广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1381号
上诉人（原审原告）：林某，男，汉族，1983年8月29日出生，，住广东省惠州市惠城区。
上诉人（原审原告）：钟某，女，汉族，1983年11月9日出生，，住广东省惠州市惠城区。
二上诉人共同委托代理人：温定声，广东力臣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宝乐园公司，住所地：广东省惠州市。
法定代表人：钟政璁。
委托代理人：朱启珍，广东启鑫律师事务所律师。
委托代理人：吴志强，广东启鑫律师事务所律师。
上诉人林某、钟某、宝乐园公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告林某、钟某向原审法院提起诉讼，请求判令：一、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；二、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金66085.2元（暂计至起诉之日，起诉后至被告为原告办理房屋所有权证之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。计算方式为518722元X5.6%+12个月X违约月数X130%);三、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：2011年4月24日�原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购得位于惠州市惠城区××宝乐园××单元××房××商品房××套。合同中第十五条关于产权登记的约定中约定：“出卖人应当在商品房交付后540天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2条处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”合同签订后，原告一次性付清了购房款，并缴纳了相应的契税及维修基金等。2011年10月30日，商品房进行了交付。2011年12月18日，被告收取了原告产权登记费80元。同日，原告敦促被告早日办理房屋所有权证。然而，直至起诉之日，已超过合同约定期限（即2013年4月22日）长达近两年的时间，被告依然没有为原告办理好房产证，期间原告多次联系被告，要求办理房产证的手续，均未果。原告认为：原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》合法、有效，双方均应严格按约定合同约定履行各自义务。现原告已经按约定履行了支付房款及相应款项的义务，被告应在约定的期限内为原告办理房屋所有权证。现被告没有在约定期限给原告办理房屋所有权证书，应立即为原告办理房屋所有权证书。合同虽然对违约金进行了约定，但该约定数额过低，而且违约时间也即将达二年之久，由此导致原告无法用购买的商品房进行买卖、抵押贷款、投资等，给原告造成的损失无法确认，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，即66085.2元。原告为维护自己的合法权利，依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼。
被告宝乐园公司辩称：一、答辩人已将涉案房产交付被答辩人使用，而未办理房产证的责任并不仅仅是在于答辩人，更在于登记机构的迟延。在答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》后，答辩人便积极履行义务，于2011年10月30日向被答辩人交付了房屋。而办理房产证需要答辩人、被答辩人、登记机构三方的共同协助，涉案房产无法办证的根木原因是在于登记机构的迟延作为。二、被答辩人主张按中国人民银行逾期贷款利息计算违约金没有依据。1、被答辩人是按揭购房，其向银行申请按揭情况下,房产抵押在贷款银行，产权证也由银行保管，被答辩人并不能取得。房屋既不能做抵押，也不能转让，所以其在诉状中所称的“无法用购买的商品房进行买卖、抵押等，给其造成损失无法确认”的说法是不成立的。2、购房的合同目的是取得房屋，而不是取得房产证，至少可以说主要目的不是取得房产证，那么，房屋按约定交付，就实现了合同的主要目的，而按逾期贷款利息来计算违约金，是对合同主要目的没有实现的制裁，没有办出房产证，却要按没有按期交房承担责任，这显然不公平。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，即使逾期交付房屋，也不过是按照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额，而不是逾期贷款利息（包括罚息）来确定。三、即使答辩人构成逾期办证违约行为，违约金的数额应按合同第十五条之约定即按已付购房款的1%来确定。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是在房产局备案的合同，关于相关条款的约定均系基于双方真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，依法有效，受法律保护。被答辩人以未办证实际损失远远超过约定违约金的说法，明显是超越契约精神的，而且被答辩人也不能举证证明其实际损失的具体金额以及计算方法，其主张按逾期贷款利息来计算违约金没有事实与法律依据。综上所述，答辩人已依约交付房产给被答辩人使用，未办理房产证的责任主要在登记机构，被答辩人诉请按中国人民银行逾期贷款利息来计算违约金没有依据，不应予以支持，应按合同约定以已付购房款的1%来确定违约金，答辩人请求人民法院查清木案事实，作出公正判决。
原审法院审理查明的事实
