湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民初字第00213号
原告：武汉丽岛物业管理有限公司。
被告：沈家丰。
原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称：丽岛公司）诉被告沈家丰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由代理审判员许加强适用小额诉讼程序，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告丽岛公司的委托代理人李骏，被告沈家丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽岛公司诉称：原告丽岛公司2004年以来为武汉东湖新技术开发区某某小区提供物业服务，被告沈家丰系该小区20栋4单元101室业主，自2012年3月1日以来未交纳物业服务费用。为维护合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告沈家丰支付2012年3月1日至2015年7月31日期间的物业费6332元，并支付违约金1900元（原约定标准为每日万分之五，只按本金的30%主张权利）；2、本案诉讼费用由被告沈家丰负担。
被告沈家丰辩称：1、被告沈家丰为案涉房屋业主，因购房系尾房一楼，购房时与开发商、销售部、物业公司达成协议对案涉房屋按多层标准收取物业费，协议在原告丽岛公司保存，被告沈家丰2007年7月收房后至2012年2月期间，均按照多层标准收取了物业费，原告丽岛公司认可。但被告沈家丰在2013年以后交费时，原告丽岛公司说标准搞错了，单方要求按照高层标准收取，被告沈家丰要求和原告丽岛公司的管理人员商谈处理，但有关工作人员拒绝见面沟通，并拒绝收取被告沈家丰交纳的费用。2、原告丽岛公司未尽到物业服务义务，包括：（1）可视对讲机在使用两个月后就坏掉未维护，至今无法正常使用；（2）窗户外绿化带垃圾遍地无人清理；房屋旁边的树木未及时修剪影响采光；（3）车辆乱停乱放影响出行并占用消防通道，还有车辆停放在被告沈家丰房屋北边窗户外不到5米的位置，噪音、废气导致不能开窗，严重影响正常休息生活；（4）未对小区内公共灾害进行有效防护，2012年4月被告沈家丰就在公共绿化带及楼道等处发现白蚁并报告原告丽岛公司，但其未及时处理，导致2013年5月被告沈家丰家里也出现白蚁，原告丽岛公司也未处理，直到2015年才消杀，但已造成被告沈家丰房屋内衣柜、墙角等受损。3、被告沈家丰愿意按照此前约定的多层标准缴纳物业费，但不承担违约金，反而是原告丽岛公司违约应当承担违约责任。同时，原告丽岛公司应当规范停车、保持清洁卫生、赔偿白蚁造成的损失，并对其拒绝与业主协商的行为作出道歉。
经审理查明：被告沈家丰系某某小区20栋4单元101室房屋（属高层住宅一楼，建筑面积148.64平方米）业主，于2007年已收房入住。2007年7月5日，原告丽岛公司与被告沈家丰签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业服务指房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理；原告丽岛公司提供物业服务，包括房屋公共部位维护和管理、公共设施设备（包括供电路线、通讯线路、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库等）及其运行的维护和管理、环境卫生（公共场所清扫、道路保洁、公共设施设备保洁等）、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装修装饰管理等；多层住宅每月每平方米0.6元，小高层每月每平方米0.9元；如不按照约定交纳费用，从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；等内容。
2010年6月30日，原告丽岛公司与武汉市某某业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定服务期自2010年7月1日至2011年6月30日，如乙方服务符合合同相关规定且愿意继续按本合同条款履行服务义务时，双方同意将委托服务期限自动延长1年，当累积委托服务期限满后，由业主委员会决定是否再行续约；原告丽岛公司应当提供公共部位及公共设施的日常维修（含电梯、绿地、安防系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备等）养护和管理，公共绿地等养护与管理，清洁卫生，公共秩序，车辆进出停放管理，安全协防等服务；物业费服务费多层住宅0.6元／月每平方米，高层住宅0.9元／月每平方米，物业服务成本构成包括员工工资及社保福利、共用部位、公共设施设备的日常运行维护费用（单项1000元以内）、清洁卫生费、绿化养护费等内容；业主或物业使用人按半年或年度交纳物业服务费（第一个月31日前），等内容。该合同到期后，原告丽岛公司继续提供了物业服务。
2014年10月24日，原告丽岛公司和武汉市某某业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期从2014年1月1日至2015年12月31日；服务内容包括公共部位及公共设施设备的管理维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护和安全协防等；物业费多层住宅0.8元／月每平方米，小高层住宅每月每平方米1.2元，业主或使用人每半年或一年交费，具体时间为第一个月31日前，业主未按时足额交费，按物业年费用值的5%支付违约金；公共部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支；等内容，并约定了各项服务标准。
在前述业主委员会签订合同期间，原告丽岛公司与被告沈家丰未单独签订书面物业服务协议。
