福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0623民初1539号
原告:林德森，男，1982年11月23日出生，汉族，住漳浦县。
委托诉讼代理人：叶庆瑞，福建滨南律师事务所律师。
被告：陈壮海，男，1969年4月9日出生，汉族，住漳浦县。
委托诉讼代理人：李名扬，福建方佳律师事务所律师。
被告：林国民，男，1963年1月29日出生，汉族，住漳浦县。
委托诉讼代理人：林培邻，福建天衡联合（泉州）律师事务所。
委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所。
原告林德森与被告陈壮海、林国民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林德森的诉讼代理人叶庆瑞、陈壮海的诉讼代理人李名扬、林国民的诉讼代理人林培邻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林德森向本院提出诉讼请求：1、解除2014年12月1日原告与两被告签订《协议书》、2014年12月14日林德森与林国民签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈壮海、林国民赔偿林德森投入的损失暂计400万元（以实际鉴定的价值确定），返还林德森支付租金38.5万元，并支付违约金11.55万元；3、本案的诉讼费用由陈壮海、林国民承担。事实和理由：2012年8月28日，陈壮海与林国民签订《房屋租赁合同》，约定陈壮海将其承租的漳浦县绥安镇金鹿路东段与环城路相交地段的油车社区综合楼部分房屋约4178.25平方米租给林国民作为营业用房，2014年12月1日，林德森与陈壮海、林国民三方签订三方协议，由林德森租赁其中的第一、三、四、五、六层。据此，2014年12月14日，林德森与林国民签订《房屋租赁合同》。此后，林德森依约支付第一期租金38.5万元，并投入大量资金。但因陈壮海、林国民未能依约提供租赁房屋的商业用途手续用于营业用途，致使林德森合同目的无法实现。
陈壮海辩称：一、已按合同约定履行义务，不存在林德森《起诉状》所说的未能依约提供租赁房屋的商业用途手续用于营业用途的违约行为。二、林德森使用租赁房屋期间存在下列违约行为。第一，林德森在未经陈壮海同意的情况下，将油车社区综合楼的占有、使用、收益权转给了林碧霞和蓝福生经营的立昌公司，已形成事实上的转租。第二，林德森具有拒付租金的行为。根据《协议书》第二条的约定，林德森应于2016年1月1日向答辩人直接支付租金人民币285000元。但林德森至今未按协议约定履行租金支付义务，还起诉答辩人要求退还2015年租金并赔偿损失，其行为明确表示不再继续支付租金，林德森的行为已构成严重违约。
综上所述，答辩人已按合同约定向林国民、林德森履行了义务，并不存在违约行为。林德森诉称的合同目的无法实现与客观事实不符，林德森单方提出解除三方《协议书》和林德森与林国民之间的《房屋租赁合同》的诉求，以及要求答辩人赔偿其投入的损失400万元没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
林国民辩称：一、因陈壮海未能依据其与林国民签订的《房屋租赁合同》将诉争房屋的用途变更为商业用途，导致林国民及林德森装修后的房屋不能通过消防验收并合法用于经营，所以林国民并不能实现其与陈壮海签订的《房屋租赁合同》的合同目的，也不能实现其与陈壮海、林德森签订的《协议书》的合同目的，所以林国民同意解除诉争的《协议书》。二、林国民与林德森单独签订的《房屋租赁合同》是根据上述三方《协议书》所签订，在三方《协议书》应解除的情况下，该《房屋租赁合同》已失去履行的基础，故林国民也同意解除该房屋租赁合同，但林国民认为其在履行三方《协议书》及《房屋租赁合同》过程均不存在任何违约，林国民不应承担任何赔偿及违约责任。三、林德森主张返还租金38.5万元，因该租金是陈壮海所收取，故该款项的返还责任与林国民无关。四、林国民并没有违反其与林德森签订的租赁合同约定的义务，而本案林德森主张的违约金是根据该租赁合同计算的，因林国民不存在违约行为，不同意承担违约责任并支付违约金。
林德森围绕诉讼请求提供如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明2012年8月28日，陈壮海、林国民签订《房屋租赁合同》，陈壮海将绥安镇油车社区综合楼部分房屋约4178.25平方米出租给林国民用于商业用房。该合同是三方都在场签订三方协议时林国民提供的。2、《协议书》，证明2014年12月1日，林德森与陈壮海、林国民三方签订三方协议，由林德森租赁其中的第一、三、四、五、六层。合同约定用于办公跟酒店住宿，本案的租金是由陈壮海收取的。3、《房屋租赁合同》，证明2014年12月14日，林德森与林国民签订《房屋租赁合同》。证明本案讼争的标的物是用于办公及酒店住宿即商业用途。4、福建德信土地房地产评估有限公司个人2017单项资产评估报告，证明了诉争房屋二次装修评估值为3332200元。
