广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23071号上诉人（原审被告）：深圳市美百�商业管理有限公司。住所地：广东省深圳市福田区莲花街道商报东路英龙商务大厦1408单位。法定代表人：焦昆华，执行董事。委托诉讼代理人：梁华，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭悦丽，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司。住所地：广东省广州市天河区花城大道**号***房之自编**单元。负责人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：雅居乐公司提交的《资质证书》记载雅居乐公司具有物业服务一级资质。2014年12月1日，美百年公司（乙方）与案外人高成（广州）物业管理有限公司（甲方、以下简称高成公司）签订《广州XX广场写字楼物业管理服务合同》（以下简称《物管合同》），约定：甲方是XX广场F2-4项目出租方指定的物业管理者，乙方是天河区XX路XX号1601房之全层、1901房之全层、2101房之全层（以下统称涉案场地）的承租人；乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为该物业之管理者，甲方将依据本合同及《高德置地广场F2-4项目租户手册》等对该物业进行管理；物业管理期限自2015年12月1日起至2023年11月30日止，除租赁合同另有约定外，出租方实际交付日期较前述日期提前或推迟的，自出租方实际交付日起计算；管理费由管理服务费和公共能源费两部分构成，其中管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米22元，该物业建筑面积共6650.25平方米，每月管理费共计146305.5元；公共能源费按建筑面积计算，每月每平方米8元，该物业建筑面积共6650.25平方米，每月公共能源费共计53202元；管理费按月缴纳，乙方应在签订本合同当日向甲方缴纳首月管理费199507.5元，此后乙方须在每月5日前以现金或转账或支票方式缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；签订本合同时，乙方应向出租方一次性交付相当于两个月管理费金额的管理费保证金399015元，合同期满或提前终止时，乙方缴清全部管理费及其它应缴费用且无其�违约行为，出租方应在乙方撤场后30个工作日内将保证金余额（不计利息）退还乙方，如乙方未清缴管理费等费用出租方和甲方有权按本合同第七条第1项有关欠费之违约条款处理；乙方须按该物业建筑面积向出租方缴交水电费周转金，水电费周转金的计收标准为23元/㎡，即该物业乙方应向出租方缴纳的水电费周转金152955.75元，合同期满或提前终止时，乙方缴清所有相关费用后，出租方应在乙方撤场后30个工作日内无息退还给乙方；乙方不得因履行租赁合同出现争议而拒绝缴纳管理费或拒绝履行本合同的任何条款；电费：每单元由乙方在甲方指定位置自行安装独立电表，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向甲方交纳电费；物业管理费收取起始日期为2015年12月1日；甲方或出租方通知乙方接收该物业后，乙方应于3个工作日内按甲方规定办理装修手续，并将有关物业装修承包商资质证明、装修责任险、设计图纸等资料提交甲方审核并取得甲方的书面批准后方可开始装修施工；乙方装修工程全部完毕后，须报请相关政府部门以及甲方进行验收，验收合格后方可投入使用；除合同另有约定外，甲方保证乙方有权使用该物业及其人员自由出入该大厦及该物业通道的畅通；乙方在全面接受甲方的物业管理服务，及遵守本合同约定和甲方管理制度的前提下，享有对该物业充分的使用权；乙方须依照本合同约定按时足额向甲方缴付管理费、水电费等费用；乙方未按本协议缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金，且甲方有权采取如下措施进行催收：逾期超过10日的，甲方有权采取包括但不限于上锁、�消门禁授权等措施控制乙方在本物业的人员与货物的进出；逾期超过20日的，甲方有权停止向本物业提供电、水、中央空调、电话及商场的其它设施及相应服务；逾期三十日，甲方有权提前解除合同，并没收乙方的保证金，除缴清应付费用外，乙方还应支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方等条款。2015年10月27日，美百年公司接收涉案场地，并签署相应的《租户收楼确认书》及《租户防火安全责任书》、《租户装修承诺书》。2015年12月3日，高成公司（甲方）与美百年公司（乙方）签订《XX广场写字楼物业管理服务合同补充协议一》（以下简称《补充协议》），约定：《物管合同》服务期限变更为自2016年2月27日至2024年2月29日；乙方已缴交的首月管理费199507.5元调整至2016年2月27日至2016年3月26日；本补充协议未涉及的内容按原合同执行等�款。