河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀07民终420号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘钢，男，1976年7月19日出生，汉族，住河北省张北县。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭风琴，女，1975年2月19日出生，汉族，住河北省张北县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：殷凤鸣，男，1972年8月9日出生，汉族，住河北省张北县。委托代理人：李全才，河北环北律师事务所律师。上诉人刘钢、郭风琴因与被上诉人殷凤鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2016）冀0722民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案的当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘钢、郭风琴上诉请求：撤销河北省张北县人民法院（2016）冀0722民初1644号民事判决,依法改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：焦点一：一、一审判决认为郭风琴与刘钢系夫妻，均系其家庭成员，二人均未能提供证据证实郭风琴经营药店的投资及收益与其有家庭无关，故郭风琴与刘钢的该主张依据不足不予支持。上诉人认为此判决不公正，从合同的相对性刘钢非本案租赁合同的相对人，不应承担合同责任。药房的承租人、经营者、法人都是郭风琴，与刘钢无任何权利义务关系，并且在原二审(2016)冀07民终1613号裁定书中已经认定，在发还重审后，一审法院在没有任何证据证明的情况下推翻上级人民法院的判决。二、一审判决认为刘钢和郭风琴承租房屋6个月以上因双方未签订书面合同所以视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，殷凤鸣在合同期满前2个多月通知了刘钢、郭风琴，亦符合“出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人”之强制性规定。上诉人认为首先在无任何证据前提下把刘钢认定为了承租人，其次判决书中把殷凤鸣出示的手机短信复印件作为证据是不合法的。一审判决确认殷凤鸣给刘钢发送短信视为解除合同的通知实在是主观臆断，没有任何证据。因为殷风鸣出示的手机短信为复印件，并且发送信息的手机号不是殷风鸣本人的，并且发送的对象也不是房屋承租人郭风琴，作为承租人并未收到任何通知；其二，短信不是原件，不是法定的送达方式，所以短信不能作为证据使用，且短信内容也并未提及任何房屋解除通知，不符合出租人解除合同的法定条件。焦点二：双方租金问题。一审法院认定有误，上诉人认为殷风鸣与郭风鸣签订的《租赁合同》为郭风鸣所签，租赁合同中也并未约定房和随着人均年收入及物价会逐年升高。郭风鸣在租赁后转交其姐姐郭风琴经营，后续房租费用也一直是以该书面合约定延续租赁且交付房租，2006年度至2015年度将近十年的房租也都是按45000元/年由郭风琴向殷凤鸣支付，并且殷风鸣所出具的房屋租金收据也是郭风琴，殷风鸣也知道是郭风琴在经营药店，在此期间承租人也曾多次要求与殷风鸣续签书面合同，殷风鸣的回复都是咱们都挺熟的不用签订合同，你们放心一直用，故一直没有签订书面合同，一审法院在没有任何证据情况下写到“房租70000元/年”实在不公正，不合理。焦点三：赔偿药房装修费用问题。药房属于特种行业，药监部门对药房的开办有着严格的要求，认证期限为五年一次，每次都要求进行投入硬件设施及软件等诸多费用，花费巨大，药房的搬迁绝非易事，所以在此期间多次要求与殷凤鸣签订书面合同，并且在认证装修前与殷凤鸣打过招呼，对方也认可。直到2015年9月由于药房认证我于2015年11月将房屋装修完毕，并且同时认证后不到一个月，房东说要将房屋收回自用，房东没有在合理的时间里告知上诉人，给上诉人造成了经济损失，并且当时全国都在实施GSP认证，房东作为药监人员必然早已知道，刚刚装修不到一个月就要求将房屋收回，并且在中院未判决前房东未经我方同意就擅自将我方刚刚装修好的招牌及其他装修工程转租给他人形成事实收益，上诉人有权要求赔偿。上诉人对承租的房屋进行装修已经构成我国民法规定的添附，双方对此添附的归属无约定，应当适用《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条规定处理。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，违反法定程序，请二审改判或发回重审。殷凤鸣答辩称，刘钢、郭风琴的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。殷凤鸣向一审法院起诉请求：1、解除租房合同；2、要求被告给付延期租房租金。刘钢、郭风琴向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人赔偿装修费用：外装修21209元+室内装修5890元=27099元；2、请求判令被反诉人撤销对刘钢的起诉；3、请求驳回被反诉人关于供暖费及滞纳金的诉求；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2005年12月15日殷凤鸣与案外人郭风鸣签订了租赁合同，郭风鸣承租殷凤鸣所有的座落于张北县西关街工业路东侧宏基商贸写字楼,建筑上下三层，面积168㎡（转角）一套用于开设药店，租期从2005年12月18日起至2006年12月17日止。租期届满后，本诉被告刘钢与本诉原告殷凤鸣口头约定，刘钢租赁殷凤鸣的房屋，用于其妻子郭风琴经营其所转让郭风鸣的药房，且在每年租赁期届满前，并按照约定给付殷凤鸣房屋租金。