河南省安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0502民初1146号
原告（反诉被告）：陈国福，男，1974年10月7日出生，汉族，住安阳市文峰区。
委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安阳市城房置业有限公司，住所地安阳市文峰区灯塔路与永明路交叉口东北角。
法定代表人：胡思哲，董事长。
委托诉讼代理人：刘用田、苏振江，河南上合律师事务所律师。
原告陈国福与被告安阳市城房置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告陈国福委托诉讼代理人陈金龙，被告安阳市城房置业有限公司委托诉讼代理人刘用田、苏振江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国福提出诉讼请求：判令被告继续履行2号楼1单元105室、2号楼1单元103室、12号楼1单元901室、12号楼2单元1602室、12号楼3单元702室五套房产的交付及办理产权手续；判令被告退还原告购房款差额156000元，支付增加赔偿购房款的损失4148468元；判令被告支付违约金829693.6元；判令被告从价款之日起，按月息2分支付原告已付房款利息至五套房屋交付；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。2016年6月24日，被告与原告签订了《香格里拉认购书》，协议约定原告购买，位于安阳市××“××格××城市花园”小区××第一间（幼儿园西门05号）商业房及地下室。商业房建筑面积233.06平方米，单价1.6万元/平方米，地下室3600元/平方米，总房款4148468元；定金100万元。签订认购书后一周内，签订《安阳市商品房买卖合同》，并在安阳市房管局备案等约定。原告依约支付定金100万元，后被告一直以种种借口拖延时间签订《商品房买卖合同》，原告心存疑惑，到房管局查询得知，该商业房早已被法院查封。2016年10月21日，被告与原告签订了《补充协议书》，甲方保证：2016年12月31日前，与乙方签订幼儿园西商业的《商品房买卖合同》并备案。否则，视为甲方违约。另约定甲方自愿将该小区2号楼一单元105室商业房、2号楼一单元103室商业房、12号楼一单元901室、12号楼二单元1602室、12号楼三单元302室出售给乙方，网签并备案至乙方名下。第三条约定，从四笔房款实际交款日起，至幼儿园西商业签订《商品房买卖合同》并备案期间，甲方需按乙方支付的房款金额，按月息2分支付利息。双方对违约责任约定，违约方需向守约方支付房款总价款20%的违约金。被告至今并未约定全部履行合同义务，已构成违约。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，请依法支持原告的全部诉请。
被告安阳市城房置业有限公司辩称，1、原告请求将五套房屋交付给原告及办理产权手续没有事实根据与法律依据。2016年6月24日，答辩人与原告签订香格里拉认购书，约定原告购买香格里拉小区幼儿园西门5号商铺及地下室。原告支付房款3992468元。2016年7月12日，商铺承租人按答辩人的指示将商铺交付给原告，原告收取承租人租赁费156000元。2016年7月下旬，原告要求与答辩人签订商品房买卖合同，并到安阳市房管局备案，但由于涉案商铺暂时不具备备案条件，原告以跳楼、扯条幅等方式逼迫答辩人于2016年10月21日与其签订本案补充协议书。原告请求将涉案的上述五套房屋交给其占有并办理产权手续的诉请，没有事实和法律依据，依法不应当予以支持。理由如下：第一，从补充协议第2条内容来看，答辩人将上述五套房产及网签的方式备案在原告名下。在答辩人将幼儿园西商业签订商品房买卖合同，并在安阳市房管局备案给原告后，原告无条件解除备案的五套房屋。第二，在签订本案涉案五套房屋商品房买卖合同之前或后，原告没有支付一分钱购房款，答辩人没有将涉案五套房屋交付给原告占有；第三，双方签订的用于备案的商品房买卖合同约定的价格与市场交易价格有天壤之别。根据上述，可以充分说明双方签订的补充协议第2条关于备案合同的约定只是双方约定的一个“担保”，目的为了保证补充协议第1条所涉的商铺能够在安阳市房管局备案登记，即本案涉案五套房屋商品房买卖合同是双方商定的答辩人担保履行补充协议第1条义务的一种担保。根据担保法第四十条规定，答辩人没有按照补充协议第1条约定履行，原告也只能就答辩人的违约行为对其造成的损失对上述担保物行使优先权，而不能主张将该五套房屋无偿交付给原告所有并为其办理产权登记手续。2、原告主张的购房差价156000元没有事实和法律依据。原告主张的购房款差价，不应当由答辩人支付给原告，应当由原告支付答辩人，根据双方签订的认购书，涉案商铺的面积为233.06平方米，而商铺的实测面积是303.46平方米。