成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第732号
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市。
负责人郭洪，中国农业银行股份有限公司成都总府支行行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
委托代理人段静玲，四川博成律师事务所律师。
被告闵强，男，1983年8月16日出生，汉族，住成都市。
被告成都信达丰泽置业有限公司。住所地：成都市。
法定代表人傅临霞，成都信达丰泽置业有限公司总经理。
委托代理人龚梅，四川科信律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行(简称农行总府支行)与被告闵强、成都信达丰泽置业有限公司（简称信达置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，本案由代理审判员詹茜适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告农行总府支行的委托代理人罗兴灵、信达置业公司的委托代理人龚梅到庭参加了诉讼。向被告闵强送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等相关法律文书后，其未到庭参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告农行总府支�诉称，闵强因购买信达置业公司开发的位于成都市xx号房屋向农行总府支行借款，经三方合意后，于2012年5月11日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定闵强向农行总府支行借款270000元，由闵强按月归还借款本息；借款以闵强购买的上述房屋作抵押担保，合同签订后农行总府支行如约向闵强发放了贷款，但闵强并未按照合同约定还款。信达置业公司承担阶段性连带保证责任。截至2014年12月11日闵强累计18期不按时还款，且连续拖欠8期贷款未还。闵强、信达置业公司的行为违反了合同约定，侵犯了农行总府支行的合法权益。故起诉请求判令：1、闵强归还剩余借款本金256843.56元和利息、逾期息、复利11317.22元（利息、逾期息、复利计算截止至2014年12月11日）；2、闵强以上述本金为基数自2014年12月12日起至还清该款项日止按照人民银行同期逾期贷款利率给付利息、罚息�3、农行总府支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、逾期息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他农行总府支行为实现债权的相关费用；4、闵强承担律师费16089元、诉讼费及其他农行总府支行实现债权的有关费用；5、信达置业公司对上述债务和给付义务承担连带担保责任。
农行总府支行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、农行总府支行的营业执照及组织机构代码证、法定代表人身份证明、闵强的居民身份证复印件，信达置业公司的企业信息，用以证明双方当事人的诉讼主体资格；
2、《中国农业银行个人住房贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》，用以证明闵强为购房向农行总府支行借款，双方签订了个人担保借款合同。
3、《中国农业银行个人借款凭证》，用以证�农行总府支行已经履行向闵强发放270000元贷款的义务；
4、《商品房买卖合同摘要》，用以证明闵强向信达置业公司购买房屋，并在成都市房管局办理了备案登记，该登记显示抵押权人为农行总府支行；
5、《委托代理合同》、《发票》，用以证明农行总府支行为收回该笔贷款向四川博成律师事务所支付了律师费16089元。
被告信达置业公司辩称，1、对信达置业公司承担阶段性担保责任不持异议，但是在三方签订的借款合同中，既有债务人提供的物的担保，又有信达置业公司作为第三方的保证担保，合同中没有对实现债权的方式进行约定，根据物权法第176条的规定，债权人应当先以债务人的物的担保实现债权，这种方式既体现了公平，又减少了诉累。若债务人以物的担保方式清偿，不足以偿还债权人的债权时，信达置业公司愿意继续承担补充责任。2、对农行总府支行的第三项诉请中既主张了利息、逾期利息、复利，又主张了利息损失，是重复计算，农行总府支行主张的违约金过高，请求法院适当降低违约金金额。3、农行总府支行陈述“合同第10条借款担保的第10.1.4第（8）、（9）项约定既有物的担保，又有保证担保，农行总府支行可以选择先使用某一担保来实现债权，也可以同时主张”，该条款并没有明确约定实现债权方式的顺序，属于约定不明，根据物权法176条的规定，债权人应当先以债务人的物的担保实现债权。
被告信达置业公司未提供证据支持其辩称理由。
被告闵强未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交证据。
上述证据材料经庭审质证，信达置业公司对农行总府支行提交的1-5项证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为律师费过高。上述证据经审查，本院�为，农行总府支行提交的证据材料来源合法，内容客观真实，且与本案事实有关联性，本院予以采信，作为本案认定事实的依据。本院认为，沈彬对维仕公司提交的第5项证据虽然不予认可，闵强作为借款人，有责任提交相应的还款依据，但闵强在本案中未提交其还款的依据，故本院认为，闵强尚欠款项的金额以农行总府支行的诉称为准。
根据本院认定的证据，本案查明如下事实：
2012年3月31日，闵强向农行总府支行递交《中国农业银行个人住房贷款申请表》，因闵强向信达置业公司购买其开发的位于成都市xx建筑面积为60.42平方米的房屋，向农行总府支行申请按揭贷款270000元。
2012年5月11日，闵强作为借款人及抵押人，农行总府支行作为贷款人、信达置业公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放贷款270000元用于购买位于成都市xx房屋；所购房屋的借款采用浮动利率，在基准利率基础上上浮0%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按照合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利，借款期限内产生的应付未付的利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款期限自2012年5月11日至2032年5月10日止，共计240个月；借款人采用等额本息法按月分期还款，共240期，还款日为借款发放对应日；借款人不可撤销的授权贷款人将全部借款直接划入开发商信达置业公司账号为xx的账户内。合同项下的借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押，阶段性保证担保保证人为信达置业公司，自合同签订之日起至借款人取得房产证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押人同意以成都市xx房屋设定抵押，抵押物暂时作价396948元，最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（�裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同第十条约定，合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；合同项下借款既有借款人以及自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照合同约定承担连带保证责任。农行总府支行于2012年5月11日向闵强发放了贷款270000元。
