吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民再字第96号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐彧，男，1951年12月24日生，汉族，万达江畔人家小区业主委员会副主任，住吉林市昌邑区。
委托代理人：王晓辉，吉林吉信律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。
委托代理人：张斌，该公司副总经理。
再审申请人徐彧因与被申请人吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2013）吉中民一终字第267号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2013年9月3日作出（2013）吉民申字第1381号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人徐彧及委托代理人王晓辉，被申请人寓龙物业公司法定代表人钟宪臣及委托代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月5日，一审原告寓龙物业公司以徐彧为被告起诉至吉林市昌邑区人民法院称：2008年5月原告与被告居住的吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家小区业主委员会）签订了物业服务合同。合同约定，由原告为被告居住的小区提供物业服务。被告居住的房屋为多层住宅，建筑面积113.99平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.75元，即被告每月应当向原告交纳物业服务费85.50元。被告从2011年1月1日至2012年12月31日未向原告交物业费并且在原告多次催交后仍然不交纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也必将给小区的其他业主造成不应有的相关损失。综上，请求法院支持原告的诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费2，052.00元及滞纳金1，057.80元，共计人民币3，109.80元；2、诉讼费由被告承担。
徐彧（一审被告）辩称：这是寓龙物业公司以物业服务合同纠纷为案由第二次将我起诉到法院。原告请求法院判令我立即给付拖欠物业费及滞纳金共计3，109.80元的理由荒唐。第一、既然是物业合同纠纷，请原告把2011年、2012年签订的物业合同提供给法庭，如果没有签订合同，物业服务合同纠纷能否成立？原告是2008年进驻万达小区，至2010年三年每年都签订合同，为什么2011年、2012年两年没有签订合同？第二、2012年原告已经被所在的万达江畔人家小区第三届业主大会决定解聘，现原告属于拒不退出，已经不存在双方合同权利义务关系。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件中具体应用法律若干问题解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业合同的，人民法院应予以支持”第十条：“物业服务企业拒不退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利、义务终止后服务费的，人民法院不予支持”。
原告以2008年5月与被告居住的小区业主委员会签订的物业服务合同约定的物业费每月每平方米0.75元作为依据收费，被告认为：一、万达江畔人家小区因万达物业撤离，为选聘新的物业于2008年4月9日召开一次楼长扩大会议，由业主委员会成员向与会人员发一张《表决调查表》，该表推荐两个物业公司。其中首个推荐的寓龙房产物业管理有限公司（原吉林市房产局服务改制企业）。该《表决调查表》明确规定：“如果您不同意调高物业费，请您选择下列物业公司之一”。很明确，在推荐的两个物业公司中选聘一个，前提是以不提高物业费为原则，所以原告才在这种情况下进驻万达的。二、发布选聘物业的《业主大会公告》推翻篡改了原业主大会的决定，物业纠纷从此引起。本次业主大会，业主投票表决的前提是不提高物业费。而该公告将业主投票《表决调查表》“不提高物业费”的前提推翻，篡改了业主大会决议，确定提高物业费，绕过业主大会，擅自决定将小区服务标准定为吉林市二级，服务费标准为0.75元／每平方米，高层为1.15元／平方米，将此内容强行加进公告。该公告5月6日在小区公示后，立即引起轩然大波。对这一侵犯广大业主权益的行为，业主极其愤怒，纷纷表示坚决不予承认。正当小区广大业主反对声越发强烈之时，业主委员会个别主要负责人与原告在业主大会公告公示期10日不到一半，于5月11日绕过业主大会法定程序，恶意串通抢先秘密把物业服务合同签订完了。未经业主大会授权签署的物业服务合同，损害了广大业主的集体利益，系无效合同。江畔人家第一届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》推翻了4月9日业主大会投票表决的“不提高物业费”决定，违反了业主大会的意志，擅自将物业收费标准从原万达物业每月0.60元／平方米提高到0.75元／平方米，又将服务标准降低，超越了业主委员会职权。