广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇端法民一初字第452号
原告：毛卓梅，女，1970年9月4日出生，汉族。
委托代理人：李炳球，广东勤思进律师事务所律师。
委托代理人：温锡棋，广东勤思进律师事务所实习律师。
被告：肇庆市龙亿房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市翠星路37号翠星综合楼三层，组织机构代码78297025-4。
法定代理人：陈微波。
委托代理人：梁柱坚，广东赛力律师事务所律师。
委托代理人：戚世雄，该公司法律顾问。
原告毛卓梅诉被告肇庆市龙亿房地产开发有限公司（以下简称龙亿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛卓梅的委托代理人李炳球、温锡棋、被告龙亿公司的委托代理人梁柱坚、戚世雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第7幢1层23号商铺，被告向原告交付该商铺的截止日期为2010年10月15日。原告按照被告的要求及时交清了实际购商铺款402260元。2011年02月26日，原告接到被告的书面收楼通知，但当原告去到该楼盘准备办理收楼手续时，发现该楼盘根本不具备办理交付业主收楼使用的条件，周围道路建设未搞好，整个楼盘也未通过建设和房管等有关部门的验收。后来，原告通过有关渠道了解到这个楼盘是在2013年4月12日才通过建设及房管等有关部门的验收登记。原告认为被告违约逾期交房共912天（2010年10月15日至2013年04月12日，计算日期截止至被告楼盘验收通过房管部门登记之日，但保留追究违约金和经济损失赔偿的计算权利至实际收铺之日），被告理应向原告支付违约金和作出经济赔偿。根据合同第九条规定，被告应当支付给原告延期交房违约金73211元（402260元×2／10000／天×912天=73372元）。此外，被告应赔偿原告因未能及时取得该房屋所有权及使用权而导致租金经济损失86944元（根据原告对该楼盘周边的商铺出租情况的了解，一般商户的每月租金为每平方米人民币45-55元的幅度；原告商铺面积57.9628平方米，租金采取折中的计算方法57.9628平方米×50元×30个月=86944元）。被告违约逾期交房历时两年多的时间，给原告造成多方面的经济损失，为此，请求法院依法判决：1、被告承担逾期912天交房的全部违约责任，支付原告逾期交房违约金73372元；2、被告赔偿原告因未能及时取得该房屋所有权及使用权而导致经济损失86944元；3、被告承担本案的全部诉讼费。
被告龙亿公司辩称，一、原告的起诉与事实不符，原、被告签订了商品房买卖合同，但是被告并没有如原告所说违反合同约定，把不符合交付条件的商品房交付给原告，原告所购买的商铺已经在2011年1月通过竣工验收，并且通知原告收取商铺，原告也收到相关通知，但是一直借故拖延办理收铺手续；二、原告起诉要求被告承担的违约责任，支付违约金和承担经济损失没有事实和法律依据，被告已经按照约定符合交付标准的商铺交付给原告，由于原告的故意拖延导致商铺在2013年8月，原告才正式接受，责任完全在于原告本身，与被告无关，因此其诉求没有依据。
经审理查明，2009年8月28日，毛卓梅作为买受人与龙亿公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由买受人向出卖人购买肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第7幢1层23号商铺，该商铺建筑面积为57.9628㎡，其中套内建筑面积56.0121㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积1.9507㎡；购房总金额为402260元，在签订合同时买受人向出卖人交付首期202260元，余款200000元须于2009年9月30日前付清；出卖人应当在2010年10月15日前将经验收合格的房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同对产权登记、保修责任等其他事宜进行了详细约定。2009年9月7日，肇庆市房产交易管理所在该合同上加盖“预售商品房交易鉴证专用章”。合同签订后，毛卓梅依约交纳了购房款402260元。2011年2月22日，龙亿公司通过邮寄方式向毛卓梅送达落款日期为2011年1月10日的《入伙通知书》和《缴款通知书》，通知毛卓梅前来办理收楼手续和缴交相关费用。2011年9月8日，中央艺墅花园售楼部出具《关于中央艺墅花园23卡商铺的补充协议》，同意中央艺墅花园23卡商铺北面楼梯间位置在商铺确权办证后由商铺业主毛卓梅自行安排使用。2013年8月15日，毛卓梅与龙亿公司办理了商铺交接手续。
毛卓梅持在肇庆市房产档案馆查询的肇庆市82区新元西路北龙亿花园7-8#楼的《竣工验收备案表》，该表记载楼房竣工验收时间为2013年4月8日，备案日期为2013年4月12日。龙亿公司对该《竣工验收备案表》的真实性没有异议，但认为楼房的实际竣工验收时间为2011年1月27日，并提供了龙亿花园7#-8#楼《工程竣工验收报告》，建设单位（毛卓梅）、监理单位（广东健城建设监理有限公司）、施工单位（广东省肇庆市建筑工程总承包有限公司）、勘察单位（肇庆市鼎湖长大岩土工程勘察有限公司）、设计单位（高要市纵横建筑设计有限公司）均在该报告上盖章，落款日期均为2011年1月27日。龙亿公司对存在两份《工程竣工验收报告》的解释为，时间在前的报告指是楼宇一般的竣工验收，时间在后的报告是指综合竣工验收；开发房地产，验收一般是分两次，第一次土建竣工，达到一般标准，第二次是综合验收，验收包括周边的道路、管网、绿化等；合同第八条约定的交付条件是指初步验收合格，并非指综合验收合格；而备案表当中的竣工验收日期是综合验收日期，无法对应合同第八条的约定，合同约定的条件实际与备案表所规定的竣工验收是不同的；2011年1月的《工程竣工验收报告》只是初步的竣工验收报告，未到办理备案移交档案的时候，由于要移交档案进行备案，所以进行了第二次的竣工验收，两份《工程竣工验收报告》是有不同的作用，其性质与效力必须予以厘清。
