四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第444号
上诉人（原审原告）南充市顺庆区城市印象业主委员会。
负责人李正光。
被上诉人（原审被告）四川泰合置业集团有限公司（原四川泰合房地产有限公司）。
法定代表人王仁果，董事长。
委托代理人张泽进。
委托代理人李莎。
上诉人南充市顺庆区城市印象业主委员会（以下简称城市印象业委会）与被上诉人四川泰合置业集团有限公司（以下简称泰合公司）建筑物区分所有权纠纷一案，上诉人城市印象业委会不服南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：南充市“城市印象”小区系泰合公司开发建设的大型居民小区，其规划总平面图标注相关经济技术指标如下：1、总用地面积40883平方米；2、总建筑面积85410.41平方米（含2639.51平方米半地下车库）：临街商业面积4041.29平方米；住宅面积74803平方米；半地下车库面积2639.51（不计入技术指标）；一层车库面积3012.25平方米；会所面积556.36平方米；其它管理办公面积200平方米；公厕面积158平方米；3、建筑密度32.56％；4、建筑容积率2.025；5、小区绿化率32.60％；6、小区总户数608户；7、小区车位数305个（库内180个，露天环境设计预留125个）。
购房业主从2008年1月以来陆续接房入住，2006年7月10日泰合公司与四川恒丰物业管理有限公司签订《城市印象前期物业管理委托合同》并在南充市房地产管理局备案，南充市“城市印象”小区业主2010年7月7日成立城市印象业委会并在南充市房地产管理局顺庆区办事处和顺庆区金鱼岭社区居民委员会备案，后在2011年4月1日，由业主大会选聘南充海天物业管理有限公司为小区物业服务企业，双方签订《物业服务合同》，由其承接“城市印象”小区物业管理服务。
泰合公司与小区业主签订的格式文本的《商品房买卖合同》中，第二十二条约定：“附属建筑物、构筑物的约定：双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理：出卖人出卖该商品房时，该商品房所在小区附属的___、配电房，供水房，物管用房、垃圾处理站。___、___、___随同该商品房一并转让。”
在“城市印象”小区业主入住后，就以下几个问题有争议并引发诉讼：一、小区防潮层车位、防潮层车库问题。泰合公司对小区内的第7、8、16幢修建在位于防洪层或防潮层的半地下车库，已办理产权。泰合公司对小区内的第14、15幢的四周无墙立柱框架防潮架空层车位，已办理产权。双方对其权属问题发生争议。二、小区物管用房问题。2011年4月1日，业主大会选聘南充海天物业管理有限公司承接“城市印象”小区物业管理服务，业主委员会多次要求泰合公司及前期物管公司四川恒丰物业管理有限公司移交物管用房给南充海天物业管理有限公司，在2012年3月27日，经协商，由恒丰物管公司移交了24幢101、102、201作为物管用房，面积287.26㎡。第24幢第三层301号房（166.98㎡），双方对其权属问题发生争议。诉讼中，城市印象业委会要求泰合公司从2011年4月1日起，截至移交物管用房时止，向业主大会缴纳4万元／年物管用房租金，并缴纳占用期间的相应物业服务费（按强行占用物管用房面积、商铺1.10元／平方米／月核算缴纳）。三、规划区域内休闲会所问题。“南充市城市规划管理委员会办公室”审批的总平面设计方案（总平面图）中规划的会所面积556.36平方米，位于现经营的2幢茶房（城市印象休闲会所）和1幢网吧区域。双方对其权属问题发生争议。四、小区2幢共用过道改为茶房经营问题。2008年，泰合公司将位于小区2幢的城市印象休闲会所租赁给他人经营，经营户占用共用过道改为茶房经营，2009年1月至2011年12月城市印象休闲会所占用消防通道费用10，796.50元，泰合公司已代责任人转交业委会。现城市印象业委会要求泰合公司将该过道归还给小区全体业主。五、小区图纸交付不清问题（如各楼幢、单体建筑图等）。2010年7月15日，泰合公司向城市印象业委会交付了总规划图及给排水管网总平图以及一部分非图纸资料，未移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。泰合公司在诉讼中明确表示待收集汇总后可在判决前一并移交。
南充市城乡规划局就顺庆法院针对相关专业问题去函回函如下：一、小区防潮层车位、防潮层车库问题。（1）城市印象小区第7、8、16幢位于防洪层或防潮层的半地下车位，规划审批为“架空层（车位）”，之后无变更。（2）城市印象小区第14、15幢的四周无墙立柱框架防潮层架空层车位，规划审批为“停车场”，之后无变更。二、小区物管用房问题。该小区24幢规划审批为两层建筑，设计功能为“物管用房”，我局已对开发商将总图审批为2F的物管用房修建为3F物管房、办公用房行为进行处罚，验收为“物管及办公用房”。三、规划区域内休闲会所问题该项目总平面图规划的会所，设计及使用功能均为“会所”，之后无变更。