原告与业主委员会明知必须召开业主大会得到授权《物业服务合同》才能生效，却恶意串通，在没有得到业主大会授权的情况下签订《物业服务合同》，在业主大会没有追认的情况下，不能发生法律效力，属无效合同。此外，自2008年5月原告进入江畔人家小区以来，小区物业服务收费是硬道理，服务质量低劣，物业管理松散，不仅达不到《物业服务合同》中由原告伪造变造的《吉林市物业管理四星级服务标准》、《吉林市物业管理二级服务标准》，更达不到《吉林省物业服务收费管理实施细则》吉发改收管联字（2004）982号文件规定的二级服务标准。小区相当一部分业主在多次向上级主管部门反映上述问题未果的情况下无奈选择抵制，我也在多次去交0.60元／平方米费用原告不收的情况下，以拒不交纳擅自提高0.15元／平方米物业费的做法对自身合法权益进行维护，逼业主委员会与原告走合法程序，提高和改善服务质量。原告于2010年10月以物业服务合同纠纷为由起诉到昌邑区人民法院。从2010年10月14日开始调解，11月29日速审，速审时在法院我才见到了2008年、2009年、2010年的《物业服务合同》。2011年2月23日、3月9日昌邑区人民法院两次组成合议庭审理此案，3月24日作出（2010）昌民一初字第885号民事判决书，以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益，或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求法院撤销该决定的，应当在知道或者应该知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”被告主张业主委员会在未召开业主大会的情况下，与原告签订的物业服务合同，侵害了业主的利益，因被告未行使撤销权，故该物业服务合同有效，对我有约束力为由，判决给付物业费及滞纳金。在接到执行通知书后，我立即办了手续交了钱，并上诉到了中院，申诉到省高院。2012年4月25日省高院调解后我撤回申诉，给予司法救助5，000.00元。省高院以（2012）吉民申字第471号《司法建议函》的形式指出原告在履行物业服务合同方面存在问题，对造成本案纠纷有一定责任，提出6条司法建议，令其尽快整改，但其仍然坚持以前的做法，不作改进。
本次起诉是在原告没有与第二届业主委员会签署2011年合同，2012年又被小区第三届业主大会解聘的情况下进行的。第二届业主委员会于2011年在一个主任把持下，在众多委员辞职、小区业主一片罢免声中，违背国家城建部《业主大会和业主委员会指导规则》中关于业主委员会提前3个月换届选举的要求，钻法律的空子，草签2011年决定，事前未公告，事后也未按规定公告告知全体业主。就连签名在案的业主委员自己都说没有参加会议，签名都是描上去的。我作为第三届业主委员会副主任是在2011年12月31日原告逼第三届业主委员会在没有得到业主大会授权签署2012年合同时，才得知一年来原告催业主交纳物业费并说这是合同约定是在搞欺骗，实际上是个无效决定。因此召开第三届业主委员会，根据大多数业主反映的意见，认为暂不缴纳，待召开第三届业主大会决定下来一起交。我们坚持获得业主大会授权方能签2012年合同的意见，并且按市物业办落实物业管理条例实施细则，设立3个月整改期的要求，给原告一定整改时间，向广大业主展示其服务水平。3月25日，在街道指导、社区监督下，召开了真正意义上的小区第三届业主大会。对本小区2008至2011年业主委员会未经过业主大会授权与物业公司签署的使用的“四星级和二级标准”、服务内容和收费标准及左岸会所经营，协议双方利用共有部分进行经营，以及所得收益分配与使用进行了业主大会追认表决，结果参加投票1567户，同意230票，占14.68%，不同意的1320票，占78.5%，弃权107票，占6.82%。2012年聘用与解聘通过广大业主书面投票方式于4月21日作出决议，2012年不再聘用原告为本小区的物业服务企业。与此同时，原告在4月20日至25日以暂停服务为由，弃管停止服务一周，既不撤走，又不服务，回敬业主大会。弃管的消息上了《江城晚报》。在此期间，市房产局与以昌邑区建设局局长为组长、市区物业办、街道、社区人员组成工作组到小区调查协调。2012年4月28日，经过磋商第三届业主委员会提出在寓龙房产物业服务有限公司按要求撤离小区的前提下，2008年、2009年、2010年三年有合同且物业费缴纳率超过50%，物业服务公司可在小区设清欠办自行清理物业费。2011年及业主大会决议前四个月，因业主对质价不符意见大，由工作组牵头，双方坐下来协商，按质论价，确定符合实际的价格，由业主委员会、物业服务公司双方补个手续，公告小区业主动员缴纳，但至今工作组对此未做回应。
