浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉善民初字第1708号
原告：嘉兴市烟草公司嘉善分公司。
法定代表人：徐佳宏。
委托代理人：季彪。
被告：嘉善县百姓缘药品零售有限公司。
法定代表人：董雄伟。
委托代理人：吴建胜。
原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司诉被告嘉善县百姓缘药品零售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2009年7月23日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2009年8月25日公开开庭进行了审理。原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司的委托代理人季彪与被告嘉善县百姓缘药品零售有限公司的委托代理人吴建胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司起诉称：浙江省烟草公司嘉善县公司与被告之间有多年租赁魏塘镇解放西路221-225号烟草大楼底楼解放路朝向三间店铺（底楼341平方米、二楼429平方米）房屋的关系。在2007年10月，浙江省烟草公司嘉善县公司根据上级要求作出不再出租上述房屋的意见并提前通知被告。被告在2007年12月出具报告，要求浙江省烟草公司嘉善县公司体谅其经营之困难，积极努力地寻找新的经营场所，尽快实现被告的顺利搬迁。浙江省烟草公司嘉善县公司综合考虑各种因素，同意和被告续订房屋租赁合同。该合同约定其中底楼部分租期，2008年1月1日-2008年12月31日，租金330088元；二楼部分租期，2008年1月1日-2008年6月30日半年，租金67725元。该合同第十二条第5项约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失。”在签订合同后，被告签署了按期交房承诺书。承诺如被告逾期未将所租房屋移交给出租方，则退房保证金将作为违约赔偿由出租方扣没，不再退还。延迟交房期内租金以2008年度相应楼层每天租金按实际天数三倍租金计，水电费按实计算。被告按照承诺向浙江省烟草公司嘉善县公司交纳了按时退房保证金10万元。但是，被告在上述房屋租赁合同届满后拒绝将租赁房屋腾空及归还原告，并拒绝按合同的约定支付租金。原告又多次派人，去函，但被告至今仍拒绝将租赁房屋腾空及归还原告，已严重影响原告办公场所的安排和经营活动，拖欠应支付给原告的逾期归还房屋的租金901482元（其中底楼2009年1月1日-2009年6月30日的三倍租金495132元，二楼2008年7月1日-2009年6月30日的三倍租金406350元）及到全部腾空、归还原告之日止的租金（以原租金的三倍计算）。被告的违约和违反承诺的行为，严重损害了原告的合法权益，为此，特向法院起诉请求：1、判令被告立即腾空魏塘镇解放西路221-225号烟草大楼底楼解放路朝向三间店铺（底楼341平方米、二楼429平方米，价值77万元），并归还原告；2、判令被告向原告支付逾期归还房屋的租金901482元（其中底楼2009年1月1日-2009年6月30日的三倍租金495132元，二楼2008年7月1日-2009年6月30日的三倍租金406350元）及到全部腾空、归还原告之日止的租金（以原租金的三倍计算）；3、诉讼费用由被告承担。
原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司向本院提供的证据有：
1、原告营业执照、企业法人注销登记申请书、准予设立（变更、注销）登记通知书各1份，浙江省烟草专卖局中国烟草总公司浙江省公司文件3份、被告工商登记基本情况1份。证明原、被告诉讼主体资格。
2、嘉善县房屋所有权转移登记申请书、房产证、土地证各1份。证明被告所租赁的房屋产权是属于原告。
3、2006年12月14日原、被告签订的房屋租赁合同书及被告关于请求房屋租赁合同延期的报告各1份。证明原、被告在2008年前存在租赁关系，2007年底原告向被告提出收回出租的房屋及被告要求延期的情况。
4、房屋租赁合同、按期交房承诺书各1份。证明在2008年1月10日，双方又签订了房屋租赁合同，分两个租期，二楼租期是6个月，底楼租期是12个月，被告承诺按期交房。
5、通知2份、关于房屋租赁合同延期的申请报告及说明、房租金催交通知书各1份。证明在合同到期以后原告催被告交还房屋及催讨租金。
被告嘉善县百姓缘药品零售有限公司在庭审中口头答辩称：1、被告作为房屋的承租人，对原告在近年来对公司的支持我们表示感谢。2、被告在租赁期间届满之后，一部分是在2008年7月1日止，另一部分是2008年12月30日止，我们是主动上门找了有关领导去付租金，按照原来的租金准备一次性支付租金的，不是按照三倍的房租金付。租赁期限届满后并没有不付租金的事情。3、被告曾在07年12月出具有关报告，要求原告体谅被告经营不善，我们通过努力去寻找新的经营场所，由于种种原因我们没有找到房屋，目前有一定的进展，对原告方要求我们腾空我们表示理解。4、在当时的情况下，对于三倍房租金有约定的，被告在没有找到新的房屋下签订了这个约定，证明被告要准备搬迁的意念，对这个三倍房租金是有异议的。
被告嘉善县百姓缘药品零售有限公司没有向本院提供证据。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性没有异议，只是认为，合同第12条，逾期一日向甲方支付三倍的滞纳金，对这个条款我们认为是不公平的，当时是在无奈之下才签订的，我们对这个条款是有异议的。对原告提供的证据真实性本院予以确认。
