宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0202民初3520号
原告：何某，男，回族，无业。
委托诉讼代理人：马辉功，宁夏瀛智律师事务所律师，一般授权代理。
被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区。
法定代表人：周军锋，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。
原告何某与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告何某的委托诉讼代理人马辉功、被告石嘴山市众安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告协助原告办理产权登记证书；2.判令被告支付原告逾期办理产权登记违约金34169.02元；3.本案诉讼费用由被告负担。
事实与理由：2013年4月26日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发的府预售给原告，同时约定，房屋单价为每平方米3036元，房屋交付期限为2013年6月30日前。双方就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务进行了相应的约定。合同签订后，原告即按照合同的约定支付了全部购房款274910元。2013年8月11日，被告在没有取得相应备案、使用证及报告书的情形下，向原告交付了房屋。后因被告未取得《新建住宅交付使用证》等证件，不符合办理房屋产权登记的条件。原告请求被告承担逾期办证的违约责任，但被告拒绝承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院。
众安房地产公司公司辩称，造成本案延期办证并非出卖人的原因，首先是房屋登记部门擅自提高登记标准，其次是政府行为导致涉案房屋土地变更规划，至2015年10月才取得石嘴山市规划局的行政确认，在土地规划发生变化时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围面积发生交叉以及重新确定土地出让金等一系列问题，直至2015年9月，由石嘴山市规划部门出具了土地规划确认书，该确认书是规划条件及规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理房屋登记需要的材料之一，涉案房屋于2016年1月15日未办理房屋产权登记，违反原被告双�签订的《房屋买卖合同》，但该合同中对违约金及计算标准并无约定。综上，涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，原告的诉求既不符合法定的违约责任事由，也不符合双方约定的违约责任事由，要求驳回原告的第二项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。何某提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、购房发票具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现何某待证事实的存在，且待证事实与本案争议之间具有实质联系，予以采信。众安房地产公司出示的石嘴山市大武口区地名变更单、工程竣工验收备案登记表等证据仅具有真实性、合法性，但在证据关联性上所体现待证事实与本案争议无实质关系，不予采信，而2016年1月15日石嘴山市住房和城乡建设局发出可以办理产权证的证据具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现众安房地产公司待证事实的存在，且待证事实与案件争议有实质关系，予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年4月26日，何某与众安房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由众安房地产公司将其开发的众安府佑水香小区的号房屋出售给何某，房屋单价3036元／㎡，房屋总价款为287532元，交付房屋期限为2013年8月30日前，何某于合同签订当日交付了房屋首付款144532元，双方还就合同其他条款内容进行了相应的约定。于2013年8月11日签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定由何某向众安房地产公司在原房屋价款的基础上补交房款752元，同日何某交清了剩余购房款143752元，众安房地产公司也向何某�付了众安府佑水香小区的房屋。2016年1月15日，石嘴山市住房和城乡建设局发出通告，告知涉案房屋可以办理房屋权属证书。
本院认为，当事人应当全面履行合同义务，违约应承担违约责任。何某与众安房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对双方具有约束力。何某某按《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定向众安房地产公司支付了全部购房款，即何某履行了合同约定的主要义务，众安房地产公司亦无异议。众安房地产公司在庭审中抗辩不能办理涉案房屋权属证书是由第三人原因所致，依照相关法律的规定这种抗辩不能对抗合同相对人如本案的何某，众安房地产公司不能如约向何某办理房屋权属证书已构成实际违约，故原告要求其协助办理涉案房屋的产权登记证书的主张成立，本院予以支持。其抗辩上述合同未约定关于延期办理房屋权属证书的违约�任的理由，显然不能成立。本案自涉案房屋交付之日（即2013年8月11日）的365日以后（即从2014年8月12日开始）至2016年1月15日石嘴山市住房和城乡建设局发出通告，通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日，共计521天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算违约金25762.78元【288284×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×521天×（1+30%）】较适当。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解�》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内协助何某办理大武口区众安府佑水香小区室房屋的产权登记证书；
二、石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿何某延期办理房屋产权证书违约金25762.78元。
如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费654�，减半收取计327元，由何某负担80.5元，石嘴山市众安房地产开发有限公司负担246.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员马克勤
二○一七年十一月十日
书记员杨红霞
本案适用法律条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔�责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未�成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计
算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。