辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中审民终再字第159号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：李某，女，1986年4月25日出生，汉族，无职业，住址略。
委托代理人：徐某，男，1981年4月26日出生，汉族，无职业，住址略。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳某某置业公司，住所地略。
法定代表人：陈某某，该公司总经理。
申请再审人李某与被申请人沈阳某某置业公司（简称某某置业）商品房预售合同纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院（独任审理）于2010年3月26日作出（2010）沈铁西民二初字第464号民事判决。宣判后，李某不服，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈兴田担任审判长并主审、审判员才玉莹、王志福参加的合议庭，于2010年8月20日作出（2010）沈中民二终字第956号民事判决。该判决发生法律效力后，李某仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2012年9月16日作出（2012）辽审一民申字第330号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员许海秋担任审判长、代理审判员孙玉龙（主审）、戈利利参加评议的合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。申请再审人李某及其委托代理人徐超到庭参加诉讼，被申请人某某置业经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
2010年1月19日，某某置业诉至沈阳市铁西区人民法院称，我公司与李某于2009年签订《商品房买卖合同》，约定李某购买其开发的位于沈阳市铁西区建设东路75-1号A座2单元5-3商品房。该合同还约定“李某先向其支付人民币53251元，剩余的11万元房款办理银行按揭贷款，于签订合同后7日内办理完毕”。合同签订后李某向其支付了53251元首付款，但却迟迟未能就剩余房款办理银行按揭贷款。其多次催促李某办理按揭手续，李某却一直以种种理由推拖，至今李某仍未能就剩余房款办理按揭贷款手续，李某的行为已构成违约。故请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》、李某给付违约金1100元并承担诉讼费。
李某辩称，我要求继续履行合同，没有办理贷款的原因是某某置业要求重新签订合同，将原合同约定的框剪结构改变为钢混结构，我不同意，当时我要求按原合同履行或由其退还全款，但协商未果，所以一直没有办理贷款。框剪是钢混的一种，我要求对方按合同履行，交付框剪结构房屋，如果不是框剪结构，我就不同意履行合同，我要求降低总房款的40%，即每平方米3000元，总房款97950元。
一审法院审理查明，李某与某某置业于2008年3月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定由某某置业向李某出售位于沈阳市铁西区建设东路75-1号A座2-5-3的住宅房屋，并由李某缴纳房款共计53251元。合同中注明房屋属于框剪结构。合同第六条约定付款方式为“于合同签订当日缴纳首付款人民币53251元，余款人民币11万元办理按揭贷款，签订合同之日起七日内办理完各项贷款手续”。合同第七条约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。补充协议第4、7条约定买受人未能如约办理贷款，须按已付房款的10%向出卖人支付违约金，并自行承担由此产生的一切费用。该协议第9条约定合同与协议不一致的以协议为准。2008年3月末4月初，房屋施工过程中，某某置业通知李某需对已经签订的《商品房买卖合同》进行修订，将房屋属于框剪结构，变更为钢混结构以满足房产管理部门合同备案的要求。李某认为两种结构不同，不同意变更。期间某某置业于2008年5月15日函告李某，要求李某修订合同，否则无法办理贷款。至庭审结束时止，本案诉争合同仍未能办理贷款。另查，双方争议过程中，李某找到沈阳电视台第一现场节目随同采访并录像，采访过程中某某置业工作人员针对双方争议对李某进行了解释，并明确表示不同意李某退房返还房款的要求，李某亦曾表示要求某某置业在新合同中注明诉争房为框剪结构。再查明，本案诉争房设计结构为框架剪力墙结构。根据建住房（2008）84号文件附件房屋登记簿记载说明中房屋结构共分六项，其中无框剪结构，经法院询问房产管理部门，不符合要求的合同无法进行备案。
一审法院认为，根据庭审情况，双方之间的争议主要集中在以下几点：一、某某置业要求将合同中房屋结构一项由框剪更改为钢混是否属于合同变更；二、本案诉争商品房是否李某所要求的框剪结构；三、某某置业是否有权解除合同；四、李某是否应当承担违约金责任。
