四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川09民终834号
上诉人（原审原告）：李友海，男，生于1958年9月16日，汉族，住四川省大英县。
被上诉人（原审被告）四川省永明房地产开发有限公司，住所地遂宁市开发区兴和东街永明丽景。
法定代表人：张宁，该公司董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：朱光文，四川陈理律师事务所律师。
上诉人李友海因与被上诉人四川省永明房地产开发有限公司（以下简称永明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1917号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李友海、被上诉人永明公司委托诉讼代理人朱光文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李友海上诉请求：1.撤销遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1917号民事判决，改判由被上诉人在法律生效后三个月内为上诉人办理好房屋产权证和土地使用证，支付上诉人从2016年1月1日起至上诉人实际领到房屋产权证和土地使用证之日止，上诉人所交房款286915元，每日万分之三的违约金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人永明公司负担。事实和理由：原判决认定事实清楚，判决适用法律错误，违约金计算起止时间含糊不清。（1）原判决驳回了上诉人要求被上诉人履行商品房买卖合同按时办理房屋产权证和土地使用证的义务的诉求。（2）原判决对被上诉人支付上诉人违约金时间的计算从2016年1月1日计算至实际办证之日止错误。在原判决中未指明被上诉人是实际给商品房三期中的哪一期业主办证，且在一审中，被上诉人始终未出示双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件下的相关文件资料，所以被上诉人至今不具备办证条件。综上，违约金的计算时间应为从2016年1月1日起至上诉人实际收到房产证之日止。
永明公司辩称，原判正确，请予维持。
李友海向一审法院起诉请求：1.判令被告给原告按时办理住房产权证和土地使用证的权属证明；2.判令被告支付未按合同约定的时间交房的违约金，违约金以已付购房款286915元为基数，从2012年6月30日起计算至符合交房之日止，以日万分之三为标准进行计算；3.判令被告未按合同约定给原告办理产权证的违约金，违约金以已付购房款286915元为基数，从2013年6月30日起计算至原告实际领到房屋产权证及土地使用证之日止，以日万分之一为标准进行计算；4.判令被告支付原告催办两证和索要相关资料租车等费用2000元；5.判令被告退还原告已缴纳的物业费3214元；6.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:2010年8月25日，原告李友海与被告永明公司签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于遂宁市河东新区德水中路39号永明·东海岸三期X栋第X层2X号住房一套，面积为96.53平方米，单价为每平方米2964元，总价款为286915元。付款方式为分期付款。该合同第十一条约定：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付应当符合：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十三条约定：逾期交房超过30日……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。第十五条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条的规定处理。第二十条第（一）项约定：出卖人应当在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；该条第（二）项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2010年1月12日支付给被告购房款114000元，同年8月25日支付144115元，2012年10月30日支付28800元，共计286915元。2012年6月30日，被告通知原告接房，原告认为被告拿不出该栋楼房交房条件的相关资料，原告未接房。2012年11月30日，原告接收该房屋并居住。原告认为被告所交付的房屋不符合双方签订《商品房买卖合同》的约定和法律规定的交房条件，已构成违约，原告于2015年2月5日向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任。同年7月24日，在法院主持下，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告永明公司于2015年7月24日前一次性给付原告李友海本次诉讼所涉及的全部赔偿金额
46000元；二、永明公司承诺在2015年12月31日前为李友海办好“两证”，所产生的办证费用按原购房合同执行；如永明公司未能在2015年12月31日前为李友海办好两证，由永明公司向李友海支付已付房款金额每日万分之三的违约金；三、本调解协议签订后，李友海向法院申请撤回本次诉讼。同日，被告永明公司支付原告一次性赔偿款46000元，原告于同日撤回起诉。截止2015年12月31日，被告永明公司仍未为原告李友海办理好该房屋的两证，原告认为被告已违反2015年7月24日达成的协议，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。
一审法院认为，原告李友海与被告永明公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。
关于原告提出的要求被告给原告按时办理住房产权证和土地使用证的权属证明的诉求，双方在《商品房买卖合同》第二十条中明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，即按照约定，被告应当在2013年6月30日前将原告所购房屋的权属登记至原告名下。按照《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让、建设部《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记，因此，对合法建造的商品房应当由开发商进行房屋所有权初始登记后才能办理权属转移登记，而被告至今未办理房屋所有权初始登记，当事人可待被告办理后另行起诉，因此对原告提出的这一诉讼请求，不予支持。关于被告提出的本案属于重复起诉的抗辩意见，原告虽然就本案于2015年起诉过，双方已达成调解协议，原告撤诉，但由于被告未依照当时达成的调解协议确定的时间为原告办理两证，视为被告已违约，原告有权再次起诉要求被告承担违约责任，故本案不属于重复起诉。
