广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1982号
原告：于晓平，女，1979年7月19日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：黄绮明，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：曹敏，女，1983年12月2日出生，汉族，住湖北省恩施市。
委托代理人：舒芳、朱璐，分别系广东华进律师事务所律师、律师助理。
第三人：王思鳗，女，1986年8月11日出生，汉族，住四川省达县。
原告于晓平诉被告曹敏，第三人王思鳗租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于晓平的委托代理人黄绮明，被告曹敏及其委托代理人舒芳，第三人王思鳗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于晓平诉称：原、被告于2015年9月28日签订《美伊莲美容养生会所店面转让合同》，约定被告将广州市天河区车陂北路翠拥华庭正门口426号名为美伊莲美容养生会所转让给原告使用，转让费为200000元，被告应协助原告办理上述商铺工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续。原告刚接手店铺初期，被告确实有协助原告经营管理店铺，但经过原告多次催促，被告均以各种借口拒绝配合原告办理工商营业执照、卫生许可证等过户手续，后原告发现被告转让店铺并未得到业主同意，事后原告也尝试与业主协商，业主明确拒绝与原告签订转租协议，也不同意配合原告办理工商营业执照等过户手续。就此，原告多次与被告协商，但被告一直逃避甚至不再理会原告。原告认为，根据双方合同第七条、第九条的约定，由于被告在转让店铺过程中对店铺状态有所隐瞒（指原、被告双方签订转让合同之前，被告并没有取得出租方同意，且在合同签订后，也未能取得出租方同意），导致原告无法实现合同目的，无法办理工商营业执照等过户手续，无法以自己的名义经营美容院，也无法再转让商铺给他人使用，故原告有权要求解除合同，并要求被告支付违约金。为维护原告合法权益，特提起本次诉讼，请法院判令：1、解除《美伊莲美容养生会所店面转让合同》；2、被告返还原告转让款200000元；3、被告向原告支付违约金20000元（转让费的10%）。
被告曹敏辩称：原告提交的《美伊莲美容养生会所店面转让合同》由原告提供，所有条款都是由原告拟定，在双方平等自愿的基础上签订的，没有违反法律规定，合同有效，且合同已履行完毕，不存在法定解除和约定解除的事由，原告所主张的依照合同第九条解除合同没有事实依据，事实上被告与原告进行店面转让时不存在期满现象；早在2015年9月21日，被告已将店面所有资料，包括与出租人签订的租赁合同及店铺本身实际交付给原告，原告清楚了解合同内容，并在当天与被告一起向出租人递交要求更换租赁合同名字申请的基础上接收物业。原告之所以未能让出租方将被告的名字更换为原告母亲的名字，是因为原告于2015年9月21日要求被告提交更名申请后，随后于2015年11月20日再次提出更名申请，出租方认为原告频繁变动，所以没有接受申请，没有更换为原告所要求的名字。上述商铺是被告从第三人王思鳗通过同样方式从出租方更名成功，这可以说明出租方是认可该转让方式。被告在转让完上述店铺后，已实际依照合同约定，为原告管理店铺超过40天，同时被告已积极协助原告办理各项证照的变更，只是因为原告本身原因（原告频繁更名，出租方不允许，而且原告与他人于2015年的11月份左右出现纠纷而报警，所以出租方现没有明确态度），而导致没有更名成功，工商营业执照没有办理完毕。目前为止，出租方并没有就上述店铺是否同意原、被告转让出具意见，原告所述的出租方不同意转租没有任何事实依据。投资有风险，基于每个人的常识及正常理解，原告应能认识到风险存在，原告不能因为经营出现毁损而要求被告承担责任。
第三人王思鳗述称：上述店铺本是由我本人一人经营，后来被告入股，接手整个美伊莲美容店，物业管理处同意把被告名字加入涉案店铺的租赁合同中共同作为承租人。我方认为被告有权把美伊莲美容店转让给其他人，但我对被告转让美伊莲美容店的事宜并不清楚，被告转让美伊莲美容店的事宜与我无关。《翠拥华庭（锋尚）商业房地产租赁合同》是我和被告与京武公司共同签署，但签署合同的落款时间是倒签了，实际签订的时间是被告将店铺转给原告的时间。原、被告签订转让协议之前或之后，被告均没有告知我相关的情况。直到原告做不下去找到我时，才告诉我被告向她转店铺的事情和转让费金额。
