江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏08民终1041号上诉人（原审被告）：方建鹏。上诉人（原审被告）：周红叶。两上诉人共同委托诉讼代理人：张青松，江苏泰跃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱新跃。被上诉人（原审原告）：王莉。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张德富、栗银银，江苏律轩事务所律师。原审被告：裴元。原审被告：方亚丽。上诉人方建鹏、周红叶因与被上诉人朱新跃、王莉及原审被告裴元、方亚丽房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804民初5793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。方建鹏、周红叶上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，原被告之间不存在房屋买卖关系。被上诉人未能举证证明双方签订了书面房屋买卖合同或存在口头协议，一审法院依据朱新跃的14万元条据和其在争议房屋内进行装修、购买家电的事实，即认定双方之间存在房屋买卖关系无事实依据。朱新跃借用涉案房屋后，在方建鹏经济困难的情况下，自愿承担了房屋借用费或相当于租赁费用。一审中，朱新跃不能陈述双方就房屋总价款数额，何时办理过户等事实进行协商，且如果买房属实，其应当偿还公积金贷款，但事实并非如此，周叶红从未表示出售涉案房屋；二、一审法院适用法律不当。双方之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院判决上诉人承担合同相对人义务及违约责任，无法律依据。朱新跃、王莉答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人方建鹏与被上诉人王莉的通话记录可以证明。双方之间对涉案房是有口头买卖协议的，一审法院根据被上诉人转款和装修的事实，认定双方之间存在房屋买卖关系合情合理。如果房屋系借用，被上诉人也不会对房屋精装修，精装修的费用可以说是被上诉人倾其所有；关于朱新跃与方建鹏为华天公司担保事实与本案无关，事实上是双方买卖房屋在前，方建鹏承担担保责任在后，互不相关联；周红叶是否知情并不影响房屋买卖关系的成立。原审被告裴元、方亚丽未作述称。朱新跃、王莉向一审法院起诉请求：1、被告方新鹏、周红叶连带返还已付房款392400元，并按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年2月1日至被告实际付款日止的利息；2、四被告连带返还家具及家电，另赔偿原告的装潢折价款221943.80元；并按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年2月1日至被告实际付款日止的利息；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，被告方新鹏、周红叶系夫妻关系，被告裴元、方亚丽系夫妻关系。位于淮安市清江浦区亿力未来城17号楼804室房屋原系被告方建鹏、周叶红所有。2013年9月中旬，两原告对涉案房屋开始装修，自2014年5月前后入住该房屋至2016年3月19日前后，原告搬出涉案房屋。2016年6月21日，被告方建鹏与被告裴元、方亚丽以及案外人淮安市云景置业顾问有限公司（中介）签订房屋买卖合同一份，约定方建鹏以855000元的价格将上述房屋出售付给裴元、方亚丽，该合同第七条约定：房款含家电及家具设施。该房屋已过户至裴元、方亚丽名下。应原告委托，一审法院依法对涉案房屋装修工程造价进行司法评估。中国建设银行股份有限公司淮安分行2017年4月28日出具的淮建银鉴[2017]002号鉴定报告载明：亿力未来城17号楼804室房屋装修工程造价为79425.67元。为此，原告朱新跃垫付鉴定费用5000元。对涉案房屋内家具、家电，经本院委托江苏天昊资产评估有限公司进行司法评估，该公司2017年3月13日出具是苏天昊评报司字（2017）第15号资产评估报告书载明：委估的资产评估价值为8.96万元，为不含税价格。为此，原告朱新跃垫付了评估费用5000元。因原、被告之间的纠纷，被告方建鹏、周红叶曾于2016年3月17日向原淮安市清河区人民法院提起诉讼，要求朱新跃搬离本案涉案房屋。同年7月22日，方建鹏申请撤诉，2016年7月25日，原淮安市清河区人民法院以（2016）苏0802民初1095号民事裁定书裁定：准予方建鹏、周红叶撤回起诉。另查，2014年1月26日，朱新跃、王莉、方建鹏及案外人周明等分别以保证人身份为案外人向银行贷款提供担保，后因贷款未能及时清偿，本案原、被告及其他担保人之间产生纠纷。一审法院争议焦点为：一、原告与被告方建鹏、周红叶之间关于涉案房屋的法律关系；二、原告有无对涉案房屋进行装修并购置家具家电；三、被告裴元、方亚丽对该房屋的装修部分及部分家具家电是否构成善意取得。针对第一个争议焦点，一审法院认为，虽然双方对是否存在买卖关系陈述不一，但是根据生活常识，如果双方之间不存在房屋买卖关系，而是借用或者租用关系，原告不可能向被告支付大额金钱，更不可能对房屋进行较大投入的装修。本案中，原告及其家人向被告方建鹏的账户转款和通过他人向被告付款达10万元以上，被告虽否认资金往来与房屋买卖之间存在直接关系，但也未能提供合理的解释，故认定原告与被告方建鹏、周红叶之间存在房屋买卖关系。关于第二个争议焦点，一审法院认为，根据被告陈述，原告在借用时约定借用关系终止时装潢附属赠送，如果原告不承认赠送的事实，被告也不清楚原告对该房屋如何进行的装饰装潢，购买了多少家具家电，这一切和被告无关，原告可以将房屋恢复原状。加之被告方建鹏将房屋出售给裴元、方亚丽的合同中明确约定，房款含家电及家具设施。