浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民再00019号
再审申请人（原一审被告、二审上诉人）：黄福锡。
再审申请人（原一审被告、二审上诉人）：黄庆水。
再审申请人（原一审被告、二审上诉人）：黄庆华。
再审申请人（原一审被告、二审上诉人）：黄永年。
再审申请人（原一审被告、二审上诉人）：黄庆凤。
再审申请人（原一审被告、二审上诉人）：黄庆龙。
再审申请人（原一审被告、二审上诉人）：黄庆清。
以上七位再审申请人共同委托代理人：刘空，浙江金浙律师事务所律师。
被申请人（原一审原告、二审被上诉人）：蔡智慧。
原一审被告、二审上诉人：黄福兴。
原一审被告、二审上诉人：黄福贵。
原一审被告、二审上诉人：黄庆开。
原审被告：黄尧弟（已故），
继承人：陈小燕。
继承人：黄亮。
原审被告：黄庆奎。
原审被告：ＸＸ宽。
再审申请人黄福锡、黄庆清、黄庆凤、黄永年、黄庆华、黄庆水、黄庆龙与被申请人蔡智慧、原二审上诉人黄福兴、黄福贵、黄庆开、原审被告黄尧弟、黄庆奎、ＸＸ宽买卖合同纠纷一案，浙江省瑞安市人民法院于2013年7月10日作出（2012）温瑞民初字第1022号民事判决。黄福锡等七人、黄福兴、黄福贵、黄庆开不服，向本院提起上诉，本院于2014年4月10日作出（2014）浙温民终字第124号民事判决，已经发生法律效力。黄福锡等七人仍不服，向浙江省高级人民法院申请再审，省高院于2016年3月4日作出（2015）浙民申字第3115号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭对本案进行了审理，再审申请人黄福锡、黄庆清、黄永年、黄庆华、黄庆水、黄庆龙及其委托代理人刘空，被申请人蔡智慧到庭参加诉讼。再审申请人黄庆凤，原二审上诉人黄福兴、黄福贵、黄庆开、原审被告黄尧弟继承人陈小燕、黄亮、原审被告黄庆奎、ＸＸ宽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。
原一审法院认定：原告蔡智慧之父蔡树华原有坐落于瑞安市莘塍街道经余路141号2间五层楼房（现为瑞安市莘塍街道经余路2-4号）。2006年间，因莘塍街道上村村进行旧村改造，原一审被告的房屋均在拆建改造之列，并被安置在E9团块内。蔡树华的上述两间房屋的后半间也被列入E9团块的拆迁范围。2006年8月21日，在上村村原两委有关人员的见证下，蔡树华与各被告签署了《有关道路上房屋安置协议书》，并签署了申请建房的相关文件，并缴纳了15000元的打桩费用。2008年年底，E9团块打桩完毕并动工建房，蔡智慧获悉已办理的建房手续中没有他的建房指标，遂请求莘塍街道上村村村委会出面解决。2009年4月27日，在上村村村委会的主持下，蔡树华又与上述被告签订了《关于对蔡树华的房屋受道路拓宽待拆后其房屋给于安置的协议》，该协议约定：楼房建成后，蔡树华可取得三间套房屋一套及底层店铺半间，否则，应当支付违约金150万元。协议签订后，蔡树华又缴纳了4万元的建房资金。2010年上半年房屋竣工后，被告在未通知蔡智慧的情况下将E9团块的房屋予以分配。2010年3月1日，蔡树华将上述被拆迁房屋的产权过户给蔡智慧独有。现该房屋已拆除。经瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司鉴定：E9团块三间套房屋一套约150平方米，单价每平方米7000元；底层房屋一间，约40平方米，单价每平方米10000元；建筑成本一幢，约4180平方米，单价每平方米造价980元。
另查：上述E9团块被告黄福兴等十三户被拆迁后，共安置十八间宅基地，具体如下：黄福锡1.5间，黄庆清1间，黄庆开2间，黄庆凤2间，黄永年1间、黄庆华2间、黄庆水1.5间、黄福贵1间、黄福兴1.5间、黄庆龙（父黄福松）1.5间、黄尧弟1间、黄庆奎1间、ＸＸ宽1间。
