杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初4083号
原告：邹春连。
委托代理人：李晶、王孟飞，浙江凯麦律师事务所律师。
被告：贾奎有。
委托代理人：吴宝宝、陈捷，国浩律师（杭州）事务所律师。
原告邹春连诉被告贾奎有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法由代理审判员潘才敏独任审判，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李晶、被告贾奎有及委托代理人陈捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2016年5月12日在杭州华雄房地产代理有限公司（21世纪不动产华雄加盟店）签订编号为JV2012-0010081的《房屋转让居间协议》，约定被告向原告购买位于杭州市拱墅区湖墅南路426号的房屋，所有权证号杭房权证拱移字第××号，房屋总价1600万元。该协议约定，被告应在2016年5月26日前与原告签订正式房屋转让合同，但截止起诉之日，被告一直未履行该合同义务。2016年5月27日，原告向被告发函催告其签约，被告拒收函件；此后原告向被告发送手机短信，被告仍借故不予配合。后经反复协商被告明确表示不可能签订正式合同，已构成严重违约。协商过程中原告权属证书一直放于居间人处，由于被告不履行合同义务，导致居间人不肯返还上述权属证书，原告无法与其他潜在买受人进行磋商，给原告造成极大影响。故诉请判令：1、被告支付违约金人民币160万元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、被告不存在违约行为。本案中原告与被告以及代理公司签订协议，标的是商业用房并非用于居住，房屋的用途是经营出租，被告购买涉案房屋的目的是出租或者收益，购买前被告向原告和中介了解的租金收益，据原告所称年租金保底120万元以上，考虑到租金收益被告才决定购买，签订居间协议。签订居间协议当天，原告称该房屋的租金有120万元以上并提供三份租赁协议予以佐证，被告基于此才签订居间协议，然而三方约定签订正式转让合同当天，经过被告向该房屋实际租户了解，实际租金没有达到120万元，原告在当天表明实际租金只有96万元。因此原告在出售房屋过程中，在介绍和整个过程中存在隐瞒真实租金的欺诈行为，由此导致签订正式合同当天双方未能达成一致。被告当天没有说不要房屋，原告也没有说不卖，双方同意签订正式合同时间搁置，双方继续协商，本案在继续协商过程中。故原告违约在先，未通知被告的情况下通过其他中介将本案房屋出售给第三方，是原告行为导致双方无法签订正式合同，从原告的证据被告事后了解，原告出售房屋当天提起本案诉讼，因此实际是原告的行为导致双方无法完成交易，被告一直认为租金要求降低总价，从合同履行情况被告没有违约。二、居间协议约定违约金160万元是无效条款，金额过高，不能适用于本案情况。居间协议不是正式合同，是双方签订的意向协议，本案中双方没有签订正式合同的情况下对原告没有产生损失，没有逾期利益损失，违约金是根据正式买卖合同约定的。另，本案居间协议中约定了违约金的50%支付给中介公司，本案中中介服务未完成，不存在中介服务补偿，故该条款金额过高，实际履行情况看是无效条款。三、从法律和实践看，违约金的适用应当依据合同实际履行情况和�事人过错和预期利益，根据公平和诚信原则确定。本案原告没有实际损失，被告不存在违约，原告缺乏诚信未能如实告知实际租金收益情况，因此被告签订居间协议非真实意思表示，存在重大误解。综上，对原告诉请应予驳回。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、房屋转让居间协议，证明房屋买卖合同关系及约定。
2、房屋产权证书复印件，证明原告房屋所有权。
3、催告函、快递单，证明原告催告被告签订正式买卖合同。
4、快递信息，证明被告拒收快递。
5、短信截图，证明原告再次催告。
6、户口本复印件，证明原告与章厚银系母子关系。
7、授权委托书，证明原告授权章厚银。
上述证据经庭审质证，被告对证据1、6真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，本院认为该证据真实性可确认且与本案具有关联，确认其证据效力。被告对证据2、5真实性、合法性、关联性无异议，本院确认其证据效力。被告对证据3、4、7的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查认为其中证据3、4经公开渠道查询属实且与当事人陈述能相印证，其效力可予确认；证据7不能确定形成时间，对其效力不予确定，但相关授权事实可依据当事人陈述查明。
被告为支持其抗辩，向本院提交如下证据：
1、租赁合同复印件，证明购房前原告承诺房屋年租金120万元，隐瞒实际租金欺诈被告与中介。
2、户口本复印件，证明被告户籍地和实际居住地不同。
3、银行资金对账单，证明被告为履行合同已备足资金。
4、房屋产权查询信息，证明涉案房屋已于2016年6月21日进行转让登记。
5、手机短信截图�证明被告因租金争议与原告协商售价的过程。
6、证人晏某（涉案房屋中介）证言，证明签约前后经过。
上述证据经庭审质证，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，本院确认该证据真实性，可作为认定事实的基础。原告对证据2的真实性、合法性无法确认，本院认为该证据与本案缺乏关联，对其效力不予确认。原告对证据3的真实性有异议且认为不能证明被告为本案进行准备，本院认为原告的异议缺乏证据佐证，确认该证据效力。原告对证据4的真实性无异议，本院认为证据与本案具有关联，确认该证据效力。原告对证据5的真实性无异议，但认为被告回复短信已在约定签约日一月之后，本院确认该证据真实性及效力。原、被告对证据6的真实性均无异议，本院确认其证据效力。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院�定以下事实：
