重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第05016号
原告重庆庆顺汽车半轴有限公司，住所地綦江区文龙街道铁路新村，组织机构代码20347254-2。
法定代表人田徐徐，该公司经理。
委托代理人周永国，重庆永登律师事务所律师。
被告重庆荆江汽车半轴有限公司，住所地重庆市綦江区工业园区A区启动区，组织机构代码69390717-3。
法定代表人周世平，该公司董事长。
委托代理人潘明军，男，重庆荆江汽车半轴有限公司副总经理，现住该公司员工宿舍。
委托代理人赵洪，重庆展图律师事务所律师。
原告重庆庆顺汽车半轴有限公司（以下简称庆顺公司）与被告重庆荆江汽车半轴有限公司（以下简称荆江公司）租赁合同纠纷一案，原告庆顺公司于2014年7月4日向本院提起民事诉讼。本院于同月8日立案受理后依法由审判员肖庆容独任审判，分别于2014年7月29日、9月3日公开开庭进行了审理。原告庆顺公司之委托代理人周永国、被告荆江公司之委托代理人潘明军和赵洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庆顺公司诉称，原、被告双方均系汽车半轴生产企业。2011年1月11日，被告因生产需要与原告签订《租赁协议》，承租原告位于重庆市綦江区文龙街道铁路新村（原綦江县古南镇铁路新村，以下简称铁路新村）、三角镇后街（以下简称三角后街）的土地、厂房、办公楼等建筑物及附属设施。《租赁协议》约定：租金每月12万元，按月支付；每月30日以现金或银行转账方式付清当月租金；租赁期限从2011年2月19日至被告所有设备搬迁出止。《租赁协议》签订后，原告将租赁物交付被告使用，而被告只支付租金至2011年11月，从2011年12月（含当月）起被告开始拒不支付租金，直至2012年7月31日完整交回租赁物。此后，原告曾于2012年4月就租金纠纷向法院起诉，于2013年1月23日撤回起诉，但被告在原告撤诉后仍未按《租赁协议》的约定支付租金。被告拒不支付租金的行为严重损害原告权益，请求法院依法判决被告支付房屋租金96万元，由被告承担本案诉讼费用。
被告荆江公司辩称，原告对租金的诉讼请求是否超过诉讼时效，请原告提供相应证据。2011年11月30日，被告已经将铁路新村的租赁物全部交还给原告，之后，此部分租赁物的租金不应再计算。2012年7月31日，原、被告双方对三角后街的租赁物完成了交接手续。关于三角后街的租赁物的租金标准，在第二份《租赁协议》中明确了土地每月的租金为115500元，房屋每月的租金为4500元。另外，根据原告向被告提供的税收申报清单，分别对铁路新村和三角后街的土地面积明确了数据，根据面积计算出三角后街土地的租金每月为12696.2元，三角后街的房屋每月的租金为412.53元，土地都是按面积计算，房屋都是按原值计算。所以，三角后街的租赁物从2011年12月起至2012年7月31日止8个月的租金共计为104869.84元。被告已将此款全部支付给了原告。原告不是铁路新村租赁物所涉土地的使用权人，不是本案适格主体，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用应由原告承担，并且原告应向其交付前述104869.84元租金的发票。
原告庆顺公司对自己的诉讼主张，向本院举示如下证据：
1、原、被告双方于2011年1月11日签订的《租赁协议》。
拟证明：原告将位于铁路新村和三角后街的土地、厂房、办公楼等建筑物及附属设施出租给被告使用，租金为每月12万元，租赁期限从2011年2月19日至被告所有设备搬迁出止。其与被告双方的租赁系整体租赁，没有区分铁路新村厂区和三角后街厂区，租金价格为整体价格，不能也无法进行拆分。该协议上有甲方代表娄勇和乙方代表周世平的签名，并盖有双方单位的印章。
2、原告于2012年4月23日起诉的《民事起诉状》和（2012）綦法民初字第02120-1号《民事裁定书》。
拟证明：因被告从2011年12月起没有再支付租金，原告于2012年4月23日向法院提起诉讼，于2013年1月23日撤回诉讼，其起诉未超过诉讼时效。
