上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第303号
原告贡秋敏。
委托代理人李更宁，上海坤禾律师事务所律师。
委托代理人金村，上海坤禾律师事务所律师。
被告张剑锋。
被告孙逸民。
第三人上海浦东发展银行虹口支行。
负责人许某某。
委托代理人吴某。
原告贡秋敏与被告张剑锋、孙逸民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。因上海浦东发展银行虹口支行（以下简称虹口支行）与本案的处理结果可能存在利害关系，故本院依法追加虹口支行作为本案第三人参加诉讼。原告贡秋敏及其委托代理人金村、被告张剑锋、被告孙逸民、第三人虹口支行的委托代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贡秋敏诉称，2013年8月12日，原告与被告张剑锋就上海市闵行区江航路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖合同及装修补偿协议，约定原告以人民币（币种下同）800，000元的价格向被告张剑锋购买涉案房屋，原告另行给付被告张剑锋装修补偿款480，000元，被告张剑锋应于协议签订后15个工作日内将银行贷款还清并办理抵押注销手续、于2013年10月20日前协助原告办理涉案房屋过户手续、于2013年12月31日前将涉案房屋交付原告。协议签订当日，原告向被告张剑锋支付了700，000元房款用于被告张剑锋归还银行贷款，后续又支付了200，000元房款。但被告张剑锋未如期履行合同义务，经原告催告后，被告孙逸民为被告张剑锋提供担保，保证2014年1月15日归还全部银行贷款，但至今两被告仍然未归还银行贷款。被告张剑锋已于2014年1月21日将涉案房屋交付给原告，对于剩余装修补偿款380，000元，原告也愿意向被告张剑锋支付。但因两被告无能力归还银行贷款，导致原告无法顺利办理涉案房屋过户手续，故原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、两被告向第三人连带清偿贷款；2、第三人在涉案房屋贷款还清后注销涉案房屋抵押登记；3、被告张剑锋将涉案房屋过户登记至原告名下。
被告张剑锋辩称，其同意原告的全部诉讼请求。其与原告于2014年1月18日签有一份补充协议书，约定银行贷款于正月十五后还清，之后双方再办理过户手续。但2014年1月21日，原告就提起了本案诉讼。其朋友本想借钱给其用以偿还贷款，但因原告的起诉，导致其朋友认为其资信有问题，故未借款给其。故目前其无钱向第三人归还贷款。
被告孙逸民辩称，同意原告的全部诉讼请求。其同意对被告张剑锋的还贷承担连带责任。
第三人虹口支行述称，只要被告张剑锋还清贷款，虹口支行将撤销抵押。
经审理查明，位于上海市闵行区江航路XX弄XX号XX室房屋的所有权人为被告张剑锋。
2013年8月12日，原告贡秋敏（买受人，签约乙方）与被告张剑锋（卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海某某房地产经纪事务所XX路店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积76.40平方米，转让价款为800，000元；双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2013年10月20日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任。合同补充条款（一）约定甲方应在签订合同后15个工作日内至贷款银行办理还款手续，按约前往银行办理还款，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续，若甲方未按约定及时办理还款手续，则乙方有权单方面解除合同，甲方应按合同约定的违约金比例承担违约责任；甲乙双方应于甲方办妥涉案房屋的抵押登记注销手续且乙方办妥贷款手续后的7个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋过户手续；甲乙双方约定涉案房屋交易所需税费由乙方承担。合同附件三付款协议约定乙方于签订合同当日向甲方现金支付房款50万元（该款项包括乙方已支付给甲方的购房定金20，000元，现转为房款之一部分）；乙方于甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋的交易手续时以现金方式支付甲方房款270，000元；乙方承诺在办理交房手续的同时，一次性向甲方支付尾款30，000元。合同还对其他内容作了约定。该合同签订当日，原告与被告张剑锋又签订一份《协议书》，约定贡秋敏自愿购买涉案房屋，房屋合同价格为800，000元，另加装修补偿款480，000元，总计1，280，000元，此价格为张剑锋的净到手价格；贡秋敏在签订买卖合同当日向张剑锋支付房款700，000元（此款包括购房定金20，000元）；张剑锋承诺在2013年12月31日前将涉案房屋交付于贡秋敏使用，交付房屋的标志为把涉案房屋钥匙交付给贡秋敏，贡秋敏承诺在办理交房手续的当日，一次性向张剑锋支付涉案房屋尾款30，000元，另贡秋敏应于办理涉案房屋交易过户的当日向张剑锋支付余下的房款550，000元；此协议是买卖合同不可分割的一部分，若与买卖合同有冲突的部分，以该协议为准。
