浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初2446号
原告（案外人）：ＸＸ友，男，1974年5月16日出生，汉族，户籍所在地永嘉县，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：叶才，浙江和乐律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司温州市南城支行，住所地：温州市鹿城区飞霞南路阳光花园。
主要负责人：胡一言，该支行行长。
委托诉讼代理人：王佐双，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：ＸＸ敏，男，1971年2月14日出生，汉族，住永嘉县。
第三人（被执行人）：柯美柳，女，1970年3月18日出生，汉族，住温州市鹿城区。
原告ＸＸ友为与被告中国银行股份有限公司温州市南城支行（以下简称：中行南城支行）、第三人ＸＸ敏、柯美柳案外人执行异议之诉一案，于2017年2月27日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ友的委托代理人叶才，被告中行南城支行的委托代理人王佐双到庭参加诉讼。第三人ＸＸ敏、柯美柳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告ＸＸ友诉称：1998年6月，第三人ＸＸ敏因经济原因，在亲戚王某1、王某2、杨某及代书人王元诠的见证下，与原告ＸＸ友签订了《房屋买卖协议》一份，协议写明：ＸＸ敏将其所有坐落于永嘉县产（永房权证黄田字第××号房屋所有权证，建筑面积：319.48平方米）以135000元的价格转给ＸＸ友（因卖契系村里长辈代写，书写名字时因读音相同误讲ＸＸ友写成“ＸＸ有”），其币即日随契收讫，ＸＸ友支付房款时，ＸＸ敏也交付了该契约。ＸＸ友为购此房曾向亲戚厉东升借款现金10万元，向徐某借款现金2万元，于同年6月支付给ＸＸ敏后就搬入该房居住。2000年起，ＸＸ友就将该房租给他人居住或者生产经营。之后，ＸＸ友多次到房产、土地管理部门办理过户相关手续。因政策原因，均回复为无法办理过户。为方便办理过户，ＸＸ敏、柯美柳于2011年8月25日到公证处办理了委托厉东升过户的公证手续，但政策原因至今仍无法办理过户。另，柯美柳、ＸＸ敏与中行城南支行金融借款纠纷一案，温州市鹿城区人民法院作出的（2014）温鹿商初字第386号民事判决，该判决生效后，法院在执行阶段作出（2015）温鹿执民字第1984号执行裁定书和协助执行通知书，查封了该涉案房屋。为此，案外人ＸＸ友提出执行异议，法院以（2016）浙0302执异208号执行裁定书，驳回案外人ＸＸ友的执行异议。现原告认为，自己与第三人ＸＸ敏、柯美柳之间签订的卖契合法有效，依法受法律保护。原告已经付清全部购房款，且ＸＸ敏、柯美柳亦已将房屋交付给原告占有使用至今。故诉讼请求：1.判令停止对坐落于永嘉县产（永房权证黄田字第××号房屋所有权证，建筑面积为319.48平方米）的强制执行，并解除该房产的查封。2.本案的诉讼费用由被告方承担。
原告ＸＸ友为证明其诉称事实，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：
1.结婚证及身份证，证明第三人ＸＸ敏、柯美柳身份及婚姻状况的事实。
2.（2016）浙0302执异208号执行裁定书、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，证明原告对涉案房产的查封提出执行异议申请被驳回的事实。
3.房屋买卖契约，证明ＸＸ友与ＸＸ敏、柯美柳签订卖契并付清了房款的事实。
4.永嘉县黄田街道千石村委会出具的证明，证明ＸＸ友于1998年6月从ＸＸ敏处购买涉案房产，该房屋买卖交易系真实的事实。
5.徐某、厉东升出具的证明，证明ＸＸ友曾向徐某、厉东升借款购房的事实。
6.徐某出具的房屋租赁证明，证明ＸＸ敏将涉案房产交付给ＸＸ友，以及ＸＸ友将该部分房屋出租给徐某使用的事实。
7.银行转账凭证，水电费缴纳凭证，证明ＸＸ友将涉案部分房屋租赁给陈晓杰使用，房租也是陈晓杰通过银行汇入ＸＸ友之妻的银行账户，支付的水电费客户名均为ＸＸ友的事实。
8.公证书，证明ＸＸ敏、柯美柳委托厉东升办理过户手续的事实。
9.房屋出租协议，证明ＸＸ友与陈晓杰于2015年5月1日签订房屋租赁协议的事实。
