辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终979号
上诉人（原审原告）：王海瑛，女，1973年6月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯苏岩，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁城置地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路60-10号1门。
法定代表人：王岩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：艾月，辽宁同兴律师事务所律师。
上诉人王海瑛因与被上诉人辽宁城置地产开发有限公司（以下简称“城置公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王海瑛上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人提出的评估申请不作处理程序违法。上诉人申请评估的房屋价格与主张的可得利益损失息息相关，应该准许。二、一审判决属事实不清、适用法律错误，上诉人在几年前就购买了涉案的商品房，如只是返还购房款，不足以弥补上诉人的损失。三、上诉人不仅依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还依据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，上诉人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权也应该优先于承包人的工程价款、抵押权人的抵押权及其他债权。四、一审法院支持了上诉人对于已付房款的利息，但认定损失的起算时间有误，应从上诉人与被上诉人签订合同之日起算。
城置公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
王海瑛向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告返还已付购房款500,717元及银行利息（以500,717元计息，自2014年10月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；3.判令被告支付违约金（以500,717元为本金，按日万分之二的标准，自2015年7月15日计算至实际给付之日止），并赔偿原告房屋价格上涨差额损失（以最终的评估结果计算）；4.判令确认原告购房款返还请求权在处置被告开发建设该项目时优先于承包人的建设工程价款优先权、抵押权人的抵押权及其他债权；5.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:2011年12月16日，原告向被告支付购房款477,875元。2012年3月29日，被告为原告出具增值税普通发票一张，载明王海瑛交纳购房款500,717元。2014年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买由被告出售的位于沈阳市于洪区黄河北大街152-1号第8幢XX单元X号房，建筑面积93.07平方米，总价款为500,717元；被告应于2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告未按约定期限交付房屋，逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金至实际交付日止，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金等。同日，原、被告双方又签订《补充协议》一份，约定的主要内容有：经原、被告充分友好协商，就被告原因未能按《商品房买卖合同》约定时间交房问题达成如下协议：一、双方均同意交房时间延期至2015年7月15日前；二、被告同意因其原因造成延期交房，被告应承担全部违约责任，由于原《商品房买卖合同》约定的违约金较低，同意提高至日万分之一；三、若被告未能按本协议约定时间交房，延期30日天内违约金仍按本协议约定的日万分之一执行，超过30天被告同意全部违约金提高至日万分之二，同时原告可以选择退房，被告需退还原告所交购房款本金及违约金；……五、……补充协议与原《商品房买卖合同》冲突部分，以本补充协议为准等。
另查明，至本案庭审之日，案涉房屋仍没有竣工验收，被告未能向原告交付房屋。
一审法院认为，原、被告于2014年10月28日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，为合法有效的合同。按照合同约定，被告未在约定期限内交付房屋，已构成违约，原告有权解除合同。故对原告诉请解除合同的请求予以支持。
关于原告要求利息损失的问题。一审法院认为，原告已按合同约定全额支付了购房款，而被告未能按约定时间向原告交付房屋，应向原告支付其占用原告购房款期间的利息。关于利息的起算时间，按照合同约定，原告提出解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。原告未能提供证据证明解除合同通知到达被告时间，故以原告向法院起诉的时间即2017年9月25日起30天内（2017年10月24日）返还购房款，被告未按约定返还，从2017年10月25日起向原告支付利息损失。
关于原告主张的解除合同违约金问题。因原、被告双方在《补充协议》中已经约定，如原告选择退房，则按已付购房款的日万分之二的标准由被告承担违约金。现原告诉请解除与被告的合同关系，即属于选择了退房，原告按照该项约定主张违约金，符合合同约定，同时亦不违反法律规定，予以采纳。关于被告提出的按1%的标准支付违约金的主张，因双方在《补充协议》中已经约定“补充协议与原《商品房买卖合同》冲突部分，以本补充协议为准”，而补充协议中双方对违约金的计算标准进行了变更，故被告提出的该项意见理由不充分，不予采纳。
