福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初4551号
原告：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街煌星大厦，统一社会信用代码913505007729173291。
主要负责人：詹毅，该分行行长。
委托诉讼代理人：李凯、赖文婷，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被告：邱芯茹，女，1978年10月19日出生，汉族，住福建省石狮市，
被告：石狮市明发房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市曾坑白玉山，统一社会信用代码913505006115374995。
法定代表人：郭其仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄庆辉，该公司工作人员。
被告：郭锡俊，男，1990年9月4日出生，回族，住福建省石狮市，
被告：邱柏颖，女，1981年12月23日出生，汉族，住福建省石狮市，
原告招商银行股份有限公司泉州分行（以下简称招行泉州分行）与被告邱芯茹、石狮市明发房地产开发有限公司（以下简称明发公司）、郭锡俊、邱柏颖金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招行泉州分行的委托诉讼代理人李凯、被告明发公司的委托诉讼代理人黄庆辉到庭参加诉讼，被告邱芯茹、郭锡俊、邱柏颖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、被告邱芯茹立即偿还原告招行泉州分行《个人购房借款及担保合同》（合同编号为8151218876002）项下的借款本金共计688800元，并按前述合同约定向原告招行泉州分行支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2017年6月8日的利息、罚息、复息合计9691.95元）；2、被告邱芯茹立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费28000元；3、原告招行泉州分行有权以被告邱芯茹提供的抵押物即址在福建省石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海2号楼5梯4层401单元房产折价或以拍卖、变卖抵押物价款在上述第1、2项全部债务范围内优先受偿；4、被告明发公司、邱柏颖对被告邱芯茹上述全部款项承担连带清偿责任；5、被告郭锡俊对被告邱芯茹上述全部款项承担共同清偿责任；6、本案受理费由四被告共同承担。事实和理由：2015年12月21日，原告招行泉州分行与被告邱芯茹、明发公司签订一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号为8151218876002），约定原告招行泉州分行向被告邱芯茹提供贷款72万元，用于支付购房款，借款期限为300个月，自2015年12月24日起到2040年12月24日止，还款方式为按月结息、按月还本、等额本金，贷款执行年利率4.655%，扣款日为每月10日；被告邱芯茹不能按期归还借款合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，还应承担原告招行泉州分行为实现债权而支出的律师费、诉讼费等所有费用。为担保上述合同项下债务能够按时足额清偿，被告邱芯茹向原告招行泉州分行提供址于福建省石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海2号楼5梯4层401单元房产作为合同项下的借款本息及其他相关费用的抵押担保，并于2015年12月24日依法办理商品房按揭登记。被告明发公司自愿为被告邱芯茹在上述合同项下的贷款本息及其他一切相关费用承担连带保证责任，保证期间至被告邱芯茹持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由原告招行泉州分行保管之日止。以上抵押及保证担保的范围均为合同项下贷款本金、利息、罚息、复息以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等）等。但至今被告邱芯茹仍未配合原告招行泉州分行办理正式抵押登记。2015年12月16日，被告郭锡俊向原告招行泉州分行出具《共同还款承诺书》，承诺自愿为被告邱芯茹在上述合同项下的债务（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息以及实现债权费用等）承担共同还款义务。2015年12月21日，原告招行泉州分行与被告邱柏颖签订《个人贷款不可撤销担保书》（编号8151218876002），约定被告邱柏颖自愿为借款人在上述合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证责任的范围为合同项下本金、利息、罚息、复息、实现债权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等）等，保证期间自担保书签订之日起至借款合同期限届满后另加两年。2015年12月24日，被告邱芯茹在原告招行泉州分行出具的《个人贷款借款借据》上签字确认原告招行泉州分行已依约履行放款义务。后被告邱芯茹已连续三个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息。根据合同约定，被告邱芯茹的行为已构成违约，原告招行泉州分行有权提前收回已发放贷款的本息并要求被告邱芯茹支付相关费用，以被告邱芯茹提供的抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿，同时要求被告明发公司、邱柏颖承担连带保证责任，以及要求被告郭锡俊承担共同清偿责任。
被告邱芯茹、郭锡俊、邱柏颖未作答辩。
