东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0502民初3042号
原告：东营市通懋置业有限公司，住所地：东营市济南路265号。统一社会信用代码：91370502772063685K。
法定代表人：刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，男，1986年9月18日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住东营市利津县。
委托诉讼代理人：马争军，山东鲁成律师事务所律师。
被告：翟志刚，男，1979年5月10日出生，汉族，胜利石油管理局海洋采油厂海二生产管理区挰岛中心二号平台职工，住东营市河口区。
委托诉讼代理人：朱丽婷，山东齐龙律师事务所律师。
原告东营市通懋置业有限公司与被告翟志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东营市通懋置业有限公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军与被告翟志刚的委托诉讼代理人朱丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东营市通懋置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告翟志刚向原告支付尚欠的购房款122209元；2.判令被告翟志刚向原告支付自2016年5月24日起至2017年6月19日止期间的逾期付款违约金6965.91元，并以122209元为基数按日万分之一点五支付自2017年6月20日起至生效判决确定的付款日期间的逾期付款违约金；3.案件受理费等由被告负担。事实和理由：2006年12月25日，原告委托东营市嘉棣房地产开发有限公司与被告翟志刚签订《商品房买卖合同》，该合同约定：由被告翟志刚购买原告开发建设的海翔数码港二层2C-005号、2C-006号、2C-007号、2C-008号房产四套，房屋总价款为324708元，被告应于2006年11月20日前付清164708元，剩余房款160000元作为银行按揭贷款，于原告通知之日起7日内办理。该房屋买卖合同签订之后，原告将房屋交付给被告，被告先后向原告支付房款202499元（含三年返租冲抵总房款的24%），尚欠原告购房款122209元未能支付，因涉案房屋不能办理分割登记致不能办理按揭贷款，故原告通知被告变更付款方式，但经原告多次催要，被告以各种理由拒绝支付剩余购房款。
被告翟志刚辩称，1.原告的诉讼主体不适格，因为《商品房买卖合同》的双方当事人是被告和东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。原告并不是涉案房屋买卖合同的当事人，故原告主体不适格。2.假设原告具备诉讼主体资格，其与东营市嘉棣房地产开发有限责任公司存在委托关系，但在被告与东营市嘉棣房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，且原告在起诉状中自认，合同约定的剩余房款是以银行按揭的方式支付给东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，同时合同约定银行按揭是在东营市嘉棣房地产开发有限责任公司通知原告之日起7日内办理。因为被告至今也未接到东营市嘉棣房地产开发有限责任公司发出的可以办理银行按揭的通知，导致银行按揭至今无法办理，不能办理银行按揭的责任完全在东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，原告要求被告一次性支付剩余购房款系违约行为，亦没有法律依据。3.被告之所以选择以银行按揭方式支付剩余购房款，是因为被告没有能力一次性支付剩余购房款，退一步讲即便是被告有能力一次性支付，但被告基于家庭的承受能力、投资理财等考虑，即使有钱也不愿意一次性投到房屋上。到底是一次性支付，还是以银行按揭的方式支付剩余购房款，既是被告的自由选择，又有合同的明确约定，任何人无权强行改变合同。4.办理银行按揭的前提是开发商选定银行，购房人与银行签订借款协议，银行一次性向开发商支付购房人的贷款，然后购房人按月向银行交纳贷款，最后是开发商负责将购房人的房屋所有权证和土地使用证交银行收押并办理抵押登记。根据2015年3月18日东营市住房和城乡建设委员会出具的说明中，明确指出该房屋不能交付的原因是：该房屋已有所有权人设立抵押权，在抵押权未办理注销的前提下，无法再行办理房屋转移登记，而且在该说明中也同时明确了办理房屋转移登记的步骤分为三步，首先由东营市通懋置业有限公司将房屋分割方案报市城乡规划、公安消防等主管部门审查并取得有关证明材料；其次，由东营市通懋置业有限公司按照相关部门审定的分割方案，通过埋设永久性固定标志物等方式使房屋达到权属登记的基本单元条件后申请注销有关房屋抵押权登记并办理房屋变更登记；再次，由东营市通懋置业有限公司与买受人共同申请按存量房形式办理房屋转移登记。除了最后一步需要被告配合原告共同办理之外，办理房屋转移登记的前两步都是只需原告主动、独自办理即可，原告至今为何不办理？事实说明目前不能办理房屋转移登记的责任完全在原告。被告用自己的钱购买房屋，在被告不知情的情况下却被原告进行了抵押、担保，如果原告破产，被告还要将房屋给银行，最终导致被告钱房两空，被告的权益无法得到维护。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：
