上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1140号
上诉人（原审被告）王春梅。
上诉人（原审被告）朱桂星。
上述两上诉人之共同委托代理人徐德红，上海震亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王量。
委托代理人朱善武，上海市经纬律师事务所律师。
上诉人王春梅、朱桂星因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人王春梅、朱桂星及其共同委托代理人徐德红，被上诉人王量及其委托代理人朱善武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年12月16日，经上海明明房产经纪有限公司居间介绍，王春梅、朱桂星（出售方、甲方）与王量（买受方，乙方）签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将上海市某路某弄37号304室房屋（以下简称涉案房屋）以人民币98万元（以下币种均为人民币）出售给乙方，甲方于2013年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2013年6月30日之前向房地产交易中心申请办理过户手续。乙方于2012年12月15日签约当日向甲方支付购房首付款31万元（内含已付定金3万元）。乙方的付款方式和付款期限在附件三中明确约定：甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为产权人的产权证后7个工作日内，直接支付甲方房款人民币67万元，该款项由乙方的贷款银行一次性划入甲方账户（具体时间以银行放款时间为准）。双方在补充条款（一）的第9条有关乙方贷款的特别约定：若乙方的购房贷款不足申请额度，则乙方应于双方至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理单当日，以现金形式补足该不足部分。乙方未按本合同约定期限付款的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之拾计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起至实际付款日止。逾期超过拾日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付拾日的违约金外，甲方有权单方解除合同，单方解除合同应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起拾日内向甲方支付。甲方未按合同约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之拾计算，违约金按本合同约定的应当交付之日起到实际交付之日止，逾期超过拾日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付拾日的违约金外，乙方有权单方解除合同，单方解除合同应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方另对其余事项作了约定。
2012年12月16日，王量向涉案房屋出售方支付了首期房款31万元（含定金3万元）。
2013年2月28日，因涉案房屋内王春梅、朱桂星的房客尚未搬离，王春梅、朱桂星未向王量交付房屋。3月底，因风闻税收政策有变，朱桂星等陪同王量前往房产交易中心缴纳了普通住房转让所得税、契税。4月底，王量发短信告知王春梅、朱桂星“我这边的住房公积金贷款由于换工作不连续六个月，需走行政复议程序，到7月底才连续六个月，如果你想让我现在去贷款，我现在就去走程序，如果你觉得等房屋交给我再去贷款的话，那就到8月份我再去贷款，如刚才电话沟通，您选择8月份再走贷款程序，如有疑议，请随时和我沟通。”2013年6月30日之前，双方未能办理过户手续，王量也没有向王春梅、朱桂星支付购房款。
2013年6月30日，王量与中介方业务员至王春梅、朱桂星处，买卖双方经协商又签订了买卖合同补充协议，约定王春梅、朱桂星同意于2013年7月20日前将房屋交付王量，双方于2013年9月30日前至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续。届期，王春梅、朱桂星未依约交房。双方至今也没有办理过户手续。
2013年10月9日，王春梅、朱桂星从房客处收回房屋。
2013年10月23日，王量向王春梅、朱桂星发函，要求尽快交房及过户。
原审另查明，王量系外地户籍在上海市首次购房。王量自2011年1月至2012年12月，以扣缴义务人帝鹏工程咨询（上海）有限公司名义连续两年缴纳个人所得税。
2014年3月7日，王量自愿将67万元交至原审法院代管。
原审审理中，王量起诉请求判令：1、王春梅、朱桂星与王量签订的房地产买卖合同继续履行，由王春梅、朱桂星配合王量办理涉案房屋的产权过户手续；2、王春梅、朱桂星向王量支付自2013年7月21日起至实际交房之日止，以31万元的每日万分之十计算的逾期交房违约金。王春梅、朱桂星共同辩称：不愿继续履行买卖合同，要求解除该买卖合同，如该合同继续履行，王量应赔偿王春梅、朱桂星损失40万元。
原审认为，双方当事人就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同及买卖合同补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，当事人均应依约履行。合同签订后，王春梅、朱桂星与房客有纠纷而不能按期交房。因无法获得银行贷款，王量明知即使双方办理过户手续其也无力支付剩余房款，故与王春梅、朱桂星协商将过户日期延后。买卖双方均有违约行为。后双方签订了补充协议，对合同内容进行了变更，将交房日期延后至2013年7月20日之前，将过户日期延后至2013年9月30日之前。但双方又未履约。至此，双方的争议为：一、王春梅、朱桂星不依约交房是否构成违约？二、涉案房屋买卖合同及补充协议是否应当继续履行？
