广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终1146号
上诉人（原审被告）：齐玉春，女，汉族，1970年11月10日生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘克强，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：桂林市彰泰物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区民族里98号。
法定代表人：蒋宇芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务。
上诉人齐玉春因与被上诉人桂林市彰泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐玉春的委托诉讼代理人刘克强，被上诉人桂林市彰泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人甘永雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人齐玉春向本院提起上诉请求：1、依法撤销桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第2054号民事判决，改判上诉人按照政府指导价标准支付物业费；2、依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审不认定“《前期物业服务协议》的物业费标准违反《合同法》、《消费者权益保护法》、《价格法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》的规定，系无效合同及无效条款”，明显错误。1、被上诉人的选聘和《前期物业服务协议》的订立，违背《物业管理条例》第二十四条第二款关于前期物业服务机构选聘的强制性规定，未举证证明依该规定与上诉人订立服务协议，故应认定无效。2、《前期物业服务协议》的服务期限、物业费等格式条款，违反上述强制性规定，利用开发商的强势地位，排除上诉人公平交易权，属于强制交易，属无效条款。3、《前期物业服务协议》第22条明显为强制的霸王条款，一审不予认定明显错误，依法应予纠正。4、前述协议物业费收费标准超过桂林市政府的指导价，系无效标谁。二、物业服务合同为双务有偿合同，业主支付服务费的对价是物业服务企业提供了对等的物业服务，一审判决认定上诉人对未实际入住期间的物业费承担全部支付责任违反公平和等价有偿原则，依法应予调整。
被上诉人桂林市彰泰物业服务有限公司辩称：一、物业服务协议是上诉人与被上诉人平等协商一致的结果，符合民事法律的基本原则，应属有效合同。二、合同所涉物业费与被上诉人提供的物业服务及有关增值服务价值相当。三、价格法第18条明确规定政府可以实行政府指导价或定价的情形，物业服务不属于价格法规定的政府定价的类型。一审判决符合法律规定，应予维持。
被上诉人桂林市彰泰物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠的物业费17150.5元，楼道电费及灯具维护费400元，单元楼道公共电费240元，灭火器年检费80元，车位维护费1800元；支付违约金43810.7元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院确认以下法律事实：2010年12月13日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定，被告作为彰泰*第六园31栋1单元3层4号的业主根据《物业管理条例》和相关法律、法规政策，与原告在自愿、平等、协商一致的基础上，就原告提供前期物业管理服务事宜，订立本协议；物业管理服务费用住宅部分由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其他物业按定额交纳，具体标准为：住宅物业管理费2.88元/㎡/月，地下停车场物业管理费50元/月/位，楼道门禁、灯具维护费用100元/年/户，单元楼道公共电费60元/年/户，灭火器年检费用20元/年/户；物业服务费收取方式为预先收取、分期支出、交费周期为一年，业主应一次性预先交纳一年的物业管理费用；业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日以千分之三的标准向原告支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起至业主委员会成立后根据业主大会决议与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告在该协议上签名，加纳手印，原告加盖公章，予以确认。被告于2010年12月13日收房，2015年11月27开始装修，2016年3月完成装修。原告分别于2014年10月24日、2015年5月11日、2015年8月20日通过申通快递向被告邮寄催收物业费律师函，催促被告缴纳物业费。另查明，本案涉案的彰泰*第六园小区至今未成立业主委员会。因原告认为被告长期拖欠物业费，已构成违约，故诉至一审法院，提出前述诉讼请求。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告应否支付原告物业管理服务费等相关费用。二、被告应否支付原告违约金及违约金的计算方式。