经审理查明：位于广州市天河区车陂路426号115房的房屋（以下简称案涉房屋）的登记权属人为案外人广州市京武房地产开发有限公司（以下简称京武公司），相应的《广州市不动产登记查册表》显示规划用途为商业，建筑面积81.8578平方米，登记时间为2011年3月8日。
广州市天河区东圃美伊莲美容院（以下简称美伊莲美容院）的登记经营者为第三人，相应商事登记信息显示地址为广州市天河区车陂路426号115房，商事主体类型为个体工商户，成立日期为2013年9月11日，营业期限为2013年9月11日至长期，主营项目类别为居民服务业，注销日期为2016年1月8日。
2015年9月28日，原告（受让方/乙方）与被告（转让方/甲方）签订《美伊莲美容养生会所店面转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：一、甲方将案涉房屋转让给乙方使用，建筑面积为81平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务；二、甲方与（简称出租方）已签订了租赁合同，租期到2018年3月26日止，月租金为元（见原租赁合同），租金为每月交付一次，并于约定日期交至出租方，店铺转让给乙方后，乙方同意从2015年10月1日开始向出租方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费、物业管理费及其他各项费用；三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有店内物品、店内产品和设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；四、甲乙双方一致同意转让费为200000元，其中包括到2015年9月30日的店铺租金和店铺出兑费用，乙方在2015年9月21日前向甲方支付部分转让费150000元，店铺归乙方所有，甲方移交店铺钥匙、物品等给乙方，2015年10月5日之前，乙方支付40000元给甲方，除了尾款10000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、物品、产品、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；五、经甲乙双方协商，甲方从2015年9月21日开始，协助乙方经营管理店铺和培训原来美容院的相关项目等事宜40天，并协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责，乙方在2015年10月31日，向甲方支付转让费尾款10000元和协助经营管理期间的工资，然后甲方不再协助乙方经营管理店铺；七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金；另注：如前承租人即甲方转让店铺时有隐情（比如事先知道这地方要拆迁或是有其它会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费；等内容。
庭审中，被告确认其已经收到原告支付的转让款共计20万元；原、被告均确认原告还通过转账方式向被告支付了一些产品款项及被告帮助经营40天期间的工资。
另查：第三人及案外人ＸＸ香、黄文艳（共同作为转让人）曾于2015年4月30日与被告（接手人）签订《转让协议》，约定转让方将美伊莲美容养生会所中的全部股份以六万元转让给被告，双方就店内相关事宜全部交割完毕，自2015年4月30日起，被告承担店内所有经营责任。
被告及第三人（共同作为承租人）曾与案外人京武公司（出租人）就案涉房屋签订《翠拥华庭（锋尚）商业房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》；显示签订日期为2013年3月26日；被告及第三人均称实际签署时间为2015年5月，是应管理处要求倒签时间），约定：被告及第三人向案外人京武公司承租案涉房屋，租赁期限自2013年3月26日起至2018年3月25日，免租装修期自2013年3月26日至2013年4月25日，除首月租金于合同签订之日即应支付外，每月租金须于当月10人前支付，未经出租人书面同意，承租人不得以任何形式将案涉房屋转租、委任或特许第三方经营和管理案涉房屋；等内容。
