广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终922号
上诉人（原审原告、反诉被告）谭泳祥，住广州市花都区。
委托代理人钟铁蕙，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾少英，住广州市花都区。
委托代理人杨家林，广东誉理律师事务所律师。
上诉人谭泳祥与被上诉人曾少英返还原物纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街建设北路88号A2幢402房，登记所有权人为谭泳祥，登记日期为2008年12月22日。
2008年9月2日，曾少英作为卖方，许某乙作为曾少英的委托代理人与作为买方的谭泳祥签订了广州市房地产买卖合同，约定曾少英将涉案房屋以300000元的价格卖给谭泳祥，签订合同时，买方已按房地产交易价50000元作为定金支付给卖方，余额250000元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。卖方或委托代理人处有许某乙的签名，买方或委托代理人处有谭泳祥的签名。
2008年8月26日，谭泳祥到广州市农村信用合作联社花都信用社办理涉案房屋的抵押借款手续，向广州市农村信用合作社贷款230000元，该款直接支付至许某乙的账户，按揭贷款期限为240个月，并以谭泳祥的名义开立还款专用银行卡，该卡由曾少英持有，按揭贷款亦由曾少英偿还。
原审庭审中，谭泳祥称其在签订广州市房地产买卖合同时向曾少英支付了50000元现金作为定金，该款是其父亲谭某乙给的。另外，曾少英的前夫黄某甲在平时生活中向谭泳祥的借款约20000元也抵作了房款。而当时基于与曾少英女儿的恋爱关系，按揭贷款230000元则由曾少英偿还。曾少英抗辩称谭泳祥的陈述不是事实，谭泳祥未向其支付任何款项。为此曾少英提交了其与谭某乙在2015年5月份的谈话录音予以证明，谭某乙陈述称：我从头至尾都不知道你们的事情，我从未与你们有什么瓜葛，我没有收过你们一分钱，更加没有给过你们一分钱。儿子想买楼，但是我一分钱都不会给他的。几十万，我们一辈子都赚不到。对于子女供书教学已经尽到自己的义务，现在他们都长大了，自己是一分钱都不会给子女的……谭泳祥对该录音资料取证的手段的合法性有异议，认为上述录音资料侵犯了个人隐私不能作为证据使用，如果作为证据采纳，应该考虑到曾少英在未知会谭某乙的情况下自行上门进行谈话并录音，而谭某乙并不认识曾少英，其关于房屋过户、挂名、现金等敏感问题意见的表达的真实性并不能保证。对此，谭泳祥申请谭某乙出庭作证，谭某乙陈述称：我是谭泳祥的父亲。曾少英提交的录音材料我听过，听得不是很清楚，应该是我讲的话，对于录音中说的“从未给过儿子钱，也从不知道谭泳祥购买房屋”是由于曾少英说其是谭泳祥的前岳母，我才这样说的。我在2008年分多次共给了谭泳祥100000元现金，有一次给了50000元现金给谭泳祥买房，具体时间记不清了，这些钱是我从事碾米、农机修理工作赚的。
原审诉讼中，曾少英申请证人许某乙出庭作证，许某乙陈述称：我从2008年至今从事二手房中介工作。2008年，曾少英找到我说让我借230000元给她到建设银行还贷，赎房，再将建设北路“骏怡居”四楼的房屋卖出去，卖出去后再把钱还给我，于是我借了230000元给曾少英。在曾少英的授权委托下，我又帮她办理了该房屋的买卖手续及按揭贷款手续。广州市房地产买卖合同中的手写部分均是我填写的，房屋价款是根据房管局的要求填写，其并没有与谭泳祥进行协商，整个房屋买卖过程，谭泳祥只是签名，并没有支付购房款。按揭贷款230000元直接发放到我的账户，用于偿还曾少英对我的欠款。
原审另查明，广州市新华农村信用合作社于2007年7月18日以借款合同纠纷将黄某甲、黄某乙、曾少英诉至本院，要求曾少英黄某甲偿还借款本金90000元及利息，黄某乙及曾少英对上述债务承担连带清偿责任。本院于2007年9月29日作出（2007）花某二初字第565号民事判决书，判决黄秋湖偿还广州市新华农村信用合作社借款90000元及相应的利息，曾少英对黄某甲的上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，广州市新华农村信用合作社向本院申请强制执行黄某甲、黄某乙、曾少英的财产，本院采取多方执行措施后，无发现被申请执行人下落和可供执行财产，依法终结了此次执行。曾少英称正是为了逃避上述判决书的债务遂与谭泳祥恶意串通签订了广州市房地产买卖合同，谭泳祥至今未履行该合同的任何义务。谭泳祥则称是由于曾少英急需用钱替黄某甲还债，曾少英才将涉案房屋出售给他，曾少英用其支付的首付款偿还了债务。
