福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民终1185号上诉人（原审被告）:叶生盛，男，1973年6月6日出生，汉族，经商，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南平市建阳区骏宏房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区童游街道东桥东路87号（金茂广场）2#幢3层338#。法定代表人：唐才龙，董事长。委托诉讼代理人：刘汉权，福建心至律师事务所律师。上诉人叶生盛因与被上诉人南平市建阳区骏宏房地产开发有限公司（以下简称骏宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶生盛上诉请求：撤销原审判决，改判驳回骏宏公司的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定叶生盛违约并判决叶生盛承担六个月租金、滞纳金、违约金是错误的。1.叶生盛实际上仅欠三个月租金（即2015年9月15日至2015年12月15日）。由于骏宏公司的违约行为导致叶生盛无法经营才于2015年12月15日无奈搬离。叶生盛以实际行动向骏宏公司主张解除合同。骏宏公司随后锁上讼争商铺并贴出旺铺出租的告示，属于实际接收店面的行为。因此，双方的租赁关系于2015年12月15日解除，不存在骏宏公司所称叶生盛拖欠六个月租金至2016年3月的事实。2.骏宏公司违约导致叶生盛无法正常经营，叶生盛并未违约。因骏宏公司存在债务纠纷，出租给叶生盛的115号、116号店被邵武市人民法院查封，邵武市人民法院于2015年9月23日向叶生盛下达了《协助执行通知书》，要求叶生盛自2015年10月11日起将月租金19440元汇入邵武市人民法院账户。因此，自2015年10月11日起，骏宏公司无权要求叶生盛交纳租金。骏宏公司称若将租金交给邵武市人民法院就要将叶生盛的店停电、关门，事实上骏宏公司也确实多次在叶生盛经营时停电，给叶生盛造成了重大经济损失和极大的商业负面影响。叶生盛担心未按《协助执行通知书》履行被人民法院追责，才决定提前与骏宏公司协商解除租赁合同。在协商被拒情况下叶生盛才于2015年12月15日搬离店面。由此可见，正是骏宏公司存在债务纠纷及多次停电的违约行为导致叶生盛无法经营，且叶生盛是在骏宏公司与邵武市人民法院没有协商好租金交付问题的情况下才暂缓交纳，叶生盛不存在恶意拖欠房租的行为，加之叶生盛还有押金30000元和装修保证金30000元在骏宏公司处也可以抵三个月的房租。3.租赁合同中第三条第5点约定的日千分之三计收滞纳金是无效的。滞纳金往往带有法定性、强制性等特征，仅适用于行政征收，并不适用于平等主体之间的租赁合同。且日千分之三年化率为109.5%，远远高于实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。叶生盛暂未付的租金仅为58320元，根据解释规定按130%的标准，违约金也仅为17496元。而叶生盛在签订合同时已支付保证金30000元，该保证金数额远高于17496元。4.一审法院判决叶生盛承担三倍房租的违约金58320元也是错误的。叶生盛并没有违约，不能适用讼争合同第十二条第6点的约定。且该租赁合同是不平等的合同，合同第十一条约定只有骏宏公司享有合同解除权，而作为承租方的叶生盛却没有解除权，明显是霸王条款，合同内容显失公平。骏宏公司对叶生盛采取没收保证金、收取滞纳金和违约金三种违约责任并存的方式强制叶生盛履行合同，而骏宏公司违约却只有违约金的一种方式，明显不对等。5.即便认定叶生盛违约，也不能同时适用保证金、滞纳金和违约金。叶生盛于2015年12月15日将店内物品搬离，明确以自己的行为表示解除租赁合同。如果人民法院认定叶生盛违约，则叶生盛只承担支付三倍租金的违约责任，而不是同时适用保证金、滞纳金和违约金。仅因为骏宏公司与邵武市人民法院未协调好，叶生盛暂缓交纳三个月租金58320元，则需要承担231735.6元的责任，其中保证金30000元、滞纳金26535.6元、违约金58320元，“违约”赔偿总额达114855.6元，是三个月房租的二倍，该判决显失公平。二、一审法院认定骏宏公司的损失还包括可得利益损失是错误的。骏宏公司提供的店铺出租给陆宁时每月租金为100元/平方米本来就是市场价格，骏宏公司以每月180元/平方米出租给叶生盛的租金价格明显过高。租赁合同签订后，叶生盛在了解同地段其他租户租金远低于每月180元/平方米的情况下，也曾与骏宏公司协商要求降低租金，但骏宏公司不同意。因此，不存在骏宏公司可得利益损失的事实。骏宏公司辩称，一、叶生盛在租赁期内未按约定支付租金并擅自搬离店面，其行为构成违约，租赁期应算至骏宏公司将讼争店铺租赁给他人止。