阜新市细河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0911民初1129号原告史某，男被告某某公司委托代理人徐大江，北京国略律师事务所律师。原告史某诉被告某某公司（以下简称“某某”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法由代理审判员王欣远独任审判，公开开庭进行了审理。原告史某及被告委托代理人徐大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年原告与被告签署了编号为【A201200xxxx】的《商品房买卖合同》，向被告购买地址在阜新市细河区人民大街的房产，总价款402263元（含精装修）。该商品房买卖合同第八条规定,被告应当在2013年12月31日前将合乎约定条件的商品房交付原告使用。原告于2013年7月15日办理公积金贷款支付了房款。截止起诉之日,被告逾期交房的时间已经达到880天,构成严重违约，给原告造成的损失远高于合同约定违约金。根据原、被告协商一致，双方于2014年签订了退装修协议，双方同意变更交房标准，精装修费用一次性退还原告，但至今被告未予退还。被告承诺未能按期交房自2014年8月1日起每月补偿原告400元，因此原告要求被告给付补偿金。故此诉讼请求为：诉讼请求：1、判令被告向原告支付按实际收取房款总额计算的逾期交房违约金共计：35399.144元，（暂计至2016年5月31日），判令被告自2016年6月1日起按月支付违约金，直至交房之日止；2、判令被告向原告返还精装修费用共计74583.08元；3、判定被告按承诺支付2015年1月至2016年5月。每月400元补偿金共6800元，判定被告自2016年6月1日起按月支付补偿金，直至交房日；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、本案与其他法院已经在审理的案件相关联，其他法院的裁决是本案作出裁决的前提，应当将本案中止审理。待其他法院作出生效裁决后再行审理本案。2、确认答辩人迟延交房不构成违约，驳回原告诉讼请求；一、答辩人与原告之间签订并履行的《商品房买卖合同》不是一个孤立的合同，而是为履行另一个主合同而签署的从合同。原告所购买的商品房是由其所供职的某某国际阜新煤制天然气有限责任公司（以下简称某某公司）委托答辩人为其员工定向开发的住宅商品房。为此某某公司与答辩人于2011年签署了《协议书（一期职工住宅）》。《协议书》中前言部分已经明确阐述了这一点。协议书中的第六条阐明：“乙方自主决定向其员工分配购房指标和内部认购”；第七条阐明：“获得指标的乙方职工凭认购凭证于2012年3月20日与甲方（即答辩人）《职工住宅认购合同》，并依照《职工住宅认购合同》约定支付购房款”。后原告与被告正是依照《协议书》约定的方式签署并履行购房协议，此购房协议是为了履行作为主合同的《协议书》而从合同。判定上诉人是否违约，不能单独看上诉人履行购房协议的情况，还要结合《协议书》的约定全面综合考虑。二、某某公司严重违反《协议书》的约定，未能按约定及时为答辩人落实优惠政策，是导致答辩人未能按购房协议约定的时间交房的重要原因，答辩人已经就此起诉某某。答辩人为某某公司定向开发的职工住宅，其中一个重要的条件是某某公司承诺将从阜新市政府所给的优惠政策和补贴全部落实给答辩人，在此基础上购房职工享受了优惠的购房价格。但是至今某某公司仍未将优惠政策落实给答辩人，这严重违反了《协议书》第五条的约定，直接导致了答辩人未能按期对原告交房。因此原告已经在阜新市中级人民法院起诉某某公司，要求追究其违约责任。鉴于此，请贵院暂时中止审理本案，待阜新市中级人民法院作出相应裁决后，再恢复本案审理。三、由于某某公司违约在先，答辩人对原告迟延交房的行为不构成违约。由前述事实可知，某某公司与答辩人签订的《协议书》和答辩人与原告之间签订的购房协议是一个定向委托开发合同的两个部分，彼此是互相紧密联系不可割裂。《协议书》是购房协议的前提和基础，购房协议是《协议书》的具体履行和落实。在某某违约行为是导致上诉人未能按购房协议约定时间交房的重要原因，因此上诉人不构成违约。四、原告主张按同期银行贷款利率计算违约金，这一诉求与购房合同约定不符，应当驳回。首先，《补充协议一》明确约定了逾期交房违约金为购房款的每日万分之一，因此即使在答辩人迟延交房构成违约的前提下，也应当按照这一约定计算违约金；其次，原告所言违约金低于造成损失主张，没有任何证据能够证明，也不符合客观实际，其主张不应采信；再次，根据合同法立法精神，违约金的性质以补偿性为主，而不应过分追求惩罚性。原被告在《商品房买买卖合同》中约定的违约金比例足弥补原告的损失。因此原告关于调整增加违约金的诉求没有事实和法律依据。五、在交易房屋具备交付条件后，答辩人将立即履约向原告交付房屋。经审理查明,2013年,原告史某与被告签署了编号为【A201200xxxx】的《商品房买卖合同》，该合同第三条约定，原告向被告购买地址在阜新市细河区人民大街，建筑面积110.33平方米的商品房。该合同第四条约定，每平方米3646元，原告于2013年7月12日付清房款402263元。2014年5月12日，原、被告签定退装修协议书。商品房买卖合同第八条交付期限约定，“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该合同附件四第一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年8月13日，被告某某给某某公司出具《关于某某公司员工退装修房相关事项的说明》中第2条承诺“每平方米退装修款676元”，按此约定，被告某某应退给原告史某装修款74583.08元。2014年7月28日，被告某某下发公司文件《大唐荣城关于交房事宜通知》承诺：“对于xxxx项目迟延交房给予广大业主带来的不便我公司深表歉意，并决定自2014年8月1日起，除赔付房屋正常违约以外（合同约定全款到账为准），给予各位业主400元/月的额外补贴，最后再一次感谢广大业主对大唐荣城项目和阜新某某公司的支持。”被告某某已付2014年度四个月的额外补贴2000元。上述事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票（发票联）、商品房交易契约书、退装修协议书、房屋预告登记证明、关于某某员工退装修相关事项的说明、《xxxx关于交房事宜的通知》、《2014年12月1日关于大唐荣城项目主要问题答业主问》、庭审笔录等材料在案为凭，经开庭质证可以采信。本院认为，原告史某与被告某某公司签订的商品房买卖合同系原被告双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。根据原、被告合同约定，被告确有逾期交房行为，应承担相应的违约金。按照合同约定，被告应自合同约定的交房日期第二天（2014年1月1日）始，按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金。关于原告请求被告给付迟延交房额外补贴一节，被告已部分履行，应按其承诺继续履行，给付2015年至2016年5月的额外补贴。关于原告请求返还房屋装修款一节，因被告某某已针对此事向某某公司作出承诺，应按其承诺处理，退装修款74583.08元。关于被告称本案的产生是给大唐公司的职工建房，由于大唐公司违约造成迟延交房，其已在辽宁省阜新市中级人民法院起诉大唐公司，此案应中止审理和不构成违约两节，因合同具有相对性，某某与某某签订的《协议书》对原告不具备约束力，故对某某的这项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告史某与被告某某公司签订的房屋买卖协议合法有效，继续履行。二、被告某某公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告史某违约金35399元（按880日计算）。三、被告某某公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告史某2015年1月至2016年5月延迟交房的额外补贴6800元。四、被告某某公司于本判决发生法律效力后十日内返还给原告史某房屋装修款74583.08元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2636元，减半收取1318元，由被告某某公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。代理审判员  王欣远二〇一六年七月二十一日书 记 员  丁春雨