福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终634号上诉人（原审被告）：长汀县华龙房地产开发有限公司，住所地：福建省长汀县汀州镇商业城新罗二栋22号店。统一社会信用代码：91350821770668058N。法定代表人：戴根水，经理。委托诉讼代理人：戴秉志，福建古进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾德斌，男，1982年10月23日出生，汉族，住长汀县，委托诉讼代理人：戴胜文，男，住长汀县，汀州镇中心坝社区居民委员会推荐。上诉人长汀县华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人曾德斌商品房预售合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2015）汀民初字第2488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华龙公司的委托诉讼代理人戴秉志、被上诉人曾德斌的委托诉讼代理人戴胜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华龙公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、五项判决，改判上诉人不承担逾期办理房屋权属证书备案登记的违约金人民币8932元；改判上诉人不向被上诉人支付未安装燃气管道违约金1000元；改判上诉人不向被上诉人退还代缴的房地产交易手续费265.35元。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清、事实错误。1.一审判决对华龙城市花园迟延竣工验收的事实认定不清；2.一审判决认为上诉人未提供证据证实逾期办证应归责于登记部门属事实认定错误。3.一审判决认为上诉人违规出售公共停车位和部分架空层出租或出售致无法进行初始登记属事实认定错误。4.一审判决认为上诉人未按合同约定安装燃气管道构成违约为事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。1.上诉人对迟延办证无需承担违约责任。2.上诉人无需承担房屋交易手续费用。曾德斌辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。一、根据上诉人所提供的证据和被上诉人提供的证据以及长汀县人民法院依职权调取的相关证据证明，是上诉人的原因导致被上诉人无法在合同约定的时间内取得权属证书，上诉人理应承担造成逾期办证的违约金。二、根据合同法、国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，上诉人应当承担房屋交易手续费。曾德斌向一审法院起诉请求：1.判决华龙公司按已付房款308000.4元×0.01%×482天（从2013年12月11日起至2015年4月7日）=14845.6元向曾德斌支付逾期办证违约金；2.判决华龙公司向曾德斌支付未安装燃气管道违约金1000元；3.判决华龙公司返还曾德斌房屋面积误差款计3000元（误差0.87㎡×3448.28元）；4.判决华龙公司返还曾德斌办证费用120元；5.判决华龙公司返还由曾德斌代缴的房地产交易手续费265.35元；6.判决华龙公司返还曾德斌违规收取的水电入户费500元。一审法院认定事实：2009年11月12日，曾德斌与华龙公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定曾德斌向华龙公司购买其开发的位于福建省长汀县××茶园新村××地块××城市××单元××房（建筑面积为89.32平方米），每平方米单价3448.27元，房屋总价款为308000元。合同第六条约定：付款方式及期限，采用分期付款的方式，2009年11月12日前以现金方式支付购房款62000元；2009年12月12日前以银行按揭贷款形式支付购房款246000元。合同第八条约定，交付条件与期限。出卖人应当在2013年9月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元违约金。合同第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六第八条约定：乙方委托甲方办理所购商品房产权登记的，甲方应当在乙方交清全部资料和费用后60天内为乙方办理产权登记，办理登记所需的费用由乙方承担。2009年11月16日，曾德斌向华龙公司支付第一期购房款62000元。同年12月9日，曾德斌以银行按揭贷款的方式向华龙公司支付246000元。2013年4月9日，华龙公司向长汀县住房和城乡规划建设局提交了除幼儿园外案涉小区的所有商品房竣工验收所需的备案文件。同年9月10日，华龙公司向曾德斌交付案涉房屋。同年12月6日，案涉小区幼儿园竣工。2014年1月10日，案涉小区幼儿园完成竣工验收。同月27日，华龙公司又向长汀县住房和城乡规划建设局提交了案涉小区幼儿园竣工验收备案文件。同年7月8日至15日，华龙公司先后两次向长汀县住房和城乡规划建设局出具书面“说明”和“承诺”，承诺预留的公共停车位和部分架空层不再出售，归小区业主共同所有和使用。同月16日，长汀县住房和城乡规划建设局向华龙公司出具了办理案涉商品房初始登记的收件收据。同月24日，长汀县住房和城乡规划建设局对案涉商品房进行了商品房初始登记。同年8月9日，华龙公司在华龙城市花园9幢保安亭张贴公告，通知业主办理案涉房屋产权证及告知办证需要缴纳的费用和提交的相关材料。同月25日，华龙公司向曾德斌收取了办证费120元。2015年2月1日，长汀县住房和城乡规划建设局将案涉房屋登记在曾德斌名下，产权证登记面积为88.45平方米。同年4月7日至27日间，曾德斌等208户业主委托案涉小区业主委员会戴胜文向长汀县行政服务中心缴交了房地产交易手续费50906.62元。同月30日，长汀县国土资源局根据周思金等案涉小区业主的多次反映，向华龙公司发出汀国土资函[2015]18号《关于办理华龙城市花园商品房用地国有土地使用权分割登记的函》，告知商品房用地国有土地使用权分割登记程序开发建设单位和购房户分别应提交的申请材料。