辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1650号
上诉人(原审原告)：李广凡，男，1961年5月20日生，汉族，辽宁科漫创业投资有限公司法定代表人，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：毕永广，男，1960年8月28日生，汉族，辽宁科漫创业投资有限公司职员，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：姜旭东，辽宁东绥律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：大连东港房地产开发有限公司，住所地大连市中山区人民路55号。
法定代表人：刘彩苓，该公司董事长。
被上诉人(原审被告)：李雅清，女。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：周莹、刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。
上诉人李广凡因与被上诉人大连东港房地产开发有限公司（以下简称”东港公司”）、李雅清确认合同无效纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李广凡上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持李广凡的一审诉请。事实和理由：本案实际上就是看案涉合同是否符合《合同法》第五十二条第一款第二项的规定，二被上诉人之间是否存在恶意串通，是否对上诉人利益造成了损害。上诉人认为案涉合同符合这两个条件，理由如下：本案涉及的是两套房屋，#、#号房屋，实际上一共是六套房屋，还有两个案件也在大连市中级人民法院审理。上述六套房屋以及其他的十几套房屋在此前由东港公司卖给了大连金阳进出口有限公司（以下简称”金阳公司”），房屋的单价都是每平方米14,000元，由于双方发生争议，东港公司将所有的合同都向法院提起了诉讼，包括了上述六套房屋，要求金阳公司支付购房款，继续履行合同，这些诉讼中绝大部分已经终审判决，法院支持了东港公司请求，要求金阳公司支付房屋价款。案涉六套房屋由于起诉先后原因，暂时没有判决，但是只要东港公司坚持，就会得到金阳公司按每平方米14,000元向东港公司支付房款的生效判决。由于东港公司拖欠李广凡2000多万元借款，李广凡另案起诉东港公司，并申请法院保全，法院依法裁定查封东港公司的2300余万元的财产，但是法院在实际查封过程中只查封了已经被抵押出去和已经被查封的财产，没有可执行财产，案涉的六套房屋由于登记在金阳公司名下，当时没有办法查封。此时东港公司面临一个选择，如果继续与金阳公司进行诉讼，他的执行款将被李广凡执行，如果退房、退款，案涉房屋也会被李广凡查封。在这种情况下，本案的二被上诉人恶意串通，在与金阳公司的案件能够胜诉审结的情况下，以每平方米8000元的价格签订了案涉合同，因为李雅清是东港公司向金阳公司索要房款案件及李广凡向东港公司索要欠款案件中东港公司的诉讼代理人，另外两个案件购房人分别是公司董事和公司法定代表人。东港公司在三位购房人均没有支付房款的情况下，直接在房管部门办理合同备案登记，目的是为了侵害上诉人的合法权益，直接导致上诉人的债权无法实现。案涉合同中只约定了房屋的坐落和单价8000元，房屋的交付时间没有规定，房屋交付手续也没有约定。且是以低于市场价将近一半的价格进行买卖。上诉人认为无论合同是否是虚假的，以低于市场价格一半的价格卖给公司高管、律师，就属于恶意串通。因为公司高管、律师不是普通买房人，而是公司相关利益人，以市场价格一半买到房屋，使债权人的债权无法实现，符合《合同法》第五十二条规定的情形。上诉人二审期间向法庭提供新证据，证明二被上诉人确实侵害了上诉人的合法权益，上诉人债权无法实现。因为2000多万元债权的案件，已经于2017年11月份进入了执行程序，在三个月执行期间内，没有执行到一分钱，且执行裁定书上也注明了东港公司没有履行判决义务，所以上诉人的合法权益确实被侵害，也符合《合同法》第五十二条的规定，案涉合同应为无效，请求法庭支持上诉人的上诉请求。
