安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00009号
上诉人（原审被告）：合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司，住所地合肥市政务区绿怡中路绿怡居小区会所1-3层，组织机构代码68205536-6。
法定代表人：杨训来，经理。
委托代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：夏青，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市蜀山区荷叶地街道办事处，住所地合肥市蜀山区休宁路绿怡居会所，组织机构代码79644901-3。
法定代表人：谷和亮，主任。
委托代理人：陈德华，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：彭飞。
上诉人合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司（以下简称盛鑫福公司）因与被上诉人合肥市蜀山区荷叶地街道办事处（以下简称荷叶地街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014�蜀民一初字第01201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
荷叶地街道办原审诉称：2008年5月12日，荷叶地街道办与盛鑫福公司法定代表人杨训来签订一份《房屋租赁合同》，约定：荷叶地街道办将位于合肥市政务区绿怡居小区会所一至三层（建筑面积5050平方米）租赁给盛鑫福公司使用；租赁期限为七年，即自2008年5月15日至2015年5月15日止，其中6个月给予盛鑫福公司装修，免收租金；房屋租金标准为前三年每平方米18元，以后每年递增7%；盛鑫福公司按季度采用预交方式交纳租金，应在前一季度末的5日前支付下个季度的租金，第一次预交租金的时间为2008年11月15日前，以后以此类推；违约责任为荷叶地街道办没有按时交付租赁物，每超过一日按一个季度租金的千分之三支付违约金。盛鑫福公司没有足额、及时交纳租金，每超�一日按一个季度租金的千分之三支付违约金，超过15日仍没有足额支付的，履约保证金归甲方所有，荷叶地街道办有权解除合同。盛鑫福公司应于荷叶地街道办书面解除合同通知书到达之日起20日内搬离所有物品，未及时搬离的，视为放弃，荷叶地街道办有权处置；在合同履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成，向荷叶地街道办所在地人民法院起诉。此外，双方还对其他权利、义务作了明确约定。
合同签订后，荷叶地街道办按合同约定按时将房屋交付给盛鑫福公司使用，盛鑫福公司伊始也能基本按合同约定交纳租金。经友好协商，双方于2010年8月19日签订一份《补充协议》，约定：盛鑫福公司将租赁荷叶地街道办房屋二层中的639平方米于2010年9月1日归还荷叶地街道办，由荷叶地街道办另行使用；经确认盛鑫福公司租赁房屋的面积为4411平方米，房租按原合同�准执行。
盛鑫福公司因经营（浴场）不善，不能按时向荷叶地街道办交纳租金，截止2013年12月31日，盛鑫福公司累计拖欠荷叶地街道办租金2836388元（已扣除返还639平方米期间的电费81838元，以及30000元浴资）。后荷叶地街道办多次找盛鑫福公司协商此事，但盛鑫福公司采取拖延、搪塞的方式，屡次食言。迫于无奈，荷叶地街道办于2013年12月委托律师致函盛鑫福公司，要求盛鑫福公司对其拖欠租金事宜予以答复。但时至今日，盛鑫福公司仍未予回复。
综上，荷叶地街道办诉请判令：1、解除荷叶地街道办和盛鑫福公司于2008年5月12日签订的《房屋租赁合同》，以及2010年8月19日签订的《补充协议》；2、盛鑫福公司支付拖欠的租金2836388元（暂计算至2013年12月31日，租金应顺延至盛鑫福公司交付房屋之日），以及违约金暂定50万元（从2012年3月1日起按其所欠应交纳季租金的千分之三计算至款清之日）；3、盛鑫福公司将涉案房屋腾空并返还荷叶地街道办（房屋价值暂定400万元，以实际价值为准）；4、本案的诉讼费用由盛鑫福公司承担。
盛鑫福公司原审辩称：1、盛鑫福公司不同意解除房屋租赁合同；2、欠款数额需要进一步计算，欠款原因是承租的房屋漏水，导致盛鑫福公司损失一直未解决；3、对于荷叶地街道办要求腾空返还房屋，但现有证据不能反映荷叶地街道办是房屋所有权人；4、荷叶地街道办主张的违约金计算过高。
原判认定：2007年，合肥市政务文化新区建设指挥部办公室按照合肥市人民政府市长办公会议纪要第13号精神，将绿怡居会所的产权移交于荷叶地街道办。
