广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民四初字第429号
原告：邓雪莹，女，1978年10月31日出生，汉族，住肇庆市端州区。
委托代理人：钟任良，男，1979年10月17日出生，汉族，住连平县。
被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司（以下简称顺宝公司），住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：何昶明。
委托代理人：何宝照，该公司营销经理。
原告邓雪莹诉被告顺宝公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄卓贤独任审判，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告邓雪莹的委托代理人钟任良，被告顺宝公司的委托代理人何宝照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月12日，原、被告签订了商品房买卖合同。合同第八条约定，被告必须在2013年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用，根据合同第九条第一款第一项约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的的比率的违约金”。然而签订合同至今，被告都未能将符合交房条件的商品房交付给原告使用。为此，原告多次要求被告支付延期交房的违约金，被告却以种种理由拒绝支付。为此请求法院判决：1、被告继续履行商品房买卖合同，并向原告支付延期交房的违约金40000元（暂计算至立案之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告顺宝公司辩称：一、原告主张的违约金数额不实，依法应当予以调整。1、依照合同约定，被告因市政配套设施原因可据实延期交楼不属于违约。根据被告与原告于2012年8月2日签订的《商品房买卖合同》第八条第2款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、水电、市政配套设施政府有关部门批准及安装延误；因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非因出卖人所能控制的因素。……”，以及第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……”根据被告提供的《关于完善信安路109区市政配套设施的请示》、《请示报告承办结果通知书》及《109区顺宝天誉南侧24米城市支路巿政工程建设推进情况》的内容可见，被告延期交楼完全是因为一期南侧出入的唯一通道市政配套尚未动工建设所致。且根据代建局的报告反映，直至2013年11月报发改委的可行性报告仍处于待批复的状态。因此，完全是由于市政配套的原因导致答辩人延期交楼，而巿市配套的原因导致延期交楼的情况正是属于涉案合同第八条第2款第3项所约定的特殊情况，根据涉案合同第九条的约定，被告因上述特殊情况延期交楼的不属于违约。据原告自己提供的证据显示，被告也于2013年12月14日通知其由于市配套施工原因导致延期交楼。因此，从2014年1月1日至2014年3月31日这段时间依约属于可据实延期的期限，按照上述第八和第九条的规定不应计算违约金。2、逾期交楼的违约金应以因被告原因造成逾期的期限据实计算。根据竣工验收备案表，被告已于2014年5月7日全部办理完毕竣工备案手续，涉案楼宇此时已经符合合同约定交付条件。并且被告亦于2014年5月9日通知原告于2014年6月1日前提前预约办理收楼手续。根据《合同法》第138条规定，约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，买受人在接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定交付使用之日起由买受人承担。可见，既然原告已经在5月9日收到收楼通知，但原告并未在被告所述的交付期限内前来办理收楼手续，因此，应视为被告在原告收到收楼通知之日起交付了房屋。如期所述，从2013年12月31日至2014年3月31日属于延期交楼免责期限。而正式由于被告的原因导致逾期交楼的期限应从2014年4月1日至2014年5月9日。因此，违约金计算的期限应为38天，即违约金为5574元，而非原告所主张的40000天，原告主张的违约金缺乏事实依据，请法庭对原告所主张的违约金据实予以调整。
经审理查明：2012年9月12日，原告邓雪莹与被告顺宝公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭第二幢第十层之二1008房商品房一套，该商品房建筑面积101.07㎡，其中套内建筑面积81.83㎡，分摊建筑面积19.24㎡；该商品房总价款488948元；合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2013年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”、“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，经出卖人尽力争取而有关部门未能及时解决的；3、水电、市政配套设施政府有关部门批准及安装延误，因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素；4、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、暴雨、火灾等；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房具备交付使用条件，自出卖人通知买受人收楼之日起，视出卖人已按期交楼，该商品房一切责任由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定支付房款488948元，被告亦向原告出具了发票。
