山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0203民初6688号
原告刘晨，女，1989年5月28日出生，汉族，住青岛市市北区。
公民身份号码。
委托代理人李正磊，山东德森律师事务所律师。
委托代理人孙树香，女，1964年9月5日出生，汉族，住青岛市。系原告母亲。
公民身份号码。
被告李述岩，男，1979年5月17日出生，汉族，住青岛市城阳区。
公民身份号码。
委托代理人于悦坤，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被告孙春燕，女，1979年2月8日出生，汉族，住青岛市市南区。
公民身份号码。
委托代理人于悦坤，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
原告刘晨与被告李述岩、被告孙春燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈明独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李正磊、孙树香、被告孙春燕及两被告的委托代理人于悦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过房产中介青岛存房房地产经纪有限公司购买登记在被告李述岩名下的、坐落于青岛市市北区XX路XX户房屋，2016年3月13日，原告与被告李述岩签署《买卖定金协议书》，原告交付定金70000元，并对定金性质进行约定，同日签署《青岛市存量房屋买卖合同》，约定：房屋金额为1100000元，通过银行贷款500000元，采取贷款方式支付该房屋成交总价款，被告李述岩应于2016年6月15日前办理抵押注销手续，合同签订4个月内，双方到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。后经双方协商，原告给付被告李述岩首付款，被告李述岩于2016年7月1日和7月4日出具首付款520000元收条，确认收齐首付款和承诺办理房屋抵押撤押、过户手续。之后被告李述岩称因资金问题不能办理撤押手续，被告李述岩找了垫资公司青岛凯盛经略投资咨询有限公司办理资金过桥事宜，原告为此支付意向金1500元。但7月19日被告孙春燕通过房产中介告诉原告房价涨到1160000元，原告不同意，双方协商不成。原告认为被告的行为有违约定和交易习惯及诚实信用原则，为此诉至法院，要求判决解除原、被告签订的青岛市市北区XX路XX号XX户的房屋买卖合同，被告返还给原告购房款530410元，定金70000元，合计600410元；判决被告赔偿原告损失1500元；诉讼费由被告承担。
被告李述岩辩称，与原告于2016年3月13日就签署了买卖定金协议书和青岛市存量房屋买卖合同，但是原告没有依据合同约定于6月14日前支付首付款520000元，经多次催要，原告自7月1日起陆续向被告支付完毕首付款，7月14日因原告原因双方无法按照合同约定办理房屋过户手续，被告向原告发出解除合同的通知，并保留追究的权利，因原告违约解除合同，应适用定金罚则，定金不予返还。
被告孙春燕辩称，房屋所有权人为被告李述岩，为其单独所有，与被告孙春燕无关；按照合同相对性原则，双方签订的该房屋买卖合同也与被告孙春燕无关，请求依法驳回对被告孙春燕的起诉。
为证明各自主张，原、被告向法庭举证并发表质证意见如下：
原告提交以下证据：
证据1、原告与被告李述岩于2016年3月13日签订的《买卖定金协议书》一份，证明原告与被告李述岩通过房屋中介青岛存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）签订《买卖定金协议书》，原告拟购买登记在被告李述岩名下的青岛市市北区XX路XX号XX户房屋，建筑面积78.37平方米，房价1100000元，支付房款方式为贷款，定金为70000元，如未在10日内签订青岛市存量房屋买卖合同，按照定金罚则处理。
2、收条一份，证明被告李述岩于2016年3月13日收到原告给付的定金70000元。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕对证据1、2的真实性无异议，对证明事项有异议，认为依据定金协议书约定，被告李述岩于当日配合原告签订了青岛市存量房屋买卖合同，本案应适用定金罚则。
3、房地产权证一份（复印件），证明涉案房屋坐落于青岛市市北区XX路XX号XX户，登记的房地产权利人系被告李述岩，权证字号为青房地权市字第201XXX814号，房屋建筑面积78.37平方米，房屋共有情况为单独所有。
庭审质证，被告李述岩对证据真实性和证明事项无异议。
被告孙春燕对真实性无异议，该证据证明房地产权利人是被告李述岩单独所有，与被告孙春燕无关。
