安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖12民再32号
抗诉机关：安徽省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：孙明,男,1964年6月18日出生，汉族，个体工商户，住安徽省阜阳市颍州区清河办事处。
申请人（一审原告、二审上诉人）：孙婷婷,女，1989年12月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省阜阳市颍州区，系孙明之女。
上列二位申诉人的共同委托诉讼代理人：杨作福，北京市义派律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）:阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组,住所地安徽省阜阳市颍泉区。
负责人：朱兰三，该处置小组组长。
委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘艳，安徽仲天律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）:王振兴,男,1980年9月15日出生,汉族，居民，住安徽省阜阳市颍泉区青年路。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）:朱卫红,女,1985年8月21日出生,汉族，居民，住安徽省阜阳市颍泉区胜利北路，系王振兴之妻。
上列二位被申诉人的共同委托诉讼代理人：邓辉，安徽颍淮律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）:田凤侠,女,1965年8月26日出生,汉族，居民，住安徽省阜阳市颍泉区人民东路。
申诉人孙明、孙婷婷因与被申诉人阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组、田凤侠、王振兴、朱卫红房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月16日向安徽省阜阳市颍泉区人民法院提起诉讼。该院于2015年12月10日作出（2014）泉民一初字第01491号民事判决。孙明、孙婷婷、阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组不服，分别向本院提出上诉。本院于2016年5月17日作出（2016）皖12民终905号民事判决。孙明、孙婷婷仍不服，向检察机关申诉。安徽省人民检察院于2017年7月12日以皖检民（行）监[2017]34000000072号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院于2017年11月20日作出（2017）皖民抗64号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申诉人孙明、孙婷婷的委托诉讼代理人杨作福，被申诉人阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组的委托诉讼代理人师博、潘艳，被申诉人王振兴、朱卫红的委托诉讼代理人邓辉到庭参加诉讼。被申诉人田凤侠经合法传唤未到庭参加诉讼。检察机关指派肖金录、张晓龙履行监督职务。本案现已审理终结。
安徽省人民检察院抗诉认为，本院（2016）皖12民终905号民事判决认定基本事实缺乏证据证明。理由：承租人的房屋优先购买权遭受侵害的损失应以房屋的市场价值扣除买方为交易实际支出的购房款及交易税费计算。房屋的市场价值评估应由具备资质的专业评估机构经过实地勘察和市场调查，依据有关法律、法规，遵循独立、客观、公正、科学的原则，并结合估价对象的估价目的和具体情况进行的专业评估。避税的一种管理手段，不具备一般的市场评估要求，该评估系统得出的评估价格只作为房地产交易时计算各种税费的依据，不能完全体现同时期估价对象的客观市场价值。本案中，原审法院应以独立的专业评估机构评估价格为基数计算孙明、孙婷婷房屋优先购买权受到侵害所受的损失。且检察机关在查办案件中委托专业评估机构评估的涉案房屋价格明显高于原审法院采信的存量房交易价格评估系统评估价格。故原审法院以税务机关的存量房交易价格评估系统评估价格扣除买方为交易支出的购房款及交易税费计算孙明、孙婷婷所受损失，缺乏证据证明。
