杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第484号
原告（反诉被告）浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人（特别授权）钱瑛。
被告（反诉原告）张建三。
委托代理人（特别授权）欧阳秋玲。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）诉被告张建三物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，被告张建三提出反诉，本院依法审查后予以受理，并组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。原告南都公司委托代理人钱瑛、被告张建三委托代理人欧阳秋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南都公司诉称：被告购买了盛元慧谷×幢×单元××室和××室房屋，并于2006年5月14日与原告签订了物业管理协议，约定由原告为被告提供物业服务。期间原告按合同约定向被告提供了物业服务，但自2013年1月1日开始至2014年3月31日，被告拒绝按合同约定向原告支付物业服务费、车位服务费、公共能耗费。经原告书面催讨，被告仍未支付。请求判决：1、被告向原告支付盛元慧谷×幢×单元××室自2013年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费3203.55元、车位服务费900元、公共能耗费1483.2元及相应滞纳金；2、被告向原告支付盛元慧谷×幢×单元××室自2013年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费3312.6元、车位服务费900元、公共能耗费1633.6元及相应滞纳金；3、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）张建三答辩并反诉称：盛元慧谷小区存在以下严重物业管理不合格问题，且已超过三年以上，如建筑垃圾一直以来露天随地倾倒，严重影响环境卫生；3幢1单元1楼电梯墙面，进门破损多年，没有维修；地下二层靠一单元车位地面破损严重，没有修理；电梯上下噪音严重超标，影响住户休息睡眠；电梯被商业使用，上下每天大量运送办公租户公司收发货物；没有每半年公布物业维修、更新费用等收支账目。三年来，被告要求物业整改，或书面答复上述问题解决方案及时间，原告均不作答。原告未履行协议，业主有权暂停2013年物管费的缴纳，并对2011年、2012年已缴的物管费予以70%退回。请求判决驳回原告的诉讼请求，反诉被告赔偿反诉原告2011年、2012年已缴物管费70%，共计12206.38元。
反诉被告南都公司辩称：建筑垃圾堆放的地点是在小区以外，并不是在小区内部。建筑垃圾需要地方堆放，南都公司已经找了一个比较偏僻的地方堆放，且定期有专门的垃圾车清理，反诉原告在装修期间产生的建筑垃圾也是堆放在那个地方。电梯墙面与车位地面破损，为开发商维修内容，且反诉原告未反映过该问题。电梯噪音问题，南都公司与电梯维修部门联系处理过。电梯商业使用问题，租户承租小区房屋，有权享受物业服务，使用电梯收发货物也不会对其他业主造成不良影响。南都公司按约定每半年公布相应的内容。南都公司无违约行为，反诉原告的诉讼请求，没有事实与法律依据，应予以驳回。
原告（反诉被告）南都公司为支持其诉讼主张，提供的证据有：
1、盛元慧谷前期物业管理服务协议和业主临时公约，证明双方之间存在物业服务关系的事实。
2、住户基本情况登记表、业主户内验收单、房屋交付文表签收单、交付流程表、车位交付手续书、住宅装修备案登记表，证明涉案房屋及车位已完成交付，原告有权向被告收取物业费、车位费等费用的事实。
3、律师函、邮寄凭证、投递详单，证明原告向被告书面催缴物业服务费的事实。
4、审计报告、物业服务项目经营收支情况报告、公示内容备案登记表，证明原告将上述项目进行过公示。
被告（反诉原告）张建三为支持其诉讼主张，提供的证据有：
1、发票联，证明被告已经缴纳的物业服务费、车位服务费。
2、照片，证明原告违反合同堆放建筑垃圾、电梯被商业使用及原告没有尽到修补义务。
3、律师回复函、邮寄凭证，证明被告对原告催收的回复。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
张建三对南都公司提供的证据1-3的三性无异议，南都公司对张建三提供的证据1、3的三性无异议，故对上述证据认定为本案的有效证据。南都公司提供的审计报告与物业服务项目经营收支情况报告有浙江之江会计师事务所盖章，公示内容备案登记表为公示备案登记材料，张建三对其真实性有异议，但未提供相应反驳证据，故本院对上述证据客观真实性予以确认，并据证据的内容认定本案的相关事实。南都公司对张建三提供的照片真实性无异议，但认为堆放建筑垃圾照片不足以证明南都公司没有及时清理建筑垃圾，地下车库地面及电梯门破损系开发商的维修内容，使用电梯运物品系租户的权利。本院认为，张建三提供的照片只能证明某时存在建筑垃圾堆放、租户使用电梯运物品、地下车库地面及电梯门破损的事实，但尚不足以证明其主张南都公司未尽相关义务的事实。
结合上述认证及南都公司、张建三的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
