内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0724民初832号原告：内蒙古仕德维商业运营管理有限公司，住所地内蒙古自治区鄂温克族自治旗。法定代表人：李玉柱，经理。委托诉讼代理人：阎长山，内蒙古东威律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛君占，内蒙古东威律师事务所律师。被告：刘胜明，男，1978年5月27日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：王磊，内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区司法局哈克镇法律服务所法律工作者。原告内蒙古仕德维商业运营管理有限公司(以下简称仕德维公司)与被告刘胜明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仕德维公司的委托诉讼代理人阎长山、被告刘胜明及其委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仕德维公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁协议；2、判令被告给付原告取暖费、物业费共计52,896元；3、判令被告给付原告违约金25,000元；4、本案的诉讼费由被告承担。当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告给付原告取暖费、物业费共计52,936.18元。事实和理由：原告是一家从事商业运营管理的有限公司，受呼伦贝尔海源国际汽配城委托，对其资产进行经营管理。为了开拓市场，营造良好的企业运营形象，原告决定将部分商铺以免租金的形式租用给商户。2015年6月30日，原告与被告签订了一份《海源国际汽配城商铺租赁协议书》，约定原告将位于海源国际汽配城的5间商铺，即9栋128号至132号，面积共计688.12平方米，免收租金租给被告使用。租赁期限为2015年6月30日至2018年6月30日。协议约定，被告应当于2015年10月1日正常营业，并且在租赁期限内按规定的标准和时间缴纳水、电、暖等费用；被告如未能如期营业，所交付给原告的25,000元装修保证金将作为违约金支付给原告。协议签订后，原告如约将房屋交付给被告使用，但被告未按协议约定正常开展经营业务，租期内也不缴纳应当缴纳的取暖费、物业费。截止目前，被告欠付费用52,936.18元。经原告多次向被告催要，被告均拒绝履行自己的义务，拒绝交付上述款项，故原告诉至法院。被告刘胜明辩称，一、原告违约在先。依据2015年4月3日双方签订的协议约定，原告最晚于2015年6月30日前将商铺交付被告，但原告将交付时间一拖再拖直至2015年9月末，才将商铺交付至被告；二、原告不应收取取暖费、物业费。因冬季室内温度达不到国家规定的最低标准16℃，室内温度只有10℃左右。原告主张的物业费标准属于一级物业管理，但是商铺周围无人打扫，服务未达到一级物业管理标准。原告也未按约定对商铺进行运营督导使被告的汽车修理铺盈利，也没有开展口头承诺的”百万现金券战略联盟商户合作活动”。综上，被告不同意解除双方之间所签订的协议。根据协议约定，租赁日期截止2018年6月30日，未到协议约定之日。原告需向被告退还25,000元保证金及向被告支付汽车修理费10,000元。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交下列证据：一、《海源国际汽配城商铺租赁协议书》1份，以证实2015年6月30日原、被告签订该《协议书》，原告将位于海源国际汽配城的商铺租赁给被告用于经营汽车配件、汽车美容及装饰；面积为688.12平方米；租赁期间为2015年6月30日至2018年6月30日；租赁期内市场管理费、水、电、暖等费用应由被告承担；被告如未按协议约定时间开业经营，应承担违约责任，将25,000元装修保证金抵做违约金支付给原告；协议约定被告应于2015年10月1日开始营业；协议第九条约定，如被告拖欠上述各项费用，原告有权单方解除协议，并收取违约金或没收装修保证金。