浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2958号
上诉人（原审原告）：张爱平。
委托代理人：张鑫，浙江五前律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈乐琴。
被上诉人（原审被告）：施正武。
上列二被上诉人委托代理人：黄铸克，浙江合众律师事务所律师。
上诉人张爱平因合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐民初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，乐清市乐成镇（现乐成街道）东门村于2008年取得乐清市中心区A-
b部分地块作为村集体安置留用地，2010年3月30日，乐清市规划建设局发文对东门村安置留用地规划选址进行了确认。2010年12月1日，浙江万华房地产开发有限公司通过招、拍、挂流程竞买购得上述地块的使用权并于2010年12月6日与乐清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，于2013年3月19日办理了土地使用权登记。2010年12月30日，乐成镇东门村与乐清市新时代建筑工程有限公司签订《代建合同书》，约定由乐清市新时代建筑工程有限公司进行代建。2013年3月28日，涉案项目取得建设用地规划许可审批通过。现工程建设进度为已完成桩基工程。
原告张爱平与陈宝乐系夫妻关系，被告陈乐琴与被告施正武系夫妻关系，陈宝乐与被告陈乐琴系兄妹关系。被告施正武在乐清市乐成街道东门村原享有合计328.72平方米的安置房权益。乐成街道东门村村委会同意本村社员将其建房指标自由转让他人（包含本村社员和本村之外的城镇居民和农村村民）。2010年12月间，原告张爱平与被告陈乐琴、施正武达成口头协议，约定两被告将施正武所享有的155平方米的安置房权益以每平方15000元（其中包含2000元／平方米的土地出让金）的价格转让给原告张爱平。双方未签订书面协议。
2015年4月28日，原告向原审法院提起诉讼，要求解除双方的房屋买卖合同，两被告共同返还原告款项232万元。
原判认为，本案的争议焦点是本案标的的性质及合同的效力问题。原告认为双方是房屋买卖合同关系，被告认为双方是安置房指标买卖关系。鉴于涉案的安置房虽已开始动工，但仅完成了桩基部分，尚未建成，显然不存在房屋实体，故双方之间转让的标的物是安置房建筑面积指标而非房屋，双方是安置房指标买卖关系。对于合同的效力问题，双方均认为合同有效，鉴于涉案安置房通过出让方式取得国有土地使用权，并开工建设，建房指标已经分配到户，且村集体亦认可指标转让行为，故本案的安置房指标买卖合同合法有效，应予以保护。原告称被告承诺3年即可入住，现该承诺未兑现，且现该地块已被法院查封，合同目的无法实现，要求解除合同，被告称其并未作出上述承诺，亦不存在影响合同目的实现的情况，不同意解除合同。鉴于合同的解除分为约定解除与法定解除两种。原告称被告承诺3年入住，但未提供证据予以证明，故本案不存在约定解除的情况。从法定解除条件来看，首先，双方转让的是安置房指标，根据当地的实际情况，安置房的建房时间具有很大的不确定性，原告应当知道指标房的交房日期并不确定而进行购买，现原告称房屋未能交付致使合同目的无法实现而要求解除，不予采信。对于原告所称浙江万华房地产开发有限公司名下的涉案土地被查封，影响建房致使合同目的无法实现的主张，鉴于涉案地块虽被法院查封，但原告未举证证明法院查封涉案地块的行为影响到安置房的建设或交付，故对原告的该主张不予采信。综上，本案诉争的指标买卖合同没有约定解除的条件，亦不符合法定解除的情形，故对于原告要求解除合同，返还款项的主张不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告张爱平的诉讼请求。案件受理费25360元，由原告张爱平负担。
