吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1479号
上诉人（原审被告）：周京，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：赵宗举，吉林铭英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李依菲，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：沙路路，1971年11月4日生，住吉林省长春市朝阳区，系李依菲的丈夫。
委托诉讼代理人：高克南，吉林鑫鹏律师事务所律师。
原审被告：刘爽，住长春市朝阳区。
原审被告：徐锦，1979年5月16生，住长春市朝阳区。
原审被告：长春市信维小额贷款有限责任公司，工商注册地：长春市朝阳区同志街15-8号401室。
上诉人周京因与被上诉人李依菲、原审被告刘爽、徐锦、长春市信维小额贷款有限责任公司（以下简称信维公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院(2017)吉0104民初3605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周京上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李依菲的全部诉讼请求；2.诉讼费由李依菲负担。事实和理由：一、一审法院刻意回避购房协议是否合法有效这一问题，避重就轻，由无关紧要的几个细枝末节问题推出“购房协议是否是双方真实意思表示不能确定”这一匪夷所思的结论。二、一审法院认定未办理房屋过户登记是我方自身原因造成的，这是完全错误的。本案事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条所列的四种情形，应当驳回李依菲的诉讼请求。
李依菲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周京的上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决。
李依菲向一审法院提出的诉讼请求：准许执行（2017）吉0104执425号案件中刘爽名下位于长春市南关区岳阳街商巷C3A15号[长房权字第XX**号，丘地号3-61/3-2(0)]房屋。
一审法院认定事实：李依霏与徐锦、刘爽、信维公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依李依菲财产保全申请于2016年9月8日作出（2016）吉0104民初3585号民事裁定书，裁定“对徐锦、刘爽、信维公司所有的250万元银行存款或等值财产予以诉讼保全”，当日对刘爽所有的位于长春市南关区岳阳街商巷C3A15[长房权字第XX**号，丘地号3-61/3-2（0）]的私有房屋予以查封，查封期限三年。该裁定书于2016年9月19日向徐锦、刘爽送达。2016年11月20日本院作出（2016）吉0104民初3585号民事判决书，判决内容为：“徐锦、刘爽于判决生效后十日内给付李依霏借款本金250万元及利息（以250万元为基数，按月息2%自2016年8月5日起计算至生效判决确定的给付之日止）；信维公司对上述款项承担连带清偿责任”。该判决于2017年1月8日生效。2017年2月27日李依菲申请执行，执行案号（2017）吉0104执425号。2017年4月25日，周京对执行标的提出书面异议。2017年5月10日，一审法院作出（2017）吉0104执异5号执行裁定书，中止（2017）吉0104执425号案件对刘爽名下位于吉林省长春市南关区岳阳街商巷C3A15号[长房权字第XX**号，丘地号3-61/3-2(0)]房屋的执行。2017年5月22日，李依菲对裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。本案中周京提供一份签订日期为2016年5月5日的《购房协议》，其中徐锦、刘爽系出卖人，周京系买受人，协议约定：“徐锦、刘爽将其名下两套房产及长春市永利汇商务宾馆有限责任公司（以下简称永利汇公司）股权一并出卖给周京，由周京向徐锦、刘爽支付购房款。其中房产包括：1、位于吉林省长春市南关区岳阳街商巷C3A15房屋一套（所有权人系徐锦）即本案涉诉房屋，建筑面积1,086.70平方米，包含该房屋的装修、添附物、家具、装饰等，目前该房屋因徐锦、刘爽与第三人纠纷被法院查封；2、位于吉林省长春市朝阳区东中华路房屋一套，建筑面积为74.83平方米，该房屋所有权人系田毅蓉，实际由徐锦、刘爽持有。