广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初13018-13032号
各案原告王兰兰等（各案原告详细情况见附表）。
各案原告共同委托代理人张定伟，广东华寅律师事务所律师。
被告振昌实业（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永镇福江开发区，组织机构代码618862411。
法定代表人廖冬平，职务董事长。
原告王兰兰等诉被告振昌实业（深圳）有限公司（以下简称振昌公司）商品房预售合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，各案原告的委托代理人张定伟到庭参加诉讼。被告振昌实业（深圳）有限公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
各案原告诉称，各案原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由被告将其开发的“金石雅苑”房地产出售给各案原告。被告应于2014年12月1日前将商品房交付给各案原告，按照合同约定，出卖人应在房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人违约后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房地产交付之日起后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告至今未完成本房地产项目的房地产初始登记，也从未向原告发出过任何办证通知，已构成严重违约。为维护各案原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付各案原告合同约定的逾期办证违约金（各案金额详见附表）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告于庭审中明确其主张的逾期办证违约金的计算方式为：从双方合同约定的房地产交付日期（2014年12月1日）后第241天（即2015年7月29日）起按购房总价款日万分之四的标准计算违约金，计算至实际办出房产证之日止（诉讼请求金额为暂计至2016年5月31日，具体金额详见附表）。
被告振昌实业（深圳）有限公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。
经审理查明：各案原告作为买受人分别与作为出卖人的被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市宝安区福永广深公路西侧金石雅苑商品房，用途为住宅（具体房号、购房总价款详见附表）。合同第九条约定，被告应于2014年12月1日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起20日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五中第八条处理。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）；出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人支付本房地产总价款0.1％的违约金给买受人，双方继续履行本合同，出卖人承诺在60日内缴付该共用设施及附属配套项目。合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择“书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”的方式，在将本房地产交付给买受人之日起第240日内为买受人办理并取得《房地产证》。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担；合同第二十二条约定，出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十七条约定，本合同中的通知采用邮寄特快专递方式，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内的，在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。
合同附件二为《共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间》，载明商业用房、垃圾收集站、社区警务室、停车场一并建成，验收合格时间为2014年12月1日。
合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第一条载明卖方确认在签署本合同（含本补充约定及附件）时，卖方已向买方充分地解释了本合同及其附件和条款内容，买方已充分地理解其含义，清楚自己所享有的权利和应承担的义务。附件五第二条约定本房地产所涉的会所、地下停车场等的相关权益以及由此产生的其他权益归卖方所有，卖方可依法行使处分权和收益权，但不得改变其功能并应保证其处于正常的使用状态。附件五第六条对合同第九条补充约定，买方应于卖方发出的《入伙通知书》中通知的入伙日起5日内（验收期限）办理房地产交付手续，如买方未在上述时间内办理房地产交付手续及接收房产，则视为卖方已按期交付房地产并履行了本合同约定的房地产交付义务，同时与该房地产相关的一切风险责任均由买方承担，且买方自验收期限届满之日起交纳物业管理费等相关费用。卖方委托深圳市精诚物业管理有限公司协助卖方为买方办理本合同项下的房地产交付手续。附件五第七条对合同第十一条补充约定，买方确认本合同第十一条第一款所称的“买方对本房地产的验收”是指“买方检查核实所购房屋的座落位置、户型平面、竣工面积和房屋附属设施、设备是否与本合同相符，以及本房地产项目竣工验收程序及竣工验收备案文件是否符合政府相关法律法规的规定”；如本房地产项目已符合并完成政府规定的竣工验收备案手续并领取了《深圳市建设工程竣工验收备案表》回执，本房地产即符合合同约定的交付标准或条件；对于可能出现的房屋质量瑕疵则属于卖方保修范围，不构成买方拒绝收楼的理由，如买方以质量瑕疵为由拒绝接收本房地产的，卖方仅履行保修义务，本合同约定的房地产交付义务视为完成，与该房地产相关的一切风险责任均由买方承担。