北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初963号
原告李永良，男，1957年3月24日出生，汉族，住北京市昌平区南郝庄村回迁楼*号楼*单元***号。
委托诉讼代理人向华平，四川华敏律师事务所律师。
被告刘双月（兼王嘉成的委托诉讼代理人），女，1972年8月2日出生，汉族，住北京市昌平区南郝庄村**号。
被告王嘉成，男，1997年11月13日出生，汉族，学生，住北京市昌平区南郝庄村**号。
被告刘双月、王嘉成的委托诉讼代理人杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。
被告王兆磊，男，1993年12月3日出生，汉族，住北京市昌平区南郝庄村**号。
原告李永良与被告刘双月、王嘉成、王兆磊农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李保清担任审判长，人民陪审员窦振利、潘东华依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李永良的委托诉讼代理人向华平、被告刘双月及刘双月、王嘉成的委托诉讼代理人杨旭伟、被告王兆磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李永良向本院提出诉讼请求：一、请求确认李永良与王凤廷于1993年4月18日签订的《房屋买卖契约》无效；二、请求判令刘双月、王嘉成、王兆磊返还李永良位于北京市昌平区南郝庄村21号院内的房屋。事实及理由：李永良系北京市昌平区南郝庄村村民，与王凤廷于1993年4月18日签订《房屋买卖契约》，约定李永良将其位于北京市昌平区南郝庄村21号宅院内北房四间、配房两间以4.5万元的价格出售给王凤廷，王凤廷于2014年去世，刘双月系王凤廷妻子，王兆磊系王凤廷之子。李永良认为双方签订的上述《房屋买卖契约》违反国家法律强制性规定，属无效协议，故提出上述诉讼请求。
被告刘双月、王嘉成辩称：一、刘双月、王嘉成不是合同的相对人，王凤廷已死亡，本案合同纠纷应终结；二、王凤廷与李永良签订的合同至今已超过20年的最长诉讼时效；三、王凤廷购买涉案房屋后翻盖成18间房屋，后经法院调解，将给房屋折抵给李桂春（王凤廷前妻），2010年4月，李桂春又将该房屋赠与给王凤廷，1996年王凤廷与刘双月结婚，生育一子王嘉成。2011年5月王凤廷与刘双月协议离婚，将上述房屋进行了分割，刘双月现身体不好，不具备腾退条件，其作为农民，虽户口未落户在南郝庄村，但其无其他住房及宅基地，所以不同意李永良的诉讼请求。
被告王兆磊辩称：我认为合同是有效的，而且我也没有其他住房，不同意腾退房屋。
经审理查明：王凤廷（曾用名王凤亭）与李桂春系夫妻关系，婚后未生育子女，有一养女王洪洪。王凤廷与李桂春于1992年7月20日离婚。1993年4月18日李永良与王凤廷签订《房屋买卖契约》，约定：南郝庄四队李永良有院宅一处，北房四间、配房两间，……经村委会同意及买房人王凤廷、卖房人李永良共同协商作价为45000元，卖房管理费由李永良负责交大队，院内一切附属设施归买房人长期所有，宅基地归买房人使用，他人不予干涉，如有人干涉村委会负责解决。协议签订后，双方各自履行了交付房屋、购房款及给付卖房管理费的义务。1996年2月14日，王凤廷与刘双月结婚，婚后生育一子王嘉成。王凤廷与刘双月婚姻关系存续期间在上述宅院增建房屋12间并对原有房屋进行了改造，将上述宅院分割为两个宅院，即东院北房4间、东房5间、西房2间；西院北房3间，东房2间、西房2间，共计18间房屋，另有棚子2间。2009年1月，李桂春诉至本院，要求王凤廷赔偿私自将其楼房出售所造成的财产损失，后本院出具（2009）昌民初字第02423号民事调解书，内容为：王凤廷将其位于北京市昌平区城南街道南郝庄村郝庄家园北门外的平房区的一十八间房屋及其附属设施折抵赔偿给李桂春。