黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆商初字第122号
原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行，住所地大庆市高新区商贸街26号。
负责人刘斌，该行行长。
委托代理人郑颂，黑龙江龙育律师事务所律师。
被告（反诉原告）李战军，男，1969年7月27日出生，汉族。
委托代理人谭尚闻，黑龙江峰衡律师事务所律师。
被告大庆万年房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区火炬街31号科技大厦514房间。
法定代表人王彦平，该公司董事长。
委托代理人汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行与被告（反诉原告）李战军、被告大庆万年房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，于2015年6月11日、2015年7月17日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行委托代理人郑颂、被告（反诉原告）李战军委托代理人谭尚闻、被告大庆万年房地产开发有限公司委托代理人汪耐民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙江银行股份有限公司大庆分行诉称，2013年9月5日，原告与被告李战军签订201318030003-001号至-003号《个人购房借款及担保合同》共三份，合同约定：借款金额1964万元人民币；借款用途：购买北国之春梦幻城休闲居住区ES-4号商业楼1单元商服8号、9号和E区E1号楼底层商业高层住宅楼1单元共三个房屋，合计建筑面积2183.91平方米；借款期限为120个月（自2013年9月5日至2023年9月4日止），具体贷款期限以借款借据为准；借款年利率为7.205%。本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按季结息；借款到期，利随本清；因本合同订立和履行所发生的费用以及贷款人为实现本合同项下债权已付和应付的费用包括律师费等由借款人承担。为保证本项借款能够按期偿还，被告李战军以购买北国之春梦幻城休闲居住区ES-4号商业楼1单元商服8号、9号和E区E1号底层商业高层住宅楼1单元三个房屋作抵押，并以抵押人的身份签署本合同。合同第8条、第23条约定：本合同所指的房产全部权益，作为偿还贷款本息及其他一切费用的担保；合同第24条约定抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、复利、以及实现债权的诉讼费、律师费、评估费、公告费等。同日，被告大庆万年房地产开发有限公司以保证人的身份，签订了本合同。合同第32条约定；保证人自愿为借款人李战军在本合同项下的全部债务提供承担连带保证责任；合同第33条约定保证的范围包括但不限于本金、利息，以及实现债权所发生的诉讼费、律师费、执行费、评估费、公告费等。合同签订后，原告按约定履行发放贷款1964万元的义务，而被告李战军却没有按照约定期限偿还借款利息。因被告违反借款合同第39条相关约定，故原告宣布贷款提前到期。截止2015年3月20日，被告逾期借款本金17884458.57元，逾期还息312527.94元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，请求贵院判令被告李战军偿还原告借款本金17884458.57元，偿付利息312527.94元（利息计算截止2015年3月20日止，自2015年3月21日起至本判决生效之日止，仍按借款合同约定计算利息），并负担本案诉讼费、律师费、保全费、邮寄费、公告费等为实现债权而发生的费用；被告大庆万年房地产开发有限公司对本案全部债务承担连带保证责任。诉讼请求：1、请求法院判令被告偿还原告借款本金17884458.57元，偿付利息312527.94元（利息计算截止2015年3月20日止，自2015年3月21日起至本判决生效之日止，仍按借款合同约定计算利息）；2、请求判令被告承担律师费75万元；3、本案诉讼费、保全费、邮寄费等由被告承担。
庭审中原告龙江银行股份有限公司大庆分行将第二项诉讼请求律师费75万元变更为请求被告承担律师费181000元。
被告李战军辩称，2015年6月2日李战军已经与大庆万年房地产开发有限公司协议解除购房合同。所以，依据最高人民法院商品房买卖合同司法解释第24条、第25条规定，该笔按揭贷款合同也应予解除。应当由大庆万年房地产开发有限公司承担责任。
被告大庆万年房地产开发有限公司辩称，同意李战军答辩意见，上述房产已经归我公司所有，我公司愿意用其承担还款义务。
反诉原告（本诉被告）李战军反诉称，反诉原告李战军与被告大庆万年房地产开发有限公司分别于2014年11月7日、2014年11月11日签订了10份《商品房买卖合同》，合同约定乙方购买大庆万年房地产开发有限公司开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区E1号底层商业高层住宅楼0单元商服5、6、7号房和E区ES-4号商业楼0单元商服32、33、34、35、36、37、38号房（总计10户房屋，与银行贷款时登记的3套房产一致）总面积为2183.91平方米，单价为每平方米18000元，总价为39310380元，付款方式为乙方首付19670380元，剩余1964万元使用商业贷款支付。2013年9月5日反诉原告李战军与反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行之间签订了《个人购房借款及担保合同》，借款1964万元。
由于被告大庆万年房地产开发有限公司逾期交房达到了约定的解除条件，经反诉原告与被告大庆万年房地产开发有限公司协商一致，双方于2015年6月2日签订了《解除合同协议书》，双方已经解除了反诉原告用于贷款的10份《商品房买卖合同》，合同约定因上述房屋按揭贷款中乙方尚未偿还部分贷款本息由原审被告负责偿还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条的约定，反诉原告提出反诉，请求法院依法判决：解除2013年9月5日反诉原告李战军与反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行之间签订的《个人购房借款及担保合同》；二、由被告大庆万年房地产开发有限公司将未偿还部分贷款本息直接给付反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行，反诉原告李战军不承担还款义务；三、反诉费用由反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行承担。
