宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬东民初字第956号
原告（反诉被告）：宁波××物业管理有限公司，住所
地宁波市鄞州区××碶街道××碶村（鄞县大道西段2号）。
法定代表人：王某某。
委托代理人：李某。
被告（反诉原告）：贺某某。
被告（反诉原告）：傅某某。
两被告委托代理人：黄某某。
原告宁波××物业管理有限公司与被告贺某某、傅某某
物业服务合同纠纷一案，本院于2010年6月13日立案受理。201
0年7月6日，被告贺某某、傅某某提出反诉，本院予以受理并
决定与本诉合并审理。依法由代理审判员李勤适用简易程序，
于2010年8月12日公开开庭进行了审理。原告宁波××物业管
理有限公司的委托代理人李某、被告贺某某及两被告的委托代
理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波××物业管理有限公司诉称：原告是具有物业
管理资质的，为被告所在的东海花某小区提供物业服务的物业
服务公司（包括前期物业服务），其前身为宁波建国物业管理
有限公司。被告于2002年6月18日登记入住东海花园小区××
路××室。该商品房为小高层住�，建筑面积133.81平方米。
前期物业服务期间，双方并无争议。前期物业结束后，被告所在小区依法成立了宁波市江东区东海花某某主住用人管委会，
并由该业委会代表被告等业主与原告签订了期限为2003年7月2
5日0时至2007年7月24日12时止的物业管理委托合同。约定小
高层住宅房屋的物业综合服务费为1.2元／平方米／月（实际
按0.85元／平方米／月收取），小高层住宅房屋的公共维修费
为2元／平方米／年，均按业主拥有的房屋的建筑面积计算。
双方还约定业主和住用人逾期缴纳物业管理费，应就拖欠的物
业管理费按每日万分之五的标准缴纳滞纳金。（2005年7月1日
，原告与宁波市江东区东海花某某主住用人管委会在原合同的
基础上，重新签订了东海花某物业管理服务�同一份，合同期
限及其他条款与原合同基本一致，但将小高层住宅房屋的物业
综合服务费降为1.1元／平方米／月）。2007年7月24日，东海
花某某委会又与原告续签了为期四年的物业服务委托合同（20
07年7月25日0时至2011年7月24日12时止），收费标准等保持
不变。原告依约提供了物业服务，但被告却未履行交纳物业费
的义务。故诉请法院判令被告立即支付2003年7月1日至2009年
6月30日拖欠的物业费11399.6元（其中综合服务费9794元、公
共维修费1605.6元），并支付至实际付款日的滞纳金。
被告贺某某、傅某某答辩并反诉称：2002年6月18日，被
告入住宁波市××路××室。2003年7月25日签订的《东海花
某物业管理委托合同》约定“物业公司负责对房屋建筑共用部
�的维修、养护和管理（包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结
构、楼梯间、走廊通道、门厅）等物业服务事项”。其后的物
业合同中除对小高层住宅的物业管理服务费标准降为1.1元／平方米／月以外，合同其他条款均与原合同一致。在反诉被告
提供物业服务期间，反诉原告所住的东海花某住宅外墙面出现
很多裂缝、外墙面外窗也多处断裂，雨水从裂缝渗入屋内，给
反诉原告的生活造成不便。反诉原告在缴纳了2002年的物业费
后，因反诉被告未履行维修义务，严重损害了反诉原告的合法
权益，故根据合同反诉原告有权拒绝支付之后的物业费，并要
求法院判令反诉被告修复反诉原告所有的宁波市××路××室
外强面的裂缝及窗上的断裂处。
原告宁波××物业管理有限公司针对被告贺某某、傅某
某的反诉答辩称：房屋尚在保修期内，房屋维修应由雅戈尔置
业有限公司进行维修，并非本案的原告，雅戈尔置业和雅戈尔
物业是两个不同的主体。即便有维修义务，反诉原告也应该按
