浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3601号
上诉人（原审被告）：盛文嘉，男，1987年6月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托代理人：张森伟，浙江金宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘毕亮，男，1984年9月25日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。
委托代理人：俞福庆，浙江德名律师事务所律师。
上诉人盛文嘉因与被上诉人潘毕亮房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初7670号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年5月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2016年8月9日，盛文嘉（甲方、卖方）与潘毕亮（乙方、买方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，经友好协商就甲方向乙方转让位于杭州市江干区房屋达成协议；甲方确认该房屋系预售商品房，目前已交付，但尚未取得该房屋的相关权属证书。具体内容如下：1、该房屋建筑面积约88.8平方米，转让总价为116万元整；2、甲方在办理权属证书过程中所产生的税费由甲方承担；3、该房屋在转让过程中所产生的税费及服务费均由乙方承担；4、甲方承诺在53天内办理出该房屋的权属证书。甲乙双方约定，在甲方办出该房屋产权三证后三个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》；5、付款方式：首付三成，其余申请商业按揭；6、交房时间，产权过户后三日内，甲方将房屋交付给乙方验收；7、为示购买诚意，甲乙双方在签订本协议当天各支付1万元作为购房定金；8、签订本协议后，若一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的10%作为违约金；9、本协议未尽事宜，双方经协商一致可另立补充协议，补充协议具有同等效力；11、甲方在当天支付5000元，剩余5000元于2016年8月10日补齐。
同日，潘毕亮支付定金1万元至房产经纪公司。
庭审中，盛文嘉确认其支付到房产经纪公司定金的1万元已自行取回。
2016年9月25日至2016年10月6日，盛文嘉与潘毕亮就房屋转让总价变更为120万元进行多次协商，但最终未达成一致意见。
潘毕亮于2016年10月21日向法院提起诉讼，请求判令盛文嘉支付潘毕亮违约金116000元并盛文嘉承担本案全部诉讼费用。
另查明，位于杭州市江干区房屋于2016年8月24日获得产权登记，登记所有权人为盛文嘉，无共有人。
原审法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有公信力，本案中，不动产登记簿中载明案涉房产的所有权人为盛文嘉，且登记簿中并未载明该房产存在共有人，故盛文嘉作为房屋所有权人有权处分该房产，其与潘毕亮签订的《房屋转让协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋转让协议》签订以后，盛文嘉与潘毕亮就房屋转让总价变更为120万元进行多次协商，但最终未达成一致意见，故《房屋转让协议》继续有效，双方应按协议约定的房屋价款进行交易。因盛文嘉不同意按《房屋转让协议》约定的房屋价款进行交易，其行为构成违约，应当承担违约责任，故对潘毕亮要求盛文嘉承担违约金116000元的诉请，予以支持；该违约金的约定未过分高于造成的损失，对盛文嘉要求减少违约金的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百一十四条之规定，判决：盛文嘉支付潘毕亮违约金人民币116000元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2620元，减半收取为人民币1310元，由盛文嘉承担；财产保全费人民币1200元，由盛文嘉承担。
宣判后，盛文嘉不服，向本院提出上诉称：一审法院认定事实不清。盛文嘉对于一审法院认定本案系由盛文嘉违约造成案涉房屋不能交易的这一情况有异议。根据现已查明的相关事实，本案的案情经过可归纳如下：盛文嘉与潘毕亮于2016年8月9日签订《房屋转让协议》一份，考虑到该协议仅为意向协议，不是正式的房屋转让协议，故在协议签订后双方仍就具体的房屋成交价格进行协商。在9月25日的电话沟通中，潘毕亮提出愿意以120万购买案涉房屋的这一意思表示，之后在9月27日的电话中，双方达成口头协议，就8月9日签订的《房屋转让协议》的价格和时间的进行了变更，约定最终成交价为120万，且最迟9月29日另行签订一份该房产的正式的房屋转让合同。但之后9月28日杭州市楼市出台新的调控政策，自2016年9月28日起暂停购房入户政策。之后双方未能签订正式的房屋买卖合同。