关于第一点与第二点，一审法院认为，根据某某置业提供的设计单位出具的证明可以认定本案诉争房屋是框剪结构。双方虽然就合同中房屋结构一项的修改产生争议，但合同标的物本身是框剪结构这一事实并未发生变化，且经法院走访，某某置业提出的修订要求是根据房地产主管部门要求做出的，故不应认为某某置业的提议是对合同的变更，而仅属于对合同措辞的修改。
关于第三与第四点，一审法院认为合同单方解除权的行使及违约责任的承担应以合同为依据，根据实际情况酌情判定。本案李某对某某置业提供的合同文本无异议，故双方权利义务应依双方签订的合同确定。
关于某某置业能否解除合同的问题，一审法院认为根据双方签订的商品房买卖合同第六条的约定，李某应当于合同签订后七日内办理完贷款手续，该条虽然没有明确规定贷款支付给某某置业的具体期限，但考虑目前商品房按揭贷款现状，双方无法预期银行放贷时间，故双方约定的办理完成贷款手续的时间可以视为李某应履行的付款义务的明确期限。根据第七条的约定，李某延期超过30日的某某置业有权解除合同。本案双方均认可因双方无法对合同第三条房屋结构一项的修改达成一致，至今未能办理贷款，故一审法院认为上述条款所约定的某某置业行使解除权的客观情况确已发生。但双方均主张对方应对无法办理贷款负责。其中某某置业主张李某拒不配合修改合同构成违约，李某主张某某置业单方变更合同构成违约。一审法院认为合同双方均应依据合同法第六十条之规定依诚实信用的方式促进合同的顺利履行。本案诉争合同因国家房产登记政策调整导致须依变更后政策进行修改，否则无法进行备案登记，未办理备案登记则无法办理贷款手续，故某某置业要求修改合同理由正当，李某应予配合。本案庭审证据显示某某置业在2008年4、5月间催告李某需要修改合同，但李某不予配合，导致合同签订两年后贷款仍无法办理，李某这一行为违反了诚实信用的要求，对合同履行的延误存在重大过错，某某置业根据合同法第九十三条二款可以行使解除权。
关于李某是否应当承担违约金责任的问题。一审法院认为，李某提供的录像证据显示李某曾要求某某置业通过备注的方式对修订后的内容予以明确，但某某置业工作人员予以拒绝，令李某产生疑虑，因此拒绝配合某某置业的修订要求，这也是导致合同无法顺利履行的原因之一。某某置业工作人员的上述行为也不符合诚实信用的要求，存在过错。故根据合同法第一百二十条，对某某置业要求李某承担违约金责任的主张不予支持。最后根据合同法九十七条，某某置业解除合同后，已经收取李某的房款应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除某某置业与李某李某于2008年3月28日签订的《商品房买卖合同》及附件；二、某某置业于判决生效后十五日内返还李某购房款53251元；三、驳回双方当事人其它诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，由李某承担。
李某上诉称，1、根据建住房（2008）84号文件，房屋结构共分六项，其中无框剪结构，但也无钢混结构，通过查找有关资料，其他结构均应纳入六项结构中“其他结构”一类。且该文件为打印件无相关部门认可，故此文件不适合本案。2、某某置业依据设计单位出具的证明认为标的物本身是框剪结构，可设计单位只能证明设计的为框剪结构，不能证明标的物本身是框剪结构。3、某某置业提出更改合同中框剪结构一项是房产部门的要求，并出具一份个人说明，而该人是什么单位、部门、职务，是否能代表房产部门均无从考证，故应为无效证明，不应用于本案的审理。4、某某置业并没有提出是措辞的修改，而是相关部门的要求，在判决中却变成了措辞的修改，并不是文件与相关部门的要求，实无任何依据，也不是某某置业的诉讼请求。5、某某置业提出因国家房产登记政策的调整而导致对房屋结构修改，但无任何文件加以证明，李某对此表示怀疑，某某置业不应单方解除合同。6、一审认定李某不予配合修改合同，导致合同两年内无法正常履行，存在重大过错，该认定有误。李某对某某置业没有任何文件和法规的情况下要求修改合同有理由表示怀疑，因此不存在过错。故请求：撤销铁西法院的判决，并由某某置业承担一切诉讼费用，判令某某置业继续履行合同（如不能履行，请提出方案，如有有关规定，本人同意修改合同）。
某某置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
本院二审经审理查明事实与一审法院查明事实基本一致。
本院二审认为，李某与某某置业于2008年3月28日签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于某某置业要求将房屋“框剪结构”改为“钢混结构”是否属于合同变更的问题，合同双方存有争议，李某认为“框剪结构”与“钢混结构”为两种不同的房屋结构，某某置业在无相关证明的情况下要求对房屋结构进行修改，属于对合同内容的变更，其有权拒绝。而某某置业提出修改房屋结构只是称谓的变化，房屋的本身结构并未发生改变，只因房产主管部门对“框剪结构”不予备案而只能改为“钢混结构”，李某理应配合。本院二审认为，双方合同第三条约定房屋结构为框剪结构，且设计单位出具的证明也证实该房为框架—剪力墙结构，故合同标的物是框剪结构这一事实并未改变，而依据建住房（2008）84号文件，房屋结构六项内容中并无框剪结构，某某置业提出的修订要求也是根据房地产主管部门要求做出的，故不应视为是对双方合同的变更。
