南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终58号
上诉人（原审原告、反诉被告）:李建峰,男,汉族，1989年7月12日出生,住南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：刘源，广西创和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海涛，广西创和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:南宁市福群市场投资有
限责任公司，住所地南宁市兴宁区济南路17-3号大和平商贸批发城6层021号。
法定代表人：罗福如，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：高英豪，广西桂三力律师事务所律师。
上诉人李建峰因与被上诉人南宁市福群市场投资有限责任公司（以下简称福群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭审理了本案。李建峰的委托诉讼代理人李海涛，福群公司的法定代表人罗福如及委托诉讼代理人高英豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李建峰上诉请求：一、撤销（2016）桂7102民初704号民事判决第三、四、五、六项；二、福群公司返还李建峰交付的租金80000元；三、福群公司返还李建峰交付的物业管理费7500元；四、驳回福群公司的全部反诉请求；五、本案一审、二审的诉讼费用由福群公司承担。
事实与理由：一、一审认定“2016年12月20日，福群公司已实际控制了涉案房屋”是错误的。李建峰虽然与福群公司签订了租赁合同，向福群公司支付了租金、保证金及物业管理费，但是直至李建峰提起诉讼时，福群公司都未将涉案房屋交付给李建峰。福群公司也未能提供任何证据证明已经交付房屋的事实，恰恰相反，福群公司向一审法院提供的2016年12月20日的相片证明了该涉案房屋的上任承租人蒋佑和(经营餐饮的)将房屋交付给福群公司的样子（现场遗留有破损的玻璃柜、桌子、大风扇、碗筷等物品未予清理），直至2016年12月20日时还是原状。由此可见，本案的涉案房屋一直都在福群公司的实际控制下。二、一审法院推定福群公司已经向李建峰交付了涉案房屋的理由不充分、证据不足。理由：第一，李建峰向福群公司支付了保证金、租金及物业管理费的事实，只能证明李建峰按照约定履行了合同的义务；第二，福群公司向李建峰交付了土地复印件、房屋产权证明，但福群公司并未将涉案房屋的钥匙交付给李建峰；第三，李建峰在因福群公司无法提供建设工程规划许可证等材料办理营业执照的情况下，要求福群公司返还保证金并不等同于该租赁合同有效，上述事实均不能证实福群公司已将涉案房屋交付给李建峰。一审法院认定在签订合同时，李建峰开始使用商铺的事实是错误的。首先福群公司没有将涉案房屋交付给李建峰，李建峰无法使用涉案房屋。其次，因为福群公司出租的房屋没有建设工程规划许可证导致该租赁合同无效，李建峰无法办理营业执照，无法经营。三、一审法院认定应从2016年2月1日至2016年12月20日计算房屋占有使用费错误，导致适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定可知，房屋租赁合同被确认无效后，承租人占有使用了租赁房屋的才需要支付占有使用费，福群公司没有将涉案房屋交付给李建峰，那么，李建峰无义务将涉案房屋返还给福群公司，更无义务向福群公司支付占有使用费。四、退一步说，抛开涉案房屋是否交付问题不论，一审法院认定李建峰应按照合同约定的租金标准向福群公司支付房屋占有使用费有悖立法目的，有失公平。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定以及最高人民法院民一庭负责人对该解释的相关答复，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。应根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准支付占有使用费。福群公司是专业的租赁公司，它以每年租金30000元将涉案房屋承租下来，然后以每年租金160000元的高价转租给李建峰，福群公司明知租赁合同无效，还要与不知情的李建峰签订该合同从而获取高额的利润，一审判决与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的立法目的相悖，有失公平。五、一审法院在确认该租赁合同无效后要求李建峰向福群公司支付物业管理费没有事实和法律依据，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，要求福群公司向李建峰返还已经支付的物业管理费。
