江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第834号
上诉人（原审原告）朱镇。
委托代理人马世强，江苏江成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇江扬子制版印刷有限公司，住所地镇江市京口区宗泽路188号。
法定代表人吴成生，系该公司董事长。
委托代理人田建国。
委托代理人贾国宽，江苏汇典律师事务所律师。
原审第三人镇江润佳塑料制品有限公司，住所地汝山乡宗泽路。
法定代表人戴广声，系该公司经理。
委托代理人马世强，江苏江成律师事务所律师。
上诉人朱镇因租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第2843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱镇及其委托代理人马世强、镇江扬子制版印刷有限公司委托代理人贾国宽、田建国，原审第三人镇江润佳塑料有限公司委托代理人马世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月1日，朱镇（乙方）与镇江市京口硅胶厂（甲方）签订协议一份，双方约定：甲方将位于镇江市京口区宗泽路188#院内一栋厂房出租给乙方，租金为每年240000元，租赁期限为2009年9月25日起至2019年9月24日止，并约定了乙方可以进行转租等事项。2009年7月2日，朱镇（甲方）将房屋转租给镇江扬子制版印刷有限公司（以下简称扬子公司）（乙方），双方签订了房屋租赁合同一份及租赁合同附件一份，约定，甲方将位于镇江市京口区宗泽路188#院内一栋1#厂房出租给乙方使用，租金为每年240000元，乙方于每半年到期15日前向甲方交纳租金，租赁期限自2009年9月25日起至2019年9月24日止，该合同中还约定，乙方拖欠租金达15天（半个月）以上，乙方支付违约金50000元，甲方还可据此解除合同或变更合同条款，发生政府征用、收购或拆除租赁房地产，允许解除或变更合同，合同另对其他事项进行了约定。租赁合同附件中另约定，租赁房产租金从第肆年起（即2012年9月25日）递增，每年按5%递增以及其他事项。合同签订后，扬子公司依约使用该厂房进行生产经营，并支付租金至2013年3月24日，支付房屋维修基金至2013年2月份。朱镇分别于2013年4月1日、2013年7月22日、2013年8月12日通过挂号信方式向扬子公司邮寄了三份催缴房租的函件，要求扬子公司缴纳2013年3月25日之后的房租、给付房屋维修基金等。在2013年8月12日的函件中，朱镇要求扬子公司在2013年8月25日前付清所拖欠的房租、房屋维修基金及违约金，若扬子公司仍不履行，将自行解除合同。2013年9月25日，朱镇通过挂号信方式向扬子公司邮寄了一份告知函，告知扬子公司因其在2013年8月25日前未付清所拖欠的房租、房屋维修基金及违约金，现自行解除双方的房屋租赁合同，并要求扬子公司在2013年10月31日前搬出租赁房屋，并付清前述款项。2010年9月15日，镇江市京口硅胶厂变更为镇江润佳塑料制品有限公司，即本案第三人。2011年4月7日，宗泽路188号的房屋登记于本案第三人名下。
扬子公司称，其在收到朱镇的相关函件后，分别于2013年7月30日、2013年9月28日向朱镇发出函件，说明其不交房租的原因是朱镇通知其因该厂房拆迁而要求其搬迁，双方对拆迁补偿尚未谈妥。朱镇亦未告知其该地块是否拆迁，并表示如果不拆迁，可以继续履行合同等事项。扬子公司提供了镇江邮政局的“查询邮件回单”以证明朱镇收到了上述两封函件。
朱镇及第三人均陈述本案所涉的房屋不存在拆迁的情况，以及其均未与任何拆迁相关部门签订过拆迁补偿安置协议。扬子公司称，本案所涉的房屋已经政府决定拆迁。经原审法院审理查明，2012年9月21日镇江市拆迁管理办公室下发了镇拆办集拆字（2012）年第10号通知书，决定对小朱家湾地区进行拆迁。文件确定拆迁范围为小朱家湾城中村改造项目中的集体土地房屋。拆迁的期限为2012年9月25日-2012年12月31日。拆迁实施单位为镇江市京口区房屋拆迁安置事务所。本案所涉房屋在小朱家湾范围内，但性质为国有土地之上的房屋。
