辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终1246号
上诉人（原审第三人）：丹东保利天赐房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区花园路26号。
法定代表人：陆戎，该公司经理。
委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关月，女，1984年9月18日出生，满族，该公司职员，住营口市鲅鱼圈建设东里火山903号。
上诉人（原审被告）：东港市恒东建筑安装有限公司，住所地东港市前阳镇。
法定代表人：王恒东，该公司经理。
委托诉讼代理人：秦玉，辽宁方浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程芳芳，辽宁方浩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：司艳柱，男，1975年8月21日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区通春街**号*单元***室。
委托诉讼代理人：于婷婷，辽宁万鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁韶刚，男，1976年11月7日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区汤池镇瓦房委*组。
委托诉讼代理人：胡松，丹东市振安区中心法律服务所法律工作者。
上诉人丹东保利天赐房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与上诉人东港市恒东建筑安装有限公司（以下简称恒东公司）、被上诉人司艳柱、被上诉人袁韶刚合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人保利公司的委托诉讼代理人矫春阳、关月、上诉人恒东公司的委托诉讼代理人秦玉、被上诉人司艳柱的委托诉讼代理人于婷婷、被上诉人袁韶刚的委托诉讼代理人胡松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回司艳柱的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序违法。1、一审判决认定案由错误。司艳柱未请求确认案涉房屋的所有权，其诉请为债权之诉，一审法院将本案案由确定为所有权纠纷错误，导致适用法律错误。2、司艳柱未提供证据原件，一审法院对于保利公司不予质证的意见未采纳，属于程序违法。3、一审法院在保利公司调取的证据未经质证，程序违法。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定司艳柱与袁韶刚之间存在买卖合同关系属于认定事实错误。二人之间的转让协议不符合商品房买卖合同的构成要件，不能认定双方存在买卖合同关系。2、案涉《工程抵账房确认单》未加盖恒东公司公章不生效，保利公司与恒东公司未达成抵房协议。3、案涉房屋为保利公司所有，一审判决认定归司艳柱所有属于认定事实错误。4、袁韶刚未取得案涉房屋所有权，其与司艳柱订立的《转让协议》因其无权处分而无效。5、保利公司与恒东公司之间的工程款结算是本案的关键。6、保利公司并未认可或默许袁韶刚与司艳柱之间转让案涉房屋的行为。三、一审判决违反了《合同法》规定的合同相对性原则，导致判决结果错误。一审判决确定保利公司承担责任，突破了司艳柱与袁韶刚之间、袁韶刚与恒东公司之间、恒东公司与保利公司之间的合同相对性。四、一审判决适用法律错误，应适用物权法、合同法相对性原则、合同法第52条规定、《商品房销售管理办法》的规定处理本案。五、保利公司没有义务直接将案涉房屋更名至司艳柱名下。即使案涉《工程抵账房确认单》真实有效，恒东公司与保利公司结算完毕，保利公司也仅有义务将案涉房屋过户到袁韶刚名下。如保利公司将案涉房屋直接过户到司艳柱名下，将会导致国家税收减少，损害国家利益。六、申请对工程抵账房确认单及授权委托书上恒东公司的印章进行司法鉴定。综上，请求二审法院支持保利公司的上诉请求。
恒东公司同意保利公司的上诉意见。
司艳柱针对保利公司的上诉请求及理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
