北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02593号
上诉人（原审原告）李×1，男，1955年1月5日出生。
上诉人（原审原告）李×2，女，1947年4月28日出生。
上诉人（原审原告）李×3，女，1950年2月5日出生。
上诉人（原审原告）李×4，女，1952年8月6日出生。
上诉人（原审原告）李×5，女，1958年1月18日出生。
上诉人（原审原告）李×6，女，1961年4月27日出生。
六上诉人之共同委托代理人石小峰，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吉静文，女，1978年2月6日出生。
委托代理人王艺，北京市中喆律师事务所律师。
上诉人李×1、李×2、李×3、李×4、李×5、李×6（以下简称李×1等六人）因所有权确认纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第10160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人李×1、李×2、李×4、李×6及李×1等六人之共同委托代理人石小峰，被上诉人吉静文之委托代理人王艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，李×1等六人起诉至原审法院称：北京市丰台区小铁营×号房屋（以下简称诉争房屋）原先登记所有权人为周×1，房屋所有权证号为京房权证丰私成字第414**号。周×1于2002年2月15日去世。周×1的丈夫为李×7，李×7于2005年1月26日去世。周×1、李×7均未留下遗嘱。我们是周×1和李×7的子女，此外无其他第一顺位继承人，我们均未表示过放弃继承，故诉争房屋应由我们共同继承，共同共有。2005年6月7日，李×1与吉静文签订房屋买卖合同，约定李×1将诉争房屋出售给吉静文，房屋售价为20万元。同日，李×1与吉静文提交了转移登记申请，吉静文取得京房权证丰私成字第414**号房屋所有权证书。吉静文不符合善意取得的条件，李×1与其签订的诉争房屋买卖合同，属于无权处分，该行为未得到权利人的追认，李×1后亦未取得处分权。故该处分行为无效，不发生物权转移之效果，吉静文不是诉争房屋真正的所有权人。后该房屋多次成讼，在诉讼过程中，吉静文将房屋出卖给周彬并办理了转移登记。（2010）丰民初字第05155号民事判决确认吉静文与周彬签订的房屋买卖合同无效，周彬不构成善意取得。（2012）二中民终字第03544号民事判决维持原判，确认周彬不构成善意取得。2012年8月，李×1向北京市住建委申请撤销吉静文与周彬的转移登记。2013年5月，北京市住建委撤销了上述转移登记，现房屋登记于吉静文名下。因此，李×1出卖诉争房屋属于无权处分行为，不发生物权转移效果，吉静文不是该房屋真正的所有权人，房屋现登记于其名下属于登记错误，权利人可以要求更正、确权。为保护我们的合法权益，故诉请判决确认诉争房屋归我们所有，由吉静文协助将诉争房屋变更登记至我们名下，吉静文向我们返还该房屋。
吉静文辩称：李×1等六人起诉主体错误，该六人要求将诉争房屋确认归其所有，缺乏事实和法律依据。第一，李×1等六人主张李×1无权处分，缺乏事实和法律依据。李×1在住建委将其确认为诉争房屋的所有权人后将房屋出售给我，是有权处分，李×1与我签订的房屋买卖合同是有效的，我取得该房屋所有权是合法的。2005年5月，李×1出售诉争房屋的所有权人登记为周×1。我对此提出质疑，李×1称房屋是他出资购买且父母去世后房屋归他一人所有，其他姐妹无异议。为此，我与李×1到住建委咨询。2005年6月7日，李×1向住建委提交了所有权人由周×1变更为李×1的申请书、周×1的房屋所有权证、周×1的购房合同、其他继承人放弃继承权的公证书等文件。住建委经审核，同意确权，准予发证。据此，我与李×1签订了房屋买卖合同，我向李×1付清了全部房款并交纳了相关契税。2005年6月21日，我取得房屋所有权证。住建委的相关材料证明，房屋所有权并非由周×1直接变更为我，而是由周×1名下转移到李×1名下后，由李×1名下转移到我名下。李×1等六人故意混淆房屋过户过程中的两次转移登记，一并主张无权处分，缺乏事实和法律依据。第二，无论诉争房屋买卖合同是否有效，我善意取得近八年的房屋所有权应受法律保护。