关于争议焦点一，原、被告间系物业服务民事法律关系，原、被告签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，为有效合同。原告按合同履行了物业管理服务义务，被告已接受了原告提供的物业服务，应向原告支付相应的物业管理服务费等相关费用。被告2012年1月1日至2015年10月31日期间欠缴物业管理服务费16436.8元（2.88元/㎡/月×124.07㎡×46个月），楼道门禁、灯具维护费用383元（100元/年/户×3.83年），单元楼道公共电费229.8元（60元/年/户×3.83年），灭火器年检费76.6元（20元/年/户×3.83年），车位维护费1800元（50元/月/户×36个月），以上共计18926.2元，故本院对原告的该项诉讼请求中未超出18926.2元的部分，予以支持；超出部分，不予支持。被告辩称，本案应追加合创公司为第三人，前期物业服务合同系案外人合创公司在售房时要求被告签订的，原告的工作人员未参与签订合同。因合创公司不是本案的物业服务协议的合同相对方，与本案没有直接的法律关系，且原告在前期物业服务合同上加盖了公章，故一审法院对被告的该项辩解，不予采纳。被告同时辩称，本案前期物业协议系格式合同，包含格式条款，未经双方平等协商，属强制交易，合同中约定的收费标准违反政府指导价的强制性规定，依法应予无效；被告未实际入住，不应按合同规定的标准缴费等意见，因被告未提供足够的证据证明其上述观点，一审法院对被告的上述辩解，亦不予采信。
关于争议焦点二，被告未按照合同约定按期缴纳物业服务费，构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。被告辩称，被告不存在违约，且合同约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”一审法院对被告关于违约金过高的辩解予以采纳。但被告未提出具体应减少的数额，一审法院认为，原告的损失为利息损失，故以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定被告在赔偿原告的利息损失外，再承担利息损失的30%的违约责任。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》第八条第二款的约定，原告按年度预收取物业服务费，故被告应支付原告违约金3103.1元[计算方式：2012年1月1至2012年12月31日期间，以该年度应交物业服务费4287.9元（124.07㎡×2.88元/月/㎡×12个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.56%×130%，为365.7元；2013年1月1日至2013年12月31日期间，以累计欠缴的物业服务费8575.7元（124.07㎡×2.88元/月/㎡×24个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%×130%，为668.9元；2014年1月1日至2014年12月31日期间，以累计欠缴的物业服务费12863.6元（124.07㎡×2.88元/月/㎡×36个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%×130%，为1003.4元；2015年1月1日至2015年10月31日期间，以累计欠缴的物业服务费16436.8元（124.07㎡×2.88元/月/㎡×46个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%×130%×0.83，为1065.1元]，故本院对原告要求被告支付违约金不超过3103.1元部分的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。据此，依法判决：一、被告齐玉春支付原告桂林市彰泰物业服务有限公司物业管理服务费16436.8元，楼道门禁、灯具维护费用383元，单元楼道公共电费229.8元，灭火器年检费76.6元，车位维护费1800元，共计18926.2元；二、被告齐玉春支付原告桂林市彰泰物业服务有限公司违约金3103.1元；三、驳回原告桂林市彰泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费895元（原告已预付本院），由原告桂林市彰泰物业服务有限公司负担444.9元，被告齐玉春负担450.1元。
