广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初801号
原告：珠海市迅达物业有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇连桥路568号，统一社会信用代码91440400669885656C。
法定代表人：钟少雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。
被告：焦会敏，女，1990年8月5日出生，汉族，住河南省遂平县。
委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。
原告珠海市迅达物业有限公司与被告焦会敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市迅达物业有限公司的委托诉讼代理人李京海，被告焦会敏的委托诉讼代理人李友双、黄妙娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠海市迅达物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间签订的《租赁合同书》及《xx合同补充协议》，并判令被告限期将租赁商铺腾空并返还给原告；2.请求判令被告按合同约定标准，支付自2014年9月1日起至被告返还租赁商铺之日止的商铺租金及管理费151567.92元（暂计至2017年4月）；3.请求判令被告自起诉之日起，按每日1%的标准向原告支付滞纳金；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年8月25日，原告与被告签订《租赁合同书》，承租了原告位于珠海市xx区xx镇xx路xx号的xx城xx馆xx层xx-
xx铺位从事门业经营，租赁面积为300.73平方米，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止5年，其中自2014年9月1日至2015年2月28日共181天为免租期，免租期内仅收取管理费，合同并对租赁期内的租金、管理费标准及违约责任进行了约定。鉴于被告初期经营困难，为对其进行扶持，2014年10月10日，被告母亲孙喜妮代理被告又与原告签订《xx合同补充协议》，约定原告在商场一楼商户正常营业率达到75%时，才开始计算被告免租期、收取管理费，并将免租期调整为7个月。同期租赁本商场xx、xx商铺的另一租户罗增祥，当时也与原告签订了内容相同的补充协议。2015年10月份，经原告统计，当月一楼商户正常营业率已达到75.5%，开始计算免租期及缴纳管理费的条件已成就，原告遂于当月21日向被告及同样情况的另一租户罗增祥送达《确认函》，要求核实确认条件已成就的事实并签署《确认函》。租户罗增祥经核实后于2015年10月29日签署了《确认函》，并自当年11月份起开始缴纳管理费，但被告却一直拒绝进行核实确认。原告无奈于2015年11月12日委托律师向被告发出《律师催告函》，催告被告于2015年11月15日前，就其租赁案涉商铺开始计算免租期、收取管理费的条件已成就的事实进行核实确认，否则视为条件已成就，被告理应自催告期满之日起开始缴纳管理费。但之后虽经原告长期做工作和催告，被告始终以各种理由拒绝核实确认，也不缴纳任何费用。原告认为，在原告催告期满后，被告不进行确认也未提出异议，应视为条件已成就，被告理应自2015年11月起，开始缴纳相关租金、管理费，其长期拒不缴纳租金、管理费的行为，已构成严重违约。根据《租赁合同书》的约定，原告有权解除合同，并取消给予被告的免租期等各项优惠，被告理应自租赁开始之日起支付租金及管理费。故原告向法院提起诉讼。
原告珠海市迅达物业有限公司对其诉称向本院提交如下证据：
1、租赁合同书，2、xx合同补充协议，拟共同证明原被告之间的租赁合同关系及双方权利义务、违约责任等约定；
3、律师函、EMS单、交寄邮件收据，拟证明原告于2015年11月12日委托律师向被告发出律师催告函，催告被告于2015年11月15日前，就其租赁案涉商铺开始计算免租期、收取管理费的条件已成就的事实进行核实确认的事实；
4、租赁合同书、5、xx、xx合同补充协议，6、确认函，7、罗xx身份证复印件，拟证明本商场另一租户罗xx同期签订了相同条件的合同及补充协议，并于2015年10月29日签署了确认函，确认当时本商场一楼正常营业率已达到75.5%，计算免租期及缴纳费用的条件已经成就的事实；
8、被告身份证复印件，拟证明被告主体资格；
9、营业执照复印件，拟证明罗xx租赁原告商铺进行经营的真实性；
10、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划验收合格证，拟证明案涉建筑物的权属主体及其合法性；
