江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民初33号原告：南昌江中投资有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区招贤路312号，统一社会信用代码：91360105680945648U。法定代表人：蔡蕾。委托代理人：欧阳俊，江西阳中阳律师事务所律师。委托代理人：欧阳欢欢，江西阳中阳律师事务所律师。被告：兴业银行股份有限公司南昌分行，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道1568号，统一社会信用代码：913600007872868220。负责人：蒋少强。委托代理人：杨静华，该行员工。委托代理人：王乐，该行员工。被告：魏海华，男，汉族，1965年5月9日生，住南昌市青山湖区。委托代理人：郑群林，江西皆诚律师事务所律师。原告南昌江中投资有限责任公司（以下简称江中公司）与被告兴业银行股份有限公司南昌分行（以下简称兴业银行）、魏海华案外人执行异议之诉一案，原告江中公司于2017年1月23日诉至本院。本院受理后，依法组成由审判员王璐担任审判长，审判员王晶晶主审、人民陪审员胡德辉参加评议的合议庭，于2017年3月29日公开开庭审理了此案。原告江中公司委托代理人欧阳俊、欧阳欢欢，被告兴业银行委托代理人杨静华、被告魏海华委托代理人郑群林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江中公司诉称：就被告兴业银行申请执行南昌市东湖区××大道××号紫金城商业区二区五层2E017号商铺事宜，原告向本院提出案外人执行异议申请，本院作出（2016）赣01执异133号《执行裁定书》，裁定驳回原告提出的执行异议申请。原告认为该裁定认定事实和适用法律错误。一、被告魏海华已经将位于南昌市东湖区××大道××（××商业区××）2E017号商铺退给原告。2013年1月5日，被告魏海华与原告委托的江西时商旅游商业运营管理有限公司（以下简称时商公司）签订《协议书》，约定魏海华将其位于南昌市东湖区××大道××（××商业区××）2E017号商铺退铺，退铺总价合计1037521.50元，协议经签订并在魏海华收到全部款项后生效，魏海华不再享有该商铺的所有权、经营权等。2013年1月18日前，时商公司根据委托，已向魏海华付清全部商铺款。二、该商铺已经在办理过户登记手续中，且原告没有过错。首先，紫金城商业退铺属于江中集团的改制行为。江中集团为了响应省政府的号召实施改制，剥离地产业务，2012年12月份开始启动紫金城商业退铺工作，业主共退铺3036户，魏海华所持的本案该商铺正是所退商铺之一。由于所退商铺数量巨大，且过户手续涉及改制纳税政策等系统性问题，所以无法及时完成商铺过户登记手续，需要政府部门进行系统性协调。就此，2016年3月7日，南昌市人民政府办公厅印发《紫金城商铺有关问题协调会议纪要的通知》。据此，原告才得以顺利办理已退商铺的过户手续。其次，该商铺在南昌市房管局已经办理完毕过户手续，且被查封日期事实上在该商铺网签合同之后。魏海华的商铺于2016年3月22日已经在南昌市房管局办理网签合同手续，并根据《紫金城商铺有关问题协调会议纪要的通知》文件精神，缴纳了税费，在南昌市房管局完成了交易手续，取得了成交告知单，根据以往的程序应当已经取得房产证了。但是自2016年1月起，南昌市成立不动产交易中心，所有不动产交易须到南昌市不动产交易中心再次办理交易手续。在南昌市不动产交易中心受理该商铺过户交易过程中，才发现该商铺于2016年4月5日被查封。最后，原告办理商铺过户交易手续是根据《紫金城商铺有关问题协调会议纪要的通知》的文件精神统一办理批量商铺过户交易手续，无法预见哪一个具体的商铺会被查封。综上，原告在商铺过户交易手续办理过程中并不存在过错。三、被告兴业银行申请执行该商铺是完全错误的，其行为没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告与魏海华的交易是真实的，原告支付了1037521.50万元的价款并实际占有该商铺，商铺过户手续虽没有办理完毕，但原告不存在任何过错。因此，本院依法不得对该商铺进行查封。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、确认位于南昌市东湖区××大道××号紫金城商业区二区五层2E017号商铺为原告所有；2、停止对该商铺的执行，并解除对该商铺的查封；3、诉讼费由被告承担。被告兴业银行答辩称：一、原告不是本案的适格原告，依法对本案诉争的房产不享有所有权。本案中，涉案房屋至今仍登记在魏海华名下，本院跟进涉案房屋的权属情况进行查封合法合理。原告提供的房屋买卖合同及协议书仅系原告与魏海华之间的法律关系，与答辩人无关，原告与魏海华之间的合同无法约束第三人，不具有公示效力。二、答辩人不是本案适格的被告。