江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终867号
上诉人（原审原告）:唐秀华，男，1947年7月22日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人:朱松华，南通市中兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:南通市融升科技小额贷款有限公司，住所地南通开发区。
法定代表人:马磊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜飙，江苏通成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通久发农业生态科技有限公司，住所地南通市港闸区。
诉讼代表人：南通久发农业生态科技有限公司管理人江苏金平川律师事务所。
负责人：单正益,管理人小组组长。
委托诉讼代理人：珠峰，江苏金平川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通市久发房地产开发有限公司，住所地南通市。
诉讼代表人：南通市久发房地产开发有限公司管理人江苏金平川律师事务所。
负责人：单正益,管理人小组组长。
委托诉讼代理人：珠峰，江苏金平川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张建新，男，1980年11月23日生，汉族，住南通市崇川区。
被上诉人（原审被告）：张树清，男，1951年1月11日生，汉族，住南通市崇川区。
上诉人唐秀华因与被上诉人南通市融升科技小额贷款有限公司（以下简称融升公司）、南通久发农业生态科技有限公司（以下简称久发农科公司）、南通市久发房地产开发有限公司（以下简称久发房产公司）、张建新、张树清第三人撤销之诉纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第01441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐秀华上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、案涉房产系上诉人合法取得，应受法律保护。1994年11月9日，久发房产公司与上诉人签订房屋拆迁补偿安置协议，约定久发房产公司拆除上诉人原居住的旧工房，并原地安置上诉人一中套使用面积为42.54平方米的房屋。后上诉人被安置在久发房产公司开发的××新村××幢××室居住至今，期间上诉人共给付购房款31642元，上诉人因故尚未领取该房的房产证。二、本案诉讼系久发房产公司因不守诚信而引发，所造成的后果应由久发房产公司承担。具体表现在：久发房产公司明知××新村××幢××室已安置给上诉人居住使用，且上诉人支付了相应的购房款，其仍于2008年1月28日将该房产权登记在其名下，并以该房为久发农科公司向融升公司的借款提供担保；在融升公司因借款纠纷起诉时，其又背着上诉人，与融升公司达成调解协议，将案涉房屋的变价款由融升公司优先受偿。三、一审对本案作出实体判决的事由不能成立。1、一审认为，由于未办理产权变更登记手续，案涉房屋的所有权并未发生完全转移，久发房产公司将案涉房屋产权登记在其名下，其在权利外观上仍为该房屋的合法所有人。一审该理由不能成立，因为久发房产公司在案涉房屋早已安置给上诉人居住使用的情况下，故意不与上诉人办理产权变更登记，并在时隔多年后擅自将房屋产权登记在其名下，其行为侵害了上诉人的合法权益，不应受到法律的保护。2、一审认为，（2014）开商初字第00153号（以下简称00153号）民事调解书第四项只是确认了融升公司对案涉房屋享有抵押权及变价款的优先受偿权，并非否定上诉人作为拆迁安置人的合法权利，至于上诉人的合法权利与融升公司享有的抵押权发生冲突时的债权清偿顺序非本案审查，应由当事人另行主张。一审该理由不能成立，久发房产公司隐瞒案涉房屋早已安置给上诉人居住使用的事实，将该房列入调解协议中，法院在不知情的情况下，根据债权人和债务人达成的调解协议，将案涉房屋一并列入了00153号民事调解书第四项中，即从法律上确认了融升公司对案涉房屋享有抵押权及变价款的优先受偿权，该部分内容损害了上诉人的合法权益，上诉人有权要求撤销（2014）开商初字第00153号调解书第四项。
融升公司辩称：00153号民事调解书只是明确了融升公司对案涉房屋享有抵押权，该抵押权是根据依法登记而享有的物权，一审判决未就抵押权与上诉人的权利先后作出判断，而是给了上诉人另行进行司法救济的途径；从一审查明的事实看，上诉人并非案涉房屋的所有权人，其请求权基础依然是拆迁补偿安置协议而引发的合同之债。
久发农科公司、久发房产公司辩称：按照当时的拆迁补
偿安置协议上诉人目前仍然结欠久发房产公司购房款，其权利在本案中无法进行审查。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。
张树清辩称：案涉房产最初并未安置给唐秀华，系唐秀
华强占了该房，且其一直拖欠购房款未付，在该情况下久发房产公司将案涉房产进行抵押合理。请求二审依法处理或由双方协商解决。
张建新未答辩。
唐秀华向一审法院起诉请求：依法撤销（2014）开商初字第00153号民事调解书第四项中融升公司对久发房产公司名下房产证号为12××18（××新村××幢××室）的房屋享有抵押权及变价款的优先受偿权。
