广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终7247号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李毅君，女，汉族，住广东省乐昌市。
委托诉讼代理人：周伟光，广西华锦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林碧女，女，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：叶长虹，广东康麒律师事务所律师。
上诉人李毅君因与被上诉人林碧女租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李毅君、被上诉人林碧女的委托诉讼代理人叶长虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李毅君上诉请求：（一）依法撤销一审判决，查清事实改判或者发回重审。（二）本案一审和二审诉讼费由林碧女承担。二审时，李毅君明确其上诉请求第一项为撤销一审判决。事实和理由：1.一审判决认定部分事实错误。（1）《租赁协议》已因林碧女强行停水电而于2015年6月中旬解除。一审法院认定《租赁协议》于2016年4月5日解除与事实不符。李毅君在一审答辩状的第二点中已经阐明林碧女强行停水电导致案涉租赁物无法使用，已构成严重违约，林碧女及其代理人周旭林就案涉租赁合同解除事宜在双方协商未果的情况下采取以《联名书》通知物业公司强行停水电等非法手段强逼李毅君解除合同，这一事实已被法院认定，详见（2015）东三法常民一初字第1418号民事判决及《崔新宇询问伟信物业公司物管处主任陈裕视频》。因此，《租赁协议》已被林碧女于2015年6月中旬单方强行解除。（2）一审法院不采信《租赁协议》附件中载明养狗用途是错误的。《租赁合同》附件上手写注明“租逸湖路A8作养狗用”，但是没有林碧女儿子周旭林的签名，一审法院据此不采信该证据从而认定李毅君所租案涉房屋不能作养狗用途。然而一审法院疏漏了李毅君提供的与上述事实有重大关联的《崔新宇询问中介公司职员陈日婵视频》，该视频证据程序合法，是李毅君丈夫崔新宇在中介公司办公室拍摄并由崔新宇于2015年4月5日出庭作证并将原件当庭质证，林碧女的代理人当庭认证；该证据内容能佐证《租赁协议》附件上手写注明“租逸湖路A8作养狗用”的真实性和关联性。（3）一审法院认定林碧女收回案涉房屋时间为2016年7月6日与事实不符。理由为：一是因为林碧女强行停水电，李毅君已经于2015年6月中旬将所有茶杯犬及物品搬出案涉租赁物，租赁协议提前终止，并将钥匙交付中介公司职员转交林碧女，李毅君已经尽了附随义务，案涉租赁房屋已交付给林碧女。二是林碧女事实上有5套钥匙，其出租案涉房屋时只交付了2套钥匙给李毅君，一审时李毅君已当庭陈述该事实，在林碧女持有案涉房屋钥匙的情况下，一审片面强调李毅君未亲自归还钥匙给林碧女，据此认定李毅君占有使用房屋，从而要求支付租金有误。（4）一审法院不认定李毅君的反诉请求赔偿损失是错误的。2.一审判决在认定证据方面存在错误。本案争议焦点为租赁房屋是否能作养狗使用和《联名书》通知物业公司强行停水电是否林碧女所为。《崔新宇询问中介公司职员陈日婵视频》和《崔新宇询问伟信物业公司物管处主任陈裕视频》是证明这两个争议焦点的重要证据，该些证据已经双方质证，而一审法院却对这些证据不予采信且未提及有误。3.一审判决适用法律不当。一审法院以李毅君未亲自交付租赁房屋钥匙给林碧女为由依据《中华人民共和国合同法》第六十条认定《租赁协议》于2016年4月5日解除，同年7月6日收回案涉房屋，判令李毅君向林碧女支付租金及占有使用费15875元，这是错误的。因林碧女强行停水电致使案涉租赁房屋无法使用已经构成严重违约，其违约行为致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，《租赁协议》已于2015年6月中旬解除。
林碧女辩称：林碧女已经依法履行相关的租赁合同，依法有权获得租金，尽管一审认定林碧女在履行合同过程中存在过错林碧女有不同意见，但考虑到减少诉累，林碧女没有上诉。李毅君的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
林碧女向一审法院起诉请求：1.李毅君支付林碧女房屋租金（自2015年6月10日起至李毅君搬迁之日止，每月租金2500元，暂计至2016年3月9日为22500元）。2.解除林碧女、李毅君间签订的《租赁协议》，李毅君将东莞市常平镇紫荆花园逸湖路A8号房屋交回林碧女。3.本案诉讼费用由李毅君承担。一审庭审中，林碧女撤回诉求李毅君将东莞市常平镇紫荆花园逸湖路A8号房屋交回林碧女。
