广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13053号上诉人(原审原告)：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，职务所长。委托诉讼代理人：贾娟娟，该所职员。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市邮政局越秀北路邮政所，住所地广州市越秀区。负责人：李永宏。被上诉人(原审被告)：中国邮政集团公司广州市分公司（原广州市邮政局），住所地广州市天河区。法定代表人：曾俊健，职务总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李亮华，中国邮政集团公司广州市分公司职员。上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称房管所）因与被上诉人广州市邮政局越秀北路邮政所（以下简称越秀北路邮政所）、中国邮政集团公司广州市分公司(以下简称中国邮政广州分公司)物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人房管所诉讼代理人方晖、贾娟娟，被上诉人越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司共同诉讼代理人邹夕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房管所上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司将广州市xx路x号01铺腾空交还给房管所；中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所向房管所支付从2012年3月1日起至实际交还涉讼商铺之日的房屋使用费(每月按房管部门公布的同期同类商铺租金参考价计算)；3、判令中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，导致适用法律错误，做出了错误判决。一审法院作出判决驳回房管所诉求的唯一理由就是认定涉讼商铺并非房管所所有，其依据是(2014)穗越法民三初字第2098号判决书。对此房管所认为一审法院查明事实不清。(一)2012年3月1日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出越秀接字4081号接管通知书，其后，由房屋交易登记部门对此进行了登记，登记内容详见房管所提供的《广州市房地产公代逆产情况表》。在该表上已明确显示产权来历是：征用补偿。因此，涉讼商铺已作为公产进行产权登记，权利人正是房管所。(二)涉讼房屋的产权来源是1994年时广州越通某地产发展有限公司对房管局房屋的拆迁补偿。1998年7月7日，原广州市东山区房地产管理局与越某公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，拆除了违约xx路1-7号的公有房屋一幢，并在《补偿给回房管部门房屋情况表》载明在征用地段新建回迁楼非住宅首层东、北向房屋作为拆迁补偿。其后，2012年3月1日越某公司移交了涉讼商铺给广州市国土和资源房屋管理局越秀区分局作为回迁补偿房屋。(三)中国邮政广州分公司认为其是涉讼房屋的合法权属人的依据是其与越某公司签订的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，即使中国邮政广州分公司与越某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其合同中约定的包含的涉讼商铺部分亦应当属于被拆迁人。房管所基于拆迁补偿关系及相关协议的约定，有权优先取得涉讼商铺。二、一审判决的依据(2014)穗越法民三初字第2098号判决书尚未生效，不能作为本案的判案依据。首先，本案的主要争议焦点是涉讼商铺的权利人到底是否是房管所。一审法院对此作出了否定的认定，其依据就是(2014)穗越法民三初字第2098号判决书中对涉讼商铺的权属认定，但该判决仍未生效，即该判决对涉讼商铺权属的认定还未发生法律效力，因此，不能据此作为认定本案的基本事实。其次，针对(2014)穗越法民三初字第2098号判决书房管所及该案的被告广州越通某地产发展有限公司均已提出上诉，在二审判决未作出并生效时，本案一审法院的判决缺乏法律依据。2017年7月3日，广州中院就该案进行二审，二审中查明涉诉房屋属拆迁补偿，认定房屋权属不属于越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司，并作出了（2017）粤01民终6526号民事判决，进行改判，鉴于一审法院作出判决的依据已经改变，因此请求二审法院根据（2017）粤01民终6526号民事判决查明认定的事实，依法予以改判。根据一审法院查明事实涉案房屋由越某公司作为拆迁补偿于2012年2月27日移交给房管所接管，该房屋已进行权利登记，《广州市房地产公代逆产情况表》显示房屋面积为96.7968平方米，产权来历为征用补偿，因此涉案房屋的权利包括使用、出租、管理等应归属房管所，在越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司不同意就涉案房屋签订租赁合同并擅自占用的情况下，房管所有权收回房屋并要求越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司支付占用房屋期间的使用费。中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所二审共同答辩称其服从一审判决，不同意房管所的上诉请求及相关事实、理由。