浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙民申3731号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江恒升投资开发有限公司，住所地杭州市密渡桥路70号美都恒升名楼6楼。
法定代表人：王爱明，该公司董事长。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江恒升投资开发有限公司德清分公司，营业场所德清县武康镇德清大道299号401室。
负责人：王爱明，该分公司总经理。
上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：叶乃涛，浙江六和律师事务所律师。
上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：钱颖刚，浙江京衡律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：蓝色港湾住宅小区业主委员会，住所地德清县武康镇蓝色港湾住宅小区会馆三楼。
负责人：陈水根，该业主委员会主任。
二审被上诉人（一审被告）：德清县第一实验幼儿园，住所地德清县武康镇蓝色港湾小区内。
负责人：余红华，该幼儿园园长。
再审申请人浙江恒升投资开发有限公司（以下简称恒升公司）、浙江恒升投资开发有限公司德清分公司（以下简称恒升分公司）因与被申请人蓝色港湾住宅小区业主委员会（以下简称业委会）、二审被上诉人德清县第一实验幼儿园所有权确认纠纷一案，不服湖州市中级人民法院（2016）浙05民终364号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
恒升公司、恒升分公司申请再审称，涉案蓝色港湾住宅小区第49幢房屋的所有权归属，应当结合该房与整个小区房屋的建设成本、房屋实际测绘面积、物业配比、项目报批文件、小区限高容积率、当时生效的法律法规等要素综合认定。恒升公司与德清县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》约定，涉案小区物业管理中心、幼托等公共设施建筑面积不少于2000平方米。恒升公司、恒升分公司对涉案房屋依法报批建设，顺利通过验收，小区开发完成后，已向业主移交小区第48幢会馆房屋中1553.968平方米的部分作为物业用房。就第49幢房屋而言，竣工验收备案表中工程用途注明系“公共建筑（幼儿园）”，实际建筑面积2632.2平方米。按照规划，小区配套幼儿园建筑面积只需要728.19平方米，根据政府相关文件规定，该部分728.19平方米房屋的所有权属于德清县教育局，恒升公司、恒升分公司已向德清县教育主管部门移交了该部分房产。据上，恒升公司、恒升分公司实际移交的幼儿园、物业用房总面积达2282.158平方米，已满足《国有土地使用权出让合同》的要求。第49幢房屋中剩余1919.357平方米的部分，虽然属于小区配套设施，但并不属于小区共有配套设施，不应认定归全体业主所有。依据建筑物区分所有权理论，共有配套设施是指与小区建设、居住使用密不可分，依法必须配套修建，且建设费用已经摊进住房销售价格，由小区全体业主享有共有权的小区配套设施。显然，建设成本的投入与分摊是确定涉案房屋所有权归属的关键性要素。根据德清天勤会计师事务所有限责任公司（以下简称天勤公司）的审计报告，恒升公司、恒升分公司在销售小区商品房时，并未将涉案第49幢房屋中1919.357平方米建筑面积的成本摊进住宅商品房价格；从房屋实测绘结果看，涉案幼儿园面积也没有分摊到小区业主所购商品房建筑面积之内。因此，该房1919.357平方米的部分并不是小区共有配套设施，应当根据民法中“谁投资谁所有”的基本精神确定所有权归属。原审将应当属于恒升公司和德清县教育局按份共有的第49幢房屋判归全体业主共有，是错误的。至于涉案房屋初步设计中所使用的“配套公建”等用语，按照当时执行的设计规范，实际上包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施，其所有权并不一定全部归属小区业主。换言之，涉案第49幢房屋使用功能应坚持作为“配套公建”幼儿园使用，不应擅自改作其他用途，但该种意义上的“配套公建”不是确定所有权的依据，与《物权法》第七十三条中“公用设施”的概念在内涵及外延上都不相同。同样，涉案房屋竣工验收备案表中关于“公共建筑”的记载也只是明确了房屋用途，表明该房使用功能与业主有关，而不意味着所有权自动归属业主，“公共建筑”的表述同样不能直接等同于共有的“公用设施”。二审判决混淆了房屋用途与所有权归属的界限，没有正确区分“配套公建“、“公共建筑”与“物业共用部分共用设施”、“公共场所、公用设施和物业服务用房”之间的区别，适用《物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《物业管理条例》第二十七条规定，认定涉案房屋归小区业主共有，明显不当。综上，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定，请求予以再审，依法撤销原审判决，改判驳回业委会全部诉讼请求。
