山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1302民初9135号
原告（反诉被告）：临沂颐高商业运营管理有限公司，住所地临沂市兰山区北城新区沂蒙路与三和二街交汇处，统一社会信用代码91371302555201375K。
法定代表人：张必勇，经理。
委托诉讼代理人：刘兆卿，男，1991年8月27日出生，汉族，公司职工，住沂南县。
委托诉讼代理人：胡凡友，山东上和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：闫丽娟，女，1973年12月9日出生，汉族，住临沂市罗庄区。
委托诉讼代理人：诸葛绪国，临沂兰山嘉信法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）临沂颐高商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）闫丽娟租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）临沂颐高商业运营管理有限公司委托诉讼代理人刘兆卿、胡凡友、被告（反诉原告）闫丽娟及其委托诉讼代理人诸葛绪国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临沂颐高商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的租金及违约金共计103664元；2.依法判令被告恢复承租商铺原状并承担本案诉讼费用、公告送达费用。事实和理由：2015年10月12日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告租赁原告自有的“颐高上海街”二期街区2029铺位，用于经营都市丽人（内衣），租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日，租金标准为5580元/月。2016年1月1日至2016年2月28日为合同约定的免租期，因乙方违约不能享受全部免租期权益，根据合同第3.3条约定，应补充支付租金8060元；根据合同约定，自2016年3月1日起计收租金，在合同履约过程中，被告仅支付三个月租金，即自2016年6月1日起拖欠租金，截至2016年11月4日，拖欠租金28644元。被告拖欠上述费用，经原告多次催要，被告至今未付。根据合同第14.4条，被告构成严重违约，须向原告支付12个月的租金作为违约金。原告认为，根据合同约定，被告构成违约，严重侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院，望判如所请。
被告闫丽娟辩称，原告所诉与事实不符，答辩人实际不欠原告的租金，原告计算租金错误，违约金过高依法不应支持。被告与临沂招商咨询服务有限公司于2015年10月12日签订的《商铺租赁合同》，被告租赁原告二楼2029号商铺。被告按合同约定和原告的要求进行装修并购进价值42万元的货物，但原告并没有按约定于2015年12月25日开业，原告的商场也根本不具备开业条件。原告到2016年4月30日才开业，因其拖延开业，原告研究给予被告两个月的免租期，租金顺延，被告预交的三个月的租金应自2016年7月1日起算。此时的商场仍然不具备营业条件，商场的扶梯在开业以后尚未投入使用，直梯在一楼的东内侧，顾客根本找不到该电梯，也不知道如何上楼，原告也未做相应的提示和广告投放，导致顾客根本不知道颐高上海街二楼还存在商铺，被告所在的二楼根本没有人流。原告丧失商业信誉，违反当初订立《商铺租赁合同》的承诺的商业氛围和广告支持，连最起码�指示标志和引导都没有，原告也不做宣传，不为商铺运营着想，不做被告所在区域的宣传，未达到应有的商业氛围，导致整个街区无人，各商铺纷纷关张，致使被告进的货物全部积压，无奈只有降价甩货，造成损失14万余元。被告在无法承受电费、物业费、人工费、和持续亏损的情况下找原告协商撤店事宜。后被告按原告要求书面申请撤店多次找原告方缴清租金，但原告未予收取，于2016年10月10日只收取了被告的物业费等费用，原告不收取被告的租金，被告认为原告已经免除了租金，但现在看来是故意造成被告违约的现象，是原告强人所难，违背公理。原告于2016年10月17日将被告店锁上大锁，被告店内货架等物品价值30219元不允许被告拉走，之后将原告的店铺租与他人。