河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第81号
原告张家口市兴英房地产开发集团有限公司，住所地河北省张家口市宣化区。
法定代表人左克兴，该公司董事长。
委托代理人郑占玉，河北郑占玉律师事务所律师。
委托代理人张志诚。
被告石家庄天元名品投资管理有限公司，住所地河北省石家庄市桥东区。
法定代表人董宝库，该公司董事长。
委托代理人徐卫华，河北扬正律师事务所律师。
原告张家口市兴英房地产开发集团有限公司（以下简称兴英公司）诉被告石家庄天元名品投资管理有限公司（以下简称天元名品公司）商业物业经营管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴英公司的委托代理人郑占玉、张志诚，被告天元名品公司的委托代理人徐卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴英公司诉称，2012年11月29日，原、被告签订了商业物业经营管理合同，随后又相继签订了补充协议，双方约定：原告将自己新建的位于宣化区牌楼东街和牌楼南街交叉口，宣化百货大楼D区即兴英商厦（建筑面积约8516㎡）委托被告经营管理，由被告对该商业楼进行包装、销售策划、招商，并指定销售公司独家代理销售。销售底价为1.25亿元。销售期满，未销售物业由被告购买；售出的商铺由被告与业主签订回租合同。回租期限12年，每年按购商铺价款的8%向购商�业主返租金。购商铺时一次返三年租金，抵顶购商铺款。在合同履行过程中，原、被告于2013年9月4日，通过会议纪要形式又约定：1、商场交接日期为做完竣工验收报告之日，最迟于2013年12月31日。如提前完成竣工验收，于竣工验收后七日内交接；2、被告确定返租日期为2014年1月1日，返租合同即日起即可与购商铺业主签订；3、招商人员十天内进场，启动招商工作。原告新建的“兴英商厦”于2013年8月30日通过消防验收，同年11月8日通过竣工验收。商厦竣工验收后，原告电话通知被告，并要求被告尽快前来交接商场，启动招商工作，并与购商铺业主签订返租合同。原告见被告迟迟没有行动，又于同月20日以快递形式向被告发出催告函，直到同年12月25日，被告才通过电子邮箱发给原告一个邮件，其主要内容是要变更原合同，且条件苛刻，原告认为被告己没有继续合作的诚意，便于2014年1月2日通过电子邮件，通知被告应按原协议内容继续履行，并要求被告即派人前来交接商场，尽快与购商铺业主签订返租合同。同年1月6日，原、被告就继续履行合同进行了协商。因各持己见，未能达成一致意见。原告要求被告就接收物业与购商铺业主签订返租合同事宜在五日内给原告答复。期限届满，被告一直没给原告答复。由于被告不履行合同约定的义务，致使合同目的不能实现，不仅使原告经济上蒙受了巨大损失，且使原告在张宣地区的良好信誉遭受损害。己购商铺业主纷纷要求退铺赔偿损失。为了减轻原告的损失，依据《合同法》第九十四条、第九十六条之规定，原告于2014年1月22日发函通知被告，决定依法解除与其签订的《商业物业经营管理合同》及相关的补充协议等。为维护原告的合法权益，现诉请人民法院依法判令：1、被告赔偿原告违约损失700万元；2、诉讼费由被告承担。
被告天元名品公司辩称，一、关于本案合同履行过程中有关事实情况。首先，原告诉称其解除合同是由于我公司未按约定期限交接商场、未与购商铺业主签订返租合同、未启动招商工作，故而依法解除合同。原告以上所述根本不符合事实，完全是在颠倒黑白、混淆是非。导致合同解除后果恰恰是由于原告先期违约造成的，责任完全在原告自身。事实是，本案合同签订后，我公司依约先后进行了前期的市场调查、市场定位、预招商、协销以及返租合同签订前期工作等一系列活动和工作，投入了大量的人力、物力和财力。各方在2013年8月l0日开盘前，在履行合同方面合作是愉快的。我公司之所以后来在2013年底-2014年初阶段开始暂时中止履行合同，完全是由于原告存在下列先期违约，我公司根据《合同法》第六十七条规定依法行使顺序履行抗辩权之故。原告先期违约的行为和过错主要有：1、原告拟交付的场地面积（7529㎡）与原合同约定的面积（8516㎡）严重不符，二者相差近1000㎡。