福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0205民初2108号原告（反诉被告）：高锦湖，男，1986年10月5日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，委托诉讼代理人：方林波，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文鑫，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:官良兴,男，1976年10月17日出生，汉族,住福建省厦门市海沧区，委托诉讼代理人：李基铂，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）:吕珍,女，1978年11月24日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，委托诉讼代理人：李基铂，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。原告高锦湖与被告官良兴、吕珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日受理，案件审理过程中，被告官良兴、吕珍提起反诉，本院依法予以合并审理，并适用简易程序于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高锦湖的委托诉讼代理人陈文鑫，被告（反诉原告）官良兴及两被告共同的委托诉讼代理人李基铂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高锦湖向本院提出诉讼请求：一、判令解除高锦湖与官良兴、吕珍于2017年3月23日签订的坐落在厦门市××区××镇××室房屋买卖合同；二、判令官良兴、吕珍返还高锦湖购房款（含定金）570000元（人民币，以下币种同），并支付违约金100000元，总标的为670000元；三、判令本案诉讼费用由官良兴、吕珍承担。事实与理由：高锦湖与官良兴、吕珍于2017年3月23日签订《房产买卖协议》，约定官良兴、吕珍将其所有的坐落厦门市海沧区沧翔路512号409室房屋出售给高锦湖，出售价款300万元，其中购房定金10万元。协议签订后，高锦湖于2017年3月23日支付定金100000元、2017年3月24日支付340000元、2017年3月25日支付50000元、2017年3月27日支付购房款10000元。2017年5月25日，官良兴、吕珍在未通知高锦湖的情况下，又将该房屋出售给第三方。官良兴、吕珍行为已构成违约，高锦湖有权解除房产买卖协议，并要求官良兴、吕珍返还购房款及违约金。被告官良兴、吕珍辩称，一、同意解除高锦湖与官良兴、吕珍签订的《房产买卖协议》；二、《房产买卖协议》解除的原因系因高锦湖向官良兴、吕珍发出了解除通知，高锦湖应当承担违约责任，其主张的购房款570000元应直接抵销官良兴、吕珍的损失。反诉原告官良兴、吕珍提起反诉，请求判令：一、解除官良兴、吕珍与高锦湖于2017年3月23日签订的《房产买卖协议》，并判令没收高锦湖支付的定金100000元；二、高锦湖向官良兴、吕珍支付因高锦湖违约所造成的损失575000元；三、高锦湖向官良兴、吕珍支付因其违约所产生的律师费40000元；四、本案诉讼费用由高锦湖负担。庭审过程中，反诉原告官良兴、吕珍当庭变更第二项诉讼请求为375000元。事实与理由：2017年3月23日，高锦湖与官良兴、吕珍签订《房产买卖协议》，约定将座落于厦门市海沧区沧翔路512号409室房产出售给高锦湖，房屋总价3000000元，高锦湖应于2017年3月23日支付100000元、2017年3月26日支付500000元、2017年4月8日支付700000元。协议签订后，高锦湖未按约定于2017年4月8日支付700000元，已构成严重违约。2017年5月7日，高锦湖告知官良兴解除《房产买卖协议》并支付100000元定金作为赔偿。双方经多次协商后，官良兴返还30000元给高锦湖。官良兴、吕珍在将自住房屋出售给高锦湖的同时与案外人俞锋、陈莉莉签订《房产买卖协议》，购买座落于厦门市××区××室房产，总价3900000元。因高锦湖无法按期支付700000元购房款导致官良兴、吕珍另行购房违约，案外人俞锋、陈莉莉将座落于厦门市××区××室房产成交价加价调整至4000000元。官良兴、吕珍因购房急于用钱，遂将座落于厦门市海沧区沧翔路512号409室房产另售他人。反诉被告高锦湖辩称，一、高锦湖与官良兴、吕珍在《房产买卖协议》履行事宜上存在多次协商，双方均未达成一致意见，但高锦湖从未向官良兴、吕珍通知要解除《房产买卖协议》，官良兴、吕珍主张高锦湖告知解除《房产买卖协议》没有事实依据；二、官良兴、吕珍主张没收定金100000元、违约损失575000元没有事实和法律依据；三、官良兴、吕珍将讼争房产出售给案外人李小毅的房款总价2725000元与《房产买卖协议》项下房产的总价3000000元的差价275000元不应由高锦湖承担；四、官良兴、吕珍主张律师费40000元没有合同依据。经本院审理查明：2017年3月20日，高锦湖（出售人，卖方）与胡建军（买受人，买方）签订《房地产转让协议》，约定高锦湖将座落于厦门市海沧区渐美里75号306室房产出售给案外人胡建军。2017年3月23日，官良兴（出售方，甲方）与高锦湖（购买方，乙方）签订《房产买卖协议》一份，约定：一、甲方同意将座落于厦门市海沧区沧翔路512号409室的房产出售给乙方；二、甲乙双方同意房产成交价3000000元整，乙方应支付购房定金100000元整。2017年3月23日乙方向甲方支付100000元，2017年3月26日乙方向甲方支付500000元；五、甲方应于收到全额房款将房产交付给乙方使用；十一、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金。若乙方悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款；二十、乙方于2017年4月8日支付柒拾万元整用于支付房屋首付款用于过户。同日，高锦湖通过尾数2512的建行账户转账100000元至官良兴账户。2017年3月24日，高锦湖通过尾数2512的建行账户转账100000元至吕珍账户。2017年3月24、3月25日、3月27日高锦湖通过尾数2512的建行账户共转账400000元至官良兴账户。