四川省甘洛县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第13号
原告（反诉被告）四川省荣兴实业有限公司（以下简称四川荣兴公司），住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山路东段1号。
法定代表人熊光荣，该公司总经理。
委托代理人罗康，四川衡星律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
委托代理人马建明，男，65岁，原告公司职工（代理权限为特别授权）。
被告（反诉原告）阿衣约什，女，43岁。
委托代理人肖礼财，四川衡星律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原告四川荣兴公司与被告阿衣约什租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理。被告阿衣约什在2015年1月28日提起反诉，本院于2015年1月30日立案受理。2015年3月5日，本案因案情复杂，审理程序由简易程序变更为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告四川荣兴公司委托代理人罗康，被告阿衣约什及其委托代理人肖礼财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川荣兴公司诉称，2012年6月16日被告阿衣约什与原告就租用甘洛县商业步行街A2栋负一层5号、A3栋负一层1号、2号门市签订了《协议书》，年租金为104997.00元，租赁期从2012年6月16日起至2013年6月16日止。合同到期后，被告阿衣约什又续租了一年到2014年6月16日止。2014年5月16，原告根据合同约定提前一个月征求被告下一年度是否续租，被告表示还要续租，请求在6月16日才交下一年的租金，原告也同意了。6月16日原告催促被告续交下一年的租金，被告说没有钱不租了，就把门市的钥匙交还给了原告。原告要求被告将冰柜、桌、凳、啤酒等东西搬走，被告说没有地方放，要求原告帮忙放一下，原告就找了一间门市，请人把被告的冰柜、桌、凳、啤酒等东西搬进去妥善保管好。2014年6月17日，被告以原告没有通知被告就搬了被告的东西为由，撬开了原告已经换了锁的门市卷帘门，连续到原告办公室、门市无理取闹，阻止原告租赁使用门市。2014年9月12日和10月20日被告又先后两次对原告门市恢复装修施工无理阻拦，致使原告再次停止施工。根据相关法律，被告已严重侵犯和损害了原告的合法权利，并给公司造成了很大的经济损失。为此，特向法院提起诉讼，恳请判令被告立即停止侵权行为；赔偿从2014年6月17日起至实际停止侵权行为之日止的租金损失及同期限银行贷款利息；负担本案的诉讼费用。
被告阿衣约什辩称，原告所诉的不是事实。被告与原告在门面租赁合同到期前，已协商好续租事宜，原告同意被告继续续租门面到2015年6月16日。被告未交租金是租赁期未满，原告也未向被告催收过租金，被告也未向原告交过门面钥匙。2014年6月16日，原告将被告的服务员赶走，将门锁更换，并于次日将被告的冰柜、桌凳、啤酒、经营账本等所有物品搬走不知去向，并于当日将被告添附物打烂，至被告不能经营，给被告造成了巨大的经济损失。原告起诉被告到法院，是2014年10月20日，双方协商未谈妥。被告并未对原告造成任何侵害，不存在侵权行为。原告要求被告赔偿损失，缺乏事实和法律依据。原告于2014年6月16日已经实际将门面收回并占有使用。因此，原告要求赔偿租金缺乏事实和法律根据。因原告的侵权行为，给被告造成了巨大的经济损失，被告要求原告赔偿。
反诉原告阿衣约什诉称，2014年6月被告与原告已协商好2014年至2015年继续承租位于甘洛县商业步行街三间门面事宜。但原告不知何故于2014年6月16日将被告正在门面经营的服务员赶走，于当天将门面锁更换，于次日将被告冰柜、桌凳、啤酒、经营账本等所有物品搬走不知去向，并于当日将被告装修添附物打烂。由于原告的侵权行为，致使被告无法继续经营至今达7个多月的时间，且被告的账本被损毁，外账至今无法收回，给被告造成了巨大经济损失。因此，被告依据相关法律规定，依法提起反诉，请求法院依法判令原告赔偿被告经济损失388000.00元，并负担反诉费用。
反诉被告四川荣兴公司辩称，被告的反诉请求不能成立。2014年6月16日，按双方2012年签订的协议书，被告无钱先付清门面租金，将门面钥匙交回。原告收回门面的行为并无不当，原告的行为不构成侵权，依法不承担责任。被告要求原告赔偿388000.00元损失的请求无事实依据，请求依法驳回被告的反诉请求。