故认定原告在占有和使用房屋期间对房屋进行了装修，并添置了部分家电。因该房屋装潢已经由被告方建鹏、周叶红作为房屋整体一并出售，对装潢部分，参照鉴定结论，由被告方建鹏、周叶红向原告进行返还。家电部分，亦参照鉴定结论，由被告方建鹏、周叶红向原告进行返还。关于裴元、方亚丽能否作为善意第三人的问题，一审法院认为，被告方建鹏、周叶红在与被告裴元、方亚丽签订涉案房屋买卖合同时，已经注明了房屋装潢、家电包含在总房款内，裴元、方亚丽支付了对价，现有证据无法认定被告方建鹏、周红叶与裴元、方亚丽之间恶意串通，损害原告的合法权益，故应认定被告裴元、方亚丽为善意第三人，不应对相关内容进行返还或者赔偿。关于原告与被告方新鹏之间的资金往来，根据现有证据，一审法院认定2014年3月13日的转账40000元、2014年6、7月份的60000元以及转账的42400元，计142400元。余款不予认定，原告可另行组织证据主张权利。对原告主张的利息起算点，自2016年3月20日起算。对被告方建鹏提出的其与两原告之间共同为他人提供担保问题，方建鹏可另行主张，本案不予理涉。一审法院认为，原告朱新跃、王莉与被告方建鹏、周红叶之间存在房屋买卖合同，该合同存在一定瑕疵，双方可通过协商、订立补充协议等形式予以完善，该瑕疵不影响双方之间房屋买卖合同关系的成立并发生法律效力。现方建鹏将涉案房屋出售给被告裴元、方亚丽致使其与原告之间的合同不能履行，被告方建鹏、周红叶应承担违约责任，原告主张返还房款及装修、家电损失的诉讼请求依法予以支持，对原告所主张的房款，有部分证据不足，不予支持。被告裴元、方亚丽购置涉案房屋，并支付对价，应为善意第三人，不承担返还和赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告方建鹏、周红叶于本判决生效之日起十日内返还收取原告朱新跃、王莉的购房款142400元，并赔偿原告朱新跃、王莉的装修损失79425.67元、家电损失89600元，本项合计311425.67元。并承担利息（自2016年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款日止）。二、驳回原告朱新跃、王莉的其他诉讼请求。案件受理费9943元，鉴定费10000元，合计19943元，由原告朱新跃、王莉负担12000元，由方建鹏、周红叶负担7943元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提供新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实相同。二审争议焦点：双方之间就涉案房屋是否存在买卖关系。本院认为，涉案房屋作为二手房屋发生买卖关系，本质上属于一般性买卖，应当适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定。根据合同法第十二条规定，买卖合同的主要条款应当包括标的、价款、履行期限等。本案中，双方当事人就涉案房屋是借用还是买卖各执一词，上诉人认为涉案房屋系借给被上诉人，而被上诉人认为上诉人已经将涉案房屋出卖给被上诉人，对此，应当从借用合同和房屋买卖合同法律关系的构成要件上加以分析判断。借用合同，是指出借人定期或不定期交出借物交给使用人使用，使用人在一定期限内或使用完毕后返还原物给出借人的合同。借用合同的特征是无偿性、互助性、返还性；房屋买卖合同，是指出卖人将所出售的房屋之所有权转让给买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的特征是双务性、有偿性。借用合同与房屋买卖合同最本质的区别在于无偿性和有偿性。本案中，被上诉人对涉案房屋进行装修使用，双方已经履行了交付行为，那么，最重要的判断标准是在使用房屋过程中有无支付费用，在排除租赁的情况下，如果没有特别约定，使用人给予房屋所有人大额资金，且房屋所有人不能对该资金的属性作出合理的解释，则应判断该资金为买卖交易资金。本案中，被上诉人陈述交付给上诉人购房款392400元，一审法院鉴于现有证据最终确认实际付款金额为142400元，上诉人对此解释为是被上诉人替他向上诉人偿还欠款，但没有证据支持，其又没有作出其他合理性解释，故应当认定上诉人与被上诉人就房屋使用系有偿使用，不符合借用合同的构成要件，不能认定双方之间存在借用合同关系。从双方对涉案房屋交付使用后的情况看，被上诉人对于涉案房屋进行了全面装修，并按照涉案房屋的具体结构布局，购置了成套家用电器，被上诉人这一系列行为完全是房屋所有权人的心态使然，反映了被上诉人行使所有权的外在表现，根本不符合一般人对于借用房屋所表现出来的心理状态。虽然上诉人与被上诉人之间没有签订书面的房屋买卖合同，但不排除口头协议的存在。由于双方原系朋友关系，对于房屋买卖合同的约定内容，可能出于种种原因而不够详细，特别是对于房屋价款，被上诉人主张是按照当时的市场价格，而上诉人不认可买卖关系存在的事实，对于房屋价款仅是被上诉人一面之词，但这并不影响双方之间房屋买卖协议成立并已履行的事实，只可说明该房屋买卖协议存在瑕疵。目前，因涉案房屋已经由上诉人出售于原审被告裴元、方亚丽，且裴元、方亚丽购买涉案房屋的行为合法，因此，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议已无法继续履行。根据被上诉人的诉讼请求，对于其已给付的购房款及对涉案房屋的装修购置的家具、电器物品，上诉人应当予以返还和赔偿。综上所述，方建鹏、周红叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9943元，由方建鹏、周红叶负担。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  孙 洁代理审判员  朱 云二〇一八年六月七日法官 助理  黄春丽书 记 员  杨 晞