陈壮海围绕抗辩主张提供如下证据：1、房地产租赁合同，证明漳浦县绥安镇油车居委会（以下简称油车居委会）与陈壮海于2010年9月12日签订《房地产租赁合同》，陈壮海向油车居委会承租油车社区综合楼。2、《关于对油车社区综合楼使用功能变更报告确认函》，证明油车居委会于2012年8月22日向绥安镇村镇建设管理站（以下简称村建站）申请，“现由于经营需要，拟在本综合楼二次装修项目中增加公共娱乐场所等服务功能。现恳请对该综合楼的使用功能变更给予支持确认。”村建站在2012年8月26日签章“同意”。3、证明书，证明油车居委会于2012年8月23日，同意陈壮海将油车社区综合楼转租给被告林国民。4、房屋租赁合同，证明陈壮海与林国民于2012年8月28日签订《房屋租赁合同》，约定陈壮海负责将综合楼改变为商业功能，其余相关的消防手续由林国民承担等事实；5、补充协议书,证明陈壮海与林国民于2014年12月12日签订《补充协议书》，约定林国民确认陈壮海已完成将综合楼改变为商业功能。但因林国民拖延时间，至今租赁物的大部分范围还没有装修导致没有将全部租赁物办理与商业功能相关的经营手续，今后若因商业功能方面而引发的使用问题，由林国民自行解决等事实；6、协议书,证明陈壮海、林国民、林德森签订三方《协议书》，约定林国民将其中的第一层、第三层、第四层、第五层、第六层楼部份转租给林德森等事实；7、内资企业登记基本情况表（漳州立昌商务宾馆有限公司），证明林德森于2015年3月5日，登记注册“漳州立昌商务宾馆有限公司”，住所为讼争油车社区综合楼；8、个体工商户登记基本信息（漳浦县绥安镇尚顺康贸易商行），证明林碧霞于2012年12月12日登记注册漳浦县绥安镇尚顺康贸易商行，经营场所为讼争油车社区综合楼，林德森再未经陈壮海同意的情况下将承租房屋转租给林碧霞经营尚顺康贸易商行的事实。9、内资企业登记基本情况表（漳浦红人堂足浴有限公司），证明漳浦红人堂足浴有限公司于2014年11月26日注册登记，住所为油车社区综合楼二层。该足浴有实际对外经营。10、油车社区综合楼照片，证明2016年4月20日时，油车社区综合楼有尚顺康、红人堂足浴、漳浦肉圆早餐、快餐、中国体育彩票等商家在经营；11、房屋租赁合同（林国民与林德森），证明林国民与林德森之间的租金约定，林国民转租租赁房屋，2016年租金385000元；
林国民围绕抗辩主张提供如下证据：传票、起诉状、证据清单及证据等证据，证明林国民认为陈壮海未将房屋用途变更为商业用途致使合同目的不能实现，其已经向法庭起诉要求解除租赁合同并撤销补充协议书等事实。
经庭审质证及本院审查，上述林德森、陈壮海、林国民提供的证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，可作为本案的定案依据，本院予以确认，并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2012年8月28日，陈壮海经漳浦县绥安镇油车社区居委会同意，将其向漳浦县绥安镇油车社区居委会承租的址在漳浦县绥安镇金鹿路东段与环城路相交地段的油车社区综合楼部分房屋、楼后停车场、以及配套附属物租给林国民作为营业用房，并于当日签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方：陈壮海；乙方：林国民。租赁期限：租期为20年，自2013年1月1日至2032年12月31日止（自合同签订之日起到2012年12月31日止为装修免租金期间）；2015年租金为人民币50万元正，租金支付方式为现金方式且每年支付一次，即每年1月1日前一次性支付下年度租金，甲方负责将综合楼变更为商业功能，其余相关的消防手续由乙方负责，乙方必须按时缴纳租金，如乙方到期不按时缴纳租金，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的0.2%收取，若乙方租金逾期超过90天，甲方有权单方面终止合同，并无条件收回标的房屋及所有装修和设施，租赁期内，如乙方确需转租房屋，须经甲方书面同意，否则甲方有权终止合同，乙方将承租房屋作为商业用房使用，任何一方违反合同重大约定，守约方有权解除合同、要求对方承担违约责任、赔偿损失并支付违约金100万元，甲、乙双方确定以许丽琴的账户（建行62×××39）为收款凭信”。合同签订后，林国民付清了2013年、2014年的租金，并支付了2015年的租金20万元。