孙明、孙婷婷再审称，与检察机关抗诉意见一致，另外为了充分保护当事人合法权益与职工利益，愿意以79.8万元购买此房，或者以更高的价格购买。
印刷二厂辩称，1、原一、二审判决正确;2、对于本案关键检察机关提出抗诉的安徽名居房地产评估报告，并不是本案任何一方当事人提出申请进行的鉴定，也没有依法送达各方当事人，且评估报告并不是就本案专门作出的涉案评估，而是一个所谓的不存在的刑事案件中的证据，这是剥夺各方当事人陈述、申辩，以及参与评估权利的评估报告;3、原判决而言房地产评估报告的价格，依据阜阳市税务系统按照交易价格进行的价格评估价值，该评估价格是税务机关依据房地产公开的市场价格为参考，作为税务机关防止当事人故意逃避税收，损害国家利益，而计算该评估价格完全尊重市场价格的申报核算等评估，具有客观性、公正性；4、检察机关的抗诉属于侵犯印刷二厂的合法权益，请求人民法院就相关证据的合法性、真实性进和充分考虑的基础上维持一、二审判决。
王振兴、朱卫红辩称，1、原审判决正确，应予以维持；2、申诉人应对被申诉人是否存在串通行为进行举证；3、被申诉人购买房屋是善意的，税费包括中介费、购房款；4、水电已过户被申诉人名下，被申诉人缴纳的税费应由申诉人承担。5、损失举证应该是在申诉人一方，原审中申诉人并未合法举证，被申诉人认为抗诉违反了“谁主张谁举证”的法律责任，该抗诉的事实有问题。申诉人的再审请求应予以驳回。
孙明、孙婷婷向一审法院起诉请求：1、依法确认享有房屋购买优先权；2、判令印刷二厂、田凤侠、王振兴、朱卫红赔偿损失25.6万元（65.5万元-40万元）。
一审法院认定事实：位于阜阳市颍泉区中市办事处水厂巷9#2幢102、103门面房两间，每间面积41平方米，该房产属印刷二厂集体所有。经协商，该房出租给孙明使用，双方签订有房屋租赁协议书，主要内容是：甲方（印刷二厂）同意把本单位一楼两间门面房租赁给乙方（孙明）开小吃部使用，每季度租赁费1200元，如逾期不付，按20%违约罚款。乙方不通过与甲方协商，不准随意退房，否则要付甲方损失，甲方不通过与乙方协商，不准随意收回房，否则要付乙方经济损失。该协议由原印刷二厂负责人朱兰三和孙明分别签字。该协议未写签订时间。原告主张是1999年签订的，被告二厂资产处置小组主张是2002年签订的。被告二厂资产处置小组提供的租赁费记录从2006年9月3日至2011年9月3日，每季度租赁费按1200元收取，此后，按每季度3000元收取，该租赁费原告交至2014年6月3日。2010年5月6日，原告孙婷婷（孙明之女）要将该租赁房屋改做广告经营部，在办理营业执照时，印刷二厂出函证明孙婷婷租赁该单位门面房一间从事招牌锦旗制作,孙婷婷领取了个体工商户营业执照。后印刷二厂因经营管理不善倒闭。2012年11月27日，阜阳市颍泉区中市街道办事处下发《关于同意成立阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组的批复》，同意成立资产处置领导小组，组长朱兰三，成员李树才、王勤英。同日，阜阳市颍泉区中市街道办事处下发《关于成立阜阳市中市区印刷二厂资产处置指导组的批复》，同意成立资产处置指导组，组长李孟辉，副组长郭峰，成员汪涛、陈春风等四人。2013年4月24日，二厂资产处置小组在《阜阳日报》刊登处置资产公告，声明原来与印刷二厂有业务往来的单位、个人与职工在45日内前来联系登记，逾期视为放弃。2014年6月12日，二厂资产处置小组与田凤侠、王振兴、朱卫红签订一份《房地产买卖合同》，约定该两间门面房以40万元的价格出售给田凤侠、王振兴、朱卫红。2014年6月23日上午，阜阳市颍泉区中市街道办事处召开关于印刷二厂资产处置会议，处置意见是先将房屋处置。同日，二厂处置小组作出“关于阜阳市中市区印刷二厂资产处理说明”，主要内容是：经本厂资产清算领导小组与买方协商同意将本单位所有的水厂巷9#2幢G-
