杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初1867号
原告邵国梅，女，1981年12月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。
原告朱维尔，男，1971年8月22日出生，汉族，住址同上。
两原告委托代理人罗鹏，浙江楷泽律师事务所律师。特别授权代理。
两原告共同委托代理人蒋锡和，浙江良驹律师事务所律师。特别授权代理。
被告赵国营，男，1982年7月10日出生，汉族，住杭州市。
委托代理人何长明、陈逸嫣，浙江杭天信律师事务所律师。特别授权代理。
原告邵国梅、朱维尔为与被告赵国营房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月21日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员周建利独任审判，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。后本案依法转换为普通程序，组成合议庭进行审理，于2016年8月9日再次公开开庭进行审理。原告的委托代理人罗鹏、蒋锡和、被告赵国营及其委托代理人何长明、陈逸嫣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月8日被告与杭州万成酒店管理有限公司签订商铺租赁合同，由被告承租杭州市莫干山路789号美都广场D座11-12号商铺二层及8106、8102号用于开办中式快餐店。2012年10月30日被告与姚楚泉又签订补充协议，减少商铺租赁面积至D座11-12商铺一层约为250平方米的区域，并确定租金为22万一年，第四年开始递增5%。因标的商铺的产权人资不抵债，2015年12月19日法院对标的商铺进行了司法拍卖，由原告竞拍所得其中的12号商铺，因此被告与杭州万成酒店管理有限公司的租赁合同应当由原告与被告继续履行，原告在拍得商铺后先后多次与被告协商租金缴纳事宜，被告均拒不支付。根据租赁合同的约定，承租方逾期7天未交付租金的，出租方有权解除租赁合同并要求承租方按照未支付租金部分的5%每天向出租人承担违约金。故原告起诉要求1、解除原被告之间的商铺租赁关系，被告腾退房屋。2、被告向原告支付自2015年12月19日起至被告腾退之日止的租金（暂计至2016年3月1日止为37500元）。3、被告向原告支付因迟延交纳租金的违约金28125元（暂计至2016年3月15日）。4、诉讼费由被告承担。
被告辩称：目前无法确认原告是房屋产权人，原告发的律师函被告没有收到。直到领取了法院的材料才看到。被告一直主动提出并交纳租金，在2016年也多次要求和原告核算租金，但到目前原告均置之不理。原告为了单方解除合同，拒收租金，坐地加价。原告通过法院拍卖购买涉案房屋，拍卖公告上明确指出原房东欠付水电费用，该费用是由买受人承担的。因为原房东的欠债而拍卖房屋与原评估价相差巨大，虽然当时承租人是被告，但是基本上无法营业。但是被告在这里资本投入巨大，在没有收回成本的情况下只能继续承租，所以当时原房东欠付的水电费、物业费等都是被告垫付的。房子存在漏水漏电的情况，且没有门、下水道也被物业堵住了，水电被物业停掉了。厨房等设施都被姚楚泉以物抵债的形式拿走了。原告委托第三方罗某来协商，但是没有原告的授权委托书，并且私自进出被告的大厅，不文明言语影响了被告的经营。被告认为被告没有违约。原告要求支付租金是没有依据的。12号商铺是整个商铺的主要门面，因为同时承租了11号因此无法单独腾退。如果要收租金必须把房子恢复到原来的正常有水电和其他设施完备的情况。对被告代交的费用也都应该清算掉。房子现在无法正常经营是原告违约在先，姚楚泉还欠被告5万元的破墙改造费、2万元的水电押金，在姚楚泉把房子拍卖后一直无水无电，拖欠物业费、水电费、停车费，物业费被告代交了4万元，拍卖前交给法院2万元，被告替原房东垫付的费用足以抵付半年度的租金。这是2015年下半年的租金。租金已经支付到2016年3月30日了，要求缴纳的租金应该从2016年4月1日起计算，违约金也不应该由被告承担，违约金的计算比例也过高。12号商铺一层及8106、8102租金占22万元的54.5%，因为8102、8106租金是42000元一年，应该扣减掉，所以12号商铺一层的租金应该是77900元一年。原告应该及时把房屋恢复到合同约定的交付条件下，因为原告至今没有恢复房屋设施，即使不考虑原告应支付的相关费用给被告造成的损失，从2015年12月19日至2016年9月30日应付租金61252.88元。被告代替原房东支付物业费、水电费、维修费、更换设备费用暂计为77584.8元，被告垫付的费用足以抵扣到9月30日以后的租金。被告从未拒付房租，要求原告清算费用，恢复房屋应该交付的情况，被告现在暂不主张这方面的损失，要求继续履行合同。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、执行裁定书、房屋所有权证、商铺租赁合同及补充协议，证明原告系标的商铺的合法产权人。
2、催款律师函、邮政快递面单、面单物流信息截图，证明原告向被告发出了律师函，要求被告按照合同约定支付租金，被告收到函件后拒不支付。
