松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0702民初2555号原告：代淑兰。法定代理人：高旭东。原告：高旭东。原告：高丽娟。三原告共同委托代理人：马少勇。原告：高桩雪。被告：闫国范。委托代理人：王晓雨，吉林巨石律师事务所律师。原告代淑兰、高旭东、高丽娟、高桩雪与被告闫国范房屋买卖合同纠纷一案，由松原市中级人民法院发回本院重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高旭东及原告代淑兰、高旭东、高丽娟的共同委托代理人马少勇，原告高桩雪，被告闫国范及委托代理人王晓雨到庭参加诉讼。现已审理终结。原告代淑兰、高旭东、高丽娟起诉称：2011年11月2日，高国恩（2016年5月31日死亡）与高立东及被告闫国范签订《房屋买卖协议》，该协议是以遗嘱为基础以附加协议（内容是只有高立东赡养老人，次子高旭东、女儿高丽娟不再尽义务）为条件。2013年6月9日，高国恩长子高立东死亡，赡养义务自然移至次子、女儿。闫国范所支付的款项与当时的房屋价格不相符，是低价合同，且附加协议未经高国恩同意由闫国范私自拿走，闫国范属于非善意取得房产。该房屋至今未办理过户手续，房屋所有权人仍是高国恩，故请求法院确认双方签订的房屋买卖协议无效并予以解除；涉案房屋产权归高国恩、代淑兰。原告高桩雪庭审中的请求与其他原告一致。被告闫国范辩称：原告诉讼请求不明确，无效与解除合同不能并存；高国恩已经去世，不能确认产权归高国恩所有；双方之间房屋买卖协议有效，是双方真实意思表示，合同已经履行完毕，原告时隔四年才另行诉讼，已经超过诉讼时效；我接受房屋后已对房屋进行实际装修占有，该房屋实际价款石油集团有规定，新房价格每平1410元，不存在价款不公平情形；该合同没有附加协议，原2008年遗嘱已经被2011年房屋买卖协议撤销，对原告的诉讼请求应予以驳回。经审理查明：原告代淑兰与高国恩（2016年5月31日死亡）系夫妻关系，高立东系二人长子，高立东与被告闫国范系夫妻关系。1965年11月29日，代淑兰被吉林省精神病医院诊断为精神分裂症，原告高旭东、高丽娟现为代淑兰的监护人。2006年高国恩、代淑兰所有的位于吉林油田采油三厂的40平方米平房被拆迁，回迁了油田镜湖西区1-5栋3单元3层2门面积为93.67平方米楼房一套。原平房单价1250元/平方米，总价款5万元，新回迁楼房单价1410元/平方米，总价款为132074.70元。因高国恩、代淑兰资金不足，房屋差价款82074.70元及税款、登记费均由高立东、闫国范支付，后办理了户名为高国恩的房屋所有权证。高立东、闫国范对回迁的93.67平方米楼房进行装修后，由高国恩、代淑兰居住，现该楼房仍由代淑兰居住。2008年7月8日，高国恩立遗嘱一份，内容：由于本人年事已高，身体欠佳，特立遗嘱，一、本人高国恩现有住房93平（江南镜湖西区1排5三单元302室）由于本人当时现金不足，由长子高立东出钱（83000元）买下，现93平房使用权归高国恩本人所有。二、高国恩在世，高国恩夫妇独立生活。三、如果高国恩去世，其妻代淑兰将由长子高立东负责赡养，房权归长子高立东所有。立遗嘱人：高国恩，长子：（代）高立东、闫国范，次子：高旭东、杜晓红，女儿：高丽娟，公证人：高奎吉、杨淑华均在遗嘱上签字。2011年11月2日，高国恩与高立东签订房屋买卖协议一份，内容：一、甲方（高国恩、代淑兰）自愿将其私有的位于江南镜湖西区1排5,3单元302室，面积93.67平方米的楼房出售给乙方（高立东、闫国范）；二、房屋价款13.3万元；三、房屋价款的给付时间于双方签订本协议时乙方一次性以现金方式给付甲方5万元，其余房款乙方已直接交付给油田房产。四、房屋交付时间，于2006年12月14日甲方将房屋已交付给乙方，同时将与房屋有关的手续、水卡、电卡、钥匙一并交付乙方，房屋产权证甲方交付乙方。签订房屋买卖协议时，高立东、闫国范向高国恩、代淑兰支付房款5万元。