江西省赣县人民法院民 事 判 决 书（2013）赣民一初字第718号原告（反诉被告）钟XX，男，汉族，江西省赣县人，户籍地江西省赣州市赣县XX镇XX村XX组XX号，现租住在赣县XX大街电力公司家属宿舍黄XX的房屋。原告（反诉被告）赖XX，女，汉族，江西省赣县人，系原告钟XX妻子，住址同上。两原告委托代理人陈XX，赣州市XX法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）徐X清，男，汉族，江西省赣县人，住赣县XX镇XX东路**号附**号。被告（反诉原告）陈X，男，汉族，江西省赣县人，户籍地江西省赣州市赣县XX镇XX村**组。两被告委托代理人梁XX、何XX，江西XX律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）徐X东，男，汉族，江西省赣县人，住赣县XX镇XX大道**号。被告（反诉原告）徐X忠，男，汉族，江西省赣县人，住赣县XX乡XX村**组**号。被告（反诉原告）吴XX，女，汉族，江西省赣县人，住浙江省XX市X区XX路**号。委托代理人吴X亮，男，汉族，江西赣县人，住赣县XX镇XX路**号*栋***号，系原告吴XX父亲。原告（反诉被告）钟XX、赖XX与被告（反诉原告）徐X清、陈X、徐X东、徐X忠、吴XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理，依法由审判员刘新华适用简易程序进行审理，后因本案被告提起了反诉，争议较大，本院依法裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。期间双方当事人申请庭外和解40天。经批准延长审限6个月。原告（反诉被告）钟XX、赖XX及其委托代理人陈XX，被告（反诉原告）徐X清、陈X及其委托代理人梁XX、何XX，被告（反诉原告）徐X东、徐X忠、被告（反诉原告）吴XX的委托代理人吴X亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告钟XX、赖XX诉称：2007年8月28日，经原、被告共同协商，签订《房屋及土地转让协议》一份。协议的主要内容是：原告将自己所有座落在赣县XX镇XX村洪村组枫树岗的住宅及前后院围墙内的集体土地计约壹仟平方米以52万元人民币转让给二被告；原告负责为被告办理XX村委会同意600㎡的建房手续，并确保被告安全顺利施工；原告无条件将现住房土地使用证转让给被告。协议签订后，原告全面履行了协议规定的主要内容，而被告至今未履行支付转让款的义务，并想再次非法转让该土地被原告及时制止。原告认为，协议签订后，二被告有严重的违约行为，且协议内容违反了集体土地不准转让的有关规定，是非法的。同时，房屋和土地的共同所有人（原告之女儿）对该《房屋及土地转让协议》签订不知情，现提出异议。据此，请求依法判决：1.判令原、被告于2007年08月28日签订的房屋及土地转让协议无效，并退回原告钟XX、赖XX原所有和使用的房屋及宅基地；2.判令被告徐X清、陈X赔偿擅自拆除木瓦面结构门楼、木材加工房、杂物间、猪栏和厕所的损失计人民币58320元给原告；3.本案的一切诉讼费用由二被告承担。本诉被告徐X清、陈X、徐X东、徐X忠、吴XX辩称：原告起诉所称基本属实；原告称协议签订后，原告全面履行了协议规定的主要内容，而被告至今未履行支付转让款的义务，并想再次非法转让该土地与事实不符；原告称被告想再次非法转让该土地也无事实；本案《协议》是原被告双方自愿平等条件下签订的，具有合法性，若有违反，问责权不在原告，而是国家或政府；原告称房屋和土地共同所有人对该《房屋及土地转让协议》签订不知情，提出异议；原告转让给被告的土地使用证所署地使用者为钟XX，并无其他所有人，原告之妻赖XX对该协议也完全同意并签字。反诉原告徐X清、陈X、徐X东、徐X忠、吴XX反诉称：2007年8月28日在反诉被告的一再要求下，反诉被告（甲方）与反诉原告（乙方）经协商一致签订了《房屋及土地转让协议》（下称协议）。该《协议》约定：甲方将属于自己所有的位于XX村枫树岗的住宅及前后院围墙为准用地计约壹仟平方米，以伍拾贰万元人民币转让给乙方；甲方必须为乙方办理好XX村村委会同意乙方600平方米的建房手续，如甲方不能为乙方办好建房手续，甲方向乙方承担相应的经济责任；并约定，谁如有违约，各自承担违约的经济法律责任等内容。协议签订后，反诉两被告将该房屋交付给了反诉原告、并将该房屋相关的《集体土地使用权证》交给了反诉原告。但该《集体土地使用权证》载明的使用面积仅为414.72㎡、建筑占地为237.50㎡,并没有其当初承诺的“约壹仟平方米”的土地使用权。其房屋后面的空地仍然为集体使用的土地，反诉两被告并没有取得该地块的土地使用权。反诉原告只好另行向XX村委缴纳“土地青苗补偿费”等，才取得该600㎡左右空地的实际使用权利。而且反诉两被告至今并没有履行“为乙方（反诉原告）办好建房手续”的约定。虽然反诉两被告在履行协议过程中存在严重违约，但反诉原告仍将约定的转让款伍拾贰万元给付了反诉两被告。