重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝04民终1014号
上诉人（原审被告）：王承发，男，1956年7月21日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆裕亿房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县。
法定代表人：谭佑祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何小明，重庆星兴律师事务所律师。
原审第三人：石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县。
法定代表人：杨俊，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨孟华，男，土家族，1963年7月8日出生，石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。
上诉人王承发因与被上诉人重庆裕亿房地产开发有限公司（以下简称裕亿公司）及原审第三人石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2017）渝0240民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王承发上诉请求：撤销原判第一项，维持原判第二、三项，改判第一项为上诉人王承发支付被上诉人66228.30元，一、二审诉讼费按比例分担。事实和理由：一、一审认定原审第三人未追认上诉人与杨国林签订的合同除费用标准追认外其余不予追认的事实错误。其一，既然认定2008年9月13日的合同当事人为杨国林，又认定原审第三人按协议标准向上诉人支付过渡费，系第三人对费用标准的追认，本身就自相矛盾；其二，大量证据表明，川主巷片区开发的实际经营者系杨国林，故秦小军作为代理人签订合同既代表杨国林，也代表宏发公司；其三，2008年9月5日，宏发公司委托秦小军为桥北川主片区危旧改造工程（项目）负责人，负责此工程建设相关事宜。2008年9月13日的合同就是川主巷片区改造拆迁的事实的相关约定，而不是其他项目。因此，2008年9月13日《石柱桥北川主片区旧房拆建还房安置合同》合法有效。二、被上诉人应当支付上诉人还房面积差价款151060元。2008年9月13日，上诉人与原审第三人签订《石柱桥北川主片区旧房拆建还房安置合同》第3条第3项约定：除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其他消防道、绿化地、采光道、空坝等公共设施不计算公摊面积。被上诉人安置给上诉人的五套房屋建筑面积为542.75平方米，而使用面积为453.84平方米，按合同约定，上诉人只承担楼梯公摊面积。据上诉人到国土部门了解，每层楼的楼梯间公摊面积为10.2平方米，每套均摊1平方米，而上诉人只有三套房屋需分摊楼梯间面积，即为3平方米，按3500元/平方米计算，故被上诉人应补上诉人房屋差价款[500－（453.84+3）]×3500＝151060元。三、上诉人应支付被上诉人66228.30元。上诉人应支付被上诉人结构差价款228420元，被上诉人应支付上诉人楼层差价款11131.70元，被上诉人应支付上诉人面积差价款151060元，抵扣后上诉人只应支付被上诉人66228.30元。
裕亿公司及宏发公司均未作答辩。
裕亿公司向一审法院起诉请求：1.王承发向裕亿公司支付超面积房款144675.00元，并从2014年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直到被告付清时止；2.王承发向裕亿公司支付房屋结构造价的差价款307500.00元，并从2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直到王承发付清时止；3.王承发向裕亿公司支付自来水入户费4240.00元、居民照明用电入户费2400.00元、闭路电视光纤入户费2440.00元，共计9080.00元；4.王承发向裕亿公司支付大修基金43420.00元、测绘费1177.77元、不动产权证登记费435.00元，共计45032.77元。
一审法院认定事实：2008年3月5日，宏发公司委托秦小军作为石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾镇桥北川主巷片区危房改造工程的责任人，全面负责此工程建设相关事宜。该工程的伤亡安全事故由秦小军负责，工程的债权、债务均由秦小军负责。宏发公司收取该工程管理费用160000.00元。秦小军系杨国林的妻弟。