袁韶刚针对保利公司的上诉请求及理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
恒东公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认司艳柱与袁韶刚的房屋转让协议无效。事实和理由：保利公司开发建设的锦江林语小区虽有小部分工程是由袁韶刚挂靠在恒东公司施工。但是恒东公司与保利公司签订了施工合同，对于工程款的给付有相应的约定。案涉房屋被保利公司用于抵顶工程款未经恒东公司同意，也不符合双方合同的约定。案涉抵顶的4套门市房的价值要大于保利公司欠付恒东公司的工程款数额。恒东公司在一审已经提供证据证明袁韶刚出具的授权委托书等加盖的印章并非恒东公司的印章，恒东公司向一审法院申请鉴定印章真伪未得到一审法院准许。现恒东公司不同意接受案涉房屋用于抵顶工程款，也未授权袁韶刚将案涉房屋出让给司艳柱。袁韶刚未取得案涉房屋的所有权，即使保利公司与袁韶刚有约定，也可能因重大误解或显失公平导致协议而被撤销或无效，司艳柱不能取得案涉房屋的所有权。如一审判决生效，将可能导致因袁韶刚与保利公司的串通行为引发工程款纠纷，致使恒东公司承担给付工程款的责任，严重损害恒东公司的利益。综上，袁韶刚与司艳柱之间的房屋转让协议无效，一审判决错误，请求二审法院予以纠正。二审中，恒东公司向本院提交了鉴定申请书，申请对《工程抵账房确认单》及袁韶刚授权委托书上恒东公司的印鉴真伪进行鉴定。
保利公司同意恒东公司的上诉意见。
司艳柱针对恒东公司的上诉请求及理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
袁韶刚针对恒东公司的上诉请求及理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
司艳柱向一审法院起诉请求：一、确认司艳柱、袁韶刚及保利公司之间签订的关于丹东X区X号楼商铺X号房屋转让协议有效。二、保利公司协助司艳柱办理涉案房屋的相关手续及房屋所有权转移登记。
一审法院认定事实：位于丹东市振兴区的丹东锦江林语开发工程由第三人保利房产公司开发建设，部分工程由被告袁绍刚挂靠被告恒东建筑公司进行实际施工。在施工过程中，第三人保利房产公司按被告的施工进度和合同约定，于2015年将X区X号商铺X号拨付给被告袁绍刚，用于抵顶所欠付的工程款。2016年1月2日，被告袁绍刚与原告签订转让协议，双方约定袁绍刚将涉案房屋转让给原告。2016年2月15日，袁绍刚收到全部房屋价款。后保利房产公司在其公司内网系统中将涉案房屋的客户名称变更为原告。
另查明，涉案房屋从转让给原告后，一直由原告占有、使用。该房屋现由原告作仓库使用，未有人对此提出异议。
一审法院认为，根据原告与被告袁绍刚陈述的事实，并结合转让协议、收款证明等证据，可以认定双方之间已经达成房屋买卖的合意，而且双方已经履行了各自主要的合同义务，并为对方所接受。具体为：原告向被告袁绍刚支付了全部房屋价款，袁绍刚向原告交付了房屋，该房屋也已实际由原告占有、使用。依法成立的合同，自成立时生效，故双方之间就涉案房屋达成的房屋买卖合同已经成立并生效。
关于被告恒东公司与第三人保利公司提出袁绍刚对涉案房屋没有所有权，其将该房屋转让给原告的行为系无权处分，故转让协议应为无效的意见：第一，外观主义原则是商事裁判的重要准则，第三人对外观事实的信赖利益应依法受到保护。本案中，原告根据工程抵债房确认单，并结合保利公司为其在公司网络备案的事实，善意的认为保利公司因欠付袁绍刚的工程款而将涉案房屋抵顶，进而认为被告袁绍刚对涉案房屋有处分权，并且保利公司认可该转让协议的履行，所以才与袁绍刚订立了房屋转让协议，并支付了价款。纵观本案的全部事实，对原告的信赖利益以及双方交易的安全应当依法予以保护。第二，根据诚实信用原则，如当事人作出了某项意思表示，他方信赖该意思表示而采取了相应的行动，则不得事后擅自改变其意思。本案中，根据保利公司先前的行为，以及对原告使用房屋的默许，可以认定其已经认可原告与袁绍刚之间就涉案房屋的交易行为，也正是基于此，原告才与袁绍刚达成房屋转让协议。保利房产公司从未就该交易提出异议，却在本案诉讼中因未与袁绍刚进行工程结算而对已经完成的交易提出反对，违反了诚实信用原则。第三，涉案房屋的转让协议已经实际履行，涉案房屋也已经由原告使用，并从事经营超过一年时间，但恒东公司与保利公司在此期间内未对原告的使用提出异议，如认定转让协议无效，将破坏交易秩序，并给原告造成重大损失，而原告对损失的发生并无过错。综上，对该项意见，本院不予采纳。第三人保利房产公司应当配合涉案房屋转让协议的履行。
