浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙湖民终字第305号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江省××工××司
，住所地：湖州市××区××号。
法定代表人：车某某。
委托代理人：褚某某。
委托代理人：宋某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）：岑某某。
委托代理人：汤某某。
上诉人浙江省××工××司（以下简称二××司）与上
诉人岑某某房屋租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于
2009年5月20日作出（2009）湖吴民初字第146号民事判决，二
××司与岑某某不服该判决，均向本院提起上诉。本院依法组
成合议庭，经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年10月4日，原湖州富成彩印纸
箱厂（湖州羽毛扇厂）与岑某某签订租赁合同一份。合同约定
：原湖州羽毛扇厂将其所有占地面积为177.5平某某的座落于
公园路一层旧房和变电所由岑某某出资改建为营业用房，并出
租给岑某某，岑某某的投资抵减租赁费；租赁期限自2002年1
月1日起至2010年12月30日，租赁期从工程实际竣工之日起算
；租金每年为53869.44元；租金支某某式为：合同签订生效之
日支付5万元，其余以岑某某实际投入建房款（结算单为凭）及旧房外搬土费用1万元、变电所搬迁费用10万元合计抵偿租
赁期间的租金；租赁期内如遇市政规划动迁需拆迁租赁物的，
则由湖州羽毛扇厂按岑某某实际总投资额向岑某某进行赔偿，
岑某某总投资额待工程结算后以双方认可的结算清单为准，以
此作为拆迁赔偿依据。2002年5月15日，双方依照合同第二条
的约定签订补充合同，确定租赁期限从2002年5月15日起至201
1年5月13日。2002年5月30日，湖州羽毛扇厂综合楼经岑某某
改建，工程结算造价为458814元。后因原湖州富成彩印纸箱厂
（湖州羽毛扇厂）被宣告破产，二××司成为本案租赁房屋的
所有权人。2004年12月16日二××司与岑某某签订房屋租赁补
充协议，约定出租方变更为二××司，双方同意按原租赁协议
来履行相关的权利和义务。2007年12月28日，湖州市规划与建
设局向二××司发出拆迁通知书，本案争议房屋拆迁期限自20
07年12月28日至2008年6月27日，搬迁期限自2007年12月28日
至2008年3月30日。本案争议的房屋经湖州市中信房地产评估
所有限公司评估，装饰装修补偿款为212227元。
原审法院审理认为：岑某某与原湖州富成彩印纸箱厂（
湖州羽毛扇厂）签订的租赁合同及补充合同系双方当事人的真
实意思表示，内容不违反法律法规，应认定合法有效。湖州羽
毛扇厂依法破产后，二××司成为本案租赁房屋的所有权人，
并与岑某某签订了同意按原租赁合同内容继续履行双方权利和
义务的补充协议。故双方应按原合同的约定承担相应的民事责
任。因原租赁合同已约定市政规划动迁属合同解除的条件，根
据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解
除权人可以解除合同。故二××司在收到市政府下发的拆迁通
知书后，可依此解除与岑某某的租赁合同，岑某某以解除合同
的赔偿问题未经协商一致为由拒绝解除合同的理由不能成立。
故该院对二××司要求解除租赁合同并要求岑某某交还房屋的
本诉请求依法予以支持。
关于岑某某提出的反诉请求，该院认为原租赁合同的第
四条约定了租金的支某某式为：首付5万元、投资改造费（以
结算单为凭）、搬土费1万元和变电所搬迁费10万元，上述费
用抵偿租赁期间的租金。故岑某某租赁期间的租金双方已协商
一致，合同解除条款也未对租金支付再作相应约定，故对二×
