内蒙古准格尔旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）准民初字第168号
原告刘超，男，汉族，现住内蒙古准格尔旗。
委托代理人刘国钧（系原告刘超父亲），男，现住内蒙古满洲里市。
被告内蒙古东源房地产开发有限公司，住所地内蒙古达拉特旗。
法定代表人王石柱，该公司经理。
委托代理人陈崇，该公司员工。
原告刘超诉被告内蒙古东源房地产开发有限公司（以下简称东源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理。依法由审判员索雅适用简易程序于2014年3月17日、4月17日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告刘超、被告东源房地产公司的委托代理人陈崇到庭参加诉讼，第二次开庭原告刘超的委托代理人刘国钧、被告东源房地产公司的委托代理人陈崇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘超诉称，原告刘超于2013年6月9日与被告东源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告东源房地产公司将位于准格尔旗薛家湾镇站北社区北山片区5号楼1单元604房屋出售给原告刘超，并约定于2013年6月30日之前交付使用。后原告刘超向被告东源房地产公司交付购房款32万元，并于2013年8月8日通过银行贷款方式将另一部分购房款32万元交付被告东源房地产公司。被告东源房地产公司未在约定的交房时间向原告刘超交付房屋，经原告刘超多次要求被告东源房地产公司履行交房义务一直未果。请求依法判决，1、判令被告东源房地产公司交付原告刘超购买的准格尔旗薛家湾镇站北社区北山片区5号楼1单元604房屋；2、判令被告东源房地产公司支付违约金（违约金计算方法为以房屋购买款639642.33元为基数按日万分之二乘以天数计）；3、本案诉讼费由被告东源房地产公司负担。
被告东源房地产公司辩称，原告刘超确实在我公司购买了房屋，我公司也未按期交付原告刘超房屋，双方经协商约定交房时间是2013年6月30日，我公司在2013年10月份时通知原告刘超前来拿钥匙，所以实际违约的天数我方认为应该是123天，且应该按原告刘超交付的首付款319642.33元为基数。利率方面我方不认可万分之二，应该合同规定为银行同期贷款利率计算。
经审理查明，原告刘超于2013年6月9日与被告东源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，原告刘超向被告东源房地产公司购买位于准格尔旗薛家湾镇站北社区北山片区5号楼1单元604房屋一套（归属东源盛世华府商住小区一、二、三期项目内），约定被告东源房地产公司未按约定日期交付商品房，原告刘超有权向被告东源房地产公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。经双方协商定于2013年6月30日之前交付使用。原告刘超于2013年6月7日、9日、30日向被告东源房地产公司支付购房款共计319642.33元，并于2013年8月8日通过银行贷款方式向被告东源房地产公司支付购房款32万元，原告刘超向被告东源房地产公司支付购房款共计639642.33元。被告东源房地产公司未在约定的交房时间向原告刘超交付房屋。另查明，被告东源房地产公司所开发的东源盛世华府商住小区一、二、三期未通过竣工验收。再查明，原告刘超于2014年4月5日已向被告东源房地产公司交纳了相关费用领取了房屋钥匙。上述事实有《商品房买卖合同》、鄂尔多斯东源集团房地产开发公司售房专用收据、中国建设银行个人贷款对账单、内蒙古东源房地产开发有限公司收据及当事人法庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间的买卖房屋合同关系事实有原、被告之间签订的《商品房买卖合同》予以证实，本院予以确认。原告刘超从被告东源房地产公司已领取了所诉房屋钥匙，已实际占有了所诉房屋，对于原告刘超提出的要求被告东源房地产公司交付房屋的诉讼请求，与查明的事实不符，故对原告刘超该诉讼请求，本院不予支持。《最​高​人​民​法​院​关​于​审​理​商​品​房​买​卖​合​同​纠​纷​案​件​适​用​法​律​若​干​问​题​的​解​释》第十一条第一项规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中原告刘超于2014年4月5日已领取房屋钥匙，并实际占有了所诉房屋，应视为被告东源房地产公司已履行了交付义务，双方当事人约定于2013年6月30日之前交付使用，故违约金计算时间应从2013年7月1日起截止至2014年4月5日，故对于原告刘超提出的从2013年7月1日起至通过竣工验收之日止支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；对被告东源房地产公司提出的违约天数为123天的辩解意见，与庭审查明事实不符，本院不予采信。《商品房买卖合同》第五条甲方逾期交付商品房的处理规定第一项规定，乙方有权向甲方追究已付款利息，本案中，原告刘超于2013年6月7日、9日、30日支付购房款319642.33元，并于2013年8月8日通过银行贷款方式支付购房款32万元，原告刘超向被告东源房地产公司已经支付了购房款共计639642.33元，且被告东源房地产公司认可已收到原告刘超购房款639642.33元，故对原告刘超提出要求按已支付购房款639642.33元作为违约金计算基数的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但应分段计算，对被告东源房地公司提出按319642.33元作为违约金计算基数的辩解意见，与查明事实不符，本院不予采信。《商品房买卖合同》约定违约金按银行同期贷款利率计算，对原告刘超提出要求按日万分之二计算违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持，对被告东源房地公司提出违约金按银行同期贷款计算的辩解意见，与法有据，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一项、第一百一十四条、《最​高​人​民​法​院​关​于​审​理​商​品​房​买​卖​合​同​纠​纷​案​件​适​用​法​律​若​干​问​题​的​解​释》第十一条第一项之规定，判决如下：
被告内蒙古东源房地产开发有限公司给付原告刘超自2013年7月1日起至2014年4月5日止的违约金（分阶段计算：均按银行同期贷款利率计算，其中本金按319642.33元从2013年7月1日起计算至2013年8月7日止；本金按639642.33元从2013年8月8日起计算至2014年4月5日止）。
案件受理费300元（原告刘超已预交150元），减半收取，由被告内蒙古东源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
（此页无正文）
审判员 索 雅
二〇一四年四月二十日
书记员 刘丽清
本判决援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最​高​人​民​法​院​关​于​审​理​商​品​房​买​卖​合​同​纠​纷​案​件​适​用​法​律​若​干​问​题​的​解​释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外