3、原告于2012年4月6日的《重庆庆顺汽车半轴有限公司告知函》、于2013年10月9日的《重庆庆顺汽车半轴有限公司租金催收函》，被告于同月24日的《回函》。
拟证明：原告向被告发函催收租金，要求被告按租赁协议约定的每月12万元的租金标准支付租金，其不认可被告在回函中所称的按照实际使用面积支付租金的说法。
4、207房地证2008字第6453号、207房地证2008字第6454号、207房地证2008字第6455号、207房地证2008字第6456号、207房地证2008字第6458号、207房地证2008字第6459号。
拟证明：原告在铁路新村有面积为20666平方米的土地使用权，有建筑面积分别为458.7平方米、1737.31平方米、485.18平方米的办公楼、厂房等房屋；在三角后街有面积为3314.81平方米的土地使用权，有建筑面积分别为198.3平方米、666.29平方米、13.2平方米的办公用房、锻压车间等房屋。
5、重庆君鼎房地产开发有限公司（以下简称君鼎公司）于2009年11月22日出具的《委托管理函》，于2014年9月3日出具的《关于委托管理函的情况说明》。
拟证明：君鼎公司已取得纸厂片区11-2-1号宗地（铁路新村厂区地块）的国有建设用地使用权，君鼎公司委托原告对该宗地进行全面管理，原告可利用该宗地的收益冲抵管理费用。说明本案所涉土地原告可以出租，其作为原告的诉讼主体资格适格。
以上证据，经被告荆江公司质证，其对证据1的内容无异议，认为在其持有的这份协议上只有娄勇的签名，原告未盖公章。对证据2、3无异议，表示认可原告的起诉未超过诉讼时效。对证据4中涉及三角后街的房地证无异议，对涉及铁路新村的土地证有异议。对证据5，认为政府已经收回铁路新村厂区的工业用地并出让该地块，原告已经不是该国有土地的使用权人。
被告荆江公司为主张自己的抗辩理由，向本院举示如下证据：
1、原、被告双方于2011年1月11日签订的两份《租赁协议》。
拟证明：原、被告双方在同一天签订了两份内容基本相同的《租赁协议》。第一份租赁协议与原告提供的证据1内容完全相同。第一份租赁协议先签，是双方公司的老板协商的，每月总租金12万元，原告方是娄勇签的，原告在这份租赁协议上没有盖公章。第二份租赁协议后签，是原告的财务总管黎均桥和被告的副总潘明军进行协商，因为土地和房屋的税率不一样，为了便于上税所以租金分别计算。第二份租赁协议第一条明确约定每月12万元租金分为：土地每月115500元，房屋每月4500元。双方均在第二份租赁协议上盖了公章。租赁协议第二条约定租赁期限“以所有设备搬迁出止”的意思是指不定期租赁。因为其肯定要搬到工业园区去，政府已经出让了铁路新村的土地，君鼎公司要在那里进行房地产开发。其在工业园区买的地，也是从原告那里买的。对铁路新村的土地，政府要求原、被告双方都要尽快搬迁。
2、被告于2011年11月28日向原告发出的《函》、2012年4月7日、6月17日《国内特快专递邮件详情单》。
拟证明：被告发函通知原告，其拟于2011年11月30日17点前将铁路新村的厂房移交原告，请原告派人交接。原告的工作人员霍胜当面签收了上述函，霍胜有权代表原告签收信件。
3、被告自邀证人杜某某、万某某庭作证的证言。⑴万某某实：我是荆江公司的管理人员，负责本厂设备搬迁、交接工作。2011年11月30日下午，我和一个物资管理部的人员、一个门岗人员与庆顺公司来本厂负责监督和接收工作的娄勇姐夫李则全一起，共同抄取了水、电表的度数，并一起在抄表记录单上签字确认。⑵杜某某证实：我是荆江公司物资管理部的部长。2011年11月30日下午，我和万春、一个安保人员与庆顺公司的代表娄勇姐夫李则全一起，共同抄取了水、电表的度数，我们都在抄表记录单上签字确认。
拟证明：被告于2011年11月30日从铁路新村厂区搬迁完毕及与原告办理了交接手续。
4、水、电表抄表记录单，被告的搬家资料，水、电费《发票》，被告于2011年11月22日向原綦江县邮政局的《邮件投递更换地址商函》。
