四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0704民初265号
原告：陈继军，女，汉族，生于1965年5月4日，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：张鑫，四川国金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚军，四川润方律师事务所律师。
被告：绵阳市兴金城房地产开发有限公司，住所地：绵阳市临园路西段5号。
法定代表人：赵生武。
原告陈继军诉被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈继军委托诉讼代理人张鑫、龚军到庭参加诉讼，被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司经本院公告传唤，现公告期已逾仍未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告陈继军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付《商品房买卖合同》(CH-01-0605,合同签约备案号：70739)项下的所有房屋，并办理房屋产权证书及国有土地使用证书（庭审时，原告明确在指在具备交付条件之日起十日内交付该房屋）；2、请求判令被告支付逾期交房违约金767548.32元及逾期办理房屋产权证书及国有土地使用证书的违约金暂计140000元（自2014年12月8日至将房屋产权证书及国有土地使用证书办理至原告名下时止，每日按照房款今的万分之1.4计算）；3、本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月2日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定：被告将其开发的坐落于绵阳市游仙区游仙东路项目名称为芙蓉●世纪阳光4幢1单元14层到25层的10间房屋（4-1-14-3、4-1-20-3、4-1-21-3、4-1-22-3、4-1-23-3、4-1-23-4、4-1-23-4、4-1-24-2、4-1-25-1、4-1-25-3、4-1-25-4）出售给原告，建筑面积合计830.68平方米，总价为2741244元。被告应当于2011年4月30日之前向原告交付该商品房。逾期交房超过90日的，自交房期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告依据被告的划款通知依约支付房款，被告也出具了收据。原被告双方于绵阳市房地产管理局办理了商品房买卖备案登记。合同履行过程中，原被告双方与2010年11月就交付房屋时间及房屋产权证书和国土使用证的办理时间重新做了约定，交付时间变更为2010年12月18日之前并不得晚于2011年1月3日。2011年1月3日后未能退还购房款的，被告应当在2011年1月3日前向原告支付总购房款得28%作为违约金。若被告未能按期为原告办理房屋产权证书和国土使用证书，则按照原告购房款金额的千分之三，按日向原告支付违约金，直至办理了相关证书为止。但至今被告未依据双方约定的时间交付房屋，也没有依照约定办理房屋产权证书和国土使用证。
被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司未答辩。
经审理查明：2010年11月2日，买受人原告陈继军（乙方）与出卖人被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定“签约备案时间：2010-11-02，一、乙方所购芙蓉●世纪阳光，二、该商品房的具体幢号如下：4-1-14-3、4-1-20-3、4-1-21-3、4-1-22-3、4-1-23-3、4-1-23-4、4-1-24-2、4-1-25-1、4-1-25-3、4-1-25-4。合同价款2741244元，出卖人以出让方式取得位于游仙东路地块的国有土地使用权。十、交付条件（一）出卖人应当在2011-4-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、与资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6、买受人已付清全款或按揭合同已生效。十二条、逾期交房责任1、按照逾期时间（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。十九、（一）初始登记出卖人应当在2011-07-31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、房产证办理时间：该商品房取得竣工备案证书之日起的365日内办理。（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：（2）双方约定：买受人不退房，权属转移登记时间最迟顺延3个月，否则出卖人按买受人已付房款的千分之一支付违约金。”合同还约定了其他内容。
同日，原告陈继军（乙方）与被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司（甲方）签订《〈商品房买卖合同〉补充合同》，约定“一、乙方所购买的甲方商品房的建筑面积为4166.2㎡；位于：绵阳市游仙东路“芙蓉·世纪阳光”住宅小区，用途：住宅；单价：3300元/㎡，合同总价款为人民币大写13748460（以实际转账金额为准）。二、由于乙方购买以上房屋的主要目的是为了给当地员工解决住房问题，故急于入住。经双方协商，甲方承诺于2010年12月18日前为乙方办理上述所购房屋的所有入住手续。若甲方未能于2010年12月18日前为乙方办理上述所购房屋的所有入住手续，则乙方可向甲方提出解除上述所购房屋的《商品房买卖合同》。同时，乙方向甲方支付人民币3749580元的违约金，甲方需最迟于2011年1月3日之前退回乙方除去违约金后剩余的购房款人民币9998880元，解除合同，办理退房手续（乙方在收到甲方退回的除去违约金后剩余的购房款后三个工作日，协助甲方办理撤销备案登记手续）。但若甲方未能在2011年1月3日之前退回乙方除去违约金后剩余的购房款，则甲方在2011年1月3日之后不得主张解除上述所购房屋的《商品房买卖合同》收回乙方所购买的商品房，并甲方应在2011年1月3日前向乙方支付总购房款28%的违约金。”合同还约定了其他内容。
