江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10493号上诉人（原审被告）：张纪平，女，1964年6月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗君华（上诉人张纪平丈夫），男，1964年8月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：南京王府名殿商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区裴家桥29号302室。法定代表人：吴玖虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝飞，江苏苏韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹丹，江苏三法律师事务所律师。原审第三人：南京广厦物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区天福园28号404室。法定代表人：徐永和，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈晖，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。上诉人张纪平因与被上诉人南京王府名殿商业管理有限公司（以下简称王府名殿公司）、原审第三人南京广厦物业服务有限公司（以下简称广厦公司）合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月9日公开开庭审理了本案。上诉人张纪平的委托诉讼代理人罗君华，被上诉人王府名殿公司的委托诉讼代理人蓝飞、陈丹丹，原审第三人广厦公司的委托诉讼代理人沈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张纪平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：（一）上诉人向被上诉人缴纳的物业费标准为5.87元/平方米/月，而被上诉人向第三人缴纳的物业费标准为5.14元/平方米/月，故一审认定的被上诉人主张的物业费数额有误；（二）依合同约定被上诉人应承担消防安全在内的物业管理服务，但被上诉人的物业一直未取得消防安全资质，导致其一直未通过消防验收，故上诉人支付物业费的条件不成就；（三）被上诉人向上诉人收取的电费标准过高。被上诉人王府名殿公司辩称：（一）上诉人与被上诉人之间约定的物业费标准与被上诉人与第三人之间约定的物业费标准，基础法律关系不同，故有所差别，同时被上诉人对上诉人有免物业费期，而被上诉人与上诉人间没有；（二）根据合同约定，上诉人因自行办理消防验收手续；（三）上诉人不能通过消防验收系因为上诉人自己安装的消防系统与大厦的消防系统不匹配，因大厦的消防系统安装在先，上诉人应调整其消防系统以匹配大厦的消防系统；（四）上诉人如因物业服务存在瑕疵要求追责的，应向第三人主张；（五）上诉人因对消防不合格的事实举证证明；（六）一审认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人广厦公司述称：（一）根据合同相对性，其与上诉人之间无物业服务关系；（二）根据租赁协议和法律规定，通过消防验收的义务在上诉人自己；（三）上诉人不能证明其未通过消防验收的责任在第三人；（四）上诉人早已领取了营业执照并开展了经营活动，是否通过消防验收不影响物业费的支付。一审中，王府名殿公司向一审法院起诉请求：张纪平支付其代垫的物业费128625元，并支付该款自2016年6月19日起至实际付清时止按照银行同期贷款利率计算的有关利息。一审法院认定事实：本市鼓楼区云南北路49号的天星翠琅大厦由南京广厦置业（集团）有限公司（以下简称广厦置业公司）开发建设，该大厦包括地下2层，地上22层。2007年4月南京市公安消防局向广厦置业公司出具了《关于翠琅大厦工程消防复验合格的意见》，称该大厦消防复验合格，1-4层的装修设计应向鼓楼区公安消防大队申报审核，经同意后方可施工等等。2007年6月广厦置业公司与王府名殿公司订立一份《租赁经营合同》，约定广厦置业公司将上述天星翠琅大厦1-4层出租给王府名殿公司进行经营管理。吴玖虎系原告的法定代表人。2013年3月吴玖虎、朱正华共同购买了本市云南北路49号的上述天星翠琅大厦中的4层房屋（建筑面积1798.6平方米），并领取了房屋共有权证。吴玖虎、朱正华与王府名殿公司签订了《委托经营管理协议书》，约定将涉案房屋全权委托王府名殿公司对外经营及管理，委托经营期限10年，王府名殿公司有权以自己的名义租赁给他方等等。2012年7月18日，王府名殿公司（甲方）与被告张纪平、李小凤（乙方）就涉案房屋租赁事宜签订了一份《租赁合同》，约定甲方将本市云南北路49号东面四层房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为商业使用，经营中餐，建筑面积1043平方米；租赁期限自2012年9月18日至2017年9月17日止，2012年7月18日至9月17日为二个月免租金装修期；第一、二年租金分两次付为9.5万元，一次性支付为8.5万元；第三、四年分两次支付的年租金为10万元，一次性支付的年租金为8.93万元；第五年分两次支付的年租金为10.5万元，一次性支付的年租金为9.38万元；甲方将房屋交于乙方前乙方支付甲方首期房租，以后乙方在每年8月1日和2月1日前支付甲方半年租金；第一、二年全年物业管理费为7万元，第三、四年全年物业管理费为7.35万元，第五年全年物业管理费为7.7万元，与房租同步支付；甲方同意乙方在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备，但乙方的前述行为不得影响房屋结构安全，且须符合消防、环保等相关支付部门的要求并自费负责办理有关领取许可证或验收报告等手续；在租赁期限内逾期或不足额逾期交付水、电及物业管理费用的，每逾期一年，应支付相当于未支付款项1%的违约金等等。《租赁合同》签订之后，张纪平对涉案房屋进行了装修。2012年12月，李小凤与张纪平等人签订了一份协议书，约定李小凤退出涉案房屋租赁经营等等。2013年1月被告张纪平等人在涉案房屋设立了南京豚王府餐饮管理有限公司（以下简称豚王府餐饮公司）。