北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08290号
上诉人（原审被告）董云林，男，1966年11月1日出生。
委托代理人刘士永，北京市擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京浩宇远博商贸有限责任公司。
法定代表人李仲旺，经理。
委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。
委托代理人彭玉德，男，1956年10月9日出生。
上诉人董云林与被上诉人北京浩宇远博商贸有限责任公司（以下简称浩宇公司）租赁合同纠纷一案，北京市怀柔区人民法院曾作出（2013）怀民初字第02432号民事判决，浩宇公司不服该判决，上诉至本院。本院于2014年3月20日作出（2014）三中民终字第1680号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2015年5月，北京市怀柔区人民法院作出（2014）怀民初字第03685号民事判决，董云林不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年，浩宇公司诉至原审法院称：浩宇公司原名为北京聚成富商贸有限责任公司（以下简称聚成公司）。
2004年7月1日浩宇公司、董云林签订《承租合同协议》，约定董云林将北京市怀柔区×7间租给聚成公司使用，租赁期限10年，年租金2.6万元。《承租合同协议》签订后聚成公司按照约定支付租金，并以承租地注册营业执照实际经营。
2007年6月20日聚成公司变更名称为现名称。我们在承租范围内建筑房屋10间，硬化路面，修建地沟，垒了院墙，安装大门等附属设施。2012年4月因政府绿化需要，浩宇公司于2012年4月12日搬出上述场地。拆迁单位要求补偿事宜均由董云林与政府协商并签订补偿协议。董云林承诺停产停业补助和浩宇公司修建的地上物补偿归浩宇公司所有，浩宇公司给董云林出具了授权委托，并提供了认定实际经营所需的营业执照、税票等材料。董云林接受委托后并未告知浩宇公司拆迁补偿款具体数额，也没有按照约定支付属于浩宇公司的地上物补偿款和停产停业综合补助费。浩宇公司多次要求董云林给付上述款项未果，故诉至法院，要求：1、要求董云林给付浩宇公司一次性停产停业综合补助费及属于浩宇公司的地上物补偿款（数额以政府实际支付金额为准）；2、判令董云林承担本案诉讼费。经法庭查实补偿金额后，浩宇公司变更诉讼请求为：1、要求解除租赁合同，董云林给付浩宇公司一次性停产停业综合补助费55万元；2、判令董云林承担本案诉讼费。
董云林在原审法院辩称：我跟浩宇公司没有关系。我是2004年与彭玉德签的合同。既然是合同纠纷，请浩宇公司拿出浩宇公司与我签订的土地租赁合同以及我给浩宇公司出具的租金收据。彭玉德把地转给浩宇公司，没有通知我，也没有经过村委会盖章，浩宇公司与我没有关系。我领取的补偿款都是我应得的，与浩宇公司无关。
原审法院经审理认为：本案的关键在于浩宇公司、董云林之间的租赁合同关系认定及停产停业综合补偿的归属。
关于浩宇公司、董云林租赁关系的认定，法院认为董云林与聚成公司于2004年7月1日签订的《承租合同协议》有董云林、彭玉德签名及聚成公司盖章，该份租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽董云林否认与浩宇公司存在租赁合同关系，但浩宇公司系聚成公司变更而来，聚成公司原有的权利和义务均应由变更后的浩宇公司继受。且，自2006年至2012年4月，双方实际履行了该《承租合同协议》，故浩宇公司与董云林存在租赁合同关系。
关于停产停业综合补偿款项的归属问题，浩宇公司以被拆迁房屋为经营场所办理了营业执照及税务登记证，董云林持上述凭证自怀柔区怀柔镇政府处领取了共计588190元的停产停业综合补助款。该笔补助款系怀柔镇政府向实际经营者支付的经营补偿，并非《承租合同协议》中约定的出租方给付承租方的损失，故浩宇公司对停产停业补偿款的主张与《承租合同协议》并不相悖，该笔停产停业补偿应由浩宇公司、董云林双方合理分配。法院根据租赁合同剩余期限、双方实际占有使用房屋情况酌定分配比例为：浩宇公司实际经营用地面积的停产停业补偿款为浩宇公司所有；其余拆迁面积的停产停业补偿款，40%归浩宇公司所有，60%归董云林所有。