上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第2078号
原告（反诉被告）上海市机电设备总公司。
法定代表人朱志成。
委托代理人徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人凌晨，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司。
法定代表人陈键。
委托代理人孟宪中，上海祁长宇律师事务所律师。
原告上海市机电设备总公司（以下简称机电公司）诉被告上海赛晶计算机网络信息服务有限公司（以下简称赛晶公司）房屋租赁合同纠纷以及反诉原告赛晶公司诉反诉被告机电公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判，于2015年6月16日、2015年7月10日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）机电公司的委托代理人凌晨，被告（反诉原告）赛晶公司的法定代表人陈键及委托代理人孟宪中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）机电公司诉称，2015年1月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将上海市杨浦区江浦路XXX号街面楼底层房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金为人民币192，000元／年（本案币种均为人民币），押金10，000元。租金每两个月（为一周期）支付一次，每次支付32，000元。双方约定租金先付后用，即下一周期的租金应在本周期末月的25日前付清，逾期支付的，每逾期1天，须按欠款金额的千分之三支付违约金。双方还约定，被告拖欠租金逾期累计满30天的，原告有权解除合同，收回房屋。签约后，原告按约将上述房屋交付被告使用，被告支付原告第一个周期的租金32，000元（一月、二月）及押金10，000元。但从2015年2月25日起，被告开始拖欠租金不付，截止目前已拖欠租金人民币64，000元。原告多次向被告催款，但被告以各种理由推脱。因被告拖欠原告租金超过30天，故原告按约于2015年5月13日通知被告解除合同并支付拖欠的租金。但被告仍未履行付款义务，也未将房屋交还原告。由于被告的行为已构成违约，应按约承担违约责任。故原告要求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2015年5月13日解除，被告将上海市江浦路XXX号街面楼底层房屋归还给原告；2、要求被告支付原告拖欠的租金64，000元；3、要求被告偿付原告违约金，以32，000元为基数，从2015年2月26日起至2015年4月25日止；以64，000元为基数，从2015年4月26日起至实际清偿之日止，按每天千分之三的标准计算；4、判令被告从2015年5月14日起至实际归还房屋之日止向原告支付房屋使用费，按每月16，000元的标准计算。
被告（反诉原告）赛晶公司辩称并反诉称，不同意原告诉请。反诉原告与反诉被告于2015年1月16日就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金为每月16，000元。反诉原告先前考察过系争房屋，发现有他人在该系争房屋内经营网吧，并对发票为何开成起租日为1月1日表示疑问。反诉被告表示为自己结算方便已经将房租降低为每月16，000元，并承诺2－3日内赶走前租客，反诉原告因涉及钱款不大且反诉被告为大公司，便不再争辩。但承诺的期限过后，经反诉原告多次催促反诉被告，仍无法占有使用系争房屋。反诉原告去系争房屋找到现任租客后，发现系争房屋已由上海某某（以下简称宏政公司）租赁给案外人俞某某，反诉原告多次找反诉被告理论，也均无结果。反诉原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，但反诉被告不履行交付房屋的行为严重违反了合同的约定，反诉被告不仅不赔偿损失，连反诉原告预付的房租及押金也不予退还，无奈之下，反诉原告只能诉至法院，要求：1、判令反诉原告与反诉被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》自2015年6月16日解除；2、依法判令反诉被告退还2015年1月1日至2015年2月28日已付租金32，000元；3、依法判令反诉被告退还反诉原告押金10，000元；4、依法判令反诉被告向反诉原告支付自2015年1月16日起至2015年6月16日止，每日按千分之三标准计算的违约金7，200元。
反诉被告机电公司辩称，同意解除双方的系争房屋《房屋租赁合同》，但解除时间应是2015年5月13日，即原告向被告送达律师函的时间。不同意反诉原告的第二项反诉请求，被告承租系争房屋并实际使用，理应支付相应的租金，不存在退还的情况。反诉原告退还押金的反诉请求可以在本诉部分一并处理，原告确实收到被告的押金10，000元，但押金应冲抵被告未支付的租金。不同意反诉原告的第四项反诉请求，反诉被告没有任何违约行为，反诉原告的反诉主张无法律及事实依据。
经审理查明，系争房屋的权利人为百联集团有限公司（以下简称百联集团），机电公司是百联集团的下属子公司，与百联集团存在长期合作协议，机电公司负责系争房屋场地的再出租及经营使用。
2015年1月16日，机电公司作为甲方与作为乙方的赛晶公司签订一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定，甲方同意将系争房屋合计建筑面积243平方米出租给乙方使用。合同第二条约定，租赁期限为一年，有效期自2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同第三条租金、押金及支付方式中约定，一年租金为192，000元，押金10，000元整。租金每二个月（为一个周期）支付一次，每次支付32，000元整，支付方式为现金、支票或转账，甲方应于乙方每次付款前出具发票，先付后用，即下一周期的租金应在本周期末月的25日前付清，逾期支付的，每逾期一天，须按欠款金额的千分之三支付违约金。合同第四条其他费用中约定，乙方在租赁期限内，使用的水、电等一切费用，均由乙方承担。合同第五条房屋使用中约定，乙方使用房屋必须遵纪守法，不得违法使用房屋，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租，严禁在房屋内注册各类企业。合同第十一条违约责任中约定，甲方未按本合同约定的时间交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的千分之三向乙方支付违约金。逾期30天及以上的，乙方有权利解除合同。在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方还应承担相应的违约责任：乙方拖欠租金、水、电、通讯费等应付费用逾期累计满30天的；乙方未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、分租、转借他人、调换使用，或以其他形式将房屋租赁使用权实际交付他人的，甲方有权要求乙方整改并由乙方支付甲方违约金200，000元。