湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初840号
原告李盛，男，汉族，1978年5月13日出生，住武汉市江汉区。
委托代理人张旌（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
委托代理人陈昊（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。
被告武汉楼业物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区西马路解放大道871-873号。
法定代表人彭洁，总经理。
委托代理人徐文华（特别授权代理），湖北传强律师事务所律师。
被告彭洁，女，汉族，1973年4月29日出生，住武汉市江岸区。
委托代理人徐文华（特别授权代理），湖北传强律师事务所律师。
第三人武汉天馨物业发展有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道单洞路武汉国际大厦。
法定代表人林毓飞，董事长。
委托代理人鲁军锋（特别授权代理），湖北津廷律师事务所律师。
委托代理人程兵（特别授权代理），男，汉族，1989年10月14日出生，住湖北省阳新县。
原告李盛诉被告武汉楼业物业管理有限公司（以下简称楼业物业公司）、彭洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用普通程序审理，因武汉天馨物业发展有限公司（以下简称天馨物业公司）与本案的处理有利害关系，经楼业物业公司申请，本院依法追加其为本案的第三人参加诉讼。本院组成由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良参加的合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告李盛及其委托代理人张旌，被告楼业物业公司、彭洁的共同委托代理人徐文华，第三人天馨物业公司的委托代理人鲁军锋、程兵到庭参加了诉讼。经本院院长审批，本案延长审限四个月。本案现已审理终结。
原告李盛诉称：2013年3月10日，楼业物业公司与天馨物业公司签订化工大厦租赁合同，约定楼业物业公司承租化工大厦部分房屋、租赁期限为2013年3月10日至2016年3月9日；房屋租金按季支付。楼业物业公司支付了47，500元押金。租赁合同第九条明确双方违约责任。2015年8月31日，李盛购买了上述房产。同时，天馨物业公司告知楼业物业公司直接向李盛支付租金。李盛多次上门催收租金，楼业物业公司以种种理由推诿。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除楼业物业公司与李盛之间的化工大厦租赁合同，楼业物业公司立即腾退租赁房屋交付给李盛；2、楼业物业公司支付李盛欠付的租赁309，476元；3、楼业物业公司向李盛支付违约金（押金）47，500元；4、楼业物业公司向李盛支付逾期付款违约金，以309，476元为本金，以每日万分之五的标准，从2015年9月9日开始计算，计算到欠付租金付清为止；5、楼业物业公司向李盛支付房屋占用费，以合同约定租金每月52，369元为标准，从2016年1月9日起计算至楼业物业实际腾退为止；6、判令彭洁对楼业物业公司上述债务承担连带责任；7、楼业物业公司向李盛赔偿损失，每天金额为7，496元，从2016年3月10日开始计算至2016年4月11日止，金额为855，000元；8、被告承担本案的诉讼费用。
原告李盛为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、化工大厦租赁合同，拟证明双方的合同关系，且每月租金为52，369元，按季支付，押金为47，500元；
证据二、房屋所有权证、土地使用权证，拟证明2015年8月31日原告从上述房屋所有人处购买上述房产，被告应当按照合同约定向原告支付租金；
证据三、2015年10月28日告知函复印件、挂号信存根复印件，拟证明天馨物业公司告知楼业物业公司要求其直接向原告支付租金；之后原告多次上门向楼业物业公司催收租金均被推诿；2015年10月28日天馨物业公司向楼业物业公司出具告知函；
证据四、2016年2月29日告知函复印件、挂号信存根，拟证明楼业物业公司至今仍然拒绝履行合同义务；
证据五、照片一组，拟证明被告至今仍然拒绝履行合同义务，且没有向原告支付任何费用，现被告违反约定应承担违法责任；
证据六、房屋租赁合同、收据、联系函、告知函及快递单，拟证明原告的损失及案外人要求解除合同；
证据七、企业咨询报告，拟证明被告应当承担连带偿还责任；
