天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0178号上诉人（原审被告）王倩，女，1976年4月5日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托代理人王轶，天津益清律师事务所律师。委托代理人柴冬环，天津益清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马颖慧，女，1972年2月14日出生，汉族，天津市监狱局干警，住天津市南开区。委托代理人冯玉山，天津泓毅律师事务所律师。原审被告天津开发区东儒房屋经营有限公司，住所地天津开发区洞庭路76号建设大厦五层C6H座。法定代表人任秀生。原审被告天津津投金厦房地产发展股份有限公司，住所地天津市南开区卫津南路云际道10号。法定代表人张子平，董事长。委托代理人吕虹，该公司员工。原审被告天津荣盛房地产开发有限公司，住所地天津市西青区外环线9号桥收费站西侧。法定代表人房贵英，总经理。委托代理人李小慧，广东竞德（天津）律师事务所律师。原审第三人李逸鹏，男，1963年11月29日出生，汉族，天津市司法局干部，住天津市南开区。委托代理人李德胜（亲属关系），男，无职业，住天津市。原审第三人天津市西青区西营门街王顶堤村民委员会，住所地天津市南开区复康路102号。法定代表人李振旺，村委会主任。委托代理人范志鑫，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人王倩因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第5709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王倩的委托代理人王轶、柴冬环，被上诉人马颖慧的委托代理人冯玉山，原审被告天津津投金厦房地产发展股份有限公司（以下简称“金厦公司”）的委托代理人吕虹，原审被告天津荣盛房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）的委托代理人李小慧，原审第三人李逸鹏的委托代理人李德胜，原审第三人天津市西青区西营门街王顶堤村民委员会（以下简称“王顶堤村委会”）的委托代理人范志鑫到庭参加诉讼。原审被告天津开发区东儒房屋经营有限公司（以下简称“东儒公司”）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，荣盛公司系王顶堤村委会的下属企业。金厦公司开发建设天津市复康花园金冠里小区并将其中部分房屋委托王顶堤村委会对外销售。王顶堤村委会又将其中部分房屋委托东儒公司代售。东儒公司负责销售的具体事宜，寻找房屋的买受方并与之签订商品房买卖合同（即王倩所称购房意向书）。荣盛公司及金厦公司不介入销售房屋，只配合东儒公司为买受人办理房屋的相关手续，包括在《天津市商品房买卖合同》上盖章确认及办理产权证等事宜。2001年5月30日，马颖慧通过李逸鹏与东儒公司签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定，马颖慧购买讼争之天津市复康花园金冠里小区11-1-301号房屋，总房款18万元。第三条房屋交付日期写明为现房，未约定交房时间。第四条付款形式及付款时间中写明为一次性付款，未约定付款时间。王倩作为被告东儒公司的职员，亲自填写了《天津市商品房买卖合同》并交付了讼争房屋的钥匙。马颖慧与东儒公司同时签订两份补充协议，其中一份内容为“王顶堤村委会只负责办理购房合同盖章，协助开具发票及办理房屋所有权初始登记。该合同的其它一切问题和售后服务，均由天津市东儒房屋经营公司负责”，另一份内容为：“金厦房地产联合公司只负责办理合同盖章，开具发票，办理房屋所有权初始登记，该合同的其它一切问题均有王顶堤村委会、东儒房屋经营公司负责。”合同签订后，马颖慧取得讼争房屋钥匙并实际使用该房屋。2011年6月15日马颖慧办理了有线电视安装手续，此后马颖慧陆续以周丽蓉、彭基等名义交纳了供热费、煤气改装费并办理一户一表用电安装等手续。2004年，王倩在讼争房屋处留下便条，内容为“请您见通知后速与售楼处联系。”2004年11月3日，王倩与荣盛公司、金厦公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定王倩购买讼争房屋，总房款170484元，一次性支付，未约定付款时间，房屋交付时间为2004年11月30日前。2004年11月9日，荣盛公司给王倩开具了房款收据。此后，由金厦公司为王倩换成售房专用发票，并办理了房屋所有权登记手续。2004年11月19日，王倩取得房屋所有权证。2013年4月，王倩起诉周丽蓉等腾交讼争房屋。马颖慧遂起诉王倩确认讼争房屋所有权，撤诉获准后重新提起本次诉讼。庭审中，马颖慧称多年来一直未找到东儒公司故未能及时办理房屋所有权登记。