江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1175号
上诉人（原审原告）杨翠华，女，汉族。
被上诉人（原审被告）南京市蔬菜副食品集团有限公司。
法定代表人柏懋祥，该公司董事长。
委托代理人陈书兵，男，汉族。
上诉人杨翠华因与被上诉人南京市蔬菜副食品集团有限公司（以下简称蔬菜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第283号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人杨翠华，被上诉人蔬菜公司的委托代理人陈书兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨翠华原审诉称，2001年3月，杨翠华从蔬菜公司取得南京市建邺区水西门大街153号1幢614室房屋一套，由于该单位的原因，一直没有收取杨翠华居住该房屋期间的租金，直到2012年6月才解决杨翠华的房屋问题。蔬菜公司于2012年6月25日收取了杨翠华2001年3月至2012年5月期间的房屋租金18656元。但是按照南京市的公房租金政策，蔬菜公司收取的租金不符合规定，具体为：2001年3月至2012年5月期间蔬菜公司不收取杨翠华的租金，也不将614室出售给杨翠华，故该房屋属于不可出售公房，上述期间的暂不出售公房租金标准应当为每平方米使用面积每月1.55元，但蔬菜公司按照可售公房的租金标准收取了杨翠华的租金；杨翠华应当享受的减免项目蔬菜公司也未给予减免，具体为：租赁房屋所在楼层应当减收2%的租金，租赁房屋所在地段应当减收5%的租金，杨翠华系退休人员应当减收20%的租金。按照以上规定蔬菜公司共计多收了原告租金9210.77元。故杨翠华诉至法院，请求判令蔬菜公司退回多收杨翠华的房屋租金9210.77元。
蔬菜公司原审辩称，杨翠华主张的减收房租的情形中，除房屋所在地段减收项目外，其余均无事实和法律依据，故蔬菜公司仅应当退还杨翠华该部分租金为932.8元；请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，杨翠华系蔬菜公司的职工，2001年1月办理了内退手续，2008年11月办理了退休手续。
南京市建邺区水西门大街153号1幢614室（以下简称614室）房屋是蔬菜公司管理的公有住房，614室所在的该幢房屋共8层。614室房屋建筑面积为84.94平方米，折算成公房出租的使用面积为60.67平方米。杨翠华于2001年3月居住于614室，但双方对该房屋的使用、分配等问题长期存在争议。2012年6月，经南京市信访局、南京市商务局、南京市建邺区信访局、蔬菜公司共同协调，确定了如下解决方案：614室由杨翠华承租使用；杨翠华如购买该房屋，须按照杨翠华的福利分房标准执行；杨翠华办理相关手续时须一次性交纳所欠房租和购房的相关费用；杨翠华在办理相关手续前须写出承诺书承认错误行为，保证不再上访。2012年6月25日，双方签订房屋租赁合约一份，内容为，蔬菜公司将614室房屋租赁给杨翠华，每月租金为139.54元。2012年6月25日，蔬菜公司收取了杨翠华2001年3月至2012年5月的租金18656元。2012年8月，杨翠华依据房改政策购买了614室房屋并办理所有权登记。此后，杨翠华认为蔬菜公司收取租金的标准不符合政策规定，遂诉至原审法院。
以上事实有房屋所有权证、收据、南京市企业职工退休（定期生活费）审批表、房屋租赁合约、证明、承诺书、南京市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室会议纪要、庭审笔录及谈话笔录等证据证实。
原审法院认为，蔬菜公司作为公有住房的管理者将614室出租给杨翠华，应当按照公有住房管理部门确定的租金标准收取租金，蔬菜公司超过公房租金政策规定的租金标准收取的租金，应当将超额部分退还杨翠华。
关于614室房屋是否应当以暂不出售公房来确定租金标准，原审法院认为，《南京市出售公有住房实施细则》第六条规定：下列公有住房暂不出售：1、已列入近期规划拆迁、改造的以及旧城区房屋在三层（含）以下的；2、地处临街宜改作为营业用房的；3、产权有争议或涉及落实房产政策的；4、具有纪念意义或列入文物保护的；5、别墅、庭院式的；6、有险情的；7、市政府规定不宜出售的；该细则第七条规定：承租房有下列情况的暂不出售：1、转租或变相转租的，擅自转让或转借的；2、改变房屋用途的；3、全家迁离本市的；4、全家去国（境）外定居的，探亲、留学逾期不归的，或去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的。而614室房屋不符合上述规定的情形，故杨翠华主张按照暂不出售公房的租金标准计算614室的租金无事实和法律依据，对杨翠华要求退还该部分租金的主张不予支持。
关于杨翠华主张的因614室所在楼层的减收租金项目，原审法院认为，《南京市物价局关于2000年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》和《南京市物价局、市房产管理局关于2002年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》关于该问题的规定为：多层住宅的五层顶层减5%；六层顶层减7%；七层顶层减9%；七层住宅中的六层减2%；底层无院落减5%；四层中的三层加5%；五层（含五层）以上的三、四层加5%；高层住宅的底层与顶层比照五层的底层与顶层减成，其他层次不增不减。故614室作为八层楼房中的第六层，不符合楼层因素减收租金的政策规定，原审法院对杨翠华要求退还该部分租金的主张不予支持。
