济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第589号
原告张著铭，男，生于1967年6月27日，汉族，住济南市。
委托代理人董冉冉，山东平正大律师事务所律师。
被告济南迪信电子通信技术有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘松山，董事长。
委托代理人贾飞，山东盛强律师事务所律师。
委托代理人隗广美，女，生于1974年10月28日，汉族，该公司行政总监，住济南市。
原告张著铭诉被告济南迪信电子通信技术有限公司（以下简称迪信公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告张著铭于2015年2月13日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。本院适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告张著铭及其委托代理人董冉冉，被告迪信公司的委托代理人贾飞、隗广美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张著铭诉称，2014年1月10日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于历城区花园路232号一楼，建筑面积240平方米出租给被告用于经营，租赁期限自2014年2月1日至2017年2月9日，租金第一年140万元，第二年150万元，第三年160万元；付款方式为每年支付一次，被告须提前一个月支付下年度租金。合同签订后，被告依约履行了第一年的付款义务。依照合同约定，被告应在2015年1月1日前支付第二年租金150万元，原告于2015年1月两次向被告送发催款函，但被告至今未向原告支付第二年的租金，被告恶意拖欠租金的行为违反了双方的协议约定，已构成根本性违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成很大的经济损失。为此诉至法院，请求依法判令：1、依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金12.5万元（2015年2月1日至2015年2月28日）；3、判令被告向原告支付违约金30万元（150万元×20%）；4、依法判令被告赔偿原告损失约33万元；5、诉讼费、保全费、送达费由被告承担。
被告迪信公司辩称，双方签订租赁合同后，经过几个月的运转，被告出现经营亏损，已无法实现当初与原告订立合同的目的，只能停止经营，并提前与原告解除租赁合同。被告未收到过原告所述的催款函。自2014年9、10月份开始，被告因解除租赁事宜多次与原告沟通，被告同意放弃11、12、及次年1月份房租作为补偿。但原告至今既不表示同意也未返还该三个月房租。为便于被告招租，原告于2014年12月5日根据被告的要求交给被告一把钥匙。这也表明原告已同意解除合同。因原告的阻止，被告自12月份就无法进入涉案房屋搬出相关设施。在2014年12月5日前，被告一直帮助原告向外招租涉案房屋，但均被原告以租金不能低于被告所租赁价格为由拒绝。这也导致原告错过了招租的最佳时机，租金一直下跌。原告已知道被告不再续租的事实，故不存在原告所诉的拖欠2015年2月房租的事实。原告要求被告支付2015年2月房租12.5万元，赔偿损失33万元，无合同约定，系原告单方面人为造成，该请求无法律依据，应予驳回。被告是在2014年提出解除合同，因此违约金应以此年度为准计算。被告已自愿放弃了2014年11、12、及次年1月房租作为原告的补偿，该数额已超出合同约定的违约金数额。故如仍按照合同约定要求被告再承担违约责任有失公允。原告所主张的违约金数额超出了原告的实际损失，请求依法减少违约金数额。被告迪信公司同意解除合同。
经审理本院认定，2009年10月1日，原告张著铭与济南市再生资源总公司签订房屋租赁合同，合同第一条房屋地址为花园路232号一楼。第二条租赁期限及租金，第一租期2009年10月1日至2013年9月30日，租金为每年2550000元；第二租期为2013年10月1日至2017年9月30日，租金为每年270万元。第四条第一款乙方（张著铭）承租部分可自主经营或合作经营、转租经营。原被告于2014年10月10日签订房屋租赁合同，合同约定：甲方为张著铭，乙方为济南迪信电子通信技术有限公司。第一条甲方出租房屋坐落于历城区花园路232号一楼，建筑面积约240平方米。第二条租赁期限自2014年2月1日至2017年2月9日。第三条该房屋租金第一年140万元，第二年150万元，第三年160万元。第四条付款方式租金每年支付一次，乙方提前一个月支付下年度租金。第六条第二款乙方如在合同期内提前解除合同，应据时补交所欠租金，并支付当年租金的20%为违约金给甲方，按违约处理，乙方承担一切责任。第七条，协议解除、变更。违反上述约定事项，双方有权解除协议，责任方承担一切责任。原告张著铭称花园路232号共有三间，即232-1、232-2、232-3。原被告均认可被告自原告张著铭处所租赁的房屋为花园路232-1号。被告迪信公司向原告张著铭支付了2014年2月1日至2015年1月31日的房租140万元。