4、《青岛市存量房屋买卖合同》一份，证明原告与被告李述岩及中介方于2016年3月13日签订房屋买卖合同，被告李述岩将涉案房屋以1100000元的价格出售给原告，该房屋在银行有抵押，双方约定原告采取银行贷款方式支付该房屋成交总价款，原告通过银行贷款500000元，被告应在2016年6月15日前办理抵押注销手续，同年7月1日将房屋交付原告，同时对违约责任进行了约定。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕对证据真实性无异议，对证明事项有异议：原告未按约定于6月14日前支付首付款520000元，经多次催要原告自7月1日起陆续向被告支付了首付款。依据合同第七条第二款，现被告保留对原告追究违约金的权利。被告于6月29日已经腾房，原租户已经搬离，因原告出差在外没有过来交接，多次通知中介，中介也未配合。2016年3月13日签订买卖合同后4个月后应为7月12日，截止至7月12日，原告的银行贷款尚未办理，导致房屋无法办理过户。
5、被告李述岩于2016年7月1日出具收条一份，证明被告李述岩收到首付款200000元，并注明剩余首付款320000元未付，收齐首付款后过户前撤销该房屋抵押。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕对证据真实性无异议，对证明事项有异议。
6、被告孙春燕于2016年7月4日出具的收条一份，证明原告支付了剩余的320000元首付款，被告孙春燕确认首付款520000元已经付齐。被告不办理撤押、不办理过户手续系违约。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕对证据的真实性没有异议，证明事项有异议：在签署该份收条前双方协商撤押由原告负责，原告承诺在一周内办理，并且备齐资料办理贷款。
庭审中，被告对“撤押由原告负责”解释为指房屋原有抵押贷款约800000元，按照交易习惯撤押时间通常为买方办理好银行贷款，银行下批复后卖方撤押，本案中原、被告双方协商由买方办理完房屋贷款，卖方垫资撤押，撤押所需要的手续费由原告承担。对此原告不予认可，被告称在双方的微信往来中有记载，之后提交。
7-8、建设银行青岛分行转账凭证3份，证明原告于2016年3月13日向被告李述岩在建设银行青岛分行的账户汇款2笔，分别为30000元、40000元，合计70000元；同年7月1日向被告李述岩在建设银行青岛分行的账户汇款200000元。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕无异议。
9、建设银行青岛分行交易明细1份，证明原告于2016年6月14日向被告孙春燕在招商银行青岛分行的账户汇款25000元。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕认为该汇款中的25000元中的5000元，系6月13日不能办理贷款的违约责任金，不是房款。
原告解释为该汇款系原告的男朋友办理，多付了5000元，认为该款系房款，不是违约金。被告对其违约金之说未提交相关证据予以证明。
10-11、建设银行青岛分行交易明细1份、交通银行转账凭证2份，证明原告于2016年7月4日向被告孙春燕在交通银行青岛分行的账户汇款150000元、60000元和90000元，合计300000元。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕无异议。
12、交通银行转账单、建设银行青岛分行交易明细二份，证明原告于2016年7月15日向被告李述岩在中国银行青岛山东路支行账户支付房款5410元。
汇总上述证据7-12，原告总计支付房款600410元。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕认为证据12原告向被告李述岩中国银行账户汇款的5410元，系因原告迟迟不能办理贷款手续支付的违约金，用于该月被告李述岩偿还银行贷款。该款以及撤押费用由原告负担，均是在原告违约后的7月4日双方协议商定。被告李述岩、被告孙春燕对该主张未提交有效证据予以证明。
13、视听资料，内容系原告之母亲孙树香与被告李述岩的谈话录音，双方在谈话中谈及被告李述岩是登记房主和顶名房主，被告孙春燕是实际房主，被告李述岩卖房一事委托被告孙春燕办理，让原告把200000元给被告李述岩，320000元（实际325000元）给被告孙春燕，原告申请的银行贷款已经通过，被告孙春燕变更合同涨价到1160000元，另外，被告李述岩拖2个星期没有请下假来，导致原告不能交付房款，被告李述岩逾期接收款项和单方变更合同房屋涨价，被告李述岩违约。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕对证据真实性没有异议，对证明事项有异议，录音中孙树香描述“这个房屋的实际房主是你是吧”李述岩回答“恩，是的”，与录音文字版有出入；在录音中孙树香提到“垫资过桥都答应他了”与刚才被告李述岩所述一致，应为原告方提供垫资过桥费用，然后被告李述岩办理撤押；其中提到“你们夫妻双方有什么事拖了两个星期吗”被告李述岩回答“应该是6月27日，我7月1日去的。”被告李述岩在毫不知对方录音的情况下回答的是真实情况，另外有被告的微信加以佐证，原告想把自己违约的情况强加到被告身上，有悖诚实信用。