证据八、微信记录，拟证明原告已经将房产证信息发给被告。
被告楼业物业公司、彭洁共同辩称：关于原告陈述租金问题，被告从来没有不支付租金，只是不知道租金应当支付给谁，根据化工大厦租赁合同第七条第一项的约定，应当提供出租方的土地证复印件等材料，原告就有义务向被告提交变更后的房屋产权证明，证明原告是新的房东，收取租金。而原告至今也没有向被告提交产权书面证明，被告不知道变更后的房屋所有权人是谁。原告也没有向被告提交其身份证，被告也不知道谁是房屋所有权人李盛。被告在2015年19月8日按照惯例向原出租方本案第三人支付了房租，由此可见被告不是不支付租金，是不知道应当缴纳给谁。被告诉称没有缴纳租金是没有事实依据的，不构成违约。如果原告是房屋的所有权人，被告愿意向其支付租金，但是原告应依约给予发票；被告于2016年3月13日依约定向原告公告了房屋接收通知，是原告自己没有按照合同约定接管房屋，没有维护自己的权利，被告对交付房屋同样不构成违约，至于原告诉称被告占用原告的房屋产生的经济损失没有事实及法律依据。因此，被告除了应当向原告支付房屋租金之外，法院应当驳回其他的诉讼请求，诉讼费由原告承担。另外原告应当向被告提供房屋租金的发票，否则被告将扣减租金。
被告楼业物业公司、彭洁为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：
证据一、化工大厦租赁合同，拟证明根据合同约定，出租方须向承租方提供所租房产的有关证件及申报缴纳该房产的税费等；原告应该按照合同履行其义务；
证据二、2013年3月10日授权委托书、函、联系函、银行来往凭证、发票，拟证明租赁房屋所有权曾转让给武汉安泰恒大物业发展有限公司，房屋租金仍由第三人收取；
证据三、银行进账单、天馨物业告知函、被告告知函，拟证明第三人和原告没有向被告提供房屋所有权的变更信息，违反了合同的约定，被告不知道谁是房屋的所有权人，也不知道李盛的具体身份；被告依惯例向第三人支付租金，在合同履行期内没有违反合同约定；
证据四、2016年2月1日被告通知及回执、2016年3月9日被告通知、被告与客户的结算单、2016年3月9日、3月12日被告封存的照片、2016年3月13日通知，拟证明合同到期前，被告为腾退房屋做了准备工作；被告不构成违约，也没有过错。
第三人天馨物业公司述称：原告的诉讼请求没有针对第三人。涉案的房产转让是合法的，原、被告是明知的，且已经通知被告。第三人将权益转让给原告，被告也是知晓的。第三人在该案中没有责任，原告是本案的权利人，有权利要求被告支付租金并腾退。被告确实支付给第三人租金，第三人通知被告在先，被告支付租金在后，第三人已经向被告全额退款，一再告知被告要将房租支付给原告。
第三人天馨物业公司未向本院提交证据。
经庭审质证，两被告对原告提交的证据一无异议；两被告对原告提交的证据二、三、四真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告未向其提交身份证明，被告不知道谁是李盛；两被告对原告提交的证据五有异议，认为不能证明被告没有腾退房屋；两被告对原告提交的证据六不予认可，认为被告未收到该函，且原告与案外人签订的合同对被告没有约束力，原告不接收房屋是自己没有履行合同权利，造成其对案外人违约，应由原告自己承担责任；两被告对原告提交的证据七无异议；两被告对原告提交的证据八不予认可，微信上面的名字刘威与本案无关联。第三人对原告提交的证据一、二、三、四、七无异议；第三人对原告提交的证据五、六、八关联性有异议，不予质证。
原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，合同约定出租方自行申报税费，原告系个人不能出具发票，只能出具收据，被告以此为借口不支付租金；原告对被告提交的证据二真实性有异议；原告对被告提交的证据三证明目的有异议，被告在收到第三人函告之后2个月，仍向第三人支付租金，支付的租金及时间均不符合合同约定，被告构成违约；原告对被告提交的证据四真实性有异议，被告用以前的报纸伪造拍摄的照片，且至2016年3月24日，被告还未腾退完毕。第三人对被告提交的证据一、二、三真实性无异议，但对证明目的有异议；第三人对被告提交的证据四不予质证。
对上述证据，本院认为，两被告对原告提交的证据一无异议，对该证据本院依法予以采纳；两被告对原告提交的证据二、三、四真实性无异议，对这些证据的真实性本院予以认可；本院认为原告提交的证据五、六达不到原告的证明目的；两被告对原告提交的证据七无异议，对该证据本院予以采纳；两被告对原告提交的证据八不予认可，结合庭审查明的事实，对该证据本院予以采纳。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以认可；原告对被告提交的证据二真实性有异议，本院认为该证据与本案无关联性；本院对被告提交的证据三真实性予以认可；本院认为被告提交的证据四达不到其证明目的。
