福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第5310号
上诉人（原审被告）耿路明，男，汉族，住泉州市鲤城区。
被上诉人（原审原告）泉州华侨大厦有限责任公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人江通福，总经理。
委托代理人蔡宏谋、卢晶，北京中银（泉州）律师事务所律师。
上诉人耿路明因与被上诉人泉州华侨大厦有限责任公司（下称泉州华侨大厦）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第2362号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人耿路明，被上诉人泉州华侨大厦的委托代理人卢晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月，泉州华侨大厦与耿路明签订《租赁合同》一份，约定耿路明向泉州华侨大厦租赁其主楼一层原美容厅的一部分、女卫生间及原陶瓷店的一部分场所，面积约100㎡，作为咖啡厅，租赁期限为三年，自2013年10月16日起至2016年10月15日止，保证金60000元，租金为每月人民币20000元，该合同还对其他相关事项进行了约定。该合同签订后，泉州华侨大厦将诉争房屋交予耿路明进行装修、使用，免租装修期为合同签订次日起至2013年10月15日止。后双方协商对合同的部分条款进行了修订，并重新签订《租赁合同》及签订《租赁合同补充协议》，约定保证金为51000元，租金为每月8500元，包干费用为每月8500元（含维保费1000元、保洁费2500元、消防联动接驳费及安保费5000元），租金和包干费用应按月足额支付，合同签订后2天内，耿路明应一次性交纳首月租金和包干费用，以后租金和包干费用每个月交付一次，应在每个月最后一日前按时足额支付下个月的租金和包干费用；水电费及经营所需的全部费用均由耿路明承担，上述费用在收到泉州华侨大厦付款通知后3日内按月按实足额支付；耿路明逾期支付租金和包干费用或合同约定的其他费用，每日按逾期支付金额的千分之五向泉州华侨大厦支付违约金，如耿路明逾期十天不向泉州华侨大厦支付租金和包干费用或合同约定的其他费用，泉州华侨大厦可以停止供应水、电、空调或在租赁经营场所加锁，并可以选择解除合同；合同期满或合同解除，泉州华侨大厦立即收回耿路明租赁经营的场所，耿路明在租赁经营期内所添置的可移动装修物及其他设备归耿路明所有，耿路明应无条件在合同期满或合同解除之日起三日内撤回属于耿路明的全部财物，全部交还该租赁经营场所，否则视为耿路明放弃该租赁经营场所内全部财物的所有权，泉州华侨大厦有权在不通知耿路明到场的情况下处理被告财物，不可移动的装修物及设备无偿归泉州华侨大厦所有。该《租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。耿路明依照后一份《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的租金、包干费等相关费用标准向泉州华侨大厦交纳相关费用。泉州华侨大厦向耿路明开具的2013年10月13日收款收据，体现咖啡厅押金为人民币51000元。自2014年2月16日起至今，耿路明未能按时如数向泉州华侨大厦支付租金及包干费。另外，耿路明尚欠2014年5月至7月的通信费300元，2014年6月份电费1330.49元、7月份电费1183.78元、8月份电费434.45元，2014年6月至7月的水费36.24元。泉州华侨大厦为此曾多次发催款函、律师函向耿路明催收。泉州华侨大厦委托律师于2014年11月24日向耿路明寄送的律师函上体现，泉州华侨大厦向耿路明催缴截止至2014年11月15日尚欠的租金、包干费153000元及其他费用（2014年5月至7月电话费、6月至7月水、电费）2850.51元。2014年7月中旬，耿路明停止经营，但未将租赁场所返还泉州华侨大厦。庭审中，双方均同意保证金抵扣相应的拖欠费用。本案审理过程中，双方协商一致耿路明将诉争房屋内的四台空调以人民币15000元的价格折价给泉州华侨大厦，以抵扣尚欠泉州华侨大厦的租金，并同意于2015年8月31日办理房屋返还交接手续。耿路明已于2015年8月31日将诉争房屋的钥匙交还泉州华侨大厦，但双方未办理书面交接手续。截止至2015年8月31日，耿路明尚欠18.5个月的租金及包干费共计人民币314500元。泉州华侨大厦于2015年6月提起本案诉讼。另查，诉争房产的所有权人为泉州中国旅行社，泉州中国旅行社将该房产交由泉州华侨大厦无偿使用，泉州华侨大厦有权自行经营、管理、对外出租。
