黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民一初字第1175号
原告哈尔滨市鑫海人和房地产开发有限公司。
委托代理人江涛，该公司法律顾问。
被告李顺彦。
委托代理人李默涵，律师。
第三人孟祥东。
原告哈尔滨市鑫海人和房地产开发有限公司与被告李顺彦、第三人孟祥东房屋买卖合同纠纷一案，原告哈尔滨市鑫海人和房地产开发有限公司（以下简称开发公司）于2014年3月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭审理此案，原告开发公司委托代理人江涛、被告李顺彦及其委托代理人李默涵、第三人孟祥东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开发公司诉称，2012年4月3日原告按照第三人孟祥东的请求，与被告李顺彦签订了《订购房屋协议书》。订购人应付房款总计1124323.00元。协议签订时，原告同意以当时哈尔滨市鑫海人和建筑有限公司拖欠孟祥东的工程款500，000.00元抵顶等值应交付房款，尚余624，323.00元应付房款并未交纳。至2013年初哈尔滨市鑫海人和建筑有限公司已偿清第三人孟祥东全部工程款，原告对该房应收房款总额仍为1，124，323.00元。时至今日被告未向原告交纳任何购房款，却于2013年10月强行占据该房并拒绝搬离。原告认为被告作为订购人未向原告交付任何购房款项，双方签订的定购房屋协议应予解除。为此，诉至法院，请求判令解除协议、判令被告立即迁出。
原告开发公司为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一、2012年4月3日开发公司与李顺彦签订的订购房屋协议书。意在证明：签订协议时，李顺彦、孟祥东均在场，房屋的应付价款为1，100，000.00余元，该应付款由将来孟祥东可能发生的工人工资抵付。交款方式应当一次交款。这个合同与李顺彦所持有的合同为一式两份，与李顺彦手中有不一致的地方，是开发公司在档案管理过程之中所做的修改。
经庭审质证，被告李顺彦对该证据真实性有异议，认为当时是通过复写的方式同时形成的协议书，但在开发公司和李顺彦达成协议之后，开发公司擅自通过添附的形式改变协议书的内容，将协议书的编号由5号变为45号，将买受人的乙方位置添加了孟祥东的名字，用红笔签注改变了房屋面积和总价款，在合同乙方处签名处，又添加了孟祥东的亲笔签名。上述五点的添附改变了合同的性质和内容。因此，该证据不能作为开发公司的有效证据予以采信，所以，应以李顺彦出具的房屋订购协议书为原本。第三人孟祥东对该证据自认孟祥东的名字是后加上去的，对其余部分无异议。
本院认证意见为，2012年4月3日，开发公司与李顺彦签订订购房屋协议书，双方当事人对此并不否认，故对其真实性予以确认。但开发公司持具的协议书中确有事后添附内容的事实，故对开发公司举证的该证据添附部分的合法性及关联性不予确认。
证据二、2012的4月3日孟祥东出具的收据、欠据各1份。意在证明：签订订购房屋协议时，该房总价款为1，124，323.00元，以开发公司应付给孟祥东的人工费500，000.00元抵偿房屋部分价款。欠据证明当时欠房款60余万元。
经庭审质证，被告李顺彦对该两份证据的真实性和合法性均无异议。但该证据同时证明了原、被告第三人之间债务转移的法律关系存在和成立。对于被告购买原告出售的房屋，其房屋价款由第三人以债务的形式转承担过去，那么在原告同意的情况下，第三人孟祥东与原告形成了一个总额在1，120，000.00元左右的债务关系，该债务关系履行与否，与原告和被告的房屋买卖合同关系不发生任何的关联。到现在第三人也拖欠原告的债务尚未偿还，原告可以向第三人主张权利进行索要，在债务转移法律关系成立的前提下，实际债务人第三人是否履行义务是第三人与原告之间的法律关系，与被告无关。被告于第三人已经实际交付了相应的房款，作为被告应属于善意购买人，法律应该保护善意购买的交易安全。第三人孟祥东对该证据的真实性无异议。
本院认证意见为，当事双方对该证据的真实性及合法性均无异议，故对该证据的效力予以确认。
证据三、劳务分包合同1份。意在证明：孟祥东与原告之间有劳务关系，与2012年4月3日的收据结合，证明其中500，000.00元抵付了工程款。
