重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0114民初235号
原告重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司，住所地重庆市黔江区城南街道办事处城南路9号。
法定代表人侯文江，该公司董事长。
委托代理人李科、李德江，重庆纵深律师事务所律师。
被告重庆汉唐置业有限公司，住所地重庆市渝中区五四路28号1627室。
法定代表人宋云海，该公司总经理。
委托代理人周晓、赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。
原告重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司（以下简称黔江运输公司）与被告重庆汉唐置业有限公司（以下简称汉唐公司）合作开发房地产纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，由于案情较为复杂，本案转为普通程序，由审判员粟艳平担任审判长、与人民陪审员葛远美、陈勇组成合议庭，分别于2017年3月27日、2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告黔江运输公司的委托代理人李科、被告汉唐公司的委托�理人周晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黔江运输公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆汉唐置业有限公司向原告重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司立即移交上河龙景1号楼1层1-13、1-14、1-15、1-16、1-17,2层2-2、3层3-2的（即办公用房、候车厅）房屋及停车场；2.判令被告重庆汉唐置业有限公司立即向原告重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司支付尚欠的门面过渡费105600元、现车站车场占用费50800元、电费800元，合计157280元，并从2016年12月11日起至移交完毕之日止，按0.466万元∕月向原告重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司支付损失；3.判决诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2008年11月3日，原、被告双方签订《重庆市黔江区汽车客运南站改造及房地产开发项目合作协议书》，约定原告将其所属的城南办事处城南路9号、城南街道河�南路东段112号11625.14㎡的土地作为投入，与被告合作开发。被告负责补偿建设期间现有商业门面的租金收入（按现有标准1.3万元∕月）补偿，原告享有对签字认可方案图纸中新建汽车站及商业面积的所有权，即享有上河龙景1号楼1层1-13、1-14、1-15、1-16、1-17,2层2-2、3层3-2的（即办公用房、候车厅）房屋及停车场、站前广场、发车位、功能性建筑的所有权。2011年11月17日，原、被告双方对权属规划图纸进行了确认。约定被告应移交给原告的门面被告于2015年12月30日才移交，但门面过渡费才支付至2015年7月1日，之后一直没有交付，尚欠105600元，约定被告应移交给原告的房屋及车站，被告至今未移交。且从2016年1月1日起至今未支付现车站车场占用费，截止2016年12月10日尚欠50800元、欠电费800元。原告曾多次催促被告移交约定的房屋及车站，并支付尚欠的款项，但被告至今不予理睬，其行为严重损害了原告的合法权益，为此原告诉至本院。
原告黔江运输公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
《重庆市黔江区汽车客运南站改造及房地产开发项目合作协议书》；
《备忘录》；
产权分割图；
《黔江区二十七队车站办公用房移交协议》；
2016渝04民终214号民事判决书；
《招商引资协议书》；
黔江地《重庆市国有土地使用权出让合同》、房地产权证，领条1份。
被告汉唐公司辩称，1、原被告双方签订房地产合作开发协议，该协议记载的内容规定了双方的权利和义务，原告应当将土地投入作为其合作开发的前提条件，满足其前提条件的情况下才能享受协议约定的相关权利。原告提供土地投入义务至今未履行，因原告的土地没有完成从划拨地到建设用地�性质转变，另外原告也没有积极向政府缴纳相关的土地出让金，原告不具备合作开发协议书上涉案土地的处分权，原告没有权利用一块工业用地与被告进行商业的开发合作，被告取得的土地不是从原告直接取得的，该协议无效。2、被告方待原告履行完招商引资协议书中的全部义务及出让一期、二期的土地供被告建设之后，被告才兑现原告的承诺。由于原告所属的汽车修理厂和检测站至今没有撤离被告的开发项目地址，致使被告所开发的项目长期搁置，无法完成，造成了极大的经济损失，这方面的损失跟原告有很大的直接关系，我们保留向原告主张赔偿的权利。原告在此提出诉讼请求是明显不公平、不合理的，被告不予认可。3、根据相关法律规定，商品房的开发不得使用划拨用地，原告的土地性质是划拨用地，应当在开发之前先进行征收，转变土地性质，将划拨用�的收益上交国家，才具备开发的条件，因为土地未征收，开发过后，从事业用地偷偷变成商业用地，即通过本合作开发协议变更了土地的性质及收益，损害了国家的利益，该协议无效。本次仅作为抗辩理由。4、另根据房屋征收补偿条例，被告的工程项目属于旧城区改造项目，应当依法进行土地征收补偿程序，未经征收补偿程序的用地合作开发房地产，属于违法，希望原告尽快履行自己的义务。5、据了解，区发改委已向区政府递交报告，在今年的12月底，彻底解决原告的大修厂、检测站的拆迁用地问题，届时被告的二期项目重新启动，双方的矛盾即刻化解，所以请求法院对该案进行调解，若坚持判决，也建议原告将诉讼参与人增加到政府的相关部门及发改委，才能更好的理清该案的矛盾和事实。
