重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝04民终970号
上诉人（原审被告，反诉原告）：重庆君昊物业管理有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县。
法定代表人：严琼，该公司负责人。
委托诉讼代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：重庆阳坤房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区。
法定代表人：邱萍，该公司经理。
委托诉讼代理人：李飞，男，1970年10月10日出生，汉族，阳坤公司职工，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：冉彧光，重庆渝鑫律师事务所律师。
上诉人重庆君昊物业管理有限公司（以下简称君昊公司）因与被上诉人重庆阳坤房地产开发有限公司（以下简称阳坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0242民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
君昊公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、五项判决内容；2.改判双方继续履行合同并由被上诉人支付上诉人的前期物业补助费30000元/月（从2016年8月1日起至双方实际终止本协议解除之日止）；3.判决被上诉人不按照合同约定支付前期物业补助费的行为违约，并支付违约金10000元；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定并确认上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》于2016年7月30日终止错误。（一）2012年10月22日上诉人与被上诉人签订《物业管理服务合同》。2014年8月29日又签订了《物业管理服务补充合同》，约定：1.将2012年签订《物业管理服务合同》从2014年11月1日延长至2015年2月28日止；2.将被上诉人已经交付业主使用的商品房和商业门面交付上诉人管理；3.被上诉人从2014年9月1日起至2015年2月28日止的6个月按月给予上诉人30000元的前期物业管理补助费；4.被上诉人应在2015年2月28日前，按照国家有关规定办理好交付房屋的综合备案，提交“两证一书”即：《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件给上诉人。若被上诉人未能按期提交，被上诉人给予上诉人每月30000元前期物业管理费时间顺延至提交之日止。2015年7月1日双方因电梯维护问题签订了一份协议，该协议约定2015年7月至2016年6月给予上诉人物业补助费（实际为电梯维持补助费）36000元，分四次进行了支付。此后，上诉人按合同约定履行至今，而被上诉人没有按照约定支付前期物业管理补助费和电梯费。（二）基于被上诉人未能支付前述费用，上诉人于2015年5月与被上诉人进行多次协商，双方对此后每月前期物业补助费降为10000元还是20000元无法达成一致意见，双方未能签订新的物业服务合同。被上诉人于2016年6月23日向上诉人致函，2016年7月3日上诉人复函不同意签订每月10000元的新的物业服务合同。2016年7月1日，上诉人致函给被上诉人，基于被上诉人违约，上诉人要求被上诉人在7月30日前按照合同履行付款义务，如果不付款，上诉人只有停止物业管理服务工作，并进行司法维权程序。2016年7月8日，被上诉人复函要求上诉人做好清算及物业交接、善后工作。同年8月3日和15日，被上诉人均向上诉人去函要求上诉人于7月1日停止服务终止合同，上诉人对此不同意。（三）2016年7月1日，上诉人向被上诉人去函的真实意思是要求被上诉人付款，并不是要解除合同的意思。函告的目的是对债权的一种催收，根本没有提出解除合同的意思。按照民法理论，最多也只是一种要约，但被上诉人于2016年7月8日的回函，是要求上诉人停止服务要双方签订书面合同，进行清算、移交，在新的公司接管前上诉人还应继续做好物业服务工作，其内容没有响应上诉人的内容，对上诉人的要约没有达成一致意见。