拟证明：⑴原告的代表李则全与被告的工作人员杜银全、万春等人于2011年11月30日共同抄取了水、电表度数，办理了交接。⑵被告已于2011年11月底前搬离铁路新村。⑶从2011年12月起，铁路新村水、电表的户主已由被告变更为原告，均为上月抄表次月收费。原告收回土地是为了开发，要拆除厂房，所以不存在厂房的移交，只要进行水、电过户就证明已移交了。⑷被告的邮寄地址从铁路新村迁到工业园区。
5、重庆綦江工业园区管理委员会《证明》。
拟证明：被告已于2011年11月底完成从铁路新村整体迁入工业园区。
6、原、被告双方签订的《租赁物交接单》。
拟证明：2012年7月31日交接时，没有铁路新村的厂房及土地，由此说明铁路新村的厂房及土地在此之前就已经交接。
7、被告于2012年5月30日制作的《租金分摊说明》、原告向被告提供的纳税申报表。
拟证明：被告计算三角后街的土地和厂房租金的依据系原告提供。认为三角后街的土地价值及租金低于铁路新村，但其自愿让利按两处土地价值相当进行计算，因此，应付原告从2011年12月起至2012年7月止，8个月的租金共计为104869.84元。
8、被告于2012年4月9日、30日和5月9日、23日、31日以及2013年2月1日、20日的《电子转账凭证》、《付款凭证》、《现金缴款单》。
拟证明：被告已经付清原告从2011年12月起至2012年7月止的租金共计为104869.84元。
9、原綦江县人民政府于2009年11月24日綦府地（2009）86号《綦江县人民政府关于同意公开挂牌出让綦江县城纸厂片区宗地国有建设用地使用权的批复》、于2010年6月11日綦府地（2010）49号《綦江县人民政府关于同意重庆君鼎房地产开发有限公司使用土地的批复》，原綦江县国土资源和房屋管理局与君鼎公司于2009年11月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》、君鼎公司于2010年6月12日的《重庆市土地房屋权属登记审批表》。
拟证明：原告实际上从2009年11月20日起就已经不是铁路新村国有土地的使用权人，且按綦府地（2010）49号文件规定，未经批准不得出租，原告不是合法的起诉主体。
10、原告于2009年10月22日与原綦江县人民政府签订的《企业环保搬迁合同》。
拟证明：原、被告双方于2011年1月11日签订《租赁协议》时，原告早已知道其位于铁路新村的厂房等建筑物及附属设施必须于2010年10月21日前实施搬迁，而位于三角后街的租赁物不在搬迁范围之内，因此，原告不可能实现整体出租，同时证明其先从铁路新村厂区迁出是应原綦江县人民政府环保搬迁的需要。
11、原告与原綦江县人民政府、湖北荆江源车桥有限责任公司三方于2009年8月5日签订的《投资合作协议》，原告与周世平、湖北荆江源车桥有限责任公司三方于2009年8月7日签订的《资产转让协议》，原、被告双方于2009年8月20日签订的《租赁协议》。
拟证明：被告的由来，同时证明原、被告双方于2011年1月11日签订的《租赁协议》是基于双方于2009年8月20日签订的《租赁协议》。
12、2009年9月26日原告发送给被告的《函告》、被告发送给原告的《协商函》，原、被告于2010年5月13日签订的《土地使用权转让合同》以及于同日签订的《厂房建设合作协议》，原、被告于2011年1月11日签订的《关于用电问题的协议》。
拟证明：原、被告双方就搬迁事宜协商过，而原告拒绝协商，原告有责任和义务协助其完成在綦江工业园区A区新厂房建设过程中的相关手续，其与原告于2011年1月11日签订《租赁协议》确实是被逼无奈。
13、被告于2012年6月13日拍摄的铁路新村厂房及附属用房被拆除的一组照片。
拟证明：被告搬迁出铁路新村厂区时履行了告知义务，原告在被告搬迁出之后接收了租赁物。
14、原告于2012年4月6日的《告知函》、被告于同月8日的《租赁协商函》、被告于同月12日的《告知函》。
拟证明：被告曾要求与原告协商租金问题，而原告拒绝协商。
15、原告封堵被告在三角后街厂区的照片。
