上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7263号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海源侦仓储有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层S1012室。
法定代表人：朱菊芳，总经理。
委托诉讼代理人：汤茹珺，北京市中银（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁物上海有限公司，住所地上海市闸北区会文路50号2幢501室。
法定代表人：贺文，总经理。
委托诉讼代理人：李琦，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓立，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
上诉人上海源侦仓储有限公司（以下简称源侦公司）、中铁物上海有限公司（以下简称中铁物公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第29057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，于同年8月2日公开开庭进行了审理，上诉人源侦公司委托代理人汤茹珺律师、上诉人中铁物公司之委托代理人李琦、王晓立律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人源侦公司上诉请求：撤销一审判决第二、五、六、七、九项，改判中铁物公司向源侦公司赔偿钢结构料棚损失1,303,967.2元，支付清场费12万元、装饰装修费用60,140元、（解约）违约金56万元、（寻找替代房屋周转期间）损失280万元并承担诉讼费用；源侦公司支付中铁物公司电费30,065元。
事实和理由：源侦公司钢结构料棚直接损失应为3,259,918元（含材料部分损失1,354,506元），即原审确认工程材料价款为（评估价）1,564,506元已在上诉人损失中扣除，但源侦公司实际处理拆除后价格仅为21万元，期间差价亦应作为直接损失扣除，原审认定错误；源侦公司已于2015年9月14日向中铁物公司实际返还租赁房屋，且诉讼及评估期间未发生占用事实，中铁物公司未及时清理场地损失与源侦公司无关；标的房屋装饰装修系经中铁物公司同意，原审未计算在损失赔偿范围属错误；料棚拆除不必然导致合同解除，源侦公司不存在违约，解除合同系中铁物公司单方提起，应承担解约责任。
中铁物公司辩称，不同意源侦公司上诉请求。其上诉请求撤销原审判决第三、五、八项并驳回该等源侦公司请求；撤销原审判决第六项，改判源侦公司按约支付至2016年1月20日的租金、实际占用费3,651,515元；撤销原判第十项，改判源侦公司承担合同不能履行违约金56万元及无法回复龙门吊的违约费用，同时由源侦公司承担全部诉讼费。
事实和理由：原审裁判对解约责任由源侦公司、中铁物公司分别承担60％、40％错误，本案解约系源侦公司未付租金、违法搭建导致，应由其承担完全（解约）违约责任；原判由源侦公司按约定租金之60％标准支付欠租、使用费缺乏依据；原判第八项由其协助办理撤销抵押登记，超出了本案审理范围。
上诉人源侦公司向一审法院起诉请求判令上诉人中铁物公司：一、赔偿源侦公司直接损失9,517,383.33元，可得利益损失5,355,450元；二、退还源侦公司押金56万元；三、协助源侦公司办理撤销两套房屋的抵押手续；四、承担清场费12万元、评估费6万元；五、承担本案诉讼费。对上述诉请1的构成，源侦公司解释为：其中直接损失包括：押金利息、钢结构料棚重置金额、装饰装修费用、门卫人员支出、赔付转租户违约金、抵押房屋利息损失、六个月房屋周转损失；可得利益损失包括：转租户处依合同履行可获取的租金收益。
上诉人中铁物公司反诉请求判令：1、源侦公司、中铁物公司签订的《租赁合同》于2015年8月15日解除；2、源侦公司于上述合同解除后10日内按原状交还系争场地，恢复龙门吊轨道；3、源侦公司支付自2015年5月27日起至2015年8月14日止的租金1,227,400元，从2015年8月15日始至源侦公司实际交还系争场地日止的占用费，按《租赁合同》中约定的租金15,342.5元/天（年租金560万/365天）支付；4、源侦公司承担迟延交付租金的违约金，以280万元为基数，自2015年6月26日起计算至实际交纳日止，按每日千分之三计算；5、源侦公司支付合同不能履行违约金56万元；6、源侦公司支付租赁期间的电费（包含2015年5月到9月电费），共计82,565.50元；7、源侦公司承担反诉费用。