截止2014年12月11日,闵强连续18期未按时向农行总府支行足额归还借款，并连续拖欠8期贷款未归还。尚欠借款本金256843.56元，利息、逾期息、复利11317.22元。
2013年7月1日，农行总府支行与四川博成律师事务所签订一份《委托代理合同》，该合同约定：农行总府支行委托四川博成律师事务所代理农行总府支行违约贷款客户诉讼的有关事宜；农行总府支行向四川博成律师事务所支付的代理费按照每户违约客户涉案标的额按比例分档、累计收取，标准为：50000元以下收3000元，50000元以上500000元以内的部分按6%，500000元以上1000000元以内的部分按5%，1000000元以上5000000元以内的部分按4%，5000000元以上10000000元以内的部分按3%，10000000元以上的部分按2%。2015年1月13日，四川博成律师事务所向农行总府支行出具代理费为16089元的结算凭证，四川博成律师事务所于2015年4月23日向农行总府支行开具发票，载明收取本案律师代理费16089元。
同时查明，闵强用于借款的抵押物即位于成都市xx房屋已经办理了签约备案登记，其备案号为xx，按揭贷款年限为20年，债权人和抵押权人为农行总府支行。但案涉房屋未取得所有权权属证书，农行总府支行未取得他项权证。
本院认为，农行总府支行、闵强、信达置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，《个人购房担保借款合同》合法有效。合同签订后，农行总府支行已按约向闵强履行了支付270000元贷款的义务，但闵强从2014年5月起连续8期未还款，已经超过了90天�依照双方签订《个人购房担保借款合同》中的约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、宣布合同提前到期，有权提前行使担保权。本案中闵强上述拖欠偿还贷款的行为，属违约行为。农行总府支行依照《个人购房担保借款合同》的约定，主张提前收回剩余借款本息，本院予以支持。闵强尚欠农行总府支行剩余借款本金256843.56元。截止2014年12月11日尚欠利息、逾期息、复利共计11317.22元。对于提前收回已发放借款未到期部分的欠款，农行总府支行主张闵强按照中国人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息的请求，符合第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，本院予以支持。
关于律师费。因闵强违约，致使农行总府支行采用诉讼方式行使权利，所产生的律师代理费，按合同约定应由闵强承担。农行总府支行因本案纠纷向四川博成律师事务所支付律师费16089元，该费用已经实际产生，不违反物价管理部门规定，故农行总府支行要求闵强给付律师费16089元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于担保。闵强用其所有的房屋为借款设置了抵押担保，其办理了签约备案登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，《个人购房担保借款合同》中约定的抵押权已设立。故农行总府支行要求对抵押物优先受偿，本院予以支持。农行总府支行请求依法处置抵押物，可在判决发生法律效力后向法院申请执行，本案不予处理。信达置业公司为闵强的借款提供连带�证责任，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。故农行总府支行要求被告信达置业公司对被告闵强关于借款余额本息、复利、罚息、律师费承担连带清偿责任的诉讼请求符合合同约定，本院予以准许。信达置业公司承担保证责任后，有权向闵强追偿。信达置业公司辩称债权人应当先以债务人的物的担保实现债权，不足部分由保证人承担保证责任。信达置业公司、农行总府支行、闵强在《个人购房担保借款合同》中明确约定“贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权”，是当事人的真实意思，并未违反法律禁止性规定，信达置业公司、闵强明确赋予农行总府支行主张担保责任的选择权，而并非没有约定或者约定不明，故对于信达置业公司的辩称，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条、第四十一条、第四十六条(法律条文全文附后)的规定，判决如下：
一、被告闵强应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行贷款本金256843.56元及截止2014年12月11日的利息、罚息、复利共计11317.22元，并向原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行支付自2014年12月12日起至实际清偿之日止的利息（以尚欠本金为基数按中国人民银行同期贷款逾期利率计算）;
二、被告闵强应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司成都总府�行律师代理费16089元；
三、原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行对位于成都市xx房屋拍卖所得的价款享有优先受偿权；
四、被告成都信达丰泽置业有限公司对被告闵强的上述款项承担连带责任，被告成都信达丰泽置业有限公司承担给付责任后，有权利向被告闵强追偿；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2782元，由被告闵强负担。被告成都信达丰泽置业有限公司承担连带责任，被告成都信达丰泽置业有限公司承担给付责任后，有权利向被告闵强追偿。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,�本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 詹茜
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 向娟
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款�，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。