据此，浩宇公司应获取停产停业补偿款307042元（包括董云林已给付的补偿款50000元）。综上所述，依据《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除浩宇公司与董云林的房屋租赁合同关系。二、董云林于判决生效后十日内返还浩宇公司停产停业综合补偿款二十五万七千零四十二元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，董云林不服，上诉至本院称：1、董云林与李喜军不是合作关系，一审也没有证据证明董云林与李喜军系合作关系。案外人李喜军领取的433221元款项系经浩宇公司同意，并为其出具相关手续，应视为浩宇公司领取。2、李喜军与谁是合作关系，领取的款项是经谁同意的对本案起着决定性的作用。一审法院应追加李喜军为案件参与人以查明事实。3、《承租合同协议》中“任何损失”应包括停产停业损失。一审法院应优先适用双方约定来确定停产停业损失的归属。综上，一审法院基本事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第二项，依法改判驳回浩宇公司的全部诉讼请求。浩宇公司同意原判。
本院经审理查明：2003年10月21日，怀柔县（现怀柔区）怀柔镇张各长村委会作为出租方与承租方董云林签订《土地租赁合同》，将位于张各长村西101公路东侧，面积约5500平米的土地租给董云林。合同载明，租赁期三十年，自2003年10月21日将土地交付董云林使用，至2034年10月20日收回。董云林取得土地临时使用权后，在土地所有权未出现变化前，不准出现二闪转租或转让，凡遇国家集体占地等重大变化，合同自然终止。2003年11月23日，张各长村村委会与董云林签订补充协议，约定董云林取得土地临时使用权后，有权转让或出租。
2004年4月11日，董云林与彭玉德约定，甲方（董云林）将房屋大院＿间及场地七亩租给乙方（彭玉德）使用，租期10年，年租金26000元。备注载明，原有的房屋、建筑物在租期内归甲方所有，乙方在租期内所建房屋及其他建筑物在合同终止时归甲方所有，在租期内如果国家占地甲方不付给乙方任何损失，乙方则无条件搬走。
2004年7月1日，董云林（甲方）与聚成公司（乙方）签订《承租合同协议》，合同中乙方签字处有聚成公司印章和彭玉德签名。双方通过该协议约定，甲方将位于北京市怀柔区×租给乙方使用，租期10年，年租金26000元。备注载明，原有的房屋、建筑物在租期内归甲方所有，乙方在租期内所建房屋及其他建筑物在合同终止时归甲方所有，在租期内如果国家占地甲方不付给乙方任何损失，乙方则无条件搬走。
2012年4月，因环境整治需要，怀柔区怀柔镇政府对涉案土地及房屋进行拆迁。期间，浩宇公司向董云林提供了授权委托书及税务登记证、电子缴税付款凭证，由董云林办理了涉案土地及房屋的拆迁补偿事宜。因给付浩宇公司的地上物重置成新价及停产停业补偿数额存在争议，浩宇公司于2013年诉至北京市怀柔区人民法院（以下简称怀柔法院），要求董云林给付停产停业损失费、房屋及附属设施补偿款共计75万元。怀柔法院审理后认为，浩宇公司、董云林双方2004年7月签订的合同系对2004年4月签订合同的变更，该合同对双方具有约束力。依据该合同约定，租期内遇有国家拆迁甲方不付给乙方任何损失，乙方无条件搬走。故浩宇公司的诉讼请求于法无据。2013年12月，怀柔法院作出（2013）怀民初字第02432号民事判决书，判决解除浩宇公司与董云林签订的租赁协议，驳回浩宇公司的其他诉讼请求。判决后，浩宇公司上诉于北京市第三中级人民法院。2014年3月20日，北京市第三中级人民法院做出（2014）三中民终字第1680号民事裁定书，裁定撤销（2013）怀民初字第02432号民事判决书，将本案发回重审。
2014年4月，怀柔法院依法重新组成合议庭进行审理。本案在重审过程中，调取了怀柔区怀柔镇联络线环境整治拆迁工作档案，提取被拆迁人董云林署名的《怀柔区怀柔镇联络线环境整治拆迁货币补偿协议书》一份、《非住宅现场调查表》一份、《非住宅审核表》一份、被拆迁人董云林名下的《非住宅房屋拆迁估价结果通知单》一份及现场勘查图一份、《怀柔区生态示范区联络线环境整治工程怀柔段拆迁补偿实施方案》一份；调取了北京浩宇远博商贸有限公司盖章、李仲旺签名的《授权委托书》一份，浩宇远博商贸有限公司营业执照、税务登记证各一份；并对拆迁公司项目负责人徐忠进行走访调查，获取徐忠调查笔录一份。
