海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终105号
上诉人（原审原告）王东晓，男，汉族。
委托代理人林家旺，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人柯雁娜，女，汉族。
被上诉人（原审被告）符子星，男，汉族。
委托代理人符冰霞，女，汉族。
委托代理人符菊，海南国岛律师事务所律师。
原审第三人临高县粮食局，住所地海南省临高县临城镇解放路27号。
法定代表人王智，该局局长。
上诉人王东晓因与被上诉人符子星、原审第三人临高县粮食局物权保护纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2015）临民二初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王东晓、委托代理人林家旺、柯雁娜，被上诉人符子星及其委托代理人符冰霞、符菊到庭参加诉讼。原审第三人临高县粮食局经本院依法传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：本案争议的第15幢第12号房（地）位于临高县多文镇原多文粮食管理所大院内职工安置区，四至范围为东至符子星现居住的第15幢第11号房（地），西至林青亮，北至道路，南至围墙，该地上土木结构瓦房面积约为35平方米，全部土地使用面积约为116平方米。王东晓系原临高县多文粮食管理所已故职工王永精之子。2007年8月30日，原临高县多文粮食管理所将分别在合同甲方处和主管部门处均盖好临高县多文粮食管理所和海南省临高县粮食局公章、签订日期处署明为二00七年八月三十日、购房（地）者署明为王东晓、合同约定载明为“多文粮食管理所将本所院内职工安置区内的第15幢第12号房（地）转让给王东晓，房地价格为人民币5260元等内容的统一格式的《购房（地）合同书》准备就绪，但当年王东晓并未在该《购房（地）合同书》上签字，也没有支付合同约定的购房（地）款，直至2014年4月10日王东晓才向第三人交纳了该笔购房（地）款，并在该份《购房（地）合同书》中签名，双方尚未办理房（地）产权过户登记手续。符子星系原临高县多文粮食管理所职工，2008年9月26日，原多文粮食管理所与符子星签订一份《购房（地）合同书》，双方合同载明“多文粮食管理所将坐落于本所院内职工安置房区内第15幢第11-12号房（地）产转让给符子星；房（地）价格为人民币11110元”等内容，符子星于2008年9月28日向第三人设立在中国农业银行临高县支行的单位账户交付购买安置房号为第15幢第12号的购房（地）款人民币5880元，但双方尚未办理房地产权过户登记手续。另查明：本案争议房地的产权原属多文粮食管理所享有，该所于2007年7月份左右被改制撤销，权利义务继受主体为临高县粮食局。本案讼争房屋（地）自2008年9月28日后即由符子星居住使用至今。王东晓因本案房屋（地产）争议进行信访，2014年11月7日临高县粮食局以临粮函（2014）45号函件将该局对王东晓信访件调查情况向临高县信访局进行复函，复函内容中的处理意见部分载明：按照合同签订的先后顺序原则，经该局务扩大会议同意将坐落在多文粮所职工安置区内第15幢第12号房安置给王东晓，同意把多文粮所空地（2）第三间安置给符子星，如若不服该局处理意见可向法院起诉解决等内容。2015年1月14日，王东晓曾就本案纠纷向一审法院提起民事诉讼，因王东晓经传票传唤无正当理由未出庭参加诉讼，其委托代理人柯雁娜出庭后未提供所在社区出具的推荐函或亲属关系证明属无权代理，一审法院于2015年4月30日作出（2015）临民二初字第19号民事裁定按王东晓撤诉处理。现王东晓为维护自己的合法权益，特提起诉讼请求依法判令：1、符子星立即搬出原多文粮所职工安置区第15幢第12号房，将该房还给王东晓；2、符子星自2007年9月1日起至符子星搬出多文粮所职工安置区第15幢第12号房之日止按每个月300元的标准向王东晓支付房租；3、符子星承担本案全部诉讼费。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、王东晓、符子星与原多文粮食管理所签订的两份合同是否合法有效；二、两份合同均要求实际履行的前提下，如何确定买受人的实际履行请求；三、王东晓对原多文粮所职工安置区15幢12号房屋（地）是否享有房屋所有权和使用权。
