福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2558号
上诉人（原审原告）：漳浦县盛丰蔬菜制品有限公司，住所地福建省漳浦县佛昙镇。
法定代表人：杨韬江，总经理。
委托诉讼代理人：蔡武辉，厦门市禾山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：漳州市精台气雾阀门有限公司，住所地福建省漳浦县佛昙镇。
法定代表人：邓添贵，总经理。
委托诉讼代理人：郭文才，北京盈科（厦门）律师事务所兼职律师。
上诉人漳浦县盛丰蔬菜制品有限公司（以下简称盛丰公司）因与被上诉人漳州市精台气雾阀门有限公司（以下简称精台公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2016）闽0623民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。盛丰公司的委托诉讼代理人蔡武辉、精台公司的委托诉讼代理人郭文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛丰公司上诉请求：1.撤销漳浦县人民法院（2016）闽0623民初1986号民事判决，改判精台公司支付盛丰公司土地厂房转让款203200元；2.本案一审二审诉讼费由精台公司承担。事实和理由：1.双方签订的转让协议书没有约定办理过户手续所需缴纳的土地出让金、契税等税费由谁承担，转让协议第二条仅指委托他人办理变更手续的委托费用，一审认定转让协议第二条明确办理产权变更手续的费用由盛丰公司承担，是错误的；2.双方在实际履行中已明确约定税金由精台公司承担，所以盛丰公司才会去缴纳土地出让金和税金，如果这些费用由盛丰公司承担，那么转让的土地一亩才实收3万元，不符合行情；3.土地出让金票据及完税证在精台公司手中，足以证明精台公司缴纳的这些费用不存在抵扣土地款的问题，盛丰公司是应精台公司财务做账的要求，向其出具185400元的收款收据，收据在精台公司手上也说明这笔款项应由其承担；4.不能确权的1.34亩临时用地，每亩应作价40000元而不是20000元，一审认定53600元为应扣除的土地差价是错误的；5.国家划拨土地不能转让给个人，本案转让合同是无效的。综上，一审判决认定事实错误，精台公司未支付的转让款230000元，扣除1.34亩临时用地的转让款26800元后，应当再支付203200元。
精台公司辩称，1.办理土地及厂房权属变更的费用应由盛丰公司承担。双方签订的转让协议书第二条明确约定“费用由甲方承担”，指明是“土地及厂房变更手续”。从履行情况上看，精台公司应盛丰公司要求于2008年6月24日代其缴纳土地出让金及契税共计185400元，然后盛丰公司于2008年7月8日向精台公司出具收据，载明收到土地款185400元。双方约定的转让价款符合市场行情。2.由于转让面积中的1.34亩不能确权，双方于2008年6月21日确定了1.34亩按20000元计算，实际差额为53600元，该结算清单由杨稻江亲自书写，写明“应扣除临地款”由邓添贵签字确认，该意思表示清楚无误，没有歧义。
盛丰公司向一审法院起诉请求：1.判令精台公司偿付土地厂房转让款230000元；2.诉讼费用由精台公司负担。
一审法院认定事实如下：1996年，盛丰公司因经营需要扩建大约8亩地的厂房。2007年10月23日，盛丰公司（甲方）与邓添贵（乙方）签订《转让协议书》，约定盛丰公司将1996年扩建的厂房（浦房权证2008字第××号产权证书中登记的197.44平方米的办公楼）及土地转让给邓添贵，转让价格为770000元，协议还约定“土地及厂房变更手续，由甲、乙双方提供所需有效之文件，交由甲方指定佛昙专门办理土地厂房专责之人员公正办理变更手续。费用由甲方负责”。协议签订后，邓添贵支付了第一笔转让款230000元，2007年11月15日，邓添贵又以精台公司的名义向盛丰公司支付转让款310000元。盛丰公司出具540000元的收据给精台公司收执。之后，盛丰公司委托专门的代办人员办理相关产权登记变更手续。2008年4月22日，邓添贵以本案讼争地块注册成立精台公司，2008年5月5日，漳浦县人民政府向精台公司核发了该地块的国有土地使用证。精台公司缴纳了各项税费共计185400元后，盛丰公司又出具了一份收到土地款185400元的收款收据给精台公司收执。由于转让地块中的896.58平方米（约1.34亩）土地不能确权，本案双方当事人于2008年6月21日进行结算，且双方签订了一张结算清单，确定了该1.34亩土地不能确权的土地按每亩2万元计算，清单的最后载明，53600元为应扣除的临时用地款。而实际上精台公司此时已付给盛丰公司转让金及代付税费共计725400元，已超额支付9000元。2008年7月至8月间，盛丰公司将厂房及土地移交给精台公司，但盛丰公司至今未将转让范围内的地上建筑物197.44平方米办公楼房产所有权变更登记至精台公司名下。
