福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初14604号原告：黄靖，男，1990年4月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：邱清莲，福建贝盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟华琴，福建贝盈律师事务所律师。被告：裕景兴业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路189号银行中心36楼，统一社会信用代码913502006120111226。法定代表人：陈永栽，董事长。委托诉讼代理人：陈长城，福建远大联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，福建远大联盟律师事务所律师。原告黄靖与被告裕景兴业（厦门）有限公司（以下简称裕景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。黄靖的委托诉讼代理人邱清莲、钟华琴，被告裕景公司的委托诉讼代理人陈长城、陈艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄靖向本院提出诉讼请求：1.裕景公司向黄靖支付逾期交付厦禾•裕景（北区）（二期）地下室地下二层第345号车位的违约金13351.8元（以39万元为基数，按日万分之二点一从2015年10月1日起计算至2016年6月16日止，扣除可据实顺延交付房屋的天数73天，共计187天）；2.裕景公司向黄靖支付逾期办理厦禾•裕景（北区）（二期）地下室地下二层第345号车位产权证的违约金（以39万元为基数，按日万分之一从2016年12月14日起计算至实际办理完成之日止）。事实和理由：2013年5月10日，黄靖与裕景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，约定：黄靖向裕景公司购买厦禾•裕景（北区）（二期）地下室地下二层第345号车位（以下简称讼争房屋），购房款为39万元；裕景公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的讼争房屋交付给黄靖，逾期交付的，应每日按已支付购房款万分之二点一的标准向黄靖支付违约金。裕景公司应当在商品房交付使用后120日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由裕景公司提供的资料交付黄靖。如因裕景公司原因，黄靖不能在商品房交付使用后180日取得房屋权属证书的，裕景公司自逾期之日起每日按已付款的万分之一向黄靖支付违约金。合同签订后，黄靖依约支付了购房款，裕景公司却迟至2016年6月16日才将讼争房屋交付给黄靖使用，且黄靖至今仍未取得讼争房屋权属证书。裕景公司应按合同约定支付逾期交房及逾期办证违约金。裕景公司辩称：一、关于逾期交房违约金。1．黄靖主张的逾期交房违约金过分高于其实际损失，请求法院依法予以减少，应按讼争房屋同地段同类房屋的租金标准计算较为合理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋造成的损失一般应认定为租金损失。据向中介机构询价及网站查询讼争房屋同地段同类房屋的月租金情况，黄靖主张的逾期交房违约金，已超过其实际损失的30%，故裕景公司有权请求法院依法予以适当减少。2．根据《厦门市商品房买卖合同》第八条及其附件《合同补充协议》的约定，合同履行过程中，如果遭遇不可抗力，或遇到重大技术问题、停水停电、发生昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，或遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工，则讼争房屋交付使用日期据实顺延，裕景公司无需承担逾期交房违约责任。因此，讼争房屋的交付日期应自合同约定的2015年9月30日起顺延，逾期交房违约金应自顺延后的交付日期次日起计算。3．同意讼争房屋违约金计算至2016年6月16日。二、关于逾期办证违约金。黄靖主张逾期办证违约金的截止日期有误。双方买卖合同及补充协议约定，只有因裕景公司原因导致未如期取得权属证书，裕景公司才需承担责任。裕景公司办理完初始预登记即完成履行办证义务，依双方补充协议第九条第1款第1项的约定，在出卖人按产权登记机关要求提交相关资料并取得产权登记机关出具的商品房项目主收件单时，即视为出卖人已经履行了初始预登记义务。逾期办证违约金应计算至裕景公司办理完初始预登记之日即2017年7月6日。另，黄靖未如期取得房屋权属证书并未因此产生损失，请求依法对违约金予以减少。