海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终532号
上诉人（原审原告）杨松。
委托代理人孙悟钧，北京大成（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南地恒实业投资有限公司。
法定代表人庄建川，总经理。
委托代理人王铭涛，海南威盾律师事务所律师。
委托代理人谭伦，该公司法律顾问。
上诉人杨松因与被上诉人海南地恒实业投资有限公司（以下简称地恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人杨松的委托代理人孙悟钧、被上诉人地恒公司的委托代理人王铭涛、谭伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年2月29日，原告与被告在海南省万宁市兴隆开发区签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的，位于万宁市兴隆旅游区鑫桥酒店南边规划道路南侧（编号为万让2009-11号地块）的兴隆美丽春天温泉度假公寓房屋，房号为A3幢二层05号，购房款为人民币222999元，约定的交房日期为2012年12月30日前。合同签订后，原告已按约定支付全部购房款。期限届满后，因为政府政策调整、恶劣天气等不可抗力，被告未能如期交房。2013年7月，被告向所有小区业主（包括原告）发送致歉信，阐明延期交房的原因。后于2013年9月30日通过邮寄向原告发送入伙通知书，要求原告2013年10月10日前来收房。原告于2013年4月1日前来收房并开始装修使用，居住至今。原告于2014年12月29日以被告违反合同约定为由，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告履行合同约定的交房义务；2、被告因逾期交房而向原告支付逾期700天违约金人民币31219.86元（暂计至2014年11月30日，全部违约金算至实际正式办理房屋交付之日止）；3、被告立即按合同约定办理房产证，承担原告未能及时取得该房屋有关权证的全部违约责任，支付违约金人民币945元（暂计至2014年11月30日，全部违约金计至实际交付房产权证之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。另查明，被告于2013年11月7日向万宁市住房和城乡建设局提交一期项目验收申请，万宁市住房和城乡建设局于2015年7月30日完成项目竣工验收备案工作。
以上事实，有原告提供的证据：1、身份证；2、《商品房买卖合同》；3、收据；4、致歉信；被告提供的证据：1、万宁市住房和城乡建设局关于美丽春天温泉度假公寓项目的情况说明；2、地恒万宁分公司与万宁合安爆破服务有限公司签订的《合同书》；3、2010年至2014年海南万宁国家一般气象站逐日极大风速资料、2010年至2014年海南万宁国家一般气象站逐日降水量资料；4、批复及方案；5、竣工验收备案证；以及双方当事人的庭审陈述予以证实。
原审法院审理认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点主要为：被告有无按照合同约定履行交房义务；被告是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为以及应否承担违约责任。一、被告有无按照合同约定履行交房义务。本案中，原告已经于2013年4月1日前来收房，并装修入住使用该房屋，且原告在收房的时候并没有提出异议，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告于2013年4月1日将房屋交付给原告占有、使用，原告已经装修房屋，原告事实上已经占有、使用房屋，视为被告已交房，被告已按合同约定履行交房义务。二、被告是否存在逾期交房的违约行为以及是否应当承担违约责任。按照合同约定，被告应于2012年12月30日前交房，但被告提出，根据该合同第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实在合理的期限内予以延期：……2、遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知买受人的。3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。……6、因政府法规政策调整所致的。……”的规定，2011年1月至2012年12月，万宁市兴隆镇长春路二期工程施工，临时占用了涉案小区的部分土地，造成原告施工延误。法院认为，合同签订的时间为2012年2月29日，在签订时，道路已经被占用，被告应在签订合同时考虑到该因素，因此对被告的该项意见，法院不予支持。被告认为工程受爆破影响，但是该证据无法证明其受爆破影响共多长时间，因此，对被告的该项意见，法院不予支持。