四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再2号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐洋，男，1971年9月5日出生，汉族。
委托代理人：李鹰，四川黎明律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐强，男，1973年8月7日出生，汉族。
委托代理人：李鹰，四川黎明律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：饶静，女，1989年7月26日出生，汉族。
委托代理人：谢超，四川润方律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄伯英，女，1963年12月15日出生，汉族。
再审申请人徐洋、徐强因与被申请人饶静、黄伯英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第5447号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月23日作出（2015）川民申字第1351号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人徐洋及徐洋、徐强的委托代理人李鹰，被申请人黄伯英，被申请人饶静的委托代理人谢超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月16日，一审原告饶静、高志良起诉至崇州市人民法院称，黄伯英于2008年3月8日擅自与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》，处分饶静、高志良、黄伯英、黄永明的共有财产，请求确认黄伯英与徐洋、徐强签订的《房屋买卖协议》无效。一审被告徐洋、徐强答辩称，《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且该房屋依据现有法律规定可以转让；房屋初始登记时黄伯英占82.5%的份额，其出售房产行为有效。请求驳回饶静、高志良的诉讼请求。
崇州市人民法院一审查明，2008年3月8日，黄伯英作为甲方，徐洋、徐强作为乙方，在张泽东的见证下签订《房屋买卖协议》，协议约定甲方将位于四川省崇州市晋康路2-4号自建房的底层商铺转让给乙方，商铺面积约162㎡，甲方办理完国有土地使用权证及房屋产权证三个月内将该商铺过户给乙方，铺面的转让价为53万元。该房屋至今未按协议约定办理产权变更登记手续。
另查明，位于四川省崇州市晋康路2-4号房屋所占用范围内的土地使用权于2007年4月19日在四川省崇州市国土资源局进行了产权登记，登记的土地性质为划拨，土地使用权人为黄伯英、高志良、饶静、黄永明，登记的土地使用面积为166平方米；2011年5月2日，黄永明因病身故，黄永明的法定继承人其妻高志良、其女黄伯英、其子黄正高及黄正伦于2012年8月14日到四川省崇州市公证处办理了遗产继承的公证事宜，黄正高、黄正伦自愿放弃继承黄永明享有涉案房屋的土地使用权及房屋所有权，其份额由高志良和黄伯英继承；诉争房屋于2012年8月30日在四川省崇州市房屋产权监理所初始登记的产权为按份共有，其中黄伯英所占份额为82.5%，饶静所占份额为10%，高志良所占份额为7.5%，该产权登记信息已于2013年12月10日注销。该房屋又于2013年12月5日在四川省崇州市房屋产权监理所对按份共有人的份额进行了变更登记，其中饶静所占份额为70%，高志良所占份额为7.5%，黄伯英所占份额为22.5%，房屋面积登记为613.52平方米。
崇州市人民法院一审认为，黄伯英与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》时，合同所涉房产并未依法登记并领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，该房产依法不能转让。虽然黄伯英嗣后取得了诉争房屋的产权，但房产登记机关登记信息显示诉争房产登记为饶静、高志良与黄伯英按份共有。由于徐洋、徐强未提供证据证明黄伯英在出售诉争房屋底层铺面，签订《房屋买卖协议》时征得了其他共有人的书面同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项的规定，黄伯英与徐洋、徐强签订的《房屋买卖协议》损害了饶静、高志良的合法权益，当属无效合同，对饶静、高志良要求确认双方房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。徐洋、徐强提出诉争房屋系安置房，根据现有法律规定，该房屋是可以转让的，黄伯英是户主，有权决定家庭的重大事务并有权处置家庭财产，双方所签合同合法有效的辩解，于法不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，崇州市人民法院于2014年9月4日作出（2014）崇州民初字第111号民事判决：黄伯英与徐洋、徐强于2008年3月8日签订的《房屋买卖协议》无效。一审案件受理费500元，由黄伯英负担。
徐洋、徐强不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提出上诉称，黄伯英修建房屋时饶静未满12岁，高志良年事已高，徐洋、徐强有理由相信黄伯英有处分权，签订合同时黄伯英也未告知有其他共有权人；签订合同后房屋就已经交付给徐洋、徐强使用，合同已经实际履行；房屋初始登记黄伯英占82.5%，其完全有权对房屋进行处分；房屋自2008年交付以来已多次进行装修，徐洋、徐强投入巨大。请求依法改判。饶静、高志良答辩称，黄伯英与徐洋、徐强签订的《房屋买卖协议》属无权处分，该协议无效；房产登记簿证实饶静占70%的份额，黄伯英属无权处分；案涉土地系划拨性质，依法不得转让，故《房屋买卖协议》无效。请求维持一审判决。
四川省成都市中级人民法院二审查明的事实与崇州市人民法院一审查明的事实一致。
