湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终322号
上诉人（原审原告）：陈崇汉，男，1932年8月17日出生，汉族，湖北省武汉市人，退休干部，住湖北省武汉市汉阳区。
上诉人（原审原告）：陈永忠，男，1968年10月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市汉阳区。系陈崇汉之子。
上诉人（原审原告）：陈永红，女，1963年9月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市汉阳区。系陈崇汉之女。
上诉人（原审原告）：陈永强，男，1973年1月24日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市汉阳区。系陈崇汉之子。
上诉人陈永红、陈永强委托诉讼代理人：陈永忠，系上诉人陈永红之弟、陈永强之兄。
被上诉人（原审被告）：徐正国，男，1955年11月1日出生，汉族，湖北省崇阳县人，无业，住湖北省崇阳县。
委托诉讼代理人：丁清辉，湖北乾兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈永胜，男，1970年6月17日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住湖北省武汉市汉阳区。系陈崇汉之子。
上诉人陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强因与被上诉人徐正国、陈永胜确认合同无效纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2016）鄂1223民初1526号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强上诉请求：1.原审判决认定事实及适用法律错误，明显过分认定被上诉人徐正国无事实的证据的证词，请求撤销原判并依法改判。2.原审法院阻止上诉人提请的证人出庭作证违反了法律规定。3.提请二审法院要求证人高某出庭作证。事实与理由：原审认定被上诉人徐正国与被上诉人陈永胜买卖房屋之行为构成表见代理，缺乏事实和有效证据系错误认定。一审期间，二被上诉人并没有就形成本案表见代理之事实进行举证，依本案事实，二被上诉人在签订买卖房屋合同时应当知道本案之产权属上诉人，并且了解该房屋有无其他债务纠纷及家庭纠纷，被上诉人陈永胜存在多起债务纠纷，作为上诉人提请出庭作证的证人高某进行过多次劝阻，并警告被上诉人徐正国及其家人，被上诉人陈永胜喜欢赌博，上诉人陈崇汉也口头明确表示此房不卖。同时，原审法院被上诉人徐正国买卖房屋行为是善意的，明显错误。被上诉人陈永胜支付部分房款后，才向上诉人陈崇汉表明意见想购买房屋，被上诉人陈崇汉拒绝，二被上诉人故意隐瞒已付房款的事实，其行为不应认定为善意，原审认定以合理价格转让也与事实不符。原审未充分保护老年人的正当权益，作出了错误判决。
被上诉人徐正国辩称，1.被上诉人徐正国是以合理的价格善意取得的房屋，并且房屋也交付了多年，被上诉人徐正国已实际控制多年。2.被上诉人徐正国购买的房屋价格是合理的。3.被上诉人陈永胜也是诉争房屋的共有人，因被上诉人陈永胜也是法定继承人之一，陈永胜处分房屋的行为是有效的。4.上诉人提出合同无效没有法定情形。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈永胜辩称，双方的纠纷是因其而起，没有其他意见。
陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强向一审法院起诉请求：1．确认二被告2012年5月27日签订的房屋买卖协议无效；2．要求被告徐正国返还本案讼争的房屋，并赔偿占用期间的损失；3．本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：原告陈崇汉与原告陈永忠、陈永红、陈永强及被告陈永胜系父子女关系。原告陈崇汉1995年购买了位于崇阳县天城镇××（××）1单元202号一套房屋，1995年9月15日办理了房屋产权证。后因该证遗失，2010年4月15日登报声明作废，2011年5月27日补办了房屋产权证，产权为陈崇汉、付玉梅共同共有。原告陈崇汉退休后于1997年回原籍武汉市汉阳区居住生活，该房屋由被告陈永胜居住。1998年起该房屋出租，租金由陈永胜收取。2010年5月27日，被告陈永胜以原告陈崇汉的名义与被告徐正国签订房屋买卖协议，约定以80000元的价格将该房屋卖给被告徐正国，签订协议时付60000元，交付房屋产权证时付清余款20000元。协议签订后，被告徐正国付给被告陈永胜购房款60000元。2011年5月22日，被告陈永胜收取被告徐正国另行补偿款10000元，承诺于2011年7月办理房屋产权过户手续。被告徐正国2011年6月对该房屋进行了装修并入住至今，一直未办理房屋产权过户登记。
