广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0323民初631号原告黎继荣，男，汉族，1928年8月15日生，原住广西陆川县，现住桂林市。委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。委托代理人肖亮，广西远兴律师事务所律师实习律师。被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。二被告委托代理人张宇杰，广西九宇律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司灵川县支行，住所地：灵川县灵西路1号，负责人：唐作勇。委托代理人阳光照，该行员工。委托代理人庾璇，该行员工。原告黎继荣诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭进行了审理。在审理过程中，经审查，中国农业银行股份有限公司灵川县支行与本案的审理存在利害关系，本院依法追加中国农业银行股份有限公司灵川县支行为本案第三人参加诉讼。2016年6月13日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告的委托代理人谢继香，二被告的委托代理人张宇杰，第三人的委托代理人阳光照、庾璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××东面××层××号房屋一套，建筑面积为248.36平方米，总价款为711465元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。合同签订后，原告依约付清了全部房款，缴纳了维修基金和契税。被告于2011年11月25日将房屋实际交付原告。但被告并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺，被告提供的只是临时水电。其临时施工用电，电压极不稳定且经常断电，供水由被告自行抽取黄沙河的河水，经简单过滤后供业主使用，达不到生活用水的标准，且经常停水，无法正常使用。被告也未按合同约定将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发，两被告应共同承担相关责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、二被告将办理“桂林漓江奥林苑”F23幢东面1-2层F23A1号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理上述房屋所有权证及土地使用权证并交付原告；2、二被告为原告上述房屋提供永久性供水、供电等符合正常生活要求的配套基础设施；3、本案的诉讼费由二被告负担。原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、《桂林漓江·奥林苑叠拼别墅认购协议书》复印件一份，《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告的商品房买卖关系及被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺和关于产权登记的约定；二、销售不动产统一发票二份、契税完税证一份、住宅专项维修资金专用收据一份，证明原告已按合同约定付清房款，并交纳了契税和维修基金的事实；三、收房确认书一份，证明被告将本案涉案房屋已经交付原告使用的相关事实；四、工商电脑咨询单二份，证明二被告的基本情况；五、照片九张，证明被告仅为原告提供临时的用水用电设施达不到正常生活设施标准的事实。二被告辩称：二被告对原告诉状诉称的事实没有异议,也愿意为原告办理房产证及土地使用证；二被告愿意为原告提供符合正常生活要求的配套基础设施，但现在存在一定困难，二被告现正在积极想办法解决有关问题，争取2016年年底解决供水问题，2017年年底解决供电问题。二被告对其辩解在举证期内未提供证据。第三人陈述称：第三人向案外人桂林子玉工贸有限公司发放了贷款，贷款抵押物为二被告共有的位于灵川县桂磨大桥旁（原华侨农场内）的灵07国用（2011）第07264-1号国有土地使用权，且已经办理了抵押登记手续，取得了他项权证。涉案房屋建立在第三人取得抵押权的土地上，该国有土地使用权是第三人的贷款抵押物，根据土地使用权抵押相关规定，土地使用权抵押时，其地上的建筑物、其他附着物也随之抵押。第三人取得的抵押权是合法有效的，第三人应该为灵07国用（2011）第07264-1号土地使用权及地上所建房屋的第一顺位受偿人，请求法院依法保护第三人作为第一顺位受偿人的权益。第三人对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、最高额抵押合同一份，证明二被告以灵07国用（2011）第07264-1号国有土地使用权为案外人桂林子玉工贸有限公司的贷款提供抵押担保的事实；二、流动资金借款合同二份，证明第三人与案外人桂林子玉工贸有限公司借贷相关事实；三、借款凭证一份，证明第三人已向案外人桂林子玉工贸有限公司发放了贷款的事实；四、土地他项权证一份，证明第三人已取得灵07国用（2011）第07264-1号国有土地使用权抵押权的事实。为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局和灵川县国土资源局调取了本案讼争房产的相关登记信息，灵川县房产管理局向本院出具了《查询单》一份，其上载明本案讼争房产已备案在原告名下；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产用地登记在灵07国用（2011）第07264-1号宗地内，该宗土地于2013年3月25日办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人。经过开庭质证，二被告及第三人对原告提供的证据一、二、三、四、五均无异议。二被告及第三人对本院依法调取的证据均无异议，原告对本院依法调取的证据的真实性无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。二被告对第三人提供的证据一、二、三、四均无异议。原告对第三人提供的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为权属状态不真实导致证明内容也不真实。第三人提供的证据落款时间晚于原告购买房屋的时间，被告将涉案房屋出卖给原告后房屋及土地就属于原告，被告无处分权，其设立的抵押无效。