本案原告丧失商业信誉，违约在前，导致原告的商场未在约定的时间开业，且开业后不符合开业所�备的条件，致使商场未开起来，生意萧条，导致被告严重亏损，被告为防止亏损按合同约定的程序向原告申请撤店并主动去结清租金，中止与原告的租赁关系合理合法，原告拒收租金，造成被告违约的假象，所产生的法律责任应由原告自负，因原告的违约行为造成被告的损失应依法赔偿。原告起诉拖欠租金缺乏事实和依据，其诉请的违约金过高应依法予以纠正。请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告闫丽娟向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2.请求人民法院依法判决反诉被告返还货架等物品（原物如不存在折价赔偿30219元）；3.返还商铺履约保证金11160元及物业保证金1940元，合计13100元；4.本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与临沂招商咨询服务有�公司于2015年10月12日签订的《商铺租赁合同》，反诉原告租赁反诉被告二楼2029号商铺。反诉原告按合同约定向反诉被告缴纳了保证金11160元及物业保证金1940元，并预交了三个月的商铺租金、物业费等，双方合同约定于2015年12月25日开业，反诉原告按反诉被告的要求装修并购进价值42万元的货物。但反诉被告于2015年12月25日并没有开业，且反诉被告的商场也根本不具备开业条件，反诉被告一直拖到2016年4月30日才开业。按合同约定，反诉原告享有2016年1月至2月份的装修免付商铺租金，因反诉被告迟延到2016年4月30日开业，因其拖延开业，反诉被告研究给予反诉原告两个月的免租期，租金顺延。则反诉原告于2015年12月2日提前缴纳的2016年3月1日至月1日的租金相应的顺延为2016年7月1日至2016年9月30日，但此期间反诉被告的商场仍然不具备营业条件，商场的扶梯开业以后尚未投入�用，直梯在一楼的东内侧，顾客根本找不到该电梯、反诉被告未做相应的提示和广告投放，导致顾客根本不知道顺高上海街二楼还存在商铺，反诉原告所在的二楼没有人流，反诉被告开始承诺的的商业氛围和业态根本不存在，也不做广告和宣传，致使反诉原告进的货全部积压，无奈只有降价甩贷，造成损失14万余元。反诉原告一直信守合同，按时缴纳租金和物业费等费用，反诉被告丧失商业信誉，违反当初订立《商铺租赁合同》承诺的商业氛围和广告支持，连最起码的指示标志和引导都没有，也不做宣传，不为商铺运营着想，不做反诉原告所在区域的宣传，未达到其承诺的应有的商业氛围，导致整个街区无人，各商铺纷纷关张，反诉原告在无法承受电费、物业费、人工费、和持续的亏损的情况下，找反诉被告协商撤店事宜，后反诉原告按反诉被告要求书面申请撤店多次找反诉被告方缴纳租金，反诉被告未予收取，只是于2016年10月收取了反诉原告的物业费等费用。反诉原告协商撤店时，反诉被告将反诉原告商铺锁上大锁，将店内价值30219元货架等物品扣押。之后将反诉原告的店铺租与他人，双方签订的《商铺租货合同》已无继续履行的必要。反诉被告丧失商业信誉，违约在前，商场未在约定的时间开业，且在开业后不符合开业所具备的条件，致使商场未开起来，生意萧条，导致反诉原告严重亏损，反诉原告为防止亏损按合同约定的程序，向原告申请撤店并主动去结清租金，中止与原告的租赁关系合理合法，反诉被告拒收租金，所有产生的法律责任应由反诉被告自负，因反诉被告的违约行为造成反诉原告的损失应依法赔偿，故具状请求依法支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告临沂颐高商业运营管理有限公司辩称，我方于2016年11月4日因闫丽娟单方撤店、未按合同履行相关义务，已构成严重违约，我公司已向其发出解除租赁合同通知书。并要求闫丽娟2016年11月8日完成撤场，如逾期未撤离并腾出商铺，我司则代为清理，届时闫丽娟需承担公证费、搬运费、物品保管费等相关费用。闫丽娟未在2016年11月8日前完成，按合同约定闫丽娟单方撤店，按照合同约定保证金应于扣除，本诉及反诉费用应由闫丽娟承担。
原告临沂颐高商业运营管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了原、被告签订的商铺租赁合同，证明被告承租原告位于临沂市××新区××北路××街区××号商铺，同时对租期、租金及租金支付方式、履约保证金等进行了约定；提交欠付租金明细一份，证明被告于2016年6月1日至2016年11月4日未向原告交纳租金，应缴总额为28644元。被告对商铺租赁合同的真实性无异议，但主张该合同为格式合同，原告单方拟定，加重了被告方的责任，合同约定2015年12月25日开业，但原告实际是2016年4月30日才开业，被告按照原告要求备货，因原告未开业造成被告所备货物滞销，被告损失近20万元；对欠付租金明细有异议，主张系原告单方拟定，计算错误，原告是2016年4月30日开业，扣除2个月经营免租期以及被告预先交纳的3个月租金，被告租金已交纳至2016年9月，被告2016年9月1日应原告要求书面申请解除租赁合同，但原告未书面答复，却于2016年10月17日将被告商铺锁住，于2016年11月4日转租他人。
