云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终1125号
上诉人（原审被告）:云南凯华房地产有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼A幢2301号。
法定代表人：王正军。
委托诉讼代理人：林丽、和慧莲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李棕琼，女，彝族，1979年3月3日出生，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：李飞、王东辉，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南凯华房地产有限公司（以下简称凯华公司）因与被上诉人李棕琼商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初6997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
凯华公司上诉请求：撤销原判，驳回李棕琼全部诉讼请求。主要上诉事实和理由：涉案房屋已经于2014年10月24日组织验收合格，已经满足交付条件。同日，凯华公司通知李棕琼接房，凯华公司严格按照双方签订的《商品房销售合同》约定履行义务，并未逾期交房。根据双方签订的《商品房购销合同补充协议》第八条约定，李棕琼所陈述的漏水问题不属于房屋不能交付的质量问题，仅属于工程保修范围，凯华公司不应承担逾期交房的违约责任。
李棕琼答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。涉案房屋经凯华公司一年内的多次维修均未改善房屋漏水的情�，严重影响房屋的正常使用。补充协议第八条系格式条款，违反公平原则，排除了买受人的主要权利，属于无效条款。
李棕琼向一审法院起诉请求：1.判令凯华公司支付延期交房违约金246690元；2.判令凯华公司承担诉讼费。
一审法院经审理确认以下事实：2013年7月4日，李棕琼与凯华公司签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定，李棕琼购买凯华公司开发的座落于盘龙区金辰街道办事处云波社区盛唐城C6幢1层C122号商铺。凯华公司应于2014年10月25日前将该商铺交付李棕琼使用。凯华公司如未按期交房，其应当向李棕琼支付违约金，逾期10日内，按照每天10天计算，之后按李棕琼已付款的每日0.02%计算。补充协议第八条约定，李棕琼有权在凯华公司确定的交房期限内对所购房屋进行实地检查，如李棕琼提出房屋、设备不符合约定，要求修复的�经双方确认，凯华公司进行修复，修复期间不视为其逾期交房，李棕琼不得以此为由拒绝接受房屋。李棕琼分四次向凯华公司支付涉案商铺款3532810元，即2013年6月10日支付50万元，2013年6月14日支付20万元，2013年8月15日支付1725625元，2013年7月4日支付1107185元，双方办理了备案登记。在2014年10月25日交房时李棕琼发现该商铺存在漏水质量问题，未接房，凯华公司告知李棕琼待质量问题处理后通知其接房，后李棕琼于2015年8月6日办理了接房手续，接房后漏水问题依然存在，2015年9月8日经物业服务中心协调现场由李棕琼与俊发地产客服部、盛唐城物业服务中心、项目工程部、昆明第三建筑集团有限公司第七分公司圣堂城项目部等负责人进行沟通，凯华公司承诺于2015年9月22日之前对漏水点处理完毕，但凯华公司直至2015年10月31日才对漏水点处理完毕并将商铺实际交付李棕琼使�。
一审法院认为，本案中李棕琼向凯华公司购买其开发的商铺，双方于2013年7月4日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，该合同系双方真实意思表示，真实合法有效，对双方均有法律约束力。合同中明确详细约定了双方的合同权利义务。双方应当按照约定履行各自的义务。基于上述合同关系，李棕琼履行了支付房款的义务，凯华公司应当按照合同约定于2014年10月25日前交付商铺，但因该商铺存在漏水的质量问题，凯华公司直至2015年10月31日实际交付商铺于李棕琼使用，故李棕琼认为凯华公司违反合同约定，逾期交房，应当承担逾期交房违约责任的主张于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准，一审法院认为，双方签订《商品房购销合同》有明确约定，即凯华公司逾期10天内交房，每天10元，10天以后交房，按房价款每日0.02%计算，凯华�司认为该违约金金额过高，要求调低。根据法律规定，违约金制度系一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全放任和留待当事人的自由约定，尤其对于数额过高的违约金条款，更是如此。鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额予以调整，以维护民法的公平原则。本案中，结合双方对于违约金的约定，凯华公司在履行合同过程中的具体违约情形，李棕琼的实际损失以及本市房地产开发现状等综合因素，一审法院酌情判令由凯华公司向李棕琼支付违约金20万元。双方对于补偿协议第八条约定属于格式条款，该约定内容排除李棕琼对于房屋质量的利益权，排除了李棕琼的主要权利，且涉案商铺存在的漏水问题导致李棕琼实际根本无法投入经营，如使用该条款约定，将严重违反公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，该条款无效。故凯华公司据此认为李棕琼不得主张逾期交房违约金的答辩意见一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、凯华公司于判决生效之日起十日内支付李棕琼逾期交房违约金20万元；二、驳回李棕琼的其他诉讼请求。案件受理费5000元由李棕琼承担950元，由凯华公司承担4050元。
二审中，凯华公司提交以下证据：1.盛唐城C6栋验收意见，2.交房公告，欲证实涉案房屋已经于2014年10月21日经勘查、涉及、施工、监理、建设单位无方组织验收合格，已经满足交房条件，凯华公司于2014年10月24日已经通知李棕琼接房；3.商品房购�合同，欲证实漏水问题不是不能交房的质量问题，仅仅是工程保修范围。李棕琼经质证认为，证据1、2、3真实性认可，证明目的不予认可。李棕琼提交以下证据：1.照片，欲证实涉案商铺存在漏水情况，无法交付使用；2.说明，欲证实凯华公司于2015年11月1日收取物管费。凯华公司经质证认为，三性不予认可。本院认为，李棕琼对凯华公司提交的证据真实性认可，本院予以确认，李棕琼提交的证据1虽然凯华公司不予认可，但是并未举证反驳，且涉案房屋存在漏水情况，本院予以采信；证据2与本案没有关联性，不予采信。
针对一审法院确认的案件事实，凯华公司认为，对“凯华公司告知李棕琼待质量问题处理后通知其交房”不认可，遗漏了凯华公司于2014年10月24日在春城晚报上发布了交房公告，商品房购销合同第十条约定的交接标准。此外，双方当事人对一审法院确认的其余案件事实均无异议，本院予以确认。
经本院审查，凯华公司于2015年9月8日承诺于2015年9月22日之前对漏水点处理完毕。故本院认定2014年10月25日交房时凯华公司告知李棕琼待漏水点问题处理后通知其交房，一审法院认定不准确，本院予以纠正。另二审补充确认，2014年10月24日，凯华公司在春城晚报上发布交房公告。双方签订的《商品房购销合同》第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，凯华公司应当以媒体公告或者书面形式通知李棕琼办理交接手续。交接时，凯华公司应当向李棕琼提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：凯华公司是否应当承担逾期交房的违约责任？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人�有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。现李棕琼主张，因涉案商铺存在漏水问题，直至2015年10月31日才处理完毕，严重影响其正常使用，故要求凯华公司承担逾期交房违约责任。凯华公司则认为，涉案商铺经过验收合格，已于2014年10月24日在报纸上刊登交房公告，李棕琼所述的漏水问题并非质量问题，且依据补充协议第八条的约定，凯华公司不应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，双方对涉案商铺存在漏水问题，凯华公司直至2015年10月31日才处理完毕均无异议。李棕琼购买涉案商铺的目的是为了经营使用，现因漏水问题，其无法正常经营使用该商铺，故补充协议第八条的约定在本案中系排除了购买方李棕琼的主要权利，免除了凯华公司的主要义务，属于无效的格式条款，凯华公司以此约定抗辩，本院不予采纳。一审法院结合双方合同约定、履行情况等因素，酌情调整本案中的违约金为20万元并无不当，本院予以维持。
综上，凯华公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律和处理正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由云南凯华房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 雪
审判员 彭 韬
审判员 张 楚
二〇一八年三月二十日
书记员 陈媛媛