黑龙江省绥化农垦法院民 事 判 决 书（2016）黑8105民初734号原告：佳木斯新第一建筑工程有限责任公司。法定代表人：徐金龙，董事长。委托诉讼代理人：王洪生，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。被告：黑龙江省大兆房地产开发有限公司。法定代表人：张玉库，董事长。委托诉讼代理人：韩强，男，该公司工作人员。原告佳木斯新第一建筑工程有限责任公司（以下简称佳木斯一建公司）与被告黑龙江省大兆房地产开发有限公司（以下简称黑龙江大兆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳木斯一建公司委托诉讼代理人王洪生、丁伟、被告黑龙江大兆房地产公司委托诉讼代理人韩强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳木斯一建公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告按照五份商品房买卖合同约定立即交付原告五套商服房屋（价值2，560，582.65元）并限期办理房屋产权证照；2.判决被告按照四份商品房买卖合同约定，立即交付原告四套住宅房屋（价值511，450.00元）并限期办理房屋产权证照;3.判决被告将代扣税款1，286，321.35元及劳动统筹款541，381.04元，立即交付税务机关和劳保统筹管理部门；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年6月，原、被告分别签订三份工程施工协议书，原告按约定于2012年11月底前保质、保量完成施工协议约定建筑工程。施工期间被告未按约定形象进度向原告支付工程款，原告借支垫付大量工程款，以确保工程尽早完工达到进户条件，但由于被告原因导致工程未办理验收手续。2015年11月26日被告对该工程进行初验，认为可以满足入住条件安排业主入住。被告以双方签署《承诺协议书》方式要求原告提前交钥匙并承诺：1.保证一个月内请有关部门办理验收；2.因提前入户而造成的问题概与原告无关。同时，双方进行了工程结算并签订工程结算单和工程结算协议。其中确定：施工总工程款21，655，241.55元；被告支付工程款18，583，208.90元；被告未付工程款3，072，032.65元（含被告预留质保金511，450.00元）。为抵偿未付工程款，双方约定被告将江南府邸小区五套商服房屋和四套住宅房屋抵未付工程款卖给原告，签订九份商品房买卖合同。为保证原告2015年12月20日，顺利接收买受房屋及规避除原告之外其他债权人追偿风险，双方到农垦佳南区房地产管理科办理房屋预告登记和抵押登记手续。原告多次催要买受房屋，被告至今未履行交付房屋和办理产权证照义务。黑龙江大兆房地产公司辩称,被告不同意原告全部诉讼请求，予以驳回。1.不存在原告所称被告卖给原告五套商服房屋及办理商服房屋预告登记和抵押登记的事实。根据双方2015年11月26日签订《协议书》第六条，被告是将五套商服房屋抵押给原告，而非卖给原告。原告违反《协议书》第七条约定，不完善未完工程和承担质保责任，导致工程无法通过质监部门验收。在原告未按质监部门整改完毕前，被告有权行使不安抗辩权，按协议约定扣留应付工程款及超出质保金数额工程款。2.按2015年11月26日双方签署《房屋抵押协议》、《承诺协议书》、《协议书》约定：被告将四套住宅房屋作为等价质保金抵押给原告，质保期一年，原告履行质保责任后，被告将质保金返给原告。因原告承建房屋业主多次上访，为维护稳定经初步验收，安排业户入住，特别约定提请有关部门验收，原告无条件配合。《协议书》第七条约定：工程质量产生问题由原告解决，如不主动解决，被告有权动用质保金解决。质保金不足的，有权扣留相应工程款。原告承建1-4号楼交钥匙后，始终不履行未完工程建设和质保责任。现经省农垦总局工程质量监督站对1-4号楼现场局部抽查认定，该工程存在诸多未施工程和施工质量问题。质量监督部门要求施工单位在整改完成后，报送质量工程整改完成报告。