湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蔡甸民二初字第00192号
原告武汉明欣生物工程有限公司。
法定代表人万翠华，该公司董事长。
委托代理人聂超，代理权限为特别授权。
委托代理人贺春波，代理权限为特别授权。
被告武汉吉铨精密金属有限公司。
法定代表人沈剑，该公司总经理。
委托代理人胡智泉，代理权限为特别授权。
委托代理人丁仕齐，代理权限为特别授权。
原告武汉明欣生物工程有限公司（以下简称明欣公司）与被告武汉吉铨精密金属有限公司（以下简称吉铨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，原告于同月19日提出诉讼保全申请，并提供了担保，本院于次日作出（2015）鄂蔡甸民二初字第00192-1号民事裁定书，对相关财产采取保全措施。依法由审判员姚雅娟适用简易程序于同年5月26日、6月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人贺春波、聂超，被告的委托代理人丁仕齐、胡智泉到庭参加了诉讼。同年7月27日，因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭于同年9月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人贺春波、聂超，被告的委托代理人丁仕齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告明欣公司诉称，原告与被告吉铨公司之间存在房屋租赁关系。2014年5月20日，原、被告签订《商住房租赁合同》，由被告承租原告房屋，租期6个月，自4月28日起至10月27止，租金按季度支付，自合同订立时3日内向原告支付全额保证金和头一季度租金，由原告代为缴纳水电等费用，乙方负有保管及维护租赁物及设施义务，并承担相关费用。期限届满后，双方重新签订合同续租至2015年3月27日。合同履行期间，被告因自身经营等原因，长期拖欠应付房租、水电、维修以及滞纳金等款项，截至合同终止之日（3月27日）累积拖欠以上款项计人民币175，292.30元。经多次催讨，被告拒不履行付款义务。请求判令：被告支付拖欠租金、水电、维修费等款计人民币175，292.30元，并支付延期利息（自合同终止之日3月27日起计算）；2、被告腾退房屋，并支付3月27日后房屋占用使用费人民币31，960元；3、由被告承担本案律师费及诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为，请求判令：1、被告支付原告房租49，350元，水电费22，239元，房租违约金42，265.42元，水电费违约金11，467.88元，维修费48，470元，保证金1，500元，共计175，292.30元（违约金从2014年11月28日起计算至2015年5月1日止，按欠费金额日千分之五计算）；2、被告腾退房屋，并支付从2015年3月27日起至2015年5月1日止房屋占用费人民币31，960元（每日房租470元×34天×2倍）；3、由被告承担本案律师费及诉讼费。
原告明欣公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、2014年5月20日《商住房租赁合同》及《租赁补充协议》，以证明原、被告双方存在房屋租赁关系，被告承租原告房屋，合同约定租金以季度为期先行支付，后使用房屋。
证据二、2014年11月27日《商住房租赁合同》，以证明合同到期，原、被告双方协议延长合同期限到2015年3月27日。
证据三、汉口银行电子回单，以证明被告前期履行了部分缴费义务，后期存在拖欠事实，最后一次付款时间为2014年12月。
证据四、《宿舍物品（价格）明细表》，以证明被告承租期间造成损坏的事实，双方签字确认了损失情况及金额，共计人民币48，470元。
证据五、吉铨公司2015年3月27日止应收和已收明细表，以证明原告为被告代缴水电费明细及所欠房租经被告员工何锋确认的金额。
证据六、物业流程、退租申请、解除合同协议，以证明物业方面有承租和退租的流程，被告没有按有关规定办理退租手续。
证据七、水电费通知函及明细表，以证明2014年月5日至2015年3月被告应交水电费时间及金额。
证据八、照片六张，以证明双方确认物品存在损失。
补充证据一、武汉均大生物工程有限公司（以下简称均大公司）与被告吉铨公司签订的《商住房租赁合同》，以证明原告明欣公司接手均大公司与被告公司房屋租赁的过程。
证据二、《股权转让协议》，以证明均大公司与明欣公司实际上为同一公司。
