河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终282号
上诉人（原审被告）李耀军（又名李跃军）。
上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司定州支行（以下简称工行定州支行），住所地河北省定州市中山中路。组织机构代码号××。
负责人徐瑞祥，该行行长。
委托代理人张勇刚，北京市海创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭利（又名郭文明）男。
委托代理人郭丰。
委托代理人陈泊汀，河北归元律师事务所律师。
上诉人李耀军、工行定州支行因确认合同无效纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2014）定民初字第2682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李耀军、上诉人工行定州支行的委托代理人张勇刚，被上诉人郭利的委托代理人郭丰、陈泊汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，郭利的父亲郭英杰、母亲陈桂灵生前均系工行定州支行干部，陈桂灵于1987年12月离休，郭英杰于1991年9月离休，离休时以继续在单位公产房中居住为条件，未领取安家费。郭利从1970年开始一直随父母租住在位于定州市西城区西关西街的工行公产房中。郭英杰、陈桂灵分别于1992年、1993年去世。父母去世后郭利及家人仍在父母生前租住的工行公产房中居住。1994年定州市进行房改，郭利要求购买所居住的公产房，工行定州支行于1994年10月13日向定州市房改办提出书面报告，以工行家属院是“封闭型”家属院，郭利不是工行职工为由，不同意郭利购房。定州市房改办于1994年10月15日进行批复，同意工行定州支行的报告意见。工行定州支行于1994年10月30日与李耀军签订买卖合同，以12070元的价格将郭利居住的公产房卖给李耀军，并于1994年11月1日到定州市公证处对房屋买卖合同进行了公证。定州市房屋产权产籍管理所于1994年11月17日将该房屋登记到李耀军名下。郭利知悉上述房屋买卖情况后，即到定州市政府等部门反映情况，要求购买该房屋。1995年9月25日定州市房改办以工行家属院不是“封闭型”家属院，郭利父母离休时未领取安家费应当予以照顾，李耀军有自建房不符合购房条件为由，作出不同意李耀军购房，原购房手续无效，同意郭利（郭文明）购房的报告。此后郭利及其家人继续在该房屋中居住，并不断到定州市政府反映问题，要求购买该房屋。1994年3月3日工行定州支行向郭利发出书面通知，要求郭利代其父交纳1993年1月至12月份的房租。1994年3月23日建设部颁布了《城市公有房屋管理规定》，该规定第三十六条规定：。出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。定州市政府在房改时也出台了《定州市住房制度改革实施方案》及《公有住房出售实施细则》等文件，河北省房改办于1993年3月24日作出批复，同意定州市住房制度改革实施方案。《定州市住房制度改革实施方案》中有如下条款：四、改革的内容（二）出售公有住房。3、凡属本市住房制度改革范围内符合分房条件的职工，均可申请购买公有住房。已投入使用的公有住房，具有合法凭证的原住户有优先购买权。《定州市公有住房出售实施细则》中有如下条款：一、出售与参改范围：北城区、西城区、南城区范围的单位为参改单位，这些单位投资或上级投资兴建的新旧公有住房为出售范围。二、出售对象：本市改革区域范围内，有常住城镇户口的干部职工均可按家庭人员申请购买公有住房。三、出售原则：。15、出售公有旧住房时，原住户有优先购买权，如本户不买，可有其他无房户、拥挤户，按规定的程序购买。2004年李耀军以郭利为被告，以侵权为案由向定州市人民法院起诉，要求郭利搬出诉争房屋。其诉讼请求在二审被保定市中级人民法院（2005）保民终字第4131号民事判决书驳回。
上述事实，有当事人的陈述、职工个人购房申请、公有住房买卖合同、房屋所有权证、公证书、老干部离休荣誉证、催收房租通知、《定州市房改办关于郭文明住房问题处理意见的报告》、保定市中级人民法院（2005）保民终字第4131号民事判决书等为证，可以作为认定本案事实的依据。
原审法院认为，郭利的父母租用工行定州支行公产房用于家庭成员共同居住，虽然是以郭利父母的名义租住，但所有共同居住的家庭成员都是实际承租人。该房屋属于《定州市住房制度改革实施方案》、《定州市公有住房出售实施细则》中出售与参改的范围，郭利也符合出售对象的条件。作为实际承租人郭利对诉争房屋有优先购买权。工行定州支行和李耀军在明知郭利在诉争房屋中租住，并且有买受该房屋的要求的情况下，签订房屋买卖合同的行为，违反了建设部《城市公有房屋管理规定》和《定州市住房制度改革实施方案》、《定州市公有住房出售实施细则》的规定，损害了第三人的利益，属无效民事行为。工行定州支行关于其与李耀军签订的房屋买卖合同合法有效，并没有侵犯郭利的任何权利，郭利并没有在涉案房屋中居住的主张，无法律和事实依据，不应采信。关于本案郭利的起诉已经超过诉讼时效，应当驳回郭利的诉讼请求的主张，因自1994年郭利一直在向定州市政府反映情况，要求解决。且自2004年李耀军与郭利就诉争房屋一直在进行诉讼。故郭利的起诉并未超过诉讼时效。工行定州支行的上述主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，经原审法院审判委员会讨论，判决：
工行定州支行与李耀军（李跃军）1994年10月30日签订的公有住房买卖合同无效。案件受理费80元，由工行定州支行负担。
