上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初13875号
原告周蔚，女，1974年9月22日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。被告孙月辉，男，1983年9月26日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住上海市闵行区。委托代理人周义，上海市恒泰律师事务所律师。原告周蔚与被告孙月辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判,于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告周蔚及其委托代理人张玉光，被告委托代理人周义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年11月24日签订《商铺租赁合同》，约定，被告向原告承租上海市闵行区金汇路XXX号房屋，租期为2015年12月10日至2017年2月23日，月租金25,000元(人民币，下同)，租金每两个月支付一次，被告应于每月10日前支付。之后，原告向被告交付了房屋。按合同约定，被告应于2016年4月10日前支付到期租金，但被告一直未支付，已构成根本违约。另，原、被告于2016年1月19日签订一份《补充条款》，约定，被告向原告承租位于金汇路XXX号2楼房屋及使用三楼的煤气和水电，月租金为3,500元，该租金应于每月19日前支付，租期为2015年12月18日至2016年6月18日。然而被告未能按《补充条款》的约定于2016年3月19日前支付下期租金。原告于2016年4月20日向被告寄发了《律师函》，通知被告解除《商铺租赁合同》和《补充条款》，要求被告结清租金、水电等费用，返还房屋。但被告至今仍在使用上述房屋。现要求：1、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》、《补充条款》于2016年4月21日解除；2、被告腾空并迁出上海市闵行区金汇路XXX号一楼、二楼、三楼房屋，将房屋交还原告；3、被告按月租金25,000元的标准向原告支付上海市闵行区金汇路XXX号一楼自2016年4月10日起至2016年4月20日止的房屋租金9,166.6元；4、被告按月租金25,000元的标准向原告支付上海市闵行区金汇路XXX号一楼自2016年4月21日起至房屋实际腾迁之日止的房屋使用费；5、被告按月租金3,500元的标准向原告支付上海市闵行区金汇路XXX号二楼、三楼自2016年3月19日起至2016年4月20日止的房屋租金3,850元；6、被告按月租金3,500元的标准向原告支付上海市闵行区金汇路XXX号二楼、三楼房屋自2016年4月21日起至房屋实际腾迁之日止的房屋使用费；7、被告按照月租金2倍的标准支付违约金50,000元。被告辩称，被告未能按时支付租金系事出有因。双方针对金汇路XXX号二楼、三楼房屋的使用签订了《补充条款》后，在使用房屋过程中双方产生摩擦，被告无法正常使用房屋，双方在2016年3月20日发生了肢体冲突，经后公安机关调解，被告为了能在涉案房屋内继续经营，故赔偿了原告10,000元。被告在2016年5月31日向原告支付了金汇路XXX号一楼房屋自2016年4月10日至6月9日期间的租金50,000元。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市闵行区金汇路XXX号房屋产权人为案外人上海先锋实业公司，该公司委托上海华茂资产管理有限公司对上述房屋进行招租、经营、租赁、物业管理等。2015年2月9日，原告周蔚与上海华茂资产管理有限公司签订《商业用房租赁合同》，原告向该公司承租金汇路XXX号房屋(建筑面积约150平方米)。2015年11月24日，原告周蔚作为出租人、被告孙月辉作为承租人，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定，原告将金汇路XXX号约100平方米出租给被告；原告承诺给予被告15天装修期，商铺租期自2015年12月10日至2017年2月23日；每月租金25,000元，每两个月支付一次；被告应于每月10日前向原告支付租金；原告交付商铺时，被告应向原告支付保证金50,000元；在租赁期间，使用该商铺所产生的水、电、煤气、通讯等费用，商铺和设备日常维修由被告承担。合同第九条第二款约定，有下列情形之一的，乙方(系笔误，应当是“一方”)可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金累计柒日的；但若由于甲方原因造成租金逾期无法支付，则乙方不承担责任。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了50,000元的保证金。被告接收了房屋后从事餐饮业。