广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终1489号上诉人（原审被告）：柳州市恒基投资管理有限公司，住所地广西柳州市屏山大道318号协和家园丽都21栋1-1、1-5号。法定代表人：肖新勤，公司经理。委托诉讼代理人：覃玉件，广西典哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙网，广西典哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艺红，女，1977年12月7日生，壮族，现住柳州市。委托诉讼代理人：黄云峰，柳州市方正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：包明奇，男，1975年7月22日生，汉族，现住广西柳州市。上诉人柳州市恒基投资管理有限公司因与被上诉人刘艺红、包明奇房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2302号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人柳州市恒基投资管理有限公司上诉请求：1、撤销柳州市城中区人民法院(20l7)桂0202民初2302号民事判决书第二项，依法改判为：包明奇向刘艺红支付违约金6000元；维持该“判决第一、三项；2、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、上诉人并非《补充协议》约定的赔偿主体，协议约定的赔偿主体仅为买、卖双方中的违约方，不包括上诉人，上诉人只负责转交保管金。《补充协议》第六条约定：“甲、乙双方各交纳2万元到丙方处作为保管，若违约，由违约方将放在丙方处保管的2万元赔偿给守约方。丙方应于20l7年7月l8目前向守约方支付，……”根据该约定，赔偿主体实为甲、乙即买卖双方当中的违约方，上诉人只有转交的义务，并非赔偿主体。包明奇未能按约定于2017年7月l5日前将房屋过户给刘艺红构成违约，应当由包明奇承担违约责任。二、《补充协议》未约定上诉人负有催缴义务，一审判决以上诉人未能举证证明已经向包明奇催缴保管金为由判决上诉人承担违约责任，没有事实依据，也违背公平原则。上诉人并非被上诉人刘艺红、包明奇房屋买卖合同的居间方，签订补充协议也未收取任何费用。《补充协议》没有约定上诉人负有向包明奇催缴保管金的义务，更末约定未催缴保管金应当承担连带责任。一审判决以上诉人未能举证证明已经向包明奇催缴保管金为由判决上诉人承担违约责任，既没有事实依据，也违背公平原则。事实上，上诉人多次催促包明奇交纳保管金，但包明奇均以没有钱为由拒绝缴纳，其一审庭审中关于上诉人承诺代其垫付保管金的主张并非事实，也没有证据证实。三、上诉人已告知刘艺红未收到包明奇保管金的事实，并多次通知其作为守约方到上诉人处领取其托管的定金。因包明奇未按约定向上诉人交纳2万元保管金，上诉人多次电话告知刘艺红该事实并通知其到上诉人处领取其托管的定金，但刘艺红从2014年7月14日开始拒绝接听上诉人电话，上诉人因此于2017年7月18日通过特快专递向刘艺红邮寄《催促履行通知书》，通知其根据《补充协议》第六条约定到上诉人处领取其托管的定金2万元。同时，上诉人从20l7年7月14日至8月2日期间持续半个月短信通知刘艺红领取其托管的定金。另外，上诉人与被上诉人之间实质上是保管合同法律关系，作为保管人没有催促被上诉人包明奇支付20000元的保管金义务也不承担包明奇不支付保管金的法律责任。综上所述，一审判决上诉人向被上诉人刘艺红支付约违约金6000元没有事实和法律依据，根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，特向贵院提起上诉，恳请依法改判。被上诉人刘艺红辩称，上诉人的上诉请求依法不能成立，上诉人所陈述的事实和理由没有事实和法律依据。一审法院的判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人包明奇没有答辩。刘艺红向一审法院提出诉讼请求：1、包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司退还购房定金2万元；2、包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司支付违约金2万元；3、包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月20日，刘艺红与包明奇、柳州市恒基房地产中介有限公司签订一份《房地产买卖及居间服务合同》，刘艺红购买包明奇位于柳州市的房产，柳州市恒基房地产中介有限公司提供买卖房屋的居间服务。