广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1516号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，女，汉族，1969年10月4日出生，地址：广东省深圳市。
委托诉讼代理人：孙国清、徐莉，均系广东稳健律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市京粤实业有限公司，地址：惠州大亚湾区。
法定代表人：林某。
委托诉讼代理人：曾环钦，系广东卓凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨丰怿，系广东卓凡律师事务所实习律师。
上诉人张某因与被上诉人惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告诉称：原告于2013年5月13日向被告惠州市京粤实业有限公司签署了一份预售《商品房买卖合同》购买了一间位于惠州市××区××世纪花园××商铺一间，建筑面积47.79平方米，每平方米单价31724.72元，总金额l491062元。合同约定的交房日期为2014年4月30日之前，同时又规定交房后360天内被告协助原告办理产权登记。原告于合同当日支付了定金并按照被告要求的时间里交付了首期款，后又交付了合同约定的余款，被告在约定的日期2014年4月30日并没有通知原告收房，被告于2015年12月才通知原告收房，基本上在差不多的时间，也是在2015年12月原告才收到房产证。由于被告的逾期交房和逾期办理房产证，其行为影响了原告对其购买的商铺产权转让、抵押等财产权益的实现，造成了原告财产权益的损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一，赔偿原告逾期交房的违约金164015,50元（自2014年4月30日至2015年11月2日）；二，赔偿原告逾期办房产证的违约金48310.02元（从2015年5月23日至2015年11月2日）；三，判决本案诉讼费、执行费由被告支付。原审原告向法庭提交了如下证据：商品房买卖合同、房产证、房款发票、税费票据、律师函、见证书，拟证明其诉称事实。
原审被告辩称：一，在本次商品房预售合同纠纷当中，因为被答辩方的原因导致了我方迟延交付房产，责任在与被答辩方；二，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，明确了我方办理产权证明的期限以及逾期的法律后果，因此请求法院驳回原告的诉请。
原审被告向法庭提交了《商品房买卖合同》及补充协议、反诉被告缴纳房屋尾款的记录、竣工验收报告，被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关办理涉案房屋产权证书，拟证明其辩称的事实：
原审反诉原告诉称：反诉人与张某于2013年5月13日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定张某向反诉人购买位于惠州市××经济技术开发区××世纪花园××号的商铺，建筑面积47.79平方米，每平方米单价31724.72元，总金额1491062.00元。约定付款方式为：张某于2013年5月13日支付总房款的一半即751062元，另一半尾款于2013年5月25日前以银行按揭贷款支付。合同签订后，张某按约定支付了首付款751062元，但后因张某个人征信问题，不符合申请银行按揭的条件，遂银行终止张某的贷款申请。
原审反诉人得知张某的贷款申请被终止后，立刻联系张某询问其是否更改付款方式，而张某没有给出解决方案，反而一直拖延付款，双方合同约定尾款支付日期为2013年5月25日前，而张某一直到2015年7月17日才支付尾款，已经严重超期。根据《商品房买卖合同》第七条第一项第二款约定：“买受人逾期付款超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。本次交易中买受人虽拖延付款，但其仍愿意继续履行该合同，所以反诉人也同意继续履行，但是按照合同约定，张某应该支付逾期付款违约金。为此，特提起反诉，请依法判决1、请求法院依法判令张某支付反诉人逾期付款违约金117466.1元；2、请求法院依法判令本案的反诉费用由张某承担。
原审反诉原告提交的证据与本诉证据一致。
原审反诉被告辩称：针对被告的反诉，我方认为答辩人是没有违约的。一，商品房买卖合同中付款方式由约定的按揭贷款，后改为余款一次性缴清，此为付款方式的改变，属于合同履行中的治愈；二，首款和尾款的这两年中，真正需负责任的是被答辩人，申请手续由被答辩人操控，申请银行由被答辩人决定，申请时间由被答辩人掌握，现在责任却要答辩人负这是不符合道理的；三，答辩人的个人征信根本没有问题；四，答辩人在两年多的时间里，根本没有收到被答辩人更改付款条件的通知，因此答辩人并没有违约；五，被答辩人此时追究答辩人的延期付款的违约责任分明就是违背合同履行过程中的诚信原则，其应该追究他们自己为什么把时间把控出这么久的责任。反诉被告未向法庭提交证据。
一审法院查明的事实
