湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民一终字第00566号
上诉人（原审被告）蔡丹，女。
委托代理人李学林、唐俊凌，湖北法正大律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）赵睿娟，女。
委托代理人刘彦，湖北长久律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人蔡丹因与被上诉人赵睿娟房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城定民初字第00315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡丹的委托代理人唐俊凌，被上诉人赵睿娟的委托代理人刘彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：为经营需要，2014年9月30日，蔡丹与永安桥社区居委会（甲方）签订了一份房屋租赁合同，主要内容为：“永安桥社区居委会将大庆西路小四楼租赁给蔡丹（乙方）使用，租赁期限为2014年10月1日起至2015年9月30日止，蔡丹在经营期间办理工商、税务、特行、消防等相关证件或手续的一切费用由蔡丹自己承担，蔡丹在租赁期间，对租赁的房屋只有使用权，没有转让权，合同期满后，若蔡丹需继续承租的，应于租期满前三个月，向永安桥社区居委会提出书面要求，经永安桥社区居委会同意后双方重新签订租赁合同。”合同签订后，蔡丹并没有按照协议、法律、行政法规的规定办理旅馆住宿行业需要办理的《营业执照》、《税务登记证》、《特种行业许可证》、《消防证》、《卫生许可证》，就开始经营旅馆，取名红星客栈。租赁期限快到时，蔡丹欲将该旅馆转让，于是在网上发布转让信息。2015年6月，赵睿娟在网上看到该宾馆转让信息，随即电话联系蔡丹，告知其本人有意接手做宾馆生意。经双方协商，蔡丹将红星客栈以80000元的价格转让给赵睿娟经营。双方分别于2015年7月10日、2015年7月20日签订经营权转让协议，协议主要内容为：“蔡丹同意将位于襄阳市樊城区大庆西路75号红星客栈转让给赵睿娟经营，赵睿娟于本协议签订之日一次性向蔡丹支付物质处置费共计人民币捌万元（￥80000.00元），物质处置包括客栈所有的可移动经营物品、原有客户、营业执照、卫生许可证等；蔡丹与永安桥社区居委会的房屋租赁合同于2015年9月30日到期，赵睿娟同意接手后合同到期之前（即2015年8月、9月）的房屋租赁费共计2800元于交接之时交给蔡丹，由蔡丹交给永安桥社区居委会，房屋租赁合同到期后，由赵睿娟与永安桥社区居委会签订房屋租赁合同并履行相应合同义务，不再与蔡丹相关。”事后经营权转让协议存留一份在永安桥社区居委会，但永安桥社区居委会并没有在该协议上签字，也没有口头同意双方的转让行为。2015年7月21日蔡丹给赵睿娟出具一张收条，内容为：“收条，本人蔡丹收到赵睿娟红星客栈物质处置费80000元整（捌万元整）。蔡丹，2015.7.21。”2015年8月，永安桥社区居委会找赵睿娟要求与赵睿娟重新签订房屋租赁协议，每月房租涨至3000元（原房租每月1400元）。赵睿娟称此房屋是自己从蔡丹手中转租过来的，已交80000元转让费，不同意永安桥社区居委会涨房租的要求。双方协商未果，引起诉讼。
原审判决另查明，蔡丹在经营位于大庆西路小四楼红星客栈时并未按照协议、法律、行政法规的规定办理旅馆住宿行业需要办理的《营业执照》、《税务登记证》、《特种行业许可证》、《消防证》、《卫生许可证》，属无照非法经营。蔡丹提供的《特种行业许可证》、《卫生许可证》，证件上的名称为：红星旅社，法定代表人为：毕玉清（蔡丹婆婆），经营地址为：樊城区交通路，特种行业许可证只办理了2004年的年审（现已过期），卫生许可证的有效期止：2005年11月30日（现已过期）。上述证件载明的经营名称、经营地点、经营主体与本案无关联。
