福建省永春县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第2228号
原告林天玲，女，1977年2月5日出生，汉族，住永春县。
委托代理人郑群、李明堂，福建君宇律师事务所律师。
被告永春碧桂园房地产开发有限公司，住所地永春县五里街镇华岩社区居委会华福路。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人吴震宇、黄小平。
原告林天玲与被告永春碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年7月1日、2015年8月21日公开开庭进行了审理。2015年7月1日开庭审理时，原告的委托代理人李明堂、被告的委托代理人吴震宇到庭参加诉讼。2015年8月21日开庭审理时，原告的委托代理人李明堂及郑群、被告的委托代理人吴震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月9日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买址在永春县五里街镇北环路北侧“永春碧桂园一期”鹏云居9#二街2座802号房，总购房款457812元。嗣后，原告依约支付了全部购房款，但被告却未能根据合同第八条约定在2014年12月30日前将商品房交付原告使用。被告未能依约按时交付商品房，已构成违约。根据合同第九条的约定，被告逾期交房，应自约定交房期限的第二天起至实际交房之日止按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。请求判令被告立即向原告支付自2014年12月31日起至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金（暂计至2015年3月20日为10988元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告在庭审中辩称，被告出售的房屋已经达到交房条件，但因为原告自身不来收楼，并非被告逾期交房，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告永春碧桂园房地产开发有限公司开发建设的项目碧桂园一期于2013年9月取得商品房预售许可证，2014年1月9日，原告林天玲与被告永春碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定原告向被告购买址在永春县五里街镇北环路北侧永春碧桂园一期鹏云居9#二街2座802号房，总购房款为457812元。合同并就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、违约责任等进行了约定。其中合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……”合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交房。……”合同附件一：房屋分层平面图载明“永春一期六号楼J476合同路址：鹏云居9#二街2座802”。附件六：合同补充协议第五条约定“出卖人和买受人一致同意将《商品房买卖合同》第八条整条约定变更为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用。但如遇本补充协议第六条（四）约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”合同补充协议第六条约定“关于商品房交接……（二）《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为‘出卖人在本补充协议第五条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按本补充协议第五条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。……（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。……”合同补充协议第七条约定“关于基础设施、公共配套出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施在该商品房交付时达到使用条件；2、供电设施在该商品房交付时达到使用条件；3、供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件；4、电信设施在该商品房交付时达到使用条件；5、有线电视设施在该商品房交付时达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币五十元的违约金，但出现《商品房买卖合同》及本补充协议约定的‘出卖人可据实予以延期’的情形除外。本条所指‘使用条件’是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。”合同签订后，原告分别于2014年1月10日、2014年3月29日分两次交清总购房款457812元。永春碧桂园一期B区（不含15、16号楼）工程于2014年10月10日经过建设单位永春碧桂园房地产开发有限公司、勘察单位福建省闽东工程勘察院、设计单位广东博意建筑设计院有限公司、监理单位福建众亿工程项目管理有限公司、施工单位福建省永富建设集团有限公司竣工验收，竣工验收结论为本工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收交付使用。2014年10月31日，永春县公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该备案受理凭证载明“永春碧桂园房地产开发有限公司：你单位周冬于2014年10月31日经网上备案受理系统进行了永春碧桂园一期工程竣工验收消防备案，备案号：350000WYS140006778。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”2014年12月28日被告通过国内标准快递“EMS”邮寄收楼通知书给原告，通知原告向被告所购买的商品房可按《商品房买卖合同》于2014年12月30日交付原告。