面积的严重减少致使我公司无法按照签订合同时既定的招商运营方案进行经营；2、原告开盘确定的销售价格远高于双方签订合同时预定的数额（一至五层铺位最高价28676元／㎡，均价20855元／㎡；底商均价66015元／㎡），致使我公司返租压力过大，合同目的、经营利益根本无法实现，反而亏损；同时导致商铺销售严重受阻，合同无法履行；3、最重要的是，原告不仅不顾合同约定和销售的实际情况，还对订立合同时双方对“剩余未销售物业，由乙方购买，价格双方另订协议”条款的本意任意曲解，无理要求我公司在销售期满后对未销售的物业全部购买。对于原告这样的违约和无理要求，我公司当然有权予以拒绝。二、关�原告诉讼请求。1、关于原告主张赔偿“已支出费用约200万元”。原告已支出费用主要是为了销售商铺进行装修、购置办公用品、广告宣传、销售税费、佣金、员工工资所产生的费用。而这些费用均与本案无关，与我公司无关。原告上述费用应与销售商具有一定关系。2、关于原告主张赔偿“可得损失50O万元”毫无依据。一是“六个月”是指何时到何时；二是“租金”从何而来，双方关于租金的约定在哪里；三是可得利益损失计算依据何在；四是主张可得利益损失法律依据何在。另外，根据我国有关法律和司法实践，损失应是实际发生的直接损失，而不应当包括可得利益间接损失。综上，原告的诉讼请求既无事实、合同依据，又无法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。同时，我公司保留向原告主张赔偿损失提起反诉或诉讼的权利。
原告为证实其主张，提交了四组证据：证据一、1.2012年11月29日双方签订的《商业物业经营管理合同》一份，2.2013年8月9日双方签订的补充协议一份，3.2013年9月4日会议纪要一份。上述证据拟证明合同约定了原、被告的权利义务，被告没有按合同的约定按期实际履行，已构成违约。被告对三份证据的真实性无异议，但认为这些证据证明不了被告违约。证据二、4.2013年8月30日消防验收合格通知书一份，5.2013年11月8日工程竣工验收报告一份。拟证明依照前三份合同我公司履行了应做的事情，证明具备进住接收条件，符合合同约定。被告对证据的真实性均无异议，但认为达不到原告所要证明的目的。商场验收合格并不代表原告将全部物业交由被告经营。证据三、6.2013年11月18日催告函一份，7.2013年12月25日被告发来的变更合同内容的函一份，8.2014年1月2日原告对被告变更合同内容意见的复函一份，9.2014年1月6日�议记要（就履行原合同双方各自意见），10.2014年1月22日原告关于解除合同的通知一份，11.2014年1月25日被告对解除合同通知的复函一份。12.建筑工程许可证，证明建筑面积为8516.51平方米。13.项目全程独家销售合同一份，证明原告按合同约定，与被告指定的代理销售公司签订了代理销售合同。合同履行了一部分，销售公司销售了51套商铺。14.兴英奥特莱斯广场价格表，证明被告指定的代理公司划分589个商铺，销售出51个，售出的面积为824.74平米。证明合同已履行了一部分。此组证据证明我方将符合合同约定条件的房产让被告接收，被告不履行合同，已构成违约。被告对证6催告函的真实性有异议，我方没有收到。对证7-11的真实性无异议。但此组证据不能达到原告的证明目的。证10、11表明双方对解除合同的意见一致，其他往来函只能表明各方的意见，不是双方达成的合�，没有效力。对证12的真实性没有异议，交给我方管理的面积没有达到合同约定的8516.51平米。对证13的真实性无异议，销售公司张家口市天元名品房地产投资咨询有限公司与我公司无任何关联性。根据合同4.2条，甲方委托乙方指定销售公司销售，我公司是受原告委托指定的销售商，是替原告完成工作，我们只是推荐人、中介人。委托事项的法律后果仍应由委托方即原告来承担。对证14价格表的真实性有异议。原告提交的是2013年7月24日制定的价格表，我方是在2013年8月9日协销时得到的价格表，应以8月9日的价格表为准，销售价格有微调，面积是一致的。原告补充提交证据15.协议书一份，证明原告与被告签订合同前已与宣化百货大楼签订了租赁合同，要将涉案房产整体租赁给百货大楼，百货大楼付租金。