陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0825民初607号原告（反诉被告）某某有限责任公司,地址:某某县某某镇明珠东路。法定代表人白某某，系该公司总经理。委托代理人张某，宁夏某某律师事务所律师。被告（反诉原告）王某某，男，汉族。委托代理人付某某，陕西某某律师事务所律师。原告某某有限责任公司（以下简称某某有限责任公司）诉被告王某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告某某有限责任公司的委托代理人张某，被告王某某及其委托代理人付某某到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已依法审理终结。原告（反诉被告）诉辩称：原告于2014年10月10日与被告王某某签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告房屋6年，从2014年10月10日起至2020年10月9日止，租金为每年53万元。签订合同时原告租赁被告的房屋已经装修成KTV并开始试营，2014年12月11日在原告开业前，才知道被告王某某租给原告的房屋不具备合法出租条件，经原告多次与被告王某某商讨协议，被告以李园子村委会名义给原告出具了承诺证明，承诺给原告租赁的房产手续正在办理中，营业期间相关行政部门对某某会馆进行多次清查，原告每次都拿被告给原告出具的证明对相关行政部门进行答复。后经过一年多的时间，被告仍然没有把房屋的相关手续办理就绪，致使原告无法办理某某会馆营业需要的各项证件，在此期间某某会馆多次被联合执法检查勒令停业，造成的经济损失多达120万余元，对此被告理应承担相应赔偿责任。最终因某某会馆相关证件不齐全，2016年4月20日被某某县文体广电局取缔，原告找被告王某某协商未果，致使合同的目的无法实现。审理中被告提起反诉的第一、二项无事实和法律依据，请求依法驳回反诉人的反诉请求，反诉人交付给被反诉人的房屋未经城乡与建设规划局验收合格，依据相关的法律规定该房屋不具备相关的交付条件，并且反诉人出租的房屋未经消防验收和消防设计备案，也未取得建设工程规划许可证，该房屋不具备出租条件，反诉人和被反诉人所签的租赁合同违反法律的强制性规定，并且被反诉人在支付第一年的租金之后，就被相关的部门整改及查封一直处于停业状态，故应驳回反诉人的请求。综上所述，请求依法判决：1、解除原、被告于2014年10月10签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告赔偿原告室内装修损失、办公设备损失、音响设备、食堂用具损失共计2906115.2元，放弃要求被告赔偿停业损失；3、由被告承担本案的一切诉讼费。原告向法庭提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明：被告于2014年10月10日将位于某某镇明珠东路福瑞新村部分门面房出租给原告使用，该楼房共四层，从东边数第五间起第一层五间，二三四层均四间，建筑面积约2500平方米。租赁期限为6年（从2014年10月10日起至2020年10月9日止）。年租金为伍拾叁万元整（530000元），以后每年于10月10前一次性付清当年的楼房租金。（房屋东靠金斯迪KTV、南靠福瑞小区、西靠拉面馆、北靠马路）2、某某县工商行政管理局责令改正通知书一份、某某县某某镇人民政府责令改正指令书一份、某某县公安消防大队临时查封决定书一份、临时查封现场笔录一份、某某县公安消防大队责令限期改正通知书一份、某某县文体广电局现场检查笔录一份、调查询问笔录一份、集体讨论笔录一份、行政处罚事先告知书一份、行政处罚决定书一份，证明：2015年7月13日因某某有限责任公司无法办理证照及许可证被某某县工商行政管理局限期（7个工作日内）责令改正。2016年1月5日因某某有限责任公司无法办理消防许可证及文化娱乐许可证被某某镇安监办责令立即停业整顿。2016年1月29日因原告某某有限责任公司消防手续不齐全，被某某县公安消防大队临时查封，查封时间为2016年1月26日至2016年2月6日20时。2016年2月21日某某有限责任公司再次因无法办理消防手续被某某县公安消防大队责令限期改正。2016年4月20日因被告王某某无法提供《规划证》、《准建证》、《房产证》，导致某某有限责任公司无法办理消防许可证、文化娱乐许可证，被某某县文体广电局联合公安局、安监局、工商局、城管、消防大队等九个部门采取专项集中整治行动中发现原告未办理《消防许可证》与《娱乐经营许可证》，其行为违反了《无照经营查处取缔办法》现场予以查封，后经文体广电局集体讨论决定对某某有限责任公司予以取缔。3、榆林市高新区镇北价格评估有限公司价格评估意见书一份、鉴定费票据4张，证明：经榆林市中院司法技术室的委托，榆林市高新区镇北价格评估有限公司对涉案的某某县某某文化传媒有限公司室内装修、办公设备、音响设备、食堂用具、停业损失进行评估，评估价格合计为4730344元。原告支出鉴定费用为40000元的事实。被告（反诉原告）王某某辩诉称：被告出租的房屋系合法建筑，符合出租条件，有土地证、建设用地规划许可证、发改局批准文件、选址意见书、城市规划管理委员会纪要，有边办手续边施工的批复均可以证实。