北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第02428号
原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区慧忠里320号6、7层。
法定代表人李树贵，董事长。
委托代理人张文敏，女，1985年2月24日出生，北京住总房地产开发有限责任公司职员。
委托代理人于燕宁，男，1978年1月24日出生，北京住总房地产开发有限责任公司职员。
被告（反诉原告）常远，女，1985年3月18日出生。
委托代理人孙莹，北京市双利律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称住总公司）与被告（反诉原告）常远（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员矫辰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张文敏、于燕宁，被告及委托代理人孙莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
住总公司诉称：常远于2010年3月10日与我公司签署了《房屋租赁合同》（合同编号为资Z-2010-2），承租我公司位于北京市朝阳区晨光家园323＃楼（B-12#）会所的地下一层房屋。租赁期限自2010年3月15日起至2015年3月14日止。租金为每年人民币48万元整，采取上付制，三个月为一期。被告于2010年9月15日起开始拖欠房租，我公司与被告经过多次协商与催要房租后，2012年7月24日我公司与被告签署《协议书》（合同编号为资Z-2010-2-补1），双方在《协议书》中对2012年8月14日前的房租及滞纳金进行了结算，并同意继续履行原合同，即《房屋租赁合同》。但是被告从2012年12月6日起继续欠付我公司房租，截止2013年12月5日共计欠付房租48万元。同时根据《房屋租赁合同》第七条第2款及《协议书》第二条第2款的约定，被告还应向我公司支付因延迟支付房租产生的滞纳金。为了催要上述房租及滞纳金，我公司于2013年11月8日向被告发出了《催款通知书》，同时在《催款通知书》中我公司已明确通知被告如在2013年l1月20日前未向我公司履行付款义务，
我公司将于2013年l1月21日起与被告解除《房屋租赁合同》。被告于2013年11月11日签收，对所欠房租、滞纳金及合同解除等事宜均无异议。但是截至目前被告仍未向我公司支付上述房租及滞纳金，并且对合同解除后的腾房等后续事宜也未进行配合。因被告的行为已经给我公司造成了严重的经济损失，故我公司提起诉讼，请求法院判决：1、我公司与被告于2010年3月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：资Z-2010-2）自法庭辩论终结日解除；2、被告腾退位于北京市朝阳区晨光家园323号楼地下一层，1316.13平米的房屋；3、被告向我公司支付租金和房屋占用费，自2012年12月6日至实际腾退之日，按照每月4万计算；4、被告支付滞纳金，标准如下：以1万元为基数，自2012年12月6日计算至租金给付之日；以12万为基数从2012年12月15日计算至租金给付之日；以12万为基数从2013年3月15日计算至租金给付之日；以12万为基数从2013年6月15日计算至租金给付之日；以12万为基数从2012年12月15日计算至租金给付之日：以11万为基数从2013年9月15日计算至租金给付之日，标准均按照日0.3%计算。
常远辩称：不同意住总公司的诉讼请求。一、住总公司有过错。1．住总公司没有提供其对租赁房屋享有所有权或使用权的证据，无法确定对方有权出租房屋；2．未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，住总公司将禁止投入使用的房屋出租给我用于经营泳池和健身房；3.漏水不修，对方提供房屋不符合合同约定，对方没有按照合同约定提供房屋主体及各项设备设施的保修服务，没有保证水电设备正常运转。因屋顶和墙面始终漏水渗水，从过道到大厅，健身房因渗水造成的房顶损坏、地板被泡、墙面剥落等情况。客户不愿意到漏水的健身房锻炼，也不愿意到被水泡过的不平整的地板上运动健身，严重影响我正常经营；4．设备不装：住总公司提供房尾不符合合同约定，对方没有按照合同约定为我方安装单独使用的设备，包括但不限于、泳池沙缸、循环过滤泵、板式换热器、新风机组等。