上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5810号
上诉人（原审被告）：陶韬，男，1985年10月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
委托诉讼代理人：肖仁权，上海普若律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇园区路1218号2幢3181室。
法定代表人：丁培君，经理。
委托诉讼代理人：曹然，男，上海置润投资管理有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。
上诉人陶韬因与被上诉人上海置润投资管理有限公司（以下简称置润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陶韬上诉请求：撤销原判第一、二、四、六、八项，依法改判驳回被上诉人置润公司原审诉请。事实和理由：被上诉人拒不提供已收取租金、物业费、水电费正式发票，履行物业漏水修复义务，导致上诉人无法�常经营，上诉人对租金支付义务享有履行抗辩权。由于被上诉人认定上诉人在原审诉讼过程中所支付的款项均为违约金或滞纳金性质，上诉人停止再行支付相关款项，其行为合情合理，原审认定上诉人该行为违约，显属错误。即使法院认定上诉人违约而被上诉人无任何违约，原审以一倍租金、一倍物业费的标准向上诉人课以滞纳金，亦明显过高。
被上诉人置润公司辩称，其不同意上诉人陶韬的上诉请求。上诉人存在违反《租赁合同》的违约行为，被上诉人要求解除合同，依据充分。原审对合同解除法律后果的处理正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年1月，置润公司向一审法院起诉请求：1、解除置润公司、陶韬于2015年5月10日签订的《租赁合同》并要求陶韬迁出并返还房屋；2、陶韬支付自2015年10月15日起至判决生效之日止的租金，按每季�540,939.13元、从2016年7月15日起以每季度557,167.3元计算；3、陶韬向置润公司支付滞纳金，日租金的3倍计，自应付之日计算至实际支付租金之日止；4、陶韬支付2015年11月1日起至迁出之日止的物业费，按每季度28,454.88元计算；5、陶韬支付物业费滞纳金，滞纳金以物业费的2倍即每季度56,909.76元计为本金，分别自应付之日计算至实际支付租金之日止；6、陶韬支付2015年10月1日至2016年10月1日止的水电费，共计220,990元。
一审法院认定事实：本市徐汇区XX路XX号XX楼房屋（以下简称系争房屋）的产权人系上海A有限公司。2015年5月，上海A有限公司全权委托上海B有限公司经营管理。上海B有限公司出具转租证明，同意置润公司转租给第三人经营宾馆。
2015年5月10日，上海置润投资管理有限公司（甲方）与陶韬（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方系争房屋，该房屋建筑面积1,108.7平方米，辅助面积76.92平方米；该物业租赁期限自2015年5月15日起至2025年7月14日止，自2015年5月15日起至2015年7月14日止为免租金期，免租金期间，乙方无需支付租金，但免租金期内乙方使用的水、电、通讯、物业费等费用，仍需由乙方自行承担；租金标准：2015年5月15日起至2016年7月14日止，年租金2,163,756.50元；2016年7月15日起至2017年7月14日止，年租金为2,228,669.20元；2017年7月15日起至2018年7月14日止，年租金为2,295,529.27元;该房屋押金为36万元;乙方未经甲方书面同意,不得转租或部分转租该房屋;房屋租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权单方面解除合同并收回出租房屋,以及采取停水停电等措施:(4)逾期15日以上的,未交纳按约定应当由乙方交纳的水电等费用;(5)拖欠甲方房租超过15天以上的;乙方如逾期支付租金的,每逾期一日,则乙方须按日租金的3�向甲方支付滞纳金等条款。陶韬支付置润公司押金36万元。
2015年5月12日,置润公司、陶韬签署《商铺交接单》，置润公司将系争房屋交付给陶韬使用。陶韬在系争房屋内开设上海XX酒店有限公司。
2015年10月10日，置润公司发函给陶韬，要求陶韬拆除搭建的临时建筑物；2015年10月17日，陶韬收悉。2015年10月23日，置润公司又发函给陶韬，催讨租金及拆违事宜；陶韬于2015年10月24日收悉。2015年10月27日，置润公司到陶韬处取租金及其他所欠的费用时，与陶韬发生纠纷。2015年10月28日，置润公司手机发微信给陶韬终止双方租赁合同，陶韬亦收悉。
2015年10月27日，置润公司向陶韬催讨款项，但由于合同未约定付款的方式，置润公司要求陶韬像前几次支付款项方式一样转帐支付，但陶韬要求现金支付，要求置润公司自行取款；当天，置润公司派工作人员去取款，发生纠纷。2015年10月27日之前，陶韬租金支付至2015年10月14日，物业管理费支付至2015年11月14日，水电费支付至2015年8月止。
2015年11月23日，陶韬汇款给置润公司共计517,926元，在汇款单中写明用途是：三个月房租一个月水电费。2016年1月15日，陶韬又汇款给置润公司604,488.70元；第二天，陶韬又微信发函给置润公司法定代表人，说明了汇款数额的依据包括三个月租金及三个月物业管理费及之前2015年11月23日自行扣除76.92平方米违章建筑的款项35,094.75元。
