福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终3014号
上�人（原审被告）：ＸＸ雄，男，1968年09月12日出生，汉族，住厦门市湖里区双浦西里**号***室，现住厦门市集美区。
被上诉人原告厦门市集美区国家税务局，住所地福建省厦门市集美区集源路137号，组织机构代码K1904872-0。
法定代表人陈宁虹，局长。
委托代理人郑国扬、邹净函，福建民丰律师事务所律师。
上诉人ＸＸ雄因与被上诉人厦门市集美区国家税务局（以下简称“集美国税局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ雄上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，改判ＸＸ雄应支付的占有使用费中应扣除其支付的水电改造费6000元；2、一、二审诉讼费均由ＸＸ雄负担。ＸＸ雄在本院审理过程中，增加上诉请求为：撤销原审判决第一项，改判驳回集美国税局关于腾房的诉讼请求。事实和理由：一审判决查明中遗漏部分事实。ＸＸ雄与集美国税局于2011年12月30日签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于厦门市集美区过道的房屋出租给ＸＸ雄，面积为169.84平方米，租赁期限自2012年1月1日至2015年12月31日止，租金为每月1698元，每半年结算一次。ＸＸ雄已经支付租金至2015年12月31日止。在租赁期间，因电源线路老化，极易引发安全事故，承租户集体向集美国税局反映。集美国税局口头答复，由承租户统一维护，费用在租金中抵扣。因此，承租户出资6000元改造线路，但事后集美国税局以租赁�同约定了固定租金为由，没有予以抵扣。因一审开庭时，ＸＸ雄在外地，故遗漏该事实。ＸＸ雄另补充事实为，其租赁的二十几年期间从未拖欠过费用。到2015年年底没有再续签，也没有说什么。而是过了半年直接到集美法院起诉。事先，并未得到集美国税局的解约通知。
集美国税局答辩称，一、ＸＸ雄二审当庭变更诉讼请求超出法定期限，不应得到支持。二、ＸＸ雄称集美国税局没有通知合同到期不再续期不符合事实，在2015年的时候，已经告知ＸＸ雄不能继续履行。所以ＸＸ雄的租金是交到2015年12月31日。如果集美国税局未通知，ＸＸ雄应该预缴2016年的租金。且集美国税局也有两次通过挂号信的形式告知不能续租，要求其配合腾房。三、根据双方租赁合同约定，如果ＸＸ雄合同期满后要求续租房屋，应该提前三个月和集美国税局协商，并签订书面合同。本案显然没有。ＸＸ雄现在要求续租不能成立。四、关于6000元的水电改造费问题，据集美国税局了解，这是不存在的。集美国税局对于各承租户的改造情况不清楚。
集美国税局向一审法院起诉，请求判令：1、ＸＸ雄立即退还承租的集美区石鼓路85号裙楼201/202/203/204/301/302/303室及3楼过道的房屋，并恢复原状；2、ＸＸ雄自2016年1月1日起，按每月2064元的标准向集美国税局支付房屋占用费到被告实际退还房屋之日止；3、ＸＸ雄承担原告在本案支付的律师费（一审暂计6000元）；4、由ＸＸ雄承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：集美国税局与ＸＸ雄于2011年12月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定集美国税局将坐落于厦门市集美区过道的房屋（以下简称“讼争�屋”）出租给被告，面积为169.84平方米，租赁期限自2012年1月1日至2015年12月31日止，租金为每月1698元，每半年结算一次，2013年起月租金以上年为基数递增5%，支付时间为每年12月31日前15天之内、每年6月30日前15天之内。合同第六条第5项约定：租赁期满ＸＸ雄应按时将所承租的房屋交还原告……逾期不搬迁，集美国税局有权直接收回房屋或向人民法院起诉和申请执行，集美国税局因此所受损失及一切手续费等均由ＸＸ雄负责赔偿与承担。另查明，ＸＸ雄向原告集美国税局交纳“租金”至2015年12月31日。租赁期限届满，双方未再重新签订房屋租赁合同。ＸＸ雄仍继续占有使用讼争房屋。集美国税局因本案委托福建民丰律师事务所代理诉讼，并支付一审律师费6000元。再查明，讼争房屋是集美国税局自建�屋，未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“房屋租赁解释”）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因讼争房屋至今未取得建设工程规划许可证，故讼争房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故ＸＸ雄应将讼争房屋腾空退还集美国税局。另根据《房屋租赁解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故ＸＸ雄仍�承担其使用房屋期间产生的占有使用费。参照双方合同约定的计算标准，2015年的租金标准为每月1966元。故集美国税局主张ＸＸ雄按每月1966元的标准，自2016年1月1日起至ＸＸ雄实际退还房屋之日止，向其支付房屋占有使用费的请求于法有据，应予以支持，超出部分诉讼请求，予以驳回。律师代理费并非ＸＸ雄拒绝退还房屋必然产生的损失，双方对此亦无明确约定，故集美国税局关于律师代理费损失的主张于法无据，不予支持。ＸＸ雄经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，法院在查明事实后，可依法迳行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、ＸＸ雄应于判决生效之日起三十日内腾空坐落于厦门市集美区过道的房屋，并退还厦门市集美区国家税务局；二、ＸＸ雄应于判决生效之日起十日内向厦门市集美区国家税务局支付逾期腾房占有使用费（以每月1966元为标准，自2016年1月1日起计至实际腾退房屋之日止）；三、驳回厦门市集美区国家税务局的其他诉讼请求。
二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，因讼争房产未取得相关批建手续，故ＸＸ雄与集美国税局签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。集美国税局诉求返还讼争房产于法有据，应予以支持，故ＸＸ雄主张不予返还讼争房产，在业已送达上诉状后，二审审理中才提出撤销原审关于此项判决应不予支持。ＸＸ雄另上诉主张其支付了6000元的电路改造费用，且集美国税局同意予以抵扣，但该主张缺乏任何证据予以支持，故不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由ＸＸ雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡 林 蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年十一月二十九日
代书记员 �潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认
事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本
实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定�销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。