湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘01执异154号
案外人（异议人）五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县暮云镇西湖村山塘冲组269号。
法定代表人何剑波，该公司总经理。
委托代理人周奕苇，湖南融厦律师事务所律师。
申请执行人中国工商银行股份有限公司长沙井湾子支行，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段108号水岸天际新寓1栋117。
负责人丰凯，该行行长。
委托代理人苏智鳌，男，汉族，1964年8月5日出生，系中国工商银行股份有限公司长沙井湾子支行副行长。
委托代理人陈浩，男，汉族，1973年1月13日出生，系中国工商银行股份有限公司长沙井湾子支行员工。
被执行人湖南励宁贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺披塘路55号E栋3号。
法定代表人罗陈华，该公司董事长。
被执行人湖南雄源钢铁贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺披塘路55号A栋18号。
被执行人湖南恒迪贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺披塘路55号。
法定代表人肖明清，该公司董事长。
被执行人湖南展闽钢铁有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺披塘路55号C栋11号。
法定代表人陈木安，该公司董事长。
被执行人湖南矿钢物资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺披塘路55号C栋2号。
法定代表人张金生，该公司董事长。
被执行人湖南省旺钢金属材料有限公司，住所地湖南省长沙市天心区大托镇披塘路广州空军后勤长沙物资分库附D栋1-1号。
法定代表人周贵兰，该公司董事长。
被执行人湖南鼎力中小企业融资担保有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺披塘路55号。
法定代表人王遇泉，该公司董事长。
被执行人肖明清，男，汉族，1969年11月14日出生。
被执行人王思云，女，汉族，1971年12月26日出生。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司长沙井湾子支行（以下简称工行井湾子支行）与被执行人湖南励宁贸易有限公司、湖南雄源钢铁贸易有限公司、湖南恒迪贸易有限公司、湖南展闽钢铁有限公司、湖南矿钢物资有限公司、湖南省旺钢金属材料有限公司、湖南鼎力中小企业融资担保有限公司、肖明清、王思云金融借款合同纠纷一案中，案外人五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司（以下简嘉和日盛公司）向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。
案外人嘉和日盛公司称，2011年1月19日被执行人肖明清与案外人签订了2××××6号《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由肖明清以按揭贷款方式购买案外人开发建设的“××国际社区”2×3栋1×6号商品房；房屋总金额604149元。2011年3月6日，该房屋办理了预告登记，预告登记权利人为肖明清。2013年8月2日，该房屋办理了房屋产权证，房屋所有权人为案外人嘉和日盛公司。案外人为肖明清银行按揭贷款提供了阶段性担保。由于肖明清未按时偿还按揭贷款，根据商品房买卖合同的约定，案外人有权解除合同并要求肖明清承担相应的违约责任，为此案外人已向长沙仲裁委员会提起仲裁。长沙仲裁委员会于2016年4月28日作出（2015）长仲裁字797号裁决书，裁决解除肖明清与案外人签订的《长沙县商品房买卖合同》，并裁决肖明清协助案外人办理撤销《长沙县商品房买卖合同》网上备案手续和注销预售登记手续。现该裁决书已经生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记属于期权，而非所有权。该房屋在预告登记后，产权登记在案外人名下，根据法律规定，所有权人为案外人，而非肖明清。另根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。现解除商品房买卖合同的裁决书已生效，因此预告登记已失效，肖明清对该房屋不再享有实体权利。因此，案外人为维护自身合法权益，特向贵院提出异议，请求贵院解除对长沙县暮云镇××国际社区二期高层2×3栋1×6号房产的查封，以保护案外人的权益不受侵害。
本院查明，原告工行井湾子支行与被告湖南励宁贸易有限公司、湖南雄源钢铁贸易有限公司、湖南恒迪贸易有限公司、湖南展闽钢铁有限公司、湖南矿钢物资有限公司、湖南省旺钢金属材料有限公司、湖南鼎力中小企业融资担保有限公司、肖明清、王思云金融借款合同纠纷一案，前由本院于2013年10月14日作出（2013）长中民二初字第00344号民事判决书，判决：一、限被告湖南恒迪贸易有限公司在判决生效之日起十日内偿还原告工行井湾子支行贷款本金4799709.19元；二、限被告湖南恒迪贸易有限公司在判决生效之日起十日内偿还原告工行井湾子支行贷款本金4799709.19元的利息、罚息、复利（具体计算方式按合同约定，从2012年12月21日起计算至本息结清日止）；三、被告湖南励宁贸易有限公司、湖南雄源钢铁贸易有限公司、湖南展闽钢铁有限公司、湖南矿钢物资有限公司、湖南省旺钢金属材料有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、被告湖南鼎力中小企业融资担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、被告肖明清、王思云对上述债务承担连带清偿责任。