安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01200号
上诉人（原审被告）：詹煜浩。
委托代理人：蒋大伟，安徽新洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄秀丽。
委托代理人：王永宏，安徽徽达律师事务所律师。
上诉人詹煜浩因与被上诉人黄秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院于2014年12月5日作出的（2014）庐民一初字第03859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年6月13日，黄秀丽与安徽中皖辉达房地产代理销售有限公司（以下简称辉达公司）签订一份《房地产经纪合同》，约定由辉达公司为黄秀丽购房提供服务。同日，黄秀丽与詹煜浩签订一份《商品房买卖合同》，约定詹煜浩出卖蒙城北路1166号恒盛皇家花园8幢203室住宅（建筑面积109.35平方米），转让价款为638000元；合同签订后2014年8月13日前，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；詹煜浩购买存量房时，向建设银行和住房公积金中心申请32万元的抵押贷款（贷款余额以银行结算为准），詹煜浩应向建设银行和住房公积金中心申请提前还贷并提交相关材料；黄秀丽同意于2014年8月13日前将32万元（含定金）存入托管账户，詹煜浩同意黄秀丽向商业银行申请抵押贷款，总额为31.8万元。黄秀丽与詹煜浩均在该合同上签名。同日，黄秀丽与詹煜浩又签订一份《补充协议》，约定黄秀丽自本协议生效之日向詹煜浩支付定金2万元，该定金在黄秀丽履行合同后抵作房价款；如詹煜浩不履行合同，应双倍返还定金，如黄秀丽不履行合同，定金不予退还；黄秀丽同意用购房款替詹煜浩还贷，还贷产生的费用由詹煜浩承担。
上述合同及补充协议签订后，黄秀丽于当日支付定金2万元，于2014年7月31日缴纳了皇家花园×幢×室的物业费840元（2014年8月至2015年1月期间），2014年8月26日又缴纳了办理产权过户手续所需缴纳的各项税费41800元，其中以黄秀丽名义交纳的契税11000元、以詹煜浩名义交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计30800元。2014年8月21日，中国建设银行三孝口支行预约詹煜浩于2014年9月15日前去银行办理提前结清借款。
黄秀丽、詹煜浩及辉达公司签订的《协调确认书》载明：2014年9月13日，辉达公司明确要求詹煜浩到银行办理还贷手续，詹煜浩声称不卖，之后9月16、17、19日连续调解三次，詹煜浩坚持不卖相关房产，原合同无法执行；黄秀丽在2014年9月19日调解未果的情况下，决定不再购买此房。2014年9月19日，詹煜浩向黄秀丽发出通知解除双方买卖合同。黄秀丽诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、詹煜浩双倍返还定金4万元；3、詹煜浩赔偿黄秀丽已缴纳的各项税费损失41800元及物业管理费840元。
原审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。案件争议焦点：一、本案付款方式的约定；二、哪方构成违约。关于本案付款方式的规定。虽然合同中约定黄秀丽同意于2014年8月13日前将32万元存入房地产管理部门设立的资金托管账户，但补充协议中约定，黄秀丽同意用购房款替詹煜浩还贷，还贷产生的费用由詹煜浩承担。因此，补充协议对于付款方式的约定属于对合同中付款方式约定的变更。关于哪方构成违约。合同签订后，黄秀丽支付了定金，交纳了物业管理费、税费，中国建设银行三孝口支行预约詹煜浩于2014年9月15日前去银行办理提前结清借款，但2014年9月13日詹煜浩即表明其不卖房产。由此可见，詹煜浩不愿出卖的行为构成违约。詹煜浩辩称黄秀丽未在2014年8月13日前将32万元存入房地产管理部门设立的资金托管账户构成违约，不予采信。综上，黄秀丽要求解除双方2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，因詹煜浩已通过书面通知方式解除了合同，故对该项诉讼请求无需处理。黄秀丽要求詹煜浩双倍返还定金4万元，予以支持；要求詹煜浩赔偿已缴纳的各项税费损失41800元及物业管理费840元，由于各项税费在交易未能完成后可以办理退回手续，故以黄秀丽名义交纳的11000元不应作为损失处理，但其余以詹煜浩名义交纳的税费及物业管理费应由詹煜浩承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、詹煜浩于判决生效之日起十日内双倍返还黄秀丽定金40000元；二、詹煜浩于判决生效之日起十日内赔偿黄秀丽已缴纳的各项税费30800元及物业管理费840元，合计31640元；三、驳回黄秀丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为973元，由黄秀丽负担100元，詹煜浩负担873元。
