海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9002民初2296号原告：黄蔓莉，女，1969年9月17日出生，汉族，现住海口市。委托诉讼代理人：郭维，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩青，海南唐海律师事务所实习律师。被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所：琼海市嘉积镇白石岭大道东侧官塘美岭湖办公楼。法定代表人：李景海，董事长。委托诉讼代理人：陈朝君，海南圣合律师事务所律师。原告黄蔓莉诉被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称：瑞华房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法由审判员范祎龙适用简易程序于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告黄蔓莉委托诉讼代理人郭维，被告瑞华房地产公司委托诉讼代理人陈朝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄蔓莉向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告之间的商品房买卖合同关系成立，并判令被告限期与原告签署《商品房买卖合同》，为原告办理合同备案手续。事实与理由：2016年4月1日，原告向被告支付50000元定金用于购买被告开发建设的”官塘.美岭湖”项目C520号别墅。该别墅的总价为2422500元（含50000元定金），原告支付定金后，被告只向原告出具了收据，未与原告签署该别墅的相关《认购协议书》，未对涉案别墅的后期购房款项的付款时间进行约定。2017年7月12日，被告向原告寄送《官塘美岭湖项目签约通知书》，该通知书中载明”原告在付清全款后7个工作日与被告签署商品房买卖合同”，通知书中还载明了被告的收款账户。原告收到该通知书后，于2017年8月9日下午分三次向被告汇款2372500元，用以支付涉案别墅的剩余购房款。为尽快签署《商品房买卖合同》，原告于2017年8月11日去函被告，告知被告已付清全部购房款事宜，并要求被告收到函件后七日内与原告签署《商品房买卖合同》。被告收到函件后置之不理，原告派人前往被告售楼处，被告的工作人员答复拒绝与原告签署《商品房买卖合同》。原告按照法定程序，于2017年8月21日再次发函至被告，要求其尽快签署《商品房买卖合同》，原告为了保全证据，在2017年8月24日对该份函件进行了公证。被告收到该函后仍拒绝履行与原告签署购房合同义务。被告收到原告购房款已满两个月，却以种种理由拒不履行签署合同义务，已构成违约。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，本案中被告已于2016年4月1日和2017年8月9日收到原告的全部购房款，却单方面以不具有任何法律效力的签约通知书中未经双方认可的购房款支付时间强制要求原告按照此时间进行支付，明显有违公平原则。该份通知书不具备可执行效力，属于被告单方面制作，而且被告的该份通知书内容明显免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该通知书对原告来说不具备强制性。因此，在原告履行了全部付款义务之后，被告也应同时履行与原告签署《商品房买卖合同》的义务，被告的拒绝履行行为已违反合同法规定，构成违约。被告瑞华房地产公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：2016年4月1日，原告向被告支付50000元定金，认购被告开发的”官塘.美岭湖”项目C520别墅，该别墅毛坯房认购总价款是2422500元。2016年12月7日，海南省人民政府发布《关于继续落实”两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》，在第二条中明确规定”从2017年7月1日起，各市县商品住宅项目要全部实行全装修”。由于政策规定的交房条件发生变化，被告需遵守政策规定，对所开发的房产进行全装修，由毛坯房改变为全装修房屋，这必然导致房屋建筑成本大幅增加。基于此，被告与原告多次协商调整价格，均未果。在此情况下，在政策正式实施之前，答辩人于2017年7月12日向原告发出《官塘美岭湖项目签约通知书》。