广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤05民终354号
上诉人（原审原告）:陈创波。
委托诉讼代理人：李志海，广东泛尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司汕头澄海支行。
负责人：余锦兴。
委托诉讼代理人：詹学东，广东潮润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴彤彪，广东潮润律师事务所律师。
原审第三人：陈锦林。
原审第三人：黄玉花。
上诉人陈创波因与被上诉人广发银行股份有限公司汕头澄海支行（下称澄海广发银行）及原审第三人陈锦林、原审第三人黄玉花案外人执行异议之诉一案，不服汕头市澄海区人民法院（2016）粤0515民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈创波上诉请求：1、依法撤销（2016）粤0515民初1587号《民事判决书》、（2016）粤0515执异19号《执行裁定书》，解除对陈锦林名下位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位（权证号：1000150x**）的查封措施；2、本案一审、二审诉讼费由澄海广发银行承担。事实和理由：一、陈创波已就阻却执行的事实和理由进行充分举证，一审法院仅以双方交易价格为唯一标准认定双方签订的买卖合同无效没有事实和法律依据。1、在事实方面，一审法院查封的陈锦林所有的雅仕园地下室xx号车位虽现登记在其名下，但实际权属人为陈创波。一审判决对下列事实予以认定：2015年5月10日，陈创波与陈锦林对转让陈锦林名下位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位事宜经协商一致，由陈创波于当日向陈锦林支付了全额价款10万元。2015年5月15日，陈创波与陈锦林签订了《房地产买卖合同》，约定了陈创波向陈锦林购买其名下位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位（权证号：1000150x**），全额转让款10万元，并约定双方同意于2015年5月10日由陈锦林将该车位移交给陈创波使用，办理上述房地产过户所需缴纳的税费由双方按规定各自负责。同日，汕头市金平房产交易所也向陈创波出具《汕头市房产管理局办事回执卡》，受理陈创波与陈锦林办理上述房地产的过户申请。其后，由于陈锦林未及时办理缴纳卖方应交税费的相关手续致使上述房产至被一审法院查封时仍未办妥变更登记手续，对不能办妥变更登记手续陈创波没有过错。故，被一审法院查封的陈锦林所有的雅仕园地下室xx号车位虽现登记在其名下，但实际权属人为陈创波。2、上述交易发生在陈锦林信用恶化之前，一审法院仅就第三人的情况做不合理的臆断，无法证明本案交易过程存在恶意串通行为。一审法院仅以转让价格低于陈锦林购买的价格，低价转让车位的行为导致澄海广发银行的债权未能及时得到偿还，明显损害了澄海广发银行的利益，便认定双方存在恶意串通情形，这明显是不合理的。恶意串通的构成要件：第一，首先需要有双方损害第三人的恶意，恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之。如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。第二，需要恶意串通的双方事先存在着通谋，这首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益；其次，当事人互相配合或共同实施该非法行为。然而，结合对比陈创波与陈锦林买卖本案标的的时间和本案澄海广发银行的起诉、保全时间可以证明：当时陈锦林并未出现资金链断裂的情形，而澄海广发银行向一审法院提起诉讼的时间为2015年11月17日，陈锦林出现违约未向澄海广发银行如期还款的时间也如判决书认定的2015年7月5日起。其次，买卖双方交易本标的之前并不认识，陈创波并不知道陈锦林与银行之间的借贷关系，且买卖发生在陈锦林信用恶化之前。如果陈创波与陈锦林存在恶意串通的行为，那么双方更应该就标的的成交价作出超出市场价格的约定，而不是本案的成交价10万元。正是因为陈锦林需要资金周转，才愿意及时将车位抛售，故买卖价格低于市价才符合当时的实际情况。再次，陈锦林结欠澄海广发银行的借款金额为（2015）汕澄法凤西民初字第397号民事判决认定的340398.80元及相应利息、罚息、复利。同时还有澄海广发银行在庭审过程中举证的龙湖法院审理的另案标的额。这两个案件的标的额不是本案买卖标的的价值所能覆盖的。即使本案买卖双方按20万成交该标的，也不见得陈锦林能继续偿还澄海广发银行的借款。3、一审法院忽略了陈锦林以及其他证人所作出的关于本案的事实陈述。原异议听证程序过程中，陈锦林已向异议听证主办法官就其与陈创波买卖本案标的的相关事实做了笔录，相关情况与陈创波所述的事实与理由一致。但异议听证开庭时，主办人没有依法向异议申请人及被申请人出示该份笔录，存在程序违法的嫌疑。