广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0122民初894号原告（反诉被告）崔莹花，女，1970年8月10日出生，朝鲜族，住吉林省龙井市龙门街。委托代理人韦佳炫，广西国海律师事务所律师。委托代理人黎敏玉，广西国海律师事务所实习律师。被告（反诉原告）南宁润田房地产开发有限责任公司，住所地：南宁-东盟经济开发区侨光路19号御景名苑5栋1单元601号房。法定代表人甘治忠，执行董事。委托代理人黄色琼，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。第三人南宁场鑫置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心3417、3418、3419号。法定代表人温旭明。原告（反诉被告）崔莹花与被告（反诉原告）南宁润田房地产开发有限责任公司、第三人南宁场鑫置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法由审判员石金前担任审判长，与审判员梁伟、蒙元佳组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告崔莹花的委托代理人韦佳炫、黎敏玉、被告南宁润田房地产开发有限责任公司（以下简称润田公司）的委托代理人黄色琼到庭参加诉讼。第三人南宁场鑫置业投资有限公司（以下简称场鑫公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本诉原告崔莹花诉称：2011年11月，原告与被告润田公司在第三人场鑫公司售楼处签订了《现代*阳光城购房认购协议书》，约定原告向被告润田公司购买位于南宁-东盟经济开发区武华大道“某某小区”xx栋xx单元xx号房，合同价款350473元。协议签订后，原告根据被告润田公司的要求交付定金20000元，该定金通过原告在中国农业银行的个人银行卡转到了第三人的法定代表人温旭明卡里，被告润田公司于2011年11月30日向原告出具了收据。随后，原告与被告根据认购协议签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2013年12月31日前将该房交付原告，如违约，则按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告根据合同约定向被告支付购房首付款105142元，被告向原告出具了收据，定金20000元转为首付款，被告于2014年11月25日向原告发出告知函确认了以上事实。因某某小区是被告委托第三人销售，在原告支付定金后，被告还要求原告按每平方米500元向第三人缴纳了56895元。当时原告问被告缴纳上述款项的原因，被告答复称是为了避税。原告于2011年11月24日缴纳了56895元。原告认为，被告没有按照合同约定于2013年12月31日前向原告交付房屋已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，特向人民法院起诉，请求法院判令1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款182042元；3、被告向原告支付违约金18204.2元；4、被告向原告支付占用购房款的利息16398.7元（利息计算：以182042元为基数，自2013年12月31日至实际计至清偿之日止，按年利率6%计付，暂计至2015年7月2日止，为16398.7元）；5、本案诉讼费由被告承担。本诉原告崔莹花向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，拟证明原告向被告购买房屋的事实；2、银行转账凭证二张，拟证明原告已通过银行转账方式向被告支付购房款125142元；3、被告润田公司出具收款收据二张、第三人场鑫公司出具的收款收据一张，拟证明被告确认收到了原告的购房款125142元，第三人代被告向原告收取了购房款56895元；4、委托代理销售合同一份，拟证明被告委托第三人向原告收取部分购房款。本诉被告润田公司辩称：第一，本案原告存在逾期付款行为，根据《合同法》第六十七条和《商品房买卖合同》第八条的规定，在双方已经解除《商品房买卖合同》的前提下，原告无权要求答辩人交付房屋。第二，原告逾期支付购房款超过30天，根据答辩人与原告方签订的《商品房买卖合同》第七条和附件第一条第二款规定，答辩人依据合同约定向原告发出催款律师函，要求其在2013年7月15日支付剩余购房款，否则解除合同。现原告逾期不支付剩余购房款已经超过催款律师函规定的时间，双方签订的合同已经解除。第三，答辩人只收到原告的125142元购房款，原告提交的证据不足以证明已付56895元给第三人，且答辩人也没有授权第三人向原告收取购房款，原告要求答辩人支付超出125142元的款项没有事实和法律依据。