被告为证实其主张的事实向本院提交如下证据材料：
1、公证书，证明房子在司法拍卖的时候存在租赁，被告对12号商铺有承租权。
2、通知、解除租赁协议，证明姚楚泉和陆姚松解除租赁协议，双方达成一致意见每年22万元租金的45.5%支付给陆姚松，剩余的支付给姚楚泉。
3、收据，证明被告代姚楚泉交付物业费。
4、收据，证明被告交付水电押金5000元。
5、物业交费清单、暂停水电供应通知书、收据，证明被告代姚楚泉交付拖欠的水电费。
6、收款收据，证明被告更换应由出租方提供的风机的花费。
7、收据，证明被告为修复漏水、漏电花费11000元。
8、室内装修报价清单、情况说明，证明被告修复房屋大厅石膏板、吊顶花费28700元。
9、照片，证明房屋存在需要维修漏水、漏电及天花板吊顶的事实。
10、收款收据，证明8102、8106房屋因为789-9号未交管理费、能耗费、水电费从2014年3月停水停电至今，因此租金不应收取。
11、停水停电通知的照片，证明8102、8106房屋因为789-9未缴纳管理费、能耗费、水电费从2014年3月开始停水停电至今，因此租金不应收取。
12、房屋出租补充协议、备忘录，证明被告为帮助原告办理抵押贷款与原告签订房屋出租补充协议，双方确认租期到2018年9月30日。
13、微信聊天记录、录音的文字摘录，证明被告没有拒交房租，原告没有提供产权证配合被告办理开办餐饮需要的执照。
14、行政处罚决定书和交纳罚没款通知书，证明原告不提供产权证配合被告办理营业执照导致被告被行政处罚并勒令停止营业。
15、证人证言，证明漏水造成的损失。
原被告提交的证据经当庭质证，本院认证如下:
原告提交的证据，被告对证据1中的执行裁定书有异议，认为并不知道原告购买了房屋。对房屋所有权证无异议，对租赁合同及补充协议有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。被告对证据2,有异议，认为没有收到过律师函，本院认为该函件寄送至被告处经被告的员工签收，应视为已经向被告进行了有效送达，故本院予以确认。
被告提交的证据，原告对证据1无异议，本院予以确认。原告对证据2有异议，认为与本案缺乏关联性，但同时认可12号商铺及8102、8106室房屋按原合同租金总价54.5%计算租金。本院对该组证据真实性予以确认。原告对证据3、4有异议，认为原租赁合同约定水电费和物业费都由被告支付。本院对该两组证据予以确认。原告对证据5无异议，本院予以确认。原告对证据6有异议，认为原合同约定设施和下水等应由被告自行维护和处理，被告需要进行装修应经房东书面同意，且时间发生于2015年6月10日，与原告无关。本院认为该证据无法显示与本案原被告及涉案房屋的关联性，故本院不予确认。原告对证据7、8、9有异议，认为证据本身非正规发票，且维修费用应该由被告承担，如果属于装修则需要房东同意。原告对证据15有异议，认为证明力过低不应采信。本院认为该两组证据不足以证明进行维修的事实及维修产生的费用，本院不予确认。原告对证据10有异议，认为应按照综合22万元扣除属于第三人的部分来计算。本院对该证据予以确认。原告对证据11有异议，认为不符合证据形式要件，本院认为该证据形式存在瑕疵，且时间也并非本案所涉租赁期间，与本案缺乏直接的关联性，故本院不予确认。原告对证据12无异议，本院予以确认。原告对证据13的真实性无异议，对图纸部分不予认可。本院对其真实性予以确认。原告对证据14的真实性无异议，本院对真实性予以确认。
根据上述有效证据及原告陈述，本院确认事实如下：
2012年8月8日，被告赵国营与杭州万成酒店管理有限公司（以下简称万成公司）签订《租赁合同》，约定乙方（赵国营）向甲方（万成公司）租用坐落于杭州市莫干山路289号美都广场D座11-12号二层商铺及8106、8102二间客房的房屋及设备设施，面积约250平方米。合同期限为6年，自2012年10月1日至2018年9月30日，租金第一年至第三年每年300000元，第四年开始租金每年递增5%。第二年开始租金半年一付，付款日期为每期合同日提前30天。同时约定：甲方对营业房屋按现状移交给乙方，乙方须负保护使用之责，若人为造成该房屋损坏负赔偿修复责任，平时维修由乙方承担。对房屋内设施及下水等自行维护处理……乙方承租后，须自办证照，合法经营，照章纳税，独立承担一切经营费用及水电费、有线电视费、中央空调费、物业费、卫生费、治安费等规费……2012年10月30日，赵国营与万成公司签订《补充合同》，约定因租赁的美都广场D座12号二层层面约120平方米退回给甲方，故每年租金从原来的30万元减到22万元。万成公司的法定代表人姚楚泉在落款处签名。2013年10月22日姚楚泉向赵国营送达《通知》，表示因其与产权人解除了美都广场商铺11号底层的租赁关系，故要求赵国营将该部分房产租金按总租金的45.5%支付给原产权人。