2013年12月14日，被告向原告发出《通知书》，通知原告由于市政配套设施施工的原因导致小区施工进程延期，收楼日期顺延至2014年3月31日。2014年5月9日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告购买的商品房已按约定完成竣工收备案，具备了交付使用条件，于2014年6月1日前办理收楼手续。原告以商品房未符合交付条件没有办理收理收楼手续，并向本院提起诉讼，要求被告支付延期交楼违约金。
另查明：被告顺宝公司开发的肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭第一幢房品房于2014年3月12日竣工并经五部门即建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格，在2014年5月8日办理竣工验收备案登记手续。
又查明：2013年4月15日，被告顺宝公司因其在肇庆市端州区信安路东侧109区开发的顺宝天誉花园建设项目一期南侧的24米市政道路尚未动工建设，以致该项目一期住宅的雨污排水、供水供气无法接入该道路的市政管网系统，向肇庆市端州区人民政府提交《关于完善信安路109区市政配套设施的请示》请求政府尽快启动该区一期南侧政道路建设工程。肇庆市人民政府办公室于同年6月26日向被告发出{2013}55号《请示报告承办结果通知书》，通知被告肇庆市人民政府同意按规划要求启动端州城区信安路东侧109区顺宝天誉花园项目一期南侧的24米市政道路建设，该市政道路建设项目由肇庆市代建项目管理局负责组织开展勘察设计等前期工作。肇庆市代建项目管理局在2014年1月2日出具《109区顺宝天誉南侧24米城市支路市政工程建设推进情况》，主要内容：“根据肇庆市人民政府（2013）55号请示报告承办结果通知书的精神，城东109区顺宝天誉南侧24米城市支路市政工程由代建局负责组织实施，该项目建设推进情况如下：……5、2013年12月已完成项目的现场勘察工作”。诉讼期间，对于上述房地产开发项目建设过程中涉及市政配套设施延迟的情况是否影响房地产开发项目的竣工验收以及办理验收备案手续，本院向肇庆市住房和城乡建设局致函查询，肇庆市住房和城乡建设局回复：根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部令第78号），办理房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案只需提供本工程的资料和文件，房地产开发项目外围的公共市政管网系统与房地产开发项目分属不同项目，并不在房地产项目竣工验收及办理验收备案范围，不影响房地产项目工程的竣工验收和验收备案。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。
关于被告是否存在延迟交楼违约行为，如延迟交楼应承担什么违约责任的问题。根据合同约定被告应当在2013年12月31日前将具备经验收合格并在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付原告，还约定了如遇水电、市政配套设施政府有关部门批准及安装延误等其他非出卖人所能控制的因素出卖人可据实予以延期。被告主张标的房产所在的肇庆市端州区信安路东侧109区开发的顺宝天誉花园建设项目的一期住宅雨污排水、供水供气因市政道路未动工建设以致无法接入该道路的市政管网系统，直至2013年12月该市政道路项目的勘察设计等前期工作才完成，属于合同中出卖人可据实延期交楼的“市政配套设施政府有关部门批准及安装延迟”情形，交楼日期应顺延至2014年3月31日。为此，本院就房地产开发企业在项目建设过程中涉及市政配套设施施延迟而致建设项目的雨污排水、供水供气等工程未能接入市政管网系统是否影响项目工程的竣工验收以及办理备案的问题致函肇庆市住房和城乡建设局查询，肇庆市住房和城乡建设局答复房地产开发项目外围的公共市政管网系统与房地产开发项目分属不同项目，并不在房地产项目竣工验收及办理验收备案范围，不影响房地产项目工程的竣工验收和验收备案。因此，被告以市政配套设施延迟主张交楼时间顺延至2014年3月31日的意见，本院不予采纳。被告没有在合同约定时间向原告交楼，其行为已构成违约，应按合同约定向原告支付逾期交楼的违约金。至于违约金的计算，由于原告以商品房不符合交付条件为由拒绝收楼的理据不足，视为买受人原因没有收楼，按“商品房具备交付使用条件，自出卖人通知买受人收楼之日起，视出卖人已按期交楼”约定，以被告通知原告收楼之日视被告已向原告交付商品房，即被告逾期交楼的时间应从2014年1月1日起计算至2014年5月9日时止，共逾期129天。根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的相关约定，原告要求继续履行合同，则被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。该违约金的约定符合法律规定，本院予以确定，按此约定标准，被告应向原告支付逾期交房的违约金18922.29元。因此对原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告邓雪莹支付逾期交房的违约金人民币18922.29元。
驳回原告邓雪莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币400元，由原告承担210元，被告承担190元。该费用已由原告预交，本院不予退回，被告应在履行上述给付义务时迳付原告190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄卓贤
二０一四年十月二十四日
书记员 卢诗瀚
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