广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1721民初1446号
原告：江祖佩，男，1985年10月10日出生，汉族，住广东省阳西县。
原告：江宗针，男，1962年2月11日出生，汉族，住广东省阳西县。
上述两原告的共同委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
上述两原告的共同委托诉讼代理人：关渊文，广东德良（阳江）律师事务所律师。
被告：陶继才，男，1978年11月25日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。
原告江祖佩、江宗针与被告陶继才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江宗针及原告江祖佩、江宗针的共同委托诉讼代理人关渊文，被告陶继才及其委托诉讼代理人陈光全，证人詹某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江祖佩、江宗针诉称，被告陶继才因经营木厂生意需要，于2013年5月11日与原告江祖佩签订一份《出租合同》，约定由原告将其自有的阳西县××村文昌岭房屋一座出租给被告使用，租金为1000元/月，租期为2013年5月12日起至2019年5月11日止；租金第一年按季度付，第一季度租金自签订合同日付清，第二季度起租金必须在前一季度租金期满前交清，第二年租金按年付，必须在前期租金期满前一个月内交清，被告不得以借口其他原因拖欠租金，否则原告有权终止合同不退押金；押金为5000元。签订合同后的当日，被告支付了5000元押金及第一季度租金3000元给原告。此后，被告一直使用租赁房屋进行生意经营，但其没有按照合同约定支付租金给原告。自2013年8月12日至今，被告尚拖欠租金共50000元。2017年2月开始，被告也没有再缴纳电费，原告作为户主代其缴纳了2017年2月5日至2017年4月3日的电费共510.82元。由于被告继续拖欠电费，供电所于2017年10月底将租赁房屋电表拆走，至2017年10月，被告共拖欠电费665.86元。另，被告租赁房屋后，未经原告同意，擅自拆除了两间砖墙茅棚顶房间（其中一间面积约80平方米，另一间面积约120平方米）。同时，被告未经原告同意，擅自改变了房屋的部分结构，将二层楼房的茅棚顶拆走，并将所有木材搬走占为己有。被告的行为违反了合同的约定，给原告造成了不可逆转的经济损失，其理应承担违约责任并赔偿经济损失约40000元给原告。综上，被告的行为构成根本性违约，根据法律规定，原告可依法解除合同。故，原告请求解除双方签订的《出租合同》，被告立即返还租赁房屋给原告。据此，请求判令：一、解除原告江祖佩与被告陶继才签订的《出租合同》，被告陶继才立即返还租赁房屋给原告江祖佩、江宗针；二、被告陶继才支付拖欠的2013年8月12日至2017年11月12日的租金共50000元给原告江祖佩、江宗针；2017年11月13日起的租金按照每月1000元计算至本案《出租合同》解除之日止；三、被告陶继才支付拖欠的2017年2月至2017年6月的电费共1176.68元给原告江祖佩、江宗针；四、被告陶继才赔偿经济损失40000元给原告江祖佩、江宗针。
被告陶继才辩称，一、原告所诉的本案出租房位于阳西县××村文昌岭，该房屋属于非法占用农用地建筑，不符合土地利用总体规划，也未领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，土地性质属农用地，根据法律规定，应认定原告出租的房屋属于非法建筑，不能作为出租物在市场上进行出租。原告于2013年5月11日将该房屋出租给答辩人，并签订《出租合同》，该房屋权属来源不明，没有凭据证明该房屋归原告使用，该合同违反法律规定，应认定无效。因此，原告要求解除合同及支付租金没有事实依据，应按无效合同对本案依法处理，驳回原告的诉讼请求。二、本案争议的合同无效，原告对造成合同无效存在直接的过错，对明知是非法取得的土地建房行为，还公开对外出租，对造成合同无效应负主要的赔偿责任。答辩人与原告签订合同后，支付了5000元押金及支付了6000元租金给原告，原告应返还给答辩人。同时经原告同意，答辩人在出租房上加建第二层和在周边地块建平房，投入16多万元。答辩人投入资金后，一直遭到村民阻止、投诉，而且执法部门也到现场制止，造成答辩人根本无法投入经营使用，答辩人的损失是原告的直接原因造成的，原告应赔偿答辩人的损失。