河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0503民初1873号
原告张群星，男，1984年12月28日出生，汉族，本科文化，工程师，现住邢台市桥西区。
被告河北凰家房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区达活泉北侧阳光国际29号楼1层132铺，统一社会信用代码91130500661052457X。
法定代表人曹梅，系该公司总经理。
委托代理人杜鹏志，河北齐心事务所律师。
原告张群星诉被告河北凰家房地产开发有限公司（以下简称凰家房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张群星、被告凰家房地产的委托代理人杜鹏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张群星诉称，2010年10月28日原告与被告签订购房协议，购买位于邢台市八一路与太行路交叉口的阳光巴厘岛小区二期商品房一套（合同价款：人民币563206元，建筑面积116.27平方米），协议约定2012年12月31日交房，而时至今日仍未具备交房条件，在签订合同时被告与原告之间对合同的把握能力相差悬殊。作为长期从事房地产开发经营的商人而言，被告对其提供的商品房买卖合同的每一条款约定的后果和风险都十分清楚，但是作为购房自用消费者的原告，由于对房地产专业知识和法律知识的缺乏，加上格式合同条文冗长，内容繁杂，短期内难以对其打算签订的合同的每一条款的后果和风险作出恰当的把握或预估，因而本案当事人签订合同虽然在形式上是平等，但事实上存在不平等情况。2012年12月31日过后原告多次催促被告按期交房并支付违约金，被告屡次承诺交房又屡次拖延交房日期，也从未支付过违约金。在被告取得商品房预售证具备网签资格后原被告与2015年1月28日签署正式《商品房买卖合同》（合同编号：YS2015000145）及补充协议，协议中约定被告仍按当时签约的交房日期即从2012年12月31日起至实际交房日止赔偿原告违约金，原告认为约定的违约金赔偿标准远远低于造成的损失，基于被告逾期四年迟迟未交房给原告造成损失的事实，原告诉讼请求：1、判令被告支付自2013年1月至2016年8月（如到期仍未交房，应按1900元／月的标准支付逾期交房违约金）期间逾期交房违约金合计：83600元；2、判令被告退还原告额外已支付的暖气开户费及利息：13288.16元；3、判令被告因房屋面积减少造成的差价8908.4元；4、判令被告即日起向原告提供正式的购房发票；5、判令被告承担本案全部的诉讼费用；6、判令合同附件四第6条无效。
被告凰家房地产辩称，1、就原告当庭增加诉讼请求，被告认为原告超过法定期限变更增加诉求，违反法律程序性规定，不应作为本案审理内容；2、其次，就原告的第一项诉求，被告认为应当按照合同约定计算违约金，原告所主张的违约金没有事实和法律依据，应予驳回；3、就原告的第二项诉求，被告认为所谓暖气开户费，被告已经按照相关规定纳入到房屋成本之中，并在网签合同时将该部分费用在房屋售价中予以体现，并无额外收取原告暖气开户费的行为；4、对原告第三项诉求，根据双方签订的商品房买卖合同第五章第十三条第四款的规定，面积误差绝对值在3%之内执行合同原价，不再多退少补，事实上，原告所购房屋分为两部分，住宅部分的实测面积小于预测面积1.9平方米，面积误差绝对值为1.63%，另外储藏间的实测面积大于预测面积0.62平方米，因此按照合同约定，在房屋实测面积与预测面积误差小于3%时，对于差价部分互不追究；5、对于原告第四项诉求，由于原告尚欠付被告购房款，导致银行扣划被告相关款项，给被告造成损失，由于原告未能够完全履行其付款义务，故被告待原告履行上述义务后，向其提供购房发票。
经审理查明，2010年10月13日，原被告签订《阳光巴厘岛定购协议书》，购买阳光巴厘岛8栋1单元901室，房屋建筑面积为116.27平方米，套价为546652元；地下室1-901号，面积约15.57平方米，套价25955元；上述房款总计561200元（已扣除买受人所持VIP卡优惠6000元及所选付款方式优惠5907元）；以按揭贷款方式付款：买受人在签订本协议书时须交纳首付款，（交纳比例不低于总房款的30%，待实际办理贷款时，根据银行所需交纳首付后进行多退少补）171200元，余额39万元在双方签订《商品房买卖合同》后三日内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续；出卖人将商品房交付买受人的时间为2012年12月31日。当日，原告交纳煤暖开户费9814元。2010年11月24日，原告办理按揭贷款，贷款39万元，期限20年。11月30日，被告收到该款。
