云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终1257号
上诉人（原审被告）：云南正林实业集团有限公司,住所地云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。
法定代表人：何淑芳，公司总经理。
委托诉讼代理人：杨慧，女，系该公司法务经理。
委托诉讼代理人：唐丹，女，系该公司法务。
被上诉人（原审原告）：李鸿雁，女，汉族，1974年12月4日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：彭雄飞，云南云元律师事务所律师。
上诉人云南正林实业集团有限公司（以下简称正林公司）因与被上诉人李鸿雁商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初8411号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人正林公司上诉请求：一、请求依法撤销昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初8411号民事判决书，依法予以改判；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予以改判。1、一审法院认定“《商品房购销合同补充协议》中约定上诉人向被上诉人支付违约金，合同继续履行，被上诉人不得退房的约定是格式条款，免除了上诉人迟延交房的责任，同时也排除了被上诉人的法定解除权。”一审法院的这一认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中第九条及《商品房购销合同》补充协议中约定的条款并非格式条款，而且双方签订的《商品房购销合同》是云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制的，对于政府为了规范市场，统一起草、印制，要求当事人在交易中统一采用的合同，不能认定为格式合同，而只能作一般合同处理。这种合同严格来说只反映了政府意志，政府是格式条款的提供人，开发商只是一方当事人，不是格式条款的提供人，因此不存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的问题。双方签订的《商品房购销合同》还经过政府相关部门备案登记的，所以并不存在一审法院判决中“……该条款系被告为重复使用而预先拟定的条款……此条款无效”的认定，所以，认定事实内容错误，所适用的法律也错误。而上诉人与被上诉人之间就逾期交房的违约责任始终都是支付违约金，合同继续履行，本案被上诉人要求解除合同的诉讼请求明显违反了双方的合同约定及书面合意，根据合同法的规定，该诉求应予驳回。同时，本案涉及的《商品房购销合同》并不符合被上诉人主张的法定解除情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定。本案中，双方已经在《商品房购销合同》第九条对于合同的解除约定了排除，属于上述法条中但书中的另有约定除外的情形，所以不适用《合同法》94条的规定。故本案涉及的合同并不属于法定解除情形，不符合解除要件，不应判决予以解除，应继续履行。2、合同继续履行的情况下，就不存在退还购房款问题。3、被上诉人向上诉人支付全部购房款共分为两部分，一部分为直接向上诉人支付，剩余部份为向中国建设银行的贷款人民币250000元，涉及三方法律关系，被上诉人均为后一部分款项承担了阶段性担保责任。一审法院判令解除双方之间的《商品房购销合同》，但涉及贷款第三方之间的借款合同尚未解除，上诉人担保责任也未解除。故一审法院仅判令解除《商品房购销合同》并让上诉人直接退还被上诉人全部购房款的判决明显错误。
被上诉人李鸿雁辩称，上诉人的上述理由没有事实及法律依据。上诉人长达四年时间无法履行合同，致使合同目的无法实现。一审认定事实清楚，适用法律得当，请求依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
李鸿雁向一审法院起诉请求：1、判决解除《商品房买卖合同》（合同登记号：KMXS2013080602107）。2、判令被告返还原告购房款人民币656108元，并按照年利率5.27%向原告支付利息，同时按照年利率7.9%（年利率5.27%基础上增加50%）承担逾期利息。利息从2017年7月1日起计算至被告还清款项之日止（暂计算利息至2017年9月30日为人民币12972.5元）。3、判决被告承担原告的租房损失，以每月人民币1500元计算，直至房款还清之日止（暂计算房租损失至2017年9月30日为人民币4500元）。4、被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号为KMSHQ1ZA2037），约定乙方向甲方购买山海城邦(A2-2地块)Ⅰ第17幢第10层1003号房，规划设计用途为住宅，该商品房套内建筑面积为70.7平方米，单价为每平方米人民币9280.16元，总金额为人民币656108元。乙方应于2013年8月5日支付购房总价款的61.90%，金额为406108元，其余价款250000元，向中国建设银行贷款支付。甲方应于2014年12月31日之前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付乙方。若甲方自本合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期限届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；宽展期内，甲方无需向乙方承担任何违约及赔偿责任。2013年8月6日，原、被告就上述房屋进行了登记备案（合同登记号KMXS2013080602107）。原告分三次向被告支付购房定金及首付款共计406108元，于2013年8月8日向中国建设银行贷款支付剩余房款250000元。庭审中，被告认可原告已按照约定向被告支付购房款656108元。
2015年4月12日，被告发布了《关于延期交房问题的公示（一）》，明确被告将严格执行合同关于延期交房的违约责任，按合同约定的已付款项每日万分之二标准承担违约金，违约金自2015年4月1日起计算，并在此之后每三个月向所涉及延期交房业主以现金方式支付违约金，直至交房。2015年8月21日，被告发布了《告知》，明确被告如在2015年9月30日前不能恢复施工，购买马街摩尔城一期住宅且《商品房购销合同》约定于2014年12月31日交房的业主可以在2015年底选择无条件退房。2015年10月28日，原、被告签订了《协议》，约定若2015年12月31日前仍未交房，则甲方严格执行《关于延期交房问题的公式（一）》及2015年8月21日发布的《告知》。
