广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1087号原告（反诉被告）佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会，住所：广东省佛山市禅城区张槎街道莲塘村。负责人陈明注。委托代理人肖禹，广东禅信律师事务所律师。被告（反诉原告）彭落元，男，汉族，1965年4月21日出生。被告李新媚，女，汉族，1968年9月12日出生。上述两被告的共同委托代理人张戈、蓝伟平，分别为广东广立信律师事务所律师、实习律师。原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会诉被告彭落元、李新媚租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2014年11月7日公开开庭审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员林波担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员陈桂好组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖禹、两被告的共同委托代理人张戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月4日，佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室代表原告与被告签订《租赁厂房合同书》，约定被告承租原告位于佛山市禅城区张××××号部分厂房场地，租期从2012年6月1日起至2013年12月31日止。每月租金等费用合计5000元，垃圾清运费60元，上述款项每月支付一次，于当月10日前付清。双方同时就违约责任及合同解除等进行约定。原告在上述合同签订后即将涉案标的物交付被告使用，原、被告的租赁合同关系从2005年5月1日持续至今，在此期间双方签订了《场地承包协议》、《场地租赁合同书》、《租赁厂房合同书》，但被告从2013年1月起拖欠租金。原、被告协商无果后遂诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告彭落元于2012年6月4日签订的《租赁厂房合同书》；二、被告彭落元向原告交还涉案厂房及场地；三、两被告立即向原告支付2013年1月至2014年8月的租金、垃圾清运费共计101200元，从2014年9月1日起至被告彭落元实际返还涉案厂房及场地之日止的租金按每月5060元的标准计算；两被告向原告支付违约金（从2013年1月1日起以欠费金额为本金按日万分之八计至实际清偿之日止）。后原告自愿撤回第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求租金及垃圾清运费的计算期间为2013年1月至2015年6月16日。两被告的答辩意见同反诉状，补充答辩如下：一、原、被告双方的原租赁关系是被告承租场地，2012年5月底合同已到期终止，按照约定，所有建筑物归属原告，在此基础上双方签订《租赁厂房合同书》，但原租赁合同没有约定租赁按金，是在涉案《租赁厂房合同书》中才约定。二、被告已于2012年12月底将涉案厂房场地交回给原告，此后未再使用过涉案厂房及场地，原告也对涉案厂房及场地停水停电，因此被告无需支付2012年12月后的租金及垃圾清运费，原告要求计算租金至2015年6月16日无事实及法律依据。三、即使被告需要支付相关费用，原告的部分诉讼请求也已超过诉讼时效。两被告反诉称：被告彭落元与原告属下单位佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室原签订一份租赁合同，约定被告彭落元向原告承租位于佛山市禅城区张××××号（原绍正塘）部分场地，面积为800平方米，租赁按金15000元。合同签订后，被告彭落元依约交付按金及租金，并在所涉场地建设500平方米的厂房等建筑物。2012年6月4日，双方再次签订《租赁厂房合同书》，约定被告彭落元续租涉案场地，后被告彭落元加建了250平方米的厂房建筑物。2012年11月，当地政府部门进行联合执法检查，告知被告彭落元该场地及建筑物未办理房产证，也未办理建设规划许可证、建筑施工许可证、消防验收及环评手续，并向被告彭落元发出停业搬迁通知。原告也多次要求被告彭落元支持政府工作，被告彭落元不得不在2012年12月底搬离涉案场地，并将涉案场地及建筑物全部交回给原告。此后，被告彭落元多次要求原告退回租赁按金及赔偿建筑物损失，但双方未能达成一致意见。另，原告陈述其已于2015年6月16日收回涉案场地及厂房，但据被告了解，原告实际已于2015年5月初拆除厂房，原告在本案纠纷未解决的情形下擅自处理建筑物，导致被告彭落元的鉴定申请无法进行，应由原告承担举证不利的法律后果。