上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1407号
原告（反诉被告）上海嘉乐悦活投资管理有限公司。
法定代表人杨睿炯。
委托代理人徐玮康，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海振俞实业有限公司。
法定代表人李慧。
委托代理人陈麟，上海市树声律师事务所律师。
原告上海嘉乐悦活投资管理有限公司（以下简称“嘉乐悦活”与被告上海振俞实业有限公司（以下简称“振俞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，振俞公司提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。嘉乐悦活的委托代理人徐玮康，振俞公司的委托代理人陈麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉乐悦活诉称，振俞公司与原告代表周凤华于2010年8月5日签订《房屋租赁合同》，振俞公司将上海市广灵二路XXX号XXX-
XXX层的房屋出租给嘉乐悦活；租赁期限10年，自2010年8月3日至2020年8月2日，装修免租期为4个月；租金自2010年12月3日起算，年租金156万元。合同对双方在租赁期间的权利义务做了约定。振俞公司并全权委托上海港天物业管理有限公司（以下简称“港天物业”）对嘉乐悦活租赁商铺进行管理并收取租金、物业管理费、水电费及开具发票。2010年10月14日，嘉乐悦活与振俞公司签订补充合同，其中明确周凤华正在注册的公司还未完成手续，故振俞公司同意周凤华代表正在注册的公司签署合同，待嘉乐悦活成立后，合同的权利义务自动转移给嘉乐悦活。嘉乐悦活于2011年1月21日注册成立。嘉乐悦活使用系争房屋后用于经营酒店。合同履行过程中，嘉乐悦活未有欠付租金行为。2013年2月20日，振俞公司函告嘉乐悦活称嘉乐悦活欠付租金和物业管理费1，722，500元，并以此没收嘉乐悦活支付的25万元保证金，要求嘉乐悦活在10日内付清。嗣后，振俞公司委托律师发函嘉乐悦活称欠费为3，393，529.30元。嘉乐悦活接函后要求与振俞公司对账均未果。2013年5月1日起，振俞公司在嘉乐悦活经营的酒店门口散发“告知书”，称已解除合同并会对酒店实施断水、断电等，要求客户另行安排住宿。同月6日，振俞公司又对酒店采取断水、电，致使嘉乐悦活酒店客源流失，造成损失。现诉讼要求原、被告双方2010年8月5日签订的《房屋租赁合同》及2010年10月14日签订的《房屋租赁补充合同》继续履行、被告赔偿原告损失200万元、双方《房屋租赁合同》合同期限予以顺延，以2013年10月1日至酒店实际恢复经营之日止所中断的期限为准。
被告振俞公司辩称，由于嘉乐悦活长期拖欠租金，振俞公司已根据合同约定于2013年4月28日致函给嘉乐悦活，次日开始解除双方的租赁合同。振俞公司向嘉乐悦活送达单方解除合同通知书与振俞公司采取停水停电之间有4天的准备时间，至今为止，振俞公司没有看到嘉乐悦活有证据证明其损失有13万元。合同解除后，嘉乐悦活于2013年5月10日向振俞公司提供了所有的付款凭证，5月14日下午双方在对所有帐目进行核对中，双方确认嘉乐悦活支付给振俞公司的租金、物业管理费、保证金共计160万元，按照该核对的金额以及合同的约定，嘉乐悦活还拖欠振俞公司租金、物业管理费2，488，758元。在嘉乐悦活拖欠租金的情况下，振俞公司已先后4次致函给嘉乐悦活，要求嘉乐悦活提供相应的支付凭证，并于5月14日之后还明确表示愿意与嘉乐悦活协商解决纠纷，但嘉乐悦活至今不承认其拖欠振俞公司租金的事实，不同意嘉乐悦活的诉请。
