广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初5580号原告：姚月钻，女，1971年7月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：廖建勋、王明菊，广东保典律师事务所律师。被告：广州市东汇置业有限公司，住所地：广州市增城永宁街翟洞村园墩山A1号305房，统一社会信用代码914401837397498109。法定代表人：胡大为。委托代理人：赵树鳞，男，住广州市越秀区；系该公司职员。原告姚月钻诉被告广州市东汇置业有限公司（以下简称“东汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴文山独任审判，并公开开庭进行了审理。原告姚月钻的委托代理人廖建勋，被告东汇公司的委托代理人赵树鳞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚月钻诉讼请求：1、解除原、被告双方于2013年7月22日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201307170423）；2、被告向原告返还已付购房款2402584元；3、被告向原告返还已付物业维修基金6815.55元；4、被告赔偿原告已付的签约服务费及网签服务费1200元；5、被告赔偿原告已付的商品房预告登记费及商品房抵押权预告登记费1100元；6、被告按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率向原告支付自原告支付购房款之日起至被告实际返还购房款及物业维修基金之日止的利息（自2013年7月22日起暂计至2017年8月18日为560813.94元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月22日，原、被告签订了《新东城一期（商铺）认购书》，认购被告开发的“新东城一期”2号楼1层268号单元。同日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买其开发建设的新东城项目中的新东城（自编号2#）商业、办公（自编号2#、2#—A、2#—B）凤凰北横路268号1层101号房，总金额2402584元。合同签订之日，原告向被告支付了首期购房款1202584元，并向被告支付了物业维修基金6815.55元，同时，原告向广州农村商业银行股份有限公司新塘支行办理了按揭贷款手续，并向广州卓力按揭代理有限公司支付了商品房抵押权预告登记费550元、商品房预告登记费550元、签约服务费800元及签约服务费400元。2013年9月5日，被告收到原告按揭的剩余购房款120万元。2014年9月26日，被告向原告发出《新东城商铺收楼通知书》，要求原告办理售楼手续，但经实地查看房屋，不仅发现房屋不具备交付条件，且房顶布满各种错综交叉的管道，大大降低了涉案房屋的商业价值及使用价值。同时，被告擅自改变了整体规划，将涉案房屋前面原规划为消防车道的道路封锁、在道路入口处建立了垃圾站。且涉案房屋前面原规划为广场的地块也变为了自行车停放处。被告擅自改变规划的行为，使原告购买的原为临街的商铺变为道路死角处的商铺，导致原告购买商品的商业价值极大的降低，使得原告的投资价值无法实现，合同目的落空。被告东汇公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求；1、因双方就涉案房屋交付问题已于2016年12月13日在法院主持下达成了调解协议，并由法院作出了（2016）粤0183民初4755号民事调解书进行确认，明确双方不得再就涉案房屋交付问题要求对方承担任何责任；2、且在调解之前我方曾多次向原告邮寄发出办证通知和房屋分布图，并于2016年11月18日再次发出了催办房产证通知及分布图，即原告是在明知房屋具体情况，仍然调解作出接受房屋交付和相关赔偿金的约定。3、况且房屋至今未能办证是因原告拒不自行缴纳房屋契税，导致我方无法向有关部门递交办证资料，这流程已在我方发出的办证通知中明确标明指引；4、对原告所称擅自改变规划更是无事实根据，因凡需更改规划是必须通过规划局审批的，我司却从未改变过相关规划；5、至于原告购置商铺前面公共区域存在的环境情况，只是其他商铺业主自行围蔽、擅自使用公共场所，与我司无关，原告可通过主张侵权要求更正，而非向我司提出退房要求；且从原告提交的证据保全公证书来看，作出的日期为2015年11月，亦足见原告当时已知悉该环境状况的存在，却依然签署上述调解书。经审理查明：2013年7月22日，原、被告签订了《新东城一期（商铺）认购书》，主要约定原告认购由被告开发的新东城一期2号楼1层268号单位，建筑面积为64.91平方米，套内面积为38.22平方米（最后以竣工验收后增城市国土资源和房管局新塘房管分局最终测绘的面积为准），实收房款总额为2402584元，付款方法以按揭方式付款，签订本认购书时支付定金50万元，于2013年7月22日前付清首期房款1202584元（包含定金），另房款120万元以银行按揭贷款方式支付；乙方（原告）须承担的综合费用包括专项维修资金6815.55元、商品房买卖预告登记费550元、预购商品房抵押权预告登记费550元、房屋所有权登记费550元、他项权登记费550元；另外，律师费及网签费由律师事务所收取。