浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙湖商终字第53号
上诉人（原审被告）：湖州新天地商贸中心业主委员会，住所地：湖州市新天地商贸公寓楼二楼。
法定代表人：罗多林，该委员会主任。
委托代理人：李萍，浙江东方绿洲律师事务所律师。
委托代理人：王菊良，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖州新天地商务服务有限公司，住所地：湖州市新天地商贸公寓楼二楼203室。
法定代表人：费苏林，该公司经理。
委托代理人：赵海青，浙江正同律师事务所律师。
委托代理人：汤卫松，浙江正同律师事务所律师。
上诉人湖州新天地商贸中�业主委员会（以下简称业主委员会）为与被上诉人湖州新天地商务服务有限公司（以下简称商务公司）合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2010）湖吴商初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月11日立案受理后，依法组成由审判员ＸＸ含任审判长、审判员姜铮和代理审判员陈静参加评议的合议庭审理本案，书记员史倩担任记录，于2011年6月27日公开开庭进行了审理，上诉人业主委员会的委托代理人王菊良、被上诉人商务公司的委托代理人赵海青、汤卫松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2007年1月28日，业主委员会发布关于成立新天地经营公司的相关事宜的公告，公告载明以新天地商贸区AB二、三楼经营管理为突破口建立经营公司，具备法人资格，注册资本200万元以上，新天地的公用部位收取的费用50%的资金支持经营公司，但必须招商率占观凤路二、三楼总数的70%以上，且支付需由全体业主同意方可支付。2007年3月13日商务公司经工商注册登记设立，住所湖州新天地商务公寓楼二楼203室，法定代表人费苏林，注册资本200万元，经营范围为企业管理、物业管理、招商管理等。商务公司成立后，经业主委员会认可，对新天地商贸区AB二、三楼实施了经营管理义务，经营户的招商率已达到70%以上。2010年1月13日，业主委员会委托湖州汇丰创业会计师事务所有限公司对业主委员会2007年1月至2009年12月的收入进行审计，形成专项审计报告，该报告显示2007年到2009年业主委员会公共部位共实现收入1665002.74元，50%即832501.37元。
商务公司向原审法院请求判令：业主委员会支付管理费
1785463.40元及赔偿至判决之日的逾期付款利息损失161128.36元（按日万分之二点一标准计算，暂计算至2010年6月30日），并承担本案诉讼�用。
业主委员会在原审中辩称：业主委员会系由新天地商贸中心业主大会选举产生的自治组织。商务公司设立于2007年3月13日，其成立的目的是接受新天地商贸中心商贸区部分业主的委托，对外招租、经营，是以营利为目的的有限责任公司。整个新天地商贸中心分为商贸区、办公区、商务公寓，其商贸中心的公共部位包括这三区域中的及不属于这三个区域的其他公共部位。新天地商贸中心公共部位的运营及费用收支根据新天地商贸中心业主大会决定其开支。业主委员会不存在着委托商务公司对新天地商贸中心进行管理的事实。商务公司诉请业主委员会支付管理费1785463.40元无事实和法律依据。为了支持新天地商贸中心商贸区的招商和经营，业主委员会从2007年开始补贴了商务公司378392.60元。商务公司设立后，强行划出区域对外出租经营发生损害，业主委员会保留追诉权。综上所述，请求依法驳回商务公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：业主委员会发布关于成立新天地经营公司的相关事宜的公告，相对人有理由相信业主委员会系代表全体业主作出的决定，该公告系不可撤销之要约，商务公司自成立后承接对新天地商贸区AB二、三楼进行了实际管理，业主委员会与商务公司共同出具的大量申请报告等证据显示业主委员会已实际接受了商务公司的管理，双方当事人间委托管理合同关系成立，合同意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，依法确认有效。造成纠纷的原因是业主委员会未能按约支付管理费用，对此业主委员会应承担付款责任，故商务公司诉请业主委员会支付欠款832501.37元一节，予以支持，其余予以驳回。业主委员会抗辩2007年至今已补贴商务公司378392.6元，现商务公司否认，因证据不足，经该院通知补强，仍未能有效证明，难以支持。至于业主委员会公告上载明支付时需由全体业主同意方可支付的付款条件，该院认为该条件系业主委员会内部事务，不得对抗商务公司。业主委员会的抗辩理由与法不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决：一、湖州新天地商贸中心业主委员会于判决生效之日起十日内支付湖州新天地商务服务有限公司委托管理费用832501.37元。二、驳回湖州新天地商务服务有限公司其余诉讼请求。如果湖州新天地商贸中心业主委员会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费22319元，财产保全费5000元，合计27319元，由湖州新天地商务服务有限公司负担15125元，湖州新天地商贸中心业主委员会负担12194元。
宣判后，业主委员会不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方之间并不存在委托管理合同关系。因为公告仅是要约邀请，且商务公司从未以通知方式作出过承诺；二、按照建筑物区分所有权的原则和法律规定，各区域的公共部分的收益，依法由全体业主所有。本案所涉金额应为142204.41元的五分之二；三、业主委员会已为商务公司垫付和支付了378392.60元，但在二审庭审中，业主委员会已明确在本案中对该378392.60元不向商务公司进行主张。