经质证，被告对该《协议书》的真实性认可。但认为协议第二、三条，只提到了有市场管理费，并没有约定物业费应由被告承担；由于房屋质量问题和水、电、暖未达到国家标准，所以水、电、暖费用不应由被告承担；由于原告方违约导致推迟交房时间至2015年9月28日，实际上被告已于2015年10月1日开始正常营业，而且原告口头承诺的一些活动也未进行，因原告违约在先，被告不承担违约责任。本院经审查认为，该证据符合证据真实性、客观性要求，与本案具有关联性，且被告对证据的真实性无异议，故对该证据真实性予以确认。依据该《协议书》记载，对原告所提2015年6月30日原、被告签订该《协议书》，原告将位于海源国际汽配城的商铺租赁给被告用于经营汽车配件，面积为688.12平方米，租赁期间为2015年6月30日至2018年6月30日，租赁期内水、电、暖费应由被告承担的证明目的予以采信。二、发票联1份，由呼伦贝尔安泰热电有限责任公司鄂温克热力分公司出具，以证实被告租赁房屋取暖费单价为32.4元/平方米，2015年至2017年采暖费由原告垫付，被告拖欠该两年采暖费共计44,590.18元。经质证，被告对发票真实性予以认可，证明目的不认可。涉诉房屋冬季温度达不到16℃至24℃的标准，仅有10℃左右，因此不同意承担取暖费。本院经审查认为，该证据符合证据真实性、客观性要求，与本案具有关联性，且被告对证据的真实性无异议，故对该证据真实性予以确认。依据《协议书》第三条第（2）项约定，对原告证明目的予以采信。三、市场经营管理指南1份，以证实该指南中的市场经营管理条例第一章第二条第（19）项c中明确约定，不得饲养动物和禽鸟，但被告违反该管理条例，在其租赁的商铺内饲养大型犬类动物。经质证，被告对该证据真实性及证明目的均不认可。认为该指南是由原告自行制定，没有法律约束力，且在该指南最后一页有承诺书，承诺书落款处没有双方签字确认，被告从未收到过该指南。本院经审查认为，因该指南系原告自行制作，且未提交证据证明将该指南交给被告，在指南最后一页承诺书落款处也没有被告签字，故对该证据不作确认。被告为证明其抗辩主张成立，向本院提交下列证据：一、《百万现金券战略联盟商户合作协议》1份，以证实该协议没有实际进行，是虚假承诺；该合作协议是与租赁合同是有关联性的，如果原告没有承诺该合作，被告不会承租原告的商铺，原告还向被告承诺承担市场运营管理、人才入驻、物流等，但未按承诺实际进行。经质证，对该协议真实性及证明目的均不认可，称该协议是被告与案外人呼伦贝尔市海源置业有限公司签订的，与原告没有任何关系，该协议并没有体现被告所谓的主张及证明目的，与本案无关。本院经审查认为，该协议是被告与案外人呼伦贝尔市海源置业有限公司签订，并非与本案原告签订，故对该证据不作确认。二、《海源国际汽配城商铺租赁协议》2份、《海源国际汽配城商铺租赁补充协议书》1份、《海源国际汽配城商铺租赁协议书》1份，以证实原告应按照协议2015年6月30日前交付商铺，但直至2015年8月12日签订补充协议时原告还在做地面修复等工作，未能在约定日期交付商铺，属于违约在先。经质证，被告对于该组证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为根据补充协议书不能证明原告延迟交付租赁商铺，仅是对租赁商铺相关部位进行一些维修；如果原告延迟交付租赁商铺，那么通过该补偿协议可以证明延迟期限是经过双方协商一致的，不能证明被告主张的原告违约在先的说法。本院经审查认为，该证据符合证据真实性、客观性要求，与本案具有关联性，且原告对证据的真实性无异议，故对该证据真实性予以确认。结合4份《协议书》中对交房时间的约定，对被告证明目的予以采信。三、照片24张，来源于被告自行拍摄，拍摄时间分别为2016年11月18日、2016年11月24日、2017年1月10日、2017年1月13日、2017年2月8日、2017年3月5日，拍摄地点是海源国际汽配城的商铺9栋128号至132号，以证实原告向被告收取物业费、取暖费无法律和事实依据。原告提供物业服务不达标，租赁房屋室内温度不达标。经质证，原告对上述照片真实性及证明目的均不认可。