云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终949号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业发展银行曲靖市分行。
地址：曲靖市麒麟东路41号。
统一社会信用代码:9153030274527740X3。
负责人：林淞，系该行行长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李润洁，男，汉族，1985年6月25日生曲靖市麒麟区人，住麒麟区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘山山，男，回族，1986年10月15日生曲靖市麒麟区人，住麒麟区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李刚，男，汉族，1989年1月1日生曲靖市麒麟区人，住麒麟区。
上诉人中国农业发展银行曲靖市分行、李润洁、刘山山、李刚房屋租赁合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2017）云0302民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中国农业发展银行曲靖市分行上诉请求：一、撤销一审民事判决。二、依法改判被上诉人李润洁、刘山山、李刚给付上诉人租金138600元，三被上诉人承担连带清偿责任。三、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审双方当事人没有主张租赁物毁损，承租方也没有以租赁物毁损为由拒付租金，仅以合同未备案为理由主张合同不成立而拒付租金。双方当事人也未提供租赁物毁损的证据，房屋出现水渗透现象不属于房屋毁损，一审判决缺乏事实依据。2、上诉人在合同履行期间，依据上诉人与被上诉人于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》约定向被上诉人催收房租，是上诉人行使合法权利。被上诉人拒不履行合同义务，逾期不支付租金累计超过3个月，且经上诉人催告后合理期限内仍然拒不支付租金，使上诉人合法权益受到损害，迫使上诉人按合同第八条关于解除合同的条件之约定要求解除合同，是双方签订的合同和合同法赋予合同双方当事人的合法权利，符合合同约定及法律规定。一审认定被上诉人因此导致被告不能充分、合理利用租赁物，不尊重客观事实，缺乏事实依据。3、一审被上诉人未主张减少租金，但判决减少7个月租金，与双方当事人的诉讼请求不吻合，也缺乏事实依据。二、一审判决适用法律错误。1、在租赁物未毁损的情况下，一审适用《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，适用法律错误。2、在被上诉人违反合同约定拒不支付租金，出现合同约定的合同解除情形时，一审适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，适用法律错误。
李润洁、刘山山、李刚上诉请求：撤销一审显失公平公正的判决结果，并依法改判由三上诉人只支付实际使用被上诉人房屋4个月的未付房租36960元，由被上诉人赔偿三上诉人房屋装修损失费107187.50元。事实和理由：一审判决书所作本院认为中的“其要求被告支付15个月租金，本院予以支持8个租金，即73920元”显失公平和公正，是错误的。1、三上诉人是2014年7月1日与被上诉人签订《房屋租赁合同》，三上诉人从2015年9月以后就停止经营，没有使用被上诉人的房屋，而被上诉人主张的15个月的租金是从2015年5月1日—2016年7月31日。在这段时间，三上诉人只实际使用被上诉人的房屋4个月，即5月—8月，从2015年9月1日起因被上诉人的违法和违约行为，使三上诉人不能使用，也不敢使用被上诉人的房屋，一审判决书还要认定并判决三上诉人支付房屋租金，这样的判决是错误的。2、三上诉人租赁被上诉人的房屋期限是48个月，支付装修费147000元，平均每个月合3062.50元，三上诉人实际使用该装修房13个月，还有35个月合计为107187.50元的装修费损失，一审判决书没有考虑进去。
中国农业发展银行曲靖市分行向一审法院起诉请求：请求人民法院判令被告李润洁、刘山山、李刚给付原告中国农业发展银行曲靖市分行租金138600元、水电费2105.14元；被告李润洁、刘山山、李刚对上述债务承担连带清偿责任。
李润洁、刘山山、李刚向一审法院反诉请求：请求判令被反诉人返还水电费5780元、租金92400元、保证金1000元；被反诉人承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：2014年7月1日，原告与被告李润洁、刘山山、李刚三人签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将自有的位于云南省曲靖市麒麟区麒麟东路41号77㎡的铺面一间出租给三被告合伙经营所用，2014年7月1日将租赁物交付给被告;租赁期限自2014年7月1日至2018年12月31日；2014年7月至2016年12月的租金每月按每平方米120元交纳，该租金在两年半内不变，2017年、2018年的租金根据市场行情确定，租金按年度支付；被告向原告交纳保证金1000元，签订合同后转化为押金，在合同终止时用于充抵水电费；租赁期间由被告交纳水电费；被告在装修前需向原告提交装修方案和图纸；租赁期间内因为不可归责于被告的原因致使租赁物部分或者全部毁损，被告可要求减少租金或者返还租金、不支付租金。合同还约定了其他权利和义务。被告承租后交纳了92400元的租金、保证金1000元、水电费5780元。原告于2015年8月24日通知被告欲收回出租的房屋，2015年8月26日双方进行协商，原告提出收回房屋，退还被告已交付的2015年1月至4月的租金和保证金，未交付的租金予以免交，而被告认为原告同意转租的部分不能返还，只能返还未转让的部分，或由原告与次承租人协商解决，双方意见分歧较大未达成一致意见。2015年11月，原告提出要么由被告返还房屋，以前的承诺不变，要么继续履行合同，补交应承担的租金，转租的部分到期后不允许再发生转租的情况，而被告提出房屋应允许转租，还要遵守口头承诺给予降低租金，或者返还未转租的部分不再承租，就转租部分由原告负责与次承租人协商，双方意见分歧较大未达成一致意见。