广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终405号
上诉人（原审原告）:姚志华，女，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托代理人：丘俊平，广东卓盛律师事务所律师。
委托代理人：朱金霞，广东卓盛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）:恒大盛宇（清新）置业有限公司。
法定代表人：甘燕萍，总经理。
委托代理人：赖永和、禤世文，均系广东远大永恒律师事务所律师。
上诉人姚志华因与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大盛宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月23日，姚志华为买受人与恒大盛宇公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：姚志华向恒大盛宇公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇军营村××天下××街××单元房屋（预售商品房），按套出售房屋总金额为565420元。出卖人应于2011年1月10日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。
同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。
合同签订后，姚志华向恒大盛宇公司支付了购房款565420元，恒大盛宇公司于2009年12月26日开具了购房款发票给姚志华收执。
庭审中，恒大盛宇公司出示讼争房屋的房地产权证资料，该资料显示2015年7月31日房管部门出具了该房屋的房地产权证。截至本案庭审法庭辩论结束前，恒大盛宇公司未能提供讼争房屋的国有土地使用证。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。姚志华与恒大盛宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。双方签订的买卖合同对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约责任作出了明确约定，恒大盛宇公司未在约定时间内办妥房屋权属证明，已构成违约，应承担办理房地产权证、国有土地使用证和支付逾期办证违约金的责任。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋权属证明包括房地产权证和国有土地使用证登记发证。庭审中，恒大盛宇公司出示证据资料显示房管部门于2015年7月31日出具了姚志华所购房屋的房地产权证，表明姚志华所购房屋的房地产权证已办妥，故姚志华要求恒大盛宇公司办理房地产权证的诉求无事实依据，该项诉求原审法院不予支持。
鉴于本案案情和本地区的房屋登记管理实际情况，恒大盛宇公司仍应承担为姚志华所购房屋办理国有土地使用证的责任，姚志华要求恒大盛宇公司办理国有土地使用证的诉求符合法律规定，原审法院予以支持。
关于恒大盛宇公司抗辩的诉讼时效的问题。办理房地产权证和国有土地使用证属于物权请求权方面，不适用诉讼时效的限制。逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。根据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。根据双方的补充协议，双方约定从2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日，并在540日内办妥产权证，即恒大盛宇公司应在2012年7月10日前为姚志华办妥产权证，并从当天开始计算违约金。姚志华直至2015年10月27日才向法院提起民事诉讼要求恒大盛宇公司支付逾期办证违约金，根据民事权利两年保护期的诉讼时效规定，违约金保护时效的起算点应从姚志华起诉之日往后倒推两年起算，即违约金保护期限从2013年10月27日开始计算，该日期前的违约金超过了两年的诉讼保护时效，超过部分原审法院不予支持。
关于违约金的调整问题，双方约定逾期办证的违约金由恒大盛宇公司每年按已付房款的0.1%支付给姚志华，合同备注说明出卖人提请买受人充分了解了合同内容，买受人未明处得到了出卖人合理解释，表明恒大盛宇公司已对姚志华进行了如实告知义务，这是双方真实意思表示，根据契约精神，应遵循约定优先原则，双方应遵守合同约定，恒大盛宇公司迟延办证没有给姚志华造成根本性的扩大损失，现姚志华主张按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率来调整违约金的理由不充分，该项请求不符合合同的约定和法律的规定，原审法院不予以调整。
综上，恒大盛宇（清新）置业有限公司按姚志华已付购房款565420元按年利率0.1%的标准，计付从2013年10月27日起至国土部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给姚志华。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、恒大盛宇（清新）置业有限公司于判决发生法律效力之日起60日内为姚志华所购买的坐落于清远市××区龙××镇军营村××天下××街××单元房屋办妥国有土地使用证。二、恒大盛宇（清新）置业有限公司按姚志华已付购房款565420元按年利率0.1%的标准，计付从2013年10月27日起至国土部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给姚志华；其中从2013年10月27日起至判决生效之日止的违约金在判决生效之日起10日内支付，之后，每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在国土部门出具国有土地使用证之日起十天内支付。三、驳回姚志华的其他诉讼请求。案件受理费737元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。