一、（2017）粤01民终6526号民事判决认定事实错误，判决结果损害社会公共利益。中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所与越某公司于2009年8月17日签订的《商品房买卖合同》（下称2009年合同）并不是普通的买卖合同，而是因公建配套为社会公共利益需要而签订的合同。1、签订2009年合同的前提是公建配套的需要。基于广州市规划局在穗规函【2007】6427号文对该建设工程公建配套项目邮政所有设置提出了明确的要求，越某公司对交付的商品房不符合公建配套的需要而签订了2009年合同。2、2009年合同的价格是为社会公共利益的结算成本价并不是真正的市场价，地方性法规规定涉案01房是由越某公司出资建成，按成本价与邮政部门结算的。根据《广州市邮政管理条例》、《广州市人大常委会办公厅》（穗常办函【1995】51）、《广州市基本建设定额站文件》（穗基定【1995】18号）的相关规定，确定2009年合同的商品房结算价格是每平方米1280元。广州市住房与建设委员会不得损害社会公共利益，行使优先权。2、（2017）粤01民终6526号民事判决适用法律错误。该判决错误适用《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定内容，应适用《中华人民共和国民法通则》第七条、《广州市邮政管理条例》第八条规定的内容。二、涉讼房产产权登记不具有法律效力，移交手续非法，不产生移交的法律效果。越某公司与住建委办理接收手续仅是书面恶意串通的移交，涉案房屋并未实际移交，不产生实际移交的法律效果。住建委办理涉案房屋的接管时间是2012年2月。此时，涉案房屋已由邮政集团广州分公司实际收房并投入使用，住建委在办理接管手续时是清楚的，但住建委仍与越某公司恶意串通办理涉案房屋的接管手续。三、对（2017）粤01民终6526号民事判决，中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所将申请再审，故请求本案中止审理。2、2012年-2017年有五年之久，房管所诉请房屋使用费有大部分已过诉讼时效。房管所向一审法院起诉请求：1、中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所将广州市xx路x号01铺腾空交还给房管所；2、中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所向房管所支付从2012年3月1日起至实际交还涉讼商铺之日止的房屋使用费（每月按房管部门公布的同期同类商铺租金参考价计算）。一审法院认定事实：1998年7月7日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与越某公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，写明乙方经批准征用xx路1-53号地段，甲方同意将xx路1-7号房屋共1幢，建筑面积278.6904平方米交由乙方拆除，乙方同意将附表2《补偿给回房管部门房屋情况表》的房屋移交归甲方等。该协议书所附《补偿给回房管部门房屋情况表》写明房屋地址包括原征用地段新建回迁楼非住宅首层东、北向房屋建筑面积90.79平方米等。2011年6月9日，广州市房地产测绘所出具房屋面积测量成果报告书，其中xx路x号01房套内面积92.6080平方米，总面积96.7968平方米，x号02房套内面积98.7480平方米、总面积103.2145平方米，查丈原图中x号01、02房均标明为邮局。2012年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向房管所发出越秀接字4081号接管通知书，要求房管所办理接管手续，房屋地址为xx路x号，接管部位及使用性质为非住宅01房，接管面积96.7968平方米等。据广州市房地产公代逆产情况记载，涉讼xx路x号01房非住宅面积96.7968平方米，产权来历征用补偿，处理日期2012年3月1日等。另查，2006年6月8日，原广州市邮政局（买受人）与越某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，写明出卖人经批准在广州市xx路1-53号地块上建设商品房，现定名大xx华庭，买受人所购的商品房为大xx华庭第1层108号房，用途为商业，建筑面积263.49平方米，总金额337267元等。2006年6月13日，原广州市邮政局（乙方）与越某公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，写明甲方经批准拆除中山x路xx号后座房屋面积48.51平方米，甲方应于2006年12月31日前在xx路1-53号大xx华庭首层使用面积48.51平方米房屋安置乙方回迁等。2009年8月17日，原广州市邮政局（乙方）与越某公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，写明乙方购买甲方投资建设的大xx华庭首层17号、夹层房屋自编01房，用途为商业，建筑面积164.38平方米，总金额210406.40元等。涉讼xx路x号01铺现由越秀北路邮政所使用。房管所、越秀北路邮政所没有签订租赁合同，越秀北路邮政所没有向房管所支付过使用费。另查，2014年8月26日，原广州市邮政局向一审法院起诉越某公司（2014）穗越法民三初字第2098、2099号房屋拆迁安置补偿合同纠纷两案，在两案中要求确认对大xx华庭[自然层1]108号房，首层、夹层建筑面积312平方米、首层17号、夹层房屋自编01房建筑面积共164.38平方米享有所有权等。