浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第1047号
上诉人（原审被告）：嘉善雅乐居置业有限公司。住所地：嘉善县罗星街道晋阳西路**号汇中大厦*****室。组织机构代码：55052642-9。
法定代表人：陈卫民，该公司董事长。
委托代理人：朱泳，浙江东方正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨亚娟，女，1972年11月16日出生，汉族，户籍地嘉善县，现住嘉善县。
委托代理人：卢军，浙江卢军律师事务所律师。
委托代理人：缪旭晨，浙江卢军律师事务所实习律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司嘉善支行。住所地：嘉善县解放东路*号。
代表人：王士忠，该行行长。
原审第三人：嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心。住所地：嘉善县魏塘街道解放西路**号。
代表人：李军，该中心负责人。
上诉人嘉善雅乐居置业有限公司（以下简称雅乐居公司）因与被上诉人杨亚娟、原审第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行（以下简称工行嘉善支行）、嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理认定，2012年10月18日，杨亚娟与雅乐居公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：杨亚娟向雅乐居公司购买嘉善县罗星街道金都上品小区9幢1-101室房屋一套（以下简称争议房屋），建筑面积123.47平方米，总价1074573元整；合同签订当日支付房款645573元，剩余429000元由买受人向银行按揭贷款获得；出卖人应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议还约定：出卖人、买受人经协商一致或按合同约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记手续及预告登记手续（如有），所有手续办妥后出卖人将买受人已付房款扣减违约金、损失赔偿金（若有）后退还买受人。合同签订当日，杨亚娟支付首付款中的305573元，剩余340000元以欠款的形式向雅乐居公司出具欠条。同日，雅乐居公司向杨亚娟出具金额为645573元的预售购房款发票。后杨亚娟及其丈夫卢军、雅乐居公司及工行嘉善支行、公积金中心四方签订《个人住房组合贷款借款（担保）合同》，约定杨亚娟为购买争议房屋，办理贷款，由公积金中心委托工行嘉善支行发放住房公积金200000元，同时工行嘉善支行向杨亚娟发放商业性住房贷款229000元；借款期限为2013年1月7日起至2028年1月7日止。2013年4月4日，杨亚娟向雅乐居公司支付储藏室费用41160元及车位费用20000元。另，雅乐居公司在原审第二次庭审中认可杨亚娟之后陆续将欠条中的340000元首付款及利息等款项支付完毕。
2015年5月4日、5月14日，杨亚娟分别通过EMS快递及挂号信方式向雅乐居公司寄送解除商品房买卖合同通知书，内容为：杨亚娟已履行合同全部义务，但雅乐居公司未按合同第九条、第十二条约定于2014年12月31日前书面通知交房，现逾期交房已超过120日，杨亚娟要求解除合同，并要求雅乐居公司退还已付购房款及支付相应违约金等。雅乐居公司于2015年5月15日收到该通知，并于当日提出“关于对解除合同异议的函”，内容为：房屋已于2014年12月31日具备交付条件，公司曾多次电话通知办理交房手续，杨亚娟及配偶卢军也曾对房屋进行验收；且合同解除前，杨亚娟应催告公司在合理期限内履行，杨亚娟未经催告在房屋已具备交付条件下通知解除没有法律依据；另通知杨亚娟于2015年5月30日前办理房屋验收交接手续。2015年5月16日，雅乐居公司向杨亚娟发出“商品房交付催告函”，通知杨亚娟务必于2015年5月31日前办理房屋交接手续。
原审另查明，杨亚娟与卢军系夫妻关系。2014年11月27日，雅乐居公司及相关单位对包括争议房屋在内的房屋进行竣工验收，并于2014年12月18日进行备案。截至2015年10月18日，杨亚娟已向工行嘉善支行支付贷款本息合计82643.9元。截至2015年9月23日，从杨亚娟公积金账户已支付公积金贷款本息合计59348.89元。杨亚娟原审庭审称未接到雅乐居公司办理房屋交付手续的通知，雅乐居公司则称2014年12月31日前后多次通过电话方式通知杨亚娟办理房屋交付手续，系杨亚娟一直未来办理交接手续。双方就是否通知交房陈述不一。现杨亚娟仍未入住争议房屋。