拟证明：原告扰乱被告正常生产经营秩序的事实。
以上证据，经原告庆顺公司质证，对证据1，认为2011年1月11日同时出现两份《租赁协议》，肯定只有一份《租赁协议》是真的，其出示的《租赁协议》是当时双方的法定代表人娄勇和周世平签订的，落款时间是填充式手写的字，具有真实性，具有法律效力。其没有被告出示的第二份《租赁协议》，此协议上虽然盖的公章是真的，但是经办人员签订的，落款时间是打印的字，其不认可把土地、房屋的租金分开计算。对证据2中《函》的真实性有异议，对特快件的真实性没有异议，但不知内容，不能达到被告的证明目的。对证据3，对被告自邀证人万春、杜银全说李则全代表庆顺公司有异议。对证据4，除对水、电费《发票》的真实性无异议外，对其余证据的真实性不认可，认为不能达到被告的证明目的，不是说被告搬走了租赁协议就解除了，水、电过户不代表《租赁协议》已解除。对证据5，认为重庆綦江工业园区管理委员会的公章是真的，但对该管委会的证明内容持异议，该管委会只能证明被告入住，不能证明被告是从哪里搬迁而来的。对证据6无异议，但认为这并不就代表之前被告归还了铁路新村的土地等租赁物。对证据7的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，不能按上缴的税来计算租金，不符合合同目的。对证据8无异议。对证据9无异议，认为其有君鼎公司的《委托管理函》和该司《关于委托管理函的情况说明》，其系本案适格原告。对证据10、11、12的真实性无异议，但认为与本案无关，《关于用电问题的协议》反而印证了娄勇签字的那份协议才是真实的，此用电协议上没有黎均桥的签字。对证据13的真实性无异议，但对照片的拍摄时间持异议。对证据14、15无异议。
经审理查明，2011年1月11日，原告庆顺公司（甲方）与被告荆江公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：“甲方同意将其名下位于铁路新村和三角后街的土地、厂房、办公楼、宿舍楼、食堂、其他辅助用房及建筑物附属设施租赁给乙方使用。租赁费用每月12万元。租赁期限从2011年2月19日起至所有设备搬迁出止。从2011年2月19日起，乙方不再向甲方支付（或承租）上述土地及房屋的土地使用税和房产税。付款方式为按月支付。乙方每月30日以现金或银行转账方式付清当月的租赁费用（以甲方收据为准），若不足一个月，则按实际天数计算（每天4000元）；乙方付清租赁费用后，甲方于次月5日前向乙方出具正式发票。本协议一式两份。”庆顺公司当时的主要负责人娄勇和荆江公司的主要负责人周世平均在此协议上签字确认。在庆顺公司持有的这份协议上双方均盖上了公章，但在荆江公司持有的这份协议上只有荆江公司盖上了公章而庆顺公司没有盖公章。此协议具体的签订日期为填充式手写的字。同日，庆顺公司（甲方）与荆江公司（乙方）又签订了一份《租赁协议》，双方均在此协议上盖上了公章。第二份租赁协议与第一份租赁协议的内容基本相同，不同之处有三：一是协议第一条租赁费用为土地每月115500元，房屋每月4500元，合计12万元；二是签订协议的甲方代表为黎均桥，乙方代表为潘明军；三是签订协议的具体日期为打印的字。之后，荆江公司按前述约定向庆顺公司支付了同年11月（包括当月）前的租金。同年11月28日，荆江公司函告庆顺公司：“我公司环保搬迁工作已基本结束，拟于2011年11月30日17点前，将租用贵公司位于綦江文龙街道铁路新村的厂房移交给贵公司。请贵公司安排人员并将其联系方式告知我司经办人员，以利双方顺利交接”。庆顺公司工作人员霍胜签收了该函件。2011年11月30日，荆江公司从铁路新村厂区全部迁出，迁入綦江区工业园区A区启动区，并于当日安排工作人员万春、杜银全等人与李则全一起对之前产生的水表吨数和电表度数进行了抄表确认。此后，铁路新村厂区的水、电表户头变更为庆顺公司。2012年4月6日，庆顺公司函告荆江公司：“请贵公司在接到本告知函后3日内按租赁协议的约定（每月12万元）将应支付的租金一次性足额支付至我司。