北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）一中民初字第12848号
原告远大科技集团有限公司，住所地湖南省长沙市远大城。
法定代表人张跃，执行董事。
委托代理人陈醒，男，1965年11月16日出生。
委托代理人李凯灵，男，1984年9月7日出生。
被告北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。
法定代表人焦青，执行董事。
委托代理人黄冠，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人田伟奇，北京市天元律师事务所律师。
原告远大科技集团有限公司（以下简称远大集团公司）与被告北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告远大集团公司之委托代理人陈醒、李凯灵，被告中坤公司之委托代理人黄冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远大集团公司诉称：2007年2月9日，远大集团公司（当时名称为远大空调有限公司，于2010年8月9日经工商部门核准变更为现名称）与中坤公司签订了《“大钟寺现代商城”中央空调系统合作协议》（以下简称《空调合作协议》）及《补充协议》，协议约定：由远大集团公司为中坤公司开发的大钟寺现代商城项目提供全部中央空调系统项目投资，并进行30年的合同能源管理服务，空调系统投资按总价1.3亿元计算，以及合同能源管理机房系统的初投资定金900万元，共计1.39亿元。作为合同的对价，中坤公司用自己开发、建设的大钟寺现代商城（《京房售证字（2005）675号》）等值建筑面积的写字楼作为给远大集团公司的投资回报置换给远大集团公司，置换的写字楼价格为每平方米1.3万元，相应置换的建筑面积为10692.31平方米。
按照双方约定的投资置换方法，双方于2007年2月9日签订了6份合同编号分别为Y420146、Y420166、Y420169、Y420171、Y420175、Y420181的《北京市商品房预售合同》，中坤公司将其位于北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城E栋第8层、第9层共计面积为4692.04平方米的房产置换给远大集团公司，用以抵付远大集团公司6100万元的投资款。依据《北京市商品房预售合同》第十一条第（一）款的约定，中坤公司应当在2007年8月31日前向远大集团公司交付上述房屋，否则应自交付期限届满之日起按全部已付款的日万分之二支付违约金。同时，依据《补充协议》第五条的约定，中坤公司须积极协助远大集团公司办理置换房屋的产权手续，否则应按投资额的日万分之一支付违约金。
虽经远大集团公司多次催促，但中坤公司至今仍未交付上述房屋，也未依约办理房屋产权过户手续。后经法院查明，远大集团公司与中坤公司于2007年2月9日所签订的6份《北京市商品房预售合同》，中坤公司在初始登记时登记为8套房屋，房号分别为：801、802、804、806、905、906、907、908，总面积为4254.3平方米，产权登记坐落地址为北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼。
中坤公司至今未交付房产，也未办理房屋产权过户手续，并且房屋实际登记面积与合同约定面积存在超出3％以上的误差。依据相关法律规定，现提出诉讼请求：（一）要求中坤公司交付位于北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼的801号房屋、802号房屋、804号房屋、806号房屋、905号房屋、906号房屋、907号房屋、908号房屋（共计8套房屋，总面积4254.3平方米），并协助办理房屋的产权过户手续；（二）要求中坤公司按日计算向远大集团公司支付全部已付房款（6100万元）万分之二的逾期交房违约金（自2007年9月1日起至实际交付房屋之日止，计算至2015年4月20日的金额为34001400元）；（三）要求中坤公司按日计算向远大集团公司支付全部已付房款（6100万元）万分之一的逾期办理房屋所有权证书的违约金（自2009年9月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止，计算至2015年4月20日的金额为12547700元）；（四）要求被告给付房屋实际面积小于合同约定面积误差部分的房价款9551344.4元。
