河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终5694号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙明海，男，1977年4月30日生，汉族，住沧州市运河区。
委托代理人：张树强、马迪，河北通和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沧州影剧院，住所地：沧州市新华西路23号，统一社会信用代码：12130900109540174J。
法定代表人：兰振勇。
委托代理人：彭建军、巩珍珍，河北福鑫律师事务所律师。
上诉人孙明海因与被上诉人沧州影剧院房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙明海的上诉请求：撤销一审判决，请求被上诉人赔偿上诉人损失92500元，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的十年期租赁合同，当时被上诉人称与所有承租户均是一年一签，每年续签。上诉人为此购买了设备、完成了进货、对承租房室内外装修、安装了LED屏、广告投入人员培训。上诉人没有任何过错，被上诉人要求解除合同，侵犯了上诉人利益。被上诉人应赔偿上诉人以下损失，包括设备款15000元、LED安装费9000元、室外装修工费3500元、材料款1000元、室内装修45000元、广告投入19000元。
被上诉人沧州影剧院辩称，一审认定双方签订的租赁合同为一年，事实清楚，证据充分。合同履行期间，被上诉人完成了合同义务。合同约定内部装修或维修由上诉人负责，增加的装修经营设备等资产的投入均由上诉人负责，上诉人请求的各项损失均由上诉人自担，与被上诉人无关。
沧州影剧院向一审法院起诉请求：被告立即腾空房屋，返还房屋；被告支付占用费用1643.84元（直至搬出房屋为止）；被告支付水、电费700元（直至搬出房屋为止）；诉讼费等由被告负担。
孙明海向一审的反诉请求：判令反诉被告赔偿其损失92500元；诉讼费由反诉被告承担
一审认定事实，2016年3月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、甲方为乙方提供正门西侧门市壹间，面积约22平方米，用于乙方经营眼镜零售业务，并提供配套的水、电暖设备。乙方牌匾广告宣传只能在市政府规划的牌匾以下，牌匾以上（包括市政府规划的牌匾）归沧州影剧院管理和使用。2、租赁期限壹年，甲方从2016年4月1日起将上述财产交付乙方使用，至2017年3月31日到期。3、乙方全年向甲方缴纳租金陆万元整，租赁前乙方每半年交纳叁万元。4、乙方使用水电自己单挂水电表，每月按所用实际度数上交水电费。取暖费按国家规定、按实际面积缴纳。5、乙方要合法经营，照章纳税，各项税金及费用全部由乙方负担，甲方概不负责。6、在合同有效期内，正常的外部房屋维修由甲方负责，内部装修或维修由乙方负责，如需改造结构或内装修，乙方应提前?向甲方申明，乙方更不能私自扩大营业面积和经营范围，不得转让、出租、抵押和变卖，否则，一切经济和法律责任由乙方承担。如变更经营项目需经甲方同意。7、经营期间，增加的装修、经营设备等资产的投资，均由乙方负责，经营期满后，能带走的带走，不能带走的所有权归沧州影剧院所有，不能拆毁；合同期满前一个月，乙方应提前向甲方申请下轮承租，否则甲方有权另行考虑出租事宜。8、经营期间，应服从沧州影剧院统一管理。一切安全、经营、法律问题均由乙方负责（例如：火灾、被盗、人身伤亡等重大责任事故）。由于乙方原因给甲方造成的经济损失，由乙方负责，反之如此。9、甲、乙双方不能无故终止协议，否则要向对方赔偿经营损失，本协议甲、乙双方签字、盖章生效。
协议签订后，原告依约交付了房屋，被告依约承租房屋，并进行相应装修、经营，且已缴纳一年的租赁费。现租赁期限已满，被告没有向原告交还房屋，亦未续签租赁合同，被告仍在使用租赁房屋。
上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、通知3份，视频资料、被告提供的工程合同、票据2张、LED销售合同、广告投入费票据2张、设备购置收据1张、录音证据以及当事人的陈述等予以证实。
一审认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案租赁期限已经到期，原告以通知的方式通知被告搬离，腾退房屋，以此表明原告不再与被告续签合同。被告辩称，原被告之间有关租赁合同的真实情况是双方形成了一个十年期的租赁合同，有关一年期之外的部分，双方是以口头的形式达成的。对于口头协议，原告不予认可，因此，被告的辩称不能成立，不予采纳。租赁期满后，被告应及时腾退房屋，拒不腾退房屋，构成违约，应承担违约责任。因此，原告主张被告支付租赁期满后实际占有使用费，符合法律规定，予以支持，支付标准应参照原合同约定标准执行，直至被告搬出房屋为止。关于原告主张的水电费。合同约定乙方使用水电自己单挂水电表，原告没有举证证明被告欠水电费的时间和数额，因此，被告应支付的水电费应以水电表记载的实际发生额为准，直至被告搬出房屋为止。关于被告反诉的各项损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。原被告双方在合同中约定，内部装修或维修由乙方负责；增加的装修、经营设备等资产的投资，均由乙方负责，经营期满后，能带走的带走，不能带走的所有权归沧州影剧院所有，不能拆毁。根据前述法律规定和双方约定，对没有附和的装修部分，被告可拆除带走，但不得毁坏房屋，对已经附和的部分应归原告所有。因此，被告要求原告赔偿损失的反诉请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，遂判决：一、被告孙明海立即向原告沧州影剧院返还租赁房屋；二、被告孙明海向原告沧州影剧院支付自2017年4月1日起至房屋搬出日止的房屋占有使用费，支付标准以原合同约定为准；三、被告孙明海向原告沧州影剧院支付自2016年4月1日起至房屋搬出日止拖欠的水电费。数额为被告搬出房屋之日水电表记载的数额减去被告已交纳的数额；以上三项限判决生效后十日内履行完毕。四、驳回被告孙明海的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，反诉受理费1056元，共计1081元，由被告负担。
本院审理过程中，上诉人提交了其妻子与白振峰的电话录音资料及整理的书面录音资料各一份，用以证明双方签订的系长期租赁合同，并非一年期租赁合同，被上诉人存在违约，应对上诉人予以赔偿。被上诉人的质证意见为：该录音系在一审起诉之前形成，不属于新证据；参与录音的双方未到庭质证，无法核实其真实性，且录音中的小白并非系被上诉人负责租赁的负责人，该录音不能证实口头合同的存在。录音中仅仅是上诉人要求签订5年期的租赁合同，被上诉人并未同意，而是只签订了1年的租赁合同。
经本院审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，双方签订的系一年期的租赁合同，事实清楚，由租赁合同为证。上诉人称双方签订的系十年的租赁合同，并提交了其妻子与白振峰的电话录音，由于白振峰并非系被上诉人委托签订租赁合同的代理人，故该录音资料不能证实双方签订十年口头租赁合同，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1056元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡希荣
审判员 苗笑臣
审判员 王兰英
二〇一七年十月十六日
书记员 刘书慧