被告彭落元认为，双方之间签订的租赁合同无效，且被告彭落元已将涉案场地及建筑物交还给原告，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。同时因合同无效，原告依法应当退还租赁按金15000元，并赔偿被告建设厂房等建筑物的经济损失100000元，为此被告特向法院提起反诉，请求判令：一、确认原告与被告彭落元签订的《租赁厂房合同书》无效；二、原告向被告彭落元返还租赁按金15000元；三、原告向被告赔偿建设房屋损失100000元；四、本案本反诉诉讼费用由原告负担。原告针对被告彭落元反诉辩称：一、被告要求返还租赁按金没有事实及法律依据，不管《租赁厂房合同书》是否有效，被告均应承担租金或使用费，双方于该合同中已约定按金退还的条件系被告没有违约，但被告从2013年1月开始拖欠原告租金，构成违约，该按金不具备退还条件。二、被告要求原告赔偿建设房屋损失10万元没有事实及法律依据，相反，根据双方2005年签订的《场地承包协议书》，合同到期后，被告经原告同意建设或被告私自建设的物业都归属于原告，现该合同履行期限已届满。另，原告在该合同中仅向被告收取每年18000元的低廉租金，明显已包括被告搭建厂房的成本，故被告要求原告赔偿房屋建设费用10万元无事实依据。即使合同无效，但双方已实际履行合同，被告已在合同中获益，且被告亦无证据证明建设成本为10万元。三、原告并非擅自拆除被告私自搭建的涉案建筑物，原告已多次申请，并系为防止损失继续扩大。被告搭建的建筑物均是建筑垃圾，拆除过程中原告仍存在损失，原告保留追究被告相关责任的权利。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。诉讼中,原告就本诉和反诉一并提交以下证据：1、原告组织机构代码证、被告彭落元身份证复印件、被告李新媚常住人口查询信息。证明原、被告的诉讼主体资格，两被告是夫妻关系。2、《租赁厂房合同书》。证明双方租赁关系及权利义务、违约金的计算方法。3、《证明》。证明张槎街道莲塘村物业管理办公室是原告的下属部门，相关债权债务由原告处理。4、催缴通知两份、律师函、快递底单、快递单查询记录。证明原告曾经向被告催收租金，被告已经收取并曾联系代理律师。《场地承包协议书》、《租赁场地合同书》。证明双方在涉案租赁厂房合同书前的租赁关系。《场地承包协议书》确认被告承租的场地面积为500平方米，2010年原告发现被告实际使用场地面积不止500平方米，私自使用300平方米，故于2010年1月1日签订《租赁场地合同书》，约定出租面积合计800平方米。因依据上述合同约定，涉案场地上盖建筑物属于原告所有，所以，双方于2012年6月4日另行签订《租赁厂房合同书》，依据该合同书，被告租用的厂房面积为500平方米，空地面积为300平方米。诉讼中，两被告就本诉和反诉共同提交以下证据：照片（11张）。证明涉案物业已荒废多时，被告已经于2012年12月底将涉案物业交回给原告，没有继续使用。2、结婚证复印件。证明两被告是夫妻关系。本院认证：原告提交的证据1、2、5，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据3，有原件核对，两被告对真实性亦不持异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据4，两被告确认已收取律师函，故本院对律师函、快递底单、快递单查询记录真实性予以确认；催缴通知系原告单方制作，无证据佐证其已向两被告送达，本院对其证明内容不予确认。两被告提交的证据1，原告虽不予确认，但并未提供有效证据予以反驳，在无证据证明原、被告有其他经济纠纷的情况下，本院对该组证据真实性予以确认。两被告提交的证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2005年4月27日，原张槎镇莲塘村莲四股份经济合作社与被告彭落元签订《承包场地协议书》，约定由被告彭落元承包莲塘村原绍正塘（土名）北面场地，面积为500平方米，承包期限为2005年5月1日至2012年4月30日，按金1000元，并约定被告彭落元所建的建筑物自完工之日起其所有权属××槎镇××四股份经济合作社所有。2010年1月1日，佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室与被告彭落元签订《租赁场地合同书》，约定由被告彭落元承租张槎街道莲塘村莲丰三路28号（原绍正塘部分）场地，面积为300平方米，租赁期限为2010年1月1日至2011年12月31日，按金4600元，并约定被告彭落元所建的建筑物在租赁期满或被告彭落元中途退租的情形下无偿归佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室所有。