贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5665号
上诉人（原审被告）贵州宏立城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号。
法定代表人肖春红，该公司董事长。
委托诉讼代理人龙春，1982年6月1日出生，汉族，该公司法务专员，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告）余华义，男，1973年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人吴强，贵州听君律师事务所律师。
委托诉讼代理人傅梅，贵州听君律师事务所实习律师。
上诉人贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城公司）与被上诉人余华义房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年8月17日作出（2016）黔0102民初736号民事判决。上诉人宏立城公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宏立城公司上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案合同解除系因被上诉人长期欠付租金及管理费等违约行为导致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，上诉人无须向被上诉人赔偿装修损失。2、上诉人得知租赁商铺发生渗水后，积极配合被上诉人进行处理，履行了上诉人作为出租人应尽的维修义务，而租赁商铺渗水问题未能处理的客观原因是由被上诉人逾期支付租金和管理费违约行为造成，被上诉人履行支付租金及管理费义务在先，上诉人履行维修义务在后。被上诉人对此具有过错，应由被上诉人自行承担租赁商铺渗水给被上诉人造成的损失。3、贵州祥仕价格评估咨询有限责任公司出具的评估报告书，不能作为认定装修损失的依据。首先，该评估报告依据的《门面装修决算书》、《房屋装修合同》并不具有真实性、合法性及关联性。其次，评估报告中未提供任何建筑物折旧的客观标准、参考依据，而仅凭该公司估价人员的现场勘查显然过于武断、主观。本案中租赁商铺的租赁期为3年，在现场勘查时已使用2年，还能保持90%的成新率不符合日常生活经验。并且上诉人对后续评估公司的选定、委托等方面并未参与，且在上诉人对评估报告提出异议时，一审法院也未让评估公司的相关专家出庭或对上诉人的异议进行书面回复。4、即使上诉人需向被上诉人承担赔偿责任，也应在商铺剩余租期装修残值的基础上对发生渗水面积的49.48平方米承担赔偿责任。
被上诉人余华义答辩称：本案租赁商铺在装修完成不久后就出现漏水，答辩人多次要求上诉人进行维修，但是上诉人一直没有履行维修责任，答辩人不存在违约行为。故请求驳回上诉，维持原判。
原审原告余华义向一审法院起诉请求：1、赔偿原告房屋装修费510580元；2、赔偿原告货物损失50000元；3、赔偿原告员工工资补偿款25275元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院查明：原告余华义（乙方）与被告宏立城公司（甲方）于2014年2月19日签订《山水黔城商铺租赁合同》，约定：甲方自愿将位于本市南明区四方河一号山水黔城3组团1楼10号、11号商铺（面积：396.12㎡）租给乙方经营茶叶生意，商铺经营名称为大益普洱茶。租期为3年，月租金9903元，涉及出租房屋的其他费用（如房管局收取的租赁税等）由乙方支付，管理费为每月11884元。房租缴纳方式为按季支付，每个缴纳周期届满15日前缴纳下一周期的房租和管理费。甲方负责商铺及附属公共设施的管理及维护（乙方装修部分及乙方原因损坏部分除外）。被告宏立城公司已在此前2013年12月27日将商铺交付原告，原告将上述商铺装修后于2014年3月开始经营大益普洱茶，直至2015年7月28日，原告因商铺房顶漏水打电话给被告宏立城公司，被告宏立城公司派人查看，系公共绿化带防水没做好导致商铺渗水，维修成本高，因原告一直未交纳租金，被告亦未进行维修。2015年8月，原告经营的大益普洱茶停业。经双方多次协商无果后，原告诉至法院，提出如前诉请。另，因原告于2016年2月23日向法院提出评估申请，对漏水造成的装修损失进行评估。经评估机构现场勘验结合原告补交的装修决算书，评估意见为原告租赁的商铺装修损失为456400元。
一审法院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行义务。本案中，合同约定原告有支付租金的义务（另案解决）。被告有维修义务，因被告没有履行维修义务，导致原告商铺装修损失，无法继续营业，故原告请求被告承担商铺装修损失，符合合同约定，法院予以支持。对于具体数额，被告辩称的可移动设备设施应由原告拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除……”。根据上述规定，装修损失中全室裱相框5000元、会议室桌椅27000元、监控4000元、投影3400元，以上属于未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除，扣除上述可移动部分价值38400元，被告还应赔偿原告装修损失418000元。另对被告宏立城公司对本案评估报告中成新率的意见，因本案的评估结论不是仅依照租期来定，系结合现场勘察情况经过综合分析测算得出，故对其提出的异议，法院不予采纳。原告主张的货物损失费5万元，其提供的与云南缘贤茶业签订的茶叶购买合同有效期至2014年4月1日以及购买茶叶的收款收据是2014年1月7日，上述证据不能证明漏水导致货物损失，故对原告要求被告赔偿货物损失5万元的诉请不予支持。原告主张员工工资25275元，因原告并未提供与员工的劳动合同、工资支付流水、员工社保证明等，其提供的证据不足以证明其主张，法院对原告要求被告赔偿员工工资补偿款25275元的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州宏立城房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告余华义装修赔偿款418000元。二、驳回原告余华义的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4830元，由被告贵州宏立城房地产开发有限公司负担（该费用原告余华义已预交，被告贵州宏立城房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告余华义）。
