杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第188号
原告（反诉被告）杭州第六空间大都会家居发展有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江二村老码头147号801-803室，组织机构代码66233277-6。
法定代表人邢积国，执行董事
委托代理人（特别授权）张辰，浙江同济律师事务所律师。
被告（反诉原告）郁文娟。
被告（反诉原告）朱国华。
共同委托代理人（特别授权）丁勇，浙江均思律师事务所律师。
原告杭州第六空间大都会家居发展有限公司（以下简称第六空间）诉被告朱国华、郁文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，由代理审判员肖夏适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，郁文娟、朱国华提起反诉，本院决定合并审理。本院于2014年3月24日第一次开庭审理本案，原告第六空间委托代理人张辰、被告朱国华、郁文娟的共同委托代理人丁勇到庭参加诉讼；并于2014年4月24日第二次开庭审理本案，原告第六空间委托代理人张辰、被告朱国华、郁文娟的共同委托代理人丁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）第六空间就本诉诉称，2011年7月被告朱国华与原告达成合意，进驻杭州大都会家居博览园市场F-13号商位，经营天弼瓷砖等商品，单价85元／平方米／月，租金分期支付，半年为一期。其后，为明确商位面积、市场管理等具体事项，朱国华委托其职工与原告签署第一年书面合同，核定商位面积338.7平方米。原告于2011年9月交付商位，自2011年12月1日起计算租金。双方租赁关系延续2013年11月，原告难以继续承担被告朱国华长期欠付租金造成的损失，出于减少损失的需要，于11月8日，向被告朱国华发出终止场地租赁合同通知书，催告其支付款项，通知其于收到之日起15日后解除双方租赁关系。经查询EMS回单，被告朱国华本人于2013年11月收到了回单，因此朱国华应支付2011年12月至2013年10月的租金合计662158.5元。其次，被告郁文娟与被告朱国华为夫妻关系。原告认为婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。被告郁文娟应当与被告朱国华共同向原告偿还债务。故原告提起诉讼，诉讼请求为：1、判令两被告共同支付租金662158.5元；2、诉讼费由两被告承担。后原告申请撤回对被告郁文娟的起诉。
被告（反诉原告）朱国华、郁文娟就本诉辩称：双方系租赁经营关系，经营期间双方确定租赁关系，被告认为原告擅自在晚上将被告租赁店面的装修拆除，导致被告投资损失近两百万。被告要求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）朱国华、郁文娟就反诉诉称：2011年7月，被反诉人杭州第六空间大都会家居发展有限公司的招商部经理周美华以进场签一年租赁合同，免一年租金的条件与反诉人达成合意，签订了为期一年的房屋租赁合同，反诉人进驻杭州大都会家居博览园市场F-13号商位。此后，反诉人与杭州正元装饰设计有限公司签订了专卖店装饰工程施工合同对店面进行装修，工程自2011年7年25日开工至2011年11月20日竣工，总工期120天，总工程款为1855950元。后市场整改，为配合C馆搬迁调整工作，被反诉人以免除反诉人日常费用、空调费、电费、租金合计412825.44元的条件要求反诉人拆除专卖店内装修。反诉人考虑到店面重新装修又要投入大批资金并未同意。被反诉人在双方协商未果的情况下，单方面强行拆除了店面装修。反诉人认为，专卖店装修材料价值数额巨大，被反诉人在双方协商未果的情况下，强行拆除了反诉人的店内装潢，给反诉人造成了严重的经济损失，此价值远远超过了反诉人应付的房屋租金。被反诉人未经反诉人同意，在反诉人不知情的情况下，一夜之间单方面暗自拆除专卖店，给反诉人的专卖店造成了1855950元的巨额损失。故提起反诉，诉讼请求如下：1、判决被反诉人赔偿反诉人专卖店装修费损失1855950元；2、判决被反诉人承担诉讼费。
原告（反诉被告）第六空间就反诉辩称，双方第一年租赁合同约定明确租赁期满一年，因而不存在120天装修免租期的问题。反诉被告在2013年7月进行C馆调整，并非要求反诉原告重新装修，也未解除租赁关系。在最终双方并未达成合意的情况下，考虑反诉原告长期欠付租金的情况，反诉被告发解除租赁合同函给反诉原告，反诉原告在2013年11月9日收到该通知。反诉被告只是在租赁关系解除后，在反诉原告经通知未到场的情况下，将展品搬至库房。因而反诉原告无权要求装修损失的赔偿，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
第六空间为支持其本诉主张及反诉抗辩，向本院提交如下证据（本诉证据与反诉证据一致）：
