广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初4253号
原告：黄伟尧，男，1979年4月13日出生，汉族，住广东省从化市，
原告：邓结和，女，1954年1月8日出生，汉族，住广东省从化市，
以上两原告的共同委托代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。
被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：黄咏东，董事长。
第三人：雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司，住所地广州市从化区。
负责人：刁小军。
被告与第三人的共同委托代理人：陈羡玲、李彪，均系广东正大联合律师事务所律师。
原告黄伟尧、邓结和与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司、第三人雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司房屋租赁合同纠纷一案�本院于2016年10月10日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中原告邓结和自愿退出诉讼，本院予以准许。原告黄伟尧的委托代理人邝展强，被告和第三人的共同委托代理人陈羡玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄伟尧诉称：黄伟尧与邓结和为母子关系，邓结和与被告于2012年12月20日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁位于从××区街口街××路××号的自建楼房，每月租金为8000元。邓结和于签订合同当天就将案涉房屋交付给被告使用。被告租赁案涉房屋用作员工宿舍，故被告与原告经商量后将房屋从2楼至6楼的内部结构进行同样的改造，将房屋的房间扩大，占用原阳台及将客厅改变为通道，将厨房和厕所改成洗澡房和一排厕所格，被告承诺合同到期后会对案涉房屋修复原貌，但合同到期后，被告并未遵守承诺�行房屋修复，只将房屋退回给原告。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告赔偿原告恢复出租房屋原状费用186814元以及因出租房屋需动工而不能出租所造成的损失80000元（按10个月租金计算）；2.本案的诉讼费由被告负担。
庭审过程中，原告邓结和自愿退出诉讼，是对其自身权利的处分，本院予以准许。原告黄伟尧当庭增加诉讼请求如下：被告及第三人对原告第一项及第二项诉讼请求承担共同赔偿责任。
原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同；2.从化区街口街城南村民委员会证明；3.房屋原始构造图、还原后平面图；4.标准预算表；5.两原告身份证；6.常住人口登记卡；7.商事登记基本信息；8.原告收取租金的记录。
被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司答辩称：不同意原告全部诉讼请求，请法院依法予以驳回：1.原告诉请赔偿恢复房屋原状费用186814元，没有合同依据和法律依据。2012年，就涉案房屋承租事宜，被告与黄伟尧代理人邓结和签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同），租期从2013年2月1日至2016年1月31日。2015年4月30日，被告与原告及第三人签订《租赁合同补充协议书》（下称补充协议），订明：承租方从2015年5月1日起由被告变更为第三人。原合同的所有权利和义务由被告继续履行及享有，具体合同如下：（第一、二条）双方关于房屋交付和返还的约定详见租赁合同，如下（原告为“出租方”，被告为“承租方”）：第二条第3款：“该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为原告按照本合同约定交付被告使用和被告在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。”（该条款涉及的合同附件，双方并未另行签订）第五条第4款：“由于现时原告交付的楼房墙面未扇灰、油漆、楼底大门未翻新。被告承租后需投入大量的资金进行修复，原告须免头两个月的租金作为装修抵押款。”第十条第2款：“被告交还原告房屋时房屋及设施、设备符合正常使用后的状态。对被告使用、留存的物品（如空调、热水器、风扇、床铺、桌凳等），被告有权处置。”