吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终911号
上诉人（原审被告）：延边现代房地产开发有限公司，所在地延吉市天池路。
法定代表人：郑成胜，总经理。
委托代理人：邱功君，副总经理。
委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金光一，男，朝鲜族，1988年6月1日出生，住延吉市。
委托代理人：李峰日，吉林常春（延边）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安娜，女，朝鲜族，1988年3月15日出生，住延吉市。
上诉人延边现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）因与被上诉人金光一、安娜房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院作出的（2016）吉2401民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
现代房地产公司上诉称：被上诉人是以银行按揭贷款方式购买的房屋，双方除了签订购房合同外，被上诉人还要与银行签订按揭贷款合同，并将争议的房屋进行抵押借款。在买卖的房屋被抵押给银行的状态下，判决解除购房合同并退还全部房款对上诉人显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，如果解除购房合同，还贷款资金的权利人应当是贷款银行，而不是被上诉人，因此一审判决将全部购房款返还给被上诉人是错误的。违约金的性质具有补偿性，一审判决已经全部支持了被上诉人的利息请求，再判决支付违约金显然对上诉人不公平。综上，一审判决解除合同并返还房款支付利息、违约金错误，请求二审依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
金光一、安娜一审诉称：金光一、安娜于2014年与现代房地产公司签订了商品房买卖合同。合同签订后，金光一、安娜在合同约定的期限内向现代房地产公司支付了全部房款共计536129元（其中280000元为住房公积金贷款）。嗣后，现代房地产公司未在合同约定的期限内（即2015年8月30日前）向金光一、安娜交付房屋，且已逾期超过20日。2015年12月8日，金光一、安娜以书面形式通知现代房地产公司解除商品房买卖合同，并要求现代房地产公司按照合同约定承担违约责任，但是现代房地产公司至今未承担违约责任。在此期间，金光一、安娜因购买本商品房已交纳的住房公积金贷款本息共计为11637.43元，由于该部分款项是基于现代房地产公司的原因而产生的，因此也应当由现代房地产公司承担。现诉至法院，要求：一、判令现代房地产公司退还全部房款536129元；二、判令现代房地产公司支付已付房款的利息（具体计算方式为：本金250000元，从2014年9月17日起至给付之日止，按年利率6%计付；本金6129元，从2014年11月8日起至给付之日止，按年利率6%计付；本金280000元，从2014年12月16日起至给付之日止，按年利率6%计付）；三、判令现代房地产公司支付违约金53612.9元（536129元×10%）；四、判令现代房地产公司支付由金光一、安娜偿还的住房公积金贷款本息11637.43元；五、判令由现代房地产公司负担诉讼费。庭审中，金光一、安娜表示放弃第四项诉讼请求。
现代房地产公司一审辩称：金光一、安娜所述内容属实，逾期交房20天也属实，但现在无法退还房款，理由是该房屋是通过银行按揭贷款方式购买的，并已抵押给建设银行，如解除房屋买卖合同，抵押的房屋无法返还给现代房地产公司。合同中虽约定了解除合同的情形，但因该房屋属于按揭购买，还涉及到建设银行，故在金光一、安娜行使合同解除权时受到限制。综上，请求法院驳回金光一、安娜的诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年9月，金光一、安娜与现代房地产公司签订一份商品房买卖合同（预售），该商品房预售许可证号为延房许字第2014140号。购买的房屋位于延吉市现代国际城7号楼1单元302号，预测建筑面积为99.82平方米，其中套内建筑面积为78.28平方米。合同还约定：“房屋总价款为536129元，买受人应当于2014年11月18日前支付首期房价款256129元，余款280000元通过公积金贷款支付；房屋交付期限为2015年8月30日前。出卖人未按约定交付房屋，逾期超过20日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房款的10%向买受人支付违约金”。
合同签订后，金光一于2014年9月17日向现代房地产公司支付房款250000元、2014年11月8日支付房款6129元，并于2014年12月16日通过银行按揭贷款向现代房地产公司支付剩余房款280000元。
另查，2014年12月8日，安娜、金光一与中国建设银行股份有限公司延边延龙支行（以下简称建设银行）签订《个人住房公积金借款合同》和《个人住房公积金借款抵押合同》，主要约定：借款人安娜为购买诉争房屋向建设银行借款280000元，借款期限为15年，自2014年12月8日至2029年12月7日，借款月利率为3.542%，每月还款本息2106.44元（以安娜所有的建设银行卡偿还），并以诉争房屋进行抵押。
