浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2114号
上诉人（原审被告）：周宏华，农民。
被上诉人（原审原告）：宁波联合物业管理有限公司。住所地：宁波市青林湾西区*号。
法定代表人：鲍小才，该公司董事长。
委托代理人：单莹，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：邱思佳，浙江导司律师事务所律师。
上诉人周宏华因与宁波联合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省奉化市人民法院于2016年5月19日作出的（2015）甬奉民三初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告系奉化市岳林街道龙津尚都19幢402室业主，该房屋建筑面积183.59平方米。2010年6月27日，原、被告签订《龙津尚都前期物业管理服务协议》，约定由原告向龙津尚都小区提供物业管理服务，前期物业管理期限为自协议签订之日起至业主业委会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。协议还约定，物业管理服务费用包括：高层住宅物业管理综合服务费1.4元/㎡·月；房屋共有部位、共用设施设备日常维修费2元/㎡·年；小高层、高层的住宅电梯、水泵等运作能耗费用，按实际发生的费用由集体使用人共同分摊；机动车车位使用费按物价部门规定的标准执行。上述物业管理费用首次交房时缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕；以后每半年交纳一次，每次交纳费用为上半年5月份，下半年10月份。若原告违反协议，未达到管理服务质量约定目的的，被告有权要求其限期改正，给被告造成损失的，原告应承担相应的经济赔偿或法律责任。若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2010年5月6日奉化市物价局印发《关于核定龙津尚都（二期）物业管理服务收费标准的批复》，核定物业管理综合服务费标准为高层房屋15层（含15层）以上为每平方米建筑面积每月1.40元，综合服务费标准暂定一年，期满后按规定再行报批；房屋共有部位和共用设施日常维修费为每平方米建筑面积每年2元，收费年度为当年1月1日至12月31日，起始时间不足一年的，按月折算至12月31日；地下停车场车位维护费按每月每车位30元收取。2013年7月1日，原告与该小区业主委员会签订了为期一年的《物业管理委托合同》。被告自2011年7月1日起未缴纳物业管理服务费用。2011年10月15日、2013年8月27日和2014年6月27日，原告三次向被告发出书面通知，要求被告支付拖欠的物业费用。
另查明，在原告提供物业管理服务期间，曾在业主委员会未成立的情况下将小区游泳池对外承包经营。2015年6月至2015年11月期间，原告对小区门岗存在管理不到位的情况。2013年11月12日至11月13日期间，该小区有至少4户业主遭窃并向奉化市岳林街道派出所报案。
原审原告宁波联合物业管理有限公司于2015年6月24日诉至原审法院，请求判令原审被告立即支付2011年7月1日至2014年12月31日的物业管理费14171元和违约金5708.87元。
原审法院经审理认为：原、被告之间签订的《龙津尚都前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均有约束力。协议虽采用了原告提供的格式条款，但格式条款并不存在免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的情况，故对被告提出协议无效的辩称，不予采纳。小区业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益，故在2011年7月1日至2014年12月31日期间，原告为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据；而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。被告所提出的因原告未履行合同义务造成其财产损害，要求原告赔偿损失属另一法律关系，不宜在本案中一并处理，双方可另行解决。被告自2011年7月1日起未交纳物业费用，原告通过当面告知和递送书面缴款通知单的形式向被告进行了催讨，故被告认为原告主张2011年7月1日至2013年6月9日的物业费用，已超过诉讼时效的主张理由不足，难以采信。《龙津尚都前期物业管理服务协议》虽在2013年7月1日因原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》而终止，但物业费收取标准仍与前期物业管理时一致，2014年6月30日之后，双方未续签合同，被告仍应按照前一年度的物业管理合同支付费用。奉化市物价局文件系对前期物业费用的报备核准，不影响原、被告之间签订的合同效力，被告以此提出原告缺乏收费依据理由不足，不予采纳。综上，被告应付物业管理服务费用为：高层住宅物业管理综合服务费10795元（1.4元/㎡·月×183.59㎡×42个月），日常维修费1285元（2元/㎡·月×183.59㎡×3.5年），车位维护费1260元（30元/月×42个月），电费831元，合计14171元。