经原审法院审理查明：2013年5月13日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、惠州市××区××世纪花园××商铺一间，建筑面积47.79平方米，每平方米单价31724.72元，总金额l491062元。二、付款方式，原告采用按揭付款的形式支付合同价款，2013年5月13日支付总房款的50%，即751062元；余款740000元于2013年5月25日前银行按揭贷款。三、逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。第八条交付期限，出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；五、产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理即如办理产权证明超过双方约定的期限，买受人同意出卖人继续办理。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告支付首期购房款751062元、银行按揭贷款未果，被告于2015年6月12日向原告发出律师函，要求原告在收到之日起5日内协商解决房款未付问题，同年7月17日原告缴纳了尾款740000元。
另查，原告张某与被告惠州市京粤实业有限公司签订的XX世纪花园《委托经营管理合同》约定的租赁期限为2014年1月1日至2023年12月31日,租金支付方式为:1、自2014年1月1日起至2015年12月31日止的2年内,甲方商铺在上述两年的租金收益相当于总房款的10%,总金额为165674元,该租金收益在甲方签订《广东省商品房买卖合同》时,直接冲抵原总价中包含的项目商铺招商推广费,乙方不再另行支付;2、自2014年1月1日起至2015年12月31日止的2年期间,乙方代替甲方对物业收取出租的租金,所得租金归乙方。2015年12月31日以后物业租金归甲方所有,由物业承租方向甲方缴纳租金。
合同的签订涉案房产所在的商住小区工程于2013年12月9日通过了建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收，取得了竣工验收报告，2015年9月28日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关办理涉案房屋产权证书。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、房产证、房款发票、税费票据、律师函和被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、反诉被告缴纳房屋尾款的记录、竣工验收报告，被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关办理涉案房屋产权证书等证据在卷证实，予以认定。
一审法院的判决理由及结果
原审法院认为：被告具备商品房预售资质，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》的主体和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的权利和义务。一、关于本诉问题。1.被告是否有逾期交房的认定。按约定被告应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，因合同和补充协议书未约定原告房款未交清，被告可以迟延交楼的约定，在涉案房屋在具备合同约定的交付条件的情况下，被告未及时书面通知原告收楼，责任在于被告，被告诉称在2015年7月通知原告办理交付手续，但没提交有关的证据。原告认为在2015年12月才收房，因此，本院采信原告陈述，认定被告存在逾期交房的违约行为。违约时间原告主张从2014年4月30日至2015年11月2日，是原告处分的权利,本院予以支持。2、关于被告是否逾期办证的认定。根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自交付房屋使用之日起90日；三、商品房买卖合同约定的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。本案中的，涉案房屋在2014年4月30日可交付使用，2015年9月28日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。本案中涉案房屋在2015年12月交付原告使用，双方在合同约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告的行为不构成逾期办证，因此原告的主张，不予支持。二、关于反诉问题。合同约定原告采用按揭付款的形式支付合同价款，2013年5月13日支付总房款的50%，即751062元；余款740000元于2013年5月25日前银行按揭贷款。本案中原告因征信原因未能获得银行按揭贷款，被告诉称已电话通知，但没提交有关的证据，原告提供了被告于2015年6月12日向其发出的律师函，要求原告在接到律师函之日起5日内与被告协商解决房款未付问题，同年7月17日原告缴纳了尾款740000元。由此可见，被告在书面催告后，原告同意变更了付款方式，原告在同年7月17日缴纳了尾款740000元，按律师函约定，原告须在2015年6月17日支付房款，原告迟延了31天，原告存在逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任，按双方合同约定逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。因此反诉原告请求法院依法判令张某支付反诉被告逾期付款违约金117466.1元，多出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告惠州市京粤实业有限公司在自本判决发生法律效力之日起10日内向原告张某支付逾期交房付款违约金（违约金以l491062元为基数，按每日万分之二从2014年5月1日起计至2015年11月2日止）；