11、情况说明、郑xx身份证，拟证明原告对案涉房屋拥有出租等处分权。
被告焦会敏辩称，一、原告要求解除租赁合同，缺乏事实根据和法律依据。1、被告交付租金和管理费的条件未成就。2014年6月，原告为了招商引资，让更多的经营商进驻案涉的场地，以增加人气，其工作人员找被告及其母亲商谈商铺的租赁事宜，并许诺被告进驻后，会给予各种优惠。2014年8月25日，被告在原告给予许多优惠承诺的情况下，承租了原告管理的xx馆xx层xx铺。此后，被告斥巨资对该铺进行装修。尽管《租赁合同书》曾约定，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，其中自2014年9月1日至2015年2月28日共181天为免租期，但由于整个商场的入驻率极低，自被告进场经营后，近一个月时间商铺竟无人光顾。为此，被告找原告反映情况，原告遂同意将免租期进行变更，双方于2014年10月10日签订了一份《合同补充协议》，约定“甲方在商场一楼商户正常营业率达到75%，开始计算乙方免租期，收取管理费，免租期为7个月”。然而时至今日，案涉的商场一楼正常营业率从未达到半数，更不用说达到所谓的75%。这样的经营环境被告本身就难以支撑，还谈何交纳租金和管理费。2、原告以一楼商户的罗增祥所谓的《确认函》来推定一楼商户正常营业率达到75%，这既不符合事实，也不符合法律规定。据调查了解，罗xx是原告所在的xx家具城招商部的工作人员，其与原告存在利害关系，该《确认函》的真实性令人置疑。即便罗xx的确认函是真实的，也不能代表全体一楼经营真实情况，更不能代表一楼经营者对正常营业率达到75%的确认。且罗增祥是否该商场开营至今都在经营，罗增祥交了多少租金和管理费，从什么时候开始交？在本案的证据中无法体现，岂能以罗增祥单个商户的行为取代全体商户呢？一楼正常营业率是否达到75%，这么敏感和关键问题，原告岂能单方做统计呢？原告完全可以邀请被告等商户参与统计和确认，原告未经商户的许可自行作出统计，这样的统计结果能让人信服吗？3、被告对于原告所谓的《律师催告函》，确认2015年11月15日前，就案涉商铺开始计算免租期、收取管理费条件成就的说法没有任何根据。《律师催告函》起的只是催告作用，不存在默示作用推定的可能。在被告对律师函所描述的内容与事实不符时，完全可以置之不理。二、原告要求被告支付自2014年9月1日起至返还商铺之日止的租金及管理费151567.92元，没有任何根据。如前所述，一楼正常营业率目前尚未达到75%，交付租金和管理费的条件尚未成就，何来交租金和管理费呢？倘若一楼正常营业率已经达到75%，那么按照双方签订的《合同补充协议》，其收取租金时间应当是从2016年7月才开始计算。由此可见，原告租金计算方式是错误的。三、原告主张的按每日1%标准计算滞纳金的方式，因条件不成就及违反了法律规定，也是无效的。如前所述，被告一楼正常营业率目前尚未达到75%，交付租金和管理费的条件尚未成就，就不存在支付滞纳金的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上所述，原告与被告之间支付租金及管理费的条件不成就，故其诉请没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。
被告焦会敏对其辩称向本院提交如下证据：
1、xx家具城一楼平面图及统计表、照片、视频U盘，拟证明案涉的商场万家居国际建材家居城一楼建材正常营业率至今未达到75%的事实，统计表是我方应诉后到现场统计的；
2、证人刘某出庭作证提供的证言，拟证明案涉商场从开业到现在营业率没有达到75%，原告提交的证据关于罗增祥的身份与原告有利害关系，关于罗增祥的证据不能采信，罗增祥是原告招商处的经理，被告申请的证人也是罗增祥引进的。
原被告提交的证据，经当庭出示双方当事人质证，现本院对证据认定如下：原告提交的证据4、5、6、7、9与本案无关，本院不予采信；被告提交的证据统计表、照片、视频没有其他证据予以佐证，本院不予采信；对证人刘某出庭提供的证言中有相关证据予以佐证的部分，本院予以采信；对原告提交的其他证据及被告提交的证据一楼平面图的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。
