广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第521号
上诉人（一审被告）：邹冬英。
委托代理人：江霓。
上诉人（一审原告）：李纯英。
委托代理人：梁健安，贺州市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审被告）：贺州市恒基房地产经纪有限公司。
住所地：贺州市鞍山西路68号灵丰翠苑小区*号楼***号商铺。
法定代表人：刘丰，公司总经理。
委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：张慧斯，贺州市恒基房地产经纪有限公司职员。
被上诉人（一审被告）：贺州市广厦房地产开发有限责任公司。
住所地：贺州市八步区富阳街**号。
法定代表人：陈少拨，公司董事长。
委托代理人：卢贞，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。
上诉人李纯英、邹冬英因与被上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称“恒基公司”）、贺州市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称“广厦公司”）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第487号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由代理审判员张依传担任审判长，代理审判员邓行奇、蒙晓华参加的合议庭，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。书记员江丹担任法庭记录。上诉人邹冬英及其委托代理人江霓，上诉人李纯英及其委托代理人梁健安，被上诉人恒基公司的委托代理人欧海燕、张慧斯，被上诉人广厦公司的委托代理人卢贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年9月16日，被告邹冬英通过被告恒基公司预约订购贺州市广厦信用小区l3#楼806号房，恒基公司收取邹冬英房屋置换费36027元并出具收款收据。2013年11月15日，被告邹冬英通过恒基公司与原告李纯英达成口头协议，由邹冬英将上述预约订购房转给原告李纯英，李纯英支付价款147027元，其中：恒基公司收取购房意向金100000元并出具收款收据给李纯英，邹冬英收回房屋置换费36027元并将收款收据交李纯英收执，邹冬英收取转让费ll000元。在邹冬英收取的转让费ll000元中，恒基公司取走3000元作为中介费但未出具票据。经一年多观察和多方了解，上述房产尚未施工，原告即要求恒基公司退款，恒基公司以各种理由予以拒绝。因广厦信用小区在开发建设过程中的容积率超标问题，自2014年12月24日起，在未完善土地使用条件调整手续补缴清土地出让价款前，贺州市政府相关部门不予办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续。另查明，广厦信用小区的开发商是被告广厦公司，被告恒基公司是房地产媒介服务的机构，受开发商委托提供订立广厦信用小区l3#楼96套商品房买卖合同的媒介服务，并代为收取每套房屋购房意向金l00000元。广厦信用小区l3#楼至今尚未办理建设工程施工许可证等相关手续，亦未进行工程施工。
一审法院认为，本案当事人之间存在如下法律关系：广厦公司与恒基公司是委托销售合同关系，广厦公司与原告李纯英是商品房预约合同关系，恒基公司与原告、被告邹冬英是居间合同关系，原告与被告邹冬英是转让合同关系。从被告恒基公司代广厦公司收取原告购房意向金所形成的订购协议来看，是广厦公司与原告双方对交易房屋有关事宜初步意向的确认，订购协议属于商品房预约合同，不是商品房买卖合同。基于信用小区房地产开发项目容积率超标等问题，在未完善土地使用条件调整手续补缴清土地出让价款前，贺州市政府相关部门办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续，原告预约订购的广厦信用小区13#楼806号商品房至今不存在。因此，原告请求被告返还购房意向金l00000元及利息，实际上系解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。但原告坚持请求恒基公司返还购房意向金，属请求返还对象错误，因与原告订立商品房预约合同的相对人以及购房意向金的实际收取人是广厦公司非恒基公司，返还购房意向金的义务承担者应是广厦公司，对此，该院予以驳回。原告可另行主张权利。原告诉请被告恒基公司返还原告购房置换费36027元。因恒基公司与原告之间是居间合同关系，原告与广厦公司的预约合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，恒基公司收取原告购房置换费没有依据，对原告的此项请求，该院予以支持。原告诉请被告邹冬英返还购房转让款ll000元及利息。因涉诉房屋预约合同业已解除，房屋转让的事实不复存在，原告该项请求有理，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告贺州市恒基房地产经纪有限公司应返还原告李纯英36027元及利息（利息自2013年1月15日至2015年2月12日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。二、被告邹冬英应返还原告李纯英转让费ll000元及利息（利息自2013年1月15日至2015年2月12日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。三、驳回原告李纯英要求被告贺州市恒基房地产经纪有限公司返还购房意向金l00000元的诉讼请求。案件受理费3460元，减半收取l730元（原告已预交），由原告李纯英负担1095元，被告贺州市恒基房地产经纪有限公司负担635元。
上诉人邹冬英不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清楚并且判决错误。二、上诉人原本就是被害人，后因在太原小区购买了现房才躲过一劫。三、本案中，法院明明知道恒基公司取走3000元，则应向恒基公司索取，不应该让上诉人邹冬英退还。请求：1、撤销（2015）贺八民二初字第487号民事判决书，并依法改判上诉人无需承担本案的赔偿金。2、本案一审、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。