原审法院经审理查明：2011年4月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》［合同编号惠州（2011）1000XXXX］约定：原告购买被告开发的位于惠州市惠城区××宝乐园××单元××房（以下简称“涉案房屋”），购房款518722元，�付款为158722元，余款办理按揭；被告在2011年9月30日前将工程施工验收合格（即由建设、监理、施工、设计四个单位完成）后交付使用；被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理；第2项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2011年5月4日，原告支付首付款158722元，2011年9月13日，原告支付剩余房款360000元。此后，原告支付住宅专项维修基金、契税款、产权登记费等。2011年10月30日，被告将涉案商品房交付原告使用，至今未办理房产证。另查，本院于2015年4月24日发函至惠州市房产管理局询问涉案商品房的办证情况，该局于2015年6月10日复函本院：涉案商品房已办理了预售登记备案，目前�发商未办理该房屋的初始登记，暂不具备办理《房地产权证》的条件。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，对其合法性，本院予以确认，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应在商品房交付后540日内办理房地产权证，涉案商品房于2011年10月30日交付，依约被告应于2013年4月22日前办理《房地产权证》，被告至今未办理出《房地产权证》，已构成违约，应承担违约责任。经本院发函询问，惠州市房产管理局回复称不具备办证条件是因为开发商未办理初始登记，被告作为开发商，因其未履行义务才导致逾期办证，原告诉求被告办理房屋产权证有合同与法律�据，本院予以支持，被告应及时为原告办理涉案商品房的房地产权证书，原告应积极予以配合。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，被告逾期办证，应按照合同约定承担违约责任。被告主张依照合同的约定计算逾期办证的违约金本院予以采纳。由于被告未办理初始登记才导致办证迟延，被告逾期办理房产证，限制或阻碍了原告对房屋的处分权，客观上可能会给守约方造成损失，存在或然性。被告应该在本判决生效后30日内为原告办理涉案房屋的《房地产权证》，逾期未办理的，自逾期之日起，应以实际支付购房款总额为基数，�照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宝乐园公司应在本判决生效后三十日内为原告林某、钟某办理惠州市惠城区××宝乐园××单元××房的房地产权属证书，原告林某、钟某应积极予以配合。二、被告宝乐园公司应在本判决书生效之日起三日内向原告林某、钟某支付逾期办证的违约金5187.22元（518722元×1%）。三、被告宝乐园公司如未按上述第一判项履行办证义务，应自逾期之日起向原告林某、钟某支付违约金（以518722元为基数，自逾期之日起至实际办证之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利息的标准计算）。四、驳回原告林某、钟某的其他诉讼请求。如果未按本�决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302元（原告已预交776元），由被告宝乐园公司负担。
当事人二审的意见
上诉人林某、钟某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销惠城区人民法院的(2015)惠城法民一初字第995号民事判决书的第二项、第三项判决;二、改判被上诉人支付上诉人逾期办理房屋所有权证的违约金66085.2元(暂计至一审起诉之日,其后至被上诉人为上诉人办理房屋所有权证之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。计算方式为518722元×5.6%÷12个月×违约月数×130%);三、上诉费用由被告承担。
主要事实和理由:一审法院适用法律错误,应予以更正。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定,被上诉人应在2013年4月22日前给上诉人办理好房地产权证,但时至今日被上诉人依旧未为上诉人办理。上诉人与被上诉人签订的合同中约定,逾期办证的违约金按1%计算。一审法院认为“该约定是双方真实意思表示,不违反法律规定……”,随后又认为“被告逾期办理房产证,限制或阻碍了原告对房屋的处分权,客观上会给守约方造成损失,存在或然性。”因此判决按已付房款的1%的支付违约金。然而,在被上诉人未给上诉人办理房地产权证的期间,导致上诉人无法享有《物权法》等法律法规规定的相关权利,无法将所购买的房屋进行转让、抵押等.上诉人与被上诉人关于逾期办证违约金的约定明显是被上诉人利用优势,致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则,属于显示公平。被上诉人逾期办证的时间己届满两年,如仅按约定的1%支付违约金,明显不足以弥补上诉人的损失,且对被上诉人的违约的惩罚力度过低。同时,因房屋无权属证书,上诉人只能将钱压在房屋上,无法进行周转、套现。众所周知,商品房在2013年的下半年至2014年下半年的房价比现在都高,上诉人无法在房价较高的时候将房屋转让。因
此,如果上诉人严格履行了合同约定,上诉人将在房屋中获取不少利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定:“……,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现被上诉人给上诉人造成的损失难以确认,应按该规定计算。一审法院在此事实上适用法律错误,依法应予以改判。综上,上诉人与被上诉人对逾期办证的违约金的约定过低,属显失公平,且对上诉人造成的损失难以确认,根据规定,被上诉人应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。一审法院对此适用法律错误,其判决应进行撤销,改判支持上诉人的上诉请求。
