广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22027号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟Z，男，汉族，1975年4月24日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：宋剑峰，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑炫媛，广东诚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杜永H，男，汉族，1968年8月8日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：郑炫媛，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭真发，广东诚公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨造S，男，汉族，1970年8月12日出生，住所地：广东省化州市。
委托诉讼代理人：覃永雄，广东深兴律师事务所律师。
上诉人陈伟Z、上诉人杜永H因与被上诉人杨造S合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人陈伟Z、杜永H上诉请求：1、撤销(2015)深宝法民三初字第1373号民事判决，驳回杨造S的起诉或诉讼请求，支持陈伟Z、杜永H的反诉请求；2、本案的一、二审诉讼费用由杨造S承担。事实与理由：
一、陈伟Z、杜永H无须向杨造S返还合作保证金和租户损失补偿。首先，涉案的土地和房屋已于2003年申报了历史遗留违法私房，杨造S是清楚的。2013年，杨造S找到陈伟Z、杜永H要求合作，双方签署了《合作建房协议书》，约定由陈伟Z、杜永H提供土地，杨造S负责规划建设等。双方还约定“在合同签订之日起，乙方（即杨造S）在两年内没有建造基础，甲方（即陈伟Z、杜永H）收回上述土地，并没收保证金柒拾万元整”。而《合作建房协议书》签订至今，杨造S仍未按约定建造基础，根据前述约定，陈伟Z、杜永H可收回土地，并将合作建房保证金700000元没收。其次，自《合作建房协议书》签署后，应杨造S的要求，陈伟Z、杜永H即清退了原有租户，两栋房屋空置至今，致使陈伟Z、杜永H遭受了巨大的租金损失，因此，租户损失补偿88000元也应用于补偿陈伟Z、杜永H的损失。陈伟Z、杜永H已提供记载清楚日期的相片予以证实房屋的真实状态，一审未予采纳不当。二、本案争议的合作建房协议书对涉案历史遗留违法私房的拆除、规划、建设、分配等进行了约定，而对该协议的性质、效力、法律后果的责任承担都需要以行政主管部门对该房屋作出处理结论为依据。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》[法发(1992)38号]“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨，机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其他有关部门申请解决”的规定，本案应驳回杨造S的起诉，在行政主管部门作出处理结论后，杨造S方可向人民法院起诉。三、本案的程序存在错误。陈伟Z、杜永H与杨造S之间的《合作建房协议》是在广东深兴律师事务所周业K律师见证下签署的，《律师法》第二十五条规定“律师承办业务，由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同……”，在本次事件中，提供见证的虽然是周业K律师，但接受委托的应当是广东深兴律师事务所，其作为见证方，显然与合同签署双方均存在利害关系。因此，广东深兴律师事务所既作为合同见证人，又作为合同一方的代理人起诉合同另一方，是违反律师相关执业规范的，应当予以纠正。
上诉人陈伟Z、杜永H二审补充上诉称，1、原审认为由于涉案房屋没有拆除，所以没有实际丧失利用价值，因此得出即使陈伟Z、杜永H已经清退了租户也没有损失的结论，这对陈伟Z、杜永H而言并不公平。因为陈伟Z、杜永H是基于涉案合同才腾空了房屋，在长达数年的时间里没有出租，空置的损失显而易见。2、关于一审法院支持的杨造S的利息也不公平。原审法院一方面既认定合同是无效合同，另一方面却又支持了无效合同的利息，而且，还认为即使租户已清退陈伟Z、杜永H也没有损失，这样一来相当于陈伟Z、杜永H蒙受了双重的损失，这对陈伟Z、杜永H而言也是不公平的。
