杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初9268号
原告：杭州华庚实业有限公司，住所地杭州市西湖区百家园路79号西溪华洋创业园二幢401室。
法定代表人：刘宜华，董事长。
委托诉讼代理人：章洪春，浙江泽汉律师事务所律师。
被告：杭州铭迅投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区留下街道百家园路79号1幢A108室。
法定代表人：鲁霞萍，总经理。
被告：鲁霞萍，女，1961年3月1日出生，汉族，住杭州市西湖区。
两被告的共同委托诉讼代理人：胡长泉、李侠飞，浙江天杭律师事务所律师。
原告杭州华庚实业有限公司与被告杭州铭迅投资管理有限公司（以下简称铭迅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月7日应原告申请追加鲁霞萍作为本案的共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭于2018年3月6日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人章洪春、两被告的共同委托诉讼代理人胡长泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告铭迅公司签订的《房屋租赁合同》；2.被告铭迅公司支付租金4178497.5元及违约金4154247元；3.被告铭迅公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月21日，原告与被告铭迅公司订立了《房屋租赁合同》一份，约定被告铭迅公司租用原告位于杭州市西湖区（现更改为79号）房屋（以下简称案涉房屋）用于办公、培训、宾馆、餐饮、娱乐、电商；租赁期限为9年，即从2014年5月1日至2023年4月30日止；合同租赁保证金为100万元；租赁期内第一年及第二年租金为每年8066500元，按季支付；第三年租金即为8308494元，每半年支付一次即4154247元。自2016年1月开始，被告铭迅公司未按时支付租金，且其法定代表人即被告鲁霞萍在近一年的时间里下落不明。之后，原告与房东一起发函给被告铭迅公司，被告铭迅公司于2016年10月27日同意终止租赁合同。2016年2月1日至2016年10月1日的租金合计5478497.5元，扣除被告铭迅公司于2016年8月3日、9月13日分别支付的20万元、10万元租金及冲抵合同保证金100万元，被告铭迅公司尚欠原告租金4178497.5元。另根据《房屋租赁合同》约定，被告铭迅公司应支付原告违约金4154247元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.解除原告与被告铭迅公司签订的房屋租赁合同；2.被告铭迅公司、鲁霞萍连带支付租金4178497.5元及违约金4154247元，合计8332744.5元；3.本案诉讼费由被告铭迅公司、鲁霞萍承担。
被告铭迅公司辩称，原告要求支付租金有违事实和诚信原则，且其主张的违约金过高，并缺乏实际损失依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由：一、被告铭迅公司承租案涉房屋后投入近500万元对环境、绿化、房屋分割及配套设施（如食堂、停车场等）进行了改造、兴建和完善，并投入大量精力、人力进行招商、招租工作。但由于案涉房屋地处偏僻，原告在园区内建造违章建筑达5000多平方米，严重影响了被告铭迅公司的招商工作，被告铭迅公司截至2016年9月的收入仅为1100万元，但需支付的租金高达1600万元，另被告铭迅公司为配合案涉房屋交接而清退租户的租金、押金近200万元。原告和被告铭迅公司、杭州杨家牌楼股份经济合作社曾就欠付租金事宜多次协商，但因原告坚持要收回案涉房屋而没有达成一致意见。二、2016年10月27日，原告和被告铭迅公司经协商达成如下协议：双方同意于2016年10月1日起解除合同；园区现有租户由被告铭迅公司自行结清10月1日前往来款项并终止合同，移交相关客户资料，并由原告与租户签订新的合同及收取租金；被告铭迅公司投入的装修及配套款项作价，待移交后双方另行协商；双方配合管理人员平稳过渡；双方互不追究违约责任。原告并同意被告铭迅公司的未付的租金抵扣装修支出。后被告铭迅公司已按约完成了近50余商户的清理，并与原告进行了有效的交接，保证了整个园区各项管理的平稳过渡。原告在被告铭迅公司经两年多对园区的培育之后，无需招租、无需提供房屋分割及装修、无需提供客户装修免租期的情况下与租户订立租赁协议，立即收取租金和押金，却在被告铭迅公司履行完双方协议约定的义务后反悔。庭审中，被告铭迅公司对原告主张的租金同意支付，并确认被告铭迅公司与原告已于2016年9月30日协商一致解除了《房屋租赁合同》，并于2016年10月17日办理案涉房屋交接手续。
被告鲁霞萍辩称，被告铭迅公司是独立的企业法人，被告鲁霞萍并非合同相对方，请求驳回原告对被告鲁霞萍的起诉。