照程序向业主委员会提出申请，由业主委员会作出书面决定，
再由物业公司进行维修，因为维修外墙面涉及到公共维修基金
，反诉原告作为单独的个体是没有权利直接予以起诉的。外墙
面是否存在裂缝及窗上的断裂存在异议，即使这些情况存在，
也不能成为反诉原告拒绝缴纳物业费的理由。
为证实自己的主张，原告提供如下证据：1、企业名称变
更核准通知书原件一份，拟证明原告的主体资格；2、房屋移
交通知单原件、住户登记表原件各一份，拟证明�告系东海花
某小区业主以及被告入住的时间、房屋的种类和面积；3、200
3年7月25日、2005年7月1日及2007年7月24日分别签订的东海
花某物业管理委托合同原件各一份，拟证明物业管理服务的内
容、物业费的收费标准、付费时间和逾期付款滞纳金的计算标准等事实；4、物业费收缴通知单原件6张，拟证明被告拖欠物
业费的金额和原告已经进行催讨的事实。经质证，被告对证1
、证2、证3均无异议，故对上述证据本院予以确认。证4的催
交通知单被告称未曾收到过。经审查，因被告未提供证据否定
催缴通知单的真实性，故对证4的真实性本院予以确认。虽然
被告称未收到过催缴通知单，但被告在庭审中明确表示从2003
年7月1日起未再缴纳物业费，故对被告拖欠物业费的事实本�
予以确认。
被告贺某某、傅某某未提供本诉证据。
为证实自己的主张，反诉原告提供如下证据：1、照片原
件8张，拟证明反诉被告没有履行维修义务；2、东海花某社区
居委会出具的证明原件一份，拟证明反诉原告的外墙、窗子上
确实存在裂缝的事实；3、证人证言原件一份，拟证明反诉原
告居住的房屋外墙有裂缝、窗子上有断裂，反诉被告没有进行
维修。经质证，反诉被告对证1的真实性无异议，但关联性有
异议，不能证明照片上显示的裂缝系反诉原告房屋外墙和窗子
，且窗户上的裂缝和物业公司没有直接的关系。对证2的真实
性以及证明的内容均无异议，证人应当出庭作证，故证3不能
单独作为认定事实的依据。
本院依据反诉原告贺万光某某请，准许证人周某出庭作
证。证人周某在庭审中陈述：证人房某向与反诉原告一致，
外墙朝西。反诉原告的外墙存在裂缝，窗户旁边也有裂缝，出
现裂缝大概有二、三年了。经质证，反诉原告认为证人的表述
能够证明反诉原告房屋的外墙面及窗子确实存在裂缝，反诉被告没有履行维修义务。反诉被告对反诉原告房屋外强面存在裂
缝的事实予以认可，但对裂缝存在的时间有异议。
反诉被告提供维修方案一份，拟证明反诉被告在主观上
是积极进行维修的，但是反诉原告不予配合。经质证，反诉原
告承认收到过维修方案，但该方案不够完善。该方案是物业公
司委托他人制作的，但没有看到相应的委托手续，而且维修费
、检验等都未在方案中予以体现。
本院认为，因反诉被告对反诉原告房屋外墙面存在裂缝
的事实无异议，故本院对该事实予以认定。反诉原告确认收到
过反诉被告提供的维修方案，故对该事实本院予以认定。
综上，本院认定：被告贺某某、傅某某系宁波市××路
××室房屋（东海花某）的业主。该房屋建筑面积为133.81平
方米，系小高层住宅。2003年7月25日，宁波建国物业管理有
限公司和宁波市江东区东海花某某主住用人管委会签订《东海
花某物业管理委托合同》一份，约定宁波市江东区东海花某某
主住用人将东海花某住宅小区委托宁波建国物业管理有限公司
实行物业管理，小区座落在宁波市江东区民安路625弄，委托
管理期限为四年，自2003年7月25日0时起到2007年7月24日12
时止；宁波建国物�管理有限公司负责向业主和住用人收取物
业管理综合服务费、房屋共有部位、共用设施日常维修费、建
筑垃圾清运费、停车管理费、特约服务费；物业的综合服务费
，多层住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.45元／月向业主
或住用人收取，小高层住宅房屋由原告按建筑面积每平方米1.