2008年5月12日，甲方（出租方）荷叶地街道办与乙方（承租方）杨训来签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：1、房屋基本情况甲方房屋坐落于绿怡居小区会所�至三层，建筑面积5050平方米（以双方确认的房屋面积为准）。甲方保证租赁期间该房屋水电正常使用。2、房屋用途该房屋系用于商务、休闲、娱乐、健身、洗浴为一体的综合性商业服务项目（注册资金不少于800万元）。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。3、租赁期限暂定7年，自2008年5月15日至2015年5月15日止。甲方同意在租赁期内给予乙方装修期六个月时间，在此期间免交租金，装修期从2008年5月15日起计算。乙方应在半年内装修完毕。4、租金……其中前三个租赁年度租金标准为18元／平方米，以后每年递增7%。……5、付款方式（1）乙方按季度采用预交方式交纳租金，应在前一季度末的5日前支付下个季度的租金，第一次预交时间为2008年11月15日，以后以此类推。6、交付房屋期限甲方应于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方。7、维修养护责任（2）日常的房屋维修费用由乙方承担。（3）因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。9、关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：（1）水电费（按月结算）；（2）物业管理费。13、违约责任（2）乙方没有足额、及时交纳租金，每超过1日按应交纳季租金的千分之三向甲方支付违约金，超过15日仍没有足额支付的，履约保证金归甲方所有，甲方有权解除本合同，乙方应于甲方书面解除合同通知书到达之日起20日内搬离所有物品，未及时搬离的，视为乙方放弃之物，甲方有权处置。15、本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。合同履行中，甲方荷叶地街道办与乙方杨训来于2010年8月19日又签订《补充协议》一份，其中约定：1、乙方于2008年承租甲方房屋坐落于绿怡居小区会所一至三层，建筑面积5050平方米，现经甲乙双方协调决定将该房屋二层639平方米自2010年9月1日起归还甲方使用。2、乙方继续租赁面积经双方确认为4411平方米，房租按原合同中的标准执行。4、甲方使用期间产生的水电费用按表计算，由甲方自行承担。5、其它事项按原合同约定不变。
以案涉租赁物作为经营场所，由杨训来出资12.6万元、曹竟翔出资2.7万元、刘跃富出资2.7万元，经合肥市工商行政管理局于2008年11月11日核准成立了盛鑫福公司。
上述合同履行中，截至2012年2月22日盛鑫福公司共向荷叶地街道办交纳租金173.54万元。此后，盛鑫福公司向荷叶地街道办交纳租金情况如下：1、2012年4月24日交纳租金9万元；2、2012年5月9日、2012年5月22日、2012年7月6日、2012年7月11日各交纳租金4万元，计16万元；3、2012年7月26日交纳租金3万元；4、2012年8月3日交纳租金2万元；5、2012年9月11日交纳租金3万元；6、2012年10月10日交纳租金3万元；7、2012年10月19日交纳租金2万元；8、2012年11月5日交纳租金3万元；9、2012年11月26日交纳租金2万元；10、2012年12月6日交纳租金2万元；11、2013年1月9日交纳租金3万元；12、2013年6月25日交纳租金9万元；13、2013年6月28日交纳租金3万元；14、2013年7月1日交纳租金3万元；15、2013年8月19日交纳租金3万元；16、2013年9月9日交纳租金3万元；17、2013年9月11日交纳租金3万元；18、2013年10月14日交纳租金7万元。以上租金，合计252.54万元。
2013年11月24日，荷叶地街道办委托律师向盛鑫福公司并杨训来发出律师函，告知盛鑫福公司已拖欠荷叶地街道办租金近300万元（不包括违约金），其有权解除合同，且盛鑫福公司依法承担给付未付租金和违约金，望�函后七个工作日内予以答复，否则其将采取法律手段保护自己的合法权利。
原审法院审理后认为：出租方荷叶地街道办与承租方杨训来签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。
法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。依据《房屋租赁合同》第2条房屋用途的规定，可认定案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》系杨训来为设立公司（盛鑫福公司）以自己名义对外签订合同；依据房租支付情况，可认定盛鑫福公司已经实际履行《房屋租赁合同》、《补充协议》的义务。因此，荷叶地街道办选择盛鑫福公司承担责任，符合法律规定，应予以支持。
