山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0106民初3673号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司太原分行，住所地太原市迎泽大街180号东方明珠湖滨广场项目西侧1至2层部分裙楼及6-10层写字楼。
负责人：李桦，行长。
委托诉讼代理人：王增印，山西君合君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段慧明，山西君合君律师事务所律师。
被告：苏丹，女，1989年2月16日出生，汉族，住山西省吕梁市离石区。
委托诉讼代理人：左长青，山西晋凯律师事务所律师。
被告：恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201-1203号，统一社会信用代码91140100666614025B。
法定代表人：顾朝辉，董事长。
委托诉讼代理人：李宏，女，该公司员工。
原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行与被告苏丹、恒大地产集团太原有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王增印、段慧明、被告苏丹委托诉讼代理人左长青、被告恒大地产集团太原有限公司委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海浦东发展银行股份有限公司太原分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告苏丹立即向原告支付贷款本金553082.64元及截止2016年10月27日的利息（含正常利息、复利、罚息）6343.32元（利息按照同期贷款利率上浮30%的标准计算，罚息、复利按照计息日适用的贷款执行利率上浮30%的标准计算），合计559425.96元。二、判令被告苏丹支付自2016年10月28日起至借款本息还清之日止的利息、复利、罚息（利息按照同期贷款利率上浮30%的标准计算，罚息、复利按照计息日适用的贷款执行利率上浮30%的标准计算）。三、判令原告对用于抵押的太原市真武路68号31幢3单元1102号房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、判令被告恒大地产集团太原有限公司对上述欠款承担连带保证责任。五、判令二被告承担本案的诉讼费用、律师费、公告费、保全费用等实现债权的全部费用。事实和理由：被告苏丹向原告申请个人贷款，用于购买被告恒大地产集团太原有限公司开发的位于太原市真武路68号31幢3单元1102号房屋。2010年6月26日，原告与被告苏丹、被告恒大地产集团太原有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》及《个人借款合同之补充合同》，约定原告借给被告苏丹62万元，期限30年，按月等额本息，贷款的实际期限为2010年07月23日至2040年07月23日。被告苏丹逾期还款的，原告有权按照基准贷款利率上浮30%计息，并按照计息日适用的执行利率上浮30%的保准计算复利、罚息、并可宣布借款提前到期，原告有权按照担保条款的约定处分抵押物，并对抵押物享有优先受偿权。借款人未按时足额偿还本息的，还应承担贷款人追索而支付的诉讼费用、律师费等其他全部费用。被告苏丹用所购房屋抵押担保，被告恒大地产集团太原有限公司提供阶段性连带责任保证担保。上述房屋尚未办理现房抵押登记，被告恒大地产集团太原有限公司应按照约定承担连带保证责任。原告已依约将借款发放到被告苏丹指定的被告恒大地产集团太原有限公司的银行账户，但被告苏丹未按照合同约定按期履行还款义务，长期违约。鉴于此，原告要求各被告立即偿还全部贷款本息及相关费用，请贵院依法支持原告的诉讼请求。
苏丹辩称，1、欠原告贷款是事实，具体的金额及利息以随后质证所确定金额为准，同时被告苏丹愿意以本案中用于抵押的房屋公开评估拍卖优先偿还原告。2、原告所主张的上浮30%的利息、罚息、复利过高，我方认为应当请求法庭适当考虑。
恒大地产集团太原有限公司辩称，一、涉案房屋已办理房产证，具备办理他项权抵押登记的条件，开发商已尽到了所有应尽的义务，且开发商并非抵押登记的当事人，故在房产证办妥后，阶段性担保责任应当已解除。二、银行的债权可以通过拍卖、变卖债务人的房产实现，现在通过法院确认其优先受偿权，其债权已得到保障，开发商不应再承担阶段性担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月26日，原告作为贷款人并作为抵押权人、被告苏丹作为借款人并作为抵押人、与被告恒大地产集团太原有限公司作为保证人签订《个人购房借款（综合）合同》，合同约定的主要内容为：贷款金额62万元，贷款期限为30年，预计自2010年7月12日起至2040年7月12日。本合同项下的贷款利率，采用浮动利率，按照中国人民银行公布的同档期贷款基准利率及浮动区间规定执行。本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上下浮30%。如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率。若贷款期限内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率应按年调整，分段计息。即从利率调整的次公历年的首个公历日，按当期中国人民银行规定的同档期贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由借款人承担。合同约定的抵押物为被告苏丹所购房产，抵押物所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的金额为人民币62万元整的贷款本金。如根据本合同的规定贷款人可在借款人可透支账户内扣收到期贷款本息导致该账户发生透支的，该部分透支金额作为借款人未清偿债务的转化形式也应纳入主债权，抵押人以抵押物对该账户的透支金额也承担担保责任。抵押担保的范围为本合同项下的全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述账户透支本息及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。合同约定的保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。如根据本合同的规定贷款人可在借款人可透支的账户内扣收到期贷款本息导致该账户发生透支的，该部分透支金额作为借款人未清偿债务的转化形式也应纳入主债权，保证人对该账户的透支金额也承担担保责任。