上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终761号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：寿碧佩，女，1968年5月9日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）因与被上诉人寿碧佩房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初6877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亚和公司之委托诉讼代理人黄磊、被上诉人寿碧佩之委托诉讼代理人张宓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚和公司上诉请求：撤销一审判决第四项；撤销一审判决第五项，改判被上诉人支付2015年4月10日至2017年5月31日的房屋占有使用费人民币（下同）2,104,143元及物业管理费436,311.40元。事实和理由：本案的租赁合同为无效合同，造成合同无效的唯一原因是“XX中心”XX单元（以下简称系争房屋）未取得工程建设项目规划许可证，但是根据有关规定，可以通过补办相关证照使租赁合同合法化。一审法院应通知案外人到庭，要求补办相关证照。上诉人故不应赔偿被上诉人装修等全部损失。另外，即使租赁合同无效，根据有关规定，占有使用费的标准可以参照租赁合同约定的租金标准，物业管理费被上诉人仍应支付，一审法院却仅支持上诉人部分金额，缺乏依据。一审法院确定的占有使用费和物业管理费的起止时间有误。根据合同约定，双方实际交接房屋的时间是2015年2月10日，被上诉人有60天免租装修期，因此起租日应该从2015年4月10日开始起算，被上诉人至2017年5月底才搬出所有物品、拆除装修物，返还系争房屋，故截止时间应计算至2017年5月31日。综上所述，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。
寿碧佩辩称，关于合同效力的问题，上诉人若认为涉及到案外人的问题，应另行诉讼，不应将不利后果转嫁到被上诉人。上诉人对涉讼房屋没有建设规划许可证是明知的，因此租赁合同无效的责任在于上诉人一方，被上诉人的损失应当由上诉人承担。一审法院参照合同约定的标准酌情确定的占有使用费和物业管理费及起止时间是合理的。故要求驳回上诉，维持原判。
寿碧佩向一审法院起诉请求：1.确认寿碧佩、亚和公司签订的租赁合同及补充条款无效；2.亚和公司返还租金保证金261,651元、物业管理费保证金47,385元、公共事业费保证金30,000元、装修押金10,000元，合计349,036元；3.亚和公司返还已支付的三个月租金243,912元、物业管理费47,385元，合计291,297元；4.亚和公司赔偿固定装修损失经鉴定后现值267,930元；5.亚和公司赔偿中央空调安装损失55,000元；6.亚和公司赔偿寿碧佩燃气管道工程损失100,000元；7.亚和公司赔偿消防工程损失20,000元；8.亚和公司返还已支付的租金、物业管理费以及保证金的利息，计算方法为：以640,333元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月26日起计算至判决生效之日止；9.本案诉讼费用、以及律师费40,000元由亚和公司承担。
亚和公司向一审法院提起反诉请求：1.确认寿碧佩、亚和公司在2014年12月2日签订的租赁合同及补充条款无效；2.寿碧佩支付房屋使用费合计2,281,533元，计算方法为：自2015年2月10日至2017年2月9日，共24个月，按照每月81,304元的标准计算，计1,951,296元；2017年2月10日至2017年5月31日，共3个月另22天，按照每月88,695元的标准计算，计330,237元；3.寿碧佩支付物业管理费436,331.40元，计算方法为：按照每月15,795元的标准，自2015年2月10日计算至2017年5月31日；4.寿碧佩支付2015年11月至2015年12月的水费1,443.50元；5.寿碧佩支付2015年11月至2016年1月的电费14,321.20元；6.寿碧佩支付2015年11月至2016年12月的燃气费25,058元。
一审法院认定事实：本市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人系XX部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对XX路XX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海XX中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。
2011年11月25日，上海XX公司签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由亚和公司负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由亚和公司承担。上述协议书尾部加盖亚和公司图章并由孙某签字。
2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市XX路XX号出租给亚和公司用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国A管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，上海B管理处出具授权委托书，委托亚和公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年12月2日，寿碧佩、亚和公司签订租赁合同及其补充条款，约定寿碧佩承租“XX中心”XX单元，租赁面积243平方米，装修免租期自实际交付日开始起计60天，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期自起租日起满5年止等。自起租日起计的第一、二年每月保底租金为81,304元，第三、四年每月保底租金88,695元；物业管理费每月15,795元。并约定开业率未满70%免租期顺延。
