北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终10032号上诉人（原审被告）：朱颖，女，1977年8月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人尹丽，北京市赢嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人赵纪芳（朱颖之母），女，1947年2月19日出生，退休，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：王冲，男，1958年8月30日出生，退休，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：安瑞芬，女，1959年6月28日出生，退休，住北京市西城区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王雷，北京市国贤律师事务所律师。原审第三人：林劲叶，男，1977年12月24日出生，自由职业者，住海南省海口市。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。上诉人（原审被告）朱颖因与被上诉人（原审原告）王冲、被上诉人（原审原告）安瑞芬，原审第三人林劲叶、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初65065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱颖之委托诉讼代理人尹丽、赵纪芳，被上诉人王冲、被上诉人安瑞芬及二被上诉人之共同委托诉讼代理人王雷到庭参加诉讼，原审第三人林劲叶、原审第三人我爱我家公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱颖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王冲、安瑞芬的诉讼请求。其上诉主要事实与理由：1.一审法院关于王冲、安瑞芬存在违约行为没有认定。朱颖与王冲、安瑞芬于2016年6月5日签订了诉争房屋的买卖合同，合同明确约定20万元定金应在合同签订当日支付，但王冲、安瑞芬仅支付了2万元，第二天才补交定金18万元；另合同约定在网签后3日内向上诉人支付200万元房款，通过资金存管方式划转。但王冲、安瑞芬2016年9月6日才进行资金存管，构成迟延付款的严重违约行为。此外，从王冲、安瑞芬提供的交纳中介费证据，可以证明第三人我爱公司与其存在利害关系，故其陈述依法不能采信。因此，一审法院没有认定王冲、安瑞芬违约在先，属于事实认定错误。2.诉争房屋属于朱颖和林劲叶的共有房屋，王冲、安瑞芬和我爱我家公司都未面见到共有人林劲叶而与朱颖签订了房屋买卖合同，后林劲叶不同意出售房屋使合同履行受阻，这并非朱颖的违约行为导致，迟延履行的风险应由王冲、安瑞芬和我爱我家公司自行承担。3.一审法院认定2016年北京房价大幅上涨，朱颖和林劲叶恶意不履行动机明显。且以朱颖和林劲叶没有离婚诉讼就认定夫妻感情较好，皆属于主观臆断，无事实证明。4.对于林劲叶签署的授权出售房屋的委托书上签字是否为林劲叶本人所签，没有依法进行笔迹鉴定，违反法定程序。因此，一审法院认定事实错误，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。王冲、安瑞芬辩称，同意一审法院判决，不同意朱颖的上诉请求。林劲叶未发表意见。我爱我家公司提交了书面答辩意见，主要内容如下：就朱颖第一项上诉请求，我方不予认可，同意一审判决。事实与理由：2016年6月5日，经我方居间朱颖与王冲、安瑞芬签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。涉案房屋地址位于北京市朝阳区和平街×号房屋，房屋价款为437万元。于2016年7月26日涉案房屋的网签办理完成，2016年9月6日办理完成资金存管，2017年9月9日办理完成交税手续，后朱颖表示其爱人不同意出售涉案房屋，后双方就该问题存在争议，经我方约双方进行协商，但由于双方分歧较大协商无果。