重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05886号
上诉人（原审原告）：李治强。
上诉人（原审原告）：吴家芳。
被上诉人（原审被告）：重庆中渝物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道嘉州路99号。
法定代表人：熊敏，该公司董事长。
委托代理人：李绩，重庆静昇律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆江北支行，住所地重庆市江北区建北路37号。
负责人：蒋勇，该支行行长。
委托代理人：童春花，系该支行职工。
上诉人李治强、吴家芳与被上诉人重庆中渝物业发展有限公司（以下简称中渝物业）、第三人中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称工商银行江北支行）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年7月15日作出（2015）沙法民初字第04289号民事判决，李治强、吴家芳对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人李治强、吴家芳，被上诉人中渝物业的委托代理人李绩，原审第三人工商银行江北支行的委托代理人童春花到庭参加了询问。本案现已审理终结。
李治强、吴家芳一审诉称：2012年12月25日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以建筑面积单价4889.91元／平方米的价格，房屋总价款554662元，采取按揭贷款的方式购买由被告开发的中渝·春华秋实二期项目房屋一套。买卖合同生效后，原告于当天向被告支付了预告登记费80元、抵押权登记费80元、契税16639.86元、团购费4000元，并支付了物业专项维修资金9074元。第三人于2013年8月16日将按揭贷款388000元发放给被告。2014年10月6日约定的交房时，原告发现中渝·春华秋实二期项目无消防车道、消防设施不合格，项目小区天然气主管道未通过验收通气，小区的道路仍为临时道路。被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件。原告认为被告建设的房屋，不符合国家的强制性规定，其天然气主管道在2015年1月13日才验收通气。未达到合同约定的交付条件，构成逾期交房，且逾期时间超过了30日，达到合同约定的解除条件。现原告请求：1、立即解除原被告双方签订的编号为CQ-5365892的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告立即退还原告购房款554662元、利息（即分别以166662元为本金，从2012年12月25日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算；以388000元为本金，从2013年8月16日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算）及违约金5546.62元；3、被告支付原告物业专项维修资金9074元、预告登记费80元、抵押登记费80元、契税8319.93元、团购费4000元，原告已支付给第三人的按揭贷款利息约30000元（以第三人记录为准）；4、本案诉讼费由被告承担。
中渝物业一审辩称：原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系二者真实意思表示，真实合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应当按照合同履行自己的义务，原告无权单方面随意解除合同。被告交付的房屋是合格的商品房，双方约定预售商品房以取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为交付条件。诉争房屋经消防验收合格，小区道路交房时不是临时道路。天然气主管道也通气。被告按时取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备双方约定的预售商品房交付条件。原告以各种不当理由拒绝接房。原告拒绝接房及解除合同的事由不符合合同约定和法律规定，故被告要求驳回原告全部诉讼请求。
工商银行江北支行一审辩称：第三人与原告签订了合法有效的个人购房借款担保合同，并办理了抵押预售登记备案，第三人的合法权益应受法律保护。第三人不是商品房买卖合同的相对方，但处理结果对第三人的权利有直接影响。若法院审理认为原告的诉讼请求成立的，请求法院依法向第三人释明。
一审法院审理查明：2012年12月23日李治强、吴家芳在向案外人重庆同进广告传播有限公司缴纳了4000元团购优惠参团费后，享受以9.8折优惠购买中渝物业开发的中渝·春华秋实项目二期4号楼套内约43平米至88平米房源范围内的房屋权利。
2012年12月25日，李治强、吴家芳（乙方）与中渝物业（甲方）签订了购买中渝·春华秋实项目二期、编号为CQ-5365892的《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2012）预字第（831）号，预售商品房批准机关：重庆市国土资源和房屋管理局。乙方购买甲方（被告）位于XXXX房屋一套，房屋总成交金额为554662元。乙方于2012年12月25日首付房款166662元，余款388000元办理银行按揭。合同第七条交房期限和交付条件：（一）交房期限：甲方应当在2014年10月6日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文书或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按照合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方交付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率的违约金），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2014年10月6日前通水；（2）于2014年10月6日前通电；（3）于2014年10月6日前通气；（4）2014年10月6日前只是天然气主管道通气，业主户内通气须业主自行向天然气公司申请。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）在上述设施达到使用条件前，由甲方承担乙方的相应物业管理费用；（2）如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付；超市、幼儿园等其他配套不包含在影响该商品房正常使用直接关联的配套设施之内。该合同于2013年5月10日经房地产登记机构登记备案。
