杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第262号
原告：李俊瀚。
委托代理人：苏迪亚。
被告：毛德庆。
委托代理人：郑导远。
委托代理人：毛德水。
原告李俊瀚为与被告毛德庆委托合同纠纷一案，于2009年2月23日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员周智适用简易程序独任审判，于2009年4月13日公开开庭进行了审理，后因案情复杂本院依法组成合议庭，转普通程序审理本案，并于2009年7月1日、8月6日公开开庭进行了审理。原告李俊瀚及其委托代理人苏迪亚，被告毛德庆及其委托代理人郑导远、毛德水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李俊瀚诉称：2008年11月6日，原告和被告经协商达成委托协议并经公证，委托书内容为被告委托原告购卖被告直管公房事宜，并在购买后出售。2008年11月10日，原告和被告签订一式两份的房屋购买契约书，同时原告支付给被告定金10万元。2008年12月5日，原告依约向杭州市房产交易产权登记管理中心办理了有关被告直管公房的购买手续。但在该直管公房房改即将完成时，2009年2月4日，被告突然单方终止委托，收回全部委托购房材料，致使原告无法完成委托。双方委托协议合法有效并经过公证，原告履行了自己的义务，被告单方终止委托协议属于违约应承担违约责任。请求法院判令被告双倍返还原告定金20万元、本案诉讼费由被告承担。
被告毛德庆辩称：1、被告因为年纪较大，精神状态不是很正常，就本案而言，被告从头到尾不能完全了解案件的事实和真实意思，有关的签字也是受原告和案外人黄佩国蛊惑的情况下签的字；本案中的10万元定金被告事实上并未收取，而是黄佩国所收取的，对于此事实，原告也是清楚的，也有证人证明，原告主张缺乏事实依据；3、本案所涉的关于委托购买公房并转卖原告，不符合有关的法律规定，购买协议书属于无效合同，根据该无效合同追究被告的责任没有法律依据。
原告李俊瀚为证明自己的诉称主张，提交了下列证据：
1、委托公证书，证明被告经公证机关公证委托原告购买和出售房屋，其意思表示真实。
2、房屋购买契约书，2008年11月10日由原、被告双方签订，证明经被告合法委托原告后双方签订了具体的房屋买卖合同，该合同中第三条注明原告应该在本协议签订的3天内，付给被告定金10万元，第6条约定了如违背该契约，除法律以外的原因所造成的违约，任何一方都可以追究对方的责任，注明了要支付双倍定金。
3、定金收据，证明原告支付被告定金。
4、撤件报告（复印件），证明被告违反购房合同的约定，单方撤销委托购买房改房的委托，同时该撤件报告有被告的签名和手印，与购房契约和收条上的笔迹一致，说明被告精神正常属实。
5、直管公房业务申请受理单（复印件，来源杭州市房管局直管公房业务受理处），证明对象上同。
6、公证费发票，证明被告自愿向公证处缴纳了400元的公证费，被告本人要求委托公证，其意思表示真实。
7、居民户口本（原告当庭提交），证明被告居住在其所委托出售的房屋内。
8、银行活期明细清单，证明周兰从银行取钱70000元借给原告，原告从70000元中拿出65000元，和之前已经交付给被告的35000元，一共交给被告100000元。
被告毛德庆为证明自己的辩称意见，提交了下列证据：
9、南星派出所出具的说明，证明被告无文化不识字。
10、门诊病历，证明被告有精神病史，在本案发生前后，被告精神异常。
11、公有住宅租用证，证明本案房屋为公房，被告无权擅自决定转让该公房。
12、户口本，证明本案发生期间，尚有其他人口共同居住该公有住房，被告一人无权购买并出售该本案所涉之公房。
13、证人于某、倪某、钱某、兰某证言。
14、录音资料，证明被告没有收取到十万元的定金。
15、杭州市房管局信访回复，证明没有被告儿子、媳妇签字，本案诉争房屋是不允许买卖的。
