北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10827号
上诉人（原审被告）：赵凤琪，男，1964年2月4日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：赵如昊，男，1998年9月5日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：师卫红（赵如昊之母），1970年12月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：高鹏，男，1984年7月12日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵凤贞（高鹏之母），1960年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：鲁博鹏，北京证金律师事务所律师。
上诉人赵凤琪、赵如昊因与被上诉人高鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第47616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵凤琪，赵如昊之委托诉讼代理人师卫红，被上诉人高鹏之委托诉讼代理人鲁博鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵凤琪、赵如昊上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人负担本案诉讼费。事实和理由：1、诉争房屋原是上诉人的，上诉人与被上诉人的房屋买卖行为，完全是因亲属关系之间的回购行为，但一审漏判；2、本案遗漏当事人师卫红；3、本案非因法律撤销或确定协议无效，才可以撤销上诉人已经取得的房产证。但一审将违约，解释为上诉人以自己行为不履行协议主要义务，错误的依据合同法第97条判决解除合同，属于严重适用法律错误。诉讼房屋已按协议约定过户至上诉人，上诉人已取得产权证。房屋买卖行为已经完成并发生法律效力，非法律撤销或确定协议无效，无可逆转。被上诉人起诉解除合同，不符合法律规定；4、诉争房屋是上诉人唯一住房，而且花费70多万元重新装修。被上诉人是外国身份，但一审漏判；5、一审严重违法直接撤销了房地产行政部门的行政行为。
高鹏辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
高鹏向一审法院提出诉讼请求：1.解除与赵凤琪、赵如昊于2015年6月19日签订的《售房协议》；2.赵凤琪、赵如昊返还涉案房屋并协助将房屋登记至高鹏名下；3.赵凤琪、赵如昊将其在涉案房屋内的户口迁走；4.赵凤琪、赵如昊赔偿经济损失301746元、精神损失费666354元。事实和理由：2015年6月19日，赵凤琪、赵如昊与高鹏协商，购买高鹏名下的涉案房屋，双方约定涉案房屋总价款600万元，赵凤琪、赵如昊先向高鹏支付100万元，剩余部分房款以赵如昊母亲师卫红名下的303号房屋进行折价抵偿，并办理了买卖公证；赵凤琪、赵如昊承诺师卫红名下的房屋由高鹏进行买卖，得款折价抵偿房款，剩余款项于2015年年底还清。基于此，高鹏与赵凤琪、赵如昊签订了《售房协议》，于2015年7月13日办理了涉案房屋的过户手续。2015年7月30日，赵如昊母亲师卫红在未征得高鹏同意的情况下，私自将303号房屋出卖给第三人，师卫红在与第三人办理房屋过户手续时，被高鹏发现。经查验，师卫红向高鹏提供抵押折款的房屋产权证书系伪造。赵凤琪、赵如昊的行为已构成违约，侵犯了高鹏的合法权益。
赵凤琪一审辩称：不同意解除协议。涉案房屋是1999年我贷款购买的，2004年年底高鹏母亲赵凤贞说要用一下房本，用完之后再还给我，过户回来，过户的税费由赵凤贞负担，后房屋过户至赵凤贞名下。后我多次催促，一直到2014年我的孩子要上学，我与赵凤贞协商，我给其200万元。200万元打入赵凤贞的卡内后，我表哥拿给我一份协议，让我签，并表示如果不签署就不给过户，孩子也就无法上学。后来在多次催促下，赵凤贞和我一起去把涉案房屋过户到我和赵如昊名下。我不同意解除协议，要求继续履行，我已经支付了200万元，还差400万元，同意再给高鹏400万元。
