山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民终字第403号
上诉人（原审原告、反诉被告）：太原吉祥房屋开发有限公司，住所地：太原市迎泽区解放路126号。
法定代表人：张秀珍，该公司总经理。
委托代理人：赵云峰，山西德为律师事务所律师。
委托代理人：郝秀萍，女，该公司财务部经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：太原市地方税务局，住所地：太原市。
法定代表人：尉子旺，该局局长。
委托代理人：王云峰，山西联合中正律师事务所律师。
委托代理人：白文，山西联合中正律师事务所律师。
上诉人太原吉祥房屋开发有限公司（以下简称吉祥公司）因与上诉人太原市地方税务局（以下简称太原地税）合同纠纷一案，双方不服太原市中级人民法院（2014）并民初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉祥公司委托代理人赵云峰、郝秀萍，上诉人太原地税委托代理人王云峰、白文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2003年2月12日，吉祥公司（乙方）与太原地税（甲方）签订《合同书》，约定：甲方现有胜利西街、半坡东街、水西关三处大小面积不等的旧房75套左右，乙方在杏花岭区半坡西街60号，以土地出让形式获得土地使用权2006.13平米，拟在此土地上建设一栋高层框剪结构楼房，约110套左右，套均面积110-120㎡左右，建筑面积12200平米。双方商定甲方以上述旧房，请房地局的评估所以市场价评估，置换给乙方，乙方将所建的商品房以双方认可的市场价卖给甲方。该商品房用途为住宅和商用。付款方式和价款，按实际接收的房地局测量的建筑面积计算，该商品房单价每平方米3000元，甲方接收总套数为110套左右，甲方置换给乙方的旧房，2004年10月交付乙方，按照评估价可以抵减甲方交付乙方的售房款（旧房的位置、数量、面积以产权证为准）。2003年2月12日，吉祥公司与太原地税签订《商品房买卖合同》约定：建筑面积共11900平方米，总金额35700000元；面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异，双方同意按产权登记面积计价。
2003年2月16日，双方签订《商品房购销合同补充协议》。约定：经协商将付定金的时间推迟到完成二层后由甲方付给乙方，期间的利息按照同期的存款利率由甲方承担。
2004年9月27日，太原地税给吉祥公司出具“根据我局与你公司签订的购房合同，电视初装费应由我单位负担。为了保证工程进度，所需费用你公司先予支付，清算房款时届期结算”。
2004年12月3日，吉祥公司与太原市煤气公司签订《协议书》，约定：商定总价为465291.37元包干完成，协议签订前吉祥公司向太原煤气公司支付工程款30万元，2005年元月13日吉祥公司向太原煤气公司支付工程款157419.37元。
2004年2月27日，吉祥公司（甲方）与安阳昌泰建筑安装有限公司（乙方）签订《补充协议》，称：甲方对工程开工以来正赶“非典”疫情影响工程进度造成窝工，钢材涨价成本提高、新的规范2003年实施提高了建安造价、去年超计划完成工程进度和工地失火等五项因素全部考虑，对西羊市商住楼工程包价做如下调整，商住楼工程在原包价每平米1000元的基础上结算，另给予乙方400万元的调整增加；乙方对甲方的调整增加表示感谢，保证按甲方要求完成全部工程。吉祥公司分别于2004年5月13日、2005年1月6日、1月24日以工程款名义付给安阳昌泰建筑安装有限公司各150万元、100万元、150万元。
2006年3月8日，太原地税、吉祥公司签订《立体车库及资料移交清单》，约定：就双方签字生效之日起，该设备在运行中的安全、维护、财产保管责任，同时交由地方税务局负责。
