重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝五中法民终字第04773号上诉人（原审原告）赵正维，女，1981年11月28日出生，汉族，住重庆市綦江区体育路。委托代理人孙海天，重庆鲁本律师事务所律师。委托代理人王荣，重庆鲁本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周维均，女，1970年2月20日出生，汉族，住重庆市綦江区丛林镇。委托代理人程启友，男，生于1966年10月2日，汉族，周维均之夫，住重庆市綦江区丛林镇。被上诉人（原审被告）赵霞，女，1977年12月26日出生，汉族，住重庆市綦江区万东镇。原审原告芸明现，女，1932年11月19日出生，汉族，住重庆市南川区石莲乡。上诉人赵正维与被上诉人周维均、赵霞、原审原告芸明现确认合同无效纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2013年9月26日作出（2013）綦法民初字第00324号民事判决，赵正维对该判决不服，于2013年11月26日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月10日对本案进行了询问审理，上诉人赵正维的委托代理人孙海天、王荣，被上诉人周维均的委托代理人程启友，被上诉人赵霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：赵正维与被告赵霞系亲姊妹，芸明现系其外祖母；周维均系重庆市武隆县黄莺乡双河村国强坝村民小组农民。2005年1月1日，赵霞经其伯父赵隆华介绍，将父母去世后遗留的座落于重庆市原万盛区丛林镇红岩村唐家堡社的农房（乡村房屋所有权证号为桐（丛房）字第9**号）出卖与周维均，双方在社长和其他人现场见证的情况下，签订了《购房协议》，约定：甲方（赵霞）将产权证登记的砖木结构房屋167.20㎡以9500元的价格出售给乙方（周维均），包括院坝、猪圈、三份承包地、自留地和除写字台、桌子（一张）、大箱子（一口）、茶几以外的家具、农具以及水、电设施；房屋出售后，甲方负责给乙方办理房管证、土地承包证、户口入户手续；甲方作为赵隆（龙）海、姚代英的继承人对出让行为进行全权代理，与其他人无关，并负一定的法律责任；付款方式即在签订协议后付6000元，在办完所有证件后付3500元。此外，协议还约定了违约责任和其他相关事项。当日，周维均向赵霞支付了购房款6000元。次年农历正月初八，赵霞将前述房屋和承包地、自留地交付周维均居住使用和耕种。之后，赵霞又将前述房屋的乡村房屋所有权证和集体土地使用权证交付周维均。2011年重庆市原万盛区人民政府将姚代英（被告赵霞母亲）户的农村土地承包经营权证变更登记在周维均名下（证号为农地承包权（2011）第CQ100701030053号）。自房屋交付以后，赵霞多次要求周维均支付剩余房款3500元，均被周维均以其未按协议约定办齐相关证件为由予以拒绝。2012年，政府组织对采煤沉陷区房屋进行安全鉴定，同年4月16日，本案争议房屋被鉴定为：个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本能满足正常使用要求，根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99综合评定为B级，建议委托有资质的设计及施工队伍对该房损坏部位与墙体进行修缮加固。同年12月27日，赵正维诉至法院，请求确认赵霞与周维均签订的《购房协议》无效。审理中，芸明现以其系诉争房屋的继承人之一为由，申请作为原告加入了诉讼，请求与赵正维相同。另查明，为在办理过户登记时规避国家税费，赵霞与周维均同时签订有一份售房价款为3000元的《购房协议》（其上甲方还有赵正维的签名捺印，但非赵正维本人所为，赵正维不予追认），村、社组织亦在该协议上盖章确认，两份《购房协议》除价款和分次付款金额不同外，其余内容完全一致。实际履行中，双方均按售房价款为9500元的《购房协议》执行。又查明，赵隆（龙）海与姚代英生前系夫妻，均为重庆市原万盛区丛林镇红岩村唐家堡社村民，共同生活期间育有二女即长女赵霞、次女赵正维。赵隆（龙）海在该社继承有建造于1940年的祖业房产一处即本案争议房屋（乡村房屋所有权证号为桐（丛房）字第923号），其中：土木结构的住宅2层9间，146.20㎡；土木结构的非住宅1层1间21㎡。赵隆（龙）海与姚代英先后于1994年和2001年去世。赵隆（龙）海去世前，其父亲赵汉清、母亲王朝英均于1949年因病去世；姚代英去世前，其父亲姚仕怀已于1962年去世，但其母亲芸明现至今健在，现户籍和居住地均在重庆市南川区石莲乡拱桥村10组。再查明，赵正维之户籍于重庆市綦江区（原万盛区）体育路3号附2号2-3，赵霞之户籍于重庆市綦江区（原万盛区）万东镇关爷庙1号，均为城镇居民户籍；周维均之户籍于重庆市武隆县黄莺乡双河村国强坝村民小组，属农村居民户籍。经一审法院实地调查，周维均户籍地的承包地、自留地已全部退耕还林，属生态移民农户，且房屋已垮塌，无房居住，宅基地现已退回集体纳入退耕还林计划；其购买登记于赵隆海名下的房屋后，所在的丛林镇红岩村、唐家堡社两级基层组织以及约80%的农户均同意其入住该社。尽管赵霞及其代理人也到当地唐家堡社收集了“出卖房屋给被告周维均未经社员同意”的农户签名，但并非一名一户，相当部分签名为同一家庭成员，且现任社长明确表示其在赵霞提供的签名单上盖章仅表示赵霞到过当地，并不代表其本人和组织的意见，其本人和组织仍尊重多数农户同意周维均入住的意见。又，赵霞之伯父赵隆华证实，赵霞、赵正维二姐妹说要卖房屋，便委托其照看，曾有几人去看过房，最后以9500元的价格卖给了周维均，签协议时赵正维在外地打工没有回来，但是都已经通知了赵正维，赵正维知道这件事。