至于违约金，因原告在提供物业管理服务中确实存在问题，故不予支持。对物业公司来说，更应在服务质量上补短板，胜诉的物业公司并不一定就是好物业公司，拒交物业费的业主并不一定是坏业主，毕竟法院的判决，主要证明物业公司获得了法律意义上的胜诉，而非情理上的。从物业公司长远利益来讲，应以优质的服务赢得业主的信任和配合，赢取业主人心比赢官司更重要，如果只想赢官司，不想赢人心，也将得不偿失。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，作出如下判决：一、被告周宏华于本判决生效之日起十五日内支付原告宁波联合物业管理有限公司2011年7月1日至2014年12月31日的物业管理服务费用14171元；二、驳回原告宁波联合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费297元，由原告宁波联合物业管理有限公司负担143元，被告周宏华负担154元。
宣判后，原审被告周宏华不服，上诉至本院，称：1.根据上诉人在一审中提供的奉化市公安局立案决定书等证据，可以证明被上诉人未按照《龙津尚都前期物业管理服务协议》的约定向上诉人提供正常的物业服务，这是上诉人拒绝支付物业费的根本原因，而非恶意拖欠。2.上诉人在一审中对被上诉人的要求支付物业费请求的抗辩并非基于上诉人未享受物业服务或无需接受物业服务，而是以被上诉人未按照《龙津尚都前期物业管理服务协议》或《物业管理委托合同》的约定向上诉人提供正常的物业服务。正是因为物业服务在保障小区安全、公共设施维护和费用公开等方面存在诸多问题，且被上诉人至今未进行改正，上诉人才依据我国《合同法》的规定，行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人宁波联合物业管理有限公司答辩称：上诉人以被上诉人没有向其提供约定的物业服务为由提出抗辩，既然未享受物业服务都不能作为拒不支付物业费的理由，服务上的瑕疵就更加不能作为不支付物业费的理由。因此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
在二审审理期间，上诉人向本院提供：证据1.照片（三组），A组照片涉及小区环境近况，拟证明小区绿化管理不善，小区整体环境差。B组照片，拟证明被上诉人曾擅自出租公共设施、物业管理用房，目前除游泳池外其他尚未改正，但游泳池至此被废弃，无人清理。C组照片涉及小区楼房顶层现状，拟证明油烟通道、排泄口等需维护的公共设施，因被上诉人未尽到管理职责使房屋墙面等潮化恶劣。
证据2.龙津尚都物业管理创优方案及服务承诺，拟证明被上诉人未尽到应有的管理职责，物业收费和物业服务质量不相称。
证据3.温馨提示，拟证明因被上诉人安保工作未改善，致使近期又发生失窃案，被上诉人未尽到管理职责，与其安保细则承诺不符。
证据4.前期物业管理投标书，拟证明被上诉人的服务没有达到相应投标书确定的标准。
被上诉人经质证，认为证据1是复印件，对其真实性不予认可。对证据2、证据4真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，上诉人提供这份证据为了证明被上诉人的服务没有达到约定标准，但该主张不能作为上诉人拒付物业费的理由。对证据3不属于二审新证据，这份温馨提示反而可以说明被上诉人在物业管理中起到了对安保的告知义务，被上诉人已经履行了相应的职责，且失窃行为并不是物业公司所造成。
本院经审查认为，证据1中的A组和C组照片涉及物业管理近况，与被上诉人诉请的2011年至2014年12月31日之间的物业管理费缺乏关联性；单从B组照片中，无法核实所涉房屋是属于物业管理用房还是《物业管理委托合同》第十五条第6款约定可以出租的经营性商业用房，故本院对证据1不予认定。证据2和证据4不是二审中的新证据，且仅凭物业服务标准并不能证明被上诉人存在违约行为，故本院对证据2和证据4不予认定。从失窃案发生的时间上看，证据3待证事实与本案审理的诉请缺乏关联性，故本院对证据3不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，《龙津尚都前期物业管理服务协议》及《物业管理委托合同》依法成立，对双方当事人均有约束力。被上诉人宁波联合物业管理有限公司在2011年7月1日至2014年12月31日期间，为龙津尚都小区提供了物业管理服务，上诉人周宏华作为该小区业主，事实上也享受了被上诉人提供的物业管理服务，理应支付物业费用。上诉人提供的证据不足以证明被上诉人在上述物业服务期间，存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情形，故经被上诉人书面催交，上诉人拒绝交纳物业费用缺乏正当理由。因被上诉人在提供物业管理服务中确实存在问题，故原审法院对被上诉人主张的违约金不予支持，也无不当。因此，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费154元，由上诉人周宏华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年九月八日
书 记 员 陆 琼