辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽05民终756号
上诉人（原审原告）邓涛，男，1979年4月20日出生，满族，现住辽宁省本溪满族自治县。
委托代理人李昌玉，辽宁华义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）本溪市安全生产监督管理局（本溪市煤炭安全局），住所地辽宁省本溪市平山区。
法定代表人郝赤军，该局局长。
委托代理人李世伟，辽宁致远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）本溪市华宝（集团）有限责任公司，住所地辽宁省本溪市南芬区。
法定代表人杨宝铧，该公司董事长。
委托代理人褚庆革，辽宁尧盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）本溪市泉山煤矿（二区、三井），住所地辽宁省本溪满族自治县。
法定代表人杨宝铧，该矿矿长。
委托代理人褚庆革，辽宁尧盛律师事务所律师。
原审原告邓涛诉原审被告本溪市安全生产监督管理局（本溪市煤炭安全局）、本溪市华宝（集团）有限责任公司、本溪市泉山煤矿（二区、三井）房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省本溪满族自治县人民法院于2014年9月23日作出（2013）本县民初字第01540号民事判决。宣判后，原审原告邓涛、原审被告本溪市华宝（集团）有限责任公司均不服，上诉至本院。本院于2015年5月6日作出（2015）本民一终字第00058号民事裁定，撤销原判,发回重审。辽宁省本溪满族自治县人民法院于2016年3月1日作出（2015）本县民初字第02000号民事判决，宣判后，原审原告邓涛不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邓涛及其委托代理人李昌玉，被上诉人本溪市安全生产监督管理局（本溪市煤炭安全局）的委托代理人李世伟，被上诉人本溪市华宝（集团）有限责任公司、本溪市泉山煤矿的委托代理人褚庆革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2008年11月3日，被告本溪市泉山煤矿（甲方）与案外人邓某甲（乙方）签订房屋租赁合同，将位于本溪满族自治县小市镇××路×号，建筑面积532.08平方米的二层楼房租赁给邓某甲用于经营酒店，租期三年，租金总计10万元。合同约定：修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明点）和门窗，以保障乙方安全正常使用；出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取第二款方法处理即由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分次扣除；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由甲方承担，所有权属甲方。2008年12月始，原告邓涛与邓某甲使用租赁房屋合伙经营本溪满族自治县小市镇某某酒店。2010年10月9日，邓某甲与原告签订退伙协议。双方约定，邓某甲退出合伙，某某酒店由邓涛独自经营，邓涛返还邓某甲25万元即视为合伙关系终结，双方再无任何经济纠葛。协议生效后，合伙期间的债权、债务均由邓涛承担，所有收益、支出均与邓某甲无关。2010年11月10日,本溪满族自治县小市镇某某酒店经营者由邓某甲变更为邓涛。经原告申请，辽宁省本溪市中级人民法院依法委托辽宁某某工程造价司法鉴定所对原告租赁房屋期间装修、维修工程造价进行司法鉴定，鉴定意见：工程款总计1212992.97元。原告花费鉴定费3.5万元。
再查明，被告本溪市安全生产监督管理局受本溪市人民政府委托，对泉山煤矿进行转制操作，将本溪市泉山煤矿与本溪县泉山团林子煤矿（以下合并简称泉山矿）国有资产的90%挂牌出让，在本溪市产权交易中心挂牌交易。被告本溪市华宝（集团）有限责任公司作为唯一竞买者，以3032.92万元有偿买受泉山矿90%的国有资产所有权。2011年3月8日，本溪市安全生产监督管理局（甲方）与被告本溪市华宝（集团）有限责任公司（乙方）签订《国有资产转让合同书》。该合同第四项第2条约定：泉山矿10%国有资产的收益，按每年30万元的固定收益，专项用于善后事宜，由乙方于每年一月份前一次性支付给甲方。合同第四项第6条约定：甲方于本合同生效后，成立泉山矿转制善后工作办公室。该办公室负责泉山矿转让善后事宜……合同第四项第7条约定：转让基准日前泉山矿的债权债务，由泉山矿转制善后办公室负责处理；转让基准日后，由乙方承担泉山矿的所有民事责任……合同第五项约定了甲方持有10%国有资产应承担的义务，其中包括乙方接收前的原泉山矿的债权债务由甲方成立的转制善后工作办公室负责处理，与乙方无关。2011年4月7日，本溪市人民政府国资委下发本国资发[2007]62号文件，同意本溪市安全生产监督管理局将本溪市泉山煤矿90%国有资产（不含土地）依法转让给本溪市华宝（集团）有限责任公司，确认本溪市安全生产监督管理局（甲方）与本溪市华宝（集团）有限责任公司（乙方）签订的《国有资产转让合同》自2011年3月28日起正式生效。
