浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1481号
上诉人（原审被告）：凌火兴。
被上诉人（原审原告）：王仲光。
委托代理人：杨国富。
上诉人凌火兴与被上诉人王仲光因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年12月19日，双方当事人签订《租房协议书》一份�协议书约定，凌火兴将位于萧山区闻堰街道原农村合作银行旁第一间店面（包括阁楼）出租给王仲光开店，租期一年即从2014年12月20日至2015年12月19日止；租金每年40000元，先付后用；凌火兴独立设立电表、水表等，由王仲光按照实际使用数量上交供电部门、水厂，价格按照供电部门和水厂价格；王仲光需交纳凌火兴水电费押金2000元，不租用时账目结算清楚多还少补（由凌火兴向王仲光收取，电费、水费按水厂价格收取，水底度124T电4088.74度）；王仲光租用房屋作经营之用，不得从事非法活动；租用期内若遇国家、集体拆迁，王仲光必须无条件服从规划，双方协议终止；王仲光的装潢费、搬迁费等一切费用损失与凌火兴无关，并不享受装潢补贴、搬迁费，不能破坏装潢设施，不享受赔偿补贴。合同签订后，双方又签订《房屋租用合同》一份，该份合同系用于办理工�登记手续之需而订立，合同载明的租期、租金、房屋用途与《租房协议书》中的约定一致。上述合同签订后，王仲光按约支付了租金40000元及水电费押金2000元，凌火兴将案涉房屋交付王仲光使用。2014年12月23日，王仲光以经营蔬菜、百货、电料为由向杭州市工商行政管理局萧山分局（以下简称萧山工商分局）申请办理营业执照，萧山工商分局于2015年1月26日出具《不予受理通知书》，载明根据萧政发（2005）2号文件，在本区集体土地上的房屋，目前尚未核发房产证的，如房屋产权属于农民或村委会所有，由当地人民政府（或街道办事处）出具同意使用场地的证明，现由于王仲光无法提供有效的使用场地证明，故要求王仲光提供有效的房产使用证明。此后双方当事人为此进行多次协商未果。2015年3月30日，杭州市萧山区闻堰街道三江社区居民委员会出具《房产使用证明》一份，载明“兹有房屋72平方米，位于闻堰街道新市街153号，此房屋系凌火兴所有，未办理产权证，房屋用途为营业用房。”杭州市萧山区人民政府闻堰街道办事处（以下简称闻堰街道办）在该份证明中注明“拆迁区域，仅用于临时营业执照”。2015年1月至3月，案涉房屋共产生电费146.09元。王仲光在案涉房屋中安装监控支出8000元，并对房屋进行了装修。至原审庭审日，因无法提供有效的房产证明，王仲光尚未办理经营所需的营业执照。
王仲光于2015年2月5日提起本案诉讼，其变更后的诉讼请求为：一、解除双方当事人间的房屋租赁合同；二、凌火兴退还王仲光租金40000元、押金2000元；三、凌火兴赔偿王仲光装修、人工费用损失10000元；四、凌火兴赔偿王仲光其他损失8000元。
原审法院审理认为：双方当事人签订《租房协议书》、《房屋租用合同》后，双方均应按照协议约定全面履行合同义务，凌火兴应当提供办理营业执照所需的有效房产证明。本案中，因王仲光无法提供案涉房屋的相关产权证明，工商部门拒绝为其办理营业执照，而凌火兴在原审庭审中提交的《房屋使用证明》经原审法院向工商部门核实，确认无法办理工商营业执照，故凌火兴未能提供有效房屋产权证明的违约行为，致使王仲光不能实现订立房屋租赁合同后进行经营性活动的合同目，符合法定解除合同条件，故原审法院对王仲光要求解除《租房协议书》、《房屋租用合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于王仲光要求凌火兴退还租金40000元的诉讼请求，原审法院认为现因凌火兴的过错致使合同解除，�除前王仲光应当支付的房屋租金投入未能实现经营收益的转化，应当为王仲光的损失，凌火兴应当赔偿王仲光该租金损失，故王仲光要求凌火兴返还租金40000元的诉讼请求原审法院予以支持。关于水电费押金2000元，系双方合同中约定的履约保证金，且约定在帐目结算清楚后多退少补，现王仲光主张解除租赁合同，但尚未实际返还凌火兴房屋，故水电费押金在本案中不宜处理，应待王仲光实际腾退房屋后再作处理。关于王仲光要求凌火兴赔偿装修、人工损失共计13000元的诉讼请求，原审法院经审查后认为，王仲光提供的5000元装修费收款收据缺乏真实性，双方亦均未申请对装修、人工损失进行司法鉴定，故原审法院根据房屋实际装修情况及使用时间的事实，并考虑监控安装支出8000元及拆除后回收的残值，酌情认定凌火兴应赔偿王仲光装修损失8000元。王仲光要求凌火兴�偿蔬菜腐烂损失8000元，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，于2015年4月23日判决：一、解除王仲光与凌火兴签订的《租房协议书》、《房屋租用合同》；二、凌火兴在判决生效后十日内返还王仲光房屋租金40000元；三、凌火兴在判决生效后十日内赔偿王仲光装修损失8000元；四、驳回王仲光的其余诉讼请求；如凌火兴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1300元，减半收取650元，由王仲光负担150元，凌火兴负担500元。
宣判后，凌火兴不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人无法提供案涉房屋的相关产权证明与事实不符；2、原审判决认定上诉人提交的房屋使用证明无法办理工商营业执照与事实不符；3、原审判决认定上诉人存在违约行为与事实不符；4、原审判决解除合同适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
王仲光答辩称：1、上诉人提供的房产证明不是产权登记机关所出具，不具有有效性；2、将要拆迁的区域房屋不能租赁和办理营业执照的，萧山工商分局也明确不能办理营业执照；3、被上诉人承租案涉房屋用于开店，上诉人应当提供办理营业执照所需的证明材料，不能提供应当承担违约责任；4、被上诉人花了40000元租赁案涉房屋目的是用于经营，因上诉人的违约行为致使被上诉人合同目的无法实现，被上诉人有权解除案涉房屋租赁合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。
本院经审理查明�事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为：对于原审判决所认定的双方当事人签订的案涉房屋租赁合同的效力，双方当事人均无异议，本院予以确认。案涉合同分别载明王仲光承租案涉房屋作经营之用、租赁房屋用途为开店，作为出租人，凌火兴有义务提供案涉房屋权属凭证以协助王仲光办理营业执照据此进行合法经营。凌火兴在原审诉讼中提交的房产使用证明盖章单位之一——闻堰街道办并非工商行政主管部门，案涉房屋是否能够申办营业执照不属于该街道办的职能范围，且原审法院依法向案涉房屋属地工商部门调查核实，案涉房屋不能办理临时营业执照，故原审判决对凌火兴提交的该证据不予认定系正确。凌火兴也不能提交案涉房屋可以办理长期营业执照的相关证据，其对原审法院向工商部门调查的证据所提异议不能成立。凌火兴的瑕�履行行为，导致王仲光的合同目的不能实现，且案经诉讼，凌火兴不能提交合法有效的相关凭证以协助王仲光办取营业执照，故王仲光依法有权解除案涉房屋租赁合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。凌火兴的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人凌火兴负担，限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年十一月二日
书 记 员 王勤