江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1585号
上诉人（原审原告）江苏泰茂投资有限公司。
法定代表人余惠芳，该公司董事长。
委托代理人丁红枫，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）范建敏，男，1974年10月14日生，汉族，福建建瓯市人，初中文化，个体经营户，户籍地福建省建瓯市吉阳镇宅墩村岩下**号。
委托代理人袁昌杰，江苏南昆仑律师事务所律师。
上诉人江苏泰茂投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2013）镇经商初字第0223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江苏泰茂投资有限公司（以下简称泰茂投资公司）的委托代理人丁红枫，被上诉人范建敏及其委托代理人袁昌杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：泰茂投资公司与范建敏双方于2011年3月28日签订租赁合同，约定范建敏承租泰茂投资公司位于镇江市丁卯桥路230号泰茂大厦房屋东面一、二层，建筑面积750平方米，租用时间为15年，自2011年2月1日至2026年1月31日止；每平方米租金为16.6元／月，合计租金每月为12500元；租金为3个月一付，租金先付后用。
后范建敏在该租赁场地经营“悠澜咖啡”至今，其未按合同约定向泰茂投资公司交纳租金。2012年12月26日，泰茂投资公司向范建敏发出书面催交租金通知书，该通知书载明：“…贵方自2010年5月1日起承租我司泰茂大厦房屋（面积为834平方米），年租金为365292元。截止2012年12月26日，贵方已拖欠我司租金943671元…”，并要求范建敏在2012年12月31日前付清；2013年1月8日，泰茂投资公司再次向范建敏发出书面催交租金通知书，要求范建敏在2013年1月11日前付清所欠租金，逾期范建敏则应自行清场并在十日内将房屋归还泰茂投资公司。两份催交租金通知书范建敏分别于次日签收。2013年2月1日，范建敏通过镇江市京口公证处向泰茂投资公司公证邮寄了《关于对江苏泰茂投资有限公司催交租金通知书的回复》，要求泰茂投资公司在其向范建敏的借款中对该租金予以抵扣，并对泰茂投资公司催交租金通知书中的租期和租金不予认可。
一审审理过程中，泰茂投资公司与范建敏就租赁房屋面积重新进行了测算，双方确认范建敏承租泰茂投资公司房屋的建筑面积为825平方米。
上述事实，有房屋所有权证、镇江新区丁卯悠澜咖啡厅个体工商户企业营业执照、2012年12月26日催交租金通知书和EMS快递邮件详情单及签收回执单、2013年1月8日催要租金及迁让房屋通知和EMS快递邮件详情单及签收回执单、租赁合同、关于对江苏泰茂投资有限公司催交租金通知书的回复和公证书及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，泰茂投资公司对其与范建敏于2011年3月28日签订的租赁合同中其公司印章的真实性没有异议，但提出范建敏持有泰茂投资公司签章的空白合同，该合同系范建敏私自填写的诉称意见，因泰茂投资公司对此未提供相关证据予以证实，不予采信，故该合同系泰茂投资公司与范建敏的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。泰茂投资公司与范建敏签订的租赁合同对合同期限、租赁面积、租金计算方式等进行了约定，范建敏应按照13695元／月标准（每平方米16.6元／月×825平方米）向泰茂投资公司交纳2011年2月1日至2013年5月21日期间的租金共计378207元。对泰茂投资公司主张按年租金365292元，起租日从2010年5月1日开始计算租金的诉称意见，不予支持。
因泰茂投资公司与范建敏未对解除租赁合同进行约定，范建敏未支付租金系因对泰茂投资公司要求支付的租金、租期存有异议，并未根本违约，故泰茂投资公司要求范建敏迁出租赁的房屋，于法无据，不予支持。对范建敏辩称泰茂投资公司向其借款100万元，所欠租金应从中先行扣除的意见，因范建敏提交的系江苏泰茂担保有限公司的收据，与本案无关联性，故对此辩称意见不予采纳。对范建敏辩称泰茂投资公司向其第一次催要租金的时间是在2012年12月27日，因此2011年12月27日前的租金已超过诉讼时效，应驳回泰茂投资公司的诉讼请求的意见，因范建敏租用泰茂投资公司房屋未能依约给付租金，且一直持续至今，未超过延付或拒付租金的诉讼时效一年，故对范建敏此辩称意见不予支持。
