湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初151号
原告:梁新华，女，1967年6月29日出生，侗族。
委托诉讼代理人：吴树平（特别授权），鹤城区长城法律服务所法律工作者。
被告：怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所地怀化市。
法定代表人：张慧，系公司董事长。
委托诉讼代理人：李润奇(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告梁新华诉被告怀化市旺盛房地产开发有限�司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日受理后，于2017年3月14日适用普通程序由审判员欧侠担任审判长、与人民陪审员陈新兰、陈珊英组成合议庭依法公开开庭进行了审理。因原告梁新华变更诉讼请求，于2014年4月13日适用普通程序并变更合议庭组成人员由审判员欧侠担任审判长、与人民陪审员舒友德、陈珊英组成合议庭依法第二次公开开庭进行了审理。原告梁新华及其委托诉讼代理人吴树平，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁新华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理房屋不动产权登记证；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金21396.6元（324191元x3‰x22月）；、赔偿逾期办理房产证损失11184.59元（324191x（0.046x（1+0.5）x0.5年）元）；3、诉讼费由被告承担。在第一次开庭审理过程中，原告梁�华变更第2项诉讼请求为：向原告支付逾期交房违约金24314.33元，逾期办证违约金变更为30908.91元，合计为55223.24元。事实和理由：2014年4月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同书》以下简称《合同》，双方约定，原告购买被告位于怀化市天星东路奥都新村住宅小区第一栋1112号房，总价款324191元，《合同》第五条第（三）项约定，原告向被告支付98191元首付款，余款226000元在原告办理好银行贷款后，一次性付给被告。原告按照约定向被告支付了98191元首付款，并于2014年5月28日办理了购房贷款，一次性支付了上述226000元余款。根据《合同》第八条、第十三条的约定，被告应于2015年1月30日向原告交房，并在之后十八个月内办好房产证，在房产证办好之后的十二个月内办好土地使用证。实际上被告提供的该条款违背了国家相关规定。根据《商品房销售管理办法》第34条�2款的规定，被告应当在商品房交付使用之日60日内，向房地产行政主管部门办理初始登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权、土地使用权的登记和变更手续，现售商品房的购买人应当自合同签订之日起90日内办理上述权属变更登记。原告早已按照合同约定将相关费用缴清，而被告自2015年1月30日至今，没有履行《合同》约定的义务向原告交房，更没有办证。违约交房至今共计22个月，逾期办理房产证至今共6个月，根据《合同》第九条的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金24314.33元；根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及《关于审理商品房买卖�同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当赔偿原告逾期办理房产证所造成的损失11184.59元。两项违约金共计55223.24元。
被告怀化市旺盛房地产开发有限公司辩称：一、答辩人所售的房屋已经验收合格，之后不应当承担逾期交房责任。答辩人所售房屋已于2016年6月工程质量竣工验收合格，取得《工程质量竣工验收记录》。答辩人已于2016年5月20日及2016年6月8日向被答辩人发出了收房通知。答辩人所售的房屋验收合格，达到交房条件之后，就不应当承担逾期交房责任。因此被答辩人请求的2016年6月之后的逾期交房违约金没有事实依据。二、被答辩人所请求的违约金数额没有事实依据。双方在《商品房买卖合同》第九条约定甲方逾期交房的，乙方有权按实际已付总房款（不包含代收款项、按揭贷款）为计算基数向甲方追究违约责任，此系双�在平等自愿之前提下签订的合同约定，并不违反法律、法规之强制性禁止性规定，双方约定合法有效，合同当事人都应当全面、切实履行。因此违约金的计算基数为被答辩人支付的首付款。且双方在《商品房买卖合同》合同第八条第二款约定了三个月的宽限期；在第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的91天起至交付之日止”，因此在约定交房时间三个月加上91天内，即2015年7月31日之前，答辩人不应当承担逾期交房责任。三、被答辩人没有付清税费，答辩人不应当承担逾期交房责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，被答辩人将本合同全部房款及其他应付税费付清后，答辩人才需将房屋交付给被答辩人。答辩人未将契税、维修基金等费用向有关部门交清，答辩人有权不将房屋交付给被答辩人。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，双方约定不违反法律规定，约定合法有效，答辩人在被答辩人未交清契税、维修基金等费用前，不将房屋交付给被答辩人，不应当承担逾期交房责任。四、被答辩人请求答辩人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人在自房屋交付使用之日起90日后，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。被答辩人所购买的房屋系在建房屋，双方签订商品房买卖合同时房屋尚未建成，现房屋尚未交付使用。双方未就办证期限作出特别约定�因此，目前法律规定的办证期限尚未届满。被答辩人请求答辩人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。
