辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终5958号
上诉人（原审第三人）：沈阳盛豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街6号。
法定代表人：刘英，该公司经理。
委托诉讼代理人：伊俊海，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢荣涛，男，1950年3月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，辽宁东尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区城市建设局，住所地沈阳市沈河区南顺城路88号。
法定代表人：王森，该局局长。
委托诉讼代理人：温澄，辽宁鑫成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室，住所地沈阳市沈河区南通天街**号。
法定代表人：于国强，该办公室主任。
委托诉讼代理人：温澄，辽宁鑫成律师事务所律师。
上诉人沈阳盛豪房地产开发有限公司（以下简称“盛豪公司”）因与被上诉人谢荣涛、被上诉人沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）、被上诉人沈阳市沈河区城市建设局（以下简称“沈河区城建局”）、被上诉人沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室（以下简称“沈河区征收办”）合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初8764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
盛豪公司上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决第三项、第四项，查清事实后依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由谢荣涛、东森公司、沈河区城建局、沈河区征收办、负担。事实与理由：1.一审法院认定谢荣涛对案涉房产享有绝对优先权利属于事实认定错误、适用法律错误。首先，谢荣涛与东森公司的商品房买卖合同关系并非拆迁安置关系。谢荣涛房产的拆迁人是沈河区城建局，而非东森公司。谢荣涛与沈河区城建局是拆迁安置关系，与东森公司属于商品房买卖合同关系。其次，2009年9月6日谢荣涛与沈河区城建局的拆迁补偿安置协议并未约定为东森公司的案涉房产。盛豪公司与东森签订买卖合同备案在先，谢荣涛与城建局、东森公司签订拆迁安置补偿协议及商品房买卖合同在后。第三，根据《物权法》及《2015年全国民事审判工作会议纪要》第27条的规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。最后原审法院适用《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定属于法律适用错误。本案中不涉及工程施工人等要求工程价款有限受偿权的纠纷。2.盛豪公司与东森公司商品房买卖合同已经依法办理了买卖合同备案登记，有预告登记效力。谢荣涛、东森公司及沈河区置换用房建设管理办公室在明确知道有在前购买人情况下，再次达成买卖合同，各方均存在重大过错，不排除东森公司恶意串通。
谢荣涛辩称，原审判决正确，请求维持原判。首先沈河区置换用房建设管理办公室与东森公司签订《代被征收居民整体购房协议书》明确约定该房屋用于“被征收居民安置”，谢荣涛与城建局签订了《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，盛豪公司称属于商品房买卖是事实错误。其次，只有备案恰恰说明房屋没有办理过户登记手续，盛豪公司没有取得该房屋，并且盛豪公司并未支付房屋价款，是虚假的商品房买卖关系。谢荣涛交付房款手续都已办完，并在房屋已实际居住4年多，盛豪公司并未主张要求腾房，根据交付优先的原则，谢荣涛也有取得该房屋的优先权。
沈河区城建局、沈河区征收办辩称，同意一审判决。
东森公司经传唤未到庭参加诉讼，未提交书面意见。
谢荣涛向一审法院提出诉讼请求：1、确认谢荣涛与沈阳市沈河区城市建设局签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》有效，确认谢荣涛与沈阳东森房地产开发有限公司签订的关于沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4房屋的商品房买卖合同有效；2、确认沈阳东森房地产开发有限公司与沈阳盛豪房地产开发有限公司签订的关于沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4号房的商品房买卖合同无效；3、撤销沈阳东森房地产开发有限公司与沈阳盛豪房地产开发有限公司关于沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4号房屋备案登记；4、东森公司、沈河区城建局、沈河区征收办协助谢荣涛办理坐落于沈阳市沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4房屋备案登记及房屋产权登记；5、判令东森公司支付谢荣涛逾期办证违约金863.956元。6、判令东森公司、沈河区城建局、沈河区征收办承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。
