北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第3282号
上诉人（原审原告）北京森秾农林科技开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇大沟琅河涧1号。
法定代表人韩文，总经理。
委托代理人李彦明，北京中鹏律师事务所律师。
委托代理人张春红，女，1970年11月1日出生。
上诉人（原审被告）北京康恒床上用品有限公司，住所地北京市石景山区高井甲32号。
法定代表人张清超，总经理。
上诉人北京森秾农林科技开发有限公司（以下简称森秾公司）与北京康恒床上用品有限公司（以下简称康恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
森秾公司在原审法院起诉称：康恒公司自2000年开始租赁森秾公司的房屋，至2010年12月31日之前协议到期，后每年签订合同，森秾公司、康恒公司于2013年1月1日签订房屋租赁协议，森秾公司将高井甲32号68号院的办公区东侧厂房（约450平方米）；西院（占地面积约600平方米）住房8间平房（约150平方米）及房前通道（通道至房前围墙为界），经双方协商允许康恒公司在森秾公司土地上自建库房及宿舍6间租给康恒公司，供其作为库房、生活房使用，租赁费为55000元／年。租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日。协议到期后森秾公司将不再与康恒公司续签租赁协议。为了保护双方利益，森秾公司在协议到期前3个月曾多次口头告知协议到期后将不再续签，因康恒公司对口头通知不予理睬，特于2013年10月12日发合同解除通知，正式以函件的形式告知协议到期后将不再续签，望康恒公司提前做好安置工作。直到今日康恒公司只腾退了办公室（约450平方米），对西院8间平房及房前通道，西院生活区自建库房、6间宿舍仍然被占用，并且不配合森秾公司解决该问题。为维护森秾公司权益，故诉至法院。诉讼请求：1、因房屋租赁协议已于2013年12月31日到期，要求康恒公司腾退租住人员、设备和西院8间平房、5间自建房及自建部分（包含西院库房、东院厂房南侧小房及北侧锅炉房）占用的场地；2、判令康恒公司拆除自建的西院仓库、东院大库房南侧自建的小房及北侧自建的锅炉房；3、判令康恒公司支付2013年合同期内租金余款4954.96元；4、判令康恒公司支付因延期租住房屋、场地的使用费117875元（自2014年1月1日至2015年1月31日）；5、判令康恒公司将房屋转租给第三人合同解除，转租收益归森秾公司享有（西院5间平房每间500元，8间每间400元，自2014年1月1日至2015年1月31日）；6、森秾公司西院5间宿舍给予作价（按照评估报告价格给予折价补偿）；7、判令康恒公司承担诉讼费用。
康恒公司在原审法院答辩称：第一，康恒公司有自建的房屋；第二，截至2013年9月，康恒公司把450平方米的车间腾空了，当时有人要租，康恒公司跟森秾公司的法人联系，通知了这个情况，告知森秾公司我一个朋友要用这个作库房，每月租金6000元，森秾公司不同意出租；第三，康恒公司还有一个机器，放在房屋的一角，2013年10月时，森秾公司说有人要承租房屋，所以要康恒公司把机器搬出，康恒公司就把机器搬出了，现在森秾公司跟康恒公司要钱没有道理，现在森秾公司都没有把房子租出去，康恒公司当时让他们租给康恒公司的朋友，这样他们也有利润，可他们不租。故房租康恒公司不同意支付。第四，2013年时森秾公司跟康恒公司谈过，说让康恒公司把房子拆除，到期就不租给康恒公司了，康恒公司说如果拆除，人工费很贵，卖也不值钱，而且康恒公司的房屋是2000年的板，面积也很大，康恒公司说森秾公司让康恒公司走也是为了拆迁挣钱，让康恒公司拆走，森秾公司还得花钱盖，双方就协商给钱的事情，森秾公司就不容协商，就让康恒公司拆除。第五，森秾公司答应2013年剩余1.5万元租金不要了，按照约定，剩余租金不应当支付；第六，森秾公司不给自建房作价，不可能搬出；第七，按照每间400、500元及每平米0.8元计算使用费，不合理，也没有依据；第八，评估机构没有评估土地使用费。综上，不同意森秾公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于北京市石景山区高井甲32号68号院的房屋（以下简称租赁房屋），系森秾公司从案外人北京圣雅德房屋租赁有限公司（以下简称圣雅德公司）承租。
