湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终967号
上诉人（原审原告）：老河口市兴发房地产开发有限公司。住所地：老河口市花园路中段北侧。组织机构代码68562809-4。
法定代表人杨长琰，女，系该公司独资股东。
委托代理人骆修锋、王华敏，男，系湖北长久律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人（原审被告）：张银海，男，1965年6月13日生，汉族，住老河口市，
委托代理人张海燕，女，1959年7月30日生，汉族，住老河口市，系张银海的姐姐。代理权限为特别授权。
委托代理人石艳辉，男，系湖北宏义律师事务所律师。代理权限一般代理。
上诉人（原审被告）：老河口市酂阳办事处酂南社区居民委员会。住所地：老河口市花园路中段。组织机构代码为01120927-2。
法定代表人商恒瑞，女，系该社区主任。
委托代理人郑根喜，男，系该社区居民，代理权限为一般代理。
原审第三人：杨长江，男，1968年9月25日生，汉族，住老河口市，
上诉人老河口市兴发房地产开发有限公司(以下简称兴发公司)因与上诉人张银海、上诉人老河口市酂阳办事处酂南社区居民委员会（以下简称酂南社区）、原审第三人杨长江返还原物纠纷一案，兴发公司不服老河口市人民法院（2014）鄂老河口民初字第01409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日以事实不清、证据不足为由，做出（2015）鄂襄阳中民三终字第00620号民事裁定，将本案发还老河口市人民法院重新审理。老河口市人民法院重新审理后，又于2016年12月6日做出（2016）鄂0682民初77号民事判决。兴发公司、张银海、瓒南社区均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人兴发公司的委托代理人骆修锋、王华敏，上诉人张银海及其委托代理人张海燕、石艳辉，上诉人瓒南社区的委托代理人郑根喜，原审第三人杨长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
兴发公司上诉请求：上诉请求：1.请求改判原审民事判决第二项为“张银海于本判决生效后三十日内支付老河口市兴发房地产开发有限公司房屋使用费。（自2014年1月11日起至17间门面房屋交付老河口市兴发房地产开发有限公司之日止，按月租金10130元计算）”；2.请求改判原审民事判决第三项为：“张银海于本判决生效后三十日内支付老河口市兴发房地产开发有限公司鉴定费500元”；3.请求改判张银海承担兴发公司每月赔偿向房屋购买人因逾期交房而产生的违约金损失及应承担损失。（自2014年1月11日起至17间门面房屋交付老河口市兴发房地产开发有限公司之日止，每月违约金损失按58446元计算）；4.请求判令张银海承担一审二审诉讼费用。理由：原判决在认定事实及适用法律方面均存在错误，望二审予以改判。1.一审判决将房屋竣工时间错误认定为市取得《工程竣工验收备案证明书》的时间，从而错误判决应计算房屋使用费的起点时间；2.一审判决没有支持上诉人要求张银海承担兴发公司应向房屋购买人因逾期交房而产生的违约金损失错误；3.一审判决没有支持兴发公司要求张银海承担500元的鉴定费是错误的，因为正是张银海的违约行为才造成了兴发公司支付了以上500元鉴定费用，因此张银海应当承担以上费用。
张银海针对兴发公司的上诉请求辩称：兴发公司的上诉请求不能成立，我方不应该支付租赁费，请求驳回兴发公司的上诉请求。
瓒南社区针对兴发公司的上诉请求辩称：请求驳回兴发公司的请求。
原审第三人杨长江述称：同意兴发公司的请求。