从上述条款可知，被告认为：（1）原告无证据证明房屋现状为承租人改建，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，原告应承担举证不能的法律后果。（2）租赁合同及补充协议均未约定租赁期限届满后，房屋交还时需恢复原状，现有�律法规亦未对此作出明确规定。故原告诉请承租人赔偿恢复房屋原状费用没有合同依据和法律依据。需要说明的是，承租人已于合同期届满时2016年1月31日将涉案房屋交还给原告，原告接收房屋时亦未提出房屋需恢复原状。（3）原告诉请房屋原状费用186814元为原告单方出具，未经承租人确认，且只是估算价格，不能作为认定修复费用的依据。2.如前所述，因承租人无需对房屋恢复原状，故承租人亦无需赔偿因出租房屋需动工而不能出租所造成的损失。且原告所称大面积间隔改动没有事实依据，我方只是对合同第五条第四点三个方面作了改动。
被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.租赁合同补充协议；2.补充答辩及相关回复函；3.建设银行代收清单7张。
第三人雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司述称：答辩意见与被告一致，不同意原告�诉讼请求。
经审理查明：原告黄伟尧与邓结和为母子关系，与案外人黄燮佳为父子关系。
2016年6月28日，广州市从化区街口街城南村民委员会出具证明一份，该证明载明：兹有城南村七社黄伟尧，自建房一幢，位于街口××××号，共六层，每层面积约117平方米，钢筋混凝土结构。
2012年，邓结和与被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同合同第二条约定：原告将位于从化市街口街城南新村七巷2栋，面积共600平方米的房屋出租给被告使用，该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为原告按照合同约定交付给被告使用及被告在合同租赁期满后交还该房屋的验收依据；合同第四条约定：被告租赁房屋的租赁期限为3年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止，但原告需于2012年12月30日将房屋交付被告使用，被告租赁该房屋作为员工宿舍及食堂使用；合同第五条约定：租赁房屋的租金为每月8000元，税金536元由被告负担，且被告需在合同签订之日起十日内支付租赁押金16000元给原告。另由于原告交付涉案房屋时墙面未扇灰、油漆及楼底大门未翻新，原告需免除头两个月的租金作为装修抵押款；合同第十条房屋的交付及收回的验收部分约定，被告交还原告涉案房屋时房屋及设施、设备需符合正常使用后的状态。合同的签约人原告处为其委托代理人邓结和签字加捺手印，被告处为被告加盖公章。
2015年4月30日，黄伟尧与被告及第三人共同签订《租赁合同补充协议书》一份，该协议约定：被告承租的原告的房屋从2015年5月1日起由第三人承租，租金由第三人支付且每月租金由含税的8536元变更为8574.49元。原告与被告之间合同的所有权利义务由第三人履行及享有。合同的签名处由被告及第三人加盖�章及原告的父亲黄燮佳代签黄伟尧之名。
又查，上述补充协议签订后，第三人将涉案房屋每月的租金8574.49元直接支付至原告33×××02的银行账户。
庭审过程中原告自述，涉案房屋交付被告使用前属于毛坯状态，大门翻新及一层至六层扇灰、油漆工作均由被告完成。另，截至本案一审辩论终结前，经本院释明，原告并未能向本院提交涉案房屋的建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关文件。
为查明事实，本院依法组织双方当事人对涉案房屋进行了现场勘查，勘查情况如下：1.房屋勘察时的使用状况。二楼至六楼房屋均有部分房间有人租赁使用。2.房屋勘察时的结构状况。二楼及三楼房屋地板及房屋顶部仍存留有结构及相关电路变更后的遗留的痕迹，且每层楼房的3间卧室与过道之间的隔墙用木板结构建构，卫生间及厨房遗留有通用�水池及厕所。四楼至六楼的3间卧室中有两间卧室与通道之间的墙壁由木板材料予以构建，卧室的地板及墙壁上存留有因房屋格局及线路变更的痕迹。另，四层至六层房屋内的卫生间及厨房位置遗留有长方形水池及多卡位卫生间隔断。
又查，本院为查明事实，对与原告进行租赁接洽事宜的被告员工李利忠、杨超明进行了询问。杨超明陈述称，其在租赁原告的房屋时格局已经是现有格局并未改动。李利忠述称，其并未交付原告任何的装修前后格局的设计图，也不清楚涉案房屋格局是否有变动。
