浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2405号
上诉人（原审原告）：嘉善龙禹置业有限公司，住所地嘉善县罗星街道环西南路1188号21号楼，统一社会信用代码91330421581656453C。
法定代表人：杨立平。
委托诉讼代理人：卜一奇，浙江红船律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩平平，女，1983年5月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省如皋市，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：汪雯娟、金亮（实习），上海东座律师事务所律师。
上诉人嘉善龙禹置业有限公司（以下简称龙禹公司）因与被上诉人韩平平商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙禹公司上诉请求：撤销原判，改判支持龙禹公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定双方已就付款方式和期限进行了变更没有事实依据。退一步讲，即使龙禹公司的销售人员就付款方式和期限的变更进行了协商，并不代表龙禹公司同意韩平平提出的于2017年10月31日交房时以现金付清余款的要求。房产公司的销售人员无权与买受人就付款方式和期限进行协商变更，即使销售人员没有当场拒绝韩平平提出的变更请求，也不等于合同约定的付款方式和期限已经进行了变更。二、一审认定双方已就付款方式和期限进行了变更不符合常理和房产销售行业习惯。一般情况下，买受人在购房时先与销售人员进行接洽，而不与法定代表人直接联系，但随着双方沟通的深入，当买受人确有购买意向时，根据房产公司的内部流程，最终是以加盖公司公章或者合同专用章的方式签订书面的销售合同，销售人员在没有得到特别授权的情况下不可以代表房产公司决定任何事项。三、一审混淆了约定解除权与法定解除权的区别。一审已认定韩平平逾期付款超过120日，即合同约定的解除权已经成就，但又认为龙禹公司应当履行催告义务，不能径行解除合同，显然与法律规定不符。法定解除权的行使条件是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。但约定解除权并无此规定，只要约定的解除条件已经成就，守约方即可行使解除权，不受是否催告的限制。四、一审支持韩平平长期不付款的观点明显错误。房地产系资金密集型产业，如果每一个购房者都像韩平平一样长期拖欠房款不付，房地产企业将没有资金投入到房产的实际建设中去，无法向所有购房者按时交付优质的住房产品。
韩平平答辩称：韩平平与龙禹公司工作人员已经协商变更了付款日期，龙禹公司起诉时尚未到付款期限，故涉案商品房买卖合同应当继续履行。请求二审法院驳回龙禹公司的上诉，维持原判。
龙禹公司向一审法院起诉请求：一、确认双方于2016年8月14日签订的《商品房买卖合同》于2017年6月29日解除；二、判令韩平平向龙禹公司支付违约金3350元（按照合同约定累计应付款670000元的0.5%）；三、判令韩平平立即履行协助龙禹公司到房屋管理部门办理撤销《商品房买卖合同》备案手续及其他相关退房手续。
一审法院认定事实：2016年8月14日，龙禹公司与韩平平签订了一份《商品房买卖合同》，约定由韩平平购买龙禹公司开发建设的位于嘉善县的房屋壹套，房屋建筑面积84.35平方米，总价966000元。合同约定韩平平于2016年8月14日前首付房款296000元，其余房款670000元通过银行贷款方式支付，并应在合同签署之日起7天内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续。合同第八条对买受人逾期付款的违约责任作了约定，逾期不超过120日的，可继续履行并承担违约金，逾期超过120日的出卖人有权解除合同。合同附件八补充协议第六条还约定付款方式、期限变更需要另行商定并签订补充协议。韩平平于2016年7月29日支付定金20000元（转为首付款），于2016年8月14日支付了首付款276000元，合计支付首付款296000元。此后韩平平未办妥按揭贷款，并曾与龙禹公司销售人员联系变更付款方式和期限，但未就此签署过补充协议，余款未支付。2017年6月27日，龙禹公司向韩平平邮寄了解除商品房买卖合同的律师函，韩平平于6月29日签收。韩平平收到解除函后复函要求继续履行但未果，随后龙禹公司提起本案诉讼。
