广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2525号
上诉人（原审被告，反诉原告）：张绍元，男，汉族，1967年3月15日出生，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：张天佑，男，汉族，1999年9月23日出生，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：广东明城物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲莲兴路4号。
法定代表人：邹力，总经理。
委托诉讼代理人：易桂梅，系该公司法务。
委托诉讼代理人：肖福军，广东莱特律师事务所律师。
上诉人张绍元和张天佑因与被上诉人广东明城物业管理有限公司（以下简称明城公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张绍元和张天佑上诉请求：一、撤销原审判决第一项和第四项，维持原审判决第二项和第三项；二、确认明城公司与珠海市华银广场业主委员会于2009年4月30日签订的《物业管理委托合同》无效；三、参照高层住宅政府指导价四级收费标准，将原审判决第一项认定的应支付物业管理费金额，由18025.56元改判为9613.63元；四、判令明城公司退还已收10个月物业费中超过高层住宅政府指导价四级标准多收取的费用1001.42元[(1.5-0.8)×143.06×10]；五、判令明城公司退还违规擅自收取的停车费230元;六、诉讼费均由明城公司承担。事实和理由：一、涉案《物业管理委托合同》应为无效，这不仅有充分的事实依据和法律依据，而且也完全符合广东省高级人民法院《指导意见》的原则和精神。（一）《物业管理条例》第十一条第四项规定：“选聘物业服务企业是由全体业主共同决定的专属事项”，第十五条第二项规定：“业主委员会只能代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”该合同签订前，华银广场根本没有就选聘物业事宜召开过业主大会，当然更不存在业主大会对明城公司作出过选聘决定的事实。由此，该合同的签订主体没有取得签订该合同的权利。（二）《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权订立的合同，未经被代理人追认对被代理人不发生效力。”《物业管理条例》第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第四项规定的选聘事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该合同签订后，合同内容根本未曾向华银广场全体业主进行过公示，当然更不存在业主大会或双过半业主对这份从未见过的合同作出过追认的事实。由此，明城公司对张绍元和张天佑提起诉讼所依据的这份未得到业主大会或双过半业主追认的合同，不发生效力。（三）《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定的应当认定合同无效的第（3）项情形，与涉案合同存在的情形完全一致。第（3）项情形具体如下：“业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定,没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同,且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的。”二、原审判决认定涉案《物业管理委托合同》有效，存在严重的认定事实和适用法律错误。第一，对华银广场业主委员会是否具备签订涉案合同的权利这一关键问题未作评判。第二，“不无效就有效”的裁判逻辑错误排除了合同的效力待定情形。第三，原审在案证据足以作出明城公司未经业主大会选聘的认定。即使认为证据不充分也应由明城公司承担举证不能的后果。张绍元和张天佑对不存在的事实不承担直接证明责任，明城公司如果主张业主大会对其作出了选聘决定，应当由明城公司承担证明责任。第四，原审在案证据足以作出涉案合同没有得到业主追认的认定。第五，原审判决认定“全体业主均按合同约定缴费”与事实严重不符。首先，没有证据涉及到华银广场全体业主的缴费状况，如何能认定全体业主均缴费。其次，没有任何关于华银广场全体业主缴费状况的法庭调查内容，如何能认定全体业主均缴费。最后，涉案合同第一条约定的总管理建筑面积约45000平方米（住宅建筑面积约18500平方米、商业建筑面积约26500平方米），涉案合同第六条约定的住宅和商业收费标准分别为按建筑面积每平方米每月1.5元和3元，根据以上数据，按照原审判决所认定的“全体业主均按合同约定缴费”，明城公司每月管理费总收入应为107250元；明城公司2017年1月至3月管理费总收入为54112.5元，月平均仅为18037.5元，2017年5月管理费收入仅为20206.2元，据此，明城公司在华银广场公告栏公示的以上各月份管理费收入，均不足每月应收管理费总额的20%，何来全体业主均缴费。