四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民终字第822号
上诉人（原审第三人）叶树君，女，1951年9月26日出生，汉族。
委托代理人徐勤学，四川洪运律师事务所律师。
委托代理人王桂兰，四川洪运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨开泽，男，1966年10月2日出生，汉族。
委托代理人袁均福，四川洪迈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李军，男，1975年6月23日出生，汉族。
上诉人叶树君因与被上诉人杨开泽、李军共有物确权纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2015）洪民初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日、2016年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人叶树君及其委托代理人徐勤学、王桂兰；被上诉人杨开泽及其委托代理人袁均福、被上诉人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，杨开泽与第三人叶树君1984年相识，一起在洪雅县洪川镇童装厂工作，第三人叶树君系童装厂厂长。2000年7月12日，因童装厂改制杨开泽与李军以22000元的价格共同买下了童装厂所有的位于张花园街54号的四间砖木结构房屋，2000年7月17日办理了房屋产权登记，杨开泽为房屋所有权人，李军为共有权人，二人各占50%的份额。2008年洪雅县旧城开发改造，位于张花园街54号的四间砖木结构房屋将被拆迁，杨开泽于2008年10月17日与长元房地产公司签订拆迁还房协议，将上述房屋置换为4间门市。（其中廉租房门市44.14㎡加上走马新城2幢1、2、3号门市共计148.96㎡）。杨开泽以72000元的价格向长元房地产公司购买了住房一套，该房位于洪雅县走马街走马新城2幢4单元2楼1号。同时，李军以81000元的价格购得洪雅县走马街走马新城2幢4单元2楼2号住房一套。
另查明，2011年9月4日杨开泽与李军就廉租房门市44.14㎡和走马新城2幢1、2、3号门市以及洪雅县走马街走马新城2幢4单元2楼1号住房进行了分割，在四川必应律师事务所的见证下达成了如下协议：位于走马新城2幢4单元2楼1号81.08平方米的住房和走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市44.14㎡归杨开泽所有，其中住房房款由杨开泽承担。走马新城2幢1、2、3号门市归李军所有，门市部分双方互不补房款。
还查明，杨开泽和李军在购买洪雅县童装厂所有的位于张花园街54号房屋时未出过任何资金。2011年8月30日，杨开泽向第三人叶树君出具了一份申明，申明内容为“当初购买洪雅县童装厂所有的位于张花园街54号房屋时是借我之名购买，我未出过任何资金，拆迁还房与我无关，我全权委托叶树君办理还房手续”。杨开泽向原审法院请求分割共有的门市四间，叶树君作为有独立请求权的第三人参加诉讼并主张现安置的四间门市属于自己所有，请求驳回杨开泽的诉讼请求。
上述事实有双方当事人的身份证复印件、房屋拆迁还房协议书、走马新城交房结算表、拆迁置换补偿结算清单、收条、选房确认书、情况说明、还房分配产权登记说明、房产证、协议书、委托书、申明、土地使用权证、分割协议书、记帐凭证、照片、洪川镇人民政府通知、职工花名册、洪川镇童装厂阶梯申请、洪川镇工业财贸办公室同意解体的通知、借款借据、结算凭证、房屋买卖合同、证明、洪川镇人民政府（1996）第6号通知、完税证、取款凭证以及双方当事人的陈述等证据予以证实。
原判认为，不动产的物权确认原则上依据不动产的登记信息予以确认，但相关权利人有充分证据足以推翻不动产产权登记与实际所有人不一致的除外。本案争议的原洪雅县洪川镇张花园街54号房屋（原洪雅县童装厂所有）在2000年7月12日卖予了杨开泽和李军，并办理了房产证，该房登记所有权人为杨开泽，共有人为李军，各占50%的份额。第三人叶树君称原洪雅县洪川镇张花园街54号房屋系其个人所买，当初杨开泽、李军均是顶名而已，现拆迁置换的四间门市也属于第三人叶树君所有，但第三人提供的证据还不能充分证明自己的主张，原审法院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三人主张系本案争议的四间门市的所有人的主张不能成立。