一审认为,本案双方当事人于2007年10月23日签订的《转让协议书》合法有效，应受法律保护。该《转让协议书》第二条明确约定办理产权变更手续的费用由盛丰公司负担，且精台公司缴交各项税费185400元后，盛丰公司向精台公司出具了相应的收款收据，印证了《转让协议书》第二条所约定的内容，盛丰公司提交的证据也不足以证明自身的诉讼主张。故盛丰公司认为办理产权变更手续的税费应由精台公司负担，缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。本案双方当事人对2008年6月21日的结算单的理解存有争议，盛丰公司认为该单据表明的意思为每亩临时用地扣除20000元，应扣除金额为26800元，精台公司认为该单据表明的意思为每亩临时用地20000元，应扣除金额为53600元。根据该结算单据载明，53600元的后面注明“应扣除临地款”，因此，上述53600元应认定为应当扣除的土地差价，扣除该差价后，精台公司应支付的转让款为716400元，而实际上精台公司已经支付转让款及垫付各项税费共计725400元，超额支付9000元。故盛丰公司本诉请求精台公司支付土地、厂房转让款230000元的主张，缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。精台公司反诉请求盛丰公司返还精台公司超额支付的土地转让款9000元，有事实根据和法律依据，依法应予支持。盛丰公司在精台公司依约履行付款义务后，未即时将本案合同范围内的地上建筑物产权变更登记至精台公司名下，已构成违约。故精台公司反诉请求盛丰公司将转让范围内的地上建筑物197.44平方米办公楼房产所有权变更至精台公司名下的主张，有事实根据和法律依据，依法应予支持。一审判决：一、驳回盛丰公司的本诉诉讼请求；二、盛丰公司应于判决生效之日起十日内返还精台公司超额支付的土地及厂房转让款9000元；三、盛丰公司应于判决生效之日起三十日内将登记在其名下的〔浦房权证2008字第××号〕产权证书中197.44平方米的办公楼的房屋所有权，变更登记至精台有限公司名下。一审案件本诉受理费4750元及反诉受理费50元，均由盛丰公司负担。
本院二审期间，盛丰公司提交证据1.盛丰公司与案外人云霄泷进精细化工有限公司签订的转让协议书，及证据2.杨稻江与邓添贵签订的转让协议书，用于证明案涉土地有多份转让协议书，主体不一样，且个人不能转让土地，故本案这些转让协议均是无效的。精台公司质证对该二份证据的真实性不予认可，认为与本案无关。本院认为，盛丰公司提交的两份证据不属于二审中的新证据，证据1的真实性无法确认，且盛丰公司自认该协议书并未履行，故不能证明案涉土地订立数个土地使用权转让合同，或案涉土地使用权存在数个转让事实；证据2与盛丰公司在一审提交的转让协议书对比，在协议双方、协议内容等方面完全一致，唯一区别在于一审提交的转让协议书的甲方签章处除了杨稻江签名外，还加盖了盛丰公司的印章，而证据2的甲方签章处仅有杨稻江的签名。对此，由于盛丰公司在一审的起诉状、庭审陈述中均系以盛丰公司的名义主张案涉土地使用权转让款权利，结合一审双方提交的转让协议书、收款收据、土地使用权证、契税发票等证据，均可相互印证，证明案涉土地使用权系以盛丰公司的名义而非以杨稻江个人的名义进行转让的，故本院对证据2的证明内容不予采信。
对一审查明认定的事实，精台公司没有异议。盛丰公司对一审认定“双方签订了一张结算清单，确定了该1.34亩土地不能确权的土地按每亩2万元计算，清单的最后载明，53600元为应扣除的临时用地款”有异议，认为正确的事实是不能确权的土地应扣掉26800元；对一审认定“实际上精台气雾阀门公司此时已付给盛丰蔬菜制品公司转让金及代付税费共计725400元，已超额支付9000元”有异议，认为185400元土地款实际并未到账，故不存在精台公司超额支付9000元的事实。对一审查明认定的事实，双方当事人均没有异议的部分，本院亦予以确认，对有争议的部分在下文一并分析认定。
