湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民终401号
上诉人（原审被告）：监利县福安房屋开发有限公司（以下简称福安公司）。住所地监利县容城镇建设东路**号。
法定代表人：张波，该公司总经理。
委托代理人：刘勇，湖北荆利维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董丘，无固定职业。
委托代理人：董本春，退休职工。
上诉人福安公司因与被上诉人董丘房屋买卖合同纠纷一案，不服监利县人民法院（2015）鄂监利民初字第02107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董丘诉称，2011年9月20日，他见到恒利公司的“来怡家新城买房送装修5万元”的广告后，于次日与该公司签订了商品房买卖合同，并支付购房款15万元。2012年1月17日又支付购房款7万元，此时，他对恒利公司说，什么时候给房产证，他就什么时候付清余款。因他没有职业，想用房屋作抵押贷款做生意，他便向恒利公司催要产权证书，但该公司一直不给。2013年12月9日他付清余款7万元后，恒利公司仍不交付房产证，再向他索要3万多元的其他费用。2014年9月28日，他去监利县行政服务中心查询得知房产证早被开发商取走，房产证上登记的面积为125.13㎡，比合同约定面积120.16㎡超出4.87㎡，绝对值超过了3%的约定和法律规定。另外，因房屋存在渗漏等问题，他进行了修缮。综上，故请求：1、解除原告和上列两被告于2011年9月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判令两被告赔偿违规扣押产权证书三年多的损失114894元；3、判决两被告返还原告买房本金290000元；4、判决两被告赔偿房屋装修费79466元；5、判决两被告赔偿利息损失81756元；6、判决两被告赔偿因房屋质量造成的损失3534元（另外窗框损坏未修也未计费）；7、判令两被告承担本案的诉讼费用；8、上列两被告连带承担赔偿责任。
福安公司庭审时辩称，1、原告要求解除合同缺乏事实、法律依据。原告以面积超出3％为由要求解除合同，明显是对合同的曲解，面积应以产权登记为准。2、原告未按约支付购房款，违约在先，被告不交付房产证是行使先履行抗辩权，原告的第2项诉请应予以驳回。3、原告诉称被告销售的房屋有质量问题，缺乏事实依据，其要求赔偿损失不应被支持。4、原告居住两年后要求退房不符合常理，也不符合法律规定，其居住行为、装修行为证明原告是按合同在行使“面积出现误差时不退房”的约定，原告要求赔偿房屋装修费不应支持。5被告未违约，不应承担利息损失。6、本案诉讼与被告恒利公司无关，原告主张的广告欺诈无证据证明且不属实，被告依法销售商品房，不存在欺诈。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
福安公司反诉称，2011年9月21日，原告董丘与被告福安公司签订了《商品房买卖合同》，被告将怡家新城第5幢1单元202号商品房出售给原告，合同约定面积为120.16平方米，单价为每平方米2468元，总价款为296555元，分期付款，并约定了付款期限及违约金。此外，双方还约定了合同约定面积与产权登记面积发生差异时，以产权证核定面积为准，买受人还应承担办证费、房屋维修基金及契税。后经核定，原告购买的商品房面积为125.13平方米，按合同约定的单价，原告应支付购房款308821元。原告在支付首付款150000元后，分别于2012年1月17日和2013年12月9日共支付购房款140000元；被告为原告代缴了契税6716.42元、房屋办证费3128元以及房屋维修基金3753.9元。2013年4月9日，被告为原告办理了房产证。截止起诉时止，原告仅支付了购房款290000元，拒绝支付剩余的购房款及被告代付的税费。为此特提起反诉，要求：1.判令原告继续履行合同，向被告支付购房款18821元及代付的契税6716.42元、办证费3128元及房屋维修基金3753.9元；2.判令原告向被告支付逾期支付购房款的违约金13278.7元及自2013年12月9日起按年利率7.8％的标准向被告支付逾期未付18821元购房款的违约金至实际付清购房款时止；3.反诉费由原告承担。
董丘针对被告福安公司的反诉辩称，被告福安公司反诉原告董丘拖欠购房款不是事实。原告购买被告房屋总价款为296555元，约定分期付款，首付款15万元原告已按期支付，余款146555元约定2012年1月13日付清，由于被告拉横幅作虚假广告，加之被告出售的房屋漏雨无法居住，原告要求被告修缮房屋后再付清余款，被告承诺修复后，原告于2012年1月17日支付了购房款70000元，并表示余款待房屋修复、交付产权证后付清，被告承诺可以，但被告一直没有修复房屋，原告只得自己修复，刘玉兰（被告股权人之一）承诺尾款6555元作修缮费抵扣，原告要求各作各算，并于2013年12月9日支付了购房款70000元。直到现在，被告没有将产权证交付原告，不知道面积增减情况、如何结算，被告反诉原告拖欠购房款应承担违约责任没有事实依据。被告反诉原告拒绝支付税费一事更不是事实，被告没有向原告交付产权证，没有向原告提交任何税费票据。故请求驳回被告的反诉请求。