2000年10月1日，森秾公司将租赁房屋出租给康恒公司，租期自2000年10月1日至2010年12月31日。2000年10月1日，森秾公司将租赁房屋交付给康恒公司。
2013年1月1日，双方最后一次签订租赁协议书。出租方（甲方）森秾公司与承租方（乙方）康恒公司签订《协议书》约定：甲方将高井甲32号68号院的办公室（约450㎡），西南角8间平房及房前通道（通道至房前围墙为界）租给乙方，供给乙方作为厂房、生活房使用；租期期限：自2013年1月1日到2013年12月31日止。租金为55000元／年，付款方式：每年二月底之前一次性缴清，逾期每天按年租金的5‰交滞纳金，同时甲方有权采取任何措施，因此所造成的损失由乙方负责。乙方在甲方提供的土地上自建的房屋，如工厂搬走后甲、乙双方共同协商在商定的时间内自行作价处理，甲方允许乙方在库房的后面（北侧）自建取暖用锅炉房，规格为3米×3米。
2013年1月1日，圣雅德公司出具确认书，载明：圣雅德公司（原北京市军宏储运部现已注销）与森秾公司（原北京营建工程总队现已注销）于2009年1月1日签订的房屋租赁协议书，森秾公司（原北京营建工程总队）征得我公司同意于2000年10月1日将租赁的部分房屋及通道转租给康恒公司作为厂房、生活用房使用，到期后再次征得我公司同意又分别于2012年7月1日、2013年1月1日续签房屋租赁协议，现给予书面确认。
租赁范围包括东院厂房、西南角8间平房及房前通道至围墙，2012年7月1日租金涨到5.5万元。
2013年1月1日，协议书签订后，康恒公司如约向森秾公司支付4万元租金，租金交至2013年9月30日。
2013年9月5日，康恒公司将东院厂房钥匙交予森秾公司，2013年10月2日，康恒公司将东院厂房腾退给森秾公司。
2013年10月8日，森秾公司向康恒公司经理张清超发出合同解除通知，载明，本公司森秾公司与贵公司在2013年1月1日签的《房屋租赁协议书》到2013年12月31日合同终止，不再续签，特此提前告知，望贵公司提前做好安置工作。本通知一式两份双方各持一份。2013年10月12日，森秾公司通过EMS将解除通知一份发给康恒公司，签收人处显示张清超签收。2013年10月14日，EMS快递回执内容为，您的邮件的当前状态是：已妥投，本人收签收。康恒公司亦认可对此邮件进行了签收。
至今，康恒公司仍使用西院的8间平房及自建房包括西院5间平房，西院库房（含水房1间）、东院厂房南侧的小库房1间、东院厂房西北侧的锅炉房1间。
本案诉讼过程中，森秾公司提出对西院5间自建房残值进行鉴定的申请，康恒公司提出对西院库房（含其中1间水房）、东院厂房北侧锅炉房、东院厂房南侧一间小库房进行现值鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京中建华房地产土地评估有限责任公司（以下简称中建华公司）作为鉴定机构，该公司作出房屋重置成新价为：西院5间平房为68813元，西院库房为50712元，东院厂房南侧小库房为5003元，东院厂房北侧锅炉房为4913元，西院库房中1间水房为9204元，西院库房西墙为2663元。森秾公司对此无异议。康恒公司针对评估价格提出异议，中建华公司作出异议答复：本次评估主要依据为《北京市房屋重置成新价评估技术标准》京国土房管拆（2003）808号，本着公正、公平、客观的原则，严格依据房地产估价规程及规范，准守上述标准，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算后得出估价对象在价值时点的房屋重置成新价格。估价结果是合理的，有依据的。后康恒公司又提出评估费用中不含土地使用费的异议，针对此，中建华公司称无法作出书面答复，因为土地使用费不在委托之列，而且租赁房屋一般不涉及土地使用费的问题。
庭审中，森秾公司提交国有土地使用证，证明租赁房屋所在土地系国有土地，北京圣雅德房屋租赁有限公司享有国有土地使用权。康恒公司对此予以认可。
庭审中，双方对自建房是否经出租方同意有争议：租赁使用过程中，康恒公司在租赁场地有自建房：西院平房5间，系2000年森秾公司找人康恒公司出钱所建，该5间房屋森秾公司知道并同意康恒公司自建，并在协议书中有约定；西院库房，系康恒公司在2003年自建；西院库房中的水房一间；东院厂房南侧小库房一间，东院厂房北侧锅炉房一间，森秾公司主张康恒公司自建锅炉房是经过森秾公司同意，并有约定的。其他自建房没有告知，但后来知道时已经建成，基于朋友关系，也没有说什么，就默许康恒公司继续使用了。
