大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2015）旅民初字第670号原告：刘海某，女，1964年1月1日出生，汉族，无职业，现住普兰店中心路一段57号2-5-23号，身份证号：2102221964********。委托代理人：丛俊峰，辽宁慧之博律师事务所律师。被告：大连锦阳房地产开发有限公司。住所地：大连市旅顺经济开发区滨港路***号。法定代表人：李洪绪，该公司总经理。委托代理人：李学军，辽宁法明律师事务所律师。原告刘海某诉被告大连锦阳房地产开发有限公司（以下简称锦阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丛俊峰及被告委托代理人李学军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年6月5日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于旅顺口区广源街22号11层1号商品房，房屋价款362655元，房屋建筑面积80.59平方米。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将房屋产权办理在原告名下。自交房之日满一年买受人仍未取得权属证明的，买受人可以要求退房，买受人如要求退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按约定将全部房款交付给被告，并办理按揭贷款手续，贷款银行为中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行。原告按揭贷款250000元，至今已支付利息20000元。双方于2013年8月30日办理了房屋交接入住手续。然而时至今日已经超过15个月，被告仍然没有将该房屋产权办理到原告名下，原告也没有取得房屋权属证书。按照双方的约定及相关法律规定，原告现诉至法院要求解除原、被告签订的《商品房销售合同》；被告退还购房款362655元；被告赔偿损失30000元；由被告承担诉讼费用。被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由是：一、根据《合同法》的规定，承担违约责任的前提条件必须是违约方有过错，而本案被告不存在过错。导致原告未能在交房之日满一年取得房屋权属证明，其原因系不可归责于双方当事人的事由造成的。双方签订的商品房买卖合同第十五条第一款约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，据此，被告在权属登记方面只负有将相关资料交产权登记相关部门的义务，没有为原告办理产权证明的义务。案涉房屋在交房之日满一年内原告未能取得产权证明这是事实，其原因是工程竣工后各验收部门未能在一年期满内进行验收，导致被告无法向产权登记部门报送相关资料。房屋竣工验收需要验收的部门共有19个，主要由电力部门进行验收，然后是公安消防、安监等部门对电气工程项目、电梯等进行检测、调试后进行验收，再由其他各部门对自己管理的项目进行验收，最后由工程质量监督部门对工程进行竣工验收。验收合格后出具办理产权的相关资料，由被告报产权登记部门备案。电力部门如果未完成验收，其余凡是与电力有关的验收全都无法进行。根据电力部门的规定，新开发建设的工程，首先向所在地的电力部门申请并交费，再由所在地的电力部门上报辽宁省电力主管部门审批，然后再由省电力部门上报国家电力总公司批准。经批准后，所在地的电力部门才可以对新建工程区域内的变电站、开关站、变压器等设施进行建设，安装架设新建工程区域内的线路并入国家电网，之后所在地的电力部门才能对建设工程的电气进行验收。被告自在湾德里华府小区开工建设之始，即于2011年11月10日向辽宁省电力有限公司大连供电公司申请用电，并缴纳了7044520元的全部费用。直到2014年6月18日供电工程才验收完成，历时2年零7个月。这期间，被告一直在积极主动地协调各方面的关系，尽快地办理各项审批手续，以便及时向有关部门备案。对此，被告不存在过错，所以不应承担赔偿原告损失的责任。二、原告主张解除“商品房买卖合同”无事实和法律依据。根据《合同法》的相关规定，一方当事人违约，另一方当事人请求解除合同，必须同时满足以下几个条件：1、不完全履行或迟延履行的合同义务必须是合同的主义务，而不是从义务。2、违约人有过错。3、违约方经守约方催告后，在合理期间内仍未履行的。4、不完全履行或延迟履行导致订立合同的目的落空，即构成根本违约。根据合同法理论，合同无论是法定解除还是约定解除都应当符合“导致合同目的落空”的条件，也是国际上通用的规则。最高人民法院《关于买卖合同司法解释》第二十五条，《合同法》第九十四条第（四）项对解除合同都作出了类似的规定。就本案而言，双方签订的《商品房买卖合同》主给付义务是卖方交付房屋，买房给付房款。而向房产登记部门报送办理房屋产权证的相关资料系本合同的从给付义务。虽然案涉房屋的产权证明没有在交付房屋一年内取得，但原告签订合同时的目的并非无法实现。答辩人经过多方努力，终于在2014年12月17日完成了《湾德里华府小区》工程的全部竣工验收，办理房屋产权的相关资料也同时报送到产权登记部门，从2014年12月8日起，大部分住户已经陆续办理了产权证。从原告起诉状所述的办理房屋交接手续的时间上看，2013年8月30日至2014年12月18日（扣除约定的一年时间），即便是被告违约，也只耽误了原告办理产权证110天的时间。