苏州市相城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0507执异10号
异议人：潘福林，男，1960年2月22日生，汉族，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：孙祖德、钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。
申请执行人：严凌琳，女，1978年9月8日生，汉族，住苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：顾介通，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
被执行人：李建华，男，1977年10月7日生，汉族，住苏州市相城区。
本院在执行申请执行人严凌琳与被执行人李建华民间借贷纠纷一案中，案外人潘福林对查封被执行人房屋向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭。本院于2017年5月10日公开听证进行了审查，异议人潘福林及其委托诉讼代理人孙祖德，申请执行人严凌琳的委托诉讼代理人顾介通到庭参加听证，被执行人李建华经通知未到庭。本案现已审查终结。
异议人潘福林称，其与被执行人李建华于2009年4月1日签订《房屋买卖合同》，被执行人李建华将其所有的位于苏州市相城区御苑花园111幢702室的房屋转让给异议人。合同签订后，异议人支付了房款200000元，余款5000元过户后支付（现5000元已支付给苏州市姑苏区人民法院，用于归还李建华欠款），后异议人即占有使用该房屋。后因过户产生纠纷，异议人于2013年9月25日向本院提起诉讼，经本院（2013）相民初字第2217号民事判决书确认，上述房屋买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；如果第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，异议人签订了房屋买卖合同，并支付了全部房款并实际占有房屋，因房屋所有权权利受到限制，异议人尚未取得该房屋所有权。故异议人不存在过错。现异议人特向法院提出执行异议，请求解除对苏州市相城区御苑花园111幢702室房屋的查封。
申请执行人严凌琳答辩称，法院查封涉案房屋具有法律依据，因涉案房屋系登记在李建华名下，申请执行人对该涉案房屋享有抵押权。异议人和李建华之间房屋买卖合同虽有效，但双方并未办理过户登记手续，不产生物权变动的法律效力，异议人与李建华之间的合同仅产生债权的效力，异议人可就该合同有效向李建华主张违约责任。异议人未支付全部的购房款，不符合最高人民法院的相关规定，其异议请求不成立，请求法院予以驳回。
被执行人李建华未作答辩。
本院审查查明，原告严凌琳诉被告李建华民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月20日作出（2014）相民初字第0591号民事判决书，判决：一、被告李建华归还原告严凌琳借款人民币55万元，支付该借期内（2013年7月4日至2013年11月20日）的利息29534.25元；并支付该款自2013年11月21日起至实际付款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的逾期付款利息。二、被告李建华支付原告严凌琳支出的律师费22903元。上述第一、二项，均于本判决生效之日起十日内履行。该判决书生效后，被告李建华未履行生效法律文书确定的义务，原告严凌琳向本院申请强制执行。
在本案执行过程中，本院于2016年6月21日作出（2015）相执字第1550号执行裁定书，裁定：依法冻结、扣划李建华银行存款人民币622002.25元，或依法查封、扣押、提取相应价值的财产。并据此于2016年6月22日在苏州市不动产登记中心相城分中心查封了被执行人李建华名下位于苏州市相城区元和街道御苑家园111幢702室的房屋（所有权证号：苏房权证相城字第××号)。后案外人潘福林向本院提出上述执行异议。
另查明，潘福林于2013年9月25日向本院起诉李建华房屋买卖合同纠纷一案，请求：1、确认双方于2009年4月10日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、李建华立即协助潘福林办理苏州市相城区御苑家园111幢702室房屋所有权证过户潘福林名下的手续。本院受理后，经审理认为，潘福林与李建华签订的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。因潘福林未提供该案所涉房屋的他项权人即谈维忠同意变更房屋权属登记的证明；且该案诉争房屋已被其他法院涉案查封，该房屋所有权权利受到限制，故潘福林要求李建华协助办理将该案所涉房屋所有权证过户至其名下的请求，不符合法律规定，本院不予支持。在本案所涉房屋房产证过户条件成就后，潘福林可另行主张权利。后本院于2014年3月17日作出（2013）相民初字第2217号民事判决书，判决：一、潘福林与李建华于2009年4月10日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。二、驳回潘福林的其他诉讼请求。
再查明，苏州市姑苏区人民法院在执行申请人中国银行股份有限公司姑苏支行与被执行人李建华金融借款合同纠纷一案中，案外人潘福林提出异议，该院受理后，经审查认为，苏州市御苑家园111幢702室房屋登记在李建华名下，法院依法查封并无不当。潘福林与李建华签订房屋买卖协议后，支付了全部房屋价款并实际占有该房屋，因房屋所有权权利受到限制，潘福林尚未取得该房屋的所有权，但双方签订的房屋买卖协议应受法律保护有效，潘福林对未办理过户登记手续主观上没有过错，客观上存在办理过户登记不能之阻却，应认定潘福林不具有过错。后该院于2014年11月19日作出（2014）姑苏执异字第0030号执行裁定书，裁定：一、异议人潘福林异议成立。二、解除对苏州市御苑家园111幢702室房屋的查封。且该案在执行中，案外人潘福林已按照其与李建华签订的《房屋买卖协议书》将应支付的购房余款5000元交至该院，用于归还李建华欠款。
又查明，潘福林于2015年9月28日向本院起诉李建华、第三人董学勇、陈爱聪排除妨害纠纷一案，请求：李建华将座落于苏州市相城区元和街道御苑家园111幢702室房屋交付潘福林，第三人董学勇、陈爱聪从该房屋迁出。本院受理后，在审理中，谈维忠申请作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。该案经审理后于2016年7月27日作出（2015）相民初字第01666号民事判决书，判决：一、第三人谈维忠、董学勇、陈爱聪于本判决生效之日起三十日内从苏州市相城区元和街道御苑家园111幢702室房屋内迁出，并将该房屋返还潘福林。二、驳回潘福林的其他诉讼请求。
潘福林于2016年7月18日向本院起诉李建华、谈维忠债权人撤销权纠纷一案，请求：一、李建华与谈维忠抵押苏房权证相城字第××号房产（坐落在苏州市相城区元和街道御苑家园111幢702室）的抵押无效，撤销抵押权。二、李建华协助潘福林将上述房屋过户至其名下。本院受理后，在审理中，潘福林自愿放弃要求确认抵押无效及要求李建华协助过户的诉讼请求。该案本院经审理后于2017年3月13日作出（2016）苏0507民初3521号民事判决书，判决：李建华、谈维忠于本判决生效之日起十日内办理位于苏州市相城区元和街道御苑家园111幢702室房屋的他项权（苏房相城他字第30057530号）注销手续。
以上事实，有案外人提供的（2014）相民初字第0591号民事判决书、（2015）相执字第1550号执行裁定书、协助执行通知书、（2013）相民初字第2217号民事判决书、（2014）姑苏执异字第0030号执行裁定书、证明、（2015）相民初字第01666号民事判决书、（2016）苏0507民初3521号民事判决书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据异议人潘福林提供的相应证据证实，涉案房产虽登记在被执行人李建华名下，但能够证明在本院查封该房产之前，潘福林与被执行人李建华已签订了《房屋买卖协议书》，而该协议书已经法院判决确认为合法有效，且潘福林已支付了该房产的全部价款，并占有该房产，虽涉案房产未能在登记部门办理过户手续，但非因潘福林自身原因所致。因此，异议人潘福林要求对该房产解除查封的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
解除对登记在被执行人李建华名下的位于苏州市相城区元和街道御苑家园111幢702室房屋的查封。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 卢秋明
人民陪审员 徐秀英
人民陪审员 倪桂玉
二〇一七年六月十二日
书 记 员 李 益