南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初1736号
原告江苏舜信置业顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路217号2单元1708室。
法定代表人孙贤和，总经理。
委托代理人李春香，江苏宏林律师事务所律师。
委托代理人诸华明，江苏宏林律师事务所实习律师。
被告南京中超房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路323号601室。
法定代表人厉春生，总经理。
委托代理人牟棣，江苏华成律师事务所律师。
委托代理人朱益民，该副总经理。
原告江苏舜信置业顾问有限公司（以下简称舜信公司）与被告南京中超房地产开发有限公司（以下简称中超公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舜信公司委托代理人李春香、诸华明、被告中超公司委托代理人牟棣、朱益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舜信公司诉称：原、被告于2015年6月24日签订《南邮大厦物业管理委托合同》，双方约定：协议期限为2015年6月24日至2017年；物业费用标准及支付方式，商务办公楼按4.8元每平方米，商用楼按6元每平方米收取；物业费自交付之日起开始计算并支取；由于前期物业入住率较低，经甲乙双方友好协商，乙方免收甲方交付之日起半年空置房物业管理费，半年后仍有空置物业，由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，本大厦交付时实行一次性收取公摊水电费；高层电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付相关费用的，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的1%交纳滞纳金等等。签订合同后，被告未按照合同约定向原告支付物业费等，其行为已构成了违约。2016年1月19日，被告向原告送交《解除合同通知书》，但合同并未约定任何一方具有单方解除权，原告也反对解除合同，因此合同没有解除，双方应继续履行合同。故原告诉至法院，请求判令被告按照合同约定立即支付原告735949.2元（空置房物业费457876.8元、滞纳金228938.4元、非法抢收1601、1602、1603、1616室业主物业费19134元、开荒保洁费30000元；其中商业用房建筑面积7200平方米，应于2015年12月10日之前缴纳，因空置应减半收取，2016年1月5日至2016年7月5日期间物业费为129600元；办公用房建筑面积22920.62平方米，因空置应减半收取，2016年1月5日至2016年7月5日期间物业费为330056.92元）；被告承担诉讼费用。现原告申请变更诉讼请求，变更滞纳金为4578.76元（以457876.8元为基数，按合同约定的欠款总额的百分之一计算）；变更开荒保洁费为27860元（实际支出的人员工资13760元、误差补贴2580元、交通补贴1720元、耗材9800元合计27860元）。
被告中超公司辩称：一、关于空置房的物业费。2015年8月1日交付原告的房屋是精装修的办公写字楼，7至15层已经能够入住。根据合同约定，被告自交付之日起半年免收物业费。如果2015年8月1日至2016年1月31日有空置房，原告也应免收。关于7200平方米商业用房空置费的问题。原告入驻时被告已交付第3层房屋，如果有空置房屋，由原告向小业主收取。被告于2015年11月将4至5层房屋出租给大公公司，在半年内不存在空置费的问题；并于2015年1月将1至2层房屋交付沈国宝，原告应向其收取空置费。原告清楚被告仍有9500平方米房屋没有建成，没有交付。二、关于滞纳金问题。原告主张的空置物业费用不存在，其主张的滞纳金失去存在的基础，也不应得到支持。三、关于3万元保洁费问题。双方的合同没有约定保洁费。自原告进驻后，并未进行所谓的开荒。而且大楼的保洁桶都是被告添置购买。因此，原告的诉讼请求，既没有事实依据，又不符合合同约定，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年7月，被告中超公司与南京邮电大学签订协议，约定合作开发建设南邮大厦项目。
2015年6月24日，原告舜信公司（乙方）与被告中超公司（甲方）签订《南邮大厦物业管理委托合同》（以下简称物业管理合同），双方约定：甲方将南邮大厦项目委托乙方实行物业管理；南邮大厦项目总建筑面积约43968平方米，地上28层约34997平方米，地下2层约8744平方米；协议期限为2015年6月24日至2017年，协议有效期为2年；物业费用标准及支付方式，商务办公楼按4.8元每平方米(测算依据见南邮大厦项目物业管理方案)，商用楼按6元每平方米收取；物业费自交付之日起开始计算并支取；乙方依据本协议向甲方收取物业管理费用及其它合法产生的费用；甲方当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付；支持并协助乙方进行正常的物业管理服务和依法经营活动；甲方对所属物业出租时，应要求承租人到管理办公室登记备案，并办理相关手续；由于前期物业入住率较低，经甲乙双方友好协商，乙方免收甲方交付之日起半年空置房物业管理费，半年后仍有空置物业，由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，其他小业主空置时必须向物业管理方报批按70%交纳物业管理费，本大厦交付时实行一次性收取公摊水电费；高层电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人应于每半年10号前到物业服务中心交清下半年的各项费用；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按每天应缴纳费用的千分之一加收滞纳金，逾期15天以上的，物业公司有权停止为其提供物业管理服务、并追讨逾期款项；乙方的权利和义务，依据本协议向甲方收取物业管理费用及其他合法产生的费用；甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付相关费用的，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的1%交纳滞纳金等等。合同签订后，原告进驻南邮大厦提供物业管理服务至今。