原告丽岛公司实际提供物业服务至今。被告沈家丰按照多层住宅标准（0.6元／月每平方米）交纳了2007年至2012年2月28日期间的物业服务费，其后经催要，双方主要就计费标准等事项发生争议，未交纳物业费。根据被告沈家丰出示的《关于及时交纳物业服务费的温馨提示》，原告丽岛公司在催缴2012年3月1日至2013年12月31日期间的物业费时，通知书载明的计费标准为0.6元／月每平方米。在诉讼中，被告沈家丰表示愿意按照多层标准交纳物业费，但如原告丽岛公司坚持或者法院认为应当按照高层标准计算，则认为物业服务不达标，应当少交物业费。
诉讼中，被告沈家丰陈述了未交纳物业费的理由（同答辩意见），并出示了此前交纳物业费的发票、《关于及时交纳物业服务费的温馨提示》、案涉小区的部分照片，可显示有部分公共区域垃圾未及时清理、房屋柜子及走道受白蚁侵噬的情况。对此，原告丽岛公司陈述，不清楚为何前几年按照0.6元／平方米标计费，可能是打折，但没有被告沈家丰提出的计费标准约定，被告沈家丰也未就此举证；可视对讲系统由开发商提供，很多已损坏，正与业委会协商使用维修基金更换；小区内出现过白蚁属实，因小区成立很早，当时未交纳白蚁防治费，出现白蚁后白蚁办不会处理，向各业主收费也不现实，故在2014年与业委会协商后，由业委会和原告丽岛公司分摊费用进行了消杀处理；照片显示的绿化带垃圾不能确定是否为本小区；小区内路面停车由业委会决定划线后停放；绿化树木不能随意砍伐，只能进行修剪。
以上事实，有当事人陈述、入伙及装修手续材料、《前期物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》、《物业服务合同》、照片等证据在卷佐证。
本院认为：在某某小区成立业主大会业主委员会前，原告丽岛公司由小区开发商选定提供前期物业服务，在小区成立业主大会业主委员会后，由小区业主委员会续聘其提供物业服务，符合法律规定。上述《前期物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》、《物业服务合同》，主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对原告丽岛公司和小区业主均具有法律约束力。
双方当事人争议的焦点在于计费标准。关于高层住宅一楼应当与其他楼层适用同一收费标准还是区分对待的问题，《物业管理条例》和有关法律法规均无明确规定，应以当事人合同约定为主，目前实践中一般不区分楼层而根据楼栋性质统一收费，但也不排除有特别约定的情况。在本案中，开发商、业主委员会签订的多份物业服务合同中均未对高层住宅一楼的收费标准作出单独约定，应理解为除非有特别约定不予区分对待。被告沈家丰提出曾与原告丽岛公司等达成按照多层住宅标准计取物业费的协议，并主张长期执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定有责任提供证据予以证实。被告沈家丰虽已提交2012年2月以前的交费票据以及2013年12月31日以前的催缴单载明执行0.6元／月每平方米的标准，但该证据不足说明前述约定确实存在，特别是不足说明约定长期有效。在2010年6月30日合同签订前，原告丽岛公司的履职身份是开发商选定的前期物业服务单位，其后则变更为小区业主共同选定的物业服务单位，其履约过程中享有的权利和承担的义务均应以小区业主大会、业主委员会签订的协议约定为准。本院认为，在2010年6月30日以前前期物业服务阶段，双方已按0.6元／月每平方米标准实际结清了物业费，可作已结事项处理。在2010年7月1日以后，应按照房屋实际性质，以高层标准计算物业费用。2010年7月1日至2013年12月31日期间，原告丽岛公司按照低于高层标准的0.6元／月每平方米收取、催要物业费，可视为处分权利的行为，被告沈家丰可按该标准付费。而2014年1月1日以后的物业服务费用，则应当按照1.2元／月每平方米作为计价基数。
关于被告沈家丰认为原告丽岛公司在履约过程中存在的其他不足事项，结合双方陈述和举证，本院认为：可视对讲系统损坏根据现有证据不足辨明原因是物业公司维护不足还是本身质量瑕疵或者设备老化；绿化树木遮挡采光是否因修剪不足引起证据不充分；公共停车位的划分确定属小区规划及公共管理事项，白蚁问题可能涉及原房屋建设单位消杀责任或者小区业主作为所有权人的消杀责任，不足说明责任全在物业公司；但是，原告丽岛公司作为对小区安防、公共部位和设施设备负有管理维护义务的物业服务提供方，在出现上述安防设施损坏、自然灾害问题对业主生活和财产造成不利影响时，应当及时采取合理措施进行处理以减轻不利影响，或者进行协调、引导业主正确维权。公共部位确有部分垃圾清理不及时的情况，原告丽岛公司应加以改进。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告丽岛公司提供了物业服务已尽到主要合同义务，被告沈家丰依约应当承担交纳物业服务费的主要义务，同时原告丽岛公司履约质量与约定标准确有差异之处，被告沈家丰有权予以监督，并要求继续履行、采取补救措施等，但如以履约中有瑕疵或一般违约行为为由拒绝交纳物业服务费，会使双方权利义务关系失衡，没有法律依据。结合双方诉辩意见及被告沈家丰因白蚁问题导致确有损失等实际情况，本院确定被告沈家丰应当补交物业服务费本金，并对2014年1月1日以后的物业费按照85%计算，对原告丽岛公司主张违约金的诉讼请求不予支持。因此，被告沈家丰应交纳2012年3月1日至2013年12月31日期间物业费1962.05元（0.6元／月每平方米×22个月×148.64平方米）、2014年1月1日至2015年7月31日期间的物业费2880.64元（1.2元／月每平方米×19个月×148.64平方米×85%），共计4842.69元（1962.05元＋2880.64元）。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告沈家丰于本判决生效之日起七日内向原告武汉丽岛物业管理有限公司支付2012年3月1日至2015年7月31日期间的物业服务费4842.69元；
二、驳回原告武汉丽岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈家丰负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 许加强
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 李姿树