丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙丽民终字第239号
上诉人（原审原告）王某。
委托代理人李某某。
上诉人（原审被告）丽水市××建设开发有限公司，住
所地丽水市大洋路××号。
法定代表人包某某。
委托代理人赵某某、何甲。
原审第三人戴某某。
原审第三人瞿某某。
上诉人王某、丽水市××建设开发有限公司与原审第三
人戴某某、瞿某某房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区
人民法院（2010）丽莲民初字第231号民事判决，向本院提起
上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本�现已审
理终结。
原审法院审理查明，2008年8月14日，原告为经营服装、
箱包与被告就丽水市莲都区解放街62号西起第五间店面签订租
赁合同。约定：租期为2008年9月1日起至2009年8月31日止，
月租金2500元，原告在租赁期间装修须经被告同意，并约定押
金等事项。合同签订后，原告交付给被告押金8000元，并对该
店面进行装修营业。2009年3月9日，原告收到被告书面通知，
称上述店面要出售给他人，但未告知房屋售价及原告同等条件下有优先购买权；4月22日起，原告多次邮寄信函表示想购买
该承租店面，被告拒绝签收。此后，被告通知原告该店面已转
让给第三人戴某某、瞿某某，并拒收房租，要求原告将房租交
给第三人。同年8月10日，原告向某都区人民法院提�诉讼，
请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，并请求在同
等条件下优先购买该店面。经审理，本院于2009年12月16日作
出（2009）丽莲民初字第910号民事判决，认为被告虽向原告
发放通知，但告知事项不明确，应认定其未履行优先购买权的
通知义务，但第三人已办理过户登记，且原告未能举证证明第
三人属非善意购买，故驳回原告诉请，现该判决已生效。据房
地产管理部门备案的买卖契约，被告与第三人店面转让价格为
63.6万元，原告自行委托相关机构评估，得出结论：上述店面
在2010年1月7日时点的市场价为81.56万元，原告对店面进行
装修费用价格为4.9307万元。原告据此认为其未实现优先购买
权的损失为上述两项合计22.8907万元，故提起诉讼。另�，
原告将该店面的租金交至2009年3月份止，此后的租金至今未
向第三人交付，第三人另案起诉原告支付拖欠租金。
原审法院审理认为，原、被告签订的租赁合同合法有效
，在租赁期限内，被告出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理
期限内通知原告，原告享有同等条件下优先购买的权利。被告
虽向原告发放了通知，但告知事项不明确，应认定其未履行通
知义务，对原告的经营及优先购买权的实现造成一定损失，现
原告诉请被告承担赔偿责任，依据公平原则及交易习惯，参照
自2009年4月至2010年3月期间原告对该房的承租租金，酌情予以支持；对超出上述数额的诉讼请求，理由不足，不予支持。
第三人戴某某、瞿某某经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加
诉�，不影响对本案依法作出审理和判决。据此，依照《中华
人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第
六十条、第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租
赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之
规定，判决如下：一、被告丽水市××建设开发有限公司于本
判决生效之日起十五日内赔偿原告王某人民币30000元；二、
驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行
给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二
百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件
受理费4730元，减半收取2365元，由原告王某负担2000元，被
告丽水市××建设开发有限公司负担365元。
宣判后，上诉人王某不服，向本院提起上诉称：一、原
审在确定赔偿责任时没有依据事实。原审认为被上诉人未履行
通知义务，给上诉人的经营及优先购买权的实现造成一定损失
，其损失仅仅是上诉人在2009年4月至2010年4月期间对该房屋
的承租租金，这显然是不符合事实的。上诉人向一审法院提交
证明其损失的证据有装修价值评估结论书及房地产评估报告等
材料。这些都是由具有法律公信力的机构出具的证据材料，原
审认为不能证明上诉人的损失，而只凭主观臆断认为其损失为
2009年4月至2010年4月期间对该房屋的承租租金。二、原审法
院在确定赔偿责任时没有依照法律。在一审法院作出的判决书
