福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终2161号
上诉人（原审被告）：黄志忠，男，1955年12月1日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
上诉人（原审被告）：福建泉州市富丽华酒店有限公司，住所地福建省泉州市惠安县洛阳镇。
法定代表人：黄志忠，该公司董事长。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：倪英富、郑维俨，福建中言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张丹红，女，1966年3月27日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：陈伟媛，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
上诉人黄志忠、福建泉州市富丽华酒店有限公司（下称富丽华公司）因与被上诉人张丹红民间借贷纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄志忠、富丽华公司共同委托诉讼代理人倪英富、被上诉人张丹红委托诉讼代理人陈伟媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄志忠、富丽华公司上诉请求：依法发回重审或改判驳回张丹红一审诉讼请求；或中止本案审理，通知泉州仲裁委员会先审理商品房买卖合同纠纷一案；一、二审诉讼费用由张丹红负担。事实和理由：2014年8月26日，黄志忠与张丹红签订一份《借款协议》，向张丹红借款500万元。由于黄志忠资金困难一时无法还款，三方约定借款若到期不能归还即抵为购房款，为此，富丽华公司与张丹红在借款协议签订后的2014年8月26日签订《商品房买卖合同》二份，2014年9月28日又签订《商品房买卖合同》三份，以上五份合同均已经过备案登记，并开具税票，是合法有效的。上述五份合同签订后，本案借款本金500万元已抵为购房款，开具了购房发票。抵扣后，张丹红尚欠富丽华公司3964988元购房款。一审法院判令归还借款本息是错误的。本案的案由、适用法律、判决均不妥，也都否认了真实有效且部分履行的五份商品房买卖合同。《借款协议》第四条约定“借款到期乙方未按时还款所抵押房产归甲方所有”，如黄志忠到期不能归还借款，就是履行商品房买卖合同，以房屋直接抵还借款，该抵款的行为双方已经签订五份《商品房买卖合同》予以履行，不存在无效或不能履行的情形。一审判决与双方约定相违背。一审判决没有涉及《商品房买卖合同》具体应如何处理，使得张丹红既根据合同占有房屋，又根据判决要求归还借款500万元，不合法和不合理，显失公平。本案应先审理商品房买卖合同，即应由泉州仲裁委员会先审理，法院应中止本案审理。
被上诉人张丹红辩称，本案是民间借贷，双方约定的系由富丽华公司提供房产作为抵押，不存在购房事实，从黄志忠借款后一直支付利息可以印证。一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人张丹红向一审法院起诉请求：1、黄志忠立即返还借款5250000元；2、黄志忠立即支付借款利息，其中3000000元自2015年4月25日起至判决确定之日止按照每月利率2.5%计息（暂计为450000元），其中1000000元自2015年4月28日起至判决确定之日止按照每月利率2.5%计息（暂计为150000元），其中1000000元自2015年4月15日起至判决确定还款之日止按照每月利率2.5%计息（暂计为150000元）其中250000元自3月21日起至判决确定还款之日止按照每月利率2.5%计息（暂计为43750元），以上二项合计6043750元；3、富丽华公司对上述本息承担连带担保责任；4、诉讼费由黄志忠、富丽华公司负担。
一审法院认定事实：2014年8月26日，张丹红与黄志忠、富丽华公司签订《借款协议》一份，约定：黄志忠向张丹红借款500万元，由张丹红将款项汇入黄志忠指定的黄智强及富丽华公司的账户；借款期限1年，自2014年8月26日至2015年8月25日止，借款月息为2.5%；黄志忠将富丽华园预售房产1#楼商办203、303、1#公寓802、806,6#06号住宅，以买卖形式过户到张丹红（即甲方）名下作为抵押物，抵押房产按6.0折计算借款额。抵押到期甲方应将上述房产退还乙方，登记费用由乙方支付；借款到期黄志忠未按时还款，所抵押房产归张丹红所有；富丽华公司提供担保。协议签订后，张丹红依约陆续于2014年8月26日、9月28日、10月15日将借款本金汇入黄志忠所指定的黄智强的建行账户，分别为300万元、100万元、100万元，共计500万元。黄志忠分别于收款当日出具《收条》交由张丹红收执。张丹红还陆续于2014年8月26日、9月28日与富丽华公司签订了五份关于购买址在泉州市台商投资区××楼××办公用房、××楼××办公用房、××楼××、××公寓及××楼××号复式住宅的《商品房买卖合同》，总购房款金额合计8964988元，并申请办理了（网上签约）登记备案，还陆续于2014年9月2日、2014年10月22日开具了销售不动产统一发票。借款后，黄志忠陆续支付了部分利息，其中300万借款的利息支付到2015年2月25日，两笔100万的借款利息分别支付到2月14日和2月27日。2015年3月21日，黄志忠与张丹红对借款本息进行结算。黄志忠就前后两个月利息（即借款300万元、100万元、100万元分别对应至2015年4月25日、4月27日、4月14日的利息）结算为25万元，并于当日出具了一份25万元的欠条交由张丹红收执，还约定了月利息2.5%。借款期限届满后，黄志忠未能偿还借款本息，富丽华公司亦未承担相应的保证责任。2015年11月11日，富丽华公司以与张丹红商品房买卖合同纠纷向泉州仲裁委员会申请仲裁。因该案标的物涉及本案，泉州仲裁委员会于2015年12月30日研究，决定中止该案仲裁程序。