被告振俞公司反诉称，2010年8月5日，振俞公司与周凤华签订《房屋租赁合同》约定了租金采用先付后用，付二押二，应在每期十天前，付清下二个月租金，逾期未支付的须按日缴纳当月租金的5‰的滞纳金；逾期30天未付，视作自动退租并按合同违约条款规定办理；违反合同规定，致使振俞公司未能如期收到租金和其他费用，振俞公司可以扣留部分或全部租赁保证金抵付，嘉乐悦活收到振俞公司付款通知后，十天内补足，未能如期补足的，振俞公司有权解除合同，并按本合同违约条款处理。合同履行过程中，嘉乐悦活于2010年8月6日及2010年9月11日二次先后支付26万元及27万元。2010年10月14日，双方签订《房屋租赁补充合同》一份。该补充合同将原年租金变更为150万元，同时双方确认由周凤华签订的《房屋租赁合同》属公司行为。嘉乐悦活于2011年1月21日取得企业法人资格，开始对外经营。尔后嘉乐悦活曾以振俞公司未及时办理军队土地使用许可证给其造成重大损失为由拒付租金。为解决纠纷，双方又于2011年11月21日签订《确认书》一份。该《确认书》确认：嘉乐悦活拖欠的2010年10月31日至2011年8月19日租金，以后由法院调解或判决解决。自双方确认书签订后当天，嘉乐悦活应向振俞公司支付2011年8月19日至2011年10月18日租金和物业管理费，至于2011年10月19日以后的租金及物业管理费，嘉乐悦活应按双方签订的合同条款足额向振俞公司支付。按该《确认书》约定，嘉乐悦活应当足额向振俞公司支付自2011年8月19日至2013年2月18日租金及物业管理费为255.75万元，期间嘉乐悦活仅支付107万元。振俞公司分别于2013年2月22日、3月14日、3月22日及3月29日四次发函催款，并同意嘉乐悦活提供相关付款凭证进行核对。振俞公司按合同约定于2013年4月28日行使解除合同权。现反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》已于2013年4月29日被依法解除；嘉乐悦活支付拖欠的租金及物业管理费2，488，750元（不含违约金）；支付拖欠的水电费159，606.70元。
原告嘉乐悦活对反诉辩称，振俞公司仅在2013年2月22日向嘉乐悦活催讨租金，故对2012年2月22日前的租金已超过诉讼时效，振俞公司不能主张。2013年1月、2月、5月、6月租金嘉乐悦活已经支付。对于2013年3月、4月的租金在有依据的情况下嘉乐悦活同意支付。2012年10月，2013年3、4月的水电费嘉乐悦活已经支付。2012年11月到2013年2月嘉乐悦活没有收到单据，只要振俞公司将单据给嘉乐悦活，嘉乐悦活同意支付。振俞公司在向嘉乐悦活发出解除通知后仍收取5月、6月租金，振俞公司没有单方面解除房屋租赁合同及补充合同的权利。
经审理查明，2010年8月2日，周凤华（乙方代表）与振俞公司（甲方）签订“房屋租赁合同”约定：甲方出租给乙方的房屋位于广灵二路XXX号XXX-
XXX层，用于经营酒店式公寓，租赁总面积约3216平方米；年租金为156万元，月租金为130，000元，租金第一、二年不递增，第三年起每2年递增5%。租金采取“先付后用”和“付二押二”原则。支付租金为支付日10天前，乙方须向甲方付清二个月的租金，如乙方逾期未付，须按日缴纳当月租金5‰的滞纳金。逾30天未付，视作自动退租并按本合同违约条款规定办理。乙方应在本合同签订起三个工作日内向甲方交付550，000元，其中二个月为租赁保证金，二个月为租金，二个月为物业管理费。乙方向甲方支付260，000元作为二个月的租赁保证金。租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充本合同所约定由乙方承担的费用外，剩余部分在五个工作日内无息归还乙方；租赁期为10年，自2010年8月3日至2020年8月2日止，免租装修期为4个月，租金从2010年12月3日开始起算。该出租房屋系毛胚房，内部装修由乙方自行负责，装修不得破坏出租房屋的结构，且装修方案应当事先提交甲方书面备案，经甲方上报部队同意后方可动工，一周内如没有批复，乙方可默认施工；甲方承诺，本合同涉及的租赁场地，可用于出租及对外商业经营，并提供该场地的租赁许可证和实际办证需要的材料，以确保租赁期间乙方的正常经营和营业执照等相关证件的审理，如无法确保，甲方须承担违约责任，赔偿乙方实际投入的装修费用；乙方如违反合同规定，致使甲方未能如期收取租金及其它费用，或因而发生费用开支的，甲方可以扣留部分或全部租赁保证金抵付。租赁保证金出现不足支付违约金等数额时，乙方须在接到甲方付款通知后十天内补足。未能如期补足的，则甲方有权解除本合同，并按本合同违约条款处理；租赁期满，乙方无需将租赁物业已装修的部分恢复原状，乙方投资的入地、入墙部分的装修、装饰等固定的不能移动的财产部分均无偿归甲方所有，但属于乙方所有的财产中可移动的设施、设备部分，乙方均可移走；租赁期间，甲方全权委托上海港天物业管理有限公司（以下简称“港天物业”）对乙方所租赁的商铺进行管理，全权收取租金、物业管理费、水电费等，并开具发票。合同签订后，嘉乐悦活向振俞公司支付押金260，000元，振俞公司于同月3日将系争房屋交付嘉乐悦活。
