北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初2445号
原告：朱岳，男，1983年9月22日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：顾倩，北京睿乾律师事务所律师。
被告：张志钢，男，1971年1月10日出生，住北京市东城区。
原告朱岳与被告张志钢确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱岳及其委托诉讼代理人顾倩，被告张志钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱岳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年3月4日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告向原告退还已交房屋保证金100000元；3.判令被告向原告退还已交房屋租金500000元；4.判令被告向原告赔偿装修费用50030元；5.判令被告向原告赔偿给原告造成损失260000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市西城区粉房琉璃街160-4号地下一层面积为1018平米的房屋出租给原告作为台球俱乐部使用，年租金50万元人民币。后原告履行合同义务向被告支付房屋保证金及租金共计60万元整，并对该房屋进行装修设计，投入大量成本。同年12月，原告接到法院传票始知该房为物业管理用房，不得进行出租，被告对该房屋并无出租权，难以保证原告正常的经营及使用，原告为此多次与被告协商至今未果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院维护原告合法权益。
被告张志钢辩称，我没有违法合同法52条中任何一条，合同有效。合同法37条规定，我跟朱岳签订合同至今，朱岳一直租用涉诉房屋。关于涉诉房屋产权官司，还在上诉阶段，最终产权人是谁还不明晰。我已经租用涉诉房屋7、8年了。保证金、租金交了，有没有足额交纳我不清楚。装修费我不认可，我租房子前跟原告说了房子有纠纷，官司没有确定，所以我签的是1年零9个月，到我的租期到期。原告很明晰我是二房东，我租的鲁能的房子，装修是他自己的事。原告装修花费我不知晓，我也不承担责任。原告租用房屋，对房屋状况了解，经营过程中损失跟我无关，我不参与经营。我不清楚损失。现在朱岳还在正常经营球房，但已经不交我租金了。没有任何人停水停电或堵门之类的。朱岳2016年3月开始租，到现在一年多，水费这些都自己跟物业协商，他不可能一点不知道这些事。协商都是我主动找朱岳。我可以保证原告使用到合同期满，我不知道原告起诉的目的。我跟业委会和鲁能都沟通过。朱岳不按合同支付我租金，我可以终止合同，收回房屋，朱岳已经构成违约。我也是打官司才知道房屋性质是物业用房。
本院经审理认定事实如下：2003年2月20日，北京鲁能陶然房地产开发有限公司（甲方）与北京鲁能物业服务有限责任公司（乙方，以下简称鲁能物业公司）签订《韵竹园住宅区物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对韵竹园小区提供物业服务，委托期限2003年3月1日起至2005年12月31日止，合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会指定的物业管理企业移交全部管理用房及物业管理的全部档案材料。
2007年9月20日，鲁能物业公司与张志钢签订《房屋租赁合同》，约定鲁能物业公司将宣武区（现西城区）虎坊桥19号韵竹园5-6号楼之间的地下一层裙房出租给张志钢使用，使用面积706平方米，租赁期限2007年12月16日至2012年12月15日。合同到期后，鲁能物业公司与张志钢于2012年12月10日就上述房屋再次签订《房屋租赁合同》，期限为2012年12月16日至2013年12月15日。《房屋租赁合同》到期后，鲁能物业公司与张志钢未再续签租赁合同，张志钢未将房屋交还鲁能物业公司，亦未向鲁能物业公司支付房屋租金。
此后，北京市西城区韵竹园小区业主委员会（以下简称韵竹园业委会）成立，并于2013年5月8日全体业主大会决议选聘河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司为韵竹园小区的物业服务公司。2013年6月7日，韵竹园业委会（甲方）、鲁能物业公司（乙方）与河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司（丙方）签订《备忘录》，三方确认乙方已移交丙方的物业管理权，于2013年6月7日移交完毕。
