浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第420号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行。
负责人：沈军正。
委托代理人：傅宏文，浙江海豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄岩城关利群百货商店。
法定代表人：纪勇。
委托代理人：姜毅力，浙江鼎联律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：台州市黄岩金云鹊工贸有限公司。
法定代表人：俞鑫杰。
上诉人中国农业银行股份有限公司�州黄岩支行因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2014）台黄民初字第1089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行（以下简称农行黄岩支行）的委托代理人傅宏文、被上诉人黄岩城关利群百货商店（以下简称利群百货商店）的法定代表人纪勇及委托代理人姜毅力等到庭参加诉讼。原审第三人台州市黄岩金云鹊工贸有限公司（以下简称金云鹊公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，1983年3月19日，黄岩县农业银行澄江营业所（甲方，以下简称农行澄江所）与乙方黄岩县城关利群百货商店（乙方）签订一份协议书，载明：为了建设大街需要，美化市容，对甲、乙双方原有旧楼房各壹间，全部进行拆建，有利于双方营业场所安排，经协商同意，对拆建有关具体事项拟订如下：一、甲、乙双方原有楼房各壹间，因相连关系，为了有利于双方营业场所起见，新房建成后，对甲方原有楼下门面壹间调给乙方营业使用，乙方原有楼上壹间，调给甲方使用，从调换后所有权：甲方楼下为乙方所有，乙方楼上为甲方所有（二层以上全部属甲方所有）。二、新建楼屋，由甲方设计图纸，其中乙方营业场所门口，经乙方同意；外首为铁栅门，内首为木板叠门，营业场结构与甲方相同。新房建成后，甲方归还给乙方营业用房，保持营业门面阔度为六米（即从北面内墙皮起至南墙中止）。按建筑面积计算，阔度为m，长度为m，计㎡，比乙方原有建筑面积阔度为2.8m,长度为6.34m，计35.5㎡，增大㎡，其增大部分产权属甲方所有，甲方长期租给乙方使用，乙方按公房公司规定每平方租价，按�向甲方交付租金，不得拖欠。三、为使甲方按时施工，乙方应于1983年3月20日前全部搬迁，在搬迁过程中，所需一切费用，全部由乙方自理。新建房屋调给乙方面积，每平方造价费按照建筑部门实际结算，归还甲方。乙方应予（预）付建房费壹仟元，其余待竣工后进行结算，乙方一次付清。四、甲乙双方对原旧房拆下来的旧料（包括砖头、木料），原则上甲方之房屋甲方所有，乙方之房屋属乙方所有，对中间柱料及板壁等，甲乙双方各得一半均分。五、乙方原有壹间楼房，由甲方负责拆除，拆除费用由建筑部门结算，归还甲方。为使早日竣工，双方应共同协作，齐心协力，在完成基础施工后，经与建筑单位商定，在正常性情况下，在个月内竣工验收。如工程提前或退后，每天按总造价万分之实行奖惩。奖惩之款甲乙双方按建筑面积合理分摊（奖惩合同另订）。六、�乙双方本着“发展经济，保障供给”的总方针，为考虑适应新形势的发展，双方团结一致，搞好关系，有利经营，方便群众之目的。现经双方共同协商予约：双方积极努力，将来在条件成熟前提下，对新建房南首贰间私房进行征用、购买，必须经得双方协商同意。扩建后，为有利于营业，双方再行协商调房。新房南首，因建房脚手架必须用地，留下壹米弄头，直通至甲方宿舍，原系甲方所有，乙方不得干涉······新房落成，即现在的坐落于黄岩区东城街道塔苑社区劳动北路48号4层房屋，双方均按协议书约定履行，乙方一直使用南面一层的两间门面（含35.5平方米和协议书约定的增大部分面积约18.44平方米），但至今未向甲方支付过租金。上述房屋现登记在农行黄岩支行名下，台房权证黄字第××号房屋所有权证上明确载明：四层楼房5间，其中南面一层35.5平方米属�群百货店，详见协议。原黄岩县利群百货商店即现在的黄岩利群百货商店。2012年10月29日，利群百货商店将坐落于黄岩区东城街道塔苑社区劳动北路48号4层房屋的南面一层两间门面（含原告所有的18.44平方米）出租给第三人金云鹊公司，租期为2012年12月8日至2015年12月7日。