根据《中华人民共和国物权法》第七十五条之规定，业主委员会由业主大会选举产生。其职权来自业主大会。在业主大会授权的范围内进行活动。业主委员会代理业主大会进行活动，所以业主委员会与业主大会之间成立委托关系，业主大会是委托人，业主委员会是代理人。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第一届业主委员会在召开业主大会时出具的《表决调查表》明示：“如果不同意调高物业费，请选择下列物业服务公司之一（寓龙房产物业服务有限公司和吉林市乾丰物业服务有限公司）。”选择原告的前提是不提高物业费。但后来第一届业主委员会个别人公然超出授权范围，与原告签订提高物业费的合同。作为业主大会代理人的业主委员会超出代理权与原告签订的合同，依据《合同法》应为效力待定合同，只有业主大会的追认才能使其有效。在追认前，合同不具有法律效力。万达江畔人家小区物业服务合同纠纷案，不仅仅涉及我一个人，也涉及到2387户业主的合法利益。本案看似简单的物业服务合同法律关系其实包含着两层法律关系，第一层次是业主大会与业主委员会之间的代理关系；第二层次是业主委员会与原告之间的合同关系，本案审理的法律关系为后者，但后者法律行为的效力取决于前者，即代理法律关系决定订立合同行为的效力。不能把两个层次的法律关系割裂开。即使业主委员会与寓龙物业公司订立的合同是双方意思表示一致的结果，也不能忽视业主委员会越权代理，合同效力待定的事实。
业主委员会是由业主大会产生的执行机构，而非管理机构，其进行民事行为完全依靠业主大会的授权，决不能将业主委员会的行为等同业主大会的行为。2008年至2011年万达江畔人家小区前两届业主委员会违背大会意志，与原告签订物业服务合同或做出决定，属越权代理行为。
物业管理服务质价不符、服务不到位。由于原告与万达江畔人家小区第一、二届业主委员会签订的物业服务合同均未通过业主大会，且服务标准系伪造变造，长期以“管理者”自居，不对业主公开各种信息，物业服务水平低下，基础设施遭到严重损坏，业主们只是通过感观认为物业服务不及万达物业三级服务水平，更不如临近的鸿博景园。用原告经理的话说：“我们收的是二级标准的物业费，干的是三级标准的活儿。”
2011年7月1日执行的吉林市物价局、吉林市住房保障和房地产管理局吉市价联字（2011）1号《关于进一步规范物业服务收费管理有关问题的通知》文件要求：一、我市住宅小区物业服务收费标准，遵照《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》（吉发改收管联字（2004）982号）规定执行，暂不下浮。物业服务资质等级、物业服务收费管理、物业服务标准均按《吉林省物业收费管理实施细则（试行）》（吉发改收管联字（2004）982号）执行。二、物业服务收费必须按规定明码标价，物业服务企业应在物业服务区域内的醒目位置，将物业企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、便民电话、监督举报电话等内容进行公示。三、此前，我市制定的物业服务收费有关制度，凡与本通知相抵触的，一律以本通知为准。为贯彻吉林市《物业管理条例实施细则》，2011年12月7日吉林市物业管理办公室下发的《检查物业服务企业管理和服务通用标准》七大方面134条明确要求：2012年3月31日前完成相关整改，此通用标准也源于省细则标准。
现根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》标准衡量原告的服务水平。物业二级服务标准必须做到6个方面57条。例如：基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护等均有明确的具体界定。
1、关于基本要求方面。《细则》中规定“70%以上管理人员应持有物业管理上岗证；70%以上物业管理人员要具有大专以上学历”。现在是大多数管理人员没有持证上岗，大专学历连一半都达不到。《细则》中规定：“采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到90%。”现在走访业户可以说是根本做不到，有效沟通有来无回，物业服务投诉有效处理更谈不上。《细则》中规定：“建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支状况，按规定管理、使用专项维修资金。”现在每年根本不向业主公布物业管理服务费用的收支状况，使用专项维修资金根本不召开业主大会通过，私自动用专项维修资金14万元。
2、关于房屋管理方面。《细则》中规定：房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。万达小区房屋质量可以说是一流，现住宅已使用5-10年，墙体涂料仍然依旧。但在寓龙服务公司低质服务下，12个物业小区仅配2个下水工，门厅由于防水雨搭雨季之前无人清理，泄水孔堵塞，积水溢出导致渗漏。多数门厅如暴花秃，与万达楼房格格不入；每栋楼楼顶下方排水管多处断裂、脱落，雨季水大冲刷墙体表面，墙体长毛屡见不鲜；楼梯间大白相当一部分渗水粉化，有的脱皮。小区野广告泛滥成灾，三年无人处理。最严重的是以扩园子为主要特征的小区违规私搭乱建盛行。扩建一楼花园141户，私搭阳光房的91户，大有蔓延之势，如及时劝告、阻止、报告，协助有关部门处理，怎么能到今天。《细则》中规定：“小区出入口设小区平面示意图，主要入口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）户门及公共配套设施场地有明显标志。”万达小区本在东门景观路口设一个白钢座平面示意图，然而近期平面示意图连同底座都不见了，车辆开上了景观路，压坏了玻璃带和地灯；小区的路标坏一个没一个，残存的也就是临时用细铁管焊一下支撑，日子不会太长了。
