福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第1606号
原告曾丽香，女，1979年7月2日生，汉族，经商，住武平县。
委托代理人钟海燕，武平县中信法律服务所法律工作者。
被告李海林，男，1970年10月14日生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人罗海仙，福建正廉律师事务所律师。
原告曾丽香与被告李海林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由审判员王智裕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾丽香的委托代理人钟海燕、被告李海林的委托代理人罗海仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾丽香诉称，2011年9月8日，原、被告签订《房屋买卖协议》二份，该二份协议约定：原告购买被告位于武平县西门客家文化广场B栋的1号和2号店商铺。因被告无法按协议的约定办理房屋过户手续，双方又于2014年6月5日签订一份《西门市场房产买卖补充协议》，约定：第一条、双方同意在甲方退清乙方购房款并支付清利息后甲、乙双方解除购买协议。第三条、甲方应退还乙方购房款并支付利息总计人民币叁佰万元整（￥3000000.00元）。第四条、付款方式为甲方应于2014年5月12日前退还乙方购房款叁拾万元整（￥300000.00元）；甲方应于2014年6月－2014年9月30日前退还乙方购房款壹佰贰拾万元整（￥1200000.00元）；甲方应于2014年12月30日前退还乙方购房款壹佰伍拾万元整（￥1500000.00元）。第五条、甲方按付款方式的约定按时退还乙方购房款及利息，未按约定按时退还乙方购房款及利息，甲方按月利率1.5%支付乙方剩余款项利息，超过约定期限半年以上按月利率2.5%支付乙方剩余款项利息，所产生的款项利息按月支付。直至甲方将乙方剩余款项及所产生的利息全部退还为止。在此期间，01、02号商铺无偿给乙方使用。补充协议签订后，被告按约定支付第一笔退房款，原告多次催促被告至起诉日止仍未支付第二笔和第三笔退房款。要求被告支付应退还原告的购房款合计2700000元，至起诉日止的利息280500元，二项合计2980500元；要求被告支付自起诉日起至款清日止按月利率2.5%计算的利息。
被告李海林辩称，被告在2011年9月8日与原告签订的两份房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规，系合法有效合同。原告依据两份合同应付合同总价款2730812元，实际支付给被告的购房款为2457812元。被告已在2011年12月31日前将原告所购买的两处店铺房产交付原告使用并收益至今。被告即使存在逾期办理产权过户登记行为的，是应按房屋买卖协议的约定承担违约责任。原、被告于原、被告于2014年6月5日签订的西门市场房产买卖补充协议依据该协议约定条款存在矛盾之处无法实际履行，应属于无效的约定。即使补充协议有效依法也属于显失公平或重大误解的协议，应予以撤销；即使补充协议有效且不可撤销的话，那么原告在本案未能要求解除房产买卖合同的情形下，也是无权要求被告退还已付款2457812元及要求高得离谱的违约金，被告也在此要求人民法院依法予以干预合同，并依据违约金不能超过造成损失的30%的比例依职权予以调低。首先，双方在补充协议中约定退还1、2号商铺给原告，同时却约定退清购房款及支付清利息后才解除房产买卖协议，且在退清购房款，付清因此产生的全部利息前，1、2号商铺依然由原告无偿占有使用。可见原告不能以补充协议的约定向被告主张权利。其次，补充协议约定的被告应付542188元购房款利息实际上是违约金的一种约定，该约定就原告已付的购房款及被告未办理房产过户给原告造成的损失来看是远远高于法律规定的造成损失的30%，更何况原告占有店铺使用及取得收益。可见要求被告承担542188元购房款利息实属违约金过高，依法应予以调低。被告认为以房产买卖协议约定的逾期暂住证违约条款中约定的银行存款利息更符合实际违约情况。原告将542188元购房款利息并成应退款内总计300万元，再按300万元为基础约定逾期支付退款金和利息属于计算复利系违法的。再次，补充协议约定的条款与双方房产买卖协议约定的违约条款相比较，明显存在重大误解及显失公平的可撤销事由，按此补充协议履行系对被告十分不公平的也是实际无法履行，被告在2015年初了解到可撤销事由，将依法并依据本案实际情况撤销该补充协议。被告所出售给原告的房产有土地证和房产证，在当时无法办理产权过户是当地政府不作为的原因所致，并非不能办理产权过户登记。被告请求法院查明本案事实依法裁判。
