上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初5602号
原告吉定嘉。
委托代理人李学学，上海元才律师事务所律师。
被告陆杏华。
委托代理人刘涌泉，上海泰吉十方律师事务所律师。
原告吉定嘉与被告陆杏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，适用简易程序，于2016年3月16日开庭进行了审理。原告吉定嘉及其委托代理人李学学，被告陆杏华及其委托代理人刘涌泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉定嘉诉称，2015年5月，被告通过中介前往原告处看房，欲购买原告名下闵行区房屋。同年7月18日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告将该房屋出卖给被告，房价2,700,000元（人民币，下同）。被告按时支付了前两次房款。第三期房款双方约定于2015年12月30日被告向原告支付1,780,000元，被告在2015年11月24日支付了700,000元后未在约定的日期付余款。2016年2月3日，原告依据合同约定的内容向中介方与被告方发送书面解除合同的通知，当天下午2点被告前往原告处商谈买卖事宜，原告当即将解除合同的通知交于被告。2016年2月4日，被告擅自将第三笔房款中剩余的1,080,000元打入原告帐户并以短信方式通知原告，原告当即表示合同已解除被告不应擅自将房款打入自己帐户并要求被告做出解释，然被告并未做出任何表示。原告于2016年2月6日扣除540,000元房款后将剩余房款1,540,000元如数退还至被告帐户。现起诉请求确认原、被告双方签署的房屋买卖合同于2016年2月3日解除；要求被告向原告支付违约金540,000元。
原告向本院提供以下书面证据以证明其诉请成立：
1、上海市房地产权证1份，证明房屋权属情况；
2、上海市房地产买卖合同1份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，双方约定了相关权利义务；
3、解除合同通知、短信截图、双挂信等1组，证明原告向被告交付了解除合同的通知；
4、银行业务回单1组，证明被告逾期付款以及原告退款事实；
5、录音光盘及文字整理件1份，证明被告提供的录音内容不完整。
被告陆杏华辩称，不同意原告诉请，2015年6月，被告为改善居住条件，将自己的房屋挂牌置换。2015年7月17日，中介通知原告去看房，7月18日原、被告签订房屋买卖合同。合同生效后，被告按约定付清了前二笔房款，第三笔房款1,780,000元约定于2015年12月30日前付清，其中700,000元已提前于11月24日付清，余额1,080,000元因房屋的买受人贷款碰到挫折致使被告不能按时向原告付款。被告于2015年12月26日去中介寻求解决办法，中介称可以通过产权抵押贷款解决。被告于2015年12月28日携带大女儿的产权证准备去办抵押贷款，但原告父亲致电被告不要去贷款了，去原告家中商量。原告父亲根据被告的房屋买卖合同约定告知被告可以向被告的买受方主张320,000元违约金，并要求被告给予原告300,000元补偿涨价损失，也同意将付款日期延后至2016年2月5日，实在不行，延后至2016年2月底。最后，原告父亲出具了协议，其与被告父亲均签字了，但原告父亲未将该协议给被告。事后经咨询，被告才知道贷款到帐日期以银行放贷日期为准，不存在违约问题。2016年1月15日，原告父亲至被告租赁房询问了320,000元违约金的事，被告明确告知不可能。2016年1月25日，因2月5日前其下家贷款有可能还是到不了帐，被告再次到原告家中协商，要求再次延期，并表示愿意承担期间的高利贷利息，结果遭原告拒绝。原告明确表示，2月5日房款不到位，赔他300,000元。被告无奈找贷款公司贷款，扣除利息后2月2日下午到帐986,500元，当天接到中介电话，约定第二天去银行转帐。2月3日上午接到中介通知，10点到银行转帐，但不久接到原告电话要求将房款打入原告父亲帐户，但因原告父亲不肯提供帐号，致使原告无法转帐。当天下午，被告在姐姐陪同下去中介求助，中介表示无能为力，要求原、被告自行协商。之后，被告赶至原告家中，原告父亲表示其要求被告不要借高利贷，并同意将付款期限延至2月底，但现在他不想卖房了。2月4日上午，在中介陪同下，被告将1,080,000元房款支付至原告银行帐户中，并发短信通知了原告。1小时之后，原告回信息称“我们的交易已取消”。2月6日，原告擅自将1,540,000元房款打入被告帐户，并截留了540,000元房款作所谓的违约金。综上可知，被告在2015年12月30日前通过贷款付清余款没有问题，之所以没有付清系因原告阻止，故被告放弃了贷款。2015年12月28日下午，双方同意变更原约定的付款日期延长至2016年2月5日。被告为保证2月5日前付清房款，故借了高利贷履行付款义务。原告以被告违约为由退还1,540,000元并截留540,000元系无效行为。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告向本院提供以下书面证据以证明其辩称成立：
1、结算单1组，证明被告已经按合同约定付清了有争议的房款；
