江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终1191号
上诉人（原审被告）：淮安市淮海房产开发有限公司。
法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈治民，江苏兴宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘顺昌，江苏兴宇律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：罗万贤，男。
委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。
上诉人淮安市淮海房产开发有限公司（以下至判决主文前简称淮海房产）因与被上诉人罗万贤商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2017）苏0891民初4592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
淮海房产上诉请求：1、撤销一审法院判决；2、将本案发回重审或查清事实后依法判决；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋于2016年6月就已经交付给被上诉人；2、被上诉人不是借上诉人54000元购房款，而是直接欠上诉人54000元购房款；3、一审法院将逾期交房违约金从2015年1月1日起计算至起诉日，并且向后顺延计算，属于适用法律错误；4、因被上诉人还欠54000元购房款没有付清，并且约定“一次性付清时拿房”，上诉人不应当承担逾期交房违约金。
罗万贤辩称，1、涉案房屋根本不符合交付条件，且未取得竣工验收合格的备案证明材料，至今未向答辩人交付房屋；2、从2014年6月11日的借条上上诉人法定代表人书写的备注内容以及上诉人向答辩人出具发票的行为可以看出，答辩人应当支付的购房款已经全额付清，购房款已经转化为借款，还款时间为交房时一次性付清。现答辩人已按合同约定履行了付款义务，故上诉人未按约交付房屋，理应承担逾期交房违约金。
罗万贤向一审法院提起诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金，违约金以404058元为基数，按照每日万分之二标准从2014年12月31日计算至实际交付之日，截止起诉之日违约金为84933元；2、被告承担本案诉讼费用。
原告围绕诉讼请求向一审法院提交了下列证据：
证据一、企业信用信息查询单一份，证明被告主体资格；
证据二、原告与被告于2014年6月11日签订的商品房买卖合同一份，证明原告购买被告开发的大胜广厦5号楼403房屋的事实，房屋面积为77.12平方米，房屋总价款为319058元，交房时间为2014年12月31日，逾期交房的开发商向买受人按照已付购房款总价的万分之二支付违约金；
证据三、原告与被告于2014年6月11日签订的商品房买卖合同补充协议一份，证明原被告购买被告开发的大胜广厦5号楼5号车库的事实，车库总价款85000元，交付时间与交房时间一致，为2014年12月31日；
证据四、不动产销售发票两张以及房屋税收缴款书一份，证明原告已按照合同约定全额支付购房款和车库。
经一审庭审质证，被告对证据一的三性无异议；对证据二的三性无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，但是证明目的有异议，该份补充协议并没有约定车库的价款85000元的违约责任，车库的交付时间与房屋的实际交付时间一致，因此，该车库不存在逾期交付的违约责任；对契税缴款书真实性、合法性无异议，但是却可以证明该契税是按照房款319058元为基数来计算契税标准，说明车库的85000元没有包含在内，不应计算违约金，对发票的真实性、合法性无异议，但是因原告购买涉案房屋时还欠购房款54000元，当时是被告为了卖房，周转资金，由原告出具借条，被告经过层层审批，为其垫付房款54000元，实质为原告欠涉案房屋的房款54000元。
被告针对其抗辩主张向一审法院提交借条一份，证明原告尚欠涉案房屋的房款54000元，并且在该条据中约定原告还清款项时，被告才交房。
经一审庭审质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，但与本案没有关联性，被告提供的借条是原告与被告之间的借贷关系，与本案不是同一法律关系，而且不能够证明被告的举证目的，原告尚欠的是借款，而非购房款，原告应当支付的购房款已经全额支付，并且有相关发票进行佐证。被告针对原告的质证意见陈述该份借条名为借据，实为原告欠被告的购房款54000元，并且在该借据上原告也写明一次性还清时拿房，说明该份借据与原告的购房具有实际的联系，而并不是单纯的借贷关系，因此与本案具有关联性。
一审法院对原告提交的证据予确认。根据当事人的当庭陈述，结合当事人提交的证据，一审法院确认以下事实：
原、被告于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大胜广厦5号楼403号房屋，总价为319058元。合同第八条约定出卖人应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因合同约定的交房时间早于合同签订的时间，故双方在合同附件四：合同补充协议（一）第九条明确爽约定交房时间为2014年12月31日。同日，双方签订一份补充协议，协议约定原告同意购买大胜广厦5号楼5号汽车库，面积为26.32㎡，总价85000元，原告应在签订本协议时一次性支付该汽车车库相关款项。付款后拥有该汽车库的使用权。该汽车库在交付时与房屋一起交付原告使用。
合同及补充协议签订后，原告按约定支付了房款和车库购置款并缴纳了契税，被告向原告开具了房款及车库发票。至合同约定的交房时间，被告未能向原告交付所购房屋。
合同签订当日原告出具借条，载明：“今借到淮安市淮海房产开发有限公司人民币伍万肆仟圆整（54000）拿房时一次性还清。”落款为原告本人。落款旁为原告法定代表人签署的“同意暂借房款”字样。