赵如昊一审辩称：认可《售房协议》，我一直在履行，在未到付款期限的时候，高鹏就起诉了。高鹏之所以不同意履行是因为其觉得房价涨了，我同意支付高鹏400万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：
1994年4月25日，师卫红与涉案房屋开发单位的代理商签订房屋认购书。
2004年10月2日，赵凤贞作为买方与师卫红作为卖方签订《房屋买卖协议》，约定赵凤贞购买师卫红名下的涉案房屋。2005年5月27日，师卫红与高鹏就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定师卫红将涉案房屋以90万元的价格出售给高鹏。此后涉案房屋登记至高鹏名下。
2015年6月19日，高鹏作为甲方（代理人赵凤贞）与赵凤琪、赵如昊作为乙方签署《售房协议》，约定甲方将涉案房屋以600万元出售给乙方，为孩子在三帆学校上学，经双方协商特定以下条款：1.乙方在2015年9月18日以前支付200万元。（该款后有手写的“已收到壹佰万元整”的内容）2.将赵凤琪209楼2804号，建筑面积140平方米的房产及师卫红303号的房产抵押，需到公证处做房屋买卖公证书。3.209楼2804现无产权证，等待法院判决。4.乙方在2015年12月30日以前支付400万元。如到期未支付甲方有权处理赵凤琪209楼2804号，建筑面积140平方米的房产及师卫红303号的房屋。5.在以上1、4条款未完成时，甲方仍居住涉案房屋，费用自理。6.在以上1、4条款未完成时，乙方仍居住209楼2804，费用自理。7.以上房屋过户费用由乙方支付。8.师卫红委托赵凤琪办理此房子的一切手续。
2015年7月10日，赵凤琪、师卫红在北京市中信公证处办理了公证委托书，内容为委托张征办理师卫红名下的303号房屋的签订房屋买卖合同、代收房价款等与房屋出售有关的一切事宜。
2015年7月13日，涉案房屋转移登记至赵凤琪、赵如昊名下，二人按份共有，赵凤琪占1%的份额，赵如昊占99%的份额。
2015年8月，师卫红将北京市303号出售。师卫红称出卖该房屋系为了给高鹏凑钱，且因为不认识受托人张征，对该人不信任。
2015年10月，赵凤琪、赵如昊控制了涉案房屋。
关于签订《售房协议》的原因，赵如昊称涉案房屋原先过户给高鹏系因为师卫红向赵凤贞借了钱并写了欠条，后因为高鹏出国名下需要有资产，就把房屋过户给高鹏。2010年找到高鹏要把房屋要回来，赵凤贞称房屋有贷款无法过户，考虑到让赵凤贞多收一点房租也无所谓，就等等再说。后来因师卫红的孩子师天宇要上学，所以要把房屋要回来，但赵凤贞称偿还100万元不够，要加钱，所以签订了协议。赵如昊的委托诉讼代理人师卫红还提出其不同意该协议。高鹏不认可前述事实，并提交高鹏的护照以及爱德华王子学校许可高鹏入学的材料，证明高鹏在国外上学的时间以及不存在需要学区房的事实。赵凤琪、赵如昊认可前述材料的真实性，但提出与本案无关。
关于《售房协议》所涉款项的支付情况，赵凤琪称共计支付了200万元，其于2015年5月支付。高鹏称赵凤琪确实向赵凤贞支付了200万元，但其中100万元并非为履行《售房协议》所支付的款项，而系其他的还款以及利息。关于为何协议中写明已支付100万元，赵凤琪称当时没有仔细看。
赵凤贞称协议中约定的209楼2804号房屋也已出售，赵凤琪、赵如昊称并非其出卖，系开发商出卖，但均称对该房屋不再享有权益。
一审庭审中，高鹏还提交北京市303号的产权证复印件以及与师卫红的短信，证明师卫红向其提供了虚假的产权证。赵如昊认可短信的真实性，但提出系断章取义，有部分内容没有提供。
高鹏主张的经济损失301746元包括：1.2015年9月18日未支付100万元一个季度的利息43500元；2.高鹏从国外处理本案诉讼所支出的误工费、机票费用共计58940元；3.赔偿中介公司的69906元、房屋财产损失51000元以及租赁合同损失78400元（赵凤琪、赵如昊控制房屋至租期届满的租金损失）；4.本案诉讼费及保全费。高鹏为证明其损失情况，提交了如下证据：
