上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第2748号
原告上海港口实业有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人曹东秀，董事长。
委托代理人汤明哲，上海市龙华律师事务所律师。
委托代理人汤文明，上海市龙华律师事务所律师。
被告黄振东，男，汉族，住上海市。
被告郑建忠，男，汉族，住上海市。
被告郑秋梅，女，汉族，住同郑建忠。
原告上海港口实业有限公司诉被告黄振东、郑建忠、郑秋梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告于2015年11月23日申请追加郑秋梅为本案被告。本案于2015年12月29日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤明哲、被告黄振东、郑建忠、郑秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告黄振东因经营需要向原告租赁上海市徐汇区龙吴路XXX-
XXX号房屋，面积约140平方米。双方于2014年7月1日签订房屋使用协议，协议明确约定房屋使用期限从2014年7月1日起至2014年12月31日止，协议另约定如被告未经原告书面同意，不得擅自将该房屋向第三人转租、转让，超过协议终止日后继续占用房屋的需向原告双倍使用费。房屋交付被告黄振东后，其未经原告允许擅自将房屋转租被告郑建忠经营使用。原告于2014年12月31日向黄振东发出不再续签房屋租赁合同的通知，明确告知协议到期不再续期。但经原告多次催促，两被告屡屡推诿。故诉至法院，要求判令：1、三被告将上海市徐汇区龙吴路XXX-
XXX号房屋返还原告；2、被告黄振东支付原告房屋使用费，按3290元／月的标准，自2015年1月1日起计算至三被告实际迁出之日止。
被告黄振东辩称，不同意原告的请求，但如果被告郑建忠同意的话其也同意原告的诉讼请求。
被告郑建忠、郑秋梅辩称，房屋是其装修的，投资花了二十余万元。承租后房屋漏水黄振东不给维修，被告只能自己维修，其按时支付房租给黄振东。2015年10月20日，原告停水、停电，水至今没有完全恢复，使得其无法经营产生损失。只要赔偿房屋的装修费、搬运费、设备损耗费、停水损失费用，就同意搬走。
经审理查明，原告系上海市龙华乡港口村XXX街坊1丘土地的使用权人。上海市龙吴路XXX-
XXX号房屋（现门牌号为龙吴路XXX号，以下简称系争房屋）为上述土地上建造房屋。
自2007年起，被告黄振东向原告租赁系争房屋，双方租赁合同一年一签。2014年7月1日，原告（甲方）与被告黄振东（乙方）签订房屋使用协议，约定甲方将建筑面积140平方米的系争房屋出租给乙方使用，有效使用期限从2014年7月1日起至2014年12月31日止，双方明确原有合同或协议因期满已终止作废；半年房屋使用费为19，740元，本协议签订后五个工作日内，乙方需要向甲方支付该房屋的使用保证金，此保证金按两个月的房屋租金支付给原告，到协议届满，乙方退还房屋给甲方并无其他争议，甲方再退还保证金给乙方；本协议期间，乙方未得到甲方书面同意，不得擅自将该房屋向第三方进行转租、转让。被告黄振东未支付原告自2015年1月1日起的房租或使用费。
2013年4月1日，被告黄振东以“黄小东”（系黄振东小名）的名义与被告郑秋梅签订房屋租赁合同，将系争房屋中的约100平方米转租给郑秋梅，合同租赁期限自2013年4月10日至2016年4月9日，月租金为6000元。郑秋梅租赁该房屋后，被告郑建忠与郑秋梅共同在此经营千里香馄饨店。除系争房屋100平方米部分被转租外，其余40平方米部分仍由被告黄振东自用。
合同到期后，原告告知黄振东不再续租，黄振东随即转告郑建忠、郑秋梅搬出，郑建忠、郑秋梅遂提出赔偿要求，郑建忠、郑秋梅至今仍未搬离。
2015年5月5日，被告黄振东将其自用的40平方米房屋交还原告。
2015年6月8日，被告黄振东签收原告向其送达的不再续签房屋租赁合同的通知一份。通知中，原告告知被告黄振东按照合同约定，本合同期满或者依法终止时，黄振东必须在合同终止后60天内，将可移动的财产物品搬走，完成交房工作，在上述期限内未搬离的，应向原告支付双倍的房屋租金；双方合同于2014年12月31日到期，原告决定不再续签，希望黄振东按约定返还租赁场所，结清相关费用。
另查明，在承租期间，被告黄振东曾支付原告保证金1，000元。原告、被告黄振东均同意该保证金在本案中一并处理。
以上事实，有集体土地建设用地使用证、房屋使用协议、证明、房屋租赁合同、不再续签房屋租赁合同的通知及谈话笔录、庭审笔录佐证，本院依法予以确认。
本院认为，原告与被告黄振东签订的房屋使用协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。该房屋使用协议约定的租赁期限业已届满，黄振东理应依约按时交还房屋。黄振东与郑秋梅签订了转租合同，该合同期限不应超过黄振东与原告之间的租赁合同期限，超过部分无效。黄振东与原告之间的房屋使用协议于2014年12月31日租期届满未再续签，因而黄振东与郑秋梅之间的转租合同自该日后的部分无效，故被告间的租赁合同亦到期而终止，郑建忠、郑秋梅理应搬离并返还系争房屋。虽然黄振东已返还自用部位房屋，但其余被告占用的房屋应属黄振东间接占用，故本院对原告要求三被告返还系争房屋的请求予以支持。因黄振东至今未将其承租的房屋交还原告，故对原告要求黄振东支付使用费的诉讼请求，本院予以支持。但黄振东已于2015年5月5日将部分房屋交还原告，故原告主张的该日之后的使用费标准有误，本院依法予以调整。原告同意返还被告黄振东保证金，本院予以准许。被告郑建忠、郑秋梅提出的赔偿要求，不属本案处理范围，本案不予处理，其应向其合同相对方即黄振东提出。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告黄振东、郑建忠、郑秋梅于本判决生效之日起十日内将上海市徐汇区龙吴路XXX-
XXX号（现门牌号为上海市龙吴路XXX号）房屋返还原告上海港口实业有限公司；
二、被告黄振东于本判决生效之日起十日内支付原告上海港口实业有限公司房屋使用费，按每月3290元的标准，自2015年1月1日起计算至2015年5月5日止；按每月2350元的标准，自2015年5月6日起计算至三被告实际返还房屋之日止；
三、原告上海港口实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告黄振东保证金1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计188元，由原告负担15元，被告黄振东负担153元，被告郑建忠、郑秋梅负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡重洲
二〇一六年一月十三日
书记员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。