另，本院依原告的申请，经法院摇珠后确定广州市诚业工程造价咨询有限公司对涉案房屋的恢复价格进行了造价鉴定，鉴定结论如下：涉案房屋恢复现状工程鉴定造价为102146.14元，其中土建装饰部分为72875.55元，水电安装为29270.59元，且土建部分未包含墙面扇灰、油漆及楼底大门翻新的费用13349.12元。
本院认为，本案为房屋租赁合同，主要涉及以下四方面问题：
原告与被告之间租赁合同的效力问题
原告自述涉案房屋属于集体土地上的自建房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效之规定，原告与被告签订的租赁合同应属无效合同。
《租赁合同补充协议书》的效力问题
原告称补充协议上的“黄伟尧”并非本人签名，是其父亲黄燮佳代为签署，但并�取得原告的授权，对该合同不予认可。本院认为，涉案房屋虽名为黄伟尧所建，但实际使用人为黄燮佳与邓结和，原告与被告之间的租赁合同中原告即由其母亲代为签署，而补充协议中其父亲代为签名亦符合日常生活经验法则，且涉案房屋的租金亦由第三人直接支付至黄伟尧账户，也应视为原告对该签名行为的追认。因此，本院对原告称其对补充协议的不知情的辩解，不予采纳，原告黄伟尧应为租赁合同补充协议的合同相对方。因原告与被告及第三人签订的《租赁合同补充协议书》是在原告与被告签订的《房屋租赁合同》的基础上签订的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的租赁合同属无效合同，则原告与被告及第三人签订的补充协议亦应属无效合同。
原告主张的涉案房屋恢复原状及相关费用问题
涉案房屋恢复原状问题
被告辩称其从未对原告的房屋格局进行更改，只是进行了楼层的扇灰、油漆及大门的翻新，不应承担将房屋格局恢复原状的责任。另，涉案房屋在租赁期满后交还原告的条件双方在租赁合同中有约定即房屋及设施、设备需符合正常使用后的状态，且原告在收回房屋长达十个月才提出异议。原告诉称双方在房屋交付后口头约定被告可以将涉案房屋按照被告的使用用途即员工宿舍、食堂的功能予以变更，但在房屋交还原告时由被告负责恢复原状。被告的员工杨超明在本院询问过程中陈述称涉案房屋的格局是原告直接交付给被告的。原告则称双方存在口头协议约定，被告在租赁期满后有义务将涉案房屋恢复至原状。
原告与被告之间是否存在租赁期满后恢复原状之协议，是本案中双方争议的�点，也是双方争议解决之前提。本院认定如下：首先，从现场勘查情况来看，涉案房屋的墙壁及地板仍留存有更改之痕迹，房屋格局确实存在变更之情况，二层至六层的部分墙壁使用木板及铁架建造。根据涉案房屋的位置及功能，其最初的用途应为村集体土地上居住使用的自建房，原告的父母也有居住使用。因此，在建造过程中直接使用木板及铁架建设屋内的墙壁，存在安全隐患且不符合日常的生活经验法则。其次，从租赁期限及租赁合同内容来看，原告主动免除被告两个月的租金作为装修期，如被告只是对涉案房屋扇灰、油漆及大门的更新进行改造，而被告作为专业的房地产开发商，完成上述工程根本无需两个月时间，而原告也不会主动放弃如此长时间的租金。原告在未收任何租金的情况下，自行投入款项按照被告要求的宿舍及食堂之功能改造好涉案房屋后交�给被告亦不符合租赁之习惯。再次，被告称租赁涉案房屋过程中并未有留存涉案房屋的原始结构图或改造后的图纸，原告称被告员工李利忠曾交付一张涉案房屋格局变更前后的设计图给原告。被告作为承租人，且是专业房地产开发类的法人应有严格的财务制度，其员工在租赁宿舍及食堂用途的房屋时，应对涉案房屋的结构及需进行装修投入的费用先进行预算后而租赁或施工，而预算则应有涉案房屋的结构图纸及具体情况材料，但被告均称未有该部分资料且拒绝提供，应承担不利之后果。综上，被告对涉案房屋曾进行过格局之改造，应承担恢复原状之责任。
2.责任承担问题
（1）原告主张的房屋恢复原状的费用在性质上属于原告与被告之间租赁合同期满后原告的损失，而原告与被告之间的租赁合同因违反法律的强制性规定属于无效合同。因此，在�同无效的情况下，原告与被告对该租赁合同造成的损失均应承担相应责任，综合双方在合同无效中的过错，本院酌定原告与被告应各承担50%的责任。（2）被告辩称根据原告与被告及第三人之间签订的租赁合同的补充协议约定，原告与被告之间的租赁合同的权利和义务从2015年5月起全部由第三人承担。因此，即使被告应承担对房屋恢复原状的责任，被告应承担的该部分责任也应由第三人承担。本院认为，原告与被告之间的租赁合同、原告与被告及第三人之间的租赁合同补充协议两份合同均属无效合同。被告在将承租权转让给第三人的过程中只是在合同中笼统的阐述所有权利义务由第三人承担，并未提交证据证明其明确告知第三人房屋恢复原状问题，故第三人从被告处承继的权利和义务应限制在使用房屋及支付租金范围内。另，涉案房屋恢复原状之责任，被告也并�提交证据证明该部分责任转嫁给第三人经过原告的同意。因此，被告作为改变原告房屋格局的承租人仍应承担恢复原状的责任，第三人不承担将房屋恢复原状的责任。