2015年2月10日，亚和公司将系争房屋交付给寿碧佩。
签约后，寿碧佩向亚和公司支付租金保证金261,651元、物业管理费保证金47,385元、公共事业费保证金30,000元；首期租金243,912元、物业管理费47,385元；装修押金10,000元。
2015年8月1日，寿碧佩开业。
2015年12月23日，亚和公司发函寿碧佩，催缴租金、物业管理费。
2016年1月12日，寿碧佩停业。
2016年1月29日，亚和公司再次发函催缴租金和物业管理费。
2016年1月25日，寿碧佩向亚和公司发送催告函，因军队房地产租赁许可证过期，寿碧佩无法办理营业执照和餐饮服务许可证，要求亚和公司收到函件后15日内提供有效的许可证。
2016年2月29日，寿碧佩向亚和公司发送律师函，以亚和公司未按约提供转租合法授权证明文件为由，要求解除与亚和公司之间的租赁合同。
2016年3月16日，亚和公司向寿碧佩发送终止合同函。
2016年4月，寿碧佩提起本案诉讼。
一审审理中，双方确认，寿碧佩自2015年5月开始装修。根据寿碧佩的申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海A有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定，鉴定机构于2017年4月7日出具鉴定报告。涉讼房屋装修工程造价为401,695元，现值267,930元。2017年8月2日，上海A有限公司出具补充说明，确认上述鉴定报告中的鉴定意见为现值。寿碧佩、亚和公司对鉴定报告及补充说明无异议。双方于2017年6月8日签署房屋交接确认书，确认双方于2017年5月31日交接完毕。
关于中央空调安装费，寿碧佩提供中央空调安装（结算）合同书一份及中国农业银行单笔历史交易明细一份，合同书显示2015年1月22日亚和公司与案外人上海B有限公司，项目为潮辣餐厅空调项目，工程总价55,000元，签订合同后三天支付52,250元，商铺开业15天后支付2,750元。农行明细显示寿碧佩帐户于2015年1月22日向王昇勇支付52,250元。寿碧佩陈述，星空购物中心商户安装中央空调均是向王昇勇支付，余款系现金支付。亚和公司认可寿碧佩的中央空调均由寿碧佩自行安装，但对于寿碧佩的该两份证据均不予认可，认为寿碧佩应当向公司支付，而非向个人支付。
关于燃气管道工程费，寿碧佩提供中国农业银行上海市分行贷记凭证一份，显示寿碧佩于2015年5月26日向上海C有限公司支付货款80,000元。寿碧佩陈述，总货款为100,000元，另20,000元为现金支付。亚和公司对贷记凭证予以认可，但对于其证明内容及现金支付部分不予认可。且亚和公司认为应当开具正规发票，故对于燃气管道工程损失不予认可。
关于消防工程费，寿碧佩提供工程施工合同书一份，合同书显示签约时间为2015年1月23日，合同乙方上海D有限公司，落款处无甲方签字及乙方盖章，有乙方代表签字，及收款帐户信息。寿碧佩陈述，款项为现金支付。亚和公司认为合同未签字，支付也无凭证，故均不予认可。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，亚和公司不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且寿碧佩、亚和公司均以此为由要求确认就系争房屋签订的租赁合同及补充条款无效，一审法院予以认可。亚和公司同意向寿碧佩返还已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，寿碧佩的相关诉请，一审法院予以支持。双方关于寿碧佩是否应当向亚和公司支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。
首先，系争房屋所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致寿碧佩无法正常使用系争房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而寿碧佩确实使用系争房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，寿碧佩应当支付使用费、物业管理费。
其次，关于支付周期。亚和公司主张自2015年2月10日涉讼房屋交接之日计算至2017年5月31日。寿碧佩主张自2015年8月1日寿碧佩开业之日，计算至2016年1月12日停业之日。一审法院认为，寿碧佩支付使用费的基础是寿碧佩使用系争房屋，租赁合同目的得以实现。从合同约定免租期及开业率等内容来看，涉讼房屋所在商场在房屋交付时并无法正常经营使用。寿碧佩自2015年5月开始装修，应当认为寿碧佩自此已实际占有并开始使用涉讼房屋，故一审法院认为自2015年5月开始至停业期间，寿碧佩实际占用使用了涉讼房屋，依据公平原则，寿碧佩应当支付使用费及物业管理费。