本案一审过程中，参与本案交易过程的中介林晓纯也依法向一审法院提交《情况说明》，陈述其为陈创波提供购房信息、磋商过程及最终达成一致签订《买卖合同》均有如实供述，也和陈创波、第三人所叙述的情况一致。4、一审法院忽略了本案标的已经移交使用，由陈创波实际使用的事实。车位移交给陈创波后，陈创波对该物业享有占有、使用、收益的自由，故即使陈创波将该车位出租给他人使用，但相关的收益权也归陈创波，况且陈创波从占用该车位后，相关的义务也由陈创波承担，物业费等也由陈创波向物业缴交，未变更登记不影响陈创波对车位的实际所有。综合上述，结合一审法院的认定、买卖双方及中介方等多方证词，陈创波及陈锦林就合同的签订、履行均是双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，受我国法律的保护。没有证据能证明双方存在虚假交易的情形。二、本案的处理需符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的立法精神。本案处于执行阶段，陈创波提起的异议程序，根据特别法优于一般法的原则，应当依据我国关于执行方面的法律规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错的购房人的保护。该观点的出处为中华人民共和国最高人民法院（2014）民一终字第122号《民事判决书》，请依法予以采纳。
被上诉人澄海广发银行辩称：一、本案争议的车位登记在陈锦林名下，为陈锦林所有。根据我国《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，经澄海广发银行向汕头市房地产档案馆查询，载明位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位至目前为止仍登记在陈锦林名下，陈创波对此也无异议。所以，根据以上法律规定，应认定本案争议的车位为陈锦林所有。二、陈创波与第三人恶意串通，损害澄海广发银行的利益，双方签订的《房地产买卖合同》应认定为无效合同。我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中，第三人在2013年5月向房地产公司购买本案讼争车位时的价格为18万元。在事隔两年之后，汕头市房地产已普遍涨价，该停车位在2015年7月的市场价值已超过20万元。陈锦林在未还清澄海广发银行借款的情况下，以远低于市场价格（成交价10万元）将停车位转让给陈创波，明显违背常理，存在恶意串通的情形，严重损害澄海广发银行的利益。故陈创波与陈锦林签订的《房地产买卖合同》应认定为无效合同，陈创波未支付与标的物价值相当的对价，不构成善意取得。三、陈创波主张已支付全部房款并实际占有停车位的依据不足。陈创波向一审法院提交了由“陈锦林”出具的收款收据、国瑞雅仕园停车卡及花园物业收据等证据。但陈创波提交的收款收据中“陈锦林”的签名与陈创波提交的汕头市房产管理局办事回执卡中“陈锦林”的签名明显不同，与陈锦林向澄海广发银行申请借款中的相关文件也明显不同，且陈创波未能提交银行转帐支付的相关凭证，明显存在作假、串通的嫌疑。另据调查，陈创波并非国瑞雅仕园的业主，即是没有居住在该小区内却购买了停车位用于出租，明显与常理不合。而陈锦林就居住在该停车位的楼上，且是复式楼房，该车位是楼上复式楼房的配套停车位，陈锦林不可能用于出售。另一方面，陈创波提交的停车卡并没有办理的具体日期，以及位置；而物业收据上业主的姓名仍登记在陈锦林名下，说明停车费仍是由陈锦林向物业缴交；且收据的日期为2016年1月10日，该时间在实施查封时间2015年11月18日之后。该收据恰恰证明该停车位仍由陈锦林实际占有并使用，因为陈锦林至今仍居住在该小区6幢xx号房中。所以，即使陈创波与第三人签订的《房地产买卖合同》是真实的，但陈创波在人民法院查封之前并没有合法占有该停车位，故陈创波的请求也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。所以，本案讼争停车位依法应认定为陈锦林所有。请求依法驳回陈创波的上诉请求。
原审第三人陈锦林、原审第三人黄玉花未作答辩。
上诉人陈创波向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2016）粤0515执异19号《执行裁定书》，解除对陈锦林名下位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位（权证号：1000150x**）的查封措施；2、本案诉讼费用由澄海广发银行承担。
一审法院审理查明，2015年5月10日，陈创波与陈锦林对转让陈锦林名下位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室04号车位事宜经协商一致，由陈创波于当日向陈锦林支付了全额价款100000元。2015年5月15日，陈创波与陈锦林签订了《房地产买卖合同》1份，约定陈创波向陈锦林购买其名下位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位（权证号：10001508**），全额转让款100000元，并约定双方同意于2015年5月10日由陈锦林将该车位移交给陈创波使用，办理上述房地产过户所需缴纳的税费由双方按规定各自负责。同日，汕头市金平房产交易所向陈创波出具《汕头市房产管理局办事回执卡》1份，受理陈创波与陈锦林办理上述房地产过户申请。
