广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第358、359号
上诉人（原审原告）：深圳市闽鹭珠宝有限公司，住所地：深圳市罗湖区太白路400号双御雅轩2栋1601室，组织机构代码：56423761-X。
法定代表人：林建义，董事长。
委托代理人：廖立人，广东金圳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘成东，男。
上诉人深圳市闽鹭珠宝有限公司与被上诉人刘乘东因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）深南法民三初字第518、519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
深圳市闽鹭珠宝有限公司在原审中的诉讼请求为：一、被告向原告支付从签订合同之日起至2012年11月16日期间拖欠的租金、管理费共计423104元（518号案）、71900元（519号案），租金自2011年4月至2012年11月16日，管理费自2011年8月至2012年11月16日；二、诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明，原告原名深圳市创意城投资发展有限公司，于2013年5月30日变更登记企业名称为现名。
2010年12月30日，原告与被告签订两份《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市南山区某路某大厦首层的A1-2、B1-2（518号案）、C1、D1（519号案）号商铺租给被告使用，租赁期限2010年12月1日至2013年10月30日止；建筑面积分别为140平方米、50平方米；月租金分别为25200元、7400元；被告分别向原告支付建设费80000元、28000元，此建设费不得退还；合同签订时，被告向原告交付相当于两个月租金数额的租房履约金以及水电费保证金，此款不得抵交租金及水电费，合同期满后，结清应当由被告承担的各项费用，剩余数全部退还被告（不计利息）；被告应在每月5日前向原告交付当月租金，逾期按月租金总额每天加收1%的滞纳金，如拖欠至当月十五日，原告有权停水、电供应等一切服务，直至被告交清所欠租金和滞纳金，所造成的损失由被告负责；拖欠租金满一个月，原告有权解除合同，收回被告租用的房屋，原告对被告的装修费用不做任何赔偿，原装修不能拆除，如发现故意损坏的，按损坏程度赔偿给原告；合同期内，如被告对房屋进行装修，或在墙外安装附加设备，地下铺设管道，必须事先做出方案，征得原告同意和有关部门批准后方能施工，竣工后须有原告参加验收；租赁期间，被告进行的室内装修，在合同期满后，如被告不续租时，原告对被告支付的装修费用不用做任何赔偿，原装修不能拆除，如发现故意损坏的，按损坏程度赔偿给原告，或由原告在履约金中扣除；被告承租后，开业所需办的一切手续和费用（如营业执照、暂住证、计生证、税收、卫生费、装修费、水电费等），一概由被告自理；合同期内，任何一方解除合同，必须提前三个月通知对方并协商相应赔偿事宜，否则，补偿对方的经济损失，补偿额为三个月租金及有关费用（补偿费用不包括押金）；合同签订一年以上者，从第二年起，原告每年按深圳市房地产市场实际行情进行租金调整，上浮幅度不超过10%，但不低于5%，一次性付清整个租期内租金的客户，在合同期内不作调整；管理费每月每平方米8元；及其他条款。
原告主张，涉诉商铺系其自案外人彭某处承租而来并转租给被告，经生效裁判文书查明：2010年11月1日，原告与案外人彭某签订《房屋租赁合同》，约定案外人彭某将深圳市南山区某路某大厦第一层租给原告使用，租赁期限为2010年11月1日至2015年10月31日，租赁用途为商业；2011年3月1日，双方在深圳市南山区房屋租赁管理办公室办理了合同备案登记手续。原、被告均确认，涉诉商铺均位于南油第二工业区210栋首层。房屋产权信息查询结果显示，南油第二工业区210栋首层原登记在案外人彭某名下，于2013年5月29日转移登记至他人名下。
被告确认涉诉商铺的交付时间为2011年3月，被告接收商铺后，进行了约一个月的装修后开业，经营服装。
2013年2月，被告起诉原告，请求解除双方《房屋租赁合同书》、原告退还租房履约金、水电费押金、支付经济损失、赔偿损失等。被告在上述案件中主张，因原告以涉诉商铺为址经营的新创意服装城尚未通过消防验收，双方签订的租赁合同也未办理备案登记，故被告无法办理营业执照，合同目的无法实现，故被告自2012年8月23日开始以拒付租金的方式行使合同抗辩权。2012年9月至10月期间，原、被告发生争议，2012年11月16日原告关闭涉诉商场。原告以照片主张其于2012年10月11日、10月17日两次在涉诉商铺张贴通知，向被告催缴2012年8月及此前的租金、管理费、电费，以及2012年9月、10月的租金、管理费、电费，被告否认见到或收到以上通知。原审法院于2013年11月18日作出（2013）深南法民三初字第277、278号民事判决，确认双方《房屋租赁合同书》于2012年11月16日解除，原告向被告支付经济损失，驳回被告的其他诉讼请求。双方当事人均未上诉，民事判决生效，被告向该院申请强制执行。
