浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5127号
上诉人（原审原告、案外人）:杭州兴胜酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区紫荆花北路188号2幢110-2室。
法定代表人：余斑兰，总经理。
委托诉讼代理人：应宏伟，浙江扬理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）:浙商银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市下城区建国北路736号。
负责人：陈海强，行长。
委托诉讼代理人：陆江涛，该行职员。
委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师
被上诉人（原审被告、被执行人）:杭州富新反光材料有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇南阳坝村。
法定代表人：连宁。
原审第三人（被执行人）：杭州福文科技有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区紫荆花北路188号1幢1106室。
法定代表人：朱芸。
上诉人杭州兴胜酒店管理有限公司（以下简称兴胜酒店）因与被上诉人浙商银行股份有限公司杭州分行（以下简称浙商银行杭州分行）、杭州富新反光材料有限公司（以下简称富新公司）、原审第三人杭州福文科技有限公司（以下简称福文公司）案外人执行异议之诉一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人兴胜酒店上诉请求：1、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10200号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人基于与福文公司签订的《房屋租赁合同》取得的租赁权，没有违反法律规定，应合法有效，因为房屋所有权人富新公司与福文公司在2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，租赁期限为2011年2月1日至2031年1月31日。上诉人于2015年2月5日与福文公司签订的《房屋租赁合同》，依法转承租了案涉房屋，支付了相应租金和保证金，并实际占有使用。依据合同法第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”规定，上诉人基于转租取得的租赁权，合法有效，应受法律保护。二、上诉人的租赁权具有对抗浙商银行杭州分行抵押权的效力。1、担保法第四十八条规定抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效，担保法司法解释第六十五条规定抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。物权法第一百九十条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述规定，福文公司取得租赁权时间在2010年11月30日，早于浙商银行杭州分行设定案涉房屋抵押权的时间2011年8月24日。福文公司对案涉房屋的租赁权依法具有对抗浙商银行杭州分行抵押权的效力。2、合同法第224条规定：承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。次承租人经出租人同意取得的转租赁权无非是承租人租赁权的延续和体现，对出租人而言并没有设立新的租赁关系，承租人的转租行为并不构成对租赁物的处分。虽然上诉人转租取得租赁权的时间是2015年2月5日，迟于案涉房屋抵押权设定时间，但在租赁期限内仍只是承租人福文公司享有的租赁权利的延续和体现，依法享有承租人对抗浙商银行杭州分行抵押权效力的权利。一审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条驳回上诉人一审诉请是适用法律错误。3、被执行人富新公司在2010年11月30日设定租赁权负担时，案涉房屋并没有被法院查封，也没有设定抵押权，福文公司的转租没有增加权利负担，反而有租金收益，有利于抵押权实现。一审依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。