江西省余干县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）干民二初字第260号
原告袁国坚。
委托代理人艾于华，余干县法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
被告袁和平。
委托代理人袁景海�
第三人邹正源。
原告袁国坚诉被告袁和平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理，依法由审判员江晓春适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告袁国坚及其委托代理人艾于华、被告袁和平及其委托代理人袁景海均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，于2014年11月21日本案转为普通程序。第二次庭审时，原告袁国坚及其委托代理人艾于华、被告袁和平及其委托代理人袁景海、第三人邹正源均到庭参加了诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2009年1月9日签订房屋买卖合同，双方约定，被告以四万元人民币将其自家房屋（包括地皮）出卖给原告。协议签订时，原告付给被告2000元，剩余款项待被告母亲去世并安葬完毕后原告一次性付清。现被告母亲后事已处理完毕，原告遂将剩余款38000元准备好，要求被告履行合同，但被告却称该房屋（含地皮）已经转卖，不履行本该履行的合同。经查，被告房屋并未过户登记给第三人，被告将本已卖给原告的房屋进行转卖，已严重侵害原告利益，现根据我国《合同法》、《民法通则》等法律相关之规定诉请法院，要求被告承担违约责任，因为该房屋未办理过户手续，该房屋及地皮使用权仍在被告名下，原告与被告签订的合同亦未出现不能履行之情形，故要求被告继续履行合同。另如果被告与第三人签订买卖合同系恶意串通行为，损害原告利益，则请求法院确认被告与第三人的合同无效。
被告辩称：我与袁国坚签订了一份房屋买卖协议是事实，协议规定：我将位于康山乡府前村的一幢房屋及地皮卖给袁国坚，作价四万元，首付2000元，待我母亲去世安葬后，袁国坚一次性付清余款38000元，在场有袁天�即袁国坚的堂叔侄。
一、我们的买卖未成交完成是原告袁国坚单方面的原因造成的。
2009年1月协议订立后不久，袁国坚及其妻子王茶娥认为该房屋风水不好，房子是牛栏坊（我建屋时经济困难确实买了村牛栏拆下的木料），地基不顺，二个女儿得了精神病。2009年3月袁国坚老婆在康山金山古找到我老婆袁正女说：“你的房屋不顺，你们隐瞒不顺，骗我老公，我不买。如果他要买，我就与他离婚”。袁国坚的堂叔袁天成也出面对我说：“如果你将2000元定金退还给他，他们夫妻就不会闹离婚，你要做做好事”。鉴于此，我被迫于2009年4月5日（当天是清明节，我记得清楚），应袁国坚老婆之约将袁国坚的2000元首付款，由我老婆袁正女和她妹妹袁师女送到袁国坚家，亲手交给了袁国坚的老婆王茶娥，当时我老婆向袁国坚提出：“钱我退还给了你，我们�家的协议书，你当着我们的面撕掉，不要再在外面造谣”。但袁国坚以一时找不到协议书，以后找到了一定当面撕掉为借口敷衍我老婆。
二、以下事实也可证明我们买卖未成交的原因在袁国坚的一方：
1、我母亲于2012年2月12日病故，五天后安葬完毕，今已有二年零来个多月，在这样长的一段时间里，袁国坚不按协议支付剩余款项，更没有找中间人提出要付房款一事；2、袁国坚散布谣言说我的房屋风水不好，我的房屋被迫降价以3.5万元价款卖给他人（有协议书为证）
三、通过咨询，我知道我与袁国坚签订的房屋买卖协议书是无效的。《物权法》第60条规定“属于村民集体所有的土地和森林，山岭等由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权”。村民宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。《土地管理法》第62条第4款规定：通过村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。买卖行为须经村委会同意及备案。据此，我与袁国坚签订的房屋买卖协议书是无效的。无效合同的处理与合同在生效后的违约的处理有着本质的区别，处理无效合同的原则是，双方因履行合同所得财物予以返还即可，不存在承担违约责任的问题。退一步讲，就是有效合同，合同履行的时间也应是我母亲过世被安葬后的时间，而这一履行开始的时间日至现在已经有二年半多的时间。袁国坚起诉已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告袁国坚的诉讼请求，并判决袁国坚赔偿我的经济损失5000元。
第三人没有提供书面的答辩，但在庭审中辩称：原告与被告的纠纷和我没有关系，我是在被告的要求下，才买了这幢房屋。
原告向法庭提供的证据：1、原�的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、原、被告签订的关于房屋买卖协议，证明原被告的房屋买卖合同关系；3、证人袁树斌等人的证言，证明原告曾经在2013年上半年要求过交付房款；4、通话录音光盘一张，证明第三人在购买房屋之前是知道原告购买了该房屋的。
