山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莱中民一终字第112号
上诉人（原审被告）：亓思德，个体工商户。
委托代理人：王庆峰，山东鲁浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹爱军，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：吴奉英，个体工商户。
以上两被上诉人共同委托代理人：ＸＸＸ，山东崔鑫律师事务所律师。
上诉人亓思德因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2013）莱城民初字第2533号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉亓思德及委托代理人王庆峰，被上诉人曹爱军、吴奉英及共同委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，本案被告亓思德以其作为担保人于2012年6月15日代借款人曹会强、王学梅向出借人陶务宏偿还借款200000元及利息50400元为由，向莱城区人民法院提起诉讼，请求法院依法责令曹会强、王学梅偿还其代为清偿的欠款本息共计250400元，莱城区人民法院于当日以担保追偿权纠纷立案受理。2012年6月15日，亓思德书面申请对曹会强、王学梅的财产进行保全，当日，莱城区人民法院以（2012）莱城商初字第427号民事裁定书查封了曹会强所有的位于方下镇嘶马河村的沿街楼一套，查封期限为二年。2012年6月28日，本案原告曹爱军、吴奉英书面提出异议，认为其二人与曹会强、王学梅于2012年4月1日签订了楼房产权转让合同，同年4月底向曹会强、王学梅足额支付了购房款70万元并且以实际居住为由，要求法院解除对该房产的查封。2013年1月17日，亓思德与曹会强、王学梅担保追偿权纠纷一案开庭审理，曹会强、王学梅未到庭，该案缺席审理。莱城区人民法院作出（2012）莱城商初字第427号民事判决书，判决曹会强、王学梅于该判决生效之日内偿还亓思德代偿款250400元及承担该案的诉讼费5056元和保全费1772元。该判决公告送达生效后，因曹会强、王学梅未主动履行生效文书，亓思德申请强制执行。在执行过程中，本案原告曹爱军、吴奉英向莱城区人民法院执行局提出执行异议，莱城区人民法院作出（2013）莱城执异字第35号执行裁定书，裁定驳回曹爱军、吴奉英的异议。2013年12月19日，本案原告曹爱军、吴奉英以亓思德为被告提起案外人执行异议之诉，要求依法确认位于方下镇嘶马河村西邻曹爱军、东邻焦方山、南邻老泰莱路、北邻嘶马河村街道房产为原告所有，停止对该财产的执行。
以上事实，由原告陈述、被告答辩、楼房产权转让合同、（2012）莱城商初字第427号一审卷宗、（2013）莱城执异字第35号执行裁定书、庭审笔录等在案佐证。
另查明，位于方下镇嘶马河村西邻曹爱军、东邻焦方山、南邻老泰莱路、北邻嘶马河村街道的涉案房产以及连体房的土地使用权人是莱芜市方下供销社嘶马河门市部，因莱芜市方下供销合作社拖欠中国农业银行莱芜市分行的借款被起诉后未履行生效法律文书确定的义务，在执行阶段，曹爱军、刁兴峰、曹会强于2004年6月14日依据（2004）莱中执字59号民事裁定书以678700元的价格共同将莱芜市方下供销社所有的坐落于莱城区方下镇嘶马河村沿街二层楼总面积1225.86平方米、所占地面积2160.14平方米（包括地上附着物）买受。2004年11月20日，曹爱军、刁兴峰、曹会强签订购房地产分摊协议，将所购房产进行了分割。
上述查明事实，由莱城国用（1997）字第030017号国有土地使用证、莱芜市中级人民法院（2004）莱中执字第59号通知书、民事裁定书、购房地产分摊协议等证据予以证实。
原审法院认为，被告虽然对原告曹爱军、吴奉英提交的楼房产权转让合同、购房款的来源和曹会强的收条等证据的真实性均有异议，但被告并没有提供相反的证据予以证实己方的观点，所以对原告所提交的证据，予以采信，故可以认定曹爱军、吴奉英与曹会强于2012年4月1日签订的书面合同系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同有效。合同签订后，原告方按约定履行了足额付款的义务且现已实际占有，虽然原告方未办理产权过户手续，但依照最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。被告辩称房产已抵押，但未经登记，抵押权不成立且不能对抗第三人。故原告要求停止对位于方下镇嘶马河村西邻曹爱军、东邻焦方山、南邻老泰莱路、北邻嘶马河村街道房产执行的请求，予以支持。其他的诉讼请求于法无据，不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、立即停止对方下镇嘶马河村西邻曹爱军、东邻焦方山、南邻老泰莱路、北邻嘶马河村街道的房产的执行。二、驳回原告曹爱军、吴奉英的其他诉讼请求。
上诉人亓思德不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。一、被上诉人虽然主张其已经购买了本案争议房产（位于方下镇嘶马河村西邻曹爱军、东邻焦方山，南邻老泰莱路，北邻嘶马河村街道，以下简称该房产）。但该房产产权人曹会强、王学梅未出庭参与诉讼或作证，无法证实被上诉人所提供的购房合同及收款收据的真实性，所以其关于已经购买该房产的主张真实性无法确定。另外，在上诉人申请法院查封该房产时被上诉人也未实际合法占有该房产。直到莱城区人民法院依法查封该房产时，该房产大门房门仍然一直紧锁，之后又有人将大门用沙石阻塞。而且在上诉人主张的购房合同生效后两个多月，即2012年6月份，房主曹会强、王学梅还聘请人员装修该房产。直到现在，曹会强的屋内财产仍然放置在原处。由此可见，曹会强、王学梅并没有真正将房产卖给被上诉人，更没将房产实际交付被上诉人占有。被上诉人私自将与曹会强相邻的墙壁拆除，与该房产打通，并不能作为其实际占有该房产的依据。