重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰法民初字第04486号
原告廖其己，女，2009年12月6日出生。
法定代理人马萧萧，女，1984年9月7日出生。
委托代理人蒋云伟，重庆泰升律师事务所律师。
被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地丰都县三合镇党政大楼106室。
法定代表人廖克难，该公司总经理。
委托代理人罗杨，重庆创辉律师事务所律师。
原告廖其己诉被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称澜天湖地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦大江独任审判，公开开庭进行了审理。原告廖其己的委托代理人蒋云伟、被告澜天湖地产公司的委托代理人罗杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖其己诉称，2013年8月21日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的丰都县房屋一套，建筑面积76.32平方米，原告支付全部房款、契税、印花税等合计543178.92元。合同约定交房期限为2014年9月30日前，如被告逾期交房超过90天，原告可解除合同。请求依法判决：1、解除原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告退还原告已支付的购房款543178.92元及利息（以购房款543178.92元为基数，从2013年12月11日起按银行同期贷款利率计算至房款付清时止；3、支付违约金3151元。
被告澜天湖地产公司辩称，原、被告签订合同、原告交付房款、被告未按期交房属实，但讼争房屋已通过竣工验收房。被告未按期交房的原因有二：一是不可抗力因素，原告所购房屋项目所处的澜天湖湖水一夜之间全部消失，丰都县旅游开发建设管理委员会通知被告公司称澜天湖所在区域发生局部地质灾害，要求被告公司对该项目停止施工并对澜天湖及周边地区进行地质灾害评估，被告公司于2015年3月20日才完成评估；二是原告所购房屋项目所在的景区由于污水处理及市政设施建设原因导致延误交房。根据双方补充合同约定，上述两点均是合同约定的免除被告逾期交房违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月21日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告廖其己（乙方）购买澜天湖地产公司（甲方）开发的澜天湖彩虹湾度假小镇一期，具体坐落：丰都县。建筑面积76.32㎡，房屋总价款487112.00元。合同签订后，原告陆续缴纳购房款522216.00元和代收费14856.92元（印花税和契税）以及大修基金6106元。该合同约定交房期限及交付条件为：“……第七条属预售商品房的，甲方应在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……”同时，双方达成上述合同的补充协议，该补充协议第五条关于商品房的交付：“……1、如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的。B、因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的……”
2015年9月30日，原告向被告邮寄律师函，要求解除合同并退还原告所交费用并承担相应的违约责任，被告签收后未作答复。
另查明，2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向澜天湖地产公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发（2014）45号文件），该通知载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通知澜天湖地产公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由澜天湖地产公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。后被告对澜天湖漏水进行了相应整治。
2015年2月9日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司作为业主对丰都县乡镇污水处理厂建设运营一体化项目进行公开招标，项目包括澜天湖地产公司开发的“隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇”所在的仙女湖（景区）污水处理厂（函管网）。同年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司证明仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目正在实施过程中，项目工期为一年。
还查明，本案讼争房屋已于2015年9月23日经丰都县城乡建设委员会竣工验收备案登记。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、收款收据、丰旅管委发（2014）45号文件、招标公告、证明、竣工验收备案登记证等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间所签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。原告认为，双方约定交房时间为2014年9月30日前，被告逾期交房超过90日，被告抗辩的不可抗力不成立，其在开发选址时存有过错，且发生湖水泄露后也未书面通知原告，不能免除其违约责任；污水处理工程对房屋的施工未产生工期上的影响。故被告逾期交房时间符合合同约定的解除条件，因此原、被告之间签订的重庆市商品房买卖合同应当解除，并退还购房款及其利息以及承担违约金；被告认为，其迟延交付房屋是因为不可抗力以及市政管网设施建设等原因导致，根据合同补充协议的约定，不应该承担违约责任。本院认为，本案讼争房屋属于景区房屋，该景区主要依托澜天湖，然该湖的湖水一夜之间突然泄漏，属于地质灾害，是双方在签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，当属不可抗力因素所致，势必影响被告施工进度，包括市政设施建设。原、被告双方虽然约定逾期交房超过90日，原告可以解除合同，但双方在该合同附件五对逾期交房进行了特别约定，虽然原告认为该补充约定加重原告负担，免除被告的义务，应属无效条款，但本院认为，该补充合同的内容在主合同中已明确告知原告，其内容仅系对不可抗力违约责任免除和市政设施建设导致逾期交房责任的免除，并未免除被告应当履行的重大责任而加重原告负担，应属有效条款，对双方当事人具有约束力。根据该约定，被告因不可抗力和市政设施建设导致逾期交房不承担违约责任，在此期间原告不享有合同的解除权，故其于2015年9月30日向被告通知解除购房合同，不符合法律规定精神，对被告不发生合同法上的解除效力。因此，原告以被告逾期交房为由解除购房合同，不符合法律规定精神，本院不予支持。基于被告已对地质灾害进行了相应的处置，且讼争房屋已经通过职能部门的竣工验收登记备案，并不会因此而导致双方合同目的落空，故双方应当继续履行合同。
综上，被告逾期交房系受到不可抗力以及市政设施建设的影响导致，根据补充协议约定，应当免除其逾期交房的违约责任，原告请求解除购房合同的理由与本案查明的事实不符，双方约定的解除合同的条件并未成就，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之精神、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
驳回原告廖其己的诉讼请求。
案件受理费9200元，减半收取4600元，由原告廖其己负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判员 秦大江
二〇一五年十二月二十八日
书记员 谭秋红