浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1949号
原告郑士影。
原告金彩霞。
委托代理人胡建敏。
委托代理人刘娟。
被告林维挺。
委托代理人韦正强。
原告郑士影、金彩霞为与被告林维挺房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月28日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告郑士影、金彩霞的委托代理人胡建敏、刘娟，被告林维挺的委托代理人韦正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑士影、金彩霞诉称，原、被告于2011年3月21日签订房屋租赁合同，将位于杭州市江干区九堡九睦路×号店面出租给被告。双方约定租赁期限自2011年3月21日起至2014年3月20日止，房租每6个月支付一次为37500元，每次提早一个月以汇款方式打入原告指定帐户，每年房租递增总额的5%。合同同时约定被告拖欠租金累计15天以上，原告有权终止合同，收回房屋，并要求被告支付每月租金三倍的赔偿金。2013年8月被告未按合同约定将半年的房租打入原告指定帐户，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付2013年9月21日起至2014年3月20日的租金41343元。二、被告按月租金的三倍向原告支付违约金20671.8元。三、被告向原告支付因迟延支付租金给原告造成的收益损失1119元（从2013年8月21日起暂计算至开庭之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算，要求支付至实际付清租金为止）。四、被告向原告支付2011年3月21日起至2014年3月20日止的物业费7486.56元（按每月207.96元计算）。五、被告向原告赔偿拆除房屋的铝合金造成的损失3000元。六、被告向原告支付律师费5000元。
被告林维挺辩称，一、本案租赁关系的合同相对方应为原告和案外人赵祥，案涉房屋由赵祥使用，由被告向原告支付租金只是一种形式。二、原告阻止赵祥向被告支付租金，导致被告未能向原告付款，原告自身有过错。三、原、被告签订的租赁合同中，租赁期限届满日期有修改，租赁期限至2012年3月20日已经届满，合同约定的租金每年递增5%系原告自行添加，被告对原告诉请的租金计算标准有异议。四、原告的第二项和第三项的诉讼请求相冲突，诉请违约金过高，被告未给原告造成损失。五、合同约定物业费由原告承担，且原告未能举证证明物业费的缴纳数额和欠付的期限。六、原告诉称被告拆除房屋铝合金没有事实依据。七、原告诉请的律师费没有合同约定，与本案没有关联性。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告郑士影、金彩霞为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同的事实。
2、房产证1份，拟证明杭州市江干区九睦路6号房屋系原告夫妻共有。
3、收款收据1份，拟证明被告租赁房屋每月的物业费为207.96元，原告支付半年物业费1247.8元的事实。
4、律师费发票及委托代理合同各1份，拟证明原告为本案诉讼支付律师费5000元的事实。
被告为支持其辩称，向本院提交了商铺租赁合同1份，拟证明原告与赵祥签订了房屋租赁合同，赵祥实际占有使用案涉店铺。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性有异议，认为合同有被修改和添加的痕迹。被告对原告提供的证据2无异议。被告对原告提供的证据3有异议，认为系收据第二联，真实性存疑。被告对原告提供的证据4有异议，认为在合同没有约定的情况下，原告支出的律师费不应由被告承担。原告对被告提供的证据真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据能够证明被告将案涉店铺转租给赵祥，原告签字系同意被告转租，且该合同能够证明原、被告双方约定的租赁期限为三年。
综合原、被告的质证意见，本院对上述证据认证如下：本院认为，被告提交的证据商铺租赁合同的出租方为被告，系转租合同，不能证明原告欲证明的对象，该证据反而能证明被告将案涉房屋转租给赵祥，双方约定的租赁期限为2011年10月18日至2014年3月20日的事实，本院对此予以确认。关于原告提供的证据，经本院审核，原告提交的证据1的租赁合同中租赁期限上确有修改的痕迹，庭审中原告亦陈述双方原约定租赁期限为一年，后协商更改为三年，因此本院对租赁期限经过修改的事实予以确认。但根据被告提交的转租合同，租赁期限至2014年3月20日止。本院认为，原告提供的房屋租赁合同签订在前，被告提供的转租合同签订在后，结合两份合同约定的租赁期限来看，被告辩称其与原告约定的租赁期限为一年，不符合常理。且被告发表质证意见认为合同约定的租金每年递增5%系原告事后添加，亦未提供证据予以证明。因此，本院对原告提供的证据1予以确认。原告提供的证据2可以证明该房屋为两原告共同共有，本院予以确认。原告提供的证据3虽为收款收据第二联，但加盖有杭州安居物业管理有限公司财务专用章，本院对原告支付了案涉房屋2010年10月1日至2011年4月30日物业费681.8元的事实予以确认。原告提供的证据4为原告与其代理律师签订的合同及付款发票，本院对该证据的真实性予以确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2011年3月21日，原告郑士影（甲方）与被告林维挺（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定，甲方将杭州市江干区九睦路X号房屋出租给乙方使用；房屋租赁期自2011年3月21日起至2014年3月20日止；该房屋每6个月租金为37500元，每次提早一个月支付，每年递增总额的5%，第一期首付15000元加5000元押金，余款2011年6月1日之前付清；甲方所收租金为税后净收租金，依法应缴纳的房屋租赁税、个人所得税、物业管理费等全部税费均已在租金中减扣。
案涉房屋的所有权人为原告郑士影和金彩霞。原告于2011年4月3日支付了案涉房屋2010年10月1日至2011年4月30日的物业费681.8元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定享受权利或履行义务。本案中，原、被告约定的租金付款时间为每次提早一个月，按照合同约定的租赁期限、租金标准及交易习惯，本院确认租金的支付方式为半年一付，时间为每年的2月21日和8月21日。按照双方约定的租金递增幅度，经计算，被告应于2013年8月21日向原告支付最后一期租金41343元，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。被告逾期支付租金造成原告损失，本院对原告诉请按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算予以支持。经计算，从应付日期之次日即2013年8月22日起暂计算至开庭之日为1151元。原告主张1119元系其对自身权利的处分，本院予以准许。原告诉请被告按照月租金的三倍向其支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。原、被告对合同约定的物业费由哪一方承担理解不一致。本院认为按照合同约定的原告收取租金为净租金，物业费已在租金中减扣，应理解为物业费由被告承担。但是本案中，原告仅证明了2010年10月1日至2011年4月30日的物业费681.8元系由其支付，而未提供其后至2014年3月20日的物业费均已由其代付的证据，因此本院仅对其支付的本应由被告承担的2011年3月21日至2011年4月30日的物业费132元予以支持。原告诉请被告承担铝合金拆除损失，没有提供证据予以证明，本院不予确认。原告诉请被告承担其支出的律师费，没有合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告林维挺于本判决生效之日起五日内向原告郑士影、金彩霞支付租金人民币41343元。
二、被告林维挺于本判决生效之日起五日内向原告郑士影、金彩霞支付逾期付款损失人民币1119元（暂计算至2014年2月17日，此后以41343元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至本院判决确定的给付之日）。
三、被告林维挺于本判决生效之日起五日内向原告郑士影、金彩霞支付物业费人民币132元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告郑士影、金彩霞的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币883元，由原告郑士影、金彩霞负担人民币405元，由被告林维挺负担人民币478元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1766元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱若君
二〇一四年二月十九日
书 记 员 蒋敏芝