上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初2817号
原告(反诉被告)上海外贸仓储江湾储运公司，住所地上海市。
法定代表人赵永明。
委托代理人邵跃进，上海思济律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海九百家居装饰商城有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人赵勇。
委托代理人周伟，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人万玲娣，上海市捷华律师事务所律师。
原告上海外贸仓储江湾储运公司(以下简称“外贸仓储江湾公司”)与被告上海九百家居装饰商城有限公司(以下简称“九百家居”)租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邵跃进、被告的委托代理人周伟、万玲娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告外贸仓储江湾公司诉称，原被告于2005年6月8日签订仓库租赁合同，由原告将本区逸仙路XXX号的部分仓库及场地出租给被告。自2008年起，被告以各种理由拖欠租金。原告通过电话、发函等方式向被告催要租金，但均未果。被告拖欠租金大大超过合理期限，故原告向法院起诉，要求判令1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告支付原告拖欠的租金至全部交还房屋时止(暂计至2016年1月31日止为46,831,156元)；3、被告支付原告违约金8,103,375元；4、被告在30日内对租赁物进行清场，腾空租赁建筑物及场地中所有物品，将租赁物归还原告。
被告九百家居辩称并反诉称，1、从诉讼主体上看，原告存在明显错列被告情况，原告应当向案外人上海九百家居逸仙装饰商城有限公司，或者向该场地实际占有人300多个小商户主张使用费。2、原告所主张的租金超过了诉讼时效，从租金诉讼时效上看目前有效追诉的是2015年的租金。3、从场地实际来看，租赁部位应当区分情况区别对待，而不是简单的一并处理。被告的子公司上海九百家居逸仙装饰商城有限公司自用场地是东楼二、三楼及附属部位，原来是开设的九百家居逸仙店，于2010年11月停止经营，但原告于2014年6月18日向被告发函，要求被告不得再转租，造成被告空置的租金损失。这部分租金损失属于原告未采取适当措施导致，不应予以支持，请求法院尽早组织先行返还东楼2、3楼。另外转租给上海喜洋洋超市有限公司的部位，包括喜洋洋羊绒市场、沿街面的餐饮店和骏朋宾馆等，由于2010年7月1日被告根据政府要求与上海喜洋洋超市有限公司签订了接管协议，按管了整个市场，故自该日起被告就不再具有出租、承租的权利，租赁关系在2010年7月1日事实上已终止履行，此后不存在租金问题，被告不具有支付租金的义务，应由实际占有人向原告支付占有使用费。4、原告主张的违约金设定过高，应当根据合同履行实际情况调低。鉴于原告也存在根本性违约情形，因此被告主张违约金相互抵消。5、原告应当和被告共同承担喜洋洋市场维稳各项成本，经过审计历年来被告承担的维稳支出到2014年为止已经达到18,837,729.23元，从成本均摊原则，被告要求原告对半承担。反诉请求：1、判令原告赔偿被告逸仙路XXX号东楼2、3层租金损失暂计7,743,548元(自2014年6月18日计算至判决生效日止，按年租金404万元计算。)；2、判令原告赔偿被告东楼二、三层自2014年6月18日以后的装修残值损失(金额以法院委托评估值为准，另附评估申请书)。
针对被告的反诉，原告辩称，1、合同履行过程中原被告从没有变更过租赁合同主体。2、2014年6月18日原告向被告发函，要求被告不要继续转租，是鉴于被告长期严重违约，不支付租金，如果让其继续转租，原告要承担更大风险，会导致风险扩大化。3、关于被告所称要求交接东楼二、三层问题，因为双方合同约定是整体出租，故原告要求被告整体交接，原告才有使用价值。4、关于被告所称自2010年7月1日起事实上已终止履行合同，原告认为政府要求被告把市场管好，而非原被告间的合同终止。5、原被告间多次发函讨论涉案纠纷，本案的诉讼时效一直在延续，没有超过。综上不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2005年6月8日原被告签订仓库租赁合同，由原告将本区逸仙路XXX号的部分仓库及场地出租给被告。租赁范围包括原1号库、2号库、3号库、29号库(天棚库)及场地，房屋产证面积19,956平方米(其中1号库产证面积8,193平方米，实际建筑面积10,275平方米，故实际建筑面积22,038平方米，占地面积约20,000平方米)。租赁期限为15年，合同的租期从正式移交房屋之日起算。第一年租金为700万元，从第四年起在上年租金标准上每三年环比递增5%。租金按季交纳，乙方须在每年1月20日、4月20日、7月20日、10月20日前支付当季租金175万元。乙方向甲方承诺，租赁该房屋和场地是开设上海九百家居逸仙装饰商城有限公司以及配套的相关商业零售设施之用。任何一方未经对方书面同意，擅自提前解除合同的，除应承担1年租金作为违约金外，还应赔偿对方由此造成的直接经济损失。乙方未按期支付租赁费，由甲方发出催款通知书、乙方在收到甲方催款通知书后30日内没有支付，自第31日起乙方应支付逾期付款违约金，每天按未按期支付租赁费的万分之四支付违约金，连续二个季度没有补足租赁费，甲方有权单方面终止合同，乙方按上款承担违约责任。
