中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民初556号
原告：郭志远，男，美国籍，
原告：郭琪瑜，女，美国籍，
原告：李懿德，女，加拿大籍，
原告：曾郭莉丝，女，香港特别行政区居民，
原告：郭家强，男，美国籍，
原告：郭家安，男，加拿大籍，
上列六原告共同委托诉讼代理人：龙越，广东启兴律师事务所律师。
被告：沈慧仪，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。
第三人：广州市东谊房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区东华西路东华西横街海谊华厦a栋902室，组织机构代码70825189-2。
法定代表人：颜桂兰，经理。
委托诉讼代理人：袁焯频、王晓东，职员。
第三人：张少霞，女，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：郭雄生，广东合众拓展律师事务所律师。
原告郭志远、郭琪瑜、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安与被告沈慧仪、第三人广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）、张少霞案外人执行异议之诉一案,本院于2016年12月7日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭志远、郭琪瑜、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安的共同委托诉讼代理人龙越，被告沈慧仪的委托诉讼代理人刘海林，第三人广州市东谊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁焯频、王晓东，第三人张少霞的委托诉讼代理人郭雄生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭志远、郭琪瑜�李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安向本院提出诉讼请求：解除对广州市东华西路海谊华厦A栋二楼201、204铺房产（以下简称涉案房产）的查封，判决不得执行该标的。事实和理由：原广州市东华西路XX号及骑楼（新××）房屋是李玉琼的物业，60年代被政府代管经租，1995年上述房屋被广州市东山城市建设开发总公司开发征用（后成立项目公司即东谊公司经营管理），因拆迁当时房屋是由政府代管，故1998年12月4日由政府房管部门广州市东山区房地产管理局（甲方）与广州市东山城市建设开发总公司（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方将上述房屋交由乙方拆迁，由乙方将原址征用地段的新楼房合计581.535平方米房屋移交甲方，产权归房管局。1999年3月1日广州市房管局对该协议予以备案登记。2003年政府将房屋发还华侨业主自行管业。李玉琼去世后�郭志远等人于2002年7月10日办理了继承手续并取得《广州市房地产权属证明书》。2003年9月18日东谊公司通知原告回迁到海谊华厦1004、1301、904、501、510单元使用。但商铺部分一直没有交回原告。后因东谊公司经营不善被多方追债，而原告全部居住在国外，委托人多次到东谊公司注册地址，也无法找到工作人员办理回迁安置及产权交换手续。2008年10月原告只有向原广州市房管局仲裁委申请仲裁，要求东谊公司办理上述房屋补偿安置手续。在裁决过程中，东谊公司找出种种理由予以拖延，最后原广州市房管局作出终结裁决通知。经二审行政诉讼，终于在2013年12月19日经广州市中级人民法院（2013）穗中法行终字第795号行政判决，要求广州市国土资源和房屋管理局撤销终结裁决，继续审查并裁决。东谊公司一直拖到2016年7月28日才与原告办理好拆迁补偿及备案手续。2016年11月7日因原告与拆迁方达成协议并鉴证备案，广州市住房和城乡建设委员会作出终结裁决的通知。之后原告发现涉案房产被广州市中级人民法院因他案查封。2016年9月原告向广州市中级人民法院提出执行异议申请，要求解除201、204两套商铺的查封。广州市中级人民法院以（2016）粤01执异327号裁定驳回原告的异议请求。原告认为上述房屋是原祖屋被征迁后补偿回来的房产，房管局在拆迁时已与拆迁公司办理了所有拆迁补偿安置、产权交换手续，也办理了政府拆迁管理部门的备案鉴证手续。发还后，只是因拆迁公司的原因一直未帮申请人重新办理拆迁手续和新产权证。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已支付全部价款”、第四款的规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，权利能够排除执行。本案涉及房屋已全部交给拆迁方拆除，应视为全部价款原告已经支付，产权交换备案在广州市中级法院查封前和查封后也已分别完成，被拆迁人权益理应优先得到保护，因拆迁方经营不善无法也无人办理原告产权交换和房产证，而非原告自身原因无法办理过户登记手续。而且，原告是华侨，侨房政策国家是有特殊保护的，原告千辛万苦申请国家发还自行管业的房屋权利不能又被变相剥夺。涉案房产从事实上、法律上应属于原告物业。
被告沈慧仪辩称：我方不同意原告的诉讼请求，原告作为执行异议的权利人存在瑕疵，涉案房产并非是在原告名下，也没有证据显示原告是权利人。原告所提交的证据材料并不足以证明其主张，原告陈述的事实和理由也不符合司法解释，不足以解封涉案房产，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人东谊公司、张少霞称：原告的回迁安置权属于生存权利，而被告的债权属于经营利益，在两种权利冲突时，应优先保护原告的生存权利。我方与原告签订的《房屋拆迁补偿协议》实际上是履行之前与房管部门签订的直管房补偿协议的补充行为，该行为发生在涉案房产发还之后，东谊公司只是履行被拆迁人的补偿义务。
经审理查明,原广州市东山区东XX路16号首层及二楼部分，总建筑面积513.64平方米，权属人为郭志远、郭琪瑜、郭琪璋、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安。郭志远、郭琪瑜、郭琪璋各占十六分之四，李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安各占十六分之一。
