上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4384号
上诉人（原审被告、反诉原告）伍根生，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。委托代理人韩晖，上海焦伟云律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄琛泽，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人曾少阳，上海市佩信科诺律师事务所律师。上诉人伍根生因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月15日受理后依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人伍根生及其委托代理人焦伟云、被上诉人黄琛泽的委托代理人曾少阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：黄琛泽是上海市松江区XX路XX号XX室、XX室、XX室的房屋（以下简称“涉案房屋”）的登记权利人。2013年12月25日，黄琛泽作为出租方、伍根生作为承租方，双方签订了《商铺租赁合同》一份，约定黄琛泽将涉案房屋出租给伍根生，租赁期限自2013年12月22日起至2018年7月22日止；租金金额：……，第二年（2014年7月22日至2015年7月21日），年租金人民币（下同）139,920元，6个月租金69,960元，第三年（2015年7月22日至2016年7月21日），年租金148,315元，6个月租金74,157元……；支付方式：租金第一年按7个月为一期支付，第二年以后每年按6个月为一期支付，以后每期租金支付时间应为该期提前10日交付；承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，以上租金均为出租方净收租金，相关税费均由承租方承担，承租方如无故拖欠租金，出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再承租出租方的门市后，甲方或者续租者有权使用已装修部分及房屋附属物，承租方无权强行拆除破坏，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；物业管理费由承租方自行向物业管理公司交纳；承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：……3、承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金1万元……；本合同正本一式三份，房东执一份，中介执一份，具有同等法律效力。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。此外，该合同备注栏还手写载明“承租方需交水电押金11,000元，合同生效日起至2017年7月22日止，出租方支持承租方共同向开发商等索赔房屋防漏措施不当造成的损失，但出租方免责”。庭审中，黄琛泽表示该文字形成于签约之时，双方明知房屋存在漏水，伍根生则表示该文字系签约后由黄琛泽单方填写，伍根生不知房屋存在渗漏情况；伍根生手中并没有该合同的原件。上述合同签订前，涉案房屋由案外人王某某租赁使用。后王某某退出与黄琛泽的租赁关系，黄琛泽、伍根生签订上述租赁合同，合同签订后，黄琛泽将涉案房屋交付伍根生使用，伍根生支付了黄琛泽11,000元的押金，对于该笔押金，黄琛泽、伍根生均同意抵扣相关费用。2015年5月25日，黄琛泽诉至法院，最后确认诉讼请求为：1、黄琛泽、伍根生之间的房屋租赁合同于2015年5月22日解除；2、伍根生立即支付黄琛泽至合同解除时实际房屋租金16,640元；3、伍根生立即支付黄琛泽从2013年12月22日至2015年5月22日的物业管理费12,600元（每个月按照840元缴纳）；4、伍根生立即支付黄琛泽自2014年12月1日起至2015年3月31日止的电费5,609.71元；5、伍根生按照每日399.60元（39,960元×1%）支付黄琛泽滞纳金，从2015年1月22起至2015年5月22日止共47,952元；6、伍根生按照每日166.40元（16,640元×1%）支付黄琛泽滞纳金从2015年5月23日起至实际缴纳拖欠的房租时止；7、伍根生每日按440元的标准向黄琛泽支付从2015年5月23日至2015年10月30日期间的房屋占用费（按照第三年的租金标准148,315元计算）及物业费（按照每个月840元计算）。