本院经审理认定事实如下：2013年5月10日，黄靖与裕景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》及附件，约定黄靖向裕景公司购买位于思明区（二期）地下室地下二层第345号车位，该房屋系预售商品房，总金额为39万元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.详见附件六补充协议第四条。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。上述《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条“对本合同第八条交付条件与期限的补充约定”约定：1.不可抗力及其他导致交付期限顺延之情形：①本合同第八条所述之不可抗力，是指出卖人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素。遭遇不可抗力时，本合同第八条约定之商品房交付期限据实予以顺延，且出卖人无须承担逾期交房违约责任，但出卖人应于90日内以书面形式通知买受人。②若在本合同履行过程中，遇到重大技术问题、停水停电、遭遇昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，或遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，则本合同约定的商品房交付日起据实顺延，且出卖人无须承担逾期交房违约责任。但在前述情形下，出卖人应提供相关的证明文件予以证实，众所周知的原因除外。2.双方一致同意将本合同第八条第二款变更如下：若在规定日期内未达到上述条件的，则双方同意按本合同第九条出卖人逾期交房违约责任的约定处理。《合同补充协议》第八条“对本合同第十四条产权登记约定的补充约定”约定：1.初始预登记义务的履行：①买受人确认，在出卖人按产权机关要求提交相关资料并取得产权登记机关出具的商品房项目主件收件单时，即视为出卖人已经履行本合同第十四条约定的初始预登记义务。②双方一致同意，本合同第十四条约定的出卖人向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的期限由“商品房交付使用后60日”变更为“商品房交付使用后120日”。2.《土地房屋权证》的代办及协助办理：①买受人采用一次性付款方式支付购房款的，《土地房屋权证》由买受人自行办理。经出卖人同意的，亦可委托出卖人代为办理。②买受人采用按揭付款方式支付购房款的，买受人应在出卖人完成初始预登记后100日内委托出卖人代为办理《土地房屋权证》，并应向出卖人出具委托办理《土地房屋权证》所需的一切文件资料，结清面积差价款，且将相关费用或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人。……4.双方一致同意，将本合同第十四条约定的“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书”中的“90”日变更为“180日”。上述《厦门市商品房买卖合同》及附件签订后，黄靖已依约向裕景公司一次性支付了讼争房屋的全部购房款。讼争房屋所在“厦禾·裕景（北区）（二期）6-10#楼”建设工程于2015年12月31日通过消防验收，于2016年6月12日竣工验收合格。裕景公司于2016年6月16日向黄靖交付讼争房屋。另查明，厦门市不动产登记中心于2016年7月6日向裕景公司出具项目初始登记受理凭证。2017年7月18日出具项目土地房屋权属登记通知书，通知厦禾·裕景（北区）（二期）（6#-10#楼及地下室）项目相关部分可办理分户登记及转移登记手续。2017年7月10日，裕景公司通知黄靖于2017年7月11日至2017年7月14日交接办理讼争房屋产权登记手续的相关材料。本案中，双方当事人有争议的事实为：裕景公司可据实顺延交付讼争房屋的天数。裕景公司主张认为，根据讼争合同第八条及附件六《合同补充协议》之约定，讼争房屋所在厦禾·裕景（北区）（二期）项目可据实延期交房天数为327天。裕景公司提交以下证据：1.地图截图、竣工图、工程开工报审表、市政工程竣工验收报告、监理日志、工地例会会议纪要、说明，证明讼争房屋所在项目唯一通道于2014年6月3日开工建设，直至2015年5月28日竣工，该不可抗力因素影响施工车辆的进出，严重影响工程进度，进而导致讼争房屋所在项目工期拖延120天，但无法明确具体日期。2.建设工程消防验收意见书2份、建设工程消防设计审核意见书2份、情况说明，证明消防主管机构进行消防验收时在原有消防设计之外另要求在阳台增设防烟前室，同时项目唯一通道未全线贯通致使需要增设消防回车场，因此导致讼争房屋所在项目增加施工时间30天，但无法明确具体日期。3.公证书，证明在合同履行过程中发生马拉松赛事交通管制、九八贸洽会交通管制、高考和中考期间环境噪声污染控制、停水、停电情形。4.厦门市气象资料，证明在合同履行过程中发生降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气情形。5.