广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮中法民一终字第1号
上诉人（原审原告）：江文辉，男，汉族，1971年6月30日出生，住潮州市湘桥区。
上诉人（原审原告）：许伟武，男，汉族，1971年11月20日出生，住潮州市湘桥区。
两上诉人的委托代理人：许业俊，广东阳天律师事务所律师。
两上诉人的委托代理人：陈希光，广东阳天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：余锐斌，男，汉族，1976年7月30日出生，住潮州市湘桥区。
委托代理人：肖帆，广东锦帆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：周永强，男，汉族，1961年10月12日出生，住潮州市湘桥区。
被上诉人（原审第三人）：周明权，男，汉族，1946年11月11日出生，住潮州市湘桥区。
两被上诉人的委托代理人：沈飞章，潮州市湘桥区阳光法律服务所法律工作者。
上诉人江文辉、许伟武、余锐斌因与被上诉人周永强、周明权房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2013）潮湘法民一初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：潮州市湘桥区凤新街道陈桥村后人家埔前片工业区6层楼房的用地系潮州市湘桥区凤新街道陈桥村的工业用地，由周永强、周明权各向潮州市湘桥区凤新街道陈桥村租赁（每人各租赁0.85亩）后合建而成，因没有向政府有关部门办理报建手续，至今未取得建设工程规划许可证。2013年1月5日，周永强、周明权（甲方）与余锐斌（乙方）签订一份《租赁合同》，将上述房产租赁给余锐斌（租赁合同的条款及内容均与余锐斌与江文辉、许伟武签订的内容全部相同）。
2013年1月5日，余锐斌（乙方）与江文辉、许伟武（丙方）签订一份《租赁合同》，合同的主要内容：乙方将位于潮州市湘桥区凤新街道陈桥村后人家埔前片工业区6层楼房（包括第六层的天面）出租给丙方作经营使用，但不得租给网络运营商。租赁期限自2013年3月25日起至2028年3月24日止。租金及支付方式：2013年3月25日起至2018年3月24日止每年租金人民币864000元；2018年3月25日起至2023年3月24日止每年租金人民币950400元；2023年3月25日起至2018年3月24日止每年租金人民币1045440元。合同签订之日，丙方应付还乙方2013年3月25日至2013年9月24日止的租金人民币432000元和2027年9月25日至2028年3月24日的租金人民币522720元；2013年至2016年每年的9月25日各付还当年的租金人民币864000元；2017年9月25日付还一年的租金人民币907200元；2018年至2021年每年的9月25日各付还当年的租金人民币950400元；2022年9月25日付还一年的租金人民币997920元；2023年至2026年每年的9月25日各付还当年的租金人民1045440元。租用期间，该房产正常维修由丙方负责，丙方有权对楼房进行装修，但如果改变楼房的建筑格局，必须事先征得乙方同意；期满后装修及一切设施归还乙方，不得拆除，不得损坏房屋，如损坏房屋应由丙方负责赔偿。乙方应确保租赁楼房的产权清楚，如有纠纷，应由乙方负责，与丙方无关。租赁期内，丙方有权自用及转租，但转租的期限不得超过本合同的租赁期限。合同还对双方的其他权利义务作了约定。租赁合同签订后，江文辉、许伟武支付还余锐斌租金人民币942700元，余锐斌将六层楼房（毛坯房）交付给江文辉、许伟武使用。江文辉、许伟武接收楼房后，在一层增加夹层，在天面上加层，并根据经营需要对租赁楼房进行内隔墙，安装部分水、电及消防设施。尔后，江文辉、许伟武因该租赁楼房没有规划许可证等权属证书致无法办理经营所需的证照而于2013年7月10日向本院起诉。
