福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第904号原告林玫，女，1977年9月25日出生，汉族，住福建省平潭县，委托代理人林坚，福建闽君律师事务所律师。被告高园，男，1989年1月20日出生，汉族，住福建省平潭县，被告平潭泛联房产经纪有限公司，住所地平潭县潭城镇。法定代表人李兰英，该公司总经理。委托代理人林文辉，男，1983年2月16日出生，汉族，住福建省建瓯市。原告林玫诉被告高园、平潭泛联房产经纪有限公司（下简称“平潭泛联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林玫委托代理人林坚到庭参加诉讼，被告高园、平潭泛联房产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月20日，原告将名下平潭县潭城镇西航路北端西侧及配套车库房产通过被告平潭泛联公司转卖给被告高园，三方共同签订了《房产买卖经纪合同》，并按合同约定由被告平潭泛联公司代收被告高园支付的定金10万元。之后，被告高园未按合同第十二条第四款有关约定于2015年1月27日前支付房屋首付款。嗣后，平潭泛联公司于2015年2月16日向被告高园发出《催告函》要求履行买卖合同相关条款，但被告高园至今未履行合同义务。被告平潭泛联公司却只向原告交付部分定金6万元，对剩余4万元定金据为己有。被告高园拒不履行买卖合同义务构成违约，对未足额支付给原告的定金应承担赔偿责任。因此诉至本院，请求判令二被告共同向原告支付剩余定金人民币4万元。被告平潭泛联公司提供书面意见辩称：1、答辩人作为本案房屋买卖合同的居间方，在双方达成买卖合同后答辩人按合同约定积极办理手续，在原告林玫与被告高园履行合同期间出现纠纷时积极协调，协调不成后向被告高园发催讨函，故答辩人无过失无需承担本案的诉讼费；2、原告提供《承诺函》中答辩人并未提及居间服务佣金是在房产交易成功后总价款中支付，而根据本案房屋买卖合同第六条第1点约定“居间服务至居间服务完成，甲乙双方即须向丙方支付居间服务佣金。”因此答辩人认为原告林玫和被告高园均须向平潭泛联公司支付居间服务佣金。除此之外，平潭泛联公司在原告出售本案房产的过程中付出了劳动，原告因此得到了相应的定金赔偿，答辩人认为不能因为被告高园的行为导致居间服务被抹杀；3、根据本案房屋买卖合同第九条第2点约定“守约方可以要求违约方承担赔偿责任，同时要求违约方支付产生的佣金，服务费、交易过程中产生的其他费用，以及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。”故原告不应向平潭泛联房产经纪有限公司索要不足部分的定金及本案的诉讼费。从本案房屋买卖合同第九条第3点约定：“如甲方违约在甲方付清违约金及中介服务佣金并赔守约方经纪损失的前提下，丙方有权退回甲方相关材料；如乙方违约，丙方有权退回甲方相关材料并直接将乙方购房定金作为违约金处理，若乙方支付的购房定金扣除应支付给丙方的中介佣金及合同履行中已产生的费用后不足支付本合同约定的违约金金额，则由乙方另行支付给甲方”，因此平潭泛联公司只是根据合同扣除应支付的中介佣金。被告高园未作答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：证据一、《房产买卖经纪合同》，拟证明原告与二被告共同签订房屋买卖经纪合同的事实及内容，并约定由被告平潭泛联公司代收被告高园10万元定金，后者最终只向原告交付6万元定金的事实；证据二、《承诺函》，拟证明原告与被告平潭泛联公司约定房产成交总计103万元，原告实收100万元，剩余差额3万元作为上述房屋交易产生费用，包括中介佣金等的事实及内容。同时拟证明被告平潭泛联公司的中介佣金是在房产交易成功后总价中支付，无另行再支付；证据三、《收证收据》拟证明原告按照合同约定将房产证交付给被告平潭泛联公司的事实；证据四、《催告函》，拟证明被告高园违约的事实。被告高园、平潭泛联公司未到庭质证，也未提供书面质证意见。被告平潭泛联公司庭前向本院提供书面证据如下：证据一、《房产买卖经纪合同》（同原告证据一），拟证明原告与被告高园买卖成交的事实及具体成交细则，并标明上述原告与被告同意将定金10万元交至平潭泛联公司监管的事实，同时拟证明居间方即平潭泛联公司已达成居间服务，有权收取居间服务佣金，且有明确约定居间方有权优先收取居间服务费的事实；证据二、《承诺函》（同原告证据二），拟证明原告出售其名下的房产成交价格为103万元，扣除买卖双方应缴纳给被告平潭泛联房产的中介佣金、交易服务费等相关费用3万元后可收到实际房款为100万元。同时拟证明原告的3万元作为中介佣金、交易服务费等相关费用且平潭泛联公司在事前就以承诺函形式作出说明的事实；证据三、《催告函》，拟证明原告与被告高园在平潭泛联公司的协调下未能继续履行合同义务，被告平潭泛联公司依合同向被告高园发出催告函，催其履行合同义务的事实；证据四、《寄件单》，拟证明平潭泛联房产按合同地址向被告高园发出催告函而被拒收退回的事实。