上述两套房产及股权转让总价款为1000万元。徐锦、刘爽等关联股东注册了永利汇公司，该公司在涉诉房屋经营洗浴中心。徐锦、刘爽应将永利汇公司股权转让给周京或周京指定的第三人，并办理工商变更登记手续后，周京向徐锦、刘爽一次性支付购房款1000万元。购房款转至徐锦、刘爽指定的田毅蓉账户，账号为×××。周京支付购房款全款后7日内，徐锦、刘爽应立即解除对涉诉房屋的查封，并与周京办理网签手续。自周京支付全部购房款之日起2个月内，徐锦、刘爽应当协助周京办理两套房屋的过户手续。办理上述全部房产、股权转让的转移登记所产生的税费均由徐锦、刘爽承担，如徐锦、刘爽迟延承担，周京有权先行垫付，垫付后有权向徐锦、刘爽进行追偿。徐锦、刘爽应在周京支付购房款当日向周京交付协议房产并办理公司经营权交割手续。因本协议引起的一切争议，争议各方应当首先进行友好协商，协商不成的，任何一方均可向周京所在地（北京市）的人民法院提起诉讼。”徐锦、刘爽及周京在落款处签名。当日，周京向田毅蓉账户转款200万元，周京又分别委托丁雅龙和谷珊珊向该账号转款150万元、473万元，2016年5月6日周京向该账户转款177万元，以上合计1000万元。周京又向本院提供一份签订日期为2016年5月10日的《交付确认书》，确认书载明:“徐锦、刘爽于本日就2016年5月5日签订的《购房协议》项下的两套房产现状予以共同确认，并对房屋附属设施设备、装饰装修等相关物品进行了清点验收，同时记录了水、电、气表读数并当场予以清算，徐锦、刘爽于该日已将房屋钥匙及全部备用钥匙及其他相关资料交予周京，周京确认无误并予以接收。附房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况。”刘爽、徐锦及周京在落款处签名。永利汇公司的经营地点为本案涉诉房屋。2016年4月26日，永利汇公司法定代表人徐子超、股东代舰、孙影分别与丁雅龙签订股权转让协议，分别将徐子超在永利汇公司持有的72%股权，代舰持有的9%股权，孙影持有的9%股权转让给丁雅龙，转让价格分别为720万元、90万元、90万元。转让后，徐子超持有永利汇公司8%股权，代舰持有1%股权，孙影持有1%股权，丁雅龙持有90%股权，永利汇公司的法定代表人仍为徐子超。庭审中丁雅龙出庭作证，证明其为周京的显名股东，周京为隐名股东。徐锦、刘爽原系夫妻关系。2016年5月13日徐锦与刘爽在长春市朝阳区民政局办理离婚手续，双方约定徐锦名下的本案涉诉房屋归刘爽所有。2016年5月17日双方办理房屋更名过户手续，涉诉房屋所有权人为刘爽。徐锦与刘爽陈述办理离婚时将本案涉诉房屋过户给刘爽是为了给刘爽办理信用卡。2016年5月20日，刘爽与周京向长春市房地产交易与权属登记中心申请办理涉诉房屋的更名过户手续，双方向登记中心递交的《长春市房屋转让合同》与本案涉诉的《购房协议》不同，办理了网签手续后，长春市房地产交易与权属登记中心出具了完税协查联系单。2016年9月周京得知涉诉房屋被本院查封，遂于2017年1月9日将徐锦、刘爽诉至长春市绿园区人民法院，要求法院确认2016年5月5日签订的《购房协议》有效，并要求徐锦、刘爽将本案涉诉房屋更名过户给周京，该案现尚未审结。在绿园区法院审理期间，周京向绿园区法院递交了一份签订日期为2016年5月5日的《购房协议》（以下称为后一份协议），此份协议与周京向本院递交的2016年5月5日《购房协议》（以下称为前一份协议）有不一致之处，具体体现在：1、前一份协议载明本案涉诉房屋因徐锦、刘爽与第三人纠纷被人民法院查封，后一份协议无此内容；2、前一份协议载明位于吉林省长春市朝阳区东中华路房屋的所有权人系田毅蓉，实际由徐锦、刘爽持有，后一份协议无此内容；3、前一份协议约定管辖法院为周京所在地北京市的人民法院管辖，后一份协议约定管辖法院为合同签订地（长春市绿园区中海凯旋门A5栋110门市）的人民法院管辖。庭审中，周京解释前一份协议确实形成于2016年5月5日，后一份协议是为提起诉讼变更协议部分内容于2016年9月8日形成。对前后两份协议不一致之处解释为：1、2015年9月21日涉诉房屋因案外人申戈与徐锦、刘爽之间纠纷被长春市宽城区人民法院查封，查封期限三年，周京与徐锦、刘爽签订《购房协议》时，该房屋处于查封状态，周京支付的转让款1000万元，徐锦、刘爽用以偿还申戈，后宽城区法院解除对涉诉房屋的查封，故后一份协议没有载明查封内容；2、在形成第一份协议后，双方协商田毅蓉名下的朝阳区东中华路的房屋不再转让，但在形成后一份协议时，由于不细心仍保留了此条款部分内容，所以两份协议的该项条款内容不一致；3、为便于在长春提起诉讼，故在后一份协议中变更了管辖法院的约定。
