贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终3166号上诉人（原审原告、反诉被告）：樊孝云，男，1950年4月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：林蓓，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘煜，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾建华，男，1956年1月14日出生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：刘世华，女，1956年9月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人樊孝云与上诉人曾建华因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊孝云上诉请求：1、撤销原判第三、四、五项；2、判令曾建华交纳的9000元保证金不予退还；3、判令曾建华向樊孝云支付房屋占用期间的租金（时间自一审起诉之日起至实际返还之日止）；4本案诉讼费用、保全费用等由曾建华承担。事实与理由：1、曾建华违反合同约定擅自将租赁房屋用于旅馆经营，造成租赁房屋被相关部门查封，查封是因为曾建华违法使用房屋造成，樊孝云没有过错，原判认定樊孝云对租赁房屋被查封存在过错并且承担违约责任有误。2、曾建华违反《房屋租赁合同》的约定，其交纳的9000元保证金应不予退还，原判判令樊孝云退还保证金3600元违反当事人意思表示。3、曾建华违反合同约定，未足额支付租金，且一直占用房屋，曾建华应支付房屋占用期间的租金。曾建华辩称，签订《房屋租赁合同》时樊孝云清楚知道租赁房屋是用于旅馆经营；合同约定因不可抗力可以解除合同，保证金也应予以退还，诉争房屋因为消防不合格，工商、税务等部门多次上门检查，影响经营，导致相关经营证照不全的责任在樊孝云；《房屋租赁合同》是《贵阳市云岩区星光商务旅馆转让协议》的附合同，主合同解除，附合同也应解除，故从《贵阳市云岩区星光商务旅馆转让协议》解除时樊孝云应退还3000元租金；曾建华未返还房屋是因为房屋被查封。曾建华上诉请求：1、撤销原判，改判樊孝云退还房屋被查封期间多收的租金3000元；2、判令樊孝云退还保证金9000元；3、判令樊孝云支付曾建华购买新淋浴设备的1200元并赔偿因合同目的不能实现造成的损失6800元；4、一、二审诉讼费用由樊孝云承担。事实与理由：1、樊孝云与曾建华签订《房屋租赁合同》时存在欺诈行为，当时樊孝云与案外人刘国森的《房屋租赁合同》还未解除；2、双方签订《房屋租赁合同》时樊孝云未向曾建华出具房屋所有权证，没有到房屋产权部门办理备案登记，也没有相关产权人出租该房的书面委托书，根据《贵阳市房屋租赁管理办法》第十条第三项的规定，该房屋不能出租；3、该房屋存在严重安全隐患，樊孝云也无出租房屋的主体资格。原判没有依照《贵阳市房屋租赁管理办法》进行裁判，判决没有法律依据。樊孝云辩称，曾建华要求返还租金3000元没有法律依据；曾建华逾期交纳租金有违约行为，按照合同约定拖欠租金15日以上，樊孝云有权解除合同，保证金不予返还；曾建华购买的新淋浴器属于经营风险，不应由樊孝云承担；诉争房屋因为曾建华未办理相关手续被查封，且在2017年3月21日才实际查封，房屋被查封的过错不在樊孝云。樊孝云向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，曾建华立即搬离房屋，恢复原状，将房屋返还樊孝云；2、判令曾建华向樊孝云支付房屋占用期间的租金，同时曾建华交纳的9000元保证金不予退还（租金暂计三个月，时间自起诉之日起至实际返还房屋之日止，共计18000元）；3、判令曾建华承担本案的诉讼费用。曾建华向一审法院反诉请求：1、判令樊孝云退还曾建华9000元保证金，并退还判决书生效以后的半个月租金3000元，共计12000元；2、判令樊孝云赔偿因房屋漏水造成停业10天房租及营业额9200元；3、判令樊孝云因弄虚作假，恶意串通，退还总租金（14个月每月3500元的）中多收的租金共计35000元；4、判令樊孝云赔偿301漏水停业20天房租和营业额2000元，及购买淋浴1200元，共计3200元；5、判令樊孝云按保证金9000元的标准双倍赔偿18000元；6、本案反诉费及本诉诉讼费由樊孝云承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）樊孝云与唐秀琴（2015年11月30日死亡）系夫妻关系，贵阳市云岩区普陀路32号黔达花园A幢4单元3层1号系唐秀琴所有，同层2号房屋为樊孝云所有。2015年8月30日，樊孝云（甲方）与曾建华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将前述二套房屋租赁给乙方使用，租期为2015年10月23日至2018年10月23日，第一年、第二年每年租金72000元，第三年租金75000元；合同签订后，乙方向甲方交付9000元作为房屋租赁保证金，如乙方未对房屋进行破坏，且未违反合同约定，保证金待合同到期后退还乙方；租金按年交付，乙方须于每年9月23日交付下一年度的租金，拖欠租金15天以上，甲方有权终止合同并收回房屋，保证金不予退还；乙方在使用租赁房屋过程中不得损坏房屋内的地板砖和墙体结构及其他设施，如有改造需要得到甲方同意，否则造成的损失由乙方承担。