广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第743号
原告栗宁，男，汉族，公民身份号码×××5819，住广东省深圳市福田区。
委托代理人黄可明，广东显德律师事务所律师。
被告刘小珠，女，汉族，公民身份号码×××2809，住广东省雷州市。
被告罗力中，男，汉族，公民身份号码×××0056，住广东省阳西县。
原告栗宁诉被告刘小珠、罗力中房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告栗宁及其委托代理人黄可明到庭参加诉讼，被告刘小珠、罗力中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告栗宁诉称：2014年12月，原告与被告刘小珠签订房屋买卖合同，合同约定原告将房屋转让给被告，在办理完房屋过户手续的一个星期内付清所有的购房款。合同签订后，原告履行了所有的合同义务，将房屋过户到被告刘小珠名下，但是两被告没有按照约定支付房款，只向原告支付房款475000元，剩余55000元一直没有支付。被告罗力中代被告刘小珠写下欠条，承认尚欠原告房款55000元，承诺于2015年7月30日支付给原告，但是两被告并没有按照欠条约定的内容履行。两被告为夫妻，被告罗力中应对婚姻存续期间的债务承担连带责任。故原告向法院起诉要求判令：1、被告刘小珠支付购房款55000元；2、被告刘小珠支付违约金（违约金每天按所欠房款的百分之一从2015年7月31日起计算至付清房款日为止）；3、诉讼费、保全费等费用由被告刘小珠承担；4、被告罗力中对上述的所有诉求承担连带责任。
原告栗宁对其诉称提供如下证据：
一、欠条一份，拟证明原被告双方存在买卖合同关系，被告还欠原告房屋款55000元，双方曾口头约定如不按约定的时间支付房款，则每天按总欠款的1%支付违约金给原告。
二、房产证一份，拟证明原告已经将案涉房屋过户至被告刘小珠的名下，履行了合同所有义务。
三、房地产权登记表一份，拟证明原告已经将案涉房屋过户至被告刘小珠的名下。
四、结婚登记审查处理表一份，拟证明刘小珠与罗力中是夫妻；
五、银行流水记录一份，拟证明被告罗力中向原告支付房款75000元，结合婚姻登记信息可证明刘小珠与罗力中共同向原告购房，故两被告均有义务向原告偿还购房款；
六、珠海农村商业银行中心南支行银行流水记录一份，拟证明两被告为了购房向珠海农村商业银行中心南支行贷款38万元，用于支付购房款。
被告刘小珠缺席，没有答辩，也没有提交证据。
被告罗力中缺席，没有答辩，也没有提交证据。
原告栗宁提交的证据，经当庭出示，现本院对证据认证如下：原告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但具体的证明内容以本院认定的为准。
经审理查明：2014年12月，被告刘小珠向原告栗宁购买位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路83号某房，该房建筑面积为106.68平方米，交易价款为530000元。2014年12月，被告刘小珠支付了定金5000元，同月，被告刘小珠支付了房款15000元；2015年1月8日，被告罗力中通过银行转账向原告支付了房款75000元；2015年3月21日，被告刘小珠通过向银行按揭贷款的方式向原告支付了房款380000元。2015年1月19日，珠海市斗门区白蕉镇连兴路83号某房的产权转移登记至被告刘小珠名下，权证号码为xx。
2015年6月1日，被告罗力中代被告刘小珠出具欠条一份，该欠条载明：被告刘小珠购买原告栗宁位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路83号某房，成交总价为530000元，被告刘小珠已付清首期款及向银行贷款475000元给原告栗宁，尚欠尾款55000元，承诺于2015年7月30日支付给原告。如超过以上日期被告未能一次性付清欠款，被告应按总欠款额的每天支付1%的利息给原告作为违约金。欠条落款处签有欠款人“刘小珠（罗力中代）”和“代理人身份证号码××”字样。
2015年7月6日，被告刘小珠与被告罗力中在广东省阳江市阳西县民政局登记结婚。
2015年8月24日，本院作出（2015）珠斗法民三初字第743号民事裁定，对被告刘小珠位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路83号某房（权证号码为**）予以查封。
本院认为：原告栗宁与被告刘小珠因交易珠海市斗门区白蕉镇连兴路83号某房而建立房屋买卖合同关系，该合同是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照约定行使权利、履行义务。从房地产权登记表所记载的情况来看，原告栗宁已经履行完毕作为出卖人的义务，协助将案涉房屋转移登记至被告刘小珠名下。本案中，虽然原告没有提交被告刘小珠确认拖欠房款的直接证据，但从原告提交的欠条和银行流水等证据可以确认，被告罗力中通过银行转账的方式代被告刘小珠向原告支付房款，并代被告刘小珠向原告出具欠条，被告罗力中与被告刘小珠就被告刘小珠与原告栗宁交易案涉房产存在委托代理关系，作为被代理人的被告刘小珠应对代理人被告罗力中的代理行为承担民事责任，其应履行欠条约定的义务，在2015年7月30日将剩余购房款55000元支付给原告。由于被告刘小珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为被告刘小珠放弃对原告的请求和证据进行抗辩和质证的权利。故原告要求被告刘小珠支付剩余房款55000元和违约金有事实和法律依据，本院予以支持，但违约金的具体数额以本院确定的为准。
被告刘小珠出具的欠条中约定“如超过2015年7月30日买方（被告刘小珠）未能一次性付清欠款，应按总欠款额的每天1%的利息支付给卖方（原告）作为违约金”，从该约定来看，原被告双方约定的违约金计算标准为欠付房款的利息计算方法，但是该约定利率达到年利率365%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，本院对超过年利率24%的部分不予支持，故本院确定被告刘小珠应该以欠付房款55000元为本金，按照年利率24%的标准从2015年7月31日至本院确定的房款清偿之日止计付利息给原告作为违约金。
关于被告罗力中是否需要承担连带责任的问题。根据本案查明的事实，被告刘小珠是房屋买卖合同的相对方，案涉房产也只是登记在其个人名下，被告罗力中只是其交易房产的委托代理人，案涉房产交易行为发生在被告刘小珠与被告罗力中结婚登记前，而非两被告夫妻关系存续期间，原告没有证据证明被告刘小珠欠付房款的债务为两被告夫妻共同债务，故原告要求被告罗力中对被告刘小珠所负债务承担连带责任没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘小珠于本判决生效之日起七天内向原告栗宁支付房款55000元；
二、被告刘小珠于本判决生效之日起七天内向原告栗宁支付违约金（违约金以55000元为本金，按照年利率24%的标准从2015年7月31日计算至本院确定的房款清偿之日止）；
三、驳回原告栗宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1176元、保全申请费680元（原告已预交），均由被告刘小珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 李倩碧
二〇一六年六月十四日
书 记 员 黄晓敏
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。