一审法院认为，龙禹公司、韩平平订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的合同第八条约定了买受人逾期付款时出卖人有权解除合同。本案双方争议的焦点是龙禹公司行使合同解除权的条件是否具备，龙禹公司是否可以行使合同解除权。
首先，关于韩平平付款是否逾期。本案韩平平已付清首付款，本案争议是二期付款的部分。韩平平确实至今既没有办妥贷款也未以现金方式支付二期款项。韩平平表示其根据自身经济情况向销售人员进行协商要求变更付款方式和期限，约定于2017年10月31日交房时以现金付清余款，龙禹公司对于韩平平曾与销售人员存在协商的过程并不否认，但表示销售人员的意见不能直接构成对合同的变更。一审法院认为，销售人员的口头意见不能当然构成合同变更，但韩平平作为房屋买受人在处理购房事宜中一般而言只能与销售人员接洽处理，而不可能直接要求房产公司法定代表人确认，韩平平提出了变更合同的请求，没有得到明确否认，也没有收到书面催款通知表示拒绝，因此，韩平平有理由相信龙禹公司已默认同意，合同付款条件已变更。以此而言，龙禹公司主张的逾期付款事实不能成立，龙禹公司自然不能行使合同解除权。
关于龙禹公司行使合同解除权的条件是否完全具备。龙禹公司认为合同约定的条件为逾期付款超过120日，从约定的办理贷款时间起算已远远超过120日，龙禹公司即可径行行使解除权。如龙禹公司所言，购房付款方式和时间作为合同的重要事项，韩平平不能仅凭口头自认方式来确定。据此，即使考虑办理贷款等正常延后的时间，至龙禹公司2017年6月27日发出解除通知的时候韩平平仍没有付款，确实存在逾期付款的事实，且已超过120日。一审法院认为，合同解除制度设置的目的在于因一方当事人的根本违约致使合同履行利益不能实现时，对方当事人为及时维护自己权益的特殊方式。基于商品房的居住属性，在解除合同方面，房产商应保持必要的善意。本案合同对于逾期付款后出卖人即龙禹公司行使合同解除权有约定，在合同第八条第⑵项规定：“逾期超过120日后，出卖人有权解除合同……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……买受人按日支付逾期应付款万分之零点一的违约金”；同时，该条第⑴项约定“逾期不超过120日的，买受人在承担违约金的前提下继续履行”。一审法院认为，合同中对逾期付款后的违约责任规定了多种情形，而非简单地约定解除合同的条件，故应当根据合同法第一百二十五条第一款规定，予以综合考量，即按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。韩平平认为龙禹公司不能未经催讨即行使解除，龙禹公司也未提供证据证实其在韩平平逾期付款后进行了催讨、协商。合同法第六十第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在合同履行过程中催讨应收款是任何一家企业的正常财务管理活动，因此及时催促对方履行是当然的合同义务。其次，合同中约定逾期不超过120日的，买受人在承担违约金的前提下继续履行。因此龙禹公司不进行催讨、提醒，放任损失扩大，致使逾期时间继续延长，显然违反合同法第一百一十九条的规定，亦不合常理。如龙禹公司追求该结果以达到解除合同的目的，更有违诚信原则。再次，《商品房买卖》合同第八条第⑵条关于逾期120日之后的处置，也区分两种情形，可以解除，也可以根据买受人的意愿经出卖人同意后继续履行。如龙禹公司作为出卖人既不催款，也不征求买受人意愿而直接行使解除权，则第⑵项后半段关于继续履行的情形将完全落空。
