天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民三初字第1265号
原告天津市鸿华鑫工贸有限公司，住所天津市津南区葛沽镇十间房村东。
法定代表人邓金花，经理。
委托代理人邓金洪，该公司员工。
委托代理人邓万智，天津市离退休法律工作协会法律服务所律师。
被告金石盛世（天津）矿业有限公司，住所天津滨海民营经济成长示范基地创意中心A座1902室004号。
法定代表人芦金，总经理。
委托代理人张征宇，天津万华律师事务所律师。
委托代理人李燕燕，天津万华律师事务所律师。
原告天津市鸿华鑫工贸有限公司诉被告金石盛世（天津）矿业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓金洪、邓万智，被告委托代理人张征宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年12月6日订立租赁合同，被告承租原告在葛沽工业园区福滨路12号厂房，面积4600平方米，钢铁罩棚、场地，双方约定了权利义务，租金给付时间和方式，违约责任，水电费由被告支付，被告为了交电费方便经与原告协商，将变压器户名变更在被告名下。原告将租赁物交予被告开始履行合同，之后原、被告均以同一合同文本每年订立合同，期间被告不认真履行合同义务，没按约定时间给付租金，至2015年6月30日合同到期，被告没交付租赁物。原告多次催要租金，被告至今未能偿还，故原告呈讼法院，请求判令：1、解除原、被告之间的不定期租赁关系，被告将租赁厂房的拆改部分恢复原状，将厂房、场地交予原告。2、判令被告给付自2014年7月1日起至判决确定解除双方不定期租赁关系之日止的欠付租金，及判决确定解除双方不定期租赁关系之日的次日起至被告将厂房、场地实际交予原告之日止的占用费（参照租金标准），暂算至2015年10月31日被告欠原告租金628330元。3、判令被告给付其所欠租金至判决确定给付之日止的违约金（被告自2014年7月1日至2014年12月31日欠付租金170000元，应该在2014年7月1日前付清，因此应该从2014年7月2日开始计算违约金，计算至判决确定给付之日止，违约金是按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；自2015年1月1日至2015年6月30日欠付租金274998元，应该在2015年1月1日前付清，因此应该从2015年1月2日开始计算违约金，计算至判决确定给付之日止，违约金是按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；自2015年7月1日至2015年12月31日欠付租金274998元，应该在2015年7月1日前付清，因此应该从2015年7月2日开始计算违约金，计算至判决确定给付之日止，违约金是按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。4、判令被告给付原告代为垫付的电费、违约金、恢复送电费8392.61元。5、判令被告协助将变压器户名变更为原告，变更费用由被告承担；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，第一，涉诉厂房已于2014年10月15日租赁给了案外人天津市新仕阳海国际贸易有限公司（以下简称“新仕阳海公司”），由新仕阳海公司占有和使用，原告对此知情并且未提出任何异议，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，涉诉厂房的租金及占用费应由实际占有和使用人新仕阳海公司承担。经被告统计，自2011年1月1日至2014年10月15日被告共应支付原告租金2185100元，现被告已支付19笔，共计2130000元，因此，被告尚欠原告租金55100元。第二，2015年6月30日，原、被告的租赁合同已经到期，双方租赁关系应视为依法解除，此时，涉诉厂房由新仕阳海公司占有和使用，因此，占用费应由原告向新仕阳海公司主张，虽然被告有机械设备仍在涉诉厂房中，但是机械设备全部被原告申请法院查封，被告无法腾出，因此被告对机械设备占用涉诉厂房情况无过错，不应承担任何责任。第三，被告已于2015年8月向天津城南供电局书面提交了停止供电申请，并结清之前的全部费用，原告在未经被告允许的情况下私自冒名向供电局恢复供电，被告认为其产生的全部费用以及后续欠缴的电费由原告承担，与被告无关。第四，被告对涉诉厂房未进行任何拆改，无恢复的必要。第五，变压器可在双方关于租赁合同纠纷解决之后，予以协商解决。第六，不同意承担违约金，并抗辩原告主张的违约金计算标准过高，合理标准为中国人民银行的存款利率。
庭审中，原、被告对被告已付租金数额为2130000元均无异议，对每日租金为1506.85元亦无异议，本院对此予以确认。
原告就本案提供证据如下：
1、天津市房地产权证1份，证明涉诉厂房系原告所有。
