福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初244号
原告（执行案外人）：林清伦，1972年3月15日出生,汉族,住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：吴庆峰，福建中德律师事务所执业律师。
被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。
负责人：黄连团，该行行长。
委托诉讼代理人：潘志平，福建泉顺律师事务所执业律师。
第三人（被执行人）：侯佳愉，男，1978年10月30日出生，汉族，住福建省石狮市。
第三人（被执行人）：李春棉，女，1979年7月11日出生，汉族，住福建省石狮市。
原告林清伦与被告兴业银行股份有限公司石狮支行（以下称兴业银行石狮支行）、第三人侯佳愉、李春棉案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林清伦的委托诉讼代理人吴庆峰、兴业银行石狮支行的委托诉讼代理人潘志平到庭参加诉讼。第三人侯佳愉、李春棉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林清伦向本院提出诉讼请求：1.解除对林清伦位于石狮市狮城帝苑2期8幢1单元1202室商品房（以下称诉争房屋）的查封；2.本案案件受理费由兴业银行石狮支行负担。诉讼中，林清伦变更诉讼请求为：1.不得执行林清伦向侯佳愉、李春棉购买的诉争房屋；2.本案案件受理费由兴业银行石狮支行负担。事实和理由：2007年7月2日林清伦与侯佳愉、李春棉签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋作价764,947元卖给林清伦，林清伦当日支付给李春棉首期款254,947元，剩余的510,000元按揭余款由林清伦代替侯佳愉、李春棉夫妇向银行缴纳。双方成交后，林清伦依照约定通过其弟弟林清束的账户如期交纳银行全部按揭款。收房后，林清伦对诉争房屋进行装修，并于2008年搬入诉争房屋生活至今，并购置狮城帝苑车库一位，用于平时车辆出入停靠。侯佳愉、李春棉与兴业银行石狮支行借款合同纠纷一案，石狮市人民法院于2016年8月29日作出（2016）闽0581民初3044号民事裁定书，2016年9月22日作出（2016）闽0581执保407号协助执行通知书，查封了诉争房屋，林清伦提出异议后，石狮市人民法院于2016年12月26日作出（2016）闽0581执异98号执行裁定书，驳回执行异议，故提起案外人执行异议之诉。因诉争房屋已转让给林清伦，林清伦已经支付全额的购房款，且在诉争房屋查封之前多年实际占有、使用、管理该房屋，由于诉争房屋办理了银行按揭，在被查封之前存在房产抵押登记，故无法办理房产过户手续，非因林清伦自身原因未办理过户登记。
兴业银行石狮支行辩称，1.兴业银行石狮支行因（2016）闽0581民初3044号案向石狮市人民法院申请查封侯佳愉、李春棉的两处房产均有所谓的购房者提出执行异议，逻辑上不能成立。林清伦与侯佳愉、李春棉签订的《商品房买卖合同》体现银行按揭款尚有510,000元与事实不符。《个人购房借款合同》体现侯佳愉、李春棉借款时间从2007年1月15日至2017年1月15日，借款金额510,000元，而林清伦与侯佳愉、李春棉签订《商品房买卖合同》的时间是2007年7月2日，此时尚欠银行的按揭款应为510,000元；2.林清伦支付的首付款仅有《收条》，没有转账凭证，与生活习惯不符。且林清伦提供的证据仅能体现2016年1月至10月间，林清束有汇过几次款，不能证明按揭款系林清伦缴交及购房事实存在；3.物业公司是中途接管物业，无法证实2007年的事实，且收款收据客户姓名为“8#1202”而非林清伦，物业公司的证明不具有法律效力，不足以证明林清伦实际使用诉争房屋；4.根据《城市房地产管理法》的规定，诉争房屋没有取得权属证书，不得转让。诉争房屋转让时有设定抵押，根据《中华人民共和国担保法》的规定，未通知抵押权人的转让行为无效；5.林清伦并未支付全部购房款，未实际占有诉争房屋，且诉争房屋尚未办理权属证书并设立抵押，林清伦对于未办理过户登记有明显过错；6.诉争房屋未办理过户登记手续，不产生物权变动效力。即便《商品房买卖合同》有效，但因侯佳愉、李春棉未取得所有权致使林清伦未能取得所有权的，林清伦只能主张违约责任。应驳回林清伦的诉讼请求。