双方当事人对上述证据在庭审中均进行了质证，被告对证据1、证据2、证据4、证据5真实性、合法性、关联性无异议，但是认为，对于证据1，当被告发现自己受骗后，于2009年1月7日已经办理了撤销委托的公证；对于证据2，因为被告是文盲，对合同所约定的条款并不充分了解，这份契约书违反城市房地产管理法的规定，被告并非产权人，该房是公房，被告并没有权利出售，这点原告是明知的，该房屋买卖契约书和委托书表明了原告作为原受托人，同时又演变成房屋购买人，原告有谋取利益；对于证据4，被告是在事后经过亲朋好友的了解情况后，才知道事情的严重性，觉得自己上当受骗了，才去做了撤件报告，并办理了撤销委托的公证，撤件报告中撤销委托的行为无法证明原告所要证明的对象，授权属于单方法律行为，被告有权单方撤销该授权，原、被告之间并没有非常清楚的委托合同，因此不存在被告违约的情况。被告对于证据3上签名和指印没有异议，但认为证据上面内容并非被告所写，被告对其所签的内容并不知晓，原告不能依据此收条说明被告收取了该定金10万元；被告对于证据6真实性无异议，但认为证据6与事实不符，被告从头至尾都不知道公证的意义，按常理来讲如果被告支付了公证费，该发票应该在被告这里。被告对于证据7真实性无异议，该房屋内除被告居住外，还有其他人，如果被告需要处置该房屋，需要户口本上其他人的允许。对证据8真实性无异议，关联性有异议，上面的户名是周兰，不能证明和本案当事人有关联。
原告对于证据9真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为该证据只证明了该收条是别人代写，但是经过别人朗读后被告签字确认的，不能证明被告无文化其签字就是无效的，并不需要公安机关的证明。原告对于证据10真实性和证明对象均有异议，取得该证据没有加盖人民医院的法定印章，取得合法性有异议，原告认为该证据没有确认被告有精神病，只能证明签订合同后，医院怀疑其有癔症，没有说被告患有不能认知的精神病，至少在签合同时，被告是没有精神障碍的，能自我表达真实意思，同时认为，2009年1月14日被告患病，而2009年2月4日又撤销委托，其前后矛盾。原告对于证据11真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，原告认为被告是委托原告购买该公房，再出售该私房，但不像被告所说的转让公房。原告对于证据12的证明对象有异议，户口簿中的其他人是迁出，并非是分户，其他人并没有住在该公房里，现在根据相关规定只要承租人自己签字确认，其就可以买售该公房，不需要经过他人同意。原告对证人于某的证言的质证意见是：证人与被告有利害关系，证人所说的喝酒喝多了脑子有问题，不能说明被告精神有问题，证人对于本案的基本事实都不了解；原告对证人倪某的证言的质证意见是：证言是传来证据；原告对证人钱某证言的质证意见是：证言有明显倾向和主观猜测。原告对证人兰某证言的质证意见是：证人对被告是否收取房款和定金一事不知道。对证据14真实性、合法性、关联性有异议，认为不能证明被告未收取原告的十万元定金。对证据15真实性无异议，对关联性及证明对象有异议。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：对于证据1至证据12、证据15真实性本院予以认定，对于合法性以及与本案的关联性，本院结合整体事实综合认定，对于证人证言，证人证言证明了被告平时的精神状况和被告曾经说过用卖房款帮助他人的事实，但是无法证明被告未收到钱款。对于证据14，对其真实性无法认定，录音中也没有显示出被告所要证明的事实，本院不予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2008年11月6日，被告毛德庆签订委托书，受委托人为原告李俊翰，委托原告李俊翰办理的事项为：1、办理杭州市复兴南苑6幢3单元103室房改的所有手续，包括签订购买合同、支付房款、办理房产三证并领取证件；2、出售上述房产，包括签订房屋买卖合同、收取房款、办理过户手续、物业交接等相关事项。上述委托书经杭州市钱塘公证处公证。2008年11月10日，被告毛德庆（作为甲方）与原告李俊翰（作为乙方）订立房屋购买协议书。双方约定：1、被告毛德庆（作为甲方）将其所有的杭州市复兴南苑6幢3单元103室托与原告李俊翰（作为乙方）全权处理；2、前条托买标的物连同有关凭证证件于契约订立同时互相点交清楚，并限房屋出售后于一个月内会同向有关机关办理过户手续；3、原告李俊翰（作为乙方）支付被告毛德庆（作为甲方）人民币二十二万元整，分定金十万元人民币在签订本协议三天内付清，余款等房屋交割完毕时结清；……；6、如违背前面契约时，对方除可依“债务不发行”的规定行使权利外并可追究其他责任（赔偿双倍定金）。同日，被告毛德庆在一张收条上签名捺印，收条的内容为：本人毛德庆今收到李俊翰预购复兴南苑6幢3单元103室房屋定金100000元。在房改过程中，被告毛德庆撤回了房改申请和对原告李俊翰的委托，遂引起诉争。
本院认为，本案的争议焦点是：一、订立合同时，被告是否具有真实表达自己意思表示的民事行为能力；二、双方订立的房屋买卖的契约是否具有法律效力；三、被告是否收取了原告给付的定金10万元。
