天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2612号
上诉人（原审原告）：王洪生，男，1963年8月21日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：ＸＸ平，天津滨悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨贺清，男，1958年8月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。
上诉人王洪生因与被上诉人杨贺清房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初80101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王洪生及其委托诉讼代理人ＸＸ平到庭参加诉讼，被上诉人杨贺清经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王洪生上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议书时有律师在场见证，并且被上诉人前妻及成年儿子也认可此事，故买卖合同是真实有效的。2、上诉人提供的证据可以证明被上诉人已经实际收取了上诉人全部购房款，且被上诉人已将涉诉房屋产权证交付给上诉人，上诉人也已经在涉诉房屋内居住多年。3、上诉人在一审开庭前已将涉诉房屋贷款全部还清，故涉诉房屋不存在过户的障碍。
杨贺清未到庭，亦未提交书面的答辩意见。
王洪生向一审法院起诉请求：1、被告将天津经济技术开发区××街××室抵押贷款还清，并依法将房屋过户到原告名下；2、涉案房屋的过户费用全部由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。一审庭审过程中，原告将第1项诉请变更为：将天津经济技术开发区××街××室过户到原告名下，并撤回第2项诉讼请求。
一审法院认定事实：涉案房屋天津经济技术开发区××街××室系杨贺清名下房产，房产面积为130.55平方米，抵押权人为天津银行股份有限公司官银号支行（以下简称“天津银行”），抵押数额为700000元。
2013年6月25日，天津市南开区人民法院（以下简称“南开法院”）因天津银行诉杨贺清借款合同纠纷一案作出（2013）南民初字第2072号民事调解书，确定：杨贺清于2013年6月28日前偿还2012年11月21日至2013年6月25日的贷款本金、利息等共计47000元，于2013年11月30日前偿还剩余贷款本金及利息。如杨贺清未按调解协议履行，天津银行有权对涉案房产进行拍卖，并对拍卖所得款优先受偿，不足部分由杨贺清继续清偿。因杨贺清未按调解协议履行，天津银行申请强制执行，南开法院立案执行，执行案号为（2013）南执字第2510号。执行过程中南开法院将涉案房产查封，现房产仍处于被查封状态，该房屋抵押权亦未解除。2013年12月24日南开法院执行庭工作人员对原告制作谈话笔录，在谈话笔录中，王洪生表示2011年搬入涉案房屋，购买涉案房屋共计花费1800000元，且均已付清。就此，原告解释称该1800000元包括贷款600000元。根据原告提交的证据及一审法院向南开法院调取的证据显示，案件执行过程中，自2015年3月31日至2016年6月8日期间，原告王洪生共计替被告代为偿还贷款522500元。第二次庭审过程中，原告表示300000元的借款时间其已记不清楚，并表示于2009年底2010年初搬入涉案房产。
原告表示，2009年10月份，其以借款的形式借给被告300000元。因被告无力偿还，被告决定将涉案房屋卖给原告，双方协商涉案房屋售价共计1200000元。2009年11月初，原告从其开办的洗浴店内提款现金900000元，并向被告支付，被告未向其开具借条。因不清楚涉案房产存在抵押，导致无法过户。2009年11月23日双方签订了内容为“甲方（杨贺清）名下有房屋一套位于天津开发区××街××楼××室卖给乙方（王洪生），价格1200000元，甲方此房有银行贷款650000元，甲方在两年之内负责清偿贷款，贷款偿还完毕后甲方将此房屋过户给乙方并协助办理产权过户手续，过户费用由乙方承担。在签订本协议时甲方已经将该房的产权证交给乙方。”的协议书。该协议书下方注明“收到乙方付房款1200000元整壹佰贰拾万元整。收款人杨贺清。2009年11月23日。”原告还表示2012年、2013年期间，被告找过原告一次。
