太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小民初字第1627号
原告太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳路95号，组织机构代码68382039－X。
法定代表人黄文仔，董事长。
委托代理人陈艳丽，北京德恒（太原）律师事务所律师。
被告任婕。
委托代理人罗敏，女，无业。
原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告任婕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法由审判员王学会、人民陪审员王卯新、于树英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原星河湾房地产开发有限公司的委托代理人陈艳丽，被告任婕的委托代理人罗敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告太原星河湾房地产开发有限公司诉称，2010年11月10日，原、被告签订了编号为20101022184商品房买卖合同及补充协议，约定被告向原告购买山西省太原市星河西路8号星河湾二号园第9幢3单元0202号房屋，建筑面积为291.58平方米，单价为14701.01元∕建筑平方米，房屋的总价款为人民币4286520元。被告向原告交付了房价款1786520元。被告为购买太原星河湾房地产开发有限公司房屋于2012年3月7日与交通银行股份有限公司山西省分行签订了个人房产抵押贷款合同，办理了按揭贷款，约定贷款金额为250万元，同时原告为该笔贷款提供了连带保证责任，后该合同履行。现因被告仅偿还部分贷款后停止向银行偿还贷款本息，其行为足以影响归还银行的本息，因此银行依据合同约定宣布债务提前到期，要求被告偿还贷款本息并要求原告履行担保责任，原告因此承担了保证责任共计2365645.72元，使银行债权得到优先受偿。根据买卖合同第七条、买卖合同附件四关于付款方式及付款期限的补充约定之第一条第4项约定，买卖合同及附件、其它相关协议等解除。另根据补充协议第十三条第1款约定：若因被告原因导致合同解除，若原告在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，被告须向原告支付相当于买卖合同第四条约定的房屋总价款20%的违约金，即人民币857304元。综上原告认为，原、被告签订的买卖合同是双方真实的意思表示，符合法律规定，双方均应诚信履约。被告在签约后恶意违约，此行为严重侵害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求1、依法判令解除双方签订的编号为20101022184商品房买卖合同及补充协议。2、依法判令被告向原告支付违约金857304元。3、判令被告腾退位于星河西路8号星河湾二号园第9幢3单元0202号房屋。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告任婕辩称，1、不同意解除合同，房屋我准备还要，我已经交了200多万元。2、原告主张的违约金过高，不同意支付。3、我同意还原告钱。4、贷款是在交通银行，约定在每月的21日还款，有一个月没有按期还，但在5月10日的时候将两个月的房款全部还清，后来收到银行的通知，我们找到原告，也去找了银行，银行说已经扣了原告的钱，我认为银行的做法不对。现在房屋由我们实际居住，一下还200多万元没有能力，可以陆续还。
经审理查明，2010年11月10日，原、被告签订了编号为20101022184的商品房买卖合同及补充协议，约定被告向原告购买山西省太原市星河西路8号星河湾二号园第9幢3单元0202号房屋，建筑面积为291.58平方米，单价为14701.01元∕建筑平方米，房屋的总价款为人民币4286520元。合同补充协议附件四关于付款方式和付款期限约定“首付款1286520元，买受人应于2010年11月6日前付清；剩余房价款3000000元，买受人应以商业按揭贷款方式支付”。合同签订后，被告在2010年11月6日支付了原告1286520元，在2012年2月21日支付了原告500000元，总计支付了购房款1786520元，剩余款项2500000元被告于2012年3月7日与交通银行股份有限公司山西省分行签订了个人房产抵押贷款合同，办理了按揭贷款，贷款期限为240个月，贷款利率为7.25%，还款方式为等额本息还款法，每月的21日为还款日，宽限为零天，原告为该笔贷款提供了连带保证责任。2012年6月13日原告向被告发出收楼通知，被告验收并入住该房屋。后因被告任婕在归还按揭贷款本金138221.67元后从2012年11月22日出现逾期，交通银行股份有限公司山西省分行于2014年4月25日向原告（保证人）发出催收通知书，后又向原告（保证人）发出债务提前到期通知书，宣布债务提前到期，要求被告偿还贷款本息并要求原告履行担保责任，原告因此承担了保证责任向交通银行股份有限公司山西省分行还款共计2365645.72元，使银行债权得到优先受偿。根据买卖合同附件四关于付款方式及付款期限的补充约定之第一条第4项B款的约定：“若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，本合同及相关附件、其它相关协议等同时解除”。原、被告的补充协议第十三条第1款约定：若因买受人原因导致合同解除，若出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于买卖合同第四条约定的房屋总价款20%的违约金。按照此标准，该房屋价款总计4286520元，违约金为857304元。原、被告的补充协议第十三条第3款约定：因买受人原因导致合同解除，买受人必须腾退房屋的，买受人应当在出卖人发出腾退通知之日起15日内将房屋恢复原状。后因原、被告在还款及腾退房屋问题上产生分歧，为此原告提起诉讼。
确认上述事实的依据有：1、商品房买卖合同及补充协议。2、收款收据。3、收楼通知、履约通知。4、公证书。5、个人房产抵押贷款合同。6、催收通知书、债务提前到期通知书、情况说明。7、庭审笔录。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原、被告与交通银行股份有限公司山西省分行签订的《个人购房借款／担保合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。个人购房借款／担保合同履行中，被告未按约定偿还贷款人交通银行股份有限公司山西省分行购房贷款，该行宣布发放的贷款提前到期，并将作为连带保证责任人的原告账户内存款2365645.72元予以扣划，用于偿还被告所欠贷款本息，因被告先前已支付贷款人部分贷款，故该借款合同项下的全部债权债务归于消灭。现原告以替被告偿还银行贷款本息为由，依商品房买卖合同及补充协议的约定行使商品房买卖合同及补充协议的解除权，理由与证据充分，本院予以支持。根据合同解除后的处理原则，原告应将房款退还被告，被告应腾出房屋。关于返还房款的问题，因被告已将房款以支付首付款1786520元及贷款方式向原告支付138221.67元，共计1924741.67元，而原告替被告代偿贷款本息等费用共2365645.72元，两者款项折抵后原告应退还被告440904.05元。关于原告主张违约金应否支持的问题，虽商品房买卖合同补充协议约定，出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同第四条约定的房屋总价款20%的违约金，但此约定对被告有显失公平之意，且该合同条款系原告提供的格式性条款，故此违约金本院酌定按购房款的10%确定为428652元为宜。被告的抗辩意见其理由和证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告任捷签订的合同编号为20101022184的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。
二、原告太原星河湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告任捷440904.05元。
三、被告任捷于本判决生效后十日内支付原告太原星河湾房地产开发有限公司违约金428652元。
四、上述第二项与第三项抵顶后原告太原星河湾房地产开发有限公司还应退还被告任捷12252.05元。
五、被告任捷在本判决生效后十日内腾出原告太原星河湾房地产开发有限公司位于太原市星河西路8号星河湾二号园第9幢3单元0202号房屋。
六、驳回原告太原星河湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27951元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王学会
人民陪审员 王卯新
人民陪审员 于树英
二〇一五年五月十四日
书 记 员 张瑞荣
第7页共7页