江苏省镇江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏11执异8号
案外人：王燕敏，女，汉族，1964年6月22日生，住苏州市南门路领秀江南东区。
委托诉讼代理人：郑见涛、施春芳，江苏众勋律师事务所律师。
申请执行人：彭军，男，1972年12月5日生，汉族，句容人，住镇江市。
委托诉讼代理人：封孝权、金雷，江苏汇典律师事务所律师。
被执行人：苏州建兴置业有限公司，住所地苏州市工业园区唯亭镇唯新路168号。
法定代表人：姚长琪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐俊，苏州建兴置业有限公司句容分公司员工。
被执行人：徐军，男，1976年2月11生，汉族，句容人，住江苏省句容市开发区。
本院在执行申请执行人彭军与被执行人徐军、苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）民间借贷纠纷一案中，案外人王燕敏于2016年11月20日对本院查封建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0105号、0106号、0107号、0108号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王燕敏称：建兴公司句容分公司因建设发展需要向其个人借款，截止2014年12月，建兴公司句容分公司向其借款本金人民币300万元，未支付利息475000元，建兴公司句容分公司因资金紧张无法偿还，便要求其购买尚岛悦澜湾006幢1层0105号、0106号、0107号、0108号房屋，总价款3038250元冲抵借款300万元本息。为此，双方订立四份商品房买卖合同及补充协议，现案外人要求建兴公司句容分公司履行交房义务，却被法院查封上述房屋，现请求中止镇江中级法院（2016）苏11执411号裁定及中止（2015）镇民初字第29-1号民事裁定执行，解除对位于句容市华阳镇尚岛悦澜湾006幢1层0105号、0106号、0107号、0108号房屋的查封措施。
被执行人建兴公司称：对案外人的上述请求没有异议。1、我公司承认双方之间债务关系，以及双方存在的实际购房情况；2、王灿的案子现在已由最高人民法院再次受理再审申请，此案涉及到恶意虚假诉讼嫌疑，请求法院予以考虑；3、在执行我公司财产同时，我公司请求镇江中院出示查封执行徐军财产文书，否则有偏袒之嫌，因我公司只是担保方，徐军才是实际借款人；4、申请执行人没有申请执行的权利，不是合格申请人，债权真实存在也是王灿，而不是现在的申请执行人。
本院查明，本院在审理原告王灿与被告徐军、建兴公司民间借贷纠纷一案中，根据王灿提出的财产保全申请，于2015年2月6日作出（2015）镇民初字第0029-1号民事裁定：冻结被告徐军、建兴公司银行存款2500万元，或查封被告其他等值财产。在执行上述民事裁定过程中，本院于2015年2月11日作出（2015）镇民初字第29-1号协助执行通知书，查封被告建兴公司句容分公司名下坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0105号、0106号、0107号、0108号房屋，并于同日将上述民事裁定书和协助执行通知书送达给句容市住建局和句容市房产业发展服务中心。
另查明，原告王灿于2015年2月6日向本院提起诉讼，请求判令被告徐军、建兴公司返还借款本金2000万元；利息3463988元，2015年10月21日起至全部款项还清之日起的利息按照同期银行贷款利率的4倍计算；律师费261060元；违约金400万元。本院于2016年4月19日作出（2015）镇民初字第29号民事判决：一、被告徐军于本判决生效之日起十日内返还原告王灿借款2000万元；二、被告徐军支付原告王灿自2014年12月12日起至2015年10月20日的利息及违约金411.62万元。自2015年10月21日起至款项履行完毕，以欠付本金为基数，按照利率24%计算利息；三、被告建兴公司对被告徐军的上述债务承担连带保证；四、驳回原告王灿的其他诉讼请求。建兴公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年10月8日作出（2016）苏民终951号民事判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，2015年4月3日，原告王灿与彭军签订了一份债权转让协议，将其对徐军、建兴公司享有的债权（本金2000万元、利息、逾期利息、违约金及实现债权的相关费用）转让给彭军并将债权转让通知书邮寄给徐军，同时双方还就债权转让协议以及债权转让通知书的邮寄行为向镇江市京口公证处申请公证，该公证处分别作出（2014）镇京证经内字第195号公证书和（2015）镇京证经内字第201号公证书予以确认。2016年10月24日彭军依上述生效判决向本院提出强制执行申请，本院于2016年10月25日立案执行，并于2016年12月14日向案外人王燕敏发出（2016）苏11执411号通知，载明将对查封的建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0105号、0106号、0107号、0108号房屋进行评估拍卖。
又查明，2013年11月21日，建兴公司与王燕敏订立一份借款协议，载明建兴公司向王燕敏借款人民币300万元，借款期限为一年，从2013年11月21日至2014年11月21日止，借款利率按年利率15%计算，到期还本息等，同日，王燕敏通过中国建设银行苏州新区营业部支付给建兴公司人民币300万元。同日，建兴公司出具300万元收据给王燕敏。
再查明，2014年12月11日，王燕敏与建兴公司句容分公司订立四份商品房买卖合同，约定王燕敏购买建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层的房屋，房号分别为0105号、0106号、0107号、0108号，用途均为营业用房，建筑面积分别为58.31平方米、46.51平方米、40.65平方米、57.08平方米，每平方米单价均为15000元，总金额分别为874650元、697650元、6909750元、856200元，一次性付款874650元、697650元、6909750元、856200元，交付期限均为2014年9月30日前。
另又查明，王燕敏等于2015年1月1日与句容市东兴资产管理服务有限公司订立一份委托经营管理协议，约定：1、王燕敏等同意将位于句容市尚岛悦澜湾006幢0101-0108号房屋交由句容市东兴资产管理服务有限公司代为出租；2、房屋出租所获得租金收益由承租户直接交与王燕敏等。建兴公司于同日与承租户程亮办理尚岛悦澜湾006幢0101-0108号房屋交房手续。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有该不动产，并已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案外人王燕敏先前与建兴公司存在借款关系，后经双方协议约定由王燕敏购买建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢0105-0108号房屋总价款冲抵建兴公司所欠王燕敏300万元借款本息。合同签订后，在本院查封上述房屋之前，王燕敏与句容市东兴资产管理服务有限公司订立一份委托管理协议，约定委托句容市东兴资产管理服务有限公司代为出租上述房屋，且当日句容市东兴资产管理服务公司就与承租户程亮办理上述房屋交接手续，因此，案外人王燕敏对上述房屋主张权利足以排除本院对上述房屋执行，其提出的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止本院对被执行人苏州建兴置业有限公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾006幢1层0105号、0106号、0107号、0108号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 于 竞
审判员 章晓东
审判员 成宝春
二〇一七年三月三十日
书记员 张迎迎