原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条明确规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，表明我国民事法律行为受当事人意思自治和法律明确规定的双重制约，在当事人意思充分自治的情况下，还要受法律规定对其合法性的审查；《中华人民共和国民法通则》第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”，就本案而言，购房人与泰合公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人达成合意形成具有法律意义的法律文件，是双方当事人意思的充分、完整、准确表达，其不违反法律的明确规定及禁止性规定的前提下，应等到充分的保护，其中第二十二条约定“附属建筑物、构筑物的约定：双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理：出卖人出卖该商品房时，该商品房所在小区附属的___，配电房，供水房，物管用房、垃圾处理站。___、___、___随同该商品房一并转让”，表明出卖方泰合公司仅对在条款中罗列的配套部分按约定随商品房一并转让或附赠给购房户，而对未列在其中的部分，其权属归属就应视相关法律规定而定。
根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，结合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”、第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定，讼争的小区防潮层车位、防潮层车库、小区内24幢第三层301号房、规划区域内休闲会所，法律未明确规定属公有部分或属全体业主所共有，且南充市城乡规划局有明确的规划审批意见，其中24幢为物管及办公用房，泰合公司也依据国家法律和政策对其办理了部分产权证书，表明其符合建筑区划内符合条件的专有部分，应以属泰合公司专有部分的建筑物对待，故其产权归属应尊重国家职权部门的认定意见。
关于小区2幢共用过道改为茶房经营问题，城市印象业委会末举证证实明确的侵权主体，且自认泰合公司已代责任人将2009年1月至2011年12月城市印象休闲会所占用消防通道费用10，796.50元转交业委会，城市印象业委会可在证据收集充分并明确侵权行为人后另行主张。
关于城市印象业委会要求泰合公司从2011年4月1日至移交物管用房时止向业主大会缴纳4万元／年物管用房租金并缴纳占用期间的相应物业服务费（按强行占用物管用房面积、商铺1.10元／平方米／月核算缴纳）的问题，因四川恒丰物业管理有限公司系小区由泰合公司确定的前期物管公司，城市印象业委会解除物业管理合同后，该公司未按时搬出，但城市印象业委会未举证证实其与泰合公司的关系及相应理赔的标准和依据，城市印象业委会可在证据收集充分并明确侵权行为人后另行主张。
关于小区图纸交付不清问题，泰合公司承认属其义务并同意移交，对城市印象业委会此部分的诉讼请求予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第八十五条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、四川泰合置业集团有限公司于本判决生效后十个工作日内向南充市顺庆区城市印象业主委员会移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。二、驳回南充市顺庆区城市印象业主委员会的其他诉讼请求。本诉案件受理费1，359元及反诉案件受理费300元（此部分撤诉），由南充市顺庆区城市印象业主委员会负担910元，由四川泰合置业集团有限公司承担559元。
宣判后，上诉人城市印象业委会不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1304号民事判决；二、判令位于“城市印象”小区7、8、14、15、16幢的防潮层车位、防潮层车库属于全体业主所有；三、判令“城市印象”小区规划区域内的休闲会所归全体业主所有；四、判令“城市印象”小区24幢整幢属于物管用房，属于全体业主共有；五、判令被上诉人泰合公司将“城市印象”小区2幢共用过道改建的茶房归还小区全体业主；六、判令被上诉人泰合公司从2011年4月1日至移交物管用房时止向业主大会缴纳4万元／年物管用房租金并缴纳占用期间的相应物业服务费；七、一、二审诉讼费由被上诉人泰合公司承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。