江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2284号
上诉人（原审原告）：海安春祥石油有限公司，住所地海安县。
法定代表人：江祥忠，总经理。
委托诉讼代理人：丁维仁，南通市崇川区实力法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：中国石化销售有限公司江苏南通海安石油分公司，住所地海安县。
负责人：郁文祥，经理。
委托诉讼代理人：徐丹丹，江苏紫石律师事务所律师。
上诉人海安春祥石油有限公司（以下简称春祥公司）因与被上诉人中国石化销售有限公司江苏南通海安石油分公司（以下简称中石化公司）租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2017）苏0621民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
春祥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持春祥公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定春祥公司直接依据2015年7月10日的函告解除合同错误。春祥公司还于2015年9月9日发函要求中石化公司给付租金，该函亦是解除合同的依据之一，在中石化公司不履行义务后，春祥公司才于2016年12月26日向中石化公司发出解除租赁合同的通知。2.2017年1月16日春祥公司提起诉讼，1月18日一审法院向中石化公司送达法律文书被退回，1月19日中石化公司向春祥公司开具转账支票，此行为不能认定为系中石化公司履行给付租金的义务。3.中石化公司提起确认春祥公司与第三人之间买卖合同无效的诉讼，不能成为其拒不履行给付租金的理由。
中石化公司辩称：1.中石化公司与春祥公司确认合同无效纠纷一案于2016年11月9日作出终审判决，此后春祥公司未在合理期限内要求中石化公司给付租金，其直接通知中石化公司解除租赁合同不应予以支持。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的迟延履行主要债务，是指债务人无正当理由迟延履行，而在确认合同无效纠纷未作出终审判决前，中石化公司暂不支付租金有正当理由，因为如果一旦法院支持中石化公司确认合同无效的诉讼请求，案涉租金即不应向春祥公司给付。3.案涉租赁合同并未解除，中石化公司于2017年1月19日向春祥公司开具转账支票系履行给付租金的义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
春祥公司向一审法院起诉请求：1.确认双方依据“海租（2000）6号海安石油支公司加油站租赁合同”继受形成的租赁合同关系已依法解除；2.诉讼费由中石化公司负担。
一审法院认定事实：2000年6月29日，承租方中石化公司与出租方双楼农机站签订海安石油支公司加油站租赁合同一份，其中约定：出租方将海安县双楼镇农机加油站租赁给承租方经营，主要财产为加油站内所有建筑物、设备、设施、电气、通讯设备等；租赁期限自2000年7月12日至2010年7月11日；承租方按每年五万元向出租方交纳租金；在租赁期间，出租方如需变卖加油站，承租方有优先购买权，在承租方放弃优先权后，获取加油站所有权的第三方即成为本合同的出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担本租赁合同的义务；除因不可抗拒的原因及国家政策方面的调整造成合同不能履行外，如一方违约，由违约方承担拾万元人民币赔偿金。
2004年1月8日，甲方双楼农机站与乙方中石化公司签订双楼加油站租赁补充协议书一份，其中约定：甲方同意双楼加油站租赁合同租用期限由10年改为20年（自2000年7月12日至2020年7月11日止）；租赁费由每年5万元调整为每年54400元整（从2005年起执行）。甲方同意每年在收取租赁费时必须出具由税务部门开出的正式发票；甲、乙双方同意乙方在合同期内增加投入的加油站设备设施及大型办公生活用品，产权归乙方所有，合同期满后，如甲方需继续使用，按实际评估价由乙方转让给甲方，如甲方不需要则由乙方自行处置；本补充协议签订后，除本协议增加的条款外，原《海安石油支公司加油站租赁合同》中的其他条款仍然有效，甲乙双方应继续履行。
2004年，海安县双楼农机管理站——加油站经海安县双楼镇人民政府同意进行企业产权制度改革。同年7月3日，出让方海安县双楼镇集体资产管理站与受让方王月熹签订资产出让协议书一份，约定将海安县双楼镇农机站——加油站的全部资产出让给王月熹。