上诉人李纯英不服一审判决，上诉称：一审法院判决显失公平。一审法院既然追加贺州市广厦房地产开发有限责任公司为共同被告参加诉讼，在查明案情的基础上应判决贺州市恒基房地产经纪有限公司或广厦房地产开发有限公司返还购房意向金。因为被上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司隐瞒重要事实，贺州市广厦房地产开发有限责任公司开发的土建工程项目没有取得准建许可，所开发的项目容积率超标等问题，在未完善土地使用条件调整于续补缴清土地出让价款前，贺州市政府相关部门不予办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续，贺州市恒基房地产经纪有限公司明知房屋不具备销售条件而进行销售，其行为违反国家关于房地产管理的法律强制性规定，其收取上诉人购房意向金l00000元存在重大过错，理应返还购房意向金。邹冬英将没有办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续的预约订购房转让给上诉人，该房屋没有交易成功，也存在过错。贺州市广厦房地产开发有限责任公司将土建工程项目在没有取得准建许可，所开发的项目贺州市政府相关部门还不予办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续，没有进行施工就委托贺州市恒基房地产经纪有限公司代为收取每套房屋购房意向金l00000元，贺州市广厦房地产开发有限责任公司也认可已收到贺州市。恒基房地产经纪有限公司转交的上诉人100000元购房意向金。贺州市广厦房地产开发有限责任公司存在重大过错，一审在查明事实的基础上，驳回上诉人请求贺州市恒基房地产经纪有限公司返还购房意向金l00000元，也不判决贺州市广厦房地产开发有限责任公司返还，提出上诉人另行主张权利属于对诉讼资源的浪费，也不利于对上诉人合法权益的维护，因此，请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人邹冬英、恒基公司、广厦公司共同返还购房意向金l00000元及利息并负连带责任。诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人恒基公司答辩称：一、上诉人李纯英上诉请求超出了一审的诉讼请求范围。根据上诉人李纯英一审的起诉，上诉人一审中的诉讼请求是“请求判令：l、被告恒基公司返还原告购房款l00000元及利息，被告邹冬英对上述款项承担连带责任；2、被告恒基公司返还原告购房款36027元及利息，被告邹冬英对上述款项承担连带责任；3、被告邹冬英返还购房转让款11000元及利息。”而李纯英在本案二审的上诉请求是：“依法改判三被上诉人共同返还购房意向金100000元及利息，三被上诉人互负连带责任”，上诉人李纯英二审的诉讼请求已经超出了一审的诉讼请求范围。上诉人应当另行起诉。二、被上诉人恒基公司不应当承担返还上诉人支付的购房意向金的民事法律责任。被上诉人恒基公司没有占有上诉人李纯英的购房意向金10万元。上诉人李纯英与被上诉人广厦公司达成的是商品房预约合同法律关系，是为了将来订立本约合同而形成的商品房预约合同法律关系，房屋的出卖方系广厦公司而不是恒基公司，上诉人李纯英无权向恒基公司主张返还购房意向金l0万元。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求并维持一审判决。
被上诉人广厦公司答辩称：李纯英一审时要求恒基公司返还10万元购房意向金，没有要求广厦公司返还，认可一审的判决。
上诉人李纯英、邹冬英及被上诉人广厦公司对一审查明的事实无异议。
被上诉人恒基公司认为一审认定其收取3000元作为中介费没有事实依据。
各方均无新证据向法庭提交。
本院对证据和事实的分析与认定：被上诉人恒基公司认为一审认定其收取3000元作为中介费没有事实依据，但依据一审时的庭审以及二审时的庭审，被上诉人恒基公司的代理人对收取3000元均予以认可，故其异议不成立。
综合全案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人恒基公司、广厦公司以及上诉人邹冬英是否应连带返还上诉人李纯英购房款10万元并支付利息。二、邹冬英是否应退还李纯英11000元并支付利息。关于争议焦点一，被上诉人恒基公司、广厦公司以及上诉人邹冬英是否应连带返还上诉人李纯英购房款10万元并支付利息的问题。本案中，广厦公司与恒基公司之间是委托销售合同关系，广厦公司与李纯英之间是商品房预约合同关系。恒基公司是基于与广厦公司的委托销售关系代为收取李纯英的购房意向金，并收取置换金。因广厦公司与被上诉人李纯英的预约合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，上诉人李纯英有权选择恒基公司或者广厦公司退还购房意向金，现上诉人选择向恒基公司主张退还购房意向金及置换费，依法应当得到支持，一审不予支持退还购房意向金不当。所以恒基公司应向李纯英返还136027元并支付利息，利息从2013年11月15日起算。但上诉人要求广厦公司负连带责任的请求超出其一审诉求，本院不予支持。上诉人要求被上诉人邹冬英负连带责任，因无法律依据，本院亦不予支持。关于争议焦点二，邹冬英是否应退还李纯英11000元并支付利息的问题。因涉诉房屋尚不存在，合同目的无法实现，一审判决邹冬英退还李纯英11000元并支付利息并无不妥，但一审判决利息从2013年1月15日起算，因支付时间是2013年11月15日，利息应从2013年11月15日起算，一审该项判决利息起算时间有误，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致部分实体处理结果不当，上诉人李纯英上诉请求部分有理。上诉人邹冬英的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第487号民事判决；
二、被上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司应返还上诉人李纯英136027元及利息（利息自2013年11月15日至2015年2月12日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）；
三、上诉人邹冬英应返还上诉人李纯英转让费11000元及利息（利息自2013年11月15日至2015年2月12日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）；
四、驳回上诉人邹冬英的上诉请求。
五、驳回上诉人李纯英的其他诉讼请求。
一审案件受理费1730元（上诉人李纯英已预交），二审案件受理费2350元（上诉人李纯英已预交2300元，上诉人邹冬英已预交50元），合计4080元，由被上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司负担4030元，上诉人邹冬英负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张依传
代理审判员 邓行奇
代理审判员 蒙晓华
二〇一六年三月二日
书 记 员 江 丹