福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0821民初1990号
原告（反诉被告）：龙岩市恒宝房地产开发有限公司，住所地：龙岩市。统一社会信用代码：913508007053182032。
法定代表人：黄木生，董事长。
委托诉讼代理人：吴春生，男，1973年10月9日出生，汉族，系该公司经理。
被告（反诉原告）：伍国槐，男，1981年9月14日出生，汉族，住长汀县。
被告（反诉原告）：王志荣，男，1974年7月10日生，汉族，住长汀县。
原告（反诉被告）龙岩市恒宝房地产开发有限公司（以下简称恒宝公司）与被告（反诉原告）王志荣、伍国槐商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒宝公司的委托诉讼代理人吴春生、被告王志荣到庭参加诉讼，被告伍国槐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒宝公司向本院提出诉讼请求：判决解除恒宝公司与伍国槐、王志荣双方于2012年10月31日签订的编号：MF200701NO0406172号的《商品房买卖合同》及其补充协议。事实与理由：2012年10月31日，伍国槐、王志荣与恒宝公司签订了一份编号：MF200701NO0406172号的《商品房买卖合同》，合同约定：伍国槐、王志荣向恒宝公司购买汀州大院第3幢第29号店面。计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米18325.70元，总金额为132万元。伍国槐、王志荣采取签订合同时交付首付款66万元，余款66万元通过办理银行贷款的付款方式支付。附件六补充协议第一条第1项约定买受人选择申请办理按揭贷款66万元，期限10年；附件六补充协议第一条第3项约定若经银行审核同意办理按揭的，买受人应当在接到恒宝公司或者银行通知后5个工作日内办妥按揭手续。否则，视同买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任，恒宝公司有权解除合同等。上述合同及补充协议签订后，在办理按揭过程中不料伍国槐、王志荣无故不办按揭手续，也未在15日内支付全部剩余房价款，经恒宝公司多次催促后仍然无动于衷。伍国槐、王志荣此种行为违反了双方签署的相关协议内容并严重的损害了恒宝公司的合法权益，请求贵院如诉判决。
伍国槐未作答辩，亦未提交任何证据。
王志荣辩称，1、对事实基本无异议，但是其从未接到银行的电话或者邮件通知去办按揭手续。2、2014年11月20日这份快递单上的名字不是答辩人本人的名字，并非答辩人所签。3、本人同意解除合同，但是在补充协议附件六中第七条是属于不公平条款，违约金同意按合同约定支付，剩余的房款应当在期限之内返还给我，不应在等房屋出售之后再退。
伍国槐、王志荣向本院提出反诉请求：判决解除双方签订的MF200701NO0406172号的《商品房买卖合同》及其补充协议，并立即退还伍国槐、王志荣购房款66万元。事实与理由：恒宝公司起诉前，伍国槐、王志荣已同意解除本案《商品房买卖合同》及其补充协议的请求，并多次与恒宝公司协商返还伍国槐、王志荣已交购房款66万元，但恒宝公司均表示应依据本案商品房买卖合同附件六第一条第7项的约定，待案涉商品房买卖合同所列房产另售他人后退还。为此，伍国槐、王志荣认为案涉商品房买卖合同附件六系格式合同个，该补充协议第一条第7项“若买受人有以上1、2、3、4、5、6款六种情形造成退房的，买受人除了承担相应的违约责任外，并应支付总房价款的百分之五作为违约金给出卖人，在抵扣违约金后，剩余房款于该住宅另售他人后退还”约定亦是格式条款，明显加重作为买受人的责任，应属无效条款。首先，该附件六第一条第7项中“违约金计算”“返还购房款”的部分存在以下特点：第一，该条款仅加重伍国槐、王志荣的违约责任；第二、不同于主合同条款中预留有空格、手写等灵活协商部分，除第1项按揭贷款数额、期限系空格外整个附件六均为打印稿样式，属于定型化条款；第三，对于总房价款5%的违约金计算方式，其计算技术与违约金比例均明显高于主合同条款对于违约金计算方式所作的约定（如商品房买卖合同第九条第1项第（2）款）；第四，对于剩余房款于该住宅另售他人后退还的约定，其返还期限不明确，且明显比主合同条款对于购房款返还期限长（如商品房买卖合同第九条第1项第（2）款）；第五，未有证据显示恒宝公司于签订合同时提请伍国槐、王志荣注意了附件六合同补充协议第一条第7项或对该条款予以说明。综上，伍国槐、王志荣认为本案商品房买卖合同附件六合同补充协议第一条第7项关于要求伍国槐、王志荣支付相关违约金及剩余房款于该住宅另售他人后退还的表述属于格式条款模式，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应认定为无效条款。现伍国槐、王志荣请求法院支持反诉请求。
