陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第04068号
原告谢某。
被告某公司。
原告谢某与被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月16日公开开庭进行审理。原告谢某及其委托代理人郭某、王某，被告某公司的委托代理人刘某、房某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告谢某诉称：2012年3月14日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，合同约定：“原告购买被告位于榆林市榆阳区银沙福苑小区4号楼4单元802室房屋一套，房屋面积为103.86㎡，房屋总价811939元，被告应于2013年5月31日前向原告交房，应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案房屋产权登记、违约责任等内容。2012年3月14日，原告向被告支付购房首付款250939元，剩余的56万元房款，通过招商银行榆林分行办理按揭贷款，贷款期间从2012年4月17日起至2032年4月17日止，约定贷款年利率7.05%。原告依照合同履行了付款义务，但是被告某公司迟迟不履行合同，2013年8月18日，被告却将未经竣工验收的房屋交付原告管产，严重违反合同约定和法律规定。后经原告向榆林市规划局、建设局等部门了解到，整个房屋小区存在严重的修建违法违规行为，并擅自变更工程规划设计方案，导致该房屋至今无法进行工程竣工验收备案，因被告方的上述违法、违规行为，致使房屋产权登记证件无法办理，致使原告的合法权益严重受损，现已达到合同约定和法律规定的解除条件，应当依法判令解除合同，并返还首付款、银行按揭贷款，同时，原告向被告缴纳契税、住房维修专项基金、测绘费、印花税、天然气开口费办理银行按揭手续费及暖气开口费共计人民币50417元，也应当依法返还。另外，原告在购买商品房中进行了装修、装潢，花费140000元（具体以鉴定为准）。依照合同约定和法律规定，上述装潢损失应当依法赔偿。为此原告起诉至法院，并提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《商品房预售合同》合法、有效，并依法判令予以解除；2、判令被告立即返还原告所缴纳的购房首付款250939元及从2011年8月1日起至本案执结之日止（以同期中国人民银行贷款利率计算，至起诉时利息约90000元）；3、判令被告立即返还原告已支付给银行的按揭付款128490元及从原告支付之日起至实际返还之日止的利息（以同期中国人民银行贷款利率计算，至起诉时利息约26000元）；4、依法判令被告返还原告所交纳的契税、住房维修专项基金、测绘费、印花费、天然气开口费、办理银行按揭手续费及暖气开口费共计50417元；5、依法判令被告立即赔偿原告房屋装潢费140000元（具体数额以司法鉴定意见为准）；6、本案的诉讼费用由被告承担。
原告谢某向法庭提供以下证据：
1、商品房预售合同、原告身份证复印件各一份，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，且该合同合法有效，同时证明被告应当于2013年5月31日前将经验收合格的房屋向原告进行交付，在交付使用后的90日内，为原告办理商品房过户手续的事实；
2、收据两支、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据各一份，证明原告向被告缴纳了购房首付款250939元，办理按揭过程中产生手续费500元，同时证明原告与招商银行签订了个人购房借款及担保合同，以按揭贷款的方式支付剩余商品房借款56万元，且原告向招商银行借款56万元向被告支付购房款的事实；
3、收据两支，证明原告向被告缴纳了契税、住房维修专项基金、测绘费、印花费、天然气开口费等共计49917元，同时证明原、被告签订合同，产生纸张费用50元的事实；
4、招商银行交易明细表一份，证明原告因购房分期按揭方式向招商银行支付了贷款128490元的事实及分期偿还时间、金额的事实；
5、使用说明书一份，证明被告向原告交付未经竣工验收的房屋，日期为2013年8月18日，且上述交房行为严重违反了合同约定和法律规定的事实；
6、行政处罚决定书、通知各一份，证明被告交付的房屋存在严重的加层修建违法违规行为，且擅自变更工程规划设计方案，导致房屋至今无妨进行工程竣工验收备案，同时证明由于被告的违法、违规行为，致使房屋产权证无法办理，原告的合法权益严重受损，以达到合同约定和法律规定的解除条件的事实。
被告某公司辩称：对原告请求的合同有效无异议，但原告请求解除合同，被告认为没有法律和事实依据，被告认为原告请求的其他诉讼请求都不能成立，故应驳回原告的诉讼请求。从目前来看，被告不能办证的主要原因不在被告方，而是由于原告不配合办证导致的，所以原告请求解除合同不能成立。
被告某公司向法庭提供以下证据：
1、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同各一份，证明原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告在签订合同时认可其所购的该幢楼总层数为12层，原告以该理由请求解除合同不能成立的事实；
2、入住手续一份，证明被告已经履行了合同约定的交房等义务的事实；