因此，被上诉人并未合法、实际占有该房产。二、本案被上诉人存在重大过错，该房产可以查封、扣押、冻结。而不能适用《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不得查封、扣押、冻结的规定。本案争议房产是由被上诉人曹爱军、与原执行案被执行人曹会强等三人经过莱芜市中级人民法院依法拍卖，购自方下供销社。根据（2004）莱中执字59号民事裁定书第三条规定，被上诉人等人应当于30日内到房产管理局、土地管理局办事过户手续。对此，被上诉人也是明知的。而被上诉人明知应当也能够办理产权过户登记的情况下，怠于履行自己的过户公示的义务，更未在合理的期限内公示其实际占有的情况，其本身具有重大过错。由于被上诉人的过错，使上诉人有理由相信该房产仍属被执行人曹会强所有，并有希望通过查封拍卖该房产追加自己的损失。所以才自愿为曹会强借款提供担保，并在借款到期后，主动代其偿还了相应借款本息20余万元。根据《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对该房产可以查封、扣押、冻结。综上，被上诉人本身存在重大过错，且并未实际合法占有该房产，可以对房产实行执行措施。请求贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人曹爱军、吴奉英答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。一、从证据方面分析，被上诉人在一审中所提交的证据可以证实涉案房产为被上诉人的财产。在一审庭审中，被上诉人提交的楼房产权转让合同、收条、银行账户明细以及亓传永、韩宝雷的证言，已经形成一条完整的证据链条，完全可以证实：2012年4月1日，被上诉人以70万元价格购买曹会强、王学梅涉案房产，签订协议后，截至2012年4月份被上诉人已足额支付70万元购房款，同时由曹会强出具收条一份并交付所售房屋钥匙，被上诉人也早已入住该房产、实际合法占有该房产。因此，涉案房产为被上诉人的财产。二、被上诉人对涉案房产至今未办理过户登记手续无任何过错。2004年6月，曹会强、曹爱军、刁兴峰通过莱芜市中级人民法院（2004）莱中执字59号民事裁定书购买涉案房产，紧接着曹爱军便去莱芜市房管局咨询该房产办理过户事宜，经房管局工作人员查阅民事裁定书以及询问情况后，告知曹爱军无法办理房产证，并说明涉案财产存在三大问题：第一，因该房产所占用的土地为划拨土地，必须先由三方共同将涉案房产所占用的土地转为出让，再足额交纳土地出让金后，才具备办理过户的第一个条件。第二、还需要涉案房产的建设工程规划许可证、建设工程验收许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收证明、测绘报告，这是办理过户的又一个条件；第三，莱芜市中级人民法院（2004）莱中执字59号民事裁定书裁定内容不明确，没有明确阐述三人各自所购房屋的面积、四至、需补交土地出让金（若买受人知悉除缴纳房款外，另外还需缴纳大额土地出让金，不会购买涉案房产）等房屋的基本信息，无法根据莱芜市中级人民法院（2004）莱中执字59号民事裁定书直接过户至被上诉人、曹会强、刁兴峰名下。经咨询后，曹爱军便和曹会强、刁兴峰商议如何缴纳土地出让金从而将划拨土地变更为出让，可曹会强、刁兴峰两人均不同意缴纳出让金；同时经过被上诉人向方下供销社查询，该房产在建设时根本就没有办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收证明、测绘报告等证件，因此在没有建设工程规划许可证、建设工程验收许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收证明、测绘报告、莱芜市中级人民法院（2004）莱中执字59号民事裁定书裁定内容不明确的情况下，涉案房产根本无法办理过户，这也就是为什么涉案房产至今一直没有过户的原因。在被上诉人购买曹会强房产后，也要求曹会强将（2004）莱中执字59号民事裁定书以及分摊协议书交付给被上诉人，可曹会强总以各种理由推脱，在交付完房款不长时间就离家出走躲债。通过以上事实可以看出，被上诉人对涉案房产至今未办理过户登记无任何过错。综上所述，请求贵院判决驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人亓思德对被上诉人提供的房产转让合同、银行账户明细、购房款的来源、曹会强的收条等证据的真实性提出异议，但是并没有提供相反的证据证实自己的观点，且庭后被上诉人曹爱军提供了从邮政储蓄银行办理贷款的手续以及贷款已还清的单据，因此，对被上诉人提供的证据本院予以采信。被上诉人曹爱军、吴奉英与曹会强签订的房屋转让合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同效力与物权效力应相区分，即合同有效并不足以产生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述法律规定，不动产物权变动的效力以登记为准，本案中被上诉人与曹会强签订房屋转让合同后，双方并未办理产权变更登记手续，故涉案房屋不发生物权变动的效力。但合同签订后被上诉人履行了足额付款的义务且实际占有了该房屋，被上诉人因此取得了对该房屋的权利，具有阻却执行的效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，涉案房产不能过户是由于客观原因造成的，被上诉人曹爱军、吴奉英对此没有过错，因此，应停止对涉案房屋的执行。
据此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人亓思德承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高新江
审 判 员 尹 腾
代理审判员 李逢春
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 刘瑶瑶