陈锦林自2013年10月30日起陆续向澄海广发银行贷款多笔，后陈锦林自2015年7月起多次未按合同约定付还借款本息，双方发生纠纷，澄海广发银行因遂以陈锦林、黄玉花为被告向一审法院提起诉讼，一审法院以金融借款合同纠纷为案由于2015年11月17日立案。在审理过程中，一审法院于2015年11月18日作出（2015）汕澄法凤西民初字第397号之一《民事裁定书》，裁定限额200000元查封陈锦林名下位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位（权证号：1000150x**）。经审理，一审法院依法作出(2015)汕澄法凤西民初字第397号民事判决：陈锦林、黄玉花应于判决生效之日起10日内付还澄海广发银行340398.80元及相应利息、罚息、复利。后陈锦林向本院提起上诉。因陈锦林未预交上诉费，经审理，本院于2016年3月22日作出(2016)粤05民终477号民事裁定，案件按撤回上诉处理。前述该判决于2016年3月29日生效。因陈锦林、黄玉花未按照生效的(2015)汕澄法凤西民初字第397号民事判决确定的时间履行付款义务，澄海广发银行向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年7月20日立案执行，并于2016年7月28日向陈锦林、黄玉花发出执行通知书。
2016年7月25日，陈创波向一审法院书面提出执行异议，认为依据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十二条规定，陈创波在法院查封上述车位之前已经支付了全额的价款并实际占有使用该车位，过户登记手续也已经提交，虽过户登记尚未办理完毕，但系因陈锦林的原因造成，陈创波对此没有过错，陈创波是上述房产的实际权属人，请求撤销（2015）汕澄法凤西民初字第397号之一《民事裁定书》第一项裁定，解除对陈锦林名下位于瑞雅仕园地下室xx号车位的查封措施。一审法院经审查认为其异议不成立，于2016年10月14日作出（2016）粤0515执异19号《执行裁定书》，裁定驳回陈创波的异议。陈创波不服，提起本案之诉。
另查明，位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位所有权来源系2013年向汕头花园集团有限公司购买，权属人为陈锦林，权证号为：1000150xxx号，价格180000元。
一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据法律规定，陈创波对此应当就阻却执行的事实和理由承担举证责任。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故本案的焦点在于陈创波与第三人陈锦林签订的《房地产买卖合同》是否合法、有效，陈创波是否为善意取得该车位的问题。
陈锦林明知其在澄海广发银行的贷款尚未还清的情况下，于2015年5月15日与陈创波签订《房地产买卖合同》，将位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位转让给陈创波，转让的价格仅为100000元，尚不及其原购买时的价格180000元的三分之二，转让价格远低于该车位的价值，明显违背常理，存在恶意串通情形，且在2015年7月后，陈锦林在澄海广发银行的贷款多次逾期未支付借款本息，致澄海广发银行的合法权益受到损害，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。陈锦林与陈创波签订《房地产买卖合同》，低价转让车位的行为，导致澄海广发银行的债权未能得到及时偿还，明显损害了澄海广发银行的利益，故陈锦林与陈创波签订《房地产买卖合同》应认定为无效合同，陈创波未支付与标的物的价值相当的对价，不构成善意取得，故其尚未取得标的物的所有权。现位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位的登记权属人是陈锦林，陈创波依据《房地产买卖合同》约定认为位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室04号车位的所有权归其所有，缺乏依据，理由不成立。故陈创波要求解除对位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位的查封措施的请求，应予驳回。澄海广发银行提出位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位的权属人是陈锦林，陈创波主张向陈锦林购买上述车位，已支付全部房款并实际占有车位，证据不足的辩解意见，理由成立，一审法院予以采纳。
