吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白民再终字第3号
上诉人（一审原告、反诉被告）：宋志刚，男，汉族，1957年1月16日生，私营业主，现住白城市。
上诉人（一审被告、反诉原告）：李长海，男，汉族，1966年3月17日生，白城市振兴建筑材料厂业主，现住白城市。
委托代理人：李佩璟，吉林亚非律师事务所律师。
上诉人宋志刚、李长海因合同纠纷一案，不服洮北区人民法院（2013）白洮重审初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋志刚、上诉人李长海委托代理人李佩璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋志刚诉称：（1）2000年被告以个人名义，口头承诺自愿垫资50万元，承揽原告没施工完的单层厂房工程，原告才决定将白城市创业大街789-1号没上盖单层厂房中间加层改建两层综合楼，工程由被告承建。同时被告承诺70天内完成单层厂房改两层综合楼全部工程。直到2002年5月被告没完成工程、无故停工，双方始终没有验收交付，因纠纷工程价款也始终没有结算。按照鉴定无资质造价，确认原告应付被告工程款金额284090元。（2）2006年6月19日被告明知原告出卖全部房地产情况下，被告以欠其工程款为由强行占用原告厂地，利用厂区的东侧围墙违规搭建简易车间、简易仓库、简易棚等，硬化地面，开办白城市振兴建筑材料厂。被告建设初始，原告就张贴公告“房地产已经全部卖出，用户在2006年8月31日前迁出”阻止其建设，被告的临时建筑是未经建设部门审批的违法建筑。请求判令被告拆除其建筑设施迁出原告厂区。被告自2006年6月19日开始占用原告部分土地、设施，从2007年12月至今占用全部院落用于生产经营。被告按白守评字（2010）097号、白守评字（2013）152号使用费的价格评估报告所鉴定价格给付2050㎡楼房、5185㎡土地使用费，到2013年底为906696元，2013年以后使用费按照鉴定价格至迁出之月止；使用费利息按照每年1月1日交当年使用费至给付之日止（利率按同期贷款利率）。（3）2006年8月26日原告与被告签订了附解除条件合同，用白城市创业大街789-1号综合楼西侧2层4间面积385.52㎡楼房偿还原告欠被告工程款，解除条件即合同第五条原告在“二年内创业大街789号房地产全部卖出时，李长海同意抵债楼房不超过当时抵债金额共同出卖”。原告先后于2007年11月24日和2008年3月30日将白城市创业大街789号房地产整体出卖给了吉林省广春药业有限公司，两份房地产买卖合同的时间及价格没有违反原、被告之间合同的约定。但被告为了占有原告全部楼房、土地、设施生产营利，阻止抵债楼房（385㎡）与原告抵债后剩余的（2125㎡）楼房共同作为整体出卖。依据《合同法》第四十五条“附解除条件的合同，自条件成就时失效，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件成就”的规定，以楼抵债合同应予以解除，被告应返还原告在创业大街789-1号综合楼西侧2层4间面积为385.52㎡楼房。综上，原告请求如下：1.请求按照委托鉴定无资质造价金额，确认原告应付被告工程款284090元，被告承担鉴定费（50%）1500元。2.请求判决被告拆除其私建在原告院内的违法建筑设施、迁出厂区返还厂地；给付（赔偿）房屋、土地使用费和利息。（1）请求判令被告拆除其私建在原告院内（白城市创业大街789号）的简易车间、简易库、简易棚等违法临时建筑设施，迁出原告的院落。（2）请求判令被告给付（赔偿）原告楼房和土地及设施使用费和利息。2006年7月至2013年12月使用费计906696元、2013年后按鉴定价格至全部迁出之日止；利息按照每年1月1日交当年的使用费至给付之日止（利率按同期贷款利率）。（3）请求判令被告承担使用费的鉴定费共计1.8万元。3.请求判令解除双方签订的2006年8月26日以楼抵债合同，判令白城市创业大街789-1号综合楼西侧2层4间面积385.52㎡楼房仍为原告所有，被告立即迁出。