原告张著铭称涉案房屋系济南市供销合作社所有，济南市供销合作社将涉案房屋委托济南市再生资源总公司管理、经营和维护。济南市再生资源总公司同意涉案房屋由张著铭使用，并同意将使用的部分自2011年10月1日至2018年9月30日对外出租。原告张著铭对其主张提交证据有房产证、济南市再生资源总公司出具的证明、委托书及房屋租赁合同。被告迪信公司认可双方签订合同时，原告张著铭向其出示了房产证、证明及委托书。
被告迪信公司主张2014年9月起开始与原告张著铭协商解除合同，2014年12月5日被告迪信公司向原告张著铭交付钥匙后，原告张著铭张贴了招租广告。2014年12月初原告张著铭切断了涉案房屋的电源，卷帘门无法打开，阻碍被告迪信公司进入涉案房屋搬出物品，2014年12月31日因被告迪信公司强行进入涉案房屋，双方发生纠纷。被告迪信公司对此提交证据有公司员工李斌与原告张著铭的通话详单、李斌的身份证明、涉案房屋的招租照片、接处警登记表。原告张著铭质证称李斌与原告张著铭的通话详单不能证明双方通话内容是解除合同；照片未显示拍摄时间，其张贴招租电话是在2015年3月；对接处警登记表无异议，被告迪信公司在未通知原告张著铭的情况下橇涉案房屋的门，原告张著铭打电话报警。原告张著铭述称其为了安全考虑，于2014年12月31日切断了电源。2014年12月被告迪信公司将涉案房屋的钥匙交给原告张著铭时，已将商品全部搬出，房屋内仅有空柜台，被告迪信公司已不在此处经营了。2014年11月被告迪信公司员工李斌提出因内部原因不在此经营了，原告张著铭表示同意被告迪信公司撤走，但要求双方都联系新的承租人，如在被告迪信公司已交纳房租的期限内找到新的承租人，就将剩余租金退还给被告。后双方就补偿问题未能协商一致，原告张著铭诉至本院。被告迪信公司称其于2014年9月提出解除合同，双方就违约金数额未达成一致，同年11月底将商品搬出，因原告阻止柜台未能搬出。原告张著铭称因被告迪信公司拖欠了租金，所以其未让被告搬走柜台。本案第一次庭审时，原告张著铭称原被告手中均持有涉案房屋的卷帘门钥匙，内部玻璃门钥匙在被告迪信公司手中。被告迪信公司称原被告手中均持有两个门的钥匙。
原告张著铭称其将涉案房屋租赁给山东重鲈工程配套有限公司，租期三年，自2015年6月4日至2018年6月10日，租金分别为100万元、110万元、120万元。原告张著铭对此提交商铺租赁合同（仅有合同前三页）一份。
原告张著铭称房屋现租金为每年100万元，而原被告签订的租赁合同的租金为150万元和160万元，两年租金差额为110万元，按照该差额的30%主张损失33万元。被告迪信公司对此不予认可。
本院认为，原被告所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。原被告应当按照该合同的约定履行。原告张著铭要求解除其与被告迪信公司签订的房屋租赁合同，被告迪信公司同意解除合同，故本院对原告张著铭的该项请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告张著铭主张解除合同，被告迪信公司于2015年2月16日收到起诉状等法律文书，故本院认定原被告签订的房屋租赁合同于2015年2月16日解除。原告张著铭自述被告迪信公司工作人员曾于2014年11月向其表示“因内部原因不想干了”，同年12月向其交付了涉案房屋卷帘门钥匙，并于12月搬离涉案房屋。原告张著铭切断涉案房屋电源，客观上造成被告迪信公司无法进入并实际使用涉案房屋。原告张著铭主张被告迪信公司支付2015年2月的房屋租金12.5万元无事实及法律依据，本院对原告张著铭该项请求不予支持。被告迪信公司在合同履行期限届满前提前解除合同，违反了合同约定，应当承担违约责任。被告迪信公司应支付原告张著铭违约金30万元（150万元×20%）。原告张著铭主张被告迪信公司赔偿损失33万元，但原告张著铭未能提交有效证据证实其损失超出了违约金数额，且原告张著铭在被告迪信公司已明确表示不再继续履行合同时，并未及时采取有效措施防止损失的扩大，故本院对原告张著铭的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告张著铭与被告济南迪信电子通信技术有限公司所签订的房屋租赁合同于2015年2月16日解除。
二、被告济南迪信电子通信技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告张著铭违约金30万元。
三、驳回原告张著铭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费11450元，由原告张著铭负担6900元，被告济南迪信电子通信技术有限公司负担4550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 刘亚楠
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 曲刘娜