浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第406号
上诉人（原审被告）浙江环球房地产集团有限公司。
法定代表人潘政祥。
委托代理人王晶。
委托代理人季骏。
被上诉人（原审原告）洪水青。
委托代理人金焕军。
原审被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司。
负责人潘政祥。
委托代理人季骏。
上诉人浙江环球房地产集团有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民初字第3432号民事判决，上诉于本院。本院于2010年2月23日立案受理，同日依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审认定，2007年9月25日，原告洪水青与被告环球房地产钱清分公司签订了一份商品房买卖合同，约定由被告（出卖人）环球房地产钱清分公司建设开发的位于绍兴县钱清镇的春天雅苑1幢501室，建筑面积为112.11平方米的钢混结构房屋一套，以单价3，393.72元／平方米，总价380，470元出让给原告（买受人），合同对交付期限及违约责任、交接方式等作出约定。同时双方签订补充协议：约定将面积30.34平方米的车棚以2500元／平方米的单价出让给原告（只有使用权，不申领房屋权属权证书）。合同签订后，原告按约将房屋价款380，470元及车棚款75，850元支付给被告。2008年9月26日，春天雅苑1-12号住宅楼，1-3号住商楼经绍兴县公安局消防大队建筑工程消防验收合格。同年11月25日春天雅苑项目经绍兴县钱清镇城镇建设管理局监督验收未违反国家强制性标准，工程竣工验收按验收标准评定，能满足结构及使用功能要求，具备备案条件。2008年11月29日，春天雅苑共15幢，建筑面积47249.60平方米，经绍兴县建设局钱清分局进行规划验收并予以确认。2008年11月30日被告环球房地产钱清分公司将上述春天雅苑建设项目在绍兴县建筑业管理局备案登记。2008年12月13日被告通过信函形式通知原告办理交房手续。至2009年2月14日，原、被告办理了商品房及车棚的交接手续。因双方对延期交房违约金协商不成，遂成讼。
同时查明：被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司系被告浙江环球房地产集团有限公司设立的分公司。
上述事实，由原告提交的商品房买卖合同、钥匙领取单，被告提供的建设工程规划验收确认书一份、工程质量监督报告、绍县公消验建字（2008）第0295号消防验收合格报告、绍县（钱清）规验字（2008）10号建设工程竣工验收规划审核确认书、备案表、挂号信函收据及双方当事人在庭审中的陈述等证据所证实。
原审法院认为，本案双方争议的焦点：双方当事人诉争的房子何时具备交付条件，违约责任的承担及计算方法。对于双方争议的第一个焦点问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。双方诉争的春天雅苑房产，被告已于2008年11月25日通过竣工验收合格，可以交付使用，并于2008年11月30日经绍兴县房产管理局登记备案，故被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司开发建设的春天雅苑项目符合国家规定的商品房交付条件，该房地产项目经竣工验收后即可交付原告使用。原告认为该房产需经绍兴县投资服务办公室综合复核验收合格后即2009年3月19日才符合房产交付条件，该商贸三产项目综合复核验收合格通知书，系办理房产、土地权证手续以及土地使用权证的到户手续的前置条件，并非房地产交付的必要条件。
对于双方争议的第二个焦点问题：根据双方签订的买卖合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案被告在通过竣工验收后，于2008年12月13日以通知书形式通过邮寄通知原告办理交房手续，且原告表示已收悉上述通知书，但对具体的收到通知情况不清，依通常挂号信邮递时间推定原告在2008年12月16日收悉上述通知书，故违约金应算至2009年12月16日止。原告在收到交房通知的日起可随时办理交房手续，原告延迟未办理收房手续，故对其延迟办理收房手续的期间的违约金的主张，本院不予支持。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定：出卖人即被告应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经［综合验收合格］条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人即原告使用。同时合同第九条约定逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天超至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同条八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金。本案因被告未按合同约定期限交付房产，且逾期交房期限已超过60日，显属违约，应当承担相应的违约责任。因双方合同中约定的违约金是以已交付的房价款为基数，因双方补充协议系商品房买卖合同的附件，该合同约定的条款同样及于该补充协议。且对合同中“已交付房价款万分之二”的理解双方不一，原告认为该已交付房价款包含房款及车棚款，被告方认为只包含房款，不因包含车棚款。根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案商品房买卖合同系由被告提供的格式合同，故应当作出不利于被告一方的解释。现原告提出要求被告支付逾期交房违约金6，936.06元（2008年10月1日至2008年12月16日止部分，按日万分之二计算，456，320元＊2＊76=6，936.06元）。