从贵司接到本告知函之日起解除《租赁协议》，同时请贵司在接到本告知函起7日内搬迁，将租赁物交回我司，如贵司逾期未搬离，我司将采取相应手段收回租赁物”。同月8日，荆江公司向庆顺公司发《租金商洽函》称：“我司基于铁路新村环保搬迁完成，于2011年11月28日特发函通知贵司于2011年11月30日17点前接收位于铁路新村的租赁物，贵司未提出任何异议。由于签订协议时，双方对搬迁进展估计不足，对租金约定未作细化，造成铁路新村租赁物归还后，三角后街的剩余租赁物因搬迁尚存故障租金无法给付。其间，虽多次派员或通过电话与贵司商洽该部分租金问题，但商洽未果。为了更好地履行《租赁协议》的第二条并保障贵司利益，我司特再次发函，商请贵司派员或电话联系洽谈事宜，期望达成一致意见。”同月12日，庆顺公司回函称：“贵司拒绝支付租金的行为构成根本违约，除欠缴租金从2011年12月（含当月）开始计算外，其余按2012年4月6日的告知函执行。”同年4月23日，庆顺公司向本院提起民事诉讼，要求判令解除租赁协议，判令荆江公司交还租赁物、支付已欠租金等。在该案诉讼中，荆江公司向本院提供了《租金分摊说明》。该说明的内容为：“根据双方于2011年1月11日签订的《租赁协议》，以及庆顺公司分别于2010年10月20日和2011年2月28日向荆江公司提交的《重庆市城镇土地使用税纳税申报表（附页）》，就荆江公司租赁庆顺公司厂房及土地等租赁物的租金分摊为，每月12万元租金中，土地每月115500元，房屋每月4500元。庆顺公司租赁给荆江公司的土地总面积为30155.51平方米，其中：铁路新村的土地面积为26840.70平方米；三角后街的土地面积为3314.81平方米，占总面积的10.99%；2009年8月20日至2011年2月19日之前，庆顺公司一直都以上述土地面积为依据每月向荆江公司收取土地使用税。因此，从2011年2月19日起，按三角土地面积所占总面积比例计算，三角土地租金为每月12696.20元。庆顺公司租赁给荆江公司的厂房原值为6390430.24元。其中：铁路新村的为5804602.27元；三角的为585827.97元，占总原值的9.16%。2009年8月20日至2011年2月19日之前，庆顺公司一直都以上述房屋原值为依据每月向荆江公司收取房产税。因此，从2011年2月19日起，按三角房屋原值所占比例计算，三角的房屋租金为每月412.53元。对三角后街租赁物，荆江公司每月应向庆顺公司交纳租金13108.73元。”2012年7月31日，庆顺公司与荆江公司就三角后街的租赁物办理了移交手续。2013年1月23日，庆顺公司撤回起诉。荆江公司分别于2012年4月9日、5月9日、5月23日和2013年2月1日向庆顺公司支付三角后街租赁物从2011年12月1日起至2013年7月31日止的租金共计104869.84元。2013年10月9日，庆顺公司再次向荆江公司发出催收租金函，要求荆江公司按每月12万元的租金标准向其支付租金至房屋交还时止。荆江公司于同月24日回函称，铁路新村的土地房屋，已于2011年11月30日交还贵司。对三角后街从2011年12月1日起至2012年7月31日止的租金，其已按照实际使用面积支付，已不再欠租金。尔后，庆顺公司因催收租金未果，再次向本院提起诉讼，请求依法判决。
另查明，2009年8月5日，原綦江县人民政府（甲方）与湖北荆江源车桥有限责任公司（乙方）、庆顺公司（丙方）就乙方和丙方合资组建一个新公司，在甲方綦江工业园区投资新建年产200万根汽车半轴及20万根汽车前轴项目生产的有关事宜签订了《投资合作协议》。同月7日，庆顺公司（甲方）与湖北荆江源车桥有限责任公司董事长周世平（乙方）就甲方将所有的生产设备、工位器具、量具及附属设施等全部转让给乙方的有关事宜签订了《资产转让协议》，其中第一条第六项约定：“甲方现有土地及厂房从签订之日起无偿提供给乙方使用一年半，由乙方承担土地使用税及房产税，一年半后，如因甲方需要，乙方无条件搬迁，如一年半后未搬迁，乙方按当地厂房的市场租赁价格与甲方协商确定租赁标准支付租金。”