广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终3024号
上诉人（原审原告）：陈智骞，男，1969年2月25日出生，汉族，住珠海市金湾区，
委托诉讼代理人：陈丽萍，广东广和（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭文锋，男，1962年8月5日出生，汉族，住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：王爱红，广东文证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王子江，男，1959年9月26日出生，汉族，住珠海市金湾区。
被上诉人（原审被告）：林炳光，男，1954年7月10日出生，汉族，住珠海市金湾区，
原审第三人：珠海市三灶城市建设开发有限公司，住所地：珠海市三灶区金海岸鱼弄水库东城建公司第2栋102房，统一社会信用代码：91440400279660013Q。
法定代表人：张孟，经理。
委托诉讼代理人：朱云飞，女，1971年1月15日出生，汉族，住珠海市金湾区，系该公司行政人员。
委托诉讼代理人：谢小辉，广东维克胜律师事务所律师。
原审第三人：杨菜，女，1955年8月5日出生，汉族，住珠海市金湾区，
委托诉讼代理人：汪险峰，广东常成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐琳君，广东融聚律师事务所律师。
上诉人陈智骞因与被上诉人彭文锋、王子江、林炳光、原审第三人珠海市三灶城市建设开发有限公司（以下简称三灶城建公司）、杨菜案外人执行异议之诉一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法三民初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈智骞上诉请求：1、撤销原审判决；2、撤销金湾区人民法院（2015）珠金法执异字第12号执行裁定书，并判决陈智骞对金湾区美都新村第1组群第X栋X单元第XXX号房产拥有排除执行权。事实与理由：一、在没有查明房产真正权利人的情形下，不应将涉案房产作为王子江的财产予以处理。二、一审法院据以认定陈智骞持有的《商品房交易合同书》不能成立的主要依据是（2003）金刑初字第73号刑事判决书。但陈智骞认为，该判决书是尚未发生法律效力的判决，不能作为本案的判决依据。三、陈智骞是本案的权利人。1、陈智骞是涉案房产中唯一与开发商三灶城建公司形成了新合同关系的当事人。按照交易习惯，任何人在未办理房产证之前如需更名或过户，均应与开发商重新确立新的合同关系，陈智骞持有的《商品房交易合同书》即属此类情形。该合同对陈智骞与城建公司之间产生法律效力。而且陈智骞已履行了合同义务，城建公司也向陈智骞交付了房屋。2、陈智骞对涉案房屋已作为刑事案件处理的具体情况并不知情，不能以此为由排除陈智骞权利。一审期间，各方当事人向法院举证，陈智骞才得知所购买501房已被认定为王子江合同诈骗一案。但陈智骞认为，这一事实并不能成为排除陈智骞主张权利的理由和依据。首先，陈智骞之前并不知道501房涉及合同诈骗。在2003年4月9日，曾有警察询问向王子江买房的情况，陈智骞也只是如实陈述买房经过、并提供了合同和收据复印件，有询问笔录为证。其次，既然王子江的行为构成诈骗并已判刑，从始至终没有任何一家办案机关告知陈智骞房屋买卖已涉及刑事诈骗。按照公安机关和法院对王子江的定性，陈智骞也算是案件“受害人”。再次，既然是一房多卖构成诈骗，为何对涉案的房产或赃物至今仍未有任何处置结果，以至于现在各方当事人仍在为此进行诉讼，以至于一审法院仍将其作为王子江的合法财产。四、二审法院应对涉案房屋的法律地位予以确定，从而保护真正的权利人。1、金湾区人民法院查封涉案房产没有法律依据。已经查明，涉案房屋目前尚未办理产权登记，那么严格意义上，王子江肯定不是物权法上的房屋所有权人，查封没有确权的物权缺乏法律依据。而既然房屋已被认定为刑事诈骗，在未对赃物进行妥善处置之前，法院仍将其作为被执行人的合法财产显然也是错误的。2、一审法院的判决实际是确认了涉案房屋为王子江合法所有。3、申请执行人彭文锋与王子江之间的债务连本金加违约金也不过126000元，却申请查封了所谓王子江名下的共计八套房产。对此，陈智骞有充分理由提出质疑。五、一审法院以杨菜现实际占用房屋作为否定陈智骞权利的理由也是错误的。1、杨菜就本案主张所依据的是其与王子江之间签订的买卖合同，该转让关系并未得到城建公司的确认。因此其所持有的合同效力不及陈智骞，更不能对抗陈智骞。2、XXX房是王子江在协助陈智骞与城建公司办理了过户登记后，由城建公司将钥匙交付给陈智骞的，有王子江的口供为证。所以，从时间上讲，陈智骞实际是最先入住501房的“业主”，且XXX房的水、电均是陈智骞申请开通的。3、杨菜现住XXX的行为并不合法。（1）陈智骞在一审时曾多次表示，杨菜是2004年初在陈智骞占有房屋期间，单方换锁强行入住XXX房的，陈智骞也为此采取了相同的换锁行为并与其产生纠纷。对这一事实，杨菜在法庭上也给予了认同，且彭文锋庭审时也证明以前的住户就是陈智骞。在当时的情形下，互相换锁显然不是解决问题的根本办法，于是陈智骞采取了向法院起诉开发商城建公司，要求办理产权证的确权方式。但后因涉案房屋根本不具备办证条件，而法院审理案件又有期限，故最后以陈智骞的撤诉告终，但不等于陈智骞就此放弃了权利。（2）陈智骞当时是因为房屋无法办理产权证，而又不愿意与杨菜长期纠缠，才造成杨菜占用房屋至今的现状，但这并不能成为杨菜就是合法占有人的事实。就本案而言，若杨菜的强占行为也能成为剥夺陈智骞权利的理由，陈智骞只能说与杨菜的占房之争就好比中国与日本之间的钓鱼岛权属之争，陈智骞必然捍卫自己的权利。