经庭审质证，被告李顺彦对该证据真实性、合法性及关联性均无异议。认为该证据证实了原告拖欠孟祥东人工费500，000.00元的事实，也基于该事实的存在，原告才在与被告房屋买卖法律关系当中，对房屋价款其中500，000.00元予以抵销。这更进一步的说明了原被告和第三人之间是债务转移的法律关系的存在和成立。孟祥东对该证据无异议。
本院认证意见为，被告及第三人对该证据均无异议，故对该证据的证明效力予以确认。
证据四、2013年协议书、保证书、木工全部人员的清单各一份。意在证明：诉讼的房产其中的500，000.00元应付房款，是木工人工费，该50万元木工人工费已经通过巴彦县劳动保障局以现金的方式支付给了农民工。孟祥东认可，并且收到。并承认签订的协议作废，总的证明原告第三人之间不存在债权债务关系。
经庭审质证，被告对该证据有异议，认为在原告被告和第三人之间就债务转移事项达成一致之后，第三人与原告之间形成的是债权债务的法律关系，至于该关系如何履行，与被告无关。该组证据当中，原告是否替代第三人向农民工发放工资款，与本案所诉房屋是否交付房款无法律上必然联系，事实上本案的诉争房款的交付方式就是被告向第三人交付了90万元的房款，第三人将该争议房屋以原告的名义直接转售给被告，原告再向第三人主张61万余元的债务，就此债务转移法律关系成立，房屋买卖合同关系成立。但在第三人和原告债务法律关系履行的过程中，第三人出现履行瑕疵，不妨碍原告和被告房屋买卖关系的合法和继续履行。第三人孟祥东对该证据无异议。
本院认证意见为，该组证据为原告与第三人间有关债权债务关系转移事项的协议，其真实性予以确认。但该组证据与被告的关联性应有其他证据佐证。
证据五、情况说明1份。意在证明：该合同形成的实际过程。
经庭审质证，被告对该证据有异议：认为1、该证据不符合民事证据的形成效力，不应该作为民事证据出现。证据应该案外人知道案情的人作证，第三人是诉讼当事人，作为第三人，应该是无独立请求权的第三人，在此地位下，其给原告出具的证言，必然会侵害被告的合法权益。因此，该证言从形式效力不应该作为原告的证据予以采信。2、该证言的内容与本案其他的书证有很大的矛盾，本案的事实应该以书证证实的为准。3、该证言是在债务转移关系成立之后，争议房屋纠纷之时第三人出具的，该证据的证实内容与客观事实不符。第三人对该证据无异议。
本院认证意见为，该证据均为第三人出具。其真实性及与被告的关联性应有其他证据佐证。
证据六、证人董某甲证言一份。意在证明：原告将房产出售给董某乙，并且董某乙已经进户，被告强行将其赶出，原告始终未将诉讼房产交付给李顺彦和孟祥东。被告占据该房屋，未履行相关的合法手续，不存在善意取得。
经庭审质证，被告对该份证据有异议。认为所持有的合同时间在原告和被告合同之后，按照合同的先后顺序，成立在先的效力大于在后的。该争议房屋一直是由被告占有和使用，证人并没有实际占有和使用。原告作为争议房屋的开发商，在明知该争议房屋已经出售给被告的情况下，隐瞒事实，将该争议房屋转售给了证人董某乙，构成了刑法中诈骗罪的构成要件。应该以诈骗罪追究原告负责人刑事责任。恳请发出司法建议，同时在民事上原告作为开发商，有一房二卖的行为，在保证合同成立在先的善意购买人（被告）合法权益的同时，应赔付合同成立在后的董某乙房款二倍的违约责任。第三人孟祥东对该证据无异议。
本院认证意见为，被告对该证据持有异议，该证据的真实性、合法性及关联性应有其他证据佐证。
证据七、巴彦县法院的庭审笔录。证明孟祥东也未向原告缴纳过购房款，被告也没有向原告实际缴纳过购房款。
经庭审质证，被告对该证据有异议。认为如果原告认为孟祥东没有交付房款，其实原告是认为第三人孟祥东没有偿还拖欠原告的债务。在原告和第三人的法律关系中，房款已经演变为债权债务，如果原告认为第三人没有偿还到期债务的情况下应该以孟祥东作为被告，本案被告李顺彦作为第三人进行诉讼。本案应驳回原告的诉求，判令原告另行诉讼。第三人孟祥东对该证据无异议。
本院认证意见为，该证据为双方当事人另案诉讼时的庭审笔录。与本案的关联性应有其他证据佐证。
证据八、三个视频资料。本案的被告，原告、第三人之间以及鑫海人和公司法定代表人共同在场的谈话录像。意在证明：1、签订订购协议时，建筑公司法人以及被告、第三人共同在场。2、被告承认没有向开发公司付过房款。3、被告与第三人之间存在债权债务关系，4、签订协议时，被告知道孟祥东还欠600，000.00余元，被告要解决的是与孟祥东之间的债务关系。