后王冲、安瑞芬起诉至北京市朝阳区人民法院。王冲、安瑞芬向一审法院起诉请求：1、继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合我方办理朝阳区和平街×号房屋产权更名过户手续及房屋交付；2、朱颖承担违约金20万元。一审法院认定事实：涉案房屋登记在朱颖名下，产权登记时间2009年7月2日。2016年6月5日，朱颖母亲赵纪芳代朱颖（甲方）与王冲、安瑞芬（乙方）签订编号为E1606025527的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《买卖合同》）、《补充协议》以及《装修款补充协议》。《买卖合同》约定朱颖将涉案房屋出售给王冲、安瑞芬，房屋成交总价为437万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金20万。乙方采取全款方式支付房屋成交总价款，第一次于签订合同当日乙方向甲方支付2万元，自行交接；第二次于查档当日乙方向甲方支付18万元，自行交接；第三次于网签后3日内乙方向甲方支付200万，通过资金存管方式划转；第四次于过户前3日内乙方向甲方支付217万，资金通过资金存管方式划转。甲方应在过户后三日内将该房屋交付给乙方。《补充协议》第四条约定由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托赵纪芳代理签署出售涉案房屋《买卖合同》以及其它一切相关文件。第五条约定双方友好协商同意约定于最晚2016年10月31日前共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。第七条约定……甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。《装修款补充协议》约定甲方出售给乙方标的房屋交易总价款437万元，包括标的房屋配套设施折价款237万，因此合同价200万。签订上述系列协议后，2016年6月5日，王冲、安瑞芬支付赵纪芳定金2万；次日支付赵纪芳定金18万元。朱颖补签了2016年6月5日收到王冲、安瑞芬20万元定金收据。2016年7月26日我爱我家公司对涉案房屋进行了网签，网签时需要朱颖提供身份证、结婚证、户口本等证件。2016年9月6日，王冲、安瑞芬以及朱颖本人到场于中国光大银行办理了《个人二手房屋交易资金存管服务申请书》，王冲、安瑞芬将200万元办理了资金存管。2016年9月9日，王冲、安瑞芬与朱颖就涉案房屋办理了缴税手续，王冲、安瑞芬交纳了涉案房屋契税等费用；当天我爱我家公司预约2016年10月18日进行涉案房屋过户。后因朱颖表示配偶林劲叶不知情，不同意出售涉案房屋。另查，朱颖与林劲叶系夫妻，双方于2004年4月20日登记结婚，双方表示系原配夫妻、共同生育一子，未有离婚诉讼。庭审中，1、就涉案房屋买卖林劲叶是否知情。王冲、安瑞芬表示朱颖称其老公在外地但称卖房子这么大的事情肯定与其配偶商议过。我爱我家公司表示6月15日到赵纪芳家拿了赵纪芳提供配偶同意声明，其工作人员曾询问是否是朱颖丈夫本人签字，赵纪芳说是，但是其无法分辨是否系本人签字。我爱我家公司提供了该《同意声明》，王冲、安瑞芬认可但表示不确定是否系林劲叶本人签署，朱颖、林劲叶不认可该声明，称不是林劲叶本人签署。王冲、安瑞芬表示网签必须提供身份证、户口本等手续，9月9日朱颖是经过其爱人同意从外地寄的户口本，而且也提交了配偶同意声明，只因价格上涨过快故意违约。朱颖、林劲叶坚持表示非林劲叶本人签字且林劲叶对此事不知情。朱颖提交了律师函、快递单、微信记录证明2016年10月8日林劲叶已向王冲、安瑞芬发送了无权代理、不同意出售律师函，且因王冲、安瑞芬拒收，于10月13号发微信告知。王冲、安瑞芬表示没有收到，我爱我家公司表示不知情。2、关于违约问题，王冲、安瑞芬提交了录音光盘及文字稿，记录赵纪芳录音、交税前录音、10月13日录音以及10月15日三方谈判录音表明朱颖恶意拖延、打官司无非是拖一两年。朱颖对该录音10月13日不认可，其他认可但证明目的不认可，录音被屏蔽过一段时间、不完整。