2006年3月22日，吉祥公司与太原地税以及江苏双良停车设备有限公司（丙方）签订《协议书》，约定：今后对立体车库的培训、维护等事项，由甲方和丙方直接签署协议，如以后发生任何问题，与乙方无关；原乙方和丙方签订的合同中10万元质保金是2006年8月到期，到期由甲方支付，届时甲方从付乙方的车库款中扣除。2007年1月18日、7月18日太原地税两次各支付江苏双良停车设备有限公司5万元质保金。
2009年9月10日，吉祥公司与太原地税共同委托山西涌鑫房地产估价咨询有限公司，对胜利西街242号住宅楼45套住房（面积2608.13m2）进行估价。2009年9月11日山西涌鑫房地产估价咨询有限公司作出房地产估价报告，估价时点（2003年2月12日）的市场价值为210.2万元。双方均认可此价值，至今为止该款项没有折抵商品房款。
2009年9月25日，吉祥公司与太原地税就45套楼房进行了移交称：“今收到太原地税胜利街45套楼房钥匙及锅炉房钥匙，有关房产证及款项年底前尽快了结”，到目前为止45套楼房仍登记在太原地税名下。
一审庭审中，双方认可截止到2007年12月29日，太原地税共支付吉祥公司4730万元。
一审法院认为，吉祥公司与太原地税签订《合同书》、《商品房买卖合同》、《商品房购销合同补充协议》、《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效协议，双方均应依照履行。
关于太原地税是否应向吉祥公司支付超出《合同书》约定的房屋面积的差价问题和太原地税是否应向吉祥公司补助少给30套安置房或差价的问题。2003年2月12日，吉祥公司与太原地税签订的《合同书》约定：“拟在此土地上建设一栋高层框剪结构楼房，约110套左右，套均面积110-120㎡左右，建筑面积12200平米”；“付款方式和价款，按实际接收的房地局测量建筑面积计算，该商品房单价每平方米3000元，甲方接收总套数为110套左右”的约定，在太原市房地产管理局备案的《商品房买卖合同》中的“买受人购买半坡西街60号框剪结构住宅，层高2.9，建筑层数地上18层、地下一层，建筑面积共11900平方米，按建筑面积计算，总金额35700000元；面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异，双方同意按产权登记面积计价”的约定。均是建立在“甲方现有胜利西街、半坡东街、水西关三处大小面积不等的旧房75套左右……，甲方以上述旧房，请房地局评估所以市场价评估，置换给乙方，乙方将所建的商品房以双方认可的市场价卖给甲方”基础上的，也即太原地税将旧房75套以市场价优惠置换给吉祥公司，吉祥公司将新建楼房以每平方米3000元的价格优惠销售给太原地税，双方互为优惠条件。双方在合同中只明确约定了每平方米3000元计价，虽然没有约定不交付或少交付旧房如何处理，但依据双方约定也只是对建筑面积12200平方米应按每平方米3000元计算，并未就超出建筑面积12200平方米的部分按什么价格计算作出约定，因此从公平原则的角度综合考虑太原地税有违约少交置换旧房和吉祥公司超出合同约定多交付太原地税房屋的因素，对吉祥公司超出约定多交付太原地税的房屋面积应酌情按约定价加价考虑，酌定按每平方米4500元计算。现吉祥公司实际交付太原地税房屋（产权登记面积）15040.37平方米，多交付2840.37平方米。按照合同约定12200平方米按每平方米3000元计，建筑面积12200平方米房屋的购房款应为36600000元。按照公平原则多交付房屋按每平方米4500元计算，多交付建筑面积2840.37平方米房屋的购房款应为12781665元，前述购房款相加太原地税应支付吉祥公司购房款共计49381665元。
关于太原地税是否应支付吉祥公司立体车库欠款问题。吉祥公司主张“其为太原地税新建立体车库56个车位，每个车位应为12万，共计672万，太原地税支付了200万，尚欠472万”，太原地税认可吉祥公司新建车库56个，并认为每个车位价款应为3.5万，总价200万左右，有太原地税党组会决定为凭。该院认为，吉祥公司为太原地税建造立体车库并交付其使用，应支付相应价款。因价款问题双方各持已见，又不同意委托有关专门机构鉴定，因此该院综合各方面因素酌定为：每个车库价款10万，共计560万，太原地税应支付吉祥公司。
