湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民三初字第00034号
原告湖北城市职业学校，住所地黄石市下陆区发展大道155号。
法定代表人官本文，该校校长。
委托代理人侯兵，湖北申远律师事务所律师。
被告湖北德馨地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区天津路2号。
法定代表人袁德勇，该公司董事长。
委托代理人闵卫华，湖北东楚律师事务所律师。
原告湖北城市职业学校（以下简称湖北职校）与被告湖北德馨地产开发有限公司（以下简称德馨地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告湖北职校于2015年4月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员汪飞林担任审判长，与审判员聂潇、代理审判员段佳组成合议庭，于2015年6月16日对本案公开开庭进行了审理。原告湖北职校的委托代理人侯兵，被告德馨地产公司的委托代理人闵卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北职校诉称：原告重组搬入新校区后，就原告所有的原黄石财校校区拆迁还建事宜，于2011年5月11日与德馨地产公司签订了一份《房屋拆迁与补偿协议书》。协议约定：原黄石财校实验楼、教学楼等15，481.13平方米公房，按1：1的比例由德馨地产公司在原告新校区现有公房的设计标准进行异地还建。2012年3月18日，双方以会议纪要确定将实训楼作为异地还建项目。同年9月12日，实训楼工程由黄石市黄石港建筑工程公司中标，建筑面积17，294.23平方米，中标价28，801，692元，中标均价为1，665.39元／平方米，开标日为2012年9月12日。根据原告与德馨地产公司所签订《房屋拆迁与补偿协议书》的约定，开标通知书为招标结果公布之日第30日即同年10月12日，竣工之日为开工一年后即2013年10月12日。德馨地产公司应按工程进度支付工程款。但德馨地产公司仅于2011年5月支付960，000元，余款一直未予支付。经原告多次催要，德馨地产公司才于2013年12月至2014年9月期间分批共计给付14，833，017元。因双方均同意作为还建项目的实训楼中标均价1，665.39314元／平方米计算，德馨地产公司应补偿湖北职校25，782，167.70元。因此德馨地产公司至今尚差欠湖北职校10，949，150.70元。由于德馨地产公司拖欠应付工程款，导致实训楼工程至今仍未竣工并交付使用，给湖北职校的教学工作造成极大影响。根据双方所签订协议的约定，德馨地产公司未能2013年10月12日将还建项目竣工并移交湖北职校使用的，以中标均价1，665.39314元／平方米乘以15，481.13平方米计算出工程总造价为基数，按日万分之五的标准（12，891.08元／天），自2013年10月12日开始计算违约金。故起诉至人民法院，请求：一、判令德馨地产公司支付所欠湖北职校异地还建公房项目工程款10，949，150.7元；二、判令德馨地产公司支付湖北职校至实际付款之日止的违约金（暂计算至2015年3月16日止的违约金为6，703，361.60元）；三、案件受理费用由德馨地产公司负担。
湖北职校为证明其主张的事实成立，向本院提交了以下证据：
证据一，事业单位法人证、组织机构代码证、法人代表证明。拟证明湖北职校主体身份；
证据二，工商注册信息。拟证明德馨地产公司主体身份；
证据三，湖北职校与德馨地产公司签订的《房屋拆迁与补偿协议书》。拟证明：1、德馨地产公司应异地还建15，481.13平方米公房给湖北职校；2、异地还建公房项目按湖北职校现有公房标准设计施工；3、还建工程开工通知书之日为招标结果公布之日的第30日；4、德馨地产公司未能在开工一年内竣工交付使用，应按中标均价乘以15，481.13平方米得出工程造价总额，按日万分之五的标准承担违约金；5、违约方应当赔偿守约方损失。