同月20日，庆顺公司（甲方）与周世平（乙方）签订了《租赁协议》，约定：“甲方将坐落地铁路新村的土地、房屋及供水、供电设施全部出租给乙方使用。承租期24个月，从2009年8月20日起至2011年8月19日止。租金每年140438元（土地使用税92997元，房产税47441元）”。同月24日，按照前述《投资合作协议》组建的新公司即荆江公司成立，法定代表人为周世平。同年10月22日，原綦江县人民政府与庆顺公司签订了《企业环保搬迁合同》。该环保搬迁合同约定，原綦江县人民政府负责收回庆顺公司在铁路新村厂址范围内的工业用地，再转为综合商住用地出让，庆顺公司必须在环保搬迁合同签订后一年内实施搬迁。同年11月20日，原綦江县国土资源和房屋管理局和君鼎公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。根据该出让合同的约定，原綦江县国土资源和房屋管理局同意将位于原綦江县纸厂片区11-2-1号宗地（铁路新村厂址范围内）的国有建设用地使用权出让给君鼎公司，作为君鼎公司商住工程建设用地。君鼎公司于2010年6月12日取得了该地块总面积为26840.70平方米的国有土地的使用权。2010年5月13日，庆顺公司就将自己已取得的綦江桥河工业园区约70亩国有土地使用权转让给荆江公司的问题，与荆江公司签订了《土地使用权转让合同》。同日，荆江公司就受让前述约70亩国有土地范围内的厂房建设问题，与庆顺公司签订了《厂房建设合作协议》。同年9月26日，庆顺公司在发送给荆江公司的函中称，“綦江县人民政府已将荆江公司现所使用的铁路新村生产厂区地块纳入沙溪路开发片区，因其已与其他公司签订了联合开发协议书，请贵公司务必在2011年2月7日前将所有生产、办公、生活等设施设备全部搬离出现在生产场地。”当天，荆江公司回函称，由于其工业园区新厂房的水、电是委托庆顺公司办理，若庆顺公司能将委托办理的水、电按时给予落实，其将按时全部搬出，否则，就无法实现2011年2月7日整体搬离的目标。次日，庆顺公司回函称，其无义务和责任给荆江公司办理水、电等一切事务。在庆顺公司和荆江公司于2011年1月11日签订《租赁协议》的同一天，双方就荆江公司搬迁至綦江工业园区A区的用电问题签订了《关于用电问题的协议》，庆顺公司当时的主要负责人娄勇和荆江公司的主要负责人周世平均在此协议上签字。
诉讼中，庆顺公司举示了君鼎公司分别于2009年11月22日、2014年9月3日出具给庆顺公司的《委托管理函》、《关于委托管理函的情况说明》。函的内容为：“我司于近日与綦江县国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得纸厂片区11-2-1号宗地的国有土地使用权，但该宗地尚未交付，贵司在该宗地上仍有建筑物、构筑物等，我司特委托贵司对该宗地进行全面管理，管理期限至我司另行通知为准，管理期间如该宗地产生收益，贵司可利用该宗地的收益冲抵管理费用，管理期间如该宗地产生税费由贵司承担。”情况说明的内容为：“我公司于2010年6月12日取得该11-2-1号宗地的房地产权证书。之后仍然将该宗地及其建筑物、构筑物交由重庆庆顺汽车半轴有限公司管理和使用，收益归重庆庆顺汽车半轴有限公司享有。”荆江公司举示了重庆綦江工业园区管理委员会于2012年7月28日出具的《证明》，主要内容为“兹证明重庆荆江汽车半轴有限公司是綦江区政府招商引资企业，该企业自2011年11月初开始从原址（铁路新村）整体搬迁，2011年11月底正式迁入工业园区，2011年12月底完成了除锻造设备以外其他设备的安装调试，2012年1月在园区正式投产。随后该企业的锻造分厂也于2012年7月左右从三角镇正式迁入新厂区。”荆江公司举示了庆顺公司于2010年10月和2011年2月向其提供的《重庆市城镇土地使用税纳税申报表（附页）》，该表记载铁路新村土地面积为26840.7平方米，房屋原值为5804602.27元；三角后街的土地面积为3314.81平方米，房屋原值为585827.97元。荆江公司还举示了于2012年6月13日拍摄的庆顺公司已经拆除铁路新村厂房等部分建筑物的一组照片。庆顺公司虽然对这组照片上记载的具体时间提出异议，但其未提供这组照片上记载的时间系荆江公司事后加工制作而成的相应证据。
