辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽民再286号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：大连万林房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗东路299号1-2。
法定代表人：礼明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈蓓蓓，辽宁秉心律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马安静，辽宁诚高律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：吕玉德，男，1953年5月19日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区.
委托诉讼代理人：王俊杰，辽宁丰源律师事务所律师。
再审申请人大连万林房地产开发有限公司（以下简称万林公司）因与被申请人吕玉德房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01291号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月29日作出（2015）辽审四民申字第959号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人万林公司的委托诉讼代理人陈蓓蓓、被申请人吕玉德的委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万林公司申请再审称，双方2010年2月24日协议书予以确认：案涉房产是吕玉德卖的，房款是吕玉德收的，解约还款承诺书是吕玉德作的，500万元本息偿还也是吕玉德履行的。另外，先还利息后还本金的约定符合《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二》第二十一条的规定。吕玉德以非房屋所有人为由否认该协议效力，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同经济纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。因此，2010年2月24日协议书合法有效，吕玉德无事实和法律依据违背其承诺，拒绝承担其尚未履行部分的法律责任，案涉房地产转让不能，吕玉德或其相关人占用、使用万林公司已付500万元的事实客观存在，双方通过2010年2月24日协议书同意按款项占用期间年息10%标准承担房地产不能过户的违约责任和年息20%的标准承担逾期还款的违约责任，既符合资金占用的民间成本，也低于最高人民法院关于民间借贷司法解释的相关规定。二审法院改判无事实及法律依据。案涉房地产没有合法手续而不能办理过户，尽管其中一处由万林公司掌控，但根本无法使用，其出租一年的租金为6万元，还不够房屋的维持成本。其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，请求撤销辽宁省大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01291号民事判决，维持辽宁省大连市中山区人民法院（2014）中审民初字第58号民事判决。
吕玉德辩称，案涉双方的法律关系是房屋土地转让，原审法院认定利息为违约金，那么违约金怎么能够折抵本金。因此，原审判决错误。万林公司的再审申请理由错误，案涉房地产签订合同是吕玉德，当时实际处分人是何全刚，房款不是吕玉德收取的。2010年2月24日协议书第二段第四行记载“该款项由乙方转交给房产土地的所有人”。因此，房款不是吕玉德收的。案涉房地产转让时礼明应当审查权属证书，何全刚当时也在场，并且出具了法院的调解书，后期法院没有给办理权属证书，不能归责于吕玉德。因此，不应该由其承担违约责任。万林公司认为是债务问题，实际上是债权转移。案涉房屋如果按照2010年2月24日协议中约定的吕玉德返还500万元，万林公司腾退给吕玉德，并保证结清所有费用，至今万林公司并未将房屋腾退。确认承诺函、2011年2月11日协议书等证据证明，万林公司承诺将案涉房产返还给案外人沈阳市亚通房产信息服务中心（以下简称）亚通信息中心。吕玉德不是案涉房地产买卖的出卖人，不应承担还款义务。根据我方在最后一次审理时找到的确认承诺函可以看出万林公司以确认函的方式确认了协议已经终止，并承诺将房屋返还。因此，万林公司的再审申请理由不能成立。万林公司向吕玉德主张返还退房款及约定利息的权利依据在本案起诉前已经废止。二审判决认定“万林公司并未明确表示放弃不再要求吕玉德按照2010年2月24日签订的《协议书》约定来支付相应利息”显然是错误的。本次再审适用二审程序，应当依法改判驳回万林公司原审诉讼请求。