鉴定报告的认定及涉案房屋恢复原状的费用问题
（1）鉴定报告的认定。原告根据其单方面委托的装修公司估算的将涉案房屋恢复原状的费用为186814元，后本院根据原告的申请，经合法程序委托广州市诚业工程造价咨询有限公司对涉案房屋的恢复价格进行了造价鉴定，鉴定结论如下：涉案房屋恢复现状工程鉴定造价为102146.14元，其中土建装饰部分为72875.55元，水电安装为29270.59元，且土建部分未包含墙面扇灰、油漆及楼底大门翻新的费用13349.12元。原告对于上述鉴定报告质证意见如下：鉴定的基准日定为2016年2月不合理，应以2017年5月为基准日；工程量存在计算不足之情况；鉴定所依�的文件为2013年及2010年的文件，价格水平低于市场水平；房屋格局的恢复必然存在水电部分的变更，原告的该部分诉请应予以支持。被告对鉴定报告质证意见如下：被告及第三人均未对涉案房屋进行过改造；原告提供的图纸为其自行提供，且未有水电安装之原线路图；且应对其装修进行折旧计算；基准日应按照双方之间租赁合同期满后的日期予以确定，之后的损失的扩大应由原告自行负担。第三人同意被告的质证意见。综合鉴定报告的形成过程、结论和当事人的质证意见，本院对当事人对鉴定报告中存在的异议做如下认定：首先，被告及第三人认为鉴定报告未计算装修的折旧，本院认为本案中涉及的房屋恢复原状费用主要是变更部分的墙体及因墙体变更导致的水电变化及卫生间部分设施的拆除而产生的费用，而不是装修或附属设施在使用中存在折旧问题应计算折旧�。因此，本院对原告提出的折旧问题之异议不予采纳。其次，对于原告提出的基准日及工程量、鉴定依据等意见，本院认为报告的基准日定为2016年2月是合理的。因该日期是原告与被告之间的租赁合同期满后的日期，从该时间节点起原告已知其权利受到侵害应及时主张赔偿，但原告并未及时主张权利。因此，本院对原告主张的报告鉴定基准日应为2017年5月的说法不予采纳。另，原告认为鉴定报告存在少计工程量及计算依据、价格不合理之情况，但在涉案房屋鉴定前测量过程中原告委托代理人及其父母均在现场，并未提出异议，且原告现亦未提交相反的证据予以证据证明上述情况之存在，本院对原告提出的上述异议均不予采纳。因此，广州市诚业工程造价咨询有限公司对涉案房屋的恢复价格作出的造价鉴定报告符合鉴定的程序，结论真实、客观，本院应予以采信。（2）费用的负担问题。因原告与被告之间的租赁合同无效，双方均存在过错，均应对恢复原状的损失承担50%的责任。因此，根据鉴定报告的鉴定结论，被告应承担的赔偿责任应为涉案房屋恢复现状工程造价土建装饰部分总额72875.55元及水电安装总额29270.59元的各50%即36437.78元和14635.3元。
原告主张的租金损失问题
原告主张的10个月的租金损失80000元租金损失，本院不予支持，理由如下：首先，原告主张的80000元租金损失并非可预见的利益或必然发生的损失。原告与被告之间的租赁合同期满后，双方均不能预见到涉案房屋必然可以及时出租。其次，在本院组织当事人对涉案房屋勘察过程中，涉案房屋的二层及三层大部分已经出租，四层至六层也有部分房屋已经出租，可见被告更改房屋格局并不必然阻碍原告房屋的再次出租。再次，原告主张的损失是整栋房屋的租金损失，根据涉案房屋的位置及用途，原告在被告租期届满后的次日便顺利找到租赁其整栋房屋的承租人，并不符合租赁市场规律。因此，本院对原告主张的10个月的租金损失80000元，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告黄伟尧恢复房屋土建部分的损失36437.78元；
二、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告黄伟�恢复房屋水电部分的损失14635.3元；
三、驳回原告黄伟尧的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5302元，由原告黄伟尧负担4225元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担1077元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛志军
人民陪审员 李丽芳
人民陪�员黄丽民
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 李健华
邹静