福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终1888号
上诉人（原审被告）：福清市龙江佳音名师幼儿园，住所地福建省福清市龙江街道下梧村师大分校则徐园1号楼，组织机构代码57700592-2。
法定代表人：徐朱钦。
委托诉讼代理人：陈大勇、刘侹杰，福建融成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建师范大学福清分校，住所地福建省福清市融城镇校园新村1号，统一社会信用代码123500004880029658。
法定代表人：陈盛，校长。
委托诉讼代理人：林建新、张顺周，福建怀司律师事务所律师。
上诉人福清市龙江佳音名师幼儿园（以下简称“佳音幼儿园”）因与被上诉人福建师范大学福清分校（以下简称“师大福清分校”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2016）闽0181民初5140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人佳音幼儿园委托诉讼代理人陈大勇、刘侹杰，被上诉人师大福清分校委托诉讼代理人张顺周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳音幼儿园上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案外人福清市佳音艺术培训学校（以下简称“佳音艺术培训学校”）称通过合作的方式同师大福清分校共建1#、2#实训楼，并获得经营、收益、管理讼争租赁物的权利。佳音幼儿园向师大福清分校求证，获悉确有上述合资项目后，于2015年10月29日与佳音艺术培训学校签订《租赁合同》，并依约支付首年租金及履约定金。因此，上诉人继续使用讼争租赁物是基于上诉人与佳音艺术培训学校之间签订的《租赁合同》而非上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》。被上诉人无权请求上诉人支付讼争租赁物的占用费及律师费损失。
师大福清分校辩称：1.佳音艺术培训学校对讼争租赁物不享有任何权利，上诉人无权继续占有本案讼争租赁物。2.上诉人与佳音艺术培训学校签订的《租赁合同》对被上诉人不产生任何法律效力。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》已到期，上诉人继续占有使用讼争租赁物，应向被上诉人支付占有使用费并承担被上诉人的律师费损失。
师大福清分校向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的合同编号分别为FJSDFX-2015ZL-003、FJSDFX-2015ZL-005的《租赁合同》于2016年7月10日终止；2.佳音幼儿园搬离租赁场地并将租赁场地归还师大福清分校；3.佳音幼儿园按每日746.40元[（135,000元+127,338.75元×1.05）÷12个月÷30天]的标准向师大福清分校支付自2016年7月11日起至佳音幼儿园搬离租赁场地并将租赁场地归还师大福清分校期间的占用费（暂计至2016年8月16日为746.40元×35天=26,124元）；4.佳音幼儿园向师大福清分校支付律师代理费10,000元；5.本案诉讼费用由佳音幼儿园承担。
一审法院认定事实：师大福清分校（甲方、出租方）与佳音幼儿园（乙方、承租方）签订编号为FJSDFX-2011ZL-003的《租赁合同》，约定：师大福清分校将位于则徐园底层的房屋{包括理发店、浪漫满屋、面包房、诊所、格子铺及则徐园二层洗澡房和三间学生宿舍（1#楼靠马路）}（除金辉煌超市和目前的佳音幼儿园外）（以下简称租赁物）出租给佳音幼儿园使用，租赁物面积约790平方米；租赁物只能用于经营幼儿园，未经师大福清分校同意，不得将租赁物转租或用于其他用途；租赁期限为5年；合同期限从2011年8月1日起至2016年7月10日止，每年签定一次；佳音幼儿园租赁期满，如果在经营期间能严格遵守合同、诚信守法，与学校配合好，在师大福清分校确定继续对外出租的前提下，如果需要继续租赁，在同等条件下予以优先；租金按年计算，年租金为10万元；合同总租金共计50万元；租金支付方式为每年支付一次；因违约方的过错导致守约方对违约方提起诉讼的，因提起诉讼而支出的必要费用，包括但不限于聘请的律师费等，均由违约方承担；本合同自双方签字之日起生效等内容。该份《租赁合同》落款处的签订时间，师大福清分校是在2011年7月21日，佳音幼儿园是在2011年8月29日。
