四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终5783号
上诉人（原审被告)：艾惟毅，女，汉族，1955年7月21日出生，住成都市青羊区。
上诉人（原审被告)：艾惟刚，男，汉族，1954年4月20日出生，住成都市青羊区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：陈秋红，四川海峡律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：魏志刚，四川联一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：赵晓甦，男，汉族，1971年1月16日出生，住成都市温江区。
委托诉讼代理人：郭鹏，国浩律师（成都）事务所律师。
被上诉人（原审被告)：赵丕君，男，汉族，1948年4月13日出生，住成都市高新区。
上诉人艾惟毅、艾惟刚因与被上诉人赵晓甦、赵丕君案外人执行异议之诉一案，不服成都高新区人民法院（2015）高新民初字第4513号民事判决，向本院提起�诉。本院于2016年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，因没有新的事实、证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人艾惟毅、艾惟刚上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回赵晓甦的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由赵晓甦承担。事实及理由：1、赵晓甦与赵丕君系亲属关系，且同为一家公司股东，应当知晓赵丕君与上诉人存在债权债务纠纷，房屋买卖合同非常简单、不真实，对房屋现状未做约定，且未经承租人优先购买权就直接出售亦存在问题。2、房屋交付行为也存疑，证人证言不具有客观性，不应采信。3、购房款未完全支付，且银行转账不能证明是支付的房款，10万元借款转为购房定金，无转款凭证。向法院转款的17.6万元是为了刻意满足《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
被上诉人赵晓甦辩称：1、本案应围绕房屋是否合法占有交付为依据，赵晓甦与赵丕君为远房亲戚，法律从未禁止股东之间或所谓的亲属之间进行房屋交易，更不能以此为由认定双方存在恶意串通的情形。2、本案房屋购买价款为80万元，不存在明显低于市场价格的问题，且已经按合同约定支付了62.4万元，尚未支付的16.7万元在得知房屋被查封后，为维持自己合法权益有权暂不支付，但同时赵晓甦表达了愿意将该款交付执行的意愿，并最终委托案外人将该款转到一审法院执行账户。10万元定金交付亦符合法律规定。3、关于房屋交付的问题，不仅有承租人的证人证言，还有赵晓甦向赵丕君出具的关于房产证、钥匙、房屋押金的收条以及赵丕君的承诺，能够相互印证，赵晓甦在查封前合法占有该房屋。
被�诉人赵丕君未发表答辩意见。
赵晓甦向一审法院起诉请求：1、依法判令位于成都市武侯区沙堰西二街××号××栋1单元1层2号房屋归赵晓甦所有，赵丕君立即配合赵晓甦办理该房屋的产权过户手续；2、依法终止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。
一审法院认定事实：（一）2014年6月28日，赵丕君与赵晓甦签订《房屋出售协议》，约定赵丕君将位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋出售给赵晓甦，该协议另约定：房款合计80万元，赵晓甦于2014年2月26日给赵丕君支付招商银行贷款的借款10万元作为购房定金；赵晓甦在2014年7月10日前支付招商银行剩余贷款52万元；赵晓甦在赵丕君解除房屋抵押，并在办理好产权过户手续后，赵晓甦拿到新房屋产权证的同时支付尾款；双方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用在80万元内支付（含买卖双方各项税费）；赵晓甦支付完招商银行贷款后，此房的一切权利全部转到赵晓甦名下，属赵晓甦所有，包括出租房屋未到期的租金所得。同日，赵丕君在出具给赵晓甦的借条上加注“此款已于6月28日转为购房定金”，2014年7月3日，赵晓甦向赵丕君在招商银行的还款账户转账40万元，赵丕君同时向赵晓甦出具了收条，2014年7月9日，赵晓甦再次向赵丕君在招商银行的还款账户转账124000元，赵丕君同时向赵晓甦出具了收条。
2014年1月，赵丕君与案外人彭彦榕签订《房屋租赁合同》，赵丕君将讼争房屋出租给案外人彭彦榕使用，租期12个月，自2014年1月12日至2015年1月11日，月租金2500元。2014年6月下旬，赵晓甦、赵丕君将房屋出售的事情告知了案外人�彦榕，2014年7月5日，赵丕君向赵晓甦交付了讼争房屋的产权证、房屋钥匙以及租房押金，2014年10月23日，赵丕君将收取的讼争房屋租金15000元支付给了赵晓甦。2015年1月，赵晓甦将讼争房屋出租给案外人彭彦榕。
（二）2014年7月15日，艾惟毅、艾惟刚与赵丕君股权转让纠纷一案诉至一审法院，经一审法院主持调解，双方当事人达成调解协议：赵丕君在2014年11月30日前向艾惟毅、艾惟刚支付欠款2000000元及利息384000元。因赵丕君未按时支付，艾惟毅、艾惟刚于2014年12月30日向一审法院申请执行【执行案号为（2015）高新执字第172号】，在执行过程中，一审法院于2014年8月12日对登记在赵丕君名下的位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋（业务件号：权：×××××96，建筑面积159.30平方米）予以查封。赵晓甦于2015年3月26日向一审法院�出案外人执行异议，一审法院于2015年6月12日作出（2015）高新执裁字第4号民事裁定：驳回案外人赵晓甦的异议，赵晓甦收到该裁定书后在十五内向一审法院提起了案外人执行异议之诉。
另外，赵晓甦以冯应奎的名义向一审法院案款账户转账支付176000元作为购买赵丕君的房屋尾款。
一审法院认定以上事实，主要采信了双方当事人提交的身份证；（2015）高新执裁字第4号民事裁定书、送达回证；房屋出售协议、转账凭证、收条、借条；房屋信息摘要；（2014）高新民初字第3330号民事调解书、执行通知书；房屋租赁合同、收条、证人彭彦榕的证言；转账凭证等证据。
