上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6284号
上诉人(原审原告)：薛青，女，1967年3月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：蔡蕴华，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖军，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李晓江，男，1962年5月28日出生，汉族，住新疆克拉玛依市。
上诉人薛青因与被上诉人李晓江房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初20045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
薛青上诉请求：撤销原审判决，改判原审判决第一项为：李晓江向其返还押金人民币(以下币种均为人民币)5，000元，扣除2016年1月燃气费180元及2016年2月的水费110.4元，共计4，709.6元，并改判支持其原审其余全部诉请。事实与理由：一审认定事实不清，因李晓江自2016年3月12日起无故断水断电，致其无法在上海市虹口区临平路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)内正常生活，薛青已于2016年3月搬离涉诉房屋，故要求李晓江向其返还2016年3月10日至2016年7月31日期间的租金，且其不同意承担2016年3月之后的燃气费等。此外，因李晓江无故断水断电行为，系根本违约，故要求按年租金的30%向其支付违约金，并向其支付2016年3月12日的宾馆住宿费以及同年3月15日补装电表的损失。另外，根据李晓江在一审提供的物业证明，亦载明薛青是于2016年7月17日搬离的系争房屋，故不同意一审认定的其搬离系争房屋的时间，并要求对租金进行扣减。
李晓江辩称，不同意薛青的上诉意见。系争房屋是居住所用，但薛青在租房后将房屋用于按摩，并擅自转租给第三人。2016年3月，李晓江发现该情况后，经过报警以及居委会等多方协商，双方同意提前解约，但薛青并未按约定时间搬离，为此居委会、警察都来协商过，但薛青始终不搬，故其也未退还租金及押金。无奈之下，李晓江申请了断水、断电，但并未破坏水电表，但薛青在停水后仍安装了水表，并擅自使用房屋。后来薛青自行搬离也未通知过出租方，也没有将房屋钥匙交还给李晓江，更没有依约进行房屋的退还交付，故出租方当时并不清楚薛青何时搬离，2017年7月30日李晓江通过自行开锁才将房屋收回。因薛青对系争房屋的不当租用行为，导致房屋墙壁、地板，大部分电器损坏严重，事后亦未将房屋恢复原状后予以退还，以致房屋很难再出租，为此李晓江对房屋重新进行装修，并支出费用合计六到八万元，对出租方造成了很大的经济损失。故不同意向薛青返还租金和全额押金。综上，李晓江认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
薛青向一审法院起诉请求：1、判令李晓江返还自2016年3月10日至2016年7月31日期间的租金23,333元；2、判令李晓江返还押金5,000元；3、判令李晓江支付薛青宾馆住宿费287元、电力公司补表费用100元；4、判令李晓江按年租金6万元的30%支付薛青违约金18,000元。
一审法院认定事实：系争房屋为产权房，权利人系案外人李某1、李某2，分别是李晓江的妻子、儿子。李晓江受李某1委托将系争房屋对外出租。2014年11月28日，薛青与李晓江签订房屋出租合同，约定李晓江将上海市虹口区临平路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给薛青使用。合同约定李晓江于2014年12月1日前向乙方交付系争房屋。房屋租赁期限自2014年12月1日起至2016年7月30日止，房屋月租金为5,000元，租金一年一付。李晓江交付房屋时，薛青应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即5,000元。合同第10.5条约定：“如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。”
房屋租赁合同签订后，系争房屋由薛青及其同事使用，2016年3月5日李晓江与薛青同事陈晓纯协商解除房屋租赁合同，约定薛青搬离系争房屋，李晓江退还房租、押金。嗣后薛青、李晓江均未按协商内容履行。
薛青向李晓江支付租金至2016年7月31日，并支付押金5,000元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。薛青、李晓江签订的合同系双方真实意思表示，故已依法成立。系争房屋登记于案外人李某1、李某2名下，李某1系李晓江的妻子，李某1已出具委托书委托李晓江出租该房屋，李某2系李晓江之子，且该合同已实际履行，亦不违反法律、行政法规，故该合同应属合法有效，对双方均具有法律约束力。对于本案争议焦点，一审法院认定如下：