关于太原地税是否应当承担楼房建设期间因非典疫情政府要求对民工补贴款的问题。依据吉祥公司与安阳昌泰建筑安装有限公司签订的《补充协议》，结合吉祥公司向安阳昌泰建筑安装有限公司付款情况，能确定吉祥公司非典疫情之后支付给安阳昌泰建筑安装有限公司的400万工程款中，包括有非典疫情、钢材涨价、超计划完成工程进度、工地失火等项因素，该院酌定非典疫情给民工的补贴款为100万，太原地税应当按政府要求适当承担楼房建设期间因非典疫情支付给民工的补贴。
关于太原地税是否应当支付建造自行车棚、保安值班房、西东门电动门、岗亭、院内消防设施、电梯送风设备等院内零星工程及配套设施费、场地使用费的问题。双方就建造自行车棚、保安值班房、西东门电动门、岗亭、院内消防设施、电梯送风设备等院内设施虽然没有书面约定，但吉祥公司确实建造上述院内零星工程及配套设施，依据公平原则，太原地税应适当支付吉祥公司相关费用20万。场地使用，双方在《合同书》中明确约定“甲乙双方共同永久使用属于乙方该楼后的院落”，吉祥公司没有实际使用，并非太原地税阻止其使用，对吉祥公司要求太原地税支付场地使用费的请求，该院不予支持。
关于太原地税是否应当支付吉祥公司为其代缴的有线电视初装费、煤气工程费及利息问题。有线电视初装费，太原地税在给吉祥公司的函件中，明确表示有线电视初装费应由其负担，因此吉祥公司向太原有线公司代缴的初装费70400元，太原地税应当如数支付给吉祥公司；煤气工程费，吉祥公司与太原市煤气公司签订《协议书》确定的包干总价为465291.37元，按照吉祥公司与太原地税约定，该项费用应由太原地税负担，太原地税已直接支付30万，吉祥公司垫付了157419.37元，太原地税应给付吉祥公司垫付的煤气工程费157419.37元；利息，依据吉祥公司与太原地税《关于商品房购销合同补充协议》约定，太原地税应支付购房款总额的16％按同期存款利率计算给付利息于吉祥公司，即：45121110元（购房款总额）×16％×1.890%（六个月利率）÷360天×220天=83383.81元。吉祥公司要求太原地税支付有线电视初装费、煤气工程费及利息共计46万元依据不足，太原地税主张利息应按活期存款利率计算不符合双方约定。
关于吉祥公司是否应当给付太原地税旧房置换价款、太原地税是否应当协助吉祥公司办理置换房屋过户手续的问题。《合同书》约定“双方商定甲方以上述旧房，请房地局的评估所以市场价评估，置换给乙方，乙方将所建的商品房以双方认可的市场价卖给甲方”，一审庭审中双方均认可45套旧房已移交吉祥公司，且认可45套旧房市场价为涌鑫评估公司确认的210.2万。由于该房款至今双方未予处理，房屋也未办理过户手续，因此太原地税反诉要求吉祥公司将该旧房款支付给其，吉祥公司要求太原地税协助办理45套房屋的过户手续，均符合法律规定，该院予以支持。
综上所述，太原地税应支付吉祥公司购房款49381665元、立体车库款5600000元、非典疫情补贴款1000000元、零星工程及配套设施费200000元、有线电视初装费70400元、煤气工程费157419.37元及利息83383.81元，共计56492858.18元。太原地税已支付吉祥公司47300000元，还应再支付吉祥公司8192858.18元；吉祥公司应支付太原地税旧房置换价款2102000元；太原地税还应及时协助吉祥公司办理位于胜利西街242号一幢6层楼房（双方置换的45套房屋、建筑面积1319.90平方米）的过户手续。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，故判决：一、被告（反诉原告）太原市地方税务局于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）太原吉祥房屋开发有限公司购房款、立体车库款、非典疫情补贴款、零星工程及配套设施费、有线电视初装费、煤气工程费及利息8192858.18元；二、原告（反诉被告）太原吉祥房屋开发有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）太原市地方税务局旧房置换款2102000元；上述一、二项折抵后，被告（反诉原告.）