2006年12月25日，翟志刚与东营市嘉棣房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同。合同约定翟志刚购买东营市嘉棣房地产开发有限责任公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层2C-005号、2C-006号、2C-007号、2C-008房产四套，房屋价款为324708元，翟志刚应于2006年11月20日前付清164708元，剩余房款160000元，作为银行按揭贷款，于东营市嘉棣房地产开发有限责任公司通知之日起7日内办理。应于2007年1月31日前交付房产。逾期付款及交房应承担约定的违约责任。东营市嘉棣房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由东营市嘉棣房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案。如因东营市嘉棣房地产开发有限责任公司的责任，翟志刚不能在规定期限内取得房地产权属证书的，翟志刚不退房，东营市嘉棣房地产开发有限责任公司按已付房价款的1%向翟志刚支付违约金。
2006年11月20日，翟志刚与东营市嘉棣房地产开发有限责任公司签订委托经营合同一份，翟志刚同意将所购商铺委托东营市嘉棣房地产开发有限责任公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，翟志刚以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价格即77930元。三年期满后，是否继续出租由业主委员会决定。翟志刚于2006年11月20日支付购房款86778元。
2010年1月25日，翟志刚（甲方）与东营市海翔数码港有限公司（乙方）签订商铺租赁合同及补充协议各一份，约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营，租期5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的3.8%，从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的4.8%；乙方以海翔数码港大楼做抵押统一办理商铺贷款，涉案房屋已交款86778元，贷款160000元，贷款期限5年，贷款年利率按6.75%计算，采用等额本息还款方式37791元/年；从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租金12339元，租金抵贷款补差额25452元，从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租金15586元，租金抵贷款补差额22205元；甲方需在每年1月31日前将冲抵后的贷款差额交付乙方。按照上述商铺租赁合同及补充协议，被告于2010年2月1日向原告交纳租金抵贷款补差额25452元。东营市通懋置业有限公司及东营市嘉棣房地产开发有限责任公司对上述商铺租赁合同及补充协议予以认可，并愿意承担东营市海翔数码港有限公司的相关合同权利义务。
另查明，东营市东营区商河路步行街Q组团综合楼，位于东营区西三路25号，共10层，其中地下1层为车库，地上9层为综合楼（1-3层为裙楼）。2012年1月20日，东营市通懋置业有限公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记，其中涉案2层房屋的房屋所有权证号为东营区字第087400号，登记建筑面积4245.56平方米。2012年5月，东营市通懋置业有限公司为涉案房屋（2层）及所在综合楼的地下1层、地上3层作为抵押物向中国农业银行股份有限公司东营分行（××）申请贷款并办理了房屋抵押权登记，抵押权金额3500万元，抵押期限为2012年5月至2015年5月。
又查明，东营市商河路Q组团综合楼所属海翔数码港项目，由东营市通懋置业有限公司立项审批建设，开发过程中因无房地产开发资质，委托东营市嘉棣房地产开发有限责任公司代为开发销售，对以东营市嘉棣房地产开发有限责任公司名义所签署的《房屋买卖合同》产生的权利义务，东营市通懋置业有限公司予以认可，并自愿承受《房屋买卖合同》所产生的东营市嘉棣房地产开发有限责任公司一方的权利和义务。
再查明，《委托经营合同》第五条约定，三年委托经营期满后，翟志刚同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，翟志刚应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论翟志刚在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为翟志刚同意续签出租协议。