2012年9月21日，镇江市京口区人民政府与镇江市拆迁管理办公室联合发布了《房屋拆迁补偿安置公告》，明确小朱家湾城中村改造项目的拆迁人为镇江市京口城乡建设投资中心，拆迁人镇江市京口区城乡建设投资中心于2012年9月19日制定《小朱家湾城中村改造项目房屋拆迁计划实施方案》，明确住宅用房257户，非住宅用房7户。扬子公司提供了镇江市京口区房屋拆迁安置事务所盖章的小朱家湾房屋调查汇总表和小朱家湾项目非居住房屋调查汇总表（复印件），以证明其中非居住房屋中包含润佳塑料制品有限公司，即本案所涉宗泽路188号的房屋。
朱镇及第三人均陈述未向扬子公司发送过因拆迁而要求搬迁的通知。扬子公司称，朱镇向其发送过相关通知，但通知被其丢失，无法提供原件及复印件。为证明该事实，扬子公司向法院提供了以下间接证据：1、2012年10月18日，第三人镇江润佳塑料制品有限公司分别向同承租于宗泽路188号房屋内的镇江市京口卓越医用材料商贸中心、镇江太极纸业有限公司发出了“房屋拆迁通知”，载明“根据京口区大禹山创意新社区土地整理项目整体规划需要，现要对我厂房房屋进行拆迁，拆迁期限至2012年12月底。希望贵单位积极找房，进行搬迁，支持政府拆迁。”2、2013年12月4日，镇江润佳塑料制品有限公司作为甲方，镇江太极纸业有限公司作为乙方，签订了“协议”一份，内容是对因政府拆迁，就解除房屋租赁的补偿、交回房屋等达成的协议，朱镇作为镇江润佳塑料制品有限公司的代表人在协议上签字。3、2013年11月25日，镇江太极纸业有限公司与镇江市京口卓越医用材料商贸公司提供证明一份，内容为，2012年10月初京口硅胶厂（朱镇）发书面通知给所有承租单位，表明因政府拆迁，要求搬迁。4、2012年11月5日，鲁雯签收收条一份，内容是今收到镇江扬子制版印刷有限公司搬迁统计表贰张，附表叁张，以证明双方在商谈拆迁搬迁的问题。5、银行转帐交易成功单以及扬子公司支付水电费、维修费的收据，经手人是鲁雯，以说明扬子公司缴纳的水电、维修等费用由鲁雯经办，鲁雯是朱镇的工作人员。
上述事实，由房租租赁合同及租赁合同附件、房屋拆迁通知、邮局挂号回执、当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为：本案的争议焦点，1、本案所涉厂房存在拆迁的事实能否认定以及法院是否应该受理；2、能否认定朱镇或第三人向扬子公司发出过因拆迁而要求搬迁的通知以及该通知的法律效力如何认定，扬子公司在朱镇发出催缴函件后既未缴纳房租及相应费用也未搬离案涉房屋的行为的法律效力如何认定。
关于争议焦点一，2012年9月21日镇江市拆迁管理办公室下发了镇拆办集拆字（2012）年第10号通知书，决定对小朱家湾地区进行拆迁。文件确定拆迁范围为小朱家湾城中村改造项目中的集体土地房屋。在该拆迁文件中已经明确拆迁范围为小朱家湾集体土地房屋，但本案所涉房屋实际上为国有土地上的房屋，不在该文件确定的拆迁范围之列。故即便在实际拆迁过程中，拆迁实施人将本案所涉房屋列入了拆迁范围，但并不能据此否认政府拆迁文件的效力。故本案法院应予以受理。
关于争议焦点二，尽管扬子公司未提交直接证据以证明朱镇向其发送过因拆迁而要求搬迁的通知，但是扬子公司提供的间接证据包括第三人向宗泽路188号内的其他承租户发送的该性质的通知、朱镇作为第三人代表人签字的与其他承租户签订的关于因拆迁而搬迁的补偿性质的协议以及第三人工作人员鲁雯签收的由扬子公司提交给朱镇的搬迁统计表等已经形成证据链，应认定为朱镇向扬子公司发出过因拆迁而搬迁的通知。尽管此后朱镇又向扬子公司发送了催缴房租的函件以及要求解除合同的函件，但在函件中并未明确该房屋的拆迁情况，结合扬子公司向朱镇发出的回复函件以及庭审陈述，因朱镇前后矛盾的行为，扬子公司认为双方在协商拆迁补偿中而暂缓缴纳房租，基于此，不能认定扬子公司在收到朱镇催缴房租的函件后既不缴纳房租也不搬出承租房屋的行为违反了合同约定。另外，朱镇并不认可案涉房屋存在拆迁的事实，因而该合同也并不具备合同中约定的解除事由。庭审中扬子公司表示如果该房屋不拆迁，愿意继续承租该房屋，并缴纳房租，该合同也不具备合同法规定的解除的法定事由，故综合上述情况，认为双方签订的房屋租赁合同应继续履行，扬子公司不存在违约行为，无需承担违约责任，但扬子公司应向朱镇补缴相应的房租及房屋维修基金。故对于朱镇要求解除双方2009年7月2日签订的房屋租赁合同、返还承租房屋及要求扬子公司承担违约金和滞纳金的诉讼请求，依法予以驳回。对于朱镇要求扬子公司支付房屋租金及房屋维修金的诉讼请求，依法予以支持。
