浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙嘉民终字第408号
上诉人（原审被告）：张大胜，男，1969年4月1日出生，汉族，户籍所在地平湖市林埭镇陈匠村林家**号，住平湖市当湖街道梅兰苑小区*幢*单元。
被上诉人（原审原告）：平湖市众和物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道新华南路***号*楼北起第三间。
法定代表人：钱惠其，董事长。
委托代理人：杨晓雷，浙江天卓律师事务所律师。
上诉人张大胜因与平湖市众和物业管理有限公司(以下简称众和公司)物业服务合同纠纷一案，不服平湖市人民法院(2010)嘉平民初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月7日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，张大胜向平湖市房地产综合开发公司购得位于平湖市当湖街道梅兰苑小区29幢1单元房屋一套，建筑面积为314.32平方米。2002年11月26日，众和公司以平湖市综合物业管理有限公司（曾用名，于2003年3月11日经工商核准为平湖市众和物业管理有限公司）名义与张大胜签订《物业管理服务费收取协议》，协议约定：由业主委托的物业进行日常养护整治与管理，服务内容依据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》有关条款；多数业主服务要求，由市价格管理部门核准确定收费价格，所及服务内容，收费价格在托收前物业管理有限公司必须事前通知业主；业主应按期缴纳物业服务费用；业主逾期不缴纳物业管理服务费用，应当向物业管理有限公司支付滞纳金。同日，双方还签订了《平湖市梅兰苑小区入住合约》一份，合约约定：双方应共同遵守《平湖市住宅小区物业管理办法》的全部条文；收费暂定按每月每平方米0.60元。2003年4月3日，平湖市当湖街道梅兰苑小区的物业管理服务费试行标准经平湖市发展计划局和平湖市物价局核准批复，暂定物业管理服务费为每月每平方米0.60元。2007年10月15日，众和公司与平湖市当湖街道梅兰苑小区业主委员会签订了合同期限自2007年7月1日至2010年6月30日止的《物业服务合同》，合同约定了物业服务费用为每月每平方米0.60元，双方还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务进行了约定。张大胜于2002年11月26日交纳了2003年4月1日至2004年3月31日期间的物业管理服务费2263.10元，此后，众和公司对张大胜居住的小区进行物业管理，但张大胜因故再未交纳物业管理服务费。
原审法院审理认为，在张大胜居住的小区成立业主委员会前，双方当事人签订的物业管理服务费收取协议，系前期的物业服务合同，且是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。其次，在张大胜居住的小区成立业主委员会后，业主委员会与众和公司签订了《物业服务合同》，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故张大胜作为涉案小区的业主，应当遵守业主委员会与众和公司签订《物业管理合同》的约定。双方理应按协议和合同的约定全面履行其义务，物业公司已经为张大胜居住的小区进行了物业管理，按照权利义务相一致的原则，张大胜应当交纳物业管理费用。物业服务费收取的起算时间，按张大胜于2004年7月29日在商品房接收时起算，张大胜支付的2003年4月1日至2004年3月31日期间一年的物业管理服务费应按时间顺延，张大胜拖欠物业服务费以自2005年8月起算至2009年12月底计为9995.38元(314.32平方米*0.6元/月·平方米*53个月)。业主委员会与众和公司签订的《物业服务合同》中约定了违约责任及违约金计算标准，张大胜未按期缴纳物业管理服务费，众和公司可依协议收取违约金，但合同约定按每日百分之二十五计算违约金，其所约定的标准过高，在本案审理过程中，众和公司也认为所约定的违约金标准过高，因此，原审法院对违约金调整为按银行同期贷款利率的二倍计算。关于张大胜所主张的因迟延办理产权手续赔偿问题及城市基础设施配套费和人防费收取合法性问题，因该部分事实受张大胜与平湖市房地产综合开发公司之间的商品房买卖合同的约束，而众和公司非当时合同相对方，故对其主张不予支持。对张大胜主张房屋的墙壁和门窗渗水、开裂，是否属于房屋质量引起还是物业管理范围，张大胜未能提供充分证据予以证实，故对其主张不予支持。对业主委员会成立的合法性问题，非本案审查范围，不予处置。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决:一、张大胜支付众和公司物业管理费9995.38元；二、张大胜支付众和公司逾期支付物业费的违约金（以2008年物业费2263.08元,按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍自2009年1月1日起计算至2010年5月31日止;以2009年物业费2263.08元,按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍自2010年1月1日起计算至2010年5月31日止）；上述一、二项付款义务，于本判决生效后十日内履行；三、驳回众和公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费196元，减半收取98元，由张大胜负担
判决宣告后，张大胜不服，向本院提起上诉称：一、张大胜购买涉案住房时，开发商加价收取了城市基础设施配套费和人防费，违反了政府规定，应双倍归还；二、张大胜入住第一年开始，房屋的墙壁和门窗就断漏水、渗水及开裂，屡次向物业反映无果，造成损失整个房屋装潢约30%以上需要重新装修；三、入住合约是在开发商强迫、引诱和违背业主意志的情况下签订的，没有法律效力。物业服务合同是业主委员会与众和公司私下签订的合同，与张大胜无关。综上，请求撤销原判，改判：一、众和公司归还人防费4714.80元及利息1300元，归还城市基础设施配套费15716元及利息1288元；二、众和公司赔偿房屋装修损失（由第三方评估）；三、驳回众和公司诉讼请求。
被上诉人众和公司答辩称：一、开发商是否多收费用以及房屋的漏水及装修问题均与本案无关，况且张大胜也已就该两项纠纷另行提起了民事诉讼；二、入住和约、物业服务合同均是依法制定、依法签订，均属合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案《入住合约》及《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，原判认定合法有效正确，本院予以确认。张大胜提出《入住合约》是在开发商强迫、引诱下违背其本人意志而签订的意见缺乏依据，本院不予采信。至于张大胜提出《物业服务合同》是业主委员会与众和公司私下签订的合同，与其无关的意见，本院认为，根据我国《物权法》第76条规定，业主大会有权决定选聘物业服务企业。业主委员会根据《物业管理条例》第15条第（2）项规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。《物权法》第78条关于业主大会、业主委员会决定的效力问题作出明确规定，即业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条又进一步明确规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，张大胜该上诉理由亦不能成立。
至于张大胜提出涉案房屋的建设单位多收其费用的问题。因建设单位与物业公司是两个独立的法人，建设单位是否多收了张大胜购房的费用，是双方之间基于房屋买卖合同而产生的纠纷，与本案张大胜和物业公司之间的物业服务纠纷无关。关于张大胜提出涉案房屋漏水导致其装修损失的问题。涉案房屋漏水的原因及损失范围现在均不明确，张大胜认为系众和公司怠于履行物业服务义务所造成显然缺乏依据，本院不予采信。现张大胜已就上述两个问题另行提起了民事诉讼，故其以该两问题作为拒付物业费的理由更加不能成立。
综上所述，张大胜的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人张大胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨迪虎
审判员 黄 嵩
审判员 谭 灿
二〇一〇年九月二十一日
书记员 阮美琴