南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第2974号
原告（反诉被告）陈笑，女，1976年6月15日生，汉族，无业。
委托代理人朱丽，江苏石城律师事务所律师。
委托代理人周宏保，江苏石城律师事务所律师。
被告刘庆年（反诉原告），男，1973年10月8日生，汉族，私营业主。
原告陈笑（反诉被告）与被告（反诉原告）刘庆年房屋买卖合同纠纷一案，原告陈笑（反诉被告）于2014年6月10日向本院起诉，本院于同日立案受理。刘庆年（反诉原告）于2014年7月1日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员周晓独任审判，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈笑的委托代理人朱丽；被告（反诉原告）刘庆年到庭参加诉讼。刘庆年于2014年7月25日交纳反诉诉讼费。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈笑诉称，原告与被告于2012年3月21日签订《房屋买卖定金协议》，约定被告购买原告位于南京市白下区钓鱼巷70号XXX室房屋，房屋总价为130万元整。协议签订后，原告按照协议的约定履行了义务，按时交付了房屋并办理了过户等事宜。但被告至今还欠原告5万元的房款。原告多次向被告催要，被告均予以推诿，为维护自己的合法权利，特诉至法院，请求法院判令：1、请求判令被告向原告立即支付5万元购房款。2、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）刘庆年辩称，原告与被告于2012年3月21日签订房屋买卖合同一份，被告都按照合同约定已经付清全部房款，原告将尾款欠条还给我，我不欠任何款项。是原告未按合同约定迁出户口，其违约导致我家户籍无法迁入所购房屋，两个孩子上学缴纳了30000元费用，为原告家人迁出户口也花费几千元费用，当时原告口头同意全部认可我的费用。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回，案件受理费由原告自行承担。
反诉原告（本诉被告）刘庆年诉称，反诉原告与反诉被告于2012年3月21日通过中介签订（学区）房屋买卖合同一份。反诉原告付清所有款项，未付尾款也已写了欠条，约定于2012年5月15日交屋清空完所有户口时付清尾款。至2012年5月28日，反诉被告告知反诉原告，因与家人房屋买卖产生矛盾，无法调解，而且反诉被告需回东莞待产，无法按期将户口迁出，造成反诉原告两个孩子不能按期入户所购学区房上学，便将尾款作为两个孩子选择其他学校就读的经济补偿。并当场将尾款欠条交还于反诉原告销毁，并委托反诉原告与反诉被告家人协商迁户口事宜并承担相应费用以及违约责任。反诉被告之后销声匿迹，电话也已停机。反诉原告自己登报公告，去房管所调档案，取材料。在钓鱼巷派出所多次沟通协调下，于2014年4月20日将原户籍中的户口全部迁出。为维护自己的合法权利，特向法院提出反诉，请求法院判令：1、请求法院判决被反诉人立即支付违约金73216元，按合同中第五条每逾期一天按总房款的万分之五支付；2、判决反诉被告支付反诉原告登报纸费用270元；3、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）陈笑辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实与法律依据，在反诉原被告所签订的房屋买卖定金协议、南京市存量房买卖合同中均约定了余款5万元应于交房时付清。2012年5月15日，反诉被告将房屋交付于反诉原告，按合同约定反诉原告应将5万元尾款交付被告；关于迁户口双方并没有约定相关的违约条款，反诉原告以逾期交付房屋的违约条款来计算违约金是不符合双方约定的，不应得到支持。故请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，陈笑与刘庆年及南京利众置业投资顾问有限公司第一百六十一分公司于2012年3月21日签订《房屋买卖定金协议》，约定陈笑以1300000元价格将南京市白下区钓鱼巷70号XXX室房屋出售给刘庆年，并定于2012年4月1日办理过户手续，刘庆年在领取新证后即日申请入户，陈笑无条件负责清空该房屋内的户口。2012年3月28日，陈笑与刘庆年签订《南京市存量房买卖合同》，约定：双方定于2012年5月15日正式交付该房屋；尾款5万元于交付房屋时付清；陈笑应在2012年5月15日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；刘庆年未按约定支付购房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；陈笑逾期交房的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。