山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2455号
上诉人（原审被告、申请执行人）：胡加斌，男，1978年12月31日出生，汉族，山西省煤炭建设监理有限公司科长，住太原市。
委托诉讼代理人：崔玲，山西鼎信泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：翟仲礼，男，1954年10月29日出生，汉族，个体，住太原市，身份证号。
委托诉讼代理人：李晓星、崔飞杰，山西新国泰律师事务所律师。
原审第三人(被执行人)：霍宇申，男，1956年4月13日出生，汉族，住太原市。
原审第三人(被执行人)：曲文静，女，1958年9月4日出生，汉族，住太原市。
委托诉讼代理人：霍宇申（系曲文静之夫），男，住太原市。
原审第三人（被执行人）：赵志英，男，1964年1月2日出生，汉族，住太原市。
上诉人胡加斌因与被上诉人翟仲礼及原审第三人霍宇申、曲文静、赵志英执行异议之诉纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡加斌及其委托诉讼代理人崔玲、被上诉人翟仲礼及其委托诉讼代理人李晓星、崔飞杰，原审第三人霍宇申（曲文静的委托诉讼代理人）、赵志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡加斌的上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人翟仲礼的全部诉讼请求。事实和理由：1、原审判决认定翟仲礼提供证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，因而支持其诉讼请求，属认定事实错误。翟仲礼在人民法院采取强制执行措施之前并未实际占有该不动产。本案被查封房屋在法院采取查封措施时，处于空置状态，且从被查封前至今，该房屋均未发生过水电费。庭审时，翟仲礼向法庭出示了其代交、补交被查封房屋的部分物业费、取暖费的证据。但是该证据仅能证明其代第三人交费，二者之间是债权债务关系，并不能做为房屋交付及转让证明。如果交费单据能证明房屋被占有使用，其所举的最早交费凭证记载为2014年10月，晚于法院查封时间2014年5月，故翟仲礼的主张亦不能成立。原审法院仅凭翟仲礼与第三人的陈述即认定翟仲礼已实际占有涉案房屋，与事实不符。其次，翟仲礼的主张不足以排除执行。翟仲礼未实际占有被查封房屋，且因其自身原因未办理被查封房屋的过户手续。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，翟仲礼必须同时符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院方应支持。本案中，翟仲礼既未签订合法有效的买卖合同，也未实际占有被查封房屋，且因其自身原因未办理过户登记，故翟仲礼所提异议无法同时具备上述规定的四个条件，其现有主张不足以排除执行。2、原审判决认定翟仲礼作为以房抵债的权利人优于胡加斌的普通债权没有法律依据。原审法院审理查明翟仲礼与第三人所签订的协议是以物抵债协议，那么翟仲礼对于第三人霍宇申、曲文静享有的权利是债权。债权是一个相对权，其权利的对象直接指向的是人而非物，是债权人请求债务人为给付行为。在权利实现的安排顺序上并没有如同物权般规定有先后，因其在权利的效力上都是平等的，所以得平等受偿，即翟仲礼与胡加斌均为债权人应平等受偿。原审法院将翟仲礼享有的权利列为准物权因而优于胡加斌享有对涉案房屋的权利，没有任何法律依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法支持胡加斌的上诉请求。
