西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初9400号
原告（反诉被告）：西安玛文智能科技有限公司，住所地：西安市雁塔区丈八五路10号陕西省科技资源统筹中心。
法定代表人：王瑞华，系该公司总经理。
委托代理人：徐伟锋，系该公司员工。
被告（反诉原告）：西安研祥兴业电子科技有限公司，住所地：西安市高新区锦业一路56号。
法定代表人：陈志列，系该公司董事长。
委托代理人：汪飞容，系该公司员工。
委托代理人：涂茜，系该公司员工。
原告（反诉被告）西安玛文智能科技有限公司(简称玛文公司)与被告（反诉原告）西安研祥兴业电子科技有限公司（简称研祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告玛文公司之委托代理人徐伟锋，被告研祥公司之委托代理人汪飞容、涂茜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)玛文公司诉称，2015年6月15日，原告与被告研祥公司首次签订写字楼租赁合同，后于2015年11月30日协议解除了租赁合同，2015年11月30日后，原告本想重新签订合同，但由于被告在长达半年多的时间里，一直以合同文本未准备完成为由，不签订新的合同。自2015年11月30日开始，虽然没有合同，但原告本着容忍互谅、诚信互利的态度，仍缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋使用费。因被告不与原告签订合同，无法变更营业执照上的公司地址，原告支付的房屋使用费也无合同支持，致使原告在融资的职信调查中被多次质疑，严重影响了原告正常业务的开展，不仅使原告信誉受损、经济上也造成了巨大损失。后原告方因业务发展，于2016年7月29日经口头、书面告知后迁出被告的房屋。自2016年8月1日至今，原告多次要求被告退还押金，但被告至今拒不退还押金。故原告诉至法院，请求：1、判令被告归还原告押金4897.36元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）研祥公司辩称，玛文公司第一项诉讼请求，毫无事实和法律依据，玛文公司违约在先，无权要求研祥公司返还押金，请求法院予以驳回。2015年6月15日，玛文公司、西安玛塔电子科技有限公司（以下简称玛塔公司）及西安塔斯机器人科技有限公司（以下简称“塔斯公司”，三方统称“原三方承租人”）签署《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，合同签订后，原三方承租人按照各自的比例分别向研祥公司支付了总计25297.36元的租赁押金，其中玛文公司支付了2177.36元，塔斯公司支付了13600元，玛塔公司支付了9520元。研祥公司也按约履行了合同义务。2016年7月27日，玛文公司书面告知研祥公司要求中途退租，提前解除合同，并恶意扭曲事实，将解除合同的原因全部归结于研祥公司，并于7月28日强行要求将其物品搬离租赁物业，当日物业公司出具放行条放行，但玛文公司并未交还涉案房屋的钥匙和门禁卡，涉案房屋还在玛文公司的实际控制之中。研祥公司于2016年8月15日发函明确回复不同意玛文公司中途退租，要求继续履行新租赁合同，如果玛文公司执意中途退租，应按新租赁合同第8.1款约定承担违约责任，即玛文公司无权要求返还租赁押金外，还应支付3个月的租金作为违约金和支付装修期占用租赁物业的费用。玛文公司于2016年8月17日将租赁物业的钥匙和门禁卡等移交给风水隆物业公司，原被告双方的租赁关系于2016年8月17日正式提前解除,玛文公司无权要求返还租赁押金。玛文公司所称的融资失败与未签订租赁合同根本不存在任何间接或直接的因果关系，按照交易习惯，融资的成功与否不以租赁合同的签订为前提，且玛文公司并未提供任何证据证明因租赁合同尚未签订导致其融资失败的实际损失,玛文公司擅自中途退租，违约在先，依据新的租赁合同约定，由此导致的全部损失和责任应由玛文公司自行承担。
被告（反诉原告）研祥公司反诉称，2015年6月15日，反诉原告、反诉被告及案外人塔斯公司及玛塔公司签订《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，反诉原告将位于西安市锦业一路56号西安研祥城市广场7楼2单元及该单元内的固定附属设施设备出租给反诉被告、塔斯公司及玛塔公司作为办公使用，反诉被告承租32.02㎡，塔斯公司承租200㎡，玛塔公司承租140㎡。租赁期为2年，自2015年7月1日至2017年6月30日止。装修期自2015年7月1日至2015年8月31日止。若本合同由于反诉被告的原因提前终止，则反诉被告应支付装修期内占用房屋的违约金50594.72元。合同履行过程中，反诉被告、塔斯公司及玛塔公司于2015年11月25日向反诉原告申请变更合同主体及承租面积和租金的分摊比例等，即将原来的三方承租人变更为两方承租人，玛塔公司不再承租，并在申请书中明确了两方承租人各自承租的面积。反诉原告同意了反诉被告的申请并积极配合反诉被告办理合同主体变更手续，包括先行解除原三方承租人的租赁合同并即刻签订两方承租人的租赁合同，同时，反诉被告、塔斯公司及玛塔公司共同向反诉原告承诺并确认，三方依据原租赁合同向反诉原告支付的租赁保证金25297.36元转为反诉被告、塔斯公司按新租赁合同约定应缴纳给反诉原告的租赁押金，变更后的租赁合同约定租赁期限自2015年12月1日至2017年6月30日止。反诉被告承租72.02㎡，塔斯公司承租300㎡，租赁押金为25297.36元，反诉被告承担4897.36元，塔斯公司承担20400元。