原审中，泉州华侨大厦认为，双方签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》后，泉州华侨大厦依约交付了租赁场所。但耿路明自2014年2月16日起，便一直无故拖延租金、包干费、通信费、水电费等相关款项的支付。故请求判令：1、解除《租赁合同》、《租赁合同补充协议》；2、耿路明立即支付所欠租金、包干费、水电费、电话费等费用共计人民币266784.96元（暂计至2015年6月1日）；3、耿路明立即支付逾期付款的违约金人民币54867元（暂计至2015年6月1日，按照逾期支付金额的日千分之一计算）；4、耿路明立即清空并交还租赁场所；5、本案的一切诉讼费用由耿路明承担。耿路明则认为，双方签订《租赁合同》、《租赁合同补充协议》属实的，但是耿路明在收到律师函后积极与之协商；因为泉州华侨大厦的原因，自2014年2月份耿路明就没有缴交租金；出租的场所没有合法性，是泉州华侨大厦私自将办公场所拆开为店面，为此耿路明提出质疑，并且提出解除合同；耿路明将店面关闭的原因是泉州华侨大厦与耿路明协商约定，泉州华侨大厦让耿路明关闭店面，耿路明不再支付任何租金，因此关闭店面是双方协商后的结果。
原审法院认为，泉州华侨大厦将其代为管理的址在泉州华侨大厦有限责任公司主楼一层原美容厅的一部分、女卫生间及原陶瓷店的一部分场所，面积约100㎡，出租给耿路明使用，并与耿路明签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，双方当事人主体适格，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方已协商将前一份《租赁合同》变更为后一份《租赁合同》及《租赁合同补充协议》（即租金为每月8500元、包干费为每月8500元），故双方应当按照后一份《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。泉州华侨大厦依约履行了交付房屋的义务，但耿路明自2014年2月16日起未履行支付租金、包干费的义务。现泉州华侨大厦要求解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，符合合同约定和法律规定，予以支持。耿路明已于2015年8月31日将诉争房屋的钥匙交还泉州华侨大厦，泉州华侨大厦已实际收回房屋，故泉州华侨大厦要求耿路明将诉争的租赁房产清空交还的请求，不予支持。由于耿路明未按合同约定履行，构成违约，应承担相应的违约责任，泉州华侨大厦要求耿路明支付至实际交付之日止拖欠的租金、包干费、水电费、电话费，合法有据，予以支持，因耿路明已于2015年8月31日将房屋交还，故耿路明拖欠的租金、包干费应确定为人民币314500元，水电费、电话费共计人民币3284.96元。因双方约定的以日千分之五计算的逾期付款违约金标准过高，泉州华侨大厦主张的日千分之一的违约金标准依旧过高，予以调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准计算为宜，泉州华侨大厦的该项诉讼请求，予以部分支持。根据双方合同的约定，每个月未交的租金、包干费所产生的逾期付款违约金应自每个月拖欠之日起至付款之日止以该月的租金、包干费17000元为基数计算。另外，双方合同约定水电费、电话费的支付期限为“收到甲方（原告）付款通知后3日内”，泉州华侨大厦主张耿路明应支付电话费、水电费违约金的起算时间分别为2014年6月1日及2014年7月1日，但泉州华侨大厦未提供证据证明在上述日期前已通知耿路明支付费用，而根据泉州华侨大厦提供的证据，其在2014年11月24日向耿路明寄送律师函催缴2014年5月至7月电话费、6月至7月水电费共计2850.51元，故该部分费用的逾期付款违约金起算日应为2014年11月28日；至于2014年8月的电费434.45元，泉州华侨大厦未提供证据证明何时通知耿路明付款，故应以起诉之日视为通知之日，该部分电费的逾期付款违约金起算日应为2015年6月5日。泉州华侨大厦关于逾期付款违约金的诉讼请求，予以部分支持。关于耿路明支付的保证金是多少的问题，双方实际依照修改过的《租赁合同》履行，该合同约定的保证金为51000元，且泉州华侨大厦提供的2013年10月13日收款收据也体现交保证金为51000元，耿路明主张交给泉州华侨大厦的保证金为60000元，缺乏事实依据，不予采纳耿路明的主张，耿路明交给泉州华侨大厦的保证金应认定为51000元，泉州华侨大厦同意该保证金抵扣尚欠的款项，对此予以准许。另外，双方已协商一致耿路明将租赁房屋内的四台空调以15000元的价格折价给泉州华侨大厦，以抵扣尚欠泉州华侨大厦的款项，对此予以准许。耿路明关于泉州华侨大厦出租的场所不合法及泉州华侨大厦同意关闭店面后不需支付租金的抗辩理由，缺乏事实依据，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除泉州华侨大厦有限责任公司与耿路明签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、耿路明应于判决生效之日起十日内向泉州华侨大厦有限责任公司支付自2014年2月16日起至2015年8月31日止的租金、包干费共计人民币314500元及尚欠的水电费、电话费共计人民币3284.96元（耿路明已支付的保证金51000元及四台空调折价给泉州华侨大厦所得的价款15000元应予以抵扣租金、包干费）；三、耿路明应于判决生效之日起十日内向泉州华侨大厦有限责任公司支付以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准计算的逾期支付租金、包干费、水电费、电话费的违约金（租金、包干费的逾期付款违约金应自每个月拖欠之日起至判决确定的付款之日止以该月的租金、包干费17000元为基数计算；2014年5月至7月电话费、6月至7月水电费共计2850.51元，以2014年11月28日为逾期付款违约金起算点计算；2014年8月电费434.45元以2015年6月5日为逾期付款违约金起算点计算）；四、驳回泉州华侨大厦的其他诉讼请求。案件受理费6125元，减半收取3062.5元，由泉州华侨大厦负担329.5元，耿路明负担2733元。