1995年6月30日，广州市东山城市建设开发总公司（甲方）与李玉琼代理人曾郭莉丝（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在东山区××路××号建筑面积为84.7804平方米的房屋；甲方将自有的坐落在东山区东XX路征地范围内（框架结构）第四层C幢中梯1、2房建筑面积84.7804平方米的房屋，作为拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。1995年8月3日，原广州市城市房屋拆迁管理办公室对上述协议予以备案登记。
1998年12月4日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与广州市东山城市建设开发总公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定甲方同意坐落在东山区××路××房屋共××幢，建筑面积581.535平方米，交由乙方拆除。乙方同意将附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》建筑面积581.535平方米的房屋移交给甲方，产权归市房地产管理局所有，以作补偿。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2001年12月31日移交完毕。日后，因落实政策发还原房屋给产权人自管时，或甲方接到有关撤管通知书，本协议则自行解除，由乙方与该屋产权人或产权人的合法继承人商谈补偿事宜，回迁后如需发还房屋使用权及业主对安置有异议，则由乙方负责解决。附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》记载房屋坐落地址东华西征用地段，楼层部位及单位数量为:首层南向，非住宅106.845平方米；二层南向，非住宅93.2996平方米；二层南向（公），非住宅99.5454平方米；六层西向，281.845平方米。该协议于1999年3月1日经原广州市房地产管理局备案。
2002年7月4日，东谊公司（甲方）与李玉琼代理人曾郭莉丝（乙方）签订《拆迁<房屋补偿协议书>补充协议》，约定原《补偿协议书》约定回迁补偿安置新建大楼第4层建筑面积84.7804平方米给乙方回迁居住，现因规划变更，乙方同意回迁安置调整为本地段新建大楼自编A座第十层东南向建筑面积84.7804平方米，作为原房屋拆迁补偿安置。
2002年7月10日，郭志远、郭琪瑜、郭琪璋、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安于原广州市东山区公证处办理继承公证，原广州市东山区公证处作出（2002）穗东内证字第1038号继承权证明书。证明被继承人李玉琼去世后遗下广州市东华西路XX号房屋产权由李玉琼子女郭志远、郭琪瑜、郭琪璋分别继承四分之一产权，李玉琼已故之子郭志诚之妻李懿德及其子女曾郭莉丝、郭家强、郭家安共同继承四分之一产权。
2003年9月18日，东谊公司通知李玉琼、曾郭莉丝回迁到东谊华厦自编A座第十层XXXX号单元。
2003年10月10日，原广州市东山区落实华侨房屋政策工作领导小组将东华西路XX号（新××）首层及二楼部分房屋发还郭志远等七位业主。
2003年10月21日，原广州市东山区国土资源和房屋管理局向广州市东山城市建设开发总公司发出《通知》，根据2003年撤改字第8763号，东山区东XX路（新门牌：××，9区1段497号、498号）首层及二层部分房屋（共513.6356平方米）发还给业权人自行管业，该房屋你单位与东山区房管局签订了直管房屋补偿协议，依穗国房字（1993）65号文件应解除，故该部分房屋你单位应与业权人重新签订房屋补偿协议。
2004年5月14日，东谊公司和李玉琼签订关于海谊华厦第十层自编1004、1301、904、501、510单元的《收楼确认书》，确认自2004年6月1日起，上述房产由东谊公司移交给曾郭莉丝回迁使用。
2008年10月7日，原广州市国土资源和房屋管理局受理申请人曾郭莉丝、李懿德、郭家安、郭志远、郭家强、郭琪瑜、郭琪璋与被申请人广州市东山城市建设开发总公司、广州市东谊房地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司广州市越秀支行关于广州东华西路16号及骑楼房屋拆迁补偿安置纠纷一案。2012年4月10日，�广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房拆裁字[2008]159号《关于中止裁决的通知》，认为因郭琪瑜、郭琪璋已故，须提供两人上述被拆迁房屋的产权继承公证资料，请曾郭莉丝等申请人自收到本通知之日起两个月内向被告提供上述资料。根据《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十九条（四）规定，对穗国房拆裁字[2008]159号拆迁裁决案件作中止处理。2012年10月22日，原广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房拆裁字[2008]159号《终结拆迁裁决案件通知书》，内容为该局受理申请人曾郭莉丝、李懿德、郭家安、郭志远、郭家强、郭琪瑜、郭琪璋与被申请人广州市东山城市建设开发总公司、广州东谊房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司广州市越秀支行关于广州东华西路16号及骑楼房屋拆迁补偿安置纠纷一案。因郭琪瑜、郭琪璋已故，该局限期申请人提供�述房屋的产权继承公证资料，并对该案作出了中止处理。现中止期间超过2个月，申请人仍未能提供上述资料。根据《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第二十条（三）的规定，对该裁决案作终结处理。
曾郭莉丝、李懿德、郭家安、郭志远、郭家强、郭琪瑜、郭琪璋不服上述通知书，诉至广东省广州市越秀区人民法院。该院经审查后认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条规定：“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：……（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：１、主要证据不足的……”本案中，被告在裁决过程中，仅仅听取原告曾郭莉丝等人的陈述，未作进一步查证核实即认定申请人郭琪瑜、郭琪璋已经死亡，并以申请人未能提供涉案房产产权继承公证资料为由对裁决案件作终结处理，属于认定事实不清，证据不足，依法应予撤销。遂作出（2013）穗越法行初15号行政判决，撤销原广州市国土资源和房屋管理局2012年10月22日作出的穗国房拆裁字[2008]159号《终结拆迁裁决案件通知书》。原广州市国土资源和房屋管理局不服该判决，提起上诉。本院于2013年12月19日以（2013）穗中法行终字第795号行政判决驳回上诉，维持原判。
