山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邹商初字第538号
原告（反诉被告）：吴业会（曾用名：吴业军），男，1979年9月13日出生，汉族，居民，住邹城市庙前路两孟西区。
被告（反诉原告）：屈振利，男，1971年7月1日出生，住邹城市。
委托代理人：刘志云，山东太阳石律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人：朱玉爱（与被告系夫妻关系），住邹城市（一般代理）。
原告吴业会与被告屈振利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴业会、被告屈振利的委托代理人刘志云、朱玉爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴业会诉称，2015年1月31日，原、被告双方口头约定，原告承租被告租赁的邹城市室内装饰行业装饰处（下称装饰处）的房屋1间用于经营，租赁期限1年（至2016年1月31日），租赁费为年租金5万元。2015年5月20日，房主装饰处发布拆迁通知，通知各承租户于5月底�腾退房屋。后经了解得知，装饰处与被告租赁合同至2014年12月31日已到期，被告已无承租权。房屋已无法使用，为此原告向被告请求退还房屋租赁费，请求判令撤销原、被告于2015年1月31日签订的房屋租赁合同，被告返还原告房屋租赁费5万元，诉讼费用由被告承担。
被告屈振利辩称，答辩人享有租赁房屋的出租权、转租权，答辩人与原告签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效，且不具有可撤销的法定情形，因此原告起诉撤销该合同，无事实和法律依据。原告与答辩人之间的房屋租赁合同已履行完毕，现原告诉请退还租赁费，无事实和法律依据。且原告收到答辩人退还的房租补偿金后，未依约退房，答辩人将依法追究其违约责任。答辩人请求法院依法驳回其诉讼请求。
反诉原告屈振利反诉称，1991年起，反诉人承租�饰处一楼从东往西第3间至第4间，因此，反诉人对于装饰处的该房屋依法享有承租权。装饰处对于反诉人将该房屋转租一事，多年来一直知晓且未提出任何异议，是默认的。因此，反诉人将该承租房屋进行转租的行为，不违反法律规定，是合法行为。
2012年1月8日，被反诉人与反诉人商谈房屋租赁事宜。反诉人告知了被反诉人，该房系反诉人转租装饰处的房子，至于能用多久不能确定，所以不能签订长期的合同，只能一年一签。被反诉人装修的23天，反诉人并没有计算租金，而是从2月1日起才开始算房租。2015年，被反诉人与反诉人之间的房屋租赁合同，租赁期限1年，从2015年2月1日起至2016年1月31日止。租赁费5万元。
2015年5月20日，装饰处下发搬迁通知，要求腾退房屋。同年10月14日，反诉人与装饰处签订搬迁协议书。反诉人同意腾退房屋，装饰处不再收取2015年的房租。同年11月4日,在装饰处的协调下，反诉人同意从自己的租赁房屋改造补偿中拿出9532.10元给被反诉人，作为退给被反诉人未到期的房租；由装饰处转给被反诉人。被反诉人保证在收到该款项的3日内腾退房屋。同年11月11日，被反诉人收到了反诉人退还的房租。被反诉人应当于2015年11月15日前腾退房屋，但其一直到2016年1月27日才退房。请求判令被反诉人返还房租补偿金9500元。本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告吴业会辩称，9500元是由装饰处给付原告本人的损失，所以不能还给屈振利。从2012年2月份开始与屈振利有房屋租赁关系。
原告吴业会提交以下证据：
1、房屋租赁合同一份，装饰处与屈振利签订的合同，届满期到2014年12月31日，证明被告没有出租权，房屋不属于被告。
2、装饰处出具的证明，证明装饰处与被告没有租赁关系。
3、交房租的收据复印件，证明原告向被告交租金5万元。
4、室内行业装饰处下发的搬迁通知复印件。
被告提交以下证据：
1、装饰处与屈振利的协议书，内容是关于搬迁事宜的商议情况，证明屈振利与装饰处有房屋租赁关系，装饰处对与屈振利2015年的租赁关系有追认（详见协议书第三条），如果屈振利在协议规定时间内搬迁，装饰处则不收缴2015年租金，反之装饰处仍将收缴2015年租金，证明承租方还是屈振利。
2、房屋租赁合同是屈振利和吴中慧订立的，证明2012年2月1日双方签订的租赁合同，期限一年，租金5万元，只有第一年签了合同，直到2015年都是在按照这个合同执行，没有再次签订书面合同。
3、吴业会写的保证书和收据，证明吴业会通过装饰处收到屈振利的房租补偿款9532.1元并且保证在收到日2015年11月11日起三日内搬走。
4、屈振利向吴业会书写的房屋收据。
经审理本院认定，2012年3月16日，屈振利与案外人装饰处订立《房屋租赁合同》，约定租赁的房屋座落于太平西路1556号装饰处办公楼一楼，间数2间，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，租金为每年每间1.5万元。同时约定租赁期间承租方不得将房屋转借或转租给他人使用，否则按违约对待，……
2015年1月30日，吴业会向屈振利交纳35000元；2015年4月14日，又交纳15000元；屈振利对上述款项均出具了收条；2015年1月31日，屈振利针对上�两笔款项向吴业会出具一份总条，载明，今收到吴业军缴纳的2015年元月31日至2016年元月31日房屋租金伍万元整（大写）收款人：屈振利。