2013年6月9日，高立东因公死亡。2014年8月4日，高国恩诉至本院，请求撤销双方签订的房屋买卖协议，被告闫国范返还收据、遗嘱、房产证；高国恩退还闫国范8.97万元。第一次发回重审后，原告诉讼请求变更为：确认双方签订的房屋买卖协议无效并予解除。另查明，原告主张在签订房屋买卖协议后，因协议中没有遗嘱上的赡养条款，双方又签订了一份补充协议，将遗嘱中由高立东夫妇独自赡养老人的条件写入补充协议，高国恩、高立东、闫国范及证人高奎吉、杨淑华均在补充协议上签字，协议一式二份，但均被闫国范私自拿走。对此，原告申请证人高奎吉出庭作证，高奎吉证明此事存在。闫国范对签订补充协议一事予以否认，但未提供证据证明。又查明，本案庭审结束后，原告高桩雪于2016年10月13日向本庭提交撤诉申请，申请撤回参加诉讼申请。上述事实，有双方当事人当庭陈述，吉林省神经精神病医院诊断、遗嘱、房屋所有权证、房屋买卖协议、松原市宁江区镜湖街道办事处证明、吉林石油集团有限责任公司职工购买住房收据、完税证、代收收据（登记费）等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十七条：”不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，涉案房屋所有权证登记的房屋所有权人为高国恩，该房屋权属明晰。高国恩所立遗嘱，约定了转让房屋所有权的前提条件是高立东需履行赡养代淑兰的义务，从遗嘱内容及遗嘱上有高立东、闫国范、高旭东、杜晓红、高丽娟等人签字，可认定该遗嘱实际属附条件的赡养协议，是当事人在平等、自愿的基础上订立的，且内容不违反法律规定，故该份遗嘱合法有效。高国恩与高立东就涉案房屋后又签订了房屋买卖协议，高立东和被告闫国范交付了房款及税款，未办理房屋产权变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，鉴于双方签订的房屋买卖协议是在平等、自愿基础上签订的，内容不违反法律规定，该协议应为有效合同。故对被告闫国范房屋买卖协议有效的抗辩意见，本院予以采纳；对原告代淑兰、高旭东、高丽娟该协议无效的请求，本院不予支持。现有证据能够证明本案房屋买卖协议是在遗嘱基础上签订的，与遗嘱约定内容具有关联性，鉴于高立东因公死亡，遗嘱约定的由高立东应尽的赡养义务已不能实际履行，即房屋买卖协议履行的前提条件已不存在，合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，结合本案实际，本案的房屋买卖协议应予以解除。原告代淑兰、高旭东、高丽娟此项请求，本院予以支持。对原告高桩雪在案件审理过程中，主动撤回起诉，是对自己诉权的行使，符合法律规定，本院予以准许。鉴于本案房屋买卖协议系附条件协议，协议当事人高立东于2013年死亡，高国恩2014年提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效，故对被告闫国范本案已超诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，本案经本院（2016）第二十四次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第十七条、第十八条、第五十四条、第五十五条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、解除高国恩与高立东于2011年11月2日签订的房屋买卖协议。二、驳回原告代淑兰、高旭东、高丽娟其他诉讼请求。案件受理费2960元，由原告代淑兰、高旭东、高丽娟负担1480元；由被告闫国范负担1480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 员  张殿臣人民陪审员  王 巍人民陪审员  谭凤玲二〇一六年十一月三日书 记 员  王 男