徐州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第0536号
原告靳兵。
委托代理人上官丙权，江苏富玲律师事务所律师。
被告徐州城置有限公司，住徐州经济技术开发区一号路以东，徐海路以北。
法定代表人彭庆邦，该公司经理。
委托代理人张磊、程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
原告靳兵与被告徐州城置有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员张基奎独任审理。双方庭外和解未果，本院于2015年5月4日公开开庭进行了审理。徐州城置有限公司提起反诉后未在本院指定期限内缴纳反诉案件受理费，应按撤回反诉处理，在本案中不再理涉。原告靳兵及其委托代理人上官丙权、被告徐州城置有限公司的委托代理人程训千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
靳兵诉称：原告于2012年1月31日与被告签订商品房买卖合同，合同编号为NO.0308345，约定原告购买被告建设的尚东花园B22幢1单元1902室房屋，总价为555898元，其中首付款166898元，余款389000元以贷款方式支付，交付期限为2013年10月15日；合同约定违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。因涉案房屋水电及消防工程不合格而拖延验收，导致逾期交房，侵害了原告的合法权益。原告于2014年3月5日向被告寄送了《解除商品房买卖合同通知书》，通知解除双方签订的商品房买卖合同。现诉至法院，请求判令解除原、被告之间的编号为NO.0308345的商品房买卖合同，判令被告退还房款555989元、支付房款占用期间的利息损失95976.51元、支付因原告支付银行贷款利息形成的利息损失（截至2014年4月15日已支付银行利息27059.68元，计算至终止支付利息之日）、赔偿担保服务费损失4668元。
徐州城置有限公司辩称：1、根据双方签订的合同，被告城置公司的义务是交付房屋，而交付房屋又主要包括房屋主体的建成、竣工验收备案以及取得交付使用通知书等三项主要义务，而其中前两项义务被告在双方约定的交付期限之前已经完成，即履行了合同的主给付义务，那么被告在履行了主给付义务的前提下，本着促进交易的原则，法院应依法判决双方继续履行合同。2、即使要解除合同，也只能按照双方约定的违约金计算标准来计算违约金，也就是按照买房人累计已付款的1%向买受人支付违约金。其他损失均不应超出其实际损失。原告诉请数额的计算错误，其首付款的166898元仅支付了56898元，另外的11万元由我公司代交；另外，对于贷款金额389000元，原告诉请数额存在重复计算。原告所主张的担保服务费与其第一项诉请存在矛盾。如果原、被告之间的合同解除，那么其贷款合同同时解除，而担保服务费的支付对应的是贷款期间，即使存在担保服务费，也最多只能支持从贷款之日至解除合同之日对应的担保服务费。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，被告申请通知第三人，即贷款银行到庭参加诉讼。
经审理查明：2012年1月31日，原告靳兵与被告徐州城置有限公司签订编号为NO.0308345的商品房买卖合同，约定徐州城置有限公司将位于徐州经济技术开发区汉源大道的尚东花园B22幢1单元1902室房屋出售给靳兵，房屋总价为555898元。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人（本案原告）在2012年1月30日之前支付房款166898元，余款389000元于2012年3月1日前以贷款方式付给出卖人（本案被告）”；该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”；该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。原告于2012年1月30日向被告付款55598.9元，被告于2012年2月3日向原告出具数额为166898元的首付款发票（其中11万元由被告以借款形式暂予垫付，2013年1月16日原告将该11万元支付给被告）；2012年9月5日，原告以公积金贷款形式（贷款期限为20年，基准月利率为3.75‰）向银行贷款389000元，并支出担保服务费4668元。2012年9月26日，被告向原告出具数额为389000元的房款收据。因被告未及时取得商品房交付使用通知书的原因，本案所涉房屋没有在合同约定的期限内交付给原告使用，且已逾期超过90日。
以上事实有双方当事人当庭一致陈述及提供并经本院认证的的商品房买卖合同、银联签购单、公积金贷款合同、担保服务费发票、购房发票、收据等证据予以证实。
本院认为：1、原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，均应依约全面履行，否则应承担违约责任。被告至今没有证据证实已取得涉案商品房的交付使用通知书，且已逾期超过90日未履行交房义务，构成违约，原告有权依照约定解除双方签订的商品房买卖合同，故，本院对原告的该项主张予以支持。2、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，被告应当返还原告已给付的购房款555898元。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加。因双方约定合同解除后被告需按累计已付款的1%向原告支付违约金低于原告的实际损失，原告主张的担保服务费损失、利息损失确系在合同履行中实际发生，本院予以支持。被告关于担保服务费的相关抗辩主张没有法律依据，不予采信。3、关于利息损失的计算，应按银行同期同类贷款利率，从原告实际支付房款之日起算。具体为：以55598.9元为本金，自原告主张的2012年1月31日计算至原告主张的2014年11月30日；以11万元为本金，自2013年1月16日计算至原告主张的2014年11月30日；以389000元为本金，自2012年9月26日计算至原告主张的2014年11月25日。以上利息总额不超过原告主张的95976.51元。原告主张的支付银行贷款利息形成的利息损失，足以通过上述判决的利息予以弥补，其该项主张没有法律和事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、原告靳兵与被告徐州城置有限公司签订的关于尚东花园（城置花园）B22幢1单元1902室的编号为NO.0308345的商品房买卖合同于本判决生效之日解除；
二、被告徐州城置有限公司自本判决生效之日起十日内向原告靳兵一次性返还购房款555898元，并赔偿担保服务费损失4668元及利息损失（按照银行同期同类贷款利率，以55598.9元为本金，自原告主张的2012年1月31日计算至2014年11月30日；以11万元为本金，自2013年1月16日计算至2014年11月30日；以389000元为本金，自2012年9月26日计算至2014年11月25日。以上利息总额不超过原告主张的95976.51元）
三、驳回原告靳兵的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10735元减半收取5367.5元（靳兵已预交）由靳兵承担167.5元，由徐州城置有限公司承担5200元（与上述判项一并履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 张基奎
二〇一五年五月二十七日
书记员 董世妹