原告签订认购书后，已向甲方缴纳房款为3992468元。依据实测面积计算，原告实际需要再向甲方补交房款4855360元+405792元—3992468元=1268684元。3、原告主张的返还购房款损失4148468元没有事实和法律依据。认购书签订后，答辩人将商铺交付原告，原告实际占用商铺并收取房租。原告的该项主张应当依法驳回。4、原告诉请按月息2分支付房款利息的诉请不应当予以支持。第一，本案系房屋买卖纠纷，不是借款纠纷，原告支付购房款后，答辩人将房屋交付原告，合同主要权利义务已经履行完毕，不应当支付原告所谓利息；第二，补充协议书第三条规定，原告的四笔房款实际交付后才可以计算按月息2分计算利息，而原告在支付3笔房款后就没有再行支付第四笔房款，剩余的面积差至今未补，因此双方约定的按月支付2分利息的条件尚未成就，原告无权要求按月息2分支付房款利息。5、原告主张的违约金过高依法应当调减。根据合同法第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条第1款规定，当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。答辩人认为，补充协议中约定的违约责任要求违约方支付总房款20%的违约金过高应该调减；同时，对于原告要求按月息2分支付原告已付房款利息的诉请也明显畸高，也应该调减。原告要求免费取得涉案五套房屋的同时，要求答辩人赔偿购房款4148468元，明显违反了公平原则，依法均不应当予以支持。根据上述事实与理由，答辩人认为，原告的诉请没有事实与法律依据，应该依法予以驳回。
反诉原告安阳市城房置业有限公司向本院提出诉讼请求：依法撤销反诉人与被反诉人签订的《补充协议书》；请求被反诉人支付反诉人房屋差价款1112684元；本案事实费由被反诉人承担。事实与理由：一、反诉人已将涉案商铺交付被反诉人。2016年6月24日，反诉人与被反诉人签订《香格里拉认购书》（以下简称认购书），约定原告购买香格里拉小区幼儿园西门5号商铺（以下简称涉案商铺）及地下室，其中商铺233.06平方米，地下室116.53平方米；商铺1.6万元/平方米，地下室3600元/平方米，总价款为4148468元；2016年7月12日，反诉人将涉案商铺交付于被反诉人。原告收取了承租人的租赁费156000元。二、反诉人与被反诉人2016年10月21日签订的《补充协议》系受胁迫签订，且显失公平，应当依法予以撤销。2016年7月下旬，陈国福要求签订商品房买卖合同，并到安阳市房管局备案，但由于涉案商铺暂时不能备案，陈国福就以跳楼、扯条幅等方式逼迫反诉人将涉案商铺进行备案。为了解决上述问题，反诉人草拟了《幼儿园西05号商铺认购补充协议》文本。但是被反诉人拒接签署，并提出只能签订其提供的补充协议文本，否则将继续采用更为激烈的手段要挟反诉人。反诉人迫于无奈，于2016年10月21日，签订了本案的《补充协议书》。关于《补充协议书》合同的内容，反诉人认为补充协议为被反诉人单方制作的合同，未约定被反诉人（乙方）的违约责任，而对反诉人（甲方）约定了多项违约责任，分别是（1）将小区2号楼1单元105室商业房（289.43平方米）、2号楼1单元103室商业房（26.35平方米）、12号楼1单元901室（154.41平方米）、12号楼2单元1602室（106.36平方米）、12号楼3单元702室（106.9平方米）（以下简称涉案五套房屋）备案到乙方名下，不缴纳差价款，而实际上乙方分文未付房款，而且备案的价格与实际销售价格差距非常大；（2）乙方从第四笔房款实际交付日起，至幼儿园西商业签订《商品房买卖合同》并备案期间，甲方需按乙方支付的房款金额，按月息2分支付利息，而没有约定房款具体给付的时间；（3）约定若一方违约，违约方需向守约方支付房款总价款20%的违约金，而事实上补充协议都是甲方的义务，乙方唯一义务是给付第四笔房款，而没有约定实际给付的时间。综上所述，在被反诉人未支付全部房款，而反诉人已经将房屋交付给被反诉人，反诉人仅仅就房屋产证暂时未办理到被反诉人名下的情况下，双方签订的补充协议在双方当事人之间规定权利义务明显不对等，反诉人一方要承担更多的义务而几乎不享受权利并且在经济利益上要遭受重大损失，而被反诉人则几乎不付出代价获得较大的利益，而且被反诉人获得的利益要明显超过了法律所允许的限度。由此可见，本案的《补充协议》系在被反诉人的胁迫下签订的，且明显违反公平、等价有偿原则，明显属于显失公平，反诉人在法律规定的期限内依法享有撤销权，请人民法院依法撤销本案的《补充协议》；三、被反诉人应当支付反诉人房价差价1112684元。根据双方签订的认购书，涉案商铺的面积为233.06平方米，而商铺的实测面积是303.46平方米。原认购书载明地下室面积为116.53平方米，而地下室的实测面积为112.72平方米。