另外，如果按原审判决把缴费情况作为是否追认的标准来评判，那么，不足20%的缴费比例显然远远达不到“双过半”的要求，能够得出的只能是拒绝追认的结论。第六，把“业主缴费或委托代管”视为对合同的追认完全没有依据。涉案《物业管理委托合同》从未向华银广场业主进行公示，甚至张绍元身为业委会委员要求查阅合同都遭到了拒绝，并因此而导致明城公司放弃了向张绍元和张天佑继续收费。根据明城公司原审提交的委托代管证据，委托内容仅为在选聘出新物业公司前暂由明城公司提供事实服务，并未涉及合同的效力问题，委托的主体是业主委员会，也并非是业主大会或双过半业主，由此，原审判决把业主委员会委托代管华银广场物业的行为，视为业主大会或双过半业主对涉案合同的追认，显然没有依据。三、涉案《物业管理委托合同》无效后，对已提供事实服务的物业费,应当根据价质相符原则参照政府指导价计算，超标准多收取的物业费以及违规擅自收取的停车费，依法应予退还。（一）根据价质相符原则参照政府指导价计算物业费，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效后所得财产应予返还”规定，符合《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条关于“合同无效后根据服务质量参照政府指导价计算物业费”规定。（二）明城公司主张的物业费收费标准为每平方米每月1.5元，比高层住宅政府指导价一级收费标准1.2元还要高出25%。但是，张绍元和张天佑在原审提交的总共只有4名保安每天上班12小时的保安考勤登记表以及华银广张16张物业服务现场照片等证据，从各个角度均能证明服务质量之差令人震惊，根本达不到政府指导价三级以上所对应的服务标准，其中最为直接的理由为：《住宅小区物业分级参考标准》规定三级以上标准必须配备的保安巡逻岗，明城公司根本没有配备。因此，物业费最高只能参照政府指导价四级标准0.8元计算，已经多收取的物业费应当返还。（三）华银广场的停车位属于业主共有，明城公司对停车位不拥有任何权益，业主大会也未作出允许明城公司收停车费并且占有收费的决定，在此情形下，明城公司无权擅自设立道闸向业主收取停车费。张绍元和张天佑要求退还已收取的停车费230元，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款以及《物业管理条例》第五十四条的规定。四、如果原审认定涉案《物业管理委托合同》有效的错误判决得不到纠正，将可能产生严重后果。涉案合同一旦经过生效裁判确认有效，明城公司将会非法享有对建筑面积高达26500平方米的商业业主追讨自2009年5月以来的巨额物业欠费的权利。根据涉案合同第一条和第六条的约定，华银广场商业业主有义务按每平方米每月3元标准向明城公司每月缴费79500元，明城公司自2009年5月进驻华银广场至上诉月份的2017年8月共计管理100个月，商业业主总应缴费用高达7950000元，如果再按涉案合同第六条约定追讨每日3‰的滞纳金，总应缴费用将超过4000万元之巨。而事实上，明城公司根本未经华银广场业主大会作出选聘决定，拥有超过华银广场总建筑面积一半的商业业主也从未确认涉案合同。
明城公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
明城公司向原审法院起诉请求：一、判令张绍元和张天佑向明城公司支付自2010年3月至拖欠至今的物业管理费、电梯年检费、电梯维护费、公用电费等费用，截至2017年3月，张绍元和张天佑各项欠费本金为23601.6元；二、判令张绍元和张天佑向明城公司支付因逾期缴纳物业管理费用而产生的违约金，以当期拖欠费用为本金分期计算，按日千分之一自应付之日起至实际支付之日止，暂计违约金7000元；以上费用暂合计30601.6元；三、判令张绍元和张天佑承担本案全部诉讼费、公告费、保全费等相关费用。
张绍元和张天佑反诉请求：一、确认明城公司与珠海市华银广场业主委员会于2009年4月30日签订的《物业管理委托合同》无效；二、判令明城公司退还已收取的10个月物业费中超出高层住宅政府指导价四级标准的多收费1001.42元[（1.5-0.8）×143.06×10]；三、判令明城公司退还违规擅自收取的停车费230元；四、判令明城公司还违规重复收取的物业费262.59元；五、判令明城公司承担全部诉讼费用。
原审法院认定事实：明城公司（原企业名称为珠海市明城物业管理有限公司）于1998年8月19日成立，并领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为贰级的物业服务企业资质证书。2009年4月30日，明城公司与珠海市华银广场业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定：珠海市华银广场业主委员会委托明城公司对华银广场住宅楼进行物业管理，收费标准：高层住宅按建筑面积每月每平方收取1.5元，商业按建筑面积每月每平方收取3元，停车费室外每台车位每月60元，室内每台车位每月230元，垃圾处理费住宅每户每月8元，商业按政府规定收取，水电及污水处理按政府有关规定收取；合同期限为5年，自2009年5月1日至2014年4月30日止。