原洪雅县洪川镇张花园街54号房屋为杨开泽和李军按份共有，通过房屋拆迁还房协议，原洪雅县洪川镇张花园街54号房屋被拆迁后置换的四间门市也应当属于杨开泽与李军的共同财产，但杨开泽、李军双方已于2011年9月4日就廉租房门市44.14㎡和走马新城2幢1、2、3号门市进行了分割，在四川必应律师事务所的见证下达成了协议“走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市44.14㎡归杨开泽所有，走马新城2幢1、2、3号门市归李军所有，门市部分双方互不补房款”。原判认为这是杨开泽、李军双方的真实意思表示，该协议对双方都有约束力，杨开泽、李军双方应当按照该协议进行分割。
综上述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、位于洪雅县走马街走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市（44.14㎡）归原告杨开泽所有。二、驳回第三人叶树君的诉讼请求。本案诉讼费8000元，由被告李军承担5000元，原告杨开泽承担3000元。
叶树君上诉称，1、杨开泽只是在洪川镇童装厂当过学徒，不是童装厂的职工，与叶树君只是师徒关系。1987年叶树君任厂长时，杨开泽离开洪川镇童装厂到洪雅县二轻局编织厂做零时工。2、张花园街54号的四间砖木结构的房屋是叶树君购买的，因当时叶树君任童装厂厂长，为了避嫌，才让杨开泽与李军顶名购买，该房屋杨开泽、李军并没有出过一分钱，这有杨开泽书写的申明为证。3、201号住房也是上诉人叶树君向长元房地产公司购买，杨开泽并未出过钱，且该房屋系拆迁安置房。4、杨开泽与李军于2011年9月4日在必应律师事务所见证下达成的协议叶树君并不知道，系擅自处分叶树君房产的行为。5、张花园54号房屋的土地使用权证还是叶树君而不是杨开泽，且该房屋一直由叶树君占有、使用、收益。也正是因为杨开泽出具了申明，叶树君才放心大胆的用杨开泽的名义去支付住房的购房款。遂请求：撤销四川省洪雅县人民法院（2015）洪民初字第110号民事判决，改判位于洪雅县走马街走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市（44.14平方米）和位于洪雅县走马街走走马新城2幢1、2、3号门市归上诉人叶树君所有。
杨开泽答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李军答辩称，原判认定事实不清，张花园街54号房屋系叶树君购买的，该房屋与李军无关，请求法院公正处理。
二审经审理查明，1984年杨开泽在洪雅县洪川镇童装厂当学徒，叶树君与杨开泽系师徒关系。1987年起叶树君任洪雅县洪川镇童装厂厂长，李军系叶树君之子。
1999年1月12日洪雅县洪川镇童装厂向洪川镇人民政府提出解体申请，载明：由于洪川镇童装厂长期生产不景气，造成多年的亏损，现已资不抵债，无法继续支付退休工人的工资，债权人多次催促还债，无法支付。特申请变卖固定资产偿还债务，现有资产状况：企业总负债53823.44元、企业总资产19011.67元。根据企业现有情况，无法继续维持了，要求有关部门派人来解决。2000年7月12日洪雅县洪川镇人民政府工业财贸办公室向洪川镇童装厂出具通知载明：对你厂解体申请，我办经研究对于你厂实际状况，同意你厂解体。同意你厂对现有房屋、资产等进行处理。
2001年8月14日洪川镇童装厂（甲方）与杨开泽、李军（乙方）签订了一份协议载明：甲乙双方于去年协议，由乙方购买甲方原厂房四间面积102.2平方米。当时商定等各种证件办下来后再付款交证。于是于去年先办理了房屋产权转移证，但证件仍由甲方保管。今年换土地证时，由于土地证被人昌领，导致土地证不能办理转移。因此乙方决定不再购买该房产。由于当初乙方未付款所以不存在退款事项。从即日起，已注给杨开泽、李军共同所有的张花园街54号原童装厂房产归童装厂所有。不管房屋所有权是否变更，乙方不再拥有张花园街54号房屋产权。同时甲方需要时乙方无条件协助甲方变更房产证。
另查明，洪雅县洪川镇童装厂为集体企业，当时的资产为张花园街54号的四间砖木结构的房屋和几台缝纫机。后洪雅县洪川镇童装厂就处理该厂的资产作了如下分配：总计所得资产为22400元、用以抵还债款16400元、付退休人员98年8月至2000年7月工资2300元、还企业办1000元、现管理人员应付工资1500元、现有职工退职费支出500元。所剩700元全部付给退休人员王玉秀。
2008年10月17日叶树君与长元房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房座落位于洪雅县洪川镇青云街张花园巷，定名为政府经适住房。该商品房属砖混结构，建筑房屋层数为6层，建筑层高3.2米，建筑面积50平方米。该住房位置在还给叶树君门市位置2楼（暂定）。该购房价款人民币81000元已一次性全部付清。而该81000元购房款叶树君并未支付，该房屋由长元房地产公司基于张花园街54号拆迁补偿。2008年10月20日长元房地产公司向叶树君出具领款条载明：叶树君领取搬家费、过度费、装修补偿费3967.20元。但该领款条上的领款人为杨开泽。
