山东省招远市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）招执异字第1号
案外人招远市国有资产经营有限公司，住所地：招远市。
申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东分公司，住所地：济南市。
被执行人招远双吉实业有限公司，住所地：招远市。
被执行人招远锦绣家用纺织品有限责任公司，住所地：招远市。
本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东分公司（以下简称信达公司）与被执行人招远双吉实业有限公司（以下简称双吉公司）、招远锦绣家用纺织品有限责任公司（以下简称锦绣家纺）借款担保合同纠纷一案中，案外人招远市国有资产经营有限公司（以下简称资产公司）于2014年5月19日向本院提出书面异议，本院于同年5月26日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人称，2003年12月31日，案外人与锦绣家纺签订了资产转让协议和房地产转让合同，双方根据招远市人民政府《关于对锦绣家纺以资产抵顶债务的请示》的批示和烟台宏远有限责任会计师事务所出具的评估报告，约定锦绣家纺以其位于招远市迎宾路21号的全部房地产及机器设备，以人民币11971670.22元的价格转让给案外人所有，以抵顶其所欠案外人的债务本息888700元。案外人付清抵债差价款3084670.22元后，双方交接了房屋。在办理房屋过户手续中，因房屋占用土地涉及与中国银行烟台分行房屋的土地存在共用问题，且中国银行烟台分行的土地使用证遗失，无法及时办理房地产变更登记手续，直至2013年9月27日，通过招远市国土资源局在山东省《大众日报》做了土地证遗失登报声明，声明期满后，案外人于2014年1月收到招远市人民政府关于注销该土地证的请示批复（招政土（2014）1号）。之后，案外人到房屋管理部门办理房屋过户手续时发现该处房屋已被烟台市中级人民法院裁定查封。因案外人的房地产交易行为在先，已发生法律效力，根据《民事诉讼法》第二百五十六条第（二）款等法律规定，要求解除对该房地产的一切执行措施。
申请执行人辩称，1、涉案房地产始终登记在被执行人锦绣家纺名下，房地产权属登记属于国家行政机关对房地产进行确权，具有极强的证明公示力，法院根据登记查封正确；2、假设案外人所述抵债事实存在，案外人作为国有资产的经营管理者，在长达10多年的时间中没有采取有效措施，办理抵债资产的过户确权手续，案外人存在重大管理过错，法院在该情况下进行查封也是正确的；3、涉案房地产在2009年以前设定有抵押，根据《担保法》的规定，转让抵押物需要经过抵押权人同意，案外人作为国有资产的管理者，在确定抵债资产价值时，没有考虑抵押问题，存在国有资产流失问题；4、案外人付给被执行人锦绣家纺的房屋差价款有4笔款项是在合同约定的付款日期之后，根据双方签订的房地产转让合同第六条第二款之规定，案外人逾期付款，涉案房屋所有权应归被执行人锦绣家纺。
被执行人锦绣家纺辩称，以资抵债属实，资产公司付清了全部差价款和利息。
本院查明，2003年12月31日，被执行人锦绣家纺与案外人资产公司签订《房地产转让合同》，合同约定：锦绣家纺将其所有的、位于招远市迎宾路21号的全部房地产及机械设备转让给资产公司所有，房产总面积为9800.1平方米，土地总面积为9061.1平方米，机械设备1套，交付时间为2004年12月18日；房地产及设备总价款为11971670.22元，扣除锦绣家纺欠资产公司本息8887000元，差价款3084670.22元，由资产公司于2005年6月30日一次性付清，并按本金3084670.22元、利率5.85‰负担6个月利息；资产公司逾期偿付欠款及利息，迎宾路21号房地产归锦绣家纺所有；房地产过户期限为2005年7月20日。双方签订该《房地产转让合同》时，经向招远市人民政府书面请示，经市长签字批准，将房地产和机械设备交易价格在评估价格9251382.31元的基础上上浮20%后又加价870012.22元。合同签订后，资产公司自2005年4月6日至同年9月14日陆续付清了差价款3084670.22元，2006年3月24日付利息98000元（按付款的时间段计算利息应为92522.74元）。2004年12月，资产公司实际占有、管理迎宾路21号房产，并进行了改、扩建，以出租方式经营管理。