江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0903民初6730号本诉原告（反诉被告）：盐城市悦融商业管理有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道依云小镇2号楼201、202、203、204、205、209室。法定代表人：张铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴建宇、武倩雯，江苏瑞信律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：田明奇，女，1959年1月23日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈爱国，男，退休教师，住盐城市亭湖区。原告盐城市悦融商业管理有限公司（以下简称悦融公司）与被告田明奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2016年11月19日、2017年2月22日两次公开开庭对本案进行了审理。期间，被告田明奇提起反诉，本案合并进行审理。原告悦融公司委托诉讼代理人戴建宇、武倩雯，被告田明奇及其委托诉讼代理人陈爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦融公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2016年8月28日解除；2、判决被告立即向原告交还房屋；3、判令被告向原告支付拖欠算至2016年8月15日止房租132586元（2015年7月19日—2016年7月18日租金为122827元，2016年7月19日—2016年8月15日按年租金122827元计算）；4、判令被告向原告支付自合同解除之日起至2016年11月20日止的房屋占用费30307元（以年租金122827元为标准计算）；5、判决被告向原告支付拖欠的物业费6811元（2015年7月19日—2016年7月18日合同约定的物业费6310元/年，2016年7月19日—2016年8月15日按6310元/年标准计算），算至2016年8月15日止共摊水费281元；6、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告（悦融公司前身原盐城市天和资产管理有限公司，以下简称天和公司）与被告于2014年5月22日签订商业用房租赁合同一份，约定：被告承租原告经营的位于盐城市解放南路与南纬路交汇处西侧的依云小镇5栋101号商铺，建筑面积210.32平方米，租期5年；租金合计368481元（其中有两年为免租期）；被告应于租金到期前三个月缴纳下一年度租金，合同还约定了物业费及其他费用的支付、合同解除条件等。合同签订后，原告按约完成全部义务，被告却拖欠各项费用。期间，原告多次电话、书面通知其依约履行义务，被告均不予理睬。2016年8月20日，原告依照合同约定行使单方解除权，并书面通知了被告，要求其限期交付房屋、结清欠付的各项费用，但被告一直没有交付房屋，亦未支付拖欠的租金等费用。综上，被告的行为已经构成违约，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。田明奇答辩暨反诉称，一、双方签订合同以及合同约定的具体事项没有异议，2015年7月18日后的租金及物业费没有交纳也属实，但是因为原告停水停电，我无法经营，且也是原告承诺不交的。二、原告所诉上述费用均不成立。按照合同约定，我应于2015年7月交下一年房租，但因经营状况不好，考虑到解除合同要提前三个月，我便于2015年4月主动到售楼处咨询，欲提前解除合同，答复提前解除合同要承担违约金不合算。后我找到冯经理，他答复说，店铺关门影响他们的商业形象，现在人气上不来不收我房租，保证金不退还，让我把东西继续放在里面，不影响他们的形象，当时没有跟我约定腾空房屋的具体时间，他们承诺，我的设施让我自己想办法转让，说哪天公司需要该案涉房屋另给我一个仓库存放。原告于2015年12月给我发了催缴租金函，11月份左右就停水，后来又停电，咨询后答复说物业费未交。2016年1月，原告又在商铺门上加了锁，说是怕我门冻了，年后我找原告开门，但原告不同意。