广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终14445-14448号14445号案上诉人（原审原告）：林明华，男，汉族，1973年5月20日出生，住所地：广东省深圳市福田区，14446号案上诉人（原审原告）：何晓慧，女，汉族，1992年9月11日出生，住所地：广东省雷州市，14447号案上诉人（原审原告）：金耀江，男，汉族，1964年2月28日出生，住所地：广东省深圳市南山区，14448号案上诉人（原审原告）：徐声快，男，汉族，1981年1月9日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，四案上诉人的共同委托诉讼代理人：李铁成，广东雅尔德律师事务所律师。四案上诉人的共同委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地：深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，统一社会信用代码：914403007576060478。法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：吴海兵，广东深天正律师事务所律师。四案上诉人林明华、何晓慧、金耀江、徐声快因与被上诉人深圳和记黄埔中航地产有限公司（以下简称和记黄埔公司）房屋租赁合同纠纷四案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初3449-3452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。四案上诉人上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人诉讼请求；3、判令和记黄埔公司承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：一、和记黄埔公司在招商过程中存在虚假宣传，一审法院未予认定，属于事实认定错误。1、和记黄埔公司在招商过程中承诺建设连通ZZ城（XX购物中心）的连廊，但在政府批准的规划中并无该连廊，和记黄埔公司存在虚构事实的行为。2、和记黄埔公司在招商过程中承诺多家知名品牌入驻，但实际未予兑现，属于虚假宣传的行为。3、和记黄埔公司在招商过程中承诺开业率达到70%以上，但商场实际经营惨淡，商铺大量空置，开业率低迷，属于虚假宣传。二、一审法院对关键证据的认定存在错误，导致事实认定错误。1、上诉人提交的证据中，XX汇广场《房屋建筑面积分户位置图》显示该建筑并无规划建设连通ZZ城（XX购物中心）的连廊，该证据充分证明和记黄埔公司在招商时存在虚构事实的行为，但一审法院对该证据只字未提。2、上诉人提供证据中有和记黄埔公司的招商资料，该资料印有和记黄埔公司的企业专有标志且宣传内容具有高度专业性的平面图、效果图及文字描述，在和记黄埔公司未提出相反证据的情况下，根据证据高度盖然性的法律原则，应当采信上述招商资料，认定和记黄埔公司存在虚构事实、虚假宣传的行为，但一审法院未予认定，明显错误。3、上诉人提供的证据中品牌落位图系和记黄埔公司通过其企业邮箱发至上诉人及其他租户的电子邮箱，该品牌落位图属于和记黄埔公司对上诉人及其他租户所作出的承诺，但其承诺品牌并未入驻，一审法院对此未予认定，存在错误。三、一审法院存在程序违法的行为。庭审中，为查明和记黄埔公司存在虚假宣传的关键事实，上诉人请求一审法院调取另案租户杨明耀与和记黄埔公司案件的相关录音证据，能够证明和记黄埔公司的招商人员在招商过程中向租户承诺开业率达到70%以上，但一审法院对于该关键证据未予调取，在一审判决中也只字未提。综上，和记黄埔公司在招商阶段承诺的商场开业率、知名品牌的进驻和落位以及XX汇广场与ZZ城（XX购物中心）的连廊建设是上诉人同意承租和记黄埔公司商铺的重要前提条件和合同基础，而实际上XX汇广场开业率持续低迷、和记黄埔公司承诺的知名品牌至今未进驻、除负一层的连廊已建成外，其余连廊均未建设;和记黄埔公司故意虚构上述条件、在未能兑现的情况下又刻意隐瞒该事实，依法构成欺诈。一审判决认定事实错误、适用法律错误、程序违法，依法应予改判。被上诉人和记黄埔公司未到庭，未作答辩。林明华、何晓慧、金耀江、徐声快向一审法院起诉请求：1、林明华等四人各与和记黄埔公司签订的《XX汇广场商铺租赁合同补充协议》约定的月租金标准相应变更（变更后的金额详见附表）；2、和记黄埔公司承担诉讼费用。事实和理由：和记黄埔公司是XX汇广场的所有人，负责XX汇广场的出租和运营管理。自2012年开始，和记黄埔公司在多家媒体对XX汇广场进行招商宣传推广，声称XX汇广场将打造成为一个国际购物中心，众多国际和国内的知名品牌将入驻XX汇广场，带动拉升XX汇广场的人流密度和商业价值。