徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0311民初3236号
原告（反诉被告）：徐州康居物业管理有限公司,住所地本市凤鸣路凤凰山庄康居家园商务楼。
法定代表人：李世忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：权学武，男，1955年1月1日生，汉族，住本市泉山区。
被告（反诉原告）：曹正林，男，1966年12月27日生，汉族，住本市。
委托诉讼代理人：刘占武，江苏淮海正大律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐州康居物业管理有限公司诉被告（反诉原告）曹正林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员张红梅独任审判，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告徐州康居物业管理有限公司的委托诉讼代理人权学武、被告曹正林的委托诉讼代理人刘占武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州康居物业管理有限公司诉称，自康居家园小区2000年上房以来，原告不间断提供物业服务，但被告自2010年9月1日到2016年6月30日拖欠物业管理费3816元、违约金1632元。原告每年都催要多次，但被告拒不支付，造成原告经营困难。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告向原告支付物业管理费3816元（113.59平方米×0.48元/平方米×70个月）及违约金1632元，诉讼费用由被告承担。
被告曹正林辩称，原告的诉请与事实不符，因原告未尽到管理服务的职责，致使被告的房屋出现漏雨渗水，墙体发霉。被告多次催促原告进行解决，原告没有采取任何措施，致使被告损失进一步扩大。原告的诉讼请求中2010年9月1日至2014年5月份的物业费，诉讼时效已过，不应得到支持。
反诉原告曹正林诉称，原被告之间存在物业服务合同关系。2012年其反诉被告徐州康居物业管理有限公司没有尽到管理服务责任，致使反诉人的房屋东面两卧室屋面和墙皮出现渗水，卧室每逢雨季屋顶及墙面多次出现渗水发霉现象，且墙皮脱落面积趋于增大，反诉原告多次要求反诉被告徐州康居物业管理有限公司采取措施尽到管理服务责任，但其不采取措施不履行义务直接导致反诉原告的租户从2014年11月起扣除租金每月200元，且房屋还需要重新维修防护，给反诉原告造成直接损失5600元。以上情况，反诉原告多次委托律师致函反诉被告要求解决问题，但其置之不理。故为维护合法权益，反诉原告提起反诉请求，要求反诉被告赔偿房屋租金损失2600元（2015年1月至2016年3月，200元/月×13个月）、房屋刷新损失3000元；并要求反诉被告立即采取措施维修屋面。
反诉被告徐州康居物业管理有限公司辩称，房子质量问题不属于物业服务范围，反诉被告可以为其申请维修基金提供服务，但不同意承担其反诉主张的租金等损失。对于反诉原告所称的房屋出现问题是否属实，反诉被告不评价也不清楚。
经审理查明，2000年2月12日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州润发房地产有限公司（甲方）签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将位于徐州市泉山区凤鸣路的康居家园委托给乙方实行物业管理服务，合同期暂定为2000年2月12日起至2007年2月12日止，双方并约定了收费标准和管理事项等。
2007年11月6日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务。物业服务期限为自2007年11月6日至2010年9月30日。普通住宅的物业服务费按每月每平方米0.48元（建筑面积）、小高层按照每月每平方米0.98元的标准收取，在每季度首月的第一个月到物业一次性缴清，行动不便的可由物业上门收取。业主或物业使用人不得无故拖欠物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交物业服务费的万分之五另外收取滞纳金。乙方承担的物业服务项目为房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共地下室；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等。房屋共用部位、共用设施、设备附属配套建筑和设施的小修（每件设备、设施一次维修材料不超过200元）养护费用由乙方承担，大中修费用、更新费用由甲方承担。乙方违反本合同约定、《投标书》中及其他承诺，未达到服务质量标准，造成业主或甲方损失的，乙方应承担经济赔偿责任。该合同还约定了双方权利义务、物业服务质量等其他内容。
2010年9月27日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止。物业服务费收费标准与交纳期限、方式、滞纳金计算、物业服务项目、违约责任等与原合同一致。