事后双方于2005年12月1日交接租赁物，双方确认租金自该日起计算。被告陆续向原告支付租金，双方认可被告已支付租金共计26,691,666.70元。
2009年4月15日双方签订备忘录，约定因受金融危机影响，约定原递增5%在2009年内暂缓一年执行，2010年1月1日起恢复原合同，递增基数700万元。原合同租金不变，但2009年一年的租金以700万元的95%,即665万元。乙方承诺本备忘录签订后，按原合同规定时间及时支付租金，否则甲方有权终止执行本备忘录，继续履行原合同。
另查明，被告承租后，于2007年12月与上海喜洋洋超市有限公司签订租赁合同，将系争房屋的大部分(其中东楼的二、三楼由被告自用)出租给上海喜洋洋超市有限公司，上海喜洋洋超市有限公司开设了羊毛衫市场，并将部分房屋再转租。后因上海喜洋洋超市有限公司未按期支付租金，被告于2010年1月向法院起诉，要求解除合同等。法院于2011年7月作出一审判决，解除被告与上海喜洋洋超市有限公司签订的租赁合同，上海喜洋洋超市有限公司应将租赁的房屋返还给被告，并向被告支付租金及违约金等，该判决已生效。被告申请执行后，法院于2012年3月26日出具执行裁定书，因暂无可供执行的财产，故终结执行程序。目前系争房屋、场地由被告管理。
还查明，2010年7月被告与上海喜洋洋超市有限公司签订经营管理权移交协议，约定因上海喜洋洋超市有限公司经营发生困难，系争场地及承租户的经营管理权由被告接管，上海喜洋洋超市有限公司管理人员需继续履行债务清理、偿还的责任，配合被告对承租商户情况梳理，有效行使市场管理职能等相关工作。各承租商户的水、电、气等各项费用，从移交之日起，由被告统收、统付，上海喜洋洋超市有限公司做好协助配合，双方的租赁合同不受本协议影响，被告在履行本协议过程中所作出的任何意思表示都不应视为对诉讼中任何事实问题或法律问题的承认、允诺、默认。
审理中，双方一致认可2005年12月1日至2006年6月30日期间租金减半，即年租金为350万元，自2006年7月1日起按年租金700万元。原告称由于被告未按备忘录履行，违反了备忘录，故备忘录已终止，从2009年1月1日起递增5%。被告称即使要计算租金，也应按备忘录自2010年1月1日起开始递增5%。
另查明，自合同签订后原被告互相发函，对于系争房屋的租赁事项进行沟通。2014年6月18日原告向被告发出律师函，称因被告拖欠租金，严重违约，自2014年6月20日起所有空置的商铺、宾馆等，以及今后收回的商铺、宾馆等，若未经原告同意，擅自出租，由被告承担由此产生的一切责任。
审理中，被告称东楼的二、三层自2010年11月起即空关至今，2014年6月18日原告向被告发出律师函，不让被告再出租。被告提供其与上海瀚硕资产管理有限公司拟签订的租赁合同(未签名盖章)，证明年租金为404万元，因原告不让被告再转租，故造成每年租金404万元的损失。原告称该合同上无签名盖章，不予认可。
以上事实，有仓库租赁合同、补充协议、备忘录、民事判决书、执行裁定书、函件、产权证及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告签订的租赁合同合法有效，受法律保护，双方理应依约履行。根据双方合同约定，被告连续二个季度没有补足租赁费，原告有权单方面终止合同。根据查明的事实，被告自承租起至今，未按约支付租金，数额较大，且超过合同约定的付款时间较长，也未在合同约定的期限内补足租金，属于违约，应当承担违约责任。原告要求解除合同，符合双方合同约定的解除条件，本院予以准许。合同解除后，被告应当将房屋清空后返还原告，并付清拖欠的租金及合同解除后的使用费。
针对被告的辩称及反诉主张，本院作如下认定：
1、关于被告辩称合同主体已变更为被告的子公司上海九百家居逸仙装饰商城有限公司一事，经查明被告自承租后一直通过自已的账户向原告支付租金，后又以自已的名义将房屋转租给上海喜洋洋超市有限公司，2010年以自已的名义起诉上海喜洋洋超市有限公司，要求解除合同。此后又以自已的名义起诉过其他公司，在之前的诉讼中从未对合同主体提出过异议。另双方在合同签订后多年来一直在互相发函，在多次向原告发函时也均是以被告的名义发出，原被告在往来函件中从未提出合同的主体已变更，故被告的上述辩称与客观事实不符，不予采纳。
