上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3773号
上诉人(原审原告、反诉被告)：孟凡君，男，1972年10月27日生，汉族，住黑龙江省讷河市。
委托诉讼代理人：赵贵勇，内蒙古博园律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海荠稳物流有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：荀会保，经理。
委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。
上诉人孟凡君因与被上诉人上海荠稳物流有限公司(以下简称“荠稳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人孟凡君上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：孟凡君欲承租的门面房多年来均有相关部门合法维护，亦无任何相关行政管理部门确认或示明该房屋为违章建筑，一审法院认为孟凡君承租的上海市宝安公路XXX号部队门面房(共计30间)系违法建筑并依此认定双方签订的房屋租赁合同无效无事实依据亦属于对合同法52条的扩大解释。孟凡君在一审中提供了其向荠稳公司支付660,000元的证据原件，但一审法院枉顾事实，对其中420,000元盖有荠稳公司财务专用章的收据不予认定，明显偏袒荠稳公司。孟凡君在一审起诉状中仅据实陈述了依约支付首笔租金及押金共计240,000元的事实，并未说其总计支付了240,000元。另420,000元就是孟凡君支付的12间房屋自2015年6月1日至2016年8月1日的全部租金，即12间×14个月×2,500元/每月(孟凡君称是房租上涨)。一审法院对此断章取义。
被上诉人荠稳公司辩称，涉案30间门面房系违法建筑，现该场地已被全部拆除，双方签订的房屋租赁协议是无效的，对于已交付的12间房屋，孟凡君实际使用或转租，其理应支付使用费，但孟凡君无权主张另18间房屋的相关权利。事实上，因荠稳公司未能交付全部房屋，孟凡君在支付了首期租金60,000元及押金180,000元之后拒绝支付任何钱款，现孟凡君主张其共计支付了660,000元显然与事实不符。荠稳公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
孟凡君向一审法院起诉请求判令：1、荠稳公司承担违约金120,000元；2、荠稳公司赔偿孟凡君因未交付租赁标的物给其造成的经济损失450,000元；3、荠稳公司返还孟凡君首月租金及押金240,000元；4、荠稳公司返还孟凡君应得18间门面房租金42,000元。
荠稳公司向一审法院提起反诉，请求判令：确认双方签订的租赁合同无效，孟凡君支付使用费336,000元。
一审法院认定事实：2014年8月1日，孟凡君(乙方)与荠稳公司(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将位于上海市宝安公路XXX号部队门面房(共计30间)租赁给乙方使用；租赁期限2年，即2014年8月1日至2016年7月31日止；年租金720,000元，先付后用，采取付一个月押三个月支付方式，本合同签订后，乙方须一次支付甲方第一个月租金及押金共计240,000元，次月租金60,000元，需于上月25日前支付给甲方，否则属违约；甲乙任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方未能得到对方的谅解，则视为违约，双方同意违约金为两个月使用费。合同签订后，至2015年6月1日，荠稳公司共计向孟凡君交付12间房屋，另有18间房屋未交付。2016年8月1日，孟凡君将12间房屋返还给了荠稳公司。
一审法院另查明，2011年4月19日，荠稳公司(乙方)与案外人上海鸿康仓储有限公司(甲方)签订《仓库及所属场地租赁合同》，约定由乙方承租甲方上海市宝山区宝安公路XXX号甲内所属的场地及仓库与沿街门面房；总租赁期限，按甲方与部队合同约定的总租赁期限同步，即自2011年8月1日起至2022年12月31日止；第一个三年合同租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日。2014年6月18日，双方签订《仓库及所属场地租赁合同(补充协议)》，约定第二个三年合同租赁期限为2014年8月1日至2017年7月31日。
一审审理中，孟凡君为证明己方主张，向法院提供以下证据：1、银行卡存款业务回单、卡卡转账回单，转入方姓名均为吴兴荣，证明向荠稳公司支付了租赁费240,000元；2、6万元的增值税普通发票、18万元的押金收据，证明向荠稳公司支付首月房租60,000元及押金180,000元；3、编号为XXXXXXX的收据、编号为XXXXXXX的收据，证明向荠稳公司支付租金60,000元和120,000元；4、协议书，证明荠稳公司出租房屋，租赁费每月3,500元。荠稳公司对孟凡君提供的证据1、2真实性无异议，但表示证据1、2是同一笔钱款，孟凡君向吴兴荣转账240,000元后，荠稳公司开具了60,000元的增值税发票和180,000元的押金收据；对证据3真实性无异议，但并非孟凡君向荠稳公司支付租金后，荠稳公司向孟凡君出具的，孟凡君仅向荠稳公司支付过首月租金60,000元及押金180,000元；对证据4真实性无异议，但荠稳公司就剩余18间房屋每间收取的月租金自900元到3,500元不等，不能证明所有的租赁房屋每间月租金都是3,500元。荠稳公司向一审法院提供以下证据：1、2016年4月15日，上海警备区空余房地产管理处出具的《宝山区五个租赁项目有关情况》，载明宝山区宝安公路XXX号项目，该项目包括两块区域，一块区域沿宝安公路简易门面房；一块为租赁场地西侧联排房及木材仓储堆场，沿宝安公路门面房二层30间，面积约1,146平方米，证明本案租赁标的物均为违法建筑；2、照片，证明涉案门面房均为简易门面房，经营居住混杂，环境脏乱差；3、上海市房地产登记信息，证明涉案30间二层门面房不在房地产登记信息内，属于违法建筑。孟凡君对荠稳公司提供的证据1、2真实性不认可，认为是复印件，完全可以伪造；对证据3真实性无异议，但是认为与孟凡君无关。