合同约定住总公司应当为我安装单独使用的设备（包括但不限于泳池沙缸、循环过滤泵、板式换热器、新风机组等），而且这些设备都应山我单独使用。但对方只安装了新风机组，并未给我安装其它设备，而这些设备都是开健身房必备的；5.消防被罚：住总公司提供房屋不符合合同约定，未向我提供己取得消防验收合同手续的房屋，导致多次被消防查，也被多次处罚，造成停业，影响我方使用和经营。关于消防不合格被罚。主要两方面原因：其一是无法提供新风机组的合格证。其二是地下消防管没水不符合消防规定；6．安全隐患：合同约定对方应当为我经营健身房办理消防备案提供手续。但对方拒不提供手续，导致我方办不了消防备案，有安全隐患，影响经营；7.客户流失：消防多次来查、来罚，加上漏水，严重影响我方完整的使用权和经营权，影响了客户对健身房的信任，导致客户流失；8．电缆不修：没有按照合同约定确保水电设施正常运转并承担维修义务，2012年8月健身房供电电缆坏了，健身房需要用电，泳池加热等。对方不管不修，导致健身房无法正常营业停业一个多月。无奈我找到物业的王森经理。物业给供电局打报修电话，供电局来修，产生1.2万电缆维修费，我将1.2万交给王森交到供电局，供电局开具发票。发票在物业。该笔维修电缆费应由住总公司承担。合同约定对方应确保水电设施正常运转，并承担维修义务。二、租赁合同不应被判令解除，我有正当理由逾期付款，对方违约在先，且多处违约，不给解决问题，住总公司不享有解除权。基于对方的过错，我方逾期交付租金的行为，不属于无正当理由不支付租金。经营健身房和泳池主要的投资都发生在先期装修和设备，而且租赁期限未满，租赁合同无法定情形不应被解除。我也愿意支付房租，有继续履行租赁合同的愿望，；三、关于租金标准。由于涉案房屋存在渗漏，租赁物确有瑕疵，确实一定程度上影响经营，其使用效能不完全符合合同约定，没有通过消防验收存有安全隐患。兼顾公平原则，故我要求减少租金，在漏水问题完全修复前，应当酌减租金至每月3万。待修复后，在按原合同每月4万元；四、关于滞纳金。对方主张的滞纳金过高。滞纳金应以实际损失为基础。
常远反诉称：我于2010年3月10日与住总公司签订《房屋租赁合同》，协议签订后向住总公司交付4万元保证金，并对房屋进行装修装饰、添置健身设备设施。因租赁房屋屋顶和墙面多处漏水渗水，房屋使用效能不符合合同约定，致我合法权益受损。期间我又支付维修电缆费1.2万元，维修电缆期间健身房无法营业而停业一个多月。现我提起反诉请求法院判决：1、继续履行双方于2010年3月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：资Z-2010-2）；2、住总公司赔偿房漏水造成的装饰装修和设备损失30万元；3、住总公司支付维修电缆费1.2万；4、住总公司在履行漏水修复义务前，将租金减至3万元，减租期自2012.12.16开始计算；5、免除电缆维修期停业间租金3万、物业费6600元；6、以我支付的保证金双倍8万元冲抵租金。
住总公司针对反诉辩称：不同意常远的反诉请求。根据合同约定，乙方拖欠租金达到20日，甲方有权解除合同，且我公司在2013年11月8日向被告发出的催款函中也明确了解除的意思，常远也进行了签认，故不同意继续履行；对于装修和设备损失，因双方签订补充协议，已经部分变更了合同内容，常远明确放弃了该部分的权利主张；电缆的维修和损害和我公司没有关系；因漏水导致的损失常远也已经放弃了权利，其要求减少租金没有合同依据；合同约定租金中不包括物业费，物业费应由其自行承担；常远确实交纳了4万元保证金，但保证金不是定金，不能双倍，且合同约定，在常远违约情况下，我公司可以扣除租金。
经审理查明：住总公司系北京市朝阳区晨光家园323号楼房屋所有权人。
2010年3月10日，住总公司（甲方、出租方）与常远（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：资Z-2010-2），约定，乙方承租甲方现状房屋坐落于朝阳区晨光家园323#楼（B-12#）会所地下一层（以下简称租赁房屋），面积约为1316.13平方米，其中游泳池及健身中心面积为1287.09平方米，库房面积为29.04平方米，租赁房屋用途为配套商业，如乙方用于对方经营，应于本合同签订之日起15日内，按照国家及北京市相关规定，到相关部门办理需要产权人及承租人办理的相关手续（包括但不限于消防改造备案、出租登记备案、工商营业等手续）并承担相关费用，甲方应为乙方办理上述手续提供相关的证明；租赁房屋为毛坯房，按房屋现状出租，乙方已继续现场考察，并认可现有设备设施及装修情况。