后王悦熹（又名王月熹）去世。2015年4月22日，甲方王锐（系王悦熹之父）、周月玲（系王悦熹之妻）、王申进（系王悦熹之子）与乙方被告春祥公司签订资产转让协议一份，其中约定：甲方同意将海安县双楼镇农机加油站的全部资产（详见附表及清单）及该加油站所占集体土地使用权一次性转让给乙方，总价人民币税后159万元整；协议一经签订乙方即向甲方支付人民币139万元，甲方受领139万元预付款时该资产转让协议生效；甲方确保“加油站”能够正常经营所需的部分集体资产继续租赁给乙方使用，所需费用由乙方负担，甲方确保于2015年6月30日前向中国石油化工股份有限公司江苏南通海安石油支公司提交终止租赁合同关系的文件；2015年7月1日以后与中国石油化工股份有限公司江苏南通海安石油支公司“加油站”的租金由乙方收领及其他由乙方享有。
2015年5月7日，甲方王锐、周月玲、王申进与乙方春祥公司再次签订资产转让协议一份，其中约定：甲方将王悦（月）熹于2004年7月3日受让的曲塘镇原双楼农机站加油站的资产含原租赁给王（悦）熹的集体资产一并转让给乙方，乙方表示同意；双方就转让费用达成一致意见；协议签订后，乙方必须按照原双楼镇党委双委发（2003）51号文件和《资产出让协议书》中原乙方所承担的义务处理好职工权益、工龄补偿等；甲乙双方必须依法及时办理资产交接和换据变更手续。
2015年7月10日，春祥公司向中石化公司发送告知函，告知函载明：“一、王锐、周月玲、王申进与我公司签订的‘加油站全部资产及经营权’的买卖合同不违反现行法律规定的强制性规定，其合法、有效，你公司应予以尊重。二、如王锐、周月玲、王申进的出卖行为妨碍了你公司的‘优先购买权’，你公司可依法向其主张违约责任，但其丝毫不影响我公司与王悦、周月玲、王申进买卖合同的效力。三、请你公司尊重事实；尊重法律，自即日起依法向我公司形式承租人权利；履行承租人义务，否则，我公司只能依法维护自身正当利益。”
2015年9月9日，春祥公司再次向中石化公司致函，函件载明：“我公司于二〇一五年七月十日致函你公司，至今尚未收到你公司的任何回复。我公司坚持认为：你公司应当履行承租人义务。为此，特在此致函你公司，请你公司将2015年至2016年‘海租（2000）6号海安石油支公司加油站租赁合同’规定的租金支付至我公司账户：户名：海安春祥石油有限公司；开户行：农商行海安明珠城；账号：3××××4”。
2015年9月16日，中石化公司委托诉讼代理人丁霞就春祥公司2015年7月10日、9月9日的函件向春祥公司发放律师函，律师函载明：“王锐、周月玲、王申进在没有征求中石化是否放弃优先购买权的情况下将标的物出让，违反了双方合同的约定，也违反了我国《合同法》、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）的相关规定，该出让行为无效。贵公司在明知中石化享有优先购买权且未放弃的情况下仍与王锐、周月玲、王申进签订转让合同，侵犯了中石化的合法权利，故贵公司作为双楼镇农机加油站新所有人的地位在中石化提出异议后已不受法律保护。关于合同无效后恢复原状、返还财产事项，请贵公司自行与转让方办妥善后事宜。因此，贵公司关于要求中石化支付租金的请求不能成立，特此函复！”
2015年10月13日，中石化公司以王锐、周月玲、王申进与春祥公司侵犯其基于约定的优先购买权为由，向海安县人民法院提起诉讼，要求确认春祥公司与王锐、周月玲、王申进于2015年4月22日、2015年5月7日签订的“资产转让协议”无效。本院于2016年4月6日作出一审判决，判决驳回中石化公司要求确认被告王锐、周月玲、王申进、春祥公司于2015年4月22日、2015年5月7日签订的“资产转让协议”无效的诉讼请求。中石化公司不服一审判决向南通市中级人民法院提起上诉。南通市中级人民法院于2016年11月9日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
2016年12月26日，春祥公司向中石化公司送达解除租赁合同之通知，通知载明：“我公司于2015年7月10日致函你公司，请求你公司将2015年至2016年‘海租（2006）6号海安石油公司加油站租赁合同’规定的租金支付至我公司账户，你公司至今拒不支付。为此，我公司特依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除我公司与你公司的前述租赁合同关系。”
