湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初469号
原告：王梅珍，女，汉族，1961年3月23日出生。
委托诉讼代理人：邓玉杰（特别授权），男，汉族，1964年9月18日出生，系原告丈夫。
委托诉讼代理人：王奕心（一般代理），女，汉族，系原告侄女。
被告：怀化润兰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：向纯兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马建凌（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。
原告王梅珍与被告怀化润兰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王梅珍委托诉讼代理人邓玉杰、王奕心，被告怀化润兰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人马建凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王梅珍向本院提出诉讼请求：1、请求被告及时办理并交付房屋所有权证、土地使用证；2、请求被告支付自2012年3月6日起计算至2017年3月6日止共计5年逾期办理房产证、土地使用证违约金49407元【135361（元）×0.02％×1825（天）＝49407元】；自2017年3月7日起至被告履行交付房产证、土地使用证之日止的逾期违约金按照已付购房款135361元的每日万分之二计算；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：请求被告及时办理并交付不动产权证书。事实和理由：2006年12月19日，原告王梅珍购买润兰公司开发的位于湖天大道旁锦绣湘维第10幢3单元205号商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房建筑面积154.17平方米，每平方米878元，总价款为135361元。原告于2011年6月7日向润兰公司支付完毕房款，并于2011年3月5日将合同约定的其他应缴纳的税费共计11634元支付给润兰公司。同年3月5日，被告润兰公司将房屋交与原告，但直至今日，被告仍未依照双方约定交付房产证、土地使用证。依照合同第八条、第十条之约定，被告应在商品房交付之后的12个月内代办好土地使用证、房产证：逾期在90日内办理的，需按已付房款的日万分之五向购买方支付逾期违约金，逾期超过90日后，购买方不要求退房的，应按已付房款的日万分之十五向购买方支付逾期违约金，合同继续履行。被告在2011年3月5日交付房屋后，应在2012年3月5日前将房屋所有权证及土地使用证交付原告，经原告多次催促，时至今日被告仍未办理，故原告起诉至人民法院，考虑约定的违约金过高，原告自愿调整至日万分之二。
被告怀化润兰房地产开发有限责任公司辩称：1、被答辩人购买了答辩人开发所建房产项目“锦绣湘维”小区第10栋3单元205号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定答辩人将所售房屋交付被答辩人12个月内为其代办土地使用权证、房屋产权证。答辩人于2011年3月5日已将所售房屋交付被答辩人。被答辩人的土地使用权证、房屋产权证尚未办理，答辩人将尽力、尽快的为其办理；因为规划局对项目进行调规，所以至今无法办理，不是被告造成的；2、被答辩人主张答辩人支付自2012年3月6日起计算至2017年3月6日止逾期办证的违约金49407元以及之后的违约金，答辩人认为该权利主张已超过诉讼时效，被答辩人已丧失胜诉权；3、退一步讲假定被答辩人的主张违约金部分尚未超过诉讼时效，答辩人认为被答辩人主张按万分之二/日主张违约金过高，请求人民法院对违约金计算标准予以调低。
原告提交如下证据：
1、原告身份证、被告公司的组织机构代码证复印件各1份，拟证明原被告诉讼主体适格。
2、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明：（1）原、被告于2006年12月19日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的锦绣湘维10幢205号商品房；（2）被告应当在房屋交付后12个月内办理并交付不动产权属证明，逾期超过90日后，乙方不要求退房的，甲方应按乙方已付房款的日万分之十五向乙方支付逾期交付违约金，合同继续履行；（3）双方约定由被告代办不动产权属证明的事实。
