河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0123民初1892号原告王洋。委托代理人李颖，河北济民律师事务所律师。委托代理人张艳辉，河北济民律师事务所律师。被告河北高远红木城贸易有限公司（原名正定旭远建材城有限公司），住所地正定县北107国道东。法定代表人王丽，该公司经理。委托代理人王苏宁，该公司法律顾问。委托代理人蒋道湘，该公司法律顾问。原告王洋（以下称原告）与被告河北高远红木城贸易有限公司（以下称被告）为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李颖、张艳辉及被告的委托代理人王苏宁、蒋道湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月8日，原告与河北旭远房地产开发有限公司签订《商品房买卖（预、销售）合同》一份，以购买位于被告“旭远家居”的A区4层4003号商铺，建筑面积为31.34平方米。2013年8月31日，“旭远家居”作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《正定国际小商品城二期-商铺租赁协议书》一份，约定由“旭远家居”租赁原告名下的上述商铺，租金为22464元/年，租赁期限为2013年8月1日至2015年7月31日。合同期满后，“旭远家居”仍继续使用此间商铺，期间虽经原告多次催告，但“旭远家居”并未继续向原告支付租金。在租赁期内，被告打着“同呼吸，共命运，保证商铺到期后继续能有收益，继续采用放水养鱼，继续免租的招商优惠政策”的口号，欺骗原告在“正定小商品城二期业主返租补充协议”上签字，最终以承担市场运营费用的名义收取原告11232元。故，被告因此所收取的费用实属欺诈，被告理应返还所收取的费用。现经了解，2013年10月24日，被告正定旭远家居建材城有限公司将名称变更为“河北高远红木贸易有限公司”。原告认为，被告“旭远家居”承租自己合法拥有的商铺，应当及时按约定支付租金；逾期未支付的，应当承担违约责任，故请求1、依法判令被告河北高远红木贸易有限公司给付原告2015年8月1日至今的房屋租金（暂计至2016年4月30日，为16848元）；2、依法判令被告河北高远红木城贸易有限公司给付原告2015年8月1日至今实际给付之日的逾期利息（按照同期银行贷款利率，暂计算至2016年4月30日为733元）；依法判令被告返还以虚假理由所收取的市场运营费11232元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告与被告签订的《商铺租赁协议书》第五条的约定：“承租期满后，乙方可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润”。原告与被告早已约定续租租金价格为经营收入扣除成本和税金后的净利润，而非原租赁价格。双方签订的《商铺租赁协议书》已于2015年7月31日到期，经被告多次通知要求原告按约定续签租赁协议或如不续签前来办理收铺手续，但直至今日，原告仍未办理续签租赁协议或办理收铺手续。且原告在购买商铺时《商品房买卖合同》已同意其商铺由出卖人或出卖人指定的公司管理，并承诺遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，不违反正定小商品二期统一定位，统一经营，统一租金标准，且合同内容同时约定了，“租金为经营纯收益（扣除经营成本）归买受人，即（原告）”没有异议。被告依据市场行情及《商铺租赁协议书》中约定的经营收入（扣除成本和税金）即商户承租的租金价格，已与商城大多数业主签订了续租协议，租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日，第一年租金为一层15元/平/月，二层10元/平/月，三层5元/平/月，计算方式为商铺套内面积×各层租金价格×租期，第二、三年租金依据市场行情另行调整。该续租协议约定的租金即符合《商铺租赁协议书》的约定，又符合商铺业主对租金为经营纯收益的预期，更符合市场行情。被告已对以上内容进行了通知，大多数业主按以上内容签订了书面《续租协议》。原告主张的2015年8月1日至2016年4月30日的租金数额应按原告商铺的套内面积17.45平方米，租金为0元平月，总金额应为0元，而非原告主张的租金数额。二、原告与被告的租赁关系应在公平的原则下进行，双方应遵守市场行情，在商城“统一定位、统一经营、统一租金标准”下公平地履行。三、原告诉求2违约金的主张没有事实和法律依据，被告不存在违约情形，被告不应因原告怠于履行协议的行为而承担给付利息的责任。原告明知承租期满后，须提出续签申请。2015年7月31日租期届满后，原告不仅不提出续签申请，且在被告多次通知签订续签协议或如不续签办理收铺手续的情况下，以种种理由至今仍不来办理相关手续，及领取相应租金，导致被告无法与原告签订新的书面续租协议，更无法向原告给付租金，原告存在过错，应为其自已怠于履行协议的行为承担责任，而不应由被告承担。四、原告诉求3要求被告返还违法扣除的原告市场运营费11232元不应得到支持，双方就该费用已签订《返租补充协议》，该协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，自愿签订且已履行完毕。