辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4028号
上诉人（原审原告）：沈阳东方瑞祥投资有限公司，住所地沈阳市和平区长白二街3-2号（25门）。
法定代表人：王帆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：岑慧，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊（个体工商户），住所地沈阳市和平区长白二街***号***号楼35门、209号楼36门。
经营者：孙凯，男，1977年3月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳百年珍露商贸有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街333（1507）室。
法定代表人：宋标，该公司总经理。
上诉人沈阳东方瑞祥投资有限公司（以下简称“东方瑞祥公司”）因与被上诉人沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊（以下简称“弗伦斯堡啤酒坊”）、沈阳百年珍露商贸有限公司（以下简称“百年珍露公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2016]辽01**民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
东方瑞祥公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判被上诉人给付上诉人逾期返还房屋的损失，自2016年3月4日至2016年8月15日，其中租金为1,267,308.36元（1.9元/天/平方米*1355.7平方米*164天*3倍）、物业费76,868.19元；改判被上诉人给付上诉人解除合同违约金445,347.45元；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《房屋租赁合同》第9.4条的约定是上诉人收回房屋的权利而非义务，根据第9.1条约定，被上诉人每逾期一天应向上诉人支付每日日租金3倍的违约金。在租赁关系于2016年3月3日解除后，上诉人多次联系被上诉人要求其尽快恢复原状、返还租赁房屋，但被上诉人一直拖延抗拒。二、一审判决依据解除合同违约金过高为由，将合同约定的第一年月租金六倍调整为一倍不具有事实和法律依据，依法应当予以纠正。
弗伦斯堡啤酒坊辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。最初由上诉人与百年珍露公司签订的房屋租赁合同，当时与我无关，办理工商营业执照时，老板用我的身份证办的营业执照，两年后，万科公司把整个商业街卖给了上诉人，上诉人要求整条街商户与其重新签订合同。2016年3月初上诉人强行锁门，因为当时我们拖欠物业费和租金就不让我们经营了。我们想取回经营期间的东西，上诉人不让我们取回。后来我们都离职了，具体情况不清楚，现在房屋另行出租了。
百年珍露公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作答辩。
东方瑞祥公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与二被告之间的《房屋租赁合同》、《合同主体变更协议》、《承租方主体变更协议》及补充协议解除；2.判令被告弗伦斯堡啤酒坊支付欠缴的租金162,277.29元、物业费158,006.84元、解除合同违约金445347.45元，共计765,631.58元（租金、物业费计算至2016年3月3日）；3.判令被告弗伦斯堡啤酒坊在良好的、清洁的、正常的状态下返还租赁房屋，并承担逾期返还房屋给原告造成的损失（按日租金1.8元/米/天×3倍及物业费0.35元/米/天，从2016年3月4日计算至实际返还租赁房屋之日，超过扣除保证金10万元的部分）；4.判令被告弗伦斯堡啤酒坊支付逾期交纳租金违约金（以162,277.29元为基数按照日万分之五计算，自2016年1月5日至实际支付时止，暂计至2016年5月5日违约金为9818元）；5.判令被告弗伦斯堡啤酒坊支付逾期交纳物业费的违约金（以158,006.84元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月13日开始计算至实际支付时止）；6.判令被告百年珍露公司对被告弗伦斯堡啤酒坊承担的责任承担连带责任；7.判令二被告承担本案的全部费用。