从签订协议即反诉原告实际占有和使用反诉两被告的房屋及其414.72㎡的地皮至今已近八年时间，反诉被告对反诉原告的该行为从未提出任何异议。反诉原告对部分房屋已进行了新建、改造。而今，反诉被告看到转让给反诉原告房屋及其414.72㎡地皮的所在区域已列为县域建设规划区面临政府征用和拆迁，存在巨大经济利益时，遂以不实之由提起“诉讼”，妄想再次获得非法利益。反诉原告认为：反诉被告的上述行为严重违反了社会的公序良俗，违反了公平和诚实信用的基本原则。反诉被告的该严重违约失信行为，使反诉原告丧失了同期和其他人另订合同购买房屋和转让土地使用权的机会，给反诉原告造成巨大的经济损失。按照双方的协议及相关法律规定，均应由反诉被告赔偿承担。反诉原告请求：1、判令反诉被告钟XX、赖XX返还和赔偿反诉原告房屋及土地转让款各项经济损失共计人民币3212300元（详见赔偿清单）；2、判令本案《房屋及土地转让协议》600平方米集体土地使用权属反诉原告；3、本案反诉费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告变更反诉请求为：⒈依法判令两反诉被告返还反诉原告房屋及土地转让款及赔偿各项经济损失共计3010300元人民币元整（其中房屋及土地转让款520000、枫树岗集资修路款7300元、房屋维修管理费35000元、反诉原告新建房屋价值128000元、目前购买同地段同面积房屋差价2320000元）。2、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告钟XX、赖XX辩称：反诉原告在反诉状中提出一再要求和迫切求购都不属实，是反诉原告看到有一块地后主动找反诉被告协商和购买的；在反诉状中提到村委会同意办理占用土地的建房手续不属实；反诉状中提到该地列入了县域建设规划区范围是不属实的，这块土地是集体土地不能买卖，并不是受巨大利益驱动要求返还的；反诉状提到说反诉被告丧失公平和诚信原则，是无事实根据的，因本案签订的买卖合同是违法的；违约责任的前提必须是合同有效，本案中提到的合同是无效的，无效合同中不存在违约责任。经审理查明:原告钟XX、赖XX与被告徐X清、陈X于2007年8月28日共同协商，签订了《房屋及土地转让协议》一份。协议约定：一、原告将XX村枫树岗（详见表）的住宅及前后院围墙为准用地计约壹千平方米，以伍拾贰万元人民币转让给被告徐X清、陈X。原告并负责为被告办理好村同意600平方米的建房手续。……六、被告的付款方式及原被告双方权力与义务。1、被告首付人民币伍万元给原告，本协议生效。同时原告须在陆天内为被告办理好村委会同意被告600平方米的建房手续，如原告不能为被告办好建房手续，原告向被告承担相应的经济责任。2、被告第二次付款在原告为被告办理好村委会同意建房手续后叁天将贰拾伍万人民币给原告，同时原告将原住宅地使用证及批建房手续给被告，否则被告将扣除原告人民币伍万元。3、被告第三次付款时间，在第二次付款壹个月后将壹拾伍万人民币付给原告。4、第四次付款在第三次付款壹个月后被告将余款柒万付给原告。协议签订后，双方按协议履行了各自的义务，原告把其房屋和该房的土地使用权证书以及经赣县XX镇XX村村民委员会盖章的赣县城乡个人建房用地申请表交给了被告，两被告徐X清、陈X及两被告的合伙人徐X东、徐X忠、吴XX将伍拾贰万元购房及地皮款于2007年12月2日全部付清给了原告钟XX、赖XX，原告钟XX、赖XX于2007年12月2日向被告出具了收到该伍拾贰万元购房款及地皮款的收条。被告徐X清、陈X、徐X东、XX均系非农业家庭户口。徐X忠也非赣县XX镇XX村的村民。原告钟XX提出，上述收条里的内容收到两被告52万元不是事实，实际上只收了40万元；本来合伙是五个人，被告徐X清、陈X为了骗取其他三个合伙人的钱，所以才写出52万元的收条给被告，实际上还欠四张欠条的金额12万元。并向法庭出具了四张借（欠）条，分别为：被告陈X于2007年11月2日向原告钟XX出具的一张借条，借条的内容为，“今借到钟XX人民币捌万元整。此款于2008年元月1日归还。到期如不能归还，则用本人合股在钟XX老宅基地所建的住房由钟挑选一套，价格按成本价，不足部分双方多退少补。”于2008年8月27日出具的欠条一张，内容为“今欠钟XX人民币壹万肆仟元整”徐X东于2008年8月27日出具的欠条一张，内容为“今欠钟XX人民币计壹万肆仟元整”徐X清于2008年2月6日出具的欠条一张，内容为“今欠到钟XX购房屋地皮款人民币壹万贰仟元整，于2008年2月30日前还清，此据属实”本院审查认为，被告陈X于2007年11月2日向原告钟XX出具的借条，该借条是原告钟XX与被告陈X的民间借贷关系，与本案购房款没有关联。另外三张欠条是在被告于2007年12月2日向原告钟XX付清了购房款之后出具的，也与本案的购房款没有关联。因此，原告钟XX提出只收到了五被告40万元，尚欠12万元购房款的意见，本院不予采信。上述事实的证据有：原告、被告双方的当庭陈述、房屋及土地转让协议、赣集建（土）字第（01-01-4-001）号集体土地建设用地使用证、原告钟XX、赖XX于2007年12月2日出具的收条、赣县城乡个人建设用地申请表房，借条、欠条；被告提供的原告出具的收条一份，XX村委会出具的收据一张，赣县城乡个人建房用地申请表。