广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初3376号
原告：邓锦仪，女，汉族，1986年3月21日出生，住址：广东省东莞市，
委托诉讼代理人：郑德能，广东硕源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗峻坡，广东硕源律师事务所实习律师。
被告：邓德明，男，汉族，1983年9月1日出生，住址：广东省东莞市，
被告：李敏宜，女，汉族，1984年10月17日出生，住址：广东省东莞市，
委托诉讼代理人：谢柏荣，广东来复律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾健豪，广东来复律师事务所律师助理。
第三人：东莞市致业房地产中介有限公司，住所：广东省东莞市。
法定代表人：陈韶慧。
原告邓锦仪诉被告邓德明、李敏宜、第三人东莞市致业房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓锦仪的委托诉讼代理人郑德能、罗峻坡，被告李敏宜的委托诉讼代理人谢柏荣到庭参加诉讼。被告邓德明，第三人东莞市致业房地产中介有限公司（以下简称致业房地产公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告邓锦仪向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房地产买卖合同；2.两被告向原告退回所收定金及房款共1100000元；3.两被告向原告支付违约金290000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月21日，原、被告通过东莞市致业房地产中介有限公司的中介服务，签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于东莞市XXX号的房屋转让给原告，成交总价为1450000元，并约定如被告违约则向原告退回所收定金、房款及支付房屋成交总价百分之二十金额的违约金。被告于2016年10月21日收取原告定金200000元，被告于2016年11月8日收取原告房款900000元，因被告个人债务原因，案涉房屋被查封，导致原告不能正常取得案涉房屋。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告李敏宜辩称，第一，李敏宜与邓锦仪签订的《房地产买卖合同》涉及农村宅基地的转让，而农村宅基地的所有权属于集体所有，农民作为村集体经济组织的成员，对于宅基地拥有的只是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为需要得到村集体经济组织的同意，而本案的交易并没有得到村集体经济组织的同意，违反了法律法规的强制性规定，合同的效力应为无效。根据《中华人民共和国宪法》第十条的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”可见，农村宅基地的所有权属于集体所有，涉案土地的使用权类型是批准拨用宅基地，其所有权应属于村集体所有。由于房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，处分房屋的同时也处分了宅基地，也就必然与村集体经济组织的权益发生关系，因此有必要征询村集体经济组织的同意。同时，《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，买卖行为经村集体经济组织同意并备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。所以，本案中原告与李敏宜之间的房屋买卖没有征得村集体经济组织的同意违反了法律法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，本案的合同应为无效合同。第二，原告邓锦仪已分配宅基地，并不符合本案宅基地的受让条件。根据《土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”原告邓锦仪在与李敏宜签订《房地产买卖合同》之前已经分配宅基地，不再符合分配或受让宅基地的条件，因此与李敏宜签订合同受让宅基地违反了法律法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，本案的合同应为无效合同。第三，原告邓锦仪与李敏宜签订《房地产买卖合同》的行为违反了法律法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，本案的合同应为无效合同。根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。可见，农民集体所有的土地的使用权不得转让，因此原告邓锦仪与李敏宜签订的《房地产买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，合同应为无效合同。
被告邓德明没有答辩，也没有提交证据到庭。