诉讼期间，根据原告江文辉、许伟武的申请，法院于2013年9月26日委托评估机构对租赁房产的装修施工内容：1层夹层水泥埕板、梁、附加柱、1-6层全部内隔墙、窗门框、窗门扇页、天面加层的全部建筑、整栋楼的所有水、电消防设施的工料价值以及装修设计费用等进行评估。广东建伟工程造价咨询有限公司于2014年7月19日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果是：潮州市湘桥区凤新街道陈桥后人家埔前片工业区6层租赁房屋的装修工程费用（不含定金赔付）为人民币1117943.49元（其中土建费人民币756354.49元、安装费人民币152197.98元、已进场工程材料费人民币31391.02元、室内装修工程设计费人民币160000元、消防工程设计费人民币18000元）。如经认定需要赔偿定金，定金赔付费用不应超过人民币64000元。
原审法院经审理认为：周永强、周明权将位于潮州市湘桥区凤新街道陈桥村后人家埔前片工业区6层楼房出租给余锐斌，余锐斌再转租给江文辉、许伟武事实清楚。本案江文辉、许伟武的诉请内容是其与余锐斌的楼房租赁纠纷，因此，只能解决江文辉、许伟武与余锐斌之间的《租赁合同》关系。由于上述租赁楼房没有向政府有关部门办理报建手续，至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，余锐斌与江文辉、许伟武所签订的《租赁合同》应确认无效。由于合同无效，因此，江文辉、许伟武应将楼房腾退交还余锐斌，并偿付自2013年3月25日（租金支付日）起至楼房腾退之日止的使用费，余锐斌应将原取得的租金返还江文辉、许伟武。本案双方争议的焦点是，《租赁合同》无效的过错责任该由谁负，因《租赁合同》无效而造成的损失应由谁承担。从各方的陈述及举证的材料分析，江文辉、许伟武接收租赁楼房后，在一层增加夹层，在天面上加层，并根据经营需要对租赁楼房进行内隔墙，安装部分水、电及消防设施是客观存在的事实，根据《租赁合同》的约定，承租方有权对楼房进行装修，江文辉、许伟武根据经营需要对租赁楼房进行内隔墙，安装水、电及消防设施并没有违反《租赁合同》的约定；至于江文辉、许伟武在楼房的一层增加夹层，在天面上加层，余锐斌和周永强、周明权均提出不知情，江文辉、许伟武属于未征得其同意而擅自改变楼房格局。但江文辉、许伟武在楼房的一层增加夹层，在天面上加层，需要一定的工程量和施工的时间，余锐斌和周永强、周明权这一辩解违背客观事实，法院不予采信。对于周永强、周明权有否将租赁楼房未取得建设工程规划许可证这一情况告知余锐斌，余锐斌有否告知江文辉、许伟武，各方对此说法不一，但各方均没有提供有效证据证明其主张，法院对各方的此项主张均无法采信。余锐斌没有证据证明其已将租赁楼房没有向政府有关部门办理报建手续，未取得建设工程规划许可证这一事实明确告知江文辉、许伟武，致江文辉、许伟武租赁楼房后无法办理经营所需的有关证照而引起双方纠纷，对此，余锐斌应负本案纠纷的主要责任；江文辉、许伟武对租赁楼房是否符合租赁条件未作全面了解，应负本案纠纷的次要责任。《租赁合同》被确认无效，因此而造成的损失，应由余锐斌和江文辉、许伟武按各自的过错责任承担。余锐斌交付给江文辉、许伟武的租赁楼房系毛坯房，须经装修后才可经营使用，江文辉、许伟武也已对租赁楼房进行部分装修，并为此支付了一定费用，其造成的损失可按广东建伟工程造价咨询有限公司鉴定结果即6层租赁楼房的装修工程费用人民币1117943.49元确定，此损失额由余锐斌负担70%计782560.44元，江文辉、许伟武负担30%计335383.05元。江文辉、许伟武已实际交收租赁楼房，应支付余锐斌的楼房使用费，楼房使用费可自2013年3月25日（租金支付日）起至楼房腾退交还余锐斌之日止参照租赁双方合同约定的年租金人民币864000元的标准计算。自2013年3月25日（租金起算日）起至2014年8月7日（开庭日）共501天即（864000÷365）×501＝1185928.77元，此后另计。鉴定结论中有关电梯工程的定金标准人民币64000元问题，由于江文辉、许伟武没有提供有效的支付凭证，此项法院不予认定。