综合这些事实，双方在2016年8月9日签订《房屋转让协议》，但之后双方又于2016年9月27日达成了口头协议，根据《合同法》的相关规定，书面协议与口头协议具有同等的法律效力，双方于2016年9月27日达成了口头协议形成在后，可以视为对原《房屋转让协议》的变更，该份变更后的协议对双方都有约束力，盛文嘉有权要求潘毕亮按照9月27日达成的内容签订正式的房屋买卖合同。而潘毕亮一直否认该口头协议的效力，也一直声称是因为盛文嘉涨价而拒绝签约的，但从双方之间9月28日的聊天记录很明显可以看出，潘毕亮购买案涉房屋的目的就是为了能够落户，为了小孩上学，但现在因为新政的原因，不能落户了，所以潘毕亮觉得他购买房屋的目的达不到了，这才是导致最终双方交易未能成功的主要原因，而不是因为价格问题。潘毕亮的原话是“假如我能落户，4万，别说4万，加5万我都加，你说现在落不了户，我买这个跟出租房一样。”所以本案案涉房屋未能成交，不是因为盛文嘉原因，而是因为潘毕亮的原因，故本案不应由盛文嘉承担相关违约责任。二、一审法院认定违约金过高。首先，双方于在2016年8月9日双方签订《房屋转让协议》实质上仍旧是一份就房屋买卖的意向合同，由潘毕亮缴纳了1万元的定金，双方定于产权证办理后三个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》，根据杭州市中级人民法院民一庭关于审理工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答中第二部分第三条的规定，“因一方违约行为而无法达成本约，即签订正式的房屋买卖合同情形下，其违约责任也仅能是该预约合同项下的违约责任，交易双方的实际损失也应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内。对于未达成本约所产生的预期利益损失，即房屋交易的价差，则一般情形下不属于赔偿范围。”根据这一解释之精神，本案中潘毕亮未能交易成功的损失也仅仅只是其因为本次交易而支出的费用，而显然根据一审查明的事实该费用是远远低于116000元的。其次，即使根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中关于合同履行情况，双方正式的房屋买卖合同尚未签订，首付及按揭事项也未办理，合同唯一履行的也仅仅只是潘毕亮交付了一万元的定金；而关于预期利益这一因素，在本案中预期利益很有可能是负数，根据双方电话录音的内容，潘毕亮在9月28日拒绝交易的一个重要原因是因为他认为在新政出台之后，案涉房屋的价值是贬值的，即如果交易成功，潘毕亮获得的房屋价值也可能低于116万元的原合同价值，所以即使考虑到预期利益这一因素，本案的违约金也不应认定为116000元。综上两点，在有定金和违约金同时存在的合同中，一方违约的，在违约金明显高于实际损失的情况下，应该适用定金罚则，所以本案应当适用定金罚则来处理违约问题。综上，一审法院认定事实不清，认定违约金过高。因此，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人潘毕亮辩称：一、关于本案的违约责任问题。从法庭查明的事实来看，2016年8月9日双方签订《房屋转让协议》并交纳定金后，盛文嘉即以要求涨价为由拒绝履行合同，之后，双方虽就房屋转让的相关事宜进行过协商，但并未就合同的变更达成一致意见，因此，在双方为就合同的变更达成一致意见的情况下,原《房屋转让协议》继续有效，盛文嘉拒绝履行该合同，其行为已构成违约，应当依照合同法的相关规定承担违约责任。二、关于违约金的认定问题。1、根据双方签订的《房屋转让协议》的约定，协议签订后因一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋总价的10％作为违约金，本案所涉房屋双方在《房屋转让协议》中约定的价格为116万，因此，原审判决判令盛文嘉支付潘毕亮违约金11．6万元具有合同依据。2、因盛文嘉违约，给潘毕亮造成损失的大小，应以盛文嘉拒绝履行合同的时间为节点来确认，本案中，盛文嘉之所以拒绝履行合同，是因为当时房价快速上涨。因此原审法院认定该违约金的约定未过分高于实际造成的损失，符合实际情况。是完全正确的。
被上诉人潘毕亮在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人盛文嘉提交了1、发票一份，欲证明盛文嘉委托的中介公司于2016年9月12日向房屋登记机关缴纳房屋登记费用的事实，而这一时间是晚于房屋产权证书上的办证时间，进一步证明盛文嘉的产权证在2016年8月24日并未登记完成的事实；2、产权证领取签收证明，欲证明盛文嘉于2016年9月26日前往办证中介处领取了案涉之房屋产权证书的事实；3、短信信息，欲证明盛文嘉于2016年9月30日才收中介机构省直房产发送的产权证已办结的通知的事实。经质证，被上诉人潘毕亮认为首先，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第41条的规定，盛文嘉提交的补充证据并不属于二审程序中的新证据。但是，为便于法庭查明事实，潘毕亮还是发表自己的质证意见，供法庭参考。一、《发票》，1、对发票本身的三性没有异议。