河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民再终字第00093号
再审上诉人（申诉人、案外人）：石家庄海通房地产开发有限公司。
法定代表人：刘革平，该公司董事长。
委托代理人：李永伟，河北佳诚律师事务所律师。
再审被上诉人（一审原告）：李某，男，汉族，石家庄�众鑫包装有限公司退休职工。
委托代理人：张玉欣，女，石家庄市众鑫包装有限公司退休职工，系李权柱之妻。
委托代理人：张广灿，北京市国汉律师事务所律师。
再审被上诉人（一审被告）：石家庄中振房地产开发有限公司。
法定代表人：刘铁，该公司董事长。
委托代理人：王仑，该公司职员。
再审上诉人（案外人）石家庄海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）与再审被上诉人李权柱、石家庄中振房地产开发有限公司（以下简称中振公司）商品房买卖合同纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2010年1月14日作出（2010）西民三初字第00028号民事判决，已经发生法律效力。案外人海通公司不服，向检察机关申诉。2012年8月7日，石家庄市人民检察院作出石检民行抗（2012）18号民事抗诉书，向本院提起抗诉。2012年8月13日本院作出（2012）石民抗字第00018号民事裁定，指令桥西区人民法院对本案进行再审；桥西区人民法院于2013年11月20日作出（2013）西民再初字第00006号民事判决。海通公司不服，上诉于本院，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人海通公司委托代理人李永伟，再审被上诉人李权柱及其委托代理人张玉欣、张广灿，被上诉人中振公司委托代理人王仑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李权柱诉称，2006年4月7日，李权柱与中振公司签订《商品房买卖合同》，约定李权柱购买中振公司开发的中振广场11层1102号房屋。合同签订后，李权柱于2006年4月7日付款。同日，双方与石家庄沃登酒店物业管理有限公司鉴定了《物业租赁合同》，该房产由中振公司交付石家庄沃登酒店物业管理有限公司租赁使用。商品房买卖合同同时约定中振公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中�公司提供的资料报产权登记机关备案，但中振公司自房屋交付后，至今未履行该义务，明显构成违约，应承担违约责任，并对原告的损失予以赔偿。由于合同约定1%的违约金数额明显偏低，不足以弥补原告损失，请求法院依法予以调整，并判决被告赔偿原告经济损失。综上，请求法院依法判令被告履行合同义务，协助原告办理所购房产的房屋所有权证；请求依法判令被告按合同约定支付违约金3531元并赔偿原告经济损失；诉讼费用由被告承担。
原审被告中振公司未出庭答辩。
桥西区人民法院一审查明，2006年4月7日，李权柱与中振公司签订一份商品房买卖合同，约定李权柱购买中振公司开发的中振广场第11层1102号房，建筑面积61.94平方米，房款合计353058元，中振公司应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理：李权柱不退房，出卖人按已付房款的1%向李权柱支付违约金。同日，李权柱向中振公司交付约定房款，双方与石家庄沃登酒店物业管理有限公司签订了物业租赁合同，该房产由中振公司交付石家庄沃登酒店物业管理有限公司租赁使用。中振公司至今未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。以上事实，有李权柱提交的商品房买卖合同、物业租赁合同、交款凭证及李权柱陈述能够证实，足以认定。
桥西区人民法院一审认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定。应认定有效。合同签订后，双方即应按照合同约定履行各自义务，否则即构成违约并应承担相应的法律责任。双方与石家庄沃登酒店物业管理有限公司签订物业投资合同之日，即中振公司将约定房产交付李权柱之日。中振公司未在合同约定期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即为违约，应承担违约责任，向李权柱支付违约金并继续履行备案义务。根据合同约定，中振公司应当支付李权柱的违约金为房屋总价款353058元的1%即3530.58元。李权柱主张合同约定的违约金偏低，要求予以调整，并由中振公司赔偿经济损失，但未提交因中振公司上述违约行为给其造成损失的证据，因此对李权柱上述诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决为：一、被告石家庄中振房地产开发有限公司于本判决上诉之日起三十日内将办理中振广场11层1102号房屋的权属登记�续需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告石家庄中振房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李权柱迟延办理房屋权属证书的违约金3530.58元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告承担。
