江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3981号
上诉人(原审被告）南京万谷商业管理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号-A1756。
法定代表人刘煊，该公司总经理。
委托代理人顾迪，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈雨晴，女，1975年3月10日生，汉族。
上诉人南京万谷商业管理有限公司（以下简称万谷公司）因与被上诉人陈雨晴房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈雨晴原审诉称：2014年11月24日，陈雨晴与万谷公司签订商铺租赁合同，约定万谷公司将位于南京市栖霞区华电路1号万谷慧生活广场第2层，编号为2F-206(B)的商铺租赁给陈雨晴，乙方用于经营服饰类商品。以上系双方当事人真实意思表示，合法有效。2014年12月1日，陈雨晴在缴纳装修押金后，领取了商铺钥匙，进场装修。同时，陈雨晴按万谷公司的要求缴纳了所有应其缴纳的费用。但至起诉为止该商场仍不能正常开业，万谷公司亦未提供相关的房屋所有权证明或其他可以证明其为该商铺权利人或合法出租人的证明文件。陈雨晴多次向万谷公司索要房产证、土地证、消防许可证等相关文件用于办理工商注册，但万谷公司一直未能提供，致使陈雨晴的租赁目的不能实现。故诉至法院，要求判令万谷公司赔偿各项损失383345元。原审庭审中，陈雨晴明确要求万谷公司最终赔偿的各项损失为：1、解除陈雨晴与万谷公司签订的商铺租赁合同；2、万谷公司退还陈雨晴已缴纳的管理费、垃圾费、6个月的租金、保证金、装修押金合计人民币103953元；3、万谷公司赔偿陈雨晴购货损失31805元，装修损失52546.02元；4、鉴定费3000元及诉讼费7074元由万谷公司承担。
万谷公司原审辩称：1、同意解除双方的房屋租赁合同；2、万谷公司在合同订立后，已按约定履行了合同义务，没有违约行为；3、陈雨晴不能营业是因为陈雨晴没有自行将商铺装修工程报请消防部门验收，其不能营业，非我方原因所致；4、要求驳回陈雨晴的其他诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年11月24日，陈雨晴及万谷公司订立了商铺租赁合同，合同约定甲方（万谷公司）将位于栖霞区华电街（路）1号万谷慧生活广场2层编号为2F-206(B)商铺出租给乙方陈雨晴，租赁商铺仅用于经营LSR品牌服饰类别女装系列商品，合同还约定甲方应于2014年12月1日（约定交付日）向乙方交付该商铺。除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日。该商铺的租赁期为自交付日起36个月23天的期间，即自2014年12月1日至2017年12月22日。租赁期包含装修期和计租期。该商铺计租期的起始日（即计租日）为商场整体开业之日或装修期届满次日两者中较晚之日，其中商场整体开业之日由甲方书面通知或公告确认。若乙方于装修期内提前完成装修，经双方协商乙方可以试营业，本合同关于商铺营业的相关规定在试营业期间亦适用，但试营业期间不收租金。除双方另有书面约定外，计租日并不因试营业而变更，乙方已支付的装修相关费用（装修押金除外）也不予退还。若商场整体开业之日晚于装修期届满次日，装修期自动延长至商场整体开业之日，租赁期亦相应延长，但乙方无需就该延长事项再支付额外的装修及相关费用。租金按照下述第3种方式计付。（注：合同中所称计租年度指自计租日起满12个月为一计租年度；所称首月指自计租日至当月月底，以后各月均为自然月）1、固定租金：第一计租年度的固定租金为5元/平方米/日，即113150元/年；第二计租年度的固定租金为5.25元/平方米/日，即118807.5元/年；第三计租年度的固定租金为5.51元/平方米/日，即124691.3元/年。租金采取先付后用原则，押2付6，提前15个工作日支付，乙方应在双方签署租赁合同时支付给甲方首期租金。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算。2、提成租金：第一计租年度每月提成租金为乙方含营业税额的14%；第二计租年度每月提成租金为乙方含营业税额的15%；第三计租年度每月提成租金为乙方含营业税额的16%；乙方应在双方签署租赁合同时支付给甲方首月付租金/元，以后乙方于租赁期内每月20日前向甲方结算上月的提成租金。