福群公司答辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,李建峰的上诉请求不成立,请求二审法院予以驳回。理由:1.一审判决认定福群公司在签订合同时已将涉诉房屋交付给李建峰,认定正确,一审中双方提交的证据已经充分证实在签订合同之日起双方已经按约定积极履行合同,李建峰于合同签订当日起,就支付了除了免租期之外的半年租金和物业服务费、合同保证金等,福群公司也按照合同约定向李建峰提供了友爱村委的产权证明、土地证、宗地图及涉案的租赁合同等用于办理营业执照。福群公司在签订合同当天也交付了房屋,从合同第1条、第3条来看,福群公司已将租赁房屋及设备(冷水空调4台等)一起交付、清点给李建峰,并且写入了合同,李建峰也对交付房屋的现状予以确认,合同没有对涉案房屋如何交付及交付时间进行约定,足以证明双方对房屋现状和设施进行了确认。从合同履行情况看,从2015年11月17日起李建峰就有权占有使用房屋,但是签约之日起至2016年8月12日长达9个月时间里,李建峰并未向福群公司提过没有交付房屋的事实。2。虽然一审认定合同无效，但是李建峰应当向福群公司支付房屋占用使用费，福群公司对一审判决按50%的标准计算占有使用费和物业费有异议，既然合同无效，2015年11月17日至2016年1月30日的免租期也应当支付房屋占用费和物业费。
李建峰向一审法院起诉请求：1.确认李建峰与福群公司于2015年11月17日签订的《租赁合同书》无效；2.福群公司返还李建峰合同保证金80000元；3.福群公司返还李建峰租金80000元；4.福群公司返还李建峰物业管理费7500元；5.本案的诉讼费用由福群公司承担。
福群公司向一审法院提出反诉请求：1.李建峰将涉案商铺恢复原状并返还福群公司；2.李建峰向福群公司支付占有使用费74666.32元，（按照160000元/年计算，自2015年11月17日至2016年1月31日及2016年8月1日暂计至2016年11月4日，实际算至李建峰恢复原状返还涉案商铺时止）；3.李建峰向福群公司支付物业管理费7000.56元（按照15000元/年计算，自2015年11月17日至2016年1月31日及2016年8月1日暂计至2016年11月4日，实际算至李建峰恢复原状返还涉案商铺时止）；4.本案的本诉和反诉诉讼费由李建峰承担。
一审法院认定事实：位于南宁市，地类为建设用地。2010年12月10日，罗福如（乙方）与友爱一组（甲方）签订了《房屋、土地租赁合同书》，约定：乙方向甲方租赁位于南宁市九三工学院斜对面本小组的房屋及土地经营使用，租用期限从2013年11月1日至2033年10月31日止等内容。2014年3月18日，罗福如与福群公司签订《房屋土地租赁转让合同书》，罗福如将其与友爱一组签订的《房屋、土地租赁合同书》的权利义务全部转给福群公司。
2015年11月17日，李建峰（乙方）和福群公司（甲方）签订了《租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租甲方位于南宁市农院路6－8号商铺三楼整层，面积约400平方米；乙方如经营餐饮或者小食店必须做好防水，保证不向楼下漏水；甲方是按三楼的现状出租，乙方承租后从事经营活动所需的各种证、照由乙方自己负责办理，甲方只协助提供村委产权证明，其余由乙方自行办理；乙方认可标的物的建筑现状和有可能未办得消防证的状况；本合同履行期限为5年，从2016年2月1日起至2021年1月30日止（2015年11月17日至2016年3月1日为赠送期），乙方签合同时必须预交半年（6个月）租金及物业管理费；租金第一年2016年2月1日起至2017年2月1日每年160000元，第二年2017年2月1日起至2018年2月1日每年168000元，第三年2018年2月1日起至2019年2月1日每年176400元，第四年2019年2月1日起至2020年2月1日每年185220元，第五年2020年2月1日起至2021年1月30日每年194481元；签合同时交一次性合同保证金80000元，每年物业管理费15000元；乙方要遵守先交租金和物业管理费后使用标的物的原则，每次交半年（6个月）租金和物业管理费，第一个半年（6个月）租金、物业管理费及合同保证金在签订本合同时付清，余下9个半年租金及物业管理费分别于每年7月30日前、1月30日前一次性支付半年（6个月）；合同保证金在本合同期满后，乙方不再租赁本标的物的，甲方结清乙方所欠甲方所有款项后无息退回乙方；合同保证金的履约范围是按时交纳租金及所有费用、按时进行经营及履行合同义务、执行甲方各项规章制度；如乙方在合同期内有违约行为，甲方有权单方终止本合同，并不退还乙方已支付的租金、履约保证金、物业管理费；甲方同意乙方在不影响安全及周边邻居前提下对标的物进行内外装修等内容。合同签订当日，李建峰向福群公司支付了保证金80000元、第一个半年租金80000元、物业管理费7500元，福群公司的法定代表人出具了《收据》给李建峰。