而被上诉人于2016年8月3日、8月15日的函件均系新要约，上诉人一直没有答应。一审法院认定双方达成一致意见于2016年7月30日终止《物业管理服务合同》是错误的。双方应当按照之前的服务合同履行，由被上诉人每月支付30000元前期物业服务费给上诉人。二、上诉人一直在履行服务合同，一审法院不支持上诉人的前期物业补助费错误。本案诉讼中，被上诉人于2016年12月7日在上诉人服务的小区粘贴公告解除上诉人在被上诉人新都小区的一切物业行为。2016年12月19日，被上诉人与重庆润捷物业管理有限公司联合公告：由于上诉人与被上诉人物业合同于2016年6月30日到期，后续服务合同经多次洽谈，达不成物业服务协议，决定重新引进重庆润捷物业管理有限公司接管新都小区物业管理工作，但事实上上诉人与被上诉人并没有解除合同，实际一直在履行，从被上诉人发出的公告也可以看出至少在2016年12月19日前在履行合同，一审法院认定事实错误。三、被上诉人违约，应当承担违约金。被上诉人欠上诉人物业管理费的事实清楚，根据《物业管理服务合同》第20条的约定，被上诉人作为合同履行的违约方，不按时支付约定费用的情况下，还单方终止合同协议的履行，应当支付违约金。四、2016年8月1日至今，上诉人一直为小区业务服务，该段时间系事实物业服务阶段，上诉人一直在履行合同义务，这段时间原判没有判决被上诉人支付服务费用系漏判。上诉人在一审反诉是明确提出被上诉人支付每月33000元的物业、电梯补助费至合同实际终止，而原判故意回避该请求，仅对闲置商铺和房屋的物业费用要求上诉人组织证据另行起诉。故对因前期物业补助费金额多少产生争议后的这一年至今的服务费法院漏判，对上诉人明显不公。
阳坤公司辩称，一审审理事实清楚，适用法律正确，判决符合法律规范要求。1.双方合同自然到期后，就是否续签问题，没有达成一致意见，没有达成新的契约关系，判决终止履行符合法律规定；2.双方合同自然到期后，就是否继续履行双方多次协商没有达成一致意见，上诉人明确表示不履行，被上诉人也认可上诉人放弃物业合同的要约，本案中，上诉人的信函的内容是要约行为，结合证据来看，被上诉人事实上也作了复函，同意不再履行合同的书面，本案终止合同的履行符合法律规定，一审判决与合同法相吻合，请求维持一审判决。
阳坤公司向一审法院起诉请求：1.终止履行阳坤公司与君昊公司的《物业管理服务合同》；2.君昊公司立即搬出其在阳坤公司开发的阳坤酉阳新都小区，移交小区物业的档案资料、账册以及未交付房屋、商铺、机房、配电箱的钥匙，退还物业用房；3.君昊公司返还阳坤公司结算后的资金456718元；4.本案诉讼费用由君昊公司承担。
君昊公司提出反诉请求：1.君昊公司继续履行与阳坤公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充合同》、《协议》；并由阳坤公司支付君昊公司前期物业补助费54万元（之后每月按照3万元支付合同终止），电梯物业补助费25000元，小区商铺和住房闲置的物业服务费；2.阳坤公司支付君昊公司违约金10000元；3.诉讼费用由阳坤公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月22日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，阳坤公司将阳坤·酉阳新都小区物业委托君昊公司实行物业管理，物业服务期限为2年，自2012年11月1日至2014年11月1日止，委托管理期满，本合同自然终止。《物业管理服务合同》第六条第一款约定，物业服务费收费方式为多层住宅为0.6每月/每平方米、高层住宅为1.00元每月/每平方米、非住宅为1.2元每月/每平方米;第三款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳;第四款约定，公用的专项设备运行的能源消耗，独立核算，合理向业主分摊收取。《物业管理服务合同》第十条第七款约定，乙方负责建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料。《物业管理服务合同》第十三条约定，本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过一个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。《物业管理服务合同》第十八条约定，甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，造成乙方损失，乙方可要求甲方支付违约金10000元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。《物业管理服务合同》第二十条约定，除本合同第七章规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付10000元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。