根据：1、商铺的价款为：303.46平方米×16000元/平方米=4855360元；2、地下室价款为：112.72平方米×3600元/平方米=405792元；3、被反诉人在签订认购书后已向反诉人缴纳房款为4148468元。因此，依据实测面积计算，被反诉人实际需要再向反诉人补交房款4855360元+405792元-4148468元=1112684元。而这面积差1112684元被反诉人至今没有向反诉人支付。反诉人认为，根据《民法通则》第五十九条、《合同法》第五十四条之规定，本案双方签订的《补充协议》系在被反诉人胁迫下签订的；双方当事人之间规定权利义务明显不对等，违反公平、等价有偿原则，属于显失公平，应当予以撤销。同时，被反诉人还应支付反诉人房价差价1112684元。根据上述事实与理由，反诉人为维护本单位的合法权益，特依法提起反诉，依法判如所请。
反诉被告陈国福辩称，反诉人提出撤销《补充协议书》和要求支付房款差价1112684元，没有任何事实和法律依据。一、2016年10月21日，双方签订的《补充协议书》，是双方经过多次的协商、谈判、修改后，自愿达成的补充协议。该补充协议在双方商定后，就在被告的售楼处打印的，且因修改协议内容，多次补充打印协议书，而非原告单方的、提供的协议文本，根本不存在胁迫和显失公平。再则，该补充协议是因反诉人的严重欺诈行为，故意隐瞒被法院查封的情况下双方自愿签订的，而反诉人现在却扮演成一个无辜的售房者。二、幼儿园西105号商铺至今未能在房产部门登记备案，反诉人无法履行合同义务，根本不存在支付房款差价。退一步讲，根据《最高院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。反诉人请求支付房款差价1112684元，没有任何事实和法律依据。相反，反诉人请求原告支付增加面积的房款差价的事实，更能证明其存在销售欺诈，商铺的合同约定面积为233.06平方米，后增致303.46平方米，增加了70.6平方米，增加比例达30%之多，反诉人的商业欺诈故意且明显。3、反诉人主张的已将幼儿园西105号商铺交付原告不符合事实和法律依据。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。反诉人混淆法律对动产与不动产交付的规定，其主张依法不应得到法院的支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告陈国福提供陈国福身份证复印件、香格里拉认购书、补充协议书、房款单据、五套房屋手续、银行转账单据、幼儿园西商业查询表，被告安阳市城房置业有限公司提供收据、香格里拉认购书、测绘报告、光盘、补充协议，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，原告与被告签订了香格里拉认购书，被告将“香格里拉城市花园”位于文峰区灯塔路与××幼儿园西门××商业××第一间房屋，建筑面积为233.06平方米出售给原告，认购定金100万元，认购单价16000元，总房款4148468元，余款3148468元2016年7月1日之前交够200万，须于2016年7月10日前付清。原告须于签订本认购书后一周内携带本认购书原件、定金收据、身份证等相关证明文件和首期购房款或已交付的首期购房款收据到“香格里拉”销售中心与被告签署《安阳市商品房买卖合同》，被告承诺在此期间保留原告认购的物业。在未签署《商品房买卖合同》前，非被告原因而致使该物业不能出售时，被告应在确认之日起最迟不超过90日退还所交定金及其他款项予原告，原告同意不必附加利息及追加双倍定金赔偿。原告分别于2016年6月24日缴纳购房款990000元，2016年7月9日分两次缴纳购房款为10000元和1000000元、2016年7月12日向缴纳购房款2148468元。2016年7月12日，原告收到被告支付的一年房屋租金156000元。2016年10月21日，原告与被告签订补充协议书一份，协议约定：2016年6月24日，双方签订了《香格里拉认购书》被告因暂时无法将香格里拉城市花园小区幼儿园西05号商业房（简称幼儿园西商业）办理网签合同，达成以下协议，一、被告保证2016年12月31日前与原告签订幼儿园西商业的《商品房买卖合同》并备案，否则视为被告违约，2016年12月31日前被告具备签订《商品房买卖合同》并备案条件后，书面通知原告签订幼儿园西商业的《商品房买卖合同》后一周内，原告须无条件协助办理房产手续；二、签订本协议后3日内，被告自愿将该小区2号楼1单元105室商业房、2号楼1单元103室商业房、12号楼1单元901室、12号楼2单元1602室、12号楼3单元302室（简称五套房产）出售给原告，网签并备案至乙方名下，双方互不补差价，否则，视为被告违约。2016年12月31日前，若被告将幼儿园西商业签订《商品房买卖合同》并在安阳市房管局登记备案后，有权解除五套房产，原告无条件配合解除合同。三、从原告四笔房款实际交款日起，至幼儿园西商业签订《商品房买卖合同》并备案期间，被告需按原告支付的房款金额，按月息2分支付利息，利息可抵顶幼儿园西商业后期房款；四、若一方违约，违约方需向守约方支付房款总价款20%的违约金。2016年10月25日和2016年11月1日，原、被告双方签订了上述补充协议约定的五套房产的商品房买卖合同，并在安阳市房产管理局备案。另查明，香格里拉城市花园幼儿园西商业1单元105室买受人登记为王乃群名下，房屋状态为已限制登记。