经庭审质证，被告对该证据无异议。1、对证据事实有异议，该证据是原被告就房屋进行调解的时候谈话的场景，根据法律规定，调解时候所描述的事实不能做为证据使用。2、第三人拖欠原告款尚未偿还是不争的事实，被告与第三人之间有900，000.00元的房屋价款的出售是不争的事实，原告和被告已经签订了争议房屋的买卖合同和三联单收据也是事实，在债务转移法律关系成立的情况下，原告应向第三人主张与房款相等额的债权。原告和被告的房屋买卖合同关系在被告没有违约的情况下必须继续履行。3、对视听资料应与其他材料配合，并提供笔录。第三人对该证据无异议。
本院认证意见为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，但证据的证明效力应有其他证据佐证。
被告李顺彦未向本院递交书面答辩状，庭审中其代理人辩称，原告的起诉无任何的事实和法律依据，答辩人通过合法形式于2012年4月3日与原告签订了编号为5的订购房屋协议书，原被告约定，原告将争议的房屋出售给被告，并且原告也给被告开具了编号为4054435号的购房收据，购房收据的开具日期与订购房屋的收据日期是同一天，说明原告已经通过抵账的方式收到了出让房屋的全部价款，该房屋价款是由本案第三人孟祥东与原告拖欠人工费500，000.00元以及第三人出具的600，000.00余元欠条，构成了全部款项，共计是1，100，000.00余元。该房款是由第三人向原告履行，原告同意，因此，所诉房屋的所有价款是否履行与答辩人无关。答辩人，原告、第三人之间是债务转移关系。根据相关规定，原告在给答辩人开具了订购房屋协议书和收款收据的情况下，应视为债务转移同意的意思表示。因此，原告应向第三人孟祥东主张与房屋价款相等值的债务数额。综上，原告与答辩人之间的订购房屋协议无任何的法定和约定的解除事由，必须继续履行该协议。同时，答辩人已经使用并占有了该房屋，作为该房屋的开发方应立即给答辩人办理产权变更手续。在此，答辩人保留原告给答辩人造成损失的诉权。
被告李顺彦为证明其抗辩理由成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一、1、订购房屋协议书。2、原告给被告开具的收款收据。3、被告和第三人孟祥东所形成的协议。意在证明：1、被告对于争议房屋的购买是基于原告、被告和第三人之间债务转移关系存在和成立的情况下购买的。作为债权人的原告已经给被告开具了订购房屋合同和收款的三联单收据，应视为债务转移法律关系当中作为债权人的原告同意债务转移的意见表示。2、证明作为争议房屋的购买人在债务转移法律关系成立过程中已经向第三人孟祥东实际履行了争议房屋的所有款项，法律应该保护作为善意购买人的被告的合法权益，同时应保障被告作为购买人与原告所形成房屋法律关系的交易安全。
经庭审质证，原告对证据1无异议，对证明问题有异议。所标注的人工费款项500，000.00元，是应付工程款。同时证明三方均在场。对证据2证明问题有异议，收款方式是部分500，000.00元抵账，该收据不能证明李顺彦向原告交付了购房款，李顺彦并没有实际交付购房款。对证据3有异议。1、真实性有异议。认为此协议被告与第三人之间是互相串通。2、内容违反法律规定，孟祥东并没有权利处置原告的房产，理由是签订协议时，该房产未建成，也不可能交付给任何一方。所以他们之间的买卖是无效的。视为李顺彦订购，该约定无效，对原告方任何的约束力。所以对真实性、关联性、合法性都有异议。第三人对该证据无异议。
本院认证意见为，被告提交该组证据中第1、2份证据的真实性，双方当事人并无异议，故对其真实性予以确认。第3份证据的真实性、合法性应结合其它证据确认。
证据二、电费凭条、交水费的水卡。意在证明：被告一直占有和使用着争议房屋。
经庭审质证，原告对该证据有异议，认为不能证明被告合法占有该房屋，水卡不代表开发单位向房产购买人交付了房产的依据。按规定，不动产的交付，1、实际交付。2、法定交付，办理过户登记。所以不论是从什么时候占有该房屋，都不是交付，被告是强占。第三人对该证据无异议。
本院认证意见为，该证据证实了被告交电费、水费的事实，但其合法性应有其它证据佐证。
第三人孟祥东未向本院递交书面答辩状，庭审中其辩称，对所争议的事实无异议，同意原告的诉求。