原告不履行完善施工和质保责任义务，质保期限又未到期，被告有权在工程质量整改完毕前，依据双方《协议书》第七条约定扣留质保金，因目前原告存在施工质量及扣留质保金数额不确定，被告不同意与原告履行任何与质保金有关约定。3.关于被告向有关部门交付税款、劳动统筹款的请求，应由相关部门征收，不属于民事诉讼受理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据3，《承诺协议书》，该证据证明2015年11月26日，被告经初验原告承建房屋后认为满足入住条件而接收房屋事实，被告没有提出工程存在质量问题，承诺一个月之内组织有关部门验收，意思表示真实，本院对该证据予以采信。证据4，2015年11月26日双方工程结算单，该证据证明原告施工工程总造价为21，655，241.55元，被告已付18，583，208.90元，未付工程款为3，072，032.65元，另欠原告建办公楼材料费36，300.00元和1号楼烟道改造费38，400.00元，被告共欠原告工程款为3，146，732.65元。有双方盖章及工作人员签名，证据客观、真实，本院对该证据予以采信。证据5，五份《商品房买卖合同》（五套商服房屋）及申请预告备案登记复制件，该证据证实五套商服房屋价款2，560，582.65元，但原告认可折抵工程款2，635，282.65元（包括欠原告建办公楼材料费36，300.00元和1号楼烟道改造费38，400.00元），至于证实该五套商服房屋在不动产管理部门进行抵押预告登记，尚缺乏抵押登记相关要件。但该五套商服房屋买卖合同中约定“另附抵押协议”，合同又在不动产管理部门登记备案，买卖登记事实客观存在，五份合同系复制于佳木斯农垦佳南区房地产管理科房屋买卖档案，本院对该证据予以采信。证据6，《协议书》及抵给新一建商服（工程款）清单，该证据证明双方约定被告抵押给原告五套商服房屋，抵押期限三个月（自2015年11月26日到2016年2月26日），抵押期内不能给款以五套商服房屋抵顶原告工程款2，635，282.65元。协议系双方真实意思表示，结合证据5，本院对该证据予以采信。证据7，四份《商品房买卖合同》（四套住宅房屋）及申请预告备案登记复制件，该证据证实四套住宅房屋价款511，450.00元，双方约定以被告预留质保金511，450.00元抵顶四套住宅房屋。因该证据系复制于佳木斯农垦佳南区房地产管理科房屋买卖档案，在不动产管理部门备案登记，抵押期限到2016年11月26日，客观真实，本院对该证据予以采信。证据8，《房屋抵押协议》及抵给新一建住宅（质保金）清单，该证据证明双方约定被告抵押给原告四套住宅房屋，折抵预留质保金511，450.00元，抵押期限一年，到2016年11月26日。原告履行质保责任后，返还预留质保金，如不能返还质保金，以四套住宅抵顶质保金。该证据系双方真实意思表示，结合证据7，本院对该证据予以采信。对被告提供的证据1，《房屋抵押协议》、《承诺协议书》、《协议书》复制件，该证据与原告提供的原件一致，能够证实抵押九套房屋给原告和请有关部门验收及质保等约定，本院对该证据予以采信。证据2，工程质量整改通知单，该证据系黑龙江省农垦总局工程质量监督站，于2016年10月18日，对原告施工工程进行质量检查后整改意见。因涉及系质保责任问题，本院对该证据予以采信。证据3，《通知单》及需维修事项统计通知复制件，该证据是被告单方统计维修事项，原告未收到其通知又系复制件，本院对该证据不予采信。证据4，《因你公司存在施工质量问题，决定停止支付剩余全部工程款的通知》，该证据系被告因原告施工工程存在质量问题，通知原告停止支付剩余工程款，是单方行为，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月，原、被告双方分别签订三份建设工程施工协议书，原告施工承建被告开发建设江南府邸A区1号、2号、3号、4号住宅楼和1-4号楼之间商服房屋。2015年11月26日，双方签订《承诺协议书》约定：原告承建1-4号楼被告经初验，可以入户使用，原告交付钥匙，一个月内被告请有关部门办理验收事宜。