北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第22691号
原告（反诉被告）巴菊华，女，1932年10月4日出生。
委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。
委托代理人蒋葆珩（巴菊华之夫）。
被告（反诉原告）赵晓玲，女，1965年9月21日出生。
原告（反诉被告）巴菊华与被告（反诉原告）赵晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）巴菊华及其委托代理人李松和蒋葆珩，被告（反诉原告）赵晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告巴菊华诉称，我是石油化工科学研究院的退休职工，原住在学院路20号院10楼1XX8号。2006年3月7日，因石油大院对部分危旧楼进行改造，我被分配到学院路20号院9号楼8层2单元8X2室（以下简称8X2号房屋）。2006年4月，赵晓�有意购买该房屋，遂与我达成口头协议，将8X2号房屋出售给赵晓玲。2009年6月19日，我与中国石油集团科学技术研究院（以下简称中石油科研院）签订了《中国石油天然气集团公司职工住宅买卖合同》及《补充协议》，约定：“该房屋原则上5年内不得出售，确需出售的，经原经办部门同意，出售给本系统职工，出售价格不得高于本合同房价款”。现我已经取得了8X2号房屋的房产证，其上注明的房屋性质为按经济适用房管理。为此，我曾将赵晓玲诉至北京市海淀区人民法院。北京市海淀区人民法院于2014年3月18日作出（2014）海民初字第8287号判决，判令双方解除于2006年4月10日签订的《房屋买卖协议》。赵晓玲不服该判决向北京市第一中级人民法院提起上诉，并在二审审理期间撤回上诉。现在，赵晓玲仍占用涉案房屋，拒不将房屋腾退归还给我，已经严重侵犯了我的合�权益。故我起诉至法院，请求判令赵晓玲将8X2号房屋腾空并返还给我，并向我支付其自2009年1月1日至2012年12月31日期间居住上述房屋所发生的物业费和供暖费共计22862.4元，并承担本案诉讼费。
被告赵晓玲辩称，自2006年我入住8X2号房屋，物业公司一直未通知我交纳物业费和供暖费；巴菊华办理该房屋产权证时交纳了上述费用，我也是事后才知道的，所以，我同意向巴菊华支付其主张的物业费和供暖费。但是，我不同意向其交还该房屋，理由是该房屋是我家的唯一住房，一旦返还给巴菊华将导致我无家可归。另外，我认为巴菊华因为房价上涨、为获得相应利益才两次起诉要求解除合同，违背了诚信原则；依据双方合同约定，巴菊华负有将8X2号房屋过户至我名下的义务，因此，其对合同解除负有全部责任；合同解除给我造成了巨大的经济损失，其应就此承担赔偿责任�故我提起反诉，要求巴菊华返还我购房款30万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付该款自2006年4月11日起至付清之日止的利息；赔偿经济损失4726177元；并承担本案鉴定费12652元和反诉诉讼费。
经审理查明，2006年3月7日，巴菊华（合同乙方）与中国石油勘探开发研究院房地产管理科（合同甲方，以下简称石勘院房产科）签订了《石油大院旧房改造安置工程协议书》（以下简称《安置协议》），约定乙方将现居住石油大院10楼1XX8号交给甲方；甲方将为乙方提供8X2号房屋；乙方搬入新房后，甲方要为乙方办理好产权证及相关手续，有关费用按国家有关规定执行。取得8X2号房屋后，巴菊华作为卖方（合同甲方）与赵晓玲（买方，合同乙方）签订了《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将8X2号房屋出售给乙方；成交金额为60万元；签约之日乙方付给甲方首付款30万元，甲方将上述房屋正式交给乙方，乙方在收到该房屋产权证后将剩余购房款30万元付给甲方；其中，第4条约定“由于该房屋产权证甲方单位正在办理之中，暂时无法交易。甲方承诺拿到该房屋产权证后，无条件将该房屋过户给乙方，过户发生费用由乙方承担”；第6条约定“自签订协议至（之）日起，该房屋所有权、使用权、继承权等所有的权利、权力已归乙方所有。甲方无权出租、出售、使用该房屋，并不得随意处理该房屋”。该协议落款处有巴菊华、赵晓玲的手写签名，落款日期为2006年4月10日。同日，赵晓玲向巴菊华支付购房款30万元并入住8X2号房屋。2009年4月8日，石勘院住房领导小组办公室下达《申请认购住房须知》，明确办理经济适用住房认购手续需提交相关资料及意向金。随后，巴菊华签署了《住房认购申请表》，该表“现住房基本情况”一栏内载明：“房屋坐落”为“8X2号”、“产权人”为“巴菊华”，“房屋来源”为“拆迁”，并按照《申请认购住房须知》所列提交了相关资料及意向金。
2009年6月19日，巴菊华（买受方，合同乙方）与中石油科研院（出卖方，合同甲方）签订了《中国石油天然气集团公司职工住宅买卖合同》（以下简称《职工住宅买卖合同》），约定巴菊华以422761元的总价购买8X2号房屋。该合同第十二条约定：“该房屋原则上5年内不得出售，确需出售的，经原经办部门同意，出售给本系统职工，出售价格不得高于本合同房价款”。同日，双方签订了《中国石油天然气集团公司职工住宅买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），就安置户的房价计算及房屋价格予以约定。签约后，巴菊华依约交纳了维修基金等相关款项。
2012年2月28日，巴菊华取得8X2号房屋的房屋所有权证，上载“房屋性质�为“按经济适用住房管理”。
