福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0802民初928号
原告：郑高亮，男，1949年5月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：杨元卓，男，1941年8月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被告：章全江（曾用名章泉江），男，1948年5月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：陈懿乾，福建乐康律师事务所执业律师。
原告郑高亮与被告章全江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，于2016年9月7日作出（2016）闽0802民初4135号民事判决书。宣判后，原告郑高亮不服该判决提起上诉，龙岩市中级人民法院于2016年11月14日作出（2016）闽08民终1540号民事裁定，将该案发回重审，本院于2017年1月23日立案受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑高亮及其委托诉讼代理人杨元卓、被告章全江及其委托诉讼代理人陈懿乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑高亮向本院提出诉讼请求：判令章全江因《房屋租赁合同》无效补偿郑高亮新罗区层建筑和三、四、五层装饰、旅馆业设施耗资计769130元（按六成折旧）为461478元。
事实与理由：郑高亮与章全江于2007年1月12日签订一份《房屋租赁合同》，租期自2007年5月1日起至2017年4月31日止；年租金66500元，押金5000元；合同第11条约定四楼楼顶按设计标准增设浴池。合同订立后，郑高亮投资建设第五层增设浴池，第三、四层共有27个房间按标准客房设施进行装饰，投资769130元开设“开太宾馆”。2012年6月19日，郑高亮因经营不善被指控犯有容留妇女卖淫获罪服刑。此后，章全江占有“开太宾馆”的全部资产并出租给饶勇文经营“友谊宾馆”收取租金。2014年8月21日章全江以解除房屋租赁合同，返还房屋，支付租金为由诉至法院。龙岩市新罗区人民法院作出（2014）龙新民初字第5099号民事判决书。宣判后，郑高亮不报判决提起上诉，龙岩市中级人民法院作出（2015）岩民终字第605号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。重审时，章全江变更诉讼请求为：1、确认《房屋租赁合同》为无效合同；2、返还租赁房屋；3、要求郑高亮支付租金11091元。龙岩市新罗区人民法院于2015年12月4日作出（2015）龙新民初字第6334号民事判决书，宣判后双方均服判未上诉，判决书发生法律效力。该判决认定章全江与郑高亮、郑高华于2007年1月12日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。章全江应当承担无效合同的法律规定和欺诈行为的过错责任。合同订立后，郑高亮投入资金建设第五层增设浴池、装饰第三、四层共耗资769130元，按六成折旧，章全江应补偿郑高亮461478元，故诉至法院。
章全江辩称，1、租赁合同无效已由法院生效判决确认。2、房屋租赁合同关于第五层增设部分，双方已有约定，费用由郑高亮自行承担。从租赁合同约定来看，郑高亮负有恢复原状的义务，郑高亮的诉请没有事实和法律依据。3、根据租赁合同的约定，责任在于郑高亮，其未按时缴纳租金，构成违约，章全江并未欺诈郑高亮。租赁合同在履行过程中是因为郑高亮违法犯罪，被羁押在监狱导致租赁合同解除，另一合同当事人郑高华在租赁合同履行过程中自行将租赁房屋钥匙交还章全江，事实上解除了该租赁合同。（2015）龙新民初字第6334号判决书中章全江放弃要求郑高亮支付租金的诉讼请求，郑高亮放弃返还押金5000元。综上，请求驳回郑高亮的诉讼请求。
针对诉辩主张，郑高亮依法向本院提供《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议书》、龙集建（91）字第139号集体土地建设用地使用证、（2015）龙新民初字第6334号民事判决书、照片三张；章全江依法向本院提供照片三张；本院对郑高华制作的调查笔录及现场勘验财产清单；以上证据均经庭审质证，双方对证据的真实性均无异议，证据来源合法，内容真实，能够证明本案的相关事实，对上述证据的证明力予以确认并在案佐证。郑高亮提供的龙岩市新罗区北城街道谢洋村民委员会的证明，结合本院（2015）龙新民初字第6334号民事判决书，能够证实从2012年11月起至2014年6月期间，“开太宾馆”由饶勇文经营，饶勇文向章全江直接缴交租金的事实，对该事实本院予以确认。厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的咨询报告书（大学评估咨〔2017〕LY0025号），章全江认为不应对违法建筑进行评估作价，不能作为定案依据。本院认为评估机构及评估人员具有合法的资产评估资格，该评估公司受本院委托，依法出具咨询报告书，评估的目的是为人民法院在审理案件中对评估对象的价值提供参考，所出具的的评估报告符合证据的要求，本院对该咨询报告书予以采信。