但该规定限制设定权利负担的主体是被执行人，而不是任意第三人，福文公司不是被执行人，一审法院依据该条规定是错误的，不符合国家对租赁权和抵押权立法的原则和宗旨。4、根据浙商银行杭州分行据以执行的下城法院生效判决，该行在设定抵押权时明知案涉房屋已出租事实，并把福文公司的租金收益作为权利质押。因此该行对案涉出租房屋用于抵押可能产生的法律后果十分清楚，该行必须保证在租赁期间福文公司享有的租赁权益，其中包括转租权、租赁期间的收益权。一审法院对上述事实不予认定，却以转租赁关系发生在查封之后为由，否定福文公司转租赁权，是对事实认定和法律适用的错误。浙商银行杭州分行用富新公司向福文公司收取的租金作为权利质押，更表明浙商银行杭州分行追求的是租赁合同约定的稳定租金收益作为其权利实现担保，福文公司转租给兴胜酒店使用，其所应收取租金草畜原租赁合同约定租金，说明转租收益足以支付原合同租金，有利于浙商银行杭州分行质押权实现，因此福文公司的转租行为是否发生在查封之前还是之后，均不影响浙商银行杭州分行质押权实现，也不会妨碍法院的执行行为，应受法律保护。兴胜酒店支付首期租金后，因福文公司无人经管租金交接，法院要求兴胜酒店腾退合法租赁的房屋，导致兴胜酒店无法按照租赁合同约定及时支付租金，责任不应由兴胜酒店承担。只要法院明确兴胜酒店的合法转租赁权受法律保护，福文公司明确租金支付账号和交接人，兴胜酒店均会按照合同约定支付全部应付租金。即便兴胜酒店与福文公司因租赁事宜以后产生争议，在双方合同未解除之前，不影响目前兴胜酒店依法享有的合法租赁权利。毕竟福文公司与富新公司之间的租赁关系和福文公司与兴胜酒店的租赁关系是不同的法律关系，本案争议在于现存租赁关系是否受法律保护，两份租赁合同如何履行不是本案审理认定范畴。
被上诉人浙商银行杭州分行答辩称,浙商银行杭州分行依法享有对案涉房产的抵押权，上诉人的租赁关系不得对抗浙商银行杭州分行的抵押权，抵押权设立时间早于上诉人租赁案涉房产的时间，而且上诉人在与福文公司签订租赁合同时也知道案涉房产上有抵押权，已经默认抵押权实现时会带来的后果。案涉房产在2012年12月已经被法院诉讼保全，时间上早于上诉人租赁案涉房屋的时间，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。兴胜酒店对法院查封案涉房产知道或者应当知道。兴胜酒店作为承租方，支付租金是基本义务，兴胜酒店拖欠租金达好几百万，法院在执行过程中对于富新公司租金支付账户都公开，到目前为止都没有影响到其正常经营，其拒付租金没有任何理由。上诉人的上诉没有法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人兴胜酒店向一审法院起诉请求：确认兴胜酒店对座落于杭州市西湖区110—2室一层享有租赁权至2019年2月4日，二层、三层房屋享有租赁权至2019年6月4日。
一审法院认定事实如下：2010年11月30日，富新公司与福文公司就杭州市西湖区房屋签订《房屋租赁合同》，约定福文公司租赁2幢房屋，租赁期限为二十年，自2011年2月1日至2031年1月31日止。2011年8月24日，富新公司将杭州市西湖区房屋因金融借款办理最高额抵押登记，抵押权人为浙商银行杭州分行。
2012年12月25日，杭州市下城区人民法院受理浙商银行杭州分行诉富新公司、福文公司、连宁、陈杭金融借款合同纠纷案件，同年12月28日查封位于杭州市西湖区房屋。该案经杭州市下城区人民法院审理后依法判决。2014年4月2日，杭州市下城区人民法院将案件移交该院执行。该院立案执行后，于2016年3月23日张贴公告，责令被执行人富新公司以及房屋、土地的实际占有使用人于2016年4月30日前自行迁出杭州市西湖区房屋及相应土地。因承租涉案房屋2幢一层的案外人兴胜酒店向法院提出执行异议，认为自己承租而占有使用的房屋是福文公司早于浙商银行杭州分行的抵押权取得的租赁权。根据法律规定，福文公司的租赁权应受法律保护。受保护的租赁权转租行为一样受到法律保护。该院以涉案租赁晚于浙商银行杭州分行抵押权，而裁定驳回了异议。兴胜酒店提起案外人执行异议之诉。
另查明，2015年2月5日，福文公司与兴胜酒店签订《房屋租赁合同（B座经营）》一份，约定兴胜酒店租赁案涉房屋，其中第一层的租赁期限自2015年2月5日至2019年2月4日，第二、三层的租赁期限自2015年6月5日至2019年6月4日，合同中约定了租金、保证金及其交付方式、装修、房屋交付和收回等内容。合同订立后，案涉房屋由兴胜酒店占有、使用。