原判决中认定“城市印象小区防潮层车位、防潮层车库、小区内24幢第三层301号房、规划区域内休闲会所，法律未明确规定属公有部分或属全体业主所共有，且南充市城乡规划局有明确的规划审批意见，其中24幢为物管及办公用房，被告也依据国家法律和政策对其办理了部分产权证书，表明其符合建筑区划内符合条件的专有部分，应以属被告专有部分的建筑物对待。”据此驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为此项判决不当，判决的理由不能成立。其理由是：第一，根据《物权法》第六章第七十四条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”和《南充市城市规划管理技术规定》第九条规定：“建筑面积的计算按国家有关建筑面积的计算规定计算，对高度在2.2米（含2.2米）以下的设备层、防洪层、地下室，不参与控制指标计算。”而且所谓防潮层：为了防止地面以下土壤中的水分进入砖墙而设置的材料层。本案中，小区7幢、8幢、16幢除具备防洪层法定标准高度，完全不具备车库层高标准，也未达到2.2米的高度，不参与控制规定计算，未计入宗地容积率，是整栋建筑的基础结构，为整栋建筑的正常安全的使用而修建的依赖于主体建筑的结构，属《物权法》第六章第七十四条规定的占用其他场地用于停放汽车的车位，此该车库已随商品房买卖合同转移给全体业主共有。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定对于14幢、15幢一层防潮层架空层是不能依法进行所有权登记的部分，不具有专有部分的性质，该部分架空层已计入到各业主的房价，同时被上诉人也并未按规划修建一层的车库，根据《物权法》第七十三条、第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第三条的规定，该部分架空层应属业主共有。第二，关于小区物管用房权属问题。根据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，可知24整幢房屋与所占的土地都计入房价，由全体业主共同承担。物权法中“房随地走，地随房走”的原则来看，无论24幢面积多少，整幢都应当属业主共有。城市印象小区24幢整幢为小区物管用房，当然第三层301号房也为物管用房，属全体业主共有。第三，关于规划区域休闲会所权属问题，规划区域内的休闲会所属商品房附属建筑物、构筑物，属于业主大会共有。依据《商品房买卖合同》约定，小区业主购买房屋单元的房价中，规划区域内的休闲会所已随商品房一并转让方式处分给业主，被上诉人对会所不享有所有权，无权出租。经过规划审批后建立的小区会所，就是业主共同活动的场所，依《物权法》相关规定，本应纳入公共部分范畴，为小区业主共有。再根据《物权法》第七十三条规定和《物权法司法解释》第三条第三款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”，由此可知对于小区内的休闲会所是小区业主在购买房屋时，同专有部分一并转给小区各业主共同占有，共同使用的，小区的休闲会所应属于全体业主。第四，关于小区2幢共用过道改为茶房问题，根据《建筑物区分所有权最高法院的司法解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”和《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”本案中，建设单位泰合公司将小区2幢业主共用过道改为茶房经营，显然违反了法律规定以及《商品房买卖合同》第十九条使用承诺的约定，侵犯业主的共用过道的所有权。对于一审判决中称：“原告自认被告已代责任人将2009年1月—2011年12月城市印象休闲会所占用消防通道费用10，796.50转交业委会”。这只是被上诉人在履行自己的赔偿义务，上诉人的接受行为并不代表被上诉人不是侵权主体。第五，四川恒丰物业管理有限公司系小区由被上诉人确定的前期物管公司，上诉人解除物业管理合同后，该公司未按时搬出，被上诉人有义务督促四川恒丰物业管理有限公司及时搬出，而未履行该义务，根据合同的相对性是一种违约行为，因而应承担未履行该责任造成的扩大损失即从2011年4月1日至移交物管用房时止向业主大会缴纳4万元／年物管用房租金并缴纳占用期间的相应物业服务费。该费用的计算标准已在一审中明确：按强行占用物管用房面积、商铺1.10元／平方米／月核算缴纳。