宝乐园公司也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求二审法院撤销一审判决中的第一判项、第三判项；二、判决由被上诉人承担本案的诉讼费用。
主要事实和理由：一、一审判决第一判项要求上诉人应在判决生效后三十日为被上诉人办理房产证，该判项为充分考虑本案房产证办证的实际情况，属事实认定错误，应予撤销。理由是：首先，办理房产证依法属于房产管理部门的职责，上诉人不是办理房产证的机构，不能为被上诉人直接办理房产证。作为本案涉案房产的卖方来说，上诉人只能积极协助被上诉人办理房产证。其次，在办理房产证�过程中，被上诉人负有提供完备的办证资料的义务，若被上诉人不能积极配合上诉人为其办证，未办理房产证的责任不应完全的归于上诉人，更不应由上诉人向其支付违约金。再次，在被上诉人向上诉人提供完备的办证资料的情况下，上诉人应积极向涉案房屋所在地的房产管理部门提交报备资料，申请登记。不过，上诉人的办证义务也仅限于此。在上诉人提交了被上诉人的办证资料后，涉案房屋所在地的房产管理部门受理后需要多少个工作日，要走多久流程才能办好房产证，如此种种都属于房产管理部门内部管理及效率问题，非上诉人所能够掌控。因此，对上诉人来说，一审判决要求其判决生效后三十日内为被上诉人办证的判项未考虑被上诉人方在办证时应当承担的义务，也未对房产管理部门的办事流程、效率基于充分的考虑，无疑加重了被上诉人应当承担的办证责任，应予撤销。二、基于上述理由以及《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金款项的适用，一审判决所作第三判项要求上诉人如未能在一审判决生效后三十日内办理房产证应承担高额的违约金，也同样地加重了上诉人的违约责任，应予撤销。关于逾期办证违约金，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中已作出约定，即按已付购房款的1%来确定违约金，本案应以此适用，一审判决以此计算违约金是正确的。所以本案中，一审判决在已在第二判项中要求上诉人就逾期办证承担违约金责任的情况下，不应再次对上诉人逾期办证作出高额的违约金处罚，入戏将极大地损害上诉人的合法权益。综上所述，上诉人认为，一审判决未充分考虑涉案房产办证过程中实际情况，认定上诉人应承担全部的办证义务，以及基于以上错误认识判定上诉人应在未能如期办证时承担超出适用违约金条款的高额，重复的违约金，显属错误，应予撤销。上诉人请求二审法院查清本案事实，作出公正判决。
宝乐园公司答辩称：办证的义务不仅仅在于我方，同样作为上诉人来说也有义务配合提交相应的办证资料，一审法院判项中说的在三十日内办理房产证是不符合事实与法律依据的，违约金的计算问题，房屋购买行为是类似与其他的多数业主的购买行为，对违约金的计算应与其他的业主计算标准一样。
林某、钟某答辩称：逾期办证的行为是对方违约所致的，对方必须及时办理房产证。违约金的问题，在法院判决办证后如没有办理房产证来支付违约金是没有异议的，而且此项计算是偏低的，没有起到惩罚的作用。
本案二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人宝乐园公司是否应当承担办理房产证的义务；二、逾期办证的违约金数额如何确定。
关于上诉人宝乐园公司是否应当承担办理房产证义务的问题。依据上诉人林某、钟某于2011年4月24日与上诉人宝乐园公司签订《广东省商品房买卖合同》中的约定，上诉人宝乐园公司应当在商品房交付使用之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好《房地产证》。涉案房屋是于2011年10月30日交付的，因此宝乐园公司应当在2013年4月22日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，在2013年4月30日前为上诉人林某、钟�办理好《房地产证》，但上诉人宝乐园公司至今还未到产权登记机关为涉案房屋办理初始登记，已属严重违约行为，故原审法院判决其在本案生效后三十日内为上诉人林某、钟某办理房产证，并无不当，上诉人宝乐园公司不能以办理房产证时间非其所能控制为由，免除或者减轻自己应尽的义务，故对于上诉人宝乐园公司的撤销原审第一判项的观点，本院不予支持。
关于违约金数额问题。上诉人林某、钟某认为原审法院第二、第三判项认定的违约金数额过低，对此，本院认为，当事人双方在合同中约定了逾期办证的违约金计算条款，即“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该条款属于双方签订合同的内容之一，是双方的真实意思表示，在平等自愿的基础上达成的，并不违反法律的强制性规定，合法有效，原审法院依照该约定从而做出原审第二判项，并无不当，本院予以维持。至于原审第三判项，由于仅以购房款总额的1%支付违约金，不足以弥补上诉人林某、钟某的损失，故原审法院作出该判项，判决计付违约金至实际办证之日止，是基于上诉人损失还处于持续之中而作出的利益考量，并无不当，本院予以维持。鉴于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中已规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，故原审第三判项所计算的违约金数额不应超过林某、钟某所支付的购房款总额的30%。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费为1640元，由上诉人宝乐园公司承担820元，上诉人林某、钟某共同承担820元。上诉人宝乐园公司多预交的482元由本院直接予以退还，上诉人林某、钟某多预交的820元由本院直接予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 赵 铎