广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第19号
上诉人（原审被告）：刘悦铭，男，汉族，1973年12月12日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：高志富，广东煜日律师事务所律师。
委托代理人：古彩红，广东煜日律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：谢明东，男，汉族，1974年11月1日出生，住四川省西充县。
委托代理人：杨柏华，广东国龙律师事务所律师。
委托代理人：黄亨平，广东国龙律师事务所实习律师。
原审被告：黄振钊，男，汉族，1973年12月21日出生，住广东省新丰县。
上诉人刘悦铭因与被上诉人谢明东、原审被告黄振钊土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月29日，谢明东与刘悦铭、黄振钊签订《租赁土地使用合同》（以下简称涉讼合同），约定：谢明东向刘悦铭、黄振钊租用南海区西樵镇面积约1000平方米土地（以下简称涉案土地）；租用期限自2012年12月31日起至2017年8月30日止；租金为每月11000元，租金每年递增5%；谢明东必须在签订合同时向刘悦铭、黄振钊缴纳一个月押金、三个月租金共44000元，合同到期押金退还；另外水电押金3000元；在合同期内，谢明东必须于每月5日前支付当月租金；谢明东租用上述地块可以搭建活动遮阳星瓦板房；在合同期满后，谢明东自行拆除可活动板房复回原样交给刘悦铭、黄振钊；同时，刘悦铭、黄振钊配合谢明东办理有关证件。
2012年12月31日，刘悦铭、黄振钊将涉案土地（已铺设水泥，但无建筑物）交付谢明东。谢明东在该土地上搭建了建筑物。
谢明东、刘悦铭（委托方）曾与佛山市宏江土地房地产评估有限公司（受托方，以下简称宏江公司）签订《房地产价格评估委托协议书》，约定委托方委托受托方对谢明东搭建的建筑物造价进行评估，最低收费不少于2000元，由委托方两人各半负担。谢明东、刘悦铭庭审中确认评估费为2000元，该两人已各向宏江公司支付1000元。2013年12月31日，宏江公司出具《评估报告》，估价结果如下：1、车间［夹芯板围护，钢架彩瓦顶，部分钢化玻璃间隔，卷闸门4个（无地面、基础）］636.16平方米，重置评估值139955元；2、过滤池（三级过滤水池）7.06立方米，重置评估值4942元；以上合计重置评估值144897元。
谢明东、刘悦铭庭审确认上列建筑物已于2013年11月中旬因行政部门要求停建而被拆除，此后谢明东没有使用涉案土地。谢明东庭审中确认其将上述建筑物被拆除后的剩余钢材出售，售得6000元，由谢明东收取。
2012年11月29日，谢明东已向刘悦铭、黄振钊支付水电押金3000元，押金11000元，2013年1、2、3月租金共33000元。谢明东、刘悦铭庭审确认，刘悦铭已退还23500元予谢明东。
另查明，涉案土地为村集体土地，未办妥作为建设用地审批手续。
谢明东于2014年3月5日起诉至法院，请求：（一）刘悦铭、黄振钊赔偿谢明东所受经济损失224397元及逾期付款利息（以224397元为本金按中国人民银行规定商业银行同期贷款利率从起诉日起至法院判决确定付款之日止）；（二）刘悦铭、黄振钊对本案债务承担连带清偿责任；（三）刘悦铭、黄振钊承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案系因涉讼合同引起的土地租赁合同纠纷。根据涉讼合同及双方陈述，出租人为刘悦铭、黄振钊，承租人为谢明东，故本案当事人主体适格。本案应由谢明东与刘悦铭、黄振钊清算，出租人应负责任应由刘悦铭、黄振钊连带承担。
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因涉案土地为村集体土地，未办妥作为建设用地审批手续，故涉讼合同因违反法律强制性规定而无效。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
