上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初7350号原告汤元挺，男，汉族，1962年2月1日出生。原告汤呈舵，男，汉族，1987年1月28日出生。两原告共同委托代理人董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。被告陈伟红，女，汉族，1974年9月26日出生。被告周国美，女，汉族，1964年10月13日出生。委托代理人成涛，上海市六角城律师事务所律师。原告汤元挺、原告汤呈舵诉被告陈伟红、被告周国美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人董伟中、被告周国美及其委托代理人成涛到庭参加诉讼，被告陈伟红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告汤元挺、原告汤呈舵诉称：2011年10月2日，双方当事人签订租约，约定两被告向两原告承租位于上海市学前街XXX号XXX、XXX楼房屋，租期10年。租约中对租金支付方式、逾期付租违约责任等均作约定。租赁期间，两被告欠付租赁费用，就此，两原告现诉请要求(1)解除双方当事人就上海市学前街XXX号XXX、XXX楼房屋所签租约；(2)两被告支付截至2017年7月18日止尚欠租金人民币90,023.50元；(3)两被告按照原租金标准支付自租约解除日起至实际迁离日止之房屋使用费；(4)两被告支付电费人民币86,357.64元及水费人民币35,584.21元；(5)两被告就逾期付款、按照银行贷款利率支付滞纳金人民币3,727.37元。对于租约约定之押金，两原告称两被告未予支付。两原告提供以下证据：1、《上海市房地产权证》，以证明系争房屋产权归两原告所有。2、2011年10月2日《租赁协议书》(未提供原件)，以证明双方当事人之间存在租赁关系，同时证明合同第六条中针对合同解除作出约定。3、银行帐户历史明细清单等付款凭证，以证明两被告付费情节。被告陈伟红未作答辩。被告周国美辩称：两被告未曾欠付租金，两原告要求解除租约缺乏法律及合同依据。对于两原告诉称之水电费用，两原告就此未曾向两被告提供任何单据。两原告所称两被告延迟付租一节，实际系租约履行过程中通过两被告支付行为对租约所约定之支付方式所作变更，两原告之前对此未曾提出任何异议。综上，要求继续履行租约，对于两原告可提供凭证之欠费均同意支付。被告周国美对两原告提供证据1没有异议；对两原告提供证据2称因未提供原件，故形式真实性无法确认，但对该证据中所签“周国美”确认系本人所签；对两原告提供证据3予以确认，但称其中有数笔款项未予计入。被告周国美提供银行卡交易明细清单，以证明两原告提供证据3中未予计入以下款项，即2017年6月29日人民币86,600元、2017年7月1日人民币9,640元、2017年5月15日人民币96,240元、2017年3月30日人民币32,080元、2017年2月28日人民币32,080元及2017年3月1日人民币32,080元。两原告对被告周国美提供证据称所述款项部分已在两原告提供证据3中予以计入，未予计入部分亦已在诉请金额中予以扣除。经审理查明：两原告系上海市学前街XXX号房屋权利人。2011年10月2日，两原告与两被告签订《租赁协议书》(下称《2、3楼协议书》)一份，约定(1)两原告将位于上海市学前街XXX号蓬莱路XXX号第2层、第3层房屋出租予两被告作为商业经营场地，租期10年，自2011年10月3日起至2021年10月2日止；(2)付租方式为先付后用，年租金为人民币550,000元，租金每3个月作为一期支付，两被告每隔3个月提前10日一次性支付租金人民币137,500元；(3)两被告须于签约后支付押金计人民币91,660元；(4)两原告同意5年内租金不变，满5年后租金不变，两被告则一次性补付两原告人民币80,000元；(5)两原告同意自签约起装修期6个月不计租金，且两原告补贴两被告装修费用共计人民币70,000元；(6)如两被告逾期付租，则每逾期1日须按月租金3%支付滞纳金，如逾期10日则视为两被告自动终止合同，两原告有权无条件终止协议并收回房屋，且两原告可将押金作为违约之起点赔偿金；(7)租赁期满或合同解除，两被告应在期满或合同解除日前搬移全部物件，否则视为两被告放弃所有权，由两原告进行处理。