2013年1月南京市鼓楼区公安消防大队向豚王府餐饮公司发出一份《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》，称综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格，应申报消防安全检查，经检查合格后方可投入使用等等。2013年1月张纪平等人开办的豚王府饭店开始经营。上述合同履行过程中，王府名殿公司实际委托广厦公司对涉案房屋在内的房屋提供物业服务。此后，因消防检查合格问题，导致张纪平未能通过消防安全检查。2015年2月4日，张纪平以豚王府餐饮公司的名义向王府名殿公司交纳了2014年3月18日至9月17日期间的物业管理费3.5万元，王府名殿公司对此开具了相应发票。此后的物业管理费张纪平因故未缴纳。2015年12月3日王府名殿公司（甲方）和张纪平（乙方）又签订了一份《补充协议》，约定甲方同意2015年9月18日至2016年9月17日房租调整为现金50万元，消费卡20万元；房租和物业费按季度支付，即9月18日、12月18日、3月18日、6月18日支付118375元给甲方；原合同其他条款不变等等。2016年3月10日王府名殿公司向张纪平发出一份《通知》，称张纪平应于2016年3月18日前支付季度房租12.5万元，物业管理费（2015年9月18日至2016年6月17日）九个月55125元，请在收到通知后办理交款手续。2016年3月14日，被告张纪平的代理人罗君华签收了该通知，但因故未缴纳上述款项。2015年10月王府名殿公司曾另案向本院起诉广厦物业公司物业服务合同纠纷（案号为2015鼓民初字第6707号），广厦物业公司提出反诉。2016年4月11日经本院主持调解，双方达成调解协议，约定王府名殿公司向广厦物业公司支付2016年6月30日前的物业费合计477500元等等。2016年4月11日王府名殿公司（甲方）与广厦公司（乙方）共同签订了《天星翠琅大厦裙楼物业服务协议》，约定甲方将本市云南北路49号的天星翠琅大厦裙楼（1-5层）物业，委托乙方提供物业服务；物业服务费用（1-4层）按39万元的标准缴纳，第五层物业费标准为107952元；并约定截至目前，豚王府餐饮公司（即被告张纪平）尚拖欠甲方物业费128685元，对此由甲方自行向豚王府餐饮公司追讨，鉴于甲、乙方对2014年9月18日消防问题对豚王府餐饮公司拒付物业费产生的影响存在争议，双方协商确定，如经司法确认该消防问题确实对豚王府餐饮公司支付物业费产生影响，对2014年9月18日后豚王府餐饮公司拖欠甲方的物业费中，经司法判决认为因该消防问题致使甲方少收的金额由乙方承担等等。2016年5月王府名殿公司向一审法院起诉张纪平、李小凤及第三人广厦公司，要求判如所请。审理中，张纪平表示将提出反诉，要求原告赔偿其经营损失等。经一审法院释明，被告张纪平表示对此另行处理。广厦公司在审理过程中，撤回了对李小凤的诉讼。2016年7月，被告张纪平停止经营。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案王府名殿公司、张纪平、李小凤之间就涉案房屋订立的《租赁合同》、《补充协议》，意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。在李小凤退出经营并经王府名殿公司确认后，该合同的当事人为王府名殿公司和张纪平，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，张纪平应当支付王府名殿公司2014年9月18日至2016年6月17日期间的物业费共计128625元，但张纪平未予缴纳，构成违约。王府名殿公司根据其与广厦公司的合同约定，已经实际支付了上述费用。王府名殿公司现起诉要求张纪平给付2014年9月18日至2016年6月17日期间的物业费128625元，并支付该款自2016年6月19日起至本判决确定的给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息，符合法律规定，本院予以支持。根据合同相对性原理，王府名殿公司与张纪平之间约定的物业费标准，与王府名殿公司和第三人之间约定的物业费标准，基础法律关系并不相同。张纪平要求在本案中适用原告与第三人约定的物业费标准，该项抗辩不符合法律规定，理由不能成立，一审法院不予采纳。张纪平对涉案房屋装修之后，应当自行办理消防验收等手续，张纪平因消防验收等问题而产生的民事纠纷，可通过协商等方式依法妥善解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：张纪平于本判决生效之日起十日内一次性给付南京王府名殿商业管理有限公司物业费128625元，并支付该款自2016年6月19日起至本判决确定的给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息。案件受理费2873元，由张纪平负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：（一）关于物业费的支付标准涉案《租赁合同》第五条第5项中明确约定了上诉人应向被上诉人支付的物业管理费的具体数额。该约定系当事人真实意思表示，双方应依照合同约定履行。现上诉人认为其与被上诉人约定的物业管理费与被上诉人与第三人约定的物业服务费存在差额，其应按被上诉人与第三人约定的数额支付。对此，本院认为，上诉人与被上诉人之间及被上诉人与第三人之间系不同法律关系。根据合同相对性原理，本院对上诉人的此上诉理由不予支持。（二）关于消防验收本案中，上诉人认为涉案大厦的消防系统存在问题，具体表现为其消防系统报警时，大厦的消防系统不能予以响应。对此，被上诉人辩称系上诉人的消防系统与大厦消防系统不能匹配导致。本院认为，涉案《租赁合同》约定上诉人在进行装修装潢、添置设备是应符合消防的要求并负责办理验收等手续。据此约定，通过消防验收系上诉人应履行的义务。现上诉人不能举证证明大厦消防系统存在不符合消防要求的问题，本案中也不存在被上诉人、第三人拒绝上诉人将其消防系统接入大厦消防系统的情形，故本院对上诉人所称的因大厦消防存在问题导致其不能通过消防验收的上诉理由不予采信，上诉人应依约定向被上诉人支付物业管理费。至于上诉人所称的电费支付标准问题，本院已在庭审中告知其可以另行主张。综上，上诉人张纪平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2873元，由上诉人张纪平负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年一月十八日书记员  朱亚芳