2015年1月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为YS2015000145。该合同约定原告购买凰家房地产出售的位于桥西区八一大街以北、太行路以东阳光.巴厘岛二期8号楼9层1单元901（建筑面积为114.37平方米），-2层地下室280（建筑面积为16.19平方米）的房产。总价款金额为563206元；2015年1月28日前支付首期房款173206元，余款39万元向银行或公积金管理中心申请贷款支付。该合同第十一条约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式（出卖人未能及时向买受人交付住房的，应按合同约定的交房期限的次日起至实际交房日止按买受人实交房款的每月千分之一向买受人赔付违约金）处理。第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：该房屋竣工后实际面积以邢台市城乡房产测绘队实测建筑面积为准，根据双方签订合同，买受人所购房屋及配套地下室、储藏间面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，执行原合同价，不再多退少补，如上述误差比绝对值超出3%的部分分别按相应单价据实结算，多退少补。补充协议第四条约定：原告购买时签约的交付商品房日期为2012年12月31日，实际交房时间凰家房地产仍按当时签约的交付日期即从2012年12月31日起至实际交房日止按合同约定赔付原告违约金。原告起诉房产尚未实际交房，其主张逾期交房违约金截止至2016年8月。
以上查明事实，有定购协议书、商品房买卖合同、按揭贷款手续、购房款收据、暖气开户费收据、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告所签订的定购协议书、商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。原告尚未办理交房手续，逾期交房的违约天数应自合同约定的交房期次日起计算至其主张的2016年8月止，即2013年1月1日至2016年8月（44个月）。原告主张约定的违约金过低，要求法院予以调整的意见，因其未提交相关证据予以佐证，古对其主张难以采信。该逾期交房违约金数额为：44个月×563206元×0.001=24781元（以四舍五入方式计入整数位）。
认购协议和商品房买卖合同中所列房屋面积和购房款数额不等，在与认购协议中房屋单价相等的情况下，按商品房买卖合同中载明的面积计算所得房屋总价与其记载的总价存在差数，而此差数即为房屋面积变化后的暖气开户费。即该项费用已列入房屋成本中，不属于重复收取，故对原告要求退还暖气开户费的主张，本院不予支持。
原、被告于合同面积差异处理方式中约定按照双方自行约定的方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，执行原合同价，不再多退少补，如超出3%的部分分别按相应单价据实结算，多退少补。本案认购协议中约定房屋面积为116.27平方米、地下室为15.57平方米，商品房买卖合同中记载房屋面积为114.37平方米、地下室为16.19平方米。两者相对比，房屋面积缩小1.9平方米，而地下室面积增大0.62平方米，面积误差绝对值分别为1.63%和4%。故对原告主张退还房屋面积差问题，本院不予认可。
关于原告要求被告向其提供正式购房发票的诉请，被告当庭表示原告未依约履行偿还银行贷款责任，导致银行扣划被告相应款项，并已就此提起诉讼，故双方可待履行相应合同义务后自行协商解决。
关于合同附件四第6条效力问题。该条款涉及到的内容，已另外提起诉讼，故应一并另案处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告河北凰家房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内给付原告张群星24781元。
二、驳回原告张群星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2250元，由被告河北凰家房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 刘静宇
人民陪审员 高建广
人民陪审员 梁明珠
二〇一六年十二月二日
书 记 员 王永霞