广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2000号
上诉人（一审原告）：广西极佳房地产开发有限公司，组织机构代码91450322566780827X，住所地：桂林市临桂区。
法定代表人：陈昌权，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：白俊君，广西建桂律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：马晓霞，女，满族，现住柳州市柳北区。
委托诉讼代理人：文峰，广西金桂律师事务所律师。
上诉人广西极佳房地产开发有限公司与马晓霞确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017)桂0312民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年8月15日公开开庭审理了本案。上诉人广西极佳房地产开发有限公司委托诉讼代理人白俊君,被上诉人马晓霞及其委托诉讼代理人文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广西极佳房地产开发有限公司上诉请求：：1、请求依法撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017)桂0312民初422号民事判决；2、依法改判确认被上诉人要求解除商品房买卖合同的《退房申请》无效；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决适用法律错误，判决结果损害了上诉人的合法权益。首先，被上诉人与案外人桂林华强赛格电子商城有限公司签订《委托经营管理合同》，约定将该涉案二商铺全权委托该案外人管理经营。2016年8月31日，上诉人将商铺交付给案外人桂林华强赛格电子商城有�公司，以便案外人统一装修、统一经营。即便这种交付存有瑕疵，上诉人也仅仅应当承担交房瑕疵的违约赔偿责任。更何况这种交付并未损害被上诉人的任何权益。其次，被上诉人的合同目的已经实现。被上诉人在购买商铺时明知是带租约的销售。而且租期是从2016年6月1日开始计算。被上诉人也实际享有了三年，总房价217。的租金收益。其购房的合同目的已经实现。
第三，根据合同法第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四〕：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；现在被上诉人合同目的己经实现。在这种情况下，解除合同，显然有悖法律规定。也有违鼓励交易的合同法立法原意。
第四，案外人与被上诉人订立有《委托经营管理合同》，案外人己经接收房屋并且投入资金装修。在案外人未参与诉讼的情况下，合同一旦被解除，案外人的利益必定受损。如果因为商品房买卖合同被解除，势必造成交易秩序的混乱。
被上诉人答辩称：答辩人的上诉理由依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，依法应当维持。
上诉人上诉称其向案外人交付商铺的主张毫无事实依据和法律依据。1、首先，上诉人与被上诉人签订的是《商品房买卖合同》，交付房屋是物权转移的内容和标志之一，更是上诉人履行合同的主要义务，在没有特别约定或指示的情况下不能免除候诊向被上诉人交付房屋的义务；其次，本案的《商品房买卖合同》和被上诉人与案外人签订的《委托经营管理合同》是两个独立的合同，根据合同相对性原则，上诉人只能向被上诉人交付房屋，再由被上诉人将房屋交付给案外人经营管理；再次，根据《委托经营管理合同》所约定的委托事项，被上诉人并没有授权案外人接收房屋，而且本案中被上诉人也没有指示上诉人向案外人交付，因此，上诉人的主张毫无事实依据和法律依据。
2、案外人赛格公司与上诉人都是相同股东控制下的关联公司，上诉人向案外人交付诉争房产，实质上是将不具交付条件的房屋交由其指定或安排的关联公司管理、掌控，以达到排除被上诉人接收房屋的目的。被上诉人作为诉争房产的买受人，接收和占有房屋是其权利，上诉人在被上诉人既没有授权也没有指示的情况下，向其关联公司交付房屋，排除了被上诉人的权利，本身就是无效的。
3、由于铺位还没有划线，具体位置还�能确定，即商铺实质上并没有移交。因此，上诉人关于向案外人赛格公司交付的主张没有事实依据和法律依据，依法不能成立。
上诉人关于被上诉人合同目的已经实现的主张完全是无稽之谈，依法不能成立。被上诉人根据双方合同约定的解除条件解除《商品房买卖合同》合法有效。
1、首先，被上诉人解除《商品房买卖合同》是根据双方合同约定的解除条件，依据《合同法》第九十三条第二款规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；其次，被上诉人与上诉人签订的是《商品房买卖合同》，上诉人的合同目的是获得诉争房产的所有权，具体而言就是按约定的期限取得商品房，以及所取得的商品房不存在权利纠纷并且依法办理产权转让登记。诉争房产在约定期限既没有达到法定的交�条件，也没有达到双方合同约定的交付条件，上诉人没有履行向被上诉人交付房屋的合同义务，更谈不上办理产权转让登记，因此，上诉人关于被上诉人合同目的已经实现的主张完全是无稽之谈。