在原告交付钥匙后被告遂安排业主入住使用。同日，双方就承建工程进行结算，被告欠原告工程款3，072，032.65元（包括工程款2，560，582.65元，被告预留质保金511，450.00元）。此外，被告还欠原告建办公楼材料费36，300.00元和1号楼烟道改造费38，400.00元，以上合计共欠原告3，146，732.65元，双方签订工程结算单予以确认。同时，双方还分别签订九份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设江南府邸A区1-2号楼2号商服房屋（建筑面积171.70平方米，每平方米单价2，566.00元，折抵440，582.00元）、1-2号楼3号商服房屋（建筑面积169.24平方米，每平方米单价2，566.00元，折抵434，270.00元）、2-3号楼2号商服房屋（建筑面积161.11平方米，每平方米单价2，566.00元，折抵413，408.00元）、3-4号楼1号商服房屋（建筑面积191.12平方米，每平方米单价2，566.00元，折抵490，414.00元）、1号楼4号商服房屋（建筑面积304.34平方米，每平方米单价2，569.19元，折抵781，908.65元）等五套商服房屋抵顶原告工程款2，560，582.65元出卖给原告，付款方式及期限为一次性工程抵款，另附抵押协议。抵押期限三个月，到2016年2月26日，并在房地产管理部门进行买卖合同备案登记；约定被告将其开发建设江南府邸A区1号楼3单元302住宅房屋（建筑面积82.49平方米，每平方米单价1，590.00元，折抵131，159.00元）、1号楼3单元502住宅房屋（建筑面积82.49平方米，每平方米单价1，590.00元，折抵131，159.00元）、1号楼3单元602住宅房屋（建筑面积82.49平方米，每平方米单价1，590.00元，折抵131，159.00元）、1号楼4单元601（《房屋抵押协议》原文为“1号楼1单元601”）住宅房屋（建筑面积74.01平方米，每平方米单价1，594.00元，折抵117，973.00元）等四套住宅房屋抵顶预留原告质保金511，450.00元出卖给原告，付款方式及期限为一次性抵款质保金，另附抵押协议。抵押期限一年，到2016年11月26日，并在房地产管理部门进行房屋买卖备案登记。九套房屋交房期限（虽1-2号楼2号商服房屋买卖合同未填明交房期限，但根据双方交易签约习惯也应理解为2015年12月30日）均为2015年12月30日，产权证照登记时间为房屋交付后546日内。也在同日，双方分别签订《协议书》和《房屋抵押协议》及其抵押房屋明细单，约定：被告以五套商服房屋抵付欠原告工程款2，635，282.65元（包括工程款2，560，582.65元、建办公楼材料费36，300.00元、1号楼烟道改造费38，400.00元），抵押期限三个月，到2016年2月26日。自合同签订之日原告三天内交付承建房屋，被告在90天内不能给付抵付工程款，同意将五套商服房屋抵付工程款给原告并由原告承担承建工程质保责任；被告以四套住宅房屋抵顶预留原告质保金511，450.00元，抵押期限和原告所承建工程质保期均为一年，到2016年11月26日。如原告履行质保责任后，被告将质保金返还原告，如不返还，被告以四套住宅房屋抵付质保金归原告。原告曾多次催促被告履行付款或履行《商品房买卖合同》交付房屋义务，到起诉前被告未履行。提起诉讼请求：被告按照九份商品房买卖合同约定立即交付九套房屋并限期办理房屋产权证照;被告向税务机关和劳保统筹管理部门分别交纳代扣税款1，286，321.35元及劳动统筹款541，381.04元并负担案件受理费。另查明，《协议书》、《房屋抵押协议》约定的质保金、楼号、面积与《商品房买卖合同》约定一致，虽然《协议书》约定的五套商服房屋总价款2，635，282.65元，比诉请的五套商服房屋买卖合同总价款2，560，582.65元多74，700.00元，但原、被告双方对此认可，原告补交案件受理费597.00元。