广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0802民初120号
原告：刘铁勇。
委托诉讼代理人：谢明演，广东领会律师事务所律师。
被告：陈华洋。
委托诉讼代理人：陈飞（陈华洋的妹妹）。
委托诉讼代理人：周木兰，广东博格律师事务所律师。
第三人：湛江市万家房地产代理有限公司。
法定代表人：王子鸦，总经理。
委托诉讼代理人：谢水良，男，该公司员工
委托诉讼代理人：邓孙滨，男，该公司员工。
原告刘铁勇与被告陈华洋、第三人湛江市万家房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘铁勇及其委托诉讼代理人谢明演、被告的委托诉讼代理人陈飞、周木兰、第三人的委托诉讼代理人谢水良、邓孙滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付剩余购房款30000元、违约赔偿金141000元、住宅专项维修基金10096元、律师代理费3000元，以上共计184096元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告双方就被告购买原告的房屋达成合意，并在第三人的见证下，于2017年3月2日签订《房地产买卖合同》（编号：2017179号），合同约定被告购买原告位于湛江市××人民大道北××、××西粤京基城9幢2803、2804房，该房屋总价款为1410000元。合同还约定被告应当在签订合同时支付原告定金80000元，并在合同签订的40天内支付首期款中的520000元，以便原告向抵押银行申请提前还款，办理解除抵押登记及归档手续。余下810000元由被告办理按揭贷款，合同约定被告应当在签订合同后66日内按要求提供相关文件向银行申请银行按揭贷款810000元。合同第十条还约定了违约责任：“合同签订后，乙方不履行合同，赔偿本物业总房款的10%给甲方；违约方负责支付守约方追究违约方违约而产生的律师费”。之后，原、被告双方就按揭贷款金额的事宜，于2017年8月8日签订《合同补充协议》，约定被告向银行申请的贷款额度不能低于合约房款的余额，若银行审批的额度低于合约房款的余额，相差部分由被告在过户时现金支付给原告，银行审批通过后的贷款直接划入原告的账户。
合同签订后，原告已按合同约定协助被告办理房屋过户手续，已完全履行合同的全部义务，且被告已经入住该房屋。但被告没有按照合同约定履行义务，其违约情况如下：（1）被告没有按照合同约定的履行时间内支付定金，即3月2日签订合同后定金8万是经原告催讨后被告才于3月6日支付的；（2）原告收被告定金时就已告诉被告签订合同40天内办理银行赎证手续，要求其在签订合同40天内支付首期款52万元给原告，以便办理赎证手续，但经过多次催告被告才于4月17日支付，延迟支付了房款。（3）被告是7月份才提供相关文件向银行申请银行按揭贷款，也延迟向银行办理，且按揭贷款的金额与合同约定的不符：其一，合同约定被告在签订合同后66日内，即2017年5月7日前按要求提供相关文件向银行申请按揭贷款，但被告7月份才提供，在9月6日才办理成功；其二，合同约定申请银行按揭贷款的金额为810000元，但被告却违反合同约定只申请了780000元，剩下30000元一直没有支付给原告。（4）被告一直没有支付原告已经缴交的住宅专项维修基金10096元给原告。
在合同履行过程中，被告不断出现上述违约行为，原告多次催促被告履行合同，但被告一直不予理会，被告的行为已构成严重违约。根据合同第十条约定，被告不按合同约定履行合同，应当赔偿房屋总房款的10%即141000元给原告，且被告应支付剩余房款30000元及住宅专项维修基金10096元给原告。另，原告已委托律师代理本案诉讼事宜，律师代理费为3000元，被告也应当支付该律师代理费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告已按照房屋买卖合同的约定履行完毕全部付款义务，并不存在原告诉称的违约情况，依法应驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：第一，房屋买卖合同虽然于2017年3月2日签订，但因原告担心房款支付及过户等问题，在2017年3月6日被告与原告又签订了《合同补充协议》，第三人员工邓孙滨作为见证方签字。在签署补充协议后双方才开始正式履行合同，被告在补充合同签署当日即向原告支付购房定金8万元，原告称定金是经其催讨后才支付是不符合事实的，被告支付定金不存在违约。第二，合同约定原告要在合同签署后40天内向银行申请提前还款，办理解除抵押登记及归档手续，由于原告迟迟未向银行申请提前还款，被告不可能将52万元打入原告账户，原告已经存在违约，被告只能在确认原告已经向银行提出提前还款，等银行通知后，才将钱打入账户，被告不存在违约。相反，被告将钱打入账户后，由于原告不配合导致房屋迟迟没有解封。第三，并非被告违约未按期向银行申请按揭贷款，而是原告不肯配合被告到银行面谈，导致无法办理按揭手续。第三人于2017年7月还向原告发出《催促履行通知函》，要求原告配合办理银行按揭及过户手续。由此可见，原告严重违背诚信原则。第四，被告已经全部履行合同约定的付款义务，虽然《房屋买卖合同》约定房屋交易款为141万元，但根据原告与第三人签订的协议书及《中介服务费确认书》，明确原告房屋总价款净收入为138万元，剩余3万元作为中介费。在2017年7月向银行申请贷款时就是按照原告的净收入余款78万元申请贷款的，且银行已于2017年9月6日将该款项汇给原告，原告已经全部收齐房款。为确保中介及时办理房屋过户及抵押手续，第三人同意剩余3万元待房屋过户手续全部办理完毕且原告交付房屋后再支付给第三人，另外，原告不按期交付房屋给被告，同时违反合同约定向被告索要房屋的维修基金，且迟迟不肯结清房屋的物业管理费及水电费等杂费。被告只好在2017年10月10日代原告缴交物管费及公摊电费共1801.25元，在2017年10月18日代原告交缴水费共285.31元，该两笔费用在补偿款5000元中予以扣除，剩余的款项，由于原告不肯与被告清算，被告听从第三人的建议将结清的尾款交由第三人转交，因此，被告不存在不支付房屋尾款的情形。另，根据《房屋买卖合同》第八条约定，房屋交易款141万元已经包含房屋维修基金，因此，原告主张被告支付住宅专项维修基金10096元，缺乏事实和法律依据。综上所述，被告不存在违约情形，相反是原告屡次违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，被告没有拖欠原告的购房款。