一、关于王东晓、符子星与原多文粮食管理所签订的两份合同是否合法有效问题。按照房改政策出售公有房地产是一种特殊的房地产交易形式，本案讼争之房（地）虽然涉及房改政策，但买卖双方所签订的购房（地）合同是平等主体间的民事合同，并不能改变合同为房屋（地产）买卖的性质，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案所涉及的两份《购房（地）合同书》都是合同主体双方的真实意思表示，符合合同所要求的成立及生效要件，合同内容并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，同时，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，本案争议房屋（地产）未办理产权过户登记手续，并不影响两份合同的效力，因此，王东晓、符子星分别与原多文粮食管理所签订的两份购房（地）合同应认定为合法有效。二、关于王东晓、符子星分别签订的两份合同均要求实际履行的前提下，如何确定各方买受人的实际履行请求问题。依照《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权转移以办理产权登记过户为标准，房产办理过户登记手续之前，各方买受人均不能直接支配房产成为房屋所有权人，作为合同的各方买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别，各方买受人可以随时向出卖人请求履行债务。虽然房屋的交付使用并不具有所有权转移的意义，但是对于合同标的物房屋的转移占有和交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实意义，对于房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物房屋毁损、灭失的风险。同时先行支付对价是房屋买卖合同履行行为，已经先行支付房屋价款，履行了自己合同义务的买受人，要求另一方履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行。另外签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，因出卖人的故意或过失造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，因此根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权履行要求理应得到优先保护。本案中，在涉案房屋（地）未办理产权登记又未办理预告登记的前提下，虽然王东晓、符子星与多文粮食管理所签订的两份合同都是合法有效的，但是符子星与多文粮食管理所订立的《购房（地）合同书》于2008年9月26日双方签字盖章时即在先成立并生效。王东晓与多文粮食管理所署名日期为2007年8月30日订立的《购房（地）合同书》并未于当日生效，而是在2014年4月王东晓在《购房（地）合同书》中签字，该合同才成立并生效，因此符子星与原多文粮食管理所订立的《购房（地）合同书》的合同效力早于王东晓与原多文粮食管理所签订的《购房（地）合同书》的合同效力。此外，符子星自2008年9月28日支付房屋的各项费用后开始居住使用本案争议房屋（地产），并对涉案房屋作了修缮和添附，先行承担了涉案房屋毁损、灭失的风险。因此，根据公平和诚信基本原则，由临高县粮食局向符子星履行《购房（地）合同书》约定的转移房屋土地产权的义务较为适宜。三、关于王东晓对原多文粮所职工安置区第15幢12号房屋（地产）是否享有所有权和使用权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，由于房屋（地产）买卖和出让涉及物权的变动，而物权行为是一种要式行为，职工和单位就房改房屋（地产）买卖（出让）达成一致意见后还应当办理相应的产权变动登记手续，本案中，王东晓与原多文粮食管理所签订的《购房（地）合同书》，只是对原多文粮食管理所享有了合同约定的债权请求权，但因该房地产未办理过户登记手续，该房屋（地产）的所有权和使用权仍然属于原多文粮食管理所的权利义务承受人临高县粮食局享有，故王东晓对原多文粮食管理所职工安置区第15幢第12号房产（地产）尚未享有所有权和使用权。同理，符子星对该争议房屋（地产）一样尚未享有所有权和使用权。
