包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内02民终617号
上诉人（原审原告）钱大鹏，住内蒙古包头市。
委托代理人李正锁，春阳苑小区业主。
被上诉人（原审被告）包头市新桃源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区建设路中段。
法定代表人韩宝生，该公司经理。
委托代理人王洪涛，内蒙古北琛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）包头市人力资源和社会保障局（原包头市劳动和社会保障局），住所地内蒙古自治区包头市九原区建华南路包头市人力资源和社会保障服务中心。
法定代表人邬军军，系该局局长。
委托代理人秦建文。
上诉人钱大鹏与被上诉人包头市新桃源房地产开发有限责任公司（以下简称：新桃源房地产公司）及被上诉人包头市人力资源和社会保障局（以下简称：市人保局）因商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2015）包青民初字第1539号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钱大鹏的委托代理人李正锁，被上诉人新桃源房地产公司的委托代理人王洪涛及被上诉人市人保局的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告钱大鹏与被告包头市新桃源房地产开发有限责任公司于2010年8月25日签订了两份《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0007361、2010-0007292），两份合同分别约定原告购买春阳苑12-107号车库及10-106号住宅，价款分别为72240元及274299.84元。两份合同第十二条均约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金。”合同签订后，原告钱大鹏按照合同约定付清购房款，被告包头市新桃源房地产开发有限责任公司于2010年10月31日交付房屋。原告钱大鹏至今未取得房地产权属证书。另查明，被告包头市新桃源房地产开发有限责任公司（甲方）与包头市劳动和社会保障局（乙方）于2009年8月5日签订《房地产团队定向购房合同》，约定：甲方将位于建华路东、建设路北所开发的住宅楼以成本价出售给乙方；乙方给甲方2300000元作为该项目开发的管理费用；在满足乙方购房的条件下，剩余住宅及车库由甲方自行处理；产权证由甲方负责办理，乙方负责提供业主相关资料；乙方按照工程进度向甲方支付购房款，作为购买土地及工程款的费用。包头市劳动和社会保障局于2009年10月29日作出《关于申请免缴职工团建住宅楼建设相关费用的请示》，向包头市政府申请免缴相关费用，其中包括规划配套费；后又于2009年11月19日作出《春阳小区配套费分期缴纳保证书》，向包头市规划局保证在2010年4月30日前缴纳配套费3750000元。包头市规划局于2013年1月7日向包头市劳动和社会保障局发出《催款通知单》，要求其在接到通知10日内缴纳春阳小区配套费3750000元。再查明，包头市新桃源房地产开发有限公司已取得包头市春阳小区国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预（销）售许可证。2012年4月7日，包头市新桃源春阳小区1-17号楼进行了竣工验收备案。
原审法院审理认为，本案的争议焦点在于与原告钱大鹏建立房屋买卖合同关系的相对方是被告包头市新桃源房地产开发有限公司还是被告包头市人力资源和社会保障局。被告包头市人力资源和社会保障局作为团购春阳小区房屋的组织单位，负责向购房人收取了购房款并将购房款作为工程款按工程进度拨付给被告包头市新桃源房地产开发有限公司、与相关政府部门协调工程规费，其作用是团购住房的组织协调者，并不具备房地产开发公司的法定条件，不是房地产开发的适格主体，与原告不存在房屋买卖合同关系。被告包头市新桃源房地产开发有限公司于2010年8月25日与原告钱大鹏签订的两份《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0007361、2010-0007292）是双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的。原告已经履行完毕合同义务，被告包头市新桃源房地产开发有限公司应按照合同第十二条的约定，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告钱大鹏所购房屋于2010年10月31日交付，被告包头市新桃源房地产开发有限公司为原告办理房屋所有权登记证书的时间已经届满，应当履行。关于原告主张逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，原告钱大鹏至今未取得房屋所有权登记证书的原因在于春阳小区规划费3750000元的缴付问题，通过包头市劳动和社会保障局作出的《关于申请免缴职工团建住宅楼建设相关费用的请示》、《春阳小区配套费分期缴纳保证书》及包头市规划局向包头市劳动和社会保障局发出的《催款通知单》，原审法院认为，规划费3750000元的缴付问题系由被告包头市人力资源和社会保障局负责协调解决而非被告包头市新桃源房地产开发有限公司。根据原告钱大鹏与被告包头市新桃源房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条的约定，支付违约金的前提条件系因出卖人的责任导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，故被告包头市新桃源房地产开发有限公司无需向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告包头市新桃源房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为原告钱大鹏办理建设路以北、建华路东春阳苑12-107号房屋及10-106号房屋的房地产权属证书；二、驳回原告钱大鹏其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告钱大鹏负担。
一审法院宣判后，上诉人钱大鹏不服提出上诉称：在2010年8月25日，上诉人与被上诉人包头市新桃源房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，上诉人依约全部履行了合同中规定的义务。被上诉人新桃源公司于2010年10月31日交付了房屋。该合同第十二条规定，出卖人（新桃源公司）在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应每日按商品房价款的0.100/000向买受人支付违约金。一审法院在审理本案时认为，被上诉人新桃源公司未能按时办理房屋产权证的责任并未在其自身，而是被上诉人包头市人力资源和社会保障局的未交付375万元配套费的原因。二被上诉人的关系无论是团购买卖的关系或委托开发的关系，其二人的约定只能约束其双方，对外并不产生法律效力。上诉人依据商品房买卖合同主张出卖人（新桃源公司）承担违约责任是有法可依，应得到法律的保护。综上所述，一审法院驳回上诉人请求的违约金，是对本案事实认定不清，望二审法院在查清事实的基础上，依法改判或变更。
被上诉人新桃源房地产公司、被上诉人市人保局均答辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人上诉理由没有事实依据和法律依据，请求依法驳回。
经二审法院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人钱大鹏与被上诉人新桃源房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同。上诉人钱大鹏按照该合同的约定交清了房款，履行了合同所确定的义务，被上诉人新桃源房地产公司也以按照合同的义务办理了开发春阳小区的相关手续，同时按照合同约定交付了房屋，而且上诉人钱大鹏也实际使用居住，这表明被上诉人新桃源房地产公司履行了合同所确定的义务。现上诉人钱大鹏上诉提出被上诉人新桃源房地产公司未按照合同约定办理房屋产权证书，已构成违约请求判令其承担违约责任的理由不能成立，根据上诉人钱大鹏与被上诉人新桃源房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条明确规定，支付违约金的前提条件是因被上诉人新桃源房地产公司的责任导致上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书。被上诉人新桃源房地产公司在诉讼中所提供的证据证实，造成春阳小区未能办理房屋产权证书，是有375万元规划费没有向有关部门缴纳，而被上诉人新桃源房地产公司提供的证据也表明被上诉人新桃源房地产公司不是负有缴纳该费用的主体，因此被上诉人新桃源房地产公司并未违约。所以上诉人钱大鹏的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钱大鹏承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨励昕
审判员 赵海英
审判员 岳海岩
二〇一六年五月三十日
书记员 于 雁