江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0982民初666号
原告吴永桂。
委托代理人吴广成，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
委托代理人朱颖松，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
被告征静。
被告葛家宁。
原告吴永桂与被告征静、葛家宁商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由代理审判员奚锦静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴永桂的委托代理人吴广成、被告征静、葛家宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴永桂诉称，2002年8月10日，我向被告征静购买其拥有的位于化工厂宿舍区中心路东第一排第三间的一房一厨住房，当时就付清房款5000元，被告也将房屋交付给我居住至今，因为当时被告未办理房产证，所以购房后双方也未办理过户手续。2015年6月，我出钱给被告办理好土地使用证后，被告却拒绝协助我办理过户手续，现请求判令两被告协助我办理好位于大丰市区西河口化工厂宿舍2幢14号房屋的过户手续；本案诉讼费用由被告承担。
被告征静辩称，2002年我与原告签订房屋买卖协议书的时候，该房屋并没有取得房产证和土地证，没有办法过户，这个情况当时我也和原告说明的，正是因为没有两证无法过户，当时房款才议定5000元这么低，当时双方买房的时候根本没有谈过户的事情。我卖房的时候我妻子葛家宁并不知道，她也没有在协议书上签字，后来她知道我将房子卖给原告后还跟我吵闹过几回。原告诉状上陈述我拒绝协助他办理过户手续不是事实，2003年房产证办理好、2015年土地证办理好后我已经将两证交予原告，至于房产过户我一直在与我妻子协商，现在原告既然起诉到法院，我和妻子商量后决定不卖房子了。如果原告坚持要房子，必须按照现在的市场价重新确定房屋的价格。
被告葛家宁辩称，被告征静与原告吴永桂就案涉房屋签订买卖协议时，我儿子正在南京上大学，我当时也在南京很少回家，对此我并不知情。后来我回家后原告吴永桂一家已经搬进去居住，因为是征静与吴永桂达成出售房屋的协议，我不好和吴永桂家说什么，就回来和征静闹了点矛盾，但后来我也想通了，毕竟与征静夫妻一场，且房子始终是身外之物，我在征静不断的工作之下也就同意与原告他们去办理过户手续。但是2015年房屋的土地使用权证办好后，吴永桂的妻子就来找我，语气很冲的要求我们同她一起去办理房屋过户，我当时听了很生气，所以就说推后几天，哪知吴永桂竟然起诉了，我们收到法院传票后，城西派出所的调解员也帮我们去做吴永桂工作，吴永桂当时答应撤诉并补贴我们5000元，哪知后来又反悔了。现在，我与征静商量后不同意将房屋卖给吴永桂。
经审理查明，2002年8月10日，原告吴永桂与被告征静签订《协议书》载明：“征静有房转售（以下简称甲方），吴永桂需购此房（以下简称乙方），甲方自愿将化工厂宿舍区中心路东第一排第三间的一间一厨住房，东邻杨鸭喜、西邻朱进，合计建筑面积34平方米，出售价格为伍仟元整，其中包括水电分户费用。如乙方付清房款，甲方即搬出交房，房产权归乙方所有。乙方认可甲方所售价格并已付清房款伍仟元整（￥5000元）。本协议书一式两份，双方签字盖章生效。注：房产权归乙方所有，售后乙方全权负责住房所有事宜，甲方有权协助办理相关手续但不负责任何费用。甲方：征静（签字），乙方：吴永桂（签字），见证：董存喜（签字），2002年8月10日。”协议签订后，原告吴永桂付清房款，被告征静交付房屋。2003年3月5日，被告征静对讼争房屋办理了房屋所有权证（大丰房权证大中字第××号，房屋所有人征静，房屋坐落市区西河口化工厂宿舍2幢14号）。2015年6月8日，被告征静对讼争房屋办理了国有土地使用证（大土国用2015第603642号，土地使用权人征静，坐落市区西河口化工厂宿舍2幢14号，地类城镇住宅用地，使用权类型出让，终止日期2084年7月15日，使用权面积46㎡）。上述两证办理后，被告征静将两证交予原告吴永桂。因被告征静未协助吴永桂办理房屋过户手续，吴永桂遂于2016年1月20日向本院提起诉讼。审理中，原告吴永桂申请追加葛家宁为共同被告。
另查，被告征静与葛家宁于1982年7月12日登记结婚，目前居住在大丰区原化工厂宿舍区2幢301室。
上述事实，有原、被告陈述，《协议书》，房屋所有权证、国有土地使用证，结婚证复印件，常住人口登记卡复印件等证据在卷证实。
本院认为，原告吴永桂与被告征静协议转让讼争房屋时，征静未取得该房屋的所有权，但在本案诉讼前，征静对该房屋办理了房屋所有权证和国有土地使用证。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定办理批准手续，或者办理登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”吴永桂与征静之间达成的房屋买卖协议为有效协议，双方当事人应按照协议规定的内容全面履行各自的义务。原告支付购房款后有权要求被告履行协助过户的义务，故对原告要求被告履行协助过户的诉讼请求本院予以支持。被告征静、葛家宁辩称征静与原告签订房屋买卖协议书时葛家宁不知情，征静对夫妻共同财产的单方处分行为应属无效，因原告与征静签订购房协议、原告吴永桂入住讼争房屋发生在2002年，至今未有人包括被告葛家宁在知晓房屋出售后对该份协议书提出异议要求撤销或要求原告搬出讼争房屋，被告葛家宁自2002年至原告诉讼之日已实际默许并认可了征静与吴永桂之间的房屋买卖协议，且两被告除去本案讼争房屋外另有住所，出售本案讼争房屋并未影响两被告的基本生活，故本院对两被告抗辩理由依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条之规定，判决如下：
被告征静、葛家宁协助原告吴永桂办理位于大丰市区西河口化工厂宿舍2幢14号的房屋所有权和土地使用权的过户手续，过户费用由原告吴永桂承担。于本判决生效后十五日内履行完毕。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告征静、葛家宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费100元（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；账户：400101040227821；汇款时须在附言中注明“交法院诉讼费”字样）
代理审判员 奚锦静
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 王 娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。