合同签订后，樊孝云将房屋交予曾建华，曾建华向樊孝云支付了第一年72000元的房屋租金和9000元保证金。第一年租期届满后，曾建华于2016年10月26日、11月23日向樊孝云支付当期两个月租金后未再支付租金。另查明，案涉房屋由案外人刘国森用于旅馆经营。2015年8月21日曾建华、曾征与案外人刘国森、张敏莲签订涉案《贵阳市云岩区星光商务旅馆转让协议》，由刘国森、张敏莲将旅馆转让给曾建华、曾征经营。因双方对于《特种行业许可证》、营业执照等证照办理问题发生纠纷，2016年12月8日经贵州省贵阳市中级人民法院审理并做出（2016）黔01民终5521号民事判决书，判决解除上述协议。还查明，案涉房屋因存在旅社安全出口数量不足的火灾隐患，已于2017年1月16日被贵阳市公安消防支队云岩区大队临时查封。一审法院认为，案外人唐秀琴生前与原告樊孝云系夫妻关系，樊孝云作为其遗产继承人对涉案房屋贵阳市云岩区普陀路32号黔达花园A幢4单元3层1号的出租，并无不当。原告（反诉被告）樊孝云与被告（反诉原告）曾建华签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，当事人应当按照合同约定履行义务。原告关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，庭审中被告亦明确表示同意解除合同关系，从其意愿，对原告的该项诉请予以支持。合同解除后，被告应搬离并将房屋返还原告。原告关于被告恢复房屋的诉请，因未举证证明房屋在出租前是何种状态，对该诉请不予支持。本案的争议焦点为：1、合同解除后9000元保证金是否应当退还，拖欠房屋租金是否应予支付；2、反诉被告樊孝云是否应当退还反诉原告曾建华已收取的部分租金35000元；3、房屋漏水损失承担问题。焦点一。樊孝云作为房屋出租人，应当保证承租人曾建华对房屋能正常使用。樊孝云明知本案所涉房屋用于旅馆经营，但因安全出口数量不足，被消防部门查封，导致曾建华未能在2016年1月16日以后正常使用房屋，合同目的不能实现。因此，樊孝云关于曾建华支付从起诉时至房屋返还时租金的本诉诉请，根据合同的履行情况，对租金的计算时间应予以限制，即从2017年1月4日起诉之日计算至1月15日，合计12日，按每月6000元房屋租金，曾建华应向樊孝云支付房屋租金为2400元（6000元÷30日×12日＝2400元），超出部分，不予支持。此外，虽然合同约定曾建华迟延支付租金应当承担违约责任，但樊孝云所出租的房屋因消防问题被查封，也应承担相应合同违约责任。樊孝云关于确认不予退还9000元保证金的本诉诉请，不予支持。曾建华关于请求樊孝云退还9000元保证金的反诉诉请，酌情支持6000元，扣除前述曾建华应承担的房屋租金，樊孝云应退还曾建华保证金3600元。焦点二。曾建华主张樊孝云弄虚作假、恶意串通，但庭审中未提供相应证据佐证，且从涉案合同的履行上，曾建华按每月6000元的约定向樊孝云支付房屋租金，系对合法有效的合同中义务的履行，故对樊孝云关于曾建华退还多收房屋租金35000元的反诉诉请，不予支持。曾建华关于要求樊孝云按保证金9000元的标准双倍赔偿18000元的反诉诉请，无合同及法律依据，不予支持。焦点三。曾建华关于樊孝云赔偿因房屋漏水造成停业10天房租、营业额共计9200元的诉请和关于樊孝云赔偿301漏水停业20天房租和营业额2000元的反诉诉请，系重复诉请，且庭审中曾建华仅提供施工费用收条，无其他证据相互佐证，对上述诉请不予支持。此外，曾建华关于樊孝云赔偿购买淋浴1200元的反诉诉请，曾建华未提供相应发票佐证，退一步说，该淋浴亦是曾建华经营旅馆自身应承担的经营成本，与本案租赁合同关系无关，不予支持。另，曾建华关于樊孝云退还民事判决书生效后房屋租金3000元的反诉诉请，其事实与理由系依据贵州省贵阳市中级人民法院作出的（2016）黔01民终5521号民事判决书。该判决书仅系处理曾建华与案外人刘国森、张敏莲的旅馆经营权转让协议，与本案所涉合同无从属关系，且曾建华支付2016年12月的房屋租金是依约履行的合同义务，故曾建华的上述反诉诉请，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告樊孝云与被告曾建华签订的《房屋租赁合同》；二、被告曾建华于本判决生效之日起十日内将贵阳市云岩区普陀路32号黔达花园A幢4单元3层1号、2号房屋返还原告樊孝云；三、反诉被告樊孝云于本判决生效之日起十日内退还反诉原告曾建华保证金3600元；四、驳回原告樊孝云的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曾建华的其他诉讼请求。本诉案件受理费468元，减半收取计234元，由原告樊孝云负担117元，被告曾建华负担117元。