N轴线一楼砖混结构房82㎡处理给买方田凤侠，买价40万元，企业协助办理产权转移手续，所有费用由买方承担。该说明有印刷二厂处置小组盖章，职工李树才等6人签字。同一天，二厂处置小组张贴通知，告知房屋进行出售，请租赁户结清房租、水电费等并于2014年7月8日搬迁完毕。次日，原告根据二厂处置小组的通知到中市街道办事处向陈春风反映15天搬迁时间太短，并且愿意购买该房。2014年7月3日，二厂资产处置小组向颍泉区中市办事处提交《阜阳市印刷二厂资产处置报告》，要求将该两间门面房公开拍卖转让变现，郭峰、陈春风在该报告上签字，阜阳市颍泉区中市街道办事处在该报告上盖章，同意该厂资产处置。同日，二厂资产处置小组作出《关于阜阳市中市区印刷二厂资产处置补充说明》，内容同6月23日的说明，原来未签字的职工朱兰三等三人签字。2014年7月4日，田凤侠、王振兴、朱卫红将购房款40万元汇入二厂资产处置小组指定的账户，同年7月23日，该诉争房产过户至田凤侠、王振兴、朱卫红名下。按照阜阳市人民政府《关于加强存量房交易税收征管工作的通告》规定，税务机关根据阜阳市存量房交易计税价格评估系统对涉案房屋价格进行评估，该房屋计税价格65.6万元。田凤侠、王振兴对该交易计税价格未提出异议，已交纳房屋契税26240元、印花税333元、营业税和土地增值税等7.6424万元、登记费600元、房屋转让手续费6560元，计11.0157万元。
一审法院判决：(一)原告孙明、孙婷婷是否享有优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权，是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。确认原告是否享有优先购买权，关键在于被告二厂资产处置小组在出售诉争房屋时，原告与其是否存在房屋租赁关系。原告孙明与印刷二厂的租赁合同虽没有印刷二厂的盖章，但有法定代表人朱兰三的签字，且双方按该协议实际履行多年，故应认定双方签订的租赁合同有效。该合同约定，出租人不通过与承租人协商不准随意收回房，否则要赔偿损失。从合同内容及实际履行情况判定，在二厂资产处置小组出卖该诉争房屋之前，原告孙明与原印刷二厂的房屋租赁关系一直存在。原告孙婷婷系孙明之女，实际使用该诉争房屋从事广告、招牌、锦旗等制作并办有营业执照，原印刷二厂对此签字认可，故应认定孙婷婷也是该诉争房屋的承租人，与原印刷二厂也存在租赁关系。法律规定承租人对承租的房屋有优先购买权，出租人的优先购买权是法定权利，只有房屋承租人这个特殊民事主体才享有该权利。现两原告主张所租赁房屋的优先购买权，承租人之间系父女关系，诉讼目的一致，孙明、孙婷婷的优先购买权应予确认。(二)原告孙明、孙婷婷的优先购买权是否受到侵害。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据上述法律规定，承租人的优先购买权是依法产生的，具有一定的专属性。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。关于“合理期限”的认定问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，故合理期限应界定为十五日，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限15日。这就要求出卖人负有通知的义务，通知的到达是权利人期限计算的起点，是承租人知悉交易条件、行使优先购买权的前提。从本案来看，二厂资产处置小组未举证证明实际通知原告的具体期限，根据中市办事处的批复、二厂资产处置小组的要求租赁人搬迁公告及证人证言确认，原告接到租赁房出卖的通知日期应从2014年6月23日起算，至7月8日期限届满，这与公告中限期搬迁的时间是一致的。法律规定的优先购买权中的“同等条件”，应当指出租人自己决定的或者与承租人以外的人商定的房屋出售的条件，原告在6月23日知道诉争房屋出售价格，是否主张以同等价格购买，应在15日内答复，在此15日内印刷二厂负有不得将房屋卖给他人的止卖义务。但被告二厂资产处置小组与田凤侠、王振兴、朱卫红之间的房屋转让行为发生在该期限届满之前，被告二厂资产处置小组未提供承租人表示放弃优先购买权的有力证据，故二厂资产处置小组转让房屋的行为违反了法律规定，侵害了原告的优先购买权。且被告二厂资产处置小组7月3日向主管单位提交的资产处置报告中，明确写明该房产进行公开拍卖处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。但二厂资产处置小组并未将该涉案房屋进行拍卖，而是在提交该处置报告的次日直接将涉案房产变卖，侵害了原告孙明、孙婷婷的优先购买权。