第一，李晓江主张薛青改变系争房屋用途，在系争房屋内进行按摩经营活动，但未提供证据，故一审法院不予采纳。李晓江还主张薛青未经其同意将系争房屋转租。薛青对此解释为该房屋由其与同事居住，不存在群租。根据李晓江提供的居委会证明，通讯录等证据，虽可确定除薛青之外，有案外人居某某系争房屋内，但无法证明薛青将该房屋转租及群租的事实，故一审法院对此亦不予采纳。
第二，关于租金。李晓江虽于2016年3月与薛青同事协商解除合同，但双方均未按照协商内容履行，薛青在庭审中确认于合同期满之日即2016年7月31日搬离系争房屋。薛青虽表示因李晓江于2016年3月对系争房屋断水、断电致其无法使用该房屋，但根据居委会登记的系争房屋居住人员情况、居委会出具的关于该房屋住户迁出的证明，均显示系争房屋自2016年3月至2016年7月31日仍被使用，故结合薛青自认的搬离系争房屋的时间，一审法院确认薛青实际使用该房屋至2016年7月31日，薛青应根据房屋租赁合同的约定支付相应的租金。因此，薛青主张李晓江退还租金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于押金，现薛青至合同期满后迁出系争房屋，房屋租赁合同已履行完毕，故李晓江应返还薛青押金。一审庭审中，李晓江主张其为薛青垫付2016年2月电费150.40元、2016年2月水费110.40元、2016年1月燃气费180元，薛青同意支付，一审法院予以确认。李晓江还主张2016年3月燃气费236.30元、2016年5月燃气费188.10元，薛青不予认可，但在此期间系争房屋的使用人仍为薛青，该垫付费用应由薛青承担。另外，李晓江主张2016年9月燃气费发票是2016年7月燃气费，但从发票内容中无法证明该主张，李晓江也无其他证据证明2016年9月支付的是2016年7月的燃气费，故该主张一审法院不予支持。以上垫付的水、电、燃气费合计865.20元，应在李晓江返还的押金中抵扣。
第三，李晓江在庭审中确认其于2016年3月对系争房屋断水、断电，并解释为因薛青未搬离系争房屋及未支付水电费所致。鉴于未有充分证据证明薛青存在改变系争房屋用途、未经同意转租、群租等违约行为，李晓江以此断水、断电有失偏颇。但根据已查明之事实，虽有断水、断电的情况发生，薛青未提供充分证据证明该情况长时间存在。另结合薛青实际占有使用系争房屋至合同期满的事实，一审法院确认断水、断电的情况未对薛青使用房屋造成根本性障碍，故薛青主张李晓江支付违约金之诉请，依据不足，一审法院难以支持。薛青另主张李晓江支付因断水、断电致薛青在外租房产生的住宿费287元，亦无证据证明该费用系必要的、合理的，故一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自判决生效之日起十日内，李晓江应返还薛青押金4,134.8元(已扣除李晓江垫付的水、电、燃气费865.20元)；二、驳回薛青的其余诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明：一审中，李晓江提供其与薛青同事陈晓纯的解约协议，证明陈晓纯承诺其公司员工在2016年3月9日上午12点前搬离系争房屋，李晓江退还租金、押金28，672元。审理中，薛青表示对陈晓纯处理租赁事宜的行为均予以认可，其对该解约协议无异议，但表示因李晓江并未按约退钱，故其没有搬离。审理中，薛青还表示2016年3月12日李晓江拆除了水表和电表，以致房屋无法居住，其于2016年7月31日合同到期后搬离了租赁房屋。对于李晓江提供的其于2016年7月30日经开锁师傅开锁后收房的证明，薛青表示只能证明那天开锁，但在断水断电后其没有居某某内，只是东西搬走比较晚。以上事实，有一审法院2017年3月16日庭审笔录予以证实。
本院认为，根据在案证据显示，双方合同约定的租赁关系至2016年7月30日期满。2016年3月，薛青由其同事代理与李晓江就提前解约达成协议，后薛青未能及时搬离，李晓江亦未按协议约定退还相应租金及押金。审理中，薛青虽表示因李晓江于2016年3月对系争房屋断水、断电，致其无法使用该房屋，但根据居委会登记的系争房屋居住人员情况、居委会出具的关于该房屋住户迁出的证明，结合一审中薛青自认其于合同期满之日即2016年7月31日方搬离系争房屋，以及李晓江于2016年7月30日开锁收房的事实，可以认定薛青实际占用、控制系争房屋至2016年7月30日，故薛青理应支付其占用房屋期间的相关费用。根据查明的事实，未有证据表明双方合同履行期间李晓江对薛青使用系争房屋造成根本性障碍，结合双方合同的实际履行情况以及双方已就提前解约达成一致的事实,一审法院判决驳回了薛青要求李晓江退还租金的诉讼请求，同时判令李晓江在扣除上述使用期间的水、电、燃气费用后返还押金，并对薛青提出的其余诉请未予支持，该处理结果并无不当，本院予以认同，理由不再赘述。现薛青上诉要求撤销原审判决，但在审理中没有提供充分的证据以支持其观点，故对薛青的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人薛青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人薛青负担。
本判决为终审判决。
法官助理莫燕
审判长 倪知良
审判员 张志煜
审判员 陈 军
二〇一七年八月二十二日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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