原告梁新华为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
证据一、原告梁新华身份证，拟证明原告主体资格。
证据二、被告的营业执照信息一份，拟证明被告身份信息和主体资格。
证据三、《商品房买卖合同书》复印件一份，拟证明：1、原告于2014年4月7日向被告购买奥都新村住宅小区第一栋1112号房的事实；2、合同第八条约定的交房时间是2015年1月30日；合同中“该房屋交付给乙方后”的叙述已为该条款专门约定的事实；3、约定的违约金标准是已交房款的3‰月利率的事实；4、被告提供格式合同未加以提示和特别标注，在一个条款中，先将违约金计算基数肯定为“已交房款”（即购房款总额），下一句紧接又以“（除银行、公积金按揭贷款外）”作出否定的事实；先要求买方“乙方付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用）”，紧接着又“该房屋交付给乙方后，甲方十八个月内代办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起十二个月内代办好”，让买方迅速履行的同时，给自己留下漫长的履行期限；围绕减轻自己责任上做文章，围绕加重对方责任上杜撰了条款的事实；5、本合同约定的办证期限超越法定期548天与法定办证期严重背离；将房产、地产拆开用漫长期限办理与现行不动产登记制度严重背离的事实；同时证明这一约定之下的办证不可能实现的事实；6、被告提供的格式合同违反诚信和公平原则的事实。
证据四、《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证明原告已于2014年5月28日向银行办理贷款226000元以支付购房款的事实；
证据五、销售不动产统一发票（号码：00044829），拟证明原告按照合同约定，向被告首付了购房款98191元的事实。
证据六、建设银行个人贷款对账单复印件一份，拟证明226000元贷款于2014年7月11日由建设银行放款支付到被告账户的事实。
证据七、被告给原告出具的《收据》一份，拟证明被告于2014年4月7日收取原告契税、办证费、维修基金等相关费用共计16437元的事实；
证据八、被告的《入住通知》复印件一份，拟证明被告在未经综合竣工验收的情况下，于2016年6月8日通知原告交房，原告并未收房的事实；
证据九、原告给被告预先开具的《领据》复印件一份，销售经理周娟的业务名片原件一张，拟证明被告于2014年4月7日向原告收取的契税和维修基金一直截留、未向税务机关和管理机关缴纳的事实；拟证明2017年3月13日经原告催告后，被告公司的销售经理周娟表示同意退还给原告，让原告先出具该领据，同意在不确定期限退还的情况下返还这笔款项的事实。
证据十、入住通知，拟证明验收合格以后2017年3月27日才重新给我发的入住通知。
被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：
证据一、营业执照，拟证明诉讼主体资格；
证据二、商品房买卖合同书，拟证明原被告双方之间存在商品房买卖合同关系，其中第八条第二款约定如果甲方实际交房时间超过三个月，从第四个月起支付违约金，第九条约定违约金计算基数不包括代收款项，按揭贷款；被告承担逾期交房责任的期间是第八条约定的最后交房期限的第91天开始计算，第十一条约定了，乙方未按约定办理交房手续的，如果房款已经交清，则自约定的交房时间第二日视为房屋已经交付，第十三条约定以银行按揭贷款�式的不适用前款关于办证时间的约定；
证据三、主体工程质量验收记录，拟证明房屋经验收合格，符合交房条件；
证据四、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明房屋经验收合格，符合交房条件。
本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、被告对原告提交的证据三的关联性有异议。本院认为原告提交的证据三客观证明了其购买被告所开发房屋的事实，故予以采信；2、被告对原告提交的证据四的关联性有异议。本院认为原告提交的证据四客观证明原告银行贷款的客观事实，故予以采信；3、被告对原告提交的证据七的三性均有异议，本院认为原告提交的证据七客观证明被告收取原告�税、维修基金、办证费等的客观事实，故予以采信；4、被告对原告提交的证据九的关联性有异议，本院认为该证据客观证明原告领取被告退还契税、维修基金的客观事实，故予以采信；5、被告对原告提交的证据十的关联性有异议，本院认为该证据客观证明被告向原告发出入住通知的事实，故予以采信；6、原告对被告提交的证据二的合法性有异议，本院认为该证据并不违反法律、法规的强制性规定，故予以采信；7、原告对被告提交的证据三的关联性有异议，本院认为该证据客观证明被告向原告所售房屋主体工程质量验收合格的事实，故予以采信。
