福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第7476号
原告马文广，男，1984年4月6日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人韦继升、林乐漂，福建九信律师事务所律师。
被告许瑞芬，女，1957年1月28日出生，汉族，住河南省安阳县。
委托代理人戴明忠、林伟文，福建（厦门）嘉铠律师事务所律师。
原告马文广与被告许瑞芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，依法由代理审判员杨丽芬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马文广的委托代理人韦继升、林乐漂，被告许瑞芬的委托代理人戴明忠、林伟文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马文广诉称，2014年1月5日，在厦门市思明区麦田会展房产代理服务部的居间下，原告作为买方与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于厦门市思明区万科金域蓝湾花园B地块三期（10#楼）10号楼B座4层03单元的房屋卖给原告，成交价2406600元；被告应在2014年1月13日前向抵押权人申请还款；原告应在合同签订之日支付定金10000元，在2013年1月13日前支付购房款600000元，并应在该房屋权属过户登记受理后当日内支付296600元，剩余购房款1500000元由原告向银行申请按揭贷款支付。在办理一手产权证的条件具备后，被告应在交易服务方、原告或该房屋开发商通知之日起三个工作日内向房屋登记机构办理一手产权证，并在房管局规定的日期内缴纳相关税费，领取一手产权证；原、被告双方应在被告拿到该房屋无抵押权的产权证后三个工作日内向房屋登记机关申请过户。一方违约导致合同解除，另一方有权选择按定金法则或合同成交价的百分之二十追究违约方的赔偿责任。同日，原、被告与居间方签订了《居间服务合同》，确认了居间方提供居间服务的事实，并约定原告应在《房屋买卖合同》签订当日向居间方支付居间服务费60165元。原、被告、厦门麦田人房地产代理有限公司三方又于当日签订了《交易服务合同》，约定由厦门麦田人房地产代理有限公司作为交易服务方，协助买卖双方完成解押、贷款、过户等交易手续。《房屋买卖合同》签订后，原告于2014年1月5日支付定金10000元，完成约定的定金支付义务，于2014年1月13日、1月16日分别支付180000元、420000元，完成了第一笔购房款600000元的支付义务。被告应依约办理一手产权证，并向银行即抵押权人申请提前清偿贷款以注销抵押权，使房屋具备过户至原告名下的条件，但被告迟迟不肯办理。经原告核实，被告实与第三人有经济纠纷，讼争房屋在《房屋买卖合同》签订前已被法院在诉讼中保全查封，在保全解除前，根本不可能办理一手产权证。原告催促被告立即解决保全问题，并依约履行义务，但被告明确表示其与第三人的纠纷标的达二百万元之多，不可能向法院提供其他等额担保，无法解除诉讼保全。原、被告交易无法继续进行，被告亦明确表示只能解除合同。后被告分五次向原告退还购房款，最后一笔购房款于2014年3月28日才退还予原告。综上，被告在《房屋买卖合同》签订前故意隐瞒房屋被法院保全查封的事实，在合同签订后亦不积极解除保全，致使合同无法履行，交易不能继续，并以退还购房款的方式与原告合意解除了合同，原告如欲重新购买同等房屋，将承担数十万元的涨价损失以及贷款利息涨幅等损失，原告的损失与被告违约有直接因果关系，被告应予赔偿。故原告诉请判令：1、被告赔偿原告违约金480000元；2、被告赔偿原告律师费20000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告许瑞芬辩称，第一，讼争房屋买卖合同系由双方合意解除，并不存在违约解除的情形。被告始终不知道讼争房产被查封，不存在恶意交易。原告于2014年1月16日完成转款后，被告于1月17日立即到银行解押还款，解押后1月20日办理产权当天，被告才首次得知房屋被查封，并积极寻求解决途径。第二，中介当时提供两个方案，即继续履行合同、解除合同，后原告选择解除合同，被告积极归还购房款600000元及定金10000元，因被告已将款项用于解押，该笔款项分多次归还，其中部分款项系被告之子贷款所得，当时并未提及违约金的问题。且在被告之子偿还全部款项后，原告也已明确表示事情就这样全部解决清楚了。中介也能证实，原告只是私底下向中介方询问过违约赔偿的问题，原告和中介方并未向被告及其儿子正面主张过违约赔偿。第三，原告所述被告隐瞒房屋查封事实不实，被告并未卷款而逃，而是积极退还款项，可见被告并不存在恶意。