综上，原告起诉的内容不符合客观事实，证据不足，于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月11日，原告江祖佩（甲方）与被告陶继才（乙方）签订一份《出租合同》，约定：“甲方将其自有的位于阳西县××村文昌岭的房屋一座租赁给乙方，租金为每月1000元，租赁时间为2013年5月12日至2019年5月11日；自合同签订之日起，乙方租赁期内所发生有关的一切租赁税，手续费均由乙方自行处理交清，乙方负责当月缴交完，甲乙双方在合同期内不得以任何理由停租或转此房屋，如有违反，违反方要赔偿对方损失；合同期间，乙方要改变或增加房屋基建或地面形状必须经甲方同意后才能改变，改变后乙方不得拆除，否则甲方有权终止合同不退押金；合同终止后，乙方所改变或增加的房屋基建归甲方所有，乙方无权要甲方补偿损失；租金第一年按季度付，第一季度租金自签订合同日付清，第二季度起租金必须在前一季度租金期满前交清，第二年租金按年付，必须在前期租金期满前一个月内交清，乙方不得以借口其他原因拖欠租金，否则甲方有权终止合同不退押金；押金为5000元，合同期满后，甲方应退回押金”等内容。签订合同后，被告于2013年5月12日支付了押金5000元给原告江宗针。被告在租赁房屋之后，陆续支付了租金6000元给原告。
在诉讼中，原告主张被告在租赁房屋期间，未经原告同意，擅自拆除了两间砖墙茅棚顶房间（其中一间面积约80平方米，另一间面积约120平方米）以及擅自改变了房屋的部分结构，将二层楼房的茅棚顶拆走，并将所有的木材搬走，占为己有，请求被告赔偿经济损失40000元。被告则主张在签订租赁合同后，征得原告的同意将原有房屋进行改建、加建，使原有房屋增值。另，原告主张被告租赁房屋期间没有按时支付电费，其已代被告支付了2017年2月至2017年6月的电费共1176.68元，并提交两份《发票》证明。
另查明，原告江宗针、江祖佩是父子关系。原告出租给被告陶继才的房屋未经主管部门批准建设，未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。原告江宗针、江祖佩主张出租给被告陶继才的房屋属于其父子两人共同所有。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告江宗针、江祖佩是阳西县××村文昌岭的房屋的所有人，即其两人是出租房屋的出租人，陶继才是租赁房屋的承租人。原告出租给被告陶继才的房屋未经主管部门批准建设，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原告江祖佩与被告陶继才于2013年5月11日签订的《出租合同》为无效合同。无效合同自始无效。被告陶继才应将租赁的房屋返还给原告江宗针、江祖佩。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告江宗针、江祖佩请求被告按《出租合同》的租金标准支付房屋占有使用费，本院应予支持。被告应从2013年5月12日起按1000元/月的标准支付房屋占有使用费给原告，计至2018年1月12日期间的房屋占有使用费共56000元。抵减被告已支付的租金6000元及押金5000元，被告还应支付房屋占有使用费45000元给原告。原、被告在签订《出租合同》时约定：“……合同期间，乙方要改变或增加房屋基建或地面形状必须经甲方同意后才能改变，改变后乙方不得拆除，否则甲方有权终止合同不退押金；合同终止后，乙方所改变或增加的房屋基建归甲方所有，乙方无权要甲方补偿损失……”。从合同约定的内容可知被告在租赁房屋期间可以对房屋进行改建、加建以及合同终止后改建、加建房屋归出租人所有。从合同的约定以及租赁房屋的实际履行情况来分析，被告主张在租赁期间对租赁房屋进行改建、加建是经原告准许的，本院应予采信。原告主张被告是未经其同意将租赁房屋拆建、改建并要求被告赔偿经济损失40000元，本院不予支持。此外，原告主张其代被告支付了2017年2月至2017年6月的电费共1176.68元，有原告提交的《发票》证实，本院应予采信。原告请求被告陶继才支付代缴电费1176.68元，本院应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、被告陶继才应在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付房屋占有使用费45000元给原告江祖佩、江宗针；
二、被告陶继才应在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付代缴电费1176.68元给原告江祖佩、江宗针；
三、驳回原告江祖佩、江宗针的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2080元，由原告江祖佩、江宗针负担1126元，被告陶继才负担954元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 陈伟强
人民陪审员 徐加佑
人民陪审员 陈世永
二０一八年二月六日
书 记 员 岑 嫦