广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终2009号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赖志辉，男，汉族，1963年8月21日出生，户籍住址：惠州市惠城区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：赖勇辉，男，汉族，1978年4月25日出生，户籍住址：广州市东山区。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗艺辉、张伟强，广东诚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反�原告）：唐振武，男，汉族，1969年2月18日出生，户籍住址：湖南省洞口县。
委托诉讼代理人：王章勇，广东金卓越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟小小，广东金卓越律师事务所实习律师。
上诉人赖志辉、赖勇辉与唐振武房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第3409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赖志辉、赖勇辉的委托诉讼代理人罗艺辉，上诉人唐振武及其委托诉讼代理人王章勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赖志辉、赖勇辉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判;2.判令解除上诉人与被上诉人签订的《合同》;3.判令被上诉人限期搬离租赁房屋并恢复原状;4.判令被上诉人支付逾期搬离房租(按评估价15141元每月计算，自2015年10月1日起至被上诉人搬离日止);5.判令被上诉人承担本案的诉讼费用。主要事实和理由是：一、原审判决事实部分认定不清，双方已解除合同。在本案中，上诉人基于合同之约定，已在20l5年8月28日向被上诉人发送律师函，要求被上诉人同上诉人协商调整房租，否则上诉人依法解除合同，但被上诉人收函后不予理会，上诉人又于9月25日向被上诉人发送律师函，要求被上诉人搬离租赁房屋，但被上诉人仍不予理会，且不予以支付相关租金，基于此上诉人为维护合法权益提出起诉，此后被上诉人才予以回复要求降低房租，但之前相关行为已确定双方已解除合同，但一审法院却认为双方并未解除合同，裁决继续履行合同，是对该项事实的认定不清，作出了错误的判决，严重损害上诉人的合法权益。二、原审判决不采纳依法作出的评估价，滥用自由裁量权。上诉人与被上�人的房屋租赁合同中约定，租金每三年调整一次，但未明确租金调整是增或减的幅度和比例，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第(二)项规定:“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”上诉人认为法院法律适用正确，双万对租金的约定不明，应按合同履行地的市场价格履行。由法院委托的惠州市德信资产评估事务所于2016年12月1日作出的惠德评资字(2016)第248号报告书中，评估月租金估值为15141元，但原审判决却认为“第四年起的房租调整周期(2015年10月至2018年9月)内，被上诉人应在原月租金的基础上上调20%为宜，即8400元[7000X(1+0.2)]。”上诉人认为，一审法院裁决确定的8400元与评估的市场价格I5141元相距甚远，且理由极其牵强，严重影响上诉人的合法权�。且诉争房屋一楼装修等投入皆为案外人投入，并非被上诉人所支出，二三楼承租前已具备相关开业之标准，被上诉人根本无法举证证明其为所谓装修投入所谓数百万元之谬论，仅凭口头陈述来支撑其所谓巨额投入之说，但一审法院不采纳依法出具的评估报告，滥用自由裁量权，严重损害了上诉人的合法权益。请二审法院对本案依法改判。