被上诉人杨造S辩称，陈伟Z、杜永H的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、因陈伟Z、杜永H的房屋进行了历史遗留问题申报，杨造S才会与其签订《合作建房协议书》，关键是要得到政府部门的批准才可以建造。但是签订《合作建房协议书》后陈伟Z、杜永H却迟迟不能取得政府部门的建房批文，也一直没有清退原租户，直到原审开庭的前两天杨造S还到过现场进行过拍照，仍然是原来的租户在使用房屋。所以，陈伟Z、杜永H实质上是没有清退租户也没有任何损失。基于合同的无效性，陈伟Z、杜永H收取杨造S的款项应当退回给杨造S，并应支付相应的利息。二、行政部门的处理与否与本案都是不同的法律关系，行政部门无论如何处理均不可能改变本案涉及到的土地的性质问题，也不可能改变本案涉及合同无效的问题。三、原审程序合法，杨造S现代理律师代理本案与见证律师的见证没有任何利益冲突，符合法律的规定。
杨造S向一审法院起诉请求：1、陈伟Z、杜永H互负连带清偿责任返还杨造S合作建房保证金人民币700000元整及租户损失款人民币88000元，合计人民币788000元整，并从起诉之日起以本金人民币788000元为基数，按银行同期贷款利率支付利息给杨造S；2、本案的诉讼费用由陈伟Z、杜永H承担。杨造S于庭审中明确其主张的利息计算方式为：以788000元为基数，从起诉之日起按银行贷款利率计算计至还清之日止。
陈伟Z、杜永H向一审法院反诉请求：1、杨造S向陈伟Z、杜永H支付的合作建房保证金70万元不予退还；2、杨造S向陈伟Z、杜永H支付的租户损失补偿88000元不予退还；3、杨造S承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月21日，陈伟Z、杜永H共同作为甲方，杨造S作为乙方，签署了《合作建房协议书》，相关约定如下：1、甲方提供其拥有的土地与乙方共同开发合作建房，土地位于深圳市宝安区沙井街道民主社区德GW街2号，房屋产权申报号：T3-1101-A001XX，合作土地面积约456平方米；2、乙方已充分了解土地基本概况，不存在任何隐瞒事实的欺诈等使合作建房协议归于无效的违法情形；3、甲方提供上述土地，乙方承担所有兴建费用，乙方补偿甲方一幢13层加电梯间、楼梯间，面积一楼130平方米，二层以上每层135平方米的房屋（由乙方包装修并经甲方验收合格后）如期交付给甲方，按建筑施工图纸为准，但每层以不少于四个单间、二个一房一厅为原则；4、乙方补偿给甲方的房屋，位置在甲方现有房屋处，由乙方出资拆除重建后的房屋产权归甲方所有，与乙方无关；5、甲方收到乙方交付的合作建房保证金700000元后，乙方要求开工前甲方要在1个月内清理租户，乙方补偿甲方人民币88000元整，作为赔偿租户的损失，由乙方清拆现土地上的房屋；6、关于保证金返还，完成正负零基础返还20万元，完成主体13层和电梯间楼梯间后三天内返还20万元，全部完成验收合格后三天内返还20万，在房屋交付后半年内如无质量问题返还10万元。上述《合作建房协议书》后附《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》、《材料清单》及合作建房地址简图，并经广东深兴律师事务所周业K律师见证。
合同签订后，杨造S向陈伟Z、杜永H支付了保证金人民币700000元及租户赔偿款人民币88000元。陈伟Z、杜永H主张其收到租户赔偿款后已支付给清退的租户，但未能提交证据证明。
杨造S与陈伟Z、杜永H于庭审中确认，双方签订上述协议后，因未能办理建房手续，原有房屋未拆除，未进行开工建设。
关于损失。杨造S主张除其在本案中提出的诉讼请求外，无其他损失主张；陈伟Z、杜永H主张其损失为，签订合同后，其将租户清退，导致涉案房屋空置的租金损失，具体计算方式为，以土地面积456平方米×2层计，按宝安区的指导租金标准，自2013年8月22日计算至今。
另查，1、杨造S与陈伟Z、杜永H确认涉案地块为农村集体土地；2、陈伟Z、杜永H于庭审中确认涉案地块上有两栋两层的房屋，已以陈伟Z的名义申报历史遗留违法私房，目前尚未作出处理决定。
一审法院认为，杨造S与杜永H、陈伟Z签订的《合作建房协议书》中约定由陈伟Z、杜永H提供占地面积456平方米的旧房，由陈伟Z、杜永H拆除后投资兴建一栋新楼房，由于涉案房屋用地为农村集体土地，杨造S和陈伟Z、杜永H利用集体土地合作建房，违反了法律法规的强制性规定，该《合作建房协议书》为无效合同。
据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨造S已向陈伟Z、杜永H支付保证金人民币700000元及租户损失款88000元，陈伟Z、杜永H虽主张其已将租户损失款发放给租户，但未能提交证据证明，一审法院对其主张不予采信，陈伟Z、杜永H应将其收取的上述款项共计人民币788000元返还杨造S，并支付占用款项期间的利息。杨造S诉请陈伟Z、杜永H自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息，属于其自行处分权利的范畴，一审法院予以支持，利息应付至陈伟Z、杜永H实际返还款项之日止。对陈伟Z、杜永H诉请判令不予退还上述款项的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。
