南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第5117号
原告南京长河物业管理有限公司，住所地本市秦淮区标营4号。
法定代表人周桂亮，董事长。
委托代理人虞兴东，江苏焯然律师事务所律师。
委托代理人杨英杰，男。
被告江苏苏润万家超市有限公司南京分公司，住所地本市秦淮区标营4号紫荆大厦第一、二、三层。
负责人钟健，总经理。
被告江苏苏润万家超市有限公司，住所地本市鼓楼区中山北路2号1801室。
法定代表人钟健，总经理。
以上两被告委托代理人周劲松，江苏苏源律师事务所律师。
第三人中国人民解放军第五三一一工厂，住所地本市标营*号。
法定代表人郑志勇，厂长。
委托代理人虞兴东，江苏焯然律师事务所律师。
委托代理人李晓英，江苏焯然律师事务所律师。
原告南京长河物业管理有限公司（以下简称长河物业）与被告江苏苏润万家超市有限公司南京分公司（以下简称苏润万家南京公司）、被告江苏苏润万家超市有限公司（以下简称苏润万家）、第三人中国人民解放军第五三一一工厂（以下简称五三一一厂）房屋租赁合同纠纷一案，原告长河物业于2014年10月22日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法组成合议庭于2014年12月19日、2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告长河物业的委托代理人虞兴东、杨英杰，被告苏润万家及其南京公司的委托代理人周劲松、第三人五三一一厂的委托代理人虞兴东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长河物业诉称，原告与被告苏润万家南京公司于2013年1月10日签订《租赁合同》，约定被告苏润万家南京公司承租原告位于本市秦淮区标营4号紫荆大厦西侧一楼二楼房屋，承租面积4047平方米，租期自2013年1月10日至2023年7月9日（含6个月装修免租期），第一年度租金为3363110元，先付后使用，提前15天预付下半年度费用（即第二次租金支付时间为2013年12月26日）。2013年6月18日，双方再次签订《租赁合同》，约定：被告苏润万家南京公司承租原告位于本市秦淮区标营4号紫荆大厦一楼东侧房屋，承租面积985平方米，租期自2013年6月18日至2023年10月17日，第一年度自2013年6月18日至2014年8月17日（含两个月装修免租期），租金为790955元，先付后使用，提前15天预付下半年度费用（即第二次租金支付时间为2014年2月2日）。两份合同均约定逾期支付租金视为违约，逾期违约金每日按当期欠付租赁费用合计金额的1‰计收。合同签订后，原告依约向被告苏润万家南京公司交付了房屋，但被告苏润万家南京公司仅支付了半年租金后，拒不支付下半年租金，原告多次催要，均未果。被告苏润万家南京公司无独立法人资格，故被告苏润万家应对被告苏润万家南京公司的债务承担连带支付责任。故诉至法院，请求判令：1、被告苏润万家南京公司立即支付原告拖欠的房租3843200元、违约金992181.05元（每日按当期欠付租赁费用合计金额的1‰，第一份合同自2014年1月10日起算，第二份合同自2014年2月18日起算，均计算至2014年12月31日）；2、被告苏润万家对上述债务承担补充责任；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告苏润万家及苏润万家南京公司辩称，苏润万家南京公司确实与原告签订了租赁合同，但该房屋没有合法建筑手续，双方的租赁合同应属无效。因为双方合作，被告苏润万家南京公司还承租了原告3楼的房屋，但因无法通过消防验收导致无法营业，根据相关规定，同样可以导致双方合同无效。在被告苏润万家南京公司承租期间，原告电力供应不足，经常断电，也导致其受到损失。被告苏润万家南京公司对于原告主张的未交租金期限没有异议，但因为合同无效，双方合同约定的租金高于市场价格，应按照市场价格来支付房屋使用费，无需支付违约金。即使双方租赁合同有效，原告主张的违约金标准也过高。
第三人五三一一厂陈述，租赁房屋是军队的合法财产，有相关的合法手续，其将房屋出租给本案的原告，原告对外出租其也认可，相关的租赁合同合法有效。
经审理查明，本市秦淮区标营4号土地使用权人为第三人五三一一厂。2007年8月30日，中国人民解放军南京军区空军装备部同意第三人五三一一厂自筹资金改建综合楼，建筑面积30000平方米。2012年1月1日，第三人五三一一厂将本市秦淮区标营4号紫荆大厦出租给原告长河物业。
2012年12月26日，原告长河物业（甲方）与被告苏润万家南京公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下称为一楼西侧、二楼合同），约定：甲方将本市秦淮区标营4号紫荆大厦一楼、二楼，承租面积共计4047平方米（含分摊）的房屋出租给乙方，租期自2013年1月10日至2023年7月9日止（其中前6个月为装修免租期），第一年度租金为3363110元，年租金从第四年起逐年递增4%；租金采用先付后使用原则，乙方按半年预付，即第二次支付租金的时间为2013年12月26日；逾期支付视为违约，逾期违约金每日按当期欠付租金合计金额的1‰计收，此款在履约保证金中扣除；履约保证金为200000元。
