湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0684民初1815号
原告：中国农行银行股份有限公司宜城市支行（以下简称农业银行宜城市支行），住所地:宜城市汉江路11号，统一社会信用代码91420684879671664X。
负责人：覃明宏，农业银行宜城市支行行长。
委托诉讼代理人：杨红兵，农业银行宜城市支行员工，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：余卫东，农业银行宜城市支行员工，代理权限为特别授权。
被告：朱传虎，男，生于1986年9月19日，汉族，住宜城市，
被告：曾艳玲，女，生于1985年10月12日，汉族，住址同上，
被告：郴州强龙房地产开发有限公司（下称强龙公司)，住所地郴州市北湖区国庆北路44号，统一社会信用代码91431000738985870C。
法定代表人：李国祥，强龙公司总经理。
委托诉讼代理人：李清兵，湖北长久律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：骆修锋，湖北长久律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告农业银行宜城市支行与被告朱传虎、曾艳玲、强龙公司借款合同纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行宜城市支行委托诉讼代理人杨红兵、余卫东，被告朱传虎、曾艳玲、被告强龙公司的委托诉讼代理人李清兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行宜城市支行的诉讼请求：1、判令被告朱传虎、曾艳玲偿还借款本金34886.55元，截止2017年4月7日利息488.31元；实际利息按照合同约定以付款到帐日计算主准；2、判令原告对被告朱传虎、曾艳玲所有位于宜城市板桥店镇喜山大道锦绣嘉苑C幢1单元201号房产在抵押的债权范围内享有优先受偿权；3、判令被告强龙公司对上述一、二项诉请承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年11月14日原告与被告朱传虎、曾艳玲、强龙公司签订了《个人购房担保借款合同》约定：原告向被告朱传虎发放借款7.5万元用于购房，还款方式为按月等额本息还款，借款期限为120个月。借款执行利率为浮动利率，在借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。被告朱传虎、曾艳玲以其所有位于宜城市板桥店镇喜山大道锦绣嘉苑C栋1单元201号房产为该笔借款提供抵押担保、被告强龙公司为该借款提供阶段性连带保证担保。上述合同签订后，原告于2010年12月7日向被告朱传虎发放贷款7.5万元，现因被告未按约偿还本息，原告现决定按照合同约定提前收回贷款。
被告朱传虎、曾艳玲辩称：我曾多次到银行申请提前还款，要求拿到房产证和土地使用证，但银行拿不出来，所以我才停止还款。在我和开发商签订的合同中，明确规定，因为房屋产权问题而产生的纠纷，由开发商负全责，钱我可以还，但我要拿到房产证和土地使用证。在和银行签订的合同中也明文规定，还完款后在银行领取房产证和土地使用证。
被告强龙公司辩称：1、原告没有诉请解除本案的担保合同前提下，要求被告偿还全部本金无法律依据；2、本案房产抵押手续应由被告朱传虎、曾艳玲和原告到房屋管理部门办理，与被告强龙公司没有任何关系，原告要求强龙公司负担担保连带责任无法律依据。3、强龙公司已为被告朱传虎、曾艳玲办理房屋产权证，并交予原告，原告与被告朱传虎、曾艳玲怠于到房管部门办理房屋抵押手续，应视为已办理房产抵押手续，强龙公司已经尽到受益人义务，应当视为有关部门为原告办理了他项权证，强龙公司的保证期间届满，不应再承担保证责任。
原告农业银行宜城市支行针对其诉讼请求和主张，向本院举证如下：
1、个人信贷业务申请表。证明朱传虎于2010年10月28日以购买房屋的名义申请贷款7.5万元，有朱传虎及配偶曾艳玲在申请人及配偶栏签名。
2、农业银行宜城市支行与朱传虎于2010年11月14日签订的《个人购房担保借款合同》。协议对借款金额、借款期限、借款利率及担保人责任、保证范围、保证期限、违约责任等内容作了明确约定，并有借款人朱传虎、担保人曾艳玲、强龙公司的签名盖章。
3、借款凭证，证明农业银行宜城市支行于2010年12月7日将借款7.5万元转入1743060104000****帐号，完成借款交付义务。
4、他项权证，证明朱传虎、曾艳玲将其购买的位于宜城市板桥店镇喜山大道锦绣嘉苑房号C-1-201号房屋与农业银行宜城市支行办理了预购商品房抵押登记证明，证号为宜房预抵板桥字00003297号。
