广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初2371号
原告文礼新，女，1969年12月29日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
委托代理人杨海霞，广西邦泰律师事务所律师。
被告李有林，男，1950年10月24日出生，壮族，住广西玉林市玉州区。
被告陈玉清，女，1949年7月25日出生，汉族，住广西玉林市人民东路533号市政府Ａ区。
原告文礼新与被告李有林、陈玉清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文礼新及其委托代理人杨海霞，被告李有林、陈玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文礼新向本院提出诉讼请求：1、请求将玉林市富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房屋判归原告所有（原购房款￥312122元），现价值￥498698.20元，并判令两被告限期将该房屋的产权过户登记到原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告为夫妻关系，原告与两被告是多年的朋友，2008年年底，两被告对原告说，他们在玉林市富林.金桂丽湾有一套指标房，因被告陈玉清不同意购买，而多年来两被告的家庭经济一直掌控在陈玉清手中，所以，被告李有林也无力购买，只能放弃。但两被告又觉得放弃了这一房屋指标很可惜，便希望原告能购买下来，如原告愿意，则将这房屋指标以20000元的价格转让给原告，相关转让手续由李有林作为代表与原告办妥，与房屋相关的价款、契税、费用等由原告以被告名义缴交，待日后再办理房屋过户手续。因报名截止时间将近，两原告要求原告尽快答复及付款。经再三考虑，原告决定接受此一购房指标及两被告的所有建议。原告于2009年1月10日将房屋指标转让费20000元以现金方式交给李有林，双方于2009年1月11日签订了《房屋指标转让协议书》。此后，与该房屋相关的价款、契税、燃气管道初装费、物业费等一切费用均是原告缴交。这么多年来，房屋钥匙一直在原告手中，房屋也一直由原告占有与管理。从2009年初双方达成转让意向到现在，七年过去了，双方尚未办理该房屋的过户手续，因房价攀升，被告拒不配合原告办理该房屋过户手续并想悔约。为维护原告合法权益，提起诉讼。
李有林辩称，原告所诉属实，我和陈玉清是夫妻，双方都是再婚，家庭经济由陈玉清掌控，当时我得了一套180多平方米的指标房，我没钱购买，因家庭经济由陈玉清掌控，陈玉清不同意购买，我和陈玉清征求陈玉清儿子意见，他也不愿购买。为了不浪费，于是就把指标转让给原告，转让房屋指标费20000元。出于实事求是，同意原告的诉讼请求，愿意协助原告办理过户手续。
陈玉清辩称，原告所诉不是事实，诉争的房屋是其和李有林共有，有《玉林市商品房买卖合同登记备案证明》为凭，我和李有林没有转让购房指标给原告，购买房屋的费用是李有林出的。如果李有林真的与原告签有《房屋指标转让协议书》，也是双方恶意串通，欺骗本人。购房指标转让在法律上称为“流质契约”，李有林以20000元把房抵押给原告，内容违法，不受法律保护。因不经本人同意，且协议内容违法，所以购房指标转让协议无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告李有林与陈玉清是夫妻。2008年，玉林市政府组织市直机关公务人员团购玉林市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）开发的富林.金桂丽湾小区房屋，价格比市场价优惠，李有林得到购买玉林市玉林城区教育东路东南侧富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房屋的指标，房屋建筑面积约为174.37平方米。2009年1月11日，李有林与文礼新签订《房屋指标转让协议书》，约定李有林将购房指标转让给文礼新，转让费20000元，文礼新以李有林名义缴交购买房屋的一切费税，协议签订后，房屋归文礼新所有，在可以办理房屋过户手续时，李有林配合文礼新办理过户手续。协议签订后，文礼新把20000元转让费交给了李有林。2010年12月22日，文礼新以李有林名义缴交富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房首付款94122元，其中45000元是现金报名费，49122元是文礼新通过中国银行银联卡（户名：文礼新，账号：62×××03）刷卡给城投公司，城投公司收款《收据》的客户签字栏上注明“文礼新代李有林”交，上述交款于2011年3月4日出具正式发票。2010年12月22日，文礼新以李有林名缴交富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房燃气管道初装费2200元，城投公司收款《收据》的客户签字栏上注明“文礼新代李有林”交。2010年12月23日，文礼新以李有林、陈玉清与城投公司签订《玉林市商品房买卖合同》，约定城投公司把玉林市玉林城区教育东路东南侧富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房出卖给李有林、陈玉清。2011年10月3日，文礼新以李有林、陈玉清名义交房款100000元，该款是通过中国银行银联卡（户名：文礼新，账号：62×××03）刷卡给城投公司，城投公司收款《收据》注明“文礼新代李有林刷卡”。