吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第3115号
原告：南婧，女，成年人。
被告：延边罗京实业集团有限公司，地址延吉市。
法定代表人：罗今子，该公司董事长。
委托代理人：李伟，该公司法律顾问。
被告：吉林省州府建筑工程有限公司，地址延吉市。
法定代表人：刘志绪，该公司总经理。
委托代理人：张兆帅，该公司职工。
委托代理人：藏秀运，该公司职工。
委托代理人：李明书，该公司项目经理。
原告南婧诉被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）、吉林省州府建筑工程有限公司（以下简称州府公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依被告罗京公司申请追加州府公司为被告，并于同年9月5日、10月13日、12月9日、12月26日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告南婧的原委托代理人南哲、被告罗京公司委托代理人李伟到庭参加庭审。第二次开庭时，原告南婧的原委托代理人南哲、被告罗京公司委托代理人李伟、被告州府公司委托代理人张兆帅、藏秀运到庭参加庭审。第三次开庭时，原告南婧的原委托代理人南哲、被告罗京公司委托代理人李伟、被告州府公司委托代理人李明书到庭参加庭审。第四次开庭时，原告南婧、被告罗京公司委托代理人李伟、被告州府公司委托代理人李明书到庭参加庭审。因被告罗京公司对原告南婧的原委托代理人南哲的身份提出异议，经本合议庭合议认为南哲不能作为原告南婧的诉讼代理人参加本次诉讼，且原告南婧本人现在国外，2014年12月23日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（六）款之规定，裁定中止审理，并于2014年12月26日恢复审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月28日，原告与被告罗京公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告罗京公司开发的罗京帝景第1幢23层6号房屋，当日支付被告罗京公司房屋首付款82253元。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定，被告罗京公司应当在2013年10月31日前，将上述房屋交付给原告使用，但截止2014年6月16日为止，还未交付，故原告可以根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款（2）的约定解除合同，并要求被告罗京公司退还原告房屋首付款82253元。原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》约定的原告与被告罗京公司的违约责任明显不公平，理由如下：第一，合同约定，原告逾期付款10天，出卖人有权解除合同，且随时可以从原告已付款中扣除违约金，但被告罗京公司逾期交房180天后，原告才有权解除合同，且被告罗京公司收到解除合同通知书后180天内退还已收的房款。第二，原告逾期付款超过10日后，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款（2）规定“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，但被告罗京公司逾期交房超过180日后，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款（2）规定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，10%是1%的10倍，在同样违约的情况下，原告承担的被告罗京公司10倍的责任，显失公平。第三，原告于2013年1月28日支付房屋首付款，已过去了一年多的时间。银行一年定期存款利率为2.85%，被告罗京公司逾期交房违约金定为原告累计已支付款的1%，这比银行定期存款利率低1.85倍，且被告罗京公司收取原告的首付款以后，用于房地产开发、建设，使用了一年多的时间，房地产行业作为高利润行业，用了原告的首付款后，只承担银行同期存款利率低1.85倍的违约金，显然不公平。综上原告认为应当被告罗京公司应当按照原告累计已付款的6.15%（2013年银行同期贷款利率）向原告支付违约金。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告罗京公司立即返还原告房屋首付款82253元；3、被告罗京公司立即支付原告逾期交房违约金5058元（计算方式为82253x2013年银行同期贷款利率6.15%）；4、由被告罗京公司负担本案诉讼费。
被告罗京公司答辩称:1、诉争房屋系被告罗京公司开发，并由被告州府公司施工建设后，被告罗京公司为了支付工程款，将包括诉争房屋在内的15套房屋顶账给了被告州府公司。2013年1月28日，州府公司将诉争房屋出售给了原告，原告将首付款交付给了州府公司，故原告和州府公司之间形成了真实的房屋买卖关系。
2、如按原告的主张原告与被告罗京公司之间存在房屋买卖关系，因原告交付房屋首付款后，剩余房款至今未付，故《中华人民共和国合同法》第66条、第67条的规定，在原告未向被告罗京公司交付剩余房款的情况下，被告罗京公司有权拒绝交付房屋。现原告提出解除合同，其原因在于原告本人已出国，无法办理贷款，也无法交付剩余房款，真正违约是原告，原告应向被告承担违约责任。