宣判后，张爱平不服，提起上诉称：一、原判认定事实有误。一审中上诉人提供的录音证据可以证明被上诉人认可卖给上诉人的是房屋。原审法院仅凭双方达成买卖协议时不存在房屋实体为由即认定双方买卖的是安置建筑面积指标，显属错误。根据合同的相对性原则，乐清市乐成街道东门村村民委员会出具的证明及被上诉人与杨永千、李彩兰的买卖合同与上诉人无关，不能因被上诉人主张其与杨永千、李彩兰买卖的是权益就推定上诉人与被上诉人买卖的也是权益。二、原判判决理由及适用法律错误。1、被上诉人在录音中承认其曾向上诉人承诺3年可入住房屋，而涉案项目自双方达成买卖协议时开始打桩，后来一直处于停工状态，上诉人的合同目的不能实现。原判认定上诉人知道交房时间存在不确定性，属主观臆断。2、法院的查封行为已对涉案房屋的建设和交付产生实际影响，上诉人无需就此进行举证，而应由被上诉人举证证明浙江万华房地产开发有限公司已经或有确定的条件解决司法纠纷，司法查封不会影响涉案房屋的转让。事实上，在本案一审诉讼开始前，被上诉人于2015年4月10日通过银行向上诉人丈夫陈宝乐退还购房款30万元，说明被上诉人明知房屋不能交付，因而退还购房款。3、被上诉人的指标只得到其所在村委会的确认，并没有得到浙江万华房地产开发有限公司的确认。该232万元与浙江万华房地产开发有限公司无关，因此，即使将来房屋建成，上诉人也不能实现该期待物权。况且浙江万华房地产开发有限公司已被最高人民法院列入执行失信黑名单，涉案地块存在被拍卖的可能性，上诉人的房屋所有权无法实现。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人陈乐琴、施正武答辩称：一、上诉人与被上诉人买卖的是安置房指标，涉案指标买卖合同合法、有效。被上诉人从未承诺三年交房，且涉案地块土地使用权由浙江万华房地产开发有限公司招拍挂取得，但其仅是名义权利人，真正的权利人为村集体，浙江万华房地产开发有限公司的纠纷不会影响上诉人权利的实现，因此，本案不存在合同解除情形。二、上诉人主张被上诉人已退还30万购房款不符合事实。该30万元是被上诉人出借给被上诉人陈乐琴哥哥即上诉人丈夫陈宝乐的借款，与购房款无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人陈乐琴、施正武提供了陈乐云的谈话笔录，证明陈乐琴汇给陈宝乐的30万元款项系借款。经审查本院认为，被谈话人陈乐云未到庭证明该谈话笔录内容的真实性，故无法确定该谈话笔录的内容系其真实意思表示，本院不予认定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为：一、关于涉案合同的标的是安置房指标还是房屋的问题。鉴于双方达成口头合同时，涉案项目仅完成桩基部分，上诉人基于该合同将来可取得的房屋的面积、具体坐落等均不明确，该合同显然不符合房屋买卖合同的特征。另外，涉案项目采用土地使用权挂牌出让、委托代建的模式进行开发，除向被上诉人支付款项取得指标后，上诉人还需向房开公司或者代建单位支付代建费或者超面积差价款方能最终取得房屋。结合上述事实，原判认定上诉人与被上诉人买卖的标的为安置房指标，符合本案实际。
二、关于涉案合同是否应予解除的问题。上诉人主张双方达成口头合同时被上诉人曾承诺三年内交房，但其提供的证据不足以予以证明该主张，原审法院不予采信，并无不当。故上诉人以被上诉人违约为由要求解除合同，缺乏事实依据。涉案地块现虽被法院查封，但没有证据显示上诉人将来不能取得房屋。即使被上诉人确因法院的查封不能取得房屋，鉴于双方买卖的标的为安置房指标，系财产性权益，在乐成街道东门村村民委员会同意被上诉人转让指标后，被上诉人的主要合同义务就已完成，与此相对应，被上诉人获得安置房指标后，从财产性权益到物化财产的转化过程中可能存在的风险也应由上诉人自行承担。综上，上诉人要求解除合同，依据不足，原审法院不予支持是正确的。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25360元，由上诉人张爱平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 周婷婷