1、杭州大都会家居博览园场地租赁合同一份，证明双方存在租赁关系。
2、入驻商户进场装修协议和消防安全责任书一份。
3、电费发票及收据一份。
证据2和证据3共同证明第六空间已履行合同。
4、终止场地租赁合同通知书、快递单各一份，证明第六空间已通知被告解除合同。
5、快递查询单一份，证明朱国华已收到终止场地租赁合同通知书。
6、公证书一份，证明双方租赁关系解除后朱国华未归还第六空间场地。
7、邮局快递回单扫描件一份，证明朱国华已收到终止场地租赁合同通知书。
8、天弼建材公司地址信息查询单一份，证明第六空间寄送快递的地址确为朱国华的地址。
9、录音光盘一份，证明：（1）双方签有一份书面租赁合同，约定承租期自2011年9月1日至2013年8月31日。（2）朱国华展厅在2011年9月7日开业，其主张有120天的装修是不真实的，厂家会提供样板砖与装修补贴，其主张的装修费用也是不真实的。（3）第六空间员工于2013年11月5日前往朱国华所有的萧山世纪龙店送交解除合同通知书，第六空间员工将通知书的内容电话告知郁文娟，郁文娟又告知被告朱国华。（4）朱国华同意拆除展厅并要求第六空间找人拆除。
10、电话详单一份，证明第六空间于2013年11月5日与被告手机（136××××1553）联系，该电话系朱国华在进场装修协议上所留号码。朱国华在质证时对协议三性无异议，同时朱国华反诉证据中该号码也显示为朱国华所用。
11、解除合同通知书，证明第六空间先后两次寄送解除合同通知书。
12、周边展厅的商位租赁合同、杭州大都会家居博览园场地租赁合同书、宣传册各一份，证明租赁合同价款符合市场价标准。
朱国华为支持其本诉抗辩及反诉主张，向本院提交如下证据（本诉证据与反诉证据一致）：
1、撤场协议一份，证明双方就专卖店搬迁事项相互协商，双方并非因为租金而争执，而是因为搬迁事宜。
2、第六空间专卖店装饰工程施工合同一份，证明朱国华就第六空间专卖店与杭州正元装饰设计有限公司存在工程施工关系以及双方权利义务关系。
3、建筑工程结算书一份，证明朱国华的第六空间专卖店各项装修所花费的费用。
4、工程款收据一张，证明朱国华于2011年12月10日向杭州正元装饰设计有限公司支付工程款共计1855950元。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
1、第六空间提供的证据。朱国华、郁文娟对第六空间提供的证据2、6三性无异议，本院对该证据予以采纳。朱国华、郁文娟对第六空间提供的证据1的真实性有异议，认为合同与其没有关系，其没有签过这份合同；本院经审查认为，该份合同上并没有朱国华的任何签章，对其是否为原、被告之间的合同本院将结合其它证据予以综合认定。朱国华、郁文娟对证据3真实性有异议，认为系第六空间单方出具自行制作，无法证明是被告商铺产生；本院对该证据真实性予以认可，且在朱国华、郁文娟无任何反证的情况下对该证据的证明力予以认可。朱国华、郁文娟对证据4、5、7、8的三性有异议，认为从未签收过第六空间的解约函；本院经审查认为，网上查询显示第六空间通过EMS寄送的《终止场地承租合同通知书》于2013年11月9日由本人签收，且该EMS邮件上所书朱国华电话与证据2《入驻商户进场装修协议》上朱国华的电话相一致，在朱国华、郁文娟无其他任何反证的情况下，本院确认朱国华已收到第六空间的《终止场地承租合同通知书》。朱国华、郁文娟对证据9、10、11的三性有异议，认为与本案没有关联性；本院经审查认为，证据10的通话记录中的电话号码与证据2《入驻商户进场装修协议》上朱国华的电话相一致，且通话时间长度与证据9电话录音的时间长度相一致，通话日期与证据11的落款日期相对应，此外证据9中电话录音的内容与朱国华、郁文娟反诉状中的租赁期限等内容相一致，在朱国华、郁文娟无其他反证的情况下，本院对第六空间员工与朱国华通话的电话录音的真实性予以认可，并将结合其他证据据以认定相关案件事实。朱国华、郁文娟对证据12的三性有异议，认为与本案没有关联性；本院经审查对该证据的真实性予以认可，其关联性将结合其他证据予以综合认定。
2、朱国华、郁文娟提供的证据。第六空间对朱国华、郁文娟提供的证据1的真实性，认为协议是双方协商的过程，没有盖章不能证明双方达成了合意；本院经审查认为，该份协议并未有双方当事人任一方的签章，并不能作为认定双方法律关系的依据。第六空间对朱国华、郁文娟提供的证据2、3、4三性均有异议，本院经审查认为上述证据均系朱国华、郁文娟用以证明其装修损失的依据，对上述证据的关联性及证明力本院将结合其他证据在说理部分予以综合认定。
结合上述有效证据与双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2011年7月朱国华与第六空间达成合意，签订了为期一年的房屋租赁合同，租赁期限为2011年9月1日至2012年8月31日，朱国华进驻杭州大都会家居博览园市场F-13号商位，经营天弼瓷砖等商品。第六空间于2011年9月交付商位，其后朱国华对商位进行了装修，并开始经营。2012年8月合同到期之后，双方并未再行签订书面合同，但朱国华仍对商铺继续进行使用，第六空间并未表示反对。2013年11月5日第六空间员工向朱国华所有的萧山世纪龙店送交《解除合同通知书》。2013年11月8日，第六空间通过EMS向朱国华寄送《终止场地租赁合同通知书》，EMS网上查询显示朱国华于2013年11月9日“本人签收”。2014年1月4日至1月5日，第六空间拆除朱国华店内的装修。
