陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终10478号
上诉人（原审原告）：西安大田物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区长安中路100号文化大厦5幢10603室。
法定代表人：刘翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙彪，陕西三英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贾绪平，男，1968年10月16日出生，汉族，无业，住陕西省府谷县。
委托诉讼代理人：田利萍，陕西弘业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西高一生医疗美容医院有限公司，住所地陕西省西安市碑林区长安北路1号会展国际裙楼1-5楼。
法定代表人：金鹭晴，该公司财务总监。
委托诉讼代理人：田利萍，陕西弘业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王欢，陕西弘业律师事务所律师。
上诉人西安大田物业管理有限公司（以下简称大田物业）因与被上诉人贾绪平、陕西高一生医疗美容医院有限公司（以下简称高一生公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大田物业委托诉讼代理人孙彪，被上诉人贾绪平、高一生公司共同委托诉讼代理人田利萍，高一生公司委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大田物业上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判，判令贾绪平、高一生公司连带支付其自2011年11月1日至2017年3月31日的物业费1576454.1元、自2011年11月21日至2017年3月21日期间的违约金3067539.9元、自2017年3月21日起至实际给付完所拖欠物业费之日止的违约金（按每日千分之三计算）；3.一、二审案件审理费由贾绪平、高一生公司共同负担。事实和理由：其要求贾绪平、高一生公司连带支付物业费至2017年3月31日的诉讼请求，于法有据，一审法院对2016年8月12日之后的物业费不予处理，无事实和法律依据，应予纠正。一审法院扣减其物业费546870元，系贾绪平、高一生公司自己认为受到的损失，此应当是贾绪平、高一生公司的请求权,贾绪平、高一生公司没有行使请求权，人民法院不应当处理和裁决。一审法院不应以职权改变违约金的标准。
贾绪平辩称，因其于2016年8月11日向大田物业邮寄送达了解约通知，大田物业于次日签收了该通知，且其与大田物业对2016年8月12日之后双方是否存在合同关系存在分歧和争议，故一审法院对大田物业主张的2016年8月12日至2017年3月31日期间的物业费不予处理，有事实根据和法律依据。其向大田物业支付了办理电力增容费用5万元，但大田物业未办理增容事宜，该费用应从大田物业主张的物业费中予以扣减。大田物业对物业服务共用设施设备及共用部位认识不清，将物业服务内的电梯、门前区域界定为其自有部分，导致双方合同履行期间，由于大田物业未履行相关管理服务义务，造成物业承租人相关费用损失，该费用应从大田物业主张的物业费中予以扣减。一审庭审中，其一再主张大田物业存在违约情形，故一审酌定其以银行同期贷款利率支付大田物业违约金，符合双方履约事实和法律根据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回大田物业的上诉请求。
高一生公司同意贾绪平的辩称意见。
大田物业向一审法院起诉请求：1.贾绪平、高一生公司向大田物业支付自2011年11月1日至2017年3月31日的物业服务费1576454.11元；2.贾绪平、高一生公司向大田物业支付2011年11月21日至2015年12月1日的违约金（按照每日千分之三计算）人民币2673907.95元，支付2016年1月21日至2017年3月21日违约金342055.5元（基数为1212657元，按日0.067%计算），2016年1月21日至2017年3月21日违约金51576.45元（基数为363797.1元，按日0.067%计算）；3.判令贾绪平、高一生公司支付大田物业自2017年3月21日至实际给付之日的违约金（按每日千分之三计算）；4.贾绪平、高一生公司对上述费用承担连带责任；5.本案诉讼费由贾绪平、高一生公司负担。