后高成公司（甲方）与美百年公司（乙方）、雅居乐公司（丙方）签订《物管合同转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：各方同意甲方将其在《物管合同》项下的全部权利义务转让给丙方，由丙方取代甲方向乙方为涉案场地提供物业管理服务；自2016年1月1日零时以后，甲方将其在《物管合同》项下的全部权利义务转让给丙方，转让后，甲方不再享有及承担《物管合同》项下任何权利义务；自2016年1月1日零时起，丙方受让《物管合同》项下原由甲方享有及承担的全部权利义务，受让后，丙方将取代甲方，继续向乙方履行《物管合同》；乙方同意本协议第一条及第二条约定的《物管合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在《物管合同》转让后向丙方履行《物管合同》；《物管合同》转让及受让后，乙方可以向丙方主张原乙方对甲方的权利，�方亦可以向乙方主张原甲方对乙方的权利；自2016年1月1日零时以后，乙方按《物管合同》约定的应缴费用应向丙方支付等条款。2016年10月18日，雅居乐公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：l、美百年公司支付拖欠的广州市天河区XX路XX号1601、1901、2101全层承租物业2016年8月1日至9月17日期间的物业管理费（含管理服务费及公共能源费）110134.11元及迟延违约金（迟延违约金以上述欠款总额为本金，按每日千分之三计算，自2016年9月6日起计至美百年公司实际清偿之日止）；2、美百年公司支付拖欠2016年8月1日至9月17日期间的电费16764.51元；3、美百年公司支付全部诉讼费用。一审审理过程中，雅居乐公司为证明向美百年公司承租的部分租户违反物业管理规定，雅居乐公司发出整改通知，向一审法院提交显示由XX广场物业管理处·冬发出的《装修工程违�整改通知书》及《租户违规整改通知书》等函件多份。雅居乐公司为证明其通知美百年公司按照装修手册办理装修申请手续，向一审法院提交显示由雅居乐公司向美百年公司发出的《关于装修图纸审核事宜的回复函》（函称雅居乐公司于2016月29日收到美百年公司申请装修的文件及图纸一批，但因所递交的装修文件及图纸中并未发现有消防部门的报建受理回执，故无法受理装修图纸审批等）及EMS全球邮政特快专递详情单（寄件人存联，原件，显示收件人单位名称为美百年公司）。一审审理过程中，美百年公司表示因雅居乐公司及案外人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）对部分涉案场地进行上锁或停电，导致其无法正常使用部分涉案场地，美百年公司决定停止缴纳无法使用的涉案场地对应部分的租金及管理费，后雅居乐公司及小高德公司违约解除与美百年公司签订的《房屋租赁合同》和《物管合同》并要求美百年公司搬离涉案场地，美百年公司则要求雅居乐公司及小高德公司停止违约行为，继续履行合同。美百年公司为证明其上述主张向一审法院提交如下证据：1、显示由美百年公司于2016年4月20日向高成公司发出的《关于要求及时履行物业服务合同的催告函》（内容为从2016年3月28日开始，美百年公司发现其所承租的1606、2103、3001、3005、3006、3101、3102单元物业无故被上锁，施工方无法进场装修，高成公司物业管理人员置之不理，此外，美百年公司于2016年4月15日递交3102物业的装修方案及图纸，截至2016年4月20日，高成公司亦未提出审批意见，要求高成公司尽快安排工作人员将被上锁物业解锁，交予美百年公司正常装修使用并及时对美百年公司提交的装修申请作出审批意见，以免延误工期等）及EMS全球邮政特快专递详情单（原件）、邮件妥投情况；2、由广东省广州市南方公证处于2016年7月7日出具的《公证书》（内容为该处指派公证员于2016年6月20日前往涉案场地对30楼门牌号码为3006-1、3001、3006-2、3005，31楼门牌号码为3101、3102，21楼门牌号码为2103-2、2103-1以及16楼门牌号码为1606-1、1606-2房屋的外观进行拍照，共取得照片五十六张等，该公证书附件为五十六张相片，显示1606-1、1606-2、2103-1、2103-2、3001、3005、3006-1、3006-2、3101单元房门有加锁两把，其中一把锁身上贴有小纸条，纸条上写有“管理处”字样，同时房门上贴有告示，内容为“空置单元已锁，如需开门请致电管理处前台”，另有3102号房门口仅加锁一把，锁身上贴有“管理处”字样小纸条）；3、显示由美百年公司于2016年8月3日向小高德公司及雅居乐公司发出的《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》（内容为于2016年7月29日下午15时至16时，美百年公司与小高德公司及雅居乐公司一同到美百年公司承租的XX路XX号21层05单元进行竣工验收，但小高德公司及雅居乐公司并没有就单元内情况进行验收而是把非21层05单元的问题作为拒绝理由而拒绝验收，拒绝理由为本层21层的消防系统存在问题不能正常接入而导致该单元不能验收，小高德公司及雅居乐公司将此问题作为拒绝竣工验收的理由属于推卸责任及不作为之行为，若21层的消防系统存在问题小高德公司及雅居乐公司应把该问题作恰当处理，并为美百年公司承租的21层05单元验收而非因大厦的消防系统存在问题而拒绝验收，小高德公司及雅居乐公司该行为导致美百年公司不能如期使用该物业而造成经济损失；现特此函告小高德公司及雅居乐公司行为已构成根本性违约，若小高德公司及雅居乐公司自收到本函之日起仍然拒绝为美百年公司承租的21层05单