贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民初字第829号 原告贵港市家美物业服务有限公司。住所地贵港市港南区行政中心南侧—南郡名邸小区。 法定代表人李小芳，总经理。 委托代理人梁永康，男，1972年6月18日出生，汉族，该公司员工，住贵港市港北区。 委托代理人刘永福，男，1981年5月5日出生，汉族，该公司员工，住。 被告李静群，女，1976年３月7日出生，汉族，广西贵港市港南区人，现住贵港市港南区。 被告黄文志，男，1975年9月14日出生，汉族，住贵港市港南区。 原告贵港市家美物业服务有限公司（以下简称家美物业）与被告李静群、黄文志物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法由审判员徐卫适用简易程序，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁永康、刘永福到庭参加诉讼，被告李静群、黄文志经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家美物业诉称，被告李静群（南郡名邸小区5－2－602室业主）于2008年9月26日办理入伙手续，并按照《入伙通知书》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》等规定缴纳2009年10月1日至2009年12月31日的物业服务费用。但从2010年1月至今被告从未交过物业管理费3435.87元，滞纳金8088.6元，公共维修基金624.7元，欠费合计12149.17元尚未缴清。经原告多次追讨，被告依然不交纳。为维护广大业主的利益，为此，请求法院判令被告李静群、黄文志在一个月内全额缴纳南郡名邸5－2－602室拖欠的物业服务费用3435.87元、物业费滞纳金8088.6元、公共专项维修资金624.7元，合计12149.17元；并承担本案诉讼费（包括案件受理费、律师费和调查取证费等）。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、业主档案登记表一份，证明两被告是南郡名邸5－2－602室业主； 2、南郡名邸入伙通知书一份，证明原告于2008年9月17日发通知书给被告，通知被告2008年9月26日办理入伙手续； 3、《前期物业管理服务协议》一份，证明被告领房并与其签订了协议； 4、企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，证实原告主体资格； 5、被告李静群身份证复印件一份，证实被告身份情况； 6、前期物业服务合同一份，证实合同是续签的，开发商委托其公司管理南郡名邸小区； 7、费用结算清单一份，证实被告于2011年－2015年3月尚欠滞纳金8088.6元； 8、贵港市物价局、贵港市住房保障和房产管理局贵价格（2013）50号文件《关于南郡名邸小区物业服务收费标准的批复》及贵港市物价局、贵港市房产管理局贵价格（2011）65号文件《关于南郡名邸小区物业服务收费标准的批复》，证实其按每平方米0.55元收取物业服务费是合理的； 9、收据两张，证实被告李静群曾交过物业服务费和公共维修资金。 被告李静群、黄文志未作书面答辩，亦未向法庭提交任何证据。 本院依职权调查收集的证据有： 报案记录表，从2013年至2015年期间，在港南区华隆超市附近等处共报警44次。 经过开庭质证，原告对本院调查收集的证据的真实性没有异议，但认为与被告拒交物业服务无关。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9符合证据真实性、合法性、关联性特征，本院予以确认；对原告提供的证据7，因是原告单方制作的，未有被告签字认可，本院不作为定案依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 广西大宇建设投资有限公司是“南郡名邸小区”的房产开发商。被告李静群是南郡名邸小区5幢2单元602号房的业主，被告李静群购买该房屋的建筑面积为123.81平方米。被告李静群于2008年9月26日办理了入伙手续。2008年9月28日，原告与被告李静群签订一份《南郡名邸前期物业管理服务协议》，协议约定由家美物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依本协议向被告收取物业管理费用和其他有偿服务费用；物业管理服务内容包括有：保持“南郡名邸”公共地方，包括停车场、会所、区内公共道路、绿化场地、园林景观及其他公共设施、公共部位等地方的清洁；保持“南郡名邸”小区内所有公共地方绿化设施与园林景观的良好；协助配合当地治安机关，注意加强小区内的安全防范，维护小区内的公共安全与公共秩序；配备专业的工程维修队伍，承担小区内房屋本体、公共设施设备的运行管理与维护，并为区内业户提供优质的家居维修日常服务；维护小区内的交通秩序、车辆停放及场地的管理；提供优质的物业管理服务，并力所能及为满足业户的合理需求提供各类便民服务，满足业户的合理需求等；物业管理服务质量要求：房屋的管理及维修养护标准为楼宇整体外观良好、整洁、外墙无安全隐患，外墙装饰无破损、明显污渍；房屋零修、急修及时率95%，维修合格率98%以上；秩序维护、消防及车辆实现一体化管理，设固定岗和巡更值勤，管理制度落实，……；消防设施设备完好，能正常使用；停车场所管理制度落实，车辆行驶、停放有序；环卫设备齐全完好，垃圾日产日清；整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠；地域布局合理，配置得当，建筑小品花草树木长势良好，修剪整齐美观、无病虫害、无大面积黄土裸露；无擅自侵占公用配套设备、设施及场所（地）现象，公用设备设施完好率达98%以上；道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通等内容；物业管理服务费以市物价局批准的收费标准为准；每次交纳费用时间：每月5日以前交纳当月物业管理服务费用及上月各类公摊费用；被告在购房时向贵港市家美物业服务有限公司交纳维修基金按0.1元/月/平方标准计收等内容。