江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6533号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京锋尚房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。
法定代表人张在东，该公司董事长。
委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。
委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林剑梅，女，1988年12月1日生。
委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人李成龙，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王玉明，女，1963年3月18日生。
委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人李成龙，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）因与被上诉人林剑梅、王玉明房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4353号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人锋尚公司的委托代理人王春艳，被上诉人林剑梅、王玉明的委托代理人赵仁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林剑梅、王玉明原审诉称：2011年6月7日，林剑梅、王玉明与锋尚公司签订《南京市商品房预售合同》，约定由林剑梅、王玉明购买锋尚公司开发的南京市姜家园299号29幢房屋（以下简称涉案房屋），购房款为11119330元；交房日期为2011年6月30日，但锋尚公司至今未向林剑梅、王玉明交付该房屋，锋尚公司的行为已构成违约。林剑梅、王玉明多次要求锋尚公司交房未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令锋尚公司向林剑梅、王玉明支付逾期交房违约金1849160元（自2013年11月1日至2015年6月30日），并承担本案诉讼费用。
锋尚公司原审辩称：1、双方约定的违约金标准过高，违约金应以补偿为原则，锋尚公司已就逾期交房行为向林剑梅、王玉明支付了违约金2149648.33元，林剑梅、王玉明未提供证据证明其损失超过锋尚公司已支付的数额，故林剑梅、王玉明主张的违约金不应支持。2、林剑梅、王玉明明知锋尚公司逾期交房系因规划部门一直未办理规划验收造成的，林剑梅、王玉明应当及时行使解除权，但林剑梅、王玉明从未要求解除合同。林剑梅、王玉明放任或者追求逾期违约金的行为有违诚信原则，因此林剑梅、王玉明即使有损失，也应由其自行承担。3、林剑梅、王玉明系按揭付款，锋尚公司为林剑梅、王玉明的贷款提供担保，林剑梅、王玉明支付的购房款是由首付款加已偿还部分的银行贷款构成，按照这种方式计算，锋尚公司已支付的违约金已超出林剑梅、王玉明已支付购房款的30%。综上，请求依法驳回林剑梅、王玉明的诉讼请求。
锋尚公司反诉称：锋尚公司与林剑梅、王玉明签订《南京市存量房买卖合同》以及《协议书》等事实属实。由于涉案房屋一直未通过规划验收，导致涉案房屋一直未能交付，至今已近五年时间。林剑梅、王玉明明知由于规划原因无法交付房屋，多年来持续要求给付巨额违约金，锋尚公司已全部支付。虽经锋尚公司多方努力，规划部门至今仍未就涉案房屋的规划验收事宜给出明确意见。至此，锋尚公司因规划验收未能通过，客观上无法向林剑梅、王玉明交付房屋，锋尚公司与林剑梅、王玉明之间的合同目的无法实现，依法应予解除。故依法提起反诉，请求判令：1、解除锋尚公司与林剑梅、王玉明于2011年6月7日签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议；2、解除锋尚公司与林剑梅、王玉明于2012年11月13日签订的《协议书》；3、林剑梅、王玉明协助锋尚公司注销预售合同的登记手续；4、林剑梅、王玉明承担反诉费用。
针对锋尚公司的反诉，林剑梅、王玉明辩称：涉案房屋不能按期交付系因规划验收迟迟未通过，而锋尚公司一直向林剑梅、王玉明承诺交付涉案房屋。锋尚公司并无证据证明涉案房屋根本上不能通过规划验收，锋尚公司据此要求解除双方的合同无事实和法律依据，请求依法驳回锋尚公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，涉案房屋由锋尚公司开发建设。2011年6月7日，锋尚公司（预售人）与林剑梅、王玉明（预购人）签订了《南京市商品房预售合同》，约定由林剑梅、王玉明购买涉案房屋（含-1、1、2层），房屋总价款为11119330元；付款方式为首付款5749990元加商业贷款5369340元；锋尚公司应于2011年6月30日前交付房屋，迟延交付该商品房的，2011年11月30日后，锋尚公司须按林剑梅、王玉明已付价款的万分之一／天计算，支付迟延交付期间的违约金等等。上述合同签订后，双方办理了预售登记，林剑梅、王玉明依约向锋尚公司支付了首付款及商业贷款合计11119330元，并自行偿还银行贷款本息。
