西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）雁民初字第04572号
原告袁高中，男，汉族。
委托代理人萧新安，西安市莲湖区桃园法律服务所法律工作者。
被告李瑞之，男，汉族。
被告李淑娥，女，汉族。系被告李瑞之之妻。
委托代理人刘宝玲，陕西省渭南市经济开发区法律服务所法律工作者。
第三人李文彤，男，汉族。系被告李瑞之之子。
原告袁高中诉被告李瑞之、李淑娥、第三人李文彤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁高中的委托代理人萧新安、被告李瑞之、被告李淑娥及委托代理人刘宝玲、第三人李文彤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁高中诉称，2008年，被告李瑞之所在单位陕西省地方电力（集团）有限公司下属的陕西地方电力科技投资有限公司（以下简称：地电科技公司）决定在西安市高新区沣惠南路建房并向职工出售。被告李瑞之具有购房资格但无资金购房。原告系第三人李文彤的朋友，经第三人李文彤的介绍，2008年7月15日，原告与被告李瑞之签订《商品房转让合同》，约定：李瑞之因无资金购买地电科技公司的商品房，愿将此房转让给袁高中。袁高中提出因对电力系统不熟悉，提议由李文彤代办各项业务，在房屋建设完工后，将其所有权的凭证、发票等各种资料交还原告。李瑞之同意袁高中的建议。袁高中一次性付给代办人房款50万元。上述合同签订后，第三人李文彤代原告向地电科技公司先后交纳房款及其他费用483831元。此后，被告李淑娥另案向雁塔法院起诉，要求确认其丈夫李瑞之和袁高中签订的买卖合同无效。雁塔法院作出（2011）雁民初字第04284号判决书，认为该房屋系李瑞之和李淑娥婚姻关系存续期间一方取得，应为夫妻共有，李瑞之转让房屋未经李淑娥同意，遂判决原告与被告李瑞之的转让合同无效，李瑞之与袁高中的债权债务可另案起诉。根据法律规定，被告因该合同取得的财产即483831元购房款应当返还。并且，被告李淑娥违背诚信原则，在该房屋已经大幅升值的情况下，以丈夫转让购房资格未经其同意为由主张合同无效，结果使被告夫妇利用原告支付的巨额款项获得升值巨大的房产。而原告虽支付了全部购房款，但却不能获得房产，还错失了在房价较低时的购房机会。故导致该合同无效的过错完全在被告，原告无任何过错，现在合同无效给原告造成巨大房屋差价损失和其他损失。故原告诉至法院，请求被告向原告返还487269元，赔偿损失51.7万元，并承担案件受理费用及评估费用。
被告李瑞之辩称，其在单位有分房资格，遂将此事告知被告李淑娥，但被告李淑娥称她不管。后来，因被告李瑞之工资太低，也无经济能力购房，其子李文彤的朋友即本案原告袁高中正好需要购房，其经李文彤的介绍才将购房权转让给原告袁高中。因此，原告所述基本属实，也不存在其与第三人李文彤坑骗被告李淑娥的事实。而被告李淑娥无证据证明其没被告知过卖房事宜。无论法庭如何判决，其均能接受。
被告李淑娥辩称，被告李瑞之卖房之事从未向其告知。原告与被告李瑞之签订的《商品房转让合同》已被雁塔法院（2011）雁民初字第04284号民事判决书认定被告李瑞之转让该房屋未经李淑娥同意，侵犯了李淑娥的权利，为无效合同，同时判决认定过错责任由原告及被告李瑞之各半承担。而第三人李文彤明知被告李淑娥、李瑞之因家庭矛盾关系恶化并长期分居，但为给原告帮忙，与原告及被告李瑞之恶意串通，侵犯了李淑娥的财产权利，以李瑞之单位福利分房成本价格转让给原告，致原告从中取得该房屋的增值利润，给李淑娥及其家庭成员造成了很大的经济及精神损害，故第三人李文彤应对合同的无效承担一定的责任。法院生效判决已认定合同无效是由于原告袁高中、被告李瑞之及第三人李文彤的行为所致，与被告李淑娥无关，故被告李淑娥不应承担责任。另外，原告与被告李瑞之签订商品房转让合同时，被告李瑞之尚未购买房屋，亦未向房地产企业缴纳任何款项，而是在原告与其签订转让合同后，由第三人李文彤替被告李瑞之向陕西地方电力科技投资有限公司交纳了诚意认购金，故被告李瑞之与原告签订商品房转让合同时并未取得该房屋的所有权，该转让合同无实际交易标的物，也就不存在原告所诉51.7万元的损失。原告出示的两份房地产估价报告，鉴定程序严重违法，鉴定结论明显依据不足，不能作为证据使用。2008年8月15日估价时点无任何事实依据，因被告李瑞之与开发商签订合同的时间是2010年1月28日，房款是2010年5月28日交付，从李瑞之合法取得房屋所有权后才能转让出卖给他人，因而出示估价时点应从合同签订后或房款交付之日时为准，应按2010年某月的社会房价为基准来确定损失。根据原告与李瑞之签订的合同条款，双方对违约责任有明确约定，应当按照合同约定的违约金进行处罚。综上，请求法庭维护被告李淑娥的合法权利。