一审法院认为，案件争议焦点在于兴胜酒店取得的租赁权是否可以对抗法院执行？兴胜酒店取得的租赁权是在涉案抵押权产生之后，而且也是在法院查封涉诉房产之后。根据相关执行法律规定，被执行人就已查封财产所作的移转、设定权利负担或者有其他妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案审理过程中，案涉房屋于2012年12月28日被依法查封。此后就案涉房屋所设定的权利负担等行为，不得对抗申请执行人浙商银行杭州分行。兴胜酒店主张的执行异议，缺乏相应法律依据，该院不予支持。福文公司经该院合法传唤未到庭，不影响本案审理。据此，经该院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决驳回兴胜酒店的诉讼请求。案件受理费6100元，由兴胜酒店负担。
本院二审期间，当事人对一审查明的事实没有争议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：2010年11月30日富新公司与福文公司前身宜文公司就杭州市西湖区房屋签订的《房屋租赁合同》第八条租金支付方式及标准约定：1、租金以人民币计，以“先付后用”为原则，每三个月支付一次，福文公司应提前十天向富新公司支付下次租金。2、起始租金为每平方米0.35元/日；每五年资金价格递增5%，即（1）2011年2月1日至2016年1月31日，每年的日租金0.351元，年租金为人民币33万元；（2）2016年2月1日至2021年1月31日，每年的日租金为0.3686元，年租金为人民币34.65元。
2015年2月5日，福文公司与兴胜酒店就杭州市西湖区房屋签订的《房屋租赁合同（Ｂ座经营）》第三条租金、租赁保证金及其支付方式约定：3.1、租金以人民币计，以“先付后用”为原则，每三个月支付一次。3.2、租金为每日每平方米（建筑面积）2.3元。第1层月租金总计为53522元，第3层月租金总计为64584元，第4层月租金总计为64584元，共计182690元。兴胜酒店每次均应提前一个月向福文公司支付下次租金。第七条、合同的解除与终止：“兴胜酒店有下列行为之一的，福文公司有权解除本合同，收回房屋并没收房屋租赁保证金，兴胜酒店则应按照解除合同当期两个月租金金额向福文公司支付违约金。如造成福文公司损失的，兴胜酒店还应当赔偿福文公司所有经济损失：。7.4、拖欠租金累计一个月及以上的。”该协议中的第3层、第4层对应的大楼实际层数就是第2层、第3层。
兴胜酒店在本院二审调查中自认自2015年2月实际租赁案涉房屋以来只支付了案涉房屋第1层一个季度的租金160566元，即从2015年2月5日付到5月5日止，此后第1层租金再没有支付给福文公司，也从未支付案涉房屋第2层、第3层的任何租金给福文公司，福文公司没有同意兴胜酒店延付租金，且法院在执行本案过程中，从未影响兴胜酒店正常经营。
本院认为：本案争议焦点是案外人兴胜酒店就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下：
首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”案涉房屋于2012年12月28日被杭州市下城区人民法院查封，而兴胜酒店在2015年2月未经执行法院杭州市西湖区人民法院准许占有案涉房屋，违反了前款规定，原判对兴胜酒店主张案涉房屋的租赁权不予支持有法律和事实依据。
其次，兴胜酒店自认自2015年2月租赁案涉房屋以来仅仅支付过第1层三个月租金，其余租金均未支付，拖欠租金至今已有两年多时间，违反了兴胜酒店与福文公司签订的《房屋租赁合同（B座经营）》“先付后用”的约定，且福文公司亦没有同意兴胜酒店延付租金，兴胜酒店没有履行承租人的义务。兴胜酒店认为因为福文公司无人管租金交接，不能开发票，故其不交租金，但兴胜酒店没有提供任何证据证明这一说法。兴胜酒店自认法院在执行本案过程中，从未影响兴胜酒店正常经营，排除了外界因素导致其延付或拒付租金的情形。因此，兴胜酒店在没有履行其作为承租人应当按约支付租金义务的情况下，主张按照《房屋租赁合同（B座经营）》约定的租赁期限保护其租赁权没有事实和法律依据，该主张不应得到支持。
综上所述，上诉人兴胜酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人杭州兴胜酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨逸强
审判员 楼继文
审判员 寿凯迎
二〇一七年十一月三日
书记员 张 娃