一审法院认为：张丹红与黄志忠之间的民间借贷关系，与富丽华公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，系合法的借贷关系，应受法律保护。黄志忠于2014年8月26日后陆续向张丹红借款500万元至今未偿还的事实清楚，证据充分，予以认定。因借贷双方对该笔借款约定还款期限为2015年8月25日，利息为按月利率2.5%计算，属定期有息借贷。现借款期限已届满，因此，张丹红主张黄志忠偿还借款本金500万元的诉讼请求，合法有据，予以支持。根据最高人民法院《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，张丹红主张黄志忠应按月利率2.5%支付利息的请求超过法律规定的年利率24%，超过部份本院不予支持。根据最高人民法院《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款的规定，黄志忠与张丹红对2015年3月21日前后黄志忠所欠本金500万元的两个月利息25万元提前进行结算，并由黄志忠出具25万元的欠条交由张丹红收执，由于前期利率为年利率30%，超过了法律规定的年利率24%，故未超过部分的利息20万元可以认定为后期借款本金，而超过部分的利息5万元不能记入后期借款本金。而该25万元的借条虽约定按月利率2.5%支付利息，但如果该部分支付利息，则借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，将超过最初借款本金与以最初借款本金为基数、以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。故根据最高人民法院《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款的规定，对张丹红要求黄志忠对该25万元的借条应按月利率2.5%支付利息的主张，不予支持。富丽华公司作为担保方在《借款协议》上盖章确认的行为表明，其愿意对黄志忠在本案中所负债务承担保证责任。张丹红与富丽华公司双方虽未约定保证方式、范围、期间，依据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条的规定，保证方式应为连带责任保证，保证范围为上述借款合同的主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月。张丹红在保证期间内要求富丽华公司对本案借款及实现债权的费用承担连带清偿责任，合法有据，应予支持。富丽华公司承担保证责任后，依法对黄志忠享有追偿权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告黄志忠应于本判决生效之日起十日内偿还张丹红借款本金520万元，并对其中的500万元（其中100万自2015年4月15日起，300万自2015年4月26日起，100万元自2015年4月28日起）按年利率24%计算支付至实际还款之日止的利息；二、富丽华公司应对黄志忠所负的上述债务的清偿承担连带保证责任。富丽华公司承担保证责任后，有权向黄志忠追偿；三、驳回张丹红的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54106元，由张丹红负担1706元，由黄志忠、富丽华公司负担52400元。
二审中，上诉人黄志忠、富丽华公司与被上诉人张丹红对一审判决查明的事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为：按张丹红与黄志忠签订的《借款协议》和张丹红与富丽华公司签订的《商品房买卖合同》约定的内容，三方实际上是以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，本案张丹红已经以民间借贷法律关系进行起诉，并且在二审审理期间，明确表示只要求黄志忠归还借款，对房产不主张权利，因此，一审法院以民间借贷法律关系进行审理和判决并无不当，本院依法予以维持。黄志忠与富丽华公司上诉主张借款已经由商品房予以抵扣和要求法院中止审理，与前述法律规定相违背，本院依法不予支持。综上，黄志忠与富丽华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52400元，由上诉人黄志忠、富丽华公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 骆志鹏
代理审判员 陈 琼
二〇一六年十月九日
书 记 员 林嘉锟
速 录 员 金雅琳
引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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