杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初9953号原告：杭州嘉谊置业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区转塘街道江口社区218号。法定代表人：王鹏，董事长。委托诉讼代理人：狄雨琼，女，系公司员工。被告：张宏伟，男，1981年6月16日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：陈发燕，浙江光梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘斌，浙江光梁律师事务所律师。原告杭州嘉谊置业有限公司（以下简称嘉谊公司）与被告张宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告嘉谊公司的委托诉讼代理人狄雨琼，被告张宏伟及其委托诉讼代理人陈发燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉谊公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年7月27日签订的《商品房买卖合同》；2、被告张宏伟协助办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；3、被告支付原告违约金460635.20元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年7月27日，原、被告签订了编号为2014预1261256号的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：被告购买原告开发建造的瑷骊园18幢2单元101室的房屋，房屋总价为4606352元，付款方式为：⑴合同签订当日支付首付款440000元（含定金）；⑵2014年8月10日前支付第二笔购房款500000元；⑶2014年9月10日前支付第三笔购房款446352元；⑷剩余购房款3220000元以贷款方式支付，并应当在第三笔首付款支付之日起三个工作日内向银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款或公积金贷款手续中由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。合同签订后，2014年7月27日，被告支付购房款440000元（含定金200000元）。剩余购房款经原告多次催讨，被告仍未履行，至今尚拖欠购房款4166352元。综上，根据合同相关约定及法律规定，请求人民法院判如所请。庭审中，原告嘉谊公司明确，其请求的第二项诉讼请求为：被告在民事判决书生效后3日内配合办理撤销在房管部门的商品房买卖合同网签备案登记手续；还明确，被告支付的购房款440000元中，50000元为定金，而非200000元，且定金在原、被告签订《房屋买卖合同》后已转为购房款。被告张宏伟辩称：原告嘉谊公司依法不享有合同的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，未经催告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内未行使。本案中，原告于2017年3月20日才向被告主张解除合同，超过一年的除斥期间，原告的解除权消灭，故而原告要求答辩人承担相应的违约责任没有法律依据。因答辩人当时有信用卡未还清情况，被银行纳入征信系统，无法办理按揭贷款。经与原告协商，原告的原法定代表人口头同意在答辩人征信系统恢复后再继续履行合同。现由于原告法定代表人变更再加上房价上涨，原告本案提出的主张违反了双方达成的口头协议，系原告存在违约行为。现答辩人在原告无解除权的情况下，同意解除合同，但是要求原告返还相应的购房款。因原、被告在合同履行过程中口头对付款期限进行变更，且双方未积极履行催告义务，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。同时，原告无法举证因答辩人逾期付款给其造成的实际损失，且在合同解除后原告可另行出售房屋获利，足以弥补其损失，故原告主张的违约金没有法律依据。若人民法院认为答辩人需要承担相应的责任，答辩人认为违约金过高，请求人民法院在查明原告的实际损失后依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、《补充合同》、销售不动产统一发票、银联商务签购单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告嘉谊公司提交的《通知书》、《催款函》、《解约告知函》及相应的EMS回单、单号查询清单，能够证明原告于2017年1月13日、2月14日向被告催讨房款无果后，于2017年3月20日发函主张解除合同，该《解约告知函》被告于2017年3月22日签收的事实。二、被告张宏伟提交的证据。1、安居客APP截图。无法证明案涉房屋价值情况，本院不予确认。2、工商基本信息（含股东、法定代表人基本情况）。能够证明原告股东及法定代表人变更情况，但是无法证明原、被告在合同履行过程中对付款期限进行过变更的事实。