厦门市第十九届职工技术比赛开幕新闻资讯、照片及关于2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会的通知、通报，证明厦门市第十九届职工技术比赛开幕、2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会在讼争项目场地举行。6.监理合同、监理日志，证明前述情形导致讼争房屋所在项目实际停工。黄靖抗辩认为，裕景公司主张可顺延交付讼争房屋天数的依据不足，且合同约定交付日期即2015年9月30日之后出现的情形不能作为顺延交房的事由。对裕景公司提交的前述证据质证认为：1.地图截图、竣工图、工程开工报审表、市政工程竣工验收报告、监理日志、工地例会会议纪要、说明，无法证明讼争房屋所在项目仅有一条通道，且道路施工并非不可抗力。2.建设工程消防验收意见书2份、建设工程消防设计审核意见书2份、情况说明，对裕景公司的证明对象不予确认，裕景公司在消防设计中出现重大失误致使讼争房屋无法按时交付，理应由裕景公司承担相应责任。3.公证书的真实性无异议，但对公证书内的网页信息真实性有异议，裕景公司主张马拉松赛事交通管制、九八贸洽会交通管制、高考和中考期间环境噪声污染控制、停水停电导致讼争房屋所在项目停工均依据不足，且其主张的交通管制和环境噪声污染控制均属于可预见范围，在计算施工期限时就应当予以考虑，不应作为可顺延交付房屋的情形。4.厦门市气象资料的真实性无异议，但裕景公司主张天气原因导致无法正常施工，应当提交施工日志、监理日志予以佐证。5.厦门市第十九届职工技术比赛开幕新闻资讯、照片及关于2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会的通知、通报的真实性无异议，但不属于讼争合同约定的可顺延因素。6.监理合同及监理日志的真实性无异议。本院分析认为，讼争合同第八条和附件六《合同补充协议》第四条对裕景公司可据实顺延交付讼争房屋的事由进行了明确约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。依据该约定，本院对裕景公司的上述主张具体分析认定如下：1.裕景公司提交的第1组地图截图等证据，仅能证明厦门市厦禾路北侧支路道路工程于2014年6月1日申请开工建设，后于2015年5月28日工程竣工，未能证明该道路建设规划系发生于讼争合同签订后，属裕景公司不可预见之情形；另，在案证据也尚不足以证明该道路工程的施工对讼争房屋所在项目造成实际停工等影响，且裕景公司也未能明确主张抵扣120天的具体日期，故对裕景公司主张因此情形可顺延120天交付房屋，本院不予采纳。2.裕景公司提交的第2组建设工程消防验收意见书等证据，其中2015年11月12日厦门市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，明确评定讼争房屋所在项目工程消防验收不合格，并要求对消防车道、防烟楼梯间前室等二十余项问题进行整改，与裕景公司主张系因消防主管部门要求其在原设计之外增设工程及因前述通道施工问题导致整改的事实，并不相符；裕景公司也未就前述整改原因并非其过错所致，而属其不可预见、不能避免、不能克服的客观情况进行举证证明，且裕景公司也未能明确主张抵扣30天的具体日期，以及举证证明因整改导致的具体施工情况，故对其主张因消防工程施工要求顺延30天交付房屋，本院亦不予采纳。3.裕景公司提交的第3、4、5、6组证据，公证书所涉内容为对互联网上的有关交通管制、环境噪声污染控制、停水停电等众所周知的信息进行证据保全，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认；黄靖对厦门市气象资料、监理合同、关于2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会的通知、通报的真实性并无异议，本院对其真实性亦予以确认；黄靖虽对监理日志的真实性持有异议，但并未提供相反证据予以反驳，且该监理日志确有加盖监理单位项目监理部的印章，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。黄靖主张马拉松赛事交通管制、九八贸洽会交通管制、高考和中考期间环境噪声污染控制属于可预见的情形，不应作为裕景公司可据实顺延交付房屋的事由，但附件六《合同补充协议》第四条明确约定“遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，则本合同约定的商品房交付日起据实顺延”，故对黄靖该项主张，本院不予采纳。裕景公司主张因2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会在讼争项目场地举行，因此可顺延3天，但前述比赛、观摩会并不属于讼争合同约定的可据此顺延的情形，故对裕景公司该项主张，本院不予采纳。因此，本院认定厦门国际马拉松赛、九八国际投资贸易洽谈会、高考和中考期间严格控制环境噪声污染、停水、停电、天气原因均属于裕景公司可据实顺延交付房屋的事由。