被告李长海辩称：1.对于原告请求按照285597元给付工程款，被告不同意，因为该工程款在中院2005年判决书中，原告承认的工程款为49万元，应按49万元给付被告；2.在院内建设设施、简易车间、硬化地面等设施是经原告同意的，所以应该给被告经济补偿。被告占用原告场地是基于原告拖欠工程款，所以原告要求被告支付场地使用费用没有法律依据；3.原、被告已经签订合同，原告将385.52㎡楼房抵给被告，原告主张被告迁出该楼房，没有法律依据。
反诉原告李长海诉称：1.确认反诉人与被反诉人签订的合同合法有效；2.判令被反诉人偿还工程款利息；3.被反诉人偿还剩余工程款并给付利息；4.被反诉人给付简易车间、硬化地面等设施补偿费137138元（以鉴定结论为准）；5.被反诉人给反诉人办理创业大街789—71号385.52㎡楼房房屋产权证。
反诉被告宋志刚辩称：1.关于工程款金额如何确定，白城市中级人民法院（2005）白民一终字第13号案件审理时，说欠工程款49万元左右，当时承认，但当时没有算账。因为这件案件，被告作为证人，与本案无关，在判决书中，白城市中级人民法院没有认定。诉讼之前双方没有算账，诉讼中双方均请求白城市中级人民法院鉴定。三方均到现场并签字，鉴定价格是285597元。这个案件6次开庭，形成4次判决，三个判决书认定都是统一的，即285597元。2.针对工程款利息如何确定，被告不具备施工资质，根据合同法52条规定，合同是无效的，双方互负返还义务，恢复到合同签订前状态。在鉴定结算前，当事人不知道工程款多少钱，本金无法计算，利息无法计算。3.双方签订用楼房还工程款合同时，鉴于被告实际使用了抵付工程款的楼房，那么应该各算各的账。利息从2006年8月26日起算。房屋使用了，应该给付使用费。因为工程没有施工完，当时不好意思要钱，也没有算账，在2006年8月26日双方大概要定一下。工程款利息从2006年8月26日起算，工程款以鉴定为准。4.被告要求给补偿，这个东西是否受法律保护，存在还是拆除的原则。简易车间、棚没有经过规划部门批准，是违法建筑，物的本身不受法律保护。行为不受保护，涉及不到补偿问题。事实上建筑是被告以原告欠其工程款为要求，占用厂房，办工厂，我的场地不与其发生任何关系。欠钱是事实，占用我的房子了，不应该占用我的场地。被告在原告建厂之前，我口头阻止几次，2006年6月30日，我当时录像了，张贴了公告，今天光碟也带来了。我与长春大地公司签合同了。我已告知另外两个住户，被告都在场看见了，这样6月30日我张贴了公告。我当时不同意在这里建设，被告没有原告签字认可的凭证。原来的判决是错误的。被告拆除私自建筑，原告不予补偿。5.就赔偿使用费问题，使用费这个问题四次开庭，洮北区人民法院三个庭均审理，法院工作人员亲自到现场调查，查明了被告占用了一部分设施，2007年12月以后占用了全部的场地。本案原审第62号判决，查明的事实是被告占用了场地。三次审理认定的事实是统一的，而且是客观公正的。被告请求减轻赔偿责任的请求不成立。2007年10月，原告当时举证了，当时把房子租给药业公司了。判决书上有记载。从2007年提起诉讼直到现在，原告一直在主张被告迁出厂区，赔偿损失，但是被告一直没有迁出。被告为了自己经营，雇佣人员看大门，占用全部厂区。被告给我造成了一定的经济损失，应予以赔偿。35张照片，有执行（2007）白洮市民初字第405号民事判决时，要求被告迁出的通知。有被告占用整个院落的证据。被告为自己挣钱，办厂损害他人利益，被告的行为是违法的，被告减轻赔偿责任请求不成立。6.关于2006年8月26日双方签订的用房屋抵欠工程款合同，原告认为合同无效。创业大街789—1综合楼，整个面积251㎡，登记面积是1669.5㎡，房本与产权证我都带来的。845㎡的没有产权证。从2层西侧第1间到第4间是抵欠工程款的，从第1间到第8间均没有房本。没有进行房屋产权登记的，不得转让。不允许还账。所以我们双方用房偿还工程款合同无效。双方互负返还义务，过错方赔偿。这个房本是怎么来的？被告给原告施工了，也想早一点把工程款算清。是被告李长海帮我办理的房本，我给了李长海4、5千元钱。当时办理房本是为了办理贷款，房本在李长海车里有两个月时间，被告确实帮助跑贷款了。7.被告李长海不存在损失，原告欠被告不是物权，不存在物权的利益损失。这个房屋是无产籍房，无法交易，这个房屋签订的合同不是市场价格，就是协商的，因此被告不损失。刚才对方律师说，认定合同有效，就有效问题，这个合同是附解除条件的合同，约定2层自西向东1—4间是还款楼房，在一楼西侧另开楼梯，不走院。楼房金额已经确定，当时没有算账。