江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9156号
上诉人（原审原告）：吴建民，男，1966年4月25日出生，汉族，教师，住江苏省金湖县。
上诉人（原审原告）：王新，女，1969年6月29日出生，汉族，个体户，住江苏省金湖县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：褚宇新，江苏苏晟律师事务所律师。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷新利，男，1979年4月16日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。
被上诉人（原审被告）：陈小芳，女，1983年10月29日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：许茜，江苏泓远律师事务所律师。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李紫艳，江苏泓远律师事务所律师。
上诉人吴建民、王新因与被上诉人雷新利、陈小芳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月22日公开开庭审理了本案，上诉人吴建民、王新的共同委托诉讼代理人褚宇新、郑胜春，被上诉人雷新利、陈小芳及二人共同委托诉讼代理人许茜、李紫艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴建民、王新上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：涉案合同应当继续履行。一、涉案合同不存在合同法规定的约定解除条件和法定解除条件，涉案合同应当继续履行，案涉合同履行出现争议的原因是被上诉人恶意违约，被上诉人依据担保合同瑕疵而拒绝配合履行相应义务，上诉人与被上诉人多次协商并作出一定的让步，然而被上诉人仍然拒绝合同。二、案涉合同的主要条款双方均已达成一致，上诉人首付款也已准备好，贷款也获得审批，履约能力没有问题，合同履行的障碍在于被上诉人主观上不愿意履行合同，以达到占有房屋涨价的利益。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标准和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。涉案房屋买卖合同就首付款的支付时间与解押登记时间存在冲突，根据合同法第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；第（五）项规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。上诉人于2016年5月14日向被上诉人发出《关于你方2016.05.10告知书的回复函》，明确表示愿意届时协助被上诉人办理房屋解押手续，同时支付约定的首付款，上诉人按照有利于实现合同目的的方式继续履行合同。即使涉案合同对冲突条款未作约定，双方仍然可根据合同法第六十一条、一百二十五条规定继续履行合同。四、被上诉人存在违约行为，无权解除合同，一审法院在上诉人要求继续履行合同的情况下，驳回上诉人的诉讼请求，不符合法律规定。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。
雷新利、陈小芳辩称：一、上诉人未按照合同约定支付首付款，亦未履行告知义务，构成根本违约，被上诉人已经依法解除合同，并保留追究其违约责任的权利。二、上诉人未按照约定支付赎楼款，导致被上诉人无法解押，上诉人应自行承担由此造成的不利后果。三、涉案合同对首付款支付时间、批贷时间、解押时间等作了明确约定，不适用合同法第六十一条、六十二条及相关司法解释的规定，被上诉人对一审确认案涉合同已经解除表示认可，但不认可一审认定合同解除的原因。四、上诉人在履行合同过程中，不遵守诚实信用原则，无履约诚意，合同无继续履行的可能。五、上诉人非本市居民，按南京房产调控政策，不具备购房资格，合同已不能实际履行。综上，被上诉人对一审判决结果无异议，但对部分内容持保留意见。请求二审维持原判。