张银海上诉请求：1.要求撤销原审判决，依法发回重审或改判（改判为：驳回张银海的一审诉讼请求）。2.由兴发承担本案一审、二审诉讼费及实际支出费用。原审判决认定事实断章取义，严重违反张银海与杨长江之间签订的《腾房协议》约定。首先，新建房屋并不是兴发公司交付给被张银海的，而是兴发公司交付给第三人老河口市赞阳办事处赞南社区居民委员会的。其次，该腾房协议是张银海与兴发公司之间签订的腾房协议，既然原审判决从合同相对性来认定，那么张银海无法搬离到新建房屋经营，并不是张银海原因造成的，而是被张银海与赞南社区之间没有达成同一意见造成的，与张银海无关。再次，截止目前，老河口市人民政府当初本意是对花园路农贸市场改造，而现在该地块变成了商品房开发，且应返还农贸市场也变成了商住户门的物业小区，且返还赞南社区的房屋及市场也不存在了，若张银海将水果市场即便是搬进新建房，也是不符合实际情况的，已不具备经营市场的性质了，同时还会产生更大的社会矛盾，如商住户与经营户之间矛盾等。张银海不应承担支付占有使用费。张银海不存在违反腾房协议约定，是由被张银海与赞南社区之间无法达成让张银海搬进新建房屋经营情况下，造成张银海无法搬进，因此，违约的是被张银海，而不是张银海。本案程序；本案实际纠纷时因赞南社区与被张银海之间矛盾；赞南社区也以被张银海违反双方之间签订的花园路农贸大市场建设合同之约定，在老河口市人民法院提起了诉讼。
兴发公司针对张银海的上诉请求辩称：张银海的上诉与事实不符，请求驳回张银海的上诉请求。
瓒南社区针对张银海的上诉请求辩称：对张银海的上诉请求没有意见。
原审第三人杨长江述称：张银海的上诉请求及理由与事实不符，对其上诉请求不予认可。
瓒南社区上诉请求：1.请求襄阳市中级人民法院依法撤销老河口市人民法院（2016）鄂0682民初77号民事判决书；2.请求襄阳市中级人民法院依法驳回老河口市兴发房地产开发有限公司的诉讼；3.请求襄阳市中级人民法院依法判令：老河口市兴发房地产开发有限公司、履行在2009年11月18日与老河口市赞南社区居委会签订的《花园路农贸大市场建设合同》义务；4.请求襄阳市中级人民法院依法判令老河口市兴发房地产开发有限公司承担一审、二审全部诉讼费用。原审人民法院对有争议的事实和证据不应当予以采信。张银海和第三人赞南社区只是陈述兴发公司未履行合同，但是赞南社区原负责人钱锋出具的房屋钥匙领条市事实。本案所争议的焦点并不是兴发公司搜建设的房屋质量合不合格，或者说有没有批准文号，以及竣工验收证书等，兴发公司提供以上这些证据，可以说全部与本案无关。因此请求襄阳市中级人民法院依法驳回老河口市兴发房地产开发有限公司的诉讼请求，并判令兴发公司履行签订的《花园路农贸大市场建设合同》义务。
因瓒南社区在一审中系第三人地位，且其没有提出单独的诉讼请求，其上诉请求第三条“请求襄阳市中级人民法院依法判令：老河口市兴发房地产开发有限公司、履行在2009年11月18日与老河口市赞南社区居委会签订的《花园路农贸大市场建设合同》义务”属于单独诉求，应当另案起诉。经二审法院释明，瓒南社区要求保留驳回兴发公司全部诉讼请求的上诉主张。本院认为瓒南社区的该上诉主张实际为抗辩，故未要求其他当事人答辩。
原审法院查明：老河口市人民政府于2008年10月7日出具《关于同意将酂阳办事处临江村等五个行政村变更为社区居民委员会的批复》（河政函[2008]76号），将老河口市酂南村民委员会变更为老河口市酂南社区居民委员会。老河口市兴发经贸有限公司成立于2009年3月17日，于2010年11月8日变更为老河口市兴发房地产开发有限公司。2012年2月29日老河口市兴发房地产开发有限公司法定代表人由杨长江变更为杨长琰。
2007年8月30日，老河口市酂阳办事处酂南村民委员会作为甲方,被告张银海作为乙方，签订了一份《酂南村水果批发市场租赁协议》，协议约定：“为了搞活经济，提高经济效益，增加集体收入，经村委会研究决定，并提交村民代表大会和支部大会讨论表决，现将酂南村水果批发市场进行续租。经甲、乙双方协商并达成一致，签订协议如下：一、租赁期限：租赁期暂定为六年，自2007年9月1日至2013年8月31日止。二、租赁金额：前三年租赁款每年壹拾万元整。后三年租金视市场行情再定增减幅。三、缴款方式和缴款办法，1、缴款方式：现金结算。2、缴款方法：甲、乙双方签定合同当日一次性交清前三年租赁款，共计叁拾万元整（2007年9月1日——2010年8月30日）。后三年租金必须在2010年8月30日前一次性交清。3、缴款地点：酂南村委会办公室。四、固定资产的管理和使用，甲方现有固定资产营业用房52间、2间值班室、大小货棚二栋等场地约2000平方米，吊扇34台，现有磅秤44台交给乙方使用和管理。