2010年11月3日，原告向被告支付购房款13748460元，原告陈述退还所购房屋34套，已退房款11007216元，还剩商品房买卖合同载明的10套房屋，总价为2741244元。
我院对游仙区住房和城乡建设局工作人员何从军进行了询问，何从军陈述：“游仙东路世纪阳光4幢1单元合同备案号为（70739）所属小区因为未通过消防验收，现不能办理房屋过户手续”。我院对绵阳市住建局工作人员罗华英进行了询问，罗华英陈述：“芙蓉世纪阳光小区现没有办理竣工许可证”。
原告陈述合同履行过程中，双方将交付时间变更为2010年12月8日之前，1、逾期办理产权证违约金14万元的计算方式为：根据合同19条（二）转移登记：、2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，同意按照第二种方式顺延3个月，否则出卖人按买受人已付房款的千分之一支付违约金，即被告违约责任承担的时间可以确定为2011年3月18日，违约金计算方法为：以本金2741244元为基数，从2011年3月18日起计算至将房产证和国土使用权证办理至原告名下为止，以日息万分之1.4计算违约金。2、逾期交房违约金767548.32元的计算方式为：根据补充协议及《商品房买卖合同》第十二条的规定应于2011年1月3日前退还原告购房款，被告没有退还购房款，被告不得解除合同，并应承担该购房款总额的28%违约金。该合同项下的所有房屋购房款总额为2741244元的违约金为767548.32元。
上述事实，有商品房买卖合同、预售许可证、收据、划款通知、询问笔录、补充合同以及当事人陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：原告陈继军与被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同成立、有效，双方应按约定履行。2010年11月3日，原告向被告支付购房款2741244元，根据《〈商品房买卖合同〉补充合同》约定：“甲方承诺于2010年12月18日前为乙方办理上述所购房屋的所有入住手续。”之规定，被告应于2010年12月18日将房屋交付给原告，现该涉案房屋所属芙蓉.世纪阳光小区未通过消防验收，亦未办理竣工许可证，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”之规定，本院认为在涉案小区未来能否取得竣工许可证亦未可知，且目前不能办理过户手续的情况下，对原告要求在具备交付条件之日起十日内交付《商品房买卖合同》(CH-01-0605,合同签约备案号：70739)项下的所有房屋，并办理房屋产权证书及国有土地使用证书的诉请本院不予支持。
关于逾期办理产权证违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：（2）双方约定：买受人不退房，权属转移登记时间最迟顺延3个月，否则出卖人按买受人已付房款的千分之一支付违约金。”之规定，原告应于商品房交付之日（即2010年12月18日）起365日，顺延3个月（即2012年3月18日）取得房屋所有权证书，原告主张的逾期办理产权证违约金明显高于合同约定，逾期办理产权证违约金应为2741244元×0.001=2741.24元，故本院对原告该诉请予以部分支持。
关于逾期交房违约金，被告应于2010年12月18日将房屋交付给原告，被告至今未向原告交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》：“十二条、逾期交房责任1、按照逾期时间（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”之规定，被告应向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算方法为：从2010年12月18日至涉案房屋实际交付之日止，按按日274.12元支付(2741244元/10000)违约金，以原告主张的767548.32元为限。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：
一、被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告陈继军逾期办理产权证违约金2741.24元。
二、被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司在该涉案商品房实际交付之日起10日内向原告陈继军支付逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算方法为：从2010年12月18日至涉案商品房实际交付之日止，按每日274.12元计算，以767548.32元为限。
三、驳回原告陈继军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费35990元，由被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司承担（该款原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 周心海
审 判 员 奂思宇
代理审判员 李园园
二〇一七年四月十日
书 记 员 胡鸣飞