贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔23民初50号
原告（反诉被告）：上海二十冶建设有限公司。住所地：上海市宝山区牡丹江路****号***室*座。
法定代表人：熊鹏光，系该公司经理。
委托诉讼代理人：张仁刚、梁斌，贵州泳清律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：贵州圣鑫房地产开发有限公司。住所地：兴义市桔山办瑞金大道金地首座*幢*单元****号。
法定代表人：龚建国，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚建祥，男，系该公司副总经理。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：徐飚，贵州天生律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）与被告（反诉原告）贵州圣鑫房地产开发有限公司（以下简称圣鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告二十冶公司的委托诉讼代理人张仁刚、被告圣鑫公司的委托诉讼代理人龚建祥、徐飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二十冶公司向本院提出诉讼请求：1.要求圣鑫公司支付原告无争议的工程款6900547元【（无争议部分的价款65466772元+已扣除钢材和砼超量部分的款项4782752.58元）×97%-已得款项57761491.67元（包括预付的钢材和砼的超量款项）-抵扣的两套房屋348万元】，并支付争议鉴定部分的工程价款2276401.8元（2346806.02元×97%），两项合计9176949元。2.要求确认原告对圣鑫公司位于兴义市桔山街道办事处麓山别院的门面的折价或拍卖款享有优先受偿权；3.要求被告承担全部诉讼费用。事实及理由：圣鑫公司分别于2012年12月、2013年6月将其开发建设位于兴义市桔山街道办事处“圣鑫·民族风情园”（现更名为“麓山别院”）的项目工程承包给原告施工。双方分别于2012年12月26日、2013年6月28日签订《圣鑫·民族风情园项目建筑施工合同》及《补充协议》、《圣鑫民族风情园16#、17#楼高层工程建筑施工合同》。合同对施工工程概况、范围及内容、单价及计量计价、价款及支付内容进行了约定。合同签订后原告按约全面组织施工，于2015年8月7日整体全部竣工验收交付。经过双方对账核算，无争议的工程款为65466772元（已扣除钢材和商品混凝土超含量部分的价款、签证及基础部分的钢材和商品混凝土价款合计4782752.58元）。存在争议部分的工程价款为600万元，待诉讼中申请鉴定后予以增减。原告已得到的工程价款为61241491.67元（包括甲供超含量部分和签证及基础部分的钢材和商品混凝土款4782752.58元、双方财务对账后已支付的款项57761491.67元以及两套房屋折价的款项3480000元）。可见双方对无争议的价款结算后圣鑫公司尚欠原告工程款为6900547元。【（无争议部分的价款65466772元＋已扣除钢材和砼超量部分的款项4782752.58元）×97%-已得款项57761491.67元（包含预付的钢材和砼的超量款项）-抵扣的两套房屋348万元】。对于争议部分的价款，经鉴定为2346806.02元，圣鑫公司应当支付原告的工程价款为2276401.8元（2346806.02元×97%）。综上所述，原、被告双方在平等自愿基础上签订的商品房建设工程施工合同及补充协议，是双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务，原告承建的工程竣工验收交付后，被告应按约支付97%的工程款，现被告未按约支付的行为，已经严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，原告享有建设工程价款的优先受偿权。
