江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0171号
上诉人（一审原告）于迎春，居民。
委托代理人张培农，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）戈立春（又名戈立昌），居民。
被上诉人（一审被告）林书保，居民。
委托代理人吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。
原审第三人葛立付（富）。
上诉人于迎春因与被上诉人戈立春、林书保一审第三人葛立付房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
于迎春一审诉称：于迎春与戈立春于1992年2月举行结婚仪式，1994年领取结婚证，后于1998年经法院调解离婚。虽经法院调解离婚，但于迎春和戈立春一直在一起以夫妻名义同居生活。同居期间，于迎春与戈立春于2008年8月14日以戈立春名义购买了案外人李文书楼房一处（房屋所有权证号为：宿迁房权证宿迁字第××号，建筑面积209平方米）、以于迎春名义购买了案外人李小刚、蔡大伟共有的房屋及宅基地一处（两间东屋、一间卫生间、一处门楼及院墙，均没有产权证，土地使用证号：宿国用（2012）字第35030号）。2008年10月，于迎春与戈立春分居。分居后，于迎春曾就子女抚养及财产分割提起诉讼，宿迁市宿城区人民法院经审理后做出（2009）宿城民一初字第01145号民事判决。后于迎春不服该判决，向宿迁市宿城区人民检察院申诉，该院审查后提起宿迁市人民检察院抗诉，后宿迁市中级人民法院裁定该案由宿迁市宿城区人民法院再审。该案经再审后作出（2009）宿城民一再初字第00006号民事判决。后戈立春不服该再审判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院经审理后维持了再审判决。
于迎春与戈立春结婚后，在父母主持分家时，将登记在戈立春哥哥葛立付名下的一处房屋分给于迎春及戈立春，于迎春及戈立春又拿出一部分资金补偿其他家庭成员，该房屋经于迎春及戈立春多次添附。在拆迁时，戈立春以其哥哥葛立付的名义领取了拆迁款，并用其中的196000元拆迁款购买了李文书的上述房屋。在于迎春与戈立春同居关系析产案件中，法院经审理后认为原属案外人李文书的房屋因系登记在葛立付名下房屋的拆迁款购买，有可能涉及葛立付的利益没有一并处理。对于以于迎春名义购买的案外人李小刚、蔡大伟的房屋也未提及。判决后，于迎春曾与戈立春协商处理李文书及李小刚的房屋，由于群众一直传言房屋将要拆迁，于迎春便于戈立春协商一致：待拆迁时再处理补偿款。2012年下半年，于迎春得知上述房屋将被征收，到征收部门了解情况时才发现戈立春于2009年9月9日私自将上述两处房屋出卖给了林书保。于迎春认为，上述两处房屋均属于于迎春与戈立春共同共有，在未征得于迎春书面同意的情况下不得处分，2009年9月9日戈立春与林书保签订的房屋买卖合同属于无效合同。目前上述房屋处于征收中，上述房屋50%的征收补偿款应属于于迎春所有。现诉至法院，请求法院依法确认戈立春与林书保2009年9月9日签订的房屋买卖合同无效，并依法确认被征收人为林书保，房屋征收号为B区181号的50%征收补偿款属于于迎春所有。
戈立春一审辩称：1.有关诉争房屋的情况。1986年，戈立春父母在新苑居委会一组位置上建造了房屋，登记产权人是葛立付（后来颁发的房产证号19-S-0**、土地证号9-1-**），该房屋由戈立春借用。1997年之前，于迎春、戈立春在其上建造了两间过道屋。2000年8月2日，房产部门根据此前的房屋状况，颁发了房产证，记载此房有房屋四幢，房产证平面图上可以反映出房屋的楼层、面积、建造时间等。2004年10月17日，戈立春受葛立付的委托与拆迁事务所签订房屋拆迁补偿安置协议，补偿款是250974.3元。拆迁部门将该补偿款支付至葛立付账户。