张建三系杭州市滨江区盛元慧谷×幢×单元×室和×室业主，房屋建筑面积分别为197.75平方米、204.48平方米，其车位编号分别为×-×-×、×-×-×。2006年5月14日，张建三与南都公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由南都公司提供物业服务。协议第一条约定“……每半年向乙方公布维修物业维修、更新费用的收支账目、物业管理经营用房及其它共用设施设备和场地的经营性收入……”。协议第四条约定“……一、乙方缴纳费用周期：初次入住预交一年费用；以后每六个月预收一次。缴纳费用时间：每六个月第一个月的上旬……”。协议第八条约定“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正或整改不当且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议使甲方未达到整体服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或整改不当且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收违规部分费用，并按多收费用支付每天2‰的违约金；四、乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金，乙方拒不缴纳物业管理服务费的，甲方可以依法向物业所在地人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。”
2011年10月28日，张建三支付南都公司其××室房屋的2010年1月1日至2011年12月31日物业服务费427.14元、车位服务费1440元、代收公共能耗费1721.94元，其××室房屋的物业服务费4031.74元、车位服务费1440元、代收公共能耗费1723.95元。2012年11月20日，张建三支付南都公司其××室房屋的2012年1月1日至2012年12月31日物业服务费2562.84元、车位服务费720元，其××室房屋的2012年1月1日至2012年12月31日物业服务费2650.08元、车位服务费720元。2013年10月30日，南都公司通过浙江浙杭律师事务所姜海斌律师向张建三邮寄律师函，催收××室的2013年1月1日至2013年10月31日期间物业服务费2135.7元、车位费600元、公共能耗费988.8元及相应的滞纳金，××室的2013年1月1日至2013年10月31日期间物业服务费2208.4元、车位费600元、公共能耗费1022.4元及相应的滞纳金，要求张建三于2013年11月22日前缴纳相关费用。2013年11月18日，张建三向姜海斌律师邮寄回函，主张南都公司存在以下物业管理不合格问题“1、存在建筑垃圾一直以来露天随地倾倒，严重影响环境、卫生。2、3幢一单元一楼电梯墙面，进门破损多年，没有维修。3、地下二层靠一单元车位地面破损严重，未修理。4、电梯上下噪音严重超标，影响住户休息睡眠。5、电梯被商业使用，上下每天大量运送办公租户公司收发货物。6、没有每半年公布物业维修、更新费用等收支账目”，并要求暂停2013年物管费的缴纳，并赔偿2011、2012已缴物管费的50%。因张建三逾期未支付，南都公司向本院提起诉讼。
本院认为，南都公司与张建三签订的《前期物业服务协议》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。张建三抗辩理由不足以达到拒付物业服务费条件，其作为合同相对人，应按合同约定交纳相关费用。物业服务人就物业费提起诉讼应先行向业主送达催交通知书，2013年1月1日至2013年10月31日的物业费、车位费、能耗费，南都公司已以书面形式向张建三催交，2013年11月1日至2014年3月31日的物业费、车位费、能耗费，南都公司尚未以书面形式向张建三催交，故对南都公司要求张建三支付拖欠的2013年1月1日至2013年10月31日物业服务费4344.1元（2135.7＋2208.4）、车位费1200元（600＋600）、公共能耗费2011.2元（988.8＋1022.4）的诉讼请求，予以支持，之后的物业费等费用在南都公司书面催交后可另行主张。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方合同约定，若南都公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标，张建三有权要求南都公司限期改正，逾期未改正或整改不当且给张建三造成损失的，南都公司承担相应的法律责任。张建三提供的证据尚未不足以证明南都公司未尽到服务责任造成其财产损失，其要求南都公司赔偿12206.38元的诉讼请求，依据不足，不予支持。因双方当事人对物业服务质量存在争议，故南都公司要求张建三支付迟延交纳费用滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张建三于本判决生效之日起五日内支付原告浙江南都物业管理有限公司2013年1月1日至2013年10月31日期间的物业服务费4344.1元、车位服务费1200元、公共能耗费2011.2元。
二、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告张建三的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费134元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担84元，由被告张建三负担50元。反诉案件受理费53元，由反诉原告张建三负担。浙江南都物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费；张建三于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
审 判 长 蔡智群
人民陪审员 马燕芬
人民陪审员 张毓远
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 白佳燕