吴建民、王新向一审法院起诉请求：1.雷新利、陈小芳继续履行其与吴建民、王新于2016年3月12日签订的房屋买卖合同，将其位于南京市××单元××室的房屋交付给吴建民、王新；2.雷新利、陈小芳将上述房屋变更登记至吴建民、王新名下；3.雷新利、陈小芳按照其与吴建民、王新所签房屋买卖合同的相关约定，分期接受吴建民、王新给付的剩余房款；4.雷新利、陈小芳承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，吴建民、王新与雷新利、陈小芳经南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍于2016年3月12日签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定雷新利、陈小芳将其位于南京市雨花台区小行路29号04幢1单元1301室房屋出售给吴建民、王新，房屋总价为235万元，支付方式为：吴建民、王新于2016年3月12日向雷新利、陈小芳支付定金2万元，并约定吴建民、王新于批贷后5个工作日内将首付款44万元解交监管账户，送件当天将65万元以资金托管方式支付给雷新利、陈小芳，吴建民、王新通过贷款方式向雷新利、陈小芳支付119万元房款，吴建民、王新于2016年3月18日前与贷款银行签订借款合同，尾款5万元吴建民、王新直接交付雷新利、陈小芳。合同还明确，案涉房屋已经设定抵押，抵押权人为中国光大银行北京西路支行，抵押登记日期为2007年5月24日，双方约定雷新利、陈小芳应于2016年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年4月20日前办理完毕解除抵押登记手续。
合同签订当日，吴建民、王新向雷新利、陈小芳支付定金2万元，雷新利、陈小芳告知吴建民、王新及中介链家公司案涉房屋因尚有按揭贷款未还未解除抵押，经中介公司居间活动吴建民、王新同意先行支付雷新利、陈小芳30万元偿还贷款解除抵押。同日，吴建民、王新与雷新利、陈小芳及北京中融信担保有限公司江苏分公司（以下简称中融信江苏分公司）签订《赎楼担保协议》一份，约定由吴建民、王新先行支付雷新利、陈小芳“赎楼款”30万元，由中融信江苏分公司对该笔“赎楼款”的风险进行担保。同时约定“各方同意，雷新利与吴建民双方应在签署本协议的同时，按照中融信江苏分公司的要求给你其指定的受托人办理公证手续。”
2016年4月7日，北京银行股份有限公司南京分行同意吴建民、王新购房贷款的申请。2016年4月8日，雷新利向中国光大银行股份有限公司南京北京西路支行申请提前还贷。
2016年5月10日，雷新利向吴建民、王新发送告知书，因吴建民、王新未按约支付首付款构成根本违约，雷新利、陈小芳告知吴建民、王新解除合同。
2016年5月14日，吴建民、王新就雷新利、陈小芳的告知书向雷新利、陈小芳回函，认为因雷新利、陈小芳未办理房屋解押手续，导致雷新利、陈小芳无法支付首付款，吴建民、王新并未违约，故吴建民、王新不同意解除合同，吴建民、王新并表示同意协助雷新利、陈小芳办理房屋解押手续。
双方当事人有争议的事实如下：1.吴建民、王新与雷新利、陈小芳哪一方先行违约；2.案涉合同有无解除；3.案涉合同如未解除，能否继续履行。
关于争议事实1，吴建民、王新认为根据房屋买卖合同约定，雷新利、陈小芳应当于2016年4月15日前向银行申请提前还款，于2016年4月20日前对案涉房屋解除抵押，但雷新利、陈小芳未能按约履行；且在2016年5月5日，链家公司向雷新利发送催告函，要求雷新利、陈小芳于2016年5月10日17时前办理案涉房屋解压手续，雷新利、陈小芳仍未按约履行；2016年5月14日，吴建民、王新回函雷新利、陈小芳仍要求雷新利、陈小芳继续履行合同，但雷新利、陈小芳亦未履行，所以雷新利、陈小芳先行违约，应当承担违约责任。