浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第1307号
原告：张立钢。
委托代理人：赵崇樨、姚凯丰，浙江泽大律师事务所律师。
被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。
法定代表人：袁风六，该单位执行董事。
委托代理人：陆少刚，该单位员工。
原告张立钢为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵崇樨、姚凯丰、被告海盐新天地广场实业有限公司的委托代理人陆少刚到庭参加诉讼。在审理过程中，因存在应当中止诉讼的情形，故本院中止了对本案的审理，在该情形消除后，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告张立钢起诉称：2003年11月15日，原、被告双方签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定原告将其海盐新天地广场（天宁寺商游城）（以下简称“新天地广场”）B1002号产权式商铺出租给被告，并同意以被告的名义统一对外招商及经营管理，租赁期限至2021年12月31日，并详细约定了租金的分阶段计算方式。如被告未按协议缴纳租金超过3个月的，原告有权单方解除合同，并要求被告方按照尚未履行年限每年以本出租海盐新天地广场产权式商铺购入总价款的10%计的各年转租租金之和承担违约金。2007年8月份，你院受理了原告与被告房屋腾退纠纷一案，后双方达成协议，你院出具了（2007）盐民二初字第740号民事调解书，双方对租金有过变更，依据该民事调解书，2013年度的租金应为3768.99元，被告实付3589.51元，欠付179.48元，2014年度拖欠租金3957.44元，2015年度拖欠租金4155.31�，总额为8292.23元，违约金按照2014年及2015年拖欠的租金总额的10%计算，为811.27元。被告现阶段未能按照约定按时支付租金，至今已经拖欠超3个月的租金，经原告多次催讨无果。为维护自身合法权益，故请求法院依法判令：1、解除双方于2003年11月15日签订的租赁合同；2、被告立即腾退并返还B1002号商用房产；3、被告支付拖欠的租金及违约金（暂计至2015年4月30日为8292.93元人民币，违约金811.27元，此后租金及违约金按合同约定再计算）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告海盐新天地广场实业有限公司答辩称：是每年联返的，2013年的时候返过3589.51元，截止开庭审理当日，即2015年8月3日确实还有2014年及2015年的租金没有返，但其于2015年8月26日又返给了原告租金3589.51元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、租赁合同一份，证�原、被告双方于2003年11月15日签订了商用房产租赁合同，约定了租金支付方式以及违约责任的事实，其中明确约定被告未按协议缴纳租金超过3个月的，原告有权解除合同；
2、房屋所有权证（附分户平面图）一本，证明原告系涉案商用房产的所有权人的事实；
3、收据联及成交确认书各一份，证明涉案商用房产的购买总价款的事实；
4、银行账户历史明细清单一份，证明被告拖欠租金已达3个月的事实；
5、民事调解书一份（复印件），证明原告曾于2007年起诉被告支付拖欠的租金，后双方达成协议的事实。
被告质证意见：对证据1、2、3、4、5，均无异议。
被告未予举证。
本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、5，被告无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。
经审理，本院确认案件的相关事实如下：
2003年11月15日，原告在浙江源富拍卖有限公司举行的标卖会上通过公开竞投，竞得新天地广场B1002号商铺一间。上述商铺建筑面积为9.52平方米，成交单价为11000元／平方米，成交总价款为104720元。同日，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将其B1002号海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺，共一间出租给乙方，并同意乙方以乙方的名义统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地广场产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金。上述商铺原告取得了房屋所有权，房权证号为盐字第××号。2007年8月14日，本院受理了原告与被告房屋腾退纠纷一案，案号为（2007）盐民二初字第740号，后双方在审理过程中达成协议，本院于2007年11月26日出具了民事调解书，该民事调解书的主文内容约定双方签订的租赁合同继续履行，自2008年起被告于每年�3月31日前给付当年度租金，2008年度被告按原告购置的商铺价104720元的3%，即3141.60元作为原告当期租金收入，2008年后每年的租金在前一年租金的基础上增加5%作为当年的租金收入，依此类推，直至合同期限届满为止。被告于2013年4月1日支付了租金3589.51元；原告起诉之日的2015年6月23日止，涉案商铺2014年度及2015年度的租金未付。被告陈述其于2015年8月26日支付了租金3589.51元。
本院认为，双方争议的焦点为：原告是否有权解除租赁合同，其是否有权要求被告腾退并返还租赁的商铺？就上述争议焦点，本院作如下分析：
本院认为，根据《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。涉案商铺系新天地广场其中一栋建筑物的部分�原告作为涉案商铺的所有权人，其行使所有权人的权益，应当遵守《物权法》第七十一条有关业主专有权行使的规定。第一，从新天地广场房屋的现状来看，涉案商铺现无法分割并独立使用。虽然原告提供的房屋所有权证上所附图纸载明了商铺的位置及编号，且双方约定被告拖欠租金三个月以上，原告有权解除商用房产租赁合同；但该市场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局。从涉案商铺目前的实际状况看，商铺无内墙分割，仅以划线为区别界限，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别，现无法分割并独立使用。第二，原告的商铺是众多商铺中的一个，原告与被告签订的租赁合同中既然已约定将商铺出租给被告后由被告统一租用使用，就应遵守统一经营模式的共同经营规则，其对所有权人权益的行使应受到新天地广场其他商铺业主整体意志的限制。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个小商铺独立实现，而需要通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免其他业主利益的损害，也为了该市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。现涉案商铺在内的其他商铺已统一出租给承租户，原告与其他业主之间已形成共同经营关系，在原告没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，原告单独要求其没有明确四至的商铺从整体中分割出来，必然改变新天地广场整体商铺的经营方式，也将影响承租人的经营。第三，被告并未占有上述房屋，该房屋的实际占�人为合法租赁的善意第三人，原告行使权利不得损害善意第三人的利益。本案中，原告购买上述商铺后即委托被告统一经营管理，被告经原告的授权和委托，以其名义与上述商铺的现有承租户签订了房屋租赁合同，故被告与现有承租户之间的房屋租赁合同合法有效。虽然被告违约拖欠租金，但原告在向被告主张相关权利时不得损害善意第三人的利益，在该租赁合同的有效期限内原告亦无权单方解除被告与现有承租户之间的租赁合同，要求被告返还房屋。综上所述，原告要求解除商用房产租赁合同并返还房屋的诉讼请求，依据不足，亦与客观事实不符，本院不予支持。原告今后如有证据证明其与其他业主已形成整体意志，可另行主张。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，后双方对于租金的支付于2007年11月26日达成新的协议，且该协议已经本院（2007）盐民二初字第740号民事调解书确认，故被告应按该民事调解书约定的租金标准按时支付租金。原、被告双方对于涉案商铺租金的支付标准及支付时间已经本院其他生效法律文书确认，故本院无需再次裁判，若被告拖欠租金，原告可依据（2007）盐民二初字第740号民事调解书向本院申请执行。被告逾期三个月以上未支付2014年度及2015年度的租金，故依据双方签订的助理合同的约定，原告可请求违约金。原告诉请违约金按2014年度及2015年度拖欠的租金总额的10%计算，符合双方约定和法律规定，故其诉请的违约金811.27元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告张立钢违约金811.27元，由被告于本判决生效之日起十日内清结；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告海盐新天地广场实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告张立钢负担23元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担2元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 �少辉
二〇一六年四月十五日
书记员 马 亚 军
（附页）