广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终2107号上诉人（原审被告）：韶关市文孝教育咨询有限公司。住所地：广东省韶关市武江区桥西巷金福园小区*幢金山楼*层。法定代表人：李佳霖，校董。委托诉讼代理人：潘俊翔，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市金福园小区业主委员会。住所地：广东省韶关市武江区。负责人：侯建良，主任。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖燕青，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟升，男,1985年8月25日出生，汉族,住广东省韶关市浈江区。上诉人韶关市文孝教育咨询有限公司（以下简称文孝公司）因与被上诉人韶关市金福园小区业主委员会（以下简称金福园业委会）、陈伟升物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2017）粤0203民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人文孝公司的委托诉讼代理人潘俊翔，被上诉人金福园业委会的委托诉讼代理人刘丹丹、赖燕青到庭参加诉讼。被上诉人陈伟升因下落不明，本院依法于2018年1月12日向陈伟升公告送达传票，公告期为六十日，现已公告期满。本案现已审理终结。文孝公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判物业服务费由业主陈伟升支付，驳回金福园业委会要求文孝公司承担交纳物业服务费的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定金福园业委会的诉讼主体适格是错误的，金福园业委会无权提起收取物业服务费的诉讼。法律没有赋予业主委员会收取业主物业服务费的权利，业主委员会的职责只是监督和协助物业企业履行物业服务合同的权利，其本身不具备物业服务的资格和资质，也不是物业服务企业。因此，其没有权利提起诉讼要求收取业主的物业服务费。二、文孝公司不是本案的适格被告，金福园业委会将文孝公司列为被告没有法律依据。文孝公司因经营的需要，于2015年6月15日与业主陈伟升签订了房屋租赁合同，承租了业主陈伟升所有的韶关市武江区桥西巷金福园小区E幢金山楼用于经营教育培训机构，该处物业的业主是陈伟升，文孝公司只是该处物业的使用人。而《物业管理条例》规定的物业服务费交纳义务主体是物业的业主，物业的使用人不是法定的交纳物业服务费的主体，陈伟升作为该处物业的业主，依法应当由其承担相应的交纳义务。因此，文孝公司不是本案的适格被告，且没有法定交纳物业服务费的义务。三、文孝公司按照租赁合同的约定向业主陈伟升交纳了物业租金，且合同中并没有约定物业费由文孝公司承担或者交纳。文孝公司向陈伟升交纳的租金已经涵盖了物业服务费用，因此物业服务费用理应由业主陈伟升自己负担，而不应由文孝公司承担。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业使用人依法交纳物业服务费的前提条件是要与业主就物业服务费的交纳有明确约定，如果没有约定，则物业使用人没有交纳的义务，物业的业主仍是物业服务费的交纳义务人。本案中，文孝公司与业主陈伟升签订的租赁合同并未约定物业服务费由文孝公司交纳或承担，且文孝公司已经按照租赁合同的约定向业主交纳了物业租金，物业服务费已经涵盖在物业租金内，文孝公司不负担另行交纳物业服务费的义务。四、一审法院认定文孝公司主动交了三个月的物业费构成交易习惯错误。文孝公司是因物业存在严重漏水问题，严重影响了文孝公司正常使用该物业的情况下，向金福园业委会提出交涉后，被告知要文孝公司代为支付物业所有权人拖欠的物业服务费方可协助解决的情形下，被迫代其缴交了一次费用，此后由于金福园业委会根本没有提供协助解决漏水问题，且漏水问题一直得不到解决，文孝公司就再没有代物业所有权人交纳过物业服务费。因此，一审法院以文孝公司缴交过物业服务费来推定形成交易习惯，是认定事实错误。综上，请求二审法院支持文孝公司的上诉请求。金福园业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确应当予以维持。根据相关法律规定，业主大会或者业委会的决定对业主具有约束力。本案中，业委会对物业进行管理是在相关部门的指导下开业主大会决定的，业主大会的决定对每个业主都有约束力。业委会负责小区的物业服务，与业主之间构成物业服务关系，该关系是基于业主的自治产生的，并非产生于合同。业委会向业主收取物业服务费的权利应当受到保护。