淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初4241号
原告:淮安市清江浦区柳树湾街道办事处富强村民委员会，住所地淮安市清江浦区北京北路26号。
法定代表人：朱化图，职务主任。
委托诉讼代理人：刘思，江苏引航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。
被告：淮安东泰雨田置业有限公司，住所地：淮安市清江浦区新区广州路8号新区管委会5楼517室。
法定代表人：王建国，职务总经理。
委托诉讼代理人：韩元明（系该公司员工）。
委托诉讼代理人：陆军，淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
第三人：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该单位董事长。
委托诉讼代理人：陈勇（该银行客户经理）。
委托诉讼代理人：马瑞宪（该银行员工）。
第三人：淮安市清江浦城市资产经营有限公司，住所地：淮安市清江浦新区教育文化体育社区图书馆六楼。
法定代表人：熊紫文，职务董事长。
委托诉讼代理人：赵兴海（该公司员工）。
委托诉讼代理人：濮青之，江苏律轩律师事务所律师。
原告淮安市清江浦区柳树湾街道办事处富强村民委员会（以下简称“富强村委会”）与被告淮安东泰雨田置业有限公司（以下简称“东泰雨田”）、第三人江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）、淮安市清江浦城市资产经营有限公司（以下简称“城市资产”）拆迁安置合同纠纷一案，本院于2016年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告富强村委会的委托诉讼代理人刘思、张前，被告东泰雨田的法定代表人王建国及其委托诉讼代理人韩元明、陆军，第三人农商行的委托诉讼代理人陈勇，第三人城市资产的委托诉讼代理人赵兴海、濮青之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富强村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理紫晶花苑小区某某商业房的产权证；2、判令被告向原告支付自2014年6月30日起至实际交付房屋之日止按每日房屋安置评估价的万分之五计算的迟延交房违约金2244047元；3、判令被告与第三人农商行之间的抵押合同无效，并注销上述商业房上设定的抵押权；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年8月27日，原告与原淮安市清河城市资产经营有限公司（以下简称“清河城市资产”）签订《拆迁补偿（资产收购）协议》一份，协议约定就北京北路东侧、军营路北侧的富强村种子市场地块实行产权置换和货币安置结合的补偿安置方法，清河城市资产提供约3500平方米营业用房供原告产权置换，具体面积、位置另定补充协议予以明确；并约定了安置房价格等。2011年10月18日，原、被告签订《协议书》一份，协议约定：根据原告与清河城市资产签订的《拆迁补偿（资产收购）协议》，被告在紫晶花苑小区给原告安置3500平方米商业房，安置位置某层商业房，房屋交付时间为2014年6月30日前，如不按期交付，每延期一天被告向原告支付房屋安置评估价的万分之五作为违约金；被告协助办理安置房产权证等。2016年1月7日，被告将紫晶花苑小区某室商业房抵押给第三人农商行，抵押期限自2016年1月7日起至2019年1月7日止。2016年3月15日、3月29日，被告分两次将紫晶花苑小区某室商业房交付原告。经原告多次主张权利，被告仍未配合原告办理相关房屋的产权证，并擅自将房屋抵押给第三人，严重损害原告利益，综上，请求支持原告诉讼请求。
被告东泰雨田辩称，1、从诉讼主体看，被告系适格主体，第三人农商行并非合同相对人，不是本案适格第三人；2、对于原告要求被告协助办理产权证，被告方并未违约，系原告原因导致被告不能履行义务，且根据相关司法解释，涉案房屋已设定他项权，原告要求变更登记不应得到支持；3、对于原告主张被告支付其迟延交房违约金，被告认为该违约金数额过高，应以原告的实际损失为依据，且被告未能按期交付房屋系由于第三人城市资产公司未能按期向被告交付土地导致，故责任不应由我方承担，即使被告迟延交房给原告造成损失也应由城市资产承担；综上，被告在合同履行过程中并不存在违约行为，原告的诉讼请求于法无据，请求驳回原告诉请。另外，由于原告名下有被告无偿抵押的10套房产，原告未能及时履行注销登记义务，给被告造成无法销售的损失，如原告将10套房屋解封，被告可配合办理房屋产权证。
第三人农商行述称，被告与农商行之间的抵押合同主体适格、意思表示真实，不违反法律效力性规定，系有效抵押合同；且被告与第三人农商行依据抵押合同办理了抵押登记，在此过程中农商行依法查询了抵押物的权属，有理由相信抵押物物权归被告所有，综上，原告主张抵押合同无效并要求注销抵押权无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
第三人城市资产述称，城市资产并非合同相对人，根据合同相对性，城市资产不应当承担任何责任；城市资产并非拆迁人，也非拆迁实施单位，不存在迟延交付土地的情形，请求法院驳回对第三人的诉讼。
经审理查明：2009年8月10日，淮安市发展和改革委员会作出《关于富强种子市场地块储备用地项目的批复》，同意淮安市土地储备中心（以下简称“储备中心”）开发富强种子市场地块项目；8月20日，储备中心向清河城市资产出具《委托书》一份，将富强种子市场地块拆迁、安置等相关事宜委托该公司处理；8月27日，清河城市资产与原告富强村委会签订《拆迁补偿（资产收购）协议》，约定清河城市资产采取产权置换与货币安置相结合的补偿安置方法，为原告提供约3500平方米营业用房（一楼面积不小于50%），位置位于军营路，如沿军营路营业用房不够，则在桃花路补足，同时还约定安置房价格的确定不得高于4500元/㎡。