综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，判决：一、原告江文辉、许伟武与被告余锐斌于2013年1月5日签订的《租赁合同》无效；二、原告江文辉、许伟武应于本判决生效之日起10日内将租赁的位于潮州市湘桥区凤新街道陈桥村后人家埔前片工业区6层楼房按现状（连同增加的建筑物和未使用的装修材料）交还被告余锐斌；三、原告江文辉、许伟武应支付被告余锐斌楼房使用费人民币1185928.77元（计至2014年8月7日，此后至楼房腾退之日止的使用费按年人民币864000元另计），该款应于本判决生效之日起10日内履行；四、被告余锐斌应返还原告江文辉、许伟武租金人民币942700元，该款应于本判决生效之日起10日内履行；五、被告余锐斌应赔偿原告江文辉、许伟武人民币782560.44元，该款应于本判决生效之日起10日内履行；六、驳回原告江文辉、许伟武的其他诉讼请求。本案受理费人民币32220元、鉴定费人民币26210.50元，合计人民币58430.50元，由原告江文辉、许伟武负担17529.15元，被告余锐斌负担人民币40901.35元。受理费已由原告江文辉、许伟武向法院垫付，鉴定费已由原告江文辉、许伟武支付还广东建伟工程造价咨询有限公司，被告余锐斌应负担的受理费和鉴定费人民币40901.35元应于本判决生效之日起五日内迳付还原告江文辉、许伟武。
江文辉、许伟武不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决的第三项判决是错误的，本案中不存在房屋使用费问题。经法庭审理查明，余锐斌出租的是毛坯房，房屋没有水电设施，没有内隔墙、楼梯没有扶手，地面无批档，也没有外门，如果没有装修，根本无法使用。法释（2009）11号第五条中的“房屋占有使用费”是指对承租人对租赁房屋占有并使用的情形作出规定，而本案所涉房屋至今未完成装修无法投入使用，本案中不存在使用房屋情形，因而也就不存在房屋占有使用费问题，原审法院判决江文辉、许伟武支付使用费是错误的。另外，本案中余锐斌没有提起反诉，人民法院不应当对没有诉讼请求的事项作出判决。二、在本案中，江文辉、许伟武没有过错，原审法院认定江文辉、许伟武对本案纠纷负有次要责任是错误的，余锐斌应当承担合同无效的全部过错责任。《租赁合同》中第四条第4项约定，乙方（即是余锐斌）应确保租赁房屋的产权清楚，如有产权纠纷，应由乙方负责。经查明，房屋没有合法产权，没有规划许可，由此产生一切责任均应由余锐斌承担，江文辉、许伟武装修所造成的全部损失应由余锐斌赔偿。请求二审法院维持原审第一、二、第四项判决，撤销原审第三、第五、第六项判决，判决余锐斌赔偿江文辉、许伟武经济损失人民币220万元。
余锐斌也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案租赁合同的实际权利、义务的享有和承租者系四被上诉人（即原审原告江文辉、许伟武和原审第三人周永强、周明权）而非上诉人余锐斌，原审法院第一至第五判项以余锐斌及江文辉、许伟武为权利义务主体是错误的，应依法予以变更。本案租赁合同有两份，一份系江文辉、许伟武与余锐斌签订，一份系周永强、周明权与余锐斌签订。从形式上来看，周永强、周明权是出租人，余锐斌是承租人，江文辉、许伟武是次承租人。但从签订的时间上看，该两份合同是同时签订的，且除出租人、承租人名称外，具体条款的内容完全相同，余锐斌在两份合同的称谓均为“乙方”。实际上余锐斌原拟向周永强、周明权租赁该楼房，后因不适合而未签订合同，此时刚好江文辉、许伟武有意租赁该楼房，故由卢义汉介绍其向周永强、周明权承租，但周永强、周明权信不过江文辉、许伟武，坚持签订合同时与余锐斌签订，再由余锐斌与周永强、周明权签合同。请二审法院予以注意，原审法院根据周永强、周明权的申请向本案所涉两份租赁合同的见证人卢义汉调查为何同一日三方签订条款及内容相同的两份租赁合同时，卢义汉的陈述证明了上述事实。