上诉人唐振武答辩称：一、答辩人唐振武与被答辩人赖志辉、赖勇辉签署的《合同》应为无效合同。无效合同自始无效，不存在解除。一审法院认定事实不清，应当发回重审或改判。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被答辩人截至一�辩论终结前没有向法院提供建设工程规划许可证，明显可见，被答辩人的房屋为无证建筑，被答辩人赖志辉、赖勇辉与答辩人唐振武于2012年9月1日签订的《合同》约定被答辩人赖志辉、赖勇辉将无证建筑出租给答辩人，应确认《合同》无效。二、被答辩人毫不顾及答辩人的巨大投入，仅因为租金调整达不成一致就要求解除租赁合同没有法律依据和事实依据。双方的租赁合同一直实际履行至今，双方约定每三年调整房租一次，最后四年一次。但并未约定如何调整，应属于双方协商范畴，协商未达成一致的，无特殊情形下应仍然按原合同继续履行。三、惠德评资字(2016)第248号报告书不能作为认定本案租金标准的参考依据。1.答辩人投入近200万元装修经营，第一层为汽车服务公司、第二、三层为实惠旅馆，而惠德评资字(2016)第248号报告书的评估前提却是假设按房屋装修及设施设备、消防等条件已达到对外租赁经营的条件下而进行的市场客观平均租金评估，而不是按照2012年9月I日签订《合同》的房屋原始状态评估租金，明显不能作为认定本案房屋租金标准的依据。2.答辩人已经于提交上诉状时同时提交了重新评估申请书，要求按2012年9月1日签订《合同》的房屋原始状态评估租金。四、被答辩人作为原告，提出要增加租金标准，但直至一审判决未提供证明其主张的证据，应承担举证不能的法律后果，增加租金的诉讼请求不能取得法院支持。在惠德评资字(2016)第248号报告书不能作为认定本案租金标准的参考依据情形下，原告没有提供其他证据证明其增加租金的主张，应当承担不利的法律后果。综上，请求依法驳回被答辩人的上诉请求，支持答辩人的上诉请求。
上诉人唐振武上诉请求：1.请求依法撤销(2015)惠城法民一初字第3409号民事判决书第一项判决，并确认上诉人唐振武与被上诉人赖志辉、赖勇辉签署的《合同》无效。2.请求撤销(2015)惠城法民一初字第3409号民事判决书第二项判决，改判上诉人自2015年10月1日起至贵院确认《合同》无效返还房屋之日止按4000元／月的标准向被上诉人支付房屋租金。3.被上诉人赖志辉、赖勇辉应对房屋立即进行修整。4.被上诉人赖志辉、赖勇辉向上诉人支付因拒收房租产生的邮寄费200元、车费100元。5.本案所有诉讼费用、一审评估费5000元、二审评估费(以实际发生为准)由被上诉人承担。主要事实理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就末取得建设工程规划许可证或者末按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被上诉人截至一审辩论终结前没有向法院提供建设工程规划许可证，明显可见，被上诉人的房屋为无证建筑，被上诉人赖志辉、赖勇辉与上诉人唐振武于2012年9月1日签订的《合同》约定被上诉人赖志辉、赖勇辉将无证建筑出租给上诉人，应确认《合同》无效。二、一审法院将赖伟源列为案件被告错误。赖伟源应不具有原告诉讼主体资格，上诉人唐振武不应向被上诉人赖伟源支付任何款项。1.2012年9月1日签订的《合同》的签约主体是赖志辉、赖勇辉和上诉人唐振武，而被上诉人赖伟源仅仅是作为赖志辉、赖勇辉的代理人身份，并不是合同的主体。根据合同的相对性原则，赖伟源应不是案件适格的原告，更不应判决上诉人唐振武向被上诉人赖伟源支付任何款项。2.包含赖伟源在内的被上诉人并未向法院提交合法有效的房屋所有权证，被上诉人并不具有合法的出租人资格。三、一审法院判决上诉人自2015年10月1日起按8400元/月的标准向被上诉人支付房屋租金，标准过高，且没有事实依据和法律依据。被上诉人作为一审原告无法证明合理的租金标准，应由被上诉人承担举证不能的法律后果。1.《合同》约定的租金标准为7000元/月。又约定每三年调整房租一次，最后四年一次。但并未约定如何调整，应属于双方协商范畴，协商未达成一致的，无特殊情形下应仍然按原合同继续履行。2.因存在严重影响上诉人使用承租房屋的客观情形，租金标准应下调至4000元/月。(l)自2015年10月以来，房屋屋顶铁皮瓦锈蚀后漏水，存在严重影响上诉人使用和安全隐患，应根据实际情况减少租金。(2)自2014年以来，一直存在三新村要拆迁的传闻，另外该路段长年市政道路施工，全部工厂都已经撤离，人员稀少，对上诉人的旅馆经营影响更甚，相比签订租约时人头涌动、厂房林立的盛况，有天�之别，属于重大的合同情势变更，周边的店铺租金都已下调且仍然招商困难。因此，本案承租房屋也应根据实际情况减少租金。3.惠德评资字(2016)第248号报告书作为认定本案租金标准的参考依据。(1)上诉人投入近200万元装修经营，第一层为汽车服务公司、第二、三层为实惠旅馆，而惠德评资字(2016)第248号报告书的评估前提却是假设按房屋装修及设施设备、消防等条件已达到对外租赁经营的条件下而进行的市场客观平均租金评估，而不是按照20I2年9月1日签订《合同》的房屋原始状态评估租金，明显不能作为认定本案房屋租金标准的依据。(2)惠德评资字(2016)第248号报告书不能作为认定本案租金标准依据，而被上诉人作为原告也没有提供其他任何证据证明租金标准的情况下，一审法院利用自由裁量权提高20%租金标准没有事实依据和法律依据。四、被上诉人房屋屋顶铁�瓦锈蚀后漏水且楼板断裂，存在严重影响上诉人使用和安全隐患，事实清楚，被上诉人应承担维修责任。一审法院未作判决错误。综上，请求贵院依法改判。
