辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6611号
上诉人（原审被告）：沈阳圣安房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街21甲号。
法定代表人：刘兴华，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵殊玉，女，1980年8月11日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：张晓博，女，1981年10月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亚北，辽宁盛恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨兆松，男，1978年9月9日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亚北，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人沈阳圣安房地产开发有限公司(以下简称“圣安公司”)因与被上诉人张晓博、杨兆松商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初6423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
圣安公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由为：一、原审法院认定的基本事实不清，上诉人已按照合同约定履行完毕将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务，不存在违约行为，不应向被上诉人支付违约金。被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效；二、原审法院适用法律错误。本案应当适用民法通则中关于诉讼时效的规定。
张晓博、杨兆松辩称，圣安公司没有完全履行合同约定的义务，存在违约行为，应当向我方支付违约金；圣安公司应当向我方返还面积差价款。
张晓博、杨兆松向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告逾期办理房屋所有权登记产生的违约金38,775元；2.被告返还原告房屋面积差价款1,897.6元；3.被告赔偿原告维修基金损失1,640.3元；4.被告承担本案全部诉讼及保全费用。
一审法院认定事实：原告张晓博、杨兆松购买被告开发建设的位于沈阳市沈河区大西路43号（XXXX）房产。被告于2011年1月4日向原告张晓博、杨兆松下发房屋准住通知单，原告张晓博、杨兆松接收该房屋。原告入住该房屋后，按照37.17平方米交纳采暖费和物业费。庭审中，原告张晓博向法庭提交的有其署名的商品房买卖合同（无落款日期）约定，诉争房屋建筑面积37.17平方米，单价5,580元，总价207,409元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同或赔偿损失。2009年11月30日，原告交纳购房款207,409元。2011年1月11日，原告补交房款差价167.4元。2013年9月29日，诉争房屋取得了房屋所有权初始登记证明，该初始登记证明载明房屋建筑面积为36.86平方米。另查，被告沈阳圣安房地产开发有限公司于2010年5月10日将诉争房屋抵押给锦州银行（在建工程抵押），于2017年1月18日解除抵押。庭审中，原告提供落款日期为2017年2月10日的关于诉争房屋的买卖合同一份。该合同约定的房屋建筑面积为36.86平方米。2017年2月10日，原告交纳诉争房屋的维修基金3,391元（按每平方米92元交纳）。2017年2月14日，原告取得诉争房屋的所有权登记，房产证上记载房屋建筑面积为36.86平方米。
一审法院认为，关于逾期办证违约金问题，原告作为买受人在已向被告支付了购房款的情况下，被告作为出卖人应当依照合同约定协助原告办理产权证。根据被告向原告下发的入住通知，被告于2011年1月4日将房屋交付原告使用，两份买卖合同均约定交房后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照惯例，开发单位履行完毕备案义务后，房产部门下凡初始登记证明，此时即具备办理房产登记的条件，开发单位的协助办证义务履行完毕。但本案中，因为被告将诉争房屋办理在建工程抵押，诉争房屋虽于2013年9月即取得初始证明，但因为被告的原因，该房屋仍不能办理产权登记，故被告的协助办证义务仍未解除，直至2017年1月18日解除诉争房屋的在建工程抵押，此时，其协助义务才履行完毕，被告应向原告支付逾期办证违约金。根据双方合同第十五条的约定，被告应当在2011年12月29日前应履行完毕协助义务，至2017年1月18日，被告违约天数为1,847天。被告抗辩诉讼时效，原告未能提供诉讼时效中止、中断的证据，支持原告自起诉之日以前三年内（2014年4月27日至2017年1月18日）的违约金请求。即被告应赔偿原告的违约金数额为20,506元（5,580元×36.86平方米×0.0001×997天）。
关于原告要求被告退还面积差价款的问题，原告在接收诉争房屋前签订的商品房买卖合同约定房屋建筑面积为37.17平方米，经过房产部门测绘后下发房产证的面积记载为36.86平方米，二者相差0.31平方米，结合房屋购买单价5,580元，被告多收取原告房款1,729.8元，应向原告退还。
关于原告主张的维修资金损失问题，原告确实因办理房产证时间在2016年1月1日以后而按照新标准每平方米92元缴纳维修资金。但维修资金的作用在于保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用而设置的，维修资金缴纳亦由物业专项维修资金专户收取。即无论原告按照什么标准缴纳维修资金均出于维护自身利益，其缴纳数额无论多少均不存在损失问题，故对原告的此项诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳圣安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性给付原告张晓博、杨兆松延期办证违约金20,506元；二、被告沈阳圣安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性返还原告张晓博、杨兆松面积差价款1,729.8元；三、驳回原告张晓博、杨兆松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费860元，由原告张晓博、杨兆松负担505元，由被告沈阳圣安房地产开发有限公司负担355元；保全费442元，由被告沈阳圣安房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与二被上诉人签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照法律规定履行各自义务。根据合同第十五条约定，圣安公司应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由圣安公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，圣安公司于2011年1月4日向二上诉人交付房屋，圣安公司应于2011年12月30日前将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，而圣安公司于2013年9月29日才取得房屋所有权初始登记证明，存在违约行为。事实上，圣安公司虽于2013年9月29日取得初始登记证明，但因圣安公司将涉案房屋于2010年5月10日至2017年1月18日设定在建工程抵押，导致涉案房屋在取得初始登记证明后至2017年1月18日仍不能办理房屋产权登记，故应认定圣安公司的违约行为期间为2012年1月1日至2017年1月18日。一审法院已经考虑到二上诉人未能举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，并依据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，判决圣安公司承担2014年4月27日至2017年1月18日的违约金并无不当。关于圣安公司上诉提出本案的诉讼请求已过诉讼时效且应适用民法通则中关于诉讼时效规定的主张。本案中，二上诉人起诉后且一审法院审理期间，《中华人民共和国民法总则》已经发布并实施，故一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定并无不当，对圣安公司该项主张，本院不予支持。
综上所述，圣安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费860元，由上诉人沈阳圣安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 鑫
审 判 员 姜会军
审 判 员 李 妍
二〇一八年六月二十七日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。