故原告与被告于2014年10月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告出租的房屋系城镇规划区内的房屋，签订合同时原告已装修成KTV并开始试营。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因该房屋是经主管部门批准建设的，所以该租赁合同应当认定为有效合同。原告请求解除合同无事实依据和法律依据；同时依据《合同法》的规定，不符合解除合同的条件。原告请求赔偿损失更无任何理由，因为原告在未取得文化娱乐经营许可证的情况下经营，其经营收入为非法收入，不存在损失的问题。合同没有约定出租房的用途，停业责任在原告，即过错在于原告，被告无任何责任。被告将房屋交付给了原告，原告交付了2014年10月10日到2015年10月9日的房屋租赁费。根据合同约定原告应当在2015年10月9日前给被告支付2015年10月9日到2016年10月9日的房屋租赁费，但原告以其经营的某某有限责任公司被查封为由不予支付，反而将被告诉至某某县人民法院，被告认为双方签订房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，应当继续履行。现提出反诉，请求：1、依法判决反诉人和被反诉人于2014年10月10日签订的《房屋租赁合同》有效，并继续履行；2、依法判令被反诉人给反诉人支付2015年10月10日到2016年10月9日的房屋租赁费53万元；3、由被反诉人承担本案的一切诉讼费用。被告向法庭提交以下证据：1、2014年10月10日原、被告签订的房屋租赁合同，约定房屋出租的相关事项。2、定镇集用第2-2949号土地证一份，定国用第6-15545号土地证一份，某某县发展改革局定证改发167号文件一份，建设项目选址意见书一份，某某县城市规划管理委员会会议纪要一份、某某镇李园子村关于特批福瑞新村商住楼项目提前开工建设报告一份、建设用地规划许可证一份，证明被告出租的房屋是合法建筑，签订的合同有效。3、某某县消防大队收取被告消防费用60000元的收据一支，证明原告的房屋符合消防条件。本案在审理过程中，根据原告的申请依法调取了以下证据：某某县公安局消防大队和文体广电局的证明各一份，分别证明出租房屋从未办理消防验收及设计备案，某某有限责任公司已被取缔及取缔的原因。经庭审质证：1、原告对被告所举证据1无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予以认可，认为尚未竣工验收且未取得建设工程规划许可证，属于不具备交付条件的房屋，所以被告证明目的不成立。对证据3有异议，该组证据系复印件，该复印件写的是培训费，不能证明涉案房屋经过消防验收和设计备案。对法院依法调取的证据无异议。2、被告对原告所举证据1无异议。对证据2有异议，任何部门要求整改、停业都是原告造成的，原告通过非法手段取得营业执照，消防临时查封的原因是原告装修的时候破坏了消防设备，责任在原告处。文化局的查封原因也是原告没有文化娱乐许可证。对证据3有异议，理由是这份评估报告对动产和不动产都进行了评估，所以不合法，没有营业执照对营业额进行评估也是不合法的。鉴定费票据的真实性无异议，但是费用不应该由被告承担。对依法调取某某县公安局消防大队的证明有异议，理由是，形式要件不合法，没有消防大队负责人和经办人的签字，盖章的人不是经办人，所以证明的问题与实际情况不符，消防费用已经交付。对文化局调取的证据无异议，但是没有文化娱乐许可证责任是原告的而不是被告的。本院对双方当事人质证的证据作如下认定：1、对原告所举证据1被告无异议，予以采信，对原告所举第2组证据的真实性、合法性予以认定，因该组证据均属于相关职能部门出具的有效证件。对原告所举第3组证据，因属职能部门出具的合法有效证件，且来源合法与本案有关联性予以认定。2、对被告所举证据1原告无异议，予以采信，对被告所举第2组证据中土地证二本、建设用规划许可证一本，某某县发展改革局的选址意见书一份，因上述证据属相关职能部门出具的合法有效证件，予以认定。对某某县城市规划管理委员会纪要、某某县发展改革局政发改发167号文件、某某镇李园子关于特批福瑞新村商住楼项目提前开工建设报告各一份的真实性予以认定，对证明目的不予认定。3、对依法调取某某县公安消防大队、某某县文体广电局的证明及谈话笔录的真实性、合法性及本案的关联性予以认定。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：原告（反诉被告）于2014年10月10日与被告（反诉原告）王某某签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告房屋6年，从2014年10月10日起至2020年10月9日止，每年租金53万元。签订合同时原告已将租赁被告的房屋装修成KTV并开始试营，同时交付了2014年10月10日至2015年10月9日期间的房租费53万元。房屋租赁合同中未约定出租房屋应具备的相关手续及原告租赁房屋需相关证件的办理方式，但是原告在租赁房屋后于2015年1月办理了营业执照及组织机构代码证。被告于2014年12月11日以李园子村委会名义给原告出具证明一份，证明房产手续正在办理中，原告在租赁被告的房屋开设KTV经营期间，先后被某某县工商行政管理局、某某镇安全生产监管检查，某某县公安局消防大队因证件不全、消防设施瑕疵等原因责令停业整改。