重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第11770号
原告张欢，女，1986年8月2日出生，汉族，重庆市潼南县崇龛镇人民政府工作人员，住四川省犍为县。
被告重庆中渝物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道嘉州路99号，组织机构代码62190018-3。
法定代表人曾维才，重庆中渝物业发展有限公司董事长。
委托代理人李绩，重庆静昇律师事务所律师。
原告张欢与被告重庆中渝物业发展有限公司（以下简称中渝物业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告张欢，被告中渝物业的委托代理人李绩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张欢诉称，2013年8月22日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以建筑面积单价5883.78元／平方米的价格，房屋总价款328374元，采取按揭贷款的方式购买由被告开发的中渝·某小区二期项目（坐落为重庆市沙坪坝区思贤路＊＊号）房屋一套。买卖合同生效后，原告于当天向被告支付了预告登记费80元、抵押权登记费80元、契税8603.43元、团购费4000元，并支付了物业专项维修资金9036�。第三人于2013年12月19日将按揭贷款197000元发放给被告。2014年10月6日约定的交房时，原告查看中渝·某小区二期交房现场时发现，被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件，以至于原告不能确定房屋建筑质量是否合格。且小区天然气主管道在合同约定的接房日并未通气。后原告了解到小区燃气工程在2014年11月6日前均未通过燃气公司验收，更没有通气。原告认为，被告建设的房屋未达到合同约定的交付条件，构成逾期98天交房，达到合同约定的违约金赔付条件。现原告请求：1、被告支付原告逾期交房违约金，即以总房款328374元为基数，按日万分之一，从2014年10月6日起计算至2015年1月13日。2、本案诉讼费由被告承担。
被告中渝物业辩称，中渝·某小区二期在2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备双方约定的预售商品房交付条件。2014年10月6日天然气表外管道未通气，并不影响原告接房装修。被告已通知二原告接房，不存在逾期交房的事实，不应支付原告逾期交房违约金。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》是地方性法规，是管理性规定，且该条例于2014年3月1日起才实施，不适用于原、被告之间的商品房买卖合同争议，故被告不同意原告全部诉讼请求。
经审理查明，2013年8月22日，张欢在向案外人重庆同进广告传播有限公司缴纳了4000元团购优惠参团费后，享受以9.8折优惠购买中渝物业开发的中渝·某小区项目＊号＊＊楼8号指定房源权利。
2013年8月22日，张欢（乙方）与中渝物业（甲方）签订了购买中渝·某小区项目二期、编号为CQ-55＊＊＊＊3的《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2012）预字第（623）号，预售商品房批准机关：重庆市国土资源和房屋管理局。乙方购买甲方（被告）位于重庆市沙坪坝区思贤路＊＊号＊幢10-8房屋一套，房屋总成交金额为328374元。乙方于2013年8月22日首付房款131374元，余款197000元办理银行按揭。合同第七条交房期限和交付条件：（一）交房期限：甲方应当在2014年10月6日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记�》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文书或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按照合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的�约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方交付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率的违约金），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、�础设施（1）于2014年10月6日前通水；（2）于2014年10月6日前通电；（3）于2014年10月6日前通气；（4）2014年10月6日前只是天然气主管道通气，业主户内通气须业主自行向天然气公司申请。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）在上述设施达到使用条件前，由甲方承担乙方的相应物业管理费用；（2）如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付；超市、幼儿园等其他配套不包含在影响该商品房正常使用直接关联的配套设施之内。该合同于2014年2月26日经房地产登记机构登记备案。
同日，张欢（乙方）与中渝物业（甲方）还签订了《补充协议》一份，其中第四条关于房屋交付特别约定：¨¨¨¨2、若乙方未接到书面接房通知书，则应以合同约定的交付最后时间到甲方处办理接房手续，乙方未自行到甲方处接房引起逾期交付责任由乙方承担；3、甲方书面通知乙方接房后，乙方未按时到甲方指定地点办理接房手续，或者甲方出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》后，乙方拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付的责任由乙方承担；4、甲方按约定交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏、平整度等非主体结构安全质量问题的建筑通病，乙方承诺不拒绝接房，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修。甲方应在与乙方协商一致约定的时间（或保修规定的时间）内完成维修义务，如甲方超过与乙方协商一致约定的时间（或保修规定的时间）完成维修义务的，对超过的时间由甲方按已付房款的日万分之一计算向乙方支付赔偿金。¨¨¨¨6、因乙方原因甲方根据合同约定有权拒绝交�的，或者根据合同约定乙方不得拒绝接房而乙方仍拒绝接房的，由此产生的延期交付责任由乙方承担。7、乙方未接到甲方交房通知的，按合同约定的交付日期为房屋交付使用时间，乙方自行前来办理接房手续，甲方不予另行通知。
合同生效后，张欢于2013年8月22日向中渝物业支付了购房款131374元。张欢还为所购房屋向相关部门交纳了预告登记费80元、抵押权登记费80元、契税3283.74元、物业专项维修资金4465元。
2013年12月19日，张欢（借款人）、中国邮政储蓄银行重庆渝北区支行（贷款人）、中渝物业（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》、《预购商品房抵押合同》一份，约定张欢以涉案房屋作抵押，向中国邮政储蓄银行重庆渝北区支行申请个人住房贷款197000元用于购买涉案房屋，贷款期限240个月。2014年4月18日，中国邮政储蓄银行重庆渝北区支行发放按揭贷款197000元，中渝物业收到该贷款。
