广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第424号
上诉人（原审原告）：××集团南方置业有限公司。
被上诉人（原审被告）：徐某某，女。
上诉人××集团南方置业有限公司（下称××集团公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三重字第6号民事判决书，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）2001年5月11日，××集团公司与徐某某签订《深圳市房地产买卖合同》1份，约定：徐某某购买××集团公司开发的位于深圳市罗湖区红岭中路××号××园第C栋C座17C3号房，建筑面积114平方米，总价款为869435元。合同签订后，徐某某向××集团公司交付定金3万元及一成首期款60435元，合计90435元。（二）2001年9月10日，徐某某与深圳市商业银行总行营业部签订了《楼宇按揭（抵押）借款合同》1份，约定：徐某某向该银行申请贷款金额为60万元，贷款期限180个月即自2001年10月24日至2016年10月24日止。××集团公司作为保证及回购人在上述合同上签字盖章。（三）2001年10月25日，徐某某以经济困难为由向××集团公司申请退房。2002年6月10日，××集团公司与徐某某双方签订了《解除房产买卖合同协议书》，约定：双方自愿解除上述《深圳市房地产买卖合同》；徐某某已经支付的90435元首期款，扣除代理费4556元，余额85879元在签订协议并经公证生效之日起30天内退还徐某某；退房协议公证费及解除银行按揭抵押手续的一切费用由徐某某承担；自签订协议并经公证生效之日起，××集团公司收回出售给徐某某的住宅，该房产的产权即与徐某某无关；协议自签订后生效。上述协议书签订后，××集团公司于2002年7月23日将85879元退还给徐某某。（四）2002年6月17日，徐某某出具公证委托书，委托魏某某（住址深圳市福田区××路××装饰大厦A座六楼）办理涉案房产的注销抵押登记、提前还贷、签订退房协议以及解除房地产买卖合同等退房相关的一切手续等。庭审中徐某某称该魏某某是××集团公司的员工，××集团公司则称该魏某某不属于××集团公司的员工。（五）2002年11月26日，××集团公司与徐某某又签订《协议书》1份，约定：由××集团公司负责办理按揭合同的解除手续，并在按揭合同解除前承担与按揭合同相关的权利和债务；在按揭合同解除之前由××集团公司保存以徐某某名义在按揭银行开设的用于供楼的存折。（六）上述2份协议书签订后，从2002年1月25日起，××集团公司以徐某某名义陆续向深圳市商业银行支付12期供楼款共计59382.75元。此后，因××集团公司自身经济紧张的原因，××集团公司没有再向按揭银行继续支付供楼款。（七）2005年5月10日，深圳市商业银行总行营业部向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求徐某某支付供楼款，并由××集团公司承担连带责任。同年7月7日，徐某某与深圳市商业银行总行营业部达成《和解协议书》，约定徐某某向深圳市商业银行总行营业部支付协议签署前所欠的本金与利息，并继续供楼，深圳市商业银行总行营业部撤诉。之后，徐某某向按揭银行还清了剩余的全部贷款本息。2007年2月1日，按揭银行向徐某某出具了《按揭贷款还款结清通知单》，载明徐某某共计向按揭银行支付了涉案房产的全部贷款本金、利息合计747141.27元。（八）2005年7月4日，徐某某草拟1份致××集团公司的《解除合同通知书》，列明因××集团公司不履行解除按揭合同、退还大部分房款以及继续供楼的义务，致徐某某不能达到签订解除涉案房地产买卖合同协议书的目的，徐某某依法单方解除与××集团公司签订的关于解除房屋买卖合同的协议书。同年7月10日，徐某某向××集团公司邮寄上述邮件，邮件回执上显示”刘××”签收。（九）徐某某庭审中称，其还于2001年8月29日向××集团公司支付购房款179000元，该款××集团公司未予返还。但其提供的证据仅为1张收款收据的复印件，且从按揭银行复印而来。××集团公司庭审中称该部分款项系××集团公司出于促销目的借给徐某某的二成首期款，徐某某实际并未向××集团公司支付该笔款项，××集团公司出具给徐某某的收款收据只是为了方便徐某某向银行申请按揭时所用，徐某某至今手中并无该收款收据中的任何1份原件。另查明，××集团公司持有该收款收据的全部原件。××集团公司与徐某某签订涉案2份协议书后，徐某某于2006年就该笔179000元款项诉至原审法院，要求××集团公司返还，经原审法院及深圳市中级人民法院二审，均认定徐某某无充分证据证明其已经实际交付了该笔款项，均判决驳回××集团公司的诉请。（十）目前涉案房产空置，未办理注销抵押登记；且因（2005）深罗法民三初字第840号案件被原审法院裁定查封至今。徐某某庭审中确认其至今未将前述××集团公司以徐某某名义向按揭银行支付的12期供楼款共计59382.75元偿还给××集团公司。