2、被上诉人与案外人赛格公司过去从未有过合作关系，被上诉人之所以与其签订《委托经营管理合同》，完全是基于与上诉人达成的《商品房买卖合同》中的优惠条件，即：将部分购房款折算成优惠折扣，这实际上是上诉人销售商铺的一种促销手段。无论从两份合同不同的签订时间来看，还是从《委托经营管理合同》签订之前就已经对购房款进行折算、销售发票金额与折算后金额一致等事实来看，都足以证明这仅仅是促销手段而己。因此，不能以获得了优惠折扣为由否定被上诉人获得诉争房产的所有权的合同目的。
3、被上诉人与案外人签订的是《委托经营管理合同》，委托事项是将诉争房产委托给案外人经营、管理，根本不是上诉人所谓的”带租约销售”。这只是促销手段，而且已被住建部”明令禁止”，《商品房销售管理办法》第十一条明令禁止1发商不能以返本销售、售后包租或者变相返本销售、售后包租等方式进行商品房销售，而且，签订《委托经营管理合同》时诉争房产尚未建成，也就是说租赁物尚不存在，根本不能满足签订房屋租赁合同的必备条件，因此，上诉人的主张与事实不符，依法不能成立。
三、诉争房产在约定期限没有达到交付条件，上诉人没有按合同约定的期限向被上诉人交付房屋已构成违约。
1、双方签订的《商品房�卖合同》第八条规定，诉争房产交付时不仅要经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位即五方验收合格，还要经建设工程竣工验收合格。根据最高人民法院《房地产司法解释实例释解》的观点，商品房经验收合格以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。然而，上诉人直到2016年11月21日都没有提交竣工规划核实材料，也没有通知临桂区建筑工程质量监督站监督竣工验收，因此，诉争房产在约定期限没有办理建设工程竣工验收备案，不具备合同约定的”经竣工验收合格”的交付条件。
2、《城乡规划法》第45条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。桂林市住建局（2010）9号文件也明确规定”建设单位必须取得桂林市规划行政主管部门、环保部门对该工程出具的验收认可文件和法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。施工、勘察、设计、监理单位的所有文件资料由建设单位收集整理并送交工程质量监督机构审核。符合要求后方可组织竣工验收”。上诉人直到2016年11月21日都没有提交竣工规划核实材料，按照相关规定其不得组织竣工验收，因此，在约定期限内诉争房产根本不可能经建设工程竣工验收合格。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，质量合格的工程是交付使用的法定条件。而诉争房产未经竣工验收，不符合国家规定的交付使用条件。
3、根据《商品房买卖合同》附件三，诉争房产交付时应具备：安装钢化玻璃门，商场内铺设地面砖，并安装高端品牌电梯、扶梯，而且以铺位划线形式交付。然而，直到2016年9月10日商场内还没有安装好扶梯，直到2016年10月31日商场仍没有安装钢化玻璃门，商场内也没有铺设地面砖，铺位也没有划线，甚至连商场”水电”也没有到位。因此，诉争房产也不具备双方合同约定的交付使用条件。
4、2016年8月31日双方约定的交付期限届满，上诉人却没有按合同约定书面通知被上诉人办理交付手续，也没有向被上诉人交房。
2016年9月3日，被上诉人在还没有收到上诉人的交房通知情况下，前往上诉人销售中心书面催告上诉人交房，又于2016年9月19日再次前往上诉人销售中心要求�上诉人办理交付手续，但上诉人没有按合同约定向被上诉人出示齐全的证明文件，也没有与被上诉人签署交接单并转移占有，更没有按行业惯例向被上诉人提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。直到2016年10月31日，上诉人都没有与被上诉人办理房屋的交付手续。因此，上诉人行为巳经构成违约。
四、双方2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》己于2016年11月2日解除。
1、根据双方《商品房买卖合同》第九条规定：出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的570向买受人支付违约金。
如前所述，2016年8月31日，诉争商铺既不具备合同约定的交付条件�也不符合国家规定的交付使用条件，上诉人没有在双方约定的交付期限交房，已经构成违约，至2016年10月30日止，上诉人已逾期60日。因此，被上诉人解除合同符合双方合同约定的解除条件。
2、依据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于上诉人逾期交房已超过60日，根据双方合同约定，被上诉人有权解除合同。
2016年10月31日，被上诉人向上诉人递交了解除合同通知，由于上诉人工作人员不签收，被上诉人又于2016年11月1日通过邮政快递方式向上诉人邮寄了解除合同通知，上诉人于2016年11月2日收到了解除合同通知。依据《合同法》第九十六条第一款”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九�四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》已于2016年11月2日解除。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