文孝公司以及其他业主也享受了业委会对物业管理的服务，根据《物业管理条例》，文孝公司应当要缴纳相应的物业费，所以文孝公司的上诉理由不能成立。陈伟升未向本院提交答辩意见。金福园业委会向一审法院起诉请求：1.陈伟升向金福园业委支付物业服务费共计96147.59元及利息5911.32元（金山楼商铺按每月2047.7元、金海楼商铺按每月2011.7元自欠费之日起开始递增计算，按年利率6%计算至被告还清所有物业费为止，暂计至2017年4月24日为5911.32元)；2.文孝公司对第一项诉讼请求中的38905.69元及相应的利息1896.08元（按每月2047.7元，自欠费之日起开始递增计算，按年利率6%计算至被告还清所有物业费为止，暂计至2017年4月24日为1896.08元）承担连带责任；3.陈伟升、文孝公司负担本案诉讼的全部费用。一审审理期间，金福园业委会明确其诉讼请求为：1.陈伟升向金福园业委会支付物业服务费共计107065.31元,逾期付款利息：7022.82元(前述费用全部计至2017年7月4日止，其中，金山楼商铺物业服务费标准为1706.39㎡×1.2元/㎡＝2047.7元，物业服务费自2014年6月1日起至2015年5月1日止+2015年10月1日起至2017年7月1日止，共计34个月，物业服务费共计2047.7元/月×34＝69620.71元。利息：计至2017年7月4日止，按照本金2047.7元自应当交纳物业服务费之日起计，共计：2350.16元。金海楼商铺物业服务费标准为1676.39㎡×1.2元/㎡＝2011.7元，物业服务费自2014年6月1日起至2017年7月1日止，共计38个月，物业服务费共计：76444.6元。利息：计至2017年7月4日止，按照本金2011.7元自应当交纳物业服务费之日起计，共计：4672.66元。以上物业服务费共计：146065.31元，利息共计：7022.82元，扣除陈伟升已支付39000元，诉讼请求总额为：114088.13元)；2.文孝公司对第一项诉讼请求中的物业服务费45048.7元及利息2350.16元承担连带付款责任。一审法院查明：陈伟升是韶关市武江区桥西巷金福园小区E幢金山楼首层（建筑面积：792.04㎡）、二层（914.35㎡）及韶关市武江区桥西巷金福园小区F幢金海楼首层（建筑面积：792.04㎡）、二层（914.35㎡）的权属人。2013年6月28日，金福园小区业主大会决定今后物业管理实行自治模式。2013年7月16日，金福园业委会在韶关市武江区住房和城乡建设局备案登记。金福园小区业主管理规约第四条明确物业管理区域四至：东至沿江西路人行道，南至南围栏，西至西围栏，北至桥西巷围栏。陈伟升按照2047.7元/月的标准支付了金山楼首层及二层商铺2013年8月至2014年5月的物业服务费，按照2011.7元/月的标准支付了金海楼首层及二层商铺2013年8月至2014年5月的物业服务费。之后，陈伟升于2015年1月29日向金福园业委会支付物业服务费10000元，于2015年5月21日向金福园业委会支付物业费20000元。另外，金福园业委会认可陈伟升之后又陆续交纳了共计9000元的物业服务费，合共39000元。2015年6月15日，陈伟升（出租方）作为甲方与作为乙方李佳霖（承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定将甲方所有位于韶关市武江区桥西巷金福园小区E幢金山楼首层及二层租给乙方使用，面积为1706.39㎡，合同期限10年，自2015年6月1日起至2025年12月31日止。李佳霖是文孝公司的法定代表人。文孝公司于2015年9月8日支付了2015年6月至8月金山楼首层及二层的物业服务费6143.1元给金福园业委会，于2016年9月1日支付了2015年9月金山楼首层及二层的物业服务费2047.7元给金福园业委会。一审法院认为：关于金福园业委会的诉讼主体资格问题的认定。《中华人民共和国物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”的规定，业主自行管理的小区，其业主拒付物业服务费的行为，属于侵犯业主共同利益行为。因此，对业主拒付物业服务费的行为，业主委员会有权依法向人民法院提起诉讼，金福园业委会诉讼主体资格适格。对于金福园业委会是否可以向小区业主收取物业服务费。本案金福园小区物业自2013年6月28日起实行自治管理模式，金福园业委会也为小区业主提供了卫生管理等物业管理服务，业主享受服务的同时亦应承担相应的物业服务费，从小区业主接受金福园业委会的物业服务起，双方已形成事实上的物业服务合同关系，虽然金福园业委会与业主之间未签订有书面的物业服务合同，小区业主享受了金福园业委会提供的物业服务，应按照房屋建筑面积交纳所欠的物业服务费。