福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3143号
上诉人（原审第三人）黄亚扁，男，1952年5月26日出生，汉族，住龙海市。
委托代理人林颂匀、张小婷，福建闽佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门市公房管理中心，住所地厦门市思明区湖滨南路83号四楼，组织机构代码79805602-9。
法定代表人杨晓晖，主任。
委托代理人陈曾盛、谢坤培，福建均融律师事务所律师。
原审被告国网福建省电力有限公司厦门供电公司，住所地厦门市思明区湖滨南路21号，组织机构代码67828241-9。
法定代表人陈灵欣，总经理。
委托代理人陈碰有，职员。
原审第三人厦门市思明区鹭辉旅馆（经营者黄亚扁），住所地厦门市思明区镇邦路*******号***楼。
上诉人黄亚扁因与被上诉人厦门市公房管理中心（以下简称公房中心）、原审被告国网福建省电力有限公司厦门供电公司（以下简称电力公司）、原审第三人厦门市思明区鹭辉旅馆（以下简称鹭辉旅馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第4530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
公房中心向原审法院起诉，请求判令：1、电力公司及第三人鹭辉旅馆、黄亚扁立即将厦门市思明区镇邦路100号2-5楼房屋腾空并归还公房中心管理；2、电力公司及第三人鹭辉旅馆、黄亚扁支付公房中心房屋占有使用费（按83.3元／天的标准，自2014年5月1日起计至实际归还房屋之日止）。
原审判决查明，公房中心于2013年5月31日与福建省电力有限公司厦门电业局（后更名为国网福建省电力有限公司厦门供电公司）签订了一份《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定电力公司向公房中心承租镇邦路100号2-5楼房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积为118.16平方米，租赁期限自2013年6月1日起至2015年12月31日止，月租金为1666元，租金按月支付，于每月底前付清当月租金；租赁期间，未经公房中心书面同意，电力公司不得将租赁房屋转租或转借给第三方使用，有正当理由转租或将租赁房屋作为与他人合资、合作、联营经营场所的，应当提出书面申请，经公房中心书面同意，签订转租协议并缴交转租收益金后方可转租；经批准转租后本合同仍有效，电力公司仍应承担本合同项下全部义务，电力公司与次承租人签署的转租合同不得对抗本合同。租赁期间，租赁房屋若因落实政策需退还业主的，本合同自退管通知送达电力公司时终止，合同终止后，电力公司需按落实政策的有关规定，自行搬迁；租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如电力公司未在公房中心通知的腾空期限内将房屋腾空交还的，每逾期一天，按本合同月租金的5%支付房屋占用费。合同签订后，公房中心依约将讼争房屋交付电力公司使用，电力公司依约定支付租金至2014年4月30日止。另查明，电力公司将讼争房屋转租给第三人黄亚扁，双方亦签订一份《房屋租赁合同》，约定电力公司将讼争房屋出租给黄亚扁，用于经营旅社，租赁期间为2013年10月1日起至2014年12月31日止，每月租金为2954元；签订合同时，黄亚扁应支付5000元押金，黄亚扁应于合同解除或终止后30日内腾空房屋返还电力公司。黄亚扁转租讼争房屋后，用于经营鹭辉旅馆。还查明，讼争房屋管理权自2014年5月1日起交还业主自行管理，公房中心于2014年4月11日通知电力公司，告知讼争房屋于2014年5月1日退还业主，由业主自行管理，讼争合同同时终止。电力公司于2014年4月30日与黄亚扁签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，约定双方签订的前述《房屋租赁合同》于该协议生效之日解除，租金按实际使用时间计算，电力公司于该协议生效之日起15日内将黄亚扁已交纳定金无息返还，且黄亚扁不再要求电力公司支付其他任何补偿或赔偿款项，该协议自双方签字之日起生效。该协议签订后，讼争房屋至今仍由黄亚扁控制使用。