(三)原告孙明、孙婷婷的诉讼请求能否支持问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”原告孙明、孙婷婷要求确认其对讼争房屋有优先购买权，认为出租人存在其他损害承租人优先购买权的情形，其权利受到侵害，要求二厂资产处置小组承担赔偿责任的诉讼请求，结合上述法律规定，应予支持。该讼争房屋以40万元成交，但在办理房产过户手续时，税务机关按照存量房交易价格评估系统评估价值65.6万元计征各种税费，二厂资产处置小组和田凤侠、王振兴、朱卫红对该评估价格均未提出异议，并按该评估价值交纳各种税费11.0157万元。因该房产评估价格，是以房地产公开市场价格为参考，根据房地产估价理论，依照房地产估价相关规范和标准，采用批量评估技术评估得出，评估值更接近真实市场价值，因而具有客观性和公正性。自2012年7月1日起，阜阳市区所有存量房交易均采取该评估系统评估的价格进行交易，具有普遍性，故对该房产市场价值65.6万元，予以认定。原告要求按交易价格与该房屋市场评估价格之间的差价计算其实际损失，结合该房产所处位置、房屋使用性质、使用面积等因素，对原告的该项诉讼请求，应予支持，但应扣除买方为交易支出的必要的交易税费11.0157万元，剩余部分即为利润，即原告未购买该房产造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条、第二十四条第三项之规定，判决：一、二厂资产处置小组于判决生效之日起十日内赔偿孙明、孙婷婷损失145843元(65.6万元-40万元-11.0157万元)；二、驳回孙明、孙婷婷其他诉讼请求。案件受理费5220元，由孙明、孙婷婷负担2320元，二厂资产处置小组负担2900元。
孙明、孙婷婷不服一审判决，上诉请求：1、一审判决扣除11.0157万元没有法律依据；2、田凤侠、王振兴、朱卫红应当承担本案的连带赔偿责任；3、一审判决适用法律不当。
二审法院认定的事实：孙明、孙婷婷向本院提供阜阳兴和房地产评估咨询有限公司出具的房地产抵押估价报告与田凤侠、王振兴、朱卫红向二审法院提供的五组证据均缺乏客观性与关联性，故对孙明、孙婷婷与田凤侠、王振兴、朱卫红所提供证据的证明效力均不予采信。
二审法院判决：孙明与原印刷二厂的房屋租赁关系一直存在，孙婷婷系孙明之女，实际使用该诉争房屋从事广告、招牌、锦旗等制作并办有营业执照，二厂资产处置小组对此签字认可，故应认定孙婷婷也是该诉争房屋的承租人，与原印刷二厂也存在租赁关系。依照有关法律规定，承租人对承租的房屋有优先购买权，故孙明、孙婷婷应享有房屋的优先购买权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。依照有关规定出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，故合理期限应界定为十五日，而二厂资产处置小组未举证证明实际通知孙明、孙婷婷的具体期限，二厂资产处置小组与田凤侠、王振兴、朱卫红之间的房屋转让行为发生在该期限届满之前，二厂资产处置小组未提供承租人表示放弃优先购买权的有力证据，且二厂资产处置小组并未将该涉案房屋进行拍卖，而是在提交该处置报告的次日直接将涉案房产变卖，故二厂资产处置小组转让房屋的行为违反了法律规定，侵害了孙明、孙婷婷的优先购买权，故一审判决认定事实清楚。二厂资产处置小组上诉称孙明、孙婷婷不享有房屋的优先购买权及孙明、孙婷婷的优先购买权没有受到侵害的上诉理由缺乏事实依据，不予采信。该诉争房屋以40万元成交，但在办理房产过户手续时，税务机关按照存量房交易价格评估系统评估价值65.6万元计征各种税费，二厂资产处置小组和田凤侠、王振兴、朱卫红对该评估价格均未提出异议，自2012年7月1日起，阜阳市区所有存量房交易均采取该评估系统评估的价格进行交易，具有普遍性，故对该房产市场价值65.6万元，予以认定。孙明、孙婷婷的实际损失，应扣除买方为交易支出的必要的交易税费11.0157万元，故一审判决扣除交易税费11.0157万元并无不当，孙明、孙婷婷诉请赔偿其损失25.6万元应当得到部分支持。孙明、孙婷婷上诉称一审判决扣除11.0157万元没有法律依据与二厂资产处置小组上诉称孙明、孙婷婷的诉讼请求不应得到支持的上诉理由不能成立，不予支持。孙明、孙婷婷提出田凤侠、王振兴、朱卫红购买诉争房屋是串通相关领导而私下进行的交易，其二人并未提供证据予以证明，孙明、孙婷婷上诉称田凤侠、王振兴、朱卫红应当承担本案的连带赔偿责任及一审判决适用法律不当的上诉理由缺乏法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由上诉人孙明、孙婷婷负担2500元，二厂资产处置小组负担2900元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
