浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽缙民初字第1255号
原告：缙云县仙都开发有限公司，住所地：缙云县仙都街道鼎湖村笋川3**号。
法定代表人：柯国华，该公司负责人。
委托代理人：柳荣盛，城镇居民，系该公司职工。
委托代理人：杨小峰、丁想，浙江民晖律师事务所律师。
被告：浙ＸＸ石物流有限公司，住所地：缙云县仙都街道仙岩村岩柱头。
法定代表人：麻秋钟，该公司负责人。
原告缙云县仙都开发有限公司与被告浙ＸＸ石物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由代理审判员李蕾适用简易程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柳荣盛、丁想及被告法定代表人麻秋钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缙云县仙都开发有限公司起诉称：2002年6月27日，原告（原缙云县仙都农村管理处企业办公室）与被告（原缙云县华石矿业有限公司）签订仙都膨润土厂招标租赁合同。合同约定：原告将租赁仙都膨润土厂厂房、机器设备、场地等租给被告使用，租赁时间为2003年1月1日起至2012年12月31日止共10年整，租金共计38.8万元；在租赁时间内的租赁资产维修费用由被告负责，合同期满或中止时除自然磨损外，全部资产和低值易耗品被告方要保证全部完整、机器设备零部件齐全，机器能正常运转如数交还给原告，如有短少和损坏，被告必须按现买价赔偿。2012年12月31日合同期满，但被告一直未按合同将承租财产交还，继续占用厂房拒不腾出。2015年5月19日，原告向被告发送限期归还通知，并于当日向被告送达，通知其于2015年5月30日前到原告处清算及办理机器设备移交工作，并于2015年6月20日前搬离。若逾期搬离，被告公司物品将作为无主物处理。但被告逾期拒不搬离，且未与原告清算及办理机器设备移交工作，后原告经检查发现被告在租赁期间未能尽到修缮和保管义务，造成厂房房屋、墙体等多处损毁、机器设备无法正常运转等问题。2015年6月10日，涉案厂房在缙云县共同资源中心交易大厅公开进行租赁招投标，租赁时间自2015年7月1日起至2025年6月30日，总成交价为人民币150万元。原告认为，被告逾期占用厂房两年半应以两次出租二十年间平均计算的标准进行支付。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告支付逾期占用厂房费用共计23.6万元；二、被告将破损的厂房屋顶、墙体及机器设备恢复原状；三、本案诉讼费由被告承担。
原告缙云县仙都开发有限公司为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、原、被告公司注册信息、组织机构代码证各一份，待证原、被告的身份情况；
2、仙都膨润土厂招标租赁合同、收款收据复印件各一份，待证原、被告签订的合同内容及租金收取情况；
3、通知一份，待证原告向被告告知限期归还厂房的事实；
4、照片一份，待证被告未尽修缮、保管义务导致房屋、机器设备毁损，无法使用的事实；
5、房屋租赁合同一份，待证原告重新出租厂房的租金收取标准。
被告浙ＸＸ石物流有限公司答辩称：一、仙都膨润土厂租赁合同中的租赁范围并未全部交付被告使用，相关情况被告也已申请法院勘察现场。按照合同约定，被告承租的仙都膨润土厂范围包括仙都街道仙源村岩柱头23-27号，但岩柱头27号因之前的承租方遗留的厂房及膨胀炉、厨房、油罐一直未得到妥善处理，始终未移交给被告使用。由于此后签订合同的原仙都�业办公室改制解体，该问题一直未得到解决。被告也曾多次以口头和书面形式与相关部门协商，但岩柱头27号至今未交付被告使用过。被告现在使用的厂房范围与岩柱头27号之间本有一个通道，由于岩柱头27号始终未交付被告管理使用，被告为避免公司资产遭受不必要损失，只能先将现有厂房与岩柱头27号之间的通道封堵起来。