江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2067号
上诉人（原审被告）：南昌市东湖区银座精英会所，住所地：南昌市福州路169号一、二楼。
经营者：刘娟娟，女，1974年6月19日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：胡晖，江西观睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西宾馆，住所地：江西省南昌市八一大道368号，统一社会信用代码：91360100158321867L。
法定代表人：聂国昌，董事长。
委托诉讼代理人：朱成彦，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201610998569。
委托诉讼代理人：王栓，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201120574891。
原审被告：南昌市东湖区银座国际会所，住所地：南昌市东湖区江西宾馆内。
经营者：王佳佳，女，1993年6月1日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
原审被告：刘娟娟，女，1974年6月19日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
原审被告：王龙，男，1983年12月14日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
原审被告：王佳佳，女，1993年6月1日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
以上四原审被告的共同委托诉讼代理人：刘长珍，女，汉族，1953年11月28日出生，住江西省南昌市东湖区，系刘娟娟、王龙、王佳佳的母亲。
上诉人南昌市东湖区银座精英会所（以下简称银座精英会所）因与被上诉人江西宾馆、原审被告南昌市东湖区银座国际会所（以下简称银座国际会所）、刘娟娟、王龙、王佳佳房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初6117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，上诉人银座精英会所的委托诉讼代理人胡晖、被上诉人江西宾馆的委托诉讼代理人朱成彦和王栓、原审被告银座国际会所、刘娟娟、王龙、王佳佳的共同委托诉讼代理人刘长珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求为：1.一审法院违反级别管辖规定，请求撤销一审判决，发回重审；如贵院认为一审判决未违反级别管辖，则请求撤销一审判决第一项，改判驳回江西宾馆确认两份《租赁合同》及《水电供应合同》自2016年12月7日起解除的诉讼请求；2.一审案件受理费、保全费、二审案件受理费由被上诉人承担。其事实和理由如下：一、一审法院违反级别管辖，本案应由南昌市中级人民法院作为一审法院进行审理，一审判决程序错误，二审法院应当撤销一审判决，发回重审。江西宾馆诉请金额总计18171317.77元，超过一审法院受理案件的级别管辖金额标准。2.一审判决认定事实错误。一审认定“江西宾馆行使约定解除权符合合同约定解除条件，及银座精英会所无权占有使用租赁物”系事实认定错误。江西宾馆要求银座精英会所按照五星级标准装修，因涉案房屋为砖混结构等，按照前述要求装修，银座精英会所要投入2000多万元，在江西宾馆承诺会续签合同的情况下，银座精英会所按照其要求对涉案房屋进行改造，在费时费力装修后，银座精英会所于2013年5月开始经营，受国家政策变化影响，银座精英会所于2016年1月开始停止营业，并函告江西宾馆，经协商，江西宾馆同意缓交租金，可见，双方对租金支付时间及违约责任进行了变更。2016年9月恢复正常营业，并从2017年1月起陆续支付部分租金，现合同期满后，银座精英会所仍在继续使用涉案房屋并支付租金、水电费给江西宾馆。江西宾馆违反承诺不续签合同，且双方对合同中约定的“租金支付时间和违约责任”进行了变更，一审法院判决不当。
被上诉人答辩称：银座精英会所违反合同约定，拖欠租金、水电费等费用达三百多万，严重违约。上诉人对拖欠租金等费用的事实未予否认，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所提管辖权异议理由无法成立，异议申请超出法定时间，且本案的诉讼标的也未达到中院一千万的管辖标准。合同第五条约定只是要求上诉人装修房屋档次与被上诉人星级水准相称，上诉人对装修加大投入是其自主决定。上诉人不符合合同对优先承租权所约定的条件，上诉人称被上诉人承诺续约没有事实根据。上诉人称被上诉人同意缓交租金等费用，是双方对租金支付时间及违约责任的变更系弯曲事实，逃避责任的说法。
原审被告答辩称：同意上诉人的诉讼请求。