由于被告的介入才和百货大楼解除合同，用于证明原告的租金损失�被告对该证据的真实性无异议，认为与本案没有关联性。16.张家口市桥东区工商局企业登记信息2张，拟证明张家口市天元名品房地产投资咨询公司于2013年3月19日在张家口市桥东区建国路正式注册成立，原告与张家口市天元名品房地产投资咨询公司签订销售合同时该公司尚未成立。被告对该证据的真实性有异议，应加盖工商部门公章。此证不能达到原告证明目的。我方推荐的彭华是上海诚宇房地产咨询公司工作人员，彭华与原告签订合同与我方无关。张家口天元公司的信息显示与被告无任何关联。证据四、17.装修售楼部工程款、人工费票据共2张，证明支出工程款、人工费96430.50元。18.购置售楼部办公用品发票3张，证明支出办公用品费39573元。19.销售商铺宣传广告、推介会费用票据29张，证明宣传支出费用181650元。20.支付天元名品投资咨询有限公司销售商铺咨询费票2�，证明支出123256元。21.为购买商铺的业主办理产权登记及退商铺注销登记费用票据35张，证明支出26344元，22.销售商铺预缴税金票据3张，证明预缴税金1780310元，23.销售商铺发票58张，证明销售收入计款11741372元，实缴税金1191749.26元。24.电费票据6张，证明从2013年12月至2014年5月，兴英大厦取暖、照明支出电费109308.97元。25.工资表14张，身份证复印件9张，证明2013年10月至2014年4月，兴英大厦支出维修工、电工、保安人员工资161800元。26.收条8张，银行转账凭证8张，对账单1张，证明赔偿8户购买商铺业主损失75464元。以上证据证明共计支出费用2005575.73元。被告对证17的真实、合法性有异议，没有装修合同及明细。工资表是原告员工工资不是装修人工费，发生时间是2013年5月，费用发生在2013年1月28日已支付装修工程款之后。对证18的真实性有异议，原告办公用品及设备仍有价�，全部计入损失错误，是否用于本案缺乏业务合同及明细等相关证据，如2013年1月30日印刷费3500元，付款人为原告崇礼分公司等。对证19的真实性有异议，是否完全用于本案，缺乏业务合同及明细等相关证据。证20销售代理商张家口天元公司系独立法人公司，与被告没有关联。对证21的真实、合法性有异议，中价代理费30张均无开票日期，且连号，缺乏证据要件，是否属于本案费用缺乏相关证据佐证，属孤证。证22的三张票据是银行付款凭证，系原告预缴税金，非实际缴纳税金，是否为本案商铺税金缺乏相关证据证明。证23应缴税金是原告销售房产依法应缴税金，不是损失。证24，2014年1月21日原告解除合同，之后电费与本案无关，2014年1月29日、2月26日两张发票上没有收款单位章，属于无效票据。证25，2014年1月21日原告解除合同，之后的工资与本案无关。证26原告支出的�利息，系原告占用业主购房款，是占用资金应支付的合理费用，不属于本案的损失范围。对该组证据的关联性均有异议，这些费用属于原告与销售代理商之间合同范畴，与本案无关。属于原告开发的成本费，不是本案损失的费用。
被告为证实其主张，提交了四组证据：证据一、1.商业物业经营管理合同一份，2.兴英﹒奥特莱斯广场价格表一份，3.项目全程独家销售合同与原告提交的一致，不再提交。本组证据证明原告先期违约，拟交付场地面积与合同约定的不符，约定销售价格与实际销售价格不符，商铺销售率未达到合同约定的95%的目标，仅达到9.67%，不符合约定交付条件。证据二、4.项目全程独家销售合同（与原告提交的一致，不再提交），证明原告诉请赔偿中已支出费用200余万元与本案及被告无关，与销售代理商之间具有一定关系。证据三、5.天元名品奥特莱斯广场租赁协议3份，6.天元名品奥特莱斯广场租赁协议合同资料明细表一份，证明被告自2013年9月起至2013年底，已就返租合同签订事宜按照合同的约定开展工作并准备就绪，且准备与49位业主正式签订返租合同。证据四、7.张家口市桥西区广亿广告制作中心《证明》一份，8.被告方《关于宣化项目租房的请示》一份；2013年9月7日《房屋租赁协议书》一份；被告方关于张宏利任职《证明》一份；宣化区合君宜房屋中介2013年9月7日房屋租金、押金、中介费《收据》三份；被告方记账凭证及费用报销单各一份。