辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终4029号
上诉人（原审被告）：蒋国利
被上诉人（原审原告）：贾扬
委托代理人：柴杰
被上诉人（原审被告）：沈阳保利溪湖房地产开发有限公司
法定代表人黄兵，系该公司总经理。
委托代理人王志刚
上诉人蒋国利与被上诉人贾扬、沈阳保利溪湖房地产开发有限公司（以下简称“保利房产开发公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第1210号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成由审判员姜元科担任审判长，审判员郭净、范猛参加的合议庭，对本案进行了审理。
贾扬一审诉称：2012年7月27日，贾扬购买了告保利房产开发公司开发的位于沈阳市皇姑区文大路xx号xx室商品房。2013年1月1日，保利房产开发公司向贾扬交付了该房屋。在贾扬装修完毕尚未居住时，由于蒋国利家地热管漏水，导致贾扬房屋于2015年1月17日发现大量漏水并造成贾扬家财产损失。故贾扬诉至法院，要求连带赔偿贾扬财产损失13078元、租房损失7500元（年租金为15000元）并承担本案诉讼费及鉴定费。
蒋国利一审辩称，我不是故意造成房屋漏水的，房屋漏水原因与我个人无关。根据目前查看结果，应是地热管漏水导致贾扬房屋受损，但地热管是买房时带的，我没有动过。
保利房产开发公司一审辩称，贾扬诉称其购买的房屋于2013年1月1日交房，而漏水事故发生的时间为2015年1月17日，此期间已经过三个供暖期，故漏水原因与我公司无关。蒋国利购买的房屋，我公司已经交付使用，房屋交付后，风险已经转移，贾扬主张的赔偿应由被告蒋国利承担。贾扬诉请中所体现的损失，我公司不清楚，故不同意赔偿。本案鉴定的结果为财产损失的具体数额，而非该起事故的原因。经我公司向涉案房屋所在小区的物业公司了解，发生漏水事件后，蒋国利先是自行找施工方（具体是谁我公司不清楚）进行了检测，后通知的物业公司，接到通知后，经物业公司与施工单位共同到现场查看，发现蒋国利家已装修，正因为已经装修，所以不能确定地热漏水责任在于我公司还是在于蒋国利。而且，2012年我公司就按沈阳市政府的规定对涉案房屋所在楼宇交纳采暖费。至漏水事件发生时，蒋国利家的房屋已经超过两个供暖期，按照入住相关协议，关于装修事项已明确体现业主装修后所发生的给第三方造成的损失由业主自行承担。关于贾扬主张7500元租金损失，没有法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院认定，2012年9月7日，贾扬与保利房产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由贾扬购买保利房产开发公司开发建设的位于沈阳市皇姑区文大路xx号xx室房屋（建筑面积124.96㎡）。2013年1月，被告保利房产开发公司将该房屋交付给贾扬使用。
2013年12月28日，蒋国利购买上述房屋所在楼宇的2-6-1室房屋。2014年4月，保利房产开发公司向被告蒋国利交付了房屋，该房屋的供暖方式为地热采暖。被告保利房产开发公司已交纳该房屋2013-2014年度的采暖费。
因蒋国利房屋地热管漏水，导致贾扬房屋于2015年1月17日被浸受损。该漏水事件发生时，贾扬房屋及蒋国利房屋均已装修完毕。
诉讼中，贾扬提供与案外人牛俊芳签订的房屋租赁协议一份，约定由贾扬承租位于沈阳市大东区上园新华壹品小区xx号楼xx室房屋，租赁期限至2015年5月31日止，年租金15000元。
2015年4月，经贾扬申请，原审法院委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司对贾扬家因漏水造成的室内财产损失价值进行评估。2015年5月，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司作出资产评估报告书，评估结果为9899元。为此，贾扬垫付评估费3000元。
原审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案贾扬所购的房屋因浸水受损，造成装修、物品损失及无法居住的租金损失，贾扬有权要求侵权人承担损害赔偿责任。