元进行竣工验收，并交付美百年公司正常使用，美百年公司将于2016年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及雅居乐公司停止违约行为之日止）；4、显示由美百年公司于2016年8月3日向小高德公司及雅居乐公司发出的《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》（内容为于2016年7月30日，美百年公司向小高德公司及雅居乐公司申请在承租的广州市天河区XX路XX号2901A物业（共计216平方米）将由美百年公司分公司使用，但小高德公司及雅居乐公司拒绝美百年公司分公司要求进场使用的申请，拒绝理由为美百年公司总公司承租的分公司不能使用该物业，但美百年公司已解释分公司并没有独立核算的资格并且美百年公司所需要承担的法律责任都由总公司承担，但小高德公司及雅居乐公司仍然拒绝为美百年公司办理正常�进场手续，导致美百年公司不能如期使用该物业而造成经济损失；现特此函告小高德公司及雅居乐公司行为已构成根本性违约，若小高德公司及雅居乐公司自收到本函之日起仍然拒绝为美百年公司分公司办理该单元进场事宜，并交付美百年公司正常使用，美百年公司将于2016年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及雅居乐公司停止违约行为之日止）；5、显示由美百年公司于2016年8月3日向小高德公司及雅居乐公司发出的《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》（内容为自2016年6月15日起，小高德公司及雅居乐公司对美百年公司承租的广州市天河区XX路XX号1601号物业（共计480.9平方米）在并未告知的情况下进行上锁并停电，导致美百年公司不能正常使用该物业，该行为导致美百年公司经济损失，现特此函告小高德公司及雅居乐公司行�已构成根本性违约，若自收到本函之日起仍然拒绝将上述物业开锁，并交付美百年公司正常使用，美百年公司将于2016年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及雅居乐公司停止违约行为之日止）；6、显示由美百年公司于2016年6月16日向小高德公司及雅居乐公司发出的《律师函》（内容为要求小高德公司及雅居乐公司对XX广场H1601单元恢复供电）；7、显示由美百年公司于2016年7月23日向小高德公司及雅居乐公司发出的《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》（内容为自2016年3月28日起，小高德公司及雅居乐公司对美百年公司承租的广州市天河区XX路XX号1606、2103、3001、3005、3006、××及3102号物业（共计2498.54平方米）进行上锁，拒绝将上述物业交付美百年公司使用，该违约行为已实际导致美百年公司与第三方的租赁合同终止，并向美百年公司进行索赔，导致美百年公司经济损失；现特此函告小高德公司及雅居乐公司行为已构成根本性违约，若自收到本函之日起仍然拒绝将上述物业开锁，并交付美百年公司正常使用，美百年公司将于2016年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及雅居乐公司停止违约行为之日止）；8、显示由美百年公司于2016年9月3日向雅居乐公司发出的《关于深圳市美百年商业管理有限公司向雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司于2016年8月10日缴交总额费用的分项说明》[内容为美百年公司于2016年8月30日下午收到雅居乐公司的《2016年9月管理费、水电费缴款通知书》后，发现美百年公司对雅居乐公司于2016年8月10日所缴交的相关费用存在误解，将美百年公司所缴纳的管理服务费（含公共能源费）、电费、空调加时费、冷却塔使用费等的费用，全部�为管理服务费（含公共能源费），因此美百年公司作出如下说明；美百年公司于2016年7月23日向雅居乐公司致函通知停止交纳被雅居乐公司违约私自上锁单元（具体有1606、2103、3001、3005、3006、××及3102）的管理服务费（含公共能源费）以及美百年公司于2016年8月3日向雅居乐公司致函通知停止交纳因雅居乐公司原因造成美百年公司不能正常使用的单元（具体有1601、2105、2901A）的管理服务费（含公共能源费），因此，美百年公司于2016年8月10日向雅居乐公司支付（除上述单元以外的）关于承租广州市天河区XX路XX号XX广场南塔H座1601之全层、1901之全层、2101之全层、2901之全层、3001之全层、××之全层单元的2016年8月1日至2016年8月31日期间的费用为管理服务费（含公共能源费）294592.2元、电费（2016.6.10-2016.7.10期间）28621.38元、空调加时费9600元、冷却塔使用费2215元，总数335028.58元等]；9、显示由小高德公司及雅居乐公司于2016年9月7日向美百年公司发出的《关于解除合同的通知》（内容为：美百年公司与小高德公司签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》、《租赁合同补充协议二》及与雅居乐公司签订《物业管理服务合同》等相关补充协议，约定美百年公司向小高德公司租赁位于广州市