另外，对于符子星抗辩主张中提出的本案案由应确定为确认物权纠纷、王东晓的主体不适格、粮食局关于王东晓信访调查情况的复函不具有法律效力以及双方诉辩当中提及的对方所签订的《购房（地）合同》系伪造的问题。关于本案案由，《民事案件案由规定》［法发（2011）42号］将物权保护纠纷专门列为第二级案由，以体现物权保护的重要性，物权保护纠纷案由是一个兜底性案由。物权确认纠纷涉及的是物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，其系物权保护纠纷案由的第三级案由。本案立案受理时从形式上审查王东晓提出的诉讼请求后确定本案案由为物权保护纠纷并无不当，因此符子星对本案案由的抗辩主张，不予支持；关于王东晓的主体资格，房改房是房屋所有单位为其职工基于劳动关系而给予的特定福利，也是职工在单位劳动取得的相应报酬和补偿，具有强烈的身份属性，用人单位将自建公房按房改政策出售给职工是一种劳动福利。本案王东晓之父王永精系原多文粮食管理所职工，其于2005年才去世，原多文粮食管理所从以人为本、照顾和解决职工及家属住房方面考虑，依据政府文件精神确定王东晓为符合住房安置对象的做法并无不妥，且庭审中第三人对王东晓符合安置条件的情况亦予以认可，因此王东晓应是本案适格的原告主体；关于粮食局对王东晓信访调查情况复函的法律效力，粮食局向县信访局信访答复行为主要是针对王东晓提出的申诉、控告、检举等内容进行调查，审查其反映的内容是否真实，属行政机关单位之间的函件往来，粮食局的信访答复行为并不是完全意义上的具体行政行为，而仅是就具体事实作出判断后表明其观念的行为，并不涉及相对人权利义务的取得、丧失或变更，并不直接产生法律效果；关于双方诉辩当中提及的对方所签订的《购房（地）合同》系伪造问题，本案庭审中，第三人对其不利的事实即双方与其原下属单位多文粮食管理所签订的两份购房（地）合同以及合同上所盖的公章均予以认可，故应当确认该两份合同均为合法有效。综上，王东晓对本案争议房地产尚未享有所有权和使用权，且符子星不是王东晓合同债权的义务人，因此，王东晓要求符子星立即搬出原多文粮所职工安置区第15幢第12号房地，将该房屋（地产）还给王东晓的诉求，无事实根据和法律依据。因王东晓对该房屋（地产）未享有所有权和使用权，符子星现居住使用本案争议房屋（地产）并未造成王东晓权益受损，因此，王东晓也无权要求符子星给付其每月300元的房租。王东晓可以合同违约为由另行向临高县粮食局主张其权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王东晓的诉讼请求。案件受理费人民币483元，由王东晓自行负担。
上诉人王东晓不服一审判决，向本院上诉称：一、原判认定事实错误。原判认定“当年王东晓并未在该《购房（地）合同书》上签字，也没有支付合同约定的购房（地）款，直至2014年4月10日王东晓才向第三人交纳了该笔购房（地）款，并在该份《购房（地）合同书》中签名。”属事实认定错误。2007年8月30日，王东晓与临高县粮食局、多文粮食管理所签订《购房（地）合同书》，合同各方均在当年签字。因王东晓父亲早逝，是一名孤儿，当时没有钱交纳房款，故2014年才将房款交纳给临高县粮食局。临高县粮食局（2014）45号函件《临高县粮食局关于调查王东晓信访件调查情况的复函》中已经确认临高县粮食局与王东晓签订合同的时间是2007年8月30日，并同意将坐落在多文粮所职工安置区内第15幢第12号房安置给王东晓。临高县粮食局代理人无权否认该事实，否认是无效的。如果王东晓签订合同日期不是在2007年8月30日，临高县粮食局不可能2014年4月10日接受王东晓的购房款。二、符子星与临高县粮食局、原多文粮食管理所签订的购房合同书无效。1、王东晓签订合同在前，根据签订合同时间顺序及一房不能两卖的原则，应认定签订合同在先的合同有效，签订合约在后的合同无效；2、原多文粮食管理所2007年7月份被撤销，公章封存在临高县粮食局，主体资格已不存在，公章自然无效，故多文粮食管理所2007年撤销后签订的合同无效。三、关于临高县粮食局《临高县粮食局关于调查王东晓信访件调查情况的复函》的法律效力问题。临高县粮食局是本案的民事合同当事人，其与王东晓、符子星是平等民事主体。