3、关于设施设备维护保养方面。《细则》中规定：“共用配套设备设施运行正常。”现在物业共用部位的日常维护、养护和管理除用专项维修资金给部分商户和个别楼顶做些防水外，几乎没有解决多数业主屋面漏水问题，业主反应极大。《细则》中规定：“路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。”现在，公共照明、路灯、射灯损坏不去修，小区景观射灯盲死的最多，现存的多数已无使用价值。电梯虽然办了保修协议，仍然险情不断，从高层掉到底层的事时有发生，有的仍是带病运转。相当一部分水泥路面已出现麻坑，东门外广场喷水池因管理跟不上损坏严重，污水井盖有的被压碎，有的塌陷10公分，大门口也不及时去修。单元门维修电焊波及一大片，冬季地鼓门变形，不去拆门旁螺栓调整，却用撬杠别，现白钢门伤痕累累，野蛮检修减少使用寿命，业主实在看不下去。最为严重的是原告对车库消防系统无人会用，人为把电缆线掐断，处于瘫痪状态。小区监控设施在原告接手后，由于未安排夜间值班，主机被雷击穿，导致监控系统失灵损坏。可视对讲系统三台管理机小毛病不修放一边，现不见踪影，使小区可视报警系统失效。小区8个地下车库都达不到完好，漏雨、冬季防寒设施差，业主投诉大。A3车库滑动门立柱断裂，第三届业主委员会一直催促其维修，都没有动，却动不动就要动用专项维修资金。
4、公共秩序维护方面。《细则》中规定“小区出入口24小时值班”。万达小区原是全封闭小区，2011年时6门大开，夜晚一片漆黑，形同自由市场，出租车、非万达住户自由往来，泊车、收废品、叫卖、挖野菜、摘果折树、占用景观绿地烧烤，随意践踏草坪，盗窃、抢劫案件时有发生。门卫保安形同虚设。自2011年12月初，第三届业主委员会成立以后，原告才重新发门卡。2012年3月15日对小区进行封闭，但实质上仍是人与车同卡使用，封闭流于形式。《细则》中规定“对小区重点部位每2小时巡查一次，”万达小区封闭管理，防盗防抢重任就交给了保安，然而，小区一楼被盗习以为常，只见业主报案，不见发现线索和破案。29号楼一个腿有残疾的女业主在屋内眼睁睁地看见盗贼跑掉；业主委员会主任的屋里半夜进入盗贼，转一圈就可以从容离开，原本安宁的小区如今犯罪活动猖獗，至今破不了案，都与物业不尽职尽责有关。《细则》中规定，对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。自从原告进入小区，进小区的车辆就没有登记过，更谈不上引导车辆有序停放。一到晚上业主回来到处挤车位，实在不行就骑上马路牙子，甚至三台车并排放，把本来就拥堵的小区道路挤得更窄，消防通道可以说根本没有。《细则》中规定“进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。”外来人员出入小区从来就没有盘查登记，更谈不上发临时出入证，进入小区的人员非常复杂，大到搬家公司和送家俱的，小到疏通下水道、送快递和牛奶的，管理不到位，服务不尽责。
5、卫生保洁情况方面。《细则》中规定“小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。”而物业公司为降低成本、节省开支，没有按省《细则》中规定的工作量来实施定岗定编，保洁工混岗作业，内部自行规定楼道隔日清扫，实际多日不见清扫一次，有的楼层都进耗子了，垃圾满地，楼道蜘蛛网和灰都噜依稀可见，质量极差，应付了事。物业三级服务标准都规定：楼道每日一次进行清扫，显然寓龙物业服务公司连三级都没有达到。《细则》中规定“清洁区域部位无垃圾、杂物、异味、外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。”小区内垃圾清理不及时，垃圾桶一夏天都没有用水刷，垃圾中转站不进行消杀，装满垃圾的推车不进站内存放，露天气味大，中转站内成为物业人员捡拾破烂的堆放场。
6、绿化管理及养护方面。《细则》中规定“花草树木无枯死，发现死树，必须在半月内清除，并适时补种。万达江畔人家小区绿地面积是119640平方米，绿地36.56%，在全市首屈一指。但在原告服务期间，开发商保护下来的27号楼前两棵50多年树龄的大杨树被人剥皮死亡，直直挺立了3年，近期以死树风大别砸坏业主房屋为由伐掉当烧柴；另有几棵大树也被人用锯割断皮或塞上化学品残存生命。碗口粗的树也死了很多，物业割的很及时，但至今未见补种一棵树。《细则》中规定“根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。”万达江畔人家小区的树木草坪全靠老天降雨，不见施肥，自消自灭，如今70%的草坪死亡，变成荒草地，物业公司没有补种一棵草。
万达江畔人家小区第三届业主大会通过书面调查表决的方式对原告前四年服务质量进行了评估，参加投票1567户，质价相符112票，占7.15%，质价不符1292票，占82.45%，弃权票163票，占10.40%。