伍根生则提起反诉，最后确认诉请为：1、解除黄琛泽、伍根生之间的房屋租赁合同；2、黄琛泽赔偿伍根生因违约造成的装修损失39,954元、转让费损失128,000元、员工遣散费13,100元、经营损失250,000元）。2015年10月19日，法院组织黄琛泽、伍根生勘验了现场，双方对于法院拍摄固定的现场情况无异议，也同意于2015年10月30日先行办理涉案房屋的交接手续。2015年10月30日，伍根生将涉案房屋返还给了黄琛泽。庭审中，黄琛泽、伍根生确认2015年1月22日至2015年7月21日的租金为69,960元，在此期间伍根生仅支付了3万元，尚余39,960元未付。黄琛泽为伍根生垫付了2014年12月1日至2015年3月31日使用涉案房屋的电费5,609.71元。庭审中，黄琛泽、伍根生确认，伍根生未交纳自2013年12月22日起至2015年10月30日止的物业管理费，伍根生同意按照每月840元的标准自行向物业公司缴纳。法院告知伍根生于2016年1月15日前向涉案房屋所在物业公司自行缴纳2013年12月22日起至2015年10月30日止的物业管理费，交付后将凭据提交法庭，逾期未提交凭据，视为没有交付，不利后果由伍根生自行承担，伍根生在上述限定期限内并没有将支付凭证交付法院。庭审中，黄琛泽还提交了其与案外人王某某签订的《商铺租赁合同》复印件一份，该复印件中也有伍根生本人的签名，黄琛泽据此证明黄琛泽、伍根生签订合同时，黄琛泽已明确告知伍根生房屋是漏水的，需由承租方和出租方共同向开发商主张漏水损失，合同约定对于房屋漏水出租方免责，且给予了伍根生1个月免租；黄琛泽将其与王某某签订的合同交由伍根生也签署名字后，原件交给了伍根生，此后又和伍根生补充签订了涉案的租赁合同。伍根生质证认为，没有原件，伍根生不予质证，黄琛泽与王某某签订的合同与伍根生无关，虽然名字是伍根生写的，但复印件是可以伪造变造出来的。庭审中，伍根生提交了工程预算书及装修款收款收据、转让协议、工资发放表及员工身份证复印件、点菜单及经营期间收入记录、照片、证人的书面证言、情况说明等，欲证明伍根生对涉案房屋进行了装修；伍根生与王某某签订转让协议支付了转让费用；伍根生因房屋漏水导致遣散员工、营业收入等的损失以及房屋漏水严重影响了伍根生经营，且黄琛泽不同意伍根生转租他人，导致损失继续扩大等。黄琛泽质证认为，真实性、关联性等均不予认可，无法证明伍根生的待证事实；房屋出租给伍根生时伍根生明知存在漏水情况，有无采取防漏措施是伍根生的责任，合同也是有明确约定的。庭审中，伍根生陈述其于2014年2、3月份发现漏水后曾电话通知黄琛泽，没有书面通知，当时黄琛泽让伍根生与物业公司交涉，刚开始物业公司也很关注此事，后来物业公司拖到2014年6月份来人简单修了一下，但没有修好，2014年下半年雨水也多，房屋漏水也很严重。黄琛泽则陈述承租房屋时伍根生是知道漏水的，合同也约定房屋交付承租方后，由承租方负责装修及修缮，出租方概不负责；黄琛泽在伍根生承租房屋期间并没有接到伍根生要求修缮房屋的通知。原审认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，黄琛泽、伍根生于2013年12月25日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，属有效合同，现合同履行过程中，黄琛泽主张于2015年5月22日解除该合同，伍根生表示同意，故上述《商铺租赁合同》于2015年5月22日解除。其次，合同解除后，合同解除的后果在本案中原则上应一并处理。因伍根生已于2015年10月30日将涉案房屋返还黄琛泽，故法院对此不再予以处理。对于黄琛泽主张的伍根生支付截至2015年5月22日欠付的租金16,440元，符合双方合同约定，法院予以支持。对于黄琛泽主张的伍根生按照每月840元的标准支付自2013年12月22日起至2015年10月30日止的物业管理费，伍根生虽辩称对于标准及支付期间没有异议，也愿意自行交付至相关物业公司，但其在法院限定的期限内并未自行交纳，故合同解除后可由伍根生将上述物业费支付给黄琛泽，由黄琛泽代为交纳，对于黄琛泽该项诉请，法院予以支持。对于黄琛泽主张的电费5,609.71元，伍根生并无异议，法院予以支持。对于黄琛泽主张的二笔滞纳金，法院认为，伍根生怠于支付租金构成违约，黄琛泽主张其承担违约责任，于法有据，但应以合同解除之日前尚未支付的租金为本金计算，且黄琛泽主张的标准过高，伍根生亦请求调整，法院按照16,640元为本金，自2015年1月22日起算至实际支付之日止，以每日万分之五的标准进行调整。