因为没有结算，当时约定，待结算后差额部分双方以差额部分现金多退少补。附的是合同解除条件，原告要是把房子卖了，合同解除。被告在两个法庭，对卖方的解释是一致的。在2009年5月6日洮北区人民法院西郊法庭审理时，庭审笔录第3页下数9行（宣读）。证明：房子出卖问题。本案原审洮北区人民法院民一庭审理时，有法庭调查，（宣读）被告在两次不同时间，对卖方问题的解释是一致的。如果卖出去给付工程款，如果卖不出去，房子给你。合同就标的、数量、质量都约定完了。被告在2008年4月17日在洮北区人民法院西郊法庭提起诉讼了，原告把房子卖了，应该给付卖房款。这个东西原告卖出去了，原有双方设定的物权就消灭了。原告与广春药业公司签订的合同没有违反法律规定。关于给附添附物的钱，按照民法通则规定，不应该保留，更不应该补偿。2006年8月26日，双方签订以楼房抵债附条件合同，在两年内，因被告阻止共同出卖毁约，合同应予解除，要求385.52平方米楼房归被告所有没有法律依据。
一审查明，2000年原、被告口头约定，由被告全额垫资承建原告位于白城市创业大街789-1号的厂房接层及装饰工程和门卫围墙工程。2001年底该工程竣工，但双方始终未对该工程进行决算，原告也未给付被告工程款。嗣后，被告在未经原告同意的情况下，在原告的白城市创业大街789-1号的厂区内搭建简易棚、简易车间、仓库及对厂区部分地面进行了硬化，开办白城市振兴建筑材料厂进行生产经营。被告强调是经原告允许的，但未向法庭提供证据证明。2006年8月26日原、被告自愿签订合同一份，载明：一、宋志刚同意用白城市创业大街789-1号综合楼，西侧二层四间楼房，偿还欠李长海建筑该楼工程款。二、抵债二层西侧楼房建筑面积385.52平方米，从二层建筑最西端向东共四间，长24.4米，宽15.8米。三、抵债楼房进出通道是室外楼梯，在一楼西侧临路外门，距门北侧最近距离2米以外建筑。室内隔断墙用轻体空心砖在一层西数第四间梁上彻筑，均由李长海出资自建。四、抵债楼房价格建筑面积每平方米人民币1000元整，合计抵债金额人民币385520元整。2002年之前的工程，待决算后其差额部分，双方以现金多退少补。五、二年内创业大街789号房地产全部出卖时，李长海同意抵债楼房不超过当时抵债金额共同出卖。双方对用白城市创业大街789-1号综合楼抵债二层西侧建筑面积385.52平方米的楼房无产权凭证均无异议。直至现在双方没有按合同约定进行决算。原告于2007年10月12日起诉被告，要求停止侵害行为，立即迁出原告的厂区、办公室。洮北区人民法院于2008年5月10日作出（2007）白洮市民初字第405号民事判决：被告李长海于本判决生效后十五日将办公室搬迁到白城市创业大街789-1号综合楼西侧二层四间面积为385.52㎡的楼房内，并迁到自己的生活区从事经营活动。双方均未上诉。该判决已经发生法律效力。2012年3月27日经洮北区人民法院院长提交审判委员会讨论认为，该案符合再审条件，作出裁定：一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决的执行。再审审理中，原审原告宋志刚于2012年5月8日提出，洮北区人民法院正在审理的（2009）白洮重审初字第62号原告宋志刚诉被告李长海合同纠纷重审一案的诉求中，已涵盖了本案原审原告宋志刚请求排除妨害纠纷的诉求，请求洮北区人民法院同意撤回在本案中审理排除妨害纠纷的诉求。2012年5月9日洮北区人民法院作出（2012）白洮民再字第3号民事裁定：一、准许原审原告宋志刚撤回起诉；二、撤销本院（2007）白洮市民初字第405号民事判决。2007年11月24日，卖方宋志刚与买方吉林省泰合源药业有限公司就位于白城市经济开发区创业大街789号的综合楼签订房地产买卖合同一份。2008年3月30日卖方宋志刚与买方吉林省广春药业有限公司再次就该综合楼签订房地产买卖合同一份。原告称，上述两次的房地产买卖，均由于被告不同意用自己已使用的抵债楼房整体出卖，导致买卖未成交。被告否认是自己的行为造成的。2008年9月8日原告又起诉被告，请求：1.判决原告给付被告工程款285597元；2.被告承担工程造价鉴定费的50%即3000元；3.被告迁出在原告院内的违法建筑设施、迁出厂区、返还场地、赔偿损失等；4.被告迁出、返还原告所有的位于白城市创业大街789—1号综合楼二层西侧四间面积为385.52㎡的房屋。