北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6906号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘剑平，女，1966年1月3日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王海洋，河北智辩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：金元，男，1955年6月29日出生，住北京市朝阳区。
上诉人刘剑平因与被上诉人金元房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初29443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘剑平上诉请求：撤销一审判决第三项，改判金元向刘剑平支付违约金259200元。事实与理由：一、事实认定不清。1.金元在2017年4月5日才通过购房资格核验，晚于合同约定的时间53天，相应地影响后期付款进度，造成刘剑平资金安排错乱，应按照合同约定支付违约金198000元；2.金元没有按照合同约定在2017年2月10日前办理贷款申请手续，其虽支付了部分款项，但金额未全额支付，构成一般违约，应支付违约金61200元。二、刘剑平与案外人签订了房屋租赁合同，一审法院判决刘剑平向金元交付房屋，构成实际上法定无法履行事由，该判决不适当。
金元辩称，同意一审判决，不同意刘剑平上诉请求。金元在购房资格问题上始终与刘剑平进行沟通且双方就合同变更已达成了合意，金元始终积极履行付款义务，截止至2017年3月17日，金元已向刘剑平支付购房款520万元，已远超过合同约定的过户前金元应支付的200万元。另外，按照双方签订的合同，刘剑平在双方签订买卖合同前确实将房屋出租，但租期只到2017年4月30日。上诉租期结束后，刘剑平与他人另行签订房屋租赁合同，属恶意拖延房屋买卖合同的正常履行，刘剑平应承担相应法律责任，故本案合同不存在无法履行的事由。
金元向一审法院起诉请求：1.请求法院判令刘剑平继续履行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》，刘剑平将位于北京市朝阳区小庄6号1号楼×层×房屋（以下简称涉案房屋）转移登记至金元名下，金元支付刘剑平剩余尾款200万元，刘剑平于过户之日起三日内将涉案房屋腾退交付给金元；2.请求法院判令刘剑平以720万元为基数，按照日万分之五的标准支付金元自2017年4月6日至转移登记至金元名下之日止的违约金。
刘剑平向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令刘剑平与金元签署的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年4月26日解除；2.请求法院判令金元支付刘剑平违约金144万元。
一审法院认定事实：涉案房屋登记于刘剑平名下，金元与刘剑平于2016年8月9日在北京润驰房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间下签署《北京市存量房屋买卖合同》，其内容为金元购买刘剑平所有的涉案房屋，成交价格为720万元。金元在签订合同时支付刘剑平定金10万元，作为购房首付款的一部分。买卖双方应于2017年2月10日前（含当日）办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额200万元。买卖双方应积极配合银行提交相关贷款材料，金元应支付相应的贷款服务费用。金元以自行交接的方式，于2016年8月31日前支付刘剑平购房款140万元。金元于缴税后支付刘剑平购房款50万元，于过户当日支付320万元。买卖双方应于买受人所申请的贷款获得批准后十个工作日内，办理申请该房屋的所有权转移登记手续。办理完该房屋所有权转移登记手续后三日内将该房屋交付买受人。双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价款的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。2016年8月10日，金元支付刘剑平定金10万元。2016年9月1日，金元支付刘剑平购房款140万元。2016年10月27日，金元支付刘剑平购房款100万元，刘剑平当日短信表示“转过来的100万房款已到账”。2017年1月20日，金元支付刘剑平购房款50万元。2017年1月25日，金元支付刘剑平购房款20万元。2017年2月27日，金元支付刘剑平购房款100万元。2017年3月17日，金元支付刘剑平购房款100万元，刘剑平当日短信表示“100万元已收到”。
关于购房资格，刘剑平提供核验结果打印件，以此说明显示金元在2017年3月29日购房资格核验未通过。金元提供核验结果打印件，以此说明显示金元在2017年4月5日时购房资格核验通过。
刘剑平提供2017年4月7日短信，以此表示刘剑平于4月7日与中介沟通退还520万元款项的事宜。刘剑平又提交其于4月26日向中介公司、金元邮寄的通知书，要求解除双方签署的房屋买卖合同。金元称其未收到上述通知书。
庭审中，中介公司职员王鑫出庭作证，称金元的购房资格核验自2016年11月起开始提交，直至2017年3月底左右通过资格核验。2017年2月、3月份，金元与刘剑平就履行会面交谈过一次，双方洽谈延期的事情，商谈比较愉快，但是双方没有签署补充协议，没有约定具体延期的时间。金元在会谈中提过一次可能不用贷款。2018年1月24日，金元将剩余购房尾款200万元提存法院。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依据金元向刘剑平付款时间及刘剑平的短信回复，法院推定金元、刘剑平已经就合同付款方式、付款时间、合同履行时间进行了变更。结合中介公司经办人的证人证言，金元和刘剑平双方未商定合同延期履行及付款的具体时间，故金元及刘剑平双方均不构成违约，法院对于双方关于违约金的请求均不予以支持。合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。刘剑平在已经收到金元520万元购房款的情况下，未向金元进行催告履行，故在此情形下刘剑平不具备合同的解除权。所以，刘剑平要求确认双方的房屋买卖合同已经解除的反诉请求法院不予支持。关于合同的继续履行，刘剑平应配合金元办理涉案房屋的转移登记手续，金元应支付刘剑平购房尾款200万元，刘剑平按照合同约定即过户后三日内将涉案房屋腾退并交付金元。
一审法院判决：一、金元与刘剑平继续履行双方于二〇一六年八月九日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，刘剑平于判决生效之日起七日内配合金元办理完毕位于北京市朝阳区小庄6号1号楼×层×房屋的转移登记手续，金元于判决生效之日起七日内支付刘剑平购房尾款二百万元，刘剑平于上述房屋转移登记手续办理完毕之日起三日内将上述房屋腾退并交付金元；二、驳回金元的其他诉讼请求；三、驳回刘剑平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费5000元，由金元负担（已交纳）；一审案件受理费62200元，由金元负担（金元已交纳31100元，剩余31100元金元于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。反诉案件受理费31100元，由刘剑平负担（已交纳）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明：《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人已将该房屋出租，租赁期至2017年4月30日，承租人已放弃优先购买权。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于，刘剑平依据《北京市存量房屋买卖合同》向金元主张违约金，是否应予支持。
本案中，金元与刘剑平签订房屋买卖合同后即开始履行合同，从履行状况来看，付款方式、付款时间、合同履行时间等细节确与书面合同不符，但结合金元向刘剑平付款时间、刘剑平的短信回复，以及中介公司经办人的证人证言，可以证明双方在履约过程中就上述问题进行过协商，并达成了一致意见，故原审法院认定金元及刘剑平双方均不构成违约是正确的。在此情况下，刘剑平仍以金元违反双方签订的书面买卖合同为由要求金元支付违约金，显然依据不足，本院对其此项上诉请求不予支持。
有关刘剑平主张其将房屋另行租与他人，合同不能履行问题。根据双方签订的合同，刘剑平负有向金元交付房屋之义务，其与他人另行签订租赁合同并不能构成拒绝交付房屋之合理抗辩，故本院对其此项上诉意见亦不予采纳。刘剑平与他人就租赁合同产生纠纷，可另行解决。
综上所述，刘剑平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17760元，由刘剑平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 薛 妍
审 判 员 孙 妍
二〇一八年六月十二日
法官助理 刘旭萌
法官助理 李 越
书 记 员 陆九阳