上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3544号
原告（反诉被告）陈小霞，女，1984年2月5日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托代理人傅兵，上海缪绍零律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡苏莉，女，1985年9月27日出生，汉族，住江苏省宿迁市。
委托代理人刘海勇，上海元才律师事务所律师。
委托代理人邹华恩，上海通孚律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈小霞诉被告（反诉原告）胡苏莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理。后被告胡苏莉向本院提起反诉，本院分别于2014年1月9日、2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈小霞的委托代理人傅兵、被告（反诉原告）胡苏莉的委托代理人刘海勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈小霞诉称，因原告欲与人合伙开设美甲店，故找到被告协商商铺租赁事宜。2012年12月5日，原、被告就上海市杨浦区国庠路41号房屋（以下简称系争房屋）签订《商铺租赁合同》，并支付系争房屋前三个月的租金共计人民币77，887.35元（本案所涉币种均为人民币）及押金30，000元，签订合同时系争房屋尚未取得产权证，被告原承诺于2012年11月前办妥此事，但直至12月中旬，系争房屋仍未办出产权证，原告迫于无奈只得将美甲店另行注册其他地址，因实际经营地与注册地不一致，工商部门多次要求原告整改，否则就要对其进行罚款或停业。因原告无法正常经营，故未支付此后的租金。2013年3月27日，被告将系争房屋上锁，并将原告店内的员工赶出系争房屋。后原告发现，签订合同时被告向原告出具的系争房屋商品房预售合同的权利人并非被告，而是胡苏连，与原告协商租赁事宜的亦非被告，而是被告的姐姐胡苏荣，在整个租赁过程中，原告都受到了欺骗。原告为经营美甲店投入大量资金装修，现因美甲店无法经营，造成原告损失。2013年8月28日，原告已经将系争房屋交还被告。现原告诉请要求：1、撤销原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》；2、被告赔偿原告装修损失208，973元；3、被告返还原告租金77，887.35元；4、被告将系争房屋租赁保证金30，000元返还原告。审理中，原告表示，即使系争房屋已办出产权证，原告不同意将注册地址迁回系争房屋，并不同意继续履行合同。
被告（反诉原告）胡苏莉辩称并反诉称，原、被告签订房屋租赁合同时，被告向其出示了系争房屋的《商品房预售合同》，故原告明知该房尚未取得产权证，也无法在2012年12月前办出产权证。原告的注册地虽然与实际经营地不一致，但这并不影响原告的正常经营，工商部门亦未对原告作出相应的处罚。2013年3月27日，被告并未将原告员工赶出系争房屋，此后原告提供的系争房屋照片可以证明，原告仍可以进入系争房屋。2013年4月15日，被告已办理出系争房屋的产权证，原告可以将注册地址变更到系争房屋，但原告既未缴纳租金，也没有将注册地址变更，其行为已严重违约。此外，原告还欠付系争房屋的水、电费和物业费。2013年8月28日，原、被告的确办理了房屋交接手续，但该房内仍有原告的相关物品。因原告违约在先，故被告不同意退还租赁保证金30，000元。此外，被告不同意利用系争房屋内的装修。现被告反诉要求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2013年8月28日解除；2、要求原告支付被告自2013年3月9日至2013年8月28日的房屋租金144，286.58元；3、要求原告支付违约金51，924.9元；4、要求原告支付2012年12月5日至2013年8月28日的物业服务费9586.2元（每月1065.2元，共9个月）；5、要求原告支付2013年3月至2013年4月的水费65.2元；6、要求原告支付2012年12月至2013年4月的电费9430.8元（已扣除原告交纳的2013年2月的电费）。
原告（反诉被告）陈小霞针对反诉辩称，虽然原、被告于2013年8月28日交接房屋，但原告早已于2013年3月27日离开房屋，房屋已经由被告控制。原告在整个房屋租赁过程中不存在违约行为，故不同意支付违约金，如果法院认定原告存在违约行为，合同约定的违约金亦过高，要求法院调整。原告只同意支付2013年3月27日之前的水费65.2元、电费9238.8元、物业费3195.6元。被告在整个合同履行过程中始终欺瞒原告，虽然租赁合同上签署的是胡苏莉的名字，但在整个合同履行过程中都是胡苏荣与原告进行接触，且被告明知其2012年12月底前无法获得系争房屋产权证，却仍然与原告签订租赁合同并保证可以按时办理出产权证，并将胡苏连签订的商品房预售合同交给原告查看。被告缺乏诚信，屡次欺瞒原告，在签订合同后不积极办理产权证，导致原告花费大量钱款装修后又无法正常经营，造成其重大损失。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2012年12月3日，甲方（卖方：上海和济房地产有限公司）（以下简称和济公司）、乙方（买方：被告）签订《上海市商品房出售合同》，主要内容：甲方依法取得杨浦区1001003160001007地块土地使用权（出让合同编号：沪杨房地（2007）出让合同第121号、沪杨规土（2009）出让合同补字第2号），投资建造的《五角丰达商务广场》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证）证书号：杨2012014967，乙方向甲方购买国庠路《五角丰达商务广场》41号1层1层室，据上海市房屋土地资源管理局认定的杨浦区房地产测绘所测绘机构测量该房建筑面积为71.01平方米，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为70，000元，总房价款为4，970，700元，甲、乙双方商定2012年12月31日前由甲乙双方共同向杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋房地产权证。