反诉案件受理费1736元，减半收取计868元，由反诉原告曾建华负担843元，反诉被告樊孝云负担25元（案件受理费已由预交，各方在履行判决时径行支付给对方）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。樊孝云提交诉争房屋现状照片6张，拟证明2017年3月21日诉争房屋才被查封；因为曾建华的使用导致诉争房屋损毁，对以后的出租造成影响。曾建华表示因为樊孝云将住宅用于商业出租，收取高额租金，故隔壁邻居有意见；门头是自然损毁，而且樊孝云也没有提交以前的照片进行对比，不能证明是曾建华造成的损毁；一审曾建华提交的照片能证明第一次查封时间为2016年12月9日，第二次查封时间为2017年1月19日。曾建华提交1份消防监督检查记录复印件，拟证明诉争房屋2009年已经作为旅馆进行经营使用，2009年诉争房屋消防不合格。樊孝云表示上述证据记载的是检查时未发现消防违法行为，不能达到曾建华的证明目的。曾建华提交1份曾建华转刘国森星光商务旅社清单复印件，拟证明诉争房屋内有清单所列物品，要求樊孝云返还。樊孝云表示对真实性不予认可，曾建华与刘国森之间的转让协议在2015年8月签订，不能证明诉争房屋内现在还有上述物品，且房屋因为被查封樊孝云现在也无法进入，要求樊孝云返还没有法律依据；在不损坏房屋的情况下，曾建华可以拿走属于其自身的物品。二审经审理查明的事实与原判一致，本院予以确认。另查明，在樊孝云与曾建华于2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》中约定樊孝云不参与曾建华与刘国森的经营权转让协商，刘国森在与樊孝云签订的原合同上备注作废声明后则不再与樊孝云有任何租赁关系。本院认为，唐秀琴生前与樊孝云系夫妻关系，樊孝云作为其遗产继承人对涉案房屋贵阳市云岩区普陀路32号黔达花园A幢4单元3层1号进行出租，并无不当，且樊孝云与曾建华签订《房屋租赁合同》后将房屋交付曾建华使用，曾建华使用过程中并未因房屋权属争议导致其不能使用诉争房屋，故对曾建华关于樊孝云没有相关产权人的书面委托，诉争房屋出租违反《贵阳市房屋租赁管理办法》第十条第三项关于未取得房屋合法权属证明或者权属有争议的房屋不得出租的规定的主张，本院不予支持。审理中樊孝云未能提交其与曾建华签订的《房屋租赁合同》到房屋产权部门进行备案登记的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，房屋租赁实行备案登记的相关规定不能作为认定樊孝云与曾建华签订的《房屋租赁合同》无效的依据。樊孝云与曾建华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，当事人应当按照合同约定履行义务。原判解除双方签订的《房屋租赁合同》，当事人双方对此均无异议，本院予以维持。合同解除后，曾建华应将房屋返还樊孝云。根据合同订立的经过以及合同的约定，诉争房屋系住宅，樊孝云在订立合同时明确知晓曾建华租赁房屋的用途是开办旅馆，现因安全出口数量不足，诉争房屋被消防部门查封，故樊孝云、曾建华对《房屋租赁合同》的解除均有一定责任，本院对樊孝云关于其对房屋查封没有过错不应承担责任的主张不予支持，对曾建华要求樊孝云赔偿6800元的主张亦不予支持。在房屋被查封前，曾建华确有拖欠房租的行为，原判据此酌情确定由樊孝云返还曾建华6000元保证金并无不当，本院予以维持。对樊孝云要求9000元保证金全部不予退还以及曾建华关于9000元保证金全部予以退还的主张，本院均不予支持。关于房屋被查封的时间，樊孝云主张2017年3月21日才实际查封，曾建华主张2016年12月9日查封，但均未提交充分证据予以证明，原判根据曾建华提交的照片及贵阳市公安消防支队云岩区大队云公消封字[2017]第0001号《临时查封决定书》认定查封时间为2017年1月16日正确，本院予以维持。诉争房屋被消防部门查封前一直是曾建华在管理使用，虽然曾建华、曾征与案外人刘国森、张敏莲签订的《贵阳市云岩区星光商务旅馆转让协议》被生效判决解除，但《贵阳市云岩区星光商务旅馆转让协议》与本案《房屋租赁合同》是两份独立的合同，并非主合同与从合同的关系，故《贵阳市云岩区星光商务旅馆转让协议》的解除并不必然导致本案《房屋租赁合同》的解除，故对曾建华要求退还租金3000元的主张不予支持，原判判令曾建华支付樊孝云起诉之日起至查封之日止的房屋租金2400元正确，本院予以维持。诉争房屋被查封后曾建华不能再使用房屋，且樊孝云对此亦有一定过错，故对樊孝云要求支付查封之后至房屋实际返还之日止的租金的上诉主张，本院不予支持。曾建华购买的新淋浴设备并不属于添附于诉争房屋不可拆除的设施，且审理中樊孝云表示在不损坏房屋的情况下，曾建华可以拿走属于其自身的物品，故对曾建华要求赔偿1200元淋浴设备损失的主张，本院不予支持。综上所述，樊孝云、曾建华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由樊孝云负担50元，由曾建华负担300元。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 唐有临审判员 龙 珑二〇一七年八月二十四日书记员 卢 军