浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0226民初2040号
原告：李小康，农民。
委托代理人：王邦云，浙江中汇律师事务所律师。
被告：娄志军，农民。
被告：尤桔利，农民。
被告：娄某。
被告：薛春芬，农民。
四被告的委托代理人：王术通，宁波市导源法律服务所法律工作者。
原告李小康与被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬为确认合同有效纠纷一案，于2016年4月6日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员闫林花适用简易程序独任审判。2016年5月10日，本院公开开庭审理了本案，原告李小康的委托代理人王邦云、被告尤桔利及四被告的委托代理人王术通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小康起诉称，原告与四被告均系桃源街道南岙村村民，被告娄志军与被告尤桔利原系夫妻关系，被告娄某系被告娄志军、尤桔利之子，被告薛春芬系被告娄志军母亲。2010年9月10日，原告与四被告签订《房屋及土地使用权转让协议》一份，四被告将共同共有的坐落于宁海县桃源街道南岙村的二间三层半房屋及天井等一并转让给原告，转让款为80万元，签订协议时付清款项，并由宁海县桃源街道山水社区南岙经济合作社、李某作为见证人在协议上盖章、签字确认。该《转让协议》签订时，原告全额付清转让款，四被告出具一份收条交原告收执。但后四被告未交付房屋、亦未配合原告完成产权过户手续，故现原告诉请：1.确认原告与四被告于2010年9月10日签订的《房屋及土地使用权转让协议》合法、有效；2.判令四被告在判决生效后立即腾空坐落于宁海县桃源街道南岙村的二间三层半房屋；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉请，经审查，本院予以准许。
被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬答辩称：1.对本案四被告在转让协议上的签字无异议；但因收条上的80万元款项由30万元借款、50万元担保款构成，原告提出将涉案房屋作为抵押物，故原、被告之间并无买卖房屋及土地使用权的意思表示。2.涉案宅基地审批并非以被告的名义申请审批，而是以案外人葛明辉的名义申请审批，即土地使用权人实际是葛明辉，被告出卖房屋的行为系无权处分行为，且原、被告均知晓涉案房屋无任何建筑审批手续，系违章建筑，不能交易，故原、被告签订的转让协议系无效合同。3.四被告签字时，《房屋及土地使用权转让协议》上的签字时间是空白的，亦无见证人李某的签字以及村方的公章。故请驳回原告的诉请。
为证明自己的主张，原告李小康提供如下证据：
1.原告的身份证及户口本一份，拟证明原告的诉讼主体资格及原、被告系同一集体组织成员的事实；
2.《房屋及土地使用权转让协议》一份，拟证明2010年9月10日，原、被告签订转让协议，四被告将其共同共有的坐落于桃源街道南岙村的两间三层半房屋及天井一并转让给原告，转让款为80万元，并有村长李某的签字以及南岙村经济合作社盖章的事实；
3.收条一份，拟证明四被告于2010年9月10日以现金的方式收到李小康交付的购房款80万元的事实；
4.原告的集体土地建设使用证[宁集建（1994）字第0855053号]一份，拟证明原告仅有64㎡的集体土地使用权，低于法律规定126㎡的标准，故原告具有购买被告集体土地使用权及房屋资格的事实。
四被告提供以下证据：
1.被告娄志军与案外人浙江长永建设有限公司签订的《宁海湾莱悦游艇俱乐部工程项目部经济责任承包合同》一份，拟证明2011年6月3日，被告娄志军与浙江长永建设有限公司宁海分公司签订合同，此时被告娄志军资金紧张，需向他人借款50万元的事实；
2.中国农业银行股份有限公司宁海桃源支行个人通存业务回单、浙江省农村信用合作社客户回单联、农业银行个人跨行回单各一份，拟证明被告娄志军因工程承包资金紧张向徐翼飞借款50万元，后已还清的事实；
3.葛敏钱出具的证明一份，拟证明转让协议的签字时间及公章所盖时间的事实。
经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：
原告提供的证据：
证据1，四被告对其无异议。本院对该证据予以认定。
