辽宁省普兰店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民初字第1078号
原告：大连智库策划有限公司，所在地大连市中山区友好路158号17层A号。
法定代表人：刁金翌，系该公司董事长。
委托代理人：刘刚，系辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人：陈琳，系辽宁智库律师事务所律师。
被告：大连文景房地产开发有限公司，所在地普兰店市太平街道办事处柳家社区。
法定代表人：景克瑞，系该公司总经理。
委托代理人：沈雁东，系辽宁诚事律师事务所律师。
原告大连智库策划有限公司诉被告大连文景房地产开发有限公司为商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连智库策划有限公司的委托代理人刘刚、陈琳，被告大连文景房地产开发有限公司的委托代理人沈雁东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月16日，原、被告签订《房屋销售代理合同》（以下简称《合同》），被告委托原告为其开发的位于普兰店市二中东侧的“文景·清华园”项目提供市场研究、产品定位、营销推广及销售代理服务，并约定“甲方（被告）应按合同规定的期限向乙方（原告）支付佣金或其他应付款项，若超过规定的付款日期15个工作日支付的，每超过一天按应付款项的万分之三向乙方（原告）支付滞纳金”、“本合同终止或解除后一年内，未经乙方书面许可，甲方不得以聘用、委托咨询、雇佣等方式与乙方本项目的工作人员（含本合同期内与乙方解除或终止劳动关系的员工）接洽、联系，否则甲方每接洽、联系一名员工，向乙方支付10万元违约金。”等内容。
2013年8月16日，双方协商一致同意终止合作并签订《工作交接书》，确认具体业务的移交核对无误无损坏。同时，该交接书还约定“甲方（被告）同意，……余款281606.66元待双方所交接事项无遗漏以及7月31日前已交定金或诚意金客户无退房情况出现时，9月底结清余款。”另，被告在双方终止合作后，未经原告书面许可擅自雇佣曾在案涉项目负责销售工作的原告工作人员高婷婷，被告的行为已构成违约。
原告认为，原告已按约定履行完交接事项、在双方约定的付款期限前无退房情况，双方约定的被告应付款的条件已然成就，但几经原告催要，被告至今未付款。且被告擅自雇佣原告工作人员的行为，已严重侵害了原告的利益，应当依照《合同》约定承担违约责任。
综上，原告现依据《合同法》第一百零七条、第一百零九条等规定，为维护自身的合法权益，起诉至贵院，请求依法判令被告向原告支付销售代理佣金人民币281606.66元；按日万分之三的标准向原告支付上述销售代理佣金自2013年10月1日起至判决给付之日止的逾期付款违约金（暂计算至起诉之日的违约金约11000元）；向原告支付擅自雇佣原告案涉项目工作人员的违约金10万元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。因为原告剩余佣金281606.66元因原告方所销售的房屋存在大量购房者退房的现象及部分伙食费、车辆维修费没有结清，尚不符合支付条件。同时，被告并没有雇佣原告的员工。
经审理查明：庭审中，原、被告双方对下列事实没有争议，本院予以确认。
2012年9月16日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订《房屋销售代理合同》，合同约定：“甲方委托乙方为甲方所开发楼盘“文景·清华园”提供专业的市场研究，产品定位及营销推广，并代理销售房屋。代理佣金由均价佣金和溢价佣金两部分组成，均价佣金为销售均价的1.4%，溢价佣金为超出均价部分甲乙双方按8：2比例分成。其中甲方负责本项目的施工质量和销售的售后服务工作，负责因提供的材料不真实、施工质量不达标和交屋时间延误而引起的法律纠纷，并承担相应的经济和法律责任。乙方销售房产时，不得向用户做任何虚假承诺，不得损害甲方的利益及形象。若因乙方责任致使甲方蒙受损失或引起诉讼或其他争议，则乙方对甲方的损失承担赔偿责任，并承担由此产生的一切费用，包括诉讼费用、律师费用。甲方应按合同规定的期限向乙方支付佣金或其他应付款项，若超过规定的付款日期15个工作日支付的，每超过一天按应付款项的万分之三向乙方支付滞纳金；若逾期支付时间超过三个月，乙方有权解除合同，并由甲方承担合同解除的责任。乙方必须遵守甲方的相关管理制度，乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的策划或者销售活动之外的任何商业活动，不得对购房者作出超出授权范围的承诺，也不得以未经甲方批准的任何承诺欺骗、误导购房人，不允许伪造文书、私刻公章。乙方只能在甲方编制的宣传资料和范围内对购房人宣传，且不得随便修改。如因购房者（交付首付款并签订合同）无合法原因造成退房的，一切后果由购房者承担；如果因甲方原因导致客户退房的，乙方执行退房指令，该等房屋仍计入销售率，计入50%佣金支付乙方，所退之房屋由乙方继续销售。乙方再销售该房屋，甲方另需按本合同约定标准支付佣金。因乙方责任导致退房，乙方应对此产生的一切后果负责；并且甲方有权扣除乙方的佣金，造成甲方损失的由乙方承担赔偿责任。本合同终止或解除后一年内，未经乙方书面许可，甲方不得以聘用、委托咨询、雇佣等方式与乙方本项目的工作人员（含本合同期内与乙方解除或终止劳动关系的员工）接洽、联系，否则甲方每接洽、联系一名员工，向乙方支付10万元违约金。”
上述合同签订后，原告依约为被告所开发的楼盘“文景·清华园”进行推广、销售，被告也依约向原告支付部分已售房屋代理费共计1010189元。
2013年8月16日，双方协商一致解除《房屋销售代理合同》，进行交接，并于当日签订了《工作交接书》，交接书详细列明了原告向被告交接的物品及费用核算、尚余佣金结算，其中费用明细核算中约定“余款281606.66元待双方所有交接事项无任何遗漏以及7月31日前已交定金或诚意金客户无退房情况出现时，9月底结清余款。”