原审判决认为，公房中心与电力公司签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方当事人应依诚实信用原则全面履行合同义务。讼争房屋管理权于2014年5月1日退还业主，故依照合同约定，讼争合同已于同日终止。讼争合同终止后，电力公司负有将讼争房屋腾退交还公房中心的合同义务，现讼争房屋虽由黄亚扁实际控制，但不足以作为电力公司可不履行该义务的合理抗辩，电力公司仍负有腾房之义务。另，黄亚扁作为讼争房屋次承租人，且实际控制该房屋，亦负有腾房义务；黄亚扁与电力公司之间就次承租合同产生的相关争议，应另行解决，不能据此抗辩公房中心腾房之诉求。另，电力公司、黄亚扁因逾期腾房，亦应承担相应的房屋占用费，讼争合同已约定逾期腾房期间房屋占用费，每日按合同月租金的5%支付，公房中心该项诉求亦符合法律规定及双方约定，亦予以支持。电力公司主张占用费标准过高，但上述约定标准尚低于其转租给黄亚扁的租金，对电力公司该项抗辩意见，故不予采信。另，鹭辉旅馆并非讼争房屋次承租人，公房中心要求其共同承担腾房、支付占用费之诉求，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、国网福建省电力有限公司厦门供电公司、黄亚扁于判决生效后十日内将厦门市思明区镇邦路100号2-5楼房屋腾空退还给厦门市公房管理中心；二、国网福建省电力有限公司厦门供电公司、黄亚扁于判决生效后十日内向厦门市公房管理中心支付厦门市思明区镇邦路100号2-5楼房屋占有使用费（按83.3元／日的标准，自2014年5月1日起计算至实际腾退房屋之日止）；三、驳回厦门市公房管理中心的其他诉讼请求。
宣判后，黄亚扁不服，向本院提起上诉。
上诉人黄亚扁上诉称，一、原审判决上诉人承担腾房义务，违背合同相对性原理，且适用法律错误。1、根据合同相对性原理，黄亚扁与公房中心之间不存在合同关系，对其不负有合同义务，也无法越过电力公司直接向公房中心履行。黄亚扁与电力公司之间的次租赁合同虽然已经协商终止，但有关的腾房事项应当而且只能依据双方之间的次承租合同以及《解除房屋租赁合同协议》相关约定履行。其中，次承租合同第9.1条约定：乙方（即黄亚扁）应在本合同解除或终止后的30日内腾空并将该房屋及设施设备完好返还甲方（即电力公司）；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同约定房屋租金标准的双倍计算向甲方支付该房屋占用期间的使用费，并应按合同约定承担违约责任及赔偿给甲方造成的全部经济损失。而电力公司与公房中心的《房屋租赁合同》第49条却有不同约定：租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方按本合同租金的5%向甲方支付房屋使用费。显然，上述两份合同关于腾退租赁房屋的情形和违约责任的约定都不同，而且只能分别适用于两份合同的相关当事人之间。因此，黄亚扁即便要退房，也只能先退给电力公司，再由电力公司退给公房中心，不可能由黄亚扁直接将讼争房屋退给公房中心，否则将对电力公司构成违约并承担约定的违约责任。2、黄亚扁至今无法腾退讼争房屋完全是由电力公司的原因导致，黄亚扁对此不存在过错。2014年4月30日，黄亚扁应电力公司要求与其订立《解除房屋租赁合同协议》，约定电力公司应在协议生效15日内将黄亚扁房屋押金和多缴纳的两个月租金退还给黄亚扁。但电力公司却一直无故拖延退还押金和租金，而且经黄亚扁多次催促，仍迟迟不来收回房屋并办理交接。甚至，其工作人员有一度竟然还叫黄亚扁再交租金。因此，黄亚扁只能将房屋闲置等待，并未实际使用。二、原审判决黄亚扁于2014年5月1日起向公房中心支付讼争租赁房屋的占有使用费，缺乏相应的事实和法律依据。