广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第65号
原告（反诉被告）：廖韶珊，女，汉族，住广东省清远市清城区。
委托代理人：ＸＸ华，广东中佑律师事务所律师。
被告（反诉原告）：符家林，男，汉族，住韶关市浈江区。
委托代理人：黎金豪，广东宜方律师事务所律师。
第三人：贝汉英，女，汉族，住韶关市浈江区。
第三人：詹伟秋，男，汉族，住韶关市武江区。
委托代理人：李远明，广东中佑律师事务所律师。
原告（反诉被告）廖韶珊与被告（反诉原告）符家林、第三人贝汉英、第三人詹伟秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。廖韶珊的委托代理人ＸＸ华、符家林的委托代理人黎金豪、贝汉英、詹伟秋的委托代理人李远明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）廖韶珊诉称：双方于2013年3月31日签订《商铺租赁合同》，由符家林承租位于韶关市风采广场108号商铺，租赁期间为2013年4月1日至2016年3月31日，每月租金为6500元，租金应在每月5日前支付本月租金，合同第三条约定承租方未经出租方同意擅自将该商铺转租、转让或转借给他人使用，承租方拖欠该商铺租金累计超过15天，有以上情形之一，出租方有权提前中止合同，收回商铺，押金全部作为承租方付给出租方的违约金，永不退回。该合同履行至2013年6月，符家林就未向廖韶珊支付租金，一直拖欠7月至起诉时的租金，廖韶珊多次催收租金未果，后经了解，符家林未经廖韶珊的同意已经将该商铺转租给第三方，其行为已经损害原告的权益，廖韶珊于2013年6月以书面形式要求现承租方3日内搬出，廖韶珊未同意符家林的转租行为。符家林拖欠租金以及擅自转租的行为已经构成严重违约，廖韶珊有权解除合同，要求符家林承担违约责任。为此，廖韶珊请求法院判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，符家林支付原告租金32500元，符家林支付原告违约金20000元。
被告（反诉原告）符家林答辩并反诉称：一、由于原告的违约行为导致《商铺租赁合同》无法履行。廖韶珊要求解除合同的理由是符家林将商铺转租给第三方。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第2款“合同期内，甲方允许乙方将租赁的商铺转租、转让给第三方”的约定，符家林有权转租商铺，而且商铺每月租金是贝汉英直接支付给廖韶珊的，足以证明廖韶珊知道和同意商铺转租的事实，也证明双方签订的《商铺租赁合同》第三条第1款第（1）项与第九条第2款相冲突的情况下，�同的实际履行证明双方已经同意按合同第九条第2款履行。符家林转租前已告知廖韶珊，原告并未提出异议，贝汉英在2013年5月21日通过银行转账支付商铺租金6500元给廖韶珊，其并未拒收，也未提出异议。廖韶珊在2013年5月10日、6月28日通知詹伟秋，称未授权转租，造成商铺使用发生纠纷，停止营业，无法收取商铺租金。2014年1月9日，廖韶珊未经符家林同意，在未解除租赁合同的情况下，单方将商铺另行租给他人。从上述事实可见，是由于廖韶珊的违约行为导致《商铺租赁合同》无法履行。二、廖韶珊的违约造成符家林的经济损失应当赔偿。廖韶珊与符家林于2013年3月31日签订《商铺租赁合同》，约定由符家林承租廖韶珊位于韶关市风采广场108号商铺，同日，符家林与贝汉英也签订《商铺租赁合同》，贝汉英又与詹伟秋签订《商铺租赁合同》，将涉案的108号与109号商铺�并租给詹伟秋使用，各方在同日签订合同，均知道转租的事实。合同生效后，贝汉英已按合同约定的支付时间把租金汇转给廖韶珊，廖韶珊收取租金后，并无对转租提出异议，廖韶珊对符家林转租行为及收取贝汉英转汇租金的事实是认可及默示的。廖韶珊通知詹伟秋限期搬出，粗暴干涉他人正常合法经营活动，导致合同无法履行，互欠租金，引起詹伟秋与贝汉英之间的诉讼，并给符家林造成损失，廖韶珊应承担赔偿责任。三、由于廖韶珊违约，应由其承担民事责任，其诉讼请求应予驳回。为此，符家林提出反诉，请求法院判决：1、廖韶珊支付符家林与廖韶珊之间的合同违约金20000元、詹伟秋与贝汉英之间的合同违约金50000元；2、廖韶珊退回合同押金20000元；3、廖韶珊支付违约造成符家林承担109号商铺租金损失75000元和符家林已付租金29250元；4、廖韶珊赔偿商铺装修款25000元；5、廖韶珊赔偿符家林承担109号商铺因另租每月减少租金1000元至合同期满损失共28000元。符家林的反诉请求符合法律规定，请求法院予以支持。
