上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初29277号原告(反诉被告)：张某某，男，1978年12月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：徐某1，男，1953年11月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：王某某，女，1954年6月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：徐某2，女，1979年6月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：陈雪弟，上海市益昌律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)张某某与被告(反诉原告，以下简称被告)徐某1、王某某、徐某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2017年6月13日、6月16日、8月1日公开开庭进行了审理。原告张某某、被告徐某1、徐某2及其与被告王某某的共同委托诉讼代理人陈雪弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称，2016年7月9日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及补充协议一份，约定：原告通过上海中原物业顾问有限公司延吉中路分公司居间介绍购买被告所有的位于上海市浦东新区季景路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，实际成交总价为人民币(以下币种相同)640万元。买卖合同补充条款(一)第3条约定，被告承诺在本合同签订后50日内办理户口迁出手续，若被告未按时申请办理原户口迁出手续，每逾期一日，应按该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至户口迁出时止。根据上述约定，被告应于2016年8月28日之前迁出系争房屋内的户口，但被告迟延至2017年2月底才迁出户口，构成违约。2016年7月19日，原、被告在交易中心审税时商定被告于2016年8月1日交房，当天原告支付尾款5万元，另额外支付保证金4,000元，作为水、电、煤气、有线电视等过户更名前漏缴的保证金，在过户更名后由被告退还。现房屋过户手续已办妥，但被告至今未退还保证金4,000元。原告于2016年11月3日接到贷款银行通知，贷款审批已获通过，需被告去贷款银行签字确认，并提供被告名下的银行卡，经原告及中介与被告沟通，被告均不予理睬。原告为履行(2016)沪0115民初85277号调解书约定的在2016年12月31日前支付被告400万元，在银行贷款未审批完成的情况下，从别处贷款400万元支付给被告，导致原告额外支付利息6万元。原告于2016年12月10日至交易中心缴纳税金时，税单显示被告购入系争房屋的价格并非当初商谈的245万元，而是170万元，因被告隐瞒买入价导致原告多支出5.4万元税费。2016年12月1日原、被告在浦东法院外高桥法庭共同签署了一份补充协议，该协议明确被告在收到贷款银行发放的371万元贷款后二日内将371万元归还给原告，现被告于2017年2月1日收到贷款，但至2月6日才返还给原告，构成违约。因原、被告就上述赔偿事宜未能达成一致意见，遂提起诉讼，要求：一、判令被告支付迟延迁出系争房屋内户口的违约金563,200元(按总价640万元的日万分之五自2016年8月30日起计算至2017年2月28日)；二、被告支付逾期办理银行贷款手续造成的经济损失6万元；三、赔偿原告税费损失54,000元；四、赔偿原告因被告延迟返还371万元欠款造成银行利息损失7,420元(371万元×0.15÷30天÷4天)；五、返还原告保证金4,000元。被告徐某1、王某某、徐某2辩称，一、关于逾期迁出户口违约金。1、双方签订的补充协议约定，房屋转让总价为640万元，首付款为240万元，原告应于2016年7月31日前支付，但原告在此时间前仅支付了231.4万元，尚余8.6万元未付，至2017年2月1日才补足。2、原告未按合同附件三的约定在2016年7月15日前办理贷款申请并支付相关费用，被告在2016年8月29日之前已对原告的贷款能否办妥产生质疑。3、由于原告自身的原因未能办妥贷款，导致未能按时过户，被告已于2016年10月向法院提起诉讼，要求解除买卖合同。4、在法院诉调过程中，原、被告于2016年12月1日签订了《调解协议》，该协议第七条约定“本调解协议约定事项履行完毕后，双方再无其他争议”，该约定表明被告何时迁出系争房屋内的户口已不受时间限制，原告放弃对被告逾期迁移户口违约责任的追究。综上，是原告违约在先，被告无任何违约行为，不应该承担延迟迁出户口的违约金，但原告自愿支付被告一次性补偿款15,000元。如果法院认定被告迁移户口违约，合同约定的违约金计算标准过高且不合理，要求法院调整。二、被告并没有接到原告贷款已审批通过需被告配合签字的通知，且被告已于2016年10月向法院起诉要求解除合同，故被告不存在不配合原告办理贷款手续的事实。