二审经审理查明的事实除与原判查明事实一致外，另查明，本案双方当事人于2014年2月19日签订的《山水黔城商铺租赁合同》第三章第一条约定：宏立城公司负责本商铺及附属公共设施的管理和维护（余华义装修部分及余华义原因损坏部分除外）。但该合同中对于合同解除时已形成附合的装饰装修物如何处理未作明确约定。又查明，余华义承租本案商铺后以商铺存在渗漏水现象为由一直未缴纳租金和管理费。
再查明，2015年11月18日宏立城公司以余华义违约为由向贵阳市南明区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的商铺租赁合同，并要求余华义支付拖欠的租金和管理费，赔偿违约损失。在该案审理过程中，双方于2016年2月17日庭审时表示同意解除合同。一审法院遂于2016年8月17日作出（2015）南民初字第6341号民事判决，其中判决主文第一项为：解除贵州宏立城房地产开发有限公司与余华义于2014年2月19日签订的《山水黔城商铺租赁合同》。虽然宏立城公司不服该判决，提出上诉，但对上述解除合同的判项并未提出异议。本案事实有当事人陈述、《山水黔城商铺租赁合同》、评估报告书等证据材料在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2014年2月19日签订的《山水黔城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面、及时履行各自义务。虽然余华义主张涉案商铺在装修完成后不久即发现渗漏水现象，因上诉人宏立城公司一直未履行维修义务故其未缴纳租金和管理费，但是，本案现有证据仅能证明余华义于2015年7月28日才因商铺屋顶渗漏水向宏立城公司报修。对于余华义主张的在此之前的渗漏水及报修行为因其未能举证证明，在上诉人宏立城公司对此不予认可的情况下，应当由其承担举证不能的不利后果，本院对此不予采信。因此，余华义以宏立城公司未履行维修义务为由未缴纳2015年7月前的租金和管理费的行为违反了合同约定。同时，上诉人宏立城公司于2015年7月28日接到报修通知后，经派人查看发现系公共绿化带防水问题导致，上诉人本应按照合同约定及时履行维修义务，但其却以余华义未缴纳租金和管理费为由一直未予维修。因本案中余华义缴纳房屋租金和管理费的合同义务与上诉人宏立城公司负有的维修义务之间并不存在法定或者约定的履行先后顺序，因此，上诉人以余华义未缴纳租金和管理费为由拒绝履行维修义务并不符合法律对于先履行抗辩权的规定，上诉人未履行维修义务的行为亦违反了合同约定。由此可见，双方当事人在本案合同的履行过程中均存在违约行为，双方对于本案合同的解除均存在过错。上诉人宏立城公司就此提出的上诉理由，本院不予采信。
至于上诉人提出的装修价值评估报告书是否应予采信的问题，因本案对于涉案商铺装修价值的评估报告系经一审法院依法委托具有相应资质的贵州祥仕价格评估咨询有限责任公司，依据当事人提交的装修合同、装修决算书等相关材料，并经现场勘察后作出。虽然上诉人对该评估报告依据的装修合同等资料及成新率的认定提出异议，但是，因其未能提供相应证据对此予以证明，本院对其该项上诉理由亦不予采信。本院尊重经一审法院委托的专业评估机构所作出的专业评估意见，将评估报告认定的扣除可移动部分后的装修损失418000元作为认定本案装修损失的基础依据。
对于本案应当支持的装修损失的具体数额问题，因双方当事人在本案商铺租赁合同中对于合同解除时已形成附合的装饰装修物如何处理未作明确约定，且双方当事人在本案中均存在违约行为，对于本案合同的解除均存在过错，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”的规定，鉴于本案评估报告中认定的损失数额系对装修损失价值的客观评价，并未考虑双方过错的因素，综合本案双方当事人存在的违约行为、过错程度以及剩余租期等因素，同时考虑到余华义欠付租金及管理费的违约行为已经另案进行了处理，可适当减轻其在装修损失中应承担的责任，本院酌情认定由宏立城公司承担前述装修损失的80%，即334400元（418000元×80%），余华义自行承担装修损失的20%。原判决对双方在合同履行中是否存在过错，以及对装修损失如何分配的认定不当，本院依法予以纠正。
综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初736号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初736号民事判决第一项为：贵州宏立城房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付余华义装修赔偿款334400元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4830元，由余华义负担2830元，由贵州宏立城房地产开发有限公司负担2000元；二审案件受理费7570元，由余华义负担1570元，由贵州宏立城房地产开发有限公司负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蓉
审 判 员 田 勇
代理审判员 刘 劼
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 万炫兵