我基于建委对李×1所有权人身份的审核确认后与李×1进行了房屋买卖，支付了全款，交纳了契税，实际占用房屋、取得房产证近八年，手续齐全，亦不存在与李×1串通的情况。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，我善意、有偿取得诉争房屋权益，人民法院应予保护。即便李×1存在擅自处分的情况，我仍应受到法律的确认和维护。李×2、李×3、李×4、李×5、李×6应向李×1主张赔偿损失，我不应承担出卖人应承担的不利后果。第三，本案系房屋涨价、卖主反悔、一再缠诉的案件，诉争合同已于2005年履行完毕，但卖主无理取闹，导致各级法院七年间作出十几份判决、裁定，给法院和我造成巨大诉累。李×1等六人曾起诉要求确认李×1与我的房屋买卖合同无效，在法院即将判决之时李×1等六人突然撤诉，几天后又诉至方庄法庭，李×1等六人视法律和法庭为儿戏，目的就是折腾我，折腾法院。李×1在（2006）丰民初字第05200号腾房案中多次明确表示诉争房屋是李×1的，没有其他共有人，对其将房屋出售给我的事实及对房屋买卖合同效力未提出过异议，李×1称李×5只是借住李×1的房屋。面对房价上涨的巨大利益，李×1起诉要求解除与我的房屋买卖合同被驳回后，又以共有人的身份主张房屋买卖合同无效，无非是想占有房屋涨价后的巨大利益，其出尔反尔、违背诚信的说辞不足以被法院采信。我善意取得房屋权益已达八年，如果我的合法权益不被保护、任意被撤销，房屋登记机关的公信力将严重丧失。请求法院驳回李×1等六人的诉讼请求。
原审法院经审理认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。吉静文系通过与李×1签订房屋买卖合同取得诉争房屋，并过户登记为吉静文所有。经释明后，李×1等六人坚持在未通过确认合同效力纠纷的诉讼确认吉静文与李×1的房屋买卖合同效力的情况下，直接要求确认现登记在吉静文名下的诉争房屋归其六人所有，并变更登记及返还房屋，无事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月判决：驳回李×1等六人的诉讼请求。
判决后，李×1等六人不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其全部诉讼请求，上诉理由为：第一，李×1等六人是诉争房屋的真正所有权人，权利来自于继承；第二，吉静文不能通过买卖合同取得诉争房屋的所有权；第三，吉静文不符合善意取得的条件；第四，确认买卖合同效力诉讼并不是追加房屋所有权诉讼的必要条件；第五，公证文书属于虚假公证，系伪造；第六，出卖人是否构成无权处分，不应当以物权登记为准，而应当依据真实的权利状况；综上，李×1等六人是诉争房屋的真正权利人，对诉争房屋共同共有，吉静文不构成善意取得，李×1等六人行使追加无权处分的不动产的权利有事实和法律依据。吉静文同意原审判决。
经审理查明：李×7与周×1系夫妻关系，二人生育子女六人，即李×1等六人。诉争房屋原登记在周×1名下，建筑面积47.19平方米。周×1于2002年2月15日死亡。李×7于2005年1月26日死亡。
2005年6月7日，李×1与吉静文签订《北京市房屋买卖合同》，约定李×1以20万元的价格将诉争房屋出售给吉静文。现诉争房屋登记在吉静文名下。同日，李×1出具《收据》，其上载明：”今收到吉静文交来的购房款人民币（大写）贰拾万元整。”
2006年1月，李×1诉至原审法院，要求解除其与吉静文签订的房屋买卖合同、要求吉静文返还房屋并支付违约金19200元。原审法院经审理于2006年6月20日作出（2006）丰民初字第5051号民事判决，驳回李×1的诉讼请求。李×1不服，上诉至本院。本院经审理后于2006年12月18日作出（2006）二中民终字第16456号民事裁定，撤销原判，发回重审。经重审后，原审法院于2007年12月19日作出（2007）丰民初字第08053号民事判决，驳回李×1的诉讼请求。判决后，吉静文上诉至本院，后申请撤回上诉。本院于2008年12月18日作出（2008）二中民终字第07084号民事裁定，准许吉静文撤回上诉。2009年2月，李×1就（2007）丰民初字第08053号民事判决向本院提出再审申请。本院经审查于2009年4月27日作出（2009）二中民申字第06494号民事裁定，驳回李×1的再审申请。