乙方在租赁期间必须认真管好甲方的固定资产，不得损坏、丢失，合同到期后乙方必须无条件交还甲方的全部固定资产，损坏的必须修好，维修费用由乙方承担，丢失的照价赔偿。酂南村水果批发市场属集体所有，乙方在租赁期间只有使用权和租赁经营权，没有所有权，未经甲方同意，乙方不得将酂南村水果批发市场及固定资产转让、转租和出让。不得私自拆改甲方现有的房屋，不得新建永久性的建筑及附属设施，增添房屋或设备。不得改变市场原有面貌。如确属必需时，应事先取得甲方的同意或另行签订协议后，甲方视其情况进行维修。五、甲、乙双方的权力和义务，（一）甲方的权力和义务1、甲方必须遵守乙方的经营权，不得以任何理由干涉乙方的正常经营权。2、根据前者租赁酂南村水果批发市场的惯例，乙方在接手水果批发市场开始至三年合同到期，必须无条件地接收酂南村原锯木场三名工人，每人月工资为100元。3、乙方在租赁期间，甲方有权监督乙方对甲方的所有固定资产的管理和使用，有权监督双方签订的协议约定的义务规定和协议的实施。4、乙方在租赁期间，如遇周围单位和村民发生矛盾和纠纷，甲方出面协调和解决。（二）乙方的权力和义务1、乙方在租赁期间，必须在法律、法规允许的范围内进行一切经营活动。自主经营、自负盈亏，独立承担民事和经济责任。市场的物质调配，果品的销售及经营方式等，甲方不得干涉。2、乙方在租赁期间，所有发生的各种税费均由乙方自己承担。并确保市场院内外的卫生清扫保洁，否则，甲方发现一起罚乙方50元，从违约保证金内直接扣除。3、在租赁期间，除特定的锯木场三名工人外，其人员的使用，由乙方自行选择。4、乙方在租赁期间，若遇不可抗拒的特大自然灾害（如地震、战争），当年的租赁款甲方考虑适当减免，造成房屋损坏，由甲方负责维修。5、乙方在三年租赁到期后，应如数交清甲方全部固定资产。六、违约责任，协议签订前乙方应向甲方缴纳违约保证金壹万元整，如有违约的，壹万违约金不予退还，并通知乙方停止使用甲方的固定资产，且甲方有权单方面终止协议。合同到期，财产移交清楚后没有违约行为，甲方退还壹万元保证金（不计息）。协议自达成之日起具有法律效力，双方必须自觉遵守，任何一方不得无故终止。七、其它未尽事宜，甲、乙双方协商解决。本协议一式肆份，甲、乙双方各执一份，公证机关一份，办事处一份”。
2009年7月21日，杨长江取得花园路中段北侧面积为1658.3㎡的国有土地使用权（土地使用权证为河国用2009第14-77-12-2号），该宗土地毗邻酂南村水果批发市场。杨长江将该宗土地投资交付老河口市兴发经贸有限公司。
2009年11月18日，酂南社区作为甲方，老河口市兴发经贸有限公司作为乙方，签订了《花园路农贸大市场建设合同》，约定“根据《中华人民共和国土地管理法》、《房地产管理法》、《合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，甲乙双方本着平等互利、自愿、诚信原则订立本合同。一、合同项目背景：根据市委市政府关于建设花园路农贸大市场作为今年市政府为民办的十件实事之一，按照09年3月5日刘黎明副市长召开的关于对花园路农贸大市场进行建设的会议纪要提出的要求，通过招商引资由乙方进行投资建设。二、建设范围：花园路水果市场（东至工商局花园路工作站，西至交通路，北至市第七小学，南至花园路边）属于甲方集体资产，一层建设为全框架式农贸大市场（具体以市规划图、设计图为准，但在绘制该规划图、设计图时、应征求甲方意见）二层以上为商住房。三、甲方义务，1、将使用权内地上建筑物及其它附着物转让给乙方；2、甲方应协助乙方做好原市场内租赁户的工作，确保乙方拆迁顺利进行。因拆迁中所产生的赔偿等一切费用由乙方全部承担。市场以西12户的门面房屋23间拆迁及其它附着物的赔偿，由乙方与其户主自行协商解决。四、乙方义务，1、乙方在甲方原农贸市场地块建造新农贸市场（即在原址上建设），乙方建好后将一层（不低于原土地面积）全部返还给甲方，一楼层高和在原基础上预留的两个大门通道都必须在5米以上；2、乙方无偿给甲方在一层面向花园路临街建造面朝南连体的八间两层不低于400㎡用于甲方办公用房（其中：一层三间共计150㎡做办事大厅，二层五间共计250㎡做办公室及会议室，一层与二层之间应设计单独的楼梯通道与商住房隔离），产权归甲方所有，房型按甲方要求进行施工设计和装修，其房地产证件由乙方办理，费用由乙方承担；3、乙方建好后将一层（不低于原土地面积）并按甲方要求砌好隔墙，安装好卷闸门，办好房屋产权证和原面积的土地使用证（包括建好后的使用权和管理权）交于甲方，其税费由乙方承担。