3、润兰公司出具的收据复印件3份，拟证明：（1）原告已按约向被告支付购房款135361元及代办证等其他费用11634元；（2）被告已接受原告的委托代办不动产权证。
4、房屋交接书复印件1份，拟证明原、被告于2011年3月5日办理房屋交接手续的事实及逾期办证违约金的计算时间。
5、催告函，顺丰快递物流底单，锦绣湘维小区业主委员会开具的催办产权证记录及业主签名单复印件各一份，拟证明原告自交房日起至2017年4月止，期间多次催促润兰公司尽快办证。
6、社区证明原件、邓茜报到证复印件、与润兰公司售楼部戴小琼录音，附：录音对话文字版，拟证明：2015年7月原告王梅珍向润兰公司索要房产证，本案未过诉讼时效。
7、锦绣湘维业委会文件，拟证明诉讼时效中断。
被告提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原告购买了被告开发的“锦溪湘维”小区10栋205号房屋，双方签订了购房合同，约定了各自权利义务，第十条“产权登记的约定”被告在商品房交付原告后12个月内代办好土地使用权证、房产证；
2、国有土地使用权证复印件2份、建设用地规划许可证复印件2份、建设工程规划许可证复印件1份、建筑工程施工许可证复印件1份、商品房预售许可证复印件2份、规划总平面图复印件1份，拟证明被告就所售房屋依法办理相关行政审批手续。
被告对原告提供的证据1、2、3、4无异议，本院予以采信；对于原告提供的证据5，被告质证认为“催告函真实性合法性有异议，顺丰快递没有邮件发出的年限，且这份函不能确定被告公司是否签收。催告函上没有原告的签字和具体时间，真实性有异议。业主催办产权证记录出具时间2017年4月16日，是在本案起诉之后，只能表示是在本案起诉之后原告提出，且没有证据证明被告公司收到该份证据。业主签名单及业主委员会的文件，是在2016年6月8日原告发出，无法证明被告是否签收，不能证明所谓时效中断的观点。”，本院对该证据的真实性予以采信；对于原告提供的证据6，被告质证认为“社区证明合法性有异议，证明上开具的格式不严谨，不符合证明开具格式。这份证据只能证明原告向被告催办过房产证的事实，但是不能证明原告向被告主张逾期办证要求违约金的权利。对于录音是本案第一次开庭之后，和我们公司人员对话，无法反应本案的事实。所有对话只能证明原告主张过办证的权利，但是没有向被告要求违约金。对于报到证与本案无关。”，对该证据的真实性本院予以采信；对于原告提供的证据6，被告质证认为“这个不是证据，只是小区业委会的意见。润兰房地产和润兰物业公司是两个不同的法人公司，不能用作本案证据。原告只向被告催办证，没有主张过违约金，并不是催办证就是向被告主张违约金。”，该证据所表明的是润兰物业服务公司与润兰业主之间的法律关系，与本案无关，故本院不予评价。
原告对被告提供的证据1无异议，本院予以采信；对被告提供的证据2，原告质证认为“真实性无异议，关联性有异议。被告认为是第三方的原因造成逾期办证，无需承担违约责任，原告认为该理由不能成立，因为合同的违约责任系严格责任。仅考虑客观上的违约结果，无需考虑违约方主观上是否有过错以及第三方的原因等。根据合同相对性，被告公司存在着逾期办证的违约事实，应当向原告承担违约责任，故而该证据相关性存有异议。”，对该证据的真实性本院予以采信。
本院依据采信的证据，结合庭审调查，确认以下案件事实：
2006年12月19日，原告王梅珍（乙方）与被告怀化润兰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于怀化市湖天大道锦绣湘维10栋205号房，房屋面积154.17平方米，价格878元/平，总金额135361元，并约定：付款方式；原告将税费缴纳给被告，由被告代办产权证；交房期限；产权登记；相关的违约责任等事项。《商品房买卖合同》第四条约定“除上述房价款之外，乙方应缴纳的税和费：1、房产证代收费，为总房款的4.6%。2、土地使用证代收费，每户为2400元。3……”，第七条约定“甲方应当在2007年12月30日前，将经验收合格的商品房交付给乙方使用。……”，第八条约定“甲方如未按合同约定期限将商品房交付乙方使用（除上述原因外），双方同意按下列情况分别处理：1、逾期在90日之内，甲方按乙方已付房款的日万分之五向乙方支付逾期违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，乙方可要求退房，乙方退房的，应提出书面申请，甲方应当在乙方提出退房申请后10日内，将乙方已付的房款退还给乙方，并向乙方支付已付房款的日万分之十五违约金。