徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第743号
原告（反诉被告）中国矿业大学，住所地xx
法定代表人葛世荣。
委托代理人程栋。
委托代理人沈兴成。
被告（反诉被告）徐州市泰铬医疗器械有限公司，住所地xx法定代表人孙忠虎，
被告（反诉原告）徐州市喜百酒店企业管理有限公司，住所地xx法定代表人刘凯
委托代理人惠敏。
原告（反诉被告）中国矿业大学诉被告（反诉被告）徐州市泰铬医疗器械有限公司、被告（反诉原告）徐州市喜百酒店企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法由代理审判员丁贺独任审判。被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院于2015年3月25日裁定驳回被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司对本案管辖权提出的异议。被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司不服提起上诉。2015年5月20日，江苏省徐州市中级人民法院作出了（2015）徐民辖终字第xx民事裁定书，驳回被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，于2015年8月18日、2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国矿业大学的委托代理人程栋、沈兴成、被告（反诉被告）徐州市泰铬医疗器械有限公司的法定代表人孙忠虎、被告（反诉原告）徐州市喜百酒店企业管理有限公司的委托代理人惠敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国矿业大学诉称，2008年12月31日，原告与被告徐州市泰铬医疗器械有限公司签订《中国矿业大学出租经营共有房屋租赁合同》一份，原告将原南苑宾馆及配套设施出租给被告徐州市泰铬医疗器械有限公司，租期六年，自2009年1月1日起至2014年12月31日止，租金为每年2450000元，每半年预付一次（即每年1月15日和7月15日之前分别按时足额交纳下一期费用）。后被告徐州市泰铬医疗器械有限公司又将该房屋及配套设施转租给被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司，并由其实际经营使用。现租赁期限已届满，原告通过口头及书面形式通知被告租赁期限届满后不再续租，要求被告按期交还房屋。但被告既不交还房屋也拒绝支付拖欠的2014年下半年度的租金及滞纳金。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，要求判决：确认原、被告之间租赁合同到期终止；判决被告立即迁出涉案房产即南苑宾馆；判决被告支付拖欠原告房屋租金1225000元；判决被告支付原告的损失（参照双方签订的租赁合同租金计算，计算至实际给付之日止）；判决被告支付原告逾期交纳租金滞纳金（计算2014年7月15日至实际给付之日止）及逾期交房罚款（计算2015年1月1日至实际给付之日止）。
被告徐州市泰铬医疗器械有限公司辩称，与原告签订租赁合同及招标合同的是胡玉菊借用我公司的资质，且在招标期间，胡玉菊、刘凯、田洪波等三人向我公司出具了免责声明，该声明证明他们的行为与我公司无关。我公司与被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司签订委托管理合同，其中条款详细阐明矿业大学与两被告的关系及租金支付的方式、违约责任等相关内容。因2010年7月多次向被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司催交相关费用未果，根据双方签订的委托管理合同，正式通知对方解除合同。自2010年7月后，我公司再没有收到被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司的任何费用。解除管理合同的同时向原告递交了解除租赁合同及胡玉菊身份变更的函。中国矿业大学在被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司违约前提下没有及时的进行申诉、诉讼及处罚，其应自行承担责任。我公司未向原告递交解除租赁合同及胡玉菊身份变更的函期间，严格按照租赁合同的条款进行经营、与徐州市喜百酒店企业管理有限公司进行合作。原告起诉我公司事实不充分，证据不足。