4、乙方应按农贸大市场规划设计和甲方要求施工，为甲方使用权内的各摊位户安装好水、电，建造水冲式厕所及排水系统齐全的设施，确保市场内通风透光，并为甲方办好水、电证，其费用由乙方承担。5、因原租赁方与甲方签定的合同未到期，造成违约损失应由乙方与市场承租人另行签定赔偿协议。五、违约责任，以上条款甲乙双方应共同遵守，如果一方违约，违约方赔偿给守约方一切损失。六、本合同未尽事宜另行协商，可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。七、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，办事处及农村‘三资’管理办公室各存档一份”。同日，酂南社区作为甲方，老河口市兴发经贸有限公司作为乙方，签订了《花园路农贸市场建设补充协议》，约定“花园路农贸市建设是市政府为民承诺办理的十件实事之一，根据市委、市政府对花园路农贸市场建设采取“整体规划、分步实施”的原则，经甲乙双方友好协商，本着以人为本的原则，现就花园路农贸市场建设达成如下补充协议：一、尊重原有协议。2009年老河口第十二届梨花节期间按酂阳办与老河口市兴发经贸有限公司签订的花园路农贸市场建设协议中所列条款依然有效，双方信守承诺。二、市场建设分步实施。对花园路农贸市场建设按照市委、市政府确定的“统一规划、分步实施”原则，由老河口市兴发贸易有限公司加快对条件成熟、各种建设手续齐备的自有地块的建设，加快工程进展，确保在年底将一层市场部分及全部主体工程建成。三、加快整合工作进度。根据城市整体规划意见，酂南社区所属的原花园路水果批发市场地块已列入农贸市场规划用地范畴，对在该地块的整合工作中涉及到的酂南社区90多名60岁以上人员最低生活保障每人每月180元，目前市招商办、商务局已汇报市政府，市政府已安排专人调查核实。待该问题妥善解决后，即由老河口市兴发贸易有限公司对花园路水果市场地块地进行整合，按照规划方案建设市场。甲方拿到政府批文（60岁最低生活保障）之日即是市场建设动工之时，否则原协议暂缓执行。四、酂南社区积极做好社区群众思想工作，确保社区群众不围堵、妨碍市场建设施工，为市场建设创造良好宽松环境，确保市场建设顺利进行。五、老河口市兴发贸易有限公司对条件成熟、手续完备的自有地块上的建设工作要加快工程进度，迅速组织施工队伍进场施工，倒排工期，确保年底前高质量完成一层市场部分及全部主体工程建成，确保市政府为民承诺的十件实事圆满完成。”
2010年1月22日，老河口市兴发经贸有限公司作为甲方,张银海作为乙方,签订《房屋搬迁协议》，协议约定“花园路水果市场地段已纳入了老河口市建设整体规划，此地块规划为市农贸市场用地。市场建设由老河口市兴发经贸有限公司投资，是2009年市政府十件实事之一，现因此地块租赁人张银海租期未结束，对他产生了很多影响和损失，为了排除影响及损失，使市场建设及时、顺利开展进行。双方协商达成以下内容：一、搬迁总内容，水果市场所有房屋及场地，乙方自已经营范围及转租的第三者经营范围。二、搬迁时间，按顺序：1、签订本协议，乙方应在春节后把村办公楼北西墙至本地块最东边，至本地块北院墙齐的范围搬迁完毕交付给甲方。2、剩余地块乙方应在2010年4月30日以前全部搬迁完毕交付甲方，如果4月30日以前甲方施工需要对剩余地块局部施工时，乙方应及时按甲方要求时间搬迁交付甲方。三、搬迁补偿金额包括一切损失费在内，共计230000.00元，大写：贰拾叁万元。此花园路水果市场所有房屋及租赁所有权从即日起归甲方所有，若有一方反悔，愿按补偿总金额的75%补偿给甲方。四、付款方式，本协议签订后甲方支付乙方贰拾万元；当甲方建造的位于市场一号楼一层封顶后，甲方一次性付清剩余叁万元。五、甲方在此地块建设中，乙方应积极配合拆迁等一切事项。