被上诉人翟仲礼辩称，1、在人民法院对涉案房屋采取查封措施之前，翟仲礼已经作为买受人对该房屋实施占有，并享有排他性的使用、收益、处分等权利，该权能的准物权的性质优先于上诉人胡加斌的普通债权，依法能够排除执行。根据一审查明的事实，翟仲礼与霍宇申、曲文静曾有借款往来，因第三人无法依约还款，双方于2014年4月签订协议书及补充协议，约定第三人将涉案房屋作价165.942万元出售给翟仲礼，翟仲礼将第三人的相应欠款转为购房款。协议签订后，霍宇申、曲文静将涉案房屋交付于翟仲礼，翟仲礼对房屋实际占有后，迎泽法院才根据胡加斌的申请查封了该房，从2014年5月至今，翟仲礼一直在交纳该房屋的物业费、采暖费等各项费用，并补缴了该房2010年至2012年间欠缴的采暖费。可见，翟仲礼在人民法院查封前就已经占有并管理涉案房屋，该房在此期间所产生的收益由翟仲礼享有，所发生的费用及风险由翟仲礼承担。准物权保护上的绝对性及效力上的优先性决定了胡加斌的普通债权不能对抗，胡加斌依法不能申请对涉案房屋进行强制执行。2、翟仲礼与霍宇申、曲文静签订的协议书及补充协议合法有效，且符合房屋买卖合同的特征。根据协议内容，因债务人无法按时还款，翟仲礼与第三人对双方间的借款金额进行了确认，并同时约定第三人将其位于桃园南路95号的房屋作价140万元、将涉案房屋作价165.942万元，共计305.942万元出售于翟仲礼，翟仲礼将第三人的相应欠款转为购房款。同时双方还对房屋交接、过户等事宜进行了约定。翟仲礼签订上述协议的目的是通过将借款转为购房款的方式购买涉案房屋，取得该房屋的产权，第三人也同意以该种方式进行交易，双方之间存在真实的房屋买卖合意，协议实属房屋买卖合同。根据最高院发布的第72号指导案例，可以认定协议书及补充协议实属买卖合同，胡加斌认为翟仲礼未签订房屋买卖合同的主张明显与事实不符。其次，翟仲礼符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有的权益依法能够排除强制执行。胡加斌的上诉主张依法不能成立，应予驳回。根据上述法律规定，房屋买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的，满足以下条件即能排除执行：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，在迎泽法院查封涉案房屋之前，翟仲礼与第三人已经签署了合法有效房屋买卖合同、已支付全部购房款，并实际占有该房屋，缴纳了该房2014年5月至今的全部物业、取暖等费用。虽然涉案房屋至今未办理过户登记，但系因第三人不予配合所致，与翟仲礼无关。因此，翟仲礼所提执行异议完全符合该条规定。胡加斌的上诉请求及所依据的事实与理由没有任何依据，应予驳回。综上，原是判决认定事实基本清楚、适用法律正确。翟仲礼作为涉案房屋的买受人，依法能够排除强制执行，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
原审第三人曲文静、霍宇申述称，借款的日期我记不清了，但是借款的时候，已将房屋的产权原件就已经交付给翟仲礼，翟仲礼提出过户手续时正值2013年霍宇申脑梗住院，所以没有能力去配合办理过户手续，才导致了现在的诉讼。现在我没有能力支付一审法院判决的加倍迟延履行的债务利息，每月仅有2300元的生活费维持生活。霍宇申是通过胡加斌认识的我以前的债主。一审在迎泽法院时，上诉人胡加斌申请查封了我两套房屋和一辆价值100多万的汽车，而当时就仅凭一辆汽车就可以偿还胡加斌的60万元，原审为何要查封我这么多财产不清楚。胡加斌也确实带人去我家认过门，并且威胁我。
原第三人赵志英述称，霍宇申、曲文静因工作比较忙，2014年4月份霍宇申、曲文静委托赵志英和翟仲礼办理借款协议的房屋过户手续，我和霍宇申、曲文静在太原城北公证处对涉案房产的过户手续办理了公证书。但由于本案房产的查封而办理完过户手续。
