重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第01711号
原告重庆市宜君佳物业管理有限公司，住所地重庆市南川区西城街道渝南大道5号，组织机构代码55904173-5。
法定代表人张川，重庆市宜君佳物业管理有限公司总经理。
委托代理人黄勇，男，1966年9月14日出生，汉族，重庆市宜君佳物业管理有限公司工作人员，住重庆市南川区。
委托代理人唐继川，重庆春意律师事务所律师。
被告王小玲，女，1988年8月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人郑洪敏，女，1965年10月27日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告甘红红，男，1971年10月11日出生，汉族，个体工商户，住重庆市南川区。
原告重庆市宜君佳物业管理有限公司与被告王小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法由代理审判员陈亮宇独任审判。由于甘红红与本案有利害关系，本院依法追加甘红红为被告参加诉讼。本案适用简易程序于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告重庆市宜君佳物业管理有限公司委托代理人黄勇、唐继川，被告王小玲委托代理人郑洪敏、被告甘红红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市宜君佳物业管理有限公司诉称，原告于2011年5月17日与重庆康田置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告为南川区××××小区提供物业管理服务，被告系南川区××××小区××××号的业主。被告从2013年9月起至2014年4月止拖欠原告物业服务费2136元，经原告多次催收，被告至今仍未偿付。现请求法院判决：1、被告立即偿付拖欠原告2013年9月至2014年4月的物业服务费2136元，并承担违约金869.88元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告王小玲辩称，1、南川区××××小区××××号房屋系被告王小玲所有，该房屋建筑面积为74.33平方米。同时，该房屋已于2012年10月10日租赁给被告甘红红经营使用。2、原告的服务不到位，电梯没有运行。3、被告王小玲房屋门前未安装摄像头。4、南川区××××小区××××号房屋只能算商业住房，该房屋的物业服务费每月每平方米按3.5元收取没有任何依据，应减半收取。
被告甘红红辩称，1、被告甘红红于2012年10月10日租赁被告王小玲位于南川区××××小区××××号房屋经营餐厅。2、原告没有履行物业服务职责，被告租赁的商铺门前唯一的消防通道没有安装照明及监控设施，导致被告的人生、财产安全得不到保障。3、房屋的烟道堵塞，被告油烟排放受阻。为此，被告多次向原告反映，而原告至今未解决。烟道阻塞的原因被告不清楚。4、至餐厅二楼的电梯未正常运行。
经审理查明，2011年5月17日，重庆康田置业有限公司与重庆市宜君佳物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由重庆康田置业有限公司（甲方）选聘重庆市宜君佳物业管理有限公司（乙方）对重庆康田置业有限公司开发建设的南川区××××小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第二条主要约定，前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通……8、物业专项维修资金的使用。第六条主要约定，物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.6元／月·平方米（含电梯运行维护费），商业物业3.5元／月·平方米（不含电梯运行维护费）。第七条主要约定，小区内公共照明、水景等设施的能耗和水电总分表之间的量差不计入物管费，应该另外由业主、使用人进行分摊。住宅按建筑面积100㎡以内（不含100㎡）为7元／户／月，建筑面积100㎡以上（含100㎡）为10元／户／月；非住宅及商业公共区域水电费按实向业主、使用人进行分摊收取。第十条主要约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务。第三十一条主要约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业费、水电费的，应按所欠费金额的5‰，自欠费之日起按日计算，向物业公司支付违约金。第三十五条主要约定，合同期限自2011年5月起至业主大会召开且业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，原告为南川区康田·熙岸小区提供物业服务。
被告王小玲系南川区××××小区××××号房屋的业主，该房屋为商业用房，建筑面积为74.33㎡。2012年10月10日，被告王小玲将前述房屋租赁给被告甘红红经营使用，同时约定由被告甘红红交纳物业服务费。被告王小玲、甘红红从2013年9月起未向原告交纳物业服务费，原告曾向被告王小玲、甘红红进行过催收。