围绕谢明东主张的经济损失247897元的构成，原审法院分述如下：（一）因谢明东已向刘悦铭、黄振钊支付水电押金3000元，押金11000元，2013年1、2、3月租金共33000元，以上合共47000元，而刘悦铭已退还23500元（庭审中双方确认该款为上述款项的一半）予谢明东，故截至一审辩论结束前，刘悦铭、黄振钊尚持有谢明东已付水电押金1500元，合同押金5500元及租金16500元。因涉讼合同无效，刘悦铭、黄振钊持有押金无据，故谢明东请求刘悦铭、黄振钊退还上述水电押金1500元及合同押金5500元，原审法院予以支持。从2012年12月31日土地交付之日起至2013年11月建筑物被拆除之日止，谢明东实际占用涉案土地，刘悦铭、黄振钊对此存在土地闲置损失，故该土地闲置损失应由双方根据过错分摊。刘悦铭与黄振钊明知、谢明东应知涉案土地不符合租赁条件却仍租赁该土地，对无效合同之设立均负有过错责任。基于公平合理、诚实信用原则，原审法院酌定双方各承担一半责任，则参照合同约定土地使用费标准，谢明东已付租金16500元在谢明东应承担的土地闲置损失范围内，故原审法院对谢明东请求刘悦铭、黄振钊返还上述16500元不予支持。（二）谢明东为履行合同所建车间、过滤池（以下简称添附物）经双方委托估价为144897元，原审法院予以采信。虽然刘悦铭主张谢明东搭建固定建筑，但根据双方委托的评估报告，车间的构建材料包括夹芯板、钢架、玻璃等而非混凝土，而谢明东所建过滤池仅为规模较小的添附物，故谢明东主张其所建与双方合同约定添附物一致更为可信。因谢明东根据双方合同有关可以搭建添附物的约定实施了添附行为，该添附成果因拆除而形成损失，故该损失应由双方根据过错比例分摊。前文已述，双方各承担一半过错责任，故刘悦铭、黄振钊应向谢明东计付添附物损失72448.5元（按144897÷2计）。因谢明东庭审中确认其已将上述添附物剩余钢材出售，卖得6000元，并由谢明东收取。按照上述双方各承担一半过错责任的比例，刘悦铭、黄振钊在本案中应付上述损失为69448.5元（按72448.5-6000÷2计）。谢明东主张的添附物损失在原审法院核定数额范围部分，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。（三）双方庭审中确认评估费为2000元，双方已各自向评估单位支付1000元。因双方明确约定评估费由双方各承担一半，且该评估结果受益人为双方，同时前文已述双方对无效合同设立各承担一半过错责任，故谢明东在本案中主张刘悦铭、黄振钊承担谢明东已付的评估费1000元依据不足，原审法院不予支持。（四）对于谢明东主张加盟费55000元，因双方并无约定加盟方式，且加盟方式仅为谢明东自主决定事项，并无经刘悦铭、黄振钊承诺、允许或与其商定，亦非履行合同必须履行之手续，即其费用并非履行合同必要费用，故该费用应由谢明东自行承担，谢明东请求刘悦铭、黄振钊赔付该款依据不足，原审法院不予支持。
上述本案中刘悦铭、黄振钊应付款项共76448.5元（按1500＋5500＋69448.5计），在本案起诉时支付条件已成就，故谢明东请求以该款为本金从起诉之日起至判决确定付款之日止计付利息理据充足。至于利息计算标准，因双方无结算约定，故原审法院综合案情酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。谢明东主张的利息在原审法院核定范围部分，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。
黄振钊经原审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：（一）刘悦铭、黄振钊应于判决发生法律效力之日起十日内连带向谢明东退还水电押金1500元、合同押金5500元，并支付经济损失69448.5元，合共76448.5元；（二）刘悦铭、黄振钊应连带以上列第一项判决款项为本金从2014年3月5日起至上列第一项判决确定付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予谢明东，本项随上列第一项判决清；（三）驳回谢明东的其他诉讼请求。案件受理费4665.95元，由谢明东承担2954.74元，刘悦铭、黄振钊承担1711.21元。
上诉人刘悦铭不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）刘悦铭不应承担一半过错或损失。谢明东与刘悦铭于2012年11月29日签订《租赁土地使用合同》，刘悦铭以原始状态将涉案土地出租给谢明东搭建活动遮阳星瓦板房，但谢明东搭建的车间及过滤池却为固定建筑物，该建筑物因谢明东未办理相关手续而被政府强拆。强拆过程中，佛山市南海区城市管理行政执法分局西樵分局有拍照为证。为证实谢明东所建建筑物为固定建筑物的案件事实，刘悦铭曾向原审法院申请到佛山市南海区城市管理行政执法分局西樵分局调查取证，但原审法院并未调查。在谢明东固体建筑物被强拆后的评估图中，可以清晰看到该固体建筑物由砖墙、粗大的钢架、水泥墩这些固体构建材料组成。