业委会提交意见称，涉案第49幢房屋所有权人是全体业主，恒升公司、恒升分公司主张该房中1919.357平方米属其所有，另728.19平方米属于德清县教育局所有，缺乏事实和法律依据。天勤公司的审计报告，系恒升公司、恒升分公司在一审诉讼期间单方委托审计后出具，所依据的主要资料也来自恒升公司、恒升分公司单方的财务账，该审计报告并不具有真实性，原审不予采信完全正确。在房屋测绘资料中，关于房屋面积分摊的计算公式也没有涉及第49幢房屋面积是否分摊到业主所购商品房建筑面积内的问题，实测结果根本不足以证明恒升公司、恒升分公司相应主张。涉案房屋在工程建设资料中记载为“配套公建”、“公共建筑”，这是界定房屋所有权归属的因素之一，恒升公司、恒升分公司将房屋用途与房屋所有权界定对立起来，这是错误的。实际上，二审判决也没有单纯根据“配套公建”、“公共建筑”的记载内容认定涉案房屋所有权归属，而是依照《物权法》第七十三条以及最高人民法院相应司法解释的规定，结合住宅小区项目批复、涉案房屋竣工验收备案证明书及竣工验收报告等证据，综合认定涉案房屋属于《物权法》第七十三条规定的“公用设施”，所有权人是全体业主，这是完全正确的。关于法律适用问题，恒升公司、恒升分公司所提异议也均不能成立。请求驳回恒升公司、恒升分公司的再审申请。
本院经审查认为，讼争房屋在相应的工程建设资料中被记载为蓝色港湾住宅小区的“配套公建”、“公共建筑”，虽然主要只是揭示其使用功能，不宜单纯根据该种记载认定其所有权属于小区全体业主，但是，恒升公司、恒升分公司作为涉案住宅小区开发商，在其与业主所签订的房屋买卖合同中并未就讼争房屋所有权归属作出明确约定，也未向国家登记机关申请该房的所有权登记，在此情况下，其在诉讼中主张讼争房屋中1919.357平方米部分的所有权，应当提供充分证据予以证明。否则，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定精神，应当认定该种“配套公建”或“公共建筑”属于小区全体业主共有。
诉讼中，恒升公司、恒升分公司主张，讼争房屋中1919.357平方米部分的测绘面积没有分摊到小区业主所购商品房建筑面积之内，在销售住宅商品房时，也未将建设成本分摊进住宅商品房价格，根据“谁投资谁所有”的原则，该部分房屋属开发商所有而非全体业主所有。但是，从其提供的讼争房屋测绘资料看，并没有涉及该房面积是否分摊到业主所购商品房建筑面积的问题，相应测绘资料与房屋权属问题缺乏关联性，并不足以证明其主张。至于讼争房屋建设成本的负担问题，恒升公司、恒升分公司在一审诉讼中提供的天勤公司审计报告虽然载明，其中建筑面积为1919.357平方米部分的建设成本转入了“投资性房地产”，没有转入“主营业务成本”。然而，天勤公司该审计报告系恒升公司、恒升分公司自行委托审计后出具，审计所依据的财务资料亦系恒升公司、恒升分公司单方提供，未经对方当事人质证，该种财务资料是否全面、客观、真实，均不得而知；从审计报告本身内容看，也只是根据账面处理情况得出相应审计结论，其依据并不充分。一审诉讼中，业委会已明确表示不认可该审计报告，并陈述了足以反驳的理由，在此情况下，恒升公司、恒升分公司单方委托天勤公司审计后出具的审计报告，其证明力无法予以认定，原审法院不予采信正确。恒升公司、恒升分公司作为本案承担举证证明责任的一方当事人，如果坚持要求通过审计确认相关事实，则应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定，向法院提出审计的申请，由法院依照法定程序委托相关部门进行审计。虽然，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”但该规定仅限于对方当事人对讼争事实负有举证证明责任的情形，在举证证明责任由自行委托鉴定的一方当事人承担的场合，提出反驳的另一方当事人无需申请法院重新鉴定。本案二审诉讼中，恒升公司、恒升分公司根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定，以“业委会未申请法院重新审计”为由而主张采信其单方委托审计部门作出的审计结论，缺乏法律依据。据上，由于恒升公司、恒升分公司自行委托作出的审计报告证明力无法予以认定，而其自身又未申请法院委托审计，故其所提出的“讼争房屋建设成本未分摊”之主张，同样无法予以支持。
关于讼争房屋中728.19平方米的部分，恒升公司、恒升分公司以政府有关文件规定为据，主张其所有权归属德清县教育主管部门，该主张与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定相悖；更何况，德清县教育主管部门未申请参加本案诉讼并提出相关权利主张，故对恒升公司、恒升分公司上述主张，也无法予以支持。
综上，由于恒升公司、恒升分公司在诉讼中提供的证据并不足以证明其主张，依法应承担不利的诉讼后果。原判认定事实、适用法律及实体处理均无不当，恒升公司、恒升分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回浙江恒升投资开发有限公司、浙江恒升投资开发有限公司德清分公司的再审申请。
审 判 长 陈建勋
审 判 员 谢静华
代理审判员 沈 伟
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 许亚芬