另查明，第六空间提供书面租赁合同一份，约定朱国华租赁杭州大都会家居博览园市场F-13号商位，面积为338.7平方米，租金单价85元／平方米／月，租金分期支付，半年为一期，租赁期限为2011年9月1日至2012年8月31日，自2011年12月1日起计算租金。合同的签字人为李伟。
本院认为，本案争议的焦点为：一、第六空间主张的租金损失及金额，有无依据；二、朱国华是否有权主张装修损失。对此，本院作分析论证如下：
一、第六空间主张依据双方当事人签订的书面租赁合同，朱国华应按照85元／平方米／月的标准，支付面积338.7平方米，2011年12月至2013年10月共23个月的租金；朱国华主张认为第六空间提供的书面合同上并无其签章，双方之间达成的是口头的租赁合同，且双方并未约定朱国华需要支付租金。本院经审查认为，朱国华在反诉状中自认第六空间与其签订了为期一年的房屋租赁合同，按签一年免一年租金的条件达成合意；又在法庭辩论阶段声称第六空间与其订立的是为期五年的口头租赁合同，且约定无需支付租金。朱国华的前后陈述相互矛盾且无任何事实依据，无偿使用商铺的主张更是违背常理，本院对其主张不予认可。此外，朱国华反诉状中自认的租赁合同期限与第六空间主张的书面租赁合同期限、第六空间提供的电话录音中的朱国华陈述的租赁期限均一致，店铺实际商位号、经营商品品牌等均与第六空间提供的书面租赁合同相一致，且第六空间提供的书面租赁合同中约定的租金标准并未超过同地段相邻商铺的租金标准，第六空间提供的各项证据能够相互印证。在朱国华未能提供任何证据佐证口头租赁关系的存在及其合理性，亦未能提供任何反证否认第六空间主张的租金计算标准的情况下，本院对于第六空间主张的依照书面租赁合同85元／平方米／月，面积338.7平方米的租金标准支付租金的诉请予以支持。朱国华实际占有使用第六空间商铺的时间为2011年7月至2014年1月5日，第六空间主张的自2011年12月至2013年10月共23个月的租期在此时间范围以内。在朱国华无任何证据证明其主张的免租时间的情况下，本院认可第六空间主张的23个月的租金支付期限，并确认朱国华欠付租金为662158.5元（85元／平方米／月＊338.7平方米＊23个月）。由于原告申请撤回对被告郁文娟的起诉，本院经审查认为符合法律规定，予以准许。
二、无论第六空间与朱国华之间是否存在2011年9月1日至2012年8月31日为期一年的书面租赁合同，可以确认的是自2012年9月开始至2013年11月，双方之间并未签订过书面租赁合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期限六个月以上未采用书面形式的，视为不定期租赁。据此，朱国华与第六空间在2013年11月时已因未订立书面合同超过六个月而形成了不定期租赁关系。不定期租赁合同的双方当事人随时有权解除合同，但应给对方适当的准备期。本案中第六空间通过当场送达、EMS邮寄等多种方式向朱国华送达解除合同的通知书，并给予了朱国华15天的准备时间，合同应当自第六空间最后一次通过EMS送达的《终止场地租赁合同通知书》签收之日起15天后（即2013年11月24日）解除。合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。本案中，租赁合同关系系因朱国华长期不支付租金而导致解除，第六空间作为守约方无需赔偿装修残值。此外，承租人朱国华作为具有完全民事行为能力的民事主体，如其欲在租赁房屋内长期从事经营活动，应充分考虑到投资风险，并在租赁合同订立之初即对租期作出符合其经营预期的约定，而在合同明确约定租期仅为一年的情况下，如承租人对装修及经营有过度投入行为的，由此产生的风险应由其自行负责，不能归咎于出租人，况且当事人在订立租约时并未对合同到期后出租人对装修、经营的补偿问题作出约定，故朱国华作为承租人要求赔偿装修损失的本诉抗辩与反诉请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、朱国华于本判决生效之日起十日内支付杭州第六空间大都会家居发展有限公司租金662158.5元；
二、驳回朱国华、郁文娟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10422元，减半收取5211元，反诉案件受理费10752元，共计15963元，由朱国华负担。杭州第六空间大都会家居发展有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；朱国华于本判决书生效之日起十五日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 肖 夏
二〇一四年六月九日
书 记 员 姜舒雯