彭文锋辩称，彭文峰于2015年8月6日已向一审法院提交了调取证据申请书，请求一审法院向（2015）珠金法执字第12号案件的执行法官调查核实查封的涉案房屋是执行法官在执行阶段依职权采取的强制措施，而一审法院也调取了相关的证据，并在开庭时进行了出示，但一审判决书中却遗漏了上述证据，所以我们请求二审法官查明执行措施查封涉案房屋的原因。涉案房屋是否解封，由12号案件的执行法官依职权作出决定，我们是没有异议的。
王子江辩称，1、两套房屋45000元陈智骞和李革已经告我诈骗，我已经承担了刑事责任，他们现在不能再来向我要房，陈智骞有没有资格来上诉我表示怀疑。2、收据22500元是借款不是房款。
林炳光对本案未发表意见。
三灶城建公司述称，对于陈智骞与王子江之间的房屋买卖合同纠纷，与三灶城建公司没有关系；对于上诉状当中所述的事实，三灶城建公司不做判断，也无法判断，最终以法院查明认定的事实作为依据。
杨菜述称，涉案房屋应属于杨菜。2000年2月27日，王子江与杨菜签订买卖合同，并在当日一次性付完全款；而陈智骞与王子江系在2001年6月6日签署买卖合同。也就是说涉案房产被王子江一房多卖，而陈智骞买房迟于杨菜一年四个月。再根据（2003）金刑初字73号刑事判决书，王子江和陈智骞之间的买卖合同，因王子江诈骗而无效。所以陈智骞请求涉案房产的所有权没有事实以及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
陈智骞向一审法院起诉请求：1、金湾区美都新村第1组群第1栋X单元第XXX房中止执行；2、确认陈智骞为金湾区美都新村第1组群第X栋X单元第XXX房产的所有权人；3、王子江、林炳光、彭文锋承担本案诉讼费。
一审法院查明：三灶城建公司是美都新村I组群X栋XXX房所在的金海岸美都新城I组团用地的产权人。1999年，王子江承包了涉案房产的建设工程，后三灶城建公司与王子江签订《工程款抵房协议书》，约定将包括了涉案房产在内的美都新村I组团楼中I-1住宅10户、5栋楼中的5-1东侧半梯6户（共16户）抵顶王子江的工程款。
陈智骞提供了一份1999年12月24日的《商品房交易合同书》，显示购房人王子江以工程款抵顶向三灶城建公司购买美都新村I组群X栋XXX房，总房款102600元。在该合同“购房人”一栏上方有“转陈智骞童炜改”字样，并加盖了三灶城建公司的公章。合同落款有三灶城建公司的盖章及陈智骞、王子江的签名。一审庭审中，王子江表示合同中陈智骞的签名是后来补上去的，但是认可三灶城建公司用涉案房产抵顶工程款102600元的事实。陈智骞表示，合同开头第一行已经注明购房人转陈智骞，注明“童炜”改，并且加盖公章，童炜是三灶城建公司的财务经理。
陈智骞再提供一份王子江于2001年6月6日出具的《收据》，显示收到陈智骞22500元。陈智骞据此主张购房款约定为22500元且已经支付。
一审法院（2003）金刑初字第73号刑事判决书查明、认定：2000年12月29日，王子江将包括涉案房屋在内的美都新村I组团XXX、XXX房共五套，作价20万元转让给麦惠清，麦惠清已向王子江履行了大部分房款，王子江以麦惠清不依约支付房款或急需用钱为由，在未与麦惠清有效地解除房屋买卖合同的前提下，又分别与他人签订房屋买卖《协议书》或《商品房交易合同书》，先后将美都新村I组团1栋XXX房转卖给罗芳（陈亚连的女儿），收取了陈亚连的购房款38000元；将美都新村1组团1栋XXX、XXX房名为抵押实为转让给陈智骞，并收取购房款45000元。王子江一房多卖，骗取他人财产，一审法院以王子江犯合同诈骗罪，判处有期徒刑5年，并处罚金5万元。
2014年，彭文锋起诉王子江、林炳光房屋买卖合同纠纷，后双方达成调解协议，一审法院作出(2014)珠金法民一初字第255号民事调解书且已生效。后彭文锋向一审法院申请强制执行，一审法院作出(2015)珠金法执字第12号之一执行裁定书，裁定查封王子江名下美都新城X栋X单元X房。后本案陈智骞对上述执行裁定书的查封行为提起案外人执行异议，请求一审法院解除查封。一审法院作出(2015)珠金法执异字第12号执行裁定书裁定驳回陈智骞的异议请求。
一审法院另查明，杨菜提供了管理处费用票据、房屋租赁合同等证据，证明其实际占有案涉房屋。但尚未办理房地产权证书。
一审法院认为，三灶城建公司系涉案房产所在的金海岸美都新城I组团用地的产权人，房产建成后至今尚未办理房地产权证书。现陈智骞以其是美都新村I组团第1栋1单元X房的所有人为理由，要求终止对涉案房产的执行，并确认案涉房屋归陈智骞所有。本案的焦点问题在于，陈智骞对一审法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权，分析如下：