同年4月1日，刘庆年登记为诉争房屋所有权人。同年5月15日，陈笑交付房屋。2014年6月10日，陈笑诉至本院，要求刘庆年给付房屋尾款50000元。庭前，刘庆年提出反诉，认为其按合同约定支付了所有应付房款，尾款是陈笑给予的补偿，2012年5月15日交付房屋到2014年4月20日在这期间陈笑一直没有迁户口，给其造成了损失，这期间是其自己把户口迁出的，产生了费用，因陈笑违约造成了损失。请求一、陈笑立即支付违约金73216元，按合同中第五条每逾期一天按总房款的万分之五支付；二、要求陈笑支付登报纸费用270元；三、反诉费由反诉被告陈笑承担。庭审中，陈笑与刘庆年一致确认房屋实际成交价格为1300000元，双方对定金及房款的支付均不持异议，但对尾款5万元是否应当给付存在争议。陈笑认为按合同约定刘庆年应当交付五万元尾款；关于迁户口双方并没有约定相关的违约条款，刘庆年以逾期交付房屋的违约条款来计算违约金是不符合双方约定的，不应得到支持。刘庆年陈述：陈笑委托其与她家人办理迁户口，费用她会承担的，5万元作为小孩上学的补偿，5万元的尾款欠条陈笑返还后，其就撕掉了。对以上陈述，刘庆年未提供证据证实。对此陈笑亦不予认可。
另查明，2012年7月15日，刘庆年在现代快报第15版右下角登出关于房屋户口迁移公告，内容为：“本人已取得白下区钓鱼巷70号XXX室的房产，请户口未迁出的陈佳俊和陈刚尽快将户口迁出，逾期十五天不迁出，本人将申请公安机关将二人户口迁至社区托管”，该公告花费230元；因办理户口托管公安机关需要房产登记原件，2012年4月18日，刘庆年至南京市房屋产权监理处查阅档案，花费20元；2012年7月17日至南京市房屋产权监理处查阅并复制档案，花费26元；2012年6月21日刘庆年为孩子择校向南京市鼓楼区教育局捐赠15000元。直至2014年4月20日，陈笑户籍中家人的户口从诉争房屋迁出。对于刘庆年对鼓楼区教育局捐赠款，陈笑认为买卖的房屋位于白下区而刘庆年提供的捐赠款发票是鼓楼区，因此不能证明是户口问题导致刘庆年的损失。庭审中，陈笑放弃主张逾期付款的违约金。
上述事实，有谈话笔录、收条、房屋登记簿、商品房买卖定金协议、南京市存量房买卖合同、南京市房屋产权监理处发票、江苏现代快报股份有限公司发票及当事人陈述等证据证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。出售诉争房屋系当事人真实意思表示。陈笑与刘庆年于2012年3月21日签订了《房屋买卖定金协议》及2012年3月28日签订的《南京市存量房买卖合同》均合法有效，双方按合同约定履行了房屋交付和给付前期房款的义务。但是对于购房尾款50000元是否应当给付，本院认为，谁主张谁举证，没有证据或者证据不足以证明争议的事实及其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。刘庆年并无证据证实陈笑放弃购房尾款50000元、该购房尾款系迟延迁出诉争房屋户口的经济补偿，故对刘庆年的抗辩理由，本院不予采信。对陈笑要求刘庆年给付购房尾款50000元，本院予以支持。但是陈笑未在双方约定的期限将讼争房屋内的户籍关系迁出，应承担相应的违约责任，虽然双方并未在合同中约定该项违约应承担何种违约责任，亦未约定关于迟延迁出户口的违约金条款，但是该违约行为实际已给刘庆年造成一定的损失，陈笑应当予以赔偿。对于刘庆年要求陈笑负担两个孩子择校费用，虽其提供的是鼓楼区教育局的相关证据，并非讼争房屋所在白下区教育局的证据，但从刘庆年办理迁移户口的公告及其办理小孩入学时间来看，未能按时迁入户口对其子女入学确实产生了影响，而且由于陈笑未按合同约定期限履行迁出诉争房屋内户口的义务，致使刘庆年为迁移户口花费公告费用230元，查阅档案费46元，共计276元，考虑到刘庆年的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，刘庆年子女入学所产生的额外费用15000元及迁移户口的损失由应由陈笑负担。刘庆年要求依照合同中逾期交房的条款，每逾期一天迁户口按总房款的万分之五支付违约金，无事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘庆年于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）陈笑50000元。
二、反诉被告（本诉原告）陈笑于本判决生效之日起十日内给付反诉原告刘庆年（本诉被告）15276元
三、驳回反诉原告（本诉被告）刘庆年的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1300元，减半收取为650元，由被告（反诉原告）刘庆年负担。
反诉案件受理费815元由被告（反诉原告）刘庆年负担700元，（反诉被告）陈笑负担115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 员 周晓
二〇一四年八月八日
见习书记员 张燕