连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第00408号
原告王连武。
委托代理人姚建成。
被告杨庆文。
委托代理人孙海东。
被告付明军。
委托代理人孙磊。
原告王连武与被告杨庆文、付明军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王连武的委托代理人姚建成、被告杨庆文及其委托代理人孙海东、被告付明军的委托代理人孙磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王连武诉称，2011年8月15日，原告与杨庆文签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的位于青年路6-10号门面房及6号建达商品楼西单元202室（两房屋连为一体）出租给被告杨庆文，租期2年零3个月，第一期租金75000元，第二期租金66000元，双方对租金付款时间进行了约定。杨庆文按期支付了房屋租金。到期后，杨庆文提出再续租一年，并于当日将房屋租金75000元汇入原告银行卡内，原告同意了，并告知2014年11月必须收回房屋。2014年10月，原告到租赁房屋处查看，才发现杨庆文早在2013年10月未经原告同意私自将房屋转租给了付明军，现两被告未向原告支付房屋使用费，也不搬离房屋，严重侵犯了原告的合法权益。现要求判令1、终止原告与杨庆文2011年8月15日签订的房屋租赁合同。2、两被告搬离并退还原告位于青年路6-10号门面房及青年路6号建达商品楼西单元202室。3、两被告每月支付房屋使用费6250元，暂计5个月31250元（房屋使用费从2014年11月6日开始计算直至被告搬离房屋为止）。4、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为要求解除与被告付明军的房屋租赁关系。
被告杨庆文辩称，原告与杨庆文之间房屋租赁期限至2013年11月6日，现杨庆文已搬离涉案房屋，原告与杨庆文不存在租赁关系，请求法庭驳回原告对杨庆文的起诉。
被告付明军辩称，付明军不是本案适格被告，没有理由支付房屋租金，付明军从杨庆文处转租涉案房屋使用权并支付转让费，请求法庭驳回原告对付明军的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月15日，原告王连武（甲方）与被告杨庆文（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于海州区青年路6-10号（产权证登记地址为新浦区青年路门面房110号）门面出租给乙方经营，租期自2011年8月5日至2013年11月6日止，如果乙方没有违约，甲方应送30天给乙方到2013年12月5日。房屋租金：自2011年8月5日至2012年11月6日租金为75000元，自2012年11月6日至2013年11月6日租金为66000元，押金为2000元。并约定乙方不得转租。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告实际将海州区青年路门面房110号及海州区青年路6号建达商品楼西单元202室房屋交付被告杨庆文经营。
2013年1月15日，被告杨庆文将上述两处房屋转租给被告付明军，并收取付明军剩余9个月租金（2013年11月6日止）50000元、转让费70000元、押金2000元，共计122000元。杨庆文搬离该房屋。2013年10月，被告付明军向原告帐户汇入租金75000元，被告付明军称该款项是与原告协商续租一年的租金。
合同届满后，原告与付明军因故未能就房屋续租达成合意，2015年1月8日，原告向本院提起诉讼，2015年4月1日，原告向本院申请变更诉讼请求，要求解除与两被告的房屋租赁协议。2015年4月2日，被告付明军、杨庆文收到本院送达的变更诉讼请求申请书。庭审中，原告明确要求解除与被告付明军的房屋租赁协议。
以上事实，有原告陈述、原告提供的房屋租赁合同、产权证、被告付明军提供的杨庆文收条等证据予以证实。
本院认为，原告与被告杨庆文签订的《房屋租赁合同》，系合同当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。杨庆文在合同履行期限内将房屋转租给被告付明军，付明军与原告虽未签订书面协议，但原告已收取被告付明军给付的租金，且在一年时间内未提出异议，应视为原告同意转租，该房屋租赁合同对被告付明军及原告有约束力，被告付明军应按照合同约定履行合同义务。合同到期后，原告与付明军未就房屋续租事宜达成一致并签订合同，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知被告。本案中，原告起诉后，被告付明军于2015年4月2日收到原告变更诉讼请求申请书，此时付明军已知晓原告要求解除合同，双方租赁合同此时解除，故原告要求解除与付明军的房屋租赁协议及要求付明军返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告付明军已给付原告租金75000元，因合同约定被告未违约的情况下，原告送30天给被告，故上述75000元应视为自2013年12月6日至2014年12月5日期间的租金，被告付明军自2014年12月6日起未给付原告租金，故被告付明军应给付原告自2014年12月6日起至2015年4月2日租金24093元（租金标准按照双方实际履行的每年75000元计算）。合同解除后，被告付明军应当按照实际履行的租金标准给付原告房屋占有使用费，直至被告搬离该房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告王连武与被告付明军之间的《房屋租赁合同》于2015年4月2日解除；
二、被告付明军于本判决生效后十日内给付原告王连武租金24093元；
三、被告付明军于本判决生效后十日内给付原告王连武自2015年4月3日至搬离之日止的房屋占有使用费（按照实际履行的租金标准每年75000元计算）；
四、被告付明军于本判决生效后十日内将连云港市海州区青年路门面房110号及连云港市海州区青年路6号建达商品楼西单元202室返还给原告王连武；
五、驳回原告其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费580元（原告已预交），由被告付明军负担，于给付上述款项时一并给付原告王连武。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费580元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 张玖铭
人民陪审员 蒋 玲
人民陪审员 沈 燕
二〇一五年五月十一日
书 记 员 韦 玲
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。