江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02904号
上诉人（原审被告）苏州杰森纳包装材料有限公司。
委托代理人范国刚，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人陈敏慧，江苏狮山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州阿瑞特电子科技有限公司。
委托代理人周俊，江苏新开利律师事务所律师。
委托代理人吴仁卿，江苏新开利律师事务所律师。
上诉人苏州杰森纳包装材料有限公司（以下简称杰森纳公司）因与被上诉人苏州阿瑞特电子科技有限公司（以下简称阿瑞特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴开民初字第615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：阿瑞特公司、杰森纳公司于2010年11月15日签订《厂房租赁合同》一份，约定由杰森纳公司承租阿瑞特公司名下位于苏州市吴中区渡村镇黄垆村渡村工业园1#厂房，租赁面积910平米；租赁期限为2010年12月8日至2012年12月7日；年租金82000元，先付后用；杰森纳公司于2010年11月15日交纳定金10000元，起租后定金抵作租赁保证金；租赁期满后如杰森纳公司需续租，需在租期满前60天书面告知阿瑞特公司，阿瑞特公司在租期满前30天内向杰森纳公司书面答复，同意继续租赁，则续签租赁合同，在同等条件下，杰森纳公司有优先续租权。2012年12月7日，合同期满之后，双方未续签租赁合同，杰森纳公司继续占有使用上述厂房，并按照82000元每年的标准继续支付租金至2014年3月8日。
原审审理中，法庭询问双方能否一致确认合同解除的时间并且先行办理厂房交接，但因杰森纳公司表示不认可合同已经解除且在纠纷处理完毕之前不能将厂房返还阿瑞特公司而未果。
以上事实，由阿瑞特公司提供的土地使用权证、建设规划许可证、建筑施工许可证、厂房租赁合同，当事人当庭陈述及法院制作的笔录予以证实。
原审原告阿瑞特公司的诉讼请求为：判令杰森纳公司归还占用的位于苏州市吴中区临湖镇黄垆村渡村工业园的1号厂房及相应范围的土地；判令杰森纳公司支付欠付的2012年上半年的房屋租金10000元；判令杰森纳公司支付自2014年3月8日起至实际腾房日止，以82000元每年为标准的房屋使用费。
原审法院认为：本案的第一个争议焦点为：阿瑞特公司、杰森纳公司之间的厂房租赁合同是否已经解除？针对该争议焦点，阿瑞特公司主张其与杰森纳公司之间的厂房租赁合同期满后未继续签订书面的续租合同，应视为不定期租赁，其已在2014年1月24日、2月16日两次书面通知杰森纳公司，双方之间的厂房租赁合同于2014年3月9日解除，且两份通知分别于同年1月25日、2月17日由杰森纳公司签收，故应当认定厂房租赁合同于2014年3月9日解除；此外，其还于同年4月14日再次向杰森纳公司发函要求杰森纳公司搬离，为证明上述主张，其向法庭提供了解除租赁关系的告知函及邮寄凭证。杰森纳公司称除2014年4月14日的告知函外，其他通知均未收到，其还表示阿瑞特公司解除厂房租赁合同是要将厂房另租他人，该行为侵犯了其优先续租权，为此其于2014年1月25日、3月9日、4月14日向临湖镇派出所报警，为证明该主张，其提供了接处警记录3份。阿瑞特公司表示2014年1月25日、4月14日的报警记录与本案无关，3月9日的报警记录是因为当天阿瑞特公司要求解除合同而与杰森纳公司发生纠纷。
本案的第二个争议焦点为：2014年3月9日后，杰森纳公司是否正常使用本案所涉厂房？杰森纳公司称双方因厂房租赁产生纠纷，阿瑞特公司采取断水断电及找人骚扰的方式导致厂房不能实际使用，因此不能按照82000元每年的标准计算房租或使用费，但未提交证据证明。阿瑞特公司表示其未采取断水断电的行为，相反还为杰森纳公司垫付了之后的水电费。
本案的第三个争议焦点为：杰森纳公司是否欠付阿瑞特公司2012年上半年的租金10000元？针对该争议焦点，阿瑞特公司称杰森纳公司并未按照合同约定每半年支付一次租金41000元，而是经常分别打款，根据其核算，杰森纳公司在2012年上半年的租金实际只支付了31000元，为证明其主张，其提供了自制房租收取明细。杰森纳公司表示2014年3月9日之前的房租是全部交清了的，但因为会计更换，无法查到全部支付房租的凭证，其只提供了2013年1月14日30500元的银行转账凭证一份。阿瑞特公司对杰森纳公司提供的银行转账凭证没有异议。