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第19条规定，解除合同应当是自办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致无法办理房屋产权登记，买受人请求解除合同，才能得到法院的支持。三、诚实信用原则，公平原则是民商法的基本原则。当事人在签订、履行合同时都应当遵守这一原则。就本案来讲，原告就因为超过约定办理产权证书的时间（交房后一年）110天就要求解除合同、赔偿损失，这显然对被告是不公平的，这也不是原告的真实意图。原告真实意图应当是目前房价走低，原告退房后不但可获得赔偿，而且可重新买到更低价的房屋，获取相应的利益。如果现在市场上的房价高于当年销售时的价格，原告是绝对不会起诉被告要求退房的。另外，原告在对被告提起诉讼之前从未向被告提出过退房的要求。如果准予原告解除该《商品房买卖合同》，对被告来讲是显失公平的。同时也会对旅顺开发区的房地产市场秩序造成严重的混乱。综上，被告请求法院判令双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：位于旅顺经济开发区“湾德里华府”小区由被告锦阳公司开发。2013年7月23日，原告刘海某与被告锦阳公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201303898），约定由原告购买被告开发的位于该小区即旅顺口区广源街22号11层1号房屋一套，建筑面积为80.59平方米，总价款是362655元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、自交房之日满一年买受人仍未取得权属证明的，买受人可以要求退房，买受人如要求退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的壹%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人须在届满一年之次日起按已付房款日万分之壹向买受人支付违约金”。合同签订后，原告已向被告交付购房款362655元，其中250000元为银行按揭贷款。被告于2013年8月30日向原告发出进户单，原告接到交房通知后，接收了其所购买的上述房屋。被告在办理其所开发的住宅小区产权登记备案相关手续时，于2011年11月10日向辽宁省电力有限公司大连供电公司申请用电，并缴纳了7044520元的供电工程费用，国网辽宁省电力有限公司大连市旅顺口区供电分公司于2014年6月18日出具了该小区的供电工程竣工验收证明书。此外，上述住宅小区消防工程验收合格时间为2014年7月25日，房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收合格时间为2014年12月12日，至此湾德里华府小区的商品房才符合办理产权登记相关备案手续。按双方合同约定，被告为原告办理权属登记的截止日期应为2014年8月30日，被告于2014年12月28日通知原告产权代办机构大连锐锋信息服务有限公司可以办理所购房屋权属证书，已超出合同约定时间120天。原告以被告未能在约定期限内协助办理产权登记相关手续为由，诉至本院要求解除原、被告签订的《商品房销售合同》；被告退还购房款362655元；被告赔偿损失30000元；由被告承担诉讼费用。本院所确认的上述事实，有原告提供的收款收据、商品房买卖合同、银行贷款合同、银行贷款还款明细、购房发票、进户单、入住通知书等及被告提供的收费专用发票、验收证明、消防备案凭证、竣工验收备案表、商品房、预售许可证、证明等及原、被告陈述笔录在卷为凭，经本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告锦阳公司未能及时将案涉房屋办理权属登记的有关资料报产权登记机关备案，致使原告不能在合同约定的期限内取得所购买房屋的权属证书。原告以此要求解除合同，不为无因，但从下述五个方面理由来看，以不解除合同为宜：一是双方所签订的《商品房买卖合同》的主要目的已经实现。原告在交付了购房款后，已接收了所购买的房屋，表明双方均按合同的约定履行了各自的主要义务。二是被告作为房屋开发企业及时向房屋权属登记部门报送案涉房屋相关资料备案，以便房屋买受人办理房屋权属证书是其合同中的一项附随义务。被告按合同的约定迟延120天办理完毕上述手续，不构成迟延履行主要债务的情形，因此被告的违约行为应属轻微违约。三是解除合同是对违约方的十分严厉的惩罚。虽然合同约定了原告作为房屋买受人享有单方解除权，但被告作为房屋出卖人在履行合同中只是出现轻微违约行为而承受解除合同的严厉惩罚，这对被告有失公允，也不符合保障市场交易、促进经济发展的合同法立法目的。四是延期向房屋权属登记部门报送案涉房屋相关资料的原因是供电工程竣工验收延迟，并非被告的主观过错，而被告已于2011年11月10日即交纳了供电工程费用，故应认定被告已积极履行了自己应尽的义务。此外，原告并未向法庭提供证据证明因被告迟延履行备案登记手续严重影响其在订立合同时所期待实现的利益；也没有证据证明被告怠于履行合同各项义务，即被告在办理房屋权属登记所需要的备案手续过程中存有过错。故原告解除合同的诉请在合理性上存有欠缺。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告刘海某的诉讼请求。案件受理费7190元，其他诉讼费用50元，合计7240元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 秦 雪人民陪审员 李 力人民陪审员 戴文政二〇一五年六月二十六日书 记 员 林 乐附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。