经审理查明，2011年9月8日，原告曾丽香与被告李海林签订《房屋买卖协议》二份。协议约定原告曾丽香购买被告李海林位于武平县西门客家文化广场B栋的1号商铺和2号店商铺，成交价分别为2000332元和730480元。原告曾丽香向被告李海林支付购房款2457812.00元后，因无法办理房屋产权过户手续，原、被告于2014年6月5日签订《西门市场房产买卖补充协议》，协议约定：一、原、被告同意在被告退清原告购房款并支付清利息后原、被告解除购买协议。二、被告于2014年12月30日前退还原告支付01号商铺购房款1800332.00元，02号商铺购房款657480.00元，总计支付购房款2457812.00元。被告支付原告购房款利息542188.00元。三、被告退还原告购房款并支付利息总计人民币3000000.00元。四、付款方式：被告于2014年5月12日前退还原告购房款300000.00元。被告于2014年6月－2014年9月30日退还乙方购房款1200000.00元。被告于2014年12月30日前退还原告剩余购房款及利息1500000.00元。五、被告按付款方式的约定按时退还原告购房款及利息，未按约定按时退还原告购房款及利息，被告按月利率1.5%支付原告剩余款项利息，超过约定期限半年以上按月利率2.5%支付原告剩余款项利息，所产生的款项利息，按月支付。直至被告将原告剩余款项及所产生的利息全部退还为止。在此期间01、02号商铺无偿给原告使用。补充协议签订后，被告按约定支付第一笔退房款300000元，其余购房款及利息2700000元至今未付。
上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议》2份、《西门市场房产买卖补充协议》1份及原、被告陈述等证据可以证实。
本院认为，原、被告间的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。在合同的履行过程中，当事人协商一致可以变更合同。原、被告订立《西门市场房产买卖补充协议》同为有效合同，补充协议中所附条件均为双方当事人的真实意思表示，不损害第三人的利益。被告辩称“即使补充协议有效依法也属于显失公平或重大误解的协议，应予以撤销”，没有提供证据证实，本院不予采信。依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告返还其购房款及利息2700000元，符合法律规定，本院予以支持。原、被告订立《西门市场房产买卖补充协议》，对被告应返还原告的购房款及利息约定付款时间，未按照约定的期限返还款项构成违约，依法应当支付逾期利息。被告逾期付款给原告造成的实际是利息损失，也是逾期付款的违约金。原、被告约定被告在逾期付款六个月内的违约金以未付原告剩余款项按月利率1.5%计算，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定被告在逾期付款六个月后的违约金以未付原告剩余款项按月利率2.5%计算，约定的违约金过分高于造成的损失，被告请求法院予以适当减少，符合法律规定，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。故对原告请求被告支付自起诉日起至款清日止按月利率2.5%计算的利息的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告李海林应于本判决生效之日起十日内返还原告曾丽香购房款及利息2700000元。
二、被告李海林应于本判决生效之日起十日内支付原告曾丽香购房款及利息2700000元的逾期付款的违约金（违约金的计算为：以其中购房款及利息1200000.00元为本金计，自2014年10月1日起至2015年3月31日止按月利率1.5%计算；自2015年4月1日起至本判决确定的履行日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算。以其中购房款及利息1500000.00元为本金计，自2014年12月31日起至2015年6月30日止按月利率1.5%计算；自2015年7月1日起至本判决确定的履行日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算）。
三、驳回原告曾丽香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30644元，减半收取15322元，由原告负担122元，被告李海林负担15200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 王智裕
二〇一五年七月八日
书记员 肖玉生
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。