根据合同相对性，原告、时商公司与被告魏海华之间的合同仅在原告、时商公司与被告魏海华之间发生约束力，不具有对抗第三人的效力。三、涉案房屋的查封为南昌市中级人民法院依法做出，不存在违法行为，依法不应解除查封。四、原告方存在重大过错，原告怠于行使合同权利，不应当承担不利后果，请求驳回原告的诉请。原告委托时商公司与被告魏海华于2013年1月5日签订《协议书》，原告在长达三年半的时间不办理涉案房屋的权属变更登记，却在法院依法进行查封后才申请办理产权变更，存在重大过错。原告因自身过错怠于履行合同约定义务，应自行承担不利后果。被告魏海华答辩称：原告与被告魏海华已签订合法有效的合同，原告已支付全部房款给被告。原告已经根据与被告签订的买卖合同，已经实际占有该商铺，之所以该店铺还没有登记在原告名下，是因为不可抗力的因素造成的，故根据最高级人民法院的规定，对于原告所提请的异议请求，人民法院应予以支持，对该商铺予以解封。原告在举证期限内提交了以下证据：第一组证据：1、南昌市中级人民法院（2016）赣01执异133号《执行裁定书》。证明原告向本院申请案外人执行异议，本院裁定驳回异议申请。第二组证据：2、协议书（甲方：江中公司，乙方：时商公司）。证明原告与时商公司在2012年12月17日，基于双方真实的意思表示，签订了《协议书》。该协议书约定了为顺利收购业主商铺，原告委托时商公司，以时商公司名义全权办理收购商铺工作，并可以由时商公司向各业主支付收购商铺的价款，所产生的权利义务及法律责任均由原告承担。3、协议书（甲方：魏海华，乙方：时商公司）、银行转账凭证。协议书证明魏海华与时商公司在2013年1月5日，基于双方真实的意思表示，签订了《协议书》。约定了时商公司向魏海华支付总计1037521.50元价款收购其名下位于南昌市东湖区××大道××（××商业区××）2E017号铺位，并约定分别于2013年1月18日、2013年3月18日分两次支付价款。据银行凭证显示时商公司于2013年1月21日将全款通过中国银行转入魏海华账户，账号为：62×××55。第三组证据：4、房屋所有权证、公证书。房屋所有权证证明魏海华已将位于南昌市东湖区××大道××（××商业区××）2E017号铺位的房屋所有权证交予原告办理过户手续，公证书证明第三人魏海华委托赵国政为代理人，代为办理交易手续。5、房屋交易与产权告知单、销售不动产统一发票（办证联）、税收缴款书。证明魏海华商铺已经在房管局办理完交易手续，原告缴纳了税费，并获得了房管局的成交告知单。6、南昌市存量房买卖合同、不动产登记申请表。证明原告已经向不动产登记中心申请办理登记手续，且买卖合同网签时间为2016年3月22日先于法院2016年4月5日的查封时间。第四组证据：7、南昌市人民政府办公厅关于印发紫金城商铺有关问题协调会议纪要的通知、挂牌申请书。证明收购紫金城商铺属于江西江中制药（集团）有限责任公司的改制行为，是响应省政府号召，改制分离地产业务形成的，办理商铺过户交易涉及房管局、国土局、税务局的统一协调支持，需要整体性推进，原告不存在任何过错。被告兴业银行对原告提交的证据材料质证称：对（2016）赣01执异133号《执行裁定书》三性无异议。对协议书真实性有异议，协议是13年签订的，本身不具有常理。转账凭证三性有异议。对房屋所有权证、公证书三性均有异议，原告有恶意的行为。房屋交易与产权告知单、销售不动产统一发票（办证联）、税收缴款书三性均有异议，原告有恶意的行为。南昌市存量房买卖合同、不动产登记申请表三性均有异议。南昌市人民政府办公厅关于印发紫金城商铺有关问题协调会议纪要的通知、挂牌申请书真实性无法查证。被告魏海华对原告提交的证据材料质证称：对第一组证据的证明目的没有异议，补充一点是第三人已经支付全部价款，人民法院不得扣押，原告方不存在过错，之所以没有办理登记，是因为国家政策的变动，故拖的时间比较久，对第二、三、四组证据三性均无异议。被告兴业银行、魏海华均未向本院提交证据。对原告提交的上述证据，被告魏海华未提出异议，被告兴业银行虽提出异议，但对其异议兴业银行并未提供证据予以证实，原告提供的证据，已形成证据链，本院予以确认。经本院审理查明：2012年12月17日，原告与时商公司签订《协议书》一份，载明：原告已持有“紫金城”商业区部分商铺所有权，为便于下一步“紫金城”商业区的整体运营，原告委托时商公司收购“紫金城”商铺业主持有的商铺。原告委托时商公司，以时商公司的名义全权办理收购商铺的工作，包括签署收购商铺的相关法律文件，由此行为所产生的权利义务及法律责任均由原告方承担。收购上述各业主的商铺的资金由原告方负责筹措协调，并可以通过时商公司向各业主支付收购商铺的价款，时商公司受托购买各业主的商铺，无论以何种方式支付实际购买价款，每个商铺实际支出的相关价款不得超过各商铺业主购买其商铺时的销售合同实际总价的150%，超出部分原告方不予负担。在回购商铺过程中产生的相关附属费用（包括但不限于公证费、劳务费、产权过户费等），由原告方承担。