诉讼中，原告提出对被告建筑的厂房接层及装饰工程和门卫围墙工程造价予以鉴定。经白城市中级人民法院委托，长春金石建元工程咨询有限责任公司于2013年12月11日作出的长金石建元鉴（2013）工鉴字第010号工程造价鉴定书，结论为：鉴定年度为2000、2001年被告为原告施工的工程总造价为284090元。此外，经被告申请，白城市中级人民法院委托，白城市建设房地产评估有限公司对白城市创业大街789号院内的车间、仓库、简易棚和混凝土晾晒场的价格进行了评估，并作出白建房（评）字（2009）第0065号评估报告，结论为137138元。该评估报告中估价的假设和限制条件，第一款估价的假设条件：2.估价对象拥有合法产权。而被告所建均无审批手续。2009年4月23日白城经济开发区国土资源局向宋志刚送达了编号009的缴纳地租通知单：按白城市人民政府（2007）3号文件规定，你将划拨土地使用权用于加工用地6230㎡，属四类地，每平方米每年7.8元，2009年度应缴地租48594元。自接通知之日起内缴纳，逾期不缴纳，根据文件规定，按滞纳金额3‰收取滞纳金。在该通知书上还有后用手写填上的尚欠1998-2008年地租为226149元，滞纳金为900480元。2011年原告提出对白城市创业大街789号房屋、土地及配套设施2006年7月至2011年末每年使用费予以鉴定。经洮北区人民法院委托，白城市守信价格评估有限责任公司作出白守评字（2011）097号价格评估报告，评估结果为：创业大街789号房屋、土地及设施，2006年7月至2011年末使用费合计人民币554348元。（土地使用费按照白城市市政府公布的土地年租金计算。面积为2006年-2007年均是4400㎡、2008年-2011年均是6480㎡；楼房使用费、门卫使用费均按照对外租赁的假设，经市场调查后估算出来的。2008年-2011年楼房面积均是1624㎡、门卫面积均是40㎡）。本案发回重审后，原告于2013年10月再次提出对白城市创业大街789号房屋、土地及配套设施2012年至2016年每年使用费予以价格评估。经洮北区人民法院委托，白城市守信价格评估有限责任公司于2013年10月31日作出白守评字（2013）152号价格评估报告，评估结果为：创业大街789号房屋（楼房2010㎡、收发室40㎡）、土地（5185㎡）及配套设施2012年1月1日至2016年12月31日使用费合计人民币874140元（2012年167615元、2013年167615元、2014年173553元、2015年179549元、2016年185808元）。
一审认为，原告的位于白城市创业大街789-1号的厂房接层及装饰工程和门卫围墙工程是由被告全额垫资并由被告建筑施工的，双方没有签订书面施工合同，该工程竣工交付使用后，双方也未决算。长春金石建元工程咨询有限责任公司作出的长金石建元鉴（2013）工鉴字第010号工程造价鉴定书确认为：鉴定年度为2000、2001年被告为原告施工的工程总造价为284090元。因原告不能及时给付工程款，双方当事人于2006年8月26日在平等自愿的基础上签订了楼房抵债协议合同，约定以白城市创业大街789—1号综合楼2层西侧自西向东385.52㎡的4间楼房抵385552元工程款。同时2002年之前的工程，待决算后其差额部分，双方以现金多退少补，还约定二年内创业大街789号房地产全部出卖时，被告同意抵债楼房不超过当时抵债金额共同出卖。原、被告之间签订的以楼抵债合同是附解除条件的合同。原告先后于2007年11月24日和2008年3月30日将白城市创业大街789—1号综合楼整体出卖，符合所附条件“在二年内”但均由于被告不同意抵债楼房共同出卖，使原、被告双方签订的以楼抵债合同不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。据此，原、被告双方签订的以楼抵债合同虽具有法律约束力，但由于被告的不当的阻止，致使合同解除条件成就时，不能实现合同目的，损害了原告利益的实现。而且该合同约定的决算至今尚未实现。故双方签订的以楼抵债合同应予解除，被告应将房屋返还给原告，原告应给付拖欠被告的工程款及利息。被告未经原告允许，而且也未经有关部门审批便在被告的厂区内建仓库、简易棚及硬化地面和其它设施进行生产经营活动。因此，被告自建的车间、仓库、简易棚及硬化地面是违章建筑，被告应自行拆除；考虑到原告尚欠被告的工程款以及被告占地经营的实际情况。