2013年9月30日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）又续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。其他约定与原合同一致。
2014年9月29日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）再次续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。其他约定内容与原合同一致。
徐州康居物业管理有限公司于2016年5月11日通过挂号信向曹正林寄送了《催费通知》。曹正林系康居家园XX-X-
XXX室业主，房屋为多层住宅，曹正林对于徐州康居物业管理有限公司计算物业费的建筑面积、欠费期间、计费标准无异议。
反诉原告曹正林在庭审中提交了其在2014年3-11月反映房屋渗水问题的律师函三份及挂号信收据，并提交了反诉被告徐州康居物业管理有限公司2014年3月的回函一份。曹正林反映问题称：“曹正林的租户反映，自2012年起，东面朝阳卧室墙皮开始出现渗水痕迹，现在卧室每逢雨季屋顶及墙面多次出现渗水发霉现象，现墙皮脱落面积趋于增大。初步分析存在两种可能性：1、X单元楼下XXX室业主在本人不知情的情况下安装太阳能踩踏屋顶所致。2、东单元顶层业主阳台上贴外墙砖出现龟裂空鼓现象导致雨季雨水积存排不出去所造成。期间，曹正林也多次找过贵公司相关人员解决，但均未回复，致使曹正林的租户要求降低房租或退租。……请贵公司查明原因，并立即修复完好，恢复原状。”徐州康居物业管理有限公司2014年3月的回函称：“一、就你提出的致墙皮脱落的两种可能性，向你提出如下建议：（一）如果能确定是二单元楼下XXX室业主在本人不知情的情况下安装太阳能踩踏屋顶所致，你可以同二单元楼下XXX室业主协商解决；（二）如果能确定是东单元顶层业主阳台上贴外墙砖出现龟裂空鼓现象所致，你可以同东单元顶层业主协商解决。二、如果你不能确定是前条两业主所致，请你再向我公司反映，我公司向业主委员会提出启动维修基金给予维修，或者你可以直接向业主委员会提出启动维修基金的要求。另：请曹正林尽快支付2010年9月至2013年12月物业费2180元。”
庭审时曹正林为证明房屋渗水等问题给其造成的损失，提供房屋照片，并申请房屋承租人张兆飞作为证人出庭。张兆飞陈述其自2011年租赁涉案房屋，房租1500元每月，按季度支付。2012年主卧、次卧出现渗水漏水，一直没有维修好，后承租人提出减免房租，房东就每月少收200元，记不清具体从何时开始少收的了。租房期间房东没有对房屋进行维修和粉刷。
在本案审理过程中，本院至涉案房屋现场勘查，康居家园XX号楼X单元楼道内无通道至屋顶，自其南侧XX号楼X单元楼道窗户观察，涉案房屋屋面未发现损毁。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。徐州康居物业管理有限公司应当根据物业服务合同的约定对康居小区实施物业管理服务，同时有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。曹正林作为康居家园XX-
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XXX室的业主，应及时缴纳物业费。同时根据合同约定，物业使用人应当在每季度首月到物业一次性交清物业服务费，故徐州康居物业管理有限公司本次诉讼要求被告交纳2009年9月1日至2016年6月30日的物业管理费共计3816元（113.59平方米×0.48元/平方米×70个月），具有合同和法律依据，本院依法予以支持。
关于徐州康居物业管理有限公司主张的滞纳金问题，本院认为，虽然其与徐州泉山区康居家园业主委员会所签订的合同中对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但考虑到曹正林未付物业费事出有因，且物业服务确有不完善之处，故对该请求本院不予支持。
关于被告曹正林提出的诉讼时效问题，因原告自2000年至今持续不断地为康居家园提供物业服务，故本院认为其起诉未超过时效。
关于反诉原告曹正林主张对屋面进行维修的问题。经本院现场查勘，该屋面从表面观察无毁损，故对该项反诉请求，本院不予支持。
关于反诉原告曹正林主张的租金和维修损失5600元的问题，因其申请的证人证言无法反映其租金减少起始时间，且其证言亦表明曹正林未对房屋进行粉刷维修，故反诉原告该项诉请无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告曹正林于本判决生效后十日内支付原告徐州康居物业管理有限公司自2009年9月1日至2016年6月30日期间的物业费3816元；
二、驳回原告徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告曹正林的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹正林负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）；反诉案件受理费25元，由反诉原告曹正林负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 张红梅
二○一六年八月十八日一六年八月二十二日
书记员 杨 雪