二、原告要求被告将破损的厂房屋顶、机器设备恢复原状，但原告厂房的机器设备现在还完好的放置在厂房，被告从未使用过。至于厂房屋顶及墙体的破损，原告出租的厂房原本就十分老旧，出租时厂房本身就已有破损，属于危房。租赁合同也写的十分清楚，要排除自然磨损。厂房已经30几年了，屋顶的木头梁也很细，再加上风吹雨打，现在破损已十分严重，如果维修还要考虑施工人员的安全，被告认为维修无法保证维修人员的安全，所以才一�没有进行维修加固。三、原告诉称合同期满后，被告未按合同将承租财产交还、继续占用厂房拒不腾出与事实不符。合同于2012年12月31日到期，原告却于2015年5月才向被告发出限期搬离通知，这是由于被告曾多次与仙都管委会协商，要求将未交付的岩柱头27号交付被告使用，但岩柱头27号始终未交付，因此2012年底合同期满后，被告就与仙都管委会协商，未移交的四分之一厂房范围以空间换时间，原告将租赁期限也延长四分之一，这一事实仙都管委会也是默认的，所以才会直到2015年才向被告发出限期搬离通知。四、原告计算逾期占用厂房两年半以两次出租二十年间租金的平均数这一计算标准不合理。续租范围并不包括未移交的部分，续租租金应按照前面十年租赁合同的租金标准计算，而且要减去未移交的四分之一部分的租金。由于岩柱头27号未交付使用造成被告方很�的损失，被告方保留反诉的权利，租赁合同写的很清楚，如一方违约，应赔偿10万元的违约金。
被告浙ＸＸ石物流有限公司为证明其主张的事实，向本院提交了情况说明、申请法院向刘迪峰所做的调查笔录各一份，待证租赁合同中的租赁范围以及岩柱头27号部分始终未交付被告使用的事实。
对原、被告提交的证据，本院组织原、被告进行举证、质证：
被告浙ＸＸ石物流有限公司对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3，均没有异议。对证据4，认为照片中厂房墙体上的洞是被告承租时本来就存在的，厂房原来的机器设备被告没有使用过，就是拆下来放在一边，被告自己又安装了一台新的机器，被告的机器也可以无偿给原告使用，厂房屋顶的木头磨烂掉了也是由于自然磨损。对证据5，被告对合同真实性无异议，但认为与被告方无关。
对被告浙ＸＸ石物流有限公司提供的情况说明、申请法院向刘迪峰所做的调查笔录，原告表示对情况说明的真实性有异议。对调查笔录中刘迪峰所陈述的内容有异议，认为陈述内容的真实性无法核实，承租时厂房具体破损到什么程度被告并无证据可以证明，因此该份证据无法证明被告要待证的事实。
对上述证据，本院作如下认证：
对原告提供的证据1、2、3，被告均无异议，本院予以认定。对原告提供的证据4，照片虽然与本院勘查现场时厂房所反映的现状相符，但无法证明厂房屋顶和墙体的破损在被告承租厂房时并不存在、破损系被告所致，该份证据不能证明原告要待证的事实，故本院不予认定。对原告提供的证据5，能够证明仙都街道仙源村岩柱头23-26号范围的综合用房原告已于2015年7月1日起租给缙云县仙都街道仙源村民委员会，租期自2015年7月1日起至2025年6月30日止，租金共计150万元的事实，对这一事实本院予以认定。对被告浙ＸＸ石物流有限公司提供的情况说明，情况说明的内容实际上属于证人证言，但该份证据并不符合法律对证人证言的要求，故本院对该份情况说明不予认定。对被告浙ＸＸ石物流有限公司申请法院向刘迪峰所做的调查笔录，笔录中刘迪峰陈述的内容并无其他证据可以证明，但对于其陈述的仙都膨润土厂厂房原租赁合同的范围以及原告未全部交付租赁合同中约定范围的事实，结合原、被告庭审时的陈述可以得到确认，故本院对仙都膨润土厂的厂房范围及原告未能将厂房范围全部交付被告使用这一事实予以认定，对笔录中刘迪峰陈述的其他事实不予认定。