一审法院认定事实：2015年3月27日，源侦公司（承租方，乙方）与中铁物公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》约定，甲方将系争场地出租给乙方使用，在租赁期内，乙方不得整体将租赁物转租，引进商户在场地内经营，需将合作合同向甲方备案，租赁期限自双方签订合同之日起至2020年4月30日止，合同届满，除因政府要求动迁等不可抗力因素导致本合同终止外，本合同自动展期5年。甲方一次性支付押金56万元，在租赁合同结束后予以返还，但不计利息。合同第3.2条约定：乙方承诺无论何种原因发生租赁物归还甲方情况下，必须无条件在归还前将拆除的龙门吊轨道恢复原状。如乙方未及时恢复的，甲方将委托第三方完成恢复工作所产生的所有费用由乙方承担。第3.3条约定：乙方因业务经营需要可以在仓库现状基础上增设简易料棚等设施设备；乙方如需对场地进行部分改造，则需先向甲方提供书面改造情况说明；因改造而发生的如需第三方批准等相关事宜由乙方负责，甲方协助，因相关原因造成无法实施改造，甲方不承担任何责任。第四条对租赁费用及结算作了约定；第一、第二年年租金为560万元，后续递增；租金起算日期为双方签订合同的第61日（即2015年5月27日）；实行先付后用，每半年为一个支付周期，即乙方须于收到甲方开具正规仓储普通发票后5个工作日内支付半年租金给甲方；乙方不得拖延支付租金。如拖延支付租金十天以上，则视为违约，应向甲方支付拖欠总金额每天千分之三的违约金。如乙方拖欠租金满30天，甲方有权单方终止合同，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方租赁期间所发生的所有费用支付单价标准按地方政府部门或上海XX公司向甲方收取的标准执行。第六条对合同终止及违约作了约定：如一方违约需向守约方支付违约金56万元。如发生乙方违反国家法律法规经营的；擅自处分租赁仓库，将租赁仓库进行抵押、拍卖、未得到反诉源侦公司同意转租、分租的；利用该仓库进行违约活动的；拖欠租金超过30日的，甲方有权终止合同，并追究违约方的违约责任。合同还约定，为确保本合同的履行，乙方提供无瑕疵价格500万元左右的住宅或商业房产抵押给甲方。
《租赁合同》签订后，案外人张某1、张某2分别用其财产向中铁物公司设定抵押权并订立《抵押合同》，价值分别为300万元和200万元。源侦公司将部分仓库、场地分别出租给案外人陈某、叶某、戴某，该转租行为中铁物公司不予认可。
2015年4月至5月，中铁物公司出具禁火区内明火作业审批记录（兼申请），动火部位为搭建简易棚现场。源侦公司据此证据证明其搭建系经源侦公司同意认可。
2015年5月14日，上海市XX局作出《责令停止建设、限期拆除决定书》，认定源侦公司在上海市XX路XX号擅自搭建的建筑物、构筑物的行为违法，要求在收到决定书起24小时内自行拆除正在搭建的违法建筑。
2015年5月25日，源侦公司向中铁物公司递交《承诺函》，其中第3条明确在经营场所（上海市XX路XX号）进行简易仓库和棚披搭建工程由源侦公司负责与政府相关部门沟通，得到其同意后再搭建。如出现政府部门对搭建工程的任何处罚（如罚款、拆除等），由源侦公司全权承担责任，与中铁物公司无涉，今后有相关搭建需求，以书面形式报批中铁物公司同意，决不擅自行动。
2015年6月25日，中铁物公司向源侦公司发送“关于要求履约支付租金的函”，要求源侦公司履行付款义务，源侦公司收函后于2015年7月30日回复称，因确有困难和理由请求租金等暂缓缴纳以及减免缴纳，并希理解和准许。2015年8月5日，中铁物公司又向源侦公司发送“关于履行租赁合同的复函”称，不同意源侦公司要求暂缓缴纳以及减免缴纳的要求，并要求源侦公司支付租金，如未按约支付则按合同约定承担违约责任；如源侦公司在8月15日前拒不履行合同，中铁物公司将依约终止合同，并向源侦公司追究经济赔偿责任及在8月31日前退还系争场地。
2015年6月30日，上海市浦东新区人民政府作出《强制拆除正在搭建的违章建筑决定书》，对未在规定限期内拆除的上海市XX路XX号正在搭建的违法建筑，将于2015年7月10日组织实施强制拆除。