一审法院认定事实：2012年6月26日，翟仲礼（作为甲方出借人）与霍宇申（作为乙方借款人）、曲文静（作为丙方担保人）签订《借款协议》，约定的主要内容为：甲方借给乙方300万元；借期1年，自2012年6月26日起至2013年6月26日止，借款利率月息3%；丙方自愿以自己所有的房屋（房屋产权证：晋房权证并字第S09133**，房屋坐落新建路187号1幢东塔楼27层1号；房权证第000531**，房屋坐落于桃园南路95号）为乙方的借款本息及逾期赔偿、违约金提供担保。协议签订时，丙方应向甲方交付上述房产证原件。2012年6月27日，翟仲礼以中国光大银行电汇交付霍宇申借款300万元。2013年6月26日，翟仲礼（作为甲方出借人）与霍宇申（作为乙方借款人）、曲文静（作为丙方担保人）再次签订《借款协议》，其主要内容除借期为”自2013年6月26日起至2013年12月26日止”外，其余内容与签署《借款协议》基本一致。2012年6月26日，霍宇申、曲文静出具300万元借据一张，该借据下部写有”此借据按原借款协议顺延六个月，借款人霍宇申”。2014月4月9日，翟仲礼（作为甲方）与霍宇申（作为乙方借款人）、曲文静（作为丙方担保人）、刘俊生（作为实际债权人）签订《协议书》、《补充协议》各1份，《协议书》的主要内容为：经过四方协商一致同意将2013年6月26日借款协议中的抵押物：曲文静名下拥有的房屋（房屋产权证：晋房权证并字第S09133**，房屋坐落新建路187号1幢东塔楼27层1号；房权证第000531**，房屋坐落于桃园南路95号）的两套房屋出售给翟仲礼和实际债权人刘俊生指定的购房人赵志英，并且愿积极配合办理该两套房产的过户手续；协议生效后乙丙两方同意在十日内将上述两套房屋内的物品全部搬迁完毕，并将房屋钥匙交付于刘俊生；由乙丙两方和购房人赵志英去公证处做上述两套房屋销售的全权委托；四方同意将上述各项完成后，由赵志英协同乙方办理有关丙方及孩子户口迁往桃园南路95号住宅地址的事宜；此协议经关联各方完成上述协商事宜后，签字之日前所有的借款及所欠利息的手续全部作废。《补充协议》的主要内容为：经过四方协商，达成最终债务金额的确认及以房抵债债务差额的解决方案：各方一致确认，截止2014年3月26日霍宇申欠款总额为381万元整；乙方丙方同意将桃园南路95号的房屋作价140万元出售给翟仲礼，将新建路187号一幢东塔楼27层1号的房屋作价165.942万元出售给翟仲礼；剩余750580元乙方丙方保证在2014年12月底以前还完；此协议经各方签字生效，甲方指定赵志英为全权代理人，代甲方办理两套房屋的销售过户手续，乙丙方承诺全力配合。霍宇申、曲文静将涉案新建路187号1幢东塔楼27层1号房屋及桃园南路95号房屋交付给翟仲礼，2014年5月至2016年11月的物业费及采暖费由翟仲礼委托李夏向山西华宇物业管理有限公司交纳。2014年5月23日，因胡加斌与霍宇申、曲文静民间借贷纠纷，根据胡加斌的申请，本院作出的（2014）迎中财保字第207号民事裁定，并于同月26日将曲文静名下的位于新建路187号1幢东塔楼27层1号房屋进行查封，查封期限自2014年5月26日至2016年5月25日。2014年7月25日本院作出（2014）迎民初字第823号民事判决书，判令霍宇申于判决生效后十日内偿还胡加斌借款本金40万元及利息、曲文静承担连带清偿责任。本院在执行该案中，翟仲礼提出执行异议。经审查，本院于2016年11月7日作出（2016）晋0106执异9号执行裁定书，以涉案房屋的购房人为赵志英，翟仲礼提交的证据无法证明其是房屋购买人为由，驳回翟仲礼的诉讼请求。翟仲礼收到执行异议裁定后在法定期限内向本院提起本案诉讼。原审法院认为，本案的争议焦点为原告翟仲礼就执行标的位于太原市新建路187号1幢东塔楼27层1号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，翟仲礼应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据已查明事实，翟仲礼尚未就争议房屋取得不动产登记，也不存在虽未登记而因特殊原因取得物权的法定情形，故其对争议房屋尚不享有所有权或抵押权。翟仲礼与霍宇申、曲文静之间有借款协议，并有证据证明实际交付借款，且也不存在虚假债务及违反法律法规强制性规定的情形，双方的民间借贷关系成立并有效。在民间借贷债务未能届时清偿的情况下，双方当事人签订以房抵债协议，该协议约定的具体履行方式为以房屋买卖过户，但其合同性质并非因此而属于房屋买卖合同关系，仍属以物抵债协议，该以物抵债协议未违反法律、法规的效力性强制性规定，应属合法有效。霍宇申、曲文静将未办理抵押登记的两套抵押房屋作价抵偿翟仲礼相应债权，虽然完成占有交付，但未办理产权变更登记手续。