武汉海事法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂72民初1121号
原告：张海颜，男，1981年2月6日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。
委托诉讼代理人：濮承君，江苏东银律师事务所律师。
被告：周忠东，男，1968年10月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：法任飞，北京大成（南京）律师事务所律师。
第三人：南京海锦航运有限公司。住所地：江苏省南京市六合区雄州街道峨眉路***号***室。
法定代表人：张兴国，总经理。
委托诉讼代理人：王亮，男，汉族，该公司职员。
第三人：高升，男，1970年1月1日出生，汉族，住江苏省南京市。
第三人：高丽英，女，1971年9月11日出生，汉族，住江苏省南京市。
原告张海颜与被告周忠东及第三人南京海锦航运有限公司（以下简称“海锦公司”）、高升、高丽英，以及南京恒顺达船务有限公司、江苏苏晨担保有限公司执行异议之诉一案，本院于2017年7月3日立案受理。庭审前，原告张海颜以南京恒顺达船务有限公司和江苏苏晨担保有限公司与本案无直接关系为由，申请撤回对其诉讼，本院准予其申请并通知南京恒顺达船务有限公司、江苏苏晨担保有限公司退出本案诉讼。本院于2017年10月20日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张海颜及其委托诉讼代理人濮承君，被告周忠东的委托诉讼代理人法任飞，以及第三人南京海锦航运有限公司委托诉讼代理人王亮到庭参加了诉讼，第三人高升、高丽英经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告张海颜向本院提出诉讼请求：请求立即停止对南京市××路××单元××室、南京市××大街××大厦××、××、××座房产的司法拍卖程序，并解除对该房产的保全查封措施。庭审中，原告张海颜将诉讼请求变更为：请求立即停止对南京市××路××单元××室、南京市××大街××大厦××、××、××座房产的强制执行，并解除对该房产的保全查封措施。事实和理由：原告张海颜承租了第三人高升所有的位于南京市××路××单元××室、南京市××大街××大厦××、××、××座的两处房屋，期限为10年，并向第三人高升支付了五年的房租210万元。第三人高升将房屋交付后，原告张海颜将上述房屋分别转租给了案外人包鸣熊和江苏胜江海运有限公司。在此期间，因被告周忠东申请法院强制执行第三人高升所属的财产，法院在执行过程中裁定拍卖上述两处房产。原告张海颜认为其与第三人高升之间房屋租赁关系合法有效，且已支付了相应的租金，根据合同法中关于“买卖不破租赁”的规定，原告张海颜有继续使用该房屋或者在房屋拍卖款中优先受偿的权利，如该房产被拍卖，则可能对原告张海颜造成损失。据此，原告张海颜对此执行提出案外人异议，武汉海事法院以（2016）鄂72执异9号执行裁定书裁定驳回，故提起本案执行异议之诉。
被告周忠东辩称：1、原告张海颜并非善意的承租人，其与第三人高升串谋假借租赁行为，行恶意逃避法院强制执行之实，双方的房屋租赁合同违法、无效；2、法律规定异议人在收到执行异议被驳回的裁定后15天内可以提起执行异议之诉，原告张海颜的起诉已经超出法律规定的期间，本案应当不予受理；3、原告张海颜不是涉案被执行房产的所有人，也不是善意的承租人，不具有排除法院强制执行的权利；4、原告张海颜主张其承租了上述两房产，法院就应当停止拍卖或停止执行毫无法律依据，本案情形属于“买卖不破租赁”原则的例外情况，依法应当继续执行。
第三人海锦公司述称：原告张海颜陈述属实，其与第三人高升的房屋租赁合同合法、有效，并已经实际履行，请求法院停止对上述两处房屋强制执行。
第三人高升、高丽英书面述称：涉案两处房产确系两第三人夫妻共同所有，其与原告张海颜签订的房屋租赁合同合法、有效，并已经实际履行，请求法院停止对上述两处房屋强制执行。
原告张海颜向本院提交了如下证据：
房屋租赁合同。证明原告张海颜与第三人高升之间就涉案两处房屋存在租赁关系，该合同合法、有效，原告张海颜已经按约定支付租金，应当对涉案房屋享有承租权。
租金收条。证明原告张海颜已向第三人高升支付租金210万元。
3、汇款凭证。证明原告张海颜通过银行转账方式向第三人高升支付租金。
4、（2016）鄂72执异9号执行裁定书。证明原告张海颜在执行过程中已经提出了异议，但被法院裁定驳回。
被告周忠东质证认为：原告张海颜与高升于2014年7月1日签订房屋租赁合同，但涉案房屋在此之前已被法院依法采取保全措施，在此情况下签订的合同无效，故对证据1的合法性不予认可。此外，该合同补充约定条款规定如提前终止合同，第三人高升应当赔偿租金及损失，承租人可以依据该约定采取救济措施，不能依据该两份房屋租赁合同取得排除强制执行的权利。对证据2的真实性无法确认，收条是第三人高升向原告张海颜出具，被告周忠东无法确认其真实性，也无法核实该收条是双方在何种情况下出具的。对证据3的真实性有异议，银行转账凭证时间及金额与合同约定不符，合同约定原告张海颜应于2014年12月之前支付五年的租金，但转账凭证时间与此不符，且汇款并未注明用途为支付租金，不排除系原告张海颜与第三人高升之间其他的资金往来，不能证明汇款系房屋租金。对证据4真实性无异议，该裁定书中载明异议人应当在十五日内向法院提出执行异议之诉，而原告张海颜起诉已经超出了法律规定的期限，诉权已经丧失，应当驳回其起诉。
第三人海锦公司质证对原告张海颜提交的上述证据的真实性均无异议。
第三人高升、高丽英书面质证对原告张海颜提交的上述证据的真实性均无异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的案件事实及相应证据，本院认证如下：
