重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01180号
上诉人（原审原告）：余永刚，男，1971年9月5日出生，汉族，农民，住重庆市涪陵区。
委托代理人：黄中秀，重庆天亿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市教育担保有限责任公司，组织机构代码68390325-9，住所地重庆市合川区南办处振兴路113号1幢1、2、3层。
法定代表人：张永红，该公司董事长。
上诉人余永刚诉被上诉人重庆市教育担保有限责任公司案外人执行异议之诉一案，重庆市涪陵区人民法院于2014年8月30日作出（2014）涪法民初字第03154号民事判决，余永刚对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年9月，周伟、倪中义从重庆联合产权交易所购得中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方公司）所有的重庆市涪陵区中山西路2号2、3、5、6层商业用房后，未办理产权过户登记手续，即于2010年2月22日以重庆伟易投资有限公司（倪中义为法定代表人）（以下简称伟易公司）名义与余永刚签订了房地产买卖合同，约定将其中的5楼43号商铺以142358元的总价按揭出售给余永刚。合同还约定，合同登记后，买卖行为成立。合同签订后，余永刚即按约定支付了伟易公司首付款71358元，但双方未到有关机关进行合同登记。当日，双方还签订了租赁协议，约定余永刚将该商铺返租给伟易公司经营，租赁期限为2年，租金从当日开始计算支付。2011年5月13日和10月14日，伟易公司股东周伟的周朝公司又先后两次向余永刚承诺，保证在2011年11月30日前办妥该商铺的产权相关事宜。此后，因一直未办好按揭贷款手续，伟易公司便将余永刚应收取的租金抵扣了部分未付房款。同时，该商铺的产权也一直未过户登记到余永刚名下。
另查明：东方公司在2010年12月将该商铺又出售给了重庆周朝实业有限公司（以下简称周朝公司）并于当日办理了产权过户登记手续，后该商铺因周朝公司为重庆红平百货超市有限公司（以下简称红平公司）向重庆市教育担保有限责任公司作偿债担保发生纠纷而被法院查封。余永刚知晓后，认为该商铺属自己所有，法院的执行侵犯了其所有权，便于2013年3月25日向一审法院提出执行异议，要求解除对该商铺的查封，执行法院经审查，认为余永刚的理由不能成立，裁定驳回了其异议。
余永刚诉称：2010年2月22日，我与重庆伟易投资有限公司（以下简称伟易公司）签订了房地产买卖合同，以按揭贷款方式购买了重庆市涪陵区中山西路2号合智商业广场5楼43号商铺，总价款142358元，当日即按合同约定支付了首付款71358元；还与该公司签订了租赁协议，将该商铺返租给该公司经营。此后，由于该公司的原因，一直未能办好按揭贷款及产权过户手续。在我催问下，该公司均说正在办理之中。2011年5月13日和10月14日，伟易公司股东周伟、重庆周朝实业有限公司（以下简称周朝公司）又先后两次向我承诺，保证在2011年11月30日前为我办好产权过户手续，但期满仍未办好。2012年12月，我才得知该商铺早被周伟过户到周朝公司名下，后因周朝公司为红平公司向重庆市教育担保有限责任公司作偿债担保发生纠纷而被法院查封。2013年3月25日，我曾向重庆市涪陵区人民法院提出执行异议，但被该院驳回。该商铺已经被我购买，并系我在进行实际管理和收益，应当属于我的财产。但作为伟易公司股东的周伟，却将已经出售给我的财产登记在周朝公司名下，并由周朝公司为其他公司作偿债担保，其行为已构成合同诈骗罪，周朝公司的产权登记文书不应具备法律效力。请求人民法院依法停止对该商铺的执行，判决确认该商铺归我所有。
重庆市教育担保有限责任公司辩称：余永刚所称商铺的所有权登记的权利人为周朝公司，伟易公司不是该商铺权利人，无权处分该财产。同时，伟易公司与余永刚签订的房地产买卖合同约定，合同登记后，买卖行为才成立。而该合同并未经有关机关登记，双方的买卖行为尚未成立。至于周朝公司的承诺，也只是保证办妥该商铺的产权相关事宜，并未表明将产权过户给余永刚。因此，该商铺不应归余永刚所有，法院查封的是被执行人即周朝公司的财产，行为合法，请求人民法院驳回余永刚的诉讼请求。
