广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第740号
原告：欧清清，女，汉族，户籍地广东省东源县。公民身份号码×××3406。
委托代理人：殷兰生，男，汉族，××年××月××日出生，户籍地武汉市江汉区。
委托代理人：吴汶娟，广东精诚粤衡律师事务所律师。
被告：江少坤，男，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码×××211X。
原告欧清清诉被告江少坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨擎轩独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人殷兰生、吴汶娟，被告江少坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告江少坤系位于珠海市高新区唐家湾镇淇澳村XXX号宅基地使用权人及地上建筑物的所有权人。1997年9月19日，被告江少坤与原告之父欧某签定了《转让房屋协议书》一份，约定将江家巷旧屋转让给欧某，价钱3万元。并由第三人在协议上签字，对房屋转让行为见证。同年10月11日，被告为要回房屋全款，与其家人签署了《转让房屋契证》一份，旨在声明被告及其家人均同意上述房屋转让行为，任何人不得干涉，房屋属欧某所有。合同签订后，欧某依约支付了房屋转让款给被告，被告也依约将房屋交付给了欧某，同时也交出了土地使用证并承诺协助办理过户手续。原告之父欧某在购得房屋后，将旧屋重新整修、装饰、改造，将原来只有一个房的旧屋改建为两个房，隔建了厨房、卫生间，并拆建了亮瓦，使房屋焕然一新，供一家人永久居住。原告系欧某与妻子刘某之婚生女。没想到的是2002年父亲欧某因病去世，2006年母亲也因身患绝症去世。从此，原告成为了一个无依无靠的孤儿。母亲刘某生前于2006年4月3日签署《委托书》一份，表明因身患绝症，不幸辞世后，位于淇澳村白石街389号的房屋居住权属其兄刘育彬、生意搭档殷思州，直至房屋征收。房屋产权则属其女儿所有。然而，被告江少坤在金钱与利益的驱使下，违背诚实信用的公序良俗，在卖房十五年多后，向法院提出起诉，要求返还上述位于淇澳村白石街XXX号房屋。经珠海市香洲区人民法院［受理号（2012）珠香法民一初字第2767号］，珠海市中级人民法院［受理号（2013）珠中法民三终字116号］两级法院审理，终审判决殷XX、肖XXX从珠海市香洲区淇澳村XXX号房屋内腾退完毕，将上述房屋交还给被告江少坤，并认定原告之父欧某与被告江少坤于1997年9月19日签定的《转让房屋协议》无效。后经再审，珠海市中级人民法院于2013年8月23日裁定，驳回殷思洲、肖冬娥的再审申请［受理号（2013）珠中法民三申字第4号］。原告因年轻无知，不懂法，没有参与上述三次法院的审理。后于2013年9月26日以欧某法定继承人的身份，向法院提出起诉，要求撤销上述法院的判决和裁定。经珠海市中级人民法院审理裁定：驳回原告欧清清的起诉［受理号（2013）珠中法民三撤初字第4号］。
欧某作为房屋的买受人，己按合同的约定向被告支付了全部购房款，然而，被告江少坤只顾要回房屋，对曾与欧某签定的“转让房屋协议”和“转让房屋契证”置若罔闻，对房屋买卖中欧某支付的购房款只字不提。那么，作为房屋出卖人的被告江少坤，明知其所卖房屋及宅基地属禁止流转范围，在出卖房屋16年后，又以违法出售房屋为由主张合同无效。房屋破旧不堪就卖掉。现在房价升值。要规划，你就要收回。世上哪有那么好的事？据此，被告江少坤应对“合同无效”承担责任，应对原告的信赖利益进行赔偿，其中包括直接损失、间接损失、预期利益损失等。同时，还要全面考虑土地升值或拆迁，补偿所获利益。原买卖价格的差异及银行利率利息等进行赔偿。诉讼请求：1、请求判令被告江少坤退赔购房款30000元及银行利率计算利息款36879.94元，计66879.94元；2、请求判令被告江少坤赔偿信赖利益损失费200000.00元；3、请求判令被告江少坤承担诉讼费用。
