四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第6472号
上诉人（原审原告，反诉被告）成都中鉴汉风文化传播有限公司，住所地成都市青羊大道99号2栋1-4号商铺。
法定代表人宋绍兰。
委托代理人庞伟，四川聚贤律师事务所律师。
委托代理人郑为民，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）成都博瑞房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区青羊大道101号（博瑞都市花园）。
法定代表人胡强，总经理。
委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。
原审第三人蔡艇。
委托代理人蒋晴岚。
上诉人成都中鉴汉风文化传播有限公司（以下简称中鉴公司）与被上诉人成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）、原审第三人蔡艇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第781号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人成都中鉴汉风文化传播有限公司法定代表人宋绍兰及其委托代理人郑为民、庞伟，被上诉人成都博瑞房地产开发有限公司的委托代理人杨红军，原审第三人蔡艇的委托代理人蒋晴岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，位于本市青羊区青羊大道99号2栋1层37、38、39、40号商业用房（建筑面积375.25平方米）系博瑞公司所有。2006年6月6日，案外人成都优品道资产管理有限公司与案外人魏开明签订《商铺租赁合同书》，约定由魏开明设立的新公司租赁上述房屋，租赁期限从2006年6月20日至2016年10月19日止，租金总金额为4074001.70元，uan001.70；、生明律师事务所律师。（。。。合同签订后，中鉴公司于2006年12月21日成立，并将上述租赁房屋用于开设“锦瑟餐吧”。
2011年5月31日，案外人成都优品道资产管理有限公司与中鉴公司签订《＜商铺租赁合同书＞终止协议》，约定双方2006年6月6日签订的《商铺租赁合同书》终止，中鉴公司应结清以前的租金及其他相关费用，终止后原合同约定逾期缴纳租金及相关费用违约责任的效力仍有效。同日，中鉴公司（乙方、承租人）与博瑞公司（甲方、出租人）签订新的《商铺租赁合同书》，约定博瑞公司将上述房屋仍租赁给中鉴公司使用，租赁期限不变，租金总额变更为3697364.28元（其中第5年即2010年6月20日-2011年6月19日年租金为360260.28元，第6年即2011年6月20日-2012年6月19日年租金为374690.04元），租金提前15日按季预付，商铺经营所产生的水电气、物管等其他费用由乙方自行向所在小区物业管理公司交纳。逾期支付租金、其他费用的违约责任条款约定：逾期超过30天（包括30天）的，甲方有权单方面终止合同并收回商铺，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按合同租金总额的10%向甲方支付违约金。维修养护责任及相应的违约责任条款约定：租赁期间，甲方对房屋的主体结构、公共设施承担维修义务，属甲方维护范围内的建筑、结构、管线、设备和设施等在使用中出现缺陷，在乙方书面通知甲方5日内，甲方应给乙方书面答复并进行养护和维修；否则视为甲方违约，甲方应向乙方按合同租金总额的10%支付违约金。
双方签订新的《商铺租赁合同书》后，仍由中鉴公司继续承租诉争房屋，出租人则变更为博瑞公司。中鉴公司于2011年7月21日、9月26日，分别支付了应向博瑞公司缴纳的2011年6月20日—2011年9月19日、2011年9月20日—2011年12月29日的房屋租金。2011年9月6日，中鉴公司向所在小区物业管理单位结清了2010年8月1日—2011年9月30日期间的物管费、水电费和垃圾清运费。