××集团公司诉讼请求：1、确认××集团公司与徐某某之间于2002年6月10日所签订的《解除房产买卖合同协议书》有效；2、确认××集团公司对位于深圳市罗湖区××中路××号××园第C栋C座17C3号房屋具有所有权（房屋总价款为869435元）。2005年7月6日××集团公司变更诉讼请求，变更后的诉请具体为：确认××集团公司与徐某某之间所签订的深（罗）房预买字（2001）第1987号《深圳市房地产买卖合同》（预售）已经解除。2005年8月10日××集团公司申请放弃原诉请的第2项”确认××集团公司对位于深圳市罗湖区××中路××号××园第C栋C座17C3号房屋具有所有权”。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：××集团公司与徐某某签订《解除房产买卖合同协议书》和《协议书》后，××集团公司是否完全履行了上述2份协议书约定的义务？对此，××集团公司认为上述2份协议书签订后徐某某即失踪，导致无法办理涉案房产抵押登记注销和退房等手续，因此××集团公司已经履行了约定义务。徐某某则认为××集团公司未履行约定义务。原审法院认为，上述2份协议书签订前后，徐某某于2002年6月17日向魏某某出具了公证委托书，委托其办理涉案房产的注销抵押登记、提前还贷、签订退房协议等事项，公证委托书显示魏某某的住址为深圳市福田区××路××装饰大厦A座六楼，该住址恰为××集团公司的工商注册登记地址；同时，徐某某辩称魏××就是××集团公司负责办理退房等事宜的员工，××集团公司虽称魏某某不是××集团公司的员工但其未提供充分的反驳证据，亦未对魏某某提供的上述地址提出合理解释，故原审法院结合案情采纳徐某某的主张，认定魏某某是××集团公司的员工。据此，××集团公司与徐某某双方签订上述2份协议书前后，××集团公司根据徐某某出具的公证委托书，完全具备办理涉案房产的注销抵押登记、提前还贷、退房等事宜的条件，但至今其未能办理涉案房产的注销抵押登记等手续，同时××集团公司以徐某某名义仅向按揭银行支付12期供楼款后就未再继续支付供楼款，因此，应认定××集团公司只履行了上述2份协议书中约定的部分义务。其后因××集团公司未再履行继续向按揭银行支付供楼款的义务，导致按揭银行起诉，此后徐某某将剩余按揭贷款本息全部向银行结清，应视为双方以实际行为改变了双方所签订的2份《协议书》中关于解除涉案房屋买卖合同的约定。综上，上述2份协议书签订后××集团公司未完全履行约定的义务，导致徐某某实际已经向按揭银行支付了绝大部分银行按揭贷款本息，继而由此导致徐某某实际上已经履行完毕涉案房屋买卖合同项下应由买受人承担的主要合同义务，因此，在徐某某不同意解除涉案房屋买卖合同的情况下，涉案房屋买卖合同已不具备法定或约定的解除条件。××集团公司要求确认××集团公司与徐某某签订的涉案《深圳市房地产买卖合同》（预售）已经解除的理据不足，不予支持。关于××集团公司向徐某某退还的85879元首期款、××集团公司以徐某某名义向按揭银行支付的12期供楼款59382.75元的问题，应由当事人另寻途径解决。关于购房首期款中的179000元××集团公司是否实际收到以及徐某某应否支付的问题，不影响本案的实体处理，也应由双方另寻途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回××集团公司要求确认××集团公司与徐某某于2001年5月11日签订的《深圳市房地产买卖合同》已经解除的诉讼请求。本案受理费人民币13704元，由××集团公司负担。