二、反诉被告张某在自本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告惠州市京粤实业有限公司支付逾期付款违约金（违约金以740000元为基数，按每日万分之二从2015年6月17日起至2015年7月17日止）；
三、驳回原告张某其他的诉讼请求；
四、驳回反诉原告惠州市京粤实业有限公司其他的反诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4485元，由原告张某负担1000元，被告惠州市京粤实业有限公司负担3485元；反诉受理费1324元，由反诉原告惠州市京粤实业有限公司负担1000元，反诉被告张某负担324元。
当事人二审的诉辩意见
上诉人张某不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求:一，请依法对一审判决(2016)粤1391民初1759号之判决错误进行改判或发回重审。二、请依法判令支持上诉人在一审中的诉讼请求。三，请求依法判令驳回被上诉人在一审中反诉的诉讼请求。四，本案的诉讼费用及相关费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审遗漏了原告提交的证据，进而认定事实错误。在一审中上诉人提交了两份《见证书》，其内容主要是在购买被上诉人房产的同一时期，上诉人在购买惠阳《龙光城》的房屋中仍旧申请到了按揭贷款，一份42万、一份65万的贷款都在履行中了,都是建设银行的。正本在已提交法院验证并已经提交了复印件给法庭。主要是为了验证被上诉人说上诉人的征信有问题按揭贷款贷不下来的原因是不符合实际情况的。但是，在本案一审判决书中的第四页倒数第三行，明确的注明上诉人未向法庭提交证据。显然与事实不符合，不知法庭为何做这样的故意。二、一审中对商品房买卖中办理上诉人申请的按揭贷款失败的责任划分不清楚。上诉人购买的是被上诉人开发的一手楼房中的商铺，按揭贷款的全部资料和按揭贷款的银行全部都是被上诉人在管控，时间上也是由被上诉人在把握。被上诉人讲上诉人的征信有问题，而且还提交了其上诉人的征信资料，但是其并没有提供银行方面的书面的关于上诉人贷款失败的证明材料，至于其提交的征信记录只是其一厢情愿自以为是这份资料作为银行按揭贷款审核的依据材料，这是不具有说服力的。在一审中上诉人提供了两份在同一时间在建设银行贷款42万、65万两份成功按揭贷款的资料(一审中漏掉此两份证据)，说明上诉人有资格有能力办理按揭贷款，是由于被上诉人办理不利的原因导致的，其应该负有主要的责任，因此由于按揭贷款的失败而造成的随后的后果皆应由被上诉人负责。三、一审法庭修改和消除当时人双方签署的合同中的权利和义务的约定是不符合审判规则的。一审法官的个人意见不能将买卖合同中约定好的权利和义务消除掉。首先买卖双方约定好的书面收楼的问题是一个买卖房屋的阶段性标志，就如同民法上的自然人的10岁，18岁这样的标志性阶段一样，买房子的人投资了房子却收不到房子，就是因为买方的目的不同就可以将上诉人拥有的这样的标志性的权利给消除掉，这是没有任何逻辑的推理，其次《商品房买卖合同》中多处都约定了违约责任，同理这些标志性的阶段的开始就是对合同中权利义务进行界定的开始，就因为买房的目的的不同，卖方应尽的义务就可以不履行了。因此在本案一审判决书中第八页中所讲的只要涉案小区工程具备了交付条件就可以不用尽其他义务的了，就是因为买房的目的是投资。是法官直接的对双方约定合同的强暴性的修改，是不符合法院审判规则的。四、一审法院认定事实中存在时间计算错误，进而出现对事实认定又一次出现错误。明显被上诉人违约，而一审判决书中却不知为何强行的写出被上诉人没有违约。在一审判决书中第九页倒数第二段，倒数第三行是这样表述的“……双方在合同中约定出卖人应在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告的行为不够逾期办证，因此原告的主张，不予支持。”，同时在本段的倒数第六行“······涉案房屋在2014年4月30日可交付使用，2015年9月28日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关······”。问题来了，从2015年9月28日这个时间距离20l4年4月3O日这个时间是在360日以内吗?这是明显的不符合计算规则的。明显是为被上诉人的违约强行找无理由的借口的，根据这样的规则还能得出结论“…被告的行为不构成逾期办证…”这样的论证推理是站不住脚的。五、一审中法院认定开发商开发的小区具有了交付资格就认为可以不需要交付楼房，这样的认定是没有法律根据的。具有了资格只是符合了交房的条件，并不代表可以不履行交房义务，就如同一个自然人到了18岁，具有了完全的民事行为能力，那么其以后的民事行为中就不用签合同了，都可以以想当然可以处理了，资格可以决定一切，这是不符合道理的。明显是一审法院在免除被上诉人责任。六、关于律师函事实的认定错误。律师函的主要内容是被上诉人告知上诉人在收到律师函后5日内与去被上诉人处解决房款未付的问题，也仅仅是一个催促“协商”的问题，并没有写明具体期限要以现金支付房款尾款问题，因此上诉人在20I5年7月17日支付尾款并未是对《房屋买卖合同》的违约，而一审判决认定的事实是以2015年6月17日认定上诉人违约并计算上诉人的违约金没有根据的。综上，上诉人不服一审判决，特向惠州市中级人民法院提起上诉，请求惠州市中级人民法院做出正确判决支持上诉人的上诉请求。
