广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初3919号原告：梁鹏星，男，1973年4月21日出生，汉族，住开平市。原告：邱问好，女，1977年12月6日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：梁鹏星（是邱问好的丈夫），男，1973年4月21日出生，住开平市。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发、梁炜俊，男，均是广东风采新纪元律师事务所律师。原告梁鹏星、邱问好与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，并于2018年2月7日公开开庭审理了本案。原告梁鹏星（亦为原告邱问好的委托诉讼代理人）和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁鹏星、邱问好向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交付房屋违约金307198元（以房屋价款577456元为基数，从2014年12月31日暂计至2017年11月30日止，按已交付房价款每日万分之五计算）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月13日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于开平市三埠街道办事处××路××号裕邦新外滩××幢××座1001房，购房价格577456元，被告应于2014年12月30日前交付房屋给原告使用，逾期180天的则按日向原告支付房价款的万分之五的违约金。后原告通过银行按揭贷款方式付清全部购房款577456元，但被告未按照合同约定于2014年12月30日前交付房屋，至今仍没有交付。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，一、《广东省商品房买卖合同》约定的违约金过高，应当予以调整。答辩人与两被答辩人签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两被答辩人购买答辩人名下位于开平市三埠街道办事处××路××号裕邦新外滩××幢××座1001房（以下简称涉案房屋），房屋总价款577456元，答辩人应于2014年12月30日交付房屋。合同第九条约定，答辩人逾期超过180日交付房屋的，需自逾期之日起至房屋实际交付之日止，按日向两被答辩人支付已交付的房价款万分之五的违约金，即每月违约金8661.84元。答辩人逾期交付涉案房屋给两被答辩人使用，由此给他们造成的损失主要表现为两被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。根据江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司评定的同地段同类房屋租金的《评估报告》，可以证明与两被答辩人所购买的房屋属同地段同类房屋租金为每平方米16.6元/月，两被答辩人所购买的房屋面积为131.64平方米，也就是说被答辩人所购房屋每月租金为2185.22元。而且答辩人基于合同应交付给两被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金远远无法达到两被答辩人主张的每月8661.84元，因此答辩人与两被答辩人约定的违约金明显高于两被答辩人的实际损失，根据公平原则，答辩人恳请贵院对上述约定的违约金计算方式予以调整。二、两被答辩人的部分诉讼请求已过诉讼时效，不应获得支持。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，答辩人应于2014年12月30日前将涉案房屋交给两被答辩人。也就是说，两被答辩人的权利自2014年12月31日起开始受到损害，两被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2014年12月31日起计算。在《民法总则》实施之前，依据《民法通则》有关诉讼时效的规定，两被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金的诉讼时效应为两年。截止至两被答辩人起诉前（2017年12月6日前），两被答辩人均从未向答辩人主张支付逾期交房违约金的权利，所以两被答辩人要求答辩人支付2014年12月31日至2015年9月30日的逾期交房违约金已超过法定两年诉讼时效，不应获得支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：一、梁鹏星、邱问好提交的《补充协议（1、2幢）》复印件一份：该协议上并无两原告的签章，两原告亦确认当时考虑到协议条款不公平而并未签订，故该协议与本案不具有关联性，本院不予采纳；二、富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09939号）的使用权人为富琳房产公司，土地使用面积为1894.92平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩1幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013271号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2014年3月13日，富琳房产公司和梁鹏星、邱问好签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定梁鹏星、邱问好向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市三埠街道办事处××路××号裕邦新外滩××幢××座1001房（以下简称涉案商品房），建筑面积为131.64平方米，房屋总价款为577456元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，梁鹏星、邱问好向富琳房产公司付清了全部购房款577456元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给梁鹏星、邱问好使用。2016年1月16日，富琳房产公司和梁鹏星、邱问好等购房业主在开平市潭江半岛酒店协商包含涉案商品房在内的“裕邦·新外滩”开发项目的逾期交房问题。富琳房产公司向梁鹏星、邱问好发放了面额为5000元的现金券一张和面额为10000元的现金抵扣券一张作为逾期交付房屋的补偿。现金券背面载明：“1、老业主凭此券、身份证、认购协议书和邀请函，可到裕邦·新外滩售楼处兑换现金；2、现金兑换时间：2016年1月18日开始为8幢公寓业主兑换时间，2016年1月25日开始为4幢业主兑换时间，2016年2月15日开始为1、2幢业主兑换时间；3、本券长期有效，此券仅限使用一次，用后作废。”；现金抵扣券背面载明：“1、新客户凭此券购买裕邦·新外滩物业可抵扣房款或物业管理费10000元；2、此券的有效期为2016年1月9日至2016年4月9日，过期作废。”后梁鹏星、邱问好持面额为5000元的现金券请求富琳房产公司兑换现金，富琳房产公司以其没有签订补充协议为由不予兑换，故上述现金券至今没有被兑换，现金抵扣券也没有使用。庭审过程中，梁鹏星、邱问好明确表示因富琳房产公司一再违约，其不再主张兑换该现金券，要求富琳房产公司按照合同约定直接支付逾期交房违约金。因涉案房屋没有交付使用，梁鹏星、邱问好经数次催讨无果遂提起本案诉讼。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为梁鹏星、邱问好请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。另双方确认，除涉案购房合同外，双方没有就房屋交付、逾期交付违约责任等签订其他书面补充协议。至庭审结束时，富琳房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付梁鹏星、邱问好任何违约金，亦未将涉案商品房交付梁鹏星、邱问好使用。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，梁鹏星、邱问好与富琳房产公司于2014年3月13日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对梁鹏星、邱问好已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因至今未将涉案商品房交付给梁鹏星、邱问好使用、双方于2016年1月16日就涉案房屋的逾期交付问题进行协商，富琳房产公司向梁鹏星、邱问好发放现金券、现金抵扣券作为逾期交房的补偿等事实均无异议，本院予以认可。富琳房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反上述购房合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十二条的规定，梁鹏星、邱问好请求富琳房产公司承担逾期交房违约责任，自2014年12月31日起支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持，富琳房产公司抗辩认为梁鹏星、邱问好的诉请已过诉讼时效依据不足，本院不予采纳。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。庭审过程中，富琳房产公司主张《广东省商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之五计算违约金的标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”；第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，梁鹏星、邱问好在诉讼过程中未能提交证据证明因富琳房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。计算得富琳房产公司应支付梁鹏星、邱问好2014年12月31日至2017年11月30日（共1066天）期间的逾期交房违约金123113.60元（577456元×1066天×2?=123113.60元），梁鹏星、邱问好请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2014年12月31日至2017年11月30日期间的逾期交付商品房违约金123113.60元给原告梁鹏星、邱问好；二、驳回原告梁鹏星、邱问好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5907元，由原告梁鹏星、邱问好负担3540元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担2367元。原告已缴纳5907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 许 眉 笑审判员 余 小 红二〇一八年三月二十八日书记员 梁 佩 琼