原审法院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
首先，结合本案查明的事实，杨亚娟与雅乐居公司签订的合同对合同解除进行了明确约定，即雅乐居公司逾期交房超过120日后，杨亚娟享有合同解除权。至2015年5月初杨亚娟要求解除合同时，雅乐居公司无证据证明已书面通知杨亚娟交房，构成违约，且已达到合同约定的解除条件。雅乐居公司辩称“享有先履行抗辩权”，以及“争议房屋在2014年12月31日前已达交付条件，并已电话通知杨亚娟交房”等意见，因未充分举证，依据不足，不予采信。关于雅乐居公司辩称“经催告，雅乐居公司在合理期限内仍未履行，杨亚娟才可解除合同”的意见，原审认为雅乐居公司所称该合同解除的情形，适用于双方对合同解除条件没有明确约定的情况下，而本案双方对合同解除条件进行了明确约定。依照尊重双方当事人意思自治的原则，本案合同的解除应依双方的约定处理。杨亚娟现依照合同约定，以雅乐居公司逾期交房超过120日为由，要求解除双方之间的商品房买卖合同，合理有据，予以支持。又因法律规定当事人一方依照合同法第九十三条第二款规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，本案商品房买卖合同于2014年5月15日雅乐居公司收到杨亚娟解除合同的函之日解除。商品房买卖合同解除，工行嘉善支行、公积金中心作为相关权利人，均明确提出如商品房买卖合同解除，借款合同解除，同时归还剩余贷款。因商品房买卖合同解除，致借款合同的合同目的无法实现，亦失去继续履行的基础和必要，故第三人要求解除借款合同，有事实依据及法律依据，予以支持。
其次，为购买涉案房屋，杨亚娟支付了部分购房款，第三人亦向雅乐居公司拨付了相应贷款。由于雅乐居公司违约致合同解除，杨亚娟要求雅乐居公司返还已付购房款，合理有据，但杨亚娟计算数额有误，根据查明数额计算为789322.9元（首付款645573元+车位费、储藏室61106元+已还商业贷款本息82643.9元）予以支持，但依照杨亚娟和雅乐居公司之间合同及补充协议约定，须待杨亚娟协助雅乐居公司办理申请撤销合同备案登记手续及预告登记手续后退还。关于已付公积金贷款本息59348.89元，实质系从杨亚娟的公积金账户中支付，考虑到公积金款项的特殊性，由雅乐居公司直接返还至杨亚娟公积金账户较为合理合法。因雅乐居公司违约致合同解除，借款合同解除，尚欠第三人的贷款本息依法应由雅乐居公司偿还给第三人，待第三人的债权受偿后，杨亚娟、雅乐居公司及第三人就金都上品小区9幢1-101室办理抵押登记注销手续后，房屋归雅乐居公司所有。又因杨亚娟所购房屋已办理抵押登记，故工行嘉善支行主张就尚欠商业贷款对抵押房屋享有优先受偿权，合理有据，予以支持。而尚欠公积金贷款的权利人系公积金中心，工行嘉善支行主张对尚欠公积金贷款享有优先受偿权，欠缺法律依据，不予支持。
再次，根据杨亚娟和雅乐居公司合同约定，出卖人逾期交房致买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。杨亚娟主张合同约定违约金偏低，依照公平合理原则及相关法律规定，杨亚娟首付款虽非一次性支付，但杨亚娟亦为后续支付的款项向雅乐居公司支付了相应利息，故就杨亚娟主张的违约金，原审酌情按中国人民银行同期同类贷款利率，分别以首付款全额即645573元为基数，自2012年10月18日起算至雅乐居公司实际还款之日止的利息损失，以及以车位、储藏室61106元为基数，自2013年4月4日起算至雅乐居公司实际还款之日止的利息损失，作为杨亚娟的违约金予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨亚娟与雅乐居公司2012年10月18日签订的《商品房买卖合同》于2015年5月15日解除；二、解除杨亚娟、雅乐居公司、工行嘉善支行、公积金中心签订的《个人住房组合贷款借款（担保）合同》；三、杨亚娟协助雅乐居公司办理申请撤销合同备案登记、预告登记等手续后十五日内，雅乐居公司返还杨亚娟已付购房款789322.9元；四、雅乐居公司向工行嘉善支行偿还金都上品9幢1-101室自2015年10月19日起尚欠的商业贷款本息，且工行嘉善支行对金都上品9幢1-101室享有优先受偿权；五、雅乐居公司将杨亚娟购买金都上品9幢1-101室已偿还的公积金本息合计59348.89元返还至杨亚娟公积金账户，且向公积金中心偿还自2015年9月24日起尚欠的公积金贷款本息；六、雅乐居公司支付杨亚娟违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，分别以首付款645573元为基数，自2012年10月8日起算至雅乐居公司实际还款之日止的利息，以及以车位、储藏室61106元为基数，自2013年4月4日起算至雅乐居公司实际还款之日止的利息，于判决生效之日起十五日内付清；七、驳回杨亚娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17059元、财产保全费5000元（杨亚娟均已预交），由雅乐居公司负担。