另，朱颖表示合同约定网签后3日内支付200万元但王冲、安瑞芬于2016年9月6日支付200万构成违约，就此，我爱我家公司对录音真实性认可，表示曾经联系过朱颖，朱颖表示人在外地，资金监管本人不到场无法办理，故交税当天一起办理的。就朱颖于9月6日前是否主张过王冲、安瑞芬违约以及是否催促对方支付200万元，朱颖未提供任何证据。3、王冲、安瑞芬提供了存量房屋买卖合同、发票证明为购买涉案房屋已将自有房屋出售且现在外租房，朱颖、林劲叶对该证据真实性认可，但表示与本案无关。另涉案房屋朱颖表示处于空置状态、房屋无抵押；王冲、安瑞芬将剩余尾款217万一次性提存至法院。一审法院认为，结合案件查明情况，《买卖合同》及《补充协议》等相关文件虽系朱颖母亲代朱颖签署，但事后朱颖签署收据及参与房屋买卖过程系对上述合同及协议的追认，该《买卖合同》及《补充协议》对王冲、安瑞芬和朱颖均具有拘束力，双方均应按照约定履行。另各方争议焦点在于《买卖合同》及《补充协议》是否对林劲叶具有拘束力。从现有证据来看，朱颖与林劲叶于2004年登记结婚，涉案房屋于2009年登记在朱颖名下，涉案房屋应系朱颖与林劲叶夫妻共同财产，该房屋处分时亦应取得林劲叶同意。林劲叶表示其对赵纪芳和朱颖出售房屋不知情，但是从《买卖合同》签订及履行过程来看，赵纪芳向我爱我家公司人员提供了林劲叶《同意声明》，后续朱颖通过其行为追认合同效力并继续履行，在2016年10月8日前朱颖从未提及其配偶不同意或者不知情，而且实际提供了结婚证、户口本、身份证、房产证等原件予以核验，且王冲、安瑞芬与朱颖就200万资金进行了存管并进行了涉案房屋缴税，我爱我家预约了涉案房屋过户时间为2016年10月18日。另朱颖与林劲叶2004年结婚，原配夫妻育有一子、无离婚诉讼，应感情较好；2016年10月8日预约过户前林劲叶突然向王冲、安瑞芬发送通知表示不知情，但林劲叶未举证证明其何时知情，而此后朱颖通过其微信向王冲、安瑞芬发送了林劲叶不知情的通知并表示拒绝售房，另结合王冲、安瑞芬提供的录音证据以及客观上北京市2016年房价走势来看，朱颖与其配偶林劲叶因北京市房价大幅上涨恶意不履行的动机明显，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。另根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”综上，法院认为王冲、安瑞芬有理由相信朱颖的行为系朱颖与林劲叶共同意思表示，该《买卖合同》及《补充协议》对林劲叶亦有拘束力。现王冲、安瑞芬要求朱颖配合办理涉案房屋过户手续并要求交付涉案房屋之诉求，合法有据，法院予以支持。林劲叶亦应予以配合。关于违约金，朱颖违反《买卖合同》约定未在约定时间内为王冲、安瑞芬办理涉案房屋过户手续，应当承担相应违约责任。朱颖辩称王冲、安瑞芬未按约定支付200万元，按我爱我家公司人员陈述及录音证据显示系朱颖原因导致支付迟延而且朱颖未提供任何证据证明9月6日王冲、安瑞芬支付前曾向王冲、安瑞芬主张违约责任，故对朱颖该抗辩法院不予采信。关于朱颖辩称合同继续履行已弥补王冲、安瑞芬损失不应再承担违约金，但王冲、安瑞芬提供证据证明出售自有房屋后因未及时取得涉案房屋且因朱颖违约造成对其确有损失，故对王冲、安瑞芬违约金主张，法院予以支持。一审法院判决：一、原告王冲、安瑞芬于判决生效之日起七日内支付被告朱颖房屋尾款四百一十七万元，被告朱颖、第三人林劲叶于收到上述款项后当日协助原告王冲、安瑞芬办理位于北京市朝阳区和平街×号房屋的过户手续，过户至原告王冲、安瑞芬名下，并将上述房屋交付给原告王冲、安瑞芬。二、被告朱颖于判决生效之日起七日内支付原告王冲、安瑞芬违约金二十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，朱颖提交了三份新证据，包括网签合同、装修补充协议及报纸一张，证明目的涉案房屋是满五唯一，网签合同上是200万，实际成交价格是437万，王冲、安瑞芬存在偷税漏税行为。王冲、安瑞芬对上述证据不予认可。另，朱颖申请中止本案诉讼，理由是其已在朝阳法院起诉要求确认网签合同及补充协议无效。本院未予准许。林劲叶向本院提交了要求对同意声明是否系林劲叶签署进行笔迹鉴定，本院未予准许。