2012年6月4日，佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室（甲方、出租方）与被告彭落元（乙方、承租方）签订《租赁厂房合同书》，主要内容为：“……一、厂房场地的位置、面积：乙方租赁的厂房场地位于张××××号（原绍正塘）部分厂房场地，厂房面积：500㎡，空地300㎡。二、租赁期限：租赁期限自2012年6月1日起至2013年12月31日止。三、乙方应缴给甲方的款项、缴交方式、交款时间及滞纳处理：（1）厂房是乙方租场地自建的，故现在续签按每月每平方米7元，场地每月每平方米5元，乙方合计每年的应缴农民失地补偿款为：人民币陆万元正，即每月应缴农民失地补偿款：5000元（不含税）。……另日常生活垃圾清远费每月60元。（2）交款时间及滞纳处理：应缴款每月缴交一次，当月的应缴款于当月的10号前交清，逾期交款，每日按欠款金额的万分之八收取延期付款滞纳金。如拖欠应缴款超过壹个月，甲方有权单方终止合同收回厂房场地并处理乙方财产以抵偿所欠款以及追究乙方的违约责任，由此所造成的损失全部由乙方负责。……四、乙方在签订本合同时先交15000元作按金，合同期满后，在乙方没有任何违约或损坏建筑物的情况下，甲方将按金不计息退回给乙方。……七、国家、政府和集体（街道、村委会）征地的处理：该场地属临时使用性质，……十二、……乙方需改变经营范围、改建、拆迁须经甲方书面同意后实施，所改建或建下的建筑物自完工之日起起其所有权属甲方，租赁期满或中途退租，建筑物无偿归甲方所有。违反本条款规定，甲方有权单方终止合同，收回厂房场地并追究违约责任，由此所造成的损失由乙方负责。十三、财产的移交：乙方必须在2013年12月31日前将厂房清理干净，厂房、场面、门、窗等完好归还给甲方，如有损坏由乙方负责修缮，费用由乙方负责。属乙方建下的建筑物、固定水电设施（包括电表、电表箱、场地内外线、电制、水表）等及厂房内外的装修即一切入墙设施等，合同期满后或中途退租乙方不能拆除，完好无偿归甲方所有，属乙方购置的可动资产由乙方自行处理。……十四、违约责任：本合同一经签订，双方应各自执行，……如乙方违约，则一次性补偿壹个月的应缴款给甲方，按金另作违约金无偿归甲方所有。……”。上述合同分别由佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室、被告刘裕杰及案外人李斌签名确认。诉讼中，原告自愿放弃向案外人李斌就上述合同主张权利。2014年6月13日，因被告彭落元拖欠相关费用，原告委托广东禅信律师事务所肖禹律师向被告彭落元发出《律师函》，要求其支付相关费用并返还厂房。2014年8月25日，原告与佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室共同出具《证明》，上载：“佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室是佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会下属部门。佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室与彭落元等所签订的合同的权利义务由佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会承担。”诉讼中，原、被告一致确认涉案《租赁厂房合同书》第三条所涉“农民失地补偿款”即为租金。被告彭落元已交纳租金及垃圾清运费至2012年12月，自2013年1月起没有缴纳。被告彭落元已依约向原告交纳按金15000元。另，双方除涉案合同外未再签订其他书面合同。原告陈述：涉案土地及地上建筑物均属原告所有，但未办理土地证及产权证，也未办理报建手续。原告不清楚被告彭落元主张的250平方米加建厂房的建设时间，亦未同意被告彭落元加建。原告并未收到被告彭落元已搬离涉案厂房及场地的通知。原告系以到厂里送缴费通知、发律师函的形式向被告催收欠费。原告已于2015年6月16日收回涉案厂房及场地，现500平方米厂房已另行出租，300平方米空地上的建筑物已被新承租方拆除。两被告陈述：涉案地上建筑物均是由被告建设，其中500平方米厂房是在涉案《租赁厂房合同书》签订前已兴建，由原告所有；另外250平方米厂房是涉案《租赁厂房合同书》签订后被告彭落元经得原告同意在合同所涉的300平方米空地上兴建，但未报建，被告彭落元于本案中主张的加建损失10万元即为该250平方米厂房的损失。因涉案厂房及场地没有相应建设手续无法办理环评手续等，被告彭落元已应相关政府部门口头要求于2012年12月将涉案厂房及场地交还原告，并在搬离后口头通知原告，但未与原告办理书面交接手续。