依据《房屋租赁合同》第3条租赁期限的规定，可认定案涉租赁房屋的租金应自2008年11月15日起算。依据《房屋租赁合同》第4条租金、第5.1条和《补充协议》的规定，应认定截止2012年2月15日盛鑫福公司应向荷叶地街道办交纳2008年11月15日至2012年5月15日租金共计3569305.32元（1954350元（2008年11月15日至2010年8月31日的租金应为90900元／月×21.5个月）＋595485元（2010年9月1日至2011年5月15日的租金应为4411平方米×18元／平方米×7.5个月）＋1019470.32元（2011年5月15日至2012年5月15日的租金应为4411平方米×18元／平方米×107%×12个月）］，盛鑫福公司截至2012年2月22日实际向荷叶地街道办交纳租金173.54万元，扣除荷叶�街道办自认的盛鑫福公司向其返还639平方米期间的电费81838元、30000元，应认定盛鑫福公司实际欠交租金1722067.32元（3569305.32元－1735400元－81838元－30000元），故荷叶地街道办主张盛鑫福公司自2012年3月1日起向其支付逾期交纳房租的违约金，符合法律规定，应予以支持。
依据《房屋租赁合同》第13.2条的规定，应认定盛鑫福公司超过15日仍没有足额向荷叶地街道办支付租金，荷叶地街道办即有权解除合同。盛鑫福公司在拖欠荷叶地街道办租金未付，且自2013年10月14日之后未再向荷叶地街道办支付租金的情况下，荷叶地街道办诉请要求解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，符合法律规定，应予以支持。对此，盛鑫福公司应按照《房屋租赁合同》第13.2条的规定自合同解除之日起20日内向荷叶地街道办返还案涉租赁房屋。
因《房屋租赁合同》第13.2条约定的每超过1日按应�纳季租金的千分之三计收违约金明显高于盛鑫福公司迟延支付房租给荷叶地街道办造成的利息损失，故酌情予以调整，即逾期交纳房租违约金调整为以盛鑫福公司实际欠交房租数额为标准按照年利率31.98%计算至合同解除之日。对于盛鑫福公司应向荷叶地街道办支付的租金及其逾期交纳房租违约金的计算，详见附页（略）。对此，荷叶地街道办主张盛鑫福公司给付，符合法律规定，应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民�诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》于本判决生效之日予以解除；二、盛鑫福公司于本判决生效之日起二十日内将案涉租赁房屋，即坐落于绿怡居小区会所一至三层（建筑面积4411平方米）的房屋腾空并返还于荷叶地街道办；三、盛鑫福公司于本判决生效之日起十日内向荷叶地街道办给付计算至返还案涉租赁房屋之日拖欠的租金［计算至2014年5月15日拖欠的租金为3190092.12元，以后按照实际未返还房屋的面积×18元／平方米×递增数（自2011年5月15起每年递增7％）×月数］；四、盛鑫福公司于本判决生效之日起十日内向荷叶地街道办给付至合同解除之日逾期支付房租的相应违约金［计算至2014年5月15日逾期支付房租的相应违约金为1664012.88元，以后按照欠交租金数额×年利率31.98%÷365天×实际天数（自2014年5月16日至合同解除之日）］。本案一审案件受理费31618元，由盛鑫福公司承担。
上诉人盛鑫福公司上诉称：《房屋租赁合同》约定第一次预交时间为2008年11月15日，以此类推，前三年时间应截至2011年11月15日，也即原判认定2011年5月15日至2012年5月15日的租金按年递增7%是错误的，多计算了33347.16元，原判计算租金错误，并导致违约金计算错误。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人荷叶地街道办答辩称：双方房屋租赁合同约定的租赁期限自2008年5月15日至2015年5月15日止，虽然约定了免付租金的6个月装修期，但该装修期仍在合同期限内，合同租金递增日应为2011年5月15日，因此原判计算租金以及相应违约金是正确的。请求二审法院维持原判。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：双方房屋租赁合同约定的租赁期限为7年，自2008年5月15日至2015年5月15日止。虽然合同中约定给予盛鑫福公司免付租金的6个月装修期，但该装修期仍在租赁合同期限内。根据双方合同约定，前三年租期满后每年租金递增7%，故荷叶地街道办有权要求盛鑫福公司自2011年5月15日起按递增租金标准来支付相应租金。盛鑫福公司上诉认为装修期不在租赁期限内的观点不能成立，其认为原判在租金及相应违约金认定上存在错误的上诉理由，没有事实和法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人合肥盛鑫福餐饮服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；