庭审中，是否对自建房处置有争议：森秾公司主张同意给西院5间自建房折价款，其他自建房在协议书中并无约定，森秾公司对此不用意利用，要求康恒公司予以拆除。康恒公司主张所有自建房均应给予赔偿，同意对西院5间房进行折价，但是对折价款有异议。
庭审中，双方均认可对西院仓库借墙按照估价报告给予康恒公司折价。
庭审中，双方对租金标准有争议，森秾公司主张租金不包含土地使用费，康恒公司主张租金包括土地使用费。对此均未提供证据；森秾公司对2013年租金按照面积比例进行计算，康恒公司对此不予认可，提出对西院8间平房面积有异议，对此未提供证据。
庭审中，针对转租部分，森秾公司提交收据以证明康恒公司存在转租收益，康恒公司对收据的关联性不予认可，认为收据中房屋与承租房屋并非同一房屋。
庭审中，康恒公司针对自建房损失提起反诉，反诉请求为要求赔偿西院仓库、东院厂房南侧小库房一间、北侧锅炉房一间的损失150000元，后又撤回反诉，经本院释明后仍坚持撤回反诉，仅作为答辩意见提出。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋租赁协议、快递邮寄单、房地产估价报告、异议申请书、异议答复、收据、国有土地使用证、证明等证据在案佐证。
原审法院判决认为：森秾公司与康恒公司签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按照租赁协议约定履行义务。
租赁协议期限届满前，森秾公司已向康恒公司发出通知，内容为：《房屋租赁协议书》到2013年12月31日合同终止，不再续签，特此提前告知，康恒公司对此通知进行签收。故租赁协议书已于2013年12月31日期满终止。
租赁期内，承租人应当按照租赁协议约定交纳租金。康恒公司已将东院厂房腾退，应当交纳东院厂房腾退之前租金及2013年全年西南角8间平房及房前通道的租金，但康恒公司于2013年起共交纳4万元。仍有部分租金未交纳。故对于森秾公司主张2013年合同期内所欠租金的诉求，法院予以支持。康恒公司主张森秾公司曾答应剩余1.5万元租金不要的抗辩意见，未提出证据，法院不予采纳。康恒公司对西院8间平房面积有异议故对租金的计算方式有异议，但未提供证据加以证明其所主张的8间平房的面积，故法院对其意见不予采纳。
租赁协议终止后，康恒公司未将租赁房屋交付给森秾公司，故应当支付森秾公司租赁房屋的使用费，故对于森秾公司要求康恒公司支付2014年1月1日之后使用费的主张，法院予以支持。关于使用费的支付标准，按照原来双方租赁协议的租金标准酌情确定，对于森秾公司主张使用费的意见，过高部分，法院不予采纳。对于森秾公司要求康恒公司解除与第三人的转租合同及转租收益归森秾公司所有的诉求，因转租合同与本案租赁协议非同一法律关系，故对此法院不予处理，对于转租收益部分，没有事实和法律依据，故法院对此不予支持。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方租赁协议期满终止后，康恒公司占用租赁房屋及场地已没有事实和法律依据，故对于森秾公司要求康恒腾退租住人员及设备及西院8间平房、5间自建房及自建部分（包含西院库房、东院厂房南侧小房及北侧锅炉房）占用的场地的诉求，法院予以支持。
关于自建房一节，首先，本案中，双方在协议中约定，乙方在甲方提供土地上自建房屋，由双方协商后在商定的时间内自行折价处理。对于西院5间自建房，森秾公司同意按照评估价格进行折价补偿，康恒公司同意进行折价处理，但对折价款有异议，对此康恒公司未提供证据加以证明。故森秾公司对西院5间自建房按照估价报告进行折价补偿的诉求，法院予以支持。其次，对于除西院5间之外的自建房，尽管出租人称对此不知情，但其在知道后未及时提出异议，视为其同意承租人的自建房屋。现租赁期间届满，对此，出租人不同意利用，可由承租人拆除。故对于森秾公司主张康恒公司拆除自建的西院仓库（含水房）、东院大库房南侧自建小库房一间及北侧锅炉房一间的诉求，法院予以支持。再次，对除5间自建房之外的其他自建房损失，经法院释明后，康恒公司只作为答辩意见提出。故对于康恒公司要求赔偿的意见，法院不予处理，当事人可另行解决。对于康恒公司提出评估价格有异议的抗辩意见，评估机构已作出异议答复，且康恒公司未提出重新鉴定的正当理由，故对此，法院不予采纳。