2012年12月5日，出租人（甲方：被告）、承租人（乙方：原告）签订《商铺租赁合同》，主要内容：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为71.01平方米，该房屋用途为经营用房，类型为店铺，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为美甲经营使用，甲乙双方约定甲方于2012年12月10日向乙方交付该房屋，房屋租赁日期自2012年12月10日至2017年12月9日止，第一年月租金为25，918.6元，年租金为311，023.8元；第二年月租金为28，078.5元，年租金为336，942元；第三年月租金为28，078.5元，年租金为336，942元……，乙方第一次付款为付三押一，以后乙方每月的第一天向甲方支付该房屋的本月的租金，乙方应在签订本合同时向甲方支付租赁保证金30，000元；租赁期间，因乙方的违约行为导致合同解除或不能实际履行的，保证金将不予退还，甲方收取保证金之行为不影响对乙方违约责任、延迟付款之违约金及赔偿金的追索，租赁期间使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、通讯设备费用由乙方承担；甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，乙方可以解除合同；乙方逾期不支付租金累计超过30天的，甲方可以解除合同，违约的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金；……。
合同签订后，原告支付2012年12月10日至2013年3月9日的租金77，887.35元及押金30，000元。
2013年1月4日，上海依芙悦美甲有限公司成立，该公司住所地位于上海市杨浦区国定支路26号2186室，并于系争房屋内经营，原告、案外人罗雯婷为该公司股东。北京市依芙悦科技有限公司出具《品牌特许授权书》，授权原告为上海市杨浦区依芙悦指定战略合作伙伴，经营依芙悦相关美甲美容专项服务及产品售卖。
2013年3月27日，原告停止经营，并离开系争房屋，但并未将该房屋钥匙归还被告。
2013年4月1日，原告向被告发送《合同解除函》，主要内容：根据双方2012年12月5日签订的《商铺租赁合同》，被告应当提供租赁房屋有效的房产证，但因被告至今未提供使原告无法继续经营，故根据合同相关条款，正式通知解除双方的《商铺租赁合同》。
2013年4月15日，被告登记取得系争房屋产权。
2013年8月28日，原、被告签订《商铺交接协议》，主要内容：双方同意在第三方上海申能物业管理有限公司的见证下，对位于上海市杨浦区国庠路41号商铺进行交接，原告同意于本协议签订之日已将商铺内的所有个人物品及其他财物全部搬离，已无任何个人物品及其他财物滞留在商铺内，并将商铺钥匙归还被告。原、被告均确认双方于当日完成房屋交接手续。
2013年9月25日，和济公司出具《情况说明》，主要内容：国庠路41号商铺于2012年12月3日签订出售合同，购买人为胡苏莉，付款方式为一次性付款，并于2013年3月承诺自行办理小产证。
另查明，上海申能物业管理有限公司、五角丰达商务广场管理处出具系争房屋电表抄见表显示：该房屋2012年12月电费1582.8元、2013年1月电费6258元、2013年2月电费3303.6元（已收）、2013年3月电费1398元、2013年4月电费192元，共计9430.8元。《付款通知书》显示，该房屋每月物业管理费为1065.2元。原、被告双方均确认该房屋2013年3月至2013年4月的水费为65.2元。
审理中，经原告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市杨浦区国庠路41号房屋装饰装修进行鉴定，该公司出具《司法审价鉴定意见书》，主要内容为：该房屋装饰装修造价为208，973元。原告对该意见书无异议，被告对该意见书有异议，称：意见书初稿最后一页房屋装饰装修增加部分统计科目计算标准为1＋2-3，总计为35，253元，但在正式稿中计算标准为1＋2＋3，总计金额为63，474元，计算规则明显不一致；附表中许多计价的项目在现场并不存在，如第一项原墙体拆除，因系争房屋是新建房，是无需进行墙体拆除的，且鉴定人在整个鉴定过程中并未采纳被告提供的相关材料，对于被告提出的诸多异议，也只是就地板砖问题作出回复，其余异议未进行复核，该报告过多采纳了原告提供的材料。上海第一测量师事务所有限公司对上述异议作出解释：针对房屋装饰装修增加部分的计算规则，鉴定说明第三页有明确反映，原告在预算时准备减少该部分，但实际装修时并未减少，这与发票总金额确认的数字也是符合的，故该部分涉及的14，110元应计入鉴定内容，至于被告所反映的其他异议内容，鉴定人在鉴定报告中有详细回复。
