上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1455号
原告（反诉被告）洪莉。
委托代理人朱哲靖，男，系原告儿子。
被告（反诉原告）吴杨红。
委托代理人郑文忠，男，系被告丈夫。
原告洪莉与被告吴杨红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘锋独任审理。诉讼中，吴杨红向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2014年11月17日、12月15日公开开庭进行了审理。原告洪莉及其委托代理人朱哲靖，被告吴杨红及其委托代理人郑文忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洪莉诉称，2013年11月14日，其与被告就上海市某区某路某弄号房屋签订了《房屋租赁合同》，合同租期为2013年11月15日始至2015年11月14日止，租金每月为人民币（以下币种相同）4，500元。被告一次性收取原告三个月房租及押金4，500元，共计18，000元。三个月后，原告每月按时将房租转账给被告，现租金已经支付至2014年5月14日。然被告在原告合法租赁房屋期间骗取车库钥匙至今尚未归还，并强行断电还在未经原告许可的情况下更换了房屋正门门锁，使得原告不再享有房屋的使用权，另造成了原告放在屋内的物品失窃。在原告于2014年5月10日整理房屋内家具及物品时，被告擅自进入房屋且不愿离开，经人劝说离开房屋时又踢坏原告两个音响。后经民警从中多次协商，双方约定在5月11日当天原告交还租赁房屋，被告返还原告押金4，500元以及半个月租金2，250元，但被告未按约定时间到场完成交接手续，也未归还原告押金和租金，且被告强行不再让原告进入该租赁房屋。
原告认为，其租赁的是房屋使用权，在按照合同合法行使自己的权利期间，被告在未经得原告允许的前提下，擅自进入原告已经合法支配和控制的房屋中，导致原告放在屋内的财物受损且不将钥匙给原告的行为促使原告无法居住其中。被告的行为给原告造成极大的损失，严重影响了原告的合法权益。因此，依据相关法律法规，原告向本院提起诉讼，诉请如下：1、由于被告违约在先，原告要求终止此房屋租赁合同并要求被告依照合同约定做出相应赔偿；2、要求被告返还原告押金4，500元并赔偿违约金4，500元，共计9，000元；3、要求被告退还原告2014年3月1日至5月14日租金共计13，500元；4、要求被告赔偿对居住添附物品造成损坏和折旧的费用赔偿以及由被告恶意破坏且属于原告的物品并且归还房屋内属于原告的财产物品，具体如下：厨房生活必要装修费用计3，730元，施工必要材料费用计4，294.5元，地面生活必要装修材料费用计3，986元，生活必要装修辅料费用计2，069.7元，开锁和换锁芯费用计530元，窗帘踢脚线等必要装修折旧费用计2，000元，被告故意踢坏的木质音箱市价约500元，一块蓝色地毯和一卷防潮地垫计741元，一张可折叠圆形餐桌700元，可拆卸地板若干，两把红色真牛皮座椅3，600元，PVC水管以及装卸水管材料和工具若干，LED节能灯2个计131元，洗车机和配件105元，瓷砖切割机一台2**元，塑料布和防水布218元，家用电线30米插座线30米314元，抛光机和配件660元，以上金额共计46，365.20元。
被告吴杨红辩称，双方签订合同时，洪莉承诺其租房用途仅限于居住和一般办公使用，并且不会擅自施工装修、破坏房屋的现状结构和附属设施。2014年3月，其收到邻居投诉后发现涉讼房屋并非原告自己居住，而实际居住人在房屋内擅自施工，打穿墙体若干、安装管道并破坏房屋上下防水层，还在屋内存放若干类似化学危险品，并且室内有明显的进行生产加工的痕迹。其向原告洪莉和实际居住人指出其违约行为，并提出根据合同约定要求与原告洪莉终止合同，并要求原告洪莉赔偿损失，恢复原状。原告洪莉当时口头同意在付款租期届满前，即2014年5月14日前搬出涉讼房屋，并承诺期间不会再有施工、室内生产加工行为，同时承诺会在此期间恢复房屋原貌。