1、如上所述，因电力公司的原因导致讼争房屋一直处于闲置状态，电力公司一直拖延与黄亚扁办理交接和退费退房，黄亚扁并未实际使用讼争租赁房屋，电力公司也不敢向黄亚扁收取所谓的房屋使用费；更何况，黄亚扁与公房中心之间不存在合同关系，对其不负有合同义务，包括支付所谓的房屋使用费。而公房中心与电力公司之间关于逾期腾房的违约责任的约定（即每逾期一天，电力公司按本合同租金的5%向公房中心支付房屋使用费），依法只能约束电力公司，而不能约束及适用于黄亚扁。因此，原审判决黄亚扁按公房中心与电力公司所约定的逾期腾房的违约责任标准承担所谓的房屋使用费，系属错误。2、黄亚扁与电力公司之间的次承租合同第9.3条约定：若乙方因任何理由在规定期限内拒绝或未能履行腾房义务或乙方擅自迁出该房屋，甲方均有权自行进入该房屋，乙方留着于该房屋内的一切物品将被视为遗弃物，甲方可代为处置。由此可见，是否腾退以及何时腾退房屋，是完全由电力公司决定和控制的，主动权在于电力公司而非黄亚扁。因电力公司的故意拖延交接和不作为，才导致讼争房屋至今未能腾退，其责任完全在于电力公司，即便要承担房屋使用费，依法依理也均应由电力公司来承担。3、黄亚扁已经向电力公司缴纳房屋租金至2014年6月30日，次租赁合同已于2014年4月30日解除，黄亚扁还多交了两个月的租金，且电力公司至今尚未将该多收的租金退还给黄亚扁。在此情形下，原审判决黄亚扁重复承担2014年5月1日以后的所谓房屋使用费，明显不当且不合理。综上，请求：1、判令变更原审判决第一、二项，改判只由电力公司将厦门市思明区镇邦路100号2-5楼房屋腾空退还给公房中心，及向公房中心支付该房屋占有使用费；2、本案一、二审诉讼费用均由电力公司负担。
被上诉人公房中心答辩称，一、原审判决黄亚扁应与电力公司共同承担将讼争房屋腾空并归还给公房中心的义务合法有据，依法应予维持。1、原审判决认定公房中心与电力公司签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）已于2014年5月1日终止事实清楚，证据确凿，电力公司应立即将讼争房屋腾空并归还给公房中心。租赁合同签订后的2014年3月25日，厦门市国土资源与房产管理局根据房屋原业主的申请，决定自2014年5月1日起，退还房屋管理权，由业主自行管理。2014年4月11日，公房中心向电力公司发出书面通知，告知其讼争房屋将于2014年5月1日退还给业主，案涉租赁合同同时终止。而案涉租赁合同第44条约定：“租赁期间，租赁房屋若因落实政策需退还业主的，本合同自退管通知送达乙方时终止。合同终止后，乙方（即本案被告）需按落实政策的有关规定，自行搬迁。”据此，案涉租赁合同已于2014年5月1日终止，合同终止后，电力公司应将讼争房屋腾空并归还给公房中心。2、黄亚扁占有使用讼争房屋没有任何依据，其应立即将讼争房屋腾空并归还给公房中心。电力公司在案涉租赁合同履行期间擅自将讼争房屋转租给黄亚扁，其行为已构成违约，而黄亚扁明知电力公司无权转租讼争房屋仍与其签订次承租合同，恶意承租讼争房屋，黄亚扁占有使用讼争房屋没有合法依据。且现案涉租赁合同已依约终止，黄亚扁作为讼争房屋的实际使用人，其应与电力公司共同承担向公房中心腾退讼争房屋的义务，但黄亚扁至今仍拒不归还讼争房屋，其行为已严重侵害了公房中心合法权益，依法应当承当相应的法律责任。二、原审判决判令黄亚扁应与电力公司共同承担向公房中心支付讼争房屋占有使用费的义务合法有据，依法应予维持。租赁合同已于2014年5月1日终止，但电力公司至今仍未将讼争房屋归还给公房中心，根据案涉租赁合同第49条约定：“租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方按本合同月租金的5%向甲方支付房屋占用费。”电力公司应按此约定的标准向公房中心支付自2014年5月1日起至实际腾退讼争房屋之日止的房屋占有使用费。而黄亚扁作为负有腾房义务的次承租人，其亦未将讼争房屋归还给公房中心，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故黄亚扁应与电力公司共同承担向公房中心支付上述房屋占有使用费的义务，黄亚扁拒不履行该义务没有正当理由。
