浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0483民初1811号原告：王照才。原告：周光明。委托代理人：陈春苗。被告：桐乡市广源房地产开发有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇桐星大道***号佳源中心广场**幢*楼服务中心。统一社会信用代码913304835681794963。法定代表人：王莉伟，该公司执行董事。委托代理人：卜炳忠，浙江景雅律师事务所律师。原告王照才、周光明与被告桐乡市广源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，二原告于2016年3月9日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张亮适用简易程序于同年6月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，故本院于2016年6月2日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年6月27日公开开庭进行了审理。原告王照才、周光明，被告的委托代理人卜炳忠二次开庭均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。二原告起诉称，2015年1月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》1份，双方约定被告将位于桐乡市濮院镇桐星大道东侧、凯旋路北侧佳源中心广场第9幢6021号房卖给原告，用途为办公，建筑面积共73.63平方米，房屋总价款为624998元。原告在签订合同后分三次支付了房款。后被告出具了1份《销售不动产统一发票》并加盖被告的发票专用章。被告承诺在2015年8月28日前取得土地证及房屋权属证书。双方约定时间到期后，被告迟迟未交付原告土地证及房屋权属证书。后原告多次向被告催促办理，但被告一直以各种理由拖延。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，但被告却未及时办理土地证及房屋权属证书，故原告请求判令：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告立即归还原告全部购房款624998元，契税、房屋公共维修基金和代办产权证费合计23442元，违约金6249.98元（按已付购房款的1%计算），利息37499.88元（按月利率千分之五，本金624998元，自2015年3月29日暂计至2016年3月28日，应计算至实际清偿之日止）。被告答辩称，原告要求解除双方之间的买卖合同不符合合同约定。被告的广告属于邀约要请，不属于合同内容，且被告已全部履行合同内容；因该房屋属于商业用房，其用途只是办公，因此该部分内容对其办公使用不构成利益上的影响；原告购买该房屋后并非自己经营或使用，而是委托其他公司代为管理，原告是根据与该公司的约定得到相关的权益；涉案房屋的权属证书已经办理完毕，不存在原告陈述的权属证书不能办理的问题；被告已明确告知原告涉案房屋的抵押情况，在相关合同中也予以证明，原告在知道并接受的情况下购买了该房屋。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，二原告提供了下列证据：一、商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票3份、统一收款收据3份、解除合同通知书1份，证明二原告向被告购买了涉案房产，签订了合同并支付了相应的款项；同时二原告向被告提出过解除合同。二、宣传广告、物业委托经营管理合同、入伙通知、收房须知、价格系数说明、开业承诺书各1份，证明被告在销售房产时宣传的内容中含有一定的欺诈性内容，被告无法实际做到宣传资料中陈述的内容，二原告的权益受到一定的损害，同时二原告已完成相关义务。被告质证意见：证据一中，对商品房买卖合同、销售不动产统一发票、统一收款收据的真实性、合法性、关联性没有异议，但被告只是代为收取收款收据中的费用，发票中的费用是被告收取的购房款；对解除合同通知书的真实性有异议，被告未收到该通知书，且该通知书没有任何签名，内容也不符合合同的约定，不具备法律上解除合同效力。证据二中，对宣传广告的真实性没有异议，但其内容属于要约邀请，不属于合同的一部分，且该广告中的内容被告已履行；对物业委托经营管理合同的真实性没有异议，但对关联性有异议，因为该合同是原告与第三方签订；对入伙通知、收房须知的真实性没有异议，被告已履行相关义务；对价格系数说明、开业承诺书的真实性、合法性、关联性有异议，因为没有被告的签字或盖章，且该两份证据的日期为2015年7月27日，而被告履行办理房产证的时间为2015年8月28日，在时间到期前不存在办证事宜。针对自己的答辩理由，被告提供了下列证据：一、商品房买卖合同复印件1份，证明原、被告双方之间存在商品房买卖关系。二、房屋权属证书、房屋分户平面图、土地使用权分割登记凭证各1份（均系复印件），证明被告已根据合同约定办理了涉案商品房的土地使用权及所有权的所属登记。三、房屋租赁合同1份、房屋租赁合同及商业房屋租赁合同复印件各1份，证明被告在广告中所称的合作单位真实存在。二原告质证意见：证据一，真实性、合法性、关联性没有异议。证据二，对房屋分户平面图复印件的真实性、合法性、关联性均无异议；对房屋权属证书初始登记复印件、土地使用权分割登记凭证复印件的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议；因为原告起诉的时间为2016年3月9日，被告提供的时间晚于原告起诉的时间，被告在原告起诉前一直未办理相关产证登记，也未支付原告违约金。证据三，对房屋租赁合同的真实性、关联性没有异议，对其合法性有异议，因为如果按照合同，华润万家超市应该已经开业；对商业房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议；对永乐家电的房屋租赁合同复印件的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。本院认证意见：原告方提供的证据一中，解除合同通知书并无原告方的签名，原告方也无证据证实其曾向被告送达了该通知书，而被告亦否认收到过该通知书，故被告所提异议成立，本院予以采纳，且对该证据本院不予确认；其余证据，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院均予确认。