江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5575号
上诉人（原审被告）：江苏星汉城有限公司，住所地南京市江宁区禄口街道华商科技园。
法定代表人：黄松林，该公司董事长。
委托诉讼代理人陈奇峰，江苏星汉城有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：孙德琴，女，1961年11月21日生，汉族。
委托诉讼代理人：王长江，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人薛银龙，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏星汉城有限公司（以下简称星汉城公司）因与被上诉人孙德琴与商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2015)江宁禄民初字第1166号民事判决,向本院提起上诉,本院于2016年7月7日立案受理后。依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
星汉城公司上诉请求:一、请求撤销一审判决，依法改判；二、被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下:一、一审法院对《认购书》的性质认定错误，认定《认购书》无效适用法律错误。1、《认购书》明确签订目的“保证购房者有优先购买的权利”，预约将来“甲方在具备转让条件时与乙方签订《南京市江宁区商品房现售合同》”，为此，《认购书》为预约合同，不是商品房买卖合同。2、双方签订《认购书》不具备被认定为商品房买卖合同的条件。3、法律规定未取得商品房预售许可证明，签订的商品房预售合同无效。而本案中双方仅签订了《认购书》，且约定以后签订《南京市江宁区商品房现售合同》，可知双方不办理预售手续，而是通过现售的方式操作，该情况不需要领取预售许可证，一审认定无效适用法律错误。二、一审法院认定《认购书》无效后，既支持上诉人的利息损失又支持被上诉人的房屋价值损失，没有法律依据。1、合同无效应是自始无效，本案的购房款归被上诉人所有，而涉案房屋自始为上诉人所有，房价增值部分也应归上诉人所有。2、一审法院取值近于物价部门询出的最高价，明显有违公平公正。
孙德琴辩称，1、《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。2、上诉人在上诉状中仍然认定双方约定日后签订《南京市江宁区商品房现售合同》不需要办理房屋预售手续，该观点明显是想继续欺骗被上诉人，隐瞒未取得商品房销售许可的事实。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。一审判决上诉人赔偿损失及利息是有事实依据的。综上，被上诉人请求二审法院依法公平判决。
孙德琴向一审法院起诉请求:1、要求星汉城公司返还其已付购房款1167098元，并偿付自2015年5月1日起至判决之日按6%计算的年利息；2、星汉城公司赔偿其损失1167098元；三、星汉城公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:
孙德琴（乙方）与星汉城公司（甲方）于2014年1月24日签订认购书1份，约定由乙方向甲方认购江苏星汉城40号楼项目40幢108室房屋，该房屋使用功能为商业，土地性质为商业，土地使用年限自1998年5月29日起至2038年5月29日，该房屋建筑面积54.12平方米左右（以正式签约时房地产测绘机构实测的建筑面积为准）；该房成交单价21565平方米，总房款1167098元，签订南京市江宁区商品房现售合同时总房款以实际签约建筑面积乘以单价为准；乙方于2013年11月30日前向甲方支付定金20000元；乙方于2014年1月29日前向甲方支付房款560000元，乙方在接到甲方签订南京市江宁区商品房现售合同的通知后15日内必须前来办理南京市江宁区商品房现售合同签订手续并交清房款，逾期办理的视为乙方违约；甲方在具备转让条件时与乙方签订南京市江宁区商品房现售合同，并按该约定的规定办理该房屋的两证，甲乙双方依据该南京市江宁区商品房现售合同的规定履行各自相应的义务，到期非因乙方原因不能签约的，若乙方选择退房的甲方无息退还乙方所交房款。双方定于2014年6月30日前交付该房屋；其他约定中还约定公共维修基金、契税以及办理该房屋权权证所产生的费用均由乙方交纳，其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳；乙方对该房屋的转让方式性质均向甲方做了充分了解，乙方签字确认。认购书签订后，孙德琴于2014年1月28日分别交纳房款20万元、38万元，于同年2月27日缴纳587098元，合计1167098元。因星汉城公司未能按约交付房屋。星汉城公司曾于2014年12月26日向孙德琴出具承诺书1份，载明“兹有本公司承诺：星汉城40号楼108室，协议原定于2014年6月30日交付给业主孙德琴，由于我公司未按时交付。1、现承诺该房屋于2015年4月30日前交付给孙德琴并签订南京市江宁区商品房现售合同及相关手续，交房同时承诺在此期间（自付购房款开始-
