广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法岭民二初字第138号
原告：黔东南苗族侗族自治州邮政局。住所地：贵州省凯里市。
负责人：马军，该邮政局局长。
委托代理人：刘治飞，广东凡立（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：阮爱国，该邮政局职员。
被告：胡文勇，男，汉族，1967年3月13日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：娄方权，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：钟春燕，广东大洲律师事务所律师。
原告黔东南苗族侗族自治州邮政局（以下简称黔东南州邮政局）诉被告胡文勇委托合同纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，被告胡文勇向本院提出反诉，本院予以受理。本案依法由代理审判员邝小敏适用简易程序独任审判，于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘治飞、阮爱国，被告胡文勇及其委托代理人娄方权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黔东南州邮政局诉称：1993年6月8日，案外人东莞市大岭山某某实业总公司（以下简称某某公司）将位于东莞市大岭山镇矮岭冚工业区莞长公路龙江桥旁的一幢工业厂房的面朝公路从中间通道算一楼及二楼的右边1-4间商铺以925000元的价格转让给黔东南苗族侗族自治州邮电局（以下简称黔东南州邮电局）。黔东南州邮电局与某某公司签订《铺位转让经营合同书》后，黔东南州邮电局于1993年6月10日向某某公司支付了925000元，某某公司将涉案铺位交付给了黔东南州邮电局。1998年黔东南州邮电局分营改制为黔东南苗族侗族自治州电信局和黔东南苗族侗族自治州邮政局。根据黔东南州邮电局的分营方案，涉案商铺归原告所有。
原告取得涉案商铺后，涉案商铺距原告所在地贵州省凯里市路途遥远，故原告将涉案商铺托付给贵州省黔东南州人民政府驻东莞办事处工作的被告代为管理。被告受托后在代为管理涉案商铺期间告知原告，涉案商铺地段非常偏僻不好出租，即使可租出去，租金每年只有一万多元。因原告没有人员到东莞看过涉案商铺，亦不了解东莞的房屋租赁市场行情，所以对被告所说信以为真。2008年被告告诉原告涉案商铺已出租，年租金为13000元。从2008年起至2010年，被告将该三年收到的租金共39000元分次交给原告。2011年被告称涉案房屋已无人承租并处于闲置状态。
2012年5月，原告的工作人员到深圳处理事务途径东莞大岭山镇时发现涉案商铺并非无人承租，事实上由朱某在使用。从朱某处了解得知，2006年7月5日，被告与朱某签订了《租房合同》，约定从2008年3月15日起至2013年3月5日期间被告将涉案商铺出租给朱某使用，每年租金为35000元；被告与朱某签约后，被告从朱某处收取了2008年3月15日起至2012年9月15日期间的租金共157500元。综上，原告认为原、被告之间形成事实上的委托合同关系，被告在帮助原告代管涉案商铺期间隐瞒事实，将应属于原告所得的房屋租金截留了118500元，被告的行为已侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请求判令：1.被告将2008年3月15日至2012年9月15日期间出租涉案商铺所得租金118500元支付给原告；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告胡文勇辩称并反诉称：原、被告双方签订了协议，按每年13000元进行交租，被告于2008年1月至2011年4月期间已向原告上交了租金49000元，被告已履行了义务。1998年起，原告委托被告代为管理涉案房产，被告一直尽心尽力为其照管，还花费了资金为原告的涉案房产添置设备，如民用电安装开户、安装自来水供水管道、修建户外水泥地面、室内安装维护等。可十多年来原告并未向被告支付管理及维护费用。故被告请求法院判令：1.原告支付1998年11月1日至2012年11月1日期间的物业代管费112000元（14年×8000元／年）；2.原告承担本案的诉讼费。庭审中，被告放弃要求原告支付1998年11月1日至2008年3月14日期间的物业代管费，并将其反诉请求变更为要求原告支付2008年3月15日至2012年9月15日期间的物业代管费36000元。
原告黔东南州邮政局针对被告胡文勇的反诉辩称：一、原告从1998年起口头委托被告对涉案房屋进行管理、出租，但未提及支付委托管理费用。被告接受委托后，从1998年起至2008年3月共10年的时间内，被告一直称涉案房屋无人承租，被告自己作为放酒的仓库使用。被告在2008年从未将涉案房屋产生的收益交给原告，故原告认为被告主张2008年之前的管理费不合理。二、2013年8月19日，原告的工作人员拜访涉案房屋的承租人朱某，朱某告知原告，2008年3月15日至2013年3月15日期间，共5年，涉案房屋一直是被告出租给其使用，每年租金为35000元，该5年朱某共向被告交了租金175000元。朱某当时将被告向其收取的2003年3月15日至2008年3月14日共175000元的租金收据凭证原件提供给了原告。此时，原告才知道被告在接受委托管理、出租涉案房屋期间还另外收取了2003年3月15日至2008年3月14日的租金共175000元，对此期间涉案房屋产生的租金收益，原告保留通过法律途径主张的权利。三、被告向朱某收取的2008年3月15日至2012年9月15日共4年6个月的租金157500元，作为受托人的被告只向原告交回了涉案房屋出租所得租金49000元。此期间被告所主张的委托管理费用，因原、被告双方没有约定具体的支付标准，原告本着公平合理的原则，同意按被告此期间实际收取租金总额的20%即31500元（157500元×20%）向被告支付管理费，此费用在原告作为本诉所主张租金范围内进行冲抵。