被告向法庭提供的证据：1、被告的身份证，证明被告的身份；2、府前村委会出示的证明一份，证明其母亲死亡的时间；3、府前村委会出示的情况说明，证明原被告购买的房屋协议是没有经过村委会的备案；4、被告与第三人邹正源的房屋买卖协议，证明房屋已经卖给邹正源。
第三人邹正源向法庭提供的证据：本人的身份证和2009年12月22日袁和平书写的一张收款为15000元的收条一张。
根据当事人的陈述及提供的证据，本院查明以下事实：原告袁国坚与被告袁和平系同族人，�有叔侄辈分。2009年1月9日，原告袁国坚与被告袁和平签订了一份房屋买卖协议，协议约定，被告袁和平将位于“康山乡府前村的自家房屋（包括地皮）”，出卖给袁国坚，房价为40000元，原告袁国坚首付房款2000元给被告袁和平，余款38000元待被告袁和平的老母亲过世后一次性付清，被告袁和平即交付房屋给原告袁国坚。签字之日，原告袁国坚将房款2000元交付给了被告袁和平。后来被告袁和平告知同村村民邹正源，已经终止了和原告袁国坚的房屋合同，在2009年12月22日之前，和邹正源签订了房屋买卖协议，约定房价为35000元。签订之日，邹正源支付了首付房款10000万元给了被告袁和平，余下房款25000元，待被告老母亲过世后交付房屋时全部付清。第三人邹正源在2009年12月22日又支付了房款15000元给被告袁和平，2012年2月12日，被告袁和平母亲过世，次日，第三人邹正源把�余的房款10000元支付给了被告袁和平。过了三、四个月后，被告袁和平将房屋的钥匙交付给了第三人邹正源，拿了钥匙后，第三人邹正源一直未去居住，至今也未到行政管理部门办理房屋及土地使用权过户手续。约2013年3月份，原告袁国坚才得知被告袁和平的母亲已过世，找到被告袁和平要求交付房款38000元，并要求被告袁和平交付房屋，原、被告因此发生纠纷。后原告袁国坚多次找到同族人、同村人、村干部出面进行磋商，由于被告袁和平一直未到场，故未能达成一致意见。在2014年9月，第三人邹正源将房屋拆除，并准备改建。原告袁国坚出面干涉，第三人邹正源被迫停工，二人因此发生了纠纷，第三人邹正源才知道袁国坚和被告袁和平的房屋买卖合同并没有解除。
本案有三个争议焦点：一、原、被告签订的合同是否有效。合同法的基本精神是合同自由�被告袁和平作为府前村的村民，有权处分自己拥有所有权的房产，其在意思自治的情况下，和同族的侄子原告袁国坚签订了房屋买卖合同，并不是出卖给外乡人。是符合法律规定的。原告袁国坚一家4口人拥有房屋面积只有约40平方米，儿子均已成年，从居住状况来看，取得新的宅基地并不违反法律对农村的一户一宅的规定。同时，该案并不是仅仅出卖宅基地，而是出卖房屋。《物权法》明确规定，宅基地的转让是随着房屋转让而转让的，采用的是地随房走的法学观点，本院认为，原、被告签订的合同并不违反法律的强制规定，是有效合同。二、被告袁和平是否将原告袁国坚的首付款2000元退回，房屋买卖合同是否解除，被告袁和平是否构成违约。原、被告对交付了房款2000元均不持异议。应当认定为被告自认得了房款2000元，被告主张已经退回原告2000元的房款，并要�解除合同。依据《民法通则》中的谁主张谁举证原则，被告应当提供证据证实这一主张，但被告除了当庭陈述，未提供任何证据证实这一点。本院认为，被告应当承担举证不能的法律责任，即应当认定被告并未退回原告的房款2000元，合同并未解除。被告袁和平与第三人邹正源签订的房屋买卖协议，虽然并没有签订时间，但被告袁和平与第三人邹正源对第二次支付房款15000元，及付款时间为2009年12月29日，这一事实不持异议，并且被告袁和平和第三人邹正源均自认这次付款是在合同签订之后支付，合同具体签订时间记不清，从这一事实可知，被告袁和平与第三人邹正源签订的合同时间一定是在2009年1月9日至2009年12月29日期间。原告袁国坚与被告袁和平的房屋买卖合同的签订时间是2009年1月9日，而被告的母亲过世时间是2012年2月12日，由此可以认定，原、被告之间合同约�的被告袁和平的母亲过世后交付房屋的条件还未成立，被告袁和平就把房屋转卖给了第三人邹正源。本院认为，被告袁和平这种行为构成了根本违约。故原告请求被告承担违约责任，应当给予支持。第三人邹正源购买该房屋时，也知道原告袁国坚购买过此房屋，但因为听信被告袁和平已经和原告袁国坚终止合同，却不去查实。本院认为，第三人邹正源这种行为是存在过失，依照农村交易习惯，邹正源应当有义务去查实该房屋是否出卖，而不是放任，这种行为不能认定是善意，也不能认定是一种恶意串通行为，故被告袁和平与邹正源签订的房屋买卖合同无法认定是无效，也是不同的合同法律关系，应当作另案处理。三、合同是否可以继续履行，该房屋是否视为已经交付给第三人邹正源。本院认为，由于农村房屋没有进行产权登记，第三人邹正源取得了房屋的钥匙就�当视为房屋已经交付，房屋交付了宅基地也同时视为交付，同时由于第三人邹正源并不存在恶意串通，第三人邹正源已经合法取得房屋，同时由于第三人邹正源已将房屋拆除，合同标的物已消失，故原告请求被告交付房屋已经构成了合同履行不能，只能要求被告承担返还财产和赔偿损失，但原告没有请求，本案中应当驳回原告的诉讼请求。现依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告袁国坚的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告袁国坚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审 判 长 江晓春
审 判 员 吴卫宾
人民陪审员 江高梦
二〇一五年三月十九日
代书 记员 沈 芳