江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民初字第2888号
原告陆志军，男，汉族，1970年9月27日生，住丹阳市。
原告陆经纬，男，汉族，1995年10月13日生，住丹阳市。
两原告共同委托代理人眭红伟，江苏金正平律师事务所律师。
被告丹阳金鹰天地实业有限公司，住所地丹阳市丹凤南路17号。
法定代表人冯卓明，总经理。
委托代理人钱冬云，江苏恒闻律师事务所律师。
本院于2015年6月29日立案受理了原告陆志军、陆经纬与被告丹阳金鹰天地实业有限公司（以下简称金鹰公司）商品房预售合同纠纷一案，依法由代理审判员倪玉鑫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆志军及两原告的共同委托代理人眭红伟，被告金鹰公司的委托代理人钱冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆志军诉称：两原告系父子关系。2013年12月24日，两原告购买被告位于丹阳市金鹰天地广场北区营业用房，每平方米69102元，面积为275.90平方米，双方签订了合同备案号为2101321312240001号的商品房买卖合同，合同签订后，原告按约履行了各项义务。被告于2015年5月15日迟延交付，原告接受交付后发现实际房屋面积与约定面积存在很大差异，为此原告多次与被告协商但均无果，现原告向法院提起诉讼，要求被告支付各项损失合计2214313元并承担诉讼费用。
被告金鹰公司辩称：1、本被告交付的房屋面积是符合合同约定的，合同中约定的建筑面积为275.90平方，这与本被告在房地产管理部门、勘察部门及本被告提供的建筑施工图纸标明的附图的面积是一致的，仅仅是合同附件中标明的附图发生了错误，而原告所谓的面积是根据错误的附图测量出来的，原告方凭附图主张被告少交付房屋面积的观点不能成立。本被告认为应以合同主文中约定的面积为准，且根据本被告提供的图纸是能够交付双方合同中约定的足额面积的房屋。被告方发现合同附图错误后，将墙体打通，交付给原告后，原告方自行重新砌墙，将足额的面积变小，是原告方自身的原因。2、原告方在计算退款的时候，是按照3%以内退款及超出3%的双倍返还计算，本被告认为不符合合同约定，合同第五条面积确认及面积差异处理中，双方约定了按照最终的实测面积计算、多退少补。即使被告交付原告的房屋面积出现误差，也只能按照双方约定的方式处理，目前原告方的主张明显与合同相悖。3、多付房款2014年7月1日至2015年11月30日期间的利息，本被告不认可。本被告认为不存在多付房款的情形，因此不存在所谓的利息。4、原告主张的逾期违约金不成立，被告方交付的房屋是可以达到合同主文中约定的面积的，并不存在误差，退一步讲，即使房屋的面积存在误差，也并不影响原告方的使用，原告方以房屋存在争议来主张实际损失不符合法律规定，属于原告方任意的扩大损失。本被告赔付的257380.70元是因为被告方未能按照合同约定的交付期限对房屋进行交付，对原告等房屋所有人进行的赔偿，以此来看，被告是负责任、讲诚信的企业。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月24日，两原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，两原告购买位于丹阳金鹰天地广场北区，建筑面积为275.90平方米，其中套内面积为272.83平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为3.07平方米，房屋单价为每平方米69102元，总价款为19065242元。合同第五条第四款约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即双方自行约定，面积以房产测绘机构实测为准，如有误差，单价不变，商品房总价款按照实测面积进行结算，多退少补。2015年5月15日，被告向原告发出交房通知书。现涉案房屋已交付，原告认为被告交付的房屋面积大于实际面积，故要求被告赔偿损失2214313元并承担诉讼费用。
本案在审理过程中，经原告申请，本院委托南京国础资产评估有限公司对丹阳市金鹰天地广场北区营业用房房屋建筑面积进行了鉴定，该评估公司于2015年9月22日出具鉴定报告一份，经鉴定，上述房屋建筑面积为260.06平方米（套内面积）。
另查明，2015年7月22日，被告将涉案房屋一楼和二楼南面墙体打通，并砌起新墙，经本院现场勘查后，原告自行将房屋恢复了原状。
再查明，原告陆志军现已与中国联合网络通讯有限公司镇江市分公司（以下简称中国联通）签订了涉案房屋的商品租赁合同，租期自2015年12月1日起至2018年11月30日止，年租金1280000元。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、交房通知书、付款凭证、商铺租赁合同，被告提供的平面图、预测绘面积表及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告已付清房款，被告也已交付房屋，现双方的争议焦点在于被告交付的房屋是否符合合同的约定。