10.浙江金螳螂鞋业有限公司出具的证明，证明其公司向ＸＸ友承租永嘉县黄田街道千石村紫气路2弄65号部分房屋的事实。
11.十位同村隔壁邻居的证明，证明涉案房产由ＸＸ敏于1998年期间出卖给其弟ＸＸ友的事实。
12.温州步步鑫装饰有限公司出具的证明，证明该公司于2000年11月份至2003年12月份，曾向ＸＸ友租用永嘉县产的事实。
上述证据8-12，可以证明原告ＸＸ友对涉案房屋已实际占有、使用的事实。
被告中行南城支行辩称：一、涉案的《房屋买卖契约》系虚假合同，被告中行南城支行对该卖契的三性均有异议。首先，该卖契没有买受人的签字，不符合合同的形式要件，且不符合常理。而且契约上的买受人写为“ＸＸ有”，并非是原告ＸＸ友本人。原诉称因长辈代书读音相同误写所致，有违常理。其次，无证据证明原告已付该卖契所写的价款，且原告在执行听证程序中称自己的购房款是从厉东生处借了105000元，从徐某处借了3万元，自己分文未拿出，现起诉则称其购房款从厉东生处借了10万元，从徐某处借了2万元。出现自相矛盾。再则，收取购房款后尚未出具收条，也不符合日常交易习惯。二、原告已经有住房，现不符合宅基地分配条件的。根据《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。原告买受宅基地上房屋，不符合政策规定，该卖契应认定为无效。三、原告并未实际占有涉案房产。四、温州地区2007年前的政策，事实上，原告是完全可以办理涉案房屋过户手续的，其在2007年之前可以办理，而不去办理涉案房屋过户手续，明显是存在过错的。五、该（2016）浙0302执异208号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。且原告未能提供涉案房屋付款凭证，未办理过户也是原告自身原因导致。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中行南城支行未在本院指定的举证期限内提交证据。
被告ＸＸ敏、柯美柳未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。
审理中，原告提供的上述证据，经庭审出示质证，经审查后作如下认证：
一、被告对原告提供的证据1、2均无异议，本院予以认定。
二、对房屋买卖契约的认定。
被告认为对原告提供证据2房屋买卖契约的三性均有异议，理由：1.该卖契上无买受人签字，不符合合同的形式要件；且从笔迹来看，出卖人的签字与见证人的签字为同一个书写；其中见证人王某2也未按指印，是不符常理的，且该契约上的买受人为“ＸＸ有”，并非是原告；2.原告无证据证明买卖契约上的房款已付。
为此，原告为证明其签订卖契和房款已付的事实，分别申请证人杨某、王某2、王某3出庭作证。
证人杨某称：我是ＸＸ敏、ＸＸ友的舅舅。ＸＸ敏、ＸＸ友是俩兄弟，我的姐夫王陈旺家原有六间房屋，姐夫王陈旺在早年已将房产分割清楚，新房三间是分给大外甥ＸＸ敏，老房三间分给其弟ＸＸ友。1998年间，大外甥ＸＸ敏将其房产卖给兄弟ＸＸ友，依农村习俗，兄弟之间立卖契，应当邀请舅舅出面见证，当时是我的姐夫王陈旺负责“弄”的，并称俩兄弟的买卖都已自行说好，所以我到场后就在写好的卖契上“杨某”名字上捺了指印，钱是ＸＸ友付给ＸＸ敏的，当天先给10万元，剩下的房款，他们俩兄弟自行说好是继续给付，至今已有二十年时间了，有些细节我记不起了，但还记得当时还有他们的叔叔也在卖契上签名的。
证人王某2称：我是ＸＸ敏、ＸＸ友的叔叔。该卖契上的“王某2”是代笔人代签，不是我本人签的，但我是知道该卖契的内容，我对代笔人的代签行为是认可的。原先大哥王陈旺家有六间房屋，东首新建三间分大侄子ＸＸ敏，西首老房三间分给二侄子ＸＸ友。大哥王陈旺以前曾跟我讲起，ＸＸ敏想卖掉房屋，自己不舍得，就想让ＸＸ友买过来，ＸＸ友购房款也是从他“老丈人”处拿的，当时我还在杭州，大哥王陈旺打电话让我当中间人，所以我对1998年的卖契上见证人“王某2”代签名字是认可的。
证人王某3称：我与ＸＸ友是叔侄关系。1998年卖契上的见证人“王某3”名字上的指印是我捺的，时间已有二十几年了。侄子ＸＸ友房款是通过他爸爸王陈旺转交给ＸＸ敏的。当时，ＸＸ敏也是将三间房屋搬空给ＸＸ友的。ＸＸ友也使用了二十年时间了。自从卖掉房屋后，ＸＸ敏搬出居住，再没回来住过该房，且有六、七年时间没有到老家了，即便从外地回来也是居住温州市区。
