山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3128号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈英，女，1960年3月2日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：周承杰，山东舜尧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴鲁菲，山东舜尧律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）与上诉人陈英因商品房预售合同纠纷一案，均不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：撤销一审判决第二项，改判东拓置业不支付逾期交付车位违约金。事实和理由：一、车位作为房屋的附属设施，不具有独立产权，仅有使用权。若东拓置业的违约行为导致陈英遭受损失，东拓置业的赔偿责任应通过法院给予整体性处理，无需单独对逾期交付车位承担违约责任。二、即便支付逾期交付车位违约金，一审计算比例过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金主张应以实际损失为依据。一审直接要求东拓置业按照合同约定支付违约金，数额明显过高。东拓置业认为逾期交付车位违约金应以陈英的实际损失即以其租赁同地段同时期车位租金为宜。
陈英辩称，一审对于逾期交付车位的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持该项判决。
陈英上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判东拓置业支付陈英逾期交房违约金85429.41元；2.一、二审诉讼费由东拓置业承担。事实和理由：一、一审适用法律不当。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，迟延履行交房义务产生的违约金系惩罚性违约金，而不是补偿性违约金。不存在过高或过低的问题，同时惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，无需举证损失，更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。2.根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，判决逾期交房违约金按房屋租金标准计算的前提是合同中没有关于逾期交房违约金或者损失赔偿额的约定。但双方合同明确约定了逾期交房违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，因此应按合同条款支付违约金。3.即使违约金确实需要调整，一审调整幅度及调整计算方式也与相关法律规定不符。一审直接用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款认定违约金过高的30%的标准计算，而该条款的本意是怎样衡量双方约定的违约金是否高，高了可以在双方约定基础上适当调整。二、一审判决有违法律的公正性、公平性。1.一审对双方约定的逾期交房违约金进行大幅度调整，无疑是对东拓置业违约行为予以纵容。陈英正是基于合同中严格约定了违约金条款，才放心购买涉案房屋;同样东拓置业在自己提供的格式合同中约定迟延交房的违约金，也是证明自己履约能力强、商业信誉好，宗旨是吸引更多客户购买其开发的楼盘。一审判决必然会引起开发商肆意违约，破坏交易安全，践踏法律的公平与正义。2.双方签订的商品房购房合同是东拓置业制定的格式合同，且在售房前就事先制定好，作为条款的制定方再提出降低违约金标准，是不诚信的行为。而一审判决无异于与开发商站在同一立场，不仅助长了不诚信的商业行为，对司法公正也是极大的伤害。
东拓置业辩称，一审对于逾期交房违约金的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持该项判决。对于逾期交付车位违约金，同上诉状意见。
陈英向一审法院起诉请求：1.东拓置业支付逾期交房违约金90925.41元；2.本案的诉讼费用由东拓置业承担。
一审法院认定事实：2011年11月1日，陈英（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由陈英购买东拓置业开发的涉案房屋一套。商品房建筑面积为140.51平方米，商品房总价款为1243514元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定陈英向东拓置业购买涉案车位使用权，总价80000元。出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2013年2月28日前交付陈英使用。如东拓置业逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，陈英依约支付了全部购房款、车位款，东拓置业予以认可。2013年10月15日，东拓置业就交接涉案商品房及车位与陈英签订了《房屋及车位交接单》。同日，双方签署了《房产移交结算书》，确定案涉房屋面积为140.27平方米，房屋总价款1241390元。东拓置业认可其于2013年10月15日将涉案房屋及车位交付陈英。由于东拓置业逾期交房，陈英等诸多购买涉案小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定支付其违约金。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对陈英的实际损失进行鉴定。一审法院通过本院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，涉案小区同地段、同类型的商品房日租金进行了评估。该评估公司评估结论为：住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。陈英认为双方约定的违约金属于惩罚性违约金，且该违约金的计算方式和标准均系东拓置业单方确定，该约定符合民法通则的相关规定。该违约金不属于法院调整的范围，因关于违约金的约定不违反法律、行政法律强制性规定及公共利益。
一审法院认为，陈英与东拓置业于2011年11月1日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。陈英依照合同约定履行了支付购房款、车位款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2013年2月28日前将本案房屋、车位交付于陈英。东拓置业认可其于2013年10月15日将涉案房屋及车位交付陈英，但未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。陈英主张东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，陈英主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在陈英未能举证证明其实际损失的情况下，一审法院通过本院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，涉案小区同地段、同类型商品房日租金进行了评估。该评估公司评估结论为：住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。陈英对该评估报告书的真实性有异议，要求按照合同约定支付违约金，对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。山东铭润资产评估不动产估价有限公司系一审法院通过本院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合陈英所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业逾期交房给陈英造成的实际损失为2013年日租金0.48元/平方米·天。一审法院依据该标准，依法按照130%支持陈英主张的违约金。对于案涉停车位，一审法院依法支持东拓置业以车位款80000元为基数，按日万分之三向陈英支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告陈英自2013年3月1日至2013年10月15日期间的逾期交房违约金20044.02元（140.27平方米×0.48元/平方米/天×229天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈英自2013年3月1日至2013年10月15日期间的逾期交付车位违约金5496元（以80000元为基数，按日万分之三计229天）。三、驳回原告陈英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2073元，由原告陈英负担1491元，被告济南东拓置业有限公司负担582元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，东拓置业提交济南市物价局于2015年9月30日在互联网上发布的物业服务收费公示打印件，证明涉案小区同时期同地段每个车位停车费为每月220元至242元。东拓置业要求调整逾期交付车位违约金的数额。陈英质证称，对该证据的真实性不予认可，该证据与本案没有关联性，不能证明东拓置业的主张。东拓置业该主张与《地下车位使用权转让协议》中约定的违约金相互矛盾，陈英坚持按照合同约定的违约金数额主张。
本院认为，关于东拓置业主张逾期交付车位违约金数额过高的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”若东拓置业认为违约金数额过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期交付车位给陈英造成的实际损失。东拓置业提交的济南市物价局在互联网上发布的物业服务收费公示打印件与涉案小区无关联性，不能证明其主张，本院不予采信。东拓置业关于车位不具有独立产权，其无需单独对逾期交付车位承担违约责任的主张无法律依据，本院不予采信。陈英主张应当按照《商品房买卖合同》的约定，按日万分之三的标准计算逾期交房违约金，本院认为，根据上述法律规定，在东拓置业主张约定的违约金过分高于造成的损失，并请求予以调整的情况下，人民法院应当以逾期交房给陈英造成的实际损失为基础予以确定。现与涉案房屋同地段、同类型房屋2013年日租金，经有资质的公司评估为住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。一审法院在此基础上酌定东拓置业逾期交付房屋给陈英造成的实际损失为2013年日租金为0.48元/平方米·天，并依据该标准的130%支持陈英主张的违约金并无不当，本院予以确认。因此，陈英的上述主张无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人东拓置业，上诉人陈英之上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4146元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担2073元，上诉人陈英负担2073元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 刘 翔