《返租补充协议》是经双方协商一致的基础上签订的，原告明确知悉签订该补充协议的背景环境即“经济不景气，共同搞活商城”，被告不存在欺诈的行为，双方自愿，补充协议合法有效，原告同意被告在应付租金中扣除11232元市场运营费用，且被告依据协议已履行完毕，原告接受无异议，被告不存在违法克扣租金的行为。原告不能在被告通过一系列招商政策留住商户的情况下，且协议已签订履行完毕近两年的情况下，又主张要求返还。原告的诉求3没有事实依据，有违诚信，不应得到支持。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：一、内资企业登记基本情况表，证明对象为被告的主体适格；二、双方签订的商品房买卖（预、销售）合同及附件；三、房产证；证据二、三共同证明原告为涉案商铺的所有权人，依法具有对该商铺收益处分的权利；四、原被告签订的商铺租赁协议书，证明对象为原被告双方之间存在租赁的合同关系，原告为出租人，被告为承租人；五、返租补充协议，证明对象在租赁期限内，被告打着放水养鱼，继续免租的政策，假借需原告承担5%的市场运营费，进而克扣原告近一半的租金的事实；六、视频资料光盘，证明被告在原被告双方在租赁合同期满后，仍然继续使用租赁物，仍然继续使用涉案商铺。且截止起诉之日时，仍在使用。即原被告双方之间的租赁合同关系继续有效，租赁期限依法变为不定期。被告经质证，发表如下质证意见：对原告提交的工商登记、合同、协议书的真实情没有异议，对其证明内容与本案的关联性有异议，原被告双方的合同及协议书已经到期，履行完毕。租期届满后的租金应按合同书第二条、第四条第3项及协议书第五条的约定，“承租期满后，续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润”，可见原、被告双方已对租期期满后续租租金有了明确的约定而并非原告主张的租金数额计算。证据四补充协议，该协议合法有效，是双方在充分了解的情况下签订的，已履行完毕，对原告所主张证明内容不予认可。对于光盘，录像的真实性、合法性、与本案的关联性均有异议，原告的录像内容时间、人物、位置均不明确，不能证明原告所主张的证明内容。被告为证明自已的主张，提交了如下证据。证据一《商铺租赁协议书》、《商品房买卖合同》证明内容为原被告已就续租的租金价格进行了明确约定，即经营收入扣除成本和税金后的净利润（经营性纯收益）。该协议合法有效，原告在购买商铺时，已同意由出卖人或出卖人指定的公司管理，且已承诺不违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准，且租金为经营纯收益（扣除经营成本），被告应按经营性纯收益的租金标准支付原告2015年7月31日以后的租金。证据二1、商城A区商管经理的证人证言；2、客服工作人员打给业主的合同到期及办理续签手续内容的录音通知3、被告与商城大多数业主签订的续签《协议书》4、被告与商城招商来的承租户签订的《租赁合同》。5、原告的套内确权面积。证明内容：1、2为被告对商城业主均已履行了通知义务，大多数业主已与被告按《协议书》内容“2015年7月31日租期届满后，租金为商铺的经营性纯收益，按铺内面积计算，一层15元，二层10元，三层为5元，四层未招商成功，没有租金”续签订了《协议书》，部分业主即使通知了也不来（包括原告），原告既不续签租赁协议，又不办理收铺手续，怠于维护自身权益，被告不应承担利息损失。3、4、5为：A区招商对外出租的商铺租金价格为套内面积：一层15元/平/月；二层10元/平/月；三层5元/平/月；四层0元/平/月。按套内面积计算被告已与商城多数业主签订了《协议书》，租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日，即绝大多数业主在返租协议到期后，按合同约定（套内面积×各层租金水平）办理了手续，续签了合同，租金价格为合同约定的经营性纯收益，原告诉讼请求主张没有道理。证据三《返租补充协议》证明内容为被告不存在违法克扣租金的行为，返租补充协议合法有效；原告同意承担5%的市场运营费，在租金中扣除，被告不存在违法克扣租金的行为。原告经质证，发表如下质证意见：对第一组证据当中的合同及协议书的真实性没有异议。但对其证明内容及对象不予认可。首先，即使租赁协议的第五条表明双方对续租协议中租金的计算进行了约定，但本案原告与被告并未实际签订续租协议。其次，买卖合同附件四的约定，属于格式条款，关于合同执行的约定，明显属于加重对方责任，依法应无效。退一步讲，即使是有效的，该项条款约定了经营纯收益扣除成本应当归买受人，被告应提供证据予以证明。对第二组证据，对证人证方言的真实性、合法性有异议，我方认为无法核实，与本案被告有利害关系。对录音证据的三性均不认可，从录音中无法显示关于价格是双方平等协商的结果。对3、4、5组证据，根据套内面积计算的质证意见同上。补充一点，针对很多业主接到通知后，协理了续签手续的主张。我方认为，原告坚持不在续签，恰恰说明对被告所定租金的否认。正是因为对这个价格没有形成一个书面的协议，所以才不去签署这个协议的。即使没有续签，被告对涉案商铺的持续使用、占有，已是既定事实。根据《合同法》第二百三十六条的规定，本案中原被告之间成立不定期租赁的法律关系。作为承租方的被告，应当根据原租赁合同的相关约定，向出租方即原告支付租金。针对第三组证据质证意见，被告未提供其余商铺签订的免租租赁合同，又无市场运营清单，若被告不提供上述两份材料，原告认为被告上述行为涉嫌欺诈。上述被告种种行不能排除欺诈的合理怀疑，根据法律规定，被告应承担对其不利的法律后果。