山东省潍坊市潍城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍城望民初字第77号
原告（反诉被告）潍坊市家福置业有限公司。
法定代表人蔡晓明，董事长。
委托代理人闫芳，山东北海律师事务所律师。
委托代理人刘以坤，该公司职工。
被告张蕾（反诉原告），个体。
委托代理人孙天峰，山东豪德律师事务所律师。
原告潍坊市家福置业有限公司与被告张蕾商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潍坊市家福置业有限公司委托代理人闫芳、刘以坤、被告张蕾委托代理人孙天峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月26日，原、被告签订了合同编号分别为YS00162975、YS00162977、YS00163033、YS00163006的商品房预售合同，约定被告购买原告位于潍坊市潍城区中华茶博城集中式产品交易区3号楼26-108号、26-109号、26-118号、26-119号房屋，房款共计人民币1531621元。被告应按合同约定于2012年9月2日前办理完毕银行按揭手续支付完毕剩余房款747000元。但被告未按合同约定支付剩余房款，并已严重逾期。按照合同约定，被告因自身原因未按合同约定时间办理完毕银行按揭手续导致合同无法履行，原告有权要求解除合同并要求被告按购房款的5%向原告支付违约金。现起诉，要求依法判令解除原、被告于2011年8月26日签订的编号为YS00162975、YS00162977、YS00163033、YS00163006的商品房预售合同；被告返还原告上述合同项下位于潍坊市潍城区中华茶博城集中式产品交易区3号楼26-108、109、118、119号房屋，被告支付原告违约金76581.05元、返还原告装修补贴20000元。
被告辩称，剩余房款未交是因为原告提供的房屋存在严重质量问题，原告主张剩余房款的数额不正确，应为683928元；被告已按约办理完毕银行按揭手续，银行未放款，是由于房屋存在质量问题导致银行不敢放款，不是被告的过错。总之，原告违约在先，原告迟迟未予解决房屋质量问题，致使房屋存在严重安全隐患，影响被告经营及人身安全，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，原告存在未经规划设计部门批准擅自拆除承重墙、改变结构等行为，导致涉案房屋出现严重承重不足、墙体多处开裂、地基下陷等质量缺陷，不仅外观难看，而且随时有坍塌的危险。被告多次要求原告对质量缺陷进行维修或调换同等位置的房屋，被告仅作口头承诺。后原告催收房款，被告以房屋质量问题提出抗辩，原告答应先给解决房屋质量问题，但至今既未修复也未调换。现提出反诉，要求依法判令原告对卖给被告的位于潍城区茶博城集中式产品交易区3号楼26-108、109、118、119号房屋的质量缺陷（承重不足、墙体开裂、地基下陷等）进行修复，费用由原告承担，原告支付被告房屋质量缺陷给被告造成的经济损失200000元。另因原告曾承诺被告按时开业即可支付被告装修补贴40000元，被告按期开业后，原告仅支付20000元，要求被告另行支付20000元。
针对被告的反诉，原告辩称，本案所涉房屋已于2012年11月29日通过了竣工验收，并于2012年12月11日进行了竣工验收备案，不存在质量问题。房屋出现质量问题的原因是被告自行进行了加层，且加层时未按原告提供的设计图纸进行施工，导致墙体无法承重，非因原告原因出现的质量问题，原告可协助维修，但维修费用由被告自行承担。且原告在收到被告的通知后，多次派人维修，被告均不同意维修。
经审理查明，2011年8月26日，原、被告签订YS00162975、YS00162977、YS00163033、YS00163006号商品房预售合同及补充协议，约定被告购买原告位于潍坊市潍城区中华茶博城集中式产品交易区3号楼26-108、26-109、26-118、26-119号房屋，房款共计人民币1531621元，被告于2011年8月26日前已付清前期款人民币784621元，余款747000元自合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续，节假日顺延。买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买方以银行按揭贷款方式付款的，因买方一方原因未能办理完毕银行按揭贷款手续并导致商品房买卖合同不能履行的，卖方可以要求解除合同并要求买方按购房款总额的5%支付违约金。出卖人应当在2012年4月28日前将经验收合格的商品房交付买受人。买方付清购房全款才具备入伙条件，若买方未付清全款，交房日期顺延至买方付清全款具备入伙条件之日。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的破坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