但《建安工程造价估价报告》上却没有对砖墙、粗大的钢架、水泥墩这些固体构建材料进行评估，原审法院也在事实不清、证据不足的情况下，仅凭该《建安工程造价估价报告》就认定谢明东所建车间结构为非混凝土，过滤池为规模较小的添附物，判决刘悦铭对谢明东添附成果被拆除造成的损失承担责任，刘悦铭不服。谢明东应对其违建固定建筑行为承担相应的损失，刘悦铭基本上按照村组的招租公告的要求，在《租赁土地使用合同》中与谢明东明确约定，谢明东只可以在租赁的地搭建活动遮阳星瓦板房，但谢明东不听劝，构建固定建筑物，故刘悦铭没有过错，不应承担一半过错或损失。（二）6000元的钢材售价，刘悦铭不予确认。谢明东称将违章物拆除后的数七吨钢材出售所得仅6000元，但其提供的收据上，没有显示数量和价格，其所获的6000元无法认定。刘悦铭通过废品回收行业业内人士了解，钢材回收价格应在1800至2200元范围内，其钢材售价应在6000元以上。（三）谢明东所搭建的车间支架为粗大的钢架，而该粗大的钢架需要固定的巨型水泥墩支撑，活动水泥墩根本支撑不了粗大的钢架。该固体建筑物的构建材料不可能是《建安工程造价估价报告》中认定的规模较小的添附物，故《建安工程造价估价报告》不应作为本案定案的依据，不应采信。综上，刘悦铭请求：（一）依法撤销广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第171号民事判决书；（二）依法改判刘悦铭除退回谢明东7000元水、电押金外，不应向谢明东支付经济损失69448.5元及利息；（三）一审、二审诉讼费用由谢明东负担。
被上诉人谢明东答辩称：（一）涉案《建安工程造价估价报告》是由刘悦铭、谢明东共同委托第三方独立专业机构作出，其结论及记载的内容真实可信，而刘悦铭在一审质证时对其真实性未提出异议，该报告应作为本案定案的依据。（二）本案纠纷是因刘悦铭一方引起的，没有其承诺，谢明东不会租用涉案土地，更不会在涉案土地上搭建活动板房，因此一审判决刘悦铭、黄振钊承担一半责任已是轻判了。（三）《建安工程造价估价报告》上明确记载为“夹蕊板围护，钢架彩瓦顶，部分钢化玻璃间隔（8.8＋5.55＋6.76）＊2.6，卷闸门4个（无地面、基础）”，反映了涉案建（构）筑物是活动板房，不是固定建筑物。涉案土地外围的水泥墩是崇南村第十五、高地股份合作经济社建的，在涉案土地交付前已有，而且是活动的。谢明东制作的钢结构、玻璃是活动的。同时，谢明东提供的录音记录证明了刘悦铭确认涉案土地可以搭建活动棚。《建安工程造价估价报告》显示过滤池面积7个平方米左右，其实开挖不深，且面积才3平方米，原审法院认为过滤池规模较小是正确的。（四）谢明东提交的录音记录证明了谢明东是应刘悦铭的要求、指示搭建活动板房、修建过滤池，不存在谢明东擅自开工搭建活动板房、修建过滤池的事实。没有刘悦铭的指示，谢明东是不敢在涉案土地上搭建活动板房。（五）活动板房拆除后，剩下的钢材每天都有人偷，谢明东是应刘悦铭的要求卖掉钢材的，当时一共卖了6000元，所收款项有收据证明，拨打收据上的电话也可以向购买者证实。刘悦铭称有7吨钢材不是事实，其也未提交任何证据予以证明。综上所述，请求法院驳回刘悦铭的上诉请求。
上诉人刘悦铭二审期间向本院提交佛山市南海区西樵国土资源局出具的《存根》一份。
上诉人谢明东在二审期间向本院提交了高地、第十四、第十五经济社出具的《证明》一份，并申请了证人杨某出庭作证。
原审被告黄振钊未作答辩和举证。
经审查，上诉人刘悦铭提交的《存根》复印件与原件核对一致，且与本案有关联，本院对此予以采信；谢明东提交的《证明》没有相关组织的盖章，落款处签名的人也未出庭作证，故本院对此证据不予采信；由于谢明东未提交证据证明出庭作证的杨某为涉案建筑物及过滤池的施工者，与本案缺乏关联，本院对其证言不予采信。
经审理，本院对原审法院查明的事实均予以确认。
另查明，佛山市南海区西樵国土资源局于2013年4月19日出具一份《存根》，载明：“刘悦铭于2013年4月8日未经依法批准在崇南四季康城后进行棚架搭建的行为，已于2013年4月9日发出《责令停止国土资源违法行为通知书》（樵国土停字（2013）第105号），按第二项处理。”该存根签收人为刘悦铭。
《建安工程造价估价报告》所附的照片显示，涉案建筑物被拆除后的现场有倒塌的管材支架，车间边上有倾斜的用于围蔽的板材。
本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。综合双方综合当事人的诉辩，本案二审期间争议的焦点是：（一）原审法院确定刘悦铭与谢明东对涉案合同无效的相关损失各承担50%的赔偿责任是否恰当；（二）原审法院认定涉案建筑物被拆除后剩余钢材的售价为6000元是否有误。
（一）关于原审法院确定刘悦铭与谢明东对涉案合同无效的相关损失各承担50%的赔偿责任是否恰当的问题
