陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终1905号
上诉人（原审被告）李建群，男，1965年8月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托代理人费光丽，陕西至正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。
法定代表人姜玲，该公司董事长。
委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
原审第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行，住所地西安市高新区丈八北路与唐兴路交汇处东南角“利君明天”1幢1号楼10113室。
负责人马武章，该支行行长。
委托代理人张会会，男，1985年4月2日出生，汉族，员工，住。
上诉人李建群因与被上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司），原审第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行（以下简称光大银行丈八北路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月19日李建群与天宝公司签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y14016582），购买了位于西安市雁塔区房屋。房屋总价款为4275736元。合同附件五补充协议第一条第2款约定：签署认购书后7日内，买卖双方签署《商品房买卖合同》，买受人向出卖人交纳首期购房款人民币壹佰贰拾捌万伍仟柒佰叁拾陆元（1285736元整），其中包含履约定金人民币叁万元整，订约定金自动转为履约定金并冲抵首期部分购房款。除出卖人书面同意外，买受人不得擅自变更首期购房款的数额。第5款约定：签署《买卖合同》后7日内，买受人应当办理完毕贷款手续（包括向贷款机构提供完整的贷款资料、签署贷款合同），向贷款机构申请贷款。买受人逾期办理完毕上述贷款手续的，出卖人有权收回该物业并另行出售，出卖人在扣除总房款5%的违约金、《买卖合同》办理完毕注销登记手续之日后30日内，向买方无息退还已收购房款。合同附件八第九条第2款约定，买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任。第十一条第1款约定：发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形，且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的5%向出卖人支付违约金，《买卖合同》另有约定的除外。第3款约定：无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担，因买受人原因导致商品房买卖合同注销备案延期办理的，出卖人有权顺延退还房价款的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之贰的违约金，直至买受人配合办理完毕商品房买卖合同注销备案手续。合同附件九第十五条第2款约定：上述书面通知送达至对方在签署《买卖合同》时、预留的或事后补留的通讯地址和／或代收人处即为有效送达；买受人没有向出卖人预留或补留通讯地址和／或代收人地址的、或通讯地址变更后未及时通知出卖人的、或在邮寄途中发生延误的，出卖人不承担由此造成的延迟通知或迟延交屋责任。上述买卖合同签订后，李建群支付房屋首付款1285736元。2012年9月13日，天宝公司与第三人中国光大银行西安分行丈八北路支行签订了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，天宝公司为李建群按揭贷款提供阶段性连带保证责任。2014年3月26日，李建群与第三人中国光大银行西安分行丈八北路支行签订《个人贷款合同》，贷款金额2990000元，贷款期限2014年3月26日至2024年3月26日止。贷款发放日为2014年4月9日。2016年1月开始，李建群停止向第三人光大银行丈八北路支行偿还本息。2016年10月25日，天宝公司通过EMS向李建群在商品房买卖合同中所留的地址发出《催款函》，要求李建群偿还其代偿款项并协商解决逾期还款事宜。该函件寄出后，李建群仍未向天宝公司偿还天宝公司代付的款项。另查，该涉案房屋自放款日2014年4月9日至2017年3月30日共向第三人光大银行丈八北路支行支付贷款本金630191.62元、利息286371.70元、罚息171862.83元，共计1088426.15元。其中李建群自行偿还本金398493.31元，天宝公司代偿款项为383403元。再查，天宝公司在房屋具备交付条件后通知李建群收房，李建群2014年已办理收房手续。
天宝公司于2017年3月14日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2013年12月19日李建群与天宝公司签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y14016582），购买了位于西安市雁塔区房屋。房屋总价款为4275736元，并约定李建群通过按揭贷款的方式支付房屋价款。2014年3月26日，李建群与第三人中国光大银行西安分行丈八北路支行签订《个人贷款合同》，贷款金额2990000元，贷款期限2014年3月26日至2024年3月26日止。贷款发放日为2014年4月9日。后天宝公司与第三人中国光大银行西安分行丈八北路支行签订了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，天宝公司为李建群按揭贷款提供阶段性连带保证责任。按揭手续办理完成后，李建群初期还能按时足额支付贷款本息。但自2016年1月起李建群停止向第三人光大银行丈八北路支行偿还本息，经第三人光大银行丈八北路支行多次催收，李建群均不能按期偿还本息。第三人光大银行丈八北路支行要求天宝公司承担保证责任并从天宝公司保证金账户划扣相应的金额。截止2017年3月30日第三人光大银行丈八北路支行划扣天宝公司保证金账户资金383403元。李建群上述行为严重侵犯了天宝公司的合法权益。现天宝公司为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除天宝公司、李建群签订的《商品房买卖合同》，并判令李建群支付天宝公司违约金213786.8元；2、李建群偿还剩余天宝公司代付款383403元（暂计算至2017年3月）；3、李建群立即配合办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；4、李建群、第三人光大银行丈八北路支行配合天宝公司到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；5、本案诉讼费用由李建群承担。
