重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终606号
上诉人（原审被告）：重庆南华房产开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道338号，统一社会信用代码915001017116641027。
法定代表人：姜维义，男，1961年6月7日出生，汉族，该公司总经理，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：张文中，重庆高山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程山林，男，汉族，1996年8月18日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：李中，重庆新盟律师事务所律师。
原审第三人：冉启良，男，1974年10月17日生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：晏承武，重庆融益律师事务所律师。
上诉人重庆南华房产开发有限公司因与被上诉人程山林、原审第三人冉启良房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初12958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
重庆南华房产开发有限公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实及理由：1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产必须报有批准权的人民政府审批”的规定，涉案房屋所用土地系政府为安置移民而划拨使用，原审第三人转让涉案房屋的行为未经政府批准，且无商品房开发资质，涉案《预订房屋协议》应属无效；2、上诉人并未授权原审第三人以上诉人名义对外签订《预订房屋协议》，原审第三人是以自己名义对外签订《预订房屋协议》，其行为并不构成表见代理，涉案《预订房屋协议》对上诉人不具有约束力。一审法院以涉案《预订房屋协议》约束上诉人没有任何事实和法律依据；3、涉案房屋没有办理竣工验收，没有取得重庆市万州区建筑工程竣工验收备案登记证，不具备办理权属登记证书的条件。
程山林辩称，上诉人在一审中自认与原审第三人之间形成挂靠关系，其上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
冉启良述称，其有权以上诉人名义对外出售涉案房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定应属于房屋转让程序的“管理性强制性”规定。涉案《预订房屋协议》应属合法有效。涉案房屋已经竣工验收，并取得房屋不动产登记证书，上诉人应协助履行办理权属登记的义务。
程山林向一审法院起诉请求：重庆南华房产开发有限公司立即协助程山林办理重庆市万州区五桥百安坝安顺路555号2幢101室房屋不动产权属登记。
一审法院认定事实：冉启良以重庆南华房产开发有限公司委托人名义（甲方）与程山林（乙方）签订《预订房屋协议》，约定程山林购买重庆南华房产开发有限公司名下的“南华移民大楼房屋。协议签订后，程山林按照约定支付购房款。冉启良已经交付该房屋，程山林也已入住该房屋至今。该房建设单位为重庆南华房产开发有限公司，冉启良为该项目的实际出资人，由于重庆南华房产开发有限公司拒不向房屋登记机关提出房屋权属登记申请，房屋至今未办证。
2006年6月19日，冉启良以重庆南华房产开发有限公司名义与案外人王宇签订《土地转让协议》，约定王宇将10.30亩土地以每亩15万元转让给重庆南华房产开发有限公司。冉启良支付王宇土地转让价款及违约金1620000元。2010年5月26日，万州区人民政府向万州区国土资源局下发划拨国有土地使用权供地方案批复[区万州府土函（2010）45号]，同意将位于百安街道办事处原程家村五组（5397平方米）和扁寨一组（1236平方米）国有建设用地共计6633平方米（9.95亩）划拨给重庆南华房产开发有限公司，作为百安移民大楼和南华移民综合楼项目用地。后冉启良持重庆南华房产开发有限公司相关资料，以重庆南华房产开发有限公司名义向万州区国土资源局办理土地使用权登记的相关手续。同年12月1日土地登记机构为上述二宗国有划拨土地分别核发了权利证书，权利人均为重庆南华房产开发有限公司。2012年11月22日，重庆南华房产开发有限公司与冉启良分别签订《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、管理费和C栋前期开支费的收取确定》二份合同，其主要内容为：百安移民大楼南华移民综合楼A、B栋由冉启良自筹资金开发建设，自负盈亏，A、B栋房屋由冉启良自行销售，A、B栋及百安移民大楼开发税费由冉启良承担；冉启良支付百安移民大楼及南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、前期费用合计人民币40万元。2012年3月1日，冉启良以重庆南华房产开发有限公司名义向建设行政主管部门办理了南华移民综合楼A、B、C栋（746号权利证书土地面积）新建建设工程投资备案、规划许可证等相关手续，并以重庆南华房产开发有限公司名义付清了与该建设工程有关的城市建设配套费等相关费用。百安移民大楼建设工程已经完工并交付使用，于2012年8月3日依法办理了竣工验收的相关手续，2013年3月26日取得重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证。该工程由冉启良个人出资以重庆南华房产开发有限公司项目经理名义承建完成，其所涉房屋部分由公司名义出售，冉启良收取了购房款。