2010年9月14日，杨睿炯作为嘉乐悦活代表（乙方）与振俞公司（甲方）签订“房屋租赁补充合同”，约定：乙方在租赁期间所使用的水费、电费按单独电表以实际数据计算，在合同履行的过程中电费价格为每度1.20元，水费价格每立方4.10元，由甲方代收代缴，开具符合国家税务部门规定的收费单据；该出租屋大约面积为3，040平方米，第一年租金为由原合同的156万元改为150万元，租金第一、二年不递增，第三年起每2年递增5%；由于乙方正在注册的公司还未完成手续，经过双方友好协商，甲方同意乙方由自然人代表正在注册的公司签署《房屋租赁合同》，并确认这一行为属公司行为，待乙方公司成立后，所签署的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》加盖公司印章，合同中涉及的权利义务自动转移到乙方成立的公司；本《房屋租赁补充合同》与《房屋租赁合同》具有同等法律效应，若条款中出现分歧，则以本补充协议为准。同日，嘉乐悦活向振俞公司支付租金及物业管理费270，000元。2011年1月21日，嘉乐悦活注册成立。
系争房屋系军产。振俞公司向嘉乐悦活提供的“军队房地产租赁许可证”（军房租证字第02043号）有效期自2009年11月1日至2010年10月31日，“军队房地产租赁许可证”【军房租证（2011）海京字第000436号】有效期限自2011年7月7日至2012年7月7日。
期间，双方为“军队土地租赁许可证”自2010年10月31日至2011年7月7日止的失效产生纠纷。2011年11月21日，嘉乐悦活、振俞公司及港天物业签订“确认书”，称：关于振俞公司与周凤华、张业、嘉乐悦活于2010年8月5日双方签订租赁房屋合同，现将有关系事宜明确如下：1.双方确认嘉乐悦活拖欠振俞公司2010年10月31日起至2011年8月19日止的租金，双方也一致同意，需人民法院调解或判决。2.嘉乐悦活认为，从2010年10月31日起至2011年7月16日止，因振俞公司未办理军队土地使用许可证，导致嘉乐悦活无法办理营业执照和经营因素，并遭受重大损失。上述情形，振俞公司提出异议，但同意将此提交人民法院调解或判决。3.自双方签订租赁房屋合同起，承租人已向振俞公司支付25万元押金、25万元租金和3万元物业管理费等费用人民币53万元。自双方确认书签订后当天，嘉乐悦活应向振俞公司支付自2011年8月19日至2011年10月18日租金和物业费28万元，至于2011年10月19日以后的租金和物业管理费，嘉乐悦活应按双方签订的合同条款足额向振俞公司支付。
2012年2月2日，嘉乐悦活以振俞公司提供的“军队房地产租赁许可证”失效，导致其无法办理各类证件而无法经营，诉讼要求振俞公司赔偿50万元。2012年4月27日，港天物业与嘉乐悦活签订“确认书”，称：振俞公司委托的港天物业与周凤华、嘉乐悦活于2012年4月27日就双方租赁中产生的纠纷在诉讼进行阶段中，应振俞公司及港天物业要求撤诉。现将有关事宜明确如下：1.嘉乐悦活应港天物业要求同意撤销对振俞公司的起诉；2.双方明确免除2011年8月19日前《军队土地使用许可证》失效期间的租金；并同意2011年9月30日前为补办各类经营许可证时间，已交纳的房租顺延。3.港天物业考虑到嘉乐悦活在这段时间的实际损失及经营状况，同意给予适当的支持，即从2011年10月起到2012年12月，嘉乐悦活支付11个月租金，合计总金额1，375，000元，但必须在2012年底前支付完毕，否则本条款不生效，可以2012年总金额计算租金。4.港天物业考虑到嘉乐悦活目前的经营状况，同意嘉乐悦活从2012年5月开始以“付一押一”的方式支付房租。5.双方同意2012年6月前签订物业管理协议，在明确管理范围与权利义务后，嘉乐悦活支付物业管理费。6.港天物业承诺将不再出现《军队土地使用许可证》失效现象，如再次出现则承租人视为港天物业违约，并停止支付一切费用。嘉乐悦活于2012年5月3日撤回起诉。
2012年8月，振俞公司向嘉乐悦活提供的“军队房地产租赁许可证”【军房租证（2012）海京字第000328号】有效期限自2012年8月11日至2013年8月10日止。与2011年7月提供的“军队房地产租赁许可证”失效一个月。