一审法院认为，其在执行申请执行人艾惟毅、艾惟刚与被执行人赵丕君股权转让纠纷一案中，对登记在赵丕君名下�讼争房屋予以查封，赵晓甦作为案外人起诉请求一审法院停止对其购买的房屋的执行并解除查封措施，故赵晓甦就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为本案争议焦点。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵丕君因与艾惟毅、艾惟刚股权转让纠纷，经一审法院调解赵丕君应当支付艾惟毅、艾惟刚二百多万元，属于金钱债权执行。讼争房屋的查封时间为2014年8月12日，而赵晓甦与赵丕君签订的《房屋出售协议》的时间为2014年6月28日，该合同未经生效法院判决或仲裁机构认定为无效合同，应认定为有效合同，艾惟毅、艾惟刚主张赵晓甦与赵丕君系亲戚关系，同时为同一公司的股东，双方签订的合同属于恶意串通的合同，但双方为亲戚关系或者同一公司的股东之间也可以进行房屋买卖，赵晓甦转账支付了赵丕君大部分房款，房屋也转移了占有，可以认定双方存在真实的买卖关系，艾惟毅、艾惟刚的主张缺乏事实依据。赵晓甦向赵丕君支付的购房款524000元，具有转账凭证印证，另支付的10万元也有收条证明，同时向一审法院转账176000元，用于交付执行，故赵晓甦已经向赵丕君支付全部购房款。讼争房屋在转让时由第三人彭彦榕承租，双方在2014年6月下旬就通知了承租人彭彦榕房屋转让的事实，同时在2014年7月5日赵丕君向赵晓甦交付了房屋产权证、钥匙及租赁押金，应当认定赵丕君向赵晓甦已经交付了房屋，至于案外人彭彦榕向赵丕君交付下半年的房屋租金，赵丕君在2014年10月再向赵晓甦交付房租，不影响双方交付房屋时间的认定。因为赵晓甦购买赵丕君的房屋后，讼争房屋就被法院查封，无法办理过户，故赵晓甦对没有及时办理房屋产权过户没有过错。综上，为保护赵晓甦的住房保障权，其合法占有使用讼争房屋，可以排除艾惟毅、艾惟刚对该房屋申请的执行，赵晓甦的执行异议成立，一审法院予以支持。故一审法院不得对位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋进行执行，同时法院对该房屋的查封措施属于对上述房屋的执行措施，应当一并予以解除。
同时一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，主要审查赵晓甦就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，可以附带审理房屋权属纠纷。赵晓甦要求确认讼争房屋归其所有，因其与赵丕君之间属于房屋买卖合同关系，赵晓甦可以以房屋买卖合同纠纷要求赵丕君协助过户，在过户之前赵晓甦尚未取得讼争房屋的产权，故赵晓甦的确权请求以及协助办理过户的诉讼请求，不属于本案审理范围，赵晓甦应当另案主张权利。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得对位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋（业务件号，权：×××××96，建筑面积159.30平方米）进行执行；二、解除�位于成都市武侯区沙堰西二街××号××栋1单元1层2号房屋的查封措施；三、驳回赵晓甦的其他诉讼请求。案件受理费收取100元，由艾惟毅、艾惟刚负担。
二审中，双方当事人未提交新证据，本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉以及被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题为：赵晓甦对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评判如下：
2014年6月28日，赵丕君与赵晓甦签订的《房屋出售协议》虽然较为简单，但对拟出售房屋的位置、价款、履行期限及方式、相关的权利义务等均做了明确的约定，应为双方真实意思表示且合法有效的书面协议。且双方并非近亲属范畴上的亲戚关系，虽曾经均为一家公司的股东，但均不能否认双方所签书面协议的效力。该协议约定的房屋价款亦不存在明显低价的情形，故在上诉人未提交充分证据证明二被上诉人存在恶意串通行为的情况下，一审法院认定二被上诉人于法院查封前签订的《房屋出售协议》合法有效正确，本院予以支持。
不动产的占有应为对不动产的管理和支配，在讼争房屋已经出租给他人使用的情况下，二被上诉人于2014年7月5日完成了讼争房屋产权证、房屋钥匙以及租房押金的交付，且同时向承租人进行了告知，能够认定赵晓甦于2014年7月5日对讼争房屋已经有事实上的管理和支配权。关于上诉人所主张的承租人优先购买权的问题，二被上诉人已经向承租人告知房屋出售的情况，承租人以向赵晓甦支付租金的行为认可了房屋的实际所有人为赵晓甦，并未主张优先购买权，�理由并不成立。一审法院认定赵晓甦在法院查封之前已合法占有讼争房屋正确，本院予以支持。
根据二被上诉人所签订的《房屋出售协议》约定，赵晓甦在赵丕君解除房屋抵押，并在办理产权过户手续后，赵晓甦拿到新产权证的同时支付尾款。赵晓甦未支付全部价款亦是依照该协议的约定，一审诉讼过程中其将剩余价款按照一审法院的要求交付执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（三）项规定的情形。已经支付的价款中，支付的时间、金额亦能与《房屋出售协议》所约定的支付期限及金额对应，上诉人认为支付的价款并非为购房款的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
讼争房屋未办理过户登记是因一审法院采取了查封措施，并非买受人赵晓甦�身原因，故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，认定赵晓甦对讼争房屋享有足以排除执行的民事权益正确，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人艾惟毅、艾惟刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 臧 永
审判员 何 昕
审判员 牛玉洲
二〇一六年�月二十日
书记员 折 月