广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9289号上诉人（原审被告）：姚素芬，女，汉族，1957年10月25日出生，住广东省佛山市南海区，。委托诉讼代理人：黎卫国，广东睿广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈海泉，男，汉族，1952年12月11日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黎卫国，广东睿广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘丽华，女，汉族，1968年4月30日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：利军，广东千度律师事务所律师。原审被告：潘泰生，男，汉族，1969年2月16日出生，住广东省佛山市南海区，上诉人姚素芬、陈海泉因与被上诉人潘丽华、原审被告潘泰生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚素芬、陈海泉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回潘丽华的诉讼请求；2.上诉费由潘丽华负担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审判决认为虽潘泰生作为姚素芬代理人承诺承担连带责任，并合同及补充协议均未约定免除姚素芬的责任，姚素芬辩称无需承担责任的主张缺乏理据。姚素芬、陈海泉认为一审判决上述认定事实错误。潘丽华在购买涉案房屋时已清楚涉案房屋实际所有人、占有人为潘泰生。在2015年6月26日，三方签订房屋买卖合同后，该房屋的实际占有人是潘泰生。因为合同签订后，潘泰生已接到锁匙并更换了锁匙准备装修。潘泰生与潘丽华夫妻找到姚素芬称他们双方达成一致，以260万元转让房屋，要求姚素芬签名。当时姚素芬看到是以其名义卖房，不愿意签名。潘丽华与潘泰生多次声明，并承诺不会追究姚素芬任何责任（即免除姚素芬的责任）。由此三方签订的《房地产转让合同补充协议》，协议约定造成潘丽华有经济损失的由潘泰生负责赔偿。三方均已确认免除姚素芬、陈海泉的责任。潘丽华辩称，一审适用法律正确，姚素芬、陈海泉的上诉没有理由，应驳回其上诉。潘泰生未作陈述，亦未提交书面意见。潘丽华向一审法院起诉请求：1.姚素芬立即返还购房订金本金50万元及利息51040元（利息暂计至2017年4月5日止，按照同期银行贷款利率计算），其余利息按规定计至欠款还清之日止；2.潘泰生对上述欠款承担共同清偿责任；3.陈海泉对上述欠款承担共同清偿责任；4.姚素芬、潘泰生、陈海泉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：姚素芬、陈海泉为夫妻关系。涉讼房产位于佛山市南海区西樵官山城区碧玉新村某街某巷某号，登记权属人为姚素芬。2013年10月22日，姚素芬与潘泰生签订《协议书》，约定以190万元买卖涉讼房屋；潘泰生代姚素芬归还姚素芬欠刘细墒的借款，其中160万元于协议当日支付至刘细墒账户，余款30万元由潘泰生与刘细墒协商支付时间，由潘泰生直接支付给刘细墒；在潘泰生需要办理房地产过户时，姚素芬须协助办理（过户至潘泰生或潘泰生指定的第三人名下）。2015年5月26日，姚素芬(甲方)、潘泰生（甲方代理人）、潘丽华（乙方）签订《房地产转让合同》，约定甲方将涉讼房产转让给乙方；转让价格260万元；签订合同当天，乙方向甲方支付订金50万元；潘泰生为甲方代理人，其可代表甲方办理上述房地产的过户及向乙方收取转让价款等一切相关事项，甲方代理人愿意同甲方一道承担连带法律责任；等等。姚素芬(甲方)、潘泰生（甲方代理人）、潘丽华（乙方）签订《房地产转让合同补充协议》，约定甲方保证该房、地产没有任何经济纠纷，如果该房、地产过户后因甲方（卖方）的经济纠纷及该房、地产的权利纠纷影响乙方使用该房产的，乙方有权向甲方及甲方代理人追讨责任，如果造成乙方有经济损失的甲方代理人负责赔偿；等等。2015年6月2日，姚素芬出具收据，确认收取潘丽华支付涉讼房产转让首期款50万元。2015年6月2日，潘泰生出具收据，确认收取姚素芬转来代收购屋款50万元。一审法院认为，当事人签订的《房地产转让合同》及补充协议是各方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽姚素芬与潘泰生之间存在转卖关系，但房屋仍登记在姚素芬名下，并以姚素芬作为卖方与潘丽华签订合同，该房屋买卖合同相对方仍为姚素芬，相应合同义务仍需由姚素芬承担。虽潘泰生作为姚素芬代理人承诺承担连带责任，并合同及补充协议均未约定免除姚素芬的责任，姚素芬辩称无需承担责任的主张缺乏理据，一审法院不予采纳。陈海泉与姚素芬为夫妻关系，本案债务产生于二人婚姻存续期间，潘丽华请求陈海泉共同承担责任的主张符合法律规定，一审法院予以支持。潘泰生承诺与姚素芬承担连带责任，潘丽华请求潘泰生承担责任的主张一审法院予以支持。合同因姚素芬等人的原因未能实际履行，潘丽华请求返还50万元及计付利息的主张符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，一审法院判决：一、姚素芬、陈海泉应于判决发生法律效力之日起十日内返还500000元予潘丽华；二、姚素芬、陈海泉应以500000元为本金从2015年6月2日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予潘丽华，本项随上列第一项清；三、潘泰生对上列第一、二项债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4655.2元，财产保全费3275.2元，合共7930.4元（潘丽华已预交），由姚素芬、潘泰生、陈海泉负担。姚素芬、潘泰生、陈海泉负担的份额应予判决发生法律效力之日起十日迳付予潘丽华，一审法院不另收退。当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人姚素芬、陈海泉和被上诉人潘丽华的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为姚素芬与陈海泉是否应向潘丽华承担返还50万元及利息的责任。姚素芬、陈海泉上诉主张潘丽华在购买涉案房屋时已清楚涉案房屋的实际所有人、占有人是潘泰生，姚素芬之所以在《房地产转让合同》上签名，只是因为当时涉案房屋尚在其名下，没有完成变更登记手续，且潘丽华与潘泰生承诺不会追究姚素芬的任何责任，由此三方签订的补充协议约定如果造成潘丽华损失由潘泰生负责赔偿。对此，本院认为，首先，当事人签订的《房地产转让合同》及补充协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且没有证据表明是在违背任何一方当事人真实意思表示的情况下签订的，故《房地产转让合同》及补充协议有效。其次，涉案房屋属于不动产，法律对其买卖、变更等规定了区别于一般商品的相关程序，采取的是登记要件主义，本案中，姚素芬作为涉案房屋的登记产权人，同时又作为《房地产转让合同》及补充协议的出卖方，其理应受到合同的约束。再次，姚素芬主张潘丽华与潘泰生承诺不会追究其任何责任，并没有证据证明，应当承担举证不能的法律后果。综上，姚素芬上诉主张其不应向潘丽华返还50万元及承担利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。姚素芬与陈海泉是夫妻关系，一审判决陈海泉对姚素芬的债务承担共同清偿责任，符合法律规定，本院依法予以维持。综上所述，姚素芬与陈海泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人姚素芬、陈海泉共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十一月三十日书 记 员  刘敏君