江西宾馆向一审法院提起的诉请：1.请求判决两份《租赁合同》及《水电供应合同》自2016年12月7日起依法解除；2.请求判决银座精英会所、银座国际会所、刘娟娟、王龙和王佳佳向江西宾馆支付拖欠的房屋租金225万元及实际付清欠款之日止的资金占用损失（按银行同期同类贷款利率计算至2016年12月16日为54361.77元）；3.请求判决将租赁房屋返还给江西宾馆；4.请求判决银座精英会所、银座国际会所、刘娟娟、王龙和王佳佳承担合同解除之日起至实际返还租赁物之日止的逾期腾房占有使用费（按合同约定的租金标准计算）；5.请求判决银座精英会所、银座国际会所、刘娟娟、王龙和王佳佳支付至实际返还租赁物之日止拖欠的的水费、电费、空调费、宾馆签单记账等费用（暂计算至2016年12月16日为301618元）；6.请求判决银座精英会所、银座国际会所、刘娟娟、王龙和王佳佳承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实为：2012年5月15日，江西宾馆（甲方）与银座精英会所（乙方）签订《租赁合同》和《水电供应合同》各一份，租赁合同约定，“甲方将院内俱乐部（附楼）一、二楼场地租赁给乙方经营娱乐项目。租赁期限5年，从2012年5月20日起至2017年5月20日止。每月租金20万元，租金每月5日前交纳，如乙方不按期交纳租金，甲方有权终止合同，收回经营场地。其中合同第十一条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权停止水电供应，并解除租赁合同，收回场地。1、未经甲方书面同意擅自转租、分租的；2、未经甲方书面同意擅自改变经营项目；3、房屋闲置三个月未开始装修；4、拖欠租金两个月。”水电供应合同约定，“因乙方使用甲方八一大道368号院内俱乐部（附楼）场地，甲方同意有偿向乙方供应冷、热水、电、空调，并实行计量计价收费，自来水：3.05元/吨；电：1.24元/度；空调费：3.6万元/月。乙方在每月5日前应按时一次性向甲方交清水、电等各项费用，否则甲方有权停止供应水电，并按当月用量加收10%的滞纳金。甲方按租赁合同规定而停止水电供应不视为违反本合同的违约行为。”2012年7月11日，江西宾馆（甲方）与银座精英会所（乙方）又签订《租赁合同》一份，合同约定，“甲方将院内江西国旅一、二楼300m2场地租赁给乙方经营娱乐项目。租赁期限5年，从2012年7月20日起至2017年5月20日止。每月租金1.5万元，租金收取与2012年5月25日签订的合同同步交纳。其中合同第十条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权停止水电供应，并解除租赁合同，收回场地。1、未经甲方书面同意擅自转租、分租的；2、未经甲方书面同意擅自改变经营项目；3、房屋闲置三个月未开始装修；4、拖欠租金两个月。”上述合同签订后，江西宾馆按约定交付了租赁物，银座精英会所向江西宾馆交纳租赁押金60万元并按约支付租金至2015年12月底。自2016年1月1日起，银座精英会所开始拖欠江西宾馆租金。2016年9月9日，江西宾馆向被告银座精英会所发出《催交租金及费用函》，书面通知银座精英会所立即支付累计所欠租金176.5万元、水费17994.57元、电费33875.17元、空调费25.2万元（已扣除停业两个月期间的空调费）、宾馆签单费4152元，合计2073021.74元。2016年9月23日，银座国际会所向江西宾馆出具《租金等费用交付承诺书》，银座国际会所认可自2016年1月至9月累计欠租金176.5万元、水费17994.57元、电费33875.17元、空调费15万元、宾馆签单费4152元、扣减代垫划车位线款23544元，合计欠款1947477.74元。银座国际会所同时承诺按以下进度支付欠款：1、2016年10月25日前支付所欠房租的80%即141.2万元；2、2016年10月31日前支付水电及空调等费用的33.5%即9.8万元；3、2016年11月30日前支付水电及空调等费用的33.5%即9.8万元；4、2016年12月31日前支付水电及空调等费用的33%即42477.74元。银座国际会所出具《租金等费用交付承诺书》后，并未按照承诺履行。自2016年1月1日起至2016年12月31日止，银座精英会所欠江西宾馆房屋租金217万元、水费27191.34元、电费33875.17元、空调费184800元，前台签单费4152.00元，合计：2420018.51元。抵销其为江西宾馆代为支付停车划线费23544元后，银座精英会所仍欠江西宾馆租金等费用合计2396474.51元。
2016年12月5日，江西宾馆委托江西豫章律师事务所律师向刘娟娟、王龙、王佳佳邮寄书面解除租赁合同、补充协议、水电空调供应合同通知。2016年12月6日，刘娟娟、王龙、王佳佳收到解除合同通知。解除合同通知到达后，银座精英会所未按解除合同通知的要求腾空房屋并返还给江西宾馆，仍继续使用租赁房屋。
另查明：自2017年1月1日起至2017年5月20日止，银座精英会所已支付江西宾馆房屋占有使用费54万元，仍欠江西宾馆房屋占有使用费53.5万元。
综上，自2016年1月1日起至2017年5月20日止，银座精英会所共欠江西宾馆房屋租金或房屋占有使用费270.5万元、水费27191.34元、电费33875.17元、空调费184800元，前台签单费4152.00元，合计2955018.51元。抵销其为江西宾馆代为支付停车划线费23544元后，银座精英会所仍欠江西宾馆租金等费用合计2931474.51元。