甲方承诺该房屋按照国家相关规定依法建设并已取得规划、消防等验收手续，并在国家规定的时间内提供房屋主体及各项设备设施的保修服务；租赁期限为五年，自2010年3月15日至2015年3月14日；租金为每年480万元；租金不包括物业管理费，且不包括乙方租赁房屋的供暖费……房屋租金按三个月支付，三个月为一期，租金上付制。乙方应于合同签订日将首期租金支付给甲方，自2010年9月起，乙方应在每年3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前，将下期租金支付给甲方；乙方应于本合同签订之日向甲方支付4万元作为本合同履约保证金，在合同届满或解除后，如乙方不存在拖欠应支付各项费用及本合同所述之其他违约情况，则在乙方交还甲方租赁房屋，并经甲方验收合格后5个工作日内，甲方将保证金全额退还乙方，但不计利息；租赁期内，如乙方存在违约情况，甲方有权扣除保证金的部分或全部，并书面通知乙方，以实现对乙方提出的权利主张，如乙方中途退租或因乙方原因解除合同，甲方有权扣留全部保证金，且不影响甲方向乙方主张其它应由乙方交纳的费用，也不影响甲方向乙方进行其它损失的索赔；甲方对泳池沙缸、循环过滤泵、板式换热器、暖气散热器、新风机组等设备的安装不在房屋交付时间限制之内，但不应影响乙方正常的装修及经营；甲方将租赁房屋交付乙方时，应确保租赁房屋内水、电、消防等设施通过相关验收并正常运转；乙方对房屋进行装修，须制定出具体装修方案，报请甲方指定的物业公司书面批准，并支付装修保证金；租赁期间，乙方承担租赁房屋设备设施的日常维修、维修费用；乙方应按期向甲方交纳租金，乙方未能按时足额支付租金的，每迟延一天按应付租金的0.3%向甲方支付滞纳金，逾期超过二十日以上的，甲方有权解除合同，并有权向乙方追缴租金及滞纳金，同时乙方交纳的履约保证金作为违约金不退还；本合同签订后180日内，乙方未取得相关部门营业许可或由于第三人原因无法开业经营的，双方可以协商解除合同，结清租金，互不补偿；乙方拖欠租金超过二十天的，甲方有权单方解除合同。
《房屋租赁合同》签订后，常远向住总公司交纳了保证金4万元，并使用租赁房屋用于经营健身房至今。常远否认未交纳2012年12月6日至2012年12月14日期间的房屋租金，但未能就此提供相应证据，认可未交纳2012年12月15日至今的房屋租金，但认为住总公司存在以下违约行为：1、自2010年夏天租赁房屋房顶、墙面、地面出现漏水，严重影响经营；2、房屋未经消防验收合格，导致其受到消防部门的处罚；3、住总公司未依约提供除新风机组外开设健身房所必须的设备设施。住总公司对此不予认可，提交双方于2012年7月24日签订的《协议书》佐证双方已就房屋质量、设备设施、消防防水问题达成一致，变更了原合同约定。该《协议书》甲方为住总公司，乙方为常远，约定自2010年9月15日至2012年8月14日止，乙方共欠付甲方房租共计92万元，乙方应于本协议签订当日向甲方支付欠付租金40万元，于2012年8月14日前向甲方支付剩余欠款52万元，乙方对可租赁房屋为现状出租，不再就租赁房屋设施设备、防水消防等房屋工程问题向甲方主张包括违约责任在内的任何权利。常远对《协议书》真实性提出异议，并申请对签字笔迹真实性进行鉴定，但经鉴定机构通知未交纳鉴定费，本院终止了鉴定程序。另，常远对租赁房屋进行了装饰装修，住总公司认为房屋漏水原因系其自行装修施工导致，常远对此不予认可，并申请漏水原因鉴定，但亦未交纳鉴定费，本院已终止鉴定程序。
2013年11月8日，住总公司向常远发出《催款通知书》，要求常远在2013年11月20日前支付房屋租金57万元及滞纳金86.088万元，否则将自2013年11月21日解除双方租赁合同。2013年11月11日，常远在签收了《催款通知书》。
另，常远称因租赁房屋外电缆损坏，导致其支付维修费1.2万元（发票已交物业公司，物业公司承诺报销）且2012年8月因维修电缆未正常开展经营，要求住总公司赔偿维修费1.2万元、免除维修期间租金和物业费，住总公司认可电缆损坏，但认为不属于自身维修范围，亦不同意赔偿或者减免费用。常远称因租赁房屋漏水导致其发生装饰装修及设备损失30万元，并申请损失价值鉴定，但未在规定期限内交纳鉴定费，本院已终结鉴定程序。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《协议书》、《催款通知书》等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：本案争点在于常远所述租赁房屋存在漏水、设备设施不齐全、消防验收备案等问题是否属于住总公司违约导致。