2、银行明细清单1份，证明2016年2月4日，被告向原告转帐付款1,080,000元，2016年2月6日，原告退回被告1,540,000元；
3、借款合同、银行短信1组，证明2016年2月2日被告的借款已经到账；
4、中介证明2份，证明2015年12月26日、12月28日被告为支付房款到中介公司贷款，最后被原告阻止；中介公司知道被告贷款到账的情况下与原告约定2016年2月3日上午十点转账，原告未提出异议并要求将房款转入原告父亲账户，因为原告父亲拒绝提供账号，故转账不成；2月4日中介公司让被告将房款直接打入原告账户；
5、录音光盘1份，证明原告在2015年12月28日答应付款日期延长的2月并形成书面协议，但不同意再延长；
6、短信1组，证明被告打款之前原告未提出书面解除通知，打款之后才提出，但并非书面通知，故没有效力；
7、告知函1份，证明被告的付款行为符合合同约定。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但原告在交易中心要求补办产权证的申请被驳回了；证据2真实性无异议，被告逾期付款超过15天后原告才可以单方解除合同，被告没有逾期付款行为，且被告没有收到过解除合同通知，原告没有损失，20%赔偿的约定不合理，违约金约定过高；证据3，解除合同通知没有收到过，对短信截屏的真实性无异议；双挂信没有收到；证据4无异议；证据5，录音音质差，前二分钟内容听不清，能听清的，大部分与本案没有关联性；其中有关于延期付款的对话，原告的文字记载内容有删减。原告对被告提供的证据的质证意见：证据1、证据2真实性无异议；证据3真实性、关联性均不予认可；证据4，证据形式不予认可，证人应当到庭作证。对于证言的内容有虚构，2015年12月28日，原告父亲曾接到中介人员电话表示被告的筹款有问题，现中介公司垫资，但房款要2016年1月10日以后，询问原告方是否同意这样的方式，原告父亲表示其方与中介没有买卖关系，要求被告自己来协商。当天中午被告到原告家中表示其将向中介借款1,000,000元用于支付房款，利息27,000元，借款期限两个月，询问原告方是否同意，原告父亲表示这个方式利息较高，建议被告各亲戚朋友借款，借好后按合同付款。2016年12月28日当天原告本人并不在家，并未答应过什么；原告不认识夏某某，2016年2月2日确实接到过电话，向原告要账号，原告以为是诈骗电话；2016年2月3日也接到电话，情况与前日相同，原告以为是诈骗电话。当天上午10点，原告父亲已经把书面的解约通知送到中介兰某某处，当天下午1点多被告向原告要账号，但因原告已经向被告发送了解约通知，故原告未回短信；证据5，证据形式不予认可，录音应当提供完整配套的录音证据及文字；对录音中的人物认可，当时原告并不在场，原告父亲及原告弟弟的意思表示并不代表原告的意思表示，且原告父亲并未做出同意延期付款的意思表示，录音中大量协商的是违约金的内容；两段录音均有删减部分；证据6真实性无异议；证据7，收到告知函，但对关联性不予认可，不同意原告的证明目的。
本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：证据1、证据2，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据3，解除合同通知被告否认收到过，原告未能进一步举证已经送达被告，故本院对该通知不予采信；被告对短信截屏真实性无异议，本院予以确认；双挂信被告否认收到，原告亦明确已经退回，故本院不予采信；证据4被告无异议，本院予以确认；证据5，被告对真实性无异议，该录音与本案有关联，本院予以采信。二、本院对被告提供的证据的认证意见：证据1、证据2原告无异议，本院予以确认；证据3系被告与第三人形成，原告不予认可，本院不予采信；证据4，证人未出庭作证，原告对证言不予认可，本院不予采信；证据5，因录音内容不完整，且原告提出了异议，故本院不予采信；证据6原告无异议，本院予以确认；证据7，原告对真实性无异议，该证据与本案有关联，本院予以采信。
经审理查明，原告系上海市闵行区房屋的权利人。
2015年7月18日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订上海市房地产买卖合同，合同约定：被告购买上海市闵行区房屋，房屋转让款2,700,000元。合同第九条：乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。补充条款：……7、有关乙方贷款的特别约定：（1）乙方于2015年12月30日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；（2）若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。……8、本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。……付款方式：1、乙方于签约当日，支付甲方房款10,000元；2、乙方于2015年7月21日之前，支付甲方房款290,000元；3、乙方于2015年12月30日之前，支付甲方房款1,780,000元；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款600,000元，该款项由贷款银行转入甲方帐户；5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方20,000元。