2006年1月，吉静文诉至原审法院，要求李×5、毕宝生、毕雯搬出本案诉争房屋并支付租金。原审法院经审理于2006年3月31日作出（2006）丰民初字第05200号民事判决，判决：一、李×5、毕宝生、毕雯于判决生效后十五日内将本案诉争房屋腾空并返还吉静文；二、李×5、毕宝生自2006年1月1日始至实际腾退日止，每月按1000元的标准支付吉静文房屋使用费；三、驳回吉静文的其他诉讼请求。李×5不服，上诉至本院。本院经审理于2006年8月9日作出（2006）二中民终字第11154号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2009年5月，吉静文与周彬签订存量房屋买卖合同一份，约定由吉静文将诉争房屋出售给周彬，房屋成交价格为25万元。
2010年1月，李×1等六人诉至原审法院，要求确认吉静文与周彬签订的存量房屋买卖合同为无效合同，吉静文与周彬返还本案诉争房屋并将房屋变更登记至李×1等六人名下。原审法院经审理于2011年12月作出（2010）丰民初字第05155号民事判决，确认吉静文与周彬就本案诉争房屋签订的存量房屋买卖合同为无效合同，并驳回李×1等六人的其他诉讼请求。双方均上诉至本院。本院经审理于2012年3月15日作出（2012）二中民终字第03544号民事判决，驳回上诉，维持原判。
此后，诉争房屋恢复登记至吉静文名下。
2012年8月，李×2、李×3、李×4、李×5、李×6将北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）起诉至原审法院，要求确认市住建委合并办理房屋转移登记的行为违法并予以撤销。原审法院经审理于2012年11月19日作出（2012）丰行初字第172号行政裁定，驳回李×2、李×3、李×4、李×5、李×6的起诉。李×2、李×3、李×4、李×5、李×6不服，上诉至本院。本院经审理作出（2013）二中行终字第66号行政裁定，驳回上诉，维持一审裁定。
2012年12月，李×2、李×3、李×4、李×5、李×6起诉李×1、吉静文至原审法院，要求确认李×1、吉静文之间签订的房屋买卖合同为无效合同。后李×2、李×3、李×4、李×5、李×6在审理中撤回了起诉。
一审审理中，李×1等六人提交诉争房屋的档案材料。档案显示，诉争房屋由周×1转移给李×1，再由李×1转移给吉静文。房屋档案中有北京市公证处于2005年6月1日作出的（2005）京证字第1639号”继承权证明书”《公证书》，该《公证书》系针对本案诉争房屋作出，其中载明：”周×1、李×7均只有一次婚姻，他们婚后生育有子女李×2、李×3、李×1、李×6。其女李×2、李×3、李×6均于二○○五年五月二十五日在广州市公证处共同办理了放弃续承权的公证。根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，周×1、李×7的上述遗产应有其子李×1一人继承。”李×1等六人另提交北京市方圆公证处于2008年12月11日作出的《关于（2005）京证字第1639号公证书的查证报告》（京方圆函（2008）178号），用以证明上述《公证书》系伪造。该报告载明：”北京市第二中级人民法院：贵院关于对（2005）京证字第1639号公证书进行调查核实的申请现已收悉。经查，贵院所提供的（2005）京证字第1639号”继承权证明书”公证书不是我处所出具，我处存档卷宗无该编号继承权公证书，且该复印件格式及内容均不符合司法部规定的公证书行文要求。我处的（2005）京证字第1639号公证书系任荔公证员承办的”学位”公证。此复。”
二审审理中，李×2与吉静文均称上述《公证书》系对方伪造，均无证据予以佐证。关于房款问题，李×2称：其女李葳说只收到2万元，确实没有给20万元。吉静文称：其将店铺转让给李×2之女李葳，店铺转让费折抵18万元，所以李×1签署20万元的《收据》。为此，吉静文提供了店铺所有权人北京市管乐器厂于2008年9月1日出具的《证明》予以证明。