2013年1月5日，时商公司、江西江中制药（集团）有限责任公司与魏天佑、万丽君、被告魏海华签订《协议书》一份，约定：魏海华、魏天佑自愿将位于南昌市东湖区××大道××号“紫金城”商业区二区五层2E017号铺位（产权证号为1000194669/70）的商铺退给时商公司，时商公司同意按照魏海华、魏天佑购买上述商铺时的销售合同实际总价（含面积补差）即691681元计付退铺款，同时按照魏海华、魏天佑购买上述商铺时的销售合同实际总价（含面积补差）的50%即345840.5元计付魏海华、魏天佑的资金成本等。时商公司支付魏海华、魏天佑款项合计1037521.5元，双方同意按以下方式支付：1、时商公司在2013年1月18日前，支付上述款项的50%计518760.75元至魏海华、魏天佑收取委托经营收益的银行账户；2、魏海华、魏天佑在2013年3月18日前清偿其在银行办理的商用房全部按揭贷款本息及相关费用，清偿后提交结清银行贷款的证明文件原件至时商公司，时商公司在收到该证明文件三个工作日内与银行进行核实，确认无误即支付剩余款项计518760.75元至魏海华、魏天佑收取委托经营收益的银行账户。江西江中制药（集团）有限责任公司对时商公司履行本协议书约定的义务提供连带责任保证。2013年1月21日，时商公司向魏海华支付人民币1037521.5元。2013年1月5日，因魏海华、万丽君无法亲自办理位于江西省南昌市××区××区××室出售的相关事宜，魏海华、万丽君公证委托赵国政作为代理人。后赵国政代理魏海华与原告签订合同编号为3601000000321515的《南昌市存量房买卖合同》，由原告受让魏海华、魏天佑自有房屋，房屋坐落于东湖区××号紫金城商业二区2E017号商铺，房屋买卖价款为人民币691681元。上述合同于2016年3月22日办理了网签。2016年4月29日，原告对魏海华、魏天佑转让的房产交纳契税27667.24元并办理了不动产统一发票。2016年6月30日，南昌市房屋产权交易管理处出具《房屋交易与产权告知单（转让）》，对上述商铺准予交易。另查明：本院在执行兴业银行与江西省壹环贸易发展有限公司、江西汇升贸易有限公司、秦宪引、张莉、刘宏、张琴、辛返南、ＸＸ英、苏建昌、焦树彦、万平南、蒋惠菊、宗美、徐文平、唐秋华、陈皓喆、魏海华、万丽君金融借款合同纠纷一案中，原告向本院提出书面异议，本院执行局作出（2016）赣01执异133号《执行裁定书》，裁定驳回江中公司的异议请求，江中公司对此不服，故提起本案诉讼，诉请如上。本院认为，原告江中公司与案外人时商公司签订的《协议书》、原告江中公司与被告魏海华签订的《协议书》及《南昌市存量房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。上述合同及协议签订后，原告委托时商公司向魏海华支付了商铺的全部价款并按商铺销售时的合同实际总价的50%给付了被告魏海华的资金成本，且原告与被告魏海华签订的《南昌市存量房买卖合同》已办理网签，原告已缴纳契税，南昌市房屋产权交易管理处亦已发出《房屋交易与产权告知单》，原告已经履行完毕《协议书》约定的主要义务，被告魏海华亦已将商铺交付给原告。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告已支付全部价款并实际占有，本案所涉商铺虽未办理过户登记手续，但系历史遗留问题所致，而非原告自身原因造成，原告对此并无过错，因此，原告要求停止对该商铺的执行并解除对该商铺的查封的诉请，本院予以支持。对原告诉请的要求确认该商铺的所有权问题，因在商铺买卖合同履行过程中，在买受人与出卖人之间尚未完成标的物所有权转移登记手续之前，买受人支付全部价款并实际占有该财产且无过错,依照法律规定虽然能对抗执行查封措施，但不能因此产生改变不动产物权取得原则的效果。因此，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告应在所有权转移登记手续完成后，才能取得诉争不动产的所有权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：停止对位于南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城商业区二区五层2E017号商铺的执行，并解除对位于南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城商业区二区五层2E017号商铺的查封。驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10716.81元，由被告兴业银行股份有限公司南昌分行、魏海华共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：14×××42；开户行：农行南昌市象南广场支行】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 璐审 判 员  王晶晶人民陪审员  胡德辉二〇一七年六月三十日书 记 员  江 垚