天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初790号原告：邢瑞刚，男，1979年12月19日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。委托诉讼代理人：程晓霞，天津津顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊琦，天津津顺律师事务所律师。被告：高贵生，女，1956年3月8日出生，汉族，无业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王学艺（夫妻关系），男，1955年11月20日出生，汉族，无业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王伟（母子关系），男，1981年11月22日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。原告邢瑞刚与被告高贵生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢瑞刚的委托诉讼代理人程晓霞、被告高贵生及其委托诉讼代理人王学艺、王伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邢瑞刚向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除2015年12月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月9日签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由被告支付全款购买原告所有的位于天津市北辰区都市桃源公寓XX号的房屋，约定总房款59.5万元，被告于2015年12月9日支付定金2万元,余下房款需在2015年12月20日前一次性全部支付。合同签订后，被告仅依约支付2万元定金，未按合同约定支付房款。被告行为已违约，故原告起诉要求解除合同。高贵生辩称，不同意解除合同，也不同意承担诉讼费。被告向原告支付了定金2万元，后又给付原告10万元。原告违约在先，房屋买卖协议签订后，被告得知该房屋因涉诉被法院查封，故但被告认为合同能够继续履行，也没有收到过解除合同通知书。本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋买卖合同关系。2015年12月9日，甲方邢瑞刚（售房人）与乙方高贵生（购房人）签订《房屋买卖(置换)合同》。合同约定，邢瑞刚将坐落于北辰区都市桃源公寓××号房屋出售给高贵生。该房屋所有权人为邢瑞刚，建筑面积为71.97平方米，实际成交价格59.5万元，该房屋产权或租赁权过户的相关费用由乙方高贵生承担。乙方于2015年12月9日交付2万元给甲方作为定金，该定金将在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款。第六条、违约责任中第1条，甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第5条，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约。如乙方违约，乙方交于甲方的该房屋定金（本合同第四条约定）作为违约金赔偿于甲方；如甲方违约，甲方收到乙方的该房屋定金，双倍返还于乙方；实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。第八条、约定其他事宜，双方协商，乙方于2015年12月20日前，将57.5万元整一次性支付甲方，如乙方未在12月20日前支付余款，定金不退。该合同由原、被告签字确认。2015年12月9日，被告交给原告定金2万元。2015年12月30日，高贵生通过银行转账方式，向邢瑞刚名下、开户行为中国工商银行、卡号为62×××40的账户汇款人民币10万元。再查，坐落于北辰区都市桃源公寓××号的房屋权利人登记为邢瑞刚，不动产权证号为113021413582，建筑面积为71.97平方米，用途为居住，共有人登记为0。天津市不动产登记簿查询证明中“查封登记信息”一栏载明，该房屋曾于2015年12月30日，因（2015）辰民初字第6177号案件被北辰法院查封，查封期限为2015年12月30日至2018年12月29日。又查，（2015）辰民初字第6177号原告赵强诉被告邢瑞刚、邢宇、邢瑞平确认合同效力纠纷一案，于2015年12月14日立案受理，该案原告赵强请求依法确认该案原、被告于2014年8月26日签订的协议有效并判令北辰区都市桃源公寓××号房屋归赵强所有，被告协助办理所有权变更手续。2016年6月2日，北辰法院作出民事判决书，判决确认该案原被告签订的协议书有效；驳回原告的其他诉讼请求。2016年10月12日，赵强不服一审判决提出上诉，天津市第一中级人民法院作出（2016）津01民终6320号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，被告高贵生与王学艺系夫妻关系。根据天津市国土资源和房屋管理局不动产信息查询结果显示，截止2017年4月5日，高贵生与王学艺名下分别登记有二套以上天津市内的不动产权信息。对于有证据证实且当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。关于当事人有争议的事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：关于原告提出其于2017年2月13日,通过EMS向被告邮寄解除合同通知书，号码为1021404431621的邮件查询结果为2月17日由“本人收”一节，被告当庭表示不予认可，认为邮寄地址并非其住所地，也未收到该通知书。鉴于原告已于2月15日以解除合同为由将被告诉至本院，早于查询结果显示的解除合同通知书到达收件人的时间，故对被告提交的解除合同通知书的效力本院不予确认。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖（置换）合同、中国工商银行账户明细清单、房产证、不动产登记簿查询证明等证据所证实。本院认为，原、被告于2015年12月9日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立，对双方具有法律约束力，当事人应依约履行各自义务。本案的争议焦点为房屋买卖合同是否应当予以解除。庭审中，原告提出因被告未依约支付房款，故要求解除房屋买卖合同的主张，被告并不同意。被告认为，虽然该房屋仍处于查封期间，但在查封期限届满后，该合同仍具备履行条件。按照合同约定，被告应于2015年12月20日前将余款57.5万元一次性支付原告，但是被告辩称合同履行过程中，其得知该房屋因涉及赵强案件已被案外人申请查封，故被告未按期足额给付余款系由原告造成。根据该合同中违约责任的约定，原告需保证该房屋权属无争议，若发生与原告有关的权属纠纷或债务纠纷，由原告负责解决并承担一切后果及违约责任。结合本案证据及该房屋确因涉及其他民事案件于2015年12月30日被司法查封的事实，对于被告的抗辩事由，本院依法予以采信。根据相关法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，已不能实现合同目的，应当结合案件实际情况确定是否解除。案件审理过程中，天津市于2017年4月1日起开始实施《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，其中规定对在本市拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭，要求暂停在本市再次购买二手住房。经查，被告高贵生已在天津市拥有二套以上的住房，再次购买涉案房屋不符合现行政策，该合同现不具备履行条件，无法实现合同目的。故结合本案实际情况，对于原告解除房屋买卖合同的请求，本院依法予以支持。庭审中，本院已就此向被告进行释明，被告坚持要求继续履行合同，本院不予支持，对于合同解除后的损失，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告邢瑞刚与被告高贵生于2015年12月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日起解除；案件受理费40元，由被告高贵生负担。（此款被告于本判决书生效后五日内交至本院）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 婧二〇一七年四月十八日书记员 裴忠静附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。