新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）克中民一终字第86号
上诉人（原审原告）：宋连平。
委托代理人：王菡，新疆玺善律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：周良勇。
委托代理人：申金霞。
被上诉人（原审被告）：王明海。
被上诉人（原审被告）：明居房地产开发有限责任公司。
法定代表人：刘同举，该公司董事长。
委托代理人：赵文东。
被上诉人（原审被告）：克拉玛依瑞翔商贸有限责任公司。
法定代表人：宋立巍，该公司董事长。
上诉人宋连平、周良勇与被上诉人王明海、明居房地产开发有限责任公司（以下简称明居公司）、克拉玛依瑞翔商贸有限责任公司（以下简称瑞翔公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2013）克民一初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋连平及其委托代理人王菡、周良勇的委托代理人申金霞、被上诉人王明海、明居公司委托代理人赵文东到庭参加诉讼，被上诉人瑞翔公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被上诉人明居公司与瑞翔公司系“克拉玛依长征商店改造工程”的发包人。该工程具体拆迁事宜由瑞翔公司先交付上诉人周良勇施工。2004年4月，博峰实业有限责任公司（以下简称博峰公司）与明居公司签订建设工程施工合同，约定由博峰公司承揽长征商店改造工程（1号楼、2号楼、3号楼），工程内容为土建和安装，承包范围为包工包料。后博峰公司将该工程整体转包给周良勇垫资及实际施工。2005年8月，该工程全部完工。2008年1月27日，瑞翔公司与周良勇确认瑞翔公司已付周良勇工程款2822054.30元，其中包括2004年用房屋折抵款项242028元。2005年9月22日，周良勇与上诉人宋连平签订《房屋转让协议》一份，约定周良勇将克拉玛依区长征新村xx幢xx号房屋一套转让给宋连平，包含所有家用电器、家具及车库、地下室各一间，转让价款为500000元，周良勇协助宋连平办理房产证。后周良勇将房屋交付宋连平使用至今。2012年9月6日，因瑞翔公司与王明海之间存在标的额为61余万元的债权债务关系，王明海向克拉玛依区法院申请强制执行，执行过程中双方达成和解，约定将瑞翔公司所有的在明居公司名下的长征新村xx幢xx号房屋以40万元的价格抵债，王明海自愿放弃剩余债权。克拉玛依区法院遂作出（2010）克执字第485-2号执行裁定书，裁定：“将克拉玛依市明居房地产开发公司名下的长征小区xx幢xx号房屋过户给王明海，并办理相关产权手续”。2012年11月19日，王明海取得克拉玛依区长征小区xx幢xx号房屋产权证，王明海要求宋连平搬出房屋遭拒。2013年2月19日，宋连平向克拉玛依区法院提出执行异议，2013年3月4日，该院作出（2013）克执异字第9号执行裁定书，裁定驳回异议。宋连平对此不服，以案外人执行异议之诉诉至法院。
上述事实，有经当庭出示并质证的相关书证及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。
原审法院认为：公民的合法权益受法律保护。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”之规定，房屋作为典型的不动产，其物权变动需要在登记后才能生效。房屋买卖合同作为产生物权变动结果的原因，受合同法的调整，所产生的法律关系是债权债务关系，合同有效即产生债权上的约束力。债权是一种相对权，不具有排他的效力。明居公司、瑞翔公司、王明海经协商达成协议，用以明居公司名义开发建设的长征小区xx幢xx号房屋抵偿瑞翔公司所欠王明海的债务，该协议系三方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，王明海据此取得克拉玛依区长征小区xx幢xx号房屋的所有权证，合法享有了该房屋的物权，即占有、使用、收益和处分的权利。