证据四，中标通知书。拟证明：1、实训楼开标日为2012年9月12日，确定开工通知日为2012年10月12日；2、中标均价为1，665.39元／平方米。
证据五，湖北职校联系函、德馨地产公司复函、会议纪要。拟证明：1、双方同意实训楼作为异地还建项目；2、招标结果公布之日第30日作为开工通知书之日；3、湖北职校多次将还建项目建设情况通知德馨地产公司。
证据六，湖北职校出具的收取德馨地产公司补偿款情况说明及收款凭证。拟证明德馨地产公司自2011年5月起向湖北职校支付异地还建款14，833，017元（含之前预付的900，000元保证金）。
证据七，湖北职校出具的实训楼工程付款情况说明及付款凭证。拟证明湖北职业自2013年12月起至今支付案外人工程款19，300，000元。
德馨地产公司辩称：其公司与湖北职校达成货币补偿的协议后，已按照约定的每平方米900元的标准将全部补偿款支付完毕。湖北职校要求其公司承担异地还建责任没有事实依据，请求依法驳回湖北职校的诉讼请求。
德馨地产公司为证明其主张的事实成立，向本院提交了如下证据：
证据一，德馨地产公司的组织机构代码证及营业执照。拟证明德馨地产公司的主体资格。
证据二，黄石市国有土地使用权出让公告。拟证明：原黄石财校土地出让条件写明原黄石财校实验楼、教学楼等公房由竞得人负责异地还建，商业门面由竞得人负责就地还建；住宅楼由竞得人负责拆迁补偿安置。
证据三，成交确认书及土地出让合同。拟证明：袁泽光于2010年5月7日以109，950，000元价格竞得原黄石财校地块。2010年5月31日德馨地产公司与市国土局签订该地块的土地出让合同，合同约定的交地时间是2010年6月30日。
证据四，黄石市土地储备中心出具的《关于黄石中等专业湖北职校（原黄石财校）土地收储情况的说明》。拟证明：1、湖北职校与该中心签订的收储合同，约定湖北职校负责完成收购土地上建（构）筑物、地面附着物及其它设施拆迁和清理工作；2、德馨地产公司按合同约定支付了占总地价款60%的第一笔土地出让金；3、2010年6月9日湖北职校领取了土地收购款项3，105，152元，自此不再享有该地块的国有土地使用权。
证据五，德馨地产公司（2010）006号文件及湖北职校（2010）21、23号文件。拟证明：1、湖北职校违背土地出让公告的公示条件，要求进行货币补偿，以此为由拒不交付土地，之后又提出异地还建，还建面积按拆一还四的比例进行；2、湖北职校对其改变房屋产权证载明房屋性质进行商业经营的房屋提出按商业门面房进行补偿；3、湖北职校违约提出房屋的补偿价格包括土地使用权价格，并以上述条件作为该校拒不履行房屋拆迁和清理根据，导致德馨地产公司不能对付出对价的土地行使权利。
证据六，德馨地产公司（2010）09、10、12、13号文件。拟证明：由于湖北职校在双方协商房屋拆迁安置补偿协议时提出苛刻的补偿条件，致使德馨地产公司不能对竞得的土地行使权利，德馨地产公司向黄石市国土资源局、黄石市教育局、黄石港区人民政府、市人民政府报告，请求协调解决。
证据七，黄石市房产局（2010）159号文件。拟证明：湖北职校要求按商业门面补偿的三层房屋系上世纪50年代建设，原黄石财校成立时由政府划归该校作为办公使用，没有产权登记资料。
证据八，黄石市市教育局（2011）8号文件。拟证明：2011年3月28日，德馨地产公司与湖北职校在黄石市教育局协调下，初步达成对原黄石财校的全部15，481.13平方米拆迁公房按1：1的比例进行实物还建，还建的方式为湖北职校提供土地和建设项目的规划、图纸，德馨地产公司负责报建、招标等并承担相关费用，直至建成验收合格交湖北职校使用的拆迁补偿共识。
