湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1068号
上诉人（原审原告）：梁序，男，1978年4月10日出生，汉族，葛洲坝集团职工，住宜昌市西陵区。11
上诉人（原审原告）：明瑞，女，1977年11月3日出生，汉族，住宜昌市西陵区。3
委托诉讼代理人：杨傲，湖北诚业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王嫄雪，湖北诚业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宜昌市恒福置业投资有限公司，住所地宜昌市夷陵大道65号（3E大厦16楼）。
法定代表人：倪炳旺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余威威，湖北百思特律师事务所律师。
上诉人梁序、明瑞因与被上诉人宜昌市恒福置业投资有限公司（以下简称恒福公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁序、明瑞上诉请求：撤销一审判决，依法改判恒福公司向梁序、明瑞支付逾期交房违约金9954.6元及物业费577.584元，合计10532元（暂计算至2016年3月31日，直至恒福公司符合交房条件止）。事实和理由：1、一审法院仅依据宜昌城建项目管理中心在恒福公司提交给宜昌市规划局的情况说明上的一个批注（市规划局，因西陵二路快速公路建设将用CBD数码项目原规划的34个车位作为人行道，以上情况属实），就认定恒福公司延期交房系因工程进度受政府行为影响，属事实不清，证据不足。2、即使恒福公司延期交房是受政府行为的影响，按照《商品房买卖合同》第九条最后一款规定：因不可抗力需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。但事实上，直至恒福公司办理到《竣工验收备案证》之日，梁序、明瑞也未收到恒福公司告知其因不可抗力需延期交付使用的任何书面通知。且《商品房买卖合同》第九条最后一款中规定的“买卖双方在合同中约定的其他原因”的详细展开位于整个合同末尾的附件，属未经与买受人商定、单方制定排除出卖人责任且买受人不能更改的格式条款。根据相关法律规定，对于格式条款出卖人应当将该条款中免除或限制责任的内容使用足以引起买受人注意的文字、符号、字体，并对买受人说明。而从双方签定的《宜昌市商品房买卖合同》的附件六中，未有任何提醒注意的标识，故该格式条款无效，对梁序、明瑞不产生法律效力，一审法院不应当适用此格式条款免除恒福公司义务。3、根据中华人民共和国发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”本案因为恒福公司的原因导致商品房未在合同约定的期限交给买受人，应当由恒福公司承担延期交房期间的物业费，梁序、明瑞不需额外提交不承担物业费的证据。另外，《商品房买卖合同》第十一条最后一款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，由买受人承担延期阶段的物业服务费”，根据公平原则，如果由于开发商原因，未能按期交付的，理应由开发商承担延期阶段物业费，一审法院不应当以梁序、明瑞未提交物业费相关证据为由驳回此项诉讼请求。
恒福公司辩称：一、恒福公司未能按期交房系不可抗力导致，与恒福公司无关，一审判决书对本案事实的认定是正确的。2010年6月18日，恒福公司通过竞拍方式合法取得涉案项目土地，并于2012年9月开始建设“数码城项目”。在未收到任何行政部门的告知或征收决定的情况下，2012年11月18日至喜大桥突然开工，大桥施工单位多次强行占据恒福公司的施工场地，强占恒福公司的土地进行施工，双方为此发生多次打架，严重拖延了恒福公司的施工工期。2015年8月，大桥施工单位直接拆除了恒福公司的施工围墙，强行占据了恒福公司合法拥有的土地，修建至喜大桥下方的人行步道。恒福公司虽然向市政府进行了多次报告，并多次召开协调会，但问题始终未解决。在工程严重被耽误的情况下，恒福公司通过不断追加施工资金抢工期，依然在《购房合同》约定时间内完成了全部工程并办理了工程竣工验收。但恒福公司无法解决的问题是：恒福公司手握国土局颁发的合法《土地证》，《土地证》上记载的土地却被修建成公共人行步道，更关键的是由于被占据的土地正位于商场和地下停车场的出入口，且部分面积原规划设计是用于建设停车位和绿地，这直接导致绿地、停车位和出入口与原规划审批不符，涉案项目虽然全部工程竣工验收，但无法取得绿地、消防、规划验收。上述问题一直被拖延至2015年12月，恒福公司再次将上述情况向相关行政部门进行了汇报，宜昌市建委也证实了上述情况，但由于土地被违法强占问题是根本矛盾，上述职能部门也无法解决，因此恒福公司未能按期取得上述验收，最终导致恒福公司一直不能办理项目的《竣工验收备案证明书》。以上客观情况不是恒福公司可以预见、避免或克服的，属于《民法通则》第153条规定的不可抗力。2、一审判决书根据《购房合同》约定，认定恒福公司不承担违约责任是正确的。《购房合同》第九条明确约定“因不可抗力或买卖双方在合同中约定的其它原因，房屋可延期交付”。《购房合同》附件六第三条对“需延期交付使用的原因”进行了补充，其中第2款明确约定“非出卖人原因，工程进度受政府行为影响导致工程延期的，属于需延期交付的情形”。本案正是属于上述约定情况。3、在起诉状和一审中，梁序、明瑞均认可恒福公司在交付期之前履行了告知义务。且从购房合同第九条约定可知，告知仅是附随义务，并不是一项否定性义务。无论恒福公司是否告知，延期交付的情形并不发生变化。梁序、明瑞认为未告知就不能延期，明显是对合同条款的错误解释。4、《购房合同》第九条明确约定了不可抗力情况，而且这也是法律规定，是否有合同附件六对本案认定并无影响。且购房合同附件六是有效约定。合同法第39、40条以及合同法解释二强调的都是格式合同提供方应当遵守公平原则确定双方的权利义务，购房合同附件六第三条第2款约定“非出卖人原因，工程进度受政府行为影响导致工程延期的，属于需延期交付的情形”，完全是公平的，约定上述情形属于延期交付情形不违犯任何法律规定，是有效约定。5、一审认定物业管理费没有证据是正确的。梁序、明瑞应当就自己的损失提交证据，而梁序、明瑞没有提交任何证据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