经审理查明，2014年8月25日，原告作为出租方（合同甲方）与作为承租方的被告（合同乙方）签订《租赁合同书》，约定被告向原告承租珠海市xx区xx镇xx路xx号xx家具城xx馆xx层xx号商铺从事门业经营，租赁面积为300.73平方米，租赁期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲方给予乙方自2014年9月1日起至2015年2月28日止共181天的免租期，免租期内免收租金仅收取管理费，如因乙方原因导致本合同提前终止，甲方有权收回给予乙方的装修期免租和免租期的优惠，乙方应向甲方补缴装修期间的租金，甲方于租赁起始日前（含租赁起始日）向乙方交付铺位，铺位以及甲方为乙方配置的专用设施等以现状交付。2014年9月1日至2016年8月30日，租金12元/㎡/月，管理费3元/㎡/月，合计4510.95元，2016年9月1日至2017年8月30日，租金15元/㎡/月，管理费3元/㎡/月，合计5413.14元，2017年9月1日至2019年8月30日，租金19元/㎡/月，管理费3元/㎡/月，合计6616.06元。第一个月租金和管理费于本合同签订之日起三日内全额缴纳，其后，每月15日前为下月租金、管理费缴纳时间，合同期内如出现计租时间不满一个月的情况，按实际租赁天数计算。乙方须在签订本合同之日起当日内向甲方缴纳履约保证金，金额为13532.85元，不足5000元按5000元标准收取。履约保证金作为乙方履行甲乙双方签订的所有合同及其附件，包括但不限于合同协议履行、先行赔付、商品质量、服务质量、费用缴付行为的履约保证金。在合同履行期间或合同终止之后，乙方有应结而未结的费用，因商品质量或服务质量等问题发生应承担的费用等，甲方有权从乙方的履约保证金或代收销售款中扣除，具体情形包括但不限于：……（5）乙方所欠甲方的其他费用；……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁场所：（1）乙方的开业时间逾期达五日以上的，或在商场统一营业时间内擅自停止营业连续超过两天或累计超过三天的。（2）未按规定缴纳或者不足额缴纳租金、管理费、公共能耗费、履约保证金或其他费用中任何一项超过三十天的。……合同关于违约责任约定：乙方如不按约定期限缴纳租金或其他应缴费用，每延迟一日应按欠缴金额的1%向甲方缴纳滞纳金。……
2014年10月10日，原告作为甲方与作为乙方的被告（被告的母亲孙喜妮作为其委托代理人）签订《xx合同补充协议》，约定如下补充条款：1、甲方在商场一楼商户正常营业率达到75%，开始计算乙方免租期，收取管理费，免租期为7个月；2、此协议内容为保密事项，如乙方泄露此项协议内容，甲方有权取消给予乙方的第一条承诺及所有优惠政策，并保留追究责任的权利；3、甲方同意乙方履约保证金按一押一租交纳，不足5000元按5000元交纳；4、甲方同意乙方五年后续签合同时不收取乙方入场费；5、经营期间，乙方可转让该承租铺位，但是必须符合甲方的业态规划，经甲方同意后方可转让。
合同签订后，原告向被告交付了案涉商铺，被告向原告交纳了履约保证金5000元。被告在庭审中确认其未向原告支付过租金及管理费。
2015年11月12日，原告向被告发出《律师催告函》一份，催告内容如下：现将截至2015年10月31日，反映万家居商场一楼营业状况的《一楼现存商户布置图》向贵方送达，请贵方于2015年11月15日前就开始计算贵方免租期，并计收免租期内管理费的条件已成就的事实进行核实及书面确认，逾期不核实确认的，视为条件已成就，贵方应立即按约定支付管理费，否则，将立即解除与贵方之间的租赁合同，届时贵方除支付上述拖欠费用外，尚需承担支付自租赁之日起的租金、滞纳金、诉讼费及赔偿违约损失等责任，望贵方慎重考虑，及时履行，以免诉累。
本院另查明，案外人郑××是位于珠海市××区××镇××路南边宗地号为××号地块的土地使用权人，该地块上建筑物已办理建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证。现由原告珠海市迅达物业有限公司承包并从事万家居国际建材家具城经营，承包期间为2010年1月1日至2030年12月31日。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同书及合同补充协议均是在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。
关于补充协议约定的计算免租期的条件是否成就的问题。本院认为，双方在补充协议中约定在商场一楼商户正常营业率达到75%时开始计算免租期，原告主张按照面积计算，已经出租用于经营的占可用于出租经营的总面积的比例达到75%计算，被告认为应按正常经营的铺数占总铺数的比例达到75%开始计算免租期，本院认为，双方在补充协议中约定的计算免租期的条件可以做出两种解释，原被告的理解均有一定的道理，双方又不能就该条款的约定达成一致意见，本院也无法作出一般意义的解释，应视为约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，本院推定双方就开始计算免租期的约定未进行变更。双方就免租期的约定仍应按照租赁合同书的约定。根据租赁合同书的约定，原告给予被告自2014年9月1日起至2015年2月28日止共计181天的免租期，在此期间，原告给予被告免收租金收取管理费的优惠，因此，被告应自2014年9月1日起向原告支付管理费，自2015年3月1日起向原告支付租金。但原被告在庭审中确认，被告从未向原告支付过租金及管理费，构成违约，原告请求解除租赁合同和补充协议，被告将案涉商铺腾退并返还给原告有合同和法律依据，本院予以支持。