2017年3月23日，俞锋、陈莉莉（出售方，甲方）与官良兴（购买方，乙方）签订《房产买卖协议》，约定官良兴向俞峰、陈莉莉购买坐落于厦门市××区××室的房产，房产成交价3900000元。同日，官良兴向陈莉莉、俞锋交付20万元购房定金。后俞锋、陈莉莉与官良兴签订《补充协议》，将案涉房屋价格加价调整至4000000元。2017年5月7日，高锦湖通过微信明确告知官良兴，“你房子有人要就卖出去吧”。2017年5月19日，官良兴通过微信明确告知高锦湖，“我今天找我这里的业主再谈判一次，如果可以延长时间，我仍然给你延长时间，如果不行的话，我就没有办法，需要解除合同。定金我也没有办法退给你。”2017年5月22日，高锦湖通过微信明确告知官良兴，由于政策发生变化高锦湖的房子卖不出去，确实没有能力买官良兴的房子，愿意按照合同约定将已付的100000元购房定金作为违约金不退还，剩余的500000元购房款要求官良兴退还。2017年5月24日，官良兴（甲方、卖方）又与李小毅（乙方、卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定将座落于海沧区沧翔路512号409室的房产出售给案外人李小毅，房屋成交价为2725000元。2017年6月5日，官良兴向高锦湖发出《催告函》，催告内容如下：高锦湖先生，你方未依约于2017年4月8日支付700000元，并多次表示因资金无法继续履行房产买卖协议，明确提出解除协议并愿赔偿定金。但定金远不足以弥补拟的违约行为给本人造成的损失，请你方于收函后两日内与本人联系，协商违约赔偿事宜。后该《催告函》于2017年6月28日由高锦湖签收。后官良兴退还高锦湖款项30000元。双方因违约损失金额无法达成一致意见，高锦湖于2017年6月9日诉至本院。案件审理过程中，官良兴提起反诉。另查明，2017年6月26日，官良兴、吕珍就与高锦湖之间的买卖合同纠纷委托北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师，支出律师费40000元。以上事实，有原告高锦湖提供的《房产买卖协议》、厦门市房屋土地权属证书、银行转账流水、房产出售表、有被告官良兴、吕珍提供的《公证书》、催告函、顺丰快递单、派件证明、《房产买卖协议》、《补充协议》、定金收条、《房产转让协议》以及本院庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。高锦湖与官良兴、吕珍于2017年3月23日签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。依据《房产买卖协议》约定，高锦湖应于2017年4月8日支付700000元用于支付房屋首付款用于过户。但高锦湖于2017年4月8日期限届至时未能支付款项，高锦湖已构成违约。关于《房产买卖协议》的解除问题。双方通过微信方式协商，高锦湖分别于2017年5月7日、2017年5月22日明确表示解除合同之意思表示，根据双方微信沟通的内容来看，2017年5月19日，针对高锦湖的解除合同之意思表示，官良兴的意见是如果跟业主沟通可以延期即再给高锦湖延期履行的时间，如果沟通不成则解除合同。其后双方未就延期履行沟通协商，而是高锦湖于2017年5月22日明确告知官良兴不再继续履行《房产买卖协议》，并愿意按照合同约定将已付的100000元定金作为违约金，本院依法认定双方协议应自此时间解除。高锦湖主张系官良兴“一房二卖”构成违约，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。关于定金及房屋差价损失。因高锦湖的违约行为，官良兴、吕珍主张根据定金罚则之规定，没收高锦湖已支付的定金100000元，有相应的事实及法律依据，本院依法予以支持。官良兴、吕珍还主张因高锦湖违约造成的实际损失375000元。其中100000元系官良兴向案外人购房被加价的损失，因此部分加价损失系官良兴与案外人的合同关系，官良兴无法按与案外人合同约定付款，虽系由于高锦湖未按时付款导致，但二者之间不存在直接因果关系，官良兴主张100000元的加价损失系由于高锦湖的违约行为产生，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。至于官良兴、吕珍因高锦湖违约将本案讼争房屋另售他人，低于与高锦湖约定的房价的差价损失275000元，与高锦湖的违约行为有直接因果关系，此部分差价损失本院予以采信和支持。因定金具有补偿和惩罚的性质，在损失大于定金的情况下，守约方可以主张高于定金的赔偿数额，但不应既主张定金，又要求全额损失。本案中，官良兴、吕珍同时主张没收定金100000元和因违约造成的实际损失275000元，本院依法认定两项合计为275000元，不另行没收定金100000元。关于律师费。根据《房产买卖协议》第十八条约定违约方应承担因解决纠纷所产生的诉讼费用、律师费等一切费用，故官良兴、吕珍提供相应的律师费发票，作为合同守约方要求高锦湖承担因本纠纷支出的律师费40000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，官良兴、吕珍与高锦湖于2017年3月23日签订的《房产买卖协议》于2017年5月22日解除。高锦湖应向官良兴、吕珍支付因其违约给官良兴、吕珍造成的定金及实际损失合计275000元及律师费40000元。高锦湖已支付官良兴、吕珍款项共计600000元，扣除官良兴已返还的30000元，扣除高锦湖应承担的违约造成的损失315000元,官良兴、吕珍还应返还高锦湖款项255000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除反诉原告官良兴、吕珍与反诉被告高锦湖于2017年3月23日签订的《房产买卖协议书》；二、官良兴、吕珍于本判决书生效之日起十日内返还高锦湖款项255000元；三、驳回反诉原告官良兴、吕珍的其他诉讼请求；四、驳回本诉原告高锦湖的其他诉讼请求。如官良兴、吕珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费10500元，减半收取5250元，由高锦湖负担2687.5元，由官良兴、吕珍负担2562.5元；反诉部分案件受理费8950，减半收取4475元，由官良兴、吕珍负担1462.5元，由高锦湖负担3012.5元。本诉原告高锦湖应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄玉梅二〇一七年九月二十五日法官助理 林 烨代书记员 刘盛达附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。