天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终4099号
上诉人（原审被告）天津富力城房地产开发有限公司，住所地天津市南开区天康园10号楼（富力大厦）22层。
法定代表人谢强，董事长。
委托代理人张雅凡，该公司职员。
被上诉人（原审原告）郭文清，无职业。
委托代理人李妍，天津君辉律师事务所律师。
原审被告北京恒富物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市南开区鼓楼西街516号底商6号。
法定代表人李国栋，经理。
上诉人天津富力城房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第8401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月20日，原告（乙方）与被告天津富力城房地产开发有限公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买位于天津市河西区××路与××道交口西南××中心××装修酒店型公寓××套，建筑面积92.40平方米，房屋总价款2016200元，并约定于2013年12月28日前将经验收合格的房屋交付使用。其中合同第八条约定：甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任；在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任；因乙方擅自拆改造成损失的，甲方不承担责任。《天津市商品住宅质量保证书》约定：“本住宅交付使用后，在购房人正常使用情况下，凡有以下工程质量缺陷，本公司按如下期限免费保修：1、供热或供冷系统，保修期至2015年12月27日；……3、墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期至2015年12月27日；……5、门窗翘裂、五金件损坏，保修期至2015年12月27日；……。”上述质量保证书中对于房屋其他部位、部件的保修未进行约定。庭审中，被告天津富力城房地产开发有限公司述称对房屋的精装部位的保修期未进行约定，如系该公司问题，在发现需维修事项后，该公司即时维修。
2013年12月31日，被告天津富力城房地产开发有限公司与原告就涉诉房屋办理了入住手续。庭审中，经询二被告，涉诉房屋的维修流程为向被告开发商项目部人员报修或者通过物业公司登记后向开发商项目部人员报修，然后由施工方或者开发商去现场。关于报修情况，原告表示其依次于2013年12月31日、2014年4月17日、2014年7月19日三次向物业报修，被告开发商在2014年4月17日前已将部分部位维修完毕，但原告在本案所主张部位至今未予维修。原告提交填写日期为2013年12月31日的《房屋验收表》复印件一份，该验收表“验收内容及需要维修内容”部分载有多处待维修安装事项，验收表背面记载有“601房至4月17日所有该修理的项目仍未解决完毕”及人员姓名电话等内容。原告另提交日期为2014年7月19日的《维修/服务单》原件一份，载有多处要求维修部位。被告天津富力城房地产开发有限公司则主张《房屋交接表》就是验收表，该公司无《房屋验收表》，原告从未向该公司报修，该公司亦未派人进行维修，涉诉房屋在办理入住手续后一直由原告控制并用于出租，不能证明所交付房屋存在质量问题，不同意进行维修。该公司所提交的《房屋交接表》中载有交接物品的明细，无验收内容的记载。被告北京恒富物业服务有限公司天津分公司亦表示原告未向该公司进行报修，原告所提交的虽然是物业公司的维修单，但是接报人不是物业公司的人员。
关于空调室外机损坏一节，原告主张2014年8月发现诉争房屋中央空调出现故障，报修后因维修人员错误操作导致空调室外机损毁，并提交对被告北京恒富物业服务有限公司天津分公司工作人员何凡进行询问的录像视频，根据该视频可知造成空调室外机损坏的系报修后至房屋现场的段姓男子，二被告则均否认该男子系自己的员工。
关于对讲机无法使用一节，原告主张该对讲机虽于后期安装，但不能使用，庭审中明确主张将对讲机维修或调试至正常使用为止。被告天津富力城房地产开发有限公司主张原告未举证证明不能使用及质保的责任由该公司承担，拒绝维修。被告北京恒富物业服务有限公司天津分公司主张门禁的提供及对讲机的调试安装义务属被告天津富力城房地产开发有限公司。
诉讼中，各方当事人至涉诉房屋内共同确认原告房屋内受损情况如下：主卧室内软包墙对面墙角壁纸由上至下开裂，室内顶部墙皮多处脱落，外飘窗顶部开裂，外飘窗靠外墙一侧2块大理石开裂，软包墙顶部变形，软包墙对侧墙面壁纸顶部吊顶开裂，靠外墙墙角壁纸由上至下开裂，飘窗右侧壁纸起鼓，顶部墙皮脱落，厨房飘窗大理石有裂纹，走廊顶部有裂缝一处，走廊大理石门框内侧右角破损，外侧右角上方有缝隙，右侧大理石门框下方缝隙较大，主卧门左侧上方八字接缝处缝隙较大，次卧门右侧上方八字接缝处缝隙较大，主卧迎面墙壁下方壁纸开裂，客厅外飘窗左侧墙壁壁纸开裂，吊顶上部有裂缝。对上述部位破损现状，二被告予以确认，但均表示不能确认大理石是破损还是裂纹，且不能确认其他部位的破损原因。
原审庭审中，被告天津富力城房地产开发有限公司提交《建设工程竣工验收备案表》，载明涉诉房屋所在的富润中心公寓楼业已验收合格。原告则主张因房屋一直没有修缮完毕，导致其租住他人房屋并提交与案外人所签《租房协议》一份。
原告郭文清的诉讼请求：1、二被告限期维修或更换天津市河西区富润中心2-601室原品牌空调室外机，逾期未维修或更换的，由原告自行维修或更换，产生的相关费用由二被告承担；2、被告天津富力城房地产开发有限公司限期对天津市河西区富润中心2-601室房屋有质量问题的部位进行维修，逾期维修或维修不合格，由原告自行维修，产生的相关费用由该被告承担；将室内对讲机维修或调试至正常使用为止；3、二被告承担原告2014年1月至2014年7月期间无法使用房屋产生的物业费损失3104.64元，被告天津富力城房地产开发有限公司承担原告2013年-2014年度的采暖费1238.7元及2014年1月至2014年7月期间的租房款32200元；4、案件受理费由二被告承担。