2011年5月31日，中国建设银行潍坊分行通过了建设银行××东支行上报的潍坊市家福置业有限公司中华茶博城项目按揭楼盘准入审查，同意对该楼盘所售房屋发放按揭抵押贷款。被告已于2012年5月18日向原告支付房款784621元，并向潍坊茶博城无业管理有限公司缴纳备案登记费550元、预告登记费550元、抵押登记费550元、抵押手续费269.26元，共计1919.26元。同日，被告向潍坊茶博城物业管理公司缴纳收款事由为“租金”的费用63072元、收款事由为“租赁保证金”的费用8000元。2012年8月27日，被告对本案所涉房屋进行了接收，2012年11月29日，中华茶博城集中式交易区通过竣工验收，并于2012年12月11日进行了竣工验收备案。
被告张蕾为证实原告应另行向其支付装修补贴20000元，提供2011年8月26日潍坊市茶博城物业管理有限公司与被告张蕾签订的协议一份，约定乙方（张蕾）在甲方（潍坊市茶博城物业管理有限公司）规定的时间内进场装修并按时开业的，在统一开业满30天后，甲方赠送乙方店招装修补贴1000元/间；赠送装修补贴4000元/间；乙方在甲方规定的时间内进场装修并按时开业的，在统一开业满90天后，甲方再赠送乙方装修补贴人民币5000元/间。2012年10月26日，被告所购房屋装修完毕并经中华茶博城物业管理有限公司确认开业。
被告在2012年8月27日收房后一个月，发现墙体出现开裂、门墙塌陷等问题，并通知原告，原告收到通知后，派人进行维修，被告主张原告仅就门前塌陷的问题进行了维修，但后来又塌陷了，其他问题均未予处理。原告则主张被告一直不同意原告进行维修。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院委托潍坊求是建筑工程司法鉴定所对本案所涉房屋是否存在质量问题进行了鉴定，该所于2014年9月20日出具鉴定意见，内容为：潍坊市潍城区茶博城集中式产品交易区3号楼26-108、109、118、119号房屋2：A-F墙体、4：A-F墙体存在横向、竖向裂缝，影响使用功能，上述墙体拉筋布置不符合设计要求，墙体混凝土系梁、构造柱抗压强度推定值不满足设计要求，墙体为非承重墙，系梁、构造柱混凝土抗压强度推定值低于设计要求，不具备承载其他荷载能力，严禁加层等其他负荷，否则应由具备相应资质单位出具意见加固处理。建议采取措施，进行加固、修复处理。被告为此支付鉴定费10000元。后被告向本院申请对修复方案及修复费用进行鉴定，本院技术室回复称因房屋质量涉及主体结构问题，目前在册的司法鉴定机构均没有相关资质或条件对上述事项进行鉴定。庭审中，经向被告释明，被告仍不同意解除合同，主张即便不能确定修复费用的具体数额，也要求原告先修复房屋后再支付房款。
本院认为，虽然原、被告双方签订的协议中约定先交清房款后交房，但双方在合同履行的过程中，原告在被告尚未交清房款之前先行交房，应认定为双方对合同履行顺序变更为先交房后交剩余房款。据此，原告向被告交付的房屋应当首先符合质量要求，而房屋主体结构引发的质量问题，系原告违反合同主要义务的表现，被告有权以此为由进行抗辩，要求原告先行修复，其后付款。因此，在主体结构发生质量问题尚未得到解决的情况下，被告行使先履行抗辩权，拒绝支付剩余房款，并不构成违约，原告要求解除合同，本院不予支持。已交付使用的房屋存在主体质量问题，出卖人应当承担修复义务。因此，被告要求原告对出现主体质量问题的房屋进行修复，合法有据，本院予以支持。按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定，涉及结构安全的质量缺陷，应由设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案。因此，原告在合理期限内应委托本案所涉房屋的原设计单位或具有相应资质等级的设计单位出具修复方案，对房屋质量问题进行修复。原告若拖延修复，被告可自行委托房屋原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具修复方案并予以修复，所产生的修复费用及因拖延修复所造成的损失，被告可另行主张。被告主张的修复费用，由于目前在册的司法鉴定机构有限，暂时无法通过司法鉴定机构作出评估，且尚未实际发生，被告可待实际发生后以实际发生的数额为准另行主张。本案被告在鉴定房屋质量问题过程中支付的鉴定费10000元，应由原告负担。原告主张被告退还装修补贴20000元及被告要求原告另行支付装修费20000元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：
一、原告潍坊市家福置业有限公司自本判决生效之日起三十日内对本案所涉的潍坊市潍城区中华茶博城集中式产品交易区3号楼26-108、26-109、26-118、26-119号房屋委托原设计单位或者具有相应资质等级的单位出具修复方案，并对房屋进行修复,修复后恢复原状，达到房屋交付标准。
二、原告潍坊市家福置业有限公司支付被告张蕾鉴定费10000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
本诉案件受理费19274元，由原告负担。
反诉案件受理费5050元,由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 魏晓莉
人民陪审员 王格纪
人民陪审员 玄美英
二〇一六年五月十六日
代书 记员 谭春蕾