4月我又主动找原告的袁经理，他承诺我将设备全部搬走，不要房租，双方两不找；6月，袁经理答复说要交物管费，于是我交了6000多元物管费；7月又答复我说不是物业费的问题，还要交房租。2016年8月16日，原告发了通知后，我再去找袁经理，他跟以前的说法完全不一样，最后说让我再交45000元。这些虽没有书面证据，但确实是客观情况。我已根据合同第四条第一款约定于2015年4月明确与原告提出解除合同并且不要求退还保证金（事实上，原告也没有退还保证金），此后的租金原告也没有向我主张。对于房屋占用费也不应支付，根据合同约定，2016年7月19日—2017年7月18日是免租期，不存在租金及占用费问题。至于物业费，因在2015年7月18日已经解除合同，也不存在物业费。对于水费，我已经交到2015年7月15日，之后水被停掉，不可能再发生水费。三、关于反诉部分。1、2016年3、4月，原告进行消防试水，设备被淹在水里，虽后来修好室内消防设备，原告也承诺该由他们赔偿的他们赔偿，但当时没有电，也没能试机，但按正常情况机器设备进水应该没用了。同年9月20日，原告经派出所调解双方达成新的补充方案后又将商铺门撬掉，将设备拖走，我报警后至今未有答复。主张的具体损失如下：1、地毯3000元、室内装潢软包280元/平方*32平方=8973元、放映设备215000元；2、因反诉被告拆除并拖走的设备损失：空调三台合计14668元、净水设备一台26**元、收银系统一套6000元、冷饮机一台26**元、7D眼镜八套14400元、7D枪八套12000元、吸尘器一台6**元；3、已交给反诉被告的装修保证金2000元、合同保证金4207元、装修物业服务费1052元。以上总合计271580元。现提起反诉，要求反诉被告退还反诉原告271580元的财产或者赔偿同等数额的金钱；反诉费用由反诉被告承担。综上，原、被告签订的租赁合同已于2015年8月解除，原告主张的租金等费用不存在。原告推翻租赁合同及补充方案构成根本违约。反诉被告进行消防试水造成反诉原告财产损失，应予以赔偿。故请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。悦融公司对田明奇的反诉请求答辩称，一、田明奇称双方于2016年8月26日经派出所调解达成调解协议不是事实，也从未签订过任何协议。二、田明奇称在2015年4月提出解除合同也不是事实。其从未提出过解除合同，我公司也未收到过任何函件或电话通知。在派出所调解、法院诉前调解及庭审中没有提到双方于2015年4月解除合同这一事实。三、由于田明奇长期不经营商铺，2016年春节前，我公司发现门锁损坏，有被盗风险，公司多次通知其来维修，但其没有来，我公司便加上一道锁。但田明奇随时来都可以打开，故不存在封门问题。四、反诉原告诉称我公司在2016年3、4月进行消防试水不是事实。该时间我公司没有进行消防试水，故对原告主张的该部分损失不予认可。反诉原告虽提交了相关票据，但不能证明是我公司造成的损失。五、我公司根据2016年8月20日发出的解除合同通知，通知其七日内交费和办理房屋交接手续，但田明奇一直没有回音。为了减少损失，我公司于2016年9月20日收回房屋，后田明奇到现场阻止，当时拖走三台空调，其他设备不清楚。综上，反诉原告构成违约，其主张的损失没有任何依据，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年5月22日，天和公司作为出租人与承租人田明奇签订一份商业用房租赁合同，约定：出租人将坐落于盐城市解放南路与南纬路交汇处西侧的依云小镇5栋101号商铺租赁给承租人，房屋建筑面积210.32平方米；租期为5年，自2014年5月22日起至2019年7月18日止；租期内租金合计368481元，其中2014年5月22日至2014年7月18日为装修期，2014年7月19日至2015年7月18日、2015年7月19日至2016年7月18日、2017年7月19日至2018年7月18日租金均为122827元，2016年7月19日至2017年7月18日、2018年7月19日至2019年7月18日均为免租期，承租人应于租金到期前三个月缴纳下一年度租金；出租人对依云小镇实行统一物业管理，物管费每月每平方米2.5元。