2012年涉案小区的规划建设因相邻的山水云间小区部分业主的采光权等受影响而遭到投诉，将其中F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层，该规划设计从2012年6月申请至2013年5月审批通过，造成小区施工的延误，共11个月。法院认为，规划的变更，确实影响到工程的施工，符合合同第八条“可以延期事由”的第六项约定，即因政府法规政策调整所致。因此对被告提出的该11个月法院予以支持。被告在施工建设期间，从合同签订后，至2013年10月交房止，万宁市确系受到台风、暴雨天气影响，导致工程施工的中断，法院酌情支持30天，且被告地恒公司也已发函在致歉信中告知原告。以上因素符合合同第八条第二款约定中的“特殊原因”，被告可以在合理的期限内延期，所延误的期限应予以扣除。故被告并未逾期交房，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，法院不予支持。三、被告是否存在逾期办证的违约行为以及应否承担违约责任。根据合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失”的规定，可以得知，被告以承担违约金的形式按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿原告损失的前提是：1、原告未能在规定期限内取得房地产权属证书；2、原告未能在规定期限内取得房地产权属证书是因为被告的责任，即被告存在过错。根据该条后款，被告承担责任的前提一是必须有规定取得房屋权属证书的时间；二是必须是因被告的责任导致逾期办证。然而合同并未明确“规定期限”的起止日期，该条款也未约定何时办理好房地产权属证书，原、被告双方亦未就“规定期限”达成合意作为合同的补充条款，也就无法确定被告是否逾期办证。故原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回原告杨松的全部诉讼请求。案件受理费604元，由原告杨松负担。
上诉人杨松上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定“被告并未逾期交房”错误。事实上，被上诉人在涉案房产交付过程中，存在着一系列民事欺诈行为，其交房行为依法应认定无效，其迟延交房的期限应为双方约定交房的次日（2013年1月1日）起至政府对涉案房产竣工验收登记备案（2015年7月30日）之日止。这一事实，有上诉人及其他38名业主的陈述相互印证。在被上诉人发出2013年10月10日交房的入伙通知书后，当上诉人询问被上诉人物业管理负责人冯文经理有关项目竣工验收情况时，冯文经理都是这样答复：“老板说已经验收合格了，合格证在2014年元旦前后发给大家，请先办入住手续，赶紧装修房子，希望大家能在新房中过一个愉快的春节。”这一说法，也与入伙通知书中“我公司开发的兴隆美丽春天1期已具备入伙条件”的明示确认及《商品房买卖合同》第八条“该商品房经验收合格”的交房条件约定相一致。这些都足以误导作为普通消费者的上诉人确信涉案房产业已验收合格，进而作出收房的错误选择。同时，该入伙通知书中“若您逾期尚未办理或未办妥入伙手续，将视为入住计收物业管理费，超过3年不来办理手续的房产将视为无主房产交有关部门处理”的霸王、胁迫性“特别提示”，容不得上诉人拒收。对此，上诉人入住涉案房产没有任何过错。其后，对竣工验收一事，被上诉人一直闪烁其词、敷衍搪塞，直到2014年底，上诉人方通过万宁市住建局确切获悉：因被上诉人早在2011年5月擅自无证开工建设涉案房产（政府许可开工的时间为2012年5月11日），且没按政府规定预留消防通道等，造成涉案房产一直未能通过竣工验收。加上被上诉人一直未兑现“致歉信”作出的因迟延交房的赔付承诺（该“致歉信”系被上诉人针对上诉人发出的单方意思表示，具有法律约束力），上诉人遂与其他业主提起诉讼，要求被上诉人依据合同约定支付上诉人2013年1月1日至涉案房产验收合格期间的迟延交房违约金。2、一审判决认定将其中F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层符合合同第八条约定的情形，缺乏事实根据和法律依据。首先，在签约过程中，被上诉人采取隐瞒事实真相的欺诈手段，以近期（2012年12月30日前）交房等优惠条件，诱使上诉人签约。39位业主中，绝大多数的签约时间都是在2012年5月30日前后，即在山水云间小区业主投诉涉案小区采光权纠纷之后、被上诉人提出变更规划申请期间。被上诉人作为专业开发房地产项目的大型企业，熟知处理采光权纠纷可能涉及变更工程规划及所需时间成本等，其明知不能如期交房，却为了私利，不惜牺牲上诉人的合法权益，极力隐瞒上述情节，不负责任地承诺2012年12月30日前交房。更为恶劣的是：交房期满之后，又以“致歉信”形式稳定人心，待上诉人起诉之后，再出尔反尔，以合同第八条约定为由，规避转嫁风险。至此，被上诉人的欺诈本质暴露无遗。然而，根据商品房交易惯例、诚信原则和有关法律规定，合同第八条第二款约定的“特殊原因”显然不适用欺诈原因。况且，根据有关法律规定，如对上述观点持有异议，应作出不利于格式合同提供方（被上诉人）的解释。