前述合同、协议签订当日，贡秋敏向张剑锋支付了700，000元（含定金20，000元）。
2013年11月27日，贡秋敏向张剑锋支付200，000元。2014年1月21日，张剑锋将涉案房屋交付给贡秋敏。
2013年12月27日，贡秋敏向张剑锋发送《告知函》一份，表示因张剑锋至今未向第三人虹口支行归还贷款，导致涉案买卖交易过户无法完成，故要求张剑锋于2013年12月30日前来上海某某地产XX路店商榷涉案房屋的还款及过户事宜，若张剑锋置之不理，责任自负，贡秋敏将采取使用法律武器来保障自身利益；同时希望张剑锋以书面形式回复准确的贷款还款时间、抵押注销时间、过户时间。
2013年12月30日，被告孙逸民出具《担保书》一份，其承诺担保张剑锋于2014年1月15日前还清涉案房屋的浦发银行的商业贷款（总额为70万元）。
另查明，涉案房屋上存有一项抵押权人为第三人虹口支行、最高债权限额为700，000元、债权发生期间为2012年6月25日至2017年6月25日的抵押登记（登记证明号：闵XXXXXXXXXXXX）。
现因两被告未向第三人归还抵押贷款，被告张剑锋亦不协助办理过户手续，故原告以讼称理由诉至本院。
上述事实，由原告提供的涉案房屋的房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、银行凭证及收据、《担保书》、《告知函》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。从现有证据表明，原告已按约定支付了房款及补偿款共计90万元，根据涉案买卖合同约定，张剑锋应于签订合同后15个工作日内至贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续，于办妥涉案房屋的抵押登记注销手续且原告办妥贷款手续后的7个工作日内至房地产交易中心办理涉案房屋过户手续，然现因被告张剑锋未能按约履行前述义务，故原告主张的要求被告张剑锋偿还涉案房屋上的抵押贷款、第三人虹口支行在抵押贷款还清后办理抵押注销手续、张剑锋协助原告办理产权过户手续的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。对于原告要求被告孙逸民对被告张剑锋偿还银行贷款承担连带责任的诉请主张，被告孙逸民表示同意承担连带责任，但本院注意到，根据原告提供的《担保书》内容，被告孙逸民承担的连带责任仅限于70万元范围内，故本院认定被告孙逸民在70万元的范围内对被告张剑锋向第三人虹口支行偿还上海市闵行区江航路XX弄XX号XX室房屋上的贷款本息承担连带责任。对于办理涉案房屋过户手续所产生的相关税费，原告表示愿意负担，本院予以准许。对于剩余的装修补偿款380，000元，原告表示同意支付，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告贡秋敏于本判决生效之日起三日内向被告张剑锋支付装修补偿款380，000元；
二、被告张剑锋于本判决生效之日起三日内向第三人上海浦东发展银行虹口支行清偿上海市闵行区江航路XX弄XX号XX室房屋上剩余的贷款本息；
三、第三人上海浦东发展银行虹口支行自被告张剑锋清偿上述贷款本息后三日内办理上海市闵行区江航路XX弄XX号XX室房屋上的抵押登记涤除手续；
四、被告张剑锋于上述抵押登记涤除后三日内配合原告贡秋敏办理上海市闵行区江航路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至原告贡秋敏名下的手续，相关税费由原告贡秋敏负担；
五、被告孙逸民对上述第二项中所确定的被告张剑锋的债务在70万元的保证范围内承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2，750元，财产保全费5，000元，合计7，750元，由被告张剑锋、孙逸民共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年四月十日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。