广东省东莞市第二人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1972民初2626号
原告：谭锦文，男，汉族，1967年11月18日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：方加德，广东星凯律师事务所律师。
被告：谭荣华，男，汉族，1967年6月12日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：吴开雄，广东方中天律师事务所律师。
委托代理人：何润洪，广东方中天律师事务所律师。
原告谭锦文诉被告谭荣华物权确认纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法由审判员陈国云适用简易程序独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理，原告谭锦文的委托代理人方加德及被告谭荣华的委托代理人何润洪到庭参加了诉讼；后本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2016年8月25日公开开庭进行了审理，原告谭锦文的委托代理人方加德及被告谭荣华的委托代理人何润洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭锦文向本院提出诉讼请求：1.确认伦某与香港创辉贸易有限公司的土地使用权转让行为（合同）无效；2.确认位于东莞市虎门镇北栅花园XXX号地块的土地使用权归原告谭锦文所有；3.本案各项诉讼费由被告谭荣华承担。事实与理由：香港创辉贸易有限公司及其代表人谭锦文于1997年与广东省东莞市虎门镇北栅经济合作社签订位于东莞市虎门镇北栅上、中灯村土名“咸田”（以后名称变更为虎门镇北栅花园）面积58160平方米的土地使用权转让《合同书》开发房地产，土地转让总价7205640元，土地使用年限70年，当时的虎门镇北栅管理区（即北栅社区居委会）是土地转让合同的见证方。香港创辉贸易有限公司及谭锦文向北栅经济合作社付清了土地使用权转让款7205640元，北栅经济合作社也向香港创辉贸易有限公司及谭锦文交付了58160平方米的土地使用权。2000年，香港创辉贸易有限公司因停止经营而将上述58160平方米土地使用权转让给谭锦文，并将58160平方米土地使用权的权利义务全部转移给谭锦文。经过北栅经济合作社的同意，谭锦文及香港创辉贸易有限公司将58160平方米的土地分割成约每块300余平方米的一百几十多个单位地块转让给个人建设房屋。经香港创辉贸易有限公司及谭锦文的同意，受让人将土地转让款交付给北栅经济合作社后取得案涉地块的使用权，并进行个人建房土地登记。谭锦文及香港创辉贸易有限公司准备预留其中部分地块，便设想借用他人的身份证资料办理登记的办法来预留地块，其中就借用了伦某的身份证复印件办理了虎门镇北栅花园XXX号地块登记手续。针对XXX号地块，伦某没有向农经办交付40余万元的土地出让费。伦某与香港创辉贸易有限公司及谭锦文之间只是一个借用伦某身份证复印件登记土地使用权的借用合同关系，不是实际转让北栅花园XXX号地块的土地使用权转让合同关系。伦某死亡，谭荣华主张其继承取得伦某购买北栅花园XXX号土地使用权，是将借用伦某身份证复印件关系虚构成土地使用权转让合同关系，谭荣华的相关主张具有欺诈性，其主张伦某受让北栅花园XXX号地块的土地使用权转让合同无效。庭审期间，谭锦文补充意见如下：谭锦文于1994年筹备开设房地产公司，后于1996年6月22日登记成立梧州广汇房地产开发有限公司。1996年，谭锦文以香港创辉贸易有限公司的名义购买了广东省虎门镇北栅经济合作社位于虎门镇北栅上、中灯村土名“咸田”（以后名称变更为北栅花园）面积58160平方米农村建设用地，1997年签订《合同书》，并付清了购买上述土地的款项。1996年北栅申请新农村用地建设，1997年规划称北栅花园，以后北栅花园规划成140多幅宅基地出卖给个人建房，谭锦文为了预留几处宅基地建房而使用了谭锦文的母亲、姐姐、妹妹等家人的身份证预留宅基地，还通过本村村民谭荣辉借用其母亲伦某的身份证预留了XXX号宅基地。伦某对于XXX号宅基地，除了将身份证出借外，没有签订过任何用地合同，也没有支付过XXX号宅基地的转让费用。当时的《检讨书》、《项目用地情况调查表》、《清理违法用地登记表》等资料上填写的伦某名称及签名均由谭锦文代写，而非伦某所写。现今谭荣华为了取得不义之财而昧着良心虚构事实意欲夺取XXX号宅基地，但是伦某没有签订任何的转让合同，没有支付过任何的费用，全部资料都不是伦某所写，这都是客观事实，该事实足以证明XXX号宅基地是谭锦文借用伦某的身份证预留的用地。农村宅基地，即使建成房屋也是禁止出卖给个人，更何况是没有建房的用地，而谭锦文不同，谭锦文拥有一间房地产开发公司，可以开发土地建设房屋。1996年由于当年政策不规范，出现农村宅基地建房的混乱情况，所以才出现了借用伦某身份证预留用地的情形。
