上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1034号
原告赵超。
原告赵彦巧。
上列二原告共同委托代理人刘冰，上海申亚律师事务所律师。
被告吴赛兰。
被告张波。
原告赵超、赵彦巧与被告吴赛兰、张波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵超、赵彦巧及其共同委托代理人刘冰，被告吴赛兰到庭参加诉讼。被告张波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵超、赵彦巧诉称：2014年12月29日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以1，800，000元购买被告坐落于本区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。现原告已按约支付被告首付款540，000元，并已按约办妥贷款审批手续，但被告却拒绝配合办理过户手续，且系争房屋尚存在被查封以及抵押未注销的情形。据此，请求法院判令：1、解除上述合同；2、被告返还原告购房款540，000元；3、被告支付原告违约金和赔偿金361，620元。
被告吴赛兰辩称：首先，系争房屋因被告张波欠他人债务而被法院查封，且被告张波又不出面解决，以致无法解除对系争房屋的查封。其次，系争房屋尚有装修的公积金贷款6万余元未清偿，以致抵押登记未注销。再次，原告主张的违约金和赔偿金过高，请求法院予以调整。最后，请求法院依法判决。
被告张波未作答辩。
经审理查明：2014年12月28日，原、被告经居间签订《房地产买卖协议》，对原告向被告购买系争房屋的基本情况、条件等作了相应约定。同日，原告支付被告定金20，000元。
2014年12月29日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。该合同正文条款约定，原告以1，800，000元购买被告系争房屋，已付定金20，000元、本合同签订当日付330，000元、2015年1月18日前付190，000元、以贷款方式支付1，260，000元；被告于2015年4月15日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；双方确认于2015年3月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告逾期未履行合同约定，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的被告应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止，逾期超过10日后被告仍未履行合同约定的，除被告应向原告支付10日的违约金外，原告有权单方面解除合同，原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。该合同补充条款约定，被告办妥系争房屋抵押登记注销事项。同日，原、被告又签订《房地产买卖合同之补充协议》。该协议约定，如因系争房屋的抵押导致交易不能顺利进行，完成产权过户手续的，则属被告违约，并应按前述合同的约定向原告承担违约责任。
2014年12月29日和2015年1月18日，原告分别支付被告330，000元和190，000元，并已办妥相应贷款手续。
现系争房屋因被告张波涉及其他债务纠纷被依法查封，而且被告至今未注销系争房屋的抵押登记，并经交涉亦未果，遂涉讼。
审理中，原告提供网站信息、相关收据、租房合同等证据，证明因被告违约造成其损失，包括溢价120，000元至150，000元、诉讼费12，816元、保全费5，000元、律师费15，000元、担保费6，000元、房租6，900元。被告吴赛兰对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
以上事实，由《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、转账凭条、收据、贷款合同、上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定履行合同义务。本案中，根据查明的事实，原、被告签订的合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。现系争房屋因被告涉及其他债务而被查封，并存在被告设定的抵押负担未能消除的情形，以致原、被告之间签订的合同无法继续履行，此属归责于被告的原因导致上述合同未能继续履行，故本院对原告关于解除合同的诉讼请求，予以支持。至于合同的解除之日，因原告未在提起本次诉讼之前通知被告解除合同，故本院以诉状副本送达之日作为合同解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，被告应当将已收取的购房款返还给原告。故本院对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，予以支持。
至于原告主张的违约金和赔偿金问题。合同法规定，当事人在合同中可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。“过分高于”损失的标准应当以约定的违约金数额是否过分高于违约方的违约行为所造成的守约方的损失为标准。本案中，被告吴赛兰认为违约金和赔偿金过高，请求法院予以调整。现即便完全采纳原告有关因被告违约造成其损失的主张，其所主张的违约金和赔偿金明显超过其所主张的损失的百分之三十，故本院根据合同履行情况及公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金和赔偿金至同期银行贷款利率的四倍。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告赵超、赵彦巧与被告吴赛兰、张波之间于2014年12月29日签订《上海市房地产买卖合同》于2015年5月8日解除；
二、被告吴赛兰、张波于本判决生效之日起十日内返还原告赵超、赵彦巧购房款540，000元；
三、被告吴赛兰、张波于本判决生效之日起十日内支付原告赵超、赵彦巧违约金和赔偿金（以200，000元为本金，自2014年12月28日始，以330，000元为本金，自2014年12月29日始，以190，000元为本金，自2015年1月18日始，上述款项均计算至实际清偿之日止，且均按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算，但以不超过361，620元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，896元，减半收取6，448元，财产保全费5，000元，合计诉讼费11，448元，由被告吴赛兰、张波负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一五年六月二十六日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于照成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。