基于和记黄埔公司对XX汇广场所描绘的美好商业前景和知名品牌效应，林明华等四人有意承租XX汇广场商铺经营，并与和记黄埔公司就租赁条件展开洽谈。在招商洽谈过程中，和记黄埔公司向林明华等四人提供了XX汇广场的相关招商简介资料，其中将XX汇广场定位为“通往ZZ城的窗口”，并显著标识在XX汇广场的负一层至四层均规划建设连廊通道直通ZZ城（XX购物中心）。同时，和记黄埔公司在招商洽谈时还向林明华等四人提供了一套完整的组合平面图，其中明确标注了各楼层各商铺的入驻品牌落位并再次在图中突出标明XX汇广场与ZZ城（XX购物中心）的连廊规划，而且和记黄埔公司还承诺商场开业率大道70%以上。基于上述条件，林明华等四人与和记黄埔公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及《XX汇广场商铺租赁合同补充协议》，约定林明华等四人承租和记黄埔公司名下的XX汇广场涉案商铺（具体铺位、面积、租期、基本租金、提成租金详见附表）。签约后，林明华等四人依约入驻XX汇广场涉案商铺，但和记黄埔公司数次单方调整XX汇广场的开业时间，从最早承诺2014年3月17日调整为2014年6月1日，此后又调整为2014年8月1日，最终和记黄埔公司确定XX汇广场于2014年8月2日试营业。可是XX汇广场试营业状况并不理想，人气低迷，经营惨淡，致使包括林明华等四人在内的驻场商户均出现不同程度的亏损。和记黄埔公司向林明华等四人表示将全力投放商场宣传推广，努力提升客流，并研究租金优惠方案，但之后XX汇广场没有任何起色，林明华等商户的亏损继续扩大，且林明华等人与和记黄埔公司双方最终未达成租金优惠方案。直至2016年4月29日，XX汇广场的经营状况毫无改观，林明华等四人与其他数十家商户共同就招商不力、品牌进驻、人气低迷、客流锐减等问题向和记黄埔公司提出质疑和诉求，并要求将租金标准与商场开业率结果挂钩，但和记黄埔公司置之不理；2016年9月至11月间，林明华等四人与其他商户多次向和记黄埔公司提出诉求，但均未得到回应；2016年12月29日林明华等人再次以书面形式询问和记黄埔公司正式开业时间、承诺的商场开业率兑现时间以及承诺的知名品牌进驻时间，至今和记黄埔公司未予理睬。根据上述事实，林明华等四人认为，和记黄埔公司在招商阶段承诺的商场开业率、知名品牌的进驻和落位以及XX汇广场与ZZ城（XX购物中心）的连廊建设是林明华等四人同意承租和记黄埔公司商铺的重要前提条件和合同基础，而实际上XX汇广场开业率持续低迷、和记黄埔公司承诺的知名品牌至今未进驻，除负一层的连廊已建成外，其余连廊均未建设；和记黄埔公司故意虚构上述条件、在未能兑现的情况下又刻意隐瞒该事实，依法构成欺诈，林明华等四人有权变更原租赁合同约定的租金标准。一审法院认定事实：2013年12月至2014年10月期间，林明华等四人与和记黄埔公司分别签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《XX汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下合称租赁合同），约定林明华等向和记黄埔公司承租位于深圳市××××航路西XX汇广场商场的商铺（具体铺位、面积、租期详见附表），租金包括基本租金和提成租金（具体约定详见附表）；自开业日起的任何一个公历年度内，林明华等四人不得连续3日或累计7日中途停业，林明华等四人如需中途停业，应事先征得和记黄埔公司的书面批准，否则视为林明华等四人违约；若林明华等四人未经和记黄埔公司同意，擅自撤离租赁房产的，和记黄埔公司有权书面通知林明华等四人终止租赁合同、收回房产；租赁合同是双方就租赁房产事宜所达成的全部协议，应取代所有之前达成的与租赁房产事宜有关的书面或口头的约定、谈判、陈述和建议；任何一方均无需受该方的代表、代理人、雇员所作出的但在租赁合同中没有明确约定的任何陈述或许诺所约束，或对这些行为承担责任。签约后，林明华等四人陆续入驻XX汇广场涉案商铺。2014年8月21日，和记黄埔公司向案外人深圳XX京院餐饮文化管理有限公司发出《深圳XX汇商场免除商场开业日前费用通知函》，函载：XX汇商场已于8月份正式试业，免除深圳XX京院餐饮文化管理有限公司于2014年7月31日及之前的相关费用……。庭审中，和记黄埔公司称XX汇广场于2014年8月2日开业。林明华等四人提交了品牌落位图，欲证明和记黄埔公司在XX汇广场的招商过程中向各租户提供的品牌落位图显示XX汇广场负一层至四层均标明有通往ZZ城（XX购物中心）的连廊规划，且标明了各楼层各商铺的入驻品牌落位，同时以此佐证和记黄埔公司曾向林明华等四人承诺XX汇广场开业率将达到70%。和记黄埔公司不确认林明华等四人提交的品牌落位图系和记黄埔公司所提供，且表示在林明华等四人与和记黄埔公司的书面合同中并没有关于XX汇广场通往ZZ城（XX购物中心）的连廊建设约定，也没有关于XX汇广场入驻品牌落位约定，更没有关于开业率达到70%的约定，和记黄埔公司在招商过程中也未作出相关承诺。