宋连平虽于2005年9月至今对该房屋进行占有和使用，但未在房屋登记部门办理房屋所有权证，该房屋未发生物权变动的效力，其亦未充分举证证实王明海取得该房屋物权时主观上具有与明居公司、瑞翔公司恶意串通的故意，故宋连平主张长征小区xx幢xx号房屋的所有权的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。瑞翔公司经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的诉讼权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回宋连平的诉讼请求。案件受理费35元、邮寄送达费128.80元、保全费2520元，由原告宋连平负担。
一审宣判后，上诉人宋连平、周良勇不服，均认为周良勇与瑞翔公司用房抵款、宋连平与周良勇转让房屋的行为合法有效，一审法院没有确认明居公司、瑞翔公司、王明海三方达成的协议属恶意串通，损害上诉人的合法权益，应无效。故一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2013）克民一初字第449号民事判决，支持上诉人一审时的诉讼请求。
被上诉人王明海答辩，争议房屋的详细情况被上诉人很清楚很了解，三方恶意串通的事实不存在，故请求二审法院依法维持原判。
被上诉人明居公司答辩，克拉玛依区长征小区xx幢xx号房的产权人是明居公司，不知情瑞翔公司转让房屋之事；被上诉人无恶意串通的事实，上诉人也无证据证实其主张，作为房屋产权人有权处分房屋，故请求二审法院依法维持原判。
被上诉人瑞翔公司未答辩。
本院经审理，对原审法院查明的基本事实中除“2012年9月6日，因瑞翔公司与王明海之间存在标的额为61余万元的债权债务关系，王明海向克拉玛依区法院申请强制执行”外，其他予以确认。
另查，2006年2月22日、3月17日瑞翔公司在其他案件中两次“郑重承诺”：长征商店改造工程由瑞翔公司与明居公司共同开发建设，由于该项目的所有资金由瑞翔公司投入，为该工程项目的实际收益人和产权人，所有的债权债务等均由瑞翔公司承担。2008年3月25日，宋立巍在“瑞翔公司付周良勇工程款明细”上签字，认可工程款已付款项中包含了房款242028元和车库款89562.30元。2010年9月15日，王明海向克拉玛依区人民法院申请强制执行其与瑞翔公司买卖合同纠纷一案；2012年2月18日，明居公司、瑞翔公司、王明海三方协议：“明居公司名下的克拉玛依区长征小区xx幢xx号房屋实际所有人是瑞翔公司，瑞翔公司愿意将该房屋以40万元的价格抵偿（2010）克执字第485号案件的债务，王明海表示同意，并自愿放弃该案剩余的债权。”2012年9月6日，克拉玛依区人民法院向克拉玛依市房产管理局查询克拉玛依区长征小区xx幢xx号房屋状况，查询证明记载：经查，相关房屋登记信息不显示，无法判断是否有房或无房。周良勇将房屋转让给宋连平后，宋连平已付清全部房款。瑞翔公司2009年10月9日前的法定代表人登记为“赵xx”，以后的法定代表人登记变更为宋立巍。王明海委托代理人在一审中陈述：买房之前对房子现状不清楚，只知道在长征小区；在二审中王明海本人陈述：建房的时候我就经常去，对房子我是比较了解的，后面我又去房子看过，但去了几次房子都没有人。
2014年5月20日，本院对王明海在庭审过程中多次提到的原瑞翔公司法定代表人“赵xx”进行了调查，其称：“当时我是瑞翔公司的法定代表人，王明海给工程送磁砖，对房屋建成后的一些情况是很清楚的。前期瑞翔公司用房屋折扣周良勇工程款的事，王明海是知道的，因为具体折抵过程中涉及到也欠他的磁砖款，他也具体参与了这些事。至于周良勇后来转让给宋连平的事他应该知道，但具体细节我不清楚。并且周良勇装修房屋所用的磁砖都是用王明海的磁砖，王明海为磁砖款的事还找过我。所以转给周良勇的事，王明海绝对是知道的。这一幢房屋房屋现在只有我和宋连平没有办理房产证，是宋立巍不给我们办理。”