针对本诉原告圣鑫公司辩称，二十冶公司的诉请与本案事实不符，不应当得到支持。具体体现在：一、关于付款额度的问题，根据双方签订的合同，由于原告未将工程资料交接验收给被告，并且尚有部分房屋未移交，故按照合同第一部分第十条的规定，本案付款额度只应达到90%，不是97%。二、根据双方对无争议部分的确认，以及鉴定机构对争议部分的认定（对鉴定是有意见的）。被告应支付原告的工程款总金额为6714万，按照90%计算实际目前应当支付的金额约为6042万元。但目前被告方已实际支付6204.14万元，已经超出合同约定的支付额度，故原告起诉要求我方支付其六百余万元没有依据。三、原告方对我方已支付款项未足额开具发票，应以足额开具发票为条件。
圣鑫公司反诉请求：1.判令被反诉人立即将其扣留的麓山别院项目楼房的钥匙交给反诉人（共154套房屋钥匙，名单附后）；2.判令被反诉人将麓山别院项目资料（包括：质量验收资料、安全验收资料、竣工图验收资料。整体工程验收通过备案，并报兴义市建设局移交备案文本）。移交给反诉人。3.判令被反诉人完善存在质量问题的工程（详见安全质量专题会议纪要及图片），并将不合格的防盗门更换为防火防盗门（更换为防火防盗门的价格约为645000元），消除危险。4.反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：二十冶公司承建圣鑫公司的麓山别院项目后，由于管理及措施存在问题，造成屡次违约（相关违约赔偿责任，圣鑫公司保留起诉的权利）。虽然被反诉人承建的工程已经竣工，按照合同约定，二十冶公司在工程竣工后应当将资料移交给圣鑫公司，但是该公司一直未移交，严重影响圣鑫公司房屋开发项目进展和到相关部门办理手续。同时二十冶公司完成的工程项目存在以下安全隐患和质量问题，主要体现在：1、房顶瓦片脱落，存在安全隐患；2、门窗质量问题；3、地下室共计43道门。按照合同约定和技术要求应当是防火防盗门，实际安装的是防盗门（无防火功能），按国家标准，甲级防火防盗门平均价在1500元每道左右，更换43道门需64500元，以上问题如不整改，将可能造成人身财产损害，二十冶公司有义务整改并承担由此产生的费用。对于本诉部分，我方提出如下答辩：一、《结算项目核对单》仅仅是初步对账的说明，该金额并非最终结算金额，不能作为支付工程款的依据。二、《结算项目核对单》中对部分项目存在争议，圣鑫公司有充分证据证实不应当支付相应金额，应当扣减；三、按照双方合同约定的付款条款，答辩人所付款项属于超付，其诉请要求支付工程款应予驳回；四、鉴于本工程的直接费用已经支付完毕，根据合同法及相关司法解释的规定，利润、损失等均不享有优先受偿权，故要求确认具有优先受偿权的诉请依法不应支持。
针对反诉二十冶公司辩称，一、关于钥匙的问题，我方提起本诉的时候已经交付完毕，至于刚才反诉人所言，未全部交接，我方是全部交在物管处，待我方与物管处核实完毕再来判断反诉人所言是否属实。二、建设工程资料移交涉及到建设单位配合的相关事宜，需建设单位配合才能完成。配合的清单我方已经提交给反诉人，只有双方共同配合才能完成，所以反诉人没有做到自己应当配合的工作，才导致现在资料未移交。反诉人将责任全部归责于我方是不客观的，也因此，工程竣工验收到目前为止，付款应按97%来进行支付，所以我方本诉才要求以97%的额度进行付款。三、防火防盗门不在我公司的施工范围之内。