2012年2月26日，由原告提供给第三届业主大会的2011年江畔人家物业费未收明细（汇总）中，多层未收户数1175户，金额是1，252，323.90元，完成比率41.7%；高层未收户数214户，金额432，840.80元，完成比率46.5%；车库未收62户，金额20，802.00元，完成比率27.3%；车位未收294户，金额是245，350.00元，完成比率54.2%；网点未收124户，金额是276，712.80元，完成比率12.6%；总计未收1869户，金额2，228，029.50元，完成比率41.90%。业主大会对其服务质量评估，质价不符的评价达到82.45%，远远超过半数，加上原告实际收费41.9%，充分说明广大业主对其服务质量也是不认可的。
我也在接到法院传票后，在小区内拍摄采集了60幅物业服务不到位及存在问题的照片，目的是证明其质价不符的实际情况，事实是任何人以任何理由都抹杀不掉的。
物业服务既然属于商品，就应该按质论价，不能以伪造变造的标准约束业主，消费者要和经营者在没有有效合同的情况下，通过对话协商方式，依据实际服务质量来确定服务收费。不能脱离质价不符的现实，继续按2008年合同价格要广大业主接受，那是不公平的。
物业服务质价相符，缴纳物业费是《物业管理条例》对物业服务企业和业主作出的对等规定，只强调业主不缴纳物业费的过错是不公正的。希望法庭以事实为根据，以法律为准绳，公正判决此案，还百姓一个公道。
吉林市昌邑区人民法院一审认定：2008年5月，为万达江畔人家小区提供服务的物业公司因服务成本高，拟提高收费标准，但未能与该小区的业主达成协议，于是该公司撤出了万达江畔人家小区。当月万达江畔人家小区业主大会选聘原告为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。原告与江畔人家业主委员会于2008年5月11日、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日。双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元／平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，原告与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和原告共同研究一致，原告按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。原告是物业服务企业二级资质。被告是江畔人家小区业主，其居住的房屋是多层住宅，面积为113.99平方米。被告从2011年1月1日起至今未交纳物业费。
吉林市昌邑区人民法院一审认为：一、关于原、被告双方是否存在物业服务合同关系及其效力的问题。
根据合同法的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。即合同的形式不限于书面形式。本案当中，原告与江畔人家业主委员会于2009年12月28日签订合同后，在2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行，2011年12月在双方在场的情况下，经商定继续按照原合同履行至新的物业服务合同生效之日。在此期间，原告履行了合同义务，包括被告在内的业主也已经接受了服务。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此原告与被告之间的物业服务合同关系成立。
关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”此外，根据法律规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才构成无效。而本案中，在程序上，前任业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是其法定职责；在实体内容上，该小区前任业主委员会与原告签订的多层住宅物业费0.75元／平方米的标准与本地区同期同类小区相比并不高。万达江畔人家小区是本市环境、设施较好的小区，环境不如该小区的同类小区收费在同期也已达0.75元／平方米，而被告仍然要求按照多年之前的0.60元／平方米标准履行，显然已不符合物业服务的实际需要，更不利于小区环境、设施的维护保养。在原告承接服务之前，为小区提供服务的前物业公司正是由于入不敷出，又未能与业主达成协议而撤离的。在这种情况下，原小区业主委员会为使小区服务不致出现空缺，经协商与原告签订的合同兼顾了物业服务的实际需要和业主的要求，公平、合理，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于有效合同。被告抗辩称在其之前的业主委员会成员损害业主利益合同无效，证据不足，不予采纳。
二、关于原告在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。
通过本案审理查明，在原告承接江畔人家小区物业服务之前，该小区的前任物业公司就是因小区服务成本高，部分业主又拒交物业费，物业公司在拟提高物业费收费标准到0.9元／平方米（多层住宅）并在协商不成的情况下撤出该小区的。原告承接服务后，经协商确定了收费标准，未将收费标准提高到前任物业公司拟提高的标准。在此情况下，被告等小区业主仍有不交费的情况，导致原告正常经营和履行义务困难。此外，对小区共用部位、共用设施设备的维修需要被告等业主的同意并经法定程序才能使用专项维修资金，如果被告等业主不予配合，原告无法顺利履行合同义务，故根据本案现有证据不足以认定原告违约。