东港公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人关于案件背景的陈述并不符合实际情况，现纠正如下：1.在上诉人起诉东港公司时，东港公司与案外人金阳公司已生效的判决有且仅有一个，已起诉未判决案件是6个。2.金阳公司对于大连市中级人民法院做出的（2015）大民二终字第1195号民事判决提出了再审申请，东港公司于2016年2月接到了辽宁省高级人民法院的应诉通知书。在庭前调查时法官表示该案件的法律适用存在问题，为避免唯一已生效并执行的案件发生问题，东港公司才与案外人金阳公司进行了和解，而并非是上诉人陈述的东港公司因为与上诉人之间的诉讼才与案外人和解。上诉人对于东港公司与金阳公司和解的原因纯属于猜测，并非事实情况。二、关于上诉人所述的恶意串通并不存在。1.从身份上看，李雅清虽然当时是东港公司的诉讼代理人，但其不是东港公司的实际控制人，其劳动保险关系、工作关系不在东港公司，并不对东港公司的企业形成领导控制权利，其并不是利害关系人。2.从价格上看，8000元/平方米的价格虽然低于与金阳公司所签订的价格，但是与金阳公司的《商品房买卖合同》因为再审一事，并不当然有效，其价格也不能做为参考，并且东港公司以8000元/平方米出售的房屋并不止案涉房屋，还有其他房屋以此价格出售。3.东港公司是一家房地产开发企业，进行房屋买卖正是其经营范围的一项，不能因与上诉人之间的诉讼纠纷，而不准东港公司进行正常的经营行为，将所签订的《商品房买卖合同》视为无效。4.本案涉及的两套房屋及另两件案件涉及的四套房屋均不是东港公司的唯一房产，实际上上诉人已查封了东港公司名下近4900余平方米的房屋。东港公司出售案涉房屋并不当然会侵害到上诉人的权益。因此，出售房屋也不构成”明知会损害第三方的利益”。并且，上诉人并非是东港公司的唯一债权人，无论是在上诉人之前还是之后，东港公司均与他人存在诉讼及未履行的生效判决，即使案涉房屋未出售，房屋也不当然会被李广凡查封及在执行中取得。而在上诉人的上诉状中却反复表示，案涉房屋如不出售一定会被其查封并在执行阶段受偿，因此被上诉人之间串通侵害了上诉人李广凡的利益，这是与实际情况不符的。5.上诉人起诉东港公司后，应当向法院申请查封东港公司的账户，冻结李雅清的购房款，或向法院申请李雅清止付房款，并在执行阶段要求李雅清直接向其履行义务，但上诉人未进行上述自救行为，反而要求确认房屋买卖合同无效，这实际上反而侵害了李雅清的合法权益。
李雅清辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人与案涉房屋没有直接利害关系，因此，上诉人的诉讼请求不应当得到支持。1.上诉人不是案涉房屋的权利人，对案涉房屋没有必然的可期待利益。上诉人非东港公司唯一的债权人，案涉房屋利益非必然由上诉人享有。2.上诉人查封东港公司的财产数额是否能足额清偿东港公司对上诉人所负的债务，与本案《商品房买卖合同》的效力没有必然的因果关系。二、被上诉人之间的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，应当受到法律保护，上诉人没有恶意串通。1.房地产开发企业以高于建安成本的价格向企业高管、员工及其他利害关系人出售房屋，属于合法行为。事实上，只要高于建安成本，房地产企业是允许以优惠价格将房屋销售给企业的员工或其他关系人的。2.李雅清已全额支付房款，东港公司已经交付了案涉房屋，《商品房买卖合同》的内容已经完全履行完毕。上诉人关于二被上诉人之间虚假签订《商品房买卖合同》的说法既无任何证据，更与真实情况不符。三、上诉人提到李雅清名下备案的房屋多达10余套，均未办理产权登记及缴纳契税的手续，纯属主观臆断，按照上诉人的说法，李雅清的工作业务就是和不同的开发商恶意串通，为其进行备案登记，而不是实际履行买卖合同，事实上除了上诉人查封的两套房屋，其他所有房屋均已取得产权证书，并且多数在银行有贷款。案涉两套房屋未能变更登记至李雅清名下就是因为被李广凡申请查封了。四、李雅清认为上诉人才和东港公司恶意串通，上诉人与东港公司的案件于2017年11月3日就进入了执行程序，却至今未查封东港公司的帐户，也未拍卖已查封的东港公司所有的4层房屋，从该4层房屋的抵押额来看，上诉人必将足额受偿。但上诉人怠于申请强制执行东港公司，而是一味纠缠李雅清所购买的两套房屋。因此，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
