福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0302民初765号原告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。法定代表人：李国镇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。被告：吴金萍，男，1985年6月8日，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。被告：吴美花，女，1984年4月20日出生，汉族，农民，住所地平潭县。第三人：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所地莆田市城厢区荔城南大道968号。统一社会信用代码：913503008553425833。负责人：郑一鹏，该行行长。委托诉讼代理人：张胡旭，男，1984年10月7日出生，汉族，该行员工，住所地莆田市城厢区。委托诉讼代理人：陈荔兰，女，1987年8月11日出生，汉族，该行员工，住所地莆田市城厢区。原告莆田市世全房地产开发公司（以下简称“世全公司”）与被告吴金萍、吴美花、第三人中国工商股份有限公司莆田分行（以下简称“莆田工行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌和第三人莆田工行的委托诉讼代理人张胡旭、陈荔兰到庭参加诉讼；被告吴金萍、吴美花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世全公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除世全公司与吴金萍、吴美花于2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》；2、判令吴金萍、吴美花协助办理上述《商品房买卖合同》登记备案注销、房屋预告登记注销手续及预购商品房抵押权预告登记注销手续等；3、判令吴金萍、吴美花偿还给世全公司代偿款248023.8元及该款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金，该代偿款及违约金在吴金萍、吴美花已支付给世全公司的购房款中直接扣除；4、判令吴金萍、吴美花支付给世全公司解除合同的违约金208927.6元，该违约金在吴金萍、吴美花已支付给世全公司的购房款中直接抵扣；5、本案的诉讼费用由吴金萍、吴美花负担。事实与理由：2014年11月7日，世全公司与吴金萍、吴美花签订《商品房买卖合同》一份，约定吴金萍、吴美花向世全公司购买双洋·环球广场1#2206号，总价款2089276元，吴金萍、吴美花应于2014年11月7日前支付首付款639276元，剩余购房款145万元由吴金萍、吴美花向银行申请按揭贷款。合同附件十一补充协议第一条第四项约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。合同签订后，世全公司代垫了吴金萍、吴美花的首付款，剩余购房款145万元由吴金萍、吴美花以向莆田工行申请按揭贷款的形式支付给世全公司。后因吴金萍、吴美花没有按借款合同约定归还借款本息，致莆田工行直接扣划世全公司保证金248023.8元，且至今已超过30天，但吴金萍、吴美花仍没有偿还世全公司代偿的按揭款，已达到合同约定的单方解除条件，故请求判如所请。吴金萍、吴美花未作答辩。莆田工行表示对世全公司的诉求没意见，若解除本案《商品房买卖合同》，应优先偿还银行贷款。世全公司围绕诉讼请求依法提交了证据，莆田工行对世全公司提交的证据均无异议，吴金萍、吴美花未举证和质证。本院对世全公司提交的证据经审查后予以确认并在卷佐证。根据世全公司和莆田工行的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月7日，世全公司（出卖人）与吴金萍、吴美花（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定吴金萍、吴美花以总价款2089276元的价格向世全公司购买位于莆田市。合同第六条第3项约定的付款方式为：其他方式见附件六。合同第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的逾期应付款期限之第二天起至实际全额支付逾期应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之2.1的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2015年1月18日前交付商品房。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付应付款万分之2.1的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属部门登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第一条约定：对原合同第六条第3种付款方式：“其他方式”是指按揭付款，并就按揭付款事宜补充约定如下：1、买受人应于2014年11月7日前支付首期款639276元；剩余购房款145万元由买受人向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款所需的全部费用由买受人自行承担。……4、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按按揭借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应的保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。同年12月8日，吴金萍、吴美花（借款方）、世全公司（保证人）与莆田工行（出借方）签订《个人购房担保借款/担保合同》一份，约定由吴金萍、吴美花向莆田工行借款145万元，合同第五条第3款约定：借款人授权贷款人按以下第A种方式贷款，贷款利息自实际放款日起计算：A、将贷款一次性划入账户：户名：世全公司，账号：14×××81，开户行：市工行。第十条约定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书……。同年12月9日，世全公司为上述商品房办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为：莆房预城厢字第201402799号。后吴金萍、吴美花未能按月偿还借款本息。