XX路XX号2901、3001、××全层的物业，由雅居乐公司提供物业管理服务，美百年公司应于每月5日前缴交租金、管理费和水电费，逾期付款超过30日的，小高德公司及雅居乐公司有权解除合同；前述合同签订后，美百年公司未能依约缴交合同约定的费用，经催收，至今仍未缴交齐的租金、管理费合计714764.39元；现美百年公司逾期缴交租金、管理费等已超过三十日，美百年公司的行为构成严重违约，导致合同无法继续履行，为减少损失，小高德公司及�居乐公司根据合同的有关约定，通知美百年公司2016年9月7日起解除前述合同，没收美百年公司已缴交的租赁保证金和管理费保证金，请美百年公司于合同解除当日与小高德公司及雅居乐公司办理退场相关手续，小高德公司及雅居乐公司将于合同解除当日停止向该物业提供服务；如美百年公司未能在10日内交回物业，小高德公司及雅居乐公司将于2016年9月18日自行收回美百年公司承租的物业另行出租等），在本案中美百年公司确认已于2016年9月7日收到该通知书；10、显示由美百年公司于2016年9月15日向广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）、小高德公司及雅居乐公司发出的《严正告知立即停止违约及侵权行为的函》（原件，内容为美百年公司已于2016年9月7日收到《关于解除合同的通知》，现严正告知明和公司、小高德公司及雅居乐公司将已经出租给美百年公司�部分物业擅自连续上锁，拒绝美百年公司使用，并导致美百年公司无法将物业交付给分租户使用，已经构成严重违约及侵权；美百年公司停止支付被强行上锁之物业的租金及费用，是由明和公司、小高德公司及雅居乐公司严重违约引起，并不属于违约行为，明和公司、小高德公司及雅居乐公司在通知中故意歪曲事实，明和公司、小高德公司及雅居乐公司违法解除合同，由此给美百年公司以及分租户所造成的一切损失，美百年公司将依法进行追索，明和公司、小高德公司及雅居乐公司单方发出解除合同的通知，属于无效法律行为，不发生合同解除的效力等）；11、显示由美百年公司于2016年9月21日向明和公司、小高德公司及雅居乐公司发出的《严正要求立即恢复物业使用的函》（内容为明和公司、小高德公司及雅居乐公司从2016年9月18日起陆续对美百年公司承租的大部�物业采取停止供电和上锁行为，并且禁止美百年公司人员出入物业所在的大厦，使美百年公司无法使用所承租物业，已给美百年公司造成了重大的影响和损失，现严正告知明和公司、小高德公司及雅居乐公司立即恢复美百年公司对所承租物业的使用等）。美百年公司另提交其邮寄上述函件的EMS全球邮政特快专递详情单寄件人存联及投递情况记录证明上述函件的投递情况。关于美百年公司支付物业管理费的情况。雅居乐公司、美百年公司双方确认按《物管合同》约定涉案场地2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费（包括管理服务费及公共能源费）扣除美百年公司已缴纳的管理费后剩余管理费为110134.11元。美百年公司表示拒绝支付上述管理费，因为其不能正常使用上述管理费对应的场地（本案不能使用的场地为1601、1606、2103、2105单元，1606、2103单元被雅居乐�司于2016年3月28日上锁，1601单元是雅居乐公司于2016年6月15日进行上锁并停电，2105单元是雅居乐公司于2016年7月拒绝对该单元进行装修竣工验收，导致美百年公司无法使用该单元）。雅居乐公司则表示1606、2103单元系雅居乐公司、美百年公司共同上锁，美百年公司可根据需要致电管理处开锁使用，而1601、2105单元已由美百年公司出租给实际承租人，并进行正式装修，按装修手册规定，只要美百年公司进行申报竣工验收即可。关于出租人何时收回涉案场地的问题。雅居乐公司称美百年公司于2016年9月底搬走自己的相关物品，双方未办理交接手续，小高德公司在2016年10月、11月期间陆续收回涉案房屋。美百年公司表示小高德公司于2016年9月10日已不允许美百年公司人员进入现场，2016年9月18日，小租户也向美百年公司发出函件表示若小租户不与小高德公司另行签订�赁合同的，小高德公司就会进行停水停电。关于雅居乐公司主张美百年公司支付电费的计算依据。雅居乐公司明确为按其提交的《2016年9月管理费、水电费缴款通知书》所列金额向美百年公司主张电费，上述通知书列明：本期应缴14072.85元，上期欠缴18129.5元，应缴小计32202.35元。美百年公司称其已缴纳上述电费，并提交雅居乐公司向美百年公司出具的发票一张[显示美百年公司向雅居乐公司支付电费（2016.6.10-2016.7.10）18129.5元，备注为F2-4南塔16F、19F、21F]及2016年9月5日的招商银行付款回单（显示美百年公司向雅居乐公司转账支付“高德16、19、21电费”14072.85元）作为证据。雅居乐公司对上述证据的真实性无异议，确认美百年公司已向雅居乐公司支付其在本案中主张的电费。一审另查明，美百年公司另向一审法院提起诉讼[案号（2017）粤0106民初7662号�以下简称7662号案]，要求小高德公司及明和公司退还已收取的涉案场地的租赁保证金、水电周转金等费用及赔偿可得利益损失等。