北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初15849号原告：中农天鸿（北京）物业管理有限公司，经营地北京市西城区宣武门外大街甲1号环球财讯中心大厦地下一层。法定代表人：张佳琦，董事长。委托诉讼代理人：赵显光，北京市东卫律师事务所律师。被告：中国图片社有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门外大街甲1号。法定代表人：邓久翔，董事长。委托诉讼代理人：王胜利，北京市地石律师事务所律师。被告：北京海力神州餐饮有限公司，住所地为北京市西城区宣武门外大街甲1号（环球财讯中心A座B1层）。法定代表人：张海平，董事长。委托诉讼代理人：王锦坡，北京市晨野律师事务所律师。原告中农天鸿（北京）物业管理有限公司（以下简称中农天鸿）与被告中国图片社有限责任公司（以下简称图片社）、被告北京海力神州餐饮有限公司（以下简称海力神州）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中农天鸿委托诉讼代理人赵显光、被告图片社委托诉讼代理人王胜利、被告海力神州委托诉讼代理人王锦坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中农天鸿向本院提出诉讼请求：1、二被告支付2014年11月1日起至2016年12月31日的物业费1001551.80元（涉案商业面积欠费期间为2014年11月1日至2016年12月31日，涉案办公面积欠费期间为2016年1月1日至2016年12月31日）；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告接受北京军华房地产开发有限公司的委托，对北京市西城区环球财讯中心大厦X座地下一层X、X、X号，夹层部分（办公）提供物业服务，被告图片社系涉案房屋产权人，其与原告签订了《前期物业服务协议》。被告图片社房屋实测建筑面积为商业面积963.70平方米、办公面积70平方米。双方协议规定，该房屋物业服务费的标准是：办公部分为29元每月每平方米，商业部分为39元每月每平方米，在物业服务周期开始时缴纳。合同签订后，原告依约定进行物业服务。2011年3月31日，被告图片社与被告海力神州签订房屋租赁合同，将上述房屋自2011年4月1日起出租给被告海力神州使用，并且双方约定物业服务费由承租方负担。但自2014年11月1日起至2016年12月31日，二被告均未缴纳物业服务费，欠费金额共计1001551.80元。原告认为，被告图片社是房屋的产权人，其与原告签订了物业服务协议，根据权利义务平等原则，应当按时支付相应的物业服务费。鉴于被告海力神州是涉案房屋的承租人及使用人，根据《物业服务协议》规定，房屋产权人与使用人约定由物业使用人缴纳物业服务管理费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。鉴于上述事实，特诉至法院。被告图片社辩称：认可原告所述涉案房屋位置及面积。1、被告图片社把商业面积963.7平方米、办公面积70平方米租赁给被告海力神州，租赁协议中明确约定物业费由被告海力神州承担，租赁协议签订后，被告图片社及时将租赁协议签订的情况告知了被告海力神州并且也将签订的租赁合同情况告知了原告而且也将租赁合同向原告进行了报备，原告也允许租赁房产的物业费由被告海力神州承担，并且在实际上，从租赁期起始日开始被告海力神州也已经自行向原告直接交付了物业费用。因此就租赁房产的物业服务合同关系从租赁期开始，就已经从被告图片社概括转让给被告海力神州，因此原告只能向被告海力神州收取物业费，而不应向被告图片社收缴。夹层部分（原办公面积为87平方米，从2016年1月调整为70平方米，调整后的面积即涉案房屋的办公面积）租赁期间应为2011年8月1日至2021年3月31日止。综上，不同意原告的全部诉讼请求。被告海力神州辩称：认可原告所述涉案房屋位置及面积，但我方具体的欠费期间目前暂不清楚。1、本案与被告图片社无关，物业费依法应当获得支持的部分应由被告海力神州承担；2、关于物业费，（1）被告海力神州和原告之间从未签订过前期物业服务协议，原告与被告海力神州之间未商定过物业费标准问题，被告海力神州认为原告目前主张的物业费标准不合理，原告只提供了电梯维护、卫生间保洁，但有些物业服务项目未提供比如绿植，有一部分物业服务是被告海力神州自行处理的；（2）目前餐饮行业比较困难，我们之前初步同意按照商业面积及办公面积均为29元每月/每平方米的标准支付物业费，原告口头表示同意，并说为表诚意希望被告海力神州先行支付50万的物业费，被告海力神州遂于2016年7月30日向原告支付了501348.8元的物业费，但支付后原告迟迟不肯与被告海力神州签订物业服务协议。