广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初194号
原告四会市怡翠物业服务有限公司，住所地：四会市东城街道龙凤路三街十六座3、4、5号，组织机构代码：69646955-1。
法定代表人黄若照，系该公司经理。
委托代理人黄亮，广东君亮律师事务所律师。
被告李朝霞，女，汉族，1962年2月24日出生，住四会市。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄亮、被告李朝霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年5月12日，被告与四会市房产开发公司签订《商品房买卖合同》购买怡翠轩7座86号房产（建筑面积为107.98平方米），2009年12月5日，原告与四会市房产开发公司松宝房产开发部签订《怡翠新苑物业管理委托合同》，约定原告对怡翠新苑十三座进行有偿的物业管理，当时约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元算，后因物价水平上涨，从2012年10月1日起提至按建筑面积每月每平方米0.8元算。被告从2010年1月起就开始拖欠物业管理服务费，至2015年8月，共拖欠物业管理服务费共4805.11元（详见明细）。虽经原告多次追讨，被告仍不履行缴纳物业管理服务费义务。原告认为，被告行为已经构成违约，且严重损害了原告权益，其应承担即时清偿物业管理服务费义务。据此，请求判令：1、被告即时清偿原告物业管理服务费4805.11元（暂算至2015年8月）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确怡翠轩7座86号与买卖合同提及的怡翠轩第C幢／座2单元／层203号房是同一地址，确认被告拖欠物业管理费的起始时间为2012年1月，故诉讼请求1变更为：被告即时清偿原告物业管理服务费3509.35元。
原告递交证据如下：1、商品房买卖合同，证明被告购买怡翠轩7座86号房产事实；2、怡翠轩物业管理委托合同，证明原告获得对怡翠轩的物业管理权；3、通知，证明从2012年10月1日起物业管理费调整为每平方米每月0.8元；4、欠交物业费明细，证明被告欠费明细。5、身份证，证明被告身份情况；6、怡翠轩2013年物业管理费交款情况表，证明怡翠轩80户，只有被告等三户未缴物业管理费，其它77户均按每平方每月0.8元缴纳物业管理费。
被告答辩称：一、被告与四会市房产开发公司松宝开发部签订怡翠轩7座86号商品房买卖合同，附件四：合同补充协议约定物业管理费每户每月按每平方0.5元收取。而被告直至2011年度均按每平方0.5元交物业管理费，但从2012年起，在未成立业主委员会也未经与各户业主召开听证会、知会各业主的情况下单方面将物业管理费从每平方0.5元擅自提高到0.8元，涨幅达62.5%，被告与其他业主认为涨幅不合理故拒接受，要求召开业主代表听证会待大家确定涨幅后再交。但原告采取恐吓手段，逼迫各业主交（小部分被逼交了）。二、物业管理不规范、专业。1、公共地方被私人占用。2、楼梯通道不畅通。3、消防设施不完善。4、环境卫生恶劣。5、违章加建扩建严重。6、收支账目不清。三、被告（小区其他业主也一样）要求原告在完善以上（二）6点并召开听证会经各业主确认涨幅后，被告才缴交物业管理费。综上所述，被告认为原告要求判令即时清偿原告物业管理服务费至2015年8月份的4805.11元没有事实和依据，请判令予以驳回。同时判令原告完善物业管理，召开听证会经各业主确认涨幅后，才收取业主的物业管理费。
被告递交证据如下：1、照片（共20张），证明物业服务质量不符合约定，照片是近两个月拍的；2、收款收据，证明被告缴纳物业管理费到2011年12月；3、业主间的聊天视频，证明原告物管形同虚设；4、怡翠轩小区住户意见。
经审理查明：被告于2005年5月12日与四会市房产开发公司松宝房产开发部签订了《商品房买卖合同》，约定被告向四会市房产开发公司松宝房产开发部购买怡翠轩第C幢／座2单元／层203号房屋。该房屋建筑面积为107.2㎡。《商品房买卖合同》的合同补充协议约定，房屋交付使用时，业主应同时按每户每月0.5元／㎡缴纳物业管理费。原告（乙方）与四会市房产开发公司松宝房产开发部（甲方）于2009年12月5日签订了《怡翠轩物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对四会市东城区怡翠轩小区实施物业管理服务，住宅物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，乙方可根据物价水平适当提升收费标准。委托管理期限自交楼之日起至业主委员会成立并与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。委托管理的事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公用环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电费、其他代管项目费等。被告对上述《怡翠轩物业管理委托合同》的真实性、合法性和关联性没有异议。该小区尚未成立业主委员会。