5、还款记录，证明被告朱传虎从借款后偿还借款本金及利息的情况。
被告朱传虎、曾艳玲向本院提供以下证据：
6、朱传虎与强龙公司锦绣家园项目部签订的商品房买卖合同一份，证明严勇在强龙公司处购买商品房的情况。
7、朱传虎与强龙公司签订的协议书一份，证明双方就办理房屋产权证的情况达成协议，由强龙公司在协议签订之日起六个月内为严勇办理好房屋产权证。
被告强龙公司未向本院举证。
对原告农业银行宜城市支行所举1号至5号证据，被告朱传虎、曾艳玲、强龙公司质证无异议。本院认为，1号至5号证据，具有真实性、关联性和合法性，对此证据本院予以采信；被告朱传虎、曾艳玲所举证据经原告农业银行宜城市支行质证对证据的真实性无异议，但认为此证据与本案缺乏关联性达不到要证明的目的。本院认为，被告所举的6、7号证据不能达到其所要证明的目的，与本案不具有关联性，对此证据本院不予采信。
结合原告举证、本院认证、本案庭审，本院依法确认以下法律事实：
2010年10月28日，被告朱传虎以购买房屋为由向原告书面申请贷款7.5万元，被告曾艳玲在申请人配偶栏签名。同年11月14日，原告农业银行宜城市支行与被告朱传虎签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：贷款本金7.5万元，借款利率采用浮动利率（自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人)：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.14%的基础上下浮20%。执行年利率4.912%，贷款期限为120月（从2009年11月30日起至2019年11月29日），还款方式为等额本息还款法。划款方式约定，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人强龙公司帐号17×××**。违约责任约定：“借款人不按期归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息”；抵押人同意以所购房地产设定抵押；强龙公司承担阶段性保证担保（借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押手续)。被告朱传虎及抵押人曾艳玲、保证人强龙公司均在合同上签名盖章。合同签订后，原告农业银行宜城市支行于2010年12月7日向强龙公司帐号17×××**账户转款7.5万元。截止2016年12月8日，原告从被告朱传虎622848075121810****账户共扣款58902.45元，其中偿还借款本金40113.45元、利息18354元、罚息309元、复息126元，尚欠本金34886.55元。后经原告工作人员多次催要无果，遂导致本案诉讼发生。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，故该合同合法有效。原告在合同签订后履行了出借义务，并借款转入双方约定帐号，被告朱传虎逾期未偿还借款已构成违约，依法应承担违约责任，偿还所欠借款本金及逾期利息、罚息。原告农业银行宜城市支行要求对被告朱传虎、曾艳玲所购买的房屋享有优先受偿权，因双方当事人办理的只是预收房屋的抵押登记证明，该房屋并没有确定房屋的实际产权人，也没有办理房屋产权他项权登记，故对此请求，本院不予支持。被告曾艳玲不是借款合同的主债务人，其属于抵押保证人。被告强龙公司属阶段性保证人，被告强龙公司在双方约定的阶段性保证担保期限内未履行为借款人取得房地产权利证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续，其阶段性保证担保期限内对借款人的债务仍应承担连带保证责任，故对其答辩意见不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱传虎欠原告中国农业银行股份有限公司宜城市支行贷款本金34886.55及利息、罚息（自2016年12月9日起，按中国人民银行基准的贷款年利率基础上下浮20%计算利息并在借款执行利率上加收50%的罚息及复息算至判决还款之日止），由其于本判决生效后十日内一次付清。
二、被告曾艳玲、郴州强龙房地产开发有限公司对朱传虎上述借款本息承担连带责任予以清偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宜城市支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费340元，由被告朱传虎、曾艳玲、郴州强龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 薄宜文
二〇一七年七月二十八日
书记员 熊 乾