上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1784号
上诉人（原审被告，反诉原告）上海奉贤乐购生活购物有限公司。
委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海檀宫娱乐有限公司。
委托代理人林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
上诉人上海奉贤乐购生活购物有限公司（以下简称乐购公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人乐购公司的委托代理人施莉珏，被上诉人上海檀宫娱乐有限公司（以下简称檀宫公司）的委托代理人林吉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2006年10月，乐购公司（甲方）与檀宫公司发起人之一范钧签订了《店铺／专柜租赁合同》一份，该合同约定：乙方承租位于奉贤区南桥镇环城东路乐购店内编号为S40、41的租赁区域，面积为3625平方米，用于KTV夜总会、足浴、棋牌室、宾馆及酒吧；乙方应在本合同生效后十天内向有关工商行政管理部门申请取得公司或个体工商户营业执照，并就本合同约定的租赁事宜重新签订租赁合同，本合同同时终止；租赁期限为120个月，自2006年10月25日起至2016年10月24日止，其中免租装修期自2006年10月25日起至2007年1月24日止；乙方同意在日常经营活动中因物业问题造成乙方损失的，不得以此为据，拒付租金及管理费，物业问题由甲、乙双方另行协商解决；基本租金为每月78，300元（人民币，下同），自第四年起，在上一年度的基础上环比递增3％；管理费为甲方在营业时间内向公共区域提供的中央空调费和提供水、电、清洁、保安、园艺、公共设施（厕所、电梯、停车场）的管理和维修服务所需的费用，管理费按每天每平方米0.48元计算，计为每月52，200元；支付方式：合同签订之日，乙方须向甲方支付4个月的租赁费、管理费、履约保证金、装修管理保证金、水电煤等公共事业保证金，之后每月20日前，乙方支付下个月的费用；乙方如逾期付款，每延迟一天，乙方支付应付款项千分之二的违约金，且甲方有权单方解除合同，同时可对乙方已缴纳的履约保证金及装修管理保证金和公共事业保证金不予返还；甲方迟延付款的，每迟延一天，应承担应付款项的万分之四违约金；本合同期限届满或提前终止时，甲方不承担因装修租赁区域而发生的任何费用。
合同签订后，范钧与另一股东叶福连对本案租赁房屋进行了装修，并通过了消防验收和环保审批同意。2007年7月25日，檀宫公司正式取得企业法人营业执照。2008年3月12日，范钧将其股份全部转让给叶福连。该转让协议于同年5月履行完毕后，檀宫公司实际的股东为叶福连一人。2008年9月，檀宫公司对本案房屋进行重新装修。
在合同履行中，乐购公司于2008年12月、2009年1月，向檀宫公司发出缴款通知单，但檀宫公司认为，由于存在水压不足、电梯无法正常使用、没有提前通知停电等问题，故拒付租金。
2009年2月26日，乐购公司向上海市奉贤区人民法院提起诉讼，提出解除与檀宫公司之间的合同，檀宫公司搬离房屋、支付租金等请求。檀宫公司提起反诉，要求免除两个月的租金、赔偿断水损失、电梯停运损失等。2009年9月22日（在该案审理期间），乐购公司将租赁房屋内的电源掐断，致使檀宫公司无法使用租赁物。2009年10月23日，上海市奉贤区人民法院对该案作出判决解除乐购公司与檀宫公司之间的租赁合同，判令檀宫公司搬离并支付租金、违约金等，檀宫公司主张的反诉请求除电梯维修费之外，其余反诉请求均予以驳回。其中，上海市奉贤区人民法院认定乐购公司对租赁场所公共设施存在瑕疵，酌定每月租金减少17，400元，计算至2009年9月21日即乐购公司掐断电源之前。对于檀宫公司的装修，在该案中向檀宫公司进行了释明，鉴于檀宫公司拒绝对固定装潢进行评估，故对装潢在该案中不作处理。檀宫公司不服该判决并提起上诉，2010年5月21日，上海市第一中级人民法院维持了原审判决。之后，乐购公司向上海市奉贤区人民法院申请执行，檀宫公司没有履行搬离、支付租金和违约金义务。