在拆迁协议签署前一周，即2004年10月9日，戈立春以葛立付的名义与李文书签订房屋买卖协议，购买了其所有的位于幸福一组的房屋两幢（房产证号为15-S-7**，土地证号为2002-35029号）和其子李小刚的两间房屋（土地使用证号为2002-350**号，没有房产证），合计价款21.6万元。当日，戈立春、于迎春以及戈立春的姐姐、姐夫在场情况下，戈立春姐姐代替葛立付垫付了两万元购房定金，李文书向戈立春出具了收条。2004年11月12日，葛立付把拆迁款中19.6万元汇至李文书账户。为了办理房屋过户手续，葛立付向契税管理部门申请了契税减免手续，后因还需补缴部分契税就没有办理过户登记。葛立付考虑戈立春没有居住条件，同意戈立春继续居住。戈立春居住该房屋属于借用性质，房屋的产权人是葛立付。为了确认房屋已经转让的事实，避免与李文书产生争议，2007年8月14日，戈立春与李文书、翟翠英补签房屋买卖协议，并进行了公正。同日，李小刚、蔡大伟还签署了委托书，委托戈立春全权代表处理其转让的无证房屋，并进行了公证。由于戈立春和于迎春多次发生诉讼，而于迎春还要求分割该房屋，葛立付一气之下要求戈立春将该房屋转让。2009年9月9日，即戈立春和于迎春诉讼的再审期间，戈立春经中介部门将该房屋略高于市场价格转让给林书保。戈立春后来又将转让款支付了葛立付。戈立春迁至王新顺房屋居住。2.关于戈立春和于迎春婚姻方面问题。1994年4月，戈立春和于迎春登记结婚，1998年5月4日经宿城区人民法院调解，双方离婚，约定于迎春放弃房产等财产份额。离婚后，双方同居了一段时间，同居期间，双方无稳定工作，没有稳定收入。因同居关系析产、子女抚养纠纷，宿城区人民法院（2009）宿城民一再初字第00006号（后更正为00012号）案件再审判决中认定双方同居关系延续至2008年10月。在该案原审阶段【（2009）宿城民一初字第01145号】，于迎春主张购买李文书的房屋系同居期间的共同财产，并要求予以分割。法院认为，该房屋系用位于新苑一组的房屋所有人权人葛立付的拆迁款所购买，该拆迁款可能涉及葛立付的利益，故对用拆迁款购买的该房屋要求另案处理。3.如上所述，新苑一组的房屋系葛立付所有，戈立春借用。戈立春和于迎春对该房屋无产权。至于双方在1997年之前对该房屋的添附部分，由于双方在1998年5月离婚时，于迎春已经承诺放弃财产份额，那么添附部分的产权应属于戈立春所有。后来用此房拆迁款购买的李文书的房屋，显然没有于迎春的份额。戈立春后来受葛立付的委托，不需再经过于迎春的同意就有权将该房屋转让。4.2009年9月9日，根据当时的市价，戈立春将房屋以略高于市场价格转让给林书保，房款后已转交给葛立付。戈立春代替葛立付与林书保签订的房屋转让协议，不具有合同法第52条规定的无效情形，合同有效。5.由于于迎春对新苑一组的房屋无份额，那么于迎春对用新苑一组房屋拆迁款购买的李文书的房屋显然也无份额。于迎春主张当前房屋拆迁补偿款的50%份额没有事实和法律依据。
林书保一审辩称：于迎春的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回于迎春诉讼请求。戈立春对涉案房屋享有处分权，于迎春提供的诉讼证据可以证实，戈立春与李文书是以个人名义签订房屋买卖协议，与林书保也是以个人名义签订房屋买卖协议，两次买卖房屋的时间均是在戈立春与于迎春离婚之后，而不是在婚姻存续期间。另一方面，（2009）宿城民一再初字第0006号民事判决书第二页第二段，法院审理查明部分明确表述戈立春是以葛立付（富）的名义领取拆迁款25万元，于迎春和戈立春认可了从该拆迁款中取出196000元购买了李文书位于幸福一组的房屋并签订房屋买卖协议的事实，由此可见涉案房屋的房款并不是双方共同的财产，而是他人的财产。根据该判决书判决结果第五项，其他共有财产及共同债权归戈立春所有的陈述，于迎春和戈立春之间关于共有财产的部分已经处理完毕，而涉案的房屋如果不是葛立付的话也应属戈立春所有。综上，戈立春有权处分涉案房屋，于迎春无权主张。