9.唐进燕、王丽丽、张金红三人出具的证明各一份，本组证据证明被告招商等前期工作业已开展，招商人员业已进场工作。原告对证1、3的真实、合法性及合同约定的内容没有异议，证2是被告指定的销售公司与被告共同制定，经被告认可的。原告对该价格表本身也没有异议。被告的第一组证据不能证明原告违约。原告拟交付的场地上下六层总面积也是约8516㎡，首期销售的地上五层商铺建筑面积7529㎡，并非拟交付面积。合同销售基数是销售前被告反复向原告承诺的。双方在合同中约定的交付条件，主要是附属设施、设备等，应符合国家工程施工及验收规范，消防设施安装完毕并通过消防部门的验收，达到合格标准。并没有约定商铺销售率达到95%才能交付。销售合同第二条约定的甲、乙双方的合作期限自本合同签订之日起至本项目首期销售率达到95%之日止，是对销售合作期间的约定，而不是对原、被告交付标的物所附条件的约定。对第二组证据4的真实性无异议，对其证明目的有异议。合同约定的内容不能证明原告为履行与被告签订的《商业物业经营管理合同》而支出的200余万元费用与被告无关，反而却能证明原告支出的200余万元都�为销售商铺而支出的，同时也是为履行与被告签订的合同而支出的。对第三组证据5、6的真实性无异议，但认为不能证明被告与商铺业主签订了返租合同，因被告从2013年8月开盘销售商铺到2013年12月底近四个月，不与购买商铺的业主签订返租合同，业主才纷纷找原告退商铺。对第四组证7、8的真实、合法性及关联性无异议，对证9的真实、合法性及关联性有异议，张金红未到宣化工作过，也没开展过工作。被告仅派了两人轮留在原告为其安排的招商办公室看门，没做任何招商工作。
经审理查明，原告为将位于宣化区牌楼东街和牌楼南街交叉口宣化百货大楼D区（建筑面积约8516㎡）即兴英商厦委托被告经营管理，包括对该物业项目进行商业规划和招商，筹备开业及组织全面的运营管理，原、被告双方于2012年11月29日签订了《商业物业经营管理合同》，约定，委托合同期�包括筹备期、市场开业期和正式对外营业期。市场开业日期为2013年10月1日前，正式租赁期自商业开业之日至2025年9月30日。甲方（原告）要求乙方（被告）将委托其经营的物业进行商业包装，乙方支持甲方销售，对已销售物业，乙方将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，回租期一般为12年，前3年每年回报比率为售价的8%。由甲方按双方约定方案执行。为有效实现物业发售，甲方委托乙方指定销售公司进行销售。销售金额基数为1.25亿元。销售期限为9个月。剩余未销售物业，由乙方购买，购买价格双方另议。甲方于筹备期前为乙方无偿提供符合办公条件的办公场所，并负责接通水、电、暖等设施及正常使用，费用由乙方承担。甲方必须按规定工作进度全面协调土建、外部及内部公共装修及相关审批工作，保障委托主体在乙方运营筹备期之前完工。双方�合同第八条中还约定了以下违约责任：8.1：甲乙双方在筹备期及市场启动期内擅自单方终止合同均需赔偿对方投入及损失费用500万元。8.2：委托期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退出的，向甲方缴纳全部应缴委托金作为补偿。2013年8月9日，双方又签订了《补充协议》对原合同内容进行明确：乙方承诺与购买者签订回租合同，合同回租期限为12年，每年的租金收益比率不低于售价的8%，三年后实际租金超出8%部分，乙方与购买者五五分成。乙方承诺五年可原价回购，乙方以其公司资产公证担保每年租金按时返还购买者。剩余未销售物业的购买期限为销售期满后一个月内完成。甲方将商场交付乙方之日，乙方承担该商场内所发生的一切费用。原合同第8.2条违约责任中所称“委托金”是指甲方为乙方一次付给购房者3年的租金，即：1.25亿元×8%×3年。委托期限内乙方不得将该商场的经营管理权转让第三人，否则视为乙方违约，并应向甲方缴纳全部委托金为补偿。