双方所签的《建筑施工合同》及《补充协议》内容并不含消防工程，防火防盗门的更换属于消防工程范畴，更换不是原告的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对二十冶公司所提供的下列证据认定如下：1、《营业执照》、《准予变更通知书》、《资质证书》、《法定代表人身份证明》；2、《圣鑫·民族风情园项目建筑施工合同》、《补充协议》、《圣鑫民族风情园16#、17#楼高层工程建筑施工合同》；3、《所建房屋简图》、《工程验收会议结论》；4、《结算项目核对单》；5、《对账明细单》；6、《圣鑫民族风情园1-15#楼及会所项目竣工结算书》、《圣鑫民族风情园16、17#楼项目竣工结算书》；7、《施工图纸》；8、《报告》、《别墅砂子价差表》、《高层砂子价差表》、《主要材料表》、《8、9、12、13#楼主要材料表》。圣鑫公司质证意见为对上述证据的真实性无异议，故本院予以采信，作为认定本案案件事实的依据。9、《分析报告》、《砖砌体含量及调差表》。圣鑫公司质证意见为系二十冶公司单方制作，对此不予认可。故本院不作为证据采信。10、《麓山别院高层建筑安装工程平方米造价及总价表》、《关于16#、17#楼保温的报告》、《关于1-15#楼保温的报告》等25份证据。该组证据圣鑫公司质证意见为除了《关于16#、17#楼保温的报告》、《关于1-15#楼保温的报告》不予认可外，其他对真实性均予以认可。11、《建设工程预算书》。圣鑫公司质证意见为系二十冶公司单方制作，不予认可。本院不作为证据采信。12、《单位工程费用表》等共计31页证据。圣鑫公司质证意见为系二十冶公司单方制作，不予认可。本院不作为证据采信。13、《建设工程预算书》等共计11页证据。圣鑫公司质证意见为系二十冶公司单方制作，不予认可。本院不作为证据采信。14、《嘉宝莉涂料装饰合同书》、《铝合金窗工程施工合同》、《收据》、《打款凭证》。圣鑫公司质证意见为不予认可，但未提供证据予以反驳。上述证据结合贾启府和曹先明的证人证言，对其真实性应予认可。
对圣鑫公司所提供的下列证据认定如下：1、《建设工程施工合同》2份；2、《结算项目核对单》5份；3、《对账明细》及《借款借据》4张；4、《外墙漆承包合同》、《外墙石材干挂施工合同》；5、《会议纪要》、《承诺书》。上述证据二十冶公司质证意见为对真实性无异议，故本院予以确认，作为认定本案案件事实的依据。6、《协议书》及单据复印件5份。二十冶公司质证意见为与本案无关联。经本院审查，该协议书涉及双方另一法律关系，与本案无关联，故不予采信。7、《安全质量专题会议纪要》及照片共计5张。二十冶公司质证意见为瓦片脱落不是工程质量问题，属于保修事宜。若是质量问题需要专业鉴定，我方一直在进行保修。经本院审查，《安全质量专题会议纪要》涉及屋面斜瓦事项，与本案无关联。污水管网堵塞、地下室入口封闭、地下室车道封闭、防水处理不到位返工照片与本案无关联。地下室防盗门照片因涉案工程已经经过验收，故不予认定。8、营业执照、法定代表人身份证明。本院对其真实性予以确认。9、《防火防盗门制作安装购销合同》、进账单2张复印件。经本院审查，该工程已经经过验收，故不予认定。10、《圣鑫民族风情园1-15#楼及会所项目竣工结算书》、《圣鑫民族风情园16、17#楼项目竣工结算书》。经本院审查，该证据系双方均向法院提交，且对真实性无异议，故予以确认。11、《关于明确我省阳台建筑面积计算规则的通知》。二十冶公司质证意见为：不属于鉴定机构要求补充提交的材料，不予质证，如果合同对阳台计算面积有约定，应按合同进行计算。经本院审查，该份文件不属于证据范畴，故不予认定。12、《关于麓山别院、圣地俊园砌体材质、规格、价格调查的专题会议》；13、《1-15#栋签证编号QZ-001～0107建设工程预算书》、《代公路局施工项目建设工程预算书》；14、《贵州省工程造价信息》。二十冶公司对上述证据的真实性无异议，故本院予以确认，作为认定本案案件事实的依据。15、《关于民族风情园项目门、塑钢窗、护栏座谈会纪要》。二十冶公司质证意见为：对真实性存在异议，费经理不能代表签名。经本院审查圣地俊园和麓山别院系两个项目，在座谈会纪要上签字的费经理系圣地俊园的项目负责人，故本院不予确认。16、《办理竣工验收备案手续资料清单》。二十冶公司质证意见为：对真实性存在异议。本院予以确认。17、麓山别院钥匙移交清单。二十冶公司质证意见为：对真实性存在异议。本院予以确认。