因锋尚公司未依约向11119330交付涉案房屋，2012年11月22日，林剑梅、王玉明曾另案诉至原审法院［案号为（2012）下民初字第3307号］，要求锋尚公司支付逾期交房违约金。经原审法院调解，由锋尚公司支付林剑梅、王玉明2012年11月18日前的迟延交房违约金82万元。
2012年11月13日，锋尚公司作为甲方，包括林剑梅、王玉明在内的别墅购房人作为乙方，锋尚公司的法定代表人张在东作为丙方签订了《协议书》，约定甲方承诺在2013年2月8日前将别墅毛坯房交付给乙方，若届时逾期交付，按每户总房款百分之十年息支付违约金等等。
上述《协议书》订立后，锋尚公司仍未在约定时间交付房屋，林剑梅、王玉明另案诉至原审法院［案号为（2013）鼓民初字第6428号］，要求锋尚公司支付自2012年11月19日至2013年10月31日期间的逾期交房违约金898473元。原审法院经审理后认为，双方订立的《南京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，林剑梅、王玉明的诉请符合合同约定，遂于2014年1月20日判决支持林剑梅、王玉明的上述诉讼请求。该判决已生效。
2013年5月7日，南京市规划局向锋尚公司发出《关于锋尚房地产公司申请尽快办理小桃园地块项目规划验收的复函》，要求锋尚公司将建筑退让间距、室外地坪及建筑高度以及幼儿园建设等问题整改完毕后，申报规划核实，南京市规划局将按要求做好规划核实服务。2014年1月3日，南京市规划局向锋尚公司发出《关于锋尚小桃园底层住宅项目规划审批及批后监管问题的报告》，指出锋尚公司存在的不符合法规及规划核准图等严重违法建设行为，并提出责令锋尚公司于2014年2月1日前按原规划核准图启动建设幼儿园等处理意见。锋尚公司在按照南京市规划局文件建设小区幼儿园时，相邻的本市百花小区居民持有异议，并阻止锋尚公司施工，致使幼儿园现在仍未建设。由于锋尚公司未按照规划部门要求完成小区项目建设，涉案房屋至今未通过规划验收，目前仍不具备交付条件，锋尚公司尚未向林剑梅、王玉明交付涉案房屋。
因双方协商未果，林剑梅、王玉明于2015年7月1日再次诉至原审法院，要求判如所请。锋尚公司认为双方之间的合同客观上无法履行，遂提出解除合同等反诉请求，原审法院予以合并审理。
因双方调解意见相差较大，致本案调解不成。
以上事实，有当事人陈述、《南京市商品房预售合同》及补充协议、付款凭证、《协议书》、《别墅定制协议书》、《南京市商品房预售合同》及补充协议、《协议书》、南京市规划局文件、江苏省罚没款专用收据、工程签证单、知会函、接处警工作登记表、生效法律文书等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林剑梅、王玉明与锋尚公司之间订立的《南京市商品房买卖合同》以及《补充协议》、《协议书》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，林剑梅、王玉明已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，锋尚公司应当按照合同约定履行交付房屋等义务。锋尚公司未履行交付房屋的义务违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。
关于锋尚公司请求驳回林剑梅、王玉明诉请的意见及其理由，原审法院认为，双方之间的《协议书》系锋尚公司在确已逾期交房的前提下另行与林剑梅、王玉明等购房人订立，明确约定逾期交房违约金按照总房款百分之十年息计算。该标准应是双方在充分协商的基础上订立，锋尚公司作为平等主体的合同一方，对于合同内容及其可能承担的违约责任应当明知，锋尚公司已支付的违约金并未超过该约定标准。锋尚公司在本次诉讼中以违约金约定标准过高、已支付违约金足以弥补林剑梅、王玉明损失等为由，请求驳回其诉请的意见，不符合合同约定及法律规定，原审法院不予采纳。另关于锋尚公司抗辩其为林剑梅、王玉明贷款进行担保的数额在计算违约金基数时应予以扣除，对此，原审法院认为锋尚公司为林剑梅、王玉明按揭贷款提供担保与林剑梅、王玉明依据双方之间的合同、协议主张逾期交付房屋违约金的请求分属不同的法律关系，且林剑梅、王玉明自行偿还银行贷款本息，因此锋尚公司的此抗辩意见，无事实及法律依据，原审法院不予采纳。综上，林剑梅、王玉明要求锋尚公司支付2013年11月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金合计1849160元（11119330×10%÷365×607）的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。
