山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民终字第235号
上诉人（原审原告）：路智平，男，汉族，无业，住太原市小店区。
委托代理人：刘文勇，山西和胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山西汾西龙昌房地产开发有限公司，住所地：太原市万柏林区。
法定代表人：呼建书，该公司经理。
委托代理人：袁利峰，山西树行律师事务所律师。
委托代理人：刘树勇，北京晨野律师事务所律师。
上诉人路智平因与上诉人山西汾西龙昌房地产开发有限公司（以下简称汾西公司）商品房销售合同纠纷一案，不服太原市中级人民法院（以下简称原审法院）（2013）并民初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人路智平的委托代理人刘文勇、上诉人汾西公司的委托代理人袁利峰、刘树勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，路智平于2010年12月28日、29日、2011年1月7日、14日分四笔，共支付汾西公司两套商用商品房购房款36665550元；2011年1月30日，原告路智平与被告汾西公司签订了两份商品房买卖合同，合同约定路智平购买汾西公司在太原市和平北路114号开发的汾西新建村1#楼的第61幢1层1003号、1004号商品房两套，用途为商业，建筑面积分别为1082.67平方米、1361.7平方米，金额分别为16240050元、20425500元，房屋交付期限为2012年4月30日前；逾期交房不超过90日，如逾期交房，被告按原告已交付房价款的日万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，原告要求解除合同的，被告退还购房款，并支付己付款1%的违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金。2012年9月28日，原告的姐夫去被告处交费，同时领取了两套房屋的钥匙。2013年9月9日，被告承建的汾西新建村1#楼工程经太原市公安消防支队验收合格。
该院认为：原被告于2011年1月30日签订的两份商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，履行了购房义务，被告即应按合同约定的交付标准和交付期限向原告交付房屋；被告未在合同约定的2012年4月30日前将房屋交付给原告，应按约定承担相应的违约责任。关于被告逾期交房时间认定的问题。2012年9月28日，原告的姐夫去被告处交费时领取了两套房屋的钥匙，原告据此实际占有并使用了房产，应视为被告向原告交付了房屋，房屋交房时间应认定为该时间，由此被告应支付原告违约金3321898.8元（36665550元xO.0006x151天=3321898.8元）。因被告未及时办理房屋的相关审核手续，导致被告向原告交付房屋至该房屋经太原市公安消防支队验收合格，有近一年的时间，客观上给原告造成了一定的经济损失，被告应在赔偿原告违约金的同时，承担其给原告造成的该部分经济损失，该院酌情该部分经济损失为100万元。被告提出的在施工过程中因停电、停水等其它原因，影响工程进度的理由，不属于双方合同第八条约定的其可据实予以延期的免责事由，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告山西汾西龙昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告路智平违约金及经济损失共计4321898.8元。二、驳回原告路智平的其他诉讼请求。案件受理费87270元，由原告路智平负担52270元，被告山西汾西龙昌房地产开发有限公司负担35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人路智平上诉称，第一、原判关于逾期交房的时间认定错误。上诉人姐夫非被上诉人交付房屋的履约对象。一审判决确定的交房时间2012年9月28日本案所涉房屋尚未通过消防验收，不能视为交房时间。第二、原判裁判随意、草率、裁判有失严谨。原审判决认定被上诉人已于2012年9月28日交房，但又以消防验收延迟为由要求被上诉人承担赔偿责任，显然是对被上诉人“房屋交付”行为的否定。一审法院酌情考虑100万元的经济损失，与上诉人实际损失差距太大，也与市场行情相去甚远。
汾西公司答辩称，路智平的姐夫李越峰在2012年9月28日领取了房屋钥匙，并交纳了房屋维修基金、物业费等前期费用17万余元。且李越峰的手机就贴在其房屋之外，作为招租的联系人。所以路智平未委托李越峰收房的主张不能成立。关于收房之后，消防验收通过之前路智平的损失，并无证据证明该损失确实存在。
上诉人汾西公司上诉称，第一、原判决适用日万分之六的违约金比例过高。无论是与一至三年期贷款利率相比，还是与预期租金收益相比，日万分之六的违约金比例，均高出被上诉人因逾期交房所造成的实际损失的数倍之多，请求二审人民予以适当减少。第二、原审判决酌情认定经济损失100万元缺乏事实依据。第三、原审判决未依法认定可据实予以延期的免责事由。
路智平答辩称，汾西公司主张的免责理由不能成立。汾西公司主张“违约金比例过高”的意见不属于本案审理范畴。