原审法院认为，原告与被告天津富力城房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，原审法院依法予以确认，双方应按合同约定严格履行义务。本案中，被告天津富力城房地产开发有限公司辩称涉诉房屋交接时并无房屋验收环节，不符商品房买卖惯例，原审法院不予采信。原告主张交接时房屋存在需修缮部位，并提交《房屋验收表》及背书记载予以佐证，结合诉讼期间对房屋现场的勘察情况，原审法院对原告所主张的需维修部位予以确认。因房屋受损非短期形成，结合被告天津富力城房地产开发有限公司对精装部位的维修程序，被告天津富力城房地产开发有限公司主张已超保修期及不属于质保范围之抗辩，原审法院不予采信。被告天津富力城房地产开发有限公司辩称疑房屋系原告非正常使用致损，对此未提交证据证明，原审法院对其该项抗辩不予采信。关于对讲机不能正常使用一节，《天津市商品房买卖合同》中明确约定户内配置可视对讲设备，设备能正常使用系应有之意，现仅在室内安装对讲机设备而不能正常使用，无论是设备损坏还是未进行调试所致，该对讲机不能正常使用的责任由被告天津富力城房地产开发有限公司承担责无旁贷。关于空调室外机受损一节，根据约定，在保修期内空调出现故障的维修义务应由被告天津富力城房地产开发有限公司承担，在原告报修后，依照常理，进入房屋现场的维修人员应为接到报修申请的人员，且被告天津富力城房地产开发有限公司庭审中未提交证据证明导致空调室外机损坏的段姓人员非其指派人员，且无证据证明空调室外机致损系他人所致，故本案中无论空调室外机系保修期内出现故障，还是在维修期间因维修不当导致空调室外机损坏，其维修义务均应由被告天津富力城房地产开发有限公司承担，如无法修复，则由被告天津富力城房地产开发有限公司予以更换同品牌相同或同档的空调室外机。被告天津富力城房地产开发有限公司对上述维修义务，拒绝修复或者拖延修复的，原告可以自行或者委托他人修复，因此产生的费用由被告天津富力城房地产开发有限公司承担。关于原告主张采暖费、租房损失一节，涉诉房屋虽存在需维修事项，但该维修事项尚未达到影响房屋正常居住使用的程度，故原告上述主张，原审法院不予支持。关于原告主张物业费损失一节，因原告未能举证其确已支出该项费用，故本案不予支持。本案中，原告系依房屋买卖合同主张权利，但其针对被告物业公司之诉请，有违合同相对性原则，原审法院不予支持。
原审法院判决：一、本判决生效后三十日内，被告天津富力城房地产开发有限公司将原告郭文清所有的天津市河西区江西路与合肥道交口西南侧富润中心2-601房屋室内受损部位修复完毕（具体部位详见勘查笔录）；二、本判决生效后三十日内，被告天津富力城房地产开发有限公司将原告上述房屋空调室外机修复或更换至正常使用；三、本判决生效后三十日内，被告天津富力城房地产开发有限公司将原告郭文清上述房屋对讲机修复或调试至正常使用；四、被告天津富力城房地产开发有限公司对本判决前三项义务拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，原告可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告天津富力城房地产开发有限公司承担；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费714元，由被告天津富力城房地产开发有限公司负担。被告天津富力城房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效后十日内交付原审法院。
判决后上诉人天津富力城房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，认为原审判决认定事实不清，上诉人自2013年12月31日起实际控制涉案房屋，且其后将房屋租与案外人使用，上诉人也从未接到被上诉人的报修，现无法确认上诉人交房时房屋存在质量问题；被上诉人主张的质量问题不在双方合同约定的质保范围内；空调室外机是案外人人为损坏，原审判决认定该案外人为上诉人单位指派有误；原审判决适用法律错误。综上理由，上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，诉讼费用判由被上诉人承担。
被上诉人郭文清同意原审判决。
原审被告北京恒富物业服务有限公司天津分公司提交书面意见表示服从人民法院判决。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。二审中各方当事人均未提交新的证据，未达成一致调解意见。
本院认为，上诉人天津富力城房地产开发有限公司与被上诉人郭文清之间是房屋买卖合同法律关系，天津富力城房地产开发有限公司作为卖方，应当承担法律规定及合同约定的商品房保修责任。该公司在原审诉讼中认可涉案房屋买卖合同中对房屋精装部位的保修期未作约定，承诺发现需维修事项即时维修，对报修流程确认为，业主可向上诉人或小区物业随时登记报修。根据案中相关证据以及举证责任的分担原则可以认定，被上诉人郭文清已经就涉案房屋质量问题报请维修，原审诉讼中各方当事人对涉案房屋情况亦做出现场勘验确认，现上诉人拒绝维修，理由和依据不足。上诉人主张该房屋存在的质量瑕疵不是房屋交接时既已存在，因其不能提供被上诉人不当使用的证据，故对上诉人该主张本院不予认定。关于空调室外机，上诉人认可被上诉人曾按照双方约定程序保修，又主张该机器故障系被上诉人报修后案外人人为损坏，没有事实依据，且不符合思维逻辑。关于郭文清所购买房屋的对讲机设备使用故障问题，上诉人亦应依据双方当事人合同约定，承担安装、调试、维修义务，原审判决就此无误。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津富力城房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二〇一六年七月五日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审
理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、
证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭
审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……