湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00533号
原告：武汉东木物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道长江广场A栋层10室。
法定代表人：石可夫，总经理。
委托代理人：陈靖，湖北速仁律师事务所律师。
被告：唐咏梅，女，1974年8月2日出生，汉族，住武汉市武昌区彭刘杨路***号金榜名苑*栋**层*号，公民身份号码4201131974********。
委托代理人：黄滔（系被告唐咏梅的丈夫），住址同上，公民身份号码4201011972********。
原告武汉东木物业管理有限公司（以下简称东木物业公司）与被告唐咏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理。由代理审判员陈原适用简易程序，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告东木物业公司的委托代理人陈靖、被告唐咏梅及其委托代理人黄滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东木物业公司诉称：2007年3月10日，被告唐咏梅与原告签订了《物业管理服务协议》、《业主临时公约》等文书，约定由原告为被告所有的位于金榜名苑小区1栋1805室、建筑面积92.10平方米的房屋提供前期物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米1.5元，并于每一到期月份的15日之前交纳下一年或季的物业服务费，同时约定逾期交纳物业服务费用的按照每日千分之五收取违约金。被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时交纳物业服务费用。自2008年2月18日至2014年3月17日，被告累计拖欠物业服务费9532.35元及高额违约金。虽经原告多次催缴，被告仍不予交纳，故诉至法院，请求判令被告：1、立即支付截止2014年3月17日拖欠的物业服务费9532.35元及违约金4900元，并支付2014年3月18日到被告实际支付之日的物业服务费及违约金；2、承担本案诉讼费用。
被告唐咏梅辩称：1、原告东木物业公司的主体资格和物业资质存疑。原告营业执照复印件的年审日期为2008年，已过期；原告资质证书于2006年6月30日取得，而被告的购房合同签订于2006年3月14日，且该证书已过期。2、原告与被告签订的前期物业管理服务合同合法性存在问题。交房时钥匙在原告处，被告不签物业合同就拿不到钥匙，存在胁迫情形，且合同中约定的违约金过高；物价部门出具的《价格监审证》已过有效期。3、原告没有按照合同提供物业服务，违约在先。原告擅自在1、2栋之间的五楼平台上违建大型冷却塔，造成巨大的噪音污染；提供的安保服务不到位，楼道门禁系统形同虚设，消防设施存在安全隐患，并私自改变公共区域用途牟利，收支情况也没有公开；外墙雨水管和空调水收集管损坏后从不修理，造成被告家空调和墙体损坏，影响被告休息。4、原告侵占业主的权益。小区物业管理办公房二楼对外出租，电梯、墙面广告、电视广告不计其数，还利用共有道路设置自动售奶机、自动售水机，收取停车费，以上收益应归全体业主所有。5、原告东木物业公司诉请的物业费有一部分已超过诉讼时效，超过时效部分我方有权拒绝履行。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。
原告东木物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书、（收费）监审证。拟证明原告东木物业公司的主体资格、具有物业服务企业贰级资质及收费标准。
证据二：收楼入户声明。拟证明被告唐咏梅于2007年3月10日入住金榜名苑小区，并接受原告提供的物业服务。
证据三：《前期物业管理服务协议》及签约页。拟证明原告东木物业公司与被告唐咏梅于2007年3月10日签订物业服务协议，约定物业费收费标准为每平方米1.5元，被告应于每月15日之前缴清下年（季）的物业服务费，逾期按日千分之五支付违约金。
证据四：武汉市武昌区环境保护监测站出具的监测报告二份。拟证明米乐星世界KTV冷却塔机组、音响噪音均符合环境保护标准。
证据五：物业费催收函张贴照片三张及其原始电子版、律师函及EMS快件单。拟证明原告东木物业公司分别于2010年12月17日、2012年6月17日、2013年5月8日在被告房屋大门上张贴物业费催收函，并于2013年11月19日向被告发送律师函催收物业服务费。
被告唐咏梅为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
证据一：身份证。拟证明被告唐咏梅的身份信息。
证据二：武汉市商品房买卖合同。拟证明被告唐咏梅系位于武汉市武昌区彭刘杨路228号金榜名苑1栋18层5号房屋的所有权人，且房屋建筑面积为92.10平方米。
证据三：收据存根。拟证明原告东木物业公司于2009年4月22日收取了被告唐咏梅交纳的从2009年1月17日到2009年5月17日的物业服务管理费552元。
证据四：照片三张。拟证明小区公共部分外墙雨水管破裂、漏水，原告没有进行维修。
证据五：照片六十七张。拟证明原告东木物业公司不作为，提供的物业服务不符合合同约定，系违约在先。
以上证据均在法庭上出示，并经过庭审质证。被告唐咏梅对原告东木物业公司提交的证据二无异议；对证据三的真实性无异议，对其合法性有异议；对证据一、四的真实性有异议，认为原告应提交证据的原件；对证据五的真实性有异议，认为照片是同一天拍摄的，自己没有收到律师函。原告东木物业公司对被告唐咏梅提交的证据一、二、三无异议；对证据四、五的真实性无异议，对证据四的关联性、证据五的证明目的有异议。本院对原告提交的证据二、三以及被告提交的全部证据的真实性予以确认，并作为认定本案事实的根据。原告提交的证据五中的三张照片，显示的场景分别为张贴在大门上的落款日期为2010年12月17日、2012年6月17日和2013年5月8日的物业费催收函，而在电脑上将鼠标停放在每张照片对应的电子版上，则会分别显示出“照片拍照日期：2013-5-83：40，摄影机型号：FinePixS304”、“照片拍照日期：2013-5-83：41，摄影机型号：FinePixS304”和“照片拍照日期：2013-5-83：41，摄影机型号：FinePixS304”；即根据照片的内容判断，三张照片拍照的时间应分别间隔一年左右，但根据照片电子版的拍照记录显示，三张照片拍照的日期均为2013年5月8日，故本院对落款日期为2010年12月17日和2012年6月17日的两张照片的证明力不予确认，对落款日期为2013年5月8日的照片的证明力予以确认。双方当事人对证据的合法性、关联性和证明目的提出的异议，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。