本合同项下的保证人的担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期即挪用罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用）。保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地作为第一债务人按贷款人的要求直接向贷款人支付；同时，保证人在此授权贷款人有权从保证人在上海浦东发展银行各营业机构开立的任一账户中直接扣收，或从其在其他金融机构开立的有关账户中依法扣收有关金额，并对此放弃一切抗辩权。保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式）贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。保证人在本合同项下的保证期间为阶段性连带责任保证：保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自新约定的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。借款人没有按照本借款合同规定履行债务的，在上述约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。合同还对违约事件和违约处理等内容作了约定，其中约定借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中，对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行。罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，贷款人还可以宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任一账户（含可透支账户）中扣划款项以清偿债务，并通过各种形式向借款人及担保人追索。合同约定的抵押房产未办理抵押登记。
原告依约发放了贷款，截止2017年3月13日，被告苏丹尚欠原告贷款本金553082.64元、利息14152.48元、罚息291.81元，共计567526.93元。
2016年11月1日，原告与山西君合君律师事务所签订《诉讼业务法律服务委托合同（个人业务）》，诉讼对象共计18户，其中包括本案被告苏丹。合同约定的律师费及支付方式为：（1）采取固定收费方式，每笔1万元。每笔案件在本合同签订后先支付5000元代理费，取得生效法律文书后再支付剩余5000元。原告已向山西君合君律师事务所支付9万元律师费，山西君合君律师事务所向原告开具相应发票。原告为本案支付邮寄费88元。
本院认为，原告与被告苏丹、恒大地产集团太原有限公司签订的《个人购房借款（综合）合同》由当事人签章确认，且尚无证据显示该合同违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。原告依约发放了贷款，被告苏丹逾期还款，已构成违约，应承担相应违约责任，故原告要求被告苏丹偿还贷款本息的诉讼请求应予支持。被告苏丹辩称利息、罚息、复利过高，但被告苏丹与原告签订的《个人购房借款（综合）合同》中对此有明确约定，且约定的贷款利率、罚息利率等并未违反中国人民银行关于利息、罚息等的规定，故被告苏丹的辩解本院不予采纳。被告苏丹作为借款人逾期还款，已构成违约，被告恒大地产集团太原有限公司作为保证人，应承担相应保证责任。虽恒大地产集团太原有限公司辩称其不应再承担阶段性担保责任，但根据《个人购房借款（综合）合同》的约定，其保证责任自原告收到抵押房产的他项权证正本之日解除，且对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，其仍应承担保证责任和相应的违约责任。本案中，被告苏丹逾期还款在先，且涉案抵押房产至今未办理抵押登记，故现尚不具备被告恒大地产集团太原有限公司解除保证责任的条件，被告恒大地产集团太原有限公司应对被告苏丹的债务承担连带保证责任。因约定的抵押房产未办理抵押登记，抵押权未设立，故原告要求对约定的抵押房产折价、拍卖或者变卖后的价款优先受偿的诉讼请求本院不予采纳。原告与被告苏丹、恒大地产集团太原有限公司签订的《个人购房借款（综合）合同》中对因原告实现债权而产生的律师费等费用有明确约定，且原告提供了相应证据，证据确实充分，故原告要求被告支付律师费10000元及邮寄费88元的诉讼请求应予支持。
综上所述，原告要求就约定的抵押房产优先受偿的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。原告提供的其他证据可以证明其事实主张，相应诉讼请求应予支持。被告虽提出抗辩主张，但未提出足以反驳的证据，故被告的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：
一、被告苏丹于本判决生效之日支付原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行贷款本金553082.64元、利息14152.48元、罚息291.81元，共计567526.93元，及从2017年3月14日起至贷款全部还清之日止按照合同约定标准计算的罚息；
二、被告苏丹于本判决生效之日支付原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行律师费10000元、邮寄费88元，共计10088元。
三、被告恒大地产集团太原有限公司对被告苏丹上述第一、二项债务承担连带保证责任，被告恒大地产集团太原有限公司承担保证责任后，有权向被告苏丹追偿；
四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司太原分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9394元、保全申请费3317.13元，共计12711.13元由二被告连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王 剑
人民陪审员 王 晶
人民陪审员 靳 艳
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 任瑞玲
相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第61条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第61条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十二条第一款一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。