在审理过程中，原告针对本诉提交并经庭审质证的证据如下：
第一组证据：协议书一份，证明原、被告于2012年6月16日签订了书面租赁协议，租赁时间为2012年6月16日至2013年6月16日，年租金为104997.00元。经庭审质证，被告对该协议的真实性无异议。
第二组证据：2013年9月25日原告向被告发出的催租通知和快递存根，证明被告未按期交付第二年租金。经庭审质证，被告有异议，认为催租通知和快递存根与本案无关。只能证明2013年有过催收行为，不能证明之后有过催收。
第三组证据：被告的承诺书一份，证明被告一直未按约向原告交付租金。经庭审质证，被告有异议，认为与本案无关，经营过程中资金周转困难是正常情况。
同时，原告针对本诉申请了以下四位证人为其出庭作证：
第一位证人何学兰的证言，证明三间门面是经证人同意后租赁给被告的，租赁期限是2013年6月16日至2014年6月16日，双方是口头协议，协议内容参照2012年签订的书面协议。还证明，2014年5月16日，原告已通知了被告提前一个月交下一年的租金，如果到期未交，就不租了。到了6月16日被告未交租金，被告的表弟把三间门面的钥匙交还原告。同时证明，第二天与被告联系不上，原告工作人员将被告的东西搬到另一间门面放好，对搬移的东西未登记造册。原告没有同意将被告的租期延长到2015年6月16日。经庭审质证，被告认为证人作为原告在甘洛的经理，其证言可信度低。
第二位证人路美的证言，证明被告的租赁时间是2014年6月16日到期，没有书面合同。被告之前未按时交租金。租赁时间要到时，被告说还要续租，要原告宽限她几天时间，结果是一天拖一天也没来交租金。2014年6月16日，有一个自称是被告表弟的人把4把钥匙交给了证人，证人给他打了收条。之后，原告换了门锁。17日，原告职工把被告的东西搬到了另一个门面放好。到了18日，被告把已换了新锁的门面撬了，还叫来了110警察。18日后，被告和同她一起来的人接连几天到原告办公室和门面上闹，原告没有办法，只能关门。经庭审质证，被告有异议，认为是原告强行将被告的服务员赶走的，不是被告主动交还钥匙给原告。
第三位证人李正明的证言，证明2014年10月20日，证人与被告协商，不要再阻挡原告装修了，被告要求原告免费给她经营2年才行。经庭审质证，被告对协商的内容无异议，但认为是证人打电话约她谈的，有什么条件可以给证人说。
第四位证人刘文香的证言，证明租赁门面2014年6月16日到期，快到期时，原告催被告交房租，被告没有交，并把门面钥匙给原告工作人员。被告之前就未按时交付租金。因与被告发生纠纷，到现在三间门面都没有经营。经庭审质证，被告认为证人是原告职工，证言的可信度低。
被告针对本诉提交并经庭审质证的证据如下：
被告员工阿木女布的调查笔录一份，证明2016年6月16日，原告工作人员到门面要求被告服务员交钥匙，并把门面关了和被告不在场的情况。经庭审质证，原告有异议。认为证词不具合法性、真实性、关联性。
被告针对其反诉部分提交并经庭审质证的证据如下：
第一组证据：照片8张，证明原告对被告租赁的门面进行了侵权行为，被告的装修添附物被打烂，门面内的物品不存在了。经庭审质证，原告有异议，认为照片形成的时间不明确，也不能证明该行为是在租赁期限内实施。
第二组证据：部分供货单。证明供货人送到门面内的货，现在不知去向了。经庭审质证，原告有异议，认为供的货肯定有消耗，无法确定其真实性，也无关联性。
同时，被告针对其反诉部分申请了以下四位证人为其出庭作证：
第一位证人王清伟的证言，证明从2014年5月开始证人向被告供货都是记账，被告说门面要到期了，需要凑房租，房租凑足了再付证人货款。证人还证明有一天去给别人送货，看到有人正在门面上搬被告的东西，打听是被告欠房租。证人向被告送的货是消耗品，几乎天天都要送，被告未付证人的货款有两万多元。经庭审质证，原告无异议，但认为与本案无关联。
第二位证人颜庆华的证言，证明自己是给被告送冻货的，供货方式是天天送。从2014年5月3日开始，被告与证人商量她要凑房租，先记账，后付款。2014年6月16日，证人发现被告租赁的门面上有很多人，证人打被告电话打不通。后来打了几次打通了，被告在云南。经庭审质证，原告对证人的证言无异议。
第三位证人罗阿牛的证言，证明2014年6月16日，证人正在洗碗，有人把她们叫出去，并把门面关了。经庭审质证，原告有异议，认为证言不真实。
第四位证人衣格的证言，证明2014年6月16日，有两个她不认识的人赶她们走，说要关门了。经庭审质证，原告认为证人的证言不具有真实性。
本院在审理过程中，依原告的申请，在甘洛县公安局新市坝派出所调取了如下证据：
第一组证据：受理报警登记表一张，证明2014年6月18日16时25分，原告向甘洛县公安局新市坝派出所报案，因租赁给被告的三个门面期满，原告收回了门面，被告将卷帘门撬开，并威胁其他租客不准租用这三个门面。经庭审质证，原、被告均无异议。
