上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4826号
上诉人(原审原告)：上海深和平物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：赵迎莉，总经理。
委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海克拉克海奇健身有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陶锡祺，董事长。
委托诉讼代理人：于大庚。
委托诉讼代理人：董冲。
原审被告：上海科房物业管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。
法定代表人：李东波，董事长。
委托诉讼代理人：仲齐忠。
原审被告：泰星房地产(上海)有限公司，住所地上海市青浦区徐泾乡7号地块。
上诉人上海深和平物业管理有限公司(以下简称“深和平公司”)、上海克拉克海奇健身有限公司(以下简称“克拉克公司”)因与原审被告上海科房物业管理有限公司(以下简称“科房公司”)、泰星房地产(上海)有限公司(以下简称“泰星公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初7147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人深和平公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，增判克拉克公司支付2012年9月1日至2012年12月31日物业管理费人民币(以下币种均为人民币)15,848元，改判支持其一审诉请3、4。事实和理由：一审适用法律错误。2012年9月5日业委会通知克拉克公司变更了物业管理公司，该函也要求将物业费交付给深和平公司。深和平公司也曾多次口头向克拉克公司主张物业费，业委会也从中多次沟通，但克拉克公司均拒绝交纳物业费。因此深和平公司向克拉克公司主张2012年9月1日至2012年12月31日的物业费并没有超过诉讼时效。克拉克公司明知物业公司已经变更，科房公司在2012年9月1日后也未向克拉克公司提供物业服务。因此，克拉克公司拖欠物业费属于恶意拖欠。
上诉人克拉克公司辩称，不同意深和平公司的上诉请求，答辩意见同其上诉理由。
原审被告科房公司述称，同意一审判决，本案与科房公司无关，不发表意见。
原审被告泰星公司未作述称。
上诉人克拉克公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回深和平公司的一审全部诉请。事实和理由：1、一审认定事实错误。克拉克公司在向业委会的回函中，并无“不会和新的物业公司签署物业管理合同”的内容，而是在向科房公司等致函时表示“我司目前也不会和新的物业公司签署物业管理合同”。一审法院以上述歪曲的事实做依据，隐含着克拉克公司存在过错，进而对克拉克公司适用深和平公司与业委会签署的合同，与事实不符。2、克拉克公司与科房公司签署的是租赁合同，科房公司收取过克拉克公司租金，科房公司也向克拉克公司出具相应发票，故出房屋的实际受益人是科房公司，科房公司在2009年6月26日即知道泰星公司被吊销营业执照的情况下，仍然在2010年12月30日与克拉克公司签署租赁合同，并利用房屋进行牟利，理应承担连带责任。在2007年6月，西郊美林馆业主大会与科房公司签署的《西郊美林馆物业服务合同》，将小区分为不同的物业服务区域并区别对待，小区会所适用商业物业管理。科房公司在此合同项下和在小区第一届业委会的授权下与克拉克公司签署的《物业服务合同》真实有效，应受法律保护。科房公司经业主大会委托及授权与克拉克公司签订《物业服务合同》，在会所管理上，科房公司实际上是业主大会和建设单位的双重代理。先前业主大会与科房公司签署的《西郊美林馆物业服务合同》法律效力高于后面第二届业委会与深和平公司签署的《物业服务合同》。同时，后面签署的《物业服务合同》不应与前面签署的《西郊美林馆物业服务合同》内容相矛盾而侵害善意第三方利益。业主大会与科房公司签署的《西郊美林馆物业服务合同》，在科房公司2012年8月离开小区前持续有效，涉及业主大会授权项下与克拉克公司已经签署的合同持续有效，应当按照与克拉克公司的合同约定执行。3、一审法院歪曲重要基本事实，无视克拉克公司的大量证据，没有依照公平原则和诚信原则分配举证责任，以偏概全，前后矛盾，明显不公，一审判决违背权利义务对等法律原则。
上诉人深和平公司辩称，不同意克拉克公司的上诉请求，请求二审支持其上诉请求。
原审被告科房公司述称，科房公司2012年8月退出小区物业管理，既不是涉案房屋的权利人，也不是使用人，更不是物业管理人，本案与科房公司无关。
