广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云新法太民初字第145号
原告（反诉被告）梁钊明，男，1973年2月2日出生，汉族，居民，住广州市番禺区。
委托代理人张燕妃，广东捷成律师事务所律师。
被告（反诉原告）新兴县江湾房地产开发有限公司，住所地新兴县。
法定代表人程桂洪，总经理。
委托代理人梁荣军，广东睿讯律师事务所律师。
委托代理人顾华亨，广东睿讯律师事务所律师助理。
原告梁钊明诉被告新兴县江湾房地产开发有限公司（下称江湾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁钊明的委托代理人张燕妃，被告江湾房地产公司的法定代表人程桂洪及其委托代理人梁荣军、顾华亨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）梁钊明诉称，2011年9月23日，原告与被告签订合同编号为201103227的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于新兴县江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊，房屋的价款为410553元。合同第六条约定原告按照分期付款的方式付款：于2011年9月19日前付首期购房款180000元，于2011年10月31日前付清购房款230553元。签订合同后，原告按照约定支付了房屋的首期款180000元，并准备好了二期的购房款。合同第八条约定由被告应于2011年10月31日前将房屋交付原告梁钊明使用。原告在2011年10月31日前多次联系被告要求被告交楼，并收取原告购买江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊的第二期房价款；根据合同约定，交付房屋的条件是房屋经综合验收合格；当时原告要求被告提供验收合格的材料，被告不能提供房屋的《建设工程竣工验收合格备案表》，原告以被告不能满足合同约定的交楼条件为由拒绝收楼。合同第九条约定如因被告不能按本合同约定的期限交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。原告根据合同约定支付了房款首付，但被告至今没将合同的标的物交付给原告使用。原告在被告违约后多次通过电话及亲自到被告处与被告进行交涉，要求被告立即交付房屋并支付违约金，但被告至今未履行。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求1、判令被告立即向原告交付位于新兴县江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊；2、判令被告立即支付延期交房的违约金（计算方式：从2011年11月1日起计至实际交付之日止，按已交的房价款每日万分之五的标准计算，暂计至2013年10月25日违约金为56880元）。
被告（反诉原告）江湾房地产公司答辩并反诉称，1、按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，由原告先交清房款才能交付房屋给买受人使用，因为原告没有交清第二期房款，所以被告才会拒绝交房；2、原告方所提出的不能满足合同约定的交楼条件是因为在备案手续上有些资料没有齐全，所以申请的时间才在2013年6月27日，但是根据云浮市金匠工程监理有限公司的情况说明，被告方的江湾豪宅已于2011年12月6日竣工，综合验收手续备案不影响住户对房屋的接收使用，在2011年10月31日购买江湾豪宅的其他住户已经办理交接手续并陆续装修入住。3、根据原告的电话联系，原告称其购房款来源其亲戚，因亲戚牵涉刑事案件，所以原告要求暂缓支付余款，后来被告要求原告支付购房的余款就可以办理收楼手续，但是原告以楼房没有达到交房条件而拒收。被告从未拒绝交楼，只是要求原告先付清余款才可以交楼。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求：一、判令反诉被告梁钊明立即向反诉原告支付江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊的购房款230553元；二、判令反诉被告梁钊明立即向反诉原告支付逾期付款违约金（计算方式为：每日按照未交付的房价款的万分之五从2011年10月31日起计至支付清日止，计算至起诉日违约金为86457元）。
原告（反诉被告）梁钊明对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，签订合同是事实，对合同条款亦无异议，至今为止，被告尚未按合同约定书面通知原告收楼。被告提出的原告的购房款来源是其亲戚，购房款的来源并不影响合同的正常履行，被告也没有证据证明原告的没有经济基础支付购房款。原告已经委托律师联系被告交付房款，但是被告决绝收取原告的购房款和交付房屋，履行合同的违约方是被告，应当由被告（反诉原告）江湾房地产公司承担违约责任。
经审理查明，2011年9月23日，原告梁钊明与被告江湾房地产公司签订合同编号为（201103227）的《商品房买卖合同》，约定合同标的物为位于新兴县江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊。该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积共109.58平方米，套内建筑面积96.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.28平方米；属预售商品房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4263.27元，总金额410553元；合同还明确了交房期限、付款方式及违约责任等。“第六条：付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款，于2011年9月19日付首期购房款180000元，于2011年10月31日前付清购房款230553元。”；“第七条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该实际已付款项差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款减去该期实际已付款的差额确定。”；“第八条：交付期限。出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、......；2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到非出卖人所能控制事件，以工程监理部门确认时间为依据顺延。3、如该房需办理银行按揭贷款不，在本条款约定的交楼日期前非因出卖人所为仍未办妥银行按揭贷款的，则实际交楼日期以按揭款项办妥后由银行转账至出卖人的预售款专用账户之日起15天内为准”；“第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款泊0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；“第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自通知规定的时间内逾期的，如造成发展商在管理上不便的，买受人须按日向出卖人支付购房款万分之五的违约金。”
合同签订后，原告梁钊明于2011年9月19日交付了江湾豪宅A栋＊＊＊＊＊＊＊＊的首付180000元，被告江湾房地产公司于2011年9月23日开具购房和车位的发票。在约定的2011年10月31日前交付房屋的时间已到，被告没有书面通知原告办理交付手续，没有依约将合同标的物江湾豪宅A栋＊＊＊＊＊＊＊＊交付给原告使用，也没有将合同约定的相关证明文件交付给原告梁钊明。之后，被告江湾房地产公司于2011年11月17日进行建设工程分户验收，于2011年12月6日进行工程竣工验收。之后向新兴县城乡建设局提交竣工验收备案文件申请备案，新兴县城乡建设局通过备案，于2013年6月27日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》）。被告取得该《竣工验收备案表》后，至今也没有书面通知原告办理交接房屋的手续。