显然，上诉人余锐斌既不是本案的实际承租人，更不是实际的转租人，本案租赁合同实际的出租方是周永强、周明权，实际承租方是江文辉、许伟武；租赁合同的权利、义务实际上由四被上诉人享有和承担，余锐斌只不过是中间人而己。余锐斌在两份租赁合同中的称谓均为“乙方”以及江文辉、许伟武直接向周永强、周明权支付租金便是明证!故此，本案的法律后果应由四被上诉人承担，而不是由上诉人余锐斌承担。请二审法院明鉴!二、原审法院委托广东建伟工程造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》程序不合法，其缺乏真实性、合法性，不能作为本案认定江文辉、许伟武装修工程费用的依据。（一）上述《工程造价鉴定意见书》的鉴定依据系江文辉、许伟武向法庭提交的缺乏真实性和合法性的施工承包合同、设计合同以及未经出租方同意擅自加建和改建的设计图纸等证据，这些作为鉴定意见依据的所谓证据，余锐斌在收到鉴定意见之前一无所知。原审法院及鉴定机构均没有组织各方当事人对上述作为鉴定的所谓证据进行证据交换和质证，已严重违反了《建设工程造价鉴定规程》第5．1条“举证资料的交换和质证”的相关规定，显然属于暗箱操作。（二）原审法院没有通知出具上述《工程造价鉴定意见书》的鉴定人出庭接受当事人质询，严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十九条第一款关于“鉴定人应当出庭接受当事人质询”的规定。（三）《工程造价鉴定意见书》不仅对江文辉、许伟武擅自加建的一层夹层及天层违章建筑造价进行评估，而且还计算出工程规费和税金等理论上存在但实际上根本没有发生的费用，故该鉴定意见不具备客观性、准确性，不能作为认定江文辉、许伟武装修工程费用数额的依据。余锐斌在原审庭审时已对此提出了异议，但原审法院置之不理，仍然予以采信。显然，原审法院的做法有失公正!三、原审判决认定事实严重错漏、判决有失公正!（一）江文辉、许伟武在本案租赁合同签订后付还余锐斌人民币l38000元，付还周永强、周明权人民币804700元，以上事实清楚，证据确实充分，四被上诉人也当庭予以确认，足资认定!然而，原审判决却认定江文辉、许伟武付还余锐斌人民币942700元，实属认定错误!（二）上诉人在签订合同后付还周永强、周明权水电押金50000元、租金954720元，合计人民币1004720元。以上事实有周永强、周明权出具的收款收据为证，周永强、周明权也当庭承认收到了余锐斌的付款，但原审判决对此只字不提并不作任何处理，显然是错误的!（三）江文辉、许伟武未征得余锐斌及周永强、周明权的同意，擅自改变租赁楼房格局，分别在租赁楼房的一层增加夹层及在天面构建违章建筑，属违约违法行为。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，江文辉、许伟武在租赁楼房的一层增加夹层及在天面构建违章建筑发生的费用应由其白行承担。在本案庭审中，江文辉、许伟武虽主张其改建已经过出租方的同意，但余锐斌及周永强、周明权予以否认，而江文辉、许伟武又举不出任何证据来证明，依法应负举证不能的法律后果。然而，原审法院却以江文辉、许伟武在楼房的一层增加夹层、在天面上加层，需要一定的工程量和施工时间为由推定余锐斌和出租方同意其改建，从而认定“余锐斌和周永强、周明权这一辩解违背客观事实，本院不予采信”。显然这所谓“客观事实”乃是原审法院的主观臆想。实际上，余锐斌自从签订本案合同后，就从来没有到过租赁楼房，因为租赁楼房并非余锐斌所有，余锐斌只是中间人而已，这就是当时的客观事实!故此，原审判决以主观臆想推定江文辉、许伟武对租赁楼房进行改建经过余锐斌及出租人同意并据此判决上诉人承担因改建而产生的费用，既无事实依据，也无法律依据。请二审法院予以纠正!（四）原审判决关于“余锐斌未将租赁楼房没有向政府有关部门办理报建手续，未取得建设工程规划许可证这一事实明确告知江文辉、许伟武，致江文辉、许伟武无法办理经营所需的有关证照而引起双方纠纷，对此，余锐斌应负本案纠纷的主要责任”的认定既没有事实根据，也没有法律依据，纯属偏袒四被上诉人的错误认定!首先，涉案租赁楼房地处陈桥这个城中村，村民建楼房八层以下均不用报建，这是潮州市民众所周知的事实。