一审法院认定事实：2012年6月，万科公司（甲方）与被告百年珍露公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于沈阳市和平区长白岛浑河天地项目一期G号铺（具体地址为：沈阳市和平区长白二街3-2号208号、209号、35门、36门）、建筑面积1355.70平方米商铺（房屋权属状况：甲方拥有房屋预售许可证，房屋预售许可证编号：沈房预售第10545号房屋，该房屋未设定抵押）出租给乙方，租赁用途：所承租铺位使用弗伦斯堡会所品牌，作为经营餐饮、酒吧及休闲娱乐之用，租赁期自2012年6月1日至2021年3月31日（房屋交付日期2012年6月1日），免租期自甲方正式交付房屋之日起算，共10个月（自2012年6月1日起至2013年3月31日止），免租期间，乙方仍应自行承担物业管理费、水电费用、采暖费、通讯、有线电视、网络等其他任何非房屋使用费用。第四条约定，租金按租赁总建筑面积计算，2013年4月1日-2015年3月31日，租金标准为1.8元/天/平米；2015年4月1日-2017年3月31日，租金标准为1.9元/天/平米；2017年4月1日-2019年3月31日，租金标准为2.1元/天/平米；2019年4月1日-2021年3月31日，租金标准为2.2元/天/平米，每三个月支付一次，付款时间为第一个月的5日之前（如遇法定节假日，则顺延到该节假日后的第一个工作日），如逾期缴纳，每逾期一日，按逾期缴纳租金部分的日万分之五支付违约金，逾期支付租金达到二期或者逾期不足额支付租金超过15天的，甲方有权解除合同。第五条（保证金）约定，乙方应于本租赁合同签署时交付保证金10万元，甲方应于租赁期满，且乙方已腾空点清所有物品、将房屋恢复原状，并付清所有房屋租赁相关的应付费用后的十个工作日内，将保证金全额无息退还乙方；租赁合同提前终止的，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后，剩余部分如数无息返还给乙方。第六条约定，租赁期内，房屋物业管理费用、房屋的房屋设施费用、能源使用费和公共事业收费（如水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费）等，由乙方负担。该房屋的物业管理费目前为每天每平方米人民币0.35元。第九条（房屋返还）第9.1款约定：“乙方应在本合同的租期届满后的3日内，在良好的、清洁的和正常的使用状态下向甲方返还该房屋，与甲方共同办理验收手续。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天应向甲方支付原告自免租期满后第一年平均月租金折合成每日日租金3倍的违约金。”第9.4款约定：“在租赁期届满日或租赁合同提前终止日5天之后，甲方有权进入该房屋，将房屋恢复至出租给乙方前的状况。房屋内乙方如有留存的任何物品，对于动产，在未取得甲方谅解的情况下，视为乙方自动放弃所有权和处分权，甲方可以在其他场所代为保管前述物品，自保管行为开始后三个月内乙方未能前来领取上述物品的，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方不得有异议；对于不动产，可由甲方代为拆除使房屋恢复原状，所有相关合理费用由乙方承担。……同时，甲方有权向乙方追讨因清除、处理上述动产或不动产所产生的所有费用，或从乙方所缴付的保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退回给乙方，如乙方所缴付的保证金不足以支付该等费用，则甲方仍有权继续向乙方追讨不足部分的款项。”第十一条（合同终止）第11.2条约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向对方按自免租期满后第一年平均月租金的6倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……11.2.6欠缴应缴费用（包括保证金、租金、物业管理费、设施使用费和公共事业收费等）达十万元或欠费共计二期的或欠费时间达15天的。……”双方还就其他事项进行了约定，该合同落款处，万科公司与被告百年珍露公司均加盖公章予以确认。
2015年1月30日，万科公司（甲方）与被告百年珍露公司（乙方）、原告东方瑞祥公司（丙方）签订《合同主体变更补充协议》，将前述《房屋租赁合同》中的甲方变更为房屋的产权持有人即丙方（即本案原告东方瑞祥公司），并由原告东方瑞祥公司履行原合同项下的权利、义务。……该协议落款处，万科公司与原告东方瑞祥公司、被告百年珍露公司均加公章予以确认。
2015年3月19日，原告东方瑞祥公司（甲方）与被告百年珍露公司（乙方）、弗伦斯堡啤酒坊（丙方）签订《承租方主体变更协议》，约定前述《房屋租赁合同》项下的承租方由被告百年珍露公司变更为被告弗伦斯堡啤酒坊，原合同中被告百年珍露公司的一切权利义务均由被告弗伦斯堡啤酒坊承受，被告百年珍露公司不能再享有原合同中的一切权利，但在合同期内，被告百年珍露公司对被告弗伦斯堡啤酒坊在《房屋租赁合同》项下的义务承担无条件的连带保证责任。原告东方瑞祥公司作为出租方，原合同中关于出租方的一切权利义务保持不变。