对于争议焦点一，本院认为，被告提供的病历只是记载：“癔症？”，同时从病历的描述来看，被告的体检检查并无异样，而精神检查也“意识清”，只是“检查不合作，幻听可疑”，可见杭州市第七医院并未对原告的精神状况予以确诊。从被告提供的证人证言来看，证人在证言中陈述，被告平时经常和别人打扑克而且互有输赢，同时被告还会给别人医治脚，打扑克和医治行为是具有相当智力方能够完成的行为，由此可以推断被告平时精神状况没有异样。从庭审的过程来看，被告在庭审中思维清晰，语言表达逻辑清楚，并无精神异常的症状。同时，在诉讼过程中，本院依法对被告进行释明其可就精神状况进行司法鉴定，但被告在本院规定的时间内未递交书面的鉴定申请，视为其放弃了申请鉴定的权利。因此，对于被告主张在订立合同时不具有真实表达自己意思的能力的主张本院不予采信。
对于争议焦点二，双方订立的房屋购买协议书约定被告毛德庆（作为甲方）将其所有的杭州市复兴南苑6幢3单元103室托与原告李俊翰（作为乙方）全权处理，在订立合同的时候杭州市复兴南苑6幢3单元103室的房改并未完成，该房屋的性质仍是直管公房，被告毛德庆并未取得该房屋的产权，从而也并未取得该房屋的处分权。由于订立合同时候房改正在进行中，而且被告也存在取得房屋所有权的可能性，可以推定双方订立的房屋购买协议书发生法律效力的前提是假设毛德庆取得杭州市复兴南苑6幢3单元103室的所有权，故该合同是附生效条件的合同，即双方假设的被告取得该房屋所有权是合同生效的条件。由于现被告未取得该房屋的所有权，双方订立的房屋购买协议书并未发生法律效力。作为合同条款之一的定金条款亦未发生法律效力。
对于争议焦点三，从双方提供的证据来看，被告对收条上的签名和捺印没有异议，其辩解称不了解收条的内容不符合常理。同时，被告方提供的证人证明了被告曾经说过，被告为了帮助案外人而将卖房的钱给了案外人，虽然被告是否给付了案外人钱款难以查证，但是可以从侧面证明被告有收款的事实。被告本人在庭审中也陈述，在打收条的当天其看见了现金但是他没有收取，可见在出具收条的时候，被告应当知道出具的是收条。从以上的证据和当事人的陈述分析，能够证明被告收取了100000元的证据不单纯是收条，还有证人证言和当事人的陈述可佐证。因此，可以认定被告收取了100000元的事实。
综上，本院认为，原、被告之间的委托合同是双方真实的意思表示，同时该合同经过了公证处的公证，合法有效。原、被告之间的房屋购买契约书由于尚未成就生效条件未发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。委托合同与一般合同在合同解除方面规定的内容有所不同。在委托合同中，委托人或受托人可随时任意的解除委托关系，不需要取得对方的同意，即使对方不同意解除委托关系，也发生解除的效力，行使解除权的一方也无须对其承担违约责任。本案中被告在对原告失去信任后撤回委托是行使法定解除权的行为，虽然被告无须为此承担违约责任，但是考虑到就房屋的出售也是委托合同的内容之一，基于房屋购买合同取得的利益也应当随着委托合同的解除予以返还，并赔偿相应的损失。因此，原告要求被告返还“定金”100000元的请求符合法律规定，本院予以支持，但是，原告方要求被告按照定金的罚则支付另一倍定金的请求没有法律依据，其一，作为委托合同来说，委托人有随时解除委托的法定解除权，解除委托合同并不产生违约责任；其二，作为房屋买卖合同来说，定金罚则并未发生法律效力，不能作为依据。庭审中本院向原告释明，如果本院不适用定金罚则原告是否要求被告承担赔偿损失的责任，原告表示坚持适用定金罚则的诉讼请求，同时就被告解除合同给原告造成的损失方面，原告并未提供证据，就损失部分本案不予处理，原告就此可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条、第四百一十条的规定判决如下：
一、被告毛德庆于本判决生效后10日内返还给原告李俊翰100000元。
二、驳回原告李俊翰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告负担2300元，原告承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用4300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。
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审 判 长 周 智
人民陪审员 朱天禄
人民陪审员 韩思源
二〇〇九年八月十九日
书 记 员 韩文涛
附件：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。