河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终838号
上诉人（原审原告）汝州市钟楼街道办事处东大居委会第八居民组。
代表人刘磊，该组组长。
委托代理人张建军，河南春来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄爱玲，女，汉族。
被上诉人（原审被告）刘占旗，男，汉族。
二被上诉人共同委托代理人尚红杰，系河南星灿律师事务所律师。
原审第三人汝州市钟楼街道办事处东大居委会。
法定代表人付显义，系该居委会主任。
上诉人汝州市钟楼街道办事处东大居委会第八居民组（以下简称东大第八居民组）与被上诉人黄爱玲、刘某，及原审第三人汝州市钟楼街道办事处东大居委会（以下简称东大居委会）合同纠纷一案，东大第八居民组原审诉讼请求：1、依法撤销2002年10月15日原、被告之间签订的《土地租赁协议》。2、诉讼费由二被告负担。汝州市人民法院于2015年12月20日作出（2015）汝民初字第1901号民事判决。宣判后，东大第八居民组不服向本院提出上诉。汝州市人民法院于2016年2月29日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2002年10月15日汝州市钟楼街道办事处东大居委会第八居民组（甲方）与黄爱玲之父黄某（2011年12月23日死亡）、刘某二人（乙方）通过第三人东大居委会及第八居民组的时任组长李红宾签订《土地租赁协议》一份，之间签订的《土地租赁协议》，该协议约定：1、甲方自愿将位于汝州市区东环路207国道中段坐东朝西院落一处（原市直加油站），面积2.749亩（东至花坛边长54.4米，南北长：东为23.8米，西为44米），以现有墙界为准，租赁给乙方使用。2、租赁期限为25年，年租赁费为5000元。3、本合同签订之日起乙方预交2年租赁费，以后每年5月份以前乙方按时缴纳甲方租赁费。4、协议有效期内，乙方有权根据需要增建厂房和其它设施，协议期满后，如乙方不再占用，乙方所增设施有甲方按到期市场评估价赔偿乙方，并向乙方支付搬迁费。5、乙方在承租期间，如国家、集体（包括城市建设）征用，甲方赔偿乙方全部损失等等。甲方签名李红宾，乙方签名黄某、刘某。第三人东大居委会加盖公章。协议签订后被告黄爱玲之父黄某与刘某开办饲料加工厂，一直给东大第八居民组交租赁费（有黄爱玲、刘某提供东大第八居民组出具的收据为凭）。2011年12月23日黄某因病去世。由其女黄爱玲继承并承租该土地并继续与刘某经营饲料加工厂并出售饲料。2012年9月29日时任东大第八居民组组长桂胜平在饲料加工厂向黄爱玲丈夫余临汝要了20000元，桂胜平给余临汝出具取到条一张，该条载明：“今取到余临汝现金20000元”。桂胜平经本庭调查称该款不是租金，具体20000元用到组里干什么用了记不清楚。而黄爱玲辩解桂胜平当时系东大第八居民组组长，他要这20000元是说组里急用，抵2012年至2016年的租金，但桂胜平一直没有给换交租金的条子。另查明，黄爱玲、刘某在租赁期间增设有厂房，且对原门面房的一层又加盖成二层。庭审中东大第八居民组以黄爱玲于2002年10月15日与东大第八居民组签订的《土地租赁协议》没有经过村民代表或仪事代表半数以上同意为由，主张双方签订的《土地租赁协议》无效。第三人东大居委会述称2002年5月李红宾被免职，由桂胜平担任东大八组组长，但第三人没有提供免职的有关文件。原审法院调查李红宾时李红宾称其本人自1997年春至2003年9月担任八组组长。就该事实双方说法不一致。但东大第八居民组在诉状上也称原、被告签订协议时是由时任组长李红宾与原告签订的，即双方签订协议时李红宾任东大第八居民组组长应予认可。二被告辩解租该土地时是东大第八居民组时任组长李红宾当时找到黄爱玲、刘某说东大第八居民组组里经济困难，需要给社员发放福利，向其说尽好话，黄爱玲、刘某才答应租该土地，于是于2002年10月15日晚上与东大第八居民组组时任组长李红宾签订的《土地租赁协议》，当时签订该协议时有时任东大居委会书记吴天立在场，第二天东大居委会加盖公章后给了黄爱玲、刘某。黄爱玲、刘某本案协议书标的物是原市直加油站院落，属于非耕地，不属于土地承包法所调整的范围，因此拿土地承包法规定的情形作为起诉理由不妥当，本案应按照合同法的有关规定进行处理。双方协议已有东大第八居民组当时组长李红宾签字，并有所属居委会加盖公章，依据合同法第五十条规定即使李红宾超越权限，但是李红宾代表八组的签名是有效的。合同已签订13年收取14年租赁费，诉讼时效已超过。因此综上请求法院驳回原告起诉。
原审认为，本案东大第八居民组与黄爱玲、刘某于2002年10月15日签订的《土地租赁协议》，由东大第八居民组组长李红宾的签名，东大居委会又在该协议上加盖公章，且黄爱玲、刘某已向东大第八居民组缴纳租金14年，又在租赁土地上加盖厂房数间，在原一层房子上加盖二层，开办饲料加工厂并出售饲料至今，当时的法律法规并未规定租赁合同需要通过民主议定程序，现东大第八居民组以不知该土地租赁，且未经本村村民小组代表同意为由主张该《土地租赁协议》无效，其理由不成立，不予支持。东大第八居民组与黄爱玲、刘某于2002年10月15日签订的《土地租赁协议》应为有效协议。2012年9月29日时任东大第八居民组组长桂胜平在黄艳玲丈夫余临汝处取走的现金20000元，桂胜平本人称该钱用到组里干什么用了记不清楚，应视为黄艳玲、刘某给东大第八居民组交的租赁费（即2012年至2016年4年租金）。双方签订《土地租赁协议》约定租赁期限为25年（即自2002年10月15日至2027年10月14日止）违背《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，即黄爱玲、刘某对该土地租赁期限至2022年10月14日止。双方应按合同继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年）及有关民事法律政策之规定，判决：一、汝州市钟楼街道办事处东大居委会第八居民组与黄爱玲之父黄某、刘某于2002年10月15日签订的《土地租赁协议》中超过2022年10月14日部分无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由二被告负担。
