苏州市吴江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0509执异150号
案外人（异议人）：严娱清，女，1968年12月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：季兵，江苏拙正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苗壮，江苏拙正律师事务所实习律师。
申请执行人：中信银行股份有限公司吴江盛泽支行,住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路388号。
主要负责人:杨湧，行长。
被执行人：吴江宏力纺织企业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇南麻工业区。
法定代表人：陈升来。
被执行人：陈晓丹，女，1984年5月29日生，汉族，住北京市丰台区。
被执行人：崔国胜，男，1980年1月9日生，汉族，住北京市东城区。
被执行人：林立峰，男，1979年3月19日生，汉族，住浙江省乐清市。
被执行人：李林华，女，1983年10月14日生，汉族，住浙江省乐清市。
被执行人：陈升来，男，1963年10月27日生，汉族，住北京市大兴区。
被执行人：林弟花，女，1963年7月3日生，汉族，住北京市大兴区。
被执行人：吴江市雁鸣织物有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇前跃村。
法定代表人：陆岩明。
在本院执行中信银行股份有限公司吴江盛泽支行与吴江宏力纺织企业发展有限公司、陈晓丹、崔国胜、林立峰、李林华、陈升来、林弟花、吴江市雁鸣织物有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人严娱清于2017年9月8日对被执行人陈晓丹名下位于苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路南侧的房地产[房屋所有权证号：盛泽02005790]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人严娱清异议称，2008年10月28日，其与陈晓丹委托的陈升来签订《房屋租赁合同书》一份，约定租赁陈晓丹名下位于苏州市××区××舜××路南侧的房产用于经营饭店，合同约定租赁期限为五年，即从2008年10月28日至2013年10月27日，年租金23万元。合同签订后，其即装修，并以该房产为经营场所注册登记饭店，一直持续经营。2013年租赁期届满前，其又与陈升来签订《房屋租赁合同书》，约定继续租赁该房产，租赁期限从2013年10月28日至2019年10月27日，年租金28万元。因陈晓丹要求其提前支付租金，双方于2016年4月28日再次签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限从2016年10月28日至2024年10月27日，年租金为14.5万元。上述合同签订后，其均按约或提前支付租金，目前已支付租金到2020年。现法院裁定除去租赁关系后拍卖该房地产，侵犯了其合法权益。因此请求撤销除去租赁关系后的拍卖裁定，并依法确认其对拍卖房产享有优先购买权。
本院查明，2016年11月10日，本院作出(2016)苏0509民初9614号民事判决书，判决：一、吴江宏力纺织企业发展有限公司于本判决生效后十日内归还中信银行股份有限公司吴江盛泽支行在编号2015苏银贷字第811208003021号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金425万元，并偿付利息15144.46元以及罚息、复利（自2016年7月14日起至实际给付之日止，以本金425万元为基数，按照年利率8.36625%计算罚息，以利息15144.46元为基数，按照年利率8.36625%计算复利）；二、吴江宏力纺织企业发展有限公司于本判决生效后十日内归还中信银行股份有限公司吴江盛泽支行在编号2015苏银贷字第811208003686号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金650万元，并偿付利息26183.26元以及罚息、复利（自2016年7月14日起至实际给付之日止，以本金650万元为基数，按照年利率9.4575%计算罚息，以利息26183.26元为基数，按照年利率9.4575%计算复利）；三、吴江宏力纺织企业发展有限公司于本判决生效后十日内归还中信银行股份有限公司吴江盛泽支行在编号2015苏银贷字第811208003689号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金425万元，并偿付利息16563.19元以及罚息、复利（自2016年7月14日起至实际给付之日止，以