另外，朱镇在诉讼中提供了一份其与扬子制版印刷有限公司田建帮签订的“关于菊花电缆分期付款的协议”，要求扬子公司给付电缆款项1666元，该合同所涉法律关系与本案所涉的房屋租赁纠纷并非同一法律关系，经释明后朱镇撤回了该份证据。
综上，原审判决如下：一、驳回朱镇要求解除其与镇江扬子制版印刷有限公司于2009年7月2日签订的房屋租赁合同的诉讼请求；二、驳回朱镇要求镇江扬子制版印刷有限公司返还宗泽路188号1#房屋的诉讼请求；三、镇江扬子制版印刷有限公司于判决生效之日起十日内支付朱镇房屋租金147000元（其中2013年3月25日至9月24日止的房租为126000元，2013年9月25日起至2013年10月24日止的房租为21000元）、房屋维修金4200元（从2013年3月起计算8个月）；四、驳回朱镇要求扬子公司承担违约金50000元、滞纳金135450元的诉讼请求。
上诉人朱镇不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决主文第一项、第二项、第四项，改判支持上诉人的诉讼请求。理由是：（一）被上诉人违约的事实客观存在，上诉人在长达半年多的时间里4次发函催缴，被上诉人拒不履行。双方签订的合同明确约定，被上诉人拖欠租金15天以上，上诉人有权解除合同，该约定不违反法律规定；（二）本案系房屋租赁合同纠纷非房屋拆迁纠纷，被上诉人拒不履行房屋租赁合同缴纳租金与所谓拆迁没有必然联系；（三）拆迁文件有效期至2012年12月底，在这期间上诉人未与拆迁人签订过任何协议，也未拿到补偿款，房屋现在也未被拆，被上诉人一直正常使用至今。
被上诉人扬子公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
原审第三人镇江润佳塑料制品有限公司辩称，同意上诉人的上诉意见。
二审除确认原审法院查明的事实外，另查明：一、朱镇与扬子公司签订的《租赁合同附件》第七条约定，扬子公司应严格按照规定按时交纳租金、物业管理费和其他相关费用，若逾期未交，则每逾期一日，按未交款额的5‰收取滞纳金；二、2013年3月25日至今，扬子公司一直未交纳租金。
本案争议焦点，一、被上诉人扬子公司逾期交纳租金是否构成违约，上诉人朱镇据此行使合同解除权是否符合法律规定和合同约定；二、上诉人的请求应否得到支持。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。合同约定，承租人拖欠租金达15天（半个月）以上，支付违约金50000元，出租人可据此解除合同或变更合同条款；发生政府征用、收购或拆除租赁房地产，允许解除或变更合同。我国《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
结合本案情况，上诉人认为被上诉人2013年3月25日至今一直未交纳租金构成违约，主张行使合同解除权。而被上诉人辩称，未按期交纳租金的理由是由于承租期内涉案房屋面临拆迁，租赁双方正在洽谈拆迁补偿问题，且拆迁补偿款要远超过租金，不存在拖欠租金违约的事实。对此，本院认为：
首先，涉案房屋是否存在拆迁事实，拆迁公告确定拆迁范围为小朱家湾城中村改造项目中的集体土地房屋，而本案所涉房屋性质为国有土地上房屋，但庭审调查中上诉人陈述政府向厂里下了拆迁通知并认可与被上诉人谈过拆迁的问题，以及被上诉人提供的包括第三人向宗泽路188号内的其他租户发送的因拆迁而要求搬迁的通知等间接证据，可以认定一个事实，拆迁实施人在实际拆迁过程中将本案所涉房屋列入了拆迁范围，但非是政府规定项目中的拆迁范围。
其次，拆迁公告明确拆迁期限为2012年9月25日-2012年12月31日，租赁双方对拆迁事项均高度关注，对上述期限均应为明知。被上诉人交纳租金的方式为半年一交，先交后租，其支付租金至2013年3月24日，支付房屋维修基金至2013年2月。此时已过公告中明确的拆迁期限，但仍未实施拆迁，被上诉人也应明知。此后，上诉人分别于2013年4月1日、2013年7月22日、2013年8月12日通过挂号信方式向被上诉人发函，要求被上诉人履行合同，缴纳2013年3月25日之后的房租、给付房屋维修基金，上诉人履行了催告义务。在2013年8月12日的函件中，上诉人要求被上诉人在2013年8月25日前付清所拖欠的房租等费用，否则将自行解除合同。至2013年9月25日，上诉人发函告知被上诉人因其在2013年8月25日前未付清所拖欠的房租等费用，现自行解除双方的房屋租赁合同，并要求在2013年10月31日前搬出租赁房屋，并付清欠款。上诉人的行为符合《合同法》第二百二十七条规定。