根据上述证据和当事人的陈述，本院确认事实如下：原浙江省烟草公司嘉善县公司与被告之间有多年租赁解放西路221-225号烟草大楼底楼解放路朝向三间店铺（底楼341平方米、二楼429平方米）房屋的关系。在2007年10月，浙江省烟草公司嘉善县公司根据上级要求作出不再出租上述房屋的意见并通知被告，被告在2007年12月出具报告，要求延期搬迁。浙江省烟草公司嘉善县公司综合考虑各种因素，于2008年1月10日与被告续订房屋租赁合同，合同约定：底楼部分租期，自2008年1月1日起至2008年12月31日止，租金330088元；二楼部分租期，自2008年1月1日起至2008年6月30日止，租金67725元。该合同第十二条第5项约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”在签订合同的当日，被告又签订了按期交房承诺书。承诺如被告逾期未将所租房屋移交给出租方，则退房保证金100000元将作为违约赔偿由出租方扣没，不再退还。延迟交房期内租金以2008年度相应楼层每天租金按实际天数三倍租金计，水电费按实计算等承诺。被告按照承诺向浙江省烟草公司嘉善县公司交纳了按时退房保证金10万元。之后，在二楼部分的房屋租赁期限届满前的6月4日，原告向被告发出到期收回二楼部分房屋的通知。而被告再次要求延期至2008年12月31日。2008年8月28日浙江省烟草公司嘉善县公司向被告发出房租金催交通知书，要求被告交纳三倍房屋租金，补签续租合同等。2008年12月9日原告向被告发出到期收回全部房屋的通知。到期后被告以尚未找到合适营业用房，80多名员工面临下岗的风险等为由，至今未腾退。在本院调解中，被告要求延期交房一年，如有合适的机会，会尽早搬迁。原告认为一年时间太长不同意。调解未果。
另查明：合同期内的房屋租金被告已经全部付清。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议的主要焦点是：一、被告是否应当立即腾退所租赁的房屋。二、被告应如何承担违约责任。
一、关于被告是否应当立即腾退所租赁的房屋问题：由于原、被告签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限二楼部分到2008年6月30日止，底楼部分到2008年12月31日止。租赁期限早已到期，原告要求被告立即腾退所租赁的房屋，合法有据，理由正当，本院应予以支持。被告以尚未找到合适营业用房等为由，要求再延期一年租期，但原告不同意被告的要求，因此，被告应当及时将房屋腾退归还原告。但考虑到被告营业场所较大，单位职工较多，立即腾退确有一定的困难，本院酌情给予一定的腾退时间。
二、关于被告嘉善县百姓缘药品零售有限公司应如何承担违约责任问题。根据查明的事实，嘉善县百姓缘药品零售有限公司违约情形主要是所租赁的房屋二楼部分自2008年7月1日起，底楼部分到自2009年1月1日起逾期退房至今。根据房屋租赁合同中违约责任约定，租赁期满，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失。同时被告按期交房承诺书，承诺如被告逾期未将所租房屋移交给出租方，则退房保证金将作为违约赔偿由出租方扣没。上述条款约定了被告的双重违约责任。由于滞纳金具有违约损失的性质，而违约金则同时体现对违约损失的弥补性及对违约行为的惩罚性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。滞纳金与违约金不宜同时予以支持。本案原告诉请选择的是追究被告原日租金3倍的滞纳金。因此，被告预缴的退房保证金不能再作为违约赔偿由出租方扣没。原告对于原日租金3倍的滞纳金的请求，被告在庭审中提出原日租金3倍的滞纳金这个条款认为是不公平的，并提出异议。对此，本院对违约金予以适当调整。因被告至今未腾退房屋，给原告造成了房租金及所产生利息的实际损失，对其他损失原告虽未提供证据，但被告未按时腾退房屋，构成了违约，因此，被告应当赔偿原告房租金损失，并按该损失费的20%，向原告支付违约金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告嘉善县百姓缘药品零售有限公司应自本判决书生效后45天内将原租赁的嘉善县魏塘镇解放西路221-225号烟草大楼底楼341平方米、二楼429平方米房屋腾退给原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司；
二、被告嘉善县百姓缘药品零售有限公司应按本判决书确定腾退之日赔偿给原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司房租金损失费：二楼部分自2008年7月1日起到判决确定腾退之日，依照年租金135450元，按实际天数计算赔偿，底楼部分自2009年1月1日起到判决确定腾退之日，依照年租金330088元，按实际天数计算赔偿；
三、被告嘉善县百姓缘药品零售有限公司应按本判决书确定的赔偿总额的20%，同时支付给原告嘉兴市烟草公司嘉善分公司违约金；
四、原告的其他诉讼请求，不予支持。
本案受理费19843元（原告已预缴），由原告负担2443元，被告负担17400元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 沈定连
审 判 员 王卫东
代理审判员 赵玲莉
二〇〇九年九月二十六日
书 记 员 倪引芳