延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终406号
上诉人（原审原告、反诉被告）:朴正惠，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：梁德军，个体工商户，住延吉市。
委托诉讼代理人：王美玲，吉林海兰江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：延边鑫汇佳商贸有限公司（原延边鑫华房地产开发有限公司），住所地吉林省延吉市公园街。
法定代表人：金松男，总经理。
委托诉讼代理人：李春吉，吉林孝信律师事务所律师。
上诉人朴正惠因与被上诉人延边鑫汇佳商贸有限公司（以下简称“鑫汇佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朴正惠的委托诉讼代理人梁德军、王美玲，被上诉人鑫汇佳公司法定代表人金松男及委托诉讼代理人李春吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朴正惠上诉请求：撤销一审判决，依法改判。理由：1.一审没有支持上诉人主张的逾期办理房照的违约金没有法律依据。上诉人与被上诉人的合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，办理权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”而第3项没有约定具体内容。因此，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干条问题的解释》第十八条的规定处理本案，上诉人要求被上诉人支付逾期办理房照违约责任，应得到支持。2.上诉人主张的是房屋所有权，即物权，不适用诉讼时效的规定。逾期办理房照违约金是基于所有权产生的，自起诉之日被上诉人逾期办证的违约行为一直处于持续状态，按照最高院的观点，被上诉人至少应支付起诉之日前两年的违约金。3.上诉人主张的逾期办理房照的违约金是按照已付购房款的同期银行贷款利息计算的，并非是3万元，一审对此认定有误。
鑫汇佳公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。理由：1.违约金请求权属于债权，应适用诉讼时效的规定。2.上诉人主张增加违约金，该主张只有在双方没有约定违约金的情形下才可以适用，且上诉人并没有在规定期限内要求被上诉人支付违约金，未提供自己所受损失的具体数额。
朴正惠向一审法院起诉请求：2004年11月18日，原、被告在原延边鑫华房地产开发有限公司（现更名为延边鑫汇佳商贸有限公司）售楼处签订商品房买卖合同，原告已支付房款519144元，但被告交付房屋后，未按约定办理房屋产权登记手续，原告多次找被告要求办理房屋产权登记手续，被告却以种种理由推托，至今未办理房屋产权登记手续。现请求法院依法确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效，判令被告立即给原告办理房屋所有权证，并支付违约金3万元（2006年6月1日至判决之日止，以购房款519144元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息计算）。反诉原告要求反诉被告支付超面积款32615元及违约金的反诉请求没有法律依据，原、被告签订的房屋买卖合同第四条规定商品房价款按套计算，合同第五条第二款规定按套计算的约定不适用该条款。因此，原告不应交超面积款，应驳回反诉原告的反诉请求。
鑫汇佳公司向一审提起反诉请求：被告未办理房屋所有权证的原因是原告未交超面积房款32615元及日万分之二的违约金，被告交付原告的房屋实际面积超出合同约定面积4.35平方米，现要求反诉被告支付超面积房款32615元（519144元/73.59平方米×4.35平方米）及违约金，交超面积房款后，反诉原告可以给反诉被告办理房屋所有权登记手续。另，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，超过法律规定的2年诉讼时效，且原告主张的调整违约金诉讼请求，没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2004年11月18日，朴正惠与延边鑫华房地产开发有限公司（该公司已变更为延边鑫汇佳商贸有限公司）签订商品房买卖合同，合同第三条约定：朴正惠购买房屋为黄金大道F6-A-07号商铺，合同约定建筑面积69.24平方米，其中套内建筑面积23.456平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为45.784平方米；合同第四条约定：计价方式与价款按第3种方式（按套计算，该商品房价款为519144元）计算；合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的不适用本条约定。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，双方同意按第2种方式（面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房，买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分房款由买受人补足，超出3%部分由出卖人承担，面积误差比=产权登记面积-