对双方均申请鉴定的贵州普诚正华工程造价司法鉴定所作出的黔普司鉴字（2017）第05号《司法鉴定意见书》认定如下：经过鉴定机构工程师出庭接受质询，双方当事人对鉴定报告无异议，本院对该《鉴定报告》予以确认，作为认定本案案件事实的依据。
对本院依法向黔西南州住建局和兴义市住建局相关工作人员所做的《询问笔录》认定如下：《询问笔录》证明竣工结算资料与竣工备案材料的范围不同，同时向住建部门移交竣工备案资料的主体在于发包方。双方当事人对真实性均无异议，故本院予以确认，作为认定本案案件事实的依据。
经审理查明：2012年12月26日，圣鑫公司与二十冶公司签订《建筑施工合同》，该合同约定：一、工程名称：兴义市《圣鑫·民族风情园》工程项目，建筑面积约为5671平方米。二、本工程合同价款所包括的内容为：1、土建部分：施工设计图、设计说明中所涉及的地下室、上部结构、内外装饰装修工程的全部施工内容；2、电气部分：施工设计图中，配电房低压柜出线端以后的动力、照明用电系统的全部设计内容，弱电埋管至户内弱电箱。3、给排水部分：施工设计图中，给水工程的全部设计内容（不含户内给水设施）。排水、排污工程图示设计全部内容（不含卫生洁具和厨房设施和室内设施，不含接入市政管网部分）。三、不在合同价款承包范围内的工程内容：1、电梯安装工程；2、配电房高低压配电设备安装工程；3、消防系统工程；4、暖通工程；5、弱点系统工程；6、室内楼梯、踏步及栏杆、室内门窗及装修、商铺门窗；7、会所二次装饰；8、室外环境工程、绿化工程；9、基础土石方挖填及凿岩工程；10、桩基工程；11、各种水泵、高低压配电柜、发电机、人防门等设备。四、主要材料价格圣鑫公司指定单价确认：1、钢材4000元/吨；2、塑钢门窗330元/㎡；3、外墙防石漆80元/㎡；4、玻璃栏杆300元/m；5、砖：240×190×190烧结多孔砖0.32元/块。五、合同单价主要材料含量以施工图设计要求，圣鑫公司暂定：钢材含量43kg/㎡、混凝土含量：别墅0.31m3/㎡，会所0.36m3/㎡……以上含量为包干固定含量，正式施工蓝图到位后如超过上述含量时，则按实补差。补差部分计取管理费7%、利润3%、劳保统筹等2%及税金3.49%。六、本合同圣鑫公司供主要材料价格：钢筋4000元/吨（均价，不分规格型号）；商品混凝土270元/m3（均价，不分标号）；七、付款比例及支付时限：1、材料补差部分按照每期所报付款时全额补差支付；2、工程竣工验收后付至已完工程量的90%，资料交接验收后付至工程结算总价的97%；3、余款3%作为保修金，各保修期满后分批返还。八、以后发生的蓝图外工程及零星点工，按照贵州省2004定额下浮3%（税前）予以结算，人工费、机械使用费按贵州省最新政策性文件调整，费率按标准计取。九、施工合同为固定单价包干合同，除设计图纸导致钢筋、混凝土、砌体等含量发生变化，按照协议书约定进行调整；该协议还对双方当事人的其他权利义务作出约定。同日，双方当事人签订《房屋建筑工程质量保修书》，该保修书载明：一、凡承包人承包范围内的土建、安装工程均属保修书效力所及的范围；二、属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理，由此产生的费用由承包人支付。2013年8月16日圣鑫公司作为发包人（甲方）与二十冶公司（乙方）签订《补充协议》，该《补充协议》约定：一、甲方将“圣鑫·民族风情园”房地产开发项目多层二期建设工程发包给乙方施工，建筑面积为25000平方米（最终面积以甲乙双方盖章确认的竣工蓝图为准），暂定合同总价为3120万元。