依据《怀柔区生态示范区联络线环境整治工程怀柔段拆迁补偿实施方案》，集体土地上非住宅房屋拆迁补偿项目包括：地上物重置成新价、搬迁补助、停产停业综合补助及其他补助（固定电话移机费、分体式空调拆装费、电脑宽带移机费）。其中，地上物重置成新价项下，根据北京普阳房地产土地评估事务所出具的被拆迁人为董云林的《非住宅房屋拆迁估价结果通知单》，董云林名下被拆迁建筑面积共计1176.38平方米，房屋重置成新价724162元，装修、设备及附属物补偿价880109元，共计1604271元。
依据《怀柔区生态示范区联络线环境整治工程怀柔段拆迁补偿实施方案》，停产停业综合补助项下，有营业执照或者有营业执照及税务登记证但不能提供近一年纳税证明的，按照房屋建筑面积给予每平方米300元的一次性停产停业综合补助；有营业执照及税务登记证且属于政府认定的免税单位的，按照房屋建筑面积给予最高不超过每平方米500元的一次性停产停业综合补助；有营业执照、税务登记证且能提供近一年纳税证明的，按照房屋建筑面积可给予最高不超过每平方米700元的一次性停产停业综合补助。
根据董云林署名的《怀柔区怀柔镇联络线环境整治拆迁货币补偿协议书》，董云林因涉案房屋拆迁可领取一次性停产停业综合补助费588190元，即按每平方米500元标准领取停产停业综合补偿。
庭审中，彭玉德认可自2006年至2012年4月租赁并用于经营的房屋共14间（包括董云林所有4间，浩宇公司自行修建10间，每间房屋约15平方米）。董云林亦认可彭玉德自2006年租赁并使用房屋14间，其中包含彭玉德自行修建的简易房10间，同时认可领取拆迁补偿款共计179万。经双方当庭确认，该14间房屋系北京普阳房地产土地评估事务所出具的被拆迁人为董云林的《非住宅房屋拆迁估价结果通知单》附图标注第7、第8栋建筑，建筑面积为239.22平方米。
另查，董云林办理房屋拆迁手续，领取补偿款后，曾给付浩宇公司停产停业综合补偿款5万元。
另查二，2007年6月20日，聚成公司向工商局申请变更登记，变更名称为浩宇公司，变更法定代表人彭玉德为李仲旺。
在一审2013年10月17日的庭审中，浩宇公司与董云林均表示要求解除租赁合同。
上述事实，有双方当事人陈述及提交的书证，法庭调取的拆迁工作档案及拆迁公司负责人调查笔录等在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，彭玉德原系聚成公司的法定代表人，且聚成公司与董云林于2004年7月1日签订有《承租合同协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故该协议对聚成公司和董云林均具有拘束力。
合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行义务。因此，虽然2007年聚成公司的名称变更为浩宇公司，但浩宇公司和董云林仍应继续履行《承租合同协议》。综上，董云林辩称与浩宇公司不存在租赁合同关系，明显缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
关于停产停业补偿款的分配问题。因双方在《承租合同协议》中没有对停产停业补偿问题作出明确约定，且停产停业补偿款系怀柔镇政府向实际经营者支付的款项，并不需要出租人董云林向浩宇公司支付，故一审法院结合租赁合同履行情况、剩余租赁期限长短、补偿款数额等情况将停产停业补偿款在出租人和承租人之间所作分配，在合理范畴之内，本院予以维持。审理中，董云林还主张案外人李喜军从拆迁款中领取的433221元系经浩宇公司同意，浩宇公司对此予以否认，董云林未能就此主张提供相应的证据。故就此问题，董云林可依法另行解决。
第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对当事人未上诉的部分，本院亦予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9300元，由北京浩宇远博商贸有限责任公司负担4145元，由董云林负担5155元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费5155元，由董云林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏莉
代理审判员 陈茜
代理审判员 宁昀
二〇一五年七月二十日
书 记 员 李惠