远大集团公司在本案立案时的诉讼请求是：（一）判令中坤公司交付4692.04平方米的房屋并办理交权过户手续；（二）判令中坤公司支付逾期交付房屋的违约金；（三）判令中坤公司交付北京大钟寺现代商城E栋8层、9层6000.27平方米的房屋并办理产权过户手续；（四）判令中坤公司支付10692.31平方米房屋的返租费。经法院释明，结合法院查明的大钟寺现代商城产权登记情况，远大集团公司于2015年4月22日变更了诉讼请求，其中第（一）项、第（四）项诉讼请求与现诉讼请求相同，第（二）项诉讼请求是：要求中坤公司支付逾期交房的违约金34001400元（自2007年9月1日暂计算至2015年4月20日，应计算至实际交房之日）。第（三）项诉讼请求是：要求中坤公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金12547700元（自2009年9月1日暂计算至2015年4月20日，应计算至实际交房之日）。2015年7月10日开庭时，远大集团公司将2015年4月22日诉讼请求的第（二）项、第（三）项进行了修正，分别为现诉讼请求的第（二）项、第（三）项。
被告中坤公司辩称：第一、远大集团公司已经构成根本违约，中坤公司没有交付房屋和过户义务。第二、如果中坤公司有交付房屋并协助过户义务的话，中坤公司也不应支付逾期交付房屋违约金、逾期办理房屋所有权证的违约金及返还房屋面积差额部分的房价款。远大集团公司既是房屋买受人，也是房屋建造者，因此远大集团公司无权一方面主张迟延交付房屋的违约金，另一方面又不承担迟延交付工程的责任。2011年3月23日，中坤公司曾书面通知远大集团公司收房，但远大集团公司未前往收房，要求中坤公司支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据。第三、办理房产证是个双务法律行为，按照约定，双方应共同委托北京市海淀区房地产交易所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并由远大集团公司交纳相应费用。由于远大集团公司没有履行相应义务，要求中坤公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，没有法律依据。第四、远大集团公司要求返还房屋面积差额部分的价款不应得到支持。双方实际上是以签订《北京市商品房预售合同》的方式给付工程款，如果出现房屋面积的多与少，可在后续工程款的结算中进行调整，基于这种特殊的关系，普通商品房买卖合同中关于面积误差的规则不应在本案中适用。第五、远大集团公司既是房屋买受人，又是房屋的建设者，房屋没有完工，责任在远大集团公司。退一万步说，即使应该向远大集团公司支付逾期交付房屋的违约金和逾期办理房屋所有权证书的违约金，逾期交付房屋的起始时间应以房屋可以实际交付的时间起算，最早应是2011年10月。自2011年10月顺延450个工作日后的第一天才是给付逾期办理房屋所有权证书违约金的起始时间。第六、关于逾期交付房屋的违约金和逾期办理房屋所有权证书的违约金，合同约定数额明显偏高，请求人民法院予以调整。
当事人各方举证、质证情况：远大集团公司于2015年4月22日变更诉讼请求后，双方当事人重新提交了证据。本院依职权调取了相关证据。2015年5月27日，本院组织双方当事人召开了庭前会议。在2015年5月28日开庭和2015年7月10日开庭时，双方又提交了部分新的证据。
1、远大集团公司为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：（一）关于置换10692.31平方米房屋的问题，提交的3份证据分别为《空调合作协议》、《补充协议》、《会议纪要》；（二）关于双方实际置换房屋4692.04平方米房屋的问题，提交了1组证据，即6份《北京市商品房预售合同》；（三）关于远大集团公司已完成工程量的问题，提交的2份证据分别为《空调面积确认表》、任命通知。针对远大集团公司提出的上述证据，中坤公司发表质证意见如下：（一）关于置换10692.31平方米房屋问题的相关证据，真实性认可，证明目的不予认可。约定的10692.31平方米房屋实际上是工程款的给付方式，获得这些房屋的前提应当是完成相应工程并验收合格。（二）关于双方实际置换房屋4692.04平方米房屋问题的证据，真实性认可，证明目的不认可。远大集团公司有支付房款义务，应举证证明其已完成相应工程并经验收合格。（三）关于远大集团公司已完成工程量问题的证据，对《空调面积确认表》真实性不认可，且证据载明的数据与实际完成的工程量严重不符，不能作为已完成工程量的证据，对任命通知的真实性认可。