另查明，两被告系夫妻关系，1990年5月1日于攸县莲塘坳乡民政办结婚，于2009年5月25日登记结婚。本院认为，据本院查明的事实，佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室代表原告与被告彭落元签订的《租赁厂房合同书》项下标的物为500平方米厂房与300平方米空地，并区分不同标准计收租金，故上述合同实为房屋租赁合同与土地租赁合同的混同，本案应系租赁合同纠纷，原告与被告彭落元之间分别成立房屋租赁合同关系与土地租赁合同关系。上述合同书乙方落款处虽有案外人李斌签名，但该合同书抬头乙方仅为被告彭落元，原告自愿放弃对案外人李斌主张权利，被告彭落元亦未抗辩或举证证明案外人李斌系实际承租人，故上述合同关系的相对方应为原告与被告彭落元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告自述500平方米厂房并未办理报建手续，亦未提交相关有效证据，故涉案《租赁厂房合同书》项下原告与被告彭落元就上述500平方米厂房订立的合同条款为无效合同条款，双方之间的房屋租赁合同关系为无效合同关系。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，上述合同其他条款因系双方当事人真实意思表示、未违反法律法规而依法有效，原告及被告彭落元均应严格履行上述有效合同条款。关于原告主张解除《租赁厂房合同书》及被告彭落元反诉主张确认上述合同无效的诉请。如上分析所述，《租赁厂房合同书》有关500平方米厂房的合同条款因违反法律法规而无效，其他有关300平方米空地的合同条款仍为有效合同条款。依据上述合同第二条的约定，上述合同期限已于2013年12月31日到期届满。因双方未再就300平方米空地续签书面租赁合同，而原告仍有向被告催收租金的行为，故原告与被告彭落元就300平方米空地在上述合同期限届满后形成不定期租赁关系。另据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告可随时解除其与被告彭落元就涉案300平方米空地形成的不定期租赁关系。因原告以起诉形式明确要求解除涉案《租赁厂房合同书》，故本院确认原告与被告彭落元的上述不定期租赁关系于本案起诉状送达被告彭落元之日即2014年10月8日解除。被告彭落元虽抗辩认为其已于2012年12月底向原告交还涉案场地，但并未提供有效证据予以证明，原告亦不予确认，故本院对被告彭落元的上述抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告彭落元支付2013年1月至2015年6月16日租金、垃圾清运费的诉请。本案中，原告与被告彭落元一致确认被告彭落元已向原告缴纳租金及垃圾清运费至2012年12月，因被告彭落元并无有效证据证明其已于2012年12月底向原告交还涉案厂房及场地，而原告于诉讼中确认其已于2015年6月16日自行收回涉案厂房及场地，两被告亦无有效证据予以反驳，本院依法予以确认，故被告彭落元应向原告支付500平方米厂房2013年1月至2015年6月16日的占有使用费及300平方米空地2013年1月至2014年10月8日的租金、2014年10月9日至2015年6月16日的占有使用费。至于计收上述费用的标准，依据被告在庭审中提交的涉案厂房及场地照片，涉案厂房及场地已丢空荒废多时，原告作为权属人及出租人，不可能对上述厂房及场地的使用状况毫不知情，且其并无有效证据证明其曾就上述厂房及场地向被告积极主张权利，仅至2014年6月13日才向被告彭落元发出律师函。原告怠于主张权利的行为有扩大损失之责，故本院综合上述分析及案件事实，酌定被告彭落元参照《租赁厂房合同书》约定的“农民失地补偿款”标准即租金标准的70%向原告计付相关费用，具体明细如下：①500平方米厂房2013年1月至2015年6月16日的占有使用费共计72356.67元（7元/月/平方米×500平方米×70%×29个月+7元/月/平方米×500平方米×70%÷30天×16天）；②300平方米空地2013年1月至2014年10月8日的租金共计22320.97元（5元/月/平方米×300平方米×70%×21个月+5元/月/平方米×300平方米×70%÷31天×8天）；③300平方米空地2014年10月9日至2015年6月16日的占有使用费共计8689.03元（5元/月/平方米×300平方米×70%÷31天×23天+5元/月/平方米×300平方米×70%×7个月+5元/月/平方米×300平方米×70%÷30天×16天）。上述费用合计103366.67元。原告诉请超出部分，本院不予支持。另如上分析，涉案厂房及场地已丢空荒废多时，原告亦无有效证据证明其有对涉案厂房及场地清运垃圾的行为，故原告主张被告彭落元支付垃圾清运费无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告彭落元支付违约金及被告彭落元反诉主张原告返还按金15000元的诉请。