2014年6月20日，冉启良与重庆南华房产开发有限公司建设用地使用权纠纷一案，重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第01122号民事判决书判决：一、驳回冉启良在本案中的下列三项诉讼请求：1、确认冉启良系万州区百安坝街道程家村五组5397平方米土地的使用权人以及南华移民综合楼A、B、C栋建设项目的实际出资人，属于其所有；2、重庆南华房产开发有限公司将万州区百安坝街道程家村五组的5397平方米土地使用权变更登记给冉启良；3、赔偿其损失200万元；二、冉启良与重庆南华房产开发有限公司2012年11月22日分别签订的《百安移民大厦、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《关于百安移民大厦、南华移民综合楼A、B栋工程的技术、咨询、管理和C栋前期开支费的收取确定》两份合同无效；三、驳回重庆南华房产开发有限公司要求冉启良返还国有划拨土地6633平方米国有土地使用权证书的诉讼请求。现该判决已生效。
2016年11月14日，重庆南华房产开发有限公司取得该幢房屋的房地产权证（渝20**万州区不动产权第x号），房屋建筑面积3405.39平方米，权利性质划拨。
一审法院认为，程山林与冉启良签订的《房屋预订协议》，虽然没有重庆南华房产开发有限公司授权及印章，但该协议约定的建设项目，均是以重庆南华房产开发有限公司名义办理的相关建设手续，冉启良仅仅作为实际出资人，负责销售及收购房款，购房户有理由相信冉启良具有重庆南华房产开发有限公司的代理权而与其签订预订协议。因此，重庆南华房产开发有限公司应承担合同约定的义务，受该协议的约束。程山林与冉启良尽管签订的为《预订房屋协议》，该协议对买卖房屋坐落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等重要事项均有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应认定该协议为商品房买卖合同的性质。虽然重庆南华房产开发有限公司未取得预售许可证，但该建设项目现已取得竣工验收备案登记证，约定房屋已经交付。按照法律规定，该预订协议有效，双方当事人应当按照协议履行相应义务。因此，程山林现要求重庆南华房产开发有限公司协助办理其购买房屋的权属证书的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：由重庆南华房产开发有限公司在判决书生效后，立即协助程山林办理重庆市万州区五桥百安坝安顺路555号2幢101室房屋的不动产权属登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由冉启良负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
另查明，涉案房屋所属的“南华移民综合楼”A、B、C三幢中，原审第三人以上诉人名义与牟其风等人分别签订的9份《预订房屋协议》或者《预订门市协议》，由上诉人加盖公司印章，其余60份涉案协议未加盖公司印章。万州区五桥“南华移民综合楼”A、B、C三幢房屋原地址为五桥百安坝街道办事处程家村五组，现该房屋住宅和非住宅坐落具体门牌号分别为万州区安顺路555号1幢、万州区安顺路555号2幢、万州区百安大道938号C幢。2017年4月1日，重庆市万州区国土资源和房屋管理局针对该三幢房屋颁发渝（2017）万州区不动产权第x1号、x2号、x3号不动产权证书，载明权利类型均为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质均为划拨，房屋建筑面积分别为3145.03平方米、12765.88平方米、1694.42平方米，权利人均为上诉人。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人负有协助被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记手续的义务。主要理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”此后，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第十四条将该“强制性规定”解释为“效力性强制性规定。”经查，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定应属于“管理性强制性规定”，并非属于“效力性强制性规定”。因此，针对涉案房屋签订的《预订房屋协议》应属有效。故对上诉人提出涉案协议无效的上诉理由不予采纳；2、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，上诉人曾与原审第三人签订《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、管理费和C栋前期开支费的收取确定》二份合同，针对涉案房屋原审第三人以上诉人名义对外签订69份协议，其中9份协议由上诉人加盖印章。结合原审第三人以上诉人的名义缴清涉案工程城市建设配套费并办理建设工程投资备案、规划许可证等相关手续的事实。被上诉人有理由相信原审第三人享有代理上诉人签订协议的权利，原审第三人以上诉人名义与被上诉人签订涉案协议的行为构成表见代理。而且，涉案房屋所属的“南华移民综合楼”A、B、C幢建筑面积共计17000余平方米，对外出售时间较长，上诉人应当知道原审第三人修建完成后以上诉人名义对外出售，然而并未采取具体措施予以阻止。因此，一审法院认定涉案《预订房屋协议》对上诉人具有约束力，并无不当。故对上诉人提出一审法院认定其受涉案《预订房屋协议》约束不当的上诉理由不予采纳；3、涉案《预订房屋协议》中没有明确约定为被上诉人办理权属登记的具体时间和条件，原审第三人在诉讼中也没有提交重庆市万州区建筑工程竣工验收备案登记证。但是，涉案房屋均已交付被上诉人使用，被上诉人已缴纳房款（尾款除外），上诉人已取得渝（2017）万州区不动产权第x1号、x2号、x3号不动产权证书。而且，原审第三人对被上诉人提出的办理权属登记请求不持异议。因此，涉案房屋已具备办理不动产权属登记的全部条件。一审法院支持被上诉人的诉讼请求，并无不当。故对上诉人提出涉案房屋不具备办理权属登记条件的上诉理由不予采纳。
综上所述，上诉人重庆南华房产开发有限公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80.00元，由上诉人重庆南华房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽苹
审判员 李迪云
审判员 程 杨
二〇一八年三月二十日
书记员 姜 霞