中没有适用任何乙定赔偿责任的法律法规，事实上，我国《合同法》第113条就明确某某：当事人一方不履行合同义务或履
行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当
相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益
。由此可见被上诉人要承担的违约责任某某直接损失和逾期利
益损失。对于直接损失，最高人民法院《关于审理城镇房屋租
赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第11条第2款
规定的应予赔偿的装修装饰损失，该损失由莲都区价格认证中
心作出公正的价格评估，其损失为49307元。对于预期利益的
损失主要是房价上涨的差额损失。丽水市恒信房地产评估有限
公司对涉案房产进行评估，确定在2010年1月7日该房产市场价
值为81.56万元。而被上诉人在与第三人交易时的价格应当认
定为63.6万元，认定的�易价格应该以丽水市房地产管理处的
存档信息为准，房地产管理处是政府机关，具有公信力，其登
记的信息应当具有法律效力。即上诉人的预期可得利益的损失
为17.96万元。综上，上诉人的总损失为228907元。要求撤销
（2010）丽莲民初字第231号民事判决，改判被上诉人赔偿上
诉人损失228907元。诉讼费用由丽水市××建设开发有限公司
负担。
上诉人丽水市××建设开发有限公司不服原审判决，向
本院提出上诉并针对上诉人王某的上诉答辩称：一审判决认定
上诉人未履行通知义务，对上诉人的经营及优先购买权的实现
造成一定损失，酌情支持被上诉人之诉请，判决赔偿被上诉人
30000元，既无事实依据，也无法律依据。被上诉人以所谓的
装修价值评估�论书、房地产评估报告等材料待证其损失，显然依据不充分，一审法院既已认定两份评估报告不能证实被上
诉人的待证事实，则依法应予以驳回起诉，而非依据公平原则
进行酌情裁量。所谓的装修损失，依据其与上诉人所签署的《
房屋租赁合同》一年的租期约定，被上诉人对承租的房屋进行
装修时，自然应考虑过装饰物将来的处理问题，根据诚实信用
、行业惯例和交易习惯，被上诉人明知该装饰物将来很难拆回
，无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将
该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕
，否则，其必定会事先对合同期满后的装饰装修费用承担问题
与出租人进行特别约定。且被上诉人的装修未征得上诉人的同
意，而是擅自装修，依租赁合同约定，租赁期间装修必须征得
上诉人同意，而且在租赁期满后，应原样修复，显然被上诉人
所诉请的装修损失是站不住脚的，对方在上诉状中引用的司法
解释是适用法律错误。所谓的2010年1月7日时点的市场价为81
.56万元并不能待证上诉人成交时的市场价，两者之间并不具
有关联性，无法待证差价损失，且上诉人与第三人的实际成交
价高于上述时点的评估价。一审在无任何证据证明被上诉人经
营及优先购买权的实现方面造成一定损失的情况下，适用公平
原则及交易习惯，适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，
依法驳回被上诉人王某的诉讼请求，案件受理费王某负担。
上诉人王某的答辩意见与上诉意见一致。
原审第三人戴某某、�某某未作答辩。
二审期间，各方当事人均未提供证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的
合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权
利。上诉人丽水市××建设开发有限公司将租赁房屋予以出卖
时，未履行相应的通知义务，依法应承担相应的责任。至于责
任如何乙定的问题，上诉人王某对租赁房屋装修装饰是为了在
租赁期限内使用租赁物，本案租赁合同的期限是一年，上诉人
王某租赁期限内可以按照租赁合同的约定使用租赁物，虽上诉
人未履行相应的通知义务，但未对上诉人王某使用租赁物构成
影响，因此上诉人王某的装修装饰所花费的费用不能作为未履
行通知义务所造成的损失。上诉人王某以2010年1月7日的市场
评估价主张预期可得利益损失，依据不能成立，对其上诉请求
不予支持。因上诉人丽水市××建设开发有限公司未履行通知
义务，造成了上诉人王某一定的损失，原审酌情确定由上诉人
丽水市××建设开发有限公司赔偿上诉人王某30000元并无不
当，故上诉人丽水市××建设开发有限公司的上诉理由也不能
成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决
如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4730元，由上诉人王某负担4000元，上
诉人丽水市××建设开发有限公司负担730元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建群
代理审判员 雷晓东
代理审判员 李 洋
二〇一〇年八月五日
代书 记员 朱丽梅