在一审审理过程中,陶韬确认：在于2015年11月23日及2016年1月15日支付两笔款项之后，陶韬支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止。置润公司确认：陶韬于2015年11月23日及2016年1月15日支付两笔款项，但结合陶韬对于上述两笔款项用途的解释，置润公司如�定陶韬支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止，经过置润公司计算尚缺0.43元;陶韬认为是由于在计算补缺违章建筑面积时有四舍五入的情况,但整体应当认定陶韬支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止。
置润公司同意在本案中法院判定合同解除时一并退还保证金给置润公司，置润公司确认只要求解除与陶韬之间的租赁合同并要求陶韬迁让及返还房屋，不要求上海XX酒店有限公司迁让。陶韬确认，本案中不要求对房屋装修进行补偿。
一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
经过对账，虽然陶韬经过2015年11月23日及2016年1月15日两次支付款项，自认支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止。置润公司对上述两次收款数额并无异议，仅认为按照陶韬的计算，应相差0.43元。法院经计算，认定陶韬虽然未经置润公司同意擅自将76.92平方米房屋相应款项扣除，但经过与置润公司协商。陶韬亦在之后的付款中补足了上述扣款，虽然数额相差0.43元,但确系款项四舍五入时的误差。故法院判定陶韬支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止。但陶韬支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水�费支付至2015年9月止后，未再继续支付款项，陶韬的行为已构成违约，置润公司按照合同约定要求解除与陶韬之间的租赁合同并要求陶韬迁让及返还房屋，符合合同约定，法院予以支持。置润公司要求陶韬支付欠租、物业管理费及水电费的诉请，法院应予以支持；但欠款起始日期应以实际对账结果为准。
陶韬辩称置润公司怠于行使房屋漏水修复义务，但按照有关法律规定，在出租人未履行修复义务时，承租人可自行修复，维修费用由出租方承担。另陶韬亦辩称置润公司不交付发票，但上述辩称不足以抗辩陶韬交付租金及其它费用的义务。
关于逾期付款滞纳金一节，因双方对于支付款项的方式未明确约定,致使置润公司、陶韬在租金及其它费用是现金支付还是转帐支付存在异议。置润公司虽然一直主张要求陶韬转帐形式支付，但之后亦同意到陶韬�现金取款。陶韬虽然要求现金支付，但2015年10月27日之前实际一直转帐支付，之后亦以转帐形式将后两期租金及其它费用支付给置润公司。发生争议后，置润公司、陶韬还就76.92平方米违章搭建的扣款问题存在争议，且陶韬在2015年11月23日及2016年1月15日两次支付款项，置润公司已经收悉。故置润公司要求2016年4月14日前计算租金滞纳金、法院不予以支持。2016年4月15日之后至今，陶韬确未付租金及其它费用，故置润公司要求支付滞纳金的诉请，法院应予以支持，但滞纳金的起始日期以合同“按季度支付”及“提前15天支付，先付后用”的原则计取。置润公司虽然确认租金及物业管理费的滞纳金的约定实质是滞纳金是本金数额的两倍,但陶韬仍提出合同滞纳金约定过高，法院根据置润公司的实际损失及当事人的过错酌情判处。关于物业管理费的滞纳金的计取时间,合同中未�约定,因为合同约定是按季度支付,双方又确认第一期物业管理费使用的时间为2015年5月10日起,故法院确定陶韬应该于下一季度最后一日之前支付。
鉴于置润公司、陶韬之间的租赁合同被判令解除，置润公司亦同意退还陶韬押金，故法院判定置润公司退还陶韬押金。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一七年三月二十二日作出判决：一、解除上海置润投资管理有限公司和陶韬于2015年5月10日签订的关于上海市徐汇区XX路XX号XX楼房屋的《租赁合同》；二、陶韬于判决生效后十日内迁出上海市徐汇区XX路XX号XX楼房屋并将上述房屋交还给上海置润投资管理有限公司；三、陶韬于判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司自2016年4月15日起至2016年7月14�止的租金，按每季度540,939计算；自2016年7月15日起至本判决生效之日止的租金，按每季度557,167.30元计算；四、陶韬于判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司租金滞纳金，按每日6,010元为本金，自2016年4月2日起至陶韬实际支付之日止；按每日6,190元为本金，分别自2016年7月2日起、自2016年10月2日起至陶韬实际支付之日止；五、陶韬于判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司自2016年2月15日起至陶韬实际迁出之日止的物业费，按每季度28,454.88元计算；六、陶韬于判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司物业管理费滞纳金，按每日316元为本金，分别自2016年3月1日起、自2016年6月1日起、自2016年9月1日起、2016年12月1日起至陶韬实际支付之日止；七、陶韬于判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司自2015年10月1日起至2016年9月底的水电费208,015元;八、上海置润投资管理有限公司于判决生效后十日内返还陶韬押金360,000元。案件受理费11,937元，由陶韬负担。