东大第八居民组不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。其主要理由：1、该租赁合同一方李红宾无权对该土地进行出租，该合同签订于2002年10月15日，当时李红宾不再担任八组组张，没有资格代表八组对外签订合同，因此李红宾所签合同属于个人行为，自始至终没有法律效力。上面虽有居委会的公章，这事个人私自加盖，并未有得到居委主任的认可。且八组的土地居委会无权对外租赁，因此该合同无效。2、一审认定2012年9月29日桂胜平金取到余临汝现金20000元为2012年至2016年租金认定事实错误。桂胜平本人对取钱的事实认可，但认为是自己临时自用，并没有在组里入账用于组里开销。3、一审认定东大第八居民组诉讼主张超过诉讼时效属于认定事实错误。4、本案涉案土地违反《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农村土地承包法第八条未经依法批准不得将承包土地用于非农业建设的法律强制性条款，属于无效合同。
黄爱玲、刘某辩称：1、东大第八居民组称李红宾在协议书签订协议时已经不是东大第八居民组的组长了。这一上诉理由与东大第八居民组原审提交的起诉书所诉称的事实相矛盾，同时也与客观上存在的时任组长签字后并经村委加盖公章予以确认，且村委会也已经历13年收取了李红宾、桂胜平等任组长收取并上缴的租金，显然如果李红宾不是组长那么居委会为何加盖公章，东大第八居民组误称是私自加盖，那么是不是租金并出具收据的居委会会计也与黄爱玲、刘某以及李宏宾、桂胜平（现任居委会副书记）私下串通，那么每年领取该笔租金购置过年礼品的村民也与李红宾串通。2、东大第八居民组称时任组长桂胜平收取2万元系自用，并以此认为该2万元不能认定为租金，但显然这一上诉理由与原审调查胜桂平所确认的事实不符。3、原审并未就黄爱玲、刘某在原审答辩东大第八居民组超过撤销权失效问题做出的认定，因此东大第八居民组所谓的时效问题就不存在。4、东大第八居民组所谓的适用法律不当的问题不能成立，因为东大第八居民组实际上在断章取义，摘取有用的前半句却无视对其不利的够半句。综上，上诉理由不能成，应依法驳回上诉维持原判。
东大居委会辩称，同意上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的主要问题如下：1、关于东大居民组出租给、刘某、黄某的土地是否存在改变土地使用性质的问题。2002年10月15日由东大第八居民组李红宾（甲方）与刘某、黄某签订的《租赁协议》第一条甲方自愿将位于市区东环路207国道中段坐东朝西院落一处（原市直加油站），面积2.749亩（东至花坛边长54.4米，南北长：东为23.8米，西为44米），以现有墙界为准，租赁给乙方使用的约定内容证实，该土地租赁前已属原市直加油站用地，协议的约定并未改变该土地的使用性质。且原审时东大第八居民组对此并未提出其诉讼主张，原审未予审理并无不当。2、关于东大居民组李红宾与刘某、黄某签订的协议是否合法有效的问题。黄爱玲、刘某对签订《土地租赁协议》协议的签订和实际履行的事实不持异议。且依据当时东大第八居民组组长李红宾的签名，及东大居委会又在该协议上加盖公章和黄爱玲、刘某已向东大第八居民组缴纳租金14年，及签订协议后、李红宾作为东大居委会第八村民组与又在租赁土地上加盖厂房数间，在原一层房子上加盖二层，开办饲料加工厂并出售饲料至今，已实际履行将近14年的事实，原审认定东大居委会第八村民组李红宾与刘某、黄某签订《土地租赁协议》有效，对超过2022年10月14日部分无效，并无不妥。3、关于东大第八居民组上诉提出“一审判决认定诉讼时效已过属于认定事实错误”的问题。原审诉讼时效的提出是黄爱玲、刘某在答辩时提出，原审判决并未对本案原诉的诉讼时效是否已过作出处理，且黄爱玲、刘某未提出上诉，二审不予审理。4、关于桂胜平出具2万元的收到条，是否应认定为租金的问题。桂胜平出具2万元的收到条，在法院对其本人调查时，桂胜平回答是：“我记不清了，这2万元不是租金，这2万元具体用到队里干啥使用了，记不清楚。”据此，原审认定为黄爱玲、刘某交2012年至2016年4年租金理由成立。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，上诉人美德投资担保公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由汝州市钟楼街道办事处东大居委会第八居民组负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢智慧
审判员 王绍峰
审判员 郭国会
二〇一六年五月十日
书记员 李晓岩
附适用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。