2013年6月9日，原告长河物业（甲方）与被告苏润万家南京公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下称为一楼东侧合同），约定：甲方将紫荆大厦一楼东侧承租面积985平方米（含分摊）出租给乙方，租期自2013年6月18日起至2023年10月17日（其中2013年6月18日至8月17日、2014年8月18日至10月17日为装修免租期），第一年度租金为790955元，年租金从第四年其逐年递增4%；租金采用先付后使用原则，乙方按半年预付，即第二次支付租金的时间为2014年2月2日；逾期支付视为违约，逾期违约金每日按当期欠付租金合计金额的1‰计收，此款在履约保证金中扣除；履约保证金为65000元。
2014年4月29日，原告长河物业向被告苏润万家南京公司发出《缴款通知书》，要求被告苏润万家南京公司于2014年5月6日前缴清欠付租金1178778元。
另查明，被告苏润万家南京公司仅支付了一楼东侧房屋2013年8月18日至2014年2月17日的租金395744元，一楼西侧、二楼房屋2013年7月10日至2014年1月9日的租金1681555元。原告长河物业在本案中不主张抵扣履约保证金。
以上事实，有《紫荆大厦租赁合同》、土地使用权证、《中国人民解放军南京军区装备部（批复）》、《房屋租赁合同》两份、缴款通知书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同有效。本案中，原告长河物业出租给被告苏润万家南京公司的房屋，系由第三人五三一一厂的主管部门中国人民解放军南京军区空军装备部批准其建设，第三人五三一一厂也同意原告长河物业出租该房屋，原告长河物业与被告苏润万家南京公司签订的房屋租赁合同应属有效，故本院对于两被告抗辩租赁合同因未取得建设规划许可证而无效的意见不予采信。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告苏润万家南京公司应当按照约定的租金和时间支付租金，现其对原告长河物业主张未交租金的期限予以认可，本院予以确认。就东侧合同，被告苏润万家南京公司应于2014年2月2日前支付2014年2月18日至8月17日的租金395477元，于2014年10月3日前支付2014年10月18日至2015年4月17日的租金395477元；就西侧合同，被告苏润万家南京公司应于2013年12月26日前支付2014年1月10日至7月9日的租金1681555元、于2014年6月26日前支付2014年7月10日至2015年1月9日的租金1681555元。现原告长河物业仅主张至2014年12月31日的租金，本院予以确认，故被告苏润万家南京公司共应支付租金3843200元。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合合同约定的，应当承担违约责任。双方合同约定租金先付后使用房屋，须提前15日预付下一期的租赁费用，逾期支付的每日按当期欠付租赁费用合计金额的1‰计收，现两被告认为该违约金标准过高，申请法院予以调整，本院将逾期付款违约金标准调整为0.5‰，故被告苏润万家南京公司共应支付原告长河物业利息496090元（395477×255天×0.5‰＋162164×74天×0.5‰＋1681555×356天×0.5‰＋1604004×175天×0.5‰）。现原告长河物业虽称履约保证金在本案中不予抵扣，但根据双方合同约定，逾期付款违约金应在履约保证金中扣除，故被告苏润万家南京公司应支付逾期付款利息231090元。由于被告苏润万家南京公司不具有独立法人资格，其民事责任由被告苏润万家承担，故本院对于原告长河物业要求被告苏润万家对上述债务承担补充清偿责任的诉讼请求依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏苏润万家超市有限公司南京分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京长河物业管理有限公司租金3843200元及逾期利息231090元。
二、被告江苏苏润万家超市有限公司对上述债务承担补偿清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45483元，由原告南京长河物业管理有限公司负担6089元，由被告江苏苏润万家超市有限公司南京分公司、江苏苏润万家超市有限公司负担39394元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
审 判 长 杨 燕
人民陪审员 杨慧杰
人民陪审员 黄晓宁
二〇一五年一月二十九日
见习书记员 洪 飞