一审法院认为：江西宾馆与银座精英会所签订的租赁合同及水电供应合同，意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，其合同合法有效。银座精英会所自2016年1月起未按约支付江西宾馆租金，截至2016年12月底，银座精英会所累计拖欠租金及水电等费用合计2396474.51元。租赁合同第十一条第4项约定，承租人拖欠租金两个月的，出租人有权解除合同，收回场地。2016年12月5日，江西宾馆委托律师书面通知银座精英会所解除租赁合同，江西宾馆行使约定解除权符合合同约定解除合同条件，故江西宾馆请求确认租赁合同及水电供应合同已解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，银座精英会所已无权占有使用租赁物，故江西宾馆请求银座精英会所返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于银座精英会所对租赁房屋装修投入较大，结合当前娱乐行业经营状况，一审法院酌情给予银座精英会所返还房屋适当的宽限期限。至于江西宾馆请求银座精英会所支付租金或房屋占用使用费及逾期付款利息和水电费、空调费、签单费的诉讼请求，一审法院予以支持。银座国际会所向江西宾馆出具书面承诺，故银座国际会所在其书面承诺欠款金额1947477.74元范围内向江西宾馆承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零八条之规定，判决如下：一、确认江西宾馆与南昌市东湖区银座精英会所（经营者刘娟娟）2012年5月15日签订的《租赁合同》、《水电供应合同》和2012年7月11日签订的《租赁合同》于2016年12月6日解除；二、南昌市东湖区银座精英会所（经营者刘娟娟）在本判决生效之日起三个月内将坐落江西宾馆院内俱乐部（附楼）一、二楼房屋和坐落江西宾馆院内江西国旅一、二楼房屋返还给江西宾馆；三、南昌市东湖区银座精英会所（经营者刘娟娟）在本判决生效之日起三十日内支付江西宾馆2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金217万元及自2017元1月1日起至付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；四、南昌市东湖区银座精英会所（经营者刘娟娟）在本判决生效之日起三个月内支付江西宾馆2017元1月1日至2017年5月20日期间的房屋占有使用费53.5万元及自2017元5月21日起至付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；五、南昌市东湖区银座精英会所（经营者刘娟娟）在本判决生效之日起三个月内支付江西宾馆自2017年5月21日起至本判决生效确定返还房屋之日止按每月21.5万元租金标准计算的房屋占有使用费；六、南昌市东湖区银座精英会所（经营者刘娟娟）在本判决生效之日起三十日内支付江西宾馆水费、电费、空调费、前台签单费合计226474.51元（停车划线费23544元已抵销）；七、南昌市东湖区银座国际会所（经营者王佳佳）在金额1947477.74元范围内对南昌市东湖区银座精英会所（经营者刘娟娟）欠江西宾馆的债务承担连带责任；八、驳回江西宾馆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。江西宾馆预交案件受理费81730元、保全费5000元，合计86730元，由南昌市东湖区银座精英会所（经营者刘娟娟）和南昌市东湖区银座国际会所（经营者王佳佳）承担。
二审中，银座精英会所提交了一份新证据，南昌市保安服务总公司于2017年7月6日出具的《情况说明》，证明上诉人从2016年1月至8月暂停营业，才暂缓交纳租金，此事江西宾馆知晓并同意。江西宾馆质证认为对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，该公司是否存在、出具证明的人是谁无法确定，且说明系上诉人自身原因停止营业，与本案房屋租赁合同纠纷不存在关联。四原审被告对该份证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
经庭审举证、质证，本院认为，因出具该份证据的公司为案外人公司，也无法定代表人签字或出庭作证，对其真实性、合法性和关联性不予确认。但庭审中，江西宾馆也确认银座精英会所于2016年初暂停营业，对该事实本院予以确认。
本院另查明，江西宾馆与银座精英会所签订的两份《租赁合同》均约定，租金每月5日前交纳，银座精英会所不按期交纳租金，江西宾馆有权终止合同，收回经营场地。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：1.江西宾馆与银座精英会所签订的两份《租赁合同》和《水电供应合同》是否已于2016年12月6日解除。2.本案一审审理是否违反级别管辖。关于焦点1，本院认为，双方租赁合同约定按月交纳，拖欠租金两个月，江西宾馆有权解除租赁合同并收回场地，银座精英会所自2016年1月即未交纳租金，江西宾馆2016年9月发出催缴函，银座精英会所在限期内仍未足额支付全部租金，江西宾馆于2016年12月行使约定解除权，其请求确认解除租赁合同和水电供应合同，有事实和法律依据，银座精英会所上诉称江西宾馆承诺续租、经过江西宾馆同意缓交租金，并没有提供证据证明，对该上诉理由，本院不予采纳。关于焦点2，本院认为，江西宾馆诉请的租金、房屋占有使用费、资金占用损失、水费、电费、空调费、宾馆签单记账等各项费用总和并未超过一审法院管辖标的额，银座精英会所上诉主张一审违反级别管辖，本院不予支持。综上所述，上诉人银座精英会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15380元，由上诉人南昌市东湖区银座精英会所负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十一月二十三日
书记员 万志新