14、意向金收据一份，证明被告李述岩因资金问题，无法在中国银行青岛山东路支行办理撤押手续，2016年7月15日被告找了青岛凯盛经略投资咨询有限公司办理资金垫资过桥手续，被告李述岩让原告交付1500元意向金。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕称对该款项的意向金不知情，不知道是什么意向金。
15、证人修某某证言，证明内容：证人修某某系青岛存房房地产经纪有限公司职工，于2016年3月13日经办刘晨与李述岩签署《买卖定金合同》刘晨交付定金70000元同时签署《青岛存量房屋买卖合同》，合同约定……后双方见面协商，刘晨给李述岩首付款，于2016年7月1日和7月4日打给李述岩与孙春燕的个人账户共计520000元，并出具收条。2016年7月15日李述岩与刘晨一起到中国建设银行股份有限公司青岛分行办理贷款事宜，因房屋抵押资金不足，李述岩与刘晨协商办理垫资还款，孙春燕找了垫资公司青岛凯盛经略投资咨询有限公司办理资金过钱事宜，费用由刘晨承担，并支付意向金1500元。2016年7月18日晚上孙春燕以微信方式通知证人，将房价由1100000元调整为1160000元。
同时证人修某某到庭作证，证人当庭陈述：刘晨与李述岩是三月份签订的合同，6月14日房东的房子才满两年，当时协议确定的是6月份之前办理贷款和撤押手续，因刘晨贷款材料没有准备齐全，银行无法办理，耽误了李述岩拿到首付款时间，李述岩应拿首付款去撤押，双方到中介去协商，刘晨分两次共打到李述岩和孙春燕账户共计520000元，之后双方由我陪同到建行办理贷款，因李述岩方撤押资金不够，双方又协商到垫资公司办理垫资撤押，垫资公司是孙春燕方联系的，刘晨交了1500元意向金，双方协商垫资费用由刘晨承担。7月18日李述岩给我发微信想将房价调至1160000元，第二天我告知了刘晨，刘晨不同意调价，我从中协调没有达成协议。
对于房价调高至1160000元的信息，证人称系被告孙春燕以微信号×××（名称嘉璐）在业主新岭花园三期微信群中通知证人，证人当庭出示微信群内通知内容，被告孙春燕对此予以认可。
庭审质证，被告李述岩、被告孙春燕认为证人证言与刚才被告所述一致，原告违约，应适用定金罚则。
原告认为证人证言能证明被告违约，单方涨价，没有办理转移登记、过户、撤押。
被告李述岩无证据提交。
被告孙春燕提交微信记录，证明原告先违约，被告孙春燕在微信群中提出因原告违约应承担违约责任，过户过程中被告始终配合原告。
庭审质证，原告对证据真实性无异议，认为该证据同时证明了是被告孙春燕提出房屋涨价，是违约行为。
根据双方当事人对案件的举证、质证情况，结合当事人的当庭诉辩，本院认为，原、被告提交的证据，合法真实，所证明的事实与本案具有关联性，应予确认。
根据当事人举证、质证和本院认证情况，查明如下事实：
青岛市市北区XX路XX号XX户房屋（权证字号：青房地权市字第××号）系登记在被告李述岩名下单独所有的私有房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积78.37平方米。2016年3月13日原告与被告李述岩通过中介方存房经纪公司签订《买卖定金协议书》，约定原告拟以1100000元购买涉案房屋，定金70000元；同日，双方签订《青岛市存量房屋买卖合同》，在合同中，双方明确，涉案房屋已设定抵押，被告李述岩于2016年6月15日前办理抵押注销手续；对付款方式、付款时间双方约定，原告选择商业贷款方式申办贷款，拟贷款金额为500000元，双方一致同意，原告分两次支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于被告李述岩解抵押当天（2016年6月14日前）支付520000元，资金通过自行交接方式划转，第二次于2016年7月1日之前支付10000元，自行交接；关于贷款的约定：原告向【居间机构指定的银行】/【公积金管理中心】（此项未勾画）申办抵押贷款，拟贷款金额为500000元，原告因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：（2）原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由原告自行负担；在权属转移登记条款中，双方约定自本合同签订之日起4个月内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，原告向被告李述岩支付定金70000元；2016年6月14日向被告孙春燕账户汇款25000元；同年7月1日向被告李述岩账户汇款200000元，被告李述岩出具收条；7月4日向被告孙春燕账户汇款300000元，被告孙春燕出具收条；2016年7月15日向被告李述岩账户汇款5410元，共向被告李述岩付款600410元。