结合诉辩主张及庭审举证、质证，对本案事实作如下认定：2006年至2007年间，章全江未经审批在龙岩市新罗区北城街道谢洋村新村环路18号建筑一幢四层楼房。2007年1月12日，郑高亮、郑高华（乙方）与章全江（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：章全江将位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村新村环路18号楼房第三层、四层租给郑高亮、郑高华，用于经营宾馆浴池，租赁期限十年即自2007年5月1日起至2017年4月30日止；从2007年5月1日至2010年4月30日每年租金为50,000元，自2010年5月1日至2012年4月30日每年租金为55,000元，自2012年5月1日至2014年4月30日每年租金为60,500元，自2014年5月1日至2017年4月30日每年租金为66,550元，租金按季结算，每季度头5天内交清。乙方向甲方支付房屋押金5,000元，租赁期满后退还。租赁期间，乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金的百分之十加收滞纳金，拖欠租金达一个月以上的，甲方有权开锁清除房屋所有物件，如有遗失物件，甲方不承担任何责任，提前解除合同则以违约论处，收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金等内容。章全江在合同尾部出租方一栏签名，郑高亮在承租方一栏签名，郑高华在承租方一栏盖上自己的私章。合同签订后，郑高华、郑高亮将承租来的房屋用于经营宾馆，取名开太宾馆。2007年8月12日，郑高亮与郑高华签订一份《协议书》，约定郑高华退出合伙，开太宾馆由郑高亮独自经营等内容。在租赁过程中，经章全江同意后，郑高亮于2007年底至2008年间未经批准在承租房屋第四层的顶上增建一层即第五层。2008年4月30日，章全江（甲方）与郑高亮（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，主要约定，章全江将其自建的位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村新村环路18号楼房第三层、四层租给郑高亮，租赁期限为2008年5月1日至2016年5月1日止，每月租金1000元，租金按月结算，每月5日前交清。乙方向甲方支付房屋押金2,000元，租赁期满后退还等内容。之后，郑高亮按约支付租金至2012年7月。2012年7月23日，郑高亮因犯容留、介绍卖淫罪被判处有期徒刑五年（刑期自2012年7月23日起至2017年6月29日止），郑高亮被送往永安监狱服刑。郑高亮在服刑期间，开太宾馆由郑高华看管三个月。自2012年11月起至2014年6月期间，开太宾馆由饶勇文经营，改名为友谊宾馆，饶勇文直接向章全江缴交租金，租金由2012年11月的5000元增至每月5546元。2014年7月8日，郑高华将郑高亮承租的房屋钥匙交还给章全江，章全江将房屋出租给他人使用至今。2015年8月20日郑高亮获释出狱。
2014年8月21日，章全江以郑高亮、郑高华为被告诉至本院，请求判决：1、解除2007年1月12日签订的《房屋租赁合同》；2、郑高亮、郑高华立即返还第三层、四层租赁的房屋；3、郑高亮、郑高华支付尚欠的租金11,091元。诉讼中，经本院释明后，章全江变更诉讼请求为：1、确认2007年1月12日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、郑高亮、郑高华支付章全江2014年7月和8月的租金11091元。诉讼中，章全江放弃第二项诉讼请求。本院于2015年12月25日作出（2015）龙新民初字第6334号民事判决书，判决：章全江与郑高亮、郑高华于2007年1月12日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已生效。郑高亮认为房屋租赁合同无效双方均有过错，其投入的资金损失章全江应予赔偿，故诉至法院。诉讼中，郑高华到庭表示其与郑高亮于2008年8月12日签订《协议书》，双方结算后其退出合伙，由郑高亮独自经营“开太宾馆”，本案诉讼与其无关。