庭审中被告（反诉原告）李战军自愿撤回其反诉请求二项、三项，本院将另行制作裁定进行处理。
反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行（本诉原告）辩称，我方不同意反诉原告的反诉请求，不同意解除反诉原告与我方签订的个人购房借款及担保合同。按个人购房及担保合同第37条第2款约定，贷款发放后借款人与售房人或其他第三方就该房产有关质量，价格，权属，条件，或其他事宜发生的任何纠纷均与贷款人无关。贷款人有权选择继续履行本合同。或要求借款人提前偿还本合同项下的全部贷款。按照这一约定反诉原告仍应承担返还借款本息的义务。大庆万年房地产开发有限公司承担全部债务的连带保证责任，我方不存在违约过错，不承担反诉费用。
被告大庆万年房地产开发有限公司辩称，1、按照法律规定商品房买卖合同已经解除，当事人就此请求解除个人借款合同符合法律规定，反诉被告不同意解除该合同，这一意思表示正好与本诉相矛盾，如果借款合同不解除则无权要求当事人一次性全额支付贷款本息而应该要求按月支付。2、《个人购房借款及担保合同》第37条第2款，并没有约定商品房买卖合同被解除的情形。故反诉被告无权依据该条要求反诉原告承担还款义务，且按照法律规定，约定不得违反法律规定，即使有相关约定因其违反最高院司法解释而无效，因此应当按照司法解释规定解除该合同。
原告龙江银行股份有限公司大庆分行为支持其诉讼请求，向本院出示如下证据：
1、证据一、2013年9月5日签订的《个人购房借款及担保合同》复印件3份、借据复印件1份，2014年12月6日签订的《个人购房借款及担保合同》复印件1份，原告欲证明原、被告各方签订了本合同。合同对借款金额、利息、用途、违约责任、费用负担和争议解决方式等均作了较详细的约定。原告在签订合同后，按照合同约定履行了借款义务，而被告未按约定偿还本息。变更新的房产号做新的抵押合同的担保。被告李战军质证称，对该组证据真实性没有异议，对证明的问题没有异议。被告大庆万年房地产开发有限公司质证称，对该组证据真实性没有异议，对证明的问题有异议，不能证明被告未按约定还款。本院认为，因二被告对该证据真实性均无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
2、证据二、《抵押物清单》复印件10份，原告欲证明被告李战军在办理购买房屋贷款时，自愿以所购买的房屋作为抵押物，并与原告签订了抵押物清单。被告李战军质证称，无异议。被告大庆万年房地产开发有限公司质证称，无异议。本院认为，因二被告对该证据无异议，故本院对该证据予以确认。
3、证据三、《委托合同》及律师费发票复印件各一份，欲证明为实现债权，原告委托律师代为诉讼而发生的费用，按照合同约定应由被告负担。被告李战军质证称，对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，按照合同约定律师费未实际发生。被告大庆万年房地产开发有限公司质证称，对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，按照合同约定律师费未实际发生。本院认为，因二被告对该证据真实性均无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
被告李战军就本诉部分未向本院出示证据。
被告大庆万年房地产开发有限公司就本诉部分未向本院出示证据。
反诉原告李战军为支持其诉讼请求，就反诉部分向本院出示如下证据：
反诉原告李战军与被告大庆万年房地产开发有限公司签订的解除合同协议书一份（提交原件），欲证明反诉原告李战军与被告大庆万年房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已经解除，解除的原因是延期交房。反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题也无异议。被告大庆万年房地产开发有限公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题也无异议。本院认为，因反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行和被告大庆万年房地产开发有限公司对该证据无异议，故本院对该证据予以确认。
反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行就反诉部分未向本院出示证据。
被告大庆万年房地产开发有限公司就反诉部分未向本院出示证据。
经审理查明，2013年9月5日，原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行与被告（反诉原告）李战军签订201318030003-001号至-003号《个人购房借款及担保合同》共三份，合同约定：借款金额1964万元人民币；借款用途：购买北国之春梦幻城休闲居住区ES-4号商业楼1单元商服8号、9号和E区E1号楼底层商业高层住宅楼1单元共三个房屋，合计建筑面积2183.91平方米；借款期限为120个月（自2013年9月5日至2023年9月4日止），具体贷款期限以借款借据为准；借款年利率为7.205%。借款自实际提款日起按日计息，按季结息；借款到期，利随本清；因本合同订立和履行所发生的费用以及贷款人为实现本合同项下债权已付和应付的费用包括律师费等由借款人承担。为保证本项借款能够按期偿还，被告（反诉原告）李战军以购买北国之春梦幻城休闲居住区ES-4号商业楼1单元商服8号、9号和E区E1号底层商业高层住宅楼1单元三个房屋作抵押，并以抵押人的身份签署本合同。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、复利、以及实现债权的诉讼费、律师费、评估费、公告费等。同日，被告大庆万年房地产开发有限公司以保证人的身份签订了本合同，自愿为借款人李战军在本合同项下的全部债务提供连带保证责任，保证的范围包括但不限于本金、利息，以及实现债权所发生的诉讼费、律师费、执行费、评估费、公告费等。合同签订后，原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行按约定履行发放贷款1964万元的义务，将款项汇入被告大庆万年房地产开发有限公司账户内。被告（反诉原告）李战军未按照约定期限偿还借款本金及利息，原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行依合同约定宣布贷款提前到期。
