江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第01363号
原告姚守和，男，1955年6月28日生，汉族，居民，住建湖县。
委托代理人陈树，男，建湖县上冈法律服务所法律工作者，住建湖县。
被告戴玉忠，男，1965年11月21日生，汉族，居民，住阜宁县。
委托代理人胡国丰，江苏德佳律师事务所律师。
被告李军，男，1970年9月5日生，汉族，居民，住建湖县。
被告董荣蓉，女，1972年12月26日生，汉族，居民，住建湖县。
原告姚守和与被告戴玉忠、李军、董荣蓉申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚守和及其委托代理人陈树、被告戴玉忠的委托代理人胡国丰到庭参加诉讼，被告李军、董荣蓉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告姚守和向本院提出诉讼请求：1.请求对（2014）建执字第0075号执行裁定予以继续执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李军、董荣蓉原系夫妻关系，2011年3月21日两人共同向原告借款11万元，法院作出（2013）建冈民初字第0241号判决，判决被告李军、董荣蓉偿还原告借款11万元，后原告申请强制执行，法院作出（2014）建执字第00075号裁定，对被告李军、董荣蓉所有的坐落地建湖县上冈镇文汇华庭12幢区501室房屋予以查封。由于被告戴玉忠又向法院提起诉讼，要求确认其与被告董荣蓉一人订立的房屋买卖协议有效，法院作出（2013）建冈民初字第0216号判决，确认该房屋买卖合同合法有效，被告戴玉忠据此对原告申请的执行查封提出执行异议。法院进行听证，撤销（2014）建执字第0075号执行裁定。
被告戴玉忠辩称：被告李军、董荣蓉名下的房屋及附属车库已出售给我，我已支付全部房款，该房屋的按揭贷款也一直由我代为偿还，经法院判决房屋买卖合法有效，未能办理房屋过户登记，是被告李军、董荣蓉自身原因造成的。并且法院也举行听证，撤销了（2014）建执字第0075号执行裁定，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李军未作答辩。
被告董荣蓉未作答辩。
经审理查明：被告李军、董荣蓉原系夫妻关系，两人于1996年1月8日登记结婚，2011年7月26日登记离婚。2009年9月17日，董荣蓉个人与建湖宏业房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”一份，合同约定建湖宏业房地产开发有限公司将其开发的建湖县上冈镇文汇华庭（南苑）1号楼C区501室面积为157.55平方米的房屋出售给董荣蓉，房屋价款31万元。2009年9月23日，李军、董荣蓉与中国农业银行股份有限公司建湖县支行签订了“个人购房担保借款合同”，约定以该房屋设定抵押，办理了21万元的按揭贷款，并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押期限自2009年9月22日起至2024年9月21日止。2012年5月9日，房产登记部门颁发了房屋产权证书，该房屋所有权人登记为李军、董荣蓉。2012年11月20日，中国农业银行股份有限公司建湖县支行办理了预抵押转正式登记。
董荣蓉与李军协议离婚时，离婚协议书中载有“男女双方婚姻存续期间无共同财产和债务”。董荣蓉离婚后，其个人与被告戴玉忠于2011年11月12日签订了“房屋买卖协议”一份，合同约定董荣蓉将该房屋及车库出售给戴玉忠，其中房屋面积157.55平方米，车库30.93平方米，售价为556895元，协议还约定房款及相关手续的交付方式和过户费用的承担。2011年11月13日，戴玉忠一次性交付了556895元，其中50万元通过银行转账方式向董荣蓉交付。董荣蓉将房屋交付给戴玉忠，戴玉忠对房屋进行了装修并入住使用。后李军、董荣蓉离家出走，未协助戴玉忠办理房屋产权移转登记手续，也未按期向银行偿还按揭贷款。2013年2月22日，中国农业银行股份有限公司建湖县支行发出催款通知书，要求李军、董荣蓉按期及时偿还按揭贷款，后该按揭贷款一直由戴玉忠代为偿还至今。2013年3月15日，戴玉忠以董荣蓉为被告向本院提起诉讼，请求依法确认其与董荣蓉签订的房屋买卖合同合法有效，本院作出（2013）建冈民初字第0216号判决，确认该房屋买卖合同合法有效。后戴玉忠要求李军、董荣蓉协助办理房屋产权移转登记手续，再次向本院提起诉讼，因该案必须以相关案件的处理结果为依据，本院依法中止审理。
2011年3月21日，李军、董荣蓉共同立据向原告姚守和借款11万元，借据载明“借条，今借到人民币拾壹万元整。今借人：李军、董荣蓉，2011.3.21”。后姚守和以李军、董荣蓉为被告向本院提起诉讼，请求判令李军、董荣蓉偿还借款，本院作出（2013）建冈民初字第0241号判决，判决李军、董荣蓉偿还姚守和借款11万元。该案判决生效后，姚守和申请强制执行，本院于2014年3月7日作出（2014）建执字第00075号裁定，对李军、董荣蓉所有的坐落于建湖县上冈镇文汇华庭12幢区501室房屋予以查封。该房屋被查封后，戴玉忠向本院提出执行异议，认为该房屋已出售给其本人，其已全部支付了购房款，实际占有和居住该房屋。本院执行局进行审查，认为戴玉忠排除本院查封执行异议理由成立，作出（2015）建执异字第0008号执行裁定，撤销（2014）建执字第0075号执行裁定。姚守和不服该撤销裁定，于2015年6月29日向本院提起执行异议之诉。
以上事实，有民事判决书、执行裁定及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案涉房屋在本院采取查封措施二年前，戴玉忠已与董荣蓉签订房屋买卖协议，其已经支付合理的对价并实际占有，本院判决确认该买卖合同合法有效，且戴玉忠也积极要求李军、董荣蓉协助办理房屋产权移送登记手续。原告姚守和虽然对该房屋提出保全和执行的申请，但为保护善意购房人的合法权益和维护交易安全，善意购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其他普通金钱债权获得保护，根据法律规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，姚守和的执行异议之诉不能成立，本院依法不予支持，戴玉忠排除本院查封执行异议理由成立，本院依法予以确认。综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院〈关于买卖合同司法解释和议人民法院〉理解与适用》第三条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定和议人民法院〉理解与适用》第二十八条，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定和议人民法院〉》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告姚守和的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告姚守和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（上诉法院账号：40×××21；户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户银行：盐城市农行中汇支行）。
审 判 长 王正涛
审 判 员 刘大维
代理审判员 陈志立
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 吴梦雨
附件：
附录法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、《最高人民法院〈关于买卖合同司法解释和议人民法院XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX〉理解与适用》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
3、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定和议人民法院XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX〉理解与适用》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
4、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定和议人民法院XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX〉》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。