四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0180民初2480号原告：袁碧君，女，1974年6月24日出生，汉族，住四川省简阳市。原告：田述章，男，1972年3月17日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：徐丽英，四川理创律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。被告：四川源生房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区长益路18号3幢2-21号。统一社会信用代码：91510000692264559A法定代表人：钟里华，经理。委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚雨林，该公司员工。原告袁碧君、田述章诉被告四川源生房地产开发有限公司（以下简称源生房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，原告于2017年7月6日向本院提出诉讼财产保全申请，并提供了担保，本院于2017年7月12日作出保全裁定，对被告的相关财产进行了保全。2017年8月2日和8月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田述章、原告袁碧君的委托诉讼代理人徐丽英，被告源生房地产公司的委托诉讼代理人魏建清、姚雨林到庭参加了诉讼。诉讼中，双方同意和解20日，本案现已审理终结。原告袁碧君、田述章向本院提出诉讼请求：1、诉请人民法院依法判令被告立即为原告办理商品房的不动产登记证；2、判令被告按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算并支付从2014年10月31日起至2017年6月30日的违约金合计44904.53元；3、判令被告按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算并支付从2017年7月1日起至不动产登记证办理完毕时止的违约金。事实及理由：被告简阳分公司开发位于简阳市简城镇新城区源生一品的商品房，2012年7月11日原告与被告签订《商品房买卖合同》，并进行备案，《商品房买卖合同》约定：原告购买源生一品小区的商品房，总价300803元，被告应当在2014年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并从被告交付商品房之日起365日内为原告办理产权证书。原告按照合同约定分别于2012年6月24日（50000元）、7月11日（250803元）向被告支付了全部购房款。原告接到被告通知接房后，于2013年11月18日到被告处办理了接房手续并缴纳了相关费用。2017年5月18日原告到简阳市房管局缴纳了房屋维修基金，至今被告未能按照合同约定为原告办理房屋所有权证。原告为维护自身合法权益，故诉讼至法院。被告源生房地产公司辩称，被告未为原告办理产权登记属实，但是未能办证是政府部门的原因，由于该楼盘的容积率、违章建筑以及土地的性质等问题，导致房屋初始登记的条件一直没有成就，至今没有办理大证，这些均不是被告的原因，被告不应当承担违约责任。原告计算的违约金有误，且原告的主张已经超过诉讼时效，不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：上列原、被告于2012年7月11日签订了《商品房买卖合同》合同一份，约定原告购买被告开发的源生一品住宅用房一套，房屋面积为74.89㎡，单价4016.60元/㎡，总价300803.00元，并办理了备案登记。该合同第二十条第（一）项初始登记，约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋属证明期限届满之次日起至实际取得初始登。”在第二十条第（二）项转移登记双方约定：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人接受委托后，因出卖人责任导致房屋权属转移登记逾期，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定进行办理。”。合同对付款方式及期限及逾期付款责任、逾期交房责任等也进行了约定。合同履行中，原告分别于2012年6月24日和7月11日向被告交纳购房50000元、250803元，合计300803.00元，所有房款已交纳完毕。2013年11月18日，原告完成接房并缴纳了物管费及办证契税等。另查明，因被告未按约定的期限将案涉房屋的产权登记办理给原告，案涉楼盘业主及原告等数十人于2016年9月9日向简阳市信访办进行信访，要求被告履行办证义务。被告于2017年2月15日张贴办证公示，载明：“源生一品业主：我公司开发位于简阳市河东新区雄州大道旁商住小区‘源生一品’，根据2016年简阳市政府第七次土地审批例会纪要的会议精神，我公司和政府部门加快办理国土和规划方面的工作，（力争在2017年6月30日前）确保在2017年8月30日前领取不动产登记证。（备注：我方负责提供所有不动产登记证相关手续，保证相关办证手续合法、合规、完善。）特此公示。四川源生房地产公司开发有限公司简阳分公司。”另查明，因被告所开发的该楼盘土地为七个自然人所有，因违章建设，简阳市国土资源局分别于2017年7月26日向七人发送了责令限期缴款决定书，土地总价款为753.7235万元，该款至今没有缴清（审理中已于2017年10月19日缴清），案涉房屋的土地使用证初始登记尚未办理。