浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖商终字第311号
上诉人：中国建设银行股份有限公司长兴支行，住所地：
长兴县雉城镇县前西街18号。
负责人：王炜，行长。
委托代理人：许智荣，浙江兴长律师事务所律师。
被上诉人：潘小凤，
雉城镇金陵北路68号。
委托代理人：杨理银，浙江众成律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司长兴支行（以下简称长
兴建行）为与被上诉人潘小凤合同纠纷一案，不服长兴县人民
法院（2010）湖长煤商初字第83号民事判决，向本院提起上诉
。本院于2010年9月15日立案受理后，依法组成由审判员窦修
旺任审判长、审判员姜铮和代理审�员陈静参加评议的合议庭
审理本案，书记员陈蓉担任记录。本案于2010年10月13日公开
开庭进行了审理，上诉人长兴建行的委托代理人许智荣，被上
诉人潘小凤的委托代理人杨理银到庭参加诉讼。本案现已审理
终结。
原审法院审理查明：1994年，潘小凤在长兴县雉城镇金陵北路68号建造三层楼房，长兴建行（原称长兴县建设银行）也
将在金陵北路审批设立建行分理处，双方遂于同年4月5日签订
《集资建房协议书》一份，约定双方集资兴建营业用房，协议
约定：“底层朝东面积约55平方米产权归长兴建行，其它房屋
产权归潘小凤；长兴建行营业用房按建筑面积计算约为55平方
米，长兴建行同意出资181500元；长兴建行不使用时只能转让
给潘小凤，同时潘小凤将退还给长兴建行集资款”。后长兴建
行按约出资181500元。楼房建成后，长兴建行除依约拥有底层
朝东面积约55平方米营业房外，又向潘小凤租赁了底层的其它
全部用房（约150平方米）用于开办建行分理处。2004年，长
兴建行因股份制改造需要，为明晰产权，经与潘小凤协商，双
方于同年3月2日签订《协议书》一份，约定：“长兴建行办理
房产证后，不得转让或出租给他人使用，不需要时（不开办储
蓄所、建行分理处，空置时间超过半年），转给潘小凤，潘小
凤按原集资款181500元退还给长兴建行（产权归潘小凤）”。
同年3月15日，双方又签订《协议书》一份，再次约定“长兴
建行不开储蓄所后将土地使用权归还潘小凤”。
之后，长兴建行于2005年3月30日将其依集资建房协议所取得
的营业用房在长兴县房屋管理处进行了产权登记，登记面积为
45.27平方米。2005年4月28日，长兴建行又在长兴县国土资源
局办理了上述房屋的土地使用权证。2009年6月18日，长兴建
行将位于金陵北路68号的建行分理处搬迁，不再租赁潘小凤底
层其它用房。2009年9月24日，经建行浙江省分行审批，并报
湖州市银监局同意，长兴建行于2009年12月在原登记房产处设立了长兴城北离行式自助银行（atm机），后潘小凤要求长兴
建行按双方原协议约定归还底层45.27平方米房屋的产权及土
地使用权，遭长兴建行拒绝，致纠纷成讼。
潘小凤于2010年2月25日向原审法院提起诉讼，请求判令
：长兴建行立即将位于金陵北路68号面积为45.27平方米（合
同价为181500元�的房屋产权及土地使用权归还潘小凤，并承
担本案诉讼费。
长兴建行在原审辩称：对1994年集资建房，长兴建行出资
181500元获得45.27平方米房屋产权，以及当时合同约定不使
用时将房屋退还潘小凤，潘小凤归还出资款的事实没有异议。
但2004年，建设银行改制为股份有限公司时，经双方协商已将
该房屋产权及土地使用权登记在长兴建行名下，现土地使用权
人及产权人均是长兴建行，长兴建行在该处设置了atm机，应
是建行业务的延续，并不存在不使用的情况，现潘小凤认为长
兴建行已不再使用上述房屋，要求将房屋的土地使用权及产权
归还潘小凤的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回潘小凤的诉
讼请求。
原审法院审理认为：潘小凤与长兴建行签�的《集资建房
协议书》以及二份《协议书》，均系双方在自愿协商的基础上