2011年10月8日，师大福清分校（甲方）与佳音幼儿园（乙方）签订《补充协议》，约定：师大福清分校将14#宿舍楼（404、405、406、412）共4间宿舍租赁给佳音幼儿园用于幼儿园教职工住宿，月租金200元/间，共800元/月；将则徐园1#楼二楼原公共澡堂前的空地（右至则徐园1#楼第一个楼梯，左至则徐园2#楼入口处）约200平方米，用于幼儿户外活动场所，月租金500元。以上租赁物租金总额为1,300元/月，佳音幼儿园按月缴纳到师大福清分校计财科，每月7日之前缴纳清楚，先交再用。师大福清分校一年按10个月收取租金。师大福清分校需要使用租赁物时可以随时收回，师大福清分校会提早七天以书面形式通知佳音幼儿园，佳音幼儿园须无条件搬离，租金按实际使用天数计算；其他条款参照合同编号为FJSDFX-2011ZL-003的《租赁合同》执行，本补充协议与该租赁合同有矛盾处，以补充协议为准等。
2012年1月13日，师大福清分校（甲方）与佳音幼儿园（乙方）签订《临时租用补充协议》，约定：师大福清分校将则徐园1号楼一层（219、220、221、222、223、224、225、226、227）共9间宿舍（其中大间4间，小间5间）租赁给佳音幼儿园用于幼儿园教师住宿，租赁期限从2012年2月10日至2012年7月10日。大间宿舍月租金300元/间，小间宿舍月租金200元/间，租金共2,200元，租金半年（半年按5个月计算）支付一次，租金总额为11,000元/半年。租金待租赁协议签订后7日内缴纳清楚，先交再用。如果有续租，以后每半年，租金提前一个月缴纳清楚；师大福清分校需要使用租赁物时可以随时收回，师大福清分校会提早七天以书面形式通知佳音幼儿园，佳音幼儿园须无条件搬离，租金按实际使用天数计算等。
师大福清分校（甲方、出租方）与佳音幼儿园（乙方、承租方）就则徐园底层的房屋{包括理发店、浪漫满屋、面包房、诊所、格子铺及则徐园二层洗澡房和三间学生宿舍（1#楼靠马路）}（除金辉煌超市和目前的佳音幼儿园外）约790平方米、则徐园1#楼二层原公共澡堂前的空地（右至则徐园1#楼第一个楼梯，左至则徐园2#楼入口处）约200平方米、则徐园1#楼二层（219、220、221、222、223、224、225、226、227）共9间宿舍（其中大间4间，小间5间）和校内14#宿舍楼（404、405、406、412）共4间宿舍（以下简称租赁物）先后签订了合同编号分别为FJSDFX-2012ZL-003、FJSDFX-2013ZL-003、FJSDFX-2014ZL-003的《租赁合同》，均约定租赁物只能用于经营幼儿园，未经师大福清分校同意，不得将租赁物转租或用于其他用途；租赁期限为5年，合同实行每年签订一次；佳音幼儿园租赁期满，如果在经营期间能严格遵守合同、诚信守法，与学校配合好，在师大福清分校确定继续对外出租的前提下，如果需要继续租赁，在同等条件下予以优先；合同总租金共计135,000元，租金支付方式为每年支付一次；因违约方的过错导致守约方对违约方提起诉讼的，因提起诉讼而支出的必要费用，包括但不限于聘请的律师费等，均由违约方承担；租赁期限届满，双方未达成续租协议的，佳音幼儿园应于租赁期限届满之日后10日内搬出租赁物，并将租赁物返还给师大福清分校等。