被告提交商铺租赁合同、物业服务管理服务合同，证明被告与原告签订合同情况，合同约定2015年12月25日开业，并约定2个月的经营免租期，被告交纳履约保证金11160元；提交商铺履行保�金、物业保证金、租赁费单据、装修垃圾费单据，证明被告按合同约定交纳了各项费用；提交宣传照片，证明原告承诺2015年12月25日开业；提交被告店铺内部照片、进货发票，证明被告于2015年12月23日前店铺已装修备货完毕，但原告商城不具备开业条件；提交原告开业宣传材料，证明原告是于2016年4月30日开业，违反合同约定的开业时间，构成根本违约；提交商场扶梯、直梯、商场内部照片，证明商场不具备开业条件，无商业氛围，也无合同约定的宣传和指示性标志；提交消防责任书，证明被告按约定及原告要求办理了消防；提交物业费缴费单据，证明被告交纳物业费及电费；提交撤店申请，证明被告按原告的要求书面申请撤店；提交涉案店铺照片，证明原告将涉案店铺于2016年10月份转租他人。原告对被告提交的商铺租赁合同的真实性无异议，但对证明问题有异议，租赁合同中仅要求被告于2015年12月25日前正常营业，并未规定商场于2015年12月25日前正常营业，仅约定原告未能如期交付商铺，起租日及免租期相应顺延，原告按合同约定向被告交付商铺；对履约保证金收据、租赁费单据无异议，证明商铺已交接，被告交纳2016年3月1日至2016年5月31日的租金，物业保证金、装修垃圾费不是原告出具，原告不认可；对宣传照片、店铺内部照片、开业宣传材料真实性均有异议，照片是手机微信截屏，无法证实原告开业时间，店铺的照片也无法证实是被告商铺内实际经营，开业宣传材料是被告在网上打印的，不能证实被告要证实的问题，进货发票的真实性无异议，但关联性有异议，发票开票日期是2017年8月30日，而被告主张于2015年12月23日已备货完毕，前后矛盾；对被告提交的直梯照片、扶梯照片、商场内部照片的真实性、关联性均有异议，�能证实时间节点，不能证实被告要证明的问题；对被告提交的消防责任书、物业费缴费单据关联性有异议；对被告提交的撤店申请、涉案店铺照片的真实性有异议，原告方未收到被告的书面申请，不能证明被告要证明的问题。
反诉原告闫丽娟提交货架等物品的清单及图纸，证实其为经营店铺投资购置货架等物品总价值为30219元。反诉被告临沂颐高商业运营管理有限公司对该证据的真实性有异议，主张系闫丽娟单方制作，未经都市丽人公司盖章确认，同时未标注时间，系闫丽娟为经营店铺所购置，与出租人无关。
反诉被告提交解除合同通知书及中国邮政快递回证，证实2016年11月4日被告向原告发出解除合同通知书，反诉被告按照租赁合同第十七条第二款规定履行合同义务。反诉原告对该证据的真实性有异议，主张该证据系复印件，邮政查询结果显示为未妥投。临沂颐高商业运营管理有限公司所称的通知并未送达反诉原告，且解除合同通知书为伪造，存在明显的剪切，该证据为虚假证据，反诉被告称2016年11月4日与反诉原告解除租赁合同，实际上颐高公司于2016年10月17日即用大锁将涉案店铺锁上，并扣押了反诉原告的货柜等物品。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定：“第一条乙方租赁商铺位置、套内面积1.1乙方租赁商铺位于临沂市××新区××北路××号“颐高上海街二期”街区2029铺位，套内面积共计为48.52平方米。第二条经营范围2.1该租赁商铺仅限于乙方经营：都市丽人（内衣）。第三条�赁期限3.1本合同期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。……3.3免租装修期2个月（自2015年11月1日起至2015年12月31日止），经营免租期2个月（自2016年1月1日起至2016年2月28日止）。在免租装修期内，乙方仅免付商铺租金，但应支付本合同项下约定的其他费用。若乙方违反本合同的约定擅自提前解除或终止本合同，或因乙方违约导致甲方单方面解除本合同，或因不可抗力的原因导致本合同提前解除，则乙方按其已租赁期限占合同约定的整个租赁期限的比例享有装修期的免租权，乙方应依本合同约定的租金标准乘以未完成的租赁期限占合同约定的整个租赁期限的比例再乘以免租装修期向甲方支付相应的租金款项。