证据三、汉口银行的电子回单9张，以证明电子回单上注明了被告每次付款的项目，原告诉请的租金和水电费是客观存在的事实。
证据四、发票8张，以证明原告开具的发票与被告的付款是一致的，被告未付款部分没有开具发票。
被告吉铨公司答辩，一、原告要求被告支付拖欠租金、水电、维修费等款计人民币175，292.30元，并支付延期利息及房屋占用费没有依据，被告向原告支付了租金及水电费，由于原告没有向被告提供发票，被告差原告租金人民币2，038元；双方已于2015年3月20日办理房屋交接手续，被告已将租赁的房屋交付原告，不存在占用房屋。二、要求原告返还保证金人民币27，000元，但不提出反诉。三、被告不应承担本案律师费及诉讼费。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告吉铨公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
证据一、《商住房租赁合同》，以证明原、被告双方租赁事实。
证据二、银行汇款凭证，以证明被告已履行义务，已付原告人民币173，944元，其中房租已付人民币121，712元，水电费已付人民币52，232元，此款不包含被告已支付原告的保证金人民币27，000元。
经庭审质证，被告吉铨公司对原告明欣公司提交的证据一、二、三的真实无异议，但认为证据三并不能证明被告后期拖欠租金的事实；对证据四的真实性有异议，认为明细表上有很多明显涂改痕迹，只能证明原、被告双方于2015年3月20日办理了交接手续；对证据五的真实性有异议，认为没有被告公司盖章及相关人员签字，是原告单方面的陈述；对证据六真实性有异议，认为是原告单方制定的，被告不清楚，且与本案无关联性；对证据七真实性有异议，认为被告没有签字确认；对证据八的真实性有异议，认为是原告单方拍照，没有经过被告确认，不能证明物品已损坏以及由谁损坏的；对补充证据一的真实性有异议，认为是复印件，且被告与均大公司没有房屋租赁纠纷，与本案无关联性；对补充证据二的真实性有异议，认为是复印件，且股权转让与本案地关；对证据三是的真实性有异议，认为是复印件；对证据四的真实性有异议，认为是复印件，且部分是均大公司出具的，部分是原告出具的发票，违反了合同约定。经审查，本院对原告提供的证据一、二、三的真实性予以采信；对证据四，因有人为涂改痕迹，且该表说明中载明“以上物品价格是根据市场价格拟定，本人确认收到上述房屋内的物品”等，不能证明双方签字确认了损失情况及金额，只能证明2015年3月20至30日，原、被告双方工作人员对租赁房屋的物品进行了清点；证据五，系原告单方出具的，被告亦不认可，本院不予采信；对证据六，因系原告制定的租赁流程及与案外人之间签订的解除合同协议等，不能证明原告与被告就退租流程达成协议，本院不予采信；对证据七，因没有被告方盖章或工作人员签名，且部分电费止码与本院组织双方现场勘查时相差较大，本院不予采信；对证据八，因与现场勘查时情况一致，无双方清点物品时的参照物，故不能证实是由何人损坏；因原告提交的补充证据一至四均为复印件，其中补充证据三与被告提交的证据二内容一致，本院予以采信，对补充证据一、二、四，本院均不予采信。
原告明欣公司对被告吉铨公司提供的证据一有异议，认为被告将原告与五邦公司和吉铨公司的合同顺序打乱了，嗣后，经被告核实认可以原告提交的合同为准，本院对该证据一不予采信；对证据二的真实性没有异议，但认为被告应支付原告自2014年4月28日至2015年3月的房租人民币168，750元，实际支付人民币119，400元，还欠人民币49，350元，自2014年4月18日水电费起算一共应支付52，256.50元，实际支付30，017.50元，还欠人民币22，239元未支付。
经审理查明，2014年5月20日，原告明欣公司（甲方）与被告吉铨公司（乙方）签订《商住房租赁合同》，约定甲方将位于武汉经济技术开发区沌口小区11号商住楼A、B区宿舍24间，租赁于乙方使用，其中A区5楼单间16间（房间号：A503-A518）、套间2间（房间号：A501、A502），B区6楼单间5间（房间号：B604、B606、B607、B609、B611），A区6楼套间1间（房间号：A602）；本租赁物的功能为员工宿舍；甲方提供的租赁物已经统一装修且室内配有包括空调、电插座、电灯开关、电灯等在内的附属设施（房间内具体的设施、设备见《房间物品一览表》）；租赁期限为6个月即从2014年4月28日起至2014年10月27日止；合同期满，如乙方有意续约，则应在期限届满前3个月向甲方书面提出续约请求，经甲方同意后，甲乙双方将对有关事项重新签订合同，若乙方未能在期限届满前3个月提出续约要求并签订新的合同，则乙方同意甲方有权在合同有效期满后收回该租赁物或另租他人，乙方同意对此不提出任何异议；本合同生效之日后5