江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1330号
上诉人（原审被告）李泽民。
委托代理人钟长德，男，1934年8月29日生，汉族。
被上诉人（原审原告）无锡新江南物业管理有限公司，住所地无锡市新江南花园二区79-2号。法定代表人丁建新，该公司董事长。
上诉人李泽民因与被上诉人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第0525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
李泽民系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）某号某室（该房屋建筑面积为151.49平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对小区“世代雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“世代雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“世代雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定。2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南物业公司。新江南物业公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。
因新江南物业公司与李泽民就物业服务费交纳产生争议，新江南物业公司于2014年3月诉至法院，要求李泽民支付自2006年1月至2011年8月止的物业管理费7718元及自2011年1月至2011年8月的电梯费240元，共计7958元。
李泽民辩称，自2006年1月起是否欠交物业费，其已经记不清了，相关缴费票据也找不到了，新江南物业公司应提供其欠费的依据。双方产生争议的主要原因如下：1、无锡新江南花园业主委员会与新江南物业公司所签订的物业管理委托合同约定的委托管理期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止，上述物业管理委托合同早已自然终止，双方未续签合同，新江南物业公司无理由再收费；2、新江南物业公司在2007年所写《告C区业主书》中已申明于2007年1月30日终止对C区的物业管理服务，故业主已无再交费的义务；3、其于2002年3月以10万元购得地下车库的车位一个，并交纳了汽车智能卡押金1000元，后得知新江南物业公司是违法出售，经测算目前该车位价值应为32.4万元，上述费用要求新江南物业公司退还。
一审中，李泽民提供协议及收款收据各一份，证明其于2002年3月向新江南物业公司交纳了65000元，新江南物业公司同意将汽车库停车位一个提供给李泽民作汽车的长期停放使用，李泽民并称其同时向新江南物业公司交纳了智能卡押金1000元，但新江南物业公司未向其开具收据。对此，新江南物业公司认为车位费问题与本案无关，至于智能卡押金需由李泽民提供交纳依据。
新江南物业公司对于物业费的催讨程序问题，认为其除通过催讨函催讨物业费之外，并在小区张贴过催讨材料，其程序是合法的；对于物业费收费标准问题，认为是按物价部门审核的标准收费。对于诉讼时效问题，新江南物业公司认为物业服务合同属于继续性合同，其一直提供物业服务至2011年8月31日，诉讼时效期间应从新江南物业公司退出新江南小区开始计算。
新江南物业公司于2007年1月30日向新江南花园C区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南物业公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。
另查明，法院已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“世代雅居”与新江南花园其他小区一样，均在新江南花园小区范围内，属于一个整体，“世代雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。
又查明，新江南物业公司于2012年11月至法院信访，要求就其与包括李泽民在内的业主之间的物业服务纠纷启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费及电梯费。
法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出的反映新江南物业公司服务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南物业公司认为业主不交物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司经理周盘华对法院所作陈述，称新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
以上事实，有住户登记卡、关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复、快递单、无锡市房屋登记簿证明、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号卷宗、（2012）南民初字第435号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：
虽然新江南花园业主委员会与新江南物业公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南物业公司按物价部门审核的标准收费，不违反相关规定。对于李泽民提出的物业管理委托合同早已自然终止等问题，经查明在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对“世代雅居”实施了物业管理，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，新江南物业公司于2011年8月31日停止了对新江南花园小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效，新江南物业公司于2012年11月至法院信访主张权利，故新江南物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。至于李泽民提出的车位费问题，系另一法律关系，本案不予理涉。因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低的情形，李泽民拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。
据此，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：李泽民于判决发生法律效力后十日内支付新江南物业公司物业服务费4630.8元，电梯费240元，共计4870.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取为25元（已由新江南物业公司预交），由李泽民负担。李泽民于判决发生法律效力之日起即将所负担的诉讼费直接支付给新江南物业公司。
一审判决后，李泽民不服，向本院提起上诉称：1、新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订的《物业管理委托合同》未经业主大会审查同意是违法的，对“世代雅居”业主没有约束力。2、新江南物业公司的收费标准未经过小区业主大会同意，物业管理服务费0.75元／㎡过高。2003年1月至2006年12月，“世代雅居”物业管理服务费应按每户每月10元标准收取；2007年1月至2011年8月，“世代雅居”物业管理服务费应按二级标准（每月0.3元／㎡）打六折收取。3、新江南物业公司于2011年8月31日擅自停止了对新江南花园小区的物业服务，一审法院于2014年3月21日受理立案，已超过诉讼时效。请求二审法院撤销原判，依法改判支持其上诉请求。
被上诉人新江南物业公司未作答辩。
二审查明事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：
一、关于新江南物业公司与“世代雅居”业主之间的关系问题。2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园世代雅居房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份《物业管理委托合同》的效力因新江南花园业主委员会的问题存在瑕疵，但并不能否定新江南物业公司按约提供物业服务的事实。合同期限届满后，双方虽未续签物业服务合同，新江南物业公司仍向小区业主提供了物业管理服务，且并未出现专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主提出异议的事实，李泽民事实上也一直接受新江南物业公司的服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主存在事实上的物业管理关系。李泽民以物业管理合同的效力瑕疵为由拒交物业管理费，与情不符，与理相悖。
二、关于新江南物业公司收费标准问题。虽然新江南物业公司在履约过程中确实存在物业服务质量降低的事实，并由此引发部分业主拒交物业费，但物业服务瑕疵并不能成为业主拒交物业管理费的抗辩事由，事实上业主拒交物业管理费也一定程度上致使物业公司履行合同的能力下降。原审法院在无锡市物价局锡价服（2003）148号批复基础上结合双方履约情况，酌情减少了李泽民应交的物业费，已充分考虑李泽民的利益，并无不当。
三、关于本案诉讼时效问题。物业管理服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。本案中，新江南物业公司于2011年8月31日起停止了对新江南花园小区的物业服务，应从此时计算诉讼时效。因新江南物业公司于2012年11月至原审法院信访主张过权利，故新江南物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。
综上，李泽民的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李泽民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 窦 玥