被上诉人惠州市京粤实业有限公司发表答辩意见：本案双方真实争议点是交付时间，本案中存在实际交付时间及约定的交付时间，双方没有在约定时间交付的原因是因为上诉人没有按合同约定的方式进行付款，导致上诉人没付款的原因是上诉人的贷款未获得银行的审批通过，根据银行反馈信息，是因为上诉人信用存在不良记录导致无法通过贷款，一审庭审中我方申请调取上诉人的信用记录，根据信用报告显示的内容，上诉人确实存在信用记录不良的事实，因此导致无法贷款，所以本案中上诉人的上诉请求均围绕该点展开，并且上诉理由在一审时已经经过法庭庭审质证及双方辩论，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否存在逾期交房的违约行为；2、被上诉人是否需承担逾期办证的违约责任；3、上诉人是否应当承担逾期付款的违约责任。本院对此分析如下：
关于逾期交房的违约责任问题。本案中，由于双方签订了《委托经营管理合同》，约定的租赁期限是2014年1月1日至2023年12月31日，而涉案商品房于2014年4月30日符合交付条件，涉案商品房在符合交付的时候已由上诉人委托被上诉人进行出租，故一审法院认为被上诉人有否直接通知上诉人收楼不会影响上诉人实际使用房屋，因此被上诉人不存在逾期交楼的违约行为，具有一定的事实与法律依据，本院予以维持。
关于逾期办证的违约责任问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而涉案商品房是于2014年4月30日可交付使用，并且也已通过委托出租的方式交付使用，故出卖人应当在此之后的360日内即2015年4月25日将相应资料报产权登记机关备案。被上诉人是在2015年9月28日提交的相关资料，故构成逾期办证，应当承担相应的违约责任。上诉人主张自2015年5月23日开始计算逾期办证的违约责任，本院予以支持。由于被上诉人已于2015年9月28日提交相关资料，故违约金计算的截至点为2015年9月28日。关于计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，由于双方在合同中并未约定逾期办证的违约责任，故可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。该条款规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。故本院认定应按年利率6%支付逾期办证违约金。关于计算基数问题。由于被上诉人在2015年7月17日之前支付了首期款751062元，7月17日支付了尾款74万元，故2015年7月17日之前以751062元为基数计算违约责任，7月17日开始以1491062元为基数计算违约责任。综上，被上诉人应当支付的逾期办证违约金为：751062元*54天*（6%/360）+1491062元*73天*（6%/360）=24900.81元。一审法院认为涉案房屋是于2015年12月交付的，与事实不符，本院予以纠正。
关于逾期付款的违约责任问题。上诉人认为其有资格有能力办理按揭贷款，是由于被上诉人办理不利的原因导致的，对此，根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人作为开发商只是协助上诉人办理贷款手续，而贷款能否通过最终取决于上诉人能够通过银行的审批，鉴于本案中没有证据证实是由于被上诉人协助不利的原因导致贷款未能通过，故上诉人应当按照涉案商品房买卖合同《补充协议书》中的约定，承担逾期付款的违约责任。上诉人认为其不应当承担逾期付款的违约责任，不具有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求部分有理，有理部分本院予以支持。一审法院的判决，认定事实略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1759号民事判决第一项、第三项及诉讼费用承担；
二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1759号民事判决第二项为：被上诉人惠州市京粤实业有限公司应当本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人张某支付逾期办证违约金24900.81元。
本案二审案件受理费为4485元，由上诉人负担2485元，由被上诉人负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年十二月二十三日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 叶秀婷