常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第1879号
原告常州市xxx业主委员会，住所地常州市钟楼区劳动西路。
被告白x。
委托代理人屠xx。
第三人常州市钟楼区xxx街道办事处，住常州市钟楼区。
原告常州市xxx业主委员会（以下简称xxx业委会）诉被告白x返还原物纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月6日公开开庭进行审理。2015年10月27日，本院追加常州市钟楼区xxx街道办事处（以下简称xxx街道办）作为本案的第三人参加诉讼，并于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告负责人张xx、原告委托代理人曹xx，被告及其委托代理人屠xx，第三人委托代理人鄂xx、邱x庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，本市xxx小区由常州xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）开发，在进行二期建设时，xx公司根据规划要求将居委会办公用房作为公建配套项目完成建设，常州市建设局进行了验收，并出具了配套验收表。2002年4月29日，被告白x与常州市钟楼区xxx街道办事处（以下简称xxx街道办）签订了房屋调换协议，约定由被告将其自行购买的xxx28幢底层两户房屋共计270㎡，提供给xxx街道办民丰路社区（后变为xxx社区居委会）作为办公用房，用于调换xxx14幢底层居委会办公用房的使用权。居委会办公用房由白x使用至今，而白x将29幢甲单元xx室房屋提供给社区居委会使用，将28幢底层两户房屋出卖给他人。被告白x与xxx街道办未办理上述房屋的产权变更手续。2014年6月，xxx社区居委会并入广化街社区居委会，居委会工作人员搬到广化街社区办公，29幢甲单元xx室房屋腾空，但产权仍在白x名下。14幢底层居委会办公用房属于非营业性公建配套设施，归全体业主共有。xxx街道办未经原告同意，擅自将该房屋和被告的28幢底层两户房屋调换使用，现该房屋登记在被告名下。由于14幢底层两户房屋产权属原告所有，xxx街道办无权调换使用。为维护小区全体业主的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告白x从本市xxx14幢底层居委会办公用房内迁出，并将该房屋交由原告管理、使用；2、本案诉讼费由被告承担。
被告白x辩称，其可以从14幢底层两户房屋迁出，但应将28幢底层两户房屋返还被告，且14幢底层两户房屋存在装修损失。原告并非社区居委会，该纠纷应由xxx街道办与被告处理，原告主体不适格。另外，14幢底层两户房屋并无产权。
第三人xxx街道办述称：一、原告在本案中不具有诉讼主体资格，业主委员会作为业主大会的执行机构，经过业主大会授权有权提起诉讼，但限于与物业管理有关的活动。二、原告主张将诉争房屋交给原告管理使用没有事实和法律依据，诉争房屋规划用途为居委会办公用房，任何人或者单位无权或擅自使用，被告和广化街道办事处签订房屋置换协议，被告没有按约履行存在过错，但xxx社区居民委员会事实上一直将xxx29幢甲单元102和乙单元101室房屋作为居委会用房。三、诉争房屋置换协议违反法律规定，被告没有按其约定履行，也未提供居委会使用房屋，因此被告应将诉争房屋返还给第三人，并且赔偿损失。综合上述意见，原告主张交付诉争房屋的诉讼请求，应予以驳回。关于第三人对于该房屋的权利，第三人另行提起诉讼。
经审理查明，2002年4月29日，常州市白x食品有限公司与xxx街道办签订了一份《房屋调换协议》，约定：按照xxx街道办与xx公司2001年4月10日达成的xxx交接协议，xx公司于2002年3月12日已提供xxx14#房底层220平方米给xxx街道办作为民丰路社区配套办公用房，完成有关交接手续。为了支持白x糖烟酒食品有限公司更好地开展工作，现经xx房地产开发有限公司协调，xxx街道办与白x糖烟酒食品有限公司协商，达成如下协议：将街办所属的社区配套用房xxx14#房底层220平方米与白x所购的xxx28#底层2户计270平方米进行调换（其中50平方米属白x自愿赠与街办为社区办公活动房用），现在xxx28#底层270平方米属广化街办民丰路社区办公活动用房，其产权过户由白x自行解决。2003年10月28日，xxx街道办与xxx街道办合并，设立xxx街道办。
