广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法道民一初字第336号
原告张凯东，男，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：×××7019。
委托代理人张浩，广东莞诚律师事务所律师。
委托代理人李明，广东莞诚律师事务所律师。
被告黄叶富，男，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：×××3053。
被告黄转娣，女，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：×××3025。
原告张凯东诉被告黄叶富、黄转娣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王锦兰担任审判长，与代理审判员钟丽清、人民陪审员黄银笑组成合议庭，并分别于2014年11月4日、2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告张凯东的委托代理人张浩到庭参加了两次诉讼，被告黄叶富、黄转娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2013年12月16日在东莞市公证处订立房地产转让协议书，就买卖两被告共有的位于东莞市道滘镇大鱼沙沿江路江南八巷12号的房屋［土地证号：东府集用总字NO.00532212**（1998）第1900091300039号；房地产权证号：粤房地证字第××号］一事达成权利义务的约定。双方确认上述房地产转让总价为200000元，两被告在收到原告转让款后应协助办理房产过户手续；房产的交付日期为2014年12月20日。2013年12月18日，双方确认付款及收款账户，原告即行支付转让款120000元，后于房产交付之日转账付讫余款80000元。两被告收齐全部转让款后却不予协助办理上述房产的过户手续及承担所需费用，经原告多次催告至今仍未办理。原告与两被告基于双方真实意思表示且经公证部门依法公证订立的房地产转让协议书，具备约束各方合同行为的法律效力，两被告在原告付讫转让款后应依约办理房产过户手续，其违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特起诉请求判令：1、确认原、被告双方所订房地产转让协议书有效（房产价款为200000元）；2、两被告将其共有的位于东莞市道滘镇大鱼沙沿江路江南八巷12号的房屋变更登记至原告名下并承担所需变更费用；3、本案诉讼费由两被告承担。2014年11月4日，原告变更诉讼请求为：1、两被告返还原告转让款200000元；2、两被告赔偿原告经济损失（以200000元为本金，从2013年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至两被告返还本金之日止，暂计至2014年11月4日为10488元）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
本院依法向两被告送达开庭传票、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书、告知审判庭组成人员通知书、起诉状副本及证据副本、变更诉讼请求申请书等材料。
两被告在法定期间内未作出答辩，亦未向本院提供任何证据。
本案经开庭审理，两被告未到庭质证。
经审理查明，2013年12月16日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订房地产转让协议书，约定两被告将其共有的位于东莞市道滘镇大鱼沙沿江路江南八巷12号的集体土地及地上房屋转让给原告，该集体土地的集体土地使用权证为：东府集用总字NO.005322121S（1998）第1900091300039号，该地上房屋的房地产权证为粤房地证字第××号，转让价格为200000元（其中集体土地使用权转让价格为100000元，房产的转让价格为100000元）；签署该协议书之日，原告向两被告一次性支付上述转让款200000元，两被告收到转让款后需向原告出具收据；上述房产的变更费用全部由两被告负责，公证费由两被告负责；两被告需协助原告办理上述房地产的过户手续；若因法律、政策规定而无法履行该协议书的，双方互不负赔偿责任，两被告在确知不能履行该协议书情况的当天一次性将转让款退还给原告；上述房地产于2013年12月20日交付给原告使用。2013年12月17日，该房地产转让协议书经东莞市公证处进行公证。
根据账户确认书显示，时间为2013年12月18日，主要内容为所有转账和利息均以陈敬婵的工商银行卡为准，卡号为：62×××74；确认人处签有“黄叶富”及捺印、“黄转娣”及捺印，并签有“张凯东”。根据银行卡（复印件）显示，账号为62×××09，该银行卡正面（复印件）下部分签有“黄叶富”及捺印、“黄转娣”及捺印。根据凭证及电话通交易凭条显示，2013年12月18日，陈敬婵账户向被告黄叶富账户（账号为62×××09）转账120000元；2013年12月20日，账号为62×××74（陈敬婵）的账户向账号为62×××09（被告黄叶富）的账户转账80000元。根据收据显示，主要内容为“今收到张凯东以转账方式转来人民币贰拾万元（￥200000.00）是实”，收款人处签有“黄叶富”及“黄转娣”。