根据被告李长海提供的白城市建设房地产评估有限公司白建房（评）字（2009）第0065号评估报告，证实被告在原告院内添附建筑面积92.25㎡车间、27.9㎡仓库、350㎡简易棚、720㎡混疑土晾晒场，共计1190.15㎡应视为使用原告的土地；房屋使用385㎡。根据原告宋志刚提供的白城市守信价格评估有限责任公司白守评字（2011）097号、（2013）152号，2006年至2013年房屋、土地配套设施使用费价格鉴定报告，证实土地使用费为：2006年（7月一12月）土地使用费5060元÷土地面积4400㎡×1190.15㎡=1368.67元。2007年土地使用费21615元÷土地面积4400㎡×1190.15㎡=5846.61元。2008年土地使用费33372元÷土地面积6480㎡×1190.15㎡=6129.27元。2008年楼房使用费62898元÷楼房面积162㎡×385㎡=14911.16元。2009年土地使用费33372元÷土地面积6480㎡×1190.15㎡=6129.27元。2009年楼房使用费70693元÷楼房面积1624㎡×385㎡=16759.12元。2010年土地使用费56241元÷土地面6480㎡×1190.15㎡=10329.51元。2010年楼房使用费79462元÷楼房面积1624㎡×385㎡=18837.93元。2011年土地使用费58320元÷土地面积6480㎡×1190.15㎡=10711.35元。2011年（1月一3月）楼房使用费125868元÷楼房面积1624㎡×385㎡=29839.40元÷12个月×3个月=7459.85元。2011年（4月一12月）楼房使用费29839.40元÷12个月×9个月=22379.55元。2012年土地使用费9元×1190.15㎡=10711.35元。2012年楼房使用费59元×385㎡=22715元。2013年土地使用费9元×1190.15㎡=10711.35元。2013年楼房使用费59元×385㎡=22715元。2014年（1月一4月）土地使用费9.32元×1190.15㎡=11092.20元÷12个月×4个月=3697.40元。2014年楼房使用费61.10元×385㎡=23523.50元÷12个月×4个月=7841.17元。上列土地使用费计：65634.78元；楼房使用费133618.78元。合计199253.56元。
综上，判决：一、解除双方签订的2006年8月26日以白城市创业大街789-1号综合楼西侧二层四间面积385.52㎡楼房抵债合同，被告立即迁出。二、原告待本判决生效后立即给付被告工程款284090元。三、原告给付被告工程款利息（从2002年5月1日起，以欠款284090元为基数，按同期银行贷款利率计算至执行终结止）。四、被告自建的车间、仓库、简易棚及硬化地面由被告自行拆除。五、工程鉴定费3000元，原、被告各负担1500元；房屋、土地使用费价格鉴定费1.8万元，原、被告各负担9000元。六、被告待本判决生效后立即给付原告土地使用费计：65634.78元；楼房使用费133618.78元。合计199253.56元。七、驳回原告的其他诉讼请求。八、驳回被告反诉的其他诉讼请求。案件受理费8648元，由被告负担。反诉费2462元，由原告负担。
宋志刚、李长海不服一审判决，向本院提起上诉。
宋志刚的上诉请求为：维持一审判决第一、二、三、四、五、八项，撤销一审判决第七项，对第六项改判如下：1、请求李长海给付土地使用费28.92万元及利息，利息按每年1月1日交当年的使用费计算（按贷款利率），2014年6月后依鉴定价格给付。2、请求李长海给付一层东侧6间、二层西侧6间和2间楼梯间计1350平方米使用费46.31万元及利息，利息按每年1月1日交当年的使用费计算（按贷款利率），2014年6月后依鉴定价格给付。3、请求李长海赔偿二层东侧6间面积580平方米和门卫室40平方米楼房使用费24.02万元，2014年6月后依鉴定价格给付。另外，还要求补充一审判决第四项“被告自建的车间、仓库、简易棚及硬化地面由被告自行拆除”的具体时间。理由如下：1、一审判决第四项拆除时间没有确定，无法履行，应予补充。2、一审判决认定李长海仅占有使用宋志刚院内1190平方米违背生活常识，也与以前法院审理查明李长海占用全部土地的事实严重不符；一审判决认定宋志刚仅使用385.52平方米楼房与其实际长期使用14间1350平方米楼房的事实严重不符。3、一审判决违反民事诉讼证据规定，适用法律错误。
