云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终3867号
上诉人（原审被告）：昆明星耀体育运动城有限公司，住所地：昆明市矣六乡广福路以北新昆洛路以西。
法定代表人：杨伟祥，董事长。
委托诉讼代理人：吴化清，男，汉族，1988年3月18日出生，现住云南省昆明市，系该公司员工，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：陈文连，女，汉族，1974年4月10日出生，住云南省昆明市官渡区。
委托代理人：张博，云南辞宏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人昆明星耀体育运动城有限公司（以下简称“星耀公司”）因与被上诉人陈文连商品房销售合同纠纷一案，不服官渡区人民法院（2016）云0111民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人星耀公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实和理由为：上诉人并未违约，房屋产权证至今不能办理是因为被上诉人未能提交相应的资料。同时，被上诉人主张的逾期办证违约金超过两年的超过两年的诉讼时效的期限，故不应当予以支持。故请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人陈文连答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定交付房产证义务（在判决生效后90日内履行交付义务）；2、判令被告因逾期交付房产证而向原告支付违约金279,959元（暂计至2016年4月30日，全部违约金计至实际交付房产证之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告陈文连与被告昆明星耀体育运动城有限公司于2008年3月1日签订《商品房购销合同》（新亚洲·体育城星体花园商铺202号），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区矣六乡广福路以北、新昆洛以西的星体花园24幢1-3层1号商业用房，建筑面积100.08平方米、价款913,110元，付款方式为首付463,110元、按揭贷款450,000元，房屋交付期限为2009年9月30日。并针对产权登记事项约定：“甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方（即原告）提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托甲方（即被告）办理《房屋所有权证》，在乙方相关手续及资料全部齐备的前提下，甲方在九十日内将需要由甲方提供的相关资料报送产权登记机关登记备案，因此产生的费用由乙方自行承担。因政策调整、面积误差等导致契税、印花税、维修基金等相关费用变化的，乙方须按实际数额予以缴付。”上述合同于2008年4月7日备案。原告已按合同约定支付被告购房款913,110元，被告于2010年2月27日向原告交付合同项下房屋。交付房屋之日，原告交付被告代收的契税、维修基金、工本费等税费。2010年8月22日，被告在《春城晚报》刊登《通知》，主要内容为：“尊敬的业主：目前我司正在办理新亚洲·体育城部分房屋的《房屋所有权证》手续，请已接房但未向我司提交《房屋所有权证》相关资料的业主，于2010年8月31日前到售楼中心办理，并补交相关办理《房屋所有权证》的资料……”。迄今涉案交易房屋产权尚未登记至原告名下。上述事实有双方当事人提交并经庭审举证、质证且互对其真实性无异议的《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、收楼承诺书、发票、报纸等为据，本院予以采证并在卷佐证。
一审法院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，双方约定办理完房屋交接手续、原告提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托被告办理《房屋所有权证》，在原告相关手续及资料全部齐备并交清相关费用的前提下，被告在90个工作日内将需要由被告提供的相关资料报送产权登记机关登记备案。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告向产权登记机关报送合格资料”的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请。经查，原告已按被告要求向被告交付相应房款、代收税费、维修基金及工本费等，被告已将房屋实际交付原告，但迄今涉案交易房屋权属仍未转移登记至原告名下。现原告诉请要求被告交付房产证及土地使用证，其请求实质为申办房屋权属转移登记，在涉案交易房屋权属转移未实际完成的情况下，被告仍应继续履行买卖合同项下标的物权属转移的合同义务。2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收房屋所有权证和土地使用证的办理。而针对具体房地产项目不动产登记证的申办流程和要求有待进一步明确。鉴于涉案项目是否可正常申办不动产证或申办条件不明确，不适宜强制履行，故对原告要求被告为其办理涉案房屋权属证书的请求在本案中暂不予处理；（二）关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，被告应于2010年7月8日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，即所谓为原告办理房屋所有权证。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。关于被告辩解原告未向其提交办所需委托授权书等相关授权文件。从商品房买卖的交易习惯和一般通常交易行为看，当购房人向开发商交纳了办证所需工本费时，可以推定售房人（房地产开发商）在收取购房人的办证（实为代向办证机关报送符合办理房屋产权证的相关授权文件和票据行为）工本费时，应当知道购房人必须交清购房款以及相关房屋维修基金、配套费等费用外，还应当要求购房人提交办证所需的委托代授权手续，否则，办证行为无法进行。同样，作为购房人完全有理由认为，当自己已向代办人（开发商）交纳了最后费用（即办证工本费）时，相关办证的其他所需手续，包括办证所需授权书等，售房人必然已经获得，且从双方房屋买卖合同约定的办证条件成就时至今，被告未向本案原告就有关办证事项提出过合理异议，故被告的辩解与交易习惯和一般通常交易行为相悖，不予采信；（三）关于原告主张是否已过诉讼时效的争议。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，本案被告未依约办理涉案商品房购销合同项下所交易房屋的权利转移登记事项，已构成违约，且该违约行为一直处于持续状态，不足以通过时间界点确认权利人主张权利的时限，即不能表明原告作为权利人怠于行使权利，故被告主张原告超过诉讼时效2年的抗辩理由于法无据，不予采纳。（四）被告应承担的违约责任应如何确定。双方就被告办理房屋权属证书（或申办房屋所有权转移登记）迟延的违约金未作约定。现原告诉请要求被告按照房屋总价款每日0.14‰标准累计计算违约金。对此请求，因违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，涉案交易房屋已实际交付原告使用，已基本体现交易的使用利益。故综合本案实际情形，对被告应承担的迟延办证违约责任酌情调整为由被告按交易房屋总价款每日0.05‰计付原告2016年6月30日前（即昆明市地区实施不动产统一登记前，即从2010年7月9日起至2016年6月30日止）的逾期办证损失133,202元。对于2016年7月1日以后被告应承担的违约责任，根据昆明市地区不动产登记机构开展不动产统一登记情况及被告实际履行转移权属情况另行处理，在本案中暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决，一、由被告昆明星耀体育运动城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈文连2016年6月30日前迟延办证损失133,202元；二、驳回原告陈文连的其他诉讼请求。
在二审审理中，双方当事人对于一审法院确认的案件事实均无异议。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人星耀公司应否承担迟延办证的损失？
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人提出是因被上诉人未能提交办理房屋产权证的资料而造成不能办理房屋产权证，但上诉人并未能提交相应证据证实其已经通知被上诉人提交相应资料而被上诉人未能及时提交，故对于上诉人提出的该主张，本院不予采信。同时，对于上诉人提出被上诉人的主张超过诉讼时效的期限，一审法院认为“……本案被告未依约办理涉案商品房购销合同项下所交易房屋的权利转移登记事项，已构成违约，且该违约行为一直处于持续状态，不足以通过时间界点确认权利人主张权利的时限，即不能表明原告作为权利人怠于行使权利，故被告主张原告超过诉讼时效2年的抗辩理由于法无据，不予采纳……”并无不妥之处，故对于上诉人提出的该上诉理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5499元由上诉人昆明星耀体育运动城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘昕光
审判员 朱 欢
审判员 杨 艳
二〇一七年八月七日
书记员 奚 琳