复函内容体现了其行使自己民事权利的真实意思表示。复函中临高县粮食局同意将坐落在多文粮所职工安置区内第15幢第12号房安置给王东晓。四、原判认定“由第三人临高县粮食局向符子星履行《购房（地）合同书》约定的转移房屋土地的义务较为适宜”没有事实依据和法律依据。1、符子星合同无效，不存在履行的问题。2、临高县粮食局对争议房产有所有权和使用权，其出具的复函同意争议房屋给王东晓，这是临高县粮食局的真实意识表示，是合法有效的。综上，请求二审法院撤销原判，判令符子星立即搬出多文粮所职工安置区内第15幢第12号房，自2007年9月1日起至符子星搬出多文粮所职工安置区第15幢第12号房之日止按每个月300元的标准向王东晓支付房租；符子星承担本案全部诉讼费。
被上诉人符子星答辩称：一、一审法院认定事实正确。符子星是单位职工，符合安置对象，改制时有购房协议，并已支付相应房款，并经修缮居住至今；二、根据《临高县人民政府办公室转发县粮食局关于临高县国有粮食企业改革补充实施方案的通知》，王东晓并非安置对象，不符合安置条件；三、王东晓所诉争的房屋面积和价格与符子星现购买和居住的房产不一致；四、复函虽经一审法院认定不具有对外效力，但临高县粮食局一房多卖，违背诚实信用原则。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
原审第三人临高县粮食局未陈述意见。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，房屋所有权转移以办理产权登记过户为标准，王东晓与临高县粮食局、原多文粮食管理虽签订了购房（地）合同，但因该房地产未办理过户登记手续，该房屋（地产）的所有权和使用权仍然属于原多文粮食管理所的权利义务承受人临高县粮食局享有。王东晓上诉称临高县粮食局作出《临高县粮食局关于调查王东晓信访件调查情况的复函》同意将争议的房产给王东晓，但该复函不能产生物权变动的法律效果，故王东晓对原多文粮食管理所职工安置区第15幢第12号房产（地产）尚未享有所有权和使用权。故其要求符子星搬出原多文粮所职工安置区第15幢第12号房地，并将房屋（地产）归还以及给付租金的诉求，缺乏事实根据和法律依据。
关于王东晓上诉称符子星与原多文粮食管理所、临高县粮食局签订的合同无效的问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”和第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，符子星与原多文粮食管理所、临高县粮食局签订的合同是各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》五十二条合同无效之情形，故该合同依法有效。王东晓对该合同真实性有异议，但未提出证据予以反驳。且临高县粮食局作为原多文粮食管理所的权利义务承受人对其及原下属单位多文粮食管理所与符子星签订的购房（地）合同以及合同上所盖的公章均予以认可，故对王东晓的该项上诉理由，本院不予采纳。王东晓上诉称其签订合同在前，根据签订合同时间顺序及一房不能两卖的原则，应认定签订合同在先的合同有效，签订合约在后的合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，虽然王东晓、符子星与临高县粮食局、原多文粮食管理都签订了购房（地）合同，但双方的合同在均不具有《中华人民共和国合同法》五十二条规定的无效情形下，合同都应有效。王东晓、符子星均可依据与临高县粮食局、原多文粮食管理签订的购房（地）合同向原多文粮食管理所的权利义务承受人临高县粮食局要求实际履行合同。对于买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，可依据上述规定，请求追究出卖人违约责任。
综上，王东晓上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费483元，由上诉人王东晓负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙蜀娟
审判员 吴慧明
审判员 孔凡勇
二〇一六年二月二十六日
书记员 邓业荣
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。