李长海辩称：1、李长海没有占用全部院落和房屋，不应当承担使用费；2、一审解除了以房抵债协议，这样宋志刚未支付工程款，李长海有权占有标的物。
李长海的上诉请求为：1、撤销一审判决第一、二项，确认双方签订的以楼抵债合同合法有效，并改判被上诉人拖欠上诉人工程款为49万元，宋志刚还应支付工程款104480元。2、撤销一审判决第三项，判决宋志刚按工程款49万元支付利息。撤销一审判决第四项，判决宋志刚按评估价格金额补偿李长海车间、仓库、简易棚及硬化地面等损失137138元。撤销一审判决第六项，依法改判上诉人不支付使用费用。维持一审判决第五项，支持上诉人一审反诉请求。理由如下：1、以楼房抵债协议是双方的真实意思表示具有法定效力，双方已实际履行。宋志刚主张解除合同缺乏事实和法律依据，且已经超出了主张解除的除斥期间。在白城市中级人民法院（2005）白民一终字第13号民事判决中，宋志刚自认欠李长海49万元工程款。2、李长海在宋志刚院内的添附行为是经宋志刚同意的，宋志刚应当全额补偿给上诉人131738元。3、李长海并没有占有使用宋志刚土地及房屋，不应承担使用费用。上诉人作为施工方因发包方没有支付工程款而对施工工程行使的留置权，在留置期间上诉人有权正常管理留置工程。
宋志刚辩称：1、宋志刚所欠工程款应以鉴定结论为准，工程款应为284090元，不是49多万；2、以房抵债合同有效，应当解除，李长海应返还房屋。三、李长海应无条件拆除为自己生产经营所建违法建筑设施；4、李长海对施工工程行使的留置权违反法律规定。五、李长海“对施工工程行使的留置权，管理留置工程”是承认留置2010平方米综合楼，与宋志刚诉其占有全部综合楼构成自认。
二审时宋志刚出示以下证据：
2014年6月30日李长海生产经营照片8张、2014年6月30日李长海生产经营录相光盘1张、2014年8月14日李长海生产经营录相光盘1张。证明李长海留置其全部施工工程，包括大门廊、40㎡门卫室、2010㎡综合楼。使用其留置的1350㎡楼房、侵占整个院落5185㎡土地和设施生产经营。
李长海质证，对真实性无异议，对证明的问题有异议。首先，拍摄时间不确定；其次，该录像只能证明李长海占用部分土地；最后，该录像不能证明李长海占用整个房屋。
二审时李长海未出示证据。
二审查明，2000年7月-2002年期间，李长海全额垫资承建宋志刚位于白城市创业大街789-1号的厂房接层及装饰工程和门卫围墙工程。工程竣工后，双方未对该工程进行决算，宋志刚也未给付李长海工程款。经宋志刚申请、本院委托，长春金石建元工程咨询有限责任公司于2013年12月11日作出长金石建元鉴（2013）工鉴字第010号工程造价鉴定书，结论为：鉴定年度为2000、2001年被告为原告施工的工程总造价为284090元。以上工程总造价系按无资质取费执行。2006年6月，李长海在白城市创业大街789号的厂区内搭建简易棚、简易车间、仓库及对厂区部分地面进行硬化。经李长海申请、本院委托，白城市建设房地产评估有限公司对白城市创业大街789号院内的车间、仓库、简易棚和混凝土晾晒场的价格进行了评估，并作出白建房（评）字（2009）第0065号评估报告，结论为137138元。该评估报告中估价的假设和限制条件之一为：估价对象拥有合法产权。李长海在白城市创业大街789号院内所建均无审批手续。2006年8月26日，宋志刚、李长海自愿签订合同一份：一、宋志刚同意用白城市创业大街789-1号综合楼，西侧二层四间楼房，偿还欠李长海建筑该楼工程款。二、抵债二层西侧楼房建筑面积385.52平方米，从二层建筑最西端向东共四间，长24.4米，宽15.8米。三、抵债楼房进出通道是室外楼梯，在一楼西侧临路外门，距门北侧最近距离2米以外建筑。室内隔断墙用轻体空心砖在一层西数第四间梁上彻筑，均由李长海出资自建。四、抵债楼房价格建筑面积每平方米人民币1000元整，合计抵债金额人民币385520元整。2002年之前的工程，待决算后其差额部分，双方以现金多退少补。五、二年内创业大街789号房地产全部出卖时，李长海同意抵债楼房不超过当时抵债金额共同出卖。白城市创业大街789-1号综合楼抵债二层西侧建筑面积385.52平方米的楼房无产权证。以楼抵债合同签订之日起，宋志刚即交付了合同约定的四间楼房。2007年3月，李长海申请设立白城市振兴建筑材料厂，经营场所在宋志刚白城市创业大街789号院内。宋志刚曾于2007年10月12日起诉李长海，要求停止侵害行为，立即迁出其厂区、办公室。宋志刚的院落使用面积共6480平方米，除去楼房1255平方米及门卫40平方米，宋志刚院内可使用面积为5185平方米。宋志刚二层楼房共二十六间，每间面积相同，李长海使用了除依以楼抵债合同占有的二层西侧四间楼房外，还使用了一楼东侧六间。李长海出入二层西侧四间房屋通过楼梯二间及二层西侧靠楼梯二间。