2、中坤公司为反驳远大集团公司的主张或证明其主张，向本院提交了以下几组证据：（一）关于远大集团公司有付款义务的问题，提交的1组证据为6份《北京市商品房预售合同》；（二）关于完成工程是房屋价款的给付方式的问题，提交的3份证据是《空调合作协议》、《补充协议》、《大钟寺现代商城中央空调系统安装合同》；（三）关于远大集团公司并未完成6份房屋买卖合同对应的工程量的问题，提交的3份证据是《中央空调采购及营运合同》、远大集团公司工程款结算台帐、远大集团公司已投入机械设备表；（四）关于中坤公司被迫单独与分包签订合同或支付工程款的问题，提交的6组证据分别是中坤公司与中国航空港建设总公司建安工程公司之间《大钟寺现代商城东段工程结算书》、《中城建第六工程局有限公司施工部分结算书》、中坤公司与江苏扬安集团有限公司之间大钟寺中坤广场东区空调《结算书》、中坤公司与北京住总建设安装工程有限责任公司之间《大钟寺中坤广场家乐福区域空调、防排烟改造工程结算书》、中坤公司与湖南六建机电安装有限责任公司之间签订的《建设工程施工合同》、工程款发票；（五）关于远大集团公司存在疏漏导致工期延误和延期交房的问题，提交的1组证据是施工过程中的《会议纪要》、《工作联系函》等；（六）关于中坤公司曾致函远大集团公司办理房屋入住的问题，提交了《关于促请工程结算及办理入住手续事宜的函》；（七）关于双方签订的《大钟寺现代商城中央空调系统安装合同》无效的问题，提交了北京高院（2013）高民终字第3529号民事判决书。针对中坤公司提出的上述证据，远大集团公司发表质证意见如下：（一）关于远大集团公司有付款义务问题的证据，真实性认可，证明目的不认可。该组证据恰好证明中坤公司应向远大集团公司交付房屋、办理产权证书，并应给付相应违约金；（二）关于完成工程是房屋价款的给付方式问题的证据，真实性认可，证明目的不认可。大钟寺现代商城的空调系统已经整体运行，合同目的已经实现，中坤公司应当交付房屋。（三）关于远大集团公司并未完成6份房屋买卖合同对应的工程量问题的证据，真实性认可，证明目的不认可。《中央空调采购及营运合同》与本案没有关联性。远大集团公司工程款结算台帐是个笼统的统计，不够全面。远大集团公司已投入机械设备表反而证明远大集团公司已经履行了绝大部分投资义务。（四）关于中坤公司被迫单独与分包签订合同或支付工程款问题的证据，对于没有原件的，真实性不认可，其他认可真实性，证明目的不认可。并不是中坤公司被迫签订合同或支付工程款，实际上都是远大集团公司组织施工的，中坤公司没有义务付款，但中坤公司未经远大集团公司同意，擅自与相关施工人签订合同或支付工程款。（五）关于远大集团公司存在疏漏导致工期延误和延期交房问题的证据，对于没有原件的，真实性不认可，证明目的不认可。是由于中坤公司拖欠土建方的工程款导致土建工程延期，以及中坤公司反复变更业态，导致空调安装顺延。该组证据恰好证明远大集团公司积极履行了合同义务。（六）关于中坤公司曾致函远大集团公司办理房屋入住问题的证据，真实性认可，证明目的不认可。从内容看，中坤公司以远大集团公司与施工方结算为前提，实际上中坤公司无权干涉远大集团公司的结算，也不能以此为由拒绝交付房屋。（七）关于双方签订的《大钟寺现代商城中央空调系统安装合同》无效问题的证据，真实性认可，《大钟寺现代商城中央空调系统安装合同》无效与本案没有关联性，该证据恰恰证明《空调合作协议》、《补充协议》是有效的。
3、本院依据职权到海淀区建设委员会调取了《预售房屋房号与现房房号对照表》，证明本案6份《北京市商品房预售合同》的预售6套房屋首次登记为8套，首次登记的房屋坐落、面积、预售房屋房号与现房房号的对应关系。双方对本院调取证据的真实性及证明内容均表示认可。
4、2015年5月28日开庭时，中坤公司提交了产权证号为京房权证海字第1377**号的大产权证复印件，房屋坐落海淀区北三环西路甲18号院2号楼，证明涉案房屋在2010年1月19日完成了首次登记。远大集团公司发表质证意见表示认可该证据的真实性。
5、2015年7月10日开庭时，远大集团公司提交了与6份《北京市商品房预售合同》相对应的购房款发票，证明双方购房合同在实际履行中，远大集团公司已经支付购房款。中坤公司发表质证意见称，认可证据的真实性，不认可证明目的。以普通发票作为付款凭证需要合同有约定或当事人之间有交易习惯，但本案双方既无约定，也无交易习惯，故发票不足以证明远大集团公司确已支付了购房款。
本院经审理查明：2007年2月9日，中坤公司（甲方）与远大集团公司（乙方）签订《空调合作协议》，主要约定乙方为甲方开发的大钟寺现代商城项目提供全部中央空调系统总包服务，并提供30年合同能源管理服务。甲方以自己开发建设的大钟寺现代商城项目《京房售字（2005）675号》中与乙方所提供的中央空调系统价值相等的写字楼建筑面积进行置换。协议中明确：“远大”机房系统共建2个机房，初投资定金即机房总投资中的900万元由甲方用房产置换的方式支付。大钟寺现代商城项目的中央空调系统投资按总价1.3亿计算，机房系统的初投资定金900万元，共计1.39亿元，甲方用自己开发、建设的大钟寺现代商城写字楼的等值建筑面积置换，置换给乙方写字楼的平均价格为每平方米1.3万元，可置换写字楼建筑面积10692.31平方米。协议还约定中坤公司对置换的写字楼进行5年包租，年回报率是置换价格的8%。
