江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第2140号原告无锡景友物业管理有限公司。法定代表人史永东。委托代理人陈付国。被告李自成。原告无锡景友物业管理有限公司（以下简称景友公司）与被告李自成物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理后，依法由审判员郭莹华适用小额诉讼程序进行审理。后依法组成合议庭于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告景友公司的委托代理人陈付国，被告李自成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：李自成系新都会小区的业主，其公司曾为该小区提供物业管理服务。李自成尚欠其公司2013年8月15日至2015年1月18日期间的物业管理费未交，其公司多次催讨未果。现要求李自成立即支付拖欠的2013年8月15日至2015年1月18日期间的物业管理费3057元，并按照每逾期一日按拖欠金额的万分之五计算滞纳金413元，以及承担本案的诉讼费用。被告李自成辩称：在业主委员会选任物业公司过程中，景友公司的票数实际并未过半，景友公司与业主委员会某些人员串通签订了物业服务合同，故景友公司进驻不合法，签订的物业服务合同无效；景友公司提供的服务远没有达到最初约定的标准，且后第二届业主委员会曾要求其整改，但景友公司也未整改，业主委员会遂欲景友公司立即离开小区，因景友公司百般抵赖，还找人闹事，业主委员会才被迫发出了让业主交纳物业费和协商解除物业服务合同的公示；即使物业服务合同有效，但在景友公司服务期间，电梯、消防、监控等设施均有损坏，维修总价达到74万余元，应由景友公司承担相应的责任；虽然景友公司服务不到位，但公共能耗费其原意承担，但需在景友公司将小区内损坏的设备设施赔偿完毕之后；景友公司应当归还1200元地下车位出租费用，景友公司以未交纳物业费为由拒绝交还没有理由；景友公司应将其非法所得及时归还业主及业主委员会，并尽快赔偿损失，否则其将主张相应的法律责任。经审理查明，2013年8月15日，景友公司进驻无锡市新都会小区，为该小区提供物业服务。2013年9月1日，景友公司与无锡市新都会小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业服务委托管理合同》，就具体的服务内容进行了约定，其中第22条第1款约定了住宅房屋由景友公司按建筑面积每月每平方米1.4元向物业使用人收取；第5款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2015年1月18日，景友公司终止了物业服务。2015年1月22日，小区业委会张贴公告，告知业主景友公司为该小区提供服务的期限为2013年8月15日至2015年1月18日，景友公司有权收取其服务阶段的物业费。另查明，李自成系无锡市新都会小区X号X室业主。李自成对于房屋面积按128.45平方米计算无异议，对于尚欠景友公司物业管理费的期间为2013年8月15日至2015年1月18日无异议。上述事实，有双方当事人陈述及景友公司提供的《物业服务委托管理合同》、公示照片、通告、《商品房买卖合同》复印件（部分）、资质证书等在卷佐证。诉讼中，李自成提供了：1、关于公开票选小区新一届物业公司的公告、会议签到表、告业主书、告知书、情况说明、投诉记录，证明业主委员会与景友公司签订物业服务合同存在恶意串通情形，与业主大会的实际选举情况并不相符，业主曾就相关问题投诉至小区所在地街道，故景友公司入驻新都会小区不合法；2、景友公司退场时的交接签收确认表及交接清单，证明景友公司服务期间许多设备均存在受损的情况；3、小区业主委员会统计的小区设备维修清单，证明景友公司退场后，对景友公司服务期间的设备损坏的维修费用达742000元；4、《新都会业主委员会、景友物业、标准空间物业关于新都会电费欠缴问题达成的协议》，其中载明景友公司在当时尚欠部分电费未缴，其中由业主委员会垫付了部分；5、管理环境脏乱差的照片、新闻采访视频、问责书、公告、退场通知书等，证明景友公司存在服务差的情形；6、邻居某业主房屋渗漏情况调查表复印件，证明景友公司未按承诺解决渗漏问题；7、第一届业主委员会的会议记录、会议签到表、会议纪要复印件、会议签到簿复印件，证明景友公司的服务不到位；8、业主对景友公司服务不满意在小区内拉的横幅及照片，证明景友公司的服务存在质量问题；9、小区另一业主付ＸＸ提供的收条复印件，证明与景友公司与签合同当时任业主委员会主任的马ＸＸ存在某种利益关系。