上诉人赖志辉等人口头答辩称：一、对方声称合同无效，自从2012年到2015年是切实履行的，合同不存在无效。二、关于对方认为评估报告评估价格过高，但确是确实的评估标准。被上诉人主张付出200万元的投资。首先，在一审中没有提交证据证明有投入200万，2012年9月1号我方出租的是3层楼。其次，当时3楼装修的已经完善。一楼出租汽车美容店，签了合同后隔了两个星期就已经找好了下家，而且汽车美容店的装修业都是店主自己出钱，而不是被上诉人出钱的。
原审原告赖志辉、赖勇辉、赖伟源向原审法院起诉称，原告与被告于2012年9月1日签订《合同》，约定被告承租原告位于惠州市××××栋�屋，租期自2012年10月1日至2022年9月30日止为十年，每三年调整房租一次。现根据合同约定调整房租暨重新签订合同，原告于2015年8月28日向被告发送《律师函》，要求被告于收函即日起三日内同原告签订合同调整房租，否则原告依法解除租赁合同，但被告收函后却不予理会，没有同原告达成调整房租的协议。基于此原告又于9月25日向被告发送《律师函》，要求被告于收函后10日内搬离租赁房屋，并将房屋恢复原状，如逾期搬离则按市场价计收房租，但被告仍然不予理会并未搬离，另发现被告存在擅自改造租赁房屋行为，因合同约定若需改装须征得原告的同意，被告的相关违约行为已严重侵害了原告的合法权益，现根据相关法律法规之规定及合同约定，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《合同》；2、被告限期搬离租赁房屋并恢复原状；3、被告支付逾期搬离（按市场价）房租（自2015年10月起至搬离之日止）；4、被告承担本案的诉讼费。
原审反诉原告唐振武反诉称，房子的屋顶铁皮瓦一般使用寿命是7年，现在已有10多年没有修整，全部锈蚀，漏雨，且存在安全隐患！如果不及时修整，房子将无法正常经营，承租方（唐振武）将从2016年2月份开始停止交纳房租，直到房东（赖伟源）将房子修整好为止，同时，房东（赖伟源）必须赔偿承租方（唐振武）由于房屋漏雨、锈蚀造成的一切经济损失！以及不可预见的人身安全负全责！2012年9月1日，在反诉原告代前手承租人支付了其欠缴的两月租金14000元整后，反诉被告三才与反诉原告签订《合同》，约定反诉被告将建筑面积为1000平方米的三层铁皮瓦房（全空厂房）出租给反诉原告使用。反诉原告租用后请设计公司对厂房进行空间设计、实施新的土建工程、构�化粪池、对房间进行装修、购买平板彩电、布线、天花吊顶、每个房间添设厕所等工作，为上述工作，反诉员工共计投入了上百万元，在完成上述工作后将涉案房屋用于经营“实惠旅馆”，并办理了各种工商登记资料及特种行业许可证等，尤其是为了办理特种行业许可证、消防许可证，反诉原告前后历经1年多的时间，支出各种协调费用才得以成功办理。此后，反诉被告三每月中旬定期来反诉原告处（即涉案房屋地）收取当月房租。自2014年起，政府政策传出涉案地段拆迁的消息，于是全部工厂迁出涉案房屋地段，该地段现处于人烟稀少、无人问津的状态，各商户均欲转让，甚至出现房东下调租金来留住承租人的现象。但在2015年8月，反诉被告却委托律师向反诉原告发函要求将房租上调至15000元月（上涨2倍多）反诉原告便回信要求协商调整租金事宜，并要求反诉被告�反诉原告处暂收取2015年10月份房租，但反诉被告却置之不理并诉至法院，无奈之下，反诉原告便将租金通过银行缴存至反诉被告三名下。反诉原告有理由怀疑，反诉被告的行为目的在于将反诉原告“赶走”后，获取政府的巨额征地补偿款。反诉原告认为，本案合同系双方自愿签订，内容合法有效，应受到法律保护，合同双方均应按照约定履行各自的义务，现反诉原告在履行合同中不存在违约行为，反诉被告应按约继续履行，无权随意解除。此外，涉案房屋周围工厂迁出，人烟稀少，且四处开始基建，道路被挖断，各商户均搬离或下调租金，反观反诉被告以上涨房租为由要求解除合同的行为，无事实和法律依据，且违反了诚实信用和公平原则，也损害了反诉原告的合同目的及合法预期利益，故应根据变化的客观情形相应的下调租金标准。综上，请求贵院依法查明本案事实，支持反诉原告的诉讼请求：一、反诉被告一、二、三继续履行与反诉原告于2012年9月1日签订的《合同》;二、反诉被告下调房屋租金至4000元每月；三、本案本诉受理费、反诉受理费由被告一、二、三共同负担。四、判令反诉被告修整房屋，如果不立即修整，由此造成的预见或无法预见的一切经济损失由反诉被告（赖伟源）负全责。