而江文辉、许伟武签订租赁合同时，余锐斌就明确告知其租赁楼房无报建的事实。本案所涉两份租赁合同的见证人卢义汉在接受原审法院调查时的陈述也证明了这一事实，请二审法院予以确认!其次，本案没有证据证明江文辉、许伟武无法办理经营所需的有关证照而引起双方纠纷。实际上，是由于其装修期间因许伟武涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，“股东”纷纷退股及资金难以为继导致无法继续租赁而起纠纷。再次，余锐斌只是本案租赁合同的“中间人”，并非本案租赁楼房的所有者，该楼房未报建导致合同无效的法律后果不应由余锐斌承担，而应由本案的实际承租人江文辉、许伟武和出租楼房的所有人和出租人周永强、周明权承担。显然，原审判决判令江文辉、许伟武将租赁楼房按现状（连同增加的建筑物和未使用的装修材料）交还余锐斌并向余锐斌交付楼房使用费，余锐斌则应赔偿江文辉、许伟武的装修所产生的损失，显属严重错误。再再次，原审判决认定江文辉、许伟武对本案装修工程的所谓损失仅负担30％的责任是错误的。本案各方当事人对租赁楼房未有报建一事均心知肚明，余锐斌及周永强、周明权没有也无可能隐瞒这一事实。作为租赁6000平方米楼房从事经营活动的承租人，在签订租赁合同之前应当并且能够对租赁楼房是否有报建的情况进行了解，也就能够知道租赁楼房未报建的情况。显然，江文辉、许伟武称其不知租赁楼房未报建不符合客观事实也违背常理，其对本案纠纷应负主要责任，而不是仅负次要责任。故此，江文辉、许伟武对本案装修工程所产生的损失应负担70％的责任，而周永强、周明权则应负担30％的责任。四、原审判决计算诉讼费用的分担不符合国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，请二审法院依法重新确定。（一）如前所述，四被上诉人是本案租赁合同的权利、义务主体，余锐斌只是徒有虚名的中间人而已，一切诉讼费用应由四被上诉人负担而不应由余锐斌负担。（二）江文辉、许伟武在原审起诉的标的额为租金942700元＋利息34620元＋经济损失2200000元，合计人民币3177320元，原审判决只支持其1725260．44元，抵除其暂计至2014年8月7日应支付的楼房使用费1185928．77元，实际能得到的款项仅为539331．67元（截至上诉之日仅剩下395331．67元）。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，第一、第二被上诉人应负担大部分的诉讼费用（包括案件受理费和鉴定费用），可见原审判决确定其只负30％的案件受理费和鉴定费是不妥的。综上所述，原审判决认定事实错漏、违反法定程序、判决显失公正。为此，特向潮州市中级人民法院提起上诉。请请依法撤销原审错误判决，将本案发回重审或将原审判决第一、二、三、四、五判项及诉讼费用的负担予以变更。具体为：1、将原审判决第一判项“原告江文辉、许伟武与被告余锐斌于2013年1月5日签订的《租赁合同》无效”变更为“原告江文辉、许伟武与被告余锐斌以及被告余锐斌与第三人周永强、周明权分别于2013年1月5日签订的《租赁合同》无效”；2、将原审判决第二判项“原告江文辉、许伟武应于本判决生效之日起10日内将租赁的位于潮州市湘桥区凤新街道陈桥村后人家埔前片工业区6层楼房按现状（连同增加的建筑物和未使用的装修材料）交还被告余锐斌”变更为“原告江文辉、许伟武应于本判决生效之日起10日内将租赁的位于潮州市湘桥区凤新街道陈桥村后人家埔前片工业区6层楼房恢复原状（即将其加建的一层夹层及天面加层拆除）交还给第三人周永强、周明权”；3、将原审判决第三判项“原告江文辉、许伟武应交付被告余锐斌楼房使用费人民币1185928.77元（计至2014年8月7日，此后至楼房腾退之日止的使用费按年人民币864000元另计），该款应于本判决生效之日起l0天内履行”变更为“原告江文辉、许伟武应交付第三人周永强、周明权楼房使用费人民币ll85928.77元（计至2014年8月7日，此后至楼房腾退