合同中约定的房屋建筑面积为275.90平方米，其中套内面积为272.83平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为3.07平方米，套内面积占建筑面积的比例为0.988873，而经鉴定，房屋的套内面积为260.06平方米，按照上述比例计算，建筑面积应当为262.99平方米，分摊面积为2.93平方米。实际面积较合同约定面积少12.91平方米，该面积误差已超出3%。虽然丹阳市经纬房产测绘队对涉案房屋预测绘面积为275.90平方米，但该面积不能作为实际交付房屋的面积认定依据，而应当以机构实测面积为准。虽然被告在丹阳市房地产开发管理办公室备案的图纸与其施工图纸一致，但与合同附图以及房屋的实际结构不一致，应当以房屋的实际结构为准，该结构房型在鉴定报告中也有标示，与合同附图一致。且庭审中，被告也承认将涉案房屋的墙体打通，认可了所交付房屋的房型与其所称的备案图纸和施工图纸不一致的事实。综上，本院认为，被告所交付的房屋面积不符合合同约定，误差为12.91平方米。
对于原告的诉讼请求。
1、原告主张面积误差3%内退款571957.25元（275.90平方米×3%×69102元/平方米），误差3%外双倍返还为640299.13元【（12.91平方米－275.90平方米×3%）×69102元/平方米×2】。虽然双方在合同中约定“面积以房产测绘机构实测为准，如有误差，单价不变，商品房总价款按照实测面积进行结算，多退少补”，但《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）第十七条规定，“当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，……预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同的价格多退少补；……小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。”该地方性法规也是法院处理民事案件的依据，该条规定是对当事人履行合同行为的规制，是对当事人权利义务关系的调整，并不涉及合同本身的效力，故与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）并不冲突。另外，双方在合同中并未明确约定面积误差的具体比例及相应的处理方法，故本院认为应当适用《条例》的规定，对于原告的该项主张本院予以支持。
2、多付房款自2014年7月1日（贷款发放日为2014年7月3日，为便于计算，原告主张从2014年7月1日起算）至2015年11月30日期间的利息85498元【12.91平方米×69102元/平方米×17个月×（6.765%/12）】。根据《解释》的规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，对于超过3%的部分因已双倍返还价款，故利息不予支持。对于原告的该项主张，本院确认为54814.95元【571957.25元×17个月×（6.765%/12）】。
3、2015年1月1日（该时间点是参照陆志平与中国联通签订的租赁合同的租赁起算期确定）至2015年11月30日期间逾期违约金915952.30元（1280000元÷12个月×11个月－257380.70元）。被告交付的房屋面积虽然存在误差，但并不影响原告的正常使用，并不能成为原告未能将房屋进行出租的理由。对于原告的该项主张，因被告于2015年7月22日将涉案房屋墙体打通，影响了该房屋的正常使用，本院酌情支持原告三天的损失。关于计算标准，本院参照原告与中国联通签订的租赁合同，对该项损失支持10520.55元（1280000元÷365天×3天）。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告丹阳金鹰天地实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陆志军、陆经纬价款1212256.38元并支付利息54814.95元及损失10520.55元，合计1277591.88元；
二、驳回原告陆志军、陆经纬的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取12257元，鉴定费607元，合计12864元，由原告陆志军、陆经纬负担5183元，由被告丹阳金鹰天地实业有限公司负担7681元（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
代理审判员 倪玉鑫
二〇一六年二月二日
书 记 员 毛梦凡
附：本判决适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。