签约后，租赁双方履行各自合同义务。租赁期间，截至2017年5月15日止，两被告就2、3楼房屋实际支付押金人民币91,660元及租金人民币2,605,900.50元，之后，两被告又于2017年6月29日及7月1日分别支付租金人民币86,600元及人民币9,640元。现两原告称截至2017年7月18日止，将两原告约定支付之装修补贴费用人民币70,000元及两原告因使用相关房屋而约定按每月人民币3,000元计付之14个月费用人民币42,000元抵充后，两被告尚欠2、3楼房屋租金计人民币90,023.50元，两原告同时称两被告就2、3楼房屋尚结欠截至2015年5月16日之电费人民币86,357.64元及截至2014年12月3日之水费人民币35,584.21元。两原告就此起诉来院。另查明：自2012年10月3日起，因两原告使用相关房屋，两被告按照人民币128,500元支付一期(即3个月)租金。2013年12月12日，两原告与两被告另行签订《租赁协议书》(下称《4楼协议书》)一份，约定两原告将位于上海市学前街XXX号蓬莱路XXX号4楼房屋出租予两被告作为商业经营场地，租赁到期时间与之前所签《2、3楼协议书》到期时间相同。《4楼协议书》附《补充条款》约定两被告于租赁期间不得收取两原告在3楼两房间之全部租金。再查明：两被告承租期间共计支付两原告人民币3,480,456.50元，款项支付用途为(1)2、3楼房屋押金人民币91,660元；(2)4楼房屋押金人民币20,000元；(3)因2、3楼房屋租金5年不变而补付人民币80,000元；(4)2、3楼房屋租金人民币2,702,140.50元；(5)4楼房屋租金人民币586,656元。又查明：双方当事人就2至4楼房屋租赁合同纠纷曾由本院于2016年11月28日进行诉前调解，期间，两被告对两原告催讨水电费所涉及之水电用量予以确认，但对电费单价调高及水费分摊问题提出异议。以上事实，由两原告提供的《上海市房地产权证》、《租赁协议书》、帐户历史明细清单等付款凭证、被告周国美提供的银行卡交易明细清单以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：两原告与两被告于2011年10月2日所签《租赁协议书》系双方当事人据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，两原告及两被告作为签约方均应恪守约定之义务。现两原告要求解约之理由系两被告欠付租金且构成协议约定之解约事由。根据双方当事人所提供之支付凭证及陈述笔录，截至2017年7月2日止，两被告就2、3楼房屋实际支付押金人民币91,660元及租金人民币2,702,140.50元。根据协议，两被告签约后应付2、3楼房屋押金人民币91,660元，签约后6个月即2011年10月3日至2012年4月2日期间为装修免租期，2012年4月3日至2017年7月2日期间(共计5年又3个月)协议约定之租金为人民币2,887,500元。综上，截至2017年7月2日止，两被告就2、3楼房屋未付租金计人民币185,359.50元。鉴于两原告就使用相关房屋须按每月人民币3,000元向两被告支付14个月费用计人民币42,000元，且协议约定两原告就2、3楼房屋须向两被告支付装修补贴费用人民币70,000元，将两原告上述应予支付费用人民币112,000元用于抵充两被告欠付租金(该抵充处理亦系两原告之意思表示)，则截至2017年7月2日止，两被告就2、3楼房屋欠付租金数额为人民币73,359.50元。协议约定两被告如逾期付租达10日，两原告可就此终止协议并收回房屋。现两被告逾期付租行为已经构成协议约定之解约事由，故本院对两原告提起之解约诉请依法予以支持，两被告在解约后应予迁离系争房屋，且两被告就承租使用系争房屋或解约后继续占用系争房屋所涉租金或房屋使用费负有支付义务。对于两原告诉请之水电费用，两被告在相关诉前调解过程中虽曾对水电用量予以确认，但两被告同时对电费调价及水费分摊问题提出异议，而两原告对此并未在本案审理中提供相关费用单据等以证明水电费用之计算依据，鉴于两原告就所诉请之水电费用尚无充足证据可予证明，故针对本案现有证据，本院对两原告该项诉请依法予以驳回。