原告主张被告应承担逾期交房违约金的计算方法为：以404058元（房款319058+车库款85000）为基数，按照每日万分之二的标准，从2015年1月1日计算至实际交付之日，截止2017年11月17日（诉状日期），违约金为84933元，之后的违约金按照合同约定标准顺延计算至实际交房之日。
被告对于原告明确的诉请中的违约金计算标准和时间有异议，认为车库的85000元在协议中没有约定违约金，因原告没有还清购房款，并且在借据中约定了一次性还清时拿房，因此不应当承担逾期交房的违约金。
2017年11月，原告诉至一审法院并提出上述诉请。
一审法院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，约定合法有效。当事人应当按约行使权利并履行义务。
关于原告主张的逾期交房违约金，根据双方签订的商品房合同第九条约定，逾期交房违约金应当自合同规定的最后交付期限的第二天起计算，即2015年1月1日，计算至涉案房屋符合合同约定的交付条件之日，鉴于淮海房产委托诉讼代理人对于涉案房屋是否符合交付条件、有无竣工备案验收材料并不清楚，故原告主张违约金暂计算至起诉之日（2017年11月17日）本院依法予以准许，2017年11月18日至涉案房屋符合合同约定的交付条件之日的违约金按照合同第九条约定的标准顺延计算。但对于违约金的计算方式，因原、被告签订的补充协议中购置的汽车车库并未明确约定逾期交付车库的违约责任，故原告主张车库部分按照商品房买卖合同中的逾期交房违约责任主张违约金无事实和法律依据，一审法院依法不予认可。
关于被告辩称因原告在买房时欠被告房款54000元，并且在欠条上约定款项还清交房，现因原告没有还清房款，所以被告暂无法交房，一审法院认为，原告出具给被告的借条上明确“拿房时一次性付清”。应当认定被告交付房屋与原告付清房款为同时履行的义务，但因目前涉案房屋无法交付给原告，故原告亦不应先行履行支付剩余房款的义务。因此被告的抗辩理由不成立，一审法院依法不予支持。
综上，被告淮海房产应当承担的违约金自2015年1月1日起，以购房款319058元为基数，按照日万分之二的标准，暂计算至2017年11月17日，共计1052日，金额为67130元。2017年11月18日至房屋符合合同约定的交付条件之日的违约金按照上述标准顺延计算。
一审法院经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条的规定，判决：一、被告淮安市淮海房产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告罗万贤支付逾期交房违约金67130元（算至2017年11月17日，之后按照合同约定计算至房屋符合合同约定的交付条件之日）；二、驳回原告罗万贤的其他诉讼请求。案件受理费1923元，减半收取961.5元，由被告淮安市淮海房产开发有限公司负担739元，原告罗万贤负担222.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人淮海房产提交了两份证据材料：1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录1份，证明涉案房屋已于2015年4月8日通过四方验收；2、上诉人发给物业管理公司的15份业主交房通知，证明已通知业主交房。
被上诉人罗万贤发表质证意见：1、对证据一的真实性无异议，但该记录没有报相关部门备案，未取得备案证明，而且上诉人至今也未向被上诉人发交房通知书并办理交房手续；2、对证据二的真实性、合法性、关联性都不予认可，被上诉人没有收到任何上诉人及物业管理公司发的交房通知书，签合同时被上诉人已经提供了准确的业主地址及联系电话，上诉人应当通过打电话或者快递的方式等确保业主能够收到交房通知的方式，来完成交房通知义务。因此，上诉人根本没有履行交房通知义务。即使该证据是真实的，它也是发给物业管理公司的，不应当认定是发给业主的。
本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，涉案房屋已于2015年4月8日经过四方验收合格。
本院认为，上诉人在二审中提交的单位工程质量竣工验收记录，可以证明涉案房屋已于2015年4月8日经过四方验收合格，符合合同约定的房屋交付条件。但上诉人没有提供针对被上诉人的交房通知，也没有其他证据证明该房屋已完成交付，故上诉人应当依照合同约定给付被上诉人逾期交房违约金。因上诉人二审时于2018年5月18日提交了四方验收合格证明，上诉人主张通知被上诉人拿房，应视为被上诉人知道上诉人有交房的意思表示，故违约金应计算至二审谈话时止。一审法院按照合同约定以购房款319058元为基数，按照日万分之二的标准，认定逾期交房违约金从2015年1月1日起暂计算至2017年11月17日，金额67130元正确，但确定从2017年11月18日至房屋符合合同约定的交付条件之日的违约金按照上述标准顺延计算有误，应予纠正。
至于上诉人称因被上诉人未付清购房款，故不应当承担逾期交房违约金的主张，本院认为，“拿房时一次性付清”表明上诉人交付房屋与被上诉人付清房款属于应该同时履行的义务，目前涉案房屋尚未完成交付，故被上诉人亦不应先履行支付剩余房款的义务。因此上诉人的上诉请求，不能成立。
综上所述，淮海房产的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审中出现新的证据，致一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销淮安经济技术开发区（2017）苏0891民初4592号民事判决第一项，维持第二项；
二、上诉人淮安市淮海房产开发有限公司于本判决生效后十日内，向被上诉人罗万贤支付逾期交房违约金67130元（算至2017年11月17日，之后按照合同约定计算至2018年5月18日）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1923元，减半收取961.5元，由淮安市淮海房产开发有限公司负担739元，罗万贤负担222.5元。二审案件受理费1478元，由上诉人负担1000元，被上诉人负担478元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 孙 洁
审 判 员 蒋其举
二〇一八年六月十六日
法官助理 李 萍
书 记 员 唐小捷