综上所述，陈创波就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的诉讼请求，依据不足，理由不成立，依法应予驳回。陈锦林、黄玉花经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项规定，一审法院判决如下：驳回陈创波的诉讼请求。案件受理费2300元，由陈创波负担。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，陈创波在一审判决前提交了国瑞雅仕园物业管理处的《证明》和林晓纯的《情况说明》。国瑞雅仕园物业管理处证明讼争车位已于2015年5月15日起移交陈创波所有并由陈创波实际使用，2016年1月起的车位管理费由陈创波缴交。林晓纯为汕头市金展房产的员工，其证明陈创波向陈锦林购买讼争车位的过程，陈创波已在签订协议时付清全款，陈锦林同时将讼争车位停车卡移交给陈创波；双方于2015年5月15日在交易所签订正式合同并提交资料时，林晓纯均有在场见证；林晓纯也已收取了中介费3000元。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、陈创波与陈锦林是否存在合法的房地产买卖合同关系；二、陈创波是否享有足以阻止、排除对本案执行标的的强制执行的权利。
一、关于陈创波与陈锦林是否存在合法的房地产买卖合同关系问题。一审根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认为陈锦林与陈创波签订《房地产买卖合同》，低价转让车位的行为，系恶意串通，导致澄海广发银行的债权未能得到及时偿还，明显损害了澄海广发银行的利益，故陈锦林与陈创波签订《房地产买卖合同》应认定为无效合同。但恶意串通应符合几个要件：1、须当事人表示行为与内心真实意思不一致；2、须相对人了解表意人的真实意思，并配合实施虚假表示。互相串通要求行为人之间有共同的意思联络，有共同的目的指向，都希望实施某种行为而损害第三者的利益。既可以表现为行为人事先达成一致的协议，也可以是一方为意思表示，而相对方明知该行为违法而仍与之订立合同。3、须有主观上的恶意。即明知或应知其行为会造成第三人利益的损害。从本案的相关证据综合看，陈创波系于2015年5月10日向陈锦林购买讼争车位并申请办理过户手续，而陈锦林则是自2015年7月起拖欠银行借款，2015年11月讼争车位被法院查封。即陈创波向陈锦林购买车位时陈锦林未存在到期债务，不能充分证明陈锦林为恶意逃债转让车位，也不能证明陈创波在购买时知道或应当知道陈锦林违法转让车位而仍与陈锦林订立合同。本案也无证据显示陈创波与陈锦林之间存在利害关系，陈创波主观上存在恶意损害澄海广发银行利益的意思表示。相反，林晓纯证明陈创波系通过其认识陈锦林并向陈锦林购买该讼争车位；讼争车位的物业管理处也证明法院查封之前该车位已移交陈创波使用并由陈创波缴交物业管理费的事实。故一审仅以价格过低、陈锦林结欠澄海广发银行借款为由，认定陈创波与陈锦林相互串通，双方签订房地产买卖合同无效，理据不足，本院予以纠正。
二、关于陈创波是否享有足以阻止、排除对本案执行标的的强制执行的权利问题。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，在法院2015年11月实施查封前，陈创波与陈锦林已于2015年5月签订房地产买卖合同并同时向交易部门申请办理过户手续，陈创波也已支付全部价款；房产中介介绍人林晓纯证明已移交讼争车位，物业管理处也出具《证明》，证明讼争车位已于2015年5月15日移交陈创波并使用，陈创波自2016年1月起缴交管理费。故应认定讼争车位已实际移交陈创波实际使用；至于是否因陈创波原因导致讼争车位未办理过户手续，即陈创波是否存在过错。依照我国有关城市不动产登记的法律法规规定，因买卖等申请不动产登记的，应当由双方当事人共同申请。本案陈创波与陈锦林签订合同后，立即向房地产登记部门申请办理过户登记并缴交了其应交的手续费用，其主观上并无过错，本案讼争车位未过户原因系因陈锦林未积极协助办理的原因导致未能办理交易过户手续。
综上所述，现有证据足以证明陈创波与陈锦林在法院查封之前签订有合法有效的房地产买卖合同，陈创波已支付全部购房款并实际占有使用讼争车位，该讼争车位未能过户登记至其名下并非其过错。故陈创波上诉请求，理由依据充分，可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定规定，判决如下：
一、撤销汕头市澄海区人民法院（2016）粤0515民初1587号民事判决；
二、不得执行位于汕头市天山北路3号国瑞雅仕园地下室xx号车位（权证号：1000150x**）。
本案一审案件受理费2300元、二审案件受理费2300元，合共4600元，由被上诉人广发银行股份有限公司汕头澄海支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小洋
审判员 郑达坚
审判员 林 喆
二〇一七年四月二十日
书记员 郑晓华