一审法院认定事实：2009年9月6日，沈河区城建局作为甲方（拆迁人），案外人沈阳万安城市房屋拆迁有限公司作为被委托拆迁单位，谢荣涛作为乙方（被拆迁人），谢荣涛妻子孙秀艳作为其委托代理人，签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》一份，约定甲、乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿产权调换安置达成如下协议：甲方因建设需要领取了《房屋拆迁许可证》，乙方所有的坐落于惠工街36-1号323（建筑面积86.42平方米）住宅属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围，甲方补偿乙方各项拆迁补偿费用和金额为：房屋货币补偿金额461,483元、住宅搬迁补助费400元、过渡补偿费24,000元、奖励17,284元、有线迁移费50元，总计50,321元。乙方选择产权调换，原地选房，按建筑面积1比1.15平方米置换。后谢荣涛与沈河区城建局办理了其他拆迁手续，并搬离了被拆迁房屋。
2013年11月20日，谢荣涛出具《申请》一份，内容为“我是万德地块惠工街36-1号323号产权人谢荣涛，现申请改签东森商务广场现房，如出现经济纠纷与法律责任与征收中心无关，后果自负。”
同日，沈河区城建局作为甲方（拆迁人），案外人沈阳万安城市房屋拆迁有限公司作为被委托拆迁单位，谢荣涛作为乙方（被拆迁人），再次签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》一份，约定甲、乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿产权调换安置达成如下协议：甲方因建设需要领取了《房屋拆迁许可证》，乙方所有的坐落于沈河区惠工街36-1号323（建筑面积86.42平方米）住宅属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围，甲方补偿乙方房屋货币补偿金额461483元（注：过渡补偿款、奖励、有线、搬家，已领）。乙方选择产权调换，甲方将坐落在“东森商务广场上浮15%”的房屋作为产权调换房屋，该房屋为住宅、现房。
后，东森公司作为出卖人，谢荣涛作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定谢荣涛购买东森公司开发的位于沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4号住宅房屋，建筑面积100.46平方米，单价为8,600元，一次性付款，2013年11月30日前交付房屋。还约定出卖人应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。
2013年11月22日，谢荣涛向沈阳市沈河区国有土地房屋征收补偿服务中心交纳差价款402,473元，该中心向谢荣涛出具沈阳市拆迁户增加面积款收据，该收据除载明谢荣涛交纳的差价款金额外，还另写明房屋总款863,956元，原房款461,483元。
同日，谢荣涛与案外人沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室办理了《东森总部商务广场住宅购房入住手续办理会签单》，载明购房人（被征收人）：谢荣涛，所属征收地块：万德，征收协议号：原地改01，购房楼号：15，购房房间号：1214，购房建筑面积：100.46平方米，购房单价：8,600元/平方米，购房总房款：863,956元，征收安置补偿款：461,483元，应收差价款：402,473元。落款差价款结算（置换办）处加盖了沈阳市沈河区置换用房建设管理办公室章。
2013年12月1日，东森公司向谢荣涛出具《东森总部商务广场入住文件》，谢荣涛办理了相关入住手续，进住使用诉争房屋至今。
另查明，2011年5月25日，沈河区置换用房建设管理办公室作为甲方，东森公司作为乙方，签订《代被征收居民整体购房协议书》一份，约定“为了加快整个金廊各地块征收进度，促进我区征收工作的顺利开展，经双方协商，甲方代表被征收居民团购乙方开发建设的'东森总部商务广场'项目中的现房住宅116套，地下车位118个用于被征收居民安置，达成如下协议：一、甲方代被征收居民团购乙方'东森总部商务广场'（东至市政府，西至三经街，南至市府大路，北至铁岭路）建设项目中的住宅房屋，建筑面积约11629.43平方米（以乙方提供的经沈阳市房产局测绘部门确认的建筑面积为准），户型的类型及面积和销售价格详见附表。二、房屋价格：甲方按均价每平方米8,600元价格团购乙方的商品住宅，其总价款为人民币100,013,098元，大写为：壹亿零壹万叁仟零玖拾捌元；地下车位按每个250,000元价格计，其总价款为人民币29,500,000元，大写为：贰仟玖佰伍拾万元，合计总价款为129,513,098元，大写为：壹亿贰仟玖佰伍拾壹万叁仟零玖拾捌元。三、付款方式：1、合同签订生效后，甲方先扣除乙方认定的（除东森总部商务广场的1800余万）款项，剩余款项一次性支付。2、摩根凯利欠款5,596,800元，本次扣除，甲、乙双方互过财务票据。3、东森总部商务广场所欠18,191,407元，此次不扣，待此次团购结算时一并结清。4、乙方欠甲方1300万，此次一并扣除。5、此次应付款110,916,298元，大写：壹亿壹仟零玖拾壹万陆仟贰佰玖拾捌元。四、鉴于甲方为被征收居民代购房屋系用（于）安置征收居民，此房涉及到政府信誉和被安置居民的切身利益。为此，甲方要求乙方必须专款专用。五、房屋质量保修期：为首批居民进住时起，按国家有关部门规定执行房屋质量保修。六、居民选定房屋并向甲方交付房屋整款后，由乙方与被征收居民签订商品房购销合同，超出征收补偿资金外的房款由居民自行承担支付。七、甲方所团购车位如有剩余，在被征收居民无选购情况时，乙方将按原价格回购。八、乙方所提供的房屋在甲方未返还乙方前，乙方不得将其出让给其他居民，否则，出现一切后果由乙方负责。九、未尽事宜，甲、乙双方在共同友好协商的基础上解决，上述条款望双方共同遵守，双方签字盖章后生效。本协议一式四份，双方各执两份，均具同等法律效力。本协议的附件包括：1、甲方所购房屋的具体明细表；2、地块平面位置图，批准规划方案图；3、户型设计图；4、土地证、用地许可证、规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证的复印件。”后，沈河区置换用房建设管理办公室向被告东森房地产公司转账支付了协议约定的应付购房款110,916,298元。