据此，本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2002年6月27日，原告（原缙�县仙都农村管理处企业办公室）与被告（原缙云县华石矿业有限公司）签订仙都膨润土厂招标租赁合同。合同约定，租赁范围包括仙都膨润土厂厂房、机器设备及场地全部租赁给被告，租赁时间自2003年1月1日起至2012年12月31日止共十年，租金共计38.8万元。租赁时间内的租赁资产维修费用由被告方负责，合同期满或中止时除自然磨损外，全部资产和低值易耗品被告要保证全部完整、机器设备零部件齐全，机器能正常运转如数交还原告，如有短少和损坏，被告必须按现买价赔偿。被告于2002年7月1日向原告支付租金38.8万元。仙都膨润土厂的具体范围即现在缙云县仙都街道仙源村岩柱头23-27号，但岩柱头27号的场地由于场地上原有厂房及膨胀炉、厨房、油罐一直未得到妥善处理，该部分场地一直未交付被告使用。租赁合同于2012年12月31日期满后，被告仍使用该场地及厂房至�。原告于2015年5月19日向被告送达限期归还仙都膨润土厂厂房、机器设备、场地的通知，要求被告于2015年5月30日前到仙都街道办事处进行清算及办理机器设备移交工作，并于2015年6月20日前自行搬离所有属于被告的物品，将仙都膨润土厂厂房、机器设备、场地按原租赁合同规定交还仙都街道办事处。若逾期搬离，被告的物品将作为无主物处理。仙都街道仙源村岩柱头23-26号范围的综合用房原告已于2015年7月1日起租给缙云县仙都街道仙源村民委员会，租期自2015年7月1日起至2025年6月30日止，租金共计150万元。仙都膨润土厂厂房屋顶、墙体现存在多处破损、漏洞，厂房内机器设备也已无法使用。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人均需按约履行。原、被告签订的租赁合同租赁期限到2012年12月31日已经届满，双方未续约。被告继续使用租赁物，原告直到2015年5月19日才向被告发出限期归还租赁物的通知并对被告限期搬离，应视为在此期间双方原先签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，原告可以随时解除合同。被告应按照双方原先签订的租赁合同约定的租金标准支付继续使用租赁物的租金及逾期腾房占有使用费。原告要求被告按照案涉场地2003年1月1日至2012年12月31日和2015年7月1日至2025年6月30日前后两次出租二十年间平均计算数额支付租金的请求法律依据不足，本院不予支持。由于仙源村岩柱头23-26号范围已于2015年7月1日重新出租，故被告应向原告支付2013年1月1日起至2015年6月30日止的租金及逾期占有使用费。原、被告双方签订的租赁合同中约定，除自然磨损外，全部资产和低值易耗品被告�保证全部完整、机器设备零部件齐全，机器能正常运转如数交还原告，但原告对仙都膨润土厂厂房及机器设备在出租交付被告使用时是否完好以及厂房和机器设备的损坏系被告未正当使用所致的事实并未提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的责任，故本院对原告的这一项诉讼请求不予支持。被告提出的原告未按合同约定将厂房及场地全部交付被告使用构成违约，可另行起诉主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告浙ＸＸ石物流有限公司于本判决生效之日向原告缙云县仙都开发有限公司支付自2013年1月1日起至2015年6月30日止按每年3.88万元标准计算的租金及逾期腾房占有使用费；
二、驳回原告缙云县仙都开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4840元，减半收取2420元，由被告浙ＸＸ石物流有限公司负担1452元，原告缙云县仙都开发有限公司负担968元，被告负担的部分于本判决生效日即向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
代理审判员 李 蕾
二〇一六年三月二十八日
代书 记员 赵乐丽
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。