2007年2月9日，中坤公司（甲方）与远大集团公司（乙方）又签订了《补充协议》，主要内容为：一、乙方在大钟寺现代商城项目中全部29万平方米空调覆盖面积的中央空调系统及末端的设备及安装施工总造价为1.3亿元；甲方应承担的空调机房初投资定金为900万元；合计为1.39亿元。二、双方同意，上述费用由甲方用自己开发、建设的大钟寺现代商城项目中10692.31平方米建筑面积写字楼向乙方进行置换。三、本协议签订后的3日内，甲方应向乙方支付空调主机的初投资定金900万元，乙方即用此款抵付692.31平方米建筑面积写字楼的购置款，由甲方向乙方开具购楼款发票，乙方同时向甲方开具等额的初投资定金发票。四、全部中央空调系统及末端的总造价为1.3亿元，甲方用10000平方米建筑面积的写字楼作为乙方投资的回报。具体置换方法如下：1.本协议签订3日内，甲方向乙方支付空调系统及末端总造价的40％计5200万元，乙方即用此款抵付4000平方米建筑面积写字楼的购楼款。2.乙方完成全部工程的50％（工程主管道安装完成）后，由甲方向乙方支付空调系统末端总造价的40％计5200万元，乙方即用此款抵付4000平方米建筑面积写字楼的购楼款。3.甲方在2007年8月15日向乙方支付全部工程总造价的20％余款计2600万元，乙方即用此款抵付2000平方米建筑面积写字楼的购楼款。同时，由乙方向甲方开具金额为2600万元、期限2个月的银行履约保函，确保工程按时竣工并验收合格。五、甲方须积极协助乙方办理转换房屋的产权手续，并在双方签订的《北京市商品房预售合同》中约定的时限内完成。否则，每逾期一天，甲方须向乙方支付总投资额0.1‰的违约金（不可抗力除外）。六、本协议为《空调合作协议》的附件，系该协议的补充，应与协议及《中央空调采购及营运合同》、《北京市商品房预售合同》同时签署。
2007年2月9日，基于中坤公司应支付给远大集团公司的900万元空调机房系统初投资定金和5200万元中央空调系统及末端总造价的40％，中坤公司（出卖人）与远大集团公司（买受人）签订了6份合同编号分别为Y420146、Y420166、Y420169、Y420171、Y420175、Y420181的《北京市商品房预售合同》，远大集团公司分别购买中坤公司开发建设的坐落于海淀区东升乡大钟寺大钟寺现代商城E栋8层088001、088002、088004、088005、9层099005、099006共计6套房屋，总建筑面积4692.04平方米，单价为每平方米13000元。合同分别载明房屋建筑面积为1287.36平方米、57.36平方米、305.85平方米、689.96平方米、112.14平方米、2239.37平方米，合同载明单价均为每平方米13000元。基于前述《补充协议》中有关以定金和工程款抵付购楼款的约定，合同没有再对付款方式及付款期限进行约定。关于交付房屋，6份合同均约定，出卖人应当在2007年8月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。关于交接手续，双方约定，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件及日期交付房屋。关于产权登记，6份合同均约定，出卖人应当在2008年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。买受人同意委托北京市海淀区房地产交易所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。针对编号为Y420171的《北京市商品房预售合同》，中坤公司于2007年3月7日为远大集团公司开具了购房预付款发票，金额8969480元。针对编号分别为Y420146、Y420166、Y420169、Y420175、Y420181的《北京市商品房预售合同》，中坤公司于2008年10月20日为远大集团公司开具了房款发票，金额分别为16735680元、745680元、3976050元、1457820元、29111810元。上述6张发票总金额60996520元。中坤公司实际于2010年1月19日取得上述商品房所在楼栋的权属证明，登记房屋坐落海淀区北三环西路甲18号院2号楼。