2010年9月16日，乐购公司与上海金洲实业有限公司（以下简称金洲公司）签订《租赁合同》，将租赁房屋出租给金洲公司，约定2012年1月15日前租金为每月86，000元、管理费为每月57，333元，之后逐年递增，租期至2013年9月15日。原审审理中，乐购公司确认自行将檀宫公司物品予以搬离，于2010年10月将租赁房屋交付给了金洲公司，用于开设KTV经营。
2011年3月，檀宫公司曾向原审法院提起诉讼，原审法院依据檀宫公司的申请委托上海大华工程造价咨询有限公司对装潢造价进行鉴定，鉴定单位多次至租赁场所现场，均被拒绝入内。后因故檀宫公司撤回起诉，并随后重新向原审法院提起诉讼，要求判令：1、乐购公司赔偿檀宫公司租赁期间的装潢损失192万元（暂定）；2、诉讼费由乐购公司负担。2014年4月15日，檀宫公司变更其诉讼请求，变更后的请求为：1、乐购公司赔偿檀宫公司装潢损失8，501，067元，并以8，501，067元为基数，从2011年11月7日至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失；2、乐购公司返还沙发64套、茶几64只；3、诉讼费由乐购公司负担。
乐购公司则提起反诉，请求判令：1、檀宫公司支付自2010年6月1日至2010年10月8日迟延交房违约金1，667，040元；2、檀宫公司支付乐购公司房屋内物品搬离费10，000元；3、反诉费用由檀宫公司负担。
原审审理中，原审法院重新委托上海公信中南工程造价咨询有限公司（以下简称中南公司）对原装潢造价进行鉴定。2014年2月28日，中南公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：本次鉴定奉贤区南桥镇环城东路1454-1468号檀宫KTV装饰造价（不包括16个包房、音乐茶座）工程造价为8，501，067元。
原审认为，一、关于司法鉴定意见书确定之造价争议。檀宫公司认为，在司法鉴定过程中，对16个包间、音乐茶座没有进行鉴定，乐购公司重新出租后，仅在16个包间、音乐茶座原有基础上略有改动。此外沙发、茶几没有进行评估，沙发、茶几价值达180万元左右。乐购公司认为，檀宫公司没有提供相关工程图纸、发票等明细证据，鉴定单位均通过现场勘测进行计算，但是意见书中面积、单价、工程量十分详细，鉴定报告缺乏依据，且该造价同时还包含有金洲公司的装修造价。中南公司认为，16个包间、音乐茶座没有在委托鉴定范围之内，在鉴定过程中双方均在场，工作量的丈量是合理的。原审法院认为，在本次鉴定中，原审法院多次督促乐购公司并约谈现经营者金洲公司负责人，中南公司的鉴定工作才得以开展并最终完成，过程实属不易。客观上，该租赁场所现经营者在部分原装潢基础上有所改动，致使有些部分难以区分计算；主观上，檀宫公司在原先案件中并没有提出鉴定，而乐购公司在持有生效判决书的情况下，却自行将有关物品搬离，且没有固定原租赁场所状态，应该讲双方均有责任。原审法院认为中南公司在此基础上作出的鉴定意见是客观的，并将此意见书作为装潢造价的参考依据。至于檀宫公司提出的沙发、茶几事宜，属未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除或者搬离。鉴于前案中已经判决认定檀宫公司承担搬离义务，故沙发、茶几事宜应属前案中的执行事务，故在本案中不予处理。
二、关于乐购公司应否承担檀宫公司装饰损失或者承担多少损失的争议。（一）合同解除责任。根据法律规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任。在先前判决解除租赁合同关系的案件中，原审法院认定檀宫公司负有主要过错责任，乐购公司承担次要过错责任，并酌定减少每月租金17，400元、乐购公司承担电梯维修费等。总体上，檀宫公司承担之责任较乐购公司应承担之责任较大，前案中已经作出了详尽表述，本案中不再赘述；（二）是否具有利用价值。乐购公司虽然否认利用原有装饰装修，但是其将该场所租赁给金洲公司，金洲公司又同样从事KTV经营，按照常识，势必对原有装饰装修进行利用。