浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙嘉民终字第408号
上诉人（原审被告）：张某某。
被上诉人（原审原告）：平湖××××和物业管理有限
公司。住所地：平湖市当湖街道××楼××间。
法定代表人：钱某某。
委托代理人：杨某某。
上诉人张某某因与平湖××××和物业管理有限公司（
以下简称众××公司）物业服务合同纠纷一案，不服平湖市人
民法院（2010）嘉平民初字第700号民事判决，向本院提起上
诉。本院于2010年9月7日受理后依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
原审法院审理认定，张某某向平湖市房地产综合开发公
某购得位于平湖市当湖街道梅兰苑小区29幢1单某某屋一套，
建筑面积为314.32平方某。2002年11月26日，众××公司以平
湖市综合物业管理有限公某（曾用名，于2003年3月11日经工
商核准为平湖××××和物业管理有限公司）名义与张某某签
订《物业管理服务费收取协议》，协议约定：由业主委托的物
业进行日常养护整治与管理，服务内容依据《城市住宅小区物
业管理服务收费暂行办法》有关条款；多数业主服务要求，由
市价格管理部门核准确定收费价格，所及服务内容，收费价格
在托收前物业管理有限公某必须事前通知业主；业主应按期缴纳物业服务费用；业主逾期不缴纳物业管理服务费用，应当向
物业管理有限公某支付滞纳金。同日，双方还签订了《平湖市
梅兰苑小区入住合约》一份，合约约定：双方应共同遵守《平
湖市住宅小区物业管理办法》的全部条文；收费暂定按每月每
平方某0.60元。2003年4月3日，平湖市当湖街道梅兰苑小区的
物业管理服务费试行标准经平湖市发展计划局和平湖市物价局
核准批复，暂定物业管理服务费为每月每平方某0.60元。2007
年10月15日，众××公司与平湖市当湖街道梅兰苑小区业主委
员会签订了合同期限自2007年7月1日至2010年6月30日止的《
物业服务合同》，合同约定了物业服务费用为每月每平方某0.
60元，双方还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义
务进行了约定。张某某于2002年11月26日交纳了2003年4月1日
至2004年3月31日期间的物业管理服务费2263.10元，此后，众
××公司对张某某居住的小区进行物业管理，但张某某因故再
未交纳物业管理服务费。
原审法院审理认为，在张某某居住的小区成立业主委员
会前，双方当事人签订的物业管理服务费收取协议，系前期的
物业服务合同，且是双方真实意思表示，不违反国家法律、行
政法规的强制性规定，应合法有效。其次，在张某某居住的小
区成立业主委员会后，业主委员会与众××公司签订了《物业
服务合同》，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条之规
定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故
张某某作为涉案小区的业主，应当遵守业主委员会与众××公
司签订《物业管理合同》的约定。双方理应按协议和合同的约定全面履行其义务，物业公某已经为张某某居住的小区进行了
物业管理，按照权利义务相一致的原则，张某某应当交纳物业
管某某用。物业服务费收取的起算时间，按张某某于2004年7
月29日在商品房接收时起算，张某某支付的2003年4月1日至20
04年3月31日期间一年的物业管理服务费应按时间顺延，张某
某拖欠物业服务费以自2005年8月起算至2009年12月底计为999
5.38元（314.32平方某＊0.6元／月·平方某＊53个月）。业
主委员会与众××公司签订的《物业服务合同》中约定了违约
责任及违约金计算标准，张某某未按期缴纳物业管理服务费，
众××公司可依协议收取违约金，但合同约定按每日百分之二
十五计算违约金，其所约定的标准过高，在本案审理过程中，
众××公司也认为所约定的违约金标准过高，因此，原审法院
对违约金调整为按银行同期贷款利率的二倍计算。关于张某某
所主张的因迟延办理产权手续赔偿问题及城市基础设施配套费
和人防费收取合法性问题，因该部分事实受张某某与平湖市房
地产综合开发公某之间的商品房买卖合同的约束，而众××公
司非当时合同相对方，故对其主张不予支持。对张某某主张房
屋的墙壁和门窗渗水、开裂，是否属于房屋质量引起还是物业
管理范围，张某某未能提供充分证据予以证实，故对其主张不
予支持。对业主委员会成立的合法性问题，非本案审查范围，
不予处置。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、
第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十
四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法
