湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终220号
上诉人（原审被告）：张家界中商置业有限公司，住湖南省张家界市永定区解放居委会教场路家润多。
法定代表人：蔡晶，公司总经理。
管理人：湖南省顺律资产管理有限公司。
委托诉讼代理人：张爱兵，湖南风云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭瑞，女，1978年5月18日出生，白族，住湖南省桑植县。
被上诉人（原审原告）：邓克国，男，1973年6月25日出生，苗族，住湖南省张家界市永定区。
上诉人张家界中商置业有限公司（以下简称中商置业公司）因与被上诉人彭瑞、邓克国商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中商置业公司的委托诉讼代理人张爱兵，被上诉人彭瑞、邓克国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中商置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人在被上诉人已付房款的1%范围内承担责任，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审仅根据购房合同中约定的交房时间计算中商置业公司迟延交房的期间错误，因为购房合同和补充协议中还约定了“若买受人未缴纳维修基金，出卖人有权拒绝交房并不承担逾期交房责任”，而被上诉人于2017年1月13日才缴纳维修基金；且被上诉人的按揭贷款于2017年2月7日才到位，因买受人有先缴纳全部房款的义务，故迟延交房的期间应从2017年2月7日的次日起算。2.补充协议中约定了出卖人向买受人支付的违约金总额不超过已付房款的1%。3.被上诉人并未在法定期限内行使撤销权，且一审适用简易程序不当。
彭瑞、邓克国辩称，彭瑞、邓克国早已将办理按揭贷款的手续交给中商置业公司，两人委托中商置业公司办理贷款。在合同约定的交房时间到后，两人要求中商置业公司交房，中商置业公司也未要求两人更改付款方式，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
彭瑞、邓克国向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金33734元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告彭瑞、邓克国与被告中商置业公司于2015年9月30日签订了一份《张家界市商品房预售合同》，合同第三条、第四条、第六条约定，原告购买被告预售的3×-××03号商品房一套，建筑面积254.63平方米，套内建筑面积188平方米，公摊面积66.63平方米，每平方米4343.66元，总金额1106026元，原告彭瑞、邓克国采用银行按揭贷款的方式按期付款，首付款为336026元。并约定因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人应在出卖人告知后30日内以自有资金支付，逾期，任何一方可单方面解除合同，在合同解除后30日内，出卖人应将已付款及利息退还给买受人。第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十条约定，出卖人在相关政府职能部门验收合格后30日内完成项目综合验收并备案，并于2016年3月31日前对商品房通过验收合格后交付给买受人使用，如遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人，及因政府房地产政策的重大调整影响而导致工程延误的，出卖人可延期交房。第十一条约定，商品房达到交房条件后，出卖人应当书面或其他方式通知买受人办理交付手续，由于出卖人的原因，未按时交付房屋的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限（即2016年3月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条约定：“房屋买受人应当在房屋预告登记前交清首期专项维修基金，未交清的，出卖人不得将房屋交付给买受人，出卖人不承担延期交房责任。”合同后附有一份补充协议，其中第三条第2项、第六条第2项约定，公共维修基金未及时缴纳，出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用并不承担逾期交房责任。第五条第2项约定：“合同中所称的‘买受人未按合同约定的时间付款’包括买受人采用按揭贷款付款方式时按揭贷款未能在规定的时间内划付到出卖人账户的情形。”第十一条第5项约定：“如出卖人出现逾期交房的情形，出卖人向买受人支付的违约金总额不得超过买受人已支付购房款的1%。”原告按照在签订合同当天缴纳了房屋首付款336026元，该房屋已在相关部门办理房屋预告登记，被告未在2016年3月31日通知原告交房，也未有延期交房的约定事由。2017年1月13日原告交清首期专项维修基金，2017年2月7日原告向银行申请的按揭贷款才发放到被告账户中，2017年2月10日，原告向一审法院提起诉讼，要求被告支付延迟交房的违约金。在本案审理过程中，被告于2017年3月27日发出公告通知所有买受人于2017年3月31日前办理房屋交付手续。