再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。亚和公司主张按合同约定的标准支付；寿碧佩主张即使支付，因租赁许可证过期致寿碧佩无法申办合法经营证照，使用费应按合同标准的20%计算。一审法院认为，2015年8月寿碧佩试营业时，亚和公司提供的军队房地产租赁许可证期限已经届满，客观上对寿碧佩办理合法经营所需证照产生影响。且装修期间，寿碧佩属于经营准备期，尚不具备开业经营条件。但寿碧佩在此期间确实开业经营，并获得收入，即使未盈利，也与餐厅经营时间、市场需求等经营风险相关，不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满所致，租赁合同的目的已部分实现。基于以上原因，一审法院酌定寿碧佩参照合同约定标准的一定比例，应向亚和公司支付房屋的使用费341,254元，物业管理费66,296元。寿碧佩另应支付水费1,443.50元；电费14,321.20元；燃气费25,058元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据亚和公司与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由亚和公司出资并负责规划设计方案，亚和公司在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在亚和公司。亚和公司抗辩称因上海警备区第一招待所未提供规划许可手续，亚和公司无过错的抗辩意见，一审法院不予采纳。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，XX路XX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，寿碧佩、亚和公司都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由一审法院根据案情予以酌定。寿碧佩主张的装修损失，系鉴定报告所确定，一审法院予以认可；中央空调安装损失55,000元，有合同及转账凭证为证，一审法院予以认可；燃气管道工程损失100,000元，因无合同，一审法院认定工程款金额为转账金额80,000元；消防机电工程20,000元，既无合同也无支付凭证，对于该笔费用，难以确定，故一审法院不予认可。考虑到设施设备业经寿碧佩合理使用，应扣减一定的损耗。一审法院酌定亚和公司应当承担的赔偿金额为290,000元。寿碧佩使用系争房屋并获得收入，故利息损失的诉请，一审法院难以支持。律师费不是诉讼必然发生的费用，一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、寿碧佩与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号“XX中心”XX单元签订的租赁合同及补充条款无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还寿碧佩租金保证金261,651元、物业管理费保证金47,385元、公共事业费保证金30,000元、装修押金10,000元，合计349,036元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还寿碧佩租金243,912元、物业管理费47,385元，合计291,297元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿寿碧佩装修、中央空调、燃气管道工程损失合计290,000元；五、寿碧佩应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司上址房屋使用费341,254元，物业管理费66,296元；六、寿碧佩应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司水费1,443.50元；电费14,321.20元；燃气费25,058元；七、驳回寿碧佩的其余本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费13,000元，由寿碧佩负担6,500元，上海亚和投资管理有限公司负担6,500元。本诉案件受理费14,747.40元，由寿碧佩负担2,533元，上海亚和投资管理有限公司负担12,214.40元。反诉案件受理费14,436元，由寿碧佩负担2,346元，上海亚和投资管理有限公司负担12,090元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同因“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证而无效，虽然出租人和承租人都有过错，但上诉人在明知“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证的情形下将系争房屋出租应承担主要责任，租赁合同无效产生的损失，上诉人作为出租人应予赔偿。上诉人称其也系从案外人处承租而来故不应承担责任的观点，缺乏依据，本院不予采纳。关于损失如何确定的问题，一审法院通过鉴定以及被上诉人提供的证据等综合本案的实际情况酌情确定了被上诉人的包括装修损失在内的损失金额，尚属合理，本院予以认同。关于房屋使用费、物业管理费的起止日期和计算标准，一审从公平角度结合本案事实从2015年5月开始计算至被上诉人停业期间并无不当，同时又因上诉人原提供的军队房地产租赁许可证到期客观上对被上诉人的经营产生一定的影响，因而酌情确定房屋使用费、物业管理费的标准，亦属合理。因此，上诉人的相关上诉理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人亚和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,353.25元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年三月三十日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……