另查，XX汇广场负一层至四层的房屋建筑面积分户位置图未显示有通往ZZ城（XX购物中心）的连廊通道。林明华等四人庭审中陈述目前XX汇广场除负一层有地铁站与ZZ城连接起来，其余楼层均未有与ZZ城的连接通道。2015年5月7日，和记黄埔公司向XX汇广场的租户发出《深圳XX汇商场租金优惠函》，函载：“在贵我双方的共同努力下，XX汇商场的营运情况已朝正面方向发展而渐入佳境。有关贵司在XX汇目前面临的经营困难，我司表示理解及深切关注，为感谢贵司一直以来对我司工作的配合及表达我司对贵司经营上的支持，就贵我双方已签定的租赁合同的合作条件，我司已积极及慎重研究租金优惠方案，并计划按不同业态及情况在租金上向各租户提供划一的方案，并将会就上述的事项在本函发出后两个星期内安排专人与贵司会面作正式通知。”和记黄埔公司称该函件系针对租户经营困难情况而发出，但林明华等四人与和记黄埔公司在租金优惠上最终达不成一致意见。庭审中，林明华等四人明确其要求调整租金的标准是原则上如果有同层租户租金标准低的，则参照同层低租金的标准予以调整，如果没有同层租金可参照的标准，则参照一审案号为（2017）粤0304民初3444-3456号案中租金标准最低的。其中3449、3451号案（一审案号）请求调整的租金标准参照深圳巴千诺贸易有限公司与和记黄埔公司签署的租赁合同所约定租金标准（200元/平方米/月）计算，3450、3452号案（一审案号）请求调整的租金标准参照深圳XX京院餐饮文化管理有限公司与和记黄埔公司签署的租赁合同所约定的311B商铺租赁标准（100元/平方米/月）计算。林明华等四人提交的案外人深圳巴千诺贸易有限公司与和记黄埔公司签署的租赁合同显示案外人深圳巴千诺贸易有限公司承租XX汇广场负一层B138号商铺，建筑面积189.18平方米，月租金37836元。另查，2016年1月26日，深圳和记黄埔中航地产有限公司向一审法院起诉深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司，请求支付拖欠的租金、推广费、POS机租金及场地使用费等费用，一审法院于2016年10月作出（2016）粤0304民初3381号民事判决，判令深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司向深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年11月30日的基本租金2126769.36元、推广费119198.40元、POS机租金8000元、场地使用费16元及上述费用的相应逾期付款违约金。该判决送达双方后均未上诉。2016年6月23日，案外人深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司（乙方）与和记黄埔公司（甲方）签订了一份《XX汇广场商铺租赁合同补充协议二》，约定在乙方于2016年7月31日或之前付清2016年4月30日前的所有欠款（包括乙方欠甲方欠款2114243.13元，欠XX汇商场受托管理人的欠款25941.05元）的前提下，则将原租赁合同附件三第一部分租金第1条的部分内容（即附表中载明的3448号案合同约定基本租金和提成租金）更新为：2014年4月21日至2014年8月20日期间为装修期，每月基本租金已经包含在后期租金，不计每月提成租金；2014年8月21日至2014年8月31日期间每月基本租金为0元，2014年9月1日至2015年12月31日期间每月基本租金为103554元，2016年1月1日至2016年9月30日期间每月基本租金为0元，2016年10月1日至2017年4月20日期间每月基本租金为181219元，2017年4月21日至2018年4月20日期间每月基本租金为190283元，2018年4月21日至2019年4月20日期间每月基本租金为199794元；2014年8月21日至2015年12月31日以及2016年10月1日至2019年4月20日期间每月提成租金为任何公历月的总营业额的18%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；2016年1月1日至2016年9月30日期间每月提成租金为任何公历月的总营业额的15%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零。如果乙方在租赁合同届满之前出现未经协议闭店或严重违约的情况，则乙方将不能享受本补充协议第一条约定的较原租赁合同的租金优惠部分（包括基本租金及提成租金），乙方必须按原租赁合同约定的标准向甲方缴纳相关费用。一审法院认为，林明华等四人与和记黄埔公司签订的租赁合同合法有效，受法律保护。林明华等四人要求调低双方租赁合同约定的租金标准的理由是和记黄埔公司在招商过程中存在虚假承诺XX汇广场负一层至四层有规划建设连廊通道直通ZZ城（XX购物中心）、多家知名品牌入驻以及开业率达到70%。