江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第0471号
原告郑漫。
委托代理人许敏新，江苏太滆律师事务所律师。
被告宜兴市麒乐堂紫砂工艺陶瓷有限公司，住所地江苏省宜兴市丁山桑苗圃路。
法定代表人刘俊杰，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ宇。
委托代理人刘志国，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。
原告郑漫与被告宜兴市麒乐堂紫砂工艺陶瓷有限公司（以下简称麒乐堂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，于2013年9月20日以（2013）宜民初字第713号民事判决书审结，麒乐堂公司不服本院判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，该院裁定将本案发回重审，本院遂于2014年2月24日重新立案，并另行组成合议庭，于2014年5月16日、2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告郑漫的委托代理人许敏新、被告麒乐堂公司的法定代表人刘俊杰到庭参加了两次庭审，被告麒乐堂公司的委托代理人ＸＸ宇、刘志国分别参加了第一、二次庭审。本案经本院审判委员会讨论并做出决定，现已审理终结。
原告郑漫诉称：2010年11月27日、2011年3月17日，因生产经营劈开砖的需要，其与麒乐堂公司的代表刘华君分别签订财产租赁协议两份，均约定由其承租麒乐堂公司所有的座落于丁蜀镇红卫村的部分房屋、窑炉等资产，且合同均对租赁期、租金、租金支付方式、燃气水电支付等做出了约定。在两份合同签订前，因出租的两条窑炉生产线破旧不堪，为使窑炉具备使用条件，刘华君要求其先行垫资修理改造，并约定垫资款以后返还，承诺予以租金优惠。为此，其共投入改造费304115元。合同签订后，其按约支付了两份合同第一年租金共计40万元，以及燃气、水电押金2.5万元。2012年春节复工后，刘华君于2012年2月28日拒绝燃气公司员工通气，使得原告无法经营，生产停工、工人遣返，损失巨大。为此双方曾争讼至法院。其认为麒乐堂公司拒绝燃气公司开通燃气的行为已经构成严重违约，导致其无法实现租赁的根本目的。故诉至法院，请求判令麒乐堂公司：1、赔偿其生产经营损失264.5万元；2、返还垫付的两条窑炉修理改造费304115元；3、返还押金2.5万元；4、承担违约金20万元；5、承担全部诉讼费用。审理中，郑漫自愿放弃第1、2项诉讼请求。
被告麒乐堂公司辩称：1、其公司不存在违约行为，未恢复开通燃气是由于承租人迟延支付租金，且未收到承租人要求恢复开通燃气的通知，其公司只是行使同时履行抗辩权。即使最后确定违约，约定的违约金过高，请求法院予以调整。2、郑漫于2012年2月28日提出解除合同，合同既已解除，郑漫就不再进行生产经营。郑漫主张的生产经营损失系可得利益损失，只有在合同完全履行的情况下才能发生，故郑漫主张的损失于法无据。3、对于窑炉改造费，郑漫未提供证据证明实施了改造，即使存在改造行为，亦是郑漫为了满足自己的生产要求自行改造，费用应由郑漫负担。4、双方并未办理返还租赁物的相关手续，押金应于移交手续办理完毕后再行返还。综上，请求法院驳回郑漫的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月27日，刘华君（甲方）代表麒乐堂公司与郑漫（乙方）签订财产租赁协议一份，约定由甲方将座落于丁蜀镇红卫村的部分房屋、窑炉等资产出租给乙方，租赁期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止，每年租金20万元；该款项在签订协议时一次性付清；租赁期间凡发生在乙方租赁期内的房屋、场地及配套设施的维修由乙方承担；任何一方违约，应赔偿对方违约金10万元。2011年3月17日，刘华君（甲方）代表麒乐堂公司与郑漫（乙方）又签订财产租赁协议一份，约定由甲方将座落于丁蜀镇红卫村的另一部分房屋、窑炉等资产出租给乙方，租赁期限自2011年4月23日起至2014年4月22日止；租金第一年20万元，以后每年递增5万元，第一年的租金于2011年6月23日前付清，以后每年租金应于3月底前付清；任何一方违约，应赔偿对方10万元违约金。上述协议签订后，郑漫分别按约支付了两份租赁协议第一年的租金，并缴纳了燃气、水电押金共计2.5万元。
2012年2月28日，郑漫以窑炉生产所需的燃气未开通致使其无法经营为由，口头向麒乐堂公司提出解除租赁合同，并于当日将办公、生活及部分产品搬离租赁场所。审理中，麒乐堂公司认可2012年2月28日之前的燃气、水费、电费已经结清。