对被告平潭泛联公司提交的证据，原告质证如下：对证据一真实性无异议，在房产买卖经纪合同中，没有明确约定收取的具体佣金费用，且本合同目的没有实现，被告二无权将原告的部分定金4万元作为佣金收取，同时该证据是被告平潭泛联公司提供的格式合同，合同中第六条第1点属于免除自身责任，排除对方主要权利的条款，应认定为无效；对证据二真实性无异议，它同时证明了房屋买卖经纪合同目的实现的情况下，被告平潭泛联公司才享有佣金，并且佣金并非3万元，3万元中还包含其它交易服务费用，合同目的没有实现，这些费用都没有产生，因此被告平潭泛联公司无权收取佣金及其他费用；对证据三、四真实性无异议，该证据同时证明被告高园拒绝履行合同义务，存在根本违约，应当承担违约责任。经法庭举证、质证，本院对事实认定如下：2015年1月20日，原告林玫与被告高园在被告平潭泛联公司促成下订立《房产买卖经纪合同》，被告高园依照合同第三条约定支付定金10万元，三方约定该款项暂由被告平潭泛联公司监管。同时该《合同》第九条约定，“甲乙双方签订本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金。同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费）等”、“自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。守约方可以要求违约方承担赔偿责任”、“若乙方支付的购房定金扣除应支付给丙方的中介佣金及合同履行中已产生的费用后不足支付本合同所约定的违约金金额，则由乙方另行支付给甲方”。当日，原告林玫委托代理人林丹与被告平潭泛联公司订立承诺函，约定房产买卖合同成交总价为103万元，被告承诺原告实收售房款100万元，剩余差额人民币3万元作为上述房产交易产生的中介佣金等相关费用。2015年2月16日，因被告高园未履行《房产买卖经纪合同》中确定的义务，被告泛联房产向其发出《催告函》，要求其在该函发出之日起三个工作日内履行合同义务，但被告高园逾期仍未履行，构成违约。因此被告泛联公司向原告交付定金6万元。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”结合原被告之间订立的《房屋买卖经纪合同》第三条第1款的约定，被告高园不履行合同约定义务，其定金无权主张返还。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，本案原告与被告高园在被告平潭泛联公司的促成下于2015年1月20日签订买卖合同，该合同即已成立，因此原告以合同目的未实现为由主张不应支付中介费用，本院不予支持。根据原、被告三方订立的《房产买卖经纪合同》第九条第3款的约定，“如乙方违约，丙方有权退回甲方相关材料并直接将乙方的购房定金作为违约金处理，若乙方支付的购房定金扣除应支付给丙方的中介佣金及合同履行中已产生的费用后不足支付本合同约定的违约金金额，则由乙方另行支付给甲方”，本院对被告平潭泛联公司在被告高园交其代管的定金10万元中扣取居间报酬的行为予以支持，该款项应由原告在应得定金中先予垫付。根据被告平潭泛联公司与原告订立的承诺函，双方约定实收100万元，剩余差额人民币3万元作为上述房产交易产生的包括中介佣金、服务费等相关费用，因双方对中介费用未明确约定，结合本案《房产买卖经纪合同》履约以及被告平潭泛联公司已提供的中介服务情况，被告平潭泛联公司要求支付3万元中介费有失公平，本院酌定中介费用为1.5万元，被告平潭泛联公司多收取的2.5万元款项缺乏依据，应当交付给原告。根据《房产买卖经纪合同》第九条第1款约定“同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的一切费用……”，被告平潭泛联公司促成合同订立的居间报酬应由被告高园承担，原告有权针对垫付给被告泛联房产的居间报酬向被告高园主张返还。本案被告高园经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告平潭泛联房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付款项人民币2.5万元；二、被告高园应于本判决生效之日起十日内向原告支付代垫的居间报酬人民币1.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元由被告平潭泛联房产经纪有限公司负担500元，被告高园负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张宗发代理审判员  王瑜敏人民陪审员  高诚原二〇一五年十二月十四日书 记 员  翁奇震附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。