江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执异字第0001号
案外人叶金康。
委托代理人袁伟东，江苏正大发展律师事务所律师。
委托代理人王进合，江苏正大发展律师事务所律师。
申请执行人中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。
法定代表人蒲坚，该公司董事长。
委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人魏文钊，北京市百伦律师事务所律师。
被执行人昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。
法定代表人胡方云，该公司董事长。
被执行人昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。
法定代表人单建珍，该公司董事长。
被执行人胡方云。
被执行人胡聚帛。
被执行人胡丽亚。
被执行人单建珍。
被执行人朱永光。
本院在执行中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方广场公司）等借款合同具有强制执行效力的公证债权文书一案过程中，于2014年4月9日作出（2012）苏执字第0006-4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。案外人叶金康于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2014年6月30日组织公开听证。案外人叶金康及其委托代理人袁伟东、申请执行人中信信托公司委托代理人魏文钊、王和平到庭参加听证，被执行人红枫房产公司、东方广场公司、胡方云、胡聚帛、胡丽亚、单建珍、朱永光经本院通知未到庭参加听证，本案现已审查终结。
案外人叶金康称：其于2011年向红枫房产公司购买了该公司位于巴城镇湖滨南路1098号4区编号为1040101029地块（云鼎红枫苑别墅）第801号、802号房屋，双方签订有商品房购销合同及补充协议，并办理了房屋预售登记手续。协议签订后，叶金康已于2011年3月2日支付了全部购房款共计1500万元人民币。红枫房产公司持有昆山市住房城乡建设局颁发的编号为2010301号房屋预售许可证，由于红枫房产公司资金链的原因工程未竣工，造成逾期交房。叶金康与红枫房产公司间的商品房买卖合同合法有效，开发商依法应继续履行交房义务。叶金康系支付了全部房款的善意第三人，江苏省高级人民法院拍卖已出售商品房行为，侵犯了叶金康的合法权益，请求将已出售的801号、802号房屋及土地使用权从拍卖范围中剔除。
申请执行人中信信托公司答辩称：叶金康与被执行人红枫房产公司所签订合同的真实内容并非房屋买卖，而属于民间借贷。在叶金康与红枫公司签订补充协议后，曾于2011年12月21日签订另一份补充协议，明确约定了相关回购条款，该条款中约定的回购总款是本金加利息。对于叶金康提供的收款收据及相关电汇凭证的真实性不予确认。电汇凭证中的汇款人也并非叶金康。此外，叶金康支付的所谓房款与其提供的购销合同所载房款金额并不一致，因此案外人所提供的证据不能证明其观点。
本院经审查查明：2011年3月1日，叶金康与红枫房产公司签订二份商品房购销合同及补充协议，约定：红枫房产公司持有昆山市住房城乡建设局颁发的编号为2010301号房屋预售许可证，叶金康以1500万元购买红枫房产公司位于巴城镇湖滨南路1098号4区编号为1040101029地块（云鼎红枫苑别墅）第801号、802号预售房屋，红枫房产公司应于2011年12月31日前交房等。协议签订后，叶金康于2011年3月2日支付了全部购房款共计1500万元人民币，合同双方并办理了房屋预售合同备案登记。2011年12月21日，叶金康与红枫房产公司又签订了《补充协议》一份，约定：红枫房产公司有权在2012年8月20日前回购上述二套房屋，回购总价格为人民币1740万元；或在2012年12月20日前回购上述二套房屋，回购总价格为人民币1920万元。如红枫房产公司回购叶金康上述房屋必须将回购房款一次性汇入叶金康账户，叶金康在收到回购款三日内配合红枫房产公司解除购房合同手续等条款。
2012年8月1日、8月2日，本院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括案涉房产）。
2014年4月9日，本院作出（2012）苏执字第0006-4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。
本案争议焦点是：案外人对涉案房屋是否拥有所有权等实体权利足以阻却本院的拍卖行为。
本院认为：
一、案外人认为其对涉案房屋拥有所有权等实体权利足以阻却本院的拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，其异议申请应予驳回。理由是：《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，该法第二十条还规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，案外人如主张其拥有涉案房产的物权，应依法提供其拥有涉案房产物权的相应证据材料，如房屋所有权证、不动产登记簿的记载或者已经登记机构预告登记的相关证据，但案外人不能提供上述证据，故不能证明其对红枫房产公司位于巴城镇湖滨南路1098号4区编号为1040101029地块（云鼎红枫苑别墅）第801号、802号预售房屋已取得所有权等实体权利。案外人要求阻却本院的拍卖行为无事实和法律依据，本院不予支持。上述房屋仍登记在被执行人红枫房产公司名下，本院对被执行人财产予以拍卖并无不当。至于案外人与红枫房产公司之间的房屋买卖合同纠纷，案外人可另行诉讼。
二、关于本案法律适用问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，上述“依照审判监督程序办理”或“提起诉讼”，是在执行依据为法院判决、裁定时，经案外人异议审查裁定后才能启动的救济途径。本案执行依据为具有强制执行效力的公证债权文书，根据《中华人民共和国公证法》第四十条规定，当事人、公证事项的利害关系人对作为执行依据的公证债权文书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。故案外人对执行标的提出异议，法院裁定中止执行或驳回异议后，当事人、案外人不服的，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
综上所述，案外人叶金康的异议理由无事实和法律依据。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人叶金康的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年八月十四日
书 记 员 薛佳明