二、双方一致同意，本协议约定乙方承担施工任务的“圣鑫·民族风情园”房地产开发项目多层二期建设工程的承包范围、施工内容、合同单价、工程款结算和支付方式等，均以项目一期工程《合同》约定的内容为准，即双方在项目一期工程《合同》中的全部权利义务，在二期建设工程活动中均予适用。三、合同单价：1248/㎡（土建1188/㎡，水电60元/㎡，根据规划方案水、电安装部分单价暂定为60元/㎡，水、电安装部分的最终价格根据设计图纸协商确定），地下室电气配管为PVC，如改为其他材质的配管，则按实补差，补差部分按原合同计取相关费用。四、本工程补充协议履行期内，除本补充协议约定的条款外，其余条款均执行总合同。该协议还对双方当事人的其他权利义务作出约定。同日，双方又另行签订《圣鑫民族风情园16#、17#楼高层工程建筑施工合同》。该合同约定：一、工程范围：16号楼、17号楼建设，合同价款暂定为26472482.5元（以施工蓝图为准）。工程承包范围包括：土建部分、电气部分、给排水部分、通风部分。二、不在本次合同价款承包范围内的工程内容：电梯安装工程、消防系统工程、弱电系统工程等。三、合同单价主要材料含量及施工图设计要求，双方暂定：钢材含量42kg/㎡、混凝土含量0.38m3/㎡、门窗含量0.15㎡/㎡、外墙漆含量0.8㎡/㎡、砌体含量0.14m3/㎡（小型空心砌体）、保温含量0.6㎡/㎡。以上含量为包干固定含量，正式施工蓝图到位后如超过上述含量时，则人工、材料、机械含量按实调差。调差部分计取管理费7%、利润3%、劳保统筹等0.95%及税金3.49%。四、本合同甲供主要材料价格：钢筋4000元/吨（均价，不分规格型号）、商品混凝土270元/m3均价，不分标号）。五、付款比例及支付时限：1、材料补差部分按照每期所报付款时全额补差支付；2、工程竣工验收后付至已完工程量的90%，资料交接验收后付至工程结算总价的97%；3、余款3%作为保修金，质量保修金竣工验收合格满两年后14日内，发包人将质量保修金无息返还承包人。后双方当事人签订《房屋建筑工程质量保修书》，该保修书载明：一、凡承包人承包范围内的土建、安装工程均属保修书效力所及的范围；二、属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理，由此产生的费用由承包人支付。质量保修书还对分项工程的质量保修期作出约定。合同签订后，二十冶公司按约定进行施工，2015年8月7日，施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位、建设单位、质量监督单位共同在《工程验收会议结论》上签章确认同意验收。
2016年元月11日，圣鑫公司与二十冶公司签订《结算项目核对单》，该核对单载明：经双方协商，有关圣鑫民族风情园项目结算，原则上同意无争议项目价款暂定为65466772元，此价款含无争议项目税金、质保金等相关费用。最终总价待争议项目确定后在暂定价（65466772元）基础上进行调增或调减价款，作为该项目最终结算价款。同时说明：1、暂定价内已扣除钢材超含量部分354.18347吨，计价为1416733.88元；商品混凝土超含量部分5908.71元，计价1595351.7元。2、签证及基础部分已扣除钢材总计81.5512吨，计价326204.8元；商品混凝土总计5349.86立方，计价1444462.2元。合计4782752.58元。3、该价款材料单价依据合同单价计扣。在本案审理过程中，对4782752.58元中的784854.76元是否应予支付双方存在争议，对于剩余金额3997897.82元圣鑫公司认可应支付施工方二十冶公司。对于砂石价款调整、砖砌体等双方存在争议的项目及外墙仿石漆甩项扣减、外墙面干挂石材漆甩项扣减二十冶公司与圣鑫公司均申请鉴定，本院依法委托贵州普诚正华工程造价司法鉴定所作出（2017）第5号鉴定《司法鉴定意见书》，双方当事人对鉴定结论无异议，针对鉴定范围圣鑫公司尚应支付二十冶公司工程款1694061.58元。针对圣鑫公司已经实际支付的工程款，经双方共同核对均认可为62041491.67元（57761491.67元＋348万元＋80万元）。