关于租金、管理费的支付情况。原、被告均确认，被告向原告支付租金至2012年6月22日，管理费按照合同约定标准同期支付。被告主张，因其承租商铺签订合同时间较早，原告给予其首三个月（2010年12月至2011年2月）免租的优惠，2011年3月至2011年9月22日租金五折优惠，2011年9月23日至2012年6月22日租金四折优惠。在本系列案件其余八案【（2014）深南法民三初字第520-524、526-528号】庭审过程中，各承租人称2012年7月免租，2012年8月租金四折优惠。原告对被告主张的租金优惠不予认可，表示系因被告经济困难，原告同意被告暂时支付一部分租金，不属减免。根据被告向原审法院提交的部分租金收款收据查明，被告于每月23日支付当月23日至次月22日的租金，并于每月22日左右支付当月管理费；首三个月租金收款收据载明的金额系合同约定租金标准的一半；2012年1月23日至2012年6月22日期间租金收款收据载明的金额系合同约定租金标准的四折；（2014）深南法民三初字第520-524、526-528号案件中，部分承租人提交的租金收款收据显示，部分首三个月租金收款收据载明“五折”或按照五折收取，2011年9月23日至2011年10月22日均载明“折后租金”，金额系合同约定租金标准的三折，之后至2011年12月22日的租金金额均同，2011年12月23日至2012年6月22日期间的租金收款收据载明的金额系合同约定租金标准的四折；部分承租人支付的2012年7月23日至2012年8月22日的租金亦系合同约定租金标准的四折。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、收款收据、照片、（2013）深南法民三初字第277、278号民事判决、房屋产权查询信息等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
原审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。
被告提起（2013）深南法民三初字第277、278号诉讼，主张涉诉商场未通过消防验收，双方签订的租赁合同也未办理备案登记，故被告无法办理营业执照，合同目的无法实现，故被告以拒付租金的方式行使合同抗辩权。对此，原审法院认为，被告认为合同目的无法实现，可依据合同法第九十四条的规定解除合同并依约向原告主张权利，其在继续占有、使用涉诉商铺进行经营的情况下拒付租金并主张以此行使合同履行抗辩权，没有法律依据及合同依据，该院不予采纳，被告拒不支付租金的行为构成违约。根据合同约定，被告应在每月5日前向原告交付当月租金，拖欠租金满一个月，原告有权解除合同。被告拖欠租金已满一个月，原告依约有权解除合同。原告于2012年11月16日关闭新创意服装城，被告自此未再营业，双方租赁合同于当日解除。被告应向原告支付拖欠的租金、管理费。
关于双方争议的租金减免问题。原告向被告收取的租金金额与被告主张的租金优惠相一致，其开具给案外其他承租人的租金收款收据中也多次载明折扣比例或“折扣租金”字样。涉诉商场系原告统一经营管理，租金优惠亦统一面向各租户，原审法院结合以上查明的租金支付情况，依法采信被告关于租金减免的诉讼主张，即首三个月租金五折优惠；2011年9月23日至2011年12月22日期间，租金三折优惠；之后至2012年6月22日期间，租金四折优惠；2012年7月免租；2012年8月租金四折优惠，原告关于暂时收取被告部分租金的主张不能成立，该院不予采纳。据此，2012年6月22日之前被告未按照合同约定的租金标准付租，系因原告给予租金减免，被告并未欠租，原告诉请上述期间的租金，该院不予支持。被告应向原告支付2012年6月23日至2012年11月16日期间欠付的租金。因2012年6月23日至2012年7月22日期间免租，2012年7月23日至2012年8月22日期间租金四折优惠，故被告应向原告支付2012年7月23日至2012年11月16日期间欠付的租金A1-2、B1-2号商铺（518号案）80803元（25200×0.4＋25200×2＋25200÷31×25）、C1、D1号商铺（519号案）23728元（7400×0.4＋7400×2＋7400÷31×25）。原告诉请2012年8月至2012年11月16日期间的管理费，该院予以支持，被告应向原告支付管理费A1-2、B1-2号商铺（518号案）3957元（1120×3＋1120÷30×16），C1、D1号商铺（519号案）1413元（400×3＋400÷30×16）。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘成东于本判决生效之日起十日内向原告深圳市闽鹭珠宝有限公司支付拖欠的2012年7月23日至2012年11月16日期间的租金A1-2、B1-2号商铺（518号案）80803元、C1、D1号商铺（519号案）23728元；二、被告刘成东于本判决生效之日起十日内向原告深圳市闽鹭珠宝有限公司支付拖欠的2012年8月至2012年11月16日期间的管理费A1-2、B1-2号商铺（518号案）3957元、C1、D1号商铺（519号案）1413元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
518号案案件受理费3823.3元，由原告负担3057.3元，被告负担766元；519号案案件受理费798.8元，由原告负担519.8元，被告负担279元。