本院经审理认定本案事实如下：2014年7月27日，原、被告签订合同编号为2014预1261256号的《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于杭州市西湖区的房屋；房屋建筑面积共183.52平方米，其中套内建筑面积161.37平方米，分摊的共有建筑面积22.15平方米；房屋单价为25100元没平方米，总价款4606352元；付款方式为分期付款，合同签订当日支付首付款440000元（含定金），2014年8月10日前支付第二笔购房款500000元，2014年9月10日前支付第三笔购房款446352元，剩余购房款3220000元以贷款方式支付；被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金；原告应当在2014年12月31日前将符合条件的房屋交付给被告使用；双方并对其他权利义务进行约定。同日，原、被告还签订《补充合同》，约定：原告依据《商品房买卖合同》约定解除合同的，应在被告配合完成合同备案登记及预告登记的撤销手续及将合同文本及相关资料返还后30日内，将被告已付款项在扣除违约金后的余款，无息返还给被告。被告张宏伟分别于2014年4月17日、2014年7月25日、2014年7月27日向原告嘉谊公司支付5万元、13万元、26万元，并由原告出具票面金额分别为5万元及39万元的销售不动产统一发票两份，载明的款项性质均为“预售购房款”。2017年1月13日、2017年2月14日，原告通过寄送《通知书》、《催款函》的形式要求向被告主张购房款及违约金。因被告张宏伟仍未付款，故原告又于2017年3月20日向被告寄送《解约告知函》主张解除合同并要求被告承担违约责任，该《解约告知函》于2017年3月22日被签收。庭审中，原、被告均确认双方已到房管部门办理了相应的房屋买卖网签备案登记手续。原告陈述，在被告配合办理撤销网签备案登记手续并扣除相应违约金后，尚有剩余部分的购房款同意返还给被告。本院认为，原告嘉谊公司与被告张宏伟之间签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。被告主张，原、被告口头对付款期限的变更达成一致，故其不存在违约行为。因原告未提交证据对其主张的内容进行证明，且原告不予认可，故被告的该主张没有事实依据，本院不予采信。关于原告是否有权解除合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于未经催告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内未行使的规定，适用的前提是“法律没有规定或者当事人没有约定”。而本案中，《商品房买卖合同》明确约定，被告逾期支付购房款超过90日的，原告有权解除合同；且本案的商品房买卖属于分期付款买卖，现被告未支付到期价款的金额已超过全部价款的五分之一，根据《合同法》第一百六十七条第一款的规定，原告可以要求解除合同。故原告享有解除合同的权利。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告于2017年3月20日向被告邮寄送达《解约告知函》，邮寄送达的地址为被告在《商品房买卖合同》载明的联系地址，根据EMS邮件回单显示，该邮件于2017年3月22日被“丰巢”邮柜签收，故本院确认，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已于2017年3月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告已经办理了相应的网签备案登记手续，在合同解除后，原告有权要求被告恢复原状，即协助撤销网签备案登记手续，且《补充合同》对此也作出相应约定。故原告要求被告协助办理撤销商品房买卖合同网签备案登记手续，有法律及合同依据，本院予以支持。关于违约金金额。被告主张，原告根据合同约定，按照房屋价款的10%主张违约金，违约金存在过高情形，要求减少。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。《商品房买卖合同》为分期付款买卖合同，在原告主张解除合同后，原告可以向被告主张支付标的物的使用费。本案中，因被告未按约支付购房款，案涉房屋并未实际交付被告使用，但是被告的违约行为实际造成案涉房屋从合同约定的交付时间即2014年12月31日起闲置至今，结合案涉房屋为毛坯房的情况，参考同地段房屋的出租价格，同时考虑到原告在解除合同后仍可对外出售案涉房屋，原告出售房屋的预期利益不会因被告的违约行为受到实际损害，本院酌情确定违约金金额为18万元。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百六十七条规定，判决如下：一、解除杭州嘉谊置业有限公司与张宏伟之间签订的合同编号为2014预1261256号的《商品房买卖合同》。二、张宏伟于本判决生效之日起十日内支付杭州嘉谊置业有限公司违约金18万元，并配合杭州嘉谊置业有限公司办理撤销位于杭州市西湖区房屋的网签备案登记手续。三、驳回杭州嘉谊置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4105元，由杭州嘉谊置业有限公司负担2500元，由张宏伟负担1605元。杭州嘉谊置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；张宏伟于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  徐露熙二〇一七年十二月二十六日书记员  徐政楠??-4-???-5-?