根据讼争合同第八条之约定，发生在合同签订后至合同约定交房期限2015年9月30日前的上述可顺延情形，依约可予以抵扣顺延，发生在经顺延后交房日期内的可顺延情形亦可再予以抵扣顺延，其余发生在合同签订前及已逾期交房后的情形，不可抵扣顺延。如前分析，结合裕景公司提交的第3、4、6组证据，本院认定截止至合同约定的交房日期2015年9月30日前裕景公司可据实顺延交付房屋的天数为72天，裕景公司应于2015年12月11日前向黄靖交付讼争房屋。一、关于逾期交房违约金。本院认为，黄靖与裕景公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。如前分析认定，裕景公司应于2015年12月11日前向黄靖交付讼争房屋，但裕景公司迟至2016年6月16日才向黄靖交付讼争房屋，已构成逾期交房，应依约支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应自2015年12月12日起计至2016年6月16日止。裕景公司抗辩认为逾期交房违约金应按讼争房屋同地段同类房屋的租金标准计算，故黄靖主张的逾期交房违约金标准过高，应予以调降；其该项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或损失赔偿额的确定依据；讼争合同已明确约定逾期交房违约金的计算方法，裕景公司援引此规定，认为应以同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，与该规定明显不符；其次，黄靖因裕景公司逾期交房所造成的损失，应当充分考虑其对讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，裕景公司将黄靖的损失等同于租金损失，缺乏依据；再次，黄靖与裕景公司经自愿协商订立讼争合同，违约金条款的约定对双方当事人均具有约束力，讼争合同约定的黄靖逾期付款违约金和裕景公司逾期交房违约金的计算方法亦相同，双方当事人的违约责任对等。另，裕景公司作为开发商，因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期交房的情形已经依约免责，逾期交房违约金的计算方法是裕景公司在充分考虑工程进度、合同履行能力、逾期交房可能造成的损害后果等基础上确定的。因此，根据讼争合同约定，逾期交房违约金应以黄靖已付购房款39万元为基数，按每日万分之二点一的标准，自2015年12月12日起计至2016年6月16日止，共计188天，即为39万元×0.021%×188天=15397.2元，现黄靖主张裕景公司支付15315.3元违约金，本院予以照准。二、关于逾期办证违约金。本院认为，根据双方合同约定，裕景公司负有协助黄靖办理权属登记的义务。讼争房屋于2016年6月16日交付黄靖使用，裕景公司应于商品房交付使用后180日内即2016年12月13日前履行办证义务。裕景公司未于该日期前取得产权登记机关出具的商品房项目主件收件单，未依约履行协助办证义务，构成违约，依约应自2016年12月14日起每日按已付款的0.01%向黄靖支付违约金。不动产登记机关已于2017年7月6日出具初始登记收件收据，裕景公司亦在合理时间内通知黄靖办理权属登记，应视为依约履行了协助办证义务，故逾期办证违约金宜计算至2017年7月6日。裕景公司抗辩违约金过分高于黄靖的实际损失，如上分析，裕景公司作为开发商，逾期办证违约金的计算方法是其在充分考虑合同履行能力的基础上确定的，且黄靖未能如期取得房屋权属证书的损失亦包含其对讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，裕景公司关于违约金过高的抗辩缺乏依据。综上，裕景公司应向黄靖支付逾期协助办理权属证书违约金7995元（39万元×0.01%×205天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告裕景兴业（厦门）有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄靖逾期交房违约金15315.3元；二、被告裕景兴业（厦门）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄靖逾期协助办证权属证书违约金7995元；三、驳回原告黄靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费437元，减半收取计218.5元，由原告黄靖负担25元，被告裕景兴业（厦门）有限公司负担193.5元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  吕云平二〇一七年十月二十六日书记员  朱剑生附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。