新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民终547号 上诉人（原审原告)：阿布都热西提•卡德尔，男，1956年11月20日出生，维吾尔族，住伊犁哈萨克自治州。 委托代理人：杨智勇，伊宁市公理法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：伊宁市供销社。住所地：伊宁市英阿亚提街华瑞商贸大门右侧B区4层。 法定代表人：龚建军，系该社主任。 委托代理人：罗贤金，新疆长信合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：乌鲁木齐市苏碧怡房地产有限公司伊犁分公司。 负责人：伊利亚斯•买买提，系该公司总经理。 委托代理人：木台力甫•艾麦提，新疆卡毕力律师事务所律师。 上诉人阿布都热西提•卡德尔、伊宁市供销社因与被上诉人乌鲁木齐市苏碧怡房地产有限公司伊犁分公司（下称苏碧怡公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2016年5月1日作出的（2015）伊州民二初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人阿布都热西提•卡德尔及其委托代理人杨智勇，上诉人供销社法定代表人龚建军及委托代理人罗贤金，被上诉人苏碧怡公司委托代理人木台力甫•艾麦提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：原审原告阿布都热西提•卡德尔与原审被告伊宁市供销社2005年1月1日签订了房屋租赁合同。2005年5月30日又签订了补充合同，合同期限为2005年1月1日至2015年3月31日止。租赁费在主合同定为175,000元，后在补充合同加了市场内的2间店铺和院子里的两件房屋的租赁费7000元。按这两份合同原审原告阿布都热西提•卡德尔向供销社支付的租金是182,000元。该租赁合同第10条约定：“因国家政策性征购或拆迁该市场，出租方不负违约责任。”第15条约定：“本合同执行终结后，承租方如需续签的，出租方应优先给予考虑。如该市场出售出租方同样有优先购买权。”按照合同原告阿布都热西提•卡德尔在市场内建造52个玻璃店铺，50个铁皮箱子，25个铁大门，500平米的泡沫板等改造，维修陈旧设施，一直使用至2012年5月。到了2012年5月，苏碧怡公司与伊宁市供销社向市场内的私营经营者擅自下达通知不交租金，经常停掉市场的水、店，把私营经营者搬到别处，使原审原告阿布都热西提•卡德尔在市场无法经营。原审原告阿布都热西提•卡德尔无法收取从2012年5月至2015年3月31日合同到期之前34个月的租金，因此向原审法院起诉，请求为改造，维修该市场投入的3,215,000元和未收取的34个月租金3,945,000元，共7,160,000元由二原审被告予以赔偿。原审审理过程中，原审原告阿布都热西提•卡德尔要求评估其在该市场投入的投资和未收取的租金，原审法院依据其申请，委托伊宁市诚泽评估中心进行评估，评估机构按照原审原告申请的9项投资进行评估，结论为1,851,030元。从2012年5月至2013年5月未收取的一年的租金为1,090,000元。按合同原告阿布都热西提•卡德尔应收取34个月的租金，按评估报告里的一年租金这算（1,090,000÷12×31=3,088,333元）。原审法院将伊宁市诚泽评估中心的评估报告送达给双方当事人后，伊宁市供销社提出异议，并要求重新评估，但未限定的期限内提交申请。原审原告阿布都热西提•卡德尔将租金交纳至2011年1月止，2012年2月至2015年3月期间的租金尚未交清。 另查明，2012年1月11日原审被告苏碧怡公司为甲方与原审被告伊宁市供销社为乙方签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，该合同中明确约定了拆迁市场的补偿方法和补偿金。该合同第三条约定：“房产产权调换补偿：苏碧怡公司提供位于伊宁市供销社伊宁市胜利街63号建筑面积1800平方米的期房。甲方须提供给乙方的安置面积：一层200平方米，二层500平方米，三层500平方米，四层600平方米。”该合同第六条约定：“房屋拆迁补助费：苏碧怡公司给供销社停产、停业损失补偿费1,864,000元。”原审被告伊宁市供销社依据该合同从原审被告苏碧怡公司收取了932,000元。 原审法院认为，双方签订的2005年至2015年的房屋租赁合同，双方在自愿，平等的条件下签订的合法有效合同。有效合同受法律保护。