××集团公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法予以改判，支持××集团公司的一审诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用均由徐某某承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，据以判决的证据不足，程序违法，适用法律错误。一、一审法院的判决错误。（一）一审法院认定的事实与其作出的判决自相矛盾。一审认定：1、××集团公司与徐某某自愿解除了《深圳市房地产买卖合同》；2、徐某某已经支付的90435元首期款，扣除代理费4556元后，余额85879元××集团公司于2002年7月23日退还给了徐某某，即××集团公司严格履行了《解除房产买卖合同协议书》所约定应由其承担的义务；3、解除银行按揭抵押手续的一切费用由徐某某承担。那么，一审在判决时又何来”××集团公司要求确认所签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）已经解除的理据不足，本院不予支持”呢（二）一审认为本案争议的焦点为：”签订《解除房产买卖合同协议书》和《协议书》后，××集团公司是否完全履行了上述2份协议书约定的义务”是错误的。本案××集团公司的诉讼请求是确认《深圳市房地产买卖合同》（预售）已解除，那么焦点是查明双方之间是否存在解除合同的事实。将本案的争议焦点确定为”××集团公司是否完全履行了上述2份协议书约定的义务”事实上是将××集团公司的诉讼请求变更为徐某某所主张的”己解除《解除房产买卖合同协议书》”来审理，在徐某某没有反诉的情况下，完全违背了我国民事诉讼的法律规定。（三）一审判决本案的法律依据，事实上是适用了《合同法》的合同解除权，即认定徐某某具有合同解除权，从而对本案进行了判决。我国合同法是以”根本违约”作为解除合同的法定条件。合同目的”不能”实现是指违约方的违约行为使得合同目的没有能力或没有可能实现；但在本案中，××集团公司没有违约行为，××集团公司对《解除房产买卖合同协议书》所约定的义务全部履行完毕，没有可供解除的标的，还解除何物另外，合同解除权是赋予守约方的救济权利，徐某某也并非守约方。（四）一审以魏某某公证的地址为××集团公司公司地址为由，从而认定其为××集团公司的员工，并进而认定其未办理涉案房屋抵押登记注销手续、提前还款手续便是××集团公司违约，实为牵强附会。徐某某委托魏某某代办相关手续，足见其与徐某某之间的关系不一般；另外，依据《解除房产买卖合同协议书》第三条的规定，办理抵押登记的注销、提前还款手续的费用是应由徐某某负担的，徐某某不配合，此工作根本无法进行，怎能将责任归咎于××集团公司（五）一审认定：”在徐某某不同意解除涉案房屋买卖合同的情况下，涉案房屋买卖合同己不具备法定或约定的解除条件。”，该认定是错误的。合同已由××集团公司与徐某某双方合意解除，并已履行完毕。合同已解除是客观存在的事实，不以任何人的意志为转移，一审的该项认定严重违背事实。二、《深圳市房地产买卖合同》（预售）己经解除。（一）从事实方面讲，《深圳市房地产买卖合同》（预售）已经解除。2001年5月11日，××集团公司与徐某某签订了《深圳市房地产买卖合同》，合同约定，徐某某向××集团公司购买位于深圳市罗湖区××中路××号××园第C栋C座17C3号房，建筑面积为114平方米，总价款为人民币869435元。后徐某某向××集团公司交付了定金30000元及一成首期款60435元。2001年9月10日，徐某某与深圳市商业银行总行营业部签订了《楼宇按揭（抵押）借款合同》，贷款金额为人民币60万元，贷款总期限为180个月，即自2001年10月24日至2016年10月24日止，借款利率为月利率4．65‰。按揭贷款放款后，徐某某即以投资失误导致经济状况恶化为由向××集团公司提出退房，于2001年10月25日向××集团公司提出书面退房申请，并多次到××集团公司处哭闹，同时拒不向深圳市商业银行总行营业部交付月供款。在此情况下，××集团公司无奈于2002年6月10日与徐某某签订了《解除房产买卖合同协议书》，合意解除了双方的房屋买卖关系，2002年7月23日××集团公司向徐某某退还了其交付的全部购房款85879元，《解除房产买卖合同协议书》已履行完毕。2002年11月26日，××集团公司与徐某某又签订《协议书》1份，该协议确认《深圳市房地产买卖合同》（预售）已经解除，并且确认购房款已全部退还徐某某。房地产买卖合同解除后，因徐某某拒不办理解除买卖合同备案及按揭合同手续，且杳无音信而致××中路××号××园C栋（座）17C3号房屋至今仍备案在徐某某名下，抵押人仍为徐某某。2005年，因上述××园C栋（座）17C3号房屋月供中断，深圳市商业银行总行营业部起诉徐某某、××集团公司，要求还贷。