辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终848号
上诉人（原审原告）：盛书红，女，1972年7月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：高金，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：大连华洋建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街22号。
法定代表人：宋跃林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵辉，辽宁宏都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晗，辽宁宏都律师事务所律师。
原审第三人：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。
法定代表人：王威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人盛书红因与被上诉人大连华洋建筑工程有限公司（以下简称华洋公司）及原审第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2016）辽02民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛书红及其委托诉讼代理人高金、王云，被上诉人华洋公司的委托诉讼代理人赵辉、王晗，原审第三人凯城公司的委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛书红的上诉请求是：确认盛书红与凯城公司签订的商品房买卖合同真实有效；确认盛书红已向凯城公司支付全部购房款且已经实际占有涉案房屋；撤销一审判决，依法改判停止对盛书红商品房的执行并解除对该房产的查封。事实和理由是：盛书红于2010年4月3日购买涉案房产，支付了购房款，凯城公司出具了收款收据和准住通知后合法占有涉案房产，曾向凯城公司主张办理权属登记，上述事实均发生在2015年8月涉案房产被查封之前，一审判决认为盛书红有家庭住房贷款故不能交付全部购房款、说不清房屋承租方而否定盛书红交款和购房的真实性没有法律依据，认定事实错误；涉案房产未办理过户手续的过错在凯城公司，盛书红曾向凯城公司主张过办理权属登记手续，一审判决以购房时间长而推测盛书红消极不行使登记的权利没有依据，且涉案房产未能办理权属登记系因该房产始终处于在建工程抵押状态；一审判决认为难以认定盛书红与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系剥夺了盛书红以凯城公司的实体权利。
华洋公司辩称：一审判决认定事实清楚，盛书红没有正规销售不动产统一发票，只有非营业性收款收据，在其家庭住房贷款未还清的情况下购买涉案商业用房，其购房款现金来源不清，提交的水费、采暖费票据均为复印件没有证据效力，且缴费人并非盛书红及其配偶，盛书红及其配偶亦不能说明涉案房产的承租人，难以认定其与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系。涉案房产的初始登记时间是2014年9月1日，查封时间是2015年8月31日，查封时涉案小区绝大部分房屋已经出售且完成过户手续，一审判决认定涉案房产未办理过户手续的过错责任在盛书红，有充分的事实理由为依据，盛书红认为责任在凯城公司没有事实依据及证据支持，不应采纳。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公正合法，请求本院维持原判。
凯城公司述称：凯城公司已经将涉案房产实际出售给盛书红并收取全部房款，其存在有的业主将房款交给凯城公司相关财务人员的情形；房屋至今未能办理备案和过户手续，是因为凯城公司对全部在建工程进行抵押；关于一审证据存在矛盾的问题，经核实，由于华洋公司查封了100余套房产，凯城公司行政人员在大量的工作中出现疏忽而填写错误，导致与业主手中的合同存在不一致的情况。
盛书红向一审法院提起诉讼称：华洋公司对位于沈阳市于洪区×××街××号×幢×门商品房申请执行是错误的。2010年4月3日，盛书红与凯城公司签订商品房买卖合同，盛书红购买了案涉房屋，并足额交纳了购房款，随后凯城公司向盛书红交付了房屋。案涉房屋已实际属于盛书红所有，华洋公司对盛书红所有房屋申请强制执行缺乏事实及法律依据。且盛书红购买案涉房屋需由凯城公司负责办理相关房产登记手续，案涉房屋一直未办理初始登记的原因为华洋公司一直未向凯城公司提供房产竣工备案材料，故盛书红对未办理产权证无过错。据此，盛书红诉至法院，请求停止对坐落于沈阳市于洪区×××街××号×幢×门商品房的执行，并解除对该房产的查封。
一审法院经审理查明：盛书红提交了显示签订日期为2010年4月3日的商品房买卖合同，载明：盛书红与朱×购买凯城公司开发的沈阳市于洪区×××街××号×幢×门商业房屋，建筑面积88.71平方米，商品房单价每平方米6000元，总金额532,260元，付款方式为一次性付款，未约定付款期限，但约定了逾期付款违约责任；交房时间为2010年8月31日前，还约定了逾期交房违约责任；供电容量10KW、24小时供水泵房二次加压、锅炉房供暖于2011年8月31日达到使用条件；由于买受人原因，未能按期交付房屋的，详见补充协议第2条；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约责任约定为详见补充协议第5条，双方还约定了其他权利义务。该商品房买卖合同至今未经备案。盛书红表示其与凯城公司未实际签订补充协议。