2015年5月20日，装饰处下发搬迁通知，要求各房屋租赁户于2015年5月底搬离租赁房屋，并将腾空后的房屋交回装饰处办公室。
2015年10月14日，装饰处（甲方）与被告屈振利（乙方）订立协议书，约定：甲乙双方签订的房屋租赁合同已于2014年12月31日到期。按照市政府第31次常务会议纪要和市国有资产盘活处置工作领导小组[2015]第1号专题会议纪要要求，对装饰处办公区土地及房产现状整体挂牌出售。现就租赁房屋收交事宜签订协议书如下：一、乙方务必最迟于2015年9月26日（阴历8月14日）前把属于承租方的财物搬出（已补偿的改造装修部分除外），把腾空后的房屋交回装饰装饰处办公室�二、对在规定要求的最后期限（9月26日）前搬离出租房屋的，甲方负责协调将评估的租赁房屋改造费用2.35675元（贰万叁仟伍佰陆拾柒元伍角整）支付给乙方。三、如乙方在要求的最后时限（2015年9月26日）仍未扔离出租赁物，按照上级要求：（1）不在支付改造的费用；（2）从2015年9月27日起进行停水停电，依法采取强制措施收回房屋，造成的一切损失有承租方自负；（3）将按照市场评估房屋租赁价格收缴自2015年1月1日以后房屋应交租金。四、本协议一式两份，甲乙双方各一份。
2015年10月21日，装饰处出具证明一份，载明：邹城市室内装饰行业装饰处与屈振利签订的房屋租赁合同于2014年12月31日到期。自2015年1月1日起室内装饰行业装饰处和屈振利之间未签订房屋租赁合同，未收取屈振利的房租，双方没有房屋租赁关系。
2015年11月14日，吴业会向装饰处出具保证书，载明，保证在收到装饰处转给的屈振利的房屋改造费用9532.1元（大写玖仟伍佰叁拾贰元壹角整）三日内搬迁完毕，将房屋锁钥匙交装饰处办公室，保证不影响装饰处办公大楼资产的处置。
2015年11月11日，吴业会向装饰处出具收到条，今收到装饰处转给的屈振利房屋改造补偿费9532.1元（大写玖仟伍佰叁拾贰元壹角整）。
上述事实，主要根据房屋租赁合同、协议书、收条、证明等书证及当事人庭审陈述并经质证认定的，其证据已收录在卷。
本院认为，本案争议的焦点问题有三个，一是吴业会与屈振利之间的房屋租赁合同关系是否应予撤销；二是屈振利是否应返还吴业会5万元；二是吴业会是否应返还屈振利9500元。
关于第一�二个焦点问题，其实就是本案的吴业会的本诉请求问题，本院认为，案涉房屋权属及出租权均系案外人装饰处所有，屈振利在2014年12月31日之前与案外人存在房屋租赁合同关系，其将承租的装饰处的房屋转租给吴业会使用虽然违背了屈振利与装饰处合同第三条的约定，但装饰处并未提出异议，本院认定吴业会与屈振利在2014年之前存在租赁合同关系，双方的权利义务业已履行完毕。
但自2015年1月1日起，装饰处未再与屈振利订立租赁合同，也未收取屈振利费用；而屈振利却向吴业会收取了2015年1月31日至2016年1月31日的租金5万元，双方未签订书面合同，并且，2015年5月20日，装饰处就向包括吴业会及屈振利在内的所有租户下达了限期搬离的通知；屈振利既不是案涉房屋的所有权人，也不是该房屋有权出租的出租人，其将装饰处的房屋转租给吴业会�用2015年一年并未经装饰处追认，吴业会与屈振利就装饰处房屋达成的口头租赁合同无效，无效的合同自始无效，故原告请求撤销合同的请求不予支持；因合同无效而取得的财产应予以返还，故吴业会请求屈振利返还已收取的5万元依法予以支持。屈振利辩称对案涉房屋享有出租权、转租权，其与吴业会签订的房屋租赁合同合法有效的辩称理由与本案查明的事实不符，本院不予采信。
关于第三个焦点问题也就是本案的反诉问题，吴业会是否返还屈振利9500元的问题，屈振利主张：该数额系其自己租赁房屋的改造费用，系退给吴业会未到期的房租，吴业会保证在收到该款项的3日内腾房。吴业会系2015年11月11日收到9500元，应在同年11月15在前腾房但吴业会在2016年1月27日才退房，吴业会无故未依约退房应承担违约责任，故应返还9500元。吴业会辩称9500元系装饰处给付其本人的损失，所以不能返还。本院认为，在屈振利提交的其与装饰处于2015年10月14日订立的协议书中第二、三条对房屋改造费用的发放数额、方式有明确约定，房屋改造费用系经评估而产生，并未说明是屈振利所主张的系退给吴业会未到期的房租；并且，吴业会收取的该费用系从装饰处收取，虽然收条上写系“收到装饰处转给的屈振利房屋改造补偿费”，但吴业会是向装饰处出具的保证书，保证收到改造费用三日内搬离并将房屋钥匙交至装饰处；故屈振利提交的证据不足以证明吴业会收到的9500元系其退还的未到期的房租；而且，如上所述，在2015年度内屈振利对案涉房屋并无处分权或转租权，其口头主张屈振利违约搬离应退还9500元无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告屈振利于本判决生效后十日内向原告吴业会返还5万元。
二、驳回原告吴业会的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告屈振利的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元由被告屈振利负担（原告已垫付，被告付给原告）。反诉案件受理费50元由反诉原告屈振利负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内上诉于山东省济宁市中级人民法院，上诉须按照对方当事人人数递�上诉状及副本。
审判员 吕 洁
二〇一六年五月十六日
书记员 张晨晨