三、关于被告是否应当给付物业费的问题。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案小区业主委员会依法成立，无证据证明其侵害了业主的合法利益，故其代表全体业主与原告达成的物业服务合同，对被告具有约束力。原告是具有资质的物业服务企业，被告接受了原告的物业服务，该合同符合法律规定，为有效合同，双方均应依合同约定履行相应的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
被告是第三届业主委员会副主任，又是本案当事人，其仅以业主委员会盖章的业主大会决议主张合同解除，不予支持。被告应当按照约定交纳物业费并承担违约责任，原告也应当进一步加强服务，增强双方的理解、信任和支持，避免小区再次产生更换物业公司的情况，给小区居民的生活带来不便。原告当庭主张的违约金高于合同的约定，计算有误应当予以调整。
吉林市昌邑区人民法院作出（2012）昌民一初字笫693号民事判决：一、被告徐彧于本判决生效后三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2011年1月1日至2012年12月31日的物业费2，051.82元（113.99平方米×0.75元／月／平方米×24个月＝2，051.82元）；二、被告徐彧于本判决生效后三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司违约金593.92元（113.99平方米×0.75元／月／平方米×12个月×516日×1‰＋113.99平方米×0.75元／月／平方米×5个月×151日×1‰＝593.92元）；三、驳回原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告徐彧负担43元，原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司负担7元。
徐彧不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销（2012）昌民一初字第693号民事判决，依法改判。其主要上诉理由为：一、原审法院认定事实错误。2011至2012年间，上诉人与被上诉人之间实际上没有物业服务合同，该小区业主委员会于2011年6月18日决定同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日，此决定实际上是无效的，因为该届业主委员会于2011年6月25日已经期限届满，此后其无权代表业主作出任何事务性的决定，事后业主大会也未对该决定予以追认，依据相关法律规定，该业主委员会的决定依法无效。原审法院依据该业主委员会的决定，认定上诉人与被上诉人之间2009年签订的合同适用于2011年，是没有合法证据支持，违反法律规定的。二、原审法院依据万达社区的建议认定双方在2012年仍适用2009年物业合同，属认定事实错误。因为，万达社区的建议没有会议纪要等书面文件作为依据，也没有第三届业主委员会物业办、新地号街道的签字或盖章，故该协议不能作为法院认定事实的证据，且第三届业主委员会成立后，业主大会已经一致表决解除上诉人与被上诉人的物业服务合同，证明在2012年双方根本不存在物业合同。三、原审法院适用法律错误。本案不应适用《合同法》，而应当适用《民法通则》中关于不当得利和无因管理的相关规定。
寓龙物业公司在二审时答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉人请求，维持原判。
二审庭审中，上诉人徐彧向法庭提交了一份《部分业主给业主委员会出具的函》，用以证明业主委员会的会议决定上的业主签名不是业主本人书写。被上诉人质证认为，根据民事诉讼证据规则规定，上诉人在原审没有提供的证据，二审不能作为新证据使用，同时也不能证明上诉人所要证明的问题。本院二审认为，因此份书函所涉及的业主未出庭接受法庭质询，本院无法核实其签字的真实性，对此份证据本院不予采信。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院二审认为，一、关于是否存在物业服务合同的问题。江畔人家小区业主委员会与寓龙物业公司于2009年12月28日签订了物业服务合同，合同有效期至2010年12月31日。此后虽然双方当事人未再续签物业服务合同，但依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，寓龙物业公司自2010年合同期限届满后至今一直在上诉人小区按照原合同约定履行物业服务的相关义务，上诉人承认了2011年-2012年间实际接受了被上诉人物业服务的事实，双方虽未签订书面合同，但寓龙物业公司已经履行了主要义务，因此，应当认定上诉人与被上诉人之间的物业服务合同成立，原审法院据此判决上诉人徐彧给付被上诉人物业服务费正确，上诉人此项上诉请求本院不予支持。
