云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终5324号
上诉人（原审原告、反诉被告）:田文士，男，1928年2月12日生，汉族，现住昆明市北市区。
委托诉讼代理人：田旗、田黎，系其女儿，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪世丽，女，1990年12月19日出生，汉族，陕西省安康市人,住大理市。
上诉人田文士因与被上诉人汪世丽租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103行初字第6008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
田文士上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审中1、3、4项诉讼请求。主要上诉事实和理由：涉案合同具有法律效力，合同备注要租3年，并且标明日期，并非一审法院认定的租赁期为1年。合同也明确约定，违约方应当支付两个月租金和其他损失。
汪世丽答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我方不存在违约，房屋租期按照合同已经超过了，我方在搬走前提前告知了房东。
田文士向一审法院起诉请求：1.判令汪世丽赔付两个月违约金人民币4600元；2、判令汪世丽赔付粉刷墙壁、修复破损费用共计人民币5000元；3、判令汪世丽补交2016年8月水费人民币100.80元；4、判令汪世丽按每日76.66元支付至2016年9月27日的房租人民币3296.38元；5、本案诉讼费由汪世丽承担。
汪世丽向一审法院提出反诉请求：驳回田文士的诉讼请求并判令田文士退还押金人民币2300元、承担本案所有诉讼费用。
一审法院经审理确认以下事实：田文士与汪世丽于2014年8月14日签订《房屋租赁合同》，双方约定田文士将位于小龙路160号附1号甲幢1单元202号房屋出租给汪世丽，租赁期限自2014年8月14日至2015年8月14日止，租金为每月人民币2300元，签定合同时汪世丽先支付一年租金人民币27600元给田文士，押金为人民币2300元，期满如无违约责任发生并结清相关费用，由田文士一次性退还；双方未对房屋中介公司提供的格式合同中关于房屋修缮责任及违约责任的约定进行变更；合同备注栏注明“要租三年2014年8月14日到2017年8月14日止（在租期间不可涨租金）”。合同签订后汪世丽向田文士支付押金2300元及一年租金，2015年8月14日合同约定的一年租期届满后，双方未重新签订租赁合同，汪世丽继续租赁使用涉诉房屋，至2016年8月10日汪世丽提出不再租赁涉诉房屋，并于2016年8月14日将涉诉房屋腾还田文士，当年租金、电费、煤气费已结清，汪世丽尚欠田文士水费人民币100.80元，田文士未退还汪世丽所付押金2300元。田文士以汪世丽临时提出解除租赁关系构成违约、房屋被污损、设施被损坏为由诉至法院，提出前述诉讼请求；汪世丽在答辩期间提出前述反诉请求。
一审法院认为，双方在自愿平等的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同未违反法律强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。合同第二条约定的租赁期限从2014年8月14日到2015年8月14日止，因此该《房屋租赁合同》的租期仅为一年，在此期限内双方均全面履行了合同约定的义务；合同期满之后双方并未签订新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及第二百三十二条对不定期租赁合同当事人可以随时解除合同的规定，由于汪世丽仍继续使用租赁物，而田文士未对此提出异议，故该《房屋租赁合同》租赁期限已转为不定期，汪世丽可以随时解除合同；汪世丽于2016年8月10日向田文士提出解除租赁关系，于当年8月14日将房屋腾还给田文士，并已按实际使用期限及原租金标准每年27600元向田文士结清当年租金、电费、煤气费，仅余水费人民币100.80元未结清，田文士主张汪世丽违约的理由不能成立，其关于违约金的诉讼请求，依法不予支持，对于汪世丽认可的尚欠水费人民币100.80元，田文士此项诉讼请求依法予以支持。田文士认可汪世丽已于2016年8月14日将房屋腾还给原告，双方不定期租赁关系已实际终止，同时由于汪世丽并未违约，故一审法院对田文士关于汪世丽提前终止合同应支付两个月租金损失的诉讼请求，依法不予支持。田文士关于要求汪世丽赔付粉刷墙壁、修复破损费用人民币5000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，由于田文士不能举证证明房屋出租前双方认可的墙壁、设施状态以及实际损失支出依据，一审法院依法不予支持。汪世丽关于退还押金的反诉请求，因汪世丽不存在违约及赔偿，田文士应将该押金如数退还给汪世丽，汪世丽该项反诉请求，一审法院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、汪世丽于判决生效之日起十日内向田文士支付所欠水费人民币100.80元；二、驳回田文士的其他诉讼请求；三、田文士于判决生效之日起十日内退还汪世丽租赁押金2300元。本诉案件受理费82元，由田文士承担81元，由汪世丽承担1元；反诉案件受理费25元，由田文士承担。
二审中，双方均未提交新证据。
针对一审法院确认的事实，田文士认为，涉案合同租赁期限为3年，并非1年。此外，双方当事人对一审法院确认的其余案件事实均无异议，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案租赁合同的租赁期限是多久，汪世丽是否存在违约行为，如果存在，如何承担违约责任？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。经本院审查，涉案《房屋租赁合同》系中介提供的格式条款，其中第二条约定，租赁期限从2014年8月14日到2015年8月14日，备注中手写注明，要租3年，2014年8月14日到2017年8月14日（在租期间不可涨租金）。当格式条款与非格式条款不一致时，应当采用非格式条款，故本院认定，涉案合同约定的租赁期限为3年，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。田文士所提事实异议成立，本院予以确认。涉案《房屋租赁合同》约定，在租赁期内汪世丽提前终止合同，则向田文士支付两个月租金和其他损失。现汪世丽于2016年8月14日腾还房屋提前终止合同，确系违约，田文士要求支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，田文士主张两个月房租4600元，本院认为，汪世丽在提前终止合同时及时通知田文士，并腾还房屋，在审理中其亦请求对违约金进行调减，故本院酌情认定为2300元。因汪世丽在签订合同时交纳了押金2300元，故冲抵违约金后，汪世丽要求田文士返还押金的请求不能成立，本院不予支持。一审法院对此认定和处理有误，本院予以纠正。因汪世丽于2016年8月14日已经向田文士腾还房屋，故本院对田文士要求按日支付房租的诉讼请求不予支持。双方当事人对一审法院判令汪世丽支付差欠田文士水费100.8元均无异议，本院予以维持。
综上，田文士的上诉请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回；一审法院认定事实部分有误，导致处理不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103行初字第6008号民事判决第一项，即：“一、汪世丽于判决生效之日起十日内向田文士支付所欠水费100.8元；”；
二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103行初字第6008号民事判决第二、三项，即：“二、驳回田文士的其他诉讼请求；三、田文士于叛逆生效之日起十日内退还汪世丽租赁押金2300元；”；
三、驳回田文士的其他诉讼请求；
四、驳回汪世丽的反诉请求。
一审本诉案件受理费82元，反诉案件受理费25元，二审案件受理费107元，共计214元，由田文士负担64元，由汪世丽负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 雪
审判员 彭 韬
审判员 张 楚
二〇一七年十一月三日
书记员 陈媛媛