山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初6612号
原告（反诉被告）：杨志兵，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：刘旭华，山东鲁兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王玢，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：宋宏来，山东昊舜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：原玲，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：王玢（系原玲之夫），身份同前。
第三人：济南郡都房地产营销策划有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：徐秋菊，该公司总经理。
原告（反诉被告）杨志兵与被告（反诉原告）王玢、原玲及第三�济南郡都房地产营销策划有限公司（以下简称郡都房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨志兵及其委托诉讼代理人刘旭华，被告（反诉原告）王玢及其委托诉讼代理人宋宏来，被告（反诉原告）原玲的委托诉讼代理人王玢到庭参加诉讼。第三人郡都房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨志兵向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方继续履行2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》，王玢、原玲接受购房款、办理房屋交接和过户手续；第三人协助办理房屋买卖手续；2.判令王玢、原玲支付违约金234000元；并赔偿律师代理费40000元；3.本案案件受理费由王玢、原玲承担。事实和理由：2016年8月23日，原、被告双方经第三人�都房产公司居间签订了《房屋买卖合同》一份，约定王玢、原玲将位于济南市天桥区无影山东路某室房屋（房产证号济房权证天字第X号）出售给杨志兵，合同总价款78万元。合同签订时，杨志兵支付了定金1万元，王玢、原玲将房屋所有权证交给郡都房产公司保管，用于办理房屋交易的后续手续。协议签订后，杨志兵支付了中介佣金2万元，并且在郡都房产公司协助下，积极履行房屋买卖合同中各自的义务，向银行申请按揭贷款，提交贷款所需资料。在第一次向招商银行申请按揭贷款审批未通过后，经三方协商，房屋买卖合同继续履行，并由杨志兵追加13000元作为继续申请按揭贷款的费用给郡都房产公司（预先支付5000元），由郡都房产公司到其他银行继续申请按揭贷款。在郡都房产公司协助下，2016年10月，双方当事人到中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行�以下简称邮储银行）共同签署了相关贷款资料。银行经层层审批，2016年11月29日下发贷款审批通知书，通知决定贷款额度为74万元。在银行贷款审批期间，王玢、原玲借口不愿意等待按揭贷款，将交存在郡都房产公司的房产证取走，并称如果要继续履行合同，杨志兵需支付110万元购房款。根据房屋买卖合同，王玢、原玲已经违背了合同相应义务，应根据房屋买卖合同第12条的规定，承担违约责任。为维护杨志兵的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。
被告王玢、原玲辩称，一、本案合同未能得到履行的原因是杨志兵至今未履行房款支付义务，而非王玢、原玲违约。合同中约定杨志兵应先支付购房款，王玢、原玲后履行过户义务，合同第四条约定：一是过户当日前支付首付5万元，二是剩余73万元通过按揭贷款支付，三是如果贷�不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的金额，杨志兵应一次性补齐。杨志兵至今未支付首付款，也未办理成功银行贷款，更未补齐购房款。二、本案合同已经依法解除。合同第十二条约定，买受人不履行付款义务的，守约方有权在履行义务期限届满后30日解除合同。杨志兵第一次在招商银行贷款失败后，王玢、原玲同意和杨志兵及第三人一起到邮储银行再次申请贷款。手续办完后，银行工作人员答复可在十几个工作日内得到结果。直至2016年11月11日，第二次银行贷款审批仍然没有结果，王玢、原玲提出要求解除合同。王玢、原玲找到郡都房产公司工作人员郑付磊，要求答复贷款审批的确切期限并要求解除合同。郑付磊承诺一周内贷款可以审批通过，否则就解除合同。王玢、原玲等到2016年11月21日，贷款审批仍无消息，便找到郑付磊要求解除合同并取回房产证，郑付磊当即表示同意解除合同并表示马上通知杨志兵，并将房产证退还给王玢、原玲。此时，房屋买卖合同已经依法解除。2016年12月5日，杨志兵突然短信联系王玢、原玲，说银行贷款下来了，希望继续履行合同。王玢、原玲联系贷款银行并咨询，得到答复是该笔贷款不合规不发放。王玢、原玲于2016年12月7日和8日以特快专递形式，通过郡都房产公司向杨志兵发出了两次解除合同通知。三、杨志兵在诉状中所述事实不实。杨志兵向法庭提交的贷款审批通知书中，借款人系李春香不是本案当事人，贷款金额也不符合二手房贷款政策，二手房贷款审批额度最多是成交价的70%，本案中最多为54.6万元的信用额度。四、本案合同未约定房款支付期限，杨志兵应当但未在合理期限内支付，2016年11月21日应当是本案合同的合理支付期限截止日。自第二次双方递交贷款申请的2016年10月8日至该日，已有43天。五、第三人存在以下过错：首先第三人提供的格式合同中未约定房款支付期限，应当向双方作出必要的提醒；其次，第三人明知本案贷款不符合条件，但是仍收取佣金并承诺一定能通过贷款审批；第三，第三人未按照约定提示杨志兵支付首付和补齐房款。综上所述，本案合同已经于2016年12月7日解除，或者按照合同第十二条第3项约定已经解除，请求驳回杨志兵的诉讼请求。