李广凡向一审法院起诉请求：确认二被告之间签订的坐落于大连市中山区人民路#号#、#两套房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：2016年5月5日，被告东港公司与被告李雅清签订《商品房买卖合同》两份，约定被告李雅清购买被告东港公司开发建设的坐落于大连市中山区人民路#号、#号两套房屋，房屋单价为每平方米8000元，房屋价款分别为1,132,960元和573,280元，买受人于签约当日一次性付清房款。两套房屋在签约当日备案登记至被告李雅清名下。2016年7月15日，被告李雅清向被告东港公司支付房款1,000,000元和706,240元，共计1,706,240元；2016年10月9日、10月10日，被告东港公司向被告李雅清开具购房发票两张，金额分别为1,132,960元和573,280元。被告李雅清系被告东港公司与金阳公司房屋买卖合同纠纷案的诉讼代理人。
被告东港公司曾就案涉房屋以房屋买卖合同纠纷为由在一审法院向案外人金阳公司提起诉讼，双方在案件审理过程中达成和解，该案于2016年5月6日在一审法院以撤诉方式结案。
原告于2016年1月19日以民间借贷纠纷为由在大连市西岗区人民法院向被告东港公司提起诉讼，并提出财产保全申请，大连市西岗区人民法院于2016年2月23日做出（2016）辽0203民初232号民事裁定书，裁定冻结被告东港公司名下的银行存款2363万元或查封、扣押其他等值财产。该案因原告增加诉讼请求，其诉讼标的超出基层人民法院审理范围，移送至大连市中级人民法院继续审理。大连市中级人民法院于2017年5月5日做出（2016）辽02民初452号民事判决书，判决被告东港公司偿还原告借款本金2055万元、支付律师费92.5万元，并自2014年8月1日起至欠款偿还之日止，按年利率24%支付上述借款本金2055万元的利息。被告东港公司不服，向辽宁省高级人民法院提出上诉，辽宁省高级人民法院于2017年11月7日做出（2017）辽民终849号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：本案争议的焦点为二被告签订《商品房买卖合同》的行为是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项”恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”而致合同无效的情形。一审法院认为，经生效判决的确认，原告作为被告东港公司的债权人，有权据此向一审法院提起确认合同无效之诉，但其应提交证据证明二被告存在恶意串通的故意及原告利益因此受到了损害。被告李雅清作为被告东港公司的诉讼代理人，虽可能知悉被告东港公司与原告之间存在债务纠纷，但该身份并不妨碍其作为买受人与被告东港公司签订《商品房买卖合同》，其在合同中约定签约当日付清全部房款、在其后二个月左右即2016年7月15日付清房款，并未超出正常的交易习惯，并不能因其身份和交易价格、时间节点即断定二被告之间存在恶意串通的故意；同时原告亦需举证证明其利益受到了损害，原告、被告东港公司均认可大连市西岗区人民法院已查封被告东港公司名下数套房屋，但就被查封的房屋是否不足以抵偿被告东港公司所欠付原告的债务，原告未向一审法院提交证据加以证明。故原告提交之证据尚不足以证明二被告签订《商品房买卖合同》的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项之规定，其要求确认合同无效之诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回原告李广凡的诉讼请求。案件受理费500元，由原告李广凡负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于李广凡提供的（2017）辽02执850号执行裁定书和协助执行通知书，二被上诉人对其真实性无异议，本院予以确认，上述证据显示，因东港公司未履行（2017）辽民终849号民事判决书确定的义务，本院依法查封了东港公司位于中山区人民路#号的房产23层、24层、25层、26层、15层部分房屋（面积共计5,205.31平方米）。