原告（反诉被告）廖韶珊针对被告（反诉原告）符家林的反诉辩称：合同第三条明确约定未经同意擅自转租的，廖韶珊有权收回商铺，押金全部作为违约金。符家林未经廖韶珊同意，擅自转租的行为违反了合同，其反诉请求不能成立，应予驳回。
第三人贝汉英述称：同意符家林的答辩意见和反诉请求。
第三人詹伟秋述称：本案符家林与廖韶珊之间的租赁合同关系，与詹伟秋起诉贝汉英的案件有关联性，詹伟秋确实收到了廖韶珊清场的通知，贝汉英未经廖韶珊同意转租给詹伟秋，违反了租赁合同。
经审理查明：廖韶珊于2007年8月分割取得韶关市浈江区风采路北侧风采广场北座108号铺（建筑面积约36.51平方米），贝�英于1999年10月购买取得韶关市浈江区风采路北侧风采广场109号铺（建筑面积约49.73平方米），上述108号铺、109号铺为相邻商铺。2013年3月31日，出租方（甲方）廖韶珊与承租方（乙方）符家林签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定甲方将其位于原韶关市风采广场108号（现改为韶关市风采广场14号铺）的商铺租赁给乙方作商业用途使用，承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，期满不续租，乙方对所租商铺的固定装修以及设施不得拆除（可移动的除外），归甲方所有；第二条约定租赁期限叁年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，甲方为乙方提供的免租装修期为2013年4月1日至2013年4月15日；第三条约定乙方有如下情形之一时，甲方有权提前中止合同，收回商铺，押金全部作为乙方付给甲方的违约金，永不退回：（1）、乙方未经甲方同意擅自将该商铺转租、转让或转借给他人使用的，（2）、乙方租用商铺从事非法活动或损害公共利益的，（3）、乙方拖欠该商铺租金累计超过15天的；第五条约定每月租金为6500元，乙方应在每月5日前将本月租金以现金或转账方式交付到甲方，租金不得拖欠，如因乙方原因造成逾期支付的，甲方按欠交租金的数额，向乙方每天加收当月租金总额20%的滞纳金，乙方向甲方交纳20000元合同保证金，合同保证金在合同期内不计息、不退还、不作租金扣减，合同期满后无违约10天内一次性退还乙方；第九条约定出租方和承租方的变更：1、合同期内，甲方将该商铺出售给他人时，不影响本合同继续履行，变更后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务，2、合同期内，甲方允许乙方将租赁的商铺转租、转让给第三方，3、甲方欲出售商铺，须在一个月前通知乙方，4、乙方因经营不善需中止经营，须在一个月前通知甲方；第十条约定单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付20000元违约金等条款内容。同日，符家林即作为出租方（甲方）与承租方（乙方）贝汉英签订《商铺租赁合同》，由符家林将上述承租的商铺转租给贝汉英使用，合同条款内容与廖韶珊和符家林签订的《商铺租赁合同》相一致。上述合同签订的同日，贝汉英作为出租方（甲方）与承租方（乙方）詹伟秋签订《商铺（租）赁合同》，由贝汉英将其位于韶关市风采广场109号商铺与符家林转租给其的108号商铺一并合租给詹伟伙使用，约定每月租金为14000元，合同保证金为42000元（先交28000元，余款14000元在下月支付租金时一并缴交），合同期内，乙方如欲将租赁的商铺转租、转让给第三方时，必须事先征得甲方同意，并由双方书面确认，取得使用权的第三方成为本合同的乙方继续履行本合同，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付50000元违约金等内容，其他合同条款内容与廖韶珊和符家林签订的《商铺租赁合同》相一致。
