浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终2591号上诉人（原审原告）：李吉文，男，1972年2月27日出生，汉族，个体工商户，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼颖莹，浙江阳明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余姚万达广场投资有限公司。住所地：浙江省余姚市四明西路***号201。委托诉讼代理人：洪彩珍，浙江义韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚梦洁，浙江义韬律师事务所律师。上诉人李吉文因与被上诉人余姚万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2017年3月13日作出的（2016）浙0281民初8843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。因上诉人对本院作出的双方当事人之间与本案案情相同的已经发生法律效力的（2016）浙02民终672号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2017年1月21日作出（2016）浙民申2398号民事裁定，提审该案，故本院裁定对本案中止审理。2018年1月23日，浙江省高级人民法院作出（2017）浙民再127号民事判决，故本院恢复本案审理，现已审理终结。李吉文上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》目的明确为经营餐饮的商业用途。一审法院对“商业用途”进行定义时，狭义地将“经营餐饮的商业用途”排除在外，不符合逻辑和常理。若被上诉人销售给上诉人的房屋不能用于餐饮经营，应当在《商品房买卖合同》中予以明确告知，以利于上诉人作出是否购买的意思表示。2.无论是被上诉人购房前所作的承诺、合同约定以及安装烟道等，无不告知上诉人其所购房屋可以用于经营餐饮，但涉案房屋实际并不能实现上诉人经营餐饮的合同目的。上诉人提供的证据（录音录像与烟道照片）足以证明上诉人签订合同目的系为了经营餐饮。3.《商品房买卖合同》约定的房屋为钢混结构，但实际是钢结构。一审法院认定被上诉人交付与合同约定结构不符的房屋未构成根本违约，是错误的。首先，房屋结构是上诉人在购买房屋时考量的重要因素，房屋售价高达31689元/㎡,但被上诉人却将造价低廉的钢结构房屋销售给上诉人，损害上诉人的利益。其次，验收备案不能掩盖被上诉人严重违约的事实，交付与合同约定一致的房屋是被上诉人对上诉人的义务。最后，房屋结构与合同约定不符，将影响上诉人对房屋的正常使用。因此，被上诉人构成根本违约。4.上诉人与被上诉人签订的补充协议，是被上诉人预先拟定的格式文本，在订立时没有与上诉人存在任何的协商和调整，其中的条款并非上诉人真实意思表示。补充协议条款均存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人权利的情况，且被上诉人并未就上述条款采取合理的方式提请上诉人注意。因此，补充协议中的格式条款应属无效。5.被上诉人提供的一系列规划、设计、审批、竣工、验收材料，均显示涉案房屋的各项手续不符合相关法律法规的要求。涉案房屋存在先施工后设计并补办规划、设计、审批、施工等手续的情况。涉案房屋目前存在严重质量瑕疵，房顶严重漏水。6.上诉人按约全面履行了付款义务，被上诉人却擅自对合同内容（房屋结构、用途限制）进行变更，并未全面履行自己的义务。一审法院选择性地适用法律，对上诉人和被上诉人采取了不同的要求和标准，无视被上诉人的违约行为以及上诉人合同目的不能实现的事实。7.被上诉人在一审判决前提交了补充协议第十三条第4项，主张解除权须自解除事由发生之日起30日内书面通知被上诉人，否则视为放弃解除权。该约定明显免除被上诉人责任，加重上诉人责任，排除上诉人法定以及约定的合同解除权，属无效条款。万达公司答辩称：1.双方合同约定涉案商品房用途为商业，被上诉人交付的系商业用途房产，符合合同约定。合同并未约定涉案商品房可用于经营餐饮。上诉人提交了录音录像，以证明签约时双方约定涉案商品房可以经营餐饮，但该录音录像中上诉人的销售人员已离职，因此无法确认该录音录像的真实性。2.关于涉案房屋的结构问题。被上诉人出售给上诉人的商品房，从规划设计到建造施工再到竣工验收始终是钢结构，从未发生过变更。双方签约时，房屋已经作为售楼部在使用中，签约地点就在售楼中心。因此，上诉人在签约时对涉案商品房的结构已经了解清楚，并且上诉人在签约时也对相关事实予以确认。合同写的涉案商品房为钢混结构，系因为被上诉人出售的商品房大部分为钢混结构，由于工作人员的疏忽，在格式文本套用时没有及时更改所导致的笔误。涉案商品房的设计、施工质量完全符合国家相关标准。3.本案中不存在可解除合同的情形，不符合退换房屋的要求。双方在合同和补充协议中对解除合同的条件、期限、责任等均作了明确约定。即使符合合同解除的条件，但上诉人并未在合同约定的期限内提出解除合同的主张，上诉人一审起诉要求解除合同已经过了合同约定的期限。4.上诉人与被上诉人买卖与涉案商品房相邻的余姚万达广场9-1幢1-330-14、2-330-14号商铺纠纷一案，已由宁波市中级人民法院作出的（2016）浙02民终672号民事判决，驳回了上诉人的诉讼请求。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。李吉文一审诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2013年2月27日签订《商品房买卖合同》及《商铺合同补充协议》各一份，合同载明：原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为余姚市住房与城乡建设局，预售许可证号为余房预许字（2012）第16号；原告购买被告开发的余姚万达广场9-1幢1-330-13、2-330-13号房屋，房屋用途为商业，房屋结构为钢混，房屋建筑面积为136.69平方米，房屋总价款为4331600元；交付期限为2014年9月30日前；第十七条约定：凡符合《浙江省事实办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按办法第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。