河南省获嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0724民初248号
原告河南恒达瑞实业有限公司，住所地：新乡市平原大学新奥社区三楼东部。
法定代表人王济民，经理。
委托代理人刘均恒，男，1971年9月16日出生，汉族，住获嘉县城区，系原告公司工作人员。
被告刘祯祥，男，1953年12月29日出生，汉族，住获嘉县。
被告孙咏梅，女，1979年4月24日出生，汉族，住获嘉县，系被告刘祯祥妻子。
第三人刘杰，男，1970年10月9日出生，汉族，住获嘉县。
委托代理人李平，女，1979年4月6日出生，汉族，住获嘉县，系第三人刘杰妻子。
原告河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）诉被告刘祯祥、孙咏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，于2016年10月27日作出（2016）豫0724民初1371号民事判决书。宣判后，被告刘祯祥、孙咏梅不服提出上诉。新乡市中级人民法院审理后，于2016年12月15日作出（2016）豫07民终4740号民事裁定书，将本案发回本院重新审理。本院于2017年1月13日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，由审判员高素兰担任审判长，由审判员张丽慧和人民陪审员王艳红参加合议，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。本院在诉讼过程依法追加刘杰作为第三人参加诉讼。原告恒达瑞公司的委托代理人刘均恒、被告刘祯祥、孙咏梅、第三人刘杰的委托代理人李平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒达瑞公司诉称，2010年12月28日，二被告分别购买原告公司开发的获嘉县兰亭御所经典社区1号楼西单元2层西户（90平方米）和中户（52.1平方米）两套房，共计207544.8元。二被告各交一万元定金后，下余房款187544.86元至今未交。故原告诉至法院，要求：1、二被告支付房款187544.86元及违约金36477元（自2010年12月29日起暂算至2016年4月25日），并要求以187544.86元为基数，按日利率万分之一计算至实际支付日；2、二被告承担诉讼费用。
被告刘祯祥辩称，张某曾向其表示用原告欠刘杰的料款折抵房款，并于2011年6月份将两套房子交付给被告。原告所主张的房款应与刘杰结算，被告不应再向原告交房款。
被告孙咏梅辩称，房子的定金是其去交的，房子的其他手续都是刘祯祥办的，其他的事情其不清楚。
第三人刘杰辩称，原告欠刘杰的料款至今一直没有结算，截止目前原告还欠刘杰料款141467.10元未支付。原告应与刘杰结算清楚，不应该再牵扯二被告的房款。
原告恒达瑞公司向本院提交的证据材料有：1、（2015）获民初字第1748号民事判决书一份，证明二被告没有用刘杰的料款顶房款；2、（2015）获民初字第1748号案件庭审笔录一份，证明刘杰在原告公司领取料款40余万元，原告公司欠刘杰料款约36万元，原告公司已经超额支付刘杰料款，不存在抵账；3、商品房买卖合同一份，证明被告买房情况；4、原告公司明细分类账4页、刘杰明细账2页附记账凭证23份、交接清单两份，证明张某不在原告公司工作时原告已不欠刘杰砂石料款了；5、鹏盛公司（恒达瑞公司前身）与郭仲仁签订的2#楼住宅承建合同一份、记账凭证一份、明细分类账一份，证明原告已将郭仲仁的工程款支付完毕，且多支付了93万多；6、获嘉县法院2016年7月14日庭审笔录一份，证明刘杰的料款是和郭仲仁结算的，已经结清，且多支付了105000余元。
被告刘祯祥、孙咏梅向本院提交的证据材料有：1、（2015）获民初字第1748号民事判决书和（2015）获民初字第1748号案件庭审笔录各一份，证明应以刘杰料款折抵房款；2、刘杰向原告工地供料，原告工地工作人员给刘杰出具的收据及部分结算票据共计174张，其中1号楼72张票据，金额为365724元，2号楼（王雨川施工部分）票据41张，金额为99859元，2号楼（罗春福施工部分）票据61张，金额为115884.1元。以上174张票据证据原告公司应付刘杰料款581467.10元；3、证人张某的出庭证言，证明应用刘杰的料款顶被告的房款。