证据2，四被告对其签字无异议，对村委会公章的真实性亦无异议，但被告认为其签字时无见证人的签字及落款时间，该证据的签字时间应为2011年6月，涉案房屋未取得建设规划许可证，故涉案房屋为违章建筑，转让协议无效。本院认为，因被告对其各自的签字及村方的公章无异议，而有无李某的签字并不影响转让协议的效力，且被告亦未提供证据证明转让协议的形成时间为2011年6月，故本院对该证据的真实性予以认定。
证据3，四被告对其签字无异议，但被告认为该收条名为购房款，实为借款，故对该证据的所载内容的真实性及关联性均有异议。本院认为被告提供的证据不足以推翻该证据所载内容，且四被告对其签字无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
证据4，四被告对其真实性无异议，但被告认为该证据仅能证明原告经审批取得一处宅基地的事实。经审查，本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
对被告提供的证据：
证据1，原告对其三性均有异议。本院认为，该证据系被告娄志军与案外人之间所签的合同，与本案无关，本院对该证据不予认定。
证据2，原告对其真实性无异议，但原告认为该证据仅能够证明被告娄志军与案外人徐翼飞之间的款项往来关系，与本案无关。本院认为原告的异议成立，故对该证据不予认定。
证据3，原告认为证人应出庭接受庭审质证，故原告对该证据不予认可。本院认为原告的异议成立，故对该证据不予认定。
经审理查明，本院认定事实如下：原告与四被告均系宁海县桃源街道南岙村村民。被告娄志军与被告尤桔利原系夫妻关系，被告娄某系被告娄志军、尤桔利之子，被告薛春芬系被告娄志军之母。
2010年9月10日，原告李小康与被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬签订《房屋及土地使用权转让协议》一份，约定有以下条款，第一条：娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬愿将独户的坐落于宁海县桃源街道南岙村落地屋二间三层半楼房及所涉的天井等（以现有围墙为界）一并转让给原告所有（具体四至及面积等详见土地证）；第二条：双方约定转让价格为80万元，该款双方约定在签订本协议时付清，并由娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬出具收条。同日，被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬向原告李小康出具收条一份，载明以现金的方式收到原告李小康支付的涉案房屋购房款80万元。
另查明，现涉案房屋的门牌号为××，由四被告居住、使用。
本院认为，本案的争议焦点有二：第一，四被告签订《房屋及土地使用权转让协议》的真实意思表示为出卖宅基地使用权及房屋还是将涉案宅基地及房屋抵押于原告；第二、《房屋及土地使用权转让协议》是否有效。
对争议焦点一，原告认为四被告系将涉案宅基地使用权及房屋出卖给原告；四被告认为其是将涉案宅基地使用权及房屋抵押于原告。本院认为，四被告对其各自签名的真实性并无异议，其签订《房屋及土地使用权转让协议》时均系完全民事行为能力人，四被告理应预知在《房屋及土地使用权转让协议》上签字的法律后果，且四被告提供的证据亦不足以证明是将涉案宅基地使用权及房屋抵押于原告，故本院认为四被告签订《房屋及土地使用权转让协议》的真实意思表示为将涉案宅基地使用权及房屋出卖给原告。
对争议焦点二，原告认为四被告《房屋及土地使用权转让协议》有效；四被告认为《房屋及土地使用权转让协议》无效。本院认为，原、被告系同一村村民，原、被告之间买卖同村宅基地使用权及房屋，并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原、被告之间于2010年9月10日签订《房屋及土地使用权转让协议》合法、有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条之规定，判决如下：
原告李小康与被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬于2010年9月10日签订的《房屋及土地使用权转让协议》有效。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
代理审判员 闫林花
二〇一六年八月四日
代书 记员 章灵燕