三、签订合同时，被告并没有跟原告说过系争房屋的买入价是多少，故不存在隐瞒买入价的事实。四、原告的贷款于2017年2月1日到被告徐某1的账上，当时徐某1在外地旅游，其不会在手机上操作转账，故旅游回家后于2月6日到银行柜台上办理手续将371万元转给了原告。五、原告支付首付款后，中介提出能否提早交房，当时系争房屋内还有租客，被告提前终止了与租客的租约，将房屋交给原告，故原告给了被告4,000元作为被告提前与租客解约的租金损失补偿，该4,000元并不是原告所述的保证金。综上，不同意原告的诉讼请求。被告徐某1、王某某、徐某2反诉称，原、被告签订买卖合同后，因原告未按买卖合同约定的时间付款及过户，故被告于2016年10月向法院提起诉讼，要求解除买卖合同，并由原告支付违约金等。经法院调解，双方于2016年12月1日签订《调解协议》，该协议第二条约定，原告从双方签订调解协议之日起三日内将剩余房款371万元一次性支付至法院的代管款账户，第四条约定，双方同意在12月31日前至交易中心办理过户手续，被告待过户后凭收据复印件至法院领取该371万元，原告应当配合，交易过户后，该笔款项自动转为购房款。但在双方于12月10日办理过户手续后，原告拒绝配合被告去法院办理领款手续。后经被告屡次催讨被告才于2017年1月10日拿到371万元，原告的行为已构成违约，应当承担逾期付款所产生的债务利息，故提起反诉，要求判令原告支付被告逾期支付371万元房款所产生的逾期利息13,706.67元(按贷款利率4.35%计算自2016年12月10日起至2017年1月9日止，共31天)。原告张某某辩称，根据调解协议的约定，原告应于2016年12月31日前支付被告剩余房款400万元。现原告于12月2日支付被告房款29万元，当天，原告又将371万元打入法院账户。2016年12月10日双方办理过户，12月15日，原、被告一起到法院，因371万元要先付给被告，而银行的贷款371万元还要打到被告账上，银行会认为原告骗贷，故银行需要原告作备案说明，为此原告与被告商量，等原告办完银行备案手续后再放款，但被告不同意，当天，原告没有签字同意放款。在原告办理完银行备案手续后，双方于12月26日到法院签笔录，原告同意放款，该日期并未超出《调解协议》约定的12月31日，故原告不存在违约，不同意被告的反诉请求。经审理查明，原、被告于2016年7月9日签订买卖合同，合同第二条约定，原告以572万元的价格向被告购买系争房屋。买卖合同第六条约定，双方确认在2016年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同附件三即付款协议约定，本合同签订前原告已付定金50万元，本合同签订当日，原告应付被告122万元，余款400万元被告同意原告通过贷款支付，若原告的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足，则原告应于本协议第四条所述的交易过户当日将其补足并支付给被告。买卖合同补充条款(一)第3条约定，被告承诺于签订本合同后50日内向房屋所在地公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若被告未按时申请办理原有户口迁出手续，或在签订本合同后十八个工作日内原有户口(若有)未能迁出，则每逾期一日，被告应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。当天，双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》(以下简称转让协议)，该协议约定，双方确认该房地产买卖的成交总价为640万元，买卖合同第二条约定的房款572万元不包含房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格，双方同意房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为68万元，原告已付18万元，2016年7月31日前原告应直接支付被告50万元。上述合同签订后，原告支付被告房款240万元。2016年7月31日，被告将系争房屋交付给原告，当天，原告支付被告4,000元。因原告未能支付剩余房款并办理过户，遂由被告于2016年10月向本院提起诉讼，要求解除买卖合同，并由原告承担违约责任。被告在该案诉状中称，合同签订后，原告按约向被告支付部分购房款合计240万元。在该案诉调过程中，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方于2016年12月1日签订《调解协议》，该协议载明：甲、乙双方于2016年7月9日签订了坐落于上海市浦东新区季景路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称该房屋)的买卖合同，由于乙方未能按照买卖合同约定时间付款及过户，2016年10月25日甲方依法诉至上海市浦东新区人民法院，案号为(2016)沪0115诉前调62906号。