天津市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）津民申462号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：王建军，男，1975年7月23日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：王雅楠（系王建军之妹），住天津市河北区。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：马力群，男，1984年10月18日出生，汉族，住天津市河北区。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：于洋，女，1985年2月27日出生，汉族，住天津市河北区。
一审第三人：天津中原物业顾问有限公司。住所地：天津市和平区南马路**号和平创新大厦*层。
法定代表人：赖国强，该公司总裁。
委托诉讼代理人：林晶，该公司工作人员。
再审申请人王建军因与被申请人马力群、于洋，一审第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（2017）津01民终8414号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
王建军申请再审称，（一）河北区房管局办理房屋过户要求提供已婚所有权人配偶及未成年人子女相关材料，但上述要求并非涉案房屋买卖合同约定内容，王建军作为非专业人员不知情。房管局上述要求使王建军之妻借此妨碍涉案房屋过户，是造成涉案房屋买卖合同履行困难的根本原因，符合法定不可抗力情形。且涉案房屋只是暂时不能办理过户，不影响涉案房屋买卖合同目的最终实现。当王建军离婚判决生效后，其妻不能再利用上述要求妨碍涉案房屋过户。此外，贷款银行相关规定导致未在约定日期前清偿涉案房屋贷款、注销抵押，同样属于不可抗力。原判决对上述关键事实只字不提，且将涉案房屋暂时办理不了过户曲解为无法过户，无证据证明。（二）在涉案房屋买卖合同履行出现困难时，王建军联系于洋告知相关情况，并提出选择方案，一是待离婚判决生效后再办理过户，一是于洋解除涉案房屋买卖合同，王建军退还定金。于洋表明在王建军离婚判决生效后再办理过户，应依法认定涉案房屋买卖合同增加生效条件。于洋与王建军的微信对话、《协议》等亦可证明当事人的上述合意。（三）原判决适用法律错误。本案系因不可抗力和合同生效条件未成就两个原因导致涉案房屋暂时不能办理过户，王建军未违约。马力群、于洋不能获得价格差价。即便王建军承担违约责任，也应适用可预见规则及约定违约金。（四）原判决认定事实的主要证据未经质证。另案于洋提起诉讼后撤诉，撤诉笔录记载王建军表示一定配合过户，该笔录在本案原审中未经质证，记载内容与王建军实际所述有差异，对本案有实质性影响。第二审法院未组成合议庭进行审理，开庭审理时只有一名法官。综上，王建军依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。
马力群、于洋提交意见称，不同意王建军的再审申请。涉案房屋《房产交易合同》《天津市房产买卖协议》签订后，头两次预约过户均因王建军无法提供其妻相关证件未能办理，当时马力群、于洋不知道王建军离婚诉讼。2017年1月12日第三次预约过户时，王建军与其妻在房管局争执，最终无法办理过户，其后王建军说明事实，并说春节后下判，希望再等等，故马力群、于洋没有起诉王建军。其后因离婚诉讼迟迟未判决，马力群、于洋起诉请求强制过户。后经调解，王建军承诺马上解决问题再办理过户，于是撤诉。其后再三沟通、催促，王建军未给予期限。于是马力群、于洋再次起诉要求解约并赔偿房屋差价款等。马力群、于洋同意等待离婚判决下来后再履行合同是在王建军承诺期限内的，第一次其承诺2017年春节后下判，第二次其承诺2017年夏天下判，但其承诺未实现。
天津中原物业顾问有限公司表示不发表意见。
本院经审查认为，各方当事人间订立的涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。各方当事人均应按约履行义务。因王建军与其妻产生纠纷，其妻拒不提供在房管局办理过户所需的相应证件，导致涉案房屋无法办理过户手续，造成合同出现履行障碍，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，王建军应就其妻原因导致的合同履行障碍向马力群、于洋承担违约责任。房管局过户要求并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，亦非在涉案房屋买卖合同订立后才出现，王建军主张该政策系不可抗力，理由不能成立。因马力群、于洋第一审起诉并未要求王建军承担清贷延期责任，故王建军关于贷款银行相关规定亦属不可抗力的主张本院不再予以论述。
关于当事人是否达成了待离婚判决生效后再办理过户的合意问题。王建军与于洋在涉案房屋买卖合同出现履行障碍后签订的《协议》对此并未作出约定。按照当事人微信联系记录等现有证据，2016年12月王建军告知于洋离婚诉讼时，于洋虽表示等王建军没事，但其也明确询问王建军是否能给期限，并表示不能无限期等待。其后王建军告知于洋有可能在（2017年）春节前后离婚案件判决作出，并询问于洋是否能等，于洋明确表示如果春节前下判决，贷款就不会过期，能在合同期“过户放款”，并表示银行那边合同约定超期即作废。由此可见，于洋虽表示可以等待，但因贷款期限等原因，并未承诺无限期等待。且由于离婚诉讼历经一审-
上诉-重审-
再次上诉四个阶段，目前仍然在审理期间，当事人客观上无法确定何时能够作出生效判决，故而，涉案房屋买卖合同经当事人合意延后履行，但对于延后履行期限约定并不明确，属于履行期限约定不明情形。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，自2016年年底涉案房屋买卖合同出现履行障碍后至马力群、于洋提起本案诉讼已逾七个月，已给予王建军必要的准备时间。在此情形下，马力群、于洋提起本案诉讼，而王建军仍无法继续履行，应承担替代履行的赔偿损失违约责任。
关于赔偿损失范围问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房屋涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，亦属于可预见范围。据此，原判决判令王建军赔偿房屋差价款并无不当。王建军再审审查期间主张《评估报告》所定评估价格不合法不合理，但其在第一审时质证中明确对《评估报告》表示认可，第二审时亦并未以此为由提起上诉，再审审查时所举新证据亦不足以推翻《评估报告》认定价格，对其相应主张不予支持。原判决按照《评估报告》所定评估价与成交价之差所确定的房屋差价款并无不当。
关于另案笔录未经质证问题，该笔录并非《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项规定的“原判决、裁定认定事实的主要证据”，在第一审判决、第二审判决本院认为部分即论理部分亦均未涉及该笔录相关内容，对王建军相关主张不予支持。
关于第二审法院由一名法官询问是否构成程序组成不合法问题。经查阅第二审卷宗询问笔录，第二审法院于2017年11月15日对本案进行询问时已宣布合议庭等审判组织组成人员名单，当事人并无异议，故本案第二审审判组织的组成合法。王建军相应主张的实质系属第二审法院不开庭审理是否属于法定再审事由问题，而此问题不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条明确规定的十三种应当再审的情形，因第二审法院不开庭审理未剥夺王建军辩论权利、亦未影响案件正确判决，王建军的相应主张不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回王建军的再审申请。
审 判 长 李善川
代理审判员 李 超
代理审判员 张 昕
二〇一八年四月二十日
书 记 员 孙 超
高舒云