原审归纳本案争议的焦点：一、被告陈永胜与徐正国签订的房屋买卖协议是否有效；二、被告徐正国应否返还本案讼争的房屋。如果返还，被告徐正国因装修该房屋造成的损失，以及原告因被告徐正国入住占用该房屋造成的损失如何确定。
对于本案焦点问题，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案讼争的房屋所有权人为原告陈崇汉、付玉梅，被告陈永胜无权处分，但原告陈崇汉退休回原籍武汉市汉阳区居住后，将本案讼争的房屋交给被告陈永胜居住或出租，被告陈永胜对该房屋实际控制多年，其以原告陈崇汉的名义出卖该房屋，并且签订协议时房屋产权证遗失，其出卖该房屋的行为构成表见代理，买受人有理由相信其有代理权，该代理行为有效，原告请求确认被告陈永胜与被告徐正国签订的房屋买卖协议无效的主张，原审不予支持。同时，被告徐正国签订房屋买卖协议后支付了合理价款，并且被告徐正国对该房屋进行了装修并入住多年，原告在被告徐正国与陈永胜签订房屋买卖协议后的三年多才起诉主张权利，原告要求被告徐正国返还房屋的主张，原审亦不予支持，其损失可向被告陈永胜主张赔偿。本案经原审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强的诉讼请求。案件受理费500元，由原告陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请被上诉人陈永胜的岳母高某出庭作证，上诉人还提交了纪碧珍、吴顺梅的证明材料。高某证明其曾告诉过被上诉人徐正国，该房屋不是被上诉人陈永胜的此房他们不能买等。被上诉人徐正国对于高某陈述的事实不予认可，提出高某多次参与旁听不符合出庭作证的条件，同时，其陈述要被上诉人不能购此房不是事实。被上诉人陈永胜对于高某陈述的事实提出，其一直未告诉上诉人陈崇汉出售了此房屋。被上诉人徐正国对于纪碧珍、吴顺梅的证明材料不予认可，提出不认识纪碧珍、吴顺梅二人。被上诉人陈永胜亦提出其不认识纪碧珍、吴顺梅。
本院认为，纪碧珍、吴顺梅未出庭作证，被上诉人徐正国、陈永胜对两人证明材料上陈述的事实也不予认可，且两人均否认认识上述两人。纪碧珍、吴顺梅作为本案买卖合同的案外人，其陈述的事实本院不予确认。对于高某陈述的事实，因其系被上诉人的陈永胜岳母、上诉人陈崇汉的亲家母，双方有利害关系，且其多次在人民法院开庭审理本案时，参与旁听，其证明的事实被上诉人均予以否认。对于高某陈述的事实，本院不予采信。
经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本法条是对表见代理合同的效力的规定。所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果善意相对人有理由相信其有代理权，善意相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同所规定的义务，受合同的约束，以此保护合同相对人的权利，并维护交易的安全。本案中，首先，双方诉争的房屋虽原系上诉人陈崇汉及其配偶付玉梅所共有，但上诉人陈崇汉、付玉梅夫妻二人长期居住于外地，并未在此房屋居住生活。被上诉人陈永胜经其父母的安排，与其妻子、子女全家在此房屋内居住和生活，后将此房屋出租，房屋租金也是由被上诉人陈永胜收取。被上诉人陈永胜系上诉人陈崇汉的亲生儿子，上诉人陈崇汉又长期未在当地生活，被上诉人陈永胜与被上诉人徐正国签订房屋买卖合同时，未告知徐正国其此前没有征求父母的意见。因此，原审认定被上诉人徐正国有理由相信被上诉人陈永胜享有代理权并无不当，本院继续予以确认。其次，被上诉人陈永胜与被上诉人徐正国所约定的房屋出售价格，与当时当地的房屋售价基本相当。原审确认被上诉人徐正国支付了合理对价系善意的相对人，符合法律的规定。第三，上诉人陈崇汉的合法权利不会因被上诉人徐正国的行为而受到侵害，如果上诉人陈崇汉提交充分的证据证明其合法权利受到了侵害，上诉人陈崇汉依法可向无权代理的行为人即其子陈永胜主张权利。
综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 斌
审判员 汤兆光
审判员 李 伟
二〇一七年六月二十一日
书记员 杨 锐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；