审理中，原告表示，由于被告未交纳物业服务费的行为已经违约，所以要求被告支付违约金，依据《前期物业服务合同》的约定，违约金标准为5‰，但是原告愿意降低违约金的标准，按照3‰计算，被告应该向原告支付的违约金计算为869.88元。而被告王小玲、甘红红提出，对原告主张的违约金不予认可，即便被告王小玲、甘红红存在违约，原告主张的违约金过高。
上述事实，有原、被告的陈述，《前期物业服务合同》、《业主承诺书》、《门面及商业用房租赁协议书》、催费通知、催收短信记录、照片等证据在案佐证，并经庭审质证，具有证明效力。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。南川区××××小区的建设单位重庆康田置业有限公司选聘原告作为小区前期物业服务公司，并与其签订的《前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均有约束力。被告作为南川区××××小区的业主、物业使用人，在2013年9月至2014年4月期间享受了原告提供的物业管理服务，却未按约定缴纳物业服务费，其行为已构成违约，依法应承担继续履行、支付违约金的民事责任，故原告的要求被告支付物业管理服务费、承担违约责任的诉讼请求本院依法予以支持。
被告王小玲作为南川区××××小区××××号房屋的业主，被告甘红红作为该房屋的物业使用人应如何承担物业服务费的问题。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告王小玲将门面出租给被告甘红红，并且约定由被告甘红红承担物业服务费用，所以，被告王小玲作为房屋的业主，虽已经与房屋的实际使用人即被告甘红红约定由被告甘红红自行负担物业服务费，但并不能免除连带清偿物业服务费的义务，因此，对下欠原告的物业服务费应由被告甘红红承担交纳义务，被告王小玲承担连带交纳责任。
关于下欠物业服务费的金额及违约金的计算问题。被告王小玲辩称南川区××××小区××××号房屋物业服务费应减半收取的意见，由于该房屋用于经营餐厅，属于商业用房性质，同时《前期物业服务合同》约定商业物业的物业服务费为3.50元／月·平方米，因此，前述房屋物业服务费应按3.50元／月·平方米计算，对被告王小玲的该辩称意见不予采纳。南川区××××小区××××号房屋的建筑面积为74.33平方米，因此，被告从2013年9月至2014年4月下欠原告的物业服务费为2081.24元（3.50元／月·平方米×74.33平方米×8月）。至于原告按7元／月／户主张水电费（小区内公共照明、水景等设施的能耗和水电总分表之间的量差费用），《前期物业服务合同》约定非住宅及商业公共区域的该费用按实向业主、使用人进行分摊收取，由于原告未提供公共照明、水景等设施的能耗和水电总分表之间的量差费用，也未提供业主、物业使用人的情况，该费用无法确定，对前述费用本院不予支持。原告收集到相应证据后，可另行主张权利。对于违约金的计算问题，《前期物业服务合同》中约定，业主或物业使用人违反该合同约定，未向物业公司交纳物业费、水电费的，应按所欠费金额的5‰支付违约金，并且，原告庭审中已经将违约金降低为按照3‰的标准收取，由于合同签订时约定违约金的目的是促使双方履行物业服务合同，同时双方所约定的违约金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在原告没有提出证据证明因被告逾期支付物业服务费的行为给原告造成多大损失的情况下，也不宜按照原告所主张的3‰的标准进行计算，同时，庭审中，被告表示违约金过高。因此基于公平原则，原告主张的违约金应予以减少，本院酌情认定被告应承担违约金100元为宜。
对于被告王小玲、甘红红提出的原告没有履行物业服务职责，租赁的商铺门前的消防通道没有安装照明及监控设施，导致被告的人生、财产安全得不到保障的抗辩理由，由于《前期物业服务合同》并未约定南川区××××小区商业性用房的消防通道应由原告安装照明及监控设施，原告作为物业服务的提供者也没有法定在该区域安装监控设施及照明设施的义务，对该辩称意见本院不予采纳。对于被告甘红红提出的房屋烟道堵塞，油烟排放受阻的抗辩意见，由于被告甘红红并未举证证明被告的烟道受阻与原告有因果关系，也无任何证据证明是原告不履行或者不完全履行物业服务合同的义务造成，被告甘红红查明原因后，可另案主张权利，而不能成为不交纳物业服务费的理由。对于被告王小玲、甘红红提出的电梯没有正常运行的意见，由于在《前期物业服务合同》中所约定的商业物业服务费3.5元／月·平方米是不包含电梯运行维护费的，原、被告应就电梯运行产生的费用如何承担达成一致意见，可另行达成补充协议后使用电梯，被告王小玲、甘红红不能以此拒交物业服务费。
综上所述，南川区××××小区××××号房屋从2013年9月至2014年4月期间的物业服务费2081.24元、未按时交纳物业服务费的违约金100元，共计2181.24元应由被告甘红红承担，被告王小玲承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、由被告甘红红于本判决生效后十日内支付原告重庆市宜君佳物业管理有限公司从2013年9月至2014年4月的物业管理服务费2081.24元、违约金100元，共计2181.24元。被告王小玲承担连带支付责任。
二、驳回原告重庆市宜君佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告甘红红负担。被告甘红红负担之金额限于本判决生效后立即迳付重庆市宜君佳物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈亮宇
二〇一四年九月一日
书 记 员 宋小亚