湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1223民初65号原告陈槐林。委托代理人黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。被告陈济元。委托代理人甘明亮，湖北乾兴律师事务所律师。原告陈槐林与被告陈济元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李志雄独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈槐林及其委托代理人黄锦旗、被告陈济元及其委托代理人甘明亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈槐林诉称，2010年9月24日，原告陈槐林与被告陈济元签订一份《门面出租合同书》，将原告位于崇阳天城镇紫晶城1058号门店出租给被告，约定出租期限自2010年10月25日起至2015年10月25日零时止，第一年租金为38000元，第二年至第五年租金为40000元，合同还约定了其他内容。但是，被告在租赁期间共拖欠原告18000元租金，经原告多次催讨被告拒不支付。同时，合同期满后，原告不愿意将门店继续租赁给被告，多次要求被告腾出并向原告返还门店，被告拒绝。为此，1、请求法院判定被告立即腾出并向原告返还位于崇阳天城镇紫晶城1058号门店；2、判定被告向原告支付拖欠租金18000元，并赔偿自2015年10月26日至返还门店之日期间给原告造成的损失按常规租金的2倍计算；3、由被告承担本案全部诉讼费。原告陈槐林为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、身份证一份，证明原告的基本情况；2、门店承租合同书，证明门店属原告所有，租赁期限为5年，到2015年10月25日止。第一年租金38000元，第二年到第五年每年40000元，门店装修为被告需要而装修，期满后应该归还门店，不准拆除装修，装修归原告所有；3.房屋产权证一份，证明房屋归原告的岳父所有，原告有权与被告签订合同。被告陈济元辩称，关于原告是否有诉讼主体的问题，原告是否具有出租权，本案诉讼主体存在疑问。原告要求期满后按2倍租金计算损失无法律依据。根据《合同法》第220条、第221条规定：出租人应当履行租赁物维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应相应减少租金和延长租期。因原告拒不履行出租人维修门店义务，被告有权要求原告相应减少租金和延长租期，被告不存在延迟支付租金并腾退房屋。根据《合同法》第111条、第112条之规定，因原告出租门店出现两次大面积漏水，造成被告巨大损失，原告应承担房屋漏水致衣物损失和两次装修损失的法定义务包括其他损失。根据《合同法》第67条规定，被告有权要求原告先履行其相应义务后，被告才予以腾退房屋。原告应赔偿房屋装修损失，2010年9月，被告共投资68500元进行了装饰装修，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题》第86条规定，原告应对被告装饰装修进行折价补偿。被告陈济元为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、身份证一份，证明被告的身份情况；2、收条一份，证明被告按时交纳了房租；3、紫晶城物业有限公司出具的证明一份，证明被告承租的房屋2010年12月和2011年11月出现大面积漏水，造成损失；4、装修损失清单，证明租赁房屋因漏水，被告维修产生的费用和损失情况；5、照片5张，证明承租人装修的情况，并且出租人和承租人因房屋漏水多次发生争执，派出所出面调解。本院依法组织了庭审质证。对原告陈槐林提交的3份证据，被告陈济元质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但不能证明原告证明的目的，该合同没有约定装修在房屋到期后归出租人所有；对证据3的真实性无异议，但被告是否有权与原告签订合同有疑问，要求原告提供关系证明。对被告陈济元提交的5份证据，原告陈槐林的质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但不能证明被告证明的目的，原告主张的是2014年前所欠的租金18000元；对证据3的真实性和证明目的有异议，出具证明的时间是2016年3月4日，但证明内容的时间是2010年12月和2011年11月，中间跨越5年，而且物业公司不能提供原始的证据来证明确有其事，证明内容是下大雨才导致的漏雨，而不是门店质量存在问题；对证据4真实性和证明目的有异议，该证据不符合证据形式的要求，这是被告自行制作的，不属于证据，内容不是真实的，这5年内，被告从未提过因漏水产生了损失；证据5，跟本案无关系，原告主张的是拖欠的租金，违约损失和退出门店，照片并不能证明被告主张的内容，派出所出面调解是因为门店到期后，原告要求被告退出门店，被告不退，因此双方发生争执，原告报警才有这个事情。