河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终1200号
上诉人（原审被告）：张家口银行股份有限公司，住所地张家口市桥东区胜利北路51号。
法定代表人：梅爱斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘志强，河北隆业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谷小刚，男，1962年3月6日出生，汉族，张家口市公安局警训支队教育训练处处长，现住张家口市桥东区。
原审被告：张家口银行股份有限公司东安支行，住所地张家口市桥东区宝善街19号。
代表人：王曦颖，该支行行长。
委托代理人：刘志强，河北隆业律师事务所律师。
上诉人张家口银行股份有限公司（以下简称张家口银行）因与被上诉人谷小刚，原审被告张家口银行股份有限公司东安支行（以下简称东安支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人张家口银行、原审被告东安支行的委托诉讼代理人刘志强，被上诉人谷小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张家口银行上诉请求：撤销原审判决，改判或发还重审。理由是：诉争房屋的规划、开发、建设、销售主体是宝善小区管理处，该管理处对房屋的合法性、办理产权证存在的问题以及由此的损失承提法定责任；东安支行对房屋有受益权，张家口银行承担的责任是返还购房款；将人行通道建设为商业用房的责任应当由宝善小区管理处承担，张家口银行并没有建设主体资格；一审中作出鉴定的鉴定人员是两人，应当属无效的鉴定；谷小刚2002年缴纳契税至今已十多年，应当对扩大的损失承担责任。
谷小刚向一审法院提出诉讼请求：1.张家口银行将位于张家口市桥东区宝善小区17号（后改为19号）楼H底商一套（以下简称诉争房屋），过户给谷小刚。2.如不能过户，要求张家口银行按35000元/平米底商价格赔偿1596700元。3.张家口银行赔偿谷小刚支出的契税3285元，房屋装修费10000元。4.诉讼费由张家口银行负担。后变更诉讼请求为：1.要求张家口银行按照125.0809万元进行赔偿，诉争房屋及装修归张家口银行。2.张家口银行赔偿支出的契税3285元，房屋装修费10000元。3.诉讼费由张家口银行负担。事实和理由：谷小刚于2001年10月9日与张家口市东安城市信用合作社（以下简称信用社）签订了购房协议，谷小刚购买信用社的诉争房屋，建筑面积45.62平方米，售价3600元/平方米，房款共计164232元。协议签订后，谷小刚获得商品房购销合同及购房发票，张家口银行将商品房交付谷小刚。谷小刚依购房协议约定于2002年1月28日到市房管局交纳了3285元契税后，又持房屋过户单去办理房屋过户手续时，才发现该房屋没有办理确权，因此不能将诉争房屋所有权办理到谷小刚名下。随即督促原信用社主任陈士廉先办理确权手续，再协助办理过户手续。后得知19号楼底商所有权全部为张家口商业银行所有，出售时由张家口市宝善小区建设工程管理处出具手续。十多年里，谷小刚多次找信用社要求按购房协议约定办理确权手续，以便过户，一直未果。现张家口银行有关领导答复是无法办理该底商的确权手续。
张家口银行在一审中辩称，对谷小刚的诉讼请求不认可。
东安支行辩称：一切的民事行为都听张家口银行的安排。对谷小刚的诉讼请求不认可。
一审法院经审理认定如下事实：信用社是原东安支行的前身，张家口市城市信用合作社是商业银行的前身，原张家口市商业银行股份有限公司现更名为张家口银行股份有限公司。二者属于总行和支行的关系，总行是独立法人，支行不是独立法人，东安支行的民事权利义务由张家口银行行使。1996年10月23日，信用社（乙方）与桥西区烟草专卖局（甲方）签订《联合建房协议书》，约定甲方代表甲乙双方与管理处签订《代建房协议书》，建房的一切手续由甲方出面办理；工程竣工后，乙方拥有17号楼底商（一、二层）546.02㎡，住宅楼1单元301、302、402、501面积529.32㎡的产权，并各自办理产权登记手续。同年11月1日，桥西区烟草专卖局（甲方）与管理处（乙方）签订《代建房屋协议书》，约定甲方委托乙方在宝善小区代建住宅楼一幢，底商住宅楼一幢，占地位置东邻宝善大街，南邻地税局围墙栏杆，西邻小区9号楼，北邻福寿街，占地范围拟建住宅楼一幢编号16号楼，底商住宅楼一幢编号17号楼。1997年3月31日，信用社（乙方）与桥西区烟草专卖局（甲方）又签订《联合建房协议书》，约定甲方于1997年1月3日与管理处签订《代建房屋协议书》，工程竣工后，甲方于1997年12月31日前将17号楼1单元301、302、402室、底商交付乙方使用。2001年10月9日，谷小刚与信用社签订《售房协议》，约定谷小刚购买信用社的宝善小区17号楼H底商房屋，建筑面积45.62平方米，3600元/平方米，房款共计164232元；该房屋过户等有关手续由乙方自行办理，甲方负责提供相关资料。谷小刚向信用社交纳房款164232元。2001年9月11日，谷小刚就诉争房屋与管理处签订《商品房购销合同》，向管理处购买19幢一层H号房，45.62平方米，1800元/平方米，总金额82116元，其他均为空白。2001年10月12日，张家口市房地产综合开发公司给谷小刚出具82116元的购房发票。信用社将诉争房屋交付谷小刚。谷小刚依购房协议约定于2002年1月28日到市房管局交纳了3285元契税，但无法办理产权过户手续。
