吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终12号
上诉人（原审被告）：吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司，住所乾安县乾安镇。
代表人：陆建平，经理。
委托代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乾安县兄弟物业服务有限公司，住所乾安县乾安镇德建街1-17。
法定代表人：卢建军，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：乾安县田园锦绣物业管理有限公司，住所乾安县乾安镇。
法定代表人：赵得生，经理。
委托代理人：项柏林，吉林剑虹律师事务所律师。
上诉人乾安县兄弟物业服务有限公司（以下简称兄弟物业公司）、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司（以下简称恒策乾安分公司）与被上诉人乾安县田园锦绣物业管理有限公司（以下简称田园锦绣公司）物业服务合同纠纷一案，乾安县人民法院于2016年10月31日作出（2016）吉0723民初2246号民事判决，上诉人兄弟物业公司、恒策乾安分公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兄弟物业公司法定代表人卢建军、上诉人恒策乾安分公司法定代表人陆建平、委托代理人王照林、被上诉人田园锦绣公司法定代表人赵得生、委托代理人项柏林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告田园锦绣公司向原审法院提出诉讼请求：请求判令田园锦绣公司与恒策乾安分公司签订的田园锦绣物业管理协议书合法有效，双方继续履行该协议，兄弟物业公司立即停止侵权、停止在田园锦绣小区的物业经营行为。事实与理由：原告公司成立于2013年9月29日，之前公司出资人与吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司签订了田园锦绣物业管理协议书，约定对田园锦绣小区进行物业管理服务等工作，原告公司成立后，按照协议进行了物业管理经营。2014年10月30日至今，由于恒策乾安公司擅自违约，使兄弟物业公司非法在田园锦绣小区进行物业服务活动，致使原告物业服务行为终止。被告的行为扰乱了正常的市场经济秩序和社会管理秩序，致使小区物业管理处于混乱状态。现依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。
原审被告恒策乾安公司辩称：1.原告田园锦绣公司在其设立前以关联单位乾安县诚信房屋拆除有限公司的名义与被告恒策房地产乾安分公司之间于2013年9月18日签订的“田园锦绣物业管理协议书”并未生效，且已届期，现该协议失去了继续履行的事实与法律依据。2.被告恒策房地产乾安分公司解除2013年9月18日的“田园锦绣物业管理协议书”并无不当。3.被告恒策房地产乾安分公司具有田园锦绣小区的前期物业管理选聘权，同意继续履行其与被告兄弟物业公司于2014年10月20日签订的“物业承包管理合同”，并待先予执行的法律文书失效后由被告兄弟物业公司恢复经营行为。
原审被告兄弟物业公司辩称：1.被告恒策房地产乾安分公司与被告兄弟物业公司于2014年10月20日签订的“物业承包管理合同”合法有效，不存在终止履行的法定情形，现业主亦同意被告兄弟物业公司继续提供物业服务。2.被告兄弟物业公司自行建设了物业用房，根本不存在侵害原告田园锦绣物业公司合法权益的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，原审法院认定事实如下：2013年9月18日，田园锦绣公司法定代表人赵得生利用乾安县诚信房屋拆除有限公司的印章与恒策乾安县分公司签订了田园锦绣物业管理协议书，协议书记载，“甲方：吉林恒策房地产开发有限公司乾安县分公司，乙方：田园锦绣物业有限公司，双方就甲方委托乙方对田园锦绣（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同，本合同期限为叁年，自2013年10月1日起至2016年10月1日止”。2014年10月21日，乾安县田园锦绣物业管理有限公司取得营业执照，赵得生为该公司的法定代表人，显示公司成立时间为2013年9月29日，营业期限为2013年9月29日至2033年9月28日。2014年10月15日田园锦绣公司取得资质证书。恒策乾安公司指定了该小区4号楼A01、A02为物业用房给田园锦绣公司使用，田园锦绣公司作为物业公司服务于田园锦绣小区一年多，与小区业主签订物业管理服务合同并收取物业费用。2014年10月20日，恒策乾安公司与兄弟物业公司签订物业承包管理合同，合同约定由兄弟物业公司对该小区进行管理。兄弟物业公司自行购置用于物业服务设备，并收取小区物业费用，对小区进行管理。2014年10月30日，恒策乾安分公司工作人员将田园锦绣公司物品搬离，交由兄弟物业公司使用，后因恒策乾安公司将该房屋处理，兄弟物业公司在该小区1号楼与3号楼之间的空地新建物业用房，4号楼A02则由田园锦绣公司使用。2014年12月4日恒策乾安分公司通过公证的方式向田园锦绣公司送达了解除合同通知书等解除物业合同的材料。
原审法院对本案争议的焦点问题评判如下：
第一、关于恒策乾安分公司与田园锦绣公司是否签订物业服务合同及其的性质、效力。赵得生以乾安县诚信房屋拆除有限公司与恒策房地产乾安分公司签订物业服务合同时，乾安县诚信房屋拆除有限公司无服务管理资质，但在合同履行过程中、本案诉讼前，田园锦绣公司依法成立且取得了物业服务资质，对田园锦绣小区能够实施物业管理、服务行为能力进行了补正，可以认定赵得生利用筹备中的公司签订物业管理合同，故恒策乾安分公司与田园锦绣公司签订了物业服务合同，属于前期物业服务合同，物业服务合同已成立。该物业服务合同不存在违反效力性强制性规定的情形，且已实际履行，恒策乾安分公司抗辩该合同尚未生效的理由不能成立，应认定田园锦绣公司与恒策乾安分公司签订的物业管理合同有效。
