中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10725号
上诉人（原审被告、反诉原告）：倪素卿（SuqingNi），女，1971年10月13日出生，加拿大籍，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：孙朋，北京市富程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛华伟，女，1978年6月5日出生，北京朝阳急诊抢救中心医生，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）兼被上诉人薛华伟委托诉讼代理人：王庆伟，男，1978年2月22日出生，北京朝阳急诊抢救中心医生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。
上诉人倪素卿与被上诉人薛华伟、王庆伟、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
倪素卿上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.解除上诉人与被上诉人之间于2015年11月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；3.王庆伟、薛华伟向倪素卿支付违约金人民币8万元；4.本案一二审费用由王庆伟、薛华伟承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，证据不足。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及两份《补充协议》约定，倪素卿解除合同的诉讼请求乙方应予支持。一审判决书第9页第15行，原审法院认为“因倪素卿未配合办理融信托管手续、未形成融信托管账户，导致王庆伟、薛华伟无法在2016年2月24日支付首付款180万元”融信托管的设立应由三方共同设立，人民法院认为是倪素卿原因未能设立融信托管账户，该认定缺乏证据支持，且与事实不符，原审判决认定事实不清，证据不足。2.原审判决适用法律错误。一审判决书第9页第22行：“综上，倪素卿以王庆伟、薛华伟迟延履行第一笔首付款180万元付款义务为由要求判令解除合同并要求王庆伟、薛华伟支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院难以支持。”违反了“合同意思自治原则”，双方签订的合同中违约条款约定了倪素卿的合同解除权。“合同意思自治原则”是合同法最基本的原则，是神圣不可侵犯。本案中双方的意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定。原审法院判决不能解除合同是适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，错误驳回倪素卿全部诉讼请求，对一审法院的判决依法应予撤销并依法改判。
王庆伟、薛华伟辩称，同意一审判决。请求二审法院依法驳回倪素卿全部上诉请求。链家公司的陈述方面，倪素卿陈述不完整，根据一审于2017年5月15日的庭审笔录来看，一审法院确认的事实和庭审过程中链家公司的陈述是一致的，一审法院在事实认定方面不存在任何的问题。关于倪素卿提到的适用法律问题，倪素卿谈到融信托管未支付首付款仅仅有倪素卿陈述，与一审真实情况不符合。事实情况为不仅仅有王庆伟、薛华伟的陈述、链家公司的陈述，还有倪素卿的自认事实。倪素卿认可因王庆伟、薛华伟不具有支付首付款的能力不去办理融信垫资手续。王庆伟、薛华伟同意一次性支付房款，承诺之前，倪素卿不去配合办理相关手续，导致王庆伟、薛华伟不能将首付款支付给对方。王庆伟、薛华伟同意将全部房款一次性支付给倪素卿，从合同目的的实现及倪素卿利益来看，符合诚信原则，表明王庆伟、薛华伟是积极履行合同的。
链家公司辩称，同意一审判决结果及所认定的事实情况。
王庆伟、薛华伟向一审法院起诉请求：1、倪素卿为王庆伟、薛华伟办理北京市丰台区嘉园三里4号楼2701号房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记并交付房屋；2、倪素卿支付逾期配合申请购房贷款的违约金（以556万元为基数的日万分之五，自2016年3月21日起至起诉之日止为63940元）；3、倪素卿支付逾期办理权属转移登记的违约金（以556万元为基数的日万分之五，自2016年3月21日起至实际过户之日止，暂计至起诉之日止为63940元）；4、倪素卿支付逾期交付房屋的违约金（以556万元为基数的日万分之五，自2016年3月21日起至实际过户之日止，暂计至起诉之日止为63940元）；5、诉讼费用由倪素卿承担。
一审法院认定事实：2015年11月29日，倪素卿（出卖人）与王庆伟、薛伟华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》约定：倪素卿将其位于北京市丰台区嘉园三里4号售给王庆伟、薛伟华；该房屋成交价格为3500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1990000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金8万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为200万元；出卖人应当2016年3月10日将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，倪素卿（甲方、出卖方）与王庆伟、薛华伟（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。该《补充协议》中关于首付款的支付约定为乙方于办理产权过户手续前五个工作日内将第一笔首付款150万元以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于办理产权过户手续前五个工作日内将第二笔首付款189万元以理房通托管的方式支付甲方。