现经双方友好协商，一致达成以下调解协议，并由上海市浦东新区人民法院出具相应的调解书：一、乙方由于违约，愿意支付甲方逾期补偿款25万元，在此前提下，甲乙双方同意继续履行该房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及相关补充协议书。二、乙方自双方至浦东新区人民法院签订调解协议之日起3日内将买卖合同约定的剩余购房款371万元一次性支付至浦东新区人民法院代保管账户，由于银行贷款审批不足部分29万元在签订调解协议当日以银行转账形式支付甲方徐某1中国银行账户内。三、乙方同意支付甲方逾期补偿款25万元，且乙方在双方至浦东新区人民法院签订调解协议当日，将上述逾期过户补偿款25万元一次性支付至甲方指定银行账户内。四、双方一致同意在2016年12月31日前到浦东新区不动产交易中心办理该房屋的交易过户手续；甲方待交易过户后凭收件收据复印件即可至浦东新区人民法院领取代保管的款项371万元，且交易过户后，该笔款项自动转为购房款。五、若因乙方原因，未能按照本协议约定时间支付逾期补偿款25万元及剩余房款400万元，以及在2016年12月31日前未能按约前往浦东新区不动产交易中心办理交易过户手续的，则甲乙双方同意立即解除双方所签订《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议书，且乙方应按买卖合同总价的20%向甲方支付违约金即114.4万元，该笔违约金甲乙双方一致同意在法院暂存的购房款371万元中扣除，在解除合同后的7日内，甲方可至浦东新区人民法院领取该笔违约金。六、本案法院诉讼受理费由甲乙双方各自承担一半，乙方应在签订调解协议书即时付清应承担的诉讼费。七、本调解协议约定事项履行完毕后，双方再无其他争议。八、双方同意按上述约定事项共同至浦东新区人民法院办理相应的调解结案手续，并由浦东新区人民法院出具相应的民事调解书。当天，原、被告另签订《补充协议》，该协议中明确，被告在原告按调解协议约定付清房款及补偿款共计425万元后2日内，同意继续配合原告办理相关贷款审批手续；在2016年12月31日之前，若原告的贷款审批能办理通过，被告同意配合原告办理该房屋交易过户手续，在交易过户完成且原告的贷款银行将原告贷款金额放款至被告账户后2日内，被告将原告贷款部分金额无息返还给原告。上述协议签订的当天，原、被告至本院签署了调解笔录，调解笔录明确，双方继续履行买卖合同，张某某应于2016年12月2日前支付徐某1、王某某和徐某2违约金25万元，于2016年12月31日前支付徐某1、王某某和徐某2剩余房款400万元，徐某1、王某某和徐某2在收到剩余房款后10日内配合张某某办理房屋过户手续，本院据此出具了(2016)沪0115民初85277号民事调解书。2016年12月2日，原告支付被告违约金25万元、房款29万元，当天原告又打入本院代管款账户371万元。2016年12月10日，双方至交易中心办理了系争房屋过户手续。12月26日，原、被告共同至本院签署笔录，原告同意本院向被告发放其交至法院代管款账户的371万元。2017年1月10日，被告收到本院发还的371万元。2017年2月1日，原告的贷款371万元到达被告徐某1的账上，2月6日，被告将该371万元退还给原告。另查明，被告于2017年2月17日迁出系争房屋内的原有户口。以上事实，由经庭审质证的买卖合同及转让协议、房屋交接书、《调解协议》、《补充协议》、(2016)沪0115民初85277号民事调解书及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告提供署期为2016年12月7日的个人住房(商业用房)抵押借款合同及原告与被告当时的代理人徐惠忠、中介王胜芝的短信截图，证明原告在2016年11月4日通过短信的方式多次恳请被告前往贷款银行配合办理贷款手续，但被告不配合，导致银行原计划12月7日放款的，最后在2017年2月1日放款，原告为此额外支付了6万元的利息。被告对借款合同的真实性没有异议，对短信截图的真实性有异议，不予认可，并表示，被告并未在2016年11月4日收到原告要求配合办理贷款的通知，且此时被告已经向法院提起诉讼。原告另提供中介王胜芝手写但未署名的交易税费的计算明细及完税证明，证明当初商谈时被告称系争房屋的买入价是245万元，而实际是170万元，被告故意隐瞒买入价导致原告多支付税费5.4万元。被告对完税证明没有异议，对手写的税费计算明细有异议，不予认可，且表示其没有跟中介说过买入价是245万元。被告提供被告徐某2与中介王胜芝的微信截图的复印件，证明被告在2016年8月18日对原告的贷款能否办出产生异议。原告对该截图的真实性不予认可。另，原告表示，协商签订《调解协议》及《补充协议》时，原告并不知道系争房屋内的户口尚未迁出，故没有提到迁移户口的事情。被告则表示，当时已明确没有其他争议了，故对户口迁移问题是没有再做约定，且也没有必要再约定。本院认为，根据庭审查明的事实可以确认，原、被告双方就系争房屋进行交易的真实价格系640万元，而买卖合同上约定的转让价格572万元显然是为了避税而故意做低房价，原、被告双方故意做低房价的行为违反相关规定，该约定应属无效，原、被告双方就系争房屋进行交易的真实价格应当确定为640万元。原、被告签订的买卖合同及转让协议除买卖合同约定的转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据买卖合同约定，被告应于本合同签订后50日即2016年8月29日前办理迁出系争房屋内原有户口的手续，现被告于2017年2月17日迁出系争房屋的户口。