1.2015年6月，赵凤贞与北京三峰合盛房地产顾问有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，该合同约定的出租代理期限自2015年7月10日至2016年7月9日，租金标准为每月9800元。
2.照片，证明其房屋在出租期间，租户被强行赶走。
3.2015年11月26日，北京三峰合盛房地产顾问有限公司出具的《租赁合同赔偿清单》，载明涉案房屋新业主赵凤琪持新房权证，强制开锁驱赶租户收房，导致其与赵凤贞签订的房屋代理合同无法正常履行，租户临夜搬家，造成其和租户极大损失。清单中载明的损失共计69906元。
4.涉案房屋内的物品清单。
5.高鹏的机票行程单。
6.2016年2月18日，北京三峰合盛房地产顾问有限公司出具的收到赵凤贞退回的2015年10月至2016年1月的房租以及有线电视费共计19762元的收条。
赵凤琪、赵如昊称不清楚租赁合同的情况；照片属实，但其系通过报警的方式，警方将租户赶走的，并提出其事先在涉案房屋门口贴了告示，通知让租户搬走，截止日期到了后，要清走租户，后双方报警，警察明确让租户当晚搬走，如有东西的话，租户应该提前安排好。对高鹏提交的物品清单中的物品，赵凤琪表示除了冰箱处理了外，其他都仍在涉案房屋内，房屋内的电视系其购买。
关于师卫红委托张征出售安贞里房屋的目的，赵如昊的委托诉讼代理人师卫红称其想将房屋出卖把钱给赵凤贞，后来发现张征与赵凤贞串通在一起，故未再委托张征出售，并自行将房屋出售。
关于为何在未按协议付款的情况下，将租户清走，赵凤琪、赵如昊称其之前不清楚租户的情况，出于安全考虑将租户清走，且其系房屋的权利人。
本案审理过程中，赵凤琪作为赵如昊的法定代理人参与诉讼，赵凤琪曾称涉案房屋系其1998年贷款购买，2004年，赵凤贞称需要用一下房屋，之后再过户回来，后因其孩子师天宇需要上学需要将房屋过户回来，但赵凤贞不同意，不签署《售房协议》就不过户，赵凤琪为此曾提起反诉，要求撤销《售房协议》，后赵凤琪撤回反诉。后师卫红以赵凤琪与赵凤贞可能恶意串通为由，要求恢复审理，师卫红在申请恢复审理前，到庭明确表示不认可《售房协议》。
经询，高鹏称如解除《售房协议》，其同意退还赵凤琪、赵如昊支付的100万元。
一审诉讼过程中，高鹏向一审法院申请财产保全，一审法院依法查封了涉案房屋，查封期限自2015年10月8日至2018年10月7日。为此，高鹏支出保全费5000元。
一审法院认为：高鹏与赵凤琪、赵如昊签订的《售房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。赵凤琪称其为履行《售房协议》于2015年5月支付了200万元，但协议形成于2015年6月19日，且协议中明确载明了已收到100万元，高鹏称另100万元系赵凤贞与赵凤琪之间的其他债务的主张较为可信，故一审法院认定赵凤琪、赵如昊为履行《售房协议》仅支付了100万元。
关于《售房协议》应否解除的问题。协议约定赵凤琪、赵如昊如未能按时支付房款，则高鹏有权处理安贞里以及2804的房屋，从内容上看，该约定具有担保赵凤琪、赵如昊履行付款义务的性质，而在付款期间届满前，安贞里房屋即被出售，赵凤琪、赵如昊现称对2804的房屋不再享有权益，在安贞里的房屋出售后，赵凤琪、赵如昊也未向高鹏支付款项，且在未付款的情况下，赵凤琪、赵如昊收回了涉案房屋，赵凤琪、赵如昊的行为明显违反协议约定。另外，在诉讼过程中，赵凤琪、赵如昊也未积极履行付款义务，故赵凤琪、赵如昊的行为属于以自己的行为不履行协议主要债务，高鹏享有解除权，故一审法院对高鹏要求解除《售房协议》，恢复登记以及交付房屋的诉讼请求予以支持。合同解除后，高鹏同意退还赵凤琪、赵如昊支付的100万元，一审法院一并判决返还。