二、关于业主委员会2011年6月18日的决定是否有效的问题。吉林市昌邑区万达·江畔人家小区业主第二届业主委员会成立时间为2009年6月25日，任期为两年。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”依据法律规定，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业公司签订物业服务合同的权限，其对外的决定对小区内业主具有约束力。2011年6月18日该业主委员会的任期尚未届满，其此时作出的与被上诉人将2009年签订的物业服务合同延续到2011年12月31日的决定对于小区业主依法是具有约束力的。另外，该业主委员会的决定是否有效并不影响上诉人与被上诉人之间物业服务合同的存在。因此，上诉人主张该项决定对于业主不具有约束力的请求本院不予支持。
三、关于原审法院法律适用的问题。首先，不当得利指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。无因管理指没有约定或法定义务，为了避免他人的利益受损而自愿管理他人事务或者提供服务的行为。其次，物业服务合同是委托方与物业服务企业签订的，就特定物业的管理事项而合意设定当事人双方权利义务关系的合同。本案是徐彧与寓龙物业公司因物业服务的相关事宜引发的纠纷，虽然徐彧一直主张双方之间不存在物业服务合同，但二审庭审期间，徐彧当庭确认，被上诉人实际已经提供了物业服务，徐彧也已经接受此服务，因此能够认定双方之间存在合同关系，此纠纷依法应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。原审法院据此适用合同法第三十六条正确，上诉人称本案应适用不当得利和无因管理的相关规定没有事实和法律依据，本院不予支持。本院作出（2013）吉中民一终字第267号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再审中徐彧称：物业合同关系不成立，没有合同，而不是对寓龙物业服务质量，2011年3月份业主大会就已经决定解除与寓龙房产公司的物业管理合同关系，在此期间没有签订过相关的合同，任何单位都不能强迫业主与物业公司之间签订合同。本案审理的事实能够证明物业服务企业在没有与业主签订合同的情况下，拒不移交的事实能够确定，根据相关法律规定，物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实物业服务关系，并要求缴纳物业费的，应依法驳回其诉讼请求。业主委员会全体人员到街道、区物业办去了两次，而且有备案，业主委员会的决议已经作出，这是广大业主的选择，我们已经将所有的资料交给了省高院。万达小区是吉林市引进的高档小区，原来的万达和现在寓龙公司的物业服务有极大的反差，物业应该尊重业主的选择，应该依照业主大会的决议进行。物业公司应该遵守物权法75、76条的规定。本案的争议焦点是关于业主和业委会之间在2011年—2012年是否存在物业合同的问题，被申请人主张第二届业主委员会的决定何以延续，物权法明确规定业委会是业主大会的执行机构，在没有得到业主大会授权的情况下，其作出的任何决定都是不合法的，2011—2012年间双方没有合法的物业管理合同关系，被申请人称居委会可以代行业委会的职权，在法律上是错误的，居委会代行的是业委会的职权，业委会不能直接签订合同。70%的业主交费就证明有物业管理合同关系无法律依据，况且本小区不存在70%交费的问题。
被申请人寓龙物业公司辩称：对原审判决认定事实无异议，寓龙公司是遵纪守法的，严格遵守了合同承诺的各项内容进行操作，在物业服务期间我们的工作可能有瑕疵，业主委员会、业主如果能积极的支持公司的工作，积极的缴费，我们也能做好工作。业主委员会是业主的代言人，业主委员会是由业主选出的，企业无权查业主委员会是否合法，即业主委员会和物业公司签订了合同，我们就应该提供服务。现在万达的物业费是0.75元，万达是吉林市的高档小区，但在吉林市哪还有0.75元的物业费。两次合同是真实的，社区、物业办都有录像可以证明，原审判决认定事实正确。
再审审理中徐彧提供如下证据：证据1、2011年12月26日寓龙物业公司致万达业主委员会的函，证明要求业主委员会与其签订合同，之前万达与物业没有签订合同，如不签订合同就撤出。证据2、2011年12月26日业主委员会给物业的复函，证明召开了业主大会，应按照业主大会的决定签订合同。证据3、寓龙物业公司给业主委员会的函，证明因没有签订合同无法进行服务，要求签合同。证据4、4月18日给寓龙物业公司的函，证明如签合同要求物业公司按照法律法规进行。证据5、业主委员会选举公告，证明选举不合法，是自己筹备，自己选自己。证据6、第二届业主委员会交接目录，证明物业服务合同不真实。
被申请人寓龙物业公司质证：对证据1、证据3的真实性、合法性无异议。对证据2、证据4有异议，寓龙物业公司没有接到这两份函，而且没有寓龙物业公司的签字。该四份证据能够证明寓龙物业公司与江畔人家小区没有签订2012年合同的原因是第三届业主委员会没有履行法律义务导致的。从这些证据上看，寓龙物业公司从2011年至今对小区进行了事实的管理和服务。对证据5的真实性、合法性无异议，而且被申请人认为第二届业主委员会是依法成立的，在昌邑区物业办已经备案，其成立的程序及成员均合法。对证据6有异议，该证据与本案无关联性，对该证据的真实性有异议，因为该证据没有业主委员会和负责人的签字。
