湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初9818号
原告：长沙至尚物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区西湖街道枫林一路737号共和世家公寓15栋601号。
法定代表人：罗志忠，董事长。
委托代理人：彭亮，男，1978年3月31日出生，汉族，住长沙市开福区告公司员工。委托
委托代理人：李勤，湖南益云律师事务所律师。
被告：张双，女，1982年3月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
被告：张江，男，1954年11月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
被告：曾艳平，女，1955年5月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
被告张江、曾艳平共同委托代理人：张双，女，1982年3月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区被告女儿。原告
原告长沙至尚物业管理有限公司（以下简称“至尚物业”）诉被告张双物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，在审理过程中，本院依法追加张江、曾艳平为共同被告，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告至尚物业的委托代理人彭亮、李勤，被告张双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告至尚物业诉称：2007年9月30日原告与被告签订了《共和世家物业前期物业管理服务协议》,合同约定:原告向位于长沙市岳麓区共和世家提供物业管理服务,合同期限至该小区业主大会委托业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止;住宅物业管理服务费为按建筑面积每月1.6元/平方米,每季度首月5日前支付当季物业管理服务费,逾期不交,加收以所欠物业管理服务费为基数的每日千分之三的违约金等。被告系上述物业17栋1203的业主,物业面积165.93平方米,截至2017年6月30日的物业管理服务费17499元,但被告一直拒绝缴费,产生违约金5250元,并应支付2017年7月1日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金(按合同约定的日千分之三的标准)。合同履行至今,原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务,但被告却拒不履行自己的缴费义务,原告多次催缴,未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告张双支付原告截至2017年6月30日的物业管理服务费17499元、违约金5250元,合计22749元,并支付20l7年7月1日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金(按合同约定的日千分之三的标准)；2、被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求：被告张江、曾艳平对以上第一项诉请承担连带责任。
被告张双、张江、曾艳平辩称：一、原告没有聘请戴德梁行物业管理有限公司为物业顾问，也不具备物业服务的资质，未取得行政许可，非法经营，虚假出资,隐瞒真相,构成消费欺诈。1、原告所谓聘请戴德梁行物业管理有限公司为物业顾问的事实根本不存在，构成消费欺诈。被告曾艳平、张江分别为共和世家小区17栋1203、1204室的业主，1203、1204室实际为一套房屋，房屋使用人为被告张双。被告张江、曾艳平于2009年11月30日与开发商湖南达美投资有限公司签订了商品房买卖合同,合同第十八条物业服务约定,由开发商选聘长沙至尚物业管理有限公司进行前期物业管理,物业顾问公司为戴德梁行物业管理有限公司。开发商号称前期物业就是戴德梁行,并大肆宣传,收费标准定为住宅每平方米1.6元,在2009年已超过长沙市一级物业服务收费标准。但是,在原告提供物业服务期间,从来就没有出示过聘请戴德梁行物业管理有限公司的有效法律文书。如果原告不能出示聘请了戴德梁行物业管理有限公司为物业顾问的有关证据，这就是欺诈。2、原告在物业服务前期,不具备物业服务的资质，未取得行政许可，非法经营，虚假出资,隐瞒真相,构成消费欺诈。被告于2017年12月9日通过国家企业信用信息公示系统查询,至尚物业成立于2006年4月4日,注册资本为人民币500万元,经营范围:物业管理;停车场运营管理;信息服务业务。股东及出资信息公示实缴出资额为0,行政许可信息公示:有效期自2013年4月24日开始。根据《中华人民共和国公司法》第26条规定,注册资本为实缴制,根据《物业服务企业资质管理办法》第六条规定，注册资本为实缴制，且原告提供的企业资质为20l3年之后的。这就是说原告与被告签订合同之时至20l3年,并未取得物业服务行政许可,不具备物业服务资格。原告虚构事实,隐瞒真相,符合消费欺诈的规定。根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第68条规定;一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。根据《消费者权益保护法》第五十五条规定，欺诈行为应赔偿接受服务费用的三倍。