关于锋尚公司要求解除与林剑梅、王玉明之间的合同等反诉请求，原审法院认为，锋尚公司未能依约交房系因涉案房屋所在小区未通过规划验收，但目前并无证据表明涉案房屋客观上根本不能通过规划验收。故锋尚公司以涉案房屋客观上履行不能为由，要求解除与林剑梅、王玉明之间的合同等反诉请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、南京锋尚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付林剑梅、王玉明自2013年11月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金1849160元。二、驳回南京锋尚房地产开发有限公司的反诉请求。如南京锋尚房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理21442元，减半收取10721元，由南京锋尚房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费44258元，由南京锋尚房地产开发有限公司负担。
上诉人锋尚公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审法院判决第一项，依法改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求；二、撤销原审法院判决第二项，判令支持上诉人在原审中的全部反诉请求；三、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认为原审中上诉人请求将违约金减少至0元并驳回被上诉人的诉讼请求无法律依据和事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。上诉人历年来已付的违约金足以弥补其实际损失，双方约定按照总房价款的10%的年息支付逾期交房违约金标准过高，上诉人请求减少违约金有事实依据；依据合同法、合同法相关司法解释、以及江苏省高级人民法院相关纪要等，上诉人请求将违约金减少到0元有法律依据。二、原审法院认为上诉人在原审中请求解除双方签署的房屋买卖合同的反诉请求无事实和法律依据属于事实认定错误，适用法律有误。首先，上诉人和被上诉人在商品房预售合同中约定了严格的房屋交付条件，上诉人不能按照未通过规划验收的现状交付房屋，被上诉人也不接受以现状收房，导致房屋交付不能；其次，上诉人在建设涉案房屋时，与南京市规划局的个别工作人员产生纠纷，导致涉案房屋在南京市规划局办理相关事项难度增加。在涉案房屋建设初期因为规划红线划进了河里，无法准确确认退让间距，导致退让间距不符合相关规定，直接导致规划验收不能通过，本案中上诉人为此付出巨大的时间及经济成本后才看似得以解决，今后相关部门是否会以这个理由阻止规划验收的通过未知。又因为小区配套幼儿园和百花小区相邻，在上诉人进行建设时屡次受到百花小区居民的百般阻挠，导致配套幼儿园一直不能完成建设，这是不予通过规划验收的理由。因为百花小区居民有组织的闹事导致幼儿园建设不能，从而导致规划局以此为由拒绝通过规划验收。只要百花小区有人居住，幼儿园就根本不可能建成。另外假使建成幼儿园后规划局是否会予以通过规划验收依然未知，因此涉案房屋不可能通过规划验收。依据合同法相关规定，上诉人已经承担了违约责任，且无法完成房屋交付的主合同义务，合同目的无法实现，应予以解除。三、解除涉案合同，事实上有利于维护双方的合法权益。按照双方签署的协议书，锋尚公司不仅要面对规划无法通过验收的后果还要承担逾期交房导致的购房款年10%的逾期交房违约金，在明知房屋不能交付的情况下，年年支付违约金，法院不判决解除就要一直交违约金至上诉人最终破产了事。而合同解除后，上诉人也只要面对规划无法通过验收的后果，至少不用面对年年交付迟延交付房屋的违约金。被上诉人因为上诉人不能交付房屋也不能居住涉诉房屋，每月还要偿还房屋贷款，在上诉人被巨额违约金拖死后，接手一个未办理规划验收手续的房屋，最终导致一系列的麻烦。双方合同解除后，至少被上诉人可以另行购买其他房屋进行实际居住，也无需承担涉诉房屋永远无法办理规划验收的后果。综上，上诉人认为，原审判决缺乏事实根据和法律依据，应予撤销，上诉人的合法权益应当得到维护，请求依法裁判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人林剑梅、王玉明答辩称：一、上诉人认为违约金过高，要求减少违约金，没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人所签订协议，至今长达六年，由于上诉人一直无法交付房屋，给被上诉人的生活和经营造成了严重影响，被上诉人在六年前将一千多万的购房款支付给上诉人，上诉人占用该款项六年之久，10%的融资成本是恰当的。二、由于本案涉案房屋涉及到商品房预售合同及精装修部分，被上诉人第一次起诉的时候是以商品房预售合同和装修合同为标的起诉，发生了违约金，之后被上诉人一直以商品房预售合同作为起诉标的进行诉讼，因此本案所诉争的商品房预售合同项下的违约金非常少，有相当部分是装修款项下的违约金，因此上诉人所称违约金数额不准确，远远低于这个数额。三、关于上诉人要求解除商品房预售合同的诉请，被上诉人认为该项诉请没有事实和法律依据，被上诉人属于合法的守约方，并没有任何违约之处，而上诉人作为违约方如果主张其解除商品房预售合同将会对被上诉人导致严重的不公平，也将会严重损害被上诉人的利益，使上诉人违约责任得以逃脱，对上诉人的反诉要求解除商品房预售合同的诉请不予认可，原审法院对该项判决恰当。