2016年5月12日，被告（买受方甲方）与原告（出售方乙方）、杭州华雄房地产代理有限公司（居间方丙方，以下简称华雄公司）共同签订房屋转让居间协议，约定：买卖标的为原告所有的杭州市拱墅区湖墅南路426号（杭房权证拱移字第××号），建筑面积270.18平方米；总房款人民币1600万元，待《杭州市房屋转让合同》签订后3天内，甲方将房款1600万元一次性打入监管账户进行支付，税费由乙方支付（甲方支付100万元作为税费）；促成签约期为甲方签署本协议之日起至2016年5月12日止，作为丙方促成签约期，在此期限内若甲方所列购房条件不为一方所接受，则本协议自动终止；甲乙双方同意在双方签订本协议之日起10个工作日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、地点由丙方安排；为表示出售诚意，乙方于签订本协议同时交付房屋所有权证、�证、土地使用权证由丙方代收保管；甲乙双方在签署本协议后，若一方违约则应按房屋转让总房款的3%向另一方（守约方）支付违约金，同时另一方同意将收取的违约金的50%支付给丙方作为丙方提供居间服务的补偿；甲乙双方协商同意，双方约定本协议违约金定为人民币160万元。该协议乙方签署人为原告邹春连之子章厚银。
涉案房屋分隔6间，签订上述协议当日，章厚银向被告提供涉案房屋的租房协议3份（租赁面积均为2间90平方），其一租赁期为2013年12月11日至2016年12月12日、年租金45万元第二年起每年递增4%；其二租赁期为2013年8月8日至2016年8月8日、年租金35万元第二年起每年递增5%；其三租赁期为2013年8月18日至2018年8月17日、年租金40万元第二年起每年递增4%。当日章厚银并向被告说明，当年租金不递增、每间便宜几万元。
被告于2016年5月22日备齐人民币1700万元。2016年5月23日原、被告至华雄公司准备签订房屋买卖合同，被告得知涉案房屋总租金为人民币96万元遂未签约，并要求原告降低价款，经协商原、被告未达成一致。涉案房屋于2016年6月21日登记转让给他人。
本院认为，原、被告签订房屋转让居间协议，就届时签订正式涉案房屋买卖协议作出约定，现原告因被告未履约而提起诉讼，依据上述查明的事实和双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、合同效力认定；2、违约责任。
关于争议焦点一合同效力问题。原告主张租金与房屋价值无关，对此本院认为，涉案房屋为商业用房，衡量其财产价值的主要基准即为市场租金收益，这是众所周知的事实，原告的观点不符合常理，本院不予采信。被告主张在房屋实际租金问题上受到原告的欺诈，故涉案合同非其真实意思�示、应属无效。本院认为，从原告方行为来看，章厚银在签约时提供了租赁协议，并告知被告租金“本年不递增、每间便宜几万”，对涉案房屋出租情况未进行虚假陈述，不符合法定合同无效的要件，被告所提原告存在欺诈行为、合同无效的抗辩缺乏事实和法律依据，不能成立。
被告当庭主张其系基于涉案房屋年租金收入120万元的错误认识而签订合同，实质系提出了基于重大误解而签订本案合同的抗辩。经查涉案房屋2013-2014年度租金为120万元，签约时为2014-2015年度，租金不递增则基数仍为120万元（递增则为125.15万元），每间减少4万为96万。从证人晏某证言可知，被告求购年收益为7%的商业用房，对于租金收益报有明确期待，96万元的实际租赁价格与被告120万元的期待值具有一定差距，但该差距是否构成重大误解，需要综合合同相对方行为和被告有无尽到谨慎义务等因素进行考量。对此本院认为，一方面，原告以“本年不递增、每间便宜几万”这一表述粗略告知被告房屋租金收益，“每间减少4万”这一事实未严重背离原告方“每间便宜几万”的表述；另一方面，被告在看重租金收益的情况下，未在合同中与原告明确约定房租标准，亦未在章厚银作出口头陈述时进一步要求明确数额，本院认为其未尽到应有的谨慎义务。综上，被告对于房屋价值错误认识主要由于其自身过错造成，不能依据重大误解抗辩撤销本案合同。
被告还提出原告本人未对章厚银代签的合同进行追认的问题，本院认为约定签约日原告到场准备签约，之后催告被告签约，系以明确行为对章厚银的代理行为进行追认，故涉案合同效力已被确认。
综上，本院认为涉案合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规�，合法有效，双方均应依约履行。
关于争议焦点二违约责任问题，本院认为本案合同系为签订正式房屋买卖合同而签订的预约合同，被告未在约定时间内与原告签订正式买卖合同，违反了合同约定，构成违约。原告要求被告按房屋买卖总价的10%支付惩罚性违约金为160万元，而被告认为违约金条款无效，即使有效也属约定过高。对此本院认为，被告主张违约金条款无效缺乏合理依据，不能成立，但本案合同属签订正式房屋买卖合同之前的预约合同，原告并未提交有效证据证明其因被告的违约行为受到实际损失，故涉案合同所载160万元违约金过高，应予调整。同时本院注意到，原告在签约时未如实告知涉案房屋的准确租金数额，对于买卖合同未能签订不能免咎；被告在约定签约日前已将资金筹集完毕，确有履约诚意。本院综合全案因素，酌情确定被告应�的违约责任。同时，考虑到因被告的违约行为引发本案诉讼，原告诉讼请求金额在合同约定违约金范围内，故为减轻守约方诉累，本院判令被告承担全部诉讼费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告贾奎有于本判决生效之日起十日内支付原告邹春连违约金人民币3万元；
二、驳回原告邹春连的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币9600元，由被告贾奎有负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币19200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 潘才敏
二〇一六年九月八日
代书 记员 田 恬