湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初8908号
原告邓益林，男，1985年7月22日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，。
委托代理人李金艳，湖南坚铮律师事务所律师。
被告湖南修合地产实业有限责任公司，住所地长沙市雨花区人民中路32号雨花大厦601房。
法定代表人石屹松，系该公司执行董事。
委托代理人娄雅臻，湖南君见律师事务所律师。
委托代理人洪凡凡，湖南君见律师事务所律师。
原告邓益林诉被告湖南修合地产实业有限责任公司（以下简称“修合公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员周志国、成冠军组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员段腾腾担任法庭记录。原告邓益林的委托代理人李金艳，被告修合公司的委托代理人娄雅臻、洪凡凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓益林诉称：2013年8月20日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的岳麓区麓云路159号佳境小区19栋2401号商品房一套，总房款金额701890元，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。合同约定，取得房屋所有权证后180日内被告应申请办理原告的土地使用权证。合同签订后，原告已按照合同约定履行了全部义务，被告未按照《长沙市商品房买卖合同》约定到期办理土地使用权证。原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理土地使用权证。综上，被告的行为已严重违约，给原告造成了重大的损失，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、被告在30日内协助原告更换19栋2401号房不动产权属证书；二、被告即日给付原告延期交付土地使用证产生的违约金45349元，（由2014年11月22日至2016年8月29日，逾期646天），并继续承担违约金至不动产权属证书办结之日止；三、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。在庭审过程中，原告明确第三项诉请为：本案诉讼费及律师费1000元由被告承担。
被告修合公司辩称：一、原告要求被告承担违约金的请求超过诉讼时效，请法院依法驳回其诉讼请求。根据《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定被告为原告申请办理土地使用权证的时间为“取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。”被告为原告办理取得房屋所有权证的时间为2014年5月22日，故取得房屋产权证后180日为2014年11月22日。根据诉讼时效的相关规定，原告提出承担违约金的诉讼请求超过诉讼时效。二、原告要求被告承担违约金的诉讼请求不符合合同约定，也无法无据。违约责任承担的前提条件为因被告的责任造成违约的，承担违约金，但被告未如期办理土地使用权证的原因在于政府部门衔接及政策，并非被告不积极履行义务。首先，本案不能及时申请办理国土分户证的直接原因是各政府职能部门规定差异所致。其次，被告职责只是提交申请资料进窗，登记发证是政府职能。事实上，被告一直在努力与政府各职能部门进行沟通，要求政府加快审批，尽早签订新的出让合同，并无任何懈怠行为。再者，2015年3月1日，国务院令《不动产登记暂行条例》开始落地实施。2016年1月21日，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》。长沙市人民政府于2016年9月1日正式施行《关于实施不动产统一登记的通告》明确了自2016年8月29日起停止办理土地证。三、原告主张违约金的计算标准以及主张违约金金额不正确。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条关于违约金计算标注是以实际购房金额为基数。由于房屋建设有允许误差，在房屋实测后，被告已退还部分房款给原告，而原告主张的违约金并未按实际缴纳资金计算，而以合同金额计算，同时存在多算。四、原告主张违约金标准过高，请求法院予以减轻、免除。原告虽未能在规定的时间内取得土地使用权证，但究其原因，并非被告之过，且并未给原告造成实际损失，原告要求每日按已付房款的万分之一获取利益，对被告有失公允，其违约金要求明显不当，请求法院予以减轻。五、原告要求被告协助其更换不动产证的诉讼请求违反法律规定，请法院依法驳回诉讼请求。目前原告已完成“土地落宗”，不动产登记以土地落宗为前提。只有落宗，才能取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，故原告对其房屋可自行处分，不需要被告的参与即可完成交易，故被告无需负担协助换证。另根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》第三项中“不变不换”原则，被告无需也无法协助原告将房屋所有权证更换成不动产证，请求法院依法驳回诉讼请求。
经审理查明：2013年8月20日，原告邓益林与被告修合公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1200142401）。原告购买被告开发的位于长沙市××新区××佳境小区××房。双方在合同中约定该商品房建筑面积135.5平方米，房屋总价款为701890元。该合同第十九条约定：出卖人在实际交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内为买受人办理上述登记手续的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款，被告亦按照合同约定向原告交付了房屋；2014年5月22日，被告为原告办理了所购房屋的房屋产权证。因产权面积调整，原告实际支付购房款701165元。因被告未按照合同约定为原告办理好土地使用权证致原告诉至本院。