上述三份合同签订后，詹伟秋支付了2013年4月16日至4月30日的租金7000元及合同保证金28000元给贝汉英，符家林亦支付了押金（合同保证金）20000元及2013年4月16至4月30日的租金3250元给廖韶珊，贝汉英于2013年5月21日通过银行转账代符家林直接支付5月份租金6500元给廖韶珊。
2013年5月21日，詹伟秋以廖韶珊在2013年5月10通知其停业并搬出商铺为由，对贝汉英提起案号为（2013）韶浈法民一初字第523号的诉讼，请求判决解除詹伟秋与贝汉英签订的租赁合同，贝汉英退还詹伟秋支付的租金7000元及合同保证金28000元、赔偿装修损失25000元及违约金50000元�在该案诉讼过程中，廖韶珊于2013年6月28日向詹伟秋发出《告之函》，称詹伟秋承租108号商铺未经其同意，对签订合同过程也不知情，其未授权转租或委托第三方代为出租，要求詹伟秋在3日内搬出，并将108号商铺恢复原状；而贝汉英继续履行合同，在2013年8月22日通过银行转账代符家林直接支付6月、7月、8月共三个月的租金19500元给廖韶珊。2013年9月22日，本院作出（2013）韶浈法民一初字第523号民事判决，以廖韶珊尚未解除与符家林签订的租赁合同为由，判决驳回詹伟秋的诉讼请求。詹伟秋不服判决，提起上诉，广东省韶关市中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）韶中法民一终字第1236号民事裁定，发回重审。
2014年1月8日，廖韶珊提起本案诉讼。同日，贝汉英向詹伟秋发出《关于立即终止商铺租赁合同的函》，以詹伟秋自2013年5月1日起未支付租金构成严重违约为由�终止双方签订的《商铺租赁合同》的履行。2014年1月9日，廖韶珊与陈顺良签订《商铺租赁合同》，将涉案108号商铺租给陈顺良使用，而贝汉英于2014年1月19日亦与陈顺良签订租赁合同，也将109号商铺租给陈顺良使用，两商铺每月租金各为6500元，租期均为一年，两合同的第九条均约定“合同期内，乙方如欲将租赁的商铺转租、转让给第三方时，必须事先征得甲方同意，并由双方书面确认，取得使用权的第三方成为本合同的乙方继续履行本合同”等内容。
上述事实，有五份商铺租赁合同、房地产权证、银行转账查询单、廖韶珊致詹伟秋告之函、民事起诉状、贝汉英致符家林函、贝汉英致詹伟秋关于立即终止商铺租赁合同的函及快递凭据、收据、108号商铺招牌照片等证据和庭审笔录予以证明。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。因詹伟秋与贝汉英之间的租赁合同另案进行审理，故本案仅就廖韶珊与符家林之间的租赁合同进行处理。本案争议的主要焦点是如何认定廖韶珊与符家林之间租赁合同的第三条与第九条有关转租约定的真实意思表示以及双方在合同订立、履行、变更、解除过程中应承担的民事责任等问题。本院对此进行如下分析认定。
关于合同约定转租的争议问题。对于廖韶珊与符家林之间租赁合同的第三条与第九条关于转租的约定，廖韶珊认为合同第三条约定符家林须经廖韶珊同意方可转租，第九条虽约定允许转租，但前提是必须征得廖韶珊同意；而符家林则认为合同第九条明确约定了廖韶珊允许符家林转租的内容，证明廖韶珊已经同意符家林转租，且廖韶珊知道转租事实后一直未向符家林提出异议，也应视为廖韶珊默认了转租事实。当事人对合同条款的理解有争议，根据合同文义理解，第三条的文义是承租方转租�经出租方同意，而第九条约定的出租方和承租方变更的文义，又明确了出租方允许承租方转租；根据合同目的理解，廖韶珊的合同目的是出租商铺收取租金，而符家林在与廖韶珊签订合同的当日，即与贝汉英签订了转租的合同，其合同目的显然不是自己实际使用商铺，而是以转租商铺为目的。