湖北省公安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂公安民初字第00542号
原告侯永珍，无业。
委托代理人侯永权，自由职业。
被告湖北利达建设工程集团房地产有限公司。住所地公安县斗湖堤镇潺陵大道*******号。
法定代表人周军，该公司执行董事。
委托代理人张家坦，湖北荆辉律师事务所律师。
委托代理人肖新国，公安县斗湖堤法律服务所法律工作者。
原告侯永珍诉被告湖北利达建设工程集团房地产有限公司（以下简称利达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员毛先平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯永珍及其委托代理人侯永权与被告利达公司委托代理人张家坦、肖新国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告侯永珍诉称：2009年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将公安县斗湖堤镇锦江小区4栋3单元402号住房出售给原告，合同签订之日一次性付清购房款127969元。房屋交付期限为2009年9月28日前，交付房屋后90日内由被告办理权属登记。被告承诺：如在约定期限内原告不能取得房地产权属证，每逾期一日向原告支付已付房款万分之五的违约金，至领证之日开始支付。被告交付房屋后，并未在约定期限内办理产权证，逾期1208天（2009年9月28日起至2013年4月22日止），违约金77312元。原告领取产权证后，多次要求被告支付逾期违约金未果。现请求判令：1、被告支付原告违约金77312元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告利达公司辩称：2006年5月，被告通过拍卖程序获得原公安县粮食局面粉厂破产改制的全部资产，用于开发“锦江小区”，并取得开发小区建房手续。但该项目的整体开发涉及政府部门二次规划许可，第一次规划涵盖3#、4#、5#住宅楼（含原告购买房屋）。后被告取得《湖北省商品房预售许可证书》，面向社会预售。但一期工程在施工过程中，影响小区内相邻的原面粉厂职工住宅楼采光通风，导致居民妨碍施工、围堵县政府、群体上访。经政府部门协调，达成拆除还建共识，并形成政府对小区进行第二次规划，其范围仅限七层的还建楼（6#楼）。该楼在施工期间，相关部门补发了建房手续。此前，被告就已竣工的第一期工程二次书面申请县规划局办理验收备案手续，均以政府有指示，未进行竣工验收。被告曾同购房业主数次请求政府协调办证未果。2011年11月15日，被告申请6#还建楼办理规划验收，并对3#、4#、5#住宅楼延期办理竣工验收的过程加以说明，公安县住房和城乡建设局也证实原告购买的商品房未在约定期限验收办证，属政府行为所致。而合同约定：属政府行为和其他非出卖人的特殊原因导致延期，交付时间可据实延期，被告无需承担违约责任。2012年12月13日，“锦江小区”整体工程验收合格，被告交付房屋时间应延至验收日，按约定应在房屋交付使用后90日内，被告提供办理权属登记相关资料，但实际上被告早已将办证资料提交房产部门备案。原告自身应办理权属登记手续，被告只能承担协助办证义务。2013年1月28日，原告才向房产部门申请权属登记，被告已在原告申请之日起90日内协助原告办理了房屋所有权证，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2007年4月11日至2008年10月13日，公安县利达置业有限公司因开发“锦江小区”（原面粉厂），分别取得公国用（2007）第350号土地使用权、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，开始对一期工程施工（含3#、4#、5#住宅楼），施工期间因影响相邻的原面粉厂职工住宅楼（四层）通风采光、房屋受损等，该楼业主阻碍施工，引发冲突上访，经政府协调，该楼业主与公安县利达置业有限公司达成拆除还建的共识。2008年10月28日，公安县利达置业有限公司向公安县规划局递交了危房拆除还建的请示，并对拆除还建范围进行第二次规划。还建楼为6#住宅楼（共7层，1-4层为还建部分，5-7层为可销售部分），但政府对该楼土地使用权的出让形式、标准等未作明确答复。同年12月12日，公安县利达置业有限公司取得湖北省商品房预售许可证书。2009年12月15日，还建楼开始施工。2010年7月26日至同年12月31日，公安县利达置业有限公司取得6#住宅楼公国用（2010）第2077号土地使用权、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。