一审法院认为：申请执行人李依菲对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、关于周京与徐锦、刘爽签订的《购房协议》真实性的问题。本案涉诉的《购房协议》载明签订日期为2016年5月5日，转让标的包括田毅蓉名下位于朝阳区东中华路的房屋，周京在第一次庭审中陈述“1、本人于2016年5月5日上午11点左右在永利汇温泉酒店与徐锦、刘爽签订协议，当天乘坐晚9点飞机回北京；2、转让标的包括本案涉诉房屋（转让价款850万元）、田毅蓉名下的房屋（转让价款50万元）以及永利汇公司90%的股权（转让价款100万元）”，在第二次庭审中陈述“1、上次庭审记错了，本人未到长春签订协议，而是委托丁雅龙来长春，徐锦、刘爽签完字后由丁雅龙将协议带回北京，本人签完字后如何将协议交给徐锦记不清了；2、签订协议后，经评估田毅蓉名下的房屋不值钱，所以决定不购买该房屋，故该房屋不在1000万元转让标的中”，徐锦在庭下接受询问时陈述“1、周京本人到长春签订协议，签订时间记不清了；2、签订协议后，田毅蓉不同意出卖其名下房屋，故该房屋不在1000万元转让标的中”。一审法院认为，《购房协议》的转让总价款为1000万元，标的较大，但周京对签订协议的过程以及转让标的是否包括田毅蓉名下的房屋却以记不清为由，前后陈述矛盾，且与徐锦陈述不一致。另周京陈述签订协议后，认为田毅蓉名下房屋价值较低，放弃购买该房屋，但转让总价款却并未减少，且该房屋仍体现在《交付确认书》中，不符合常理及交易习惯。综上，周京与徐锦、刘爽签订的《购房协议》是否是双方真实意思表示不能确定。二、关于是否因周京自身原因未办理过户登记的问题。《购房协议》第三条约定“自周京支付全部购房款之日起2个月内，徐锦、刘爽应当协助周京办理两套房屋的过户手续”及第四条约定“因办理全部房产、股权转让的转移登记所产生的税费，均由徐锦、刘爽承担，如徐锦、刘爽迟延承担，周京有权先行垫付，但周京的先行垫付行为并不影响徐锦、刘爽承担的义务，周京在垫付后有权向徐锦、刘爽进行追偿”，由此可以证明，周京对涉诉房屋更名过户发生的税费是预知的，对房屋不办理过户登记存在的风险亦是认知的，在此情况下仍与徐锦、刘爽签订购房协议，且约定如徐锦、刘爽逾期不能缴纳税费，周京可选择先行垫付，再向徐锦、刘爽追偿，目的是为及时办理过户登记，避免风险。而周京在刘爽、徐锦未缴纳税费的情况下，事隔数月未先行垫付，导致涉诉房屋于2016年9月8日被法院查封，周京因其自身原因未选择及时办理过户登记，由此产生的法律风险应当由周京承担。综上所述，周京就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该执行标的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行（2017）吉0104执425号案件中刘爽名下位于长春市南关区岳阳街商巷C3A15号[长房权字第XX**号，丘地号3-61/3-2(0)]的房屋。一审案件受理费100.00元，由被告周京负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。（2017）吉0104执异5号执行裁定于本判决生效时自动失效。
本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中的案外人周京欲主张其对本案争议的人民法院查封房屋享有足以阻却执行的权利，其需要就以上条款中的四个方面予以举证，只有当证据足以证明以上四个方面的条件均能满足的情况下，才能支持其异议请求，阻却人民法院的执行。首先其提交的购房协议存在前后不一致之处，且其对于购房过程的陈述前后不一致，亦与被执行人的相关陈述存在矛盾之处，周京无法合理的解释其中的原因所在，因此一审法院无法确认周京主张存在的房屋买卖合同的真实意思所在是正确的。其次，在周京提交的购房协议中已经明确约定房屋更名过户的相关事宜，在周京明知其主张的售房人存在其他债权债务问题，其财产可能被人民法院执行的前提下，依然没有依据其提交的合同的内容进行相关的履行，房屋不能更名过户的原因在于周京一方。因此一审法院认定周京对于本案争议房屋不享有足以阻却执行的权利是正确的。
综上所述，周京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由周京负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 高云燕
代理审判员 曾范军
二〇一八年五月十七日
书 记 员 宫士杰