景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0203民初405号
原告（反诉被告）：景德镇市妇幼保健院，住所地：江西省景德镇市珠山东路**号。组织机构代码：491241713。
法定代表人：余钢成，系该院院长。
委托诉讼代理人：施向东，江西瓷都诚公律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蔡国银，男，1956年10月21日出生，汉族，浙江省温州市人，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：付劭健，江西泰方律师事务所律师。
原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院（以下简称保健院）与被告（反诉原告）蔡国银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法适用普通程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人、被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）保健院诉称，2015年9月，保健院与蔡国银签订一份店面租赁合同。双方约定：租赁期限为1年，租期自2015年9月16日起至2016年9月15日止，年租金51648元，每半年付一次；合同签订后，蔡国银仅交付第一次房租，下半年租金至今没有交付。现，双方就涉案房屋的租赁期限已届满。另，2015年景德镇市卫生局与景德镇市计划生育委员会合并成立景德镇市卫计委，按景德镇市政府统一部署，景德镇市计生委下属服务机构，即景德镇市计生服务站整体并入景德镇市卫生局下属医疗机构，即原告。景德镇市政府主管部门同时要求，公益性医疗机构禁止从事医疗服务之外的任何盈利性民事活动（含出租房屋及店面）；原告面临机构扩充及国家全面放开二孩政策后带来的就诊人员数量激增等问题，更应立即收回出租店面，扩大诊疗用房，××需求，办人民满意的医院。综合上述原因，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判决：一、依法解除保健院与蔡国银之间的《房屋租赁合同》；二、蔡国银向保健院支付租金8608元（算至起诉时止）并承担违约责任，即支付违约金7747.2元；三、本案诉讼费用由蔡国银承担。保健院在本案审理过程中，将其诉请变更为：一、蔡国银向保健院交付2016年3月16日至2016年9月15日的半年租金25824元并支付逾期交纳租金所产生的违约金4712.88元（年租金Ｘ违约天数Ｘ万分之五）；二、蔡国银立即腾空所承租的房屋并交还给保健院作为医疗用房使用；三、本案诉讼费由蔡国银承担。
原告（反诉被告）保健院在举证期限内就本诉部分提交如下证据：一、医疗机构执业许可证、组织机构代码证及法定代表人身份证明书各一份；二、租赁合同一份；三、景德镇市机构编制委员会文件景编发（2015）163号复印件一份；四、保健院向景德镇市市政府请示的报告一份。
被告（反诉原告）蔡国银辩称，2016年3月期间，保健院通知我方配合景德镇市人民政府进行城市改造，致使经营无法正常进行。我方认为这种行为属于不可抗力，因此，在无法正常使用店面的期限内，我方不应当承担交付租金的义务；由于双方没有就解除合同或继续签订合同达成一致意见，本案诉争店面目前仍由我方经营使用，我方认为保健院的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。
被告（反诉原告）蔡国银在举证期限内就本诉提交如下证据：一、景德镇市珠山西路及广场周边综合改造项目部出具的《致市民的一封信》一份；二、保健院分别于2016年3月8日及3月25日下发的《通知》和《大楼一楼店面回收方案》各一份；三、《营业执照》、店面租金、押金收据及店面图片一组。
被告（反诉原告）蔡国银反诉称，保健院与我方签订的租赁合同中双方对租赁期限约定为2015年9月16日至2016年9月15日，租赁期限没有届满，保健院提前起诉我方要求解除租赁合同于法无据；2016年2月22日，景德镇市珠山西路及广场周边综合改造项目部发出《致市民的一封信》，信中载明“一、3月1日开始全面施工，预计总工期7个月；二、2层以上外立面采取全封闭施工，确保行人安全。”3月8日，保健院向其店面的承租人发出《通知》，要求各店面租户配合政府的改造工作。3月25日，保健院向我方提出《店面回收方案》，承诺如果提前解除合同，同意对我方进行一次性经济补偿，每户的补偿金达2万余元。但是，由于各租户均为长期从事店铺生意的商家，因政府改造使得客源剧减、货物积压，造成的损失已经非常巨大，保健院此时要求解除合同并支付2万元补偿金，根本无法弥补各租户的相关损失，因此，双方未能达成一致。根据相关法律规定，解除合同必须经双方协商一致，否则，单方不得随意解除合同。对于因政府改造而致使店面营业严重亏损，我方有权要求通过延长租赁期限的方式弥补损失。综上，我方请求法院判决驳回保健院的诉讼请求，并判决：一、蔡国银免于向保健院交付2016年3月10日至9月15日的店面租金，并将店面租赁期延长至2017年2月15日，作为对蔡国银损失的补偿；二、本案反诉费由保健院承担。
