浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第32号
上诉人（原审被告）阮某某。
委托代理人（一般某某。
被上诉人（原审原告）绍兴县××人民政府，住所地绍
兴县××。
法定代表人陈某某。
委托代理人（特别授权代理）韩某某。
上诉人阮某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍
兴县人民法院（2009）绍民重字第4号民事判决，向本院提起
上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2010年1月8日、
6月23日公开开庭审理了本案。上诉人阮某某及其委托代理人
阮阿四、被上诉人绍兴县××人民政府之委托代理人韩某某到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：1997年11月28日，原、被告签订《关于
转让娄某某老院产权证协议》一份。协议约定：原娄某某老院
的房产定价165，000元，协议签订后，被告先付10万元，余款
至1997年12月30日止付清；款付清后，原告将产权证交给被告
；被告只能在产权范围内改造旧房，改造旧房时应按有关规定
办理手续。协议成立后，原告将讼争房产450㎡及房屋所在地
块1000多平方米空地交付被告。被告陆某某1998年1月14日支
付了85，000元、1月21日支付了15，000元、2001年11月20日支付了65，000元。被告买受房屋后对原有房屋作了不同程度的装
修，并将西侧一处房屋拆改为钢棚屋。被告还在原有两块空地
上搭建了两个钢棚，分别用作溜冰场、网吧并申领了相某某业
执照。被告上述拆改、搭建行为均未经有关部门审批。1997年
元月1日，原告下属民政办公室补办申报征用敬老院建设用地
，地块位于兰亭镇人民村，申请征拨、使用土地总数为1520平
方米，建设规模为450平方米，规划用途为补办86年度项目。1
997年8月20日绍兴县人民政府同意征用上述土地。2008年4月2
2日绍兴县国土资源局答复被告时认定原敬老院未办理过土地
使用证。2008年7月16日绍兴县国土资源局出具信函表明土地
性质为国有划拨。2007年绍兴县人民政府下达拆迁任务书，被
告买受房屋被列入拆迁范围。原告为拆迁需要，委托绍兴县嵇
山房地产评估有限公司于2008年3月5日对讼争房产作出了《绍
兴县房屋拆迁估价报告》一份，主要内容：估价目的：兰亭镇
娄宫商贸城地块【兰亭镇沸蓝利民网吧（阮某某）】拆迁工程
的房屋拆迁补偿估价；估价基准日：拆迁许可证核发之日；估
价结论：①合法建筑面积450㎡评估价值总额462，157元（按办
公用房评估）；②调整项目重置值总额303，316元；③调整项
目净值（装修）总额272，984元；④附属物为13，795元；⑤无
权证房屋（棚）建筑面积（临时建筑面积）1041.14㎡，评估
总额为191，701元；⑥杂项补偿2，946元；⑦周转费87，750元。
合计1，031，333元。本次重审中，该院对讼争合同的效力及损
失问题再次向被告作出释明，但被告仍坚持合同有效且拒绝提
出赔偿要求。据此，经该院释明，原告申请对被告损失进行评估鉴定，该院准许后，委托绍兴县价格认证中心于2009年5月1
8日对讼争房产地进行评估勘验，遭被告拒绝，评估工作无法
进行，评估机构退鉴。
以上事实认定，由《绍兴县房屋拆迁估价报告》、关于
转让娄某某老院产权证协议一份（复印件）、该院（2008）绍
民一初字第275号案卷中p114-
122庭审笔录、绍兴市建设用地呈报表及附件一份、绍兴县国
土资源局信函一份、绍兴县镇（乡）财政收入凭证二份、专用
票据一份及绍兴县国土资源局的答复意见一份、字号名称为绍
兴县兰亭阮某某娱乐室的个体工商户营业执照一份、企业名称
为绍兴县××沸蓝利民网吧的个人独资企业营业执照一份及当
事人在庭审中所作的陈某等证据所证实。
原审判决认为：本案讼争的焦点主要为：1、合同的效力
；2、是否超过诉讼时效；3、合同无效后的损失是否一并处理
。（一）关甲案合同的效力问题。该院认为，违反法律或者社
会公共利益的民事行为无效。《中华人民共和国城市房地产管
理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房
地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用
权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用
法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权
的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，
应当认定合同无效。本案讼争土地之性质，绍兴县国土资源局在信函中明确表明系国有划拨，这与绍兴市建设用地呈报表记
载内容相印证，足以认定本案讼争土地使用权取得方式为国有
划拨，故按照法律规定，在转让讼争房地产时原告应报有批准
权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，受让方
应办理土地使用权出让手续，但时至今日××××间内，作为