合同约定面积/合同约定面积×100%）进行处理；合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为逾期60日内，向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期60日后买受人继续履行合同的，向出卖人支付逾期应付款日万分之二的违约金；合同第十五条约定：出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%违约金。签订合同后，朴正惠按约定支付了房款，鑫华公司也按约定交付了房屋，鑫华公司至今未按约定给朴正惠办理商铺所有权登记。
另查明，鑫华公司交付的房屋实际面积为73.59平方米，超出合同约定面积4.35平方米，超面积部分房款朴正惠未支付给鑫汇佳公司。庭审中朴正惠陈述：鑫汇佳公司从未通知支付超面积房款；鑫汇佳公司陈述：在交付房屋时已通知朴正惠支付超面积房款。
再查明，在鑫汇佳公司从事商铺的业主为180多户，商铺2005年12月31日交付给商户之后，委托案外人进行经营管理。商户购买的是期房，有些商户全额交付房款，有些业主以按揭方式支付房款。2006年6月延吉市房产局测绘部门作出测绘报告，商铺面积大部分均超出原合同面积。鑫汇佳公司于2008年1月25日办理房屋使用权证（大照），2016年3月14日开始，鑫汇佳公司已给14户业主办理房屋使用权证，该14户业主已向被告支付超面积款。
一审法院认为：原、被告双方对所签订商品房买卖合同效力及继续履行合同均无异议，本院确认合同有效。原、被告争议焦点为朴正惠是否应交超面积房款以及原告主张的被告鑫汇佳公司因逾期办理房屋所有权证应支付违约金3万元的诉讼请求是否超过法律规定的2年诉讼时效。
一、对原、被告双方当事人争议的朴正惠是否应交超面积房款问题。朴正惠与鑫汇佳公司之间签订的《商品房买卖合同》第四条中，明确约定买受人朴正惠以按套（单元）计价的方式购买涉案房屋，总房款为519144元。该《商品房买卖合同》第五条系出售人和买受人选择建筑面积或套内建筑面积为计价方式时，对面积发生差异而适用的处理条款。结合朴正惠与鑫汇佳公司已经约定以按套（单元）计算方式计算房屋价款，且朴正惠已经按合同约定支付了全部房款等事实，作为出售人鑫汇佳公司在交付房屋10余年以后再要求朴正惠支付超面积款无事实及法律依据。因此，鑫汇佳公司要求朴正惠支付超面积款32615元及违约金的反诉请求，本院不予支持。
二、被告鑫汇佳公司主张的超过2年诉讼时效问题。鑫汇佳公司未在合同约定期限内给原告办理所有权登记已构成违约，原、被告双方对超面积房款交付时间没有约定，鑫汇佳公司主张在交付房屋时已通知朴正惠支付超面积房款证据不足，故不能成为未按约定办理所有权登记的抗辩理由。依据双方签订的房屋买卖合同第15条明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记手续”，鑫汇佳公司按约定交付商铺后，即2006年7月1日之前应给原告办理房屋产权证，但原告未在2006年7月1日至2008年7月1日期间，向被告主张逾期办理房屋产权证的违约金，原告亦未向本院提供相关证据。因双方在合同中明确约定办理房屋产权证的期限和违约金，鑫汇佳公司违约行为并不处于持续状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，合同没有约定违约金或损失难以确定时，适用该条款。本案中双方已约定违约金，且原告也不能举证证明因鑫汇佳公司未按约定办理产权证给其造成的损失。因此，原告主张鑫汇佳公司承担违约金的诉讼请求不成立。
综上，朴正惠要求确认合同有效、办理所有权登记的诉讼请求，本院予以支持；朴正惠要求鑫汇佳公司支付违约金3万元的诉讼请求，本院不予支持；鑫汇佳公司要求朴正惠支付超面积房款32615元及违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告朴正惠与被告延边鑫汇佳商贸有限公司之间商品房买卖合同有效；二、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决生效之日立即给原告朴正惠办理房屋所有权证；三、驳回原告朴正惠的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司的反诉请求。案件受理费9291元，由原告朴正惠负担539元，被告延边鑫汇佳商贸有限公司负担8752元；反诉费615元，由反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：朴正惠与鑫汇佳公司签订的房屋买卖合同中已经明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记手续”，“出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%的违约金”，即519144元×0.5%＝2595.72元。鑫汇佳公司按约定交付商铺后，即2006年7月1日之前应给朴正惠办理房屋产权证，未能办理已构成违约，应按上述违约约定向朴正惠支付固定数额的违约金。但朴正惠并未提供充分证据证实其在2006年7月1日至2008年7月1日期间向鑫汇佳公司主张逾期办理房屋产权证的违约金，一审据此驳回朴正惠的主张并无不妥。至于朴正惠提出调整违约金的问题，因其主张已过诉讼时效，故已缺乏法律依据，不予支持。其他部分因当事人在二审中均未提出异议，本院不予评判。
综上，朴正惠的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费539元，由朴正惠负担。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一七年五月十六日
书记员 尹光熹