一、关于陈智骞对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案的案涉房屋产权未办理过户登记至陈智骞名下，陈智骞尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。
二、陈智骞对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，陈智骞主张其为案涉房屋的买受人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当同时符合以下要求：1.与案涉房屋的权属人签订以变动物权为目的的合同；2.已经履行买卖合同的全部价款支付义务；3.对案涉房屋的物权期待权已经以一定的方式对外公示（即实际占有财产）；4.物权没有变更登记的原因不可归责于陈智骞。
本案中，陈智骞提供的《商品房交易合同书》，据此主张其与王子江、城建公司达成案涉房屋的买卖合意。但是，一审法院（2003）金刑初字第73号刑事判决书已经查明、认定，王子江将包括涉案房屋在内的美都新村I组团X房共五套，作价20万元转让给麦惠清，在未与麦惠清有效地解除房屋买卖合同的前提下，又分别与他人签订房屋买卖《协议书》或《商品房交易合同书》，将美都新村1组团1栋XXXX房名为抵押实为转让给陈智骞，并收取购房款45000元。王子江一房多卖，骗取他人财产，一审法院以王子江犯合同诈骗罪，判处有期徒刑5年，并处罚金5万元。由此可见，陈智骞提供《商品房交易合同书》，已经被认定为王子江一房多卖的诈骗行为，该合同显然不能作为双方当事人以变动物权为目的所签订的合同。况且，案涉房屋现由杨菜实际占有。因此，陈智骞的主张不足以排除案涉房屋的执行，一审法院不予支持。从而陈智骞关于房屋确权的主张，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回陈智骞的诉讼请求。一审案件受理费2352元，由陈智骞负担。
本院二审期间，依陈智骞的申请，调取本院（2003）珠中法刑终字第144号刑事裁定书。本院组织各方当事人对上述证据进行了证据交换和质证。
经审查，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院另查明，王子江不服（2003）金刑初字第73号刑事判决向本院提起上诉，本院于2003年9月26日作出（2003）珠中法刑终字第144号二审刑事裁定书，认为（2003）金刑初字第73号一审刑事判决认定事实清楚，所依据的证据确实充分，故予以确认，并裁定驳回上诉，维持原判。
2004年陈智骞向一审法院起诉，就其与三灶城建公司及王子江房屋买卖纠纷一案，请求判令三灶城建公司为陈智骞办理涉案房屋的房产证，案号为（2004）金民一初字第173号。2004年7月28日，该案在一审法院开庭审理，一审法院调取了2003年9月26日的（2003）珠中法刑终字第144号刑事裁定书及珠海市公安局在2003年4月9日对陈智骞所作的询问笔录，陈智骞进行了质证。2004年9月29日，经一审法院去函询问，珠海市国土资源局金湾分局就该案查询事项作出《征询答复函》，称金海岸美都新村一组团用地已由产权人（三灶城建公司）申办了使用权确权手续，但其中第1栋房屋尚未向该局申办房屋确权登记手续。如需办理，可凭原三灶房产发证处颁发的房产证向该局申办房地产权证手续或由产权人按规定提供资料（质检、建设工程规划许可证）向该局申办房屋确权登记。2004年10月21日，一审法院作出（2004）金民一初字第173号民事裁定书，裁定准许陈智骞撤回起诉。
本院再查明，杨菜向一审法院提交《房地产买卖协议》一份，载明2000年2月27日杨菜与王子江约定王子江将涉案房屋转让给杨菜。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，二审争议的焦点是陈智骞对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。陈智骞主张自己享有上述权益的主要依据是其向法院提交的《商品房交易合同书》，以证明其与王子江之间达成了买卖涉案房屋的合意。本院认为，一方面，涉案房屋涉及一房多卖、存在多个房屋买卖合同关系，现由杨菜实际占有使用，且无证据证明杨菜的占有非法；另一方面，根据（2003）金刑初字第73号一审刑事判决书和（2003）珠中法刑终字第144号二审刑事裁定书可知，上述《商品房交易合同书》所涉的房屋买卖合同关系已经生效刑事裁判文书认定系王子江合同诈骗犯罪行为，则《商品房交易合同书》不能认为是陈智骞与王子江的真实意思表示。综上，陈智骞提交的证据不足以支持其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈智骞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2352元，由陈智骞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖世娟
审 判 员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一七年一月五日
书 记 员 梁 暐
江月娴