北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初16109号原告徐金栋，住北京市朝阳区。委托代理人程存秋，北京市惠诚律师事务所律师。被告北京凯瑞房地产开发有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人戚春生，职务董事长。委托代理人刘新波，北京市柯杰律师事务所律师。原告徐金栋与被告北京凯瑞房地产开发有限公司（以下简称“凯瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐金栋及其委托代理人程存秋，被告凯瑞公司的委托代理人刘新波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐金栋诉称：2005年11月19日，原、被告双方签订编号为No.5XXXXX的《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告开发的通州区某某小区XXX幢X单元XXXX号房（现通州区某路某号某某某小区XXX幢X单元XXXX号房号），建筑面积为73.42㎡，单价为12475元/㎡，总价为915915元。上述房屋约定于2005年6月18日前交付。合同附件四补充协议约定：甲方（被告）承诺在该商品房交付后自乙方完全履行上述约定之日起一年内，为乙方（原告）代为办理并取得产权证。合同签订后，被告未按照合同约定为原告办理上述房屋的权属证书。经原告查询，被告亦未将合同在相关部门备案，原告至今未取得上述房屋的不动产权证书。原告曾于2016年1月份再次致函被告，要求被告办理产权证，但被告仍置之不理。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判令被告协助原告办理通州区某路某号某某某小区XXX幢X单元XXXX号房号房不动产权证书；判令被告支付原告逾期办理产权证违约金（以915915元为基数，按日万分之三计算，从2014年4月20日起算至被告协助原告实际办理房屋产权证之日）：判令被告立即将北京市通州区某路某号某某某小区XXX幢X单元XXXX号房号房交付给原告；由被告承担本案全部诉讼费用。被告凯瑞公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、徐金栋如约支付全部购房款系凯瑞公司交付房屋的前提条件，但徐金栋严重违反《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》约定的主要义务，欠首付款7万多元，且不按时还款，倒是被告全额代为偿还银行贷款，被告至今欠付房屋价款近80%，包括契税等没有交纳，亦未履行法院生效判决以及双方达成的执行和解协议，凯瑞公司有权拒绝交付案涉标的房屋;徐金栋的严重违约行为导致案涉标的房屋产权证的办理条件至今尚未成就，其无权要求凯瑞公司协助办理案涉标的房屋产权证，凯瑞公司亦无需承担逾期办证违约金;本案及前案均由原告引起，诉讼费应由原告全部承担。经审理查明：2005年11月19日，凯瑞公司（出卖人）与徐金栋（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.5XXXXX），约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于通州区编号为12XXXXXXXX的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为京通国用（2XXX出）字第XX0号及XX1号。该块土地面积为28917平方米及86905平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2001年6月15/16日至2071年6月15/16日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名某某小区。建设工程规划许可证号为2XXX通规建字XXX7号，施工许可证号为00（建）2XXX.XXX5。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的：第XXX幢X单元XXXX号房号房。该商品房的用途为住宅，属框支剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房产权登记建筑面积共73.42平方米，其中套内建筑面积56.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.86平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款，1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12475元，总金额（人民币）玖拾壹万伍仟玖佰壹拾伍元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第叁种方式按期付款：3.其他方式详见附件五。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同退订的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，应相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2005年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.已取得北京市建筑工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十二条交接。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担延期交房的违约责任。该《商品房买卖合同》的附件四《北京“某某小区”（推广名：某某酒店）补充协议》，约定：第二条对该合同第十二条“交接”的补充约定。