对上述三位证人的证言，被告质证认为，三位证人均系原告亲戚，与原告存在一定利害关系，见证人之间的证言出现相互矛盾，包括签字、出具收条、交付购房款等内容，与原告诉称亦不符，故不予采信。
本院认为，原告提供系皮纸书写的房屋买卖契约原件，其证据来源合法，内容与原告的诉称有关联，其真实性与证人杨某、王某2、王某3的证言相互印证，可以作为认定事实的依据，故本院对1998年的房屋买卖契约以及证人杨某、王某2、王某3证言均予以确认。
三、对永嘉县黄田街道千石村委会出具的证明，证人徐某、厉东升出具的证明的认定。
被告质证认为，原告提供的证据4村委会证明其内容超出职权范围，涉及到该卖契上的买受人“ＸＸ有”系ＸＸ友，以及ＸＸ友拥有房产的内容，应由公安、房管部门出具证明，村委会是无权出具证明的，且证明仅有公章，无负责人和制作证明材料的人员签名，明显形式上不合法；对证据5徐某、厉东升出具的证明（证人证言）的三性均有异议。理由：1.证人徐某和厉东升陈述借款金额分别为2万元、10万元，但原告在执行听证程序中称：从厉东升处借了105000元，从徐某处借了3万元，自己分文未付，所以证人徐某、厉东升所述与原告诉称的借款金额不一致，存在矛盾；2.证人徐某、厉东升与原告有利害关系。徐某系原告好友，厉东升系原告“老婆舅”，二人的证言不能单独作为认定案件事实的依据；3.二位证人证言无相应证据予以佐证。
为此，原告申请证人厉东升出庭作证。证人厉东升称：我是ＸＸ友老婆的哥哥。1998年，妹夫ＸＸ友买房时向我借了10万元。当时，我是从银行领取现金给付ＸＸ友，没有约定利息的。之后，记得ＸＸ友是分几次还款给我，时隔二十年之久，具体事宜已想不起了，但ＸＸ敏搬出在外居住已有二十几年的时间，乡邻均知道的，他以前是居住永嘉县，后来居住温州市区。妹夫ＸＸ友想把房产转到自己名下，但一直转不过来，于是ＸＸ敏就委托我给办理过户，并办理了委托公证书，主要是方便过户，但一直无法过户，房管部门也没说清原因。
本院审查认为，对原告提供的永嘉县黄田街道千石村委会出具的证明二份，其中一份2017年2月27日证明仅盖村委会印章，另一份2017年6月5日的证明有二名负责人签名以及村委会盖章，其来源合法，与本案有关联，其真实性可以作为本院认定事实的依据，符合有效证据的三性，本院予以认可。对证人厉东升出具的证明及证言，与原告诉称及其提供的上述证据，结合证人杨某、王某2、王某3的证言，形成证据链，与本案均有关联，内容可以作为认定事实的依据，故本院予以采信，并综合村委会的证明和证人杨某、王某2、王某3、厉东升的证言，证据2卖契上的买受人ＸＸ有的“有”字与ＸＸ友“友”字系音同字，本院认定该卖契上的“ＸＸ有”就是指原告ＸＸ友。对徐某出具的证明，其未能出庭作证，本院无法确认其真实性，故不予认定。
四、对原告提供的证据7银行转账凭证、水电费缴纳凭证，证据8公证书，证据9房屋出租协议、证据10浙江金螳螂鞋业有限公司出具证明、证据11同村隔壁邻居（十位）的证明、证据12温州步步鑫装饰有限公司出具证明的认定。
被告质证认为，对证据7银行转账和电费缴纳凭证的形式真实性无异议，但对记载的内容与原告待证目持有异议。理由：1.陈晓杰的转账款不能证实属于租金；2.电费缴纳凭证仅证明是2015年1月起至2017年2月期间，虽然户名是ＸＸ友，但不能证明ＸＸ友已合法占有涉案房屋，且法院已于2014年7月16日作出裁定书查封了涉案房屋，不排除ＸＸ敏串通ＸＸ友变更用电户名，以达到恶意避债的目的；对证据8公证书的形式真实性无异议，但不能证明涉案房产已转让或准备过户给原告的事实；对证据9房屋出租协议三性均有异议，从原件的字迹看，该证据不像是2015年形成的，且是否负责人陈晓杰签字，无法确认；证据10、12均无负责人及制作人的签字，不符合关于单位出具证明的规定，形式不合法，不能证明原告的待证事实；证据10不能确定是何人书写，不予认定。
本院审查认为，证据8系温州市浙南公证处出具的（2011）浙南证内字第4187号委托公证书，其来源合法，与厉东升证言及本案有关联，公证内容可以证明ＸＸ敏、柯美柳于2011年8月31日委托厉东升办理涉案房屋过户手续的事实，本院予以确认；对证据7银行转账凭证、水电费缴纳凭证，其证据来源合法，与本案有关联，其内容可以证明缴纳电费客户为ＸＸ友以及涉案房产目前使用状况，本院予以确认；对证据9、10、11因出具证明人员尚未出庭作证，也没有单位负责人签名，不符合有效证据的要件，其真实性难以认定，故本院不予采纳。