本院认为，第三人提供的证据具备了民事证据的形式要件，二被告作为形成证据的当事人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，且第三人提供的证据与各当事人均无异议的灵川县国土资源局向本院出具的《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》所载明的情况能互相验证，第三人提供的证据所涉及的灵07国用（2011）第07264-1号国有土地为本案讼争房产所处土地，在原告无其他相反证据证明的情况下，对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2009年9月5日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《桂林漓江·奥林苑叠拼别墅认购协议书》一份，该协议约定：原告认购被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××组团××号房屋一套，建筑面积为248.36平方米，总价款为711465元。协议签订后，原告于2010年1月12日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司预付了购房款675892元。2010年5月20日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××东面××层××号房屋一套，建筑面积为248.36平方米，总价款为711465元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。在合同签订后，原告于2010年6月17日向税务部门缴纳了房屋契税21343.95元，二被告于2010年6月22日将《商品房买卖合同》到灵川县房产管理局办理了备案登记。2011年11月25日，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款35573元，并向灵川县房产管理局缴纳了房屋维修基金14229.30元，二被告将房屋交付原告。但二被告并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺。二被告也未按合同约定为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××东面××层××号房屋的《商品房买卖合同》及被告桂林市松杉房地产开发有限公司的交房行为予以认可。再查明，2013年3月25日，两被告、案外人桂林市子玉工贸有限公司与第三人签订了《最高额抵押合同》，两被告以登记在其名下的灵07国用（2011）第07264-1号土地的国有土地使用权为桂林市子玉工贸有限公司向第三人的贷款提供最高额为15000000元的担保，并于同日办理了抵押登记手续。灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××东面××层××号房屋建于灵07国用（2011）第07264-1号土地内。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，被告桂林润松休闲健身有限公司也予以认可，并愿意承担相应的合同义务，故该合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力，各当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已支付全部购房款，并缴纳了房屋专项维修基金及房屋契税，已履行了自己的合同义务，二被告也已将房屋交付原告，但因本案讼争房产所处的地块已被抵押给了第三人，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理产权登记的相关规定，暂不具备将相关资料备案及将产权证办理至原告名下的条件。故，对原告要求办理资料备案及为其办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关产权证件。关于原告的第二项诉讼请求，其实际包含了两项诉请，一是要求确认房屋所有权属原告，二是要求二被告提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施。关于确认房屋所有权属原告的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告已支付全部购房款，并缴纳了房屋专项维修基金及房屋契税，已履行了自己的合同义务，二被告也已将房屋交付给原告，原告为讼争房产的真实权利人，因此，对原告要求确认讼争房屋所有权归其所有的诉请，本院依法予以支持。原告要求二被告提供符合交房使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，也符合有关法律法规的规定，二被告称为原告提供符合使用条件的配套基础设施存在一定困难，不能作为其未履行义务的抗辩理由。故，对原告要求二被告为本案讼争房屋提供永久性供水、供电等基础配套设施的诉讼请求本院依法予以支持。综上，对原告要求二被告为其所有的灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××东面××层××号房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施的诉讼请求，本院依法予以支持。关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：一、被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效后60日内为原告黎继荣所有的灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”F23幢东面1-2层F23A1号房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施；二、驳回原告黎继荣的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。上述应负义务，义务人应按本判决确定履行期限履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。审 判 长  周元璋审 判 员  易升龙人民陪审员  李金香二〇一六年十二月八日书 记 员  陈荣财附：本案适用的法律法规1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。