关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的问题。原告在诉讼中提出该差价损失属于可得利益损失，故被告应予赔偿。一审法院认为，商品房的价格受市场因素所调整，价格的涨落属于不确定因素，原告以可得利益损失的法律规定要求被告赔偿现阶段房屋差价损失的主张理由不充分，不予支持。
关于原告要求确认优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。一审法院认为，适用上述法律规定的前提条件应是存在合法有效的合同关系。而本案中，原告主张解除与被告的合同关系，在解除合同关系的情况下，原告即不再属于上述法律所规定的买受人，与其他债权人处于平等的法律地位，不再符合适用法律规定的优先权的情形。另，原告在本案中主张的优先受偿权的法律关系与本案商品房预售合同纠纷亦不属于同一法律关系，尚不存在诉讼对象，待实际发生纠纷后另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：
一、解除原告王海瑛与被告辽宁城置地产开发有限公司于2014年10月28日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；
二、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后3日内返还给原告王海瑛购房款500,717元；
三、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后3日内支付原告王海瑛购房款500,717元的利息，从2017年10月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；
四、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后3日内支付原告王海瑛购房款500,717元的违约金，自2015年7月16日起至履行完毕时止，按日万分之二的标准计算；
五、驳回原告王海瑛的其他诉讼请求。
如果被告辽宁城置地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9307.20元，诉讼保全费3274元，合计12581.20元，由被告辽宁城置地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王海瑛提交证据《房产评估报告书》一份,证明目前涉诉房屋价值865,600元与购买时500,717元存在差价，应当赔偿房屋差价损失赔。被上诉人质证意见：真实性无异议，合法性有异议，该评估报告是王海瑛是单方委托，未经过被上诉人同意，评估时被上诉人未到场，评估后被上诉人未收到评估报告，程序不合法，关联性有异议，房屋价格受多种市场因素影响，该报告确定价值无法推断出房屋现价值。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，在卷佐证。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人王海瑛与被上诉人城置公司于2014年10月28日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。现被上诉人未能按约如期交付案涉房屋是由于被上诉人的原因造成合同无法继续履行，导致上诉人的购房目的无法实现，被上诉人的行为构成违约，应承担合同履行不能的相应的违约责任。一审判决解除合同，由被上诉人向上诉人返还已付购房款并承担违约责任并无不当。
关于上诉人要求赔偿房屋差价损失的主张。签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》对于是否赔偿房屋差价损失问题未作明确约定，尽管上诉人提供了其单方申请并取得的《房产评估报告书》作为计算房屋差价损失的依据，但由于该项主张缺少合同依据，故本院对于该报告书难以采纳，对上诉人的该项主张，无法支持。关于上诉人提出的返还购房款的利息计算起点的问题。因双方在《补充协议》中已经约定，如上诉人选择退房，则按已付购房款的日万分之二的标准由被告承担违约金，一审已经按此标准判决被上诉人向上诉人支付违约金，在双方对合同解除后违约金已经有明确约定的情况下只需支付违约金无需再重复计算已经交纳购房款的资金占用损失，故上诉人主张调整利息起算时间点本院不予支持。
关于上诉人提出法院应判令其对返还购房款享有优先权的主张，因在本案中，对于被上诉人是否存在其他债权人及何种债务关系，无法确定。上诉人在本案中主张的优先受偿权的法律关系与本案商品房预售合同纠纷亦不属于同一法律关系，故尚不存在明确诉讼对象，对此问题可待实际发生纠纷后，另行解决。关于上诉人提出将《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》作为本案依据的主张，因上述文件及答复所指向的内容与本案基本案情、诉讼主体、诉讼阶段并非完全一致，并不足以作为本案的法律依据，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。
综上，上诉人王海瑛上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9307.20元，由上诉人王海瑛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年六月一日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。