××集团公司得知该情况，积极与深圳市商业银行总行营业部联系和解及继续月供之事，但徐某某为达到侵占××中路××号××园C栋（座）17C3号房产的目的（当时房价较高），不顾××集团公司的阻拦与要求，抢先自行与深圳市商业银行总行营业部达成和解协议，向其交付5万元的和解费后，深圳市商业银行总行营业部撤诉。××集团公司被迫提起本案的诉讼。（二）从证据方面讲，《深圳市房地产买卖合同》（预售）已经解除。1、《解除房产买卖合同协议书》直接证明了双方所签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）己经解除；2、《协议书》再次确认《深圳市房地产买卖合同》（预售）己经解除并且购房款已全部退还给徐某某；3、（2006）深罗法民三初字第677号、（2006）深中法民五终字第2881号民事判决书证明另两成首期款（人民币17．9万元）并未交付；4、（2007）深罗法民三初字第2503号民事裁定书确认《深圳市房地产买卖合同》（预售）已经解除，徐某某对深圳市罗湖区××中路××号××园第C栋C座17C3号房屋不具有所有权。三、徐某某的解除《解除房产买卖合同协议书》的主张不能成立。（一）××集团公司与徐某某基于自愿原则签订《解除房产买卖合同协议书》，且已分别履行完毕《解除房产买卖合同协议书》所约定的义务，即该合同已履行完毕，没有可供解除的标的，不能再解除。在《解除房产买卖合同协议书》中，约定了两项义务，即××集团公司向徐某某退还所交付的购房款人民币85879元；徐某某交还罗湖区××中路××号××园第C栋C座17C3号房，现双方均已履行完毕合同所约定的义务。（二）关于办理”解除按揭手续”的约定，该内容是约定在《协议书》中，而非《解除房产买卖合同协议书》，即便徐某某主张××集团公司违约需解除合同，那么应解除的标的合同也应是《协议书》而非《解除房产买卖合同协议书》。（三）徐某某在办理按揭合同的解除手续过程中存在重大过错，××集团公司无过错。众所周知，办理按揭合同的解除手续是需要徐某某配合的，即便其委托他人办理相关手续，但受托人怠于履行受托义务，是徐某某与受托人之间的法律关系，与××集团公司无关，××集团公司不能承担相应的后果；另外，根据《解除房产买卖合同协议书》第三条的规定，办理抵押登记的注销、提前还款手续的费用是应由徐某某负担的，徐某某不配合，此工作无法进行。徐某某的”杳无音信”，致××集团公司不能如期办理解除按揭合同手续，又怎能说××集团公司”实质违约”呢况且，是否办理完毕按揭合同的解除手续又与解除《深圳市房地产买卖合同》有什么联系呢（四）一审认定徐某某曾向”刘××”邮寄过《解除合同通知书》与××集团公司没有关系。四、本案的几个焦点事实。（一）通过双方于2002年11月26日所签订的《协议书》，概述部分明确阐述，”后由于乙方自身原因向甲方提出退房申请，经甲方同意后双方办理了相关手续，并于2002年7月23日向乙方退还了首期款。”由此可以看出，双方所签订的《深圳市房地产买卖合同》已经解除。（二）（2006）深罗法民三初字第677号、（2006）深中法民五终字第2881号生效判决书可以证明；徐某某两次确认仅向××集团公司交付了购房款人民币90435元，在扣除了相关费用之后，余额人民币85879元已经退回；徐某某并未向××集团公司交付购房款人民币17．9万元。（三）××集团公司与徐某某已履行完毕《解除房产买卖合同协议书》所约定的义务，失去了可通知解除的标的，徐某某主张通知解除《解除房产买卖合同协议书》无事实与法律依据。（四）徐某某主张向商业银行支付了房款就应获得房屋的所有权没有事实与法律依据。徐某某主张支付了房款，可以不当得利另案起诉××集团公司，与本案的确认之诉无关联性。五、一审法院的审理程序违法。综上，××集团公司与徐某某所签深（罗）房预买字（2001）第1987号《深圳市房地产买卖合同》（预售）己协议解除，且该解除合同己履行完毕。一审判决在确认了解除事实的情况下却作出自相矛盾的判决，是错误的。××集团公司现根据《民事诉讼法》第一百五十三条之规定，特向贵院提起上诉，请求查明本案事实，依法予以改判，维护××集团公司的合法权益。