原审被告泰星公司未作述称。
深和平公司向一审法院起诉请求：1、判令克拉克公司、科房公司支付深和平公司2012年9月1日至2014年12月31日的物业管理费共计142,270.50元；2、判令克拉克公司、科房公司支付2015年1月1日至2016年9月30日的物业管理费133,717.50元；3、判令克拉克公司、科房公司支付2016年7月20日前的违约金80,448元(按照贷款利率4.35%的四倍计算至2016年7月20日)；4、判令克拉克公司、科房公司支付2016年7月21日之后违约金，以275,988元为本金，按照同期银行贷款利率的4倍，自2016年7月21日起计算至判决生效日止；5、诉讼费由克拉克公司、科房公司承担。
一审法院认定事实：2001年11月10日及2003年11月科房公司与泰星公司分别签订两份《前期物业管理服务合同》，由科房公司对青浦区进行前期物业管理，期限自2001年11月1日至小区成立业主委员会并选聘物业公司止。2007年6月8日上海市青浦区西郊美林馆业主大会与科房公司签订《物业服务合同》。2012年8月31日，上海市青浦区西郊美林馆业主委员会与深和平公司签订《物业服务合同》，约定由深和平公司对西郊美林馆进行管理，物业坐落位置为上海市青浦区；总建筑面积：60,552.64平方米，其中：地面建筑面积60,552.64平方米，地面建筑面积包括：住宅建筑面积57,003.48平方米，商业面积3,549.06平方米；物业类型：别墅小区,其中：独立花园别墅149幢、共149户，双拼别墅16幢、共32户，商业用房2栋公寓1栋；收费标准为：别墅2.80元/平方米/月，商业5.60元/平方米/月(暂定，由业主大会表决后定)。物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的20日前履行交纳义务。逾期交纳的，深和平公司可以从逾期之日起按欠缴费用，每日加收千分之三的滞纳金。合同期自2012年9月1日起至2015年8月31日止。2013年12月1日，上海市青浦区西郊美林馆业主委员会与深和平公司签订了《物业服务合同》补充合同，双方就2012年8月31日签订的物业服务合同因西郊美林馆业主大会决议自2013年12月1日起调整小区物业服务费收费标准，进行了补充约定，具体内容为：物业坐落位置为上海市青浦区，其中独立花园别墅149幢、共149户，双拼别墅16幢、共32户，商业、会所、公寓楼各1栋。自2013年12月1日起，按业主房屋建筑面积向业主收取物业服务费：独栋别墅为3.70元/平方米/月，双拼别墅为3.30元/平方米/月，会所/商业/公寓楼为4.50元/平方米/月。2015年9月双方又续签了物业服务合同，具体内容不变，期限自2015年9月1日至2018年12月31日止。
一审法院另查明，2010年12月30日，克拉克公司与科房公司签订《房屋租赁合作协议》，协议约定：科房公司将坐落在上海市的西郊美林馆会所及相关设备租赁给克拉克公司经营使用；合同有效期为自2011年1月1日至2020年12月31日止。合同另约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费、网络费等费用由克拉克公司按照《物业服务合同》承担。2012年9月5日，上海市青浦区西郊美林馆业主委员会向克拉克公司发出《关于小区物业管理公司的更换及归还物业及业主委员会法定用房的通知》，该通知内容为：1、小区于2012年8月底更换物业管理公司，新的物业管理公司为深和平公司，希望克拉克公司配合协助物业的管理工作；2、会所为小区的配套设施，其所有权、收益权、使用权均归属西郊美林馆全体业主所有，克拉克公司与任何未经业主大会授权的第三方签订的会所租赁合同均属无效；3、小区法定的物业用房及业主委员会用房均位于会所建筑，业主委员会正式通知克拉克公司在2012年9月15日前将上述的房屋交还给业主委员会；如若逾期业主委员会将采取法律行动。克拉克公司回函表示，不会和新的物业公司签署物业管理合同。
一审法院又查明，深和平公司物业管理资质为一级。上海市房屋的建筑面积为1,415平方米。房屋权利人为泰星公司，该公司于2009年6月26日被工商部门吊销营业执照。2014年12月30日深和平公司向克拉克公司发出催费通知书。
一审法院在审理中，深和平公司表示坚持要求克拉克公司与科房公司承担责任，不要求泰星公司承担连带责任。
一审法院审理中，克拉克公司为证明自己的主张，向一审法院提供了以下证据材料：
1、克拉克公司与科房公司的物业服务合同，证明克拉克公司与科房公司之间存在有效物业服务合同，期限至2020年12月；
2、西郊美林馆物业服务合同，系西郊美林馆业主大会与科房公司于2007年签订的，证明科房公司得到业主大会授权后才与克拉克公司签署物业服务合同；