证据九，湖北职校（2011）13号文件。拟证明：湖北职校经校长办公会研究，同意德馨地产公司对拆迁房屋按1：1的比例异地还建拆迁公房，湖北职校提供土地和建设项目的规划、图纸，德馨地产公司负责报建、招标等并承担相关费用，直至建成验收合格交湖北职校使用。
证据十，房屋拆迁与补偿协议书。拟证明：1、德馨地产公司的还建面积为15，481.13平方米；2、德馨地产公司依法依规承担还建房屋建设的费用，并直接支付给施工企业，其余费用由湖北职校承担，德馨地产公司须与施工企业签订《建筑施工合同》；3、湖北职校负责拆除公房，并建筑临时围墙后将地块交付德馨地产公司。
证据十一，会议纪要。拟证明：1、双方同意还建房屋与原房屋相关标准进行比较，划分各自出资金额；2、实训楼工程总指标（实为总费用）均由双方各自支付；3、施工单位的招标由德馨地产公司负责；4、中标施工企业与湖北职校签订施工合同后，应当与德馨地产公司签订补充合同，德馨地产公司承担的工程费用由该公司按其与施工单位签订的合同约定直接支付给施工单位。
证据十二，房地产评估报告。拟证明：原黄石财校拆迁房屋价值10，924，781元；
证据十三，德馨地产公司发送给湖北职校的函件及关于实训楼费用分析表。拟证明德馨地产公司函告湖北职校，还建的实训楼建设标准大大高于原黄石财校拆迁房屋的建设标准，增加的工程建设费用应由湖北职校承担部分，但湖北职校不予以回复。
证据十四，德馨地产公司与黄石市顺发投资有限公司签订的协议书。拟证明：湖北职校未按合同约定建设围墙，德馨地产公司与黄石市顺发投资有限公司签订协议，约定由该公司建设原黄石财校用地的围墙。
证据十五，德馨地产公司向湖北职校支付货币补偿的清单及湖北省非税收入一般缴款书六份。拟证明：1、德馨地产公司在双方协商一致后按每平方米900元的价格，对15，481.13平方米的拆迁还建房屋足额向湖北职校支付了13，933，017元补偿款；2、湖北职校在缴款书中写明收到的款项是国有资产处置收入，证明该款项不是德馨地产公司支付的工程进度款；
证据十六，湖北职校出具的说明一份。拟证明：湖北职校经上级主管部门同意才接受德馨地产公司货币补偿方案，缴款书中写明的国有资产处置收入即公房异地还建补偿款；
证据十七，德馨地产公司退还湖北职校2014年6月20日编号8119292394的湖北省非税收入一般缴款书一份，以及2014年7月11日德馨地产公司向湖北职校送达的《关于明确公房异地还建货币补偿函》。拟证明：1、德馨地产公司与湖北职校达成拆迁补偿由异地还建房屋变为货币补偿后，双方口头达成补偿价格为每平方米900元，按拆迁15，481.13平方米计算总补偿款为13，933，017元，湖北职校也按照此金额向德馨地产公司分六次开出了非税收入一般缴款书，德馨地产公司在分五次支付了10，933，017元后，因为湖北职校一直没有书面明确双方达成上述约定，德馨地产公司在向湖北职校退还最后这份缴款书，暂缓支付最后一笔3，000，000元补偿款的同时，书面要求湖北职校明确双方达成了货币补偿协议及补偿标准，否则对剩余的3，000，000元暂缓支付，待湖北职校明确后再支付剩余的3，000，000元；
证据十八，2014年9月19日开具的8119293194号湖北省非税收入一般缴款书。拟证明湖北职校在收到德馨地产公司退还的缴款书及公函，经研究后于两个月后向德馨地产公司再次开出3，000，000元的缴款书，德馨地产公司同意并向市财政局支付了3，000，000元，湖北职校从市财政局并领取了3，000，000元补偿款项。
德馨地产公司对湖北职业提交的证据一和证据二的证据三性不持异议；对证据三的真实性不持异议，但认为该协议并没有实际履行，双方经过协商后重新达成货币补偿的协议，该协议实际已经终止履行；对证据四的真实性不持异议，但认为中标价不等于实际结算价格；对证据五的真实性不持异议，但认为双方并没有按会议纪要履行，该证据的质证意见与证据三相同；对证据六的真实性无异议，付款数额准确，其中900，000元属于保证金；对证据七湖北职校支付工程款的真实性不持异议，但认为与德馨地产公司无关。
