广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1728号
上诉人（原审被告）：黄文坤。
委托代理人：赵海娜，广东贤耀律师事务所律师。
委托代理人：郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳蛇口工业区职工住宅有限公司。
委托代理人：李阳生，该公司员工。
上诉人黄文坤与被上诉人深圳蛇口工业区职工住宅有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）深南法民三初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
深圳蛇口工业区职工住宅有限公司在原审中的诉讼请求为：一、解除原告与被告之间的租赁合同关系，被告立即将涉诉房屋南山区蛇口某小区X栋XX房返还原告；二、被告立即支付所欠的涉诉房屋租金本金17536元（2013年8月1日起计算至2014年11月30日），支付滞纳金1808元（详见滞纳金计算表），2014年12月1日起至判决被告交还房屋之日止的房屋使用费按照原租金的标准即1096元／月支付，判决被告交还房屋之日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按照双倍原租金标准即2192元／月支付；三、租赁保证金3288元归原告所有；四、由被告承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，位于深圳市南山区蛇口某住宅楼X栋XX房（以下简称涉诉房屋）于2009年7月24日登记在深圳蛇口工业区职工住宅有限公司名下，产权为100%，建筑面积31.3平方米，登记价18028元。
2012年10月16日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：运营二部20120737），约定由被告向原告承租涉诉房屋，租金为1096元／月，保证金为3288元，合同租期从2012年11月1日起至2013年10月31日止；租赁期满，若被告需要续租，双方应于租期届满前协商一致并重新签订书面合同；租期内，被告如提前解除合同，须提前一个月书面通知原告，经原告同意，被告付清房租及租用期内的有关费用后，被告方可退租；被告违反合同约定，原告有权不退还保证金；被告应于当月5日前支付每月租金，被告逾期未支付租金的，每日按应收租金千分之一的标准向原告支付滞纳金；被告以银行托收方式向原告支付租金，若被告一个月未交租金，原告有权单方解除合同且不退还保证金，收回房屋，并追收欠款；租期届满终止合同或无论何种原因提前终止本合同时，被告必须于合同终止日前迁离房屋和搬离物品，清理干净出租房屋，并办理退房手续，被告逾期交还房屋的，应就逾期部分按照双倍租金标准向原告支付房屋使用费，并且原告有权不退还被告交纳的租赁保证金；及其他条款。
2014年9月10日，原告向被告及冯某邮寄《催缴通知单》，催缴涉诉房屋2013年8月至2014年9月的租金15344元，收件地址为涉诉房屋地址，深圳同城速递业务详情单显示邮件于2014年9月12日妥投，签收人为冯某。
被告提交了其名下银行账户交易明细，拟证明被告自2012年1月开始至2013年5月份缴纳房租、水电费、管理费的相关情况，同时证明自2013年6月份银行不再代扣租金，可推定原告知晓被告搬离的事实，并及时通知了银行。另被告还提交了租赁合同、收款收据及照片，拟证明被告一家人自2013年5月份起便搬离了涉诉房屋，同时承租并租住在另一房屋的事实。对此，原告均不予认可。
庭审中，原告称涉诉房屋由被告及案外人冯某居住，被告声称冯某是其亲戚，没有办理入住手续，但提供了冯某的身份证复印件，被告则否认，称其不认识冯某。
以上事实，有房产证、《房屋租赁合同》、《催缴通知单》、快递查询单、银行账户交易明细等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应全面履行各自的合同义务。
按照合同约定“租期内，被告如提前解除合同，须提前一个月书面通知原告，经原告同意，被告付清房租及租用期内的有关费用后，被告方可退租”但本案被告并未提交相关证据证明其已提前一个月书面通知原告退租，故对于被告称“其于2013年5月15日搬离涉诉房屋并告知原告，且经得原告同意”的主张，原审法院不予采信。因此，可以认定合同到期前，被告仍然使用涉诉房屋。另，按照合同约定“租期届满终止合同或无论何种原因提前终止本合同时，被告必须于合同终止日前迁离房屋和搬离物品，清理干净出租房屋，并办理退房手续”，原告未举证证明其于租赁期满后向被告表示要收回房屋，被告也未提交证据证明其清理干净出租房屋，并办理退房手续，原审法院视为原告对被告继续使用涉诉房屋的行为并未提出异议，故从2013年11月1日起，原、被告之间成立不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，原告有权要求被告支付房屋租金1096元／月。