3、房屋预售登记证明一份，证明商品房买卖合同确定的房屋产权已归原告所有，且目前未将房屋预告登记证明换为房产证的原因主要在于原告的事实；
4、行政处罚决定书、罚款收据、市规划局关于对被告公司建设用地容积率变更的函、关于尽快填写补办规划手续征求意见表的通知、部分业主在征求意见表上的签字各一份，证明目前不能办证的责任不在被告方，原告请求解除合同无事实及法律依据，原告解除合同的请求不能得到支持的事实。
经庭审质证，被告对原告提供证据1的真实性无异议，对第二个证明目的有异议，原告认为在交付使用后的90日内，为原告办理商品房过户手续的表述不准确，按照合同的约定，实际上应当是提交相关的产权手续，且原告认为被告应当于2013年5月31日前将经验收合格的房屋向原告进行交付的表述也不准确，合同里没有“验收”二字，对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为合同没有达到解除的条件，该证据与本案没有关联性，故不予认可；对证据3、4无有异议，被告认为该组证据与本案没有关联性，不予认可；对证据5的真实性无异议，证明目的有异议，被告的行为没有违反合同约定，按照商品房买卖合同的第3条第3款约定，被告的行为并没有违反合同约定，通过处罚等，到现在被告的行为也没有违反法律规定；对证据6的真实性无异议，证明目的有异议，关于加层行为，前期是不符合规定的，到后期已经符合规定了，关于房产证不能办理的原因，主要是由于原告不配合造成的，根据合同约定和法律规定，被告的行为没有致使合同达到解除的条件，故被告认为合同没有达到解除的条件。
原告对被告提供证据1中的相关证件的真实性及证明目的均无异议，1、该建设用地规划许可证、商品房预售许可证对4号楼的规划层高为11层；2、原告也不是以相关证件手续不全提起诉讼并要求解除，对商品房预售合同的真实性无异议，证明目的有异议，虽然该合同第3条中将建筑地上层高约定为12层，但该约定违反了法律强制性禁止性规定，同时该合同系格式合同，在该内容未向原告明示的情况下，没有效力；对证据2的真实性均无异议，证明目的有异议，因为该入住手续仅证明将房屋交付原告，但与合同约定和法律规定的房屋验收交付不符，根据合同第8条约定的交付条件为商品房经验收合格，此处的验收是指政府建设主管部门对整个房屋的验收，而非业主对自己购买房屋的验收，故被告在此证明目的中偷换概念，同时我国法律所规定的验收是指对整个小区、整个房屋的竣工验收，其目的是为了保障房屋安全及政府对开发企业的监管，因此本案中虽然被告向原告交付了房屋并由原告管产，但对于合同约定和法律规定的前提不具备，根据法律规定，原告有权请求解除合同；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，合同第15条约定和法律规定的相关产权办理系原告依法取得产权登记证书，而预告登记仅是对动产权属的排他规定，并不代表房屋权属及产权登记，本案中房产证无法办理的主要原因、过错、责任均在被告方；对证据4的真实性均无异议，证明目的有异议，1、通过被告提交的行政处罚决定书证明被告未经审批擅自变更规划设计，违法加层，致使房屋无法验收，更无法办理产权证件，2、虽然被告交纳了罚款，但仅为收到了行政处罚，也为将违法行为合法化；3、虽然规划部门向土地部门出具了函件，但这是政府部门之间的内部行文，既非审批也非确认，同时对该规划是否调整、变更必须由全体业主发表意见，现小区共有业主878户，同意变更的仅为21户，因此，变更规划不能成立，至于办理产权证件，更没有前提及依据，无法予以办理，上述原因均由被告的违规、违约行为导致，过错责任由被告承担，与原告无关。
本院对经庭审举证、质证的证据作如下认证：
原告提供证据1，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，商品房预售合同、原告身份证复印件，能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，该合同对房屋位置，价款、面积等内容进行约定，对本案基本事实具有证明力，依法予以采信；原告提供证据2、5、6，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，被告给原告出具的两支收据、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据，能够证明原告向被告缴纳了购房首付款250939元，办理按揭过程中产生手续费500元，同时证明原告与招商银行签订了个人购房借款及担保合同，以按揭贷款的方式支付剩余商品房借款56万元，且原告向招商银行借款56万元向被告支付购房款的事实，使用说明书，能够证明被告于2013年8月18向原告交付了房屋的事实；行政处罚决定书、通知，能够证明被告交付的房屋存在加层修建违法违规行为，且擅自变更工程规划设计方案，被榆林市城市管理综合行政执法局处罚的事实，依法对其真实性予以采信。原告提供证据3、4被告有异议，经审查，被告给原告出具的两支收据，能够证明原告向被告缴纳了契税、住房维修专项基金、测绘费、印花费、天然气开口费等共计49917元，同时证明原、被告签订合同，产生纸张费用50元的事实，招商银行交易明细表一份，证明原告因购房分期按揭方式向招商银行支付了贷款128490元的事实及分期偿还时间、金额的事实，依法对其真实性予以采信。
