四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川18民终331号上诉人（原审被告）芦山森威房地产开发有限公司，住所地四川省芦山县城南路106号。法定代表人俞裕华，该公司董事长。委托代理人乐天康，四川青衣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨宗虎，男，1964年9月27日出生，住四川省芦山县。委托代理人徐文芳，系杨宗虎之妻。被上诉人（原审原告）徐文芳，女，1966年3月18日出生，住四川省芦山县。上诉人芦山森威房地产开发有限公司（以下简称芦山森威公司）因与被上诉人杨宗虎、徐文芳商品房销售合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2015）芦山民初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：杨宗虎、徐文芳系夫妻关系。2012年11月8日，杨宗虎、徐文芳与芦山森威公司芦山森威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》与补充协议。合同约定：杨宗虎、徐文芳购买芦山森威公司开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区商品房。该商品房的预售许可证号为：（芦）房预售证第2012－1号。主体结构为混合。房屋预测面积为77.73平方米，其中套内建筑面积67.98平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.75平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民（币）3144.42元，总价款人民（币）213758元。买受人采取贷款方式付款，先支付购房总价款的39%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。出卖人应当在2013年3月30日前向买受人交付该商品房。买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。补充协议约定：买受人采取按揭付款方式付款，《合同》签订后当日内，买受人向出卖人付清总房款的39%（含定金），即人民币83758元；总房款总额的61%，即130000元由买受人向工行申请6.1成10年按揭贷款予以支付。乙方（杨宗虎、徐文芳）须在接到甲方通知之日起30日内协助甲方（芦山森威公司）办理房屋产权属登记手续并缴纳有关税费。商品房的首次专项维修资金，买受人按建筑面积25元/㎡缴存，专项维修基金归物业管理区域内全体业主所有。买受人所缴存的专项维修资金为人民币1943元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。同日，杨宗虎、徐文芳向芦山森威公司支付了购房首付款83758元和维修基金1943元，芦山森威公司向杨宗虎、徐文芳出具收据并加盖芦山森威房地产开发有限公司印章。后杨宗虎、徐文芳于2012年12月13日在中国工商银行股份有限公司芦山支行办理了按揭。2013年3月30日，芦山森威公司将房屋交付给杨宗虎、徐文芳。2013年4月20日，芦山县发生强烈地震。2013年5月8日，四川省建筑科学研究院对杨宗虎、徐文芳房屋所在的芦山县玉溪花园第X幢房屋结构安全性进行鉴定。2013年5月20日，四川省建筑科学研究院形成房屋建筑安全鉴定报告，该报告载明：遭遇4.20芦山7级地震后，对该房屋结构进行安全性鉴定，该房屋结构安全性综合评为Csu级,安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292－1999对Asu级的要求，显著影响整体承载。建议及时对该房屋进行加固处理。后陕西银河钻切加固有限责任公司对杨宗虎、徐文芳房屋所在的芦山县玉溪花园第X幢房屋进行加固维修处理。2014年8月11日，经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认芦山县玉溪花园X幢已加固完工，验收合格。后因芦山森威公司未向杨宗虎、徐文芳提供购房款全额发票，致使其未能办理房屋权属证书，杨宗虎、徐文芳遂诉至原审法院，请求判决：1.芦山森威公司在判决生效五日内出具购房款正式发票，并且为杨宗虎、徐文芳办理房屋权属证书2.芦山森威公司按杨宗虎、徐文芳缴款总额承担违约金36072元[（缴款总额213758元×0.054÷12×25个月）×（1+50%）]，自2013年7月至2015年8月，违约金按中国人民银行一至五年期贷款利息计算（5.4%），并且在贷款利息水平上加付30%－50%；3.芦山森威公司支付2015年9月至其实际给付违约金之日止的违约金，计算办法同第二项；4.芦山森威公司退还违规收取的维修基金1943元；5.诉讼费由芦山森威公司承担。原审法院认为，杨宗虎、徐文芳与芦山森威公司签订的《商品房买卖合同》与补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。杨宗虎、徐文芳已按合同约定向芦山森威公司足额支付了购房款，履行了买受人的义务，芦山森威公司也应当按照合同约定履行出卖人的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票……”的规定，芦山森威公司作为出卖人负有向杨宗虎、徐文芳交付全额不动产发票的义务。杨宗虎、徐文芳要求芦山森威公司出具购房款正式发票的诉讼请求，合法、有据，应予支持。根据《商品房买卖合同》和补充协议的约定，以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，芦山森威公司于2013年3月30日将房屋交付给杨宗虎、徐文芳，法定的办理房屋权属证书的期间应为2013年4月1日至2013年6月29日。2013年4月20日芦山县发生强烈地震，导致涉案房屋安全鉴定为Csu级，须加固维修验收合格后才能办理房屋权属证书。涉案房屋维修加固验收合格的时间是2014年8月11日，意味着涉案房屋在2014年8月11日后才能办理房屋权属证书。因地震属不可归责于双方的事由，故地震发生后至维修加固验收完毕期间，即2013年4月20日至2014年8月11日期间，应在法定的办理权属证书的90天期限中予以扣除，因此，法定的办理权属证书的期间应顺延至90日满，即顺延至2014年10月20日。