吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉05民终58号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵彦领，住辽宁省沈阳市。
委托诉讼代理人:朱殿臣（系赵彦领女婿），住梅河口市。
委托诉讼代理人:迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梅河口凯购城置业有限公司，住所：梅河口市。
法定代表人：姚忠喜，总经理。
委托诉讼代理人：刘宝新，男，1979年1月1日生，汉族，该公司办公室主任，住长春市。
委托诉讼代理人：尹德勋，吉林金梅律师事务所律师。
上诉人赵彦领因与上诉人梅河口凯购城置业有限公司（以下简称凯购城）商品房销售合同纠纷一案，均不服吉林省梅河口市人民法院（2017）吉0581民初807号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵彦领上诉请求：1、撤销一审判决中的第一、三项（维持二、四项）；2、判令凯购城双倍返还其购房定金60万元，并给付30万元定金的利息（自2015年9月11日起至偿还完毕止按银行同期同类贷款利率计算）；3、判令凯购城赔偿其电梯定金4965元，购车款167515元，合计172480元；4、一、二审案件受理费及保全费由凯购城负担。事实和理由：1、双方未签订买卖合同的原因是因凯购城所售房屋未经竣工验收，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，…”的规定，凯购城应当将其所付定金30万元双倍返还，该定金系其于2015年9月11日交付，故应于该日起支付利息。2、凯购城应赔偿其因订购电梯，购买洒水车所造成的经济损失，如果凯购城如实告知房屋未经过竣工验收，其就不会订购该房屋，也不会对房屋进行装修并订购电梯和购买洒水车。
凯购城上诉请求：撤销一审判决，将房屋恢复原状，驳回赵彦领的诉讼请求，一、二审案件受理费由赵彦领负担。事实和理由：1、从《商铺订购协议》可以看出赵彦领是预定商铺，而非现房交易，该公司拥有《商品房预售许可证》，具备预售资质，赵彦领以“不得交付使用”为由拒绝签订后续的《商品房买卖合同》是自身违约，不得要求返还定金，一审法院认为双方系商品房出售，并援引《商品房销售管理办法》第七条，属于查明事实不清，适用法律错误。2、赵彦领对涉案房屋的装修改建行为为单方行为，责任自负，在其主张解除合同的同时，应当将房屋恢复原状。赵彦领在签订《商铺订购协议》后，在该公司没有过错的情形下，提前占有并使用房屋，视为已认可合同的效力并实际履行，因此赵彦领拒绝交付余款是违约行为，其在使用标的物过程中发生的费用与该公司无关，无权要求赔偿，相反，如合同解除，应恢复原状。
赵彦领向一审法院起诉请求：1、判令凯购城双倍返还其购房定金60万元，并给付30万元定金自2015年9月11日起至偿还完毕止按银行同期同类贷款利率计算的利息（2015年9月11日-2017年3月11日利息为19575元）；2、请求判令凯购城赔偿其装修费用414111元、电梯定金4965元、购车款167515元，合计586591元；3、诉讼费、保全费用由凯购城承担。
凯购城向一审法院反诉请求：1、将房屋恢复原状；2、反诉费由赵彦领承担。
一审法院认定事实：赵彦领与凯购城于2015年9月11日签订了商铺定购协议，经营类别为洗浴，商户号55栋B01-B07及地下一层、二层，A01-A07及地下一层及地上第三层，建筑面积１164.38平方米，折扣后总价人民币410万元。双方约定赵彦领交纳定金30万元作为商品房买卖合同的保证，赵彦领于2015年9月12日交纳了上述购房款定金30万元，双方于2015年10月21日又签订了１份商铺定购协议，该协议除建筑面积变为1365.5平方米，折扣后总价人民币4714784元，其他内容与2015年9月11日签订的商铺定购协议相同，同日双方还签订了1份商铺定购协议（附加协议），其中约定“1、甲方交房标准：毛坯房不含楼梯且不封堵楼梯预留口。2、甲方负责乙方购买商铺的三相电的施工安装。”凯购城将房屋交付于赵彦领使用，赵彦领对该房屋进行了装修，购买运水车，预定电梯，后因该房屋整体未经竣工验收现无法投入使用。
一审法院认为，赵彦领与凯购城订商铺定购协议后，凯购城就将房屋交付于赵彦领使用，故双方所签订的虽名义上是房屋预售合同但实属房屋现售合同，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”“以及《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（四）已通过竣工验收；”凯购城所售房屋已经竣工，未经过验收，其就将房屋出售给赵彦领并交付于赵彦领使用的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，赵彦领亦未在商铺定购协议中约定的时间即2015年12月30日前付清全额房款，造成买卖商品房的目的无法实现，致使双方未订立商品房买卖合同，并非完全一方当事人原因。赵彦领要求凯购城双倍返还定金的请求，于法无据，不予支持。