虽然，由于原告的贷款原因双方未能在合同约定的过户期限内办理过户，但是，合同约定的过户期限晚于被告承诺的户口迁移期限，同时合同又约定原告的贷款未获批或获批额度不足申请额度时，原告应于合同约定的过户当日补足给被告，且被告在另案中也承认原告按约向其支付了240万元，故被告抗辩因原告未能按约支付首付及贷款未按时办妥导致被告未按期迁移户口的抗辩意见，本院不予采纳。在被告诉原告违约案的诉调过程中，原、被告达成一致意见，并签署了《调解协议》，虽然该协议第七条中明确“本调解协议约定事项履行完毕后，双方再无其他争议”，但是，鉴于该协议的签订是基于被告诉原告违约，且双方均表示在协商过程中并未提到户口迁移的问题，故被告称该约定表明被告何时迁出户口已不受时间限制，原告放弃了对被告逾期迁移户口违约责任的追究，依据不足，本院不予采纳。综上，被告未按合同约定迁移户口，构成违约，应当承担相应的违约责任。综合被告的违约状况、被告违约可能给被告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的逾期迁移户口的违约金计算标准，显属过高，被告要求调整，符合法律规定，应予准许。违约金由本院参照违约给被告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及因原告违约被告提起解约诉讼等情况，根据公平、诚实信用原则酌定为1.5万元。根据《补充协议》的约定，在原告付清全部购房及补偿款共计425万元后，被告继续配合原告办理相关贷款审批手续，在交易过户完成且原告的贷款银行将原告贷款金额放款至被告账户后2日内，被告将原告的贷款金额无息返还给原告。现原告的贷款371万元于2017年2月1日到被告徐某1的账上，被告徐某1于2月6日转给原告，已超过双方约定的期限，故原告要求被告承担延迟返还的利息损失，可予支持，但原告主张的计息标准无合同及法律依据，本院不予支持，利息损失可参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。根据法律规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告主张由被告赔偿税费损失5.4万元，但其提供的证据并不足以证明被告存在故意隐瞒系争房屋买入价的事实，本院不予支持。对于原告主张6万元损失赔偿。本院认为，首先，原告提供的证据不足以证明被告在2016年11月拒绝配合其办理贷款手续，其次，原告所述的被告拒绝配合其办理贷款手续的时间也是在合同约定的过户期限之后，且被告已就原告违约向法院提起了解约诉讼，第三，原告就其主张的利息损失也未举证证明，综上，原告主张该损失赔偿，依据不足，本院不予支持。对于原告主张的返还4,000元押金。本院认为，庭审中，被告确认交房时收到原告支付的4,000元，但表示，该4,000元是原告对被告为提前交房而提前解除租约的补偿。原告称该4,000元是因当时产权尚未过户，被告怕今后的水电煤等费用原告不付而要求原告支付的押金，对此，原告并未举证证明，本院难以采信，为此，原告要求被告返还押金4,000元，依据不足，本院不予支持。关于被告的反诉请求，本院认为，原告根据约定在2016年12月2日将371万元打入本院代管款账户，之后，双方于12月10日至交易中心办理了系争房屋过户手续，12月26日，原、被告共同至本院签署笔录，原告同意本院向被告发放其交至法院代管款账户的371万元，至此原告已完成了付款义务，且符合双方签订的《调解协议》及(2016)沪0115民初85277号民事调解书的约定，为此，被告反诉主张原告371万元付款违约，由原告承担违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐某1、王某某、徐某2应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)张某某逾期迁移户口违约金15,000元；二、被告(反诉原告)徐某1、王某某、徐某2应于本判决生效之日起十五日内以371万元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率支付原告(反诉被告)张某某自2017年2月3日起至同年2月6日止的逾期付款违约金；三、驳回原告(反诉被告)张某某的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)徐某1、王某某、徐某2的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,692元，由原告(反诉被告)张某某负担10,400元，被告(反诉原告)徐某1、王某某、徐某2负担292元；反诉案件受理费71元由被告(反诉原告)徐某1、王某某、徐某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  李宝国人民陪审员  李树高二〇一七年八月二十四日书 记 员  杨燮敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。