第三人李文彤述称，首先其服从法院判决。其次，当时第三人李文彤已经购有房屋，再次购买房屋已无意义。原告买卖房屋要求其代理办理相关手续属实，其与原告之间并没有恶意串通。故其作为原、被告房屋买卖的中间人，不应该承担责任。
经审理查明，2008年，被告李瑞之单位地电科技公司向职工出售位于西安市高新区科技四路南侧“XXXX”的商品房。2008年7月15日，原告袁高中与被告李瑞之签订《商品房转让合同》，约定：李瑞之因无资金购买地电科技公司的商品房，愿将此房转让给袁高中。该房位于西安市高新技术产业开发区科技四路南侧XXXX第X幢X户。袁高中必须遵守地电科技公司有关规定。袁高中一次性付给代办人房款50万元（多退少补）。袁高中提出因对电力系统不熟悉，提议由李文彤代为办理各项业务，在房建完工后，将其所有权的凭证、发票等各种资料交还袁高中。李瑞之表示同意袁高中的提议。该合同签订后，2008年8月19日被告李瑞之向地电科技公司交纳购房款133700元。2010年1月28日，被告李瑞之与地电科技公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y100XXXXX。该合同约定，由被告李瑞之购买地电科技公司开发的位于西安市高新区科技四路南侧XXXX第X幢X单元X层X号房屋一套（以下简称：涉案房屋），建筑面积143.52平方米，房屋单价3092元，总价443764元。合同附件六约定，买受人前期所付诚意认购金133700元，签订本合同后将自动转为房屋首付款。买受人应当在签署《商品房买卖合同》后当日，即2010年1月28日前付清余款即人民币310064元。2010年5月28日，被告李瑞之向地电科技公司交纳剩余购房款310064元。2011年5月22日，被告李瑞之向地电科技公司交纳16132元，包括房款尾款2659元、契税13393元、交易费80元。2011年5月30日，地电科技公司向被告李瑞之出具不动产发票，面额为446423元。2011年6月30日，被告李瑞之交纳装修押金3000元、天然气、电视初装费、物业费等3437.9元、房屋专项维修资金20935.1元。庭审中，原告向本院提交上述费用票据的原件，陈述被告李瑞之将房屋交付原告后又将钥匙收回，房屋现由被告李瑞之实际占有，并承认被告李瑞之、第三人李文彤在签订合同时已经告知其出卖人有配偶的情况。被告李瑞之、第三人李文彤对上述事实予以认可，承认购房款、契税、专项维修资金等费用487269元实际由原告袁高中支付，第三人李文彤一直代为办理交纳费用的手续，在交完上述款项后票据交由原告袁高中保存。被告李淑娥虽对票据的真实性及载明的数额予以认可，但认为从票据载明的交款人名称及付款人签名均反映上述费用为被告李瑞之、第三人李文彤交纳，与原告无关。经本院询问，被告李瑞之、李淑娥均当庭承认其未支付购房款及其他费用。
另查，被告李瑞之系再婚，与被告李淑娥1983年登记结婚。第三人李文彤系被告李瑞之与其前妻婚生子。2011年6月，被告李瑞之曾向渭南市临渭区人民法院起诉被告李淑娥离婚，被告李淑娥在证据交换时才知晓被告李瑞之有涉案房屋并已经转让，遂于2011年7月26日起诉至本院请求原告袁高中与被告李瑞之签订的《商品房转让合同》无效。2011年11月11日，本院作出（2011）雁民初字第04284号民事判决书，认定涉案房屋系婚姻存续期间取得，为夫妻共同所有，被告李瑞之转让房屋未经李淑娥同意，侵犯了李淑娥的权利，故判决原告袁高中与被告李瑞之所签订的《商品房转让合同》无效。该判决作出后，双方均未上诉。2012年7月9日，原告袁高中将被告李瑞之、李淑娥、第三人李文彤起诉至本院，要求返还购房款并赔偿损失。本案在审理过程中，2012年11月5日，原告申请对涉案房屋2008年8月和2012年11月的市场差价进行评估。本院依法提请西安市中级人民法院委托陕西建业房地产估价有限公司进行评估。2013年1月10日，该评估公司作出陕建业房评（2013）第0100413号房地产估价报告，评估意见为涉案房屋在估价时点2012年11月15日所体现的市场价值为人民币101.34万元，单价为7061元／平方米。2013年2月26日，原告袁高中认为其申请为涉案房屋2008年8月至2012年11月的市场差价，而评估公司仅评估2012年11月涉案房屋的市场价，故提出鉴定异议。2013年5月6日，陕西建业房地产估价有限公司针对鉴定异议回复，因当事人均表示仅要求出具2012年11月房屋市场价格的估价报告，故其公司按照当事人的要求进行了估价。2013年5月24日，原告袁高中再次提出补充评估申请，要求对涉案房屋2008年8月的市场价进行评估。本院依法再次提请西安市中级人民法院委托陕西建业房地产估价有限公司进行评估。2013年7月15日，该评估公司作出陕建业房评（2013）第0710913号房地产估价报告，评估意见为涉案房屋在估价时点2008年8月15日所体现的市场价值为人民币49.64万元，单价为3459元／平方米。