浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0226民初5603号原告：吴江伟，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：王蒙蒙，浙江中汇律师事务所律师。被告：邬北京，住浙江省宁海县。被告：葛华萍住浙江省宁海县。被告：邬某1（曾用名邬某2），住浙江省宁海县。法定代理人：邬北京，系被告邬某1的父亲。被告：邬钦法，住浙江省宁海县。被告：沈云香，住浙江省宁海县。原告吴江伟与被告邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。根据原告的财产保全申请，本院于2016年11月3日作出民事裁定书，查封被告邬北京名下价值350000元的财产。2016年11月16日，本院根据被告邬钦法、沈云香的申请，对2014年7月2日《房屋转让协议》中“邬庆法”、“沈云香”的签字及手印是否是被告邬钦法、沈云香签字及按印进行鉴定，因被告邬钦法、沈云香未缴纳鉴定费，鉴定中心于2016年12月13日退回鉴定。本案于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告吴江伟及其委托诉讼代理人王蒙蒙到庭参加诉讼，被告邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告吴江伟起诉称，2014年7月2日，原告与五被告签订关于宁海县桃源街道阳光小区16幢411室的《房屋转让协议》，约定了购房款支付方式、剩余房贷、房屋交付期限、过户费承担等内容，原告并于当日支付购房款180000元。原告曾多次要求被告履行合同义务并配合办理过户手续。现涉案房屋已被法院查封并进入拍卖程序。故原告诉至法院，要求判令：1.解除原告吴江伟与被告邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香签订的《房屋转让协议》；2.被告邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香返还原告购房款196699.74元（180000元+银行按揭16699.74元）并支付利息损失（自起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际履行之日止）；3.被告邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香赔偿原告违约金157440元；4.被告邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香支付原告律师代理费20000元；5.本案诉讼费由被告被告邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香负担。为证明上述事实，原告吴江伟在本案审理过程中举证如下：①《房屋转让协议》一份，拟证明原告与五被告之间存在房屋买卖合同关系，并约定了房屋价款、房款支付方式、违约责任承担等事实。②房产证一份，拟证明被告邬北京系涉案房产所有权人的事实。③银行取款业务回单一份，拟证明原告通过银行转账方式支付购房款90000元的事实。④银行明细一组，拟证明原告自2014年7月至2016年8月支付银行按揭16699.74元的事实。⑤发票、收费标准复印件各一份，拟证明原告因本次诉讼支出律师代理费20000元的事实。⑥房地产司法鉴定估价报告一份，拟证明涉案房屋经评估价值为524800元、按合同约定计算违约金为157440元的事实。被告邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香未答辩，亦未提供证据。邬北京、葛华萍、邬某1、邬钦法、沈云香未到庭，视为放弃对原告所举证据质证的权利。原告提供的证据①，写有“邬凯泽”签字但无身份信息，且与被告邬北京、葛华萍的婚生儿子邬某1及其曾用名邬某2不同；被告邬钦法、沈云香庭前对“邬庆法”、“沈云香”签字及手印提出鉴定，但未支付鉴定费，结合《房屋转让协议》中的身份证号码信息，本院认定《房屋转让协议》的卖方为被告邬北京、葛华萍、邬钦法、沈云香。原告提供的证据②-⑥，本院经审查，对证据的真实性予以认定。经审理查明，本院认定事实如下：2014年7月2日，原告与被告邬北京、葛华萍、邬钦法、沈云香签订《房屋转让协议》一份，约定将宁海县桃源街道阳光小区16幢411室房屋转让给原告，原告需支付现金180000元并承担购买涉案房屋办理的购房按揭中剩余未到期的全部贷款；涉案房屋可以转移产权后，被告随时配合将产权过户至原告；如被告方违约，原告有权要求被告返还购房款（包括利息，利息按照发生纠纷时中国人民银行公布的同期同档次基准利率的四倍计算）、支付违约金[实际发生纠纷时（包括但不限于任何一方提出起诉、仲裁、调解等）该房产的市场价值的30%]以及原告为维护权利产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、差旅费、律师费）等。同日，原告以银行转账方式汇款给被告邬北京900**元。2014年7月24日起至2016年8月23日止，被告邬北京在中国建设银行开户的账号为62×××60的银行卡以ATM存款方式存入款项共计16696.52元。因被告邬北京其他债务纠纷，涉案房屋被本院查封并经司法评估，在2016年10月19日的公开市场评估价值为524800元，现涉案房屋已被拍卖处置。本院认为，原告与被告邬北京、葛华萍、邬钦法、沈云香签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，各方均应按约履行。现涉案房屋已被处置、涉案合同已无法履行，故对原告要求解除《房屋转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告支付的购房款并赔偿损失。关于原告支付的购房款问题，《房屋转让协议》第三条约定取得涉案房屋需支付现金180000元并承担购房按揭中剩余未到期的全部贷款。现原告提供的证据证明2014年7月2日以银行转账方式支付给被告邬北京900**元以及2014年7月24日起至2016年8月23日止被告邬北京名下账号为62×××60的银行卡存入款项16696.52元，故本院认定原告支付的购房款共计106696.52元。原告主张其已付购房款196699.74元，未能提供充足证据予以证明，本院不予采纳。《房屋转让协议》第八条约定被告方违约需支付购房款利息（按照发生纠纷时中国人民银行公布的同期同档次基准利率的四倍计算）及违约金（实际发生纠纷时该房产的市场价值的30%）。本院认为，违约支付利息属于违约责任的一种形式，现合同约定的违约金过高，且原告同意按照法律规定予以调整，故本院酌定违约金计算方式为自款项支付次日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，经计算截止起诉时的违约金为42943.19元，此后以106696.52元为基数计算至款项付清之日止，对原告主张的购房款利息不再计算。另《房屋转让协议》约定被告违约需支付原告为维护权利产生的律师费等费用，现本院结合原告提供的法律服务收费标准，对原告主张的律师代理费核减为10000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴江伟与被告邬北京、葛华萍、邬钦法、沈云香于2014年7月2日签订的《房屋转让协议》；二、被告邬北京、葛华萍、邬钦法、沈云香限于本判决生效后十五日内返还原告吴江伟购房款106696.52元，并支付违约金（截止起诉为42943.19元，此后以106696.52元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；三、被告邬北京、葛华萍、邬钦法、沈云香限于本判决生效后十五日内支付原告吴江伟律师代理费10000元；四、驳回原告吴江伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费6373元，由原告吴江伟负担2659元，被告邬北京、葛华萍、邬钦法、沈云香负担3714元；财产保全费2270元，由被告邬北京、葛华萍、邬钦法、沈云香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），帐号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  葛丹芳代理审判员  严慧慧人民陪审员  仇毓秀二〇一七年四月十四日代书 记员  蒋婷婷