2106年4月20日被某某县文体广电局联合执法组查封取缔后，本案原告于2016年4月25日向本院提起诉讼，审理中被告提起反诉，同时经原告申请，榆林市中级人民法院委托榆林市高新区镇北价格评估有限公司对涉案的室内装修、办公设备、音响设备、食堂用具、停业损失作出榆镇北价评案字第1709号价格评估意见书，后因诉讼主体原因，原告及反诉原告均申请撤诉。撤诉后本案原告（反诉被告）于2107年1月12日再次提起诉讼，请求解除合同、赔偿损失，由被告承担案件的诉讼费用。被告（反诉原告）亦提起反诉，请求确认合同有效，由被反诉人支付2015年10月10日至2016年10月9日的房租费，并承担本诉和反诉费用。另查明，被告（反诉原告）租给原告（反诉被告）的房屋有某某县人民政府颁发的国有土地证，某某县城乡建设局颁发的建设用地规划许可证，但某某县发展改革局167号文件明确要求被告在项目开工前将各相关单位审批文件和图纸报其审查确认，初步设计与概算报其审批，待下达开工令后，方可开工建设。某某县住房和城乡建设局选址意见书确认被告建设项目符合城乡规划要求，某某县城市管理委员会纪要原则同意被告福瑞新村小区的第一套建设方案，某某镇李园子村提前开工报告只有相关领导的批示，没有主管部门的文件，更没有建设工程规划许可证，消防备案审核、竣工验收、环保评估报告等。本院认为，原告（反诉被告）要求解除房屋租赁合同的请求，因解除合同属《合同法》中合同的权利义务终止，现双方房屋租赁合同无法履行属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定解除合同的条件，应支持原告要求解除合同的请求。被告（反诉原告）要求确认双方签订的房屋租赁合同有效，根据最高人民法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国消防法》的相关规定，双方签订的房屋租赁合同属无效合同，故被告反诉要求确认合同有效的请求依法不予支持，应依法判决合同无效。另外根据《合同法》及最高人民法院司法解释的相关规定，因合同无效取得的财产，应予以返还，不能返还的应折价赔偿，有过错一方应赔偿对方的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。根据《娱乐场所管理办法第》第十一条第一款第（五）项、第（八）项的规定，因被告租赁给原告的房屋无法提供产权证、消防证、环保批文且不具备法定的出租条件，导致原告无法办理娱乐许可证，同时属无效租赁合同，对此被告具有的过错责任应大于原告的过错责任，但原告在租赁房屋时未明确要求被告出租给自己的房屋所具备的条件，也有过错责任。本案中原告要求被告赔偿折旧后的房屋装修损失费的请求，因已形成附合的装饰装修物属不可移动物，被告承担装修损失的装饰部分还能再利用，而原告按责任承担装修损失的部分无法移动，更无法利用，但被告可无偿利用原告承担装修损失部分的装饰物，故原告的该项请求中的损失费应由被告承担主要赔偿责任。原告要求被告赔偿办公设备、音响设备、食堂用具折旧后的损失，因该部分财产属可移动物，所以以上设备应归原告所有，被告不应承担损失赔偿责任。原告放弃要求被告赔偿停业损失的请求，不违反法律的规定，亦不损害他人的利益，应予以准许。被告反诉要求原告支付2105年10月10日至2016年10月9日租赁费的请求，因其租赁给原告的房屋2016年4月20日被停业后取缔，被取缔致合同无法继续履行，因双方均有过错责任，且该项费用不属因合同无效所造成的直接损失，故对其要求支付停业并被取缔后的租赁费的请求不予支持。被告认为出租给原告的房屋是在一审辩论终结前经主管部门批准建设的工程，然而至判决时被告也没有提交主管部门批准建设的证据及出租房屋属合法建筑的证据，应承担举证不能的责任。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）某某有限责任公司与被告（反诉原告）王某某于2014年10月10日签订的《房屋租赁合同》予以解除且无效。二、原告（反诉被告）某某有限责任公司在被告（反诉原告）王某某所出租房屋的装修折旧损失费3295997元，由被告王某某承担70%的赔偿责任共计2307197.9元，于判决生效后五日内付清。三、原告（反诉被告）某某有限责任公司租赁被告王某某房屋开设KTV时购买的办公设备、音响设备、食堂用具全部归原告所有，于判决生效后五日内搬离，同时将租赁房屋交由被告（反诉原告）管理。四、原告（反诉被告）某某有限责任公司于判决生效五日内支付被告（反诉原告）王某某2015年10月10日至2016年4月20日的房屋租赁费275890.4元。五、驳回原告（反诉被告）某某有限责任公司与被告（反诉原告）王某某的其他诉讼和反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元、反诉费4600元，鉴定费40000元，共计74600元，由原告承担26350元，由被告承担48250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李占军人民陪审员  丁兆娥人民陪审员  孟志强二〇一七年四月二十七日书 记 员  韩艳艳