福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第2870号
原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行。
负责人陈宙，行长。
委托代理人周锐，男，系中国工商银行股份有限公司南平城银支行员工。
被告赵文芳，男，1972年9月29日出生，汉族。
被告陈萍，女，1976年12月28日出生，汉族。
被告福建省武夷山市金鹰房地产开发有限公司。
法定代表人李章福，总经理。
委托代理人李豪，系福建省武夷山市金鹰房地产开发有限公司法务专员。
原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行（以下简称工行城银支行）与被告赵文芳、陈萍、福建省武夷山市金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，因被告赵文芳、陈萍下落不明，本院采取公告方式进行送达，并依法组成合议庭于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告工行城银支行的委托代理人周锐、被告金鹰房产公司的委托代理人李豪到庭参加了诉讼。被告赵文芳、陈萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行城银支行诉称，2007年4月9日，被告赵文芳、陈萍与被告金鹰房产公司签订《商品房购买合同》（合同编号0014738），购买位于武夷山市国家旅游度假区旅馆工区领秀一方1栋4单元204室房产。同年10月16日，被告赵文芳、陈萍向原告申请公积金贷款8万元，以提供位于武夷山市国家旅游度假区旅馆工区领秀一方1栋4单元204室房产作为借款的抵押担保并办理抵押登记，该笔借款由被告金鹰房产公司提供连带担保责任。原告与被告赵文芳、陈萍、金鹰房产公司签订《个人住房公积金借款合同》（合同编号为2007年城银政个字268号）。合同约定，贷款金额8万元，借款期限180个月，年利率5.22%，采用按月等额本息还款法。逾期借款在原借款利率基础上加收50%的利率计收罚息。合同签订后，原告依合同约定履行出借义务，将借款转入被告赵文芳、陈萍指定的帐户。
截至2014年5月15日，该笔贷款被告已经逾期27个月以上未按约归还贷款本息，尚欠原告借款本金61972.29元，利息7772.16元。作为被告赵文芳、陈萍的担保人金鹰房产公司亦未履行承担保证责任。根据《个人住房公积金借款合同》第13条规定，本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部借款本息（包括复利和罚息）而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失责任。第13.4款约定：借款人连续三个付款期在本合同期内累计六个付款期未按时偿还借款本息；原告有权宣布本合同提前到期，并要求被告赵文芳、陈萍清偿部分或全部借款本息（包括复利和罚息）。
为维护原告合法权益，诉请法院判决：1、解除原告与被告赵文芳、陈萍、金鹰房产公司在2007年10月16日签订的《个人住房公积金借款合同》（合同编号2007年城银政个字268号）；2、被告赵文芳、陈萍立即共同偿还住房公积金借款余额本息合计69744.45元（其中借款本金61972.29元；截至2014年5月15日的利息7772.16元），之后的利息按合同约定计算至利随本清；3、如被告赵文芳、陈萍不能履行还款义务的，则以被告赵文芳、陈萍提供抵押物位于武夷山市国家旅游度假区旅馆工区领秀一方1栋4单元204室房产进行拍卖、变卖，原告对拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4、被告金鹰房产公司承担所担保借款本息的连带清偿责任；5、案件受理费由以上三被告共同承担。
被告金鹰房产公司辩称，一、原告第一项诉讼请求与第二项诉讼请求相互矛盾，其诉讼请求不具体明确，不符合起诉条件，应予驳回。原告第二项诉讼请求实质为行使宣布合同提前到期的权利，而合同提前到期属于合同的履行方式之一，其与合同解除二者是相互违背的。二、原告的第三项诉讼请求与第四项诉讼请求相互矛盾，其诉讼请求不具体明确，不符合起诉条件，应予驳回。1、原告第三项诉讼请求内容为对被告赵文芳、陈萍提供的抵押物进行拍卖、变卖并由原告优先受偿，即原告诉请要求行使的是抵押权。而原告第四项诉讼请求是要求被告金鹰房产公司承担连带保证责任。被告金鹰房产公司作为售房人提供的是阶段性担保责任，自原告取得被告赵文芳、陈萍提供的抵押物的抵押权之日起被告金鹰房产公司的保证责任相应解除。原告第三项诉讼请求暗含的是原告已取得抵押权，而原告第四项诉讼请求针对的是被告金鹰房产公司的保证责任，其前提是原告未取得抵押权。如前所述，原告的抵押权与被告金鹰房产公司的担保责任是不可共存的，故原告同时主张行使抵押权和被告金鹰房产公司的保证责任，属于相互矛盾，不符合我国民事诉讼法关于诉讼请求必须具体明确的起诉条件。2、根据《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；”因此，若原告主张的抵押权成立，则原告应先就该物的担保实现债权，并相应免除被告金鹰房产公司的保证责任。三、原告未提供证据证明其诉称的被告赵文芳、陈萍所欠借款本息，应承担举证不能的法律后果，对其诉讼请求应不予支持。原告诉称截止2014年5月15日，被告赵文芳、陈萍按揭贷款已经逾期累计超过27个月以上未按约归还贷款本息69744.45元，其中本金61972.29元，积欠利息7772.16元。但原告未提供相关证据证明被告赵文芳、陈萍的还款情况，亦未对有关剩余借款本金和利息的计算进行说明。对该部分事实因原告未能举证，应承担举证不能的法律后果，对其诉讼请求不予支持。