第三人ＸＸ敏、柯美柳在本院指定的举证期限内未能提供证据予以反驳，亦未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证权利。
经本院审理认定：第三人ＸＸ敏、柯美柳系夫妻关系。第三人ＸＸ敏与原告ＸＸ友系同胞兄弟。1998年6月，第三人ＸＸ敏立下一份房屋卖契给原告ＸＸ友收执。该卖契上写明：ＸＸ敏将自有坐落于永嘉县黄田街道千石村紫气路2弄65号坐西朝东二层半楼房三间，建筑面积319.48平方米，转让与ＸＸ有所有，转让价为135000元，即日随契收讫。该卖契上有第三人ＸＸ敏、柯美柳以及见证人杨某、王某3、王某1均在其名字上捺有指纹，代笔人王元诠也盖上其私章。尔后，ＸＸ友向ＸＸ敏付清了房款，ＸＸ敏即将房屋以及土地使用证交付给其弟ＸＸ友。该房产于1999年10月27日经房管部门核准登记在ＸＸ敏名下（永房权证黄田字第××号房屋所有权证），第三人ＸＸ敏领取产权证后即交付ＸＸ友。2011年8月25日，第三人ＸＸ敏、柯美柳在温州市浙南公证处办理了委托公证书，委托厉东升办理上述房产的转让、过户等手续。
另认定：本院在审理中行城南支行与柯美柳、ＸＸ敏金融借款合同纠纷一案中，于2014年7月16日作出民事裁定书，裁定：查封ＸＸ敏名下的坐落永嘉县产。同年12月22日，本院作出（2014）温鹿商初字第386号民事判决书，判决：柯美柳、ＸＸ敏于本判决生效之日起十日内共同偿付中行城南支行借款本金2372910元及利息、逾期利息。该判决生效后，权利人中行城南支行于2015年5月19日向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。案外人ＸＸ友知晓后，向本院提出执行异议。本院于2017年2月3日作出（2016）浙0302执异208号执行裁定书，驳回案外人ＸＸ友的执行异议，案外人ＸＸ友不服该裁定，于2017年2月27日向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于，原告ＸＸ友对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，本院评析如下：一、第三人ＸＸ敏、柯美柳夫妇于1998年6月立下房屋卖契给原告ＸＸ友，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。第三人ＸＸ敏、柯美柳于2011年8月25日委托厉东升办理涉案房屋转让、过户等手续的委托公证书。可见，其夫妇立下房屋卖契和办理委托公证手续是早于房产被法院查封的时间（查封时间为2014年7月16日）。二、原告ＸＸ友于1998年向第三人ＸＸ敏付清了房款135000元。三、第三人ＸＸ敏收到房款后就将涉案房产以及相关手续交付给原告ＸＸ友，并由原告ＸＸ友占有、管理、使用至今。可见，原告ＸＸ友占有涉案房产也是早于法院查封的时间。四、由于其他原因，导致原告尚未办理过户手续，但现有证据不足以证明原告ＸＸ友对尚未办理房屋转移登记手续存在过错。综上，原告ＸＸ友对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告ＸＸ友要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，本院予以支持。另，查封和解除查封属于执行行为，原告ＸＸ友主张解除对涉案房屋的查封不属于执行异议的审理范围。第三人ＸＸ敏、柯美柳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行诉争坐落于永嘉县产（永房权证黄田字第××号房屋所有权证，地号：H18-1-87-1，建筑面积：319.48平方米；永集建（93）字第0220663号集体土地建设用地使用证，用地面积：150平方米）]。
二、驳回原告ＸＸ友的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告ＸＸ友、被告中国银行股份有限公司温州市南城支行对半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本院（2016）浙0302执异208号执行异议裁定于判决生效时自动失效。
审 判 长 夏晓峰
审 判 员 杜玉明
人民陪审员 周茫茫
二〇一七年七月三日
书 记 员 李 力