第四，假使当时原告选择继续履行合同，合同亦完全可以继续履行，被告之子名下有两套房产，其明确表示可以替被告反担保解除查封，合同最终解除系基于原告的选择，双方合意解除。第五，480000元违约金明显高于原告的实际损失，原告未就其实际损失进行举证，损失实际上最多仅为利息损失。其主张的损失建立在原告重新购买同等房产的基础上，而事实上原告并未重新购买，故其主张的损失建立在假设的基础上，依法不能作为认定的依据。房地产市场价格涨跌不可预计，原告主张的房价上涨的损失也是不确定的；且原告并未实际到银行提交贷款申请，仅是询问了情况，并无银行相关审批文件，不可作为损失的依据。如果说原告有损失的话，也仅有资金的银行贷款利息损失，且由于被告已于2014年3月28日全部退还原告购房款，因此利息损失也应该从被告实际全部收到购房款之日起，根据被告退还款项的时间和金额分段计算。原告主张的违约金过分高于损失，请求法院予以调整。第六，原告未提供律师费支付凭证，且合同系双方合意解除，原告损失亦很小，不应支持原告的律师费主张。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年2月3日，被告与厦门市万科房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购得位于厦门市思明区万科金域蓝湾花园B地块三期（10#楼）10号楼B座4层03单元的房屋（下称讼争房屋），并进行了合同备案登记。
2014年1月5日，原告马文广（作为乙方）与被告许瑞芬（作为甲方）经厦门市思明区麦田会展房产代理服务部居间，签订了一份《房屋买卖合同》，约定：由甲方将讼争房屋转让给乙方，成交价2406600元。该房屋存在抵押，甲方应在2014年1月13日前向抵押权人申请还款。甲方保证该房屋权属清晰，不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或冻结等情形…，否则由此产生的法律责任由甲方承担。合同价款支付方式为：签约当天，乙方应向甲方支付交易定金10000元，乙方应在该房屋权属过户登记受理后当日内将部分购房款296600元支付给甲方，并应在2014年1月13日前将部分购房款600000元支付给甲方；乙方拟贷款1500000元，甲乙双方应在该房屋权属过户登记受理后一个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续当日乙方还应委托相关评估机构对房屋进行评估并支付评估费。在可办理该房屋权属登记后，甲方应在房屋交易后期服务方、乙方或该房屋开发商通知之日起三个工作日内至房屋登记机构办理该房屋权属登记并在《收件收据》规定的取件起始日起三个工作日内领取该房屋《土地房屋权证》，办理该权属证件应缴纳的税费由甲方承担。甲乙双方应在甲方领取该房屋无抵押权的《土地房屋权证》后三个工作日内至房屋登记机构办理该房屋权属过户登记，甲乙双方应在过户受理《收件收据》规定的取件起始日起三个工作日内缴纳相关税费，并由乙方在完税后即行领取其名下《土地房屋权证》。房屋过户前甲乙双方任何一方违约致本合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金，因追究违约责任产生的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。
同日，原、被告与居间方厦门市思明区麦田会展房产代理服务部（以下简称“麦田会展”）签订了《居间服务合同》，确认了麦田会展提供居间服务的事实，并约定原告应在《房屋买卖合同》成立时向居间方支付居间服务费60165元。同日，原、被告及厦门麦田人房地产代理有限公司三方共同签订了《交易服务合同》，约定由厦门麦田人房地产代理有限公司作为交易服务方，协助买卖双方完成解押、贷款、过户等交易手续。
2014年1月5日，原告向被告支付定金10000元，被告出具收局予以确认；2014年1月13日、1月16日，原告先后向被告转账支付购房款180000元、420000元。
被告先后于2014年2月8日、2月14日、3月14日、3月20日、3月28日向原告退还购房款项100000元、50000元、300000元、120000元、40000元，合计610000元。
另查明，位于厦门市思明区洪文六里58号701室房屋为被告之子侯江伟所有。
审理过程中，被告确认：讼争房产被冻结的相关诉讼文书其至今未收到，但经向相关法院核实，本案讼争房产于2013年6月因财产保全被查封，该案件仍处于诉讼阶段，尚未结案。
2014年5月8日，原告与福建九信律师事务所签订委托协议，委托其代为处理与被告之间的纠纷，并约定代理费为20000元。2014年6月16日，该事务所向原告出具发票确认收到律师费20000元。