广西极佳房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、确认被告2016年10月31日发给原告的要求解除合同的《退房申请》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年2月28日，原告与被告签订认购被告开发的“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房的《桂林国际智慧商城买卖合同签约信息登记表》两份，登记表约定：1幢1层75号房折后总价175290元，3年回报率21%计36811元，签约单价6990.36元，签约总价138479元，代收款1000元；1幢1层78号房折总价197549元，3年回报率21%计41485元，签约单价7878.4元，签约总价156064元，代收款1000元。2015年12月31日，原告与被告签订20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》，由被告分别购买原告开发的位于桂林市临桂区临苏路北侧的“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房，1幢1层75号房总金额138479元，1幢1层78号房总金额156064元，二商品房的用途均为商业，两份合同均对商品房交付期限及出卖人逾期交房买受人解除合同的条件做出约定，对商品房交付期限约定为：出卖人应当于2016年8月31日前依照法律规定，将符合该商品房经建设工程竣工验收合格及该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使�；对出卖人逾期交房买受人解除合同的约定为：逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。合同同时约定：合同在履行过程中发生争执，由双方当事人协商解决，协商不成，向人民法院起诉。在被告给付“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房购房款及代收款收据给原告后，原告于2015年12月30日、31日开具1幢1层75号房预收购房款138479元发票、1幢1层78号房预收购房款156064元发票及代收款2000元收据给被告收执，2015年12月31日，被告向税务部门交纳1幢1层75号房及1幢1层78号房契税、印花税共计8983.56元。2016年1月12日，被告与桂林赛格强赛格电子商城有限公司签订8000048号及8000098号《桂林电子商城委托经营管理合同》，合同约定：被告方1幢1层75号房以折后总房款175290元为委托标的物总价，1幢1层78号房折后总房款197549元为委托标的物总价，委托给桂林赛格强赛格电子商城有限公司全权组织实施经营、管理，委托期限自2016年6月1日至2021年5月31日，第一年至第三年委托管理收益（商铺租金收益）以委托标的物总价的21%从委托标的物总价中发展商给予一次性扣除支付（1幢1层75号房为36811元，1幢1层78号房为41485元）。2016年5月下旬，建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位签署桂林电子商城1#商业住宅综合楼《建设工程质量竣工验收意见书》，2016年5月26日，原告在桂林日报刊登《交房公告》，通知桂林电子商城1#楼（桂林国际智慧商城）定于2016年5月31日9时在桂林国际智慧商城销售中心办理交房手续。2016年8月31日，原告自称将被告购买二商铺交付给桂林赛格强赛格电子商城有限公司。2016年11月1日，被告向原告寄送《退房申请》，认为原告逾期交付1幢1层75号房及1幢1层78号已过两个月，违约在先，买受人要求解除合同，按合同约定退房、退还购房全款和支付违约金。信件于2016年11月2日到达原告，原告于2016年11月3日作出《通知》并寄送被告，认为根据被告与桂林赛格强赛格电子商城有限公司签订的《委托经营合同》，按合同约定，2016年6月1日合同已生效，已由承租方收房，带租约卖房不再履行二次交房，因此不存在交房违约的情节。2016年11月29日，桂林市临桂区住房和城乡建设局向原告出具桂林电子商城1#商业住宅综合楼项目“设工程竣工规划条件核实证明”。2016年12月12日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等单位对桂林电子商城1#商业住宅综合楼建筑节能专项进行了验收。2017年1月11日，桂林�子商城1#商业住宅综合楼的建设工程消防验收合格。2017年1月23日，桂林市临桂区环境保护局同意桂林电子商城项目1#楼建设项目正式投入使用。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告签订20150013号、20150014号《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，为合法有效合同。