上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2570号
上诉人（原审被告，反诉原告）上海灵炫贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人李英，总经理。
上诉人（原审被告，反诉原告）李英，女，1975年9月13日出生，汉族，住广西省南宁市。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海丽兴房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人林建岳，董事长。
委托代理人黄志军。
上诉人上海灵炫贸易有限公司（以下简称“灵炫公司”）、李英因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海丽兴房地产有限公司（以下简称“丽兴公司”）系上海市淮海中路XXX号房屋权利人。2013年12月26日，丽兴公司与李英签订《香港广场房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）一份，约定（1）丽兴公司将位于上海市淮海中路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出租予李英作为办公使用，租期自2014年2月1日起至2017年1月31日止（合同1-1、2-1、3-1）；（2）丽兴公司于2014年1月1日前交付房屋（合同3-1）；（3）月租金为人民币（以下币种均为人民币）48，311元，李英于每月10日前支付租金（合同4-1、4-2），先付后用；（4）李英支付房屋租赁保证金163，992元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同项下李英应予承担费用外，剩余部分无息归还李英（合同5-1）；（5）租赁期间，使用系争房屋所产生之水电煤等费用由李英承担（合同5-2）；（6）如李英逾期不支付租金累计超过1个月，丽兴公司可书面通知解除合同（合同9-2-6）。《租赁合同》另附补充条款约定（1）月物业管理费为6，353元，先付后用，应于每月10日前支付（补充条款2-1）；（2）在李英清结合同项下全部费用、返还房屋、且办妥营业执照注销或变更地址手续情形后30日内，丽兴公司将保证金予以无息返还（补充条款3-2）；（3）李英应在租赁关系终止当日将房屋恢复至毛坯状态后交还丽兴公司，由此产生费用由李英承担（补充条款5-1）；（4）李英逾期支付合同费用，且在丽兴公司书面催缴通知后7日内仍未予缴付，丽兴公司有权终止合同并要求返还房屋，此时，丽兴公司可予没收保证金，李英并应补付已享有之装修期及免租期租金（补充条款7-3-1、7-5）；（5）李英延迟支付合同款项，丽兴公司就租金、物业管理费可要求每日按应付款项0.05%计收滞纳金，就设施费用可要求每日按应付款项0.2%计收滞纳金（补充条款8-1）；（6）如因李英违约行为导致丽兴公司提前解约，丽兴公司可不予退还保证金，且丽兴公司仍有权向李英追偿因提前解约导致房屋空置期间之租金及物业管理费损失、丽兴公司基于李英完全履约而给予之装修期及免租期之租金损失、因李英违约而致丽兴公司遭受之中介佣金等损失（补充条款8-2-1、3、5）；（7）根据本合同需要发出之全部通知，均采用书面形式，丽兴公司对李英发出之通知，送至该房屋或合同附件五之地址并经签收，或通过快递公司送至上述地址，即视为已经送达（补充条款10-7）；（8）如补充条款与合同内容不一致，则以补充条款为准（补充条款10-12）；（9）丽兴公司按现状交房（以实际收楼记录为准），合同终止时李英须以该房屋恢复至交房时状态向丽兴公司交还房屋（补充条款11-1特别条款）。《租赁合同》附件三约定2014年1月1日至2014年1月31日为装修期，李英在该装修期内不须支付租金。《租赁合同》附件五系李英居民身份证复印件，其上记载地址为南宁市江南区星光大道64号3号楼1-302房。