李建群辩称，对于天宝公司陈述的事实不予认可。涉案房屋总价不应按照4275736元计算，因该房屋属样板房，其中包括房屋硬装修费用1375736元，实际房屋的价格应为2900000元。李建群实际支付房屋首付款1451231元、按揭本金及利息705023.15元。自李建群2014年入住以来，该房屋存在多处质量问题，给李建群也带来了经济损失。李建群多次要求维修无果。李建群于2016年3月停止向银行支付按揭贷款，后来于2016年3、4、5、6月又重新支付了几个月按揭。2016年6月18日因其他案件被公安机关刑事拘留，故导致无法正常偿还按揭款。如天宝公司现要求解除合同，其应还清全部银行贷款，并退还李建群购房款3016254.15元及利息1870077.79元，共计4886331.94元。天宝公司所垫付的按揭款李建群现也无法偿还，现不同意天宝公司的诉讼请求。
第三人光大银行西安丈八北路支行经原审法院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
原审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。天宝公司与李建群签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。李建群作为买受人按揭购买天宝公司开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，第三人光大银行西安丈八北路支行直接扣除天宝公司保证金偿还贷款本息，导致天宝公司作为连带责任保证人代为偿还贷款本息。依据天宝公司、李建群双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，李建群的行为已经构成违约，加之天宝公司也已根据合同约定的地址向李建群送达《催款函》，履行了通知的义务，故双方签订的《商品房买卖合同》解除的条件已经成就，现天宝公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求李建群按照合同约定向天宝公司支付商品房已付房价款5%的合同解除违约金，符合合同约定及法律规定，原审法院依法予以支持。根据双方在合同附件八第九条第一项约定，李建群在接到天宝公司的通知后应当在2016年10月31日返还天宝公司支付的代偿款项，而李建群至今未向天宝公司偿还代付款项，亦构成违约，故天宝公司主张李建群返还截止2017年3月30日之前下欠的代偿款项383403元，有合同依据，原审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情巩和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因本案中双方签订的《商品房买卖合同》已进行了登记备案，现《商品房买卖合同》已依法予以解除，李建群理应协助天宝公司办理该合同的备案注销登记手续和注销商品房抵押预告登记手续。因该房屋李建群曾支付过首付款1285736元及按揭贷款本金398493.31元，因双方合同解除，天宝公司亦应向李建群返还全部首付款1285736元及已付的贷款本金398493.31元，共计1684229.31元。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故天宝公司应代李建群向第三人光大银行西安丈八北路支行清偿剩余贷款本息等债务后，第三人光大银行西安丈八北路支行亦应协助天宝公司办理涉案房屋的抵押预告登记手续。因天宝公司、李建群双方在《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条第5款对双方返还款项的方式有明确约定，且该约定也不违反法律规定，故双方实际返还对方款项时可以互相折抵。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、陕西天宝物业投资有限公司与李建群于2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14016582）及附件予以解除。二、李建群于本判决生效之日起十日内协助陕西天宝物业投资有限公司办理2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14016582）登记备案注销手续。三、李建群与第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行于本判决生效之日起十日内配合陕西天宝物业投资有限公司办理预购商品房贷款抵押预告登记的注销手续。四、李建群于本判决生效之日起十日内向陕西天宝物业投资有限公司支付代偿款项383403元、合同解除违约金213786.8元，以上共计597189.8元。五、陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向李建群返还1684229.31元。上述第四、五项在履行中可以相互折抵。如果李建群未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费44202元，由李建群承担。因陕西天宝物业投资有限公司已预交，故李建群于支付上述款项时一并支付陕西天宝物业投资有限公司。在履行中可与第五项判决内容相互折抵。
