江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇广民初字第0168号
原告洪某某，女，1954年5月7日生，居民身份证号码略，汉族，住略。
原告黄某某，男，1953年1月10日生，居民身份证号码略，汉族，住略。
委托代理人沈竹（同时受洪某某、黄某某的特别授权委托），江苏景丰律师事务所律师。
委托代理人吴蔚（同时受洪某某、黄某某的特别授权委托），江苏景丰律师事务所律师。
被告任某某，男，1971年10月25日生，居民身份证号码略，汉族，住略。
被告倪某某（同时受任某某的特别授权委托），女，1972年10月20日生，居民身份证号码略，汉族，住略。
被告无锡市大众房地产服务连锁有限公司，住所地无锡市中山路270号天安大厦1708室。
负责人袁凤彪，该公司董事长。
被告无锡市大众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司，住所地无锡市新明西路612号。
负责人袁凤彪，该公司经理。
委托代理人张钧（同时受无锡市大众房地产服务连锁有限公司、无锡市大众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
委托代理人俞某某（受无锡市大众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司的特别授权委托），该公司员工。
原告洪某某、黄某某诉被告倪某某、任某某、无锡市大众房地产服务连锁有限公司（以下简称大众公司）、无锡市大众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司（以下简称大众广益佳苑分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月27日受理后，依法由代理审判员ＸＸ曦适用简易程序于2013年7月26日公开开庭进行了审理，因案情复杂于2013年10月8日依法组成合议庭，并于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告洪某某、黄某某的委托代理人沈竹、吴蔚、被告倪某某同时作为任某某的委托代理人、大众公司、大众广益佳苑分公司的委托代理人张钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪某某、黄某某诉称：2013年1月19日，洪某某、黄某某与倪某某、任某某签订《无锡市房屋转让协议》，约定：倪某某、任某某将其共同所有的坐落于无锡市广益佳苑626号203室的房屋出售给洪某某、黄某某，售价为55.45万元；大众广益佳苑分公司为买卖双方提供中介居间服务；洪某某、黄某某于协议签订之日向倪某某、任某某交付定金2.6万元，于2013年3月15日向大众公司、大众广益佳苑分公司交付首付款13.85万元，余款由洪某某、黄某某委托大众广益佳苑分公司于2013年3月15日前办理贷款后支付，贷款期限为10年；洪某某、黄某某于协议签订之日向大众广益佳苑分公司支付中介居间费用1.04万元；如果洪某某、黄某某于2013年3月8日前因政策原因无法取得贷款及购房资格，则《房屋转让协议》终止，双方返还钱与物，不追究任何一方的违约责任。协议签订当日，洪某某、黄某某即向倪某某、任某某支付了定金2.6万元，向大众广益佳苑分公司支付了中介居间费用1.04万元及其他费用0.35万元。2013年3月8日，大众广益佳苑分公司告知洪某某、黄某某，无法为其办理贷款。洪某某、黄某某遂依据《房屋转让协议》约定向倪某某、任某某主张终止协议，双方返还钱物。大众广益佳苑分公司同意终止履行《房屋转让协议》，但定金与中介费不予退还。洪某某、黄某某认为，《房屋转让协议》约定的终止情形出现，协议应立即终止，倪某某、任某某、大众公司、大众广益佳苑分公司应立即返还其支出的各项定金、费用。大众广益佳苑分公司系大众公司依法设立并领取营业执照的分支机构，大众公司应对其行为承担连带责任。据此，洪某某、黄某某请求判令：1、解除其与倪某某、任某某、大众公司、大众广益佳苑分公司签订的《无锡市房屋转让协议》；2、倪某某、任某某立即向其返还定金2.6万元；3、大众公司、大众广益佳苑分公司立即向其返还中介费及其他费用1.39万元。
大众公司、大众广益佳苑分公司辩称：洪某某、黄某某未按约定缴纳土地出让金，导致贷款等后续手续无法办理，合同解除的过错在于洪某某、黄某某。因此同意解除其与洪某某、黄某某、倪某某、任某某签订的《无锡市房屋转让协议》，请求法院驳回对原告其余的诉讼请求，已经收取的中介费不予退还。
倪某某、任某某辩称：同意解除其与洪某某、黄某某签订的《无锡市房屋转让协议》，洪某某、黄某某未按约定缴纳土地出让金，导致贷款等后续手续无法办理，合同解除的过错在于洪某某、黄某某。对洪某某、黄某某其余诉讼请求由法院依法判决。