案外人杨某出庭作证表示，其同被告系父子关系，其父亲系中海油员工。之前其父亲从原告处借过300000元，后因做生意需要钱，将涉案房屋卖给了原告。原告和其他两位证人在其家，即石油新村26栋404楼下将900000元现金交给被告，并在楼下进行了清点。2010年父子关系开始疏远，2010年8月份其父母离婚，并同其父亲失去联系。涉案房屋系同原告写完协议书后交给的原告。案外人杨某在被告所提交的2015年11月22日的“谈话笔录”中表示：其父亲欠原告300000元，因做生意需要资金周转，就把涉案房产以1200000元的价格卖给原告。2009年11月22日原告和两个人开车到其家楼下，将900000元现金交给被告，其一家三口在楼下当面清点。由于其父亲对外有欠款，怕其账户被冻结，所以以现金方式支付。2010年其父母离婚后，就一直没和家里联系过，至今下落不明，表示家人未报过警，并称要不是其父亲一直未找到，早就把房子过户给原告了。
案外人陈某出庭作证表示：其同被告原系夫妻关系，2010年8月份离婚，9、10月份开始联系不上被告。涉案款项系原告分300000元和900000元两笔进行支付，900000元系原告和另外两位证人在楼下给的。因其当时在逗旁边的小孩，900000元现金是被告和其儿子即证人杨某清点的。因为被告着急，所以没有上楼直接拿钱去了山东。涉案房产是拿完钱第二天，通过交付房产证的形式给的原告。案外人陈某在被告所提交的2015年11月22日谈话笔录中表示：2009年11月22日原告与其他二人到其家石油新村四区26栋2门404楼下，给被告900000元现金，其一家三口下楼，双方将钱点清后交给被告。由于当时对外有欠款，怕账户被冻结，就让原告支付的现金。后来，被告说要结工程款，将900000元从家里拿走。2009年11月23日原告与被告签订关于涉案房产的买卖协议。另外，其余300000元系被告因生意周转从原告处借的，没见到过，但听被告说过。其和被告于2010年8月份在塘沽民政局协议离婚，当时约定涉案房产归杨贺清所有，对外债务与其无关。离婚后就没再联系过，被告亦未同其儿子和其他亲人联系过。并称要不是被告找不到，早就把房子过户给原告了。
案外人张某出庭作证表示：其同原被告系朋友关系，其同原告及另一证人高某到被告家楼下将900000元现金给了被告。在楼下点清后，就拿房产证了。
案外人高某出庭作证表示：其同原告系朋友，亦是合伙人。原告共向被告支付300000元、900000元两笔。被告因300000元还不上，就想把涉案房产抵给原告，原告向被告支付900000元时其在场。在被告家楼下给了被告妻子，当时在场共五人，除其本人之外还包括原告、证人张某、被告妻子，还有一个小男孩，被告并未在场。被告妻子清点的现金。一审庭审过程中，原告在证人陈述完当场共五个人的时候，向证人提某被告是否在场，证人回答记不清楚了。案外人高某在2015年12月1日的“谈话笔录“中表示：2009年11月份，被告到东沽天福合利洗浴店找到原告，在其面前向原告借款300000元。由于被告无力偿还，协议将涉案房产以1200000元的价格卖给原告。另外900000元系向被告支付的现金，被告一家三口在楼下取走的。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告诉请能否得到支持的前提为买卖协议是否真实有效及原告是否实际支付购房款。