综上，原审认为，原告与被告环球房地产钱清分公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律规定，应认定有效。依法设立的合同对双方当事人均具有约束力，合同双方应当全面履行合同约定的义务。本案被告环球房地产钱清分公司未按合同约定期限履行交房义务，显属违约，应依法承担相应的违约责任，被告环球房地产钱清分公司系被告环球房地产公司依法设立的分公司，分公司不具有独立的法人资格，其民事责任由公司承担。故本案应当由被告环球房地产公司承担民事责任。现原告要求被告支付部分违约金，符合法律规定，应予以支持。其余部分诉请，因原告怠于办理收房手续，故对部分的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、一百一十四之规定，判决：一、被告浙江环球房地产集团有限公司应支付原告洪水青延期交房违约金6，936.06元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行结付义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费341元，由原告洪水青负担231元，由被告浙江环球房地产集团有限公司负担110元。
浙江环球房地产集团有限公司不服原判，提起上诉称：原审认定的事实和法律适用有误。上诉人认为原春天雅苑15幢楼房在2008年11月29日已经进行规划验收合格，而双方买卖合同约定书面交房，上诉人已经在报社登报通知，而被上诉人确实也已知晓可以交付房屋的事实，因此上诉人没有逾期超过六十天交房。即使退一步讲，如果原审法院认定上诉人已经逾期六十天交房，那么根据合同约定，也是从逾期六十日后最后一天起至法院认定交付日按日万分之二算，而前面六十天应该按日万分之一算。原审法院认为上诉人提供格式条款，从而作出按日万分之二计算违约金，以及计算是否应该包含车棚款，上诉人认为理解也有偏差，因为该合同提供是根据国家有关机关的范本提供，而非上诉人单方面制定，上诉人认为不应当是格式合同。请求依法撤销或改判。
被上诉人洪水青答辩称：我们认为原审判决确实存在着错误的地方，我们也要求撤销或改判。事实和理由部分我们不认同上诉人的上诉事实和理由，我们认为上诉人上诉部分原判认定是正确的。原判认定事实错误的地方：1、对合同约定综合验收合格的认定错误。根据合同第8条约定，出卖人即被告应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经《综合验收合格》条件并符合本合同约定的商品房交付买受人即原告使用，而原审认为绍兴县投资服务办公室综合验收并非商品房交付使用的前置条件，与商品房竣工验收是两个不同的概念，该商贸三产项目系绍兴县规定的办理房产土地证手续以及土地使用证到户的前置条件，并非房地产交付的必要条件，故认定原告证明的事实没有关联性，没有相应的证明力。我们认为原审这一认定是错误的，因为商品房交付的条件系双方合同约定，比如有些精装修的房子以装修为条件，同样的道理，2007年7月合同约定的综合验收合格真实意思是综合复核验收合格，是双方合意的一种表现。原审中上诉人提出商品房综合验收合格的文件已于2004年被国家取消，虽然该综合验收合格文件已被国家取消，但在签订合同时绍兴县商贸三产综合验收办法已经执行，这一点上诉人应当是明知的，而且在签订合同时也是明知的。为什么会写综合验收合格而不是综合复核验收合格，因为房地产是2000版的，有四个现象，四个现象里有一个综合验收合格，上诉人认为就是综合复核验收合格，作为被上诉人来讲也是的。因此签订合同时是采用了综合验收合格，所以我们认为商品房只有符合绍兴县商贸三产项目和复核验收办法实行条件时才具备条件，这是2009年3月19日发的通知，应当以这个作为交付条件。2、原审认为到2008年11月29日规划验收合格后该房子已经符合商品房交付条件，我们认为这认定是错误的。直到2009年2月以后春天雅苑还没有施工完毕，所以不具备交付的条件。根据被上诉人在原审提供的光盘、照片以及照片中反映出来的钱江晚报和报刊很清楚的反映出当时的时间。其中有照片显示2008年11月30日钱江晚报一份，从照片上可以看出，工程的脚手架还没有拆除，绿化、道路都还在施工。因为这些都在施工，所以我们认为当时的房子还不具备交付条件，而且从另一份被上诉人向原审提供的春天雅苑用水情况查询清单，到2009年当时的户名是第二被上诉人即浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司的名义，它的实际用水在2月份是6998度，3月份是1114度，4月份是506度。从该房产的用水情况也可以说明一点，当时在2月份用水量很大，之后逐步递减，说明施工情况在逐步完工，可以反映出当时上诉人的房子还不具备交付条件，还在继续施工。3、关于交房的通知。我们认为如果2008年11月30日商品房已经具备交付的条件，但是交房通知被上诉人也没有收到，作为上诉人没有提供相应的符合交付条件的通知给被上诉人，因此我们认为原审认定也是错误的。为此我们要求撤销原审判决，发回重审或者在查清事实的基础上依法改判。
原审被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司发表意见称：同意上诉人上诉状中的事实和理由。
各方当事人均未向本院提出新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案所涉春天雅苑商品房经绍兴县建设局钱清分局于2008年11月29日通过规划验收，原审被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司于次日向绍兴县建筑业管理局备案登记，于2008年12月13日以信函形式分别通知买受人办理交房手续，双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2008年9月30日前之基本事实清楚，原审据此并酌情判令上诉人浙江环球房地产集团有限公司承担逾期交房自2008年10月1日起至2008年12月16日止按日万分之二计算的违约金，具有事实和法律依据。关于上诉人浙江环球房地产集团有限公司提出符合交房条件时间应为2008年11月29日并认为应按日万分之一或逾期六十日前按日万分之一逾期六十日后按日万分之二计算违约金以及计算是否应该包含车棚款之上诉主张，原审所作归纳分析并无不当，本院不再赘述理由。综上，上诉人浙江环球房地产集团有限公司提出的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判处较衡平双方利益，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费341元，由上诉人浙江环球房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇一〇年三月二十二日
书记员 余建维