山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0211民初12092号
原告：王某，女，19XX年X月X日出生，汉族。
被告：青岛某置业有限公司，住所地XX。
法定代表人：励某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李良祥，山东柏瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜鹃，山东柏瑞律师事务所实习律师。
原告王某与被告青岛某置业有限公司、第三人上海浦东发展银行青岛经济技术开发区支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，分别于2016年10月24日、11月28日公开开庭进行了审理。原告王某、被告青岛某置业有限公司的委托诉讼代理人李良祥、杜鹃到庭参加了诉讼。在第一次开庭审理前，原告撤销了对第三人上海浦东发展银行青岛经济技术开发区支行的起诉。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求，1、请求判令解除原告与被告于2013年7月23日签订的编号为201300117600的《青岛市商品房预售合同》，同时解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告返还原告支付的购房款1850001元；3、被告返还原告因购房而支付的住宅专项维修基金21825.3元；4、被告赔偿原告支付的首付款的利息97650元（以930001元为基数，按3.5%从2013年8月9日计算至2016年8月3日）；5、被告赔偿原告损失152998.8元（原告自2013年11月10日起至2016年7月10日期间向第三人支付的贷款利息152998.8元）；6、被告支付原告自2016年7月11日起至判决生效之日的以剩余贷款金额724310元按银行同期贷款利率5.5%计算的应向第三人支付的利息；7、被告向原告支付违约金18500元（按总房款的1%计算）；8、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年7月23日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》（编号为201300117600），原告购买被告开发的青岛经济技术开发区珠江路1007号某商务中心6栋办公单元401户，房屋建筑面积164.1平方米，每平方米房屋建筑面积单价11273.62元，总房款1850001元。合同签订后，原告按约向被告支付购房首付款930001元，原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，向被告支付剩余房款920000元。但是，交付时间已接近两年，被告却未按合同约定交付房屋。根据合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天计算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：甲方如未在预售合同约定最后期限内将该房屋交付乙方，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。”原告多次与被告沟通，但被告均以各种理由推脱，且目前项目始终处于停工状态。原告认为被告逾期交付达一年七个月，原告有权解除合同，并按合同确认的地址向被告寄发了书面解除合同通知书，原告已履行通知义务。
在本案审理期间，原告将上述诉讼请求变更为：1、请求判令被告支付延期交房违约金自2014年10月1日至实际交付之日，截止2016年9月30日违约金为197046元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告青岛某置业有限公司辩称，原告计算违约金的日期错误，主张的违约金过高，不符合合同约定。根据原告与被告签署的《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，双方约定于2014年9月30日前交付涉案房屋，若被告未在该合同约定期限内交付房屋，则应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。违约金自该合同约定的最后交付期限之第二天起至实际支付之日止。但《青岛市商品房预售合同》的《补充条款》第十条第1项规定，除不可抗力外，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天；被告在上述期限内交付房屋，不需要承担任何违约责任。因此，原告向被告主张违约金的日期应从2014年12月30日开始计算。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王某与被告青岛某置业有限公司于2013年7月23日签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定,乙方（原告王某）购买甲方（被告青岛某置业有限公司）位于开发区珠江路1007号《某商务中心》6栋办公单元4层401户，甲方暂测该房屋建筑面积为164.10平方米。第三条约定，每平方米房屋建筑面积单价为人民币11273.62元，房屋总价款为1850001.00元。第十一条约定，甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同“补充条款”第十条约定，主合同第十一条关于交房日期的约定为;甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天；被告在上述期限内交付房屋，不需要承担任何违约责任。