本案中，陈伟升作为金山楼、金海楼首层及二层的业主，初期亦按照1.2元/㎡的标准向金福园业委会交纳了部分物业服务费，表示其接受金福园业委会提供的物业服务，根据《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”的规定，陈伟升作为金山楼、金海楼首层及二层业主，应按照房屋建筑面积交纳拖欠的物业服务费。经计算，陈伟升尚欠金福园业委会金山楼首层及二层商铺物业服务费24572.4元（自2014年6月1日起至2015年5月1日止，共计12个月，2047.7元/月×12月＝24572.4元），尚欠金福园业委会金海楼首层及二层商铺物业服务费76444.6元（自2014年6月1日起2017年7月1日止，共计38个月，2011.7元/月×38月＝76444.6元），扣除陈伟升已经支付的39000元，陈伟升尚欠金福园业委会物业服务费共计62017元。至于利息，应以实欠的物业费，自起诉之日起，按照年利率6%计算为宜。至于文孝公司是否应对其租赁的韶关市武江区桥西巷金福园小区E幢金山楼首层及二层商铺支付物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，虽然《商铺租赁合同》对于物业服务费的承担主体没有约定，但文孝公司自承租涉案金山楼首层及二层商铺起便按照2047.7元/月标准向金福园业委会交纳了物业服务费至2015年9月，结合交易习惯，该院确定文孝公司承租的金山楼首层及二层商铺物业服务费应由其自行负担。经计算，文孝公司拖欠金福园业委会金山楼首层及二层商铺的物业服务费为45049.4元（自2015年10月1日起至2017年7月1日止，共计22个月，2047.7元/月×22月＝45049.4元）。至于利息，应以实欠的物业服务费，自起诉之日起，按照年利率6%计付为宜。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，现金福园业委会要求陈伟升对物业使用人文孝公司拖欠金福园业委会的上述债务承担连带交纳责任，合法合理，该院予以支持。陈伟升经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条之规定，于2017年10月21作出（2017）粤0203民初763号民事判决：一、陈伟升应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠物业服务费62017元及利息（利息计算方法：以实欠的物业服务费，自2017年4月26日起至判决确定的履行之日止，按照年利率6%计算）给韶关市金福园小区业主委员会；二、韶关市文孝教育咨询有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠物业服务费45049.4元及利息（利息计算方法：以实欠的物业服务费，自2017年4月26日起至判决确定的履行之日止，按照年利率6%计算）给韶关市金福园小区业主委员会；三、陈伟升对判决第二项内容承担连带责任；四、驳回韶关市金福园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2581.76元，由韶关市金福园小区业主委员会负担305.09元，陈伟升负担1350.43元，韶关市文孝教育咨询有限公司负担926.24元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金福园业委会向本院提交以下证据材料：《关于表决投票结果公告》，《金福园物业、停车费等收费方案》,《金福园小区物业管理、车辆停放等收费方案表决累总表》，拟证明物业费的收费标准是通过业主大会表决通过的。文孝公司质证称：上述证据不足以证实金福园业委会就收取物业费取得了业主的特别授权，收费方案和表决表均没有制定日期和表决日期，对表决方案的真实性、合法性、关联性有异议。在无法确认金福园小区有多少具有投票权的业主和多少比例的业主投票通过方案的情况下，对表决表的真实性、合法性、关联性有异议。对于双方当事人争议的事实，本院认定如下：《关于表决投票结果公告》中已表明2013年10月26日至27日两天金福园业主已经对《金福园物业、停车费等收费方案》进行表决，且赞成票超过了小区总户数的半数。在文孝公司未能提供充分证据推翻上述证据真实性的情况下，本院对于金福园业委会提供上述证据拟证明的目的予以确认。对一审法院查明认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、金福园业委会是否具有提起本案诉讼的主体资格；二、文孝公司应否向金福园业务会交纳金山楼首层及二层2015年10月1日至2017年7月1日的物业服务费。关于金福园业委会是否具有提起本案诉讼的主体资格的问题。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。