本院另查明：二审中，赵纪芳向本院提交书面意见，称2016年6月15日，我爱我家公司工作人员崔某打电话给赵纪芳，让赵纪芳替林劲叶写一份卖房委托书，赵纪芳当时问崔某，我替我女婿写行吗？崔某说，行，我们没有底薪，你写了以后，我们就能拿到中介费了。赵纪芳写好后，崔某于2016年6月15日到赵纪芳家取走委托书。二审庭审过程中，本院询问崔某到赵纪芳家取走同意出售证明的经过，赵纪芳说同意出售证明是崔某到我家让我写的，问：崔某是到你家说的，还是打电话跟你说的？赵：到我家说的。问：崔某在电话里是怎么说的？赵：他说材料不齐还要写一个配偶同意声明。问：崔某到你家是拿着空白的，还是写好了让你签的？赵：拿着空白的纸告诉我怎么写，我就怎么写的。问：关于林劲叶知不知道，你和崔某怎么说的？赵：我说管他知不知道呢。问：崔某听了之后怎么说？赵：他没吭声。问：你是否解释了原因？赵：没有。问：林劲叶究竟知不知道？赵：不知道。问：你是否告诉了崔某？赵：没有。一审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，赵纪芳代理朱颖与王冲、安瑞芬、我爱我家公司签署的《买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。对于林劲叶要求对《同意声明》是否系其本人签署进行笔迹鉴定的申请，本院认为，本案争议焦点在于赵纪芳代理朱颖出售涉案房屋是否事先征得林劲叶的同意，而非林劲叶是否亲自签署了《同意声明》，因为即使《同意声明》并非林劲叶本人签署，也不能排除其本人同意出售涉案房屋的可能性，故本案不存在对《同意声明》中“林劲叶”签字进行鉴定的必要性，对于林劲叶提出的笔迹鉴定申请本院不予准许。出售登记在夫妻一方名下的夫妻共有房产时需取得未登记配偶的同意，而出卖人出具配偶同意声明的法律意义在于保证其出卖行为已取得其他共有权人的同意，赵纪芳作为具备正常认知能力的成年人，理应正确理解配偶同意声明的法律意义，亦应对提供虚假配偶同意声明的法律后果具有正确判断，而从本案各方陈述及现有证据来看，我爱我家公司人员从赵纪芳家取走《同意声明》时，赵纪芳并未告知中介人员林劲叶不同意出售涉案房屋，足见赵纪芳代理朱颖签署《买卖合同》时即已取得林劲叶之授权或许可具有较高的可能性。此外，夫妻内部沟通本身难以为外界所知晓，朱颖、林劲叶称《买卖合同》未经林劲叶同意，理应就其辩解意见提交相应的反驳证据，例如朱颖隐瞒林劲叶出售涉案房屋的合理动机以及林劲叶在《买卖合同》签订之后的何时、何地、以何种方式发现或被告知涉案房屋被出售等，但朱颖、林劲叶并未提交相关证据。综合以上分析及案件事实情况，本院认为，尽管林劲叶并未直接向买方王冲、安瑞芬作出同意出售涉案房屋意思表示，但林劲叶曾在家庭内部表示同意出售涉案房屋的表示的可能性较大，本院据此认为《买卖合同》并非因无权权处分而订立的合同，朱颖的相关上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对于朱颖提出的其他上诉理由，本院认为，尽管2016年9月的资金监管已经超出《买卖合同》的约定时间，但朱颖一方并未提出异议而是配合王冲、安瑞芬进行了资金监管，应视为其放弃了合同解除权，朱颖再以资金监管超出《买卖合同》约定时间为由要求解除合同违反诚实信用原则，其上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。此外，本案买卖各方应当受《买卖合同》约定的交易价格之约束，网签合同的价格条款如何约定不影响《买卖合同》的继续履行，故朱颖虽另案起诉网签合同及《装修补充协议无效》，但该案审理结果对本案无实质影响，因此本院对朱颖中止本案诉讼的申请不予准许。综上所述，朱颖在合同履行过程中，以林劲叶不同意出售涉案房屋为由拒绝履行，构成违约，其行为给买方王冲、安瑞芬造成损失，朱颖应当承担继续履行及支付违约金的责任。朱颖的各项上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由朱颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 丹审 判 员  江锦莲代理审判员  王天水二〇一七年九月八日法官 助理  樊思迪书 记 员  刘怡然