福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异84号
异议人(案外人)：陈祖华，男，汉族，1968年5月3日出生，住福建省福安市赛岐开发区，
委托代理人:卓文彬、吴小燕，福建闽君律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司福州南门支行，住所地福建省福州市鼓楼区八一七中路49号银河大商会裙楼一至二层。
法定代表人:臧晔。
委托代理人:雷科保，北京大成（福州）律师事务所律师。
被执行人：福州市马尾区科臣纸业有限公司，住所地福州市开发区长安投资区长盈工业园内C1、C2、E1、E2厂房。
法定代表人蔡美兰。
被执行人：叶岩树，男，汉族，1973年5月16日出生，住福建省福州市晋安区，
被执行人：陈巧玉，女，汉族，1973年4月10日出生，住福建省福州市晋安区，
被执行人：林得立，男，汉族，1969年10月20日出生，住福建省福州市晋安区，
被执行人：王志贤，男，汉族，1974年8月22日出生，住福建省福州市晋安区，
委托代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。
被执行人：陈闽华，女，汉族，1979年3月1日出生，住福建省闽侯县，
被执行人：林茂，男，汉族，1976年12月14日出生，住福建省福州市晋安区，
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司福州南门支行诉被执行人福州市马尾区科臣纸业有限公司、叶岩树、陈巧玉、林得立、王志贤、陈闽华、林茂借款合同纠纷一案【案号为（2017）闽0102执506号】，异议人陈祖华对本院查封的位于福州市仓山区城门镇龙江路单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
异议人陈祖华的异议请求：请求法院在执行陈闽华所有的位于福州市××城门镇××路××龙都假日花园（××东方××区）137#楼101复试单元房产时，依法保护申请人的合法承租权。
事实及理由：法院受理的申请执行人中国招商银行股份有限公司福州南门支行（以下简称招行南门支行）与陈闽华等借款合同纠纷一案，已在法院执行阶段。
该案中，陈闽华以其位于福州市××城门镇××路××龙都假日花园（××东方××区）××＃楼××复试单元房××为借款人福州市马尾区科臣纸业有限公司提供抵押担保，抵押登记的时间为2013年10月17日。
在以上房产抵押给招行前，于2013年10月3日，陈闽华已与申请人签订了《房屋租赁合同》，约定，陈闽华将以上房产出租给申请人作为办公场所使用，租赁期限为2013年10月1日至2023年10月1日，以上房产自2013年10月1日前已经交付给申请人，申请人花费了30来万对以上房产进行了装修，且使用至今。
根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，因此，请求法院在本案的执行拍卖程序中，依法保护申请人作为承租人的合法承租权。
申请执行人对异议人的异议请求发表如下意见：
一、异议人陈祖华与被执行人陈闽华恶意串通伪造合同并倒签时间。案涉房产经福建馥华房地产评估有限公司于2013年8月30日调查，披露状态为空置无装修，被执行人与招行于2013年10月12日签署《最高额抵押合同》，并于2013年10月17日办理抵押登记。异议人提交《房屋租赁合同》显示签署时间为2013年10月3日，提供《协议书》显示签署时间为2013年10月8日。从上述时间就可以看出异议人与被执行人存在恶意串通逃避法律责任的故意。
且异议人提交《房屋租赁合同》与《协议书》约定被执行人以案涉房产十年的使用权抵偿其100万元的债务，十年的月租金均未适度递增，明显不合常理。
二、异议人陈祖华应对在抵押登记之前占有使用案涉房产承担举证责任，否则将承担不利后果。
异议人无证据证明其在2013年10月17日之前实际占有使用案涉房产，招行职员在抵押登记至起诉之前这段期间内的贷后走访过程均未发现案涉房产有人使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，异议人陈祖华应对在抵押登记之前实际占有使用案涉房产承担举证责任，否则将承担不利后果
三、异议人陈祖华未实际支付租金，以房产使用权抵偿债务并不产生租赁权物权化效力
异议人提交的《房屋租赁合同》与《协议书》约定被执行人以案涉房产十年的使用权抵偿其100万元的债务是被执行人以其案涉房产使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。因此异议人与被执行人签订的《房屋租赁合同》与《协议书》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，故不适用“买卖不破租赁”原则，亦不产生对抗担保物权的效力。
综上所述，请求法院依法驳回异议人全部异议请求，尽快处置案涉房产，以保障答辩人合法权益。
异议人陈祖华为了证明其主张，向本院提交如下证据：
证据A1、《房屋租赁合同》、《协议书》、《借据》；
证据A2、《物业管理费增值税发票》、《照片》、《发票》、《电费明细》、《电信客户登记单》。