乙方及时与有关联的第三人搬迁，由乙方负责清理。如乙方违约，乙方应向甲方按补偿总价款的75%承担违约金。六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，即日协议签订后即时生效，具有同等法律效力，不得违背该协议。”同日，酂南社区作为甲方，张银海作为乙方签订《补偿协议》，约定“为了建设农贸大市场，市政府对全市人民承诺办理十件实事之一。补偿协议如下：一、因市场改造，乙方的租期虽未到期，但需中断。酂南社区一次性补偿伍万元，解决中断不能经营的损失。二、农贸大市场改建需三年时间，中断期间甲方不再收取乙方三年租赁费。三、时间从2010年元月22日至2013年元月21日。四、本协议一式二份，甲乙各执一份”。
2010年3月14日,老河口市兴发经贸有限公司取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，在编号为14-77-12-2号的宗地上建设花园路农贸市场2#楼。
2010年5月26日，老河口市国土资源局与杨长江签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让编号为14-78-12-03的宗地，宗地面积为5009.6平方米，宗地座落于市交通路中段北侧（即花园路水果市场），出让款为3370000元。
2010年11月22日，因水果批发市场内的承租商户张银海拒不搬迁，杨长江与张银海又签订《腾房协议》，协议约定：“一、甲方把自建房屋尽快腾出让乙方进驻经营，进驻期间乙方无偿使用，乙方进驻甲方房屋，要求在一个星期内搬毕，乙方交钥匙（水果市场院内）。二、甲方建北边和西边二栋房竣工后，乙方从甲方房屋处搬到新建的房屋内经营，一个星期内搬毕”。《腾房协议》签订后，张银海退出水果批发市场，占用花园路农贸市场2#楼南栋的一层17间门面房屋至今。该17间房屋的租金由被告收取和支配，与第三人酂南社区无关。
2013年4月3日，原告兴发公司与第三人酂南社区签订变更协议，约定“一、原还房方案为面向花园路的门面150平方米及二楼250平方米作为甲方办公使用的房屋，现变更为1#楼面朝西，从该楼以北向南数第10、11、12三间，二楼变更为市场南大门口1#楼的第一单元第二层，以东墙向西北方向乙方建的隔墙为界。二、原应还门面房150平方米和二层250平方米办公用房的面积，与本次变更后的面积有误差时，乙方可从甲方的1561.9平方米的面积中扣除。三、在执行本次变更协议的过程中，若与本变更有冲突时，按本协议执行。本协议一式两份，双方签字盖章后均具有法律效力。”
2013年12月31日，原告兴发公司与第三人酂南社区在老河口市酂阳办事处的见证下签订了返还房屋移交协议，约定“乙方开发建设的花园路农贸大市场现已竣工，依据2010年8月28日甲乙双方签订的《花园路农贸大市场建设合同》之约定，乙方应返还酂阳办事处酂南社区办公用房、市场及市场经营用房，经甲乙双方友好协商，达成共识，签订本返还房屋移交协议：一、甲乙双方本着相互体谅，酌情调整，妥善移交，互免追责的原则，在遵循《花园路农贸大市场建设合同》的框架内，按双方协商意见兑现移交社区办公用房和农贸市场及房屋产权。二、乙方向甲方移交的返还办公房屋位于交通路花园路农贸大市场，座东面西一楼临路房屋五间，即由花园路农贸大市场西门由北向南第8间至第12间，面积为466.71平方米。三、乙方向甲方移交农贸市场及房屋产权，其中市场内经营房屋是十八层楼底层面积约783.53平方米、七层混合第二层面积约305.7平方米、东面西斜坡下两间面积约31.06平方米。共计面积1120.29平方米；以房产局测量为准。以上产权及设施移交甲方后，管理使用，维护维修，设施配置，安全责任等均由甲方负责并承担法定义务，乙方负责办理产权登记、水电包装立户并承担相关费用。四、本协议双方签字后即生效，乙方必须于签订本协议当日将社区办公用房移交给甲方；两日内将市场及市场内经营房屋产权向甲方移交清楚。各产权移交时由酂阳办事处和市商务局现场监督。五、本协议一式四份，甲、乙各执一份，酂阳办事处和市商务局各一份。六、本协议生效后各方必须认真履行，不得反悔，若有违约行为将承担移交房屋产权价值两倍的违约金，守约方可向老河口市人民法院起诉。”，第三人酂南社区钱锋于2014年1月2日出具领条，写明“今领到兴发公司移交市场门面钥匙：一、电梯房楼下门面房钥匙十九套（19）；二、斜坡下门面房钥匙贰套（2）；三、市场内门面房钥匙十四套（14）；四、二楼办公用房钥匙叁套（3）；五、二楼大门钥匙壹套（1）；六、交通路门面房钥匙伍套（5）”。原告兴发公司分别于2013年9月6日、2014年1月4日两次给被告张银海下发腾房告知书，被告拒绝签字。