上述合同签订后，原告东方瑞祥公司与被告弗伦斯堡啤酒坊依合同约定履行各自的权利义务。但被告弗伦斯堡啤酒坊自2015年4月1日起开始拖欠物业费，并自2016年1月5日起开始拖欠租金，并于2016年3月1日停止经营。
2016年3月2日，原告东方瑞祥公司通过特快专递向被告弗伦斯堡啤酒坊发出《关于解除沈阳市弗伦斯堡啤酒坊房屋租赁合同的通知》，内容：“根据贵我双方于2012年就租赁沈阳市和平区长白岛浑河天地项目G号铺，具体地址为：沈阳市和平区长白二街3-2号208号、209号、35门、36门商铺达成的房屋租赁合同及后续补充协议，贵方应于2016年1月5日前向我方支付2016年1月份至3月份的租金，但我方至今未收到上述月份的租金，对此，我方已先后多次向贵司发函或派员当面催缴租金，并郑重警告贵方已构成严重违约，但贵方至今未予纠正。截至本通知发出时，贵方在房屋租赁合同项下逾期未付费用已超十万元，已完全满足房屋租赁合同第11.2条项下约定的合同解除条件。鉴于贵方存在上述严重违约的情况，为保护我方合法权益，避免损失扩大，我方现郑重通知贵方——贵我双方签署的房屋租赁合同及相关的一切补充协议、附件均自本通知送达贵方当日即行解除！贵方应于合同解除的次日将租赁房屋恢复原状并返还我方，并立即向我方支付租赁合同项下欠付的一切租金、物业费及水电费（若有），并按免租期满后第一年平均月租金的6倍向我方支付违约金445,347.45元，……”邮件回执载明寄件人‘沈阳万科（东方瑞祥）’，收件人‘孙凯’，该邮件于2016年3月3日送达至被告弗伦斯堡啤酒坊。
嗣后，万科物业（庭审中，原告东方瑞祥公司称其委托万科物业提供物业服务）将被告弗伦斯堡啤酒坊的大门上锁，并于2016年4月18日张贴通知，内容：“弗伦斯堡会员，您好：弗伦斯堡啤酒坊已于2016年3月1日停止营业，因弗伦斯堡方面违约，浑河天地商业街已与其解除合同。弗伦斯堡方面一切与浑河天地商业街相关的言论，包括但不限于后续是否再次营业、再次营业的时间、是否有保证金、是否转让店面等说法均不代表浑河天地商业街业主方的意见，请勿轻信。如因弗伦斯堡方面的言论而产生的一切误导与纠纷均与浑河天地商业街业主方无关。如您持有本餐厅的会员卡，请联系该店财务负责人，联系方式：17052674353（刘女士）。特此公告！”
原告东方瑞祥公司称其于2016年8月份收回诉争租赁房屋，并因欠缴的租金及物业管理费至今未受清偿，故诉至法院。
诉讼中，被告弗伦斯堡啤酒坊经营者孙凯称其仅系被告百年珍露公司雇的员工，被告百年珍露公司用其名字办理被告弗伦斯堡啤酒坊的营业执照，并在其不知情的情况下与原告东方瑞祥公司签订的租赁合同，被告百年珍露公司与万科公司之间的租赁合同与其无关。另，原告东方瑞祥公司主张被告弗伦斯堡啤酒坊按照《房屋租赁合同》约定的违约金标准即按照免租期满后第一年平均月租金的6倍给付其解除合同违约金，合计445,347.45元。被告弗伦斯堡啤酒坊认为原告东方瑞祥公司主张的违约金过高。
一审法院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告百年珍露公司经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据原告东方瑞祥公司与被告被告弗伦斯堡啤酒坊提供的证据及其当庭陈述，对案件事实予以认定。
关于涉案房屋租赁合同的权利义务主体。万科公司作为甲方与作为乙方的被告百年珍露公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》后，万科公司又与被告百年珍露公司、原告东方瑞祥公司签订《合同主体变更补充协议》，将前述《房屋租赁合同》中的甲方变更为原告东方瑞祥公司，并由原告东方瑞祥公司履行原合同项下的权利、义务。2015年3月19日，原告东方瑞祥公司与被告百年珍露公司、弗伦斯堡啤酒坊再次签订《承租方主体变更协议》，将前述《房屋租赁合同》项下的承租方即被告百年珍露公司变更为被告弗伦斯堡啤酒坊，原合同中被告百年珍露公司的一切权利义务均由被告弗伦斯堡啤酒坊承受，被告百年珍露公司对被告弗伦斯堡啤酒坊在《房屋租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。即《房屋租赁合同》的甲方/出租方已由万科公司变更为原告东方瑞祥公司，乙方/承租方已由被告百年珍露公司变更为被告弗伦斯堡啤酒坊。
前述《房屋租赁合同》、《合同主体变更补充协议》、《承租方主体变更协议》均系各方当事人之间的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。
