重庆市第�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终71号
上诉人（原审原告）重庆市巨成混凝土有限公司，住所地重庆市南岸区迎龙镇苟家嘴村，统一社会信用代码915001087530602191。
法定代表人黄怡霖，董事长。
委托代理人朱秀君，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人张建新，北京大成（重庆）律师事务岁律师。
被上诉人（原审被告）重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5－2#。
法定代表人刘萍，执行董事。
委托代理人吴毅，重庆江州律师事务所律师。
委托代理人黄灿，重庆江州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号。
法定代表人陈松，执行董事。
被上诉人（原审第三人）重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层。
法定代表人周荣富，董事长。
委托代理人李伟，重庆广君律师事务所律师。
委托代理人陈继红，重庆广君律师事务所律师。
上诉人重庆市巨成混凝土有限公司（以下简称巨成公司）与被上诉人重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称世贸采博城公司）、被上诉人重庆西五物业发展有限公司（以下简称西五公司）、被上诉人重庆城外城投资有限公司（以下简称城外城公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2015年11月6日作出（2015）中区法民初字第01732号民事判决，重庆市巨成混凝土有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月28日审理了本案，巨成公司委托代理人张建新�世贸采博城公司委托代理人吴毅；西五公司法定代表人陈松；城外城公司委托代理人陈继红到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年4月19日，西五公司（甲方）与世贸采博城公司（乙方）签订《租赁经营合同》，双方在该合同中约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止，由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元�三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还对其他内容进行了约定。2007年，西五公司取得了西五市场的房地产权证。
2009年11月12日，世贸采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.33平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元／平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元／平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元／平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元／平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元／平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。2010年4月26日，世贸采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。
上述合同签订后，城外城公司一直按合同约定向世贸采博�公司履行给付租金的义务。
2011月11月7日，重庆市第五中级人民法院作出（2008）渝五中法仲执字第8—2号执行裁定书，裁定将被执行人西五公司所有的名义层第五层“世贸俱乐部”房屋，以第三次流拍价438.98万元，过户给申请执行人巨成公司所有，该房屋所有权自本裁定送达申请执行人巨成公司时发生转移。2011年11月22日，巨成公司取得平街第五层房地证（101房地证2011字第55290号）。房地证载明：房屋建筑面积1274.83平方米，套内建筑面积885.38平方米。
2014年9月2日、9月30日，巨成公司分别通过邮寄和登报公告的方式，向世贸采博城公司发出《解除合同关系通知书》。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损�国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
本案中，西五公司与世贸采博城公司于2006年4月19日签订《租赁经营合同》，约定租期为30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止。2011月11月7日，巨成公司通过执行程序取得并于同年11月22日办理了位于重庆市渝中区菜袁路27号名义�第五层1274.83平方米房屋所有权证。根据上述法律规定和本案事实，西五公司与世贸采博城公司之间的租赁合同建立在巨成公司取得房屋所有权之前，其内容除租赁期限超过法律规定的20年以外，并不违反法律禁止性的规定，巨成公司亦未提交证据证明该合同中其他内容具有上述法律规定的无效情形。因此，上述《租赁经营合同》中除租赁期限超过法律规定20年的约定违反法律规定属无效条款外，其他内容应属合法有效。世贸采博城公司、西五公司提出在2006年4月就诉争房屋已签订租赁合同，巨成公司于2011年取得房屋产权，租赁在前，“买卖”在后，应当参照适用“买卖不破租赁”的相关法律规定的辩解意见成立，一审法院予以支持。巨成公司虽于2014年9月发出过《解除合同关系通知书》，但根据“买卖不破租赁”的法律规定，该通知书并不发生法律效力。同理，巨�公司要求腾空返还房屋的诉讼请求，一审法院亦不予主张。
本案中，巨成公司请求给付租金的前提是建立在其对诉争房屋享有所有权的情况下而行使的权益。巨成公司于2011年11月取得名义层第五层房屋的房地证后，即依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。巨成公司由此取代了西五公司对该面积部分的出租人地位，应继续履行西五公司与世贸采博城公司之间签订的《租赁经营合同》。该《租赁经营合同》已约定房屋租金标准为每月每平方米12元，从开业之日起计算，每年年底结算。巨成公司对该面积部分取代西五公司的出租人地位后，租金标准应照此计算并履行。因此，西五公司向世贸采博城公司收取的该面积租金应作为巨成公司享有的收益，西五公司应从巨成公司取得房屋所有权之日起将该面积部分的租金支付给巨成公司。从2011年11月8日起�2014年12月31日期间，该面积租金应为577752.96元。至于2015年1月1日以后的房屋租金因尚未到支付时间，一审法院不予主张，巨成公司可另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆西五物业发展有限公司应在本判决生效后十日内向重庆市巨成混凝土有限公司支付位于重庆市渝中区菜袁路27号平街第五层建筑面积1274.83平方米从2011年11月8日起至2014年12月31日期间的房屋租金577752.96元。二、驳回重庆市巨成混凝土有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟�行期间的利息。案件受理费减半收取5442元，由重庆西五物业发展有限公司负担。
巨成公司不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、世贸采博城公司没有提供有效的证据证明其已将租金支付与西五公司，因此本案租金支付义务的主体应当为世贸采博城公司；二、原审认定上诉人向世贸采博城公司发送的《解除合同关系通知书》不发生法律效力错误，上诉人解除与世贸采博城公司之间的《租赁经营合同》合法有效；三、上诉人没有请求2014年9月27日以后的租金，原审法院判决西五公司支付2014年9月27日至2014年12月31日期间的租金超出诉讼请求范围；四、原审判决驳回上诉人巨成公司要求世贸采博城公司、重庆城外城公司返还租赁房屋的请求错误。综上，请求二审依法改判支持上诉人的诉讼请求。
世贸采博城公司答辩称，原审判决认定事�清楚，适用法律正确，请求维持。
西五公司与世贸采博城公司的答辩意见一致。
城外城公司答辩称，城外城公司没有实际承租和使用涉案房屋，与城外城公司无关。
本案二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。西五公司与世贸采博城公司之间的租赁合同建立在巨成公司取得涉案房屋所有权之前，其内容除租赁期限超过法律规定的20年以外，并不违反法律禁止性规定，因此，西五公司与世贸采博城公司之间的《租赁经营合同》中除租赁期限超过法律规定20年的约定违反法律规定属无效条款外，其他内容合法有效。巨成公司在2011年11月才取得涉案房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”原则，巨成公司向世贸采博城公司发出的《解除合同关系通知书》不发生法律效力，其要求世贸采博城公司、重庆城外城公司在租赁期内返还租赁房屋的请求缺乏法律依据，本院不予支持。巨成公司在获得涉案房屋所有权后，即依法享有涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，西五公司依据其与世贸采博城公司《租赁经营合同》所获得的租金应向巨成公司支付，因此原审判决西五公司向巨成公司支付租金并无不当。关于巨成公司诉讼请求的问题，虽然巨成公司一审中的诉讼请求是要求支付2011年11月7日至2014年9月26日期间的租金和2014年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费，但根据西五公司与世贸采博城的《租赁经营合同》约定，场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算，故2014年的租金支付时间应为2014年12月31日。因此原审判决西五公司向巨成公司支付2011年11月8日起至2014年12月31日期间的租金，系当事人交易习惯的尊重，同时亦便于计算，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费10884元，由上诉人重庆市巨成混凝土有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 段晓玲
代理审判员 陈 华
二〇一六年三月十六日
书 记 员 赵中雪