申请执行人质证：对证据A1《协议书》、《房屋租赁合同》、《借据》：形式真实性无异议，内容真实性有异议，异议申请人与被执行人恶意倒签时间，被申请人的职员在抵押登记至起诉之前这段期间内的贷后走访过程均未发现案涉房产有人使用。
对证据A2《物业管理费增值税发票》（尾号3350）：真实性无异议，关联性与证明对像有异议，开票日期为2017年6月2日，发票抬头为陈闽华，而且房产在空置状态下，物业费也是一定要交纳的。《物业费机打发票》（发票代码尾号为2210）：真实性无异议，关联性与证明对像有异议，开票日期为2016年3月27日，付款方为陈闽华，而且房产在空置状态下，物业费也是一定要交纳的。《电费机打发票》（发票代码尾号为0242）：真实性无异议，关联性与证明对像有异议，只能证明开票日期为2017年6月5日、计费年月为2017年6月、缴费金额，其他均不能证明。《银联商务小票》（凭证号：000254）：真实性无异议，关联性与证明对像有异议，与本案无关，日期为2017年6月2日。《照片》三张：形式真实性无异议，内容真实性与证明对象有异议，只能证明某个不知具体时间的时间点有人在这案涉房产中。《电信客户登记单》：真实性无异议，关联性与证明对象有异议，登记单业务都为王志贤申请的业务，与本案无关，且办理时间为2016年5月13日。《号码及费用账户查询单》：真实性无异议，关联性与证明对象有异议，与本案无关。《历史电费明细》：真实性无异议，关联性与证明对象有异议，与本案无关，时间最早为2016年12月。
本院查明：2017年2月15日，本院立案受理了（2017）闽0102执506号申请执行人招商银行股份有限公司福州南门支行诉被执行人福州市马尾区科臣纸业有限公司、叶岩树、陈巧玉、林得立、王志贤、陈闽华、林茂借款合同纠纷一案。执行依据为（2015）鼓民初字第4233号民事判决：一、被告福州市马尾区科臣纸业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司福州南门支行借款本金人民币500万元及利息、复利、逾期利息……四、原告有权对被告陈闽华、林茂提供的位于福州市××城门镇××路××龙都假日花园（××东方××区）137#楼101复式单元房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。
2015年8月20日，本院依据申请执行人的诉讼保全申请作出(2015)鼓民保字第646号民事裁定书及《协助执行通知书》，依法查封了被执行人陈闽华名下位于福州市××城门镇××路××龙都假日花园（××东方××区）137#楼101复试单元房产。2017年8月22日，本院依据上述民事裁定向福州市房屋登记中心送达《协助执行通知书》查封了上述涉案房产。后本案进入执行阶段，本院于2017年5月31日作出（2017）闽0102执506号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈闽华名下位于福州市××城门镇××路××龙都假日花园（××东方××区）137#楼101复试单元房产。
另查明，异议人陈祖华提交的《房屋租赁合同》、《协议书》约定，被执行人陈闽华因欠异议人陈祖华本金160万元、利息4.8万元未还，异议人陈祖华因业务需要，向陈闽华租赁其位于福州市××城门镇××路××龙都假日花园（××东方××区）137#楼101复试单元房产，租赁期限为10年，约定租金为96万元，押金4万元，经协商，双方同意，被执行人陈闽华以租金归还异议人陈祖华的部分借款，即东方威尼斯号十年租金和押金共计壹佰万元，用于抵偿部分借款本金及利息。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在财产保全过程中查封的位于福州市××城门镇××路××龙都假日花园（××东方××区）137#楼101复试单元房产，自动转为执行中查封的房产。
另，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，根据异议人陈祖华提交的《协议书》的约定，被执行人陈闽华向异议人陈祖华租赁涉案房屋的目的是为了抵偿其100万元的借款及利息。双方之间签订的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同，二者之间是债权债务关系，不同于真实的房屋租赁合同关系，双方不得以租金抵偿债务的债权债务处分协议对抗本案的债权人即抵押权人。综上，异议人陈祖华的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，本院查封位于福州市××城门镇××路××龙都假日花园（××东方××区）137#楼101复试单元房产依据合法，程序得当，陈祖华的异议请求，本院依法驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈祖华的执行异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 任立东
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年九月十一日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。