以上事实，有原告提供的被告的组织机构代码证、营业执照、企业机读档案登记资料、（201103227）号《商品房销售合同》、购房款发票，被告提供的营业执照、组织机构代码证、建设工程分户验收表、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、关于江湾豪宅商住楼工程综合验收情况的说明、业主收楼通知明细表、业主收楼签收表，本院依法向建设局调取的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及本院庭审记录证实在卷。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告梁钊明与被告新兴县江湾房地产开发有限公司在自愿、平等的基础上签订的《商品房销售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，合法有效，原、被告应自觉履行合同的义务。本案的主要争议焦点：一、新兴县江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊是否已经通过综合验收符合交房条件的问题。二、是否应当交房、交款的问题。三、履行合同中谁违约谁应当支付违约金问题。
关于新兴县江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊是否已经通过综合验收符合交房条件的问题。合同第八条约定交房条件为“商品房经综合验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，根据我国现行房地产法律及行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付是的验收合格应以有关行政主管部门完成综合合格验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。综上，涉案房屋应当在取得《竣工验收备案表》后才符合合同约定经综合验收的交房条件，2013年6月27日才通过备案取得《竣工验收备案表》，即2013年6月27日才符合交楼条件。
关于是否应当交房、交款的问题。合同第九条约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。被告于2013年6月27日取得《竣工验收备案表》后，没有告知原告该事实，从现有证据也未反映原告在取得《竣工验收备案表》后书面通知被告办理房屋交接手续而被告拒绝办理收楼手续。因此，造成原告没有在涉案房屋符合交楼条件后及时办理收楼手续的责任在于被告。现房屋已经符合交付条件，原告梁钊明请求被告按合同约定交付涉案房屋，合同应当继续履行。被告应当依合同约定交付合格房屋给原告梁钊明使用，原告梁钊明也应当向被告江湾房地产公司支付第二期购房款。因此，原告要求被告交付位于新兴县江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊的诉讼请求，证据充分，合理合法，本院予以支持。同时，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊的购房款230553元的反诉请求，证据充分，合理合法，本院予以支持。
关于履行合同中谁违约谁应当支付违约金问题。合同签订后，原告梁钊明已依合同约定于2011年9月19日交付了江湾豪宅A栋15层15A号房的首付180000元。而被告在合同约定交付楼房最后日期即2011年10月31日前没有书面通知原告办理交付手续，也没有依约将合同标的物江湾豪宅A栋＊＊＊＊＊＊＊＊交付给原告使用。根据本院查明，所涉房屋于2011年11月17日才进行建设工程分户验收，于2011年12月6日才进行工程竣工验收，直到2013年6月27日才通过建设行政主管部门备案取得《竣工验收备案表》。显然被告未能在合同约定的时间内提供《竣工验收备案表》。即在合同约定的时间2011年10月31日前该房屋并不符合交付的条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条，楼房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理交付手续，但即使在取得《竣工验收备案表》之后，被告至今仍未书面通知原告办理收楼手续，被告未履行告知义务。综上，被告没有依约定于2011年10月31日前将涉案房屋交付梁钊明使用，已构成违约。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案双方当事人签订的《商品房销售合同》第九条约定，如因被告不能按合同约定的期限交房的，逾期交房超过60日，依合同第八条规定的最后交付期限的第二日（即2011年11月1日）起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款（￥180000元）万分之五的违约金。因此，原告请求被告支付违约金（计算方式：从2011年11月1日起计至实际交付之日止，按已交的房价款￥180000元每日万分之五的标准计算，暂计至2013年10月25日违约金为56880元）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。同样理由，被告未能在合同约定的时间内提供《竣工验收备案表》，即在合同约定的时间2011年10月31日前该房屋并不符合交付的条件，也没有依合同第十一条约定同时提供合同第八条规定的证明文件，因此，作为买受人的原告有权拒绝交接。即使在取得《竣工验收备案表》之后，被告至今仍未依照合同约定书面通知原告办理收楼手续，被告未履行告知义务，是被告违约，并非是原告违约。因此，被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）支付延迟付款违约金，理据不足，本院不予支持。
鉴此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告（反诉原告）新兴县江湾房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按照合同约定的交接方式向原告（反诉被告）梁钊明交付位于新兴县江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊。
二、被告（反诉原告）新兴县江湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）梁钊明支付延期交房的违约金（按已交的房价款180000元的每日万分之五的标准，从2011年11月1日起计至实际交付位于新兴县江湾豪宅第A栋＊＊＊＊＊＊＊＊之日止，其中暂计至2013年10月25日违约金为56880元）。
三、原告（反诉被告）应于本判决发生法律效力之日起十日内按照合同约定的交接方式向被告（反诉原告）新兴县江湾房地产开发有限公司支付第二期购房款230553元。
驳回被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付延迟付款违约金的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1222元，由被告新兴县江湾房地产开发有限公司负担；反诉费3027.56元，由原告（反诉被告）梁钊明负担2379.15元，由被告江湾房地产开发有限公司负担648.41元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 梁炎彬
代理审判员 伍钜雄
人民陪审员 何锦宁
二〇一四年五月十五日
书 记 员 陈绍宏