广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初3973号
原告江门市新会区睦洲镇牛古田经济联合社。住所地：广东省江门市新会区睦洲镇牛古田村民委员会。组织机构代码686443032。
负责人冯长带。
委托代理人林文聪，广东永基律师事务所律师。
委托代理人谭小玲，广东永基律师事务所律师实习律师。
被告江门市恒德实业有限公司。住所地：广东省江门市新会区睦洲镇牛古田大围工业区。统一社会信用代码914407055989575860。
法定代表人王文龙。
被告王文龙，男，1964年10月27日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市恒山区。
原告江门市新会区睦洲镇牛古田经济联合社（以下简称“牛古田经济联合社”）诉被告江门市恒德实业有限公司（以下简称“恒德实业公司”）、王文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理，依法由审判员李惠冰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛古田经济联合社的委托代理人林文聪、谭小玲到庭参加诉讼。被告恒德实业公司、王文龙经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛古田经济联合社诉称：2010年5月17日，原告与江门市新会区柏年塑料制品有限公司签订《厂房续租合同书》，合同约定：原告将大围工业区厂房续租给柏年公司，租赁期限为2011年2月1日至2020年1月30日；租金标准为2011年2月1日至2016年1月31日每月租金为19950元，2016年2月1日至2020年1月31日每月租金为20548.5元；租金支付时间为每月5日前，逾期交租的按欠租额每天3%的标准支付违约金等等。2012年1月1日，经原告同意，柏年公司将上述租赁合同的权利义务一并转让给冯业鸣。2014年7月28日，经原告同意，冯业鸣又将上述租赁合同的权利义务一并转让给虞光菊。虞光菊承接上述租赁合同后，将租赁物用于经营被告恒德实业公司。2016年8月25日，经原告同意，虞光菊再将上述租赁合同的权利义务一并转让给两被告并重新签订《租赁合同》，约定：原告将大围工业区厂房出租给两被告，租赁期限为2011年2月1日至2020年1月30日；租金标准为2011年2月1日至2016年1月31日，每月租金为19950元，2016年2月1日至2020年1月31日每月租金为20548.5元；租金支付时间为每月5日前，逾期交租的按欠租额每天3‰的标准支付违约金。任一方违约，均应承担违约责任并赔偿守约方因此遭受的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、差旅费等。但是从2015年1月1日起，两被告只陆续交来租金合共218097.5元。截止至本案起诉之日，两被告仍拖欠原告租金合共205640.5元。就上述租金，原告已多次向两被告追讨，但均未果。原告认为，原告与两被告间的租赁合同合法有效，被告逾期支付租金，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据租赁合同的约定，该滞纳金属违约金性质。现原告暂按年利率24%的标准诉请违约金。请求法院判决：1、两被告立即向原告支付拖欠的租金205640.5元及违约金39849.37元（违约金从欠款之日起，以拖欠的租金金额为基数，按年利率24%的标准计算，计至两被告实际清偿全部欠款之日止，暂计至2016年9月28日）。2、两被告向原告支付为实现权利所支付的律师费6000元。3、本案诉讼费由两被告承担。
原告牛古田经济联合社在举证期限内提交以下证据：
证据1、原告组织机构代码证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
证据2、被告恒德实业公司工商登记资料复印件、被告王文龙身份证复印件各一份，证明两被告的诉讼主体资格。
证据3、《厂房续租合同书》一份，证明原告于2010年5月17日将涉案厂房续租给江门市柏年塑料制品有限公司的事实。
证据4、《租赁合同转让协议书》一份，证明经原告同意，江门市柏年塑料制品有限公司于2012年1月1日将涉案厂房租赁合同权利义务一并转让给冯业鸣的事实。
证据5、《承包合同转让协议书》一份，证明经原告同意，冯业鸣于2014年7月28日将涉案厂房租赁合同权利义务一并转让给虞光菊的事实。
证据6、《租赁合同》一份，证明两被告承租原告的厂房，按月付租，违约金按拖欠金额日3‰的标准计算，原告为实现债权的费用由两被告承担的事实。
证据7、《收据》三份、违约金计算明细表一份，证明原告已收取的租金及被告存在拖欠租金的事实。
证据8、《委托代理合同》、律师代理费发票各一份，证明原告为实现权利而支出律师费6000元的事实。
证据9、统计至2016年9月29日欠费明细、《广东省增值税专用发票》、进账单各一份，证明原告垫付被告拖欠电费及相应违约金的事实。
被告恒德实业公司、王文龙没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。
被告恒德实业公司、王文龙经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证的权利。经审查，原告牛古田经济联合社所列举的证据19来源合法，能客观地反映案件事实，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据，本院依法予以采信。
经审理查明：原告牛古田经济联合社于2010年5月17日与案外人江门市新会柏年塑料制品有限公司（以下简称“柏年塑料公司”）签订《厂房续租合同书》，合同约定：原告将大围工业区厂房租给柏年塑料公司，租赁期限：（1）2011年2月1日至2020年1月31日……；租金的结算方法：从2011年2月1日至2016年1月31日每年租金为239400元，折合每月租金为19950元……。（2）2016年2月1日至2020年1月31日每年租金为246582元，折合每月租金为20548.5元……；承租人必须依时缴交租金，否则按拖欠金额加收日息3%的滞纳金……。
