广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15224号原告：佛山市宁柏文化传播有限公司，住所广东省佛山市禅城区升平路46号升平商场七楼自编709房，注册号：440602000066061。法定代表人：陈庆强。委托代理人：郑勇，系广东都汇律师事务所律师。委托代理人：徐广东，系广东都汇律师事务所实习律师。被告：潘福健，男，汉族，1971年5月5日出生，住址广东省佛山市南海区，原告佛山市宁柏文化传播有限公司诉被告潘福健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑勇、徐广东及被告潘福健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠款380657.14元及利息（从2016年9月15日起，暂计至2017年10月18日，按月利率2%计算为人民币101254.7992元）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月30日，被告与原告签订《物业租赁合同》，约定被告租赁原告位于佛山市禅城区松风路梁园停车场侧临铺的房屋及附属设施（下称涉案铺位），租赁期从2014年5月1日起至2019年4月30日止，月租金为42959元。合同签订后，被告一直使用涉案商铺至2016年2月止，有租金、水电费464089.30元，2016年1月-2月做账费1000元、2016年1月员工社保费及滞纳金共15482.24元，合计480571.54元未向原告缴纳；后被告向原告缴纳福田树及皇朝包点租金分别为83414.40元及16500元，尚欠380657.14元；双方协商达成协议：被告承诺将上述欠款分期偿还，为期一年半，从2016年9月15日开始每月偿还21148元。如遇国家法定节假日顺延，若被告未按时支付款项，原告有权收回该物业和切断该物业的自来水及用电供应，不用另行通知被告。自2016年9月15日至今，被告未按照协议履行分期还款义务，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告答辩称：一、租赁合同清楚约定，如果被告拖欠租金，原告有权收回涉案租赁物，且被告在2015年11月26日已经归还涉案物业给原告，全部公章都一起归还，2016年1月13日移交清单已经清楚记载。2016年2月25日不知道什么原因让被告再承租，合同也再次明确如果被告拖欠租金，原告有权收回涉案租赁物，原告也从未将被告第一次合同期满后移交给原告的东西移交回给被告。2016年1月开始原告直接从租户那里收取租金，不是从被告这儿收取租金，所以被告认为被告与涉案物业没有关系，2016年2月25日签订合同之后收租权应该是被告的，但是被告实际上没有接触租金，是原告直接从租户收取，该份合同实际上没有实施过。二、2015年11月26日被告归还涉案铺位给原告的时候被告是拖欠租金的，被告在2016年1月前拖欠的租金承诺在第二次合同签订交付物业给被告之后，被告分期支付给原告，因为涉案物业的装修等都是被告建设，2016年2月签订协议之后原告从未移交物业给被告，而是直接从租户收取租金，所以租金及水电费不应当由被告承担。诉讼中，原告举证如下：1、原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书。证明原告的诉讼主体资格。2、被告身份证复印件。证明被告的诉讼主体资格。3、物业租赁合同。证明原告对涉案铺位依法享有转租权。4、原告与被告签订的物业租赁合同。证明原、被告存在租赁关系。5、租赁协议。证明被告确认拖欠原告租金及其它费用380657.14元，并且承诺分期偿还。6、竣工报告、证明。证明涉案铺位是佛山市骐昌资产经营管理有限公司合法建设。诉讼中，被告举证如下：1、收条（上加盖佛山市宁柏文化传播公司福信分公司公章、发票专用章、财务专用章）。证明被告在经营过程中使用上述三个章，2015年11月26日移交上述三个公章给原告。2、交接清单。证明涉案铺位涉及的资料及被告经营使用的所有资料于2016年1月13日全部移交给原告。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据3，被告仅对原告是否有权转租不予认可，对真实性并无否认，本院对真实性予以确认；对被告提供的证据，原告虽不予认可，但被告提供了原件核对，证据之间能相互佐证，本院对真实性予以认可。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区松风路梁园停车场侧临铺的房屋及附属设施由佛山市骐昌资产经营管理有限公司于2013年12月委托瑞华建设集团有限公司建设。上述涉案铺位为未向相关部门报批报建的临时建筑。2014年4月24日，佛山市骐昌资产经营管理有限公司与原告签订《物业租赁合同》，佛山市骐昌资产经营管理有限公司将涉案铺位出租给原告，租期从2014年5月1日起至2019年4月30日止。2014年4月30日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将涉案铺位出租给被告，租期从2014年5月1日起至2019年4月30日止，租赁面积为首层323平方米；被告向原告财务交纳128877元履约保证金，30000元水电保证金；每月租金42959元，每月五日前支付当月租金，支付方式为现金或银行转账等。合同签订后，原告将涉案铺位交付给被告使用，被告将涉案铺位以原告分公司名义再转租给他人经营。2015年11月26日，被告将原告分公司公章、发票专用章、财务专用章返还给原告。2016年1月13日，被告将原告分公司组织机构代码证等资料返还给原告。2016年2月23日，被告与原告签订《租赁协议》约定，被告使用涉案铺位截止2016年2月止，仍有租金、水电费464089.30元，2016年1月-2月做账费1000元、2016年1月员工社保费及滞纳金共15482.24元，合计480571.54元未向原告缴清；后被告向原告缴纳福田树及皇朝包点租金分别为83414.40元及16500元，尚欠380657.14元；现被告继续租赁涉案铺位，双方协商达成协议：被告承诺将上述欠款分期偿还，为期一年半，从2016年9月15日开始每月偿还21148元；如遇国家规定节假日顺延，若被告未按时支付款项，原告有权收回该物业和切断该物业的自来水及用电供应，不用另行通知被告；2016年3月起，原告继续将涉案铺位出租给被告，被告须在每月五日前付清当月租金42959元及上个月水电费，如遇国家规定节假日顺延，若被告未按时支付款项，原告有权收回该物业和切断该物业水电供应，不再另行通知乙方等。本院认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同均系无效。根据原告提供的证据及庭审陈述，涉案铺位为未经批准的临时建筑，故原告与被告于2014年4月30日签订的《物业租赁合同》为无效合同。合同虽然无效，但被告承租涉案铺位仍应参照双方约定的租金标准支付铺位占用费。对被告抗辩提出其于2015年11月将原告分公司印章返还原告，于2016年1月将原告分公司的组织机构代码证等资料返还给原告，因此其已经于2015年11月26日将涉案铺位返还给原告，因此不应支付租金的抗辩，本院认为，被告将相关资料返还给原告并不等于将涉案铺位返还给原告，双方于2016年2月23日签订的租赁协议也确认了被告于2016年2月份之前并未返还涉案铺位给原告的事实，因此对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告还抗辩提出2016年2月份之后，原告直接向租户直接收取租金，所以不应再支付租金及水电费，本院认为，2016年2月23日，双方经过对账共同签名确认的《租赁协议》明确约定，截止至2016年2月止被告拖欠原告380657.14元，原告主张的并非2016年3月之后的租金，所以被告的该抗辩理由，本院亦不予采纳。因此，对原告主张被告支付2016年2月份之前拖欠的铺位占用费等费用共计380657.14元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的利息，由于双方并无约定利息，因此本院酌定利息从原告起诉之日开始按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付，超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告潘福健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市宁柏文化传播有限公司支付拖欠的2016年2月之前的铺位占有使用费等费用共计380657.14元及利息（利息计算方法：以380657.14元为基数，从2017年10月25日起以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至占有使用费实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市宁柏文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果被告潘福健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4262元，由被告潘福健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈晓明二〇一七年十二月二十七日书记员  江幼钿附法律法规依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。