根据合同约定，若被告一个月未交租金，原告有权单方解除合同、不退还保证金并收回房屋。被告长期拖欠租金，原告依约有权单方解除租赁合同，原告提起本案诉讼请求解除与被告之间的租赁合同关系，应诉材料于2015年4月3日送达被告，故原审法院确认双方的租赁合同关系于原告解除合同的意思表示到达被告之日即2015年4月3日解除，原告有权收回涉诉房屋。被告应向原告支付2013年8月1日至2014年11月30日期间的租金共计17536元（1096元／月×16个月），2014年12月1日至本判决确定的被告返还涉诉房屋之日，被告应继续按照原租金标准即1096元／月向原告支付房屋使用费。原告没收被告已交纳的租赁保证金3288元。关于滞纳金，实际为逾期付款违约金，原告主张被告支付1808元违约金未超过合同约定，但双方约定的日千分之一违约金比例过高，本院依法调整为日万分之五，故被告应向原告支付违约金904元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司与被告黄文坤之间的房屋租赁合同关系于2015年4月3日解除；二、被告黄文坤于本判决生效之日起十日内向原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司返还深圳市南山区蛇口某住宅楼X栋XX房；三、被告黄文坤于本判决生效之日起十日内向原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司支付2013年8月1日至2014年11月30日期间的租金共计17536元；四、被告黄文坤于本判决生效之日起十日内按照每月1096元的标准向原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司支付从2014年12月1日起至本判决确定的被告黄文坤返还深圳市南山区蛇口某住宅楼XX栋XXX房之日止的房屋使用费；五、原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司没收被告黄文坤已支付的租赁保证金3288元；六、被告黄文坤于本判决生效之日起十日内向原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司支付违约金904元；七、驳回原告深圳蛇口工业区职工住宅有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182.9元，由被告负担。
上诉人黄文坤不服原审判决，向本院提起上诉。
事实和理由：
一、一审法院认定“合同到期前，被告仍然继续使用涉诉房屋……故从2013年11月1日起，原、被告之间成立不定期租赁合同关系”系认定事实错误。（一）上诉人在2013年5月15日已搬离涉诉房屋，租赁合同关系己于当日解除。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》虽然约定租赁期限是2012年11月1日至2013年10月31日，但上诉人实际在2013年5月15日得到被上诉人同意后搬离涉诉房屋，入住他处。一审庭审中被上诉人对此予以否认，但根据上诉人提交的银行账户交易明细可知，银行自2013年6月起不再代扣租金、管理费，对此被上诉人未作出合理解释，应视为被上诉人确认上诉人已搬离涉诉房屋且通知了银行不再代扣租金、管理费，这同时推翻了被上诉人声称上诉人一直居住在涉诉房屋的说法。因此，被上诉人通过通知银行不再扣缴租金和管理费的行为，应视为被上诉人知道且同意上诉人于2013年5月搬离涉诉房屋，双方的租赁关系同时解除。（二）上诉人搬离后由案外人冯某占有使用涉诉房屋，对此被上诉人在一审中己予以确认，因此被上诉人与案外人建立新的租赁关系。被上诉人当庭拿出的冯某身份证复印件还有拒不提交的催租材料可以证实，被上诉人对于涉案房屋自2013年6月起一直由案外人冯某占有使用这一事实是知情的，对此被上诉人提交的2014年9月10日通过邮寄方式送达的《催款通知单》及邮寄单上收件人赫然写明“黄文坤、冯某”这一事实也可以证明。一审法院对于冯某的居住情况不加以查证，仅根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的条款便草率认定上诉人继续使用涉诉房屋的事实成立，直接避开上诉人提出的诸多疑点：（1）根据上诉人提交的银行交易明细表，上诉人并未支付2013年6月份、7月份的租金、管理费及水电费，但被上诉人从未向上诉人主张？那么支付2013年6、7月份租金的又是谁？凭证又在哪？（2）涉诉房屋是一间单间，被上诉人公然在一审称冯某与上诉人一家共同居住在内，那么试问一家四口加一个外人是怎么居住在一个单间的？（3）若冯某只是借住，那为何被上诉人发出的《催缴通知书》抬头写着冯某的名字，及邮寄通知单的收件人也有冯某，被上诉人这不是明显认定冯某就是承租方，且要求冯某支付租金？