3、克拉克公司与科房公司之间往来信件记录凭证、账单、物业费发票等，时间为2014年12月18日、2013年1月11日，是在深和平公司进驻所涉小区以后，证明克拉克公司与科房公司之间存在事实物业服务关系；
4、克拉克公司与科房公司之间于2011年7月的备忘录，证明克拉克公司与科房公司存在物业服务合同关系，科房公司的物业服务具有相较一般物业服务的特殊性，代表业主履行义务和服务，一般物业服务公司不能胜任或接受该等服务内容；
5、克拉克公司、科房公司、泰星公司于2011年共同出具的公示，证明科房公司得到建设单位授权与克拉克公司签署合同，并通告，也符合美林馆业主大会和科房公司所签订的物业合同；
6、泰星公司给科房公司的委托书，证明应小区业主委员会的提议，泰星公司委托科房公司引进克拉克公司，签署物业服务合同和租赁合同；
7、西郊美林馆业主委员会备忘录及业主许可确认表，证明西郊美林馆业主委员会引进克拉克公司开设健身中心，授权科房公司签署物业服务合同，是经过业主委员会授权的；
8、上海克拉克海奇健身会所位置照片打印件、上海克拉克海奇健身会所位置视频(见光盘)，证明克拉克公司处于西郊美林馆大门外侧，与小区有铁栅栏和绿篱完全隔离处于独立区域；
9、2015年4月签订的《上海市家政服务合同》，证明克拉克公司聘请了家政公司进行清洁服务、垃圾处理等物业服务；间接证明深和平公司未提供基本的物业服务；
10、同华漕青山园艺账务往来，证明克拉克公司聘请了园艺场进行绿化、种植等物业服务；间接证明深和平公司未提供基本的物业服务；
11、工资发放清单，证明克拉克公司向丁足华、汪林丽两名保洁人员支付工资；间接证明深和平公司未提供基本的物业服务，公司内部所有的清洁都是自己做的；
12、克拉克公司局部需要维修、维护的图片，证明深和平公司未对其实施物业实质上的服务。
经质证，深和平公司表示对证据1、2的真实性没有异议，但与本案无关，一个小区不能有两个服务公司。对证据3的信件记录凭证不清楚，与本案无关；发票认可，是深和平公司进驻小区之前的，与本案无关。对证据4的真实性不清楚，是深和平公司进驻小区之前，与本案无关。对证据5的真实性不清楚，即使是真实的也只是引进克拉克公司进行的相关经营性服务。对证据6予以认可，是科房公司以个人名义与克拉克公司签订的，科房公司是直接的受益人，如果是委托也是隐名代理。对证据7，也是深和平公司进驻之前，备忘录是同意克拉克公司经营，与物业服务费无关。对证据8的照片、视频也认可，但门的开向不能决定涉案房屋是否是深和平公司管理，应该以规划为准。对证据9、10、11、12的真实性不清楚，与本案无关，深和平公司只是维护，如需大修，要经业主委员会同意的。
科房公司对克拉克公司提供的证据的真实性无异议，并表示深和平公司进驻小区前克拉克公司所在部位是由其自行管理，物业管理费是象征性的收取，有合同约定。后来由于业主委员会选聘了深和平公司，科房公司退出，导致与克拉克公司的合同未能继续履行。在深和平公司接管小区后，小区是住宅小区，其中所谓的商业用房3千多平方米，占7%左右，会所只占2%不到的比例，2012年-2015年业主委员会与深和平公司签订的合同全部针对住宅小区的，2015年-2018年的物业合同中添加了商业部分，针对公寓楼和餐馆未添加，说明是为了本案才添加的。物业管理费应是针对管理服务的费用。深和平公司尽管在2015年的合同中添加了内容，但没尽到义务。且克拉克公司提供了为何进入会所，是经过开发商及小区业主要求，证明科房公司不是隐名代理，是显名代理，深和平公司从工商局查到的材料也证明了。另外由于克拉克公司经营困难，科房公司从未向其收取任何费用，故深和平公司所述科房公司是受益人无证据。为此科房公司亦提供了两份委托书，以证明科房公司受泰星公司的委托，与克拉克公司签订合同只是作为代理人，而非转租。庭后，克拉克公司又补充提供了会所的位置图及平面图、污水井图片及示意图、会所燃气工程协议、发票等材料以证明会所与小区处于完全分隔的不同物业区域，适用于特别的商业物业管理，且即使按照深和平公司提供的其于2015年签订的物业合同，深和平公司也存在大量未对会所履行的应尽义务和服务，索要物业服务费无事实服务基础。对此，深和平公司表示会所在小区红线内，属于小区一部分，其他的与本案无关。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。业主委员会或业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2012年8月深和平公司与上海市青浦区西郊美林馆业主委员会签订物业服务合同，科房公司的合同到期退出小区管理，自然其与克拉克公司签订的物业合同也终止，且上海市青浦区西郊美林馆业主委员会也及时通知了克拉克公司已更换物业公司。