在原、被告签订《商业物业经营管理合同》的当日，原告还与被告指定的张家口市天元名品房地产投资咨询有限公司（以下简称天元名品咨询公司）签订了《项目全程独家销售合同》，委托该公司为兴英商厦项目的全程独家销售代理。双方约定最低销售总价为1.25亿元，筹备期为8个月，销售期为9个月（2013年6月-2014年3月），2013年11月30日销售率达到总销售额的40%，2014年3月30日达到总销售额的95%。在销售过程中，原告享有销售价格的确定权，与客户签订的购房合同，由原告认可后盖章生效。售楼款由原告财务直接收取。双方约定违约责任的承担方式为：合同生效后，如乙方反悔不展开工作或拒绝按本合同的约定进行工作超过30个工作日，甲方（原告）有权�除合同并要求乙方支付本合同总销金额的1%作为违约金。
2013年8月9日，原告开发的兴英商厦（一至五层铺位面积7298.42㎡，底商面积230.99㎡）正式开盘销售，原、被告确定的一至五层铺位和底商（不包括地下室852㎡）销售总价为167459427元，返租后总价为127269174元（7月24日确定的销售总价为164816631元，返租后总价为125260632元）。开盘后24天，因价格、招商、公众对产权式商铺的认知等因素，仅售出62套，销售收入计款11741372元。为此，原、被告及天元名品咨询公司等相关负责人就日后如何销售问题于2013年9月4日召开专题会议，形成如下意见：1、地下室852平米未作价，天元名品咨询公司应尽快作价，按原合同销售总价为1.25亿元，应包含地下室，整体调整价格后待双方认可后执行。2、天元名品公司认为销售价格相对过高，但由于此价格己经输出，同意继续按原价格对外销售。3、天元名品公司确定返租日期为2014年1月1日，返租合同即日起即可与业主签订。4、招商人员十天内进场，启动招商工作。5、商场交接日期为做完竣工验收报告之日，最迟于2013年12月31日，如提前完成竣工验收，于竣工验收后七日内交接商场给天元名品公司。2013年8月30日，原告开发的兴英商厦通过了消防验收。11月8日，通过竣工验收合格。11月18日，原告给被告发送催告函，让其尽快组织人员前来办理商场交接手续。12月25日，被告给原告发来变更合同内容的函，要求尽快与其达成：1、己销售物业我方按主合同执行反租协议；2、未销售物业由贵公司持有，由我方租赁；3、租金计算（人民币／年）：第1年租金100万元，第2年100万元，第3年150万元，第4年150万元，第5年200万元，第6年200万元，第7年250万元，第8年250万元，第9年300万元，第l0年300万元，第11年350万元，第12年350万元。4、每年我方向贵公司足额缴纳当年租金。2014年1月2日，原告复函称：双方仍应按2012年11月9日签订的合同、2013年8月9日的补充协议及2013年9月4日会议记要议定的内容履行。你公司应立即派人前来办理商场交接手续，尽快与购商铺业主签订租赁协议。否则，引起的后果由你公司承担。2014年1月6日，被告派张金红到原告处协商双方合作事宜，原告坚持1月2日的回复意见，被告代表张金红表示：接收物业及签订返租协议等事项五日内答复。2014年1月22日，原告向被告发出关于解除合同的通知一份，称因你公司没有按合同约定的期限接收商场，经我公司两次催告仍未前来接收，并没有按合同约定与购商铺业主签订返租协议，且你公司一直未启动招商工作。以上行为表明你公司拒绝履行双方签订的合同，致合同目的不能实现，并使我公司的声誉及经济利益遭受了巨大损失。故决定解除与你公司签订的商业物业经营管理合同及相关的补充协议，并由你公司承担相应的法律后果。2014年1月25日被告复函同意解除双方签订的合同和补充协议，但解除合同的原因：一是因为你公司拟交付的场地面积与原合同约定的面积严重不符，面积的严重减少致使我公司无法按照签订合同时既定的招商运营方案执行；二是你公司未按合同约定的时间场地进行场地交付、开业；三是销售价格远高于双方签订合同时约定的数额，致使我方返租压力过大，而无法与购买商铺的业主签订返租协议；四是此前我公司与你公司多次协商并提出解决方案，希望对存在的问题合理予以解决。但因你公司单方面不予采纳、不协商可行性解决方案，致使履行中存在的重要问题无法解决，合同目的无法实现。我公司自本项目双方准备签订合同至今，先后进行了前期的市场调查、市场定位、预招商、协销等一系列活动，投入了大量的人力、物力和财力。我公司保留追究你公司相应法律责任的权利。