商务公司在二审中辩称：一、双方之间委托管理合同关系法律事实清楚，业主委员会发出订立合同的目的表示真实，内容明确具体，业主委员会从2007年1月28日的公告内容看出是非常明确的，符合要约的条件，是不可撤销的要约。二、1、商务公司对业主委员会的要约进行承诺合法有效�合同法第22条规定根据交易习惯作出承诺的除外，商务公司当然通知过业主委员会，而且商务公司就是根据公告的内容成立，且商务公司也对商贸区进行长达数年的有效的管理，且有双方来往的函件证明。2、业主委员会认为按照建筑物区分所有权的原则，认为5个公共部分收益由各个区域的全体业主所有，所以认为应当是五分之二，此观点错误。2007年1月28日的公告明确新天地公共部分的收入的50%，指的是所有的公共部分的收入，按照业主委员会的理解，也不符合常理。因为业主委员会称这几年A、B二三楼审计报告是14万多，五分之二就是五、六万元，而根据业主委员会提到的垫付的成本已经37万多，所以这是不实际不符合常理的，就是按照全部公共部位的50%来说，也只有几十万元钱。且业主委员会混合了业主和业主委员会的概念，本案主体是业主委员会，不是二、三�的业主。3、业主委员会称垫付378392.60元与事实不符。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，业主委员会提交业主委员会在2007年1月7日形成的会议纪要一份，来源于业主委员会的历史文件，以补强相关证据，对2007年1月28日公告进行说明，说明公告的本意一是要对不同区域设立不同的经营公司进行管理，二是对各个区域公共部分的收益的支配应由各区域的全体业主进行决定，在会议纪要的第4点可以明确看出。商务公司经质证认为：会议纪要不符合最高院关于新证据的规定，不是一审后新发现的证据，因此这不属于二审新证据，对会议纪要的三性不予认可。无论会议纪要曾经对经营公司是如何协商的，不能取代业主委员会后张贴的公告的效力，会议纪要只是形成公告前曾经有过的商议，不能在法律上取代公告的效力。会议纪要讲到业主委员会成立三家经营公司，事实是到现在为止也没有三家公司，这只是说有一个商议的过程，并没有合同的效力。本院经审核认为，该会议纪要性质上不属于新证据，内容上不能取代公告的效力，故对其不予认定。
业主委员会还提交汇丰创业会计师事务所经业主委员会单方委托于2011年1月13日出具的审计报告一份，以证明商贸东区在2007年到2009年间，收益总额是284408.82元，与一审的审计报告正文第二页的说法一致的；在新的报告第三页可以看出在2007年到2009年间，业主委员会为商务公司已经垫付的费用是370752.60元，与一审审计报告正文第4页第6、8、10项分别对应，因此该审计报告认定了所有的客观情况。商务公司经质证认为：一审由商务公司作为原告向法院主张权利，双方将原审计报告作为证据已经全部向一审法院提交，且双方对数字等已经作了陈述，现在业主委员会提交的报告，是在�审法院2010年12月20日判决作出后，业主委员会对自己不利的条款重新修改，因此该审计报告内容不具有真实性、合法性，不能作为二审的新证据。三、业主委员会强调曾经为商务公司垫付37万多。在一审时，业主委员会把所有的凭证拿到法庭进行核实的，是体现不出业主委员会为商务公司垫付的，原来的审计报告中也没有出现垫付37万多的文字，现在该报告把法院不予认可的内容作为清晰的表述为垫付，该报告不能对本案的真实性做一个客观的认定的。本院经审核认为，该审计报告系业主委员会单方面委托所作，不符合有关程序方面的规定，故对其不予认定。
商务公司在二审中无新的证据提交。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的主要争议焦点是：一、业主委员会与商务公司之间是否存在委托管理合同关系；二、商务公司应当享�的委托管理费用的具体数额是多少。
一、业主委员会于2007年1月28日发布关于成立新天地经营公司的相关事宜的公告，公告第一条表明“建立经营公司……”，公告第三条表明“新天地的公用部位的管理，暂由物业公司代为管理，……其中50%的资金支持经营公司，但必须招商率占观风路二、三楼总数的70%以上，且支付需由全体业主同意，方可支付”，该公告系不可撤销之要约。2007年3月13日商务公司经工商注册登记设立，成立后对新天地商贸区AB二、三楼进行了实际管理，业主委员会与商务公司共同出具的大量申请报告等证据显示业主委员会已实际接受了商务公司的管理，双方间委托管理合同关系实际已成立。
二、根据业主委员会于2007年1月28日发布的关于成立新天地经营公司的相关事宜的公告第三条表明的内容，商务公司对新天地商贸区AB二、三楼进行实际管理后，现招商率占观风路二、三楼总数的70%以上，商务公司有权按照公告所示要求业主委员会支付新天地的公用部位的管理费收入的50%。经审计，业主委员会2007年到2009年公共部位共实现收入1665002.74元，其50%即
832501.37元。按照建筑物区分所有权的原则和有关法律规定，各区域的公共部分的收益依法由全体业主所有，但2007年1月28日发布的公告使相对人有理由相信公告内容是业主委员会代表全体业主作出的决定，故商务公司按照公告内容请求业主委员会支付832501.37元，应予以支持。至于公告上载明支付时需由全体业主同意方可支付的付款条件，本院认为该条件系业主委员会内部事务，不得对抗商务公司。
综上，业主委员会的上诉理由证据不足，本院不予采信。原审认定事实基本清楚，实体处理和适用法律并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第�款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22319元，由上诉人湖州新天地商贸中心业主委员会负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 ＸＸ含
审 判 员 姜 铮
代理审判员 陈 静
二〇一一年六月三十日
书 记 员 史 倩