被告未按约定履行支付租金和管理费的义务，应当承担继续履行的违约责任。根据租赁合同书的约定，被告应向原告支付的租金为：2015年3月1日至2016年8月31日为64957.68元（12元/㎡/月×300.73㎡×18个月）；2016年9月1日至2017年8月31日为54131.4元（15元/㎡/月×300.73㎡×12个月）；2017年9月1日至被告腾退并返还案涉商铺之日止的租金，被告应按5713.87元/月（19元/㎡/月×300.73㎡）的标准向原告支付。原告请求从2014年9月1日开始计算租金没有依据，本院不予支持。鉴于被告在合同签订时向原告支付了履约保证金5000元，根据租赁合同书的约定，原告在被告拖欠费用时可以予以扣减，故本院认为，被告交纳的5000元的履约保证金应抵扣其拖欠原告的租金。经本院核算，自2015年3月1日至2017年8月31日，被告尚应向原告支付租金114089.08（64957.68＋54131.4－5000）元。被告应向原告支付的管理费为：自2014年9月1日至被告腾退并返还案涉商铺之日止的管理费，被告应按902.19元/月（3元/㎡/月×300.73㎡）的标准向原告支付。
关于原告主张被告支付拖欠租金及管理费的滞纳金的问题。被告辩称合同约定的1%的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，被告未按时向原告支付租金及管理费，造成原告的利息损失，被告应予赔偿，因此本院酌情确定被告按中国人民银行同期贷款利率支付欠付租金及管理费的利息。原告请求从起诉之日即2017年4月5日开始计算系原告对自身权利的处分，故本院确定2014年9月1日至2017年4月30日期间的租金及管理费的利息从2017年4月5日开始计算，2017年5月1日至被告腾退并返还案涉商铺之日止的租金及管理费的利息从欠缴费用的上月16日开始计算，利息计至本院确定的付款之日止。
被告向本院提出了勘察现场申请，本院认为由于双方签订的补充协议对开始计算免租期的条件约定不明，组织当事人进行现场勘察没有必要。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告珠海市迅达物业有限公司与被告焦会敏于2014年8月25日签订的租赁合同书；
二、解除原告珠海市迅达物业有限公司与被告焦会敏于2014年10月10日签订的××合同补充协议；
三、被告焦会敏于本判决生效之日起七日内腾退并向原告珠海市迅达物业有限公司返还位于珠海市××区××镇××路××号商场××馆××层××号商铺；
四、被告焦会敏于本判决生效之日起七日内向原告珠海市迅达物业有限公司支付从2015年3月1日至实际腾退并返还商铺之日止的租金（其中2015年3月1日至2017年8月31日的租金为114089.08元，2017年9月1日至实际腾退并返还商铺之日止的租金按每月5713.87元的标准计算）；
五、被告焦会敏于本判决生效之日起七日内按每月902.19元的标准向原告珠海市迅达物业有限公司支付从2014年9月1日至实际腾退并返还商铺之日止的管理费；
六、被告焦会敏于本判决生效之日起七日内向原告珠海市迅达物业有限公司支付欠缴上述租金及管理费的利息（其中2014年9月1日至2017年4月30日期间的租金及管理费的利息从2017年4月5日开始计算，2017年5月1日至被告腾退并返还商铺之日止的租金及管理费的利息，以欠缴当月的租金及管理费为本金，从欠缴当月租金及管理费的上月16日开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率，计至本院确定的付款之日止）；
七、驳回原告珠海市迅达物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3332元（原告珠海市迅达物业有限公司已预交），由原告珠海市迅达物业有限公司负担476元，由被告焦会敏负担2856元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
审 判 员 刘改宏
人民陪审员 邝宏毅
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 梁泳媚
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。