石家庄市人民检察院抗诉认为，一、中振公司与房屋买受人李权柱签订的《商品房买卖合同》无效。经查明，该《商品房买卖合同》中载明：所使用【土地使用权出让合同号】为“桥西国用（2004）第027号【国用土地使用证】”。而“桥西国用（2004）第027号”国用土地使用证载明：土地使用权人为石家庄海通房地产开发有限公司，坐落：桥西区中山路与站前街交叉口。在宗地图中详细绘制了该商品楼坐落的地理位置，并载明权利人为石家庄海通房地产开发有限公司。因此，中振公司不是该商品楼用益物权人，不具备与当事人签订�品房买卖合同的权利。其与李权柱签订商品房买卖合同的行为属无权处分行为，侵害了海通公司的合法权益。根据《合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追偿或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，海通公司并未归中振公司无权处分行为作出追认，中振公司也未取得处分权。该《商品房买卖合同》应属无效合同。二、中振广场实际建设用地使用权人为海通公司。1、2003年1月23日，海通公司与中振公司签订《项目转让合同》，该合同第五章第十条第三款规定，中振公司按双方约定如期支付或提前支付项目转让金达3600万元，转入到海通公司指定账户后，海通公司即在中振公司全力配合下60天内完成该项目全部所有权、使用权及相关权益的过户登记手续，土地证一并返还给中振公司。在该合同签订后，中振公司并未依约向海通公司支付项目转让款，即未履行合同中约定的先行履行义务，海通公司未将该项目的所有权、使用权及相关权益过户给中振公司，该中振广场土地使用权证依旧登记为海通公司。2、被申诉人李权柱根据桥西区法院判决办理了房产证，该房产证原证号为490000559，而石房权证西字第××号所有权人为海通公司。李权柱根据桥西法院判决办理的房产证丘（地）号与海通公司先行登记的产权登记表中的丘（地）号同为0060070030，由此均可以证明，李权柱所购买1102号房屋所属的中振广场实际产权人为海通公司。中振公司对该房产没有处分权利。综上，石家庄市桥西区人民法院（2010）西民三初字00028号民事判决书认定基本事实缺乏证据证明。
桥西区人民法院再审查明，2006年4月7日，李权柱与中振公司签订了商品房买卖合同，李权柱购买中振公司位于石家庄中振广场11栋1102号�房屋，建筑面积61.94平方米，房款合计353058元，中振公司应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方在合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列方法处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，李权柱向中振公司交付约定房款，还与中振公司及石家庄沃登酒店物业管理有限公司签订了物业租赁合同，约定该房产由李权柱交付石家庄沃登酒店物业管理有限公司租赁使用。后中振公司未能如约将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，李权柱诉至桥西区人民法院，桥西区人民法院作出了（2010）西民三初字第00028号判决书，依照该判决书，李权柱现已办理了房产证。
另查明，2003年1月23日，海通公司与中振公司（原石家庄中振置业有限公司）、石家庄市房地产经营开发公司签订《“招商局海通大厦”项目转让合同》，约定：海通公司将坐落于石家庄市站前街之“招商局海通大厦”项目（包括其占地范围内的土地使用权、地面及空中的广告发布权、已建工程及海通公司已缴的各种税费）转让给中振公司；该项目占地面积为4192.39平方米，转让金为3800万元；约定按照分期付款方式，在合同生效之日起210日内中振公司支付转让金额达到3600万元，余额部分待回迁安置用房落实后，扣除石家庄市房地产经营开发公司应付给中振公司的结构差价款后10日内结清。2004年11月9日，海通公司向中振公司的法定代表人刘铁出具委托书，委托其负责海通公司“海通大厦项目”对外房屋的销售谈判、制定销售单价及合同签署。后中振公司并未依约全面履行付款义务，海通公司向石家庄仲裁委申请仲裁。2008年7月15日，石家庄仲裁委员会作出石裁字（2008）第194号裁决书，裁决中振公司向海通公司支付欠交的项目转让款2835.32万元及逾期违约金2334.13万元。该院执行过程中，中振公司与海通公司于2009年2月20日达成执行和解协议，该协议内同“以中振公司所有的海通大厦的46个房间作价5192.45万元抵顶其向海通公司的欠款”。