一审法院认定事实：经审理查明，原告与被告于2012年9月1日签订《合同》一份，约定被告承租原告位于惠州市××××栋房屋，租期自2012年10月1日至2022年9月30日止为十年，月租金7000元，房租税由被告负担。每三年调整房租一次，最后四年调整一次。每月10日前支付房租，押金7000元，签订合同时交纳，合同期满时退回，提前退房押金无退。被告使用期间必须保护房屋结构及构造（梁柱及基础门窗），如有损坏由被告负全部损失�如需转让，须与原告协商，经原告同意后方可转让，否则转让无效。如遇政府征收，双方应无条件服从，但原告不负担被告的任何损失。房屋有关周边水沟堵塞、清理、绿化、停车场等各项费用由被告负责，政府有装修补贴双方协议。被告拖延应交费用（房租、水电费等），原告有权终止合同，责令被告退房，所欠费用仍要结清，按金无退。被告装饰的不可移动的物体在退房时应当保留现状，无条件地交给原告，不得有意损坏。合同期满，被告需续租时有优先权，需提前一个月协商。被告承租了原告的房屋后，将二楼以上改造为旅馆，商号：惠州市惠城区实惠旅馆，地址为惠州市××××栋1号，建筑面积为766.1平方米。被告与案外人杨国兴签订《合同》一份，约定被告将惠州市江北金石一路××栋一层五个门面按现状带装修分租给杨国兴做汽车美容及维修。租期自2012�9月16日至2017年9月30日共五年。每月租金12000元，自2012年11月1日开始交租，并向被告交押金24000元。一层由杨国兴自费安装水电分表，费用自理，电费由被告每月按水电公司发票实际收费单价向杨国兴收取，损耗各半。庭审中，原告认为被告擅自改造租赁房屋，未征得其同意。被告对转租事实没有异议，但是表示，转租得到了原告的认可，并在原告的配合下，为杨国兴办理了营业执照等需要房东配合的工作。目前该合同继续履行中。2015年8月28日，原告委托律师向被告发送《律师函》，载明因双方租赁合同约定每三年调整房租一次，根据合同约定要调整房租并重新签订合同，通知被告自2015年10月1日起至2018年9月30日期间，租金调整为首年度每月租金15000元，其后每年根据市场行情往上浮动15%—20%。另发现被告存在擅自改造租赁房屋的行为。要求被告收函三日内�原告签订合同调整房租，否则将依法解除合同。2015年9月25日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，载明因被告收到重新签订合同和调整租金的律师函后未作出任何回应，双方的租赁合同已解除。并要求被告于收到《律师函》10日内搬离租赁房屋，并将房屋恢复原状。如逾期搬离则按市场价计收房租，造成的损失由被告承担。被告对收到原告委托律师发送的《律师函》无异议，其于2015年10月12日向原告委托的律师发送手机短信，载明：房东赖伟源先生：1、鉴于市场大环境不好，三新工业区人员彻底外迁；三新工业区道路开挖；实惠旅馆周边铺面及出租房全部降价，本人根据双方合同真实意愿；请求房东赖伟源先生下调房租人民币叁仟元整！即由原来柒仟元每月下降至肆仟元每月为盼。2、在协商未妥之前，请将本月的房租人民币柒仟元整暂时领回；待协商妥当�再自动补回多领部分人民币给实惠旅馆；如果在2015年10月12日24时前不领；即视为已自动领取本月租金。庭审中，双方确认，按每月7000元标准，原告收取被告房屋租金至2015年9月30日，自10月份起的租金未付。被告提供邮政储蓄银行汇款收据，证明其分别于2015年10月30日和11月10日，通过邮政储蓄银行向原告赖伟源汇款2次，每次7000元。被告称系因原告不再收取其房租其采取银行汇款的方式向原告支付租金。原告称未收到该款。根据原告的申请，本院于2016年6月30日委托惠州市德信资产评估事务所对被告承租的金石一路××栋房屋2015年10月至12月期间的月平均租金价值进行评估。惠州市德信资产评估事务所于2016年12月1日作出惠德评资字（2016）第248号报告书，评估月租金估值为15141元。该报告的评估范围：惠州市××××栋房屋建设面积为1000平方米的房屋客观租金，包括第一层汽车服务公司、第二、第三层实惠旅馆，第三层为加建铁皮顶房。该报告的特别事项说明：评估对象在委估时间2015年10月至12月，假设房屋装修及设施设备、消防等条件已达到对外租赁经营的条件下而进行的市场客观平均租金评估。原告为此支付评估费5000元。另查，惠州市惠城区江北街道三新村民委员会于2010年7月26日出具证明一份，证实位于金石一路××栋厂房，其产权是属赖伟源私人所有，情况属实。
