湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终102号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林烨。
委托诉讼代理人：李�，广东大洲律师事务所律师（特别授权）。
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗胜辉。
委托诉讼代理人：唐春松，湖南正赢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文斌，该公司副总经理（特别授权）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南炬辉光电科技有限公司。
法定代表人：罗胜辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐春松，湖南正赢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文斌（特别授权）。
上诉人林烨、罗胜辉因与被上诉人湖南炬辉光电科技有限公司（以下简称炬辉公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2016)湘1103民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林烨的委托诉讼代理人李杰、上诉人罗胜辉的委托诉讼代理人李文斌，被上诉人陈良桂及其委托诉讼代理人桂红到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
林烨的上诉请求：一、请求法院判决被上诉人将合同约定的临街两亩工业配套用地过户到纤音科技股份有限公司名下。二、判令被上诉人支付上诉人违约金3,533,697元。理由：一、原审判令被上诉人按本金的年利率7.15%计算违约金，明显偏低。二、原审要求上诉人承担一审诉讼费用45,774元，不当。
罗胜辉的上诉请求：一、请求改判解除上诉人与被上诉人于2014年9月12日签订的《工业出让地转让协议》，由上诉人退货被上诉人已支付的土地转让款182.62万元，并承担同期银行贷款利息。二、请求改判由被上诉人因合同使用上诉人的厂房及宿舍的租金25,200元及水电费4096元和餐费5466元。三、由被上诉人承担本案一审、�审费用及财产保全费用。理由：一、本案事实上土地无法转让，属于法律上和事实上均不能履行的非金钱债务，可以依据合同法的规定解除双方的合同。二、关于被上诉人租用上诉人的厂房、宿舍租金25,200元及水电费4096元及餐费5466元，上诉人财务有应收款项清单，且被上诉人认可该事实，只是以补充协议来抗辩无需交纳上述款项，该协议被上诉人没有签名盖章，未能生效。
罗胜辉、炬辉公司辩称，被上诉人林烨要求支付违约金3,533,697元过高，请求法院调整。理由：一、双方签订合同中涉及的土地尚有2.42亩土地没有办理征收手续，属于“批而未征”，导致该宗土地无法使用，双方的土地转让合同应该属于无效合同。二、诉讼费用的分摊，不能提起上诉。
林烨向一审法院起诉请求：1.二被告支付原告违约金3,533,697元【1,826,200×0.5%×（自2014年10�28日至2016年5月17日共567天-180天）=3,533,697】；2.被告继续履行《工业出让土地转让协议》，具体内容为：（1）被告将涉案土地过户到新成立的公司名下，即纤音（湖南）科技股份有限公司；（2）将协议里所说的该宗土地临街两亩地为工业配套用地转入乙方林烨名下；（3）协助乙方办理厂房规划施工手续等；（4）协助办理该土地的标准厂房国家补贴资金到乙方名下；3.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年2月9日，被告炬辉公司通过公开报价竞得永州市冷水滩区九嶷大道东侧、陶源路北侧的九嶷大道东侧C-1号地。2013年3月被告炬辉公司取得了上述土地的土地使用权证，权证号为永（冷）国用（2012）第000204号。2014年9月12日，原告林烨（乙方）与被告罗胜辉（甲方）签订了《工业出让土地转让协议》，该协议约定：（一）甲方将自有的工业国有�让土地的土地使用权转让给乙方，具体状况如下：1、甲方的土地座落于永州市冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处，国土证号为永（冷）国用（2012）第0002**号，其中已修建的房屋、厂房土地使用权面积为6134.56平方米，房屋建筑面积25,638.66平方米，拟转让土地使用权面积为22,055.34平方米，以分割后的国土部门红线测绘图载明的面积为准）四至界限、分布见附件一；（二）上述土地价款为每亩13.8万元，土地面积以分割后的国土部门红线测绘图载明的面积为准。