原告提交了各种票据证明其损失为：销售商铺进行宣传、举办推介会支出181650元；装修售楼部费用96430.5元；购置售楼部办公用品共支出39573元；支付天元名品咨询公司销售佣金123256元；为购买商铺的业主办理产权登记支出费用433元；因未与已购商铺的业主签订返租合同，业主要求退商铺而产生的注销登记费25911元，赔偿费75464元；销售商铺实缴税金1191749.26元；2013年12月至2014年5月，兴英商厦取暖、照明支出电费109308.97元（其中2013年12月至2014年1月支出的电费为56194.08元）；支付2013年10月至2014年4月维修工、电工、保安工员工资共161800元（其中2013年12月至2014年1月支出的工资为45700元）。总计2005575.73元。被告未提交证据证实其所述在前期进行的活动�支付了大量的费用。被告提交的与商铺业主杨建梅、张素军、尚勃达签订的《天元名品奥特莱斯广场租赁协议》中，出租方（甲方）为石家庄天元名品商业管理有限公司，并非被告石家庄天元名品投资管理有限公司，且未加盖印章。
2009年6月9日，原告与宣化百货大楼有限公司（乙方）就共用消防通道等事宜达成的协议第八条约定，为确保双方投资回报，双方各自承建的商用楼建成完工后，甲方（原告）的商用楼（包括乙方补偿甲方的400平方米商场）在同等条件下优先全部租赁给乙方统一经营和管理，租赁期限暂定为十至十五年，租赁合同双方另行签订。在兴英商厦建成后，原告未与其签订租赁合同，而是与被告签订了《商业物业经营管理合同》。
天元名品咨询公司于2013年3月19日经张家口市工商行政管理局核准成立，法定代表人为吴玉琳，股东包括王耀华、柯旭�、吴玉琳、鲁东。该公司在2012年11月29日与原告签订《项目全程独家销售合同》时还未注册成立。合同签订人彭华并非该公司股东。
上述事实，有原、被告提交的证据，当事人的当庭陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，被告为以其特定的商业物业经营管理技能为原告提供服务，与原告签订的《商业物业经营管理合同》和《补充协议》实为委托合同。被告将其中的销售业务指定转由销售公司即天元名品咨询公司进行处理，原告与天元名品咨询公司之间签订《项目全程独家销售合同》后直接发生的也是委托合同关系，与本案并非同一法律关系。原、被告之间签订的《商业物业经营管理合同》和《补充协议》，是双方当事人之间真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应认真履行。合同签订后，原、被告双方按约定履行了合同前期义务�2013年8月9日正式开盘销售后，由于受销售价格、招商、公众对产权式商铺的认知等因素的影响，至2013年9月4日，原、被告及销售商召开会议形成决议时仅售出62套。到预销售的商厦于2013年11月8日竣工验收合格后，经原告催告，被告未接收商场，未开展招商工作，亦未与已购商铺业主签订回租协议，以自己的行为明示不再履行合同义务。在原告函告解除合同后，被告同意解除合同。现原告要求被告按合同约定承担违约赔偿责任，其诉求符合相关法律规定，本院予以支持。但原告要求被告赔偿的违约损失额为700万元，包括原告已实际支出的费用200万元和违约损失500万元。对于原告所述已实际支出的200万元费用问题。其提交的实际支出的费用票据总数为2005575.73元，包括销售商铺缴纳的税金1191749.26元和办理产权登记费433元，因销售商铺实现销售收入后原告理应缴纳税金和�购商铺业主办理产权登记，故此两项不属于原告的损失；购置售楼部办公用品费用39573元，因所购办公用品非一次性消耗品，有继续利用的价值，其费用不应由被告承担；支付天元名品咨询公司的销售佣金123256元，因该佣金的支付与被告之间的合同履行并无关联性，该支出不能作为原告的损失由被告承担。故原告的前述请求因无法律依据，本院不予支持。按原、被告双方的约定，在原告预销售的商厦于2013年11月8日竣工验收合格后七日内，应接收商场，开展招商工作，与已购商铺业主签订回租协议。从11月18日原告给被告发催告函，让其尽快组织人员前来办理商场交接手续，到2014年1月21日原告通知被告解除合同，此期间原告所发生的费用应认定为其损失，应由被告承担。