一审法院认定事实：唐秀华原系南通市通达实业总公司（以下简称通达公司）职工，一家三口居住在市航运工房内。1994年3月，通达公司与久发房产公司达成协议，约定双方对航运工房进行联合改造，由久发房产公司负责安置原住户，超出部分由久发房产公司作为商品房进行销售，原南通市计划委员会对改造建设航运工房项目批复同意。1994年11月9日，久发房产公司与唐秀华签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定久发房产公司拆除唐秀华原居住的使用面积为39.08平方米的旧工房，并原地安置唐秀华一中套，使用面积42.54平方米（建筑面积60.83平方米），扣除各项补偿及过渡费1822元后，唐秀华需再给付集资款（购房款）7331.43元。此外久发房产公司给付唐秀华搬家奖励800元。后唐秀华被安置在久发房产公司开发的万象新村8幢202室（使用面积53.78平方米、建筑面积75.83平方米）居住至今，唐秀华共给付购房款31642元。
2008年1月25日，久发房产公司申请产权登记，南通市房产管理局产权监理处于同月28日将万象新村8幢202室产权登记在久发房产公司名下。
2012年1月，久发农科公司向融升公司借款，由久发房产公司、张树清、张建新为上述借款提供担保，久发房产公司以其名下部分房产提供抵押，并于2012年1月20日，在南通市房屋产权监理登记中心办理了房屋房产抵押权他项权证（南通房他证字第1200007**号）。借款到期后，久发农科公司未能还本付息，融升公司于2014年5月22日诉至一审法院，请求判令久发农科公司、久发房产公司、张树清、张建新偿还借款本息2923439.5元并就相关的抵押物享有优先权，诉讼费由久发农科公司、久发房产公司、张树清、张建新承担。诉讼过程中经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：一、久发农科公司确认截止2014年2月20日尚欠融升公司借款本金2100000元及利息823439.5元，久发农科公司于2014年7月10日前给付融升公司欠款利息823439.5元，于2014年12月30日前给付融升公司本金2100000元及自2014年2月21日至2014年12月30日产生的利息（以19.95‰的月利率计算）；二、如久发农科公司不能按期履行第一条的利息给付义务，则融升公司可就尚欠的本金及利息立即申请法院强制执行（2014年2月20日以后的利息仍然按照尚欠本金以19.95‰的月利率计算至还清之日）；三、张建新、张树清对久发农科公司的上述所有债务承担连带责任；四、融升公司对久发房产公司名下的房产证号为12××04（位于××苑××幢××室）、12××18（位于××新村××幢××室）、1××××0（位于××新村××幢××室、××新村××幢××室）的房产享有抵押权，可就久发农科公司在本案中的所有债务在案涉房产的变价款中优先受偿；五、本纠纷一次性处理完毕。调解协议达成后，久发农科公司、久发房产公司、张树清、张建新未能给付上述借款。
2015年1月23日，南通市港闸区人民法院裁定受理久发房产公司破产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所担任久发房产公司管理人，同年6月16日，该院裁定久发农科公司、南通建筑材料有限公司等八家关联企业与久发房产公司合并破产清算。2015年5月6日，唐秀华向一审法院起诉，请求依法撤销（2014）开商初字第00153号民事调解书第四项中融升公司对久发房产公司名下房产证号为12××18（××新村××幢××室）房屋享有抵押权及变价款的优先受偿。一审法院将该案移送南通市港闸区人民法院处理，后经南通市中级人民法院指定，该案仍由一审法院处理，一审法院于2015年12月8日再次受理本案。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定:“第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”据此，本案应审查的争议焦点有二，一是调解书中“融升公司对久发房产公司名下房产证号为12××18（××新村××幢××室）房屋享有抵押权及变价款的优先受偿”的内容是否损害唐秀华的合法权益；二是唐秀华主张撤销的调解书中的内容是否存在事实错误或者适用法律错误。
对于争议焦点一，唐秀华基于补偿安置协议对案涉房屋享有相应的权利，如债权人实现抵押权，则损害唐秀华作为被拆迁安置人的合法权益，唐秀华不知道融升公司与久发农科公司、久发房产公司、张树清、张建新之间的借款纠纷，在原诉讼中唐秀华未参加，故其有权提起第三人撤销之诉。
对于争议焦点二，经一审法院审委会讨论后认为调解书内容正确，理由如下：
（一）唐秀华按照补偿安置协议向久发房产公司购买案涉房产，双方已履行了合同约定的交付房屋和支付房款的行为，唐秀华基于补偿安置协议对案涉房屋进行了占有和使用，由于未办理产权变更登记手续，案涉房屋的所有权并未发生完全转移。久发房产公司将案涉房屋产权登记在其名下，在权利外观上久发房产公司仍为该房屋的合法所有人。
（二）久发房产公司用案涉房产为久发农科公司借款进行担保，并进行了抵押登记，不违反法律规定，抵押成立生效。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”久发房产公司用其名下的房产为他人借款提供抵押担保，并进行了抵押登记，目前无证据证明存在导致抵押合同无效的情形，应当认定抵押成立生效。在久发农科公司未能偿还借款的情况下，融升公司有权就该抵押物优先受偿。一审法院作出的民事调解书只是确认了融升公司对案涉房屋享有抵押权及变价款的优先受偿权，该优先受偿权仅相对于普通债权而言，故此表述符合法律规定，并非否定唐秀华作为拆迁安置人的合法权利。至于唐秀华的合法权利与融升公司享有的抵押权发生冲突时，其债权清偿顺序非本案审查范畴，应由当事人另行主张。