对上述证据，本院综合当事人的质证意见，并依据各证据的真实性，合法性、以及与待证事实的关联性，证据有无证明力和证明力大小，审核认为：1、对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认；原告提供的证据2是原告与被告签订的门店出租合同书，被告对其真实性无异议，本院认为该证据真实、合法、且与本案有关联，有证明力，本院予以确认；对原告提供的证据3是房屋产权证，被告对其真实性无异议，本院予以确认。2、对被告提供的证据1原告无异议，本院予以确认；对被告提供的证据2的真实性原告无异议，本院认为该证据真实、合法、且与本案有关联性，本院予以确认；对被告提供的证据3的真实性和证明目的原告有异议，本院认为被告无其他相关证据予以证实，该证据不能证明租赁房屋有瑕疵，本院不予采信；对被告提供的证据4是被告提交装修损失清单，系被告单方面出具，无其他相关证据予以证实，且原告亦不认可，故该证据证明力不足，本院不予采信；对被告提供证据5是被告自己提供的照片，原告有异议，本院认为，该证据不能证明被告主张的事实，没有证明力，本院不予采信。本院根据当事人自认的事实和上述认定的证据可以认定以下事实：2010年9月24日，原告与被告签订《门面出租合同书》一份，合同第一条约定：原告将位于崇阳天城镇紫晶城1058号的二层空门面房（二层总面积160平方米）出租给被告从事商业经营；合同第二条约定：出租期限为五年，出租期限自2010年10月25日起至2015年10月25日零时止；合同第三条约定：租金结算：被告以人民币计价，签订合同时一次性付给原告第一年度的租金共计38000元，以后四年租金一律按年租金40000元结算，被告必须在前一年租期满前一个月付清下一年租金款后，才能取得下一年租赁期内的经营权；合同第八条约定：原、被告双方在合同期满后，如果被告愿意继续租用时，需双方另行商量重新订立合约，同等条件下优先出租给被告，被告不愿意或不需要续租时，必须提前三个月向原告提出以便原告另行安排；合同第九条约定：被告在合同期满后不续租时，必须事先处理其经营的商品及用品，腾出空门面退还给原告，但不准拆卸其房内外装修。2014年10月22日，原告收到被告2014年至2015年房租80000元。另查明：本案涉案房屋崇阳天城镇紫晶城1058号门店所有权人是吴勉其。本院认为：房屋租赁合同是以房屋的使用收益和租金支付为目的的合同。由于房屋租赁合同转让的是房屋的占有、使用、收益的权利，因此不以出租人对出租房屋拥有所有权为必要条件，出租人可以出租他人所有的房屋。原告陈槐林与被告陈济元签订的《门面出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同属有效合同，当事人均应依约履行合同义务，合同期满后，原告陈槐林要求被告陈济元返还位于崇阳天城镇紫晶城1058号门店的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告以承租的房屋2010年12月和2011年11月出现两次大面积漏水，原告拒不履行出租人维修门店义务，被告有权拒绝其相应的履行要求为由进行抗辨，要求原告先履行对涉案房屋漏水采取补救措施和赔偿被告各项损失义务后，被告才予以退房，其抗辩意见，没有确实、有效的证据证明，本院不予支持。原告陈槐林主张被告陈济元支付2014年前所欠的租金18000元，原告没有提供有效证据证明，被告提出证据，证明2014年至2015年房租80000元已交清，不存在欠原告房租的辨解意见，本院予以采信。原告要求被告支付拖欠租金18000元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告按原合同约定的租金2倍赔偿自2015年10月26日起至返还门店之日的损失，没有法律依据，应按合同约定的租金标准计算（即40000元／年÷365天＝109.58元／天）。被告陈济元在答辩中虽提出要求原告陈槐林对其装饰装修进行折价补偿，但未明确向法院提出反诉。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈济元于本判决生效之日起十日内将位于崇阳县天城镇紫晶城1058号门店腾出并返还给原告陈槐林；二、被告陈济元于判决生效之日起十日内赔偿原告陈槐林自2015年10月26日起至实际返还门店之日止的损失，按合同约定的租金标准每天109.58元计算；三、驳回原告陈槐林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告负担100元，原告负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  李志雄二〇一六年三月二十八日书记员  饶 锐