2015年4月1日，因万成公司、姚楚泉、沈珊琴与中国光大银行股份有限公司杭州分行一案，万成公司、姚楚泉、沈珊琴未能履行生效判决确定的义务而被申请强制执行。在执行过程中，本院依法对姚楚泉、沈珊琴所有的位于杭州市拱墅区美都广场商铺12号、杭州市莫干山路789-9号的房产进行司法拍卖，后由邵国梅竞得。本院于2015年12月19日作出（2015）杭拱执民字第1030-3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人沈珊琴、姚楚泉所有的位于杭州市拱墅区美都广场商铺12号、莫干山路789-9号的房产所有权归买受人邵国梅所有。二、邵国梅可持本裁定在30日到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。所需缴纳的税、费由买受人承担。2016年1月6日，邵国梅、朱维尔办理了美都广场商铺12号、莫干山路789-9号房产的产权登记。2016年1月25日，邵国梅、朱维尔、赵国营及杭州联合农村商业银行股份有限公司上塘支行因邵国梅、朱维尔以涉案房屋办理抵押贷款相关事宜签订《房屋出租补充协议》。同时邵国梅、朱维尔、赵国营签订《备忘录》，再次明确了贷款相关事宜，并明确：甲方（邵国梅、朱维尔）确保乙方（赵国营）租赁期限到2018年9月30日止。2015年12月19日起被告未曾支付过租金。2016年3月15日，原告发函至赵国营，要求被告于收函之日起3日内支付2015年12月19日至2016年10月1日的租金112500元，后未果，故而成诉。
本院认为，租赁物在租赁期间内所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。涉案房屋在租赁期间内所有权发生变动，但原租赁合同依然有效。原告在取得涉案房屋产权后，未重新与被告签订租赁合同，故双方仍应依据2012年被告与原产权人签订的相关合同确定双方的权利义务。涉案房屋至今仍由被告租赁使用，被告应按约向原告支付租金。被告未能及时支付房屋，在原告向其催讨之后，仍未能在合理期限内付清，属于根本性违约。原告据此要求解除与被告的租赁合同关系，与法有据，本院予以支持。被告辩称一直不知道原告系新的产权人，但从双方与银行签订的《房屋出租补充协议》及《备忘录》可知，原告已经告知了产权变动的事实，被告对此应属于明知。被告辩称其曾向原告支付租金，但被退还。该事实未能有证据支持，本院不予采信。被告对租金标准有异议，但其一直持有姚楚泉出具的通知等材料，可以据此确认相应支付的标准，并不因此构成可以迟延支付租金的理由，故本院对此辩称亦不予采信。
关于租金的标准，本院认为，原租赁合同确认被告承租11-12号商铺及8102、8106两套客房的租金总额为22万元，第四年起每年上涨5%，据此计算，2015年10月1日至2016年9月30日的租金总额应为231000元，2016年10月1日至2017年9月30日的租金总额为242550元。原告通过拍卖，取得了11号商铺及莫干山路789-9号房产所有权，涉案8102、8106两套客房系位于789-9号房产范围以内。庭审中，原被告双方均认可涉案房屋的租金按总租金的54.5%计取，故涉案房屋年租金2015年10月1日至2016年9月30日应为125895元，次年应为132189.75元。被告欠付房租应据此计算。租金应自2015年12月19日开始计算，至2016年9月30日应为98646.5元。被告辩称其支付的水电费、物业费应予以抵扣，本院认为依据合同水电费及物业费本应由承租人负担，故抵扣主张不予支持。被告辩称其支付的水电费中包含了原告所有的其余房屋的部分，但未能举证证明，故本院不予采信。被告辩称其因房屋装修及维修支付的相关费用，应予以抵扣。本院认为首先被告举证未能充分证实存在装修、维修的事实，其次依据合同约定装修需经产权人同意，而日常维修应由被告自行负担。而被告未能举证证明其已取得了原告的同意，故即使存在装修、维修的事实，相关费用也应由被告自行负担。被告拖欠租金的违约行为给原告造成损失，应承担相应的违约责任，但考虑到涉案房屋产权变更给被告履约造成了客观上的困难，本院确认自2016年3月21日被告收讫催收函，并待原告给予的3天履约期满后开始计算违约金。原告主张按合同约定日5%的标准计算违约金，标准过高，本院酌情予以调整为按日万分之六予以计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：
一、解除原告邵国梅、朱维尔与被告赵国营之间的房屋租赁合同关系。
二、被告赵国营于本判决生效之日起二十日内腾退位于杭州市拱墅区美都广场12号商铺、及8102、8106两套客房（具体位于莫干山路789-9号的房产内）。
三、被告赵国营于本判决生效之日起十日内支付原告邵国梅、朱维尔租金98646.5元（计算至2016年9月30日，此后至实际腾退之日按月11015.8元的租金标准另行计算租金及占用费）。
四、被告赵国营于本判决生效之日起十日内支付原告邵国梅、朱维尔违约金12370元（计算至2016年10月20日，此后至实际付清之日以98646.5为基数，按日万分之六的标准另行计算）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1444元，由赵国营负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1444元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周建利
人民陪审员 杨 鑫
人民陪审员 王敏华
二〇一六年十月二十六日
代书 记员 陈 林