同年7月23日，长汀县行政服务中心向曾德斌出具证明一份，内容为“华龙城市花园208户的城市房屋所有权登记费、房地产交易手续费为业主委托业主委员会员戴胜文到长汀县行政服务中心办理相关手续及缴纳费用”，其中曾德斌缴纳交易手续费265.35元，房产证工本费80元。同年11月4日，长汀县国土资源局向曾德斌出具《土地登记信息证明》，证明曾德斌案涉房屋土地使用权未分割登记的原因是“开发商暂未申请土地分割”。2016年1月7日，案涉小区业主委员会员戴胜文向长汀县国土资源局申请案涉小区土地分割。同月23日，曾德斌领取了案涉房屋的国有土地使用权证。另查明，2015年11月10日，长汀县住房和城乡规划建设局对华龙公司递交的《报告》（落款日期为“2015年11月6日”）上签署“情况属实”的意见。《报告》中有“2014年间，我公司依你局要求重新申报并补齐办理房产证的材料。因此，延误了华龙城市花园小区房屋的初始登记”等内容。在本案审理过程中，长汀县住房和城乡规划建设局对华龙公司递交的《报告》原件予以收回。2016年8月24日，长汀县住房和城乡规划建设局向龙岩市中级人民法院作出内容为“2015年11月10日，我局在华龙城市花园项目逾期交房原因报告上盖章确认情况属实，后经调查核实，并不是我局工作人员彭冬文遗失华龙城市花园项目的竣工验收材料所致。因此在2015年11月11日，我局就要求长汀县华龙房地产开发有限公司将该份报告原件交回长汀县住房和城乡规划建设局，不能作为证据提供给法院。同日，长汀县华龙房地产开发有限公司已将该份报告原件交回我局并承诺不会作为证据提供至法院。我局并不知晓华龙房地产开发有限公司已经复印并将原件交到法院核对，综上，该份报告原件我局已经收回销毁，对该份报告上的内容我局也不以认可”的报告一份。一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，曾德斌与华龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，曾德斌、华龙公司依法应当按照合同的约定履行各自的义务。关于华龙公司是否应承担逾期办证违约金问题。首先，涉诉《商品房买卖合同》第十四条中约定出卖人有关“权属登记”义务具体是什么？《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”，该条款明确约定出卖人的义务为“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，故“商品房交付后60日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“商品房交付使用后90日内”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因。故《商品房买卖合同》第十四条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。具体到本案，案涉房屋于2013年9月10日交付使用，而案涉房屋完成初始登记的时间是2014年7月24日。华龙公司辩称其于2013年5月3日就进行了案涉房屋竣工规划验收的备案，竣工规划验收时已具备了办理房屋产权证的条件，逾期办证的原因不能归责于华龙公司而应归责于长汀县住房和城乡规划建设局的办证工作人员，因华龙公司未提供相关证据证实其主张，对华龙公司的该项抗辩，不予采纳。且根据法院调取的长汀县华龙城市花园幼儿园工程竣工报告显示，华龙公司提交案涉小区竣工验收备案所需全部材料的时间为“2014年1月27日”。华龙公司虽于2014年1月27日已将案涉小区的全部竣工备案材料提交当地主管部门，但从在案证据可证实因华龙公司存在将公共停车位和部分架空层出租或出售等违规情形导致无法进行初始登记，其责任在于华龙公司。华龙公司关于其早于2012年12月就将案涉小区竣工验收材料提交给了长汀县住房和城乡规划建设局原工作人员彭冬文，申请竣工验收的资料被彭冬文遗失，竣工时间应在2012年，逾期办证责任不在华龙公司的抗辩意见。法院依华龙公司的申请向长汀县住房和城乡规划建设局原工作人员彭冬文作了问话，彭冬文指出其早于2012年7月就调到村管站，此后未再参与案涉小区验收工作，不存在遗失材料的情形，华龙公司亦未提供其他证据证实申请竣工验收的资料被遗失、被谁遗失，故对华龙公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。其次，华龙公司承担违约责任的时间应如何计算？鉴于案涉商品房办证期间长汀县仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。本案中华龙公司将办理房屋产权登记的相关资料提交办证部门备案已超过约定的期限，故华龙公司应按约承担逾期备案的违约责任。因华龙公司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故华龙公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权办理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除。本案中华龙公司将办理国有土地使用权证的相关资料提交办证部门已超过了约定的期限，故华龙公司亦应承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任。案涉房屋于2013年9月10日交付使用，故计算违约金的起算点应为2013年11月11日，而计算逾期办理房屋所有权证违约金的截止时间应为完成初始登记的时间即2014年7月24日，曾德斌要求华龙公司自2013年12月11日起计付，属于对自身权利的处分，予以准许。计至2014年7月24日，违约天数为225天。华龙公司在房屋分户产权证办理完毕之后的次日（2015年2月2日）即具备了将相关产权手续送交国土部门备案的条件，因此之后至其向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延应为华龙公司的原因，故应从此时再计算其违约时间。因曾德斌只主张计至2015年4月7日止。据此，华龙公司违约天数65天。合同第十四条同时还约定出卖人逾期的，应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，故华龙公司应向曾德斌支付逾期办证的违约金为308000元×0.01%×290天=8932元。那么曾德斌逾期支付购房款的行为是否构成违约，华龙公司能否适用后履行抗辩权呢？