同日，金光一代安娜与现代房地产公司、建设银行共同签订一份《延边州个人住房公积金贷款阶段性保证合同》，其中约定：为确保安娜履行《个人住房公积金借款合同》中的还款义务，现代房地产公司为安娜的住房公积金贷款提供阶段性连带责任保证。
嗣后，现代房地产公司未能按约定的期限内（2015年8月30日前）向金光一、安娜交付房屋。庭审中，现代房地产公司陈述其于2015年10月20日通知买受人领取房屋钥匙，而金光一称其是在2015年10月22日接到领取房屋钥匙的通知，但未领取。
2015年12月8日，金光一、安娜共同到现代国际接待中心向销售员张国际交付一份通知，该通知的主要内容为因现代房地产公司逾期未交付房屋，故根据合同约定书面通知解除商品房买卖合同，并要求现代房地产公司承担相应的违约责任。对此，现代房地产公司称张国际并不是该公司的工作人员，且不认识张国际。
一审法院认为，金光一、安娜与现代房地产公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。双方应按合同约定履行相应义务，金光一、安娜已向现代房地产公司履行完给付房款的义务，但现代房地产公司未能在约定期限内交付房屋的行为已构成违约，且超出20日，故依据合同约定，对于金光一、安娜在庭审中提出解除商品房买卖合同的要求，本院予以支持。此外，对于双方要求解除诉争房屋抵押权的问题，经本院调查建设银行作为利害关系人明确表示不主张相关权利，且提出不参与本案诉讼，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定，对本案中双方提出的抵押权解除问题，本院不予处理。
关于金光一、安娜主张的第一项、第二项诉请，现代房地产公司未提出异议，故本院予以支持。关于第三项诉请，现代房地产公司提出合同中对违约金的约定对其不公平，因现代房地产公司未能提供充分有效的证据证明其主张，故依据有效合同，现代房地产公司应支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告金光一、安娜与被告延边现代房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同。二、被告延边现代房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内向原告金光一、安娜退还购房款536129元，并支付利息（具体计算方式为：本金250000元，从2014年9月17日起至给付之日止，按年利率6%计付；本金6129元，从2014年11月8日起至给付之日止，按年利率6%计付；本金280000元，从2014年12月16日起至给付之日止，按年利率6%计付）及违约金53612.9元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9697元，减半收取4848.5元（二原告已预交8832元），由被告延边现代房地产开发有限公司负担。余款3983.5元，退还给原告金光一、安娜。
本院二审查明的事实与一审认定的基本事实相同，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人签订的商品房买卖合同是真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。上诉人现代房地产公司在合同约定的解除合同期间内未交付房屋，故被上诉人金光一、安娜依合同约定解除房屋买卖合同符合法律规定。
上诉人现代房地产公司在一审中虽然提出解除诉争房屋的抵押担保，但是一审法院通知贷款人参加诉讼，而贷款人未参加本案诉讼，在此情况下，本案仅审理房屋买卖合同法律关系并无不当。上诉人现代房地产开发公司主张审理的诉争房屋抵押纠纷等与本案审理的房屋买卖合同关系不是同一法律关系，当事人可以在本案之外另行解决。
被上诉人金光一、安娜购房款中有部分房款以贷款方式取得，借款人一方为金光一、安娜。借款人金光一、安娜已将其所贷的款项做为购房款交付给房屋出售方现代房地产公司，因此该部份款项的交款人是金光一、安娜，而不能将贷款人认定为房款交付人。因此在房屋买卖合同解除后，贷款人也未参加本案诉讼的情况下，应将包括贷款在内的购房款退还给金光一、安娜。上诉人现代房地产公司主张应将贷款部分退还给贷款方没有法律依据，本院不予支持。
上诉人现代房地产公司上诉主张一审判决保护了被上诉人金光一、安娜的利息并支持违约金是错误的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依据上述规定，一审法院判决上诉人现代房地产公司支付购房款的利息以及违约金并不违反法律规定，而且上诉人现代房地产公司虽然提出一审判决支付违约金不公平，但未能提出相应的事实及依据，故本院对该主张亦无法支持。
综上，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9697元，由上诉人延边现代房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 陈立晖
二〇一六年八月二十二日
书记员 申尚民