盘锦市双台子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1102民初316号
原告：孙艳梅。
委托代理人：何麟。
被告：盘锦荣晟建筑安装工程有限公司。
法定代表人：杨荣振，该公司经理。
委托代理人：杨香友，该公司职员。
原告孙艳梅与被告盘锦荣晟建筑安装工程有限公司（原盘锦建业安装工程总公司，于2015年9月22日工商核准变更为盘锦荣晟建筑安装工程有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年04月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宣判后，原告提出上诉，2016年11月22日，辽宁省盘锦市中级人民法院作出（2016）辽11民终733号民事裁定书，将案件发回本院重新审理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙艳梅的委托代理人何麟、被告盘锦荣晟建筑安装工程有限公司的委托代理人杨香友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙艳梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理位于盘锦市双台子区辽河路西胜利街承南建一栋综合楼301号房屋权属证书。2、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金10万元（2007年10月15日至2016年4月5日的利息）。事实和理由：原、被告于2007年7月15日签署了《集资建楼协议书》，协议约定原告购买被告位于盘锦市双台子区辽河路西胜利街南建一栋综合楼301号房屋，该房屋面积162平方米，总造价20万元，原告于2007年7月15日支付购房全款20万元给被告，2007年7月15日被告下发给原告入住该房屋的书面通知单，即办理了该房屋的交付手续，原告对此房屋已使用至今，此后原告多次要求被告办理该房屋产权证书，但被告以种种借口推脱。时至今日由于被告的错过致使原告还未取得该房屋的产权证。
本案中，集资建楼协议书实为房屋买卖合同，该合同确已成立并生效，原告付清房款并已居住多年，由于被告的恶意过错行为，导致原告的房屋未过户，被告的行为已经构成严重违约。原告的房屋为301号，而本案另一份购房协议及抵押的房号为302号，二份协议并非同一标的物，与原告要求登记的房屋并不发生冲突，即使有冲突也是被告的行为所致，且抵押权人已经过了抵押权行使期限，该房屋处于无抵押状态。
综上，在原告交付购房款履行了付款义务之后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内办理房屋所有权证，由于被告的过错行为已严重侵害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。
被告辩称，原盘锦建业安装工程总公司2002年在双台子区胜利岗集资建综合楼一栋整体楼一至六层建筑面积，由社会自然人刘光阳个人集资投入资金承建，六层以下建楼房产权面积归刘光阳销售。集资建楼盈亏由刘光阳负责承担解决处理。集资建七层以上至十四层由建业总公司投入资金筹建，建筑面积产权归建业总公司所有，盈亏自负。
孙艳梅于2007年7月15日签署的《集资建楼协议书》购买的综合楼301号房屋是刘光阳签定出售给原告，孙艳梅的购房款均交给了刘光阳收取。建业总公司确定孙艳梅购售该楼房301室楼房合法有效。孙艳梅所购楼房301室购后便已入住多年。现因不能办理产权证而起诉。事实是因宋士洪与孙艳梅所购的同一层楼房没有的302室楼房抵押给中国农行盘山支行，为抵押物进行了抵押所造成的后果责任与荣晟公司无关。该栋综合楼只有3层，一层141平方米为301号房，根本没有302号房屋的存在。宋士洪抵押的是2-28-473-302，建筑面积141平方米。与孙艳梅所购楼房同一层不是同一房号，并且根本没有2-28-473-302号房屋。为此证明孙艳梅不能正常办理301号房屋的产权事项，与原建业总公司无任何责任关系。
关于原告购买高层综合楼301室的面积问题
原告购买的高层三楼，即301室的时间应是2004年7月3日，在2004年7月3日刘光阳、聂凤忠和原告、申廷玉签订的协议书中甲方同意将胜利岗综合楼高层三楼，面积为143.96，每平方米1,300.00元价格售给乙方，共计187,148.00元，而不是162.00平方米。协议书签订后原告进驻此楼，并对北阳台、东阳台进行封闭。增加面积是多少，我们没有测量。2007年7月13日在原告的强烈要求下，开了正式的集资建楼协议书标明的301室面积162.00平，总价格没变，在此必须说明原告购买房屋实际面积应以交易中心测量为准，如测量小于143.96平，我们负责，如果超过143.96平，不给办理房照，我们不负责。