其次，被上诉人一审时没有提交合同注明的万住建程规临（2012）第80号建设工程规划许可证。既然是临时许可证，就可以依法推定已建成的涉案房产即属于违法，而变更违章建筑规划是由被上诉人的违法违约行为引发，不应视为特殊原因，不应享受“交房延期”待遇。3、一审判决认定“从合同签订后，至2013年10月交房止，万宁确系受到台风、暴雨天气影响，导致工程施工中断”与事实不符。39名业主一致证实：涉案房产工程早在2011年5月就开始施工，至2012年5月绝大多数业主签约时业已封顶竣工。被上诉人的售房宣传资料及业主所拍照片亦能直观反映这一事实。因此，不存在一审认定的上述事实。即便存在自合同签订至2013年10月交房期间施工的事实，一审认定“受到台风、暴雨天气影响，导致工程施工中断30天”也无事实和法律根据。兴隆镇历史上1年多的时间内遭遇过30天的台风吗？暴雨属于不可抗力的法律依据在哪里？况且，并不存在被上诉人依约在发生不可抗力因素之日起30天内告知上诉人的事实。二、一审判决适用法律错误。鉴于一审判决认定事实错误，导致其适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条处理本案纠纷之误。该条款规定的“对房屋的转移占有”，并不包括遭受欺诈的转移占有，否则，就悖离了我国的法制原则与法制精神。同时也与当前社会和谐稳定大局不符。综上，请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人地恒公司未作书面答辩，其在庭审中口头答辩称：一、上诉人主张一审认定事实错误的理由不成立，二审法院应当驳回其上诉。1、上诉人是成年人，具有完全行为能力，在签订《商品房买卖合同》前已详细阅读合同条款，其应当知道双方的权利义务。既然上诉人已经与被上诉人签订了合同，说明其认同合同的权利义务。而被上诉人向其发送的入伙通知书，也是根据该合同履行通知义务。显然，无论是合同，还是入伙通知书，都是双方认可的权利义务，不存在霸王条款，更不存在胁迫、欺诈。2、被上诉人没有直接发送致歉信给上诉人，不存在对上诉人的赔付承诺。退一步来说，即使被上诉人向上诉人发送致歉信，那么，根据致歉信的内容，被上诉人也仅是依据合同中的赔付条款进行赔付。但是，根据合同第八条的约定，被上诉人延期交房不需承担赔偿责任。3、双方签订《商品房买卖合同》时，被上诉人并不知道F1、F2、F3三幢楼会出现规划变更，也不知道更改规划时间会如此的长。即使当时情况已经发生了，那被上诉人在向上诉人售楼时，也已经告知上诉人相关情况，不存在欺诈隐瞒情形。4、上诉人以被上诉人的建设工程规划许可证是临时的，以此推定涉案房屋属于违法建筑，没有事实和法律依据，完全是上诉人的主观推断。二、一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定是正确的。理由如下：其一，关于房屋交接，双方在合同第十一条中已约定，被上诉人并未欺诈上诉人。其二，上诉人已经实际占有使用该房屋，证明该房屋符合交房和居住条件，上诉人对此是认可的。三、被上诉人延期交房有特殊原因，不应承担逾期交房的违约责任。首先，被上诉人的F1、F2、F3三幢楼房因山水云间小区业主投诉，发生规划变更，符合合同第八条第二款第6项的约定。其次，根据被上诉人提供的2010年至2014年海南万宁国家一般气象站逐日极大风速资料、逐日降水量资料，可以证明施工期间2012年2月至2013年11月7日造成延误318天的事实，符合合同第八条第二款第2项的约定。第三，2011年1月至2012年12月，万宁市兴隆镇长春路二期工程施工，临时占用了涉案小区的部分土地，影响工程的进展，符合合同第八条第二款第6项的约定。第四，被上诉人于2013年11月7日向万宁市建设局递交验收资料，万宁市建设局于2015年7月30日才验收备案，符合合同第八条第二款第3项的约定。第五，涉案房屋在山上，被上诉人于2012年2月6日与万宁合安爆破服务有限公司签订爆破合同，然而山石复杂，直到2013年7月份才爆破完毕，严重影响了被上诉人的工程施工进度，符合合同第八条第二款第2项的约定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明：上诉人杨松的收房时间为2013年11月5日。
二审中，上诉人提供了两份证据：一、照片；二、售楼广告，拟证明涉案工程早在2012年5月已封顶竣工，不存在受台风、暴雨天气影响的情形。经过庭审质证，被上诉人以该证据不属于新证据为由不予质证。经审核，该证据不属于二审程序中的新证据，且该证据为照片和广告图片，真实性无法确认，其内容与待证事实亦无直接关联，故本院对该两份证据不予采纳。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人是否已按合同约定履行了交房义务；二、被上诉人是否存在逾期交房的违约行为及应否承担违约责任；三、被上诉人是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任。