经审理查明：2014年4月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房买卖合同书》，由原告购买被告建设的位于怀化市天星东路奥都新村住宅区商品房。合同约定：原告购买第1栋1单元1112号商品房，房屋总�款324191元，原告支付定金50000元，签订本合同时支付房款98191元，通过银行按揭贷款226000元。同时，合同第八条（交房时间）约定：“本栋楼房双方约定交房时间为2015年1月30日，如甲方交房时间有更改，则具体以甲方向乙方发送的手机短信、邮寄的函告或在媒体的公示时间为准。交房时，乙方应付清所有款项。甲方在乙方将本合同约定的全部房款及其他应付税费付清后，将经验收合格的房屋交付给乙方（其公共配套设施及小区绿化在整个项目竣工之后一年内全部交付使用）。如甲方实际交房时间超过三个月，从第四个月起，甲方承担违约责任。……”合同第九条（交房的相关约定及甲方违约责任）约定：“除本合同第八条中的不可抗力等特殊原因外，甲方须按期将验收合格的房屋交付乙方。否则乙方有权按实际已付总房款（不含代收款项、按揭贷款）为计算基数向甲方追究违约责任。自本合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至交付之日止；（一）逾期交房在90天以内，甲方按乙方已交房款的2‰的月利率给予乙方逾期交房违约金（除银行、公积金按揭贷款外）。（二）逾期交房超过90天，乙方可做如下选择：1、退房：甲方除退还给乙方全部已付款项外，还应另行补充乙方实际已付房款（按揭、公积金贷款除外）3%的违约金；2、甲方按乙方已交房款的3‰月利率给予乙方逾期交房违约金（除银行、公积金按揭贷款外）。”第十三条（关于产权登记的约定）约定：“乙方付清房款后（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给乙方后，甲方十八个月被代办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起十二个月内代办好。若乙方未交清房款或其他费用，则甲方不予代办房产证和土地使用证，不承担任何�任。甲方办好房产证、土地使用证后，应通知乙方前来领取，乙方应在一个月内前来领取，每逾期一个月乙方按每月壹佰元人民币向甲方支付保管费。以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。
上述《商品房买卖合同书》签订后，原告支付全部购房款324191元。2014年4月7日，原告向被告交纳契税5187元、维修基金6484元等。另查明，奥都新村住宅区1号楼于2016年6月14日工程质量竣工验收合格。2016年6月8日、2017年3月27日，被告先后向原告发出入住通知。至开庭日，原告未收房。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同第十三条第一款约定原告付清全部款项，该房屋交付原告后，被告十八个月内代办好房产证，土地使用证在房产证办好之日起十二个月代办好。至2017年3月27日被告向原告发出入住通知时，房屋已验收合格达到交付条件，原告应当履行收房的义务，2017年3月27日应视为房屋交付日，原告未收房导致办理不动产权证的前提条件“房屋交付给原告”不能实现，故对原告要求被告办理不动产权证的诉讼请求本院不予支持。同时，被告应在2017年3月27日之后为原告十八个月内代办好房产证、土地使用证在房产证办好之日起十二个月代办好，被告为原告办理房屋不动产权证的期限尚未届满，不存在逾期办证的情形，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。
合同第八条约定被告应于2015年1月30日将经验收合格的房屋交付给原告，如被告实际交房时超过三个月，从第四个月起，被告承当违约责任，但至2017年3月27日前被告仍未将房屋交付给原告，已构成根本违约。按合同第九条约定，被告应在合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至交付之日止按原告实际已付总房款（不含代收款项、按揭贷款）的3‰月利率计算被告逾期交房违约金，即被告应从2015年7月31日起至2017年3月27日止以原告已付房款148191元为基数按3‰月利率计算其应付的逾期交房违约金8891元（148191元x20个月x3‰）。被告主张原告未交清契税、维修基金等相关费用其有权不将房屋交付给原告，经审查本案相关证据，原告已向被告交清上述费用，后虽被告将上述费用退还给原告，但被告以此行使先履行抗辩权无法律和事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告上述主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之�定，判决如下：
一、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁新华逾期交房违约金8891元；
二、驳回原告梁新华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1180.5元，由原告梁新华承担1000元，被告怀化市旺盛房地产开发有限公司承担180.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 欧 侠
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 陈珊英
二〇一七年六月七日
代理书记员 曾 群
�：判决相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后�即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。