北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08300号
新华实业总公司（原审被告、反诉原告）北京新华实业总公司，住所地北京市朝阳区朝阳门南大街12号。
法定代表人马建武，总经理。
委托代理人赵春玲，女，1965年1月30日出生。
委托代理人侯东，男，1990年4月10日出生。
被新华实业总公司（原审原告、反诉被告）北京亿方物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。
法定代表人倪平，董事长。
委托代理人孙国棋，男，1961年7月4日出生。
新华实业总公司北京新华实业总公司（以下简称新华实业总公司）因与被新华实业总公司北京亿方物业管理有限责任公司（以下简称亿方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官蒙瑞、法官霍思宇参加的合议庭，于2014年6月18日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
亿方物业公司在一审中起诉称：新华实业总公司职工住在亿方物业公司管理的劲松×、×1、×2、×3、×4号房屋，新华实业总公司2012年1月1日至2012年12月31日未按北京市政府相关规定按时交纳物业费，共计拖欠物业费4411.06元。经亿方物业公司催缴，新华实业总公司仍未支付，故诉至法院，要求新华实业总公司支付2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费4411.06元。
新华实业总公司在一审中答辩并反诉称：新华实业总公司现在并非房屋所有权人，相关费用应由所有权人自行负担。新华实业总公司已经按合同约定解除合同，于2012年9月11日发出解除通知函。本案开庭前，亿方物业公司也未提出任何异议，依约合同已经解除。亿方物业公司的诉讼请求超过了诉讼时效。新华实业总公司提出反诉，要求法院确认1995年7月5日新华实业总公司与北京市第一城市建设开发房屋管理经营公司第一房屋管理处签订的合同终止。
亿方物业公司在一审中针对新华实业总公司的反诉辩称：双方没有约定费用应当个人缴纳。亿方物业公司提供的服务在延续，也形成事实服务。依据北京市相关政策文件，物业费仍应由新华实业总公司负担。亿方物业公司认为合同是有效的。
一审法院审理查明：1995年7月5日，新华实业总公司作为甲方与乙方北京市第一城市建设开发房屋管理经营公司（后名称变更为亿方物业公司）第一管理处签订《房屋委托代管合同》（以下简称《代管合同》），约定：“甲方将自有房产劲松小区908#楼，建筑面积355㎡，6套，具体房号×5、×4、×2、×3、×、×1。上述房屋在商定的期限内委托乙方管理，双方议定条件如下：二、甲方如将房屋出售或以其他方式转移所有权，须提前一个月书面通知乙方，并及时妥善地同乙方办理有关权利、义务移交手续；……六、在代管合同有效期内，甲乙双方要求提前终止或变更合同的，须提前三个月向对方提出，如甲方要求提出终止代管合同所付乙方当年的维修费不得要求乙方退还；十二、上述各项费用如市政府有新规定将按新规定做相应调整”。
新华实业总公司原为北京市朝阳区×号（建筑面积60.95平方米）、×1号（建筑面积49.89平方米）及×2号（建筑面积60.45平方米）、×3号（建筑面积49.89平方米）、×4号（建筑面积60.45平方米）房屋的产权人。合同签订后，亿方物业公司一直为合同约定的房屋提供物业服务至今。1999年，上述房屋中×号、×1号及×2号、×3号房屋的产权人分别变更为廉×、孙×、陈×和胡×，×4号房屋的产权人于2004年变更为刘×。
亿方物业公司曾以相同事由将新华实业总公司起诉至北京市朝阳区人民法院，主张2010年1月1日至2011年12月31日的物业费4411.06元。北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第25961号民事判决，支持了亿方物业公司的诉讼请求。后新华实业总公司不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第01514号民事判决，维持了一审判决。
亿方物业公司提交了京发改（2005）第2662号文件、京价（房）（1996）第274号文件、京价（房）（1997）第196号文件、京价（收）（1999）第253号文件证明其各项收费标准的依据。
2012年9月10日，新华实业总公司向亿方物业公司第一分公司出具通知函一份，内容为×号、×1号、×2号、×3号、×4号产权变更登记为个人，新华实业总公司决定解除与亿方物业公司第一分公司签订的《代管合同》。新华实业总公司向亿方物业公司的公司注册地址邮寄送达了上述通知。亿方物业公司称没有收到上述通知。
另查，2004年，北京市国土资源和房屋管理局发布《关于房改房上市向产权人收取物业管理费问题的复函》，明确按房改规定出售公有住宅楼房的单位负担产权人交费项目，住户负担使用人交费项目。按照本市房改房上市交易的有关规定，按房改规定购买公有住宅楼房的住户将购买的房屋上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目。2006年，北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会出台《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》，主要内容为按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人仍应按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。亿方物业公司与新华实业总公司签订的《代管合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，故亿方物业公司与新华实业总公司之间成立物业服务合同关系，双方均应依约履行各自合同义务。本案争议焦点为《代管合同》是否解除。《代管合同》中仅对提出终止合同的时间及费用给付作出了约定，而未赋予一方提出即可解除合同的相应权利。