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用并向乙方提供《房间物品一览表》，乙方在该表上签字后即视同乙方同意按租赁物及设施的现状承租并接受表上的物品单价，如租赁期间或退租时租赁物及设施出现损毁或丢失，乙方同意按照《房间物品一览表》上的金额赔偿；本租赁合同的租赁保证金人民币27，000元，由乙方支付给甲方；每月每个房间租金为人民币550元，即季度租金为人民币34，650元，套间每套人民币1，500元，即季度租金为人民币13，500元，共计人民币48，150元，甲乙双方约定乙方以季度（3个自然月）为一个周期向甲方缴纳租金；合同期内乙方实际发生的水电费由乙方自行承担，甲方水电费收取方式为按月代收代缴；乙方承诺并同意在合同签订之日起3天内向甲方缴纳全额保证金及季度（4月28日至7月27日）房租，续缴房租乙方须提前30天按合同约定支付给甲方指定账户，即续缴房租时间为2014年6月27日；每月实际发生的水电费由甲方人员根据乙方水电表实际使用量计算费用后出具书面通知，乙方应于书面出具当日起5天内向甲方支付水电费，乙方承诺本合同签订之时已知晓并接受甲方公司水电费收费标准及计算方式，且乙方同意甲方按此方式为其代收代缴；乙方未按本合同约定的日期支付一切应缴费用即视为违约，乙方同意按欠款总额的5‰日息支付违约金给甲方，如乙方逾期15天仍未付清一切应缴费用，乙方同意甲方有权单方面终止本合同并终止乙方对租赁物的使用权，且乙方同意甲方不退还乙方租赁保证金及全部预缴费用；合同期限届满，在乙方向甲方缴清因本合同所产生的一切费用并按本合同规定向甲方完好交还租赁物，且履行完毕本合同所约定的一切责任义务后30日内，甲方将无息退还乙方保证金，在此之前，乙方须按本合同约定缴纳一切应缴纳费用，乙方不得用租赁保证金冲抵房租、水电费及其它任何费用；乙方承诺在租赁期结束前30天，按照甲方要求将租赁物及其附属设施设备恢复原状，对于已经无法修复或损坏严重的设施设备，乙方同意在退租前按照甲方提供的《房间物品一览表》所标示的价格进行赔偿；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于合同终止之日或租赁期限届满之日前一天迁离租赁物，并将其返还甲方；合同提前终止或有效期届满后，如乙方未按合同约定向甲方交还租赁物，乙方同意按本合同约定租金的双倍金额向甲方支付房间占用费；本合同约定的一切由乙方承担的包括租金、水电费、维修费、赔偿金、处罚金、滞纳金、违约金等费用及其它一切因乙方违约而产生的费用如乙方未在退租前结清，乙方同意甲方有权直接从乙方租赁保证金中扣除，且乙方承诺不足部分乙方无条件补足；甲乙双方均已知悉和充分理解本合同的法律含义，并同意接受本合同条款，自愿放弃因违约而承担的违约金、处罚金过高的诉讼权利。合同签订后，被告支付原告租赁保证金人民币27，000元，被告使用上述房屋。
2014年10月31日，原告明欣公司（甲方）与被告吉铨公司（乙方）签订《租赁补充协议》，约定甲乙双方于2014年5月20日签定的租赁合同应于2014年10月27日到期，现根据乙方实际要求，双方同意将合同有效期顺延一个月，合同到期日为2014年11月27日；本补充协议签订后，乙方一次性向甲方支付2014年10月28日至2014年11月27日房屋租金共人民币16，050元，乙方承诺并同意于2014年11月3日前向甲方以转账形式支付全部租金。
2014年12月2日，原告明欣公司（甲方）与被告吉铨公司（乙方）签订《商住房租赁合同》，约定甲方将位于武汉经济技术开发区沌口小区11号商住楼商住楼A、B区宿舍19间，租赁于乙方使用，其中A区5楼单间16间（房间号：A503-A518）、套间2间（房间号：A501、A502），A区6楼套间1间（房间号：A602）；租赁期限为4个月，即从2014年11月28日起至2015年3月27日止；单间每月每个房间租金为人民币600元，即月租金为人民币9，600元、套间每月每套人民币1，500元，即月租金为人民币4，500元，共计人民币14，100元，甲乙双方约定乙方一次性向甲方缴纳全额租金；乙方承诺并同意在合同签订之日起3天内向甲方缴纳全额保证金及（2014年11月28日-2015年3月27日）房租。其他关于租赁物的交付、水电费的支付及违约责任等均与原、被告双方于2014年5月20日签订的《商住房租赁合同》相同。
另查明，2014年5月30日，被告吉铨公司向原告明欣公司汇水电费7，898元、租金水电费38，554.50元；同年6月30日、同年8月4日，被告向分别原告汇水电费3，739元、10，577.50元；同年8月29日，被告向原告汇水电及房租23，457.50元；同年10月9日，被告向原告汇房租费23，100元；同年11月6日，被告向原告汇8月9月水电费17，495元；同年12月31日，被告向原告汇款12，522.50元；2015年1月30日，被告向原告汇租金36，600元；上述款项共计人民币173，944元。被告认为已付房租人民币121，712元，水电费人民币52，232元。