上述剩余佣金281606.66元被告至今未曾给付于原告。
另查，原、被告双方在庭审中一致认可在原、被告双方签订《房屋销售代理合同》后，高婷婷曾受雇于原告，任案涉项目置业顾问。
本案争议的焦点如下：
一、被告主张双方签订《工作交接书》后，因原告超范围承诺导致原告所售房屋业主官斌、王佳成、于传波、王晓磊、娄德粟退房，后经被告给予额外补偿后，官斌、王佳成、王晓磊的问题已经解决，但于传波、娄德粟现仍旧向政府有关部门进行上访，要求退房，因此本案尚不具备给付原告余款的条件。被告同时提供官斌、王佳成付款联络单1份、清华园认购书2份、商品房买卖合同1份、退（换）房申请单1份、官斌证人证言等加以佐证。
原告称被告无据佐证上述业主系原告签约业主、系因原告超范围承诺导致纠纷、也没有证据证明上述争议是普通的纠纷还是业主主张退房。
本院认为，本案首先需要对双方在《工作交接书》中所约定的“无退房情况出现时”的理解进行认定，对于该问题，原、被告在庭审中亦发生争议，原告主张为业主已经将所购房屋退还于被告，被告退还业主购房款，退房已经实现；被告主张只要原告所销售的房屋出现业主要求退房，无论最后退房是否已经实现，均为退房“情况”出现。本院认为，从合同目的解释，双方签订这一条款的目的是为防止因原告的原因，原告所售房屋的业主与被告公司发生争议，被告公司对业主做出一定的补偿或者退房、换房等对被告利益产生不利影响的情况，在被告将全部代理费支付给原告后，被告无法通过代理费制约原告，由原告承担因原告原因所导致被告所受损害，进一步的履行方式为与业主发生纠纷后，明确原、被告双方的权利义务、责任承担，核算余款的支付数额或其他附加条件后，再另行对原告进行支付。因此，对“无退房情况出现时”应理解为只要出现业主要求退房，纠纷产生，即停止付款，因为如果不是这样，则一旦出现因原告原因导致被告最终向业主作出一定的补偿或者更严重的换房、退房，则被告对原告余款附条件支付的目的无法达到，该条款的约定则失去了法律和事实上的意义。需要说明的是，本案中退房情况是否系原告的原因导致，本院无需认定，只需认定是否出现了该种“情况”，条件即告成立，余款停止支付，至于是原告原因还是被告原因，余款是否应该支付，何时支付合理，需由原、被告双方另行解决。
条款的理解认定后，下面就应对证据进行审核，即被告所提供的证据是否足以证明“退房情况出现”，本案应当对尚未解决的两户业主的情况进行调查。
同时有一点值得注意的是，因原告对商品房买卖合同真实性、上述业主购房时的置业顾问人员系原告人员没有异议，且因上述商品房买卖合同均系原、被告合同期内所签订，故可以认定系原告所代理签约业主。
二、被告主张有原告应向被告支付的伙食费用42260元原、被告双方交接时遗漏，原告对上述证据不予认可。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋销售代理合同》中提到原告的合同负责人为刘雁双，而该份伙食费用明细中部分为刘雁双签名，说明系原告工作人员所产生的伙食费用，应由原告承担，但其中有6510元未经原告工作人员签名，不应予以认可，故本院认定原告尚有35750元伙食费没有支付于被告。但此项虽系原、被告双方在签订《工作交接书》时所遗漏，但因争议简单，故本院从被告应付原告款项中直接扣除，不支持被告以此拒付原告余款的意见。关于车辆维修费用，因原、被告在《工作交接书》中已经提到了被告所主张的两辆借用车辆，说明双方已经对此进行了交接，而被告提供交接后车辆维修费用明细、证明力较弱的书面证人证言无法证明系被告使用期间所造成的损害，故对被告此项意见，本院不予采纳。
三、关于被告雇佣原告员工高婷婷一节。原告主张被告雇佣原告员工高婷婷，被告予以否认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这是合同法原则所规定的合同当事人的后合同义务，具体到委托代理合同，《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”也就是说，作为销售代理合同的受托人，原告在与被告的合同关系终止后，应当将所掌握的业主信息向被告进行披露，而原告却相反，签订了禁止雇佣原告员工的条款，目的在于“销售人员掌握一些客户资源”“要是到被告处去可能提供一批业主给被告”故与被告约定了10万元违约金限制条款。这对被告而言，显失公平，现经被告申请，予以撤销。
综上本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案，原、被告双方对被告支付原告余款附有条件，即原告所受托销售的“房屋无退房情况出现时”，通过本院对上述约定的所认定的合同条款理解以及证据的审核采纳，可以认定被告向原告支付剩余代理佣金281606.66元条件尚不成立，故对原告的该项诉讼请求及逾期付款违约金请求，不予支持。
在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力。如上所述，原、被告双方在《房屋销售代理合同》中第11条第2款所规定的被告不得雇用原告员工的约定显失公平，本院经被告申请现予撤销，因此，对原告请求被告因雇佣其员工承担违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十四条、第五十六条、第九十二条、第一百二十五条、第四百零一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、第七十四条之规定，判决如下：
驳回原告大连智库策划有限公司的诉讼请求。
案件受理费7189元，保全费2483元，共计9672元，由原告大连智库策划有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 孙 军
审 判 员 唐 娥
代理审判员 车延滔
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陈 雪