2014年8月29日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《物业管理服务补充合同》，《物业管理服务补充合同》第一条约定，甲乙双方将2012年10月22日签订的《物业管理服务合同》中物业服务期限时间从2014年11月1日延长至2015年2月28日止，延长4个月。第三条约定，由于阳坤•酉阳新都小区内B1、B2、B4于2014年8月30日才开始交房，交房初期入住率低、交费率低、开支较大，短期内难以支撑乙方正常运行的困难，按照国家和重庆市法律法规中对前期物业管理的相关规定，甲方从2014年9月1日起至2015年2月28日止的6个月时间内，按月给乙方三万元的前期物业管理补助费用（费用发生的次月10日前支付），由甲方监管使用。乙方在每月领取本补助费用时，应提交当月所发生费用的票据复印件。第四条约定，甲方应在2015年2月28日前，按照国家的有关规定办理好已交付房屋的综合备案，提交“两书一证”，即《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件给乙方。若甲方未能按期提交，甲方给予乙方每月的三万元前期物业管理综合补助费时间顺延至提交之日止。第九条约定，小区设备用电及公用电费的能耗，从2014年9月1日起，待试运行一个月后，根据实际情况，由甲乙双方协商解决合同期限内的费用合理分摊问题。第十条约定，补充合同未涉及事项，按照甲乙双方2012年10月22日签订的《物业管理服务合同》履行。2015年7月1日，阳坤公司（甲方）与君昊公司（乙方）签订了《协议》，《协议》第一条约定，甲方在2015年7月至2016年6月期间，每月给乙方3000元的物业补助费，全年给予乙方36000元的物业补助费。第二条约定，甲方给以乙方3000元/月的物业补助费，每季度支付一次，即2015年10月、2016年1月、2016年4月、2016年7月各支付9000元。第四条约定，乙方应严格按照《重庆物业服务收费管理办法》中明确的等级标准收取物业服务费，并尽快做好阳坤•酉阳新都小区公共能源费用向最终用户的分摊和收取工作。
另查明，阳坤公司提交的借条、借据、借款单、收据等证据显示，《物业管理服务合同》签订后《物业管理服务补充合同》签订前，君昊公司于2013年12月5日从阳坤公司借款20000元，借据中借款用途说明为空置房物管费用，2014年1月26日君昊公司从阳坤公司借款20000元，2014年5月，君昊公司从阳坤公司借款30000元，借款理由为前期物业补贴。《物业管理服务补充合同》签订后，阳坤公司按每月30000元支付了君昊公司2014年9月至2015年6月共10个月的前期物业管理补助费用300000元。2015年7月3日，阳坤公司向君昊公司发出电梯过户的工作函。2015年12月1日，阳坤公司支付君昊公司9000元，君昊公司的《现金日记账》上载明收款事由为2015年7、8、9月份的电梯维保费。2016年7月14日，阳坤公司向君昊公司转款20000元，网上银行电子回单上显示摘要为电梯年检费。君昊公司向业主收取了装修保证金134000元。阳坤公司至今没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年12月8日，阳坤公司与重庆润捷物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，由重庆润捷物业管理有限公司接管酉阳新都小区的物业管理工作。