原告袁高中共花费评估费7400元。2013年8月27日，被告李淑娥认为在确定鉴定机构未通知其到场协商，且鉴定时未通知其到场，故鉴定程序违法，对原告的鉴定提出重新鉴定。同时，被告李淑娥认为原告评估申请的评估时点为2008年8月至2012年11月并无依据，申请按照被告李瑞之与地电科技公司签订合同的时间即2010年1月28日至2011年8月30日期间的市场价进行评估。经本院核实，陕西建业房地产估价有限公司在对涉案房屋勘查时因未联系到被告李淑娥，故被告李淑娥确未到场，但原告袁高中、被告李瑞之均到场。为进一步完善程序，本院准许被告李淑娥的重新鉴定申请及鉴定申请。本次评估经西安市中级人民法院委托陕西金达房地产评估有限公司进行。2014年5月24日，该评估公司以被告李淑娥明确表示不要求评估为由将该次评估退回。
上述事实，有《商品房转让合同》、《商品房买卖合同》、票据、（2011）雁民初字第04284号民事判决书、评估报告、民事起诉状、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院作出的（2011）雁民初字第04284号生效民事判决书认为涉案房屋系被告李瑞之、李淑娥婚姻存续期间取得，为夫妻共同所有，被告李瑞之转让房屋未经李淑娥同意，侵犯了李淑娥的权利，认定原告袁高中与被告李瑞之于2008年7月15日签订的《商品房转让合同》无效。本案中，原告提交购房款、契税、房屋专项维修资金、物业费等票据证明其以被告李瑞之的名义交纳购房款、契税、专项维修资金等费用487269元，被告李瑞之亦认可该事实，加之被告李瑞之、李淑娥均当庭承认其未支付涉案房屋的购房款等费用，故原告袁高中支付购房款等费用的事实足以认定。现原告袁高中已将被告李瑞之、李淑娥夫妻共同所有的涉案房屋返还于被告李瑞之，故二被告应依法将原告袁高中支付的购房款、契税、专项维修资金等费用487269元予以返还。对于被告李淑娥认为房屋损失评估时点应以被告李瑞之与地电科技公司签订合同之日即2010年1月为准的辩称，因2008年7月原告袁高中与被告李瑞之签订合同购买涉案房屋，之后涉案房屋的价值随着市场发生变化，截至原告申请鉴定时合同无效给原告造成的损失才可以确定。故原告按照该两个时间点评估的房屋市场差价517000元计算损失，有事实依据并符合法律规定，被告李淑娥该辩称本院不予采信。至于被告李淑娥认为原告申请的两份评估报告评估程序严重违法，评估报告明显依据不足，不能作为证据使用的辩称，在评估报告作出后，被告李淑娥提出评估时未通知其到场且对涉案房屋评估时间节点有异议，遂提出重新鉴定，但在本院准许其重新鉴定后，被告李淑娥在评估过程中又自行放弃评估，致二次重新评估报告不能作出，故相应的不利后果应由被告李淑娥承担。此外，被告李淑娥就其认为该两份评估报告明显依据不足也未提交相应的证据予以佐证，故本院对此辩称不予采信。本案中，经过法庭调查可以查明，原、被告在签订合同时，对买卖双方必须核实是否存在共有人及共有人是否同意出售房屋的规则是明知的。但是，被告李瑞之作为被告李淑娥的配偶，最有能力了解和掌控李淑娥是否同意出售涉案房屋的真实态度，最容易避免因被告李淑娥拒绝出售房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖合同关系被认定为无效的后果所应承担的责任较大。而原告袁高中作为买受人与被告李瑞之在签订协议时，在明知被告李瑞之存在共有人的情况下，仍未认真核实被告李瑞之共有人李淑娥对房屋出售的真实意思表示，也未取得其同意而签订合同，其主观上亦存在相应过错。综合上述因素，被告李瑞之按照55%的比例、原告袁高中按照45%的比例承担过错责任。而被告李淑娥对合同的无效并无过错，依法不应承担赔偿责任。至于第三人李文彤并非本案房屋买卖合同的相对人，而是原告袁高中在该房屋买卖具体办理相关手续的委托代理人，双方如有异议，属另一法律关系，可另案解决。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告李瑞之、李淑娥应当于本判决生效之日起十日内向原告袁高中返还购房款、契税、专项维修资金等费用487269元。
二、被告李瑞之应当于本判决生效之日起十日内向原告袁高中赔偿损失284350元、评估费4070元，共计288420元。
三、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17579元，由被告李瑞之承担9668元，原告袁高中承担7911元。因原告已预交，故被告李瑞之在支付上述费用时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 王雪绒
人民陪审员 王 力
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 孙晶晶