初步估算拟转让面积为22,055.34平方米，估算价格为4,565,454元；（三）自本合同签订之日起的7日内，乙方向甲方预付合同地款计182.62万元；甲方转让给乙方的土地经国土部门分割划分重新登记新的国土使用权证，甲方与乙方新组建公司，甲方将拟转让的该宗土地作价入股，占股20%，乙方占80%。该宗土地办理至新重组公司名下，新组建公司拟修建的厂房规划、施工等手续获相关部门批准，乙方可以进场施工开工，甲方将新组建的公司的股份无偿转让至乙方指定的林东航名下，并进行司法公证；甲方保证拟转让的该宗土地前面临街两亩为工业配套用地，并转入乙方名下，乙方积极给予协助，甲方承诺以上事项在180天内办结，此后7日内乙方向甲方支付土地转让剩余60%计2,739,254元的价款；（四）甲方协助乙方办理好在该宗土地建设楼规划手续并建设完工，并协助乙方办理标准厂房国家补贴资金全额到乙方名下，国家补贴资金有无或多少按当地政府政策办理；（五）甲方应确保该宗土地在转让前及本协议签订后不存在任何产权争议，不存在其它买卖、合作、合资、抵押及第三人权益。甲方转让该宗土地的相关关系。甲方转让的该宗土地的青苗补偿费、周边关系协调费等费用�遗留问题均由甲方负责承担；（六）甲方未按合同约定的期限履行合同义务，甲、乙双方同意按下列相应条款内容处理：1、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；2、乙方书面催告甲方之日起的15日内，甲方仍未履行合同约定义务的，乙方再次并书面通知甲方，自收到通知之日起的15日内甲方未提出合理异议，视作甲方无异议。乙方有权单方解除合同并向甲方退还双倍合同以及乙方已经施工的其他经济损失。合同还对其他权利义务进行了约定。
2014年9月18日，被告林烨将上述合同约定的预付款1,826,200元支付给了被告罗胜辉。2016年1月28日，被告炬辉公司出具了一份《补充协议书》，协议的甲方为被告罗胜辉、炬辉公司，乙方为林烨。该协议主要对涉案土地转让相应事宜进行了约定。2014年10月27日，纤音（湖南）科技股份有限�司成立，公司股东为林烨、罗胜辉。
一审法院认为：原、被告签订的《工业出让土地转让协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均不得随意的变更或解除。该协议所约定的土地是被告通过出让方式合法取得，并办理了土地权属证，土地手续齐备，被告应当按照约定办理过户手续。被告虽称涉案土地因征收问题无法办理过户手续，故要求解除合同，但被告提供的证据无法证实该事实主张，被告应承担举证不力的后果。因此，法院对被告的反诉请求依法不予支持，被告罗胜辉、炬辉公司应继续履行《工业出让土地转让协议》，将协议约定的土地过户至纤音（湖南）科技股份有限公司名下，并按照协议的约定协助原告办理好在该宗土地上建设楼房规划手续。因原、被告均无证实协议中约定的国家补贴�金是否存在以及协议中所约定的该土地前面临街两亩应为工业用地，依法不能转让至个人名下，故对原告要求被告协助办理国家补贴资金至原告名下以及将协议约定临街两亩土地转入原告名下的诉讼请求，法院不予支持。
合同签订后，原告已按照约定履行了给付价款义务，而被告却未履行相应的合同义务，被告作为违约一方应承担违约责任。按照协议约定，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.5%的违约金，但由于原告并未提供证据证实其损失的发生，其实际损失应为资金利息损失，该违约金已过分高于因被告违约造成的损失，故法院按照按中国人民银行同期一年期贷款基准年利率5.5%上浮30%，即7.15%计算违约金，合同约定被告应当在2014年9月12日后的180天内，即2015年3月11日之前办理转移登记手续，故该违约金应自2015年3月11日起计算至2016年5月17日止。