之日止的使用费按年人民币864000元另计），该款应于本判决生效之日起l0天内履行”；4、将原审判决第四判项“被告余锐斌应返还原告江文辉、许伟武租金人民币942700元，该款应于本判决生效之日起l0天内履行”变更为“第三人周永强、周明权应返还原告江文辉、许伟武租金人民币804700元，返还被告租金（连同水电押金）人民币1004700元；被告余锐斌应返还原告江文辉、许伟武租金人民币l38000元”；5、将原审判决第五判项“被告余锐斌应赔偿原告江文辉、许伟武人民币782560.44元，该款应于本判决生效之日起l0日内履行”变更为“第三人周永强、周明权应补偿原告江文辉、许伟武人民币元，该款应于本判决生效之日起l0日内履行”（具体数额以广东建伟工程造价咨询有限公司鉴定的装修工程费用人民币1117943.49元为基数，剔除一层夹层、天面加层的工程费用及没有实际发生的规费、税费等不合理费用后，按各方的过错责任计算）；6、原审判决诉讼费用的负担“本案受理费人民币32220元、鉴定费人民币26210.50元，合计人民币58430.50元，由原告江文辉、许伟武负担17529.15元，被告余锐斌负担人民币40901.35元。”变更为“本案受理费人民币32220元、鉴定费人民币26210.50元，合计人民币58430.50元，由原告江文辉、许伟武负担元，第三人周永强、周明权负担元”（具体数额由二审法院根据本案的情况和当事人应承担的责任重新确定）。
余锐斌对江文辉、许伟武的上诉答辩称：原审判决第三项判决江文辉、许伟武支付房屋占有使用费是正确的，但是支付对象有误，应判决向周永强、周明权支付，而不应向余锐斌支付。江文辉、许伟武明知报建手续不全，仍进行承租，本案合同无效的过错责任应由其负主要责任，周永强、周明权负次要责任。目前为止本案没有其他人对涉案房产主张权利，并未发生产权纠纷，本案房产的产权明确，周永强、周明权即是产权所有人，只是未履行相应手续，形成小产权房。
江文辉、许伟武对余锐斌的上诉答辩称：我方认为我方与周永强、周明权之间不存在合同关系，我方是与余锐斌签订合同。合同签订后，我方支付了942700元，余锐斌是合同一方当事人。原审工程造价鉴定程序合法，客观公正，鉴定人员也有到现场实地查实已发生的工程量，评估报告是客观公正的，应作为认定案件事实的依据。原审法院认定我方向余锐斌支付942700元是正确的。支付行为有汇款单据等证据为证。余锐斌将该款支付给周永强、周明权，周永强、周明权也对此予以证实。本案所涉的房屋是毛坯房，租赁合同中明确约定承租人有权进行装修。余锐斌、周永强、周明权对装修情况完全清楚，在装修过程中没有提出任何异议。依据合同约定，余锐斌应保证房屋产权清楚。原审法院已查明租赁房屋没有产权证，也未取得规划许可，余锐斌应承担合同无效的过错责任。有关诉费问题请法院依法予以裁定。
被上诉人周永强、周明权答辩称：我方认为各上诉人的上诉请求系规避民事责任，侵犯我方的合法权益。原审被告将我方作为被上诉人是不合法、不合理的。我方认为一审判决事实清楚，证据充分，判决正确。请二审法院判决维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，经本院传询，三上诉人对原审查明事实没有异议并均确认同意按照广东建伟工程造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书认定江文辉、许伟武投入的房屋装修装饰及改建扩建工程费用为人民币1117943.49元，除尚未使用的已进场工程材料（价值人民币31391.02元）由江文辉、许伟武自行处理外，其余装修装饰及改建扩建附着物归余锐斌所有，由余锐斌赔付江文辉、许伟武工程费用人民币540586.73元。上诉人余锐斌另表示，因原出租方交付的楼房是毛坯房，甚至连门窗都没有安装，确实需要经过装修才能使用，故房屋使用费可以适当减少，同意按照租赁合同约定的租金标准的85%计算，即每年人民币734400元；上诉人江文辉、许伟武则表示只同意按照租赁合同约定的租金标准的30%计付房屋使用费。