因芦山森威公司未向杨宗虎、徐文芳提供全额不动产发票，致使其不能办理房屋所有权的转移登记，至今未取得房屋权属证书，芦山森威公司构成违约，应当承担继续履行办理房屋权属证书的义务和赔偿杨宗虎、徐文芳损失的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，芦山森威公司应当承担以杨宗虎、徐文芳已付购房款总额213758元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年10月21日起至判决确定的给付之日止的违约损失。故对杨宗虎、徐文芳要求芦山森威公司为其办理房屋权属证书及支付违约金的部分诉讼请求，原审法院予以支持。芦山森威公司辩称不是其原因导致不能办证的主张，原审法院不予采纳。《商品房买卖合同》及补充协议均约定专项维修资金由杨宗虎、徐文芳在办理购买商品房手续时一次性支付给芦山森威公司，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”的规定，芦山森威公司向杨宗虎、徐文芳代收专项维修基金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对杨宗虎、徐文芳诉请芦山森威公司退还其维修基金1943元的主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、由芦山森威公司于判决生效之日起十日内向杨宗虎、徐文芳交付金额为213758元的销售不动产发票；二、由芦山森威公司于判决生效之日起90日内为杨宗虎、徐文芳办理芦山县“玉溪花园”小区第X幢X单元第X层X号房屋权属证书；三、由芦山森威公司于判决生效之日起十日内按照杨宗虎、徐文芳已付购房款总额213758元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率加收30%的标准计算，赔偿杨宗虎、徐文芳自2014年10月21日起至判决确定的给付之日止的违约损失；四、驳回杨宗虎、徐文芳的其他诉讼请求。案件受理费750元，由芦山森威公司承担。宣判后，芦山森威公司不服，向本院提起上诉称：一、杨宗虎、徐文芳的诉讼请求是判决芦山森威公司给付违约金，而原审法院在杨宗虎、徐文芳没有变更诉讼请求的情况下判决芦山森威公司给付违约损失，已经超出了诉讼请求。二、2013年4月20日讼争房屋因地震受损，须经加固维修并验收合格后才能办理权属登记，此后芦山县政府因灾后重建需要征收芦山森威公司土地，至今双方仍未达成征收协议，在上述不可抗力和情势变更因素消除之前，原审法院判决芦山森威公司为杨宗虎、徐文芳办理相关权属登记已属适用法律错误。三、根据本案《商品房买卖合同》的约定，应由购房者自行办理房屋权属证书，芦山森威公司仅有协助义务，原判决显然与双方约定相悖。综上，请求二审法院：1.撤销原判决第一、二、三项，并将本案发回重审；2.由被上诉人杨宗虎、徐文芳承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人杨宗虎、徐文芳答辩称：一、无论是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定还是双方所签补充协议第8条的约定，芦山森威公司都应承担相应的违约责任，原判决也并未超出杨宗虎、徐文芳的诉讼请求。二、原判决已经考虑到了地震因素，并将讼争房屋加固维修期间芦山森威公司应当承担的违约责任免除；此外，芦山森威公司主张其因情势变更可继续免责的理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人芦山森威公司与被上诉人杨宗虎、徐文芳均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，杨宗虎、徐文芳与芦山森威公司所签补充协议第8条约定：“对《合同》第20条的补充约定：乙方(杨宗虎、徐文芳)须在接到甲方（芦山森威公司）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费……”本院认为，本案中杨宗虎、徐文芳与芦山森威公司所签《商品房买卖合同》与补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。由于买受人杨宗虎、徐文芳已经依约交纳了购房款，故出卖人芦山森威公司也应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，向买受人杨宗虎、徐文芳交付购房款正式发票。对于芦山森威公司是否应当为杨宗虎、徐文芳办理讼争房屋的权属证书，双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由杨宗虎、徐文芳自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在补充协议中又约定杨宗虎、徐文芳协助芦山森威公司办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定芦山森威公司有义务为杨宗虎、徐文芳办理房产权属登记手续，而买受人杨宗虎、徐文芳对此仅负有协助义务，因此原审法院判令芦山森威公司为杨宗虎、徐文芳办理讼争房屋权属证书符合法律规定和双方约定。对于本案中芦山森威公司是否应当承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案中杨宗虎、徐文芳所购房屋为预售商品房，双方未约定办理房屋权属登记的期限，而芦山森威公司目前尚未依约为杨宗虎、徐文芳办理讼争房屋的权属证书，已超过法定90日期限，因此其理应承担相应的违约责任。此外，原审法院考虑到不可抗力因素，在计算上述法定90日期限时将地震发生后讼争房屋的维修加固及验收期间从中扣除，酌情确定2014年10月21日为违约损失起算之日，在此基础上判决芦山森威公司按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准赔偿杨宗虎、徐文芳违约损失，该处理并无不当。综上所述，上诉人芦山森威公司的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4506元，由上诉人芦山森威房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  郭康燕审 判 员  邢 毅代理审判员  李晓文二〇一六年五月九日书 记 员  程 娟