湖北职校对德馨地产公司提交的证据一不持异议，对证据二至证据七的真实性不持异议，但认为与本案不具备关联性；对证据八至证据十无异议；对证据十一会议纪要的证据三性不持异议，但对证明事实有异议，认为只是与原协议相关标准比较，而非与原房屋相关标准进行比较。会议纪要是在协议书之前签订，会议纪要部分内容没有履行；对证据十二、证据十四的真实性不持异议，但此两组证据与本案不具备关联性；对证据十三的证据三性有异议，认为该证据系德馨地产公司单方所为，湖北职校不予认可；对证据十五至证据十八的真实性不持异议。但对证据十五的证明事实有异议，认为不能证明双方达成按每平方米900元的标准进行货币补偿的协议；对证据十六的证明事实有异议，认为不能证明货币补偿是经过上级部门批准；对证据十七的合法性有异议，认为系单方函件，湖北职校不予认可，不具有证明力；对证据十八的证明事实有异议，只能证明湖北职校收到3，000，000元。
本院认为：湖北职校所提交的证据中，证据一至证据六因德馨地产公司对真实性均不持异议，本院予以采信，但湖北职校主张的事实须结合本案其他证据认定；证据七系湖北职校向施工单位支付工程款情况，与本案不具备关联性，不予采信。
德馨地产公司提交的证据中，证据一、证据八至证据十，因湖北职校不持异议，本院予以采信；对证据二至证据七，因湖北职校对证据的真实性不持异议，此部分证据系德馨地产公司为证明其公司对原黄石财校涉及的国有土地取得合法使用权而提交的证据，湖北职校提出与本案不具备关联性的异议理由不能成立，本院均予以采信；证据十一会议纪要，因湖北职校对证据的真实性不持异议，且亦作为证据提交，本院予以采信，但所证明的事实须结合其他证据综合认定；证据十二系德馨地产公司为证明其公司主张的每平方米900元的补偿价格不低而提交，湖北职校认为与本案不具备关联性的异议理由不能成立，但该房产评估报告只是德馨地产公司的单方评估行为，不能仅凭该报告即认定原黄石财校被拆迁房产总价值为10，924，781元；证据十三，系德馨地产公司的单方行为，无证据证实该测算报告德馨地产公司已送达给湖北职校，并得到该校的认可。湖北职校的异议理由成立，不予采信；证据十四系德馨地产公司与案外人就原黄石财校修建围墙所签订的协议，因德馨地产公司并未提起反诉，湖北职校关于该证据与本案不具备关联性的异议理由成立，本院不予采信；对证据十六至证据十八，因德馨地产公司对证据的真实性不持异议，本院予以采信，但对德馨地产公司所主张的事实是否成立，应结合其他证据综合认定。
综合双方当事人提交的证据，以及庭审查明的事实，本院经审理查明：2010年5月，德馨地产公司通过拍卖取得位于黄石市黄石港区武汉路107号（即原黄石财校）一宗国有建设用地的使用权后，按照该公司与黄石市国土资源局所签订的国有建设用地使用权出让合同的约定，与湖北职校就该宗国有建设用地上的建筑物拆迁补偿等事宜进行协商。2011年5月10日，在相关部门的协调下，湖北职校作为甲方与乙方德馨地产公司签订了一份黄石市武汉路107号（原黄石财校）《房屋拆迁与补偿协议书》。协议约定：原黄石财校应拆迁还建公房面积共15，481.13平方米，按1：1的比例由乙方在甲方新校区异地还建，应还面积与实还面积有差异时，按照“多退少补”的办法实行货币化结算；乙方异地还建公房项目，由甲方负责报建，按法定招投标程序确定的施工企业按图施工；乙方向甲方支付保证金900，000元，工程竣工质保期满无质量问题，甲方将质量保证金无息返还乙方；还建工程以招标结果公布之日的第30日作为甲方发出开工通知书之日，自开工之日起一年内竣工，经验收合格之日交付甲方使用；公房还建工程，乙方若没有在规定的开工之日起一年内完成竣工并移交甲方使用的，每逾期一日，按中标均价乘以15，481.13平方米得出工程造价总额，承担该总额日万分之五的违约金等等。