该合同甲方为珠海市华银广场业主委员会，有三名业主委员会委员作为代表签了名。合同签订后，明城公司对该小区进行物业管理。上述《物业管理委托合同》于2014年4月30日到期后，华银广场业主委员会出具了物业管理委托书，委托明城公司自2014年5月1日起继续对华银广场住宅小区进行物业管理，管理期限至新聘物业管理公司工作完成并按法定程序完成物业管理工作交接为止。2014年8月28日，明城公司作为受托方与珠海市华银广场业主委员会作为委托方签订了一份《华银广场小区物业管理委托书》，委托书明确：明城公司自2014年9月1日起继续对华银广场住宅小区进行物业管理，管理期限至新聘物业管理公司工作完成并按法定程序完成物业管理工作交接为止。明城公司自2009年4月30日起对华银广场住宅小区进行物业管理至今。2017年5月27日，华银广场业主委员会出具物业管理委托书确认明城公司至今仍在对华银广场居民楼提供物业管理服务。
张绍元和张天佑系珠海市香洲区情侣中路91号1604房的房屋所有人，该房屋建筑面积为143.06平方米，属于明城公司物业管理范围之内的华银广场住宅小区。按照该面积，按照每月每平米1.5元的标准，张绍元和张天佑应每月缴纳物业管理费214.59元。张绍元和张天佑于2002年春节入住华银广场小区，张绍元和张天佑按照上述交费标准分别向兴银物业公司、格力物业公司和明城公司缴纳物业管理至2010年3月。由于明城公司在收取物业管理费时有重复收取的现象，张绍元和张天佑认为明城公司存在严重违规收费行为，且明城公司管理服务质量差，张绍元和张天佑即自2010年4月开始至2017年3月未向明城公司缴纳物业管理费等费用。明城公司曾于2015年12月8日向原审法院起诉向张绍元和张天佑主张物业费等费用，但之后又撤回起诉。根据明城公司提供的累计欠费表，张绍元和张天佑共拖欠明城公司物业管理费18241元、公用电费4357元、电梯维护费920.6元、电梯年检费83元、滞纳金30109.0288元，合计53710.6288元。明城公司主张张绍元和张天佑向明城公司支付自2010年3月至2017年3月的物业管理费、电梯年检费、电梯维护费、公用电费等费用23601.6元及滞纳金7000元。张绍元和张天佑认为明城公司与华银广场业主委员会签订的《物业管理委托合同》无效，明城公司收费标准超过政府指导价四级标准的收费标准，且明城公司违规擅自重复收取物业管理费和违规收取停车费，因此，张绍元和张天佑反诉要求确认《物业管理委托合同》无效，明城公司退还张绍元和张天佑多收取的物业费1001.42元、退还违规收取的停车费230元及重复收取的物业费262.59元。原审法院查证，明城公司重复收取了张绍元和张天佑2009年9月的物业管理费262.59元，同时张绍元和张天佑缴纳物业管理费到2010年3月，明城公司主张的物业管理费自2010年3月开始计算是错误的，应从2010年4月开始计算。另外，明城公司自始至终没有收取张绍元和张天佑的停车费，而是从2017年5月开始收取了张绍元和张天佑的停车费230元。
根据证人陈亮证实：陈亮系华银广场业主委员会委员之一，当时明城公司与华银广场业主委员会委员签订《物业管理委托合同》时，业主委员会一共是5个人，只有3个人签名，明城公司管理期间免收了三名业主委员会成员的停车费。
原审法院认为，明城公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业贰级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。明城公司与华银广场小区业主委员会签订了书面的《物业管理委托合同》，并至今仍在实际管理涉案小区，张绍元和张天佑所有的房屋在明城公司上述物业服务范围内，且张绍元和张天佑入住后曾向几家物业公司包括明城公司按照合同约定的物业收费标准交纳了物业管理费等费用，双方已构成物业服务合同关系。张绍元和张天佑作为业主已受用了明城公司提供的基本物业管理服务，应向明城公司支付拖欠的物业管理费、公共电费等实际已经发生的合理费用。张绍元和张天佑是从2010年4月开始拖欠物业管理等费用，明城公司主张从2010年3月开始计算有误，应予纠正，同时物业管理费的标准应为每月214.59元，因此张绍元和张天佑自2010年4月至2017年3月拖欠明城公司的物业管理费应为18025.56元（2017年4月以后仍应按照每月214.59元的标准进行交纳），明城公司主张的公用电费4357元（每月48元和55元）、电梯维护费920.6元、电梯年检费83元等三项费用并未提供有效票据证明已实际发生，原审法院不予认定，张绍元和张天佑的辩解理由成立，原审法院予以采信，明城公司应承担举证不能的后果。至于张绍元和张天佑辩称诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。在本案中，按照物业服务合同约定和一般交费惯例，物业管理服务费用是按月分期交纳的。张绍元和张天佑一直居住在华银广场小区，也实际享受了明城公司提供的物业服务，明城公司至今仍在管理华银广场小区，根据上述规定，明城公司向原审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。