2016年1月19日，原、被告签订了《商品房购销合同补充协议》，约定逾期交房满一年后，新产生的违约金按照乙方已付款项每日万分之四标准计算。本协议生效后，乙方不再提出其他逾期交房索赔要求且乙方不得提出退房要求。乙方同意继续履行《商品房购销合同》并同意甲方于2016年12月31日交房。如届时仍不具备交房条件，将继续执行每日万分之四的标准计算并支付违约金给乙方。
另查明，原告收取了被告2015年4月1日至2016年3月31日期间的逾期交房违约金59967元。2016年4月1日至2017年6月31日的违约金以债权凭证方式计价125658元，2016年8月3日，原告与云南银骏联兴商业管理有限公司签订《委托协议》，以71804.4元折价转让编号为0380、总金额为125658元的债权凭证。庭审中，原告陈述其实际收到了转让款71804.4元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中原、被告签订的《商品房购销合同》（合同登记号KMXS2013080602107）及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律以及行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房购销合同补充协议》的约定，被告应当于2016年12月31日交房，但被告至今未向原告交房，被告的行为已经构成违约。被告一再强调在双方签订的《商品房购销合同》及补充协议中约定在被告违约的情况下支付违约金后则原告无权要求解除合同以及提出退房要求。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房购销合同补充协议》中约定逾期交房满一年后，新产生的违约金按照乙方已付款项每日万分之四标准计算。本协议生效后，乙方不再提出其他逾期交房索赔要求且乙方不得提出退房要求。该条款系被告为重复使用而预先拟定的条款，其免除了被告延迟交房的责任，同时也排除了原告享有法定解除权的权利，该条款限制原告解除合同部分应属无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告立案起诉被告的行为应当视为向被告提出催告，庭审中被告虽陈述2018年2月底会陆续交房，但从原告起诉时起计算也超过了三个月合理期，且能否真实交房仍属未知数，按照上述法律规定，对于原告要求解除《商品房购销合同》（合同登记号KMXS2013080602107）的诉讼请求一审法院予以支持。
对于原告要求被告退还购房款656108元的诉讼请求，被告认可收到原告支付的首付款406108元以及原告在办理按揭贷款后将250000元的贷款支付被告的事实，故在《商品房购销合同》（合同登记号KMXS2013080602107）解除后，被告应向原告返还656108元购房款。对于原告主张自2017年7月1日起至被告还清款项之日止，按照年利率7.9%支付原告购房款利息损失的诉讼请求，由于原告未向一审法院提供以年利率7.9%计算利息的依据，故一审法院判令在上述合同解除后，被告支付原告上述购房款自2017年7月1日起至付清款项之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息损失。
对于原告主张的违约租房损失，本案中，由于《商品房购销合同》及《合同补充协议》均未约定由于被告逾期交房导致合同解除后，被告应向原告支付违约金或租房损失等内容，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、五十二条、五十三条、九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李鸿雁与被告云南正林实业集团有限公司签订的《商品房购销合同》（合同登记号KMXS2013080602107）。二、被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李鸿雁购房款656108元，并支付原告该款项自2017年7月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息损失。三、驳回原告李鸿雁的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5268元，原告李鸿雁已预交，由被告云南正林实业集团有限公司承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房购销合同》的约定，上诉人应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给被上诉人，并约定了90天的宽展期，但宽展期已届满未能交房。2016年1月19日双方签订了《商品房购销合同》补充协议，2016年12月31日交房，但至今上诉人仍未向被上诉人交付房屋，已构成违约。上诉人虽称双方签订的《商品房购销合同》第九条及《商品房购销合同》补充协议中已约定若上诉人逾期交房，向被上诉人支付违约金，合同继续履行，以及被上诉人不得提出除逾期交房违约金之外的其他索赔，且不再提出退房要求，故不应解除合同，但合同的解除权系法定解除权，不能通过合同约定排除或限制法律赋予的权利，该条款约定应属无效。一审法院根据查证事实，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，判令解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》符合法律规定。因此，上述合同解除后，上诉人应向被上诉人退还购房款及支付相应的利息损失。关于上诉人提出的承担阶段性担保责任问题，因担保权人未提出诉讼请求，一审法院仅处理商品房买卖纠纷符合法律规定。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10536元，由上诉人云南正林实业集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施苏萍
审 判 员 贾 音
审 判 员 李蔚然
二〇一八年四月二十日
法官助理 张微波
书 记 员 李艾佳