重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第03946号
原告胡光卿，男，1955年2月7日生，汉族，住重庆市万州区万丰路。
委托代理人康永胜，重庆星空律师事务所律师。
被告覃发安，男，1961年1月24日生，汉族，住重庆市万州区沙龙路一段。
委托代理人牛荣光，重庆均善律师事务所律师。
原告胡光卿与被告覃发安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法由审判员牟登春适用简易程序独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员牟登春担任审判长与人民陪审员杨娟、谢群组成合议庭，共同负责该案的审判。并于2015年7月28日公开开庭进行了审理，原告胡光卿及委托代理人康永胜和被告覃发安的委托代理人牛荣光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡光卿诉称，2006年7月10日，原、被告签订房地产买卖合同，约定原告将位于重庆市万州区诗仙路1185号负一层房屋卖给被告，总价款289万元，合同签订后，被告仅仅支付20万元，对剩余价款不但至今未予支付，且四处躲避，原告无法向其追偿，现要求判令被告立即支付房屋价款269万元及从2006年7月10日起的利息（按同期中国人民银行贷款利率计算），并承担诉讼及保全费用。诉讼中，原告变更诉讼请求，称原、被告签订的房屋买卖合同，交易金额为90万元，被告已经支付50万元，目前尚欠40万元，要求被告支付尚欠房款40万元及利息，并承担诉讼费用。
被告覃发安辩称，我以购房款90万元购买裕丰公司的在沙龙路1185号负一层、负二层，已经支付50万元，对于余款，在2010年6月1日，我与原告胡光卿之间的债务作一次性清结（包括房款、借款、工程款及利息），次日支付原告现金17万元，余下由我出具三张借条（金额43万元），也约定归还时间。现原告已向你院另行起诉我归还43万元，尚欠的房款已经转换为债权债务，如该案判令我偿还此款，本案应予驳回原告的诉求。另外，原告的诉求超过诉讼时效，也不应支持。
经审理查明，2006年10月26日重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司（卖方、甲方）与被告覃发安（买方、乙方）签订一份房屋买卖合同，约定甲方在诗仙路1185号（富华大厦）负一层建筑面积672.45㎡，负二层建筑面积871.98㎡，两层房屋及土地权属卖给乙方，成交金额90万元；甲方将房屋权属过户给乙方，乙方覃发安给甲方出据玖拾万元借条，并限定在贷款手续办完后立即付清甲方购房款；过户后的贷款实行甲乙双控，甲方控折，乙方留密；此房交清卖房款后，如贷款不成，原甲方产权权属应由乙方覃发安再过户裕丰建司胡光卿，过户手续的所有费用由乙方承担（期限不能超过40天，超过期限立即转还甲方），若贷款成立，双方买卖成立，（上户房产证拿出来拾天内）。该买卖合同原告胡光卿在甲方处签名，被告覃发安签名并捺手印。次日，被告覃发安出具欠条，载明：今欠到万州区裕丰建筑有限公司购房款玖拾万元正。2006年7月10日，重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司（甲方）与覃发安（乙方）签订一份房地产买卖合同，约定甲方将万州区诗仙路1185号负一层672.45平方米房屋出售给乙方，成交金额289万元。甲方有重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司的公章及胡光卿签名，乙方有覃发安签名及捺印，2006年11月3日覃发安取得该房屋房地产权证；2006年7月10日，重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司（甲方）与覃发安（乙方）签订一份房地产买卖合同，约定甲方将万州区诗仙路1185号负二层871.98平方米房屋出售给乙方，成交金额30万元。甲方有重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司的公章及胡光卿签名，乙方有覃发安签名及捺印，2006年11月3日覃发安取得该房屋房地产权证；2006年12月25日，重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司出具合同权利转让确认书，载明：我公司与覃发安签订了房地产买卖合同书，约定将我公司所有的位于重庆市万州区诗仙路1185号负一层、负二层房屋出卖给覃发安。合同签订后，我公司已经将房屋所有权转移登记给覃发安，但是覃发安没有按合同约定支付房屋价款。我公司在出卖房屋所有权转移登记给覃发安后，已经将合同权利（即向覃发安收取出卖房屋价款的权利）转让给胡光卿，由胡光卿向覃发安收取房屋价款，且房屋价款归胡光卿所有。随后，被告覃发安通过转账方式给原告胡光卿打入50万元房款。