上述事实，有周×1的房屋所有权证、医学死亡证明、李×2与吉静文签订的《北京市房屋买卖合同》、《收据》、吉静文的房屋所有权证、（2006）丰民初字第5051号民事判决书、（2006）二中民终字第16456号民事裁定书、（2007）丰民初字第08053号民事判决书、（2008）二中民终字第07084号民事裁定书、（2009）二中民申字第06494号民事裁定书、（2006）丰民初字第05200号民事判决书、（2006）二中民终字第11154号民事判决书、吉静文与周彬签订的存量房屋买卖合同、（2010）丰民初字第05155号民事判决书、（2012）二中民终字第03544号民事判决书、（2012）丰行初字第172号行政裁定书、（2013）二中行终字第66号行政裁定书、北京市公证处于2005年6月1日作出的（2005）京证字第1639号”继承权证明书”《公证书》、北京市方圆公证处于2008年12月11日作出的《关于（2005）京证字第1639号公证书的查证报告》（京方圆函（2008）178号）及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点在于就李×1与吉静文之间的房屋买卖问题，李×1是否构成无权处分，吉静文是否构成善意取得。
争议焦点之一：李×1是否构成无权处分？
诉争房屋的档案材料显示，本案涉及的房屋买卖实际上包括两次权属转移过程，即诉争房屋由周×1通过继承转移给李×1，再由李×1通过买卖转移给吉静文。李×1合法取得诉争房屋所有权是其有权向吉静文转让的前提。房屋档案中有北京市公证处于2005年6月1日作出的（2005）京证字第1639号”继承权证明书”《公证书》，后北京市方圆公证处出具查证报告，证明该《公证书》并不存在。由此可见，该《公证书》作为李×1通过继承取得诉争房屋所有权的重要依据，其真实性已被否定。
因上述”继承权证明书”《公证书》并非真实存在，故李×1并未通过继承取得诉争房屋的所有权，诉争房屋转移到吉静文名下之前应当属于李×1等六人通过法定继承取得的共同共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。故李×1未经其他共同共有人同意，擅自处分与其他共有人共同共有的诉争房屋，构成无权处分。
争议焦点之二：吉静文是否构成善意取得？
关于善意取得问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本院依照法律规定的善意取得构成要件就吉静文是否构成善意取得的问题逐一做出分析如下：
第一，关于吉静文受让诉争房屋是否属于善意的问题，房屋档案显示，交易过程由李×1继承取得诉争房屋所有权和李×1与吉静文的房屋买卖两个环节构成，关键问题在于吉静文是否对李×1有权处分诉争房屋具有合理的信赖。二审审理中，李×1与吉静文均称上述《公证书》系对方伪造，均无证据予以佐证。对此，本院认为：首先，继承《公证书》应当由出卖方即李×1提供，故李×1若认为《公证书》由吉静文提供，应当承担相应的举证责任；其次，李×1与吉静文共同参与交易过程，因交易过程由上述两个环节组织，故李×1与吉静文均应知晓继承相关法律文件是交易的必要手续，故李×1对继承《公证书》的存在不可能不知晓。据此，在尚无相关证据予以证明的情况下，本院推定继承《公证书》由李×1提供。虽然通过法院调查否定了《公证书》的真实性，但现无证据证明李×1与吉静文存在恶意串通，亦无证据证明吉静文明知《公证书》并非真实，应当认定吉静文基于继承《公证书》对李×1通过继承取得诉争房屋的所有权的事实具有合理的信赖。此外，再结合房屋档案中其他材料的形式完备性，可以认定吉静文在受让诉争房屋时属于善意。
第二，关于以合理的价格转让问题，本院认为：首先，根据房屋座落、建筑面积、交易时间的市场情况等因素，李×1与吉静文之间的交易价格未见异常；其次，李×1对此问题的主要意见系针对付款问题，虽然李×1称并未收到全部购房款，但是吉静文在二审中补交相关证据用以证明有18万元的购房款系折抵店铺转让费，而李×1出具的《收据》载明收到20万元的性质系购房款，故应当认定李×1已经认可收到全部购房款，本院对其反言不予采纳。综上，本院认定诉争房屋系以合理的价格转让。
第三，关于转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的构成要件，李×1与吉静文签订房屋买卖合同后，办理了权属转移登记手续，将诉争房屋登记在吉静文名下，故该构成要件依法成立。
综上，吉静文构成善意取得，李×1等六人无权主张返还原物和回转登记，李×1等六人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各12800元，均由李×1、李×2、李×3、李×4、李×5、李×6共同负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年六月二十日
书 记 员 徐方烁