一、关于被上诉人是否已按合同约定履行了交房义务的问题。被上诉人于2013年9月30日向上诉人发送入伙通知书，通知上诉人于2013年10月10日前来收房，上诉人收到通知后，并未提出异议。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条中关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或者电话通知买受人办理交接手续。买受人接到出卖人发出的《入住许可通知书》之日起三日内，没有提出异议的，视为商品房已经交付”的约定，2013年10月10日应当视为商品房交付时间。据此，被上诉人已按合同约定履行了交房义务，上诉人亦已前来收房并装修使用，其诉请被上诉人履行交房义务显属无理，本院不予支持。
二、关于被上诉人是否存在逾期交房的违约行为及应否承担违约责任的问题。双方的《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付上诉人，被上诉人的实际交付时间为2013年10月10日，该交房时间已超出合同的约定。但该合同第八条第二款亦规定：“（交付期限）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实在合理的期限内予以延期：1、经双方同意需对该商品房进行再修整，修整所需要的时间。2、遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知买受人的。3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。4、买受人在订立合同后，对本合同或主要条款提出变更、修改意见的。5、买受人未按本合同的约定履行义务的。6、因政府法规政策调整所致的。7、如买受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭款到账时间的，以银行按揭款到账的时间为交房时间。”因此，如遇上述约定的特殊情形，被上诉人的交房期限是可以合理顺延的。根据查明的事实，2012年涉案小区项目的规划建设因相邻的山水云间小区部分业主的采光权等受影响而遭到投诉，经过政府处理后，该项中的F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层。该调整后的规划方案于2012年6月向政府职能部门提出申请，至2013年5月获得审批通过，共历时11个月。该项目规划的调整变更，必然造成小区施工的延缓，导致本案争议房屋无法及时交付。本院认为，商品房的规划、设计，系房地产开发商依据市政规划作出，并经主管部门的审核批准。在房地产开发过程中，未经许可，该规划、设计不能随意变更，如确需变更，应在获准之后进行。具体到本案，被上诉人对小区项目作出的规划是经过审批的，其后的相应调整也是在政府要求下作出，而非擅自更改，因此被上诉人在调整规划建设的过程中不存在过错。该项目规划调整方案审批历时11个月，造成施工延误，责任不应归因于被上诉人。该情形造成的交付期限延迟，符合双方合同第八条第二款第6项“因政府法规政策调整所致的”的约定，据此，应当将交房的期限合理顺延11个月。此外，从合同签订后，至2013年10月交房止，万宁市确实存在台风、暴雨天气，受其影响，必然导致工程施工延缓，被上诉人亦向上诉人发出致歉信做了告知，该情形亦符合双方合同第八条第二款第2项的约定。原审法院依据该约定酌情将交房期限顺延30天符合客观实际，本院予以采纳。综上，被上诉人的交房期限应合理顺延12个月，即顺延至2013年12月30日前交房，因此，被上诉人2013年10月10日交房并未逾期，其不应承担违约责任。上诉人主张被上诉人采取隐瞒事实真相的欺诈方式诱使上诉人签约，不应适用双方合同关于顺延交房期限的规定，该主张缺乏事实根据，本院不予采信。
三、关于被上诉人是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任的问题。上诉人主张依据双方《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失”的约定，被上诉人应承担逾期办证违约责任。但该合同条款仅约定了违约责任，并未约定取得房产证的具体时间，此后双方并未就该“规定期限”达成补充约定，因此双方对取得房产证的时间约定不明，上诉人据此主张被上诉人逾期办证缺乏事实根据，本院不予采信。故其请求被上诉人支付逾期办证违约金，本院不予支持。
综上，上诉人上诉无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费604元，由上诉人杨松负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄声泽
审判员 白玉琳
审判员 梁振文
二〇一六年五月十七日
法官助理谢婷婷
书记员邱飞丽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：黄声泽撰稿：谢婷婷校对：邱飞丽印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年5月29日印制
（共印22份）