2012年8月16日，文礼新以李有林、陈玉清名义交房款118000元，该款是通过中国银行银联卡刷卡（户名：文礼新，账号：62×××03，当时刷卡是133930元，其中15930元缴交滞纳金）给城投公司，城投公司收款《收据》注明“文礼新代李有林刷卡”。2011年10月13日和2012年8月6日合计缴交房款218000元，于2012年9月13日出具正式发票。2011年9月22日，文礼新通过银联商务卡刷卡以李有林、陈玉清名缴交契税9363.66元。2015年年底，文礼新从城投公司处以李有林名领到富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房屋。2016年7月13日，文礼新以李有林名缴交富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房2015年度物业服务费、电梯运行维护费共2034元，城投公司收款《收据》的客户栏上注明“文礼新代李有林”交。富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房从领房至今为文礼新占有和使用，李有林、陈玉清没有去看过该房屋，也不知道该房屋所在位置。根据商品房买卖合同和房屋指标转让协议，该房屋已经可以办理房屋过户手续，但陈玉清不原意协助文礼新办理。2016年8月4日，文礼新向本院提起诉讼。
本院认为，李有林与文礼新签订的《房屋指标转让协议书》是否有效，是本案诉争的焦点。协议是否有效，从三个方面进行分析：首先，内容方面，购房指标是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对房屋可期待物权的转让。李有林得到房屋购买指标，与文礼新签订《房屋指标转让协议书》，约定将所得的购房指标转让给文礼新，由于我国现行法律没有禁止购房指标转让的明确规定，故李有林与文礼新之间的购房资格转让协议，在内容上合法。其次，签订协议主体资格方面，因房屋购买权并不属于夫妻的共同财产范畴，不适用“未经其他共有人书面同意，转让共有房屋无效”的相关规定。即使属于共有财产，由于夫妻之间的特殊身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产处分行为，对于相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否是个人的意思表示，对此，本案中陈玉清负有证明文礼新在明知陈玉清本人不同意出卖诉争房屋指标的情况下仍与李有林签订转让协议的举证责任。如未能完成举证责任，陈玉清则承担举证不能的不利后果，而陈玉清不能完成举证责任，由此可知，陈玉清是知道其夫李有林把购房指标转让给文礼新且没有异议，故李有林有资格与文礼新签订购房指标转让协议；第三，意思表示方面，李有林、文礼新均明确表示签订《房屋指标转让协议书》，是他们双方真实意思表示。综上所述，李有林与文礼新签订的《房屋指标转让协议书》，内容合法，双方主体资格适格，意思表示真实，协议合法有效。协议已发生法律效力，双方应依约履行。文礼新依约履行了合同义务，把转让款20000元交给了李有林，交清了所有房款，而被告至今未协助文礼新办理房屋过户，被告的行为构成了违约。文礼新支付了购买诉争房屋的所有费税，除李有林认可外，还有城投公司出具的收款《收据》及银行对账清单、刷卡凭条等证据证实，陈玉清辩称诉争房屋的费税是李有林缴交，李有林与文礼新串通欺骗陈玉清等，与事实不符，对陈玉清的辩称不予采信。购房指标转让是对房屋可期待物权的转让，不是质押，陈玉清辩称购房指标转让为“流质契约”，无事实和法律依据，对陈玉清辩称不予采信。陈玉清提交《玉林市商品房买卖合同登记备案证明》，欲证明诉争房屋是其和李有林共有，因文礼新缴交诉争房屋所有费税是客观事实，转让协议明确规定，由文礼新以被告的名义缴交诉争房屋的一切费税，协议签订后房屋归文礼新所有，在办理房屋过户手续之前，文礼新只能以被告名义缴交房屋费税，办理过户只是手续问题，这并不能证明房屋是被告的。陈玉清辩称购房指标没有转让，而从2009年得到购房指标至今，七年多时间里，得指标购买房屋者纷纷入住，购买房屋支出是家庭的一大笔开支，陈玉清作为李有林妻子，不知道是谁支付购房费税，房屋是由谁占有和使用，也不去看过房屋，更不知道房屋所在位置，明显有悖常理，本院对陈玉清的辩称不予采信。综上所述，对原告文礼新提出的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、座落于玉林市玉林城区教育东路东南侧富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房屋属于原告文礼新所有；
二、被告李有林、陈玉清协助原告文礼新将座落于玉林市玉林城区教育东路东南侧富林.金桂丽湾金桂园J-7幢1301号房屋的产权过户登记到原告文礼新名下。
上述判决第二项确定的义务，限义务人在本判决生效后一个月内履行，逾期不履行的，权利人可在履行期满之日起至本案判决生效后两年内向本院申请执行。
本案受理费8780元，由被告李有林、陈玉清承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费8780元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邝鑫森
人民陪审员 张进进
人民陪审员 吴 红
二〇一六年十一月四日
书 记 员 梁 维
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