首先，根据证据规则，主张法律关系变更的当事人，应当对该法律关系变更的基本事实承担举证证明责任。审理中，住总公司提交了《协议书》佐证双方已经就《房屋租赁合同》条款进行了变更，租赁房屋认可为现状交付，常远不再就租赁房屋设施设备、防水消防等房屋工程问题向住总公司主张包括违约责任在内的任何权利。常远虽对《协议书》真实性提出异议，但未提供相应证据，故本院对此证据予以采信，常远在已知房屋存在工程、设备、消防等问题的情况下仍重新认可以现状交付，应认定为双方变更了原合同内容，现其以漏水、设备设施不齐全、消防验收未备案为由拒付租金，缺乏合同依据。其次，常远未对漏水原因进行鉴定，无法明确系因房屋本身亦或自身装修导致，且其始终使用租赁房屋正常经营，故常远以漏水对抗住总公司要求支付全部租金的请求，依据不足，本院不予采纳。
综上，常远未及时支付相应租金，构成违约，但考虑到房屋漏水确实存在漏水，住总公司未再进行有效维修，客观上影响了租赁房屋的使用效用，加之租赁合同期限即将届满，故本院对常远要求继续履行合同，使用租赁房屋至租赁期满的请求予以准许。对于住总公司要求解除租赁合同关系，并要求常远腾退租赁房屋并赔偿滞纳金的诉讼请求，不予支持。
对于租金支付期间，常远虽称已经交纳了2012年12月6日至2012年12月14日期间的租金，但未能提供相应证据，应承担不利证明后果。对于租金标准，住总公司虽未对房屋进行有效维修，但常远自行对租赁房屋进行施工，又在诉讼中放弃漏水原因鉴定，不能赔偿漏水系其自身原因导致。综上，常远仍应按照租赁合同标准向住总公司支付2012年12月6日期间的租金，常远要求减少租金、赔偿漏水损失的反诉请求，本院不予支持。
对于常远要求赔偿电缆维修损失1.2万元的反诉请求，首先，常远未就该部分损失实际发生提供相应证据，其次，常远当庭表示发票已交物业公司，物业公司承诺报销，故该项损失是否实际发生应待其与物业公司结算后确定，本案不予处理。根据法律规定，出租人负有维修义务，住总公司认可电缆损坏，但未及时维修，常远要求按照一个月维修期对租金适当减少，本院予以支持，具体数额由本院判决，对于是否减少物业费，亦应待其与物业公司结算后确定。
对于保证金的处理，常远已交纳保证金4万元，在漏水原因不明，住总公司亦未及时修复的情况下，常远主张以该保证金冲抵租金的反诉请求具有一定合理性，本院予以支持。但其主张以双倍冲抵，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）常远继续履行2010年3月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：资Z-2010-2）；
二、被告（反诉原告）常远于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司自2012年12月6日至2015年3月14日期间租金，租金标准每月四万元，被告（反诉原告）常远已交纳的保证金四万元冲抵租金；
三、原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司免除被告（反诉原告）常远在上述租金期间内电缆维修停业租金二万元；
四、驳回原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）常远的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5923元，由原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司负担2370元（已交纳），被告（反诉原告）常远负担3553元（原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司已预交，被告（反诉原告）常远于判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司），反诉受理费5293元，由被告（反诉原告）常远负担4293元（已交纳），原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司负担1000元（被告（反诉原告）常远已预交，原告（反诉被告）北京住总房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）常远）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 矫 辰
二〇一五年二月十三日
书 记 员 哈笑棣