2015年11月20日，福群公司将土地证复印件、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会开具的房屋产权证明交给李建峰，2015年12月13日，福群公司将《房屋土地租赁转让合同书》、《房屋、土地租赁合同书》交给李建峰。
2015年12月3日，南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会出具《证明》，内容为：“兹证明位于南宁市所有，房屋用途为商业用房，现将房屋出租给南宁市福群市场投资有限责任公司作为办公场所使用，对外出租，未违反法律、法规及有关管理规定，并已经过有利害关系的业主同意。”
2016年7月，《租赁合同书》约定的第二次租金支付时间到期，福群公司向李建峰催交租金，李建峰称正在办理文化证，希望延期至8月9日支付租金。
2016年8月12日，李建峰向福群公司致函，称其租赁房屋想经营网吧，因福群公司无法提供办理网吧所需要的房屋证明材料，故无法办理网吧证件，现合同到期不想再续租，希望福群公司退还保证金80000元。2016年8月14日，福群公司收到函件后，于2016年8月18日复函，称已按合同约定向李建峰提供了房屋产权证明，现合同期未满，李建峰有支付租金的义务，要求李建峰于2016年8月31日前交清本期租金及物业管理费87500元。为此，双方产生纠纷，遂诉至一审法院。
2016年12月20日，福群公司已实际控制了涉案房屋，房屋内仍有破损的玻璃柜、桌子、大风扇、碗筷等物品，福群公司要求李建峰清空物品，李建峰称并不是其物品，而是上一承租户遗留。
一审法院认为，李建峰与福群公司2015年11月17日签订了《租赁合同书》，福群公司将南宁市农院路6－8号商铺三楼整层出租给李建峰，但该房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此，双方签订的租赁合同无效，李建峰有权要求福群公司退还合同保证金80000元，故李建峰要求确认上述合同无效并要求福群公司退还合同保证金80000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于涉案房屋是否已交付的问题。李建峰抗辩称福群公司未将涉案房屋交付给其使用，但从双方签订合同后的行为来看，李建峰在签订合同当日按合同约定支付了合同保证金、半年的租金及物业管理费，福群公司亦向李建峰提供了土地证复印件、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会开具的房屋产权证明等材料，供李建峰办理营业执照，而李建峰也开始在办理营业执照。直至《租赁合同书》约定的第二期租金的支付时间，福群公司向李建峰催缴租金，李建峰仍以文化证尚未办理要求延迟支付租金。甚至在2016年8月12日，李建峰向福群公司致函要求退还保证金时，都未提出福群公司没有交付涉案商铺。由此可见，福群公司已在签订合同时就将涉案房屋交付给李建峰，李建峰已开始使用商铺。至于李建峰因其经营网吧的证件一直办理未成，而未实际使用涉案房屋经营，并不等同于福群公司未将涉案商铺交付。李建峰称福群公司从未向其交付涉案商铺的主张，一审法院不予采信。
福群公司已将涉案房屋交付，李建峰应支付房屋占有使用费。2015年11月17日至2016年1月30日为免租期，现《租赁合同书》无效，福群公司要求李建峰支付免租期间的房屋占有使用费无依据，应从2016年2月1日起计算房屋占有使用费。李建峰未与福群公司办理退房的手续，至2016年12月20日，福群公司已实际控制涉案房屋，故房屋占有使用费应计算至当日。李建峰要求福群公司退还已支付的2016年2月1日至2016年7月31日的房屋占有使用费80000元、物业管理费7500元无依据，一审法院不予支持。由于李建峰已于2016年8月12日向福群公司邮寄函件，明确表示因无法办理网吧证件不再继续承租涉案商铺，福群公司亦于2016年8月14日收到，此后李建峰处于非正常使用房屋状态。故一审法院酌情认定，从2016年8月14日至2016年12月20日期间的房屋占有使用费和物业管理费按约定的租金、物业管理费标准的50%支付。李建峰已支付2016年8月1日前的房屋占有使用费，还应当向福群公司支付2016年8月1日至2016年12月20日期间的房屋占有使用费34222.22元、物业管理费3208.33元。
