大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第695号
原告赵超（反诉被告），男，1981年12月11日生，住址大连市沙河口区。
委托代理人王秉春，系黑龙江伟琛律师事务所律师。
被告大连保利红旗房地产开发有限公司（反诉原告），住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村,组织机构代码57606975-6。
法定代表人张曦，系董事长。
委托代理人康何，女，1980年12月16日生，系公司法务专员，住址大连市沙河口区。
委托代理人杨朝晖，系辽宁兴中律师事务所律师。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市沙河口区会展路45号，组织机构代码72604591-0。
法定代理人夏云平，系行长。
委托代理人葛晓杰，系辽宁恒信律师事务所律师。
第三人唐静，女，1981年10月21日生，住址大连市沙河口区。
委托代理人王秉春，系黑龙江伟琛律师事务所律师。
原告赵超与被告大连保利红旗房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行有限公司大连分行、第三人唐静商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪依法组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告赵超及其委托代理人王秉春，被告大连保利红旗房地产开发有限公司委托代理人康何、杨朝晖，第三人上海浦东发展银行有限公司大连分行委托代理人葛晓杰，第三人唐静及其委托人王秉春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋，建筑面积为104.90平方米，房屋总价款为1,439,626.00元。双方约定于2014年10月31日前，被告将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，如任何一方违约应按照合同约定承担违约责任。合同签订后，原告依照合同约定按时交付房屋价款，按照《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（即被告）应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用：5、该商品房所在楼宇经验收合格”。但该商品房所在楼宇在2014年10月31日消防和规划为验收合格，未能取得并出示竣工验收备案证，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定“双方进行验收交接时，出卖人（即被告）应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人（即被告）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（即原告）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（即被告）承担。”被告至今仍未将符合合同约定经验收合格的房屋交付给原告。因此被告已构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定承担逾期交房的违约责任，支付违约金17,280.00元（自2014年10月31日至2014年12月29日）。2、解除原、被告签订的商品房买卖合同，退还全部已付款，并按照已付款的1.5%支付违约金。3、被告承担诉讼费用。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。双方在《商品房买卖合同》第八条约定了交房时间是2014年10月31日前，约定商品房交付的条件为该商品房所在楼宇经验收合格，第十一条约定买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收接管和使用，该日期后出卖人不承担逾期交房的违约责任；双方在商品房买卖合同补充协议第十条约定，出卖人向买受人发出通知的国内邮件，寄出三日后视为送达。本案双方在履行合同当中主要的事实是案涉商品房于2014年10月20日经建设单位组织、设计、施工监理单位联合验收，验收结论为合格，并于2014年10月20日形成竣工验收报告，因此案涉商品房在双方约定的交付日期之前已经满足了合同所约定的交付条件，原告诉称该商品房没有通过验收合格的事实不存在。被告于2014年10月28日向原告发出收楼通知，根据双方合同的约定该通知发出三日后即视为送达，因此案涉商品房根据合同的约定已经视为交付给本案的买受人也就是原告。案涉商品房不存在法定或者约定合同解除的情形，原、被告合同当中的主要权利义务均已履行，因此不符合商品房买卖合同解除的规定。
反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司诉称，2013年12月11日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，被反诉人购买反诉人开发建设的房屋，建筑面积104.90平方米，总房款1,439,626.00元。2013年12月11日前，被反诉人向反诉人支付首付房款439,626.00元，余款1,000,000.00元被反诉人一商品房银行抵押贷款的方式支付给反诉人，被反诉人承诺余款于2014年1月11日前付清。然而，被反诉人的贷款，分别于2013年12月18日、2014年2月8日到账，没有在双方规定的履行期及宽限期内付清，违反了合同约定，侵害了反诉原告的合法权益。故反诉原告提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付逾期罚款违约金1,260.00元（自2014年1月19日起至2014年2月8日止）。2、被反诉人承担诉讼费用。
