北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第14704号
原告：蔡明阳，男，1980年11月13日出生。
委托代理人：黄平，北京市赛思博律师事务所律师。
被告：张振华，男，1981年12月30日出生，其他不详。
第三人：杨丽莉，女，1954年5月27日出生。
委托代理人：孟祎冰（第三人杨丽莉之夫），男，1954年8月1日出生。
原告蔡明阳与被告张振华、第三人杨丽莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡明阳及其委托代理人黄平、第三人杨丽莉的委托代理人孟祎冰到庭参加诉讼，被告张振华经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蔡明阳诉称：原告系北京市东城区广渠家园×号楼××层××××室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2013年5月1日，原告将涉案房屋出租给被告居住使用，租赁期限为2013年5月4日至2014年5月3日止，租金为人民币6600元／月，支付方式按三个月为一期支付，并约定第二期、第三期支付的时间为2013年8月1日和2013年11月1日，且明确约定被告张振华擅自将房屋转租或不按照约定支付租金达五日，原告有权单方面解除租赁合同，收回房屋。2013年7月8日，被告未经原告同意，伪造了原告的授权，擅自将房屋租赁给第三人居住，且被告至今未向原告支付2013年8月4日（含）以后的房屋租金，严重违反了原被告双方的合同约定。原告根据合同的约定以及法律的相关规定，依法解除了与被告签订的《北京市房屋租赁合同》及其《补充协议》，并通知第三人搬离房屋。但截止至今，被告、第三人仍未搬离涉案房屋，也未向原告支付2013年8月4日以后的房屋租金以及赔偿原告的损失。被告与第三人的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2013年5月1日签订的《北京市房屋租赁合同》及相关的2013年6月7日签订的《补充协议》；二、被告及第三人搬离北京市东城区广渠家园×号楼××层××××室，返还房屋及房屋钥匙一把，电卡、中水卡、热水卡各一张，门禁卡两张；三、被告及第三人按照月租金人民币6600元的标准共同向原告支付2013年8月4日（含）起至合同解除生效之日止的房屋租金；四、被告及第三人按照月租金人民币6600元的标准向原告赔偿合同解除生效之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费损失；五、被告支付原告违约金19800元。诉讼费由被告及第三人承担。
被告张振华经本院公告送达，逾期未申明理由未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人杨丽莉辩称：涉案房屋是第三人2013年7月5日从案外人北京川夏置地房屋经纪中心（以下简称川夏置地中心）处承租的房屋，合同期限为2013年7月8日至2014年6月11日，每月房租为5500元，第三人已向川夏置地中心支付了租金61233元、中介费5500元和押金5500元，川夏置地中心给第三人开具了收据。第三人通过正规中介公司承租涉案房屋，且已交纳房屋租金，原、被告之间的纠纷与第三人无关，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明：2013年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签定《北京市房屋租赁合同》，该租赁合同约定甲方将位于东城区广渠家园×号楼××层××××室的房屋租赁给乙方居住使用。租赁期限自2013年5月4日至2014年5月3日，每月租金为6600元，租金总计79200元。支付方式为银行汇款，押一月付三月各期租金支付日期为2013年5月2日、2013年8月1日、2013年11月1日、2014年2月1日，押金为6600元。该租赁合同第七条规定：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就转租人的行为向甲方承担责任。该租赁合同第八条第（四）款第1项规定：不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；第7项规定：乙方擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。该租赁合同第九条第一款规定：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
2013年6月7日，原、被告双方就2013年5月1号签订的《北京市房屋租赁合同》又补签了一份《补充协议》，该补充协议约定：乙方承诺对居住人员严格管理，不得擅自将房屋以口头或书面协议转租给第三人；房屋实际使用人应遵守乙方与甲方签订的合同和该补充协议中的全部条款：乙方承诺将按合同规定及时支付甲方租金，对不支付租金从而产生违约的时限由15日更改为5日，即”不按照约定支付租金达5日的”，乙方即违约。该补充协议第三条约定：若乙方违反双方签订的合同中第八条第（四）款及该补充协议中的相关规定后，乙方同意支付甲方相当于拾个月至拾贰个月房租的罚金。