2016年4月，原告提出要么由被告返还房屋，已交付的2015年1月至4月的租金不予退还，就转租的部分，由被告按转租所得的月平均租金向原告交付三个月的租金，允许转租至2016年7月份，要么继续履行合同，以后不允许转租，也不同意降低租金，而被告认为原告在2015年8月提出收回出租房屋，导致其于2015年9月未经营，提出的意见不合理，双方不能协商一致。原告先后于2016年1月4日、1月13日、1月14日向三被告发出书面催收通知，要求三被告在合理期限内支付2015年5月1日至2015年12月31日期间的租金73920元、水电费4862元。原告于2016年7月27日向三被告邮寄送达了解除《房屋租赁合同》，并要求三被告返还租赁物、赔偿损失。被告于2016年8月22日将租赁物返还给原告。另查明，被告于2014年10月份、2015年8月份就房屋渗水情况告知原告，原告于2015年9月19日与第三方签订维修协议。三被告在原告的同意后于2015年7月15日将改变房屋空间布局形成的二楼转租给第三方，租期自2015年7月25日至2016年7月25日。2015年8月26日中国农业发展银行办公室下发了关于进一步加强房产出租出借管理的规定，要求对出租进行公开招标、严格审批、规范合同、加强租金的管理及日常出租房的管理。
一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原、被告就房屋的出租协商后形成了书面的合同，双方并于2014年7月1日在合同书上予以签名，虽没有按照相关规章办理备案登记，但相关法律未将登记备案作为合同成立的条件予以规定，也没有作为合同无效的法定理由予以规定。所以，双方诉争的合同成立，此合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，也不损害他人的合法利益，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告提出解除合同，被告返还了租赁物，返还租赁物的行为应视为同意原告提出解除合同的请求，返还租赁物的时间应为合同解除的时间。合同之约定“租赁期间内因为不可归责于被告的原因致使租赁物部分或者全部毁损，被告可要求减少租金或者返还租金、不支付租金”和《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不归责于承租人的事由，致使租赁物的部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金……”之规定是为了不影响承租人利用租赁物的整体性，最大化地使用租赁物，保障租赁物发挥最大物效。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，原告没有正确理解上述机关对出租物的管理要求，又不考虑被告的投资成本和次承租人的合同权利，在被告承租不久后多次向被告提出解除合同或者其他要求，导致合同随时存在可能被解除或变更的风险，也导致被告不能充分、合理利用租赁物，原告的行为不仅违反了法律的规定，也违反了合同约定的保障租赁物完整性的基本要求，其要求被告支付15个月的租金，本院予以支持8个月的租金，即73920元，要求被告支付水电费2105.14元，本院予以支持。三被告是合伙人，对合伙的债务承担连带清偿责任。被告要求原告返还保证金，因合同约定在合同终止时充抵为水电费，被告以合同不成立而主张返还已交付的租金、水电费、保证金的请求不成立。保证金充抵相应的水电费后，由三被告向原告支付水电费1105.14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决：一、由被告李润洁、刘山山、李刚承担连带责任于本判决发生法律效力后三十日内向原告中国农业发展银行曲靖市分行支付租金73920元、水电费1105.14元。二、驳回被告李润洁、刘山山、李刚的反诉诉讼请求。案件受理费3115元、反诉费2499元由被告李润洁、刘山山、李刚承担4174元，由原告中国农业发展银行曲靖市分行承担1440元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新的证据。
经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务、第九十一条第（二）项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”、第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，上诉人中国农业发展银行曲靖市分行与上诉人李润洁、刘山山、李刚签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务，在合同履行过程中，上诉人李润洁、刘山山、李刚并未按时交纳相应的房屋租赁费用，经上诉人中国农业发展银行曲靖市分行多次向上诉人李润洁、刘山山、李刚催收房屋租金并通知解除租赁合同，上诉人李润洁、刘山山、李刚已将租赁房屋的钥匙交还了上诉人中国农业发展银行曲靖市分行，双方当事人之间的租赁合同实际上已解除。关于上诉人李润洁、刘山山、李刚下欠的房屋租金问题，三上诉人上诉主张其仅使用了4个月的房屋，即2015年5月至8月，但三上诉人实际交还上诉人中国农业发展银行曲靖市分行房屋钥匙的时间为2016年8月22日，故三上诉人的上诉主张不能成立，虽然三上诉人下欠房屋租金的时间为2015年5月至2016年7月，共计15个月，但一审法院考虑到由于上诉人中国农业发展银行曲靖市分行多次向上诉人李润洁、刘山山、李刚提出解除合同的要求，影响到了上诉人李润洁、刘山山、李刚的正常经营，据此依法酌情判决由上诉人李润洁、刘山山、李刚向上诉人中国农业发展银行曲靖市分行支付8个月的下欠房屋租金及水电费并无不当。
综上所述，上诉人中国农业发展银行曲靖市分行、李润洁、刘山山、李刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人中国农业发展银行曲靖市分行交纳的二审案件受理费1417元，由上诉人中国农业发展银行曲靖市分行负担；上诉人李润洁、刘山山、李刚交纳的二审案件受理费2443元，由上诉人李润洁、刘山山、李刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 付卫红
审判员 赵俊栋
审判员 高体所
二〇一七年八月三日
书记员 何雨洁