原、被告双方在房地产管理部门的房屋预告抵押行为，尽管缺乏相应法定要件，但双方对商服房屋抵押期限三个月、住宅房屋抵押期限一年的事实，均无异议。本院认为，本案争议的焦点：1.被告是否交付原告九套房屋；2.被告是否向税务、劳动统筹部门分别缴纳税款和统筹款。原告为被告施工承建开发建设房屋，经结算被告尚欠原告工程款2，635，282.65元（包括工程款2，560，582.65元、原告建办公楼材料费36，300.00元、1号楼烟道改造费38，400.00元）及被告预留质保金511，450.00元，双方于结算协议及对账单签字、盖章，是对尚欠工程款及预留质保金的确认。为抵偿欠款及抵付质保金，双方签订《商品房买卖合同》、《协议书》、《房屋抵押协议》，意思表示真实，并在房地产管理部门分别办理房屋买卖备案登记，符合合同成立要件，故《商品房买卖合同》、《协议书》和《房屋抵押协议》均为依法成立、生效合同。因本案涉及的款项为工程款、质保金，约定房屋买卖价款与房屋抵押价款等价，同系九套房屋，本案《商品房买卖合同》和《协议书》、《房屋抵押协议》，属于既相互独立又相互联系的合同，在被告不能按《协议书》给付款项时，鉴于本案五份《商品房买卖合同》约定商服房屋交付期限均已过期，原告主张被告履行《商品房买卖合同》交付商服房屋及协助办理证照的诉讼请求，并无不当。但原告要求被告履行协助办理交付房屋产权证照的期限，因《商品房买卖合同》约定为2015年12月30日交付房屋之日起546日内，本院应依双方约定依法确定办理期限。关于被告驳回原告交付五套商服房屋及办理产权证照的辩解，因抵押协议并不能抗辩商服房屋买卖合同有效性，双方就五套商服房屋质保责任，在《房屋抵押协议》中另有约定，并不影响履行五套商服房屋交付及办理产权证照义务。关于原告主张被告以四套住宅房屋抵顶质保金，交付四套住宅房屋及限期办理产权证照的诉讼请求，本院认为，按《房屋抵押协议》及抵给新一建住宅（质保金）清单，关于住宅房屋抵顶质保金约定，质保期到2016年11月26日，目前，双方的质保约定正处于质保履行期间，且双方就质保约定也未履行完毕，现在确定被告履行交付四套住宅房屋和限期办理产权证照为时过早。关于原告主张被告向税务及劳保统筹部门分别缴纳税款和统筹款的诉讼请求，应由行政机关依照行政职权依法征缴。综上所述，原告主张被告履行《商品房买卖合同》，交付五套商服房屋及协助办理证照的请求，因提供证据证实，理由正当，本院应予支持。因被告驳回该诉讼请求的辩解未提供足以反驳证据以及行使不安抗辩权不符合法定要件，本院不予支持。原告主张被告履行《商品房买卖合同》，交付四套住宅房屋并限期办理房屋产权证照的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告向税务及劳保统筹部门分别缴纳税款和统筹款的诉讼请求，不属于民事诉讼审理范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黑龙江省大兆房地产开发有限公司向原告佳木斯新第一建筑工程有限责任公司交付江南府邸A区1-2号楼2号商服房屋、1-2号楼3号商服房屋、2-3号楼2号商服房屋、3-4号楼1号商服房屋、1号楼4号商服房屋等五套房屋，于本判决发生法律效力后履行。被告黑龙江省大兆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后，自2015年12月30日起546日内，履行协助办理交付房屋产权证照义务；二、驳回原告佳木斯新第一建筑工程有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费46，595.00元，由原告佳木斯新第一建筑工程有限责任公司负担18，713.00元，被告黑龙江省大兆房地产开发有限公司负担27，882.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  孙彦会人民陪审员  刘桂春人民陪审员  王江畔二〇一六年十一月五日书 记 员  赵玮秀