辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民初633号
原告（申请执行人）：沈阳远大铝业集团有限公司。住所地：沈阳市经济技术开发区十三号街**号。
法定代表人：康宝华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林晶淑、刘金玲，辽宁良友律师事务所律师。
原告（申请执行人）：沈阳远大铝业工程有限公司。住所地：沈阳市经济技术开发区十三号街**号。
法定代表人：康宝华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林晶淑，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘金玲，辽宁良友律师事务所律师。
被告(案外人)：张杰，男，1954年8月1日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：董立新，辽宁迅驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王佺，辽宁迅驰律师事务所律师。
第三人（被执行人）：沈阳金旺地房地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街58号。
法定代表人：刘聪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈彦龙，男，1984年10月3日出生，汉族，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李丽娜，女，1971年9月27日出生，汉族，该公司工作人员。
原告沈阳远大铝业集团有限公司、沈阳远大铝业工程有限公司与被告张杰、沈阳金旺地房地产开发有限公司（以下简称金旺地公司）申请执行人异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳远大铝业集团有限公司、沈阳远大铝业工程有限公司的委托代理人林晶淑、刘金玲，被告张杰的委托代理人董立新、王佺，第三人沈阳金旺地房地产开发有限公司的委托代理人李丽娜、陈彦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈阳远大铝业集团有限公司、沈阳远大铝业工程有限公司诉称：沈阳市中级人民法院（2016）辽01执异492号执行裁定书作出的中止对案涉房屋执行的裁定事项，缺乏事实和法律依据。根据物权法，原告主张权利执行查封时，该房产权属明确，均登记在金旺地公司名下，而非被告张杰名下，且房屋权属以不动产登记簿记载为准。且对于被告是否全部履行付款义务，在法院查封之前是否已经取得及实际使用涉案房屋，法院均未查清，因此损害了原告的合法权益。请求法院判令：1.对位于沈阳市大东区沈铁路37-9号2-9-2房屋许可执行；2.被告承担本案的诉讼费用。
张杰辩称：原执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其起诉，事实和理由如下：一、涉案房产是张杰通过买卖关系合法取得，已经交付全部价款并实际入住，原告无权执行。2010年4月30日，张杰同王学庆签订房屋买卖合同，约定购买王学庆从沈阳鑫双喜门窗工程有限公司抵账取得的涉案房产，并交付全部购房款521240元，房屋已经交付使用。依据物权法第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。没有办理买卖房产的变更登记,不影响合同的有效，因此答辩人为该房屋的合法权利人，原告无权主张。二、在法院查封前答辩人作为合法受让人，已实际占有使用该房产，原告的主张与事实不符，与法律相悖，不应予以支持。依《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；结合以上规定，早在法院查封前，沈阳金旺地房地产开发有限公司已将涉案房产抵账给沈阳鑫双喜门窗工程有限公司（以下简称鑫双喜公司），后又抵账给王学庆，张杰支付全部价款并入住使用至今，应认定争议房产为张杰所有。
金旺地公司述称：金旺地公司是争议房产的开发商，在本案执行异议的原告远大公司起诉答辩人之前，争议房产已于2009年12月15日签订顶账房协议，约定将房屋抵账给鑫双喜公司。
经审理查明：涉案房屋位于沈阳市大东区沈铁路37号2-9-2号，位于城市立方园区内，由第三人金旺地公司开发建设。2009年11月23日金旺地公司与案外人鑫双喜公司签订顶账协议，约定将涉案房屋顶账给案外人鑫双喜公司，单价为每平方米4692.48元，房屋面积111.08平方米，总价款为521240元。2010年3月31日金旺地公司、鑫双喜公司与张杰三方签订产权转让协议，约定鑫双喜公司将顶账的涉案房屋转让给张杰。所有产权转让给张杰，金旺地公司售楼处为张杰办理过户手续。鑫双喜公司同时开具相同金额的工程款发票，以证明金旺地公司支付工程款。鑫双喜公司合同造价2875197元，已付款为198万元，质保金139759元，剩余工程款为234198元。但该协议上仅有鑫双喜公司盖章、签字，张杰及李晶萍签字，并无金旺地公司签字或盖章。
2010年4月30日王学庆与张杰签订房屋买卖合同。王学庆将涉案房屋出售给张杰，转让价格为521,240元。同日王学庆给张杰出具收到上述购房款的收条。
2010年7月2日，张杰与城市立方园区物业服务公司签订房屋装饰装修管理协议。同日，金旺地公司为张杰出具收条，收到张杰缴纳的案涉房屋的维修基金、契税。2010年8月张杰缴纳涉案房屋的电费。2010年张杰开始居住使用涉案房屋。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中涉案房屋由金旺地公司顶账给鑫双喜公司，鑫双喜公司将房屋抵账给王学庆，王学庆将房屋最后出售给被告张杰。原告出示的金旺地、鑫双喜、张杰三方签订的顶账协议上没有金旺地公司公章，但庭审中金旺地公司对该份顶账协议的真实性、合法性没有异议，陈述确实抵顶了，自己的协议上面有公章。虽然张杰并未能出示商品房买卖合同，但金旺地公司出示了其与张杰签订的商品房买卖合同，另2010年金旺地公司为张杰出具收条，证明张杰已经向金旺地公司交付房屋的契税及房屋维修基金，并于当年在物业公司办理了房屋的入住手续，入住使用房屋,因此应认定涉案房屋已经顶账给张杰。上述房屋的顶账及出售行为均发生在本案房屋查封之前，金旺地自认房屋已经抵账给鑫双喜公司，王学庆为张杰出具收到购房款收条，证明张杰已经实际完成付款义务。另原告并未提供证据证明涉案房屋未办理房屋权属证书是由于被告张杰过错，因此张杰作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除原告请求对该房屋申
请强制执行的民事权益，对于原告提出判决许可执行该房屋的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费9012元（原告沈阳远大铝业集团有限公司已预交），由被告沈阳金旺地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一七年一月四日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。