以上事实，有原、被告的陈述及答辩，原告提供的原告身份证、被告企业基本信息、商品房买卖合同及备案合同、购房票据、契税、办证费及维修基金等票据、建筑工程质量保修书，简阳市信访办接待来访群众事项处理单、四川源生产地产公司开发有限公司简阳分公司的办证公示，以及被告提供的简阳市国土资源局责令限期缴款决定书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。对被告提供的证据材料1、简府地【199】66号简阳市人民政府文件《关于回收四川省简阳市园艺场部分国有土地使用权出让给付伟等7户使用的通知》、简阳市政府议事纪要、国有土地使用权置换协议书、房地产合作开发协议（付伟等7户与四川源生产地产公司公司开发有限公司简阳分公司）、简阳市政府议事纪要（同意“源生一品”开发项目）、国有建设用地使用权出让合同、简阳市规划局（同意建设项目选址）。证明付伟等7户土地置换以及联合开发情况、合法合规。证据材料2、【2012】168号简阳市国土资源局文件《关于付伟等7户置换土地补交土地出让金的请示》，证明将应缴纳的19.8537万元土地价款用于支付置换土地场地平整，项目土地出让金已经支付完毕。证据材料3、简阳市发展和改革局《企业投资项目备案通知书》、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。证明“源生一品”建设合规合法，不存在违法建造。证据材料4、向简阳市国土资源局申请七证合一、补充申请、简阳市政府议事纪要。证明四川源生产地产公司公司开发有限公司简阳分公司按规定向简阳市国土资源局提出申请，将付伟等七证合一，并将土地使用权办理给四川源生产地产公司公司开发有限公司简阳分公司，国土资源局无理拒不办理合证事宜，导致无法按约取得权属证明。对被告所举以上证据材料的真实性本院予以确认。本院认为，原、被告双方对签订的《商品房买卖合同》均无异议，是双方的意思表示，不违反法律规定，本院予以认可。本案争议的焦点是：一、原告请求被告为原告办理不动产登记证之主张能否支持；二、原告请求被告给付逾期办证的违约金能否支持。一、关于原告要求判令被告立即为原告办理不动产登记证的主张；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由于被告刚刚缴清土地价款753.7235万元，尚未办理土地使用的初始登记，因此，在事实上和法律上均不具备办理房屋不动产登记的条件，在初始登记未办理的情形下，导致变更登记的条件不成就。故对原告主张被告为其办理不动产登记证之请求不予支持，原告可待条件成就时再行主张权利。二、关于原告请求被告按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算并支付从2014年10月31日起至2017年6月30日的违约金合计44904.53元及支付从2017年7月1日起至不动产登记证办理完毕时止的违约金的问题。原告此处主张的违约金包含有两个部分，一是被告未按时办理初始登记的违约金，二是交房后的转移登记的违约金，由于双方在合同中没有约定逾期办理初始登记的违约责任，对原告该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告请求被告支付的转移登记的违约金，按约定时间段应当为接房后365日即2014年11月19日起至不动产登记证办理完毕时止的违约金。该违约问题，双方在合同约定为，双方同意按出卖人接受委托后，因出卖人责任导致房屋权属转移登记逾期，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定进行办理。该约定是对违约责任的约定，非对违约金额和违约金计算方式的约定，应当视对违约责任的不明确约定。无偿代理的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”，从该条的规定可以看出，只有受托人即被告有故意或重大过失的情形下导致原告损失，委托人即原告才有权要求赔偿。而本案中原告只要求被告承担违约金，且双方在合同中并未约定违约金的承担方式和计算方法，因此对原告主张的逾期办理转移登记的违约金本院不予支持。另，关于被告在答辩中提出，原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，因原告等数十人代表该楼盘的业主，于2016年9月向相关部门提出要求办证的诉求，依双方合同的约定，办理转移登记的时间为接房后365日即2014年11月被告应当办理完转移登记，2016年9月原告向相关部门反应要求被告办证，应当视为对权利的主张，同时被告也进行了公示，同意继续履行，并在2017年8月办证完毕，故对被告提出的原告的诉求已超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。审理中，被告提出合同中约定的“接房后365个作日”应当理解为工作日，因原、被告所签订的《商品房买卖合同》为被告方提供的格式化合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”依此法律规定，结合日常生活经验，按通常意义理解，“365个作日”理解为365日为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第四百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告袁碧君、田述章的诉讼请求。案件受理费461元，由原告田述章、袁碧君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张晋华二〇一七年十月二十日书记员  朱 玲