本案在审理过程中，本院发函肇庆市住房和城乡建设局咨询，要求该局协助确认肇庆市端州区82区新元西路北侧龙亿花园7号楼和8号楼的实际竣工验收时间。肇庆市住房和城乡建设局函复本院，认为以2013年4月8日的《工程竣工验收报告》为准。
在庭审中，龙亿公司为证实两份《工程竣工验收报告》的来历，提供了广东省肇庆市建筑工程总承包有限公司、肇庆市鼎湖长大岩土工程勘察有限公司和高要市纵横建筑设计有限公司就（2013）肇端法民四初字第247、248号案件回复本院的函件。毛卓梅则认为上述回复提及的是肇庆市端州区82区新元西路北龙亿花园9号楼和11号楼，与涉案的楼房并不相同，不能作为本案的佐证。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。毛卓梅与龙亿公司于2009年8月28日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。根据双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点是：一、商品房验收合格时间的认定问题；二、龙亿公司是否违约；三、毛卓梅要求龙亿公司赔偿其租金损失是否合理。
一、关于商品房验收合格时间的认定问题。庭审中，毛卓梅出示的在肇庆市房产档案馆查询的肇庆市82区新元西路北龙亿花园7-8#楼的《竣工验收备案表》，显示竣工验收时间为2013年4月8日，备案日期为2013年4月12日，而龙亿公司提供的《工程竣工验收报告》显示竣工验收时间为2011年1月27日，而肇庆市住房和城乡建设局《复函》确认该工程于2013年4月8日办理竣工验收。据此，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……”的规定，肇庆市住房和城乡建设局《复函》的证明力大于《工程竣工验收报告》的证明力，故应确认该商品房竣工验收时间为2013年4月8日。龙亿公司认为本案商品房验收时间为2011年1月27日，理据不足，本院不予采信。
《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”，上述竣工验收登记备案制度只是行政机关对商品房开发企业的管理制度，是约束房地产开发企业的行为，是行政性管理规定，不是效力性强制性规定。因此，毛卓梅关于商品房验收必须取得《工程竣工验收备案表》才视为商品房验收合格的主张，理据不足，本院不予支持。
二、关于龙亿公司是否违约的问题。依据合同第八条约定，龙亿公司应于2010年10月15日前将商品房验收合格交付给毛卓梅。而该商品房验收时间为2013年4月8日。龙亿公司逾期交楼事实清楚，应承担违约责任。毛卓梅诉请确认龙亿公司逾期交楼，应承担合同第九条约定的违约责任理据充分，本院予以支持。龙亿公司商品房验收时间与合同约定的时间逾期了906天，按合同第九条约定，出卖人逾期交楼超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，龙亿公司应向毛卓梅支付违约金72889.51元（合同总价款402260元×0.2‰×906天=72889.51元）。
三、关于毛卓梅要求龙亿公司赔偿其租金损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条约定“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，毛卓梅请求调整合同约定的违约金必须是约定的违约金低于其因此造成的实际损失为限。毛卓梅在诉讼中除要求龙亿公司按合同约定支付违约金外，还要求龙亿公司赔偿其租金损失，但毛卓梅在庭审中没有提供证据证明其实际损失的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，属举证不能，应承担不能举证的不利后果。而且，龙亿公司须支付给毛卓梅的逾期交楼违约金亦已在一定程度上弥补了因逾期交楼所造成毛卓梅的损失，若在已计付违约金的基础上再计赔经济损失则有重复处罚之嫌疑。故毛卓梅要求龙亿公司赔偿其租金损失86944元的诉求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，对毛卓梅的诉讼请求，合理合法部分本院予以支持，理据不足部分，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告肇庆市龙亿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五天内向原告毛卓梅支付违约金72889.51元。
二、驳回原告毛卓梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3506元（原告已交纳3506元），由原告承担1912元，被告承担1594元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙婉珊
审 判 员 廖铭道
人民陪审员 潘婉云
二〇一三年十二月三日
书 记 员 梁进华
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