×司要求解除合同时在赔偿款中扣除租赁期间租金的请求不予
支持。租赁合同的第五条，对遇市政拆迁约定了属合同解除的
条件，并对赔偿事宜作了相应的约定，即以岑某某实际总投资
额进行赔偿，总投资额待装修工程结算后由双方认可的结算清
单为准。装修工程结束后，双方确认的结算额为458814元，故
总投资额以双方认可的结算额458814元为准，其余首付5万元
、搬土费1万元和变电所搬迁费10万元应视为抵偿租金的款项
，不应计入赔偿款中约定的总投资额。且岑某某已实际租赁6
年多，再次按全部投入赔偿亦显失公平，故对岑某某要求按61
8814元进行赔偿的请求不予支持。对岑某某要求退还剩余租金
和要求赔偿利息损失的请求，因租赁合同已对赔偿事宜进行了
约定，该请求不属约定范围，故对该请求也难予支持。对租赁
房屋的装修装饰费，因本案所涉房屋属商业用房，不同期间营业性质有所变化，故存在多次装修的因素，现在租赁期间遇市
政拆迁双方提前解除合同，装修装饰费用应属实际受损人即实
际投入使用人所有。故本案装修装饰费应属岑某某所有。岑某
某请求支付的拆迁补助费、搬迁过渡费、搬迁奖励费，因没有
提供相关证据予以证明，故该院难予支持。据此，为保障公民
、法人的合法民事权益，正确调整民事关系，依照《中华人民
共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条的规
定，作出判决：一、二××司与岑某某之间的房屋租赁合同解
除，岑某某应在本判决生效之日起十日内交还二××司租赁房
屋；二、二××司应给付岑某某房屋装修装饰款212227元和移
机费4096元，合计216323元，限于本判决生效之日起十日内付
清；三、二××司应赔偿岑某某投资款458814元，限于本判决
生效之日起十日内付清；四、驳回岑某某其余反诉请求。本诉
受理费2455元，由岑某某负担；反诉受理费8268元，由二××
司负担4134元，岑某某负担4134元。
二××司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉
称：一、本案租赁合同约定遇动迁解除合同的，由出租人按租
赁人实际总投资进行赔偿，现双方确认总投资为458814元，故
应由其按该投资额进行赔偿，一审在此之外再判决其给付装修
装饰款，无事实和法律依据；二、岑某某租赁房屋七年之久却
不付租金，有悖公平，一审对其要求岑某某支付租金的请求不
予支持，显属错误。综上，请求二审法院依法作出改判。
岑某某对二××司的上诉答辩称：双方在合同中约定的
赔偿事宜，是针对解除合同造成的可得利益损失，而本案所涉装修装饰款是房屋拆迁补偿款中的一部分，应由装修装饰的实
际投资人享有，二××司认为该补偿款已涵盖在上述合同约定
的赔偿款中，无事实和法律依据；二、根据本案合同的约定，
房屋租金主要是以出资建房的形式支付，其实际已投资60余万
元用于建房和设施改造，提前支付了相当于9年的房屋租金，
不存在未交房租的情况，故二××司要求补交租金的请求，与
本案事实不符。综上，一审对上述问题的处理并无不当，请求
二审法院驳回二××司的上诉。
岑某某不服原审法院上述民事判决，上诉称：一、其已
实际投入618814元，按合同约定抵作租金，但租赁合同未履行
期满，未履行期间的租金及相应利息应由二××司退还和支付
，一审判决对其要求二××司退还剩余房租并支付相应利息合
计478492元未作支持，剥夺了其合法权益；二、本案租赁合同
约定遇动迁解除合同的，由出租人按租赁人实际总投资进行赔
偿，其实际总投入除了建房款，还包括了搬土费、变电所搬迁
费等，合计618814元，而非458814元，一审判决二××司赔偿
投资款458814元不当。综上，请求二审法院依法改判。
二××司对岑某某的上诉答辩称：其一旦按合同赔偿岑
某某投资款458814元，则岑某某事实上并未支付房屋租金，也
就不存在退还租金并支付相应利息的问题；二、一审判决确定
的赔偿款458814元，系由双方通过结算认可的投资款总额，一