原一审法院认为：蔡智慧之父蔡树华与十三被告签订的二份安置协议系双方当事人真实的意思表示，且未违背有关法律、法规及公共利益，依法有效。蔡树华现将诉争房屋析产给蔡智慧所有，故蔡智慧依法享有二份安置协议中蔡树华的权益。蔡树华已按约缴纳了相关建房费用，被告未将协议中约定的房屋安置给蔡智慧，其行为已构成违约。现E9团块的房屋已安置完毕，蔡智慧要求安置房屋一套及底层店铺半间已无可能，其合同目的不能实现，依法应当解除，蔡智慧缴纳的建房费用应予返还，被告应当赔偿蔡智慧未依合同约定进行安置的损失。根据瑞安市龙翔房地产评估事务所鉴定计算，原告的损失为：（150×7000﹢40×10000）－190×980=1263800元。该损失低于原、被告约定的违约金数额，故被告应当赔偿原告违约金150万元。被告应根据其安置宅基地所享有的份额按比例承担违约金，并互负连带之责。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除蔡智慧之父蔡树华与众被告于2006年8月21日、2009年4月27日签订的安置协议；二、被告黄福锡、黄庆清、黄庆开、黄庆凤、黄永年、黄庆华、黄庆水、黄福贵、黄福兴、黄庆龙、黄尧弟、黄庆奎、ＸＸ宽定于本判决生效后一个月内共同赔偿原告蔡智慧违约金150万元，返还建房款5.5万元，共计155.5万元；其中黄福锡1.5/18、黄庆清1/18、黄庆开2/18、黄庆凤2/18、黄永年1/18、黄庆华2/18、黄庆水1.5/18、黄福贵1/18、黄福兴1.5/18、黄庆龙1.5/18、黄尧弟1/18、黄庆奎1/18、ＸＸ宽1/18，且互负连带之责。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回蔡智慧的其他诉讼请求。本案受理费36840元，由原告负担21905元，被告黄福锡、黄庆清、黄庆开、黄庆凤、黄永年、黄庆华、黄庆水、黄福贵、黄福兴、黄庆龙、黄尧弟、黄庆奎、ＸＸ宽负担14935元。
本院原二审对原一审认定的事实予以确认。
本院原二审认为：黄福兴等E9团块十八间房屋住户代表与蔡智慧之父蔡树华签订的两份拆迁安置协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，安置协议合法有效。2006年第一份安置协议签订后，蔡树华已经按照协议约定缴纳了部分建房费用，至2009年蔡树华向瑞安市信访局反映信访事项时，涉案团块已经取得相关建房审批手续，E9团块十八间房屋住户代表仍与蔡树华签订了第二份安置协议，且蔡树华亦向团块相关人员缴纳了建房资金，故上诉人主张被上诉人蔡智慧构成违约，本院不予采信。E9团块十八间房屋建成后，由黄福兴等十三户分配完毕，并未对蔡树华予以安置，已经构成根本违约，故蔡智慧主张解除两份安置协议应予以支持。根据原审期间瑞安市龙翔房地产评估事务所鉴定报告，蔡智慧的可得利益损失应为：（150×7000﹢20×10000）－190×980=1063800元，原判对此计算错误，本院予以纠正。蔡智慧依据安置协议之约定主张150万元的违约金于法有据，上诉人在一审中对违约金数额并未提出异议，二审不予调整。蔡树华已经缴纳的建房款项亦应予以返还。安置协议的效力及于E9团块十八间房屋的所有住户，黄富贵、黄尧弟虽未在安置协议中签字确认，仍应当与E9团块十八间房屋的其他住户共同承担违约的赔偿责任。原判依据黄福兴等十三户在E9团块十八间房屋所享有的份额比例确定赔偿责任比例，符合权利义务对等的原则。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36840元，由上诉人黄福兴、黄福锡、黄福贵、黄庆水、黄庆华、黄永年、黄庆凤、黄庆开、黄庆龙、黄庆清负担。
二审判决生效后，黄福锡等七人向浙江省高级人民法院申请再审，省高院审查认为，本案《关于对蔡树华的房屋受道路拓宽待拆后其房屋给于安置的协议》约定的违约金数额过分高于原二审认定的蔡智慧的可得利益损失，黄福锡等人在原审诉讼中也已提出违约金过高、应予调整的主张，原二审以黄福锡等人在一审中对违约金数额并未提出异议为由不予调整，属于适用法律确有错误。黄福锡等七人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定：一、本案指令温州市中级人民法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。