第三人未向本院提交证据材料。
本院依法调取的证据材料有：本案原审的庭审笔录两份。
经庭审质证，二被告及第三人对原告提交的证据1、2的真实性均无异议，本院对该证据1、2的证据效力予以确认。二被告及第三人认为证据3不是双方真实意思表示，只是为了办理银行按揭贷款签的，合同约定的违约条款不能约束被告。经核查，原告提交的证据3系被告刘祯祥作为买受人与出卖人原告恒达瑞公司签订的商品房买卖合同，该合同中关于付款方式和买受人逾期付款的违约责任的约定由当时签订合同的刘祯祥和时任兰亭御所经典社区项目负责人的张某均证明不是合同双方真实意见的表示，对该部分内容本院不予确认，但对该合同的其他内容本院予以确认。二被告及第三人对原告提交的证据4的证明目的有异议，其中刘祯祥数量明细帐上面标注有“顶工程款”字样，与张某的证言相互印证，证明了原、被告口头约定用原告欠刘杰的砂石料款顶被告欠原告的房款的事实。经核查，原告提交的证据4系原告公司的财务记账凭证，且有原告工作人员沈宏春、沈延勇给刘杰出具的收料单、刘杰出具的取款条、张保刚出具的刘杰料款结算单相互印证，形成了较为客观的证据链条，故本院对原告提交的证据4的证据效力予以确认。被告和第三人对原告提交的证据5有异议，认为该证据5与本案没有关联。经核查，原告提交的证据5中新乡鹏盛产业有限公司与郭仲仁签订的《兰亭御所》经典社区商业街2#住宅承建合同，证明新乡鹏盛产业有限公司兰亭御所项目部将2#楼工程承包给郭仲仁，与张某的证言相印证，本院对该证据5中承建合同的证明效力予以确认。该证据5中关于郭仲仁的记账凭证和明细分类账，与本案没有关联，对该部分证据的证据效力本院不予确认。被告、第三人认为原告提交的证据6与本案无关联，经核查，该证据6系本院审理原告恒达瑞公司诉被告郭仲仁等建设工作合同纠纷案件的庭审笔录，其内容与本案没有关联，故对该证据6本院不予确认。
第三人对二被告提交的证据均无异议。原告对二被告提交的证据1判决书和庭审笔录无异议，本院对证据1予以确认。原告对二被告提交的证据2中关于刘杰向1号楼和安置房供料的72张票据无异议，本院对该72张票据予以确认。原告对被告提交的证据2其他票据不认可，经核查，该证据2中的其他票据系刘杰向2#楼供料产生的相关票据，被告未能提交2号楼的承包人及施工人员的相关证据相佐证，本院对其证据效力不予确认。原告认为证人张某证言中关于从支付郭仲仁的工程款中扣除给刘杰的料款的陈述不属实，对其证言的其他内容未提出异议。被告及第三人对张某的证言没有异议。经核查，原告提交的财务凭证中显示有刘杰向2#楼送料的收料单，结合证人证言及第三人的陈述，本院对张某的证言效力予以确认。
原、被告及第三人对本院调取的本案原审庭审笔录两份的真实性均无异议，本院予以确认。
根据上述有效证据及原、被告、第三人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：
被告刘祯祥、孙咏梅系夫妻关系，第三人刘杰系被告刘祯祥兄弟。张某（曾用名张保刚）自2010年5月至2014年6月在原告恒达瑞公司开发的获嘉县兰亭御所经典社区（以下简称兰亭御所）项目部任负责人。第三人刘杰向兰亭御所楼盘供应砂石等建筑材料。2010年12月28日，二被告向原告交纳2万元定金，购买原告公司开发的获嘉县兰亭御所经典社区1#楼西单元2层西户（90㎡）和1#楼西单元2层中户（52.1㎡）。时任兰亭御所项目部负责人张某给被告出具了该两套房款的计算清单，清单显示房款计207544.86元-已交定金20000元下余房款为187544.86元（未购买地下室）。2011年6月份，原告将该两套房子的钥匙交付给二被告，二被告装修入住至今。关于被告购买的两套房子的房款支付问题，兰亭御所项目部负责人张某与刘杰、刘祯祥口头协商用原告欠刘杰的料款顶二被告在兰亭御所的购房款。此后三方未按约定履行用第三人刘杰的供料款顶二被告购房款的相关手续，被告至今未取得已顶交房款的相关房款收据。原告陈述未从刘杰的往来账户下扣减被告的房款。原告与被告刘祯祥签订商品房买卖合同一份，该商品房买卖合同未显示签订时间。