张绍元和张天佑关于明城公司起诉部分物业管理费已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。关于明城公司主张的滞纳金问题，由于明城公司在收取管理费时确实存在重复收费情况，小区管理方面存在电梯安全隐患等问题，导致张绍元和张天佑停交物业管理费等费用，属于事出有因，并非张绍元和张天佑无理拖欠。同时《物业管理委托合同》对滞纳金也没有进行约定，因此对于明城公司要求的滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于张绍元和张天佑的反诉请求，原审法院作如下认定：一、关于《物业管理委托合同》的效力问题。明城公司与华银广场业主委员会签订的《物业管理委托合同》有双方的签章，且实际履行至今，合同内容没有违反有关法律法规的强制性规定，也不符合合同无效的几种法定情形，应认定为有效合同，张绍元和张天佑抗辩认为合同签订前未经华银广场业主大会作出选聘决定，但未提供充分证据证明，原审法院不予采信，同时在《物业管理委托合同》签订后，全体业主包括张绍元和张天佑在内均是按照合同约定的物业费标准向明城公司缴纳物业管理费的，合同到期后，华银广场业主委员会继续委托明城公司进行物业管理至今，以上事实充分证明《物业管理委托合同》不但被得到追认，而且一直履行至今。张绍元和张天佑主张合同无效无事实和法律依据，不予支持。二、明城公司收费标准问题，明城公司与华银广场小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》既然为有效合同，合同约定的收费标准应认定为有效，且张绍元和张天佑曾按照约定的标准已经向明城公司缴纳了相应的物业管理费等费用，现张绍元和张天佑要求明城公司按照每月每平方0.8元的标准收取物业管理费，退还已经按照每月每平方1.5元标准收取的费用，无事实和法律依据，原审法院不予支持。三、关于明城公司收取230元停车费是否应予退还的问题，《物业管理委托合同》对停车费作出了约定，室内停车每台每月230元，张绍元和张天佑已经缴纳了2017年5月至6月的停车费230元，属于自动履行合同约定，并不代表以前未缴纳停车费就应不履行合同约定。明城公司作为物业管理企业，收取停车费与否均系企业自主经营行为，而不能作为张绍元和张天佑拒交停车费的理由，张绍元和张天佑要求退还已经缴纳的停车费无事实和法律依据；四、关于明城公司重复收取物业管理费等费用262.59元的问题，根据张绍元和张天佑提供的交费发票，明城公司确实存在两次收取张绍元和张天佑2009年9月份的管理费及公用电费262.59元的问题，属于重复收费行为，应退还张绍元和张天佑262.59元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条之规定，原审法院判决：一、张绍元和张天佑于判决发生法律效力之日起十日内向明城公司支付2010年4月至2017年3月的物业管理费18025.56元（2017年4月开始仍应按照每月214.59元的标准向明城公司交纳）；二、明城公司于判决发生法律效力之日起十日内向张绍元和张天佑退还重复收取的物业管理费等费用262.59元；三、驳回明城公司的其他诉讼请求；四、驳回张绍元和张天佑的其他反诉请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费283元，由明城公司负担141.5元，张绍元和张天佑负担141.5元；反诉案件受理费75元，由明城公司负担25元，张绍元和张天佑负担50元。
二审期间，张绍元和张天佑提交了新证据，明城公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，第一，关于涉案合同的效力问题。《物业管理委托合同》、《华银广场小区物业管理委托书》系珠海市华银广场业主委员会与明城公司签订的，从合同的形式上看，有双方盖章，从合同内容上看，未违反法律和行政法规的强制性规定，在业主委员会加盖公章确认签订合同的情况下，明城公司有理由相信业主委员会聘任物业服务企业的合法性。原审法院认定合同有效，并无不当。张绍元和张天佑提出业主委员会未依法定程序作出选聘物业服务企业的决定，但未提供证据证明，本院对此不予采纳。第二，关于合同约定的收费标准问题。因涉案合同有效，故对张绍元和张天佑有约束力，原审法院按合同约定标准计算物业服务费用，适用法律正确，本院予以维持。第三，关于230元停车费是否应予退还。合同第六条约定了室内每台车位230元每月的收费项目，张绍元自认将车停入了地下停车场，自行交纳了230元停车费，故张绍元要求明城公司退还该款，没有事实根据和法律依据，本院对该上诉请求不予支持。
综上所述，张绍元和张天佑提起的上诉理由不成立，本院不予采纳，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费566元，由上诉人张绍元和张天佑负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年十一月三十日
书记员 吴佳鲜