广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初22001号
原告（反诉被告）：邱权裕，男，汉族，1955年2月27日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：刘杨、张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐铭，男，汉族，1981年1月22日出生，身份证住址：贵州省普安县，
委托诉讼代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹辉珍，广东商达律师事务所实习律师。
上述原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘杨，被告徐铭及其委托诉讼代理人肖体勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱权裕诉称，2012年6月26日，原告签订了《厂房租赁合同》。合同约定，原告将坐落于深圳市观澜街道大坪社区大沙河二巷3号，厂房1-7层出租给被告使用，被告租用原告厂房每月向原告缴付租金每平方米人民币9.6元，建筑面积3100平方米，合计人民币29800元/月。租赁期限为六年，从厂房首次交给被告时间算起，即自2012年7月至2018年7月，租用时间从第四年起，原告可根据租赁市场价格对租金上涨5%-8%；被告应于每月8号前向原告交付租金，以实际到账时间为准，如被告拖欠租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金为每超过一天，罚当月租金的5%，被告拖欠租金满两个月，原告有权解除合同，被告按违约处理。合同签订后，原告按照水电路通的前提，将租赁房产交付给被告，在租赁合同履行过程中，被告以各种理由搪塞，多次违约，租金总不按时缴纳，截至起诉时，被告应支付原告滞纳金人民币574960元，水电费和卫生管理费也未按合同约定缴付。原告已告知自2015年8月提高租金标准，但被告仍按照原标准支付，还经常迟延缴付。自2016年7月起，被告无合同理由拒不支付租金，经原告多次催告仍不予理会，根据合同第4条约定，被告拖欠原告租金已超过两个月，原告有权解除合同。被告拒付租金合同和滞纳金行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签署《厂房租赁合同》，判令被告即时交还租赁房产；2、因被告根本违约，被告向原告支付违约金人民币178800元以及原告无需退还押金人民币59600元；3、被告立即支付原告租金人民币92976元（其中包括拖欠两个月租金人民币64368元和自2015年8月未支付的上涨部分租金人民币28608元）和滞纳金人民币574960元，上述费用计至被告将租赁物交还原告之日止；4、被告向原告支付欠缴电费人民币12906.3元（暂计欠缴8月电费）、水费人民币1896元（自2016年3月20日暂计至8月24日）及卫生管理费人民币25200元（自2013年1月暂计至起诉之日止）；上述费用计至被告交还租赁房产之日止；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告徐铭答辩并反诉称，1、关于合同效力及押金，根据被反诉人提交的《土地转让协议》证实涉案厂房土地属于村民集体用地，被反诉人未取得房产证和建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。而被反诉人提交的《历史遗留违法建筑申报回执》不是行政机关颁发，该建筑也未经政府有权机关处理，因此涉案的厂房为违法建筑，双方合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此被反诉人收取的厂房押金和水电押金因予以退还，起诉状中要求的违约金等项目也就无事实依据，请求法院予以驳回；2、关于被反诉人多收取的电费，根据反诉人提交的证据显示，被反诉人向反诉人收取1.1元/度，而其向电力部门只交了0.717元/度，根据《中华人民共和国电力法》第四十三条，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。第四十四条，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。《中华人民共和国价格法》第十八条规定，下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。根据国家发改委发布的《国家定价目录》用电价格属于国家定价，任何单位和个人无权制定，因此被反诉人应将多收取的部分退回给反诉人；3、由于涉案房产没有取得消防批文，消防存在问题，且电费收的过高，导致许多租户要求退租，新租户不敢租等，所以涉案厂房3楼一半，6楼、7楼一直租不出去，因此关于租金应予以减少，被反诉人无权要求29800元。请法院判令：1、反诉人与被反诉人于2012年6月26日签订的《厂房租赁合同》无效；2、被反诉人退回反诉人押金59600元，水电费押金5000元；3、被反诉人退回反诉人多收取的电费71268.09元，以上共计135868.09元，扣除反诉人应交的2016年8月租金29800元，被反诉人还应退还106068.09元。
