浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第744号
原告：王国强，男，1965年11月9日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。
被告：邵树木，男，1956年10月4日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：邵建安，浙江智贤律师事务所律师。
被告：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现关押在浙江省南湖监狱。
原告王国强诉被告邵树木、王有德确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，适用普通程序。因被告王有德当时涉嫌刑事犯罪，故本案于2015年11月10日中止诉讼，后中止情形消失，本案于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方小飞，被告邵树木及其委托诉讼代理人邵建安，被告王有德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2007年，被告邵树木位于淳安县××东庄村的房屋拆旧建新，两被告就前述房屋建造事宜进行合作。两被告合作期间，两被告共同向原告转让前述所造房屋第6层602室房产，并于同年9月15日原告与被告邵树木签订《协议书》，协议约定被告协助原告办理房屋产权证，如遇国家征用按面积分配国家征用赔偿款等。2007年9月16日，被告王有德向原告出具购房款收据230768元。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退撤离。目前，前述房屋已拆除。政府已按规定对被告进行补偿。2014年5月26日，被告邵树木向原告返还购房款139988元。
根据《土地管理法》、《合同法》等法律的相关规定，双方签订的《协议书》应属无效，原告要求两被告共同返还购房款并赔偿损失，未果。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》等法律的规定，特向贵院起诉，要求：1、判令确认原告与被告邵树木于2007年9月15日签订的《协议书》无效；2、判令两被告共同返还原告购房款90780元；3、判令两被告共同承担购房款230768元自2007年9月17日始至2014年5月26日止按年利率5.15%计算的利息79230元；4、判令两被告共同承担购房款90780元自2014年5月26日始至2015年10月26日止按年利率4.6%计算的利息5916元；5、诉讼费用由被告承担。
被告邵树木答辩称：被告邵树木当时是与被告王有德签订合作协议，对相关情况进行约定，被告邵树木没有与本案的原告签订过协议书。从原告提交的见证书内容分析，明显违背见证的要求。因为出具时间是2008年1月8日，但是见证的内容是原告与被告邵树木于2007年9月15日签订的协议书。邵树木自始至终不知道千岛湖法律服务所在哪里，也没有去过那里。原告提交的协议书并非是邵树木与原告签订的。总体而言，原告和邵树木没有合同关系，不是合同相对方。原告与撤村建村办就房屋补偿问题，已经自愿与撤村建居办公室签订协议，对于拆迁给予的补偿与借给王有德的借款的差额损失是自愿接受的。请驳回对被告邵树木的诉讼请求。
被告王有德答辩称：造房子邵树木没有出钱，当时说好下面三层给邵树木。现在是国家政策好，拆迁能赔偿这么多，那现在该怎么处理就怎么处理，邵树木应该把钱还给原告。
原告向本院提交如下证据材料：协议书1份（原件）、见证书1份（原件）、收据1份（原件），证明房屋买卖事实。
被告邵树木质证如下：邵树木在协议书上签字的时候，手写部分都是空白的，是王有德要求邵树木签字的，邵树木就在甲方落款签了名。见证书不符合见证的相关规则，落款时间是2008年1月8日。见证的事情却发生在2007年9月15日。该见证书不能证实原告与被告邵树木就房屋买卖签订过协议。收款收据证实收款人系王有德，可以印证原告房屋买卖相对方是王有德。
被告王有德对原告提供的证据均无异议。
被告邵树木向本院提交如下证据材料：
1、合作协议1份、建设工程施工合同1份（均为复印件），证明邵树木和王有德对房屋建成之后的处理有约定。
2、千岛湖镇撤村建居资金支付审批表1份、进账单1份（均为复印件），证明原告已经自愿领取了拆迁补偿款的事实。
3、邵树根等五家联建户各自拥有的建筑面积清单1份（复印件），证明被告邵树木合法农村住宅被拆迁后获得的补偿房屋重置价与原告等人所获得的补偿标准是一致的。
4、照片1份（复印件），证明原告在被告还没有搬走之前就已经腾空房屋的事实。
原告对被告邵树木提供的证据质证如下：对证据1的三性无异议，能证明两被告之间是合作建房的事实，包括王有德的收款及处理房屋均是基于合作，二被告是利益共同体；对证据2的三性无异议，但是不能证明被告所要证明的对象；对证据3的三性无异议，但是据原告方了解，合法面积的赔偿标准并不是按照970.49元/平方米重置的，合法面积是按照5000多元每平方米补偿的；对证据4的真实性有异议，原告等人并不是被拆迁人，搬出房屋的原因是停水停电，不是因为与拆迁办达成了一致的协议之后才搬出来的。
被告王有德对被告邵树木提供的证据无异议。
被告王有德未向本院提交证据材料。
本院审查认为，原告提供的证据，二被告均认可协议书上的签名均系本人所签，本院对协议书的真实性予以认定。见证书的内容是对邵树木的身份情况及双方在协议书上是否为本人签字捺印的情况进行见证，对真实性本院亦予以采信。对收款收据的真实性予以认定，对款项由王有德收取的事实予以认定。被告邵树木提供的证据，王有德均没有异议，且王有德与邵树木存在合作建房的行为，本院对真实性予以认定。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：
2005年6月23日，被告王有德（乙方）与被告邵树木（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任，甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得以任何理由阻扰，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。后该协议实际由被告邵树木履行。2007年9月15日，原告（乙方）与被告邵树木（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已经建好，建房中有关经济往来已结清。甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在千岛湖镇××村……××室（144.245㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何理由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。王有德于2007年9月16日出具收款收据一份，收取原告购房款230768元。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，被告邵树木领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。原告诉至本院要求判如所请。
另查明，案涉房屋的重置评估价为139988元，装修评估价未16566元，合计156554元。2014年5月26日，原告向淳安县千岛湖镇人民政府领取了150000元。房屋重置款139988元原告已经从诉讼请求中扣除了，装修补偿与本案无关。
本院认为：一、原告与被告邵树木之间签订的《协议书》的效力。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是被告邵树木所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与被告邵树木之间签订的《协议书》应当认定为无效。
二、被告王有德与被告邵树木是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本院认为二被告应承担共同责任。理由是：1、原告是基于被告邵树木与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵树木签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵树木有无与原告签订协议书直接会影响到原告购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系二被告与原告共同行为促成。2、根据二被告之间的合作建房行为，邵树木提供宅基地，无偿获得1-3层（除楼梯面积外）房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于原告而言邵树木与王有德为共同出卖人，合作建房系二被告的内部关系，王有德收取了购房款，邵树木享受了拆迁利益，二被告对外应共同承担责任。综上，二被告应当共同返还购房款及利息。
三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。原告主张的剩余购房款90780元的利息起算时间有误，应从2014年5月27日开始计算，本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王国强与被告邵树木于2007年9月15日签订的《协议书》无效；
二、被告邵树木、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告王国强购房款90780元并支付该款自2014年5月27日起至2015年10月26日止按年利率4.6%计算的利息5916元；
三、被告邵树木、王有德于本判决生效之日起十日内共同支付购房款230768元自2007年9月17日起至2014年5月26日止按年利率5.15%计算的利息79230元；
四、驳回原告王国强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3819元，由被告邵树木、王有德负担。
原告王国强于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告邵树木、王有德于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 孙 婷
审 判 员 唐 高
人民陪审员 胡水平
二〇一七年六月十二日
书 记 员 徐 苗
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。