另查明，2000年11月20日，本溪市煤炭工业局将本溪市泉山煤矿生产经营性资产租赁给原本溪市泉山煤矿法定代表人于香武，本溪市煤炭工业局与于香武签订《本溪市泉山煤矿租赁合同书》。约定租期自2000年12月20日至2005年12月20日。2005年8月1日，本溪市泉山煤矿法定代表人于香武向本溪市煤炭安全局提出提前终止租赁合同的请示。后本溪市人民政府与本溪县人民政府同意终止租赁合同（终止时间为2005年7月30日）。后本溪市煤炭安全局以本煤安函字[2005]6号报告请示本溪市国资委，对泉山煤矿进行资产评估，并对承租人进行清算。2007年8月31日，案外人姜某某（乙方）与本溪市煤炭安全局（甲方）签订《转让合同》，被转让主体为本溪市泉山煤矿（含其全资子企业团林子煤矿）。合同第四条第一款转让价款的使用第5项记载:偿还原承包人债务（乙方与于香武协商一致，将其款项作为新企业股份，乙方与于香武有协议）。姜某某于2008年12月1日申请退出泉山煤矿经营管理。
本溪市泉山煤矿于2008年10月15日更名为本溪市泉山煤矿（二区、三井），2009年7月9日，该煤矿法定代表人由于香武变更为亓茂友。
原审法院认为：原告邓涛在事实上使用租赁房屋从事酒店经营，本溪市泉山煤矿对此事实知晓，未提出异议，亦收取邓涛交纳的房屋租金。另根据本溪满族自治县人民法院调取的相关证据，再结合案外人姜某某与被告本溪市安全生产监督管理局（本溪市煤炭安全局）签订的《转让合同》的约定及本溪市泉山煤矿的工商登记材料的记载，可以认定于香武有权代表本溪市泉山煤矿与邓某甲签订房屋租赁合同，原告提供的房屋租赁合同具有真实性。因该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效。房屋租赁合同系邓某甲签订，但邓某甲退伙时已与邓涛约定合伙期间的债权债务均由邓涛承担，原告可基于房屋租赁合同请求相关费用。《房屋租赁合同》中约定承租人需在出租人允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，维修费用凭正式发票在应交纳的房租中分次扣除。因原告未提供证据证明其修缮房屋经过本溪市泉山煤矿的允诺，亦未提供证据证明修缮的必要性及修缮花费的合理性，故法院对原告诉请的维修费用不予支持。原告诉称《房屋租赁合同》中对“装饰”的约定实质是对“装修装饰”的约定，“装饰”包含装修，但未提供证据证明，故应认定合同中仅对装饰有约定。因合同中对房屋装修无约定，故法院对原告诉请的装修费用不予支持。因原告未提供证据证明其装饰花费，对此亦不申请评估鉴定，三被告对此亦不申请评估鉴定，故法院对原告诉请的装饰费用不予支持。三被告辩称于香武无权代表本溪市泉山煤矿签订房屋租赁合同，但未提供充足有效的证据证明，故法院对三被告的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告邓涛的诉讼请求。案件受理费16513元，由原告邓涛负担。
上诉人邓涛的上诉请求：撤销原判，依法改判，支持上诉人在一审时的诉讼请求或将本案发回重审。其依据的事实及理由是：1、一审法院程序违法。一审法院超审限审理，到2016年3月1日下判，审理时间长达10个月之久，而期间没有下达任何中止审理裁定，属程序违法。被上诉人本溪市华宝（集团）有限责任公司委托代理人杨阳出庭无任何委托代理手续，而一审合议庭允许其出庭发言，显然违背诉讼程序。2、一审判决认定事实错误。原审判决认定上诉人未提供证据证明其修缮房屋经过本溪市泉山煤矿的允诺；未提供证据证明修缮的必要性及修缮花费的合理性；未提供证据证明其装饰花费，对此亦不申请评估鉴定的认定是错误的，另外原审判决认定合同中对装修无约定也是错误的。因为合同中约定允许上诉人进行修缮、装饰，从对合同中装饰概念的理解定性角度可以认定，房屋修缮、装饰就是装修，应给付装修费用。且修缮费用早在一审法院审理时就由法院委托进行了评估，其评估的价款应视为合理的费用。3、上诉人对租赁房屋享有优先购买权。由于没有证据证明上诉人租赁的房屋系整体转让的范围之内，更没有对该房屋进行过评估作价，因此该房屋不在转让之列，其所有权仍应属本溪市泉山煤矿。上诉人作为承租人，应享有优先购买权，请二审法院查清这一事实。综上，请求二审法院查清事实，作出公正判决。
被上诉人本溪市安全生产监督管理局提出了答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。我方认为该司法解释对本案是有约束力的，本案争议租赁房屋租期三年，租金10万元，双方依据合同第4条的约定，房屋修缮到不漏、不淹、三通等；第4条第2点约定，其费用凭正式票据在房租金中扣除。本案上诉人要求赔偿100多万已经超出合同的约定范围，违背诚实信用原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人本溪市华宝（集团）有限责任公司、本溪市泉山煤矿提出了答辩：我方同意被上诉人本溪市安全生产监督管理局的答辩意见，一审法院认定事实正确，审理程序合法，请求依法维持原判。理由：1、关于上诉人提出原审判决认定事实错误的三个方面，我方认为上诉人仅仅是停留在装饰装修理解层面，并不是原审法院认定事实错误。2、关于评估报告问题，在本案中上诉人没有启动任何的评估程序，因此不存在评估报告一说。3、关于优先购买权与本案无关，不是本案诉争的事实。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