从乐购公司分别与檀宫公司、金洲公司签订之合同租金、管理费金额中也可以看出，金洲公司所承担的每月租金、管理费均高于原檀宫公司所应承担的租金、管理费。在乐购公司实际已经利用檀宫公司原有装饰的情况下，单从合同解除的责任大小进行分担装饰损失，对檀宫公司而言是不公平的；（三）原装饰造价无法固定的责任。檀宫公司在前案解除合同的案件中，经释明后仍然没有提出评估鉴定，勿容置疑其具有过错，然而乐购公司没有通过执行途径正确行使自己的权利，而是自行采取搬离有关物品的方式，致使原有现场部分遭受破坏，造成原装饰装修造价无法固定，其对此理应承担相应责任。综上，原审法院就檀宫公司与签订的施工合同所载明金额（1，200万元），檀宫公司保险单载明金额（2，500万元），以及中南公司鉴定金额8，501，067元，均作为对檀宫公司装饰装修造价的参考依据，原审法院结合责任大小、实际利用情况以及剩余年限，酌定由乐购公司承担5，200，000元。至于檀宫公司提出的利息损失，于法无据，原审法院不予支持。
三、关于檀宫公司是否应当承担逾期交还房屋违约金的争议。2009年9月22日，乐购公司将租赁场所的电源掐断，致使檀宫公司无法正常经营，故在（2009）奉民一（民）初字第1433号案件中判令檀宫公司支付租金的截止日期为2009年9月21日。但是在该案生效后，檀宫公司未能主动履行判决确定的搬离义务，尽管对其而言并无任何使用价值，但是该行为显然会对乐购公司造成房屋利用不能的空置损失，故檀宫公司承担相应的违约责任。乐购公司主张的期间自2010年6月1日至2010年10月8日，该期间在合理范围之内，原审法院予以认可。至于计算标准，乐购公司主张按照约定的租金、管理费的三倍支付，显然过高，同时考虑到前案中对檀宫公司装饰损失并未得到有效处理，檀宫公司未能主动搬离事出有因，且檀宫公司实际并未经营等因素，由檀宫公司参照租金、管理费的标准支付对应的违约金。至于乐购公司要求支付搬离费用的请求，并无事实与法律依据，原审法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项之规定，于二○一四年五月二十三日作出判决：一、上海奉贤乐购生活购物有限公司给付上海檀宫娱乐有限公司装饰装潢损失人民币5，200，000元；二、上海檀宫娱乐有限公司于判决生效之日起十日内给付上海奉贤乐购生活购物有限公司违约金555，680元；三、驳回上海檀宫娱乐有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海奉贤乐购生活购物有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币71，307元，由上海檀宫娱乐有限公司负担35，653.50元，上海奉贤乐购生活购物有限公司负担35，653.50元；反诉案件受理费人民币19，893元，减半收取9，946.50元，由上海奉贤乐购生活购物有限公司6，631元，上海檀宫娱乐有限公司负担3，315.50元。鉴定费人民币195，000元，由上海檀宫娱乐有限公司、上海奉贤乐购生活购物有限公司各半负担。
原审判决后，乐购公司不服，向本院提起上诉称：第一，上诉人不应承担被上诉人的任何装修损失。双方在租赁合同第十四条明确约定因合同期满或提前终止，上诉人不承担任何装修费用。该约定不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守。同时根据（2009）奉民一（民）初字第1433号案件中有关合同解除的认定，双方租赁合同的解除完全是由于被上诉人拖欠租金所致，过错方在被上诉人，根据最高院相关司法解释的规定，装修损失应由过错方被上诉人自行承担，而不应由上诉人承担。鉴定报告确认的是装修原值，即使要上诉人承担装修补偿，也应按照过错比例分担，并考虑折旧的问题，原审对于上诉人应承担装修补偿金数额的认定显失公平。第二，原审对于被上诉人应承担违约金的数额认定过低。根据租赁合同第十四条的约定，合同解除或终止后，被上诉人没有按时交还铺位，应当承担三倍原租金和管理费总和的违约金。原审以租金和管理费的标准要求被上诉人承担违约金，调整比例过低。第三，根据租赁合同第十四条的约定，处置租赁房屋内物品和恢复原状的费用应由被上诉人承担。因此，被上诉人应当支付上诉人搬离物品的费用10，000元。据此，要求二审撤销原审判决第一、二、四项，改判上诉人不支付被上诉人任何装修损失；被上诉人支付上诉人违约金1，667，040元；被上诉人支付上诉人房屋内物品搬离费10，000元。
