重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0110民初1037号
原告：重庆市綦江供销集团有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道龙角路7号，统一社会信用代码91500222203459479G。
法定代表人：江平东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭文江，重庆永登律师事务所律师。
被告：重庆市农产品集团渝南有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道交通路綦河名居，统一社会信用代码91500222666428265M。
法定代表人：黎清泉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余利国，男，1990年10月1日出生，重庆市农产品集团员工，汉族，住甘肃省临泽县。
委托诉讼代理人：付玉，女，1986年3月18日出生，汉族，重庆市农产品集团员工，住重庆市江北区。
原告重庆市綦江供销集团有限公司（以下简称：綦江供销公司）与被告重庆市农产品集团渝南有限公司（以下简称：渝南公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告綦江供销公司于2018年1月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈旭适用简易程序独任审判，于2018年3月1日公开开庭进行审理。原告綦江供销公司委托诉讼代理人霍永军、谭文江与被告渝南公司委托诉讼代理人付玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告綦江供销公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法裁决解除原、被告签订的《商业用房租赁合同》；2、请求依法裁决被告支付原告租金537412.08元（该金额为截止于2017年12月30日的应付金额，最终以被告依法移交租赁房屋与原告时止计算的金额为准）及违约金暂定为2万元（最终以每日按违约金额的2‰，从违约之日至付清时止计算的金额为准）；3、请求依法裁决被告将租赁房屋腾退、清洁，并移交原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月15日，原告与被告签订《商业用房租赁合同》，约定原告将位于重庆市綦江区XXXXXX的房屋出租与被告，租赁期限从2016年2月1日至2018年11月30日；房屋租赁综合费用第一年每月每平方米37元，从第二年（含第二年）每年的租赁综合费用在上一年度基础上逐年递增5%；费用支付方式是每月30日前将次月房屋租赁综合费用一次性转入原告指定账户，原告收到后七个工作日内出具票据；履约保证金20万元，若被告违约，原告有权不予退还；违约金为实欠房屋租赁综合费用每日2%。合同生效后，原告按照约定履行义务，被告前期也自觉履行支付房屋租赁综合费用的义务。2016年9月20日，被告严重违背约定，擅自将房屋全部转租他人，且从2017年1月31日开始未支付费用。故诉至法院请求公正裁决。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为：租金主张至合同解除之日，其后至租赁房屋移交之日参照租金标准计算租金损失。
被告渝南公司辩称：1、认可从2017年1月31日起未支付原告租金，但是租金是按照每月44784.38元计算，13个月租金共计582196元；2、违约金按照日利率2‰计算过高，应当按照银行同期贷款利率上浮30%来计算，按日利率万分之1.6计算比较合理；3、同意原告提出来的债权抵偿93542.22元；4、要求用履约保证金抵扣租金及违约金。
经审理查明，2016年1月15日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《商业用房租赁合同》，约定由原告将其位于重庆市綦江区XXXX房屋租赁给被告使用，第一年每月房屋租赁综合费用按37元/平方米计算，以实际交房为首年计算时间，从第二年起（含第二年），每年的房屋租赁综合费用标准在上一年度基础上逐年递增5%；每月30日前，被告将次月租金一次性转入原告指定账户，原告在房屋租赁综合费用到账后7个工作日内出具票据；本合同因租赁期满或任何约定解除、法定解除条件成就后终止的（含乙方违约导致甲方单方终止合同的），乙方应在合同终止后次日内按照甲方交付给乙方时的房屋、房屋的附属配套设备设施及场地设施状况交还甲方；乙方未经甲方书面同意不得转租租赁场地，如擅自转租视为违约；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租（或变相转租）给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意，未经甲方同意转租视为违约，转租无效，甲方可以单方面解除租赁合同。合同第五条还约定，被告向原告支付履约保证金20万元，“乙方所缴纳的履约保证金在甲方期间不计利息，仅作为乙方全面履行合同的保证，乙方如有违约，甲方有权扣除履约保证金，并书面通知乙方”，“合同因租赁期满或任何约定或法定解除条件成就终止的，履约保证金抵扣甲方垫付的应由乙方承担的费用及应由乙方承担的违约及赔偿金外，剩余部分在15日内无息返还乙方。”该合同第十三条又约定，“在租赁期间，必须依约缴纳租金及其他费用，如有意拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠金额日2%；如果拖欠30天（含30天）以上，视为违约，甲方有权收回房屋、解除租赁合同并不退还乙方保证金。”合同签订后，被告在租赁房屋内进行经营，也按照约定将房屋租金缴纳至2017年1月31日。2016年9月20日，被告将该租赁房屋转租给南充市嘉陵区乐玛客商贸有限公司。