本案争议的焦点主要有：（一）转让协议书是否有效；（二）办理土地使用权转让手续的费用由谁承担；（三）不能确权的1.34亩土地使用权转让款应作价多少。本院逐一分析如下：
关于本案转让协议书的效力问题。本院认为，经查，盛丰公司与邓添贵于2007年10月23日签订的转让协议书系双方真实意思表示，盛丰公司将7.91亩土地的使用权及包含厂房等地上建筑物、附着物转让给邓添贵，协议签订后，邓添贵支付了第一笔转让款230000元，后精台公司成立，邓添贵作为股东及法定代表人，以精台公司的名义支付第二笔转让款310000元，盛丰公司亦出具540000元的收据给精台公司收执，且盛丰公司与精台公司在一审庭审中均认可邓添贵在转让协议书上的签名系受到精台公司追认的，故本案土地使用权及厂房所有权转让的相对方实际是盛丰公司与精台公司。因该土地系盛丰公司以划拨方式取得的工业用地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”精台公司在2008年6月24日以盛丰公司名义补缴土地出让金180000元，缴款依据是漳浦县政府审批表，故该转让协议书应认定为有效。综上，盛丰公司提出因个人不能转让划拨土地，且该土地存在多份转让合同，本案转让协议书无效的主张，与其一审提出诉讼请求所依据的法律事实不符，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
关于办理土地使用权转让手续的费用应由谁承担的问题。本院认为，经查，本案转让协议书第二条约定土地及厂房变更手续费用由盛丰公司负责，对该“费用”含义的理解，双方存在争议，精台公司认为包含土地出让金及契税等费用，盛丰公司认为仅指委托办证工作人员的委托费用，不包含土地出让金及契税。但土地使用权及建筑物所有权的变更登记手续通常产生相应的税费，案涉土地使用权是以划拨方式取得的，转让需要补缴土地出让金，这是基本常识，也是双方签订合同前均应尽审慎义务了解的事实。盛丰公司提出转让协议书约定的“费用”不包含土地出让金及契税，但其并未在转让协议书中注明土地出让金及契税由谁负担，不符合常理，也应承担对其不利的法律后果。故在无其他证据加以证明的情况下，对转让协议书约定的“费用”应理解为包含土地出让金及契税等费用。且精台公司代盛丰公司缴纳了土地出让金180000元及出让契税5400元后，由盛丰公司向其出具一份185400元的收款收据，双方在一审分别提交的收款收据不同联单均载明该款项性质为土地款，也印证了盛丰公司同意以该笔款项抵扣本案土地使用权转让款。因此，盛丰公司提出土地出让金和税费应由精台公司承担的主张，依据不足，不予采纳。综上，精台公司代盛丰公司缴纳的土地出让金及契税合计185400元，应作为抵扣本案土地使用权转让款。
（三）关于不能确权的1.34亩土地使用权转让款应作价多少的问题。本院认为，由于转让的地块中有约1.34亩土地不能确权，双方当事人于2008年6月21日进行结算，签订了一张结算清单，载明1.34亩按每亩6万元计算为8万元（应为笔误，正确数额为8.04万元），按每亩2万元计算为2.68万元，8.04万元减去2.68万元等于5.36万元，在5.36万元旁边标注“应扣除临地款”，按清单字面含义，结合协议书原约定的总价款77万元包含这1.34亩地的转让款的事实，因此清单的意思应理解为在总价款中扣除5.36万元的差价。盛丰公司提出清单的意思应理解为1.34亩地约定为每亩扣除2万元，总的扣除2.68万元，余款5.36万元的主张，未能提供其他证据佐证，理由不能成立，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。盛丰公司提出的上诉理由，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4348元，由上诉人漳浦县盛丰蔬菜制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林银木
代理审判员 陈雅璇
代理审判员 林晓萍
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 曾剑坤
附引用法律条文：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。