上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民五（商）初字第444号
原告上海银行股份有限公司虹口支行。
负责人徐峰。
委托代理人曹燕，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人张之娴，上海市远东律师事务所律师。
被告连清云。
被告谢小兵。
被告谢某某。
原告上海银行股份有限公司虹口支行与被告连清云、谢小兵、谢某某金融借款合同、抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹燕律师到庭参加诉讼。被告连清云、谢小兵、谢某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年5月，原、被告签订《个人住房借款担保合同》（以下简称《借款担保合同》），约定借款人（抵押人）为连清云，抵押物共有人为谢小兵、谢某某，贷款人（抵押权人）为原告，借款金额为60万元，借款人借款作为抵押物的房屋为上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室，借款期限自2009年6月19日起至2039年6月19日止，实际借款期限以借款凭证记载为准，到期日按借款期限顺延；借款执行利率为中国人民银行公布的30年期基准年利率的0.7倍；借款人不按本合同约定的期限归还借款本息，贷款人有权对借款人所欠本金在本合同约定执行利率水平上加收30%按日计收罚息，对所欠利息在本合同约定的执行利率水平上加收30%按日计收复利，罚息和复利利率根据中国人民银行规定的利率调整而调整；采用月等额本息还款法，每月20日为还本付息日；抵押担保的范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、违约金和贷款人为实现债权而发生的相关费用；抵押物共有人同意将本合同抵押物抵押给贷款人，为本借款作担保，并承诺当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意根据贷款人的通知立即无条件搬离住房，自行安排居住事宜，不会采取任何不搬离或拖延搬离的行为，并无条件接受司法机关的强制执行措施；合同有效期内，当发生借款人连续3个月（3期）或累计6个月（6期）未按合同约定履行还款义务等情况之一的，贷款人有权要求借款人提前偿还全部个人住房商业性贷款和公积金贷款本息和其他应付款项，借款人在贷款人规定的期限内未偿还的，贷款人有权依法处分抵押物（包括但不限于与借款人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿所担保的全部债务）等。2009年7月3日，原告取得编号为松XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》。同日，原告按约向被告发放了贷款60万元。在合同履行的过程中，被告却未按约如期归还借款本金和支付利息，逾期未还款已达6个月以上。2013年1月15日，原告向被告发出《提前收贷通知函》，通知其于2013年1月30日前归还原告借款本金，并支付相应利息和逾期利息。但时至今日，被告仍未履行还款义务。现要求被告连清云返还借款本金570，569.08元；支付借款本金自2012年6月21日起至2012年12月20日止的利息16，360.74元、罚息381.27元；支付原告以借款本金为基数自2012年12月21日起至判决生效之日止按照合同约定的逾期利率计算的罚息。同时，原告要求享有对该抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《上海银行个人住房借款申请书》、《借款担保合同》、《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》、《上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息》、《借款凭证》、《提前收贷通知函》、《客户逾期明细》等证据材料。
被告未作答辩。
鉴于被告连清云、谢小兵、谢某某无正当理由拒不到庭应诉，本院对原告的陈述以及提供的证据进行审核，经查明，确认原告所述事实属实。
审理中，本院还查明：上海市房地产登记簿载明，本案所涉上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记受理日期为2010年10月25日、核准日期为2010年11月4日，此外，该房屋还登记有抵押权人为原告、登记证明号为松XXXXXXXXXXXX、原他项权利证号为松XXXXXXXXXXXX的抵押权，债权金额为60万元，该抵押权登记的受理日期为2010年10月25日、核准日期为2010年11月4日。该房屋上其他抵押权登记的受理、核准日期或司法限制的起始日期均在2010年11月4日之后。
本院认为：原、被告签订的《借款担保合同》系合同双方真实意思的表示，依法具有法律约束力。被告连清云借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告依据《借款担保合同》中借款人的违约条款要求被告连清云归还原告借款本金并支付相应的借款利息、罚息，理由正当，本院予以支持。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权优先受偿这一诉讼请求，鉴于该房屋所涉抵押权的预告登记在房屋所有权初始登记核准当日即转为房地产抵押权登记，且该登记任何案外第三人均可通过依法查询明知，具有公示公信效力，并未损害案外第三人的合法利益，此外，原、被告签订的《借款担保合同》明确约定了抵押权的担保范围，登记簿记载的60万元仅仅是记载的债权数额，不是担保范围，抵押权担保的范围及于债权本金、利息、罚息、违约金及贷款人为实现债权而发生的相关费用等，故原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求本院予以支持。被告连清云、谢小兵、谢某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告连清云于本判决生效之日起10日内返还原告上海银行股份有限公司虹口支行借款本金570，569.08元以及自2012年6月21日起至2012年12月20日止的利息16，360.74元、罚息381.27元；
二、被告连清云于本判决生效之日起10日内偿付原告以570，569.08元为基数自2012年12月21日起至判决生效之日止按照《上海银行个人住房借款担保合同》约定罚息利率计算的罚息；
三、被告连清云届时不能按照上述第一、二项付款义务履行，原告可以向法院申请强制执行，并与被告连清云、谢小兵、谢某某协议，以抵押物上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物在担保范围内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归三被告所有，不足部分仍由被告连清云清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9，673.11元、公告费300元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 毅
人民陪审员 周重娴
人民陪审员 胡正军
二〇一四年二月十日
书 记 员 王 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。