协议同时对教职工个人私房拆迁补偿原则等问题作了相关约定。协议签订后，德馨地产公司按照合同约定向湖北职校支付了900，000元保证金。2012年3月28日，湖北职校与德馨地产公司就双方2011年5月10日所签订的协议第二条公房还建工程进行会谈后，以会议纪要的形式达成协议：1、双方同意经黄石市规划局2011年6月15日规划许可的湖北职校实训楼（总面积17，294.23平方米）作为德馨地产公司给校方的异地还建项目；2、将实训楼建筑蓝图与原协议相关标准比较，对于漏项或超项部分逐一列出，划分各自出资金额；3、根据2011年5月10日协议第二条第二款中“甲方负责报建”的约定，由德馨地产公司确定一家工程招投标代理公司。中标企业必须与湖北职校签订施工合同，与德馨地产公司签订补充合同（该合同约定按纪要第二条划分，由德馨地产公司付款的款项）；4、根据2011年5月11日协议第二条第六款之约定，德馨地产公司在补充合同中将招投标结果公布之日起30日作为湖北职校发出开工通知书之日，竣工日期按协议约定；5、湖北职校提供实训楼建筑设计图纸等。
会议纪要达成后，湖北职校实训楼工程并未按会议纪要的约定，由中标施工单位与德馨地产公司签订补充合同，德馨地产公司亦未介入湖北职校的实训楼建设工程。为此，湖北职校与德馨地产公司对原黄石财校公房拆迁还建补偿问题进行协商。在协商过程中，双方均对拆迁还建面积按15，481.13平方米计算，并实行货币补偿的方案不持异议，但对补偿价款发生争议。后经多次协商，双方达成拆迁还建按900元／平方米的标准进行货币补偿的口头协议。德馨地产公司随即按照口头协议的约定支付拆迁补偿款。根据双方的约定，德馨地产公司每给付一笔补偿款，经双方协商具体的付款数额后，湖北职校从黄石市财政局以收取公房异地还建补偿款或国有资源（资产）处置款的名义开具相应数额的湖北省非税收入一般缴款书或湖北省行政事业单位资金往来结算票据，德馨地产公司按照票面金额向黄石市财政局付款后，湖北职校再从黄石市财政局领取相应款项。2013年11月25日，德馨地产公司付款2，000，000元；2014年1月17日，德馨地产公司付款1，000，000元；同年4月24日，德馨地产公司分两次共计付款3，000，000元；同年6月5日，德馨地产公司付款4，933，017元。同年6月20日，湖北职校向德馨地产公司开具票号为8119293194、票面金额为3，000，000元的湖北省非税收入一般缴款书后，德馨地产公司拒绝付款，并于同年7月11日向湖北职校发出《关于明确公房异地还建货币补偿的函》，连同8119293194号票据一起送达给湖北职校。在《关于明确公房异地还建货币补偿的函》中，德馨地产公司指出：由于受国家行政程序和基建政策限制，贵校自行组织项目的建设和施工，双方无法履行原协议的约定，经多轮协商，达成还建公房改为货币补偿的共识，贵校提出900元／平方米补偿包干价格，并按900元／平方米价格和15，481.13平方米面积共计出具了总面额为13，933，017元的票据，该价格虽然与当时693.90元／平方米的评估均价相比偏高，但德馨地产公司仍然依据货币补偿的共识，从大局出发，陆续支付贵校补偿款10，933，017元。对贵校开具的票据金额尚欠3，000，000元货币补偿款，在双方未就上述货币补偿协议签订书面协议时，不便全额支付。请尽快将原协议约定的异地还建公房调整为货币补偿，根据贵校提出货币补偿按900元／平方米确认公房货币补偿价格，双方签订《房屋拆迁补偿补充协议书》后，德馨地产公司将支付余下应付补偿款等。该函件及票据送达给湖北职校后，湖北职校未予书面答复。但随后于同年9月19日再次向德馨地产公司开出票面金额为3，000，000元的湖北省非税收入一般缴款书，德馨地产公司亦按该缴款书的票面金额向黄石市财产局付款3，000，000元。2015年4月22日，湖北职校诉至本院，请求判如所请。
