上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1813号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
委托代理人诸葛凤娟。
被告吴秋芳。
委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。
原告上海中原物业顾问有限公司诉被告吴秋芳居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人谭浩，被告吴秋芳及其委托代理人贾献伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月14日，经原告居间，被告就购买上海市新闸路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）与案外人签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，并最终完成了交易。依照法律规定及协议约定，原告已居间成功，被告应依约支付原告佣金人民币（以下币种均为人民币）3万元。然而被告无理由拒付佣金，故原告诉至法院，要求判令被告支付原告佣金3万元及滞纳金（按照每日万分之五的标准，自2013年10月12日计算至判决生效之日止）。
被告辩称，被告由于有亲戚居住在系争房屋所在的大楼，希望在此处购房，故已经先后看过数套房源。后有原告业务员邀其前往看房，与卖方在被告处面谈时，原告告知被告购买系争房屋可以办理总房价七成的贷款，于是被告支付了意向金5万元。但之后原告业务员又称无法办理七成的贷款，被告即不再同意购买系争房屋，原告业务员表示只要被告和卖方签署解约协议即不用再支付中介费，后被告经与卖家沟通，与原告三方一起签署了解约协议。故被告认为其不应再支付原告佣金及滞纳金，不同意原告诉请。
经审理查明，2013年7月14日，原、被告及案外人骆某某（以下简称“卖方”）三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定：在原告居间下，被告向卖方购买系争房屋，总房价款540万元；为表示购买诚意，被告向原告支付意向金5万元，如卖方在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；原告应当依法积极履行居间义务，向买卖双方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，撮合双方买卖意向，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》，向买卖双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项，如故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给买卖双方造成严重损失的，应依法承担责任；《房屋买卖合同》成立即表明原告居间成功，买卖双方应于原告居间成功时分别按照总房价款的1%支付原告佣金，该次交易佣金由被告支付，以佣金确认书为准。同日，原、被告签订了《佣金确认书》，确认：被告应支付原告的佣金金额为3万元；支付时间为过户支付50%，办出新产证支付50%，若该交易未成功，则佣金不收取；若未经原告同意迟延支付，原告有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天万分之五计算）；本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准。
同日，被告与卖方签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：双方通过原告居间介绍，由被告购买系争房屋，房屋建筑面积159.03平方米，总房价款为540万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后20日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）；房款支付方式为，被告应于签订示范合同当日支付首期房款118万元、于签订示范文本后七日内向贷款银行申请贷款支付第二期房款420万元，并于2013年11月10日前双方对系争房屋进行验看、清点确认无误后，将系争房屋交付给被告，被告支付尾款2万元；双方应于2013年9月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续；根据法律等规定的交易税费全部由被告承担；被告未按约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付逾期违约金，逾期超过二十天仍未支付的，卖方有权单方解除合同，卖方未按约定期限交付系争房屋，应按已付房款的日万分之五支付逾期违约金，逾期超过二十天仍未交付的，被告有权单方解除合同，任何一方依约主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。
2013年7月14日，被告支付给原告5万元意向金。次日，原告将其向被告收取的5万元转付给卖方，在卖方出具的《收款收据》中确认该笔款项为被告购买系争房屋支付的定金。