经乙方同意，不要求退房的，甲方应按乙方已付房款的日万分之十五向乙方支付逾期交付违约金，合同继续履行。3……”，第十条约定“在乙方付清全部款项，该商品房交付给乙方后，甲方应在12个月内代办好土地使用证、房产证。甲方逾期办理，从约定办证期满第二日起，则按本合同第八条规定承担责任。若乙方未交清房款或其它费用，则甲方不予代办土地使用证、房产证，不承担任何责任。”，《补充合同》约定原告王梅珍购买被告开发的位于怀化市湖天大道锦绣湘维10（三）栋，编号为3号的车库，并就付款方式、交付日期及违约责任等作了约定。2011年3月5日，原告王梅珍（乙方）与被告怀化润兰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《补充协议》约定“一、双方同意变更房屋交接的时间为2010年12月31日以前，乙方放弃因逾期交房，向甲方要求按合同赔偿违约金的权利。二、甲方保证交房质量合格……。三……。四、乙方已付购房款+车库款49943元，甲方按银行利率4.14%补偿2008年1月1日至2010年12月31日的全部经济损失6203元，乙方不再要求其他违约赔偿。”。2011年3月5日，被告将原告所购的锦绣湘维10栋205号房交给原告。2011年3月5日，原告将办理产权证等相关税费交给被告。2011年6月7日，原告将购房款缴清。被告在2011年3月5日交付房屋后，按合同约定应在2012年3月5日前将房屋产权证书交付原告，经原告多次催促，时至今日被告仍未办理，双方因此发生纠纷诉至法院。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成根本违约，应承担继续履行的法定违约责任，为原告办理好所购商品房的不动产权证书。考虑到办理不动产权证需要政府职能部门行政审批，综合本案案情，本院酌定被告在本判决生效后60内为原告办理好不动产权证书。
关于原告主张被告逾期办证的违约责任，根据合同约定，被告应当在该商品房交付给原告后的12个月内代办好房屋产权证，即在2012年3月5日前将房屋产权证书办好并交付原告，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告反驳逾期办证是因为政策调整所致，被告应不予承担逾期办证的违约责任，因被告未提交导致被告逾期办证的相关证据，故对于被告该项反驳理由本院不予支持。关于诉讼时效的问题，本案违约金系基于被告违约行为而产生的，按照合同约定，“逾期超过90日后，乙方可要求退房，乙方退房的，应提出书面申请，甲方应当在乙方提出退房申请后10日内，将乙方已付的房款退还给乙方，并向乙方支付已付房款的日万分之十五违约金。经乙方同意，不要求退房的，甲方应按乙方已付房款的日万分之十五向乙方支付逾期交付违约金，合同继续履行”。从合同约定内容分析，延迟交证的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于原告来讲，主张自合同约定的逾期办证之日至被告实际交付权属证书之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，综合本案案情，本院认为被告支付原告逾期办证违约金，从2012年3月6日计算至被告办好不动产权证书之日止，以日万分之一计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化润兰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内为原告王梅珍办理好位于怀化市湖天大道锦绣湘维10栋205号房的不动产权属证书；
二、被告怀化润兰房地产开发有限责任公司以购房款135361元为基数，按日万分之一的标准支付原告王梅珍逾期办理不动产权证书违约金，从2012年3月6日起计算至被告办好不动产权证书之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1035元，由被告怀化润兰房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 曹 欣
审 判 员 向 静
人民陪审员 陈珊英
二〇一七年八月二十三日
代理书记员 曾建波
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
中华人民共和国民法通则
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。