在7662号案开庭审理过程中，美百年公司提交了如下证据：1、显示由小高德公司于2016年3月29日向美百年公司发出的《关于协商调整租赁面积的函》（内容为小高德公司希望与美百年公司协商在2016年3月31日前收回美百年公司未转租的物业等，函件所附《未转租、分租物业清单》列明：1606单元面积299.62平方米，2103单元面积297.85平方米，3001单元面积480.9平方米，3005单元面积285.32平方米，3006单元面积299.62平方米，3101单元面积480.9平方米，3102单元面积354.33平方米，面积合计2498.54平方米）；2、显示由小高德公司于2016年4月1日向美百年公司发出的《关于停止转租、分租相关物业以避免损失扩大的函》（内容为小高德公司已发《关于协商调整租赁面�的函》向美百年公司提出在2016年3月31日前，美百年公司未转租、分租的物业由小高德公司收回，小高德公司愿意承担相应的责任，双方可就此租赁面积调整事宜签订补充协议，提醒美百年公司停止将上述物业转租、分租给第三方等）；3、显示由小高德公司于2016年4月20日向美百年公司发出的《关于调整租赁面积补偿方案的函》（内容为就小高德公司与美百年公司协商调整租赁面积事宜，小高德公司此前已两次发函予美百年公司，并提出美百年公司未转租、分租的物业由小高德公司收回，小高德公司愿意配合美百年公司妥善处理后续工作，因小高德公司提前收回部分物业，小高德公司愿意参照双方签订的租赁合同的相关条款给予美百年公司相应面积2个月租金作为补偿等，函件所附《未转租、分租物业清单》列明内容与上述证据1中所附清单内容一致）。经质证，小高德公司及明和公司在上述案件中对上述证据的真实性无异议。该案庭审中，美百年公司主张小高德公司及明和公司于2016年3月28日对1606、2103、3001、3005、3006、3101、3102单元进行上锁，小高德公司及明和公司则表示大概是2016年3、4月进行上锁，但忘记具体时间，并表示上锁是其对空置单元的一种管理方式（其并未提供相应合同依据或证据）；美百年公司称1601单元无法使用是小高德公司及明和公司在未通知其的情况下在2016年6月起对该单元停水停电及上锁；2105单元是因小高德公司及明和公司以该单元存在消防安全问题为由拒绝进行竣工验收，但并未说明具体问题，也未与美百年公司协商解决；2901A单元是小高德公司及明和公司以使用者为美百年公司的分公司为由拒绝美百年公司进场使用的申请。小高德公司及明和公司则表示1601单元的租户是自行离开，且破坏了该单元的�，其要求承租户进行整改，但承租户已搬离，小高德公司及明和公司并未对该单元进行加锁处理；2105单元是在消防过程中，小高德公司及明和公司要求按照装修手册的要求进行呈报，并未影响承租户的正常使用；2901A单元则是由于美百年公司报送的承租户名字与实际承租户不一致，小高德公司及明和公司就此与承租户协商但没有得到任何回复，但小高德公司及明和公司亦表示根据与美百年公司的合同约定如实际使用人与美百年公司提交的租户名称不一致并不属于违约情形。一审法院认为：美百年公司与高成公司签订《物管合同》及《补充协议》后双方再行与雅居乐公司共同签订《转让协议》，约定自2016年1月1日零时起将高成公司在《物管合同》下的全部权利义务转让给雅居乐公司，由雅居乐公司取代高成公司为涉案场地提供物业管理服务，美百年公司按照《物管合同》的约定向雅居乐公司支付应缴费用等，据此《物管合同》自2016年1月1日零时起对雅居乐公司、美百年公司双方均具有约束力，双方应按照合同的约定切实履行。关于雅居乐公司要求美百年公司支付拖欠的管理费的诉请。美百年公司辩称因雅居乐公司对部分涉案场地上锁导致其无法使用，同时雅居乐公司还对部分涉案场地采取强制措施干扰、影响、阻碍美百年公司正常使用，故美百年公司拒绝缴纳该部分场地的管理费。美百年公司明确其无法使用的为1601、1606、2103、2105单元。根据小高德公司发出的《关于协商调整租赁面积的函》等函件，小高德公司明确要求收回1606、2103单元，雅居乐公司确认其对1606、2103单元进行上锁，在本案中美百年公司亦提供《公证书》证明上述房屋被上锁，相关锁上有“管理处”字样，门上张贴有管理处的告示，且雅居乐公司亦无法提供对上述房屋上锁的依据。据此，一审法院对于美百年公司所辩称无法使用1606、2103单元予以采信。因美百年公司无法使用1606、2103单元，故其无需向雅居乐公司支付上述部分场地的物业管理费，结合小高德公司向美百年公司发出的《关于协商调整租赁面积的函》等函件可知上述场地的面积为597.47平方米（299.62平方米＋297.85平方米），根据《物管合同》的约定，涉案场地的管理费的计付标准为30元/平方米/月（包括管理服务费22元/平方米/月及公共能源费8元/平方米/月），故上述无法使用的场地每月的管理费为17924.1元（30元/平方米/月×597.47平方米）。另，关于美百年公司辩称因雅居乐公司采取强制措施干扰、影响、阻碍美百年公司正常使用的1601、2105单元，美百年公司对上述抗辩仅提供其单方向雅居乐公司及小高德公司发出的函件予以证明，雅居乐公�并未确认美百年公司函件中的内容，7662号案中小高德公司及明和公司亦表示未对1601、2105单元上锁，根据上述举证情况美百年公司所辩称1601、2105单元无法正常使用依据不足，一审法院不予采纳。故美百年公司对于1601、2105单元所产生的管理费应予承担。美百年公司作为承租人应就其交还涉案场地的情况承担举证责任，美百年公司称其2016年9月10日无法进入涉案场地但对此未进行举证，一审法院不予采信。雅居乐公司称美百年公司于2016年9月底搬离应视为对其不利事实的自认，一审法院予以采纳。