二、骏宏公司不存在违约行为，叶生盛的陈述不属实且无证据佐证。叶生盛使用店铺时一再拖欠房租，骏宏公司根据讼争租赁合同的约定采取了一些措施也属于正当行为。三、讼争租赁合同关于违约金及滞纳金的约定不违反法律禁止性规定，合法有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。骏宏公司向一审法院起诉请求：一、叶生盛支付拖欠的租金116640元；二、叶生盛支付拖欠的物业综合管理费用3240元；三、叶生盛支付逾期滞纳金合计38374.56元；四、叶生盛支付违约金64152元。一审法院认定事实：2011年2月6日，骏宏公司与建阳市佳骏置业有限公司签订《商铺委托经营管理协议范本》，约定位于建阳区.59平方米的商铺交由建阳市佳骏置业有限公司经营管理。双方就委托经营管理期限、委托权限、商铺管理回报、双方权利义务、违约责任等作了详细约定。2013年9月30日，位于建阳区（金茂广场）2#幢1层115#、116#、117#商业营业用房登记房屋所有权人为骏宏公司。其中，117#房于2011年7月16日出售给周某，但周某已委托建阳市佳骏置业有限公司经营管理。2013年12月9日，建阳市佳骏置业有限公司更名为建阳市佳骏物业管理有限公司。2014年10月15日，建阳市佳骏物业管理有限公司以自己的名义，与叶生盛签订《金茂广场商铺租赁合同》，双方就租赁标的、租赁期限、租金、物业综合管理费及交纳、保证金及该物业的原有的装修金、解除权、责任条款等作了详细约定。其中约定甲方（建阳市佳骏物业管理有限公司）将位于建阳区东桥东路金茂广场2#幢1层115#、116#、117#商业营业用房出租给乙方（叶生盛），租赁期限三年，从2014年10月15日至2017年10月14日止。租金从2014年12月15日起缴交。租金每月19440元（180元/平方米×108平方米），每三个月支付一次。自第三年起租金按上一年度租金标准逐年递增10%。物业综合管理费每月1080元，每三个月支付一次。合同第四条约定，乙方应在签订合同时向甲方支付保证金30000元，在合同期间，除双方另有约定外，保证金不予冲抵租金、物业综合管理费或其他未付款项。乙方在签订合同时，甲方已将物业进行装修过，所以，乙方需向甲方支付原有的装修金30000元，作为装修补贴，不予退还。合同第十一条约定，若乙方拖欠租金、物业管理费、公摊费用、市场推广基金、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按本合同第十二条约定支付违约金。合同第十二条第3点约定，若乙方拖欠租金、管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权选择要求乙方按实际造成的损失赔偿或按每日千分之三计收滞纳金，乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业，解除合同，并没收乙方的履约保证金。第6点约定，甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，违约方应向守约方支付月租金的三倍作为违约金。签订合同时，叶生盛知晓建阳市佳骏物业管理有限公司与骏宏公司之间的委托代理关系，且叶生盛与建阳市佳骏物业管理有限公司双方之间未特别约定租赁合同只约束其双方。合同签订后，双方均有依约履行合同，叶生盛交付了保证金及装修金各30000元，水表押金300元、电表押金500元，租金支付至2015年9月14日。因骏宏公司、陈菊花、陈小容欠陈自辉借款，经邵武市人民法院判决后，未履行判决书确定的义务，陈自辉申请强制执行。2015年9月23日，邵武市人民法院向叶生盛送达《执行裁定书》、《协助执行通知书》，要求叶生盛将租金汇入邵武市会计核算中心，但叶生盛未将租金汇入法院指定的账户，也未向骏宏公司支付租金。截至2016年3月14日止，叶生盛共拖欠租金116640元，物业管理费3240元。2015年12月15日，叶生盛将店内大部分物品搬离。2016年3月29日，建阳市佳骏物业管理有限公司将讼争商铺出租给陆宁，租金每月23000元（100元/平方米×230平方米）。2016年6月29日，建阳市佳骏物业管理有限公司将叶生盛诉至一审法院，要求依法判令叶生盛支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金及违约金共计222406.56元。一审法院经审理，认为建阳市佳骏物业管理有限公司与本案不具有直接利害关系，主体不适格，不符合起诉条件，裁定驳回其起诉。一审法院认为，2011年2月6日，骏宏公司（原建阳市骏宏房地产开发有限公司）与南平市建阳区佳骏物业管理有限公司（原建阳市佳骏置业有限公司）签订《商铺委托经营管理协议范本》，将金茂广场建筑面积共计41430.59平方米的商铺委托南平市建阳区佳骏物业管理有限公司负责经营管理。