本案一审受理费51411元，保全费5000元，共计56411元，由被告湖南励宁贸易有限公司、湖南雄源钢铁贸易有限公司、湖南恒迪贸易有限公司、湖南展闽钢铁有限公司、湖南矿钢物资有限公司、湖南省旺钢金属材料有限公司、湖南鼎力中小企业融资担保有限公司、肖明清、王思云共同负担。判决生效后，因债务人未按生效法律文书履行自己的义务，债权人工行井湾子支行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2015年4月1日作出（2014）长中民执字第00148-3号执行裁定书，裁定：继续查封被执行人肖明清名下的位于长沙市××国际二期高层2×3栋1×6号（合同号2××××6）房产。2015年4月22日，本院向长沙市住建委发出（2014）长中民执字第00148-3号协助执行通知书，继续查封了被执行人肖明清名下的位于长沙市××国际二期高层2003栋1406号（合同号2××××6）房产，查封期限至2018年4月21日止。2017年4月，案外人嘉和日盛公司向本院提出书面的执行异议，异议请求如前所述。
另查明，2011年1月19日，被执行人肖明清作为买受人与案外人嘉和日盛公司（出卖人）签订编号为2××××6的《长沙县商品房买卖合同》。被执行人肖明清以604149.00元的价格，购买了嘉和日盛公司××国际社区项目中的第2×3栋14层1×6号房，房屋面积119.90平方米。肖明清支付了首付款184149元，向银行按揭贷款420000元。合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交长沙仲裁委员会仲裁。合同第二十条约定：本合同未尽事宜可由双方约定后签订合同补充协议。同日，双方当事人签订了《合同补充协议》。补充协议第十九条第四款约定：买受人采用银行按揭贷款方式支付购房款的，由出卖人为买受人银行按揭贷款提供阶段性担保，在担保期内，若因拖欠银行的本息、罚款及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人通知之日起10日内，全额返还出卖人代付的费用及该费用10%的违约金。若买受人未能按如上约定还款的，出卖人有权解除合同。之后，由于买受人肖明清未按期向上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行按揭贷款资金，导致上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行自2013年9月29日起陆续从案外人账户扣划资金共计468203元，以代偿肖明清所欠的银行按揭贷款。2015年3月16日，上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行以案外人及肖明清为被告，向长沙市开福区人民法院提起诉讼，要求案外人对肖明清所欠上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行的债务承担连带清偿责任。案外人嘉和日盛公司因此向长沙仲裁委员会申请仲裁，要求裁决解除其与肖明清签订的编号为2××××6《长沙县商品房买卖合同》等。2016年4月28日，长沙仲裁委员会作出[2015]长仲裁字第797号裁决书，裁决：一、解除被申请人肖明清与申请人嘉和日盛公司签订的2××××6号《长沙县商品房买卖合同》。二、被申请人肖明清应于裁决书送达之日起十日内向申请人嘉和日盛公司支付违约金78539.37元。三、被申请人肖明清应于裁决书送达之日起十日内将维修基金账户过户至申请人嘉和日盛公司名下。四、被申请人肖明清协助申请人嘉和日盛公司办理撤销2××××6号《长沙县商品房买卖合同》网上备案手续和注销预售登记手续。五、被申请人肖明清承担注销2××××6号《长沙县商品房买卖合同》预售登记手续的费用。六、仲裁受理费11837元，处理费2367元，公告费2000元，共计16204元，由被申请人肖明清承担。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，本院查封、冻结的被执行人肖明清名下（预告登记）位于长沙市××国际二期高层2×3栋1×6号（合同号2××××6）房产，虽未办理产权过户登记手续，但被执行人肖明清已向案外人嘉和日盛公司支付了全部价款，本院查封、冻结有事实与法律依据。但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款形成的对该第三人的债权。合同号为2××××6的《长沙县商品房买卖合同》已经由长沙仲裁委员会裁决解除，本院再对该合同项下××国际社区项目中的第2×3栋1×6号房作为被执行人肖明清的财产进行强制执行，缺乏事实和法律上的依据。综上所述，嘉和日盛公司的异议理由成立，本院予以支持。双方当事人如不服，可自收到本案裁定之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对长沙市××国际二期高层2×3栋1×6号（合同号2××××6）房产的强制执行措施。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 谭斯元
二〇一七年八月十四日
书记员 何泳漪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）财产保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。
裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。