广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终21136号上诉人（原审被告）：陆静如，女，汉族，住广东省揭阳市空港经济区。委托诉讼代理人：胡伟，广东穗宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑞平，男，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：余志华，男，汉族，联系地址广东省广州市从化区。上诉人陆静如因与被上诉人李瑞平房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆静如及其委托诉讼代理人胡伟、被上诉人李瑞平的委托诉讼代理人余志华到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人陆静如上诉请求：1、改判陆静如无需向李瑞平支付违约金；2、判令李瑞平承担本案诉讼费。事实和理由：一、关于交房时间的确定及物业管理费问题。陆静如在2017年9月1日收到李瑞平支付的余下楼款后，9月2日即通知李瑞平收楼，在李瑞平拒绝收楼的情况下，9月3日将房屋钥匙交付给中介公司，陆静如的行为并无不当。二、李瑞平拒绝收楼的理由是以陆静如应在2017年8月15日交房为由要求陆静如承担违约金，并未提及物业费问题，提及物业费问题是李瑞平在一审庭审过程中提出的，且陆静如此前对此并不知情。虽然陆静如在2017年9月1日之前并未将房屋交付给李瑞平，但陆静如在2017年5月9日己将房屋过户给李瑞平，李瑞平已是诉争物业的业主，且陆静如不再作为诉争房屋的业主，对物业管理费的信息无从掌握。三、李瑞平并未按照《房地产买卖合同》的约定，将交楼保证金5000元交付给中介公司，也没有根据合同约定签订《物业交接确认书》。四、据李瑞平的起诉状，其并未提及物业管理费的抗辩事由及证据。五、李瑞平并未出现实际损失，也并未对其实际损失提供任何证据，且李瑞平变更后的违约金请求比例仍然过高，且无合同依据。被上诉人李瑞平辩称：陆静如虽然在2017年9月3日将涉案房屋锁匙交到中介方，但其并没有将该物业名下发生的应付费用交清，直到2017年9月20日才交清所欠的物业管理费及水电费。按合同约定，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。为此，请求驳回陆静如的上诉请求。李瑞平向一审法院起诉请求判令：1.陆静如立刻搬出李瑞平涉案房屋；2.逾期每日按总楼价千分之一向李瑞平赔偿违约金（根据买卖合同第六条第一点）；3.赔偿占用李瑞平财产损失。一审庭审中，李瑞平变更诉讼请求为：1.陆静如向李瑞平交付位于广州市从化区城郊街镇北路向阳街X号X幢X梯X房的房屋；2.陆静如自2017年8月16日起至实际交付之日止每日按总房价的千分之一支付逾期交房违约金；3.陆静如赔偿李瑞平财产损失19600元；4.本案诉讼费用由陆静如承担。开庭后，李瑞平申请撤回上述第3项诉讼请求，并自愿将逾期交房违约金调整为每日按总房价的万分之五计付。一审法院认定事实：2017年3月15日，李瑞平（买方）与陆静如（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定李瑞平以1068800元的价格购买权属为陆静如的位于广州市从化区城郊街镇北路向阳街X号X幢X梯X房的房屋，经纪方为广州市聚创房地产中介服务有限公司。该合同记载：一、该物业是以现状按套授予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议，该房屋现状是指吉屋（即为不附任何家私电器、不附租约，但须保留原有入墙的固定及基本设施）。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天【×】；卖方于2017年8月15日交付给买方使用【×】；买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》【×】；卖方将房屋钥匙交付给买方【√】即视为房屋转移占有的标志。五、卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、管理费等费用）。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责。否则，视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。备选条款3.买卖双方同意，买方在签订本合同十日内将部分楼款5000元（建议不超过2万元）作为交楼保证金交经纪方保管。该保证金用于确保卖方在物业正式交付使用前，已交清该物业名下发生的欠款、欠费等。当买卖双方签订《物业交接确认书》，并核实相关单据后，视为卖方已经结清该物业所产生的欠费。经纪方可以把上述交楼保证金作为楼款转交给卖方。若发生欠费情况的，则买卖双方同意按如下方式处理：双方委托经纪方以保证金支付欠费，剩余部分转付业主，不足则由买方向卖方另行追偿。备注：买卖双方友好协商如下：买方须在2017年4月1日前支付部分首期楼款250000元，给卖方用作赎契使用，剩余的首期楼款在成功过户当天支付给卖方。该合同附件中约定涂销抵押后付款，定金5万元，买方须于2017年2月17日支付给卖方。卖方应在签订本合同后五天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按照买方出资赎契的方式办理赎契手续。卖方必须于本合同签署后三天内办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管。同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方应在原抵押银行通知还贷之日起十天内将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。楼价余款670000元，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。