上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第2099号
原告陈亮宇，男，1991年8月31日生，住上海市长宁区。
委托代理人孙伟，上海原本律师事务所律师。
委托代理人潘凯文，上海原本律师事务所律师。
被告美怡物业管理（上海）有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人梁伟强（LEUNGWAIKEUNG），职务董事长。
委托代理人牟嘉，男。
原告陈亮宇诉被告美怡物业管理（上海）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告陈亮宇的委托代理人潘凯文，被告美怡物业管理（上海）有限公司的委托代理人牟嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈亮宇诉称，2015年8月19日，原告与被告在中介居间下签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于上海市虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”），合同签订时，该房屋已设定抵押。合同约定，涉讼房屋转让价款为人民币550万元，原告于合同签订当日向被告支付房款270万元（含定金20万元）；被告应于2015年8月31日之前办理涉讼房屋抵押注销手续；抵押注销后，2015年9月15日之前，双方办理产权过户手续，并在过户当日由被告向原告交付涉讼房屋；如被告未能按约交付房屋的，原告有权按已付款日万分之五主张违约金，如逾期超过10日，除被告应向原告支付10日的违约金外，原告有权单方解除合同，被告还应当赔偿总房价款的20%的赔偿金。合同签订后，原告即向被告支付了首期房款270万元。然而原告履行义务后，被告却未能按约办理抵押注销手续。为此，原告多次催促被告履行义务，但被告始终以各种理由拖延，直至2015年9月15日，被告依旧未能注销抵押，未能按约与原告办理房屋过户。之后，被告向原告出具承诺书，希望延后过户时间至2015年11月10日，并同时一次性向原告支付逾期过户违约金3万元。然而至今，被告依旧未能注销抵押，完成过户手续。原告认为，双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方理应按约及时、完全履行合同义务。在原告履行义务的前提下，被告始终未能办理注销抵押，完成房屋过户等合同义务，严重违反了合同约定，给原告造成了巨大损失。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告返还已付房款270万元；3、被告以270万为本金，按照日万分之五利率，向原告支付计算10日的逾期违约金13，500元；4、被告向原告支付逾期违约金30，000元（依据承诺书）；5、被告向原告支付总合同价款的20%的违约金110万元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告美怡物业管理（上海）有限公司辩称，不同意与原告解除买卖合同。因为被告目前实际已在操作办理涉讼房屋的抵押注销手续。之前一直未能办理注销抵押是由于抵押权人一直在国外，此前该抵押权人家中有急事，一时无法回国，以致无法注销抵押登记。现在已和抵押权人联系好，可以尽快完成抵押注销，继而完成房屋过户。如果交易无法继续，合同解除，被告愿意向原告返还已付房款。至于解约违约金，原告要求为合同总价20%，被告认为过高，被告愿意承担原告已付房款的20%作为违约金。至于逾期违约金3万元，此前被告已经向原告支付。至于日万分之五利率的逾期交房违约金，被告认为该标准过高，且被告已经向原告赔付了3万元，不愿意承担此项违约金。
经审理查明，被告系涉讼房屋的产权人，该房屋设定有抵押权人为梁耀辉的抵押登记，债权数额6，000，000元。
2015年8月19日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，涉讼房屋建筑面积116.52平方米，约定转让价款450万元。在2015年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按合同约定限期交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同附件三另约定，1、签约当日后，乙方应直接向甲方支付首期房款170万元（含定金20万元）；2、付款完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房款，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额（首期房款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方），从抵押权人处取得该房地产之他项权证、甲方应于2015年8月31日之前将注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交上海锐丰（中介方）保管，并由上海锐丰代为办理抵押注销手续；3、待甲、乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后于2015年9月15日之前，甲、乙双方亲自委托上海锐丰赴房产所属区县房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），取得收件收据后当日内，乙方应向甲方支付第二期房款275万元；4、房产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权。甲、乙双方约定在过户当日应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方支付甲方尾款5万元。合同补充协议另约定，乙方于签约当日向甲方支付装修补偿款100万元。
合同签订后，原告依约向被告支付了首期房款170万元及装修补偿款100万元，共计270万元。
双方原约定于2015年9月15日前一同赴房产交易中心涤除抵押登记。但因抵押权人在国外发生变故，被告未能按约涤除抵押。被告表示抵押权人梁耀辉是被告原法定代表人梁惠康的舅舅，因其家中有事，未能按时回国。
2015年10月10日，原告向被告发出律师函，敦促被告按时履行合同义务，配合完成房屋过户手续。
被告收到律师函后，随即向原告发出承诺函一份，言明承诺会与原告于2015年11月10日前办理房屋过户转让，并就逾期过户行为，一次性向原告补偿违约金3万元（该钱款原告已收取）。
因被告至今未办理注销抵押登记、配合办理房屋过户，遂致诉。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》及补充条款、上海市房地产权证、房款收据、上海市房地产登记簿、被告承诺函、原告的律师函及邮寄凭证等证据及当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同有效，双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。由于双方签订房屋买卖合同时，涉讼房屋尚有他人抵押，买卖合同对注销抵押的时间及方式均进行了明确的约定。原告按照合同约定按时支付了相应的房款，然被告却一直无法按约注销抵押。虽经原告多次催告后，被告提出延期过户并同意补偿原告3万元，原告表示认可。但在约定时间内，被告仍然未能按时注销抵押。尽管注销抵押需抵押权人配合，但无论抵押权人有何变故，均与原告无关。被告无法按时注销抵押的行为显属违约，且已导致无法完成房屋交易，达成合同目的，理应按照法律及合同的约定承担违约责任。
由于房屋无法完成过户，原告提出解除合同并无不当，合同解除后，被告应返还全部已收房款，即270万元。原告的上述诉请于法有据，本院依法予以支持。关于逾期违约金3万元，由于被告已经给付原告，原告无权再次主张。
关于违约金的诉请。原告要求按550万元的20%的标准计算，被告要求按已付房款的20%计算。本院认为，合同约定解约违约金的标准为总房价的20%，该房价应为房屋买卖合同约定的房屋价款即450万，非已付房款，也不应包含装修补偿款。故应按450万的20%计算。考虑到被告的过错程度及违约后被告的态度（被告已就逾期过户补偿了原告3万元），本院酌情确定被告需向原告赔付违约金为70万元。
关于原告主张已付房款270万逾期违约金的诉请。由于原告已经选择解除合同，要求被告承担解约违约金，且本院已经支持。原告另要求主张逾期违约金有重复之嫌，加重了被告的负担。故关于逾期违约金的诉请，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告陈亮宇与被告美怡物业管理（上海）有限公司于2015年8月19日就本市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；
二、被告美怡物业管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈亮宇返还房款人民币2，700，000元；
三、被告美怡物业管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈亮宇支付违约金共计人民币700，000元；
四、驳回原告陈亮宇的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币37，548元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币18，774元，由被告美怡物业管理（上海）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱佳伟
二〇一六年四月八日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。