1、买受人应于收到入住通知书（具体时间为乙方签署《商品房买卖合同》且房款100%到达甲方账户后20日内）后到指定地点按照通知书的要求办理房屋入住手续，否则自入住通知书所定期限届满之日起，视为出卖人已按约交付房屋。自房屋交付或视为房屋按约交付之日起，该房屋有关的风险责任随之转移给买受人。且由此产生的费用（包括且不限于物业费用、取暖费用、水费、电费等）由买受人承担。第四条对该合同第十六条“关于产权登记的约定”的补充约定：1、乙方同意在签署该合同时出具委托书代办该商品房产权证及抵押登记的《授权委托书》，且须于办理该商品房交付手续时，将办理产权证及抵押登记所需支付的委托代办服务费、公证费、相关税费及公共维修基金支付与甲方。如乙方未能按上述约定交纳前述费用的，甲方有权拒绝交付该商品房，并无需承担逾期交房的违约责任。甲方承诺：该商品房交付使用后，自乙方完全履行上述约定之日起壹年内，为乙方代为办理并取得产权证。否则，甲方按照乙方已付房价款0.5%向乙方支付违约金，该合同继续履行。本补充协议签署后，该合同第十六条不再适用。第八条关于地址及税费说明。1、经本地派出所批复该房屋坐落地址为北京市通州区某某某小区XXX幢X单元XXXX号房屋。2、该房屋公共维修基金按总房款的2%交纳，计人民币壹万捌仟叁佰壹拾捌元（小写18318）；该房屋的契税按总房款的4%交纳，计人民币贰万柒仟肆佰柒拾柒元（小写27477）。该《商品房买卖合同》的附件五《某某酒店按揭付款方式》，约定：三、付款方式：1、买受人在签订《商品房买卖合同》时支付房款人民币275915元，余款64万元（人民币）由买受人申请银行贷款。2、买受人须于签订《商品房买卖合同》后七天内提交办理商品房按揭个人资料及相关证明。如逾期，买受人承担违约责任，违约责任执行《商品房买卖合同》第七条。2005年12月14日，徐金栋（借款人）与中国工商银行北京市分行海淀支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》（编号：A住字北京分行海淀支行2XXX年XXX8号），保证人为北京凯瑞房地产开发有限公司，协议约定：贷款金额为人民币640000元。贷款用于借款人购买坐落于北京市通州区某某小区XXX幢X单元XXXX号的住房（商业用房），建筑面积为56.56平方米。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房的名义将贷款分壹次划入售房者北京凯瑞房地产开发有限公司在贷款人处开立的账户，以购买本合同第二条所列之住房（商业用房）。《个人购房借款合同》附件一《抵押物清单》约定：通州区某某小区XXX幢X单元XXXX号房屋作为借款抵押物。另查，于长玉于2005年2月3日向凯瑞公司支付某某小区XXX幢X单元XXXX号房屋购房款定金30000元；于2005年3月2日向凯瑞公司支付某某小区XXX幢X单元XXXX号房屋购房款首付款166977元。凯瑞公司已收到中国工商银行代徐金栋支付的房屋价款64万元。2007年4月12日，由于徐金栋未依约履行还款义务，工商银行向凯瑞公司发出《催款函》。要求凯瑞公司一次性偿付徐金栋所欠逾期贷款本利，并解除《借款合同》。2007年9月18日，凯瑞公司应工商银行要求一次性提前偿还徐金栋所欠全部银行贷款本息总计581088.7元，代徐金栋履行了其欠银行贷款的还款义务。2007年9月26日凯瑞公司向北京市通州区人民法院起诉，请求法院判令徐金栋给付凯瑞公司贷款本息总计653767.92元；截至起诉之日的逾期利息1427.12元；违约金130753.58元；律师费18900元。经审理，本院于2007年12月5日作出（2007）年通民初字第10773号民事判决书，判决如下：一、被告徐金栋给付原告北京凯瑞房地产开发有限公司贷款本金及利息六十五万三千七百六十七元九角二分，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告徐金栋给付原告北京凯瑞房地产开发有限公司违约金一十三万零七百五十三元五角八分，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告徐金栋给付原告北京凯瑞房地产开发有限公司律师费一万八千九百元，于本判决生效之日起七日内执行清；驳回原告北京凯瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。判决作出后，徐金栋至本案法庭辩论结束前并未履行该判决。上述事实，有《商品房买卖合同》及其附件、《个人购房借款合同》及其附件、住房信贷借款凭证、收款收据、民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。徐金栋与凯瑞公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。原告主张房屋首付款275915元已经全部付清，但根据现有证据只能证明案外人于长玉已交付购房定金30000元和房款首付款166977元，共计196977元，原告也未提供充足证据证明，本院对原告主张不予采信。同时徐金栋对于交纳公共维修基金等办理房屋产权证费用的事实原告也没有提供证据证明。根据合同约定徐金栋未如约支付全部购房款，凯瑞公司有权拒绝交付案涉标的房屋，且原告行为导致案涉标的房屋产权证的办理条件至今尚未成就，凯瑞公司亦无需为徐金栋办理房屋产权证、赔偿逾期办证违约金。根据原被告双方签订《商品房买卖合同》及附件的约定，乙方(原告徐金栋)未能按约定交纳全部房款，故甲方（凯瑞公司）有权拒绝交付该商品房，并无需承担逾期交房的违约责任。被告答辩合法有据，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告徐金栋的全部诉讼请求。案件受理费一万二千九百六十元，由原告徐金栋负担一万二千九百六十元。（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶福勇人民陪审员  杨殿祥人民陪审员  钟玉文二〇一六年十一月四日书 记 员  王 妍