2014年10月15日，南平市建阳区佳骏物业管理有限公司以自己的名义，与叶生盛订立《金茂广场商铺租赁合同》，签订合同时，叶生盛知晓南平市建阳区佳骏物业管理有限公司与骏宏公司之间的委托代理关系，且南平市建阳区佳骏物业管理有限公司与叶生盛之间未特别约定租赁合同只约束其双方。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，南平市建阳区佳骏物业管理有限公司与叶生盛之间签订的《金茂广场商铺租赁合同》直接约束骏宏公司与叶生盛。因此，骏宏公司有权以自己名义提起诉讼。《金茂广场商铺租赁合同》签订的双方主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照约定全面履行自身义务。因叶生盛未依约履行支付租金、物业管理费的义务，违反租赁合同约定，骏宏公司有权要求叶生盛支付拖欠的租金及物业管理费。骏宏公司于2016年3月29日将讼争店面出租他人，应视为租赁合同在2016年3月29日已终止履行。骏宏公司要求叶生盛支付2015年9月15日至2016年3月14日之间的租金共计116640元及2015年12月15日至2016年3月14日之间的物业综合管理费3240元，有事实及法律依据，予以支持。因叶生盛未及时支付租金及物业管理费，按照租赁合同的约定，叶生盛应按日千分之三的标准向骏宏公司支付滞纳金。结合叶生盛拖欠租金、物业管理费的数额及拖欠期限，叶生盛应支付骏宏公司滞纳金26535.6元{19440元×6×0.003×[（6-1）÷2]×30天+1080元×3×0.003×[（3-1）÷2]×30天}，对骏宏公司主张叶生盛支付超出26535.6元部分的滞纳金，不予支持。因叶生盛未依约支付租金及物业管理费，导致租赁合同终止履行，依照租赁合同第十二条第6点的约定，叶生盛应向骏宏公司支付月租金的三倍作为违约金。对骏宏公司要求叶生盛支付违约金64152元的诉讼请求，予以支持58320元（19440元/月×3月），超出部分，不予支持。叶生盛辩称，其与骏宏公司不存在租赁关系，即使存在，双方形成的也是不定期租赁关系，可随时解除。双方租赁合同已于2015年12月14日解除，且叶生盛已告知用其已交付的保证金及装修金共计60000元折抵2015年9月15至12月14日期间的租金，因此，叶生盛未拖欠租金，骏宏公司无权要求叶生盛支付之后的租金、物业管理费滞纳金及违约金。一审法院认为，叶生盛的上述辩解，无相应依据，不予采纳。叶生盛辩称，合同约定的违约金过高。一审法院认为，双方租赁合同原定期限为3年，叶生盛在支付了9个月的租金后未支付租金，讼争店面虽在2016年3月28日重新租赁给他人，但租金标准每平方米仅为100元，与原租金标准相比降低了80元，骏宏公司的损失除叶生盛未支付的租金外还应包括其合同履行后可得的利益损失。本案中双方约定的违约金58320元并未超过造成损失的30%，因此，叶生盛该辩称无依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、叶生盛应于判决生效之日起十日内支付南平市建阳区骏宏房地产开发有限公司租金116640元、物业管理费3240元、滞纳金26535.6元、违约金58320元，以上合计204735.6元；二、驳回南平市建阳区骏宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：叶生盛认为其于2015年12月15日已将讼争店铺内的物品全部搬离而非大部分物品搬离，骏宏公司对此没有异议，本院予以确认。除上述异议外，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审审理时，叶生盛申请证人叶某、曹某、康某出庭作证，拟证明2015年12月份骏宏公司对讼争商铺采取停电措施属于违约行为以及叶生盛搬离讼争商铺时骏宏公司让保安锁门且贴上招租告示，表明同意解除合同的事实。曹某到庭陈述其原系讼争店面所在的金茂广场的保安，2015年12月12日叶生盛经营的格力电器店铺搞活动时发生停电，叶生盛与骏宏公司的工作人员在争吵。停电后叶生盛搬离，没有锁门。骏宏公司的陈小容总经理在2015年12月21日让曹某买锁锁门，并张贴招租广告，但直至其于2016年3月离职前讼争店面都未出租。康某到庭陈述，其系叶生盛的雇员，在讼争商铺经营期间曾停电两次，2015年12月12日停电时，其不了解停电的原因，询问骏宏公司的工作人员，但工作人员也没有告知停电原因。停电后一个星期左右叶生盛搬离讼争商铺，后讼争店铺门被锁上，还贴了招租告示。骏宏公司质证认为，证人曹某、康某与本案有利害关系，且证人不知道停电的原因，该证言不能证明叶生盛的主张，骏宏公司不予认可。本院认为，证人证言属于孤证，无其它证据相互印证，且证人亦陈述不知道讼争店铺在叶生盛租赁经营期间发生停电的原因，其证言无法证明叶生盛提出的，系骏宏公司违约并同意于2015年12月15日解除合同的主张，应不予采信。