被告汉唐公司就其辩称举证如下：
1、区政府关于�究汽车南站改扩建有关问题的纪要；
2、区发改委关于协调推进建设汽车南站改扩建项目的纪要；
3、汉唐公司关于请求尽快落实27队大修厂、检测中心搬迁用地问题及完成汽车南站上河龙景三、四号楼工程建设的紧急报告；
4、上河龙景1号楼、2号楼的房地产权证书；
为查明案件事实，本院依法到区国土局调取了上河龙景1号楼、2号楼的竣工验收资料。
本院经审查认定事实如下：2005年6月8日，区国土局与原告黔江运输公司签订两份《重庆市国有土地使用权出让合同》，约定区国土局同意将位于重庆市黔江区城南街道办事处南河滨南路东段面积10368.89平方米、城南街道办事处城南路面积1256.25平方米合计11625.14平方米的国有土地使用权即涉案项目土地使用权交给原告黔江运输公司作为工业用地，出让年限50年，土地出让金�别为456231元、55275元。后原告黔江运输公司取得了上述土地使用权并办理了房地产权证，该产权证记载“土地使用权类型为出让，土地用途为工业”。
2008年11月3日，原告黔江运输公司（甲方）与被告汉唐公司（乙方）签订《重庆市黔江区汽车客运南站改造及房地产开发项目合作协议书》，约定甲方将其所属的该项目所在地（城南办城南路9号、城南街道办河滨南路东段112号）11625.14㎡合法有效的土地作为项目投入，乙方负责投入本项目所需的全部建设资金。具体如下：甲方应根据工程进度要求，清空场地及建筑物，建筑物拆除，费用由乙方负责。乙方负责汽车站及商住楼的建设资金。甲方所属大修厂、检测站按原面积异地建设，房屋建设资金、设计费用、室内部分的水、电、普通消防设施及规费由乙方承担，其土地费、土地场平费用、设备设施搬迁及安装费用等由甲方承担。另双方约定乙方负责补偿建设期间甲方现有商业门面的租金收入（按现有标准1.3万元∕月）补偿。合同第二条对权利归属约定，甲乙双方各自拥有的面积及区位按甲乙双方签字认可的设计方案划分归属。甲方享有对签字认可方案图纸中新建汽车站及商业面积的所有权，乙方享有该项目除甲方享有部分外的全部商业面积、住宅面积及功能性建筑物的所有权。2009年3月22日，区发改委、原告黔江运输公司、被告汉唐公司三方共同签署《招商引资协议书》，就黔江汽车南站改扩建项目招商引资事项达成协议：区发改委就涉案项目为原被告提供行政服务和优惠政策，即涉案项目土地出让金（土地挂牌出让增值收益部分）的50%返还开发商用于公益性基础设施建设。原告负责提供合作开发的17.4亩土地（以规划红线为准），并愿意将汽车站及建筑物原值由区国土局或区财政局直接返还被告汉唐公司用于车站拆迁还建。被告汉唐公司负责筹集资金，保证整体项目工期3年，确保汽车站在2009年底完工投用。协议签订后，被告汉唐公司缴纳了涉案项目的土地出让金，且区财政局已返还了50%予被告。
2011年4月，原、被告双方就推进汽车南站改造项目协商一致，并形成《备忘录》，具体内容：一、汽车南站站场由南站整体临时搬迁至城东石城路111号；…四、鉴于南站搬迁至城东石城路111号后，原公司综合市场的停车场、洗车场被占用不能继续使用，部分库房退回不能出租。其原收取的租金自2011年4月1日起至汽车站搬回原址止，期间应收取的租金由汉唐公司承担，标准为：洗车场1300∕月，停车场1500元∕月，库房46号、47号、53号420元∕月，库房8号、9号300元∕月，合计4660元∕月。上述月租由被告汉唐公司半年支付一次，并要求被告汉唐公司加快汽车南站改造项目建设进度。后被告汉唐公司在涉案土地上进行施工建设，现1号楼、2号楼已完工，并分别于2012年3月、2014年1月通过竣工验收，且被告汉唐公司取得了1号楼、2号楼的房地产权证书。但因大修厂及综合检测站异地迁建用地未得到落实，导致3号、4号楼一直不能动工建设。区政府分别于2013年8月、2014年2月召开专题会议研究汽车南站改扩建项目大修厂和综合检测站的用地问题，但至起诉之日，异地迁建用地问题仍未落实。
2015年9月30日，被告汉唐公司与原告黔江运输公司达成《黔江区二十七队车站办公用房移交协议》，被告汉唐公司同意移交上河龙景1幢二十七队办公区1层1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、二层2-2、三层3-2房屋，房屋移交后该房屋的使用、管理和维护等均由黔江区二十七队车站负责。但双方未完全履行该协议。2015年底，被告汉唐公司向原告移交了门面。在审理过程中，原告称二层2-2、三层3-2房屋已移交。