虽然金福园业委会并非企业法人及企业法人分支机构，亦非社团组织，但却是经业主大会推选组成，并经相关政府部门备案，符合其他组织条件形式，具有参与民事诉讼的主体资格。其次，业主委员会是经业主大会推选组成，其设立的主要目的是履行业主大会的决定事项，保障全体业主的共同利益。本案中，根据《金福园小区业主管理规约》第二十五条第二款：“物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主、业主委员会应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。”的约定，拖欠业务服务费的行为属于侵犯业主共同利益的行为，因此，业主委员会有权就相关业主拖欠物业服务费的行为向人民法院提起诉讼。最后，从《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”的条文分析可知，业主不是必须要委托物业服务企业对其物业进行管理，业主也可以选择自行管理或者委托其他管理人管理。本案中，金福园小区业主选择自行管理小区物业，金福园业委会执行业主大会的决定事项向小区业主提供物业服务，金福园业委会已与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。为了保证物业服务活动的正常开展，金福园业委会有权向业主收取物业服务费。因相关业主拖欠物业服务费，金福园业委亦有权就相关业主拖欠物业服务费的行为向人民法院提起诉讼。综上，金福园业委会具有提起本案诉讼的主体资格，对于文孝公司称金福园业委会无权提起本案诉讼的主张，本院不予采纳。二、关于文孝公司应否向金福园业委会交纳金山楼首层及二层2015年10月1日至2017年7月1日的物业服务费问题。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，从条文分析可知，交纳物业服务费的主体是业主，只有在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的情况下，才由物业使用人交纳物业服务费，而业主负连带交纳责任。本案中，虽然陈伟升向金福园业委会出具证明称金山楼的物业服务费由文孝公司自行交纳，但在陈伟升与文孝公司法定代表人李佳霖签订的《商铺租赁合同》中并未明确约定金山楼的物业服务费由文孝公司交纳，陈伟升也并未能提供证据证明其与文孝公司约定由文孝公司交纳物业服务费。虽然文孝公司曾向金福园业委会交纳过物业服务费，但不能排除是文孝公司为解决其所租物业渗水问题而代陈伟升支付的。在没有充分证据证明陈伟升与文孝公司约定由文孝公司交纳物业服务费的情况下，一审法院判决由文孝公司向金福园业委会交纳金山楼首层及二层2015年10月1日至2017年7月1日的物业服务费理据不足，本院予以纠正。由于陈伟升系金海楼首层及二层、金山楼首层及二层的业主，上述物业所拖欠的物业管理费均应由陈伟升向金福园业委会交纳。经计算，金海楼首层及二层从2014年6月1日起至2017年7月1日的物业服务费为76444.6元（38个月，2011.7元/月），金山楼首层及二层2014年6月1日起至2015年5月1日及2015年10月1日起至2017年7月1日的物业服务费为69621.8元（34个月，2047.7元/月），合计146066.4元。扣减陈伟升已交纳的物业服务费39000元，陈伟升尚欠金福园业委会物业服务费107066.4元。利息以实欠物业费，从金福园业委会起诉之日起按年利率6%计算。综上所述，文孝公司的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销韶关市武江区人民法院（2017）粤0203民初763号民事判决；二、陈伟升应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠物业服务费107066.4元及利息（利息计算方法：以实欠的物业服务费为基数，按照年利率6%从2017年4月26日起计至本判决确定的履行之日止）给韶关市金福园小区业主委员会；三、驳回韶关市金福园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2581.76元，由陈伟升负担。陈伟升应向一审法院交纳一审案件受理费2581.76元。韶关市金福园小区业主委员会预交的一审案件受理费2581.76元，由一审法院负责清退。二审案件受理费926.24元，由韶关市金福园小区业主委员会负担。韶关市金福园小区业主委员会应向本院交纳二审案件受理费926.24元。韶关市文孝教育咨询有限公司预交的二审案件受理费926.24元，本院予以清退。本判决为终审判决。审 判 长 陈俊东审 判 员 神玉嫦审 判 员 李 罡二〇一八年五月十日法官助理 杨 瑜书 记 员 林子峻