院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十
八条之规定，判决：一、张某某支某某和公某物业管某某9995
.38元；二、张某某支某某和公某逾期支付物业费的违约金（
以2008年物业费2263.08元，按中国人民银行同期同类贷款利
率的二倍自2009年1月1日起计算至2010年5月31日止；以2009
年物业费2263.08元，按中国人民银行同期同类贷款利率的二
倍自2010年1月1日起计算至2010年5月31日止）；上述一、二
项付款义务，于本判决生效后十日内履行；三、驳回众××公
司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义
务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条
之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费196
元，减半收取98元，由张某某负担
判决宣告后，张某某不服，向本院提起上诉称：一、张
某某购买涉案住房时，开发商加价收取了城市基础设施配套费
和人防费，违反了政府规定，应双倍归还；二、张某某入住第
一年开始，房屋的墙壁和门窗就断漏水、渗水及开裂，屡次向
物业反映无果，造成损失整个房屋装潢约30%以上需要重新装
修；三、入住合约是在开发商强迫、引诱和违背业主意志的情
况下签订的，没有法律效力。物业服务合同是业主委员会与众
××公司私下签订的合同，与张某某无关。综上，请求撤销原
判，改判：一、众××公司归还人防费4714.80元及利息1300
元，归还城市基础设施配套费15716元及利息1288元；二、众
××公司赔偿房屋装修损失（由第三方评估）；三、驳回众×
×公司诉讼请求。被上诉人众××公司答辩称：一、开发商是否多收费用
以及房屋的漏水及装修问题均与本案无关，况且张某某也已就
该两项纠纷另行提起了民事诉讼；二、入住和约、物业服务合
同均是依法制定、依法签订，均属合法有效。请求驳回上诉，
维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案《入住合约》及《物业服务合同》是双
方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的
禁止性规定，原判认定合法有效正确，本院予以确认。张某某
提出《入住合约》是在开发商强迫、引诱下违背其本人意志而
签订的意见缺乏依据，本院不予采信。至于张某某提出《物业
服务合同》是业主委员会与众××公司私下签订的合同，与其
无关的意见，本院认为，根据我国《物权法》第76条规定，业
主大会有权决定选聘物业服务企业。业主委员会根据《物业管
理条例》第15条第（2）项规定，与业主大会依法选聘的物业
服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全
体业主都应遵守。《物权法》第78条关于业主大会、业主委员
会决定的效力问题作出明确规定，即业主大会或者业主委员会
的决定，对业主具有约束力。最高人民法院《关于审理物业服
务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条又进一步明
确规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订
的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事
人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，张某某该上诉理由亦不能成立。
至于张某某提出涉案房屋的建设单位多收其费用的问题
。因建设单位与物业公某是两个独立的法人，建设单位是否多
收了张某某购房的费用，是双方之间基于房屋买卖合同而产生
的纠纷，与本案张某某和物业公某之间的物业服务纠纷无关。
关于张某某提出涉案房屋漏水导致其装修损失的问题。涉案房
屋漏水的原因及损失范围现在均不明确，张某某认为系众××
公司怠于履行物业服务义务所造成显然缺乏依据，本院不予采
信。现张某某已就上述两个问题另行提起了民事诉讼，故其以
该两问题作为拒付物业费的理由更加不能成立。
综上所述，张某某的上诉理由均不能成立。原判认定事
实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。根据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一
）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨迪虎
审判员 黄 嵩
审判员 谭 灿
二〇一〇年九月二十一日
书记员 阮美琴