对于两原告诉请之滞纳金，鉴于两原告所述滞纳金计算标准远低于协议约定之滞纳金计算标准，且两原告在庭审中明确表示现主张之滞纳金数额仅以诉请金额人民币3,727.37元为限，鉴此，本院对两原告诉请之该项滞纳金依法予以支持。至于协议约定之押金人民币91,660元，根据两原告所提供之付款记录，应付款内容记明(1)2011年10月2日应付人民币229,160元；(2)2012年6月22日应付1期(计3个月)租金人民币137,500元。实际付款内容则记明2011年10月3日支付人民币150,916.50元。结合协议约定内容，2011年10月3日至2012年4月2日期间为装修免租期，两被告按约应当于协议签订后支付押金人民币91,660元，并自2012年4月3日起计付租金。综合上述情节，应付款内容中所记明2011年10月2日应付款项人民币229,160元，应系押金人民币91,660元及2012年4月3日至2012年7月2日期间租金人民币137,500元。两被告于2011年10月3日实际支付人民币150,916.50元，扣除押金人民币91,660元后，该款中所含租金数额为人民币59,256.50元，因两被告就2012年4月3日至2012年7月2日期间应付租金为人民币137,500元，扣除上述所含租金数额人民币59,256.50元，两被告就该时段之欠租数额为人民币78,243.50元，该金额与两原告所提供付款记录内容互相吻合，而应付款内容记明(2)中明确两被告应于2012年6月22日支付人民币137,500元，按照协议约定内容，两被告应于该期限所付款项应系2012年7月3日至2012年10月2日期间租金人民币137,500元。综合上述情节，本院依法认定两被告已实际支付协议约定之2、3楼房屋押金人民币91,660元。对于该项押金，两原告在庭审中未表示处理意见，鉴于该项押金在协议中相关违约条款中有所涉及，加之双方当事人之间仍然存在未予结算之费用，故本院在本案中对该项押金暂不做处理。至于两原告在诉请中仅要求解约，却未诉请要求两被告迁离一节，鉴于解约与迁离属于彼此关联之诉请内容，为避免累讼，亦为判决之完整性，本院对解约及迁离一并予以处理。对于两原告就《租赁协议书》未提供原件一节，鉴于被告周国美确认其上签名系本人所签，而庭审内容亦证明所涉协议书已经实际履行，故本院对《租赁协议书》之形式及内容真实性均依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汤元挺、原告汤呈舵与被告陈伟红、被告周国美于2011年10月2日所签《租赁协议书》于本判决生效之日予以解除；二、被告陈伟红、被告周国美于本判决生效之日起十日内迁离上海市学前街XXX号2楼及3楼房屋；三、被告陈伟红、被告周国美于本判决生效之日起十日内支付原告汤元挺、原告汤呈舵尚欠租金(截至2017年7月2日止尚欠租金为人民币73,359.50元；自2017年7月3日起至上述第一项所涉《租赁协议书》解除之日止、按年租金人民币550,000元计算)；四、被告陈伟红、被告周国美于本判决生效之日起十日内支付原告汤元挺、原告汤呈舵房屋使用费(自上述第一项所涉《租赁协议书》解除次日起至被告陈伟红、被告周国美迁离上海市学前街XXX号2楼及3楼房屋之日止、按年租金人民币550,000元计算)；五、被告陈伟红、被告周国美于本判决生效之日起十日内支付原告汤元挺、原告汤呈舵逾期付款滞纳金人民币3,727.37元；六、驳回原告汤元挺、原告汤呈舵要求被告陈伟红、被告周国美支付电费人民币86,357.64元及水费人民币35,584.21元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,435元(原告汤元挺、原告汤呈舵已预缴)，原告汤元挺、原告汤呈舵负担人民币975元，被告陈伟红、被告周国美负担人民币2,460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  方少华二〇一七年十二月十二日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。