王倩称其与东儒公司签订购房意向书后才知道讼争房屋已有人入住，王倩因此在讼争房屋处留条要求与其联系。多年来因受人威胁，故未及时提出腾房主张。另查，东儒公司于2008年12月29日被吊销营业执照。王倩于2005年11月以讼争房屋为抵押向交通银行天津分行贷款28万元，贷款期限自2005年11月9日至2025年11月9日。至诉讼时，抵押权尚未撤销。马颖慧表示如法院支持其主张，为办理房屋所有权自王倩名下变更至马颖慧名下所需，愿意代王倩先行清偿贷款撤销抵押，所支出的费用另行主张。上述事实，有当事人陈述、各方当事人提交的证据及一审法院调取的王倩交纳房款的收据、讼争房屋的产权登记薄、马颖慧提起所有权确认案件的相关材料等予以证实。马颖慧的诉讼请求是：1、判令王倩与东儒公司、金厦公司、荣盛公司之间签订的关于天津市南开区商品房买卖合同无效；2、判令王倩取得的天津市南开区房屋所有权证无效，并予以撤销；4、判令金厦公司与被告荣盛公司协助马颖慧办理天津市南开区房屋的所有权证；4、受理费由王倩、东儒公司、金厦公司、荣盛公司共同承担。一审法院认为，东儒公司作为讼争房屋的代售部门与马颖慧签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效。双方在合同中约定了总房款数额，但未约定房款交付时间及房屋交付时间；对东儒公司将房屋钥匙实际交付马颖慧，马颖慧入住多年无人提出主张一节加以分析，只有交纳了房款方无需约定交款，也由于东儒公司已经实际交付房屋，故合同中无需约定房屋交付时间。付款手续已履行完毕，售楼单位方履行交房义务，也符合正常的房屋买卖交易习惯。且李逸鹏也认可马颖慧付款的事实，故马颖慧主张已经实际交纳了房款，一审法院予以采信。对王倩与东儒公司签订购房意向书及与荣盛公司、金厦公司签订商品房买卖合同一节分析，购房人通常在购房前要先行看房，况且王倩作为东儒公司房屋销售人员，在亲自填写了马颖慧的房屋买卖合同并交付了钥匙的情况下，对讼争房屋出售给马颖慧的事实应该是明知的，王倩辩称其与东儒公司签订购房意向书后才知道讼争房屋有人居住既不符合事实亦不符合常理。且王倩就其取得房屋所有权近十年之久方主张房屋使用权的行为，无法做出合理解释。王倩认可在与荣盛公司、金厦公司签订正式商品房买卖合同前，也曾与东儒公司签订购房意向书。王倩及东儒公司在明知东儒公司已与马颖慧签订合同的情况下，私下又重新签订合同，侵害了马颖慧的合法权益。马颖慧关于王倩与东儒公司恶意串通、双方之间合同应为无效的主张，一审法院予以认定。荣盛公司、金厦公司在不知情的情况下，依据王倩与东儒公司之间的无效合同与王倩签订了商品房买卖合同，并为其办理了房屋所有权登记手续，该登记行为没有合法依据。故马颖慧主张王倩为取得房屋所有权所签订的相关合同均为无效，一审法院予以支持。讼争房屋所有权应登记到马颖慧名下。因目前讼争房屋设定有抵押权，马颖慧无法办理产权登记手续。王倩应自行偿还贷款并撤销抵押权。如王倩不予配合办理，马颖慧愿意代王倩先行清偿贷款撤销抵押以办理房屋所有权登记手续，一审法院准许。因此产生的费用，马颖慧可另行主张。王倩称与东儒公司就讼争房屋签订有购房合同，但无证据证明，一审法院不能认定该合同确实存在，故马颖慧要求确认该合同无效，一审法院不予支持。一审法院已认定王倩取得房屋所有权所依据的合同无效，故应对讼争房屋所有权重新登记。马颖慧关于认定王倩的所有权证无效并予以撤销的请求，属于行政案件的诉讼主张，本案中不予处理。有关王倩与荣盛公司、金厦公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效后的相关问题待本判决生效后另行解决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、确认被告王倩与被告天津荣盛房地产开发有限公司、被告天津津投金厦房地产发展股份有限公司关于本市复康花园金冠里小区11-1-301号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》无效；二、本判决生效后三十日内，被告王倩自行还清本市复康花园金冠里小区11-1-301号房屋的银行贷款并涤除抵押权，如被告王倩逾期不履行该判决义务，原告可代其履行，因此产生的费用原告另行主张；三、本市复康花园金冠里小区11-1-301号房屋的抵押权涤除后三十日内，被告天津津投金厦房地产发展股份有限公司配合原告马颖慧办理房屋所有权登记手续，将该房屋所有权登记到原告名下，相关费用由原告按规定支付；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10325元，公告费800元，总计11125元由被告王倩、被告天津开发区东儒房屋经营有限公司各半负担，于本判决生效后15日内直接给付原告。”判决后，上诉人王倩不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人马颖慧的诉讼请求；2、两审诉讼费由被上诉人马颖慧承担。