老河口市城乡规划局于2014年9月26日出具河验字[2014]31号规划竣工验收合格证，载明“花园路农贸市场建设工程符合城乡规划要求，1#楼一层为商业、二至七层为住宅，2#楼南栋一层为商业、二至八层为住宅，2#楼北栋一至二层为商业、三至18层为住宅”。老河口市建设局于2014年12月5日签发的《湖北省房屋建筑工程竣工验收备案证明书》载明“花园路农贸市场2#楼工程于2014年12月5日办理竣工验收备案”，于2015年2月6日签发的《湖北省房屋建筑工程竣工验收备案证明书》载明“花园路农贸市场2#楼北栋工程于2012年8月26日办理竣工验收备案”，于2015年9月2日签发的《湖北省房屋建筑工程竣工验收备案证明书》载明“花园路农贸市场1#楼工程于2013年6月10日办理竣工验收备案”。老河口市城市建设档案馆于2015年1月5日为“花园路农贸市场1#楼商住楼”签发编号为15001号建设工程档案合格证、于2015年2月4日为“花园路农贸市场2#楼北栋”签发编号为15006号建设工程档案合格证。原告兴发公司于2014年12月11日取得花园路农贸市场2#楼南栋的房产证（房产证号为老河口市房权证市区字第××号），于2015年4月1日取得花园路农贸市场2#楼北栋的房产证（房产证号为老河口市房权证市区字第××号），于2015年11月27日取得花园路农贸市场1#楼的房产证（房产证号为老河口市房权证市区字第××号）。
2014年5月27日老河口市价格认证中心对花园路农贸市场大门以东张银海占用的17间门面房月租金的价值进行了价格认证，作出了河价认字[2014]30号价格认证结论书，17间门面房月租金价格共计为10130元。兴发公司在庭审后递交了重新鉴定的申请，又书面撤销重新鉴定的申请，要求按照河价认字[2014]30号价格认证结论书计算房屋占用费。张银海对价格认证结论有异议，经法院于2015年6月15日向被告释明后，张银海明确表示不申请重新鉴定。
另查明,本案第三人老河口市酂阳办事处酂南社区居民委员会已经另案起诉老河口市兴发房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷。案外人孟延明、孔桂兰、张霞已经另案起诉老河口市兴发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷。
原审法院认为,公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。兴发公司与被告签订的《房屋搬迁协议》、《腾房协议》是双方自愿签订，是其真实意思表示；该合同具有法律效力。合同签订后，兴发公司按约定支付给被告23万的补偿款，并将花园路农贸市场2号楼南栋门面房17间让张银海无偿使用至楼房竣工验收。楼房竣工验收后，兴发公司催促张银海腾退门面房，以及要求张银海支付房屋使用费的请求符合法律规定，予以支持。对张银海辩称是第三人酂南社区让其占有17间房屋不让腾退，第三人酂南社区不是《腾房协议》合同的当事人，该合同并没有约定其权利义务；故第三人酂南社区称是其不让张银海腾退同样没有法律依据，对张银海的辩称理由不予采纳。兴发公司承建的花园路农贸市场1号楼（即《腾房协议》约定中的西边楼房）取得《工程竣工验收备案证明书》的时间是2015年9月2号，承建的花园路农贸市场2号楼北栋（即《腾房协议》约定中的北边楼房）取得《工程竣工验收备案证明书》的时间是2015年2月6日。两栋楼房取得工程竣工验收备案证明书时间不一致，应按照最后一栋楼房竣工验收合格备案时间为《腾房协议》中约定的楼房竣工时间。