原审被告电力公司陈述称，一、黄亚扁作为次承租人，负有腾空案涉房屋的义务。电力公司与黄亚扁签订的《房屋租赁合同》于2014年4月30日正式解除，根据该合同第12.4条约定，黄亚扁应当在合同解除之日起5日内将租赁的房屋及设施设备完好交还给电力公司。《合同法》第235条规定，承租人应当返还租赁物，即黄亚扁作为《合同》的承租方依法负有腾空案涉房屋的法定义务。但是，黄亚扁至今拒不腾空房屋，违反了《合同法》的相关规定和《合同》的约定，这是造成电力公司无法将案涉房屋退还给厦门市公房管理中心的唯一原因。原审判决黄亚扁承担腾房义务，符合事实和法律规定。二、黄亚扁作为次承租人，依法应当承担逾期腾房占有使用费。根据原审查明的事实，至今为止案涉房屋仍然在黄亚扁的控制之下，根据黄亚扁与电力公司签订的《合同》第12.4条约定，黄亚扁拒绝或逾期交还房屋的，每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向电力公司支付房屋使用费。最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。公房中心在民事起诉状中要求黄亚扁承担逾期腾房的占有使用费，原审判决根据出租人公房中心的诉求判决黄亚扁承担逾期交房的占有使用费，符合事实和法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人鹭辉旅馆未作陈述。
经审理查明，黄亚扁认为原审判决遗漏查明电力公司在收到退房通知后仍收取黄亚扁的租金及黄亚扁系代管房屋外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，公房中心与电力公司所签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》依约已于2014年5月1日终止。电力公司依约应当将讼争房屋返还给公房中心，但各方均确认讼争房产仍由次承租人黄亚扁占有使用。黄亚扁作为次承租人，其与电力公司之间的合同亦应随电力公司与公房中心之合同终止而终止。其承租该讼争房屋的权利来源已不存在，其仍实际控制的讼争房屋应予以返还公房中心。黄亚扁上诉主张其未与公房中心形成合同关系，故不应返还讼争房屋，但黄亚扁作为次承租人及实际占有使用人，与公房中心、电力公司之间签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》存在利害关系，公房中心诉求其作为第三人，承担腾房之义务并无不当，故应驳回黄亚扁的上诉主张。至于黄亚扁对电力公司的抗辩，才应依照合同相对性原则仅能向电力公司行使，而不能迳行向所有权人公房中心行使。黄亚扁上诉主张其不应与电力公司一并支付房屋占有使用费，因公房中心在二审中明确系基于租赁合同提起诉讼，而其合同相对方为电力公司，而非黄亚扁，故公房中心突破合同相对性原则而诉求黄亚扁支付占有使用费于法无据，应当予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第4530号民事判决第一、三项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第4530号民事判决第二项为：国网福建省电力有限公司厦门供电公司应于本判决生效后十日内向厦门市公房管理中心支付厦门市思明区镇邦路100号2-5楼房屋占有使用费（按83.3元／日的标准，自2014年5月1日起计算至实际腾退房屋之日止）；
三、驳回黄亚扁的其他上诉请求。
本案一审案件受理费223元，由国网福建省电力有限公司厦门供电公司负担；二审案件受理费446元，由厦门市公房管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年十月十九日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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