江西省南昌市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣01执复8号
复议申请人（被执行人）：张伟平，男，汉族，1970年7月15日出生，住江西省南昌市经济技术开发区。
复议申请人（被执行人）：周丹，女，汉族，1974年10月17日出生，住江西省南昌市经济技术开发区。
申请执行人：徐孝平，男，汉族，1974年7月18日出生，住江西省南昌市青山湖区。
复议申请人张伟平、周丹不服南昌市高新技术产业开发区人民法院（以下简称“高新区法院”）（2017）赣0191执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
高新区法院在执行徐孝平与张伟平、周丹民间借贷纠纷一案中，张伟平、周丹对高新区法院作出的（2017）赣0191执197号执行裁定、（2017）赣0191执197号之一执行裁定、拍卖公告以及对南昌永佳房地产土地评估咨询有限公司出具的房地产估价报告均提出异议，要求撤销（2017）赣0191执197号执行裁定、（2017）赣0191执197号之一执行裁定及评估报告，并且中止张伟平、周丹位于南昌××开发区紫荆路步行街xxx栋xxx至xxx2室共24套非住宅商铺。
高新区法院查明，徐孝平与张伟平、周丹民间借贷纠纷一案，江西省南昌市中级人民法院于2012年11月5日作出（2012）洪民二初字第165号调解书，确定：张伟平在调解生效后三天内偿还徐孝平借款本金540万元及利息（从2012年5月16日起至还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；案件受理费、财产保全费31690元由徐孝平承担。2013年1月10日，江西省南昌市中级人民法院立案执行。2014年6月19日，江西省南昌市中级人民法院作出（2013）洪中执字第28-10号执行裁定书，裁定：追加周丹为本案的被执行人。2012年8月29日，江西省南昌市中级人民法院以（2012）洪民二初字第165-1号民事裁定，查封了张伟平位于南昌××开发区紫荆路步行街xxx栋xxx-
xxx室（房产证号：昌北房权证乙字第（紫荆）xxx、xxx号）共24套非住宅商铺。2017年5月9日，江西省南昌市中级人民法院作出（2017）洪中指执字第23号执行裁定书，将徐孝平与张伟平、周丹民间借贷纠纷一案，指定到高新区法院执行。2017年5月10日，高新区法院立案执行。
2017年6月13日，高新区法院作出（2017）赣0191执197号执行裁定：拍卖被执行人张伟平、周丹位于南昌××开发区紫荆路步行街xxx栋xxx至xxx室共24套非住宅商铺。同月22日，高新区法院委托南昌永佳房地产土地评估咨询有限公司对上述24套非住宅商铺进行评估。2017年9月11日，南昌永佳房地产土地评估咨询有限公司出具房地产估价报告，估价结果：市场价值为人民币3439.8万元。2017年9月18日，高新区法院通过邮寄的方式将（2017）赣0191执197号执行裁定书送达给被执行人。2017年11月16日，高新区法院发布（2017）赣0191执197号公告：关于申请人徐孝平申请执行被执行人张伟平、周丹民间借贷纠纷一案，高新区法院于2017年6月13日作出（2017）赣0191执197号执行裁定书，拍卖被执行人张伟平、周丹所有的位于南昌××开发区紫荆路步行街xxx栋xxx至xxx室共24套非住宅商铺，并将于2017年11月23日在淘宝网上发布拍卖公告。现公告通知上述商铺的承租人，自本公告张贴之日起三日内书面向高新区法院提交租赁合同、租金交纳凭证，如主张优先购买权的，需同时提交书面申请供高新区法院审查。逾期不提交或不申请的，高新区法院将不予保护承租权及优先购买权。2017年11月23日，高新区法院在淘宝网上发布拍卖公告，载明拍卖标的物位于南昌××开发区紫荆路步行街。截止现在，未有人向高新区法院申请主张优先购买权。
2017年9月18日，高新区法院作出（2017）赣0191执197号之一执行裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人张伟平、周丹的存款及收入1236.64万元，或查封、扣押其相应价值的财产。后高新区法院分别向连众网咖、南昌经济技术开发区青柠主题饮品店（叶鹏）、耐思英语、吴崇岭、杨国辉等送达了协助执行通知书，要求其将被执行人张伟平、周丹的租金提取至高新区法院。截止现在，上述承租人未将租金提取至高新区法院。