其主要理由如下：第一，王倩实际付款，并与金厦公司、荣盛公司签订了《天津市商品房买卖合同》，依法取得讼争房屋产权登记。马颖慧交款未经王顶堤村委会确认，且其签订的仅为意向合同，其未提供证据证实付款过程及钱款来源。李逸鹏取走讼争房屋钥匙亦非合法房屋交接手续。第二，李逸鹏认可马颖慧付款事实，不能认定马颖慧交纳了讼争房屋房款。马颖慧自述到达东儒公司，在李逸鹏对讼争房屋并无代售资质情况下却将房款交给李逸鹏有违常理。第三，原审判决未查清事实，仅凭推断就认定马颖慧已交纳房款，违背以证据为基础认定事实的原则。被上诉人马颖慧答辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见为：第一，马颖慧与东儒公司签订了合法有效的《天津市商品房买卖合同》，已支付房款并实际入住，多年来无人主张权利。第二，王倩作为东儒公司职员与马颖慧一方进行接洽，明知马颖慧购买诉争房屋一事，仍利用其职务便利“购买”讼争房屋，其签订的合同应属于恶意串通损害第三人合法权益，此合同应为无效。第三，东儒公司收取房款并交付讼争房屋。双方已履行该商品房买卖合同主要义务，只是未办理产权转移登记手续。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告东儒公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未发表任何答辩意见。原审被告金厦公司答辩称，讼争房屋的销售工作由王顶堤村委会负责，房款归王顶堤村委会所有。金厦公司仅负责办理合同盖章、办理初始登记等事宜，其他一切由王顶堤村委会、东儒公司负责。金厦公司不知悉其他情况，亦不发表任何意见。原审被告荣盛公司答辩称，对马颖慧与东儒公司的合同不知情，服从法院判决。原审第三人李逸鹏答辩称，同意马颖慧的答辩意见，认可收到马颖慧房款，该房款抵扣东儒公司拖欠李逸鹏的提成。原审第三人王顶堤村委会答辩称，以本次法庭调查事实为准，同意原审判决。经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，就讼争房屋签订的买受人不同的两份《天津市商品房买卖合同》的效力影响到诉争房屋的所有权归属问题，故此应为本案争议焦点。第一，马颖慧签订的《天津市商品房买卖合同》是否有效。本案讼争房屋系金厦公司开发建设并委托王顶堤村委会对外销售，王顶堤村委会又委托东儒公司代销。各方当事人均认可同一情况代销房屋的购买流程为：东儒公司收取购房人房款后转交王顶堤村委会，由荣盛公司代开房地产开发企业预售款专用收据，金厦公司配合办理产权手续。此类代销房屋合同附有补充协议，约定东儒公司负担合同义务。马颖慧于2001年5月30日签订《天津市商品房买卖合同》中讼争房屋的出卖人为东儒公司，买受人为马颖慧。双方盖章签字确认，应为合法有效。李逸鹏对讼争房屋无代销权限，亦非东儒公司员工。李逸鹏不掌握东儒公司签章，也不持有讼争房屋合同。故此份合同的签订系出卖人东儒公司真实意思表示。合同原件交付马颖慧表明东儒公司已认可收到马颖慧的购房款。王顶堤村委会、荣盛公司虽表示未收取马颖慧房款，但将房款转交至王顶堤村委会并非马颖慧的合同义务，马颖慧对此无过错。故该合同文本金厦公司、荣盛公司未签章，未经登记备案，不影响此份合同效力。该份合同签订后，东儒公司将讼争房屋钥匙交付马颖慧，其后未就马颖慧占有讼争房屋主张权利，也未作出解除与马颖慧签订的《天津是商品房买卖合同》的意思表示。关于王倩与金厦公司、荣盛公司签订的《天津市商品房买卖合同》效力问题。结合查明事实，王倩彼时是东儒公司售楼员，其在职期间与马颖慧一方接洽讼争房屋的购房事宜，其现主张自己是讼争房屋购房人，其身份具有特殊性。王倩自述2004年曾在讼争房屋门外留条主张权利，但字条注明“请您见通知速与售楼处联系”而非“与王倩联系”。该行为表明王倩知悉讼争房屋已被他人占有。王倩称2002年决定购买讼争房屋并于2004年11月9日实际付款。王倩未提供其与作为代销商的东儒公司签订的购房意向书，却在明知讼争房屋已被占有情况下仍支付房款。王倩主张受到他人威胁无法向马颖慧主张权利但并未提供证据。王倩知悉讼争房屋存在权利瑕疵后，也一直未向东儒公司主张权利。结合其身份特殊性，王倩与东儒公司恶意串通意图明显，其签订合同并办理讼争房屋产权手续的行为损害了马颖慧的权益，一审法院认定王倩签订的《天津市商品房买卖合同》无效并无不当。综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，公告费600元，由上诉人王倩负担。本判决为终审判决。审 判 长  高良栋代理审判员  张 璇代理审判员  张玉洁二〇一五年六月十九日书 记 员  王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。