福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0304民初2604号
原告：中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行，住所地福建省莆田市荔城区梅园东路616号。组织机构代码证代码85551619-2。
主要负责人：林志铭，行长。
委托诉讼代理人：林志广、许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。
被告：张云华，男，汉族，1985年5月24日出生，住福建省莆田市秀屿区。
被告：刘艳，女，汉族，1984年2月13日出生，住福建省莆田市秀屿区。
被告：莆田市凤达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区梅园路西段梅园桥南侧。统一社会信用代码913503007053647018。
法定代表人：林凤鸣，董事长。
委托诉讼代理人：彭海涛，男，汉族，员工。
原告中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称“农业银行荔城支行”）与被告张云华、刘艳、莆田市凤达房地产开发有限公司（以下简称“凤达公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行荔城支行的委托诉讼代理人许莉莉到庭参加诉讼，被告张云华、刘艳、凤达公司经本院开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业银行荔城支行向本院提出诉讼请求,1.张云华归还农业银行荔城支行借款本金765825.08元，并按合同约定承担相应的利息、罚息、违约金等费用（暂计至起诉之日为57089.16元）；2.农业银行荔城支行对张云华、刘艳所有的位于福建省××城区××路与××交叉口东南侧“××”××号房地产的折价或变卖、拍卖价款享有优先受偿权；3.凤达公司对张云华的上述第一项债务承担连带偿还责任；4.本案的诉讼费用由张云华、刘艳、凤达公司共同承担。庭审中，农业银行荔城支行将上述第1项诉讼请求的中的“违约金”变更为“复利”，“暂计至起诉之日”变更为“暂计至2016年5月30日”，金额不变；事实与理由：2013年9月13日，农业银行荔城支行与张云华、刘艳、凤达公司共同签订一份编号为35020120130080024的《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”）。借款合同约定：张云华向农业银行荔城支行借款本金79万元整，用于购买凤达公司开发的位于福建省××城区××路与××交叉口东南侧“××”××号的房地产，建筑面积为129.09平方米，套内建筑面积为105.26平方米；借款期限240个月，自2014年1月2日起至2033年9月1日止；借款执行浮动利率；借款人应按合同约定分期偿还借款本息，自借款发放后，每期末月的20日为还款日，还款方式为等额本息；借款人未按照合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利等违约责任以及诉讼管辖地为农业银行荔城支行住所地的人民法院等内容。另外，借款合同第三十四条约定，张云华、刘艳以其所有的位于福建省××城区××路与××交叉口东南侧“××”××号的房地产为张云华的上述债务提供抵押担保，并以农业银行荔城支行为权利人，办理了相应的预告抵押登记。同时，凤达公司自愿为张云华的债务提供阶段性的担保。2014年1月2日，农业银行荔城支行依约发放贷款，将金额为79万元的借款本金存入合同第三十条约定的银行账户内。然张云华未依约履行还款付息的义务，仅偿还部分的借款本息，截止2016年5月30日，张云华尚欠农业银行荔城支行借款本金765825.08元及约定的利息等费用，已构成违约，凤达公司亦未尽担保义务。
凤达公司书面辩称,1、农业银行荔城支行要求凤达公司承担连带责任没有法律依据。农业银行荔城支行与张云华、刘艳及凤达公司签订的《个人购房担保借款合同》是农业银行荔城支行提供的格式合同，张云华、刘艳及凤达公司不能修改或变更，直接加重了凤达公司的责任，不能作为凤达公司的意思表示，根据《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此本案农业银行荔城支行提供的格式条款中要求凤达公司承担连带责任的条款是无效的，也是没有任何依据，只能由张云华、刘艳承担还款责任；2、凤达公司不应该承担还款责任。本案张云华、刘艳的房子已经办理抵押预告登记，具有法律效力，可以对抗第三人，农业银行荔城支行对张云华、刘艳的房子有优先受偿权。根据《物权法》第176条规定，债权人应该对债务人物的担保进行优先受偿，不足部分再由担保人偿还。本案张云华、刘艳的房产已经足以偿还债务，凤达房地产公司不应承担还款责任；3、即使凤达公司承担保证责任，也只应承担部分责任。根据《借款合同》第三十七条的约定，凤达公司提供阶段性连带保证责任，保证责任从借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以农业银行荔城支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。凤达公司于2014年12月24日通知张云华、刘艳在2014年12月30日前办理完房屋权属证书，但因张云华、刘艳个人原因，拒不办理房屋权属证书，所以若凤达公司要承担保证责任的话，也只应承担2014年12月30日前的部分保证责任。