关于福群公司要求李建峰将涉案房屋恢复原状返还的问题，福群公司没有提供证据证明房屋原状如何，且涉案商铺现已由福群公司控制，故其要求李建峰将涉案房屋恢复原状返还的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认李建峰与福群公司于2015年11月17日签订的《租赁合同书》无效；二、福群公司返还李建峰合同保证金80000元；三、李建峰向福群公司支付房屋占有使用费34222.22元；四、李建峰向福群公司支付物业管理费3208.33元；五、驳回李建峰的其他诉讼请求；六、驳回福群公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3650元，减半收取计1825元由李建峰负担953.36元，福群公司负担871.64元。反诉案件受理费2814元，减半收取计1407元，由福群公司负担762.13元，李建峰负担644.87元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
李建峰对一审查明的事实中“2016年12月20日，福群公司已实际控制了涉案房屋”有异议，认为福群公司至今未将涉案房屋交付给李建峰，房屋一直都是由福群公司控制。
福群公司对一审查明的事实没有异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李建峰主张福群公司提供的相片证明涉案房屋直至2016年12月20日仍是上任承租人交付时的原状，涉案房屋一直未交付给李建峰，本院认为，双方签订的《租赁合同书》约定了福群公司是按三楼的现状出租，视为李建峰已经认可涉案房屋交付时的状态，在签订合同当日，李建峰向福群公司支付了保证金及半年租金、物业管理费，履行了自己的合同义务，此时涉案房屋已具备了交付的条件，福群公司拒不交付房屋不符合常理，且李建峰也一直未向福群公司提出交付房屋的要求，一审认定福群公司已在签订合同时将涉案房屋交付给李建峰，并根据福群公司提供的证据认定其于2016年12月20日实际控制了涉案房屋，该认定并无不当，李建峰该异议不能成立。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1、双方签订《租赁合同书》后福群公司是否将房屋交付给李建峰？2、李建峰要求福群公司返还租金、物业管理费是否合法有据？一审判决李建峰交付房屋占有使用费、物业管理费是否有事实和法律依据？计算方式是否合理？
关于第一个争议焦点，李建峰主张由于未办理好网吧的证件，无法经营，所以没有要求福群公司交付房屋，该房屋一直未交付，本院认为，福群公司已在签订合同时将涉案房屋交付给李建峰，如李建峰没有使用房屋是其怠于行使自己的权利，并不等同于福群公司没有交付房屋，因此李建峰该主张不能成立。
关于第二个争议焦点，本院认为，福群公司在签订合同时将涉案房屋交付给李建峰，其已履行了合同义务，虽然双方签订的《租赁合同书》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”李建峰仍应按《租赁合同书》约定的租金及物业管理费标准支付2016年2月1日至2016年8月13日期间的房屋占有使用费及物业管理费，至于2016年8月14日至2016年12月20日期间的房屋占有使用费及物业管理费，一审判决根据李建峰对涉案房屋的使用情况，按合同约定的租金、物业管理费标准的50%计算，该计算方式合法有据，应予维持，李建峰要求福群公司返还租金、物业管理费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李建峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2799元（李建峰已预交），由上诉人李建峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 韦圆圆
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二〇一七年五月十五日
书记员谢瑜