本院再审认为，原审法院查明，吕玉德与礼明（万林公司法定代表人）于2007年4月3日签订了关于案涉房屋转让的《协议书》、《转让租赁土地及买断房屋合同》、《买卖契约》三份合同后，礼明于2007年4月4日给付吕玉德一张500万元转账支票。因案涉房地产无法办理过户手续。万林公司作为甲方、吕玉德作为乙方于2010年2月24日签订《协议书》一份，双方同意解除房地产转让合同，并对如何返还500万元及利息作出了约定，即“一、礼明同意将上述500万元及利息的债权转让给万林公司；二、吕玉德在2010年4月30日以前将500万元本金以资金方式向万林公司还清，如是，万林公司同意免收利息，双方此项债权债务结清，如果不能在该期限内足额还款，利息仍按原定收取，并从2010年5月1日起按照年20％计息，并按照先还利息后还本金的顺序处理”。该协议签订后，吕玉德于2010年7月9日向万林公司交付一张大连华融房地产开发有限公司的大连银行白玉支行付款500万元的空头支票，同日吕玉德又向万林公司交付了一张大连华融房地产开发有限公司的华夏银行付款500万元的支票。万林公司于2010年7月14日将后一张支票存入银行，并向吕玉德出具了收款证明，对吕玉德于2010年7月9日向万林公司交付的大连华融房地产开发有限公司的大连银行白玉支行付款的支票空头行为表示理解，并不予追究任何经济及法律责任。万林公司与吕玉德对前述事实并无异议。双方目前的争议焦点在于：吕玉德实际还款时间晚于约定还款时间是否需要承担协议约定的违约利息问题。吕玉德对此辩称，双方在2010年2月24日签订的《协议书》已被双方在2011年2月11日签订的《协议书》及2011年2月签订的《确认及承诺函》废止。2010年2月24日签订的《协议书》第五条约定：“本协议签订后，甲方与吕玉德签订的乙方为1000万元借款担保协议及甲方与吕玉德个人签订的大连经济技术开发区金马路131号房屋买卖协议及买地协议同时作废”。2011年2月签订的《确认及承诺函》第四条约定：“关于此笔借款清偿，我两公司曾与吕玉德签署‘借款担保协议’，现我两公司确认该担保协议效力终止”。第五条约定：“我两公司曾与相关相对人签署过‘关于大连经济技术开发区金马路131号房产买卖协议’及‘瓦房店买地协议’，现确认该两协议效力终止，我两公司已经收到该两项协议相对方返还的全部买房和买地款。我两公司承诺5日内将我两公司所占的大连经济技术开发区金马路131号的房屋（面积为600平方米）返还给亚通公司所有”。万林公司主张《确认及承诺函》中三方还款协议指的是2011年2月11日万林公司（甲方）、沈阳云升房地产开发有限公司（以下简称云升公司）（乙方）、亚通房产（丙方）签订的《协议书》（1000万元），该协议中并未明示2010年2月24日万林公司与吕玉德签订的《协议书》（500万元）作废。《确认及承诺函（补充）》中“三方还款协议”指向的是万林公司与吕玉德签订的《协议书》（500万元），认为该协议虽然开头仅列两方，但签字盖章处及内容所涉及的是三方即万林公司、礼明、吕玉德。因为《确认及承诺函》在房屋返还事项上已经写的很清楚，《确认及承诺函（补充）》就是因为对500万元利息及返还相应房屋需要更加明确的约定才出具的。从上述两份协议及承诺函材料等可以看出，双方是对房屋买卖协议及买地协议协议效力的终止，双方明示解除的“借款担保协议”是万林、云升公司、吕玉德三方于2010年2月24日另行签订的关于1000万元借款返还问题的《协议书》，与本案房地产买卖款500万元并无关联，也并未明确解除万林公司与吕玉德2010年2月24日所签关于返还500万元的《协议书》。万林公司在《确认及承诺函》及《确认及承诺函（补充）》中亦未明示其与吕玉德在2010年2月24日签订的《协议书》同时终止或作废。因本案案由为房屋买卖合同纠纷，案涉房地产买卖合同解除后，吕玉德应返还购房款及利息，万林公司应腾退案涉房屋。但是，根据万林公司（礼明）与吕玉德2010年2月24日签订的《协议书》（500万元）约定，吕玉德按该协议返还500万元价款及利息后，万林公司同时将案涉房屋腾空退还给吕玉德。而根据万林公司、云升公司、亚通房产2011年2月11日签订的《协议书》（1000万元）约定，万林公司需在本协议签订后30日内将案涉房屋按现状返还给亚通房产。现万林公司与吕玉德对《确认及承诺函》及《确认及承诺函（补充）》中的内容理解存在争议，加之吕玉德在本案原审期间一直主张追加案涉房屋实际购买人为本案当事人，万林公司、云升公司、亚通房产签订《协议书》（1000万元）所约定的各方权利义务是否取代了万林公司（礼明）与吕玉德签订《协议书》（500万元）所约定的各方权利义务等事实因亚通房产或相关权利人未参加本案诉讼而无法查清，故应追加亚通房产或相关权利人为本案当事人。重审时应在进一步查清相关事实后作出相应判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01291号民事判决及大连市中山区人民法院（2014）中审民初字第58号民事判决；
二、本案发回大连市中山区人民法院重审。
审判长 娄秀娟
审判员 樊少忠
审判员 陈 晨
二〇一八年六月二十五日
书记员 韩 笑