同日，李治强、吴家芳（乙方）与中渝物业（甲方）还签订了《补充协议》一份，其中第四条关于房屋交付特别约定：¨¨¨2、若乙方未接到书面接房通知书，则应以合同约定的交付最后时间到甲方处办理接房手续，乙方未自行到甲方处接房引起逾期交付责任由乙方承担；3、甲方书面通知乙方接房后，乙方未按时到甲方指定地点办理接房手续，或者甲方出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》后，乙方拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付的责任由乙方承担；4、甲方按约定交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏、平整度等非主体结构安全质量问题的建筑通病，乙方承诺不拒绝接房，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修。甲方应在与乙方协商一致约定的时间（或保修规定的时间）内完成维修义务，如甲方超过与乙方协商一致约定的时间（或保修规定的时间）完成维修义务的，对超过的时间由甲方按已付房款的日万分之一计算向乙方支付赔偿金。¨¨¨6、因乙方原因甲方根据合同约定有权拒绝交房的，或者根据合同约定乙方不得拒绝接房而乙方仍拒绝接房的，由此产生的延期交付责任由乙方承担。7、乙方未接到甲方交房通知的，按合同约定的交付日期为房屋交付使用时间，乙方自行前来办理接房手续，甲方不予另行通知。
合同生效后，李治强、吴家芳于2012年12月25日向中渝物业支付了购房款166662元。李治强、吴家芳还为所购房屋向相关部门交纳了预告登记费80元、抵押权登记费80元、契税16639.86元、物业专项维修资金9074元。
2013年2月27日，吴家芳（借款人）、工商银行江北支行（贷款人）、中渝物业（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定工商银行江北支行根据吴家芳的申请，同意向吴家芳发放个人住房贷款388000元用于购买涉案房屋，贷款期限240个月。此外，吴家芳、李治强（借款方／抵押人）还与工商银行江北支行（贷款方／抵押权人）、中渝物业（担保方）签订《预购商品房抵押合同》一份，约定吴家芳、李治强以涉案房屋作为向工商银行江北支行贷款388000元的抵押。2013年5月13日，工商银行江北支行办理了涉案房屋预购商品房抵押权预告登记。2013年8月1日，工商银行江北支行发放按揭贷款388000元，中渝物业收到该贷款。
2014年9月9日，重庆慧通消防工程检测有限责任公司对中渝·春华秋实项目二期消防设施工程质量进行检测，认定该项目二期消防设施工程质量在检测范围内符合DB50／T24-2011标准要求；2014年9月24日，重庆市沙坪坝区公安消防支队对中渝·春华秋实项目二期的建设工程消防进行验收，验收意见为综合评定该工程消防验收合格。
2014年9月29日，中渝物业取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2014年10月6日，李治强、吴家芳到达接房现场，但至今未办理接房手续。中渝物业在接房现场向接房的业主提供了《新建商品房屋使用说明书》以及《新建商品房屋质量保证书》等资料。
另查明，中渝·春华秋实项目二期供气工程的工程于2015年1月13日进行了竣工验收并通气。2015年4月21日重庆市沙坪坝区公安消防支队对中渝·春华秋实项目二期消防情况进行检查，发现中渝物业在中渝·春华秋实项目二期小区通过消防验收后，在该小区2号楼尽头消防车回车场以及3号楼环形消防车道部分区域种植树木，占用消防车道。重庆市沙坪坝区公安消防支队责令中渝物业限期整改。
现李治强、吴家芳向一审法院提起诉讼，要求判如所请。
审理中，李治强、吴家芳坚持以诉争房屋所在小区无消防车道、消防设施不合格、小区所修建的道路系临时道路、小区天然气主管道未按期验收通气，中渝物业未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件。不符合合同约定的房屋交付条件，构成逾期交房，根据《重庆市商品房买卖合同》第十七条第二款的约定，适用第九条的约定，且逾期时间超过了30日，达到合同约定的解除条件，要求解除合同。中渝物业针对李治强、吴家芳的理由辨驳认为，中渝·春华秋实项目二期小区已于2014年9月24日取得通过消防验收且于2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同第七条约定的交房条件。接房时小区所修建的道路并非临时道路，业主接房后被告对小区道路的改建是为了提升小区品质而对小区道路的升级。合同第十七条约定的水、电、气基础设施未按期达到使用条件的情况下，如造成逾期交房的，只按第九条约定的违约金条款赔付违约金，未约定李治强、吴家芳有权解除合同。同时现基础设施并未造成房屋逾期交付。李治强、吴家芳以合同第十七条天然气主管道未按时通气解除合同理由不成立。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）属于地方性法规和管理性规定，并不适用平等主体间关于合同内容纠纷，也不能变更当事人间的约定；且该条例2014年3月1日实施，按照“法不溯及既往”的原则，该条例不适用于原被告签订于2013年的商品房买卖合同。综上，中渝物业所交付的房屋符合合同约定的交付条件和国家强制性规定，李治强、吴家芳要求解除合同的事实和理由均不成立，应驳回李治强、吴家芳全部诉讼请求。中渝物业为证明其通知李治强、吴家芳已于2014年9月26日接房，举示了EMS邮寄单寄件人联，但该邮寄单未加盖邮政公司印章，中渝物业也未能举示邮寄送达记录。工商银行江北支行认为，若法院审理认为原告的诉讼请求成立的，应依法向第三人释明。
一审法院认为，本案争议的焦点为双方签订的中渝·春华秋实《重庆市商品房买卖合同》是否应当解除。
针对本案当事人争议的焦点，一审法院评判如下：
一、原被告双方于2012年12月25日自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因此原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对原被告双方均具有约束力，原被告双方均应按照合同的约定行使权利行、履行义务。