詹煜浩不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人一直积极配合黄秀丽履行《商品房买卖合同》以及《补充协议》，与黄秀丽一起向房产部门申请存量房转移登记手续，配合黄秀丽缴纳物业费、产权过户所需的各项税费，积极向银行和公积金中心申请提前偿还按揭贷款，与黄秀丽积极沟通，促使辉达公司履行自己的承诺等等。由此可见，上诉人并没有违约。二、黄秀丽没有按照《商品房买卖合同》的约定于2014年8月13日前将32万元存入资金托管账户，虽经上诉人再三催促，黄秀丽并没有按照《补充协议》的约定替上诉人还贷。黄秀丽存在违约行为。三、《补充协议》的约定即“黄秀丽同意用购房款替詹煜浩还贷”不能构成对《商品房买卖合同》的约定即“黄秀丽应于2014年8月13日前将32万元存入托管账户”的变更，两处约定均是独立的，相互之间不存在任何矛盾或冲突的地方。房产部门设立的资金托管账户就是为了保障房屋买卖双方的交易安全，房屋购买方支付到托管账户的资金，房屋出卖方不可能提前支取用以偿还房屋按揭款，只有在完成房屋交接手续后，资金才能支付给房屋出卖方。故双方的真实意思表示应该是：黄秀丽应于2014年8月13日前将购房首付款存入托管账户，在此基础上，黄秀丽替上诉人偿还银行按揭款，且偿还银行按揭款的资金来源于辉达公司垫付。退一万步说，上述两处约定即使构成变更，黄秀丽也没有履行付款义务。四、《协调确认书》系由辉达公司单方草拟，在辉达公司无法兑现自己的承诺时，鼓动黄秀丽对上诉人提起诉讼，并有意为诉讼准备的证据，诱导了上诉人在《协调确认书》上签字。另外，从《协调确认书》的内容也可以确认，上诉人在解除合同前一直积极与黄秀丽及辉达公司沟通，积极履约。五、依据《商品房买卖合同》的约定，黄秀丽未按约于2014年8月13日存入托管账户32万元，逾期十日，上诉人有权解除合同。上诉人已经积极向银行和公积金中心申请提前偿还按揭贷款，公积金贷款必须在2014年9月8日之前足额偿还，银行按揭贷款必须在2014年9月15日前足额偿还。虽经上诉人多次催告，黄秀丽一直没有履行付款义务，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。综上，请求撤销原审判决，改判驳回黄秀丽的诉讼请求。
黄秀丽答辩称：本案的付款方式已经《补充协议》的约定进行了变更，否则按上诉人理解，黄秀丽将多付30多万元，明显不符合常理。《协调确认书》已经明确载明上诉人不愿卖房，且上诉人拒绝卖房在预约提前还款之前，故违约责任在上诉人。虽然上诉人在签订合同之后也积极履行了合同，但与之后的违约行为没有因果关系。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，詹煜浩提交了：1、个人住房公积金贷款提前还款申请书、个人住房借款结清预约协议、詹煜浩与辉达公司工作人员之间的短信往来；2、詹煜浩与黄秀丽及其丈夫以及与辉达公司之间的通话录音。以上证据证明詹煜浩积极履行义务，黄秀丽违约没有为詹煜浩还款，辉达公司没有兑现承诺，詹煜浩有权解除合同。黄秀丽质证认为，证据1的真实性没有异议，证据目的有异议；黄秀丽在8月中旬就已经准备好30多万元的购房款了，商贷的预约还款是9月15日，公积金贷款的预约还款不知道，没有告知我们，詹煜浩并没有通知黄秀丽去还款，在9月15日前达成了协调确认书，詹煜浩明确表明不卖房了；短信记录是詹煜浩与辉达公司之间，与黄秀丽无关。证据2的真实性没有异议，证明目的有异议，不能证明黄秀丽已经知晓2014年9月9日公积金预约还款一事，恰恰能够反映出黄秀丽一直在催促詹煜浩和辉达公司办理相关手续，詹煜浩在9月13日的录音明确表示不卖房了，与三方签署的协调确认书内容一致，也可以印证詹煜浩上诉称该协调确认书系其被诱导所签的事实是不能成立的。詹煜浩与辉达公司的录音内容也不能证明黄秀丽存在违约行为。
黄秀丽提交一份其与辉达公司工作人员的通话录音，证明詹煜浩在合同签订后不久即因房价上涨流露出不想继续履行合同的意思表示，故在其后办理缴纳税费、物业费结清证明、预约还款等事项中拖拉，直至2014年9月13日声称不卖房。詹煜浩质证认为，该录音的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，录音所涉主体是黄秀丽、黄秀丽丈夫、黄秀丽的代理律师以及与黄秀丽站在一条线上的辉达公司工作人员，没有詹煜浩，录音主体是“一家人”，他们想怎么说就怎么说，只能说明他们串通一气，伪造证据。
双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据詹煜浩与黄秀丽签订的《商品房买卖合同》中关于“黄秀丽应于2014年8月13日前将32万元存入托管账户”的约定以及《补充协议》中关于“黄秀丽同意用购房款替詹煜浩还贷”的约定，若黄秀丽将32万元存入托管账户，则双方在未办理房屋交接过户手续的情形下，詹煜浩不可能提前支取该款项用于归还贷款，且从詹煜浩的上诉陈述中也可以看出其对此是明知的；而黄秀丽也不可能同时存入托管账户32万元以及再另行支付32万元购房款替詹煜浩归还贷款，双方的通话录音亦能够印证在之后的履行过程中，双方并未严格按照《商品房买卖合同》的约定由黄秀丽于8月13日前将32万元存入托管账户，而是一直在协调预约还贷的事宜。故综合上述条款的语义以及双方当事人的真实意思表示，原审判决认定《补充协议》关于“黄秀丽同意用购房款替詹煜浩还贷”的约定系对原付款方式的变更，本院予以确认。詹煜浩上诉认为黄秀丽既要在2014年8月13日前存入托管账户32万元，又要另行替其归还贷款，不符合二手房正常交易习惯，亦有悖于常理，故其以黄秀丽未在2014年8月13日存入托管账户32万元为由上诉认为黄秀丽存在违约行为，依据不足，本院不予支持。詹煜浩在预约银行和公积金中心还款的过程中，即使通过中介公司协调过预约还款的相关事宜，但其未能明确向黄秀丽提出要求黄秀丽付款的具体时间，提交的通话录音并不能证明黄秀丽存在未按詹煜浩要求的付款时间履行付款义务的违约行为，而三方签字的《协调确认书》中又明确载明了詹煜浩经中介公司多次调解的情形下坚持不出卖房产的意思表示。詹煜浩上诉认为该协调确认书系其受诱导所签，并无证据证明，本院不予采信。综上，原审判决认定詹煜浩不愿出卖房产的行为构成违约，应当双倍返还定金，适用法律正确。詹煜浩的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1946元，由上诉人詹煜浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年七月二十日
书记员 丁宇琪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。