第四条租金及租金支付方式4.22016年1月1日止2016年12月31日月租金5580元；2017年1月1日至2017年12月31日月租金5919元；2018年1月1日至2018年12月31日月租金6405元。4.3租金及物业管理费为每叁个月支付一次，采用先交款后使用的方式缴纳租金。即在以上合同签订时，乙方缴纳前叁个月租金16740元整，物业管理服务费2910元整；以后每隔叁个月交一次租金及物业管理费，于本期费用结束前十日内缴纳下期费用。第五条履约保证金5.1乙方应于本合同签订时，缴纳履约保证金11160元。第六条租赁商铺的交付6.1交房日期：甲乙双方约定的交铺日预计为2015年11月1日。6.5.2双方约定，如甲方未能如期交付商铺的，起租日及免租期相应顺延。第九条营业时间9.1甲乙双方约定，乙方所承租商铺应于2015年12月25日前开始正常营业。第十二条甲方的权利和义务12.3甲方应负责颐高上海街的整体推广及对外宣传，提高颐高上海街的知名度。第十四条违约责任14.4乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方已向甲方缴纳的全部费用（包括但不限于履约保证金、租金等）不予退还，乙方并另行支付甲方解除日12个月租金作为违约金（以解除日日租金标准计算，如在免租期内的，计算标准为第一季度计租日日租金）。违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。同时，乙方应无条件按甲方要求将商铺连同原固定设备附属物交还甲方。第十七条通知送达17.1安装本合同须向另一方送达的任何文件或通知，均以本合同所列下列地址为准。若任何一方有更改，应及时以书面形式通知对方，否则由此引致的法律后果，由未履行通知方承担。……”，原、被告均在该合同上签字盖章。同日，被告与案外人临沂市泰康物业服务有限公司签订《商场物业管理服务合同》。2015年10月12日，被告闫丽娟向原告交纳履约保证金11160元、向泰康物业公司交纳物业保�金1940元。2015年12月2日，被告向原告交纳2016年3月1日至2016年5月31日的租金16740元。被告与原告签订上述合同并向原告缴纳各项费用后，对涉案商铺进行了装修，并于2015年12月备货完毕。原告商场于2016年4月30日正式开业。被告主张商场开业后，因人流量不大，被告商铺一直亏损，被告于2016年9月1日向原告工作人员邵倩倩递交书面的撤店申请，原告一直未予答复。被告于2016年10月10日向物业公司缴纳了物业费、水电费等费用，并提出结清租金退铺，工作人员“战杰立”称无领导指示，不能收取租金。后被告搬出其所租商铺内的货物及部分物品。2016年11月4日原告向被告发出解除租赁合同通知书，要求被告2016年11月8日前完成撤场。原告认可邵倩倩为其公司工作人员，但主张其未收到被告的书面撤店申请，主张“战杰立”�是其公司工作人员，如被告按合同约定交纳租金，其公司肯定会收取。被告主张其未收到原告发出的解除租赁合同通知书，原告称该解除租赁合同通知书系通过中国邮政快递向被告送达，但根据被告提供的地址送达不能，根据原、被告签订的租赁合同的约定自邮件寄出之日即视为送达被告。
另查明，2016年11月4日，原、被告商铺租赁合同解除后，原告已将涉案商铺另租他人。现原告要求被告支付经营免租期补充租金8060元（26/36*5580*2=8060元）、2016年6月1日至2016年11月4日的租金28644元、12个月违约金66960元，合计103664元。
本院认为，原告（反诉被告）临沂颐高商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）闫丽娟签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效�当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。原告按合同约定交付了店铺，被告交纳了履约保证金11160元、3个月的租金16740元及其他各项费用，有被告提交的相关收据予以证明，且原告无异议，本院予以确认。合同履行过程中，原告主张租赁合同中仅要求被告于2015年12月25日开业，并未约定其商场必须于2015年12月25日开业，被告对此不予认可，原告经营的商场为一个整体，且被告承租的商铺位于商场的二楼，如商场整体不营业，某一个店铺根本无法正常营业，无法达到被告租赁商铺的经营目的，因此对原告的该主张不予支持。