一审认定，2011年9月21日，原告董丘与被告福安公司签订了《商品房买卖合同》，被告恒利公司没有在合同上签字盖章。合同双方约定：被告福安公司将其开发的位于监利县红城乡火把村三组“怡家新城”5#楼1单元202室面积为120.16㎡的商品房出卖给原告董丘，2012年1月13日前交付房屋；房屋价款为296555元，分期付款，首期支付150000元，余款在2012年1月13日前付清等…。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理（其中“1”是在空格处手工填写的），1.双方自行约定：以房产证核定面积为准。2.双方同意按以下原则处理……（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行利率给付利息（其中，“银行”二字是在空格处手工填写的）。合同还约定，房产权自买受人入住一年内由出卖人负责办理，所需费用由买受人自行承担，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2％向买受人支付违约金，买受人应承担房屋维修基金及国家规定的契税。合同签订后，原告董丘当日支付购房款150000元，2012年1月17日付款70000元，2013年12月9日付款70000元，共计付款290000元；被告福安公司已按合同约定交付房屋。原告董丘对房屋进行了装修，共花装修费79466元；因房屋渗漏，原告董丘自行进行了修缮，花修缮费3534元。被告福安公司于2013年4月9日为原告购买的房屋办理了房产证，并代缴了契税6716.42元、办证费3128元、房屋维修基金3753.9元，共计13058.32元；至今房地产权证未交付给原告董丘。2014年9月28日，原告董丘去监利县行政服务中心查询，始知房产证上登记的面积为125.13㎡，比合同约定面积120.16㎡超出4.87㎡，面积误差比绝对值超过了3%。遂向法院提起诉讼，并提出如前诉求。
在审理过程中，原告认为被告在销售广告中有欺骗行为，房屋质量也存在问题，且房屋面积误差比绝对值超过了3%，其有权依照合同和法律规定解除合同，要求被告赔偿原告因此造成的各项损失，对被告的反诉请求，表示因被告违约，应由其自行承担责任；被告认为，合同第五条只约定了第1种处理方式，即产权登记面积与合同约定面积发生差异“以房产证核定面积为准”，并未约定第2种处理方式，因此原告无权解除合同，被告不应赔偿原告的相关损失，并且原告拖欠购房款，拒缴其应当承担的税费，构成违约，应承担支付购房款和相应的违约责任。因原告不同意调解，故本案调解不能。
一审认为，原告董丘与被告福安公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有拘束力。双方所签合同属于格式合同，现原、被告对合同第五条的理解发生了争议，被告认为合同第五条只约定了第1种处理方式，原告认为合同第五条既约定了第1种处理方式，也约定了第2种处理方式，根据合同法规定，对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本案所涉合同在第五条条款中的空格处有2处手工书写的内容，按通常理解，双方在签订合同时对第1种和第2种处理方式均有意思表示，故应认定合同第五条对第1种、第2种处理方式均进行了约定，即面积出现差异时既约定了以房产证核定面积为准，又约定了面积误差比的绝对值超过3%时，买受人有权退房等。即使按被告所说，合同第五条“面积确认及面积差异处理”对产权登记面积与合同约定面积发生差异时，只约定了第1种处理方式“以房产证核定面积为准”，但该约定只解决了面积确认问题，并未解决面积差异处理问题，对面积差异处理问题没有约定或者约定不明的，依法应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，即面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还购房款及利息的，应予支持。本案中，合同约定面积与房产证核定面积的误差比的绝对值已超过3%，故原告董丘有权解除合同。