2017年5月8日，刘艺红又与包明奇签订了《柳州市存量房买卖合同》，对刘艺红购买包明奇位于柳州市的房产的权利义务作出约定，其中约定了刘艺红须于2017年5月30日前将购房款578000元存入柳州市房产交易所的监管账户。2017年6月15日，刘艺红与包明奇、监管方柳州市房地产交易所签订《解除协议书》，约定刘艺红与包明奇于2017年5月8日签订了《柳州市存量房买卖合同》解除，刘艺红、包明奇同意退回刘艺红的交易监管资金578000元，该笔资金到账时，监管方的监管期限结束。2017年6月15日，包明奇作为甲方与刘艺红作为乙方、柳州市恒基投资管理有限公司作为丙方签订一份《补充协议》，协议约定，甲乙双方同意就《房地产买卖及居间服务合同》延长至2017年7月15日止；甲方于2017年6月15日配合乙方办理解除房产部门签订的网签合同手续，甲方将购房定金20000元退回乙方。如在2017年7月15日之前甲方还不能将上述房屋过户给乙方，则视为甲方违约，在甲方违约之日起3日内须赔偿违约金20000元给乙方。协议第六条约定，甲乙双方各交纳20000元到丙方处作为保管，若违约，由违约方将放丙方处保管的20000元赔偿守约方，丙方应在2017年7月18日前向守约方支付，无故不支付的，丙方按1000元/日赔偿滞纳金。协议签订后，刘艺红依约将20000元交给柳州市恒基投资管理有限公司保管，但包明奇并未将20000元交给柳州市恒基投资管理有限公司保管。刘艺红、包明奇均认可系因涉案房屋的抵押未能解除，故双方未能办理过户手续。2017年7月14日，柳州市恒基投资管理有限公司通过短信要求刘艺红到柳州市恒基投资管理有限公司处领取其代为保管的定金20000元。刘艺红认可收到短信。一审法院认为，刘艺红与包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司签订的《补充协议》均系三方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，三方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，因包明奇房屋的债务问题导致涉案房屋不能过户，刘艺红要求柳州市恒基投资管理有限公司退还放在其处保管的20000元，合法有据，一审法院予以支持，因包明奇当庭表示同意刘艺红要求其退还20000元的诉讼请求，故对刘艺红要求包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司退还20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于柳州市恒基投资管理有限公司提出的扣除中介服务费8000元的抗辩意见，一审法院认为，柳州市恒基投资管理有限公司并未与刘艺红及包明奇签订有关居间服务合同，《补充协议》中亦未约定有中介服务费，其认为其承接柳州市恒基房地产中介有限公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》的权利、义务，并无证据予以证实，刘艺红亦不认可，一审法院对柳州市恒基投资管理有限公司该抗辩意见不予采信。关于违约金，因包明奇在涉案房屋设定的抵押债务导致涉案房屋不能过户，从而导致房屋买卖合同不能实现履行目的，包明奇对此存在过错，应承担相应的违约责任，包明奇称刘艺红违约在先，并无证据予以证实，刘艺红亦不认可，故一审法院对该观点不予采信。根据《补充协议》约定的，若违约，由违约方将放柳州市恒基投资管理有限公司处保管的20000元赔偿守约方。但包明奇未交20000元给柳州市恒基投资管理有限公司保管，包明奇称柳州市恒基投资管理有限公司承诺代其垫付保管的20000元，刘艺红亦称柳州市恒基投资管理有限公司未告知其未收到包明奇的保管金的事实，故在柳州市恒基投资管理有限公司未能举证证明其已经向包明奇催缴保管金及告知刘艺红未收到包明奇的保管金的情况下，致使刘艺红不能从柳州市恒基投资管理有限公司处得到违约金，柳州市恒基投资管理有限公司应对该后果承担责任，故对刘艺红要求包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。柳州市恒基投资管理有限公司向刘艺红支付违约金后，可向包明奇追偿。关于违约金的数额，刘艺红主张20000元的违约金，包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司均认为约定的违约金过高，请求法院适当予以减少，一审法院根据本案刘艺红实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持刘艺红要求包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司支付违约金6000元的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定，判决：一、包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司向刘艺红退还20000元；二、包明奇、柳州市恒基投资管理有限公司向刘艺红支付违约金6000元；三、驳回刘艺红的其他诉讼请求。