四、被告金鹰房产公司所售房屋已具备办理房屋所有权证和他项权证的条件，是被告赵文芳、陈萍和原告怠于办理相关证件，应免除被告金鹰房产公司的保证责任。被告金鹰房产公司建设开发的领秀一方一期工程（1-16#楼）于2007年10月16日通过竣工验收并于2008年7月28日完成竣工验收备案（见被告金鹰房产公司证据1），已符合被告金鹰房产公司与被告赵文芳商品房买卖合同约定的交房条件。2008年8月被告金鹰房产公司办理了领秀一方一期工程（1-16#楼）房屋的初始登记（见被告金鹰房产公司证据2），已具备办理所售商品房产权登记和他项权证的条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和和房屋所有权登记手续。”《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，办理房屋产权登记和他项权证登记是被告赵文芳、陈萍和原告的义务。因被告赵文芳、陈萍和原告怠于履行办证义务，导致被告金鹰房产公司的保证期限延长。由于讼争房屋的产权证和他项权证均已具备办理条件，被告金鹰房产公司愿配合原告办理相关证件。五、被告金鹰房产公司的保证责任方式之一为回购，被告金鹰房产公司愿按照被告金鹰房产公司与被告赵文芳之间商品房买卖合同约定的价格对讼争房屋进行回购并将回购款用于清偿被告赵文芳、陈萍所欠原告债务。根据讼争《个人住房公积金借款合同》第三十四条之约定：“保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购。”因此，回购讼争房屋亦是被告金鹰房产公司承担保证责任的方式之一，若原告同意，被告金鹰房产公司愿通过回购被告赵文芳所购房产的方式，从回购款中清偿原告的债权。
原告向本院提供了以下证据：
证据一、被告赵文芳、陈萍身份证、结婚证复印件各一份，被告金鹰房产公司的营业执照和组织机构代码证复印件各一份，证明三被告的主体资格。
证据二、《个人住房公积金借款合同》，《房屋他项权证预登记》各一份，证明被告赵文芳借款事实及武夷山市房地产交易管理所已办理抵押预登记的事实。
证据三、《个人借款借据》一份，证明原告依约向被告赵文芳发放贷款。
证据四、《全球信贷与代理投资管理系统》一份，证明截至2014年10月21日被告赵文芳所欠的利息情况。
证据五、《催收函件》一份，证明原告向三被告催收借款事实。
被告赵文芳、陈萍既未作出答辩，也未参加本院庭审。
被告金鹰房产公司对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，并向本院提交以下证据：
证据一、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份共5页，证明被告福建省武夷山市金鹰房地产公司建设开发的领秀一方一期工程1-16楼于2007年10月16日通过竣工验收，并于2008年7月28日完成竣工验收备案。
证据二、《证明》一份，证明被告福建省武夷山市金鹰房地产公司建设开发的领秀一方一期工程1-16楼房屋于2008年8月办理初始登记，即已具备办理所售商品房产权登记和他项权证的条件，是原告和被告赵文芳、陈萍怠于办理房屋产权证和他项权证，应免除被告武夷山市金鹰房地产公司的阶段性担保责任。
原告质证后认为，对被告金鹰房产公司提交的证据一、二的真实性没有异议，因为被告赵文芳、陈萍未办理他项权证，导致被告金鹰房产公司的阶段性担保责任没有解除。
本院认为，原、被告提供的证据共同证明了本案案件事实，亦符合民事诉讼证据的相关规定，本院对其提供的证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。
经审理查明，2007年10月16日，原告与被告赵文芳、陈萍签订了《个人住房公积金借款合同》（编号B：2007年城银字第268号），合同主要约定：贷款人即原告同意向借款人即被告赵文芳发放个人住房公积金借款8万元，借款用于借款人购买坐落于武夷山市国家旅游度假区旅馆工区领秀一方1栋4单元204号住房，借款期限15年，借款按月归还借款本息共180期，还款方式为等额本息还款法，借款人在工行开立或其储蓄存款账户，户名赵文芳，账号×××5561。本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部借款本息（包括复利和罚息）而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失责任：……借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还借款本息……。贷款人对逾期贷款计收罚息，罚息按在合同载明贷款利率的基础上加收50%。借款人不按期偿还借款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。本合同担保方式为抵押担保。抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息（包含复利和罚息）、罚金、违约金以及实现债权的费用。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购。保证责任范围为本合同项下的借款本金、利息（包含复利和罚息）、罚金、违约金以及实现债权的费用。保证人为售房人的，其保证期间自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。被告赵文芳以其坐落于武夷山市国家旅游度假区旅馆工区领秀一方1栋4单元204号房产为该笔贷款提供抵押担保，并于2007年10月16日办理了预售抵押登记手续。原告工行城银支行于合同“贷款人（公章）处：”加盖公章，被告赵文芳分别于合同“借款人（签字）：”、“抵押人（签字）：”处签字并捺印，被告陈萍于“抵押物共有权人（签字）：”处签字并捺印，被告金鹰房产公司于“保证人：”处加盖公章。同年10月25日，原告向被告赵文芳指定账户发放贷款8万元，并出具《借款凭证》，载明：“……首期贷款利率4.35%，借款期限15年，还款方式等额本息，借款到期日2022年10月25日。”合同履行期间，截至2014年5月15日，被告赵文芳逾期27期未归还贷款本息，尚欠原告借款本金61972.29元，利息7772.16元。