原审法院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对租赁期限不明的合同，出租人可以随时解除，但应当在合理期限之前通知承租人。现阿瑞特公司称其在2014年1月24日和2月16日两次书面通知杰森纳公司租赁合同于2014年3月9日解除，并提供了2月16日的告知函及两次的邮寄凭证，可以认定阿瑞特公司已经在合理期限之前通知了杰森纳公司，故应认定本案厂房租赁合同于2014年3月9日起解除。阿瑞特公司要求杰森纳公司支付自2014年3月8日起至杰森纳公司实际腾房日止，以82000元每年为标准的房屋使用费，因双方租赁合同解除的时间为2014年3月9日，故原审法院将房屋使用费的计算时间调整为自2014年3月10日起至杰森纳公司实际腾退房屋之日，计算标准不变。杰森纳公司称阿瑞特公司采取断水断电及找人闹事的方式导致其一直不能正常使用本案所涉厂房，但未能提交证据证明，不予支持。阿瑞特公司要求杰森纳公司支付欠付的2012年上半年的房租10000元，杰森纳公司称未结欠房租，但未能提供证据证明，故对阿瑞特公司的该项诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，原审法院判决：一、苏州杰森纳包装材料有限公司于判决生效之日起二十日内腾空迁出苏州阿瑞特电子科技有限公司名下位于苏州市吴中区渡村镇黄垆村渡村工业园1#的厂房。二、苏州杰森纳包装材料有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州阿瑞特电子科技有限公司结欠2012年上半年的房租人民币10000元。三、苏州杰森纳包装材料有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州阿瑞特电子科技有限公司按人民币82000元／年的标准计算的自2014年3月10日起至实际腾空迁出之日止的房屋使用费。案件受理费为人民币1126元，由苏州阿瑞特电子科技有限公司负担50元，苏州杰森纳包装材料有限公司负担1076元。
上诉人杰森纳公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院未核实阿瑞特公司收取其房租及水电费后未开具发票的事实，系双方矛盾之根源。二、涉案3份出警记录足以证明阿瑞特公司屡次安排社会闲杂人员到诉争厂房寻衅滋事、停水停电，导致厂房实际上处于不能使用状态且给其造成较大损失，因此其不应按照每年82000元的标准支付房屋使用费。三、杰森纳公司对涉案厂房享有优先承租权，阿瑞特公司擅自租赁他人并未通知其，故双方租赁合同未解除，原审判决其搬出涉案厂房无事实和法律依据。四、杰森纳公司并未拖欠阿瑞特公司2012年房租10000元，原审法院审理时并未认真核对其提交的付款凭证。五、原审法院2014年12月31日、2015年1月22日两次开庭均未通知其，以并不存在的经合法传唤无正当理由拒不到庭缺席判决，剥夺其诉讼权利，违反法定程序。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审；判令阿瑞特公司退回杰森纳公司租房保证金10000元；判令阿瑞特公司承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人阿瑞特辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，杰森纳公司、阿瑞特公司一致确认，诉争厂房至今仍由杰森纳公司占有使用。
二审另查明，原审法院于2014年12月26日根据杰森纳法定代表人王志华签字确认的地址向杰森纳公司邮寄送达开庭传票，但因王志华拒收被退回；原审法院又按上述地址于2015年1月8日向杰森纳法定代表人王志华邮寄送达开庭传票，但因名址有误被退回。
二审再查明，2014年1月25日接处警工作登记表载明处警经过及结果为：王正松与王路春因工资发生纠纷，建议双方走法律途径解决；2014年3月9日接处警工作登记表载明处警经过及结果为：王军与缪红花因租房问题发生纠纷，现已调解。2014年4月14日接处警工作登记表载明处警经过及结果为：金培芝因琐事与杰森纳公司发生纠纷，现已调解。
上述事实，有原审法院邮寄凭证、接处警工作登记表、当事人陈述在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，阿瑞特公司与杰森纳公司在合同约定租期届满后形成不定期租赁关系，阿瑞特公司作为所有权人，有权随时解除合同。现阿瑞特公司已提前通知杰森纳公司解除合同，杰森纳公司应根据通知按时搬离。杰森纳公司主张阿瑞特公司未通知其即将诉争厂房转租他人，但并未提供证据证实，本院不予采信。杰森纳公司提交的3份出警记录并不足以证明诉争厂房被阿瑞特公司断水断电或实际不能使用，亦未实际反映出杰森纳公司存在相关损失，本院不予采信，故原审法院判定杰森纳公司按照合同约定租金标准计算房屋占有使用费，并无不当，应予维持。现杰森纳公司主张其未欠付2012年房租10000元，但未提交相应付款凭证，本院不予支持。
关于租金、水电费发票事宜，并非民事案件审理范围，本院不予理涉。关于租赁保证金10000元，杰森纳公司并未就此提出反诉，且在原审庭审中不同意在本案中与租金抵扣，故本院不予理涉。关于程序问题，原审法院已按照杰森纳公司法定代表人王志华签字确认的地址及时送达，但先后因拒收、名址有误被退回，原审法院送达程序合法，王志华作为法定代表人拒收的相关法律责任，应由杰森纳公司自行承担。
综上所述，上诉人杰森纳公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1126元，由上诉人苏州杰森纳包装材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年七月十三日
书 记 员 陆晓婷