一审法院认为，被告对于其延期交房违约的事实认可，双方�争议的是如何计算违约金的问题。按照合同约定，被告出售的商品房须经过相关部门验收合格后，于2016年3月31日前通知原告办理交房手续，但至原告起诉时该商品房并未验收合格，被告也未通知原告办理交房手续，现被告逾期交房的后果是其自身造成的，与原告未按约定履行义务无关联，故不能以此减轻被告逾期交房的违约责任，原告现要求被告承担因延期交房的违约责任，予以支持。
关于如何计算违约金问题。按原、被告在商品房预售合同中的约定，被告逾期交房时间应从合同约定交房的第二天起即2016年4月1日至实际交付之日止，但原告仅请求计算至起诉之日止即2017年2月10日，故天数应为315天。同时按合同约定交付房屋逾期超过90日的，原告继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告已交付了购房款336026元，故被告需向原告支付违约金336026元×0.0001×315天≈10585元。双方签订的合同后附加了补充协议，补充协议第十一条第5项约定如出卖人出现逾期交房的情形，出卖人向买受人支付的违约金总额不得超过买受人已支付购房款的1%，其内容明显减轻了中商置业公司的责任。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但在补充协议中，被告并未用对文字加深等方式合理提醒买受方。被告为自己的违约行为设定了上限，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故被告应支付的违约金为10585元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条�第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告张家界中商置业有限公司向原告彭瑞、邓克国支付自2016年4月1日起至2017年2月10日止的逾期交房违约金10585元；二、驳回原告彭瑞、邓克国的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。本院另查明，2017年6月5日，本院以（2017）湘08破1号之一民事决定书指定湖南省顺律资产管理有限公司担任张家界中商置业有限公司管理人。
本院认为，本案的争议焦点为中商置业公司迟延交房的违约金应如何计算。第一，按照中商置业公司与彭瑞、邓克国双方的约定，迟延交房的违约金计算方式为出卖人按日向买受人支�已交付房款万分之一的违约金。第二，彭瑞、邓克国已交房款为336026元，中商置业公司迟延交房的天数从合同约定交房的第二天（2016年4月1日）起计算至起诉之日（2017年2月10日）为315天。第三，虽然补充协议第十一条第5项为“出卖人向买受人支付的违约金总额均不超过买受人已支付房款的1%”，但该条款属格式条款；且中商置业公司对彭瑞、邓克国逾期付款的违约金未作相应调整，未设上限限制，违反了应按公平原则确定格式条款内容的义务，极大地减轻了自身的违约责任，故一审认定该条款无效并无不当。第四，中商置业公司认为逾期交房的时间应从彭瑞、邓克国交清专项维修基金以及按揭款到位的两者中的最晚时间开始计算，因为购房合同和补充协议中有约定；本院认为，购房合同第十六条约定“房屋买受人应当在房屋预告登记前交清首期专项维修基金，未交清的，出卖人不得将房屋交付给买受人，出卖人不承担延期交房责任”，应理解为仅因买受人未交专项维修基金，出卖人不交付房屋才不承担延期交房的责任，而本案中商置业公司迟延交房并非买受人不交维修基金所造成，故不能适用该条约定；补充协议第六条第2项中规定“若未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任”，因中商置业公司迟延交房的原因并非彭瑞、邓克国的贷款未发放到位，故不能适用该条款。综上，一审将购房合同中约定的交房日期次日计算至本案起诉时的天数作为中商置业公司迟延交房的天数，再根据购房合同约定的日万分之一的违约金计算出中商置业公司应支付彭瑞、邓克国违约金10585元并无不当，本院予�维持。
综上所述，上诉人中商置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费644元，由上诉人张家界中商置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘利利
审 判 员 盖景阳
代理审判员 樊江山
二〇一七年八月十五日
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。