另查明：上诉人于2012年，在（2011）本县民初字第01310号民事案件审理中，向原审法院申请对其租赁房屋期间的装修、维修工程费用进行鉴定，辽宁某某工程造价司法鉴定所于2012年9月28日作出本溪县烤鸭店租赁期间装修、维修工程造价司法鉴定报告，鉴定意见：本溪县烤鸭店租赁期间装修、维修部分的工程款总计1212992.97元。
上述事实，有房屋租赁合同、退伙协议、核准变更登记通知书、收据、企业机读档案登记资料（变更）、司法鉴定报告、关于退出泉山煤矿经营管理的请示、转让合同、国有资产转让合同书、产权交易合同、关于转让本溪市泉山煤矿国有资产的批复、本溪市泉山煤矿租赁合同书、关于提前终止租赁合同的请示、关于本溪市泉山煤矿终止租赁合同进行资产评估的报告法律意见书，民事判决书、调解书、执行通知书、结案说明、收条、抵押合同、勘察照片、致估价委托人函、他项权利登记、房产证、土地使用证、企业机读档案资料、企业法人变更登记申请书、核准变更登记通知书、本经党组发[2009]9号通知、房屋产权登记申请审批表、拍摄的房屋现状照片等证据载卷为凭。这些证据材料已经过一、二审庭审质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为：本溪市泉山煤矿与邓某甲签订的房屋租赁合同约定:邓某甲应在本溪市泉山煤矿允诺的维修范围和工程项目内对租赁房屋进行修缮，竣工后，其维修费用凭正式发票在应交纳的房租中分次扣除；邓某甲因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，对装饰物的工料费由本溪市泉山煤矿承担。本案中，虽然本溪市泉山煤矿与邓某甲签订的房屋租赁合同中约定了租赁期间的房屋修缮、装饰及费用的承担，但上诉人并未按合同约定在维修工程竣工后，对维修费用向本溪市泉山煤矿提供正式发票在应交纳的房屋租金中扣除；对租赁房屋装饰物的工料费亦未提供证据予以证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于上诉人未提供证据证明其租赁期间的房屋维修费用和装饰物的工料费用，依照以上规定应由负有举证证明责任的上诉人承担不利的后果。故原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于上诉人提出一审法院超审限审理，审理时间长达10个月之久，期间没有下达任何中止审理裁定，属程序违法的主张。原审法院于2016年2月18日向上诉人送达了（2015）本县民初字第02000号中止审理的民事裁定书，送达回证中有上诉人的委托代理人李昌玉在代收人处签名，李昌玉确认送达回证中代收人处的签名为其本人所签。且被上诉人本溪市安全生产监督管理局、本溪市华宝（集团）有限责任公司、本溪市泉山煤矿确认均收到了原审法院送达的中止审理的民事裁定书，故对上诉人的该主张，本院不予支持。
关于上诉人提出被上诉人本溪市华宝（集团）有限责任公司委托代理人杨阳出庭无任何委托代理手续，而一审合议庭允许其出庭发言，显然违背诉讼程序的主张。原审卷宗中有本溪市华宝（集团）有限责任公司出具的授权委托书，其主要内容为，委托单位：本溪市华宝（集团）有限责任公司；受委托人姓名：杨阳；代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为和解、代收法律文书，在该委托书的右下方盖有本溪市华宝（集团）有限责任公司的公章，其后页附有杨阳的居民身份证复印件。故对上诉人的该上诉主张因无事实依据，本院不予支持。
关于上诉人提出对租赁房屋享有优先购买权的主张，由于房屋优先购买权与本案不属同一法律关系，因此不属于本案的审理范围。且就房屋优先购买权一案原审法院已于2011年9月20日作出（2011）本县民初字第00943号民事判决，该判决已经发生法律效力。故上诉人的该主张，本院亦无法予以支持。在本院审理期间，上诉人并未提出新的事实及理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对上诉人提出房屋修缮、装饰就是装修，应给付装修费用等主张进行分析认定，理由充分，本院不再赘述。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一万六千五百一十三元，由上诉人邓涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑新
审判员 朱 飞
审判员 郑 红
二〇一六年六月二十一日
书记员 任 燕
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。