2014年5月6日，常州市钟楼区人民政府批准同意xxx街道办调整合并社区居委会的请示，对xxx社区居民委员会和xxx社区居民委员会的区划范围合并，办公地点设在原xxx社区居委会，原xxx社区办公用房作为居民活动用房。2014年9月16日，原告提交《报告》一份，内容为：“xxx社区居委会：根据市住宅公建配套验收表（2002011）和常建第320号文件规定，非营业性公建配套用房产权归住宅区全体业主共有。按规定xxx社区居民委员会办公用房应是14幢底层，后安排社区居委会使用的是29幢甲单元102、乙单元101室。其产权和使用权均不符合有关文件规定要求由xxx业主委员会按法律、法规和规定调整，收回14幢底层社区居委会使用房，特此报告。2014年9月16日”。该报告盖有“常州市钟楼区xxx社区居民委员会”字样印章，其上签有“同意2014.9.22”手写字迹。
另查明，2002年4月1日，常州市房管局出具的编号为2002011的《常州市住宅项目公建配套验收表》载明：由xx公司建设的xxx二期包含非营业性公建4800.01平方米，其中公建配套项目中“居委会”坐落于14幢底层，验收面积为211.94平方米。2000年11月7日，常州市建设委员会、常州市房产管理局联合发布常建[2000]第320号《常州市市区住宅区非营业性公建配套用房产权管理暂行规定》，该规定第三条内容为“住宅区非营业性公建配套用房产权归住宅区全体业主共有，市房管局依法代管。”2004年10月9日，常州市房产管理局、常州市发展计划委员会、常州市国土资源局、常州市规划局、常州市建设局、常州市物价局联合发布常房发[2004]第116号《关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定》，该规定第三条内容为：“新建住宅小区的非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施外以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。”
再查明，2002年4月29日，白x与xx公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定白x向xx公司购买xxx28幢xx室房屋。同年5月20日，白x、xx公司与中国工商银行武进支行签订了一份《个人购房借款合同》，约定白x就购买xxx28幢xx室房屋向银行借款590000元，借款期限15年，xx公司系借款保证人。2003年4月1日，白x与xx公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定白x向xx公司购买xxx29幢甲单元102室、29幢乙单元101室房屋两套。2013年11月25日，白x与常州市财政局签订了一份《存量房买卖合同》，约定常州市财政局向白x购买29幢乙单元101室房屋。原告起诉时xxx29幢甲单元102室房屋登记在白x名下，29幢乙单元101室房屋登记在常州市财政局名下。2003年6月21日，沈xx与xx公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定沈xx向xx公司购买xxx28幢101室房屋。2006年6月5日，沈xx与史xx离婚，离婚协议约定xxx28幢101室房屋归史乃樱所有。原告起诉时xxx28幢101室房屋登记在史xx名下。2003年7月28日，王xx与xx公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定王伟民向xx公司购买xxx28幢102室房屋。原告起诉时xxx28幢102室房屋登记在王伟民名下，登记时间为2003年11月17日。
以上事实，由原、被告及第三人提供的房屋调换协议、报告、公建配套验收表、商品房买卖合同、房产档案信息以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，诉争房屋的建设规划为居委会用房，也作为非营业性公建配套进行验收，根据上述规定，诉争房屋应属全体业主共同所有。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的相关规定，居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，由政府或政府派出机关指导、管理，居民委员会的办公用房亦由当地人民政府统筹解决。现诉争房屋明确为居委会用房，应当按照规划由居民委员会使用，并由政府部门进行管理。由此，虽然诉争房屋应属全体业主共同所有，但应由政府部门负责具体使用、管理。现讼争房屋已由政府部门进行处置，原告小区所在居委会的用房也已经得到解决，故原告业委会主张被告白x迁出并交还诉争房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告常州市xxx业主委员会的诉讼请求。
本案案件受理费人民币80元（原告已预缴），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
（此页无正文）
审 判 长 王海岸
人民陪审员 曹佳义
人民陪审员 金仁兴
二〇一六年五月十九日
书 记 员 张益彬