本次诉讼前，巴菊华曾先后两次将赵晓玲诉至本院，要求解除《房屋买卖协议》。本院于2010年11月4日作出（2009）海民初字第208X2号民事判决，以当时8X2号房屋的性质尚未确定为由驳回巴菊华的诉讼请求。2014年3月18日，本院作出（2014）海民初字第8287号民事判决，以“8X2号房屋涉科研保密只能在中石油研究院内部职工范围内交易过户，而赵晓玲不是该单位职工，故8X2号房屋无法由巴菊华过户给赵晓玲，双方签订的《房屋买卖协议》的合同目的无法实现”为由，判令解除《房屋买卖协议》。赵晓玲不服该判决向北京市第一中级人民法院提起上诉，并于二审审理期间撤诉。
本案中，本院曾至8X2号房屋的原产权单位进行调查，该单位表示8X2号房屋可在单位职工范围内上市交易，且交易价格由买卖双方协商确定，不以原合同价格为限。应赵晓�的申请，经北京市高级人民法院摇号、本院委托北京京港房地产估价有限公司（以下简称京港公司）就8X2号房屋的现价值进行评估。京港公司于2014年12月8日作出了《房地产司法鉴定报告》【编号：京港（2014）涉案字第（80）号】，确定8X2号房屋于价值时点2014年11月26日房地产总价为5326177元，房地产单价为每平方米55912元。为此，赵晓玲支付了鉴定费12652元。对于该鉴定意见，赵晓玲表示认可；巴菊华认为由于8X2号房屋的交易受限，因此鉴定意见中参照市场价格进行评估不客观，且是在满足全部假设条件下作出的评估价格，故对该鉴定意见不认可。
本案中，巴菊华同意返还赵晓玲已付购房款30万元；赵晓玲同意向巴菊华支付自2009年1月1日至2012年12月31日期间的物业费11431.2元和供暖费11431.2元，共计22862.4元。但双方就赵晓玲腾退8X2号房屋、巴菊华向赵晓玲支付购�款利息及赔偿经济损失等问题存有争议。赵晓玲主张购房款利息和房屋增值均为合同解除导致的经济损失。巴菊华认为其就合同解除没有过错，已经于2009年得知该房屋不能对外出售后及时告知赵晓玲，但赵晓玲坚持继续履行合同才导致损失的进一步扩大，故不同意支付已付购房款的利息和经济赔偿。
上述事实，有双方当事人陈述、《安置协议》、《职工住宅买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖协议》等证据材料在案佐证。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
另案生效判决已判令解除巴菊华与赵晓玲签订的《房屋买卖协议》，则巴菊华理应向赵晓玲返还已付购房款；赵晓玲理应将8X2号房屋腾空并返还给巴菊华，并承担其居住使用8X2号�屋期间的物业费和供暖费。现巴菊华同意向赵晓玲返还已付购房款，赵晓玲同意向巴菊华支付自2009年1月1日至2012年12月31日期间的物业费和供暖费，本院不持异议。
至于赵晓玲主张的损失赔偿，由于《房屋买卖协议》解除系因8X2号房屋涉科研保密只能在中石油研究院内部职工范围内交易过户，而赵晓玲不是该单位职工，故8X2号房屋无法由巴菊华过户给赵晓玲，双方签订的《房屋买卖协议》的合同目的无法实现。巴菊华作为房屋出卖方，曾在《房屋买卖协议》中明确承诺其在取得8X2号房屋产权证后，无条件将该房屋过户给赵晓玲。尽管由于交易政策原因导致合同无法继续履行，但巴菊华就此负有主要过错。另，《房屋买卖合同》约定的购房款数额与当时该房屋的市场价值比较接近，因房屋交易政策的原因导致该房屋买卖合同不能继续履行，相应的房屋增值利益均由�屋出卖方享有亦显失公平。而双方在签订《房屋买卖协议》时均明知8X2号房屋的产权证尚在办理之中，且相关交易政策尚未出台，故赵晓玲作为房屋买受方，应合理预见该房屋买卖合同关系存在一定的交易风险。且巴菊华在得知8X2号房屋的出售对象以“本系统职工”为限后，曾以诉讼的方式告知赵晓玲，则尽管当时由于该房屋性质尚未确定而驳回了巴菊华要求解除合同的诉讼请求，但赵晓玲可就此预见该房屋买卖合同存在无法继续履行的可能性。则此后其在明知存在交易风险的情况下继续居住使用该房屋，存在扩大损失之嫌。故本院将在综合考虑双方过错程度的基础上，判令巴菊华向赵晓玲支付相应赔偿。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、赵晓玲于本判决生效后十五日内将北京市海淀区学院路二十号院九号楼八�二单元八X二室腾空并返还给巴菊华；
二、赵晓玲于本判决生效后十五日内向巴菊华支付其自二OO九年一月一日起至二O一二年十二月三十一日止居住上述房屋期间所发生的物业费一万一千四百三十一元二角和供暖费一万一千四百三十一元二角，以上共计二万二千八百六十二元四角；
三、巴菊华于本判决生效后十五日内向赵晓玲返还已付购房款三十万元；
四、巴菊华于本判决生效后十五日内向赵晓玲支付赔偿款二百八十三万五千七百零六元二角；
五、驳回赵晓玲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万二千六百五十二元，由巴菊华负担七千五百九十一元，于本判决生效后七日内交纳；由赵晓玲负担五千零六十一元，已�纳。
本诉案件受理费三百七十二元，由赵晓玲负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费四万六千九百八十三元，由巴菊华负担三万一千八百八十六元，于本判决生效后七日内交纳；由赵晓玲负担一万五千零九十七元，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 佟 冰
人民陪审员 贾玉英
人民陪审员 李 滨
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 张 健