一审法院认为，原告与被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人均应依照合同履行合同义务。被告辩称该房屋为无证建筑，但是双方对租赁事实、租赁标的物均无异议，因此，是否有证并不影响双方合同的效力。本案的争议焦点主要有：一是双方的《合同》是否已解除；二是本案《合同》应作何处分与认定。关于第一个争议焦点问题。原告在租赁调整期限届满前通过向被告发送《律师函》的形式通知被告租金上涨至15000元，其后每年根据市场行情往上浮动15%—20%。原告该行为是单方意见，并未得到被告的确认，且从被告的回复来看，被告提出了减租的回复意见，被告亦按原来的约定向原告电汇房租。鉴于双方对租金调整的增减幅度未达成一致之前，双方的协商行为均应属可被接受的行为，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定。据此，在双方对租金调整并未达成共识前，原告向被告发送《律师函》并不能引起合同解除的后果。同理，原告请求解除合同缺�事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉继续履行合同有事实和法律依据，本院予以支持。关于第二个争议焦点的问题。首先，争议房屋第四年起的租金价格的增幅标准问题。本案中，原告与被告关于租金每三年调整一次，第四年调整一次的约定，仅明确了租金调整的年限，但是未明确租金调整是增或减的幅度和比例，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”由于租金增减的幅度和比例约定不明，原告申请房租价格评估，鉴定机构根据本案争议房屋所在地段，对房屋位置、室内设施、房屋结构等因素进行了分析，依照市场价格作出了评估结论。该价格评估结论，程序合法，价格资格亦不存在不当之处，应当认定该评估结论的合法性。在合同双方当事人没有约定租金增加幅度，并对租金价格无法达成一致意见时，该鉴定结论是对争议房屋租金市场价格的确定，应当作为确认租金的标准。被告反诉认为，约定不明的，双方可以增加或减少房租，据此提出减少月租金至4000元。理由是周边经营环境不好，相邻的房屋均大幅减租或已经空置，被告并未提供充分的证据对其主张减租予以证实，从价格评估结论来看，该地段的房租是呈上涨的态势，因此，被告请求减租的请求，本院不予支持。被告在承租了原告的房屋后，对房屋进行了装修、建设和投入，现有的价值与被告的投入密不可分。且其转租给案外人杨国兴的租赁期限即将届满，双方是否继续承租存在不确定性。因此，本院认为，第四年起的房租调整周期（2015年10月至2018年9月）内，被告应在原月租金的基础上上调20%�宜，即8400元[7000×（1+0.2）]。第三个（第七年）调整周期起的房租，双方应另行协商确定。对于被告反诉要求原告立即修整房屋的请求，因被告未提供明确的证据，待当事人明确后，另行通过合法途径予以主张，本案不作处理。综上，双方当事人合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（二）项、第二百一十五条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赖志辉、赖勇辉、赖伟源与被告（反诉原告）唐振武于2012年9月1日签订的《合同》继续履行。二、被告（反诉原告）唐振武应自2015年10月1日起，按每月8400元的标准向原告（反诉被告）赖志辉、赖勇辉、赖伟源支付房屋租金。三、驳回原告（反诉被告）赖志辉、赖勇辉、赖伟源的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）唐振武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元（原告已预交50元），反诉受理费50元（被告已预交50元），评估费5000元，合计5150元，由原告原告赖志辉、赖勇辉、赖伟源负担3150元，被告唐振武负担2000元。被告唐振武应负担的费用，应于本判决生效之日起十五日内直接向原告赖志辉、赖勇辉、赖伟源支付。