本合同执行至2012年5月。2012年伊宁市供销社与苏碧怡公司签订《拆迁安置补偿合同》，拆迁市场内的商铺，把私营经营者搬迁到红旗大厦，毁坏了市场。伊宁市供销社称：“我们按照政府批复和政府文件的精神与苏碧怡公司签订了合同，我们与阿布都热西提•卡德尔签订的租赁合同约定，因国家政策性征购或拆迁该市场出租方不负违约责任，根据该约定阿布都热西提应立刻把市场交于我们，我们不承担任何赔偿责任”，并向原审法院提供了一些政府的批复文件，从这些文件的内容上来看，这证据只不过是政府同意苏碧怡公司在该地修建“大巴扎”项目的批复和该公司与国土资源局签订的出让合同。依据这些文件，不能认定此处为国家征购或因国家政策性规定征购。该市场改建“大巴扎”是商业性的，以营利为主的工程，而不是国家公益性工程。伊宁市供销社对该市场因政府政策性规定征购的事实未能提供证据证实。伊宁市供销社因与苏碧怡公司擅自签订拆迁安置补偿合同，获得了一定的赔偿，又未经过阿布都热西提•卡德尔同意拆迁该市场，影响其合法权益。所以，伊宁市供销社按照合同约定，因过错行为应向合同相对方赔偿损失。原审原告阿布都热西提承租市场以来一直对该市场投资并改造，且使用了7年，还剩3年时间。原审原告阿布都热西提•卡德尔对市场的投资经伊宁市诚泽评估中心评估为1,851,030元。从中扣除阿布都热西提•卡德尔已使用7年的折旧费1,295,021元，剩余555,009元应由原审被告伊宁市供销社赔偿。另，原审原告阿布都热西提•卡德尔应收取的34个月租金，按该评估机构评估的一年租金折算为3,088,333元，但该34个月的租金是未收取的租金，是不确定的，因市场具有不稳定性，是千变万化的，所以应扣减风险金。从3,088,333元中扣减20%的风险金617,666元，剩余2,470,667元。该款项中，应扣减阿布都热西提•卡德尔应交纳的4年1个月的租金743,166元，剩余1,727,501元，应由伊宁市供销社支付给阿布都热西提•卡德尔。苏碧怡公司与伊宁市供销社签订的租赁合同是不同的法律关系，不能与本案一并处理，故原审原告阿布都热西提•卡德尔要求苏碧怡公司承担连带责任的诉求不能成立，本院不予支持。遂判决：一、被告伊宁市供销社本判决生效之日起10日内向原告阿布都热西提•卡德尔支付市场投资损失555,009元；二、被告伊宁市供销社本判决生效之日起10日内向阿布都热西提•卡德尔支付（未收取的租金）1,727,501元；三、乌鲁木齐苏碧怡公司伊犁分公司在本案中不承担连带责任。 上诉人阿布都热西提•卡德尔不服一审判决，上诉称：请求撤销原审判决，改判伊宁市供销社赔偿建筑设施等损失1,851,030元、预期租金3,088,333元并由苏碧怡公司承担连带赔偿责任，本案全部诉讼费用由伊宁市供销社和苏碧怡公司承担。事实和理由：（一）我方与伊宁市供销社签订租赁合同尚未到期的情况下，伊宁市供销社与苏碧怡公司签订房屋拆迁安置补偿合同，通知商户撤离市场并拆除、损坏我所建的商铺，造成我投资损失350万元，该项损失经原审法院委托鉴定机构鉴定为1,851,030元，但原审法院扣减7年的折旧费1,295,021元作出了判决，原审法院扣减7年的折旧费是不符合客观实际；（二）经鉴定机构认定我方的预期34个月租金收入为308,833元，原审对此不予全部认定，扣减20%的风险金没有法律依据，应予以纠正；（三）伊宁市供销社与苏碧怡公司签订拆迁安置补偿协议后，共同实施了拆除、损毁我方所投资建造的店铺，故苏碧怡公司对伊宁市供销社的赔偿责任应承担连带责任，因苏碧怡公司为分公司，根据法律规定，应由苏碧怡总公司承担。综上，原审判决处理不当，应予以改判支持我方的原审诉讼请求。 上诉人伊宁市供销社针对上诉人阿布都热西提•卡德尔的上诉，答辩称：本案所涉及租赁标的物被政府拆除并出让该租赁物所占用的国有土地给苏碧怡公司开发建设大巴扎项目，属于旧城改造项目，该项目属于公益性项目，双方租赁合同关系，遇合同约定的政策性因素而终止，故我方不应承担任何责任。涉案市场并非我方转让给苏碧怡公司，是伊宁市政府收回该市场占用的土地后出让给苏碧怡公司的，涉案租赁合同终止并非我方的责任，是政府行为。原审法院对阿布都热西提的损失委托评估是不应当的，应予以驳回其评估申请，因为，我方不应当承担任何责任。 被上诉人苏碧怡公司针对上诉人阿布都热西提•卡德尔的上诉，答辩称：请求驳回阿布都热西提•卡德尔的上诉，因为我公司与阿布都热西提•卡德尔没有法律关系。 上诉人伊宁市供销社不服一审判决，上诉称：请求撤销原审判决第二、三项，驳回阿布都热西提•卡德尔的原审诉讼请求，本案的全部诉讼费、评估费由阿布都热西提•卡德尔负担。事实及理由：（一）原审判决认定事实错误。