关于保利公司提出其是用房屋抵顶工程款，应由袁绍刚和被告恒东公司到第三人处进行工程结算，以最后结算为准确认房屋是否超拨，以此确认协议是否有效的意见：第一，保利公司与被告之间的纠纷系建设工程合同纠纷，与本案不属同一法律关系，该纠纷与原告之间不存在必然的联系，不能因此而对抗善意第三人，损害原告的权益。第二，如保利公司与恒东公司认为其在建设工程合同中的合法权益受到了侵害，可另案提起诉讼解决。
被告袁绍刚经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，故依法缺席判决。
一审法院判决：一、原告司艳柱与被告袁绍刚就丹东X区X号商铺X号签订的房屋转让协议有效。
二、在涉案房屋符合房屋产权登记条件时，第三人丹东保利天赐房地产开发有限公司立即就上述房屋为原告办理房屋所有权转移登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告负担。
本院二审期间，恒东公司围绕上诉请求提供了其与保利公司于2012年12月15日签订的《丹东保利锦江林语BⅡ区煤气调压站、垃圾站、C区换热站、A区物业用房工程施工协议》、于2014年5月1日签订的《丹东保利锦江林语C1区别墅一标段收尾工程施工协议》及保利公司向恒东公司支付工程款的发票、银行进账单等证据。证明：第一份协议约定的工程总造价为149万元，保利公司已给付135万元。第二份协议是隋晓东经手，袁韶刚不是实际施工人，工程总造价290万元。保利公司抵顶给袁韶刚的4个房屋总价款为300余万元，已经超过袁韶刚挂靠恒东公司施工的工程款余额部分，足以证明袁韶刚与保利公司房屋抵顶工程款的约定与恒东公司无关，袁韶刚使用的恒东公司公章为其私刻。
保利公司的质证意见是，上述证据不是新证据。保利公司是与恒东公司订立的合同，不是与袁韶刚个人订立的合同。不认可恒东公司关于袁韶刚私刻公章的陈述，保利公司申请对公章进行鉴定。保利公司在本案中不存在过错，拨付工程款或以房屋抵顶工程款都是拨付给恒东公司，恒东公司再与袁韶刚结算。
司艳柱的质证意见是，同意袁韶刚的质证意见。上述证据能够证明袁韶刚是恒东公司的实际施工人，其代表恒东公司。司艳柱作为买房人没有义务审查恒东公司与袁韶刚之间的合同，且恒东公司没有申请对公章进行鉴定。
袁韶刚的质证意见是，上述证据不属于新证据。第一份协议涉及的工程为袁韶刚挂靠恒东公司进行施工。施工期间，保利公司给了袁韶刚6套房屋抵顶工程款，并不是恒东公司所述以现金支付工程款。袁韶刚是否对第二份协议涉及的工程实际施工，应由恒东公司与袁韶刚另案进行处理，本案是房屋权属纠纷，不是施工合同纠纷。
司艳柱向本院提供了一组照片。证明：司艳柱已经实际占有案涉房屋作为仓库使用。
保利公司的质证意见是，对该证据的真实性有异议。
恒东公司的质证意见是，对该证据的真实性有异议。
庭审后，本院对袁韶刚本人进行了询问并制作了询问笔录。袁韶刚陈述，其挂靠恒东公司等三个公司与保利公司签订了四个施工合同，其中，挂靠恒东公司签订了两个合同。虽然保利公司的财务账会以袁韶刚项目部的名称记账，但是结算时要以袁韶刚挂靠的公司名义各自入账，袁韶刚向其挂靠的公司支付税费、管理费。保利公司以6套房屋（含案涉司艳柱1套、另案司艳柱2套）作为工程进度款拨付给袁韶刚，没有具体区分是计入哪个被挂靠公司的财务账。为方便记账，袁韶刚同意以恒东公司名义抵账。抵账确认单及授权委托书上的印章均是袁韶刚到恒东公司加盖的，恒东公司对此是知情的。袁韶刚与保利公司约定最终结算时如房屋价值与工程款有出入，双方均多退少补。袁韶刚与司艳柱之间是房屋买卖的法律关系，房款已支付。
保利公司的质证意见是，袁韶刚实际施工的四个合同，涉及的工程总价款是1000余万，均未进行最终结算，工程款无法确定。其中，袁韶刚挂靠恒东公司施工了两个合同的工程。袁韶刚陈述保利公司以房屋抵顶工程款是不属实的，保利公司没有和袁韶刚签订工程抵账房确认单。对方当事人提供给法院的工程抵账房确认单都是复印件，保利公司不予认可。袁韶刚及其挂靠单位应依照合同与保利公司结算，如不结算，保利公司将依约单方结算。