经审理查明：2013年3月10日，天馨物业公司与楼业物业公司签订《化工大厦租赁合同》，约定天馨物业公司将坐落于武汉市解放大道1511号（新号解放大道871-873号）化工大厦第14楼部分、第15楼部分、第8至13楼的房屋（建筑面积3657.13平方米）及该房屋外墙面、楼顶广告位出租给楼业物业公司；租期为三年，自2013年3月10日至2016年3月9日；约定2013年3月10日至2015年3月9日每月租金为48，975元；2015年3月10日至2016年3月9日每月租金为52，369元，租金按季缴纳，每季度第一个月前五个工作日内将当季租金以电汇或支票的付款形式支付给天馨物业公司指定的账户；楼业物业公司于合同签订后的五日内支付天馨物业公司押金47，500元作为履约保证金，合同期满、房屋依约完整交还、缴清租金后，天馨物业公司将该履约保证金三十个工作日内归还楼业物业公司。同时约定，合同期满或因其他原因合同效力终止的，楼业物业公司应在合同效力终止之日起五日内将承租范围内的物品全部迁出，逾期未迁出的，视为楼业物业公司放弃其承租范围内的财产所有权，天馨物业公司有权处置清理，因此产生的费用由楼业物业公司承担；若合同期满或提前终止时起五日内，楼业物业公司仍未将其全部自有财产搬出该房产，则视同楼业物业公司放弃该财产的处分权，天馨物业公司有权占有上述财产，该财产的一切风险由楼业物业公司承担；天馨公司有权变卖、拍卖该财产用以清偿楼业物业公司拖欠的租金或其他应付款项。还约定，天馨物业公司须向楼业物业公司提供所租房产的有关证件复印件，系指产权证复印件或能证明其享有出租权和管理权的书面文件的复印件，天馨物业公司须自行申报缴纳与出租该房产有关的税费；若楼业物业公司逾期未能缴付租金或押金，除应支付相应的租金或押金外，还必须按每日万分之五的标准向天馨物业公司缴纳违约金，如楼业物业公司逾期三十日未能缴付，则视为楼业物业公司单方违约，天馨物业公司收取的押金不予退还，并有权解除本合同，若因楼业物业公司违约造成天馨物业公司损失的，还需赔偿损失。约定在租赁期内，天馨物业公司将该房产出卖予他人，本合同对新买主继续有效。天馨物业公司于2015年2月13日将押金47，500元退还楼业物业公司。
2008年12月31日，天泽控股有限公司出具授权委托书，主要写明，天泽控股有限公司拥有武汉市解放大道871-873号化工大厦（建筑面积4093.61平方米）、地下层（建筑面积253.62平方米）的所有权，全权委托天馨物业公司经营管理，包括房屋租赁、租金收取、物业经营等事宜，委托期限自2009年1月1日至2019年12月31日。2015年8月31日，李盛就武汉市江岸区解放大道871-873号8-13层（建筑面积3106.25平方米）、14层（建筑面积346.81平方米）、15层2室（建筑面积204.29平方米）办理了房屋所有权登记，并取得了房屋所有权证及土地使用权证。2015年10月28日，天馨物业公司函告楼业物业公司，主要写明李盛取得《化工大厦租赁合同》约定房屋的所有权，通知楼业物业公司在接到此函后向李盛支付所欠房屋租金。楼业物业公司支付天馨物业公司2014年12月10日至2015年9月9日的租金361，139元，尚差欠该期间的租金100，000元。2015年12月8日，楼业物业公司向天馨物业公司支付2015年9月10日至2015年12月9日期间的房租157，107元，同年12月22日，天馨物业公司将该157，107元房租退还楼业物业公司。2016年2月3日，楼业物业公司函告天馨物业公司，主要写明依据买卖不破租赁原则，楼业物业公司向天馨物业公司支付租金2015年第四季度租金被退回，如因李盛起诉造成楼业物业公司损失，该损失由天馨物业公司承担，且租赁合同期满后不再进行续租，请天馨物业公司交接房屋。2016年2月29日，天馨物业公司函告楼业物业公司，主要写明依据《化工大厦租赁合同》约定，租赁期间天馨物业公司将房屋出卖予他人，合同对新买主继续有效，故楼业物业公司应当将房租支付给李盛，在租赁期满后按合同约定与李盛进行房屋交接。2016年5月26日，李盛接收了诉争房屋。楼业物业公司系彭洁独资的有限责任企业。审理中，因双方意见不一致，故调解未成。
本院认为：2013年3月10日，天馨物业公司与楼业物业公司签订《化工大厦租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年8月31日，李盛取得诉争房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故《化工大厦租赁合同》仍为有效合同。根据《化工大厦租赁合同》的约定，在租赁期内，租赁房屋出卖予他人的，合同对新买主继续有效，故《化工大厦租赁合同》对楼业物业公司、李盛继续有效。