被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司辩称，原告起诉我公司没有合同依据。我公司是接受被告徐州市泰铬医疗器械有限公司的委托经营管理南苑宾馆。两被告之间的委托经营管理合同明确约定，被告徐州市泰铬医疗器械有限公司给予我公司的授权为不可撤销的权利。在被告徐州市泰铬医疗器械有限公司答辩陈述其向原告提出的要求解除合同的申请并得到原告的签收和认可，徐州市泰铬医疗器械有限公司也违反了双方间关于委托管理合同的约定，且在事后的履行中徐州市泰铬医疗器械有限公司并没有完全退出合同关系，仍收取徐州市喜百酒店企业管理有限公司每年150000元的管理费。对于原告起诉要求徐州市泰铬医疗器械有限公司、徐州市喜百酒店企业管理有限公司承担给付租金及合同终止的诉求，徐州市喜百酒店企业管理有限公司认为原告只能向徐州市泰铬医疗器械有限公司主张。按照徐州市泰铬医疗器械有限公司的抗辩理由，徐州市喜百酒店企业管理有限公司委托经营管理南苑宾馆并没有租期的约定。被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司依据与被告徐州市泰铬医疗器械有限公司签订的委托管理合同在南苑宾馆进行经营，与原告之间无租赁关系。原告要求被告徐州市喜百酒店企业管理有限公司搬离，与其起诉的租赁合同纠纷不是同一法律关系，应另案处理。
反诉原告徐州市喜百酒店企业管理有限公司诉称，2009年7月1日，徐州市喜百酒店企业管理有限公司与徐州市泰铬医疗器械有限公司签订委托管理合同一份，约定将徐州市泰铬医疗器械有限公司与中国矿业大学于2008年12月31日签订的《中国矿业大学出租经营公有房租赁合同》中约定的南苑宾馆及其配套设施等交付徐州市喜百酒店企业管理有限公司委托经营。协议签订后，徐州市喜百酒店企业管理有限公司即接收、经营管理。由于中国矿业大学提供的租赁房屋及配套设施不符合合同约定的使用用途，出现电缆爆裂，消防设施老化、陈旧不能通过消防审查，电梯老化、没有安全年检手续，屋面大面积漏水等问题，严重制约了反诉原告的经营，造成了严重的损失。反诉原告多次要求反诉被告维修、更换配套设施未果，无奈自行维修解决上述问题，为此支出了大量费用。后反诉原告要求反诉被告偿还上述费用未果，故起诉至法院，要求判令反诉被告赔偿原告损失543300元。
反诉被告中国矿业大学辩称，反诉原告的意图是拖延房屋交付的时间。其诉讼请求并无事实和法律依据，不应当得到支持：中国矿业大学在签订合同及相关招标文件中，就租赁的标的物做出如实的披露，同时对使用用途有明确约定。在租赁期间，徐州市喜百酒店企业管理有限公司从未向原告提出对涉案标的房屋存在需要维修的事宜即双方约定的房屋主体结构需要维修的事宜，反诉原告的请求是在增加双方诉累。
反诉被告徐州市泰铬医疗器械有限公司未作答辩。
经审理查明，2008年12月25日，田洪波、刘凯、胡玉菊出具了免责申明一份，载明：一、中国矿业大学南苑宾馆租赁经营项目投标期间以徐州市泰铬医疗器械有限公司名义所作的租赁承诺及要求均与该公司无关，因此项目而发生的一切法律责任及其连带责任均由胡玉菊、田洪波、刘凯承担；二、中国矿业大学南苑宾馆租赁经营项目以徐州市泰铬医疗器械有限公司名义中标并签订租赁合同后，由胡玉菊、田洪波、刘凯重新注册新公司运营该项目，新公司注册前后经营期间所发生的一切法律责任及其连带责任均与徐州市泰铬医疗器械有限公司无关，由胡玉菊、田洪波、刘凯承担；三、带新公司成立，与中国矿业大学签订新合同之后，与徐州市泰铬医疗器械有限公司无任何法律责任和纠纷，徐州市泰铬医疗器械有限公司将保证金壹拾万元整返还申明人。
2008年12月31日，中国矿业大学、徐州市泰铬医疗器械有限公司通过招投标程序签订《中国矿业大学原南苑宾馆租赁经营合同》一份，合同约定：甲方（中国矿业大学国有资产管理处）将位于徐州市××路主干道（××矿业大学××区）原南苑宾馆（总面积6000平方米）租赁给乙方（徐州市泰铬医疗器械有限公司）。租赁期限共六年，自2009年1月1日至2014年12月31日止，房屋年租金为2450000元。每半年预付一次（即每年1月15日和7月15日之前分别按时足额交纳下一期费用）。乙方依法自行办理逾期经营有关的工商、税务、卫生、防疫、消防及其他证照等注册或变更手续，甲方协助乙方，费用由乙方自理。该合同第六条约定：甲方所出租的房屋应具有基本的水、电、热力、天然气等设施，保证乙方接受时能够正常使用。甲方负责对所出租的房屋主体结构进行维修和修缮（因乙方责任造成的情况除外），对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务。乙方对原南苑宾馆的房产只具有使用权。对宾馆的装修、经营方案应事先征得甲方的同意。装修不得破坏原房屋的建筑结构，独自承担一切装修费；对承租房产不得整体转让、转包、如欲部分转租、分包，应征得甲方同意，否则甲方有权解除合同。合同另约定，租赁期满后，在十五日内乙方应将承租的房屋及附属设施、设备交还甲方，并要保证房屋的墙面及所有设施完整。在租赁期内，若乙方逾期支付房租，甲方将按每天1‰标准向乙方加收滞纳金。租赁期满，如因乙方原因未如期交换该房屋，每逾期一天，乙方须向甲方支付原日租金额两倍的罚款，并且要赔偿因逾期归还给甲方造成的损失。
