广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第180号
上诉人（一审被告）：梁某。
委托代理人：李春华，广西百举鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：玉林市XXX物业管理有限公司。。
委托代理人：谢盆金，该公司办公室主任。
委托代理人：杨雄，广西纳百川律师事务所律师。
上诉人梁某因物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月31日受理后，依法组成由审判员梁某担任审判长，审判员甘伟强、代理审判员邹丽娟参加的合议庭，于2014年4月30日公开开庭审理了本案。书记员钟广夏担任法庭记录。上诉人梁某的委托代理人李春华，被上诉人玉林市XXX物业管理有限公司（以下简称XXX公司）的委托代理人谢盆金、杨雄到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年12月20日，玉林市盛业房地产开发有限公司（以下简称盛业房地产）与XXX公司签订了《盛业家园前期物业管理委托合同》，委托管理期限为叁年，自2006年7月20日起至2009年7月19日止。2007年10月12日，被告梁某与盛业房地产签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告向盛业房地产购买位于玉林市盛业家园A2幢3单元805号房，建筑面积是133.84平方米，合同签订后被告按约支付了购房款。2008年5月，被告领取了所购买的房屋，并与原告签订了“盛业家园业主临时公约”和《盛业家园前期物业管理服务合同》，合同约定收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米0.7元（其中住宅服务费0.47元、电梯运行维护费0.23元），实际收费按每平方米0.5元收取。合同签订后，被告支付物业服务费至2009年6月份止，之后，被告以原告未尽到物业管理责任为由，拒绝支付2009年7月份至2011年12月份的物业管理费。其中，2009年7月至12月未入住按半价收取，2010年1月份起入住按全额收取，共计1806.8元（133.84平方米×0.5元×6÷2＋133.84平方米×0.5元×24个月）。2011年12月底，原告撤离盛业家园小区。
另查明：原告XXX公司于2009年11月25日，取得物业服务企业“资质证书”，准予从事物业管理活动时间为2006年5月11日起，资质等级为“叁级”。2010年和2011年均通过年检。玉林市物价局和玉林市房产管理局联合发布玉市价（2007）94号文件规定，盛业家园商住小区物业服务收费基准价为0.45元∕平方米每月，允许在基准收费基础上上下浮动不超过10%收费。
还查明：原告XXX公司在为盛业家园提供物业服务过程中，从2010年7月份开始，不断有业主反映物业服务不到位，垃圾不及时清理、楼道障碍物不拆除、小区公共区域凌乱等现象。
2012年12月12日，XXX公司向一审法院提起诉讼，请求判令梁某向其清偿所拖欠的物业管理费1806.6元及逾期违约金2733.25元（暂计至起诉之日），合计4539.85元，起诉之日后的违约金按合同照计。
一审法院认为：原、被告双方签订的《盛业家园前期物业管理服务合同》，不违反法律法规规定，合同合法有效，双方均应自觉履行合同约定的义务。现原告方履行了物业管理服务合同，尽管在服务过程中存在瑕疵，也不是被告拒绝支付物业服务费的理由，被告应按约支付物业服务费；但考虑到XXX公司在履行物业服务过程中，确实存在瑕疵，对业主反映存在的问题，未能给予答复和及时处理，依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，酌情降低物业服务收费标准，被告应按所欠物业费的90%支付，即支付1626.12元（1806.8元×90%）给原告。至于原告所主张的违约金问题，因原告对于业主们反映的问题未能作到及时处理，被告拒绝支付物业管理费，属于行使违约履行抗辩权，因此，原告的该主张，依法不予支持。对于被告抗辩，双方的物业服务合同已过期，原告无权要求其支付物业管理费，但在XXX公司对该小区进行物业管理期间，只有该公司在盛业家园提供物业管理服务，虽然双方原来的物业服务合同已到期，但XXX公司还继续为盛业家园提供物业管理，因此，被告的该抗辩理由不成立，依法不予采信。根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告梁某支付物业服务费1626.12元给原告玉林市XXX物业管理有限公司；二、驳回原告玉林市XXX物业管理有限公司要求被告梁某支付违约金的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取是25元，由原告玉林市XXX物业管理有限公司负担12元，被告梁某负担13元。