据此，判决如下：一、范建敏于判决生效后十日内支付江苏泰茂投资有限公司2011年2月1日至2013年5月21日期间的房屋租金378207元。二、驳回江苏泰茂投资有限公司其他诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人泰茂投资公司不服，向本院提起上诉，认为：1、范建敏长期不支付租金，已构成根本性违约。泰茂投资公司对租赁合同的真实性有异议，且无论该份合同是否真实，范建敏都应当支付房租。2、泰茂投资公司有权要求解除合同并收回租赁房屋。泰茂投资公司已向范建敏发出催交租金通知书，但范建敏未在通知的期限内交纳租金。范建敏回函要求以借款冲抵租金，但泰茂投资公司并不欠范建敏任何款项。请求撤销原审判决，依法改判解除租赁合同，范建敏归还房屋并支付租金1115892元。
被上诉人范建敏未作书面答辩，但在庭审中辩称：其承租涉讼房屋并在其中开设的悠澜咖啡厅，最初是与泰茂投资公司的法定代表人余惠芳合伙经营，半年后余惠芳撤出经营。其未按照协议支付租金，是因为泰茂投资公司欠其100万元借款，只是出具借条的时候泰茂投资公司尚未成立，故借条上加盖了江苏泰茂担保有限公司的公章。余惠芳对此是默认的，故迟迟未向范建敏要租金。后余惠芳的经营状况出现恶化，才开始索要租金。其不存在违约的情况，愿意按照合同支付租金。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，泰茂投资公司的法定代表人余惠芳向本院提交了一份其从镇江工商行政管理局新区分局（以下简称新区工商分局）调取的租赁合同复印件一份，该合同系范建敏申请设立“悠澜咖啡”时向新区工商分局提供的经营场所租赁合同。该合同的出租方为泰茂投资公司，承租方为范建敏，该合同中除约定“五年后租金每年递增3%”以外，其他内容（包括承租房屋、租赁期限、租金支付方式等）均与本案讼争租赁合同中的约定一致。该合同落款处出租方有“陆惠兰”的签字，但并未加盖泰茂投资公司的公章，承租方有范建敏的签字，合同落款时间为2011年3月28日。余惠芳表示其不知道“陆惠兰”为何人，其调取的这份合同系范建敏伪造的，同时该合同的存在也可以证明范建敏向法院提交的租赁合同并不存在，否则其不需要再制造一份假合同递交给新区工商分局。
本案争议焦点为：1、范建敏向原审法院提交的租赁合同是否真实有效；2、泰茂投资公司是否有权解除租赁合同。
本院认为：关于争议焦点1，范建敏向原审法院提交的租赁合同上盖有泰茂投资公司的公章，泰茂投资公司虽然否认签订过该份租赁合同，但未能提供充分的证据否认该租赁合同中所加盖公章的真实性。泰茂投资公司虽向本院提交了其从新区工商分局调取的租赁合同，其内容与本案讼争租赁合同的内容亦基本一致，并不能当然否认本案讼争租赁合同的真实性。泰茂投资公司提出的本案讼争的租赁合同不真实，证据不足，本院不予采信。
关于争议焦点2，泰茂投资公司主张范建敏逾期未交纳租金，已构成根本违约，要求解除双方之间的租赁合同。结合本案的具体案情来看，在范建敏2011年2月1日开始承租本案讼争房屋直至2012年12月26日泰茂投资公司第一次催交房租的这长达近2年的期间内，泰茂投资公司从未向范建敏主张与收取过租金。从双方的往来函件的内容来看，范建敏在泰茂投资公司催交租金后也并未无故迟延支付租金，而是对泰茂投资公司主张的租金及租期存有异议，并要求在其他借款中进行抵扣。此外，在本案审理过程中，范建敏一直表示愿意交纳租金，故范建敏的行为并未构成根本性违约，泰茂投资公司要求解除本案讼争租赁合同的请求，本院不予支持。
综上，上诉人泰茂投资公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人江苏泰茂投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
审 判 员 陈开亮
代理审判员 朱云云
二〇一四年五月五日
书 记 员 佘 娟