诉讼中，原、被告一致确认被告彭落元已向原告支付保证金15000元，因涉案《租赁厂房合同书》项下原告与被告彭落元就500平方米厂房的房屋租赁合同关系无效，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告彭落元有权主张原告返还相应按金。结合被告彭落元曾于2010年1月1日与佛山市禅城区张槎街道莲塘村签订《租赁场地合同书》约定300平方米空地按金为4600元的事实及双方之间土地租赁合同关系的承继，本院确认原告应向被告彭落元返还500平方米厂房按金10400元（15000元-4600元）。另因被告彭落元存在拖欠300平方米空地租金的违约行为，原告亦有怠于主张权利致损失扩大的过错，故本院结合上述事实及《租赁厂房合同书》第十四条的约定，酌定原告向被告彭落元返还300平方米空地按金1380元。上述原告应返还的按金共计11780元。被告彭落元反诉诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的违约金，如上所述，原告对本案纠纷负有一定过错，其没收被告彭落元部分按金已足以惩罚违约及弥补损失，故本院对原告主张违约金的诉请不予支持。关于被告彭落元反诉主张原告赔偿300平方米空地上盖建筑物建设费用损失100000元的诉请。因原告与被告彭落元就300平方米空地的土地租赁合同关系及相关合同条款均属有效，故依据涉案《租赁厂房合同书》第十三条“属乙方建下的建筑物、固定水电设施（包括电表、电表箱、场地内外线、电制、水表）等即厂房内外的装修即一切入墙设施等，合同期满后或中途退租乙方不能拆除，完好无偿归甲方所有，属乙方购置的可动资产由乙方自行处理”的约定，被告彭落元在上述空地上加盖的建筑物所有权在合同期满后已归原告所有，被告彭落元的该反诉诉请无合同及法律依据，本院不予支持，对被告的鉴定申请亦不予准许。关于被告李新媚的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”据本院查明的事实，两被告系夫妻关系，于2009年5月25日登记结婚。因涉案债务形成于两被告婚姻关系存续期间，被告李新媚亦未提供相关证据证明涉案债务为被告彭落元个人债务，故依据上述法律规定，涉案债务应认定为两被告的夫妻共同债务，被告李新媚应就被告彭落元的涉案债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认佛山市禅城区张槎街道莲塘村物业管理办公室与被告彭落元于2012年6月4日签订的《租赁厂房合同书》项下原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会与被告彭落元就佛山市禅城区张槎街道莲塘村莲丰三路32号（原绍正塘）500平方米厂房的房屋租赁合同关系为无效合同关系，就佛山市禅城区张槎街道莲塘村莲丰三路32号（原绍正塘）300平方米空地的土地租赁合同关系于2014年10月8日解除；二、被告彭落元于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会支付上述500平方米厂房2013年1月至2015年6月16日的占有使用费72356.67元、上述空地2013年1月至2014年10月8日的租金22320.97元及2014年10月9日至2015年6月16日的占有使用费8689.03元，上述费用合计103366.67元；三、被告李新媚就被告彭落元的上述付款义务承担连带责任；四、原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告彭落元返还按金11780元；五、驳回原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会的其他诉讼请求；六、驳回被告彭落元的其他反诉请求；当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案适用普通程序，本诉受理费2324元，由原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会负担697元，由被告彭落元、被告李新媚负担1627元；反诉受理费1300元，由原告佛山市禅城区张槎街道莲塘村民委员会负担133元，由被告彭落元负担1167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波代理审判员  杨玲玲人民陪审员  陈桂好二〇一六年四月十四日书 记 员  江幼钿附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。