广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终1623号上诉人（一审被告）：桂林市经济建设投资总公司，住所地：桂林市解放东路21号工会大厦6楼，统一社会信用代码：91450300198877579y。法定代表人：阳有斌，董事长。委托诉讼代理人：赵能晶，广西中纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，广西中纬律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：ＸＸＸ，男，汉族，1970年5月27日出生，住广西临桂县。委托诉讼代理人：郑妮，广西独秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓艺，女，汉族，1965年9月12日出生，住广西桂林市象山区，系ＸＸＸ姐姐。上诉人桂林市经济建设投资总公司（以下简称经投公司）因与被上诉人ＸＸＸ关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成由审判员刘福平担任审判长，审判员邹国良、审判员李艳参加的合议庭，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。书记员刘文静担任记录。上诉人的委托诉讼代理人赵能晶、黄鹏，被上诉人的委托诉讼代理人郑妮、刘晓艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人经投公司上诉请求：l.请求二审法院依法撤销(2018)桂0304民初309号民事判决;2.改判违约金按30%补偿。事实与理由：一、一审法院认定的房屋产权调换面积错误，应当以98.82㎡的面积计算。根据双方签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》的第三条约定“甲方用桂林市环城南三路1号地址建砖混商住楼与乙方进行产权调换。调换位于该栋楼的东部一单元住宅二、三层各一套二房一厅一厨一卫，房号：1-2-2，1-3-2。每套面积75㎡，总建筑面积150㎡，其中等面积产权调换98.82㎡，院内土地折价置换10㎡，其余折价为1100元／㎡。”。一审法院计算的产权面积错误。原告的起诉状中也是以98.82㎡面积计算，一审法院却以150㎡面积计算是超出了诉讼请求。二、一审法院认为违约金没有超过被上诉人实际损失的30%错误。一审中按照6000元/㎡计算“同地段商品房价款”，与拆迁时的价格肯定相差甚远，可以说是相当高额的房屋价格，所以，从1100元/㎡涨至6000元/㎡，实际上也已经计算损失，完全可以弥补被上诉人的损失。况且，对于迟延履行协议而违约的情况，一审法院也查明，上诉人是实属无奈的，也表示抱歉，是抱着十分诚恳的态度希望解决好这个问题。但是，一审以150㎡×6000元/㎡（即90万元）来认定是错误的，且认为违约金没有超过被上诉人实际损失的30%不正确，按照98.82㎡×6000元/㎡，即约为60万，明显超过了上诉人实际损失的30%。三、对于双倍赔偿的约定无效。房屋拆迁补偿并不是商品房买卖，所以不能适用双倍赔偿，约定无效，并且本案也没有出现《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的双倍赔偿的情形。被上诉人ＸＸＸ辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。ＸＸＸ向一审法院起诉，要求判令经投公司向ＸＸＸ支付违约金120万元。一审法院认定事实：原告ＸＸＸ系原桂林市瓦窑西路三巷11号房屋所有权人，因建设需要被告经投公司须拆除该房屋。2005年5月23日，拆迁人（甲方）被告经投公司与被拆迁人（乙方）原告ＸＸＸ签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，该协议书第三条约定：“甲方用桂林市环城南三路1号地址建砖混商住楼与乙方进行产权调换。调换位于该栋楼的东部一单元住宅二、三层各一套二房一厅一厨一卫，房号：1-2-2,1-3-2。每套面积75㎡，总建筑面积150㎡，其中等面积产权调换98.82㎡，院内土地折价置换10㎡，其余折价为1100元/㎡，金额45298元”。第七条约定：“1、甲方延长过渡期限的，按广西壮族自治区（2003）实施《城市房屋拆迁管理条例》细则的第四十八条执行。但最长不能逾期12个月。若逾期12个月，视为甲方违约，应按照本协议第七条第4款执行；……4、在执行本协议书过程中，如出现上述1、2、3项任意项的违约时，甲方应按乙方拆除房屋面积（98.82㎡）即每平方米以违约时同地段商品房价款的双倍向乙方赔付”等内容。该《拆迁补偿安置房屋协议书》在桂林市公证处进行公证。合同生效后，原告自行寻找房屋过渡。2011年被告经投公司通知原告办理交房手续，但合同约定的置换房屋已被另一拆迁户非法强占。原告与被告协商无果，遂向桂林市象山区信访局、桂林市拆迁管理办公室和桂林市信访局投诉，但至今均未得到解决，原告即向一审法院提起诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》系双方真实意思表示，该协议书经桂林市公证处公证生效，对双方具有约束力。双方在庭审中对房屋被他人强占合同陷入履行僵局的事实予以认可，原告在起诉前曾多次与被告协商赔偿事宜且不再要求继续履行合同，被告经投公司对《拆迁补偿安置房屋协议书》的解除及其违约的事实并无异议，且同意支付违约金，故该院认定《拆迁补偿安置房屋协议书》已经解除。