2016年9月恰逢城管进行餐厨垃圾处理检查，被告海力神州认为应由原告负责处理，城管要求被告海力神州出示物业与城管之间垃圾处理协议及物业公司的营业执照，被告海力神州找到原告，但原告要求被告海力神州先行与原告签订物业服务合同，原告提供的物业服务合同中的物业费标准仍为本案诉称标准，被告海力神州认为原告违反了口头约定，故未签订;(3)从2016年8月后，被告海力神州的灯箱从以往的晚上9点提前到了晚上6点关闭；（4）从2016年1月，地下车位也不再提供给被告海力神州；（5）2017年4月29日至4月30日，原告对涉案房屋停电两天进行检修但其他商铺都停电一天检修，被告海力神州认为是原告故意刁难；（6）原来涉案商厦的一层允许放置被告海力神州的广告版和宣传册，从2015年开始就不再允许被告海力神州放置。但被告图片社所述M层夹层部分调整为70平方米的时间为2015年10月。同时，被告海力神州未支付物业费的主要原因为物业费标准存在分歧，第一次缴纳的物业费标准为29元，之后被告海力神州发现物业费标准变化为39元，被告海力神州一直找原告协商，去年7月双方已达成一致意见按29元标准收取，但原告表示要先补交一部分物业费才签订书面合同，所以被告海力神州在去年7月30日一次性支付了501348.8元物业费；关于29元与39元物业费的区分，原告认为分为办公与商业，但该区分没有法律依据也没有具体的区分标准，被告没有享受到任何不同于29元标准的物业服务，具体原告物业服务不到位有以下几点：1、被告作为餐饮服务企业的营业时间为早9点到晚9点半，但物业空调的开放时间为工作日的早8点至晚6点，其他时间没有空调，夏季来临空调关闭，屋内十分炎热，周六日、节假日为客流高峰时段，但因没有空调致使客流量大幅减少，严重影响被告的正常经营；2、物业一楼大厅原设有广告栏，但现在已经不允许被告海力神州放置广告，被告海力神州的经营地点在地下，如果没有以上广告的宣传影响，被告海力神州的正常经营与客流量将受到极大影响；3、户外广告灯箱以前都是针对被告海力神州的宣传，现在原告每晚断电，广告箱一片漆黑，严重影响被告海力神州的客人寻找就餐；4、原本承诺提供的地下停车位也被原告以外包为由取消了，所有被告海力神州的客户都不能直接将车开入地下车库，包括送菜车进入地下车库，因为被告在地下经营，以上限制严重影响了被告的经营；5、因为被告所处的位置在地下一层，原告也怠于提供相应的物业服务，如公共走廊的灯坏了被告只能自行更换，公共绿植也由被告自行提供，物业检修断电也区别对待，其他商户断电一天被告海力神州则至少两天。因此，原告提供的物业服务与其所主张的39元物业服务费是不对等的。如依39元收取物业费，则其收取的物业费已经与租金一样多，极不合理。因为被告海力神州为地下经营，地下房屋应比地上房屋便宜，但原告反而要求更高的物业费，极不合理。本院经审理认定事实如下：被告图片社系北京市西城区环球财讯中心大厦A座地下一层-111、-112、-113号，夹层部分（办公）70平方米的产权人，其中地下一层X、X、X号为商业部分，商业面积为963.7平方米；夹层部分（办公）为办公部分，办公面积为70平方米。2010年11月30日，原告（乙方）与北京军华房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务委托合同》，原告受托对涉案商业及办公面积所在的环球财讯中心大厦实行物业管理，该合同中约定原告物业管理内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护、必要时更换损坏部分、运行和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括但不限于共用照明系统、中央空调和通风系统等，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、屋顶花园、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和商业服务设施的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，保安服务，维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆进出及停放进行管理，消防管理服务，电梯的运行和日常维护管理，房屋装饰装修管理服务等内容；物业管理服务费，是指乙方按照本合同约定之物业管理服务内容，在物业交付之日后直至合同终止期间，提供服务所必需的费用，由乙方按半年或年度或月向甲方已交付或被视为交付该物业之房屋的业主收取；经甲、乙双方同意，物业管理服务费价格按照本物业建筑面积收取：A、写字楼：人民币29元/建筑平方米/月；B、商业区：人民币39元/建筑平方米/月；……；E、位于本物业A座的中国图片社，甲乙双方须与其协商后确定；物业管理服务费价格的调整：如遇国家政策性价格浮动或根据本物业实际管理情况，经甲、乙双方同意后可适当调整。