1、原审法院认为，本案所涉及租赁标的物被拆迁的行为属于商业性和盈利性为主的工程，而不是国家公益性工程。我方认为原审法院这一认定与事实不符，根据相关法律法规规定，并结合我方提供的政府文件，本案所涉及租赁标的物被政府拆除并出让该租赁物所占用的国有土地给苏碧怡公司开发建设大巴扎项目，属于旧城改造项目，该项目属于公益性项目，故原审法院的此认定错误；2、涉案租赁合同第六条第二项及第十条中，均约定了如遇（伊宁）市政府城市改造须拆除该市场造成的投资损失、因国家政策性征购或拆除市场，出租方不承担任何责任，不负违约责任。本案中，租赁标的物的拆除，是不以我方的意志为转移的政府性因素，属于当事人双方在订立合同时就已经预知的政策风险并对该风险进行了分担，故原审法院判令我方赔偿损失不符合合同约定。（二）原审法院对租赁标的物进行评估没有合同依据，也没有法律依据，评估结果亦不能作为定案依据。1、原审法院委托评估机构对涉案标的物进行评估违反合同约定，也没有法律依据；2、评估机构超出法院委托评估范围作出评估报告，但原审法院却予以采纳并作为判决依据。原审法院并未委托评估机构对房租损失进行价格评估，评估机构擅自进行评估，已经超出了其评估范围，原审法院不应采信；3、假设本案的事实就如原审法院所认定那样，以下事实也是错误的；（1）按照租赁合同的约定，租金收益本身就应当将租赁物的建设和装修计入收益的成本，租赁期满，租赁物无偿归出租方所有，因此委托评估只能选择委托评估租赁损失或租赁物的残值损失中一项，属于或选评估，不应当全部进行评估；（2）评估机构对2012年5月至2013年5月一年的房屋房租收益进行了评估，且评估报告特别说明只对该期间的评估结果有效，原审法院直接按照该评估价格套用到2013年至2015年3月，显然没有事实依据；（3）阿布都热西提•卡德尔在评估机构作标的物的租赁损失评估时，向评估机构提交了其收取租赁费的收据，我方认为，应当以其申报纳税的为准；（4）评估机构对资产进行评估时，却擅自将与资产无关的115,500元的人工工资作为资产进行评估，显然属于超范围评估。综上，原审判决错误，应依法改判驳回阿布都热西提•卡德尔原审诉讼请求。 上诉人阿布都热西提•卡德尔针对上诉人伊宁市供销社的上诉，答辩称：上诉人伊宁市供销社的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。 被上诉人苏碧怡公司针对上诉人伊宁市供销社的上诉发表意见称：我公司基本同意供销社的上诉意见，我们是根据政府政策获得了土地使用权，我公司与伊宁市供销社签订的拆迁安置补偿协议中约定，由供销社负责拆迁。 上诉人阿布都热西提•卡德尔在二审中未提交新证据。 上诉人伊宁市供销社在二审中未提交新证据。 被上诉人苏碧怡公司在二审中未提交新证据。 经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为，（一）上诉人伊宁市供销社不承担赔偿责任的主张能否成立？（二）涉案三份评估报告能否作为定案依据？（三）如果涉案三份评估报告能作为定案依据，上诉人阿布都热西提•卡德人投资款和预期租金收益中应否扣减折旧费及风险金？（四）苏碧怡公司应否承担连带责任？围绕本案争议焦点及查明的事实，本院分析认定如下： 关于第一个争议焦点问题。涉案租赁合同第六条第二项约定：“如遇市政府城市改造，须拆除该市场，造成的投资损失，出租方不承担任何责任。”第十条：“因国家政策性征购或拆迁该市场，出租方不负违约责任。”因此，上诉人伊宁市供销社认为，涉案租赁标的物的拆迁属于旧城改造项目，此项目属于公益性项目，故不承担任何责任。对此，本院认为，根据伊宁市供销社与苏碧怡公司签订的房屋拆迁安置补偿合同，可以认定涉案租赁标的物的拆迁单位为苏碧怡公司并非政府。苏碧怡公司在原审中提交的政府文件为该公司准备开发的“大巴扎”项目纳入旧城改造范围及该项目批复文件，苏碧怡公司开发的“大巴扎”项目为商业性、营利为目的工程项目，该项目虽在旧城改造项目范围内，但项目开发目的来看，并非纯粹公益性工程项目。故此情节不属于涉案租赁合同约定的上诉人伊宁市供销社免责的范围。从涉案租赁合同的履行情况来看，涉案租赁合同未能继续履行的主要原因是，上诉人伊宁市供销社与被上诉人苏碧怡公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定拆迁涉案租赁标的物并在之后实际履行该合同。上诉人伊宁市供销社将租赁合同期限尚未届满并未征得承租人同意的情况下，与被上诉人苏碧怡公司签订房屋拆迁安置补偿协议并通知市场内商户搬出市场的行为已构成违约，其因违约造成的损失应承担赔偿责任。