20元／月收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每平方0.90元／月向业主或住用人收取，收费标准按物价部门文件调整；业主
和住用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管
理费的万分之五交纳滞纳金；房屋共有部位、共用设施、日常
维修费，收费标准为多层住宅每平方米1.50元／年，小高层住
宅及非住宅每平方米2元／年，今后调整以物价部门文件为准
等。2005年7月1日，宁�建国物业管理有限公司和宁波市江东
区东海花某某主住用人管委会签订《东海花某物业管理服务合
同》一份，约定宁波建国物业管理有限公司负责向业主和住用
人收取物业管理综合服务费、房屋共有部位、共用设施日常维
修费、建筑垃圾清运费、停车管理费、特约服务费；物业的综
合服务费，多层住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.50元／
月向业主或住用人收取，小高层住宅房屋由原告按建筑面积每
平方米1.10元／月收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每平方
0.90元／月向业主或住用人收取，收费标准按物价部门文件调
整；业主和住用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每
天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；房屋共有部位、共用设
施、日常维�费，收费标准为多层住宅每平方米1.50元／年，
小高层住宅及非住宅每平方米2元／年，今后调整以物价部门
文件为准等。合同其他内容基本上同2003年7月25日双方所签
订《东海花某物业管理委托合同》一致。2007年7月24日，宁
波建国物业管理有限公司和宁波市江东区东海花某某主住用人
管委会续订《东海花某物业服务委托合同》一份，约定宁波市
江东区东海花某某主住用人管委会将东海花某小区委托宁波建
国物业管理有限公司实行管理，委托服务期限为四年，自2007年7月25日0时起至2011年7月24日12时止，合同其他内容基本
上同2005年7月1日双方所签订《东海花某物业管理服务合同》
一致。《东海花某物业管理服务合同》中第二章某某管理事项
第四条中约定“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括
：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅
。”2003年签订《东海花某物业管理委托合同》后，宁波建国
物业管理有限公司对东海花某小区进行物业管理，但被告并未
按时履行缴纳物业服务费的义务，拖欠2003年7月1日至2009年
6月30日的物业管理费。2008年11月7日，经宁波市工商行政管
理局核准，宁波建国物业管理有限公司变更企业名称为原告宁
波雅戈尔物业服务有限公司。
被告贺某某、傅某某所有的位于宁波市××路××室房
屋的外墙面存在裂缝。本案审理期间，被告收到宁波市江北宏
利防水材料厂于2010年7月28日出具的《东海花某55－403注浆
防水维修方案》一份。
另查明，2005年7月1日之前，小高�住宅房屋由原告按
建筑面积每平方米0.85元／月实际收取。2005年7月1日之后，
小高层住宅房屋由原告根据合同约定的按建筑面积每平方米1.
10元／月标准收取。
本院认为，《东海花某物业管理委托合同》、《东海花
某物业管理服务合同》及《东海花某物业服务委托合同》是代
表东海花某全体业主的宁波市江东区东海花某某主住用人管委
会与原告宁波雅戈尔物业服务有限公司签订的，代表双方真实
意思表示，应是合法有效的，双方均应按约履行。合同签订后，原告就对东海花某小区实行了物业管理服务、不曾间断，被
告作为该小区的业主，应及时向原告支付物业服务费，被告认
为合同终止、无需支付物业费的抗辩理由本院不予采纳，故原
告要求被告支付2003年7月1日至2009年6月30日期间未付的物
业服务费的诉讼请求，符合法律规定，可予支持。《东海花某
物业管理委托合同》约定“物业公司负责对房屋建筑共用部位
的维修、养护和管理（包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构
、楼梯间、走廊通道、门厅）等物业服务事项”。业主房屋外
墙面存在裂缝，物业公司应当承担维修义务，庭审中宁波雅戈
尔物业服务有限公司也明确表示愿意对外墙面的裂缝处进行维
修，故对贺某某、傅某某要求宁波雅戈尔物业服务有限公司对
外墙面的裂缝履行维修义务的诉请，本院予以支持。窗子上的
断裂处没有证据显示属于物业公司的维修范围，故对贺某某、
傅某某要求宁波雅戈尔物业服务有限公司维修窗子断裂处的诉
请，本�不予支持。虽然宁波雅戈尔物业服务有限公司未及时
履行维修义务不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但可
以说明原告的物业管理存在一定的瑕疵，原告对此应承担一定
的责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予
支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第
二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百
零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（
五）项、第三十六条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）贺某某、傅某某于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁波××物业管理有限公司
支付综合服务费9794元、公共设施维修费1605.6元（2003年7
月1日至2009年6月30日）。
二、原告（反诉被告）宁波××物业管理有限公司修复
被告（反诉原告）贺某某、傅某某所有的位于宁波市××路×
×室房屋的外墙面裂缝。
三、驳回原告（反诉被告）宁波××物业管理有限公司
的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）贺某某、傅某某的其他诉讼
请求。
如果被告（反诉原告）贺某某、傅某某未按本判决指定
的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉
讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务
利息。
本案受理费186元，减半收取83元，由原告宁波××物业
管理有限公司负担23元，由被告贺某某、傅某某负担60�。反
诉费50元，减半收取25元，由反诉被告宁波××物业管理有限
公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民
法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江
东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁
波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室
。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理
。
代理审判员 李 勤
二〇一〇�九月六日
代书 记员 黄群英