江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00553号
上诉人（原审原告）张井义。
委托代理人王威，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张井。
委托代理人黄卫刚，江苏卓尔群律师事务所律师。
原审被告张文明。
委托代理人黄卫刚，江苏卓尔群律师事务所律师。
上诉人张井义因与被上诉人张井房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2013）铜张民初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人张井义及其委托代理人王威，被上诉人张井的委托代理人黄卫刚，原审被告张文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，张井义与张井及本案证人张某甲系同胞兄弟，证人张某甲排行老大，张井排行老二，张井义排行老三，张文明系张井之子。本案诉争房屋位于铜山区棠张镇大桥西，房屋占用土地于1995年11月16日经棠张镇土地所批准由张井义使用，同日，张井义取得了村镇建设工程准建证。1995年底，张井义在此土地上建设上下各五间共十间房屋，本案诉争房屋系其中的两间房屋（上下各一间）。张井义在建该房时多次从张井处取钱用于建房。1996年7月，张井义与张井签订协议，约定内容包括：“张井已於96年7月13日把房款贰万叁仟伍佰元付清，房子属於张井使用。本房子只有张井自己使用或出租给别人，不准买卖。如私用买卖，张井有权收回”。协议签订后，张井占有并使用该房屋中的其中底上各一间楼房至今。1996年8月31日，张井义与张某甲签订协议，张某甲亦占有使用该房屋中底上各一间至今。1997年11月12日，张井义取得该房屋所有权证。2012年6月5日，张井义向张井发出“解除房屋租赁关系通知书”，要求张井返还诉争房屋。张井义后诉至原审法院，主张张井租赁诉争房屋，双方口头约定租期十年，每年房租2500元。十年期满后又继续由张井使用一段时间。现要求解除与张井的租赁合同，返还租赁房屋。
原审法院另查明，2010年，张井义从张井处租赁诉争的房屋，并支付租金。
原审法院认为，张井义与张井之间对诉争房屋不存在租赁合同关系。理由如下：一、虽然张井、张井义对双方之间的协议内容表述不完全一致，但从双方均认可的内容来看，张井义在协议上注明的是收到张井的“房款”而非“租金”。按照通常的理解，“房款”应当是房屋的价格，而绝非“租金”的性质。二、如若是张井义所称，其是将房屋租赁给张井使用，但是对租赁合同必要条款如租期、租金却没有约定，不符合常理，不具备租赁合同的必备要件，在张井不予认可的情况下，双方也不能成立租赁合同关系。况且，张井义在庭审中陈述称，刚开始并没有说是将房屋租给张井的，直至2006年才给张井说该房屋是租给张井的。因此更能说明双方之间不存在租赁合同关系。三、经法庭询问，张井义称，其在建房时张井与其大哥即本案证人张某甲多次对其“支持”（主动给钱），在“支持”时，张井还怕张某甲拿出的钱少了。而且在付过钱后，张井与张某甲都认为房屋已归各自所有，要卖房子，其才和张井与张某甲签订协议，注明不得出卖房屋，否则其有权收回房屋。原审法院认为，如果张井和张某甲均仅仅是对张井义建房的“支持”，而非支付房屋的价款，张井和张某甲怎能无缘无故的认为在将钱交给张井义后即取得了房屋的所有权，并要出卖房屋？况且张井又何必担心张某甲会少“支持”给张井义“房款”？从另一方面讲，既然张井义已知道张井当时已认为诉争房屋属张井所有并要出卖房屋，其在与张井签订协议时竟然还不明确注明是“租赁合同”，直至2006年才给张井说该房屋是租给张井的，实在是有违常理。因此，事实并非张井义陈述，张井和张某甲给付其钱款是“支持”，而是支付购房款。四、在2010年，张井义从张井处租赁诉争的房屋，并支付了租金，从此也可以说明事实并非张井义所述，是将房屋租赁给张井，因为他当时完全可以以租期已满而将房屋收回自用，不必再向张井支付房屋租金。五、张井义与张井的父亲张某乙与双方有同样的血亲关系，到庭作证时神智清晰，表达明确，其证言是其真实意思的表示，可信度高，依法予以采信。证人张某甲固然与本案的结果有一定的利害关系，但其证言与张某乙的证言能够互相印证。该两证人明确表示，诉争房屋是张井通过向张井义支付房款所得。同时，证人也证实，在当时同一段同样的房屋价格与张井支付给张井义的房款相当，也能证明张井并非租赁诉争房屋，而是支付房款所得。六、本案诉争房屋所有权虽登记在张井义的名下，但由于双方对买卖该房达成了一致意见，且张井已支付了房款，张井义亦将房屋交付给张井占有使用，因此房屋所有权没有变更登记，不影响诉争房屋所有权已变动的效果。综上，张井义主张与张井之间存在租赁合同，并要求张井、张文明返还诉争房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支某。遂判决如下：驳回原告张井义的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告张井义负担。