四川省成都市中级人民法院二审认为，黄伯英与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》时，虽然涉案房产尚未依法登记并领取权属证书，不符合城市房地产管理法的相关规定，但该规定属于管理性禁止规范，而非效力性禁止规范，故饶静、高志良据此主张黄伯英与徐洋、徐强签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立。并且，从2012年8月30日黄伯英取得的产权证来看，黄伯英占涉案房屋份额的82.5%，饶静占10%，高志良占7.5%，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，虽然黄伯英在与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋未办理权属登记，但从嗣后办理的产权登记情况来看，涉案房屋虽为按份共有，但黄伯英占份额为82.5%，故黄伯英对涉案房屋的处分并非无权处分。饶静、高志良以黄伯英无权处分为由主张黄伯英与徐洋、徐强签订的房屋买卖合同无效的理由亦不能成立。
但是，涉案房屋的土地性质为划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”和第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”之规定，划拨土地使用权不得转让，此规定属于行政法规效力性的强制性规定，违反此规定的，应当认定合同无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，在本案起诉前，黄伯英作为划拨土地使用权人并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故黄伯英与徐洋、徐强于2008年3月8日签订的《房屋买卖协议》无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，四川省成都市中级人民法院于2014年12月3日作出（2014）成民终字第5447号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的方式负担，二审案件受理费500元，由徐洋、徐强负担。
徐洋、徐强申请再审称，1.《房屋买卖协议》签订时，案涉房屋没有登记共有关系，黄伯英也未告知有其他共有权人，徐洋、徐强依据诚实信用原则相信黄伯英是唯一的产权人。2.《房屋买卖协议》是债权合同而不是物权合同，是房屋买卖合同而不是土地使用权转让合同。二审法院以黄伯英未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续为由认定《房屋买卖协议》无效错误。3.被申请人因为房屋价格上涨，为了谋取非法利益而违反诚实信用原则，应当承担相应的民事责任。请求依法改判。饶静答辩称，1.诉争房屋所涉土地为划拨性质，依法不能转让，《房屋买卖协议》无效。2.黄伯英签订《房屋买卖协议》时属无权处分，且其他共有权人事后没有追认，该合同无效。3.诉争房屋的产权登记为饶静70%，黄伯英事后也未取得处分权。4.徐洋、徐强不符合善意取得的规定。请求维持二审判决。
四川省成都市中级人民法院二审查明的事实正确，本院再审予以确认。
另查明，截止2013年3月12日，黄伯英已收取售房款53万元及利息19.8万元。高志良于2015年12月10日去世，高志良有子女黄正高、黄正伦、黄伯英。黄正高、黄正伦、黄伯英均书面表示将被继承人高志良位于崇州市崇阳镇晋康路2-4号1—4层房屋的继承权赠与饶静。
本院再审认为，（一）关于划拨土地使用权能否转让的问题。首先，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，国有划拨土地使用权及其地上建筑物的转让并非绝对禁止，而是应办理行政审批手续并缴纳土地使用权出让金。其次，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效…”之规定，本案当事人转让划拨土地使用权及其地上建筑物，未申请办理批准手续，只能认定合同未生效，而非合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条是指当划拨土地使用权转让合同已经报请有批准权的人民政府但未获得批准的，可以认定合同无效，而本案中黄伯英始终未提出申请，故不符合此司法解释规定的情形。第三，黄伯英与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》后，应当积极协助徐洋、徐强向有关部门提出申请，缴纳土地出让金，办理房屋转让手续，但黄伯英怠于履行合同义务，饶静、高志良又以未办理行政审批手续此为由主张合同无效有违诚实信用原则，本院不予支持。（二）关于黄伯英单方签订《房屋买卖合同》的效力问题。经审理查明，黄伯英与徐洋、徐强于2008年3月8日签订《房屋买卖协议》时，房屋还未办理房屋所有权证，该房屋所涉的土地登记的土地使用权人为黄伯英、饶静、高志良、黄永明。因此，黄伯英单方与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》属于部分共有人擅自处分共同共有财产，系无权处分行为。诉争房屋于2012年8月30日初始登记的产权为按份共有，其中黄伯英的份额为82.5%，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，作为按份共有人的黄伯英其份额已达三分之二以上，此时，应视作无处分权的黄伯英在订立合同后又取得了处分权，符合《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，黄伯英单方与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》并非无效。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故饶静以黄伯英无权处分为由主张黄伯英与徐洋、徐强签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立。
综上，一、二审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项以及《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第5447号民事判决及崇州市人民法院（2014）崇州民初字第111号民事判决；
二、驳回饶静的诉讼请求。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，均由饶静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何映江
代理审判员 戚小虎
代理审判员 蒋 艳
二〇一六年六月十六日
书 记 员 李 望