2008年8月29日，被告覃发安书面委托原告胡光卿，出租万州区沙龙路1185号附一楼事宜，原告遂代覃发安将该楼出租给他人，租期至2018年8月25日，租金一直由原告收取。
2010年5月26日，被告覃发安给原告胡光卿出具借条一份：“今借到胡光卿现金壹拾万元，小写100000.00元，还款时间2010年6月2日前，注以前的房款。担保人李刚，”。当日，被告覃发安出具说明一份，载明：“我和胡光卿的欠款以及借款房款，在2011年3月份内算清后付清，如不还清，到期后如不还清，过期后沙龙路一段1185号负二层671㎡过户给胡光卿”。
2010年6月1日，原、被告通过算账，被告当场支付原告胡光卿17万元现金，同时，原告胡光卿给被告覃发安书写便条：“覃发安以前6月2日以前的借条及欠条全部作废”。次日（即当年6月2日），被告覃发安给出具借条两张：“今借到胡光卿现金叁拾万元，小写300000.00元，还款日期2011年3月30日，到期未还月息3%”；“今借到胡光卿现金壹拾万元，小写100000.00元，还款日期2010年7月30日前归还，如到期不还一并与承诺生效，（6.2）到期未还按月息3%计算”。当天，被告覃发安给原告胡光卿出具承诺一份：“我欠借胡光卿的钱，金额为叁拾万元，承诺在2011年3月份付清，如到期不付清，由胡光卿随意在法院起诉，所有的起诉费用、律师费全由我承担，并在我单位万州航道处领取我的工资、福利及退休金归还借款。”2010年6月3日被告覃发安又给原告胡光卿出具借条一张：今借到胡光卿现金3万元，还款时间6.30。
另查明，原告胡光卿原系重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司法定代表人，该公司由胡光卿转让给他人。被告覃发安与原告胡光卿之间发生过借款、工程款欠款及售房款，被告覃发安均以欠条或借条形式载明。
还查明，原告胡光卿以被告尚欠43万元借款诉至本院，本院已立案受理。
上述事实，有原、被告双方提交的证据等及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司与被告覃发安签订房屋买卖合同，约定该公司将房屋出售给被告覃发安，被告覃发安支付90万元房款，由于被告未当即支付，覃发安遂出具欠条一张（金额90万元）。后由于重庆市万州区裕丰建筑工程有限公司将收取房款的权利转让给原告胡光卿，被告覃发安遂支付原告胡光卿房款50万元，双方的房屋买卖合同及债权转移。符合法律规定，合法有效，原、被告应按照约定履行相应义务。
对于该50万元房款的交付，原、被告无争议，本院予以确认。被告尚欠的40万元房款是本案原、被告争议焦点，原告胡光卿称被告覃发安未付；被告覃发安却称，与胡光卿之间有房款欠款、借款、工程款欠款，欠的40万元房款和借胡光卿的借款、欠胡光卿的工程款，在2010年5月26日就对胡光卿出具10万元房款借条及承诺：“在2011年3月前将胡光卿的欠款以及借款房款，在2011年3月份内算清后付清，否则，沙龙路一段1185号负二层671㎡过户给胡光卿”、“在2010年6月2日前将10万元房款支付给胡光卿”，随后，在2010年6月1日，原、被告对于彼此产生债权结算后，被告当即支付原告17万元现金，同时，被告给原告出具三张借条（金额43万元，借条时间出具在6月2日和6月3日约定2010年7月30日前归还10万元借款、2011年3月30日归还30万元借款、2010年6月30日归还3万元）；随后原告给被告出具承诺“覃发安以前6月2日以前的借条及欠条全部作废”，该承诺原、被告均认为不包括2010年6月2日的两张借条。故被告认为这43万元（包括欠款、借款房款）尚欠至今。从本案审理的客观情况及原、被告的日常交易习惯，对于被告尚欠原告的房款，出现的是欠条或借条；而对于款项偿还，原、被告没有分开。遂出现双方2010年6月1日的清算及出具新的债权凭证，否则，原告不会出具6月1日前的借条、欠条作废的承诺。现原告已就被告出具的借条诉至本院另案解决，因对于被告覃发那尚欠的款项（包括房款），原、被告已经予以一次性清算支付，余欠的又转换成新债权债务关系，且诉至本院处理，原告又就被告未支付的40万元房款请求予以判决，不符合客观实际和法律规定，本院不予支持，原告该请求应予驳回。另对于被告提出原告诉求超过诉讼时效的问题，因原告一直在收取被告房屋的租金（2008年8月至2018年8月），原告之权利未出现超过诉讼时效问题，故被告的该项主张不符合法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
驳回原告胡光卿要求被告覃发安要求支付40万元房款及利息的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 牟登春
人民陪审员 杨 娟
人民陪审员 谢 群
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 罗小莉