2014年12月1日，林德森、林国民、陈壮海三方签订协议书，约定由林国民将其向陈壮海承租的其中第一、三、四、五、六层房屋转租给林德森，约定：“甲方：陈壮海；乙方：林国民；丙方林德森。林德森只能将上述房屋用于经营公司办公、酒店住宿，不得擅自变更租赁房屋的租赁用途，不得转租。租赁期限：租期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止；林德森在租赁期间内将当年租金全数直接支付给陈壮海，2015年租金为人民币38.5万元正，租金支付方式为现金方式且每年支付一次，即每年1月1日前一次性支付下年度租金，林德森当年支付的租金少于林国民当年应付给陈壮海租金额的，不足部分由林国民补足，林德森当年支付的租金多于林国民当年应付给陈壮海租金额的，超过部分由陈壮海返还给林国民。林国民、林德森之间签订的《房屋租赁合同》如有与本协议不相符的，均按本协议执行。
2014年12月14日，林国民与林德森签订《房屋租赁合同》，约定：林国民将其向陈壮海承租的漳浦县绥安镇金鹿路东段与环城路相交地段的油车社区综合楼部分房屋（第一、三、四、五、六层，约2918.25平方米）租给林德森用于公司办公、酒店住宿。租赁期限：租期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止；本合同签订之日，林德森一次性支付给指定收款人陈壮海2015年租金人民币38.5万元正。其余年度租金支付方式为每年支付一次，即每年1月1日前一次性支付下年度租金给指定收款人陈壮海。如构成违约，违约方赔偿守约方违约金，违约金为当年租金的30％并赔偿守约方全部经济损失。后林德森对所租赁的房屋进行二次装修，后因未能获得消防部门的验收，宾馆未能进行营业，诉争房屋经过福建德信土地房地产资产评估有限公司进行鉴定，二次装修评估值为3332200元。陈壮海、林国民至今未能提供诉争房屋能用于商业用途的相关手续。
本院认为，陈壮海、林国民签订的《房屋租赁合同》、陈壮海、林国民、林德森三方签订的《协议书》以及林国民、林德森签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，《房屋租赁合同》和《协议书》合法有效，陈壮海、林国民未能按《房屋租赁合同》载明的将诉争房屋的功能转变为商业用途，导致林德森将诉争房屋二次装修为宾馆，不能获得消防部门的验收，导致宾馆不能经营，造成经济损失，陈壮海、林国民应对合同不能履行承担主要的过错责任，林德森在二次装修时未能提前到消防部门进行报备，以致不能获得消防部门的验收，林德森本身对合同不能履行承担亦存在一定的过错，陈壮海、林国民、林德森对合同不能履行造成诉争房屋不能作为宾馆进行经营造成的经济损失均应承担一定的过错责任，过错责任以陈壮海、林国民、林德森各承担三分之一的责任为宜。诉争房屋经过福建德信土地房地产资产评估有限公司进行鉴定，二次装修评估值为3332200元，即因合同不能履行造成诉争房屋不能作为宾馆进行经营造成的经济损失为3332200元，陈壮海、林国民、林德森各承担三分之一的责任，即每人各承担经济损失为1110733.33元。林德森请求陈壮海、林国民赔偿经济损失，有事实根据和法律依据，应予以支持。但林德森主张赔偿400万的经济损失，数额偏高，应予以调整，以陈壮海、林国民各赔偿经济损失1110733.33元为宜。林德森还请求返还已交纳的租金385000元，因合同不能履行，诉争房屋未能作为宾馆进行经营，陈壮海应返还林德森已交纳的租金385000元，林德森的该诉讼请求有事实依据和法律根据，应予以支持。林德森还请求支付违约金115500元，因陈壮海、林国民、林德森对对合同不能履行均应承担一定的过错责任，可不考虑违约金的支付问题，林德森的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题问题的解释》第十一条规定，判决如下：
一、解除2014年12月1日林德森与陈壮海、林国民签订的《协议书》、2014年12月14日林德森与林国民签订的《房屋租赁合同》；
二、陈壮海、林国民应于本判决生效后十日内各赔偿林德森经济损失1110733.33元；
三、陈壮海应于本判决生效后十日内返还林德森已交纳的租金385000元；
四、驳回林德森的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45472元，适用简易程序审理减半收取计22736元，由林德森负担8910元、陈壮海负担7683元、林国民负担6143元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 ＸＸ东
二〇一七年六月三十日
书记员 刘旺兴
附相关法律条文及申请执行提示：
1《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。