被上诉人檀宫公司辩称：第一，双方之间的租赁合同租期自2006年开始长达10年，被上诉人投入了大量资金对房屋进行装修。被上诉人迟延支付租金的原因是由于上诉人提供的配套设施落后，多次发生停水停电事故等，合同无法继续履行的责任在上诉人。因此，上诉人应承担合同解除给被上诉人造成的装修损失。第二，上诉人于2009年9月断电并将房门上锁，导致被上诉人自此无法进入房屋，而房屋早已由上诉人控制，不存在被上诉人逾期交还的事实，上诉人无权要求被上诉人支付违约金。第三，上诉人要求被上诉人支付搬离费同样缺乏依据。据此，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于上诉人是否应承担被上诉人装修损失的问题，根据（2009）奉民一（民）初字第1433号案件关于合同解除归责的认定，双方之间的租赁合同系因被上诉人拖欠租金导致解除，合同解除的过错方在于被上诉人。但考虑到合同租期较长，被上诉人投入装修价值较高，而上诉人其后将房屋出租给金洲公司同样作经营KTV使用，按照常理，被上诉人的装修仍有利用价值。由上诉人对被上诉人的装修损失进行一定的补偿，公平合理，故对于上诉人所称其不需支付任何装修补偿的主张，本院不予支持。
关于上诉人应承担的被上诉人装修损失的数额，被上诉人在原审期间提供了保单一份，证明其对檀宫公司的装修进行了投保，保险公司经评估后确认装修价值为2，500万元的事实；而上诉人则认为该保单不能作为确定装潢款的合法依据。对此，本院认为，保单上载明“保险金额2，500万元”，“保险金额确定依据”为“依据清单投保”，但《上海檀宫娱乐有限公司投保清单》系檀宫公司单方制作，仅有一处被上诉人的盖章，并无保险公司的盖章，故难以认定该“清单”所列项目及金额的客观性；而保险金额与被上诉人提供的施工合同所载明的金额，以及中南公司的鉴定金额均相差较大，被上诉人也没有提供其他证据证明装修价值2，500万元的事实，因此，原审以保单载明金额2，500万元确定檀宫公司的实际装饰装修造价，依据不足。本院认为，应主要依据装修造价鉴定结论、同时参考檀宫公司与签订的施工合同，并综合考虑合同解除的责任归属、装饰装修的实际利用及折旧情况，确定乐购公司应承担的装修损失。原审对于乐购公司应承担装修损失数额的认定有失妥当，本院予以纠正。
关于被上诉人迟延交还房屋应承担的违约金，原审综合考虑房屋的实际使用情况等因素，认定由檀宫公司参照租金、管理费的标准支付相应的违约金，并无不妥，本院予以维持。上诉人主张按照约定的租金、管理费的三倍支付，显然过高，本院不予支持。
关于上诉人要求被上诉人支付10，000元搬离费的主张，依据不足，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第1136号民事判决第二、三、四项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第1136号民事判决第一项为上海奉贤乐购生活购物有限公司给付上海檀宫娱乐有限公司装饰装潢损失人民币2，200，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币52，089元，由上海奉贤乐购生活购物有限公司负担32，089元，由上海檀宫娱乐有限公司负担20，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 朱 瑞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年九月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……