被告（反诉原告）蔡国银在举证期限内就反诉部分所举证据与其在本诉部分所举证据一致。
原告（反诉被告）保健院辩称，保健院不应减免蔡国银2016年3月16日至9月15日的租金，景德镇市珠山西路及人民广场周边的改造工程是景德镇市人民政府的行为，与保健院无关联；蔡国银在承租保健院房屋期限内没有严格按照合同约定交付租金，存在违约行为，所以保健院不应当承担蔡国银经营损失补偿的义务。根据相关法律规定，蔡国银应当向保健院交付房屋租赁期间的房租并承担相应的违约责任。
原告（反诉被告）保健院在举证期限内就反诉部分所举证据与其在本诉部分所举证据一致。
经审理查明，2015年10月11日，保健院与蔡国银经协商，签订《租赁合同》一份，合同约定：保健院将位于景德镇市珠山东路55号综合大楼底层131号临街店面出租给蔡国银用于商业经营；租赁期为1年，即保健院自2015年9月16日起将涉案店面交给蔡国银使用至2016年9月15日止，租赁期内蔡国银有下列情形之一，保健院可立即单方终止合同，收回房屋：……；4、蔡国银不按合同约定缴纳租金的……；本合同期满后，如保健院、蔡国银继续出租、续租时，在同等条件下，蔡国银享有优先权；租金和租金交纳期限1年，租赁期内年租金为51648元，月租金为4304元，租金由蔡国银分两次向保健院交纳半年租金，第一次于2015年9月10日前交付，第二次于2016年3月10日前交付。蔡国银如逾期交纳租金，应当及时如数补交外还应按逾期天数偿付违约金，违约金按年租金总额的日万分之五计收；蔡国银已经向保健院缴纳11739元作为押金。合同到期后，蔡国银若未出现违规，蔡国银不再租用保健院店面，保健院即将押金还给蔡国银；因租赁期满或者其他原因终止合同，保健院收回房屋时不负责收购蔡国银因装潢、设施、搭建等费用的义务，蔡国银不得因此拒绝履行向保健院交回完好无损的房屋的义务，不得拆除装潢的不动部分，应无偿归保健院所有，店内可动产归蔡国银所有；本合同期内除国家征用、自然灾害等不可抗力和本合同所规定外，任何一方不得单方终止合同，否则，违约方须向守约方支付本合同金额的10%的违约金；本合同因期满终止，保健院有权收回房屋或调整租金等，保健院提前一个月告知蔡国银，蔡国银在接到通知后必须在7个工作日内答复保健院，如双方协商不成，蔡国银必须按期交回房屋，如蔡国银逾期不交，保健院有权向当地人民法院起诉。合同签订后，保健院将涉案房屋交由蔡国银经营皮具、服装零售等使用，蔡国银亦按合同约定向保健院交纳半年租金25824元，即2015年9月至2016年3月期间的租金。另半年租金，即2016年3月至2016年9月的租金，蔡国银未再向保健院交纳。
2015年12月31日，景德镇市机构编制委员会下发景编发（2015）163号文件，即《景德镇市机构编制委员会关于保健院和市计划生育服务站机构整合的批复》，该批复注明：同意撤销市计划生育服务站，将其职责划入保健院，在保健院加挂“景德镇市妇幼保健计划生育服务中心”牌子……；同意在保健院（市妇幼保健计划生育服务中心）原有的8个内设机构基础上增加计划生育科……调整后其内设机构个数计9个。2016年2月15日，保健院向景德镇市市政府提交报告，该报告中亦载明，保健院现与市计划生育技术服务站合并，并承担有关计划生育服务站的一些服务项目，由于目前医院医疗用房紧张，拟收回一楼的临街店面作为计划生育服务科室和妇女保健科室。
2016年2月22日，景德镇市珠山西路及广场周边综合改造项目部就景德镇市珠山西路及人民广场周边综合改造工程下发《致市民的一封信》，该信中载明“一、3月1日开始全面施工，预计总工期约7个月；二、2层以上外立面采取全封闭施工，确保行人安全。”保健院于2016年3月8日向蔡国银下发《通知》一份，该通知载明“为进一步贯彻落实市政府和市卫生计生系统开展的机关环境净化美化亮化提升活动工作方案，医院老大楼的外立面需要进行改造美化。根据市政府的统一设计规划，决定收回老大楼一楼的店面改作医疗用房，并接市政府通知即将开始搭建脚手架对医院老大楼的外立面进行改造，请各位业主做好相关准备并予以配合。”保健院亦于2016年3月25日向蔡国银发出《大楼一楼店面回收方案》，该方案涉及内容包括：合同违约金（提前结束合同并将店面腾出，按合同到期时间补偿月租金的10%）、装修补偿、租金减免及奖励、临时安置费、搬家费及奖励等。
另，综合改造工程于2016年3月中下旬开始进行，时至9月底完工。涉案合同履行期已于2016年9月15届满，现涉案店面仍由蔡国银在经营使用。