林书保在购买涉案房屋时对于于迎春和戈立春是否共同生活，涉案房屋是否是共同生活期间的共有财产并不知情。林书保对涉案房屋系善意取得，在购买涉案房屋时戈立春未告知林书保，该房屋存在权益纠纷。该房屋是林书保通过中介所购买，鉴于戈立春系单身，林书保为了防止有纠纷便要求戈立春提供相关的材料。戈李春向林书保出具了法院调解书和李文书的购房协议以证明戈立春系离婚状态且涉案房屋是离婚后自行购买，没有任何纠纷。林书保在购房时尽到了审查的义务。戈立春和林书保签订协议后林书保支付了房价款369000元，该价格略高于当时当地的市场价，系合理对价。支付房款后戈立春交付房屋给林书保，并且由林书保居住至拆迁，没有任何人主张权利。综上，林书保认为，双方的买卖协议是合法有效的，林书保依法取得了房屋的所有权，于迎春的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。
葛立付一审述称：新苑一组的房子是葛立付自己挣钱盖的，是葛立付给戈立春住的。当时戈立春带于迎春从新疆回来，说没有房子住，葛立付就说借给戈立春住。1997年葛立付又盖了其他房子，就搬出去了。后来戈立春说要建点房子，就两间，葛立付就让他建了。离婚的时候就只有以前的房子。后来葛立付说拆迁算葛立付的，葛立付又找人去建了一批房子，都是1998年以前建的，房子是2004年拆的。2000年以后戈立春搭了三间房子，后来该三间房子也没赔。李文书的房子是葛立付委托戈立春买的，没拆迁之前，葛立付给了葛立付姐姐两万元去交定金，戈立春、葛立付姐姐和姐夫都去了。后来拆迁的钱拿去买李文书的房子了。将房子卖给林书保也是葛立付委托戈立春办理的，戈立春已把卖房款给葛立付了。
一审经审理查明：于迎春和戈立春于1992年2月举行结婚仪式，1994年领取结婚证。后双方因感情不和，于1998年5月4日经调解离婚。调解书中约定“座落在宿迁市宿城区宿城镇西郊村一组砖瓦结构的两间过道屋归戈立昌所有，于迎春应得份额自愿放弃。”。离婚后，双方又在一起同居生活至2008年10月。
1986年戈立春母亲在宿迁市宿城区新苑一组建有堂屋三间，1997年戈立春和于迎春又在原址上加盖过道屋两间，至2004年拆迁时该处已建有房屋11间，房屋产权登记证上的所有权人为戈立春的哥哥葛立付。2004年10月，该处房屋拆迁，戈立春以葛立付的名义领取拆迁款250974.30元。在该房屋拆迁前，戈立春和李文书签订房屋买卖协议，约定戈立春购买案外人李文书及其儿子李小刚位于幸福一组的房屋一处【分两处房产，其中一处有房产证，证号为宿房权证宿迁字第××号，建筑面积209平方米，土地使用证号为宿国用（2012）字第35029号，使用面积153.4平方米；另外一处没有房产证，只有土地使用权证，证号为宿国用（2012）字第35030号，使用面积为146.91平方米】，并签订房屋买卖协议。并支付了20000元定金。该处房屋拆迁，戈立春和于迎春从上述房屋拆迁款中取出196000元支付给李文书，用于支付购房款。2007年8月14日，戈立春与李文书及李文书家属赵翠英又就房产证号为宿房权证宿迁字第××号的房屋买卖买卖协议并进行了公证。同日赵翠英、李文书委托于迎春办理上述房屋的过户手续，并出具委托书且进行了公证。还在同日，李小刚（李晓钢）及其家属蔡大伟委托戈立春办理土地使用权证证号为宿国用2012字第35030号的宅基地的土地过户手续及领取补偿款，并出具委托书且进行了公证。