2015年12月11日，师大福清分校（甲方、出租方）与佳音幼儿园（乙方、承租方）签订了合同编号为FJSDFX-2015ZL-003的《租赁合同》，约定：师大福清分校将位于则徐园底层的房屋{包括理发店、浪漫满屋、面包房、诊所、格子铺及则徐园二层洗澡房和三间学生宿舍（1#楼靠马路）}（除金辉煌超市和目前的佳音幼儿园外）约790平方米、则徐园1#楼二层原公共澡堂前的空地（右至则徐园1#楼第一个楼梯，左至则徐园2#楼入口处）约200平方米、则徐园1#楼二层套房（201、202）共两套、则徐园1#楼二层（219、220、221、222、223、224、225、226、227）共9间宿舍（其中大间4间，小间5间）（以下简称租赁物）出租给佳音幼儿园使用，其中宿舍租赁给佳音幼儿园用于幼儿园教职工住宿、空地用于幼儿户外活动场所；租赁物只能用于经营幼儿园，未经师大福清分校同意，不得将租赁物转租或用于其他用途；师大福清分校需要使用则徐园1#楼二层9间宿舍时可以随时收回，师大福清分校会提早七天以书面形式通知佳音幼儿园，佳音幼儿园须无条件搬离，租金按实际使用天数计算；租赁期限为5年，租赁期限从2011年8月1日起至2016年7月10日止；本合同期限从2015年7月11日起至2016年7月10日为止；佳音幼儿园租赁期满，如果在经营期间能严格遵守合同、诚信守法，与学校配合好，在师大福清分校确定继续对外出租的前提下，如果需要继续租赁，在同等条件下予以优先；租金及支付方式：（1）则徐园底层的房屋（约790平方米）年租金为10万元；（2）则徐园1#楼二层原公共澡堂前的空地（约200平方米）月租金500元；则徐园1#楼二层套房（201、202）共两套，月租金800元；则徐园1#楼二层9间宿舍（其中大间4间、小间5间）大间宿舍月租金300元/间，小间宿舍月租金200元/间，租金共2,200元/月，师大福清分校一年按10个月收取租金。年租金为35,000元。合同总租金共计135,000元。租金支付方式为每年支付一次。因违约方的过错导致守约方对违约方提起诉讼的，因提起诉讼而支出的必要费用，包括但不限于聘请的律师费等，均由违约方承担；本合同提前终止或租赁期限届满，双方未达成续租协议的，佳音幼儿园应于提前终止之日或租赁期限届满之日后10日内搬出租赁物，并将租赁物返还给师大福清分校等内容。
师大福清分校（甲方、出租方）与佳音幼儿园（乙方、承租方）就位于则徐园底层的房屋（原祈福超市）（以下简称租赁物、租赁物面积约791.8平方米）先后签订了合同编号为FJSDFX-2013ZL-005、FJSDFX-2014ZL-005、FJSDFX-2015ZL-005的《租赁合同》，均约定租赁期限为3年，租赁期限从2013年9月1日起至2016年7月10日止，合同实行每年签订一次；佳音幼儿园租赁期满，如果在经营期间能严格遵守合同、诚信守法，与学校配合好，在师大福清分校确定继续对外出租的前提下，如果需要继续租赁，在同等条件下予以优先，租金每年递增5%；因违约方的过错导致守约方对违约方提起诉讼的，因提起诉讼而支出的必要费用，包括但不限于聘请的律师费等，均由违约方承担；本合同提前终止或租赁期限届满，双方未达成续租协议的，佳音幼儿园应于提前终止之日或租赁期限届满之日后10日内搬出租赁物，并将租赁物返还给师大福清分校等内容。其中合同编号为FJSDFX-2015ZL-005的《租赁合同》约定的合同期限从2015年7月11日起至2016年7月10日止，租金为127,338.75元，合同签订时间为2015年12月11日。
在租赁期限内，师大福清分校均按约向佳音幼儿园交付诉争租赁物供佳音幼儿园使用，佳音幼儿园亦依约向师大福清分校支付租赁期限内的租金。2016年4月11日、5月13日、6月24日，师大福清分校先后发出通告、通知、通告，向佳音幼儿园告知租赁合同期满时间为2016年7月10日，届时双方协议自然终止等。租赁期限届满后，佳音幼儿园仍继续占有使用诉争租赁物。2016年8月1日，师大福清分校向佳音幼儿园发出律师函，要求佳音幼儿园“务必自即日起5日内搬离租赁场地并将租赁场地归还委托人。若贵园逾期仍不归还租赁场地，委托人将采取包括但不限于断水断电的方式自行收回租赁场地，并将进一步采取法律手段维护权利。由此造成的一切损失均由贵园承担赔偿责任”等。因佳音幼儿园仍继续占有使用诉争租赁物，即合同编号分别为FJSDFX-2015ZL-003、FJSDFX-2015ZL-005的《租赁合同》中的租赁物，故师大福清分校于2016年8月16日提起诉讼，并为此支出律师代理费10,000元。一审庭审中，师大福清分校自认已收到佳音幼儿园的履约保证金5,000元。
