上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第965号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海云云农业科技有限公司。
法定代表人邱德俊。
委托代理人樊敏。
委托代理人严希勇，上海思济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司。
法定代表人王玲娜。
委托代理人杨荣春。
委托代理人沈佳秋，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人上海云云农业科技有限公司（以下简称云云公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第3632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人云云公司的委托代理人樊敏、严希勇，被上诉人上海霍山汽车电器有限公司（以下简称霍山公司）的委托代理人杨荣春、沈佳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区平凉路XXX号房屋产权人为案外人上海汽车工业（集团）总公司，该房屋用途为工厂，上述房屋产权登记信息载明，该处房屋现由上海汽车电器总厂使用和管理。上海市杨浦区平凉路XXX号4号楼202室（以下简称系争房屋）在上述房屋范围内。2004年7月31日，上海汽车电器总厂出具委托书，委托霍山公司经营管理上海市杨浦区平凉路XXX号房屋的租赁、收费等一切经营活动。
2013年3月19日，出租方（甲方：霍山公司）、承租方（乙方：邱德俊）签订《上海市房屋租赁合同》，主要内容：甲方向乙方出租系争房屋，该房屋建筑面积为115.5平方米，乙方已充分知悉该房屋的产权状况、规划用途及使用现状，并同意按现状承租该房屋，甲乙双方约定甲方于2013年3月17日前向乙方交付房屋，租期自2013年4月1日至2014年3月31日止，其中2013年3月17日至2013年3月31日为装修期，承租期内办公室月租金为人民币（以下币种均为人民币）4，918元，月物业管理费为703元，每月应交费用为5，621元，租金及物业管理费一年不变，乙方应于3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前向甲方支付下期租金及物业管理费，逾期支付的乙方按应付总额的3‰支付违约金，逾期一个月的，甲方有权解除合同，收回房屋并不退还保证金，合同签订当日，乙方向甲方支付房屋保证金11，242元，如因乙方原因提前终止合同，保证金不予退还；如乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过一个月的，甲方可以书面通知其解除合同，乙方应向甲方按每次应交费用总数的一倍支付违约金。
2013年3月17日，霍山公司向邱德俊交付房屋，邱德俊接收房屋后，购置家具、桌椅等办公用品，系争房屋的三分之一为经理室，三份之一为员工办公室，剩余部分为农业产品展示厅。
2013年4月7日，云云公司注册成立。2013年5月13日，云云公司向霍山公司交纳押金11，242元，并交纳租金至2013年9月30日。2013年5月10日，霍山公司与云云公司另签《上海市房屋租赁合同》，除承租人变更为云云公司外，其余内容与2013年3月19日的合同一致，双方均按照该合同履行。
2013年10月11日，霍山公司通过律师向云云公司发送律师函，主要内容：根据合同约定，云云公司应于2013年9月15日前支付系争房屋2013年10月至2013年12月的房屋租金，逾期一月的，霍山公司有权解除合同，但云云公司经多次催讨后仍拒绝支付租金，故霍山公司向其提出解除合同，并要求云云公司尽快办理房屋交接手续，并支付欠付的租金、违约金及其他相关费用。云云公司于2013年10月13日收悉此函。
2013年10月24日，上海为康质量检测技术有限公司（以下简称为康公司）出具《室内环境质量检测报告》，委托单位为云云公司，该报告主要内容：检测单位对系争房屋（采样方位为经理办公室、并有家具）进行空气检测，委托内容为室内环境污染物（甲醛、苯、总挥发性有机物TVOC）检测，检测日期范围从2013年10月21日至2013年10月24日，检测主要依据参照GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、GB／T18204.26-2000《公共场所空气中甲醛测定方法》、GB50325-2010附录F《室内空气中苯的测定》、GB50325-2010附录G《室内空气中总挥发性有机物（TVOC）的测定》，检测结果为经理办公室（包括地板、涂料、矿棉板）甲醛为0.118mg／m3，而GB50325-2010规范二类标准限量为小于等于0.1mg／m3，采样前对外门窗关闭29小时。霍山公司对上述检测报告不予认可。