本金425万元为基数，按照年利率9.15%计算罚息，以利息16563.19元为基数，按照年利率9.15%计算复利）；四、吴江宏力纺织企业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿中信银行股份有限公司吴江盛泽支行律师费损失220991元；五、如吴江宏力纺织企业发展有限公司至期未履行上述第一至四项债务（以及给付诉讼费用），则中信银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就陈晓丹、崔国胜抵押的位于苏州市××区××舜××路南侧的房产[他项权证号：苏房他证吴江字第××号]拍卖、变卖或者折价所得价款，在151万元范围内优先受偿；就陈晓丹、崔国胜抵押的位于苏州市××区××市场路北侧的土地使用权[他项权证号：吴押他项（2015）第01429号]拍卖、变卖或者折价所得价款，在580万元范围内优先受偿;六、如吴江宏力纺织企业发展有限公司至期未履行上述第一至四项债务（以及给付诉讼费用），则中信银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就林立峰、李林华抵押的位于苏州市吴江区盛泽镇东方丝绸市场祥盛商区A幢119-122室的房产[他项权证号：苏房他证吴江字第××号]拍卖、变卖或者折价所得价款，在260万元范围内优先受偿；就林立峰、李林华抵押的位于苏州市吴江区盛泽镇东方丝绸市场祥盛商区A幢119-122室的房产[他项权证号：苏房他证吴江字第××号]拍卖、变卖或者折价所得价款，在384万元范围内优先受偿;七、陈升来、林弟花对吴江宏力纺织企业发展有限公司履行上述第一至四项债务承担连带清偿责任。陈升来、林弟花承担保证责任后，有权向吴江宏力纺织企业发展有限公司追偿；八、吴江市雁鸣织物有限公司对吴江宏力纺织企业发展有限公司履行上述第二项债务以及第四项债务中的律师费95763元承担连带清偿责任。吴江市雁鸣织物有限公司承担保证责任后，有权向吴江宏力纺织企业发展有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该民事判决书生效后，中信银行股份有限公司吴江盛泽支行于2017年2月8日向本院申请执行。本院于2017年8月25日作出（2017）苏0509执1546号执行裁定书，裁定除去租赁关系后对被执行人陈晓丹名下位于盛泽镇舜湖西路南侧的房地产进行公开拍卖。
另查明，涉案房地产于2015年5月18日办理抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司吴江盛泽支行，他项权证号分别为：苏房他证吴江字第××号、吴押他项（2015）第01429号。
以上事实，由生效法律文书、执行异议申请书、房屋权属登记查询结果证明等证据材料予以证实。
本院认为，异议人严娱清在法院裁定拍卖涉案房地产的过程中，要求确认其对涉案房屋的租赁权，其本质目的系主张其对涉案房地产享有权利，故要求法院带租拍卖该房地产，并依法确认其享有的优先购买权。为此，异议人严娱清提供了其与被执行人陈晓丹或陈晓丹的代理人陈升来签订的《房屋租赁合同书》3份，及陈升来出具的收条、电子银行回单等证据材料。从上述证据可认定，3份《房屋租赁合同书》分别签订于2008年10月28日、2013年下半年和2016年4月28日，租赁期限分别为2008年10月28日至2013年10月27日、2013年10月28日至2019年10月27日和2016年10月28日至2024年10月27日。综合上述3份合同，可认定在本院于2017年8月25日作出（2017）苏0509执1546号裁定之时，第一份租赁合同已履行完毕，第二份租赁合同因第三份合同的生效而终止，第三份合同于2016年10月28日起生效，目前租赁合同双方当事人正在履行的是第三份合同，即签订于2016年4月28日的合同。从租金支付情况看，无论是异议人严娱清提供的支付凭证，还是在本院组织谈话时的自认，以及由异议人提供的陈晓丹于2017年8月30日出具的说明，均可证实租金已支付至2020年10月，也可证实双方正在履行的是第三份合同。而已由本院生效判决确认的涉案房地产的抵押权成立于2015年5月18日。显然，异议人的租赁权系在涉案房地产设立抵押权之后发生，其与被执行人陈晓丹签订的房屋租赁协议，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（也即抵押权人）。据此，异议人要求撤销本院裁定除去租赁关系拍卖的请求，本院依法不予支持。至于异议人要求依法确认优先购买权的主张，不属于执行异议案件的审查范围，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回严娱清的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 庾向荣
人民陪审员 李根荣
人民陪审员 史惠生
二〇一七年九月十八日
书 记 员 吴玉娇