对于李广凡提供的三套借款合同和抵押合同，二被上诉人对其真实性无异议。根据上述证据显示，2015年4月13日，大连鑫丰经贸有限公司向大连银行股份有限公司第四中心支行借款3000万元，借款期限12个月，自2015年4月13日至2016年4月13日，东港公司以中山区人民路#号24层、25层共24套房屋为大连鑫丰经贸有限公司的上述借款提供抵押担保，抵押物面积2,478.26平方米，评估总价为4,293.5万元；2015年2月11日，大连鑫丰经贸有限公司向哈尔滨银行股份有限公司大连分行借款1800万元，借款期限12个月，自2015年2月11日至2016年2月10日，东港公司以中山区人民路#号23层、26层共38套房屋为大连鑫丰经贸有限公司的上述借款提供担保；2015年9月1日，大连雅泰物业管理有限公司向哈尔滨银行股份有限公司中山支行借款360万元，借款期限12个月，自2015年9月2日至2016年9月1日，东港公司以中山区人民路#号23层4套房屋为大连雅泰物业管理有限公司的上述借款提供担保。东港公司出具《情况说明》，认可为上述公司提供抵押担保的事实，同时表示上述借款合同、抵押合同均未展期，债务已到期而借款人未清偿，同时陈述，上述抵押合同的抵押权人银行已经提起诉讼主张抵押权。对于李广凡提供的大连市不动产登记中心向本院出具的回执单，二被上诉人对其真实性无异议，本院予以确认。该证据显示，中山区人民路#15层9号、10号、11号、12号于2013年12月2日被另案查封，李广凡系轮候查封。双方当事人均认可，李广凡申请查封的东港公司位于中山区人民路#号的房产除15层9号、10号、11号、12号房屋已被本院另案在先查封外，其他的房产均已被东港公司设定抵押权。关于东港公司、李雅清提供的辽宁省高级人民法院2016年2月1日作出的《应诉通知书》，李广凡对其真实性均无异议，本院予以确认。该证据证明金阳公司与东港公司的商品房销售合同纠纷案件，因金阳公司不服本院作出的（2015）大民二终字1195号民事判决申请再审，辽宁省高级人民法院已立案审查。
本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院补充查明：东港公司起诉金阳公司，要求金阳公司支付位于中山区人民路#号房屋的购房款及违约金。本院2015年9月18日作出（2015）大民二终字第1195号民事判决书，支持了东港公司要求支付购房款的诉请。该判决查明，2011年11月28日，东港公司与金阳公司签订《商品房买卖合同》，东港公司将中山区人民路#号#号房屋出售给金阳公司，建筑面积108.06平方米，总价款1,512,840元（单价为每平方米14,000元）。
在案号为（2016）辽02民初452号、李广凡诉东港公司民间借贷纠纷案件中，李雅清系东港公司的委托诉讼代理人。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为东港公司与李雅清2016年5月5日签订的《商品房买卖合同》是否因恶意串通而应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。故若以恶意串通为由确认合同无效需同时具备两个条件，一是存在恶意串通的行为；二是对国家、集体或第三人的利益造成损害。本院认为，东港公司与李雅清签订《商品房买卖合同》的行为符合上述要件，应依法认定为无效。主要理由如下：
第一，东港公司与李雅清之间存在恶意串通的故意。首先，从合同签订的主体看，东港公司出售案涉房屋的对象李雅清是东港公司与金阳公司房屋买卖合同纠纷案件及东港公司与李广凡民间借贷纠纷案件中东港公司的委托诉讼代理人，李雅清对于东港公司欠付李广凡借款、东港公司房产被查封及对外抵押、东港公司与金阳公司房屋买卖合同纠纷案件已有东港公司胜诉的生效判决等情况是明知的。其次，从合同签订的时间看，东港公司与李雅清签订《商品房买卖合同》时，李广凡已经以借贷纠纷为由将东港公司诉至法院，并查封了东港公司相应价值的房产，同时，东港公司亦已向案外人金阳公司提起了要求支付案涉房屋购房款的诉讼，在本院已生效的（2015）大民二终字第1195号案件中，已判令金阳公司向东港公司支付#号房屋购房款，购房款的支付标准为每平方米14,000元，故东港公司有理由预期其与金阳公司案件的判决结果将按照同案同判的原则参照已生效的（2015）大民二终字第1195号案件处理，即东港公司要求金阳公司按照每平方米14,000元的价格支付案涉房屋购房款的诉请应能够获得支持。