重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0233民初3803号
原告：陶于宏，男，汉族，生于1969年11月10日，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：彭章东，重庆开颜律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：何建红，男，汉族，生于1973年2月24日，住重庆市南岸区。
被告：马小兵，男，生于1972年8月14日，汉族，住重庆市忠县。
被告：龚秋琼，女，生于1975年9月27日，汉族，住重庆市忠县。
原告陶于宏诉被告何建红、马小兵、龚秋琼案外人执行异议一案，本院于2017年7月10日受理立案，依法使用普通程序由审判员肖玉奎担任审判长，与人民陪审员张绍炳、田秀珍组成合议庭共同负责案件审判。本案先后于2017年8月2日、10月20日两次公开开庭进行了审理。原告陶于宏及委托诉讼代理人彭章东，被告何建红到庭参加了诉讼。被告马小兵、龚秋琼经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告陶于宏诉称，马小兵、龚秋琼系夫妻关系。2015年1月29日马小兵、龚秋琼向陶于宏借款30万元，约定期限半年，用马小兵、龚秋琼所有的位于忠县XX镇XX路X巷X号商业联合公司10B住房一套作为抵押。至2015年7月，被告马小兵、龚秋琼无力偿还借款，经协商、马小兵、龚秋琼二人以前述房屋作价20万抵销借款20万元。双方签订了《买卖合同》并办理房屋移交，此后，房屋由陶于宏占有使用。忠县人民法院在执行被告何建红与被告马小兵、龚秋琼借款纠纷一案中，裁定冻结前述房屋拆迁补偿款90800元。原告认为，自己对涉案房屋有排他性权利，法院不应当对拆迁补偿款进行冻结，诉至本院要求判决人民法院停止对涉案房屋拆迁补偿款的执行。
被告何建红辩称，他和马小兵、龚秋琼之间借款纠纷于2016年审结。忠县法院强制执行中，他申请查封冻结马小兵、龚秋琼名下财产。法院以（2017）渝0233执226号执行裁定书冻结了龚秋琼在忠县县城棚户区改造土地房屋征收办公室的房屋拆迁补偿款90800元。涉案房屋没有产权证，仅有买卖合同载明系龚秋琼，法院可以依法冻结。
被告马小兵、龚秋琼未到庭应诉，也未向本院提交证据材料。
经审理查明，被告马小兵、龚秋琼系夫妻关系。2015年1月29日，原告和被告马小兵、龚秋琼签订借款合同，约定原告借给二被告人民币30万元，期限自2015年1月29日至2015年7月28日止；借款月利息每万元600元，每月29日前给付；期满不能偿还除按约定给付利息外，还按借款金额20%给付违约金；马小兵、龚秋琼用位于忠县XX镇XX路X巷X号商业联合公司（原吴玉清）10B号房屋作为抵押物；案外人重庆市浩兵建筑劳务有限责任公司、岳中均提供保证担保。当日被告马小兵、龚秋琼向原告出具金额30万元收条一张，载明“今收到陶于宏借款人民币共计30万元，其中现金18000元，另通过银行转账282000元到账户名为马小兵的账户上。”2015年1月31日，原告通过银行向被告马小兵转账282000元。
因被告马小兵未及时偿还本息，2015年7月12日，被告马小兵、龚秋琼、担保人岳中均和原告商议，以被告马小兵、龚秋琼名下位于忠县XX镇XX路X巷X号商业联合公司（原吴玉清）10B号房屋作价20万元清偿部分借款。被告马小兵、龚秋琼（卖方、甲方）和原告（买方、乙方）双方签订了《房屋买卖合同》，约定陶于宏以人民币20万元购买马小兵、龚秋琼前述房屋，合同约定“一、该房甲方自愿出售给乙方，作价人民币20万元整；二、乙方一次性付清房款20万元，以乙方向甲方的打款为准，甲方收款后向乙方出具房款收条，自收款之日房屋所有权发生变更；三、房屋权属归乙方所有，甲方协助过户，费用由甲方负责；四、乙方允许甲方暂住房屋至2015年9月27日。”该买卖合同由陶于宏、马小兵、龚秋琼签名捺印，合同落款日期为“2015年元月29日”。同日，买卖双方签订房屋移交单，载明“兹有甲方马小兵、龚秋琼夫妻位于XX路XX公司X巷X号10B楼，三室一厅一厨一厕，面积83.5平方米（原屋主吴玉清）的房产，已于2015年1月29日自愿出售给乙方。现甲方将上述房屋移交给乙方，并向乙方交出该房屋门钥匙一把。”该移交单，马小兵、龚秋琼、陶于宏三人签名捺印，担保人岳中均、案外人马仕兰作为在场人签名。2015年9月起，陶于宏安排自己职工居住在涉案房屋内。自2016年2月起，陶于宏将涉案房屋出租给案外人范建志居住至今。