骏宏公司申请证人周某出庭作证，拟证明周某系金茂广场2幢1层117店的业主，其同意返租给建阳市佳骏置业有限公司，由该公司经营管理并收取租金，骏宏公司有权收取租金。周某到庭提交了土地使用权证和房屋所有权证，并陈述其系金茂广场2幢1层117店的业主，同意该店返租至2017年11月9日，由骏宏公司主张租金权利。叶生盛质证认为，周某委托建阳市佳骏置业有限公司经营管理，骏宏公司无权出租117店给叶生盛。本院认为，周某作为产权人，认可其授权骏宏公司向叶生盛主张租金，本院予以确认。另查明，2015年1月13日，南平市建阳区童游街道东桥东路87号（金茂广场）2幢1层117店的所有权人登记为周某。在二审审理期间，周某同意由骏宏公司就117店的租金向叶生盛主张权利。本院认为，双方当事人对本案的争议焦点为：一、叶生盛就讼争租赁合同的履行是否存在违约行为。二、叶生盛是否应支付骏宏公司2015年9月15日至2016年3月15日的租金116640元。三、叶生盛交纳的保证金30000元和装修金30000元可否抵扣租金。四、叶生盛是否应承担违约金58320元、滞纳金26535.6元。一、叶生盛就讼争租赁合同的履行是否存在违约行为。根据查明的事实，叶生盛于2015年9月15日起未交纳租金和物业管理费，于2015年12月15日自行搬离讼争店面，未与骏宏公司协商一致提前解除合同，也未办理移交手续，应认定叶生盛未按照合同的约定履行交纳租金和物业管理费的义务，并以搬离讼争商铺的行为表明不愿继续履行讼争租赁合同，构成违约。叶生盛主张系骏宏公司多次停电存在违约，但未提供充分证据证明停电产生的原因与骏宏公司相关。而且2015年12月12日停电发生时叶生盛已欠缴租金近三个月，根据讼争租赁合同第十二条第3点“乙方（叶生盛）拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，甲方（骏宏公司）有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业，解除合同，并没收乙方的履约保证金”的约定，即便认定骏宏公司采取了停电措施，亦不构成违约，故叶生盛主张系骏宏公司违约的理由，本院不予采纳。二、叶生盛是否应支付骏宏公司2015年9月15日至2016年3月15日的租金116640元。因叶生盛拖欠租金未予交纳，属违约，骏宏公司根据合同约定享有解除合同的权利。骏宏公司于2016年3月29日将讼争商铺租赁给他人，其主张叶生盛支付2015年9月15日起至2016年3月15日的租金，没有违反合同约定，本院予以支持。叶生盛主张租金应计算至其搬离讼争店面时，于法无据，本院不予采纳。三、叶生盛交纳的保证金30000元，装修金30000元可否抵扣租金。根据讼争租赁合同第十二条第3点的约定，叶生盛拖欠租金和物业管理费，骏宏公司有权解除合同，并没收保证金，叶生盛要求以保证金抵扣租金的主张不能成立。根据讼争租赁合同第四条第4点“乙方在签订合同时甲方已将物业进行装修过，之所以乙方需要向甲方支付原有的装修金30000元，作为装修补贴，不得退还”的约定，故叶生盛要求以装修金抵扣租金，没有依据，本院不予支持。四、叶生盛是否应承担违约金58320元、滞纳金26535.6元。讼争合同第十二条第6点所约定的“甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，违约方应向守约方支付月租金的三倍作为违约金”，第三条第5点所约定的“乙方拖欠租金、物业管理费及其他各项费用的，按每日千分之三计算滞纳金”，均属于承租人未如期支付租金等费用应承担的违约金条款，骏宏公司要求叶生盛依约承担违约责任，应予支持。叶生盛关于讼争合同第三条第5点系属具有强制性行政征收性质的条款的主张，不能成立，本院不予采纳。故，叶生盛因违约应承担的违约责任为：被依约没收的保证金30000元，违约金58320元，滞纳金26535.6元，共计114855.6元。而骏宏公司将讼争店面租赁给他人，租金标准每平方米下降了80元，讼争店面的面积为108平方米，剩余租期为19个月，该项租金差价损失即达164160元。叶生盛应支付的违约金总额没有高于骏宏公司因讼争合同解除而产生的可得利益损失，叶生盛要求降低违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，叶生盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4371元，由上诉人叶生盛负担。本判决为终审判决。审 判 长  乐 芳审 判 员  莫晓红审 判 员  陈志勇二〇一七年十一月二十日助理审判员  夏 雯书 记 员  郑烁辉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。