本院对一审已查明的事实予以确认。二审中上诉人汾西公司提交的新证据有：1、建筑节能设计认定书，证明汾西公司原使用B1级材料的保温设计得到了山西省建设厅的批准。2、情况说明，证明国家有关法规、规章的变化，给汾西公司建设本案所涉工程带来的影响。本案所涉工程原经建设厅批准使用B1级挤塑板与墙体浇筑一次性成型施工。2010年底施工至16层。为吸取上海胶州路教师公寓和沈阳皇朝万鑫大厦大火教训，2011年3月14日公安部提出应急性要求，要求保温材料必须使用A级。因此要求为应急性措施，太原及周边市场A级材料短缺，造成工程半停工。2012年2月10日，B级材料可以继续使用时，2、3月份不具备外墙施工条件，4月才恢复施工。3、公安部、住房和城乡建设部关于印发《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》的通知（公通字（2009）46号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强建筑施工消防安全工作的通知》（建质电（2010）53号）、公安部消防局《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消）（2011）65号、山西省《关于加强民用建筑外墙保温材料消防监督管理工作的通知》（公消（2012）350号）、住房和城乡建设部《关于贯彻落实国务院关于加强和改进消防工作的意见的通知》，以上证明，B1级防火材料从可用到禁用、再到可用的过程，历时近一年。（从2011年3月14日至2012年2月11日）本案所涉工程因为B1级材料禁用，市场A级材料短缺而拖延、A级与B1级材料不同的施工工艺也造成工程无法正常进行。4、照片一组，证明现在该房屋处空闲状态，消防验收通过与否并未影响房屋出租。
本院认为本案存在以下四个争议焦点。一、交房时间如何确定？二、汾西公司提出的免责事由是否成立？三、合同约定的逾期交房的违约金应否调整？四、一审法院确定的交房时间以后，消防验收之前，经济赔偿100万元是否适当？
关于第一个争议焦点，交房时间如何确定。路智平与汾西公司签订的《内部认购协议》附件四第七条约定：本协议中所述“交付期限”特指为买受人所购商品房钥匙交付期限。路智平的受托人其姐夫李越峰在2012年9月28日去汾西公司处交费，并领取了两套房屋钥匙，应视为路智平已实际占有该房屋。原审法院确认2012年9月28日为交房时间并无不妥。
关于第二个争议焦点，汾西公司提出的延期免责事由是否成立？双方签订的商品房买卖合同第八条约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起告知买受人的；2、因重大公共卫生问题，经国家相关部门通知停工切出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、因市政施工或政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。法院应以此约定为依据考量汾西公司提出的免责事由。关于停电停水问题，停电停水日期很少，极偶尔的停电、停水不足以构成不可抗力，也不属于重大公共卫生问题及市政施工。故汾西公司所提停电停水事由不构成延期免责。关于市政府决定全市工地停运渣土一周，属于政府指令影响施工进度。关于气象原因，尚不足以构成不可抗力，不构成延期免责事由。关于中博会期间20天停止各类施工，属于政府指令影响施工进度。关于两年高考期间全天停工共10天，属于政府指令影响施工进度。关于排污改线和热力站设计变更延误工期，原因是建设方的设计发生了变更，而致工期延长，并非由于市政施工造成延期，不构成延期免责。关于行政规章对消防材料等级规定的变化造成工期延误，在施工过程中行政规章发生变化，建筑材料必须进行变更，新旧材料施工工艺的不同及新材料的重新采购都必然造成工期延误。该延误系政府指令造成。
综上，停运渣土、中博会禁止施工、中高考禁止施工，行政规章对消防材料规定的变化，均系政府指令造成了对施工的影响。虽然太原晚报对以上禁止施工的通告均有刊载，这些影响施工进度的原因也都客观存在，都会影响工程的进度，但是以上事由发生后汾西公司未按合同约定在30天内通知买受人路智平，汾西公司未对买受人路智平的知情权予以尊重，而汾西公司的通知义务是其主张延期免责必备的先决条件，故此对于以上政府指令对工期的影响，汾西公司无权主张延期免责。
关于第三个争议焦点，合同约定的逾期交房的违约金应否调整？逾期交房超过90天按房款日万分之六计违约金，是双方的商品房购销合同约定的，该合同是国家工商总局制定的格式合同，因此原审法院按照日万分之六计算违约金并无不当。
关于第四个争议焦点，一审法院确定的交房时间以后，消防验收之前，经济赔偿100万元是否适当。路智平起诉时要求的是逾期交房的违约金，路智平的受托人其姐夫李越峰在2012年9月28日去汾西公司处交费，并领取了两套房屋钥匙，应视为路智平已实际占有该房屋，汾西公司已经在2008年9月28日履行了交房义务。路智平有权依据合同获得至汾西公司交房之日止的逾期交房违约金。但是路智平未举证证明其在法院确定的交房时间以后，消防验收之前，确有损失存在，也未举证证明逾期交房对其造成的损失大于双方约定的违约金，故此原审法院判决汾西公司赔偿路智平在法院确定的交房时间以后，消防验收之前的损失100万元，没有事实和法律依据，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持太原市中级人民法院（2013）并民初字第481号民事判决第二项，即驳回路智平的其他诉讼请求。
二、撤销太原市中级人民法院（2013）并民初字第481号民事判决第一项，即山西汾西龙昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付路智平违约金及经济损失共计4321898.8元。
三、山西汾西龙昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付路智平违约金共计3321898.8元。
一审诉讼费87270元，由路智平负担57270元，山西汾西龙昌房地产开发有限公司负担30000元。二审诉讼费87270元，由由路智平负担57270元，山西汾西龙昌房地产开发有限公司负担30000元。
本判决为终审判决。
审判长 李永静
审判员 吴捷慧
审判员 李洪义
二〇一四年十一月三日
书记员 刘 杰