山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1702民初5443号原告：李西诚，男，1982年8月20日出生，汉族，居民，现住牡丹区。委托诉讼代理人：牟尊岱，山东诚维律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司菏泽分行，住所地：菏泽市人民路658号。统一社会信用代码：913717000590181175。代表人：商敬文，行长。委托诉讼代理人：韩尚耀，山东邦治律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亮，山东邦治律师事务所律师。原告李西诚与被告交通银行股份有限公司菏泽分行房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李西诚及其委托诉讼代理人牟尊岱，被告交通银行股份有限公司菏泽分行的委托代理人韩尚耀、马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李西诚诉称：2016年6月15日，原告与被告签订了《网点租赁合同》一份，约定由被告租赁原告位于菏泽市西城重庆路555号中富奥斯卡春城1号楼01005室的一层沿街房一处，用于办公用房，租赁期2年，每年租金为74721元。合同并约定被告应于每年度租赁起始日起一个月内一次性支付一年的租金，如逾期支付租金，每逾期一天，原告有权按日租金向被告收取违约金。合同签订后，原告于2016年6月15日向被告交付了租赁房屋，但被告一直拒不向原告支付第一年度的租金，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求依法判令被告支付原告房屋租金74721元及合同约定的逾期支付租金违约金36848元；诉讼费用由被告承担。因原告于2016年7月26日向被告提供了增值税专用发票，被告直到2016年11月23日才向原告支付了第一年的租金74721元，故撤回要求被告支付房屋租金74721元的诉求，诉讼请求第二条变更为：将逾期支付租金的违约金36848元变更为24907元。被告交通银行股份有限公司菏泽分行辩称，原告要求被告支付租金违约金24907元，无事实依据与法律依据。原告与被告于2016年6月15日签订的《网点租赁合同》第十六条显示，被告需依据原告提供的正式房屋租赁费发票付款，即原告具有向被告提供正式房屋租赁费发票的先合同义务（该合同条款是双方的真实意思表示，应当有效），否则被告无法向原告支付租金。被告于2016年11月23日收到发票后及时向原告支付涉诉房屋租赁费，该16条为本合同特别条款，其约定的效力应高于其他条款，故原告要求被告支付租金违约金24907元无事实依据与法律依据。即使被告违约，违约金24907元过高，请求贵院予以减少。依据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定，衡量当事人约定的违约金是否过高或者过低应当以“实际损失”为基础。被告认为，被告欠付原告租赁费，并未给原告造成实际损失，即使造成损失，无非是未付租赁费而产生的银行存款利息。即本案违约金数额不应高于未付租赁费的银行活期存款利息总额的百分之三十。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，并且由原告承担该案诉讼费。原告为支持其诉讼主张，提交以下证据：证据一、网点租赁合同一份，证明：原告与被告于2016年6月15日签订了涉案网点租赁合同。合同约定了租金、租金支付方式及时间、违约责任等事项。被告未按照合同约定向原告支付租金，故其应当向原告支付违约金。证据二、增值税发票复印件一张，证据来源：复印的被告的增值税发票。证明：原告于2016年7月26日向被告提供了增值税发票，而被告应当于2016年7月27日前向原告支付涉案租金，而被告直到2016年11月23日才向原告支付了租金，故其应当向原告支付违约金。被告对原告所提交的证据，发表以下质证意见：对证据一的真实性无异议。但被告认为违约金过高。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议：2016年7月26日是原告开具增值税发票的日期，但该日期并不是被告收到发票的日期，被告在2016年11月23日才收到该发票，收到发票后即向原告支付租赁费。如原告认为其发票的开具日就是收到发票的日期，则应举证证明，否则应以被告付款日作为收到发票的日期。被告为支持其诉讼主张，提交以下证据：交通银行菏泽分行营业部回单一份，证明：被告已经于2016年11月23日收到原告的发票后，向原告支付房屋租赁费74721元，不再欠付原告涉诉房屋租赁费。原告对被告所提交的证据，发表以下质证意见：对真实性无异议。但对其证明目的有异议：根据原告庭前复印的被告提交的增值税发票显示，原告于2016年7月26日向被告提供了增值税发票，而被告应当于2016年7月27日前向原告支付涉案租金，而被告直到2016年11月23日才向原告支付了租金，故其应当向原告支付违约金。综上，经审理，本院确认以下事实：2016年6月15日，原告与被告签订了《网点租赁合同》一份，约定由被告租赁原告位于菏泽市西城重庆路555号中富奥斯卡春城1号楼01005室的一层沿街房一处，用于办公用房，租赁期2年，每年租金为74721元。合同并约定被告应于每年度租赁起始日起一个月内一次性支付一年的租金。合同签订后，原告于2016年6月15日向被告交付租赁房屋。合同第十二条第二款第一项约定乙方无正当理由逾期支付租金的。每逾期一天，甲方有权按日租金向乙方收取违约金。合同第十六条约定收款方应向银行开具真实有效的增值税专用发票，银行收到发票经过验证后付款。2016年7月26日原告为被告开具74721元的增值税专用发票。2016年11月23日被告通过银行转账支付给原告租赁费74721元。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，不违背法律规定，应为有效合同。被告辩称其公司于2016年11月23日收到原告的发票后即支付原告租金。而非2016年7月26日收到原告发票。对此被告未向我院提供相关证据，原告亦不予认可，故对被告该项辩称意见本院不予采纳。被告辩称原告请求违约金过高，请求减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失额作为确认的基础。但本案中，原告未提供证据证明被告逾期支付74721元给原告造成的实际损失是多少。我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此案涉违约金的计算，在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，以74721元为基数，自2016年7月26日起至2016年11月23日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算。被告辩称本案违约金数额不应高于未付租赁费的银行活期存款利息总额的百分之三十，于法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告交通银行股份有限公司菏泽分行支付原告李西诚违约金（违约金以74721元为基数自2016年7月26日起至2016年11月23日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算）。于判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告李西诚过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423元，由被告交通银行股份有限公司菏泽分行负担50元，原告李西诚负担373元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  尘军梅审 判 员  韩继东人民陪审员  葛广景二〇一七年六月五日书 记 员  何美龙