乙方须于2013年7月22日携带本认购书及其他相关资料（详见认购须知），到甲方（被告）指定地点营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件。除此外，还对其他事项进行了具体约定。同日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要约定原告购买被告投资建设的新东城项目中的新东城（自编号2#）商业、办公（自编号2#、2#—A、2#—B）凤凰北横路268号1层101号房，房屋地址位于增城区永宁街××房，房屋用途为商业，建筑面积为64.91平方米，套内面积为38.22平方米，共有分摊面积约26.69平方米；该商品房按套内面积计算房价，单价62861.96元/平方米，总金额2402584元；首期款自本预售合同网上签订之日支付房款的50.05%金额1202584元，剩余房款金额120万元须于2013年7月22日前申请办理银行按揭手续，以按揭贷款方式付款；房屋交付由甲方应当在2014年10月1日前将房屋交付乙方使用，交付时应当向乙方发出收楼通知书。另对房屋面积确认及面积差异处理约定为：…（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行合同。乙方单方解除合同的应书面通知甲方…。除了上述内容外，合同还对其他事项进行了具体约定。上述合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的购房款1202584元，物业维修基金6815.55元，并向广州卓力按揭代理有限公司支付了商品房抵押权预告登记费550元、商品房预告登记费550元、签约服务费800元、网签服务费400元；于2013年9月5日，被告出具地方税收通用发票确认收到原告购房款120万元。2017年8月23日原告向本院申请财产保全并提供了担保，经本院审查并作出了（2016）粤0183民初5580号民事裁定书，裁定冻结被告广州市东汇置业有限公司的银行存款2972513.49元，或查封、扣押等值的其他财产。为此，原告交纳财产保全费5000元。又查，原告曾就涉案房屋逾期交付构成违约为由，向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；本院立案（2016）粤0183民初4755号作出受理。该案在审理过程中，原、被告自愿达成和解协议，并经本院审查后作出（2016）粤0183民初4755号民事调解书，确认协议内容如下：一、被告广州市东汇置业有限公司与原告签署调解协议之日（2016年12月13日）起十日内将位于增城区永宁街××房交付给原告姚月钻；二、被告广州市东汇置业有限公司于签署调解协议之日（2016年12月13日）起四个月内支付94233.27元给原告姚月钻（四案合计支付94233.27元）；…四、自调解协议签署之日，双方关于房屋交付事宜已经全部处理完毕，各方不得再就房屋交付事宜要求对方承担任何责任。…双方当事人一致同意本协议自双方在调解协议上签名后具有法律效力。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系依法成立、有效。根据原告提交的证据，显示涉案房屋的购房款已向被告如期缴付，被告理应依约按时向原告交付所认购商品房。依据本院作出并已发生法律效力的（2016）粤0183民初4755号民事调解书，明确双方已就涉案房屋的交付事宜已经处理完毕，并就房屋的交付时间、违约金具体金额等作出了确认，可见双方对涉案房屋存在的交付问题业经法院调处完毕。现原告以房屋不符合交付条件为由，要求解除购房合同，显然与上述调解书确定的内容相违背。况且原告对其所主张被告擅自改变整体规划，以及对房屋所在公共区域实施了影响商业价值的行为，未能提供充分证据予以佐证，未足以构成法定或约定解除合同的事实存在。故原告请求解除涉案商品房买卖合同以及退还因购房产生的已付款等费用，理据不充分，本院不予支持。为此，依照中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚月钻的诉讼请求。案件受理费15290元、财产保全费5000元，合计20290元（原告已预交），由原告姚月钻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之日起七日内，按不服本案判决的部分向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴文山二〇一七年十一月九日书记员  张 政附本判决相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。