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算。3、按固定租金与提成租金两者中较高者为标准支付租金。乙方先按照固定租金标准，先付后用，押2付6，提前15个工作日支付，乙方应在双方签署租赁合同同时支付给甲方首期租金。每个租赁年度开始后的20个工作日内，乙方向甲方出具上一租赁年度的提成租金的结算依据，按固定租金的差价，少补多不退。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算。甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金25058元（含管理费保证金），甲方收到上述款项后应向乙方出具收据。乙方根据租赁意向已向甲方支付的诚意金，可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金3100元，装修管理费620元，由甲方开具收据。乙方应于计租期内向甲方支付该商铺的管理费、宣传推广费。管理费为50元/平方米/月，即3100元/月；宣传推广费为/元/平方米/月，即/元/月。乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首期的管理费、宣传推广费，以后的宣传推广费、管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付。如租赁期内甲方统一调整宣传推广费用，甲方有权在公布调整收费方案后向乙方收取，管理费的递增方式为自第二年开始每年递增5%。甲方在收到乙方支付的全部管理费之日起15个工作日内，应向乙方出具合法有效的发票。合同订立后，万谷公司依约交付了商铺，陈雨晴依约交纳了6个月租金56575元，保证金25058元，装修押金3100元，6个月管理费18600元，垃圾费620元，合计103953元。此后陈雨晴即着手开始对商铺进行装修，并购买了相关的商铺经营道具用品。装修工程进行中，2015年1月21日，南京市公安局消防支队栖霞大队向万谷慧生活广场的全体业主发出告知书，告知全体业主因万谷慧生活广场尚未取得消防行政审批手续，不具备投入使用和经营的条件，要求全体业主在2015年1月23日前自行停止营业，待万谷慧生活广场取得消防行政审批后，各业主到消防部门申报二次装修消防行政审批及开业前消防安全检查手续，经消防验收合格，取得相关证照后方可开业。随后陈雨晴停止了装修工程。至2015年5月，万谷慧生活广场仍未取得消防行政审批验收合格证书。为此，陈雨晴诉至法院，要求解除双方订立的房屋租赁合同，赔偿相关损失。2015年10月30日，万谷公司取得了万谷慧生活广场的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。至此，万谷慧生活广场符合开业条件。
另查明，本案所涉租赁物系南京华东电子集团有限公司所建，建筑物共64594.94平方米，地上5层，地下2层。南京华东电子集团有限公司取得了土地证和建筑工程规划许可证。万谷公司于2014年9月从南京华东电子集团有限公司承租了该建筑物，开设万谷慧生活广场并将其中1间商铺出租给了陈雨晴。
再查明，本案受理后，原审法院组织万谷公司、陈雨晴双方至陈雨晴商铺进行了现场勘验，并对商铺内陈雨晴所购买的用于经营的道具物品进行了清点，并委托评估机构对陈雨晴装修价款进行了评估，评估结果为陈雨晴商铺装饰装修工程鉴定造价为52546.02元。
上述事实，有租赁合同，消防部门的公告信，宁栖公消安检字[2015]第0072号消防安全检查合格证，转租证明，原审法院（2014）栖迈民初字第691号民事判决书，勘验笔录，照片，工程造价鉴定报告，道具配送项目清单及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，万谷公司、陈雨晴订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现万谷公司、陈雨晴双方同意解除该合同。陈雨晴解除租赁合同的主张原审法院予以支持。作为承租人陈雨晴签订合同后，即希望尽早开门营业获取收益。作为出租方万谷公司应确保出租的房屋能正常用于营业。本案中，万谷公司按合同约定于2014年12月交付了租赁物，但由于该房屋没有取得消防部门的消防检查验收合格证书，致业主不能正常营业。自2015年1月21日公安部门告知全体业主停止营业至2015年10月30日万谷公司取得公安消防部门的消防检查验收合格证（根据相关法律规定，万谷慧生活广场取得该合格证后才可以正式对外营业），中间时间长达10个月（按照相关规定，只有万谷慧生活广场整体获得了消防验收合格后，各业主才能对各自的二次装修向消防部门进行申报）。