2011年，宋志刚申请对白城市创业大街789号房屋、土地及配套设施2006年7月至2011年末每年使用费予以鉴定。经洮北区人民法院委托，白城市守信价格评估有限责任公司作出白守评字（2011）097号价格评估报告，评估结果为：创业大街789号房屋、土地及设施，2006年7月至2011年末使用费合计人民币554348元。（土地使用费按照白城市政府公布的土地年租金计算。面积为2006年-2007年均是4400㎡、2008年-2011年均是6480㎡；楼房使用费、门卫使用费均按照对外租赁的假设，经市场调查后估算出来的。2008年-2011年楼房面积均是1624㎡、门卫面积均是40㎡）。2013年10月，宋志刚再次提出对白城市创业大街789号房屋、土地及配套设施2012年至2016年每年使用费予以价格评估。经洮北区人民法院委托，白城市守信价格评估有限责任公司于2013年10月31日作出白守评字（2013）152号价格评估报告，评估结果为：创业大街789号房屋（楼房2010㎡、收发室40㎡）、土地（5185㎡）及配套设施2012年1月1日至2016年12月31日使用费合计人民币874140元（2012及2013年为167615元、2014年173553元）。
本院认为，李长海为宋志刚位于白城市创业大街789-1号楼工程施工，一审法院认定工程为李长海个人承包，工程按无资质取费标准执行，按评估价格确认为284090元是正确的。李长海主张工程款为49万元，依据不足，不予支持。因宋志刚未及时给付李长海工程款，双方签订了以楼抵债合同，约定以白城市创业大街789-1号综合楼二层西侧自西向东385.52平方米的四间楼房抵385520元工程款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。宋志刚抵给李长海的四间房屋，没有依法登记领取权属证书，故二人签订的以楼抵债合同违反法律规定，该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。李长海依据无效合同取得的房屋应返还给宋志刚，宋志刚应给付李长海工程款。以楼抵债合同签订之日起，宋志刚即交付了合同约定的四间楼房。宋志刚和李长海的以楼抵债合同是2006年8月26日签订的，因此宋志刚应给付李长海2002年5月1日至2006年8月25日之间的利息。利息以欠款284090元为基数，按同期银行贷款利率计算。李长海没有提供证据证明宋志刚同意其在白城市创业大街789号院内的搭建行为，也没有提供证据证明宋志刚同意其使用白城市创业大街789号院落，应视为未取得宋志刚同意。李长海未经同意在宋志刚院内增设他物属侵权行为，李长海在宋志刚院内搭建简易棚、简易车间、仓库、硬化地面等设施宋志刚不予补偿，李长海应于本判决生效后立即自行拆除。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”本案宋志刚主张李长海占有的房屋和院落，均不属动产，故李长海主张的留置权不成立。
虽然宋志刚提供的照片、录像不能连续反映李长海占用其院落的具体面积，但考虑到李长海未经同意，在宋志刚院内设立工厂，并将经营场所登记在宋志刚院内的行为，使得即使其没有连续占用全部院内土地，宋志刚也鲜有机会将李长海某些时间段没有使用的院内土地再出租出去。而且，2007年10月12日宋志刚起诉李长海，要求停止侵害行为，立即迁出其厂区、办公室后，李长海仍继续使用宋志刚院内土地。所以关于宋志刚请求李长海赔偿土地使用费的主张，应予以支持。根据鉴定结论，2006年7-12月土地使用费为5060元（按4400平方米计），2007年土地使用费为21615元（按4400平方米计），2008-2009年土地使用费分别为：33372÷6480×5185=26703元（按5185平方米计，下同），2010年土地使用费为56241÷6480×5185=45001元，2011年土地使用费应为58320÷6480×5185=46665元，2012年土地使用费应为46665元，2013年土地使用费应为46665元，2014年（1月至3月17日，计算至一审法庭辩论终结之日止）土地使用费为48298÷12×2.5=10062元。以上共计275139元。