本案所涉房屋的产权人为泰星公司，从本案现有证据证明是其委托科房公司与克拉克公司签订了租赁合同，并在租赁合同中约定由克拉克公司支付物业管理费等费用，泰星公司作为所有人应负连带交纳责任。现深和平公司不要求泰星公司承担责任，一审法院予以准许。而科房公司只是受泰星公司的委托与克拉克公司签订租赁合同，其并不是所涉房屋的所有人更不是所涉房屋的使用人，故不应承担责任。克拉克公司认为从未享受到深和平公司的服务，但就其举证无法证明深和平公司物业服务有明显瑕疵，且庭后提供的材料与本案的处理并无实质上的影响。克拉克公司提出的2012年9月1日至2013年1月4日时效已超过，对此深和平公司仅提供了2014年12月30日的催费通知书，按照物业服务合同的约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的20日前履行交纳义务，故本案应从2013年1月开始计算物业服务费。至于深和平公司提出的违约金主张，因深和平公司、克拉克公司、科房公司之间对物业服务存在歧义，克拉克公司也并非是恶意拖欠深和平公司物业费用，故对深和平公司的此项诉请，不予支持。泰星公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的诉讼权利。
一审法院判决：一、克拉克公司应于判决生效之日起十日内支付深和平公司2013年1月至2016年9月的物业服务费260,077元；二、驳回深和平公司其余的诉讼请求。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实中，除“克拉克公司回函表示，不会和新的物业公司签署物业管理合同。”外，其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明，克拉克公司在收悉上海市青浦区西郊美林馆业主委员会于2012年9月5日发出《关于小区物业管理公司的更换及归还物业及业主委员会法定用房的通知》后，向科房公司等致函称，我司目前也不会和新的物业公司签署物业管理合同。本节事实由深和平公司提供的证据、克拉克公司的陈述、一审法院庭审笔录、本院审理笔录等佐证证实。
本院认为，关于上诉人深和平公司的上诉请求。深和平公司在一审中主张2012年9月1日至2016年9月30日的物业管理费，因克拉克公司主张2012年9月1日至2013年1月4日已超过诉讼时效，而深和平公司仅提供了2014年12月30日的催费通知书，且按照物业服务合同的约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的20日前履行交纳义务，故一审认定本案物业管理费从2013年1月开始计算，该认定并无不当。深和平公司主张的违约金，因深和平公司、克拉克公司、科房公司之间对物业服务存在歧义，克拉克公司也并非恶意拖欠深和平公司物业费用，故一审法院未支持深和平公司的此项诉请，也无不当。因此，上诉人深和平公司的上诉请求，本院均不予支持。
关于上诉人克拉克公司的上诉请求。在案证据显示，房屋的产权人为泰星公司，泰星公司委托科房公司与克拉克公司签订了租赁合同，并在租赁合同中约定由克拉克公司支付物业管理费等费用。2012年8月深和平公司与上海市青浦区西郊美林馆业主委员会签订物业服务合同，且上海市青浦区西郊美林馆业主委员会也及时通知了克拉克公司已更换物业公司。而科房公司因合同到期退出小区管理。在此情况下，克拉克公司作为承租人，理应向业主大会选聘的物业服务公司即深和平公司支付相应的物业管理费。至于克拉克公司以其与科房公司之间存在物业服务合同且尚未到期为由所提出的抗辩意见，因科房公司既不是建设单位，也不是业委会，而克拉克公司又是承租人，克拉克公司因其他原因与科房公司签署物业服务合同，如克拉克公司因此而认为有所损失，也应向合同相对方主张。另，克拉克公司还认为其从未获得深和平公司的服务，对此，一审法院认为克拉克公司的举证无法证明深和平公司的物业服务有明显瑕疵，且克拉克公司一审庭后所提供的材料与本案的处理并无实质上的影响，进而一审法院未采纳克拉克公司的该抗辩意见，并无不妥，本院认同，不再赘述。综上所述，上诉人克拉克公司的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,646.50元，由上诉人上海深和平物业管理有限公司负担1,445.40元，由上诉人上海克拉克海奇健身有限公司负担5,201.10元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年七月三十一日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……