李毅君向一审法院反诉请求：1.林碧女赔偿案涉租赁物装修费及茶杯犬搬迁费18000元。2.双倍返还定金5000元。3.本案诉讼费全部由林碧女承担。
一审法院认定事实：林碧女是东莞市常平镇紫荆花园珍珠B型别墅A8地段房产的权属人。2015年3月6日，林碧女的儿子周旭林与李毅君签订《租赁协议》，约定李毅君承租案涉房产作住宅使用；签订本协议后，李毅君向林碧女交付2500元作为租赁保证金，租赁期满后，此保证金无息退还给李毅君；租期2年，从2015年3月15日至2017年3月14日，每月租金2500元；李毅君必须在每月15日前预交下月租金给林碧女；李毅君如无故拖欠租金达五天，作终止合同论处，每迟交一天需加收滞纳金，其保证金不予退回；李毅君迁出时应将本单位钥匙交回给林碧女。李毅君向林碧女交纳押金2500元。
2016年2月4日，林碧女以本案诉请起诉至法院。在2016年4月5日庭审中（第一次庭审），林碧女、李毅君确认李毅君已经支付了三个月的租金，同意解除《租赁协议》。李毅君主张双方约定作养狗使用，并提供一份附有李毅君身份证复印件的《租赁协议》，李毅君身份证复印件上手写“租逸湖路A8作养狗用”，林碧女对于李毅君身份证复印件及手写备注的内容不予认可。李毅君同意将案涉房屋返还给林碧女，李毅君有两套钥匙，一套在2015年6月17日退回给中介公司一位名叫阿珍的工作人员，一套在李毅君处，但是李毅君庭审时没有带钥匙，需要回去再找找；李毅君没有与中介核实是否有将钥匙退回给林碧女，也没有通知林碧女已经把钥匙退回给中介；装修费用没有收据，搬迁费有凭证，具体包括支付3500元是用来购买四驱摩托，540元是购买了一个四轮拖车。
在2016年7月6日庭审中（第二次庭审），李毅君明确其持有的钥匙已经遗失；李毅君是被逼迁的，所以没有通知林碧女，也没有交接，李毅君在2015年6月10日已经全部搬走了。林碧女主张，由于李毅君没有交钥匙，林碧女无法进入，但同意在庭审当天即2016年7月6日收回房屋，并撤回诉求李毅君返还案涉房屋。林碧女明确其诉求的租金存在笔误，应该从2015年6月15日开始计算，其不清楚李毅君何时搬离。
另，(2015)东三法常民一初字第1418号案中查明李毅君所租住的案涉房产从2015年6月6日起至2015年11月6日期间水表、电表读数没有增加。由于该案中，林碧女、李毅君对于案涉房产有无停水电存在分歧，故法院组织当事人进行现场勘察，勘察时案涉房屋停水没有停电，现场打开案涉房屋外的水闸开关后恢复供水。
一审法院认定上述事实的证据有：《租赁协议》、房地产权证、收款收据、流动居住人口信息登记表、视频、联名书、病历档案、照片、租房屋协议、收据、催交通知书、发票、搬迁费用清单、(2015)东三法常民一初字第1418号民事判决书及一审法院庭审笔录等。
一审法院认为，林碧女、李毅君明确表示同意解除《租赁协议》，一审法院予以准许，并确认《租赁协议》在双方同意之日即2016年4月5日（第一次庭审）解除。在李毅君未交付钥匙的情况下，林碧女同意在2016年7月6日收回案涉房屋，并撤回诉求李毅君将东莞市常平镇紫荆花园逸湖路A8号房屋交回林碧女，该撤回申请没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以准许。
《租赁协议》约定李毅君承租案涉房屋作住宅使用，李毅君提交的《租赁协议》附带李毅君身份证复印件上虽然手写注明“租逸湖路A8作养狗用”，但是由于李毅君身份证复印件是单独一页，该页上面未见林碧女或林碧女儿子周旭林的签名，故该证据无法证明双方在签订合同后，对于变更案涉房屋用途达成一致协议，故李毅君主张其在案涉房屋养狗没有违约，证据不足，应自行承担举证不能的不利后果。林碧女作为案涉房屋的所有权人，应负有义务保证案涉房屋的水电能正常使用，但是从(2015)东三法常民一初字第1418号案的证据来看，案涉房屋从2015年6月6日起至2015年11月6日水表、电表读数没有增加，法院组织双方现场勘察时，也存在停水的情况，故林碧女在履行合同过程中存在过错。根据《租赁协议》的约定，李毅君迁出时应将本单位钥匙交回给林碧女，但是李毅君自认其将其中一把钥匙交给了中介公司，一把钥匙已丢失，搬离时没有与林碧女交接，也没有告知林碧女已经将钥匙交回中介公司，故李毅君未依约返还钥匙及交接案涉房屋已违反双方的约定。鉴于林碧女、李毅君在履行合同过程中均存在过错，故应共同承担李毅君未能及时交接案涉房屋期间的租金及占有使用费的损失，每方各自承担其中一半损失。李毅君从2015年3月15日开始承租案涉房屋，已付三个月租金，即李毅君未付2015年6月15日之后的租金，故租金损失应从2015年6月15日开始计付。《租赁协议》虽然在2016年4月5日解除，但是由于李毅君在当天未能交回钥匙，且庭后亦未及时回复法院是否能找回钥匙及处理钥匙交接问题，故租金及合同解除后的占有使用费应计至林碧女同意收回房屋之日即2016年7月6日（第二次庭审），租金及占有使用费合计为2500元×（12个月+21天÷30天/月）=31750元，李毅君承担其中一半为15875元，林碧女自行承担另外一半损失。