另查明：一、中冶天工上海十三冶建设有限公司于2015年6月27日将企业名称变更为上海十三冶建设有限公司，上海十三冶建设有限公司又将其公司名称变更为上海二十冶建设有限公司。二、二十冶公司尚有三间商业用房钥匙未进行移交，分别为19-1-2、19-1-3、19-1-13。
本院认为，本案争议焦点为：一、本案双方当事人签订的《圣鑫·民族风情园项目建筑施工合同》、《补充协议》、《圣鑫民族风情园16#、17#楼高层工程建筑施工合同》是否有效；二、二十冶公司诉请要求圣鑫公司支付工程款9176949元是否应予支持。三、二十冶公司对于圣鑫公司位于兴义市桔山街道办事处麓山别院的门面是否享有优先受偿权；四、圣鑫公司反诉请求二十冶公司交付154套钥匙是否应予支持。五、圣鑫公司反诉请求二十冶公司交付项目资料是否应予支持。六、圣鑫公司反诉请求二十冶公司将不合格的防盗门更换为防火防盗门是否应予支持。
关于争议焦点一，本案二十冶公司与圣鑫公司签订的《建筑施工合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且二十冶公司具有房屋建筑工程施工总承包壹级资质，上述三份协议未违反法律的效力性禁止性规定，本院对双方签订的《圣鑫·民族风情园项目建筑施工合同》、《补充协议》、《圣鑫民族风情园16#、17#楼高层工程建筑施工合同》的效力予以确认。
关于争议焦点二，（一）本案是否已经达到支付工程结算总价97%的付款条件。首先，按照双方签订的两份《建筑施工合同》约定，工程竣工验收后付至已完工程量的90%，资料交接验收后付至工程结算总价的97%。从二十冶公司制作的《竣工验收文件》及《审核明细表》显示，圣鑫公司尚有部分资料未向二十冶公司提供，故未完全提交竣工验收备案资料责任不能完全归责于二十冶公司。在圣鑫公司亦未提交资料的情况下，不能以此作为拒付工程款的抗辩理由。其次，从工程款的实际给付情况看，圣鑫公司也实际超越了90%给付工程款。故本案的付款条件实际成就，圣鑫公司应按约定支付97%的工程款。（二）对于《结算项目核对单》中确认的4782752.58元是否应予支持的问题。本案双方当事人对于2016年1月11日签订的《结算项目核对单》中确认的4782752.58元中的784854.76元是否应予支付存在争议。圣鑫公司认为，2015年12月29日《结算项目核对单》中的第8项（钢材及商品混凝土含量甲供核算）系错误结算，根据《建筑施工合同》的约定，钢材及混凝土系圣鑫公司所供材料，超含量部分实行按实补差，补差部分计取管理费7%、利润3%等。这部分取费合计为331329.71元。在该部分调差中，已经按实补差材料费784854.76元，784854.76元应予扣除。经本院审查，首先，784854.76元是包含在双方共同确认的无争议项目结算款中，体现在《结算项目核对单》第8项钢材及商品混凝土含量甲供核算。其次，钢材、混凝土合同约定虽是圣鑫公司所供材料，但在2016年1月11日《结算项目核对单》中已经计扣，在《麓山别院施工方2014年4月15日至2015年10月9日对账明细》中也显示计扣，故实际计扣两次，只应计扣一次，故对于二十冶公司诉请总工程款计算应包含4782752.58元予以支持。（三）二十冶公司应得到的工程款金额问题。二十冶公司总的工程款数额为：71943586.16元（无争议款项65466772元＋4782752.58元+鉴定工程款：1694061.58元）。上述款项按照合同约定应扣除3%质保金，故二十冶公司实际应得的工程款数额为69785278.58元（71943586.16元×97%）。本案双方均确认圣鑫公司已实际支付的工程款为62041491.67元，扣减实际支付部分，最终圣鑫公司尚应支付二十冶公司工程款7743786.91元。