签约后，丽兴公司于2013年12月30日将系争房屋交付李英，李英支付租赁保证金163，992元，并自2014年2月1日起付租。2014年3月6日，灵炫公司注册成立，公司住所地登记为系争房屋地址。2014年3月21日，李英申请将《租赁合同》承租人变更为灵炫公司。2014年3月26日，丽兴公司与灵炫公司、李英签订《协议书》一份，约定（1）承租人自2014年4月1日起变更为灵炫公司，合同所涉承租人之权利、义务均由灵炫公司承继；（2）变更后，李英为合同完全履行提供连带且不可撤销之担保。之后，《租赁合同》由丽兴公司与灵炫公司继续履行，灵炫公司亦实际支付截至2014年10月31日止之各项租赁费用，之后未再支付合同费用。2014年11月21日，丽兴公司通过快递方式向灵炫公司发出书面催款通知，快递地址系李英身份证登记地址。2014年11月23日，该催款通知因拒收被退回。
丽兴公司因灵炫公司欠付租赁费用，遂于2014年12月4日向系争房屋处及李英身份证登记地址处发出解约通知，告知因灵炫公司拖欠租赁费用，故自即日起解除《租赁合同》。但上述解约通知均被退回。
原审法院另查明：2014年10月23日，灵炫公司称拟更换家具，因办理手续等事宜，丽兴公司与灵炫公司发生争执并涉警，导致灵炫公司当日未能将家具搬离。同日，灵炫公司致函丽兴公司，要求丽兴公司不得对灵炫公司搬离物品予以阻扰，如丽兴公司仍干预公司经营，则双方租赁关系将被迫解除。2014年10月24日，丽兴公司函复灵炫公司，称如灵炫公司可按约清结因提前退租而须承担之所有合同项下费用，则灵炫公司之退租请求方可获丽兴公司准许。同日，灵炫公司迁离系争房屋。2014年10月30日，灵炫公司致函丽兴公司，称因丽兴公司阻扰搬离物品已致公司无法正常经营，故通知丽兴公司自即日起解除租赁合同。之后，丽兴公司收讫灵炫公司退回之房屋钥匙。
原审法院再查明：丽兴公司因向李英出租系争房屋事宜于2014年2月12日向中介方上海沪联房地产经纪事务所支付房地产中介方60，389元。另系争房屋恢复毛坯状态之工程预算报价为25，810.20元，该恢复工程尚未进行。
丽兴公司诉至法院，请求判令：（1）确认所涉租约于2014年12月4日予以解除；（2）灵炫公司变更或注销以系争房屋进行登记的相应证照；（3）灵炫公司支付2014年11月1日至2014年12月4日期间欠付租金54，544.68元、欠付该租金之滞纳金（计至2015年1月31日止之滞纳金为2，016.59元，要求计至实际付款日）；（4）灵炫公司支付2014年11月1日至2014年12月4日期间欠付物业管理费7，172.74元、欠付该物业管理费之滞纳金（计至2015年1月31日止之滞纳金为265.19元，要求计至实际付款日）；（5）灵炫公司支付2014年11月1日至2014年12月4日期间欠付电费574.79元、欠付该电费之滞纳金（计至2015年1月31日止之滞纳金为79.31元，要求计至实际付款日）；（6）灵炫公司将承租单元房屋恢复至毛坯状态，或向丽兴公司支付装修恢复费用25，810.20元；（7）灵炫公司支付房屋空置期之租金及物业管理费共计163，992元（自2014年12月4日起，按3个月空置期计）；（8）灵炫公司支付2014年1月1日至2014年1月31日期间装修期之租金48，311元；（9）灵炫公司因违约退租承担中介佣金60，388.75元（按1.25个月租金计算）；（10）灵炫公司承担诉讼费用；（11）李英对灵炫公司上述义务承担连带责任。
灵炫公司、李英则称，《租赁合同》实际已于2014年10月30日予以提前解除，该项解约系因丽兴公司阻扰灵炫公司搬离物品并干预公司正常经营所致，丽兴公司系违约方，并称因丽兴公司阻扰搬离物品导致灵炫公司向搬家公司支付货车等时费用计3，220元，灵炫公司以此为由提起反诉，要求（1）确认合同于2014年10月30日予以解除；（2）丽兴公司返还租赁保证金163，992元；（3）丽兴公司支付违约金163，992元；（4）丽兴公司支付搬家公司货车等时费用3，220元。