根据该通知书，如果原告在2017年6月30日前付清余款2372500元，被告愿意在其付款后7个工作日内与其签署《商品房买卖合同》。期间，被告营销部的唐丽多次与原告电话联系，而原告一直犹豫不决，最终未在通知要求的时间内付清款项。在通知载明的期限届满后，被告根据该通知书不再销售涉案别墅给原告，其所付定金不予退还，并告知了原告。2017年8月9日，被告意外收到黄燕支付的三笔款项共2372500元，付款用途载明是原告的购房款。事后，原告与被告联系称其已付清购房款。当时，被告再次告知原告，由于原告超期付款，被告已经作出涉案别墅不再售给原告的决定，将退还款项。期间，原告及其委派的人员多次要求与被告签署合同，而被告并不同意。同年10月10日，被告在内部审批程序完成后，将2372500元款项原路退还给黄燕。现被告已经对别墅进行装修，尚未装修完毕。同年10月25日，被告收到法院送达的有关诉讼材料，才获知原告向法院起诉。由此可见：1、原告向被告支付50000元定金，是作为签署《商品房买卖合同》的担保。由于原告未在通知期限内付款，双方并未按照通知要求履行程序，并未签署书面的《商品房买卖合同》，双方之间不存在商品房买卖合同关系。2、根据法律规定，商品房买卖合同属于要式合同，应当采取书面形式，并以书面形式作为合同成立的形式要件。如果未以书面形式订立，合同一方已经接受对方履行的主要义务，合同也成立。但本案中，双方之间并未签署《商品房买卖合同》，且原告超期支付的款项，现已退还不被接受，即原告是在要约失效以后支付的款项，其所付款项视为新要约，该要约并未获得被告的承诺。因此，被告与原告之间商品房买卖合同并未成立，不存在商品房买卖合同关系。因此，被答辩人诉请确认商品房买卖合同关系成立、与答辩人签署《商品房买卖合同》，因缺乏事实和法律依据，应予驳回。3、办理商品房买卖合同的备案手续，须以《商品房买卖合同》签署及商品房买卖合同关系存在作为前提条件。上文已述，现被告与原告之间并未成立商品房买卖合同关系，办理商品房买卖合同备案手续的条件尚不存在，原告诉请办理商品房买卖合同的备案手续，因缺乏事实和法律依据，应予驳回。4、在政策发生变化前，被告是按毛坯房标准对涉案房屋进行销售定价。由于政策的变化，被告必须按照政府的要求对商品房进行全装修，这必然导致被告的成本增加，涉案房屋增值。由于原告未在被告发出的要约《官塘美岭湖项目签约通知书》所承诺的期限内对被告作出承诺，最终导致要约失效，《商品房买卖合同》未能订立，其责任完全在于原告。由于被告现已投入很多资金对涉案房屋进行装修，如果仍按照原价格与原告签署合同，则会造成被告巨额的经济损失，显失公平。综上所述，被告认为，原告故意隐瞒案件客观事实，其主张缺乏事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告所举证据：1.《收据》，证明原告与被告达成购买涉案别墅的事实，原告于2016年4月1日向被告支付涉案别墅的购房定金50000元；2.《官塘美岭湖项目签约通知书》，证明2017年7月12日被告单方面制作通知书，要求原告于2017年6月30日前支付剩余2372500元购房款，并在付清全部款项后与其签署《商品房买卖合同》；3.汇款凭证，证明原告于2017年8月9日向原告提供的账户分三次汇存2372500元购房款的事实；4.2017年8月11日原告向被告寄送的函件，5.2017年8月21日原告向被告寄送的函件，证据4、5证明原告在2017年8月9日付完购房款后，告知被告付清全部购房款的事实并要求与被告签署《商品房买卖合同》的事实；6.（2017）椰海证字第8235号公证书，证明原告为了保全8月21日向被告发出的函件证据，委托椰海公证处对该份函件及相关单据进行了证据保全公证。经被告质证，本院对原告所提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明原告已将被告开发的”官塘.美岭湖”C520别墅购房款2422500元全部付清，被告未与原告签署《商品房买卖合同》。被告所举证据：1.网上银行电子回单，证明2017年10月10日被告将2372500元已经退还黄燕账户；2.海南省人民政府关于继续落实两个暂停政策进一步促进房地产市场健康发展的通知，证明海南省政府在2016年12月7日发布通知，在第二条明确规定从2017年7月1日起各市县商品房住宅项目要全部实行全装修；3.现场照片，证明被告已经对涉案别墅进行装修；4.琼海市商品房买卖合同，系被告与其他业主签署的购买合同，在18页附件3中设备标准为毛坯房，证明被告在2016年是以毛坯房作为标准定价销售。