经审理查明，原告东木物业公司于2003年1月27日登记成立，2006年6月30日被准予从事物业管理业务，具有贰级资质等级。
被告唐咏梅于2006年3月14日与武汉市武昌政通实业公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌0548865），购买了坐落于武汉市武昌区彭刘杨路228号金榜名苑第1幢18层5号的房屋，建筑面积为92.10平方米。2007年3月10日，被告在《收楼入户声明》上签名确认正式收房入户，并与原告东木物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为金榜名苑小区的物业管理单位，其物业管理服务包括房屋共用部位维修的管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境与卫生、公共安全服务、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理等六个方面的内容，并就房屋外观、设备运行、共用部位与共用设施设备的维护和管理、环境卫生管理、绿化、交通秩序与车辆停放、安全管理服务及消防的物业管理服务质量进行了规定；物业管理服务费按每月每平方米1.5元收取，被告应于每月15日之前缴清下年（季）的费用，逾期按每日千分之五交纳违约金。后被告以原告缺乏经营资格、订立前期物业合同时存在胁迫、物业管理服务费收费标准缺乏依据及提供的物业服务不符合合同约定等为由，在2008年2月18日至2009年1月17日、2009年5月17日至法庭辩论终结之日未交纳物业管理服务费；至2014年3月17日止，其未交纳的费用共计9532.35元（92.10平方米×1.5元×69个月）。原告东木物业公司向被告催缴未果，故诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能达成协议。
另查明，原告东木物业公司在1805室大门上张贴了一张落款日期为2013年5月8日的物业费催收函，并委托律师于2013年11月19日通过EMS邮政特快专递向被告唐咏梅发送了律师函，催收2008年2月18日至2009年1月17日及2009年5月17日至2013年11月17日共计8979.75元的物业管理服务费。
本院认为，被告唐咏梅拖欠原告东木物业公司2008年2月18日至2009年1月17日及2009年5月17日至2014年3月17日的物业管理服务费9532.35元属实。被告提出的原告曾口头承诺免交2008年2月18日至2009年1月17日物业管理服务费的主张，原告当庭予以否认，被告也未能提交任何证据予以证实，本院不予支持。根据当事人的诉辩意见，原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效、双方签订的《前期物业管理服务协议》的效力问题和原告是否全面履行了合同是本案争议的三个焦点。
根据本院对原告东木物业公司提交的三张物业费催收函张贴照片及其原始电子版证据的分析，落款日期为2010年12月17日、2012年6月17日和2013年5月8日的三张物业费催收函张贴照片均在2013年5月8日拍摄，再根据原告提交的律师函及EMS快件单证据，可认定原告于2013年的5月8日和11月19日以不同形式就拖欠的物业管理服务费用向被告唐咏梅主张了权利。即原告所主张的2008年2月18日起至2011年5月8日止的物业管理服务费超过诉讼时效，本院不予支持。2011年5月9日至2014年4月8日期间的物业管理服务费为4835.25元（92.10平方米×1.5元×35个月）。
根据查明的事实，原告东木物业公司于2003年1月27日登记成立，2006年6月30日被准予从事物业管理业务，于2007年3月10日与被告唐咏梅签订《前期物业管理服务协议》。原告的企业法人营业执照和中华人民共和国物业管理企业资质证书是否按期参加年度检验，属于行政主管部门的管理事项。被告提出在协议订立过程中存在胁迫，但没有提交任何证据予以证实，本院不予采信。对被告提出的物业服务协议不合法的主张，本院不予支持。
根据被告唐咏梅提交的七十张照片，原告东木物业公司在房屋共用设施维护、环境卫生管理、交通秩序与车辆停放及楼栋门禁管理等方面，未完全履行《前期物业管理服务协议》第三条“物业管理服务质量”中约定的义务，给被告的生活造成了影响，原告应适当减收物业管理服务费用，故对被告给付物业管理服务费的数额，本院酌情予以减免30%。被告未按时交费事出有因，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告唐咏梅于本判决生效之日起七日内给付原告武汉东木物业管理有限公司自2011年5月9日起至2014年4月8日止的物业服务费3384.68元（4835.25×70%）。
二、被告唐咏梅于本判决生效之日起七日内按建筑面积92.10平方米、每月每平方米1.5元的70%给付原告武汉东木物业管理有限公司自2014年4月9日起至本判决确定之日止的物业服务费。
三、驳回原告武汉东木物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告唐咏梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费162元，减半收取81元，由原告武汉东木物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户，账户：079501040000393，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
代理审判员 陈 原
二〇一四年九月十六日
书 记 员 任冬春