湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民一终字第15号上诉人（原审被告、反诉原告）湖南锦洪地产实业有限公司。法定代表人吴春生，该公司经理。委托代理人陈青青，湖南征雁律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告、反诉被告）王湘。委托代理人田志�，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。上诉人湖南锦洪地房实业有限公司（以下简称锦洪地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2014）永冷民初字第591号民事判决，于2014年11月14日向本院提起上诉。本院于2014年12月21日收到上诉案卷后当日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、吕伟文参加合议，于2015年1月15日在本院第一审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员甄园园担任法庭记录。上诉人锦洪地产公司的委托代理人陈青青、被上诉人王湘的委托代理人田志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明：2011年5月10日，作为买受人的原告（反诉被告）王湘与作为出卖人的永州市锦华置业发展有限公司签订一份《锦华·阳光百合商品房买卖合同》，约定由原告（反诉�告）王湘购买永州市锦华置业发展有限公司开发的位于永州市冷水滩区零陵北路A-3号的锦华·阳光百合大厦楼盘6K号房，房屋面积分别为115.34平方米。合同主要内容：一、房屋价款：房屋单价1807.3元／平方米，总价款为208，453元；二、付款方式：买受人采用向银行按揭贷款或向住房公积金中心贷款的方式付款，即签订合同时一次性支付房屋总价款的30%以上即63，453元，余款145，000元通过向银行按揭或向住房公积金中心贷款的方式付款。买受人按银行或住房公积金中心要求提供所需的资料，并积极配合办理。如买受人接到通知之日起10日内未提交所需资料，则需承担相应的违约责任；三、交付期限：出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格和合同约定的商品房交付买受人使用。房屋交付在60日内属于正常交付日期，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未能按时付款或未按时办理各种交房手续；3.因政府政策有重大调整的；四、出卖人逾期交房的违约责任：除合同约定可予以延期的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累加已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同�定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；五、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：延期15日以上不接收房屋，出卖人有权将房屋另行出售他人，并扣除买受人已付房款15%作为违约金。双方还对其他权利、义务进行了约定。合同签订的当天，原告（反诉被告）王湘向永州市锦华置业发展有限公司交纳购房款61，502元又于2011年12月19日交纳购房款1951元。2012年12月20日，原告（反诉被告）王湘通过向中国农业银行按揭贷款分别支付永州市锦华置业发展有限公司下余的购房款145，000元。另查明：永州市锦华置业发展有限公司于2014年1月17日经工商变更登记为湖南锦洪地产实业有限公司。原告（反诉被告）王湘购买的房屋至今未通过整体验收，被告（反诉原告）锦洪地产公司至今未将房屋交付给原告王湘使用。原审认为：原告（反诉被告）王湘与永州市锦华置业发展有限公司签订的《锦华·阳光百合商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容合法，为依法成立并有效的合同，对双方具有法律约束力，双方应依合同约定享受权利、承担义务。永州市锦华置业发展有限公司后经工商变更登记为湖南锦洪地产实业有限公司，故合同的权利、义务应由本案被告（反诉原告）锦洪地产公司继受。合同签订后，原告（反诉被告）王湘依约交纳了全部购房款，履行了合同义务。依照双方合同的约定，被告（反诉原告）锦洪地产公司应于2012年4月30日前向原告（反诉被告）王湘交付房屋，但该�屋至今未通过整体验收，被告（反诉原告）锦洪地产公司至今未向原告（反诉被告）王湘交付房屋。故被告（反诉原告）锦洪地产公司构成违约，应承担相应的违约责任。依照合同第九条的约定，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。现被告（反诉原告）锦洪地产公司逾期交房已超过60日，对于原告（反诉被告）王湘请求被告（反诉原告）锦洪地产公司继续履行合同，并按合同约定交房的诉讼请求，法院予以支持。双方约定的违约金未超过同期中国人民银行贷款利率的四倍，不属于违约金明显过高的需适当调低的情形。对被告（反诉原告）锦洪地产公司辩称违约金约定过高，应适当调低的辩称意见，法院不予支持，故被告�反诉原告）锦洪地产公司还应自2012年5月1日起依约定向原告（反诉被告）王湘支付违约金。