2016年1月18日，原、被告签订一份《补充条款》，约定，自2015年12月18日起，在合同协议(《商铺租赁合同》)之外，租用二楼的面积(中午)，并且额外使用3楼的煤气和水电等。双方协商，每月在合同租金外，另外支付租金3,500元。备注：三楼部分面积包括一个冰柜、一个砧板、一个橱柜；三楼通往包厢的走道需要清理干净；费用需在每月的19日前付清；此补充条款有效期为6个月，至2016年6月18日止，之后双方再行商议续约。2016年3月20日，因对涉案房屋的租赁使用发生矛盾，原告的合伙人黄xx与被告的亲戚栾xx发生肢体冲突。后经公安机关调解后，双方达成协议，栾xx赔偿黄立忠10,000元。由于被告未能在2016年4月10日前支付金汇路XXX号一楼的后两个月的租金，也未能在2016年3月19日前支付金汇路XXX号二楼、三楼的当月租金，原告委托律师于2016年4月20日向被告发出律师函，通知被告解除合同，要求被告结清租金等费用后将房屋返还原告。该律师函于2016年4月21日寄达被告。现原告以诉称理由诉至本院。在本案诉讼期间，被告于2016年5月31日支付了金汇路XXX号一楼房屋自2016年4月10日至6月9日期间的租金50,000元。原告的合伙人黄立忠出具了收据。庭审中，原告表示已收取的保证金可以在扣除被告的欠款后退还被告。被告表示即使被告存在违约行为，原告主张的50,000元违约金过高，应予调整。上述事实，由原告提供的房屋产权证、产权人出具的委托书、原告与上海华茂资产管理有限公司签订《商业用房租赁合同》、原、被告签订的《商铺租赁合同》和《补充条款》、原告发给被告的律师函，被告提供的50,000元租金收据、治安案件当场调解协议书等，以及双方当事人的陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》和《补充条款》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自的义务。原告主要的合同义务是交付符合约定的租赁物，被告的主要合同义务是按期足额支付租金。按双方的约定，被告应当在2016年4月10日前支付金汇路XXX号一楼房屋自2016年4月10日至6月9日的两个月租金，但事实上被告一直未能支付。关于金汇路XXX号二楼、三楼的租金应当于每月的19日前支付，被告同样未能按期支付2016年3月的租金。虽然双方曾在3月20日发生冲突，但被告并不能因此而迟延支付租金。被告迟延支付租金的行为缺乏充分的理由，并且延付租金已超过了合同约定的七天，应当承担违约责任，原告依法享有合同解除权。原告发出律师函通知被告解除合同，该通知于2016年4月21日到达被告，因此双方的合同和补充条款于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当将涉案租赁物返还原告。被告未能按期支付2016年4月10日至6月9日的租金，从而引发本案诉讼，导致双方的合同关系于2016年4月21日解除。在本案诉讼期间，被告方才支付2016年4月10日至6月9日期间的租金和使用费。由于房屋至今仍由被告占有使用，故被告仍需支付自2016年6月10日起至房屋返还之日为止的使用费，使用费按双方约定的租金标准计算。由于被告违约，应当承担违约责任，租赁合同对违约金作了明确约定，即违约金为两个月的租金金额。两个月的租金标准计算违约金并未过高，被告应当支付此违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告周蔚与被告孙月辉就上海市闵行区金汇路XXX号房屋于2015年11月24日签订的《商铺租赁合同》、于2016年1月19日签订的《补充条款》于2016年4月21日解除；二、被告孙月辉于本判决生效之日起三十日搬离上海市闵行区金汇路XXX号房屋，将此房屋返还原告周蔚；三、被告孙月辉于本判决生效之日起三十日内支付原告周蔚关于上海市闵行区金汇路XXX号一楼房屋使用费(以每月人民币25,000元为标准，自2016年6月10日起计算至被告实际返还房屋之日为止)；四、被告孙月辉于本判决生效之日起十日内支付原告周蔚关于上海市闵行区金汇路XXX号二楼、三楼房屋自2016年3月19日至2016年4月20日期间的租金3,725.70元；五、被告孙月辉于本判决生效之日起三十日内支付原告周蔚关于上海市闵行区金汇路XXX号二楼、三楼房屋使用费(以每月人民币3,500元标准，计算自2016年4月21日至自被告实际返还房屋之日为止)；六、被告孙月辉于本判决生效之日起十日内支付原告周蔚违约金人民币50,000元。七、原告周蔚于本判决生效之日起十日内被告退还被告孙月辉保证金人民币50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,220元，由被告孙月辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年八月九日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。