另查明，2018年1月19日，原告向被告发出《债权转让通知书》，将对被告的债权93542.22元转让给綦江区上升街朋诚副食店负责人袁寅。同年1月25日，袁寅向被告发出《债权债务抵消通知书》，确认前述债权转让事实。审理中，被告对该债权转让行为予以认可。
前述事实，有《商业用房租赁合同》、房地证、协议书、债权转让通知书、债权债务抵消通知书、快递单回执、增值税专用发票、门店经营权承包合同、中标通知书、委托书、收据及当事人陈述等证据记录在案为凭，并经本院质证审查，应予认定。
本院认为，本案争议的焦点有四：一是被告是否构成违约；二是履约保证金是否可以抵扣相关费用；三是欠缴租金金额；四、违约金的计算。
一、关于被告是否构成违约的问题。合同约定，拖欠租金30天以上，视为违约；承租人未经出租人书面同意不得转租，否则视为违约。被告从2017年1月31日以后未按照约定支付租金，已经构成违约；2016年9月20日，被告在未取得原告书面同意的情况下将租赁房屋转租他人，也构成违约。被告辩称原告知道并认可其转租行为，原告予以否认，而被告并未提交相应证据予以证明；且根据约定，被告转租应当取得的是书面同意，故本院对被告该辩解意见不予采信。
二、关于履约保证金能否抵扣的问题。合同第五条约定“履约保证金除抵扣甲方垫付的应由乙方承担的违约金及赔偿金外，剩余部分在15日内无息返还乙方”，合同第十三条第1项约定乙方有意拖欠租金及其他费用30天以上的，“视为违约，甲方有权收回房屋、解除租赁合同并不退还乙方保证金”。该两条约定相互矛盾，属于约定不明；故，原告没有理由将被告缴纳的履约保证金据为己有，本院对被告以履约保证金抵扣相关费用的意见予以支持，应当首先用于抵扣违约金，剩余部分抵扣租金。
三、关于欠缴租金金额的问题。从合同约定来看，租赁的第一年应从2016年2月1日起至2017年1月31日，按1152.75平方米的面积，并以37元/平方米·月的标准计算；从第二年起应当逐年递增5%。故从2017年2月1日起2018年1月31日止应按38.85元/平方米·月（37元/平方米·月×105%）的标准计算费用，月租金为44784.34元（38.85元/平方米×1152.75平方米），该段租金为537412.08元（44784.34元/月×12月）；从2018年2月1日起至2019年1月31日止应按40.79元/平方米·月（38.85元/平方米·月×105%）的标准进行计算，月租金为47020.67元（40.79元/平方米×1152.75平方米），2018年2月1日—3月31日的租金为94041.34元。原告转让给他人的债权应当从欠缴租金中予以扣减。
四、关于违约金的计算问题。双方约定按照日利率2%计算太高，原告变更为按照日利率2‰仍然过高，原告也未举证证明其租金被占用的其他损失，故本院对被告要求调减的请求予以支持；被告要求按日利率万分之1.6计算违约金，其违约成本过低，不足以保护诚实履约方的利益，结合本案实际，按月利率2%计算违约金较为合理。由于原告于2018年1月19日将部分债权转让给他人，该转让的金额从当日起应当从违约金计算基数中扣减。据此，2017年2月1日—2018年1月18日从当月1日起，各以447874.34元为基数计算至2018年1月18日，该段违约金为65206元；2017年1月19日—2018年1月31日以443869.86元（537412.08元—93542.22元）为基数，违约金为3550.96元；2018年2月1日—2月28日以490890.53元（443869.86元+47020.67元）为基数，违约金为8836.03元；2018年3月1日—3月31日以537911.20元（490890.53元+47020.67元）为基数，违约金为10758.22元。前述违约金共计88351.21元（65206元+3550.96元+8836.03元+10758.22元）。
综上，被告延迟缴纳租金，且未经原告书面同意将租赁房屋转租他人，已经构成违约，符合法定和约定解除合同的条件，故本院对原告请求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应当将租赁房屋交还原告，故本院对原告要求被告腾退并移交房屋的请求予以支持。被告没有证据证明其转租行为取得了原告同意，不能因此免除自己交还租赁房屋的义务。承租人应当按照约定支付租金，故本院对原告要求被告支付租金的请求予以支持，就本案而言，即为房屋租赁综合费用；被告应付租金为尚欠租金抵扣转让债权，再扣除抵扣违约金后剩余的履约保证金，具体金额为426262.41元[537412.08+94041.34元—93542.22元—（200000元—88351.21元）]。违约金88351.21元应从履约保证金中抵扣，不再另行支付。合同解除后至被告将租赁房屋交还给原告前，必然给原告造成租金损失，原告要求参照房屋租金的约定计算该损失是合理的，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、从2018年3月31日起解除原告重庆市綦江供销集团有限公司与被告重庆市农产品集团渝南有限公司于2016年1月15日签订的《商业用房租赁合同》；
二、被告重庆市农产品集团渝南有限公司在本判决生效后一个月内将位于重庆市綦江区文龙街道石佛岗109号供销大厦第一层房屋腾退并交还给原告重庆市綦江供销集团有限公司；
三、被告重庆市农产品集团渝南有限公司在本判决生效后一个月内支付给原告重庆市綦江供销集团有限公司租金（即房屋租赁综合费用）426262.41元；
四、从2018年4月1日起至前述房屋交还给原告重庆市綦江供销集团有限公司时止，被告重庆市农产品集团渝南有限公司按照约定的租金（即房屋租赁综合费用）标准向原告重庆市綦江供销集团有限公司支付租金损失；
五、驳回原告重庆市綦江供销集团有限公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取4687元，保全措施费4020元，共计8707元，由原告重庆市綦江供销集团有限公司承担2047元，被告重庆市农产品集团渝南有限公司承担6660元。（原告已预交，被告在履行前述第三项义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈旭
二〇一八年三月三十日
书记员 李喆