再查明，2010年5月24日洪雅县拆迁办出具“关于杨开泽拆迁还房情况的说明”载明：杨开泽系张花园街54号，于2008年10月17日与长元房地产公司签订拆迁还房协议。原签协议有效。现在原地四楼购住房面积约80平方米，应缴款72000元，最后交房时按实结算。2011年9月20日杨开泽与长元房地产公司签订“走马新城”交房结算表载明：杨开泽2幢4单元2层1号面积81.08平方米，协议80平方米，合同总金额72000元、已付购房款50000元。实际结算金额为70929元。
2011年5月13日长元房地产公司向叶树君出具0010001号收据载明：今收到叶树君交来杨开泽购二楼购房款50000元。同年9月20日长元房地产公司向叶树君出具0010179号收据载明：今收到杨开泽交来走马新城2-4-2-1号门市、房款28628元。
二审经审理查明的其余事实与原判认定的事实和采信的证据一致，本院予以确认。
本院认为，房产证并不是唯一合法有效的房屋所有权证据。房屋作为不动产物权的一种，房产证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，是权利人享有该不动产物权的证明，在各权利人没有争执和相反证据的情况下，它的证明力是唯一的，其证明的事实和记载内容是统一的。但如果双方当事人对诉争房屋有争执或有相反证据证明的情况下，法院应当依赖于对物权变动原因的法律事实进行审查，并作出判定。本案中，原张花园街54号房的权属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并且结合支付购房款和在该房居住、使用以及交纳水费、电费等生活开支情况进行综合分析。本案中，虽原洪雅县张花园街54号房登记在杨开泽、李军名下，但从叶树君提供的信用社贷款凭证、2001年8月4日童装厂与杨开泽、李军签订的协议、2011年杨开泽出具的申明、2011年10月21日杨开泽与李军签订的还房分配产权登记、2013年8月5日杨开泽出具的委托书、2008年10月20日的领款单、收款收据、商品房买卖合同、取款凭证以及叶树君、杨开泽、李军认可的原张花园街54号房屋的水费、电费均由叶树君负担的陈述等证据，足以认定原洪雅县张园街54号房屋所有权证是一种顶名购房行为，因此原洪雅县张花园街54号房屋的所有权人并不是房屋登记证上载明的所有权人杨开泽、李军，而是叶树君。本案诉争的位于洪县走马街走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市（44.14平方米）以及位于洪雅县走马街走马新城2幢1、2、3号门市是基于原洪雅县张花园街54号拆迁所得，因此位于洪雅县走马街走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市（44.14平方米）以及位于洪雅县走马街马新城2幢1、2、3号门市也应属于叶树君所有。原判以杨开泽与李军于2011年9月4日在四川必应律师事务所律师的见证下签订的《协议》来确认李军与杨开泽就位于洪县走马街走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市（44.14平方米）以及位于洪雅县走马街走马新城2幢1、2、3号门市已进行了分割不当。虽李军与杨开泽于2011年9月4日就诉争门市进行了分割，但该协议并未在四川必应律师事务所的见证下签订，且该房屋本身就不属于杨开泽与李军所有，因此杨开泽、李军无权处分叶树君的财产，故该协议属于无效协议。杨开泽辩称原张花园街54号房系其与李军购买的意见，虽杨开泽提供了房产证，但其并未提供支付购买张花园街54号房屋的支付凭证，且杨开泽于2011年8月30日出具申明以及杨开泽在一审中的陈述均证实购张花园街54号房屋时并未出资，系其顶名购买。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，应由杨开泽承担举证不能的法律后果。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，应予更改。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省洪雅县人民法院（2015）洪民初字第110号民事判决即“一、位于洪雅县走马街走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市（44.14㎡）归原告杨开泽所有。二、驳回第三人叶树君的诉讼请求。”。
二、位于位于洪雅县走马街走马新城邻2幢1号门市的廉租房门市（44.14平方米）以及位于洪雅县走马街走马新城2幢1、2、3号门市归叶树君所有。
三、驳回杨开泽的诉讼请求。
一审诉讼费8000元，由杨开泽负担；二审诉讼费8000元，则杨开泽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓梅
代理审判员 李 瑾
代理审判员 林文珍
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 喻 静