合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”本案中，《房屋租赁合同》第十一条规定，欠缴应缴费用（包括租金、物业管理费）达十万元或欠费共计二期的或欠费时间达15天的，一方可书面通知另一方解除本合同，且原告东方瑞祥公司在给被告弗伦斯堡啤酒坊的《关于解除沈阳弗伦斯堡啤酒坊房屋租赁合同的通知书》中亦明确载明‘贵我双方签署的房屋租赁合同及相关的一切补充协议、附件均自本通知送达贵方当日即行解除’。现因被告弗伦斯堡啤酒坊自2015年4月1日起开始拖欠物业费、自2016年1月5日起开始拖欠租金，原告东方瑞祥公司有权解除双方之间的房屋租赁合同。原告东方瑞祥公司于2016年3月2日函告被告弗伦斯堡啤酒坊解除租赁合同，被告弗伦斯堡啤酒坊于3月3日收到该通知，故原告东方瑞祥公司与被告弗伦斯堡啤酒坊之间的租赁关系就此解除，无法判决解除。
关于租金，被告弗伦斯堡啤酒坊自2016年1月1日开始拖欠原告东方瑞祥公司的房屋租金，至合同解除之日即2016年3月3日，拖欠租金应为（1.9元/天/平米×1355.70平米×63天=）162,277.29元。关于原告东方瑞祥公司主张的被告弗伦斯堡啤酒坊逾期返还房屋的损失，原告东方瑞祥公司在给被告弗伦斯堡啤酒坊的《关于解除沈阳弗伦斯堡啤酒坊房屋租赁合同的通知书》中亦明确载明‘贵方应于合同解除的次日将租赁房屋恢复原状并返还我方’，《房屋租赁合同》第九条（房屋返还）第9.4款亦约定：“在租赁期届满日或租赁合同提前终止日5天之后，甲方有权进入该房屋……”根据该条约定，原告东方瑞祥公司与被告弗伦斯堡啤酒坊之间的租赁关系于2016年3月3日解除后，原告东方瑞祥公司最迟应于5日后即2016年3月9日进入该租赁房屋，按合同约定清理、保管好物品并收回房屋。原告东方瑞祥公司称其于2016年8月份收回涉案租赁房屋，是其怠于履行义务，因此扩大的损失应由原告东方瑞祥公司自行负担。鉴于原告弗伦斯堡啤酒坊逾期腾房属实，应向原告东方瑞祥公司支付占用房屋期间的房屋租金损失。但原告主张被告弗伦斯堡啤酒坊按《房屋租赁合同》的约定即日租金的3倍给付占用期间的租金，该约定过高，由一审法院酌定按《房屋租赁合同》约定的租金即1.9元/天/平米支付原告东方瑞祥公司自2016年3月4日至2016年3月9日即租赁合同解除后占用期间的房屋租金损失（1.9元/天/平米×1355.70平米×6天=）15,454.98元。
关于物业管理费，被告弗伦斯堡啤酒坊自2015年4月1日开始拖欠原告东方瑞祥公司物业管理费，至租赁合同解除之日即2016年3月3日，被告弗伦斯堡啤酒坊应原告东方瑞祥公司支付物业管理费（10.50元/月/平米×1355.70平米×11个月零3天=）158,006.84元。另，原告东方瑞祥公司与被告弗伦斯堡啤酒坊之间的租赁关系于2016年3月4日解除后，被告弗伦斯堡啤酒坊未于接到《关于解除沈阳弗伦斯堡啤酒坊房屋租赁合同的通知书》的次日搬迁，应向原告东方瑞祥公司支付占用租赁房屋期间即2016年3月4日至2016年3月9日的物业管理使用费（10.50元/月/平米×1355.70平米×6天=）2846.97元。
关于迟延付款滞纳金，被告弗伦斯堡啤酒坊拖欠原告东方瑞祥公司租金属实，并导致合同解除，根据合同约定，应向原告东方瑞祥公司支付滞纳金，因《房屋租赁合同》已对逾期缴纳租金的违约金进行了约定，即每逾期一日，按逾期缴纳租金部分的日万分之五支付违约金，故从其约定，原告东方瑞祥公司主张自2016年1月5日起算，并无不当，予以支持。鉴于《房屋租赁合同》未对物业管理费的缴纳期限及逾期缴纳违约金进行约定，由一审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算，原告东方瑞祥公司主张自2016年5月13日起算，并无不当，亦予以支持。
关于原告主张的解除合同违约金445,347.45元，《房屋租赁合同》第11.2条约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向对方按自免租期满后第一年平均月租金的6倍支付违约金；……”根据该条约定，并结合本案具体案情，双方租赁合同解除后，被告弗伦斯堡啤酒坊未在合理期限内搬迁，视为其逾期交还物业，被告弗伦斯堡啤酒坊不仅应向原告东方瑞祥公司支付占用租赁房屋期间的租金和物业管理费，还应向原告东方瑞祥公司支付违约金。根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告东方瑞祥公司主张违约金按自免租期满后第一年平均月租金的6倍计算明显过高，该违约金由一审法院酌定按自免租期满后第一年平均月租金的1倍计付即（1.8元/天/平米×1355.70平米×30天=）73,207.80元。
关于履约保证金10万元，《房屋租赁合同》约定，租赁合同提前终止的，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任，剩余部分如数无息返还给乙方。鉴于被告弗伦斯堡啤酒坊尚未结清租金、物业管理费等，该保证金10万元可冲减其所欠款项及相应的滞纳金、违约金。