雷新利、陈小芳则认为，因在签订《赎楼担保协议》时中介并未告知雷新利、陈小芳需要公证的内容，雷新利、陈小芳对该公证持有异议，所以不同意公证，后《赎楼担保协议》未能继续履行；而根据房屋买卖合同约定，吴建民、王新应当在批贷后5个工作日内支付首付款44万元，该44万元包括“赎楼款”30万元，吴建民、王新的贷款于2016年4月7日获得审批，其应于2016年4月12日前支付首付款44万元，因吴建民、王新未能按约支付首付款导致雷新利、陈小芳无法对案涉房屋解除抵押，应为吴建民、王新违约；且雷新利、陈小芳并未收到链家公司发送的催告函。对争议事实1，吴建民、王新申请链家公司经纪人徐学文到庭作证，证人陈述吴建民、王新与雷新利、陈小芳及中介准备签订房屋买卖合同时，雷新利、陈小芳即告知吴建民、王新房屋有抵押，中介告知双方如果雷新利、陈小芳无钱解押，可以由吴建民、王新给钱解押，中介担保，但要求做公证。当时签订《赎楼担保协议》时，其未告知雷新利、陈小芳需公证的内容，后要求雷新利、陈小芳协助办理公证时，因雷新利、陈小芳对公证内容持有异议，不同意公证，吴建民、王新就一直未付“赎楼款”，雷新利、陈小芳也一直未对房屋解押。如果吴建民、王新支付了“赎楼款”，该“赎楼款”是直接冲抵首付款的。
对争议事实2、3，吴建民、王新认为，案涉合同并未解除，雷新利、陈小芳虽发送《告知书》告知吴建民、王新解除合同，但吴建民、王新不予认可，故双方的合同并未解除，雷新利、陈小芳应当继续履行合同；雷新利、陈小芳认为双方合同已于2016年5月11日雷新利、陈小芳将《告知书》送达给吴建民、王新时解除，且雷新利、陈小芳当初卖房是为了在上海市买房，现在按照上海市房屋的价格，雷新利、陈小芳已经无法购买房屋，雷新利、陈小芳当初卖房的目的不能实现，所以不同意继续履行合同。
一审法院认为，吴建民、王新与雷新利、陈小芳就购买案涉房屋达成一致意见，双方成立买卖合同关系。双方在签订合同时即就案涉房屋尚有按揭贷款未还，并初步达成一致意见由吴建民、王新支付雷新利、陈小芳“赎楼款”用于偿还按揭贷款并解除案涉房屋抵押，但双方和第三方在签订《赎楼担保协议》时，第三方未告知雷新利、陈小芳合同约定的需要公证的内容，因雷新利、陈小芳对公证内容持有异议，致该《赎楼担保协议》无法继续履行，雷新利、陈小芳不具有过错；同时根据房屋买卖合同的约定，吴建民、王新应于2016年4月12日前向监管账户支付44万元首付款，而雷新利、陈小芳最迟应于2016年4月20日前办理完毕解除抵押登记手续，但案涉房屋未解除抵押登记手续，吴建民、王新即无法将首付款支付至监管账户，即案涉房屋买卖合同就首付款的支付时间和案涉房屋的解除抵押登记时间是冲突的，所以案涉房屋买卖合同不能继续履行也并非吴建民、王新与雷新利、陈小芳双方的过错所致，此种情形不应认定吴建民、王新与雷新利、陈小芳双方违约。因双方在履行案涉房屋买卖合同中，均未违约，故雷新利、陈小芳于2016年5月10日发出的解除告知理由不成立，该解除告知不发生法律效力。关于案涉房屋买卖合同能否继续履行问题，因案涉合同就首付款的支付时间和案涉房屋的解除抵押登记时间存在冲突，双方就此问题不能达成一致意见，现吴建民、王新虽主张继续履行合同，但因雷新利、陈小芳予以拒绝，一审法院认为双方在合同主要条款无法达成一致的情况下，合同无继续履行的基础，案涉房屋买卖合同应当予以解除，故对吴建民、王新主张继续履行合同的诉请一审法院不予支持，对吴建民、王新主张变更案涉房屋登记、交付案涉房屋、雷新利、陈小芳协助办理分期付款的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回吴建民、王新的诉讼请求。一审案件受理费减半收取200元、保全费5000元，均由吴建民、王新负担。
本院二审另查明，本案一审中，上诉人吴建民、王新向一审法院提交链家公司向被上诉人雷新利发出的《催告函》，催告雷新利于2016年5月10日前办理房产解押手续。二审中，被上诉人否认收到该《催告函》。为此，上诉人向本院提交2016年5月6日EMS邮政特快专递寄件单、邮件送达短信记录及邮件全程跟踪查询结果。被上诉人质证认为，双方签订合同时，链家公司要求其按身份证户籍地预留送达地址，该组证据仅反映快递公司妥投，但被上诉人并未收到。本院分析认为，根据上诉人提供的手机短信显示“邮件当前的状态是：已妥投，菜鸟驿站签收”，邮件全程跟踪查询结果记载“妥投他人收菜鸟站”，故该组证据可以证明被上诉人收到该《催告函》。