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审判决依法认定上诉人江文辉、许伟武与上诉人余锐斌签订的租赁合同无效，当事人对此均没有异议，本院予以确认。对于上述租赁合同被确认无效后装修装饰及改建扩建工程附着物的处理问题，涉案租赁合同双方当事人（即三上诉人）已达成一致意见，该处理意见系租赁合同双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，本院依法予以确认。本案当事人争议焦点是：上诉人江文辉、许伟武应否按照租赁合同约定的租金标准给付上诉人余锐斌房屋使用费。
关于江文辉、许伟武应否按照租赁合同约定的租金标准给付余锐斌房屋使用费的问题。江文辉、许伟武与余锐斌签订的租赁合同明确约定租赁楼房系作经营使用、余锐斌应确保租赁楼房的产权清楚，租赁前五年每年租金人民币864000元；合同签订后，江文辉、许伟武虽投入大量资金对楼房进行装修装饰及扩建，但出租方至一审辩论终结前仍无法提供产权依据或建设规划许可证等合法手续交江文辉、许伟武办理经营所需证照，可见出租方所交付的涉案房屋不符合合同约定的用途，如仍按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费显失公平，原审法院没有考虑上述情况，判决江文辉、许伟武按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，处理不妥，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，考虑到江文辉、许伟武接收房屋后无法正常经营使用的情况及结合余锐斌的意见，本院酌情确定江文辉、许伟武应按照合同约定的租金标准的85%（即每年734400元）支付自2013年3月25日起至判决确定返还之日止的房屋占有使用费。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律正确，但处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持潮州市湘桥区人民法院（2013）潮湘法民一初字第321号民事判决第一项、第四项、第六项；
二、变更潮州市湘桥区人民法院（2013）潮湘法民一初字第321号民事判决第二项判决为：“原告江文辉、许伟武应于2015年3月25日将租赁的位于潮州市湘桥区凤新街道陈桥村后人家埔前片工业区6层楼房中未使用的已进场装修材料自行搬离并将租赁楼房连同增加的装修装饰及改建扩建附着物（均按照广东建伟工程造价咨询有限公司为本案出具的工程造价鉴定意见书所列项目）交还余锐斌管理处分；”；
三、变更潮州市湘桥区人民法院（2013）潮湘法民一初字第321号民事判决第三项判决为：“原告江文辉、许伟武应支付被告余锐斌楼房占有使用费人民币1468800元（自2013年3月25日起至2015年3月24日止，按年人民币734400元计），该款应于2015年3月25日履行；”；
四、变更潮州市湘桥区人民法院（2013）潮湘法民一初字第321号民事判决第五项判决为：“被告余锐斌应赔付原告江文辉、许伟武人民币540586.73元，该款应于2015年3月25日履行；”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币32220元及鉴定费人民币26210.50元，合计人民币58430.50元，由江文辉、许伟武与余锐斌各负担29215.25元，该款已由江文辉、许伟武垫付，余锐斌应于2015年3月25日付还江文辉、许伟武29215.25元；二审受理费32220元由江文辉、许伟武与余锐斌各负担16110元，江文辉、许伟武已预交32220元，余锐斌已预交30090元，上诉人多预交部分由本院依法退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 楚 峰
审 判 员 吴 芳
代理审判员 陈 俊 强
二〇一五年三月十日
书 记 员 李奕毅（代）