在违约责任条款中约定，如发生下列情形之一，出租人有权解除合同：1、在合同有效期内，承租人随意撤离该房屋，造成事实上连续停止营业超过三天的，……5、承租人未按合同约定如期足额支付租金、物管费、水、电、气等任意费用，逾期超过十五天的，6、其他严重违反合同或者违反合同经催告拒不整改的行为。承租人发生上述情况之一者，出租人有权解除合同、收回房屋、没收保证金，并要求承租人支付相当于三个月租金的赔偿金等。合同签订后，天和公司按约交付房屋，田明奇亦按约定交纳第一年（截止2015年7月18日）租金、物业费，并于2014年5月22日交纳合同保证金4207元、装修保证金2000元、装修物业服务费1052元。田明奇在承租房屋内经营有关影视方面的项目，并购置相关设备，室内安装空调等。此后，由于经营状况不好，田明奇自2015年6月前后即不正常经营，亦未交纳下一年的租金及物业费。2015年12月，天和公司向田明奇发出催交租金函。2016年春节前，天和公司因田明奇不正常经营商铺，曾在大门上另加一把锁。2016年3月8日，天和公司又出具一份函件给田明奇，主要内容为：恳请在接到本通知后十日内立即进场恢复经营。此后，双方为租金、物业费等事项进行过多次协调，均未果。期间，田明奇亦没有继续经营商铺。2016年8月16日，天和公司再次致函田明奇，主要内容为：经查发现你承租的商铺在此期间持续关门停业，从业人员已经撤场，并自2015年4月19日起拖欠租金、物管费等合计129418元。上述行为违反双方租赁合同的约定，对财富港商业街的运营造成严重不良影响。根据约定，我公司有权解除合同、收回房屋、没收保证金，有权收回承租的商铺。请你在收到本通知后3天内恢复营业，并主动至公司协商上述事宜，逾期或拒绝来我公司协商处理的，本司将严格依照合同约定行使权力，采取相应的强制措施收回房屋，并保留追索权。田明奇接函后到天和公司协商，但仍未达成一致意见。同年8月20日，天和公司发出解除合同通知书，要求田明奇在8月28日前结算租金等129418元、支付违约金及赔偿金219010元、交付租赁房屋，并将相关物品全部撤离出租场地。逾期将自行收回房屋，自行承担一切损失。2016年8月26日，双方再次发生纠纷，并经新都派出所调解处理，各方陈述中记载：出租人封门认可，停电停水不清楚。调处方案一、双方终止租赁合同，承租人投入的设备设施及物品全部交给出租人，出租人免去承租人所欠租金及所涉及的一切费用；方案二、双方终止租赁合同，承租人向出租人再支付31000元一次性处理，承租人自行处理投入的设备实施。上述两个方案在2016年8月30日前答复。此后，双方未达成一致意见。2016年9月21日，天和公司安排人到田明奇租赁房屋内拆除空调等。田明奇得知后，遂赶到现场，便报警。民警到现场后，双方表示自行协商。此后，双方一直没有协商解决。天和公司起诉前，亦通过本院诉前调解中心协调，双方也没有达成一致意见。此后，原告即诉至本院。庭审中，田明奇陈述在2015年4月曾提出解除合同，以及天和公司停水停电、消防试水致其财产造成损失，仅提供相关设备购买时的票据，没有提供证明上述财产已损坏以及是天和公司进行消防试水所致的相关证据予以证明。天和公司主张的公摊水费也没有提交证据。另查明，天和公司于2016年10月9日进行了工商变更登记，企业名称变更为悦融公司，法定代表人亦变更为张铁军。本院认为，本案原、被告签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。一、关于本案租赁合同的解除时间及各自责任问题。田明奇自2015年6月前后即不正常经营后停业，亦未按约定交纳下一年度租金和物业管理费。而在天和公司三次书面通知田明奇履行交纳租金等相关义务后，双方虽曾多次协商解除合同、支付租金等问题，但最终未达成一致意见。田明奇的行为违反合同约定，已构成根本违约。天和公司依据租赁合同约定行使解除权，符合法律规定。故天和公司要求确认双方的租赁合同于2016年8月28日解除，本院予以支持。田明奇反诉称：其已在2015年4月即提出解除合同，天和公司也予以认可，且同意不支付租金，只是未约定腾空房屋的时间。对此事实，天和公司不予认可。田明奇没有提供证据证明，且其所述不符合客观事实和法律规定，因为当事人单方行使解除合同权，应当以书面形式通知对方，且对解除合同后的相关问题亦应当有明确约定，比如何时腾空房屋、尚欠费用的支付等，如果当时天和公司承认田明奇单方解除合同，不支付租金，双方应当形成书面意见，不会出现田明奇所诉天和公司一会认为未交租金，一会又是物业费未交等，天和公司也不可能再于在2015年12月、2016年3月书面通知其继续经营并交纳租金。