再查明，涉案房屋尚未交付给谭泳祥，一直由曾少英及其家属占有、使用。
因本案纠纷，谭泳祥于2015年7月17日向原审法院起诉请求判令：1.曾少英停止侵害，返还谭泳祥所有的位于广州市花都区新华街建设北路88号A2幢402房；2.曾少英支付占有使用期间的房屋使用费，暂计每月1500元，自2015年1月份起计算至起诉之日止计6个月使用费，共计9000元；3.案件受理费由曾少英承担。诉讼中，谭泳祥称若该案调解不成，则将第二项诉讼请求变更为：房屋占有使用费按照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算至曾少英实际腾空涉案房屋之日止。
曾少英原审辩称：请求法院依法驳回谭泳祥的全部诉讼请求，理由如下：1.在（2007）花某二初字第565号一案中，曾少英由于为他人债务作担保，被法院判决承担连带责任。曾少英为了逃避当时的债务就将涉案房产转至谭泳祥谭泳祥名下，双方没有真实的买卖关系。故本案的房地产买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，且是侵害国家、集体或第三人利益的合同。依照合同法第五十二条的规定，应当依法认定为无效合同。2.合同签订后，双方一直未履行付款及交付房产的义务，实际的所有权人仍为曾少英。在房产买卖的过程中，赎房、过户及供房均由曾少英完成，曾少英是涉案房产的所有人，谭泳祥无权要求曾少英返还房产。3.即使认定本案合同有效，因谭泳祥未支付房款，曾少英亦可以拒绝返还涉案房产。4.即使法院认定谭泳祥是涉案房产的实际权属人，谭泳祥的占有返还请求权自侵占发生之日起一年内不行使的，依照物权法第二百四十五条的规定，该请求权已经消灭。
曾少英原审反诉称：谭泳祥与曾少英于2008年9月2日签订广州市房地产买卖合同，约定曾少英将广州市花都区新华街建设北路88号A2幢402房出售给谭泳祥，房产面积为125.61平方米，购房款为300000元。合同签订后，谭泳祥从未向曾少英支付过任何购房款，曾少英无法达到合同目的，为此，曾少英依照合同法第九十四条的规定，请求原审法院依法判令：1.解除谭泳祥、曾少英于2008年9月2日签订的广州市房地产买卖合同。2.谭泳祥将名下广州市花都区新华街建设北路88号A2幢402房的产权恢复登记至曾少英名下。3.诉讼费用由谭泳祥承担。诉讼中，曾少英申请将第一项诉讼请求变更为：确认谭泳祥、曾少英于2008年9月2日签订的广州市房地产买卖合同为无效合同。将事实和理由变更为：在（2007）花某二初字第565号一案中，曾少英由于为他人债务作担保，被法院判决承担连带责任。曾少英为了逃避当时的债务遂将涉案房产转至谭泳祥名下，双方没有真实的买卖关系。本案的房地产买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，且是侵害国家、集体或第三人利益的合同。依照合同法第五十二条的规定，应当依法认定为无效合同。
针对曾少英的反诉，谭泳祥原审辩称：1.曾少英的反诉请求第一项不合法、不合理。合同是双方真实意思表示，经过国家机关登记、履行了相关的程序，依法缴纳了相关费用，买卖行为合法，内容也合法。因此合同是受法律保护的，是有效的。谭泳祥已经履行完合同义务，而曾少英没有按照合同履行交付房屋的义务。请求法院驳回该项诉讼请求。2.对于第二项反诉请求，因不属于法院审理的范围，故谭泳祥不予答辩。3.对第三项诉讼请求，诉讼费应当由曾少英承担。
原审法院认为：本案争议的焦点是谭泳祥与曾少英于2008年9月2日签订的广州市房地产买卖合同是否合法有效？对此，双方各执一词，谭泳祥称该合同是双方的真实意思表示，其向曾少英支付了首期款70000元，涉案房屋亦已过户至其名下，该合同合法有效。曾少英则称其是为了规避债务才将涉案房屋转移至谭泳祥的名下，该合同并未实际履行，且损害了第三人的利益，应为无效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，谭泳祥仅提供了其父亲谭某乙的证言拟证明向曾少英支付了首期款，但是谭某乙与谭泳祥具有利害关系，且其证言与录音资料的陈述自相矛盾，因此原审法院对谭某乙的证言不予采信。