北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09892号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）吴海红，女，1976年2月6日出生
委托代理人马丽英，北京徳和衡（邯郸）律师事务所律师。
委托代理人刘俊丽，北京徳和衡（邯郸）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）梁海英，女，1953年9月18日出生
委托代理人傅金凯，男，1949年9月24日出生。
委托代理人傅丽娜，女，1980年4月15日出生。
上诉人吴海红因与被上诉人梁海英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
吴海红诉至原审法院称：2012年2月18日，我租用梁海英位于北京市朝阳区421楼2308号房屋，租期3年，月租金5000元，押金5000元。2015年2月18日租赁合同到期，我将房屋交还梁海英，梁海英到场交接完毕。但其至今未将押金5000元退还给我。为维护合法权益，我请求判令梁海英退还押金5000元，并按每日1%的标准支付利息。
梁海英在原审法院辩称并反诉称：吴海红所述与事实不符。2015年2月17日收房，吴海红带了4个人来和我们办理退房之事，这些人都不是房客，其中一位女士说房东要收房、吴海红已经好几天没有睡好觉。这说明吴海红清楚知道房屋和家具严重受损，担心不好退房而忧心忡忡。退房前吴海红做了大量准备，包括用白色塑料布遮盖客厅南窗台下因长期不关窗户而被雨淋泡的墙面、布单遮盖被撕毁的布艺床头和床架、盖上被损坏的洗衣机盖子、卷起损坏后的纯毛地毯、铺上装饰布遮盖被撕破的沙发、用透明胶带粘上被打碎的玻璃。另外，两台电视及四部空调的遥控器全部丢失，客厅灯池的射灯大部分被剪断、拆损。吴海红使用各种不同方法遮掩被损坏的部位，令人无法提前设想，仓促之间只能看到表面完好的表象。客厅大面积的墙面损毁实在严重，吴海红才承认损坏。我们在被欺骗的情况下签署收房字据，不能反映我们真实意愿。吴海红带来的几个人，大部分时间都在和我们纠缠如何结算冷水、热水、电、煤气及查询各种表的数据，具体如何计算，并联系煤气公司询价等来转移和分散我们收房的注意力，我们当场只来得及草草结算清水电煤气费用。
初七，吴海红打电话提修墙面退押金的事，我们提出房屋实际受损情况，希望与其协商解决。吴海红明知房屋及设施损坏严重，不仅不道歉，反而说不管什么情况，我们已签署收房，与她无关，还一再发信息威胁我们。我们多次与其联系协商解决，其均未理会。鉴于目前房屋及设施受损情况，我不同意退押金，押金远远不能赔偿损失。
吴海红擅自改变房屋用途，在房屋内从事安利营销等活动，在客厅墙面钉满各类活动宣传海报、照片、展架等，大面积损坏墙面，卧室壁纸也被撕坏；居住人员不定，长期不关窗户，导致大量雨水灌入室内，浸泡墙面、地板；客厅的纯毛地毯被放置到屋外露台，造成毛毯长期被雨水浸泡霉烂；出于商业需求，客厅灯池线路被剪断，改变电路留下隐患；卧室双人床布艺床头被撕烂；露台及露台外台的玻璃被打碎等。上述受损之处给我造成经济损失13160元。为维护合法权益，我提出反诉，请求判令吴海红支付迟延交房期间（至2015年4月1日）的房租6972元、违约金5000元，并赔偿损坏房屋装饰装修及设施的损失13160元（包括墙面损失2437元、卧室壁纸损失800元、卧室门及门套损失380元、纯羊毛手工地毯损失3500元、皮沙发损失3000元、照明灯池线路损失500元、洗衣机损失450元、卧室双人床损失600元、阳光房双层密封玻璃损失260元、电视墙电视柜地板晾衣架遥控器门禁卡损失1233元）。
吴海红在原审中针对反诉辩称：双方已进行房屋交接，梁海英夫妇对房屋及设施进行了仔细验收，合同上写明“其他已结”，说明梁海英认可接收房屋时的状态。并且合同约定修缮房屋是房东的义务，房东应当对房屋及设备定期检查，及时修缮。梁海英拒绝退还押金，构成严重违约。我不同意梁海英的反诉请求。
原审法院经审理查明：2012年2月23日，梁海英作为甲方，吴海红作为乙方，双方签订《个人房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），约定梁海英将位于北京市朝阳区421号楼2038室房屋（下称涉案房屋）租赁给吴海红作居住使用，租赁期限为2012年2月18日至2015年2月18日，付款方式为押一付三，月租金5000元。《租赁合同》第四条“租赁期间的房屋修缮和装饰”约定，修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通和门窗好，以保障乙方正常使用；甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。第六条“违约责任”约定，租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方5000元。签约当日，吴海红给付梁海英押金5000元。梁海英将涉案房屋及家具设备交付吴海红。
2015年2月17日，涉案房屋租期即将届满，吴海红与梁海英进行了房屋交接及结算。吴海红提交的《租赁合同》末端有“年后刷完墙补平退房费”、“其它已结（给阿姨冷水条）”内容，还有梁海英签名。吴海红提交与梁海英的短信照片以及朱清礼的书面证言、电话录音，证明双方已对房屋交接完毕，梁海英认可所有已结清，年后吴海红欲对房屋墙面进行维修，但梁海英拒绝配合。梁海英称《租赁合同》末端的字是在被欺骗的情况下所写，吴海红严重损坏房屋装修及设备，后多次与吴海红协商，均未果。吴海红与梁海英的亲友曾因房屋受损及退还押金等事宜进行协商。梁海英提交涉案房屋装修及设备受损照片，证明地毯、沙发、墙面、射灯、电路、地板、门锁、布艺床、窗玻璃、洗衣机严重受损。吴海红表示其不清楚照片反映的房屋装修及设备情况。但被问及开始租赁梁海英交付房屋时是否有照片所示受损情况时，吴海红答称有。梁海英提交吴海红之前的租户郭文出具的《说明》、与郭文的租房合同、郭文批注的房屋受损照片，证明涉案房屋交给吴海红之时装修及设备完好无损。