关于某某置业是否有权解除合同的问题，某某置业认为李某未按合同约定的期限办理房屋贷款，严重违反约定，其有权要求解除合同。李某则主张某某置业擅自变更合同内容，其有权拒绝，双方应按原合同内容继续履行。本院二审认为，依据建住房（2008）84号文件附件《房屋登记簿记载内容说明》中，明确房屋结构分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等六类，并无框剪结构，依据双方签订的房屋买卖合同，房产部门无法对房屋结构登记备案，而未办理备案登记则无法办理贷款手续。故某某置业要求对房屋结构名称进行更改，是为实现合同目的而对合同中房屋结构称谓的调整，该要求理由正当。某某置业在2008年4、5月间催告李某对合同需进行修改，但李某不予配合，导致合同签订两年后贷款仍无法办理，根据双方合同第六条、第七条规定，李某逾期付房款超过30日的某某置业有权解除合同，故对某某置业要求解除双方合同的请求予以支持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由李某负担。
李某再审称，一、本案房屋结构由框剪调整为钢混并不是措辞与称谓的修改，原审判决超出某某置业的诉讼请求。二、本案房屋结构的调整是在2008年4月间，此时（2008）84号文件并未生效，不应适用本案。三、本案李某对房屋结构的调整始终予以配合，仅是要求某某置业对此项调整加以说明，但被其拒绝，所以导致合同无法履行。四、本案合同无法备案的责任在某某置业，某某置业至始至终没有给我合同，对更改合同未提供相应文件予以证明，亦未加以正确的解释说明，没有尽到义务，其以合同无法备案不能贷款为由诉请解除合同不应予以支持。本案双方对还款日期没有约定，某某置业也没有单方提出还款要求，本案李某并没有违反合同约定，同时某某置业的解除权行使已超过时效，某某置业无权解除本案合同。五、原审法院没有针对某某置业还款问题审理案件，而是针对房屋备案问题进行审理，此非为某某置业的诉讼请求。六、华夏建筑公司只是设计单位，其无法证明本案的实际建筑结构为框剪。七、一审法院经走访的证言不符合法律规定，不应被采纳。八、无证据证明某某置业要求变更合同是政府政策的调整。综上，请求：1、撤销沈阳市中级人民法院（2010）沈中民二终字第956号民事判决及沈阳市铁西区人民法院（2010）沈铁西民二初字第464号民事判决。2、某某置业给付李某商品房买卖合同并承担诉讼费用。
某某置业经本院合法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院再审查明，网上申报的房屋结构必须与书面备案合同记载一致，否则影响合同备案，但可以对合同中的房屋结构项括弧备注予以说明。其余查明的事实与一审一致。
本院再审认为，原审判决认定李某与某某置业于2008年3月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效是正确的，双方均应遵照合同履行。合同签订后，双方因房屋结构应否由框剪调整为钢混无法协商一致，致使合同不能办理备案，购房贷款亦因欠缺备案合同亦无法办理，进而导致某某置业无法按照合同约定收回售房余款，故诉请解除合同。本案房屋结构项的调整无论系属合同条款的变更抑或名称、措辞的修改，均须具有正当理由，本案某某置业未能将诉争合同办理备案是否具有正当理由是本案的焦点问题。
关于某某置业未能将诉争合同办理备案是否具有正当理由的问题。
首先，《房屋登记簿记载内容说明》（系《房屋登记簿管理试行办法》（建住房（2008）84号文件附件））中房屋结构，分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等六类，其中并无框架—剪力墙（框剪）结构。
其次，根据一审法院于2010年2月22日对沈阳市房产局有关工作人员所做的询问笔录（一审卷宗第73、74页）可知，备案合同的房屋结构应与建住房（2008）84号文件规定相一致，否则合同无法备案。另外，原审中某某置业提供的沈阳华夏建筑设计有限公司于2010年2月2日出具的“说明”亦证明诉争房屋实际的建筑结构结构为框剪。
本案某某置业虽未按李某的要求对此次调整备注说明或出具证明，但此并非为其所负担的法定及约定义务，其已对李某做了合理限度内的解释工作，李某对此仍难以接受，致使合同备案及贷款手续均无法正常办理，李某对此负有责任。因本案李某的延误行为已严重影响某某置业收回售房余款合同目的的实现，某某置业诉请解除合同的请求应予支持，原审判决并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2010）沈中民二终字第956号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海秋
代理审判员 孙玉龙
代理审判员 戈利利
二〇一四年七月十七日
书 记 员 石 兴
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。