再查明，2016年6月23日，阳坤公司向君昊公司发出《关于尽快签订<协议书>的函》，其中载明：“……协议基础：双方分别于2012年10月22日签订《物业管理服务合同》、2014年8月29日签订《物业管理服务补充合同》、2015年7月1日签订《协议》……经双方协商一致，就前述三份协议约定的物业服务期限延长至2018年6月30日，期限届满前，双方可协商签订补充协议或另行签订服务合同……本《协议书》签订后，甲方分期给予乙方30万元（叁拾万元）物业补助费。同时鉴于阳坤·酉阳新都小区物业收费的实际困难，甲方另行再追加支付乙方一年的物业补助费（即从2016年7月份起每月按壹万元支付补助费）。自此后由乙方自负盈亏，甲方不再给予任何补助（包括公用能源电费等）。双方在此之前签订的《物业管理服务补充合同》、《协议》中约定的补助费不再执行……”。2016年7月4日，君昊公司向阳坤公司发出《关于君昊公司对阳坤新都小区停止物业管理服务的函告》，其中载明：“……鉴于以上情况，如你司在7月30日之前再不按照合同条款约定执行，我司只有对阳坤新都小区停止物业管理服务工作，并进入与你司维权程序”。2016年7月8日，阳坤公司向君昊公司发出《回函》，其中第一条载明：“……我司本着实事求是，结合阳坤·酉阳新都小区的实际情况，与贵公司进行了反复磋商，就前期物业补助费用，双方达成一致并认可截止2016年6月30日，前期物业补助费以及其他费用包干共30万元，我司根据资金情况分期支付给贵公司。另从2016年7月份起，我司再追加支付贵公司一年的物业补助费（每月壹万元），自此后由贵公司自负盈亏……在新的物业服务公司接管本物业项目之前，贵公司应当暂时继续提供物业服务工作，双方的权利义务继续按照物业服务合同执行，若双方未完成以上几项工作，贵公司就停止物业服务，由此造成的损失由贵公司全部承担”。2016年8月3日，阳坤公司向君昊公司发出《君昊公司关于酉阳新都小区物业管理相关事宜函告》，其中载明：“……由于贵司与本公司达不成合作条件，双方无法合作，尤其是贵司于2016年7月4日发给我司函告提出7月30日终止对新都小区的物业服务。根据该函告，我公司经集体研究决定，全体同意君昊公司提出的停止新都小区的物业管理工作，同时全力配合君昊公司做好善后工作……”。
一审法院认为，阳坤公司与君昊公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充合同》、《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。针对阳坤公司与君昊公司的诉讼请求，评述如下：
一、关于本诉原告阳坤公司的诉讼请求。（一）阳坤公司与君昊公司签订的《物业管理服务合同》是否终止的问题。阳坤公司与君昊公司签订的《物业管理服务合同》的期限为2012年11月1日至2014年11月1日，后双方签订的《物业管理服务补充合同》将合同期限延长至2015年2月28日，2015年3月1月至2015年6月30日，双方虽没有签订新的合同，但双方仍按照合同约定履行相关的权利义务。2015年7月1日，双方签订《协议》，期限从2015年7月至2016年6月，从《协议》内容看，主要是对物业管理补助费进行约定，但该《协议》履行的基础是之前双方签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充合同》，从庭审中双方当事人的陈述及提交的工作函、函告、回函、公告等证据看，在《协议》约定的期间内，双方仍在按照《物业管理服务合同》进行履行。而根据《物业管理服务合同》第十三条的约定，在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，君昊公司应当应阳坤公司的要求继续提供不超过一个月的物业服务。结合君昊公司于2016年7月4日向阳坤公司发出的《关于君昊公司对阳坤新都小区停止物业管理服务的函告》以及阳坤公司于2016年8月3日向君昊公司发出的《君昊公司关于酉阳新都小区物业管理相关事宜函告》来看，可以认定阳坤公司与君昊公司已经达成一致意见于2016年7月30日终止《物业管理服务合同》。（二）关于阳坤公司提出的君昊公司搬出阳坤•酉阳新都小区，移交小区物业的档案资料、账册以及未交付房屋、商铺、机房、配电箱的钥匙，退还物业用房的问题。根据双方签订的《物业管理服务合同》第十条第七款的约定，君昊公司建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，合同终止时，君昊公司必须向阳坤公司移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案资料。