经审理查明，2012年4月1日，原告与第三人签订劳务分包合同，原告将开发建筑的位于巴彦县幸福新城小区的模板工程承包给第三人。原告将该小区9号楼27室作价1，124，323.00元，并将应付给第三人的木工人费500，000.00元折抵部分购房款。被告则为第三人的债权人，第三人拖欠被告债务900，000.00元。
2012年4月3日，被告李顺彦与第三人孟祥东签订协议书1份。第三人将原告座落于巴彦县幸福新城小区9号楼27室商服工程抵账房1套转售给被告。价格为900，000.00元。同时约定第三人与原告关于工程抵账事宜，与被告无关，该房屋视为被告与原告订购的房屋，原告的房屋款项由第三人与之协商。同日，原、被告签订编号为“5”的《订购房屋协议书》。原告将座落于巴彦县幸福新城小区9号楼27室商服楼131.04平方米作价1，124，323.00元出售被告。同日，原告为被告出具收据1份。证明收到该房屋款1，124，323.00元的事实。同日，第三人为原告出具收据、欠据各1份。证实第三人收到原告木工人工费500，000.00元，同时欠原告房款624，323.00元的事实。被告遂入住该房屋。2013年1月23日，原告与第三人形成书面协议1份。因第三人将收到的原告支付的木工人工费500，000.00元未支付给农民工，引发农民工上访，原告为此为第三人垫付给农民工工资500，000.00元。原告与第三人达成解除该房屋订购的协议，将该房屋退还给原告。同年9月19日，原告与案外人董某乙签订商品房买卖合同，原告将案涉房屋作价1，272，058.00元出售给董某乙。现原告诉讼要求解除原、被告签订的订购房屋协议，并要求被告立即从巴彦县幸福新城小区9号楼27室迁出。原告于2014年3月11日向本院提出财产保全的申请，要求对案涉楼房予以查封。本院（2014）巴民一初字第1197号民事裁定书裁定对案涉楼房予以查封。庭审中，被告以原告、被告和第三人之间是债务转移的关系，第三人与原告的债务关系是否履行，不能阻断被告与原告的房屋买卖关系的成立和生效的抗辩理由，不同意原告的诉讼请求。第三人则对所争议的事实无异议，并同意原告的诉讼请求。
根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告、被告和第三人之间是否形成债务转移关系。
关于原告、被告和第三人之间是否形成债务转移关系的问题。本院认为，债务转移是指合同义务的转移由第三人代为履行，第三人取得债务人的法律地位，债权人可以直接向第三人提出权利请求，第三人应对自己的不履行或者不适当履行承担法律责任。我国合同法第八十四条、第八十五条、第八十六条规定了债务转移的特征，即：合同主体已经变更，第三人成为了合同的当事人；债务人转让义务时必须经过债权人同意；在第三人不履行义务或者履行义务不符合约定时，债权人可以直接向第三人请求承担责任，而不能向原债务人请求承担民事责任。本案被告通过合法的形式于2012年4月3日与原告签订了编号为“5”的订购房屋协议书，依其约定，原告将争议的房屋出售给被告，并且原告也给被告开具了编号为“4054435”号的购房收据，购房收据的开具日期与订购房屋的收据日期为同一天，说明原告已经通过抵账的方式收到了出让房屋的全部价款，而该房屋的价款1，124，323.00元是由原告拖欠第三人人工费500，000.00元，以及第三人为原告出具6，124，323.00元欠据共同构成的，该房款应由第三人向原告履行。原告并不否认。根据前述法律规定，原告、被告及第三人之间形成债务转移关系，原告为被告开具订购房屋协议书和收款收据，应视为同意债务转移的意思表示。因此，原告应向第三人主张与房屋价款相等值的债务数额。第三人与原告的债务关系是否履行，不能阻断被告与原告房屋买卖关系的成立和生效。被告抗辩理由成立，本院予以采信。原告请求解除协议，不符合法定的解除条件，本院不予支持。其请求迁出房屋亦不成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下：
驳回原告哈尔滨市鑫海人和房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币14，919.00元、财产保全费5，000.00元，均由原告负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 杨广新
审判员 刘 富
审判员 梁树新
二〇一四年四月二十日
书记员 裴立斌