本院二审中，上诉人唐振武提供一份录音录像资料(2017年4月13日、2017年5月8日实惠旅馆漏水情况录像资料)，证明涉案房屋房顶严重漏雨，霉味巨大，严重影响唐振武的使用，已经造成严重后果，应当继续维修。上诉人赖志辉、赖勇辉对该�据不予认可，认为该漏雨视频是在案发后拍摄的，我方没有参与，我方作为出租人也已经尽到责任去维修房屋了。
二审中，上诉人唐振武向本院递交一份重新评估申请书与现场勘验申请书，请求法院现场勘验涉案房屋（惠州市惠城区金石一路）以及请求本院同意按申请人于2012年9月1日承租房屋时未装修前的现状重新评估2015年10月起的租金（应考虑三楼漏水情况、道路施工情况、工厂拆迁影响等因素）。
本院经审理查明的事实：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，上诉人赖伟源于2017年1月30日去世。赖伟源法定继承人如下：配偶郭长英，儿子赖志辉、赖勇辉，女儿赖丽珍、赖梅珍、赖智、赖广珍、赖淑珍。2017年6月7日及二审开庭前，各继承人向惠城区法院及本院作出声明，均表示同意赖伟源在本案享有的相关诉讼权利由�志辉、赖勇辉继续主张，其他继承人自愿放弃诉讼权利参加本案审理。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：一是涉案合同的效力以及是否继续履行的问题。二是涉案房屋第二个周期（2015年10月至2018年9月）的租金应如何计算的问题。
关于涉案合同的效力以及是否继续履行的问题。首先，虽然涉案房屋未取得建设工程规划许可证，但根据惠州市惠城区江北街道三新村民委员会出具的证明，证实涉案的租赁房产归赖伟源（已去世）所有，赖伟源据此享有房屋使用权、支配权和处分权，而且，双方对租赁事实与租赁标的均无异议，因此，上诉人双方签订的房屋租赁《合同》是双方真实意思表示，不违反法律相关规定，《合同》合法有效。其次，根据《合同》约定，每三年调整房�一次。现上诉人赖志辉、赖勇辉在租赁调整期限届满前发送《律师函》与上诉人唐振武商量租金调整问题，双方并未达成一致意见。在双方对租金调整未达成协议前，上诉人赖志辉、赖勇辉向上诉人发送《律师函》既不符合法定解除权的条件也不存在约定解除权的情形，上诉人赖志辉、赖勇辉不能就此单方解除合同，合同应当继续履行。上诉人赖志辉、赖勇辉要求解除《合同》的理由不足，本院不予支持。
关于涉案房屋第二个周期（2015年10月至2018年9月）的租金应如何计算的问题。由于双方对此期间的租金增减幅度和比例约定不明，且无法达成一致意见，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项的规定，委托评估机构对市场价格进行评估并无不当。上诉人唐振武申请重新评估租金价格，对此，本院认为，依照《最高人民法院�于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”本案中，不存在上述重新鉴定的情形，且上诉人唐振武要求按承租房屋2012年9月1日未装修前的现状重新评估亦是不可能，故上诉人唐振武要求重新鉴定的理由不足，本院不予支持。根据该评估结论，原审法院认定该评估价格作为确认租金的标准，并综合考虑唐振武在承租了赖志辉、赖勇辉的涉案房屋后，进行了必要的装修和投入，现有的价值与其投入密不可分，因而酌情将第二个周期（2015年10月至2018年9月）的房租调整为8400元／月，并无不当，本院予以维持。上诉人赖志辉、赖勇辉认为应当完全按评估结论即15141元调整房租，忽略了上诉人唐振武对房屋的投入、该房屋的实际情况以及商业惯例，其理由不足。上诉人唐振武认为周边经营环境不好、情势发生重大变更以及涉案房屋漏雨严重，严重影响承租人使用等问题，但与评估结论显示的该地段呈上涨的趋势不符，且没有充分的证据证明，其理由亦不足。
另外，上诉人唐振武提出要求上诉人赖志辉、赖勇辉立即对房屋进行修整。因上诉人唐振武没有提供明确的证据，待当事人明确后，可另行通过合法途径主张权利。至于上诉人唐振武提出要求上诉人赖志辉、赖勇辉支付因拒收房租产生的邮寄费和车费，系二审新增加的诉讼请求，在调解不成的情况下，唐振武可另行起诉。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费300元，由上诉人赖志辉、赖勇辉负担150元，由上诉人唐振武负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 娟
审 判 员 刘宇慧
审 判 员 丁晓鹏
二〇一七年九月十四日
法官助理 马晓曼
书 记 员 杨一莲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。