2010年4月9日，李桂春与王凤廷签订《赠给协议》，协议载明：我因有病需花钱，王凤廷一直给我花钱治疗，今后还需花钱治病和生活花钱，抱养女儿不孝，也没钱指不上，我将王凤廷折抵给我的南郝庄村所有房产、家具物品和黑山寨分水岭村家的我所有房产全部都赠给王凤廷所有，……。2010年4月29日李桂春死亡，同年7月王洪洪以物权保护纠纷为由诉至本院，要求确认上述《赠给协议》中所涉及的房屋归其所有，后本院判决驳回王洪洪的诉讼请求，王洪洪提出上述，后北京市第一中级人民法院判决驳回其上诉，维持原判。2011年5月27日刘双月与王凤廷离婚。《离婚协议书》中约定：1、位于北京市昌平区城南街道办事处南郝庄村平房18间房屋，其中西边院落内北房三间、东房二间、西房二间共计7间归女方个人所有。东边院落内11间归男方所有。2、位于北京市延庆县上都首府小区90平方米商品房一套归女方所有。3、位于长陵镇分水岭村的房屋系王凤廷婚前财产，与刘双月无关。2014年8月王凤廷死亡。2017年1月，李永良诉至本院，诉讼请求同诉称。
另查，王凤廷父母已先于王凤廷死亡。王洪洪于2011年3月6日死亡，其户籍档案中未记载其婚姻状况。根据双方的陈述，王兆磊系王凤廷非婚生子。王凤廷、刘双月、王嘉成、王兆磊均系农业家庭户，户籍均未在北京市昌平区南郝庄村。现刘双月、王嘉成、王兆磊均居住在本案涉案宅院内。
上述事实，有当事人的陈述，原告提交的房屋买卖契约、户口簿、社员盖房申请表及存根、昌平区分水岭43号宅院照片；被告刘双月、王嘉成提交的房屋买卖契约及交纳的管理费发票、（2009）昌民初字第2423号民事调解书、（2010）昌民初字第10751号民事判决书、（2010）一中民终字第19105号民事判决书、刘双月与王凤廷的离婚证及离婚协议书、户口簿、火化证明、村委会证明、昌平区分水岭宅院照片、刘双月及王嘉成的诊断证明、病历等证据在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据国务院的有关通知和规定：“社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖，出租和违法转让”。王凤廷非南郝庄村村民，其与李永良的买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，双方签订的《房屋买卖契约》虽经村委会同意，但村委会并非宅基地审批机关，因此，双方签订的《房屋买卖契约》违反了上述相关规定，同时也未履行审批手续，应属无效。此外，主张合同无效的权利，不适用诉讼时效期间的规定，故刘双月、王嘉成就诉讼时效的辩解不符合法律规定，本院不予采纳。关于合同无效后地上物返还问题，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于合同无效，李永良、王凤廷均负有过错责任，李永良作为出卖人应负主要责任。根据刘双月、王嘉成提交的已生效的人民法院民事调解书和民事判决书，王凤廷生前已对涉案房屋进行了处分，其死亡后，刘双月、王嘉成、王兆磊也基于不同法律关系取得涉案房屋，同时，王凤廷、刘双月对诉争宅院内原有房屋进行了改建，并增建了房屋，且刘双月、王嘉成、王兆磊在涉案房屋居住生活时间较长。此外，结合诉争宅院所处地理位置，该宅院可能涉及拆迁，综合以上因素，涉案房屋不宜返还和腾退，如遇拆迁，李永良可就拆迁利益的分配另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告李永良与王凤廷于一九九三年四月十八日签订的《房屋买卖契约》无效。
二、驳回原告李永良的其他诉讼请求。
诉讼费四百六十三元，原告李永良负担三百二十四元，已交纳，被告刘双月、王嘉成、王兆磊负担一百三十九元，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李保清
人民陪审员 窦振利
人民陪审员 潘东华
二〇一七年四月十四日
书 记 员 刘婷婷