本院认为：当事人对自己的主张负有举证义务。湖北职校主张德馨地产公司按该校与案外人签订的建设工程施工合同约定的平均中标价为标准，给付建设面积为15，481.13平方米的工程价款，实际是主张德馨地产公司对拆迁还建的原黄石财校15，481.13平方米公房实行货币补偿。而湖北职校所提交该校与德馨地产公司签订的《房屋拆迁与补偿协议书》、2012年3月28日的会议纪要，以及案外人的中标通知书等证据，只能证实双方曾约定德馨地产公司负责在湖北职校新校区承建实训楼，按1：1的比例对原黄石财校15，481.13平方米的拆迁公房实行还建补偿，并非约定对15，481.13平方米的拆迁公房实行货币补偿。根据德馨地产公司提交的证据，并结合庭审查明的事实看：首先，湖北职校与德馨地产公司签订的《房屋拆迁与补偿协议书》以及2012年3月28日会议纪要，虽然约定德馨地产公司对原黄石财校拆迁公房，按1：1的比例在湖北职校新校区内建设实训楼，以异地还建的方式补偿。但从协议履行情况看，湖北职校实训楼是由该校自行组织施工，德馨地产公司并未介入该工程施工事宜。而双方当事人在诉讼中均对所拆迁的原黄石财校15，481.13平方米公房实行货币化补偿不持异议，只是对货币补偿标准存在争议。由此可见，双方在会议纪要之后达成了新的协议。其次，按照交易习惯来说，合同一方当事人在原合同约定发生重大变更，没有与对方达成协议的情况下，改变合同约定的异地还建实训楼补偿形式为货币补偿，向合同相对人支付补偿款，不符合交易习惯和生活经验法则；其三，双方当事人均认可的补偿面积15，481.13平方米，乘以德馨地产公司主张双方达成的每平方米900元的补偿价格，与湖北职校开具付款票据总额13，933，017元完全相同，德馨地产公司亦是按13，933，017元的数额给付补偿款（均不含之前已给付的900，000元保证金）；其四，德馨地产公司在湖北职校2013年6月20日开具票号为8119293194、票面金额为3，000，000元的湖北省非税收入一般缴款书后，没有一如之前按照票面金额付款，反而以双方之前达成按每平方米900元的价格，对所拆迁的15，481.13平方米公房作货币补偿的口头协议为由向湖北职校发函，要求该校与其公司签订书面的补充协议，否则拒绝支付剩余3，000，000元补偿款。湖北职校并未提交证据，证实该校在收到德馨地产公司的函件和退还的票据后，对德馨地产公司的函件提出异议，反而在时隔近三个月的同年9月19日，重新开具同等数额的票据。德馨地产公司亦按该数额支付了剩余3，000，000元补偿款。结合湖北职校的历次开票、德馨地产公司的历次付款及发函的内容，德馨地产公司关于其公司发函要求签订书面补充协议后，双方进行协商重新达成口头协议，其公司按照再次达成的口头协议支付剩余补偿款的陈述更为可信；其五，湖北职校在诉讼中并未提交任何证据，证实该校在德馨地产公司2014年9月19日支付3，000，000元补偿款后至该校向本院起诉前，曾经要求德馨地产公司支付13，933，017元之外的补偿款。综上，德馨地产公司关于双方在签订拆迁补偿协议和会议纪要达成协议后，又重新达成对拆迁的原黄石财校15，481.13平方米公房实行货币补偿的口头协议，其公司已按照口头协议的约定履行完毕支付补偿款义务的抗辩理由成立。湖北职校要求德馨地产公司给付欠付的拆迁补偿款并承担违约责任的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回湖北城市职业学校的诉讼请求。
案件受理费127，715元由湖北城市职业学校负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及国务院《诉讼费用交纳办法》第13条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 汪飞林
审 判 员 聂 潇
代理审判员 段 佳
二〇一五年六月十八日
书 记 员 李 俊