福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初3160号原告：深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区曹溪街道晟龙豪庭二期3号楼301室，统一社会信用代码91350802050333639J。负责人:彭映生，经理。委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。被告:龙岩市方圆长城商贸有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道张白土新村56号一层102室，统一社会信用代码91350800583149586B。法定代表人：张雪惠，总经理。原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司（以下简称深华物业公司）与被告龙岩市方圆长城商贸有限公司（以下简称方圆商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深华物业公司的委托诉讼代理人钟永香、被告方圆商贸公司的法定代表人张雪惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深华物业公司向本院提出诉讼请求：判令方圆商贸公司支付深华物业公司自2015年8月10日至2016年12月31日止的物业管理费15183.4元及该款自起诉之日即2017年5月10日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2014年11月16日，深华物业公司与福建亿富龙开发有限公司，就其开发建设的闽西建材交易城物业管理服务事宜，签订了《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》，约定“建材交易城”由深华物业公司实施物业管理服务。深华物业公司自2014年11月接手小区的物业管理，即尽心尽力履行物业管理服务。2015年3月31日，方圆商贸公司与该小区A9-11、12号店业主龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订店铺租赁协议，承租上述二个店铺，合同期限至2018年6月17日，并约定物业服务费等各项费用由方圆商贸公司直接向深华物业公司缴纳。但自2015年8月10日起，虽经深华物业公司多次催缴，方圆商贸公司至今未缴纳物业服务费等相关费用。为此，深华物业公司特向法院提起诉讼，请予支持。方圆商贸公司辩称，2015年3月31日，方圆商贸公司与涉案小区A9-11、12号店业主龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订店铺租赁协议，承租该两个店铺，合同期限至2018年6月17日，双方约定物业服务费等各项费用由方圆商贸公司直接向深华物业公司缴纳。深华物业公司没有张雪惠的电话，其主张多次催缴与事实不符。2015年8月10日至2016年10月的物业费用，方圆商贸公司确实应缴纳。但2016年11月份，深华物业公司将方圆商贸公司的涉案店铺电闸关掉，导致店铺无法经营至今，造成直接经济损失即店铺至今的租金36432元，及间接损失即影响了店铺经营的门、橱柜生意。深华物业公司入驻后，服务管理不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证。经质证，方圆商贸公司对深华物业公司提交的闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同复印件一份、闽西建材交易城租赁合同复印件二份、缴费通知单八张、方圆商贸公司国家企业信用信息一张等证据的真实性无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认为，方圆商贸公司提交的光盘一张及录音资料一份的真实性无法确认。本院经审理认定事实如下：2014年11月16日，深华物业公司与福建亿富龙房地产开发有限责任公司签订了《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》，约定深华物业公司为坐落于龙岩市××××村的亿富龙建材综合体A地块提供物业服务，并对物业基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，连排商铺的物业管理费从交房之日起两年内按1元/月·㎡收取（不含水电公摊），业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向深华物业公司支付滞纳金。2015年3月31日，方圆商贸公司与龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订了《闽西建材交易城租赁合同》二份，约定：方圆商贸公司向龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司租赁位于龙岩市海西龙门物流园的闽西建材交易城A9号楼11、12号店面1至5层，租赁建筑面积为910.9（455.45×2）㎡，租赁期限为3年（自2015年6月18日起至2018年6月17日止），合同还约定承租方应向出租方委托的物业公司交纳物业管理费。上述合同签订后，方圆商贸公司入驻租赁店铺，并按约向深华物业公司交纳物业管理费，但自2015年8月10日起至2016年12月31日止，尚欠物业管理费15183.4（910.9㎡×1元/月·㎡×16.7月）元，至今未付。本院认为，方圆商贸公司与龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订的《闽西建材交易城租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规规定，依法成立；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，深华物业公司与方圆商贸公司之间构成合法有效的物业服务合同关系，双方应按合同履行。合同履行期间，方圆商贸公司未依约支付物业管理费，违反了合同约定，应承担违约责任，支付拖欠的物业管理费15183.4元。方圆商贸公司主张深华物业公司于2016年11月将其涉案店铺电闸关闭，但提交的证据不足以证明该主张，因此其据此要求扣除2016年11月至12月31日的物业管理费用，理由不当，应不予采纳，此外，方圆商贸公司据此要求深华物业公司赔偿其相应损失，与本案系不同的法律关系，应另案处理为宜。深华物业公司作为合同履行一方，应加强自身建设及对员工素质的培养，提高服务质量、管理水平，不断追求服务的精细度，为广大业主提供优质服务，为管理小区营造一个良好的生活环境。若在履行合同约定的义务时，履行的内容不符合法律的规定或合同的约定，业主应合理、合法行使自己的权利，可以成立业主委员会或向相关主管部门反映情况，亦可以根据《物业服务合同》的约定，追究其违约责任，要求物业公司继续履行、采取补救措施、要求损害赔偿、支付违约金等，但不可以以此拒绝履行自己的义务。关于违约金，物业服务合同中有对物业服务质量等进行了相关约定，根据本院实际调查情况，深华物业公司在物业管理方面确实存在一定不足，因此，结合合同的履行情况、过错程度，对深华物业公司要求的违约金本院不予支持。综上，深华物业公司的部分诉讼请求合理，应予以支持，对于不合理的部分依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下：一、龙岩市方圆长城商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司支付从2015年8月10日起至2016年12月31日止的物业管理费15183.4元。二、驳回深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费180元，减半收取为90元，由龙岩市方圆长城商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。代理审判员 廖  小  妹二〇一七年七月十日书 记 员 卢晓青（代）书 记 员 王晓妍（代）附：一、引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。