《腾房协议》约定张银海应当在楼房竣工后一个星期内搬离争议的17间门面房，根据河价认字[2014]30号价格认证结论书，张银海应自2015年9月9日起至交付17间门面房之日止，按月租金10130元计算向兴发公司支付房屋使用费。对兴发公司要求张银海承担逾期交房而应向房屋购买人支付违约金或其他违约损失，法院认为，因为兴发公司没有证据证明该项请求属于张银海应当承担的责任范围，故不予支持。经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、张银海于本判决生效后三十日内腾退老河口市兴发房地产开发有限公司位于花园路××××17间门面房屋。二、张银海于本判决生效后三十日内支付老河口市兴发房地产开发有限公司房屋使用费（自2015年9月9日起至17间门面房屋交付原告老河口市兴发房地产开发有限公司之日止，按月租金10130元计算）。三、驳回老河口市兴发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由张银海负担。
在本院审理过程中，兴发公司、张银海、杨长江均未向本院提交新证据。瓒南社区向本院提交招商局的调查报告一份，证明兴发公司改变规划没有经过其同意。兴发公司认为该证据不属于新证据，且该报告内容与本案无关。
二审经审理查明：一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，兴发公司主张租金损失应当以2014年1月11日为计算起始点，兴发公司与张银海约定的腾房搬迁时间为“甲方建北边和西边二栋房竣工后，……,一个星期内搬毕”，本案诉争1#商住楼竣工验收合格时间为2013年4月18日，2#楼竣工验收日期为2012年8月26日，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，因此，在兴发公司于2014年1月4日向张银海下达腾退通知后，张银海应当按照按照约定腾退房屋。兴发公司主张鉴定费500元应当由张银海承担，本院认为其该项主张没有法律依据。兴发公司还主张逾期交房违约金，本院认为，张银海虽然存在逾期交房的问题，但双方在签订补偿协议时并未对此进行约定，且本院已判决张银海支付相应的房屋使用费，故对兴发公司的该项上诉请求不予支持。张银海认为其不是不搬，而是无法搬到新建的房屋内经营。本院认为，首先，兴发公司与张银海之间并没有租赁合同关系，其次，兴发公司与张银海签订的搬迁协议中明确有兴发公司补偿张银海因租赁期限未到而产生的各项损失，并特别注明“此花园路水果市场所有房屋及租赁所有权从即日起归甲方（兴发公司）所有”，因此，张银海基于其之前的租赁合同而享有的利益不复存在，张银海在领取兴发公司给付的23万元补偿后，对兴发公司只负有到期腾退及配合拆迁的义务，兴发公司对其不承担保证其返还并腾退房屋之后的任何事务，瓒南社区与兴发公司之间的纠纷与张银海亦没有任何法律上的关系。即使瓒南社区与兴发公司之间不存在返还房屋的任何纠纷，瓒南社区在收到新建房屋后是否还与张银海建立新的租赁合同系另外的一个法律关系，与本案没有任何关联性，故本院对张银海的上诉主张不予支持。对瓒南社区的上诉请求及事由，本院已在本判决前述部分已予以表述，在此不再做过多评论。
综上所述，兴发公司的部分上诉请求于法相符，本院对其上诉请求予以部分支持。张银海的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销老河口市人民法院（2016）鄂0682民初77号民事判决第二、三项；
二、维持老河口市人民法院（2016）鄂0682民初77号民事判决第一项；
三、张银海于本判决生效后三十日内支付老河口市兴发房地产开发有限公司房屋使用费（自2014年1月11日起至17间门面房屋交付老河口市兴发房地产开发有限公司之日止，按月租金10130元计算）。
四、驳回老河口市兴发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1500元，由张银海负担。二审案件受理费3339元，由张银海承担1500元，兴发公司承担1839元。
本判决为终审判决。
审判长 彭云飞
审判员 魏 俊
审判员 苏 轶
二〇一七年六月一日
书记员 岳伟峰