《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的以外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。据此，除符合法定条件并依法经相关部门核准登记以外，农民集体所有的土地不得用于非农业建设用途。对于当事人为出让、转让或出租农民集体所有的土地用于非农业建设而签订的合同，因违反法律的强制性规定而无效。本案中，涉案土地为农民集体所有的土地。刘悦铭、黄振钊与谢明东未经有关部门批准，在双方签订的《租赁土地使用合同》中约定将涉案土地用于“搭建活动遮阳星瓦板房”的非农业建设用途，故根据上述规定，涉案合同因违反法律的强制性规定而无效。
刘悦铭上诉称因谢明东违反双方合同的约定在涉案土地上搭建固定建筑物，刘悦铭不应对损失承担50%的赔偿责任，原审法院对双方过错责任分担认定有误，刘悦铭还申请本院向相关行政部门调取在强制拆除时所拍摄的录像以证明涉案建筑物为固定建筑物。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效后应当根据双方当事人在主观上对于合同无效是否存在过错以及过错的大小来确定各自应承担的民事责任。本案中，涉案土地为农民集体所有的土地。刘悦铭作为出租人，其对涉案土地的状况是明知的，却仍违反法律规定出租给谢明东用于非农业建设，故对合同无效存在过错。谢明东作为土地的承租方，未对涉案土地在签订合同时是否可用于非农业建设尽到必要的注意义务，故对合同无效也存在过错，故原审判决根据本案情况确定双方对于合同无效负有同等过错是恰当的，此其一。其二，涉案建筑物及过滤池被强制拆除的原因，是因该建筑物及过滤池的用途属于非农业建设，违反了法律法规的强制性规定，故无论涉案建筑物属于刘悦铭所称的固定建筑物，还是属于双方在合同中所约定的“活动遮阳星瓦板房”，只要是非经批准用于非农业建设，均属违法建筑，依法均应被拆除。因此，导致涉案建筑物及过滤池被强制拆除的根本原因，在于双方未经批准擅自约定将涉案土地用于非农业建设用途，与谢明东是否按合同的约定搭建建筑物无关，故谢明东所搭建的建筑物是否为固定建筑物不影响对双方就因合同无效造成的损失所应承担的责任比例的认定。而事实上，实施强制拆除的行政部门出具的有关文书认定了本案中所拆除的违法建筑为“棚架”，《建安工程造价估价报告》对涉案建筑物的结构描述为“夹芯板围蔽，钢架彩瓦顶，部分钢化玻璃间隔”，不包括刘悦铭所述的粗大水泥柱或钢柱的结构，《建安工程造价估价报告》所附的现场图片也显示涉案建筑物是以管材支架作支撑，以板材作围蔽，因此，本案现有证据足以证明涉案建筑物非刘悦铭所述的固定建筑物。综上，对涉案合同无效所造成损失，双方具有同等的过错，原审法院确定刘悦铭与谢明东对因合同无效所造成的损失各承担50%的赔偿责任于法有据，恰当合理，本院予以维持。刘悦铭向本院申请向有关部门调查用以证明谢明东所建的为固定建筑物的证据，因根据现有证据已足以查明待证事实，且此证据与对双方责任的认定没有关系，本院对此申请予以驳回。
（二）关于原审法院认定涉案建筑物被拆除后剩余钢材的售价为6000元是否有误的问题
刘悦铭上诉认为原审法院认定涉案建筑物被拆除后剩余钢材的售价为6000元属于认定事实错误。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”由于谢明东变卖涉案建筑物被强制拆除后剩余钢材所得的价款是谢明东自认，并提交相关证据予以证明，故谢明东变卖钢材所得价款属于谢明东对其不利事实的承认，原审法院对此予以确认并无不当。刘悦铭对此提出异议却未提交相反证据，故刘悦铭此上诉理由缺乏依据，本院不予采信。
刘悦铭认为因《建安工程造价估价报告》对涉案建筑物构建材料的认定有误，该报告不能作为认定事实的依据。本院认为，上述估价报告是双方共同委托有资质的第三方机构评估的，其地位相对中立，且本案中无证据显示该评估机构的评估资质、评估方法或作出结论的理由等存在瑕疵或错误，故原审法院对该报告予以采信并无不当，刘悦铭此上诉理由缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，刘悦铭的上诉主张依据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1536.2元，由上诉人刘悦铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 谭志华
代理审判员 郑正坚
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 覃心怡