关于承担责任的主体问题。本案系蒋国利购买的房屋室内地热管漏水造成贾扬损失。诉讼中，经原审法院询问，二被告对地热漏水原因均不申请鉴定。在该漏水房屋交付被告蒋国利前，被告保利房产开发公司已交纳该房屋2013-2014年度的采暖费，现无证据证明该房屋在2013-2014年采暖年度存在地热漏水的问题。被告蒋国利于2014年4月入住该漏水房屋并进行装修，在其装修完成后的第一个采暖期（2014-2015年度）即发生地热管漏水事件，故不能排除该漏水原因与其房屋装修有关。又鉴于，依据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，供热系统最低保修期限为2个采暖期。依据建设部建房（1998）102号关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知第六条的规定，住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。本案中，被告保利房产开发公司向被告蒋国利交付房屋的时间为2014年4月，本案漏水事件发生的时间为2015年1月17日，此期间并未超过2个采暖期。因此被告保利房产开发公司作为该房屋的开发企业，不能免除其对该房屋因地热管漏水而造成的贾扬损失的赔偿责任。因而，二被告对贾扬因漏水造成的经济损失分别承担50%的民事赔偿责任。
关于赔偿的具体数额。经评估，贾扬家室内财产损失价值为9899元，原审法院予以支持。贾扬申请对室内物品损失价值进行评估，是为了确定该笔损失的具体数额，因而贾扬垫付的评估费3000元为合理费用，原审法院予以支持。对于租金损失，贾扬主张系承租不同地段的房屋所花费的租金，标准为每年15000元，但其租金损失应以涉案房屋的租金市场价格确定，参照贾扬购买房屋所在地段、房屋面积等因素，原审法院确认月租金为1200元；关于贾扬主张赔偿六个月租金问题，贾扬在遭受财产损失后，未能积极采取修复、更换等补救措施，造成房屋长期不能居住使用，系放任了损失的扩大，对于扩大部分的损失，原审法院不予支持，对于合理维修期间的租金损失，原审法院予以支持，以一个半月时间为宜。故贾扬租金损失的具体数额应为1800元。
原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳保利溪湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿贾扬财产损失、租金损失共计5849.5元；二、被告蒋国利于本判决生效之日起十日内赔偿贾扬财产损失、租金损失共计5849.5元；三、被告沈阳保利溪湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付贾扬评估费1500元；四、被告蒋国利于本判决生效之日起十日内给付贾扬评估费1500元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述费用，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，由被告蒋国利承担157元，由被告沈阳保利溪湖房地产开发有限公司承担157元。
宣判后，蒋国利不服，向本院提出上诉称：房屋漏水原因在于地热管漏水，地热管还在开发商保修期内，上诉人没做任何改动，漏水原因属于地热管质量问题，应当由沈阳保利溪湖房地产开发有限公司承担赔偿责任。
被上诉人贾扬辩称：同意一审判决，要求维持原判。
被上诉人沈阳保利溪湖房地产开发有限公司辩称：同意一审判决，要求维持原判。
本院认为，本案中，保利房产开发公司向蒋国利交付房屋的时间为2014年4月，本案漏水事件发生的时间为2015年1月17日，此期间并未超过2个采暖期。依据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，供热系统最低保修期限为2个采暖期。依据建设部建房（1998）102号关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知第六条的规定，住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。故本案漏水的地热管应当在保利房产开发公司的保修期内。虽经原审法院询问，蒋国利、保利房产开发公司对地热漏水原因均不申请鉴定。但现有证据不能证明蒋国利对其房屋的供暖系统进行了拆改，故保利房产开发公司应当承担质量担保义务，其应当承担相应的举证责任。故原审法院应当根据当事人的举证责任向当事人释明申请鉴定的权利及义务，查明漏水原因后，再作裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第1210号民事判决；
二、本案发回沈阳市皇姑区人民法院重新审理。
审判长 姜元科
审判员 郭 净
审判员 范 猛
二〇一六年三月二十四日
书记员 黄 赫
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。