初始登记时，远大集团公司购买的6套房屋登记为8套，预售房屋房号与现房房号的对应关系分别为：088001对应801、088002对应806、088004对应804、088005对应802、099005对应905、099006对应906、907、908。8套房屋实测总建筑面积为4254.3平方米。关于面积差异处理，6份合同中均约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人不退房的，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2008年10月9日，中坤公司与远大集团公司召开了大钟寺现代商城专题会议，并做了会议纪要。会议纪要涉及房产置换的内容是：1、2008年10月11日前，中坤公司给远大集团公司开具总包额1.3亿元第一笔40％房产置换购房发票，发票总额5200万元。远大集团公司给中坤公司开具同等金额的发票。2、房产置换：在大钟寺空调系统调试运行完成后7天内完成剩余房产（7800万元）置换手续，双方互开等值发票。双方同意从现在开始密切配合，立即着手东区航空港施工的空调管线结算工作，为双方房产置换作好准备。当双方完成上述置换相关手续后（即完成购房合同签订及备案、双方开具发票）10个工作日之内，即对经三方（中坤、远大、航空港）认可的结算进行支付。会后，中坤公司于2008年10月20日为远大集团公司开具了5张房款发票，总金额52027040元。
2011年3月23日，中坤公司向远大集团公司邮寄了《关于促请工程结算及办理入住手续事宜的函》，函中内容：对贵司在大钟寺现代商城中的友好合作表示感谢。为促进大钟寺现代商城中央空调系统合作相关事宜顺利收尾，我司希望相关方友好协商、互谅互惠解决问题。建议贵司尽快派出得力人员进行施工洽商结算，以利相关方经济利益的维护。我司将在贵司完成工程结算后，为贵司尽早办理房屋入住事宜。
因相关方在结算中对于远大集团公司应支付实际施工方款项的数额不能达成一致，未能完成结算，中坤公司至今未向远大集团公司交付已经办理了预售备案登记的8套房屋，亦未向远大集团公司办理该8套房屋的转移登记。
中坤公司曾在本院起诉要求确认《空调合作协议》及《补充协议》无效，二审北京高院认为双方签订《空调合作协议》、《补充协议》的目的不仅仅是单纯的安装空调，其中包含了双方以后的其他合作，该合作不仅包括安装空调及售后服务，同时也包括以1.3万元每平方米置换房屋，故不能仅以建设工程施工合同应当具备的条件判断《空调合作协议》及《补充协议》的效力，二审最终判决驳回了中坤公司要求确认《空调合作协议》及《补充协议》无效的诉讼请求。
本案在2015年5月28日开庭前，中坤公司曾提起反诉，要求解除中坤公司与远大集团公司签订的6份《北京市商品房预售合同》，因未在规定的时间内交纳反诉案件受理费，按自动撤回反诉处理。
上述事实，有双方当事人陈述、《空调合作协议》、《补充协议》、6份《北京市商品房预售合同》、购房款发票、京房权证海字第1377**号房屋所有权证、《预售房屋房号与现房房号对照表》、《会议纪要》、《关于促请工程结算及办理入住手续事宜的函》、北京高院（2013）高民终字第3529号民事判决书等在案佐证。双方提供的其他证据，证据内容及证明目的，均与本案房屋买卖法律关系无关，本院不予采信。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：（一）远大集团公司是否实际支付6份《北京市商品房预售合同》购楼款的问题；（二）远大集团公司与中坤公司签订6份《北京市商品房预售合同》后，该6份《北京市商品房预售合同》的履行是否独立于双方签订的《空调合作协议》的问题。
本院认为：中坤公司与远大集团公司于2007年2月9日签订的《空调合作协议》及《补充协议》，已经有生效判决确认有效。远大集团公司与中坤公司于2007年2月9日签订的6份《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
关于远大集团公司是否实际支付6份《北京市商品房预售合同》购楼款的问题。本院认为：中坤公司与远大集团公司在签订的《空调合作协议》中约定，中央空调系统投资及机房系统初投资定金共计1.39亿元，用中坤公司开发建设的写字楼的10692.31平方米置换。双方在《补充协议》中进一步明确，中坤公司应于协议签订后3日内支付远大集团公司空调主机的初投资定金900万元，远大集团公司即用此款抵付692.31平方米建筑面积写字楼的购置款；中坤公司应于协议签订后3日内向远大集团公司支付空调系统及末端造价的40％计5200万元，远大集团公司即用此款抵付4000平方米建筑面积写字楼的购楼款。在有上述约定的情况下，为实现双方约定的远大集团公司以定金和工程款置换中坤公司等值写字楼的目的，双方才签订了6份《北京市商品房预售合同》，6份合同总价款60996520元。