其中，一审法院作出（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决，认为：虽然该案第三人广州市住房与建设委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）已办理涉案的x号01房的接管手续，但该案第三人并未能提供证据证明其已完成涉案房屋的不动产权属登记手续。因此，该案第三人关于涉案的x号01房属其所有的抗辩意见，本院不予采信；判决：一、广州越通某地产发展有限公司与梁某初应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向房地产管理部门办理涂销双方于2007年7月30日签订的买卖广州市越秀区大xx华庭地下-1、-2层，1-5层1层108号、109号房屋的《商品房买卖合同》的预售合同备案手续。二、广州越通某地产发展有限公司应自前述第一项判决义务履行完毕之日起十日内协助中国邮政集团公司广州市分公司办理广州市越秀区xx路x号01房、02房、03房的不动产权属登记手续等。庭审中，房管所提供了如下证据：1、房管所在2012年11月15日向xx路x号01铺作出的通知，要求对方于2012年11月21日前办理承租手续。2、房管所在2013年2月28日向xx路x号01铺邮局发出的通知，写明xx路x号01铺于2012年3月由房管所接管，要求对方于2013年3月15日前带齐资料办理承租手续等。3、房管所委托广东广信君达律师事务所在2013年12月12日向邮局发出的律师函，要求邮局与房管所办理租赁手续，建立租赁关系并补缴欠付的租金等。中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所称没有收到过上述证据，对证据真实性均不予确认。一审法院认为：根据一审法院作出的（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决书，涉讼xx路x号01房应由广州越通某地产发展有限公司为中国邮政广州分公司办理产权登记手续，该房屋并非房管所所有，故房管所要求越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司迁出涉讼房屋并支付房屋使用费的请求没有依据，本院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，于2016年10月28日作出如下判决：驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的全部诉讼请求。本案受理费5000元，由原告广州市越秀区第三房屋管理所负担。经庭询中，一审法院已查明事实无误，本院予以确认。另查明：（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决认定，越某公司实际交付涉案房屋给邮政集团广州分公司使用的时间应不晚于2007年7月30日。再查明，本院作出的（2017）粤01民终6526号民事判决认定：“关于涉案01房的归属问题。邮政集团广州分公司主张涉案01房归其所有主要是基于其与越某公司之间分别于2006年6月8日和2009年8月12日签订两份《商品房买卖合同》及2006年6月13日签订的《房屋拆迁安置协议》；市住建委主张涉案01房应归其所有主要是基于1998年7月7日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》及有关的房屋接管手续。关于上述《商品房买卖合同》《房屋拆迁安置协议》《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的效力问题，原审法院已作论述，本院予以认可，不再赘述。因此，在邮政集团广州分公司、市住建委双方均主张涉案01房权属的情况下，考察的重点则是谁的权利更具有优先性。对此本院作如下分析：首先，邮政集团广州分公司是依据与越某公司签订的《商品房买卖合同》《房屋拆迁安置协议》而主张权利，因此，本案中邮政集团广州分公司主张的主要权利基础是基于买卖合同关系，而市建委则是作为产权人与越某公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其权利基础是基于拆迁安置的产权调换，越某公司亦已经向行政机关办理了移交手续，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定‘征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件’，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定‘拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持’，因此相对于邮政集团广州分公司而言，市住建委的权利更具有优先性。其次，根据广州市房地产测绘所《广州市房地产查丈原图（底图）》中显示现涉案01房、02房相互毗邻，位于整栋大楼的东北角，邮政集团广州分公司认为涉案01房不在东北角没有依据，本院不予采信。《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定市住建委回迁房屋‘……非住宅首层东、北向90.79平方米……’，而两份《商品房买卖合同》仅约定‘……自然层1、用途为商业，建筑面积共263.49平方米……’‘……首层房屋建筑面积115.88平方米，夹层房屋建筑面积48.5平方米……’，因此，相对于邮政集团广州分公司而言，市住建委回迁安置约定的位置更明确。再次，本案处理的是涉案01房的权属问题，涉案01房的使用用途是另一法律关系，邮政集团广州分公司以涉案01房属公建配套主张优先取得涉案01房权属缺乏依据，对应的拆迁前的房屋原本是由邮政集团广州分公司向市住建委承租用来作邮政业务使用的，市住建委接收涉案01房后，双方亦可通过继续保持租赁关系的方式将涉案01房作邮政业务用途。