被告周忠东虽对原告张海颜提交的证据2、3的真实性有异议，但未提交足以推翻上述证据真实性的反证，本院对该两份证据真实性予以认定，可以作为认定本案案件事实的依据。但原告张海颜提供的证据3中仅有八份为转账凭证，另外三份系存款或取款凭证，并非支付凭证，与本案无关联性。此外，八份转账凭证中一份2015年4月22日转账3万元的凭证无法体现账户名称，另外一份2015年5月5日转账70万元的凭证系原告张海颜自有的两个不同账户相互转账产生，该两份转账凭证同样不能证明与支付租金相关。因此，能够证明原告张海颜向第三人高升转账的凭证仅有六份，总金额为155万元，且均未注明转账用途。
被告周忠东及第三人高升均未提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
第三人高升与第三人高丽英系夫妻关系，涉案座落于南京市××路××单元××室、南京市××大街××大厦××、××、××座的两处房产为夫妻二人共同所有。2013年6月20日，其作为抵押物向南京六合九银村镇银行借款，并设立抵押权。同年7月22日，本院作出（2013）武海法保字第00298号民事裁定书，查封了上述两处房屋。
2014年7月1日，原告张海颜与第三人高升签订房屋租赁协议，约定第三人高升将其所有的位于南京市草场门大街101号10层G、H、I座的房屋出租给原告张海颜，租期10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止；年租金32万元，原告张海颜需在半年内付清前5年租金，自第六年开始，每年底支付当年租金；原告张海颜可以转租、转借该房屋，但应保证合法、合理使用。该协议还补充约定，若第三人高升提前解除合同或因其债务纠纷提前终止合同，应退还原告张海颜已付租金并赔偿一年租金，若原告张海颜提前终止合同，则承担一年租金作为违约责任。同日，双方还就第三人高升所属的位于南京市××路××单元××室的房屋出租事宜签订了另一份协议，除年租金10万元以外，其他合同条款与前一份合同约定基本一致，但未进行补充约定。合同签订后，2015年1月20日至2015年1月28日期间，原告张海颜分六次向第三人高升共计转账155万元，但均未注明转账用途为支付租金。2015年1月28日，第三人高升向原告张海颜出具收到五年租金210万元的收条。
本院在执行被告周忠东申请执行第三人高升等船舶营运借款合同纠纷一案中，作出（2014）武海法执字第00346-2号执行裁定书，裁定拍卖上述两处房屋。作为案外人的原告张海颜向本院提出书面执行异议，2017年4月19日，本院经审查作出（2016）鄂72执异9号执行裁定，驳回其执行异议，并向原告张海颜邮寄送达裁定书。原告张海颜于2017年4月20日签收了该裁定书，并于2017年5月4日向本院邮寄提起执行异议之诉的起诉材料。本院立案部门经审查认为其提交的起诉状存在被告周忠东及其他案件当事人诉讼地位不确定的问题，于2017年5月8日向其发出了《补正起诉材料通知书》，后原告张海颜于2017年5月10日向本院邮寄了补充起诉材料。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原告张海颜对（2016）鄂72执异9号执行裁定不服，且异议理由与原判决、裁定无关，其在法律规定的十五天期限内向本院提起执行异议之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，本院应对原告张海颜就涉案两处房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。
本案原告张海颜主张其与第三人高升之间房屋租赁关系合法有效，且支付了相应的租金，根据《合同法》中关于“买卖不破租赁”的规定，原告张海颜享有继续使用该房屋的权利，或者在房屋拍卖款中优先受偿的权利，并据此要求停止对上述房屋的执行。但原告张海颜提交的转账凭证金额仅为155万元，转账时间为2015年1月份，与双方合同中约定的付款金额以及时间有较大出入，且均未注明转账用途，不能证明上述转账与支付房屋租金存在直接关联性。原告张海颜不能证明其已经依约定支付了前五年租金，第三人高升向其出具收到五年租金210万元的收条缺乏真实交易基础，故原告张海颜未能证明就承租房屋支付合理对价，不能构成善意承租人，也就不享有相应权利。
其次，第三人高升在明知涉案房产已被法院查封情况下将该房产长租给原告张海颜，存在主观上的恶意。由于司法查封目的是为保证债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权，债务人或其他人擅自处分被查封财产的，该处分行为的效力不影响执行裁定的效力。因此给承租人造成的损失，也应由作为出租人的第三人高升承担违约责任，本案中双方签订的房屋租赁合同中约定了若因第三人高升的债务纠纷提前终止合同，应退还原告张海颜已付租金并赔偿一年租金，原告张海颜可以据此寻求救济，而不享有对涉案房屋拍卖款优先受偿权。
最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此规定，涉案房屋租赁后于查封，承租人不能请求房屋受让人继续履行原租赁合同，也即原告张海颜不享有继续使用涉案两处房屋的权利，其请求法院停止对上述房屋执行的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，第三人高升在明知涉案房屋已被法院查封的情况下仍与原告张海颜签订房屋租赁合同的行为效力不影响法院执行裁定的效力，且原告张海颜未能有效证明其因支付了合同对价而为善意的承租人，不享有继续使用涉案房屋的权利，不享有足以排除一般债权人对该房屋申请强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告张海颜的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告张海颜负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状三份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。
审 判 长 许泽民
审 判 员 万 怡
人民陪审员 李素清
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 马 帅