2011年10月18日，原告富强村委会（甲方）与被告东泰雨田（乙方）签订《协议书》一份，约定根据甲方与清河城市资产于2009年8月27日签订的协议，乙方应在紫晶花苑小区给甲方安置相应商业房，安置面积为3500平方米，安置位置：某层商业房（一、二层面积须大致相当），沿军营路由西向东安置，面积以房产测绘部门出具的实测报告为准，误差3%以内按4500元/㎡多退少补，误差3%以外的，超出3%的部分归甲方无偿所有，少于超过3%的部分乙方应按照房屋交付时市场价的2倍向甲方赔偿；如军营路不够安置，则从桃花路自南向北补足。安置房交付时间为2014年6月30日前交付，如不能按期交付，每延期一天，乙方向甲方支付房屋安置评估价的万分之五作为违约金。如乙方不能将双方签字确认的安置房交付给甲方的，应按该房屋交付时市场价的两倍向甲方赔偿。2011年12月27日，清河城市资产与原告富强村委会签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定因富强种子市场项目，清河城市资产在军营路、桃花路向原告提供3500平方米的门面房，单价为4500元。
2013年1月24日，淮安市住房和城乡建设局向被告发放《商品房预售许可证》，涉案房屋取得商品房预售条件。
2016年1月7日，被告东泰雨田与第三人农商行签订《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》一份，被告以紫晶花苑某号楼某室的商业用房及另外部分住宅用房，为淮安之星汽车销售服务有限公司向农商行借款1750万元提供抵押，并于同日办理了相关抵押登记，抵押期限为2016年1月7日至2019年1月7日。
2016年3月15日，被告向原告交付紫晶花苑小区某号楼某室，3月29日交付某室。
在案件审理过程中，原告富强村民委员会由淮安市清河区柳树湾街道办事处富强村民委员会更名为淮安市清江浦区柳树湾街道办事处富强村民委员会。
另查明，在原、被告签订的《协议书》中，双方并未明确约定安置房的具体房号，在商品房预售许可证中也未载明涉案房屋系安置房。
以上事实，有《关于富强种子市场地块储备用地项目的批复》、《委托书》、《拆迁补偿（资产收购）协议》、《协议书》、《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《最高额抵押合同》等及当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以认定。
本院认为，本案中，原、被告于2011年10月18日签订的《协议书》属于当事人真实意思表示，符合法律规定，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行。原、被告在该协议中对安置回迁房的坐落、面积等均明确约定，实质上是原告富强村委会以其对原有房屋享有的所有权同被告东泰雨田对安置房屋享有的所有权的置换，涉案房屋虽未登记在原告名下，但该部分房屋产权应属于原告，被告东泰雨田应按照合同约定向原告交付回迁房，并协助办理房屋产权过户手续。而在房屋交付前，被告东泰雨田未经原告同意，将涉案回迁房抵押给第三人农商行，双方签订的《抵押合同》并无合同无效的法定情形，故本院认为该合同有效；但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，原告对涉案房屋享有拆迁安置优先权，实质上是对原告已被拆迁房屋所有权保护的一种延伸，原告对回迁房屋享有的优先权优于第三人农商行对涉案房屋设立的抵押权；综上，本院认为被告东泰雨田应协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。
对于原告主张被告支付逾期交房违约金，本院认为，根据双方签订的《协议书》约定，被告东泰雨田被告应于2014年6月30日前交付房屋，如不能按期交付，每延期一天，乙方向甲方支付房屋安置评估价的万分之五作为违约金，双方对该违约金的约定并未违反法律规定，双方均应严格按照协议履行。被告至2016年3月15日、3月29日才陆续交付了涉案房屋，违反了合同约定，给原告造成了损失，故被告应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告东泰雨田辩称原告主张的违约金过高，但并未举证，本院不予采信；对于其称系第三人城市资产公司延期交付土地导致被告违约，被告可另行向第三人主张权利。
经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安东泰雨田置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告淮安市清江浦区柳树湾街道办事处富强村民委员会办理紫晶花苑小区某室房屋的产权证；
二、被告淮安东泰雨田置业有限公司于判决生效之日十五日内向原告淮安市清江浦区柳树湾街道办事处富强村民委员会支付逾期交房违约金2244047元；
三、驳回原告淮安市清江浦区柳树湾街道办事处富强村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费24752元（缓交19330元），保全费5000元，合计29752元，由被告淮安东泰雨田置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 许 霞
代理审判员 李 媛
人民陪审员 郑蓉华
二〇一七年五月十八日
书 记 员 曹瑞雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。……