2009年3月，一审法院受理了于迎春诉戈立春同居关系析产、子女抚养纠纷一案，经审理，于2009年9月15日作出（2009）宿城民一初字第01145号民事判决，判决：一、戈凤娇、戈龙飞随于迎春共同生活，戈骏随戈立春共同生活，戈凤娇及戈骏的抚养费分别由于迎春、戈立春自行承担；戈立春从2009年9月起每月给付戈龙飞抚养费240元，至其独立生活时止；二、共有财产：位于宿迁市宿城区半窑四组产权登记证为李成忠的房屋归于迎春所有，双清发票载明的面积为84.75平方米的房屋归于迎春使用，于迎春给付戈立春共有财产折价款65000元；位于宿迁市宿城区西楚农贸商城熟食区30号、31号摊位由戈立春继续经营，戈立春给付于迎春共有财产折价款13825元；戈立春给付于迎春33000元存款的50%即16500元。上述共有财产款项冲抵后，于迎春应给付戈立春共有财产折价款34675元，于判决生效之日起十日内履行；三、床一张、餐桌一张、新乐洗衣机一台、新日电动车一辆归于迎春所有。康佳29寸彩电一台、木沙发一套、重庆助力车一辆、星星牌冰柜一台、二手电动车一辆、三轮助力车一辆、熟食用具一套归戈立春所有；四、共同债权4000元（李文书欠2000元，张静欠2000元）归于迎春所有。
在该判决书中，一审法院以戈立春所购房屋系用位于新苑一组房屋所有权人为戈立付的拆迁款所购买，该拆迁款可能涉及案外人戈立付的利益由对用拆迁款购买的上述房屋，未予一并处理，并告知于迎春可另行主张。后于迎春不服，向检察机关申诉，宿迁市人民检察院于2009年11月18日向宿迁市中级人民法院提起抗诉。宿迁市中级人民法院于2009年11月30日作出（2009）宿中民抗字第0023号民事裁定指令本案由一审法院另行组成合议庭再审。一审法院依法另行组成合议庭再审后于2010年6月25日作出（2009）宿城民一再初字第00006号【后更正为（2009）宿城民一再初字第00012号】民事判决，确认“戈立春2005年4月购买案外人王新顺位于半窑四组的房屋，属于同居期间共有财产；戈立春2007年9月19日购买高德琛、王丽夫妇位于半窑四组的房屋，亦属于同居期间的共有财产；2008年9月29戈立春存入于迎春银行帐户存的33000元，以及提出存款后戈立春以自己的名义开设账户存入40000元亦应属于同居期间的共有财产。”，并判决：一、维持本院（2009）宿城民一初字第01145号民事判决书第一项、第三项；二、撤销本院（2009）宿城民一初字第01145号民事判决书第二项、第四项；三、位于宿迁市宿城区半窑四组王新顺（产权登记证为李成忠）的房屋归于迎春所有，双清发票载明的面积为84.75平方米的房屋归于迎春使用；四、位于宿迁市宿城区西楚农贸商城熟食区30号摊位由于迎春租赁经营，31号摊位由戈立春租赁经营；五、其他共有财产及共有债权归戈立春所有。
在上述案件审理期间，戈立春（甲方）通过中介公司于2009年9月9日和林书保（乙方）签订房屋买卖协议，约定戈立春将上述土地使用权证号为宿国用（2012）字第35029号、35030号的两块地上的房屋（209平方米＋65平方米）及院落、附属设施以369000元的价格出售给林书保。双方在协议中约定，甲方在收到乙方购房款后，应提供房产证、土地证及相关证件，并积极协助乙方办理房屋过户（或公证）手续，费用由乙方承担。甲方在交房前需结清所有水电费等，并于5日前搬清房屋。以后如遇拆迁，房产没有过户的，甲方必须无条件协助乙方办理签字领款手续，不论拆迁多少钱，全部归乙方所有，甲方无权干涉。双方还特别约定了以下内容：“1.此房如有争议，由戈立春负责协调，乙方如有损失，甲方赔偿。2.乙方所购房产（甲方）是甲方于2004年7月9日购李文书和李晓刚的。甲方与李文书所签的协议公证书、购房款收条、甲方与李晓刚所签的委托书、双清单一份等一切手续交予乙方使用。（乙方为林书保）”。该协议签订后，林书保向戈立春支付了369000元购房款，戈立春将房屋交付给林书保占有使用。现戈立春和林书保买卖的房屋已被拆迁，于迎春认为该房屋系其和戈立春的共同财产，戈立春无权自行处分，故提出上述诉讼请求。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该条的规定，本案中，不管涉案房屋是戈立春和于迎春的共同财产，还是葛立付的财产，戈立春和林书保签署的房屋买卖协议均属有效合同。故对于迎春要求确认戈立春和林书保于2009年9月9日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。