本院再审过程中，再审申请人黄福锡等七人诉称：一、原审判决认定两份协议有效并予以解除错误。1.即使2006年8月21日《有关道路上房屋安置协议书》有效，蔡树华（蔡智慧父亲）也以自己的行为表明全面不履行该协议的意思。2.2009年4月27日《关于对蔡树华的房屋受道路拓宽待拆后其房屋给于安置的协议》在签订时，房屋已建至三层，故该协议是当事人以合法的安置形式，掩盖了买卖房屋的事实，目的在于逃避交易税赋，违反了法律法规强制规定，应认定无效。即使该协议有效，其履行以蔡树华房屋受道路拓宽拆除为安置前提，而且再审申请人的义务属于后履行义务，即蔡智慧应先履行协议的义务：支付现金6445元、交付房屋租金、承担房屋建筑费用及将其房屋产权予以分割等。故本案协议没有履行系蔡智慧违约所致，再审申请人没有过错无需承担违约责任，即使承担，双方约定的违约金明显过高，法院应予以调整。二、蔡智慧的二间房屋跨越E9团块和M团块，其中只有29.82平方米规划在E9团块，另524.41平方米规划在M团块，再审申请人向瑞安市旧村改造领导小组办公室调查发现，蔡智慧的二间房屋已经全部规划在M团块，标号为118、119号。其想利用与E9团块先期签订的协议达到两边享有权益的目的，该种行为不应得到法院支持。三、再审申请人提交的《会议纪要》可以证明蔡智慧未按约向政府部门申报拆建这一事实，原判未采信该证据认定事实错误。蔡智慧的不申报行为，严重影响E9团块的拆建进程，E9团块于是将没有房产证、土地证的黄尧弟一间房屋补报登记后再撤销证件用于申报拆迁联建。拆建房屋属于自发行为，当事人应当自行申报拆建，其他拆建户没有代为申报的义务，蔡智慧未主动向政府部门申报拆建，理应自行承担不利后果。四、原审根据房地产估价报告确认的房屋面积计算损失错误，E9团块七楼建筑属于违章建筑，不应计算在内，因此E9团块审批的整体面积四千多平方米，安置的套房面积应为117平方米、一楼商铺面积应为36.26平方米。五、原审判决认定违约金过高，蔡智慧的实际损失并没有原审认定的那么大。再审申请人在原审中提交了蔡智慧在M团块的协议书和确认书，该证据是蔡智慧在其他案件中提交法院的，原一审法院以再审申请人提交的是复印件为由不予认定错误。该证据证明蔡智慧已经与M团块签订协议，如果其没有在E9团块分到房屋就可以在M团块分的，其实际损失应该是两个地块面积的差额35平方米，以及5.5万元建房款和利息，共计30万元。综上，本案原审判决违约金过高，请求再审撤销原一、二审判决，改判违约金为30万元。
被申请人蔡智慧答辩称：一、E9团块的申报审批时间为2006年6月，2007年3月政府予以批准，2007年9月24日蔡智慧交给黄庆清建房打桩费15000元，同年12月26日E9团块取得规划许可证，上述事实表明再审申请人认可蔡智慧是E9团块的一份子，现其主张蔡智慧没有履行《会议纪要》缺乏依据。事实上，2006年至2007年期间蔡树华（蔡智慧）的房产证等已经交给蔡福锡用于到规划、房管部门办理产权“分割”，后由于无法办理“分割”而退还给蔡智慧。蔡智慧因贷款将房屋办理抵押登记是在2008年6月，因此，再审申请人主张由于蔡智慧办理贷款导致无法办理相关手续，与事实不符。二、由于国家对房屋和道路之间的间距有严格的规划要求，蔡树华（蔡智慧）的房屋中有29.82平方米要用于建造道路，因此，村里和E9团块同意将蔡智慧户安置于E9团块，并签订了相关协议。与蔡智慧同样情况的还有3户，但由于协议原件被E9团块以办理开工证需要为由拿走不还，无法据此起诉。三、关于房屋建设费和6445元找补的真实情况。2009年5月25日，蔡智慧从银行取出现金10万元和打印的A4纸大小的“E9团块建房现金收讫收据”去黄庆清家里交建房费用及“安置差价6445元”，但对方不知为何只收取4万元。蔡智慧当时就把那张A4纸一分为二，在其背面手写了4万元的收款收据让黄庆清签字。四、E9团块是2006年申报拆建的，而M团块是2010年6月才开始筹建，故拆建安置时间上有先后。原一、二审法官到瑞安当地调查的结果证明，M团块将来会减去蔡智慧在M团块中100平方米的建房指标，因此不存在蔡智慧多占安置面积的问题。五、涉案两份协议均由E9团块黄福锡手书，各方自愿在村办公楼签订，不存在胁迫签订的问题，也没有损害国家、集体及其他人的利益。六、团块建房涉及众多住户，涉及各方面的利益协调和大笔建房款收支等事项，因此相关建房审批手续是由代表统一去报批的，而不是由各住户自行办理。七、关于蔡智慧的所得利益损失。涉案底层店铺层高约5.15米，其可分隔成两层使用，上面那层即所谓阁楼，因此协议约定的“底层店铺（包括阁楼）半间”应该包括阁楼的20平方米，共计40平方米，对第七层违章建筑也应享有同等分配权力，可得利益损失应再加20平方米，故房产实际损失为1384200元。为了偿还银行贷款，如果将上述分配房产以138万元的价格变现，从2010年至2015年利息损失按银行贷款基准利率计算为331200元。因此，两项损失合计1715400元，已经超过了150万元违约金的数额。综上，请求维持原审判决。
