湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民初字第1786号
原告张某
委托代理人杨涛，湖南四维律师事务所律师（特别授权）。
被告某房地产开发有限公司。
法定代表人郑某，该公司董事长。
委托代理人罗某，系公司职工（特别授权）。
原告张某诉被告某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称2011年12月23日，原被告双方签订《房屋定向开发认购协议》，该协议约定“上述房屋预计交付时间为2013年12月30日，最迟交付使用时间为2014年6月1日，如到时甲方不按时交房给乙方使用，甲方按实付房款的同期银行存款利息双倍向乙方支付违约金”。2011年12月30日，原告按照该协议的约定，向被告缴纳了4万元的房款。但截止本案起诉时，被告在双方签订的协议中约定的房屋尚未动工。被告的行为已经造成了严重的违约，致使原被告双方签订的《房屋定向开发认购协议》根本无法履行。经原告多次与被告协商，均无法达成一致。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原被告签订的《房屋定向开发认购协议》；2、被告返还原告缴纳的4万元房款并按同期银行存款利息的双倍支付违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费、公告费、执行费、保全费等费用。
原告为证明其主张，在法定期限内，向本院提交了下列证据：
1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、收款收据，拟证明原告已支付4万元认购款的事实；
3、房屋定向开发认购协议，拟证明原被告之间签订了认购协议，被告违约的事实。
4、保证书，拟证明被告同意解除合同，并向原告承诺在2014年10月30日前返还购房款逾期罚款给付每人500元。
5、关于文化局认购房户所提问题的回复，被告对原告承诺退还本金，并按银行利息两倍付息的事实。
被告辩称，对原告的第一个诉讼请求没有异议，对第二个诉讼请求有异议，赔偿的数额过高，不符合法律规定，我公司之前书写的调解意见是赔偿正常的银行利息一倍，依照法律规定，系无效协议。对第三个诉讼请求除诉讼费外其他费用我公司不予认可，我公司已经向法院提交了两次调解意见，公司在施工期间受到了不可抗力的因素，本公司也不可预见，未按约定交房，我公司表示歉意。
被告为证明其主张，在法定期限内，向本院提交了下列证据：
湘西自治州政府文件（州政函（2015）148号），拟证明我公司受到了不可抗力的因素。
对原、被告提交的证据，本院认为均具备证据的真实性、合法性和关联性，均作为本案事实的定案依据。
本院根据确认的证据，查明以下法律事实：
2011年12月23日，原告与被告签订了《房屋定向开发认购协议》。该协议约定“定向开发条款：1、乙方（原告）；甲方（被告）为乙方在拟开发的项目位于乾州南区209国道（土地吉用编号XX）位置处开发房屋；2、甲方定向开发住宅户数约213户，户型面积约为134.95㎡、125.13㎡、155.22㎡等三种户型，户型结构为三室二厅二卫一厨、四室二厅二卫一厨二种；3、上述房屋预计交付时间为2013年12月30日，最迟交付使用时间为2014年6月1日，如到时甲方不按时交房给乙方使用，甲方按实付房款的同期银行存款利息双倍向乙方支付违约金，在人力不可抗拒的情况下可以延期（停电、停水、下雨、下雪及临界纠纷等），以双方签证记录为准；4、乙方属自愿认购所需房屋物业；5、预计2012年5月初开工（开工时间以招标时间为准推算）。办证费用及付款方式：1、定房款：签订本认购协议时乙方向甲方付款人民币￥40000.00元；”。协议签订后原告即于当天向被告缴纳了预定房款4万元。因建设用地的拆迁，特别是6903台的发射塔的搬迁未得到彻底解决，导致被告对约定的房屋至今未能动工，已严重逾期超过双方约定的预计交付时间（2013年12月30日）和最迟交付使用时间即2014年6月1日。逾期交房后，双方经多次协商，被告于2014年5月29日，在其《关于文化局认购房户所提问题的回复》中第三条明确回复“有认购户提出4万元的认购金要求按民间借贷月息2分进行计算的问题。对解除原认购协议，认购金如何计息在4月2日的方案中，我公司也已明确按认购协议的约定，按中国人民银行同期存款利息的二倍支付。认购协议，认购房户都签字确认，自愿接受协议约定，故应按协议履行”。原告起诉后，本院组织双方庭外调解过程中，被告虽提出二次调解方案，但双方未能达成庭外调解协议。
本院认为，本案作为商品房预约合同纠纷，双方签订的《房屋定向开发认购协议》合法有效，应受法律保护，经庭审确认本案的争议焦点是：
一、不可抗力的因素是否存在。按双方协议约定，从预计的2012年5月初开工到最迟交付使用的时间2014年6月1日，因建设用地的拆迁和6903台的发射塔的搬迁未得到彻底解决，导致约定的房屋至今未能动工，被告应当预见，不属于法定的不可抗力的因素。
二、赔偿是否过高。被告当庭确认与原告解除协议，按协议约定，被告已严重逾期超过双方约定的最迟交付使用时间即2014年6月1日，至今约定的房屋仍未动工建设，按被告《关于文化局认购房户所提问题的回复》第三条关于“明确按认购协议的约定，按中国人民银行同期存款利息的二倍支付”的处理意见，系被告的真实意思表示，且未违反法律的规定，本院应予确认，故原告请求被告返还已付购房款及按同期银行存款利息的双倍支付违约金的诉请事由成立，本院应予支持。而被告关于“赔偿过高”的抗辩事由本院不予采信，但被告关于“公告费、执行费、保全费等费用不予认可”抗辩意见，因三类费用尚未发生，不属于本案审理范围，故抗辩意见成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）、（七）、（八）项《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十三条第一款（2）项、第九十七条规定，判决如下：
一、解除解除原告张某与被告某房地产开发有限公司签订的《房屋定向开发认购协议》；
二、限被告某房地产开发有限公司在本判决书生效之日起15日之内退还原告张某购房款人民币4万元及利息损失（从2011年12月23日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率两倍计算损失）。
案件受理费800元，由被告某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 颜 晖
审 判 员 蒋卫清
人民陪审员 杨 静
二〇一六年一月六日
代理书记员 沈玲丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。