以上事实，由系争房屋《商铺租赁合同》、《上海市商品房出售合同》、上海市房地产权证、《费用报销单》、上海依芙悦美甲有限公司营业执照、《品牌特许授权书》、《商铺交接协议》、案外人和济公司的《情况说明》、上海申能物业管理有限公司出具的《付款通知书》、《室内电表抄见表》、《杨浦区国庠路41号房屋装饰装修工程造价司法审价鉴定意见书》等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告在签订《商铺租赁合同》时，被告虽然尚未取得系争房屋产权证，但已持有该房商品房预售合同，有权对该房进行出租，《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，原、被告双方均应按约履行，原告租赁系争房屋开设并经营美甲店，理应按期支付相应的房屋租金和合同约定的其他费用。根据庭审查明的事实及原、被告双方的意见，本院概括本案争议焦点如下：
一、导致系争房屋租赁合同解除的违约方是原告还是被告？原告称在整个房屋租赁过程中，被告存在欺诈行为，未提供该房合法有效的权利证明，导致原告无法正常经营，且收取保证金、租金与实际签订合同的主体并非同一人。对此，本院认为，虽然收取保证金、租金与实际签订合同、交付房屋钥匙、办理房屋交接手续的主体并非同一人，但被告是系争房屋合法权利人，且其对上述合同履行行为均表示认可且履行，故原告所述被告存在欺诈行为，并以此为由要求撤销《商铺租赁合同》，缺乏相应的法律依据，本院难以采信。
原告所述因签订合同时，系争房屋尚未办理出产权证，致使原告无法在该房内注册公司并经营，无法实现其合同目的，故其拒绝支付租金。本院认为，《商铺租赁合同》仅明确系争房屋用途为经营用房，并未约定原告开设公司的注册地即为系争房屋所在地址，原告亦未提供证据证明因注册地与实际经营地不一致，致使其经营利益受损。此后系争房屋已办理出产权证，原告仍拒绝将其注册地址迁回系争房屋，并明确表示不愿意继续履行合同。原告所述其拒付租金的理由缺乏依据，其行为显属违约，故原告要求被告返还租金的诉请缺乏法律依据，本院难以支持。被告要求解除房屋租赁合同，并要求原告承担相应违约责任的反诉诉请于法有据，本院可予支持。现原、被告均确认2013年8月28日双方办理交接手续，被告要求确认该日为双方合同解除之日，原告称其早已于2013年3月27日离开系争房屋，故当日租赁合同实际已解除。本院认为，原告称其于2013年3月27日离开系争房屋，但并未将房屋钥匙归还被告并与其办理交接手续，虽然其曾于2013年4月1日向被告发出解除函，但因原告违约在先，无权行使合同解除权，故本院确认系争《商铺租赁合同》于2013年8月28日解除，原告应按照合同约定支付欠付的租金、违约金、水、电费、物业管理费。
合同既约定没收保证金，亦约定月租金的两倍作为违约金，明显过高。根据庭审查明的情况，最终导致合同解除的原因系原告拒付租金。本院根据本案具体情况予以酌情调整相应数额，支持被告没收履约保证金30，000元，并对违约金数额作相应调整。
二、就原告要求被告赔偿装潢损失一节，因原告对系争房屋进行了装修，本院委托鉴定单位出具了鉴定报告，被告对该报告存有异议，但均未提供足够的证据予以推翻，故本院对该鉴定报告予以采纳。根据鉴定报告，该房屋装饰装修造价为208，973元。本院认为，原告存在违约情形，但考虑其装潢时间较短，尚有利用价值，被告应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于鉴定结果为装修价格，而非残值，故由本院结合使用年限等情况酌情确定具体数额。综上，本院确认被告应补偿原告30，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈小霞与被告（反诉原告）胡苏莉于2012年12月5日就上海市杨浦区国庠路41号房屋签订的《商铺租赁合同》于2013年8月28日解除；
二、原告（反诉被告）陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡苏莉2013年3月10日至2013年8月28日的房屋租金人民币144，286.58元；
三、原告（反诉被告）陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡苏莉违约金人民币40，000元；
四、原告（反诉被告）陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡苏莉2012年12月至2013年4月电费人民币9430.8元；
五、原告（反诉被告）陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡苏莉2013年3月至2013年4月水费人民币65.2元；
六、原告（反诉被告）陈小霞应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡苏莉2012年12月10日至2013年8月28日物业管理费人民币9586.2元；
七、现在被告（反诉原告）胡苏莉处的房屋租赁保证金人民币30，000元归被告（反诉原告）胡苏莉所有；
八、被告（反诉原告）胡苏莉应于本判决生效之日起十日内补偿原告（反诉被告）陈小霞人民币30，000元；
九、原告（反诉被告）陈小霞的其余诉讼请求，不予支持；
十、被告（反诉原告）胡苏莉的其余反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币6053元，减半收取计人民币3026.5元，由原告（反诉被告）陈小霞负担人民币2740元，被告（反诉原告）胡苏莉负担人民币286.5元；本案反诉案件受理费人民币2265元，由原告（反诉被告）陈小霞负担人民币2155元，被告（反诉原告）胡苏莉负担人民币110元；本案鉴定费人民币5940元，由原告（反诉被告）陈小霞负担人民币5087元，被告（反诉原告）胡苏莉负担人民币853元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴 预
二〇一四年四月一日
书 记 员 钟显庭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。