关于高鹏主张的利息损失，因一审法院支持其解除《售房协议》的诉讼请求，故其主张的利息损失缺乏依据，一审法院不予支持。关于高鹏主张的误工费用、机票费用、精神损害抚慰金，于法无据，一审法院不予支持。关于高鹏主张的赔偿中介公司的损失以及物品损失，现有证据不足以证明其实际产生了该损失，故一审法院对此也不予支持；关于租金损失，本案确系赵凤琪、赵如昊的违约行为所致，故一审法院支持高鹏主张的租金损失。关于高鹏要求将涉案房屋内户口迁走的诉讼请求，不属于法院主管，一审法院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除高鹏与赵凤琪、赵如昊于2015年6月19日签订的《售房协议》；二、赵凤琪、赵如昊于本判决生效后七日内将3门7B号房屋转移登记至高鹏名下并将房屋交付高鹏使用；三、赵凤琪、赵如昊于本判决生效后七日内赔偿高鹏租金损失78400元；四、高鹏于本判决生效后七日内退还赵凤琪、赵如昊支付的房款100万元；五、驳回高鹏的其他诉讼请求。
二审中，赵凤琪、赵如昊提交了房屋所有权登记申请书、登记表、平面图、结算协议书、契税完税证、预售契约、代扣还款委托书，证明：2004年之前房子是其购买，房贷由其偿还至2004年；高鹏对此表示：书面材料不是新证据，对真实性不认可，且与本案无关。
赵凤琪、赵如昊申请马士伟出庭作证。马士伟称：赵凤琪和赵凤贞系其儿女。赵凤琪与其妻购买了大西洋的房子，记不清他们是何时买的，买后居住一段时间，在2004年搬到望京了。后来赵凤贞说高鹏出国要用房本，就向赵凤琪借了房本，后来也没有还。开始都挺好，现在房子涨钱了，他们就有纠纷了。我认为房子是儿子的。《情况说明》中签字是我签的，内容不知道。赵凤琪向赵凤贞借钱，其他不知道，借房本的事不太清楚。赵凤贞说要借房子，借了后好像没还，房子后来如何给小宇不知道。赵凤琪、赵如昊认可马士伟证言中知道房子原来是我们的，后来一起在房子中居住。房子给赵凤贞是其借用。不认可马士伟说她不知道我们和赵凤贞之间的谈话，因为她在场。高鹏对该证言不予认可。
高鹏提交了赵凤琪签名的申请书复印件，证明：赵凤琪申请把209楼2804号房屋过户至路德强名下，路德强为师卫红的舅舅，租金由赵凤琪收取。赵凤琪、赵如昊对此不予认可。
本院认为，赵凤琪、赵如昊提交书证在程序上不属于新证据，且与本案所涉及的买卖合同关系缺乏关联性。而证人证言存在矛盾、模糊之处，不能对本案事实起到证明作用；而高鹏提交的书证为复印件，不能单独作为证据使用，故本院对上述证据均不予采纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高鹏与赵凤琪、赵如昊签订的《售房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。因《售房协议》中写明了已收到100万元，故一审法院作出赵凤琪、赵如昊为履行《售房协议》仅支付了100万元的认定正确；因协议中约定赵凤琪、赵如昊如未能按时支付房款，则高鹏有权处理安贞里以及2804的房屋。而该条款应属担保条款，具有物的担保性质。虽然未办理抵押物的登记，但并不影响该条款的效力。因在付款期间届满前，安贞里房屋被出售，赵凤琪、赵如昊又称对2804的房屋不再享有权益。而在安贞里的房屋出售后，赵凤琪、赵如昊亦未向高鹏支付款项，并在未付款的情况下收回涉案房屋。因赵凤琪、赵如昊的上述行为已构成违约，属于以自己的行为不履行协议的主要债务，故高鹏有权选择解除合同。一审法院据此判决解除双方之间《售房协议》，恢复登记以及交付房屋、赔偿租金损失、退还已付房款的处理结果，符合本案的实际情况及相应的法律规定；对于赵凤琪、赵如昊的上诉主张，因法律并不禁止亲属之间的买卖行为，且涉案房屋产权人虽然变更，但因该合同约定的房款并未完全支付，合同尚在履行过程中，合同当事人仍享有解除权。而在本案中，赵凤琪是买卖合同的相对方之一，案外人师卫红并非合同的主体，其不能作为买卖合同的相对人参加诉讼。赵凤琪、赵如昊主张的装修损失，因其在一审审理中并未主张，如有损失，其可另行主张。对于高鹏是否是外籍，因赵凤琪、赵如昊并未提交证据予以证实，本院对此不予采信。综上，赵凤琪、赵如昊的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由赵凤琪、赵如昊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 付 辉
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 梁 丽
书 记 员 李星月