综上，龙禹公司作为出卖人在买受人逾期付款后行使合同解除权，应当先行催告，并在核实买受人继续履行的意愿、能力等情况，核实逾期是否存在正当理由之后，才能行使合同解除权。现龙禹公司仅以韩平平实际付款时间超过合同约定的支付期限逾120日，即径行要求解除合同，并由韩平平协助办理退房相关手续，不予支持。当然，一审法院认为本案出卖人行使合同解除权应当有一定的条件限制，并非对买受人逾期付款持肯定态度。本案系商品房期房预售，该制度在于解决房产地开发项目资金需求巨大、开发商自有资金不足的矛盾，如龙禹公司不能及时顺利地回笼资金，显然将影响正常的开发建设，最终亦将影响韩平平作为买受人的利益。因此，合同可以继续履行的，买受人也应按合同约定及法律规定，承担违约金及赔偿损失的责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十三条第二款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回龙禹公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由龙禹公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一、涉案商品房买卖合同附件八第六条第一款约定，如因买受人原因或政策原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款的，则买受人必须在接到出卖人或银行、公积金中心相关通知后10日内与出卖人及银行办理相关手续，并自筹资金支付相应房款及费用，付款方式及付款期限由双方另行商定，并签订相关补充协议。二、韩平平曾于2016年10月底向姜涵韬提出将按揭贷款变更为自筹资金一次性付款，姜涵韬表示同意并告诉韩平平在公司没有催款的情况下不用着急付款，如有特殊情况公司会有专人通知韩平平付款；之后因龙禹公司未向韩平平催款，韩平平主动联系龙禹公司，龙禹公司工作人员表示可以在2017年10月份交房时一次性付清。
本院认为，本案二审争议焦点是：一、购房款余款的付款方式及期限是否已发生变更。二、龙禹公司是否有权解除商品房买卖合同。
关于第一个争议焦点。虽然商品房买卖合同约定韩平平通过银行贷款方式支付余款，但韩平平选择自筹资金一次性付款并不损害龙禹公司利益。韩平平告知龙禹公司一次性付款的时间虽已超过约定办理按揭贷款手续的期限，但即便以该期限届满之日即2016年8月21日作为逾期付款的起算点，韩平平逾期付款亦未超过120日，不满足龙禹公司行使合同解除权的条件。韩平平作为一名普通的购房者，在购房过程中只能与龙禹公司销售人员联系，房号、价格、付款方式及期限等合同事项系与销售人员磋商后确定，相关手续也是由销售人员经办完成，因此韩平平有理由相信销售人员有权代表龙禹公司就合同履行作出意思表示。韩平平要求一次性付款，龙禹公司销售人员表示同意，但告知其收到公司催款通知后再付，后又告知其可以在2017年10月交房时一次性支付。销售人员的上述意思表示应当对龙禹公司发生效力。合同附件八第六条第一款约定，变更按揭贷款为自筹资金付款的，买受人应当在接到出卖人通知后10日内与出卖人协商确定付款方式和付款期限，并签订补充协议。本案中，韩平平在告知龙禹公司变更按揭贷款为自筹资金付款后，龙禹公司销售人员表示同意变更，龙禹公司有义务告知韩平平并向其发送签订补充协议的通知，但龙禹公司并未向韩平平发送要求签订书面补充协议的通知，故不能以双方未签订书面协议否定其销售人员之前代表龙禹公司所作的同意变更付款方式及付款期限的意思表示。如上所述，龙禹公司的销售人员作出的意思表示对龙禹公司具有约束力，双方已就余款支付方式及支付期限进行了变更约定，龙禹公司认为双方未就余款支付方式和期限发生变更的上诉理由不能成立。
关于第二个争议焦点。双方已就购房款余款的付款方式及期限进行变更，变更后的付款方式为买受人自筹资金一次性付款，付款期限为2017年10月。因此，合同约定的买受人逾期付款超过120日后，出卖人有权解除合同的条件并未成就，龙禹公司主张解除合同的上诉理由不能成立。
综上所述，龙禹公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由嘉善龙禹置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由嘉善龙禹置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 谭 灿
审 判 员 倪 勤
审 判 员 陈 远
二〇一八年二月十一日
法官助理 杨维均
书 记 员 周 妙