上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）普执异字第35号
申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行，住所地上海市普陀区大渡河路388弄5号一、二、二十、二十一层。负责人吕红，职务行长。委托代理人唐杰，北京大成（上海）律师事务所律师。被执行人黄国华，男，1976年12月15日出生，汉族，住福建省福安市。被执行人何妙琴，女，1984年8月17日出生，汉族，住福建省周宁县。案外异议人缪敏，男，1983年6月18日出生，汉族，户籍地福建省福安市。本院在执行（2015）普执字第208号中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行申请执行黄国华、何妙琴等金融借款合同纠纷案过程中，于2015年3月9日作出关于拍卖登记在被执行人黄国华、何妙琴名下位于本市宝山区蕴川路2488弄168号房屋（以下简称系争房屋）的（2015）普执字第208号执行裁定。后案外异议人缪敏以本院裁定拍卖前其已向两被执行人租赁上述系争房屋，并已实际入住，故本院在拍卖时应优先保护其租赁权为由，向本院提出书面异议并提供了相应的证据材料。经本院组成合议庭公开听证审查，查明：根据系争房屋登记资料记载，该房屋产权人为被执行人黄国华、何妙琴，产权登记日期为2011年8月30日，申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行于2012年10月12日对该房屋设定最高额抵押，登记的债权数额为1011万元（币种为人民币，下均同），本院于2014年3月12日因（2014）普民二（商）初字第285号案查封该房屋产权。根据本院（2014）普民二（商）初字第285号案卷记载，本院在审理原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行诉被告陈华、上海荣豫实业有限公司、黄国华、何妙琴、张祖安、上海雄展投资发展有限公司、陈妙菊、缪引峰、周红梅金融借款合同纠纷一案中，根据原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行诉讼保全的申请，于2014年3月12日查封上述系争房屋的产权。同年8月21日，本院作出（2014）普民二（商）初字第285号民事判决，其中判决主文第三项内容为：“若被告陈华、被告上海荣豫实业有限公司届期不履行上述第一、二项付款义务，原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行可与被告黄国华、被告何妙琴协议以其共同所有的坐落于上海市宝山区蕰川路2488弄168号房产折价，或者以拍卖、变卖上述房产后所得的价款，与（2014）普民二(商)初字第287号、（2014）普民二(商)初字第291号民事判决书所确定的抵押担保债权共同在人民币10110000元内优先受偿，房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过人民币10110000元的部分归被告何妙琴、被告黄国华所有，不足部分由被告陈华、被告上海荣豫实业有限公司继续清偿；”。根据本院（2015）普执字第208号案卷记载，因陈华、上海荣豫实业有限公司、黄国华、何妙琴等未按上述本院（2014）普民二（商）初字第2994号民事判决规定的期限和方式履行还款义务，中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行向本院申请执行，要求被执行人陈华、上海荣豫实业有限公司等履行上述判决判定的归还借款本金、支付借款利息及逾期利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息和承担案件受理费、保全费、公告费的义务，并申请拍卖、变卖登记在被执行人黄国华、何妙琴名下的上述系争房屋。执行过程中，因被执行人陈华、上海荣豫实业有限公司、黄国华、何妙琴等仍未履行，本院于2015年3月9日作出关于拍卖系争房屋的（2015）普执字第208号执行裁定。根据案外异议人缪敏在听证审查过程中提供的证据材料：署名为黄国华、何妙琴的出租方（甲方）与署名为缪敏的承租方（乙方）签订了一份《住房租赁合同》，约定甲方将上述系争房屋出租给乙方用于居住使用，租赁期限自2012年12月15日起至2020年12月14日止，租金为每月1.6万元，租金支付方式为：“因甲方向乙方借款人民币800000元（大写：捌拾万元整）月息2%（即每月16000元整），甲、乙双方约定，借款利息抵充该房屋租金”，租赁期间的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担，且双方在合同关于违约责任条款中明确约定：“因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿”，合同中载明的签约日期为2012年12月15日；署名为黄国华的借款人出具借条两份，内容均为向署名为缪敏的人借款40万元，合计80万元，两份借条载明的出具日期分别为2012年8月10日和12月19日；中国工商银行转账查询记录显示，案外异议人于2012年8月10日和12月19日分别转账支出28.68万元和49.3万元，但收款方不明。根据案外异议人缪敏在听证审查过程中的陈述：被执行人黄国华以经营所需为由分两次向其借款共计80万元，除上述通过银行转账的款项外，其还以现金方式交付黄国华2万元，后双方经协商确定以租金抵借款利息，故于2012年12月15日签订了上述《住房租赁合同》，但案外异议人在听证审查过程中未提供其确于签约当日已入住系争房屋或已办理租赁登记手续，以及被执行人黄国华确曾收到过上述转账和现金交付款项的证据。根据申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行在听证审查过程中的陈述：其是系争房屋的抵押权人，且已于2012年10月12日经相关房地产登记机关核准，对系争房屋设定了债权数额为人民币1011万元的最高额抵押。在案外异议人提出异议前，其对案外异议人所称两被执行人于2012年12月15日将系争房屋出租给案外异议人的情况并不知情，也不予认可。被执行人黄国华、何妙琴经本院通知，既未到庭参加听证，亦未提供相关证据材料。上述事实由案外异议人缪敏提供的证据材料、本院（2014）普民二（商）初字第285号和（2015）普执字第208号案卷材料、听证笔录等在案佐证。本院认为：根据上述查明的事实，尽管案外异议人提供的上述《房屋租赁合同》中载明的签约时间在本院查封系争房屋之前，但因晚于申请执行人对系争房屋设定抵押的登记时间，且申请执行人所享有的在已设定最高额抵押债权数额范围内对拍卖、变卖系争房屋所得价款的优先受偿权，也已被本院上述生效判决所确认，现亦无证据证明申请执行人在申请拍卖、变卖系争房屋前，曾对该租赁行为表示过认可，因此，案外异议人所主张的租赁优先权依法不能对抗申请执行人的优先受偿权，而两被执行人系本院生效判决确定的义务人，且其至今也未按判决规定的期限和方式向申请执行人履行相应的义务，本院根据申请执行人的申请，依法裁定拍卖登记在其名下的系争房屋并无不当，故案外异议人的异议理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外异议人缪敏的异议。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 但振华
审 判 员 蒋建国
人民陪审员 徐天云
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 张元春
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……。3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。