2016年涉案房屋纳入忠县棚户区改造征收范围。因该栋楼土地属集体性质，该栋楼住户现均未同意搬迁，涉案房屋也尚未签订拆迁协议。2017年3月6日，本院在执行被告何建红与马小兵、龚秋琼民间借贷案中，以（2017）渝0233执226号执行裁定书冻结了龚秋琼在忠县县城棚户区改造土地房屋征收办公室涉案房屋的拆迁补偿款90800元。
另查明，原告已就被告马小兵、龚秋琼未清除部分借款起诉至本院，本院正在审理中。
以上事实，有原告提交的身份证、执行裁定书、借款合同、收条、银行交易明细、房屋买卖合同、房屋移交单、钥匙照片、证人岳中均、马仕兰、范建志的到庭证言、对证人周召平的调查笔录、忠县棚户区改造土地房屋征收办公室证明、电费缴纳明细以及原告陶于宏、被告何建红在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，金钱债权执行中，以房抵债的债权人提起执行异议之诉的，人民法院经审查以房抵债的债权人与被执行人间的债权债务关系真实并已实际履行，且在人民法院查封之前已签订合法有效的以房抵债协议并已合法占有不动产的，应当认定以房抵债的债权人对该不动产的占有具有准物权性质，可以排除金钱债权的执行。本案中，原告和被告马小兵、龚秋琼原存在民间借贷法律关系，虽然借款合同约定了以涉案房产作为借款抵押，但因房屋无权属登记，并未也不能办理抵押登记，原告对涉案房屋并不享有抵押权。但是在借款即将到期时，原告和被告马小兵、龚秋琼协议以涉案房屋作价20万元以抵偿部分债务，并不违反法律规定，双方签订合同虽然以买卖合同形式订立，但其实质应当认定为以房抵债协议。协议签订后，被告移交了房屋，原告也实际占有并使用该房屋近两年，未能办理过户登记是因为房屋本身系集体土地属性，并非原告自身过错。因此，本院认为，原告对涉案房屋享有准物权性质，可以排除金钱债权的执行。涉案房屋面临拆迁，现虽尚不能明确安置方式，但房屋的安置权利从属于房屋的所有权，故本院不宜对原告享有准物权性质的涉案房屋的拆迁补偿款进行执行。
在相关买卖合同和移交清单中，虽然载明合同时间为2015年元月29日，但到庭证人均证实实际签订时间在2015年7月12日，且并无充分证据证明本案买卖协议和借款合同系同时签订，因此不宜认定涉案双方系以买卖合同作为借款合同担保的情形。被告何建红认为双方以房抵债作价仅为20万元，不具有合理性。本院认为虽然目前拆迁利益可能超过20万元，但是双方协议以物抵债时房屋并未确定为拆迁范围，双方当时商定的抵债数额符合当时作为集体土地的无证房屋的交易价格水平。本案中，原告虽然没有提供买卖合同中约定的房款转款凭证，也未提交被告马小兵、龚秋琼的房款收条，但因其借款早已支付在先，双方约定房屋买卖的做法并不影响以房抵债的事实认定。被告马小兵、龚秋琼经本院合法传唤未到庭应诉，依法应当承担不到庭举证质证可能于己不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
停止对被告马小兵、龚秋琼位于忠县XX镇XX路X巷X号商业联合公司10B楼房屋的执行。
本案案件受理费减半收取2070元，由被告何建红、马小兵、龚秋琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。
审 判 长 肖玉奎
人民陪审员 张绍炳
人民陪审员 田秀珍
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 秦 军