根据双方签订的《物业管理服务补充合同》，阳坤公司将部分房间提供君昊公司作为临时物业用房办公室使用，并向君昊公司移交部分房屋、设施、设备，现双方的物业服务合同已终止，阳坤公司不再委托君昊公司进行物业管理服务，应按合同约定，向阳坤公司移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案资料，将未交付房屋的、商铺、机房、配电箱的钥匙及物业用房退还阳坤公司，故对阳坤公司这一诉求，予以支持。（三）阳坤公司要求君昊公司返还456718元的问题。关于补助费的问题。根据《补充合同》约定，由阳坤公司支付君昊公司2014年9月至2015年2月每月30000元前期物业管理补助费用，阳坤公司应在2015年2月28日前向君昊公司提交“两书一证”，若未能按期提交，每月的30000元前期物业管理综合补助费时间顺延至提交之日止。因阳坤公司一直未提供“两书一证”，阳坤公司支付了君昊公司从2014年9月至2015年6月共10个月的前期物业补助费300000元，即《物业管理服务补充合同》期满后，阳坤公司仍按照每月30000元的标准支付了前期物业管理补助费，直至2015年6月，双方对此并无争议。现双方争议的是2015年7月1日签订的《协议》中约定的每月3000元的物业补助费是否系对《物业管理服务补充合同》中约定的每月30000元前期物业管理补助费的变更。从阳坤公司2016年6月23日向君昊公司发出的《关于尽快签订<协议书>的函》的内容来看，其中明确载明了《物业管理服务补充合同》和《协议》中约定的物业管理补助费是同时存在的。再结合阳坤公司2016年7月8日向君昊公司发出的《回函》来看，其中也明确载明经双方磋商，就前期物业补助费用双方达成一致并认可截止2016年6月30日，前期物业补助费以及其他费用包干共30万元，阳坤公司承诺根据资金情况分期支付给君昊公司。因此，结合上述函件等证据来看，可以认定2015年7月1日签订的《协议》中约定的每月3000元的物业补助费并非是对《物业管理服务补充合同》中约定的每月30000元前期物业管理补助费的变更。并且结合双方往来的函件以及君昊公司的《现金日记账》等证据来看，可以认定2015年7月1日签订的《协议》中约定的每月3000元的物业补助费系电梯物业补助费。《物业管理服务补充合同》中约定的每月30000元前期物业管理补助费仍应由阳坤公司进行支付。《物业管理服务合同》经双方同意已于2016年7月30日终止，因此前期物业管理补助费应当计算至2016年7月。虽然阳坤公司、君昊公司双方对2015年7月至2016年6月期间的前期物业管理补助费进行过协商，但无证据证明双方对此期间的物业管理补助费达成了一致意见，此期间的前期物业管理补助费仍应按每月30000元进行计算，2015年7月至2016年6月期间的前期物业管理补助费共360000元。因此，再加上2016年7月的前期物业管理补助费30000元以及2014年9月至2015年6月的前期物业补助费300000元，阳坤公司应向君昊公司支付的前期物业管理补助费为690000元。另外，还有《协议》中确定的2015年7月至2016年6月的电梯物业补助费36000元，共计726000元。庭审中，君昊公司认可阳坤公司已支付了费329000元(包括2016年7月14日转款20000元，阳坤公司亦同意将此款折抵物业补助费)。另外，《《物业管理服务合同》签订后《物业管理服务补充合同》签订前，阳坤公司与君昊公司尚未就物业补助费进行约定，君昊公司从阳坤公司借款70000元，没有进行书面结算，君昊公司亦没有提交证据证明这70000元借款已返还或者以其他方式予以抵扣应当予以扣除，现阳坤公司主张进行抵扣，该款应当予以扣除。综上，阳坤公司还应支付君昊公司的款项为327000元。
装修保证金是否应退还的问题。根据《物业管理服务合同》第十条第十款约定，君昊公司就小区业主的装修保证金须设立专款专户，《物业管理服务补充合同》第七条约定，君昊公司应严格按照装修保证金的收支管理规定，专款收支，不得挪作他用。庭审中，君昊公司亦承认收取小区业主装修保证金134000元，因双方并未约定合同终止后装修保证金由谁保管使用等问题，阳坤公司要求君昊公司退还其装修保证金无法定依据，本院不予支持。但阳坤公司可向小区业主释明其相应权利。
公共能源费由谁负担的问题。《物业管理服务补充合同》第九条约定，小区设备用电及共用电费的能耗，从2014年9月1日起试运行一个月后，根据实际情况，由甲乙双方协商解决合同期内的费用合理分摊问题。但此后双方并未就此费用的合理分摊达成共识，同时《协议》第四条约定，君昊公司应严格按照《重庆物业服务收费管理办法》中明确的等级标准收取物业服务费，并尽快做好阳坤•酉阳新都小区公共能源费用最终向用户的分摊和收取工作。即双方约定，公共能源费由用户分摊，但阳坤公司没有提供相关证据证明君昊公司向用户收取公共能源费的情况，故阳坤公司诉称的合同期内其缴纳的259718元公共能源费应由君昊公司负担的诉求，不予支持。