另查明，2014年11月7日、2014年11月11日，被告（反诉原告）李战军与被告大庆万年房地产开发有限公司签订了10份《商品房买卖合同》，合同约定被告（反诉原告）李战军购买被告大庆万年房地产开发有限公司开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区E1号底层商业高层住宅楼0单元商服5、6、7号房和E区ES-4号商业楼0单元商服32、33、34、35、36、37、38号房（总计10户房屋，与银行贷款时登记的3套房产一致）总面积为2183.91平方米，单价为每平方米18000元，总价为39310380元，付款方式为乙方首付19670380元，剩余1964万元使用商业贷款支付。2015年6月2日被告（反诉原告）李战军与被告大庆万年房地产开发有限公司签订了《解除合同协议书》，约定：一、解除被告（反诉原告）李战军与被告大庆万年房地产开发有限公司签订的用于贷款的10份《商品房买卖合同》；二、上述房屋归被告大庆万年房地产开发有限公司所有，李战军（反诉原告）应配合大庆万年房地产开发有限公司办理上述10户房屋退房手续；三、大庆万年房地产开发有限公司应于合同签订后10日内将李战军（反诉原告）已交首付款及李战军已经支付给银行的月供给付李战军；四、因上述房屋按揭贷款中被告（反诉原告）李战军尚未偿还部分贷款本息由被告大庆万年房地产开发有限公司负责偿还。现原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行诉至本院，请求：1、请求法院判令被告偿还原告借款本金17884458.57元，偿付利息312527.94元（利息计算截止2015年3月20日止，自2015年3月21日起至本判决生效之日止，仍按借款合同约定计算利息）；2、请求判令被告承担律师费181000元；3、本案诉讼费、保全费、邮寄费等由被告承担。庭审中被告（反诉原告）李战军提起反诉，请求：解除2013年9月5日反诉原告李战军与反诉被告龙江银行股份有限公司大庆分行之间签订的《个人购房借款及担保合同》并自愿承担反诉费用。
本院认为，原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行与被告（反诉原告）李战军签订的《个人购房借款及担保合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行已经履行了出借义务，虽然未到借款期限，但由于被告（反诉原告）李战军未按照约定偿还借款本息已经构成违约，原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行依据合同的约定，宣布借款全部到期，应予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案由于被告（反诉原告）李战军与被告大庆万年房地产开发有限公司之前签订的《商品房买卖合同》因大庆万年房地产开发有限公司违约已经解除，致使被告（反诉原告）李战军与原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行之间签订的商品房担保贷款合同的目的已经无法实现，故本院认为被告（反诉原告）李战军反诉请求解除原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行与被告（反诉原告）李战军签订的201318030003-001号至-003号《个人购房借款及担保合同》的反诉请求，应予以支持。
关于《个人购房借款及担保合同》解除后果的处理。针对原告请求被告偿还借款本息的诉请，本院认为，《个人购房借款及担保合同》解除后即对双方不再具有约束力。对于原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行因《个人购房借款及担保合同》解除而受到的损失，被告（反诉原告）李战军应予以赔偿。因本案《个人购房借款及担保合同》的解除系被告大庆万年房地产开发有限公司违约导致房屋买卖合同解除，被告（反诉原告）李战军应向原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行承担的损失赔偿责任最终亦应由被告大庆万年房地产开发有限公司承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，由贷款的实际收取方被告大庆万年房地产开发有限公司直接将购房贷款返还原告龙江银行股份有限公司大庆分行，并直接向原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行承担被告（反诉原告）李战军应当承担的责任，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定。
关于原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行要求被告承担为实现债权而花费的律师代理费181000元问题。庭审中，原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行无证据证实其该笔费用已实际履行，故对该项请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行与被告（反诉原告）李战军之间签订的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告大庆万年房地产开发有限公司在本判决生效后七日内偿还原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行借款本金17884458.57元，利息312527.94元（利息计算截止2015年3月20日止，自2015年3月21日起至本判决生效之日止，仍按借款合同约定借款年利率为7.205%计算利息）；
三、驳回原告（反诉被告）龙江银行股份有限公司大庆分行其他诉讼请求。
案件受理费135482元，保全费5000元，由被告大庆万年房地产开发有限公司承担；反诉费67741元，反诉原告（本诉被告）李战军自愿承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 张智源
审 判 员 徐荣红
代理审判员 李越峰
二〇一五年九月三十日
书 记 员 李美鸥
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。