上述照片无法证明拍摄地点就是海源国际汽配城，仅是一天内拍摄，不是持续多次拍摄，并不能证明原告提供的外保洁服务不符合标准。关于冬季室内温度的照片无法证明测量温度地点为被告所承租的海源国际汽配城的商铺9栋128号至132号，且温度测量应当由热力部门或具有检测资质的机构在一段期间持续进行检测，对于被告自行测温不予认可。本院经审查认为，因测量温度的照片是由被告自行拍摄形成，不是由供热公司或有资质的监测机构进行测试，因此上述照片不足以证明供热温度不达标的证明目的，故对被告证明目的不予采信。四、证人武某出庭证言，证人系海源汽配城的商铺业主，以证实原告提供的房屋采暖期温度过低，导致水表冻裂，海源汽配城一直没有提供物业服务，都是由业主自行处理，原告承诺的一些活动未兑现，比如”百万现金券战略联盟商铺合作活动”，导致经营受限，商铺很多基础设施不完善，消防设施未完善，没有移动的消防栓等。经质证，原告不认可证人证言的证明目的，称证人仅能证明自己房屋的取暖不达标，不能证明被告的房屋是否达标，另外证人仅在采暖期内在自己的商铺待了一个星期，也只能证明在这时期内自己的商铺温度不达标，且不能证明没有提供物业服务；被告称，出庭证人证言可以证实汽配城的商铺取暖不达标，房屋存在质量问题，没有物业服务，因此原告向被告收取物业费和取暖费没有事实依据。本院经审查认为，出庭证人虽称取暖不达标，但并没有提供供热公司或有资质的监测机构的检测结论，证人证言不足以证明供热温度不达标的证明目的，故对被告证明目的不予采信。五、收据2份，以证实被告已经缴纳25,000元的装修保证金。经质证，原告只认可原告公司盖有财务公章的15,000元装修保证金收据,对于海原置业有限公司收取的10,000元原告不予认可。本院经审查认为，该证据符合证据真实性、客观性要求，与本案具有关联性，且盖有收款公司的财务专用章，故对该证据真实性予以确认。因2015年4月3日出具的收据收款公司为原告仕德维公司且盖有该公司财务专用章，故对原告仕德维公司收取被告15,000元装修保证金的证明目的予以采信，对于2014年7月17日出具的收据收款公司为海源置业公司，且盖有该公司的财务专用章，因此被告向案外人海源置业公司交纳10,000元装修保证金的事实予以确认。六、商户联名证明2份，以证实原告出租的商铺取暖不达标，租赁期间海源汽配城没有做到市场营运、管理、宣传、清洁卫生等工作，因此不缴纳相关费用。经质证，原告对该证据真实性及证明目的均不认可，认为证人应当出庭接受质询，否则形式不合法，且签字的商户与海源汽配城发生过多次纠纷，双方存在利害关系，不应采信。本院经审查认为，证人证言应当出庭接受质询，故对该证据不做确认。本院经审理认定事实如下：原告仕德维公司是一家从事商业运营管理的有限公司，受呼伦贝尔市海源海源置业有限公司的委托，对其资产进行经营管理。2014年7月25日，2015年4月3日原告仕德维公司与被告刘胜明签订二份《海源国际汽配城商铺租赁协议》（以下称《协议》），约定原告将位于海源国际汽配城9栋128号至132号商铺，建筑面积为688.12平方米的房屋出租给被告经营汽车配件。租赁期限三年，即自2015年6月30日至2018年6月30日止，原告承诺最晚不超过2015年6月30日前将商铺交给被告。《协议》第三条约定，原告将对被告所承租的海源国际汽配商城商铺提供三年免租金经营；《协议》第五条约定，在租赁期限内所产生的水、电、暖、工商、物业管理费用及其他一切费用由被告自行承担。2015年6月30日，原告仕德维公司作为乙方、被告刘胜明作为丙方再次签订《海源国际汽配城商铺租赁协议书》（以下称《协议书》），确定被告所承租的商铺为9栋128号至132号，总面积为688.12平方米。该《协议书》第三条市场管理费、能耗费等项下约定1、（1）市场管理费：2元/平方米/月（按建筑面积计算），自商铺物业交付之日起开始支付，每年一付，首年市场管理费在签订本《租赁协议》时一次性支付，并应提前两个月支付下一年度费用。原告同意被告在本协议约定租赁期按（/）元/平方米/月优惠标准交纳市场管理费，合计每月应缴市场管理费（/）元。《协议书》第四条交房、开业及经营项下约定，原告向被告的交房时间为2015年6月30日之前，被告须在2015年10月1日之后正常开门营业；《协议书》第九条丙方（被告）违约责任项下约定，1、如被告违反下列任何一项规定，原告有权单方解除本协议并向被告收取违约金或没收租赁保证金......