被告州府公司答辩称：被告州府公司与被告罗京公司签订了以房顶工程款合同，该合同包括本案诉争房屋，但与原告签订房屋买卖合同的是罗京公司，被告州府公司只是收取以房顶工程款合同包含的房屋的房款，因此本案与被告州府公司无关，诉争房屋是否存在逾期交房现象与州府公司无关。
原告为了证明自己的诉讼主张，提供了下列证据：
1.原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
经庭审质证，二被告对原告提交的证据1均无异议，故本院予以采信。
2.商品房买卖合同复印件一份，证明原告于2013年1月28日购买了被告罗京公司开发、建设的罗京帝景第1幢23层6号楼商品房。被告罗京公司未按照合同约定交房时，原告有权解除合同，被告应退还房屋首付款，支付违约金，逾期交房违约金计算方式显失公平的事实。
经庭审质证，被告罗京公司对该证据的真实性无异议，但认为：1、诉争房屋已经顶账给了被告州府公司，因此被告罗京公司是为原告和被告州府公司出具的合同，且诉争房屋的首付款是由被告州府公司的工作人员张学斌直接收取的，故诉争房屋实际是由被告州府公司出卖给原告；2、根据原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》第六条第三款的约定，原告应当向被告罗京公司交付剩余房款，但原告至今没有将剩余房款交付被告罗京公司，故根据《中华人民共和国合同法》第66条、第67条的规定，被告罗京公司有权拒绝交付房屋；3、根据原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，虽然诉争房屋已经竣工，但是因政府相关部门至今拖延不给验收，所以根据该条款的约定被告罗京公司也有权延期交付房屋。综上，原告没有解除合同的事实与理由。经庭审质证，被告州府公司对原告提交的证据2无异议。
被告罗京公司对原告提交的证据2的真实性无异议，被告州府公司对原告提交的证据2无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
3.收据证明复印件一份，证明2013年1月28日原告支付被告罗京公司诉争82253元。
经庭审质证，被告罗京公司对原告提交的证据2的真实性无异议，但认为，虽然该证据上有被告罗京公司盖章，但实际收款人为被告州府公司工作人员张学斌。经庭审质证，被告州府公司对原告提交的证据2的真实性无异议，但认为被告州府公司与被告罗京公司签订合同是以房顶工程款款的合同，由被告州府公司施工后被告罗京公司以房顶工程款，其中顶账的房屋包含本案诉争房屋。被告罗京公司在售楼处卖完顶账房屋之后，应当将所收房款交给被告州府公司。
二被告对原告提交的证据3的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
4、2014年9月4日、10月19日案外人南哲拍的六张照片，证明原告起诉之前诉争房屋未竣工，电梯未安装完，不具备验收和入住条件。
经庭审质证，二被告对该证据真实性均无异议，但均认为与本案无关。
二被告对原告提交的证据4的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
5、吉林省延吉市至诚公证处出具的（2013）吉延至诚民正字第2017号公证书及委托书复印件各一份，证明原告提供的委托书具有法律效力，原告委托案外人南哲办理银行按揭贷款手续等各项事宜的事实。
经庭审质证，被告罗京公司对原告提交的证据5的真实性无异议，但认为与本案无关。经庭审质证，被告州府公司对原告提交的证据5无异议。
被告罗京公司对原告提交的证据5的真实性无异议，被告州府公司对原告提交的证据5无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
6、延吉市移动公司出具的《中国移动通信客户通话费详单》复印件一份，证明案外人南哲代原告已向被告罗京公司和被告州府公司的张经理告知解除原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》。
经庭审质证，被告罗京公司对该证据的真实性无异议，但认为，虽然案外人南哲给被告罗京公司打过电话，但并不能直接证明原告向被告罗京公司主张过解除原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》。被告州府公司对该证据的真实性无异议，但认为，虽然案外人南哲给被告州府公司工作人员张学斌打过电话，但不是原告本人打的，且不能证明电话内容是要求解除原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》。
二被告对原告提交的证据6的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予确认。
7、案外人南哲的身份证复印件一份，证明南哲为原告南婧的诉讼代理人。
经庭审质证，二被告均认为原告提交的证据7与本案无关。
本院认为原告提交的证据8与本案无关联性，故对该证据不予采信。
8、《授权委托书》及中华人民共和国驻大韩民国大使馆领事部出具的（2014）韩领公字第0007254号《公证书》各一份，证明原告南婧委托南哲作为自己的诉讼代理人。
经庭审质证，二被告均认为原告提交的证据8与本案无关。
本院认为原告提交的证据8与本案无关联性，故对该证据不予采信。