原告主张，原告与两被告并不认识，2013年12月中旬，原告的朋友阿威（不清楚全名）称两被告共有的位于东莞市道滘镇大鱼沙沿江路江南八巷12号房子及土地需要转让。后原告与两被告协商一致，两被告以200000元的总价格将上述集体土地及房屋转让给原告。2013年12月16日，双方到东莞市公证处就案涉集体土地及房屋的转让事宜进行公证，并明确权利义务。双方约定当天原告应向两被告支付转让款200000元，但由于公证书当天无法出具，因此双方协商将付款时间变更为公证书（2013年12月18日）出具后。2013年12月18日，原告通过亲属陈敬婵的账户向两被告支付了转让款120000元；2013年12月20日，两被告将房地产权证及集体土地使用证原件及房屋交付给原告后，原告又通过陈敬婵的账户向两被告支付了余款80000元。两被告交付房屋后，仍在案涉房屋中居住了一段时间，但不予配合原告办理过户手续，后原告无法联系两被告，诉至法院。
根据东莞市国土资源局于2015年2月5日出具的土地登记资料查询结果表显示，座落于东莞市道滘镇大鱼沙村江南八巷12号的土地证号为东府集用（1988）第19000913000**号，使用权人为被告黄叶富；未抵押、未查封。根据集体土地使用证显示，上述集体土地使用权类型为批准拨用宅基地。根据东莞市道滘房地产管理所于2015年1月28日出具的房产登记信息查询结果显示，座落于东莞市道滘镇大鱼沙沿江路江南八巷12号的房屋产权人为被告黄叶富，登记日期为2004年9月17日，他项权情况及查封情况栏均为空白。根据房地产权证显示，上述房屋于2001年新建，土地使用权来源为划拨，土地使用权性质为集体。原告确认，案涉土地是属于集体土地宅基地，案涉房屋是在集体土地宅基地上的自建房；案涉土地及房屋并未办理抵押及查封登记。
第二次庭审中，原告明确案涉土地登记的使用权人为被告黄叶富，并未过户登记至原告名下；原告与两被告并非同一集体经济组织成员，案涉房地产转让协议书无效。原告主张，截止至2013年12月20日，原告已向两被告支付了转让款200000元，但两被告并未向原告返还该款项，因此，两被告应向原告返还转让款200000元。由于两被告存在过错，导致案涉房地产转让协议书无效，造成了原告的利息损失，因此，两被告应向原告支付以200000元为本金，从2013年12月21日起按中国人民银行同期贷款利率计至返还本金之日止的利息损失。
另查，两被告于1988年12月14日登记结婚。
以上事实，由房地产转让协议书、公证书、集体土地使用证、房地产权证、帐户确认单、收据、银行卡（复印件）、凭证、电话通交易凭条、结婚证、土地登记资料查询结果表、房产登记信息查询结果以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告与两被告签订的房地产转让协议书经过东莞市公证处的公证，因此，本院对该房地产转让协议书的真实性予以确认。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，案涉土地为集体土地，使用权类型为批准拨用宅基地，两被告对案涉宅基地拥有占有和使用的权利，但两被告无权将该宅基地的使用权转让给原告，且原告与两被告并非同一集体经济组织内部成员，两被告亦在未经本村集体经济组织同意的情况下将该宅基地转让给原告的行为属于无权处分。故两被告将案涉宅基地转让给原告的行为违反了法律的强制性规定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条的规定，原告与两被告签订的房地产转让协议书属于无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告与两被告确认了付款账户及收款账户，原告通过周敬婵的账户向两被告支付了款项200000元，且两被告出具收据亦确认收取了原告支付的款项200000元。因此，两被告依法应当将上述款项返还给原告。两被告并未提供证据予以证明其已将上述款项返还给原告，应由两被告承担举证不能的不利后果。因此，对于原告要求两被告返还款项200000元的诉讼请求，本院依法予以支持。两被告将无权处分的宅基地出售给原告，存在一定的过错，应当赔偿原告的利息损失。原告主张两被告支付以200000元为本金，从2013年12月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，合法合理，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告黄转娣、黄叶富应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张凯东返还款项200000元；
二、被告黄转娣、黄叶富应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张凯东支付利息（以200000元为本金，从2013年12月21日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
三、驳回原告张凯东的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，由被告黄转娣、黄叶富负担。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 王锦兰
代理审判员 钟丽清
人民陪审员 黄银笑
二〇一五年五月八日
书 记 员 吴玉燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。