现原告认为被告在转让店面时有隐情（该隐情是指被告在签订《转让合同》签订前后均没有取得出租方同意），导致《租赁合同》的承租人无法更名为原告，又因为进行个体工商户更名须以《租赁合同》进行更名为前提，所以导致其在《转让合同》中的合同目的无法实现；根据个体工商户条例第十条规定，个体工商户变更经营者的应在办理注销登记后，由新经营者重新办理注册登记，《转让合同》第五条已约定被告有义务协助原告办理个体工商户更名手续，而被告在涉案房屋此前的个体工商户直到2016年1月8日才办理注销手续，晚于其起诉时间，也导致其合同目的无法实现，故而提起本案诉讼。
被告为证明其履行了协助原告向案外人京武公司提出更名申请的义务，提供了2015年9月21日的《申请》（照片打印件；显示抬头为京武公司，申请人为“曹敏、王思鳗”并分别加盖有指印，主要内容为因本店增加股东而向京武公司申请将租赁合同上的曹敏改为王某霞）和2015年11月20日的《更名申请》（照片打印件；显示抬头为京武公司，申请人为“曹敏、于晓平”，主要内容为因本店增加股东而向京武公司申请将租赁合同上的曹敏改为杨某金）作为证据，并申请本院到广州市天河区车陂路426号向案外人京武公司调查取证。本院于2016年6月13日到位于广州市天河区车陂路426号进行调查，未见悬挂有京武公司的招牌，但找到悬挂有广州市京武房地产开发有限公司翠拥华庭物业管理处牌匾的单位（位于该建筑物三楼；原、被告及第三人均确认该处为其所称京武公司；被告及第三人均称其与京武公司联系的人为肖静，原告则称其与京武公司的一位女员工沟通），该单位工作人员王某德及肖静（女）接受本院询问后称：案涉房屋原先是美伊莲美容院，但由于数月欠租不还，因此在2016年春节后被其收回并已另行出租；没有人向该司提交过上述《申请》，被告和王思鳗在2016年春节前层到过该司，称有向该司提交该申请，并出示了手机该申请的照片，但该司已明确表示没有收到过该申请，且因王思鳗当场表示申请人“王思鳗”并非其本人签名，故该司不可能同意更名；在看到被告及王思鳗出示该申请之前，没有人提出过更名申请，其亦没有口头同意过；没有人向该司提交过上述《更名申请》。经质证，原告对被告上述证据《申请》的真实性、合法性、关联性均不予确认，称签订《转让合同》时，被告确实向原告出具过两份书面申请，原告看过两份书面申请的内容，但已记不清楚所看过的两份书面申请内容是否与被告证据《申请》的内容一致，被告当时告知原告其已向出租方申请转名，并告知原告只要递交了两份书面申请，出租人就会协助原告办理租赁合同更名及工商登记更名手续，原告也相信被告租赁合同可以办理更名手续，但被告此后有无将两份书面申请递交给出租人，原告不清楚；对被告证据《更名申请》以是复印件为由表示无法确认真实性，称原告确实曾于2015年11月20日签署过一份更名申请，该更名申请的内容由被告书写，但无法确认内容是否为《更名申请》的内容，原告所签名的更名申请的内容是关于把租赁合同的承租人及营业执照经营者均变更为杨某金；对本院上述调查笔录对调查笔录真实性、合法性、关联性均无异议。被告对本院上述调查笔录真实性无异议，合法性有异议，认为被调查人员并没有在笔录上签名，其对自己陈述的主张并没有完全认可。第三人对被告上述证据《申请》真实性有异议，认为其中王思鳗的签名不像其签名，其不予确认，指印也不是其加盖；对被告上述证据《更名申请》真实性无法确认，其不清楚具体情况，其没有提交过该申请；对本院上述调查笔录真实性无异议，合法性有异议，认为被调查的两个人员并没有在笔录上签名，其对自己陈述的主张并没有完全认可，被调查人员陈述内容有不真实，肖某曾致电让第三人到场签名，才肯在租赁合同增加被告的名字，但肖某在笔录中对此予以否认。
本案中，原、被告及第三人共同确认以下内容：1、关于《租赁合同》所约定的案涉商铺租金，2015年5月1日之前的由第三人支付租金，并享有承租人的权利义务；2015年5月1日至9月30日期间的由被告支付租金，并享有承租人的权利义务；2015年10月1日之后的由原告支付租金，并享有承租人权利义务。2、转让《租赁合同》中承租人的权利与义务给原告，不需要第三人同意，因为第三人已于2015年4月30日将店铺所有的股份转让给被告，第三人不享有《租赁合同》中承租人的权利与义务转让合同关系中相应权利，也不需要承担任何责任。3、原告支付的20万元转让款项没有支付给第三人。4、店铺出兑费用并非美容行业店铺转让中的行业用语，一般是用店铺转让费的说法，也会用店铺出兑费的说法，因此两者说法实质上指店铺整体转让费。