再查明，上诉人在2016年5月14日向被上诉人发出《关于你方2016.05.10告知书的回复函》中表示：“鉴于届时我方要求你方承担违约责任将会造成你方巨大经济损失，我方愿意在你方收到本函后的三个工作日内，一同前往居间人链家公司处协商处理此事，且我方也有诚意购买上述合同约定的房屋，也愿意届时协助你方办理房屋解押手续，同时支付约定的首付款…”。
还查明，涉案《南京市存量房买卖合同》第八条税费承担约定，被上诉人承担营业税、个人所得税，上诉人承担契税、产权登记费、交易手续费、土地增值税、土地证费、共有证费、调档费、配图费、印花税、赎楼费、担保费、抵押费。
二审中，上诉人为证明其具备履行涉案合同全部房款的支付能力，向本院提交王新的73万元银行国债凭证、中国邮政及建设银行106万元理财产品、王新的嫂子李新80万元的存款凭证以及李新同意出借的承诺书，上述国债及理财共计259万元。被上诉人质证认为，上述国债及理财产品均非现金存款，并未到期，不能证明上诉人有支付能力。上诉人称，上述理财均可提前提取，仅损失利息而已，其愿意将剩余233万元购房款提存于法院。后上诉人将233万元汇至本院指定账户。
针对《赎楼担保协议》未能实际履行的原因，被上诉人陈述，由于链家公司在签订该协议时未告知其需要公证，且公证的委托书内容对被上诉人有风险：一是公证内容要求作全权委托，如果被上诉人违约，链家公司可凭该公证书直接和上诉人进行交易，在上诉人仅支付2万元的情况下，就可直接将房屋的过户权交给链家公司；二是涉案买卖合同中约定有65万元托管资金打入链家公司账户，被上诉人权益无法得到保障。被上诉人为此向本院提交未签名的委托书，该委托书内容赋予受托人代为完成出卖人在房产交易买卖中的各项权利。上诉人陈述，如果被上诉人担心公证对其权益有影响，被上诉人也可自己解决，在被上诉人拒绝办理公证后，链家公司提出新的方案，即以借款形式做公证文书，当时被上诉人表示同意，但后以各种理由拖延未予办理。
另，二审中，被上诉人称，上诉人非本市户口，链家公司违规办理该交易网签手续已被撤销，被上诉人在争议发生后已在本市另购其他房屋，故上诉人购买涉案房屋受到南京购房政策的限制，涉案合同无法继续履行。上诉人称，其虽非本市居民，同时，其确实于2016年9月26日在本市购买了其他房屋，但其户口已于2017年2月23日迁入本市，涉案合同继续履行不受调控政策的限制。经查，链家公司于2016年10月6日办理了涉案房屋买卖的网签手续，后被有关部门撤销；另查，上诉人于2017年2月23日将户口迁入本市。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定一致，本院予以确认。
以上事实，由《催告函》、《关于你方2016.05.10告知书的回复函》、《南京市存量房屋买卖合同》、EMS寄件单、邮件全程跟踪查询结果、短信记录、银行凭证、国债凭证、理财产品明细清单、南京市网上存量房交易监管系统截图、市长信箱截图、本院谈话笔录、开庭笔录等在卷证实。
本院认为，上诉人吴建民、陈小芳与被上诉人雷新利、王新签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性禁止性规定，依法成立并有效，双方应照此履行。根据合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同法第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定，其中第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