翟志刚于2013年7月25日向本院提起诉讼，请求判令：一、交付位于东营市商河路和西三路交汇处、东营海翔数码港二层2C-005号、2C-006号、2C-007号、2C-008号的房产，并协助办理该房屋的权属证书；支付逾期交房违约金71077.15元（暂计算至2013年6月30日，应承担至实际交付之日）；支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金2024.99元；由于不能办理产权登记，支付损失费192143.58元（暂计算至2013年6月30日，应承担至协助办理完成权属证书之日）；支付自2010年1月1日起暂计算至2013年6月30日期间（应承担至实际交付之日）房屋租金及逾期付款利息171873.34元；上述诉讼请求由东营市嘉棣房地产开发有限责任公司和东营市通懋置业有限公司承担共同责任。东营区人民法院于2014年6月11日作出（2013）东民初字第2052号民事判决，判令驳回翟志刚的诉讼请求。翟志刚不服提起上诉，东营市中级人民法院作出（2014）东民四终字第173号民事判决，一、撤销东营市东营区人民法院（2013）东民初字第2052号民事判决；二、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司支付翟志刚不能办理产权登记违约金2024.99元，并支付按年租金8%计算至2014年10月31日的租金99577.12元，以上共计101602.11元；三、驳回翟志刚的其他诉讼请求。翟志刚不服上述判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2016年12月13日作出（2016）鲁民再307号民事判决，一、维持东营市中级人民法院（2014）东民四终字第173号民事判决第一、二项；二、撤销东营市中级人民法院（2014）东民四终字第173号民事判决第三项及诉讼费部分；三、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司向翟志刚支付逾期支付租金利息，以99577.12元为基数，自2013年7月6日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、驳回翟志刚的其他诉讼请求。
东营市通懋置业有限公司已履行了上述生效判决确定的义务。2017年5月22日，东营市通懋置业有限公司通过EMS向翟志刚发出变更付款方式并催收房款通知书，载明：您于2006年11月20日与我公司签订《商品房买卖合同》，约定购买我公司与东营市嘉棣房地产开发有限责任公司联合开发的海翔数码港二层2C-005号、2C-006号、2C-007号、2C-008房产四套，房屋价款为324708元，需办理银行按揭贷款160000元用于支付房款。依据东营市中级人民法院于2014年11月14日作出的（2014）东民四终字第173号民事判决查明的事实，您已支付房款202499元，尚欠房款122209元因未办理银行按揭尚未支付。请您自接到本通知之日起10日内到我公司办理商品房买卖合同付款方式变更事宜，并选择以现金或银行转账方式向我公司支付尚欠房屋价款122209元。翟志刚于2017年5月23日签收。
庭审中，翟志刚提起反诉，请求判令：一、解除其与东营市嘉棣房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》；二、返还已付购房款202499元及利息129134.68元；三、判令东营市通懋置业有限公司承担已付购房款202499元一倍的赔偿责任；四、判令东营市通懋置业有限公司支付自2014年11月1日起暂计算至2017年11月1日期间房屋租金110700元及逾期支付房屋租金的利息16696.94元（应支付至合同解除之日）。本院于2017年9月15日作出（2017）鲁0502民初3042号民事裁定，对翟志刚的反诉，不予受理。翟志刚不服向东营市中级人民法院提起上诉，东营市中级人民法院将案卷退回本院。本院于2017年11月10日已告知翟志刚于告知日之次日起十日内另行起诉。
诉讼中，东营市嘉棣房地产开发有限责任公司向本院出具情况说明，载明涉案房屋项下产生的全部权利均归属于东营市通懋置业有限公司，东营市嘉棣房地产开发有限责任公司无权且不会向翟志刚主张商品房买卖合同项下的任何权利。
本院认为，商品房买卖合同买受人的主要义务系交纳房款，涉案《商品房买卖合同》虽约定剩余房款160000元办理银行按揭贷款，时至今日，因涉案房屋仍不具备办理按揭贷款的条件，原告通知被告变更交款方式，以现金或银行转账方式支付剩余购房款，并无不当，根据生效判决认定的事实，被告翟志刚已支付购房款202499元，尚欠购房余款122209元。故原告请求被告支付剩余购房款122209元，于法有据，本院依法予以支持。原告主张的逾期付款违约金，被告应自起诉日即2017年7月27日起至本判决生效日止按照日万分之一点五支付，原告主张的超出部分，因原告存在不能办理按揭贷款的违约行为，故本院依法不予支持。东营市嘉棣房地产开发有限责任公司向本院出具情况说明，涉案房屋买卖合同项下的全部权利均归属于东营市通懋置业有限公司，东营市嘉棣房地产开发有限责任公司无权且不会向翟志刚主张商品房买卖合同项下的任何权利，系其真实意思的表示，亦不违反法律规定，被告提出的原告不是本案适格主体的抗辩意见，本院依法不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告翟志刚于本判决生效之日起十日内支付原告东营市通懋置业有限公司剩余房款122209元，并以122209元为基数按照日万分之一点五支付自起诉日即2017年7月27日起至本判决生效日止的逾期付款违约金；
二、驳回原告东营市通懋置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2884元，由被告翟志刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 高 敏
人民陪审员 许海燕
人民陪审员 董翠景
二〇一八年一月八日
书 记 员 王明梅