宣判后，上诉人姚志华不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、本案所争议的《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低的事实，已由生效判决所确认。根据一审法院于2015年5月26日作出的（2015）清新法民二初字第47号民事判决，已将逾期办证违约金调整为以已付购房款作为基数，按中国银行规定的同期同类贷款利率计算，判决作出后，被上诉人与何静妍均未上诉，该判决已生效并已履行完毕。因此，原审法院不支持上诉人调整违约金的请求违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，应予纠正。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为被上诉人提供的格式条款，合同约定的逾期办证违约金为每年按已付房款的0.1%，现被上诉人逾期办证已逾三年，违约金明显过低。被上诉人逾期办证已构成违约，上诉人主张对违约金进行提高，以已付购房款作为基数，按中国银行规定的同期同类贷款利率计算违约金至被上诉人实际办妥诉争房屋的产权过户登记手续之日止，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应予支持。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人恒大盛宇公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、违约金是否过低不属于“事实”范畴，而是法院综合考虑一个案件的约定、证据以及相关法律法规，根据“高度盖然性原则”或者事实真伪不明时由举证方承担不利后果的原则对双方有关违约金的约定的一个“评判”，该评判并非是免证事实。另外，我国目前实行的是“独立审判”原则，每个案件的审理由合议庭成员集体决定，况且每个案件均有其特殊性，不同合议庭对类似案件有不同的理解、倾向性亦属正常，故上诉人列举的案件与本案的两个合议庭对违约金是否过低问题有不同理解，并不违反法律规定。2、上诉人认为双方签订的《合同补充协议》中有关逾期办证违约金的条款无效并无事实和法律依据。《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》均有双方的签章确认，上诉人作为一名完全民事行为能力人，对关乎自己切身利益的合同条款“违约金”，没理由不清楚、不了解。其次，上诉人认为违约造成的损失高于约定的违约金，应当举证证明其受到的损失比约定的要高，但上诉人并未举证证明。另外，答辩人已经按合同约定交付商品房，只是逾期办理房产证，房产权并不影响上诉人对房屋的实际使用，因此双方约定逾期办证违约金偏低亦是正常的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为逾期办证违约金应否调整。
上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同项下的权利义务。按照合同约定，恒大盛宇公司应当依时为上诉人办妥产权证。鉴于涉案房屋所在行政区域不动产管理的实际情况，恒大盛宇公司在合同项下的办证义务除办理房地产权证外，还包括国有土地使用证。恒大盛宇公司未能依时依约办理国有土地使用证，已构成违约，应当承担违约责任。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现上诉人请求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金至上诉人实际办妥诉争房屋的产权过户登记手续之日止。上诉人调整违约金的请求应否支持，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经通过竣工验收备案，房屋的使用功能可以实现，恒大盛宇公司已经履行了主要的交付义务。但合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，本院酌情调整违约金为：由被上诉人恒大盛宇公司按已付房款按年计为1%的标准向买受人支付违约金至上诉人实际办妥诉争房屋的产权过户登记手续之日止。因此，恒大盛宇公司应按上诉人已付购房款565420元按每年1%的标准，计付从2013年10月27日起至国土部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给上诉人。
综上所述，上诉人的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第664号民事判决第一项。
二、撤销清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第664号民事判决第三项。
三、变更清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第664号民事判决第二项为：恒大盛宇（清新）置业有限公司按姚志华已付购房款565420元的每年1%的标准，从2013年10月27日起至国土部门出具国有土地使用证之日止支付违约金给姚志华；其中从2013年10月27日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起十日内支付，之后，每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在国土部门出具国有土地使用证之日起十天内支付。
四、驳回姚志华的其他诉讼请求。
一审案件受理费737元，按原审判决执行。二审案件受理费1474元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担294元，姚志华负担1180元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 何 燕
审判员 郑家驹
二〇一六年十二月二十二日
书记员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。