湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1381民初997号
原告阳跃元，男，1949年11月11日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
原告段燕翔，女，1954年12月8日出生，汉族，住湖南省冷水江市。系原告阳跃元之妻。
被告黄益前，男，1966年8月28日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
被告段艳红，女，1967年7月6日出生，汉族，住湖南省冷水江市。系被告黄益前之妻。
上列被告共同委托代理人李自军，湖南红日律师事务所律师。
案由：房屋租赁合同纠纷。
原告段燕翔、阳跃元诉称，1.原、被告双方在2009年下半年合伙开办喜羊羊幼儿园，2010年原告退出合伙，由被告接管经营管理幼儿园。该幼儿园房屋系原告夫妇所有，被告独自经营期间，应当支付租金，租赁时间为4年半，年租金9000元，共计40500元。2.2014年8月，被告不愿经营幼儿园，将幼儿园返还给原告，原告将其中租赁隔壁阳跃忠的房屋退回停租，阳跃忠夫妇要求按合同约定恢复原状，2015年3月原告垫付恢复前述房屋粉刷和油漆大门共计3300元。而被告已租用房屋4年零6个月，该笔费用应由被告还给原告。3.2010年至2014年，被告多次于寒、暑假前一个月拖欠水、电费不交，原告垫付电费1157元、水费630元。同时，原告垫付购买开关灯管456元、维修费160元、洗被费500元、学区材料费420元、交审计财务报表雇佣劳务费400元。被告还多预收学费1000多元。以上共计4723元。4.被告多年来，损坏原告功放机、音响、麦克风全套（原告买回时13800多元）、沙发二把、洗面器一个、窗帘三付，双开不锈钢门二扇等，请求判令被告为原告赔偿或维修好。原告多次请求对被告调解，但被告均不予理睬，现诉至法院，请求法院判决：1.被告支付原告房屋租金40500元；2.被告支付原告垫付阳跃忠房屋恢复粉刷墙漆和大门油漆费3300元；3.由被告返还原告垫付水电费、维修灯泡、开关、洗被工资及预收幼儿学费等共计4723元；4.由被告赔偿或维修好原告功放机、音响、话筒等全套、沙发二把、不锈钢双开门、窗帘三付；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告段艳红辩称，1.原告所述事实不属实。2009年7月，原、被告两人合伙开办幼儿园，至2011年均处于亏损状态。2011年7月原告段燕翔称要外出发展，要求提前终止《联营合同》，被告要求段燕翔按约承担亏损并赔偿5万元。当时原告不同意，只同意不收幼儿园房屋租金做为补偿。答辩人考虑到双方是亲姐妹关系就此妥协。因此，被告使用场地经营幼儿园不需要支付租金。2014年7月，被告与原告段燕翔转让交接幼儿园时，双方债权债务已经清偿，段燕翔亦书写清算单并签名已示证明。2.2011年7月至2014年7月被告经营幼儿园三年期间至转让给原告时，原告均未提出过缴纳房租事宜。原告于2016年6月起诉要求被告支付房屋租金已超过诉讼时效，不应受法律保护。3.原告所谓垫付阳跃忠粉刷和大门油漆费3300元无任何事实依据，属原告自愿承担房屋维修，与被告无关。2009年7月至2014年7月，整栋房屋绝大部分的水电费都是被告所缴纳（原告自己住宅和幼儿园共用一块水表、电表），原告承担自己住宅使用的水电费用符合情理。2014年7月，原告自愿接收幼儿园后发生的维修、洗涤、材料、工资等费用应由原告自己承担。功放机、音响、话筒、沙发、洗面器、不锈钢门、窗帘等财物是原告于2009年7月的合伙出资。2011年7月，被告与原告提前终止合伙清算时，被告以欠款82000元并计息的方式买断了段燕翔的合伙投入的全部财产，以上财产已属于被告所有，原告无权在上述财产使用2年后再要求被告赔偿或维修。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。
被告黄益前辩称，被告黄益前与原告不存在房屋租赁合同关系，不是本案适格的被告，应驳回原告对被告黄益前的起诉。
经审理查明：
冷水江市沙滩湾办事处太主山居委会二组壹佰肆拾平方米住宅系原告阳跃元所有。原告段燕翔与被告段艳红系亲姐妹关系。