证据二中，价格系数说明、开业承诺书的来源不明，物业委托经营管理合同与本案并无直接关联，被告所提异议成立，故本院均不予确认；其余证据，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，且被告均无异议，故本院均予确认。被告提供的证据一、二，虽系复印件，但原告方对其真实性均无异议，且能与原告方提供的证据相互印证，形成证据链，故本院均予确认；而原告方虽对房屋权属证书、土地使用权分割登记凭证的合法性、关联性有异议，但未提供相关证据予以反驳，故本院不予采信。证据三中，商业房屋租赁合同系复印件，且原告方亦提出异议，故本院不予确认；其余证据，原告方对其真实性均无异议，故本院均予确认。本院经审理认定，2015年1月29日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）1份，其中约定：原告方购买被告开发建设的佳源中心广场第9幢6021号房，总价款为623305元。同时，《合同》第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”第三款约定：“出卖人承诺于2015年8月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”第四款约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人不能交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”《合同》还就其他事项进行了约定。后原告方将购房款及契税等相关费用全部支付给了被告。2016年4月5日，被告取得本案系争商品房的土地使用权分割登记凭证，并于次日完成了案涉房屋的所有权初始登记。另查明，被告曾为其开发建设的佳源中心广场对外招商并发放销售广告，且其发放的宣传彩页资料中已载明：“本资料仅为邀约邀请，不构成本公司对相应内容的承诺，以最终开发运营为准。”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，根据我国《合同法》第一百二十五条第一款之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合《合同》第十六条第三款第一句中所使用的词句来理解，所谓“取得前款规定的土地、房屋权属证书”，显然是指取得该条第二款中规定的“《土地使用权证书》、《房屋所有权证》”，即经过初始登记后房地产开发商所取得的新建商品房的房地产权证（大产证），而非经过转移登记后业主所取得的每套房屋单独的房地产权证（小产证）；同时，由于《合同》第十六条第三款第二句中载明系“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”所以被告实际并不需要向原告实际交付大产证，对此，原告方亦予认可；并且即使被告不能在《合同》约定的期限内取得大产证，依据该条第四款之规定，原告方仍同意“不退房”，被告则应承担相应的违约金。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，若要将出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺视为要约，则应同时符合以下三个条件：1、该说明和允诺必须是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作；2、该说明和允诺必须具体确定；3、该说明和允诺必须对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，一方面，被告在其发放的宣传彩页资料中并未对开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，且原告方亦无证据证实该宣传资料对于《合同》的订立及案涉房屋价格的确定存在重大影响；另一方面，被告在宣传资料中已载明：“本资料仅为邀约邀请，不构成本公司对相应内容的承诺，以最终开发运营为准。”因此，本院认为，被告发放的宣传资料不应视为要约，亦不应视为《合同》的内容。再次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”同时，第十九条则规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”将上述两条规定结合起来分析，不难发现，只有在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，且由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的情况下，买受人才有权请求解除合同和赔偿损失；若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，且由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日至1年之内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担的违约责任也仅系赔偿合同约定的或者参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金抑或是赔偿买受人实际损失，而非买受人有权解除合同。本案中，依据本院已认定的证据和事实，原、被告双方并未就办妥小产证的期限进行约定，并且原告方亦无证据证明确系被告或案涉房屋的土地使用权设定抵押以及客观情况发生重大变化等原因而导致其无法办理房屋所有权登记。综上所述，原告方主张解除《合同》等诉请，不仅与《合同》中的约定相悖，也不符合相关法律的规定，明显缺乏事实与法律依据，故本院均不予支持；被告的相关答辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王照才、周光明的诉讼请求。本案受理费10722元，由原告王照才、周光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。审 判 长  张 亮代理审判员  罗静之人民陪审员  孙祖兴二〇一六年六月二十七日书 记 员  金 悦