原审被告黄尧弟继承人陈小燕、黄亮答辩称：涉案房屋是我们两人继承的。黄尧弟没有在《关于对蔡树华的房屋受道路拓宽待拆后其房屋给于安置的协议》上签字，也一直不知道蔡智慧一家交钱的事情，直至进入诉讼后才知道。原审期间黄尧弟没有参与开庭，原审判决执行时赔偿款项也全部是其他户出的，黄尧弟没有出钱，涉案违约金与我们一家没有关系。综上，请求法院依法判决。
其他各当事人均未提交书面答辩意见。
本院再审过程中，再审申请人提交了如下证据：1.建设工程规划许可证复印件，证明评估公司评估的面积是不准确的，图纸上批下来的房屋高6层、长10米，实际建成的是高7层、长11米，多出的部分属于违章建筑，即使被申请人可以分得，也不属于其可得利益损失。2.上村村的分层分户意向书，证明原来估价报告中的总面积是4180平方米，比实际的规划许可证上的4179.34平方米多一点。计算被申请人损失时，应减去违章建筑面积，底层房屋半间18.13平方米，一共18间；楼上套房每间117平方米，一共30套。蔡智慧质证认为，对上述证据真实性无异议，评估所报告的面积和规划局的规划误差在1平方米之内，说明评估的面积是真实、准确的，再审申请人的计算没有包括阳台面积，存在错误，但估价报告中存在一个笔误，底层店铺和阁楼面积应该是80平方米。原审被告黄尧弟继承人陈小燕、黄亮质证认为，对证据真实性无异议，房屋面积应该按照规划许可证计算，违章建筑与蔡智慧无关。
被申请人蔡智慧提交了如下证据：1.照片两张，证明底层店铺的阁楼是有使用价值的，应当计算面积。2.2011年3月5日蔡智慧与莘塍上村村M地块建设工程指挥部签订的《房屋联建协议书》、拆建户新房安置及现状补差情况表，证明M团块建设工程指挥部已经将蔡智慧100平方米予以扣除，原审法院已经去指挥部了解过，确实属实。3.2010年4月25日协议书，证明M团块的几个小组长共同讨论决定把蔡智慧的安置面积减除100平方米归M地块全体拆建户所有，因为土地是国家的，个人无权处置，故蔡智慧当时没有签字，今天补上签字并提交法庭。再审申请人质证认为，1.照片与本案没有关联性，也看不出被申请人陈述的情况。2.对证据真实性、关联性均有异议，蔡智慧在2012年撤回起诉的（2010）温瑞民初字第1867号案件中并没有提交该证据，而且情况表中补差的就是60多平方米的差价，即使被申请人安置的面积不到526.41平方米，也与再审申请人无关，根据本案协议书的内容，被申请人在E9团块没有分到房屋的话，可以去M团块主张权利，被申请人放弃了该权利，应自行承担不利后果。3.蔡智慧陈述自己签字是刚刚签上的，故该证据不具有合法性，而且该协议落款时间是2010年4月25日，我方在原审提交的M地块旧村改造建设指挥部与蔡智慧签订的《协议书》签订于2010年5月4日，在后的协议书效力优于在前的。原二审上诉人黄庆开、原审被告黄庆奎均赞同再审申请人的质证意见。原审被告黄尧弟继承人陈小燕、黄亮质证认为，对证据1照片真实性无异议，但阁楼面积不能单独计算，底层店铺只能按一层计算。对证据2、证据3，未到庭质证，视为放弃质证权利。
其他各当事人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。
本院认为，对于再审申请人提交的证据，各方当事人对证据真实性均无异议，E9团块房屋实际建造情况与建设规划许可证审批的情况不一致，但再审申请人在原一审中对E9团块房屋价格评估报告没有异议，现再提出异议，本院不予采纳，对上述证据不予认定。对于被申请人提交的证据，证据1，不能证明待证事实，不予采纳。证据2、证据3，发生于原审诉讼之前，不属于法律上的新证据，而且对方当事人对证据真实性存在异议，故本院不予认定。另关于原一审期间，原告方提交的2010年5月4日M地块旧村改造建设指挥部《协议书》、《确认书》，原件系由蔡智慧在（2010）温瑞民初字第1867号案件中提交给法院，双方当事人对证据真实性均无异议，原审法院认为不符合证据的形式要求而不予确认不当，本院予以认定。