2、原、被告于2010年12月6日签订的租赁合同1份，原、被告于2013年11月26日签订的补充协议1份，原、被告于2014年1月1日签订的租赁合同1份，原、被告于2014年8月1日签订的租赁合同1份，原、被告于2015年1月1日签订的租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁合同关系以及具体权利义务。
3、照片21张，证明被告对涉诉厂房的拆改情况。
4、电费收据7张，明细3张，建筑发票1张，电气试验报告1份，证明因被告欠缴电费，电力单位停止供电，并把变压器的部件拆走，原告找电力单位申请供电，缴纳了欠付的电费及违约金6392.61元，并承担了恢复变压器的费用2000元。
被告质证意见如下，对原告证据1、2的真实性、证明目的没有异议。对原告证据3的真实性不认可，且照片不能显示拍摄时间以及地点，也不能显示涉诉厂房的原状，不能证明原告的证明目的。对原告证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，但被告已于2015年8月份书面向天津城南供电局提交了停止供电的申请，并结清了之前的全部费用，变压器的户名为被告，申请恢复供电应由被告完成，但是原告未经被告同意，私自冒名申请恢复供电，因此全部费用应由原告承担。
被告就本案提供证据如下：
1、被告与新仕阳海公司签订的租赁协议1份，证明涉诉厂房已于2014年10月15日交由新仕阳海公司实际占有与使用，在此之后的租金以及合同到期之后的占用费应由新仕阳海公司支付。
2、被告的法定代表人芦金与新仕阳海公司法定代表人金朝阳之间的微信通讯记录1份，证明涉诉厂房已由新仕阳海公司占有和使用的事实，原告是早已知情，且未提出异议。
原告质证意见如下，对被告全部证据的真实性不发表意见，且不认可关联性。
本院依法于2015年12月10日对原告委托代理人邓金洪，邓万智，被告职员只云树，新仕阳海公司法定代表人金朝阳制作询问笔录1份。原、被告对询问笔录内容的真实性均无异议。
本院认证意见如下，原告证据1、2、4，被告认可真实性，本院予以确认。原告证据3，经核实，系涉诉厂房照片，对其真实性本院予以确认，但该组证据无法证明被告对厂房原状进行了改动，原告亦无其他证据佐证，故本院对原告证据3的证明目的不予采信。被告证据1，加盖了被告与新仕阳海公司公章，对其真实性本院予以确认。被告证据2，被告无证据证明其合理来源，对其真实性本院不予确认。本院制作的询问笔录，原、被告均无异议，本院予以确认。
依据原、被告诉辩，结合对证据的认定，本院查明事实如下，2010年12月6日，原、被告签订租赁合同，合同约定被告租赁原告所有的位于天津市津南区葛沽工业园区福滨路12号的厂房用于矿产品加工使用，租赁厂房面积4600平方米，原告根据被告生产要求和需要为被告提供上述厂房，被告按约定使用不得擅自改变用途及结构；租赁期限5年，自2011年1月1日始至2015年12月31日止。年租金600000元（其中房屋租赁费500000元，变压器50000元，场地50000元）。租金按半年支付，在每年1月份和7月份付清上半年及下半年租金，原告于每年3月份和9月份给被告开具房租发票；原告为被告配置250KVA的变压器，在租赁期间，为方便用电收费，变压器过户到被告名下，租赁期满，变压器过户回原告名下，原告拥有变压器产权；被告如不按时交纳租金，每逾期一天的违约金额按当期银行利息作为违约金支付给原告；租赁期满后，被告应于租赁期截止前将厂房内外设备、附属物等清理完毕，交原告验收合格后办理终止合同手续。2010年12月6日的租赁合同签订后，原告将厂房交予被告使用，并将变压器过户到被告名下。2013年11月26日，原、被告就2010年12月6日的租赁合同签订补充协议，约定因使用期间厂房的维护开支都由被告承担，所以原告将2013年1月1日至2013年12月31日的租金由600000元降为550000元。2014年1月1日，原、被告另行签订一份租赁合同，将厂房的租赁期限调整为2014年1月1日至2014年7月31日，该期间租金为320833元，合同其他条款与2010年12月6日的租赁合同一致。2014年1月1日，原、被告再次签订一份租赁合同，租赁期限为2014年8月1日至2014年12月31日，该期间租金为229165元，合同其他条款与2010年12月6日的租赁合同一致。2015年1月1日，原、被告再次签订一份租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2015年6月30日，该期间租金为275000元，合同其他条款与2010年12月6日的租赁合同一致。被告至今已付原告租金2130000元。庭审中，原告主张2015年6月30日租赁期限届满后双方存在不定期租赁合同关系，被告主张称其已于2014年10月25日将涉诉厂房转租给新仕阳海公司使用，且原告知情，因此被告仅负责2014年10月25日前的租金，之后的租金应由新仕阳海公司负责。