包括为销售商铺装修售楼部费用96430.5元；广告费181650元；为退商铺业主办理注销登记费25911元；付购商铺业主赔偿费75464元；2013年12月至2014年1月的取暖、照明支出的电费56194.08元，支付维修工、电工、保安人员的工资45700元。共计481349.58元。因双方之间订立的合同及补充协议于2014年1月已经解除，则2014年1月以后所产生的费用不应由被告承担。对于原告要求被告赔偿违约损失500万元问题。因原、被告双方在合同第8.2条违约责任中明确，被告中途擅自退出，须向原告缴纳全部应缴委托金1.25亿元×8%×3年作为补偿，现原告仅要求被告赔偿损失500万元，放弃其余合同补偿权利，符合法律相关规定，本院予以支持。被告的辩驳理由不成立，本院不予采信。综上，被告应赔偿原告的违约损失应为：48.134958万元＋500万元＝548.134958万元。被告所称暂时中止履行合同，是依法行使顺序履行抗辩权，理由是原告存在先期违约，一是原告拟交付的场地面积7529㎡与原合同约定的面积8516�严重不符，二者相差近1000㎡。致使其无法按照签订合同时既定的招商运营方案进行经营；二是原告开盘确定的销售价格远高于双方签订合同时预定的数额，致使其返租压力过大，合同目的、经营利益根本无法实现，反而亏损；同时导致商铺销售严重受阻，合同无法履行；三是原告不顾合同约定和销售的实际情况，对合同中“剩余未销售物业，由乙方购买，价格双方另订协议”的条款本意任意曲解，无理要求其在销售期满后对未销售的物业全部购买。本院认为，行使抗辩权应符合法律规定的条件。首先，被告所述拟交付的面积问题，原告拟交付的一至五层铺位和底商面积为7529.41㎡，不包括未作价的地下室852㎡，与双方在合同中约定的面积大约是8516㎡，相差仅134.59㎡，并非1000㎡，且合同明确核定面积以房管局测量的建筑面积为准。故不存在原告拟交付的商铺面积与合同约定面积“严重不符”问题；其次，拟售商铺开盘确定的销售价格虽然相对过高，但从“会议记要”反映出，被告同意继续按原价格对外销售。故被告合同目的能否实现，是否亏损，不能仅归责于原告；第三，原、被告双方经协商确定于2013年10月1日前开业，后在2013年9月4日又将商场交接的日期变更为做完竣工验收报告之日，最迟至2013年12月31日。原告拟交付的商场于2013年11月8日通过竣工验收，18日即发函催告被告来人办理交接手续，其已按约履行了义务，不存在被告所述的违约情形。第四，对剩余未销售物业在销售期满后一个月内由被告购买，是原、被告在补充协议中的明确约定，即使原告提出了由被告购买的要求，但价格须双方另行商议，其提出要求也符合协议的约定和法律的规定。故被告行使顺序履行抗辩权中止履行合同的理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，第四百零六条第一款、第四百一十条之规定，判决如下：
一、被告石家庄天元名品投资管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告张家口市兴英房地产开发集团有限公司赔偿金548.134958万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由被告石家庄天元名品投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款�至河北省高级人民法院，开户行：河北银行高新支行，帐号：xxxxxxxxxxxx）。
审判长 成 进
审判员 牟 键
审判员 韩建新
二〇一五年三月二十日
书记员 王立军
附：案件涉及法律相关条文
《中华人民共和国合同法》第五条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状�采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第四百零六条第一款有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。