以上事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、永春县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票（发票联）、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等证据材料，被告提供的商品房预售许可证、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、国内标准快递“EMS”寄件人存单、收楼通知书等证据材料为证，并经双方当事人质证对上述的事实和证据的真实性无异议，本院予以确认。
双方当事人争议的焦点：诉争商品房在合同约定的交房期限内是否具备法律规定及合同约定的交房条件？
原告认为，被告出售的商品房不符合合同第八条约定的交付条件，被告所谓的验收合格仅是基本的土建工程的验收、而非整体工程的综合验收，被告并未依法取得所售商品房的消防、环保验收认证等，不具备商品房交付的基本条件；且被告方通知交房时，被告未能向原告出示诉争商品房符合交付条件的有关证明文件，根据合同第十一条的规定，原告有权拒绝交接，并由被告承担延期交房责任。原告并举证（1）视频四段、录音及其书面整理稿一份、照片38张，证明在合同约定的交房期限届满后，被告所出售的房产仍存在漏水、水电供应不正常、装修不符规划设计要求等诸多严重问题，道路、绿化等配套设施也未施工完毕；（2）视频一段，证明被告未能向原告出示诉争商品房符合交付条件的有关证明文件原件，根据合同第十一条的规定，原告有权拒绝交接，并由被告承担延期交房责任；第二次开庭审理时原告补充举证视频3段、图片11份，证明被告所销售的房产根本不具备合同约定的交房条件，无论是消防方面还是房屋质量方面尚存在许多问题，不仅至今存在无法满足居住条件、更不可能在合同约定的交付期限内完成交房。被告质证认为，对原告提供的上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议。
被告认为，被告所提交的证据已经证明被告所售房屋已经达到法定交房条件，如果确实存在质量问题，开发商有责任去维护修缮。第二次开庭审理时被告补充举证：（1）天然气管道工程竣工报告，证明涉诉房屋小区已通燃气；（2）市政生活给水管道工程竣工报告，证明涉诉房屋已通水；（3）供电公司交费提醒函、（4）业主交电费发票，证明涉诉房屋已通电；（5）有线电视网络配套工程完工报告、有限电视网络配套工程验收证书（光电网络集团内部验收），证明涉诉房屋有线电视已通。原告质证认为，以上证据不属于新证据，附条件质证如下：对证据（1）天然气管道工程竣工报告、（2）市政生活给水管道工程竣工报告表面真实性无异议，但其并不是真正的原件，对其真实性、关联性有异议；对证据（3）供电公司交费提醒函、（4）业主交电费发票的真实性无异议，但与本案不具备关联性；对证据（5）有线电视网络配套工程完工报告、有线电视网络配套工程验收证书（光电网络集团内部验收）的真实性有异议。
综上事实，本院认为，被告具有商品房预售资质，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。合同第八条约定了交付条件与期限、合同补充协议第五条约定出卖人和买受人一致同意将《商品房买卖合同》第八条整条约定变更为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用。合同附件一载明的房屋分层平面图可见诉争商品房址在永春一期六号楼鹏云居9#二街2座802。诉争商品房所在的永春碧桂园一期六号楼已于2014年10月10日经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格；根据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，永春碧桂园一期工程属于竣工验收备案范围，2014年10月31日永春碧桂园一期工程通过竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象，并取得永春县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该备案受理凭证可视该工程已通过消防竣工验收备案合格的法律依据。由此可见，诉争商品房在合同约定的交付期限2014年12月30日前就已达交付条件。对于被告补充举证的拟证明诉争商品房所在的小区已通燃气、通水、通电及有线电视网络已开通等证据，原告虽有异议，但并未能举证证明其在向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续而未能办理的事实，根据合同补充协议第七条的约定，对原告的异议不予采信。对原告举证的视频、录音及其书面整理稿、照片等要证明诉争商品房存在漏水等质量方面的问题，因双方在合同补充协议第六条（三）约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。……”，因此，原告举证的该组证据与本案无关联性，诉争商品房如存在属工程保修范围的质量问题，原告作为买受人可按约定另行要求出卖人承担保修责任。对原告要证明被告未能向原告出示诉争商品房符合交付条件的有关证明文件原件，根据合同第十一条的规定，原告有权拒绝交接，并由被告承担延期交房责任，而举证的视频一段，因该证据只是一段视频，没有其他证据佐证，其真实性、关联性均难以确认，单凭该证据不能证明原告的主张。综上，原告主张诉争商品房在合同约定的交房期限不具备法律规定及合同约定的交房条件，因缺乏依据，本院不予采信。原告未根据被告的通知或在交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，根据合同补充协议第六条（二）的约定，原告如逾期办理交接房手续，则视为被告按期交房，据此，对原告请求判令被告向原告支付自2014年12月31日起至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告林天玲的诉讼请求。
本案受理费74元，由原告林天玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 刘正灿
代理审判员 周英萍
人民陪审员 颜月清
二〇一五年十月二十日
书 记 员 黄芳曼
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。