梁序、明瑞向一审法院起诉请求：1、恒福公司支付逾期交房违约金9954.6元（暂计算至2016年3月31日），直至恒福公司符合交付条件止；2、恒福公司向梁序、明瑞出示《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》；3、恒福公司在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书；4、恒福公司承担延期阶段的物业服务费（暂计算至2016年3月31日，计算标准为1.6元/㎡×120.33㎡×3=577.584元）。
一审法院认定事实：2014年3月11日，梁序、明瑞与恒福公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定，梁序、明瑞购买位于西陵××路与××城××单元××楼阁××商品房××套；合同第九条约定，出卖人应在2015年12月28日前将商品房交付买受人使用，交付的商品房应当符合下列条件……；4、完成商品房项目竣工交付使用的相关手续（取得商品房项目竣工交付使用《备案证》）；因不可抗力或合同约定其他原因，需延期交付使用的，出卖人应在延期事件发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定逾期交房的，出卖人应承担自约定交付的最后期限的第二天至实际交付之日止，以买受人按日向买受人支付已付房屋价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定，出卖人应当商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同附件六第三条约定，对合同第九条《交房期限及条件》中需延迟交付使用的特殊原因的约定：……非出卖人原因，工程进度受政府行为影响导致工程延期的。
同日，梁序、明瑞向恒福公司支付了1059037元的购房款（全款）。
2015年8月25日，恒福公司向宜昌市政府提出“关于CBD数码城项目现状报告”，称至喜长江大桥施工占用其项目土地，无法按规划完成施工，无法办理竣工验收及交房，要求政府重视，解决问题。同年12月16日，恒福公司向宜昌市规划局提出“关于至喜长江大桥至东山高架桥项目占用CBD数码城项目车位的情况说明”，称无法完成车位设置。宜昌城建项目管理中心在此批注:市规划局,因西陵二路快速公路建设将用CBD数码城项目的原规划的34个车位作为人行道,以上情况属实。12月28日，恒福公司电话通知梁序、明瑞可以交房拿钥匙，恒福公司未能向梁序、明瑞出示《竣工验收备案证》，遂至讼争。
2016年5月31日，恒福公司取得CBD数码城项目在宜昌市××与城乡建设委员会备案的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
一审法院认为，梁序、明瑞与恒福公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守。恒福公司在交房时未依照合同约定出示《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，其主要原因系西陵二路快速公路建设占用CBD数码城项目的原规划的34个车位所致，该行为系市政府建设大桥项目的行为，恒福公司无法控制，梁序、明瑞要求恒福公司承担责任无法律依据，其诉讼请求不予支持。庭审时，梁序、明瑞表示放弃第二项、第三项诉讼请求，予以尊重。关于物业管理费，未提交相关证据，该请求不予支持。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回梁序、明瑞的诉讼请求。一审判决同时决定，一审案件受理费210元，适用简易程序减半收取105元，由梁序、明瑞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：梁序、明瑞与恒福公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》合法有效，该合同明确约定“非出卖人原因，工程进度受政府行为影响导致工期延期的”，属于需延期交付使用的情形，依该约定恒福公司无需承担逾期交付的违约责任。且恒福公司对于前述需延期交付使用的情形已提交相应证据予以证实，其证据亦已达到一般证明标准，一审法院据此驳回梁序、明瑞要求恒福公司承担逾期交付违约责任的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于梁宇、明瑞向物业公司交纳的物业管理费，如何交，交多少，系梁序、明瑞与物业公司之间的法律关系，如果梁序、明瑞认为物业公司多收取了物业费，应当首先向物业公司主张，而不是直接作为其损失要求恒福公司负担。故对梁序、明瑞要求恒福公司承担其多交物业费的主张本院亦不予采信。
综上所述，梁序、明瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63.30元，由梁序、明瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 灿
审判员 刘 俊
审判员 聂丽华
二〇一七年六月九日
书记员 袁昌芹