太原市地方税务局还应支付原告（反诉被告）太原吉祥房屋开发有限公司6090858.18元。三、被告（反诉原告）太原市地方税务局与本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）太原吉祥房屋开发有限公司办理完毕位于太原市胜利西街242号一幢6层楼房（丘号2027242、建筑面积1319.90平方米）的房屋过户手续。四、驳回原告（反诉被告）太原吉祥房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费166200元、反诉案件受理费11808元，共计178008元，由原告（反诉被告）太原吉祥房屋开发有限公司与被告（反诉原告）太原市地方税务局各负担89004元。
吉祥公司和太原地税均不服一审判决，向本院提起上诉。
吉祥公司上诉称：（一）太原地税应支付56492868.18元，已支付47300000元，二者相减应付9192868.18元，但判决书却错误计算为8192858.18元；（二）认定45套住房（面积为2608.13m2），估价2102000元，但在判项（三）中却将45套房面积认定为1319.9㎡；（四）依据置换合同条款应继续履行移交30套旧房（约3700㎡），上诉人为此额外需支付过渡费和安置费840余万元。故要求被上诉人应给约定的30套房或以货币840余万元了结。
太原地税答辩称：首先，答辩人移交给被答辩人的旧房中并未移交锅炉房，已移交的旧房答辩人与被答辩人共同委托山西涌鑫房地产估价咨询有限公司进行了估价，且在签订估价委托合同书中也明确了委托估价项目为45套住房，并未提及锅炉房一事。这也说明答辩人与被答辩人交付的旧房中并没有包括锅炉房。其次，被答辩人要求继续移交30套旧房，或以货币840万元了结的诉求无事实和法律依据。被答辩人诉称是答辩人未移交30套旧房导致其额外支付过渡和安置费840余万元，请问被答辩人，支付过渡费和安置费是商品房购房者的义务还是房地产开发商的义务？第三，被答辩人要求答辩人支付立体车库及合同外土地费的请求更是有悖于事实的无稽之谈。2006年被答辩人将立体车库以每个3.5万元的价格全部卖给答辩人，现又要求支付土地费，难道被答辩人卖给答辩人的立体车库不依附于土地。综上所述，被答辩人的上诉请求根本无事实和法律依据。应当依法驳回其全部上诉请求。
太原地税上诉称：1、依法撤销太原市中级人民法院（2014）并民初字第647号民事判决第一页，驳回吉祥公司诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。主要事实与理由：（一）太原地税实际已付款为4740万，而不是原审认定的4730万，原判没有将太原地税支付给江苏双良公司的10万元车位款计入已付款中是错误的；（二）有线电视初装费太原地税应当承担66550元而不是70400元。吉祥公司仅向太原地税交付了121套房，未购买的7套房屋的电视初装费凭什么由我方承担！（三）吉祥公司诉求的煤气工程费及电视初装费为22万元，而判决超过诉求认定为227819.37元，超过诉讼请求；（四）让太原地税承担零星工程及配套设施费20万元是错误的认定，因为这是任何商品房必备的设备；（五）对超出约定多交付的房屋面积酌定按每平米4500元计算，既无事实依据也无法律依据；（六）让太原地税支付吉祥公司560万的车位款，显失公平。（七）吉祥公司未提交有效证据证明其应当支付且已经支付非典期间给农民工的补贴款，故依据民诉法的规定，其应当承担举证不利的后果。