另查明，一、庭审中，博瑞公司陈述，2011年10月14日，博瑞公司向中鉴公司送达落款时间为2011年9月1日的《告知函》，主要内容为：因中鉴公司拖欠水电费、物管费、垃圾清运费合计80617.05元，逾期超过30天，决定终止双方所签订的《商铺租赁合同书》；对此，中鉴公司辩称未收到该函件，其法定代表人宋绍兰当庭辩称仅于2011年10月中旬被电话告知已解除合同。2011年10月28日，中鉴公司向“博瑞优品道承租人”发出《倡议书》一份，自称“2011年国庆后居然收到了博瑞地产向我们发出的解除租赁合同的通知！理由竟然是我们未按时缴纳水电费和物管费！”倡议“博瑞优品道的各承租人”团结起来进行维权；2011年11月9日，中鉴公司向博瑞公司发出函件一份，主要内容为因博瑞公司未履行出租房屋维修义务，以及擅自解除合同，给其造成经济损失共计约220万元。
二、2011年11月6日，中鉴公司以承租的商铺漏水事项申请成都市蜀都公证处进行保全公证，该处受托到现场拍摄照片一组。2011年12月20日、2012年1月4日中鉴公司以到“优品道广场管理中心”缴纳2011年12月20日-2012年3月19日租金93672.52元事项申请成都市蜀都公证处进行保全公证，该处受托对现场也进行了保全公证，该中心一女性收费员拒收租金。2012年1月10日，中鉴公司向博瑞公司邮寄送达《告知函》，其主要内容为申明中鉴公司已于2011年12月20日、2012年1月4日两次缴纳租金遭拒，其法律责任应由博瑞公司承担，要求博瑞公司履行诉争房屋漏水维修责任，并进行了公证送达。2012年1月11日，租赁房屋所在地东坡派出所组织双方调解未果。
2012年2月13日，中鉴公司单方委托成都蓉城司法鉴定中心对诉争商铺是否存在漏水及漏水原因进行司法鉴定（鉴定费5000元），该中心于2012年2月18日出具《建筑工程质量鉴定书》，鉴定结论为“存在漏水现象，应进行维修处理，以保证正常使用的需要”。
2012年2月20日，中鉴公司向原审法院提起诉讼。在审理过程中，即2012年3月6日，博瑞公司事前未告知就将诉争房屋重新更换了门锁自行收回，并将房内物品清理另存。2012年3月13日，中鉴公司发现诉争房屋重新换锁，又向东坡派出所报案。
三、2012年1月16日，博瑞公司与第三人蔡艇签订《临街店铺租赁合同》，将诉争房屋租赁给蔡艇使用，租赁期限5年（2012年2月1日—2017年1月31日）。2012年4月6日，中鉴公司以诉争房屋现状事项申请成都市蜀都公证处进行了保全公证，该处受托到现场拍摄照片一组。
原审认定上述事实，采信的证据有：中鉴公司、博瑞公司主体身份材料，案外人成都优品道资产管理有限公司与案外人魏开明签订《商铺租赁合同书》、与中鉴公司签订《＜商铺租赁合同书＞终止协议》，双方所签订的《商铺租赁合同书》、缴纳租金凭证，博瑞公司于2011年10月向中鉴公司发出的解除租赁合同的《告知函》，2011年10月28日、2011年11月9日，中鉴公司分别向“博瑞优品道承租人”发出的《倡议书》一份、向博瑞公司发出要求赔偿经济损失220万元的函件一份，有关诉争商铺存在漏水事宜的《公证书》及《建筑工程质量鉴定书》，有关博瑞公司拒收租金的《公证书》及中鉴公司发出的《告知函》、公安机关出具的《接（处）警登记表》和《情况说明》，诉争房屋现状的《公证书》，博瑞公司与第三人签订的《临街店铺租赁合同》，以及双方、第三人的当庭陈述等。
原审认为，2011年5月31日，中鉴公司与博瑞公司签订的《商铺租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。博瑞公司庭审中提出中鉴公司此前一直存在拖欠案外人成都优品道资产管理有限公司的租金等，该事项系中鉴公司与案外人之间的纠纷，不属于本案审理范围。博瑞公司于2011年10月发出的解除租赁合同的《告知函》之前，中鉴公司是否迟延支付租金等，逾期是否超过30日，博瑞公司是否具有约定的合同解除权？这才是本案争议的焦点。