第二组证据：证明派出所对路美、刘文香的询问内容。经庭审质证，原告无异议。被告对证据的真实性有异议，认为两个人表述有相互矛盾之处，笔录上的表述与法庭上陈述也有矛盾。
本院对原、被告双方提供的证据及证人证言认证如下：
原、被告对租赁协议书和受理报警登记表无异议，本院予以采信。对其他证据和证言，本院将结合本案案情和其他证据以及证人证言予以综合评定。
经审理查明，2012年6月16日原告四川荣兴公司与被告阿衣约什就租用甘洛县商业步行街A2栋负一层5号、A3栋负一层1号、2号门市签订了协议书。协议书中原告为甲方，被告为乙方。协议书载明：“租用期限：从2012年6月16日起至2013年6月16日止。租金：年租金为104997.00元，付款方式：先付款后使用。本协议签订后乙方付清第一年租金，甲方将该房屋交给乙方使用，每满一年，乙方提前1个月付清租金后使用，每次逾期付款，每日加收延付金额0.05%的利息，如协议到期乙方仍未付清租金，甲方有权随时收回租给乙方使用的房屋，乙方无继续使用权。”2013年合同到期时，原、被告双方口头协议，将合同延期1年。2014年5月，原告对是否继续租赁征求了被告的意见，被告表示还要续租，原告也同意续租，但要求被告提前交清全年的租金。双方口头约定6月16日被告交付原告租金。2014年6月16日，被告没有向原告交付租金，原告将租赁门面收回，并在当日更换了门锁。2014年6月17日，原告在没有与被告联系上的情况下，将被告的冰柜、桌、凳、啤酒等物品搬到了另一间门面存放。2014年6月18日10时许，被告撬开了已经换了新锁的卷帘门，带人到原告办公室吵闹、阻止原告对门面出租。纠纷发生后，原、被告均向甘洛县公安局110指挥中心和新市坝镇派出所报案，公安干警两次出警现场进行调解未果。2014年9月12日，原告开始对门面进行装修，因被告阻挡，装修未继续。2014年10月20日，双方再次协商未果。原告于2014年12月24日起诉来院，请求判令被告立即停止侵权行为；赔偿从2014年6月17日起至实际停止侵权行为之日止的租金损失及同期限银行贷款利息；负担本案的诉讼费用。在审理过程中，被告于2015年1月28日提起反诉，请求法院依法判令原告赔偿被告经济损失388000.00元，并负担反诉费用。
庭审中，原、被告双方一致确认自2014年6月18日，原、被告发生纠纷后，三个门面至今处于停业状态。
上述事实，有原、被告及其证人的当庭陈述，原、被告提供的证据和本院依法在公安派出所调取的相关证据在案佐证，经庭审质证，足以认定。
结合原、被告的起诉、答辩、举证、质证、辩论，本案争议的主要焦点是新一年的租赁合同是否成立？原、被告的行为是否构成侵权？
本院认为，在2012年6月16日，原、被告书面签订的1年的门面租赁合同到期后，双方又口头协议延长了1年租赁期。虽然是口头协议，但双方已经按照协议的内容实际全部履行了合同义务，双方对合同终止的期限是2014年6月16日均无异议，对此，本院予以确认。原、被告双方对先付款后续租的习惯性做法均是明知的，原告在租期届满前征求了被告的意见，被告虽口头表示续租，但至2014年6月16日租期届满时也未按约预交租金，被告的行为属放弃续租的明示。至此，原、被告双方对合同租期届满即终止租赁是双方真实意思的表示。被告在实际控制租赁物，并更换了钥匙后即完成了实际的交付和控制。对此，本院予以确认。原告在未通知被告到场或留足合理的期限让被告自行搬迁的情况下，即自行搬走被告物品的行为是导致纠纷的主要原因。对此，原告过错在先。被告因此向原告提出异议的行为并无证据证明足以导致原告关门息业。纠纷发生后，原告本应采取补救措施防止损失扩大而没有采取，依法无权就扩大的损失要求赔偿。所以，对原告在本案中提出的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原告有权收回租赁房屋，被告有义务返还租赁房屋。由于被告在租赁合同解除后没有及时腾空、搬离租赁房屋，导致纠纷发生，对此，被告也有过错。被告反诉原告赔偿388000.00元，各项损失的举证证据不足，理由不能成立，其请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告四川省荣兴实业有限公司的诉讼请求。
二、驳回被告阿衣约什的反诉请求。
本诉案件受理费565.00元，由原告四川省荣兴实业有限公司负担。反诉案件受理费3500.00元，由被告阿衣约什负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 康纪勇
审 判 员 袁忠云
人民陪审员 舒 俊
二〇一五年五月七日
书 记 员 罗心心