被告明发公司辩称，一、被告明发公司之所以提供阶段性担保，其担保的实质就在于对其开发建设的商品房能否如期竣工提供保证。一旦被告明发公司开发的商品房如期竣工验收交付，原告招行泉州分行和被告邱芯茹即具备取得该商品房的抵押担保权利的物权登记条件，被告明发公司的担保责任即应予以免除。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，涉案抵押房产已完全具备办理物权登记条件，被告明发公司已全面履行与被告邱芯茹之间签订合同的全部义务，应视为“条件已成就”，故被告明发公司不应再承担保证责任。否则，若原告招行泉州分行与被告邱芯茹迟延办理或根本不办理产权登记手续、抵押登记手续，被告明发公司的保证期间将被不当延长。二、被告明发公司为了避免承担担保责任，已于2017年5月9日向石狮市人民法院提起抵押权纠纷诉讼，请求法院判令被告邱芯茹办理房产的不动产权登记证和抵押登记。若被告邱芯茹仍拒不配合办理，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，应判决原告招行泉州分行对商品房处置价款优先受偿。三、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条和建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预告登记是债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，而且按揭抵押预告登记是法定的公示形式，不但符合物权公示原则，也符合上述法律规定，因此也应赋予原告招行泉州分行享有抵押物房产的优先权。综上，被告明发公司已完全履行了合同义务，不应再承担担保责任，原告招行泉州分行对抵押物应享有优先受偿权，请求法院驳回原告招行泉州分行要求被告明发公司承担连带担保责任的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原告招行泉州分行的陈述一致。另查明：1、原被告签订的《个人购房借款及担保合同》约定，借款采用浮动利率，以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率下浮5%，若遇到人民银行基准利率发生变化，从每年放款日对应日（指每年与放款日同月同日）开始执行中国人民银行公布的最新基准利率，放款日对应日前后分段按日计息。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款，贷款人有权对其未偿还的贷款按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。2、原告招行泉州分行因本案实际支出律师费28000元。3、被告明发公司于2017年5月9日向石狮市人民法院提起诉讼，要求判令被告邱芯茹办理不动产权登记手续，同时原告招行泉州分行与被告邱芯茹应办理抵押物登记手续。
上述事实，有原告招行泉州分行提供的《个人购房借款及担保合同》、按揭登记证明书、个人贷款借款借据、《共同还款承诺书》、《个人贷款不可撤销担保书》、逾期明细、委托代理合同、律师费发票，被告明发公司提供的石狮市人民法院民事案件受理通知书、变更诉讼请求申请书、石狮市人民法院传票及庭审中到庭当事人的陈述等为证。到庭当事人对上述证据均不持异议；被告邱芯茹、郭锡俊、邱柏颖未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。上述证据来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认。
本院认为，原告招行泉州分行与被告邱芯茹、明发公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方当事人均应按合同约定履行义务。被告邱芯茹在履行借款合同期间未按时还款付息，已构成违约。原告招行泉州分行据此依照合同约定要求解除合同，提前收回已发放的贷款及利息，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告郭锡俊自愿为被告邱芯茹的上述债务承担共同还款责任，系其处分自身权利的行为，本院予以确认。被告明发公司、邱柏颖自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。原告招行泉州分行在合同约定的阶段性保证期限内向被告明发公司、邱柏颖主张权利，应予支持。
原告招行泉州分行另主张对被告邱芯茹提供的抵押物享有优先受偿权，由于该抵押物的产权证尚未办理，房屋所有权并未转移至被告邱芯茹名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对抵押房屋的处分，并非已对该房屋享有现实的抵押权。故在被告邱芯茹在未办妥抵押登记手续之前，原告招行泉州分行不能对预登记房屋享有优先受偿权。鉴于被告明发公司已于2017年5月9日作为另一案的原告向石狮市人民法院起诉被告邱芯茹，并将本案原告列为第三人，要求被告邱芯茹履行办理抵押登记手续的义务。因此，如被告邱芯茹能够办妥抵押登记，则原告招行泉州分行对抵押物享有优先受偿权，被告明发公司的保证责任亦可免除。被告邱芯茹、郭锡俊、邱柏颖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告邱芯茹应于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司泉州分行借款本金688800元，利息、罚息、复息合计9691.95元，并支付自2017年6月9日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房借款及担保合同》约定计算的利息、罚息、复息；
二、被告邱芯茹应于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司泉州分行律师代理费28000元；
三、被告郭锡俊对被告邱芯茹的上述债务承担共同还款责任；
四、若被告邱芯茹办妥涉案房产的抵押登记手续，且未能履行上述还款义务，原告招商银行股份有限公司泉州分行有权依照法律的规定，以被告邱芯茹提供的抵押物即坐落于福建省石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海2号楼5梯4层401单元房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款在上述债务范围内优先受偿；
五、若被告邱芯茹未能办妥前述房产的抵押登记手续，被告石狮市明发房地产开发有限公司应对被告邱芯茹的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告邱芯茹追偿；
六、被告邱柏颖应对被告邱芯茹的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告邱芯茹追偿；
七、驳回原告招商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11065元，减半收取计5532.5元，由被告邱芯茹、石狮市明发房地产开发有限公司、郭锡俊、邱柏颖负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 梁超毅
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 张佳婷
附本案引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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