原审法院判决后，耿路明不服，向本院提出上诉称：1、原审法院认定事实错误。泉州华侨大厦为个人政绩，隐瞒事实，诱使耿路明签订合同，导致耿路明经济损失。泉州华侨大厦提供的租赁房屋，属于违规、无手续的私自搭盖，城管部门多次要求恢复整改，造成在履行合同过程中，耿路明延期开业，所受经济损失较大。耿路明多次要求泉州华侨大厦协商解决。经协商，2014年4月达成协议，耿路明按泉州华侨大厦的要求，递交了相关的租赁撤出申请书，申请书愿意为耿路明将装修、电器抵给泉州华侨大厦，并提供地方供耿路明存放物品。至2014年7月15日，耿路明已无力经营，在泉州华侨大厦的要求下，停止营业，泉州华侨大厦锁住租赁房屋。因此，双方实际已于2014年4月底解除合同，耿路明已不再使用诉争的租赁房屋。一审判决认定2015年8月31日将租赁房屋交付泉州华侨大厦是错误的。2、即使合同应当解除，但一审法院对耿路明所投入的装修残值未进行处理也是错误的。耿路明已投入40多万元的装修费，现合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，泉州华侨大厦应当赔偿耿路明装修费。但一审未依法审理。
泉州华侨厦答辩称：1、耿路明的上诉理由，没有提供任何证据予以证明。2、耿路明上诉称其投入40多万元装修费，并要求泉州华侨大厦赔偿，但在程序上，耿路明没有提出反诉。在本案中，泉州华侨大厦没有违约。综上，原审认定事实清楚，证据充分，审判程序和判决结果正确。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对以下事实没有异议，本院予以确认：1、2013年9月，泉州华侨大厦与耿路明签订《租赁合同》、《租赁合同补充协议》。2、泉州华侨大厦向耿路明开具的2013年10月13日收款收据，体现咖啡厅押金为人民币51000元。3、自2014年2月16日起至今，耿路明未能按时如数向泉州华侨大厦支付租金及包干费。4、泉州华侨大厦委托律师于2014年11月24日向耿路明寄送的律师函上体现，泉州华侨大厦向耿路明催缴截止至2014年11月15日尚欠的租金、包干费153000元及其他费用（2014年5月至7月电话费、6月至7月水、电费）2850.51元。5、耿路明、泉州华侨大厦均同意保证金抵扣相应的拖欠费用。6、耿路明、泉州华侨大厦均同意将诉争房屋内的四台空调以15000元的价格折价给泉州华侨大厦，以抵扣尚欠泉州华侨大厦的租金。7、耿路明于2015年8月31日将诉争房屋的钥匙交还泉州华侨大厦。
双方当事人争议的焦点为：1、泉州华侨大厦的主张是否可以支持。2、合同是于2104年4月解除或是2015年8月31日解除。3、耿路明投入的装修费，泉州华侨大厦是否应以赔偿。
双方当事人对上述争议焦点的意见如同其诉辩主张。
二审查明的事实与原审认定的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，泉州华侨大厦与耿路明签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，双方当事人主体适格，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。耿路明主张，双方合同已于2014年4月解除，但耿路明却于2015年8月31日将诉争房屋的钥匙交还泉州华侨大厦，泉州华侨大厦其时方实际收回房屋，因此，合同解除的时间应认定是2015年8月31日。据耿路明主张，在承租期间其投入40多万元，对租赁房屋进行装修，并要求泉州华侨大厦赔偿。但是耿路明在本案诉讼中，并没有提出反诉，要求泉州华侨大厦赔偿其损失。因此，关于耿路明要求泉州华侨大厦赔偿其装修费用本案不予审理，耿路明可另行主张。对于耿路明的其他上诉理由，由于耿路明均不能提供相应的证据予以证明，故不予采纳。综上，耿路明的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求不予采纳。原审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费6125元，由上诉人耿路明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何冠雄
审 判 员 肖一虹
代理审判员 鲍冬凡
二〇一六年三月十六日
书 记 员 陈斌斌
速 录 员 陈 蓉
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；