关于争议一，王量系外地户籍人士在上海市首次购房，其欲获得购房贷款，须向银行提出申请，经银行初步审核后再由王春梅、朱桂星协助办理相关手续。根据王量陈述，其仅向中国银行进行过咨询。王量始终没有提供证据证明有关银行已经受理其贷款申请。且王量能否获得银行放贷，还与其个人信用等其他因素有关，并非完全取决于王春梅、朱桂星。结合合同变更前王量当时无法获得贷款的情况，王春梅、朱桂星有理由认为合同变更后王量仍无法获得银行贷款，无力支付剩余67万元房款，故王春梅、朱桂星此时不向王量交付房屋，依法应认定为行使不安抗辩权，中止履行买卖合同。故王量主张王春梅、朱桂星逾期交房的违约金，因不符合法律规定，原审不予支持。
关于争议二，诉讼中，王量已自行筹款67万元交至法院代管，王量对剩余房款已经具备履行能力，继续履行买卖合同对王春梅、朱桂星而言不存在房款风险，故双方的买卖合同及补充协议应当恢复履行。涉讼前，王春梅、朱桂星收取王量的购房款31万元长达一年，既没有提出解除合同，也没有向王量退回房款。如王春梅、朱桂星及时行使合同解除权，既可另觅买受人，也可避免现时房价上涨的风险，故王春梅、朱桂星主张如继续履行合同王量须赔偿40万元，原审不予采纳。
原审法院审理后于二○一四年三月二十八日作出判决：一、王量与王春梅、朱桂星签订的关于上海市某区某路某弄37号304室的上海市房地产买卖合同及补充协议继续履行；二、王春梅、朱桂星于判决生效之日起五日内向王量交付上述房屋；三、王量与王春梅、朱桂星于判决生效之日起十日内至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，将上述房屋的房地产权利转移至王量名下；四、王量于上海市闵行区房地产交易中心出具以王量为产权人的房地产权证后7个工作日内，支付王春梅、朱桂星房款人民币67万元；五、驳回王量其余诉讼请求。王量如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，500元，减半收取计5，250元，由王量及王春梅、朱桂星各半负担。
判决后，王春梅、朱桂星不服，上诉于本院称：因被上诉人不能按时获得银行贷款，故上诉人与被上诉人签订补充协议，将交房及过户时间顺延，但在双方约定的过户期限届满时，被上诉人仍未能成功获得银行贷款，亦没有按照合同的约定以现金的形式补足差额，在此情况下，上诉人就合同享有单方法定解除权。2013年10月13日，上诉人已通过电话告知被上诉人不再继续履行房屋买卖合同及补充协议，同意退还购房款，并提出如果被上诉人想要购买涉案房屋，则必须按照市场价交易，但被上诉人拒绝，故涉案房屋买卖合同及补充协议已经解除，原审判决双方继续履行买卖合同及补充协议，与事实不符，适用法律不当。在交易过程中，不存在上诉人不配合被上诉人办理银行贷款手续的情况，上诉人在向被上诉人提出解除房屋买卖合同的同时，要求被上诉人提供银行账号或者领取上诉人已收取的购房款，但被上诉人予以拒绝，系被上诉人的原因致上诉人无法退还已收取的购房款。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人王量辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方当事人就涉案房屋签订的买卖合同及补充协议，系双方真实的意思表示，双方均应按照约定履行。补充协议明确约定上诉人应于2013年7月20日将涉案房屋交付被上诉人，上诉人直至同年10月9日方收回房屋，故系上诉人的过错致涉案房屋未能如期交接。但二审审理中，被上诉人陈述2013年7月16日未能交接房屋后，被上诉人表示只要上诉人与房客间的纠纷结束后上诉人仍以原价将涉案房屋出售给被上诉人，并补偿其在外租房损失的，其愿意等待；而上诉人的陈述是其愿意将出租房屋的租金交由被上诉人。从上述陈述看，本院认为，基于涉案房屋被房客占用的事实，也由于当时被上诉人并未获得贷款资格，此时双方实际上是协商一致顺延了房屋交接的时间，故被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。
就双方未能按照补充协议约定的过户时间办理涉案房屋过户手续的问题。上诉人陈述其未能办理过户手续的原因是被上诉人未办理银行贷款手续，也没有以现金形式支付剩余购房款。被上诉人陈述系上诉人不愿配合办理银行贷款手续致其无法提交贷款所需资料，且上诉人提出涨价要求。本院认为，被上诉人虽未能于2013年9月30日前办妥银行贷款手续系事实，但房屋买卖合同中明确约定被上诉人购房贷款不足部分，在双方办理房屋过户手续且交易中心出具受理单当日，应以现金形式补足该不足部分，上诉人未能举证证明其要求被上诉人于办理过户手续当日以现金形式支付剩余房款，也未能举证证明其行使不安抗辩权的意思表示送达至被上诉人，加之被上诉人已将剩余购房款缴至原审法院，亦证明被上诉人有以现金形式支付剩余购房款的能力，在此前提下，上诉人以被上诉人未办理银行贷款手续为由而拒绝履行合同约定的过户义务并行使合同解除权，没有相应的合同基础及法律依据。现被上诉人要求继续履行买卖合同，本院予以支持。上诉人关于继续履行合同致上诉人40万元损失一节，亦缺乏依据，本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币10，500元，由上诉人王春梅、朱桂星共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年六月十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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