6份《北京市商品房预售合同》一旦订立，即视为中坤公司已经完成了60996520元工程款（含900万定金，下同）的支付，远大集团公司同时即以收取的60996520元工程款支付了相应购楼款。同时，双方有关中坤公司应于签订《补充协议》后3日内为远大集团公司开具900万元购楼款发票、于2008年10月11日前为远大集团公司开具5200万元购房发票的约定，以及中坤公司实际于2007年3月7日为远大集团公司开具金额为8969480元的购房预付款发票1张，于2008年10月20日为远大集团公司开具总金额为52027040元的房款发票5张的事实，进一步说明远大集团公司已经足额支付了6份《北京市商品房预售合同》的购楼款。
关于远大集团公司与中坤公司签订6份《北京市商品房预售合同》后，该6份《北京市商品房预售合同》的履行是否独立于双方签订的《空调合作协议》的问题，本院认为：根据《补充协议》约定，中坤公司在2007年2月12日前向远大集团公司支付900万元定金和5200万元工程款并不以远大集团公司完成《空调合作协议》中相应的工程量为条件。所以，远大集团公司与中坤公司签订6份《北京市商品房预售合同》后，该6份《北京市商品房预售合同》的履行便独立于双方签订的《空调合作协议》。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据远大集团公司与中坤公司签订的6份《北京市商品房预售合同》和《补充协议》，中坤公司负有向远大集团公司交付房屋并协助办理产权过户手续的义务，现远大集团公司起诉要求中坤公司向其交付已经实际预售备案的8套房屋并协助办理产权过户手续，有法律依据，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中坤公司未按照6份《北京市商品房预售合同》和《补充协议》的约定，向远大集团公司交付房屋并协助办理产权过户手续，已构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《北京市商品房预售合同》明确约定了交付房屋的时间及逾期交付房屋的违约责任，《北京市商品房预售合同》还明确约定了中坤公司协助远大集团公司办理产权过户手续的时限，《补充协议》又约定了未按照约定的时限办理产权过户手续时违约金的计算方法，现远大集团公司起诉要求中坤公司按照《北京市商品房预售合同》和《补充协议》的约定支付逾期交付房屋和逾期办理房屋所有权证书的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。远大集团公司主张全部已付房款6100万元与事实不符，本院以实际支付购楼款60996520元作为计算违约金的基数，超出部分，本院不予支持。远大集团公司要求中坤公司按日计算向远大集团公司支付全部已付房款万分之二的逾期交房违约金，按照本院认定的购楼款数额计算，每日应支付的违约金数额为12199元。
远大集团公司是以中坤公司支付的60996520元工程款支付了6份《北京市商品房预售合同》的购楼款，故中坤公司有关远大集团公司没有支付购房款构成根本违约进而要求驳回远大集团公司全部诉讼请求的答辩意见，没有事实根据，本院不予支持。远大集团公司与中坤公司签订6份《北京市商品房预售合同》后，6份《北京市商品房预售合同》的履行便已独立于《空调合作协议》的履行，远大集团公司在履行《空调合作协议》过程中是否完成了约定的工程量，或者是否有迟延交付工程的行为，不能成为中坤公司拒绝向远大集团公司给付逾期交付房屋违约金的理由。如果中坤公司认为远大集团公司未完成约定的工程量，实际支付的工程款已经超过实际工程量应付工程款，可以另行向远大集团公司主张，因与本案不是同一法律关系，本案不予处理。
从2011年3月23日《关于促请工程结算及办理入住手续事宜的函》的内容看，中坤公司通知远大集团公司交付房屋是以《空调合作协议》的结算为前提的，后因就结算问题未能达成一致而未能促成此次房屋的交付，在《北京市商品房预售合同》的履行独立于《空调合作协议》的情况下，中坤公司的本次通知不能视为房屋已经交付，也不能免除其逾期交付房屋的违约责任。《补充协议》约定，中坤公司须积极协助远大集团公司办理置换房屋产权手续，中坤公司未提供证据证明远大集团公司有拒绝办理房屋产权手续的事实，故中坤公司应就至今未能办理产权过户手续承担违约责任。因《补充协议》已经变更了《北京市商品房预售合同》中有关远大集团公司委托他人办理权属转移登记手续的约定，故中坤公司有关远大集团公司没有履行相应义务，进而无需支付逾期办理产权过户手续违约金的答辩理由，没有事实根据，本院不予支持。