补充协议第十二条第二款约定：双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容；第十三条第四款约定：除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的原告有权解除本合同及补充协议的事由，被告自该事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，视为原告放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权，双方继续履行合同约定义务。原告于2014年10月4日办理了房屋交接手续，房屋实测建筑面积为136.81平方米，总价款4335402元。原告已办理涉案房屋的房屋所有权证（权证号：余房权证城区字第××号）和国有土地使用权证[权证号：余国用（2015）第05215号]；另查明，原告所购涉案房屋结构为钢结构，设计使用年限为50年。原告于2015年6月5日向一审法院以同样事实和理由起诉，要求解除原、被告签订的标的物为余姚万达广场9-1幢1-330-14、2-330-14号房屋的商品房买卖合同，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年5月16日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议焦点主要有以下两个：1.涉案房屋结构形式为钢结构，与合同约定的钢混结构不符，是否构成根本违约；2.原、被告是否约定涉案房屋需用于餐饮经营；并作如下分析：关于争议焦点1，原告诉称被告未按合同约定交付钢混结构的房屋，而交付了钢结构的房屋，严重影响房屋的正常使用，属于严重违约；被告辩称出售给原告的房屋，从规划设计到建造施工再到竣工验收，在结构形式上始终是钢结构，从未进行过变更，该建筑完全符合国家相关质量标准进行设计、施工，合同中结构形式写为钢混是因为被告工作人员疏忽。对此，虽然涉案房屋结构形式为钢结构，与合同约定的钢混结构不符，但比较钢结构建筑与钢混结构建筑，仅在造价、实用性、安全性等方面存在一定差异，各有利弊，且涉案房屋建筑结构设计使用年限为50年，系永久性建筑，已经过相关部门验收合格并备案，故该钢结构房屋并不会对原告的正常使用造成重大影响，被告交付钢结构房屋不构成根本违约。关于争议焦点2，原告诉称在买房时告知过被告对房屋有经营餐饮的特殊用途，被告明确答复可以用于餐饮，现原告向环保部门申请办理相关手续时被告知无法从事餐饮经营，导致原告的合同目的不能实现；被告辩称合同约定的房屋用途为商业，但被告从未承诺涉案房屋可以用于餐饮经营。退一步讲，即使被告销售人员有涉及商品房特殊用途的相关承诺，根据补充协议约定，不构成合同内容。对此，合同约定的房屋用途系商业，被告交付的系商业房产，被告交付的房屋用途符合合同约定；若原告对房屋用途有从事餐饮的特殊要求，双方应在合同中进行特殊条款约定。经审查，合同中并无该特殊条款的约定，原告也无证据证明有此特殊条款约定，故被告交付的房屋用途符合合同约定。至于原告陈述被告销售人员曾在其购房时做过可用于餐饮的承诺，因原告该主张无事实依据，且即使被告销售人员曾做过类似承诺，根据补充协议约定也不构成合同内容，故原、被并未对商品房可用于餐饮经营有过约定。关于原告主张根据合同约定行使解除权，因合同约定原告须自解除事由发生之日起30日内书面通知被告，否则视为放弃解除权，现原告未举证在约定期限内行使了解除权，该解除权已消灭。另经向原告进行释明，若被告的行为不构成根本违约，是否需要变更诉讼请求，原告表示不进行变更，坚持要求解除合同。综上，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，符合法律规定，应当确认合法有效。原告要求解除《商品房买卖合同》的理由不成立，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李吉文的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告李吉文负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：双方当事人之间就买卖与涉案商品房相邻的余姚万达广场9-1幢1-330-14、2-330-14号房屋纠纷一案，本院作出的（2016）浙02民终672号民事判决，维持了一审法院的（2015）甬余梁民初字第102号民事判决。2018年1月23日，浙江省高级人民法院作出（2017）浙民再127号民事判决，撤销了（2016）浙02民终672号和（2015）甬余梁民初字第102号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人于2013年2月27日就余姚万达广场9-1幢1-330-14、2-330-14号房屋签订的商品房买卖合同及商铺合同补充协议。本院认为：被上诉人交付房屋的结构形式为钢结构，与《商品房买卖合同》约定的钢混结构不符。由于钢结构房屋与钢混结构房屋采用不同的建筑材料和建筑工艺，在舒适性、实用性、实际价值与成本等方面均有不同，被上诉人的违约行为必定会对上诉人的实际使用及合同目的的实现产生根本影响，应认定被上诉人交付的标的物不符合约定，且构成根本违约。上诉人诉请解除合同，符合合同法第九十四条第（四）项的规定。被上诉人依据双方商品房买卖合同补充协议第13.4条“如出现法定或约定的乙方（上诉人）有权解除合同及补充协议的事由，甲方（被上诉人）自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的通知，则视为乙方放弃合同补充协议的解除权……”的约定，辩称上诉人主张的解除合同因已超过约定的30日期限，应视为解除权已消灭。对此，法定解除权的行使期限应以法律明确规定的为准，不能由当事人通过约定的方式予以限制。商品房买卖合同补充协议第13.4条的约定因系以约定的形式排除和限定法定解除权的行使，故应认定为无效。被上诉人的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人李吉文的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销余姚市人民法院（2016）浙0281民初8843号民事判决；二、解除李吉文与余姚万达广场投资有限公司于2013年2月27日就余姚万达广场9-1幢1-330-13、2-330-13号房屋签订的商品房买卖合同及商铺合同补充协议。一、二审案件受理费各80元，均由余姚万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  黄永森审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一八年五月十八日书记员  桂红艳