第四，原告未按约定支付购房款，答辩人已经按要求解除合同，原告主张的违约金及占用资金利息无事实法律依据。本诉被告润田公司向本院提交以下本诉证据：1、武鸣县华泰混泥土有限公司预拌混凝土交接单二张，拟证明涉诉房屋的封顶时间为2013年1月3日；2、主体结构分部工程质量验收合格报告一份、建筑工程质量竣工验收意见书一份，拟证明涉诉房屋在2013年1月3日封顶后，于2013年4月1日就通过了五方验收；3、《委托代理销售合同》一份，拟证明涉诉房屋的购房款是由被告直接收取，被告未授权第三人场鑫公司收取任何费用。第三人场鑫公司未向本院提交任何答辩意见及证据。反诉原告润田公司反诉称：2011年11月，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，反诉被告向反诉原告购买位于南宁-东盟经济开发区武华大道“某某小区”xx栋xx单元xx号房，该房总价款350473元，反诉被告应在签署《商品房买卖合同》当日交纳首期款125142元，在该房所在楼宇主体结构封顶时，交纳剩余购房款共计225331元。合同签订后，反诉被告向反诉原告交纳了购房款125142元（含定金），但在该楼宇主体结构封顶后，反诉被告却未能按约定支付剩余购房款225331元。根据合同约定，反诉被告逾期付款超过30日的，反诉原告有权解除《商品房买卖合同》，反诉被告按累计应付款10%向反诉原告支付违约金。因此，反诉原告委托律师向反诉被告发函要求其在2013年7月15日内付清剩余购房款，否则，反诉原告按合同约定解除合同，另行处置该房，并要求反诉被告支付违约金。反诉原告发函后，反诉被告未能在约定的时间内支付剩余购房款。综上，请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》已在2013年7月16日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金共计35047.3元；3、反诉费由反诉被告承担。反诉原告润田公司向本院提交以下反诉证据：1、商品房买卖合同一份，拟证明反诉被告向反诉原告购买房屋的事实；2、混凝土抗压强度试验报告二份，拟证明本案诉争房屋所在楼宇的封顶情况；3、商品房预售许可证一份，拟证明本案诉争房屋已取得预售许可证；4、催款函三张、快递回执单一张，拟证明反诉原告催款的事实；5、律师函一份，拟证明反诉原告催促反诉被告支付剩余购房款、解除合同的事实；6、房屋更名申请书一份，拟证明反诉被告实际支付的购房款为125142元。反诉被告崔莹花辩称：第一，反诉原告是违约在先，在确定交房日期后被告要交房的楼宇还没有封顶，这属于根本违约，答辩人有权不支付二期购房款；第二，答辩人没有违约，只是按合同要求履行自己权利，反诉原告反诉要求反诉被告支付违约金的要求没有事实法律依据。双方当事人争议的焦点是:1、双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？原、被告在履行商品房买卖合同过程中，双方是否存在违约行为？该合同何时解除？2、本诉原告请求本诉被告返还购房款182042元和支付违约金18204.2元及占用购房款的利息16398.7元有何依据？如何计算？3、反诉被告应否支付反诉原告违约金35047.3元有何依据？如何计算？经审理查明：2011年11月24日，原告崔莹花与被告润田公司签订了一份《现代·阳光城购房认购协议书》，认购被告润田公司开发的位于南宁-东盟经济开发区武华大道43号“某某小区”xx栋xx单元xx号房。2012年8月6日，崔莹花（买受人）与润田公司（出卖人）签订了阳光房合字（2012）第2-2-804号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买出卖人位于南宁-东盟经济开发区武华大道43号“某某小区”xx栋xx单元xx号房，建筑面积为113.79㎡，其中套内建筑面积为92.49㎡，公共部分与公用房屋建筑面积为21.3㎡；第四条、计价方式与价款：建筑面积单价为人民币3080元/㎡，房款总价为叁拾伍万零仟肆佰柒拾叁元整；第七条、买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，至本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。经出卖人同意，合同继续履行。