还查明，2013年11月18日，江西省南昌市中级人民法院作出（2013）洪民二初字第128号民事判决：一、张伟平于判决生效之日起三日内偿还南昌农村商业银行股份有限公司人民币700万元及截止到2013年5月9日的利息90814.48元；自2013年5月10日起至还清欠款之日时止的利息，按照2011年4月20日签订的《个人借款合同》约定计算。二、被告张伟平不能履行还款义务时，原告南昌农村商业银行股份有限公司有权对张伟平所有的位于南昌市经济技术开发区紫荆路步行街4、5栋02-01室02-02室等共计24处房产的抵押物享有拍卖、变卖或折价后的价款优先受偿。2017年9月9日，江西省南昌市中级人民法院向高新区法院发出（2017）赣01执恢2号商请参与分配函：高新区法院受理的申请人唐震（原申请执行人：南昌农村商业银行股份有限公司）与被执行人周伟平、周丹借款合同纠纷【生效的法律文书（2013）洪民二初字第128号民事判决书】，查明，被执行人名下的昌北房权证乙字第（紫荆）04297号等24套非住宅商铺在贵院拍卖。因上述房屋抵押给本案申请执行人，故特向贵院去函，要求本案优先受偿，受偿后剩余款项由你院自行处置。
高新区法院认为，当事人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。根据异议人（被执行人）的请求、陈述的事实及理由，结合申请执行人的答辩意见及请求，高新区法院归纳以下争议焦点分别进行评述：
一、关于高新区法院作出的（2017）赣0191执197号之一裁定书。被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、提取、变价被执行人的财产。因被执行人未按已发生法律效力的（2012）洪民二初字第165号调解书履行义务，高新区法院作出（2017）赣0191执197号之一执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取被执行人张伟平、周丹的存款及收入，合法有据。被执行人未能提供其已丧失了劳动能力证明，其主张商铺租金是唯一收入，高新区法院不予采信。南昌农村商业银行股份有限公司对被执行人涉案的24套非住宅商铺享有拍卖、变卖或折价后的价款有优先受偿权。被执行人认为高新区法院超标的查封其财产，与事实不符，高新区法院不予采纳，其异议理由不成立，依法予以驳回。
二、关于高新区法院作出的（2017）赣0191执197号裁定书。被执行人逾期不履行生效法律文书确定的义务，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。被执行人张伟平、周丹至今未按发生法律效力的调解书履行义务，高新区法院作出（2017）赣0191执197号执行裁定，拍卖其涉案财产，符合法律规定，其异议理由不成立，应依法予以驳回。
三、关于估价报告。高新区法院委托南昌永佳房地产土地评估咨询有限公司对涉案24套非住宅商铺进行了评估。被执行人认为高新区法院依据未生效的执行裁定书，委托了评估机构，对被执行人的财产进行评估，程序违法，要求对涉案财产价值重新评估。高新区法院认为，在拍卖裁定书送达给当事人之前，对被执行人的财产委托评估机构进行评估，并无不当。被执行人此异议理由于法无据，应予以驳回。
四、关于拍卖公告。被执行人认为拍卖标的物所在地属于经开区，而高新区法院的拍卖公告标注为新建区，拍卖公告文字说明严重失实，致使买受人产生重大误解。高新区法院在淘宝网上发布的拍卖公告，载明拍卖标的物位于南昌××开发区紫荆路步行街。拍卖公告载明的拍卖标的物座落、位置清楚，被执行人此异议理由不成立，应予以驳回。
综上所述，高新区法院作出的（2017）赣0191执197号、（2017）赣0191执197号之一裁定书及拍卖公告合法有据；南昌永佳房地产土地评估咨询有限公司出具房地产估价报告不存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等需要重新评估情形。被执行人张伟平、周丹要求暂缓本案执行，对涉案财产重新评估的请求，高新区法院不予采纳。高新区法院遂裁定驳回异议人张伟平、周丹的执行异议。