关于被上诉人认为其回函说明未交纳房租系因双方商谈拆迁补偿未妥，上诉人也未告知该地块是否拆迁，如果不拆迁，可以继续履行合同。对此，本院认为，被上诉人的回函早已过了拆迁期限，且具体拆迁时间，非上诉人能够明确知晓或左右。事实上，到目前为止讼争房屋尚未拆迁，故该回函不能成为被上诉人不按合同约定缴纳租金的的理由。
关于被上诉人辩称拆迁补偿款超过拖欠的租金就不存在拖欠租金不付的问题，本院认为，该抗辩其实质是债务抵销问题，债务抵销按照法律规定，当事人互负到期债务，标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。当事人互负债务，标的物种类、品质不同的，经双方协商一致也可以抵销。本案中，拆迁补偿不但期限未定，数额也未定，故不符合法定抵销和约定抵销的情形，不应适用债务抵销，被上诉人的辩称没有法律依据。
关于合同解除的时间问题，本院认为，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机关确认解除合同的效力。因此，双方的租赁合同在2013年9月25日上诉人发告知函到达被上诉人时即已解除。
关于违约金的问题，本院认为，合同约定被上诉人拖欠租金应承担违约金50000元，该约定不违反法律规定，被上诉人已构成违约，故应承担违约金50000元。对于上诉人主张的滞纳金，在租赁合同附件中约定，逾期交付租金产生滞纳金，滞纳金应建立在延期支付租金的前提条件下，而本案被上诉人未缴纳租金，且双方已约定违约金数额，对守约方的上诉人来说足以救济，故上诉人要求被上诉人支付滞纳金不予支持。
综上，上诉人四次向被上诉人发函催告并给予合理的缴款期限，被上诉人仍未履行租赁合同中租金给付这一主要义务且占用租赁物至今，构成违约。上诉人行使解除权符合法律规定及合同约定。该租赁合同于2013年9月25日解除，本院予以确认。被上诉人应返还其承租的宗泽路188号1#的房屋给上诉人，但应给予被上诉人合理的搬迁期限。在合同解除之前，被上诉人应当支付上诉人房屋租金，在合同解除后，应当参照租金标准支付房屋使用费至实际返还房屋止。一审诉讼费收取有误，应当予以调整。原审判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十九条第一款、第一百条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第2843号民事判决主文第一、二、三项；
二、变更镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第2843号民事判决主文第三项为“镇江扬子制版印刷有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱镇房屋租金147000元（其中2013年3月25日至9月24日止的房租为126000元，2013年9月25日起至2013年10月24日止的房屋使用费为21000元）、房屋维修金4200元（从2013年3月起计算8个月）”；
三、确认朱镇与镇江扬子制版印刷有限公司签订的房屋租赁合同于2013年9月25日解除；
四、镇江扬子制版印刷有限公司于本判决生效后二个月内将其承租的宗泽路188号1#的房屋交付给朱镇；
五、镇江扬子制版印刷有限公司于本判决生效之日起十日内给付朱镇违约金50000元；
六、驳回朱镇其他诉讼请求。
如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6535元，保全费2520元，合计9055元，由朱镇负担3626元，镇江扬子制版印刷有限公司负担5429元；二审案件受理费4122元，由朱镇负担3011元，镇江扬子制版印刷有限公司负担1111元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 景 晶