根据现有证据，虽新华实业总公司以函件形式向亿方物业公司提出了解除合同的请求，但亿方物业公司未对此要求表示接受，即双方未能就解除《代管合同》达成一致意见，故对新华实业总公司提出已解除《代管合同》的主张，法院不予支持。房改售房是国家在住房制度改革过程中形成的特定历史产物，对于此类住房物业费用交纳的调整，亦应当参考国家对此类住房的政策性规定。根据本案查明事实，涉案房屋系新华实业总公司房改出售给个人，现新华实业总公司并无证据证明涉案房屋已经过二次上市交易，且亦没有证据证明购房人与新华实业总公司之间有关于物业费缴纳主体变更为购房人个人的约定，现亿方物业公司依约提供了物业管理服务，新华实业总公司应当向亿方物业公司支付2012年度的物业费。至于新华实业总公司提出的诉讼时效抗辩意见，双方就2011年度的物业费产生的诉讼于2013年8月26日经二审判决生效，亿方物业公司现起诉主张2012年度的物业费未明显怠于行使权利，法院对于该时效抗辩意见不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、北京新华实业总公司于判决生效后十日内给付北京亿方物业管理有限责任公司二〇一二年一月一日至二〇一二年十二月一日期间的物业管理费四千四百一十一元零六分；二、驳回北京新华实业总公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
新华实业总公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实错误。双方当事人签订的《代管合同》中约定：凡是产权不发生转移的，费用仍由新华实业总公司交纳。根据合同约定与表述，新华实业总公司与亿方物业公司建立标的房屋委托管理关系、新华实业总公司承担标的房屋物业费的前提是新华实业总公司拥有标的房屋所有权。涉案房屋已于1999年3月至2004年12月期间，由新华实业总公司名下分别过户至孙×、廉×、陈×、胡×、刘×五名自然人名下。过户之前，新华实业总公司已经按期、足额向亿方物业公司缴纳了标的房屋于《代管合同》向下的所有费用。故标的房屋过户后，新华实业总公司与亿方物业公司之间已不存在委托管理关系。《代管合同》因双方义务履行完毕而终止。亿方物业公司应向涉案房屋新的产权人主张费用。2012年物业费发生在涉案房屋过户之后，一审法院判决由新华实业总公司向亿方物业公司支付2012年物业费属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条存在错误。2.一审法院适用《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》存在错误。该文件属于北京市建委发布的文件，法律效力低于发改委1864号文和《物业管理条例》。3.新华实业总公司与亿方物业公司的《代管合同》已经依法解除。新华实业总公司于2012年9月11日向亿方物业公司及其第一分公司发出《通知函》，通知标的房屋已经过户给职工个人，与标的房屋有关的代管合同相应解除。一审法院不顾《代管合同》的委托合同属性，认为解除合同须双方达成合意，驳回新华实业总公司的反诉请求，属于适用法律错误。新华实业总公司依据《代管合同》第6条解除合同有效，解除权合法。三、一审法院判决违反公平原则、侵害了国有企业的利益。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回亿方物业公司的诉讼请求，确认双方当事人签订的《代管合同》终止；判令亿方物业公司承担本案诉讼费用。
亿方物业公司未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会出台得《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》规定了房改房的物业费交纳主体不应变更，应该由房改房的原主体交纳，且有生效判决为证。新华实业总公司已向北京市高级人民法院申诉，申诉结果还是维持生效判决。新华实业总公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋委托代管合同》、房屋产权登记书、通知函、《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》及当事人庭审陈述意见等在案佐证。
本院认为：1995年7月5日，亿方物业公司与新华实业总公司签订了《代管合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明的事实，新华实业总公司认可涉案房屋系房改出售给个人，且无证据证明涉案房屋已经二次上市交易，根据北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会出台的《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》的相关规定，亿方物业公司依约为代管房屋提供了物业服务，新华实业总公司应依约支付2012年相应的物业服务费。
新华实业总公司主张其于2012年9月10日向亿方物业公司出具通知函1份，已经解除了与亿方物业公司签订的《代管合同》，亿方物业公司对此不予认可。根据审查，新华实业总公司单方提出解除合同与相关政策规定不符，且未与亿方物业公司达成一致。新华实业总公司提供的现有证据不足以证明该邮件已经送达到亿方物业公司。故新华实业总公司上诉主张要求确认双方《代管合同》已经终止，缺乏依据，本院不予支持。新华实业总公司上诉主张不应向亿方物业公司支付2012年物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费25元，由北京新华实业总公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由北京新华实业总公司负担（已交纳）。
二审案件受理费案件受理费50元，由北京新华实业总公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
代理审判员 蒙 瑞
代理审判员 霍思宇
二〇一四年六月二十日
书 记 员 于洪群