所达成，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，
应属有效，对双方具有约束力。潘小凤、长兴建行在1994年签
订《集资建房协议书》时虽约定“底层朝东面积约55平方米产
权归长兴建行”，但同时约定“长兴建行不使用时只能转让给
潘小凤”，表明长兴建行拥有该房屋的产权是附条件的。潘小凤签订合同的目的是长兴建行设立建行分理处必须要拥有自己
的房产，而集资建房的部分房屋产权归长兴建行，长兴建行就
可以租用潘小凤底层的其余全部房屋，不影响底层房屋使用的
完整性。2004年，长兴建行因股份制改造需要，为明晰产权，
要求潘小凤将争议房屋的产权和土地使用权办在长兴建行名下
时，双方经协商，在3月2日签订的《协议书》中再次限定：“
长兴建行办理房产证后，不得转让或出租给他人使用，不需要
时（不开办储蓄所、建行分理处，空置时间超过半年），转给
潘小凤，潘小凤按原集资款181500元退还给长兴建行（产权归
潘小凤）”，进一步对“不需要时”
的内含和外延作了界定，明确了不需要时指不开办储蓄所和建
行分理处。在同年3月15日签订的《协议书》中，双方也约定
“长兴建行不开储蓄所后将土地使用权归还潘小凤”，表明潘
小凤、长兴建行在协议将争议房屋的产权和土地使用权办在长
兴建行名下时，约定了解除合同的条件，即长兴建行不开办储
蓄所或建行分理处后，应将争议房屋的产权和土地使用权�还
潘小凤，潘小凤则将原集资款181500元退还给长兴建行。长兴
建行虽主张其在争议房屋处设置的atm机是建行业务的延伸，
属长兴建行自行继续使用，但atm机不属于双方协议约定的使
用范围，且不符合合同目的，故对其辩解意见，该院不予采信
。由于长兴建行现已将位于金陵北路68号的建行分理处进行搬
迁，也未在原处设立储蓄所，潘小凤、长兴建行协议约定的解
除合同的条件已经成就，解除权人可以要求解除合同。潘小凤
要求长兴建行返还争议房屋的产权和土地使用权的主张符合双方协议约定，该院予以支持。同时，根据双方协议约定，潘小
凤应按原集资款181500元退还给长兴建行。据此，依据《中华
人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，判决：一、长
兴建行于判决生效后一个月内将位于长兴县雉城镇金陵北路68
号（现金陵中路615号）面积为45.27平方米的房屋产权及土地
使用权返还给潘小凤，并在三个月内办理相关产权过户手续，
办证税、费由潘小凤承担；二、潘小凤返还长兴建行集资建房
款181500元，限于判决生效后一个月内付清。如未按判决指定
的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉
讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利
息。案件受理费3930元，由长兴建行负担，限于判决生效后十
日内径直支付给潘小凤。
长兴建行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称
：
一、原审法院认定事实错误。1、1994年4月5日双方在签订《
集资建房协议书》时，前提是潘小凤在长兴县雉城镇金陵北路
68号建造三层楼房一幢，因建房资金困难愿意集资建房。并不
是原审判决认为的，“原告签订合同的目的是被告设立建行分
理处必须拥有自己的房产，而集资建房的部分房屋产权归被告
，被告就可以租用原告底层的其余全部房屋，不影响底层房屋
使用的完整性”。原判认为合资建房的目的是为了底层营业房
整体出租是没有事实依据的。该房屋在1994年双方合资所建，
潘小凤将完工的房屋先出租他人开设药店。长兴建行是在1998
年因城中储蓄所（解放东路15号）变更经营场所、名称后，才在金陵北路68号设立了城北储蓄所，当时也只租用潘小凤底层
的其中一间房屋。2002年9月，长兴建行与潘小凤签订房屋租
赁协议，才租赁�潘小凤底层的三间房屋。2、双方于2004年3
月2日签订的“协议书”中虽然第四条中约定，“甲方不需要