对于康恒公司主张评估价格不含有土地使用费的抗辩意见，因租赁协议中未体现双方对土地使用费进行约定，故对此，法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、北京康恒床上用品有限公司于本判决生效后十五日内给付北京森秾农林科技开发有限公司二○一三年一月一日至二○一三年十二月三十一日欠付租金四千九百五十四元九角六分；二、北京康恒床上用品有限公司于本判决生效后十五日内支付北京森秾农林科技开发有限公司自二○一四年一月一日起至二○一五年一月三十一日止的租赁房屋使用费四万二千五百二十元；三、北京康恒床上用品有限公司于本判决生效后十五日内将北京市石景山区高井甲32号68号院的西院仓库（含水房一间）、东院厂房南侧小库房一间、东院厂房北侧锅炉房一间拆除；四、北京康恒床上用品有限公司于本判决生效后十五日内将北京市石景山区高井甲32号68号院的西南角八间平房、五间自建房及第三项中拆除自建房占用的场地腾退给北京森秾农林科技开发有限公司；五、北京森秾农林科技开发有限公司于本判决生效后十五日内给付北京康恒床上用品有限公司西院五间自建房补偿款六万八千八百一十三元；六、驳回北京森秾农林科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
森秾公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：依法撤销原判第二项，改判支持我方一审诉讼请求第四项，并要求对方支付自2015年2月1日至腾退之日止的房屋占有使用费。上诉理由：1、合同到期后，康恒公司一直占用诉争房屋并转租，转租自建房5间500元每间，占用私自搭建的库房理应也收取费用；2、一审判决依据的事实和法律基本正确；3、康恒公司私自转租房屋的行为，在一审庭审时我方才知道，给森秾公司造成了很大的麻烦，所以应对康恒公司不及时履行判决的责任给予明确。
康恒公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：依法撤销原判，改判驳回对方全部一审诉讼请求或发回重审，上诉理由及针对森秾公司上诉请求和上诉理由答辩称：1、程序违法，在康恒公司表明对评估提出异议，并提出重新评估申请，一审法院以评估公司无法书面答复为由，拒绝了我方的申请；2、事实认定错误，一审没有调查涉案房屋为军产房；3、适用法律错误，在庭审中我们双方的协议中有五间平房，还有一间锅炉房，一审没有判给我们锅炉房的补偿；4、我方亦将东院腾退对方，一审判决使用费却是年租金80％多，不合理。
森秾公司针对康恒公司的上诉请求和事实理由答辩称：1、一审已经确认涉案土地性质为工业用地，涉案房屋不是军产房；2、对方自建锅炉房是为了满足对方的需要，合同到期我方不同意利用理应拆除，
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。森秾公司与康恒公司签订的《房屋租赁协议书》期限届满，一审法院判决康恒公司腾退涉案房屋及场地，于法有据，本院予以确认。关于自建房的损失问题，现森秾公司同意按照评估价格对西院5间自建房折价补偿，本院不持异议，除西院5间以外的自建房，森秾公司不同意利用，一审法院判决康恒公司予以拆除正确，本院予以确认。康恒公司要求赔偿其他自建房的损失的意见，因本案中其未提起反诉，因此本院不予处理，双方可以另行处理。租赁协议终止后，康恒公司未将租赁房屋交付给森秾公司，故一审法院按照原来双方租赁协议的租金标准酌情确定使用费，并无不当，本院予以确认。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。康恒公司上诉称评估价格过低，未向本院提供证据佐证，因此本院不予采信。森秾公司上诉理由亦不能支持其上诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千七百五十七元，由北京森秾农林科技开发有限公司负担一千七百五十四元（已交纳一百一十六元，余额一千六百三十八元于本判决生效后七日内交纳），由北京康恒床上用品有限公司负担一千零三元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费六千元，由北京森秾农林科技开发有限公司负担三千元（已交纳），由北京康恒床上用品有限公司负担三千元（已交纳）。
二审案件受理费五千四百一十五元，由北京森秾农林科技开发有限公司负担二千六百五十八元（已交纳），由北京康恒床上用品有限公司负担二千七百五十七元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年四月十七日
书 记 员 杜 莹