2012年3月26日，刘华君向郑漫发出租赁催款函，该函载明郑漫应于2011年12月1日前、2012年3月底前分别支付租金20万元、25万元，敦促于本月底前履行协议，否则将追究违约责任。2012年6月28日，麒乐堂公司诉至本院，要求郑漫支付租赁费45万元，并承担违约金20万元。2012年9月17日，麒乐堂公司向郑漫送达解除合同通知书，要求解除两份租赁合同。2012年9月21日，本院作出（2012）宜民初字第1750号判决书，判决郑漫支付麒乐堂公司2011年12月1日至2012年2月28日期间的租金49315元。后麒乐堂公司不服一审判决提起上诉，无锡市中级人民法院于2013年2月26日作出（2012）锡民终字第1202号判决书，判决驳回麒乐堂公司的上诉，维持原判。在（2012）宜民初字第1750号案件审理过程中，麒乐堂公司提出财产保全申请，本院依其申请查封了机器、叉车、剧场、铁甲、窑具等若干，该部分财产目前仍在租赁场所，且郑漫委派一人看守查封物品。
针对违约情况，（2012）宜民初字第1750号判决书对双方的违约情况作出如下认定：因麒乐堂公司未举证证明其主张，故燃气未恢复开通的原因在于刘华君，其后果应由麒乐堂公司承担；郑漫应于2011年12月1日前支付租金20万元，但其未能支付，应承担责任。据此认定双方在履约过程中都存在违约行为，各自应承担相应的违约责任。但比较原被告违约各自给对方造成的损失情况，在郑漫仅作抗辩而未提起诉讼的情况下，麒乐堂公司要求郑漫承担约定的违约金的请求显然不合理，故该案对麒乐堂公司要求郑漫承担违约责任的诉请未予理涉。后麒乐堂公司于2013年3月13日另行向本院提起诉讼，要求郑漫支付违约金、赔偿损失等。
上述事实，有郑漫提供的租赁协议、收条、（2012）宜民初字第1750号判决书，麒乐堂公司提供的催款函、解除合同通知书及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于违约情况，（2012）宜民初字第1750号判决书已经做出认定，即双方在履约过程中都存在违约行为，各自应承担相应的违约责任。在此基础上，本院进一步做如下认定：对于第一份租赁协议，郑漫作为承租人，未按约支付租金，已经构成违约；同时，麒乐堂公司作为出租人，在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途，郑漫租赁窑炉、房屋等资产系用于生产经营，开通燃气是窑炉正常使用的前提条件，麒乐堂公司未采取适当方式催要租金反而不同意恢复供气，导致郑漫租赁的窑炉不能使用，郑漫签订租赁合同的目的不能实现，亦构成违约。对于第二份租赁协议，因郑漫支付第二年租金的时间尚未届期，而麒乐堂公司不同意恢复供气，导致第二份租赁协议无法履行，并直接导致了两份租赁协议的解除，对此麒乐堂公司应负全部责任。
合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。涉案两份租赁协议均对一方违约情形下的违约金做了约定，麒乐堂公司辩称约定的违约金过高，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。对于第一份租赁协议，鉴于郑漫迟延支付租金的行为在先，本案纠纷由郑漫欠付租金引起，故郑漫无权要求麒乐堂公司支付违约金；对于第二份租赁协议，系麒乐堂公司单方违约，麒乐堂公司应当按照约定承担违约金10万元。
对于郑漫主张返还的押金2.5万元，麒乐堂公司认可2012年2月28日之前的燃气、水费、电费已经结清，而郑漫于2012年2月28日当日搬离租赁场所，之后未有继续履行租赁协议的行为，此后产生的相关费用与郑漫无关。故郑漫要求返还押金2.5万元的诉请，于法有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、麒乐堂公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑漫支付违约金10万元。
二、麒乐堂公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑漫返还押金2.5万元。
三、驳回郑漫的其他诉讼请求。
如麒乐堂公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4675元，保全费5000元，合计9675元，由郑漫负担4300元，麒乐堂公司负担5375元。麒乐堂公司应负担的部分已由郑漫垫付，麒乐堂公司于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给郑漫。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 陆长平
代理审判员 庄 妍
人民陪审员 宗 瑛
二〇一六年八月十九日
书 记 员 吴国珍