故田明奇反诉主张合同于2015年4月解除，没有任何依据，本院不予支持。现双方在履行合同过程中发生争议，致合同不能继续履行，双方均有责任。一方面田明奇在合同未解除的情况下未支付2015年7月19日后的租金、物业费，经催告后仍未交纳，已构成违约，且在双方发生争议后，未主动与天和公司协商处理，故应负主要责任。同时，天和公司在此期间也没有积极处理问题，且在多次协商未果后，没有及时行使权利，致损失扩大，亦负有一定的责任。二、关于本诉原告主张的2015年7月至2016年8月15日止的租金及物业费以及解除合同后的房屋使用费问题。田明奇应按约支付2015年7月19日至2016年7月18日的租金，而2016年7月19日至2017年7月18日时免租期，不应支付相关费用。本院综合考虑田明奇实际租赁使用时间、实际投入、经营状况以及双方对合同不能继续履行的责任多方面因素，酌定田明奇支付上述期限年租金122827元、年物业管理费6310元，合计129137元的55%，即71025元。其他期限的费用不予支持。三、田明奇反诉请求是否应予支持。田明奇反诉称，因天和公司消防试水致其财产受到损失。庭审中，没有提供任何证据予以证明，如具体被损坏的财产、是天和公司原因所致以及损坏结果与天和公司的过错之间存在因果关系等。故田明奇反诉请求，证据不足，本院不予支持。但对其主张的装修保证金2000元及装修物业服务费1052元，应予返还。四、案涉其他问题。对田明奇主张天和公司封门问题。天和公司已给予合理解释，确实系田明奇较长时间停业，门锁损坏，多次通知不更换，所以加锁。本院认为该加锁行为并不是田明奇经营期间，而是在田明奇停业后，并非因为天和公司加锁导致其无法经营。同时田明奇主张天和公司停电停水问题，虽天和公司不认可该事实，但即使存在该行为，在不影响承租人行使经营权的情况下，采取的必要管理行为，且也是在承租人停业后，同样也没有限制承租人经营。关于天和公司擅自拆走空调问题。在天和公司已作出解除合同通知后，田明奇虽没有按通知要求履行相关义务，但也未委托天和公司予以处理承租房屋内的财产，天和公司强行拆除的做法不妥。田明奇在承租房屋内的财产应由其自行处理，故天和公司应当返还上述财产。综上，原被告双方因田明奇不履行交纳房租的主要义务，致天和公司单方合同解除，双方的合同已予以解除。田明奇应当及时将房屋腾空并交还悦融公司，自行处理承租房屋内的财产。逾期，应承担至实际腾空房屋之日的房屋使用费。原告主张的租金、物管费部分予以支持；对其主张的公摊水费未提供证据，本院不予支持。对田明奇的反诉请求，因没有提供相关证据，本院均不予支持。对原、被告的其他诉辩称，本院均不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：一、本诉原告盐城市悦融商业管理有限公司与本诉被告田明奇签订的房屋租赁合同于2016年8月28日解除。二、本诉被告田明奇腾空让出盐城市解放南路与南纬路交汇处西侧的依云小镇5栋101号商铺。逾期承担按年租金122827元、年物业管理费6310元计算至实际腾空房屋之日止的房屋使用费和物业管理费。三、本诉被告田明奇支付本诉原告盐城市悦融商业管理有限公司租金及房屋使用费、物业费合计71025元。四、反诉被告盐城市悦融商业管理有限公司返还反诉原告装修保证金和装修物业服务费合计3052元，并返还拆走的三台空调。以上第二、三、四项，均于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回本诉原告盐城市悦融商业管理有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告田明奇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3782元，反诉费2687元，合计6469元，由盐城市悦融商业管理有限公司负担2600元，田明奇负担3869元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，账号52×××89。审 判 长  陈晓辉人民陪审员  陈祝法人民陪审员  蔡宝群二〇一七年三月二十九日书 记 员  孙 绘附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。