北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6112号
上诉人（原审原告）：郑强，男，1987年3月8日出生，住河南省太康县。
委托诉讼代理人：谢忠成，北京市亚欧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：崔建铭，男，1964年5月2日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：许正豪，北京市鉴杜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐鹏飞，男，1988年3月29日出生，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：许正豪，北京市鉴杜律师事务所律师。
上诉人郑强与被上诉人崔建铭、徐鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，因不服北京市通州区法院（2018）京0112民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑强之委托诉讼代理人谢忠成，被上诉人崔建铭、徐鹏飞�其共同委托诉讼代理人许正豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑强上诉请求：撤销一审判决第二项并改判为崔建铭、徐鹏飞返还郑强已付使用费93万元。事实和理由：一审以开庭时间作为涉案房屋交付时间于法无据，由于2017年7月20日涉案房屋所在地政府张贴公告，要求腾退，开始对涉案房屋不定期的断水断电，导致郑强无法正常使用该房屋，故请求返还自2017年7月21日至2019年3月15日的使用费；双方于2017年9月30日重新签订了一份《补充协议》，同意终止合同，并退回郑强余下的租金93万元整，并同时约定如果六个月内涉案房屋不拆迁，允许郑强无偿使用，此系双方当事人真实意思表示。
崔建铭、徐鹏飞辩称：同意一审判决，不同意郑强的上诉请求和事实、理由。
郑强向一审法院起诉请求：1．判令崔建铭、徐鹏飞立即退还剩余租金930000元整；2．判令崔建铭、徐鹏飞向我方支付赔偿款10万元（根据双方签订的《补充协议》，如果涉案房屋拆迁，崔建铭、徐鹏飞应予赔偿）；3．解除郑强、崔建铭、徐鹏飞签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议》；4．崔建铭、徐鹏飞承担诉讼费用。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2016年12月1日，郑强（乙方）与崔建铭（甲方）、徐鹏飞（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将坐落于北京市通州区马驹桥镇北门口村内工业园区99间房屋（房屋结构为砖混，每个房间有防盗门、塑钢窗户、卫生间、厨房、普通设施）出租给乙方，甲方承诺给乙方三个月招租期，租赁起止日期为自2017年3月16日至2025年9月15日；年租金定为每年60万元整，付款方式为两年一付，总计120万元整，签订合同当日乙方应交款60万元整�2017年3月16日内交30万，2017年6月16日内交剩余的三十万元整”。同日郑强、崔建铭、徐鹏飞签订《补充协议》，约定“在租期前五年内如遇拆迁，甲方赔偿十万元损失与乙方；应提前一个月付清下一轮租金”。2017年9月30日，郑强、崔建铭、徐鹏飞签订《协议》，约定“根据《房屋租赁合同》规定，乙方已经于2017年3月15日之前以电汇和现金方式分5次将两年房租付清。现由于2017年7月20日国家腾退工作开始，导致乙方无法正常使用所租赁的房屋，根据合同规定甲乙双方本应终止合同，甲方应退还未使用完的房租合计930000元。现甲乙双方友好协商，商定以下变更协议：甲方同意在国家腾退工作期间，从2017年9月1日开始，免除乙方在国家腾退工作期间的房屋租金。直至乙方可以正常使用相应全部房屋后，甲方可以开始按照《房屋租赁合同》相应价格规定扣费，国家腾退工作�况不应超过6个月（截止日期为2018年3月1日），否则甲方乙方按原合同实施”。合同签订后，郑强依约交纳了2017年3月16日至2019年3月15日的租金共计120万元。崔建铭、徐鹏飞未提交证据证明涉案房屋具备建设工程规划许可证等行政审批手续。郑强称，“2017年7月22日涉案房屋时而停水停电，之后就开始清退人员，一直到2017年8月底人就基本清走了”；崔建铭、徐鹏飞称，“2017年9月份开始腾退，到12月份才腾退清理完成”。郑强在庭审中表示可以现场将房屋交还崔建铭、徐鹏飞；崔建铭、徐鹏飞称不同意现在交付房屋，需等候法院判决。