关于损失。陈伟Z、杜永H主张其因清退租户导致房屋空置，产生了自2013年8月21日至今的租金损失。由于陈伟Z、杜永H未举证证明其于何时清退租户，陈伟Z、杜永H亦未能明确其损失数额，即便陈伟Z、杜永H已提前清退租户，但由于涉案房屋未拆除，并未实际丧失利用价值，故对于陈伟Z、杜永H的该项主张，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杨造S与杜永H、陈伟Z于2013年8月21日签订的《合作建房协议书》无效；二、杜永H、陈伟Z应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨造S返还保证金及租户赔偿款人民币788000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年7月1日起计至实际返还款项之日止）；三、驳回杜永H、陈伟Z的反诉诉讼请求。本案受理费人民币5,840元，反诉费人民币5,840元，均由陈伟Z、杜永H负担。案件受理费杨造S已预交，反诉费陈伟Z、杜永H已预交。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案双方签订的《合作建房协议书》中所涉及的建设房屋用地为农村集体土地，双方也未取得建房所需的法定审批手续，涉案《合作建房协议书》的约定已经违反了法律法规的强制性规定；并且根据已查明的事实，涉案土地上原有房屋未拆除，也无任何建设行为，因此，涉案《合作建房协议书》效力的认定并不涉及涉案土地上原有房屋的处理，无需以行政机关对于原有房屋性质予以行政处理为前提，原审法院受理本案并认定《合作建房协议书》无效符合法律规定，本院予以确认。
涉案《合作建房协议书》无效，并且不存在任何拆除或建设行为，根据合同无效的处理原则，陈伟Z、杜永H应将向杨造S收取的70万元保证金退还给杨造S。对于杨造S向陈伟Z、杜永H支付的租户损失赔偿款88000元，陈伟Z、杜永H主张因清退租户，该款已支付给租户，且涉案房屋空置，上述租户损失赔偿款不应退还。本院认为，本案中，双方对于涉案土地上原有房屋的利用状态，分别提交了照片予以证明，其中杨造S提交的照片显示房屋有人居住，而陈伟Z、杜永H提交的照片则显示房屋卷闸门均关闭。在上述照片均为真实的情况下，陈伟Z、杜永H的证据尚不足以证明待拆除房屋是否存在空置、空置的期间，即尚不能证明其存在空置损失，同时，其也未提交证据证明已将租户损失赔偿款支付给原租户，因此，陈伟Z、杜永H上诉认为不应退还88000元的赔偿款依据不足，本院不予支持。
至于杨造S请求陈伟Z、杜永H支付上述保证金700000元及租户损失赔偿款88000元共计788000元自起诉之日起的利息，本院认为，因涉案《合作建房协议书》无效，上述款项的利息实际属于无效合同的损失，鉴于双方在签订《合作建房协议书》时对该合同的无效因素均清楚知晓，故双方对于损失应承担同等责任，陈伟Z、杜永H应对利息损失承担50%的责任，即从杨造S起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的50%的标准向杨造S支付利息，计至本判决确定的支付之日止，原审判决对此认定不当，本院予以纠正。
另外，陈伟Z、杜永H上诉提到的程序问题，现行《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国律师法》中对于，同一律师事务所不同律师担任合同的见证人及作为合同一方诉讼代理人的情形并没有作出明确的禁止性规定，陈伟Z、杜永H以此为由认为一审程序违法缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，陈伟Z、杜永H的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持；原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1373号民事判决第一、三项；
二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1373号民事判决第二项为：杜永H、陈伟Z应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨造S返还保证金及租户赔偿款人民币788000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率50%的标准计算，自2015年7月1日起计至本判决确定的返还款项之日止）；
三、驳回杨造S的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计23360元，由陈伟Z、杜永H负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许莹姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月六日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。