2016年12月29日，中石化公司对春祥公司的解除租赁合同之通知答复如下：“一、对双楼加油站租金的支付，我公司一直根据合同约定认真履行。我公司在多次电话通知王申进后于2015年10月28日专门发函请王锐、周月玲、王申进根据租赁合同约定将发票提供给我公司，以便我公司付款，但他们一直没有提供发票，也未要求支付租金。二、我公司对你公司与王锐、周月玲、王申进之间签订的资产转让协议请求法院确认无效的诉讼直到今年11月才终审判决，此前你公司是否承继出租方的权利义务是不确定的，且你公司并未按约定开具发票给我公司以便支付租金。三、你我双方的情况不适用合同法第94条的规定，故你公司《解除租赁合同之通知》我公司不予同意。四、鉴于南通市中级人民法院已作出终审判决，请你公司根据我公司与双楼农机站租赁合同约定提供租赁费发票，便于我公司及时支付租赁费。”
2017年1月19日，中石化公司开具收款人为“海安春祥石油有限公司”的转账支票一张，数额为108800元，并通过短信的方式告知春祥公司，让其尽快带租赁费发票领取租金。
庭审中，双方共同确认，2015年7月之前的租金全部结算完毕。
一审法院于2017年1月16日立案受理后，本案2017年1月18日通过EMS向被告中石化公司送达后被拒收退回。中石化公司在2017年1月22日派人到法庭领取了诉讼材料。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，这是因为承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价的。承租人在租赁期间无正当理由不得拒付和迟延支付租金。但本案中，双方因租赁物的所有权纠纷一直在诉讼过程中，直至2016年11月9日才做出终审判决。2017年1月19日，中石化公司亦开具收款人为“海安春祥石油有限公司”的转账支票一张，来履行给付租金的义务。终审判决后，春祥公司未再向中石化公司发过函件要求其在合理期限内给付租金，便直接依据2015年7月10日的函告要求解除租赁合同，于法不符。春祥公司诉请依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，来确认双方之间的租赁合同已经依法解除。本条规定是关于法定解除合同的规定。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。但迟延履行，亦是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期间届满，仍未履行合同债务，故春祥公司据此来要求解除租赁合同亦于法不符，不予支持。据此判决：驳回春祥公司要求确认双方依据“海租（2000）6号海安石油支公司加油站租赁合同”继受形成的租赁合同关系已依法解除的诉讼请求等。
本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明事实正确，本院予以确认。
二审争议焦点为：案涉租赁合同是否已经解除。
本院认为：春祥公司主张解除案涉租赁合同不符合法律规定，该租赁合同并未解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，本案春祥公司于2016年12月26日向中石化公司发送解除租赁合同的通知要实现合同解除的法律效果，须满足中石化公司迟延履行给付租金的义务，经春祥公司催告后，中石化公司在合理期限内仍未履行给付租金义务之条件。在2015年4月、5月春祥公司受让案涉加油站后，承租人中石化公司认为其优先购买权受到侵害并提起确认春祥公司购买加油站的行为无效之诉，直至2016年11月9日本院才作出终审判决，在此期间春祥公司是否系案涉加油站的合法所有人尚不确定，其虽于2015年7月10日及9月9日两次催告中石化公司给付租金，但此时中石化公司暂不向春祥公司支付租金有正当理由，不符合解除合同的条件。同时，在2016年11月9日后，春祥公司已确定为加油站合法所有人，其在未向中石化公司催告要求其在合理期限内给付租金的情形下，直接于2016年12月26日向中石化公司发出解除的通知，亦不符合解除合同的条件。而中石化公司在知悉春祥公司2017年1月16日提起诉讼的情况下，于1月19日向春祥公司开具转账支票，应视为系履行给付租金的义务，因此春祥公司要求确认双方之间租赁合同已解除的诉请于法无据，不予支持。
综上所述，春祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人海安春祥石油有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志刚
审判员 戴志霞
审判员 陈 卓
二〇一七年九月五日
书记员 王滢梅