重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初5536号原告：李达放，男，汉族，1984年4月27日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：邱敏，重庆坤源恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文远，重庆坤源恒泰律师事务所律师。被告：重庆金科中俊房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区新南路184号附12、13号金科星域，统一社会信用代码91500000059866001Q。法定代表人：蒋思海，董事长。委托诉讼代理人：何家胜，男，汉族，1971年6月26日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：吴皓男，男，汉族，1988年5月20日出生，住重庆市渝中区。原告李达放与被告重庆金科中俊房地产开发有限公司（以下简称金科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李达放的委托诉讼代理人邱敏、被告金科公司的委托诉讼�理人吴皓男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李达放向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2014年8月4日解除；2、被告返还原告房屋首付款460000元；3、被告赔偿原告损失76507元（包括印花税77元、产权证印花税5元，大修基金10265元，抵押登记费80元，合同预告登记费80元、契税66000元）；4、被告支付原告资金占用损失（以第2、3项诉讼请求总金额536507元为本金，从2014年8月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本清时止）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市北部新区××栋××单元××层××房屋。原告支付了房屋首付款460000元、各项金科公司代收费用76507元、团购费230000元后，因银行政策发生变化，无法获得贷款。后经双方协商一致，原告退房。退房受理办理完毕后，原告多次要求被告还款，但被告以各种理由拖延，故原告提起本案诉讼。被告金科公司辩称，原告购买被告房屋属实，但原告因自身原因无法办理按揭贷款，后原告要求将所购房屋更名为其直系亲属邹某某，由邹某某一次性付款，但案涉房屋注销手续办理完毕后，邹某某没有与被告签订买卖合同，故本案是原告违反了要求更名的约定。被告要求原告要么继续履行合同，要么找下家购买案涉房屋。对于原告的所有诉讼请求，被告均不予认可。本院经审理认定事实如下：2013年10月31日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区××号××幢××号房屋，房屋项目暂定名为××；房屋建筑面积128.31平方米，套内建筑面积115.64平方米；总成交金额为2200000元，建筑面积单价为17145.97元/平方米，套内建筑面积单价为19024.56元/平方米。合同第五条对于付款方式约定为：乙方在本合同签订时支付660000元，另向银行按揭贷款1540000元，如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日内用现金补足；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付的，双方按本合同第十条的约定执行；因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条关于逾期付款的违约责任约定为：乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过45日后，甲方有权解除合同，乙方应按已付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。上述合同签订前，原告于2013年9月30日、2013年10月15日分别向重庆晨报传媒有限公司支付团购咨询信息费30000元、信息服务费200000元。2013年10月31日，原告向被告交纳首付款460000元以及税费76507元（含按揭印花税77元、产权证印花税5元，大修基金10265元，抵押登记费80元，合同预告登记费80元、契税66000元）。被告向相关行政部门缴纳了契税33000元，大修基金10264.8元。对于剩余代收的税费33242.2元，被告未向相关行政部门缴纳。此后，原、被告向土地房屋管理部门提交《退房申请》、《申请》、《网上签约合同解除申请表》。《退房申请》内容为：“……因银行政策发生改变，本人无法办理按揭贷款，现申请退房并办理该套房屋网上签约注销事宜。”被告在该申请上“同意退房！”处加盖印章。《申请》内容为：“重庆北部新区高新园国土资源管理房管局：……因本人无法办理按揭贷款，特此向贵局申请注销该套房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并删除该�屋《重庆市商品房买卖合同》网上签约，由此产生的一切费用，均由本人承担。”被告在“开发商意见（签章）：同意退房”处加盖印章。上述《退房申请》、《申请》均未载明时间，原告称时间大概是在2014年8月，被告称不清楚具体时间。《网上签约合同解除申请表》载明原、被告经协商一致签订了商品房买卖合同，由于银行政策发生变化，无法办理贷款，现经双方协商一致，自愿解除该买卖合同，解除合同后续相关事宜按商品房买卖合同约定处理。原告在其上签字并载明签字时间为“2014年8月4日”，被告在且其上盖章，未写明时间。2014年8月4日，房屋管理部门出具《业务受理通知书》，受理了原、被告的解除网签（房屋登记）的申请。被告称上述申请均系房管局办理注销手续要求的写法，实际情况是原告因自身原因不能办理按揭，并申请更名。庭审中，被告举示以下证据证明原告系因自身原因无法办理按揭贷款，且向被告申请更名至其直系亲属邹某某名下：载明时间为2014年3月4日的《金科股份房屋退换及更名申请》。内容为：“本人李达放……现因自身原因向重庆金科中俊房地产开发有限公司提出正式更名申请。具体原因如下：1、李达放无法办理银行按揭、将产权人更名为邹某某，李达放为邹某某直系亲属；2、付款方式改为一次性。本人承诺，由于更名产生的所有费用均由本人承担。在更名手续完成后，本人自愿承担0元整的违约金及0元整的更名手续费……”。该申请上有“李达放”的签字及捺印，原告认为该签名其捺印均非其本人所为。