业委会成立后，按《北京市物业服务收费管理办法》第七条规定办理；中国图片社位于国际新闻中心大厦A座，建筑面积约31000平方米，甲方正在与中国图片社协商，将其纳入本协议的物业管理范围内，乙方对此非常理解，若协商不成，本协议不包含中国图片社的物业管理，不视为甲方违约，甲方尽力协调和推进乙方与A座业主积极洽谈；大厦公共设备设施运行维护费、电、水、燃气费及公共区域物业管理服务项目A座所应承担的费用缴纳问题，乙方自行收取，甲方协助。……2011年3月31日，中国图片社（甲方）作为出租方与被告海力神州（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定中国图片社将坐落在北京宣武门外大街甲1号（环球财讯中心）地下一层部分房屋的房地产出租给乙方；双方共同认可的地下一层建筑面积为930平方米；该房屋用途为营业及办公；租赁期限共10年，自2011年4月1日起至2021年3月31日止；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1、水、电费。2、煤气费。3、物业管理费。对乙方提供服务的物业公司与甲方所聘用的物业公司保持一致，物业公司所收取的费用与环球财讯中心A座其他用户保持一致。4、供暖费、网络使用费、电话费等物业管理费之外因乙方使用房屋支出的费用……。后中国图片社将上述租赁情况告知原告。诉讼过程中，三方当事人一致确认，涉案期间被告海力神州实际承租被告图片社的商业及办公面积为：北京市西城区环球财讯中心大厦X座地下一层X、X、X号商业面积共963.70平方米，夹层部分（办公）办公面积共70平方米。2011年9月28日，原告（甲方）与中国图片社（乙方）签订《2010年度环球财讯中心大厦前期物业服务协议》，约定甲方为涉案商业及办公面积提供前期物业管理服务，物业管理费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：办公为29元/月/建筑平方米，商业为39元/月/建筑平方米（不含甲方提供的乙方自有物业内的各项服务）；甲方按照上述标准收取物业管理费用，并按本合同约定的服务内容提供服务；乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知甲方。单元空置时，物业管理费仍需如期足额缴纳；本协议期限自2010年12月15日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止……。2012年3月16日，原告（乙方）与中国图片社（甲方）签订《关于改变房产使用性质物业收费标准变更补充协议》，约定甲方房产位置A座M层房间，建筑面积406.83平方米，房产使用性质商业，物业管理费标准39元/建筑平方米/月；鉴于甲方上述房产实际使用性质为办公，物业收费标准相应调整为29元/建筑平方米/月；今后甲方对上述房产自用或出租，物业将按大厦商业、办公使用性质的改变，随时相应调整上述房产的物业管理收费标准，即商业用房39元/建筑平方米/月，办公用房29元/建筑平方米/月；本协议签订后，甲乙双方共同遵守，如有违约由违约方承担相应的法律和经济责任……。另查，原告于2011年12月9日向被告海力神州开具了2011年9月1日至2011年12月31日的物业费发票（金额为107880元），该物业费建筑面积计算基数为930平方米，收费标准为29元/建筑平方米/月。2012年3月31日，原告向被告海力神州开具了2012年1月1日至2012年3月31日的商业物业费发票（金额为112752.9元）、2012年1月1日至2012年3月31日的办公物业费发票（金额为7569元）。2012年6月27日，原告向被告海力神州开具了2012年4月1日至2012年6月30日的商业物业费发票（金额为112752.9元）、2012年4月1日至2012年6月30日的办公物业费发票（金额为7569元）。2012年9月28日，原告向被告海力神州开具了2012年7月1日至2012年9月30日的物业费发票（金额为60321.9元）。2012年11月22日，原告向被告海力神州开具了2012年10月1日至2012年12月31日的商业物业费发票（金额为112752.9元）、2012年10月1日至2012年12月31日的办公物业费发票（金额为7569元）。2014年12月9日，原告向被告海力神州开具了2013年4月1日至2013年6月30日的商业物业费发票（金额为112752.9元）、2013年4月1日至2013年6月30日的办公物业费发票（金额为7569元）。被告海力神州亦已向原告交纳了2015年10月1日至2015年12月31日的办公物业费6090元。被告海力神州还曾向原告交纳了商业物业费100000元、办公物业费68121元，但发票上未标注物业费的涵盖期间。2016年7月25日，原告还曾向被告海力神州开具了商业物业费发票（金额为501348.8元），上述发票亦未标注物业费的涵盖期间。结合当事人陈述，被告海力神州交纳的上述2012年1月1日至2012年6月30日、2012年10月1日至2012年12月31日物业费金额经本院计算，商业的建筑面积计算基数为963.7平方米，收费标准为39元/建筑平方米/月；办公的建筑面积计算基数为87平方米，收费标准为29元/建筑平方米/月。