原审法院审理认为，农行澄江营业所和黄岩县利群百货商店签订的的协议书系双方真实意思表示，因涉诉房屋现登记在原告农行黄岩支行名下，黄岩县利群百货商店变更为被告利群百货商店，故农行黄岩支行和利群百货商店均应按协议书约定履行。本案争议焦点之一是1983年3月19日签订的协议书载明的“甲方长期租给乙方使用”涉及的期限超过20年是否有效。被告利群百货商店辩称“甲方长期租给乙方使用”的初衷是考虑原、被告调换房屋后原告利益变大，原告以长期租给被告使用的方式来补偿被告�而且《中华人民共和国合同法》施行较晚，不能以此来约束过去的契约行为。纵观协议书全文，只有第二条最后一句“甲方长期租给乙方使用，乙方按公房公司规定每平方租价，按月向甲方交付租金”才能体现出被告以公房公司租金标准租用原告18.44平方米面积的房屋，更多的是双方在协商如何拆除旧房、拆除旧房建造新房过程中应该注意的事项、新房建成后如何调换等问题，租用18.44平方米看上去更像是该协议的附属条文，另外，双方为保证自己房屋的整体性，确保房屋效益最大化，才会签订该份协议书来调换房屋，也才会出现被告不得不租用原告18.44平方米来保证门面的完整性，而且，双方约定租金按公房公司标准支付，被告却至今未支付过租金，也能反映出两点，一是甲方初衷是象征性收取租金，二是甲方对乙方不支付租金却长期占有使用的行为予以默许。�见，“甲方长期租给乙方使用”是双方在签订协议书时妥协退让的一个重要考量因素，不能将之与协议书割裂，单独拎出来考虑效力问题。再有，原告主张被告使用房屋长达30多年，已经超过《中华人民共和国合同法》规定的最长租赁期限20年，但是《中华人民共和国合同法》的施行时间是１９９９年１０月１日，也就是说，双方在1983年签订协议书时根本没有上述规定，也不可能预料到法律会对最长租赁期限作出限定，原告以后法规定来限定先行契约行为的效力是违背双方初衷的。综上，该院对被告的辩称予以采纳，同时对原告要求确认约定中长期租房超过20年部分无效以及要求被告和第三人腾房的诉请，不予支持。本案争议焦点之二是原告要求被告支付房租的诉求是否已经超过诉讼时效，若未超过，被告应该支付多少租金和利息。《中华人民共和国民法通则》规�延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告未提供任何自1983年至本案起诉之日2014年5月23日向被告催讨租金的证据，应承担举证不能的后果，协议书约定租金是按月支付，故被告仅需向原告支付自2013年5月24日起按公房公司规定租价计算的租金。根据《关于公布台州市区2003年度房改售房价格和公房租金标准的通知》，砖混一等公有住房租金标准是2.15元/㎡·月，该院采纳该标准，因此，被告应该支付原告租金人民币872元[2.15元/㎡·月×18.44㎡×22个月（自2013年5月24日至2015年3月23日）]。至于2015年3月23日之后的房租，由被告按照施行的公房租金标准按月支付。原告未在合理期限内要求被告支付租金，且租金标准不明确具体，被告延付租金也是基于协议书的特殊性，故对原告要求被告支付利息的诉求，该院不予支持。至于原告主张律师代理费的诉讼请求缺乏法律依据，该院亦�予支持。对原告诉讼请求的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告黄岩利群百货商店于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行租金人民币872元（自2013年5月24日至2015年3月23日）。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行负担6000元，由被告黄岩利群百货商店负担100元。