9、延吉市司法局出具的【2014】委托证字（188）号《公民接受委托担任诉讼代理人辩护人登记证明》复印件一份，证明延吉市司法局已批准并登记南哲为原告南婧的诉讼代理人。
经庭审质证，二被告均认为原告提交的证据9与本案无关。
本院认为原告提交的证据9与本案无关联性，故对该证据不予采信。
10、原告与南哲之间签订的《合同书》复印件一份，证明南哲是原告的伯父，并由原告姑母南美花作证，故原告与南哲属于近亲属。
经庭审质证，二被告均认为原告提交的证据10与本案无关。
本院认为原告提交的证据10与本案无关联性，故对该证据不予采信。
11、居民户口簿复印件五份，证明该户口本登记着韩粉善、南哲浩、南婧的名字，南哲浩系原告的父亲。
经庭审质证，二被告均认为原告提交的证据11与本案无关。
本院认为原告提交的证据11与本案无关联性，故对该证据不予采信。
12、“居民户口簿”复印件五份，证明该居民户口簿中登记着韩粉善、南美花、南哲、南哲浩的名字，南哲是南哲浩的亲哥哥、原告的伯父，南美花是南哲浩的亲姐姐，原告的姑母。证据10至11形成证据链条，证明南哲系原告的近亲属，可以作为原告的委托代理人。
经庭审质证，二被告均认为原告提交的证据12与本案无关。
本院认为原告提交的证据12与本案无关联性，故对该证据不予采信。
13、原告的诉讼代理人南哲的定期储蓄存款利息清单复印件三份、中国工商银行股份有限公司延吉爱丹路支行出具的中国工商银行凭证复印件一份，证明南哲于2013年1月28日从定期储蓄存款及或其储蓄存款中提取存款资金，用于支付诉争房屋的定金及首付房款的事实。
经庭审质证，二被告均认为原告提交的证据12与本案无关。
本院认为，原告在庭审中提供上述证据的原件予以核对，故本院对该证据的真实性予以确认。
14、民事起诉状及中华人民共和国驻大韩民国大使馆领事部出具的（2014）韩领公字第0007252号《公证书》各一份，证明原告同意向人民法院起诉。
经庭审质证，二被告对原告提交的证据14的真实性均无异议，但均认为，因为根据法律规定南哲无权向法院提起诉讼，南哲不是原告的近亲属，所以不能代理原告进行诉讼。
本院认为，二被告对原告提交的证据14的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
15、吉省价收（2012）179号关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知复印件一份，证明该文件规定“电梯能够正常使用时，业主才能入住”。
经庭审质证，二被告均认为原告提交的证据15与本案无关。
本院认为，该证据系吉林省物价局及吉林省住房和城乡建设厅的发布的规范性文件，故对该证据的真实性予以采信。
被告罗京公司向本院提交的证据有：
1、营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告罗京公司的诉讼主体资格。
经庭审质证，原告及被告州府公司对被告罗京公司提交的证据1均无异议，故本院予以采信。
2、商品房预售许可证复印件一份，证明被告一有预售商品房的资格。
经庭审质证，原告及被告州府公司对被告罗京公司提交的证据2均无异议，故本院予以采信。
3、白金汉宫施工承包补充协议复印件一份，证明二被告于2011年7月15日签订上述合同，并约定将本案诉争房屋在内的房屋用于顶工程款。
经庭审质证，原告对被告罗京提交的证据3的真实性提出异议，认为被告罗京公司未提交原件予以核对。经庭审质证，被告州府公司对被告罗京公司提交的证据3无异议。
本院认为，因被告罗京公司提交的证据3的相对方被告州府公司当庭对该证据无异议，故对该证据的真实性予以确认。
4、《商品房买卖合同》复印件一份，证明1、根据该合同当中的第六条原告至今未向二被告交付剩余的房款，所以被告罗京公司有权拒绝交付诉争房屋；2、根据该合同第八条因为工程已经竣工但政府相关部门拖延验收，所以被告罗京公司有权延期交付房屋，同时根据合同第八条的约定只有原告及被告罗京公司双方协商才可以解除合同，除此之外原告没有理由以延期交付诉争房屋提出解除合同；3、现原告居住在韩国，原告在国内没有经济收入，其不能提供相关办理按揭的手续，例如经济证明，相关的其他身份证明，所以原告无法办理按揭手续，交付剩余房款，所以原告违约在先。
经庭审质证，原告对被告罗京公司提交的证据4的真实性无异议，但认为与事实不符。经庭审质证，被告州府公司对被告罗京公司提交的证据4无异议。
本院认为，原告对该证据的真实性无异议，被告州府公司对该证据无异议，故对该证据真实性予以确认。
被告州府公司向本院提交的证据有：
营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告州府公司的诉讼主体资格。
经庭审质证，原告及被告罗京公司对被告州府公司提交的证据无异议，故本院予以采信。
经认证采信的证据，并结合原告及被告庭审陈述，本院综合认定如下事实：