关于房款支付的问题，根据原告的主张房款总标的额1200000元共计分为两部分，即借款300000元和房款900000元。关于300000元部分，虽有证人证言证明原告向被告借款300000元，原告提交的协议书中亦注明被告的已收房款1200000元，但原告表述的向被告借款300000元的时间同协议书中标注的收款时间并不一致，且原告本人对借款时间的陈述同高某谈话笔录中对借款时间的表述亦不一致。此外，原告两次庭审过程中对300000元借款时间表述亦不一致，无法确认协议书中1200000元同原告所陈述的300000元之间关联性，且原告未向一审法院提交借款300000元的借条及其他付款凭证。故对于借款300000元存在的真实性，单凭目前的证据无法进行认定。其次，关于900000元部分，原告表述900000元来源于洗浴店营业收入，现金存放于洗浴店，姑且不考虑900000元款项来源的真实性，就在被告家楼下通过现金的方式向被告支付如此巨额款项，且被告一方在楼下当场清点如此巨额款项，被告当时亦未给原告出具借条的情形已不合常理。对于付款的过程，证人之间的表述存在诸多矛盾之处，如：证人即被告前妻陈某表示清点900000元时其一家三口在场，陈某本人在旁边逗小孩玩，被告及其儿子负责清点的表述，同证人高某庭审过程中付款时由被告妻子陈某清点，且被告不在场的表述相矛盾。虽庭审过程中原告补充询问高某被告本人是否在场，高某回答“记不清了”，但从2009年借款至2015年制作谈话笔录约6年的时间的情况下，高某都能在“谈话笔录”中明确表述系一家三口在楼下取走900000元。而高某2015年12月1日“谈话笔录”距第一次开庭不过约半年的时间，高某表示记不清被告是否在场，此亦不合常理。仅凭协议书及律师个人出具的证明难以进行认定。另，对于900000元去向的问题，证人陈某庭审过程中表示因被告着急用钱，在清点完钱后没有上楼直接去了山东，而其在“谈话笔录”中则表示，“后来，被告说要结工程款，将900000元从家里拿走。”两次表述不一致。对于原告向被告支付涉案房屋款项数额的问题，原告在南开法院执行庭工作人员制作的谈话笔录中表示购买涉案房屋共支付1800000元，且均已付清。然，一审庭审过程中，原告一直表述为1200000元。虽原告解释称该1800000元包括贷款600000元。然，原告提交及一审法院自南开法院调取的原告代为偿还贷款的证据显示还款时间为2015年3月31日至2016年6月8日，而谈话笔录制作的时间为2013年12月24日，谈话笔录制作时，原告尚未代被告偿还贷款，且原告实际代为偿还贷款数额为522500元，亦非600000元。故，原告的此部分陈述亦存在不一致的情形。虽原告代还贷款的事实客观存在，但此同其它房款是否支付无必然联系。综上，对于900000元房款是否支付及900000元的实际性质亦难以认定。
关于协议效力的问题，首先从房屋的交付及使用角度看，原告提交的原被告双方于2009年11月23日签订的协议书中注明被告在签订协议时已经将该房的产权证交给原告，而证人张某则在庭审过程中表示“在楼下清点完900000元后就拿房产证了”。在南开法院执行庭工作人员制作的谈话笔录中，王洪生表示搬入涉案房屋的时间为2011年，然在第二次庭审过程中，原告则表示2009年底2010年初搬入涉案房产。故对于房屋的交付和使用方面亦存在矛盾之处。其次，结合被告未实际出庭，无法直接核实的客观情况及上述房款支付的情况，一审法院认为，即使原告实际占有涉案房产，亦无法通过此确定买卖协议的效力。
综上，通过原告的陈述、庭审过程中提交的证据及证人证言无法确认房屋买卖协议及支付房款的真实性，对于原告主张的请求将涉案房产过户至其名下的诉讼请求证据不足，缺乏相关事实依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条的规定判决：“驳回原告王洪生的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告承担。”
二审庭审中，上诉人提供了证人王某1的证人证言，并申请证人出庭作证，证人杨某（杨贺清之子）、陈某（杨贺清前妻）、赵某（杨贺清以前的同事）当庭均证实：涉诉房屋系杨贺清以1200000元价款卖予王洪生的，其中300000元系杨贺清卖房前找王洪生的借款，另900000元是王洪生交付给杨贺清的现金。另查，2010年11月18日案外人刘凤虎曾向天津市滨海新区人民法院起诉杨贺清偿还借款700000元，并在诉前申请查封了涉诉房屋，该案在执行阶段，王洪生于2011年9月26日对执行标的提出书面异议，2011年10月19日天津市滨海新区人民法院下发了（2011）滨执异字第12号民事裁定书，认为“王洪生提供了写有被执行人杨贺清签名的买卖房屋协议及收取购房款的字据，上述协议、字据签署日期均在本院查封房屋之前，是否继续执行该房屋双方通过执行异议之诉解决。”遂裁定中止对涉诉房屋的执行。2011年11月3日、2012年1月9日刘凤虎两次向滨海新区人民法院起诉要求确认查封的涉诉房屋系杨贺清所有，后均自愿撤回了起诉。现涉诉房屋的剩余贷款已经由上诉人王洪生全部清偿完毕。