张云华、刘艳未作答辩。
农业银行荔城支行围绕诉讼请求依法提供了以下证据：
证据一：农业银行荔城支行《营业执照》、《组织机构代码证》、《负责人身份证明》、张云华、刘艳《身份证》、凤达公司《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份，欲证明：双方当事人的诉讼主体资格；
证据二：《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》复印件各一份，欲证明：1、张云华向农业银行荔城支行借款本金79万元整，用于购买凤达公司开发的位于福建省××城区××路与××交叉口东南侧“××”××号的房地产，建筑面积为129.09平方米，套内建筑面积为105.26平方米，购房合同编号为MF-2007-01-C201305191；借款期限240个月，自2014年1月2日起至2033年9月1日止。以及借款利率、诉讼管辖以及相应的违约责任等；2、张云华、被告二以其所有的房地产为本案的借款提供抵押担保，并以农业银行荔城支行为权利人，办理了相应的预告抵押登记。3、凤达公司为本案的借款提供阶段性的保证担保；
证据三：《业务凭证》复印件三页，欲证明：截止2016年5月30日，张云华尚欠农业银行荔城支行借款本金765825.08元及约定的利息等费用，已构成违约。
凤达公司未到庭参加诉讼，但在庭审前向本院提供凤达公司《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《房产登记证莆房权证城厢字第××号》、2014年12月24日《湄洲日报》复印件一组。
本院分析认定如下,张云华、刘艳、凤达公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。农业银行荔城支行提供的证据来源合法，真实有效能够相互印证，可以证实当事人的主体身份、借贷担保等事实，故本院对农业银行荔城支行提供的上述证据的真实性、合法性、关联性及证据所体现的内容均予以确认。凤达公司庭前向本院提供的证据《房产登记证莆房权证城厢字第××号》、2014年12月24日《湄洲日报》均无原件核对，且未陈述证明内容，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。凤达公司《营业执照》、《法定代表人身份证明》与农业银行荔城支行提供的证据相一致，且在本院（2016）闽0304民初2605号案件中有原件予以核对，真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年8月3日，凤达公司(出卖人)与张云华、刘艳(买受人)签订编号为MF-2007-01-L201305191的《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于福建省××城区××路与××交叉口东南侧“××”××房的商品房等内容。
2013年9月13日，农业银行荔城支行(贷款人)与张云华(借款人、抵押人)、刘艳(抵押人)、凤达公司(保证人)共同签订一份《个人购房担保借款合同》，该合同主要约定：张云华向农业银行荔城支行借款本金79万元整，用于购买凤达公司开发的位于福建省××城区××路与××交叉口东南侧“××”××号的房地产，建筑面积为129.09平方米，套内建筑面积为105.26平方米，购房合同编号为MF-2007-01-C201305191；借款期限240个月；借款执行浮动利率；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的20日；借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整而调整；借款人未按照合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利等违约责任以及诉讼管辖地为农业银行荔城支行住所地的人民法院；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方法实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；张云华、刘艳以其购买的位于福建省××城区××路与××交叉口东南侧“××”××号房地产为借款本息提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等内容。2013年9月26日，张云华、刘艳将其所购买的上述商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记抵押权人为农业银行荔城支行。农业银行荔城支行依约于2014年1月2日将上述借款本金79万元支付给张云华，约定借款期限自2014年1月2日起至2033年9月1日止，借款发放日执行年利率6.55%，逾期年利率9.825%。借款发放后，张云华未依约履行还款付息的义务，仅偿还部分借款本息，截止2016年5月30日，张云华尚欠农业银行荔城支行借款本金765828.08元和利息、罚息、复利共51910.56元及自2015年5月31日起按合同约定的利息、罚息、复利等费用，致诉讼。