上列证据经庭审质证，能相互印证，本院予以确认。本院认为，原告钟XX、赖XX与被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX签订的《房屋及土地转让协议》系农村宅基地和房屋的买卖协议。《中华人民共和国民法通则法》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。目前法律包括《物权法》均没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此裁判时就需要适用国家政策。国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。最高人民法院《印发的通知》（2008年12月3日，法发[2008]36号）规定，“依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。”因此，根据目前的国家政策，人民法院不应支持城镇居民在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。原告钟XX、赖XX与被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX签订的《房屋及土地转让协议》无效。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告徐X清、陈X、徐X东、徐X忠、吴XX应返还原告钟XX、赖XX房屋及宅基地，原告钟XX、赖XX应返还被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX购房款52万元。被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX要求原告赔偿目前购买同地段同面积房屋差价2320000元的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持；关于被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX的损失，本院酌情计算如下：2007年8月赣县的房价平均为1500元/㎡，52万元可以购买到346.66㎡的房屋；目前，赣县的房价平均为4873元/㎡，346.66㎡的房屋价值为1689306元，扣除52万元的本金，被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX的损失相当于1169306元。在本案的买卖行为中，原被告双方均有过错，且过错相当，本院酌定原告赔偿被告584653元的损失。被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX要求原告支付房屋维修管理费35000和新建房屋价值128000元，没有证据，本院不予采纳。关于被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX提出的返还集资修路款7300元的意见，因被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX只向法庭提供了两张集资修路款的收据计4000元，该4000元应由原告钟XX、赖XX返还，其余3300元，因没有证据，本院不予支持。据此，依照上述法律和《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告钟XX、赖XX与被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX签订的房屋及土地转让协议无效。二、被告徐X清、陈X、徐X东、徐X忠、吴XX于本判决生效后十日内，返还给原告钟XX、赖XX坐落在赣县XX镇XX村枫树岗的房屋及前后院围墙为准的用地计约1000平方米。三、原告钟XX、赖XX于本判决生效后十日内，返还给被告徐X清、陈X、徐X东、徐X忠、吴XX购房款520000元。四、原告钟XX、赖XX于本判决生效后十日内，赔偿被告徐X清、陈X、徐X东、徐X忠、吴XX损失584653元。五、原告钟XX、赖XX于本判决生效后十日内，返还给被告徐X清、陈X、徐X东、徐X忠、吴XX修路集资款4000元。本诉案件受理费1850元（原告已预缴），反诉案件受理费32498元（反诉原告被告徐X清、陈X已预缴），合计34348元，由原告钟XX、赖XX负担11950元，由被告徐X清、陈X及徐X东、徐X忠、吴XX负担22398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条之规定,申请执行的期限为二年,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘新华人民陪审员  刘春芳人民陪审员  刘世珍二〇一四年十二月三十日代理书记员  李爱珍