大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2014）甘民初字第283号原告柯栋。委托代理人王玲，辽宁竞业律师事务所律师。被告大连易和房地产集团有限公司。法定代表人马玉兴，系经理。委托代理人陶玉松，辽宁星海九鼎律师事务所律师。委托代理人潘冬芹，辽宁星海九鼎律师事务所律师。原告柯栋与被告大连易和房地产集团有限公司（以下简称“易和房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告柯栋及委托代理人王玲、被告易和房地产的委托代理人陶玉松、潘冬芹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区的房屋，成交总价957236元。原告按约交付全部房款，被告于2011年11月4日向原告交付了上述房屋。合同约定被告在房屋交付使用后一年内为原告办理房地产权证，被告于2013年10月10日才给原告办理完产权证，延迟了243天构成违约，被告应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金23260元。故原告诉至本院，请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金23260元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，因出卖人的责任导致原告逾期取得产权证的，被告才有义务向原告支付违约金。但案涉项目逾期办证的原因是政府出台房地产备案新政，增加的验收备案机关需要出台相关实施细则，导致验收部门迟延验收。故迟延办证并非被告自身原因，原告无权向被告主张逾期办理产权证的违约金及其他损失。经审理查明，2011年10月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。2011年11月4日，被告向原告交付案涉房屋。2010年11月23日，大连市出台《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，该办法于2011年1月1日起实施，该办法将建筑工程竣工验收的项目增加了十余项，被告按照该办法重新准备验收材料，报相关部门登记备案。2013年1月24日，辽宁省大连市通信管理局向被告下发了《关于同意接收砬子山董屯旧区改造（易和岭秀滨城）二期（B、C区）项目配套电信基础设施的通知》（辽大通信管[2013]9号），内容为：“根据大连市人民政府《关于印发大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法的通知》（大政发[2010]70号）和辽宁省大连市通信管理局《大连市房屋建筑工程配套电信基础设施竣工验收备案管理实施细则》（辽大通信管[2012]80号）有关规定，我局于2013年1月6日组织对你公司开发的砬子山董屯旧区改造（易和岭秀滨城）二期（B、C区）项目配套电信基础设施进行了竣工验收。经验收，砬子山董屯旧区改造（易和岭秀滨城）二期（B、C区）项目配套电信基础设施符合国家、电信行业及地方的相关建设标准，同意接收。特此通知！”2013年2月4日，被告取得案涉房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年3月25日，被告从大连市房地产登记发证中心办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记证书，房地产权利人为被告，该证被俗称为大证。2013年7月12日，大连市房地产登记发证中心下发了所有权人为原告的案涉房屋产权证。2014年3月5日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处、大连市甘井子区辛寨子镇砬子山村民委员会出具了《情况说明》，内容为：“大连市人民政府于2010年11月23日发布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（大政发[2010]70号），要求从2011年1月1日起增加11个大连市房屋建筑工程竣工验收备案的主管行政部门及单位。为了落实大政发[2010]70号文件精神，新增参与工程竣工验收的，各主管行政部门结合大连市实际情况，制定相关实施细则，明确工程验收备案的办理流程，迟延办理了所辖范围内工程竣工验收备案手续。大连易和房地产集团有限公司因其开发建设的易和岭秀滨城项目在办理工程验收备案中遇到了极大困难，于2012年6月初多次找到我街道，希望我街道能够协调各主管行政部门及单位，以尽快办理工程验收备案的相关手续。特此说明。”2014年3月13日、2014年3月14日、2014年3月21日，大连博源建设集团有限公司、大连房屋建设监理有限公司、大连顺达伟业通信网络工程有限公司、大连卫信智能设备安装工程有限公司分别出具了《情况说明》，该四份情况说明均记载了因《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（大政发[2010]70号）的出台导致案涉房屋所在项目验收迟延的相关情况。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、房地产权证，被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、房屋验收交接单、大连市通信管理局文件、竣工验收备案表、房地产权证、大政发[2010]70号文件、《情况说明》及庭审笔录在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查可以采信。本院认为，本案原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规效力性强制性规定，故该合同及补充协议均系有效合同，依法对本案原、被告具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该合同及补充协议的约定享有权利并履行义务。关于原告请求被告支付逾期办理产权证的违约金一节，案涉《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。”案涉房屋于2011年11月4日交付，根据合同约定，被告应在2012年11月3日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告未在此日期前履行上述义务，确与合同约定不符，但合同中亦明确约定，被告应否承担逾期办证的违约责任的前提是“确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记。”本案中，大连市人民政府于2010年11月23日出台的验收办法规定，从2011年1月1日起，大连市房屋建筑工程竣工验收环节比之前的验收环节增加了十余项。该验收办法的施行初期恰与案涉项目办理竣工验收备案手续期间交织，新验收办法中增加的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，制定实施细则，这样便延长了开发商办理竣工备案手续的时间，因此也延长了办理房屋权属证书的时间。以案涉项目配套电信基础设施验收为例，根据大连市通信管理局向被告下发的《关于同意接收砬子山董屯旧区改造（易和岭秀滨城）二期（B、C区）项目配套电信基础设施的通知》（辽大通信管[2013]9号），大连市通信管理局于2013年1月6日才组织对案涉项目配套电信基础设施进行竣工验收，该验收时间已经超过了合同约定的办证期限。而被告于2013年2月即合理期间内办理了案涉项目的竣工验收备案手续。此外，大连市甘井子区辛寨子街道办事处、大连市甘井子区辛寨子镇砬子山村民委员会也出具了《情况说明》，载明了因新政策增加验收部门，导致迟延办理工程竣工验收备案手续的事实。由此可见，被告延迟办理工程竣工备案手续导致逾期办理房屋权属证书，系因新政策的实施所致，不能归责于被告。故被告对于其未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案不负有责任，买受人不能在约定期限内办理权属证书，并非因出卖人责任导致，故被告不应承担逾期办证的责任。关于原告提出案外人出具的《情况说明》系与被告存在利害关系的单位出具，不应采信一节，该四份《情况说明》分别为案涉工程的承包人、监理单位、部分项目的施工单位出具，上述单位虽与被告存在业务关系，但均系独立的企业法人，与被告不存在内部关联，其基于参与案涉项目验收的工作实际，对其业务范围内知晓的有关事实进行陈述和证明，并无不妥。故原告的该项主张不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告柯栋的诉讼请求。案件受理费380元，其他诉讼费50元，合计人民币430元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 健审 判 员  率楠楠代理审判员  郝姝妮二〇一四年四月三十日书 记 员  梁 红附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。