河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终3123号
上诉人(原审被告)：河南麦肯特置业有限公司，住所地河南省许昌市鄢陵县金汇区金水大道路北。
法定代表人：李建立，任总经理。
委托诉讼代理人：黄秀全，河南鸿润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范志锋，男，1972年8月7日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。
委托诉讼代理人：马红军，河南天苑律师事务所律师。
上诉人河南麦肯特置业有限公司因与被上诉人范志锋民间借贷纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南麦肯特置业有限公司的委托诉讼代理人黄秀全、被上诉人范志锋的委托诉讼代理人马红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河南麦肯特置业有限公司上诉请求:撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决对《协议》断章取义，认定事实错误。2015年11月1日，麦肯特公司、杨彦召、范志锋三方签订的协议第三条约定：自本协议签订之日起十个工作日内双方完成销售合同的签订及合同政府备案工作，甲方（麦肯特公司）应在300天内还清所欠乙方（杨彦召、范志锋）资金及清算日期止的全部利息（月利率3%），乙方（或乙方指定的第三方）应协助甲方撤销房屋销售的政府备案合同，乙方（或乙方指定的第三方）不得在甲方于300天内还清所欠资金及清算日期止的全部利息（月利率3%）前自行处置本协议约定的房产。否则，乙方承担本合同总价的50%的违约金，300天后，甲方未还清所欠乙方资金及清算日期止的利息（月利率3%），乙方有权自行处置本协议约定的房产，甲方应在房屋建成竣工验收后为乙方（或乙方指定的第三方）办理房屋产权证书。否则，甲方承担本合同总价的50%的违约金。2016年6月16日，上诉人偿还100000元借款是在300天之内偿还的，是符合协议第三条的约定。根据第三条的约定，超过300天，上诉人没有还清被上诉人借款，被上诉人有权自行处理涉案房屋，上诉人的义务是在房屋建成竣工验收后为被上诉人（或被上诉人指定的第三方）办理房屋产权证书，也就是说被上诉人同意超过300天，上诉人未能还清借款的情况下，房屋的所有权就属于被上诉人（或被上诉人指定的第三方），这属于双方以房抵债的约定，一审法院也未否定其效力。被上诉人提起诉讼时已经超过了300天，因此被上诉人就应遵守《协议》第三条中双方一方抵债的约定。2、一审法院判决上诉人偿还被上诉人借款本金5714400元及利息，但对2015年12月28日，上诉人、被上诉人签订的8份《商品房买卖合同》（已在鄢陵县住房和城乡规划建设局进行了备案）是否解除没有处理意见，如果商品房买卖合同继续履行，上诉人既要偿还借款，8套房屋又要属于被上诉人所有，一审判决缺乏公平正义。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
范志锋辩称，1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》(预售），并非是双方达成了真正要购买商品房的意思表示，也非双方重新形成的以物抵债协议，签订上述合同本身实际上一种非典型性担保方式，即后让与担保。《最高法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。2、关于备案的8份《商品房买卖合同》(预售），一审判决已经认定双方签署合同的真实目的不是销售涉案商品房，按照《最高法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十四条第二款之规定：按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。根据上述司法解释的规定，如果上诉人按照生效判决履行了归还借款本金及利息的法定义务，上诉人自然可以依据相关法律手续要求被上诉人协助办理解除备案手续。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
范志锋向一审法院起诉请求：1、依法判令被告河南麦肯特置业有限公司归还借款本金580万元及利息(利息从2015年9月1日起按月息2分计算到实际付款之日，截止到2016年12月31日拖欠利息为175.6万元)；2、本案诉讼费用、保全费、担保费用等由被告承担。
一审法院认定事实：2015年2月16日，被告河南麦肯特置业有限公司与原告范志锋签订《借款协议》一份，并向原告范志锋出具借据一份，约定：被告河南麦肯特置业有限公司向原告范志锋借款170万元；借款期间的利率为月息3%。同日，原告范志锋通过银行转账的方式支付被告168万元。2015年11月1日，被告河南麦肯特置业有限公司与杨彦召、原告范志锋签订《协议》一份，约定2015年2月16日被告河南麦肯特置业有限公司借到原告范志锋的170万元，2015年2月16日至2015年6月17日按月息3分计算的利息为20万，计入本金，即本金为190万元。被告已按本金190万元、月利率3%支付了2015年6月18日至2015年8月31日的利息。
2015年7月28日，被告河南麦肯特置业有限公司与原告范志锋签订《借款协议》一份，并向原告出具借条一份。约定：河南省合立建筑工程有限公司王文定项目部在承包麦肯特国际城市广场2#地七栋住宅楼施工过程中向原告所借资金，委托被告偿还。余款390万元转为被告向原告的借款；且就相关抵押担保事项达成协议：1、被告以所开发建成的麦肯特国际城市广场1#地、2#地、3#写字楼部分楼层房产做抵押，一旦被告违约，原告则以2000元/平方米的价格取得该房屋所有权，原借款无条件转为购房款，不足部分由原告补齐，被告负责为原告办理房产过户手续，办理费由原告自理。2、借款协议签订后，被告河南麦肯特置业有限公司向原告出具借条，借款期限为2015年7月28日至2015年10月27日；利率为月息3%；借款到期后，如双方同意续约，按实际续约天数支付利息，直到所借款项本息结清为止。3、被告保证未还清借款本息之前，不得将本协议抵押房产买卖、转让、过户、赠予、损毁等，如出现上述行为，被告河南麦肯特置业有限公司应按借款额的30%向原告无条件支付违约金。该笔借款按月利率3%付至2015年8月31日。
2015年11月1日，被告河南麦肯特置业有限公司与杨彦召、原告范志锋签订《协议》一份，约定：经双方同意，被告愿意将其开发建设的麦肯特国际城市2#地42#楼的一层二层商业和麦肯特国际城市广场1#地10#、11#酒店独立客房的房屋销售给原告（或原告指定的第三方）。自本协议签订之日起十个工作日内双方完成销售合同签约及合同政府备案工作；被告应在300天内还清所欠原告资金及到清算日期止的全部利息（月息3%），原告应协助被告撤销房屋销售的政府备案登记；原告不得在被告300天内还清所欠资金及利息前自行处置本协议约定的房产，否则原告承担本合同总价的50%的违约金；300天后，被告未还清借款及利息，原告有权自行处置本协议约定的房产，被告应在房屋建成竣工验收后为原告办理房屋产权证书，否则，被告承担本合同总价的50%的违约金。