综上，本院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，瑞安市莘塍镇上村村M地块旧村改造建设指挥部（甲方）与蔡智慧（乙方）于2010年5月4日达成协议，双方约定：“……2、乙方两间旧房因历史原因在上村E9团块可安置分得一套套房和半间一楼房屋，如乙方分得上述房屋后，乙方同意在M地块安置新房指标562.41㎡，实得462.41㎡。3、乙方可保留对E9团块安置面积所得利益和M地块100㎡新房指标的选择权利。4、如乙方在E9团块没有分得房屋，甲方无条件恢复乙方562.41㎡的新房指标。……”
又查明，原审被告黄尧弟于2015年1月14日去世，法定继承人有妻子陈小燕、儿子黄亮、女儿黄飞云。黄尧弟在涉案E9团块内分得的房屋由陈小燕、黄亮继承，陈小燕、黄亮均同意参加本案诉讼。黄飞云没有继承上述房屋，并明确表示不同意参加本案诉讼。
本院认为：涉案E9团块住户与蔡智慧父亲蔡树华于2009年4月27日签订《关于对蔡树华的房屋受道路拓宽待拆后其房屋给于安置的协议》，系双方当事人真实意思表示，未违背相关法律、法规的强制性规定，亦无损害公共利益，依法有效。当时涉案团块已经取得相关建房审批手续，再审申请人主张蔡树华（蔡智慧）未履行拆建申报手续等先履行义务而构成违约，本院不予采纳。蔡树华已经根据协议约定交纳部分建房款。E9团块住户未按约安置房屋给蔡智慧（蔡树华），应当承担相应的违约责任。
再审申请人主张蔡智慧已与M团块签订《协议书》，故蔡智慧在E9团块没有分到房屋，可以去M团块主张权利，蔡智慧放弃了该权利，应自行承担不利后果。《协议书》系蔡智慧与M团块改建指挥部所签，该协议书的约定并不意味着赋予E9团块不履行其与蔡智慧（蔡树华）之间安置协议的权利；而且《协议书》明确约定“乙方（蔡智慧）可保留对E9团块安置面积所得利益和M地块100平方米新房指标的选择权利”，故蔡智慧依照与E9团块签订的安置协议主张E9团块住户承担违约责任，于法有据，再审申请人的该项理由，本院不予采信。
再审申请人主张蔡智慧的损失应根据E9团块和M团块约定安置面积的差额35平方米计算，缺乏事实和法律依据。原二审判决认定蔡智慧的可得利益损失为1063800元，计算正确。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”再审申请人主张违约金过高，要求法院调整为30万元，其调整违约金的请求合法有据，应予支持，但其提出违约金的具体数额30万元，缺乏事实和法律依据，不予采信，本院依照查明的事实以及相关法律规定，酌定违约金数额为138万元。
综上，再审申请人的再审请求部分成立，本院予以支持，原审判决未予调整违约金数额不当，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省瑞安市人民法院（2012）温瑞民初字第1022号民事判决第一、三项、诉讼费负担部分以及本院（2014）浙温民终字第124号民事判决诉讼费负担部分；
二、撤销本院（2014）浙温民终字第124号民事判决主文以及浙江省瑞安市人民法院（2012）温瑞民初字第1022号民事判决第二项；
三、黄福锡、黄庆清、黄庆开、黄庆凤、黄永年、黄庆华、黄庆水、黄福贵、黄福兴、黄庆龙、陈小燕、黄亮、黄庆奎、ＸＸ宽定于本判决生效后一个月内共同赔偿蔡智慧违约金138万元，返还建房款5.5万元，共计143.5万元；其中黄福锡1.5/18、黄庆清1/18、黄庆开2/18、黄庆凤2/18、黄永年1/18、黄庆华2/18、黄庆水1.5/18、黄福贵1/18、黄福兴1.5/18、黄庆龙1.5/18、陈小燕和黄亮共1/18、黄庆奎1/18、ＸＸ宽1/18，且互负连带之责。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 张 丹
审判员 周林环
审判员 戴华斌
二〇一六年七月四日
书记员 辛璐瑶