广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0222民初457号
原告：廖祥周，男，1955年11月16日出生，汉族，住广东省始兴县。
被告：陈景安，男，1962年8月11日出生，汉族，住广东省始兴县。
原告廖祥周与被告陈景安民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖祥周到庭参加诉讼，被告陈景安经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖祥周向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告偿还欠款人民币15万元、违约金4.5万元及逾期还款利息（利息自2004年10月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至清偿日止）；2、判令被告所赠房屋（位于始××县东郊村××楼××东边房屋××）的所有权及使用权归原告所有；3、判令被告所抵押给原告的房屋（位于始××县东郊村××东升楼西边柴房九间、地面套房一间）所有权及使用权归原告所有直至被告清偿完所有欠款及相应利息；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在廖兴芬的介绍下认识了被告，被告当时欲向原告借款15万元用于新建楼房，故双方于2004年10月9日签订了《借款新建楼房协议书》（下简称《协议书》），约定被告（甲方）向原告（乙方）借款15万元作建房资金，被告愿意把新建楼房的第四层自选一套住房赠送给原告。同时《协议书》约定“借款时间不得超过10个月，以第三期借款日期计算，甲方应把乙方借款15万元本金归还给乙方。甲方若超期满一个月时间归还乙方借款，甲方应付给乙方超期违约金（按所欠款数额的10%计算），超期二个月则按20%计算，若甲方超期2个月以上没有还清乙方的借款，甲方应以新建楼房每套住房3万元的价格给乙方做抵换，直至抵够所欠乙方借款为止。……”。原告根据《协议书》约定，将借款分三期、每期5万元，共计15万元借给了被告，被告收款后亦分别写下了《借条》。房屋建好后，被告将其新建楼房（其命名为东升楼）的第四层（靠东边）房屋一套赠送给了原告。自第三期借款日期（2004年12月3日）计算满10个月后，被告本应开始还款给原告，然被告违约。在超期半年之久后，被告于2006年7月31日向原告出具《抵押文书》，承诺其“愿意将新建楼房的柴房九间抵押叁万元，地面套房一套（西北边）抵押伍万元，合共抵押捌万元。抵押后的柴房和地面套房归廖祥周的房屋所有权，并由廖祥周自行使用。剩下所欠借款七万元保证在一年内还清。”，还承诺其拒不反悔。原告看在证明人廖兴芬的份上，答应了被告的抵押承诺。然自此以后，被告便消失无踪。原告多年寻找被告追偿欠款却毫无所获。直至两三年前，原告才得知被告因诈骗罪被刑事处罚，判处了有期徒刑，坐牢多年，还被很多债权人追讨欠款。2016年，原告再次找到被告后，被告将吴金明介绍给原告，并建议原告把其赠送给原告的第四间房屋出卖给吴金明，于是，原告在被告的证明下，将东升楼第四层靠东边的房屋一套以7.5万元的价格出让给了吴金明，并签订了《房屋出让协议书》，吴金明先行支付了2万元给原告。如今，被告的债权人找上被告新建的楼房，整天恶意骚扰被告赠送给原告的那套第四层楼房，导致该房屋无法正常使用。无奈之下，原告诉至法院。综上，原告认为，被告的行为已明显侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法给予公正合理判决，支持原告的诉讼请求。
被告陈景安经本院公告送达起诉状、应诉通知书、答辩状、裁定书、开庭传票等应诉材料，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。
本院经审理认定事实如下：原、被告经原告侄子廖兴芬介绍相识，被告因建新房（始兴县太平镇东门街横巷东升楼）需要，经与原告协商，双方于2004年10月9日签订《借款新建楼房协议书》（下简称“《协议书》”），《协议书》约定，被告因建房需要向原告借款15万元，被告承诺由原告在新建楼房的第四层任选一套住房作为赠礼，以回报原告出借借款的酬金，原告则出借15万元给被告作建房资金，借款分三期支付，借款时间不得超过10个月，以第三期借款收款日期开始计算，被告应按约定将借款15万元本金归还给原告，若逾期满一个月未归还借款，被告应付给原告超期违约金，违约金数额按所欠借款数额的10%计算，若逾期二个月未归还借款则按所欠借款数额的20%计算。但对于借款利息，双方则未予约定。《协议书》签订后，原告依约分别于2004年10月10日、2004年12月3日、2004年12月13日分三期各出借款项5万元给被告，合计15万元，被告亦分别出具三张《借条》交原告收执。