新租赁合同约定反诉被告中途退租的，反诉被告无权要求返还押金并向反诉原告支付三个月租金作为违约金，且反诉被告应向反诉原告支付50594.72元作为反诉被告依据与反诉原告于2016年6月15日签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，即原租赁合同中反诉被告装修期占用租赁物业的费用。2015年11月30日反诉原告在新租赁合同上盖章，反诉被告和塔斯公司以各种理由予以推辞拒绝在新租赁合同上盖章，但自2015年12月1日起，反诉被告和塔斯公司均是按照新租赁合同的约定履行合同义务。2016年7月，反诉被告违反租赁合同约定未经反诉原告同意中途擅自退租，并于2016年8月17日将租赁物业的钥匙返还给反诉原告。反诉原告认为反诉被告中途擅自退租的行为已构成违约并导致租赁合同的解除，反诉被告应按租赁合同的约定向反诉原告承担违约责任。故反诉原告现提出反诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付装修期内占用商铺的租金9794.72元；2、判令反诉被告向反诉原告支付所欠付的2016年8月1日至2016年8月17日期间的租赁物业的租金2775.25元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金14692.08元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）玛文公司辩称，反诉原告与反诉被告所签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》早在2015年11月30日就已协议终止履行，并不是在2016年8月17日才解除。反诉原告不能用一个早已终止履行的合同来约束反诉被告，要求反诉被告支付装修期租金、违约金。反诉被告早在2016年7月27日就已通知反诉原告来接收物业，且在2016年7月31日就已搬离所租赁物业，反诉原告对自身所负有接收物业的义务明知而不履行，且2016年7月31日之后，所租赁物业已在反诉原告的接收、控制之下，因此反诉原告无权要求反诉被告支付2016年8月1日至2016年8月17日期间的租金。由此，在反诉原告已于2016年7月31日已实际接收、控制租赁物业后，无权再要求反诉被告支付任何形式的费用。
经审理查明，2015年6月15日，原、被告及案外人西安塔斯机器人科技有限公司及西安玛塔电子科技有限公司签订《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，被告研祥公司将位于西安市锦业一路56号西安研祥城市广场7楼2单元及该单元内的固定附属设施、设备出租给原告玛文公司及塔斯公司、玛塔公司作为办公使用。原告承租32.02㎡，塔斯公司承租200㎡，玛塔公司承租140㎡。租赁期为2年，自2015年7月1日至2017年6月30日止。装修期自2015年7月1日至2015年8月31日止。若本合同由于承租人的原因提前终止，则承租人应支付装修期内占用房屋的违约金50594.72元外，还应合同8,1款的规定承担违约责任。合同租金不包括使用租赁物所发生的物业费、水电费、空调费等其他费用。此部分费用由承租人承担。合同押金共计25297.36元，原告承担2177.36元，塔斯公司承担13600元。玛塔公司承担9520元。在租赁期内，被告有权将押金作为承租人交还物业时不符合正常使用状态或不符合本合同约定使用状态以及其他违约行为时承租人应承担的违约金和赔偿金。在租赁期内，双方不得提前解除合同（除不可抗力因素外），被告提前解除合同，应双倍返还押金，且向承租人支付三个月的租金作为违约金。承租人中途退租的，则无权要求返还押金，并应支付三个月租金作为违约金。被告应于2015年7月1日将租赁物交付承租人使用。合同签订后，各方依约履行。2015年11月25日，因业务需要，原告及塔斯公司、玛塔公司共同向被告申请变更合同主体，承租面积和租金的分摊比例等，即将原来的三方承租人变更为两方承租人，玛塔公司不再承租，并在情况说明、付款说明及确认书中明确了原告及塔斯公司两方承租人各自承租的面积。并承诺确认，三方依据原租赁合同向被告支付的租赁保证金25297.36元转为原告、塔斯公司按新租赁面积应缴纳给被告的租赁押金（原告承租72.02㎡，塔斯公司承租300㎡，租赁押金为25297.36元，原告承担4897.36元，塔斯公司承担20400元）。被告同意予以变更。后四方于2015年11月30日签订了“关于提请解除《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》协议书。该协议书约定：甲（被告）乙（原告及塔斯公司、玛塔公司）双方共同确认租赁合同自2015年11月30日解除。自租赁合同解除之日起甲乙双方关于租赁物业的租赁关系，尚未履行的合同义务终止履行。甲乙双方共同确认乙方一（塔斯公司）、乙方二（玛塔公司）、乙方三（原告）分别依据租赁合同向甲方支付的租赁押金共计25297.36元、水费66.96元全部转为乙方一、乙方三与甲方就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》中，乙方一、乙方三按各自的承租面积应缴纳给甲方的租赁押金及水费。甲乙双方一致确认，双方互不承担任何违约责任，甲乙双方办理完租赁物业的移交手续后，甲方与乙方之间就此租赁物业再无任何争议。同日，被告在拟就的新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》（该合同仍使用原合同文本，仅对承租面积，押金数额，租赁期间等内容根据原告及塔斯公司、玛塔公司情况说明、付款说明及确认书进行了调整）盖章，原告及塔斯公司并未签字盖章。但自2015年12月1日起，原告和塔斯公司均是按照原租赁合同的约定履行合同义务。原告向被告缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。2016年7月27日，原告向被告发函，提出不再租赁使用被告的租赁物，并于2016年7月31日前自租赁物中搬离。被告于2016年8月15日向原告回函，不同意原告单方退租，并声明若单方退租，应按合同约定承担违约责任。2016年8月17日将租赁物业的钥匙交还被告，并要求被告退还押金，为被告拒绝。原告遂诉至法院。