被告谭荣华辩称：一、谭锦文并非本案的适格主体。谭锦文主张于2000年2月10日与香港创辉贸易有限公司签订《合同书》取得了包括案涉土地在内的土名“咸田”面积为58160平方米的土地使用权。谭锦文与香港创辉贸易有限公司的转让行为并未征得土地权属人东莞市虎门镇北栅管理区（现更名为“东莞市虎门镇北栅社区居民委员会”）以及有关政府的同意，更没有依法缴纳有关转让税费。根据《土地管理法》的有关规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。有鉴于此，谭锦文与香港创辉贸易有限公司的转让行为无效，谭锦文并非本案的适格主体。二、谭荣华的母亲伦某与交易相对人之间就涉案土地使用权转让行为（合同）系合法有效，并且履行完毕。1.伦某在1997年以前已经从交易相对人手中购得了案涉土地的使用权，并且支付了相应的价款，该转让行为（合同）已经得到了包括东莞市虎门镇北栅管理区（现已更名为“东莞市虎门镇北栅社区居民委员会”）以及东莞市虎门镇人民政府、国土部门的同意。转让行为（合同）已经履行完毕，伦某据此于1997年8月25日向有关政府部门申请补办土地使用权证书。2.伦某与交易相对人之间就案涉土地使用权转让行为（合同）没有违反法律规定，不属于合同无效的情形。三、谭荣华通过继承依法取得了案涉土地的使用权。1.谭荣华的母亲伦某于2010年8月3日去世，谭荣华依法继承得到了案涉土地的使用权。2.谭荣华于2013年10月21日与东莞市虎门镇人民政府签订一份协议书，由东莞市虎门镇人民政府依法向谭荣华征收了案涉土地。四、谭锦文主张借用伦某的名义登记案涉土地没有依据。从常理上看，借用他人名义登记房产应当有权利人及代持人的书面合同或其他直接有效证据予以证明。根据谁主张谁举证的原则，谭锦文应当承担举证不能的法律后果。综上所述，谭荣华系案涉土地的使用权人，谭锦文的主张没有任何的事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告无异议的事实，本院确认如下：1997年5月7日，东莞市虎门镇北栅经济合作社作为甲方，香港创辉贸易有限公司作为乙方，东莞市虎门镇北栅管理区作为见证方，签订一份《合同书》，约定：甲方将土名“咸田”的一幅土地（经测量总面积58160平方米，其中在九三年已转让给乙方共30446平方米，现有27714平方米）转让给乙方使用，转让价为每平米贰佰元人民币，青苗补偿费每平米六十元人民币，转让期限为七十年。
对于诉争的XXX号宅基地，双方均无取得国土部门核发的土地使用权证。谭荣华主张，诉争的XXX号宅基地土地使用权原系其母亲伦某所有，后其母亲伦某去世后在经得其他继承人一致同意的情况下由谭荣华一人继承。对于自身的主张，谭荣华提交了如下的证据：1.《清理违法用地登记表》（证据来源：系从东莞市国土资源局虎门分局处复印），显示：伦某于1997年8月25日申请补办相关用地手续。东莞市国土资源局虎门分局在该《清理违法用地登记表》中备注内容为“已核发建设用地批准书，批准书号为东莞市（1998）宅字第140079号，权利人为伦某”的内容。2.《证明》、《申请继承用地证明书》，显示：伦某于2010年8月3日去世，伦某生前没有立遗嘱，其法定继承人一致同意由谭荣华一人继承上述房屋用地〔建设用地批准书号为：东莞市（1998）宅字第140079号〕；3.《协议书》，系由东莞市虎门镇人民政府作为甲方，谭荣华作为乙方，签订时间为2013年10月21日，约定：一、由甲方将小区住宅用地完善用地手续后以居住用地推向市场公开出让，出让土地所得中乙方住宅用地对应面积部分的纯收益全部归乙方所有；二、乙方土地使用权原购地面积为300平方米，批准文号（建设用地批准书或土地使用证）：东莞市1998宅字第140079号，批准土地使用权人：伦某。谭锦文则主张，诉争的XXX号宅基地所在的北栅花园，实际系谭锦文以香港创辉贸易有限公司的名义从北栅经济合作社处取得的，后该地块规划成一百多个宅基地出售给个人，而其中的XXX号宅基地实际上是谭锦文为了给自己预留而借用伦某的名义所登记，实际权属人为谭锦文。对于自身主张，谭锦文提交了如下证据：1.《合同书》，由香港创辉贸易有限公司作为甲方，谭锦文作为乙方，于2000年2月10日签订，约定：甲方将1997年5月7日从东莞市虎门镇北栅经济合作社受让的位于土名“咸田”的一幅土地经测量面积共58160平方米土地使用权转让给乙方，转让价为7205640元，期限自1997年5月7日起计算70年，付款方式从本合同签订之日乙方一次性支付给甲方。