宣判后，李建群不服，向本院提起上诉称，一、原审判决对合同履行事实认定错误。原审判决对迟延办理房产证和出卖人应当履行保修义务等违约事实避而不谈。二、原审判决对购房款和违约金计算错误。李建群向天宝公司交纳购房款1451231元及按揭贷款本金398493.31元，共计1849724.31元。按照合同约定解除合同，违约金为已付房款的5%计算，应为92486.22元（1849724.31×5%）。天宝公司应当返还李建群购房款1757238.09元。3、原审判决李建群向天宝公司支付代偿款383403元，合同解除违约金213786.8元，于法无据。天宝公司代偿的383403元及尚未履行的光大银行丈八北路支行按揭贷款一并因合同解除均应由天宝公司承担。李建群当庭补充事实和理由如下：一、原审判决认定事实不清，对应予返还李建群的已付本金及购房款数额计算错误。1、天宝公司除应返还李建群自行支付本金398493.31元外，还应返还其代偿的本金231698.31元。原审判决已查明，涉案房屋自2014年4月9日至2017年3月30日共向第三人光大银行丈八北路支行支付贷款本金630191.62元，其中李建群自行偿还本金398493.31元，天宝公司代偿款项为383404元，即除去利息及罚息，天宝公司代偿本金为231698.31元。合同解除后，天宝公司应将代偿本金231698.31元与李建群已支付本金一起返还给李建群。原审判决遗漏了该事实，只判决李建群支付天宝公司代偿款项，未判决其返还代偿本金，数字计算错误。2、天宝公司应返还李建群购房款1451231元。李建群向天宝公司支付首付款1285736元，维修基金21950元，契税128272元。2014年5月5日，天宝公司向李建群开具收到购房款1451231元的发票一张。原审判决天宝公司返还李建群首付款1285736元，对李建群要求返还契税和维修基金的诉请未进行判决，侵犯了李建群的合法权益。二、原审判决李建群支付合同解除违约金213786.8元过高，应按李建群已付首付款1285736元的5%计算违约金。三、原审判决未对天宝公司逾期办理房产证的事实进行审理，天宝公司应支付李建群逾期办证违约金85514.72元。四、原审判决适用法律错误，天宝公司应支付李建群首付款利息327862.68元。李建群于2013年12月19日向天宝公司支付首付款1285736元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。天宝公司应支付李建群自2013年12月19日至实际返还之日的利息（暂计算至2018年3月19日），原审判决未对利息进行判决，也未对买卖合同解除后天宝公司收取的购房贷款如何返还进行判决。上诉请求：1、撤销原审判决第四项、第五项，依法改判由天宝公司返还李建群购房款1451231元（首付款1285736元+大修基金21950元+契税128272元）及首付款利息327862.68元（1285736按照年利率6%计算自2013年12月19日至2018年3月19日止），同时返还李建群已付贷款本金630191.62元（李建群自付的398493.31元+天宝公司代偿的231698.31元），天宝公司支付李建群逾期办理房产证违约金85514.72元（总价款的2%），李建群支付给天宝公司违约金64286.8元（首付款的5%）；2、二审诉讼费用由天宝公司承担。
天宝公司辩称，原审判决查明事实清楚，法律适用正确。请求驳回上诉，维持原判。合同解除后天宝公司应该退还李建群款项从总房款中减去天宝公司代偿款、违约金、诉讼费以及其他代偿的费用。李建群所述逾期办证违约金与本案无关。
第三人光大银行丈八北路支行述称，对于银行来说贷款由李建群还是天宝公司来还都可以，还清之后银行配合办理注销登记手续。
本院经审理查明，天宝公司偿还的383403元中有231698.31元系本金。原审判决认定事实属实。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。天宝公司和李建群签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《商品房买卖合同》附件八第九条第2款约定，买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任。本案中，李建群2016年1月开始停止向银行偿还按揭贷款，按照合同约定，天宝公司有权解除合同，故原审判决解除天宝公司和李建群签订的《商品房买卖合同》及其附件，并无不当，应予维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，李建群及天宝公司均认可李建群交纳的首付款为1285736元，故合同解除后，原审判决天宝公司返还李建群首付款1285736元，并无不当，应予维持。李建群上诉认为天宝公司还应向其返还契税128272元和维修基金21950元，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，李建群可另行主张。因李建群违约导致《商品房买卖合同》解除，李建群应当按照合同约定按照房价款的5%承担违约责任，涉案房屋房价款为4275736元，故原审判决李建群向天宝公司支付违约金213786.8元（4275736元×5%），并无不当，应予维持。李建群上诉认为应按照首付款1285736元的5%计算违约金，不符合合同约定，不予采信。截止2017年3月30日，因李建群未按期偿还银行按揭贷款使得天宝公司代偿383403元。根据双方在合同附件八第九条第一项约定，李建群在接到天宝公司的通知后应当在2016年10月31日返还天宝公司支付的代偿款项，而李建群至今未向天宝公司偿还代付款项，故原审判决李建群向天宝公司返还截止2017年3月30日之前下欠的代偿款项383403元，有合同依据，应予维持。在天宝公司代偿的383403元中有231698.31元系本金，前述本金在李建群和天宝公司签订的《商品房买卖合同》解除后，应由天宝公司退还给李建群，李建群上诉认为天宝公司应将代偿款项中的本金231698.31元返还给李建群，有事实和法律依据，应予支持。关于李建群上诉要求天宝公司支付首付款利息，因李建群违约导致《商品房买卖合同》解除，故李建群要求天宝公司支付首付款利息，不予支持。此外，李建群上诉认为天宝公司应向其支付逾期办证违约金，和本案不属于同一法律关系，本案不予处理，李建群可另行主张。综上，李建群的上诉理由部分成立，上诉请求部分予以支持。据此，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初第4642号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；
二、陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还李建群231698.31元。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费44202元，陕西天宝物业投资有限公司已预交，由李建群承担。
二审案件受理费10502元，李建群已预交，由李建群承担10000元，陕西天宝物业投资有限公司承担502元。双方于执行中一并结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 石李婷