上诉人深圳市闽鹭珠宝有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、判决撤销（2014）深南法民三初字第518号、519号民事判决书；2、判令被上诉人向上诉人支付从合同签订之日起至2012年11月16日期间拖欠的租金、管理费共计人民币423104元（518号）、71900元（519号）；3、判令本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：一、本案的基本情况。原深圳市创意城投资发展有限公司（以下简称创意城公司）系案外人林灵志、郑名强、许少华在2010年11月份共同出资注册成立。创意城公司随后就与案外人彭某签订“房屋租赁合同》，承租案外人彭某位于深圳市南山区某路某大厦第一层房屋。创意城公司则将上述房屋分租给包括被上诉人在内的五十个租户使用。创意城公司与被上诉人于2010年12月30日签订《房屋租赁合同书》（以下简称合同）。至2012年8月份，被上诉人拖欠2011年4、5、6月份租金及2011年7、8、9月份的部分租金，以及从2012年7月份起又开始不交租金，此时，创意城公司已无力继续向案外人彭某交付租金（创意城公司系二手房东），故创意城公司于2012年8月份通知被上诉人如再不交租金，将依据合同约定的拖欠一个月以上，提前终止合同，后经南山街道办协调，创意城公司只好让被上诉人经营至2012年11月16日。之后，创意城公司与（房东）案外人彭某结清房租并解除合同。显然，创意城公司可以通过诉讼向包括被上诉人在内的50户租户追讨租金，但创意城公司一方面考虑到被上诉人的经营情况也不太好，一方面也认为投资有风险，亏就亏了，与其掀起诉讼大战追讨租金，不如就此了断，抛开伤心事，故创意城公司并未向被上诉人在内的50户租户追讨租金。不料，被上诉人在内的10个租户竟在2013年2月底提起诉讼（案号：（2013）深南法民三初字第277号），要求创意城公司返还履约金及赔偿损失等。此时，创意城公司本可提起反诉追讨租金，基于前述未起诉理由，故仍只在答辩时列出被上诉人拖欠的租金以求抵销押金了事，仍未正式提出反诉请求要求被上诉人支付抵销押金后的剩余租金。况且创意城公司的各股东已严重亏损，就连交反诉费都成问题，更无力聘请律师（代理该案的律师都是创意城公司的其中一个股东的律师朋友帮忙出庭应诉）。创意城公司的股东通过中介于2013年5月30日将创意城公司转让给案外人彭某。厦门商人林某则将创意城公司更名为深圳市闽露珠宝有限公司（即上诉人），上诉人则另行开立账户进行正常经营。2013年11月18日，一审法院对（2013）深南法民三初字第277号案件作出判决，该判决引用“合同期内，任何一方解除合同，必须提前三个月通知对方，并予以相应赔偿的”约定，判决创意城公司应向被上诉人支付三个月租金75600元。创意城公司的股东在接到判决书后，虽认为该判决没有合同依据，因为创意城公司认为判决依据的条款仅是对在正常情况下一方解除合同须提前三个月通知对方的约定，而创意城公司解除合同的依据则是被上诉人拖欠租金已超过一个月以上，已构成违约，故无须提前三个月通知被上诉人就可以提前终止合同。创意城公司的股东因前述经济原因，也没有能力提起上诉。上诉人于2014年4月中旬通知创意城公司的股东，其公司账户被法院查封冻结了20几万元。此时，创意城公司的股东为了不造成上诉人的损失，无奈之下，只好通过上诉人的名义向上诉人提起追讨租金的诉讼，即本案诉讼。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定2012年6月23日至2012年7月22日期间免租，2012年7月23日至2012年8月22日期间租金四折优惠，没有事实与法律依据，该认定是错误的。由前述事实可知，上诉人系二手房东，如被上诉人不向上诉人交租或上诉人同意仅按四折交租，那么上诉人又要拿什么去向房东案外人彭某交租金或者垫付租金呢？目前，市场上有哪个二手房东能做到从上一手的房东承租的价格与再分租出去的价格能达到六折的比例？如果上诉人同意被上诉人按四折交租，那上诉人还有可能继续经营下去吗？只是当时，被上诉人等租户都不按时交租，上诉人无奈之下只好在被上诉人交多少租金先收多少，以减轻上诉人交付给房东案外人彭某的租金压力。
综上，上诉人认为，上诉人与被上诉人之间对租金的支付没有达成新的协议，应按双方签订的合同约定支付。故为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院判准所请！
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人向被诉人收取的租金金额与被上诉人主张的租金优惠相一致，其开具给案外其他承租人的租金收款收据中也多次载明折扣比例或“折扣租金”字样。涉诉商场系上诉人统一经营管理，租金优惠亦统一面向各租户，原审法院结合以上查明的租金支付情况，依法采信被上诉人关于租金减免的诉讼主张，并无不当。上诉人关于暂时收取被上诉人部分租金的主张不能成立，原审法院不予支持，亦无不当。原审法院根据查明的事实，判令被上诉人支付相应的租金及管理费是正确的。
综上所述，上诉人深圳市闽鹭珠宝有限公司上诉事实与理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
两案二审案件受理费7646.56元、1597.60元，由上诉人深圳市闽鹭珠宝有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……