江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡滨华民初字第0295号
原告怡禾（无锡）物业服务有限公司。
法定代表人黄孔光（WONGHONGKIONG），该公司董事长。
委托代理人虞晓锋，江苏金匮律师事务所律师。
委托代理人陈敏洁，该公司员工。
被告王海峰，男，1978年3月26日生，汉族。
原告无锡市怡禾（无锡）物业服务有限公司（以下简称“怡禾公司”）与被告王海峰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月13日受理后，依法由代理审判员周小舟独任审判，公开开庭进行了审理。原告怡禾公司的委托代理人陈敏洁，被告王海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡禾公司诉称：其是对无锡市尚锦城小区进行物业管理的物业服务企业。王海峰是该小区的业主。其与王海峰签订了《前期物业管理服务协议》，对物业管理范围和收费标准进行了约定。其已对尚锦城小区履行了管理、服务的义务，现王海峰共结欠其2012年5月1日至2013年10月31日的物业费4035.8元，违约金1852.4元。其已多次催讨未果。为此，其要求王海峰立即支付上述尚欠物业费及违约金。
被告王海峰辩称：对怡禾公司在《前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务内容中的物业服务认可。其北阳台天花板上的油漆因为楼上渗水而剥落，其于2012年5、6月份开始多次向物业公司反映，物业公司一直未去修理并认为是油漆本身质量问题。其认为渗水是房屋存在质量问题，怡禾公司作为开发商委托进行物业管理的物业公司，理应配合业主做好修护工作。怡禾公司解决好渗水问题并经其检查合格后，其再正常交物业费，但是因为房屋质量问题，其已交的物业费怡禾公司应予退还。另外，怡禾公司主张的违约金过高。
经审理查明：2007年8月17日，怡禾公司与新城房地产开发（无锡）有限公司（以下简称“新城公司”）签订《前期物业服务合同》1份，合同约定：新城公司将坐落在无锡市滨湖经济开发区高浪路南中南路东的建筑面积为17.4万平方米的尚锦城-
B地块选聘怡禾公司进行前期物业服务。物业服务资金按季度预先交纳，业主或物业使用人根据其房屋建筑面积应在每季前的一个月内履行交纳义务。合同期限自2010年4月30日起至2012年4月29日止。合同到期后，双方又重新签订了《前期物业服务合同》，期限自2012年4月29日起至业主委员会成立之日自动终止。现尚锦城小区尚未成立业主委员会。之后，王海峰与新城公司签订《前期物业管理服务协议》，同日，王海峰、新城公司、怡禾公司共同签订了《尚锦城业主临时公约》。该两份合同均对怡禾公司和业主的权利义务进行了规定。物业服务的内容为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。物业管理服务费按季度预交，业主应于每季度第一个月的前10天内向物业公司交纳。收费标准为电梯住宅1.75元／月／平方米。若业主未按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，怡禾公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。王海峰房屋面积为128.12平方米。之后，怡禾公司对尚锦城小区进行了物业服务。但王海峰未依约交纳2012年5月1日至2013年10月31日的物业服务费4035.8元（1.75元／平方米／月×128.12平方米×18个月）。经怡禾公司多次催讨未果，成讼。
另查明，王海峰家北阳台天花板上的油漆确实存在剥落状况，其多次向怡禾公司反映情况，怡禾公司去现场拍照取证，但未帮忙处理。
庭审中，怡禾公司不能明确说明1852.4元违约金的具体算法。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《尚锦城业主临时公约》及双方当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同约定的义务。本案中，王海峰与新城公司、怡禾公司签订的《前期物业管理服务协议》、《尚锦城业主临时公约》合法有效，双方均应全面履行该两份协议规定的义务。怡禾公司已按照协议中物业服务的内容履行了相关义务，王海峰对此是认可的。怡禾公司即有权依照协议约定向王海峰收取物业费。王海峰北阳台属于其自有部位，不属于房屋共用部分。若房屋质量问题导致渗水使天花板油漆剥落，在业主向物业反映后，怡禾公司应积极联系新城公司协助业主解决；若属于楼上业主阳台长期积水未及时处理导致渗水，王海峰应与楼上住户理涉。因此王海峰提出的抗辩理由不能成为其不交纳物业费的依据。怡禾公司要求王海峰交纳2012年5月1日至2013年10月31日的物业费4035.8元符合法律和协议规定，本院予以支持。至于违约金，双方在《前期物业管理服务协议》、《尚锦城业主临时公约》中皆有约定，王海峰长期不按照约定交纳物业费，已构成违约，应参照协议支付相应的违约金。怡禾公司提出违约金1852.4元，但如何根据每天3‰计算违约金，怡禾公司不能说明。王海峰主张违约金过高应予减少，本院根据本案的实际情况，对违约金予以调整，确定以4035.8元为基数，自2012年5月1日起至2013年10月31日止，按照银行同期贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、王海峰于本判决生效后立即支付怡禾（无锡）物业服务有限公司从2012年5月1日起至2013年10月31日止的物业费4035.8元。
二、王海峰于本判决生效后立即支付怡禾（无锡）物业服务有限公司违约金（以4035.8元为基数，从2012年5月1日起至2013年10月31日止按中国人民银行公布的同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
如果王海峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由王海峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 周小舟
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 王 洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》：
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。