一审法院认定事实：2011年3月,陕西展拓置业发展有限公司（以下简称展拓公司）作为出卖方与贾绪平签订《商品房买卖合同》，贾绪平购买陕西国际会展大厦第1幢2单元1层20101号房屋，建筑面积4042.19平方米，其中套内面积3831.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积211.11平方米。该房屋为地下一层至五层，为陕西国际会展大厦的裙楼。2011年3月15日，展拓公司与大田物业签订《前期物业服务合同》，约定展拓公司选聘大田物业对位于长安××号的陕西国际会展大厦高层综合楼提供前期物业管理服务，合同期限为2011年3月15日至2018年12月30日止。2011年3月30日，大田物业（甲方）与贾绪平（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由大田物业对贾绪平所购陕西国际会展大厦裙楼进行物业管理服务。《前期物业管理服务协议》第二条约定物业管理服务的内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.共用绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.协议约定的其他服务。协议约定物业服务费用为每月每平方米6元，应于接收房屋之日起交纳物业费，每月20日预收次月费用。协议第十条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。协议双方还对权利义务、有偿服务费用和其他费用等做了约定。同日，贾绪平签署《承诺书》，确认认可已详细阅读《业主临时公约》。2011年3月，贾绪平从展拓公司接收所购买房产，由于展拓公司工程延误等原因，展拓公司和陕西元龙置业有限公司于2011年3月30日发出《关于代缴物业费的通知》，说明因工程延误，交房日期推迟，半年物业费即2011年5月1日至2011年10月31日的物业费由开发商代缴。2012年3月1日，贾绪平与高一生公司签订《房屋租赁合同》，约定高一生公司承租贾绪平所有的长安××号会展国际裙楼1-5楼，租赁期限从2012年3月1日至2015年3月1日，合同第五条约定由承租人负责支付房屋的水费、电费、……和物业管理费。并对其他事项作了约定。该合同签订后，高一生公司装修随后入住，经营美容、外科等业务。因经营需要，2011年8月11日，高一生公司向大田物业申请电力增容，大田物业同意增容，大田物业收取高一生公司5万元增容费后，并未办理增容事宜，导致高一生公司后续施工废置。2011年10月21日，高一生公司与西安众志电力电器安装公司签订《施工合同》，安装了变压器，实现了增容，支出费用593000元。2015年年前，高一生公司门前塌陷,大门变形,高一生公司请陕西福源装饰有限公司维修,该公司开挖后发现系污水管道和雨水管道渗水,随后进行修理,共计花费478920元。其中，更换大门150300元、垃圾清运27000元、恢复原水泥砖路面2万元、铺设花岗岩地面及踏步75400元、混凝土楼梯踏步49000元、筑混凝土9600元、铺设钢筋网5800元、回填三合土及黄土1200元、挖坑7300元、拆除地面、混凝土12000元。自2011年11月1日起，贾绪平和高一生公司一直未缴纳物业费。自2011年11月1日至2016年8月12日欠付物业费共计1392130.24元。2016年8月11日，贾绪平以大田物业违反物业服务合同约定，构成违约为由，单方解除了贾绪平与大田物业之间的物业服务合同。次日，大田物业签收了该通知书。另查明，大田物业物业管理区域为：东至草场坡村、南至陕西工业展览馆、西至长安北路、北至中陕国际大厦；物业管理服务共有部分为：除业主专有部位以外的属于物业管理区域内多个或者全体业主共同所有和使用的房屋、空间、场地及相关设施设备；业主自有部分为：业主大门以内所有的墙体和相关设备。高一生公司所在裙楼内部有两部电梯，原在大田物业名下，2016年5月30日，过户至高一生公司名下，在此之前，电梯的保养、维修均由高一生公司自行承担。该楼消防系统尚未通过验收，未取得房屋产权证。
一审法院认为，大田物业与贾绪平签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，除违约金约定过高，其余均为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。协议约定由大田物业对整个大楼提供物业服务，贾绪平交纳物业费，本案贾绪平、高一生公司使用的陕西国际会展大厦的裙楼，与主楼为一个整体，属于《前期物业管理服务协议》的服务范围。贾绪平将所购房屋出租给高一生公司，且约定物业费由高一生公司负责交纳，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，贾绪平与高一生公司应连带支付大田公司物业费。2011年11月1日至2016年8月12日贾绪平、高一生公司欠付物业费为1392130.24元。大田物业未尽到物业管理职责，致使高一生公司权益受损，损失费应从物业费中扣除。至于2016年8月12日以后的物业费，因2016年8月11日，贾绪平以大田物业违反物业服务合同约定，构成违约为由，单方解除贾绪平与大田物业之间的物业服务合同。贾绪平与大田物业的解除合同纠纷双方应另案处理，故2016年8月12日以后物业费，本案不予处理。贾绪平辩称，大田物业作为展拓公司的前期物业管理服务公司，未与展拓公司办理该房产移交手续导致房产至今消防未通过验收，无法取得房产证，故其行使先履行抗辩权。因贾绪平至今未取得房产证，系贾绪平与开发商之间的法律关系，不符合合同履行中先履行抗辩权的情形，故不予采信。