签订合同当日，李瑞平向陆静如支付定金5万元，其后，至2017年5月9日，李瑞平共向陆静如支付首期楼款348800元。2017年9月1日，银行将67万元贷款划入陆静如的银行账户内，购房余款已全部付清。2017年9月3日，陆静如以李瑞平拒收楼为由将案渉房屋钥匙交予经纪方。但李瑞平以陆静如未交齐物管费为由拒收。2017年9月20日，陆静如补交齐案渉房屋物管费、水电费、电梯维护费等应付费用共计7426.8元，李瑞平于2017年9月21日收楼。另查，合同中第四条“卖方于2017年8月15日交付给买方使用”为手写字体，分别有李瑞平与陆静如双方打指模确认。证号为粤（2017）广州市不动产权第09XX9号不动产权证，权利人为李瑞平，登记时间为2017年5月12日。一审庭审中，李瑞平称交楼保证金5000元包含在首期款中一并支付给了陆静如，陆静如则认为李瑞平应另外支付该保证金5000元，但李瑞平没有支付。一审法院认为：李瑞平与陆静如签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。对于交房时间的约定问题，该合同中提供有两个选择项，分别为：“卖方收齐楼款当天交付使用”和“卖方于2017年8月15日交付给买方使用”，虽然后者为手写字体，且分别有双方按指模确认，但文字后方均明确打【×】，即李瑞平与陆静如并未选择上述两种交房时间。而该合同其他条款中亦无关于交房时间的约定，据此，一审法院认定，《房地产买卖合同》对交房时间的约定不明确。根据双务合同互为对待给付义务的法律规定，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故在李瑞平支付全部购房款之前，陆静如有权拒绝交付房屋。至2017年9月1日，陆静如已收齐全部房款，李瑞平有权要求陆静如将符合合同约定的房屋交付其使用，但应给予陆静如必要的准备时间。另参照该合同关于“未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”的约定，酌定陆静如应于2017年9月6日前交付房屋。《房地产买卖合同》约定，陆静如应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、管理费等费用），保证在交易后李瑞平无须对上述欠款及应付费用负责，否则，视为陆静如逾期交楼，李瑞平有权拒绝收楼及追偿。在本案中，陆静如于2017年9月20日才补交齐案渉房屋物管费、水电费、电梯维护费等应付费用，李瑞平已于2017年9月21日收楼。陆静如从2017年9月7日起逾期交楼，应按合同约定按每日总楼价的千分之一支付违约金至2017年9月20日止。陆静如主张违约金过高、超过实际损失，并未提交证据证明，鉴于李瑞平自愿将逾期交房违约金调整为每日按总房价的万分之五计付，对此予以支持。关于交楼保证金5000元，根据合同约定，李瑞平应在签订合同十日内将部分楼款5000元作为交楼保证金交经纪方保管。虽李瑞平未将该5000元保证金交予经纪方，但已作为首期款的组成部分支付给陆静如。陆静如收取李瑞平支付的包括该保证金在内的首期款后亦未提出任何异议，故认为双方以实际行动一致确认不再适用关于交楼保证金的上述合同条款。因此，陆静如关于该保证金用于确保在物业正式交付使用前，已交清该物业名下发生的欠款、欠费等，李瑞平不能据此不收楼的抗辩，不予采纳。鉴于李瑞平已于2017年9月21日收楼，故对于其要求陆静如交付位于广州市从化区城郊街镇北路向阳街X号X幢X梯X房的房屋的诉讼请求，不再予以处理。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陆静如自本判决发生法律效力之日起10日向李瑞平支付违约金（以1068800元为本金，按照每日万分之五的标准从2017年9月7日计至2017年9月20日）；二、驳回李瑞平的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7307元，由李瑞平负担97元，陆静如负担7210元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于陆静如应否支付逾期交房违约金的问题。由于涉案《房地产买卖合同》对交房时间的约定不明确，一审法院根据陆静如在2017年9月1日已收齐全部房款的事实，酌定陆静如应于2017年9月6日前交付房屋，并无不当。事实上，陆静如亦自述其于9月2日即通知李瑞平收楼。但合同约定陆静如应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、管理费等费用）……否则视为陆静如逾期交楼，李瑞平有权拒绝收楼及追偿。而陆静如在通知李瑞平收楼时，并未交清涉案房屋的物管费、水电费、电梯维护费等应付费用，且其在明知李瑞平为此拒绝收楼的情况下，直至2017年9月20日才补交齐上述费用，已构成逾期交楼，一审法院认定陆静如应支付违约金并无不当。另李瑞平虽未将交楼保证金5000元交予经纪方，但已作为首期款的组成部分一并支付给陆静如，陆静如对此并未提出任何异议，也未将该款项转交给经纪方，故一审法院认为双方实际均不再适用该交楼保证金条款，并无不当。综上，陆静如不同意支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。第二，关于违约金标准问题，合同约定的逾期交房违约金标准按每日总楼价的千分之一计付，一审中李瑞平已主动将违约金调整为按每日总房价的万分之五计付，一审法院对此予以支持并无不当。陆静如认为该违约金标准仍过高的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，陆静如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。另鉴于李瑞平起诉提出的交房诉请在一审诉讼过程中已解决，故本院对一审案件受理费金额予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费133元，由李瑞平负担108元，陆静如负担25元。二审案件受理费50元，由陆静如负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年十二月七日书记员 邹凌青