2013年7月26日，被告与卖方签署《解约协议》，据该协议记载，双方就购买系争房屋签订的买卖居间协议及房屋买卖合同解除达成协议如下：1、原居间协议及买卖合同解除，双方互不承担任何相关责任；2、卖方直接退还被告定金5万元，被告出具收据；3、双方无需支付居间方任何费用。
2013年9月6日，被告与卖方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告向卖方购买系争房屋，房屋建筑面积159.03平方米，总房款420万元；卖方于2013年10月31日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接，被告应在收到通知起3日内对房屋进行查验，查验后卖方将房屋钥匙交给被告为房屋转移占有的标志；房款支付方式为2013年7月26日支付定金5万元、同年9月6日支付210万元、同年10月10日前或交易当天支付200万元、同年11月10日或交房时支付尾款5万元；双方确认在2013年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；此外，双方还对违约责任等进行了约定。该《上海市房地产买卖合同》未经中介公司进行居间盖章，据被告陈述其未向任何中介公司支付过居间佣金。2013年9月27日，系争房屋所有权转移登记至被告名下。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》、《房屋买卖合同》、系争房屋状况及产权人信息、收款收据、放款确认书，被告提供的意向金收据、《解约协议》、《上海市房地产买卖合同》，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，被告认为原告作为专业的中介公司，应由具有房地产经纪资格的专业人员为被告提供专业的居间服务，而实际上为被告提供居间服务的业务员并无相关资质；并且原告未向被告提供重要信息，使被告误以为其购买系争房屋可以办理七成的贷款，之后又称贷不到七成，而贷款成数直接影响房屋买卖合同订立与否；此外，双方在佣金确认书中明确约定交易不成功佣金不收取，被告与卖方签署的《解约协议》是由原告工作人员起草及参与的，原告对于双方已解约是明知的，故不应再向被告收取佣金。为证明其说法，被告提供了“原告工作人员欧阳所书写的交易日程安排”、被告与原告工作人员“欧阳”及“乐斐”短信往来记录作为证据。
原告对于被告提供的上述证据真实性均不予确认，并且认为：所谓“交易日程安排”没有当事人签字，与本案无关；“欧阳”的短信往来记录无法确定是哪一位工作人员，且根据被告提供的手机号码无法打通，故真实性无法进行核实，“乐斐”的短信往来记录经与该工作人员核实，其本人称由于时间太久无法确认真实性，也认为不存在曾答应被告不收佣金的情况，且短信内容上下文不连续，无逻辑性可言。原告还认为，即使相关短信往来记录是真实的，也仅意味着在买卖双方真实解除合同的情况下才不收取佣金，而本案事实是买卖双方在虚假解约之后又自行跳开原告进行交易，违反诚实信用原则，而原告已促成被告与卖方签订买卖合同，居间已成功，被告应支付原告佣金及滞纳金。
本院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。在原告促成被告与卖方签订的《房屋买卖合同》中，双方对买卖标的物、房屋价款、付款方式、房屋交付时间及违约责任等房屋买卖的重要事项均进行了明确约定，该合同已经具备了房屋买卖合同应当具备的重要条款，虽然还有签订示范合同的约定，但示范合同仅是办理房屋过户登记手续之需，并非双方要订立一个新的房屋买卖合同，故应认定双方房屋买卖合同已经成立。虽然被告认为原告提供居间服务过程中存在虚假承诺贷款成数的瑕疵，但其提供的相关证据不为原告所认可，且真实性无从确认，故本院对被告的意见难以采信。房屋买卖合同成立后，虽然原告与卖方签署《解约协议》以解除合同，但并无证据证明该协议经原告确认，故其效力不能及于原告，该协议仅能发生解除原告与卖方之间房屋买卖法律关系的法律后果，而不能解除原、被告之间的居间法律关系。如果原告与卖方解除房屋买卖法律关系是真实的，则被告可主张依照《佣金确认书》约定，由于房屋买卖交易未成功，原告不得收取佣金。但事实上在签署《解约协议》后，被告与卖方又跳开原告，未经任何中介公司居间，通过签订《上海市房地产买卖合同》的方式完成了系争房屋的交易，且买卖合同的重要内容，如标的物、房价款等与原告促成签订的《房屋买卖合同》相一致，故应认定被告与卖方的行为并不是真实的解除买卖合同，而是跳开原告直接完成系争房屋的交易，其行为有违诚实信用原则，已构成对原告的违约，被告应当赔付原告由此造成无法收取佣金3万元的损失。至于原告要求被告支付佣金滞纳金的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告吴秋芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金3万元；
二、原告上海中原物业顾问有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取，计275元，由被告吴秋芳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一四年九月二十一日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。