关于原告提出的要求被告支付逾期交房的违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，庭审查明，2015年7月24日，原、被告双方当事人自愿达成如下协议：一、被告永明公司于2015年7月24日前一次性给付原告李友海本次诉讼所涉及的全部赔偿金额
46000元；二、永明公司承诺在2015年12月31日前为李友海办好“两证”，所产生的办证费用按原购房合同执行；如永明公司未能在2015年12月31日前为李友海办好两证，由永明公司向李友海支付已付房款金额每日万分之三的违约金。由于该调解协议是双方真实意思表示，对双方均应约束力。从该协议的内容来看，2015年12月31日前的违约金双方已经结算确认，且被告已实际支付该违约金46000元。根据上述协议的约定，被告永明公司没有在2015年12月31日前为原告办理两证，被告还应当向原告支付已付房款金额每日万分之三的违约金，即286915元×违约天数（自2016年1月1日始至实际办证之日止）×0.0003。关于被告提出的违约金过高，请求法院予以调整的抗辩意见，因上述调解协议对违约金作出了明确约定，且该约定不违反法律规定，不予调整，按双方的约定执行为宜。故对被告要求调整违约金的抗辩意见不予采信。
关于原告要求被告支付原告到被告处催办两证和索要相关资料租车等费用2000元的诉求，因原告没有提供相关证件予以证实，不予支持。关于原告要求被告退还原告已缴纳的物业费3214元的诉求，由于该房屋已交付给原告使用，依法应由原告支付物业费，故对原告的这一诉求不予支持。
综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、被告四川省永明房地产开发有限公司在本判决生效后十日内按如下标准向原告李友海支付逾期交房及逾期办理房屋所有权证违约金，违约金的计算方法为：以已付房款286915元为基数，按照每日0.03%的标准进行计算，从2016年1月1日始至实际办证之日止；二、驳回原告李友海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，由被告四川省永明房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明，永明公司现已办理完毕遂宁市河东新区德水中路39号永明·东海岸三期50栋房屋所有权初始登记。
本院对一审查明的其他案件事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人李友海要求被上诉人永明公司在判决生效后三个月内为其办理好房屋产权证和土地使用证的诉求是否应当支持；二、违约金应计算至何时为止。
关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十条第（一）项约定：出卖人应当在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明……；第二十条第（二）项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。综上，基于商品房买卖合同标的物的特殊性，永明公司承担的交付标的物义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助购房户办理商品房物权登记、取得房屋所有权证的义务。二审中，永明公司已办理完毕遂宁市河东新区德水中路39号永明·东海岸三期50栋房屋所有权初始登记，李友海所购房屋变更权属登记的障碍已消除。因此，上诉人李友海要求被上诉人永明公司在判决生效后三个月内协助其办理好房屋产权证和土地使用证的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点二，上诉人李友海按照合同约定支付完毕全部购房款286915元，但被上诉人永明公司至今未能配合购房方李友海向房管部门交资料，取得房屋所有权证书，应当承担违约责任。2015年7月24日，李友海与永明公司自愿达成协议第二条约定：永明公司承诺在2015年12月31日前为李友海办好“两证”，所产生的办证费用按原购房合同执行；如永明公司未能在2015年12月31日前为李友海办好“两证”，由永明公司向李友海支付已付房款金额每日万分之三的违约金。李友海认为，办好“两证”的意思应为永明公司将“两证”办好，由永明公司将“两证”交付李友海，因此违约金的计算时间应为从2016年1月1日起至永明公司将“两证”交付其为止。因2015年7月24日双方协议并未明确载明永明公司应将房屋所有权证、土地使用权证办理完毕交付李友海，李友海也未提交其他证据证明永明公司有将房屋所有权证、土地使用权证办理完毕交付李友海的义务，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，永明公司应承担的义务为协助李友海办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，一审法院判决违约金从2016年1月1日始计算至实际办证之日止并无不当。上诉人李友海主张违约金应计算至永明公司将“两证”交付其为止的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。因永明公司协助李友海办理权属变更登记的具体时间不确定，违约金计算截止时间不确定，故一审判决限永明公司于判决生效之日起10日内向李友海支付违约金不当，本院予以纠正。
故此金综上，上诉人李友海的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律部分错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1917号民事判决；
二、判令四川省永明房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内协助李友海办理遂宁市河东新区德水中路39号永明·东海岸三期X栋第X层X号住房权属变更登记，并提供必要的证明文件；
三、判令四川省永明房地产开发有限公司于实际办证之日起十日内按如下标准向李友海支付逾期交房及逾期办理房屋所有权证违约金，违约金的计算方法为：以已付房款286915元为基数，按照每日0.03%的标准进行计算，从2016年1月1日始至实际办证之日止；
四、驳回李友海的其他诉讼请求。
二审案件受理费1300元，由上诉人四川省永明房地产开发有限公司负担700元，李友海负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 姜红梅
审判员 唐克洪
审判员 郑 艳
二〇一七年十月二十四日
书记员 刘秀蓉