原审法院经审理后认为，本案所涉《租赁合同》及《协议书》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。灵炫公司作为承租方在履约过程中，未按期支付2014年11月租金，在丽兴公司发出催款通知后，灵炫公司仍未予付租，灵炫公司该逾期付租行为已经构成合同约定之解约事由，丽兴公司亦因此取得合同解除权。2014年12月4日，丽兴公司通过向灵炫公司发出书面解约通知方式以实际行使合同解除权，就此，丽兴公司与灵炫公司之间租赁合同关系据解约通知中文意于2014年12月4日予以解除，灵炫公司对于2014年11月1日至解约日期间各项租赁费用仍然负有支付义务。对于灵炫公司逾期支付各项租赁费用之违约行为，丽兴公司亦有权要求灵炫公司按约偿付滞纳金。鉴此，法院对丽兴公司要求灵炫公司支付各项租赁费用并偿付滞纳金之诉请依法予以支持，但丽兴公司要求偿付之滞纳金数额应当以欠费本金数额为限。至于催款通知及解约通知书均被退回一节，因丽兴公司系按《租赁合同》约定地址发出上述函件，故即使函件被退回，但仍应视为函件已经实际送达。对于丽兴公司诉请之装修期租金，该项诉请符合合同约定，法院依法予以支持。对于丽兴公司诉请之3个月空置期租金及物业管理费，由于《租赁合同》系因灵炫公司欠租而导致提前解除，在此情形下，合同约定灵炫公司须承担丽兴公司因解约而遭受之空置期租金及物业管理费损失，现丽兴公司将该空置期定为3个月并无不当，故法院对丽兴公司该项诉请依法予以支持。对于丽兴公司要求灵炫公司承担中介佣金之诉请，丽兴公司该项诉请与合同约定无悖，丽兴公司支付佣金一节亦有相关客户登记表及支付凭证为据，就此，对丽兴公司该项诉请亦依法予以支持。对于丽兴公司要求灵炫公司办理工商注销或变更手续之诉请，合同对此虽未作明确约定，但合同在双方均全面履约情形下，约定丽兴公司在灵炫公司办妥上述工商手续后30日内方予无息退还保证金，由此，办妥上述工商手续亦系灵炫公司作为承租人之义务，故法院对丽兴公司该项诉请依法予以支持。对于丽兴公司要求灵炫公司将系争房屋恢复至毛坯状态或支付装修恢复费用之诉请，鉴于（1）合同中虽约定返还房屋时应恢复至毛坯状态，但补充条款中作为特别条款明确约定返还房屋时应恢复至交房状态，而该交房状态以实际收楼记录为准，因补充条款效力优先，丽兴公司应予证明所称毛坯状态即交房状态；（2）灵炫公司、李英在庭审中明确表示未曾装修，故对丽兴公司所称恢复毛坯状态不予认可，故实践中要求灵炫公司、李丽予以恢复房屋状态显然缺乏操作性，该类情形下，对恢复费用承担作出处理显然更为妥当；（3）丽兴公司所称恢复费用系工程预算费用，尚未实际发生，现灵炫公司、李英对该预算费用不予认可。鉴此，法院对丽兴公司该项诉请依法予以驳回，丽兴公司可在对收房状态予以明确情形下、就实际发生之恢复费用再行主张。对于丽兴公司要求李英承担连带责任之诉请，因《协议书》中明确约定李英对灵炫公司履约提供连带且不可撤销之担保，丽兴公司诉请具有合同依据，故法院对丽兴公司该项诉请依法予以支持。对于灵炫公司项下保证金，因灵炫公司欠租行为已构成合同约定之解约事由，且《租赁合同》因灵炫公司违约而导致提前解除，按照合同约定，丽兴公司可不予退还保证金。对于灵炫公司、李英提起之反诉，其诉请依据系丽兴公司阻扰灵炫公司搬离物品，严重妨碍公司正常经营活动，丽兴公司该违约行为导致灵炫公司行使合同解除权并实际导致合同提前解除。鉴于（1）灵炫公司、李英称23日系更换家具，23日致丽兴公司函件中称如丽兴公司再行阻扰搬离物品，将被迫解除租赁关系，之后灵炫公司于次日实际迁离，可见丽兴公司之后未再予以阻扰，灵炫公司在丽兴公司未再干预情形下即要求退租解约，显然与函件内容相悖；（2）即使丽兴公司曾于23日对灵炫公司搬离物品予以干预，但该项干预亦无法构成根本违约，灵炫公司据此无法取得合同解除权，故灵炫公司在30日发出之解约通知，并不产生解除合同之法律后果；（3）灵炫公司于24日实际迁离系争房屋，故灵炫公司、李英称23日仅系更换家具一节显然难以成立，23日搬离物品行为显然存在违约退租之合理怀疑，丽兴公司在此情形下予以干预并无不当；（4）灵炫公司虽通过快递方式退还钥匙，但丽兴公司并非在同意退租解约情形下主动收回钥匙，灵炫公司并非合同解除权人，其无权通过上述退还钥匙行为强迫丽兴公司同意其提前退租解约。