侯佳愉、李春棉未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯佳愉、李春棉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。对林清伦提供的林清伦身份证、（2016）闽0581执异98号执行裁定书、《商品房买卖合同》[编号：GF-2000-0171(SS-2002-NO0009451)]、福建省泉州市商品房销售（预收款）统一票据[00075865]、《个人购房借款合同》[工行石狮支行2007年004号]、房屋所有权证[狮建房权证宝盖字第××号]、户籍资料查询结果、林清束身份证、个人贷款结清证明、公证书，经兴业银行石狮支行质证无异议，对兴业银行石狮支行提供的石狮市房屋登记信息查询结果表，经林清伦质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：对林清伦提供的1.《商品房买卖合同》，该合同有林清伦、侯佳愉、李春棉的签名捺印，系双方当事人的真实意思表示，兴业银行石狮支行质证认为该证据不具有真实性，但并未对此提供相反证据，故本院对该份证据予以确认；2.《收条》，李春棉虽在该张收条中签名捺印，但该收条所载内容均为林清伦主张的待证事实，应结合与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，经查证属实，才能作为认定案件事实的依据；3.厦门海谊楼宇经营管理有限公司狮城帝苑服务中心《证明》，该证明上并未载明单位负责人及制作证明材料的人员的签名或盖章，本院不予确认。4.美特置业管理有限公司收款收据[NO000060958]，可以证明林清伦支付狮城帝苑8号楼1202房2012年2月16日至2012年3月15日的水费、电费等共计271.47元；5.海谊物业狮城帝苑服务中心专用收款收据5张，上述证据均未提供原始单据以供法庭核对，本院不予确认。6.中国工商银行股份有限公司查询信用卡交易明细、中国工商银行股份有限公司凭证2份、账号为14×××75的账户交易明细单13张、中国工商银行个人贷款提前归还凭证、中国工商银行电子银行回单2份、支付宝转账部分记录，可以证明林清束于2010年5月3日起至2017年1月8日止通过其卡号为45×××88、62×××10、62×××17的个人银行账户多次向李春棉卡号为14×××75的个人银行账户转账汇款。林清伦申请出庭作证的林清束的证人证言，因林清束与林清伦系兄弟关系，故林清束的证人证言的证明力较低，在无其他证据佐证的情况下，不能单独作为定案的依据。
根据查明的事实和证据认定，本院认定事实如下：2006年4月28日，李春棉与福建晋兴集团有限公司签订《商品房买卖合同》[编号：GF-2000-0171(SS-2002-NO0009451)]，约定李春棉以729,378元购买诉争房屋，福建晋兴集团有限公司于当日开具发票一份，载明李春棉已支付首付款219,378元。余款510,000元由李春棉向银行申请按揭贷款支付。李春棉于2007年1月4日与中国工商银行股份有限公司石狮支行（以下称工商银行石狮支行）签订《个人购房借款合同》[工行石狮支行2007年004号]一份，约定以诉争房屋作为抵押，向工商银行石狮支行贷款510,000元，贷款期限自2007年1月15日至2017年1月15日，“个人结算账户，户名李春棉，账号14×××75……”等内容。诉争房屋曾经设立抵押权人为工商银行石狮支行的预抵押登记，因上述借款已于2017年1月10日结清，诉争房屋上所登记的预抵押已注销。诉争房屋于2006年5月30日在石狮市不动产登记中心办理合同备案登记（买受人为李春棉），至今未申请办理分户产权证。
2007年7月2日侯佳愉、李春棉作为出卖人与林清伦作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，载明林清伦向李春棉购买诉争房屋，并约定总售价为764,947元。诉争房屋由“买受人用出卖人名字继续向（石狮市工商银行）交付伍拾壹万元整（￥510,000元），作为买受人付给出卖人房款一部分，再付现金（人民币）贰拾伍万肆仟玖佰肆拾柒元整（￥254,947元）给出卖人……出卖人与买受人签订合同后，出卖人李春棉与买受人林清伦到石狮公证处将该房产的办证、银行按揭、领证及过户办理公证委托……”等内容。同日，石狮市公证处出具《公证书》[(2007)石证内字第524号]一份，载明侯佳愉、李春棉在石狮市公证处公证员的面前，在《委托书》上签名。该《公证书》中所附《委托书》载明“侯佳愉、李春棉是夫妻关系……我们自愿委托吴玟玲为代理人，全权办理如下事项：一、代向中国工商银行股份有限公司石狮支行每月还本付息……”等内容。同日，李春棉出具《收条》一份，载明收到林清伦购房款254,947元等内容。