上述合同签订后，王庆伟、薛华伟向倪素卿支付定金8万元。2016年2月22日，倪素卿（甲方、出卖方）与王庆伟、薛华伟（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》约定，双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为556万元，此价格为甲方净得价，不含税。关于首付款的支付约定为，乙方于2016年2月24日将第一笔首付款180万元以融信托管的方式支付给甲方；乙方于办理产权过户手续前三个工作日内将第二笔首付款266万元以理房通托管的方式支付甲方。同时约定，双方应于2016年3月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在丙方接到银行批贷函后三个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于物业交割约定为若甲方在2016年4月16日前收到全部银行贷款，则4月16日交房；若2016年4月16日前未收到全部贷款，则以收到银行贷款后1日内交房。《补充协议》其他约定为乙方商业贷款100万元整；甲方使用首付款180万元，需要融信垫资等金融产品产生的相关费用由乙方承担，甲乙双方需积极配合。2016年2月24日，双方办理融信托管支付首付款180万元时产生争议以致形成本诉。
一审庭审中，链家公司称双方于2016年2月22日签订补充协议约定以融信托管的方式支付第一笔首付款180万元，则需要双方与北京中融信担保有限公司签订融信托管协议，形成托管账户，该托管账户是由买卖双方、北京中融信担保有限公司及银行共同形成的账户，买房人将180万元打入托管账户，该笔钱保存于银行的托管账户内，待房屋过户后该笔钱才能支付给出卖人。如果出卖人需要提前取得上述购房款，则需要与北京中融信担保有限公司办理融信垫资手续，融信垫资手续包括进行公证和留存卖房人的房屋所有权证等事项。我公司在签署上述协议时已就融信托管及融信垫资相关流程向双方进行了解释和告知。2016年2月24日，倪素卿不同意办理融信垫资手续双方产生争议。双方未签署融信托管协议亦未形成融信托管账户。之后我公司组织双方进行协商但未达成一致意见，买受人表示可以变更成一次性支付全款，但出卖人不同意。王庆伟、薛华伟认可第三人的陈述，并表示其于2016年2月19日有能力支付首付款，不需要垫资，但因为倪素卿急需用钱，为了资金安全才约定办理融信托管手续并同意支付融信托管费用。2016年2月24日，倪素卿不同意办理融信托管手续而无法支付首付款。倪素卿对此不予认可，双方补充协议约定的是王庆伟、薛华伟先将180万元存入托管账户内后由北京中融信担保有限公司支付给倪素卿。因王庆伟、薛华伟没有能力支付180万元首付款，需要将涉诉房屋抵押公证并留存房屋所有权证以办理垫资手续，但倪素卿认为上述手续对于出卖人过于严苛且无法保障出卖人的权益故不同意办理，并要求王庆伟、薛华伟直接支付180万元，王庆伟、薛华伟未能支付，双方产生争议。之后，王庆伟、薛华伟表示过一次性支付全款，倪素卿认为王庆伟、薛华伟应在2016年2月24日先支付首付款180万元，王庆伟、薛华伟无权擅自变更合同要求支付全款配合办理过户手续。
王庆伟、薛华伟提交银行账户明细清单，以证明其在2016年2月19日具有第一笔首付款180万元的支付能力，在2016年3月7日具有两笔首付款446万元的支付能力。倪素卿对于上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，其认为2016年2月19日该银行账户内存款是为了支付第二笔首付款而准备，在2016年2月24日王庆伟、薛华伟没有180万元的支付能力才需要办理融信垫资。链家公司认可上述证据的真实性。
倪素卿提交其配偶张宇与王庆伟的短信记录以证明双方于2016年3月8日就解除合同协商达成一致意见。该短信记录显示：王庆伟于2016年3月3日发短信称“倪姐，我是买房的王庆伟，我准备改成全款买房。不想贷款了。可否商议下交款方式及其他事项”，3月6日发短信称“倪姐你好。不知你考虑的怎么样了？现在我的购房资质和你的房屋核验都已通过。我们何时打网签？可否我们两方一起聊聊谈谈？要不一直拖着对我们两方都不太好。等您回信”，3月9日发短信称“倪姐。经协商，我们夫妻不同意解约。要求继续按合同约定来执行”。张宇回复称“那你昨天下午跟我们谈好去链家地产和平解约的事儿就不算数了呗”。王庆伟答复“我当时是带着诚意。可以给你们适当增加部分费用。要求继续把合同执行下去。对中介有意见，可以换中介重新执行我也认可，但你们准备撤销合同后，不再出售给我，我不同意”。王庆伟、薛华伟认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，双方未就合同解除协商一致亦未签署书面协议。链家公司认可上述证据的真实性。
本案一审审理期间，王庆伟、薛华伟经房管部门审核，具有在北京市购房的资格。王庆伟、薛华伟明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款548万元支付给倪素卿，并向法院提供了存款证明书。另查，涉诉房屋现无抵押，王庆伟、薛华伟于2016年4月26日向法院以担保人名下房屋及50万元现金作为担保申请诉讼财产保全，法院作出民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。