原告（反诉被告）邱权裕答辩称，1、原告签署了土地转让协议并合法的向宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行了申报，并领取了历史遗留问题收件回执，可以合法的出租涉案租赁物，针对相应涉案租赁物的产权，仍在确权办理过程中，不存在被告所说的没有房产证、合同无效的情形；2、双方在合同中明确约定了水电费的金额，被告应如约支付，其所称的电价乃是供电企业根据国家所制定的，并非是双方自然人之间签署租赁合同适用的。租赁合同是双方的真实意思表示，对双方应具有约束力；3、根据合同的约定，被告在承租租赁物后，应全面承担分租后的消防环保安全卫生等管理工作。原告在申报历史遗留问题时，已同时经过相应的审批。被告多次存在违约行为，并且双方签署租赁合同，原告最核心的诉求是收取租金，保证租赁物的安全。而被告不仅在支付租金时多次违约，按照合同的约定，已欠付两个月的租金，构成了根本违约。
经审理查明，2012年6月26日，出租方原告（甲方）与承租方被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定，根据乙方发展需要，甲方将坐落于深圳市观澜街道大坪社区大沙河二巷3号，厂房一栋1-7层出租给乙方使用，乙方租用甲方厂房每月向甲方缴付租金每平方米人民币9.6元，建筑面积3100平方米，合计人民币29800元/月；租用期限为六年，从厂房首次交给乙方时间算起，即自2012年7月至2018年7月，租用时间从第四年起，甲方可根据租赁市场价格对租金上涨5%-8%。租赁期到期后在同等条件下，乙方有优先续租权，但乙方须在租赁期满前三个月向甲方提出书面要求。如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成损失和后果，都由乙方承担。乙方移交给甲方厂房，打扫干净，有办公室的除电外不予故意损坏。甲方保证电通、路通、水通的前提下，甲乙双方自签订租赁合同之日起，乙方向甲方交两个月押金，一个月租金，共计人民币89400元，乙方向甲方交一个月用电保证金，甲方可根据厂房每月实际用电量收取用电保证金，甲方给予乙方40天免租装修期[即甲方有空出厂房交给乙方（最少4层）开始算40天装修期，其余厂房空出后开始算，以甲方通知到达为准]。甲方移交给乙方厂房，打扫干净，有办公室的除电外不予故意损坏。乙方应于每月8号前向甲方银行账户交付租金，如乙方拖欠租金，应向甲方付滞纳金，滞纳金额为每超过一天，罚当月租金的5％为滞纳金乙方拖欠租金满两个月，甲方有权解除合同，乙方按违约处理。租赁期间厂房租用产生的税费及其他政府要求缴纳的费用由乙方自行支付。租赁期间厂房的电梯维修费、年审费、卫生费用均有乙方承担。电梯费用年2000元/年、维护费40元/月,卫生管理费一层80元/月、水费4元/m3,电费按每层总表实际用量1.1元/度计。上述费用由甲方向乙方收取代为支付，因相关部门出台费用变更政策则相应调整。乙方必须按当地有关政府部门规定办理房屋租赁合同的设立、变更、解除等登记或备案手续，费用由承租人自行负责，甲方协助办理，如因甲方原因不能办理租赁合同，导致乙方不能正常运营，甲方应赔偿乙方损失，其余环保批文、营业执照等经营所需一切手续由乙方自行负责。合同期间任何一方需要提前解除合同，需提前3个月书面告知对方并赔偿6个月租金给对方作补偿，但不得无故终止。2012年7月15日，原、被告双方签订补充协议，约定从2012年7月15日开始计算租赁时间，其中免租期为2个月，于2012年9月15日计租，2013年12月份免租金1个月。其他按原合同条款。
合同签订后，原告收取了被告房租押金59600元、水电费押金5000元。被告支付原告租金至2016年7月。被告承租后并未实际使用承租厂房，而是转租给案外人（次承租人）深圳市沃纹咬花模具有限公司等实际经营使用，被告提供证据显示，自2016年10月起，次承租人将2016年10月份租金及8月13日后的电费直接支付给原告。原告承认厂房已经由已方接收，并已从2016年10月起向次承租人收取租金。
原告主张自2015年8月起租金上涨8%，并通过电话和短信通知被告，但被告一直没有按其通知缴纳租金，被告对此不予认可，辩称2016年9月1日才收到短信通知，之前一直没有收到，并一直按29800元缴纳租金，原告从未提出异议。
另查明，被告提供的中国南方电网的电费通知单显示，电费价格为0.717元/度，根据原告的要求，被告一直按1.1元/度的标准支付，被告提供的电费通知单显示，2012年7月至2016年4月13日期间共产生用电量为172441度。被告当庭确认欠缴水费1896元。卫生费方面，被告表示支付了两个月的费用，因原告未派人打扫卫生，故从2012年9月自行聘请人员清理垃圾；原告承认该费用为垃圾清理费，因被告后来不再支付卫生费，故停止为其清理垃圾。
再查明，出租厂房系历史遗留违法建筑，原告已向宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查进行普查申报并领取了《收件回执》，但尚未取得产权证书。