2009年7月1日，徐州市泰铬医疗器械有限公司（甲方）与徐州市喜百企业管理有限公司（乙方）签订委托管理合同约定，鉴于甲方已取得了位于中国矿业大学西门对面原南苑宾馆（现名为喜百年酒店，以下称酒店）房屋的六年的承租权，为了顺利开展经营活动，充分利用各方优势，经双方协商，就酒店经营管理事宜达成如下协议条款：一、在甲方与中国矿业大学签订的租赁合同约定的甲方对原南苑宾馆的承租期限内，甲方授权乙方对酒店进行管理，乙方必须严格按照劳动法和劳动合同法等法律法规的规定，与酒店员工签订劳动合同，依法保护或保障员工的工资、工伤等各项社会基本保险待遇及其他合法权利，并依法承担相关劳动法律责任。酒店所有员工所发生的任何问题均由乙方负责处理，甲方不承担任何责任……二、在甲方与中国矿业大学签订的租赁合同期限内，甲方给予乙方的授权为不可撤销授权，即出本合同另有约定外，甲方不得以任何理由撤销对乙方的授权，乙方不得以任何理由放弃被授权，否则，未违约方有权要求违约方赔偿为经营期间的经营利润损失，也可以要求违约方赔偿3000000元投资损失。三、在于中国矿业大学签订的租赁合同约定的承租期限内，双方应维持与中国矿业大学签订的租赁的持续有效性，即不得单方面或与中国矿业大学协商等任何方式提前终止或解除与中国矿业大学签订的租赁合同；乙方必须依法经营管理，不得因乙方非法经营管理造成甲方与中国矿业大学签订的租赁合同提前终止或解除。甲方不得再将房屋部分或全部转租、转让或以委托给乙方以外的第三人经营等形式影响乙方依本合同所享有的经营权和部分房屋转租收益权及其他权利。否则，非违约方有权要求违约方赔偿为经营期间的经营利润损失或3000000元投资损失。四、在甲方委托乙方对酒店管理期间，酒店经营所得归乙方所有，酒店经营产生的税收、行政主管部分对酒店经营行为收取的行政性费用以及为正常经营所必须支出的必要费用包括水电费等均由乙方承担。五、在甲方委托乙方从事酒店管理期间，南苑宾馆房屋的租金由乙方承担并直接向中国矿业大学交纳。支付期限为每年的7月15日和次年的1月15日，如逾期60日按以上（视为故意行为），则此合同视为无效合同。甲方有权要求乙方赔偿未经营期间的经营利润损失或3000000元投资损失。六、在甲方委托乙方从事酒店管理期间，乙方有权将部分房屋转租给第三方，转租所得归乙方享有，甲方应根据乙方的要求给予必要的支持和协助，包括加盖印鉴、开具租金发票、向承租人出具关于直接向乙方支付租金的通知或直接与乙方签订租赁合同的通知等，但因此产生的直接和间接税费由乙方承担。七、在甲方委托乙方从事酒店管理期间，乙方对管理范围的房屋负有日常维护的义务，并承担日常维护费用，且乙方未经中国矿业大学同意，不得改变或损坏酒店房屋结构。如因乙方使用不当或管理不当造成酒店房屋损毁的，由乙方向中国矿业大学承担赔偿责任。八、在甲方委托乙方从事酒店经营期间，甲方应协助乙方经营，但不得以任何理由干涉或应向乙方经营。九、在甲方委托乙方从事酒店经营期间，甲方应负责协调乙方与中国矿业大学的关系，并协助乙方协调与各行政主管部门之间的关系，以保证乙方正常经营。十、在甲方享有原南苑宾馆的承租权期间，且在甲方授权乙方对酒店进行管理期间，乙方应每年向甲方缴纳150000元，起算时间从2009年7月1日开始计算，支付期限为每年的7月15日和次年的1月15日，每次支付甲方半年的即75000元。如逾期十五日内未能足额支付给甲方，则此合同视为无效合同，并且乙方交纳给甲方的保证金全部归甲方所有。甲方有权要求乙方赔偿600000元。十一、乙方于本合同签订后向甲方交纳拾万元保证金，并在甲方与中国矿业大学签订的租赁合同终止或解除后或者乙方不再对原南苑宾馆房屋进行管理或二日内返还给乙方。十二、任何一方违反本合同的约定，除本合同对违约责任已有明确约定外，违约方应赔偿非违约方因其违约行为而造成或必将造成的损失。合同签订后，被告徐州市喜百企业管理有限公司进入涉案房屋从事经营活动，并在其后向中国矿业大学交纳房屋租赁费用，租金交至2014年6月30日。
庭审中，反诉原告徐州市喜百企业管理有限公司称要求反诉被告中国矿业大学承担责任依据是中国矿业大学与反诉被告徐州市泰铬医疗器械有限公司签订的租赁合同关系，出租方应当提供符合出租用途的租赁物。