2016年7月28日，东谊公司（甲方）与郭志远、郭琪瑜、郭琪璋、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，由甲方拆除东华西路XX号首层及二楼部分房屋，面积513.64平方米，甲方将东华西路东华西新街2号征地范围内第2、5、9、13楼自有房屋建筑面积684.9447平方米第201铺、204铺、501、510、904、1301号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。其中商铺建筑面积372.4501平方米，住宅建筑面积312.4946平方米。商铺补偿安置位于海谊华厦AB栋二楼XX1铺、XX4铺。乙方支付的增大面积购房款抵扣甲方应当支付乙方的从2003年11月起至2016年6月止的延期回迁补助费及逾期支付延期补助费的补偿金共计511292.10元。拆迁期限已过，回迁补偿房屋未办产权证，甲乙双方根据约定自愿办理备案登记。该合同于2016年7月28日加盖“广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章”。
同年6月30日，东谊公司与曾郭莉丝签订涉案房产的《收楼确认书》，双方确认自2016年6月30日起，海谊华厦AB栋二楼XX1铺、XX4铺由东谊公司交付曾郭莉丝回迁使用；该商铺建筑面积比原产权面积增大98.8046平方米。郭志远等还提交了其将涉案房产对外出租的《商铺租赁合同》。
本院在执行（2014）穗中法执恢字第21号、第30号案过程中，以（2014�穗中法执恢字第21号、第30号执行裁定，查封了东谊公司名下包括广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋二楼XX1、XX4铺在内的财产。郭志远、郭琪瑜、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安向本院提出书面异议，请求解除对涉案房产的查封。本院审查后认为，根据我国法律规定，不动产的变动以登记为生效要件。在本案中，涉案房产至今登记在东谊公司名下，故本院对该房产实施查封措施并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定�付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。不论是适用上述司法解释之第二十八条还是第二十九条，都要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。郭志远等于2016年6月30日与广州市东谊房地产开发有限公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，发生在本院对涉案房产的查封之后，不符合上述司法解释规定的情形。综上所述，郭志远等的异议请求�异议理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，于2016年11月12日作出（2016）粤01执异327号裁定：驳回郭志远、郭琪瑜、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安的异议请求。
郭志远、郭琪瑜、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安遂提起本案诉讼。
本院认为,本案系案外人执行异议之诉，案外人提出足以排除强制执行行为的实体性权利分为物权和包括债权在内的其他权利。涉案房产系原告与东谊公司之间拆迁补偿协议的标的物，并未完成转移登记，原告对于涉案房产所享有的权利仍为债权，而非物权。
原告与东谊公司之间以产权调换作为补偿形式签订的拆迁补偿协议实质上是以物易物的互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参�买卖合同的有关规定。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，应当满足以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告主张其对于涉案房产拥有的权利已经符合该司法解释的规定，因此，本案应对此进行审查。
原广州市东山区房地产管理局与广州市东山城市建设开发总公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，补偿房屋于2001年12月31日移交完毕，同时约定因�实政策发还原房屋给产权人自管时，或甲方接到有关撤管通知书，本协议则自行解除，由乙方与该屋产权人或产权人的合法继承人商谈补偿事宜，回迁后如需发还房屋使用权及业主对安置有异议，则由乙方负责解决。2003年10月21日原广州市东山区国土资源和房屋管理局向广州市东山城市建设开发总公司发出《通知》，因被拆迁房屋已被发还给业权人自行管业，根据有关规定，直管房屋补偿协议应解除，应与业权人重新签订房屋补偿协议。事实上，原告亦曾向原广州市国土资源和房屋管理局申请裁决。然而，直至本院查封涉案房产之前，原告与东谊公司并未就涉案房产签订拆迁补偿协议，亦未实际交付涉案房产，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的相关条件，故原告对于涉案房产享有的权利不足以排除强制执行行为�
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定,判决如下:
驳回原告郭志远、郭琪瑜、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安的全部诉讼请求。
本案受理费3500元，由原告郭志远、郭琪瑜、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安负担。
如不服本判决,沈慧仪可在判决书送达之日起十五日内,郭志远、郭琪瑜、李懿德、曾郭莉丝、郭家强、郭家安可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省高级人民法院。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一七年十二月二十五日
书记员 杨仁义
黄妙丽