2014年9月29日，中渝物业取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2014年10月6日，张欢到达接房现场，但至今未办理接房手续。中渝物业在接房现场向接房的业主提供了《新建商品房屋使用说明书》以及《新建商品房屋质量保证书》等资料。
另查明，中渝·某小区项目二期供气工程的工程于2015年1月13日进行了竣工验收并通气。
2015年4月22日，张欢向本院提起诉讼，要求：1、立即解除原、被告双方签订的编号为CQ-55＊＊＊＊3的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告立即退还原告购房款328374元、利息（即分别以131374元为本金，从2013年8月22日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算；以197000元为本金，从2013年12月19日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算）及违约金3283.74元；3、被告支付原告物业专项维修资金4465元、预告登记费80元、抵押登记费80元、契税3283.74元、团购费4000元，原告已支付给第三人的按揭贷款利息约18000元（以第三人记录为准）；4、本案诉讼费由被告承担。2015年7月15日，本院作出（2015）沙法民初字第04290号民事判决书，判决：驳回原告张欢的全部诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
现张欢再次向本院提起诉讼，要求判如所请。
审理中，张欢坚持以诉争房屋未按期验收通气，中渝物业未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件，不符合合同约定的房屋交付条件，构成逾期交房，根据《重庆市商品房买卖合同》第十七条第二款的约定，适用第九条的约定，要求被告支付逾期交房违约金。中渝物业辨驳认为，中渝·某小区�目二期小区已于2014年9月24日通过消防验收且于2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同第七条约定的交房条件。合同第十七条约定的水、电、气基础设施未按期达到使用条件的情况下，如造成逾期交房的，才能按第九条约定的违约金条款赔付违约金。同时基础设施并未造成房屋逾期交付。张欢以合同第十七条天然气主管道未按时通气要求被告支付逾期交房违约金理由不成立。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）属于地方性法规和管理性规定，并不适用本案争议；且该条例于2014年3月1日才实施，不适用于原、被告签订于2013年的商品房买卖合同。综上，中渝物业所交付的房屋符合合同约定的交付条件、交付时间和国家强制性规定，张欢要求被告支付逾期交房违约金的事实和理由均不成立，应驳回张欢全部诉讼请求。中渝物�为证明其通知张欢已于2014年9月26日接房，举示了EMS邮寄单寄件人联，但该邮寄单未加盖邮政公司印章，中渝物业也未能举示邮寄送达记录。
以上事实，有原告提供的《供气工程的工程竣工验收单》、（2015）沙法民初字第04290号民事判决书、《重庆市商品房买卖合同》，被告提供的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、（2015）沙法民初字第04290号民事判决书、《关于中渝·某小区二期业主接房、装修情况的说明》、《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》、《业主情况登记表》、《接房流程单》、《物品领取单》、《房屋实物移交清单》以及当事人双方的陈述等在案证明，并经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原被告双方于2013年8月22日自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补�协议》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因此原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对原被告双方均具有约束力，原被告双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。
双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条明确约定了房屋的交付条件为商品房通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方诉争的房屋在2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故达到了合同约定的交房条件。虽被告主张其于2014年9月26日通知原告接房，无充分证据证明，但根据《补充协议》的约定，原告未接到被告交房通知的，合同约定的交付日期即为房屋交付使用时间，被告也不存在逾期交房之事实。
原、被告签订的《重庆市商品房买卖�同》第十七条约定了在2014年10月6日前，诉争的房屋基础设施应达到使用条件，即2014年10月6日前应通水、通电和天然气主管道通气。涉案房屋在约定交房之日水、电已按时达到使用条件，天然气主管道在2015年1月13日才验收通气逾期98天是客观事实。合同第十七条第二款第二项约定，“如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付”，本院认为关于该条款的约定，双方当事人真实意思表示的正确理解应为：基础设施未如期达到使用条件并导致延期交房的情形下，才能按合同第九条约定的违约金支付方式赔付违约金。现天然气主管道未如期验收通气并未导致延期交房，故原告以此为由要求被告支付逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。
对于原告提出被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件问题。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）是地方性法规，属于管理性规定。且该条例2014年3月1日才实施，故该条例不适用于原被告签订的商品房买卖合同的争议。双方合同第八条约定交房手续为“甲方应于确定交房日的七日前……甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……甲方还需提供《新建商品房屋使用说明书》以及《新建商品房屋质量保证书》，甲方不出示证明文件……延期交房的责任由甲方承担”，故原告也不能以该条例的规定主张被告逾期交房。对原告的此一主张，本院不予采信。
综上所述，原告请求被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共�国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张欢的诉讼请求。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由原告张欢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 李 勤
二〇一五年十一月二十七日
书记员 田尧丹