关于损失，梁海英提交维修、更换房屋装修及设备的票据，证明其粉刷墙面、更换玻璃、维修灯具等共支付3197元；提交三洋洗衣机发票，证明2011年10月购买三洋洗衣机花费1098元；提交购买纯羊毛地毯的收据，证明2009年12月购买地毯花费9300元。吴海红对上述证据均不认可。吴海红提交购买购买地毯的收据，证明其补了一块地毯给梁海英。梁海英称吴海红补的地毯为化纤的，与被损坏的地毯不在一个档次，其并未同意收下吴海红提供的地毯。
原审法院认定以上事实，有当事人当庭陈述、《租赁合同》、《押金收据》及上述证据在案佐证。
原审法院经审理认为：《租赁合同》是当事人之间真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定以及法律规定全面履行各自的义务。承租人应当按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。租赁期间届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。承租人未按约定方法或租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。本案中，《租赁合同》尾部的“其他已结”的内容，只能证明双方结清了水电煤气等费用，但不能证明梁海英放弃就房屋装修及设备所受损失向吴海红主张权利。根据查明事实，交接房屋后，双方确因涉案房屋损失问题发生争议，梁海英因此拒绝退还吴海红支付的押金。被问及梁海英提交的照片显示受损状况是否属实时，吴海红表示不知情；而后吴海红又称涉案房屋交付其使用时就有照片所显示的受损痕迹；其前后回答自相矛盾。吴海红租赁使用涉案房屋长达3年，照片显示的受损状况非一朝一夕可形成。梁海英又提交了前租户郭文的相关证明，与照片互相印证，足以证明吴海红租住期间严重损坏房屋装修及设备。吴海红虽主张修缮房屋的义务在于梁海英，但综合《租赁合同》上下文义以及通常理解，房东的修缮义务应当是针对正常使用状态下的损耗。涉案房屋装修及设备所受损害，显然不属于正常使用造成的损耗，因此法院对吴海红的上述主张不予采纳。梁海英诉请吴海红赔偿装修损失，有事实和法律依据，法院予以支持。梁海英提供维修费用的票据，法院予以采纳，共计3197元。关于洗衣机和纯毛地毯损失，考虑到折旧、无法修复等因素，法院对纯毛地毯和洗衣机损失3950元予以支持。梁海英主张的其余装修设备损失，均无证据佐证，法院不予支持。鉴于梁海英维修房屋及设备需要一定时间，法院比照租金标准酌情支持半个月房屋维修期间的使用费2500元。梁海英主张的违约金，缺乏合同依据，法院不予支持。关于押金，《租赁合同》对押金退还事宜未做约定，鉴于法院已支持梁海英诉请的各项损失，梁海英应当将押金退还吴海红。梁海英扣留押金系事出有因，吴海红主张押金利息损失，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、梁海英于判决生效后七日内返还吴海红押金五千元；二、吴海红于判决生效后七日内赔偿梁海英装修及设备损失共计七千一百四十七元；三、吴海红于判决生效后七日内赔偿梁海英维修期间房屋使用费二千五百元；四、驳回吴海红的其他诉讼请求；五、驳回梁海英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，吴海红不服原审判决，以原审法院判决基本事实认定不清、适用法律错误为由，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、依法撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13612号民事判决，依法改判梁海英于判决生效后七日内退还吴海红押金5000元，并按每日1%的比例向吴海红支付违约金，直至付清为止（字2015年2月27日起算）。2、梁海英承担一、二审全部诉讼费。具体上诉理由为：1、一审判决基本事实认定错误；2、一审法院不支持按日支付利息的认定有误；3、一审法院认定证据违反法定程序；4、一审判决上诉人支付房屋维修期间的使用费，无事实及法律依据。梁海英同意原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权利受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原审法院依据已经查明的事实及目前的证据，结合相关法律规定所作的处理并无不当。鉴于原审法院已经判令梁海英将押金退还吴海红，且梁海英扣留押金确系事出有因，故本院对吴海红主张押金利息损失之请求无法支持。关于吴海红主张一审法院认定证据违反法定程序，因其未能就此提供有力证据，故对于其该项上诉意见，本院难以采纳，对于吴海红不同意支付涉案房屋维修期间的使用费的请求，本院亦难以支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由梁海英负担（于本判决生效后7日交纳）。一审反诉案件受理费214元，由吴海红负担82元（于本判决生效后7日内交纳），由梁海英负担132元（已交纳）。
二审案件受理费135元，由吴海红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年九月十八日
书 记 员 吴 越