关于杨翠华主张的退休职工减收20%租金的减免项目，原审法院认为，根据《南京市公有住房提租和补贴实施细则》第七条的规定，1937年7月6日及以前参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，一处（套）住房提租后，新增租金全额免交；1937年7月7日及以后参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶以及建国前参加革命工作并享受供给制待遇的退休老工人或已故退休老工人的配偶，一处（套）住房提租后，按户减收50％的租金；享受退休待遇的职工，一处（套）住房提租后，按户减收20％的租金；民政部门确认的社会救济户（不含临时救济户）和非在职优抚户，一处（套）住房提租后，新增租金全额免交；民政部门确认的非在职优抚对象和社会救济对象与家庭成员合住的，提租后，每人每月适当给予减免，1995年为6元；市总工会确认的特困企业的特困职工，一处（套）住房提租后，新增租金全额免交；提租后，生活确有困难的职工，由职工所在单位根据实际情况，给予适当补助；本户成员中既有离休职工又有退休职工的，按离休职工的规定减免。本案中，因2002年共有住房提租时杨翠华并未退休，2008年杨翠华退休后南京市未再提高公房租金，故杨翠华不适用退休人员的公房租金减收政策，原审法院对杨翠华要求退还该部分租金的主张不予支持。
关于614室所处的地段等级应减收5%的租金，双方意见一致，原审法院予以认定。但蔬菜公司计算的应减收金额932.8元不准确。《南京市物价局关于2000年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》确定的可售公房月租金标准为每平方米使用面积2元，该标准自2000年7月1日起执行；《南京市物价局、市房产管理局关于2002年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》确定的公房月租金标准为每平方米使用面积2.3元，该标准自2002年9月1日起执行；根据上述标准计算，蔬菜公司应退还杨翠华租金1071.11元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决：南京市蔬菜副食品集团有限公司于判决生效之日起十日内返还杨翠华房屋租金1071.11元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由杨翠华负担44元，蔬菜公司负担6元（此款杨翠华已预交，蔬菜公司于判决生效之日起十日内支付6元给杨翠华）。
杨翠华不服原审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实错误。蔬菜公司2003年就不存在了，一审法院认定涉案房屋系被上诉人公司所有错误，涉案房屋产权单位是南京市商务局，所以上诉人对涉案房屋减免租金争议不是与被上诉人之间的争议。2、原审法院适用法律错误，依据政策规定上诉人应享受减免租金，一审判决未给予减免的下列三项都是错误的：一是不是顶层的6层租金都减收2%的租金；二是退休职工应减免20%的租金；三是应按暂不可出售公房每平方米每月收取1.55元收取租金。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请。
被上诉人蔬菜公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原审判决。
二审中查明，南京市蔬菜副食品集团有限公司系原南京市蔬菜副食品集团总公司改制后的企业，改制后的南京市蔬菜副食品集团有限公司承接了原南京市蔬菜副食品集团总公司的全部债权债务，其它事实与原审一致。
本院认为，原审所称的蔬菜公司系南京市蔬菜副食品集团有限公司的简称，上诉人上诉称原审使用该简称不妥，因原蔬菜公司在2003年后就不存在。对此，本院认为，改制后的蔬菜公司承接了原蔬菜公司的全部债权债务，原审法院在判决书中已明确交代了蔬菜公司系南京市蔬菜副食品集团有限公司的简称，该蔬菜公司已不是上诉人所称的蔬菜公司，故上诉人认为原审就该事实认定错误，不能成立。原审认定涉案房屋是被上诉人管理的公房，现上诉人主张涉案房屋系南京市商务局所有，并未提供相应证据。上诉人在其起诉的诉状中陈述其办理租金交付手续及购买手续均是与被上诉人发生关系等事实，也能印证涉诉房屋由被上诉人进行管理，故本院对上诉人该项主张不予采信。关于涉案房屋租金标准按可出售公房标准收取还是按不可出售公房标准收取问题。对此，本院认为，《南京市出售公有住房实施细则》明确了不可出售的公房的种类和范围，本案所涉房屋不属该细则规定不可出售公房，该房所在的楼幢大多数房屋在上诉人购买前已出售，上诉人于2012年也已实际购买了涉案房屋，故上诉人要求以暂不可出售公房租金标准缴纳租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否可按退休职工享受减免20%的租金问题。从南京市物价局《关于2002年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》规定看，退休职工或经民政部门确认的社会救济户（不含临时救济户）和非在职优抚户在文件发布后提高原租金标准的，符合上述条件的承租户可享受减免20%租金，上诉人2008年11月退休，在2008年以后南京市公租房的租金并未提高，上诉人也不是民政部门确认的救济户或优抚户，故其要求减免20%租金，没有依据，本院不予支持。关于涉案房屋在该楼的6层，应否减免2%的租金。南京市物价局《关于2002年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》规定减免2%租金条件是总层数为7层，6层的住户租金减免2%，涉案房屋是8层，不符合文件规定减免条件，上诉人该主张因无相应依据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人杨翠华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年四月八日
书 记 员 朱亚芳