原、被告均确认需先进行案涉房屋的租赁合同承租人更名手续后，才可以办理美伊莲美容院的更名手续；在2014年9月18日原告给付5000元定金时，被告就将案涉房屋钥匙交付给原告，在2014年9月21日正式签订《转让合同》时，被告正式将案涉房屋交付给原告，但双方交接时没有制作书面交接清单列明交接物品。
关于《转让合同》约定的20万元转让款的构成及各项构成所占比例，原、被告均确认签订《转让合同》时双方没有就此书面约定，现亦无法协商确定20万元转让费的构成及各项构成所占比例。原告认为20万元转让款是作为店铺使用权及店铺内一切物品的对价，没有具体的明细，不认可被告所述的四部分构成。被告认为20万元转让款由四部分折价而成（一是店铺使用费、两按一租、水电押金；二是被告自行装修的相关费用及店铺内的电器费用，三是店内的美容用品；四是美容护肤产品；总价值已超过30万元，在与原告协商下，折价20万元）。
原告还发表以下意见：1、2015年9月21日，原、被告在案涉房屋，由被告制作一份书面申请，申请人签名中的“曹敏”及“王思鳗”均是由被告所签，原告确认王某霞是其母亲，也确认《申请》中的身份证号码为王某霞的身份证号码，2015年9月21日被告制作的书面申请的内容确实书写了将租赁合同中曹敏的名字变更为王某霞的内容。2、原告在使用案涉房屋期间不存在拖欠租金的情况，其共交付过2个月租金，均以现金方式支付，交款时间分别为2015年9月、10月，原来有交款凭证，但现在已无法提供交款凭证；其并没有拖欠水电费及物业管理费，但无法提供相应的交款凭证。
被告还发表以下意见：原、被告及王思鳗于2015年9月21日一起在出租方的所在地，并在出租方所在地电脑打印出《申请》，《申请》中的签名为被告及王思鳗各自签署的，被告当场当着原告的面将《申请》提交给出租方，《申请》是将被告更名为王某霞（原告的母亲），且王某霞的身份证号码是原告当时提供，并非原告所述未经原告同意及其陪同下，被告私下将申请提交给出租方。
本院认为：原、被告于2015年9月28日签订的《转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同。
关于原告的第一项诉讼请求，根据《转让合同》的内容来看，原告签订该合同的目的在于以案涉房屋为经营地址、办理相应的工商营业执照而进行经营。根据《转让合同》第五条的约定，被告负有协助原告办理上述相应工商营业执照的义务，本案中，原、被告均确认需先进行案涉房屋的《租赁合同》承租人更名手续后，才可以办理美伊莲美容院的更名手续，结合《租赁合同》中承租人之一为被告的事实，应认定被告对原告负有取得《租赁合同》出租人同意将《租赁合同》承租人更名的义务。而被告对其履行了上述义务负有相应举证责任。但根据被告提供的证据《申请》、《更名申请》及本院的调查笔录，均不足以证明被告取得了《租赁合同》出租人京武公司同意，被告应就此承担举证不利的后果，本院对于原告关于被告未能履行协助其办理相应工商营业执照义务的陈述依法予以采信。众所周知，无法办理相应营业执照必然对原告在案涉房屋合法经营产生重大影响，被告上述未能履行协助原告办理相应营业执照的行为已经影响了原告实现《转让合同》的目的，现原告以此为由要求要求解除《转让合同》，有事实和法律依据，本院依法予以准许。
关于原告的第二项诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《转让合同》第一条、第三条和第四条的约定及三方当事人关于店铺转让费和店铺出兑费两种说法的实质都指店铺整体转让费的共同确认，原、被告之间的转让行为包含了受让对案涉房屋租赁使用权的转让，案涉房屋内原属被告的物品、产品和营业设备的转让，案涉房屋内的装饰装修的转让，案涉商铺到2015年9月30日的租金的转让；原告为此向被告支付了20万元转让费。换言之，上述20万元转让费是对涉案房屋租赁使用权，案涉房屋内原属被告的物品、产品和营业设备，案涉房屋内的装饰装修，案涉房屋到2015年9月30日的租金的对价。对此，本院认为，第一，关于案涉房屋租赁使用权转让及装饰装修的对价。