经审理查明，2017年3月2日，原告与被告、第三人签订了《房地产买卖合同》（编号：2017179）。约定：一、被告向原告购买位于湛江市××人民大道北××西粤京基城首期9幢2803、2804房。二、房屋总价为1410000元。三、该房屋在银行抵押状态，由被告出资520000元赎证，赎证金额超出部分由原告负责。签订合同40天内原告向抵押银行申请提前还款，办理解除抵押登记及归档手续，原告提供银行征信表及房屋产权表。被告在签订合同时，支付给原告定金80000元，支付给第三人预付税20000元。四、被告于签订合同后66日内按银行要求提供相关文件向银行申请按揭贷款810000元。五、首期款600000元，到所属房管局办理房屋产权过户手续前付清或办理该资金托管。房款余额810000元，被告须及时无条件到所属不动产局办理产权过户及办理抵押登记，以保证银行及时将按揭款划给原告。六、原告须将房屋的水、电、煤气、有线电视、物业维修基金、物业管理费等无条件过户给被告。七、合同签订后，被告不履行合同，赔偿总房款的10%给原告，赔偿总房款的3%给第三人。原告不履行合同，原告返还所收的被告定金，并赔偿总房款的10%给被告，赔偿总房款的3%给第三人。
2017年3月2日，原告出具了《咨询及中介服务费确认书（卖方）》，内容：原告确认同意支付30000元给第三人作为咨询及中介服务费，并于房屋过户当天支付10000元，余款20000元在收到房款810000元（银行贷款）之前支付。
2017年3月2日，原告又出具了《协议书》，内容：原告委托第三人出售上述房屋，出售该房屋净收价1380000元，包干价1410000元，其中30000元给第三人作为中介费及物业税费。以咨询及中介服务费确认书（卖方）为准。
2017年3月6日，原告与被告、担保方陈飞签订了《合同补充协议》。约定：房屋成交价为1410000元；首期款为600000元，贷款金额为810000元。若被告向银行申请贷款880000元而银行又审批通过，原告须将贷款多出的70000元退还给被告；担保方陈飞为被告担保房屋余款按照合同约定时间收到余款。若被告违约，担保方陈飞愿意用其名下房产担保。第三人的员工邓孙滨作为见证方在该补充协议上签名。
2017年8月8日，原、被告又签订了《合同补充协议》。约定：被告应向湛江南粤银行申请商业按揭贷款，申请贷款额度不能低于合同约定房款的余额，若银行审批的额度低于合同约定房款的余额，相差部分由被告在房屋过户时现金支付给原告。第三人的员工邓孙滨作为见证方在该补充协议上签名。第三人的员工邓孙滨作为见证方在该补充协议上签名。
合同签订后，被告分别于2017年3月6日、2017年4月17日、2017年9月6日向原告支付购房定金8万元、房款52万元及房款78万元，共138万元。另，被告向第三人支付了中介费及物业税费3万元。房屋在过户前已办理产权证二证合一手续，现房屋已过户给被告，被告取得了湛江市××人民大道北××西粤京基城首期9幢2803房《不动产权证》。原告已将住宅专项维修基金账户过户给被告。原告支付了律师代理费3000元。
本院认为，原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》及原、被告签订的《合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告与被告、第三人于2017年3月2日签订《房地产买卖合同》，根据合同约定：1、被告应于签订合同时即2017年3月2日支付购房定金8万元给原告；2、房屋在银行抵押状态，被告应出资52万元给原告赎证，原告在签订合同40天内向抵押银行申请提前还款，办理解除抵押登记及归档手续，即被告最迟应于签订合同40天内即2017年4月11前向原告支付52万元；3、被告于签订合同后66日内按银行要求提供相关文件向银行申请按揭贷款81万元。但是，合同又同时约定：首期款600000元，到所属房管局办理房屋产权过户手续前付清或办理该资金托管；房款余额810000元，被告须及时无条件到所属不动产局办理产权过户及办理抵押登记，以保证银行及时将按揭款划给原告。实际上，被告分别于2017年3月6日、2017年4月17日、2017年9月6日已向原告支付了购房定金8万元、房款52万元及房款78万元，故原告主张被告逾期付款并构成违约，缺乏事实依据，本院不予支持。另，合同虽约定房屋成交价为1410000元，但原告又出具《协议书》确认，房屋净收价1380000元，包干价1410000元，其中30000元给第三人作为中介费及物业税费。而被告已向原告支付了购房款1380000元，向第三人支付了中介费及物业税费30000元，即被告已向原告支付了原告应收的全部购房款，故被告并不存在违约行为。因此，原告请求被告支付剩余购房款30000元及违约赔偿金141000元、律师代理费3000元，缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，原告须将房屋维修基金无条件过户给被告，且原告也已将住宅专项维修基金账户过户给被告，原告请求被告支付住宅专项维修基金10096元，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告刘铁勇的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取1990.96元（原告已预交），由原告刘铁勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审判员 周娟华
二〇一八年四月三日
书记员 温洁莹
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。