦未取得建设工程规划许可证，但仍出租给原告使用，主观过错较大，故应�担合同无效的主要责任。而原告在签订合同时也应有谨慎审查的注意义务，未对承租房屋进行审查，亦应对合同无效承担相应责任。综合考虑原、被告的过错程度，本院认为被告方对本案无效合同的订立过错较大，应负担70％的责任；原告的过错较小，应负担30％的责任。
三、关于被告应否向原告返还租金的问题。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告提交被告2015年1月26日出具的2张《收条》证实被告已收取原告租金207360元及押金51840元，由于双方签订的该《铺面出租协议书》无效，故原告要求被告潘艳红返还其已经支付的租金207360元及押金51840元，符合法律规定，本院予以支持。原告亦应将其租赁的位于南宁市兴宁区物业返�给被告潘艳红。
关于返还租金的数额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之约定，对无效部分可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为承租人已对涉案房屋进行了占有使用，故本院酌定参照合同约定的租金扣减30%的房屋占有使用费，计为5184元/月（96元/㎡×180㎡×30%）。原告自2015年6月27日发函告知被告解除合同及2015年7月10日诉至本院均为解除合同的意思表示，被告无正当理由不予配合办理交接事宜，应自行承担由此产生的风险及民事责任。故本院认定原告实际占有使用涉案房屋的期间为原、被告双方约定的铺面交付起至被告收到原告《告知函》之日止，即2015年3月1日至2015年6月29日�4个月。综上，被告应返还原告的租金为207360元-5184元×4个月＝186624元。
四、关于被告应否向原告赔偿装修费的问题。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，因租赁合同无效，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故原、被告双方应按照各自对本案无效合同的订立过错承担相应的损失。
关于装修费的数额，原告未能提交相应的票据予以证实其实际支出的费用，在本院释明后亦不申请对装修损失进行评估，故对于原告因合同无效造成的装修损失数额无法确定。但根据双方签订的《铺面出租协�书》约定：“物业交付标准为毛坯房”，房屋现场照片亦证实原告确已对涉案房屋进行部分装修，结合原告举证的购买材料清单，根据涉案房屋的装潢面积、购买材料的数量及日常生活经验，原告诉请装修费64162.92元为其装修支出，无明显不合理之处，本院予以确认。故被告应赔偿原告装修损失64162.92×70%＝44914元，原告应承担64162.92×30%＝19248.92元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款之规定，判决如下：
一、原告吴贵勇与被告潘艳红于2014年10月16日签订的《铺面出租协议书》无效；
二、原告吴贵勇于本判决生效之日起五日内将其租赁的位于南宁市兴宁区物业返还给被告潘艳红；
三、被告潘艳红返还原告吴贵勇房屋租金186624元、押金51840元；
四、被告潘艳红赔偿原告装修损失44914元。
案件受理费6150元，由原告吴贵勇负担600元，被告潘艳红负担5550元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴腾睿
人民陪审员 肖 楠
人民陪审员 罗云华
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 黄丽霖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当�以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。