原审法院认为，当事人在签订合同时应遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。蔡丹在承租大庆西路小四楼后，没有按照协议、法律、行政法规的规定办理旅馆住宿行业需要办理的《营业执照》、《税务登记证》、《特种行业许可证》、《消防证》、《卫生许可证》，就开始非法经营旅馆。后因故在无转租权的情形下将该客栈转租给赵睿娟，且事先并未征得房屋所有权人永安桥社区居委会的同意，事后也未得到永安桥社区居委会的追认，所以双方签订的经营权转让协议无效，蔡丹为此应当承担主要责任。赵睿娟明知房屋的所有权人不是蔡丹，在没有认真核实蔡丹与永安桥社区居委会签订的房屋租赁协议中有无转租权的约定、蔡丹为经营旅馆需要办理的相关证照是否齐全的情况下，就与蔡丹签订经营权转让协议，导致合同无效，未尽到注意及审查义务，也存在一定的过错，应当承担次要责任。蔡丹辩称，自己与赵睿娟签订的经营权转让协议系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的协议。因蔡丹同赵睿娟签订协议时，明知对该房屋并没有转租权，虽然在双方签订经营权转让协议后，给房屋所有权人永安桥社区居委会存留了一份协议，但是永安桥社区居委会自始至终都没有在经营权转让协议上签字，事后也没有对双方的转租行为予以追认；同时蔡丹所经营的红星客栈并没有按照法律、行政法规的规定办理相关经营证照，属于非法经营，故对蔡丹的该项抗辩主张不予采纳。蔡丹还辩称红星客栈的实际经营者是自己的婆婆毕玉清与公公王兴武，是他们二人口头委托自己与赵睿娟签订经营权转让协议，一切法律后果应由婆婆毕玉清与公公王兴武承担。从查明的事实来看，无论是与永安桥社区居委会签订的房屋租赁合同，还是与赵睿娟签订的经营权转让协议都是由蔡丹出面办理的，其婆婆毕玉清与公公王兴武在两次签订合同中自始至终都没有出现，蔡丹没有向永安桥社区居委会、赵睿娟出示过任何书面委托手续，而且签订合同由始至终也未告知永安桥社区居委会、赵睿娟是受其婆婆毕玉清与公公王兴武的委托，其抗辩理由与查明的事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、赵睿娟与蔡丹于2015年7月10日、2015年7月20日签订的经营权转让协议无效；二、蔡丹返还赵睿娟店面转让费80000元的80%即64000元；三、赵睿娟将位于襄阳市樊城区大庆西路75号的红星客栈返还给蔡丹；四、驳回赵睿娟的其他诉讼请求；上列应履行义务，于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1800元的80%即1440元，由蔡丹负担，剩下的20%即360元，由赵睿娟负担。
上诉人蔡丹不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1.原判认定错误，其与赵睿娟签订的合同经永安桥社区居委会认可，并在居委会留存，居委会亦收取了赵睿娟两个月的租金，因居委会与赵睿娟对租金未达成一致，同时赵睿娟不想再经营客栈，导致二者未再续签合同，其无任何过错；2.永安桥社区居委会未行使解除权，且红星客栈的经营证照虽逾期未办理重新登记手续，但一直在经营，行政主管部门未通知关闭客栈，原判认定其与赵睿娟签订的合同无效属适用法律错误。请求二审法院撤销原判；改判驳回赵睿娟的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人赵睿娟负担。
经二审审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。蔡丹作为承租人将所承租房屋转租给赵睿娟，出租人永安桥社区居委会未行使合同解除权。赵睿娟起诉称蔡丹隐瞒无权转租事实，双方签订的经营权转让协议无效的主张，无事实和法律依据。赵睿娟在签订转租合同之前已明知原租赁合同即将到期，对红星旅社的行政审批状况亦属明知，双方在转让协议中约定了由蔡丹将相关证照交给赵睿娟，并协助赵办理变更手续，但赵睿娟在经营期间并未对行政审批手续进行完善。原租赁合同期届满前，永安桥社区居委会找赵睿娟要求与赵睿娟重新签订房屋租赁协议，每月房租涨至3000元（原房租每月1400元），赵睿娟不同意涨房租的要求导致未能重新签订租赁合同。蔡丹在转租合同的签订、履行过程中不存在合同法规定的合同无效的情形，转让合同有效。该合同中约定赵睿娟向蔡丹支付80000元物质处置费，合同签订后，赵睿娟承接了红星旅社的经营配套物资，并进行了实际经营，至原租赁合同期满。现赵睿娟起诉请求判令蔡丹返还80000元无事实和法律依据，不应予以支持。上诉人蔡丹的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：
一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城定民初字第00315号民事判决；
二、驳回赵睿娟的诉讼请求。
一审案件受理费1800元、二审案件受理费1400元，共计3200元，由被上诉人赵睿娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一六年三月二十八日
书记员 李 帆