本院认为，本案争议焦点为：被告是否应当履行五套房的商品房买卖合同，交付原告房屋并办理产权手续；被告是否应当退还原告购房款差额156000元并赔偿损失4148468元；被告是否应当支付原告违约金及利息；原、被告签订的补充协议是否应当撤销，原告是否应当支付被告房屋差价1112684元。根据原、被告2016年6月24日签订的香格里拉认购书时，被告明知协议约定的房产未登记在被告名下且已经被法院查封的事实而出卖给原告，违反法律规定，故本院认定原、被告签订的香格里拉认购书为无效合同。2016年10月21日，原、被告签订的补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方应当按照协议约定履行各自义务，原告按照协议约定履行了支付房款义务，被告应当按照约定交付和办理房屋过户手续。庭审查明位于香格里拉城市花园小区幼儿园西05号商业房已经办理登记到他人名下且被法院查封，补充协议第1、2条将该房产交付并办理到原告名下已不能实现。原告要求被告将位于文峰区兴国路以西、永明路以东、灯塔路以北香格里拉城市花园2号楼1单元103室、2号楼1单元105室、12号楼2单元1602室、12号楼1单元901室、12号楼3单元702室房屋交付原告并协助原告办理产权登记手续的诉请，证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。原吿要求被告支付违约金的诉请，根据原告实际缴纳的购房款3992486元，按照双方补充协议约定的违约金为798493.6元（3992486×20%）。原告要求被告从交款之日起按月息2分支付原告已付房款利息至房产交付的诉请，原、被告在补充协议中约定从四笔房款实际交款日起按照月息2分计算，故被告向原告支付利息应按照原告实际缴纳的购房款3992486元从2016年7月12日起按照月息2分计算至五套房产实际交付原告之日止。原告要求被告退还购房款差额156000元，双方在补充协议第2条约定不再补差价，且不违反法律规定，故原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告支付增加赔偿购房款的损失4148468元的诉请，由于双方签订的补充协议已对违约责任进行了约定，且原告没有证据证明其实际损失的数额，故本院对原告的该项请求依法不予支持。反诉原告要求撤销2016年10月21日双方签订的补充协议的反诉请求，因反诉原告提供的证据不足以证明协议内容系受胁迫或显失公平所签订，故本院对反诉原告的该项反诉请求依法不予支持。反诉原告要求反诉被告支付商业门面房的差价款1112684元的诉请，因原告已不再主张履行商业门面房合同，故反诉原告的该项反诉请求无事实依据，本院依法不予支持。被告安阳市城房置业有限公司辩称违约金过高，根据双方协议约定，本院认为双方约定的违约金未超过法律规定，故被告的该辩解，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于文峰区兴国路以西、永明路以东、灯塔路以北香格里拉城市花园2号楼1单元103室、2号楼1单元105室、12号楼1单元901室、12号楼2单元1602室、12号楼3单元702室房屋交付原告陈国福并协助原告办理上述五套房屋的产权登记手续；
二、被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈国福违约金人民币798493.6元及利息（利息按照月息2分以购房款3992486元为基数从2016年7月12日起计算至上述五套房屋交付之日止）；
三、驳回原告陈国福的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告安阳市城房置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47739元，原告陈国福负担28539元，被告安阳市城房置业有限公司负担19200元；财产保全费5000元，由被告安阳市城房置业有限公司负担；反诉案件受理费7457元，由反诉原告安阳市城房置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 刘亚峰
审 判 员 和晓璞
人民陪审员 邓丽娜
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 汪 海