审理期间，农业银行荔城支行于2016年7月19日向本院提出财产保全的申请，要求查封:1、张云华、刘艳名下共有的坐落于福建省××城区××路与××交叉口东南侧“××”××号的商品房（合同备案号：L201305191，查封金额以50万元为限；2、张云华所有的车牌号为闽Ｂ×××××的机动车一辆，查封价值以10万元为限；3、刘艳所有的车牌号为闽Ｂ×××××机动车一辆，查封价值以21万元为限，并提供财产担保。本院依法于2016年8月1日作出(2016)闽0304民初2604号民事裁定，裁定查封上述涉案房产、车辆。
综上所述，本院认为,涉案的《商品房买卖合同》、《借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，当事人均应依约全面履行各自的义务。农业银行荔城支行依约将借款本金79万元借给张云华，已履行合同义务；但张云华未能完全按约履行还本付息义务，尚欠农业银行荔城支行借款本金765828.08元及相应的利息、罚息、复利等费用，已构成违约，应承担继续还本付息的违约责任，故农业银行荔城支行诉求张云华还本付息，于法有据，本院予以支持。根据借款合同的约定，凤达公司为本案债务承担阶段性连带责任保证，自借款发放之日起在张云华取得房地产权属证书并办妥以农业银行荔城支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为本案债务承担连带保证责任，而本案尚未办理抵押权登记，故农业银行荔城支行要求凤达公司对上述债务承担连带偿还责任，于法有据，本院予以支持。张云华、刘艳虽提供其购买的涉案商品房为抵押物，办理预购商品房抵押预告登记，但预告登记是为保障将来实现物权而设置的在一定期间范围内有效的一种制度，并未赋予预告登记以直接取得物权的效力，故农业银行荔城支行主张对涉案房产享有优先受偿权的请求，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。凤达公司书面抗辩其通过登报公告通知包括张云华、刘艳在内的业主办理相关产权证件，其担保责任已免除或仅应承担截止至登报公告之日止的担保责任，但凤达公司登报公告仅系其与包括张云华在内的业主之间的法律关系，不能对抗农业银行荔城支行；凤达公司辩称涉案借款合同系农业银行荔城支行制作的格式条款，加重凤达公司的责任，应认定担保条款无效，但从借款合同中看，涉及担保的条款有加黑体现，且凤达公司不仅对本案债务提供担保，对其他房业主购买凤达公司开发的涉案房产楼盘的其他购房者在农业银行荔城支行的商品房贷款也提供担保，可见凤达公司应已知晓借款合同中对担保人的约定，故凤达公司的上述所有抗辩理由不能成立，本院不予采纳。农业银行荔城支行的诉求，有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。张云华、刘艳、凤达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、张云华应在本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行借款本金765828.08元和截至自2016年5月30日利息、罚息、复利51910.56元及自2016年5月31日起至还清借款本金之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利(利息利率为中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率；罚息利率为利息利率上浮50%；复利以未能清偿的利息为基数，在借款期限内按利息利率计算，借款逾期后按罚息利率计算)；
二、莆田市凤达房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；
三、驳回中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行的其他诉讼请求。
如果张云华、莆田市凤达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11978元、保全费4570元、公告费720元，合计17268元，由张云华、莆田市凤达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林嘉伟
人民陪审员 黄秀清
人民陪审员 宋益清
二〇一七年二月七日
书 记 员 肖 婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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