另查明，被告赵文芳与陈萍于2004年9月30日办理结婚登记手续。
本院认为，原告与被告赵文芳、陈萍签订的《个人住房公积金借款合同》系当事人真实意思表示，该合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方形成金融借款合同法律关系。原、被告均应依约履行合同。
关于原告要求解除与三被告签订的借款合同并要求被告赵文芳偿还借款本息的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”又根据第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”根据借款合同约定，借款人违约，贷款人有权解除合同，并要求借款人提前偿还欠款，本案被告赵文芳未按借款合同约定按期偿还借款本息，故原告该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告陈萍与被告赵文芳共同承担偿还借款本息的诉讼请求，本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务的除外。”本案涉及的借款发生于二被告婚姻关系存续期间，因此该笔债务依法应认定为夫妻共同债务。故有原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”本案涉及的房产已办理了预售合同抵押登记手续。被告赵文芳未按约定履行到期债务，原告依照合同约定取得抵押权有权对抵押财产依法处置后的所得价款优先受偿，原告该项诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于原告要求被告金鹰房产公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案被告赵文芳以其自有房产为该笔借款提供抵押担保，被告金鹰房产作为保证人，借款合同未约定实现担保物权的情形，根据上述法律规定，原告应当先就被告赵文芳提供抵押物的担保实现债权。故被告金鹰房产公司应对被告赵文芳提供抵押物依法处置后的所得价款不足清偿原告债务的部分承担连带偿还责任。
关于被告金鹰房产辩称，金鹰房产公司提供的是阶段性担保责任，自原告取得抵押物的抵押权之日起被告金鹰房产公司的保证责任相应解除，原告同时主张抵押权与担保权是相互矛盾。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条已经对既有物的担保又有人的担保的债权受偿顺序作出明确规定，因此原告享有同时主张抵押权与担保权的权利。关于被告金鹰房产公司辩称所售房屋已具备办理房屋所有权证和他项权证的条件，是被告赵文芳、陈萍和原告怠于办理相关证件，应免除被告金鹰房产公司的保证责任。本院认为，被告金鹰房产公司提供的证据不足以证明系被告赵文芳、陈萍和原告怠于办理相关证件，因此，被告金鹰房产公司以此要求免除保证任的理由不能成立。关于被告金鹰房产公司辩称回购讼争房屋亦是其承担保证责任的方式之一，愿意通过回购被告赵文芳所购房产的方式来清偿原告的债权。本院认为，虽合同约定了回购的条件，但是否对涉案房产回购乃被告金鹰房产公司与借款人之间另行协商并达成合意，被告金鹰房产公司一方要求回购的意思表示不产生法律效力。因此，被告金鹰房产的上述辩称，与合同约定和法律规定不符，本院均不予采纳。
另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”故被告金鹰房产公司承担保证责任后，有权向被告赵文芳、陈萍追偿。
被告赵文芳、陈萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行与被告赵文芳、陈萍、福建省武夷山市金鹰房地产公司在2007年10月16日签订的《个人住房公积金借款合同》（合同编号2007年城银政个字268号）；
二、被告赵文芳、陈萍应于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行借款本金61972.29元及利息（截至2014年5月15日的利息为7772.16元，之后的利息按合同约定的标准利率计算至被告利随本清之日止）；
三、原告中国工商银行股份有限公司南平城银支行有权对被告赵文芳、陈萍提供的抵押物（坐落于武夷山市国家旅游度假区旅馆工区领秀一方1栋4单元204室房产，合同编号0014738）依法处置后就所得价款在前述第二项债务范围内享有优先受偿权；
四、被告福建省武夷山市金鹰房地产公司对被告赵文芳、陈萍提供抵押物依法处置的所得价款不足清偿原告债务的部分承担连带偿还责任。
五、被告福建省武夷山市金鹰房地产公司承担前述第四项连带保证责任后，有权向被告赵文芳、陈萍追偿。
若被告赵文芳、陈萍未按本判决指定的期间履行上述还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费1544元，公告费300元，由被告赵文芳、陈萍共同负担。
债务人未按本判决履行债务的，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款的规定向人民法院提出执行申请。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 骆兴盛
审 判 员 吴洁华
人民陪审员 施普英
二〇一四年十一月四日
书 记 员 黄君娇
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。