附件五第八条约定，卖方逾期交房超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，卖方按本房地产总价款10％向买方支付违约金；买方要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。附件五第十二条约定，卖方在本合同约定的交付之日起第240天内，办理房产登记申请表，并在《深圳特区报》或《深圳商报》上发布办理房地产证的公告，即视为卖方已履行了办证义务。附件五第十四条约定，本合同附件中的附图仅供参考，最终以政府验收结果为准。附件五第十五条约定，买卖双方确认附件五是合同不可分割的组成部分，附件五与合同文本内容相冲突的，以附件五内容为准。
合同附件附图为《总平面图》、《立面图》、《楼层平面图》、《楼层剖面图》、《分户平面图》、《物业管理用房位置图》。
合同签订后，各案原告付清了购房款。
2013年9月6日，金石雅苑项目取得《深圳市房地产预售许可证》等。2014年11月5日，金石雅苑第1座、8座、9座、10座经消防验收合格；2014年11月21日，金石雅苑1栋（1座、10座塔楼）、2栋（8座、9座）取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年7月23日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出深规土宝函【2014】1027号《市规划国土委宝安管理局关于立新湖花园业主信访有关问题的答复意见》，就立新湖花园杨群女士等多位业主反映的金石雅苑项目修建消防通道侵占立新湖花园用地权益等问题的信访事项进行了答复。该答复意见内容如下：一、基本情况。立新湖花园（含A210-0024、A210-0025、A210-0029共三宗地）位于福永立新湖东侧，用地面积共19,877.2平方米。金石雅苑位于立新湖花园东侧、广深公路西侧，宗地号为A210-0407，用地面积为19,833.15平方米。两项目均由振昌公司开发建设，从1992年至今，用地历史逾22年，其用地、规划及报建手续办理过程复杂，属历史遗留问题。（一）用地、规划等手续历史办理情况。1992年5月，振昌公司经出让取得7宗地土地使用权，用地面积共46,662平方米。1995年1月，振昌公司与福永物业公司作为开发单位共同申请上述7宗地块合宗，并取得了合宗后的建设用地规划设计要点，总用地面积46,784.6平方米，容积率≤3.05。规划要求：高层建筑四周留有消防通道，从临湖面至广深公路建筑应逐渐抬高，形成良好的景观效应；建筑物周边退红线东侧≥0米、南侧≥10米、西侧≥0米、北侧≥0米。1995年8月，振昌公司及福永物业公司共同申请办理现立新湖花园范围内8栋住宅的建筑报建（含总平面图）手续，取得《建设工程建筑许可证》。1995年10月，振昌公司及福永物业公司就上述合并后地块签订了用地合同，宗地号为A210-0008号，土地面积为46,785.5平方米，该用地合同第八条约定“乙方同意宗地图范围内的道路属于公益产权性质，无偿供车辆、行人通过，产权属于政府”。1995年11月至1996年6月，振昌公司和福永物业公司申请将A210-0008号宗地分宗为七宗地（宗地号分别为A210-0008、A210-0024、A210-0025、A210-0026、A210-0027、A210-0028、A210-0029）。1998年4月，立新湖花园内的8栋住宅在宝安区建设局办理了竣工验收手续。2002年1月，福永物业公司将其所占上述七宗地的5％土地使用权变更给振昌公司。2002年5月，振昌公司申请将未开发的四宗地（A210-0008、A210-0026、A210-0027、A210-0028）合宗为一宗地，合宗后宗地号为A210-0223，并办理了《房地产证》（深房地字第××号），该房地产证上记载“深地合字（1995）4-052号《土地使用权出让合同》用地分为七宗地，本宗地为七宗地中的A210-0008、A210-0026、A210-0027、A210-0028宗地合并后形成的宗地，本宗地拟建总建筑面积不超过79,678.88平方米”。2003年1月，振昌公司申请A210-0223宗地（称为田园雅苑）建筑报建（含总平面图）手续，取得《建设工程规划许可证》；2003年4月，A210-0223宗地项目名称正式命名为“金石雅苑”。后金石雅苑项目因经济纠纷导致项目烂尾，2008年10月，宝安区政府召开协调会（深宝府会纪【2008】285号研究）研究，同意先行办理已建成部分建筑的规划验收手续。2009年4月，按宝安区政府会议要求，A210-0223宗地用地范围进行了微调，调整后用地面积为19,833.15平方米，并于2009年9月重新办理了《建设用地规划许可证》，该许可证相关规划设计要求沿用原A210-0008宗地规划设计要点内容。2009年9月，振昌公司按上述调整后范围签订了用地合同，宗地号调整为A210-0407，用地面积为19,833.15平方米，另据了解，金石雅苑项目于2012年在宝安区建设局办理了《建设工程施工许可证》中施工单位、监理单位等变更手续，开始复工。（二）命名情况。1995年，A210-0008宗地项目原名称为“温馨花园二期”，1996年10月，经申请更名为“立新湖花园”。2003年1月，A210-0223宗地项目报建时项目原名称为“田园雅苑”，2003年4月正式命名为“金石雅苑”。（三）公共配套建筑情况。公共配套幼儿园项目位于金石雅苑（宗地号A210-0407）南侧，一栋1座和10座之间，建筑面积2,368.5平方米。（四）其他情况。关于部分业主投诉金石雅苑第8座住宅超出红线的问题，该局委托深圳市测绘大队进行了测量，根据深圳市测绘大队于2014年7月7日出具的测量报告显示，“金石雅苑建筑物（即第8座住宅）局部墙体抹灰及贴片稍微超出A210-0407宗地红线（最大处为0.05米）”。二、有关问题的意见。（一）有关消防通道问题。立新湖花园由三个宗地组成，与金石雅苑有明确的宗地界线，两者分属不同宗地，均依法享有正当的合法权益，两者之间既有联系又有区别，既有整体性特点又有相对的独立性。