还款期限届满后，因被告未能按《协议书》约定偿还借款，被告又于2006年7月31日出具《抵押文书》，声明因已逾期半年未能偿还借款15万元，自愿将新建楼房的柴房九间折价抵押3万元及一楼套房（西北边）一套折价抵押5万元，合计折价8万元抵押给原告，抵押后的柴房及套房的所有权归原告，并由原告自行使用，剩余借款7万元则由被告保证在《抵押文书》签订之日起一年内还清。对于上述房产，双方并未办理抵押登记手续。庭审时，原告明确表示放弃第二项诉讼请求。现因被告再三违约分文未予偿还借款，且已下落不明，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为，本案系民间借贷纠纷。原、被告之间的借贷事实有被告立下的三张《借条》为据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对原告提交的三张《借条》本院予以确认，在原告依约出借借款15万元后，原、被告之间的债权债务关系成立，被告未依约清偿借款的行为已构成违约，故原告诉请被告清偿借款本金15万元，理由充分，本院予以支持。对于违约金，根据双方签订的《协议书》，因被告至今已远超期两个月未偿还借款，而违约金的约定，系双方真实意思表示，本院予以支持，根据该约定，被告应按总借款15万元的20%计算，即应支付原告违约金3万元。但是，根据双方签订的《协议书》，涉案借款期限为10个月，借款期限从第三期借款之日即2004年12月13日开始计算，故涉案借款的逾期利率应从逾期还款之日即2005年10月13日开始计付，而原告要主张3万元的违约金，则应从逾期还款之日起满两个月之后即2005年12月13日之后才能主张该数额，也就是说，在原告既主张违约金又主张逾期利率的情况下，自2005年10月13日始至2006年10月12日止该一年期间，借款逾期利率及违约金之和必然超过借款年利率24%，已然违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，再根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，对于未约定借期内利率，也未约定逾期利率的，出借人主张逾期利率的，应以年利率6%为限，故对于原告主张的借款逾期利率，本院支持至年利率6%，即月利率为0.5%，因违约金为借款本金的20%，故对于2005年10月13日始至2006年10月12日止该一年期间的逾期利率，应予扣减四个月，即逾期利率从2007年2月13日开始计算才不致于超出年利率24%，故原告诉请的借款逾期利率计付时间有误，且不符合法律规定，对超出部分，不予支持；对于借款利息，因双方未予约定，故原告主张借期内的借款利息，无法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的违约金4.5万元，根据《协议书》的约定，原告只能选择主张3万元，而不能一并进行主张，故对原告诉请超出部分，因不符合《协议书》的约定，本院不予支持。对于原告的第二项诉请，因原告已明确放弃，本案不再作审查。对于原告的第三项诉请，被告于2006年7月31日出具的《抵押文书》，其承诺因未能依约偿还借款15万元，自愿将新建楼房的柴房九间折价抵押3万元及一楼套房（西北边）一套折价抵押5万元，合计折价8万元抵押给原告，抵押后的柴房及套房的所有权归原告，根据《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定，原、被之间的上述抵押约定，实际上系属于流押条款，违反了上述法律规定，属无效约定，故原告依据无效约定在本案中主张抵押房产归其所有，无理据可依，本院不予支持；对于原告主张的抵押房产的使用权问题，因原告未能提供涉案房产的房屋产权证及土地使用权证，故对于抵押房产的权属问题无法核实，在本案中亦不宜作处理，故对原告的该诉请，亦不予支持。
被告陈景安经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十九条第二款第（一）项、第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈景安欠原告廖祥周借款150000元及违约金30000元，合计180000元，应于本判决生效之日起十日内支付给原告廖祥周，并从2007年2月13日起，以借款本金150000元按年利率6%计付利息至本判决确定的履行日止。
二、驳回原告廖祥周的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，公告费600元，合计4800元，由被告负担。上述费用已由原告预交，案件受理费由本院作退回原告，由被告在履行判决确定义务时一并返还回法院诉讼费账户，公告费则由被告在履行判决确定义务时迳付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 彭 鹏
审判员 邱烨强
审判员 徐友云
二〇一七年十月十六日
书记员 邓 雪