至2014年4月，其又收到邻居的投诉，就此事联系原告洪莉未得到明确答复，此后无法再联系原告洪莉。2014年5月3日，在无法联系到原告洪莉的前提下，其在小区物业人员和保卫人员的陪同、见证下，请锁匠打开涉讼房屋，后发现原告洪莉并未按照此前约定对房屋进行修复，亦未停止生产加工的行为、仍存放着类似化学危险品，且原告洪莉在当日后就更换了房屋钥匙，且根据小区车辆进出情况的核实，原告洪莉实际至2014年5月25日仍有进出小区的记录。综上，被告吴杨红不同意原告洪莉的本诉请求，并据此向本院提起反诉，要求法院判令：一、确认于2014年5月25日双方解除《房屋租赁合同》；二、要求原告洪莉支付合同约定违约金4，500元；三、要求原告洪莉赔偿被告吴杨红其施工破坏的墙面修复经济损失2，000元；四、要求原告洪莉支付被告吴杨红自2014年5月15日至5月25日的房屋租金1，500元；五、要求原告洪莉支付结算周期自2014年4月10日至同年5月31日的电费201.9元。
原告洪莉针对被告吴杨红提出的反诉请求辩称，首先，其认为其于2014年5月11日就搬离涉讼房屋，此后的租金不应再行计算支付；其次，其认为并没有破坏房屋结构，其只是在房屋内装了明管，是可以拆除的，同样地板也是可以拆除的，故不需要赔偿修复经济损失；再次，其认为其已于2014年5月11日离开，无需再支付租金；最后，其认为在2014年5月3日后就无法进入涉讼房屋内，故认为电费并非由其使用的，不应支付。综上，其不同意所有反诉请求。
经审理查明，2013年11月11日，出租方（甲方）吴杨红与承租人（乙方）洪莉就上海市某区某路某弄号的房地产签订《租赁合同》，合同约定：二、租赁期限：自2013年11月15日起至2015年11月14日止，为期24个月，甲方应于2015年11月14日前将该房地产交付给乙方。三、租金及支付方式：3.1、甲乙双方约定该房地产月租金为4，500元整。3.2、乙方以汇款方式支付甲方租金。若汇款方式，甲方同意支付至此账户：户名：某银行（吴杨红）账号（略）.租金汇出日为支付日，汇费（若有）由乙方承担。3.3、租金支付周期为叁个月，并于每期结束日的前伍日支付。四、保证金：4.1、乙方于签订本合同同时支付甲方租赁保证金4，500元整。4.2、本合同到期，此保证金除用以抵冲本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余保证金应在房屋返还时返还乙方。六、乙方义务及违约责任：……4、乙方应合理使用该房地产及其附属设施设备，因乙方使用不当或不合理使用等人为原因，致使该房地产及其附属设施设备损坏或发生故障的，乙方应负责修复。如需装修或增设更换原有设施设备的，则应事先征得甲方的书面同意。10、租赁期间，乙方中途擅自退租或构成违约的，乙方应按月租金的1倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿……合同另约定了其他双方的相关权利义务。
《租赁合同》签订后，原告洪莉按约支付租金、保证金，被告吴杨红亦按约交付房屋，此后洪莉均按约以划账方式支付租金至吴杨红账户。
入住房屋后，洪莉对涉讼房屋进行装修，包括厕所、铺瓷砖、铺地板以及明装水管。吴杨红通过邻居的投诉得知了洪莉的装修行为，双方就此发生争执，此后又有多次报警情况发生。嗣后，原告洪莉于2014年5月搬离涉讼房屋。
现原告洪莉以诉称之理由诉至本院，而被告吴杨红亦提出反诉。
以上事实，由原告洪莉提供的《房屋租赁合同》、《收据》及《租金收条》、上海市公安局案（事）件接报回执单，由被告吴杨红提供的照片一组及双方当事人在庭审时的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，双方之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，双方存在如下争议焦点：