2015年12月28日，原、被告双方签订8份《商品房买卖合同》，并在鄢陵县住房和城乡规划建设局进行了商品房买卖合同备案。
2016年6月16日，被告河南麦肯特置业有限公司偿还原告10万元利息。
一审法院认为，民间借贷纠纷与商品房买卖合同纠纷是两种不同的法律关系，在民间借贷法律关系中，借款人往往因为自身资金紧张难以满足生产、经营及生活等方面的需要而向有多余资金的出借人寻求资金帮助，出借人发放贷款的目的也往往是为了获得利息等收益。在买卖合同法律关系中，出卖人转移标的物所有权的目的是为了获得对价，买受人愿意支付对价的目的是为了获得合同标的物的所有权。目前，在司法实践中，以房屋买卖合同对借款进行担保的行为越来越多的出现，双方当事人在签订房屋买卖合同当时并无真正转移标的物所有权的意思，而是设立一种与物权法等规定的经抵押登记设立抵押权或让与担保等担保方式不同的、所有权并未发生转移的非典型担保，以期在借款人不能按期还款的情况下对资金安全起到一定保证作用，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条亦对此类情形作出了相关规定。就本案而言，判断原告范志锋与被告河南麦肯特置业有限公司之间签订《协议》的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理本案的基础。根据《协议》的约定，原告范志锋向被告河南麦肯特置业有限公司约定了偿还借款及利息的期限及借款偿还后撤销房屋销售的政府备案合同进行了约定。结合协议签订后，被告于2016年6月16日，被告又偿还10万元借款的事实，可以得知原、被告签订《商品房买卖合同》以及《协议》的真实目的并非为了取得所购商品房的所有权及使用权，被告签订合同的目的亦非为了出售涉案商品房，双方之间所进行的是一种资金融通行为。因此，本案中，原、被告之间应属于民间借贷关系。
合法借贷关系应受法律保护。原告范志锋与被告河南麦肯特置业有限公司之间的借贷关系依法成立，双方应依照双方约定履行各自的义务。借款到期后，被告河南麦肯特置业有限公司应当按照约定向原告偿还借款本金。关于2015年2月16日的借款170万，因原告未提出相应的证据证明其支付2万元现金的事实，故该笔借款本金应认定为168万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定:借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。本案中，原、被告双方将利息计入本金的数额应为134400元（168万×2%×4个月），计入后的本金应为1814400元。被告按本金1814400元月利率3%支付2015年6月18日至2015年8月31日的利息应为134265.6元（1814400元×3%×二个月零十四天）；但被告按本金190万元月利率3%支付2015年6月18日至2015年8月31日的利息为140600元（190万元×3%×二个月零十四天），故被告2015年6月18日至2015年8月31日多支付的利息为6334.4元（140600元－134265.6元）。关于2015年7月28日借款390万元，双方对该笔借款无异议，经查实，该笔借款合法有效，应受法律保护。故原告要求被告偿还本金5714400元及按利率月息2分支付利息的诉讼请求，于法有据，超过部分，不予支持。原告要求被告支付担保费，因双方未对此约定，亦无法律规定，故对该诉求，不予支持。被告辩称本金应为558万元，与本案查明的事实不符，不予采信。判决：一、被告河南麦肯特置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告范志锋借款本金5714400元及利息（利息自2015年9月1日起按月利率2分计算至实际还款之日止；上述利息扣除被告多支付的6334.4元及已支付的100000元利息）；二、驳回原告范志锋其他诉讼请求。案件受理费64692元，财产保全费5000元，由原告负担954元；被告河南麦肯特置业有限公司负担68738元。
二审中，当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明事实与原审一致。
本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人偿还借款本金5714400元及相应利息。《最高法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，根据双方签订的《借款协议》、《协议》等证据，结合2015年11月1日《协议》签订后，上诉人又向被上诉人偿还100000元的事实，可以认定双方签订《商品房买卖合同》及《协议》的目的是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，因此，上诉人与被上诉人之间应属于民间借贷关系，双方应依照约定履行各自的义务。借款到期后，上诉人应按照约定向被上诉人偿还借款本金。故一审法院按照法律规定，通过计算判决上诉人向被上诉人偿还借款本金5714400元及相应利息，并无不当。
综上所述，河南麦肯特置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64692元，由上诉人河南麦肯特置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐小燕
审判员 张 靖
审判员 彭志勇
二〇一七年十一月十三日
书记员 邓 威
执行催告通知书
履行义务人：
你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。
如果不履行，你将承担如下法律责任。
1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。
3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。
4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。
5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。
7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。
邮编：461000
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