2、对证明对象有异议：首先，盛文嘉提供发票证明的对象是证明盛文嘉的产权证在2016年8月24日并未登记完成的事实。而潘毕亮在原审中向法庭提交的杭州市房产档案馆出具的产权登记证明明确载明，案涉房屋产权登记的时间是2016年8月24日。杭州市房产档案馆出具的产权登记证明系国家机关出具的书证，其证据效力要高于其他证据。其次，开具发票的时间虽然晚于产权登记时间，但这并不意味着产权登记的时间必须在开具发票的时间之后。因为房产登记部门通常的做法是，只要在领取产权证之前缴纳房屋登记费用就可以了。二、《产权证领取签收证明》，l、对证据的三性没有异议。可以证明上诉人是在2016年9月26日拿到案涉房屋产权证书的事实。但是，这并不意味着盛文嘉必须到2016年9月26日才能拿到产权证书，因为根据我国《城市房屋权属登记管理办法》第27条规定：登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后30日内核准登记。并颁发房屋权属证书。本案双方于2016年8月9日签订《房屋转让协议》我们从8月15日计算办证时间，也就是说盛文嘉应当知道到9月15日就可以领取产权证书，但盛文嘉怠于行使权利，以至到8月26日才拿到产权证书，由此产生的不利后果，应当由盛文嘉承担。2、在这里，潘毕亮还希望法庭注意一个事实，这份证据，证明了盛文嘉在2016年9月26日已经拿到案涉房屋产权证书的事实。但是，我们来看一下双方在2016年9月27日的通话内容，内容倒数第1l行盛文嘉是这样说的：房产证，我电话打过去，今天，他说是可以来拿了，但是他们的电话还没有轮到通知我，但是我如果想去拿，我明天或后天都可以去拿的，就这样。这就意味着，盛文嘉在26号就已经拿到房产证的情况下，到27号还对潘毕亮隐瞒这一事实，其目的，就是想推翻双方8月9日签订的《房屋转让协议》。3、同时，双方通话的这一内容，也可以证明，并不一定要等到房产登记部门的短信通知才可以领取产权证书，盛文嘉完全可以在法定期限内领取产权证书。三、《短信信息》，1、对证据本身的三性没有异议。2、但是，事实上盛文嘉在收到短信通知之前就已经取得产权证书，因此，本证据对本案没有什么实际意义。3、另外，潘毕亮在对补充证据2发表质证意见是已经说明，并不是只有接到短信通知后才能领取产权证书。本院认为，上诉人盛文嘉所提交的证据可证明盛文嘉于2016年9月26日领取产权证书的事实。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实除“2016年9月25日至2016年10月6日，盛文嘉与潘毕亮就房屋转让总价变更为120万元进行多次协商，但最终未达成一致意见。”应认定为“盛文嘉与潘毕亮就房屋转让总价变更为120万元进行多次电话沟通。在2016年9月25日，盛文嘉与潘毕亮就房屋转让总价由原《房屋转让协议》中的116万元变更为120万元进行了初步协商，2016年9月27日，盛文嘉与潘毕亮就房屋转让总价确定由原《房屋转让协议》中的116万元变更为120万元，同时商讨了付款的方式及最终确定签订《杭州市房屋转让合同》最迟不得超过2016年9月29日。”外，其余正确，本院予以确认。另查明，本案所涉房屋在2016年8月24日获得产权登记后，盛文嘉于2016年9月26日领取产权证书。
本院认为，潘毕亮与盛文嘉签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在《房屋转让协议》签订以后，盛文嘉与潘毕亮就房屋转让总价变更为120万元进行多次协商，最终确定由原《房屋转让协议》中的116万元变更为120万元，同时商讨了付款的方式及最终确定签订《杭州市房屋转让合同》最迟不得超过2016年9月29日。这一变更符合《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，亦应认定为有效。但在2016年9月27日杭州市颁布了暂停市区购房入户和限贷的房地产市场调控政策，次日，盛文嘉告知潘毕亮可签订《杭州市房屋转让合同》，潘毕亮认为杭州市颁布了房产新政，导致其不能购房入户，不能达到其购房的目的，不同意以120万元签订《杭州市房屋转让合同》，但认为仍可以按《房屋转让协议》中约定的116万元签订。但盛文嘉不同意，最终导致双方不能签订《杭州市房屋转让合同》。因此，不能签订《杭州市房屋转让合同》的原因是由于杭州市出台了房地产市场的调控政策导致双方不能签约，该事由不能归责于当事人双方，故潘毕亮认为盛文嘉违约，要求盛文嘉支付违约金116000元的诉讼请求理由不足，本院难以支持。盛文嘉的的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初7670号民事判决；
二、驳回潘毕亮的诉讼请求。
一审案件受理费人民币2620元，减半收取为人民币1310元，财产保全费人民币1200元，均由潘毕亮负担。
二审案件受理费人民币2620元，由潘毕亮负担。
上诉人盛文嘉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被上诉人潘毕亮于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 项 琳