二、一审法院未依法查明事实，未依法调取相关证据，遗漏当事人，严重违反法定程序。（一）一审法院未依法调取相关证据，原判决系在未依法查明案件事实的情况下作出的判决。上文己述，2013年5月15日上诉人搬离涉诉房屋后，涉诉房屋由其他人占有使用。为证明被上诉人对此知情并将涉诉房屋出租给案外人，上诉人借助2013年6、7月租金到底谁支付这一疑点向一审法院申请调查取证，但对于上诉人接连数次的“调查取证”申请，一审法院也接连地驳回，却未提出合理反驳依据。上诉人认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十七条的规定，上诉人因客观原因无法自行调取与本案争议事实有关键作用的证据，可以申请法院调查取证。查明2013年6、7月份租金的实际支付情况，系认定被上诉人对于上诉人搬离涉诉房屋是否知情的关键证据，直接影响本案判决的结果，恳请二审法院依法查明事实，以事实为依据作出公正裁决。（二）一审法院遗漏必要当事人，严重违反法定程序。在一审审理过程中，上诉人主张其于2013年5月份搬离涉诉房屋，被上诉人也承认此后由案外人冯某一直居住在内，且向其催讨过租金，但关于冯某的真实身份、入住情况、租赁关系等双方存在巨大分歧，对于2013年5月之后的实际居住情况、租金、水电费及管理费的支付情况等疑点重重。如果在此期间被上诉人清楚并认可冯某居住在涉诉房屋，即被上诉人与冯某之间形成事实的租赁关系，在此种情况下法院仍认定上诉人与被上诉人成立不定期的租赁关系的话，就会产生一房二租的情况，被上诉人主张的租金及占用费也就成了不当得利。因此，追加案外人冯某为第三人参加本案诉讼是查明本案事实的关键，一审法院未依法予以追加，己严重违反法定程序。
三、一审法院认定上诉人返还涉诉房屋及承担2013年8月1日之后的租金及房屋占用费没有事实和法律依据。1、上诉人早已搬离涉诉房屋，不存在解除租赁合同及返还租赁房屋的履行可能。2、2013年8月1日至2014年11月30日期间的租金的支付义务人，应在查明该期间被上诉人与谁建立租赁合同关系的基础上，才能确认。根据现有证据可以证实上诉人与被上诉人已于2013年5月份解除租赁关系，因此上诉人并非支付租金的义务人。3、根据一审法院判决，一审法院确认上诉人与被上诉人的房屋租赁关系于2015年4月3日解除，但房屋使用费却于2014年12月1日起计算，按照法律规定，房屋使用费只有在解除合同之后才会产生，如此基本的法律常识，审判经验丰富的一审法官不可能不知道；如果这只是笔误，那么上诉人难免会想到，一审法院对于判决书中“判决如下：”后面关乎当事人切身利益甚至生死存亡的判决结果都能够如此粗心大意、随便出错，更不要指望在短短三十分钟的庭审中这样的法官能够认真听取双方当事人的陈述，用心查明案件事实真相了。
黄文坤补充的上诉事实与理由：上诉人于2013年5月已搬离涉案房屋，被上诉人没有证据证明上诉人在2013年5月之后仍居住在涉案房屋，且根据被上诉人提供的证据，被上诉人已向案外第三人即冯某发过催款函，现又向上诉人主张权利，涉嫌获得不当利益的嫌疑，因此，恳请法院依法追加案外第三人冯某作为本案第三人。
综上所述，一审法院未依法查明案件基本事实，审理过程中严重违反法定程序，因此一审判决并未立足于事实，是片面、武断的，恳请贵院依法调取上诉人申请的相关证据，以彻底查清本案，以免上诉人无辜承受不应当承担的义务！
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。上诉人黄文坤在本案二审中向本院提出追加当事人及调查取证申请。
本院认为，根据本院查明的事实，上诉人黄文坤主张于其于2013年5月15日搬离案涉房屋，但其既未能提供证据证明其依合同约定提前一个月通知了被上诉人并征得上诉人的同意，也未能举证证明其搬离时与被上诉人办理了房屋交接手续，故原审判决认定双方租赁关系在2013年5月份并未终止并无不当。在2013年10月31日合同到期后，黄文坤未能举证证明被上诉人表示要收回房屋，其亦未与被上诉人办理退房手续，故原审判决认定双方从2013年11月1日起成立不定期租赁关系，亦无不当。至于2013年6月、7月租金具体是否由黄文坤实际支付，并不能因此否定黄文坤与被上诉人之间的租赁关系，仅以租金由谁支付并不足以判断租赁关系是否存在。
根据合同相对性原则，在没有充分证据证明本案租赁合同已经终止的情形下，原审法院未追加案外人冯某为本案第三人并无不当，冯某也不是本案依法必须参加诉讼的当事人，上诉人黄文坤主张本案遗漏必要当事人违反法定程序没有法律依据。其在二审中关于追加冯某为本案第三人的申请，于法无据，本院不予准许。另，黄文坤提出的调查取证申请，本院经审查认为，所申请的事项并不能改变基本事实的认定，本院亦不予准许。
综上所述，上诉人黄文坤的上诉事实与理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实理处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费365.8元由上诉人黄文坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……