2012年1月1日，原告牛古田经济联合社与案外人柏年塑料公司、冯业鸣签订《租赁合同转让协议书》，约定柏年塑料公司将其与原告签订的《厂房续租合同书》的权利义务转让给冯业鸣。2014年7月28日，冯业鸣与案外人虞光菊签订《承包合同转让协议书》，约定冯业鸣将其与原告签订的《租赁合同转让协议书》的权利义务转让给虞光菊，虞光菊承租厂房用于经营被告恒德实业公司。后虞光菊将租赁厂房的全部权利义务转让给两被告，原告同意两被告承接租赁上述厂房的全部权利义务，并于2016年8月26日与被告恒德实业公司、王文龙、案外人虞光菊签订《租赁合同》，约定原告将大围工业区厂房出租给两被告。租赁期限共9年，从2011年2月1日起至2020年1月31日止。租金标准：1、从2011年2月1日起至2016年1月31日止，每年租金为239400元，折合每月租金19950元，五年租金合计1197000元。2、从2016年2月1日起至2020年1月31日止，租金在前五年每年租金的基数上递增3%，即每年租金246582元，折合每月租金20548.5元，四年租金合计986328元。违约责任：任一方违约，均应依法承担违约责任，并赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、差旅费等。逾期支付租金的，应按拖欠金额每日千分之三的标准向原告支付违约金，直至清偿之日止。
另查明，案外人虞光菊在经营被告恒德实业公司期间，自2015年1月5日开始没有依时足额向原告支付租金，计至2016年8月5日，案外人虞光菊共拖欠原告租金185092元。两被告在承租厂房期间，拖欠原告2016年9月的租金20548.5元。计至2016年9月28日，案外人虞光菊及两被告共拖欠原告租金共205640.5元，违约金39849.37元。因被告恒德实业公司拖欠2016年8月及9月的电费，原告于2016年9月29日垫付被告恒德实业公司拖欠的电费及违约金共35221.82元。
另外，原告牛古田经济联合社于2016年8月29日与广东永基律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所指派律师作为本案的代理人，原告支出律师代理费6000元。
本案在审理过程中，原告牛古田经济联合社向本院申请增加诉讼请求，要求两被告向原告支付垫付的电费及违约金35221.82元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告牛古田经济联合社与案外人柏年塑料公司签订的《厂房续租合同书》及与案外人柏年塑料公司、冯业鸣签订的《租赁合同转让协议书》、案外人冯业鸣与案外人虞光菊签订的《承包合同转让协议书》、原告与案外人虞光菊及两被告签订的《租赁合同》均是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，冯业鸣受让柏年塑料公司对涉案厂房的权利和义务，虞光菊受让冯业鸣对涉案厂房的权利义务、两被告再受让虞光菊对涉案厂房的权利和义务均经合同相对方原告的同意，本院予以确认。对于虞光菊在承租涉案厂房经营恒德实业公司期间拖欠原告的租金185092元，应由两被告承担。另外，两被告与原告及虞光菊签订《租赁合同》后，在承租期间拖欠原告的租金20548.5元，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求两被告支付拖欠的租金合共205640.5元依法有据，本院予以支持。
关于违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因案外人虞光菊及两被告均拖欠原告的租金，依法应承担违约责任。虽然《厂房续租合同书》及《租赁合同》均约定违约金的计算方法，但原告在本案中主张将违约金的计算标准调整为按年利率24%计算，原告的请求符合法律规定，本院予以支持。两被告应自拖欠租金次日即2015年1月6日开始向原告支付违约金，直至租金付清之日止。
关于律师费用6000元的负担问题。因《租赁合同》约定，任一方违约，均应依法承担违约责任，并赔偿守约方因此所遭受的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、差旅费等。原告因本案诉讼委托律师所需的律师费6000元没有超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，该费用属于原告实现本案债务需要支出的费用，应属于因两被告的违约行为造成原告损失的范围，故原告的请求有合理依据，本院予以支持。
关于原告要求两被告支付垫付的电费及违约金共35221.82元的问题。被告恒德实业公司拖欠2016年8月及9月的电费，为避免被告恒德实业公司继续产生欠电费的违约金，原告为该公司垫付拖欠的电费及违约金，被告恒德实业公司因此受益。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”的规定，原告诉请被告恒德实业公司返还代为垫付的电费及违约金共35221.82元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告王文龙返还垫付款没有法律依据，本院不予支持，应予驳回。
因被告恒德实业公司、王文龙经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告江门市恒德实业有限公司、王文龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区睦洲镇牛古田经济联合社支付租金205640.5元及相应的违约金（计至2016年9月28日的违约金为39849.37元，2016年9月29日起的违约金以205640.5元为本金，按年利率24%计算至租金实际付清之日止）。
二、被告江门市恒德实业有限公司、王文龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区睦洲镇牛古田经济联合社支付律师费6000元。
三、被告江门市恒德实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江门市新会区睦洲镇牛古田经济联合社代其垫付的电费及违约金共35221.82元。
四、驳回原告江门市新会区睦洲镇牛古田经济联合社的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为2800.34元，由被告江门市恒德实业有限公司、王文龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 李惠冰
二〇一六年十二月十五日
书记员 李开羚