四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川14民终1117号上诉人（原审被告）：袁江燕，女，1987年3月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：肖问福，四川达宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周丽，女，1985年3月2日出生，汉族。原审被告：徐金蓉，女，1968年1月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区东郊街*号。委托诉讼代理人：袁光清（系徐金蓉之夫），住四川省眉山市东坡区永寿镇蔬菜村*组。上诉人袁江燕因与被上诉人周丽、原审被告徐金蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁江燕委托诉讼代理人肖问福、被上诉人周丽、原审被告徐金蓉委托诉讼代理人袁光清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁江燕上诉请求：1.判决撤销或者依法改判眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2483号民事判决；2.由周丽承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）政府批准办理出让权手续的土地使用者系袁江燕，徐金蓉并非该土地的权利人，故徐金蓉与袁江燕订立的房屋买卖合同无效；（二）一审法院认定徐金蓉出售房屋的行为系徐金蓉与袁江燕共同出售，系事实认定错误，袁江燕系独立民事主体，袁江燕虽与徐金蓉有母女关系，在生活和其他方面有所交集，但在本案中有独立的分地、分房资格，讼争房屋并非袁江燕与徐金蓉的共同财产。袁江燕从未授权徐金蓉代表自己处分房产，也未向周丽明示同意案涉房屋出售。（三）拆迁安置房系拆迁农民的生存保障，应严格控制上述交易行为，保障袁江燕的居住权。周丽辩称，袁江燕知晓徐金蓉卖其房给周丽，曾收到周丽交付的房款，并提供了身份证复印件配合周丽办理水、电、气的过户手续。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。徐金蓉述称，因中介卖错房，导致徐金蓉将其女儿袁江燕的房屋出售给周丽。徐金蓉现在只有退还周丽房款，将房屋收回还给袁江燕。周丽向一审法院起诉请求：判令袁江燕将位于眉山市东坡区东柒巷104号附1号7栋1单元4楼2号住房的房产证和土地证过户办理给周丽，办理房产证和土地证涉及的税费由袁江燕、徐金蓉承担。一审法院认定事实：袁江燕系徐金蓉的女儿。2007年12月，徐金蓉和袁江燕等10户20人作为拆迁安置户被安置在眉山市东坡区东坡湖片区安置五区,安置面积为777.60平方米。2008年9月18日，徐金蓉与周丽签订了一份《售购房合同书》载明：“售房方（甲方）：徐金蓉安置房…购房方（乙方）：周丽…一、甲方自愿将修建的徐金蓉安置房第7幢2单元4楼3号住房一套卖给乙方。二、住房建筑面积为80平方米（含公摊面积），…，合计人民币132000元…最终决算以房产证面积为准…。四、税费：办理房产证和土地使用证的一切费用由甲方负责。五、付款方式：签订本合同时乙方应付房款30000元；主体完工后付50000元；交房时付36000元；余款在甲方交付房产证及土地使用证时一次性付清。五、房屋付使用期限：09年9月30日…。十二、双证的交付时间：交房后一年内交付…”。合同签订后，周丽分6次向徐金蓉等家人支付购房款共计116000元。约在2009年11月，徐金蓉、袁江燕将房屋交付给周丽，周丽即装修入住至今。期间，徐金蓉、袁江燕协助周丽将水、电、气户头转为周丽户头缴纳水、电、气费。2015年6月，徐金蓉在向眉山市房地产管理局房屋登记询问笔录中申请将上述房屋登记为袁江燕单独所有。2015年7月6日，眉山市房地产管理局为该套房屋办理了农民安置房初始登记，所有权人系袁江燕，共有情况为单独所有，房屋坐落：眉山市东坡区东柒巷104号附1号7栋1单元6层2号，档案保管号：档0200650。袁江燕一审当庭陈述其于2015年11月交纳了土地出让金后将该套房屋的土地使用权性质由国有划拨土地变更为国有出让土地。周丽认为该房屋已经符合农民安置房办证条件，请求袁江燕履行办证义务，袁江燕不同意，遂提起诉讼。一审法院认为：双方争议焦点为诉讼时效问题以及合同效力问题。（一）诉讼时效问题。一般合同的诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，当事人对下列债权请求权提出时效抗辩的，人民法院不予支持：其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。徐金蓉、袁江燕已经将案涉房屋交付周丽实际占有、使用至今，周丽请求袁江燕协助办理房屋产权的变更登记，该请求权实质为确认物权请求权，不应适用2年诉讼时效的规定，故对徐金蓉提出的时效抗辩不予支持。（二）合同效力问题。徐金蓉以修建住房的土地为集体用地，禁止向集体经济组织以外的周丽出售为由主张无效，经查明签订合同时修建住房的土地为依法批准的城镇安置住房的商住用地，对此抗辩主张，与查明的事实不符，不予支持。