被上诉人泰合公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、“城市印象”小区防潮层车库、车位应属被上诉人所有。1、被上诉人依法取得“城市印象”小区建设用地使用权后，遵守《土地管理法》第56条规定，按土地的用途建设，符合规划要求。2、争议的车库和车位均具有构造上的独立性，应认定《物权法》上所指的专有部分。3、在买卖合同中，并未约定该争议部分随商品房一并转让。4、上诉人关于规划、建筑形态与产权关系的说法是错误的。首先，14、15幢的车位，该车位面积符合规划总平面图规定的14、15幢一层车库的面积总量，而被上诉人对14、15幢一层结构的变更不是规划变更，也不是设计变更，是施工方案的优化。其次，对于7、8、16幢半地下车库，按照规划总平面图，这部分是计入建筑总面积，没有计算容积率。但未计入容积率不等于就不能取得产权，上诉人的说法没有法律依据。二、规划区域内休闲会所属于被上诉人。第一，从《物权法》第七十四条第二款的规定可以看出，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有。据此推论，那么会所不可能归全体业主共有，除非开发商自愿。第二，由于法律上没有明确规定会所是否属共有部分，因此解释上应从会所是否是专有部分着手，如果具备专有部分的构成要件，那么就是专有部分。第三，城市印象小区会所符合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定专有部分的全部构成要件。第四，从继受取得的法律含义来看，继受取得必须是指基于一定法律事实，依赖于他人意思表示而取得物权。这个法律事实就是产权流转关系。城市印象小区业主如果要取得会所产权，必然取决于被上诉人的意愿。但被上诉人从未做出过将产权会所转让给城市印象小区业主的意思或行为。三、小区2幢共用过道改为茶房经营与被上诉人无关，上诉人告错了对象。被上诉人出租的会所不包括2幢共用过道，是会所租赁人自己将共用过道改为茶房经营，四川恒丰物业管理有限公司收取了过道占用费。经被上诉人协助上诉人协调四川恒丰物业管理有限公司，被上诉人已于2011年7月13日向上诉人转交了四川恒丰物业管理有限公司已收取的2009年1月至2011年12月期间的过道占用费10，796.50元。并且四川恒丰物业管理有限公司已于2011年3月从城市印象小区撤离，由南充海天物业管理公司接管小区物业管理，上诉人应向南充海天物业管理公司或茶房经营人要求支付过道占用费，而不是被上诉人。四、被上诉人已移交物业管理用房，24幢三层产权依法应确认为被上诉人所有。首先、按照国务院颁行的《物业管理条例》第三十条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”依据《南充市物业管理实施细则》第十八条“物业建设单位应该不少于建筑物总面积干分之三的比例无偿提供物业管理专用房屋。”城市印象小区建筑总面积为85410.41㎡。按照千分之三的比例应配置的物业管理用房面积为256.23㎡。24幢一层、二层总面积287.26m2，已超过该标准。其次，被上诉人变更24幢建筑层数的行为没有违反《城乡规划法》，不必通知业主，其行为只是违反了规划管理性规范，可以依法事后补正。被上诉人的变更行为没有违反被上诉人与城市印象小区业主《商品房买卖合同》的约定，没有损害业主的利益，而是保障了业主的利益。被上诉人的变更行为不损害国家利益和社会公共利益，并符合规划的实质性要求。即使修建行为对规划实施产生影响，如果能够采取改正措施，也可以限期改正。而被上诉人的行为高于规划和南充物业管理条例要求的物管用房配置标准，因此完全可以事后补正违反管理性规范的行为。五、至于上诉人提到的占用物管用房的租金损失问题，由于被上诉人交房时是向前期物管企业四川恒丰物管移交了案涉物管用房，因此，被上诉人已履行完自身义务，上诉人的该项主张不能成立。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点：一、“城市印象”小区7、8、14、15、16幢下的防潮层及架空层车库、车位以及位于1、2幢的休闲会所是属于专有部分还是小区业主的共有部分；二、“城市印象”小区24幢第3层是否是物管用房，是否属于小区全体业主所有；三、“城市印象”小区2幢共用过道改建的茶坊应否由泰合公司归还小区全体业主；四、泰合公司应否承担从2011年4月1日至移交物管用房时止占用物管用房租金并缴纳占用期间的相应物业服务费。
关于第一个争议焦点，首先是位于小区7、8、16幢的半地下车库。根据“城市印象”小区的规划总平面图可知，对该部分车库在规划上是计入建筑总面积之中，虽然该车库未计入经济技术指标，未占用容积率，但根据《物权法》及相关司法解释，并没有规定在建筑物区分所有权中，建筑物占用容积率是确定其为专有部分的前提条件。而对于上诉人提出的该车库所占用的土地面积已经计入房价，由小区业主进行了分摊的主张，根据小区业主与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第二十二条的约定，其中并没有明确约定上诉人所主张的半地下车库是随同商品房一并转让给小区业主的，因此，上诉人以该条款的约定证明该半地下车库所占用的土地面积计入房价，由小区业主分摊的理由不成立。根据在一审中，南充市城乡规划局《关于城市印象规划审批有关情况的函》中“（1）‘城市印象’小区第7、8、16幢位于防洪层或防潮层的半地下车位，规划审批为‘架空层（车位）’，之后无变更”的内容，该部分半地下车库在建修之初就是有规划的，并非被上诉人泰合公司擅自修建，根据《物权法》第七十四条第二款的规定，在业主与开发商未作明确约定的情况下，规划用于停放汽车的车位、车库应属于开放商所有。同时该部分半地下车库已办理产权手续，证明其已通过了相应的竣工验收，得到了相关行政机关的确认，因而被上诉人对该部分车库应享有合法的产权。