由于房屋设定抵押，2016年7月15日原告与被告李述岩一同前往中国建设银行股份有限公司青岛分行办理抵押撤销登记，因解押资金不足未成（根据庭审中被告李述岩陈述，尚余80万元左右贷款未还清），原告与被告李述岩协商到青岛凯盛经略投资咨询有限公司（以下简称凯盛公司）借款，以过桥资金解押，原告向凯盛公司支付意向金1500元。2016年7月18日晚上被告孙春燕以微信方式通知中介方，即证人修某某，房屋出售价格由1100000元调整为1160000元，证人修某某随即通知原告，原告不同意涨价。2016年7月28日，原告向本院起诉，要求解除房屋买卖合同，返还购房款600410元并赔偿损失1500元。诉讼过程中，原、被告双方均同意合同解除，但被告认为原告违约，不同意返还定金，也不同意先行向原告返还除有争议的定金70000元之外的款项，也未提出反诉。
本院认为，原告与被告李述岩之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应遵照履行。原告起诉要求解除合同，被告李述岩同意解除，双方无意继续履行，本院对此予以照准。合同履行过程中，双方在合同中约定了原告的首付款520000元应当于2016年6月14日交付，而原告仅支付了25000元，被告李述岩并未以原告违约为由终止合同履行，7月1日和7月4日原告交付500000元，被告李述岩和被告孙春燕分别出具收条，被告李述岩在收条中还注明了“房主本人保证受到全额首付后，双方过户前撤销此房抵押”字样，说明被告李述岩对于原告延迟支付首付款这一事实是接受的，应视为双方对首付款支付时间的条款约定在合同履行过程中协议进行了变更，因此，原告没有严格按照合同约定时间支付全额首付款，被告李述岩已经接受，该行为并未导致合同不能履行，而且在被告李述岩收到全额首付款之后，双方又一同前往银行办理解押手续，根据被告李述岩当庭陈述，解押需要80余万元，因解押款不够，未能解除抵押，但双方同意继续交易，原告并为此向凯盛公司交纳“意向金”，替被告李述岩办理“过桥”资金用于解押，此时原告仍有继续履行合同的意愿，然而，被告孙春燕却在三天后代表被告李述岩发出房屋涨价信息，原告不同意，双方交易失败。另外，被告李述岩认为原告根本无法办理贷款，也是导致合同不能履行的原因，对此本院不予采纳，双方在合同中约定：“原告因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由原告自行负担”，由此可以看出，即便原告此时因其自身原因无法办理贷款，也不能导致交易终止，原告可以以继续申请其他银行贷款的方式完成交易。由上述交易过程可以看出，最终导致交易不能完成，是被告李述岩单方提高交易价格所造成，并非由于原告的违约行为，因此被告李述岩主张适用定金法则，原告交付的定金不予返还，本院不予支持。原告总共向被告李述岩交付款项600410元，被告李述岩认为除定金70000元和首付款520000元外，其余的5000元和5410元系原告向其支付的阶段性违约金，但被告李述岩并未提交该款项性质即为双方合意之违约金的证据，该款作为原告交付的购房款，合同解除后应予以返还。原告向凯盛公司交纳的1500元“意向金”，是替被告李述岩办理“过桥”资金用于解押，由于被告李述岩的原因导致合同不能履行，该费用应由被告李述岩承担。房屋所有权登记在被告李述岩名下，尽管有一部分购房款入进被告孙春燕账户，但整个交易过程中，被告孙春燕仅为代理人，法律后果应由交易相对人被告李述岩承担，因此对于原告要求被告孙春燕共同承担责任的主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、原告刘晨与被告李述岩于2016年3月13日签订的青岛市市北区XX路XX号XX户房屋的《青岛市存量房屋买卖合同》予以解除。
二、被告李述岩返还原告刘晨购房定金人民币70000元、购房预付款人民币530410元。
三、被告李述岩给付原告刘晨人民币1500元。
上述二、三项于本判决生效之日起10日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回原告刘晨对被告孙春燕的诉讼请求。
案件受理费人民币9819元、诉讼保全费人民币3520元，由被告李述岩负担。原告已向本院预缴，被告李述岩于本判决生效之日起10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 陈明
二〇一六年十月十一日
书记员 赵俊