二审期间，双方当事人未提交新证据，对一审判决认定的法律事实未提出异议，本院予以确认。本院同时确认上诉人与其委托诉讼代理人为夫妻关系。一审查明的事实包括：2010年11月上诉人与桂林合创建设投资有限公司签订购买桂林市七星区穿山小街58号彰泰*第六园第31幢1单元3层4号房的预售房合同。同年12月15日签订正式的《商品房买卖合同》。在购房前的2010年12月13日，上诉人与被上诉人桂林彰泰物业服务有限公司签订一份《前期物业服务协议》。该协议约定了相关物业服务内容与质量，各项收费标准及交费方式，违约责任等事项，协议未约定房屋不居住时不收费的条款。
本院认为，本案争议焦点是：一、涉案《前期物业服务协议》及物业费标准是否是无效合同和无效条款？二、上诉人未入住期间是否应当收取物业费？
一、关于涉案《前期物业服务协议》及物业费标准是否是无效合同和无效条款问题。上诉人在购买桂林市七星区穿山小街58号彰泰*第六园第31幢1单元3层房屋前两天，即与被上诉人签订了《前期物业服务协议》。该协议内容和形式未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，虽是格式合同，但上诉人及丈夫都是具有较高文化水平的完全行为能力人，尤其是上诉人的丈夫即上诉人的委托诉讼代理人从事的是律师工作，具有专业的法律知识，对合同条款的解读和理解优于普通人，也完全知道法律上关于格式合同法律效力的规定，完全可以就其在本案诉讼过程中提出的对涉案合同的异议，在签约时就提出并与被上诉人协商、修改，甚至上诉人可以因此放弃购买涉案房屋，不受涉案合同的约束。但上诉人仍然签订了涉案合同，并在两天后签订了《商品房买卖合同》，购买了由本案涉案合同提供物业服务的房屋。上诉人至今未向法庭提交受到外力胁迫等可能造成违背上诉人意愿签订购房合同和前期物业管理合同的证据，或者当时与被上诉人协商后保留意见的证据，可见，上诉人与被上诉人签订涉案合同，是其真实意思表示，并不存在强买强卖的事实，也无被上诉人胁迫上诉人的证据。因此，涉案《前期物业服务协议》为合法有效之合同。至于上诉人上诉称该合同违反政府指导价格规定，上诉人并未对此举证证明。根据《中华人民共和国价格法》有关规定政府可颁布指导价格的范围，并不包含物业管理费在内。上诉人购买的房屋，在桂林市属于高档住宅小区，该小区收取的物业管理费，并不明显高于普通小区物业管理费。被上诉人与该小区房屋开发商系两个不同的公司，具有独立的法人资格，不需要相互依存，借势签约。该小区在开发和销售过程中，在未成立业主委员会前，依规聘请相关前期物业管理公司对小区进行物业管理，符合法律和法规的规定。而前期物业管理如果存在问题，小区业主可依法成立业主委员会，对物业进行自主管理，在此之前，前期物业管理则是商品房开发小区必须的管理条件。至于被上诉人是否已办理收费备案手续，属于政府行政职能部分，不属于法院管辖部分，对此，本院不作处理。因此，上诉人对此的上诉理由不成立，本院不予采纳。
二、关于被上诉人是否应收取上诉人未入住期间物业费的问题。物业管理合同，即是管理单位对住宅小区业主提供物业管理服务，业主支付相应管理费用的合同。上诉人在购买该小区房屋后，对房屋进行装修后入住，接受了相应的物业管理服务，理应支付物业管理费及相关费用。上诉人以上述第一个争议焦点为理由拒付物业管理相关费用，违反了双方签订的《前期物业服务合同》的约定，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。至于上诉人称其未入住期间不应收取物业费的问题，双方在所签《前期物业服务协议》并无约定，而且物业管理主要是对小区公共部分的管理，不涉及业主私人房产的管理。即使上诉人未入住，也只是未对自己私有房产进行使用和管理，被上诉人并不因为部分业主未入住而减少对整个物业的管理和服务。因此，上诉人对此的上诉理由亦不成立，对其要求免收该部分的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人购买桂林市七星区穿山小街58号彰泰*第六园第31幢1单元3层住房，与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，该协议内容和形式符合法律和行政法规规定，为合法有效合同。上诉人接受了被上诉人的物业管理服务，理应按双方签订的《前期物业服务协议》的约定向被上诉人交纳物业管理的相关费用。现上诉人逾期未交已构成违约，应承担违约责任。一审法院审理本院认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费351元（上诉人齐玉春已预交），由上诉人齐玉春负担。
本判决为终审判决。
审判长 宿健慧
审判员 刘媛媛
审判员 周 霞
二〇一七年五月二十五日
书记员 叶菁华