吉祥公司答辩称：（一）答辩人认为一审判决本身数字已低于其主张的数字，所以不存在对于该10万元判决错误的问题；（二）电视初装费应按照121套计算；（三）关于煤气工程费问题，一审判决适用公平原则，酌情增加且同时降低了其他诉讼请求，这是公平、合理的判决；（四）关于20万零星工程款的问题，合同对于零星工程并没有明确约定，该工程是属于额外增加的工程，是基本的事实存在，应予实结算；（五）根据双方签订的合同约定，75套旧房的置换，是签订合同的前提条件。太原地税未交付30套旧房已经构成了根本违约，应当承担相应的违约责任，原判综合其的违约及吉祥公司超面积交付，适用公平原则，酌情判决是正确的，但判决的数字低于公平法则应该给予的数额；（六）立体车库是合同外项目，应当根据市场价格进行计算，其成本包括两大部分，第一部分就是立体车库所实际占用的土地面积，第二部分包括其他设备和人工成本，立体车库占地0.3亩，其基本地价就将近300万元，所以吉祥公司定价每个车位12万元是有事实依据的；（七）“非典”是不可抗力，补贴实际上是一个综合补贴，整数为400万元，一审判决认定100万元，我们认为其适用公平原则是正确的，但判决数额应予提高；第八，对于太原地税第五项上诉理由即晚交房的问题，太原地税并没有在反诉请求中予以申请，故法庭应不予审理。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据上诉人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）太原地税是否存在违约行为，应如何承担违约责任；（二）原判决认定太原地税支付车库款、非典补贴、有线电视初装费、零星工程配套费是否正确。（三）关于应否继续交付30套旧房以及支付840万元安置费。
关于太原地税是否违约以及应如何承担违约责任的问题。经查，太原地税与吉祥公司所签《合同书》系基于双方真实意思表示所签，其合法有效性已予确认。合同第一条置换和买卖明确约定，甲方（太原地税）现有胜利西街、半坡东街、水西关三处大小面积不等的旧房75套左右，乙方（吉祥公司）在半坡西街60号，以出让形式获得土地使用权2006.13平米，拟在此土地上建设一栋高层框剪结构楼房；建筑面积约12200平米。双方商定：甲方以上述旧房，请房地局评估所以市场价评估，置换给乙方。乙方将所建商品房以双方认可市场价卖给甲方。9.3条还约定，甲方置换给乙方的旧房，2004年10月交付乙方。如该房因产权债务纠纷和甲方原因给乙方造成损失，甲方承担全部责任。其后，吉祥公司按约并超面积履行了合同约定的义务。二审庭审中，吉祥公司主张合同第一条明确约定了旧房置换和买卖的情况并称：旧房置换是这个买卖合同的前提条件，没有置换这个合同是不可能实施的。太原地税认为：合同明确约定具体位置、数量、面积以平面图和产权证为准，我给对方多少对方就应拿多少，不存在再向对方交付30套旧房的问题。综上所述，太原地税未将30套旧房交付给吉祥公司，该行为明显违反双方合同的约定。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，太原地税的上述行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，一审法院从促使民事主体以善意方式履行其民事义务、维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益并结合本案太原地税具有违约行为的基本事实，从平衡双方当事人利益的角度考虑，将超出面积部分按每平米4500元计算，即2840.37×4500=12781665元，作为对守约一方的补偿并无不当。太原地税应付房款为：12200×3000元+（2840.37×4500元）=49381665元。太原地税应支付吉祥公司购房款为49381665元。
关于立体车库款的问题。经查，吉祥公司主张，立体车库大约是250平方米的面积，相当于0.25亩，地价约250万元，加上设备和其他，我们请求为672万元，该车库不在合同项目里，太原地税可以要，也可以不要，但其仅凭党组会记录定的每车位3.5万元，强行以这种方式逼迫交易是不公平的。太原地税认为，2006年3月9日局党组会提出每个车位3.5万元，大家才决定购买。从现有证据来看，3.5万元价格的来历仅是太原地税党组会记录，该单方面证据不能证明立体车位就是每个3.5万。一审中因就车位价款问题双方莫衷一是，又不同意委托鉴定。基于此，原判综合各方面因素酌定每个车位10万元，共计560万元是适当的，对此判项应予维持。但在二审庭审中，吉祥公司认可太原地税确实支付过10万元立体车库款，故应当予以扣减。太原地税应支付立体车库款为550万元。
