江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终327号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈超，男，1968年7月25日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人陈超商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初4622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回陈超的一审诉讼请求。理由如下：1.陈超签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明陈超放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响陈超实际占有使用房屋，陈超没有受到实际损失。陈超并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由陈超承担。
陈超二审未出庭答辩。
陈超向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司支付逾期交房违约金140431.32元（以438300元为基数，自2014年9月1日起按照每日万分之三计算至商品房所属建设项目取得竣工验收备案表之日止，计算至2017年8月4日为140431.32元）；2.判令恒开公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂计128597.22元（以438300元为基数，自2014年11月30日起按照每日万分之三计算至实际履行完毕时止，计算至2017年8月4日为128597.22元）；3.本案诉讼费由恒开公司承担。
一审法院认定事实：陈超与恒开公司于2013年7月26日签订商品房买卖合同一份，约定由陈超购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园4-2-012号商品房一套。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为438300元；出卖人应当在2014年8月31日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订后，陈超按合同约定付清全部房款。恒开公司于2014年8月22日向陈超交付房屋。陈超委托妻子代为接收房屋，其妻在恒开公司出具的交房手续书上签写陈超姓名予以确认；交房手续书下方“特别提醒”部分注明：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任。房屋交付时因存在面积差异，恒开公司向陈超退还房款21177元，并出具销售不动产统一发票（记载金额为417123元）。签订商品房买卖合同当日陈超即与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商品房委托该公司统一使用和管理。截至本案一审开庭审理之日，恒开公司未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致陈超未取得房产权属证书。
一审法院认为，陈超、恒开公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，恒开公司应于2014年8月31日前将商品房交付陈超，并在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。恒开公司于2014年8月22日向陈超交付房屋，虽然已交付的房屋未经综合验收，但陈超已与第三方签订委托经营管理合同，并对房屋获取收益，未产生实际损失，故对于陈超要求恒开公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于恒开公司对“特别提醒”内容的辩解观点，因该内容为恒开公司单方提示，陈超不予认可，且恒开公司未能进一步证实提醒的内容已为陈超所受领并接受，故该内容对陈超不具有约束力;因此，恒开公司的辩解观点，不予采纳。因恒开公司逾期备案登记的违约行为至今仍在持续中，故对于恒开公司提出的2016年11月21日之前的逾期办证违约金已过诉讼时效的辩解意见，不予采信；对于陈超要求恒开公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法予以支持（自2014年11月30日起，计算至陈超实际取得房产权属证书之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内支付陈超逾期办证违约金（以417123元为基数，自2014年11月30日起按日万分之三计算至陈超实际取得房产权属证书之日止）；二、驳回陈超其他诉讼请求。案件受理费减半收取2668元，由陈超负担1393元，由恒开公司负担1275元。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
陈超二审未出庭发表质证意见。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表仅能证明恒开公司建设的涉案小区3、4、5至13号楼已经通过验收备案，但并不能证明恒开公司已将所有需要其提供的资料报送产权登记机关备案。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与陈超之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年10月22日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证明其已经按照合同约定履行了备案义务，故恒开公司应按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，陈超签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了陈超的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒陈超注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但陈超签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3281元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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