审按该数额判决，符合双方合同的约定，并无不当。综上，岑
某某的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为，一、二××司在依约赔
偿岑某某投资款的基础上，是否还应给付岑某某装修装饰款21
2227元；二、岑某某是否已支付了合同的全部租金，如已支付
，则合同未履行部分的租金是否应由二××司退还，并支付相
应的利息损失。如尚未支付，则岑某某是否应向二××司支付
合同已履行部分的租金；三、合同约定的赔偿总投资款的数额
应认定为458814元，还是应认定为618814元。
关于争议焦点一，根据本案合同的约定，岑某某投入的
资金主要用于将原旧厂房拆建成新营业用房并对变电房进行搬
迁，在遇市政动迁时，二××司依约向岑某某所作的赔偿主要
是针对岑某某的上述投入以及提前终止合同所产生的可得利益
损失，而双方争议的212227元装饰装修补偿款是拆迁单位对被
拆迁房屋剩余装修价值所确认的补偿费用，该补偿费用由拆迁
单位支付，用于对实际装修人的经济补偿，故双方争议的上述
装饰装修补偿款与二××司依约赔偿岑某某的改造投资款系不
同性质的款项，二××司提出的其赔偿岑某某的投资款中已包
含212227元的装饰装修补偿款，不仅无证据证明，也与事实不
符，故不予采信。拆迁单位确认的剩余装修价值主要由实际租
用人为具体的经营活动需要多次装修后形成，该装饰装修补偿
款理应由最后进行装修的承租人享有。鉴于本案租赁房屋在一
审判决后已由岑某某实际腾退，实际租用人的补偿事宜也已由
岑某某负责处理，故原审将该装饰装修补偿款判由岑某某享有
也无不当。至于二××司提出的岑某某的总投资款与争议的装饰装修补偿款存在重叠，因二××司未能提供证据加以区分，
故难以采信。
关于争议焦点二，本案合同明确约定，岑某某应支付的
房屋租金，除首付5万元外，其余由岑某某用投入的改造投资
款充抵。现岑某某出资将原旧厂房改建成新营业用房，并配套
了电力等附属设施，已完成了合同约定的投资改造义务，对此
，二××司也予以认可，故该投入的资金加上已付的5万元现
金应视为岑某某支付的全部租金，二××司不能因为新建营业
用房被拆迁而否认投资款抵作租金的事实，据此，二××司提
出的岑某某从未支付过租金并应补交的意见，有悖于本案事实
，故不予采纳。本案合同提前终止履行系市政动迁所致，根据
合同的约定，岑某某所受的损失将由二××司按岑某某的总投
资额进行赔偿，由此看出，双方对于提前终止合同所受的损失
，选择了按总投资额一次性补偿的方式，而未选择退还剩余租
金并赔偿利息的方式，岑某某在原判基础上再要求二××司退
还剩余租金并支付相应利息，无事实和法律依据，故不予支持
关于争议焦点三，本案合同明确约定，因市政动迁造成
岑某某损失的，由二××司按岑某某的实际总投资额予以赔偿
，且该投资总额应由双方通过结算确认。现岑某某主张的总投
资额618814元未经双方结算确认，难以采信，而原审认定的投
资总额458814元却系双方以出具结算书的形式加以认可，可作
为本案认定赔偿数额的依据。再者，即使岑某某所称投资总额
系事实，但岑某某实际租赁时间已超出6年，从中已有获利，
如按该投资总额赔偿，对二××司而言有失公允，故原审判决按双方结算书确认的金额作为赔偿依据，无论从证据角度还是
从合理性出发，均无不当，岑某某要求二××司按618814元赔
偿，理由不足，不予支持。
综上，二××司与岑某某的上诉理由均不能成立，原审
判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（
一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8268元，由二××司负担4134元，由岑
某某负担4134元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 沈国祥
二〇一〇年二月二十日
书 记 员 谢敏飞