本案审理中，原、被告均申请证人出庭作证，本院予以准许。证人张孟作证时陈述：其系麦田房产瑞景公园店店长，受被告委托卖房子；2014年1月5日，其店里员工孙则尧的客户要求看讼争房屋，之后原、被告双方至店内协商，以2400000元成交并当天签订了买卖合同，当时其在现场。后原告交了600000元给被告办理了银行贷款解押。2014年1月中旬，其听公司办单人员金积说原、被告发生纠纷，被告房产被查封，致使一手产权无法办理；2014年2月其与孙则尧到被告家，见到被告之子侯先生，其要求侯先生尽快把款项还给原告。侯先生表示会贷款尽快归还原告，其去被告家并未有原告的授意，原告亦未告诉其要求赔偿的主张。至于原、被告有没有协商继续履行合同，其并不清楚，后其向侯先生提供了渣打银行办贷款工作人员的联系方式。侯先生3月份将全部款项还给原告。其只在签约当天见过原告，之后再也没有见过，退款等情况其都没有参与。其认为该地段同样面积的高层楼房挂牌价在2800000元左右（还未出售相关房产），客户市场价在2500000元左右，目前房价处于平稳调整期。
证人孙则尧陈述称：其系麦田房产明发国际新城店的工作人员，因原告有购房需要，与其联系，其给原告介绍过多套房产，2014年1月，原告看中讼争房产，与被告签约时是在明发国际新城店2楼，其有在场，张孟作为房源方经纪人也有在场。当时约定房屋成交价2400000元，贷款1500000元，定金10000元并约定产权证解押后办理一手产权证后再过户；当时工作人员问被告需要多少钱解押，被告表示还需要50余万元。签约时，其有询问讼争房产是否有查封，被告说没有；后来张孟告诉其，原告已分两笔支付被告600000元。2014年1月中旬，解押后办理过户的当天，权证部工作人员金积告诉其房屋被查封了，其就通知了原告，原告当时问其赔偿事宜，其告知原告按合同约定应赔偿合同成交价的20%，还有贷款优惠政策损失。因为其之前有向原告提供渣打银行贷款人员联系方式，原告本可以拿到贷款优惠，但其并不清楚原告具体有没有跟银行签订贷款合同。2014年1月27日，其与原告、被告之子侯先生在瑞景店协商，当时只谈了钱什么时候返还，并未谈及合同解除问题，原告只在私底下告知证人不再履行合同。当时约定年前退100000元，年后退510000元，原告并没有提到违约金的主张，仅谈了退钱事宜。2月份证人与张孟到侯先生家催款，现在款项已经全部还清。4月份左右，原告找过其咨询赔偿事宜，要求被告赔偿他的损失，包括房价上涨的损失、合同价款20%、利息损失，其打电话给张孟，告诉张孟原告要求赔偿，张孟说要告诉被告，后来纠纷就交给风控部处理，其就不清楚了。对于讼争房屋被查封的事实，其有要求被告解除查封，但被告表示另案的诉讼已经胜诉，也问过房管局称房屋可过户。后来证人通过咨询了解到过户估计需要半年时间，但原告表示半年后贷款利率就无法享受八五折优惠（权证部表示首套贷款渣打银行可以优惠九五折，原告表示其可以拿到八五折优惠，但只有签约后的那几周时间内），且不愿意等待半年。
证人金积陈述：其系麦田房产权证专员，其负责办理房产解押、一手产权证、网签、过户、贷款等事宜；此前没有见过原告，但见过被告。这单交易因没有办理一手产权证，无法办理网签。其联系了原告把解押款打给被告（被告同意原告分期支付解押款），1月19日、20日，其陪同被告到建行办理解押手续，拿到了合同和发票，之后让经纪人陪被告去开发商处拿剩余资料；1月21日、22日，其陪同被告到市政服务中心办理一手产权证，但却被窗口人员告知房产已被邯郸法院查封了，但不知道具体的查封时间，知道查封信息的时候，被告表示另案已解决，被告的儿子已经问过房产局，确定房子可以出售。被告后来让其联系被告儿子侯先生，侯先生表示当时另案已胜诉，但可能要重新审理，于是其就将单子交给法务，然后让孙则尧告诉原告房子被查封的事实，后面具体的操作其就没有参与了。至于贷款优惠政策，证人有向原告推荐渣打银行，并让孙则尧把渣打银行林经理电话告诉原告，林经理表示如果尽快做，不超过农历过年，可以享受八五折贷款优惠，过年后（2014年2月初）就没有这样的优惠了，这样的优惠可以为原告节省20多万元，相似的贷款优惠案例，其业已操作过。
证人侯江伟陈述：其系被告之子。2014年春节，其在外出差时，被告出卖了讼争房产，回来时其母亲告诉其卖给了原告，成交价2400000元。刚签完合同后，原告私下联系其称可以跨过中介公司交易，节省中介费，其不同意。后原告交付了解押款，其母亲办理了解押，在后来办理一手产权证时，其母亲得知房子被查封了，并告诉了证人。1月22日，证人到麦田房产总部协商，在场的有张孟、麦田法务代表，当时中介提供了两个方案，包括其将房子解封后继续履行合同或解除合同，其表示均愿意配合，但因为快到春节了，存在无法解封的可能性，其无法保证多少时间可以处理。中介没有问原告选择何种方案，只声明会联系对方。后原告短信联系证人说要协商。1月23日，其与孙则尧、原告见面进行协商并声明可以提供房子解封，当时中介说原告已经看中另一套房子，要求其退款给原告，其表示如果解封其可积极配合，但退款暂时无现金可退还。春节后，原告要求购房总价再优惠几十万元，其不同意，原告便要求尽快退款给他。后证人从华夏银行贷款加上自己的积蓄、朋友的借款，将610000元退还给原告；退款过程中，原告并未表示需要赔偿，其亦问过原告钱还给他之后事情就了了，原告表示同意。中介方亦没有告诉其原告主张违约赔偿的事。目前讼争房产仍未解封。