现双方争议焦点在于原告诉请的按照《拆迁补偿安置房屋协议书》第七条第四款约定计算违约金的数额是否过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告违约的情形有二：其一，被告延长了过渡期限，符合《拆迁补偿安置房屋协议书》第七条第一款的违约情形；其二，在安置楼房验收后，被告未能依约将协议书约定的桂林市环城南三路1号地址建砖混商住楼东部一单元二、三层的两套房屋交付给原告。若被告能依约履行《拆迁补偿安置房屋协议书》，那么合同履行后原告可获得的利益为桂林市环城南三路1号地址建砖混商住楼东部一单元二、三层（房号：1-2-2,1-3-2，总建筑面积：150㎡）的两套房屋，现因被告的过错致使原告丧失了该利益，被告应予以赔偿。原、被告双方均在庭审中认可6000元/㎡作为《拆迁补偿安置房屋协议书》中的“同地段商品房价款”，且均未申请司法鉴定，故原告实际损失为90万元（150㎡×6000元/㎡）。被告抗辩原告诉请违约金120万元过高，请求予以调整。该院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先，原告的房屋自2005年被拆除，十余年间居无定所，原告既丧失了原来所有的房屋，又没有得到安置房，至今仍居住在过渡房内，给原告及其家人工作、生活，学习造成严重的影响。其次，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方的效果，原告在放弃要求被告按约提供安置房的前提下，按照《拆迁补偿安置房屋协议书》第七条第四款要求被告支付违约金120万元未超过原告实际损失的30%，并未违反法律的规定，故对原告该项诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十三条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：被告桂林市经济建设投资总公司支付原告ＸＸＸ违约金人民币120万元整。本案受理费15600元，因本案适用简易程序减半收取计7800元（原告已预交），全部由被告桂林市经济建设投资总公司负担。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新的证据。归纳本案争议焦点为：经投公司应赔偿ＸＸＸ多少款项。本院认为，一审判决认定涉案的“《拆迁补偿安置房屋协议书》系双方真实意思表示，该协议书经桂林市公证处公证生效，对双方具有约束力”，双方对一审判决的此认定均未提出异议，本院亦予以认可。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案经投公司未能按双方合同的约定，向ＸＸＸ交付约定的150㎡两套房屋，已经构成违约，应按双方签订《拆迁补偿安置房屋协议书》第七条的约定，即“1.甲方（经投公司）延长过渡期限的，按广西壮族自治区（2003）实施《城市房屋拆迁管理条例》细则的第四十八条执行。但最长不能逾期12个月。若逾期12个月，视为甲方违约，应按照本协议第七条第4款执行；……4.在执行本协议书过程中，如出现上述1、2、3项任意项的违约时，甲方应按乙方（ＸＸＸ）拆除房屋面积（98.82㎡）即每平方米以违约时同地段商品房价款的双倍向乙方赔付”。ＸＸＸ在起诉状中称“其与被告所签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》合法真实有效，被告未能按约定履行义务已构成违约，依据该协议书第七条违约责任第四点的规定应依法承担违约责任，现同地段商品房价款约为5890-6500元/平方米，原告被拆除房屋面积98.82平方米，房价款计算约为60万元，双倍赔付即为120万元。”可见，双方确定的违约赔偿面积是按ＸＸＸ被拆除的房屋面积98.82平方米计算，经投公司在合同的约定时间内未能将安置房交付ＸＸＸ已构成违约，应按《拆迁补偿安置房屋协议书》第七条第4款的约定，以被拆除房屋面积98.82平方米的每平方米以违约时同地段商品房价款的双倍赔偿。双方在一审庭审中认可6000元/㎡作为《拆迁补偿安置房屋协议书》中的“同地段商品房价款”，故“按被拆除房屋面积98.82平方米的每平方米以违约时同地段商品房价款的双倍赔偿”即为1185840元（98.82㎡×6000元/㎡×2）。上诉人认为，合同约定的双倍赔偿应无效，但上诉人并未举证证实合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应承担举证不能之责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，判决有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：变更广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初309号民事判决为：桂林市经济建设投资总公司支付ＸＸＸ违约金人民币1185840元。一审案件受理费15600元，一审法院因适用简易程序减半收取计7800元，由桂林市经济建设投资总公司负担7020元，ＸＸＸ负担780元；二审案件受理费15600元，由桂林市经济建设投资总公司负担14040元，ＸＸＸ负担1560元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人亦可在本判决指定的履行日的最后一日起二年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  刘福平审判员  邹国良审判员  李 艳appoint二〇一八年五月三十一日书记员  刘文静