一审法院认为：师大福清分校与佳音幼儿园订立的前述各《租赁合同》等，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律的规定，应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，师大福清分校与佳音幼儿园就诉争租赁物已明确约定租赁期限至2016年7月10日止，在其双方未达成续租协议的情况下，师大福清分校请求确认双方签订的合同编号分别为FJSDFX-2015ZL-003、FJSDFX-2015ZL-005的《租赁合同》于2016年7月10日终止，予以支持。按照前述诉争《租赁合同》约定，在租赁期限已届满，双方未达成续租协议的情况下，佳音幼儿园应在租赁期限届满之日后10日内搬出租赁物，并将租赁物返还给师大福清分校，但经师大福清分校多次书面催告的情况下，佳音幼儿园至今拒不搬离、返还租赁物，已构成违约，应承担相应的违约责任。故师大福清分校请求佳音幼儿园搬出诉争租赁物并将租赁物返还给师大福清分校，予以支持；诉争《租赁合同》中已明确约定，因违约方的过错导致守约方对违约方提起诉讼的，因提起诉讼而支出的必要费用，包括但不限于聘请的律师费等，均由违约方承担，故师大福清分校请求佳音幼儿园偿还师大福清分校因本案诉讼支出的律师代理费10,000元，亦予以支持。诉争租赁物的租赁期限到期时间为2016年7月10日，后双方未达成续租协议，在此情况下，佳音幼儿园仍然继续占有使用诉争租赁物，师大福清分校请求佳音幼儿园支付诉争租赁物的占有使用费可予支持，该占有使用费标准可参照合同编号分别为FJSDFX-2015ZL-003、FJSDFX-2015ZL-005的《租赁合同》中的租金标准计算，即合同编号为FJSDFX-2015ZL-003《租赁合同》中的租赁物之占有使用费按照每年135,000元标准计算，合同编号为FJSDFX-2015ZL-005《租赁合同》中的租赁物之占有使用费按照每年127,338.75元标准计算，均自2016年7月11日起计至佳音幼儿园实际返还租赁物之日止，故师大福清分校该部分的占有使用费请求，予以支持；师大福清分校超过部分的占有使用费请求，不予支持。
一审判决：一、确认师大福清分校与佳音幼儿园签订的合同编号分别为FJSDFX-2015ZL-003、FJSDFX-2015ZL-005的《租赁合同》于2016年7月10日终止；二、佳音幼儿园于本判决生效之日起十日内搬离合同编号分别为FJSDFX-2015ZL-003、FJSDFX-2015ZL-005的《租赁合同》中的租赁物，并将租赁物返还给师大福清分校；三、佳音幼儿园于本判决生效之日起十日内向师大福清分校支付自2016年7月11日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费（其中合同编号为FJSDFX-2015ZL-003《租赁合同》中的租赁物之占有使用费按照每年135,000元标准计算，合同编号为FJSDFX-2015ZL-005《租赁合同》中的租赁物之占有使用费按照每年127,338.75元标准计算）；四、佳音幼儿园于本判决生效之日起十日内偿还师大福清分校因本案诉讼支出的律师代理费10,000元；五、驳回师大福清分校的其他诉讼请求。案件受理费5,788.14元，由师大福清分校负担14.94元，佳音幼儿园负担5,773.20元。
本院二审期间，佳音幼儿园提交以下证明材料：1.租赁合同；2.租赁合同；3.收条；4.股权转让协议；5.章程；6.合伙协议书；7.股权转让协议；8.股权转让声明书；9.股东合作协议书；10.公函。师大福清分校提交以下证明材料：合作协议书、中止履行通知书、解除协议通知书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，佳音幼儿园提交的证明资料1、10具备客观性、关联性和合法性特征，可以作为本案认定事实的依据；佳音幼儿园提交的证明资料2-9与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。师大福清分校提交的合作协议书具备客观性、关联性和合法性特征，可以作为本案认定事实的依据；师大福清分校提交的中止履行通知书、解除协议通知书与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。