综上，灵炫公司、李英称《租赁合同》系因丽兴公司违约而导致提前解除之意见，法院依法不予采纳。对于灵炫公司、李英要求确认《租赁合同》于2014年10月30日予以解除之诉请，法院依法予以驳回。对于灵炫公司、李英保证金及违约金诉请，因丽兴公司并非违约方，故法院对灵炫公司、李英该项诉请依法予以驳回。对于灵炫公司、李英诉请之货车等时费用，因相关司机并未到庭陈述，且相关证据显示灵炫公司于23日即欲擅自退租迁离，故法院对灵炫公司、李英该项诉请依法予以驳回。
原审法院据此作出判决：一、丽兴公司与灵炫公司就上海市淮海中路XXX号南座XXX室房屋所建立之租赁合同关系于2014年12月4日予以解除；二、灵炫公司于判决生效之日起十日内将住所地登记为上海市淮海中路XXX号XXX室的营业执照予以注销登记或将住所地予以变更登记；三、灵炫公司于判决生效之日起十日内支付丽兴公司2014年11月1日至2014年12月4日期间租金54，544.68元；四、灵炫公司于判决生效之日起十日内就上述第三项欠费支付丽兴公司截至实际付款日止之滞纳金（截至2015年1月31日止之滞纳金为2，016.59元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限）；五、灵炫公司于判决生效之日起十日内支付丽兴公司2014年11月1日至2014年12月4日期间物业管理费7，172.74元；六、灵炫公司于判决生效之日起十日内就上述第五项欠费支付丽兴公司截至实际付款日止之滞纳金（截至2015年1月31日止之滞纳金为265.19元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限）；七、灵炫公司于判决生效之日起十日内支付丽兴公司2014年11月1日至2014年12月4日期间电费574.79元；八、灵炫公司于判决生效之日起十日内就上述第七项欠费支付丽兴公司截至实际付款日止之滞纳金（截至2015年1月31日止之滞纳金为79.31元，之后以欠费金额、每日按0.2%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限）；九、灵炫公司于判决生效之日起十日内赔偿丽兴公司3个月房屋空置期租金及物业管理费损失163，992元；十、灵炫公司于判决生效之日起十日内赔偿丽兴公司装修期租金损失48，311元；十一、灵炫公司于判决生效之日起十日内赔偿丽兴公司中介佣金损失60，388.75元；十二、李英对上述第二项至第十一项承担连带责任；十三、丽兴公司不予退还灵炫公司租赁保证金163，992元；十四、驳回丽兴公司要求灵炫公司将上海市淮海中路XXX号XXX室房屋恢复至毛坯状态或支付装修恢复费用25，810.20元的诉讼请求；十五、驳回灵炫公司、李英的所有反诉请求。
原审法院判决后，上诉人灵炫公司、李英不服，向本院提起上诉称：2014年10月23日，灵炫公司拟更换家具，遭到丽兴公司阻挠，丽兴公司行为妨碍正常经营，故灵炫公司书面通知丽兴公司要求解约并实际迁离系争房屋，之后又于2014年10月30日将房屋钥匙交还丽兴公司，故与丽兴公司的租赁关系已解除。而相关租赁费用灵炫公司已支付至2014年10月31日，不存在欠费情节。另外，与丽兴公司所签订的《租赁合同》，是被上诉人提供的格式合同，双方的权利义务严重不对等，该合同显失公平之规定不应作为处理纠纷的依据。即使上诉人有违约之处，丽兴公司通过没收保证金方式已获得了相应补偿，原判支持其四个月的租金损失于理于法不容。关于中介费用，则纯粹为中介公司与丽兴公司合谋欺诈。