本院认为，本案争议的焦点为：1、庆顺公司作为本案原告的诉讼主体资格问题；2、2011年1月11日庆顺公司以黎均桥为代表与荆江公司以潘明军为代表签订的《租赁协议》是否对双方有约束力的问题；3、荆江公司分期从铁路新村厂区和三角后街厂区迁出的租金如何计算的问题。
针对以上争议焦点，逐一评议如下：
1、关于庆顺公司作为本案原告的诉讼主体资格问题。首先，庆顺公司对三角后街厂区范围内的土地具有使用权，对此范围内的厂房等建筑物及附属设施具有所有权；其次，虽然原綦江县人民政府于2009年10月22日与庆顺公司签订了《企业环保搬迁合同》，同年11月20日原綦江县国土资源和房屋管理局与君鼎公司签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，君鼎公司于2010年6月12日已经取得了庆顺公司在铁路新村厂区地块即11-2-1号宗地的国有土地使用权，君鼎公司作为该地块的使用权人，在庆顺公司未环保搬迁完毕之前，委托庆顺公司管理、使用该地块，并同意其收益，且庆顺公司在政府收回铁路新村厂址范围内的工业用地之前对该地块具有使用权，加之自身对该地块范围内的厂房、办公楼等建筑物及附属设施享有所有权，在荆江公司位于綦江工业园区A区的新厂房未建成完工之前，庆顺公司将铁路新村的租赁物出租给荆江公司使用并无不妥。因此，庆顺公司作为《租赁协议》的相对人，向法院起诉主张权利并无不当，应认定其作为原告的诉讼主体资格适格，对荆江公司关于庆顺公司作为原告的主体资格不适格的辩称意见，本院不予支持。
2、2011年1月11日庆顺公司以黎均桥为代表与荆江公司以潘明军为代表签订的《租赁协议》是否对双方有约束力的问题。荆江公司在本案诉讼中举示了2011年1月11日与庆顺公司签订的两份《租赁协议》。虽然第二份《租赁协议》即庆顺公司以黎均桥为代表与荆江公司以潘明军为代表签订的《租赁协议》，不是双方当时的主要负责人娄勇和周世平签订的，但是从两份协议的主要内容来看基本一致，第二份《租赁协议》仅是将每月12万元租金细化为土地和房屋租金，其他协议条款完全一致，并且双方均盖上公章予以确认。庆顺公司虽然不认可第二份《租赁协议》，但是认可第二份《租赁协议》上所盖的公章是真实的，同时亦未举示相应证据证明第二份《租赁协议》存在问题的证据。因此，对荆江公司举示的第二份《租赁协议》，应认定为是双方的真实意思表示，第二份《租赁协议》与同一天签订的第一份《租赁协议》一样对双方均有约束力，故对庆顺公司关于否认第二份《租赁协议》的诉讼主张，本院不予支持。
3、关于荆江公司分期从铁路新村厂区和三角后街厂区迁出的租金如何计算的问题。庆顺公司和荆江公司对此问题产生认识分歧的主要原因，在于双方签订租赁协议时未对荆江公司如果分期从铁路新村厂区和三角后街厂区迁出的租金如何计算进行明确约定，致使双方对租赁协议中关于租赁物是整体租赁还是可分开租赁、每月租金是否可分土地租金和房屋租金以及铁路新村厂区和三角后街厂区的租金是否可以分别计算作出了不同的解释。双方对租金的支付产生意见分歧后，经协商未能达成补充协议。对此，可根据本案租赁合同的性质、按照有利于实现合同目的的方式确定。首先，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金是租赁物的法定收益。不同的物产生不同的收益。本案租赁物系土地、厂房等建筑物及附属设施，铁路新村厂区位于綦江区文龙街道，三角后街厂区位于綦江区三角镇。本案租赁物是两个独立的单元，决定了其租金收益实质是可分的。根据双方于2011年1月11日签订的租赁协议中“关于租赁期限从2011年2月19日起至荆江公司所有设备搬迁出止”的约定，说明本案的租赁合同是不定期租赁合同，只要承租人迁出所有设备，租赁合同即终止。