时（不开办储蓄所、建行分理处，空置时间不得超过半年），
转给乙方，乙方将按原集资款181500元退还甲方（产权归乙方
）”，但该协议第一条中约定，双方于1994年4月5日签订的集
资建房协议书继续有效，继续有效是双方的最大合意，而集资
建房协议书第三条中约定，甲方（长兴建行）今后不使用时，
不得转让或出租他人使用。而只能转让给乙方（潘小凤）。3
、双方在2004年3月2日签订的“协议书”与1994年4月5日签订
的集资建房协议书的约定内容也是不一致的，“甲方不需要时
”和“甲方今后不使用时”不是同一概念。既然在2004年3月2
日签订的“协议�”中约定，双方于1994年4月5日签订的集资
建房协议书继续有效，那么，“甲方今后不使用时”的约定并
没有被“甲方不需要时”所替代，两个条件同时有效。只能是
长兴建行既不需要，也不使用时条件才能成就。原审判决认为
的“原、被告协议约定的解除合同的条件已经成就，解除权人
可以要求解除合同”没有相应的事实依据。4、双方于2004年3
月2日签订的“协议书”第四条中的“甲方不需要时（不开办
储蓄所、建行分理处，空置时间不得超过半年）”也是一个并
列的条件，实际上并未空置。2009年6月18日，长兴建行在该
房屋处的城北分理处搬迁后，即向省建行申请在该房屋所在地
增设长兴城北自助银行。2009年9月24日中国建设银行浙江省分行建函（2009）121号批复同意。2009年12月1日，长兴建行
与浙江长兴天工建设有限公司签订建设工程施工合同，由浙江
省长兴天工建设有限公司对长兴建行的城北离行式自助银行进
行装修施工。城北自助银行在施工完成后即投入使用。5、长
兴建行设立的自助银行，它首先也是银行，应该是银行功能的
延伸，银行的特殊载体，系长兴建行自行继续使用。但原审判
决却认为，atm机不属于双方约定使用范围，且不符合合同目
的。这与合同内容完全不符。并且设立自助银行，是从共同利
益出发，经法定程序审批而依法设立的，但原审判决置公共利
益于不顾，判决长兴建行将合法拥有产权的房屋和土地使用权
返还潘小凤，使国家金融资产的完整和安全受到威胁。6、长
兴建行与潘小凤在1994年是集资建房，2004年已办理产权登记
，争议房屋由长兴建行持有房屋产权证和国有土地使用权证。
物权以登记为准，长兴建行享有的所有权是非常明确的。长兴
建行所有的房屋系国有金融资产的一部分，理应依法得到保护
，任何人不得以任何理由侵犯。二、原审适用法律不当。双方
签订的是集资建房协议书，长兴建行支付18余万元，土地使用
权登记以后该协议书已经完全履行，长兴建行不使用只能转让
给潘小凤，该约定应该是情况出现以后合同如何履行而不是合
同解除的问题，原审认为出现这种情况应当是协议的解除是适
用法律不当。请求二审法院撤销原判，依法改判。
潘小凤在二审中辩称：一审判决正确，双方1994年联合建
房是长兴建行为了开办分理处，所建房屋的产权登记在潘小凤
的名下，长兴建行没有提出异议，直到2004年才以转让的形式过户给长兴建行。2004年虽然以转让形式但是没有支付相关的
款项，2009年6月长兴建行分理处搬迁，返还产权的条件已经
成就。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审中，上诉人长兴建行向本院提交两份证据：证据一、
城北储蓄所由原来的城中储蓄所变更地址搬过来的，证明集资
建房目的不是为了房屋的出租，潘小凤也没有把底层营业房出
租给长兴建行，1999年搬迁以后才租了一间，2002年才全部租
过来。证据二、门牌号的变更，证明一审中出现的金陵北路68
号与金陵中路615号是同一地址。
被上诉人潘小凤质证认为：证据一与本案无关，但是该证
据说明1994年建房以后未在所在地方开分理处，在1999年建分
理处后租用了房屋。1994年签订协议书的主文很清楚，需要营
业用房，集资建房。但是当时长兴建行未在该地方开办营业所
，所以有悖协议。对证据二没有异议。
对于上述证据，本院审核认为：证据一与本案争议焦点无
直接的关联性，本院不予认定；证据二因被上诉人无异议，本