李毅君诉求林碧女赔偿案涉房屋的装修费及茶杯犬的搬迁费18000元，由于李毅君未能提供装修费的相关凭证，故李毅君诉求装修费证据不足，一审法院不予支持。至于茶杯犬的搬迁费，李毅君庭审中明确搬迁费具体包括支付3500元是用来购买四驱摩托，540元是购买了一个四轮拖车，李毅君虽然提交了相关的支付凭证，但是由于该部分款项实际是用于购买上述物品，该物品至今仍由李毅君持有，故不属于实际损失，李毅君诉求林碧女赔偿该部分损失，理据不足，且缺乏法律依据，一审法院不予支持。李毅君虽然在停水电后没有交付租金，但这是由于林碧女未能保障案涉房屋的水电正常供应在先，故李毅君未及时交付租金不属于无故拖欠租金，故不适用《租赁协议》中关于无故拖欠租金，林碧女可没收保证金的约定。《租赁协议》现已解除，林碧女亦收回案涉房屋，故林碧女应向李毅君返回保证金2500元。由于《租赁协议》约定2500元是保证金，而开具的收据则注明是押金，故该款项并不属于定金，李毅君主张适用双倍定金罚则，诉求林碧女双倍返还，不符合法律规定，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年7月29日作出（2016）粤1973民初2765号民事判决：一、确认林碧女与李毅君签订《租赁协议》于2016年4月5日解除。二、限李毅君在判决发生法律效力之日起七日内向林碧女支付租金及占有使用费15875元。三、限林碧女在判决发生法律效力之日起七日内向李毅君返还保证金2500元。四、驳回林碧女的其他本诉诉讼请求。五、驳回李毅君的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费362元，由林碧女承担107元，李毅君承担255元；反诉费187.50元，由林碧女承担20元，李毅君承担167.50元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：（一）案涉《租赁协议》的解除时间如何认定；（二）李毅君是否存在违约行为；（三）租金及占有使用费如何计算。
关于第一个争议焦点。林碧女一方发现李毅君将案涉租赁物用于养狗后，其儿子周旭林联合其他业主联名写信给案涉租赁物小区管理处，要求停水停电的行为，其意思表示不是向李毅君发出，意思表示的内容是要求管理处停水停电，本身亦不包含解除案涉《租赁协议》的意思表示，案涉《租赁协议》约定的用途是住宅，从本案争议的情况看，若不养狗使用作为住宅使用，案涉《租赁协议》是可以继续履行的，因此，不能以周旭林要求管理处停水停电行为即推断其解除案涉《租赁协议》。至于李毅君认为林碧女一方存在违约的问题，本案并无任何证据显示李毅君曾向林碧女一方发出解除案涉《租赁协议》的意思表示，因此，其主张依据法定解除的法律规定已经行使了合同解除权，没有事实依据，本院亦不予支持。2016年4月5日一审庭审中本案双方同意解除案涉《租赁协议》，故一审法院以该时间点认定为合同解除时间是正确的，本院依法予以维持。
关于第二个争议焦点。案涉《租赁协议》的租赁用途为住宅，虽然李毅君的身份证复印件上写有“租逸湖路A8作养狗用”的字样，但是身份证复印页上并无出租方的签名，李毅君提交的证据不能证明双方在签订合同后，对于变更房屋租赁用途达成了一致意见，故李毅君主张租赁物用途可用于养狗不能成立，其作为承租人擅自改变约定的租赁物用途，已经构成违约。
关于第三个争议焦点。根据案涉《租赁协议》的约定，李毅君迁出时应将钥匙交回林碧女一方，但是李毅君搬离时没有与林碧女一方交接，也没有告知钥匙已经交回中介公司，故应认定李毅君没有履行关于合同解除后交接的约定，其未将钥匙交回亦导致林碧女一方无法占有使用房屋，因此，案涉《租赁协议》解除后的占有使用费应该计算至林碧女一方同意收回房屋的2016年7月6日。由于双方在合同履行过程中均存在过错，因此，一审法院认定本案租金及占有使用费的损失，李毅君与林碧女各自承担一半是正确的，本院依法予以维持。
综上所述，李毅君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费259元（李毅君已预交），由李毅君负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 冯婉娥
审判员 廖志明
二〇一七年三月七日
书记员 李淑仪