成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青白民初字第843号
原告成都市凯发投资有限公司，住所地：成都市双流县。
法定代表人付玉平，董事长。
委托代理人徐欣，四川红盾律师事务所律师。
被告四川昭琪房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人马昭琪，总经理。
委托代理人孔令涛，四川中研律师事务所律师。
原告成都市凯发投资有限公司（以下简称“凯发公司”）诉被告四川昭琪房地产开发有限公司（以下简称“昭琪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，本院依法组成合议庭于2013年10月29日、2014年3月25日公开开庭进行了审理，原告凯发公司的委托代理人徐欣、被告昭琪公司的委托代理人孔令涛均到庭参加了诉讼。后因本案需以另案的审理结果为依据，本院依法裁定中止审理。2015年5月6日，本案恢复审理，原告凯发公司的委托代理人徐欣到庭参加了诉讼，被告昭琪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯发公司诉称，2012年9月18日，凯发公司与昭琪公司签订了《商品房买卖合同》，合同备案号为39691、39692、39693。双方合同约定，凯发公司购买昭琪公司开发并预售的位于青白江区弥牟镇民族街8号“唐家寺民族花园”的44套房屋，合同对交付时间、产权登记、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，凯发公司支付了696万购房款，但昭琪公司至今仍然迟延拒绝交付房屋。凯发公司认为昭琪公司的行为侵犯其合法利益，现诉至法院，请求依法判令：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、昭琪公司将凯发公司购买的44套房屋立即交付给凯发公司；3、昭琪公司支付逾期交房违约金（按照已交房款的每日万分之一从2013年4月1日起计算至实际交付房屋之日止。3、诉讼费用由昭琪公司承担。
被告昭琪公司辩称，双方签订的合同名为商品房买卖，实为高利借贷关系。凯发公司按补充协议支付的购房价款远低于市场指导价，合同的性质不是买卖合同关系，不应该有违约金，且违约金过高。
经审理查明如下事实：1、2012年9月11日，昭琪公司与凯发公司签订了一份补充协议。该协议约定，昭琪公司将出售给凯发公司的44套商品房按1700元／平方米成交，备案合同上载明的2600元／平方米仅作备案使用。同时在该协议中约定，昭琪公司应当在2013年3月13日前将达到交付条件的房屋交付给凯发公司，逾期未交付，凯发公司可要求昭琪公司按已付房款0.1%／日给付违约金。该份协议上昭琪公司的法定代表人马昭琪签字并加盖了昭琪公司公章。
2、2012年9月18日，凯发公司与昭琪公司签订了《商品房买卖合同》，合同备案号为39691、39692、39693。根据合同约定，凯发公司购买昭琪公司开发并预售的位于青白江区弥牟镇民族街8号“唐家寺民族花园”的1栋1单元201号、202号、203号、206号、1004号、1504号，1栋2单元203号、204号、205号、502号、702号、902号、1002号、1102号、1202号、1302号，1栋3单元203号、302号、902号、2101号、2202号，1栋4单元203号、204号、804号、901号、1605号、1705号、2204号、2205号、2305号、2405号、2501号，2栋1单元201号、202号、204号、702号、1002号、1404号、1704号、1803号，2栋2单元203号、204号、1103号，2栋3单元201号共计44套商品房，建筑面积为4094.07平方米，单价2600元／平方米，总价为10644582.00元。合同约定的付款方式为一次性付款，并约定昭琪公司应在2013年3月31日前将房屋交付给凯发公司。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定，“逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同还就交付条件、面积差异、产权登记、争议解决的方式做了约定。《商品房买卖合同》上加盖有昭琪公司的合同专用章及法定代表人马昭琪的签章，凯发公司亦在该合同上加盖了公章及法定代表人付玉平的签章，
3、凯发公司分别于2012年9月18日、9月19日通过银行转账方式向凯发公司支付购房款696万元。2012年9月19日昭琪公司出具收据，载明收到凯发公司支付的购房款696万。
4、昭琪公司开发的“民族花园”尚未进行竣工验收。合同备案登记在凯发公司的该44套房屋已因另案被法院查封。
以上事实有原、被告双方当事人的身份信息、商品房买卖合同、补充协议、购房款收据、以及当事人的当庭陈述等在案予以佐证。
本院认为，1、关于原告凯发公司与被告昭琪公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。根据我国合同法规定，当事人享有依法自由订立合同的权利，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。被告昭琪公司作为出卖人在《商品房买卖合同》加盖了昭琪公司的合同专用章及法定代表人马昭琪的签章，原告凯发公司作为买受人在该合同加盖了公章及法定代表人付玉平的签章，合同自此成立。根据法律规定，有下列情形之一，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中被告昭琪公司称其与原告凯发公司之间名为买卖关系实为高利借贷关系，但其并未能提交证据加以证明，同时也未提供双方之间的合同还存在其他导致合同无效的情形，并且被告昭琪公司也未提供证据证明合同存在可撤销的情形。据此，依据合同法规定，依法成立的合同自成立时生效，原、被告之间签订的合同应予有效。故对原告凯发公司要求确认其与被告昭琪公司签订的商品房买卖合同合法有效的主张，本院予以支持。2、关于原告凯发公司主张被告昭琪公司立即交付房屋的问题。商品房的交付除需满足约定的条件外尚需要满足相应的法定条件，我国《建筑工程质量管理条例》第十六条规定，建筑工程需经建设、施工、监理、设计、勘察等单位竣工验收后方可交付使用。因被告昭琪公司开发的商品房尚未经相关职能部门竣工验收，且涉案房屋已被法院查封，交付条件尚未成就，故对该诉讼请求本院不予支持，原告凯发公司可待交付条件成就再行主张；3、关于违约金的问题。原告主张被告应按照购房款的每日万分之一支付逾期交房违约金，时间从2013年4月1日起计算至实际交付房屋之日止的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定，“逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”由于涉案房屋交付条件尚不成就，且庭审中原告凯发公司也没有提供证据证明被告逾期交房给其造成了具体损失大小，原告凯发公司主张被告昭琪公司支付违约金的条件尚未成就，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认原告成都市凯发投资有限公司与被告四川昭琪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
驳回原告成都市凯发投资有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费60520元，由被告四川昭琪房地产开发有限公司负担。（此款已由原告全额垫付，被告在本判决生效之日起十五日内支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张 晖
审 判 员 陈鲜梅
人民陪审员 尹念兵
二〇一五年五月六日
书 记 员 唐 园