2.落款时间为2016年3月3日且盖有“香港创辉贸易有限公司”字样公章的《权利转移确认书》。该《协议书》的内容为：香港创辉贸易有限公司确认将1997年5月7日从东莞市虎门镇北栅经济合作社受让的土名“咸田”的一幅土地经测量面积共58160平方米、价值7205640元即《合同书》项下的土地使用权权利转移给谭锦文，确认谭锦文具有58160平方米土地使用权占有、使用、收益、处分的权利，确认谭锦文具有58160平方米土地使用权的房地产开发立项权利，确认谭锦文具有58160平方米土地使用权分割开发权利，确认谭锦文具有58160平方米土地使用权分割转让取得收益权利，确认谭锦文具有58160平方米土地使用权收到侵权纠纷，提起诉讼的权利。3.由香港创辉贸易有限公司作为申请人出具的《关于出具申请人受让虎门北栅上、中灯村58160平方米“咸田”包括北栅花园XXX号地块证明的申请》，该申请的内容为：“申请人为香港创辉贸易有限公司及其代表人谭锦文……于1997年与广东省虎门镇北栅经济合作社签订位于东莞市虎门镇北栅上、中灯村土名“咸田”面积58160平方米的土地使用权转让《合同书》，土地转让总价7205640平方米土地。以上土地使用年限70年，当时的虎门镇北栅管理区是见证方。申请人付清了土地使用权转让款，合作社交付申请人58160平方米土地，以上土地使用权转让《合同书》中所涉的58160平方米的土地使用权利属于申请人所有。该58160平方米土名“咸田”土地包含虎门镇北栅花园XXX号地块。伦某既没有与广东省虎门镇北栅经济合作社签订过虎门镇北栅花园XXX号地块的土地转让《合同书》，也没有交付过虎门镇北栅花园XXX号地块的土地出让款项，北栅管理区没有作过见证。北栅管理区行政名称现在变更为北栅社区。申请人申请东莞市虎门镇北栅社区居民委员会核实查明以上情况，并出具证明。”东莞市虎门镇北栅社区居民委员会在该申请上写下“情况属实”后加盖公章，但没有具体经办人的签名。
为了查明争议的XXX号宅基地土地使用权的权属，本院依法去函东莞市国土资源局，该局经核查后回复：一、《建设用地批准书》（东莞市1998宅字第140079号）确由我局发出，批准的用地者是伦某（已故），批准用地面积130平方米，土地位于虎门镇北栅社区原北栅花园内，但用地者未申请土地使用权登记发证。因原件遗失，伦某的继承人谭荣华于2013年登报公告原批准文件遗失并声明作废。2013年，虎门镇政府与谭荣华签订了土地收回协议，根据协议，我局注销了《建设用地批准书》（东莞市1998宅字第140079号）；二、根据《土地管理法》、《物权法》等法律规定，土地权利证书才是土地权利人享有土地使用权的法定证明。根据国土资源部的相关文件精神，建设用地批准书是工程项目建设期内使用土地和工程竣工验收后换发土地使用证的法律凭证，本身不是土地使用权证，取得建设用地批准书不等于取得了物权意义上的土地使用权。
以上事实，有原告提交的合同书（1997年5月7日签订的）、收据、关于出具申请人受让虎门北栅上、中灯村58160平方米“咸田”包括北栅花园XXX号地块证明的申请、合同书（2000年2月10日签订的）、权利转移确认书，被告提交的清理违法用地登记表、证明、申请继承用地证明书，东莞市国土资源局的复函，当事人的陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：谭锦文主张诉争的XXX号宅基地系其借用伦某的名义所登记，实际权属人应系谭锦文，谭荣华对此予以了否认，双方就该宅基地的土地使用权的权属存有争议，故本案的案由应为物权确认纠纷。
根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案中，案涉土地虽然办理了建设用地批准书，但该批准书仅为准予建设的文书，非权属证书、土地使用权仍权属不明，双方之间关于案涉宅基地使用权的争议属于权属土地争议，应先由人民政府处理，且谭锦文所主张的土地使用权确权主张，同时亦涉及因农村宅基地面积法律限制而导致谭锦文是否可全部获得其所主张的宅基地使用权问题，以及涉及谭锦文作为东莞市虎门镇大宁人能否取得东莞市虎门镇北栅的宅基地的问题，故本案关于土地使用权确权争议依法不属于法院的受理范围，依法应当裁定不予受理，已受理的，应当驳回起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下：
驳回原告谭锦文的起诉。
本案不收取受理费，对于谭锦文预交的受理费26000元予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈国云
人民陪审员 房嘉敏
人民陪审员 梁筱婷
二○二○一六年九月十四日
书 记 员 刘艳琴