被告入住后，即开始向原告交纳物业服务费，一直交至2010年12月31日，从2011年１月１日起就再未交过物业服务费。 2010年６月１日开始，原告方是按每平方米0.55元向被告收取物业服务费；之前，按每平方米0.50元收取物业服务费。 在南郡名邸小区内共有三个出口，分别为东门、南门和北区，每个出口均设有岗亭；从2013年开始到2015年５月，南郡名邸小区曾发生多起小区业主因财物被盗报警事件。该小区至今未安装有摄像头。 2011年9月7日，贵港市物价局、贵港市房产管理局联合向原告下发了【贵价格（2011）65号】《关于南郡名邸小区物业服务收费标准的批复》，批复内容包括：“南郡名邸小区住宅及其他物业管理服务费标准：１、住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.55元为中准价（含公共秩序维护、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常运行、维护费、小区管理费等），物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行；空置房按100%计收”等内容。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原告与被告李静群签订的《南郡名邸前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告李静群作为小区业主之一，在家美物业提供了物业管理服务之后，被告理应支付物业管理费。被告支付物业服务费至2010年12月31日，期间从2010年６月1日起是按每平方米0.55元支付物业服务费，原告按该标准收取物业服务费亦经过贵港市物价局和贵港市房产管理局批复同意，现原告要求被告李静群交清2011年1月1日至2015年3月31日的物业费3435.87元，事实清楚，理由充分，本院予以支持；对原告请求被告李静群支付物业费滞纳金8088.6元，因原告家美物业在进行服务时确实存在瑕疵，被告李静群拒交物业服务费系事出有因，并非恶意拖欠，故对原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；对原告请求被告李静群支付的公共专项维修资金624.7元，本院认为，缴交房屋专项维修金是业主的法定义务，缴交的房屋专项维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，家美物业作为现物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的房屋专项维修金，而房屋专项维修金属于全体业主，被告不能以原告的服务有瑕疵作为拒缴物业费的理由，被告拖欠2011年1月1日至2015年3月31日的房屋专项维修金已构成违约，房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，现原告要求被告支付公共专项维修资金624.7元事实清楚，理由充分，本院予以支持。对原告要求被告黄文志承担责任依据不足，本院不予支持。 物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。家美物业在物业服务过程中确实存在不足之处，提供的物业服务存在瑕疵，其在物业服务中需与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持，被告不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告不应以此为由拒绝交纳物业服务费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告李静群向原告贵港市家美物业服务有限公司支付2011年1月1日至2015年３月31日的物业服务费3435.87元； 二、被告李静群向原告贵港市家美物业服务有限公司支付2011年1月1日至2015年３月31日的房屋专项维修金624.7元； 三、驳回原告贵港市家美物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费104元，适用简易程序减半收取52元，由原告贵港市家美物业服务有限公司负担35元，被告李静群负担17元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费104元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  徐卫 二〇一五年七月七日 书记员  杨静 附本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。