关于于迎春要求确认其享有被征收人为林书保、房屋征收号为B区181号的房屋（戈立春和林书保交易的房屋）一半拆迁款的主张。一审法院认为，上述拆迁款应全部归属林书保所有，于迎春的该请求不应得到支持。撇开上述被拆迁房屋被交易给林书保之前的实际归属不谈，即使上述房屋是戈立春和于迎春的共同财产，在林书保和戈立春的交易中，林书保也是善意的，上述拆迁款应全部归属林书保所有。理由如下：1.林书保在和戈立春签订房屋买卖协议，受让房屋时是善意的。因为从双方的陈述及双方签订的房屋买卖协议的内容看，林书保在和戈立春交易时尽到了谨慎的审查义务。戈立春向林书保出具了戈立春和于迎春于1998年经法院调解离婚的调解书，及戈立春个人和房屋原所有人李文书夫妇签订的经过公证的购房协议及李小刚夫妇（李晓钢）签署的经过公证的委托戈立春办理过户手续及领取拆迁补偿款的委托书。同时，戈立春和林书保的交易也是通过中介机构促成的。而上述材料的内容足以使林书保相信戈立春有权利处分相关财产。再者，于迎春也没有证据证明林书保在和戈立春交易时存在恶意，故也应当推定林书保为善意；2.林书保支付了合理的价格，戈立春和林书保之间的交易是有偿转让。戈立春和李文书就相同房屋在2004年10月份签订的房屋买卖协议中约定的价款仅为21万余元，而戈立春和林书保签订的房屋买卖协议约定了房屋成交价为369000元，相差了近16万元。同时，369000元的价格和当时交易时的市场价格也相当。且林书保也实际向戈立春支付了369000元转让款；3.相关房屋已经由戈立春在签订房屋买卖协议后交付给林书保使用，现已被相关机构征收（被征收人为林书保），并被实际拆迁，涉案的标的已不存在，故不存在变更登记问题。同时，涉案房屋也并非登记在戈立春或于迎春名下（戈立春在和李文书签订房屋买卖协议后也没有进行产权变更登记），且部分房屋也并没有进行过产权登记，也不符合办证条件，故也无法进行变更登记。综上，在葛立付将房屋交付给林书保使用，且现已被拆迁的情况下，应视为戈立春和林书保签订的房屋买卖协议的交易标的所有权已经实际转移。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回于迎春的诉讼请求。案件受理费160元，由于迎春负担。
上诉人于迎春不服一审判决，向本院提起上诉，请求查明事实后依法改判。理由为：1.涉案房屋是于迎春和戈立春共同共有，与葛立付无关；2.戈立春和林书保签订的涉案房屋买卖合同应属于无效合同；3.林书保买房时未尽到审慎的审查义务，且双方的交易价格明显低于市场价格，林书保不是善意购买人。
被上诉人林书保辩称，林书保与戈立春签订房屋买卖合同是善意的，也尽到了审查义务，请求驳回上诉人上诉请求。
被上诉人戈立春二审未答辩。
一审第三人葛立付二审未答辩。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：戈立春和林书保签订的涉案房屋买卖合同效力如何确定。
本院认为，男女双方非夫妻关系而在同居期间取得的财产，可确定以个人名义且个人资产购买的，应认定为个人一方财产。本案中，涉案房屋虽在于迎春、戈立春同居期间购买，但系以戈立春个人名义购买，所用款项并非戈立春与于迎春的共同所得，而是葛立付房屋的拆迁款，故该房屋或系戈立春的个人财产，或因系戈立春代葛立付购买而属于葛立付的个人财产，均不应认定为于迎春与戈立春的共同财产。于迎春非合同当事人，该合同的履行与于迎春之间也不存在利害关系，于迎春主张确定该合同无效及主张房屋拆迁款，均无事实和法律依据。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费6835元，由上诉人于迎春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年五月八日
书 记 员 许小璇
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