审理中，源侦公司申请对系争场地中涉及的钢结构料棚已完工程造价及已运至现场材料价款进行司法鉴定，法院委托相关部门鉴定，上海XX有限公司（以下简称XX公司）作出“关于XX路XX号钢结构料棚已完工程造价及已运现场材料价款的鉴定报告“（以下简称“鉴定报告”）。鉴定结论为：涉案工程造价及现场材料价款为3,469,918元（其中材料部分为1,564,506元）。对该报告双方均无异议。上述司法鉴定费用已由源侦公司预交。司法鉴定完毕后，涉案钢结构料棚被相关部门拆除。
一审审理中，中铁物公司确认收到源侦公司押金56万元。双方确认由源侦公司进行清场，清场费用中铁物公司向第三方清场公司询价后确认为12万元。
一审法院认为：源侦公司、中铁物公司之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。鉴于双方无继续履行合同之意愿，使合同履行成为不必要或不可能，合同继续存在已失去积极意义，现中铁物公司反诉请求解除《租赁合同》，并以其发函方式提出要求源侦公司履行的最后期限作为合同解除日，符合合同约定，源侦公司也予认可，法院予以确认。
对于合同解除的责任认定，法院认为源侦公司为主要责任，中铁物公司为次要责任，理由：一是源侦公司在未经住建及规划部门的审批且未取得相关施工准许证明的情形下违法搭建，是直接导致双方的合同无法继续履行的主要原因。二是根据合同约定，因改造而发生的如需第三方批准等相关事宜由源侦公司负责，中铁物公司协助，因相关原因造成无法实施改造的，中铁物公司不承担任何责任；源侦公司在《承诺函》中也再次确认政府部门对搭建工程的任何处罚，由其承担责任，与中铁物公司无涉。由此可见，双方对因改造而需批准的情况，在事前已作预设，事后也有源侦公司确认，该责任的直接承担者应为源侦公司。源侦公司以中铁物公司在签订合同时未尽如实告知义务为由，要求中铁物公司承担全部责任，于法无据。三是相关证据证明，中铁物公司明知源侦公司在系争场地上搭建违法建筑，其作为权利人未予阻止，默认或放任该行为的发生，最终导致违法建筑被相关部门拆除，也应当承担一定的责任。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
一、本诉部分：
（一）关于损失部分，法院认为，其中直接损失：1、钢结构料棚重置费。根据双方确认的司法鉴定工程造价及现场材料价款为3,469,918元，源侦公司提出因仅完成70%工作量，损失应当按全部工程量的重置造价计算（即按3,469,918元/70%）的意见，缺乏依据，法院不予采信。该费用中材料部分为1,564,506元，因现场材料的所有权归源侦公司所有，且实际存在，故在计算损失中应当扣除，即钢结构料棚的直接损失应为1,905,412元，该部分损失结合上述对双方责任的认定，一审法院酌定由中铁物公司承担762,164.80元，其余部分源侦公司自行承担。2、装修装饰费用。一则源侦公司提供的证据仅为自行所列的清单，没有说服力，且中铁物公司也予以否认；二则即便存在装修装饰的事实，依据合同约定，合同期满或提前终止时，源侦公司对租赁物所作的添附物归其所有，可拆除但不能损坏原有租赁物，故不存在损失赔偿的问题。3、转租协议中涉及的违约金。一则转租行为是否已经权利人中铁物公司同意，源侦公司未能举证到位，且部分转租合同期限超过原租赁合同；二则部分转租合同是在源侦公司已知搭建的料棚系违法建筑面临拆除的情况下，仍与案外人签约，并收取定金；三则源侦公司所主张的该部分内容仅为合同约定，并未实际产生，源侦公司也尚未履行。故源侦公司将转租合同中约定的违约金作为其损失主张，于法无据，法院不予支持；4、押金利息、抵押房屋利息。押金是对合同履行的保证，根据合同约定在租赁合同结束后予以返还但不计利息，故源侦公司主张押金利息作为损失，无任何依据，也有违合同约定，故不予采信。同理，抵押房屋也是源侦公司履约的一种担保，源侦公司提出按银行贷款利率的标准主张利息损失，也无任何依据，不予采信。5、六个月房屋周转损失、门卫人员支出等作为损失主张，因未提供充分证据证实，也缺乏相关依据，法院无法采纳。其中可得利益损失：即源侦公司以转租合同中的租金收益作为可得利益损失主张，一则源侦公司的转租行为是否具有合法性尚未确定；二则即便该转租行为合法，因为原合同的解除基于源侦、中铁物公司的责任，源侦公司不能依据转租合同中尚未履行部分的租金作为必然可获得的利益向中铁物公司主张。
（二）关于押金，根据合同约定系在合同结束后予以返还，故源侦公司依约主张，符合合同约定，法院予以支持。