上述商品房买卖合同的买受人记载为盛书红和案外人朱×。经查，朱×与盛书红系夫妻关系。朱×本人来到一审法院表示，其关于案涉房屋及本案争议的权利均由妻子盛书红代为行使，其对此没有异议。
凯城公司出具的收款收据载明，凯城公司于2010年4月3日收到盛书红及朱×交纳的案涉房屋房款532,260元，结算方式记载为“现”。
盛书红提交的商品房准住通知显示，凯城公司于2010年4月10日通知盛书红及朱×案涉房屋准予入住。
盛书红提交了案涉房屋2015年11月-2016年3月的取暖费发票复印件，其中职工姓名记载为“李××”。盛书红另提交了2015年9月、10月及2016年1月的水费发票复印件，其中用户名称记载为“越想爱车之家”。
华洋公司主张案涉小区初始登记时间为2014年末。凯城公司表示其开发的案涉小区A区房屋初始登记时间为2013年11月4日，B区、C区房屋初始登记时间为2014年9月1日。
因生效判决书判令案外人大连圣达科建集团有限公司给付华洋公司工程欠款15,588,051元及利息，凯城公司对上述给付工程欠款及利息承担连带给付责任。2015年8月，一审法院作出民事裁定，预查封凯城公司所有的案涉房屋，查封期限3年。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律之所以作出上述规定，是对房屋买受人物权期待权的保护，但买受人与被执行人之间必须存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述四项情形方能排除执行。但综合本案查明事实，难以认定盛书红与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系。具体理由如下：
首先，通常情况下，购房人自开发商处购买房屋会签订条款完备的商品房买卖合同。而盛书红提交的商品房买卖合同未约定支付房款的期限，且虽然约定了“逾期办证违约责任详见补充协议第5条”、“由于买受人原因，未能按期交付房屋的，详见补充协议第2条”，但盛书红自述其与凯城公司并未签订补充协议，即盛书红与凯城公司对付款期限、逾期办证违约责任、逾期收房违约责任这些主要房屋买卖合同条款未作约定，不符合一般商品房买卖的交易习惯。
其次，关于购房款的支付一节，盛书红作为房屋买受人，应对房屋买卖和房款支付持充分审慎的态度，盛书红虽主张已经向凯城公司支付了购房款项，但对于款项的支付和来源均未能提交证据。盛书红的丈夫朱×作为案涉商品房买卖合同的买受人之一，其在到一审法院提交身份证明时陈述，其与妻子盛书红之前通过按揭贷款的方式购买了家庭居住用房，目前该房屋的贷款尚未还清，而案涉房屋的房款是通过现金分几次支付的，但具体支付的数额无法陈述清楚。一审法院认为，盛书红在家庭住房贷款尚未还清的情况下购买了案涉商业用房，却无法提交具体提取款项向凯城公司支付房款的证明，亦无法说明款项来源和支付过程，不符合一般情理。因此，本案现有证据不足以证明盛书红实际向凯城公司支付了购房款。
再次，盛书红提交的商品房准住通知显示，凯城公司于2010年通知盛书红案涉房屋准予入住，拟证明盛书红已实际占有案涉房屋。但是，盛书红提交的水费和取暖费票据均发生在案涉房屋查封以后，盛书红未提交房屋查封以前实际占有、使用房屋的证据，且盛书红提交的水费、取暖费票据均为复印件，其中记载的交费人也并非盛书红或其配偶。而且，朱×本人陈述，案涉房屋系出租给他人使用，但朱×却无法说清目前承租使用案涉房屋的承租人姓名及租金，显与常理不符。故盛书红提交的证据不足以证明盛书红在案涉房屋查封以前已经实际占有、使用了案涉房屋。
最后，盛书红主张其于2010年即支付购房款并购买了案涉房屋。庭审时，当盛书红被问及对于凯城公司至今未协助办理产权证事宜是否主张过权利并得到过补偿时，盛书红表示其曾多次找凯城公司协商，没有得到相关补偿，盛书红出于对凯城公司的信任没有通过其他途径要求协助办证等。但盛书红并未提交证据证明其曾就协助办证事宜向凯城公司主张过权利。若盛书红作为一名普通购房人，在自己购买的案涉商业房屋长达几年不能办证，亦未获任何补偿的情况下，未向开发商主张过权利，显然与常理不符。且由华洋公司主张的案涉小区初始登记时间（2014年末）、凯城公司主张的案涉小区初始登记时间（A区为2013年11月4日，B区、C区为2014年9月1日）及案涉房屋被查封时间（2015年8月）来看，即使盛书红真实购买了案涉房屋，盛书红亦存在消极不行使登记权利的行为。据此，盛书红要求对案涉房屋停止执行，并解除查封的诉请，无充分的事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回盛书红的诉讼请求。案件受理费9,122元，由盛书红承担。
本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。
另查明，本院二审庭审中，盛书红向本院提交了如下证据，并出示了证据原件：涉案房产的《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据3张，2010年6月契税代办费收据，2010年12月14日商品房准住通知、办理商品房入住手续通知单、入住前应缴费用确认单、物业公司商品房入住前交款明细表、业主规约、垃圾清运费收据，2010年12月-2011年物业费收据，2014年10月-2016年3月水费发票，2014、2015、2016年度采暖费发票，2015年电费发票；2014年10月鹏博公司业务受理单，2015年7月-2016年7月悦宝合作合同，2014年9月-2016年9月房屋租赁协议，居委会提供的情况说明，房屋照片等。
