湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0302民初1999号
原告胡建平，男，1976年11月25日出生，汉族，住湖北省房县。
被告委托代理人杜可鑫，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告十堰市教育宾馆有限责任公司。住所地：湖北省十堰市珠海街*号。
法定代表人潘同萍，该公司经理。
委托代理人肖新明，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。
第三人十堰市教育局。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路**号。
负责人朱华伦，该局局长。
委托代理人邓建民，该单位员工。代理权限为一般代理。
原告胡建平诉被告十堰市教育宾馆有限责任公司（以下简称教育宾馆公司）、第三人十堰市教育局房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡建平委托代理人杜可鑫、被告教育宾馆公司委托代理人肖新明、第三人十堰市教育局委托代理人邓建民到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告胡建平诉称：2012年10月13日，原被告签订了房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为2012年10月13日至2017年10月13日，共5年。合同未约定固定租金收款帐号，实际情况均为原告向被告法定代表人潘同萍支付现金或其他被告要求支付的方式，且房租的交付方式为提前预交。被告称其与第三人十堰市教育局签订有长期租赁合同，并已经营多年，原告租赁需向被告缴纳房屋转让金18万元以及保证金2万元，原告按照被告的要求履行了所有约定。基于对被告的信任，加之可经营的时间有5年之久，原告累计投入装修、采购相关厨房用品等酒店附属用品20余万元。原告为了经营的需要长期聘用有固定工作人员，包括但不限于厨师、服务员、保安等以及其他辅助人员8人。2015年8月28日被告收取原告房租3万元。9月原告交房租遭拒，被告要求解除合同，理由是出现相关政策及被告与第三人签订的合同已到期，教育局要收回房屋改扩建，并告知原告应于2015年10月自行搬离，否则停水、停电等。2015年12月，被告多次派人来扰乱经营，并于2016年1月19日张贴终止合同通知。2016年5月12日，在原告继续交纳物业费、水电费的情形下，被告对原告实行停水、停电处理，导致无法正常经营。2016年5月13日第三人十堰市教育局以及其直管的十堰市五堰小学告知原告：由于被告与其房屋租赁合同到期了，现在要求收回房屋，要求原告及时搬离房屋。2016年5月16日，第三人将进出大门锁上，导致原告及员工无法进入，原告报警，警察要求协商处理，然协商未果。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、确认原被告于2012年10月13日签订的房屋租赁合同于2016年5月12日解除；2、被告退还原告支付的酒店转让款18万元；3、被告退还原告支付的保证金2万元；4、被告赔偿因合同欺诈导致原告的实际经济损失15万元；5、被告支付原告违约金15万元；6、诉讼费由被告承担。
原告胡建平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：房屋租赁合同。证明原被告为租赁合同关系。
证据二：欣欣家宴馆装修合同。证明原告装修支出。
证据三：销货证明单。证明原告装修支出情况。
证据四：欣欣家宴馆点菜单。证明原告装修支出情况。
证据五：员工合同及人员组成。原告装修支出情况，被告的行为给原告造成了损失。
证据六：企业单位往来结算收据。证明原告合法履行义务，无违约行为。
证据七：通知。证明十堰市教育局和教育宾馆租赁期限届满，十堰市教育局张贴了通知，要求原告腾退房屋。
证据八：2015年10月份和潘同萍的录音。
证据九：短信往来。证明教育宾馆存在违约行为，原告不是不交房租而是被告拒收。
被告教育宾馆公司辩称：双方之间的房屋租赁合同是合法有效的。教育宾馆将房屋转租给原告的行为第三人是知道的，不存在欺诈。原告的经营期间有拖欠房租行为，首先存在违约，被告有权解除合同，无偿收回酒店。原告先违约，要求退还保证金违约金的请求法院应当驳回。
被告教育宾馆公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：房屋租赁合同。证明原告租赁被告宾馆经营酒店，租期五年，对房屋、水、电费、卫生等费用交纳约定以及违约责任条款。
证据二：收款收据。证明原告已缴纳房租23万元，截止到2016年5月16日还拖欠房租133328元，原告未按照合同约定交纳房租，存在违约。
证据三：终止合同通知书。证明原告未按照合同约定交纳房租存在违约，被告依法通知原告解除合同，将酒店交回被告。
证据四：报警证明。证明被告于2016年1月9日依法向被告送达终止合同通知书时，遭到原告阻挠，经朝阳路派出所出警，原告签收通知书。
证据五：照片。证明原告从未停止营业，不存在经营损失。
第三人十堰市教育局辩称：第三人和教育宾馆公司之间的合同是2014年8月31日截止，到期后，第三人要收回房屋。
第三人十堰市教育局未向本院提交任何证据。
经审理查明，被告教育宾馆公司和十堰市教育局签订了出租合同，约定将十堰市教育宾馆出租给被告，租赁期限自2005年9月1日至2014年8月31日止。2012年9月13日，被告教育宾馆公司将该宾馆又出租给胡建平，双方约定：租赁期限为2012年10月13日至2017年10月13日，租金每年10-12万元。自签订合同之日起，租金每半年支付一次，提前一个月支付。原告须向被告交纳2万元保证金，水电气等各项费用每月25日支付。原告必须按时支付给被告房租、水电气等费用，若原告不按时支付，超过规定支付时间一个月，视为原告违约，被告可以终止合同，同时对酒店停水、停电，将酒店无偿收回。双方还约定了各项费用的支付标准：水费为2.7元/吨、电费1.1元/度、蒸气费1500元/月、暖气费1500元/月、卫生、摆花等杂费500元/月。双方如任何一方违约按合同租赁金总额50%承担违约金，若原告违约除承担违约金外，所交保证金不予退还。原告承租该宾馆后，向被告交纳18万元转让费和2万元保证金，并对宾馆进行了装修，改名为欣欣家宴馆。2014年10月13日前胡建平依约按期交纳了房租。2015年9月28日，胡建平向教育宾馆公司交纳了2014年10月14日至2015年1月31日的房租。2016年1月9日，因十堰市教育局要收回房屋，教育宾馆公司向原告下达终止合同通知书，要求原告在2016年1月19日前腾退酒店。原被告双方因腾退酒店问题引发纠纷，诉至本院。
另查明，原告胡建平实际经营至2016年5月12日。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，教育宾馆公司将宾馆转租给胡建平，转租期限（2012年10月13至2017年10月13日）超过原租赁期限（2005年9月1日至2014年8月31日），故超过的租赁期限部分（2014年9月1日至2017年10月13日）无效。因合同部分无效，对原告主张的违约金本院不予支持；教育宾馆公司明知原合同的租赁期限，仍然和原告签订超过原租赁期限的转租合同，被告教育宾馆有过错，原告亦缺乏必要的审慎义务，故被告应对原告的损失承担一定的赔偿责任。因原告酒店实际经营至2016年5月12日，离合同期满尚有17个月，对酒店转让款18万可以酌情返还5.1万（18万÷60×17），对其经济损失酌情支持4.25万元（15÷60×17）；原告没有违约，被告应当返还保证金2万元。
《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、被告十堰市教育宾馆有限责任公司赔偿原告胡建平4.25万元。
二、被告十堰市教育宾馆有限责任公司返还原告胡建平酒店转让款和保证金共7.1万元。
三、驳回原告胡建平的其他诉讼请求。
以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，减半收取4400元有被告十堰市教育宾馆有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王建涛
二Ｏ二Ｏ一六年十月二十七日
书记员 陈 芳