第二、关于恒策房地产解除前期物业服务合同的效力。诉讼中，恒策乾安分公司抗辩其与田园锦绣公司签订的合同已于2014年12月4日解除。根据《物业管理条例》前期物业服务合同的效力终止与解除有两种情形。一是《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。二是选聘和解聘物业服务企业，应当按照《物业管理条例》第十一、十二条规定的程序通过召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，授权业主委员会进行。而恒策乾安分公司非业主大会授权的业主委员会，无权解除前期物业服务合同，其与兄弟物业公司签订的物业服务合同不能引起其与田园锦绣物业签订的前期物业服务合同效力终止的法律后果。
三、关于恒策乾安分公司与兄弟物业公司签订物业服务合同的效力问题。《物业管理条例》第十一条（四）、第十二条和第三十五条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。而该合同，恒策房地产不是业主大会选举产生的业主委员会，兄弟物业公司也不是业主大会选聘的物业服务企业。双方签订的合同不属于前期物业服务合同也不属于物业服务合同侵犯了业主的共同决定权，违反了效力性强制性规定。恒策乾安分公司辩称的“田园锦绣小区在未验收期间，开发商有权委托任何公司对小区进行管理，我们小区至今没有验收，所以我们有权委托兄弟物业公司，不需要经过业主委员会，物业用房我们也是随意指定”的主张没有法律依据。
四、关于恒策乾安分公司在与兄弟物业公司履行签订物业服务合同过程中，将田园锦绣公司驱离的行为的性质。田园锦绣公司与恒策乾安分公司签订前期物业服务合同后，按约定对田园锦绣小区进行物业管理，田园锦绣公司物业管理经营权具有合法性，获取相应报酬的权益是正当的。恒策乾安分公司在与兄弟物业公司签订物业服务合同后，依据无效合同将田园锦绣公司驱离，侵犯了田园锦绣公司依据双方签订的物业服务合同享有的物业管理经营权益。
综上所述，田园锦绣公司与恒策乾安分公司签订前期物业服务合同，并按约定对田园锦绣小区进行了物业服务管理。恒策乾安分公司不信守其与田园锦绣公司签订的《田园锦绣物业管理协议书》第四条6项“不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；”的约定，又与兄弟物业公司签订物业服务合同，依照物业管理法规的规定属无效合同。未经业主大会决定恒策乾安分公司亦无权解除其与田园锦绣公司签订的前期物业服务合同。故恒策乾安分公司与田园锦绣公司签订前期物业服务合同应继续履行。恒策乾安分公司与兄弟物业公司基于履行无效合同致使田园锦绣公司无法履行与恒策乾安分公司签订的前期物业服务合同，其行为妨碍了田园锦绣公司正常履行前期物业服务合同，侵犯了田园锦绣公司基于履行合同取得合法收益的财产权利，依法应当排除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款（一）项规定，判决如下：
一、原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司与被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司于2013年9月18日签订的田园锦绣物业管理协议书合法有效。
二、被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司继续履行与原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司签订的《田园锦绣物业管理协议书》第四条6项的约定义务。
三、被告乾安县兄弟物业服务有限公司立即停止在田园锦绣小区的物业经营的侵权行为。（已先予执行完毕）
上诉人恒策乾安分公司上诉称，1.2013年9月18日的田园锦绣物业管理协议书于2016年10月1日到期，现该协议已失去了继续履行的事实与法律依据。（2016）吉0723民初2246号民事判决对此熟视无睹故意不予评判，进而极端牵强的判令继续履行协议的一个条款实属荒唐。2.上诉人恒策乾安分公司具有田园锦绣小区的前期物业管理选聘权，其决定解除2013年9月18日的田园锦绣物业管理协议书并同意继续履行2014年10月20日原审被告兄弟物业公司的物业承包管理合同于法有据。综上，原审判决认定事实严重不清，恳请二审法院依法查明事实，予以改判。
上诉人兄弟物业公司上诉称，1.上诉人兄弟物业公司与原审被告恒策地产乾安分公司于2014年10月20日签订的物业承包管理合同合法有效，不存在停止履行的法定情形，现业主亦同意上诉人兄弟物业公司继续提供物业服务。2.上诉人兄弟物业公司自行建设了物业用房，根本不存在侵害被上诉人田园锦绣公司合法权益的事实。3.（2016）吉0723民初2246号民事判决适用法律明显不当，该判决依据合同法107条判决履行协议的一个条款，明显存在瑕疵。综上，原审判决认定事实不清，适用法律存在错误，请二审法院依法查明事实，以使相关合法权益得到维护。
被上诉人田园锦绣公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审相同，本院予以认定。
本院认为，田园锦绣公司与恒策乾安分公司签订前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，该合同合法有效。恒策乾安分公司在与田园锦绣公司签订前期物业服务合同后，其无权再解除合同，进而又与兄弟物业公司签订前期物业服务合同，其与兄弟物业公司另行签订前期物业服务合同的行为无效。田园锦绣公司与恒策乾安分公司签订的前期物业服务合同，合同到期后的继续履行与否，应由业主大会或者业主委员会决定，作为开发方的恒策乾安分公司无权决定。恒策乾安分公司与兄弟物业公司再行签订前期物业服务合同的行为，妨碍了田园锦绣公司正常履行前期物业服务合同，侵犯了田园锦绣公司的财产权利，依法应当排除妨碍。田园锦绣公司与恒策乾安分公司签订的前期物业服务合同履行期限届满后，在业主委员会、业主大会成立之前，田园锦绣公司应继续履行前期物业管理合同约定的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费200元，由上诉人恒策乾安分公司和兄弟物业公司各承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 郑长波
审判员 任凤丽
审判员 迟鹏宇
二〇一七年二月六日
书记员 杨小玉