继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第八条、交付期限：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，取得《建筑工程竣工验收意见书》，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、交通管制、施工时间限制等），造成工期延误，出卖人可据实相应延期交房；3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接收资料日起为准）等待验收或丈量所需的时间；4、因停水、停电、大风、下雨等因素产生，且施工单位已要求顺延工期，并已得到监理批准；5、双方约定，可交房时，如买受人未付清应付款（含违约金、专项维修资金）的，则交房时间顺延，顺延至买受人付清应付款（含违约金、专项维修资金）之日起十日内；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按按累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。该合同附件四合同补充条款还约定：一、正文第六条付款方式及期限。买受人同意按下列第2种方式付款即分期付款：（1）买受人签署本《商品房买卖合同》当日交纳首期款，首期款共占全部房价的36%，计人民币壹拾贰万伍仟壹佰肆拾贰元整；（3）买受人应该在该商品房所在楼宇主体结构封顶时，交纳占全部购房款的64%的购房余款，即人民币贰拾贰万伍仟叁佰叁拾壹元整；（4）如买受人逾期付款则按本合同第七条规定承担违约责任。同年11月9日，崔莹花向润田公司支付了购房定金20000元。2012年8月6日，崔莹花向润田公司又支付了购房首付款105142元。2011年11月24日，崔莹花向第三人场鑫公司支付了56895元居间费。2016年5月4日，崔莹花诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：润田公司开发的涉案项目某某小区2号楼于2011年11月9日取得了武鸣县房地产管理所颁发的（2011年）武预售证字第295号商品房预售许可证。涉案项目的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位于2013年4月11日共同出具了《主体结构分部工程质量验收报告》，该报告的验收意见为：1、主体楼层的轴线、中心线、构件的截面尺寸符合设计要求；2、混凝土的外观质量无蜂窝麻面现象，混凝土试块强度满足设计要求；3、砖砌体水平灰缝的砂浆饱满度、垂直度、砂浆试块强度符合设计及规范要求；4、主体大角垂直度，混凝土现浇楼板厚度检测符合设计及规范要求；5、资料完整，符合要求。2014年3月27日，该项目2号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书的综合验收结论为：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。还查明：2012年12月21日，润田公司通过快递方式向崔莹花发出《催款函》，该函载明：“崔莹花女士：2011年11月24日，您与我公司签订了一份《现代·阳光城购房认购协议书》【编号：2011-2-2-804，下称《认购协议》】，认购了我公司开发的南宁-东盟经济开发区武华大道43号“某某小区”xx栋xx单元xx号房；2012年10月12日，您按《认购协议》的约定与我公司签订了《商品房买卖合同》【编号：2012-第2-2-804号】，并缴纳了购买上述物业30%的房款。前述房产建筑面积为113.79㎡，套内建筑面积为92.49㎡；单价为人民币3080元/㎡；房款总价：人民币叁拾伍万零仟肆佰柒拾叁元整（￥350473.00）。截至本函发送之日，您所认购的房屋所在栋号主体结构封顶，该栋号已于2011年11月9日获得商品房预售许可证（预售许可证号：武预售证字第295号），根据约定，您应向我公司付清所有房款。为此，我公司特函告如下：请您在2013年1月20日前向我公司支付剩余房款225331.00元。如您有任何问题，可致0771-2290838与我公司客服人员联系。”原告崔莹花亦确认收到了上述催款函。2013年7月1日，润田公司委托广西建开律师事务所吴顺国律师向崔莹花发出《律师函》，该函载明：“受南宁润田房地产开发有限责任公司（下称委托人）的委托，本律师救你迟延支付委托人购房款一事，特此发函。2011年11月24日，你与委托人签订“现代·阳光城”《购房协议书》（协议书编号：阳光房合字2011第2-2-804号），认购了委托人开发的南宁-东盟经济开发区武华大道43号“现代·阳光城”项目xx栋xx单元xx号房，建筑面积113.79㎡，套内面积92.49㎡，建筑面积单价为人民币3080.00元/㎡，房屋总价叁拾伍万零仟肆佰柒拾叁元整（￥350473.00）。随后你与委托人签订“现代·阳光城”《商品房买卖合同》（合同编号：阳光房合字2011第2-2-804号），并缴纳125142.00元，即总房款的百分之三十，作为购房首付款。根据《认购协议》和《商品房买卖合同》的约定，你应在认购房屋所在楼宇主体结构封顶之日起30天内（即2013年元月30日前），向委托人付清所有房款共计350473.00元。但你至今只支付了125142.00元。