经审理查明：2013年1月19日，洪某某、黄某某与倪某某、任某某签订《无锡市房屋转让协议》，协议约定：倪某某、任某某将其共同所有的坐落于无锡市广益佳苑626号203室的房屋出售给洪某某、黄某某，售价为55.45万元；大众广益佳苑分公司为买卖双方提供中介居间服务；洪某某、黄某某于协议签订时向倪某某、任某某交付定金2.6万元，于2013年3月15日向大众广益佳苑分公司指定监管银行交付首付款13.85万元，于2013年3月15日前委托大众广益佳苑分公司办理贷款手续，贷款期限为10年；洪某某、黄某某于签约时向大众广益佳苑分公司支付中介居间费用1.04万元；涉及土地出让金及土地契税由洪某某、黄某某于贷款前支付；洪某某、黄某某承诺了解本市限购政策；本协议在履行过程中如遇国家政策、法规不许可时，甲、乙双方在得知的一个月内双向返还所得钱或物，双方互不承担违约责任，本协议自然中止并作废。备注六载明：如果洪某某、黄某某于2013年3月8日前因政策原因无法取得贷款及购房资格，则《房屋转让协议》终止，双方返还钱与物，不追究任何一方的违约责任。
协议签订当日，洪某某、黄某某向倪某某、任某某支付了定金2.6万元，向大众广益佳苑分公司支付了中介居间费用1.04万元，并支付大众广益佳苑分公司0.35万元用于在买房过程中代缴税费等。诉讼中大众广益佳苑分公司明确该0.35万元尚未实际代缴。
另查明，洪某某、黄某某均非无锡本市户籍居民，且已退休。
无锡市政府于2011年出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策，明确无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。诉讼过程中，无锡市住房保障和房产管理局向本院明确，该政策至今仍适用。
上述事实，有《无锡市房屋转让协议》、收条、房产证复印件、《江苏省房地产中介服务收费管理办法》、《关于贯彻﹤市政府办公室关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知﹥有关事宜的通知》、黄某某的退休证、户口簿复印件等证据及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：洪某某、黄某某与倪某某、任某某、大众广益佳苑分公司签订的《无锡市房屋转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属合法有效，双方均应按约履行。现三方一致同意解除该《无锡市房屋转让协议》，本院予以确认。大众广益佳苑分公司向洪某某、黄某某收取的准备代缴税费的0.35万元并未实际代缴，应予返还。大众广益佳苑分公司协议中载明如果洪某某、黄某某于2013年3月8日前因政策原因无法取得贷款及购房资格，则《房屋转让协议》终止，双方返还钱与物，不追究任何一方的违约责任。因洪某某、黄某某非无锡本市户籍居民、且均为退休人员，不符合在无锡市内购房的条件，双方约定终止合同的条件成就，转让协议无法履行，对洪某某、黄某某要求倪某某、任某某立即向其返还定金2.6万元的请求予以支持。大众广益佳苑分公司明知洪某某、黄某某不符合在无锡市内购房的条件，仍为其提供居间服务，并促成其与倪某某、任某某之间的房屋买卖，对协议无法履行存在过错，故对洪某某、黄某某要求大众广益佳苑分公司立即向其返还中介费1.04万元的请求予以支持。大众广益佳苑分公司系大众公司依法设立且不具有法人资格的分支机构，故大众公司应对其还款义务承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
解除洪某某、黄某某与倪某某、任某某、无锡市大
众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司于2013年1月19日签订的《无锡市房屋转让协议》。
倪某某、任某某于本判决发生法律效力之日起十日
内返还洪某某、黄某某购房定金2.6万元。
三、无锡市大众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还洪某某、黄某某中介服务费及其他费用1.39万元。
四、无锡市大众房地产服务连锁有限公司对本判决第三项中无锡市大众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司的还款义务承担补充清偿责任。
五、驳回洪某某、黄某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元由无锡市大众房地产服务连锁有限公司、无锡市大众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司负担；该款已由洪某某、黄某某垫付，无锡市大众房地产服务连锁有限公司、无锡市大众房地产服务连锁有限公司广益佳苑分公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付洪某某、黄某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：1103020129200024805）。
审 判 长 刘 坚
代理审判员 ＸＸ曦
人民陪审员 陈晓春
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 王荣荣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。