对原一、二审当事人提交的证据，再审认定与原一、二审认定一致。
再审时，孙明、孙婷婷将阜阳市颍泉区人民检察院委托安徽名居房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估，作出的“致委托方函”作为新证据提供。证明争议的房屋当时市场交易价格为79.8万元（该函载明的估价），应以79.8万元或者法院依职权进行司法鉴定的价格来计算孙明、孙婷婷的损失。
二厂资产处置小组质证认为，该“致委托方函”具有真实性，但与本案无关联性，鉴定不是本案申请人申请的专门的评估，侵犯了合法权益。
王振兴、朱卫红质证认为，本案争议的焦点是购买权的问题，优先购买权是债权，该评估是对物权的价值进行评估，评估的结论与本案应当查明的事实没有关联性，本院争议的焦点问题和法律关系问题是优先购买权问题，申诉人是否有优先购买，是不确定的状态，损失的确定应当是获得购买权的利益以及利益的损失，鉴定报告鉴定的是物权的价值，检察机关启动立案程序是被控告人是否犯罪，是因涉及受贿问题，按照主张，应对是否受贿进行审查，我们对再审程序启动的合法性提出异议，不能够客观反映当事人处分物权以及市场价格。
本院认为，该“致委托方函”是检察机关为办理刑事诉讼案需要，委托安徽名居房地产评估咨询有限公司评估，该公司受委托作出的。该函为检察机关办理刑事案件提供价值依据，其目的是打击犯罪，惩治罪犯，维护国家秩序，具有公共属性，与民事诉讼的司法评估鉴定是不同的。民事诉讼司法鉴定是为了维护民事诉讼当事人的自身合法权益，不具有公共属性。且该函不能反映评估时采用的方法和依据是什么。且与孙明、孙婷婷起诉状中的请求不一致。因此，不予确认该证据为认定本案事实的依据。
再审查明的事实与一、二审一致。
再审争议的焦点是原判以税务机关纳税时按照存量房交易价格评估系统评估价值65.6万元计算孙明、孙婷婷因丧失优先购买权而受到的损失是否适当的问题。
本院认为，承租人的优先购买权损害赔偿其依性质是缔约过失损失损害赔偿，而不是物权损害赔偿，缔约过失损害赔偿仅赔偿信赖利益。一般认为信赖利益的保护是为了恢复到订立合同前的状态，与之对应信赖利益应当保护直接损失与间接损失。直接损失一般指缔结合同时花费的各种成本，直接损失的认定比较客观直接。如本案中，孙明、孙婷婷支出的诉讼费等。间接损失指如果行为人将会缔约，受害人必将获得各种机会，且在实际履约过程中丧失与他人订立合同的机会所引起的损失。本案中，承租人孙明、孙婷婷所遭受的间接损失应该是指丧失同等条件下购买诉争房屋的机会利益，但机会成本的具体金额如何计算，法律没有明确规定衡量的标准，实践中也有不同意见。就本案而言，孙明、孙婷婷提起诉讼时主张以税务机关收费时按照存量房交易价格评估系统评估的房屋价值65.6万元计算其损失，说明孙明、孙婷婷对此也是认可的。自2012年7月1日起，阜阳市所有存量房屋交易均采取该评估系统评估的价格进行交易，具有普遍性，原判以该评估的房屋价值65.6万元以计孙明、孙婷婷的间接损失，对各方当事人比较公平，较适当。综上，孙明、孙婷婷一方在本次再审庭审中提出要求本院依职权组织对争议房屋进行司法鉴定评估其价值，理由不充分，不予采纳。其提出高价购买诉争房屋，无法律依据支持，亦不予采纳。本院（2016）皖12民终905号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确，再审予以维持。孙明、孙婷婷的再审请求，不予支持。检察机关的抗诉意见理由不能成立，不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2016）皖12民终905号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 王廷华
审判员 梁凤鸣
审判员 魏 晋
二〇一八年一月三十日
书记员 徐金鹏
附相关法律、法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。