河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终1860号
上诉人（原审原告）霍乐意，男，1987年11月24日出生，汉族，住三门峡市陕州区。
被上诉人（原审被告）张春厚，男，1942年2月13日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
被上诉人（原审被告）赵玉星，男，1971年12月7日出生，汉族，住河南省卫辉市。
上诉人霍乐意因与被上诉人张春厚、赵玉星执行异议之诉纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2016）豫1202民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人霍乐意，被上诉人张春厚到庭参加诉讼。被上诉人赵玉星经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2015年2月9日，湖滨区人民法院受理张春厚与刘根武、赵雪平、赵玉星、常征民间借贷纠纷一案后，根据张春厚的申请，于2015年2月15日作出（2015）湖民初字第514号民事裁定，查封赵玉星位于三门峡市湖滨区虢国路二街坊宏达上院2号楼2单元609号房屋。当日，湖滨区人民法院向三门峡市住房和城乡建设局送达了民事裁定书和协助执行通知书。经对张春厚与刘根武、赵雪平、赵玉星、常征民间借贷纠纷一案的审理，湖滨区人民法院于2015年6月30日作出（2015）湖民初字第514号民事判决，内容：1、刘根武、赵雪平偿还张春厚借款340000元及利息。赵雪平归还的5000元应予扣除。2、赵玉星、常征承担连带清偿责任。案件受理费6400元，保全费2220元，由刘根武、赵雪平、赵玉星、常征负担。判决生效后，刘根武、赵雪平、赵玉星、常征未履行判决义务，张春厚于2015年7月31日向湖滨区人民法院申请强制执行。在执行中，张春厚与赵玉星于2015年9月1日达成和解协议，内容:经协商，赵玉星于2015年9月20日前一次性支付张春厚本金及案件受理费、保全费，共计348620元，申请对赵玉星位于三门峡市湖滨区虢国路二街坊宏达上院2号楼2单元609号房屋解除查封。利息待本金支付后，由张春厚、刘根武、赵玉星三方协商后，再一次性支付，上述款项通过法院交接。该和解协议履行完毕后，该案执行完毕。若逾期，张春厚恢复对原判决的执行。协议达成后，被执行人赵玉星未履行协议。
2015年3月23日，陕县人民法院立案受理了霍乐意诉赵玉星房屋买卖合同纠纷一案。经陕县人民法院调解于2015年4月7日作出（2015）陕民初字第264号民事调解书，约定霍乐意于2015年4月8日前将剩余房款300000元给付赵玉星；赵玉星于2015年4月8日将房屋解除按揭，并过户至霍乐意名下，过户费各半负担。霍乐意于2015年12月9日向湖滨区人民法院提出执行异议，要求湖滨区人民法院中止对其所有的位于三门峡市湖滨区虢国路二街坊宏达上院2号楼2单元609号房屋的执行。湖滨区人民法院受理后，经审查于2016年3月1日作出（2015）湖执异字第57号执行裁定书，驳回霍乐意的异议。霍乐意不服，又起诉至湖滨区人民法院。
另查明，2012年9月17日，三门峡市宏达房地产开发有限公司（出卖人）与赵玉星（××）签订了商品房买卖合同，内容：××购买湖滨区虢国路二街坊宏达上院2幢2单元6层0609号房，户型为4室2厅，建筑面积159.24平方米，单价每平米3600元，总金额573264元；分期付款，约定金额286632元，付款方式现金，约定付款时间：2012-09-12，交纳比例50%；约定金额286632元，付款方式商业贷款，交纳比例50%等。合同签订后，赵玉星按约定支付了房款，该合同在三门峡市住房和城乡建设局登记备案。赵玉星购房后，对房屋进行了装修并入住。2015年1月，张春厚入住该房屋。湖滨区法院将该房屋查封后，霍乐意与赵玉星在陕县法院对该房屋达成调解协议，赵玉星将该房门锁更换，霍乐意入住该房屋。霍乐意对该房屋没有装修，赵玉星仍有物品在该房屋内没有搬走。
诉讼中，霍乐意提供商品房买卖合同、收到条、银行明细、调解书，欲证明本案房屋已由赵玉星卖给霍乐意。张春厚对上述证据不认可。
原审认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”。该法第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”霍乐意提交的商品房买卖合同并未履行完毕，虽之后经陕县人民法院调解，但根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”；第二十八条规定：“金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记”。首先，本案房屋未办理变更登记。其次，在湖滨区人民法院查封之前，霍乐意并未支付全部房款，且在湖滨区人民法院查封后也未将剩余房款交付执行。第三，霍乐意与赵玉星房屋买卖合同纠纷在陕县法院立案时，湖滨区人民法院已将查封裁定送达房屋管理部门。现霍乐意要求对争议房屋解除查封的诉讼请求，不符合相关法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下:驳回霍乐意的诉讼请求。案件受理费500元，由霍乐意负担。
宣判后，霍乐意不服，上诉称：自己与赵玉星于2014年3月19日签订房屋买卖合同，约定价款60万元，其中29万元是银行本息，自己签订协议当日支付30万元，约定2014年10月1日赵玉星办理解除抵押，清偿贷款，交付房屋，但由于赵玉星违约，导致房屋迟迟未能过户。2015年2月15日，法院查封房屋未张贴公告，明知自己在查封之前购买、占有房屋，未能过户系赵玉星所致，并非自己原因。请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
张春厚答辩称：本案涉案房屋被湖滨区人民法院依法保全查封，赵玉星与霍乐意的商品房买卖合同系伪造的，并撕毁查封公告，撬坏房屋门锁，强行占住，自己将锁更换，后霍乐意又将门锁撬坏强行入住。霍乐意将赵玉星诉至陕县人民法院，并达成调解是为了对抗湖滨区人民法院采取的执行措施，购房合同签订后近一年时间，霍乐意均未办理交款和过户手续，调解书也没有履行和强制执行。综上，请求驳回上诉，维持原判。
赵玉星未答辩。
二审经审理查明的基本事实与原审一致。
本院认为：本案霍乐意与赵玉星虽签订了商品房买卖合同，但该合同并未履行完毕，未办理过户登记，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”霍乐意在法院查封房屋之前并未合法占有该房屋，也并未支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故不符合上述规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案霍乐意起诉赵玉星房屋买卖合同纠纷一案立案并达成调解协议均在法院查封涉案房屋之后，符合上述情形，其提出的排除执行异议，法院不应支持。霍乐意的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人霍乐意负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 琼
审 判 员 李小敏
代理审判员 焦玉兰
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 张娇娇