交房之日止）承担按照已付房款金额的年利率6%支付利息给业主孙德琴。如果在2015年4月30日后仍不能交付该房屋，即按上述年利率6%的双倍利息支付给业主孙德琴。2、并在正式交房之日起90日内办理两证过户手续。”星汉城公司出具承诺后，仍未能按承诺交付房屋。星汉城公司于2015年4月30日支付给孙德琴逾期交房的利息88838元。后星汉城公司至今仍未能交房。2015年10月，孙德琴向一审法院提起诉讼。2016年3月，一审法院依法向物价部门询价，星汉城40幢一楼的商业用房现在的单价为23000元至25000元每平方米。
一审另查明，星汉城公司开发的江苏星汉城40号楼项目至今未取得房屋预售许可证。审理中，经一审法院释明，孙德琴认为星汉城公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，故双方间签订的认购书无效，变更诉讼请求为要求星汉城公司返还购房款及利息，并赔偿一倍的购房款。但孙德琴未能提供充足的证据证明星汉城公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。
上述事实，有认购书、承诺书、付款凭证及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，孙德琴与星汉城公司间签订的认购书有明确的当事人名称和住所、商品房基本状况、销售方式、商品房价款确定及付款方式和时间、交付方式和时间、产权登记有关事宜等主要内容，该认购书应认定为商品房买卖合同。星汉城公司未领取商品房预售许可证与孙德琴签订商品房买卖合同，该合同应属无效。星汉城公司应返还孙德琴购房款及相应的利息。因星汉城公司已支付了孙德琴自购房之日至2015年4月30日的利息，故对孙德琴主张要求星汉城返还房屋并支付自2015年5月1日起至判决之日按6%年利率计算的利息的请求，一审法院予以支持。孙德琴认为星汉城公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，要求星汉城公司承担已付房款一倍的赔偿责任，但未能提供充足的证据证明星汉城公司具有故意隐瞒未取得商品房销售许可证的事实，且双方在签订认购书中约定具有转让条件时签订商品房现售合同，也说明双方签订认购书时房屋不具有交易条件，故对孙德琴的该诉讼请求，一审法院不予支持。但涉案房屋价值与签订合同时相比已有增加，合同无效不能履行造成孙德琴的损失，星汉城公司应予赔偿，故一审法院酌定星汉城公司赔偿孙德琴损失170000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、江苏星汉城有限公司返还孙德琴购房款1167098元，并偿付自2015年5月1日至2016年4月25日止按年利率6%计算的利息计69066.62元，合计1236164.62元；二、江苏星汉城有限公司赔偿孙德琴损失170000元；三、以上两项均于判决发生法律效力之日起10日内付清；四、驳回孙德琴的其他诉讼请求。案件受理费16233元，财产保全费5000元，合计21233元，由江苏星汉城有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提供新的证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中孙德琴与星汉城公司签订的认购书对拟购房屋的位置、价款、认购时间及双方的权利义务等事宜作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被上诉人已按约支付全部房款，该协议系双方当事人的真实意思表示，具备了合同成立的要件。双方本应在认购书所约定的条件成就后按约定履行，但星汉城公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，导致合同目的无法实现，上诉人星汉城公司存在过错，故其应当承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审法院考虑涉案房屋升值的差价利益及当事人过错程度等综合因素，酌定星汉城公司赔偿孙德琴损失170000元并无不当，本院予以维持。关于利息损失的问题。因孙德琴已支付全部房款给星汉城公司，而星汉城公司未按约交付涉案房屋，导致孙德琴合同目的不能实现，现被上诉人孙德琴要求上诉人星汉城公司返还房款及承担实际利息损失，有事实与法律依据。故一审判决上诉人星汉城公司给付利息及赔偿房屋差价损失并无不当，上诉人主张存在重复计算的问题，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，星汉城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16233元，由上诉人江苏星汉城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一六年八月十九日
书记员 戴苗