2、关于被告辩称的诉讼时效，被告自签订合同后，陆续向原告支付租金，2015年1月9日支付了最后一笔50万元。另双方在合同签订后多年来一直在互相发函，就租赁合同如何解决等事项进行协商沟通，一直未中断过，故诉讼时效未超过。
3、关于被告辩称由于2010年7月1日被告根据政府要求与喜洋洋公司签订了接管协议，按管了整个市场，故自该日起被告就不再具有支付租金义务。本院认为2010年7月1日被告与上海喜洋洋超市有限公司签订接管协议，按管了整个市场的行为，并不影响和改变原告与被告间租赁合同的法律关系、被告在接管市场后，至2015年前仍在向原告陆续支付租金，2010年7月1日被告也未向原告表明其不再具有支付租金义务或不再履行租赁合同的意思，故被告的辩称不能成立。
4、关于租金标准问题，双方在租赁合同中约定租金每三年递增5%，合同履行中因受金融危机的影响，被告向原告提出减免租金，双方经过协商于2009年4月15日签订备忘录，对租金的递增重新进行了约定。此后因上海喜洋洋超市有限公司未按约向被告支付租金，又因拖欠其他公司装饰装修款等，引发了相关纠纷，在此情况下，被告于2010年7月接管了市场，并支付了相应的费用，付出了一定的管理成本。综合考虑原被告合同的履行情况及系争房屋、场地的实际状况，故本院对租金酌情作相应调整，年租金不再递增，2005年12月1日至2006年6月30日仍按年租金350万元计算(双方约定装修期减半)，自2006年7月1日起按年租金700万元计算(其中2009年按双方约定的665万计算)。据此，2015年12月31日前被告应付租金为68,191,666元，扣除被告已付租金26,691,666元，还应付租金41,500,000元。
5、关于被告辩称2014年6月18日原告发函要求被告不得再转租，造成被告租金损失，本院认为双方约定被告可以转租，原告在2014年6月发函要求被告不得再转租，客观上造成被告不能再利用租赁物，故对东楼二、三层的租金，可以减免。减免的金额由本院参照合同约定的面积及年租金金额酌定，东楼二、三层2014年6月18日至2015年12月底减免被告租金340万元，2016年1月起按每年减免租金220万元计算。
6、关于被告辩称其自接管市场后，至2014年止共付出维稳资金18,837,729.23元，要求原告承担一半，本院认为自被告接管市场后，由被告管理市场内商户，同时也向原告支付租金，上述行为也是被告作为合同一方履行租赁合同权利义务的行为，被告要求原告承担一半维稳资金，与法无据，本院不予支持。
7、关于违约金是否约定过高，综合考虑原被告在合同履行中的客观情况，本院依法予以调低。
8、关于被告反诉主张的东楼二、三层租金损失，被告在二、三层开设的家居商场自2010年11月起停止经营，此后空置。本案审理中被告提供的与案外人签订的租赁合同，未签名盖章，故该证据不能采信。另外本院已对二、三层的租金作了相应减免。
9、关于被告反诉主张的东楼二、三层自2014年6月18日后的装修残值损失，被告自2010年11月起停止经营家居商场，此后二、三层一直空置，故不存在装修残值损失。另外本院已对二、三层的租金作了相应减免，故对其该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海外贸仓储江湾储运公司与被告(反诉原告)上海九百家居装饰商城有限公司签订的仓库租赁合同解除；
二、被告(反诉原告)上海九百家居装饰商城有限公司于判决生效之日起三十日内将承租的房屋、场地清空后返还原告(反诉被告)上海外贸仓储江湾储运公司；
三、被告(反诉原告)上海九百家居装饰商城有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海外贸仓储江湾储运公司所欠租金及合同解除后的使用费(具体如下：1、2015年12月底前所欠的租金为3,810万元；2、2016年1月起至被告实际返还房屋日止的费用按年租金480万元计算)；
四、被告(反诉原告)上海九百家居装饰商城有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海外贸仓储江湾储运公司违约金200万元；
五、原告(反诉被告)上海外贸仓储江湾储运公司其余诉讼请求不予支持；
六、被告(反诉原告)上海九百家居装饰商城有限公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费310,956元，由原告上海外贸仓储江湾储运公司负担38,656元，被告上海九百家居装饰商城有限公司负担272,300元。反诉案件受理费33,002元，由原告(反诉被告)上海外贸仓储江湾储运公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一七年三月十五日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。