在此情形下，东港公司未继续进行与金阳公司的诉讼，而是采用了撤诉的方式，放弃了其能够胜诉而获得金阳公司按照14,000元/平方米标准支付购房款的诉请，并在撤诉的前一日，即与李雅清签订了案涉的两份《商品房买卖合同》，同时在李雅清未按合同约定交付购房款的情况下办理了合同备案手续。东港公司以低于与金阳公司所签订合同价格6000元的标准处分公司资产，显然违反常理。由于东港公司以李广凡已申请查封的中山区人民路55号亚太国际金融中心共计66套房屋为案外人提供抵押担保的债权已届清偿期，借款人均未能清偿到期债权。李广凡一旦胜诉，已查封的财产即存在不能保证生效判决执行的现实可能性，李广凡将有可能继续申请查封东港公司的其他财产，包括东港公司对金阳公司的债权。故东港公司与李雅清签订《商品房买卖合同》的行为致使李广凡的债权难以实现，主观上存在恶意。再次，从双方签订合同的内容看，东港公司与李雅清签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价是8000元，而2011年11月28日东港公司与金阳公司签订的合同约定的房屋单价是14,000元，东港公司2015年4月为大连鑫丰经贸有限公司的借款提供抵押担保时同一栋楼的房屋评估单价为17,325元（4,293.5万元÷2,478.26平方米）。结合案涉房屋地理位置等因素，每平方米8000元的价格明显过低，东港公司以低于市场售价的价格销售案涉房屋不合常理，主观上存在恶意。最后，从双方合同的履行情况看，东港公司与李雅清2016年5月5日签订的《商品房买卖合同》约定案涉两套房屋的价款为1,132,960元及573,280元，买受人于签约当日一次性付清房款。而李雅清于2016年7月才支付购房款，即在李雅清尚未支付任何一笔购房款的情况下，东港公司已将案涉房屋备案至李雅清名下，显然有悖于正常的商品房交易流程。东港公司称李雅清在签订合同当日交付了2万元定金，但未能提供相应的证据予以证明，且李雅清在2016年7月一次性交付了两套房屋的购房全款，与其之前交付2万元定金的陈述相矛盾，故对李雅清已交付定金的事实本院不予认定。综上，从东港公司与李雅清签订《商品房买卖合同》的背景、合同内容及履行情况等综合判断，双方的买卖合同存在恶意串通的行为。
第二，东港公司与李雅清签订案涉《商品房买卖合同》的行为给李广凡造成了损害。本院及辽宁省高级人民法院的生效判决已经确认东港公司向李广凡偿还借款2055万元及利息等相关费用，李广凡虽查封了东港公司的相应房产，但因东港公司以该被查封房产为案外人提供抵押担保，债务已届清偿期而案外人未能清偿债务，导致因银行抵押权在先，李广凡未能顺利执行其已查封的东港公司房产以实现债权。在此情形下，东港公司对金阳公司的债权即成为李广凡可申请执行的财产，但东港公司在其与金阳公司的诉讼中撤诉，并将案涉房屋在撤诉前转让给其委托诉讼代理人李雅清，致使李广凡既不能通过执行案涉房产，亦不能通过执行金阳公司支付的购房款实现债权。基于此，在东港公司未能提供充分的证据证明其已抵押的财产存在残值或其另有可供执行的财产足以清偿东港公司对李广凡欠款的情况下，东港公司与李雅清签订的《商品房买卖合同》客观上损害了李广凡的利益。
综上所述，东港公司与李雅清签订《商品房买卖合同》的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，应依法认定为无效。李广凡的上诉请求成立，本院予以支持，一审法院驳回李广凡诉请欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初3640号民事判决；
二、大连东港房地产开发有限公司与李雅清于2016年5月5日签订的坐落于大连市中山区人民路#号、#号房屋的两份《商品房买卖合同》无效。
一审案件受理费500元，由大连东港房地产开发有限公司负担；二审案件受理费500元，由大连东港房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 阁成宝
审判员 陈 伟
二〇一八年四月二十六日
书记员 杜玉洁