经原告质证，本院对被告所举证据1真实性、合法性、关联性予以确认；对被告所举证据2、3、4，因与本案没有关联性，本院不予认证。本院经审理认定事实如下：被告瑞华房地产公司是琼海市”官塘.美岭湖”别墅项目的开发商，2016年4月1日，原告黄蔓莉与被告就”官塘.美岭湖”项目C520号别墅达成交易意向。原、被告约定，该别墅为毛坯状态交易，交易总价为2422500元，原告预付50000元定金。同日，被告向原告打下一张《收据》，收据内容为：今收到黄蔓莉交来美岭湖C520别墅定金50000元。原、被告没有签订《认购协议书》，也未对剩余房款的付款时间进行约定。2017年7月12日，被告向原告邮寄一份《官塘美岭湖项目签约通知书》。在该通知书中，被告要求原告根据认购协议书约定，于2017年6月30日前支付剩余房款2372500元，并在付清全款后7日内与被告签署《商品房买卖合同》，并办理相关手续。该合同书还提示原告，根据认购协议书内容约定，如未能在上述约定时间内办理完成购房手续及付清剩余房款，被告有权将此房屋另行出售给任意第三方，原告所支付的认购定金不予退还。2017年8月9日，原告以黄燕的账户分三次向被告在通知书中预留的账户汇款2372500元，并注明是黄蔓莉购美岭湖C520别墅房款。2017年8月11日、2017年8月21日，原告两次向被告发函，告知被告已按被告要求将房款2372500元汇至被告预留的建行账户，并要求被告见函后七日内与原告签订”官塘.美岭湖”C520幢别墅《商品房买卖合同》。其中2017年8月21日的函件经海口市椰海公证处进行了公证。之后，被告以原告逾期付款为由，不与原告签订《商品房买卖合同》，并于2017年10月10日将房款2372500元退回至黄燕账户。本院认为，本案属于确认合同有效纠纷案。原、被告约定被告将”官塘.美岭湖”C520别墅以毛坯的状态按总价2422500元出售给原告，被告于2016年4月1日收取原告定金50000元确定该别墅的买卖关系，这是双方没有争议的事实。原、被告双方争议的焦点是：原告于2017年8月9日支付剩余购房款2372500元是否构成逾期支付。本院认为，原告于2017年8月9日支付剩余购房款2372500元不构成逾期支付，理由是：一、被告2016年4月1日收取原告定金50000元时，没有与原告签订《认购协议书》，也没有与原告约定剩余房款的支付时间，被告在《官塘美岭湖项目签约通知书》中称”根据认购协议书约定，原告应于2017年6月30日前支付房屋剩余房款2372500元”没有事实依据；二、《官塘美岭湖项目签约通知书》是被告在2017年7月12日才向原告邮寄送达的，但该通知书却要求”原告于2017年6月30日前支付剩余房款2372500元，否则构成违约，原告所支付的认购定金不予退还”，被告要求原告支付剩余房款的期限明显违背逻辑，原告在2017年7月12日之后才能收到通知书，客观上不可能在2017年6月30日前支付剩余房款；三、原告在2017年8月9日向原告支付完剩余房款2372500元后，直至2017年10月10日被告才将该款项退回，可以推定被告当时已接受原告支付剩余房款的行为。原告于2017年8月9日已将全部房款支付完毕，原告已履行其商品房买卖的付款义务，因此，原告请求本院确认原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，本院予以支持。根据被告向原告寄送的《官塘美岭湖项目签约通知书》，被告承诺在原告付清全部房款2422500元后，被告与原告在7个工作日内与原告签署《商品房买卖合同》，因此，原告要求被告限期与其签署《商品房买卖合同》，本院予以支持。原告要求被告为其办理商品房买卖合同备案手续的诉求，因双方尚未对该事项进行约定，本院对该项诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄蔓莉与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司之间就琼海”官塘.美岭湖”C520别墅的商品房买卖合同关系成立；二、限被告于本判决生效之日起七个工作日内与原告签署《商品房买卖合同》；三、驳回原告黄蔓莉的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  范祎龙二〇一七年十一月十五日书记员  严 均附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。