根据原审庭审查明的事实，中鉴公司应于2011年6月5日前支付博瑞公司2011年6月20日—2011年9月19日的房屋租金，迟延至2011年7月21日才支付，已逾期47天；应于2011年9月5日前支付2011年9月20日—2011年12月29日的房屋租金，迟延至2011年9月26日才支付，已逾期21天；2011年9月6日，中鉴公司才向所在小区物业管理单位结清了2010年8月1日—2011年9月30日期间的物管费、水电费、垃圾清运费。而根据双方所签订的《商铺租赁合同书》的约定，中鉴公司逾期支付租金、物管等其他费用的，逾期超过30天（包括30天）的，博瑞公司则有权单方面终止合同并收回商铺，中鉴公司除应支付逾期应付款之外，还应按合同租金总额的10%向博瑞公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，博瑞公司对中鉴公司迟延支付租金的违约行为，可以行使约定的合同解除权。博瑞公司当庭陈述于2011年10月14日向中鉴公司发出解除租赁合同的《告知函》，中鉴公司否认收到该函件，但其法定代表人宋绍兰当庭辩称2011年10月中旬被电话告知已解除合同，且中鉴公司于2011年10月28日向“博瑞优品道承租人”发出的《倡议书》、2011年11月9日向博瑞公司发出的函件中，均载明因博瑞公司“擅自解除租赁合同”等内容，据此可以认定博瑞公司发出的解除通知已于2011年10月中旬（至迟在2011年10月28日前）达到中鉴公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“合同自通知到达对方时解除”之规定，博瑞公司与中鉴公司于2011年5月31日签订的《商铺租赁合同书》已经解除，故中鉴公司在本诉中要求继续履行租赁合同、以及要求博瑞公司立即将诉争商铺交还其继续租赁使用、立即履行房屋维修义务，均没有法律依据，原审法院不予支持；中鉴公司在本诉中还要求博瑞公司支付违约金369736元（租金总额的10%）及给中鉴公司造成的一切损失（包括司法鉴定费用），因博瑞公司依法解除合同并不构成违约，且其行使解除合同权时并未给中鉴公司造成实际经济损失，原审法院也不予支持。博瑞公司反诉要求中鉴公司支付违约金369736元，根据租赁合同的约定，中鉴公司逾期支付租金，逾期超过30天（包括30天）的，博瑞公司除有权单方面终止合同外，中鉴公司还应按合同租金总额3697364.28元的10%向博瑞公司支付违约金。根据原审法院释明，中鉴公司当庭抗辩合同约定的违约金标准过高，且博瑞公司未举证证明中鉴公司违约给其造成的实际经济损失，故原审法院依法调整中鉴公司应支付博瑞公司的违约金，酌定违约金为36973.64元（3697364.28元×10%×10%）较为适当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、驳回成都中鉴汉风文化传播有限公司的本诉请求；二、成都中鉴汉风文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付成都博瑞房地产开发有限公司违约金36973.64元；三、驳回成都博瑞房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6921元减半收取3460.50元，反诉案件受理费3423元，合计6883.50元，由（883.50nn成都中鉴汉风文化传播有限公司承担。
宣判后，成都中鉴汉风文化传播有限公司不服，向本院提起上诉。请求撤销成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第781号民事判决，改判支持中鉴公司的诉讼请求。一审、二审诉讼费由博瑞公司承担。理由为：一、原审认定事实错误。1、租金应当交付时间起算和租金逾期时间认定错误。根据《商铺租赁合同》付款方式的约定，租金预付的时间是每期开始前的15日内，并非为每期开始前提前15日预付。2、原审庭审中已质证的“滞纳金”收据在判决中未予表述，该证据证明上诉人逾期预付租金行为双方已经按合同约定处理完毕。3、博瑞公司没有将解除通知送达中鉴公司。二、原审适用法律不当。原审同时引用了《合同法》第九十三条第二款和第二百二十七条，前一条是关于约定解除的规定，后一条是关于法定解除的规定。三、原审违反法律程序。1、原审适用简易程序，独任审判违反了法律规定。2、2011年9月的《告知函》明确被上诉人解除合同理由为拖欠水电费、物管费，原审以存在逾期支付租金的行为认定解除合同超越了当事人的诉讼请求。综上，请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人成都博瑞房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由为：一、合同约定租金付款期限应当按季度提前15天预付。二、收回滞纳金1405元并不代表被上诉人放弃单方解除合同的权利。三、博瑞公司预收后期租金后，并不能认定博瑞已放弃单方解除合同的权利。四、合同没有约定物管费、水电费支付期限，应当按照交易习惯确定付款期限。五、解除租赁合同的通知已经送达中鉴公司。六、解除租赁合同的通知虽然未列举逾期支付租金事由，并不妨碍博瑞公司以逾期支付租金事由解除合同。七、一审适用简易程序并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。