原告未按合同约定的期限开业违约在先，故原告要求被告支付违约金，理由不当，本院不予支持。原告商场于2016年4月30日正式营业，按照合同约定的给予被告两个月的经营免租期，被告已交纳的3个月的房租应予以顺延，故被告已交纳租金应至2016年9月。被告擅自搬离店铺内货物及物品，原告于2016年11月4日向被告发出解除租赁合同通知书，被告虽主张未收到该通知书，但根据双方签订的租赁合同约定，原告依据被告提供的送达地址向其邮寄之日即视为被告收到通知之日，故原、被告签订的租赁合同已于2016年11月4日解除。被告虽主张已于2016年9月1日交纳撤店申请，但原告不予认可，且被告未提交其他证据予以证实，对被告的该主张本院不予采信。被告尚欠原告自2016年10月1日至2016年11月4日的租金6324元（5580元+744元），原告要求被告交纳该租金，理由正当，本院予以支持。被告未按租赁合同的期限履行合同，按照双方签订的租赁合同约定，经营免租期应按实际经营期限予以计算，故原告要求被告补足经营免租期的租金8060元，本院予以支持。原告已将涉案商铺另租他人，现要求被告将商铺恢复原状，�事实不符，本院不予支持。原、被告签订的租赁合同已于2016年11月4日解除，故反诉原告要求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，本院不予支持。反诉原告提交货架等物品清单及图纸，要求被告返还货架等物品或折价赔偿30219元，反诉被告不予认可，且反诉原告提交的证据无法证实双方解除合同时，上述物品在涉案商铺内，亦不能证实上述物品的实际价值，因此反诉原告的该请求，本院不予支持。反诉原告已交纳履约保证金11160元及物业保证金1940元，有物业保证金收据及履约保证金收据予以证实，反诉被告认可已收取反诉原告履约保证金11160元，但主张反诉原告未按期交纳租金，履约保证金应予扣除不予返还，物业保证金不是其公司收取，也不应由其公司返还，反诉原、被告双方均存在违约行为，故在反诉原告交纳上述租金后要求反诉被告退还履约保证金，理由充分，本院予以支持。
综上所述，原告要求被告支付租金14384元（6324元+8060元），事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金、恢复承租商铺原状，无事实及法律依据，本院不予支持。涉案商铺租赁合同已于2016年11月4日解除，故反诉原告要求解除与反诉被告签订的租赁合同，理由不当，与事实不符，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还货架等物品或赔偿折价款，证据不足，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还商铺履约保证金11160元，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告交纳的物业保证金1940元，并不是反诉被告收取的，故其要求反诉被告返还该保证金，理由不当，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和�合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告闫丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告临沂颐高商业运营管理有限公司租金14384元。
二、反诉被告临沂颐高商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告闫丽娟履约保证金11160元。
三、驳回原告临沂颐高商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告闫丽娟的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2373元，由原告临沂颐高商业运营管理有限公司负担2044元，由被告闫丽娟负担329元；反诉案件受理费883元，由反诉原告闫丽娟负担656元，反诉被告临沂颐高商业运营管理有限公司负担227元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 韩庆林
人民陪审员 李 民
人民陪审员 杨庆芳
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 王亚旭