上述事实，有原、被告提供的房屋租赁合同、缴费凭证、付款说明及确认书，提前解除合同协议书，缴费凭证、邮寄送达，通知函，回复函，物品移交清单、放行条、放行清单、收款收据等及庭审笔录在卷佐证，并经质证。
本院认为，原、被告及塔斯公司、玛塔公司签订之《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，各方意思表示真实，该合同合法、有效。在合同履行中，因案外人玛塔公司原因，原告及塔斯公司、玛塔公司向被告提出申请，玛塔公司退出租赁，由原告及塔斯公司分担接手原玛塔公司承租之物业，被告表示同意。至此，原、被告及塔斯公司本无须另行签订合同（情况说明、付款说明及确认书可作为原合同的有效补充）。但为了合同更加规范，原、被告及塔斯公司、玛塔公司于2015年11月30日签订了“关于提前解除《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》协议书，并在协议书共同确认塔斯公司、玛塔公司及原告分别依据租赁合同向被告支付的租赁押金共计25297.36元、水费66.96元全部转至塔斯公司及原告与被告就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》中。被告拟就新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，并加盖被告公司合同章，交付原告后，原告及塔斯公司却未签字盖章。但自2015年12月1日起，原告和塔斯公司均是按照原租赁合同的约定履行合同义务。原告向被告缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。2016年7月，原告提出退租，并自承租物处搬离，被告认为原告中途退租，属违约行为，双方发生争议。对此，我国《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。故原、被告及塔斯公司就新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》系使用合同书形式订立合同，原告及塔斯公司虽然未在新合同上盖章签字，但均依约向原告交纳了2015年11月30日至2016年7月31日的房屋租金。同时，本院结合双方合同的演变过程及原告与塔斯公司情况说明、付款说明及确认书中之意思表示，依法认定原、被告及塔斯公司之间新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》成立并生效，为有效合同。需要指出，解除原合同，签订新合同，双方的权利义务方才对等。原告提出解除原合同，但又拒绝签订新合同，存在规避其方在原合同履行期限届满前中途退租的违约责任之嫌，其辩称，双方未签订新合同，应按不定期租赁对待之理由，于法与理均不能成立。2016年7月27日，原告向被告发函，提出不再租赁使用被告的租赁物，并于2016年7月31日前自租赁物中搬离。因新《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》接续原《西安研祥城市广场写字楼租赁合同》，约定租赁期间为2015年12月1日至2017年6月30日，原告系在租赁期限届满前单方提出退租，被告于2016年8月15日向原告回函，不同意原告单方退租。故原告违约，应承担相应的违约责任。现原告请求被告退还原告押金4897.36元，依据合同的约定，依法不予支持。被告提出反诉，要求原告支付装修期内占用商铺的租金9794.72元，支付违约金14692.08元。依据合同之约定，依法予以支持。被告请求原告支付2016年8月1日至2016年8月17日期间的租金2775.25元，因原告系2016年8月17日将租赁物的钥匙交还被告，故原告实际交还租赁物的时间为2016年8月17日。2016年8月1日至2016年8月17日期间原告仍在占用被告租赁物，故原告此项请求，依法亦应支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告西安玛文智能科技有限公司于本判决书生效后十日内支付被告西安研祥兴业电子科技有限公司违约金14692.08元，2016年8月1日至2016年8月17日期间租金2775.25元。赔偿被告装修期内占用商铺的租金损失9794.72元。
二、驳回原告西安玛文智能科技有限公司要求被告退还押金之请求。
本案案件受理费50元（原告预交），反诉费241元（被告预交）。由原告承担。本判决书生效后原告直接给付被告241元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 毕智强
人民陪审员 李连林
人民陪审员 刘选民
二〇一七年五月三日
书 记 员 高彩娥
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