上诉人李耀军不服一审判决，向本院提起上诉称，一、1994年工行定州支行对公产房进行出售，根据工行定州支行的公产房出售条件，李耀军购买了本案讼争房屋，1994年10月30日李耀军与工行定州支行签订了公有住房买卖合同，1994年11月17日定州市房屋产权产籍管理所给李耀军办理了房屋所有权证，但是该房屋一直由郭利居住。原审判决认定郭利对讼争房屋有优先购买权，且有购买房屋的要求的情况下签订房屋买卖合同的行为，属于无效民事行为，属于认定事实错误。李耀军是工行定州支行的职工，郭利不是该行职工，不享有购买该行房改房的优惠政策。二、原审判决适用法律错误。原审判决依据1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款：“出售公有房屋时，承租人有优先购买权。”认定郭利对讼争房屋有优先购买权错误。第三十一条将买卖公有房屋的条件作了严格规定，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位和个人不得擅自买卖公有房屋。本案房屋买卖合同发生在1994年11月1日，本案不适用《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案的同等条件为是否为本单位的职工、是否符合分房条件、是否有政府证明文件、买卖的价格、付款的期限、方式等。李耀军购买房屋是善意第三人并已经办理了房屋登记手续，工行定州支行不存在侵害郭利优先购买权的情形。请求二审法院依法支持李耀军的全部诉讼请求，或发回重审。
上诉人工行定州支行上诉称，一、原审判决认定郭利对讼争房屋有优先购买权，并认定二上诉人在明知郭利在讼争房屋中居住且有购买该房屋要求的情况下，签订购房买卖合同为无效民事行为，属于认定事实错误。《定州市人民政府住房制度改革实施方案》改革的内容中规定，具有合法凭证的原住户有优先购买权，郭利不是工行定州支行的职工，不享有购买工行定州支行房改房的优惠政策，李耀军是工行定州支行的职工，享有优惠政策。优先购买权是有条件的，承租人在同等条件下享有优先购买权。本案中郭利不具备同等条件。二、关于确认合同效力的法律适用问题。本案不适用《城市公有住房管理规定》第三十六条第二款的规定，应当适用《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定。实现优先购买权，必须具备同等条件。具体到本案，同等条件包括：是否为本单位职工、是否符合分房条件、是否有政府证明文件、买卖的价格、付款的方式和期限等。与李耀军相比郭利不具备同等条件。本案中李耀军是购买房屋的善意第三人，并且已经办理了房屋产权登记，工行定州支行不存在侵害郭利优先购买权的问题。请求二审法院认定二上诉人的房屋购买合同合法有效。
二上诉人作为对方的被上诉人，答辩意见同各自的上诉理由。
被上诉人郭利针对二上诉人的上诉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
在二审庭审中，上诉人工行定州支行主张，郭利父母已经于出售房屋之前去世，本次房屋出售是单位对内部住房进行房改出售，本单位的房改政策经过政府批准，合理合法。被上诉人郭利主张，郭利一家始终在讼争房屋中居住，二上诉人对这一情况是明知，二上诉人对房屋的买卖不是善意。在1994年3月份工行定州支行向郭利催收过房租，与郭利不是承租人不符。讼争房屋是郭利父母未领取离休安置费换取的房屋，二上诉人签订购买房屋协议属暗箱操作，不符合房改政策。对于郭利父母是否领取离休安置费工行定州支行未提交相关证据。对于郭利主张的其一直在讼争房屋中居住，上诉人李耀军称在二上诉人签订购房合同前，李耀军知道郭利一家在讼争房屋内居住，也就此问题找过工行定州支行的房改小组，房改小组承诺李耀军在三天之内解决。其他二审查明的事实与一审相同。
本院认为，郭利父母作为工行定州支行的离休职工，未领取离休安置费换取了涉案房屋的租住权，郭利父母与其子郭利一家一直在该房屋中居住，在房改之前也一直缴纳房屋租赁费，双方的房屋租赁关系一直存在，因工行定州支行无相关证据证实其已经将离休安置费退还，故该房屋租赁关系并未解除。在进行房改之前，作为出租方工行定州支行应当将所欲出售的房屋状况查明，妥善处理欲出售房屋所涉及的相关权利问题。在工行定州支行未就有关房屋租赁问题处理完毕的情况下，出售该房屋给本单位李耀军欠妥。二上诉人主张依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条被上诉人郭利不具有承租人的优先购买权。本院认为，以上法律规定的承租人的优先购买权是指在同等条件下所购买房屋的价款与履行方式。而二上诉人主张的郭利没有得到相关政府证明文件等其他优先购买权，与1995年9月25日定州市房改办《关于郭文明住房问题的处理意见的报告》中，以工行家属院不是“封闭型”家属院，郭利父母离休时未领取安家费应当予以照顾，李耀军有自建房不符合购房条件为由，作出不同意李耀军购房，原购房手续无效，同意郭利（郭文明）购房的处理意见不符。故二上诉人主张郭利不存在承租人的优先购买权，没有事实与法律依据，本院对此不予采信。
因上诉人李耀军认可其在签订购房合同之前知晓郭利一家租住在讼争房屋中的事实，并向工行定州支行房改小组反映了该情况，二上诉人主张李耀军签订购房合同时是善意，对郭利租住在讼争房屋中不知情与事实不符。故二上诉人主张李耀军对讼争房屋构成善意取得理据不足，不应得到支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人李耀军负担80元，由上诉人中国工商银行股份有限公司定州支行负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯占新
代理审判员 王洪月
代理审判员 陈 宁
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 臧海月