综上所述，原告董丘请求解除合同、返还已付购房款及利息的诉讼请求，法院应予支持。因原告董丘已对房屋进行装潢和修缮，其所花费的装潢和修缮费用亦应由被告福安公司进行赔偿，但不应计算利息。原告在合同约定的期限内未取得房地产权证，被告应承担违约责任，但合同约定，买受人不退房，出卖人才向买受人支付违约金，现原告诉请解除合同，退还房屋，故原告要求被告福安公司承担迟延交付房地产权证的违约责任，法院不予支持。恒利公司没有在合同上盖章，不是合同的相对方，将恒利公司列为被告，没有事实依据，对原告董丘要求恒利公司承担连带赔偿责任的诉讼请求法院不予支持。对于被告福安公司的反诉请求，法院认为，由于被告直到现在未向原告交付房地产权证及相关收款收据，故被告要求原告按房产证核定面积支付购房款18821元及相关费用的理由不能成立，也不符合约定和法律规定；原告未按约支付购房款构成违约，但合同约定付款期限为2012年1月13日前付清房款，现被告主张原告承担违约责任超过了诉讼时效的规定，故对被告的反诉请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告董丘与被告监利县福安房屋开发有限公司于2011年9月21日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告监利县福安房屋开发有限公司返还原告董丘购房款290000元，并自分别交纳购房款之日起至本判决确定的返还之日止按同期银行贷款利率支付利息；三、由被告监利县福安房屋开发有限公司赔偿原告董丘房屋装修费79466元；四、由被告监利县福安房屋开发有限公司赔偿原告董丘房屋修缮费3534元；上述给付义务限被告监利县福安房屋开发有限公司于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告董丘的其他诉讼请求和反诉原告监利县福安房屋开发有限公司的反诉请求。
宣判后，福安公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人与上诉人没有选择《商品房买卖合同》第五条约定的第2种处理方式，一审判决以格式合同为由认定双方对合同第1种和第2种处理方式均进行了约定与事实不符，据此解除合同明显不当，且判决上诉人支付购房款利息至返还之日止明显扩大了损失，对上诉人不公平；一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋装修费79466元证据不足，既未考虑装修折旧，也仅以被上诉人单方提供的单据认定，判赔房屋修缮费3534元亦缺乏证据；被上诉人未获得房产证的原因在于其未付清购房款、契税及房屋维修基金等税费，上诉人系合法行使后履行抗辩权，反诉被上诉人支付逾期未付的购房款、利息及代付税费没有超过诉讼时效。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
二审查明的事实除与一审认定的事实一致外，还查明，涉案房屋的房产证书于2013年4月9日登记办证。2014年8月28日，董丘去监利县行政服务中心查询，始知房产证上登记的面积为125.13㎡，比合同约定面积120.16㎡超出4.87㎡，面积误差比绝对值超过了3%。
本院认为，董丘与福安公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。涉案合同第五条中的空格处有2处手工书写的内容，面积出现差异时约定了以房产证核定面积为准，又约定了面积误差比的绝对值超过3%时，买受人有权退房。董丘针对本案面积误差比绝对值超出3％的情形，请求解除合同、返还购房款及利息，符合合同约定及法律规定，应予支持。原判认定董丘已对房屋进行装潢，其所花费的装潢应由被告福安公司进行赔偿，该认定未考虑装修费用折旧因素，属认定事实部分不清，本院予以纠正，酌定房屋装修损失50000元，加上董丘对房屋渗漏进行修缮的费用3534元，由福安公司予以赔偿。合同约定付款期限为2012年1月13日前付清房款，现福安公司主张董丘承担违约责任，超过了诉讼时效的规定。原判认定事实部分不清，适用法律正确。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持监利县人民法院（2015）鄂监利民初字第02107号民事判决第一项即“解除原告董丘与被告监利县福安房屋开发有限公司于2011年9月21日签订的《商品房买卖合同》”、第二项即“由被告监利县福安房屋开发有限公司返还原告董丘购房款290000元，并自分别交纳购房款之日起至本判决确定的返还之日止按同期银行贷款利率支付利息”、第四项即“由被告监利县福安房屋开发有限公司赔偿原告董丘房屋修缮费3534元”、第五项中的“驳回反诉原告监利县福安房屋开发有限公司的反诉请求”部分；
二、撤销监利县人民法院（2015）鄂监利民初字第02107号民事判决第三项即“由被告监利县福安房屋开发有限公司赔偿原告董丘房屋装修费79466元”、第五项中的“驳回原告董丘的其他诉讼请求”部分；
三、由上诉人监利县福安房屋开发有限公司赔偿被上诉人董丘房屋装修损失50000元；
四、驳回被上诉人董丘的其他诉讼请求。
上述给付义务限上诉人监利县福安房屋开发有限公司于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费9497元，反诉费500元，共计9997元，由上诉人监利县福安房屋开发有限公司负担7488元，被上诉人董丘负担2509元；二审案件受理费9497元，由上诉人监利县福安房屋开发有限公司负担8988元，被上诉人董丘负担509元。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 韩秀士
审判员 谢成勇
二〇一六年八月二十二日
书记员 唐君玲