原告东方瑞祥公司与被告百年珍露公司、弗伦斯堡啤酒坊于2015年3月19日签订的《承租方主体变更协议》中，明确约定被告百年珍露公司对被告弗伦斯堡啤酒坊在《房屋租赁合同》项下的义务承担连带保证责任，故被告百年珍露公司应对被告弗伦斯堡啤酒坊的前述债务承担连带清偿义务。
另，被告弗伦斯堡啤酒坊经营者孙凯关于其仅系被告百年珍露公司雇的员工，系被告百年珍露公司用其名字办理被告弗伦斯堡啤酒坊的营业执照，并在其不知情的情况下与原告东方瑞祥公司签订的租赁合同，被告百年珍露公司与万科公司之间的租赁合同与其无关的抗辩，不能作为其免责的法定理由，故对被告弗伦斯堡啤酒坊的该项抗辩，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳东方瑞祥投资有限公司拖欠租金162,277.29元，并自2016年1月5日起至本判决确定的给付之日止，按日万分之五给付原告沈阳东方瑞祥投资有限公司迟延付款滞纳金；二、被告沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳东方瑞祥投资有限公司拖欠物业管理费158,006.84元，并自2015年5月13日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳东方瑞祥投资有限公司迟延付款滞纳金；三、被告沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳东方瑞祥投资有限公司占用租赁房屋期间的租金15,454.98元、物业管理费2846.97元及违约金73,207.80元；四、被告沈阳百年珍露商贸有限公司对被告沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊的前述债务承担连带清偿责任；以上一至三项合计款项，在扣除保证金10万元后，被告沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊、沈阳百年珍露商贸有限公司应按本判决指定的期间履行给付金钱义务，否则，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费11,554元，由原告沈阳东方瑞祥投资有限公司负担3420元，由被告沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊负担8134元；保全费5000元、公告费800元（两次），均由被告沈阳市和平区弗伦斯堡啤酒坊负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案涉及的《房屋租赁合同》、《合同主体变更补充协议》、《承租方主体变更协议》均系各方当事人之间的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。二被上诉人弗伦斯堡啤酒坊、百年珍露公司作为承租人未按合同约定期限交付租金和物业费，构成违约，上诉人东方瑞祥公司作为出租人根据合同约定享有解除权，且双方已事实上解除了前述租赁关系，故本院对该事实予以确认。
关于上诉人东方瑞祥公司提出二被上诉人逾期腾房所致的拖欠租金和物业费应计算至2016年8月15日即上诉人实际进入涉诉房屋时止的主张，因上诉人已于2016年3月2日函告被上诉人弗伦斯堡啤酒坊解除租赁合同，弗伦斯堡啤酒坊于3月3日收到该通知，之后上诉人委托物业公司将涉诉房屋大门上锁，二被上诉人已无法也没有在此继续经营，上诉人提出的该主张实际上是双方合同解除后，涉诉房屋空置期间的损失，在该期间内上诉人可以实际取回房屋，且上诉人没有提供证据证明二被上诉人在此期间存在任何阻止上诉人收回房屋的行为，上诉人要求被上诉人承担合同解除后没有实际经营的租金和物业费，缺少事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出一审法院调整违约金错误，应按合同约定确定违约金的主张，根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院认为上诉人东方瑞祥公司主张违约金按自免租期满后第一年平均月租金的6倍计算明显过高，故适当调低违约金标准，并无不当，本院应予确认。
综上所述，东方瑞祥公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,554元，由上诉人沈阳东方瑞祥投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
代理审判员 史舒畅
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。