另查明，1、因被告所开发的佳境小区项目实际建成建筑物性质与原合同约定用途性质有所变化，2013年7月3日，被告与长沙市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，合同约定，根据被告的申请，经长沙市人民政府批准，对原《国有土地使用权出让合同》中有关条款修改如下：土地用途由纯住宅变为商住两用；容积率由原来的2.2提高至2.36，建筑面积也相应的增加近1.8万平方米。被告还因此另行补交土地价款800多万元。2013年11月29日，被告进窗申请办理了1-16号栋的土地分户手续；2014年12月23日，被告进窗申请办理剩余栋数17-26号栋的土地分户手续时，提交资料不完整。主要是因为22号栋综合用房定性调整，按相关规定须就出让条件变化先办理修改出让条件手续，之后再办理土地分户手续。2、2012年12月19日，被告开发的佳境小区22#综合用房取得建设工程规划许可证，2015年7月29日，佳境小区22栋的房屋产权登记在被告名下。3、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。
上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证等证据，被告提交并经庭审质证的长沙市国土资源局高新技术开发区分局出具的《关于佳境小区项目国土手续的情况说明》、《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告邓益林与被告修合公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下三个方面：
一、关于原告诉请的迟延办证违约金的时效问题。
本案原告诉请被告承担逾期办理国有土地使用证所产生的违约金属于债权的范畴，受诉讼时效的限制。根据原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定：被告取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。被告于2014年5月22日为原告办理好房屋的产权证书，故被告应在2014年11月18日前按约定申请办理原告的土地使用权证。但被告没有履行约定义务，故应从2014年11月19日开始计算迟延办证违约金。
本案的立案时间为2017年11月2日，从2014年11月19日至2017年11月2日，《中华人民共和国民法总则》在此期间内正式实施（2017年10月1日实施），处于与《中华人民共和国民法通则》并行时期。由于两部法律规定的时效期间存在差异，就本案而言，民法通则规定的时效为两年，民法总则规定的时效为三年，故本案涉及到诉讼时效的适用法律问题。由于本案被告的延期申请办证的违约行为具有持续性，时效也相应的随之变化，故对于本案时效问题，应分情况予以确定。第一，违约事实发生在2017年10月1日前，且已届满两年(即2015年9月30日以前)的部分时段的违约金诉请，适用民法通则规定的两年诉讼时效，不应得到支持。第二，违约事实发生在2015年10月1日之后的部分时段的违约金诉请，适用民法总则规定的三年诉讼时效，原告此部分违约金的主张并没有超过诉讼时效，应予支持。同时，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证；故本院确定被告的违约截止时间计算至2016年8月29日。
二、关于被告迟延申请办理土地使用权证是否系政府的行为导致及被告是否有义务协助原告更换不动产权属证书的问题。
本案被告迟延申请办证确实是因为被告原通过招拍挂取得的国有土地因使用权出让条件的修改而导致。但该国有土地使用权出让条件修改是依被告的申请进行，政府相关机构只是同意了被告的申请并与被告签订补充协议，而非行使行政权力强制被告修改被告中标的国有土地使用权出让条件。故被告应对其申请修改国有土地使用权出让条件而产生的一切后果承担责任。被告辩称其迟延申请办理国有土地使用权证系政府行为导致而其本身无过错，无事实和法律依据，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。依据2016年8月19日长沙市政府颁发的《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》第三条规定：“实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书”。由于上述政策调整，行政机关不再发放新的国有土地使用权证，且被告已于2014年5月22日为原告办理好房屋产权证，按照上述“不变不换”的原则，该房屋产权证继续有效，如原告办理变更登记、转移登记等登记即可更换为新的不动产权证书，无需被告协助，故对原告要求被告在30日内协助原告更换涉案房屋不动产权证书的主张，本院不予支持。
三、关于违约金的确定问题。
如前文所述，计算违约金的期间为2015年10月1日至2016年8月29日（共计333天）。根据双方合同关于违约金的约定，被告支付违约金的计算标准系以原告所实际交付的购房款为基数，根据本案查明的事实，原告实际支付的购房款应为701165元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，尽管被告存在逾期申请办理国有土地使用权证的行为，但该违约行为对原告使用涉案房屋并无影响，未给原告造成实际损失，故原告诉请被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，应属过分高于原告因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，本院酌定被告给付原告逾期办理其所购房屋国土使用权证的违约金为3502元。
另原告主张被告支付律师费1000元，但原告并未提供证据证明该项费用的产生，且该费用也并非诉讼过程中产生的必要费用，故对原告的上述主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南修合地产实业有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告邓益林支付违约金3502元；
二、驳回原告邓益林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取934元，由原告邓益林负担205元，由被告湖南修合地产实业有限责任公司负担729元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 周志国
人民陪审员 成冠军
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；由特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。