谷小刚申请对其所购买房屋是否符合设计规划及房屋性质进行司法鉴定。张家口市科技事务司法鉴定中心出具张科司建（2016）鉴字第39号鉴定意见书，鉴定结论及建议：依据《城市居住区规划设计规范》的规定，结合桥东区宝善小区19号楼施工图纸及规划部门出具的审批文件，谷小刚购买的桥东区宝善小区19号楼H底商为人行通道，张家口银行将人行通道作为底商出售不符合规划设计要求。建议将H底商恢复为人行通道，确保在紧急情况下人员安全疏散。谷小刚申请对诉争房屋市场价格进行评估。张家口中永信资产评估事务所于2016年12月30日出具张中永信（2016）第79号《资产评估报告书》，诉争房屋在2016年12月23日评估基准日的市场价值为1250809元。谷小刚支出鉴定费用17000元。
一审法院认为，信用社的民事义务应由东安支行承担。东安支行非独立法人，其民事义务应由张家口银行承担。据信用社与桥西区烟草专卖局签订的《联合建房协议书》和桥西区烟草专卖局与管理处签订的《代建房屋协议书》，诉争房屋仅是由管理处代建，为信用社所有，即东安支行所有。《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条规定：城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。第四十三条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。谷小刚与信用社于2001年10月9日签订《售房协议》是双方当事人真实意思的表示，但信用社将人行通道作为底商出售，违反了上述法律的强制性规定，为无效合同。故谷小刚要求退还房屋的诉讼请求予以支持，张家口银行应返还购房款164232元。合同的无效，是信用社的过错，谷小刚要求赔偿其因此所受到的损失的诉讼请求予以支持。诉争房屋现在市场价值1250809元，谷小刚的损失为1250809元减去164232元，为1086577元。谷小刚支出的3285元契税，亦是其损失予以支持。评估的诉争房屋现在市场价值1250809元，已经包含装修价值，故对谷小刚要求赔偿装修费用的诉讼请求不予支持。谷小刚支出鉴定费17000元，应由张家口银行负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条之规定判决：一、谷小刚与张家口市东安城市信用合作社于2001年10月9日签订的《售房协议》是无效合同。二、张家口银行股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还谷小刚购房款164232元，同时谷小刚将位于张家口市桥东区宝善小区19号楼H号房屋返还张家口银行股份有限公司。三、张家口银行股份有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿谷小刚损失1089862元，支付鉴定费用17000元，共计1106862元。四、驳回原告谷小刚其他诉讼请求。案件受理费14762元，依法减半收取7381元，由张家口银行股份有限公司负担。
本院查明事实与一审法院查明事实相同。
本院认为，信用社与桥西区烟草专卖局签订《联合建房协议书》，约定由桥西区烟草专卖局出面代表该局和信用社，与管理处签订《代建房协议书》，并约定了工程竣工后房屋的分配方案，桥西区烟草专卖局和张家口银行是房屋的受益人。张家口银行认为，其对涉案房屋没有所有权，只有“收益权”的辩解与协议约定的内容不符。谷小刚虽与管理处签订了房屋买卖合同，但张家口银行是涉案房屋实际所有权人。谷小刚购买诉争房屋后，因无法办理房屋所有权手续，张家口银行应当对谷小刚承担过错责任。谷小刚要求将涉案房屋返还张家口银行的诉讼请求应予以支持，张家口银行应当按对诉争房屋评估的市场价格返还谷小刚。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14762元由张家口银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 兵
审 判 员 梁金前
代理审判员 牛 洁
二〇一七年七月十日
书 记 员 梁秀峰