2009年7月18日，段燕翔（甲方）与段艳红（乙方）签订了《喜羊羊特色幼儿园联营合同》，合同约定双方联合出资，共同经营冷水江市喜羊羊特色幼儿园。其中合同第四条合伙经营方式约定：“由甲方投资添置幼儿园用品床铺20个、桌子12个、椅子80个、课桌30个、玩具、餐具等。实际购价金额计算。租用甲方现有三层楼房，一楼、三楼、四楼和操坪。乙方投资钢琴、电脑，合计折算人民币7000元。甲、乙双方按购物投资持平7000元后，甲方多投入资金应由甲、乙双方持平1／2摊分，乙方应在工资与红利内偿还清给甲方，但每月保留生活费用再分给乙方，一年内不计息，如一年内没还清按1.2%计算。”合同第五条核算方式约定：“双方共同经营，统一核算，所得赢利按各得50%计算，共同理财。签订协议之日起，双方经营积累的财产归甲、乙双方共有，所有合同期满后，所有投资包括房子装修、床上用品、餐具、玩具等，添置的一切东西、钢琴、电脑，经双方协商折旧折价后合伙处理，按所有处理的价格各得1／2。乙方工资按每月1000元／月，如招生上100人以上，乙方加工资200元，甲方房租按每年5000元付给，三年后租金递增10%……”合同第七条违约责任约定：“合伙履行中如发生纠纷，由双方共同协商解决。合伙人员不得中途退出，不得外人参与经营和管理，如任何一方提前终止合同按5万元赔偿给对方。”2009年7月20日，段燕翔（甲方）与段艳红（乙方）在《喜羊羊特色幼儿园联营合同》的基础上又签订了《补充协议》，对原合同中部分合伙期限、亏损承担比例及工资条款进行了修改，并增加了相关条款，其他条款依原合同继续履行，原合同中租赁条款没有变动。此外，双方口头约定房租租金从2010年1月开始计算。协议签订后，原告段燕翔投资添置相应物资，被告段艳红将其家庭所有的钢琴、电脑作为投资，双方开始合伙经营冷水江市喜羊羊特色幼儿园。合伙期间，由原告段燕翔任出纳，被告段艳红任会计。2010年1月18日，喜羊羊幼儿园特色幼儿园开支账本上由被告段艳红记载支付原告段燕翔租金3000元。
2011年7月16日，因原告段燕翔外出发展，段燕翔（甲方）与段艳红（乙方）签订了《投资还贷协议书》，协议约定：“一、原计划里甲、乙双方共同经营的协议已取消，全部由乙方全权经营，不管盈方和一切安全责任与甲方无任何关系。二、对于甲方投入的资金，经甲、乙双方核对结算清楚，并做出二联单甲、乙双方签名生效。作为甲方投资的依据。三、经甲、乙双方结算签字的投资单，乙方在2011年下半年开始分期还本金，每期在开学前必须还给甲方1万元，分期还给甲方。四、甲方的投资，乙方应每月按1.2%计算利息，按每年交付或计算清楚……”同日，经原告段燕翔与被告段艳红核对结算后，被告段艳红出具了结算单，内容为：“关于喜羊羊幼儿园投资入股经双方核对后欠下大姐入股资金捌万贰仟元整（82000元），利息从2011年元月算起，按1.2%计算”。此后，原告退出冷水江市喜羊羊特色幼儿园的合伙经营。
因被告段艳红于2013年7月脑溢血中风，无法管理幼儿园，原告段燕翔与被告段艳红就幼儿园再次进行交接。2014年7月23日，原告段燕翔向被告段艳红、黄益前出具了清算单：“关于喜羊羊和段艳红在2014年7月23号，经双方计算清楚，包括连2008年10月借据也计算清楚。所有欠款与利息全部清楚。但喜羊羊幼儿园由2014年7月23号之后的安全和招生全部由段燕翔负责，与段艳红无任何瓜葛，但变更手续要协助办理。”2014年8月21日，段燕翔（甲方）与段艳红（乙方）签订了《转让协议书》，约定被告段艳红将幼儿园转让给原告段燕翔，一切事项全部由段燕翔负责。
上述事实，有原告段燕翔提交的常住人口登记卡复印件、喜羊羊特色幼儿园账本、结婚证复印件、规划许可证、土地使用证、转让协议书，被告段艳红提交的《喜羊羊特色幼儿园联营合同》、《补充协议书》、《投资还贷协议书》、合伙结算单、段燕翔出具的清算单及原告段燕翔与被告段艳红、黄益前的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
原告段燕翔提交的其本人所记账本，对其证明口头约定房屋租金从2010年1月开始计算的事实，对被告方有利，本院予以采信；但账本中摘要一栏房租金额有涂改，又与《喜羊羊特色幼儿园联营合同》中约定的房屋租金相矛盾，故对拟证明房屋租金为9000元每年的证明目的不予采信。原告段燕翔提交电费收据、领据、水费表、付款凭条、货单及工资单及王云连、易万东出具的收条，被告不予认可，又无其他证据佐证，本院不予采信。