经审理查明，2010年4月8日，原告购买了河北旭远房地产开发有限公司开发的小商品市场二期A区商业综合楼4层4003号铺位，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定，建筑面积为31.34平方米，其中套内建筑面积为17.6平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.74平方米（后经产权部门确认，建筑面积为34.6平方米，其中套内建筑面积为17.45平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.15平方米）。商品房总价款为157235元。合同附件四补充协议约定，买受人同意其购置的商品房由出卖人或出卖人指定的市场经营管理公司管理，根据《物业管理规定》双方应另行签订物业管理协议，并按规定如期缴纳各种费用，物业管理实际收费按有关规定收费。买受方不得违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准，遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，否则赔偿因此造成的损失同时出卖人有权按本合同原价收回；商铺的所有权归买受人所有，经营权归出卖人所有，经营纯收益（扣除经营成本）归买受人，买受人对此约定无异议。2013年8月31日，原告与被告签订了《商铺租赁协议书》协议约定，租赁期限自2013年8月1日至2015年7月31日，年租金22464元，租金自租赁之日起计算，按季平均支付。该协议第五条约定：“承租期满后，乙方（原告）可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。”原告按双方签订的协议书，领取了租期内的租金，合同期满履行完毕。租赁期内2013年6月份、8月份；2014年、2015年等被告与承租人们（招商户）签订了为期3年或为期1年四层的租赁合同，其中包含一至二年不等的免租期，合同的约定内容为承租正定国际小商品城二期A区一层、二层、三层、四层不等，承租面积均为套内，一层租金为15元每平米每月，二层租金为10元每平米每月，三层为5元每平米每月，四层暂为免租期。合同中的租金均为税后金额。另外，大部份业主按以上租金价格与被告签订了续租协议，租期为3年，即2015年8月1日至2018年7月31日，第一年为（套内面积×各层租金水平），后两年租金根据实际出租情况另行约定。租金交付期限为年交，协议签约之日前交清一年的租金。商铺租赁协议到期后，原告对被告继续承租没有异议，但由于租金价格争议，原告未与被告办理续签租赁合同手续，被告也未给付原告2015年8月1日至2016年4月30日的租金，后原告起诉到法院要求被告支付期满后的租金，租金价格按原合同约定的价格并按同期银行贷款利率支付违约金。并要求返还2014年返租补充协议约定已扣除的50%的年租金。上述事实由原、被告提供的证据及庭审记录为证。本院认为，2010年4月8日原告与河北旭远房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，及2013年8月31日与被告签订的《商铺租赁协议书》，双方均无异议，是真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告对被告继续租用其商铺没有异议，只是针对租金数额有异议，未办理商铺续签手续，被告未给付原告合同期满后的租金事实存在。2015年7月31日《商铺租赁协议书》到期后，应按双方签订的《商品房买卖合同》及《商铺租赁协议书》中约定的“承租期满后，乙方（原告）可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。”该约定符合法律规定及市场公平合理原则。被告将原告所占楼层的商铺出租，租金为每平方米每月0元（其中不含水电费、物业管理费、空调暖气费及税金），无经营收入，故，被告不应给付原告所诉租金。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所，即为集中交易之场所。开发商并不是真正的承租人，开发完毕后，转化为市场经营者。他需要经过招商使市场活跃起来，以使人承租，购买商铺者才能获得投资回报。购买商铺是一种投资，投资存在一定的风险，而购买者不能将此种风险转嫁到经营者身上。故此，原告要求按不定期租赁支付其租金及利息，不符合公平原则及市场规则。原告要求被告返还2014年8月1日至2015年7月30日止扣除原告的市场运营费11232元，2014年7月21日原告与被告签订的《正定小商品城二期业主返租补充协议》是针对2014年8月1日至2015年7月31日的原租金约定进行了变更，扣除了原告50%的年租金，该协议已履行完毕，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。且原告铺位已租赁五年，对市场行情及经济不景气，商户撤场的情形已有了充分的了解。该协议是双方为商铺持续有回报，商城有更好发展的让步。原告诉请已距签订之日时间已达近两年，原告主张该协议书存在欺诈，但并未提供任何证据。故原告主张的该项诉请本院不予支持。综上所述，应驳回原告的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王洋的诉讼请求。本案诉讼费520元，减半收取，由原告负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  张金良二〇一六年八月二日书记员  冉梦瑶