2013年10月28日，为康公司出具说明，主要内容：检测采样方位为经理办公室，根据现场实际情况，现场采样环境为有家具（固定式不可移动柜子一组），无其它可移动式家具。
2013年12月，霍山公司向原审法院提起诉讼，称云云公司自2013年10月起欠付租金，后霍山公司委托律师于2013年11月11日发函，要求与其解除合同并归还系争房屋，但云云公司不予理睬。现诉请要求：1、确认双方就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年10月31日解除；2、云云公司立即归还系争房屋；3、云云公司支付系争房屋2013年10月的租金4，918元；4、云云公司支付系争房屋2013年10月及合同解除后的物业管理费（自2013年11月1日至实际迁出之日止，按每月703元计算）；5、云云公司支付违约金33，726元；6、云云公司支付房屋使用费（自2013年11月1日计算至实际迁出之日止，按每月租金4，918元计算）。至于收取的11，242元押金，因云云公司违约，故没收该押金。原审审理中，云云公司提起反诉，称系争房屋性质并非办公用房而是厂房，霍山公司违反规定将房屋出租给云云公司使用。此外，经检测机构进行空气检测，房屋内甲醛浓度超标，故系争房屋不符合使用标准，并造成云云公司相应损失。故反诉要求：1、确认双方就系争房屋签订的租赁合同无效；2、霍山公司返还房屋租金33，726元；3、霍山公司返还房屋押金11，242元；4、霍山公司赔偿云云公司电费损失2，428.11元；5、霍山公司赔偿云云公司办公室装修费用58，500元；6、霍山公司赔偿云云公司经营损失195，758元（包括印刷品宣传册费用17，758元，聘请人员的劳务损失178，000元）；7、霍山公司赔偿云云公司办公家具损失费101，153.97元；8、霍山公司赔偿云云公司环境检测费600元。原审审理中，云云公司表示，如果法院认定房屋租赁合同有效，同意解除该合同，但合同应在判决生效之日解除。
原审法院经审理后认为，霍山公司、云云公司在签订房屋租赁合同时，双方对系争房屋内可能存在的甲醛超标情况均不知情，不存在霍山公司明知该房屋存在安全隐患而诱使云云公司签订合同的事实，双方建立租赁关系的意思表示明确真实。霍山公司未经有关部门批准将性质为厂房的系争房屋作为办公用房出租给云云公司，改变房屋用途，显属不当，但并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，不属于导致合同无效的相关情形，上述房屋租赁合同应为合法有效。故云云公司反诉要求确认房屋租赁合同无效、并要求霍山公司返还租金和保证金的请求，缺乏法律依据，难以支持。
根据审理查明的事实，双方的争议焦点为：一、导致系争《上海市房屋租赁合同》解除的原因；二、《上海市房屋租赁合同》的解除时间；三、合同方是否应当承担违约责任。
霍山公司作为出租人除履行交付义务外，还应当保证房屋在良好状态下，能够为云云公司正常办公使用，具备应有的使用价值，而云云公司作为承租人则应按时交纳租金及其他相关费用。虽然云云公司自行委托为康公司对该房进行空气质量检测，但检测时霍山公司亦有工作人员在场。虽然该报告反映房屋内甲醛超标，但范围仅为经理室，占云云公司承租房屋约三分之一的面积，且检测时房屋内另有家具，现有证据不足以证明霍山公司提供存在安全隐患的房屋，云云公司以此为由主张合同无效的理由无法成立。云云公司作为承租人拒付租金及其他费用超过一个月，已构成违约，霍山公司有权解除合同，并可要求云云公司承担相应的违约责任。霍山公司曾于2013年10月11日致函云云公司要求解约，云云公司于2013年10月13日收悉，故法院确定该日为双方合同解除之日。云云公司应当支付拖欠租金，并搬离系争房屋，该租金可基于本案实际情况予以适当调整。云云公司反诉要求霍山公司赔偿电费、环境检测费、经营损失费、办公家具损失费、办公室装修费的请求，缺乏法律及事实依据，法院难以支持。