本案上诉人申请银行贷款获准时间为2016年4月7日，按合同约定向后顺延五个工作日，上诉人应于2016年4月15前将首付款44万元解交监管账户，此时被上诉人的房贷解押手续尚未完成，在无法建立监管账户的情况下，上诉人也无法将首付款解交于监管账户，而合同约定被上诉人最迟于2016年4月20日前办理完房屋解押手续，因此，本案合同约定的首付款解交监管账户时间与房屋解押登记时间存在冲突，双方对该部分内容的约定属于约定不明。在此情况下，按照房产交易一般习惯，被上诉人作为出卖人，应当筹集解押款先行完成涉案房产的解押，该义务人为被上诉人。因被上诉人无法筹集解押款，经双方补充协议，由上诉人出借给被上诉人30万元用于房产解押，且双方在中融信江苏分公司的担保下，签订了《赎楼担保协议》，由中融信江苏分公司向上诉人担保该笔款项出借的风险。应该说，上诉人出借资金主要为被上诉人用于涉案房产的解押，如被上诉人在房产解押后拒不履行合同，将对上诉人造成一定的风险，中融信江苏分公司作为担保人也将承担担保责任，所以《赎楼担保协议》中特别明确双方当事人按中融信江苏分公司要求与其指定的受托人办理公证手续，被上诉人提出当初链家公司未告知需要公证的意见，与《赎楼担保协议》有关公证内容的约定不符。根据被上诉人提交的需要公证的委托书内容，赋予了受托人有权代理出卖人履行房产交易的相关权利，如被上诉人正常履行出卖人义务，则对其并不构成风险，除非其有毁约的故意。退一步讲，即使被上诉人认为《赎楼担保协议》履行的公证内容对其存在风险，也否认收到链家公司向其发出的解押《催告函》，但上诉人于2016年5月14日向其发出《关于你方2016.05.10告知书的回复函》，明确表示其协助被上诉人解押并同意支付首付款，而被上诉人仍拒绝与上诉人协商。综上，纵观双方为解决合同条款冲突问题的系列行为，上诉人为弥补合同漏洞、促成交易顺利进行，已作了积极的努力，然而被上诉人拒不履行出卖人法定解押义务，且在履行合同产生争议后，拒绝与上诉人协商解决，实则达到毁约之目的，构成根本性违约，被上诉人不享有合同解除权。被上诉人于2016年5月10日向上诉人发出解除合同的《告知书》，对上诉人不发生合同解除的法律效力。合同法对于履行期限不明确的，已规定债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，该规定明确了此类情况下的合同仍然应当继续履行，而一审法院以双方在主要条款无法达成一致为由，解除双方合同，不符合法律规定，本院予以纠正。
本案双方当事人签订合同时间为2016年3月12日，早于现行南京市购房限购政策颁布施行的2016年10日6日，上诉人购买涉案房屋不受当前房地产调控政策的影响，产权转移过户登记并无障碍，且上诉人已具备全额支付购房款的能力，为维护市场交易的稳定、本着鼓励交易的原则，双方应当继续履行合同。因涉案合同履行期间已届满，按照有利于实现合同目的方式，本院确定如下履行方式：①被上诉人在判决生效后十五日内办理涉案房屋解押手续；②被上诉人在涉案房屋解押手续完成后十五日内协助上诉人办理房屋产权过户登记手续，过户当中所产生的税费按合同约定各自承担；③被上诉人在涉案房屋过户登记手续完成后三十日内向上诉人交付该房屋。
综上所述，吴建民、王新的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条、一百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初3236号民事判决；
二、雷新利、陈小芳继续履行其与吴建民、王新于2016年3月12日签订的《南京市存量房买卖合同》；
三、雷新利、陈小芳于本判决生效之日起十五日内办理位于南京市雨花台区小行路29号4幢1单元1301室房屋的解押手续；
四、雷新利、陈小芳在上述房屋解押手续完成后十五日内协助吴建民、王新将上述房屋产权变更登记至吴建民、王新名下；
五、雷新利、陈小芳于上述房屋过户登记后三十日内将上述房屋交付给吴建民、王新；
六、驳回吴建民、王新的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取200元、保全费5000元、二审案件受理费25600元，均由被上诉人雷新利、陈小芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年三月六日
书记员 郭旭冬