恒东公司的质证意见是，该询问笔录可以证明案涉房屋不是必然抵顶给恒东公司。袁韶刚的确挂靠恒东公司施工，但工程款结算必须支付到恒东公司，并由恒东公司给保利公司开具发票。恒东公司没有关于案涉房屋抵顶工程款的记录，没有加盖过公章。各方没有进行最终结算，不能确定案涉房屋能否抵顶工程款，无法确定工程款的具体数额，不能确定房屋归袁韶刚所有。故司艳柱与袁韶刚的房屋买卖合同效力待定。
司艳柱的质证意见是，袁韶刚关于其与保利公司、恒东公司的纠纷与司艳柱无关。袁韶刚和保利公司签订的工程抵账房确认单是真实的，到保利公司办理手续的经过也是真实的，司艳柱予以认可。
司艳柱庭审后向本院提交一份其与袁韶刚之间的资金往来凭证。证明：司艳柱已经通过转账的方式支付了两套房屋的部分房款，余款是通过现金支付的。
恒东公司的质证意见是，对证据的真实性没有异议，但是该证据与被上诉人提供的买卖合同等书面证据互相矛盾，时间和数额均不一致，不能证明与本案有利害关系。
保利公司的质证意见是，对证据的真实性没有异议，但这是袁韶刚与司艳柱的个人行为，与保利公司无关。
袁韶刚的质证意见是，对该证据没有异议。
本院的认证意见为，对于恒东公司提供的证据，与保利公司、袁韶刚的陈述相互印证，可以证明恒东公司与保利公司签订了两份施工协议，保利公司已向恒东公司支付了部分工程款，本院予以采信。对于司艳柱提供的证据，足以证明其已实际占有、使用案涉房屋，本院予以采信。本院对袁韶刚进行询问制作的询问笔录系当事人的陈述，结合恒东公司、保利公司的质证意见，可以证明袁韶刚挂靠恒东公司进行施工，系案涉工程的实际施工人的事实。本院对袁韶刚该部分陈述予以确认。关于司艳柱提供的资金往来凭证，因该证据上所体现的袁韶刚与司艳柱之间资金往来行为发生的时间，早于其二人签署案涉房屋转让协议近两年，仅凭资金往来凭证无法证明是司艳柱向袁韶刚支付案涉购房款项。故本院对该份证据，不予采信。
本院对于各方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院相同。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审期间各方当事人争议的焦点问题是：一、案涉《工程抵账房确认单》是否合法有效。二、司艳柱与袁韶刚之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，双方签订的《转让协议》是否合法有效。三、一审判决判令保利公司协助司艳柱办理案涉房屋所有权转移登记手续是否有事实及法律依据。
关于案涉《工程抵账房确认单》是否合法有效的问题。从现有证据来看，可以认定案涉《工程抵账房确认单》是保利公司与袁韶刚之间订立的以房屋抵顶工程款的协议，该协议不违反法律禁止性规定，自成立起生效。理由如下：第一，关于保利公司、恒东公司、袁韶刚之间法律关系的问题。保利公司虽与恒东公司签订了两份建设工程施工合同，但根据一审查明的事实，袁韶刚挂靠恒东公司对保利公司开发建设的项目进行实际施工，保利公司、恒东公司在二审期间亦认可了上述事实，即袁韶刚系案涉工程的实际施工人，恒东公司系袁韶刚挂靠或借用资质的建筑单位。第二，关于案涉《工程抵账房确认单》的真实性问题。虽然保利公司以司艳柱未提供该协议原件为由否认该协议的真实性，但该协议系一审法院依法向保利公司调取，保利公司在提供该协议后又否认该协议的真实性缺乏理据，故本院对该协议的真实性予以确认。第三，关于该协议未经恒东公司同意是否影响其效力的问题。本案中，恒东公司和保利公司均对加盖在该协议上的恒东公司印章的真实性提出了异议并申请进行司法鉴定。但如前所述，袁韶刚与恒东公司之间是挂靠或借用资质的法律关系，袁韶刚是实际施工人。袁韶刚与保利公司订立的以房屋抵顶工程款的协议，是实际施工人与开发建设单位达成的拨付工程款的协议。恒东公司作为被挂靠单位无论其是否同意均不影响该协议的效力，亦不损害恒东公司的利益。袁韶刚与保利公司之间的建设工程施工合同纠纷可另行诉讼解决。因持有该协议的保利公司否认存在协议原件，导致无法鉴定，故保利公司应当承担不能鉴定的不利后果。在无法确定恒东公司是否同意签订该协议的情况下，应当认定该协议对恒东公司没有约束力。综合以上几点，本案现有证据足以认定保利公司与袁韶刚签订的案涉《工程抵账房确认单》合法有效，对双方均具有约束力。对于保利公司、恒东公司提出的对案涉《工程抵账房确认单》及袁韶刚授权委托书上恒东公司的印章进行司法鉴定的申请，本院均不予准许。