在案件审理过程中，郑高亮申请对涉案房屋第三、四楼27间客房内属于郑高亮的物品包括不可移动的设施的现有价值及第五层建筑造价和浴池设施造价进行评估，本院依法委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《咨询报告书》（大学评估咨〔2017〕LY0025号），咨询结论：截止于2017年6月13日北城街道谢洋村新村环路18号第五层建筑及浴池设施、部分宾馆用品市场价值合计表现出来的市场价值为183900元。固定资产清查评估汇总表，包含三部分：1、现场（查勘）财产清单中已确认资产，重置全价106922元，净值22446元；2、第五层建筑及浴池设施，重置全价210917元，净值119619元；3、现场（查勘）财产清单外未确认资产，重置全价134780元，净值41842元。诉讼中，郑高亮根据咨询报告书减少诉讼请求为：1、章全江赔偿郑高亮“开太宾馆”资产净值183900元的70%即128730元；2、章全江赔偿郑高亮开太宾馆资产贬值损失268700元（重置价452600-净值183900）的70%即188090元；3、资产评估费23000元的70%即16100元由章全江承担。
本院认为，章全江与郑高亮、郑高华于2007年1月12日签订的《房屋租赁合同》，经本院生效的（2015）龙新民初字第6334号民事判决书认定为无效合同。合同无效的原因是涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。章全江明知房屋没有取得规划许可证仍将房屋对外进行出租存在过错；郑高亮对所承租的房屋未进行审查，且在得知涉案房屋没有产权证书不能办理营业执照后，仍对房屋进行违建加盖第五层亦存在过错，因此章全江、郑高亮对损失应各承担50%的过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《咨询报告书》，咨询结论为：第五层建筑及浴池设施、部分宾馆用品市场价值合计表现出来的市场价值为183900元；其中：1、现场（查勘）财产清单中已确认资产，净值22446元，因包含有闲置、已坏部分财产的净值共5720元，应从中剔除。其余财产章全江现仍在使用中，财产现值可参照咨询结论中的净值进行认定，即为16726元（22446元-5720元）。2、现场（查勘）财产清单外未确认资产，净值41842元；未确认资产中除广告牌、客户牌及三、四层弱电改造与三、四层水电强改造的成新率为70%外，其余财产成新率从5%至35%不等，与本院实地勘查的财产现状相符，能够确认该部分财产应为郑高亮经营“开太宾馆”时所购买，章全江现仍在使用，因此现场（查勘）财产清单外未确认资产的价值可参照咨询结论中的净值进行认定，即为41842元。3、第五层建筑及浴池设施，净值119619元，其中第五层结构主体部分，净值为53994元，第五层浴池及二次装修65625元。经现场勘查第五层浴池部分章全江并未使用，故本院对第五层浴池及二次装修不予认定。对第五层建筑结构主体部分参照咨询结论中的净值认定为53994元，该部分损失应根据双方的过错责任认定，因此章全江、郑高亮应各承担26997元（53994元×50%）。综上，章全江应赔偿郑高亮“开太宾馆”第五层建筑结构主体部分及第三、四层的装饰装修损失共计85565元（16726元＋41842元＋26997元）。郑高亮要求章全江赔偿开太宾馆资产的贬值损失，于法无据，不予支持。章全江主张第五层建筑系违章建筑，应予拆除且不应赔偿。根据《房屋租赁合同》第十一条“……四楼楼顶双方同意协调，按设计标准增设浴池；其它不得擅自拆改，扩建或增添。”的约定，可认定章全江对涉案房屋增建第五层是同意的，故对章全江的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，判决如下：
一、章全江应于本判决生效之日起二十日内赔偿郑高亮“开太宾馆”即位于新罗区建筑结构主体部分及第三、四层的装饰装修损失共计85565元。
二、驳回郑高亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6052元，由章全江负担1940元，由郑高亮负担4112元；评估费23000元，由章全江、郑高亮各负担11500元（评估费23000元郑高亮已预缴，章全江应于本判决生效之日起二十日内将评估费11500元支付给郑高亮）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 江 彬
人民陪审员 李 卿
人民陪审员 郭 永 平
二０一七年十二月五日
书 记 员 吴琳婷（代）
附注：一、引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
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