复议申请人（被执行人）张伟平、周丹请求：一、撤销高新区法院作出的(2017)赣0191执异14号裁定书，暂缓（2017）赣0191执197号案执行；二、对复议申请人的财产重新评估；事实与理由：一是高新区法院（2017）赣0191执197号执行裁定书是2017年6月13日作出，在2017年9月18日才邮寄给其，但高新区法院在2017年6月22日就委托了评估机构对房产进行评估，明显违法。（2017)赣0191执异14号裁定书认定评估程序不违反法律规定，该认定错误。二是高新区法院评估拍卖应当处置相应金额的财产，本案执行标的为1236.64万元，不应将评估价3500万元的财产全部拍卖。三是其现无工作，商铺租金是唯一收入，高新区法院提取其名下商铺租金，明显违法。四是拍卖公告信息失实。
徐孝平答辩称，（2017）赣0191执197号裁定书及(2017)赣0191执异14号裁定书中认定的事实清楚、证据充分，符合法律及相关规定。
本院查明，2017年11月16日，高新区法院到经开区紫荆路步行街周丹、张伟平的24套非住宅商铺张贴了公告，公告通知上述商铺的承租人，自本公告张贴之日起三日内书面向高新区法院提交租赁合同、租金交纳凭证，如主张优先购买权的，需同时提交书面申请供高新区法院审查。逾期不提交或不申请的，高新区法院将不予保护承租权及优先购买权。期限截止日，无人主张优先购买权。
本院认为，一是关于高新区法院(2017)赣0191执异14号裁定书认定评估程序不违反法律规定的问题。高新区法院2017年6月22日委托南昌永佳房地产土地评估咨询有限公司对涉案24套非住宅商铺进行评估，2017年9月11日出具评估结果，2017年9月18日向被执行人送达拍卖裁定书。在拍卖裁定书送达前进行财产评估，程序合法，不是复议申请人认为的（2017）赣0191执197号裁定书只有送达生效才能委托评估，未送达生效评估程序就违法的问题，故高新区法院(2017)赣0191执异14号裁定书认定在拍卖裁定书送达给当事人之前，对被执行人的财产委托评估机构进行评估，并无不当。二是关于法院超标的额查封，高新区法院拍卖应当处置相应金额的财产问题。2017年9月11日，南昌永佳房地产土地评估咨询有限公司出具房地产估价报告，估价结果：张伟平、周丹所有的位于南昌××开发区紫荆路步行街xxx栋xxx至xxx室共24套非住宅商铺市场价值为人民币3439.8万元。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》相关规定，若对查封的房产进行拍卖处置，起拍价最低为评估价值或者市价的70%，如果拍卖流拍，再次拍卖的起拍价最低为前次起拍价的80%，故上述房产总价值可能仅为1926.288万元，且上述房产已经办理了贷款抵押，并在本院进入了执行程序，执行案号为（2017）赣01执恢2号，执行标的为1200万元，对上述房产享有拍卖、变卖或折价后的价款有优先受偿权，故上述房产价值余额可能仅为726余万元。经估算截至2017年9月，复议申请人人应偿还申请执行人徐孝平人民币约1236万元，故并不存在超标的额查封、处置财产问题。因此，高新区法院驳回复议申请人认为的超标的查封问题，并无不当。三是关于高新区法院认为被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，提取复议申请人财产租金被执行人未能提供其已丧失了劳动能力证明，其主张商铺租金是唯一收入，高新区法院不予采信的问题。复议申请人主张应当保留被执行人及其抚养家属的生活必需费用，但其未向高新区法院提供其已丧失了劳动能力证明，故高新区法院按照法律规定提取租金收入并无不当。四是关于拍卖公告信息失实的问题。虽然复议申请人认为拍卖标的物位于南昌××开发区，而司法拍卖选择拍卖标的物属于新建区，但高新区法院在淘宝网上发布拍卖公告，已载明拍卖标的物位于南昌××开发区紫荆路步行街。该拍卖公告载明的拍卖标的物座落、位置清楚，不存在复议申请人认为的拍卖公告信息失实，致使买受人产生重大误解。因此，高新区法院驳回其的异议请求并无不当。
综上所述，高新区法院作出的（2017）赣0191执异14号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议申请人案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：
驳回复议申请人张伟平、周丹申请，维持江西省南昌高新技术产业开发区人民法院(2017)赣0191执异14号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 郭小玲
审判员 姚 国
审判员 王财斌
二〇一八年四月十四日
书记员 余 浩