一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予�返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。根据本案查明的事实，崔建铭、徐鹏飞未提交涉案地上建筑物的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，郑强、崔建铭、徐鹏飞之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《协议》无效。故郑强要求解除上述三份协议并依据《补充协议》约定由崔建铭、徐鹏飞赔偿10万元损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。郑强应按合同约定的租金标准支付房屋自起租日起至交还崔建铭、徐鹏飞期间的房屋使用费。关于郑强主张退还租金一节，郑强于庭审当日表示可以现场将涉案房屋交还崔建铭、徐鹏飞，但崔建铭、徐鹏飞拒绝接收；鉴于涉案房屋内人员与物品已腾退清理完成，具备交付条�，故应视为郑强于庭审当日2018年3月23日已将涉案房屋交还崔建铭、徐鹏飞，崔建铭、徐鹏飞应当返还郑强已经支付但未使用期间（即2018年3月24日至2019年3月15日）的使用费共计586849．32元。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、郑强与崔建铭、徐鹏飞于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及2017年9月30日签订的《协议》无效；二、崔建铭、徐鹏飞返还郑强已付使用费586849．32元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回郑强的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对于一审法院认定的相关事实予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋租赁合同》、《补充协议》及《协议》因涉案房屋未取得建设工程规划许可证无效。上述协议被确认无效后，郑强应向崔建铭、徐鹏飞交还房屋，崔建铭、徐鹏飞应当返还郑强未使用期间的房屋使用费。对于崔建铭、徐鹏飞应返还的房屋占有使用费金额，应当考虑郑强实际使用涉案房屋的情况，参照《房屋租赁合同》及《协议》的约定予以确定。鉴于涉案房屋内人员与物品已腾退清理完成，具备交付条件，且郑强表示可以当庭交还涉案房屋，在此情况下，崔建铭、徐鹏飞有义务接收房屋，否则应自行承担相应损失。一审法院确定涉案房屋交还日为2018年3月23日以及崔建铭、徐鹏飞应返还郑强自2018年3月24日至2019年3月15日期间的使用费586849．32元，并无不当。但因2017年7月20日国家腾退工作开始，导致郑强无法正常使用涉案房屋，且双方已于2017年9月30日签订的《协议》中约定：“甲方同意在国家腾退工作期间，从2017年9月1日开始，免除乙方在国家腾退工作期间的房屋租金。直至乙方可以正常使用相应全部房屋后，甲方可以开始按照《房屋租赁合同》相应价格规定扣费，国家腾退工作情况不应超过6个月（截止日期为2018年3月1日），否则甲方乙方按原合同实施”，故本院综合考虑郑强因腾退工作无法正常使用租赁房屋的情况，以及双方经协商一致免除房屋租金的情况，认定在一审法院确定的使用费的基础上，崔建铭、徐鹏飞仍应另外返还郑强2017年9月1日至2018年3月1日期间的房屋占有使用费。具体金额参照《房屋租赁合同》的租金标准计算，6个月的房屋占有使用费金额为30万元。
综上所述，郑强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2018）京0112民初4516民事判决第一项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初4516民事判决第二项、第三项；
三、变更北京市通州区人民法院（2018）京0112民初4516民事判决第二项为崔建铭、徐鹏飞返还郑强已付使用费八十八万六千八百四十九元三角二分，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回郑强的其他诉讼请求；
五、驳回郑强的其他上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6550元，由崔建铭、徐鹏飞负担5633元（于本判决生效之日起七日内交纳），由郑强负担917元（已交纳）。二审案件受理费13100元，由崔建铭、徐鹏飞负担12668元（于本判决生效之日起七日内交纳），由郑强负担432元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 张 帆
审 判 员 孙 京
二〇一八年五月二十八日
法官助理 张钰鑫
书 记 员 王秋岩