关于因非典疫情补贴吉祥公司100万元的问题。经查，山西省人民政府晋政办发[2003]20号关于进一步做好建筑工地农民工非典型肺炎预防控制工作的通知》中明确要求，切实改善农民工生活工作条件……。原审法院在考虑非典疫情，钢材涨价、超计划完成工程进度、工地失火等情形后，结合吉祥公司共追加支付给安阳昌泰建筑安装公司400万元之事实，酌定由太原地税适当承担非典期间给建设工人100万元补贴亦无不妥，对此判项予以维持。
关于吉祥公司上诉请求应继续交付30套房或支持840万元安置费的问题。经查，虽然合同中约定应给其交付30套旧房，但根据已查明的事实和本案实际，继续交付30套旧房已不现实，且一审法院就此项请求在超出面积部分按4500元一平米计算已做充分考虑，因此，吉祥公司请求840万元安置费亦未有充分证据予以证明，故对此项上诉理由不予采纳。
关于有线电视初装费的问题。经查，吉祥公司实际交付太原地税房屋为121套，有线电视初装费为每户550元。原判按128套共70400元计算有误，应当予以纠正，即121套×550元=66550元。太原地税应付有线电视初装费为66550元。
关于煤气工程费157419.37元利息的问题。双方《合同》第3.3条约定，煤气工程由吉祥公司负责施工、费用按煤气公司规定由太原地税负责。原审将吉祥公司先行垫付的157419.37元煤气工程费及利息83383.81元判令由太原地税负担正确。
关于零星工程及配套设施费20万元的问题。经查，吉祥公司主张院内设施费48万元，因在合同内并未就此项目有过约定，但其又确实建造有自行车棚、保安值班室、西电动门、岗亭、院内消防设施、电梯通风设备且已投入使用多年，原审法院依据公平原则，对吉祥公司的该项请求予以部分支持是恰当的。
关于45套住宅面积究竟是多少平米的问题。经查，根据山西涌鑫房地产估价咨询有限公司出具的房地产估价报告，太原市胜利西街242号1幢45套住宅建筑面积应为2608.13㎡。原审认定太原市胜利西街242号一幢6层楼房建筑面积为1319.90㎡错误，应予纠正。
太原地税应支付吉祥公司购房款49381665元，立体车库款5500000元、非典疫情补贴款1000000元、零星工程配套设施费200000元、有线电视初装费66550元、煤气工程费157419.37元及利息83383.81元，共计56389018.18元。庭审中双方认可太原地税已支付吉祥公司购房款47300000元，还应再支付吉祥公司9089018.18元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持太原市中级人民法院（2014）并民初字第647号民事判决第二项、第四项；
二、变更太原市中级人民法院（2014）并民初字第647号民事判决第一项为：太原市地方税务局于本判决生效之日起十日内支付所欠太原吉祥房屋开发有限公司购房款、立体车库款、非典疫情补贴款、零星工程及配套设施费、有线电视初装费、煤气工程费及利息共计9089018.18元。
上述变更与原判第二项折抵后，太原市地方税务局还应支付太原吉祥房屋开发有限公司6987018.18元。
三、变更太原市中级人民法院（2014）并民初字第647号民事判决第三项为：太原市地方税务局于本判决生效后三十日内协助太原吉祥房屋开发有限公司办理完毕位于太原市胜利西街242号一幢6层楼房（丘号2027242、建筑面积2608.13㎡）的房屋过户手续。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费191684.85元，太原吉祥房屋开发有限公司负担116872.85元，太原市地方税务局负担74812元。
本判决为终审判决。
审 判 长 文 劼
审 判 员 成 堃
代理审判员 谢红雯
二〇一六年五月四日
书 记 员 张 橙