另查，涉案房屋登记在中国矿业大学名下，房产证号为：徐房权证泉山字第××号，土地使用权证登记在中国矿业大学名下，土地使用证号为：徐土国用（2000）字第xx号。
本院认为，一、中国矿业大学与被告徐州市泰铬医疗器械有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，应认定有效，且租赁期限已经届满，双方合同已经终止。二、被告徐州市喜百企业管理有限公司与被告徐州市泰铬医疗器械有限公司之间签订的合同系被告徐州市泰铬医疗器械有限公司将其所承租的房屋委托与被告徐州市喜百企业管理有限公司管理，其收取相应的管理费用，由被告徐州市喜百企业管理有限公司交纳租金，其实质应为转租，且中国矿业大学并未提出异议，被告徐州市泰铬医疗器械有限公司转租行为认定有效。三、中国矿业大学要求被告徐州市泰铬医疗器械有限公司支付1225000元租金，本院予以支持。而被告徐州市喜百企业管理有限公司与中国矿业大学并无租赁合同关系，被告徐州市喜百企业管理有限公司不负有向中国矿业大学交纳租金的义务。四、关于被告徐州市喜百企业管理有限公司所承租的房屋是否到期的问题。首先，被告徐州市喜百企业管理有限公司的法定代表人刘凯曾参与了涉案房产的竞标程序，且在被告徐州市泰铬医疗器械有限公司中标后，田洪波、刘凯、胡玉菊出具了免责申明，另结合徐州市喜百企业管理有限公司与徐州市泰铬医疗器械有限公司之间签订的委托管理合同中明确写明了“六年承租权”，综上，可以认定被告徐州市喜百企业管理有限公司对被告徐州市泰铬医疗器械有限公司与中国矿业大学之间的租赁期限是明知的，即2014年12月31日到期，因涉案房屋系被告徐州市喜百企业管理有限公司实际占有，故其负有迁出涉案房屋的义务。五、对于中国矿业大学主张的损失，其实质为占用涉案房屋的租金损失，被告徐州市喜百企业管理有限公司应向中国矿业大学支付自2015年1月1日至其实际交付房屋之日止的租金损失（以每年2450000元标准计算），徐州市泰铬医疗器械有限公司作为承租人，对上述租金损失的赔偿义务负有连带责任；六、中国矿业大学主张的逾期交纳租金滞纳金，因其与徐州市泰铬医疗器械有限公司有合同约定，本院予以支持，对于租金滞纳金的标准过高，本院调整为未交纳租金的30%/年。关于逾期交房罚金，因涉案房屋系徐州市喜百企业管理有限公司所实际占有，徐州市泰铬医疗器械有限公司不能交还房屋非其原因，故对于该项主张，本院不予支持。中国矿业大学向徐州市喜百企业管理有限公司主张逾期交房罚金及租金滞纳金无合同依据，本院不予支持。
徐州市喜百企业管理有限公司与中国矿业大学并不存在租赁合同关系，且两被告之间的转租协议约定在徐州市喜百企业管理有限公司从事酒店管理期间，对管理范围的房屋负有日常维护的义务，并承担日常维护费用，故其要求中国矿业大学承担承租房屋的维修、更换等相关费用无法律依据，本院不予支持；因徐州市泰铬医疗器械有限公司在本诉中作为被告，不能在反诉中作为被告。徐州市喜百企业管理有限公司如认为自身权益受到损害，可依据相关协议依法另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国矿业大学于2008年12月与被告徐州市泰铬医疗器械有限公司签订的《中国矿业大学原南苑宾馆租赁经营合同》终止；
二、自本判决生效后十日内，被告徐州市泰铬医疗器械有限公司支付原告中国矿业大学房屋租金1225000元并支付租金滞纳金（租金滞纳金支付期限自2014年7月15日至实际给付之日止，按年利率30%计算）；
三、自本判决生效后十日内，被告徐州市喜百企业管理有限公司向原告中国矿业大学支付租金损失（自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止，按每年2450000元标准计算），被告徐州市泰铬医疗器械有限公司对该项给付内容承担连带赔偿责任；
四、自本判决生效后三十日内，被告徐州市泰铬医疗器械有限公司与被告徐州市喜百企业管理有限公司迁出xx主干道（紧邻xx、xx门对面）原xx房屋；
五、驳回原告中国矿业大学的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告徐州市喜百企业管理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32130元，财产保全费5000元，反诉费4620元，合计41750元，由被告徐州市泰铬医疗器械有限公司负担18565元，被告徐州市喜百企业管理有限公司负担23185元（原告已预交，两被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李勇辉
代理审判员 丁 贺
人民陪审员 李 丽
二〇一六年三月十六日
书 记 员 宋海梅