曾德斌支付第一期购房款的时间为2009年11月16日，逾期4天，支付第二期购房款的时间为2009年12月9日，在合同约定的期间内。华龙公司辩称曾德斌逾期付款应顺延其办证期限，因曾德斌在合同约定的交房及办证期限届满前已履行全部付款义务，华龙公司据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故对该辩解本院不予采纳。关于曾德斌要求华龙公司支付未安装燃气管道违约金1000元的诉请。因华龙公司未按合同约定安装燃气管道，属违约行为，对曾德斌的该项诉请，予以支持。关于曾德斌要求华龙公司支付房屋面积差款3000元的诉请，因华龙公司未提出异议，予以支持。关于曾德斌要求华龙公司返还办证费用120元的诉请。因曾德斌提供了收款收据予以证实，华龙公司收取该费用后并未向长汀县行政服务中心缴交，且华龙公司未提出异议，对曾德斌的该项诉请，予以支持。关于曾德斌要求华龙公司返还代缴的房地产交易手续费265.35元的诉请。参照《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》的规定，新建商品房转让手续费由转让方承担。而《商品房买卖合同》附件六第八条所约定的内容应针对“乙方委托甲方办理所购商品房产权登记的”情形，因在代理过程中所产生费用之分担，并不是针对交易手续费负担的约定。华龙公司作为开发商将本应由其承担的房屋交易手续费转嫁由曾德斌承担，有违公平和诚信原则。曾德斌提供了票据及证明证实曾德斌因办证需要已自行向长汀县行政服务中心缴纳了房屋交易手续费265.35元，故华龙公司应当向曾德斌退还房屋交易手续费265.35元。华龙公司关于合同附件六第八条已约定交易手续费应由曾德斌承担的抗辩，不予采纳。故曾德斌的该项诉请，予以支持。关于曾德斌要求华龙公司返还违规收取的水电入户费500元的诉请，因曾德斌提供了收款收据予以证实，且华龙公司未提供可以收取该项费用的合法依据，对曾德斌的该项诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向曾德斌支付逾期办理房屋权属证书备案登记的违约金8932元。二、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向曾德斌支付未安装燃气管道违约金1000元。三、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内退还曾德斌房屋面积误差款3000元。四、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内退还曾德斌缴交的办证费120元。五、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内退还曾德斌代缴的房地产交易手续费265.35元。六、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内退还曾德斌违规收取的水电入户费500元。七、驳回曾德斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281元，减半收取为140.5元，由曾德斌负担40.5元，由长汀县华龙房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华龙公司对一审判决认定“同年12月6日，案涉小区幼儿园竣工。2014年1月10日，案涉小区幼儿园完成竣工验收。”持有异议，但未提供相应证据证明。曾德斌在二审中提交了长汀县国土资源局2015年12月9日函件、《商品房国有土地使用权分割转让登记发证呈报表》、《领取国有土地使用证工本费发票》、《代缴宗地测绘费发票》、《华龙城市花园杂物间有偿使用合约》、《华龙城市花园幼儿园工程质量评估报告》、《长汀城市花园幼儿园质量检查报告》、《工程质量合格证书》、《长汀县华龙城市花园幼儿园工程竣工备案表》等证据，华龙公司对上述证据的真实性无异议，但认为华龙城市花园幼儿园竣工备案材料是后面重新补办的，原备案材料被长汀县住房和城乡规划建设局的工作人员遗失。本院经审核认为上述证据内容真实，来源合法，与本案相关事实能够相互印证，本院予以采信。结合一审法院调取的《长汀县华龙城市花园幼儿园工程竣工报告》、2016年8月24日长汀县住房和城乡规划建设局向龙岩市中级人民法院出具的报告等在案证据，本院认为华龙公司的异议不成立，本院不予采纳。综上，一审判决查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，华龙公司与曾德斌签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。因华龙公司未在合同约定期限内办理商品房所有权初始登记，且责任在于华龙公司，致使曾德斌未能在合同约定期限内取得房屋所有权证，以及因华龙公司未及时将办理国有土地使用权证的相关资料提交办证部门，致使曾德斌未能在合同约定期限内取得国有土地使用权证，华龙公司已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的具体数额，该合同第十四条对上述情形的违约金计算已作明确约定，一审判决对违约金数额的确定有事实及合同依据，并无不当，本院予以确认。该合同第八条对管道燃气等设施的交付条件及违约责任的承担也作了明确约定，华龙公司未依约履行，亦应承担违约责任。一审判决华龙公司向曾德斌支付未安装燃气管道违约金1000元亦无不当。《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》规定新建商品房转让手续费由转让方承担，故华龙公司应退还曾德斌代缴的房地产交易手续费265.35元。华龙公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，长汀县华龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由长汀县华龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  傅胜荣审判员  张静瑜审判员  陈水柏二〇一七年七月四日书记员  朱小燕附：引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。