对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付其厂房、宿舍租金25,200元及水电费4096元及餐费5466元，均没有相应的证据予以证实，对该反诉请求，因证据不足，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司继续履行被告罗胜辉与原告（反诉被告）林烨于2014年9月12日签订的《工业出让土地转让协议》，依法将该协议约定的土地过户至纤音（湖南）科技股份有限公司名下，并协助原告办理在该土地上的建设楼房规划手续；二、被告（反诉原告）罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）林烨自2015年3月11日起至2016年5月17�止以1,826,200元为基数按年利率7.15%计算的违约金；三、驳回原告（反诉被告）林烨的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司的反诉诉讼请求。本案本诉受理费35,070元，诉讼财产保全费5000元，反诉费10,774元，共计50,849元，由原告（反诉被告）林烨负担45,774元，被告（反诉原告）罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司负担5070元。
二审期间，上诉人罗胜辉向法庭提交以下证据：证据一、营业执照，拟证明炬辉公司的主体资格；证据二、身份复印件，拟证明罗胜辉的主体资格；证据三、项目合同书，拟证明冷水滩区人民政府招商引资罗胜辉公司来落户；证据四、契税完税证，拟证明2012年3月16日交纳了本案诉争地土地出让金税收；证据五、国土使用证，拟证明上诉人罗胜辉及公司取得了诉争地的土地使用权及面积和土地�途，而性质为工业用地；证据六、地籍图，拟证明上诉人炬辉公司在靠近陶源路这一方的25.34亩地上建有两栋厂房及两栋公租房。而诉争地33亩地上无任何建筑及构筑物，属空地；证据七、会议纪要，拟证明炬辉公司已修建了公租房，可对该范围内土地调整土地用途，但还需缴纳变更土地用途的费用，即土地出让金尚须要增加。
上诉人林烨发表以下质证意见：对对方提供的证据一、证据二、证据四、证据五、证据六，我方均无异议；对对方提供的证据三、证据七我方有异议，我方认为该两份证据与本案无关。
本院认证认为，罗胜辉提交的证据一、证据二、证据四、证据五、证据六，林烨无异议，本院予以确认，提交的证据三、证据七，与本案不具关联性。
经二审审理查明，2016年1月28日形成的补充协议书，甲方罗胜辉与乙方林烨均未签�，罗胜辉及炬辉公司在一审庭审时，不认可该补充协议的效力，林烨二审期间，明确表示不认可该协议的效力。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩理由，本案争议的焦点为：一、双方当事人签订的《工业出让土地转让协议》是否应当解除；二、上诉人林烨是否应当承担使用上诉人罗胜辉及炬辉公司的厂房及宿舍租金及水电费、餐费；三、原判确定上诉人罗胜辉、炬辉公司按本金的年利率7.15％计算违约金是否明显偏低，现评析如下：
一、双方当事人于2014年9月12日签订的《工业出让土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不具有合同无效的情形，属有效合同。罗胜辉提出解除本合同没有法律依据：（一）、涉案土地属于成片开发的工业用地，已形成了工业用地的条件，不属于《城市房地�管理法》规定的禁止转让的土地；（二）、虽然涉案的土地中尚有2.42亩土地没有实际完成征收，但该土地的使用权人已经属于炬辉公司，符合转让的条件，不属于《合同法》第一百一十条规定的在法律上和事实上均不能履行的非金钱债务，不符合合同解除的法定条件，双方当事人应当继续履行本合同。
二、上诉人罗胜辉主张的厂房及宿舍租金及水电费、餐费，但都没有向法庭提交相应的证据予以证实，本院不予支持。
三、上诉人罗胜辉以及炬辉公司没有按照合同的约定将涉案土地过户至纤音（湖南）科技股份有限公司名下，属违约行为，应当承担违约责任，但双方当事人约定的违约金即每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.5％，过分高于林烨因此遭受的损失，考虑到涉案土地有升值空间，原判确定按年利率7.15％计算违约金基本恰当。
综上所述，双方的上诉不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费50,849元，二审案件受理费35,070元，共计85,919元，由上诉人林烨负担34,367.6元，上诉人罗胜辉、湖南炬辉光电科技有限公司负担51,551.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
审 判 员 刘志军
代理审判员 陈 楠
二〇一七年三月十六日
书 记 员 杨红英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、�定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。