本院认为:1.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告段燕翔与被告段艳红签订的《喜羊羊特色幼儿园联营合同》系双方之间的真实意思表示，对双方均具有约束力。该联营合同第四、五条已明确约定双方合伙经营的幼儿园租用原告所有的房屋，租金为每年5000元。当事人均应按该租赁条款的约定全面履行自己的义务。2.合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。2010年1月至2011年6月，原告段燕翔与被告段艳红合伙经营幼儿园的一年半时间里，幼儿园尚欠原告段燕翔、阳跃元租金4500元（5000元×1.5年-3000元）。但双方在合伙协议中仅约定了经营不善情况下，投资亏损的承担比例，对该笔租赁合同之债的承担没有明确约定，按照双方“按甲、乙持平1／2”的出资比例，对该笔债务原告段燕翔与被告段艳红应各负50%的清偿责任。故被告段艳红应向原告阳跃元、段燕翔支付2010年1月至2011年6月的房租租金2250元。3.2011年7月，原告段燕翔与被告段艳红签订了《投资还贷协议书》，终止了双方的合伙关系，由被告段艳红承继幼儿园的所有权利、义务关系。但合伙关系终止后，幼儿园仍继续由被告段艳红使用租赁的房屋进行经营，因此，原、被告之间形成了新的房屋租赁合同关系，但双方的租赁合同内容仍应以原联营合同约定的租赁关系内容为准，被告段艳红作为幼儿园的经营者未按租赁条款所约履行义务，已构成违约。被告段艳红应向原告阳跃元、段燕翔支付2011年7月至2014年7月的房屋租金15000元（5000元×3年）。4.为夫妻共同生活所负债务，应当共同偿还。本案中，被告段艳红与被告黄益前系夫妻关系，段艳红从事该个体经营是以用家庭共有的钢琴等财物作为投资，其收入亦用于个人生活，因该经营所负债务应为夫妻共同债务。故对原告要求被告段艳红、黄益前共同偿还房屋租金的诉讼请求本院予以支持。5.当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告阳跃元、段燕翔要求两被告按年租金9000元独自承担幼儿园于2010年1月至2011年6月的房屋租金的诉请无证据证明，本院不予支持。原告阳跃元、段燕翔要求两被告承担承担垫付幼儿园的相关费用4723元、承租房屋维修费用3300元并对承租房屋内原告个人相关物品进行维修的诉请，原告虽提交了相关水、电票据及收条等证据，但承租房屋所有楼层为统表计算，没有安装分层水、电统计表，且原告提供的其他证据非正规发票，亦不足以证明其诉请物品存在损坏或系被告未按约定方法、租赁物的性质使用而所致的损耗，故对原告的上列诉讼请求本院亦不予支持。被告段艳红辩称，原告段燕翔以不收房屋租金作为中途退伙的违约赔偿，且双方已于2014年7月23日对幼儿园的全部事项（包含房屋租金）清算完毕，但被告段艳红提交的《投资还贷协议书》、合伙结算单及段燕翔出具的清算单上均未注明，上列证据不足以证明其所辩称的事实，应承担举证不能的后果，故对被告段艳红的答辩意见本院不予支持。6.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。考虑本案原告段燕翔与被告段艳红系亲姐妹关系，原告段燕翔曾提出与被告段艳红协商解决，属于诉讼时效中断的情形，因而本案并未超过诉讼时效。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告段艳红、黄益前于本判决生效之日起十日内向原告段燕翔支付截至2014年7月所拖欠房屋租金17250元；
二、驳回原告段燕翔的其他诉讼请求。
本案案件受理费1013元，由原告段燕翔、阳跃元负担513元，被告黄益前、段艳红负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 兰思雪
人民陪审员 刘海军
人民陪审员 刘二连
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 张晓艳