大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第8124号原告牛某某，男委托代理人吴彦，系辽宁新世纪律师事务所律师。委托代理人柳成荫，系辽宁新世纪律师事务所律师。被告大连广宇置业有限公司委托代理人孙某，男，系该公司职员原告牛某某与被告大连广宇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛某某的委托代理人吴彦，被告大连广宇置业有限公司的委托代理人孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要内容为：被告将其开发建设的房屋出售给原告，该商品房建筑面积为115.59平方米，单价13,985.03元，总房价为1,616,530元。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，第八条规定了出卖人最后交付期限。合同签订后，原告依约交纳了全部房款。关于交付房屋的约定系格式条款且免除了被告的主要义务并违反建筑法第61条的规定，应认定为无效。故原告诉至法院，请求：1、确认双方于2014年4月20日签订的《商品房买卖合同》中约定的交付条件“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”的约定低于法定标准；2、判令被告承担逾期交房违约金1万元；3、依法解除双方于2014年4月20日签订的《商品房买卖合同》。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。关于原告的第一项诉讼请求，认为不属于单独的诉讼请求，而是事实认定，因此要求原告或法庭给予相应的释明。逾期交房违约金和解除合同之诉，认为不能合并审理，只能择一要求法院主张或判决逾期交房，或解除合同。另外原告诉求的违约金的金额至今没有发生，因此没有相关的依据。本案中原、被告双方明确约定了合同的交房标准，且被告在交房时也按照合同约定履行了相应的义务，原告因自身原因未交房，逾期交房责任应由原告自行承担，被告不应承担法律责任。经审理查明，2014年4月20日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房一处。合同第8条约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第9条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告签订补充协议，第六条第1款约定：鉴于政府部门只在“远洋钻石湾”项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。补充协议第八条第1款约定：买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。另查，合同订立后，原告按照合同约定交纳了全部房款。2015年10月27日，被告通知原告交接涉案房屋，原告在当天明确向被告表示拒绝收房，并要求解除合同。再查，2015年8月30日，大连昕晔建设监理有限公司就涉案工程出具了《工程质量评估报告》；大连恒圣建设集团有限公司就涉案工程出具了《工程竣工报告》；大连广宇置业有限公司就涉案工程出具了《工程竣工验收报告》；辽宁水文地质工程地质勘察院就涉案工程出具了《勘查文件质量检查报告》；大连先锋建筑设计咨询有限公司就涉案工程出具了《设计文件质量检查报告》。上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、发票、工程竣工验收报告、工程竣工报告、勘查文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、工程质量评估报告及庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于，原、被告双方于《商品房买卖合同》第8条中约定的商品房交付条件是否符合法律及行政法规的强制性规定，是否合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付约定为“被告应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题，合法有效。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是告知性的，无须行政机关批准、回复；备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下，亦不能以未将验收文件备案为由认定出卖人违约。本案中，2015年10月27日被告通知原告交接涉案房屋时，大连昕晔建设监理有限公司、大连恒圣建设集团有限公司、大连广宇置业有限公司、辽宁水文地质工程地质勘察院、大连先锋建筑设计咨询有限公司等五单位已就涉案工程出具了五方验收报告，涉案房屋验收合格，符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定，被告大连广宇置业有限公司交付涉案房屋不构成违约，原告以手续不全为由拒不接收房屋，并要求解除合同，应自行承担由此可能引起的不利后果。据此，本院认定涉案《商品房买卖合同》合法有效，认定被告大连广宇置业有限公司已履行交付符合交房条件的房屋之合同义务，并无不当，故对于原告要求确认双方于《商品房买卖合同》中约定的交付条件低于法定标准、要求被告承担逾期交房违约金以及要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百四十六条之规定，判决如下：驳回原告牛某某的全部诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费50元，上述费用合计150元（原告已预交），由原告牛某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  黄 健审 判 员  郝姝妮代理审判员  王 璐二〇一六年十月十八日书 记 员  胡淞岚