2015年7月6日开始，被告中超公司向业主交付房屋。
2016年1月4日、2016年1月18日，原告舜信公司分别向被告中超公司发送《工作联系函》，要求被告中超公司按合同约定履行义务。2016年1月19日，被告中超公司向原告发送《解除合同通知书》，告知原告舜信公司立即解除物业管理合同。2016年1月21日，原告舜信公司向被告中超公司发送《关于“解除合同通知书”的回函》，告知被告中超公司应按照合同约定补偿原告舜信公司相关费用，以求双方达成解除合同的协议。
另查明：2016年1月15日，被告中超公司向1601室、1602室、1603室、1616室业主收取垃圾清理费1163元、保证金6000元、物业费4784元。后双方因物业费产生纠纷，经公安机关调解，被告中超公司支付原告舜信公司803室、804室、805室、810室、814室等14户业主物业费85066.44元，建筑面积为1908.19平方米，原告中超公司亦同意在本次诉讼请求中扣除。
庭审中，原告舜信公司认为，2015年11月30日被告交付地上28层房屋的建筑面积为4876.38平方米，未交付空置房屋建筑面积为30120.62平方米，其中包括商业用房1至5层建筑面积7200平方米，剩余为办公用房；被告抢收4户业主缴纳的物业费用包括在第一项诉讼请求内，应予以扣除，涉及房屋建筑面积为332.2平方米。被告认为，商业用房的建筑面积是7200平方米，已经出售，不存在空置问题；办公用房是6至28层，6、18、24、25、26、27、28层房屋还没有完成精装修，每层建筑面积1185平方米，不属于空置；除了办公用房外，还有4200平方米房屋未出售、未出租。
经本院调解，双方当事人分歧较大，致调解无果。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理合同、工作联系函等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：原、被告签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
原、被告签订的物业管理合同时，并未成立业主委员会，属于前期物业管理合同。被告中超公司未举证证明双方之间的物业管理合同达到合同约定以及法定的解除条件，而且原告舜信公司亦不同意解除，因此本案中的双方之间合同未解除，双方应继续按照合同约定履行义务。双方在合同中约定“乙方依据本协议向甲方收取物业管理费用及其它合法产生的费用”，因此原告舜信公司可以按照合同约定向被告中超公司收取物业费用。虽然双方约定“物业费自交付之日起开始计算并支取”，但是双方还约定“由于前期物业入住率较低，经甲乙双方友好协商，乙方免收甲方交付之日起半年空置房物业管理费，半年后仍有空置物业，由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，其他小业主空置时必须向物业管理方报批按70%交纳物业管理费”，因此对于无法确定是否交付的房屋，可以按照空置计算物业费用。庭审中，被告中超公司认可，7至15层已经能够入住，原告入驻时被告已交付第3层，被告于2015年11月将4至5层房屋出租给案外人大公公司，于2015年1月将1至2层交付案外人沈国宝，被告有义务按照合同约定要求接受房屋的业主或承租人备案并办理相关手续等，但是被告并未举证证明其主张的交付情况。同时被告中超公司认为仍有9500平方米房屋没有建成亦没有交付，并未举证证明，故本院不予采信。被告应支付原告舜信公司2016年1月5日至2016年7月5日商业用房物业费用129600元[7200×6×6×50%]，支付原告舜信公司办公用房物业费用297795元[（34997-4876.38-7200-1908.19-332.2）×4.8×6×50%]。被告已经收取的小业主物业费用5947元（1163+4784），应返还原告舜信公司。同时被告中超公司构成违约，应支付原告舜信公司滞纳金，滞纳金为4333.42元[（129600+297795+5947）×1%]
关于原告主张被告支付开荒保洁费问题。双方在物业管理合同中并未约定开荒保洁费，而且原告的主张也不符合一般的交易习惯，因此本院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京中超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏舜信置业顾问有限公司物业费433342元及滞纳金4333.42元。
二、驳回原告江苏舜信置业顾问有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11160元，减半收取5580元，由被告南京中超房地产开发有限公司负担4000元，由原告江苏舜信置业顾问有限公司负担1580元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 周力文
二〇一六年五月二十五日
见习书记员 杨 艳