关于争议焦点三，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人应发包人违约所造成的损失。”第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”的规定，本院认为二十冶公司享有建筑工程优先受偿权，理由如下：首先，二十冶公司诉请建筑工程优先受偿权的范围仅为实际工程款，不包含损失。其次，根据二十冶公司所提供的《工程验收会议结论》，该项工程于2015年8月7日验收合格，二十冶公司于2016年2月3日向本院提起诉讼，故符合建设工程优先受偿权的时间条件。
关于争议焦点四，圣鑫公司诉请的钥匙移交问题，经双方共同确认尚有三间商业用房钥匙未移交，分别是（19-1-2、19-1-3、19-1-13）。现征求二十冶公司意见，该公司自愿予以移交，对此本院予以确认。
关于争议焦点五，圣鑫公司对此诉请的内容包含两项，分别为1、要求二十冶公司移交麓山别院项目资料；2、要求二十冶公司将项目资料报兴义市建设局备案，并且整体工程验收通过备案。经本院向黔西南州住房和城乡建设局和兴义市住房和城乡建设局相关工作人员核实，竣工验收备案包含了主体工程验收和单项工程验收，单项工程验收主要包括以下七项，分别为消防、节能、电梯、防雷、室内环境检测、规划、人防。同时向住建部门报送竣工验收备案材料的主体为建设单位。本案二十冶公司系完成主体工程，无义务将竣工备案材料直接移送相关行政部门，故圣鑫公司诉请二十冶公司将项目资料报兴义市建设局备案，并且整体工程验收通过备案的请求不能成立。但本案经过双方核对，双方共同签字确认了二十冶公司需向圣鑫公司移交的相关材料，上述材料也是圣鑫公司办理竣工验收备案的基础，故二十冶公司负有移送义务。移送范围以双方共同签字确认的《办理竣工验收备案手续资料清单》为准。
关于争议焦点六，本案圣鑫公司所举证据并不能证明防火防盗门系二十冶公司所实际施工，且二十冶公司所实际施工的工程已经验收。现圣鑫公司诉请二十冶公司将不合格的防盗门更换为防火防盗门无事实及法律依据。
综上，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、贵州圣鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海二十冶建设有限公司工程款7743786.91元；
二、上海二十冶建设有限公司在贵州圣鑫房地产开发有限公司欠付工程款7743786.91元范围内对所承建的“圣鑫民族风情园”工程项目商业用房（门面）的折价或拍卖款项享有优先受偿权。
三、上海二十冶建设有限公司于本判决生效之日起十日内向贵州圣鑫房地产开发有限公司交付商业用房（19-1-2、19-1-3、19-1-13）的钥匙。
四、上海二十冶建设有限公司于本判决生效之日起十日内向贵州圣鑫房地产开发有限公司移交竣工验收备案资料（以双方共同签字确认的《办理竣工验收备案手续资料清单》为准）。
五、驳回贵州圣鑫房地产开发有限公司其余反诉请求。
六、驳回上海二十冶建设有限公司其余本诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费76038元，贵州圣鑫房地产开发有限公司承担64176.07元，上海二十冶建设有限公司承担11861.93元。反诉案件受理费706.5元，上海二十冶建设有限公司承担300元，贵州圣鑫房地产开发有限公司承担406.5元。鉴定费159464.1元，上海二十冶建设有限公司承担79732.05元，贵州圣鑫房地产开发有限公司承担79732.05元。保全费5000元，由上海二十冶建设有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审判长 谢 娟
二〇一七年八月二十一日
书记员 岑周鸿