对此陈雨晴没有任何过错。据此，万谷公司在和业主签订合同后，未能保证业主们及时正常营业，具有迟延履行合同义务的行为。该行为足以被认定为陈雨晴租赁合同的目的不能够实现。陈雨晴要求解除合同，合情、合理、合法。合同解除后，万谷公司理应对陈雨晴为履行合同所产生的相关损失进行赔偿。赔偿范围包括：1、万谷公司退还收取陈雨晴的租金、保证金、装修押金、管理费、垃圾费共103953元；2、赔偿陈雨晴装修损失52546.0元；3、赔偿陈雨晴购买经营道具物品损失30420元（已减去公司道具清单中缺少物品高1450中岛架1只，1800落地正挂2只的价款）。万谷公司辩称陈雨晴不能正常经营及万谷慧生活广场不能及时开业非万谷公司原因，万谷公司没有违约行为的意见，理由不能成立，原审法院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、解除陈雨晴与万谷公司订立的房屋租赁合同。二、万谷公司于判决生效后三日内退还陈雨晴人民币103953元，并赔偿陈雨晴各项财产损失人民币82966.02元。陈雨晴在收到上述款项后将“公司道具配送清单”中的物品交付给万谷公司。如果当事人未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7074元，鉴定费3000元，合计10074元，由陈雨晴、万谷公司各半负担。
上诉人万谷公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审庭审中，被上诉人将诉讼标的从37万元降低为18万元，故本案一、二审诉讼费也应按照新标准予以相应调整。二、一审法院认为上诉人迟延交付长达十个月，致使被上诉人合同目的不能实现，属认定事实错误。本案租赁合同是预租赁合同，该合同中明确约定有五个月的迟延交付期限，在消防验收下来之前，被上诉人可以利用该时间进行装修等事项。预租赁合同在2015年10月10日因消防验收合格自动转化为正式房屋租赁合同，根据相关的消防法规，我方交给被上诉人的是毛坯房，被上诉人进行装修必须经过消防安全检查，但被上诉人并没有履行该项法定义务，所以导致合同无法履行，因此过错方是被上诉人，我方不应该履行赔偿责任。三、合同是在2016年3月6日解除，房屋在2015年10月10日取得消防验收合格，从合同生效到被上诉人起诉的时间有五个月的时间，该五个月期间被上诉人实际占有了商铺，该占有费应当从预付费用中扣除。四、一审法院认定被上诉人有30420元道具损失错误。被上诉人没有提供购买道具的合同，也没有提交购买道具的发票，无法证明道具价值；且道具非添附物，不属于损失。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人陈雨晴辩称：1、我在与对方签订合同时，对方口头向我承诺2014年11月11日开业，但并没有开业，一直拖到2015年5月，我没有办法才起诉，拖到了2015年10月份对方才开业。2、关于道具的费用。道具费用是根据厂家的要求进行装修的，给我们添置的道具也是跟随装修一起的，一审法院也到场清点过了。3、其他的损失我都没有向对方主张，服装等损失都是我自行处理的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审相同。二审中，双方皆无新证据提交。
本院认为，上诉人万谷公司与被上诉人陈雨晴签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同签订后，因上诉人未能办理出租房屋的消防审批手续，导致被上诉人承租的房屋不能从事商业经营，原审法院据此判决双方的租赁合同予以解除并由上诉人退还预收的相应费用并赔偿损失，具有事实和法律依据。上诉人上诉主张合同解除的过错责任在于被上诉人并不应赔偿损失，本院不予支持。上诉人上诉认为不应赔偿30420元道具损失，但此项物品系被上诉人装修经营所购置无法再行利用，故此项损失应由上诉人承担。上诉人另提出一审诉讼费用收取标准存在错误，本院依据实际诉讼请求的数额进行相应调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4060元，鉴定费3000元，由上诉人万谷公司和被上诉人陈雨晴各负担一半；二审案件受理费4060元，由上诉人万谷公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 汪海燕