反诉原告王玢、原玲向本院提出反诉请求：1.判令解除《房屋买卖合同》；2.判令杨志兵支付违约金234000元、律师代理费1万元；3.反诉案件受理费由杨志兵负担。事实与理由同前。
反诉被告杨志兵辩称，杨志兵不存在任何违约行为，杨志兵一直在积极履行合同义务，到银行申请按揭贷款，并且按�贷款也已经通过银行审批。王玢、原玲述称已经和郡都房产公司达成了口头解除合同，无事实依据。请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人郡都房产公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.杨志兵提交的郡都房产公司出具的证明影印件一份，载明：“证明甲方：原玲，乙方：杨志兵，丙方：郡都房产公司2016年8月23日签订买卖合同，房价78万，定金一万元。第二天乙方准备征信，户口本，结婚证等相关贷款资料，紧跟就跟随丙方去银行做贷款，由于在招商银行贷款审批未通过，经甲、乙双方协商同意后，在西市场邮政储蓄银行进行第二次贷款�双方到场签字。在等待银行审批期间，乙方积极配合银行要求，在第一时间准备相关资料。银行审批了一个多月，甲方不愿等了，拿走房产证，在拿走房产证之后大约10天左右，银行审批贷款通过，可以走过户等程序，此时，甲方报价110万，在其他中介都有挂盘销售。双方无法在价格上谈妥。经丙方积极协调之后，还是无法谈妥。”该证据系影印件，且系第三人郡都房产公司向杨志兵单方出具，该证明属于证人证言，在第三人郡都房产公司以及经手人未出庭的情形下，本院不予认定。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月23日，杨志兵（合同乙方）与原玲（合同甲方）经郡都房产公司（合同丙方）居间签订了《房屋房买卖合同》（以下简称涉案合同）一份，合同约定：甲方自愿出售坐落于济南市天桥区无影山东路某室房产（以下简称涉案房产）给乙方，房屋所有权证号：济房权证天字第X号，房屋所有权人为原玲。双方约定的成交价为78万元，乙方在涉案合同签订时支付甲方1万元定金，甲方自涉案合同签订时，将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为房产交易安全性的担保。合同第四条约定的付款方式为银行按揭付款，乙方于过户当日前，将首付房款5万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款73万元，在银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付，以上款项以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。第十二条违约责任约定：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利闲置情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的向对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满30日后解除合同；4.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失；5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则�金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方中介佣金（总房款的2%）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。第十三条约定，签订合同当日，甲方留居间方五千元物业保证金，待该房屋水、电、天然气、暖气交接结束当日，居间方须无偿返还。合同双方还对其他权利义务做出了相关约定。涉案合同签订后，杨志兵支付了购房定金1万元。双方当事人均认可杨志兵第一次办理银行按揭贷款是向招商银行申请，该次申请并未获得审批通过。2016年10月8日，双方当事人再次向邮储银行提出贷款审批申请。2016年10月11日，郡都房产公司出具《证明》一份，载明：“太平洋房屋保证杨志兵在邮政银行的审批贷款，在除了杨志兵个人刷信用卡三万以上导致审批失败意外，定能通过审�，否则，将全款退还五千元。”2016年11月29日，邮储银行出具《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》一份，载明：“李春香（借款人）：您申请的个人二手住房贷款，现已审批通过，决定给予您贷款金额/额度74万元。请您自通知日期起60个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。特此函告。”