2008年9月13日，杨国林的委托代理人秦小军（甲方）与王承发（乙方）根据《重庆市房屋拆迁管理条例》及相关法律、法规的规定，甲乙双方遵循合法、公平、平等自愿的原则签订了《桥北旧房拆迁还房安置合同》，该合同约定：由乙方无偿出让原旧房地盘，甲方新建新房还给乙方。原旧房地盘实际占地使用面积甲方拆一还二，楼层拆一还一，总还房面积为500㎡。甲方还房地点、楼层由乙方按顺序在原居住地或所建新房地优先选择住宅。选房楼层、套数不限，只要与还房总面积相等方可。除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其他消防道、绿化地、采光道、空坝等公共设施不计算公摊面积，不计价。甲方施工图纸确定后，乙方自主选房，还房总面积小于或大于5㎡（含5㎡）以内的，按500元/㎡互补，5㎡（不含5㎡）以外的应按当时当地段房产市场价以货币互补。所建还房的质量必须经相关职能部门的检验认定，合格后方能交给乙方使用。还建房质量及交房标准为普通成套住宅用房或框架结构住宅用房。因乙方已合法取得产权证，所以拆建还房后应由甲方按还房总面积、分套数、分楼层负责无偿办理给原住户。甲方负责人杨国林加盖印章。宏发公司未在此协议上加盖公章。
2011年9月18日，拆迁人宏发公司（甲方）的委托代理人秦小军与被拆迁人王承发（乙方），根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》之规定，签订《川主巷片区危房改建协议书》，该合同约定：乙方被拆除的房屋位于石柱县南宾镇城北路川主巷19号附6号，占地面积99.5㎡，建筑面积447.75㎡，附属房屋面积52㎡，房屋结构为砖混结构，房屋使用性质为住宅。合计面积500㎡，乙方在实际选择安置房时，其累计选房面积超过原拆除面积小于5㎡的部分按1000元/㎡（不含5㎡），超过部分按同地段、同价位、同用途新建商品房市场价计算后由乙方向甲方补足房款。
2012年6月4日宏发公司（甲方）与王承发（乙方）签订《还房协议》，该合同约定：甲方向乙方还房的地址位于石柱县桥北川主巷。名为“川主·民心佳园”。该项目及设计方案已由县政府、县危改处置领导小组及县规划局审查通过，总体建设：1幢、2幢为多层6+1,3幢为高层电梯房。乙方选择的还房位置：高层电梯房3幢3单元1、21层，2套面积共计202.12平方米；高层电梯房3幢4单元1、6、13层，3套面积共计322.11平方米；王承发需购停车位3个。多层6+1按原拆迁协议执行，高层电梯房除水、电、气、电视、电话按原协议执行外，其余部分按宏发公司对外售房标准执行。高层电梯房按拆迁方对外承包多层6+1与高层电梯房之间的差额向宏发公司补齐价款；拆迁户选择的电梯以第10层为计算基价，每上一楼加10.00元/㎡，每下一楼减20.00元/㎡，依次类推；停车位按宏发公司对外销售的价格执行。
2012年7月8日，王承发出具《承诺书》，自愿从川主巷危旧房改造的《还房协议》中，将3栋4号6楼换成3栋4号23楼。3栋3号21楼换为3栋3号23楼（补差价）。2014年9月3日，王承发再次出具《承诺》，自愿将石柱县川主民心佳园3号楼一层楼8号户型旁边采光井的全部建筑面积统一到8号户型建筑面积合计计算（按国土局竣工测算面积和产权面积为准）。2014年裕亿公司接收川主片区危房拆建项目后，向王承发等38个被拆迁户发出了《还房户接房通知书》，通知要求还房户在2014年10月31日到楼盘小区售房部算帐并结清相关费用，王承发在此通知书上签字。在裕亿公司出具的《交房结算清单》上，王承发的五套房屋应补的差价为381908.17元。王承发不同意补差价，并在《交房结算清单》上备注了应还房的单元、楼层，并标注结构差为500.00元/㎡。
在实际履行过程中，宏发公司是按照2008年9月13日《桥北旧房拆迁还房安置合同》向王承发支付过渡费、营业损失费、房租。2016年5月11日，王承发依据2008年9月13日签订的《桥北旧房拆迁还房安置合同》起诉要求裕亿公司将3幢4单元13楼4号、3幢4单元23楼4号，3幢3单元23楼3号、3幢8单元1楼8号、3幢9单元1楼9号共计五套房屋交付给王承发置业并办理不动产权证书，支付王承发过渡费、营业损失费等共计449648.41元，违约金200000.00元。石柱县人民法院作出的（2016）渝0240民初1768号民事判决书，判决裕亿公司交付五套房屋并赔偿王承发营业损失、过渡费、租房费等共计256938.46元。裕亿公司、王承发均不服石柱法院判决，上诉至重庆市第四中级人民法院。重庆市第四中级人民法院作出（2016）渝04民终1466号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年4月6日，王承发依据生效的判决书向石柱县人民法院申请执行，裕亿公司提出王承发应补差价，要求法院暂缓执行，裕亿公司实际仅交付给王承发4套房屋。裕亿公司、王承发双方均在庭审中认可，房屋结构差价的单价为500.00元/㎡。如超出还房面积，房屋面积的单价为3500元/㎡。