（三）关于协助办理撤销房屋抵押手续，因所涉《抵押合同》系为《租赁合同》的履行所作的担保，在源侦公司按约履行合同项下全部义务后，中铁物公司应按约协助源侦公司撤销该部分抵押，故源侦公司的该项请求可予支持，但前提条件系其已履行完毕全部合同义务。
（四）关于清场费及鉴定费，该两笔金额双方均已确认，对费用的承担，法院结合上述对双方责任的认定，由各自分摊，酌定由源侦公司负担清场费72,000元、鉴定费36,000元；中铁物公司负担清场费48,000元、鉴定费24,000元。源侦公司提出的该两笔费用均由中铁物公司承担的主张，不能成立。
二、反诉部分：
（一）关于返还系争场地及恢复龙门吊轨道。合同解除后，源侦公司理应返还租赁物，而根据合同约定无论何种原因发生租赁物归还中铁物公司情况下，源侦公司必须无条件在归还前将拆除的龙门吊轨道恢复原状，故中铁物公司要求源侦公司返还系争场地并恢复龙门吊轨道的主张，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
（二）关于租金。合同解除前的租金部分，法院结合上述对双方责任的认定，对该部分租金适当减少，酌定为736,440元；合同解除后的使用费，因系争场地至今尚未移交至中铁物公司，故该部分费用至实际返还日止，源侦公司理应支付，该标准可参照年租金的标准计算，法院酌定为每年336万元。源侦公司提出诉讼阶段、评估阶段及合同解除后不应支付租金及使用费的抗辩，于法无据，法院不予采信。
（三）关于违约金。中铁物公司主张的迟延交付租金违约金及合同不能履行违约金，因租赁合同解除归责双方，故该部分违约金的主张，一审法院不予支持。
（四）关于电费，该部分费用系在合同期内产生，根据合同约定应由源侦公司承担，而源侦公司也未提供已缴纳的依据，其提出中铁物公司未将单子交其不予认可的抗辩意见，无法成立。
一审法院经审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一六年四月二十五日判决：一、上海源侦仓储有限公司与中铁物上海有限公司于2015年3月27日签订的《仓库租赁合同》于2015年8月15日解除；二、上海源侦仓储有限公司于判决生效之日起三十日内迁出坐落于上海浦东新区XX路XX号的露天堆场、办公楼（一、二楼）、宿舍楼、食堂楼、维修和工具房、开平加工的设备及移动料棚等租赁物，将该租赁物返还中铁物上海有限公司，并恢复龙门吊轨道；三、中铁物上海有限公司于判决生效后十日内赔偿上海源侦仓储有限公司经济损失762,164.80元；四、中铁物上海有限公司于判决生效后十日内返还上海源侦仓储有限公司押金56万元；五、中铁物上海有限公司于判决生效后十日内支付上海源侦仓储有限公司清场费48,000元；六、上海源侦仓储有限公司于判决生效之日起十日内支付中铁物上海有限公司租金及占有使用费（计算方式：至2015年8月14日止租金为736,440元；自2015年8月15日起至上海源侦仓储有限公司实际返还日止，按每年336万元标准计算占有使用费）；七、上海源侦仓储有限公司于判决生效后十日内支付中铁物上海有限公司电费82,565.50元；八、上海源侦仓储有限公司履行完毕上述义务后，中铁物上海有限公司应协助上海源侦仓储有限公司办理撤销抵押人为张某1、张某2的相关抵押物的抵押登记手续；九、驳回上海源侦仓储有限公司的其他诉讼请求；十、驳回中铁物上海有限公司的其他反诉讼请求。一审本诉案件受理费92,714元，反诉案件受理费10,374元，共计103,088元，由上海源侦仓储有限公司负担61,853元，中铁物上海有限公司负担41,235元。鉴定费用60,000元，由上海源侦仓储有限公司负担36,000元，中铁物上海有限公司负担24,000元。
二审中，源侦公司递交：沪经投（2008）302号文件（复印件）、“吴某”付款说明、2015年9月11日《通知》（中铁物公司）。中铁物公司经质证，对《通知》外其余证据材料真实性均有异议。经本院庭审质证及审查，沪经投（2008）302号文件（复印件）源侦公司未能递交原件或证实其真实性，查该文系系仓储物流改造工程的可行性报告批复，与新建仓库之建筑合法性批件并无直接关联，文件载明内容显然也不能证明源侦公司主张的租赁房屋产权人及中铁物公司皆同意改建仓库、棚披，本院不能采信；“吴某”付款说明系上诉人递交之书证，该证据形式依法应属证人证言，源侦公司仅递交署名“吴某”的文字说明以证实钢结构材料实际变卖价格，就证据之形式真实性、适格性及证明力部分皆不符合法律规定，本院不能采信；关于《通知》，源侦公司以之证明中铁物公司知道转租事实及其已于2015年9月11日搬离，查该仅为中铁物公司要求案外次承租人搬离之通知，其载明内容与源侦公司主张待证事实不具有逻辑及法律上的关联，本院难予采信。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，二审审理期间，中铁物上海公司致函本院，确认以2016年1月20日双方办理移交之清场日计算源侦公司占用标的房屋时间等。