首先，《租赁合同》的承租人原本系被告和第三人两人，但由于第三人既未与原告签订《转让合同》，也未收取过原告的转让款，加之原、被告及第三人均表示转让《租赁合同》中承租人的权利与义务给原告，不需要第三人同意，因为第三人已于2015年4月30日将店铺所有的股份转让给被告，第三人不享有《租赁合同》中承租人的权利与义务转让合同关系中相应权利，也不需要承担任何责任。因此，本院在本案中对三方当事人上述处分自身民事权利的行为予以准许。其次，原、被告均确认被告已于2014年9月21日正式将案涉房屋交付给原告使用，根据《转让合同》第二条和《租赁合同》第三条的约定，被告转让给原告使用的租赁期间为907日（自2015年10月1日至2018年3月25日），如前所述，《转让合同》系因被告未能履行协助原告办理相应工商营业执照导致合同目的无法实现而被解除，故自《转让合同》解除后的该部分租赁期间使用权和装饰装修对应的转让对价理应由被告返还原告；同时，原告亦负有将原受让的案涉房屋交还被告的义务。然而，根据本院调查笔录中被调查人员关于《租赁合同》出租人以承租人欠租数月不还为由而于2016年春节后收回案涉商铺并在2016年5月另行出租他人的陈述、原、被告及第三人关于案涉房屋2015年10月1日之后由原告支付租金的共同确认、原告未提供证据证明其支付案涉房屋租金情况的事实，原告客观上已经无法将案涉房屋交还被告使用，且无法交还的责任在于原告一方。综上，考虑原告于2015年12月15日已经向本院提起本案诉讼要求解除《转让合同》的事实，《转让合同》解除责任在于被告、案涉房屋在《转让合同》解除后已经无法返还被告使用且责任不在于被告一方的情况，根据公平原则，本院酌情认定在本案中以2015年12月18日至2016年2月28日期间作为计算被告应返还上述租赁使用权和装饰装修部分对价的期间。第二，关于案涉房屋内原属被告的物品、产品和营业设备的转让对价。案涉房屋内原属被告的物品、产品和营业设备应属于动产，已作为转让的内容交付给原告使用，根据动产以占有为公示原则，上述物品、产品和营业设备的所有权已经转移给原告享有，原告在《转让合同》解除后要求被告返还上述物品、产品和营业设备所对应的转让对价，已经失去事实和法律基础，本院对此依法不予支持。第三，关于案涉房屋到2015年9月30日的租金的转让对价。鉴于原、被告及第三人均确认2015年5月1日至9月30日期间案涉房屋的租金是由被告支付，故原告关于案涉房屋到2015年9月30日的租金这一部分的转让对价已经得到实现，原告现主张被告返还该部分对价缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，在原、被告双方无法就上述内容所在转让款的比例达成一致，且均无法提供交接案涉房屋中的装饰装修、物品设备清单的情况下，结合本案案情，本院酌情认定被告应向原告退还转让款30000元。
关于原告的第三项诉讼请求，根据第七条的约定，因被告原因导致转让中止的，应向原告支付违约金20000元，如前所述，《转让合同》系因被告未能履行协助原告办理相应工商营业执照导致合同目的无法实现而被解除，根据上述约定，被告应向原告支付违约金20000元，但鉴于被告抗辩违约金过高请求本院调整，而原、被告双方均未提供证据证明原告由此产生的实际损失，故本院综合本案案情，酌情调整上述违约金为18000元。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
一、解除原告于晓平与被告曹敏于2015年9月28日签订的《美伊莲美容养生会所店面转让合同》。
二、被告曹敏于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告于晓平退还转让款30000元。
三、被告曹敏于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告于晓平支付违约金18000元。
四、驳回原告于晓平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4600元，由原告于晓平负担3600元，由被告曹敏负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 李春菊
人民陪审员 谢海梅
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 神晓琳
蒲肖明