秦小军是挂靠第三人宏发公司，后因资质问题挂靠裕亿公司。秦小军现脑梗死在医院接受治疗。涉案第3幢楼房整体竣工验收时间为2014年11月13日。2014年12月1日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院出具《面积测算报告》，经测算王承发五套房屋面积为：3幢8单元1楼8号121.13㎡（套内100.56㎡，分摊面积20.57㎡）、3幢9单元1楼9号109.20㎡（套内90.66㎡、分摊面积18.54㎡）、3幢3单元23楼3号100.33㎡（套内83.30㎡、分摊面积17.03㎡）、3幢4单元13楼4号108.03㎡（套内89.69㎡、分摊面积18.34㎡）、3幢4单元23楼4号108.03㎡（套内89.69㎡、分摊面积18.34㎡），五套房屋建筑面积共计546.72㎡。裕亿公司、王承发在庭审中双方均同意房屋实际面积以上述测量面积为准，也认可《面积测算报告》中‘前室’（10.2㎡）是楼梯间。石柱县建设委员会于2015年5月19日向裕亿公司颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。裕亿公司同意楼层差价款在本案中抵扣。
《条例》1999年3月26日由重庆市第一届人大常委会第十五次会议通过，2002年9月25日由重庆市第一届人大常委会第四十二次会议修订，2003年5月29日由重庆市第二届人大常委会第三次修正。2011年5月27日重庆市第三届人大常委会第二十四次会议通过废止《条例》的决定。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、《还房协议》协议是否实际履行；二、除楼梯间以外的其他公摊面积是否应计入还房总面积500㎡中；三、王承发是否应支付面积差价款及房屋结构的差价款；四、测绘费、不动产权登记费是否应由王承发负担。现分别评述如下：
一、关于《还房协议》是否实际履行的问题。《还房协议》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。因裕亿公司概括承受了宏发公司在“川主·民心佳园”项目中的权利和义务，裕亿公司、王承发应按照《还房协议》约定的内容履行。本案中，王承发辩称未享有《还房协议》中约定的任何一套房屋，《还房协议》并未实际履行。一审法院认为，一是《还房协议》中约定了高层电梯房3幢的楼层、套数及面积。王承发出具的《承诺书》中表明，王承发知晓并认可楼层变更；二是王承发自己在裕亿公司出具的《交房结算清单》备注的楼层与《承诺书》中3号楼1楼8号户型是一致；三是王承发起诉要求裕亿公司交付的房屋也已明确具体。虽然王承发通过执行仅享有4套房屋，但享有的标的是具体明确，双方也无异议。裕亿公司、王承发通过自己的行为表明双方已履行了《还房协议》，只是在实际履行过程中对标的物进行了变更。综上，王承发辩称理由，不予采信。
二、关于除楼梯间以外的其他公摊面积是否应计入还房总面积500㎡中。从三份合同中，仅有2008年9月13日秦小军作为杨国林的委托代理人与王承发签订的合同中载明了王承发除楼梯间的公摊面积应承担外，其余的公摊面积均不承担。其他两份合同均未明确表明王承发不承担其他公摊面积。一是2008年9月13日的合同当事人为杨国林与王承发，宏发公司未在该合同中加盖印章。虽然宏发公司或秦小军按照此协议的标准向王承发支付过渡费，但宏发公司对费用标准追认外，其余均不予追认。现王承发明确表示对没有宏发公司盖章的合同不予追认；二是2011年9月18日的合同中第一款中明确约定拆除的房屋的建筑面积447.75㎡及附属房屋面积52㎡，合计500㎡，也是指的建筑面积；三是王承发依据的《条例》是1999年通过的，而双方订立合同时依据的是2003年修订后的《条例》，其中未明确规定不得以公摊面积冲抵还房面积；四是2003年修订后的《条例》指导精神是拆一还一及改善居住条件，裕亿公司现安置的房屋居住环境及配套设施比拆迁前砖混结构的房屋均有所提升。综上，其他公摊面积应纳入还房总面积500㎡之内计算。