原告要求支付逾期办理房屋所有权证的违约金没有任何法律依据，属于无理要求，究竟是违约金还是利息，我们不太明白。2004年7月3日在签订合同后，原告就住进此房屋，进行装修并居住，2012年5月出租给金维用科技发展有限公司，每年租金15,000.00元，从此可以证明此楼一直由原告居住占用至今，根据不存在索要利息的诉求。2007年7月15日被告已经给原告可办理房屋权属证书的合法手续。不存在逾期办理房屋所有权证的违约金问题。至今不能办理房屋权属证书的责任不在被告，而是市房屋交易中心违规行为造成的，责任在盘锦房屋交易中心。
在此我们恳请法官查清事实真相，驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：本案所争议的房屋位于盘锦市双台子区辽河路西、胜利岗南综合楼北区高层三层（该楼层只有一户住宅），由原盘锦建业安装工程总公司第五工程处开发建设。2003年5月21日，原盘锦建业安装工程总公司第五工程处负责人刘光阳、聂凤忠以第五工程处的名义与案外人宋士洪签订集资建楼协议书，约定将胜利街南、辽河路西综合楼高层三楼302（本案所争议的房屋），面积为141平方米，总价为218,550.00元的房屋出售给宋士洪，并向宋士洪出具预付款68，550.00收款收据。2003年5月28日和6月2日，原盘锦建业安装工程总公司第五工程处向中国农业银行盘山县支行出具购房交易确认书（内容标明为1单元3楼）和承诺书（内容标明为1单元301室）保证宋士洪购房真实和同意其在中国农业银行盘山县支行办理个人住房按揭贷款。2003年6月10日，中国农业银行盘山县支行与宋士洪签订了个人住房按揭（抵押）贷款合同，宋士洪以该房作为抵押贷款15万元。同日，双方进行了公证。2003年6月16日，该房屋在盘锦市房屋产权产籍管理处抵押备案登记，抵押期限2003年6月16日至2013年6月16日。至今宋士洪未偿还完银行贷款，该房屋现仍处于抵押状态。中国农业银行盘山县支行一直在就该笔贷款向宋士洪进行催收，但并未提起诉讼，中国农业银行盘山县支行至今没有撤销抵押登记。
2004年7月3日，原盘锦建业安装工程总公司第五工程处负责人刘光阳、聂凤忠和孙艳梅、申廷玉（原夫妻关系）达成协议同意将胜利岗综合楼高层三楼，面积为143.96，每平方米1,300.00元价格售给乙方，共计187,148.00元，房款以欠款利息和供货材料欠款顶房款的方式结清。同时明确该房屋已经由宋士洪用于抵押贷款。2007年7月15日，原、被告重新签订《集资建楼协议书》一份，协议约定被告将胜利街承南建一栋综合楼高层三楼301室出售给原告，房屋面积为162平方米，总价为20万元。同日被告向原告出具了收款收据及入住通知单。原告入住至今。该房屋一直未办理房屋所有权证。
另查：双台子区胜利街南综合楼高层三楼仅有一处房屋。
再查：2015年，案外人宋士洪诉原盘锦建业安装工程总公司房屋买卖合同一案中，案外人宋士洪要求2003年5月21日，其与原盘锦建业安装工程总公司第五工程处签订集资建楼协议书有效并交付房屋，经本院已经发生法律效力的（2015）双民一初字第00840号民事判决驳回宋士洪的诉讼请求。
本院认为，本案现所争议的房屋在原告购买前已经由案外人宋士洪于2003年用于银行贷款抵押。虽然本院已经发生法律效力的（2015）双民一初字第00840号对案外人宋士洪要求确认其与原盘锦建业安装工程总公司第五工程处签订集资建楼协议书有效的诉请未予支持，但宋士洪已于2003年持有被告出具的相关购房手续办理贷款并抵押登记，且原告在购房前已经知道该房屋已经被抵押的事实。因此，在案外人宋士洪在还清贷款前或者解除抵押前，原告无权要求办理房屋产权登记。原告提出其购买的房屋为301而宋士洪抵押的房屋为302，因该楼层只有一户房屋，说明301和302为同一房屋；原告提出宋士洪抵押的房屋的期限为2003年6月16日至2013年6月16日，现该房屋处于无抵押状态的主张与《担保法》司法解释第十二条第一款规定，即当事人约定或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力的规定相悖，故对原告的上述主张本院不予采纳。
关于原告要求被告赔偿其因未办理房照造成的损失，根据法律规定，如因为出卖人的原因导致买受人在特定期限届满后未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，本案经审查，原告无法办理产权登记的原因为该房屋上存在抵押权，因原被告在签订协议前均知悉该房屋处于抵押状态，导致原告无法办理房屋登记不应仅归责于被告方。综上所述，原告的诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条和〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告孙艳梅诉讼请求。
案件受理费2，300.00元，由原告孙艳梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。
审 判 长 王鸿君
代理审判员 王晓明
人民陪审员 石友林
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 孙秋玥