该商品房买卖合同约定：“合同双方当事人：出卖人：河南恒达瑞实业有限公司买受人：刘祯祥……第三条买受人所购商品房的基本情况第1幢西单元2层西号房，建筑面积共90平方米，……第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1533.33元，总金额（人民币）壹拾叁万捌仟元整。……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式2011年6月18日交清首付房款30%肆万贰仟元整（￥42000），剩余房款70%玖万陆仟元整（￥96000）由银行按揭支付。第七条买受人逾期付款的违约责任……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。……”该合同签订后，被告刘祯祥并未按合同约定支付首付款并办理按揭贷款手续。
被告当庭陈述上述商品房买卖合同不是双方当事人的真实意思表示，只是为了办理银行按揭手续签的，合同约定的违约条款不能约束被告。证人张某出庭作证陈述“此书面商品房买卖合同是想以刘祯祥名义办理按揭贷款，贷款后由原告公司使用并支付按揭贷款本息，实际还按口头约定用刘杰料款顶房款。”
原告提交的刘祯祥数量明细账总页87-88显示：刘祯祥1-西-2西90㎡，总价138000元，1-西-2中52.1㎡，总价69545元，该两页明细账上均注明“顶工程款”字样。原告提交的第21号记账凭证中所附经张保刚、沈宏春、王太俊签字确认的于2012年11月底出具的证明一份，该证明内容“证明经项目部2012年底对刘杰自开工以来拉石料进行结算，欠刘杰料款共计贰拾玖万贰仟捌佰捌拾捌元整。（292888.00元）张保刚、沈宏春、王太俊项目部12年11月底。”原告提交的2013年10月12日第22号记账凭证显示：孙咏梅90㎡，138000.-、刘祯祥52.1㎡，69545.-，已收2万元，余款187545元用刘杰工程款顶账。”
2016年10月28日，原告诉至本院，要求：1、二被告支付房款187544.86元及违约金36477元（自2010年12月29日起暂算至2016年4月25日），并要求以187544.86元为基数，按日利率万分之一计算至实际支付日；2、二被告承担诉讼费用。
本院认为，原告恒达瑞公司与被告刘祯祥虽签订了书面商品房买卖合同，但被告及第三人的当庭陈述、证人张某的出庭证言与原告的记账凭证相互印证，证明了上述商品房买卖合同中关于付款方式期限及买受人逾期付款的违约责任的约定不是双方当事人的真实意思表示，故对该商品房买卖合同中关于付款方式及违约金部分内容的效力本院不予确认。本案中，二被告向原告交付购买兰亭御所经典社区两套房的定金2万元，并就该两套房子的剩余未付房款由被告刘祯祥、刘杰、张某三人口头协商约定由原告应支付给第三人刘杰的供料款顶二被告的房款，且原告于2011年6月份将该两套房子的钥匙交付二被告，应当视为原告对该口头协议的认可。二被告自2011年6月份装修居住至今，双方之间的商品房买卖合同已经履行，该合同真实有效，且合同目的已经实现。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。二被告向原告交付购房定金2万元后，就其剩余房款187544.86元被告刘祯祥、第三人刘杰及原告时任兰亭御所经典社区项目部负责人张某已口头约定用原告欠第三人刘杰的料款来顶二被告的房款，且原告的记账凭证中有文字显示用第三人刘杰的料款顶二被告的房款，因此可以推定已经作为债权人的原告同意二被告将其欠原告的合同义务即未付房款187544.86元转移给第三人刘杰承担。原告应与刘杰结算料款，并向刘杰主张二被告所欠的剩余房款。至于原告是否实际与刘杰结算料款并办理用料款顶房款的手续，并不影响二被告与刘杰之间的债务转移的成立。故原告要求二被告支付房款187544.86元及违约金，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，判决如下：
驳回原告河南恒达瑞实业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4660元，由原告河南恒达瑞实业有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 长 高素兰
审 判 员 张丽慧
人民陪审员 王艳红
二〇一七年七月十一日
书 记 员 窦丹丹