被告辩称，原告主张赔偿66879.94元，我事实上只收了12600元，如果原告认为是有收30000元的话，我方请求原告出示有支付3万元的证据。并且当时我们村上也两位证人可以证明支付购房款12600元的事实。
原告请求我方赔偿依赖利益损失费200000元，我方认为是无理之诉。原告欧清清想撤销之前的判决，但珠海市中级人民法院驳回其申请。我与原告的父亲欧某之前所签订的房屋转让协议从签订开始就无效，欧某没有获得我的宅基地和房屋，因此，原告欧清清作为欧某的继承人也没有获得我的宅基地和房屋。
经审理查明，被告江少坤是原珠海市香洲区唐家镇淇澳村XX队村民。原告欧清清系欧某及刘某婚生女。1990年5月15日，被告江少坤取得了祖传的位于珠海唐××镇淇澳村××队，现址为淇澳白石街XXX号的宅基地62.78平方米的土地使用权，该宅基地上的建筑物也属被告江少坤所有。1997年9月19日，被告江少坤与欧某签订《转让房屋协议书》，约定被告江少坤将上述房屋，以30000元的价格转让给欧某。被告江少坤在三年内应义务协助欧某办理报建及各项事务，如不协助办理，余款3800元不予归还。上述协议签订后，被告江少坤于同年9月25日收取了欧某购房款8800元，此后又收取购房款3800元，合计12600元。1997年10月11日，被告江少坤书写了一份“转让房屋契证”，内容为“根据江少坤的意见，将江家巷旧屋（63平方米）转让给欧某。我们家人也同意，任何人不得干涉。此屋从此属欧某所有及使用”，并将房屋交付给欧某及其家人居住使用。2002年，欧某去世，2006年欧某之妻刘少英也去世，当时受雇于欧某夫妇的殷XX、肖XX一直居住在被告江少坤的房屋之中，负责抚养欧某夫妇的两个孩子。江少坤曾多次主张收回案涉房屋，但殷XX、肖XX拒绝腾退。江少坤遂于2012年以殷思洲、肖冬娥为被告向本院提起诉讼。本院作出（2012）珠香法民一初字第2767号民事判决书及珠海市中级人民法院作出（2013）珠中法民三终字116号民事判决书，终审判决殷思洲、肖冬娥从珠海市香洲区淇澳白石街XXX号房屋内腾退完毕，将房屋交还给被告江少坤，并认定原告之父欧某与被告江少坤于1997年9月19日签定的《转让房屋协议》无效。后经再审，珠海市中级人民法院于2013年8月23日裁定，驳回殷XX、肖XX的再审申请。2013年9月26日原告以欧某法定继承人的身份，向法院提出起诉，要求撤销上述法院的判决和裁定。经珠海市中级人民法院审理裁定，驳回原告欧清清的起诉。
本院认为，欧某与被告江少坤签订的《转让房屋协议》经生效判决认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告及该房屋实际占有人殷思洲、肖冬娥应向被告退还房屋，被告江少坤也应向原告退还购房款。《转让房屋协议》虽约定房屋转让价格为30000元，但按原告提供的8800的收据及被告江少坤的自认，欧某实际向被告江少坤支付房款为12600元。因此，被告江少坤应向原告退还购房款12600元。被告江少坤与欧某在明知集体所有的宅基地及房屋不能合法转让而转让相关房屋，双方对缔约均有过错。原告要求被告赔偿其购房款利息，没有合法依据，本院不予支持。至于原告提出的信赖利益损失费，原告称包括直接损失如搬家费、装修费等，另外还有间接损失及预期利益等，均没有提供充分的证据证明，该项诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告江少坤于本判决生效之日起十日内偿还原告欧清清购房款12600元；
二、驳回原告欧清清其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2652元，由原告欧清清负担2527元，被告江少坤负担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨擎轩
二〇一五年五月二十六日
书记员 阳伟萍