（1）拖欠租金及其它相关费用达一个月以上，在经原告准许的期限内仍未付清的；（2）......；（5）不按时开市和收市的；2、被告在收到原告解除协议通知之日起，在5日内清理有关物品后将场地交原告验收。否则，原告有权搬离被告的货物，由此造成被告的物品损失，原告概不负责等。另查明，2015年8月12日，原告与被告签订了一份《海源国际汽配城商铺租赁补充协议书》，由原告对被告承租的商铺进行地面找平、压光，楼梯安装，卫生间安装，封堵楼梯口等工程。再查明，2017年4月27日，呼伦贝尔市海源置业有限公司向呼伦贝尔安泰热电有限责任公司鄂温克热力分公司缴纳了海源国际汽配城2016年至2017年供热费100,000元，采暖费单价为32.40元/㎡。被告所承租的9栋128号至132号商铺总面积为688.12平方米，每年供热费用为22,295.09元，2016年至2017年供热费用为44,590.18元。本院认为，原、被告签订的《海源国际汽配城商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告仕德维公司与被告刘胜明之间系房屋租赁合同关系，本院予以确认。对于原告所提在合同履行过程中，被告未按协议约定正常开展经营业务，租期内未交纳应当交纳的取暖费、物业费，提出解除双方之间的租赁协议的诉讼请求，首先原、被告签订的《协议书》已明确约定了交房时间，即原告向被告交房时间为2015年6月30日之前，但原告实际交付房屋时间为2015年8月份，原告未履行按时交付房屋的合同义务，原告违约在先；其次，被告未按时交纳供热费，存在违约行为，虽然协议书第九条约定了”被告拖欠租金及其它相关费用达一个月以上，在经原告准许的期限内仍未付清的”的情况下，原告有权单方解除协议，但原告在双方均存在违约行为的情况下，以被告违约为由要求解除合同，显然违反公平原则，且被告不同意解除《协议书》，原告未提交证据证明向被告送达了限期缴费通知书、向被告发出解除协议通知的相关证据，故原告主张解除租赁协议的理由不成立，本院不予支持。对于原告要求被告给付取暖费、物业费共计52,936.18元的诉讼请求，因双方签订的《协议》《协议书》中明确约定取暖费由被告承担，被告提出取暖温度不达标，未达到国家指定的标准，不予交纳取暖费的抗辩主张，因被告未向所在供热行政管理部门或者具备资质的检测机构申请温度检测，其提供的证据不足以证明涉诉房屋温度未达规定温度，且原告已经替被告刘胜明向供热公司交纳了2016年、2017年度供热费，故被告应当向原告支付2016年至2017年度供热费44,590.18元。原告要求被告给付物业费8346元的诉讼主张，因原告未举证证明海源国际汽配城有物业服务企业向业主提供物业服务，物业服务企业的收费标准，何时开始提供的物业服务等情况，故原告要求被告支付物业费8346元的证据不足，本院不予支持。对于涉诉物业费用待海源国际汽配城与物业服务企业签订物业服务合同，提供物业服务的企业可另行主张。原告以被告未按约定时间按时开业经营为由要求被告给付违约金25,000元的诉讼请求，虽然《协议书》明确约定被告须在2015年10月1日之后正常开门营业，但原告存在逾期交付房屋的行为，该行为已经构成违约，且原告未提供证据证明被告于2015年10月1日后仍未正常开门营业，故其主张被告给付违约金25,000元的事实与理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘胜明于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古仕德维商业运营管理有限公司支付供热费44,590.18元；二、驳回原告内蒙古仕德维商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748元，减半收取874元，原告内蒙古仕德维商业运营管理有限公司负担140元，由被告刘胜明负担734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  马俐丽二〇一七年八月十八日书记员  哈布热