另查，2016年11月11日，王玢向郡都房产公司核实杨志兵贷款审批进度并要求解除合同，郡都房产公司承诺再等待一周。2016年11月21日，王玢再次向郡都房产公司核实杨志兵贷款审批进度，得知仍未通过后，表示解除合同并取走了房产证。2016年12月7日，王玢、原玲向郡都房产公司邮寄《解除合同告知函》一份，载明：“杨志兵：我方于2016年8月23日在济南郡都房地产营销策划有�公司撮合下与你达成房屋买卖合同。出售位于济南市天桥区无影山东路38号名人时代大厦2402住房一套，总房款78万元，由于你方迟迟不能支付购房款，导致我方目的无法实现，我方曾口头告知你方解除合同。今日再以书面形式通知你解除于2016年8月23日签订的房屋买卖合同（合同编号0001768），同时我方保留追究你方违约责任的权利。注：请济南郡都房地产营销策划公司转交通知杨志兵。”该邮件已妥投。2016年12月8日，王玢、原玲再次向郡都房产公司邮寄内容相同的《解除合同告知函》一份，后因拒收而退回。
诉讼中，经本院释明，杨志兵同意在不能继续履行房屋买卖合同的情形下变更其诉讼请求为：1.解除原、被告及第三人郡都房产公司签订的房屋买卖合同；2.王玢、原玲赔偿律师代理费4万元；3.王玢、原玲赔偿中介佣金及贷款服务费2.5万元；4.王玢、原玲赔偿房屋租金损失1万元（因王玢、原玲违约导致杨志兵无法使用涉案房产而租赁其他房屋产生的4个月的租金损失，每月按2500元主张）；5.王玢、原玲返还购房定金1万元；6.王玢、原玲赔偿可得利益损失32万元（参照安居客等各大房产网站报价以及两被告报价110万元计算差价）。反诉原告王玢、原玲在本院限定期间内未交纳反诉案件受理费，对反诉原告王玢、原玲的反诉请求，按照撤回反诉处理。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。双方当事人争议的焦点问题为王玢、原玲是否享有房屋买卖合同解除权。第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自�提出的主张，有责任提供证据。杨志兵主张王玢、原玲存在违约行为，应当承担相应的举证责任。第二，第三人郡都房产公司收取了杨志兵的居间服务费，且系涉案房屋买卖合同实际履行的经办人，了解案件事实，其应当出庭陈述其所知晓的案件事实。第三，双方当事人均认可杨志兵因个人征信存在问题，不能通过银行按揭贷款审批，通过双方均认可的杨志兵第一次在招商银行贷款失败以及在邮储银行以李春香名义进行贷款审批的事实均可以证实上述问题。第四，双方当事人约定的房屋成交价款78万元，首付款5万元（含定金1万元），银行按揭贷款73万元，双方约定的首付比例仅为6.41%，远远低于济南市房地产市场曾执行过的首套房贷款首付比例最低20%，以及现阶段执行的首套房最低首付款30%的比例。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。双方当事人以及第三人郡都房产公司所约定的首付款比例，明显违反了最低首付款比例的规定。第五，涉案房屋买卖合同中约定的付款当事人为杨志兵，但其提交的贷款审批通过人却是案外人李春香，且未证明其与原玲、王玢就付款人与付款方式达成了新的协议，变更为由案外人李春香付款的事实。第六，双方签订房屋买卖合同时间为2016年8月23日，杨志兵第一次在招商银行贷款失败后，双方于2016年10月8日再次在邮储银行申请贷款。2016年11月11日及2016年11月21日均通过第三人郡都房产公司进行了催告，因原、被告不能自行联系，王玢、原玲向第三人郡都房产公司催告的效力及于杨志兵。在王玢、原玲合理催告后，并结合杨志兵个人征信问题而向第三人郡都房产公司提出�除合同，并于2016年11月21日取回房产证，第三人郡都房产公司对此亦未提出异议，应视为双方当事人已经于2016年11月21日解除了房屋买卖合同。第七，王玢、原玲于2016年12月7日、8日两次向第三人邮寄解除合同通知，再次确认了双方解除房屋买卖合同的事实。综上所述，双方当事人订立的房屋买卖合同已经解除，已无法继续履行。双方当事人约定的付款方式为银行按揭付款，同时约定了支付首付款的时间为涉案房产过户当日，因杨志兵的原因而导致第一次贷款审批失败以及第二次贷款审批迟迟未能获得审批，实际上也导致了首付款一直未能及时支付。涉案房屋买卖合同第十二条第3项约定了守约方在违约方逾期履行合同义务30日后享有解除合同的权利，结合房屋按揭贷款审批流程，王玢、原玲就银行按揭贷款合理期待期间应为两个月左右。原、被告签订房屋买卖合同�间为2016年8月23日，截至杨志兵自述的贷款审批通过之日2016年11月29日也已经超过了三个月，已超过了王玢、原玲的合理期待期限。王玢、原玲在超过了房款支付的合理期限后，王玢、原玲有权要求解除房屋买卖合同，并已实际于2016年11月21日取回房产证时口头通知与行为表示的方式解除了涉案房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，杨志兵第二次银行按揭贷款未及时获得审批尚不构成根本性违约，杨志兵支付的定金1万元，应予退还。杨志兵要求赔偿律师代理费4万元、中介佣金及贷款服务费2.5万元、房屋租金损失1万元、可得利益损失32万元的诉讼请求，均于法无据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告杨志兵与被告王玢、被告原玲签订的房屋买卖合同于2016年11月21日解除；
二、被告王玢、原玲于本判决生效之日起10日内返还原告杨志兵定金1万元；
三、驳回原告杨志兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11600元，由原告杨志兵负担5800元，被告王玢、被告原玲负担5800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 季 丹
人民陪审员 张士美
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 于 蕊