因合同涉及的在招国用（95）字第240100xx号土地使用权证项下的土地52.3平方米与中国银行烟台分行共有，分摊面积未进行分割，经案外人资产公司与中国银行烟台分行协商，该行同意将该52.3平方米土地转让给资产公司，因该土地使用证遗失，招远市国土资源局于2013年9月27日在《大众日报》刊登遗失声明，声明期满后，招远市人民政府于2014年1月8日作出《关于注销烟台塞呋盾高阻隔乳胶制品有限公司等国有土地使用证的请示的批复》（招政土（2014）1号），同意注销招国用（95）字第240100xx号土地使用证。之后，资产公司到房产部门办理过户手续时，了解到该处房地产已被烟台市中级人民法院于2013年3月13日作出（2010）烟执字第292-1号执行裁定书裁定查封。
另查明，迎宾路21号房地产，在2000年12月15日至2003年11月21日由锦绣家纺用于抵押贷款。房屋交付案外人时，原房屋所有权证、土地使用证均一并交付给案外人。后经案外人同意，锦绣家纺又陆续借用该房地产证件用于抵押贷款，至2009年4月2日，上述房地产上设定的抵押权负担已全部注销。
再查明，本院立案执行的申请执行人信达公司与被执行人双吉公司、锦绣家纺借款担保合同纠纷一案，系由烟台市中级人民法院于2010年11月4日立案执行的案件，案号为（2010）烟执字第292号。烟台市中级人民法院在执行本案过程中，于2013年3月13日作出（2010）烟执字第292-1号执行裁定书，裁定查封了登记于锦绣家纺名下、案外人已经支付全部价款并实际占有、使用的位于招远市迎宾路21号的全部房地产。2013年5月17日，烟台市中级人民法院作出（2013）烟执指字第246号执行裁定书，将本案指定由本院执行。
上述事实，有案外人提供的关于对锦绣家纺以资产抵顶债务的请示、烟台宏远有限责任会计师事务所评估报告、《房地产转让合同》、资产公司付房产差价款的凭据、迎宾路21号房地产的土地使用证和房屋所有权证、资产公司改扩建房屋及收取房屋租赁费明细表、对招国用（95）字第240100xx号52.3平方米土地的特别证明、2013年9月27日在《大众日报》刊登的“遗失声明”、招远市国土资源局文件（招国土申（2014）1号《关于注销烟台塞呋盾高阻隔乳胶制品有限公司等国有土地使用证的请示》、招远市人民政府文件（招政土（2014）1号）《关于注销烟台塞呋盾高阻隔乳胶制品有限公司等国有土地使用证的请示的批复》等共十一份证据予以证明，经听证质证，足以采信。
本院认为，本案争议的焦点是涉案标的物（即位于迎宾路21号房地产）目前的权属问题。根据本院查明的事实，争议涉及的房地产已于2003年12月经招远市人民政府批准，以抵债方式转让给案外人所有，并有案外人与锦绣家纺签订的《房地产转让合同》和时任市长签字的批示为证，锦绣家纺亦认可以资抵债的事实，且交付房屋时将房屋所有权产证和土地使用证一并给了案外人，即使该房产当时设立抵押，事实说明抵押权人已同意。案外人自2004年起亦实际占有、管理该房地产，并付清了该房地产的全部差价款。虽然案外人付款时，有部分款项是在合同约定的付款期限之后，但因权利人锦绣家纺未主张权利，且资产公司亦支付了相应的利息，应视为锦绣家纺放弃对资产公司逾期付款追究违约责任的默认。房屋交付之后，案外人又允许锦绣家纺以该房产的相关证件办理抵押贷款手续，但并不能据此否认案外人对房产的占有、使用和管理的权利，案外人对该房产的收益权未受到损失，不存在申请执行人辩称的国有资产流失的问题。案外人未及时办理相关不动产过户手续，系因在中国银行烟台分行的土地使用证至2014年1月予以注销后，才能办理相关不动产的过户手续，故不能认定案外人对未及时办理过户手续存在过错。烟台市中级人民法院于2013年3月13日作出（2010）烟执字第292-1号执行裁定书，对该处房产进行查封，案外人在办理过户手续时发现房产被查封，符合常理。综上，案外人取得该房地产的所有权属善意取得，没有过错，案外人异议理由成立，本院予以采纳；申请执行人信达公司提出的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法〈关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定〉》第十七条之规定，裁定如下：
中止对招远市迎宾路21号房地产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 秦丽娟
审判员 张学军
审判员 邱清海
二〇一四年六月九日
书记员 康 蕊