其次是位于14、15幢的架空层停车场。根据“城市印象”小区规划总平面图，其一层车库面积为3012.25平方米，结合前述南充市城乡规划局的回函“14、15幢的防潮层架空层车位，规划审批为‘停车场’，之后无变更”的内容，被上诉人泰合公司修建的该部分地下停车场符合规划要求。同前述理由，根据《物权法》第七十四条第二款的规定，该车库应属于开放商所有。对于上诉人提出的该部分地下停车场是占用业主共有的建筑基础部分，分摊的土地面积计入房价，应属全体业主共有的主张，首先，上诉人称分摊的土地面积计入房价并未提供充分的依据，其所依据的《商品房买卖合同》第二十二条中也没有约定该地下车库随同商品房一并转让，第二，被上诉人在该处修建停车场是符合规划要求的，并非是被上诉人擅自利用该地下空间修建的，第三，从建筑的结构来看，也符合《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条中关于专有部分的必备条件，即构造上具有独立性，能明确区分；利用上有独立性，可以排他使用；亦能够登记为特定业主所有权的客体。综上，上诉人的该项上诉主张不成。关于上诉人提出的被上诉人未按规划的要求修建该停车场，依法不能取得该停车场产权的主张，由于该停车场已完成了竣工验收，得到了规划部门的认可，并已部分办理的产权手续，因而上诉人的该项主张亦不成立。
第三是位于第1、2幢的会所。根据“城市印象”小区规划总平面图，会所面积是556.36平方米，而前述南充市城乡规划局的回函的内容看，规划总平面图中的会所，设计及使用功能均为“会所”，之后无变更。因此，被上诉人修建会所是符合规划要求的。关于该“会所”是属于公共部分还是专有部分的问题，首先，该会所符合专有部分的全部构成要件，其与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，也能登记确权，这与小区内的商品房没有区别；第二，从《物权法》第七十四条第二款的规定来看，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有，那么同理，规划上是会所，也就不可能是占用业主共有部分修建，因此，该会所也不可能是全体业主共有，除非开发商自愿；第三，由于法律上没有明确规定会所是否属于共有部分，因此解释上应从会所是否是专有部分着手。如具备专有部分的构成要件，那么就是专有部分，不应纳入共有部分。综上，该会所属于专有部分，应属被上诉人泰合公司所有。
关于第二个争议焦点，第24幢第三层是否是物管用房，是否属于小区全体业主共有的问题。根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”以及《南充市物业管理实施细则》第十八条的规定“物业建设单位应当按照不少于建筑物总面积千分之三的比例无偿提供物业管理专用房屋，......”，现上诉人亦认可被上诉人目前已提供的物管用房的面积符合上述规定的面积要求，因此，应认定被上诉人泰合公司已提供足够的物管用房。而争议的第三层房屋是在被上诉人向上诉人交付一、二层物管用房前即已经建成，故被上诉人修建第三层房屋的行为亦不构成侵权。被上诉人未将该层房屋作为物管用房移交，因而该房并不属于物管用房，进而，上诉人要求被上诉人交付第三层房屋没有事实和法律依据。
关于第三个争议焦点，占用的公共通道是否应由泰合公司向业主返还的问题。上诉人的该项主张是基于侵权法律关系，但根据上诉人所出示的证据，没有证据证明该通道是被上诉人阻塞占用的，因此，不能认定被上诉人是侵权行为人，进而上诉人的该项上诉主张不能成立。
关于第四个争议焦点，由于泰合公司是向前期物业服务企业四川恒丰物业管理公司移交了物管用房，而当新的物业服务企业进场后，应当是与前期物业服务企业办理移交，而泰合公司与四川恒丰物业管理公司各是独立法人，因此，即使是存在迟延交付物管用房的行为，上诉人也应向前期物管公司主张权利，而非开发商泰合公司。因此，上诉人的该项上诉主张不能成立。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，359.00元，由上诉人南充市顺庆区城市印象业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
代理审判员 石 炜
代理审判员 蒙秀梅
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 朱 丹