原告（反诉被告）王湘请求将违约金计算至2014年4月30日，符合法律规定，法院予以支持。经核算，2012年5月1日至2014年4月30日，被告（反诉原告）锦洪地产公司应向原告（反诉被告）王湘支付逾期交房违约金76，118元（208，543元×730天×0.0005）。如前所述，原告（反诉被告）王湘购买的房屋至今未通过整体验收，被告（反诉原告）锦洪地产公司至今未将房屋交付给原告（反诉被告）王湘的责任在其自身。被告（反诉原告）锦洪地产公司认为标的房屋已整体验收合格，系原告（反诉被告）王湘无理拒收房屋才导致不能交房，与查明的事实不符，法院不予采信。故对于被告（反诉原告）锦洪地产公司的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第�条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）湖南锦洪地产实业有限公司继续履行2011年5月10日原告（反诉被告）王湘与永州市锦华置业发展有限公司签订的《锦华·阳光百合商品房买卖合同》中约定的交房义务；二、被告（反诉原告）湖南锦洪地产实业有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）王湘支付逾期交房违约金76，085.34元；三、驳回被告（反诉原告）湖南锦洪地产实业有限公司的反诉请求。本案受理费1702元，反诉费25元，共计1727元，由被告（反诉原告）湖南锦洪地产实业有限公司负担。判决后，原审被告锦洪地产公司不服，向本院提起上诉，上诉理由为：1、被上诉人向中国农业银行按揭贷款没有支付到位，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人支付违约金；2、上诉人多次通知收房，被上诉人故意不收房；要求二审撤�原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，判决解除上诉人与被上诉人商品房买卖合同，由被上诉人支付上诉人的违约金9518元。被上诉人王湘答辩称，上诉人上诉无事实和法律依据，原判适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人锦洪地产公司在二审提交了：证据1，锦华阳光小区房屋钥匙交接登记，拟证实上诉人所建楼房除被上诉人等三人房屋没有接收房屋外，其余住房均已接收房屋，上诉人已于2012年5月开始实际交付房屋。证据2、装修防火责任书，拟证明除被上诉人等三人，其他所有住户均在2012年装修入住，上诉人已于2012年5月实际交房的法律事实。被上诉人王湘质证认为该证据不属于新证据，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能达到上诉人的证明目的，且房屋交接登记是上诉人自己登记的。本院认证认为，上诉人提交的锦�阳光小区房屋钥匙交接登记及装修防火责任书只能证明上诉人履行了相应义务，依双方所签订合同约定房屋交接应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，因此不能达到其证明目的。被上诉人在二审没有提交新的证据。经审理查明，本院二审查明的事实与原审审理查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人锦洪地产公司与被上诉人王湘签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力，合同双方应当依照合同的约定享受权利，承担义务。被上诉人王湘在2012年12月通过向中国农业银行按揭贷款支付下余的购房款145，000元，并提供了《农行房贷还款对账单》和《农行个人借款凭证》予以证实，表明被上诉人王湘已按照合同的约定履行了交清全部房款的义务，故上诉人提出“被上诉人向中国农业银行按揭贷款的购房款没有支付到位，上诉人有权解除合同，并要求上诉人支付违约金”的理由与客观事实不符，本院不予采纳。根据上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同约定房屋交付要具备二种条件，一是商品房经验收合格，二是商品房经综合验收合格。上诉人在一、二审均没有提交证据证实在通知被上诉人收房时该商品房已经通过相关部门综合验收合格，因此上诉人没有在合同约定的交房期限内按合同约定的条件交付房屋的事实存在，且逾期交房已超过60日，其行为构成违约，应当按照合同的约定即以被上诉人（买受人）已交房款金额按每日万分之五计付违约金给被上诉人。虽然上诉人多次通知被上诉人收房，但上诉人交付的房屋并没有达到合同约定的交房条件，因此，被上诉人要求按照合同约定接收房屋符合法律规定。故上诉人上诉提出“上诉人多次通知收房，被上诉人故意不收房”的理由不能成立。综上所述，原审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确；上诉人锦洪地产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1702元，由上诉人湖南锦洪地产实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘明跃审 判 员  郑 霓审 判 员  吕伟文二〇一五年三月十二日代理书记员  甄园园