判决宣告后，雅乐居公司不服，向本院提起上诉称，一、杨亚娟和雅乐居公司之间的商品房买卖合同不应解除。1、合同补充协议第九条第一款第一项约定“双方应在知悉或应当知悉可以行使该权利之日起15天内书面通知对方”，故杨亚娟应在知悉或应当知悉可以行使解除权之日起15天内，书面通知雅乐居公司在合理期限内履行交房义务，若雅乐居公司在该合理期限内仍不能交房，杨亚娟可解除合同。杨亚娟未书面通知而直接行使解除权有违合同约定；2、雅乐居虽未按合同约定以书面形式通知杨亚娟履行交房，但已通过电话方式通知杨亚娟。对涉案房地产的其他买受人也多以电话方式通知，大部分已完成交付；3、原审庭审中，杨亚娟认可曾收到电话通知，但内容为车位及装修问题。故可推断雅乐居公司已履行通知交房义务，否则谈何房屋的装修问题。二、根据商品房买卖合同补充协议第九条第一款第二项之约定，杨亚娟应负责完成解除担保贷款合同和撤销抵押合同登记，因此不存在由雅乐居公司向原审第三人还款的义务，工行嘉善支行对案涉商品房不具有优先受偿权。综上，请求二审撤销原判，改判驳回杨亚娟的诉讼请求，本案诉讼费由杨亚娟负担。
杨亚娟在二审中未进行答辩。
工行嘉善支行、公积金中心在二审中未发表意见。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点主要为：一、杨亚娟和雅乐居公司之间的商品房买卖合同应否解除；二、雅乐居公司应否承担向工行嘉善支行和公积金中心还款的义务，工行嘉善支行对涉案房产是否具有优先受偿权。
关于焦点一。商品房买卖合同对杨亚娟享有合同解除权进行了明确约定。雅乐居公司逾期交房，已达到合同约定的解除条件，杨亚娟可依约行使解除权。雅乐居公司辩称杨亚娟未按补充协议第九条第1项的约定通知雅乐居公司履行交房义务，故杨亚娟直接解除合同违反约定。对此，本院认为，补充协议第九条约定：“按合同约定出现一方当事人有权退房或有权解除合同情形发生时，双方补充约定如下：1、双方应在知悉或应当知悉可以行使该权利之日起15天内书面通知对方。”故文义理解应为解除权人在知悉可以行使权利之日起15天内，将解除合同的意思表示书面送达对方，而非通知对方履行交房义务，故雅乐居公司的该项抗辩意见不能成立。雅乐居公司认为实际以电话方式通知交房，并未违约，其已履行交房义务。本院认为，补充协议第十条第六项明确约定“本合同的任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准。”因此，雅乐居公司应以书面形式发出交房通知，但其对此未能提供证据证明。另外，杨亚娟否认雅乐居公司电话通知交房，雅乐居公司也未举证证明以其他方式履行通知交房义务，故雅乐居公司抗辩其已履行交房义务，系杨亚娟拒绝受领，缺乏依据。原审判决杨亚娟和雅乐居公司之间的商品房买卖合同解除，结论正确。
关于焦点二，本院认为雅乐居公司应承担向工行嘉善支行和公积金中心还款的义务。雅乐居公司违约导致商品房买卖合同和借款合同解除，因涉案房屋尚未交付，合同解除后雅乐居公司应退还房屋价款，恢复合同未订立之原状并赔偿相应损失。杨亚娟因信赖合同履行而与工行嘉善支行、公积金中心发生借贷关系并产生相应利息损失，其所得贷款用于支付房屋价款，故杨亚娟尚欠第三人的贷款本息依法应由雅乐居公司偿还。原判结果与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定相符。雅乐居公司以补充协议第九条第二款抗辩，但该条仅约定由买受人办妥解除担保借款合同和撤销抵押合同登记的手续，与雅乐居公司基于违约而承担贷款本息的偿还责任并不矛盾，其相应的抗辩理由缺乏依据。涉案房产已办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，工行嘉善支行对尚欠商业贷款对抵押房屋享有优先受偿权。这也是按揭贷款购房方式的特定要求决定的，是合理的。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。雅乐居公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11693元，由嘉善雅乐居置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 章玉萍
代理审判员 ＸＸ芳
二〇一六年一月十九日
书 记 员 郑 茜