对于黄琛泽主张的伍根生支付自2015年5月23日起至2015年10月30日止的房屋占用费，于法不悖，但应参照双方合同约定的第二年和第三年的租金标准分别计算，共计为64,041.14元。此外，因黄琛泽、伍根生均同意11,000元押金可一并处理，故可将该笔押金在伍根生应承担的房屋占用费中予以抵扣。至于伍根生辩称的涉案房屋存在严重渗漏，黄琛泽违约导致伍根生合同目的不能实现的辩称意见，其一，黄琛泽提供的其与伍根生签订的《商铺租赁合同》原件以及其与王某某、伍根生签订的《商铺租赁合同》复印件中均载明有房屋渗漏出租方免责的条款，可以相互印证伍根生对于房屋可能存在渗漏水是明知的，其虽然对于相关手写条款或合同复印件不予认可，但其也并未提供相应的合同原件供法庭核对；其二，黄琛泽、伍根生签订的《商铺租赁合同》中明确约定了出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，可知双方对于涉案房屋的修缮义务已经有了明确约定。其三，伍根生并未提供充分的证据证实其曾通知黄琛泽要求修缮房屋，或者黄琛泽存在严重的违约行为，导致其合同目的不能实现。故法院对于伍根生的上述辩称意见，不予采纳。至于伍根生反诉主张的赔偿经济损失，因本案导致合同解除的原因主要是伍根生违约逾期不付租金，而非黄琛泽提供的房屋不符合双方的合同约定，且黄琛泽也不同意对伍根生形成附合的装饰装修物利用及补偿，故伍根生反诉主张黄琛泽承担的装修损失、转让费损失、员工遣散费、经营损失等，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一六年二月二十九日作出判决：一、黄琛泽与伍根生于2013年12月25日签订的《商铺租赁合同》于2015年5月22日解除；二、伍根生于判决生效之日起十日内支付黄琛泽截止至2015年5月22日的租金16,640元；三、伍根生于判决生效之日起十日内支付黄琛泽自2015年1月22日起至实际支付之日止的滞纳金（以16,640元为本金，按照每日万分之五的标准计算）；四、伍根生于判决生效之日起十日内支付黄琛泽自2013年12月22日起至2015年10月30日止的物业管理费18,744.66元；五、伍根生于判决生效之日起十日内支付黄琛泽自2014年12月1日起至2015年3月31日止的电费5,609.71元；六、伍根生于判决生效之日起十日内支付黄琛泽自2015年5月23日起至2015年10月30日止的房屋占用费53,041.14元（已扣除押金11,000元）；七、驳回伍根生的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,848元、反诉案件受理费4,022.33元，合计诉讼费5,870.33元，由伍根生负担（已付4,022.33元，尚余1,848元于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，伍根生不服，上诉于本院，诉称：本案租赁合同伍根生签字后，由中介公司转交黄琛泽，原件仅有一份，保留在黄琛泽处。合同文本最后手写的内容即房屋渗漏黄琛泽免责，并非伍根生的真实意思表示，伍根生签字时也没有上述内容，该免责条款显属无效。黄琛泽提供的房屋渗漏严重，影响伍根生的经营使用，造成严重损失，黄琛泽应当承担违约赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原判，改判黄琛泽支付装修损失39,954元、转让费12,800元、员工遣散费13,100元、经营损失250,000元。被上诉人黄琛泽辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，伍根生对于合同文本上的手写条款不予认可，但未提供任何证据予以证明，仅凭其陈述本院难予采信。双方合同明确约定，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，因此伍根生作为承租人对于涉案房屋有修缮义务。伍根生现以涉案房屋严重渗漏，导致租赁目的无法实现由，要求黄琛泽赔偿相关损失，显然与合同约定不符，本院难以支持。原审法院认定本案因伍根生逾期不付租金违约，有事实和法律依据，本院应予维持。综上所述，上诉人伍根生的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,018.9元，由上诉人伍根生负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月十日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……