本案受理费减半收取400元、保全费70元（刘艺红已预交），由刘艺红负担70元,包明奇负担300元、柳州市恒基投资管理有限公司负担100元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据，本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，关于《补充协议》是否是保管合同的问题。上诉人柳州市恒基投资管理有限公司与被上诉人刘艺红、包明奇签订的《补充协议》是为了就《房地产买卖及居间服务合同》延长至2017年7月15日止，对被上诉人刘艺红购买被上诉人包明奇位于柳州市的房产的权利义务作出约定而签订的，《补充协议》是上诉人柳州市恒基投资管理有限公司与被上诉人刘艺红、包明奇《房地产买卖及居间服务合同》的补充，不是上诉人柳州市恒基投资管理有限公司上诉所称的保管合同，对上诉人柳州市恒基投资管理有限公司提出该《补充协议》为保管合同，没有事实和法律依据，理由不充分，本院不予采信。关于上诉人柳州市恒基投资管理有限公司是否是《补充协议》约定的赔偿主体问题。该《补充协议》均系上诉人柳州市恒基投资管理有限公司与被上诉人刘艺红、包明奇三方的真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，三方应当按照合同的约定全面履行各自的义务，但是该《补充协议》赔偿主体为被上诉人刘艺红、包明奇即买卖双方当中的违约方，上诉人柳州市恒基投资管理有限公司只有转交的义务，并非赔偿主体，对上诉人柳州市恒基投资管理有限公司该项上诉请求，理由充分，本院予支持。本案中，因被上诉人包明奇房屋的债务问题导致涉案房屋不能过户，被上诉人刘艺红要求上诉人柳州市恒基投资管理有限公司退还放在其处保管的20000元，合法有据，本院予以支持。关于违约金的赔偿问题，根据《补充协议》约定，若违约，由违约方将放柳州市恒基投资管理有限公司处保管的20000元赔偿守约方。但被上诉人包明奇未交20000元给上诉人柳州市恒基投资管理有限公司保管，被上诉人包明奇称上诉人柳州市恒基投资管理有限公司承诺代其垫付保管的20000元，被上诉人刘艺红亦称上诉人柳州市恒基投资管理有限公司未告知其未收到被上诉人包明奇的保管金的事实，因《补充协议》没有明确约定上诉人柳州市恒基投资管理有限公司代被上诉人包明奇垫付保管的20000元，也没有约定上诉人柳州市恒基投资管理有限公司未告知被上诉人刘艺红未收到被上诉人包明奇的保管金的，要承担责任的义务，致使被上诉人刘艺红不能从上诉人柳州市恒基投资管理有限公司处得到违约金，上诉人柳州市恒基投资管理有限公司不应对该后果承担责任，对上诉人柳州市恒基投资管理有限公司的该项上诉请求，理由充分，本院予以支持。对被上诉人刘艺红要求上诉人柳州市恒基投资管理有限公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因此，被上诉人包明奇应当向被上诉人刘艺红支付违约金。关于违约金的数额，被上诉人刘艺红主张20000元的违约金，被上诉人包明奇、上诉人柳州市恒基投资管理有限公司在一审中均认为约定的违约金过高，请求法院适当予以减少，本院根据本案被上诉人刘艺红实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被上诉人包明奇支付违约金6000元给被上诉人刘艺红。综上所述，上诉人柳州市恒基投资管理有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2302号民事判决第一、二项；二、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2302号民事判决第三项即驳回被上诉人刘艺红的其他诉讼请求；三、变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2302号民事判决第一项为“上诉人柳州市恒基投资管理有限公司向被上诉人刘艺红退还20000元”；四、变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2302号民事判决第二项为“被上诉人包明奇向被上诉人刘艺红支付违约金6000元”。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。一审案件受理费400元、保全费70元（刘艺红已预交），由刘艺红负担70元，包明奇负担400元；二审案件受理费50元（上诉人柳州市恒基投资管理有限公司已预交），由被上诉人包明奇负担。本判决为终审判决。审 判 长  宁 冰审 判 员  侯雪山审 判 员  谭皓匀二〇一八年四月二十四日代书记员  黄 媚