广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初2594号原告（反诉被告）：广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心，住所地：广州市荔湾区。法庭代表人：林决明。委托代理人：单金超，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：付利华，现住广州市荔湾区。委托代理人：付静妮，住广州市荔湾区。原告广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心诉被告付利华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人单金超、被告委托代理人付静妮到庭参加诉讼。原告广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心诉称：2014年5月26日，原被告签署《广州市房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市荔湾区中山八路35号首层自编3号的商铺作商业用途使用。租赁期自2014年5月26日至2017年5月25日。其中，2015年5月26日至2016年5月25日的租金为65100元/月。合同还对逾期交租及擅自解除合同的违约责任作出约定。现被告擅自终止租赁合同，并拖欠2015年11月、12月的租金至今未付。被告行为已经构成违约，故诉至法院，请求：一、确认《广州市房屋租赁合同》于2015年12月31日解除。二、确认被告缴纳保证金124000元归原告所有。三、被告支付律师费20000元，拖欠的租金130200元及逾期付款违约金（违约金分别从2015年11月、12月租金1日起算，按当月租金的每日2%计算）。四、被告承担本案诉讼费。被告付利华辩称：我方确向原告承租涉案商铺。2015年上半年，隔壁原车水马龙的中易童装批发市场突然撤场，全部清空，导致商铺周边经营环境恶化，我方尽力经营都无法扭亏为盈。2015年中旬，我方依据不可抗力的免责条款向原告申请减租，但原告一直没有书面批复。2015年11月，我方再次向原告提出减租或协议解除合同，双方达成口头协议：原告对商铺内外墙加固，电线路增容改造及排污管道的装修不予补偿，不追究11、12月租金并退还押金。因此，原被告于2015年12月31日进行了商铺交接，同时我方按原告要求提交书面减租申请。但原告在收回商铺后，便推翻了之前所有的承诺。综上，我方不同意原告所有诉请，并提出反诉：一、反诉被告退还保证金124000元。二、反诉被告支付涉案商铺外墙修缮、水电增容费用、排污管道费用30万元。三、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心辩称：请求驳回反诉人所有请求。由于反诉人违约，我方有权没收押金并不作赔偿；我方并没有收到反诉人的增容、装修申请，即使有申请，根据合同约定增容费、装修费则须由反诉人负担。经审理查明：2014年5月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：乙方承租甲方坐落于广州市荔湾区中山八路商铺（50平方米），租赁期为2014年5月26日至2017年5月25日，月租金为2014年5月26日至2015年5月25日人民币62000元，2015年5月26日至2016年5月25日人民币65100元；2016年5月26日至2017年5月25日人民币68355元，保证金124000元，每月1日应交纳租金；每月1日应交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按照应交金额的2%向甲方支付违约金。若乙方逾期15日仍未足额缴付租金的，甲方有权解除合同并收回物业，保证金不予退还，并要求赔偿损失；需要对该物业进行装修时，装修方案必须得到甲方书面同意，并报相关部门批准后方能施工；合同期满或提前解除后，甲方对乙方的装修不予补偿或赔偿；该物业内需要安装增容量的水表、电表设备，须事前书面征得甲方同意，并办理增容手续，费用由乙方负责；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；一方违反本合同约定，守约方向违约方主张权利而支付的诉讼费、律师费等必要费用由违约方承担。合同签订后，被告接收商铺，并对商铺进行装修、电路及排污管道进行了增容。经营初期，被告均有缴纳月租金。审理中，双方确认一致，被告确未清付2015年11月、12月租金。2015年12月31日，原被告双方办理商铺交接，并签订《房屋租赁交接确认书》，主要内容为：乙方于2015年12月31日前将涉案商铺完好交还甲方，移交房屋钥匙1条，乙方保证清交水电费、卫生费等费用，并承诺保留原来设施不变，有装修项目不再拆除。同日，被告向原告提出减租或退租申请称：“因市场变化和租金昂贵，在无力再支撑的情况下，只能放弃经营权，恳请贵单位退回押金……”若不能退押金，“给予本商铺降租40%”。2016年1月26日，原告作出《关于对的答复》表示：被告仍拖欠2015年年11月、12月租金未付，且擅自解除合同，原告有权不予退还保证金；希望被告付清欠缴的租金。2016年3月，被告向原告提出申请减租或押金抵租申请，称因亏损无力支撑，只能结业将商铺钥匙交回原告，并申请用押金抵消2015年11月、12月租金。对此申请，原告并未作出回复。庭审中，被告提供了2016年5月10日原告将中山八路35号首层自编9-12号房屋（88平方米）出租给李某的租赁合同，该合同约定的租金标准为：2016年5月10日至2017年5月19日10700元/月，2017年5月10日至2018年5月9日为11235元/月，2018年5月10日至2019年5月9日为11797元/月。原告对该证据真实性、合法性无异议，但认为被告逾期举证，且该证据与本案无关联，讼争商铺是通过竞价招租的，签订合同时价格是合理的。本院认为：原告与被告所签之《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。在本诉方面，本诉的焦点在于合同是否为协议解除。依照《民事诉讼法》的规定，当事人应就其主张的实施承担举证责任。若要证实合同为协议解除则须举证双方确有协商达成一致的合意。从双方交接时所签订《房屋租赁交接确认书》来看，该确认书虽有交接商铺内容如交还钥匙、交清水电费等，但没有任何文字内容指向合同解除的原因，因此确认书仅证明双方交接房屋的客观事实，无法证明其内容。被告在2015年12月31日及2016年3月的申请书中，均明确是因市场变化和租金昂贵，导致亏损而交回商铺，申请书中均没有提及双方已经协商解除合同且解约后双方如何承担责任，因此从申请书的内容也无法证明双方曾就解除合同达成口头协议。原告要求被告支付所欠租金、逾期付款违约金及律师费合法有据。另外，对于被告所提的不可抗力之抗辩，尽管我国民法通则没有对不可抗力范畴作明确规定，但按通常理解，不可抗力主要有如下几类：1、地震、海啸、台风等自然灾害。2、战争、武装冲突、骚乱等社会异常事件。3、封锁禁运等政府行为。4、技术风险。被告所述的经营环境变差不属不可抗力因素之列。考虑到被告举证证明原告出租的相邻商铺2016年期间的租金仅为10700元，远低于被告的租金标准，若2015年11月、12月租金仍按照原合同标准支付明显对承租人不公平，故本院对该两个月应付租金标准作适当调整，调整为每年15100元。在反诉方面，双方所签租赁合同中对押金、装修及相关设备增容有明确约定，装修及增容费用都须由被告负担，押金在被告违约情况下不予退回，故被告反诉请求无合同依据，予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定判决如下：1、确认原告广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心与被告付利华签订的《广州市房屋租赁合同》于2015年12月31日解除。2、被告付利华所缴纳的保证金124000元归原告广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心所有。3、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告付利华向原告广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心支付2015年11月、2015年12月的租金30200元及其违约金（违约金以当月所欠的15100元为本金，从当月的2日开始起算，按照欠缴租金的每日2%为标准计算至被告交租之日止，每期的违约金累计不超过当月欠费本金）。4、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告付利华向原告广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心支付律师费20000元。5、驳回原告广州市荔湾区行政事业单位资产运营中心的其他诉讼请求。6、驳回反诉原告付利华的反诉请求。本案诉讼费5029元，原告负担1100元，被告负担3929元、反诉费3830元由被告付利华承担。如不服本判决，原告、被告可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一六年七月二十五日书记员  张鸣鸣刘颖慧