历经分宗、合宗、再分宗、再部分合宗的工程，且烂尾导致前后开发时间超过15年，实际形成立新湖花园、金石雅苑两个项目，虽均由振昌公司开发建设，且在使用上也不可分割，但在时间、空间上均有区别，属于历史遗留问题。根据1995年用地规划审批情况，立新湖花园和金石雅苑是按同一宗地（A210-0008）进行统一规划的，小区配套的幼儿园属于同一宗地的公共配套设施，可为全体业主和周边区域居民提供配套服务。小区内的消防通道也属于公共性的基础设施，同样可为全体业主提供交通出行服务，是不可或缺的公用设施。金石雅苑建设的消防通道对其项目本身是必要的。同时，正在施工的消防通道的路面超出立新湖花园室外地坪标高约1.2米左右，且与立新湖花园之间的联系不够，对立新湖花园业主使用存在影响。考虑到项目历史情况，应当坚持实事求是的原则，正确处理彼此的相邻权问题，建议双方采取协商方式，加强沟通，达成共识。同时，建议通过技术措施对道路设计进行优化，尽最大可能降低道路标高、减少坡度，并安装防撞设施，做好排水工程，最大程度减小彼此间的不利影响，以达双赢效果。（二）关于建筑物超红线问题。根据相关规定，金石雅苑建筑物（即第8座住宅）测量误差在国家规范允许误差的范围内。
2014年11月份，被告向各案原告邮寄了入伙通知书等相关文件材料。2014年11月底，各案原告陆续入伙，各案原告均确认被告已按合同约定的时间交付了房屋。
为查明案件事实，本院分别向深圳市不动产登记中心、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局查询涉案房地产项目情况，相关复函如下：1、深圳市不动产登记中心出具复函（深不动产登函[2016]611号）称，金石雅苑2期（宗地号为A210-0407，共“1-1栋、2栋”两栋建筑物）已于2013年9月6日取得深房许字（2013）宝安010号《深圳市房地产预售许可证》，截至2016年11月9日，开发商振昌实业（深圳）有限公司尚未向我中心递交金石雅苑2期房地产初始登记的申请。根据《不动产登记暂行条例》及《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，金石雅苑2期须由开发商振昌实业（深圳）有限公司备齐相关资料申请办理该项目的房地产初始登记后，购房业主方可申请办理分户的《不动产权证书》。2、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局复函（深规土宝函[2016]1809号）称，金石雅苑项目因竣工面积超用地合同规定面积，但开发商振昌实业（深圳）有限公司迟迟不愿就超面积部分补缴地价及完善用地手续，故其不具备申请规划验收条件。考虑到该项目涉及重大信访维稳案件，另外该项目从技术上也基本达到规划验收要求，同时为切实维护金石雅苑二期购房已入住业主合法权益，并推动信访问题的解决，根据区政府工作要求，我局于2016年11月25日主动办理该项目规划验收，核发《建设工程规划验收合格证》（深规土建验BA-2016-0039号），同时在证中备注建设单位为“缺（涉及重大信访，主动办理）”，并同步追缴该项目所欠缴的地价。各案原告于2016年12月7日对上述两份复函发表质证意见，对其真实性、合法性均予以认可。
本案庭审中，各案原告确认被告未在《深圳特区报》或《深圳商报》上发布办理房地产证的公告。
上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）、民事判决书、收款收据、深圳市不动产登记中心及深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的复函等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，各案原告分别与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于逾期办证的违约金。本院认为，《深圳市房地产买合同（预售）》合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择“书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”的方式，在将本房地产交付给买受人之日起第240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。附件五第十二条约定，卖方在本合同约定的交付之日起第240天内，办理房产登记申请表，并在《深圳特区报》或《深圳商报》上发布办理房地产证的公告，即视为卖方已履行了办证义务。由此可知，合同附件五第十二条已经变更了合同第二十一条关于被告履行办证义务的约定，即当被告在合同约定的交付之日（2014年12月1日）起第240天内，即2015年7月28日之前，办理房产登记申请表，并发办理房地产证的公告，即视为被告已履行了办证义务。被告逾期未履行上述义务，应依约承担逾期办证的违约责任，即自2015年7月29日起，按照房屋总价款日万分之四的标准支付逾期办证违约金，违约金暂计至各案原告对深圳市不动产登记中心的复函质证之日即2016年12月7日（逾期天数497天），此后的违约金，各案原告可待实际发生后另行主张。原告诉请被告支付逾期办证违约金至办出房地产证之日止，与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告振昌实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内支付各案原告2016年12月7日之前的逾期办证违约金（违约金具体数额详见附表）；
二、驳回各案原告的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费由被告负担，受理费各案原告均已预交（具体数额详见附表）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼晓莉
代理审判员 苑广玲
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。