江苏省海门市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0684执异57号
异议人：南通市吉盛化学品有限公司，住所地南通市东川区德民花苑91店面01室。
法定代表人盛忠礼，执行董事。
申请执行人江苏海门农村商业银行股份有限公司，住所地海门市海门街道解放中路137号。
法定代表人沈向东，行长。
委托诉讼代理人曹育榕，公司资产保全部办事员。
委托诉讼代理人卞明镜，营业部客户经理。
被执行人：南通先锋精细化工有限公司，住所地海门市青龙化工园区大庆路南掘青路西。
法定代表人蔡文芳，董事长。
委托诉讼代理人陈明，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
本院在执行申请执行人江苏农村商业银行股份有限公司（以下简称海门农商行）与被执行人南通先锋精细化工有限公司（以下简称先锋精细化工公司）金融借款合同纠纷一案中，于2017年8月1日作出了（2016）苏0684执3131号限期腾空房屋公告,要求被执行人于2017年9月1日前迁出房屋，异议人南通市吉盛化学品有限公司（以下简称吉盛化学品公司）不服，向本院提出了执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行听证。异议人的法定代表人盛忠礼，申请执行人海门农商行的委托诉讼代理人曹育榕、卞明镜，被执行人的委托诉讼代理人陈明到庭参加了听证。被执行人经本院传票传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人吉盛化学品公司称，2014年12月20日，我公司与先锋精细化工公司签订了房屋租赁合同一份，约定将海门市三厂街道大庆路23号内1、2、3、4、6、8、9、10号房屋出租给由我公司使用租赁期限15年。合同签订后，我公司一次性给付了10年的租金150万元，我公司开始在案涉的承租房内从事生产经营活动。海门法院（2016）苏0684执3131号限期腾空房屋公告适用法律错误。我公司与先锋精细化工公司签订的房屋租赁合同尚在租赁期内，应当予以保护。且租赁关系的存在对抵押权人实现债权并不产生法律上的障碍。至于租赁关系在抵押权人实现抵押权后是否延续，这是异议人与新的买受人之间的法律关系。在抵押权实现之前，案涉房屋的所有权人仍为先锋精细化工公司，双方订立的合同应当依法继续履行。故请求依法撤回（2016）苏0684执3131号公告。
为证明其主张，吉盛化学品公司提供了如下证据：
1、房屋转租协议一份；
2、先锋精细化工公司出具的收条一份。
申请执行人海门农商行辩称，案涉房屋已经抵押给申请执行人，而且抵押时间早于出租时间。根据相关法律规定，抵押权设立后出租的，该租赁关系不得对抗抵押权，因此异议人的申请没有法律依据，应当予以驳回。
被执行人先锋精细化工公司答辩称，1、法院3131公告责令的是被执行人于2017年9月1日前腾房，另一概念是实际占有房屋，被执行人对通知中所提及的房屋并不是实际占有的状态，故对通知项中的要求被执行人腾房实际履行不能。2、租赁权是债权，抵押权是物权，即使根据物权法第190条的规定，抵押物存在的租赁关系，并不影响实现抵押物权。
本院查明，2014年9月25日，海门农商行与先锋精细化工公司签订《流动资金循环借款合同》，主要约定：先锋精细化工公司可在2014年9月25日至2017年9月24日期间向海门农商行借款550万元。在该期间内，借款人可循环使用借款额度，借款期限、借款利率、借款用途等以借款凭证为准。借款人自愿以其名下的房产和土地为该期间内的每笔借款承担抵押担保责任。如借款人未按合同约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在贷款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。2014年9月29日，海门农商行向先锋精细化工公司发放贷款550万元，并出具借款借据一份，载明：借款金额550万元，借款日期2014年9月29日，到期日2015年9月20日，贷款利率为年利率7.2%，还款方式为按月还息、到期还本。为确保上述债务的履行，2014年9月25日，海门农商行与先锋精细化工公司签订《最高额抵押合同》，约定先锋精细化工公司以其名下的位于海门市××街道××路××内××、××、××、××、××、××、××、××房屋及××市××街道××路××号土地为该借款设定抵押；抵押担保范围包括债权本金及利息（包括复利和罚息）以及实现债权和抵押权而发生的费用。海门农商行与先锋精细化工公司办理了房屋和土地他项权证，房屋他项权证号为房他证字第××号，债权数额339.5万元；土地他项权证号为海他项（2014）第589号，债权数额为210.5万元。
借款到期后，先锋精细化工公司未能及时归还本金，双方于2015年9月19日、2016年3月15日先后两次签订《借款展期协议》，约定将借款展期至2016年8月20日，展期利率为年利率7.995％，展期内涉及担保等其他内容和原借款合同一致。展期到期后，先锋精细化工公司仅付息至2016年8月21日，其余借款本息未能归还。海门农商行于2016年8月23日诉讼来院，本院于2016年11月9日作出判决“一、被告南通先锋精细化工有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏海门农村商业银行股份有限公司归还借款本金550万元及利息37950.91元（计算至2016年8月21日），并支付以550万元为基数，按照年利率11.9925％的标准，计算自2016年8月22日起至实际给付之日止的逾期利息。……二、如被告南通先锋精细化工有限公司未履行本判决第一项确定的义务,则原告江苏海门农村商业银行股份有限公司有权以被告南通先锋精细化工有限公司提供抵押的位于海门市三厂街道大庆路23号内1号、2号、3号、4号、6号、8号、9号、10号房屋（他项权证号为房他证字第××号）及海门市三厂街道大庆路23号土地〔他项权证号为海他项（2014）第589号〕折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款分别在339.5万元、210.5万元范围内优先受偿。”判决生效后，因先锋精细化工公司未履行判决书所确定的义务，海门农商行向本院申请强制执行。本院受理后，作出案涉限期清除通知书，异议人不服，向本院提出异议。
另查明，2014年12月20日，被执行人先锋精细化工公司作为甲方与吉盛化学品公司作为乙方，签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为15年，自2014年12月20日起至2029年12月19日止。该房屋年租金为20万元，每年6月底支付当年度租金，五年以上一次性支付按每年15万元计算。2015年。1月12日，先锋精细化工公司出具给吉盛化学品公司收条一份，载明收到租金现金150万元。
再查明，2017年8月23日，买受人南通铭升印染有限公司以人民币12433500元的最高价竞得案涉房屋及土地等。
以上事实，有(2016)苏0684民初5039号民事判决书、申请执行书、去租拍卖申请书、（2016）苏0684执3131号公告、拍卖成交确认书以及房屋租赁合同、收条等证据，在卷予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，先锋精细化工公司与吉盛化学品公司订立了房屋租赁合同后，吉盛化学品公司虽享有案涉房屋的租赁权，但由于其取得案涉房屋的租赁权的时间晚于申请执行人海门农商行设立抵押权的日期，因此其对案涉房屋所享有的租赁权不得对抗申请执行人已登记在先的抵押权。此外，吉盛化学品公司与他人签订长达十五年的租赁合同，且租金数额较大，应当审慎审查租赁房屋的相关情况，其在未尽相应的注意义务的情况下，理应承担相应的法律风险。在申请执行人不同意在拍卖房产中附加租赁权的情况下，吉盛化学品公司作为承租人实际使用案涉房屋，故应当按公告的要求限期清空案涉房屋。现因买受人南通铭升印染有限公司已带租竞得案涉房屋，异议人的异议请求已没有实际意义。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人吉盛化学品公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南通市中级人民法院申请复议。
审判长 黄雷舟
审判员 沈 娟
审判员 徐 德
二〇一七年十二月一日
书记员 张莉燕