涉案房屋所在楼栋在2010年1月19日完成产权首次登记，表明在此之前已经完成工程的竣工验收，故中坤公司有关涉案房屋在2011年10月才具备交付条件的主张，没有事实根据，本院不予采信。一方面《北京市商品房预售合同》的履行独立于双方的《空调合作协议》，另一方面涉案房屋至今未能交付、产权至今未能过户的真正原因是中坤公司把自己履行《北京市商品房预售合同》中房屋交付义务和产权过户义务自行与《空调合作协议》的结算绑定所致，故中坤公司有关给付逾期交付房屋违约金和逾期办理房屋所有权证书违约金起算时间的主张，没有事实和法律根据，本院不予支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。远大集团公司要求中坤公司按日计算向其支付全部已付房款万分之二的逾期交房违约金，尚低于双方约定的房屋交付后的包租回报率。故中坤公司主张合同约定的逾期交付房屋违约明显偏高，并要求酌减，没有事实根据，本院不予支持。远大集团公司要求中坤公司按日计算向其支付全部已付房款万分之一的逾期办理房屋所有权证书违约金，因远大集团公司未提供证据证明其实际损失，且主张逾期办理房屋所有权证书违约金的期间全部与逾期交付房屋违约金的期间重叠，中坤公司主张合同约定的该项违约金明显偏高，要求酌减，理由正当，本院予以支持。酌减的具体数额，本院根据中坤公司违约的时间、违约的原因、远大集团公司主张逾期交付房屋违约金获得支持的数额等因素，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。在远大集团公司与中坤公司签订的6份《北京市商品房预售合同》中均明确约定：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人不退房的，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。现远大集团公司起诉要求中坤公司按照合同约定返还房屋面积误差款，理由正当，本院予以支持。中坤公司主张，双方实际上是以签订《北京市商品房预售合同》的方式给付工程款，如果出现房屋面积的多与少，可在后续工程款的结算中进行调整，基于这种特殊的关系，中坤公司无需支付面积误差款。本院认为，《北京市商品房预售合同》订立后，该合同的履行已经独立于《空调合作协议》的履行，双方应严格依《北京市商品房预售合同》的约定履行，故对中坤公司的该项答辩意见，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、北京中坤长业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向远大科技集团有限公司交付位于北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼的801号房屋、802号房屋、804号房屋、806号房屋、905号房屋、906号房屋、907号房屋、908号房屋，并于判决生效后七日内协助远大科技集团有限公司将上述8套房屋的产权过户到远大科技集团有限公司名下。
二、北京中坤长业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内按照每日一万二千一百九十九元的标准向远大科技集团有限公司支付逾期交付房屋的违约金（自2007年9月1日起至实际交付房屋之日止）。
三、北京中坤长业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内按照每日三千零五十元的标准向远大科技集团有限公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（自2009年9月1日起至实际办理房屋所有权证书之日止）。
四、北京中坤长业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付远大科技集团有限公司房屋实际面积小于合同约定面积的误差部分的房价款九百五十五万一千三百四十四元四角。
五、驳回远大科技集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六十二万七千三百零二元二角二分，由北京中坤长业房地产开发有限公司负担五十九万三千六百六十四元五角九分（本判决生效后七日内交纳），由远大科技集团有限公司负担三万三千六百三十七元六角三分（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王茂刚
代理审判员 夏根辉
人民陪审员 宋晓丽
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 林 娜