据此，雅居乐公司诉请美百年公司支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费并无不当。因雅居乐公司、美百年公司双方确认按《物管合同》约定涉案场地2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费扣除美百年公司已缴纳的管理费后剩余管理费为110134.11元，即扣除美百年公司无法使用的1606、2103单元对应的管理费外，美百年公司须向雅居乐公司支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费82053.02元（110134.11元－17924.1元－17924.1元÷30天×17天）。对于雅居乐公司超出上述金额的诉讼请求，一审法院不予支持。关于雅居乐公司要求美百年公司支付迟延支付管理费的违约金的诉请。《物管合同》约定：美百年公司须在每月5日前缴纳当月管理费，未按合同约定缴交物业管理费的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰支付迟延违约金。美百年公司迟延支付管理费显属违约，理应承担相应的违约责任。雅居乐公司主张美百年公司按欠款总额自2016年9月6日起至美百年公司付清之日止向雅居乐公司支付迟延支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的物业管理费的违约金并未超出合同约定，一审法院予以支持。美百年公司辩称雅居乐公司主张的违�金计付标准过高，鉴于雅居乐公司未对其实际损失进行举证，雅居乐公司主张美百年公司按3‰的标准计付违约金确有过高之嫌，基于公平原则，一审法院酌情将违约金计付标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，即美百年公司须向雅居乐公司支付逾期支付2016年8月1日至2016年9月17日的管理费的违约金（以欠付管理费82053.02元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2016年9月6日起计至美百年公司清偿之日止，违约金总额以不超过本金总额82053.02元为限）。对于雅居乐公司超出上述数额的违约金诉讼请求，一审法院不予支持。关于雅居乐公司主张美百年公司支付电费的诉请。美百年公司在本案中提交发票及付款回单证明其已缴纳雅居乐公司在本案中主张的电费，雅居乐公司亦确认美百年公司已向雅居乐公司支付其在本案中主张的电费。因此，雅居乐公司在本案中诉请美百年公司支付电费缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年9月27日作出一审判决：一、深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司支付广州市天河区XX路XX号1601房之全层、1901房之全层、2101房之全层2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费（含管理服务费及公共能源费）82053.02元；二、深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司支付逾期支付上述管理费的违约金（违约金以欠付管理费82053.02元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2016年9月6日起计至深圳市美百年商业管理有限公司清偿之日止，违约金总额以不超过本金总额82053.02元为限）；三、驳回雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，由雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司负担1069元，由深圳市美百年商业管理有限公司负担1851元。判后，美百年公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决只认定上诉人无法使用广州市天河区XX路XX号1601、1901、2101全层承租物业(以下简称涉案物业)中的1606、2103单元，对上诉人无法正常使用涉案物业中的1601�元不予认定，属于认定事实不清。被上诉人于2016年6月15日对1601单元进行上锁并停电，上诉人已于2016年6月16日向小高德公司及被上诉人发出《律师函》(内容为要求小高德公司及被上诉人对XX广场H1601单元恢复供电)，另外，上诉人已于2016年8月3日向小高德公司及被上诉人发出《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》(内容为自2016年6月15目起，小高德公司及被上诉人对上诉人承租的广州市天河区XX路XX号1601号物业(共计480.9平方米)在并未告知的情况下进行上锁并停电，导致上诉人不能正常使用该物业，该行为导致上诉人经济损失，现特此函告小高德公司及被上诉人行为已构成根本违约，若自收到本函之日起仍然拒绝将上述物业开锁，并交付上诉人正常使用，上诉人将于2016年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及被上诉人停止违约行�之日止)。