2015年10月30日、11月30日、12月31日、2016年1月29日、2月29日、3月31日、4月29日、5月30日、6月27日、7月26日、8月26日、9月27日、10月31日、11月24日、12月22日、2017年1月23日、2月27日、3月30日、4月25日、5月31日、6月29日、7月31日、8月29日、9月26日、10月26日，莆田工行分别划扣世全保证金10777.66元、10832.62元、10835.52元、10502.77元、9768.49元、9772.66元、9768.47元、9770.56元、9764.3元、9762.19元、9762.2元、9764.29元、9772.65元、9758.01元、9753.84元、9755.95元、9764.3元、9770.56元、9760.11元、9772.66元、9768.48元、9772.65元、9768.47元、9762.2元、9762.19元，用于偿还吴金萍、吴美花的部分借款本息。2016年10月15日，世全公司在《湄洲日报》上刊登《还款通知书》，要求吴金萍、吴美花偿还被划扣的保证金等。2017年1月15日，世全公司以吴金萍、吴美花拒不偿还银行按揭贷款已构成违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》等为由，诉至本院。本院认为，吴金萍、吴美花与世全公司签订的《商品房买卖合同》及其二者与莆田工行签订的《个人购房借款担保合同》均系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现莆田工行已依约将贷款145万元发放给吴金萍、吴美花，世全公司也依约为吴金萍、吴美花的贷款提供阶段性保证担保，但吴金萍、吴美花未能按约向银行偿还按揭贷款，已构成违约。其违约行为导致世全公司被莆田工行划扣保证金合计248023.8元，用于偿还吴金萍、吴美花的部分按揭贷款。因吴金萍、吴美花与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，现上述约定的期限已届满，但吴金萍、吴美花仍未偿还，故现世全公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持；同理，世全公司请求吴金萍、吴美花协助办理《商品房买卖合同》的登记备案、房屋预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续有理，本院亦予以支持。吴金萍、吴美花与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定若因买受人未按按揭借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应的保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金，由于该约定的违约金过分高于出卖方的实际损失，现世全公司主动请求吴金萍、吴美花支付代偿款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算违约金有理，本院亦予以支持；即吴金萍、吴美花依法应支付代偿款10777.66元、10832.62元、10835.52元、10502.77元、9768.49元、9772.66元、9768.47元、9770.56元、9764.3元、9762.19元、9762.2元、9764.29元、9772.65元、9758.01元、9753.84元、9755.95元、9764.3元、9770.56元、9760.11元、9772.66元、9768.48元、9772.65元、9768.47元、9762.2元、9762.19元分别自2015年10月30日、11月30日、12月31日、2016年1月29日、2月29日、3月31日、4月29日、5月30日、6月27日、7月26日、8月26日、9月27日、10月31日、11月24日、12月22日、2017年1月23日、2月27日、3月30日、4月25日、5月31日、6月29日、7月31日、8月29日、9月26日、10月26日起均至还清之日止按月利率2%计算的违约金。双方在《合同补充协议》中约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，现世全公司自愿要求吴金萍、吴美花按总房价款的10%支付违约金即208927.6元系对自己民事权利的处分，本院也予以支持。世全公司要求吴金萍、吴美花应承担的违约金在吴金萍、吴美花支付的购房款中直接扣除缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除吴金萍、吴美花与莆田市世全房地产开发有限公司于2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》；二、吴金萍、吴美花应于判决生效之日起十日内协助莆田市世全房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同》的备案登记、预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续；三、吴金萍、吴美花应于判决生效之日起十日内偿还给莆田市世全房地产开发有限公司代偿款248023.8元及该款至还清之日止按月利率2%计算的违约金（以代偿款10777.66元、10832.62元、10835.52元、10502.77元、9768.49元、9772.66元、9768.47元、9770.56元、9764.3元、9762.19元、9762.2元、9764.29元、9772.65元、9758.01元、9753.84元、9755.95元、9764.3元、9770.56元、9760.11元、9772.66元、9768.48元、9772.65元、9768.47元、9762.2元、9762.19元为基数分别自2015年10月30日、11月30日、12月31日、2016年1月29日、2月29日、3月31日、4月29日、5月30日、6月27日、7月26日、8月26日、9月27日、10月31日、11月24日、12月22日、2017年1月23日、2月27日、3月30日、4月25日、5月31日、6月29日、7月31日、8月29日、9月26日、10月26日起计算）；四、吴金萍、吴美花应于判决生效之日起十日内支付给莆田市世全房地产开发有限公司违约金208927.6元；五、驳回莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23514元，由吴金萍、吴美花负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  洪俊达审 判 员  陈 妍人民陪审员  蔡雪楠二〇一八年三月二十日书 记 员  金苏仙附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。