因此，合同第三条有关转租须经同意的约定体现了廖韶珊的意思表示，第九条明确允许承租方转租的约定体现了符家林的意思表示，显然双方在签订合同时的真实意思表示并不一致。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同内容约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。据此，当事人对涉案合同条款的理解出现争议，双方意思表示不一致，双方应当依法通过协商达成补充协议解决争议，但双方未能协议补充，引起本案纠纷。纠纷发生以后，廖韶珊、贝汉英在各自与陈顺良签订租赁合同中，均将争议的合同条款第九条的有关转租内容由“合同期内，甲方允许乙方将租赁的商铺转租、转让给第三方”变更为“合同期内，乙方如欲将租赁的商铺转租、转让给第三方时，必须事先征得甲方同意，并由双方书面确认，取得使用权的第三方成为本合同的乙方继续履行本合同”，明确约定了有关转租的内容。
关于双方应当承担的民事责任问题。如前所述，双方在合同的订立过程中，有关转租的意思表示不一致，但双方未依法通过协商达成补充协议解决争议。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”但在合同的履行过程中，廖韶珊在既没有通知符家林解除合同，也没有与符家林协商的情况下，直接通知实际使用人詹伟秋称其未授权转租而要求詹伟秋搬出涉案108号商铺，造成合同难以继续履行；另一方面，符家林在支付租金过程中也确实存在迟延付款的事实。因此，双方没有协商达成补充协议解决争议，没有履行通知、协助等义务，引起本案纠纷，双方均有过错，应当各自承担相应的民事责任。基于上述分析判断，本院对廖韶珊的诉讼请求和符家林的反诉请求作如下具体处理。廖韶珊在2014年1月8日提起本案诉讼之前，一直没有向符家林主张解除合同，只是单方要求詹伟秋搬出涉案108号商铺，而其在2014年1月9日即另行签订租赁合同将涉案108号商铺出租给陈顺良；贝汉英也于2014年1月8日以詹伟秋拖欠租金违约为由通知詹伟秋解除合同；符家林也在本案中对廖韶珊提出了要求赔偿因解除合同造成损失的反诉请�。综合上述事实，当事人对解除合同已无异议，本院确认廖韶珊与符家林签订的租赁合同已于2014年1月8日解除。符家林已付廖韶珊2013年8月底之前的租金为29250元，未付2013年9月1日至2014年1月8日期间的租金为27733元（6500元×4个月＋6500÷30天×8天），原被告之间租赁合同涉及的租金共计56983元，由于双方对本案纠纷均有过错，应各自承担租金损失28491.50元，廖韶珊应承担的租金损失28491.50元对比符家林已付租金29250元，廖韶珊应返还符家林758.50元；基于双方均有过错，双方主张的违约金20000元亦应各自承担违约责任；鉴于双方合同已解除，廖韶珊收取的押金（合同保证金）20000元应返还符家林。至于符家林反诉涉及符家林与贝汉英之间、贝汉英与詹伟秋之间租赁合同的其他请求事项，詹伟秋已另案提起部分主张，而尚未得到确认并实际履行，故本案不作合并处理，有关事�及责任，当事人可另行依法解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、廖韶珊与符家林签订的《商铺租赁合同》于2014年1月8日解除；
二、廖韶珊于本判决生效之日起十日内返还租金758.50元给符家林；
三、廖韶珊于本判决生效之日起十日内返还押金（合同保证金）20000元给符家林；
四、驳回廖韶珊的其他诉讼请求；
五、驳回符家林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1212元，由廖韶珊负担；反�受理费2664元，由符家林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 王新科
审判员 刘文兴
审判员 罗方灵
二〇一四年六月二十日
书记员 张燕平