对于宋志刚一楼东侧六间房屋，李长海在2013年3月21日本院调查笔录中承认从2012年6、7月搬进去使用。本次庭审李长海否认使用了此六间房屋，但未提供证据推翻其陈述，应当认定李长海使用过此六间房屋。李长海占用此六间房屋系侵权行为，其搬进搬出都没有和宋志刚达成合意，客观上让宋志刚对此六间房屋对外出租获利在时间上不能自由支配。李长海承认于2012年6、7月间使用了此六间房屋，庭审中只是否认使用这六间房屋，并没有证据证明其已搬出这六间房屋及搬出时间，可以认定截止至一审法庭辩论终结前其仍然在使用。李长使应赔偿宋志刚一楼东侧六间房屋使用费时间为2012年6月至2014年3月17日。使用费为2012年6-12月：59×2010÷21×6÷12×7=19765元；2013年使用费为：59×2010÷21×6=33883元；2014年1月至3月17日使用费为：61.10×2010÷21×6÷12×2.5=7310元。以上使用费共计60958元。
门卫室为整个院落的附属设施，宋志刚单独出租鲜有机会，李长海没有使用，也应赔偿宋志刚损失。李长海应给付宋志刚门卫室使用费分别为：2008年：1549元，2009年：1741元，2010年，1957元；2011年2200元；2012及2013年：59×40=2360元；2014年1月至3月17日：61.10×40÷12×2.5=509元。以上共计12676元。
李长海赔偿宋志刚房屋、土地使用费共计348773元。
以上房屋、土地使用费计算至2014年3月17日，即一审法庭辩论终结之日止。如宋志刚认为一审法庭辩论终结后，李长海应赔偿宋志刚楼房及土地使用费，宋志刚可另行起诉。宋志刚其他上诉请求不成立，不予支持。李长海的上诉请求不成立，应予驳回。
另外，宋志刚的诉讼请求之一为判令李长海迁出宋志刚的院落，一审已认定李长海未经同意占用宋志刚的院落，对宋志刚的此项诉讼请求未予支持，应予纠正。虽然宋志刚对此未提出上诉，但是根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第180条“第二审人民法院依照民事诉讼法第一百五十一条的规定，对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判确有错误的，也应予以纠正”的规定，应依法予以纠正。
综上，原审判决有误，应予纠正。本案经本院审判委员会2014年度第21次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持洮北区人民法院（2013）白洮重审初字第25号民事判决第二项、第五项、第七项、第八项；
二、撤销洮北区人民法院（2013）白洮重审初字第25号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；
三、双方于2006年8月26日签订的以白城市创业大街789-1号综合楼西侧二层四间面积385.52㎡楼房抵债合同无效，李长海于本判决生效后立即迁出；
四、宋志刚待本判决生效后立即给付李长海工程款利息（以欠款284090元为基数，按中国人民银行贷款利率计算，从2002年5月1日起至2006年8月25日止）；
五、李长海在白城市创业大街789号自建的车间、仓库、简易棚及硬化地面等，由李长海于本判决生效后立即自行拆除，并在本判决生效后立即从白城市创业大街789号迁出；
六、李长海赔偿宋志刚房屋、土地使用费共计348773元（以上房屋、土地使用费计算至2014年3月17日，即一审法庭辩论终结之日止）。
一审案件受理费8648元，由李长海负担，反诉费2462元，由宋志刚负担；二审案件受理费17296元，李长海承担12972元，宋志刚承担4324元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张国君
审 判 员 刘铁良
代理审判员 戴红娟
二〇一四年十一月三日
书 记 员 付海艳