2009年5月29日，原告与公安县利达置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买公安县利达置业有限公司开发的“锦江小区”第4幢3单元402号房（即4#楼），购房款127969元。公安县利达置业有限公司应在2009年9月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种条件，即商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力、政府行为、其他非出卖人的特殊原因，出卖人可据实予以延期。出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任使买受人不能在规定期内取得房地产权属证的，出卖人每遇期一日向买受人支付房款的万分之五的违约金至领取房地产权属证之日止。合同签订之日，原告依约支付了全部购房款。同年6月18日，公安县利达置业有限公司对已竣工的3#、4#、5#住宅楼申请规划验收，期间，公安县利达置业有限公司按照约定的期限将房屋交付原告使用。2010年6月25日，公安县利达置业有限公司再次申请规划验收。因政府明确指示，还建楼涉及的土地出让金及补充规划增加的土地出让金未全部缴付前，不得对“锦江小区”开发的整体项目办理规划验收，加之历史遗留等因素，故被告二次申请竣工验收未果，小区购房业主曾请求政府解决。2012年11月19日，公安县国土局函告公安县住房和城乡建设局，被告已缴清土地出让金，可完善相关规划手续。同年12月6日，公安县住房和城乡建设局完成了对“锦江小区”3#、4#、5#、6#住宅楼的整体规划验收，同日签发《建设工程规划验收合格证》，同月13日签发《建筑工程竣工验收备案证》。2013年1月28日，原告申请房屋产权登记，同时与被告签订了房屋登记调查询问表，同日，被告将双方签订的房屋登记调查询问表、办证申请等资料，报产权登记机关备案。同年4月22日原告取得公安房权证斗字第××号房屋产权证。
同时查明：2012年8月2日，公安县利达置业有限公司变更为湖北利达建设工程集团房地产有限公司。
以上事实，有原、被告提交的证据及当庭陈述在案为凭，经举证、质证，可以采信。
本院认为：原告侯永珍与公安县利达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，均应按约履行义务。根据合同约定“出卖人应在2009年9月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力、政府行为、其他非出卖人的特殊原因，出卖人可据实予以延期。出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案”。可见合同中约定涉讼房屋交付条件为符合国家和地方人民政府的规定及该商品房经验收合格。而本案涉讼房屋在未完全满足基本安全的条件下，被告即在约定期限内将房屋交付原告使用，显然不符合双方约定的交付条件。故本院认定涉讼房屋于办妥竣工验收备案手续之日（2012年12月13日）才符合合同约定的交付条件。此外，合同中还约定了其他特别条款，即遭遇不可抗力、政府行为、其他非出卖人的特殊原因，出卖人可据实予以延期。事实上，被告在涉讼房屋竣工后，曾二次申请竣工验收，均因历史遗留等因素，政府考虑“锦江小区”开发项目整体验收而未获准，但对原告房屋使用并未造成影响，况且房屋是否验收，也不完全受被告决定。如前所述，2012年12月13日才最终符合合同约定的房屋交付条件，故该日才是上列条款中约定的“商品房交付使用”之日，被告履行协助办证义务期限应确定为该日起90日内（2012年3月13日）。截止双方2013年1月28日，签名确认的房屋登记调查询问表、办证申请等资料，正是反映被告履行协助办证义务，交付办证资料的依据，该行为的履行时间并未超过约定办证期限。且原告已于2013年4月22日取得房屋产权证，故原告主张逾期办证违约金的依据不足，本院不予支持。更何况，原告主张的违约金已达到房屋标的60%以上，明显不符合法律规定。原公安县利达置业有限公司已于2012年8月2日变更为湖北利达建设工程集团房地产有限公司，其主体适格，享有民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告侯永珍的诉讼请求。
案件受理费1733元，依法减半收取866.50元，由原告侯永珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，帐号：26×××32。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 毛先平
二〇一五年七月三日
书记员 阳 梅