恒宝公司对伍国槐、王志荣的反诉辩称，根据合同补充协议附件六最后一页写得很清楚“本协议补充协议…..并接受上述条款”，附件六补充协议第一条第6、7项答辩人认为是合法有效的，未违反法律法规的强制性规定。恒宝公司同意解除合同，至于返还的金额就按合同处理，违约金的计算方式按主合同第七条第1款第（2）项中约定的买受人按累计应付款的3%加上合同附件六第一条第7项约定的总房价款的5%，两个累计相加计算违约金。
当事人围绕本诉和反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒宝公司就本诉向本院提交了《商品房买卖合同》及其补充协议、《销售不动产统一发票》各一份。王志荣经质证，对该两份证据真实性无异议。本院认为，上述证据内容真实、来源合法、与本案具关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年10月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于福建省长汀县原水泥厂原纺织仓库汀州大院第3幢29号店（建筑面积为72.03平方米），房屋总价款为1320000元。合同第六条约定：付款方式及期限，买受人下列第3种方式按期付款：3、其他方式签订本合同时交付人民币陆拾陆万元整（￥660000.）余额人民币陆拾陆万元整（￥660000.）办理银行贷款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六第一条约定：买受人选择以按揭贷款方式付款的，遵守以下约定：1、买受人选择在申请办理按揭贷款66万元整，期限10年。申请住房公积金贷款元整，期限年。其贷款额及年限以所选择贷款银行根据买受人的实际情况决定同意或不同意按揭以及贷款的成数和年限为准，首付款不足的部分买受人应以现金方式在7各工作日内补足，买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任，出卖人有权解除合同。2、买受人须于签订合同3日内自行向出卖人咨询并按银行要求提供完整的按揭材料，逾期10日不能提供完整按揭材料的，逾期第10日起视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任，出卖人有权解除合同。3、若经银行审核同意办理按揭的，买受人应在接到出卖人或银行通知后5个工作日内办妥按揭手续（指签订借款合同、自愿购买保险、办理抵押登记手续等相关规定需由买受人办理的手续，下同）。否则，视同买受人逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任，出卖人有权解除合同。4、若经银行审核后同意办理按揭，但不同意买受人所申请的按揭额或按揭年限，买受人应予接受并做出相应的调整，在接到通知（电话或书面形式，以下同）后的7日内一次性补齐购房款差额，并办妥有关按揭手续，否则视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任，出卖人有权解除合同。5、若银行不同意办理按揭，或因国家调控、政策等原因导致无法办理按揭，买受人应在接到通知之日起15日内支付全部的剩余房价款，否则视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任，出卖人有权解除合同。6、如买受人银行按揭付款方式改为一次性付款，应向出卖人提出书面申请，经出卖人同意后，从变更之日起3日内交清购房全款，且按于签订《商品房买卖合同》之日起到交清购房全款的天数减去20天，计算由买受人变更付款方式而造成的逾期交款天数，买受人应向出卖人按逾期未交款支付日万分之二的逾期违约金。买受人自变更之日起3日内未付清购房全款的，买受人应承担逾期付款违约金，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，本合同自解除合同通知发出后自动解除，出卖人有权将该房产另行转卖，买受人还应承担出卖人的全部损失，包括解除合同的诉讼费，律师代理费等。7、若买受人有以上1、2、3、4、5、6款六种情形造成退房的，买受人除了承担相应的违约责任外，并应支付总房价款的百分之五作为违约金给出卖人，在抵扣违约金后，剩余房款于该住宅另售他人后退还。2013年8月1日，伍国槐、王志荣支付首付款660000元。之后，伍国槐、王志荣未按《商品房买卖合同》规定期限办理按揭贷款。