审理中，芸明现曾书面承诺放弃对前述房屋的继承权，将其权利转为赵正维享有，但其后又当庭表示撤回该承诺，不作放弃和转让。赵正维一审诉称，赵霞在赵正维毫不知晓的情况下，独自于2005年1月1日与周维均签订《购房协议》，将该房屋以9500元的实际成交价格出让与周维均，协议侵害了赵正维的合法权益。同时，该《购房协议》违反了法律的禁止性规定，应为无效。为此，请求依法确认《购房协议》无效。芸明现的诉讼请求与赵正维相同。赵霞辩称，自己独自处理父母生前所有的座落于丛林镇红岩村唐家堡社的房屋没有告知原告属实，但不同意原告的诉讼请求。因为母亲生前生病、养老均是自己一人照顾和供养，其去世后，自己有权出卖该房屋。周维均辩称，自己是武隆县人，因家庭困难为方便小孩读书，才通过赵霞的伯父介绍购买了本案房屋，合同约定在房屋出售后，赵霞需为周维均办齐房屋相关手续，并独自承担法律责任。自己已按合同约定支付了相应款项，没有责任，不能成为本案的被告，原告应找赵霞解决，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。虽然《中华人民共和国土地管理法》关于“宅基地属农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地。”之规定，对宅基地使用权作了身份属性限制，即只有集体经济组织成员才有获取宅基地的资格，非本集体经济组织成员无权取得宅基地使用权，但周维均属于退耕还林中的生态移民农村居民，原址房屋已垮塌，无房居住，且宅基地现已退回集体纳入退耕还林计划，其在异地买房并不违反现有政策法规的规定。赵霞、周维均在房屋所在地社长等人现场见证的情况下，签订《购房协议》，得到了村、社基层组织的盖章确认，并随后按照约定完成了相应房款、权利凭证和房屋交付义务，变更了土地承包经营权证，协议约定的主要义务已基本履行完毕，可见该房屋买卖行为系双方的真实意思表示，且周维均已实际居住多年，当地村、社及多数群众又同意入住，应认定赵霞、周维均订立的《购房协议》有效。尽管赵霞处置的房屋遗产涉及其他继承人的财产权益，具有无权处分的性质，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，赵霞的处分行为并不影响《购房协议》的效力。至于赵霞与二原告之间的财产权益争议，不属本案的处理范畴，本案不作处理，双方可另行通过法律途径解决。审理中，虽然赵霞及其代理人也到争议房屋所在的唐家堡社收集了“出卖房屋给被告周维均未经社员同意”的农户签名，用以证明多数农户不同意被告周维均入住唐家堡社，但该证据与一审法院确认的有效证据和查明的事实不符，不具真实性，不予采信。综上所述，赵霞、周维均签订的《购房协议》，未违反法律、行政法规定强制性规定，合法有效，二原告诉称理由不成立，其请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：“驳回原告赵正维、芸明现的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告赵正维、芸明现负担（已纳40元，尚欠40元限于本判决生效时立即向本院缴纳）。”赵正维不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认赵霞与周维均签订的《购房协议》无效。主要事实和理由：1、《购房协议》所涉房屋是赵正维、赵霞父母所留遗产，没有分割的情况下属继承人的共有财产。赵霞、周维均明知房屋有其他共有人而有意隐瞒，属恶意串通；并且《购房协议》所涉房屋并未过户给周维均，周维均对房屋也不构成善意取得。赵霞与周维均签订《购房协议》未经共有人同意和追认，应属无效。2、一审适用法律错误，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的“当事人一方”针对的主体是是签订合同的一方当事人。赵正维是权利受到分割的一方，不应限制其作为物权权利人的物权保护请求权，故不应适用该条款。周维均答辩称：赵霞与周维均签订《购房协议》不存在恶意串通。赵正维他们通过其伯父联系周维均买房。现买卖已履行近十年他们才起诉，赵正维是知道卖房一事的。赵正维的上诉请求不成立，一审判决适用法律正确，请求维持原判。赵霞答辩称：赵正维所述属实，签订协议是恶意的，协议应为无效，同意赵正维的上诉意见。芸明现未出庭亦未陈述意见。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《购房协议》所涉房屋是赵霞与赵正维父母所留遗产，在未继承分割的情况下，房屋应为各继承人共有。赵霞在未征求其他继承人同意的情况下处分房屋，本属无权处分。但赵霞在与周维均签订《购房协议》时并未向周维均披露房屋共有人情况，也无证据证明周维均明知赵霞无处分权并且与赵霞恶意串通损害其他共有人利益，故不能认定二人构成恶意串通。赵霞虽无权处分房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，赵霞的处分行为并不影响《购房协议》的效力。并且双方签订《购房协议》后，已各自履行约定的主要义务，周维均也已实际居住多年，当地村、社及多数群众同意入住，认定赵霞、周维均订立的《购房协议》有效也有利于各自生产生活的稳定。赵正维关于周维均非本集体经济组织成员的上诉，一审已阐明不支持的理由，本院不作赘述。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.00元，由上诉人赵正维负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  周 舟二〇一四年一月二十一日书 记 员  刘德宝