上诉人梁某不服一审判决，向本院提起上诉称：一、XXX公司未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费于法有据。理由：1、物业公司没有履行电梯维修义务，电梯长期带故障运行，时常出故障，业主自行与电梯公司联系维护和修理并由业主直接交维护费给电梯公司才使电梯得到运行和使用；2、在业主拒交物业费后，物业公司偷拆、强拆业主的水表、停止供水，造成业主经济损失、给生活带来严重不便；3、被上诉人只安排了几个保安坐在小区停车场出入口发放门卡收费，对小区整体治安、安全问题不作为；4、小区消防通道长期被车辆停放，小区内随意施工和乱搭乱建无人管理，小区环境脏乱差，业主多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司拒不整改。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，由于物业公司根本没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。二、被上诉人从没有履行电梯管理和维护义务，应该从物业费中扣除电梯维护费部分。上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人XXX公司的诉讼请求。
被上诉人XXX公司答辩称：1、被上诉人已经按照前期物业服务合同的约定全面履行了义务，不存在违约行为，一审判决认定上诉人在物业服务过程中存在瑕疵行为而降收物业费，属认定事实不清，实体处理不当；2、上诉人未按照合同约定缴纳物业费已构成违约，其上诉无理，请求驳回上诉人的上诉，支持被上诉人的上诉请求。
上诉人在二审举证期限内没有提交新的证据。
被上诉人在二审举证期限内提交了以下证据：1、关于步行街安置花箱的初步方案；2、关于要求维修地下室排污管的信函；3、请求维修报告；4、公告；5、关于要求维修地下室排污管的信函；6、关于要求安装防盗刺的信函；7、温馨提示；8、关于清理小区周边小摊点的通知；9、保证书3份；10、关于盛业家园是否存放易燃、易爆物品的调查报告；11、整改通知；12、商函及回复处理；13、盛业家园全体业主致北京华联玉林分公司的公函及物业公司的处理；14、致盛业家园业主委员会公函；15、关于增建垃圾池的申请；16、盛业家园业主联系登记表；17、保安值日表；18、更换灯泡记录。以上15份证据证明被上诉人已按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务。
经庭审质证：上诉人认为被上诉人提供的15份证据均不属于新证据。证据1、3、6、8、12、13、15与本案无关；证据2业主要求维修并不能证明已经落实，亦不能证明被上诉人按照合同履行了其应尽义务；证据4仅能证明被上诉人履行了合同的部分义务，不能证明其履行了所有义务；证据5是针对北京华联的，与本案无关；证据7恰恰证明电梯经常损坏，被上诉人没有尽到维修电梯的义务；证据9保证书的书写人不是本案的当事人，与是否履行物业管理合同没有关联性；证据10，与案外人的调查报告，与本案的物业管理合同没有关联性；证据11不能证明被上诉人的主张；证据14，由于没有业主委员会的签字，没有得到业主委员会的认可，不能认定为被上诉人履行了合同义务；证据16证明业主反映的问题大概90%以上都没有处理，从另一方面证明被上诉人没有履行相应的物业服务义务；证据17的真实性无法确认；证据18不能证明被上诉人已经履行了主要的物业服务义务。
本院认为：被上诉人提交的18份证据，来源真实，可以结合其他证据作为认定事实的依据。
经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：梁某与XXX公司签订的《盛业家园前期物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方均应自觉履行合同约定的义务。被上诉人按照《盛业家园前期物业管理委托合同》的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。上诉人亦应按约定支付物业管理服务费。上诉人以被上诉人未履行合同约定的物业管理服务义务为由，拒绝交纳物业管理费，因其未能在法定的举证期限内举证证明其抗辩事由，对于上诉人的抗辩意见，本院不予采信。但是考虑到被上诉人在服务过程中，确实存在对业主反映的问题，未能给予答复和及时处理，履约过程中存在瑕疵，导致小区业主对被上诉人存在较大不满情绪，依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，确应酌情降低物业服务收费标准，一审法院判决上诉人按所欠物业费的90%支付给被上诉人，且驳回了被上诉人主张上诉人支付违约金的诉讼请求，判决并无不当，应予维持。对于上诉人上诉主张其已经承担了电梯维护费，应从物业费中予以减除的问题，由于电梯维护费按约定应由XXX公司向电梯公司交付，上诉人并未提供证据证明其已向电梯公司交付该款项，如上诉人已交付该费用，可向电梯公司主张返还，本案中不作处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 甘伟强
代理审判员 邹丽娟
二〇一四年七月十日
书 记 员 钟广夏