再查明，2008年12月3日，东森公司作为出卖人，盛豪公司作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买位于沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4号住宅房屋（即诉争房屋），建筑面积100.46平方米，单价为3,867.5元，于签订合同当日一次性付清全部房款，并约定出卖人应在2009年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。
2008年12月4日，东森公司与盛豪公司办理了上述《商品房买卖合同》的备案。
而此前，2008年12月1日，东森公司向盛豪公司出具了诉争房屋的入住通知书。
一审法院认为：谢荣涛与沈河区城建局签订的两份《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》均合法有效，谢荣涛与东森公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。综合各方当事人的当庭陈述及提供的证据，一审法院认为，该合同虽为商品房买卖合同，但其基础法律关系为拆迁安置。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。谢荣涛属于上述权利人中的所有权调换形式的被拆迁人，因此，其对争房屋的权利应优先予以保护。而盛豪公司可另行向东森公司主张债权。诉争房屋备案至盛豪公司名下，东森公司与盛豪公司应当协助谢荣涛办理诉争房屋合同备案手续。但诉争房屋现因客观原因无法办理房屋所有权证，故谢荣涛此项诉讼请求一审法院不予支持，原告可另行主张此项权利。且因东森公司尚未将办理诉争房屋产权的相关资料报产权登记机关备案，存在逾期办证的违约行为，依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，东森公司应按已付房款863,956元的0.1%支付违约金，即863.956元，此金额与谢荣涛诉讼请求主张相符，但与日常生活法则不符，四舍五入后应为863.96元，但此金额又超出谢荣涛的诉讼请求，故一审法院予以支持863.95元。
一审法院判决：一、确认谢荣涛与沈阳市沈河区城市建设局签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换书》有效；二、确认谢荣涛与沈阳东森房地产开发有限公司签订的标的物为坐落于沈阳市沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4号房屋的商品房买卖合同有效；三、沈阳盛豪房地产开发有限公司于判决生效后10日内，协助沈阳东森房地产开发有限公司办理撤销标的物为坐落于沈阳市沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4号房屋的商品房买卖合同备案手续；四、沈阳东森房地产开发有限公司于上述第三项履行完毕后10日内，协助谢荣涛办理标的物为坐落于沈阳市沈河区市府大路256-1号第15幢1-21-4号房屋的商品房买卖合同备案手续；五、沈阳东森房地产开发有限公司于判决生效后10日内，赔偿谢荣涛违约金863.95元；六、驳回谢荣涛的其他诉讼请求。案件受理费12,445元，由沈阳东森房地产开发有限公司负担。
二审期间当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中东森公司分别与盛豪公司、谢荣涛就案涉房屋签订买卖合同，现谢荣涛请求撤销盛豪公司的房屋买卖合同备案并为其办理备案，涉及盛豪公司与谢荣涛对案涉房屋享有权利的优先性问题。首先，盛豪公司与谢荣涛均未办理案涉房屋的产权登记，对案涉房屋均不享有物权。而盛豪公司虽然签订合同在先，但因债权具有平等性，签订时间在先的合同并不能当然优先于在后的合同。盛豪公司主张其办理了买卖合同备案登记，有预告登记效力。我国《物权法》规定的预告登记需向登记机关申请取得，与房屋买卖合同备案不属同一制度，预告登记与合同备案效力不能等同。经行政机关备案的合同并不能当然具有优先性，故盛豪公司的该项主张并不能成立。其次，根据谢荣涛与沈河区城建局签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》以及沈河区置换用房建设管理办公室与东森公司签订的《代被征收居民整体购房协议书》，谢荣涛系通过拆迁安置取得对案涉房屋的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”依据上述规定，所有权调换形式的被拆迁人的权利应优先于一般购房人。最后，从合同实际履行情况看，谢荣涛补齐了房屋差价款，办理了全部拆迁安置手续，且根据谢荣涛提交的物业费发票、水电费交费凭证等证据足以证明谢荣涛在案涉房屋中实际居住，谢荣涛已经取得案涉房屋的合法占有。而东森公司除入住通知外，不能提供其实际合法占有案涉房屋的证据。比较而言，谢荣涛与东森公司签订的合同得到了较为充分的履行，东森公司将案涉房屋交付谢荣涛亦可说明东森公司的履行意愿。综合以上分析，谢荣涛对案涉房屋享有的权利应当得到优先保护，而盛豪公司的损失可另行向东森公司进行主张。
综上所述，上诉人沈阳盛豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,445元，由上诉人沈阳盛豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年六月十四日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；