合同既约定没收保证金，亦约定支付以3‰标准的逾期付款违约金，且另约定应交金额总数的一倍作为违约金，明显过高。法院根据本案具体情况予以酌情支持霍山公司没收履约保证金11，242元，该数额已足以补偿霍山公司的损失，故法院对霍山公司要求云云公司支付违约金的诉请不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海霍山汽车电器有限公司与上海云云农业科技有限公司于2013年5月10日就上海市杨浦区平凉路XXX号4号楼202室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年10月13日解除；二、上海云云农业科技有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区平凉路XXX号4号楼202室房屋，并将上述房屋归还上海霍山汽车电器有限公司；三、上海云云农业科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海霍山汽车电器有限公司2013年10月1日至2013年10月13日的房屋租金人民币1，705元；四、上海云云农业科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海霍山汽车电器有限公司物业管理费（按每月人民币703元的标准，自2013年10月1日计算至实际迁出之日止）；五、上海云云农业科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海霍山汽车电器有限公司房屋使用费（按月租金人民币4，918元的标准，自2013年10月14日计算至实际迁出之日止）；六、现在上海霍山汽车电器有限公司处的履约保证金人民币11，242元归上海霍山汽车电器有限公司所有；七、上海霍山汽车电器有限公司的其余诉讼请求，不予支持；八、上海云云农业科技有限公司的反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人云云公司不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，霍山公司对系争房屋改变用途及存在空气污染是明知的，主观恶意明显。在系争房屋存在空气污染的情况下要求云云公司支付违约金是不合理的，且作为出租方霍山公司并无物业管理资质，无权收取物业费。故请求撤销原审判决，改判驳回霍山公司原审全部诉讼请求，并支持云云公司原审全部反诉请求。
被上诉人霍山公司辩称：云云公司对系争房屋的房屋用途及现状是知情的，根据合同约定，其拖欠租金应承担违约责任。云云公司所检测的经理室占系争房屋总面积的20%不到，该室进行过重新装修并配置了家具，故检测结果不能反映系争房屋存在空气污染。此外，云云公司对其主张的损失，也不能提供证据证明。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，云云公司提供为康公司出具的检测日期为2014年6月6日的《室内环境质量检测报告》一份，检测结果为甲醛为0.111mg／m3（标准为小于等于0.1mg／m3），苯小于等于0.005mg／m3，TVOC2.39mg／m3（标准为小于等于0.6mg／m3，前次检测结果为0.2mg／m3），采样前对外门窗关闭1小时，房间内家具状况为开启。云云公司表示其在上述时间委托为康公司在此进行检测，结果仍超过国家标准。霍山公司对上述检测报告不予认可。
本院认为，根据查明的事实及当事人的陈述，现并无证据证明霍山公司在与云云公司签订租赁合同时刻意隐瞒系争房屋的用途，或已明知系争房屋存在污染的情况，故云云公司以此为由主张双方所签订的租赁合同无效，缺乏事实依据及法律依据，本院不予采纳。此外，关于系争房屋是否存在空气污染的安全隐患问题。现云云公司在本案审理期间向法院提供了两份由为康公司出具的检测报告，两份报告内容均显示检测时现场有家具，故无法直接得出被检测房屋本身存在空气污染的结论。且检测部位并非系争房屋全部面积，故云云公司关于因霍山公司提供存在安全隐患的房屋致使合同无效，并要求霍山公司赔偿损失的主张，依据不足，本院难以支持。综上所述，原审在查明事实的基础上，认定云云公司因拖欠租金不付，构成违约，并无不妥，本院予以认同。在此基础上，原审法院依据合同约定并综合相关因素，判决云云公司返还系争房屋，并支付相应租金、物业费及房屋使用费等，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，676元，由上诉人上海云云农业科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年八月五日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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