2015年3月20至30日，原告明欣公司与被告吉铨公司对上述租赁房屋的物品进行了清点。同年7月30日，本院组织原、被告双方对现场进行勘查，被告已搬离上述租赁房屋，房屋均未上锁。另外，除用电止码与原告提供的止码有一定差距外，水及热水止码基本相同。同年9月16日，被告申请对武汉经济技术开发区沌口小区11号商住楼AB区19间宿舍的附属设施损坏情况申请鉴定评估，本院不予准许。
本院认为，原告明欣公司与被告吉铨公司分别于2014年5月20日、2014年12月2日签订的《商住房租赁合同》以及2014年10月31日签订的《租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告在上述合同及协议签订后支付了房屋租金及水电费共计人民币173，944元，被告自认为其中房租人民币121，712元、水电费人民币52，232元。根据上述合同及协议，被告应支付原告房屋租金合计人民币（48，150元／季×2＋16，050元＋14，100元／月×4个月）=168，750元，被告应尚欠原告房屋租金人民币47，038元，此款被告应支付给原告，原告超出部分的请求，本院不予支持。因原告未提供其已代被告缴纳水电费，以及双方就被告欠缴的水电费已达成一致的证据材料，应由原告承担举证不能的法律后果，故原告主张被告支付水电费人民币22，239元及水电费违约金人民币11，467.88元，本院不予支持。被告未按合同约定支付房屋租金，已构成违约，应支付原告从2014年12月6日起的违约金。被告认为违约金约定过高请求法院予以调低，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则，违约金酌定按日万分之五计算为宜，以人民币83，638元为基数从2014年12月6日计算至2015年1月29日止，以人民币47，038元为基数从2015年1月30日计算至2015年5月1日止，（83，638元×0.5‰×55天＋47，038元×0.5‰×92天）=4，463.79元。因原、被告双方均无法提供合同约定的《房间物品一览表》，且双方对租赁房屋的物品进行清点时的《宿舍物品（价格）明细表》有涂改痕迹，被告亦不认可，以及在本院组织双方对现场进行勘查时，租赁房屋均未上锁，不能反映双方清点房屋物品时的实际情况，故原告申请对宿舍的附属设施损坏情况申请鉴定评估，本院不予准许。因此，原告主张被告支付维修费人民币48，470元，本院不予支持。原、被告双方虽于2015年3月20日至2015年3月30日对房屋物品进行了清点，但未办理退租手续，原告主张被告支付从2015年3月27日起至2015年5月1日止房屋占用费人民币（14，100元÷30天×34天×2倍）=31，960元，本院予以支持。原告主张被告支付保证金人民币1，500元，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因被告已搬离租赁房屋，原告主张被告腾退房屋，本院不予支持。原告主张被告承担律师费，因诉讼请求不明确，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告武汉吉铨精密金属有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告武汉明欣生物工程有限公司房屋租金人民币47，038元；
被告武汉吉铨精密金属有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告武汉明欣生物工程有限公司违约金人民币4，463.79元；
被告武汉吉铨精密金属有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告武汉明欣生物工程有限公司房屋占用费人民币31，960元；
驳回原告武汉明欣生物工程有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币4，410元，财产保全费人民币1，556元，合计人民币5，966元，由原告武汉明欣生物工程有限公司负担3，563.49元，被告武汉吉铨精密金属有限公司负担2，402.51元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚雅娟
人民陪审员 吴克胜
人民陪审员 陈 进
二〇一五年十月十九日
书 记 员 杨红荣