湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂丹江口民初字第01174号
原告：谭成波，男，生于1978年7月8日，汉族。
委托代理人：王飞，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
被告：十堰佳和房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市人民北路33号。组织机构代码证：73087518-3.
法定代表人：尹新平，系该公司董事长。
委托代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人：李析，系被告公司副经理，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
原告谭成波诉被告十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称：佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员周智华担任审判长并主审、审判员王少波、人民陪审员杨月参加的合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告谭成波的委托代理人王飞和被告佳和公司的委托代理人李析、易平到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告谭成波诉称：原、被告双方于2010年11月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地806号商品房。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房屋总价款262654元，被告为原告出具了收据三张，2011年11月26日被告将原告购买的商品房交付给原告。根据双方签订的合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内为原告办理房地产权属证书，但被告至今迟迟未给原告办理。后经原告等小区业主多次与被告协商，被告于2014年11月24日出具承诺书，承诺“在2014年12月31日前为丹江口市明珠新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件。若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。”但至原告起诉之日被告仍未给原告办理好相关证件，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告为原告开具金额为262654元的不动产发票，立即给原告购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地806号商品房办理房地产权属证书，向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金19961.704元（262654元×3%÷30天×76天，计算至2015年3月16日），从2015年3月17日以购房总价款按每月3%的标准支付违约金至实际办理房地产权属证书之日止，并承担本案的诉讼费用。
原告谭成波为支持其请求理由，向本院提交了如下证据：
第一组证据：原告身份证复印件1份。拟证明：原告的主体资格。经质证：被告对此份证据无异议。本院对此份证据的证明效力予以确认。
第二组证据：双方签订的《商品房买卖合同》、承诺书复印件各1份，购房款收据3份。拟证明：原告在被告处购买商品房并按照合同约定已付清购房款；被告交房时间以及应在交房后90日内给原告办理房屋权属证书；被告在2014年12月31日前不能办理房屋权属证书，每月按照原告交付购房款的3%支付违约金直至给原告办理权属证书止。经质证：被告对该组证据的真实性无异议，但认为合同第15条第2项约定违约金是按1%支付；该收据就是正规发票，可在办权属证时核准面积后再开；承诺书的内容不是被告写的，是受业主胁迫被告才签字的。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的和被告的质证意见将结合本案其他证据予以分析认定。
被告佳和公司口头辩称：1.房产准确面积没有出来，出来后多退少补；2.原告要求我们办理证件，我们在积极办理证件，由于国土部门的种种原因，我们没有办理下来，我们准备行政诉讼，要求国土部门办理证件，国土部门办理下来后，我们积极给原告办理；3.原告要求按承诺书支付违约金，被告是在受到胁迫的情况下签订的承诺书，约定过高，应以该合同上约定的标准支付。
被告佳和公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
第一组证据：被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件各1份。拟证明：被告的主体资格。经质证：原告对此份证据无异议。本院对此份证据的证明效力予以确认。
第二组证据：2014年11月24日录像资料、2015年4月28日丹江口市均州路派出所接出警情况说明各1份。拟证明：2014年11月24日业主围堵酒店大门的事实，被告是在受胁迫的情况下在承诺书上签字盖章的。经质证：原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为原告多次找被告，被告一直在拖延；2014年11月24日住户听说给酒店业主出具承诺书，住户都去找到公司出具同样的承诺书，通过市信访局联系被告的负责人来后协商形成的承诺书，不存在胁迫。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的和被告的质证意见将结合本案其他证据予以分析认定。
经审理查明：原、被告于2010年11月23日签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地806号面积为99.43㎡的房屋一套，房款总价为262654元，交房日期为2011年11月26日，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，原告已向被告交清了全部购房款，但被告没有向原告开具不动产发票。被告已于2011年11月26日将该房屋交付原告使用。合同约定被告应给原告办理房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时间超过后，原告等业主找被告协商处理办法，被告佳和公司无奈于2014年11月24出具承诺书，承诺“在2014年12月31日前为丹江口市明珠·新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件，若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。”但截止目前，被告仍未将办理房屋登记手续所需资料提供给房屋产权登记机关备案。导致原告以及同时购该楼盘房屋的所有业主至今未能取得该房屋的房地产权属证书，原告遂提起诉讼。
另查明：被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地的楼盘于2010年9月16日已取得了湖北省商品房预售许可证书。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意识表示，且已取得了湖北省商品房预售许可证书，符合法律规定，合法有效，依法予以保护。原告按合同约定，履行了交付房款的全部义务，被告虽按约将房屋交付原告使用，但未按照合同约定在房屋交付使用后90日之内向房屋产权登记机关提供必要的文件资料备案，导致不能办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。合同中虽约定出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，但该约定过低，对买受人不公平。被告提出承诺书约定的违约金标准明显过高，要求按合同约定支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告不能提供实际损失的证据，但确有损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按利率上浮至月息6‰计算，自2015年1月1日至2015年3月31日被告应支付原告的逾期利息为4727.77元（262654元×月息6‰×3个月）。对原告要求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金19961.704元，2015年3月17日以后的违约金按购房款总价3%每月的标准支付至实际办理房地产权属证书之日止的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告要求被告立即给原告购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地806号房屋办理房地产权属证书，因合同约定由被告向产权登记机关提交所需备案的资料，且办产权证只有产权登记机关才能办理，被告应按合同约定履行义务；对原告要求被告开具正式发票的请求，因税务发票由税务机关管理，原告可向税务机关反映，不属于人民法院主管范围，况且合同亦未约定卖方开具正式发票的时间，该项请求本院不予支持。对被告关于双方签订的商品房合同中对于逾期交房的违约责任有约定，应当按照合同约定履行的辩解意见，因约定明显过低，本院不予支持；对其承诺的违约金明显过高的理由，本院予以支持；对其辩解房屋证件没有办理的责任不在被告的抗辩理由，因不是法定免责事由，且有将办理房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案的义务，故本院对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后30日内将办理位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地楼盘的房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案。
二、被告十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告谭成波支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期办证违约金4727.77元，自2015年4月1日起至实际提供办理房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案之日止向原告谭成波支付逾期办理房地产权属证书违约金（违约金按购房总价款262654元，以月利率6‰予以计算）。
三、驳回原告谭成波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费379元，原告谭成波251元，承担被告十堰佳和房地产开发有限公司承担128元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01；通过邮局汇款，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 周智华
审 判 员 王少波
人民陪审员 杨 月
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 杨艳芳
附法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照第第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。