故谭泳祥陈述其缴纳了首期款的依据不足，原审法院不予采纳。在（2007）花某二初字第565号案中，曾少英被起诉要求对黄某甲的债务承担连带责任，在该案审理过程中，谭泳祥与曾少英签订了涉案合同，但谭泳祥未支付首期款，甚至按揭贷款亦是由曾少英偿还，曾少英亦未将涉案房屋交给谭泳祥使用，（2007）花某二初字第565号案判决曾少英对黄某甲的债务承担连带清偿责任后，曾少英及其他被告均未履行该判决。对此，曾少英提交的（2007）花某二初字第565号民事判决书、录音资料、许某乙的证言、税收通用完税证及相关还款材料形成了完整的证据链，可以证明上述事实，故对曾少英的陈述原审法院予以采信，谭泳祥的陈述没有事实依据，原审法院不予采信。
原审法院认为，曾少英为逃避债务，将涉案房屋以房屋买卖的方式转让给谭泳祥并办理房屋产权转移登记手续，谭泳祥明知其与曾少英存在不真实交易，仍与曾少英签订广州市房地产买卖合同并将涉案房屋过户至其名下，双方的行为显属恶意串通，损害第三人利益，所签订的广州市房地产买卖合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现曾少英要求确认其与谭泳祥于2008年9月2日签订的广州市房地产买卖合同无效，并要求将涉案房屋恢复登记至其名下的诉请符合法律规定，应予支持。由于广州市房地产买卖合同属于无效合同，因此谭泳祥要求曾少英停止侵权、返还涉案房屋并支付房屋占有使用费的请求均无法律依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二项）、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院于2015年10月10日作出判决：一、原告谭泳祥与被告曾少英于2008年9月2日签订的广州市房地产买卖合同无效；二、原告谭泳祥于本判决发生法律效力之日起三十日内协助被告曾少英将原告谭泳祥名下位于广州市花都区新华街建设北路88号A2幢402房的权属人恢复登记至曾少英名下；三、驳回原告谭泳祥的全部诉讼请求。一审案件本诉案件受理费75元及反诉案件受理费2900元均由原告谭泳祥负担。
判后，谭泳祥不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一审法院对该案认定事实不清，证据不足，应当撤销判决书中的判决，依法改判，理由如下：一、一审法院判定谭泳祥与曾少英之间的房地产买卖合同是一笔不真实交易，该认定事实不清，证据不足。谭泳祥在与曾少英签订合同时，向曾少英支付了50000元定金，并与广州市农村信用合作联社花都信用社办理了涉案房屋的抵押借款手续。谭泳祥支付了全部房款，并办理了过户，该房地产买卖合同是一笔真实交易，一审法院对该事实的认定属于事实不清，证据不足。二、一审法院判定谭泳祥与曾少英的行为属恶意串通，损害第三人利益，该认定事实不清，证据不足。首先，一审法院判定，曾少英为了逃避广州市花都法院于2007年9月29日作出的（2007）花法民二初字第565号民事判决书的执行，与谭泳祥恶意串通，签订了涉案房屋的买卖合同。这一认定缺乏事实依据，属于认定事实不清，证据不足。其次，根据《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，曾少英提出该合同是在恶意串通的情况下签订的，以此反驳谭泳祥的诉讼请求，曾少英对此事实负有举证责任，却未能提供充足的证据以证明自己的主张，应当承担不利的后果。1、从本案来看房屋的产权归属应当以房产证登记为准，房产证具备公示力和公某，登记是对买卖双方及社会公众的明确归属表示，本案中，双方支付了定金签署了买卖合同，完成了过户登记，双方已经完成买卖房屋交易的所有法定程序，应当视为该房屋买卖是双方真实意思表示，应当被尊重不能随意变更。2、从判决书中得知判决合同无效的理由是认为曾少英被起诉要求对黄某甲的债务承担连带责任的案件审理过程中，双方签订了涉案合同。对这一关键事实的认定，一审法院是错误的。黄某甲的合同纠纷案件审结日期是2007年9月29日，而本案双方签订买卖合同是2008年9月2日，这一时间距离曾少英所涉债务纠纷的案件审结近1年多，一审据此推断是为规避还款责任而假意买房，这一推断是错误的。3、本案中曾少英之所以在出售涉案房屋后仍居住其中，是因为谭泳祥与曾少英的女儿恋爱5年之久，已经到了结婚的时间，谭泳祥基于这一特殊关系允许曾少英有偿居住在涉案房屋中是合情合理的，也是谭泳祥合法处分自己房屋的权利体现，应当得到法院尊重。