徐某某口头答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。××集团公司的上诉请求没有事实依据，应予驳回。一审归纳的本案争议焦点是正确的。解除房屋买卖协议书和协议书是不可分割的部分，不能单独的来看待履行问题。双方确实签订了协议书来约定要解除房地产买卖合同，但具体有无实际履行要看真正履行情况。两份协议书是完整的整体，如果只履行了第一份协议，而没有履行第二份协议，就不能视为解除合同的承担义务。双方只签订了协议，不等于买卖合同就解除了，还必须看双方有无履行该协议。双方签订解除买卖协议书及补充协议书后，××集团公司没有履行自己的义务，导致徐某某完全把房款还清，所以只能判令购买合同是不能解除的。××集团公司认为徐某某无法联系、失踪是违反了常识和事实法律的。××集团公司认为抵押登记费由徐某某承担，由于徐某某没有支付导致手续无法继续。如果全部房款由徐某某代还，而对于这些手续费徐某某不能偿也是不符合常理的。××集团公司只履行了解除协议书内容而没有履行后一份补充协议，徐某某认为这两份协议书是整体，不可分割的。××集团公司认为退还全部购房款8万多元，该解除协议书已履行完毕，徐某某认为这是××集团公司断章取义，8万多元仅仅是总房款的一小部分。徐某某认为房屋买卖合同并没有解除，我们虽然签署了协议，但徐某某并没有履行该协议，因为还款义务还是由徐某某承担的。关于送达地址的问题，在邮寄回执上已有××集团公司员工的签收，所以××集团公司的上诉理由不能成立。××集团公司口头提出不是××集团公司签字或没有经过××集团公司本人授权，××集团公司对此也没有提供证据加以证实。
本院经审理查明，在公安机关备案的魏某某常驻人口登记表上登记的服务处所为××集团公司。徐某某于2005年7月10日向××集团公司邮寄《解除合同通知书》的地址为深圳市罗湖区××中路××号××园C座1801号。邮件跟踪信息显示的是”妥投”，签收人为”刘××”。××集团公司认为深圳市罗湖区××中路××号××园C座××号不是××集团公司的实际办公地址，徐某某认为深圳市罗湖区××中路××号××园C座××号是××集团公司的当时实际办公地址。就深圳市罗湖区××中路××号××园C座1801号是否为××集团公司的当时实际办公地址问题，本院向涉案物业的管理处调查，管理处答复，涉案整栋物业均为××集团公司开发，罗湖区××中路××号××园C座××号是xx集团公司当时保留的两间自用房之一。
原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。××集团公司在与徐某某签订《解除房产买卖合同协议书》后，又签订了一份《协议书》，对具体履行《解除房产买卖合同协议书》做了具体的补充约定，因此，《协议书》是《解除房产买卖合同协议书》的具体补充，××集团公司是否履行完毕双方约定的解除房产买卖合同相关协议的内容，应以以上两份协议书的内容为准。根据双方补充约定的《协议书》的约定，××集团公司应当负责办理按揭合同的解除手续，并在按揭合同解除前承担与按揭合同相关的权利和债务。但××集团公司在支付59382.75元的银行按揭款后没有再继续承担还款义务，导致徐某某被按揭银行起诉要求支付按揭贷款。后徐某某归还了剩余的涉案房贷款本金、利息共计747141.27元。××集团公司没有履行完毕双方约定的解除房产买卖合同相关协议的中约定的义务。根据本院调查的事实，徐某某邮寄的《解除合同通知书》的地址深圳市罗湖区××中路××号××园C座××号在当时是××集团公司的自用房，邮件跟踪信息显示徐某某邮寄的《解除合同通知书》是”妥投”，因此，应当认定徐某某邮寄的《解除合同通知书》已经到达××集团公司。根据本院补充查明的事实，原审认定魏某某是××集团公司员工的认定准确，本院予以确认。根据原审查明的事实，××集团公司也没有履行约定的办理涉案房产的注销抵押登记手续的义务。因此，根据我国《合同法》第九十六条的规定，××集团公司与徐某某签订的《解除房产买卖合同协议书》及《协议书》自徐某某邮寄的《解除合同通知书》到达××集团公司的时间2005年7月10日解除。由于××集团公司与徐某某签订的《解除房产买卖合同协议书》及《协议书》已经解除，××集团公司要求确认双方之间签订的房屋买卖合同已经解除的请求没有事实依据，应予以驳回。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，××集团公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13704元，由××集团公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 保 疆
代理审判员 陈 明 亮
代理审判员 邓 媛
二〇一〇年七月二十日
书 记 员 严军军（兼）