庭审中，原告称被告张振华的房屋租金交纳至2013年8月3日，后一直没有交付。原告提交了《解除房屋租赁合同通知书》、全球邮政特快专递底单及中国邮政的妥投通知等证据证明原告蔡明阳2013年9月14日已通过全球邮政特快专递向被告张振华寄送了发出《解除房屋租赁合同通知书》的事实。该通知书内容为因被告未向原告支付第二期的租金，且未经原告同意，伪造原告签名擅自将涉案房屋转租，原告要求解除与被告于2013年5月1日签署的《北京市房屋租赁合同》与2013年6月7日签署的《补充协议》，收回位于北京市东城区广渠家园×号楼××层××××室的房屋，责令第三人杨丽莉搬出该房屋；并要求被告按照月租金6600元向原告支付自2013年8月1日起至第三人杨丽莉搬出该房屋之日止的租金，并按照合同约定承担违约责任。原告提交了《通知书》、全球邮政特快专递底单及中国邮政的妥投通知等证据证明原告蔡明阳2013年9月16日已通过全球邮政特快专递向第三人杨丽莉寄送了发出《通知书》的事实。该通知书内容为原告要求第三人在收到通知书之日起五日内搬出位于涉案房屋，并返还房屋附属家具、电器及其他设备；按月租金6600元／月的标准支付自收到本通知之日起至搬出房屋之日止的房屋使用费。
庭审中，第三人称涉案房屋是从川夏置地中心处承租的房屋，当时是在看到被告张振华提供给川夏置地中心的委托书、房产证复印件后才签订的合同，签订合同时是2013年7月8日，是第三人和川夏置地中心签订的合同。并提交了被告张振华以原告蔡明阳（甲方）代理人的名义与第三人杨丽莉（乙方）及川夏置地中心（丙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，该租赁合同约定甲方将位于东城区广渠家园×号楼××层××××室的房屋租赁给乙方居住使用。租赁期限自2013年7月8日至2014年6月11日，共计11个月4天，每月租金为5500元，租金总计61233元。支付方式乙方一次性支付61233元。乙方向丙方支付人民币5500元作为佣金。并当庭提交了委托书复印件、房产证复印件及租金交纳收据，委托书上载有：”兹授权张振华先生全权代理东城区广渠家园×楼××××室房屋租赁业务”，上有授权人蔡明阳的签字。原告对签字不认可，表示从未向被告张振华出具过授权委托书，也未允许被告张振华将房屋转租。
经向原告核实，原告认可被告张振华曾向原告交纳过房屋租赁押金6600元，原告同意在被告应支付的违约金中折抵。经向第三人核实，第三人认可自己有涉案房屋的钥匙一把，电卡、中水卡、热水卡各一张，门禁卡两张。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、《解除房屋租赁合同通知书》、《通知书》、快递单、短信记录、《房屋居间授权和同》、委托书、租金收据、房屋现状照片及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明的事实，原、被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方租赁合同约定，被告擅自将涉案房屋租赁给第三人，且不按照约定支付租金超过五日即视为被告违约，原告有权单方解除双方的租赁合同，现被告交纳房屋租金至2013年8月3日，之后一直未向原告交纳租金，原告要求解除与被告签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；原告与被告租赁协议解除后，被告依法应当将所承租的房屋腾退交还原告，第三人亦无继续占有使用涉案房屋的相应依据，对原告要求被告及第三人返还房屋及房屋附属的钥匙、门禁卡等物品的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；被告租用原告房屋，应依法向原告交纳房屋租金，现原告主张被告向其支付2013年8月4日止合同解除之日的房屋租金，理由正当，本院予以支持；因合同具有相对性，涉案房屋租赁合同仅对合同的双方具有法律约束力，对第三人并没有约束力，原告要求第三人与被告一并支付2013年8月4日止合同解除之日的房屋租金，没有法律依据，本院不予支持。原告与被告的租赁合同解除后，被告及第三人无权继续使用涉案房屋，如合同解除后，被告及第三人不能将房屋腾退返还原告，应向原告支付合同解除后至房屋腾退之日的房屋占用费，原告的该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持；被告在签订租赁合同后，不按照合同约定履行义务，已构成违约，理应承担违约责任。原告要求被告支付违约金，理由正当，本院将结合双方合同的约定及被告的过错程度等因素酌情确定违约金数额。因被告张振华已向原告交纳了6600元的房屋租赁押金，且原告亦同意在被告应向其支付违约金中扣除，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告蔡明阳与被告张振华二〇一三年五月一日签订的《北京市房屋租赁合同》及二〇一三年六月七日签订的《补充协议》；
二、被告张振华及第三人杨丽莉于本判决生效之日起十五日内，将位于北京市东城区广渠家园×楼××层××××室腾空，返还原告蔡明阳收回，并将该房屋钥匙一把，门禁卡两张，电卡、中水卡、热水卡各一张交原告蔡明阳收回；
三、被告张振华于本判决生效之日起十五日内向原告蔡明阳支付二〇一三年八月四日起至合同解除之日止的房屋租金（按照每日二百二十元标准计算）；
四、被告张振华及第三人杨丽莉于实际腾房后七日内，向原告蔡明阳支付自合同解除之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照每日二百二十元标准计算）；
五、被告张振华于本判决生效之日起十五日内支付原告蔡明阳违约金一万二千元（被告张振华交纳的房屋租赁押金六千六百元已扣除）；
六、驳回原告蔡明阳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费296元，公告费260元，由被告张振华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 李双庆
人民陪审员 余晓辉
二〇一四年五月十三日
书 记 员 陈丽娟