院予以认定。
本院除确认原审法院认定的事实外，另查明：2002年起，
长兴建行向潘小凤租赁了底层的其他全部用房用于开办建行分
理处。
本院认为：本案主要的争议焦点是长兴建行将争议房产返
还给潘小凤的条件是否成就。
首先，双方当事人于1994年签订《集资建房协议书》，协
议书中明确“乙方（潘小凤）因�房资金困难，愿意集资建房”和“甲方（长兴建行）因需要营业用房，同意出资给乙方建
房”。由此说明，双方当事人签订合同的目的各不相同，潘小
凤是因为资金困难而不是为了底层房屋的出租，长兴建行是因
为需要营业用房而不是必须拥有自己的房产，原审判决对合同
目的的认定有悖当事人签订合同的本意，二审予以纠正。
其次，双方当事人于1994年签订的《集资建房协议书》中
第三条约定，长兴建行以后不使用时只能转让给潘小凤；2004
年3月2日双方签订的《协议书》中第四条约定，长兴建行不需
要时（不开办储蓄所、建行分理处，空置时间不得超过半年）
转给潘小凤。双方的主要争议是关于“不使用”和“不需要”
（不开办储蓄所、建行分理处，空置时�不得超过半年）如何
理解的问题。从1994年的“不使用”到2004年的“不需要”，
协议并未变更，而是进一步细化，并对“不需要”的含义进行
明确，即指不开办储蓄所、建行分理处。2004年3月15日双方
订立的关于土地使用权的协议书也明确“不开储蓄所”将使用
权（土地）归还乙方（潘小凤），由此推定当事人签订协议的
本意是仅限储蓄所、建行分理处，并不包含其他形式的使用。
故原审在该节的认定上并无不妥，长兴建行因未在争议房产上
开办储蓄所、建行分理处，应依约返还争议房产。
第三，自助银行是双方当事人签订协议时未曾预料到的金
融业务新类型，目前，长兴建行在争议房产上设置了自助银行
，并于2009年12月通过严格的审批程序依法设立�且对争议房
产空置时间未超过半年，考虑到长兴建行投入的成本、银行业
务的不断发展和功能的不断延伸，以及为周边群众提供金融服务的需要，结合本案合同的签订目的以及双方的实际履行情况
等诸因素综合考量，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌情
确定长兴建行再继续使用（仅限自助银行）五年后返还争议房
产，如五年内不使用则按原协议执行。
第四，关于法律适用问题。本案中，约定条件下返还房产
是合同约定的内容，长兴建行符合约定的条件返还房产属于对
合同的履行，并不属于解除合同的情形，故长兴建行的该节上
诉理由，于法有据，本院予以支持。
综上，上诉人长兴建行的部分上诉有理，本院予以采信。
原审认定事实基本清楚，为�衡双方利益，二审对实体处理作
出调整。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人
民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规
定，判决如下：
一、变更浙江省长兴县人民法院（2010）湖长煤商初字第
83号民事判决第一项为“中国建设银行股份有限公司长兴支行
于2015年11月30日起一个月内将位于长兴县雉城镇金陵北路68
号（现金陵中路615号）面积为45.18平方米的房屋产权证及土
地证交给潘小凤，并在2015年11月30日起三个月内协助潘小凤
办理相关权证过户手续，办证税、费由潘小凤承担”；
二、变更浙江省长兴县人民法院（2010）湖长煤商初字第
83号民事判决第二项为“潘小凤退还中国建设银行股份有限公
司长兴支行集资�房款181500元，限于2015年11月30日起一个
月内付清”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支
付迟延履行期间债务利息。
一、二审案件受理费各为3930元，由上诉人中国建设银行
股份有限公司长兴支行各负担3000元，被上诉人潘小凤各负担
930元。
本判决为终审判决。
审 判 长 窦修旺
审 判 员 姜 铮
代理审判员 陈 静
二〇一〇年十一月十九日
书 记 员 陈 蓉