二、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条明确约定了房屋的交付条件为商品房通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方诉争的房屋在2014年9月24日就消防验收合格，2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故达到了合同约定的交房条件。虽被告主张其于2014年9月26日接房，无充分证据证明，但根据《补充协议》的约定，原告未接到被告交房通知的，合同约定的交付日期即为房屋交付使用时间，被告也不存在逾期交房之事实。对原告所称其在约定接房之日发现小区道路系临时道路以及未进行人车分道无证据证明，且该理由也非合同约定的交付房屋和解除合同的条件，因此，原告依此理由作为解除合同的主张一审法院不予采纳。同时原告提出的中渝·春华秋实项目二期小区无消防车道，这一主张与一审法院查明的事实不符。原告提出的小区消防验收后于2015年4月被重庆市沙坪坝区公安消防支队检查出存在小区消防车道被占用的情况，仅能证明公安消防管理部门在2015年4月要求被告对存在的消防问题进行整改，并不能反推出涉案小区在约定交房之日消防工程不合格，因此不能成为原告拒绝接房和解除合同的理由。
三、原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条约定了在2014年10月6日前，诉争的房屋基础设施应达到使用条件，即2014年10月6日前应通水、通电和天然气主管道通气。涉案房屋在约定交房之日水、电已按时达到使用条件，天然气主管道在2015年1月13日才验收通气逾期98天是客观事实。合同第十七条第二款第二项约定，“如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付”，一审法院认为关于该条款的约定，双方当事人真实意思表示的正确理解应为：基础设施未如期达到使用条件下，只能按合同第九条约定的违约金支付方式赔付违约金。因此原告依据合同第十七条第二款第二项的约定行使合同的解除权，一审法院不予支持。
对于原告提出被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件问题。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）是地方性法规，属于管理性规定。且该条例2014年3月1日才实施，故该条例不适用于原被告签订的商品房买卖合同的争议。双方合同第八条约定交房手续为“甲方应于确定交房日的七日前……甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……甲方还需提供《新建商品房屋使用说明书》以及《新建商品房屋质量保证书》，甲方不出示证明文件……延期交房的责任由甲方承担”，故原告也不能以该条例的规定解除合同。对原告的这一主张，一审法院不予采信。
综上所述，原告请求解除与被告签订的商品房预售合同，没有事实依据。故原告请求解除合同，一审法院不予支持。其以解除合同为条件的其他请求也应予驳回。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李治强、吴家芳的全部诉讼请求。案件受理费10536元，减半交纳5268元，由原告李治强、吴家芳负担。
李治强、吴家芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持李治强、吴家芳的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由中渝物业承担。主要事实和理由：一、一审判决关于交房条件的认定是错误的。合同约定的交房条件不仅是取得竣工验收备案登记证，还须要通水、电、天然气，唯如此，方能保证购房人合同目的的实现。二、一审判决关于合同第十七条第二款约定的理解违法，是错误的。该条款约定基础设施无法达到使用条件导致逾期交房应按照合同第九条承担逾期交房的违约责任，即购房人享有是否解除合同的选择权。并且，该条款是格式条款，当双方对条款的理解发生争议时，应按照不利于格式条款提供方的方式进行。三、李治强、吴家芳以中渝物业没有出示达到交房条件的证件而拒绝接房，并要求中渝物业承担相应责任的理由，一审法院未作处理。四、一审判决结果与其推理自相矛盾。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决内容显失公平，请求二审法院依法予以改判。
中渝物业答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
工商银行江北支行答辩称：与其一审答辩意见一致，请求法院依法判决。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为，李治强、吴家芳是否有权解除合同。现评析如下：第一，双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。第二，合同第十七条第二款第二项约定：“如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付”。该条款中所使用“只按照…进行赔付”的词句简单、明确、通俗易懂，不应对该条款的理解产生争议；故双方的真实意思按照通常的理解应为，基础设施未如期达到使用条件的情形下，只能按合同第九条约定的违约金计算方式赔付违约金，而非适用整个合同第九条的约定。第三，涉案房屋在合同约定的交房期限前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且在2015年1月13日约定的水、电、天然气基础设施均已达到了使用条件，故李治强、吴家芳向一审法院起诉前涉案房屋符合约定和法定的交付条件。因此，李治强、吴家芳依据涉案房屋的天然气未如期达到使用条件之事实，要求按照合同第九条的约定行使合同的解除权，于法无据，本院不予支持。由于李治强、吴家芳的其他诉讼请求均是以解除合同为前提，故本院亦不予支持。
至于李治强、吴家芳主张其拒绝接房的另一理由为，中渝物业没有出示达到交房条件的证件。由于李治强、吴家芳的该项事实主张与本院查明的事实不符，故本院不予采信。
综上所述，李治强、吴家芳的上诉理由均不成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10536元，由上诉人李治强、吴家芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 汪 利
代理审判员 罗太平
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 王睿杰