三、关于王承发是否应支付面积差价款及房屋结构的差价款。对于面积差价的问题，裕亿公司安置给王承发房屋面积按照建筑面积计算已超过约定500㎡，王承发应补偿原告超出部分的面积差价款。双方在庭审中均认可按照原告提交《面积测算报告书》测算的面积为准，且超过5㎡的按照3500.00元/㎡计算，安置给王承发五套房屋的建筑面积共计546.72㎡，故被告应补偿原告面积差价为151020.00元（5㎡×1000.00元/㎡+41.72㎡×3500.00元/㎡），原告请求支付144675.00元，符合法律规定，予以支持。关于房屋结构的差价款问题，一是2008年9月13日的合同中，约定了拆迁还房为普通成套住宅用房或框架结构住宅用房。在2014年6月4日的合同中，双方对重新安置房屋结构及是否补差价又进行了重新约定；二是2012年6月4日《还房协议》已履行，交付标的物变更并不影响《还房协议》中其他内容的效力。双方在庭审中认可房屋结构的差价的单价为500.00元/㎡，王承发应补偿裕亿公司房屋结构的差价款250000.00元（500.00㎡×500.00元/㎡）。
四、测绘费、不动产权登记费是否应由王承发负担。《还房协议》中约定的交付标准为商品房的交付标准，测绘费是开发企业即裕亿公司委托测绘机构实施测绘，裕亿公司不应将测绘费的成本转嫁给王承发，裕亿公司请求王承发支付测绘费，不予支持。房地产权登记费即不动产权登记费是不动产权利人向登记机构缴纳的费用，应由不动产权利人一方缴纳。2016年12月6日国家发展改革委会同财政部印发的《关于不动产权登记收费标准等有关问题的通知》规定棚户区改造安置住房的所有权登记收费标准为零费率。裕亿公司也未提供2016年12月6日前已为王承发了办理不动产登记的申请，也未提供代王承发缴纳的登记费的证据，对裕亿公司主张的该项费用，不予支持。
双方同意楼层差价款在本案中一并计算，《还房协议》以第10层楼为计算基价，每上一楼每平米加10.00元，每下一楼每平米减20.00元，王承发应补偿13楼4号房屋楼层差价为3240.90元（30.00元/㎡×108.03㎡），23楼4号房屋应补楼层差价款为14043.90元（130.00元/㎡×108.03㎡），23楼3号房屋应补楼层差价款为13042.90元（130.00元/㎡×100.33㎡）。裕亿公司应补偿王承发1楼8号房屋楼层差价款21803.40元（180.00元/㎡×121.13㎡），1楼9号房屋楼层差价款19656.00元（180.00元/㎡×109.20㎡），双方互补的楼层差价款抵消后，裕亿公司还应补偿王承发楼层差价11131.70元。王承发应支付面积差价款144675.00元、结构差价款250000.00元。双方相互抵消后，王承发还应支付裕亿公司383543.30元。裕亿公司请求王承发支付面积差价款、结构差价款的利息应从王承发知晓且符合交房条件的次日（2015年5月20日）起计算至付清时止，并非从2014年11月1起计算。
王承发认可裕亿公司代缴的水电入户费4240.00元、居民照明用电入户费2400.00、闭路电视光纤入户费2440.00元，大修基金43420.00元。予以确认。双方未协商车库价格也未支付车库款，可另行协商解决。
依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第八十三条、第八十八条、第八十九条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款之规定，判决：一、王承发于本判决生效之日起十日内向重庆裕亿房地产开发有限公司支付383543.30元及利息（以383543.30元为基数，从2015年5月20日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；二、王承发于本判决生效之日起十日内向重庆裕亿房地产开发有限公司支付自来水入户费4240.00元、居民照明用电入户费2400.00元、闭路电视光纤网入户费2440.00元、大修基金43420.00元，共计52500.00元；三、驳回重庆裕亿房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费8863.00元，由重庆裕亿房地产开发有限公司负担1241.00元、被告王承发负担7622.00元。