一审法院判决使得出现这样以一种情况，如果曾少英所陈述属实，那么一审法院判决助涨了曾少英未逃避债务与他人恶意串通卖出房屋，使得曾少英的非法目的得意实现会助涨不良社会风气，产生恶劣的社会效应。综上，请二审法院对于一审法院对于基本事实的认定错误，对判决导致的社会后果，予以纠正。谭泳祥上诉请求：1、撤销（2015）穗花某三初字第1005号民事判决书中的第一、二、三项判决，改判曾少英停止侵害，并向谭泳祥返还位于广州市花都区新华街建设北路88号A2幢402号的房屋；2、改判曾少英按照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准支付占有使用期间的房屋使用费，自2015年1月份起计算至曾少英实际腾空涉案房屋之日止。
曾少英二审答辩称请求二审法院驳回谭泳祥的上诉请求，维持原判。1、双方的房产买卖合同是虚构的，双方未实际履行房产买卖合同，谭泳祥从未支付过任何房款，在原审中也未提供支付凭证，而且其对付款的陈述也是矛盾的，谭泳祥在上诉状中称签订合同时支付5万元，过户前实际支付10万元，与其庭审陈述签订合同时支付5万元，曾少英前夫平时生活中借款约2万元也抵做房款不一致，这两种不同的陈述说明其未支付过房款，双方的合同未实际履行。2、如第1点所称合同是虚假的，其目的是逃避债务，因此双方签订的合同是无效的。（1）、（2007）穗花某二初字第565号民事判决证实曾少英确实欠付第三人的债务。（2）证人许某乙的证言证实双方对房产的价值并未进行协商，只是协助签名也并未支付任何房款。（3）涉案房屋的所有税费供房款是由曾少英支付。（4）曾少英一直占有使用涉案房产，上述事实可以证实双方的买卖行为是为逃避债务而签订的买卖合同。3、根据物权法解释1第2条的意见，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，其为该不动产物权的真实权利人，请求其享有物权的，应当予以支持。上述法律规定，对物权的归属实际应当考虑物权的原因行为和实际情况的考察，而不是仅凭登记簿的登记。基于曾少英是涉案房产的真实权利人，一审法院适用上述法律认定曾少英是涉案房屋的真实权利人正确。曾少英是为了逃避债务而签订了房屋买卖合同，所以请求将涉案房屋重新登记回曾少英名下。
二审期间，本院查明：1、涉案房屋位于广州市花都区新华街建设北路88号A2幢402房，登记所有权人为谭泳祥，登记日期为2008年11月13日。2、原审法院执行局于2009年9月10日对（2007）花法执字第3644号案中结本次执行。其余查明事实与一审一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对谭泳祥的上诉请求和曾少英的答辩意见，分析如下：
（2007）花某二初字第565号民事判决曾少英对黄某甲的债务承担连带清偿责任，该生效判决已由债权人广州市新华农村信用合作社申请执行，执行案号为（2007）花法执字第3644号。故，该执行案应于2007年立案执行。原审法院执行局于2009年9月10日对（2007）花法执字第3644号案终结本次执行，而谭泳祥房地产权证显示涉案房屋登记过户的时间为2008年11月13日。据此，曾少英与谭泳祥就涉案房屋的交易应介于（2007）花法执字第3644号案的执行期间。
曾少英确认其只有涉案一套房屋，现（2007）花法执字第3644号案却因为没有执行到财产而终结本次执行。根据谭泳祥二审叙述，其在曾少英所称要替前夫还债务所以将房屋出售给谭泳祥，谭泳祥是同意接受的。从谭泳祥当时与曾少英女儿恋爱已达谈婚论嫁阶段的事实来看，谭泳祥辩称其不知晓曾少英出售涉案房屋为了逃避执行与常理不符。因此，曾少英与谭泳祥就涉案房屋的交易损害了第三人的利益，原审法院认定谭泳祥与曾少英于2008年9月2日签订的广州市房地产买卖合同无效，并将涉案房屋恢复登记至曾少英名下并无不妥，本院予以维持。对谭泳祥所称已付涉案房屋的交易款项，谭泳祥可另循合法途径解决。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。谭泳祥上诉、理由均不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由谭泳祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月十五日
书 记 员 罗 涛