重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04335号
上诉人（原审被告）重庆市铜梁鑫海家俬有限公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处凤山路14号。
法定代表人李德芬，该公司总经理。
委托代理人李斌，重庆利安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈晓兰。
委托代理人李宗鑫。
上诉人重庆市铜梁鑫海家俬有限公司（以下简称鑫海公司）与被上诉人陈晓兰返还原物纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年5月22日作出（2015）铜法民初字第01630号民事判决，上诉人鑫海公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年9月15日进行了询问，上诉人鑫海公司的委托代理人李斌，被上诉人陈晓兰及其委托代理人李宗鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房屋原为案外人阳力所有。2009年6月16日，阳力与汇鑫公司签订了《重庆市房地产抵押合同》，在该房产上设定抵押权作为三荣公司向汇鑫公司履行债务的担保，抵押期限至2009年8月15日。2009年8月26日，阳力与汇鑫公司、三荣公司签订了《重庆市房地产抵押合同变更协议书》，将抵押期限变更为至2009年10月30日，同时对抵押担保范围进行了约定。以上两协议分别于2009年6月16日、2009年8月27日经原铜梁县房地产交易（监管）所核准登记。
截止2011年6月30日，汇鑫公司多次催收借款未果，遂起诉至重庆市南岸区人民法院，该院于2011年9月30日作出（2010）南法民初字第4313号民事判决书，判决阳力对重庆市南岸区汇鑫小额贷款股份有限公司借给重庆三荣实业发展有限责任公司及冯金福的贷款中尚未归还的本金1497823.77元及相应损失范围内承担担保责任。2014年7月17日，重庆市南岸区人民法院委托重庆市嘉华拍卖公司拍卖阳力所有的位于铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房（房地产证证号：209房地证2007字第05368号），原告陈晓兰依法拍得该房屋。2014年7月31日，重庆市南岸区人民法院作出（2013）南法民执字第417-4号执行裁定书，裁定将产权人阳力所有的位于重庆市铜梁县巴川镇建设南路38号第2层商用房房屋的所有权及相关的权利归买受人陈晓兰所有。陈晓兰重新取得了该房屋的产权证（房地产证证号：209房地证2014字第31695号）。
另查明，2010年4月20日，阳力与鑫海公司签订了《房屋出租合同书》，约定“甲方现有铜梁县巴川镇建设南路38号2-1（面积1989.64平方米，二楼）整屋租给乙方。租房时间：2010年5月1日到2017年4月30日。……”从2010年5月1日至起诉之日止，被告一直租用该房作为营业场所。
陈晓兰在一审中诉称，2014年7月17日，原告拍得南岸区法院委托重庆市嘉华拍卖公司拍卖的位于铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房屋，2014年7月31日经南岸区法院裁定取得该房屋产权。该房屋原属案外人阳力所有，2009年8月26日，阳力为案外债务人重庆三荣实业发展有限责任公司（以下简称“三荣公司”）、冯金福的债务清偿提供担保，将房屋抵押于案外债权人重庆市南岸区汇鑫小额贷款股份有限公司（以下简称“汇鑫公司”），因到期主债务人没有清偿而被债权人诉讼，在案件执行阶段被司法拍卖。被告于2010年4月20日租用该房，原告多次与被告联系交房事宜，但被告拒绝搬迁。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交还位于铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房屋；2、被告自行承担交房前的水电气费用，金额以实际产生为准；3、诉讼费由被告承担。
鑫海公司在一审中辩称，被告于2003年与房屋原产权人签订了租赁合同，该房屋在拍卖时，拍卖公告对诉争房屋设有租赁权的条件作了说明，原告知晓该条件，即应受到该条件限制。且人民法院没有作出裁定将诉争房屋的租赁权除去后再进行拍卖，竞买人应受到该房屋设有租赁权的条件限制。因此，被告系合法占有诉争房屋，不构成侵权。
一审法院认为，根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。法律还规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，该房屋抵押权登记在先，租赁在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，该租赁合同对受让人陈晓兰不具有约束力，被告应将该房屋返还给原告，且应由被告自行承担返还房屋前所产生的水电气费用。关于被告辩称本案应适用最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，对拍卖财产上原有的担保物权应除去后才能进行处理的意见，一审法院认为，该规定是对拍卖程序的规定，与本案实体权利的处理无关，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：一、被告重庆市铜梁鑫海家俬有限公司于本判决生效后10日内将租赁的铜梁区巴川街道办事处建设南路38号第二层的商用房（房地产证证号：209房地证2014字第31695号）返还给原告陈晓兰；二、被告重庆市铜梁鑫海家俬有限公司自行承担返还房屋前产生的水电气费用，金额以实际产生为准。以上有赔付内容的条款，限本判决生效后十五日内履行。案件受理费80元，减半交纳40元，由被告重庆市铜梁鑫海家俬有限公司负担。
宣判后，鑫海公司不服一审判决，向本院上诉称：一、上诉人从2003年5月就开始租赁诉争房屋，因此该房屋应当是租赁在先，抵押在后，应适用买卖不破租赁原则；二、重庆南岸区法院的拍卖公告中已经明确说明该房屋是按现状拍卖，因此该拍卖是附加了租赁权的拍卖，因此租赁权应当由被上诉人负担；三、重庆南岸区法院并未按照法律规定去除租赁权后再行拍卖，也说明了拍卖公告中附加的上诉人享有租赁权这一限制条件，买受人应无条件接受客观事实。请求：一、撤销原判，查清事实后依法改判。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人陈晓兰辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉诉房屋的原产权人阳力于2009年6月16日、8月27日为该房屋设立了抵押权并办理了抵押登记。而鑫海公司与阳力所签订的尚在履行期间的《房屋出租合同书》的租赁期间为2010年5月1日起至2017年4月30日。故本案涉诉房屋抵押权登记在先，租赁在后，抵押权实现后，该租赁合同对受让人陈晓兰不具有约束力，鑫海公司应当将涉诉房屋返还给陈晓兰。
关于鑫海公司认为其自2003年起就一直租赁涉案房屋至今，故该房屋属于租赁在先，抵押在后的意见。鑫海公司所提交的租期为2003年5月1日-2009年4月28日的《房屋出租合同书》系复印件，其真实性本院不予采信。鑫海公司未提交证据证明2009年4月29日-2010年4月30日期间与原产权人阳力存在合法有效的租赁关系。重庆市工商行政管理局档案信息服务中心铜梁查询点出具的变更情况亦不能证明租赁期限从2003年起持续不断的延续至今，且即使原有租赁合同，但租赁合同已过期，考量租赁和抵押顺序先后，应以抵押生效时的有效的租赁合同为依据。
关于鑫海公司认为拍卖公告说明按房屋现状拍卖且重庆市南岸区人民法院拍卖时未将租赁权去除，故在拍卖成交后买受人应当无条件接受租赁权的意见缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人重庆市铜梁鑫海家俬有限公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆市铜梁鑫海家俬有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 张 煜
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 曾 静