因此，请求撤销原判第一项至第十三项、第十五项，驳回丽兴公司的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人丽兴公司辩称：上诉人称丽兴公司于2014年10月23日阻挠其更换家具并致违约，但此与事实严重不符。由于之前上诉人曾多次表示欲提前退租，结合上诉人长期拖欠支付相关租赁费用且当时尚未支付2014年10月的租金及物业管理费的情况，故丽兴公司不得已采取自保措施，要求上诉人按《租赁合同》约定，向丽兴公司发出书面通知，说明搬出物品的原因、数量等，并按物业公司的要求，于非办公时间的指定路线进行，但上诉人无理纠缠。而且上诉人于次日仍自行搬离香港广场，并一去不复返。上诉人更是在2014年10月23日企图强行退场未果之后，于2014年10月24日才支付2014年10月的租金及物业管理费。合同为双方协商一致后所签，不存在格式合同的一说，也不存在权利义务不对等的情况。现因上诉人拖欠租金、物业管理费致涉案合同提前终止，故应按合同约定履行，上诉人再行主张合同违背平等自愿原则，于情于理不合。综上，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，《租赁合同》第11-3条约定，合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款。
本院认为，关于灵炫公司的解约主张，因守约方相对于违约方方可主张解约，而丽兴公司并无违约行为，在丽兴公司未表态同意解约的前提下，灵炫公司不享有合同解除权，原审法院对此认定正确，本院予以认同。灵炫公司未按期支付租金，在丽兴公司发出催款通知后，灵炫公司仍未付租。灵炫公司该逾期付租行为已经构成合同约定的解约事由，因此，丽兴公司享有合同解除权。本案中，双方当事人具有平等的法律地位及相对应的缔约能力，均有充分表达自己意思的自由。即便合同条款由丽兴公司提供，但合同条款在本质上都是可以协商的。《租赁合同》第11-3条约定，该合同未尽事宜，经双方协商一致可订立补充条款，亦可印证合同条款是由双方协商确定。故本院对上诉人主张本案所涉合同系格式合同，不予支持。上诉人提出《租赁合同》显失公平，但其并曾就此及时行使撤销权。因此，上诉人主张不应按该合同约定处理本案纠纷的意见，本院不予采纳。至于中介费用一节，上诉人对其主张中介公司与丽兴公司合谋欺诈未提供任何证据予以证明，故本院对该主张不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律，本院不予支持。原审法院依据双方合同约定所作的判决，并无不当。但营业执照的注销登记非法院处理范围，本案对此不予处理，原审法院对此作出判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第492号民事判决第一、第三至第十五项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第492号民事判决第二项；
三、驳回上海丽兴房地产有限公司要求上海灵炫公司贸易有限公司将住所地登记为上海市淮海中路XXX号XXX室的营业执照予以注销登记或将住所地予以变更登记的诉讼请求。
一审本诉案件受理费6，747.33元，由上海丽兴房地产有限公司负担227.33元，上海灵炫贸易有限公司、李英共同负担6，520元；反诉案件受理费3，280元，由上海灵炫贸易有限公司、李英共同负担；二审案件受理费人民币10，027.33元，由上诉人上海灵炫贸易有限公司、李英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年三月十七日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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