2015年10月8日，殷凤鸣给刘钢134××××1555的手机号发送短信，其内容为“房租从2015年12月26日起按8万元算。我已提前通知你，租与不租，请于11月15日前与我联系”，刘钢未予答复，且一直占用租赁房屋，截止2016年5月劳动节假期后经法院协调将租赁房屋的钥匙交回原告。2015年12月26日前的房租，刘钢与郭风琴都已结清，从2015年12月26日起到2016年5月期间的房租未给付。关于拖欠的2014年度、2015年度租赁房屋的采暖费，刘钢与郭风琴于2017年5月5日缴纳7012元，并结清了该两个年度拖欠的采暖费，殷凤鸣撤回了对采暖费的给付请求。一审法院认为，郭风琴经营的药店是否与刘钢有关系本案争议焦点之一。郭风琴与刘钢主张与刘钢无关，理由是郭风琴提供2013年11月29日殷凤鸣为其出具的内容为“今收到郭风琴交来2014年房租（20000）贰万元”条子,证实房屋是郭风琴向殷凤鸣租赁的，并非刘钢。郭风琴与刘钢系夫妻，均系其家庭成员，二人均未能提供证据证实郭风琴经营药店的投资及收益与其家庭无关，故郭风琴与刘钢的该主张依据不足不予支持。刘钢、郭风琴承租殷凤鸣该套房屋后，实际租期6个月以上，因双方未签订书面合同，故双方的租赁依法视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，殷凤鸣在双方约定的合同期限届满前2个多月通知了刘钢、郭风琴，亦符合“出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人”之强制性规定。双方之间租赁合同履行期间给付的租金系本案争议焦点之二。刘钢、郭风琴主张租金按45000元／年履行，理由是郭风琴转让其弟弟郭风鸣的药店并按照殷凤鸣与郭风鸣所签订的《租赁合同》而与殷凤鸣续租的。殷凤鸣与案外人郭风鸣所签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，对合同双方均有约束力。根据合同主体的相对性，该合同对刘钢、郭风琴不具有约束力。刘钢、郭风琴亦未能提供其他证据证明其主张不予采信。殷凤鸣主张解除合同前按70000元／年的租金履行，理由是合同的解除系因刘钢、郭风琴不同意租金由70000元／年变更为80000元／年。双方的租赁合同从2006年12月18日起至2015年12月25日期间已逾十年，在合同履行期间，根据当时物价及市场行情之客观情况，双方约定租金是逐渐增加并按约定实际履行的。参照国家统计部门统计的数据，人均年收入及物价逐年升高之客观事实，刘钢、郭风琴主张始终按45000元／年的租金标准履行十余年不符合客观规律，而殷凤鸣所持的租金由2006年度的45000元／年增加至2015年度的70000元／年之观点符合人均年收入及物价逐年升高之客观规律，故对殷凤鸣该主张予以支持。刘钢、郭风琴在经营药店期间的装修费用是否应由殷凤鸣承担部分赔偿责任系本案争议焦点之三。首先，刘钢、郭风琴对药店的装修系药店经营需要所为；其次，在租赁合同期间届满后是否续租等情况未定的情况下，其对装修行为的法律后果应该预料到，故刘钢、郭风琴因装修发生的费用与出租人殷凤鸣不具有因果关系，殷凤鸣不负赔偿责任。判决：一、刘钢、郭风琴于判决生效之日起五日内给付殷凤鸣从2015年12月26日起至2016年5月1日期间的房屋租金23333元（70000元／年÷12个月／年×4个月）。二、驳回刘钢、郭风琴反诉的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人刘钢、郭风琴主张刘钢并非案涉房屋的承租人，不应承担合同责任的理由，根据查明的事实，案涉房屋系殷凤鸣与案外人郭风鸣签订了一年的租赁合同，租期届满后，上诉人转租了该房屋并从事药房经营，租赁期间从2006年12月18日起至2015年12月25日已逾十年，其与殷凤鸣之间形成了事实上的租赁合同关系，上诉人对于该项主张提供了2013年11月29日殷凤鸣为其出具的内容为“今收到郭风琴交来2014年房租（20000）贰万元”证实郭凤琴为实际承租人与刘钢无关，但是对于之后的租金如何交付以及租金数额双方均存在异议且都未提供其他证据证明各自的主张，该租赁期间系上诉人夫妻婚姻存续期间，郭凤琴经营药店的投资和收益属于夫妻共同财产，在处置重大财产问题上，上诉人夫妻应是协商一致的，且案涉房屋用于经营药房达十年之久，刘钢称其对租赁事实及内容均不清楚，不符合常理，也不符合客观事实，故仅凭上诉人提交的一份收据无法证实与刘钢无关，一审法院认定该项事实并无不当。关于上诉人主张租金应当按照45000元／年履行的理由，如上所述双方对于租赁期间的租金如何交付以及租金数额双方均存在异议，且都未提供其他证据证明，该事实无法查清，故一审法院根据参照国家统计部门统计的数据，人均年收入及物价逐年升高之客观事实，支持案涉房屋增加至2015年度的70000元／年符合本案的实际情况，本院予以支持。关于上诉人主张在经营药店期间的装修费用应由殷凤鸣承担赔偿责任的理由，因双方未签订书面的租赁协议，依据法律规定，双方形成不定期租赁合同关系，双方当事人可以随时解除合同，本案是否提前通知解除合同，殷凤鸣提供短信记录，上诉人刘钢辩称未显示殷凤鸣电话号码以及短信通知不合法，纵观全案，双方当事人形成租赁关系长达十年之久，但并未签订书面的租赁合同，合同中应当明确的租金、租期以及其他权利义务均凭双方陈述，且不能形成一致意见，故租金是否增长应当是引起本案纠纷的主要问题，上诉人夫妻应当意识到在租金问题未解决且在租赁合同期间届满后是否续租等情况未定的情况下，未经出租人的同意，对租赁房屋进行装修行为的法律后果，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，故一审法院对其装修费用不予支持并无不当。综上所述，刘钢、郭风琴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元,由上诉人刘钢、郭风琴负担。本判决为终审判决。审判长  马瑞云审判员  宋凯阳审判员  闫 格二〇一八年四月十一日书记员  田 佳