以上事实，有申诉人、李权柱、中振公司陈述，项目转让合同、裁决书、执行和解协议及李权柱在原审中提交的委托书、商品房买卖合同、物业租赁合同、交款凭证等证据予以证实，足以认定。
桥西区人民法院再审认为，海通公司将“海通大厦项目”转让给中振公司，中振公司对该项目进行了完善和装修，使该项目外观具备了销售条件。2004年11月海通公司给中振公司法定代表人刘铁出具委托书，委托其代为从事销售谈判、制定销售单价及合同签署行�。2006年4月李权柱在与中振公司签订购房合同时，有理由相信中振公司就是房屋的合法处分权人。李权柱作为买受人，在购买房屋时是善意的，其对于海通公司与中振公司之间的纠纷并不知情，且李权柱已按照合同约定履行了给付购房款的义务，符合善意取得的构成要件，故李权柱与中振公司签订的商品房买卖合同应合法有效。石家庄市人民检察院的抗诉理由不能成立。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，再审判决为：维持本案（2010）西民三初字第00028号民事判决。
再审上诉人海通公司上诉称，一审判决认定李权柱从石家庄中振公司购买房产构成善意取得，属认定事实错误。“海通大厦项目�属于海通公司所有，并非中振公司所有，且海通公司也未授权中振公司销售海通大厦房产。李权柱在购买该房产时对上述事实也是明知的，不符合善意取得的相关规定。一审判决以李权柱构成善意取得为由，进而认定李权柱与中振公司所签订《商品房买卖合同》合法有效，没有法律依据。中振公司将房产售给李权柱属无权处分，也未取得海通公司追认，认定李权柱与与中振公司所签《商品房买卖合同》合法有效，没有法律依据。
再审被上诉人李权柱辩称，李权柱与中振公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，并且是善意取得，该合同合法、有效。上诉人提出的上诉理由不能成立。1.海通公司转让给中振公司中振广场项目的意思表示是真实的，并己实际履行完成。海通公司于2004年11月9曰给中振公司总经理刘铁出具了委托书，该委托书明确写明“兹我公司全权委托�铁先生负责我公司海通大厦项目对外房屋销售谈判、制定销售单价及合同签署”。2.两家公司在2003年签订合同后一直在进行着项目转让的后续工作，并于2004年11月9日签署了《关于海通大厦项目转让补充合同》，之后又于2005年10月8日签署了《招商局海通大厦项目转让还款协议》。3.中振公司在2003年签订了项目转让合同后又投入了的大量的资金予以建设和装修并达到现房出售条件，本案当事人李权柱也是在看到了现房和委托书之后才签的买房合同。其买房行为是善意并且是合法的。4.海通公司在多起买房人起诉中振公司办理产权手续的案件中出庭，并当庭表示海通公司己将该项目及合同权利转让给了中振公司，这些情况有庭审笔录为证。5.石家庄市人民政府576号会议纪要证实市政府曾专门开会研究解决中振广场遗留问题，中振广场项目的合法性不仅得到了政府及有关�门的关注和肯定。（6）买房人李权柱所办理的房屋产权证具有合法性，是真实有效的。
再审被上诉人中振公司辩称同李权柱。
本院再审查明的事实与一审再审查明认定的事实一致。
本院再审认为，由本院（2007）石民一终字第00982号生效判决和桥西区人民法院（2007）西民三初字第000100号判决确认，海通公司将合同权利义务转让给了中振公司。虽然海通公司没有授权中振公司，而是授权给刘铁全权销售海通公司的房子，刘铁没有以海通公司名义对外销售海通公司所有的房产，而是以中振公司的名义对外销售海通公司所有的房产，应认定海通公司对刘铁以中振公司的名义对外销售海通公司所有的房产，是明知的，在其明知的情况下，对其销售行为没有进行任何阻止，应认定海通公司对刘铁以中振公司的名义对外销售海通公司所有的房产行为的追认，故此，一审再审�决并无不妥，应予维持，再审上诉人的上诉理由不成立，不予支持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持石家庄市桥西区人民法院（2013）西民再初字第00006号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 安军民
代理审判员 任永奇
代理审判员 高玉坡
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 郑爱国