依照约定解除本合同的，要求解除合同的一方应按本合同第十四条载明的通讯地址向另一方发出书面通知。通知自发出之日（以邮戳为准）的第3天视作送达，合同于该通知送达之日解除。合同第十三条房屋的返还中约定，因乙方违约，甲方行使合同解除权的，乙方应于解除通知送达之日起10天内向甲方交还房屋。乙方应于房屋返还之日完成清场。逾期未清场的，房屋内的各种物品视为遗弃物，由甲方处置，处置收益归甲方所有，处置费用由乙方承担，乙方不得就该财产主张权利。房屋内有第三人财产的，由乙方通知第三人于本合同约定的房屋返还日之前领取，第三人未领取的由乙方负责异地保存，运输和异地保存费用由乙方承担。乙方返还的房屋应当符合能正常使用的状态，若存在人为损坏或非正常使用损坏情形的，由乙方付费修复或由甲方负责修复，乙方承担费用。乙方逾期返还房屋，每逾期一天，应按当期日租金的2倍向甲方支付使用费，同时水、电、电话通讯等费用由乙方承担。
合同签订后，赛晶公司于2015年1月16日支付给机电公司租房押金10，000元，2015年1月19日赛晶公司支付给机电公司2015年1月1日至2015年2月28日房屋租金32，000元。此后，赛晶公司未再支付房屋租金。
2015年1月21日，原、被告签订一份《安全生产（治安）管理协议书》，原、被告分别在各自单位（盖章）处加盖有公章，被告法定代表人（或委托代理人）签字处有案外人余某某的签名。2015年1月28日，原告召集出席人员为各租赁单位代表、机电公司领导与各职能部门、各基层单位代表参加的“2015年租委会第一次会议”，案外人余某某在签到表中的单位为被告一栏处签到。2015年4月22日，被告向原告递交一份《申请报告》，内容为：我方（赛晶公司）与贵公司所在的上海杨浦区江浦路XXX号街面楼底层签订房屋租赁合同（沪机合字第201507号）予我方经营使用，租赁期限为1年，有效期自2015年1月1日至2015年12月31日止。现因我方在经营方面出现困难，因而导致无法解决租金问题，在此恳请贵公司与我方终止合同。望贵公司不予追究我方违约责任。申请报告上加盖有被告单位公章。2015年5月8日，原告通过律师函的形式向被告发出解除合同通知，该律师函于2015年5月13日签收。
2015年6月29日，上海市文化市场行政执法总队对系争房屋内的经营情况开展执法检查，在现场检查笔录中明确：当事人单位名称为赛晶公司，该经营场所原地址为杨浦区龙江路XXX号三楼，现搬迁至杨浦区江浦路XXX号。上海市文化市场行政执法总队出具的《调查询问通知书》上明确赛晶公司因涉嫌擅自从事娱乐场所经营活动应于2015年7月2日前往徐汇区永嘉路XXX号稽查二处接受调查询问。
审理中，赛晶公司向本院提交了一份出租方为上海某某、承租方为余某某的《租赁协议书》，协议书中约定双方对系争房屋的租赁事宜。同时，赛晶公司向本院提交余某某向上海某某支付租金收条、收据3张。
2015年5月27日，原告具状来院，作如上诉请。
以上事实，有上海市房地产权证、百联某某文件、贷记凭证、《房屋租赁合同》、收据、发票、《安全生产（治安）管理协议书》、签到单、申请报告、照片、现场检查笔录、调查问询通知书、律师函、速递查询单及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。
本院认为，双方当事人于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。赛晶公司自签订合同后，仅支付了2015年1-2月房屋租金，未再继续履行付款义务，显属违约行为，根据双方签订的租赁合同的约定，机电公司可以依照合同约定，解除与赛晶公司的租赁关系，合同解除的日期以解除通知送达赛晶公司之日确定，合同解除后，赛晶公司应当将系争房屋返还机电公司，并补付拖欠的房屋租金，支付违约利息和合同解除后仍然占用系争房屋所产生的房屋使用费，房屋使用费标准应参照租金标准，故原告诉请于法有据，应予支持。反诉原告赛晶公司认为未使用系争房屋无事实依据，所提供的案外人的租赁合同及收据凭证亦无法证明其主张的合理性，故反诉请求于法无据，不予支持。至于赛晶公司支付的租房定金因机电公司表示可在本诉中折抵欠付的费用，故在明确赛晶公司应支付各项欠付费用的情况下予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海市机电设备总公司与被告（反诉原告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司2015年1月16日签订的上海市杨浦区江浦路XXX号街面楼底层房屋的《房屋租赁合同》于2015年5月13日解除；
二、被告（反诉原告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区江浦路XXX号街面楼底层房屋，将该房屋归还原告（反诉被告）上海市机电设备总公司；
三、被告（反诉原告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）上海市机电设备总公司支付拖欠的房屋租金人民币64，000元；
四、被告（反诉原告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）上海市机电设备总公司支付拖欠房屋租金的违约金人民币11，808元；
五、被告（反诉原告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司应向原告（反诉被告）上海市机电设备总公司支付自2015年5月14日起至实际迁出之日止房屋使用费，按每月人民币16，000元的标准计算。
六、反诉被告（原告）上海市机电设备总公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告（被告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司租房押金人民币10，000元；
七、反诉原告（被告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司的其余反诉请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2000元，减半收取计人民币1000元，反诉受理费人民币515元，合计人民币1515元，由被告（反诉原告）上海赛晶计算机网络信息服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 扬
二〇一五年七月二十四日
书记员 袁甄乙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
......
第六十条事人应当按照约定全面履行自己的义务。
......
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
......
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。