徐金蓉以修建住房的土地为划拨用地禁止交易为由主张无效，结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的规定，依法成立的合同，法律、行政法规规定应当办理批准手续的，依照其规定。一审法庭辩论终结前，当住房通过有批准权的人民政府准予转让的条件成就时，售购房合同书并非当然无效，故对徐金蓉的该抗辩主张，亦不予支持。袁江燕以徐金蓉无权处分和周丽恶意取得为由主张合同无效，徐金蓉与周丽签订合同时，该安置房并未明确权属，因袁江燕和徐金蓉系母女关系，且均为眉山市东坡区东坡湖片区安置五区安置户，周丽基于对徐金蓉的合理信赖而签订该合同并非恶意串通损害袁江燕利益，该合同并非无效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。合同签订后周丽装修入住至今已近7年，结合袁江燕未明确表示异议并认可支付购房款、协助办理变更水、电、气户头的行为，可以认定袁江燕对其母亲处分其财产的合同行为进行了追认。因此对袁江燕的该抗辩主张，依法不予支持。售购房合同书系经袁江燕追认生效的合同，袁江燕不履行合同义务，周丽可以选择袁江燕作为相对人主张权利，但不得变更选定的相对人。综上，周丽与袁江燕应当按照售购房合同书的约定履行义务，袁江燕应当依照合同约定协助办理相关的变更登记并承担办证的税费。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第66条、第169条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第一百三十五条、第四百零三条规定，判决：一、袁江燕在判决生效之日起三十日内协助周丽将袁江燕单独所有的一套住房（档案保管号：档0200650）的房产证和土地使用证变更登记为周丽并承担办证的税费；二、驳回周丽对徐金蓉的诉讼请求。一审案件受理费1470元，由袁江燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁江燕提交眉山市东坡区苏祠街道东郊社区出具的证据一份，拟证明徐金蓉在袁江燕不知情的情况下出售了袁江燕的安置房。周丽质证为：对该证据的印章真伪无法确认，且与本案无关。袁江燕提交委托书、询问笔录复印件各一份，拟证明徐金蓉是案涉房屋所在楼的幢长，其为他人办证的行为系职务行为。袁江燕提交建设工程施工合同复印件一份，拟证明袁江燕和徐金蓉是独立的主体。周丽认为后两组证据系复印件，不发表质证意见。徐金蓉对上述证据的三性均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：袁江燕提交的证明，不能证明袁江燕不知晓徐金蓉出售房屋的事实；袁江燕提交的委托书，与本案不具关联性，对该证据不予采信；袁江燕提交的建设工程施工合同复印件，能证明袁江燕与徐金蓉是独立的主体。另查明，眉山市国土资源局东坡区分局于2007年12月19日作出眉东国土资发[2007]92号文件，其附件徐金蓉等人安置用地平面图上只有徐金蓉的名字。还查明，四川省电力公司眉山公司于2010年3月18日出具的电费发票上载明的客户名称为袁江燕。除以上事实以外，其余查明的案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。以上事实，有双方身份信息、售购房合同书、收据6张、水电气费发票、房屋信息摘要、眉山市房地产管理局询问笔录、眉山市国土资源局东坡区分局档案材料、房产证、土地使用证等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，（一）关于安置房是否可以交易的问题。徐金蓉作为出卖人于2008年9月18日与买受人周丽签订案涉房屋买卖合同，所涉房屋虽系安置房，但法律并未禁止安置房交易，只是如果安置房最初土地使用权为划拨的，交易时需补缴土地使用权出让金。经一审法院查明，案涉房屋的土地已经办理了出让手续，故案涉安置房土地使用权不存在交易的障碍。（二）关于案涉房屋买卖合同的效力问题。首先，徐金蓉与周丽签订房屋买卖合同时该房正在修建中，眉山市国土局东坡国土分局眉东国土资发[2007]92号文件附件图仅显示徐金蓉名字，周丽在签约时有理由相信徐金蓉对安置房有处分权；其次，袁江燕与徐金蓉系母女关系，袁江燕曾收到周丽分期缴纳的案涉购房款10000元，该收款行为表明了袁江燕对周丽购买案涉房屋的认可；再次，2010年3月18日的电费发票显示户名为袁江燕，则至少在2010年3月案涉房产就已分户在袁江燕名下，并非直至2015年袁江燕在办理房产证才知晓案涉房屋系其所有。周丽自2009年即装修居住在案涉房屋，其间袁江燕并未对此提出异议，还协助周丽办理该房屋的水、电、气过户手续，明显与常理不符。袁江燕于多年后才提起诉讼，与其并不知晓案涉房屋已经卖予周丽的主张不符。故，徐金蓉与周丽签订的案涉房屋买卖合同应认定为经过袁江燕的认可，该合同有效。（三）关于袁江燕应否履行权属变更义务的问题。袁江燕于2015年11月取得案涉房屋的权属证书。基于以上对于袁江燕认可案涉房屋买卖合同的分析，在袁江燕已取得案涉房屋的权属证书、有关土地已办理出让手续、周丽已按约履行付款义务的基础上，袁江燕应按合同约定履行房屋权属变更义务。综上所述，袁江燕的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元，由袁江燕负担。本判决为终审判决。审判长 罗 洁审判员 余林峰审判员 杜 晋二〇一六年十二月十六日书记员 吴 倩