上诉人已向一审法院提交邮寄上述函件的EMS全球邮政特快专递详情单寄件人存联及投递情况记录证明上述函件的投递情况。原审判决显示，上诉人另向一审法院提起的7662号案中，小高德公司及明和公司表示1601单元的租户是自行离开，且破坏了该单元的门，其要求承租户进行整改，但承租户已搬离，小高德公司及明和公司并未对该单元进行加锁处理。原审判决对上诉人1601单元无法正常使用的认定不当。实际上小高德公司及明和公司仅表示其并未对1601单元进行加锁处理，并未表示其未对1601单元采取停电措施，事实上电表在被上诉人的控制之下，上诉人无法调取电表的相关记录，且在被上诉人于2016年6月15日对1601单元进行上锁并停电后，上诉人已立即于2016年6月16日向小高德公司及被上诉人发出要求小高德公司及被上诉人恢复对1601单元供电的《律师函》。按�常理，在1601单元可维持正常使用的情况下，即在上诉人的权益未发生侵害的情况之下，上诉人不会毫无理由地向小高德公司及被上诉人发出要求小高德公司及被上诉人恢复对1601单元供电的《律师函》，且被上诉人收到上述函件后并无任何回应或者表示任何异议。另外，上诉人于2016年8月3日向小高德公司及被上诉人发出《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》，被上诉人收到上述函件后也并无任何回应或者表示任何异议。由上述依据可知，被上诉人于2016年6月15日对1601单元进行上锁并停电，从而严重侵害上诉人对1601单元的使用权益，系被上诉人严重违约在先，且被上诉人收到上述《律师函》及《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》后，被上诉人并无任何回应或者表示任何异议，也未否认上述函件的真实性。根据《合同法》第六十六条的规定，上诉人拒绝�纳被上诉人违约对应部分的物业管理费系行使同时履行抗辩权，且在上诉人合法行使同时履行抗辩权的情况下，被上诉人却以上诉人延迟缴纳租金及管理费满30日为由，于2017年9月7日单方解除了其与上诉人之间的租赁合同及物业服务合同(小高德公司及被上诉人于2016年9月7日向上诉人发出《关于解除合同的通知》，上诉人于原审中确认其已于2016年9月7日收到该通知书)，被上诉人构成根本违约。再者，原审法院已经查明涉案物业中的1606、2103单元已于2016年3月因被上诉人上锁导致上诉人无法使用上述物业，而直到2016年8月，上诉人仍坚持按时足额缴纳承租物业的全部物业租金、物业管理费及水电费等(包括上述被原审法院认定因被上诉人的违约行为导致上诉人无法使用的物业)。而事实上，被上诉人的上述恶劣行为给上诉人带来的损失远远不止上述无法使用物业本身的物�租金及物业管理费，上述无法使用物业本身的物业租金及物业管理费远远不足以弥补上诉人的实际损失。因此，即使上诉人没有充分证据证明被上诉人影响1601单元的正常使用，也有权在拒付1606、2103单元的物业管理费的同时，扣留其他款项以防止损失扩大。故上诉人未向被上诉人支付1601单元2016年8月1日至9月17日的物业管理费，不构成违约。二、原审判决只认定上诉人无法使用广州市天河区XX路XX号1601、1901、2101全层承租物业(以下简称涉案物业)中的1606、2103单元，对上诉人无法正常使用涉案物业中的2105单元不予认定，属于认定事实不清。被上诉人于2016年7月拒绝对2105单元进行装修竣工验收，导致上诉人无法使用该单元。上诉人已于2016年8月3日向小高德公司及被上诉人发出《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》(内容为于2016年7月29日下午15时至16时，上诉人与小�德公司及被上诉人一同到上诉人承租的XX路XX号21层05单元进行竣工验收，但小高德公司及被上诉人并没有就单元内情况进行验收而是把非21层05单元的问题作为拒绝理由而拒绝验收，拒绝理由为本层21层的消防系统存在问题不能正常接入而导致该单元不能验收，小高德公司及被上诉人将此问题作为拒绝竣工验收的理由属于推卸责任及不作为之行为，若21层的消防系统存在问题，小高德公司及被上诉人应把该问题作恰当处理，并为上诉人承租的21层05单元验收而非因大厦的消防系统存在问题而拒绝验收，小高德公司及被上诉人该行为导致上诉人不能如期使用该物业而造成经济损失；现特此函告小高德公司及被上诉人行为已构成根本违约，若小高德公司及被上诉人自收到本函之日起仍然拒绝为上诉人承租的21层05单元进行竣工验收，并交付上诉人正常使用，上诉人将于2016年8�起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及被上诉人停止违约行为之日止)。上诉人已向一审法院提交邮寄上述函件的EMS全球邮政特快专递详情单寄件人存联及投递情况记录证明上述函件的投递情况。原审判决显示，被上诉人表示2105单元已由上诉人出租给实际承租人，并进行正式装修，按装修手册规定，只要上诉人进行申报竣工验收即可。原审法院对上诉人主张2105单元无法正常使用的认定不当。实际上，上诉人(乙方)与高成公司(甲方)于2014年12月1日签订的《物管合同》，2015年12月3日，上诉人与高成公司又签订了《XX广场写字楼物业管理服务合同补充协议一》，后高成公司与上诉人、被上诉人签订物管合同转让协议约定自2016年1月1日起，高成公司将其在《物管合同》项下的全部权利义务转让给被上诉人，由被上诉人取代高成公司为涉案物业提供物业管理服务，转让后，高成公司不再享有及承担《物管合同》项下任何权利义务。