云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初241号原告(反诉被告)：董军，男，1981年11月16日出生，白族。委托诉讼代理人：徐红飞，系云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：肖小青，女，1983年6月8日出生，汉族。委托诉讼代理人:钟少豪，系云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。原告董军与被告肖小青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后。被告于2017年4月27日提出反诉，本院依法受理后，于2017年6月12日适用普通程序组成合议庭公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。原告董军的委托诉讼代理人徐红飞，被告肖小青的委托诉讼代理人钟少豪到庭参加了诉讼。双方当事人申请调解期三个月，后调解未果。本案经批准延长审限六个月。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2015年7月23日签订的《曼景兰古城房屋租赁合同》;2.判令被告向原告支付2016年10月1日起至2016年12月30日的租金58291.75元（233167÷12×3)，并支付从2017年1月1日至实际交回房屋之日止的租金（按合同约定金额计算）;3.判令被告向原告支付违约金69950.1元（第二年租金233167×30%=69950.1);4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月，被告因为经营需要，向原告租赁了位于景洪市房屋一套，面积206.22平方米,（一层100.82平方米，二层105.4平方米)，租赁期限为6年，即从2015年10月1日至2021年9月30日止。双方于2015年7月23日在景洪市签订了《曼景兰古城房屋租赁合同》。其中，合同第五条租金及支付方式5.1约定：“该房屋一层租金为每月每平方米130元，二层租金为每月每平方米60元”;5.2租金增长的约定：自第一年开始每二年租金递增百分之八（按上一期金额递增）;5.4自第二年开始，每年年租金提前贰个月支付给甲方，即每年的8月1日之前支付。合同第8条双方的权利义务8.1.2该房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，不给于乙方任何补偿：(6)逾期10日未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的。（7）未足额支付房租累计10日以上。另外,合同第10条违约责任10.4约定：“一方若违约，应向守约方支付合同总金额30％的违组金，因违约造成对方遭受损失的，违约方还应赔偿全额的损失”。合同签订后，甲方向乙方交付了房屋，乙方向甲方交纳了第一年的租金，并将房屋装修投入经营，合同已经履行。但至合同约定的第二年租金的缴纳时间，但被告未按时缴纳租金，经原告多次催促，被告均置之不理。原告认为，被告至今不按约定缴纳租金的行为，侵害了原告的权利，致使原告的合同目的不能实现，已经构成根本违约。按照合同约定，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告交纳占用房屋期间的租金及违约金。所以，原告为了维护自身合法权益，现特向人民法院提起诉讼，望人民法院查明事实，依法支持原告全部诉请。被告辩称：原告与被告于2015年7月23日签订《曼景兰古城房屋租赁合同》，由于原告系曼景兰古城楼盘总出租人，在《合同》签订前分别与各承租人口头承诺保证做活动、宣传广告的方式把楼盘炒热增加人气，以促进销售。被告基于信赖原告，签订合同后，马上着手投入100多万元的装修及设备采购，并交纳了233167元的租金。开业运营后，楼盘内人流稀疏，基本没有顾客临门，被告只能苦苦经营，连员工工资都无力支付。而原告根本就没有为了增加人气促进销售做过任何宣传行为，楼盘内至今冷冷清清，绝大部分门店也关闭歇业。被告只好营业一年后于2016年9月后歇业。原告第一项诉请，是2016年10月1日至2016年12月30日，2017年1月1日至实际交回房屋之日止的租金是在被告无力经营而歇业的情况下产生的；第二项诉请是违约金，被告认为原告的这两项诉讼请求有违诚实信用、公平原则，由于原告没有按承诺把楼盘内的人气炒热而导致被告惨淡经营，进而关门歇业。原告诉请的损失是可期待利益损失并不是实际损失，而确定期待利益不能以一般人的标准，必须坚持诚实信用原则，考虑守约方的本身实际情况、违约方的盈利能力、客观条件等，本案中原告未能履行诺言，被告根本不可能盈利，能勉强维持一年，只是不甘心自己辛苦投入的120多万元。而出现此等惨淡经营状况，原告有不可推脱的责任，其不但没有采取减少损害性的措施（包括减少租金、停止合同等），反而诉请被告承担赔偿损失，这是有违诚实信用原则、公平原则的，其无权就扩大的损害要求赔偿。综上，原告的可期待利益损失是在其主观上未能实现承诺，而客观上造成被告合同目的不能实现。故应综合评判各方的实际情况，适用过失相抵规则，兼顾诚实守信原则、公平原则依法驳回原告的诉求。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.请依法解除反诉人与被反诉人签订的《曼景兰古城房屋租赁合同》，并判令被反诉人返还租赁保证金38000元；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2015年7月23日，反诉人与被反诉人签订《曼景兰古城房屋租赁合同》，合同签订前，被反诉人承诺把位于反诉人承租的所在楼盘人气炒热以促进销售。反诉人基于信赖与被反诉人签订合同后，交纳了3.8万元的租赁保证金、23万多元的租金就开始着手实施100多万元的装修及设备采购。