综上，原审法院认定事实准确，所做判决恰当，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人林剑梅、王玉明提交以下证据：一、江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第450号民事判决书和从互联网上查询的《钟山国际高尔夫别墅区预售方案》，证明涉案房屋的价值除商品房预售合同中约定的价格外还应加上建筑节能系统解决方案协议中约定的价格，房价远高于钟山国际高尔夫别墅；二、从house365网站上查询的一组南京市范围内别墅招租信息，其中钟山国际高尔夫别墅区900平方米别墅月租金价格为150000元（约每月167元／平方米）；江宁区玛斯兰德小区560平方米别墅月租金价格为60000元（约每月107元／平方米）；河西中央公园内550平方米欧式独栋别墅月租金价格为142000元（约每月258元／平方米）。上诉人锋尚公司对此质证称，对判决书的真实性不持异议，但对《钟山国际高尔夫别墅区预售方案》和证据二的租金信息均不予认可。
在本案审理过程中，本院向涉案房屋周边房产中介公司咨询周边房屋的租赁价格，涉案房屋周边没有别墅，其他房屋每月租金价格均在每月90元／平方米以下。
另查明，原审中上诉人锋尚公司提交从house365网站上查询的南京市北京西路两处民国别墅的招租价格，其中面积为365平方米的别墅月租金价格为46000元（约每月126元／平方米），面积为350平方米的别墅月租金价格为45000元（约每月128元／平方米）。林剑梅、王玉明与锋尚公司签订的《南京市商品房预售合同》的建筑面积为420.06平方米。
以上事实，由（2015）苏民终字第450号民事判决书、《钟山国际高尔夫别墅区预售方案》、钟山国际高尔夫别墅区出租信息、江宁区玛斯兰德小区租金信息、河西中央公园欧式独栋别墅租金信息、本院《工作笔录》、二审谈话笔录在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林剑梅、王玉明与锋尚公司之间订立的《南京市商品房预售合同》、《补充协议》和《协议书》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
关于本案的逾期交房违约金。本案双方签订《南京市商品房预售合同》及《补充协议》后，又另行签订《协议书》，约定2013年2月8日后逾期交房违约金按总房款10%年息计算，但从本案双方签订预售合同后的履行情况看，上诉人一直未能按期交房，其行为虽不符合双方合同约定，但也存在一定的客观原因导致其不能按期交房。现上诉人已经实际支付大额前期逾期交房违约金，并在本案中请求调减逾期交房违约金标准，本院综合考虑被上诉人的实际损失、本地区类似房屋租金标准、本案合同的履行情况和双方当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定上诉人按160元每月每平方米租金标准支付被上诉人逾期交房违约金，故本案上诉人应当支付被上诉人2013年11月1日至2015年6月30日逾期交房违约金数额为1344192（160×420.06×20）元，原审法院该项判决不当，本院依法予以纠正。
关于本案双方签订的《南京市商品房预售合同》、《补充协议》和《协议书》是否应当解除的问题。因上述协议均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行，故上诉人主张解除上述协议需符合双方合同约定或者法律法规的相关规定。现上述协议并未约定上诉人在其逾期交房的情况下有权解除合同，上诉人主张涉案房屋根本上不能通过规划验收亦无事实依据，且本案也不存在法律法规规定的其他当事人可以解除合同的情形，故上诉人主张解除以上协议本院不予支持，相应的其要求被上诉人协助办理涉案房屋预售合同的登记备案和预告登记的注销手续亦无依据，原审判决未支持锋尚公司的反诉主张并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4353号民事判决第二项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4353号民事判决第一项为：南京锋尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付林剑梅、王玉明自2013年11月1日起至2015年6月30日止的逾期交房违约金1344192元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取10721元，反诉案件受理费44258元，合计54979元，由南京锋尚房地产开发有限公司负担52051元，由林剑梅、王玉明负担2928元；二审案件受理费65700元，由南京锋尚房地产开发有限公司负担59844元，由林剑梅、王玉明负担5856元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年五月十九日
书 记 员 俞梦霏