2013年7月23日，原、被告双方另签订一份“补充协议”，约定原合同第十一条甲方定于2014年12月31日前将房屋交付给乙方，现定于2014年9月30日前将房屋交付给乙方。
合同签订后，原告依约向被告交付了购房款。但至本案第二次开庭时涉案房屋仍未向原告交付，也未进行综合竣工验收。
对有争议的证据和事实，本院认定如下:
原告提交房屋租赁合同两份、补充协议一份、收据三份，原告据此证明原告租赁房屋三年，分别于2014年、2015年、2016年三个租赁年度支付租金96120元（2014年10月1日至2015年10月31日）、100926元（2015年11月1日至2016年10月31日）、105972元（2016年11月1日至2017年10月31日），并主张自2014年10月1日至2016年9月30日违约金为197046元。被告质证称，对证据真实性有异议，从租赁协议内容看，原告租赁的房屋坐落于长江中路城市桂冠2102、2104室，建筑面积178平方米，该租赁房屋与涉案房屋无任何关联性，无论是面积、地理位置还是房屋周边配套设施等的完善程度均存在很大差异，对三份收据的真实性有异议，原告即使承租房屋，也应当由出租方开具正规合法的发票，形式不合法，且与本案无关。本院认为，原告租赁的房屋处在涉案房屋周边3000米左右的位置，均为商住房，面积相差不大，租赁价格符合市场行情，虽证据形式有瑕疵，但可以作为评价原告主张的违约金高低的依据。
庭审中，原告向本院提出对涉案房屋的租金水平进行司法鉴定的申请，并要求由被告先行承担鉴定费，如被告不同意支付鉴定费，则原告要求以涉案房屋价值的日万分之二计算违约金。被告认为根据司法鉴定的相关程序规定，原告申请鉴定，就应当由原告预交鉴定费。被告还认为，原告主张以日万分之二的标准认定其损失不符合客观实际，也超出了原告主张的赔偿数额。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约付清购房款，被告也应按约定时间将房屋交付给原告。被告未在约定的期限内将涉案房屋交付给原告，即构成违约，应当承担违约责任，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案的争议焦点，一是违约金的起算时间；二是违约金的计算标准。
关于违约金的起算时间。原告认为，在双方合同约定的交房时间之前，原告就已经租赁了这个房屋，主张计算违约金应从2014年10月1日至2016年9月30日。被告认为，根据《补充条款》第十条第1项规定，除不可抗力外，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天，被告在上述期限内交付房屋，不需要承担任何违约责任。因此，原告向被告主张违约金的日期应从2014年12月30日开始计算。本院认为，主合同约定的交房时间为2014年12月31日前，同一日签订的“补充协议”又约定交房时间可提前或顺延90天，而双方于2013年7月23日签订的“补充协议”将原合同第十一条约定的2014年12月31日改定为2014年9月30日前将房屋交付给乙方，上述两份“补充协议”对交房时间做出了不同约定，根据合同解释规则，应以后协议确定为双方变更后的真实意思表示，以此作为合同履行内容。故本院确认双方约定的最终交房时间为2014年9月30日前。继而，原告主张违约时间从2014年10月1日起算具有合同依据。
关于违约金的计算标准。原告认为双方合同约定的日万分之一的违约金标准过低，要求法庭调整为日万分之二。被告认为原告之申请不符合客观实际，也超出了其主张的赔偿数额。本院认为，因被告逾期交房，原告租赁房屋使用必然造成租赁费损失，若合同约定标准低于原告实际损失，原告诉请法院予以调高符合法律规定，但原告对其实际损失负有证明责任。原告举证第一个租赁年度2014年10月1日至2015年10月31日的租金为96120元，第二个租赁年度2015年11月1日至2016年10月31日的租金为100926元，则其主张的2014年10月1日至2016年9月30日的租金应为188635.5元[96120元+（100926元÷12×11）]。按合同约定的日万分之一的标准计算逾期交房违约金应为135050.07元[1850001元×0.0001×730天（自2014年10月1日至2016年9月30日）]，而按原告主张的日万分之二计算则为270100.15元，原告举证的同期租赁费188635.5元低于日万分之二的标准，其要求按日万分之二的标准主张损失无事实和法律依据。同时，本院结合相近地段同类房屋租金标准，认为原、被告合同约定的日万分之一过低，在双方均不同意预交鉴定费对相关租金标准进行司法鉴定的情况下，考虑原告实际租金递增因素，综合全案，本院酌情按日万分之一点四的标准支持逾期交房违约金为189070.10元。原告主张的2016年9月30日之后的逾期交房违约金亦应依此标准支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告青岛某置业有限公司于本判决生效后10日内向原告王某支付自2014年10月1日至2016年9月30日期间的逾期交房违约金189070.10元元。
二、被告青岛某置业有限公司以购房款1850001元为基数、按日万分之一点四的标准向原告王某支付自2016年10月1日至实际交房之日期间的逾期交房违约金。
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
案件受理费4241元（原告已预交23928元，退还原告19687元），由原告王某负担241元、被告青岛某置业有限公司负担4000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 魏 来
审判员 牟 林
审判员 刘伟春
二〇一六年十二月十九日
书记员 李 艳
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。