经审理查明，被告邓德明是案涉位于东莞市桥头镇××广场街××、××房产［东府集用（1999）第XXX]的权属人。原告邓锦仪作为买方，被告邓德明、李敏宜作为卖方，于2016年10月21日签订一份《房地产买卖合同》，约定：邓德明、李敏宜将位于东莞市桥头镇XXX号的房产转让给邓锦仪，转让价格为1450000元；签订好本协议后，邓锦仪支付邓德明、李敏宜购房定金200000元，然后双方备齐相关证件及资料到桥头镇国土所办理过户手续，同时到桥头镇国土所办理递件手续，邓锦仪拿到受理回执，两个工作日内邓锦仪支付邓德明、李敏宜第一期购房款（含定金）为1100000元，尾款350000元在邓锦仪拿到新不动产登记证和房屋的铺面出租合约后，邓德明、李敏宜将各项费用缴清后的3个工作日内，由邓锦仪一次性支付给邓德明、李敏宜；双方签署好本协议后，须按照协议规定的时间携带有关资料到有关部门办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经双方协商同意，否则延期方视为违约；双方约定到桥头镇国土所办理完过户签署手续，邓锦仪拿到受理回执且邓德明、李敏宜收齐第一期购房款后30天内，由邓德明、李敏宜将该房产交付给邓锦仪使用；邓德明、李敏宜保证上述房产没有产权纠纷和债务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在的任何纠纷或权利障碍，概由邓德明、李敏宜负责处理，并承担相应法律责任，与邓锦仪无关，由此给邓锦仪造成经济损失的，由邓德明、李敏宜负责赔付给邓锦仪；如邓德明、李敏宜决定中途不卖或按原约定交接时间逾期10天仍未交付房产时，视为邓德明、李敏宜违约处理，邓德明、李敏宜应返还邓锦仪所支付定金及成交总价的20%作为违约金。
2016年10月21日，邓锦仪向邓德明、李敏宜支付定金200000元；2016年11月8日，邓锦仪向邓德明、李敏宜支付购房款900000元。李敏宜在庭审中确认收到邓锦仪支付的上述款项。
2016年11月7日，东莞市国土资源局桥头分局出具《不动产登记受理凭证》，载明收到邓锦仪关于东莞市桥头镇XXX号房产宅基地使用权转移登记的申请资料，经核实，予以受理。
2016年12月5日，本院依据（2016）粤1973财保597号民事裁定书查封了案涉房产；2017年1月20日，本院依据（2017）粤1973民初1592号民事裁定书轮侯查封了案涉房产；2017年2月28日，本院依据（2017）粤1973民初3125、3209号民事裁定书轮侯查封了案涉房产；2017年4月14日，本院依据（2017）粤1973民初4574号民事裁定书轮侯查封了案涉房产；2017年4月21日，本院依据（2017）粤1973民初4575、4576、4577号民事裁定书轮侯查封了案涉房产。
李敏宜的委托诉讼代理人在庭审中称，邓德明系李敏宜前夫，但是不清楚在签订《房地产买卖合同》时李敏宜与邓德明是否离婚，本院限期李敏宜就此问题在庭后三个工作日内书面回复本院，但李敏宜在期限届满后并未予以答复。
以上事实，有《房地产买卖合同》、不动产登记受理凭证、东莞市土地登记资料查询结果表、《集体土地使用证》、房产登记信息查询结果、证明、收据、业务委托书及本院庭审笔录等附案为证。
本院认为，被告邓德明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告邓锦仪的主张进行抗辩、对本案的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故本院认定案涉的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。
原告邓锦仪已根据《房地产买卖合同》约定向邓德明、李敏宜支付了定金200000元及房款900000元，并已向东莞市国土资源局递交资料，申请对案涉房产办理产宅基地使用权转移登记，东莞市国土资源局桥头分局于2016年11月7日受理了邓锦仪的申请。但被告邓德明、李敏宜未按照《房地产买卖合同》约定，在邓锦仪拿到受理回执并向邓德明、李敏宜支付完毕第一期房款后的30天内将案涉房产交付给邓锦仪使用，邓德明、李敏宜的行为已经构成违约。而且，现案涉房产因被本院查封，导致《房地产买卖合同》无法继续履行，邓德明、李敏宜已构成根本违约。作为守约方的邓锦仪，可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定以及《房地产买卖合同》约定，主张解除《房地产买卖合同》，并要求邓德明、李敏宜返还定金及支付成交房价的20%作为违约金。故邓锦仪要求解除《房地产买卖合同》，邓德明、李敏宜向其返还定金及房款1100000元并支付违约金290000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告邓锦仪与被告邓德明、李敏宜于2016年10月21日签订的《房地产买卖合同》解除；
二、限被告邓德明、李敏宜于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓锦仪返还定金及购房款共1100000元；
三、限被告邓德明、李敏宜于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓锦仪支付违约金290000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8655元，由被告邓德明、李敏宜负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 梁 敏
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 张常兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。