根据林明华等四人提交的证据，不足以认定和记黄埔公司在招商过程中有向林明华等四人作出XX汇广场负一层至四层有规划建设连廊通道直通ZZ城（XX购物中心）、多家知名品牌入驻以及开业率达到70%的承诺，且林明华等四人与和记黄埔公司签署的租赁合同也未有上述约定。另，从2015年5月7日和记黄埔公司发出的《深圳XX汇商场租金优惠函》内容看，和记黄埔公司与XX汇广场租户协商研究租金优惠方案是基于租户经营困难，且出租方与承租方最终在租金优惠上达不成一致意见。林明华等四人请求调整租金标准的理由均不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回林明华等四人的诉讼请求。案件受理费每案各100元，由林明华等四人各自负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，林明华等人提供的品牌落位图有载明“此平面图只提供特定之客户作参考用途，和记黄埔保留修改平面图内容之权利而无需作出通知”或“只供参考用途”等字样。本院认为，本四案为房屋租赁合同纠纷。林明华等人在二审庭审主张涉案合同条款“租赁合同是双方就租赁房产事宜所达成的全部协议，应取代所有之前达成的与租赁房产事宜有关的书面或口头的约定、谈判、陈述和建议；任何一方均无需受该方的代表、代理人、雇员所作出的但在租赁合同中没有明确约定的任何陈述或许诺所约束，或对这些行为承担责任”为无效格式条款，本院认为，该条款对双方均提出了同样的要求，并不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，林明华等人主张该条款无效理由不充分，本院不予采纳。林明华等人与和记黄埔公司签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，无法定理由或约定事由，不得擅自变更或解除合同。林明华等人在本案中请求变更合同的法定理由是和记黄埔公司存在欺诈，即和记黄埔公司在招商过程中虚假承诺XX汇广场负一层至四层有规划建设连廊通道、多家知名品牌入驻以及开业率达到70%，和记黄埔公司对此不予认可，根据谁主张谁举证的诉讼原则，林明华等人应对此提供充分证据证明。林明华等人提供的主要证据“品牌落位图”上有载明“此平面图只提供特定之客户作参考用途，和记黄埔保留修改平面图内容之权利而无需作出通知”或“只供参考用途”等字样，因双方所签订合同对品牌落位图内容未有约定，合同附件也未包含品牌落位图相关内容，林明华等人以此主张和记黄埔公司存在相应承诺依据不充分，林明华等人提供的其他证据亦未能充分证明其关于和记黄埔公司存在虚假承诺的主张，故林明华等人主张和记黄埔公司欺诈而请求变更合同租金条款缺乏事实与法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，林明华等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人林明华等人负担。本判决为终审判决。审 判 员 唐    毅审 判 员 曹    静代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年九月二十五日书 记 员 尚宇楠（兼）附表：各案基本信息序号二审案号一审案号上诉人（原审原告）房号合同约定的商铺建筑面积(㎡）合同约定的租赁期限合同约定的每月基本租金合同约定的每月提成租金诉求要求变更的租金（元/月）114445号3449号林明华负一层B105218.382014.9.15起三年第一、二年每月65514元，第三年每月68790元，第四年每月72284元，第五年每月75997元任何公历月的总营业额的12%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零43676214446号3450号何晓慧五层508B62.552014.10.10起三年第一年每月26271元，第二年每月27585元，第三年每月28961元任何公历月的总营业额的19%（第二年20%、第三年21%）减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零6255314447号3451号金耀江负一层B13248.242014.5.2起三年第一年每月28944元，第二年每月30392元，第三年每月31935元任何公历月的总营业额的18%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零9648414448号3452号徐声快五层505126.892014.4.2起三年第一年每月53294元，第二年每月55959元，第三年每月58877元任何公历月的总营业额的24%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零12689