二、原告没有在服务期间按《共和世家前期物业管理服务协议》履行其物业管理的义务。在物业服务期间,原告提供的服务质量低劣,服务态度恶劣,已构成严重违约，导致业主的权益被侵害,财产受损失,严重影响到业主正常的生活和安全,非法侵占擅自强行代收的属于全体业主的公共部位收入财产,多年来与业主矛盾纠纷不断。根据《共和世家前期物业管理服务协议》第二条物业服务内容及质量标准,逐条分述如下:1、基础管理,所谓征求业主意见,根本就没有做,更没有达到满意率达92%以上。2、房屋及维修管理。没有一条做到了。3、共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理。这些规定没有一条做到了。4、设备运行管理。《服务协议》第二条规定,原告未做到资料齐全，自管理几个月后,还有很多电梯运用不正常。5、环境卫生管理。保洁人员大幅减少,小区卫生环境不好,到处是垃圾,化粪池不及时清理,粪便外溢臭气熏天,垃圾站更是垃圾经常堆积如山,直接影响业主的生活环境和身体健康。6、绿化管理。树木花草枯死,绿化无人管理。7、安全防范。小区管理混乱,对外来人员、车辆乱放在小区内,严重影响业主的安全和通行。近年来保安人员大幅减少,很少进行夜间巡防,导致多起业主家的财产被盗,业主生活安全感降低。8、小区消防管理。消防设备长期处于瘫痪状态,结果共和世家从2015年开始,就成为全省重大火灾隐患单位之一。到2017年6月30日原告撤离时,就连灭火器都已经过期半年多。2016年冬小区17栋1206室用电不当起火时，同楼层的消防栓完全瘫痪无水。9、侵占公共收益。原告管理共和世家的这几年从来就没有公布过公共收益的账目,更没有将公共收益交给业主或用于公共开支。因原告严重违约,没有履行《共和世家前期物业管理服务协议》规定的义务,经业主大会2017年5月全体业主投票,赞同解除与原告签订的前期协议的人数超过“双过半”,2017年6月30日正式解除与原告的前期物业合同。根据《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
三、原告违反物业服务合同在先,导致被告及其他业主的权益受到侵害,原告拒交物业费是行使合法的抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，对原告违约在先的行为，被告有权行使抗辩权。被告是2009年11月购买的共和世家17栋1203、1204室商品房,开发商在被告顶楼房子的一间房子中,开了一处天花板,与屋顶架空层钱上顶楼连接。开发商把架空层部分作为房屋的一部分,卖给业主使用,在价钱上要比下一楼层贵20%的单价。在收房后,被告发现架空层屋顶有严重的漏水现象,存在严重的质量问题。被告从2009年7月签订了购买合同交付了定金后,就请求物业公司和开发商修理屋顶。之前的服务态度还好,施工方肖总有过两次左右的维修,但都只是浮于表面,没有解决问题。2010年通过多次协商开发商的施工单位为被告这户单独维修了一次。维修后有一年多的时间内没有漏水。期间,开发商又请一个防水工程队维修了17栋的其他三户的屋顶。当时师傅在没有物业公司工程人员的陪同下,没有亮明自己身份的情况下,突然跑到家中,问现在房子是否有漏水。当时只有老人在家,以为是来询问之前施工情况的回访人员,就说暂时没有漏水,于是那人什么也没说就走了。之后被告没有接到任何物业的询问告知。当被告主动再次问物业公司工程人员时,他们说施工方会质保五年,当时被告也就以为2010年给被告维修的那一次就是有持续保证的服务。后来被告中家一年多后再次出现漏水情况,物业公司的人员要被告找施工师傅,被告找到施工师傅才知道,由于他那一次的随意跑到家里的一次询问,就认定被告家没有问题,没有上报被告家需要后续关注维修的相关情况给开发商,也没有相应的资金浮动的额度了。原告没有向施工方提供全面屋顶漏水情况的历史和现实信息,原告公司人员也没有正式陪同施工方,走访各家了解全面的情况,就实施了报价施工工作,使得被告家在开发商的统一维修上错过了。之后开发商不管,施工承包商也不管,说是当时的报价中没含有被告家的部分。至此被告漏水的情况一直未得到解决。这期间漏水情况悬而未决,物业公司的毫无责任意识的推诿服务有不可推卸的责任。2009年到2015年底,无数次的投诉物业,登记、拍照,都没有能对被告家的漏水情况做出处理,并协调配合督促开发商维修屋顶。2015年底,质保期已过,被告家的漏水情况依然严重,原告提出动用维修基金来修缮屋顶。当时被告就向原告提出,要聘请有行业规范标准的施工公司,采取有效的施工方案,能在较长时间保证屋顶不漏水的问题,不能像以前一样还是最普通的堵漏王的堵法。原告的说法是,他们审核过施工单位的工作资质的,会有五年质保的。之后物业公司没有派工程人员到被告家来实地勘察情况,还是找了很一般的施工能力的小防水施工队的施工师傅到被告家看了一次情况。物业公司和施工方完全没有向被告告知维修的施工方案和工艺要求等等。在了解情况时,只有施工师傅到场,物业公司的人员没有来陪同记录。而且在当时没有下雨,被告只是告诉他原来的漏水位置和情形下,他就开始在2015年底2016年初施工。在施工时,师傅维修的材料还是最普通的堵漏王,被告家老人亲眼所见。施工师傅说是要赶在春季来临之前修好,然后通过雨季检验。当2016年春天雨季来时,还是和以前一样漏水,但是却没有任何后续的施工方维修,反映到原告公司也全是零回复,直至现在。