以上事实，有当事人提供的土地转让协议、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、厂房租赁合同、补充协议、收据、银行流水、电费通知单、用电价目表等证据以及庭审笔录予以佐证。
本院认为，原告用于出租的厂房属于违法建筑，未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与被告签订的租赁合同依法应认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除合同并判决无需退还被告租赁合同押金以及被告违约造成损失的诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持，被告反诉要求确认合同无效符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因用于出租的厂房实际已由原告收回，原告要求判令被告即时交还租赁房产已无事实依据，本院不予支持，原告因租赁合同取得的房租押金59600元、水电费押金5000元理应退还被告。
关于原告主张的房租问题。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告在实际占有使用原告的厂房期间，需要按照合同约定的租金支付房屋占有使用费，根据双方合同的约定，自合同第四年即2016年7月原告可以对租金价格上涨5%-8%，根据本案实际本院认可原告主张的8%的标准，即自2016年7月被告应支付的房屋占有使用费为32184元（29800元×8%+29800元），被告故需支付2016年7月房屋占有使用费差额2384元（32184元－29800元），以及2016年8－9月房屋占有使用费64368元（32184元×2），以上共计66752元。至于原告另外诉求的滞纳金，因合同无效合同约定不能作为计算的标准，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%予以计算，至于起算时间，分别自应当缴纳之月的9日起开始。
关于电费，原告主张被告欠缴2016年8月电费人民币12906.3元，对此本院经审查认为，原告收取电费的性质为代扣代缴，应以供电部门核算的数据为准，在本案中原告未提供供电部门核算的用电数量及电费金额，也未提供证据证明其实际已支出该月的电费，本项请求缺乏事实依据，本院不予支持。
被告反诉要求退回多收取的电费，对此本院经审查认为，电费应当按照国家定价执行，本案中的电费标准国家定价为0.717元/度,原告按1.1元/度收取没有事实和法律依据，对于被告多交的差额部分理当退还，经核算，原告应退还的电费差额为66044.90元[172441度×(1.1元/度－0.717元/度)]，本院对被告的相应反诉请求予以部分支持。
关于拖欠的水费，原、被告双方均确认为1896元，本院予以认定，被告应予支付，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于卫生管理费，因出租厂房的垃圾清理工作已经由被告自行负责，原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邱权裕与被告（反诉原告）徐铭于2012年6月26日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）邱权裕于本判决生效之日起五日退还被告（反诉原告）徐铭房租押金59600元、水电费押金5000元；
三、被告（反诉原告）徐铭于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）邱权裕支付房屋占有使用费人民币66752元并支付逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，其中人民币2384元自2016年7月9日起、人民币32184元自2016年8月9日起、人民币32184元自2016年9月9日起，均计至本判决确定的支付之日止）；
四、被告（反诉原告）徐铭于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）邱权裕支付水费人民币1896元；
五、原告（反诉被告）邱权裕于本判决生效之日起五日退还被告（反诉原告）徐铭电费差额人民币66044.90元；
六、驳回原告（反诉被告）邱权裕的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）徐铭的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6622元，由原告承担人民币5962元，被告承担人民币660元；反诉案件受理费人民币1211元，由原告承担1162元，被告承担49元。受理费原告已预缴，反诉案件受理费被告已预缴。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 赵 宏 伟
二〇一七年五月十二日
书记员 任亚彬（兼）
书记员 谢 晓 凤
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。