荆江公司于2011年11月28日函告庆顺公司拟于同月30日17点前交还铁路新村租赁物，履行了告知义务，并给予了合理的准备时间，于2011年11月30日办理了水、电交接，之后，又变更了水、电户头，庆顺公司陆续拆除了铁路新村的厂房等建筑物，由此，可以认定荆江公司于2011年11月30日已经将位于铁路新村的租赁物交付给了庆顺公司，从此，荆江公司不再承担支付该部分租赁物租金的义务。其次，铁路新村厂区的土地面积为26840.70平方米，占庆顺公司出租总土地面积30155.51平方米的89.01%，铁路新村厂区房屋原值为5804602.27元，占庆顺公司出租房屋原值6390430.24元的90.84%；三角后街厂区的土地面积为3314.81平方米，占庆顺公司出租总土地面积30155.51平方米的10.99%，三角后街厂区房屋原值为585827.97元，占庆顺公司出租房屋原值6390430.24元的9.16%。由此可见，荆江公司承租的绝大部分租赁物位于铁路新村，只有少部分租赁物在三角后街。在双方于2011年1月11日签订的第二份租赁协议中，把每月12万元租金明确细化为土地每月的租金为115500元，房屋每月的租金为4500元。从綦江的实际情况来看，铁路新村的地价比三角后街的地价要高一些。按照庆顺公司出租铁路新村和三角后街两处的土地和房屋占其总土地面积和总房屋原值的比例，不考虑土地价格的地区差异，可以分别计算出荆江公司租用铁路新村和三角后街两处土地和房屋每月的租金金额。铁路新村土地和房屋每月租金为106894.35元，三角后街土地和房屋每月租金为13105.65元。从2011年12月1日起至2012年7月31日止，三角后街土地和房屋8个月的租金共计为104845.65元。第三，从庆顺公司与原綦江县人民政府签订的《企业环保搬迁合同》来看，庆顺公司系环保搬迁企业，享受了环保搬迁政策。原綦江县人民政府对庆顺公司从铁路新村迁出规定了时间，要求其必须在签订协议后一年内实施搬迁，即庆顺公司应在2010年10月22日前搬迁完毕。庆顺公司曾于2010年9月26日发函给荆江公司，认为原綦江县人民政府已经将荆江公司现所使用的铁路新村生产厂区地块纳入沙溪路开发片区，因其已与其他公司签订了联合开发协议书，请荆江公司务必在2011年2月7日前将所有生产、办公、生活等设施设备全部搬离出现在生产场地。由此说明，庆顺公司在铁路新村的厂房等建筑物及附属设施系环保搬迁的范围，但当时三角后街的租赁物不是环保搬迁范围。对于荆江公司应从铁路新村厂区全部迁出，庆顺公司和荆江公司于2011年1月11日签订租赁协议时双方都是明知的，事实上，当时原綦江县人民政府规定庆顺公司环保搬迁的期限已过。荆江公司按照后来实际使用租赁物的情况来履行支付租金义务，并未损害庆顺公司的利益。
综合全案情况，分析庆顺公司和荆江公司之间的投资合作关系、先前的经济业务往来过程和履约情况，分析庆顺公司和荆江公司之间订立本案所争议的租赁协议的时间、背景和过程，分析双方互相发送的各种函告和陈述意见，按照诚实信用原则，平衡双方的利益，可以认定荆江公司从铁路新村厂区全部迁出后，其不再支付给庆顺公司铁路新村租赁物的租金，只支付给庆顺公司三角后街租赁物的租金。因此，对荆江公司关于从2011年12月起至2012年7月31日止，按实际使用租赁物的情况支付租金，并且已经支付给了庆顺公司三角后街租赁物的租金104869.84元，不再支付给庆顺公司铁路新村租赁物的租金的辩称意见，本院予以采纳。对庆顺公司要求荆江公司从2011年12月1日起至2012年7月31日止，以每月12万元租金的标准支付铁路新村和三角后街租赁物的租金96万元的诉讼请求，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告重庆庆顺汽车半轴有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费6700元，减半收取3350元，由原告重庆庆顺汽车半轴有限公司承担（此费原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 肖庆容
二〇一四年九月二十九日
书记员 申 湛