经审理查明：2002年起至2012年期间，原告委托被告对位于东莞市大岭山镇莞长路龙江桥旁（往长安方向右边）的一幢五层房屋的一楼及二楼中从中间通道算（面朝莞长路右边）第一间到第四间房间进行管理及出租。甲方为黔东南州邮政局、乙方为谢某某，双方于2008年3月14日签订了一份《协议》，该协议的内容为甲方在东莞的房屋因无人管理，特委托乙方管理，经双方协商达成如下协议：一、乙方代为管理甲方东莞的房屋；二、乙方负责对东莞房屋进行出租，租期从2008年4月1日起至2009年3月30日止，租期1年；三、年租金为13000元，租金由乙方在2008年11月1日前一次性交付甲方；四、该房屋因甲方改革、发展、经营或甲方上级有关文件精神、政策等原因，甲方有权收回管理，落款处有甲方代表杨绍岭的签名及乙方谢某某的签名，落款日期为2008年3月14日。被告称上述协议是在贵州省凯里市签订，当时被告在东莞，故上述协议由其妻子谢某某代其与原告签订，实际上原告是委托被告对涉案房屋进行管理及出租。原告对上述协议予以确认，并确认其委托被告对涉案房屋进行管理及出租，但认为原告在贵州省凯里市不了解涉案房屋的出租情况，当时被告称涉案房屋只能出租13000元，双方就在协议写涉案房屋的年租金为13000元，实际上涉案房屋年租金为35000元，被告作为受托人应将实际收取的租金如数交给原告。被告认为双方签订的上述协议也是租赁合同，双方已约定涉案房屋年租金为13000元，不管涉案房屋的年租金的实际数额是多少，被告只需交给原告年租金13000元，若年租金多于13000元，多出的数额是被告的收益。上述协议签订后，被告已交给原告涉案房屋租金49000元。被告于2008年3月15日至2012年9月15日期间收取涉案房屋租金共157500元。原告要求被告将剩余涉案房屋租金108500元交还原告。被告主张原告委托其管理及出租涉案房屋时，双方已约定涉案房屋的租金为每年13000元，被告已依约向原告交付了相应的款项。
被告反诉要求原告支付2008年3月15日至2012年9月15日期间的物业代管费，原告同意按该期间涉案房屋租金157500元的20%即31500元（157500元×20%）向被告支付物业代管费，被告也同意该期间的物业代管费为31500元。庭审中，原告主张从本诉中被告应交给其涉案房屋租金108500元中扣减原告需支付给被告的物业代管费31500元。
另查明，被告胡文勇与案外人谢某某于1990年9月13日结婚。
以上事实有原告提交的东莞市大岭山某某实业总公司的机读资料、商业企业开业申请登记表、东莞市大岭山某某贸易公司申请报告、企业申请变更登记注册书、东莞市大岭山某某贸易公司章程、东莞市大岭山经济合同书、收款收据、收条、默东南州邮政局东莞市大岭山镇龙江桥头铺位地图、黔东南州邮电局分营领导小组专题工作会议纪要、租房合同、收据、案件受理通知书、口头裁定准予撤诉笔录、庭前和解协议书、短信信息记录，被告提交的协议、结婚证、收款收据、朱某的证言、00100540号发票、CA35509388通用票据及原、被告的陈述为证。
本院认为：被告放弃要求原告支付1998年11月1日至2008年3月14日期间的物业代管费的诉讼请求，属于其对自己权利的合法处置，本院予以准许。原告与案外人谢某某签订的上述协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效。原、被告均确认上述协议实际上是原告委托被告对涉案房屋进行管理及出租，本院予以确认。
本案的争议焦点为原、被告之间是何种合同关系。被告认为原、被告之间既是委托合同关系，也是租赁合同关系，上述协议既是一份委托合同，也是一份租赁合同，双方约定涉案房屋每年的租金为13000元，被告只需按协议向原告支付约定的租金每年13000元，涉案房屋的其他租金收益归被告。原告认为，原、被告之间是委托合同关系，被告应将涉案房屋的租金如数交给原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，被告确认原告委托其对涉案房屋进行管理及出租，且被告提起反诉要求原告支付物业代管费，原告亦同意向被告支付物业代管费，故原、被告双方之间是委托合同关系，并非租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，被告作为受托人处理涉案房屋的出租事务，被告收取涉案房屋的租金应当转交给作为委托人的原告。被告于2008年3月15日至2012年9月15日期间收取了涉案房屋租金共157500元，被告已交给原告49000元，被告应如实向原告交付实际收取到的涉案租金。故被告应交给原告涉案房屋租金108500元（157500元-49000元），对原告要求被告向其支付涉案房屋租金108500元的诉请，本院予以支持；对超出上述数额部分的诉请，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条的规定，结合原告同意向被告支付代管费31500元，且被告也同意收取上述数额的情况，对被告反诉要求原告支付2008年3月15日至2012年9月15日期间物业代管费31500元的诉请，本院予以支持；对被告诉请超出上述数额部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，原、被告互负到期债务，双方涉案债务均是人民币，原告可以将自己的债务与被告的债务抵销。故对原告在庭审过程中要求从被告应交给其涉案房屋租金108500元中扣减原告需支付给被告的物业代管费31500元的主张，本院予以支持，原、被告涉案债务相互抵销后，被告只须向原告交付涉案房屋租金77000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十九条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告胡文勇于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黔东南苗族侗族自治州邮政局转交租金108500元；
二、限原告黔东南苗族侗族自治州邮政局于本判决发生法律效力之日起三日内向被告支付物业代管费31500元；
三、本判决第一项与第二项抵销后，被告胡文勇应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黔东南苗族侗族自治州邮政局支付77000元；
四、驳回原告黔东南苗族侗族自治州邮政局的其他诉讼请求；
五、驳回被告胡文勇的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1335元、反诉受理费1270元，合计2605元，原告黔东南苗族侗族自治州邮政局负担388元，被告胡文勇负担2217元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 邝小敏
二〇一三年九月十六日
书 记 员 谢锦其