一审法院认为，据荠稳公司提供的照片显示，涉案房屋均为沿街简易门面房，存在经营居住混杂、管理混乱等情况，而荠稳公司提供的上海市房地产登记信息，虽显示房产坐落为宝安公路XXX号，但未包含涉案房屋，孟凡君及荠稳公司亦无法提供涉案房屋相关行政审批手续或权利证书，故涉案房屋显属违法建筑，双方签订的《房屋租赁协议》应为无效合同。因合同无效，且双方已终止履行，故孟凡君要求荠稳公司承担违约金12万元、赔偿未交付租赁标的物造成的经济损失450,000元以及返还应得18间门面房租金42,000元，缺乏事实及法律依据，法院难以支持。双方当事人一致确认，孟凡君已于2016年8月1日将12间门面房返还给荠稳公司，故关于合同无效后的房屋返还问题，法院不再处理。本案的实质性争议主要是租金支付问题。孟凡君称其共计向荠稳公司支付了660,000元租金。荠稳公司只认可其中240,000元，即孟凡君向吴兴荣转账的100,000元、140,000元，并称增值税发票和押金收据，系荠稳公司收到前述240,000元后向孟凡君出具的。孟凡君称增值税发票及押金收据是其向荠稳公司支付的首月租金及押金，转账至吴兴荣账户的240,000，是另外支付给荠稳公司的租金。一审法院认为，在荠稳公司不认可的情况下，孟凡君应进一步举证证明增值税发票及押金收据所对应钱款的相关支付凭证。现孟凡君提供的转账凭证合计只有240,000，且其所述付租情况亦与双方合同约定不一致，故相较之下，荠稳公司的解释更为合理，应予采信。关于编号XXXXXXX、编号XXXXXXX的两张收据，交款单位并非孟凡君，无法确认是孟凡君支付。且孟凡君关于支付租金660,000元的陈述，亦与其诉状中所载“依约交付了押金及第一个月租金共计240,000元”自相矛盾。此外，双方当事人一致确认每间房屋月租金为2,000元。若按孟凡君所主张，其自2015年6月1日起接收房屋12间，至2016年8月1日全部返还，则租金远未达到66万元，扣除其要求返还的首月租金和押金后仍有多付。但本案中，孟凡君并未要求荠稳公司返还多支付的租金，显然有违常理。综上，一审法院认为荠稳公司关于孟凡君仅支付租金240,000元的主张更为真实合理，应予以采信，孟凡君关于支付租金660,000元的主张，难以采信。由于荠稳公司及孟凡君均无法举证证明12间门面房确切的交付时间及使用期限，而孟凡君支付的240,000元与其使用房屋的间数及期限大体相当，故孟凡君要求荠稳公司返还首月租金及押金的请求，法院不予准许。荠稳公司要求孟凡君支付使用费336,000的请求，法院亦不予支持。一审法院据此判决：一、孟凡君与荠稳公司就上海市宝山区宝安公路XXX号部队门面房签订的《房屋租赁协议》无效；二、孟凡君要求荠稳公司承担违约金120,000元等全部诉讼请求，不予支持；三、荠稳公司的其余反诉请求不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，孟凡君在一审2016年9月13日的庭审中就其诉请要求荠稳公司支付450,000元经济赔偿明确：“当时约定了是30间房子，按2,000元每间每月，实际价值是3,500元，每间房间差价是1,500元，由于被告拒不交付房屋，导致我们的直接经济损失，1,500元乘以30间房子乘以10个月，因为被告15.6.1才交付房子，正好10个月，这期间被告一间房屋都没有交付。”在当天的庭审中，孟凡君就其诉请要求荠稳公司返还孟凡君应得18间门面房租金42,000元明确：“从2015.6.1到2016.7.31这段时间共14个月，被告没有把18间房屋给原告，被告自己收益了。所以我们每间房每月按300元主张，算下来就是42,000元。”
二审审理中，孟凡君称其支付的另420,000元是以现金方式支付的，因为时间长了，无法举证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未能举证证明涉案房屋取得建设工程规划许可证，故一审法院认定涉案房屋租赁协议无效具有法律依据。孟凡君要求荠稳公司承担违约金缺乏法律依据；孟凡君以荠稳公司未按约交付房屋为由主张荠稳公司应赔偿其预期可得利益损失亦缺乏事实及法律依据，本院对其相应诉请不予支持。孟凡君主张其实际支付的租金及押金达660,000元并提交了三份相关证据，但荠稳公司认为相关证据1即转账记录和证据2即发票及收据是同一笔款项并否认孟凡君支付了证据3即没有记载付款人的收据中记载的款项，故孟凡君理应进一步举证证明相关发票及收据所对应钱款的具体支付凭证，但孟凡君至今未能提供，本院对孟凡君主张其另支付了420,000元租金的观点不予采纳。结合孟凡君在一审中提交的诉状及其在一审庭审中就其诉请所作明确陈述，孟凡君从未提及其已支付18间房屋的租金的情况并主张返还，如孟凡君确已支付了相应的租金，在荠稳公司始终未交付房屋的情况下，孟凡君即使在起诉时亦未主张返还明显有违常理，故一审法院就此所作认定并无不当。
综上所述，孟凡君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,090元，由上诉人孟凡君负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年七月十日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……