盛书红提交的《商品房买卖合同》原件的第19页粘贴有《〈商品房买卖合同〉补充协议》。该补充协议为格式文本，凯城公司加盖印章。
盛书红提交的3张收款收据中，2010年4月3日收款收据2张，金额分别为272,260元和11万元，2010年11月8日收款收据1张，金额为15万元。
二审庭审中，付×出庭作证：其于2010年初至2014年末就职于凯城公司，担任出纳一职，负责收房款事务，盛书红的房款由其收取后转至公司，其与盛书红无债权债务关系。
本院认为，盛书红就涉案房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查盛书红对涉案房产是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。
关于盛书红与凯城公司之间就涉案房产的商品房买卖关系。盛书红主张其于一审法院对涉案房产进行查封之前购买并实际占有使用了涉案房产，凯城公司对盛书红的上述主张予以认可。盛书红向一审法院提交了涉案房产的购房合同、532,260元收款收据1张、准住通知、供暖费和水费的发票，并自认没有补充协议。但盛书红本人未参加一审的两次庭审，未向一审法院提交上述证据的原件，其相关证据均由当时的委托诉讼代理人提交复印件。华洋公司认为盛书红购买涉案房产的真实性无法判断。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款规定：当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。该条第四款规定：当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。凯城公司对盛书红在一审时提交的证据存在矛盾之处做出解释，即经一审之后该公司核实，一审部分证据系由凯城公司提交，由于华洋公司查封了包括涉案房产在内的100余套房产，凯城公司工作人员在大量的工作中出现疏忽而造成一审期间所提交的证据中存在与业主手中相关证据不一致的情况。关于购房合同及补充协议，一审的两次庭审盛书红均未出庭，系由其委托诉讼代理人向一审法院提交了购房合同、收款收据及有关入住情况的证据的复印件。本院二审庭审中，盛书红提交的涉案房产的《商品房买卖合同》第19页粘贴有补充协议。关于盛书红与凯城公司就涉案房产是否签订有补充协议，凯城公司参加庭审的委托诉讼代理人在一审两次庭审中均表示需庭后核实。关于购房款的支付，盛书红在本院二审庭审中提交了2010年4月3日、11月8日共3张收款收据，金额分别为272,260元、11万元和15万元，合计为532,260元。盛书红虽未能提交其上述款项支取的相关证据，但付×在二审庭审中出庭作证，证实其所收到了盛书红向其支付的上述3笔款项，且该3笔款项即是对涉案房产的购房款。一审判决认为盛书红在家庭住房贷款尚未还清的情况下购买涉案商业用房且不能说明购房款的来源和支付过程不符合一般情理不妥。关于涉案房产的入住，盛书红在本院二审庭审中提交了商品房准住通知、办理商品房入住手续通知单、入住前应缴费用确认单、物业公司商品房入住前交款明细表、业主规约、垃圾清运费收据，2010年12月-2011年物业费收据等。本院认为，盛书红在本院二审期间所提交的证据，能够形成较为完整的证据链，基本完成了其应承担的举证责任，可以证明其主张的在一审法院查封之前即与凯城公司就涉案房产签订了真实有效的商品房买卖合同、支付了全部购房款、且办理了入住手续合法占有该房产，即2010年4月盛书红与凯城公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》及补充协议，支付了全部购房款532,260元，2010年12月盛书红办理了入住手续。综上，一审判决认为难以认定盛书红与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系不妥，本院予以纠正。
关于盛书红未办理涉案房产过户登记的责任。一审判决认为，盛书红作为一名普通购房人，在自己花费数十万元购买的案涉房屋长达几年不能办证，亦未获任何补偿的情况下，未向开发商主张权利，与常理不符。盛书红在本案诉讼中主张，曾多次找凯城公司协商，没有得到相关补偿，盛书红出于对凯城公司的信任没有通过其他途径要求协助办证。虽然盛书红未能提交证据证明其曾经就协助办证事宜向凯城公司主张过权利，但一方面，盛书红于2010年4月购房，2010年12月办理入住，均发生在涉案房产初始登记之前，另一方面，盛书红在涉案房产办理过户登记的问题上，并无对他人权利障碍、政策限制等的忽略，盛书红一直未向凯城公司主张权利，但盛书红作为普通民事主体，不应以此认定其消极不行使登记的权利，而在未办理过户登记上有过错。一审判决认为盛书红存在消极不行使登记权利的行为不妥，本院予以纠正。
综上，虽然依华洋公司的申请，一审法院对涉案房产的查封合法，但盛书红对涉案房产享有实体权利，且盛书红就涉案房产提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其权利能够排除对涉案房产的执行，盛书红的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2016）辽02民初19号民事判决；
二、停止对沈阳市于洪区×××街××号×幢×门商品房的执行，解除对该房产的查封。
一审案件受理费9122元，二审案件受理费9122元，合计18,244元，由大连华洋建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵英伟
审 判 员 赵碧涛
代理审判员 黄海洋
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 刘 禹