原告围绕诉讼请求提交了证据，被告铭迅公司、鲁霞萍未提交证据。本院组织当事人进行了质证。对被告铭迅公司、鲁霞萍无争议的《房屋租赁合同》、杭州杨家牌楼股份经济合作社出具的证明、致所有入住华洋创意园承租户的通告、致华洋创意园各租户的通知、网银交易查询明细，本院予以确认并在卷佐证。致被告铭迅公司的告知函，被告铭迅公司、鲁霞萍不予认可，不能证明该告知函已送达被告铭迅公司、鲁霞萍，不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告铭迅公司向杭州杨家牌楼股份经济合作社承租了案涉房屋。2014年4月21日原告（出租方，甲方）与被告铭迅公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“第一条租赁物位置，面积，功能及用途1.乙方承租房屋位于杭州市。2.该房屋的建筑面积约：17000㎡，土地使用面积26亩……3.本合同出租房屋的功能为工业厂房。乙方在签订本合同时，已审查甲方于2013年5月22日于杭州杨家牌楼股份经济合作社签订的房屋租赁合同，对承租房屋的土地性质，房屋用途等作了充分的了解。但是甲方充分了解并承诺乙方承租该房屋用于对外转租招商用于商业用途及办公。但不限于办公、培训、宾馆、餐饮、娱乐、电商等……第二条：租赁期限2.1租赁期限为9年，即从2014年5月1日起至2023年4月30日止。……第三条：免租期及租赁物的交付3.1租赁物的免租期为45天，即从2014年3月15日起至2014年4月30日止。免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计收租金。……第四条租赁费用4.1租赁保证金本出租合同的租赁保证金为人民币：壹佰万元整，该款于合同签订之日支付给甲方。租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后5日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金（无息）。4.2租金赁期第一年及第二年租金为每年人民币8066500.00元（大写：捌佰零陆万陆仟伍佰元整），每季度支付一次，即租金为2016625.00元（大写：贰佰零壹万陆仟陆佰贰拾伍元整元）。此后，年租金每两年在上年的基础上递增3%，以此类推。第三年每半年支付一次，即租金为4154247.00元（大写：肆佰壹拾伍万肆仟贰佰肆拾柒元整）（详见附件二）。4.3乙方应于租金到期日前一个月支付下一季度的租金，并由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。甲方开户行：杭州联合银行留下支行账号：20×××80乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之三。……第十一条：提前终止合同及违约责任11.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权将保证金冲抵相关租金欠款，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施（包括但不限于停水、停电、腾空租赁物等手段），由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠缴租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除协议的书面通知发出之日起五日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，并要求乙方支付当年租金金额50%作为违约金。11.2未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：A、向甲方交回租赁物；B、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；C、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付当年租金金额的50%作为违约金。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。……”。同日，杭州杨家牌楼股份经济合作社出具证明一份，载明“兹有本社与杭州华庚实业有限公司于2013年5月22日双方签订《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第十二条款内容，本社已备案杭州华庚实业有限公司转租杭州铭迅投资管理有限公司的有关资料，本社同意其按《房屋租赁合同》第十二条款内容进行转租行为，但杭州华庚实业有限公司转租的行为必须履行遵守《房屋租赁合同》的有关条款。”合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告铭迅公司使用，被告铭迅公司亦按约支付租赁保证金1000000元。2016年10月12日，原告向所有入住华洋创意园的承租户发送通告，载明“由于杭州铭迅投资管理有限公司因经营管理不善，恶意拖欠甲方（即原出租方杭州华庚实业有限公司）房屋租金。2016年1月至2016年10月1日止，所欠租金587.0872万。