合同签字落款处，被告陆杏华的居住地址为。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签署补充协议，约定：上述上海市房地产买卖合同约定的房屋转让价2,700,000元不包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商达成如下协议：1、本次交易甲乙双方应缴纳的交易税费及中介费均由乙方承担并支付，甲方声明该房产为其家庭在上海市唯一一套住宅，且持有该房产产权已满五年；2、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备（详见家具清单）按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；3、甲乙双方同意将买卖合同中的《补充条款（一）》第5条“甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出所机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。”变更为：“甲方应于甲、乙双方办妥该房地产交接手续后3个月之内，向房地产所在地的公安派出所机构办妥原有户口的全部迁出手续。”……
合同签订时被告向原告支付定金10,000元，被告于2015年7月20日向原告支付房款290,000元，被告于2015年11月24日向原告支付房款700,000元。
2016年2月3日，被告向原告发送短信：“吉小姐你好，按我们原先谈好2月5日把1百零捌万钱款汇给你，现在我已通过各种途径把钱凑齐了，麻烦你把帐号给我，我把钱款汇过来。谢谢。”。原告未回复。
2016年2月4日，被告向原告支付房款1,080,000元。当日被告向原告发送短信：“吉小姐你好：108万钱款已打到你账上加上前一次70万共178万收条请打给我，谢谢！”。当日，原告两次回复，内容分别为：“按照合同，我们的交易已经取消。请不要随便打钱给我。”、“陆杏华阿姨，昨天我们已经当面正式通知你，我们的交易已经终止。你今天到底是什么意思？请速告诉我”。
2016年2月4日，中介人员王某某向原告发送短信：“吉姐，您好，陆阿姨钱已经打到您账上了，您查收一下。---小王”。当日，原告回复：“按照合同约定，我们的交易已经取消。我们也已经正式通知你们和陆女士。你们强行把钱打过来，是要强买强卖吗？你们这么做法让人无法接受，法院见吧。”。
2016年2月6日，原告向被告返还1,540,000元，原告处尚余房款540,000元。
另查明，2016年2月3日，被告在其姐姐陆某某陪同下到上海市闵行区房屋交涉，原告未在现场。交涉过程中，原告父亲表示，被告不能按约定付款，被告与原告父亲协商延期付款过程中，原告父亲曾同意延长付款期限，但因被告方一再要求延长，故未能达成一致意见，原告父亲要求被告按照合同约定时间付款。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同履行过程中，被告未能按照约定支付房款，系被告违约。被告抗辩已经取得原告方谅解，付款期限延长至2016年2月5日，但从双方提供的证据来看，原、被告并未就延期付款期限达成一致意见，故被告抗辩付款期限已经延长至2016年2月5日不能成立，本院不予采信。被告未能按照合同约定期限支付房款超过15日，原告有权单方解除合同，原告根据合同约定行使单方解除权符合法律规定，本院予以支持。被告否认在2016年2月3日收到过原告的解约通知，但2016年2月4日原告向被告发送的短信内容中原告向被告表达了解除合同的意思表示，故本院可确认该日为双方买卖合同解除的日期。因被告的违约行为导致合同解除，被告应承担相应的违约责任，但综合考虑被告置换房屋的因素、被告的过错程度、房屋价格已经上涨等各项因素，原告向被告主张540,000元违约金过高，本院予以调整。为减少诉累，原告表示其处剩余房款在扣除被告应承担的违约金后可以退还，该表示不损害被告利益，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告吉定嘉与被告陆杏华签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月4日解除；
二、被告陆杏华于本判决生效之日起十五日内支付原告吉定嘉违约金80,000元；
三、原告吉定嘉于本判决生效之日起十五日内返还被告陆杏华房款540,000元，该款在扣除上述主文第二条确认的被告陆杏华的应付款后实际退款金额为460,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,200元，减半计收4,600元，由原、被告各半负担，被告陆杏华负担之款于本判决生效之日起六十日内支付原告吉定嘉。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一六年六月二十一日
书记员 张金连
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。