依照《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，《物业管理条例》第三十六条规定，原告应承担损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，对于物业公司严重违法违规、存在严重瑕疵、对业主权益造成严重损害的,人民法院应该判决不仅不应获得物业服务费,还要对此进行损失赔偿和道歉。综上所述,被告要求：1、鉴于原告的消费欺诈,赔偿被告的近十年的物业管理费的三倍赔偿。2、由于原告的推诿服务,以及聘用无良施工单位施工无效造成的施工效果,造成了难得争取到的大修维修金的浪费。要求原告和业主协商,找权威的第三方维修机构,按最好的施工方案和工艺材料,在业主同意许可实施的情况下,保质保量地完成好屋顶维修工作。3、适当赔偿业主近十年来无法正常居住的财产和精神的损失。综上所述,请求岳麓区人民法院调查事实和证据,听取共和世家业主群众的证言,召开听证会,依法维护被告的合法权益。
经审理查明：2010年6月1日，原告至尚物业（甲方）与被告张双（乙方）签订《共和世家前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容做了约定。该协议第四条第三款约定乙方缴纳费用的时间为每季首月5日前交纳当季物业管理服务费。第四条第四款约定物业管理服务费的收费标准为高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元人民币。第五条违约责任第四款约定乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。根据长沙市工商行政管理局岳麓分局颁发的《营业执照》显示：原告公司成立日期为2006年4月4日，营业期限为2006年4月4日至2056年4月3日，经营范围为：物业管理；停车场运营管理等。2017年6月30日原告退出该小区终止物业管理服务。原告在为小区提供物业服务过程中，在共用设施设备及其运行的维护和管理、公共卫生管理等方面存在一定的服务瑕疵。
被告曾艳平系17栋1203号房的房屋所有权人，被告张江系17栋1204房的房屋所有权人，1203、1204房实际为一套房屋，房屋面积165.93平方米，该房屋由被告张双居住，三被告约定由被告张双交纳物业管理服务费。被告张双自2012年1月1日起，未按协议约定交纳物业管理服务费。经原告催缴，被告仍未交纳，故原告诉至本院。
上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《共和世家前期物业管理服务协议》、至尚物业收款收据，被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《全省42家重大火灾隐患单位久拖不改》等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告与被告张双签订的《共和世家前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。因此，原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的依据。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务。业主约定由物业使用人交纳物业费，物业企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告张双自2012年2月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方协议的约定，被告张双应交纳自2012年1月1日起至2017年6月30日止的物业管理服务费17522元（165.93平方米×1.6元/平方米/月×66月），故对于原告诉请被告张双交纳物业管理服务费17499元，被告张江、曾艳平承担连带清偿责任，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金5250元并支付2017年7月1日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金的诉讼请求，虽然被告没有按时交纳物业服务费存在违约行为，应当承担违约金的责任，但考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
对于被告主张原告在与被告签订合同时至2013年4月24日之前没有合法资质在小区服务，因营业执照显示原告的营业期限为2006年4月4日至2056年4月3日，原告已取得行政许可从事物业管理活动，故对被告的主张本院不予采信。对于被告主张原告消费欺诈，赔偿被告近十年的物业管理费的3倍赔偿，因本案系物业服务合同纠纷，被告的主张没有事实和法律依据，故本院不予采信。对于被告主张家中房屋漏水问题要求原告解决并赔偿损失，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利，并不得以此为由拒交物业费。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张双在本判决生效之日起十日内支付原告长沙至尚物业管理有限公司2012年1月1日起至2017年6月30日止的物业管理服务费17499元。
二、被告张江、曾艳平对上述款项承担共同清偿责任。
三、驳回原告长沙至尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取369元，由被告张双、张江、曾艳平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一八年二月十一日
书记员 周 沛
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、使用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业昆山，物业企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。