在审理过程中，原告明确第二项诉求中105600元的计算组成为：2015年7月1日至2015年12月31日期间门面过渡费78000元以及车场占用费27600元的总和，该期间的车场占用费按4600元∕月计算。且原告自愿撤回第一项要求被告移交房屋及停车场的诉求。
本院认为，本案原告要求被告履行移交房屋及支付租金损失的义务，被告抗辩称原告不具有涉案项目土地的完全处分权，未完成土地性质的转变，损害国家利益，该协议无效。故本案的争议焦点在于：一、《重庆市黔江区汽车客运南站改造及房地产开发项目合作协议书》的效力问题；二、被告是否应该赔付及赔付数额。针对上述焦点，本院逐一评述如下：
一、关于《重庆市黔江区汽车客运南站改造及房地产开发项目合作协议书》的效力问题。被告认为原告没有完成划拨地到建设用地的土地性质转变，也未进行土地征收补偿程序，不具备合作开发协议书上约定的涉案土地的处分权，所以协议无效。经审查，2005年6月8日，原告通过与区国土局签订《重庆市国有土地使用权出让合同》后取得了涉案土地的使用权，并取得了房地产权证，产权证上记载土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地。2008年11月3日，原、被告双方在《重庆市黔江区汽车客运南站改造及房地产开发项目合作协议书》明确约定原告负责提供土地，被告负责全部建设资金。2009年3月22日，原告、被告与区发改委共同签订《招商引资协议书》，进一步约定合作开发汽车南站的相关事宜。同时，被告汉唐公司缴纳了土地出让金，且土地出让金的50%已由区财政局返还被告汉唐公司。之后被告汉唐公司对涉案土地进行开发建设，并取得了1、2号楼的房地产权证。从前述过程来看，原告具有涉案土地的完全使用权，被告汉唐公司已缴纳了涉案项目的土地出让金之后，原告黔江运输公司将涉案土地交予被告进行了1、2号楼的建设，双方实际已按协议书履行了部分合同义务，现1、2号楼已验收合格，且被告汉唐公司取得了1、2号楼房地产权证，说明该项目不论从土地性质亦或建设施工均取得了政府审批许可，故该协议书系双方真实意思表示，不存在违反法律规定以及损害国家利益的情形，应合法有效。至于因大修厂及综合检测站异地迁建用地未得到落实，原告所属原汽车站的附属设施大修厂和检测站未能搬迁，导致被告的3、4号楼一直未能动工建设，被告如认为造成了自己经济损失，双方可协商解决，但这属于合同履行过程中产生的问题，并不影响合同的效力。
二、�于被告是否应该赔付及赔付数额问题。原告要求被告支付尚欠的门面过渡费105600元、现车站车场占用费50800元、电费800元合计157280元，并从2016年12月11日起至移交完毕之日止，按0.466万元∕月支付损失。因双方在《重庆市黔江区汽车客运南站改造及房地产开发项目合作协议书》明确约定了被告补偿建设期间原告现有商业门面的租金收入，按1.3万元∕月计算，并在《备忘录》中进一步约定“鉴于原公司综合市场的停车场、洗车场被占用不能继续使用，部分库房退回不能出租。其原收取的租金自2011年4月1日起至汽车站搬回原址止，期间应收取的租金由汉唐公司承担”，故被告汉唐公司应予赔付原告该部分租金损失。2015年7月1日至2015年12月31日期间门面过渡费为：13000元∕月×6个月=78000元。车场占用费标准因双方在备忘录中约定为“洗车场1300∕月，停车场1500元∕月，库房46号、47号、53号420元∕月，库房8号、9号300元∕月，合计4660元∕月”，原告主张2015年7月1日至2015年12月31日期间的车场占用费按4600元∕月计算，本院予以认可，故2015年7月1日至2015年12月31日期间的车场占用费为：4600元∕月×6个月=27600元。2016年1月11日至2016年12月10日期间车场占用费为：4660元∕月×11个月=51260元，原告只主张该期间车场占用费50800元，本院予以确认。以上租金损失合计156400元（78000+27600+50800）。原告主张电费800元，由于没有提供相关证据，本院不予支持。
在审理过程中，原告自愿撤回要求被告移交上河龙景1号楼1层1-13、1-14、1-15、1-16、1-17,2层2-2、3层3-2的（即办公用房、候车厅）房屋及停车场的诉求，系其对诉讼权利的自由处分，本院予以认可。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆汉唐置业有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司租金损失（含门面过渡费及车场占用费）156400元，2016年12月11日之后的车场占用费按4660元∕月标准支付至被告重庆汉唐置业有限公司向原告重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司移交汽车站之日止；
二、驳回原告重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3526元，由被告重庆汉唐置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，�按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 粟艳平
人民陪审员 葛远美
人民陪审�陈勇
二〇一七年八月一日
书 记 员 张 娅