二审中，当事人没有提供新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，置润公司（甲方）与陶韬（乙方）签订的《租赁合同》约定乙方租金第一年按季度支付。之后，租金半年付，提前15天支付，先付后用。2015年5月15日至2016年7月14日的年租金为2,163,756.50元，2016年7月15日至2017年7月14日的年租金为2,228,669.20元。第一季度的物业管理费：28,454.88元，本合同签订后即一次性支付给甲方。而陶韬实际支付租金至2016年4月14日，按照合同约定以及置润公司的主张，陶韬应当在2016年4月1日支付2016年4月、5月、6月的租金540,939.13元，陶韬应当在2016年7月1日支付2016年7月、8月、9月的租金557,167.30元，陶韬应当在2016年10月1日支付2016年10月、11月、12月的租金557,167.30元。租金滞纳金分别应当自2016年4月2日、2016年7月2日、2016年10月2日起算。陶韬实际支付物业管理费至2016年2月14日，故按照合同约定，其分别应当在2016年2月底、2016年5月底、2016年8月底、2016年11月底支付当期物业管理费28,454.88元，物业管理费滞纳金分别应当自2016年3月1日、2016年6月1日、2016年9月1日、2016年12月1日起算。
本院认为，上诉人陶韬与被上诉人置润公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《租赁合同》约定，在房屋租赁期间，上诉人拖欠房租超过15天以上的，被上诉人有权单方面解除合同并收回出租房屋，以及采取停水停电等措施。事实上，上诉人支付租金至2016年4月14日之后，未再继续支付款项，其行为构成违约，被上诉人有权主张解除合同。至�上诉人主张其享有履行抗辩权的问题，其一，房屋漏水的原因本案双方各执一词，上诉人未能提供证据证明房屋漏水系因被上诉人提供的房屋不适租而起，并且按照有关法律规定，出租人未履行修复义务时，承租人可自行修复并由出租方承担维修费用，故上诉人以被上诉人怠于履行房屋漏水修复义务为由拒付租金，缺乏依据，本院不予支持；其二，上诉人主张被上诉人拒不提供已收取租金、物业费、水电费正式发票，但这是《租赁合同》履行过程中被上诉人应当承担的附随义务，而按照《租赁合同》约定及时支付租金是上诉人应履行的主给付义务，上诉人明显不能以被上诉人不交付发票而拒付租金；其三，虽然被上诉人在原审诉讼过程中曾经表示上诉人在此期间支付的款项为滞纳金，但之后被上诉人亦认可上诉人支付租金至2016年4月14日，上诉人以双方对已支付的款项存在争议为由拒付租金，亦不能成立。综上，上诉人无正当理由拒付2016年4月14日后的租金，构成违约，被上诉人主张解除《租赁合同》，合法有据，应予支持。原审对合同解除法律后果的处理，并无不当，本院予以确认。至于上诉人主张原审以一倍租金、一倍物业费的标准要求上诉人支付滞纳金属于明显过高的问题，《租赁合同》约定逾期支付租金、物业费的滞纳金畸高，而上诉人逾期支付上述费用给被上诉人造成的实际损失通常为银行利息损失，被上诉人亦未举证证明尚存在其他损失，故本院酌情确定租金、物业费滞纳金的计算标准为以上诉人实际逾期支付的当期租金、物业费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自上诉人逾期支付之日起算至实际支付之日止。原审对逾期支付租金、物业费的滞纳金调整与法律规定相悖，本院依法予以纠正。综上，上诉人陶韬上诉请求中的合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2619号民事判决第一、二、三、五、七、八项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2619号民事判决第四、六项；
三、陶韬于本判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司租金滞纳金，以540,939.13元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2016年4月2日起至陶韬实际支付之日止；以557,167.30元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，分别自2016年7月2日起、自2016年10月2日起至陶韬实际支付之日止；
四、陶韬于本判决生效后十日内支付上海置润投资�理有限公司物业管理费滞纳金，以28,454.88元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，分别自2016年3月1日起、自2016年6月1日起、自2016年9月1日起、2016年12月1日起至陶韬实际支付之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11,937元，由上海置润投资管理有限公司负担937元，陶韬负担11,000元；二审案件受理费11,937元，由上海置润投资管理有限公司负担937元，陶韬负担11,000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
�中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……