甘肃省酒泉市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘09民终1246号
上诉人（原审原告）：祁建克，男。
委托诉讼代理人：李龙，甘肃祁连律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：酒泉观筑房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人：田卫东，该公司经理。
上诉人祁建克因与被上诉人酒泉观筑房地产开发有限责任公司（以下简称观筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省瓜州县人民法院（2017）甘0922民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人祁建克的委托诉讼代理人李龙、被上诉人观筑公司的法定代表人田卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
祁建克上诉请求：1.请求依法改判被上诉人为上诉人办理房产证等手续，并赔偿上诉人损失8736元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审适用法律错误。一审法院以被上诉人开发的瓜州县渊泉镇唐城观筑小区综合验收未能通过，不具备办理房产证的条件驳回上诉人要求办理房产证和承担赔偿违约金的请求属于法律适用错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项之规定也应判决支持被上诉人承担为上诉人办理房产证及赔偿损失的请求，故一审判决作出驳回上诉人的请求，显然于法无据，属于适用法律错误；2.上诉人与被上诉人通过赵某介绍签订商品房买卖合同，履行合同时是经过被上诉人同意的。也就是说在签订房屋买卖合同时，双方对合同所涉及的履行内容、方式是认可的，依据合同相对性原理和诚实信用原则，上诉人有理由相信被上诉人应按照合同履行义务。合同中约定办理房产证手续的期间应当约束上诉人和被上诉人，一审判决以第三人赵某与被上诉人的抵债协议否决上诉人与被上诉人之间的协议是违背合同相对性和诚实信用原则，故此，应当撤销原审判决，依法改判。3.从交易习惯和一般的房屋买卖规则分析，出售方协助买受方办理房产证等手续也是其应尽义务之一。被上诉人无论从何种角度都应当为上诉人办理房产证等手续。综上，请求依法判决撤销原审判决，予以改判。
观筑公司辩称，1.上诉状中上诉人的签名并非祁建克本人所签，被上诉人申请对上诉状中上诉人的签名进行笔迹鉴定；2.上诉人与被上诉人签订的合同实质是以房屋折抵欠款本金及利息，并不是真实的房屋买卖合同关系；3.上诉人属于代理销售，不是真实的购买人，上诉人起诉主体不适格，我们只认赵某；4.被上诉人作为开发商有协助办证的义务，但因办证需要双方配合，上诉人没有缴纳相关费用，且涉案房屋只进行了初验，没有进行综合验收，不具备办理房产证的条件。总之，上诉人的上诉请求不能成立。
祁建克向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同义务为原告办理房产手续；2.被告赔偿原告损失8736元；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年4月30日，被告酒泉观筑房地产开发有限责任公司将自己开发的瓜州县渊泉镇唐城住宅小区的103套住宅楼房及相对应的储藏室及部分阁楼抵顶给债权人赵某。被告与赵某约定，被告酒泉观筑公司与赵某或者赵某指定的人签订《商品房买卖合同》，被告为赵某办理商品房预售备案登记手续；《商品房买卖合同》签订后赵某若进行再销售时，被告酒泉观筑公司承诺负责为赵某在辖地房管部门办理商品房销售合同变更手续（即更名至最终购买人名下），赵某负责收集购买方的相关基础资料。政府主管部门要求购买方缴纳的费用由赵某承担；若被告酒泉观筑公司不能为赵某在辖地房管部门或者不能出具相关手续为赵某所售房屋办理商品房销售合同变更手续的，被告酒泉观筑房公司应为赵某或者赵某指定的人办理房屋产权登记证书。2016年5月16日经原告与赵某联系、协商后，2016年5月17日，赵某以被告酒泉观筑公司的名义与原告祁建克签订了商品房买卖合同，将签至赵某名下的瓜州县渊泉镇唐城住宅小区包括第3幢2单元402号住宅楼出售给了原告祁建克，原告向赵某支付了房款。该房屋买卖合同约定，唐城住宅小区第3幢2单元402号住宅楼的房价为249622元。2016年5月19日，赵某以酒泉观筑公司的名义给原告出具了房款收据。后赵某和被告未能给原告办理房产证。2017年7月5日，原告提起诉讼，要求被告为原告办理房产手续并按照银行6%的年利率承担签合同之日至起诉之日210天的违约金7567元。另查明，被告酒泉观筑公司开发的瓜州县渊泉镇唐城住宅小区综合验收未能通过。
一审法院认为，被告酒泉观筑公司开发的瓜州县渊泉镇唐城住宅小区综合验收未能通过，尚不具备办理房产证的条件，故原告要求被告为原告办理房产手续及要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持；被告将自己开发的房屋抵顶给债权人赵某后，赵某又抵顶给了原告，原告虽然出具了房屋买卖合同，但该合同是赵某以被告的名义出具的，原告与被告之间没有形成直接地、实际地房屋买卖合同关系，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三项）之规定，判决：1、驳回原告祁建克要求被告酒泉观筑房地产开发有限公司办理房产手续的诉讼请求；2、驳回原告祁建克要求被告酒泉观筑房地产开发有限责任公司承担违约金的诉讼请求。案件受理费减半收取2588元，由原告祁建克负担（已预交）。
本院二审期间，被上诉人提供授权委托书1份，以证明赵某委托张强作为其代理人，对转至张强和祁建克名下的房屋进行销售，故上诉人祁建克不是实际所有人。上诉人经质证，对该份证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。因上诉人对该份证据的真实性无异议，本院予以确认。
因被上诉人对上诉状中上诉人的签名存有异议，庭后上诉人补充提交了证明材料，经质证，被上诉人予以认可，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人要求被上诉人为其办理房产证及赔偿损失的主张是否成立？
经查，案涉房屋系案外人赵某以”以房抵债”形式从被上诉人处取得，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，依据的是被上诉人与赵某签订的《关于用房产折抵债务的协议》，根据该折抵协议，《商品房买卖合同》签订后，赵某若进行再销售时，被上诉人承诺负责为赵某在辖地房管部门办理商品房销售合同变更手续（即更名至最终购买人名下），若被上诉人不能为赵某办理商品房销售合同变更手续的，被上诉人应为赵某或赵某指定的人办理房屋产权登记证书。结合赵某在授权委托书中关于”委托张强作为其代理人，对转至张强和祁建克名下的房屋进行销售，所产生的法律责任，由赵某本人承担”的内容表述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条”民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，所实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第八十二条”债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”的规定，被上诉人关于无法确定上诉人就是案涉房屋的所有权人，被上诉人与赵某有约在先的抗辩理由成立，一审认定上诉人与被上诉人不存在直接、实际地房屋买卖合同关系，案涉房屋尚不具备办理房产证条件，驳回上诉人要求办理房产证及赔偿损失的请求正确。
综上所述，祁建克的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5176元，由上诉人祁建克负担。
本判决为终审判决。
审判长蔺春辉
代理审判员苏小红
代理审判员胡国丽
二〇一八年一月二十九日
书记员陈立玲