上诉人张井义不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人的父亲张某乙在签订协议时并不在场，其证词不应被采信；2、协议中上诉人并未将房屋所有权进行处分，而是有特别注明。一审法院认定被上诉人享有对涉案房屋的所有权，脱离协议内容的意思。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人张井答辩称：1、上诉人认为张某乙在签订协议时不在现场，证言不应被采信是错误的。张某乙是双方当事人的父亲，对于建房、买房的事实非常了解，出庭作证时神志清晰、表达明确，其证言是真实意思表示，应予采信。2、上诉人第2点上诉理由不能成立。通过庭审调查的事实，能够看出上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，涉案房屋的所有权属于被上诉人张井。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告张文明所陈述的意见同被上诉人张井的答辩意见。
根据诉辩双方的意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案协议性质是房屋租赁协议还是房屋买卖协议。
二审期间，上诉人提供如下证据：1、案外人张希川所写证明一份，证明签订协议时张某乙不在场，张某乙的证词不应作为定案依据；2、证人张某乙出庭作证，证明张某乙所知道的房屋买卖信息是从被上诉人及张某甲处听说，是传来证据，张某乙没有参与协议签订，对涉案房屋买卖关系的证言是推测，是不真实的。其是出于对被上诉人的同情才在一审出庭作证，是不情愿的，其证言不能作为定案依据。被上诉人及原审被告质证认为，对证据一的真实性有异议，证人应当出庭作证，且该证据不属于二审新证据；对证据二，证人张某乙的证言真实性和合法性均认可，证人在一审期间已经出庭作证过，对其证言意见同一审质证意见。
本院二审查明事实同一审法院查明事实相一致。
本院认为，首先，根据民事诉讼证据规则的规定，证人应当出庭作证，上诉人提供的张希川所写的证明，而张希川不符合法律规定的证人确有困难不能出庭作证的情况，另外该份证明内容仅是说明签订涉案协议时上诉人与被上诉人的父亲张某乙不在场，无法证明张某乙对于涉案协议及诉争房屋是否为买卖毫不知情。故本院对该份证明证明效力不予采信。其次，关于张某乙的证言能否采信的问题。二审期间，张某乙作为上诉人与被上诉人的父亲出庭作证，根据法庭对其询问可以看出，张某乙参与了涉案房屋买卖过程中的价格协商，其明确陈述涉案房屋为买卖，而非租赁。至于张某乙在签订涉案房屋买卖协议时是否在现场，并不意味着其对房屋买卖情况不知情，亦不能说明其在一审期间的陈述不真实。相反，张某乙在二审期间仍然陈述涉案房屋为买卖关系，其在二审期间的证言与其在一审期间的证言内容并不矛盾，故张某乙的证言不能证明上诉人所主张的事实。再次，关于如何认定1996年双方当事人签订的协议是房屋买卖协议还是房屋租赁协议的问题。上诉人与被上诉人在1996年签订的协议中明确载明被上诉人张井交付的贰万叁仟伍佰元为房款，并且上诉人在一审诉状中称房屋租赁期限为十年，后又称没有约定房屋租赁期限，其陈述前后矛盾。即便如上诉人所述房屋租赁期限为十年或者没有约定租赁期限，那么在2010年上诉人却从被上诉人处租赁诉争房屋并支付租金的行为，有违交易规范。故一审法院并非单方面根据张某乙的证言认定涉案协议为房屋买卖协议，而是根据协议的具体内容，结合证人张某乙、张某甲的证言及日常生活的交易习惯，综合分析认定了涉案协议为房屋买卖协议，并无不当，应予支某。
综上，上诉人张井义的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支某。原审法院判决事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费为2700元，由上诉人张井义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 秦国渠
代理审判员 陈 颖
二〇一四年四月十五日
书 记 员 鲁 静