宣判后，农行黄岩支行不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人于1983年所签订的协议书中约定一层门面增加的18.44平方米的部分长期租给被上诉人利群百货商店使用并非无限期使用。虽然双方对于长期使用未作一个明确的期限限制，但是原审判决驳回上诉人要求被上诉人腾房的诉讼请求，实际上即允许被上诉人永久使用讼争的房屋。讼争房屋的性质为商业用房，其期限也仅为40年，而被上诉人已经使用了30多年而未支付租金，被上诉人作为实际产权人却无从主张相关权利。虽然本案双方当事人签订协议的时间早于《合同法》实施的时间，但根据最高院的司法解释相关规定，本案仍可参照《合同法》的规定处理，因此，双方关于租赁期限超过20年的部分应当认定无效；二、关于诉讼时效的问题。租金是分期债务，应当从最后一期届满时起算诉讼时效，因此本案上诉人的租金主张并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
利群百货商店答辩称：一、理解涉案房屋的使用性质和期限应当结合双方签订1983年3月19�《协议书》的目的和背景。该协议书开宗明义提出合同目的是合作拆除双方原有的旧楼房，互利互惠安排营业场所。协议内容包括旧房拆建、新房产权调换、营业场所安排、施工费结算等内容，与缔约目的一致。但考虑到新房建成后，上诉人取得数倍于被上诉人的房屋面积，为平衡双方利益，体现合建双方互惠互利之合同目的，协议书名义上称该18.44平方米以公房公司租价租给被上诉人长期使用，实际上即是以这种方式对被上诉人进行补偿。因此双方30年来也一直如约履行这种名为租赁、实为补偿的“长期使用”条款。上诉人的该点上诉理由实际上曲解了相关事实和法律，不能成立；二、关于租金债务的诉讼时效问题。根据双方的合同目的，租金条款只是为了平衡利益的一种补偿方式，上诉人以此为据提出腾房及支付租金的诉求是有违协议目的和诚信原则的。即是�在租金之债，上诉人主张应从最后一期届满计算诉讼时效也不符合最高人民法院关于诉讼时效司法解释的相关规定。请求二审法院维持原判。
金云鹊公司未作陈述。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案基本事实清楚，现各方当事人争议的主要焦点在于1983年3月19日所订协议中关于讼争的18.44平方米房屋场地租给被上诉人利群百货公司长期使用的条款之效力认定问题。上诉人农行黄岩支行认为双方虽在1983年所订立的协议中约定讼争的18.44平方米房屋场地租给被上诉人利群百货公司长期使用，但根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同期限的规定，租赁期限超过20年的部分应为无效。从1983年双方订立协议书的背景、过程以及内容来看，为了拆除各自所有且相毗邻的旧楼房，在原址上重新建造�屋，农行澄江所与利群百货公司通过协商订立了该协议。整个协议书既对拆旧建新过程中双方的权利义务进行统筹安排，同时也约定了新建房屋的产权置换方案以及具体权属。新建的房屋在楼层和面积上都较旧楼房有一定的增加，协议书约定本次拆建所增加的房屋面积产权均归上诉人方所有，而被上诉人利群百货商店所有的房屋面积在拆建前后未有变化，仅由原来的一间二层调整为两间店面。由是观之，上诉人在产权的置换中获得了更多面积的房屋产权，同时也负担了更多的拆建费用，并将其所有的新建房屋一层18.44平方米部分以相对低廉的公房公司租价长期租给被上诉人利群百货商店使用。另结合协议书中关于租金的约定在新房建成后长达30多年的时间里从未实际履行（上诉人从未催收，被上诉人也未实际支付）这一事实，本院认为，上述协议书中关于18.44平方米房屋部分的租用条款不符合典型的租赁合同特征，上诉人出租房屋的目的与对价也并非收取租金，实际上是基于其在产权置换中获得较大利益而对被上诉人所作的补偿，以平衡双方的权益。因此，本案双方关于房屋租用的约定与协议书的其他条款具有整体不可分性，也不能将之认定为独立的租赁合同。故原审据此排除合同法关于20年最长租赁期限的规定在本案中的适用并驳回上诉人该项诉请并无不当。至于租金的支付问题。双方在协议中约定租金按月支付，每月所产生的租金具有相对独立性，则每期的租金均自支付期限届满次日起算诉讼时效，上诉人并未提供充分有效的证据证明本案存在时效中断或中止的法定情形，故原审据此支持其从2013年5月24日到2015年3月23日这一期间的租金主张，合法有据。上诉人认为租金属于分期债务，应当自最后一期届满计算诉讼时效，该主张于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6000元，由上诉人中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年八月十日
书 记 员 马 里