因保健院认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所求。蔡国银亦认为其合法权益受到侵害，故提起反诉。庭审中，因诉争双方对彼此诉称意见所持分歧意见较大，故本案调解无效。
认定上述事实的证据有：一、医疗机构执业许可证、组织机构代码证及法定代表人身份证明书各一份；二、租赁合同一份；三、景德镇市机构编制委员会文件景编发（2015）163号复印件一份；四、保健院向景德镇市市政府请示的报告一份；五、景德镇市珠山西路及广场周边综合改造项目部出具的《致市民的一封信》一份；六、保健院分别于2016年3月8日及3月25日下发的《通知》和《大楼一楼店面回收方案》各一份；七、《营业执照》、店面租金、押金收据及店面图片一组；八、原告（反诉被告）保健院及被告（反诉原告）蔡国银向法庭作出的陈述及辩称。
本院认为，保健院与蔡国银平等民事主体之间，经协商于2015年10月11日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订各方均应按该合同全面履行各自义务，行使各自权利。
在涉案合同履行过程中，保健院上级单位的统一设计规划，于2016年3月向蔡国银提出过解除房屋租赁合同，将涉案店面收回拟作为医疗用房使用并给予蔡国银经济补偿的通知和方案，但因诉争双方并未协商一致。现涉案合同履行期限已届满，保健院根据涉案合同的相关约定，有权收回涉案店面，但应给与蔡国银适当的腾房时间。
就保健院陈述的蔡国银未按时交纳房租。蔡国银对其拖欠保健院租金的事实不予否认，但对为什么拖欠租金其提出抗辩理由，即保健院于2016年2月28日曾向其下发了一份《通知》，且当时诉争双方正在协商《回收方案》的相关事宜，另搭建脚手架工程正在进行中，故蔡国银未再向保健院交纳下半年租金。该份《通知》及《回收方案》蔡国银已作为证据向本院提交，且保健院亦对上述两份证据的真实性无异议。故由该《通知》及《回收方案》所产生的相应不利法律后果应由保健院承担，由此，本院就此项理由不予确认。
现因诉争双方所签合同的履行期限已届满，即于2016年9月15日届满，双方未再续签租赁合同。根据相关法律规定及涉案合同约定，保健院有权收回店面。但蔡国银拖欠保健院半年租金亦为事实，并不因合同履行期限的届满而免除蔡国银的交租义务。因保健院陈述蔡国银在履行涉案合同过程中存在违约行为的理由不充分，举证不充足，故本院对保健院要求蔡国银支付违约金的诉讼请求不予支持。
另蔡国银的反诉请求，即蔡国银免于向保健院交付2016年3月10日至9月15日的店面租金，并将店面租赁期延长至2017年2月15日，作为对蔡国银损失的补偿。本院结合查明事实部分分析，美化外立面需要搭建脚手架，客观上对路人的出行是会有所影响，但搭建脚手架行为的作出主体并非保健院，且蔡国银亦未举证证实保健院在该项工程施工过程中有何不当及过失，另蔡国银亦未举证证实搭建脚手架的行为对其经营收入的影响具体是多少。故蔡国银的此项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
另蔡国银在辩称中陈述，涉案店面中附扩建部分，且扩建部分的搭建是经过保健院确认的，现扩建部分已拆除，故保健院应给予赔偿。本院分析，首先，蔡国银在本案审理过程中，自认其扩建部分是在2016年3月搭脚手架时被相关部门拆除的，故拆除行为的作出主体并非保健院；其次，蔡国银的该辩称，在法律层面属侵权法律关系调整范畴，而本案纠纷系合同法律关系调整范畴，故属于两个不同层面的法律关系。因此，本院在该案中就蔡国银的此项辩称，不作处理。
关于涉案押金事宜，因诉争双方所签合同因租赁期届满已自行终止，故保健院亦应将收取的蔡国银租赁店面的押金退还蔡国银。但针对涉案押金事宜，诉争双方在本案中均未已诉请方式提出，故本院在本案中对押金的退还事宜不作裁判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蔡国银于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院支付租金25824元；
二、被告（反诉原告）蔡国银于本判决生效之日起十五日内腾空涉案租赁房屋并交还原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院作医疗用房使用；
三、驳回原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）蔡国银的反诉请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1063元，由原告（反诉被告）景德镇市妇幼保健院承担87元，被告（反诉原告）蔡国银承担976元。案件反诉受理费50元，由被告（反诉原告）蔡国银承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 王齐方
人民陪审员 程园发
人民陪审员 ＸＸ芳
二〇一七年一月十日
书 记 员 杨 啸