综上，由于一审法院作出的调解书内容正确，因此唐秀华要求撤销（2014）开商初字第00153号民事调解书中调解协议第四项中关于行使案涉房屋抵押权的诉讼请求不成立。据此判决：驳回唐秀华的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
久发房产公司提交其与通达公司签订的协议书一份，以
证明就如何向职工住户收取购房款，通达公司与久发房产公司已通过协议进行了约定。
经质证，唐秀华、融升公司、张树清对该协议的真实性
没有异议，但唐秀华认为该协议书相反能够说明久发房产公司对唐秀华的安置是有依据的，且唐秀华已经交付了大部分的安置款，久发房产公司不应将案涉房屋提交抵押。
本院认证如下：对久发房产公司与通达公司签订的协议
书的真实性各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院经审理查明，一审查明的事实中除认定“1994年11月9日，久发房产公司与唐秀华签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》”有误，应为南通市城市房屋拆迁公司与唐秀华签订该安置协议外，对其余事实各方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，南通市城市房屋拆迁公司与唐秀华签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》载明，安置房产权人为“市航”，即南通市航运公司，为通达公司的前身。安置房使用人为唐秀华；定居房由久发房产公司负责安置。
二审中，久发农科公司、久发房产公司、唐秀华均确认案涉房屋尚欠房款12930.21元未付。
本案的争议焦点为：一审法院（2014）开商初字第00153号民事调解书第四项是否存在可撤销的情形？
本院认为，融升公司虽然享有案涉房屋的抵押权，但其不享有案涉房屋变价款的优先受偿权。具体理由如下：1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）规定：（1）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也赋予了在人民法院查封房屋前已与房地产开发企业签订合法有效的书面合同，所购商品房系用于居住而名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的买受人排除强制执行的权利。上述司法解释体现了法律保障公民基本的居住权利。在确认房屋交易关系真实有效，交易目的严格限制在解决居住而非改善居住或其他，以及买受人已经完全履行或者大部分履行自己义务的条件下，赋予买受人特殊的法律地位，以对抗其他优先权利，排除人民法院强制执行。2、案涉房屋系安置房，其原产权人为通达公司，根据通达公司与久发房产公司签订的协议，由久发房产公司对原住户进行安置，超出部分的产权归久发房产公司所有，因此案涉房屋既涉及到对公有住房使用权人的安置，又涉及到商品房的买卖，其产权性质较复杂，而唐秀华的诉请中并未明确要求确权，故本院对案涉房屋的产权归属不予置评，但唐秀华交付了大部分的房款，取得了案涉安置房屋，并实际居住、使用至今，其享有案涉安置房屋的合法居住、使用权。3、久发房产公司为案涉房产的登记所有权人，其用该房产为他人借款提供抵押担保，并进行抵押登记，目前无证据证明存在导致抵押合同无效的情形，故抵押合同有效，而案涉房产又办理了抵押权登记，则融升公司享有案涉房产的抵押权。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，久发房产公司授权的拆迁公司与作为被拆迁房使用权人的唐秀华签订了房屋拆迁补偿安置协议，明确唐秀华为安置房的使用权人，则根据上述司法解释的规定，唐秀华享有的权利优先于房屋买受人的权利，而交付了全部或者大部分房款的房屋买受人的权利又优先于承包人享有的工程价款优先受偿权，承包人享有的工程价款优先受偿权又优先于抵押权，则房屋被安置人对安置房享有的居住、使用权优先于抵押权。案涉抵押权相对于其他普通债权仍享有优先权，如房屋被安置人的权利小于抵押权，则就两者差额部分抵押权人仍享有相对其他普通债权人而言的优先受偿权，如撤销抵押权的优先受偿权，则会导致抵押权人丧失对其他普通债权人享有的差额部分的优先受偿权，但本案中唐秀华对整套安置房享有的居住、使用权与抵押权的权利范围一致，故无需再考虑撤销抵押权的优先受偿权是否会影响其对其他普通债权人的优先受偿权。综上，（2014）开商初字第00153号民事调解书第四项确认融升公司对久发房产公司名下房产证号为12××18（××新村××幢××室）的房屋享有抵押物变价款的优先受偿权不当，对该部分内容应予撤销。
综上所述，唐秀华的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销南通经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第01441号民事判决。
二、撤销南通经济技术开发区人民法院（2014）开商初字第00153号民事调解书第四项中有关南通市融升科技小额贷款有限公司可就南通久发农业生态科技有限公司的债务对南通市久发房地产开发有限公司名下房产证号为12××18（万象新村8幢202室）的房屋享有变价款的优先受偿权的内容。
三、驳回唐秀华的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由南通市融升科技小额贷款有限公司、南通久发农业生态科技有限公司、南通市久发房地产开发有限公司、张建新、张树清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴志霞
审 判 员 陈 卓
代理审判员 李晓晴
二〇一七年八月十六日
书 记 员 陆 佳