本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。鉴于原、被告均主张解除案涉合同，且不损害公共利益和他人的合法利益，本院予以准许。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，原、被告依法应当按照合同的约定履行各自的义务。按照合同第六条关于付款方式的约定，伍国槐、王志荣应于签订合同时向恒宝公司支付首付款人民币660000元，房款余额采取按揭贷款的形式。合同附件六约定，若银行不同意办理按揭，或因国家调控、政策等原因导致无法办理按揭，买受人应在接到通知之日起15日内支付全部的剩余房价款，否则视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款违约责任，出卖人有权解除合同。本案中，依合同约定，伍国槐、王志荣在未办理或未办妥银行按揭贷款的情况下，未以自有资金向恒宝公司支付剩余购房款的行为已构成违约，且伍国槐、王志荣逾期付款超过30日。按合同第七条的约定，逾期超过30日的，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，签订补充协议（附件六）的前提是“本合同未尽事项”，而《商品房买卖合同》第七条就买受人逾期付款的违约责任作出了明确的约定，不存在另行签订补充协议的情形，在合同附件六中对买受人逾期付款的违约责任又进行补充约定明显违反了此条约定，且附件六第一条第7项中关于7、若买受人有以上1、2、3、4、5、6款六种情形造成退房的，买受人除了承担相应的违约责任外，并应支付总房价款的百分之五作为违约金给出卖人，在抵扣违约金后，剩余房款于该住宅另售他人后退还的约定，是恒宝公司单方拟定的，具有重复使用性，内容符合格式条款的特征，应作出不利于制定格式条款一方的解释，该项约定属于对《商品房买卖合同》第七条内容的变更，并加重了买受人的责任，恒宝公司无证据证明在该格式合同中对该项违约责任的约定对被告进行了特别提示或进行了特别说明，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定和《中华人民共和国合同法》第十四条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故该条款应认定为无效，对伍国槐、王志荣没有法律约束力。原、被告双方均同意按合同第七条解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，关于违约金的支付标准问题，因附件六第一条第7项的约定属于无效格式条款，因此，只能按照合同第七条计算违约金。伍国槐、王志荣支付违约金应依合同第七条之约定按其累计应付款660000元的3%计算，即19800元。合同解除后，恒宝公司负有返还伍国槐、王志荣已支付的首付款的义务，但应扣除伍国槐、王志荣需支付的违约金19800元，恒宝公司应返还伍国槐、王志荣首付款640200元。关于返还首付款的期限问题，因合同附件六第一条第7项的约定对伍国槐、王志荣没有法律约束力，故不宜适用其中关于“剩余房款于该住宅另售他人后退还”的约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条规定，判决如下：
一、解除龙岩市恒宝房地产开发有限公司与伍国槐、王志荣签订的编号为MF200701NO0406172的《商品房买卖合同》及其补充协议。
二、龙岩市恒宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还伍国槐、王志荣购房款640200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币16680元，减半收取计8340元，由伍国槐、王志荣负担。反诉费5200元，减半收取计2600元，由伍国槐、王志荣负担78元，龙岩市恒宝房地产开发有限公司负担2522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 员 吴桃荣
二〇一六年十一月十一日
代理书记员 胡晓莉
附注：本案所涉主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继承履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人
三、执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。