另查明兴业银行石狮支行与石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理，诉讼过程中，兴业银行石狮支行向本院提出财产保全申请，本院于2016年8月29日作出（2016）闽0581民初3044号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人石狮市狼道服饰贸易有限公司、石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉名下的财产，价值以10,500,000元为限。2016年9月22日本院向石狮市不动产登记中心发出（2016）闽0581执保407号协助执行通知书、2016）闽0581民初3044号民事裁定书，请求协助办理：……三、查询登记在被申请人李春棉名下的……址于狮城帝苑08幢12层1202单元[产权证号：XXX号]房产的抵押登记及被人民法院查封登记的情况……六、查封登记在被申请人李春棉名下的……址于狮城帝苑08幢12层1202单元[产权证号：XXX号]的房产，查封期限为三年。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明“……李春棉名下址于狮城帝苑08幢12层1202单元[合同号：0009451]已于“中国工商银行股份有限公司石狮支行”设定抵押关系；上述房地产查封的有效期至2019年9月21日”。本院后于2016年11月2日作出（2016）闽0581民初3044号民事判决书，判决：一、被告石狮市狼道服饰贸易有限公司应于本判决生效之日立即偿还原告兴业银行股份有限公司石狮支行借款本金10,000,000元及截至2016年6月2日的利息、复利374,721.42元，并按合同约定和中国人民银行有关规定计付自2016年的6月3日起至实际还款之日止结欠的利息、罚息、复利；二、被告石狮市狼道服饰贸易有限公司应于本判决生效之日立即支付原告兴业银行股份有限公司石狮支行为本案诉讼而支出的律师费10,000元；三、被告石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉应对上述第一项债务承担连带偿还责任，被告石狮市嘉柏服饰织造有限公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉在承担保证责任后，有权向被告石狮市狼道服饰贸易有限公司追偿；四、驳回原告兴业银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。石狮市狼道服饰贸易有限公司不服该判决提起上诉，泉州市中级人民法院于2017年1月13日作出（2016）闽05民终6263号民事裁定书，裁定如下：本案按上诉人石狮市狼道服饰贸易有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该民事裁定书于2017年1月18日发生法律效力后，兴业银行石狮支行于2017年6月22日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为(2017)闽0581执2631号。林清伦主张本院查封的诉争房屋已转让归林清伦所有，并于2016年12月19日向本院提出书面异议，本院于2016年12月26日做出（2016）闽0581执异98号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人林清伦提出的执行异议。林清伦于2016年12月29日签收该执行裁定书，因不服该裁定，林清伦于2017年1月9日向本院提起诉讼。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，首先应审查诉争房屋是否登记在侯佳愉、李春棉名下，即诉争房屋是否为被执行人所有。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。诉争房屋仅办理合同备案，并未实际依法登记不动产物权，即诉争房屋并未登记在侯佳愉、李春棉名下，诉争房屋的所有权仍归属于福建晋兴集团有限公司，故林清伦对诉争房屋不享有足以排除强制执行的权益。双方是否签订合法有效的书面买卖合同，林清伦是否合法占有不动产，林清伦是否已支付全部价款及未办理过户登记的原因等均不影响本案的审理，故本院对上述事实不予审查认定。林清伦要求不得执行诉争房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。侯佳愉、李春棉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条、第二十四条规定，判决如下：
驳回林清伦的全部诉讼请求。
案件受理费11449元，由林清伦负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄 招 荣
代理审判员 斯琴塔娜
人民陪审员 姜 聪 燕
二〇一七年七月五日
书 记 员 林 清 溪
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。[此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条]
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。[此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条]