《物管合同》中第四部分关于“乙方承租物业的装修”中第七条显示：“乙方装修工程全部完毕后，须报请相关政府部门以及甲方进行验收，验收合格后方可投入使用”。上述约定表明上诉人对其承租的物业要进行投入使用，除需要报请相关政府部门之外，必须经过被上诉人验收合格方可投入使用，与被上诉人表示“只要上诉人进行申报竣工验收即可”明显不符。况且，上诉人于2016年8月3日向小高德公司及被上诉人发出《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》，被上诉人收到上述函件后，并无任何回应或者表示任何异议。由上述依据可知，由于被上诉人于2016年7月拒绝对2105单元进行装修竣工验收，导致上诉人无法使用该单元。被上诉人严重违约在先，且被上诉人收到上述《�于停止支付租金和物业管理费的告知函》后，被上诉人并无任何回应或者表示任何异议，被上诉人并未否认上述函件的真实性。根据《合同法》第六十六条的规定，上诉人拒绝缴纳被上诉人违约对应部分的物业管理费系行使同时履行抗辩权，且在上诉人合法行使同时履行抗辩权的情况下，被上诉人却以上诉人延迟缴纳租金及管理费满30日为由，于2017年9月7日单方解除与上诉人之间的租赁合同及物业服务合同(小高德公司及被上诉人于2016年9月7日向上诉人发出《关于解除合同的通知》，上诉人于原审中确认其已于2016年9月7日收到该通知书)，被上诉人构成根本违约。再者，如前所述，被上诉人影响上诉人1606、2103单元使用的行为给上诉人带来的损失远远不止上述无法使用物业本身的物业租金及物业管理费，上述无法使用物业本身的物业租金及物业管理费远远不足以弥补�诉人的实际损失。因此，即使上诉人没有充分证据证明被上诉人影响2105单元的正常使用，也有权在拒付1606、2103单元的物业管理费的同时，扣留其他款项以防止损失扩大。故上诉人未向被上诉人支付2105单元2016年8月1日至9月17日的物业管理费，不构成违约。综上所述，被上诉人违约影响上诉人使用1601、2105单元的正常使用，上诉人有权拒付1601、2105单元的物业管理费。与此同时，被上诉人影响上诉人1606、2103单元使用的行为给上诉人带来的损失远远不止上述无法使用物业本身的物业租金及物业管理费，上诉人有权在拒付1606、2103单元的物业管理费的同时，扣留其他款项以防止损失扩大。恳请二审法院判如所请，驳回被上诉人的全部诉讼请求。综上，美百年公司请求二审法院：1、撤销一审判决第一、二项；2、撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人雅乐居物业管理服务�限公司高德置地分公司的全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。被上诉人雅居乐公司二审辩称：不同意美百年公司的上诉请求，同意一审判决的处理。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：上诉人主张其不应向被上诉人支付1601、2105单元所涉管理费是否应予支持。上诉人主张被上诉人自2016年6月15日起对1601单元上锁并停电，当应对其�张承担举证责任。审查上诉人于2016年7月23日《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》内容可知，上诉人在该告知函中明确上锁的单元为1606、2103、3001、3005、3006、3101及3102号物业，1601单元不在其中；该告知函明确要求被上诉人对上锁单元开锁，如1601单元处于上锁状态，相关情况展示于告知函中方应更合情理。上诉人申请广东省广州市南方公证处办理证据保全公证，2016年6月20日对加锁单元外观拍照，也未包括1601单元。上诉人主张被上诉人对1601单元停电，提出的证据是2016年6月16日《律师函》及2016年8月3日《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》的内容及送达记录，但被上诉人并不认可函件中的内容，上诉人未能完成对其事实主张的证明。上诉人称被上诉人2016年7月29日无正当理由拒绝对2105单元进行装修验收导致不能正常使用，但诉讼中作为证据提供的告知�所述内容，被上诉人并不确认，上诉人未能就此进一步举证。在上诉人对其主张的案件事实未能完成举证证明的情况下，一审法院认定上诉人对1601、2105单元所生管理费应予承担所作判决处理，并无不当。本案诉讼因上诉人减交管理费而生，上诉人主张被上诉人与业主方单方解除与上诉人的租赁合同及物业管理服务合同构成根本性违约致上诉人遭受的损失，并非本案确定管理费用争议审理的范围；上诉人主张其有权停止支付1606、2103单元所涉管理费，但该项主张并不能成为其可扣留其他物业管理费的正当理由。一审判决有关逾期支付管理费违约金的处理，并无不妥，本院予以维持。综上所述，深圳市美百年商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1851元，由深圳市美百年商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十二月二十五日书记员  马婷婷冯镇辉