综上，对阳坤公司要求君昊公司返还456718元的请求不予支持。
二、关于君昊公司的反诉请求。（一）双方签订的《物业管理服务合同》《物业管理服务补充合同》《协议》是否继续履行的问题。阳坤公司与君昊公司签订的上述合同期满后，并未进行续签或签订新的物业服务合同，合同已终止，不存在继续履行的基础，对这一诉求，不予支持。（二）要求阳坤公司支付前期物业管理补助费540000元，电梯物业补助费25000元，小区商铺和闲置住房的物业服务费469274元的问题。关于前期物业管理补助费的问题。基于前述理由，阳坤公司已经向君昊公司支付了2014年9月至2015年6月共10个月的前期物业管理补助费300000元，尚欠的为2015年7月至2016年7月期间的前期物业管理补助费390000元。扣除君昊公司从阳坤公司的借款70000元，阳坤公司还应支付君昊公司的前期物业补助费为320000元。关于君昊公司主张的25000元电梯物业补助费。2015年7月1日签订的《协议》中约定的每月3000元的物业补助费系电梯物业补助费，根据《协议》约定为36000元，但阳坤公司已经支付29000元，尚欠7000元，应由阳坤公司支付给君昊公司。关于小区商铺和闲置住房的物业服务费，根据《物业管理服务合同》第六条第三款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因阳坤公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由阳坤公司全额交纳。但君昊公司没有提供充分证据证明小区商铺、闲置住房的具体面积，亦并未提供证据证明未出售的闲置房屋、商铺产生的物业费用，其要求阳坤公司支付469274元的物业服务费因证据不足，不予采纳，但阳坤公司可重新组织证据另案诉讼。（三）阳坤公司是否存在违约，是否应支付君昊公司10000元违约金问题。从君昊公司的请求来看，其主张的系阳坤公司未按约定支付前期物业补助费、电梯物业补助费等费用的违约金，但从合同约定来看，双方对此并未约定违约金，因此，对于君昊公司主张的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认重庆阳坤房地产开发有限公司与重庆君昊物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》于2016年7月30日终止；二、重庆君昊物业管理有限公司在本判决生效后二十日内搬出阳坤•酉阳新都小区，移交阳重庆阳坤房地产开发有限公司原委托管理的全部物业及其各类管理档案资料，将未交付房屋的、商铺、机房、配电箱的钥匙及物业用房退还重庆阳坤房地产开发有限公司；三、驳回重庆阳坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、重庆阳坤房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内支付重庆君昊物业管理有限公司前期物业管理补助费、电梯物业补助费等共计327000元；五、驳回重庆君昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8150元，已由重庆阳坤房地产开发有限公司预交6235元，由重庆阳坤房地产开发有限公司负担8150元。反诉案件受理费9550元，已由重庆君昊物业管理有限公司预交9550元，由重庆阳坤房地产开发有限公司负担5431元，由重庆君昊物业管理有限公司负担4119元，退回重庆君昊物业管理有限公司5431元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。君昊公司向本院提交了酉阳土家族苗族自治县人民政府桃花源街道办事处的《通知》，证明国庆和十九大召开期间，上诉人至今还在小区进行物业管理服务。阳坤公司质证认为，该证据的真实性无异议，但与其主张继续履行合同的关联性有异议。本院审查认为，上诉人提交的前述证据虽然客观真实，但与本案缺乏关联性，本院不作本案证据采信。