2013年2月22日，振俞公司向嘉乐悦活发出催款函，称：合同履行中产生的争议，双方经友好协商于2011年11月21日签订《确认书》，明确1.贵方拖欠的2010年10月31日起，至2011年8月19日的租金及贵方自2010年10月31日起，至2011年7月16日的经营损失双方在适当的时期另行协商解决。2.贵方应向我司支付2011年8月19日至2011年10月18日的租金及物业管理费人民币28万元整。3.自2011年10月19日起，至2013年2月18日，贵方应支付租金和物业管理费共计人民币2，277，500.00元。上述2、3项合计贵方应支付租金及物业管理费共计2，557，500.00元。自2011年11月21日起，贵方已支付835，000.00元，实际拖欠租金及物业管理费共计人民币1，722，500.00元。5.按双方合同4.3条约定，你方支付的25万元保证金已全部抵付租金。今来函特别告知：敬请贵方收到本函十日内付清全部欠款，并在十日内向我方补足25万元保证金。
2013年3月14日，振俞公司委托律师向嘉乐悦活发函，称：根据合同约定每月租金及物业管理费标准，自2010年12月3日至目前为止，你方应支付租金及物业管理费人民币3，970，000元。根据双方签订的《确认书》，你方至《确认书》签订前，已支付租赁保证250，000元，支付二个月租金及物业管理费280，000元。根据港天物业提供的财务资料，双方签订《确认书》后，自2012年3月19日起到2013年1月7日止，你方先后16次共支付租金及物业管理费计434，000元。拖欠水电费137，529.30元。到目前为止，你方共拖欠租金及相关物业管理费3，256，000元。加上拖欠的水电费，总计欠费为3，393，529.30元。对自2010年10月31日至2011年8月19日拖欠的租金及物业管理费愿在以后适当的时期另行协商解决。按合同约定已将你方支付的租赁保证金250，000元全部抵付拖欠的租金及物业管理费。要求你方收到《催款函》的十日内补足保证金，并结清2011年8月19日以后拖欠的租金及物业管理费。目前你方收到上海振俞实业有限公司的《催款函》已超过十天。你方收到本律师函仍以各种理由进行搪塞，拒绝支付保证金及欠款的，振俞实公司将按合同有关规定，依法行使单方面解除合同的权利。合同一旦被解除，振俞公司将停止向你方供水、供电，并追究你方违约责任。
2013年3月18日，嘉乐悦活向振俞公司回函，称：嘉乐悦活于2010年8月5日与上海振俞实业有限公司签署“房屋租赁合同”一份，并经房产所有权人“海军上海房地产管理处”确定。至今不存在“违约”“拖欠”事项。我司与上海振俞实业有限公司应有一次坦诚的对账，核对以往收交各项费用的财务确认，妥善处理，清楚误解。
2013年3月22日，振俞公司委托律师向嘉乐悦活发函称：就你方长期拖欠巨额租金纠纷相关问题，曾以《律师函》告知你方。你方律师曾来电对《律师函》所属欠款数额提出异议，但至今未收到任何函件。对此，我们认为：为客观、公正的处理双方的纠纷，凡有证据证明你方支付给振俞公司及港天物业的租金均可作为你方支付租金的数额；你方对《律师函》中所述第二项第3点付款金额持异议的，敬请收到本催告函三日内，向我所提供你方所有付款凭证，以便进行核对；你方拒绝提供付款凭证或所提供的凭证无法证明你方已付清所拖欠的租金的，不影响振俞公司将按合同约定行使单方面解除合同的权利。
2013年3月29日，振俞公司又向嘉乐悦活发出“关于对你方拖欠租金的最后处理意见”函，称在一个多月时间内，我司并委托律师先后三次向你方发函催款。鉴于你方没有丝毫支付租金的诚意，我司决定关于你方自2010年10月31日起至2011年8月19日止所拖欠的100多万元欠款纠纷将提交法院，由法院裁决。根据双方签订的《确认书》自2011年8月19日起至2013年4月18日止，你方应向我司支付租金及物业管理费为2，850，000元，加上拖欠至2013年1月的水电费1，375，290.30元，你方合计应支付2，987，529.30元。经我司及律师多次催促，你方至今未向我司提供有效的付款凭证，致使双方账目无法核对。为友好解决纠纷，我们同意暂且先以你方提供的付款清单作为结算依据（该清单所反映付款真实性，有效性以后将提交法院来裁定），扣除合同约定的保证金，你方已支付1，165，000元，欠款金额为1，822，529.30元。我司已经来函告知，你方支付的250，000元保证金，已全部抵作拖欠的租金及物业管理费。至今为止，你方拖欠的2011年8月19日以后的租金，物业管理费及水电费合计为1，572，529.30元。我司再次催告：敬请你方收到本函后十天内补足保证金并结算上述欠款。