2013年1月28日，案外人南哲受原告委托在被告罗京公司的罗京帝景售楼处，与被告罗京公司签订一份商品房买卖合同，约定：原告购买被告罗京公司开发的位于延吉市罗京帝景1幢23层6号房屋，商品房预售许可证号为延房许字第2012124号，面积为45.68平方米，房屋总价款为272250元。其中合同第六条对付款方式及期限约定为，于2013年1月25日交2万元定金，同年1月28日交62253元，共交房屋首付款首付款82253元，余款办理按揭贷款支付。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定为，“（1）逾期10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，继续履行合同；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10{该比率应不小于第（1）项中的比率}的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同六条规定的到期应付款与该期限实际已付款的差额；采用分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同第八条对交付期限约定为，“出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据此延期：……2.工程已竣工，但相关政府部门拖延验收”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。签订合同当日，案外人南哲代原告垫付房屋首付款82253元。原告与被告罗京公司签订上述合同后至今，均未向对方要求办理按揭贷款手续。2013年5月2日，原告在延吉市至诚公证处办理了委托公证，委托事项为：“我购买一套由延边罗京事业集团有限公司所开发销售的商品房，小区名为罗京帝景，第1幢23层6号房，建筑面积为45.68平方米。现我权限内全权委托南哲代我办理下列事宜：一、办理购房并签署购房合同及相关房产资料，到房产局查询无房证明及办理房屋产权备案手续（按手印）；二、办理银行信用报告的查询手续；三、代为办理银行按揭贷款手续等各项事宜；四、代为办理在贷款银行开户事宜；五、解除抵押手续，办理并领取房屋产权证和土地使用证、代缴契税，领取钥匙等一切相关事宜。”2014年5月12日、5月14日、5月19日，案外人南哲给被告罗京公司打过电话，2014年5月16日、5月19日，案外人南哲给被告州府公司的工作人员张学斌打过电话。被告罗京公司开发的罗京帝景至今未经过相关部门验收。
另查明，2011年7月15日，二被告签订白金翰（即现在的罗京帝景）施工承包补充协议，约定被告罗京公司将包括本案诉争房屋在内的罗京帝景的房屋用于顶工程款，并口头约定，由被告罗京公司对外出售已顶给被告州府公司的房屋之后，将房款再支付给被告州府公司。原告向被告罗京公司支付的房屋首付款82253元由被告罗京公司转交给被告州府公司。
本院认为，虽然被告罗京公司将诉争房屋出售给原告之前，被告罗京公司已将诉争房屋顶账给州府公司，但二被告之间约定被告罗京公司可以对外出售诉争房屋，故被告罗京公司有权利处分诉争房屋，原告与被告罗京公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。被告罗京公司主张已将诉争房屋顶给被告州府公司用于顶工程款，因此诉争房屋买卖合同关系的相对人应为被告州府公司的主张不成立。被告罗京公司以原告未将剩余房款交付，原告违约在先，被告罗京公司有权拒绝交付诉争房屋，原告无权要求解除合同为由提出抗辩，但原告与被告罗京公司签订的商品房买卖合同的第六条只约定房屋余款办理按揭贷款方式支付，未约定按揭贷款的办理及支付时间，也未约定办理方式，故本院认为，原告与被告罗京公司就支付剩余房款约定不明，被告罗京公司主张原告未交付房款属于违约不成立。因双方在商品房买卖合同的第九条（2）约定如被告罗京公司逾期交房超过180日，原告有权解除合同，双方在商品房买卖合同第八条约定被告罗京公司应在2013年10月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，但诉争房屋至今未经过相关部门验收合格，故原告主张要求解除与被告罗京公司签订的商品房买卖合同主张成立，本院予以支持。被告罗京公司以与原告签订的商品房买卖合同第八条约定的工程已竣工，但相关政府部门拖延验收为由，提出可以延期交付房屋，但未能提供相应的证据证明自己的主张，故本院认为，被告罗京公司的该主张不成立。原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》对于双方违约时，所承担的违约金的数额不对等，合同中对被告罗京公司解除合同时所支付的违约金也明显低于原告的实际受到的损失，故对原告要求被告罗京公司按原告已付房款82253元的6.15%支付违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以增加；……”，本院予以支持。被告州府公司与本案房屋买卖关系无关联性，不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告南婧与被告罗京实业集团有限公司于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》（延吉市罗京帝景1幢23层6号房屋）。
二、被告延边罗京实业集团有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告房屋首付款82253元并支付违约金5058元。
如被告延边罗京实业集团有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1983元、其他费用80元，共计2063元，由被告延边罗京实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 崔 仑
助理审判员 金 贤
助理审判员 金龙虎
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 单 双