本律师认为：你与委托人签订的《认购协议》和《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照协议的约定全面履行自己的义务。你延迟支付购房款的行为已构成严重违约，侵害了委托人的合法权益。鉴于上述事实的存在，本着诚信的原则，委托人特委托本律师协调此事。本律师经对相关协议和事实进行审查后特发此函至你，望你认清违约风险。如你在接函后15日内全额支付购房款的，委托人将不追究你的违约责任。否则，委托人将按照《认购协议》和《商品房买卖合同》的约定，在你支付的购房款中扣除违约金后，另行处置你所认购的房屋。请你务必于2013年7月15日前与委托人或本律师联系。特此函告。”本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人自愿签订《商品房买卖合同》，该合同依法成立，合法有效。合同签订后，崔莹花支付相应的价款给润田公司，润田公司亦应依约履行向崔莹花交付房产的义务，现崔莹花要求解除合同，润田公司亦同意解除合同，对于崔莹花解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于润田公司反诉要求该合同自2013年7月15日解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”润田公司并未向崔莹花发函通知解除该合同，故本院对其反诉请求该合同于2013年7月15日解除不予支持。合同解除后，润田公司应返还崔莹花已交纳的购房款125142元。崔莹花主张润田公司返还购房款56895元，因该款项系由第三人场鑫公司所收取，《委托代理销售合同》又系润田公司与第三人场鑫公司所签订，润田公司与场鑫公司系两个独立的民事主体，崔莹花以《委托代理销售合同》约定内容向润田公司主张权利，违反了合同相对性原则，且第三人场鑫公司收取崔莹花的该项费用名为购房款，实为居间费，与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。本院确认润田公司收取的购房款为125142元。关于崔莹花请求被告支付占用原告购房款的利息，因双方合同对占用购房款利息没有约定，故原告的该项请求没有事实依据，本院不予支持。关于崔莹花要求被告支付违约金18204.2元，因崔莹花未依照合同约定的在涉案商品房所在楼宇主体结构封顶时支付剩余购房款225331元，其违约在先，润田公司有权依照合同约定顺延交付，直至崔莹花付清该房款后十日内。至于封顶时间，双方当事人均未举证佐证，故封顶时间最迟应为该房屋主体结构验收合格时即2013年4月11日前。本案中，崔莹花在其未按合同约定的时间履行其付款义务时，故其无权要求润田公司履行交房义务，崔莹花主张被告存在违约行为，与事实不符，本院不予采信。对其请求润田公司支付违约金18204.2元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告润田公司反诉请求原告支付逾期付款违约金问题，润田公司以其提交的主体结构分部工程质量验收合格报告主张涉案商品房所在楼宇主体结构封顶的时间为2013年4月11日，该报告书有施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的盖章确认，可以作为本案的定案依据，故涉案商品房所在楼宇主体结构封顶时间应为该报告所载明的验收时间即2013年4月11日。润田公司反诉要求崔莹花依据合同约定支付违约金35047.3元，有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。判决如下：一、解除本诉原告崔莹花与本诉被告南宁润田房地产开发有限责任公司于2011年11月24日签订的编号为阳光房合字（2012）第2-2-804号《商品房买卖合同》；二、本诉被告南宁润田房地产开发有限责任公司返还本诉原告崔莹花的购房首付款125142元；三、驳回本诉原告崔莹花的其他诉讼请求；四、反诉被告崔莹花向反诉原告南宁润田房地产开发有限责任公司支付逾期交款违约金35047.3元。本诉案件受理费4547元，由崔莹花负担2379元，南宁润田房地产开发有限责任公司负担2228元。反诉案件受理费676元，由崔莹花负担。上述判决二、四项相抵，南宁润田房地产开发有限公司尚需返还崔莹花90094.7元。上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费5223元，上诉于南宁市中级人民法院。款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁竹溪支行；账号：20010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长  石金前审判员  梁 伟审判员  蒙元佳二〇一七年五月二日书记员  覃洪辉附本判决所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。