双方对证人证言的真实性均无异议。原告认为证言可以证明：1、房屋买卖不能进行的原因系讼争房产基于被告原因而受到的查封保全；2、确定房屋无法进行买卖的时候，原、被告双方最终就解除合同达成合意，要求被告就已付款项进行退款；3、原告就违约责任承担问题向中介方提过，但始终未放弃违约责任主张；4、出现查封问题后，中介提供两种方案，但被告无法在一两个月内解除查封，才选择了解除合同的方案。
被告则认为证言可以证明：1、本案出现纠纷的原则在于讼争房产被查封，但并非不能过户，仅系暂时不能过户；2、基于房产暂时不能过户，中介提出的两个方案中选择解除合同系原、被告双方的合意；3、原告始终都向中介提出赔偿要求，但并未向被告提出过；4、所谓的利率变化是中介方的传来证据，没有有效的银行数据支持，不能作为定案依据。
以上事实，有原告提供的居间服务合同、房屋买卖合同、交易服务合同、商品房买卖合同、预告登记证明、收款收据、银行交易明细、委托代理合同及律师费发票、证人证言，被告提供的产权证、证人证言为证，原、被告均无异议，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的讼争房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。从本案证据及证人证言来看，原告已经依约履行了支付购房款的义务，讼争房产因被告的其他纠纷被冻结是本案讼争房产无法依约办理过户手续的原因，讼争房产存在权利限制，且至今尚未解除冻结，已导致原告获得房屋产权的合同目的根本无法实现，故被告的行为已经违反了讼争合同的约定，构成违约。双方发生纠纷后通过协商的方式一致同意解除了讼争合同，被告也退还了购房款，并无证据证明双方协商时原告明确表示放弃追究被告违约责任的权利，故原告通过诉讼方式主张被告承担违约责任，合理合法，本院予以支持。根据讼争合同的约定，因追究违约责任产生的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担，故原告因本案诉讼支出的律师费20000元应由被告承担，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张因被告违约造成其购房成本增加、贷款利率上浮、占有标的物后增值的相关损失，本院认为，原告虽曾为购买讼争房产咨询过相关金融机构的贷款利率政策，但并未实际与金融机构签订贷款合同；其自讼争合同解除之日至庭审结束时亦未购买其他与讼争房产同等条件的房产；因此其主张的前述三项损失并未实际发生，且贷款政策以房价变动均属于市场交易行情变化的风险，并非合同签订当时可以预见的损失，故本院对原告该项主张不予采纳。因被告违约导致原告交付的购房款被占用，被告应当赔偿原告资金占用相关期间的损失（以中国人民银行同期同类贷款利率计算，以610000元为基数自2014年1月16日计至2月8日；以510000元为基数，自2014年2月9日计至2月14日；以460000元为基数，自2014年2月15日计至3月14日；以160000元为基数，自2014年3月15日计至3月20日；以40000元为基数，自2014年3月21日计至3月28日）。原告主张按照合同约定的成交价的20%的标准计算违约金为480000元，但其有证据证明的损失金额明显低于约定的违约金计算标准，故本院依法予以调低为资金占用期间的贷款利息。原告诉求的超过部分，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告许瑞芬应于本判决生效之日起十日内赔偿原告马文广违约金（以中国人民银行同期同类贷款利率计息，以610000元为基数自2014年1月16日计至2月8日；以510000元为基数，自2014年2月9日计至2月14日；以460000元为基数，自2014年2月15日计至3月14日；以160000元为基数，自2014年3月15日计至3月20日；以40000元为基数，自2014年3月21日计至3月28日）；
二、被告许瑞芬应于本判决生效之日起十日内赔偿原告马文广律师费20000元；
三、驳回原告马文广的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4400元，由原告马文广负担4217元，由被告许瑞芬负担183元；上述款项被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 杨丽芬
二〇一四年八月十四日
书 记 员 孟晓媚
附件本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。