故上诉人伊宁市供销社不承担任何赔偿责任的主张不能成立。 关于第二个争议焦点问题。原审法院根据上诉人阿布都热西提•卡德尔的申请，于2015年9月21日委托伊宁市诚泽价格评估有限公司对阿布都热西提•卡德尔资产进行价值评估，该公司于2015年10月28日作出伊诚价评案字（Z151009)号价格评估报告，确定标的物价值为1,790,894元。上诉人阿布都热西提•卡德尔对此评估报告提出异议后，该评估机构于2015年11月26日与相关人员对委托标的争议及漏项部分再次进行了现场勘测，相关勘测数据经双方当事人签字认可后，于2015年11月29日，在原评估报告的基础上，对争议及漏项部分评估核算，作出（Z151009)号补充评估报告，最终确定标的物价值为1,851,030元。原审法院委托该评估机构对涉案租赁标的物2012年5月至2013年5月止的租金损失，该评估机构于2015年11月17日作出（Z1510-09）房租损失价格评估报告，确定2012年5月至2013年5月止一年的房租损失为109万元。以上涉案评估报告均由原审法院委托评估，评估机构及评估人员资质符合相关规定，能够作为本案的定案依据。但（Z151009)号补充评估报告中，数字计算错误及不合理的部分，本院予以纠正。该补充报告中明确罗列了共八项补充内容，最终认定一至八项的总评估值为506,504元，漏算了第七项第二、三部分，即下水管道110米11,000元及3个水井6600元，共17,600元。该补充报告第8项为看市场人的工资115,500元，原审法院委托评估对象为资产，人工工资不属于资产范围，故该项应予以扣减。故本院认定上诉人阿布都热西提•卡德尔的资产投入为1,753,130元。（1,851,030元+17,600元-115,500元=1,753,130元） 关于第三个争议焦点。伊宁市诚泽价格评估有限公司作出的伊诚价评案字（Z151009）资产价值评估报告第六项记载：估价定义，根据估价目的，此次评估报告出具的标的物价格是委估对象在估价时点的重置成本价值及市场价值。故应当扣减相应折旧费，原审法院认为，阿布都热西提•卡德尔承租市场以来一直对该市场投资并改造，且已使用7年，其资产投资经评估为1,851,030元，从中扣减已使用7年的折旧费1,295,021元，剩余555,009元，应由伊宁市供销社给予赔偿。对此，本院认为，原审法院计算结果错误，但酌定折旧率70%，本院予以认定，据此上诉人阿布都热西提•卡德尔建造的资产总价值1,753,130元中扣减折旧费1,227,191元，剩余525,939元应由被上诉人供销社予以赔偿。关于扣减风险金的问题。本案中，上诉人阿布都热西提•卡德尔原审诉求为预期34个月的租金收益，其该项诉求符合《中华人民共和国合同法》第113条之规定，该预期可得利益必须是利用该财产从事生产经营活动可以取得的预期纯利润，故原审法院根据实际情况，酌情扣减20%风险金并无不当。 关于第三个争议焦点。被上诉人苏碧怡公司并非涉案租赁合同的相对方，其与上诉人伊宁市供销社的法律关系与涉案法律关系并非同一法律关系，故上诉人阿布都卡德尔主张被上诉人苏碧怡公司对上诉人伊宁市供销社的赔偿责任承担连带责任无法律依据，本院不予支持。 综上，原审判决事实清楚，处理部分不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2015）伊州民二初字第28号民事判决第二项、第三项，即被告伊宁市供销社在本判决生效之日起10日内向原告阿布都热西提•卡德尔给付（未收取的租金）1,727,501元、乌鲁木齐苏碧怡公司伊犁分公司在本案不承担连带责任； 二、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2015）伊州民二初字第28号民事判决第一项，即被告伊宁市供销社在本判决生效之日起10日内，向原告阿布都热西提•卡德尔支付市场投资损失555,009元。 三、上诉人伊宁市供销社本判决生效之日起10日内支付上诉人阿布都热西提•卡德尔投入损失525,939元。 一审案件受理费63,915元、评估费30,000元，合计93,915元按一审判决执行。二审案件受理费25,060.08元由（伊宁市供销社预交）上诉人伊宁市供销社负担。二审案件受理费22,014.18元由（阿布都热西提•卡德尔预交）上诉人阿布都热西提•卡德尔负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 库西塔尔 代理审判员 赵 亚 丽 代理审判员 崔  瑜 二〇一六年十一月七日 书 记 员 田 忠 顺