再查，2017年7月21日，天津市南开区人民法院对涉诉房屋予以解封，同日，本院经上诉人申请对涉诉房屋予以查封。现天津银行同意撤销对涉诉房屋的抵押，并出具了《天津市不动产抵押权注销证明》。
还查明，案外人天津滨新律师事务所律师张东梅证实，2009年11月23日，杨贺清与王洪生订立了协议书，杨贺清将自己位于天津开发区捷泰街1号5门402室的房屋卖给王洪生，协议书是其帮忙打印的，地点在天津市塘沽区大连道1303号滨新律师事务所，协议书是双方当场签订的。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人主张其与被上诉人存在关于涉诉房屋的买卖合同关系，并向法院提供了其与被上诉人于2009年11月23日签订的《协议书》，虽然被上诉人杨贺清未出庭，但案外人张东梅证明上述《协议书》系其在天津市塘沽区大连道1303号滨新律师事务所帮忙打印的，上诉人与被上诉人均在场并当场签字。特别是该《协议书》签订时被上诉人与证人王某2婚姻关系尚在存续期间，王某2及其成年儿子杨某均出庭证实涉诉房屋系被上诉人自愿出卖给上诉人王洪生的。以上足以证实《协议书》系上诉人与被上诉人真实的意思表示，因内容并不违反法律规定，故该《协议书》系真实、有效的，况且天津市滨海新区人民法院（2011）滨执异字第12号民事裁定书中亦因王洪生提供了写有杨贺清签订的买卖房屋协议书及收取购房款的相关证据而中止了对涉诉房屋的执行。一审法院对上述《协议书》真实性的认定有误，本院予以纠正。
关于上述《协议书》中涉及房款1200000元的履行情况，上诉人主张其中300000元系被上诉人在签订《协议书》前向上诉人的借款未还，900000元系给付被上诉人的现金。对此，上诉人提供的证人，特别是被上诉人的近亲属均证实被上诉人与上诉人之间存在300000元借款及上诉人向被上诉人支付现金900000元的事实。对如此巨额的款项，上诉人没有通过银行转账而是以现金方式直接支付给被上诉人的问题，本院认为，首先，上诉人从事个体商业经营多年，日常经营期间存在大量现金交易的习惯。其次，上诉人称被上诉人对外存在欠款，担心通过银行转账方式支付易被其他债权人知悉，故要求现金支付。被上诉人之子杨某、前妻陈某均证实被上诉人对外有欠债的事实，可以佐证上诉人上述陈述的客观性。第三，被上诉人之子杨某及前妻陈述被上诉人收到900000元现金后即离家至今无法联系的事实也佐证了被上诉人要求上诉人交付巨额现金的意图和目的。最后，从一般常理上分析，如果上诉人未支付全部房款，被上诉人不可能将涉诉房屋产权证书交予上诉人，更不可能让上诉人在涉诉房屋无条件居住数年而不主张权利。故被上诉人在《协议书》上签字认可收到上诉人房款1200000元是被上诉人彼时真实的意思表示，也是符合客观事实的。虽然上诉人提供的证人间的证言存在些许矛盾，但不妨碍诸证人证明上诉人向被上诉人交付过巨额现金的事实。被上诉人之子杨某及前妻陈某在证言中均称“要不是被上诉人找不到，早就把房子过户给上诉人了”，更近一步佐证了上诉人已向被上诉人支付了全部房款的事实。一审法院以证人证言存在矛盾，即否定上诉人向被上诉人支付了房款的事实，欠妥。
综上所述，上诉人王洪生的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初80101号民事判决；
二、被上诉人杨贺清于本判决生效后十日内，协助上诉人王洪生办理坐落于天津经济技术开发区××街××室房屋的过户手续，所需费用由上诉人王洪生承担。
一审案件受理费80元,公告费560元，二审案件受理费80元，公告费500元，均由被上诉人杨贺清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李纪申
审 判 员 韩 萍
代理审判员 滕光鑫
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 底 健