一审法院认为，周伟、倪中义购得东方公司所有的本案讼争商铺后，在办理产权过户登记前又以伟易公司的名义与余永刚签订房地产买卖合同将该商铺转售给余永刚，虽然双方未按约定到有关机关进行合同登记，在形式上存在欠缺，但双方已经履行了支付房款等合同主要义务，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立，合法有效，应受法律保护。但商铺属于不动产，根据我国《物权法》规定，不动产物权变动以登记为准，房地产权证登记的产权人才是对外公示的所有权人。余永刚与伟易公司签订了商铺买卖合同后，虽然支付了部分房款，也进行了收益，但未办理产权过户登记手续，其权利不能对抗已登记所有权。由于法院在对该商铺进行查封时，该商铺的产权已经登记在了周朝公司名下，故该商铺自登记时起即属周朝公司之财产，余永刚不具有所有权，而只享有基于与伟易公司签订的买卖合同相应的债权，法院的查封行为并未侵害余永刚的实体权益。余永刚称周伟的行为已构成合同诈骗罪，因其未提交任何证据证明，不予采信。因此，对于余永刚的诉讼主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回余永刚的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由余永刚负担。
余永刚不服一审判决向本院提起上诉，请求依法撤销原判，依法改判。主要事实和理由为：一审判决认定事实不清，适用法律不当。我与伟易公司签订了房地产买卖合同，以按揭贷款方式购买了重庆市涪陵区中山西路2号合智商业广场5楼43号商铺。当日，我还与该公司签订了租赁协议，将该商铺返租给该公司经营。我已购买该商铺，进行实际管理和收益，应当属于其财产。周伟将已经出售给我的财产登记在自己公司名下，并将该财产用于抵押借款，其行为已构成合同诈骗罪，周朝公司的产权登记文书不应具备法律效力。由于基础关系不合法，且公证的程序违规，重庆市教育担保有限责任公司持有的公证债权文书自然也不具有合法性。请求人民法院依法停止对该商铺的执行，判决确认该商铺归我所有。
重庆市教育担保有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
本案主要争议焦点：案外人余永刚是否享有重庆市涪陵区中山西路2号合智商业广场5楼43号商铺的所有权。本案中周伟、倪中义购得东方公司所有的本案讼争商铺后，在办理产权过户登记前又以伟易公司名义与余永刚签订房地产买卖合同将该商铺转售给余永刚，该合同依法成立。但商铺系不动产，我国《物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，以登记为准，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故房地产权证登记的产权人才是对外公示的所有权人，而房屋买受人要取得物权，需进行物权变更登记。余永刚与伟易公司签订了商铺买卖合同后，虽然支付了部分房款，但由于其未办理产权过户登记手续，故其不享有诉争房屋的所有权，其基于买卖合同享有的仅是债权请求权利，不能对抗已取得房产所有权登记的物权人。基于不动产物权的公示公信原则，该商铺的产权已经登记在了周朝公司名下，重庆市教育担保有限责任公司基于对物权公示的信赖而取得该商铺的抵押物权，该抵押物权有效，一审法院据此查封该商铺符合法律规定，故余永刚所提执行异议不能成立，一审法院依法驳回余永刚的诉讼请求并无不当。至于余永刚与伟易公司之间因买卖合同而产生的债权纠纷，以及周伟是否构成合同诈骗均不属本案处理范围，本院对此不作评述。对于一审评述的“余永刚称周伟的行为已构成合同诈骗罪，因其未提交任何证据证明，不予采信”予以纠正。
综上所述，上诉人余永刚的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人余永刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李勇
审 判 员 蔡伟
代理审判员 张艳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 洪燕