根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。
另查：2014年11月5日，徐朱钦作为佳音艺术培训学校（乙方）的签约代表与师大福清分校（甲方）签订一份《佳音学术交流中心合作协议书》，对佳音学术交流中心1#实训楼和2#实训楼的投资、建设、经营、管理等活动进行约定。合同第2.5条约定：“双方的合作期限为60年，分为乙方享有收益期间的37年8个月和乙方退出经营、管理，但享有优先承租权的22年4个月。乙方享有的收益期间（37年8个月）从学术交流中心任意一栋建筑的施工许可证颁发之日起满18个月之日起算……”合同第9.4条“关联权利的预约定”中约定：“鉴于双方互利合作，甲方同意在根据上级相关文件规定报请主管机关批准后，将位于则徐园地下室一层的佳音幼儿园和金辉煌超市在合同到期（佳音幼儿园2016年8月31日到期）后租给乙方作为学术交流中心的停车场等相关门面配套设施。具体租赁方案由双方届时按原有佳音幼儿园和金辉煌超市出租合同范本另行签订……如前款预约定的租赁方案未获得上级主管机关的批准，届时由甲乙双方另行协商确定。”
二审庭审中，师大福清分校称学术交流中心没有任何一栋建筑获颁施工许可证。
本院认为：
佳音幼儿园主张佳音艺术培训学校对案涉租赁物享有权利，有权作为出租人向其出租案涉租赁物。综合本案现有证据，本院认为佳音艺术培训学校无权作为出租人对外出租案涉租赁物，理由如下：首先，佳音艺术培训学校与师大福清分校签订的《佳音学术交流中心合作协议书》第2.5条明确约定“佳音艺术培训学校享有的收益期间从学术交流中心任意一栋建筑的施工许可证颁发之日起满18个月之日起算”，现师大福清分校称学术交流中心尚无任何一栋建筑获颁施工许可证，而上诉人佳音幼儿园未能举证证明学术交流中心任一建筑获颁了施工许可证，因此，根据本案现有证据，应当认定佳音艺术培训学校依据《佳音学术交流中心合作协议书》第2.5条享有的收益期间尚未开始起算，佳音艺术培训学校无权据此作为出租人对外出租案涉租赁物。其次，《佳音学术交流中心合作协议书》合同第9.4条只是佳音艺术培训学校与师大福清分校对“关联权利的预约定”，并非正式协议，合同明确约定“待师大福清分校上级主管机关批准后另行签订出租合同，如租赁方案未获得上级主管机关的批准，由双方另行协商确定”，现无证据证明师大福清分校的上级主管机关批准师大福清分校向佳音艺术培训学校出租案涉租赁物，师大福清分校与佳音艺术培训学校也未另行达成租赁协议，故应认定师大福清分校与佳音艺术培训学校并未就案涉租赁物达成租赁协议，故佳音艺术培训学校无权据此作为出租人对外出租案涉租赁物。
鉴于佳音幼儿园的法定代表人徐朱钦代表佳音艺术培训学校与师大福清分校签订《佳音学术交流中心合作协议书》，故应当认定佳音幼儿园对前述《佳音学术交流中心合作协议书》的相关条款是明知的。佳音幼儿园明知佳音艺术培训学校无权作为出租人对外出租案涉租赁物，仍与佳音艺术培训学校签订《租赁合同》，应当承担相应法律后果。佳音幼儿园与师大福清分校签订的《租赁合同》已到期，上诉人佳音幼儿园无权以其已与佳音艺术培训学校签订《租赁合同》为由继续占有案涉租赁物。一审判令佳音幼儿园向师大福清分校支付租赁物占有使用费并承担师大福清分校的律师费损失正确，本院予以维持。
综上所述，佳音幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5788.14元，由上诉人福清市龙江佳音名师幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
审 判 员 王燕燕
审 判 员 田始凤
二〇一七年六月二十三日
法官助理 丁寻韬
书 记 员 钟许珠
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