反诉被告赵超辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订的商品房买卖合同及其补充协议中，关于逾期付款的违约责任，其约定内容自相矛盾，并且该内容与双方对商品房买卖合同补充协议的批注也不相符，因此在双方所形成的商品房买卖合同关系中，双方对逾期付款的违约责任没有进行明确约定，应当属于约定不明的情况。依据合同法的规定，在双方没有对合同的违约责任进行明确约定，又没有进行补充约定，在这种情况下违约责任不能适用，因此被告的反诉请求没有法律依据，故反诉原告的反诉事实与理由不能成立。
第三人上海浦东发展银行有限公司大连分行辩称，因为原告向第三人贷款300,000.00元，用于购买案涉房屋，并且将案涉房屋作为其偿还贷款的抵押担保，并且该抵押已经办理了抵押登记，也就是说第三人是案涉房屋的抵押权人，现在原告向法庭诉请解除案涉房屋的买卖合同，其诉讼行为有可能损害第三人作为抵押权人的利益，如果原告的行为损害到了第三人的抵押权，依据法律规定第三人向法庭提出独立诉讼请求，反之，第三人保留对原告的诉讼权利。诉讼请求：1、解除原告（即本案第三人）与被告赵超、唐静（本案原告）签订的《个人购房担保借款合同》。2、被告赵超、唐静（本案原告）共同偿还借款本金290,383.38元及利息。3、原告（本案第三人）对抵押物（案涉房屋）享有优先受偿权。4、律师费、诉讼费由被告赵超、唐静（本案原告）共同承担。
第三人唐静辩称，与原告赵超的答辩意见一致。
经审理查明，2013年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的房屋，房屋建筑面积104.90平方米，总房价款1,439,626.00元；合同中约定以下条款：第六条、付款方式及期限。买受人应于2013年12月11日前支付首付房款439,626.00元,余款1,000,000.00元买受人于2014年1月11日前以商品房银行抵押贷款的方式支付给出卖人。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；该商品房所在楼宇验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条、如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用。2013年12月18日，原告支付被告房屋价款1,139,626.00元，大连保利红旗房地产开发有限公司开具该笔款项的销售不动产统一发票；2014年2月8日，原告通过第三人上海浦东发展银行商品房贷款支付被告房屋尾款300,000.00元。2014年10月28日，被告通知原告收楼。
庭审中，被告提供按照合同约定组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等对建设工程质量进行验收，并出具的《工程竣工报告》、勘察文件《质量检查报告》、设计文件《质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》等竣工验收合格的证明文件，时间为2014年10月20日。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人贷款借款凭证、涉案小区规划图、工程竣工报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、工程质量评估报告、工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，被告按照合同约定依法组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等对建设工程质量进行验收，经各方确认验收为合格，被告于2014年10月31日交付房屋，符合合同约定；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于商品房买卖合同解除的要件为房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋质量问题严重影响正常居住使用，而原告以消防验收不合格及建筑工程质量监督机构验收不合格为由请求解除合同，被告已经向大连市公安消防局提交消防验收材料，公安消防局出具建设工程消防验收意见书，案涉房屋经评定消防验收合格，同时，该消防验收并没有影响到房屋的主体结构质量，也没有影响原告正常的居住使用，故原告请求解除商品房买卖合同的诉讼请求于法无据，不予支持；原告基于解除双方签订的《商品房买卖合同》要求被告退还全部房款并支付违约金，因该合同属于合法有效的合同，并未解除，双方应继续履行合同约定的义务，故原告的诉讼请求本院不予支持。
关于反诉，原告已按照合同的约定于2013年12月11日前交付首期房款，剩余房款进行贷款，进账时间为2014年2月8日，没有在合同约定的2014年1月11日前支付余款，对此期间的逾期付款行为，原告应承担违约责任；但原告未能在合同约定期限内交付房款的部分仅为贷款部分，因为贷款流程多而复杂，所需时间并非原告所能控制。故从公平原则出发，综合考虑双方利益。本院对被告的反诉请求不予支持。
关于第三人提出的诉讼请求，第三人基于原告提出解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，诉求解除其与原告签订的《个人购房担保借款合同》，个人担保借款合同系属担保合同，《商品房买卖合同》未解除，该合同应继续履行，故对于第三人提出诉求解除个人购房担保借款合同的主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告诉讼请求。
二、驳回被告反诉请求。
三、驳回第三人诉讼请求。
本诉案件受理费230元，其他费用50元，合计人民币280元（原告已预交），由原告承担;反诉案件受理费25元，其他费用50元，合计人民币75元（反诉原告已预交），有反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期间为两年。
审 判 长 张 威
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一六年六月七日
书 记 员 林雨欣
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。