原、被告确认被告所购买的怡翠轩第C幢／座2单元／层203号房屋（怡翠轩7座**号）的建筑面积为107.98㎡。被告从2012年1月起没有纳物业管理费，原告主张该物业的管理费从2012年10月1日起从0.5元／平方／月上调到0.8元／平方／月，要求被告缴纳2012年1月至2015年8月的物业管理费共3509.35元。被告不认可每月按0.8元／平方的标准收取物业管理费，辩称原告无向其催缴过物业管理费，原告诉称有口头催缴，并就上调物业管理费事宜在小区张贴公告，事前也有征询过业主的意见，被告对此予以否认，原告未能就该说法提供相关的依据。原告确认物业管理费上调至每月0.8元／平方一事没有向物价部门备案。
被告确认小区有保安，但认为形同虚设，小区有人修建花草和搞清洁，但比较马虎。被告为了证明原告的收费不合理和管理存在不规范的问题，申请证人罗某、黄某、雷某出庭作证，三名证人依法出庭作证。罗某、黄某、雷某均是与子女一起居住在怡翠轩，三人的子女或者本人与原告均有物业服务合同纠纷。三名证人称因其他业主占用公用地方、消防设施没水、保安不尽责、邻居改造厨房造成的油烟问题等原因没有缴纳物业管理费。三人均称小区存在违建等情况。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市房产开发公司松宝房产开发部签订的《怡翠轩物业管理委托合同》对被告具有约束力。
根据原告与四会市房产开发公司松宝房产开发部签订的前期物业服务合同，原告提供的前期物业管理服务包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公用环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电费、其他代管项目费等。《解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是公共地方被私人占用、楼梯通道不畅通、消防设施不完善、环境卫生恶劣、违章加建扩建严重、收支账目不清等问题。对违章加建扩建等问题，原告有协助管理的义务但没有相应的执法权，被告可通过向有关职能部门反映投诉的渠道彻底解决该类问题。对被告提出的收支账目不清等问题，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行起诉解决。关于罗某、黄某、雷某三个证人的证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据，因三人的子女或者本人与原告均有产生物业服务合同纠纷，其与原告有利害关系，故三人的证言依法不能单独作为认定案件事实的依据。另外，被告提供的照片为庭审之日的前两个月所拍，而原告主张的是2012年1月至2015年8月的物业管理费，根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。原告起诉后至今，被告在合理期限内仍未交纳物业管理费，故原告主张被告缴纳2012年1月至2015年8月的物业管理费的诉求，本院予以支持。
关于物业收费标准的问题。虽然原告与四会市房产开发公司松宝房产开发部签订的《怡翠轩物业管理委托合同》约定原告可根据物价水平适当提升收费标准，但原告未能提供充分的证据证明在提升收费标准前充分地保障了被告的知情权，且提升的收费标准也未经物价部门备案，在被告提出异议的情况下，原告继续按与四会市房产开发公司松宝房产开发部约定的每月0.5元／平方的标准收取物业管理费为宜。故认定被告拖欠原告2012年1月至2015年8月的物业管理费为2375.56元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项之规定，判决如下：
被告李朝霞于本判决发生法律效力之日起五日内支付2012年1月至2015年8月的物业管理费2375.56元给原告四会市怡翠物业服务有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原、被告各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱 毅
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 廖文燕
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 赖 莹
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