出让方的原告未履行相应的报批手续，此行为违反了城市房地
产管理法第四十条之规定，原、被告之间的产权转让协议应确
认为无效合同。被告辩称本案合同有效，与法不符，不予采信
。（二）关甲案诉讼时效有否超过法律规定期间的问题。该院
认为，原告起诉未超过法律规定的诉讼时效期间。《
最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的
规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效
抗辩。”由于本案原告提起的是确认合同效力诉讼，且本案所
涉合同为无效，故被告该项抗辩理由与法不符，该院不予采纳
。（三）关乙同无效后的损失处理问题。《中华人民共和国民
法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认无效或者被撤销
后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。
有过错的一方应当赔偿对方某此所受的损失，双方都有过错的
，应当各自承担相应的责任。”因此，该院认为，在双方的买
卖行为被确认无效后，双方应各自返还因买卖行为所取得的对
方的财产。本案中原告应返还被告支付的房款165000元，被告
则应返回原告房屋买卖合同的标的物。由于造成本案合同无效
的主要责任在于某告方，因此原告应当赔偿被告由此受到的损
失，虽然被告对自己的损失拒不主张，但考虑到讼争房地产面临拆迁，为避免当事人讼累，降低诉讼成本，力求案结事了，
被告的损失在本案中宜作一并处理。至于被告损失的确定，在
被告未提出损失主张，又拒不配合评估的情形下，按照原告方
依据拆迁标准委托评估所评定的价值来衡定被告的损失，已充
分考虑了被告因合同无效而导致的实际损失。综上，买卖协议
被确认无效后，原告应当返还被告165，000元，并赔偿被告因
此造成的损失866，333元，被告则应返还占有的房地产。据此
，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五
）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理
法》第四十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共
和国合同法〉若干问题的解释》（一）第一条，《最高人民法
院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的
解释》第十一条，《
最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的
规定》第一条之规定，判决：一、确认原告绍兴县××人民政
府与被告阮某某于1997年11月28日签订的《关于转让娄某某老
院产权证协议》无效；二、被告阮某某应在本判决生效后十日
内将位于绍兴县××人民村原娄某某老院（占地面积1520平方
米）的房屋、土地腾空返还给原告绍兴县××人民政府；三、
绍兴县××人民政府应返还阮某某支付的房款165，000元，赔
偿阮某某损失866，333元，合计1，031，333元，款限于本判决生
效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给
付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民
共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，082元（已预交3，600元）
，由原告负担。
上诉人阮某某上诉称：一、原审法院程甲不当。原审法
院二次判决均违反诉讼程甲。被上诉人提供的一份《关于转让
娄某某老院产权证协议书》明确载明是买卖房屋，且该协议是
1997年11月18日签订，双方已经履行十多年之久，均无异议。
被上诉人已无权提起诉讼。被上诉人又以复印件向法院提起诉
讼，有违民事诉讼法有关证据之规定。原审法院在重审期间，
在未公开审理期间，用通某某传唤上诉人，也显然有违民事诉
讼法规定。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据《中华
人民共和国房地产管理法》第四十条判决，显属适法错误。综
上，由于某审法院违反审判程甲，适用法律不当，导致认定事
实不清，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请
求。
被上诉人绍兴县××人民政府答辩称：虽然双方签订合
同到被上诉人向原审法院起诉有10多年的时间，但是双方的买
卖合同是无效的，故被上诉人以买卖无效为基础起诉有法律依
据。至于用复印件作为证据向法院提起民事诉讼是否违反法律
规定，这个没有定论，且上诉人在庭审过程乙也认可了该复印
件的真实性。原审法院用通某某传唤当事人，不存在程甲违法
的情形。本案涉讼土地属行政划拨，故双方的买卖违反了《中
华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理
涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相