2013年4月1日，嘉乐悦活复函振俞公司，称：收你司2013年3月29日来函，复告如下：我司在2013年3月25日致函，诚请贵司律师，我司律师，法律顾问，并邀房产所有权人三方五角碰头核实。此请安排在4月8日下午的会商场所。
2013年4月9日，嘉乐悦活又向振俞公司发函，称我司三次邀请在4月8日由贵公司和律师所指定双方合适的场所，坐下来核实。非常遗憾的是贵司未能理会。今再函请贵司与我们共同核对一下外来账目。
2013年4月28日，振俞公司向嘉乐悦活发出解除《房屋租赁合同》通知函，称：因你方严重违反合同规定，我司按合同4-4条规定，决定自你方收到本通知函之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。鉴于双方的合同已被解除，决定自你方收到本通知函第四天起停止供水、供电。要求你方自收到本通知函之日起七天内搬走属于你方的“可移动的设施、设备”。超过上述时间的，我司对你方遗留物品不承担任何保管责任及赔偿责任。对你方严重违反合同的行为，我司保留向你方索赔的权利。该函于2013年4月29日送达嘉乐悦活。
2013年5月1日，案外人上海天实物业管理有限公司向嘉乐悦活发出“告知书”称因周凤华女士及嘉乐悦活长期拖欠所经营广灵二路XXX号XXX-
XXX楼酒店的房屋租金、水电费及物业管理费，振俞公司在多次催款无效情况下，于2013年4月28日，将解除合同的函书面告知周凤华及嘉乐悦活。鉴于合同已被解除，双方的权利和义务已终止。故振俞公司决定自2013年5月6日上午十
时起对周凤华及嘉乐悦活承租的广灵二路XXX号大堂及5-8层房屋停止供水、供电。
2013年5月13日，嘉乐悦活向振俞公司发函称双方的《房屋租赁合同》并未解除。要求对账，对转由上海天实物业管理有限公司管理经营该处军队房产并收取房租，要求出示海军上海房地产管理处对此事的同意批复文件。贵司2013年5月1日至5月6日的散发、张贴公告和停水停电的行为，已经给我司的经营带来了很大的影响。自5月份以来，我司的经营收入与前几个月，或是与去年同期相比均有大幅下降。同时，多家合作销售商都致电我司责问并要求我司承担违约责任。对该情况的产生和后果希望贵司给予处理说法。对继续停水停电，希望贵司能三思而行，否则对我司造成的一切后果和损失，我司将诉诸法律予以追讨。
2013年5月14日，嘉乐悦活与振俞公司双方对嘉乐悦活诉讼之前已付租金进行确认，结论：嘉乐悦活2010年支付押金26万元，租金、物业管理费27万元，2011年支付租金、物业管理费10万元，2012年支付租金、物业管理费845，000元，2013年支付租金、物业管理费125，000元，共160万元。
审理中，被告（反诉原告）振俞公司提出财产保全申请，本院依法裁定冻结原告（反诉被告）上海嘉乐悦活投资管理有限公司名下的银行存款100万元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。
审理中，嘉乐悦活申请对其在系争房屋中的装修进行评估，经上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司进行审价，结论：上海市广灵二路XXX号XXX-
XXX楼嘉乐悦活精品酒店装潢工程项目造价为4，249，137元，残值为1，763，391.66元。
上述事实，由原告提供的原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明、被告企业法人档案、房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、催款函、律师函、致被告委托律师函的复函、回复被告公司来函、致被告及委托律师函复函、解除房屋租赁合同通知函、告知书、停电照片、客房取消订单、酒店2012年10月营业情况摘要、房屋租赁合同、合同解除补偿收据、酒店2013年10月工资表、员工遣散费统计，被告提供的房屋租赁合同、补充协议、2011.11.21确认书、催告函、律师函、2013.3.29最后处理意见、2013.4.28通知函、2013.5.14付费表及电子汇款凭证、2013.5.13回函、拖欠租金和物业费的计算表、告示，上海第一测量师事务所有限公司“上海市广灵二路XXX号XXX-