经营一年内，被反诉人并未实施任何承诺过的宣传手段以促进销售。截止反诉日，涉诉楼盘内人流冷清至极，反诉人在无力继续经营下去的情况下，于2016年9月歇业，已累计亏损200多万元。由于被反诉人的违约行为，致使合同目的根本无法实现，根据《合同法》第94条第四款之规定，请人民法院依法解除双方签订的合同，并判令被反诉人返还租赁保证金3.8万元。原告针对被告反诉辩称：被告租房后因经营不善导致亏损，亏损与原告无关，要求原告返还租赁保证金的诉请没有法律依据不应当支持，请法庭查明事实后依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1经营管理委托书、曼景兰古城物业包租协议、证据2曼景兰古城房屋租赁合同、证据3EMS快递单、发票、催缴通知；被告提交的证据1合同、证据2、3收据2份，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证人证言（张某、刘某）均与原告存在利害关系，且未参与原、被告合同订立过程，不能客观的反应案件事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告董军从西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司、景洪市曼景兰社区居民委员会处承租了景洪市曼景兰古城小区房屋后，于2015年7月3日与被告肖小青签订了《曼景兰古城房屋租赁合同》（以下简称：《房屋租赁合同》），主要内容为：原告将位于景洪市曼景兰古城房号为13-5、面积为206.22平方米的的房屋出租给被告使用，租期自2015年10月1日起至2021年9月30日止，第一、二年租金为233167元，后每两年递增8%，自第二年开始，每年年租金提前2个月支付给甲方即每年的8月1日之前支付，履约保证金为38000元，租赁期满后，原告15天内无息返还被告，合同4.5条规定，合同签订后双方不得单方面退租，退租行为属于单方面违约，如原告退租应由原告退还被告所交全额房款，另补偿被告所交房同等金额款项，如被告违约则原告有权没收被告所交全额房款，该房屋另行出租，同时被告应向原告赔偿因违约而造成的全部损失，合同10.4条规定，一方若违约，应向守约方支付合同总金额30%的违约金，因违约致使对方受到损失的，违约方还应赔偿全额的损失。合同签订后，被告依约支付了第一年（即2015年10月1日至2016年10月1日）的租金233167元，并缴纳了保证金38000元。2016年9月，因经营亏损，被告与原告协商租赁事宜，未果后关门停止营业，同年9月10日，原告向被告发出了《催缴通知》，载明被告未按约定时间交付房租，如受到本通知7日内未足额缴纳房租，有权解除《房屋租赁合同》。本院认为，《房屋租赁合同》的订立系原、被告双方的真实意思表示，双方应当履行各自在合同中的权利义务。本案中，原、被告双方订立的合同期限为6年，合同履行至第二年时，被告因经营亏损，于2016年9月份明确向原告作出了不再履行合同的意思表示，且在原告发出《催缴通知》后，仍未按合同约定缴纳租金，其行为已违反了合同的约定，应当承担本案的违约责任，对于原告以《房屋租赁合同》第10.4条主张被告支付年租金30%的违约金69950.1元的诉讼请求予以支持。同时，对原告以《房屋租赁合同》第8.1.2条主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。被告主张原告未实施承诺的宣传及促销手段，导致被告经营困难，存在违约行为，主张解除《房屋租赁合同》的反诉诉讼请求，因未举证证实，本院不予支持。关于被告是否应当向原告支付2016年10月1日起至诉讼结束之日止的租金的问题。原告在2016年9月被告逾期交纳房屋租金时已知晓被告不愿意继续履行《房屋租赁合同》的意思表示，其在2016年9月10日发出的《催缴通知》中亦明确自己有单方面解除合同的权利，被告虽未与原告协商办理退租手续，但原告亦无证据证实该租赁房屋在2016年10月1日后仍由被告占有使用，故本院对原告主张被告支付2016年10月1日起至诉讼结束之日止的租金的诉讼请求不予支持。关于原告是否应当退还被告租赁保证金38000元的问题。《房屋租赁合同》解除后，履约保证金理应返还被告，本院对被告主张原告返还履约保证金的反诉诉讼请求予以支持。该款与被告应承担的违约金相抵后，被告还应当向原告支付31950.1元（违约金69950.1元—保证金38000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）董军于被告（反诉原告）肖小青于2015年7月3日订立的《曼景兰古城房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）肖小青自本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）董军支付违约金69950.1元。三、原告（反诉被告）董军本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）肖小青退还履约保证金38000元。四、上述第二、三项金额相抵后，被告（反诉原告）肖小青还应当向原告支付31950.1元。五、驳回原告（反诉被告）董军的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）肖小青的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2865元，由原告（反诉被告）董军负担1317元，被告（反诉原告）肖小青负担1548元；案件反诉受理费375元，由原告（反诉被告）董军负担。该费用由被告迳付原告，本院不再清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  邓 洁人民陪审员  黄建明人民陪审员  付桂珍二〇一七年九月二十六日书 记 员  周子圣