被告提供证据1，原告对其中的相关证件的真实性及证明目的均无异议，商品房预售合同的真实性无异议，证明目的有异议，经审查，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同能够证明被告向原告出售的房屋五证齐全的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；被告提供证据2，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，入住手续，能够证明被告已经履行了合同约定的交房等义务的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；被告提供证据3，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，房屋预售登记证明，能够证明被告已经将房屋产权预登记在原告名下等事实，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供证据4，原告对真实性无异议，本院依法对行政处罚决定书、罚款收据、市规划局关于对被告公司建设用地容积率变更的函、关于尽快填写补办规划手续征求意见表的通知、部分业主在征求意见表上的签字的真实性予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2012年3月14日，原告谢某（买受人）与被告某公司（出卖人）签订商品房预售合同，合同约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得的地块的土地使用权出让证号为：榆市国用（2010）第25230号。该地块土地面积为：72886.58平方米，规划用途为综合，土地使用年限2010年01月04日至2049年12月29日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：银沙福苑小区。建设工程规划许可证号为建字第610800201000027/5号，施工许可证号为2011-15。建设工程施工合同约定的开工日期为：2011年04月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2012年11月30日。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为榆林市住房和城市建设局，商品房预售许可证号为榆住建预售证第201203号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第4幢4单元0802室房，房屋代码为23768.该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上12层，地下1层。该商品房阳台是其中封闭阳台数为2，非封闭阳台数为0。该商品房预测建筑面积共103.86平方米，其中套内建筑面积87.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.14平方米。第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7808元，总金额810939元。第六条付款方式及期限，买受人于2012年3月14日前付房款250939元，余款56万元整办理银行按揭贷款。第八条交付期限，出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按约定时间只负责房屋所有权证的备案登记，买受人积极配合并保证提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权登记延期，出卖人不承担违约责任。合同还对其他内容进行约定。2012年3月14日，原告向被告支付购房首付款250939元，剩余56万元购房款已经通过招商银行榆林分行办理按揭贷款。2013年8月17日被告将上述房屋交付原告管理，原告装修后入住至今。现原告以被告某公司不履行合同义务，该房屋无法进行工程竣工验收备案，致使房屋产权登记证件无法办理为由涉诉本院，并提出上述诉讼请求。
本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。经审查，原、被告签订商品房预售合同后，原告按照约定支付首付款并办理了按揭贷款，被告亦按照约定交付了房屋，且原告对该房屋进行了装修管理，原告已实现了其合同根本目的，对此被告未出现合同的根本性违约，未能达到合同解除的法定事由所具备的条件，原告主张解除合同的法定条件不具备，对此请求本院应予驳回，被告该抗辩理由依法予以采纳；鉴于此，原告主张返还首付款及利息、按揭贷款及利息、契税等费用及装潢费用的请求，缺乏事实及法律依据支持，本院依法亦予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、原告谢某与被告某公司签订的商品房预售合同有效；
二、驳回原告谢某的其他诉讼请求。
案件受理费10530元，由原告谢某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
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审 判 长 刘建军
审 判 员 张晓涛
人民陪审员 常四娃
二〇一五年十一月三日
书 记 员 纪雄雄