二审中，上诉人与被上诉人均没有提供新的证据。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是法律对不动产物权设立、变更、转让和消灭登记公示的规定，即除了合法有效合同外，还需要在相关主管部门依法登记才产生公示公信力，发生物权效力，仅交付不发生物权效力。房屋作为典型的不动产，基于合同而继受取得物权的，物权变动需要有合法有效的合同且经登记后才能生效。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”这是法律对不动产物权行为与债权行为相区分原则的规定，即房屋买卖合同作为产生物权变动结果的原因，受合同法的调整，产生债权债务法律关系，合同生效即对合同当事人之间产生约束力。债权是相对权，具有相容性，物权是绝对权，具有排他性，一物可以并存多个债权，但只能存在一个物权。
上诉人周良勇、宋连平于2005年9月至今相继对该房屋进行合法占有和使用，周良勇与瑞翔公司、宋连平与周良勇之间均有合法有效的抵账、买卖等基于合同关系的民事法律行为，但均未在房屋登记主管部门办理所有权证，依照《物权法》第九条第一款、第十五条规定，该房屋只产生债权效力，不产生物权效力，宋连平、周良勇均未取得房屋所有权。根据2006年2月22日、3月17日瑞翔公司的两次“郑重承诺”和2012年2月18日明居公司、瑞翔公司、王明海达成的三方协议，瑞翔公司实际上是明居公司名下克拉玛依区长征小区xx幢xx号房屋的真正所有人，因此，只要无证据证实明居公司、瑞翔公司、王明海达成的三方协议系无效、或可撤销或可变更之情形，则合同合法有效，王明海基于合同约定办理所有权证，发生物权效力，取得房屋所有权。因此本案双方当事人争议的焦点是2012年2月18日明居公司、瑞翔公司、王明海达成的三方协议是否存在恶意串通，以此决定三方协议的效力问题。
首先，根据2006年2月22日、3月17日瑞翔公司的两次“郑重承诺”和2012年2月18日明居公司、瑞翔公司、王明海达成的三方协议，可以证实明居公司、瑞翔公司之间确实存在恶意串通损害上诉人合法权益的情况。其次，王明海委托代理人及本人在一、二审法庭陈述存在矛盾，且王明海以抵债的方式购买房屋时不关心该房屋建成后7年左右是否实际出售给他人不符合交易习惯，存在主观过错。最后，本院对双方当事人都熟悉且用房屋折抵工程款事宜经办人“赵xx”的调查，直接证实王明海对该房屋已经转让事实是清楚的、明知的，“赵xx”虽与明居公司、瑞翔公司存在矛盾，但与王明海熟悉且系朋友关系，证据效力相对较高。由此，当事人陈述、证人证言等证据，能够形成证据链，可以认定王明海与明居公司、瑞翔公司存在恶意串通，损害上诉人合法权益的事实。依照《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。”故2012年2月18日明居公司、瑞翔公司、王明海达成的三方协议无效，王明海根据无效合同取得房屋所有权的行为，依法不予确认。
上诉人宋连平基于与周良勇合法有效的买卖合同这一民事法律行为对该房屋占有、使用、收益，可继受取得房屋所有权，已经成为实际所有权人，但因被上诉人瑞翔公司拒绝办理登记手续，致使上诉人未能在房屋登记主管部门取得所有权证，依照《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权的设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，在本院判决确定房屋所有权归宋连平所有后，即产生物权效力，发生物权变动。
综上，上诉人的上诉理由合法有据，予以支持；被上诉人的答辩理由不成立，不予支持。原审判决认定事实部分有误，适用法律部分不当，本院应予纠正。瑞翔公司经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的诉讼权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销克拉玛依区人民法院（2013）克民一初字第449号民事判决，即“驳回原告宋连平的诉讼请求。
二、克拉玛依区长征小区xx幢xx号房屋所有权归上诉人宋连平享有。
一、二审案件受理费175元、邮寄送达费128.80元、保全费2520元，由被上诉人克拉玛依瑞翔商贸有限责任公司和王明海各负担1411.90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 木尼热
代理审判员 李孔书
代理审判员 叶 楠
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 马真娜