福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初2060号原告:福建三明海欣物业管理有限公司。法定代表人：林国勋，董事长。委托诉讼代理人：王柳莺、潘长辉，福建邱宁江律师事务所律师。被告：郑长荣，男，汉族，1978年11月28日出生。原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告郑长荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，于8月17日和8月23日公开开庭进行了审理。8月17日，原告委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；8月23日，原告委托诉讼代理人王柳莺，被告到庭参加诉讼。因案件争议较大，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王柳莺，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.郑长荣支付拖欠的物业费433.6元（自2015年1月1日计算至2016年3月14日）、公摊水电费81.5元（自2014年1月1日计算至2014年8月30日），合计515.1元；2.郑长荣支付违约金996.07元（按0.5%/日标准，自2015年4月6日计算至2016年12月31日，此后顺延计算至款清之日）；3.本案诉讼费由郑长荣承担。事实和理由：2013年3月15日，海欣物业公司与被告海欣物业公司所在的盛景嘉园小区的业主委员会签订了《盛景嘉园物业服务合同》，并依约对盛景嘉园进行管理服务，但被告拒缴纳物业服务费，自2015年1月1日起至2016年3月14日，累计拖欠原告物业服务费433.6元、公摊水电费81.5元。期间，海欣物业公司曾多次催讨，但均无果。郑长荣未作答辩。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、根据当事人无异议的证据和当事人陈述，对于原、被告没有争议的以下事实，本院予以确认：1.2013年3月15日，梅列区盛景嘉园业主委员会与原告海欣物业公司签订《盛景嘉园物业服务合同》一份，主要约定：梅列区盛景嘉园业主委员会委托原告对盛景嘉园小区进行物业服务，期限为3年，即自2013年3月15日起至2016年3月14日止；本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力；物业服务的主要内容为制订物业服务的有关制度、工作计划并实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料等，负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；原告按照三明市普通住宅物业服务三级标准服务；物业服务费按以下标准收取：多层住宅0.4元/月·平方米、高层住宅0.8元/月·平方米、商业物业1元/月·平方米；物业服务费由业主承担，从物业交付之日起按季度收取，业主应于每月5日前向原告支付物业服务费；本合同自签订之日并经双方签字(盖章)后生效。合同还对双方的权利和义务、公共收益的分配、专项维修基金等内容进行了约定。合同订立后，原告履行了合同义务，对盛景嘉园小区的物业进行了管理。2.三明市梅列区工业北路109号10幢102室为盛景嘉园小区的住宅用房，面积为74.61平方米，被告郑长荣系该房屋的业主。3.2008年8月8日，郑长荣入住三明市梅列区工业北路109号10幢102室。4.三明市梅列区工业北路109号10幢102室自2015年1月1日起至2016年3月14日期间的物业服务费为433.6元、2014年1月至2014年8月间的公摊水电费为81.5元，郑长荣未缴交。因郑长荣未缴交上述物业服务费及公摊水电费用，海欣物业公司于2016年2月27日向郑长荣发送了交费提醒函，要求郑长荣缴交，但郑长荣仍未交纳。二、对于原、被告有争议的证据和事实，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：海欣物业公司主张，海欣物业公司已依约履行了自己的义务，郑长荣未缴纳服务费已构成了违约，郑长荣应当按合同约定履行缴纳物业费的义务，并支付违约金。郑长荣辩解认为，对原告主张的公摊水电费81.5元没有意见，但被告不承认有欠物业费，也就不存在违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述规定，被告作为三明市梅列区工业北路109号10幢102室业主，是盛景嘉园小区业主之一，原告与梅列区盛景嘉园业主委员会签订的《盛景嘉园物业服务合同》对被告具有约束力。《盛景嘉园物业服务合同》订立后，原告已依约提供了物业管理服务，被告也实际享受了原告提供的物业服务。故被告应按照合同约定履行交纳物业服务费及公摊费用的义务，所欠物业服务费及公摊费用应当给付。因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告与梅列区盛景嘉园业主委员会签订的《盛景嘉园物业服务合同》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效，对被告具有约束力，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。被告拖欠原告物业服务费的事实清楚，证据确实充分，所欠物业服务费应当给付，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、郑长荣应于本判决生效之日起三日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司物业服务费433.6元；二、郑长荣应于本判决生效之日起三日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司公摊水电费81.5元；三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福建三明海欣物业管理有限公司负担10元，郑长荣负担40元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审 判 长  伍南冬人民陪审员  林东华人民陪审员  张金红二〇一七年十月十九日书 记 员  许红桦附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。