综上，邮政集团广州分公司要求越某公司协助其办理涉案01房的权属登记，本院不予支持，越某公司应将现测绘地址为xx路x号02房、03房过户登记至邮政集团广州分公司名下。关于逾期办证违约金的问题。涉案x号02、03房的建筑面积分别为98.7480平方米、190.1732平方米。如前所述，越某公司应当为邮政集团广州分公司办妥上述两套房产的产权登记，现越某公司逾期办证应承担相应的违约责任，但考虑到邮政集团广州分公司已在（2014）穗越法民三初字第2099号案主张了建筑面积312平方米（其中48.51平方米拆迁安置、263.49平方米商品房购买）的过户登记及相应的购买商品房的迟延办证违约金，该案判决支持了邮政集团广州分公司相应的主张迟延办证违约金的诉请，现已生效，而邮政集团广州分公司已接收的涉案x号02、03房总的建筑面积为288.9212平方米（98.7480平方米+190.1732平方米）尚不足上述案件中对应的已处理面积，故本案中邮政集团广州分公司主张相应的迟延办证违约金，本院不予支持。至于邮政集团广州分公司是否存在未按约定使用等违约行为，越某公司并未在本案提起反诉，本院不予审查。鉴于本案纠纷系由越某公司引起，诉讼费用由越某公司、梁某初承担。综上所述，上诉人市住建委的上诉主张及越某公司上诉的部分主张成立，本院予以采纳；依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决第一项、第四项、第五项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决第二项为：广州越通某地产发展有限公司应自前述第一项判决义务履行完毕之日起十日内协助中国邮政集团公司广州市分公司办理广州市越秀区xx路x号02房、03房的不动产权属登记手续。”（2017）粤01民终6526号民事判决已于2017年7月6日发生法律效力。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案房管所的上诉请求与越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司的答辩意见，分析如下：根据生效的（2017）粤01民终6526号民事判决的认定，对中国邮政广州分公司要求越某公司协助其办理涉案01房的权属登记，本院不予支持，该案判决变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决第二项为：广州越通某地产发展有限公司应自前述第一项判决义务履行完毕之日起十日内协助中国邮政集团公司广州市分公司办理广州市越秀区xx路x号02房、03房的不动产权属登记手续。为此，中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所并不能取得涉案01房不动产所有权。根据上述（2017）粤01民终6526号民事判决查明事实，越某公司已经向行政机关办理了移交手续。广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出越秀接字4081号《接管通知书》显示接管日期为2012年3月1日，该局通知房管所接管涉案房屋。据此，房管所自2012年3月1日起对涉案01房享有物权权利。越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司在房管所接管前已使用涉案房屋，应支付使用对价，故，本案房管所要求中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所向其支付2012年3月1日至实际交还涉讼商铺之日的房屋使用费(每月按房管部门公布的同期同类商铺租金参考价计算)于法有据，本院予以支持。一审以未生效的（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决认定驳回房管所的全部诉讼请求错误，本院予以纠正。越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司一审诉讼中未提出诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”的规定，对越秀北路邮政所、中国邮政广州分公司二审提出该主张，本院不予采纳。中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所虽提出其将会对（2017）粤01民终6526号民事判决申请再审，而要求中止本案审理，但中国邮政广州分公司、越秀北路邮政所并未提交其申诉材料予以证明，故，本院不予照准。综上所述，一审查明事实不全、适用法律错误，应予纠正。房管所上诉请求、理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1598号民事判决；二、中国邮政集团公司广州市分公司、广州市邮政局越秀北路邮政所于本判决送达之日起十五日内将广州市xx路x号01房腾空交还给广州市越秀区第三房屋管理所；三、中国邮政集团公司广州市分公司、广州市邮政局越秀北路邮政所向广州市越秀区第三房屋管理所支付从2012年3月1日起至实际交还涉讼商铺之日的房屋使用费(每月按房管部门公布的同期同类商铺租金参考价计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5000元，由中国邮政集团公司广州市分公司、广州市邮政局越秀北路邮政所共同负担；二审案件受理费5000元，由中国邮政集团公司广州市分公司、广州市邮政局越秀北路邮政所共同负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年九月四日书记员  王心怡彭文悦