被告海力神州交纳的上述2015年10月1日至2015年12月31日的办公物业费金额经本院计算，建筑面积计算基数为70平方米，收费标准为29元/建筑平方米/月。庭审中，被告图片社自述办公面积于2016年1月从87平方米调整为70平方米，而被告海力神州自述办公面积调整为70平方米的时间为2015年10月。关于未交纳物业费的原因，被告海力神州辩称理由之一为原告物业服务不到位，其向本院提供了涉案大厦一层大厅广告栏照片、户外广告牌照片一张、被告二包厢内照片一张，欲证明原告不允许商户放置广告、原告晚上对广告牌断电、涉案房屋空调工作日提前关闭影响被告海力神州使用，原告和被告图片社对上述证据的真实性表示认可，但原告不认可上述证据的证明目的。被告海力神州还向本院提交了顾客反馈意见表、延长开放中央空调的函，欲证明涉案房屋空调工作日提前关闭影响顾客用餐体验、空调的开放及关闭时间对商户的影响，原告对上述证据的真实性表示认可，但不认可证明目的，被告图片社对该证据的真实性表示不清楚。被告海力神州还向本院提交了地下一层走廊照片、停电通知两份，欲证明原告未提供公共走廊绿植服务和灯泡损坏维修、被告海力神州的停电时间长于其他商户，原告对上述证据的真实性表示认可，但不认可证明目的，被告图片社认可地下一层走廊照片的真实性，但对停电通知两份的真实性表示不清楚。被告海力神州未就其他辩称理由向本院提供证据。再查，涉案商业及办公面积所在大厦目前尚未成立业主大会和业主委员会。又查，被告图片社名称于2015年9月29日从原来的“中国图片社”变更为“中国图片社有限责任公司”。本院认为：原告受涉案商业及办公面积的开发建设单位委托进行物业管理，并与之签订《前期物业管理服务委托合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，在业主委员会聘任新的物业公司之前对大厦业主具有约束力。原告亦与被告图片社签订了《前期物业服务协议》，该协议内容亦合法有效。上述合同和协议中均明确约定了物业费按办公29元/月/建筑平方米、商业39元/月/建筑平方米的标准收取，被告图片社作为涉案商业及办公面积的产权人对此明知，应依约交纳物业管理费。关于被告图片社辩称的物业服务合同关系已概括转让给被告海力神州一节，因被告图片社系涉案商业及办公面积的产权人，且其与原告签订的前期物业服务协议中已明确约定了业主负连带交纳责任，被告图片社应承担因此产生的合同义务，故被告图片社的该项抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。关于被告海力神州辩称的物业费标准不合理一节，原告依照其与被告图片社签订的《前期物业服务协议》约定标准收取物业费符合法律规定，被告海力神州该项抗辩不成立。关于被告海力神州辩称的原告只提供了部分物业服务项目一节，证据不足，本院难以采信。关于被告海力神州辩称的双方曾达成29元/每月/每平方米的物业费标准一节，其未提供2012年1月之后与原告就此达成一致意见的充分证据，且被告海力神州提交的体现具体涵盖期间的物业费发票计算出的物业费标准均为商业39元/每月/每平方米、办公29元/每月/每平方米（2012年7月1日至2012年9月30日的物业费发票除外），被告海力神州仍接收了上述发票并入账，应视为事实上认可上述物业费标准，故对被告海力神州的该项抗辩，本院难以采信。关于被告海力神州辩称的灯箱提前断电、空调关闭时间不合理、不再提供地下车位、延长停电检修时间、一层不再允许其放置广告一节，被告海力神州提供的证据不足以证明原告物业服务存在明显不足，故对被告海力神州的该项抗辩，本院不予采信。关于被告海力神州支付的501348.8元物业费一节，根据被告海力神州提供的交费发票及当事人陈述，上述物业费按物业费欠费时间顺序计算未涵盖涉案期间物业费。被告海力神州同意依法应当获得支持的物业费由其承担，符合其与被告图片社的约定，本院不持异议。综上所述，原告诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告北京海力神州餐饮有限公司向原告中农天鸿（北京）物业管理有限公司支付涉案商业面积2014年11月1日至2016年12月31日的物业费977191.8元，被告中国图片社有限责任公司对上述物业费承担连带给付责任。二、自本判决生效之日起十五日内，被告北京海力神州餐饮有限公司向原告中农天鸿（北京）物业管理有限公司支付涉案办公面积2016年1月1日至2016年12月31日的物业费24360元，被告中国图片社有限责任公司对上述物业费承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6907元，由被告北京海力神州餐饮有限公司、被告中国图片社有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  葛明柱二〇一七年九月十三日书记员  李帅帅