辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终6482号上诉人（原告原告）：吕艳，女，1958年9月24日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：沈阳浅草绿阁物业管理有限公司,住所地沈阳市铁西区保工南街26号。法定代表人：隋艳玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人吕艳因与被上诉人沈阳浅草绿阁物业管理有限公司（以下简称“浅草绿阁物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初12678号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。吕艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人返还未服务的4个月的服务费348元；3.判令被上诉人承担违约赔偿责任3790元（即被上诉人的损失：污水处理人工费500元、马桶安装人工费30元、洗手盆损失260元、地板损失3000元）；4.判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，且适用法律错误。1.原审法院引用法条错误，且理解与适用法条错误。2.原审法院以被上诉人张贴了《通知》为由，判定撤园合法，属于认定错误。3.原审法院认为上诉人需要向法院举证被上诉人未履行交接手续，而上诉人未举证，认定被上诉人撤园合法。该认定不仅错误，且举证责任分配错误。二、原审法院认为上诉人的损失发生在被上诉人撤园之后，因此上诉人的损失与被上诉人的服务没有因果关系，进而驳回原告的部分诉讼请求，属于事实认定不清，适用法律错误。三、原审法院不顾双方签订的合同，违法裁判。浅草绿阁物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我方与上诉人的合同关系，在我方2017年9月撤园后已经终止，上诉人没有提供相关证据证明其所谓的损失与我方有因果关系，不同意对其进行赔偿。吕艳向一审法院起诉请求：判令浅草绿阁物业公司因违约弃管本小区退还先期交纳的2017年1-12月份物业费：1043元；判令浅草绿阁物业公司因违约而承担的违约责任做出赔偿；赔偿金额：1043元；总计：2086元；判令浅草绿阁物业公司公示2015-2017年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况；判令诉讼费用由浅草绿阁物业公司承担。一审法院认定事实：吕艳系沈阳市铁西区浅草绿阁·夏日风情住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区沈辽中路22-1号5-2-2，建筑面积86.96平方米。2003年12月28日吕艳与浅草绿阁物业公司签订前期物业服务合同，该合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容。该合同第四条约定：二、住宅物业管理服务费按房屋建筑面积收取，住宅1元/月/平方米，商业网点、车库及地下车位0.5元/月/平方米。第七条约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应法律责任；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。2017年5月28日吕艳交纳2017年1月1至2017年12月31日物业服务费1043元。在浅草绿阁物业公司给业主出具的公共契约第十条规定：管理公司或其他人员履行职责时如违反公约，侵害业主利益的，管理公司应立即停止侵害行为外，还应负责消除给业主带来的不良影响，对造成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外，对责任者给予纪律处分，对构成犯罪的移送司法机关。2017年9月1日浅草绿阁物业公司撤出园区，停止服务。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。浅草绿阁物业公司2017年9月1日撤园后，浅草绿阁物业公司应将吕艳预交的2017年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费348元退还吕艳。吕艳与浅草绿阁物业公司签订的前期物业管理服务协议未约定合同服务期限和解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。但物业服务企业不能突然撤离小区，而应根据《中华人民共和国合同法》第九十二条和《物业管理条例》第三十八条的规定，返还相关资料和由其代管的专项维修资金，并做好交接工作。本案中，浅草绿阁物业公司因小区经营亏损，欲提高物业费价格，但未能与浅草绿阁·夏日风情住宅小区业主达成一致。浅草绿阁物业公司对撤园事宜在小区内提前张贴了通知，同时吕艳未提供证据证明浅草绿阁物业公司未履行相关交接手续，故应认定浅草绿阁物业公司撤园合法。吕艳主张的损失，其事实发生在浅草绿阁物业公司撤园之后，根据吕艳提供的现有证据无法确定其损失与浅草绿阁物业公司的服务存在因果关系，吕艳举证不足应承担相应的不利后果，故对其主张的赔偿损失一审法院不予支持。吕艳要求浅草绿阁物业公司公示2015-2017年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况的诉讼请求没有法律依据，故不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告沈阳浅草绿阁物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告吕艳物业服务费人民币348元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告吕艳的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告沈阳浅草绿阁物业管理有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕艳提交证据1.沈阳市铁西区浅草绿阁二期住宅小区业主委员会于2018年5月18日出具的情况说明。证明：2017年9月中旬成立的业委会证明被上诉人撤园时没有和任何人进行交接，属于擅自撤离。证据2.照片1张。证明：其家中物品被损坏的程度。证据3.2017年10月3日的收款收据。证明其自己拿钱疏通家里的下水道。浅草绿阁物业公司质证：1、真实性、关联性均有异议，业委会是在物业公司撤园后成立的，出具的证明不能证明在其成立前存在的问题，对业委会的立场有异议，与物业公司没有交集。证明内容不予认可。2、真实性、关联性均有异议，通过照片无法判断地板损坏与返水有关。屋内出现返水等问题有可能是房屋质量问题，与我方疏于管理无关，与我方撤园行为无关。3、真实性、关联性均有异议，该证据无法显示所谓的清掏费用与本案有关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审中，吕艳自述其家中于2017年10月3日发生下水堵塞，并主张其小区于2017年9月中旬成立业主委员会，于2017年9月末有新物业公司进驻小区。本院认为，浅草绿阁物业公司收取了吕艳2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费用，但浅草绿阁物业公司于2017年9月1日即撤出园区，不再提供物业服务，故一审法院判决浅草绿阁物业公司返还吕艳预交的2017年9月1日至2017年12月31日的物业服务费348元并无不当。关于吕艳上诉要求浅草绿阁物业公司赔偿污水处理等费用的主张。吕艳提出其房屋发生下水堵塞的问题发生在浅草绿阁物业公司撤园以后，吕艳提供的证据不足以证明其家中下水堵塞的问题与浅草绿阁物业公司撤园有必然因果关系，且吕艳自述园区于2017年9月末即有新物业公司进驻小区，故本院无法认定浅草绿阁物业公司应对吕艳主张的损失承担赔偿责任，一审法院驳回吕艳该项主张并无不当。综上所述，吕艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年六月二十日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。