一、合同具体的解除日期。2014年5月原告洪莉搬离涉案房屋系以实际行动解除了双方签订的《房屋租赁合同》，然对于合同解除日期，双方尚存有争议。原告洪莉认为其于2014年5月11日已搬离，而被告吴杨红认为有证据可以证明至同年5月25日原告洪莉所有的车辆还在进入争议房屋所在小区，进而主张以其实际接收房屋2014年5月30日作为合同解除日。本院认为，双方在商议解除合同事宜时并未明确约定具体的搬离之日，双方亦未当面办理交接手续，鉴于被告吴杨红在庭审中表述在2014年5月13日原告洪莉曾拉了三大车物品离开争议房屋，本院认定以此日作为双方解除租赁合同之日为妥。鉴于原告洪莉已支付租金至2014年5月14日，在合同于同年5月13日解除的前提下，被告吴杨红尚应退还1日租金即145.16元（45，00元／31天=145.16元）给原告洪莉。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故被告吴杨红所收取的租赁押金4，500元理应及时返还给原告洪莉。至于原告洪莉所主张的要求退还2014年3月1日至5月14日的租金的诉请，除了上述2014年5月14日该日的租金应予以返还之外，其余租金均系原告洪莉实际承租期间所产生的正常租金，作为承租人的原告洪莉理应支付，故原告洪莉主张要求退还上述租金缺乏事实依据，对此诉请本院亦不予支持。
二、原告洪莉是否存在违约行为，是否应承担违约责任。根据双方的合同约定，原告洪莉承租房屋以后若要进行装修须经过被告吴杨红的同意，但实际在履行过程中，原告洪莉对诉争房屋进行了几处明管装修且事前未征得被告吴杨红的书面同意，显已属违约，就此违约行为理应承担相应的违约责任，故对于被告吴杨红主张的支付违约金4，500元的诉请，本院认为于法有据，予以支持。正是由于原告洪莉存在上述违约行为，进而导致双方产生争议，最终导致双方解除合同，而原告洪莉并无证据证明被告吴杨红在合同履行过程中存在违约行为，故本院对原告洪莉主张违约金的诉请不予支持。
三、原告洪莉所主张的物品损失以及被告吴杨红主张的墙面修复经济损失是否应由对方承担。在本案中，原告洪莉罗列总计46，365.2元的物品损失要求被告吴杨红赔偿，但在整个审理过程中其均未提供物品损失确由被告吴杨红之行为所导致的直接证据，在此情况下，本院实难支持该诉请。同理，虽然被告吴杨红主张墙面修复损失2，000元，但在本案中，其同样没有提供修复费用的构成依据，本院对此诉请亦难以支持。
四、针对被告吴杨红主张的周期自2014年4月10日至同年5月31日的电费诉请。本院认为，无论原告洪莉最终离开诉争房屋的日期为其自己主张的2014年5月11日还是被告吴杨红所称的同年5月25日，被告吴杨红在无法明确原告洪莉离开节点时实际用电数的前提下，要求原告洪莉支付至同年5月31日的电费显然欠妥，故对吴杨红的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）洪莉与被告（反诉原告）吴杨红于2013年11月11日就上海市某区某路某弄号签订的《房屋租赁合同》于2014年5月13日解除；
二、被告（反诉原告）吴杨红自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）洪莉返还多收取的租金145.16元；
三、原告（反诉被告）洪莉自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴杨红支付违约金4，500元；
四、驳回原告（反诉被告）洪莉其余本诉诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）吴杨红其余反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计160元，由原告（反诉被告）洪莉负担。反诉案件受理费减半收取计25元，由原告（反诉被告）洪莉负担（于本判决生效之日起十日内直接支付给被告吴杨红）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一五年三月二十四日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…….
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。