翟仲礼作为以房抵债的权利人主张停止执行能否获得支持，取决于其对争议房屋是否属于有权占有，只要以房抵债协议是真实的，且签订于法院采取强制执行措施之前，并已实际占有，就应当保护实际权利人的利益，申请执行人胡加斌享有的是普通债权，对争议房屋没有优先权，而翟仲礼作为以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际有权占有，具备准物权的性质，其应优于普通债权。翟仲礼关于排除对争议房屋的强制执行的请求应予支持。关于翟仲礼所提的第一项诉讼请求，确认物权以存在物权归属争议为前提，翟仲礼与霍宇申、曲文静达成以房抵债协议的目的就是变更所有权归属，双方并无权属争议，以房抵债协议尚未履行完结，翟仲礼作为受让人请求确认其享有标的物之所有权，不符合物权法关于第三十三条规定的物权权属争议，不属于物权确认，故本案对该项请求不予支持。关于要求被告赔偿损失的请求，因对涉案房屋的财产保全措施来自于对不动产登记的权利状态显示，胡加斌对此并无过错，且翟仲礼也没有就损失的具体事实提供相应证据，故对该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，翟仲礼提供证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其相应的诉讼请求应予支持。其余请求因缺乏事实及法律依据不予支持。原审判决，一、不得执行位于新建路187号1幢东塔楼27层1号（晋房权证并字第S09133**）房屋；二、驳回原告翟仲礼的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人胡加斌虽对原审判决提出异议，但其并未提交新证据证明自己的主张，本院对原审查明的事实予以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：执行标的位于太原市新建路187号1幢东塔楼27层1号房屋翟仲礼是否享有排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，翟仲礼确实尚未就争议房屋取得不动产登记。但翟仲礼与霍宇申、曲文静之间确实存在合法的民间借贷关系，且各方当事人对此并未提出异议。在双方借贷债务未能届时清偿时，翟仲礼与霍宇申、曲文静签订以房抵债协议，该协议约定的具体履行方式为房屋抵债过户，该以物抵债协议未违反法律、法规的效力性强制性规定，应属合法有效。霍宇申、曲文静将未办理抵押登记的两套抵押房屋作价抵偿翟仲礼相应债权，翟仲礼作为以房抵债的权利人主张停止执行能否获得支持，取决于其对争议房屋是否属于有权占有和符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定的四种情形。第一，以房抵债协议是真实的，且翟仲礼与霍宇申、曲文静等签订的以房抵债协议先于法院采取保全措施之前，翟仲礼作为以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际有权占有，具备准物权的性质，其应优于普通债权。第二、根据上述法律规定，在原审法院查封之前翟仲礼与霍宇申、曲文静已签订合法有效的书面的以房抵债合同；在人民法院查封之前翟仲礼已交纳相关费用，已合法占有该不动产；已支付全部价款；未办理过户登记是因霍宇申生病而导致未能办理，非翟仲礼自身原因。因此，翟仲礼的行为符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定的四种情形，故原审法院判决认定翟仲礼对涉案房屋享有的权益依法能够排除强制执行是正确的。综上所述，上诉人胡加斌的上诉主张依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1150元，由上诉人胡加斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙广金
审判员 焦跃峰
审判员 雷 晨
二〇一七年九月十日
书记员 米 鑫