依据双方租赁合同第十一条，第一款之规定，乙方已单方违约在先，双方租赁合同已自动终止。一切给园区带来的法律责任由乙方自行承担，所有园区内的承租户与杭州铭迅投资管理公司签订的租赁合同本公司不予认可，视作无效，（本公司与杭州铭迅投资管理公司所订立合同中不涉及第三方责任）本公司为维护自身经济损失进一步扩大，公司包括有权采取关电、停水、闭园的权力。今特发公告所有在华洋创意园内实际与杭州铭迅投资管理有限公司签订租赁合同的承租人应在公告发出之日起，停止一切支付杭州铭迅投资管理有限公司所有款项，并在七日内凭承租人与杭州铭迅投资管理有限公司房屋租赁合同原件与杭州华庚实业有限公司备案核实。所有杭州铭迅投资管理有限公司收取的承租户租房押金和承租期限内的租金，均有承租户自行向杭州铭迅投资管理有限公司索还。”2016年10月17日，原告与被告铭迅公司共同向华洋创意园租户出具通知一份，载明“杭州华庚实业有限公司与杭州铭迅投资管理有限公司，依据双方租赁合同第十一条第一项之规定，双方合同于2016年9月30日前协商合同终止事宜。为此，为确保园区各项工作平稳过渡，特此通知如下：一、园区各商户、公司务必请于五日内与杭州铭迅投资管理有限公司协商终止房屋租赁合同事宜，出具装修设施设备权属证明。同时办理与杭州华庚实业有限公司签约事项。终止日为2016年9月30日，相关债权债务由杭州铭迅投资管理有限公司承担。二、园区各商户、公司与杭州铭迅投资管理有限公司签订终止协议同时，务请就原承租房屋与原合同同等条件房屋押金收取等三方在场，由各商户与杭州华庚实业有限公司另行签订新房屋租赁合同，起租日期为2016年10月1日起。三、如杭州铭迅投资管理有限公司与园区商户、公司未能如期达成终止协议，杭州华庚实业有限公司将根据与杭州铭迅投资管理有限公司合同第十一条之规定约定，采取停水、停电等相关措施。恳请各商户、公司予以理解配合。”自2016年2月1日起至2016年9月30日的租金5478497.5元，被告铭迅公司仅于2016年8月3日支付200000元，于2016年9月13日支付100000元，余款5178497.5元至今未付。
另查明，被告铭迅公司为个人独资企业，被告鲁霞萍为股东。
诉讼过程中，原、被告确认原告和被告铭迅公司已于2016年9月30日解除《房屋租赁合同》，于2016年10月17日办理案涉房屋交接手续。
本院认为，原告与被告铭迅公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。原、被告确认原告和被告铭迅公司已于2016年9月30日解除《房屋租赁合同》，对于该节事实本院予以确认，现原告再主张解除上述合同已无必要。合同履行过程中，被告铭迅公司未按约支付2016年2月1日至2016年9月30日期间的部分租金5178497.5元，其行为存在违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告铭迅公司支付上述租金，符合双方合同约定，本院予以支持。又因被告铭迅公司已向原告支付租赁保证金100万元，现原告和被告铭迅公司均同意该款项在上述未付租金中予以扣减，本院亦予以支持。扣减租赁保证100万元，被告铭迅公司尚应支付原告租金4178497.5元。被告铭迅公司、鲁霞萍虽辩称其与原告已达成协议互不追究违约责任，未能提供证据予以印证，对其上述抗辩意见本院不予采信。关于违约金，根据《房屋租赁合同》约定，被告铭迅公司欠付租金超过2个月，应按当年租金金额的50%支付违约金，上述约定的违约金过高，应予以适当调整，本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情认定违约金按欠付租金的20%计算。经计算，为835696元。关于被告鲁霞萍的责任承担，根据有关法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告铭迅公司系被告鲁霞萍的个人独资企业，现无证据证明被告鲁霞萍财产独立于被告铭迅公司的财产，故被告鲁霞萍应对被告铭迅公司上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、杭州铭迅投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州华庚实业有限公司租金4178497.5元、违约金835696元，合计5044193.5元；
二、鲁霞萍对杭州铭迅投资管理有限公司上述应付款项承担连带清偿责任；
三、驳回杭州华庚实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70130元（杭州华庚实业有限公司预交35065元）、财产保全申请费5000元，合计75130元，由杭州华庚实业有限公司负担24662元，由杭州铭迅投资管理有限公司、鲁霞萍负担50468元。
杭州华庚实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州铭迅投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 王亚然
人民陪审员 楼 宏
二〇一八年三月十七日
书 记 员 王好学