双方应按照合同约定履行义务。被告按照合同约定向原告交纳了购房款、契税、印花税，原告也应当按合同约定商品房交付给被告使用。但原告并未按被告已提供详细通讯地址及联系电话的联系被告，而是于2016年5月26日以公告形式通知桂林电子商城项目1#楼业主办理交房，原告认为上述行为已经按照合同约定视为该商品房交付�被告，但与原告自称于同年8月31日将被告购买的两商铺交付给案外人经营、管理相矛盾，同时原告与被告未约定原告可以将该商品房直接可以交付给案外人，同时，被告也未授权给案外人代被告办理交房手续，因此，被告实际上并没有与原告进行办理交房手续。原告没有按约定交付符合各项验收合格条件的房屋给原告。按照双方签订《商品房买卖合同》中的约定，原告应当在2016年8月30日前交付符合约定的房屋给被告，但是，当时，该房屋并没有验收，原告的房屋各项验收合格是2017年1月，被告按照“交房逾期超过60日，买受人有权解除合同”的约定，原告逾期交房已超过60日并且没有合格验收，因此，被告于2016年11月1日向原告寄送解除合同的《退房申请》，行使合同约定的解除权利，其行为符合合同约定及法律规定，该《退房申请》合法有效。原告请求确认《退房申请》无效的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。被告要求驳回原告诉讼请求理由正当，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决：驳回广西极佳房地产开发有限公司的诉讼请求。
综合上诉人的上诉理由及被上诉人答辩意见，本案二审双方争议焦点为：桂林电子商城1#1层78号和75号铺面在2016年10月31日之前是否具备双方合同约定的房屋交付条件。
二审期间诉讼双方当事人均无新的证据提交。经询问，除被上诉人对一审查明的“2016年5月下旬，建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位签署桂林电子商城1#商业住宅综合楼《建设工程质量竣工验收意见书》”一节�异议外。对一审认定事实无异议。双方对一审查明的事实无异议部分，本予以确认。
本院另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》中的参加验收单位栏中，施工单位广西建工集团第四建筑工程有限责任公司于2016年5月24日盖章，竣工验收组组长在建设单位处于2016年5月25日签名。勘察单位、设计单位、监理单位分另盖有公章和签名，但未写具体时间。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。合同相对人应全面遵守并履行合同约定的义务。在此合同中，被上诉人马晓霞作为买受人，其合同约定的义务为按约定支付所购物品价款。该义务被上诉人马晓霞已按约定履行完毕，并不存在有违约情形。其权利是接收符合合同约定的铺面。上诉人广西极佳房地产开发有限公司依合同约定收取�上诉人马晓霞所交合同约定的铺面价款。其义务为按合同约定的条件向被上诉人马晓霞交付桂林电子商城1#1层78号和75号铺面。在合同中，双方约定出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家规定，将取得符合以下第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。2、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格。从现有的证据看，上诉人广西极佳房地产开发有限公司只提交了存在验收时间有瑕疵的《建设工程质量竣工验收意见书》并无商品房经建设工程竣工验收合格文件。虽然商品房经建设工程竣工验收是以五方验收《建设工程质量竣工验收意见书》依据。但因验收的主体不同，其产生的效力亦不相同。《建设工程质量竣工验收意见书》是以建设单位为主体而组织的验收。由建设单位为主体而�织的验收合格并不等于建设工程竣工验收合格。只有建设单位为主体而组织的验收在程序、条件上都符合验收备案的规定后，经建设行政主管部门审核才向施工单位、建设单位发放建设工程竣工验收合格相关文件。故，在未取得建设工程竣工验收合格证时，由建设单位为主体而组织的建设工程质量验收合格并不能作为认定商品房验收合格可交付商品房屋、商铺的依据。由于上诉人广西极佳房地产开发有限公司所建建筑物并未满足双方合同约定的交付条件，被上诉人马晓霞享有拒绝接受不符合交付条件商铺的约定权利。
上诉人广西极佳房地产开发有限公司将不符合交付条件的涉诉商铺交其关联公司接收本身就违反双方合同约定，故，即使存在有上诉人广西极佳房地产开发有限公司向案外人桂林赛格强赛格电子商城有限公司交付涉诉商铺行为，因被上诉人广西极佳房地产开发有限公司无证据证明被上诉人马晓霞授权他人代为接收涉诉商铺。故，该交付行为亦不对被上诉人马晓霞产生约束力,不影响被上诉人马晓霞依约行使合同解除权。
综上所述，上诉人广西极佳房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5718元，由上诉人广西极佳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 王治斌
审判员 陈海涛
二〇一七年九月七日
书记员 申峰峰