本院认为，上诉人源侦公司与中铁物公司2015年3月27日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。本案租约履行期间，双方纠纷导致履行障碍，原审确定租约解除，双方并无异见，所争议者惟解约责任归属问题。本案履行期间，双方纠纷源自承租人斥巨资在标的场地内搭建的简易仓库、棚披被相关行政执法部门拆除，搭建确在租约中有所约定，源侦公司据之提起原审（本诉）请求出租人中铁物公司赔偿。查本案搭建物被查处期间，源侦公司始有停付租金，双方就之尚在催讨、磋商阶段，中铁物公司要求解约系本案诉讼原审审理期间提出，应该认为，双方本案履行纠纷的客观原因确系搭建及其拆除问题，原审依据诉讼阶段双方皆同意解约确认本案租约合意解除，具有相对合理性，可予维持。考虑到租约解除确系标的场地内搭建系未取得施工规划、建设等合法许可条件下由源侦公司实施，租约中曾约定该部审批义务亦由之承担，该行为形成的损失主要应由源侦公司承担；当然，租约明确约定了承租人的搭建权利，考虑到中铁物公司明知搭建之违法性，其实际亦未有效履行协助审批等义务，原审法院据之确认出租人存在默认、放任搭建行为发生责任应属合理，应该认为，在现有证据条件下，中铁物公司对搭建形成的本案履行纠纷及其拆除损失承担一定责任是合理的。原审法院由之确定本案解约责任源侦公司与中铁物公司各负担60％、40％具有法律及事实依据，原审据之确定的搭建物拆除损失、清场费等皆为履约、解约损失，原审依据上述标准分担应予维持。
关于原判之抵押涤除，经查该部抵押系本案租赁合同（承租人义务）担保形式，本案租约终止履行，在未有明确诉讼标的依法分拆条件下，可予一并处理，但查本案抵押合同之标的物、履行情况本案证据未有确定，抵押人亦非本案诉讼当事人，该部（从法律关系）已超出本案租赁关系（主法律关系）诉讼标的范围，原审撤销“相关抵押物”登记之判决并非准确、妥当，源侦公司或相关法律关系主体可另行主张、处理。
关于租金及房屋使用费，原判按约定租金的60％计算，考虑到欠租时段皆发生在双方履行纠纷后，实际此后标的房地使用确因搭建物查处、拆除存有实质性影响，原审裁判具有相对合理性，本院可予维持。另本案二审审理中，出租人中铁物公司确认2016年1月20日为双方办理移交清场日，实际使用费计算期限应计算至该日截止，本院予以补正。余等双方主张，查原审已阐述详尽、合理，本院不再赘述，两上诉人上诉期间未就之提供其它依据佐证，本院不能支持。
原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第29057号民事判决第一、二、三、四、五、七、九、十项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第29057号民事判决第八项；
三、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第29057号民事判决第六项为：上海源侦仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中铁物上海有限公司租金及占有使用费（其中租金至2015年8月14日止为736,440元；占有使用费自2015年8月15日起至2016年1月20日止，按每年336万元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费用按原判执行。二审案件受理费人民币62,242元，由上海源侦仓储有限公司负担45,111元、中铁物上海有限公司负担17,131元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年一月四日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……