二审中，王承发向本院提交了以下证据：1.2008年5月13号的《桥北危房改建协议书》；2.2008年5月26日加盖有杨国林私章的《王承发选房位置及楼层》；3.《租房协议》；4.2011年9月18日杨国林的《承诺书》；5.《个人活期明细结果》；6.《相邻边界线协议》。证明杨国林是石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置项目的实际挂靠经营者。本院审查认为，实施石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置项目的宏发公司的委托代理人为秦小军，前述证据不能证明宏发公司授权杨国林从事石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置项目的相关工作，本院不予采信。
裕亿公司、宏发公司均未向本院提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点为：1.杨国林委托秦小军与王承发签订的《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》效力是否及于裕亿公司。2.裕亿公司安置给王承发的房屋公摊面积如何计算。现作如下评述。
关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，裕亿公司承继宏发公司权利义务前，石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置项目，秦小军系受宏发公司的委托负责该项目的安置拆迁工作。而从《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》签订的主体来看，甲方没有填写单位，落款中也无甲方签字盖章，仅有法定代表人杨国林及委托代理人秦小军签字，不能证明秦小军的行为系受宏发公司的委托所为。上诉人主张杨国林为该项目的实际挂靠经营者，一是上诉人没有提供杨国林与宏发公司之间的挂靠协议，二是即使杨国林是该项目的实际挂靠者，其从事的民事活动也应得到宏发公司的授权，并在授权范围内进行活动，但上诉人没有提供宏发公司认可杨国林可以委托秦小军从事与该项目有关活动的证据。因此，从现有证据来看，上诉人主张杨国林委托秦小军与其签订的前述合同代表了宏发公司的证据不足，本院不予支持。
关于焦点二。王承发主张所还房屋公摊面积只应将楼梯的公摊面积计算在房屋面积之内，系《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》第三条第3项的约定，但《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》除宏发公司或裕亿公司追认的外，其他部分并不对裕亿公司产生约束力，而王承发并没有提供宏发公司或裕亿公司对该条款内容进行了追认的证据，故王承发以该条款的约定内容，主张只将楼梯的公摊面积计入房屋面积作为其房屋面积补差的计算依据，本院不予支持。从宏发公司与王承发于2012年6月4日签订的《还房协议》（第31号）的内容来看，石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置项目总体建设为：1幢、2幢为多层6+1，3幢为高层电梯房。该协议第三条约定：多层6+1按原拆迁协议标准执行。高层电梯房除水、电、气、电视、电话按原拆迁协议执行外，其余部分按甲方方对外售房标准执行。石柱土家族自治县人民法院作出的（2016）渝0240民初1768号判决和本院作出的（2016）渝04民终1466号生效判决，确定裕亿公司交付给王承发五套房屋均为3幢高层电梯房，根据《还房协议》（第31号）第三条约定的前述内容来看，即使杨国林委托秦小军与王承发签订的《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》效力及于裕亿公司，裕亿公司交付给王承发的房屋属多层6+1的，才按原拆迁协议的标准执行，而裕亿公司交付给王承发的房屋系3幢高层电梯房，除水、电、气、电视、电话按原拆迁协议执行外，其余部分按甲方方对外售房标准执行。故该协议也是对《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》内容的变更，王承发主张只应将楼梯公摊面积计入房屋公摊面积的理由亦不成立，故其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，王承发的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5525元，由王承发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
审 判 员 王勐视
审 判 员 刘文玉
二〇一七年十一月十日
法官助理 赵 彬
书 记 员 安秀艳