被申请人寓龙物业公司提供如下证据：证据1、致万达江畔人家小区业主委员的函；证据2、关于申请对万达江畔人家小区暂停服务的报告；证据3、关于申请对万达江畔人家小区暂停服务的报告；证据4、关于申请对万达江畔人家小区暂停服务的报告；证据5、关于申请对万达江畔人家小区暂停服务的报告；证据1—5证明被申请人寓龙物业公司于2011年12月26日分别向相关部门提出了要求第三届业主委员会与寓龙物业公司签订物业服务合同的请求，如不签订合同寓龙物业公司将暂停提供服务的申请。证据6、关于对寓龙物业服务公司暂停服务的建议，证明寓龙公司在江畔人家小区服务至今是有法可依，有据可查，其服务的内容应当收到法律保护，业主也应按照相关的义务履行缴纳物业费的义务。证据7、万达江畔人家小区业主委员会会议决定，证明寓龙物业公司在2011年期间对小区进行的服务标准是依据业主委员会的决定按照2011服务标准履行的合同义务。证据8、2013年11月20日吉林市昌邑区人民政府新地号街道办事处，昌邑新地号街道万达社区、昌邑区物业管理中心提供的证明材料，证明寓龙物业公司从2011年至今对万达江畔人家小区的服务存在事实和法律上的服务合同。另外还证明该小区70%以上的业主对寓龙公司的服务基本满意，而且也缴纳了物业服务费，因此申请人有义务向寓龙物业公司缴纳物业费。证据9、照片20张，证明至今寓龙物业公司仍对万达江畔人家小区进行物业服务。证据10、吉林市物业办在官方网站上发表的一份表彰通报，证明包括寓龙物业公司在内的99个小区被评为清雪良好小区，寓龙物业公司对万达江畔人家小区的服务是符合标准的。证据11、感谢信二封，证明小区的业主对寓龙物业公司的服务予以认可，并表示感谢。证据12、2011年5月25日江城晚报发表的文章，证明江畔人家小区的业主接受记者的采访，对寓龙物业公司的服务表示满意。证据13、（2010）昌民一初字第885号民事判决，（2011）吉中民一终字第410号民事判决，证明寓龙物业公司与江畔人家小区第一、二届业主委员分别签订了2008—2010年的物业服务合同真实、合法、有效。证据14、维修回执单，证明寓龙物业公司至今按照合同约定为小区业主提供服务。
申请人徐彧质证：对证据1—5与本案无关联性，本案是被申请人要求支付物业管理费的诉讼，是否暂停与本案无关。根据合同相对性原则，物业公司如果要和小区业主签订合同，应向小区业主提出要求签订合同，而不是向政府或有关部门提出。
对证据6，有异议，这个证据是建议，居委会本身不是政府，也不是合同任何一方，不能以其说法认定，其建议不具有合法性，也与本案无关联性。对证据7有异议，不是新证据，已经多次举证了。不是原件，是复印件。证明人不是业主委员会成员，其证明没有意义。落款时间是2011年6月18日，而且韩树贤等人的签字与相关书证中的不一致，由于无原件，且没有签字人的相关证明，不能对其真实性予以认定。业委会无权作出决定。对证据8有异议，不是新证据，不能证明涉案的时间业主与物业公司具有合同法律关系。对证据9有异议，是2013年的事，和本案无关联性。对证据10有异议，是2013年的事，和本案无关联性。对证据11有异议，感谢信写的是丢失东西，防盗的事，和本案的物业合同关系无关联性。对证据12有异议，无关联性，不能证明物业合同关系。对证据13有异议，无关联性。对证据14有异议，维修单是寓龙物业公司自己制作的，对真实性无法考证，其作的任何事情是在没有合同法律关系的情况下所作的，根据最高人民法院关于物业纠纷的司法解释相关规定，不能证明物业合同关系，也不能以此让业主缴纳物业费。
关于双方提供的证据不属新证据，本院不予采信。
本院再审查明的事实与原审认定事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是关于双方在2011年—2012年是否存在物业服务合同关系的问题。本案中，寓龙公司与江畔人家业主委员会于2009年12月28日签订合同后，在2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行，2011年12月在双方在场的情况下，经商定继续按照原合同履行至新的物业服务合同生效之日。在此期间，寓龙物业公司履行了合同义务，包括徐彧在内的业主也已经接受了服务。双方虽未签订书面合同，但寓龙物业公司已经履行了主要义务，因此，应当认定当事人之间的物业服务合同成立，徐彧在二审当庭确认，寓龙物业公司实际已经提供了物业服务，徐彧也已经接受此服务，因此能够认定双方之间存在合同关系，此纠纷依法应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。原审法院和本院二审据此适用合同法第三十六条正确，且再审中申请人徐彧认为合同关系不成立，没有合同，而不是针对服务质量，关于其他问题原审判决已对此进行了详细论述，其论述充分，且于法有据。徐彧申请再审的理由没有事实和法律依据，不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2013）吉中民一终字第267号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张笑飞
审 判 员 李彦明
代理审判员 李亚妮
二〇一四年三月十一日
代理书记员 李玉娇