江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0830民初3095号原告：盱眙县盱城镇街道果园社区海通小区业主委员会，住所地盱眙县盱城镇海通小区。法定代表人：宋学彬，该委员会主任。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被告：淮安市诚善物业服务有限公司，住所地盱眙县城富润花园小区A区。法定代表人：黄海波，该公司经理。委托诉讼代理人：周军，该公司员工。原告盱眙县盱城镇街道果园社区海通小区业主委员会（以下简称海通小区业主委员会）与被告淮安市诚善物业服务有限公司（以下简称诚善物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员沈长春适用简易程序公开开庭进行了审理，原告海通业主委员会法定代表人宋学彬，委托诉讼代理人李明军，被告诚善物业公司委托诉讼代理人周军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海通小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退出海通小区物业服务，向原告履行交接义务；2、诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年元月1日，原、被告签订《物业管理服务合同》，由原告将海通时代广场C区（建材城）委托被告进行物业管理，委托期限为1年。合同约定物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业主导标准，业主和物业使用人对被告的满意率达到80%，未能达到约定管理目标的，原告有权要求乙方整改，逾期未整改的，原告有权终止合同，造成损失的，被告应给予赔偿。合同签订后，被告被告并没有按照合同约定进行物业服务，小区环境一直处于脏乱差，形象严重受损，原告向被告发出责令整改通知书，被告却仍我行我素，拒绝整改。2016年4月26日，原告依约解除物业管理服务合同，被告拒不退出物业服务，严重损害了广大业主的合法权益。故诉至法院，请求判决如诉。被告诚善物业公司辩称：1、对海通小区业主委员的合法性有异议。因海通建材城C地段于2009年元月份所谓的“交付”以来，大部分公共设施设备不健全，没有通过各项验收，并不具备交付条件，无法进行产权登记，其合法的产权人仍是盱眙县海通置业有限公司，故被告认为海通建材城不符合成立业主委员会的条件，现成立的业主委员会不合法。2、根据物业管理条例规定，业主大会具有选举和解聘物业服务合同的权利，业主大会决定选举和解聘物业服务合同事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会是业主大会的执行机构，本身并没有决定权，故被告认为原告法定代表人宋学彬代表业主委员会没有权利和被告解除物业服务合同关系。3、原告提出小区环境一直处于脏乱差的状态，小区形象受损，业主对物业服务很不满意，并附照片。被告对此不予认可。因为管理是动态的，照片存在片面性，并不能反映真实情况。对宋学彬提出的问题，被告也多次与对方联系，宋学彬并没有出面与被告协商解决。4、被告于2016年6月9日根据物业服务合同相关约定，对海通建材城业主物业服务8项内容进行了调查，总调查户477户，各项服务满意度达89%以上。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，海通小区业主委员会筹备小组向海通小区业主发布公告，“在广大业主的积极参与下，你小区业主委员会已于10月22日通过选举产生。根据选举得票情况，现将业主委员会成员公告如下：主任宋学彬，副主任李永平、宗恩情，委员王晓兵、厉朝桂、孙红祥、樊德楼”。2015年11月3日，海通小区业主委员会将业主委员会基本情况进行了备案，盱眙县盱城街道果园社区居民委员会在社区意见一栏中注明情况属实，并加盖居委会印章；盱眙县住房和城乡建设局在物业主管部门意见一栏加盖印章；盱眙县盱城街道办事处在物业所在乡镇一栏签署同意备案，并加盖印章。2016年1月1日，原告海通小区业主委员会（甲方）与被告诚善物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将海通时代广场C地块委托于乙方实行物业管理，委托期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同还对其他物业服务事项进行了约定。合同签订后，被告进入小区提供物业服务。在履约过程中，原告认为被告物业管理混乱，物业服务远远达不到合同约定的标准，且拒绝整改，形成本案诉讼。原告海通小区业主委员会围绕诉讼请求向本院提交证据如下：1、物业管理服务合同；2、责令物业整改通知书；3、海通小区物业整改事项完成情况；4、解除合同通知书；5、海通小区情况说明一份；6、小区服务现状照片一组。7、海通小区物业服务满意度调查表。8、业主委员会成立备案表、盱城街道工作委员会文件及业主委员会成立公示照片。被告质证认为证据1真实性无异议，因原告业主委员的成立是不合法的，故所签的合同无效。证据2没有收到，不予认可。证据3不予认可。证据4不予认可，业主委员会只是业主大会的执行机构，没有权限决定解聘物业符合合同。证据5没有业主签字，并不能代表业主意见。证据6不予认可，物业服务是动态的，照片上没有拍摄时间，无法知道照片中的状态是何时发生的。证据7真实性有异议，调查表中没有调查时间，无调查内容。证据8并不能证明业主委员会成立的合法性。被告诚善物业公司也对其答辩意见提交证据如下：1、被告对上半年物业服务的满意度调查及统计表。2、短信内容两份。原告对此质证认为对证据1不予认可，该调查系被告在利用端午之际挨家挨户以发放端午礼品为由，要求业主进行签字并占盖了满意度调查表抬头，并没有要求小区业主进行服务评价，只是利用小区业主签名的表格后进行自我评价，并不是业主真实心声。证据2，原告发出整改通知书后，被告负有整改义务，而不是和原告进行协商或要求原告妥协，所以原告没必要回复。本院认为，原告海通小区业主委员会与被告诚善物业公司签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。当事人应按照合同全面适当履行自己的义务。庭审中，被告诚善物业公司抗辩认为涉案小区成立业主委员不具有合法性，但未提交证据加以佐证，本院不予采信。本案的争议焦点：原告海通小区业主委员会解除物业服务合同是否符合法定程序。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《最高人民法院》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第十二条第一款规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。庭审中，原告提供解除合同通知书，内容反映仅仅是业主委员会讨论研究决定解除物业服务合同。另提供海通小区物业服务满意度调查表，认为系通过书面征求形式，且有73.1%要求更换物业，故其认为原告要求做出解除合同的决定并无不当。对此本院认为，物权法及物业管理条例对物业服务合同的解除，作出了严格的程序限制，原告依据海通小区物业服务满意度调查表来证明业主决定要求解除物业服务合同，并不符合法律对上述程序的规定。同时，原、被告之间签订物业管理服务合同至起诉之日，刚满半年之久，双方的各项工作尚处于磨合之中，即便被告的服务行为存在瑕疵，应给予一定程度理解，被告在履约过程中遇到问题向原告海通小区业主委员会请求指导或磋商时，双方应当相互配合，就如何更好的提供物业服务进行交流。当然，被告在以后的物业服务活动过程中，应当尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。从有利于物业服务市场的健康发展、衡平当事人利益角度，本案原告要求判令被告立即退出海通小区物业服务等请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项，《最高人民法院》第八条，《物业管理条例》第十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告盱眙县盱城街道果园社区海通小区业主委员会诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告盱眙县盱城街道果园社区海通小区业主委员会负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员  沈长春二〇一六年八月十七日书 记 员  吴 琼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《最高人民法院》第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第十二条第一款业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。