广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7615号
上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司,住所地广州市南沙区。
法定代表人：李连娟,职务经理。
委托代理人：朱志学、霍文琦，均系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：梁贵，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：包三妹，住广东省徐闻县。
两被上诉人的共同委托代理人：梁树权，国信信扬律师事务所律师。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）与被上诉人梁贵、包三妹因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙开发区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2010年10月13日，梁贵、包三妹（为乙方）与逸涛雅苑公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定“乙方向甲方购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑某栋某房（建筑面积97.29平方米），总金额为517627元。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房地产权证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条，根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日起至实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。第十条合同第二十一条产权登记补充约定，办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。第十三条甲乙双方应对各自提供的资料真实负责。乙方的联系方式如有变更，应当在变更后的三天内以书面形式通知甲方。在办理收楼手续后，除乙方提出书面要求外，甲方可按乙方所购的该物业的地址寄发通知书。通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准。邮寄送达的，同城快递以投递后次日视为送达，异地以投递后第五天视为送达”。
双方确认梁贵、包三妹已向逸涛雅苑公司付清购房款517627元，梁贵、包三妹于2013年12月21日办理收楼手续，同时领取涉案房产的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月14日发出《产权办理通知书》，通知梁贵、包三妹于2014年7月17日提交资料办理产权证。梁贵、包三妹已向逸涛雅苑公司提交办理房地产权证的全部资料。
梁贵、包三妹与逸涛雅苑公司确认梁贵、包三妹购买的广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑某栋某房与广州市南沙区南沙街倚涛四街某房是同一房屋。2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记，测量涉案房屋的建筑面积97.9262平方米，套内面积81.82平方米。2015年2月5日，广州市国土资源和房屋管理局填发了梁贵、包三妹为涉案房屋权属人的房地产权证。当事人确认从梁贵、包三妹办理收楼手续之日即2013年12月21日开始计算210个工作日为2014年10月27日。梁贵、包三妹于2015年4月29日领取涉案房屋的房地产权证。
另查明：在庭审中，逸涛雅苑公司提供《房屋面积补差手续办理再次通知书》，认为应当从发出补差通知书次日起开始计算办证期限。当事人确认梁贵、包三妹于2015年3月23日办理涉案房屋的面积补差手续。
因本案纠纷，梁贵、包三妹于2016年2月24日向原审法院起诉，请求判令：1、逸涛雅苑公司向梁贵、包三妹支付延迟办理产权登记的违约金（从2014年10月28日起至2015年7月15日止，每日按总房款517627元的万分之五计算；2、逸涛雅苑公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：梁贵、包三妹与逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。梁贵、包三妹于2013年12月21日办理收楼手续，按买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内即2014年10月27日前办妥并交付房地产权证给梁贵、包三妹，但逸涛雅苑公司未按时办妥并交付房地产权证给梁贵、包三妹，构成违约。梁贵、包三妹要求逸涛雅苑公司支付逾期办证违约金，合法合理，原审法院予以支持。由于梁贵、包三妹已于2015年4月29日领取涉案房屋的房地产权证，故梁贵、包三妹要求逸涛雅苑公司支付逾期办证违约金应从2014年10月28日起至2015年4月29日止每日按总房价款517627元0.05%计算，梁贵、包三妹要求计至2015年7月15日，原审法院不予支持。逸涛雅苑公司虽然于2015年3月9日向梁贵、包三妹发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，要求梁贵、包三妹补交面积差异款，但逸涛雅苑公司在国土部门填发涉案房屋的房地产权证后较长时间才发出该办理补差手续的通知书，且只要其不通知梁贵、包三妹则办证期限就不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与梁贵、包三妹签约时的真实意思表示相悖，故逸涛雅苑公司认为应当根据补充协议的约定从办妥面积补差手续后才开始计算房地产权证的办证期限或从逸涛雅苑公司发出补差通知次日起开始计算办证期限，逸涛雅苑公司没有出现逾期办证的情况，无需承担逾期办证的违约责任，缺乏理据，原审法院不予支持。逸涛雅苑公司提出从2014年9月9日开始计算办证期间的抗辩理由依据不足，原审法院不予支持。梁贵、包三妹与逸涛雅苑公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故逸涛雅苑公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年3月30日作出如下判决：一、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向梁贵、包三妹支付从2014年10月28日起至2015年4月29日止每日按总房价款517627元0.05%标准计算的逾期办证违约金；二、驳回梁贵、包三妹的其他诉讼请求。本案受理费744元，由梁贵、包三妹负担249元，广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担495元。
判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定具备补差的时间点错误，理由：1、合同第21条和附件七补充协议第十条关于产权登记的约定：办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算……未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。2、《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不再变更即具备补差条件，根据该确权面积才可为业主办理产权证。3、补充协议第八、十条的目的为约束业主办理补差手续，若业主不补差则逸涛雅苑公司不办证。4、基于以上理由和为保证业主不违约，逸涛雅苑公司认为应从上述第1点所确定的时间基点计算办证时间。二、涉案房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行告知和催告义务。原审查明2014年9月9日房地产登记交易中心向逸涛雅苑公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，2015年3月9日逸涛雅苑公司向业主发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》要求办理补差手续。即便逸涛雅苑公司未及时在大确权正式确定测绘面积后即刻发出办理补差手续的通知，导致梁贵、包三妹延迟办理补差，那办理涉案房产证的起计时间也应计至2014年9月10日起算。综上，逸涛雅苑公司上诉请求：撤销原判，改判驳回梁贵、包三妹的全部诉请；本案一、二审诉讼费由梁贵、包三妹负担。
被上诉人梁贵、包三妹书面答辩称：坚持原审意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对逸涛雅苑公司的上诉意见，认定如下：
首先，原审法院认定逸涛雅苑公司（甲方）与梁贵、包三妹（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，论理清晰无误，本院不予赘述。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记约定“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。由该约定可见，双方约定逸涛雅苑公司若逾期办证则需向梁贵、包三妹支付逾期办证违约金，双方现争议的是逸涛雅苑公司是否构成逾期办证。逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与梁贵、包三妹办妥面积补差手续之前，前述合同第二十二条约定的办证日期尚未起计；梁贵、包三妹则以逸涛雅苑公司迟延办理案涉房屋所在楼盘的初始登记，主张应以梁贵、包三妹收楼之日作为办证日期的起算点。因此，双方争议为应如何确定办证日期的起算点。
其次，虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差。根据合同补充协议附件七第八条的约定,合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金”，因此按照该约定，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在梁贵、包三妹提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知梁贵、包三妹，在此情况下，逸涛雅苑公司要求将房屋初始登记后的测绘报告作为计算面积补差的基础，并以此作为办证日期的起算点显然不诚信。第二、根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知梁贵、包三妹补交，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知梁贵、包三妹则办证期限则不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与梁贵、包三妹签约时的真实意思表示相悖。第三、《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上规定可见，缔约双方约定违约责任是督促双方依约履行合同，因此，逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期以办妥面积补差手续起算不承担逾期办证的违约责任缺乏理据，本院亦不予支持。
综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费990元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年七月五日
书 记 员 张 辉