关于高一生公司主张应从物业费中扣减的六笔费用问题，第一笔电力增容费758000元，高一生公司作为承租方，承租贾绪平之房屋已配有正常用电设备，高一生公司因业务需要增容用电量，其花费的增容费758000元，理应由其自行承担，至于大田物业收取的5万元增容费，没有依据，应予扣减；第二笔保安费和第三笔保洁费用，大田物业为整个大楼已提供了保安、保洁服务，高一生公司因业务需要自行聘有保安、保洁服务，再要求大田物业承担上述两笔费用，不符合法律规定，不予采信；第四笔修理大门前塌陷费用478920元，大田物业未尽到物业管理职责，致使高一生公司门前地下污水管道和雨水管道渗水，高一生公司门前塌陷,大门变形,损失478920元，应从物业费中扣除；第五笔电梯维修、保养费用17950元，该电梯在2016年5月30日之前应由大田物业负责物业管理，其有维修保养义务，此费用应从高一生公司应交纳的物业费中予以扣减；第六笔治理地下室渗漏的花费213200元，此渗漏系隔壁楼管道堵塞所致，属高一生公司与案外人之间的另一法律关系，其可主张权利。据此，应扣减的金额共计546870元，贾绪平、高一生公司应支付的物业费金额为845260.24元。关于违约金，大田物业与贾绪平签订的《前期物业管理服务协议》约定的每天千分之五的违约金,及大田物业诉请每天千分之三的违约金,均明显偏高,酌情按照银行同期贷款利率计算较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，判决：一、被告贾绪平和陕西高一生医疗美容医院有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告西安大田物业管理有限公司2011年11月1日至2016年8月12日物业费共计845260.24元；二、被告贾绪平和陕西高一生医疗美容医院有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告西安大田物业管理有限公司自2011年11月21日至实际给付期间的违约金（按银行同期贷款利率计算，基数为845260.24元）；三、驳回原告西安大田物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费43951元，由西安大田物业管理有限公司负担20218元，贾绪平和陕西高一生医疗美容医院有限公司共同负担23733元（西安大田物业管理有限公司已预交诉讼费，贾绪平和陕西高一生医疗美容医院有限公司在支付上述费用时一并支付西安大田物业管理有限公司）。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，大田物业与贾绪平签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认为该协议除违约金约定过高，其余均为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务，与法不悖。该协议约定，由大田物业对贾绪平所购陕西国际会展大厦裙楼进行物业管理服务，贾绪平应于接收房屋之日起交纳物业费用。本案查明，贾绪平与高一生公司签订《房屋租赁合同》，约定高一生公司承租贾绪平所有的长安××号会展国际裙楼1-5楼，由高一生公司负责支付房屋的水电费及物业管理费等费用；自2011年11月1日起，贾绪平与高一生公司一直未交纳物业费，双方遂形成本案诉讼。本案中，大田公司主张贾绪平与高一生公司连带支付其物业管理费及违约金，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，应予以支持。经核，2011年11月1日至2016年8月12日，贾绪平、高一生公司欠付物业费1392130.24元，对此，双方当事人不持异议，本院予以确认。对于2016年8月12日之后的物业费，因贾绪平于2016年8月11日以大田物业构成违约等为由，向大田物业邮寄送达解约通知，大田物业于次日签收了该通知，故一审综合案件具体情况，认为贾绪平与大田物业之间的解除合同纠纷应另案处理，对于2016年8月12日之后物业费不予处理，并无不妥。大田物业收取高一生公司电力增容费5万元，没有依据，应予扣减。因大田物业未尽到物业管理职责，致使高一生公司门前地下污水管道和雨水管道渗水、门前塌陷、大门变形,造成损失，且因2016年5月30日之前电梯应由大田物业负责物业管理，大田物业负有维修保养义务，故一审认为该两笔费用478920元、17950元应予以扣减，亦无不妥。据此，本案应扣减金额合计546870元，贾绪平、高一生公司应支付大田物业的物业费金额为845260.24元。高一生公司主张应从物业费中扣减电力增容费758000元及保安费、保洁费用，无事实和法律依据，依法不予支持。高一生公司主张扣减治理地下室渗漏花费213200元，因该渗漏系隔壁楼管道堵塞所致，属高一生公司与案外人之间的另一法律关系，其可另行主张权利，故本案不涉及。《前期物业管理服务协议》约定按每天千分之五交纳违约金,明显偏高，虽然大田物业已主动降低为按照每天千分之三的标准要求贾绪平与高一生公司支付违约金,但该标准仍然过高，故一审酌情调整为按照银行同期贷款利率计算支付违约金，于法有据，并无不当。
综上所述，大田物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43952元，由西安大田物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年十一月二日
书 记 员 张欢欢