关于司艳柱与袁韶刚之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，双方签订的《转让协议》是否合法有效的问题。因袁韶刚与司艳柱签订案涉房屋《转让协议》时，袁韶刚并未取得案涉房屋的所有权，且案涉房屋《转让协议》仅约定袁韶刚将案涉房屋转让给司艳柱，未约定房屋价款、房屋交付条件等内容，袁韶刚出具的《收款证明》虽认可其收到司艳柱给付的购房款，但司艳柱并未提供转账凭证或取款凭证证明其向袁韶刚实际交付了购房款。因此，从现有证据来看，不足以认定司艳柱与袁韶刚之间存在真实有效的房屋买卖关系，但从该《转让协议》订立的目的来看，该《转让协议》可视为司艳柱与袁韶刚达成的债权转让协议，即袁韶刚将其享有的案涉《工程抵账房确认单》的相关债权转让给了司艳柱。结合保利公司在其内网系统中将案涉房屋客户名称变更为司艳柱的行为及司艳柱取得案涉房屋钥匙的事实，可视为保利公司作为债务人已认可司艳柱成为案涉《工程抵账房确认单》新的债权人。该《转让协议》不违反法律禁止性规定，现有证据亦不能证明该《转让协议》存在法定无效或可变更、可撤销的情形，故应认定该《转让协议》合法有效。
关于一审判决判令保利公司协助司艳柱办理案涉房屋所有权转移登记手续是否有事实及法律依据的问题。如前所述，案涉《工程抵账房确认单》、《转让协议》合法有效，司艳柱应视为案涉《工程抵账房确认单》的债权人。现司艳柱诉请判令保利公司按照协议约定转移案涉房屋的所有权，考虑到司艳柱已实际入住案涉房屋并交纳了物业费等各项费用，一审法院对其该项诉请予以支持并无不当。保利公司虽辩称其对司艳柱入住案涉房屋的事实并不知情，但结合其在其内网系统中将案涉房屋客户名称变更为司艳柱的事实，考虑到现实中开发单位与其建设的房屋所属的物业公司之间的关联性，司艳柱非法取得案涉房屋钥匙并交纳物业费的可能性较小，保利公司亦未提供相关证据，故对保利公司的该项抗辩本院不予采纳。关于保利公司主张其协助司艳柱办理案涉房屋所有权登记手续突破了合同相对性的上诉意见。因司艳柱受让袁韶刚享有的债权后，已成为案涉《工程抵账房确认单》的债权人，取得相应的债权，保利公司以司艳柱不是合同相对人抗辩没有事实及法律依据，本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于保利公司主张本案涉及房屋的二次转让，保利公司直接协助司艳柱办理案涉房屋所有权登记手续会导致国家税收损失的上诉意见。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》[国税函（2002）622号]规定：“按照现行的契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后，办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已经签订房屋买卖合同，但由于种种原因最终未能完成交易的，如购房者已经按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税应予以退还。”按照该批复的规定，房产交易只有在进行权属登记的情况下才纳税。本案中，保利公司与袁韶刚达成以房屋抵顶工程款的协议，但并未履行变更房屋产权登记的手续，袁韶刚未取得案涉房屋的所有权，其转让债权的行为属于办理房屋所有权变更登记之前的行为，不构成二次交易，故不存在恶意串通规避国家税费的问题。保利公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于本案案由的问题。因司艳柱的诉讼请求系债权之诉，一审判决确定本案案由为所有权纠纷不当，应予纠正。本案案由应确定为合同纠纷。
综上所述，一审判决认定事实清楚，确定案由不当，但裁判结果正确，故对保利公司、恒东公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第七十九条、第八十条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由丹东保利天赐房地产开发有限公司承担50元，由东港市恒东建筑安装有限公司承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 张 策
审判员 于 军
审判员 姜艳艳
二〇一七年十二月二十日
书记员 于大海