景友公司表示李自成提供的证据均为复印件，且均为单方采集，故对真实性不予认可；业主委员会与其签订的物业服务合同是真实的、合法有效的，且此后其公司依照合同提供了服务，业主也接受了物业服务，合同已经得到履行，至于业主委员会内部决策的问题，业主可依法向业主委员会主张；而马ＸＸ任职当时业主委员会主任是否适当，也是小区内部民主决策问题，与其公司无关，付ＸＸ案件中其公司未授权马ＸＸ作任何处理，且该案与本案也无直接关联；小区内的设备损坏问题及渗漏水问题，即使是真实存在的，也不能说明是其公司损坏，设施设备存在自然损耗的可能，而相关的维修费用需要也应当由大修基金提供；其公司之所以未能交清能耗费用，是因为小区内许多业主从其公司进驻开始就拒绝交纳物业费，其公司在维持日常服务的前提下无力及时交清，若由业主委员会先行垫付了，可另案向其公司主张返还，而不应据此拒交物业费；其公司是与业主委员会协商解除物业服务合同的，大部分业主从其公司进驻开始就一直不交纳物业费，许多日常支出均为其公司亏损垫付，其公司同意协商退场也是无奈之举，业主委员会在退场时也是呼吁业主积极交纳其公司提供物业服务期间的物业费的。诉讼中，李自成表示其向新都会小区开发商长期租赁了20年期限的车位，租金已经全部交掉，2014年1月到7月期间口头委托景友公司代为出租，这段期间应收取6个月租金共计1200元，景友公司代为收取后未予归还。景友公司表示李自成的车位曾经出租出去过5个月，收取了租金1000元，但在出租出去两个月的时候李自成的车辆需要回小区停放，故将其车辆安排在地面上停放，每月产生停车费100元，停放3个月共计产生停车费300元；另外李自成自2013年2月从开发商处购买了车位后，在其公司于2013年8月15日至2015年1月18日服务期间，应支付每月50元的车位服务费，17个月共计850元，两项合计为1150元，扣除代为收取的1000元租金，李自成现还欠付景友公司150元车位服务费。李自成则坚称景友公司当时允诺若未能出租成功，是不收取车位服务费的，但暂无证据提供，关于车位费及租金的相关问题，其会另案主张。本院认为，景友公司与新都会花园小区业主委员会订立的物业管理委托合同，其效力及于该小区的全体业主。业主若对业主委员会的相关决议有异议，可在法定期限内依法主张。本案中，自业主委员会与景友公司签订物业服务委托管理合同以来，并未有业主通过法定程序推翻该合同，且景友公司也实际提供了一年多的物业服务，故景友公司有权依照合同收取物业费。一方面，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，物业费是全体业主享受物业服务的物质基础，为利于物业公司有效地为全体业主提供物业服务，业主理应及时交纳物业管理费。如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。景友公司依约尽到了一定的物业管理服务义务，而李自成自景友公司为该小区提供服务开始至景友公司退场期间长达一年多的物业费均未交纳，不利于小区业主整体环境的建设与改善，与常理相悖，且于法不符，理应补交。另一方面，虽然景友公司提供了物业服务，但从李自成提供的证据、所作的陈述及小区实际情况来看小区内不少业主对景友公司的物业服务不满意，可以看出景友公司在物业服务质量上存在一定的瑕疵。故鉴于公平合理、服务质量和价格相符的原则，本院对2013年8月15日至2015年1月18日期间李自成应支付景友公司的物业管理服务费酌定以85%的比例计算为2598.45元。至于滞纳金，因景友公司自身存在一定的服务瑕疵，故对该部分主张，本院亦不予支持。至于李自成提及的景友公司在服务期间致使小区内设施损坏产生巨额维修费用要求予以赔偿的问题，可由业主大会或业主委员会代表全体业主依法另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、李自成应于本判决发生法律效力之日起三日内支付景友公司2013年8月15日至2015年1月18日的物业管理费2598.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回景友公司其他的诉讼请求。案件受理费50元（此款已由景友公司预交），由景友公司负担13元，由李自成负担37元。（景友公司同意其预交的案件受理费37元由李自成向其直接支付，本院不再退还，由李自成在本判决发生法律效力之日起三日内向景友公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）审 判 长 黄    思    佳代理审判员 陈睿人民陪审员顾秋英二〇一六年三月九日书 记 员 狄    春    欢本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。