另查，因涉诉厂房电费欠付，国网天津市电力公司停止供电，原告向国网天津市电力公司交纳欠缴电费6267.52，违约金124.89，恢复供电费2000元，共计8392.41元后，国网天津市电力公司恢复对涉诉厂房供电。
再查，新仕阳海公司在本案审理期间对涉诉厂房内滞留物品提出权利主张，经本院与原、被告及新仕阳海公司确认，三方对涉诉厂房内建筑、几十张床、空调、厨房设备、电冰柜、传达室电视属于原告无异议，对涉诉厂房内机器设备属于被告无异议，对涉诉厂房由被告人员宋守斋看管无异议，被告及新仕阳海公司均主张涉诉厂房内原材料（矿砂）归其所有。2015年9月28日，本院依原告申请查封被告位于涉诉厂房内的CLG836型轮式装载机1台、aH30合力叉车1台、锅炉1套、6万伏高压电选机1台、永磁磁选机4台、玻璃钢摇床面13台。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。原告与被告签订的2010年12月6日的租赁合同、2013年11月26日的补充协议、2014年1月1日的租赁合同、2014年8月1日的租赁合同、2015年1月1日的租赁合同，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。第一，2010年12月6日的租赁合同虽约定租赁期限5年，自2011年1月1日始至2015年12月31日止，但原、被告通过2014年1月1日、2014年8月1日、2015年1月1日的三份租赁合同的约定，将租赁期限截止日期实际变更为2015年6月30日。被告主张其于2014年10月25日将涉诉厂房转租给新仕阳海公司，但被告是否转租并不影响其与原告间合同关系的履行，因此被告仍应承担给付原告租赁期限届满前租金的义务。2015年6月30日租赁期限届满后，滞留于涉诉厂房内的物品仍为被告的机器、设备和被告与新仕阳海公司争议的原材料（矿砂），涉诉厂房仍由被告人员看守，涉诉厂房应视为仍由被告控制，原告主张自2015年7月1日起与被告存在不定期租赁合同关系，符合客观事实，本院予以采信。被告财产虽被本院查封于涉诉厂房内，但其可与本院及财产保全申请人协商变更被查封财产存放地点，但被告怠于行使权利，致被查封财产仍滞留于涉诉厂房内，因此查封行为不构成原、被告间不定期租赁合同关系的中断条件。第二，原告作为不定期租赁合同关系的出租人，有权随时解除不定期租赁合同关系并要求被告交还厂房，对原告该诉讼请求本院予以支持。原告的证据不足以证明被告对涉诉厂房进行了拆改，故本院对原告主张的恢复原状的诉讼请求不予支持。涉诉厂房内原材料（矿砂）的权属问题，原告可与新仕阳海公司另行解决。第三，依据双方签订的各份租赁合同，2010年12月6日的租赁合同及2013年11月26日的补充协议项下共发生2011年1月1日至2011年12月31日的租金600000元，2012年1月1日至2012年12月31日的租金600000元，2013年1月1日至2013年12月31日的租金550000元。2014年1月1日的租赁合同项下共发生2014年1月1日至2014年7月31日的租金320833元。2014年8月1日的租赁合同项下共发生2014年8月1日至2014年12月31日的租金229165元。2015年1月1日的租赁合同项下共发生2014年1月1日至2014年7月31日的租金275000元，原告主张其中的274998元。依据本院认定的原、被告间的不定期租赁合同关系及原、被告均认可每日租金1506.85元的标准，被告应当按照每日1506.85元的标准承担自2015年7月1日起的租金，暂计至2015年10月31日为（31日（2015年7月］＋31日（2015年8月］＋30日（2015年9月］＋31日（2015年10月］）1506.85元／日=185342.55元，上述可计算数额相加600000元＋600000元＋550000元＋320833元＋229165元＋274998元＋185342.55元=2760338.55元，扣除被告已付租金2130000元，可计算出的截止到2015年10月31日的欠付租金数额为630338.55元，原告诉请的截止2015年10月31日前的欠付租金628330元，未超出前述630338.55元，本院予以支持，原告诉请的2015年11月1日起至本院判决解除原、被告间不定期租赁合同关系之日的租金，按照本院前述确定的不定期租赁合同关系期间的租金计算方法支付。第四，本院判决解除原、被告间不定期租赁合同关系后，双方已无合同关系，被告如继续占用厂房，因此产生的费用应按照占用费处理，占用费标准参照前述不定期租赁合同关系期间的租金标准即每日1506.85元计算，故本院对原告主张的占用费诉讼请求予以支持。第五，被告存在拖欠原告租金的违约行为，原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率承担截止到2015年12月31日产生的租金的逾期利息作为违约金，符合双方约定及法律规定，且标准合理，本院予以支持，对被告关于利率标准的抗辩本院不予采信。