但凯购城应将30万元定金依法返还给赵彦领；因双方争议房屋，现仍然未能竣工验收，就此后果凯购城应负主要责任，故凯购城应赔偿赵彦领因此造成的损失，对赵彦领主张30万元定金的利息损失，应从主张权利之日起保护；关于装修损失，经过鉴定，赵彦领装修价值为44万元，因赵彦领自认装修价值为414111元，故对赵彦领要求凯购城赔偿装修费用414111元的主张予以支持；赵彦领其他诉讼请求于法无据，不予支持；因本案是凯购城过错所致，故对凯购城提出要求赵彦领将房屋恢复原状的主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司返还原告赵彦领（反诉被告）定金30万元，并从2017年3月23日起承担中国人民银行同期同类贷款利率利息至30万元返还之日止。二、被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司赔偿原告（反诉被告）赵彦领装修费用414111元。以上判项于本判决生效后立即给付。三、驳回原告（反诉被告）赵彦领的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费15656元、反诉费6900元、保全费5000元、评估费5000元，合计32556元，由被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司负担20500元，由原告（反诉被告）赵彦领负担12056元。
本院二审审理过程中，赵彦领与凯购城均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，赵彦领与凯购城于2015年9月11日签订了商铺定购协议，协议约定：赵彦领交定金30万元，作为签订合同的担保，双方于同年12月30日签订《商品房买卖合同》，该定金转为购房款。根据前述约定，该30万元为双方签订商品房买卖合同的担保，若因赵彦领原因不签订商品房买卖合同，其无权要求返还该定金，若系凯购城原因不签订商品房买卖合同，则应双倍返还该定金。双方虽然未签订书面商品房买卖合同，但协议签订后凯购城随即交付赵彦领购买的房屋，应认定双方之间的商品房买卖合同已经成立且合法有效，故赵彦领诉求凯购城双倍返还该30万元缺乏事实依据，本院不予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，凯购城明知赵彦领购买案涉房屋系用于洗浴经营，而该房屋尚未验收合格，却交付该房屋，存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”赵彦领收到房屋时，也应知道房屋尚未竣工验收，但在其对案涉房屋按照经营洗浴之需进行装修、改造及未按期交纳房款的情况下，凯购城还为其提供便利条件，赵彦领的装修系基于凯购城能在合理期限内对案涉楼房竣工验收合格的信赖，但时至今日，房屋已交付2年之久，还未竣工验收合格，赵彦领无法实现其在案涉楼房及时经营洗浴的目的，凯购城亦已将赵彦领购买房屋中的一部分转租他人，故双方的合同应予以解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方之间房屋买卖合同目的无法实现系因为凯购城未取得案涉房屋的竣工验收报告，凯购城存在违约行为，应承担违约责任，赔偿赵彦领损失。赵彦领对案涉房屋按照洗浴经营进行装修改造并预定电梯，购买洒水车等，因房屋买卖合同解除，装修费构成损失，凯购城应予以赔偿；定金30万元的利息构成损失，应从交付之日开始计算利息；赵彦领系为案涉房屋订购电梯，该电梯作为特定物，无法转卖，该电梯定金构成损失，凯购城应赔偿；洒水车可及时另行变卖处理，若因此产生降价等合理损失，凯购城应赔偿，但洒水车非必然损失，故对赵彦领主张的洒水车费用不予保护。因系凯购城的过错导致案涉合同目的无法实现，其要求赵彦领对案涉房屋恢复原状的诉请不予支持。
综上，赵彦领的上诉请求，本院部分支持。凯购城的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实部分有瑕疵，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销梅河口市人民法院（2017）吉0581民初807号民事判决；
二、梅河口凯购城置业有限公司于本判决生效后立即返还赵彦领定金30万元，并从2015年9月11日起承担中国人民银行同期同类贷款利率利息至30万元返还之日止；
三、梅河口凯购城置业有限公司于本判决生效后立即赔偿赵彦领装修费用414111元，电梯定金4965元，总计419076元；
四、驳回赵彦领的其他诉讼请求；
五、驳回梅河口凯购城置业有限公司的反诉请求。
一审案件受理费15656元，反诉费6900元，保全费5000元，评估费5000元，合计32556元，由梅河口凯购城置业有限公司负担20500元，由赵彦领负担12056元。二审案件受理费19328元，由赵彦领负担8337元，由梅河口凯购城置业有限公司负担10991元。
本判决为终审判决。
审判长 郭丽萍
审判员 崔红霞
审判员 王文立
二〇一八年三月十九日
书记员 于 诗