关规定，原审法院确认买卖无效的判决是正确的。至于上诉人提出的其他上诉理由，缺乏相关的依据。综上，请求驳回上诉
。
上诉人在二审中提交了原审法院合议庭组成人员通某某
及通某某，证明原审没有开庭和法庭调查，直接判决，违反民
事诉讼程甲。被上诉人质证认为对真实性没有异议，但是不能
说明原审法院程甲违法。
本院认为上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院
对其证明力依法不予认定。
被上诉人在二审中未提交新的证据。
本案审理过程乙，双方当事人均同意以2009年5月作为评
估的基准点，以双方买卖的建筑面积为450平方米的敬老院及
上诉人之后搭建的钢棚以及附属设施、装璜依法进行评估。本
院依法委托绍兴市博大房地产评估有限公司进行评估并作出绍
博司法评（2010）004号估价报告。估价结果为“确定估价对
象在估价时点上的房地产总价值为人民币967200元整”（在评
估过程乙，鉴定机构询问了双方意见，因双方对附属设施、装
潢的原评估无异疑，故本次评估不再对附属设施、装潢进行重
新评估）上诉人认为：评估结论中除了450平方米是合法的，
其他的是不合法。根据批文明确规定绍兴县国土局批准的文件
中1520平方米都可以建房子，所以这个面积应是全部合法有效
的。根据我国相关法律规定农村用地都是用于住宅的，应按照
居民的赔偿规定执行。被上诉人质证认为对评估报告没有异议
。
本院认为，绍博司法评（2010）004号估价报告是本院依法对外委托有法定鉴定资质的机构作出，鉴定程甲合法，且双
方当事人经过了当庭质证，并对鉴定人员进行了相关质询，故
对该估价报告本院依法予以认定。对双方买卖的建筑面积为45
0平方米的敬老院、之后搭建的钢棚以及附属设施、装潢之总
价值，本院依法认定为967200＋13795＋272984=1253979元。
除对讼争房产价值的上述认定外，本院查明的其余事实
均与原审法院认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原审判决程甲是
否得当，具体审查被上诉人有无诉权、原审的传唤程甲是否得
当、被上诉人提交证据是否符合相关规定；二、讼争房产产权
转让协议效力如何认定，本案中上诉人的损失如何认定。
关于第一个争议焦点，被上诉人作为请求确认合同无效
的相对方，依法当然有权提起诉讼，上诉人认为被上诉人无诉
权，于法无据，本院不予采信。原审法院在受理本案后以通某
某形式就举证、协商评估等事宜进行通知，程甲合法到位，并
无不当。被上诉人在原审中提交了《关于转让娄某某老院产权
证协议》复印件，上诉人虽提出异议，但不能提供有力证据推
翻其在（2008）绍民一初字第275号案件庭审中的自认（当时
上诉人质证认为对该协议复印件无异议，且认为是在双方真实
意思表示一致的情况下签订的），故原审法院予以认定应属正
确。
关于第二个争议焦点，本案讼争转让房产之土地使用权
取得方式为国有划拨，因被上诉人作为出让方至今未履行法定
的报批手续，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠
纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，本案双方当事
人之间的产权转让协议依法应认定为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效
后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当
赔偿对方某此所受到的损失。故被上诉人应当返还给上诉人房
款165000元，且鉴于本案合同无效的责任和过错在于被上诉人
一方之实际，结合绍博司法评（2010）004号估价报告，被上
诉人应当赔偿上诉人因此造成的损失1088979元。同时，上诉
人应当依法返还占有的房地产。
综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规
定》第四十六条之规定，判决如下：
一、维持浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民重字第4号
判决第一项、第二项；
二、变更浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民重字第4号
判决第三项为“绍兴县××人民政府应返还阮某某支付的房款
165000元，赔偿阮某某损失1088979元，合计1253979元，款限
于本判决生效后十日内履行完毕”。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负
有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼
法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利
息。
一审案件受理费14082元，由绍兴县××人民政府负担；
二审案件受理费14082元，鉴定费3385元，合计17467元，由绍兴县××人民政府负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年七月三十日
书记员 赵剑英