山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1062号
上诉人（原审原告）山东省均豪物业管理有限责任公司。
法定代表人于庆新，总经理。
委托代理人ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。
委托代理人焦妍，山东乾恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）侯成霞。
委托代理人李前，山东文之律师事务所律师。
上诉人山东省均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪物业公司）因与被上诉人侯成霞物业服务合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2014）即民初字第3104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
均豪物业公司在一审中诉称，均豪物业公司与青岛汇旅置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》一份，约定：青岛汇旅置业有限公司开发的青岛即墨温泉王朝居住区由均豪物业公司为其实施物业管理并依法收取业主物业服务费。合同签订后，均豪物业公司对温泉王朝实施物业管理至今。侯成霞2010年6月30日入住，自2010年9月1日至2013年12月30日共欠物业服务费24477.36元。均豪物业公司已通知侯成霞交纳所欠物业管理费，但侯成霞并未按期交纳。现诉至法院，请求判令：1、侯成霞支付欠均豪物业公司物业服务费24477.36元、违约金8638.39元，共计33115.75元；2、案件受理费由侯成霞承担。
侯成霞在一审中辩称，均豪物业公司起诉不成立，其不应交纳本案物业费。因为自2010年6月30日交房时侯成霞就发现房屋潮湿等问题，物业公司承诺给修，其房屋钥匙一直在物业公司处，在长达3年多的时间，物业公司至今也没有通知侯成霞修好可以进行装修入住。侯成霞至今没有实际入住使用涉案房屋。请求法院依法查明事实后，驳回均豪物业公司的诉讼请求。
原审法院查明，2009年11月1日，均豪物业公司与青岛汇旅置业有限公司（温泉王朝小区开发商）签订《前期物业服务委托合同》，主要约定侯成霞的物业费标准是2.6元／月／平方米，物业管理服务期限自2009年11月1日至2012年10月31日止。同时约定物业服务费应提前缴纳，物业服务费用按6个月预交一次，业主或物业使用人应在物业企业通知交费时履行缴纳义务。在《前期物业管理服务质量标准》中又约定，前期物业服务企业应根据甲方管理标准，负责协助甲方进行售后维修服务，包括接报、出现场、传递、跟进、闭合等协助服务，建立档案并管理。业主自用区域内设备设施的特约有偿维修。双方并对其他事项进行了约定。合同签订后，均豪物业公司进行了物业服务。
侯成霞自2010年6月30日起拥有位于均豪物业公司提供物业服务的即墨市温泉镇大田路温泉王朝×区×户房产一处，建筑面积261.51平方米。根据上述合同约定，温泉王朝×区×户自2012年9月1日至2013年12月30日，侯成霞应交物业服务费24477.36元，另均豪物业公司主张此期间违约金8638.39元，共计33115.75元。2013年8月28日，青岛均豪物业管理有限责任公司变更为山东省均豪物业管理有限责任公司。
审理中，侯成霞称自2010年6月30日交房时就发现房屋潮湿等问题，均豪物业公司承诺给修，其将房屋钥匙交给均豪物业公司工作人员，在长达3年多的时间，均豪物业公司至今也没有通知其修好可以进行装修入住。为此侯成霞提供多次通话录音和维修现场照片佐证。经质证，均豪物业公司不予认可。
原审法院认为，均豪物业公司作为物业服务企业依法与建设单位青岛汇旅置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，对业主具有约束力。均豪物业公司依约为包括侯成霞在内的该小区业主提供物业服务，侯成霞应当交纳物业服务费。但由于侯成霞在交接房屋时发现房屋有质量问题，均豪物业公司的工作人员承诺维修，自2010年9月1日至2013年12月30日期间，双方一直未处理好房屋维修问题，导致该期间的物业服务费24477.36元，侯成霞拒绝交付，对此双方均有过错。结合侯成霞房屋尚未装修，原审法院认为该期间的物业费，由侯成霞支付一半即12238.68元，剩余一半作为给侯成霞补偿，由侯成霞自行维修较为适宜。故均豪物业公司要求侯成霞支付物业费，原审法院予以部分支持。均豪物业公司主张侯成霞承担违约金，原审法院不予支持。综上，原审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、侯成霞于判决生效后十日内支付山东省均豪物业管理有限责任公司自2010年9月1日至2013年12月30日期间的物业服务费12238.68元；二、驳回山东省均豪物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，由双方均担。
宣判后，均豪物业公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人均豪物业公司上诉称，1、一审法院在未查清事实的情况下，主观推断均豪物业公司的工作人员承诺维修，且依据的证据是无法确认真实性的通话录音和照片，判决均豪物业公司对本不该承担责任的房屋维修问题承担过错责任。均豪物业公司从未以任何方式做过维修承诺。一审法院判决均豪物业公司用物业费补偿维修费错误。2、侯成霞以房屋维修问题为理由对抗物业费的交纳于法无据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费，必须具备正当的理由，而正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，《前期物业服务委托合同》第十四条约定，甲方（建设单位）保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，此条约定说明房屋维修的义务主体是建设单位。物业公司的义务仅限于接报、协助建设单位联系业主。本案中，均豪物业公司已尽到协助维修义务，无任何过错，履行前期物业服务合同并无重大瑕疵，因此不构成拒交物业费的正当理由。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原审判决，改判支持均豪物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由侯成霞承担。
被上诉人侯成霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案的争议焦点是：均豪物业公司是否对涉案房屋质量负有维修的合同义务。通过一审查明事实，涉案房屋自2010年6月30日交房时，我方就向均豪物业公司反映房屋因为潮湿而不能入住的问题，均豪物业公司的相关人员自始至终没有推托，而且将房屋钥匙一直留在均豪物业公司，并进行了数次维修，但至今没有修好。通过该事实可以看出，均豪物业公司实际已经履行和承诺了对侯成霞房屋问题进行维修的义务。
经审理查明，二审中，均豪物业公司认可侯成霞自2010年6月交房后一直未入住涉案房屋。均豪物业公司称其对建设单位维修涉案房屋的进度及次数不清楚，涉案房屋的钥匙有一段时间在均豪物业公司处。本院查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，涉案房屋的建设单位与均豪物业公司签订了前期物业服务合同，该合同对于业主具有约束力，均豪物业公司亦应按约履行该合同中约定的义务。根据前期物业服务合同的约定，均豪物业公司应负责协助建设单位进行涉案房屋的售后维修服务，包括接报、出现场、传递、跟进、闭合等协助服务，建立档案并管理。而本案中，均豪物业公司称其协助过建设单位维修涉案房屋，但其对于建设单位维修涉案房屋的进度及次数均表示不清楚，故其并未履行出现场、传递、跟进的协助义务，亦未建立相应档案，即均豪物业公司对于协助义务的履行存在瑕疵。结合侯成霞自2010年6月起一直未入住涉案房屋的事实，本院认为，原审法院酌情确定侯成霞向均豪物业公司支付2010年9月1日至2013年12月30日期间50%的物业服务费，基本妥当，本院不予变更。综上，均豪物业公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费322元，由上诉人山东省均豪物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 于国英