2016年3月9日，《化工大厦租赁合同》到期，双方未续签合同，租赁合同期满终止，故李盛要求解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持。租赁合同期满终止后，楼业物业公司应当在租赁期满之日起五日内将承租房屋范围内的物品全部迁出，逾期未迁出则视同楼业物业公司放弃该财产的处分权，李盛有权占有上述财产，有权变卖、拍卖该财产用以清偿楼业物业公司拖欠的租金；且李盛已经接收了诉争房屋；故李盛要求楼业物业公司腾退诉争房屋、支付逾期腾退期间的房屋占用费的诉讼请求，以及李盛要求楼业物业公司赔偿逾期腾退造成的损失855，000元（每天金额为7，496元，从2016年3月10日开始计算至2016年4月11日止）的诉讼请求，与《化工大厦租赁合同》的约定不相符，没有事实依据，本院不予支持。2015年8月31日，李盛取得诉争房屋所有权，天馨物业公司于2015年10月28日函告楼业物业公司将欠付的房屋租金支付给李盛，楼业物业公司自2015年10月28日起应当知道其应将欠付的房屋租金支付给李盛，但楼业物业公司在2015年12月8日向天馨物业公司支付2015年9月10日至2015年12月9日期间的房租157，107元，已逾期三十日，根据《化工大厦租赁合同》的约定，如楼业物业公司逾期三十日未能缴付租金，则视为楼业物业公司单方违约。楼业物业公司尚差欠2014年12月10日至2015年9月9日期间的房屋租金100，000元、2015年9月10日至2016年3月9日期间的房屋租金314，214元，故楼业物业公司应当支付李盛房屋租金共计414，214元（100，000元＋314，214元）。根据《化工大厦租赁合同》的约定，租金在每季度第一个月前五个工作日内按季度缴纳，楼业物业公司若逾期未能缴付租金，除应支付相应的租金外，还必须按每日万分之五的标准缴纳违约金，天馨物业公司于2015年10月28日函告楼业物业公司将欠付的房屋租金支付给李盛，故楼业物业公司应当支付李盛2015年12月9日之前未按期缴纳租金257，107元（100，000元＋157，107元）的逾期违约金（自2015年10月28日起，以257，107元为基数按每日万分之五的标准计算至该租金缴纳完毕之日止）；楼业物业公司应当支付李盛2015年12月10日至2016年3月9日期间未按期缴纳租金157，107元的逾期违约金（自2016年1月9日起，以157，107元为基数按每日万分之五的标准计算至该租金缴纳完毕之日止）。李盛要求楼业物业公司支付违约金（押金）47，500元，因天馨物业公司已于2015年2月13日将押金47，500元退还楼业物业公司，故李盛的该项诉讼请求本院不予支持。楼业物业公司系彭洁独资的有限责任企业，其未提交证据证明公司财产独立于股东自己的财产，彭洁应当对楼业物业公司债务承担连带责任，故李盛要求彭洁承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉楼业物业管理有限公司与被告彭洁于本判决生效之日起五日内一次性连带支付原告李盛房屋租金414，214元；
二、被告武汉楼业物业管理有限公司与被告彭洁于本判决生效之日起五日内一次性连带支付原告李盛逾期缴纳2015年12月9日之前房屋租金的违约金（自2015年10月28日起，以257，107元为基数按每日万分之五的标准计算至该租金缴纳完毕之日止）；
三、被告武汉楼业物业管理有限公司与被告彭洁于本判决生效之日起五日内一次性连带支付原告李盛逾期缴纳2015年12月10日至2016年3月9日期间房屋租金的违约金（自2016年1月9日起，以157，107元为基数按每日万分之五的标准计算至该租金缴纳完毕之日止）；
四、驳回原告李盛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，656元，邮寄费40元，由被告武汉楼业物业管理有限公司负担，因该款项已由原告李盛垫付，故被告武汉楼业物业管理有限公司与被告彭洁在支付上述款项时将该款6，696元连带支付给原告李盛。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 曾明亮
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 李国良
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 周 郴