《金科集团商品房买卖合同解除协议》，该合同甲方为被告，乙方为原告。内容为：双方同意自本协议生�之日起，终止双方就该商品房所签订的买卖合同，由甲方收回该房屋，本协议生效后，甲方有权处理该房屋；因解除该房屋买卖合同双方所产生的税、费损失均由乙方承担，并由乙方向甲方支付0元的违约金；在乙方办理完银行解押手续，并配合甲方办理完毕撤销该房屋的网上联机备案、买卖合同备案登记、预告登记和产权登记的相关手续，且乙方指定的购房人与甲方就该房屋重新签订商品房买卖合同、乙方指定的购房人付清该房屋全部房价款，乙方向甲方交还全部房款发票、收据，甲方在扣除乙方应承担的相关损失（包括甲方因此产生的相关税、费损失）和违约金后，剩余部分，由乙方自行到甲方处领取。该合同有“李达放”的签字及捺印，原告认为该签名其捺印均非其本人所为。三、《金科股份房屋退换及更名审批表》、《关于金科时代中心客户李达放更名的请示》、网上审批流程。被告称该组证据均系被告内部审批流程文件。四、常住人口登记表复印件。载明原告与邹某某系母子关系。本案审理过程中，本院根据原告的申请，委托西南政法大学司法鉴定中心对被告提交的《金科股份房屋退换及更名申请》及《金科集团商品房买卖合同解除协议》上“李达放”的签字捺印的真实性进行司法鉴定。2017年1月13日，该鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定结论为上述“李达放”的签字及捺印均非原告本人所为。原告为此支付鉴定费7200元。庭审中，原告陈述：原告从未提出过将房屋更名至邹某某名下；原告无法办理按揭贷款是由于其并不是首套房，银行要增加首付款，而原告拿不出银行要求的首付款，所以放弃了购买。被告陈述：原告由于本人的授信额度有限，贷不了那么多款，所以向被告申请由邹某某购买；后因为房价下跌，邹某某与原告不想要房子了。对于被告已向相关行政部门缴纳的契税33000元、大修基金10264.80元，原、被告均认可在商品房买卖合同解除后，相关部门能够退还。原告认为根据合同相对性原则，该两笔费用应由被告退还给原告。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、收据、退房申请、申请、网上签约合同解除申请表、业务受理通知书、情况说明、税收完税证明、鉴定结论等证据在案为证，足以认定。对于被告举示的《金科股份房屋退换及更名申请》、《金科集团商品房买卖合同解除协议》，因其上“李达放”的签字及捺印经司法鉴定均非其本人所为，本院对其不予采信。对于被告举示的《金科股份房屋退换及�名审批表》、《关于金科时代中心客户李达放更名的请示》、被告网上审批流程，因被告自认系其内部审批文件，无其他证据予以印证，本院对其不予采信。对于被告举示的常住人口登记表，因其系复印件，且不能证明原告申请更名的事实，本院对其不予采信。本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。此后，原、被告向土地房屋管理部门提交了《退房申请》、《申请》、《网上签约合同解除申请表》，内容为由于银行政策发生变化，原告无法办理按揭贷款，原、被告经协商一致解除《重庆市商品房买卖合同》，故该商品房买卖合同已因双方合意而解除。关于合同解除时间，因《退房申请》、《申请》均未�明签订时间，原、被告亦无法明确签订时间，而《网上签约合同解除申请表》上载明的签订时间为2014年8月4日，原告主张以2014年8月4日作为《重庆市商品房买卖合同》解除的时间具有合理性，本院对此予以支持。被告主张原、被告的真实意思是原告申请将房屋更名至邹某某名下，但其未举示有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对于被告的该项主张，本院不予支持。据此，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2014年8月4日解除。原告于2013年10月31日向被告支付首付款460000元，现《重庆市商品房买卖合同》已于2014年8月4日解除，被告应当退还原告已支付的首付款460000元，并支付首付款资金占用损失。原告要求被告从2014年8月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失符合合同约定及法律规定，本院予以支持�原告于2013年10月31日另向被告交纳按揭印花税77元、产权证印花税5元，大修基金10265元，抵押登记费80元，合同预告登记费80元、契税66000元，被告向相关行政部门缴纳了契税33000元，大修基金10264.80元。对于契税33000元、大修基金10264.80元，被告只是代收代缴义务且已向相关行政部门缴纳，原、被告亦认可在商品房买卖合同解除后，相关部门能够退还，故对该两笔费用应由被告配合原告向相关部门退还，对于原告要求被告支付该部分款项及资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。对于剩余代收的税费33242.2元，被告认可其未向相关行政部门缴纳，该款项应由被告支付原告，并承担资金占用损失。原告要求被告从2014年8月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失符合合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告李达放与被告重庆金科中俊房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2014年8月4日解除；被告重庆金科中俊房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告李达放房屋首付款460000元；被告重庆金科中俊房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告李达放税费损失33242.2元；被告重庆金科中俊房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告李达放资金占用损失（以首付款及税费损失之和493242.2元为本金，从2014年8月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；驳回原告李达放的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9720元，减半收取4860元，由原告李达放负担360元，被告重庆金科中俊房地产开发有限公司负担4500元。鉴定费7200元，由被告重庆金科中俊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  万园薇二〇一七年二月二十八日书记员  吕 斌