XXX楼嘉乐悦活精品酒店装潢工程项目”工程审价司法鉴定意见书、鉴定补充意见书及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为，振俞公司租赁系争房屋后，将其中部分转租给嘉乐悦活，转租获得房屋权利人同意，双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。振俞公司在租赁合同中已明确其在与嘉乐悦活租赁期间，委托港天物业对嘉乐悦活所租赁的商铺进行管理，全权收取租金、物业管理费、水电费等，故港天物业在接受委托对系争房屋进行管理期间所做出的涉及租赁事宜的行为，应认定为振俞公司行为。合同履行过程中，港天物业也确认了振俞公司在合同履行过程中未能提供2010年10月31日至2011年7月7日止的有效军队房地产租赁许可证，给嘉乐悦活的经营活动带来一定影响。嘉乐悦活曾因振俞公司的违约行为诉讼本院。审理中，因港天物业与嘉乐悦活达成2012年4月27日的“确认书”，对振俞公司应承担的违约责任做出了明确约定即减免了嘉乐悦活2011年8月19日前《军队土地使用许可证》失效期间的租金，嘉乐悦活以撤诉形式结案。现振俞公司对该“确认书”不予认可，本院不予采信。嘉乐悦活对振俞公司的违约行为已经与振俞公司达成协议，现再次主张要求振俞公司对其的违约行为承担赔偿责任，本院不予支持。该“确认书”明确减免的是失效期间的租金，而《军队土地使用许可证》自2011年7月7日起已经有效，那减免部分即是2011年7月6日前部分。且该“确认书”对嘉乐悦活支付2011年10月后租金日期及数额均达成一致意见，但嘉乐悦活未能按该“确认书”支付应付租金，构成违约。2013年3月，嘉乐悦活对振俞公司通知其将应支付租金交付案外人上海天实物业管理有限公司持有异议，但对其应支付的2013年租金既未向振俞公司支付也未提存，构成违约。故振俞公司要求解除合同依法以予准许，振俞公司合同解除函于2013年4月29日送达嘉乐悦活，故该日为合同解除日。纵观本案，嘉乐悦活与振俞公司在合同履行过程中，均有不同适度的履行合同不当的事实，但导致合同被解除主要责任在于嘉乐悦活。现合同被解除，振俞公司对嘉乐悦活装修物表示不同意利用，本院根据双方合同履行中的过错予以酌定。合同被解除，振俞公司要求嘉乐悦活支付拖欠至2013年4月29日的租金、物业管理费及水电费，本院依法应予支持。但嘉乐悦活应支付租金、物业管理费本院按照2012年4月27“确认书”予以计算。嘉乐悦活对振俞公司反诉要求其支付拖欠租金抗辩已过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告上海嘉乐悦活投资管理有限公司与被告上海振俞实业有限公司2010年8月2日签订的“房屋租赁合同”及2010年9月14日签订的“房屋租赁合同补充合同”于2013年4月29日解除；
二、原告上海嘉乐悦活投资管理有限公司应于本判决生效之日起30日内向被告上海振俞实业有限公司支付拖欠租金、物业管理费1，345，833.33元；
三、原告上海嘉乐悦活投资管理有限公司应于本判决生效之日起30日内向被告上海振俞实业有限公司支付拖欠的水电费159，606.70元；
四、被告上海振俞实业有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告上海嘉乐悦活投资管理有限公司支付装修残值款705，356.66元；
五、原告上海嘉乐悦活投资管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费22，800元，反诉受理费14，160.39元，财产保全申请费5，000元，鉴定费77，000元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
审 判 员 程美珍
人民陪审员 王国华
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 陆 兆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。