阳坤公司二审中未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点为：1.君昊公司与阳坤公司之间签订的物业管理服务合同是否于2016年7月30日终止；2.阳坤公司应否支付君昊公司2016年8月1日之后的物业补助费每月3万元；3.阳坤公司应付支付君昊公司违约金1万元。现作如下评述。
一、关于合同是否终止问题。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据阳坤公司与君昊公司签订的《物业管理服务合同》第五条约定的内容来看，合同的期限为2012年11月1日至2014年11月1日止，委托管理期满，合同自然终止。但双方于合同期满前的2014年8月29日签订了《物业管理服务补充合同》，双方同意君昊公司的物业服务期限从2014年11月1日延长至2015年2月28日止，故根据《物业管理服务合同》及《物业管理服务补充合同》的约定，阳坤公司与君昊公司之间签订的物业管理服务合同应至2015年2月28日到期而终止。《物业管理服务补充合同》第四条约定的阳坤公司未能在2015年2月28日前提交“两证一书”，阳坤公司给予君昊公司每月3万元前期物业管理综合补助费时间顺延至提交之日止，该约定是对支付君昊公司服务费用时间及金额的约定，并非对合同期限进行顺延的约定。2015年2月28日到期后，阳坤公司与君昊公司没有继续签订物业管理服务合同，但君昊公司实际继续进行物业服务，阳坤公司也接受了其物业管理服务，并于2015年7月1日双方签订了《协议》，该《协议》约定的主要内容为阳坤公司给予君昊公司物业管理补助费的金额及补助期间。虽然没有约定是否继续按《物业管理服务合同》及《物业管理服务补充合同》履行权利义务，但从双方往来函件内容来看，双方实际认可君昊公司从事的物业管理服务仍按《物业管理服务合同》和《物业管理服务补充合同》在履行，故《协议》应为《物业管理服务合同》和《物业管理服务补充合同》的补充协议。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”2016年7月4日，君昊公司向阳坤公司发出函告，如果阳坤公司在7月30日之前不再按照合同条款执行，则君昊公司对阳坤新都小区停止物业服务，该函告系附条件的终止合同的要约，君昊公司主张该函告不是终止合同的要约的意思表示不成立，本院不予支持。2016年7月8日，阳坤公司回函要求君昊公司于2016年7月30日前对服务小区的物业服务工作及物业费用进行清算，结合2016年8月3日阳坤公司向君昊公司发出的函告中同意君昊公司于2016年7月30日终止物业管理工作的内容，双方实际一致同意于2016年7月30日解除物业管理服务合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项的规定，合同解除，合同的权利义务终止。故原判认定阳坤公司与君昊公司之间的物业管理服务合同已于2016年7月30日终止并无不当，君昊公司主张合同尚未终止至今仍在履行的理由不成立，本院不予支持。
二、关于2016年8月1日之后的物业补助费应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，阳坤公司与君昊公司之间的物业管理服务合同经双方同意已于2016年7月30日解除而终止，君昊公司主ＸＸ坤公司支付2016年8月1日之后的物业补助费无事实依据和法律依据，其主张不成立，本院不予支持。
三、关于阳坤公司应否支付君昊公司违约金1万元问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。”本案中，虽然阳坤公司在支付君昊公司的部分前期物业管理补助费和电梯物业补助费存在违约，但双方在签订《物业管理服务合同》时，没有对前期物业管理补助费和电梯物业补助费作出约定，《物业管理服务合同》第八章约定的违约责任并不包括前述两项费的支付内容，而《物业管理服务补充合同》及《协议》中虽有前述两项费用的支付约定，但没有相应的违约约定，故君昊公司主张的违约金，原判未予支持并无不当，本院予以确认。
综上所述，君昊公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由重庆君昊物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
审 判 员 王勐视
审 判 员 刘文玉
二〇一七年十一月十日
法官助理 赵 彬
书 记 员 安秀艳