一审法院认为，王庆伟、薛华伟与倪素卿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。本案中，双方的争议焦点关于购房款180万元的支付问题，一审法院从以下几方面考虑：第一，双方于2016年2月22日签订的《补充协议》明确约定第一笔首付款的支付方式为融信托管，倪素卿使用首付款180万元需办理融信垫资等金融产品。第二，依据现有证据及当事人陈述，王庆伟、薛华伟于2016年2月19日已具备支付首付款180万元的能力且于2016年2月24日前往北京中融信担保有限公司办理融信托管手续，但因倪素卿未配合办理融信托管手续、未形成融信托管账户，导致王庆伟、薛华伟无法在2016年2月24日支付首付款180万元。第三，双方于2016年2月22日签订的《补充协议》明确约定第二笔首付款266万元的支付时间为办理产权过户手续前三个工作日内，倪素卿认为2016年2月19日王庆伟、薛华伟银行账户内存款系用于支付第二笔首付款、王庆伟、薛华伟不具备支付第一笔首付款180万元而需要融信垫资的答辩意见，依据不足，法院难以采纳。综上，倪素卿以王庆伟、薛华伟迟延履行第一笔首付款180万元付款义务为由要求判令解除合同并要求王庆伟、薛华伟支付违约金的反诉请求，缺乏依据，一审法院难以支持。另，王庆伟、薛华伟表示双方虽就合同解除协商过，但未达成一致意见且未签署书面协议，倪素卿亦未提交相应证据证明双方于2016年3月8日就合同解除达成一致意见，故对于倪素卿认为双方合同已于2016年3月8日解除的反诉意见，一审法院难以采纳。王庆伟、薛华伟在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，一审法院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在王庆伟、薛华伟履行支付剩余购房款之义务后，倪素卿应当依约履行协助办理房屋产权过户手续及交付房屋的义务。故对王庆伟、薛华伟要求倪素卿协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对王庆伟、薛华伟主张的逾期配合申请贷款、逾期办理权属转移登记及逾期交房的违约金，考虑到合同履行的具体情况、双方于2016年2月22日签署的《补充协议》中关于权属转移登记及物业交割等内容的具体约定且王庆伟、薛华伟未就实际损失提交相应证据证明等因素，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2017年8月判决：一、倪素卿于判决生效之日起十日内协助王庆伟、薛华伟办理位于北京市丰台区嘉园三里4号楼2701号房屋所有权转移登记手续。二、王庆伟、薛华伟于办理房屋所有权转移登记手续同时向倪素卿支付剩余购房款五百四十八万元。三、倪素卿于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区嘉园三里4号楼2701号房屋交付王庆伟、薛华伟。四、驳回王庆伟、薛华伟其他诉讼请求。五、驳回倪素卿的反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
倪素卿对一审法院经审理查明的部分事实持有异议，但未向本院提交证据予以证明，且一审法院认定事实有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关证据佐证，本院依法予以确认。
本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点为：1.倪素卿与王庆伟、薛伟华于2015年11月29日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及于2016年2月22日签署的《补充协议》违约责任的归属；2.倪素卿与王庆伟、薛伟华于2015年11月29日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及于2016年2月22日签署的《补充协议》应解除亦或履行。
关于倪素卿与王庆伟、薛华伟于2015年11月29日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及于2016年2月22日签署的《补充协议》违约责任的归属一节。王庆伟、薛伟华于2015年11月29日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及于2016年2月22日签署的《补充协议》系双方真实的意思表示，合法有效。《补充协议》第二条首付款中约定，王庆伟、薛华伟于2016年2月24日将第一笔首付款人民币180万元以融信托管的方式支付给倪素卿。后补充条款第5项约定倪素卿使用首付款180万元，需要融信垫资等产生的费用由王庆伟、薛华伟承担，甲乙双方需积极配合。后2016年2月24日倪素卿以融信托管需要涉案房屋做抵押为由不同意办理融信托管，且根据在案证据显示，王庆伟、薛华伟具备履行第一笔首付款180万元的能力，故倪素卿为违约方。一审法院认定倪素卿以王庆伟、薛华伟迟延履行第一笔首付款180万元付款义务为由要求判令解除合同并要求王庆伟、薛华伟支付违约金的反诉请求，缺乏依据，难以支持并无不妥，本院予以支持。一审法院考虑到合同履行的具体情况、双方于2016年2月22日签署的《补充协议》中关于权属转移登记及物业交割等内容的具体约定且王庆伟、薛华伟未就实际损失提交相应证据证明等因素，对王庆伟、薛伟华违约金诉求不予支持并不不当，本院予以支持。
关于倪素卿与王庆伟、薛伟华于2015年11月29日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及于2016年2月22日签署的《补充协议》应解除亦或履行一节。王庆伟、薛华伟在一审庭审中表示可以改变支付方式全款支付购房款以履行合同，合同现具备继续履行的条件，王庆伟、薛华伟在支付剩余购房款后，倪素卿需协助王庆伟、薛华伟房屋产权过户手续以及交付房屋。一审法院对王庆伟、薛华伟要求倪素卿协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求予以支持并无不妥，本院予以支持。
综上所述，倪素卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费76350元，由倪素卿负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 顾国增
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一七年十一月二十七日
书记员 曹 华