第三人蔡艇陈述同意被上诉人博瑞公司的答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，2011年7月21日博瑞公司收到中鉴公司所缴滞纳金1405元并出具收据。
本院认为，2011年5月31日，中鉴公司与博瑞公司签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。
首先，关于中鉴公司的违约行为是否达到合同约定的解除条件。《商铺租赁合同》中载明“租金按三个月一期预付，乙方于每期开始前的15日内交付”。双方对支付方式的约定中载明为“预付”，体现了提前支付租金的意思表示。原审认定“中鉴公司应于2011年6月5日前支付博瑞公司2011年6月20日—2011年9月19日的房屋租金”并无不当。即使理解为每期开始前十五日至前一日内的任何一天均可交付租金，中鉴公司于2011年7月21日支付2011年6月20日-2011年9月19日的房租也超过了30天。依据《商铺租赁合同》第十条第一项第二款之约定“中鉴公司逾期支付租金、物管等其他费用的，逾期超过30天（包括30天）的，博瑞公司则有权单方面终止合同并收回商铺，中鉴公司除应支付逾期应付款之外，还应按合同租金总额的10%向博瑞公司支付违约金”，中鉴公司超过30日支付租金已达到合同约定的解除条件，博瑞公司可以单方解除合同。
关于博瑞公司解除租赁合同的《告知函》是否送达中鉴公司，本院认为，虽中鉴公司否认收到该函件，但中鉴公司于2011年10月28日向“博瑞优品道承租人”发出的《倡议书》、2011年11月9日向博瑞公司发出的函件中，均载明因博瑞公司“擅自解除租赁合同”等内容。据此可以认定博瑞公司发出的《告知函》已送达至中鉴公司。
关于博瑞公司收取“滞纳金”的行为是否能证明双方就中鉴公司的违约行为处理达成合意，本院认为，《店铺租赁合同》第十条第一项第二款中除了约定博瑞公司有权单方解除合同和收取应付租金外，还约定博瑞公司可以向中鉴公司收取违约金。博瑞公司收取“滞纳金”的行为即是在行使其收取违约金的权利。且博瑞公司在收到该“滞纳金”后，向中鉴公司发出了解除租赁合同的《告知函》，该函能够证明双方并未就中鉴公司的违约行为处理达成合意。
关于上诉人中鉴公司认为原审同时适用《合同法》关于约定解除和法定解除的条文，属适用法律错误的上诉理由成立，本院予以支持。但该法律适用错误并不影响事实的认定。
关于原审是否存在超越当事人诉讼请求审理案件。本院认为，从《告知函》的内容看，函件虽只对欠缴水电费、物管费进行罗列，但其目的在于解除合同。且在原审反诉中，博瑞公司明确提出了中鉴公司欠缴房屋租金的违约行为，并举出相应证据。上诉人中鉴公司认为原审超越诉讼请求审理案件的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人中鉴公司认为原审适用简易程序不当的上诉理由，本院认为，是否适用简易程序是人民法院根据案件情况所做决定，中鉴公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，仅就合同解除的适用法律不当但不影响事实认定，应予维持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉。维持原判。
一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费7715元，由上诉人成都中鉴汉风文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 陶田源
代理审判员 傅 敏
二〇一二年十二月五日
书 记 员 管茂成