江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2535号
上诉人（原审原告）:魏善军，男，1977年9月5日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。
委托诉讼代理人：徐刚，江苏华脉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。
法定代表人：何金生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人魏善军因与被上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初11013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人魏善军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持魏善军的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决对《物业费抵扣协议》内容理解错误，协议约定的内容不包括2012年12月1日以后的违约金，对该部分违约金也没有放弃；2.物业管理公司的行为不能代表万顺公司的行为。
被上诉人万顺公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
魏善军向一审法院提出诉讼请求：1.要求万顺公司支付逾期交房违约金68503.12元。2.万顺公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年3月4日，魏善军与万顺公司签订《商品房买卖合同》，约定万顺公司将其开发的位于沭阳县万顺帝景天成小区27幢B单元503号房作价382699元出售给魏善军。合同约定魏善军采取首付款242699元，银行按揭140000元的方式支付购房款，万顺公司应于2011年8月31日前将经验收合格的商品房交付魏善军，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，万顺公司应自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向魏善军支付已付房价款万分之一的违约金。魏善军于2011年3月3日支付首付款242699元，银行按揭于2012年5月18日还清。2016年10月1日，万顺公司向魏善军交付涉案房屋。同日，匡娟与沭阳县万顺物业服务有限公司帝景天成管理处签订两份物业费抵扣协议，载明由于延期交付，共造成沭阳县帝景天成27楼B单元503业主18369元违约金，经过协商沭阳县万顺物业服务有限公司帝景天成管理处同意抵扣业主2012年11月30日至2017年10月1日的物业相关费用共7289元，还剩余11080元的违约金，匡娟在上述抵扣协议业主处签字，沭阳县万顺物业服务有限公司帝景天成管理处在上述抵扣协议上加盖印章。同日，匡娟出具收据两份，载明收到万顺公司延期交付的补偿金7289元。魏善军陈述匡娟系其配偶。一审法院认为,魏善军、万顺公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。万顺公司逾期交房，构成违约，应承担违约责任向魏善军支付违约金。关于违约金，2016年10月1日，魏善军配偶匡娟与沭阳县万顺物业服务有限公司帝景天成管理处签订的两份物业费抵扣协议以及魏善军配偶出具的两份收据，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。上述两份抵扣协议中载明“由于延期交付，共造成18369元违约金”，应视为魏善军配偶匡娟对逾期交房违约金金额为18369元的认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之夫妻家事代理权的规定，上述两份物业费抵扣协议和两份收据，对魏善军应产生约束力。综上，魏善军诉讼请求中的合理部分，应予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、江苏万顺置业有限公司于判决发生法律效力之日起5日内向魏善军支付逾期交房违约金11080元；二、驳回魏善军其他诉讼请求。如果万顺公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1513元（魏善军已预交757元），由江苏万顺置业有限公司负担757元，魏善军负担757元。
二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
二审中，魏善军提供物业费抵扣协议复印件一份，其中在该复印件上手写的内容为“违约时间（2011.8.31-2012.11.30）”，该内容系时任物业公司工作人员张路兰书写。张路兰称是物业费抵扣协议签订后，匡娟经常就该问题找张路兰。张路兰因不胜其烦而在匡娟的要求下书写了该内容。
万顺公司质证称：复印件上张路兰书写的内容是后添加的。张路兰也明确陈述其是在不胜其烦的情况下书写，故该内容对双方没有约束力。
本院认为，该复印件内容有证据原件相印证，张路兰对其书写的内容也予以认可，故对该证据的真实性本院应予认定。
本案二审的争议焦点：1.协议中张路兰书写的内容如何理解；2.物业公司的行为对万顺公司是否发生效力。
关于第一争议焦点。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。沭阳万顺物业服务有限公司与匡娟签订的两份抵扣协议，抵扣的物业费时间有先后，物业公司员工张路兰的手写内容是书写在前一份协议上。张路兰书写的内容载明在协议上，应属于协议的一部分，对双方均有约束力。该手写部分的“违约时间（2011.8.31-2012.11.30）”，内容明确，结合协议中对延期交付房屋应产生的违约金数额进行约定的事实，可以认定协议确定的“共造成18369元违约金”限于违约时间为2011年8月31日至2012年11月30日。
关于第二争议焦点。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。匡娟与物业公司签订物业费抵扣协议时，是在相信物业公司有权代表万顺公司的前提下才进行协商并签订协议，且万顺公司对物业公司的行为也予以认可，故应当认定物业公司与匡娟签订物业费抵扣协议的行为对万顺公司产生法律效力，万顺公司应受该抵扣协议内容的约束。
综上，从2012年12月1日至2016年10月1日，万顺公司另延期交房的时间为1400天，按日万分之一计算的结果是：140××××2699*1%%=53577元，加上协议确定的违约金18369元，扣除协议确定的物业费用5500元、1789元，万顺公司应再付违约金64657元。因二审出现新的证据，致认定新的案件事实，一审判决不属错案。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初11013号民事判决第一项为：江苏万顺置业有限公司于判决发生法律效力之日起5日内向魏善军支付逾期交房违约金64657元；
二、维持江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初11013号民事判决第二项。
一审案件受理费1513元，二审案件受理费1513元，合计3026元，由江苏万顺置业有限公司负担2900元，魏善军负担126元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 兵
审判员 万 焱
审判员 孙 权
二〇一七年十月二十日
书记员 吴红利
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