2016年3月4日，张志钢（甲方）与朱岳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将西城区粉房琉璃街160-4号地下一层，面积1018平方米的房屋（本案诉争房屋，亦即鲁能物业公司出租给张志钢的房屋）出租给乙方做台球俱乐部使用，租赁期限自2016年3月5日至2017年12月4日。租金为50万元/年，每半年一付。第一次付款时间为签约当日付清半年房租，后半年付款时间为2016年7月30日前。第二年租期9个月，2017年1月5日付前半年费用25万元，最后三个月费用为12.5万元，于2017年7月5日前付清。保证金10万元，于2016年12月31日前付清。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。如乙方没有按期缴纳房租，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金，同时视为乙方放弃租赁，甲方随时收回本物业。乙方在不破坏房屋的主体结构前提下，需提前向甲方提出申请，经甲方同意，乙方可对房屋进行装修。《房屋租赁合同》签订后，朱岳实际使用诉争房屋经营。朱岳向张志钢支付了半年租金50万元。2016年10月12日，张志钢出具收条：“今收到朱岳交来房屋押金壹拾万元整。”
2015年9月，韵竹园业委会以鲁能物业公司为被告诉至本院，要求鲁能物业公司移交诉争房屋。该案审理中，本院追加张志钢、朱岳为第三人参加诉讼。本院经审理后作出（2015）西民初字第31329号民事判决书，认为鲁能物业公司应当移交诉争房屋，但由于诉争房屋的实际使用人为朱岳，故应由朱岳将诉争房屋腾退并交还韵竹园业委会。韵竹园业委会、朱岳均不服该判决提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后作出（2017）京02民终4850号民事判决书，维持了一审判决。
现朱岳诉至本院，要求：1.确认其与张志钢于2016年3月4日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令张志钢退还已交房屋保证金100000元；3.判令张志钢退还已交房屋租金500000元；4.判令张志钢赔偿装修费用50030元；5.判令张志钢赔偿损失260000元。张志钢以其答辩理由，不同意朱岳的诉讼请求。审理中，针对房屋保证金，朱岳主张其是从上一手租户李勇男处承接的诉争房屋，当时其与张志钢、李勇男达成一致，将李勇男已交纳给张志钢的100000元保证金直接转至其与张志钢租赁合同的保证金，李勇男的保证金由其退还，而且其也将保证金退还给了李勇男。张志钢主张其确实与朱岳、李勇男协商过将李勇男的保证金转成朱岳的保证金，由于其在外地工作，李勇男着急退保证金，其就先给朱岳打了保证金的收条，但由于房屋需要维修，保证金中要扣除维修费用，且李勇男未经其同意转租给朱岳构成违约，其也可以扣留保证金。针对装修费用及相关损失，朱岳未向本院提供证据予以证明。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，鲁能物业公司与张志钢之间的房屋租赁合同已于2013年12月15日到期终止，此后，双方未再续签，且诉争房屋的相关权利也已属于韵竹园业委会，张志钢继续使用诉争房屋既未取得原权利人鲁能物业公司的同意，亦未取得当时权利人韵竹园业委会的同意。张志钢于2016年3月4日将诉争房屋转租给朱岳，早已超出了其租赁期限，故张志钢与朱岳签订的房屋租赁合同应属无效，朱岳要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据双方当庭陈述及朱岳提交的押金收条，可以认定张志钢对于将李勇男交纳的保证金转为朱岳交纳的保证金一事是予以认可并同意的，故张志钢实际收取朱岳保证金10万元及租金50万元，朱岳要求张志钢返还租金及保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。朱岳占用诉争房屋期间的相关费用，应由实际权利人收取，张志钢无权收取。由于朱岳在与张志钢签订房屋租赁合同时未尽到审查义务，自身亦具有一定的过错，且其主张的装修费用及相关损失，亦缺乏证据证明，故对朱岳要求张志钢赔偿装修费及相关损失的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认张志钢与朱岳于二О一六年三月四日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、自本判决生效之日起七日内，张志钢退还朱岳保证金100000元。
三、自本判决生效之日起七日内，张志钢退还朱岳房屋租金500000元。
四、驳回朱岳的其他诉讼请求。
如果张志钢未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6450元，由朱岳负担2197元（已交纳），由张志钢负担4253元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李俊
二〇一七年十二月八日
书记员 林彤