依据本院核算，被告尚欠2014年8月1日的租赁合同项下欠款169998元，依据该租赁合同对付款期限的约定，被告应于2014年8月1日前一次性付清全部租金，故利息应从付款期限届满之日的次日即2014年8月2日起算，本金为169998元，利率为中国人民银行同期同类贷款利率，计息截止日期为原告主张的本院判决确定给付之日。被告尚欠2015年1月1日的租赁合同项下欠款274998元，依据该租赁合同对付款期限的约定，被告应于2015年1月1日前一次性付清全部租金，故利息应从付款期限届满之日的次日即2015年1月2日起算，本金为274998元，利率为中国人民银行同期同类贷款利率，计息截止日期为原告主张的本院判决确定给付之日。2015年7月1日至2015年12月31日之间产生的租金，因双方为不定期租赁合同关系，租金每日产生，因此每日产生的租金应从产生之日次日开始计算，利率为中国人民银行同期同类贷款利率，计息截止日期为原告主张的本院判决确定给付之日。原告主张的其他利息，并无依据，本院不予支持。第六，原、被告约定为用电交费方便，将变压器过户至被告名下，因此，被告仅为变压器名义上的户主，而非实际所有权人。被告主张其已办理停止供电手续，但该行为未经实际所有权人即原告同意，且报停后果并未实现，因此被告报停的抗辩理由并不成立，本院不予采信。原告提供的证据真实有效，能够证明因被告欠缴电费导致停止供电，原告为保障其厂房的使用价值，替被告垫付欠缴的电费，并承担了额外损失即违约金和恢复供电费用，原告垫付电费应由被告承担，额外损失应由被告补偿，因此本院对原告要求被告给付代为垫付的电费、违约金、恢复送电费8392.61元的诉讼请求中8392.41元部分予以支持，对其他部分不予支持。第七，原、被告约定双方租赁终止后，将变压器过户回原告名下，现双方不定期租赁合同关系已经解除，过户条件已经成就，故本院对原告的过户请求予以支持，过户费用本院酌情确定由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告天津市鸿华鑫工贸有限公司与被告金石盛世（天津）矿业有限公司之间的关于原告天津市鸿华鑫工贸有限公司所有的位于天津市津南区葛沽工业园区福滨路12号的厂房的不定期租赁合同关系于本判决生效后立即解除。
二、被告金石盛世（天津）矿业有限公司于本判决生效后三十日内将位于天津市津南区葛沽工业园区福滨路12号的厂房交还原告天津市鸿华鑫工贸有限公司。
三、被告金石盛世（天津）矿业有限公司于本判决生效后三日内给付原告天津市鸿华鑫工贸有限公司截止到2015年10月31日租金的630338.55元，并按照每日1506.85元的标准，给付原告天津市鸿华鑫工贸有限公司自2015年11月1日至本院判决解除原、被告间不定期租赁合同关系之日的租金，及自本院判决解除原、被告间不定期租赁合同关系之日的次日起至被告金石盛世（天津）矿业有限公司实际交还厂房之日止的厂房占用费。
四、被告金石盛世（天津）矿业有限公司于本判决生效后三日内以169998元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，给付原告天津市鸿华鑫工贸有限公司自2014年8月2日至本判决确定给付之日的利息，以274998元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，给付原告天津市鸿华鑫工贸有限公司自2015年1月2日至本判决确定给付之日的利息，以2015年7月1日至2015年12月31日，每日产生的1506.85元租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，给付原告天津市鸿华鑫工贸有限公司自利息产生之日次日至本判决确定给付之日的利息（参见本判决后附的利息计算表），上述利息作为逾期付款违约金。
五、被告金石盛世（天津）矿业有限公司于本判决生效后三日内给付原告天津市鸿华鑫工贸有限公司垫付的电费、违约金、恢复送电费8392.41元。
六、被告金石盛世（天津）矿业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告天津市鸿华鑫工贸有限公司将天津市津南区葛沽工业园区福滨路12号厂房的变压器过户至原告天津市鸿华鑫工贸有限公司名下，过户费用由原告天津市鸿华鑫工贸有限公司承担。
七、驳回原告天津市鸿华鑫工贸有限公司的其他诉讼请求。
如被告金石盛世（天津）矿业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10168元，保全费3220元，共计13388元，由被告金石盛世（天津）矿业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并交纳上诉费用。
审 判 长 冯文生
代理审判员 黄冬月
代理审判员 窦立扬
二〇一六年二月三日
书 记 员 朱金富
速 录 员 张 悦
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。