山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1358号
上诉人（原审原告）青岛长乐未央物业管理有限公司
法定代表人常允金，总经理。
委托代理人董希华
被上诉人（原审被告）青岛农村商业银行股份有限公司市南支行（原青岛华丰农村合作银行）
负责人毛红卫，行长。
委托代理人高昌，山东众成仁和（青岛）律师事务所律师。
委托代理人张荣峻，山东众成仁和（青岛）律师事务所律师。
上诉人青岛长乐未央物业管理有限公司（以下简称长乐未央物业公司）因与被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司市南支行（以下简称农商银行市南支行）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2011）南民初字第70642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许红担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员潘红燕参加评议的合议庭，对本案进行了审理。长乐未央物业公司的委托代理人董希华，农商银行市南支行的委托代理人高昌、张荣峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长乐未央物业公司在原审中诉称，长乐未央物业公司接受业主委托，对农商银行市南支行入驻的青岛长安花园小区进行物业管理服务工作。农商银行市南支行从2005年9月15日开始一直拖欠物业管理费。截至2011年5月31日，农商银行市南支行累计拖欠物业管理费799769元。经长乐未央物业公司多次催要，农商银行市南支行至今未付。为此长乐未央物业公司诉请法院要求农商银行市南支行支付物业管理费799769元及利息，并负担案件受理费。
农商银行市南支行在原审中辩称，双方当事人之间未签订物业服务合同，长乐未央物业公司亦未向农商银行市南支行提供物业服务，长乐未央物业公司的诉讼请求无事实与法律依据。农商银行市南支行多年来一直是自行聘用物业公司提供服务。长乐未央物业公司在本案中主张的2009年7月之前的物业服务费已超过诉讼时效。
长乐未央物业公司在原审中为证明己方主张提交以下证据：1、《关于长安花园物业管理收费的备案》一份，证明长乐未央物业公司受业主委托对长安花园物业管理，约定物业收费标准为2元／平方米／月，青岛市物价局对此同意备案，在同意的业主中包括青岛森达国际贸易有限公司。农商银行市南支行认为该证据只能证明长乐未央物业公司向物价局进行收费备案，不能证明原、农商银行市南支行之间签订物业服务合同。2、房产档案资料一份，证明农商银行市南支行于2005年5月办理位于青岛市市南区东海西路10号1栋房产产权证书。农商银行市南支行对该证据的真实性确认。3、高压供用电合同一份，证明长乐未央物业公司向涉案小区提供电压管理服务。农商银行市南支行对该证据的真实性确认。4、长乐未央物业公司向农商银行市南支行开具的代收电费发票11份，银行进帐单1份，客户名称为农商银行市南支行，时间为2006年至2011年，证明自农商银行市南支行入驻涉案小区后，长乐未央物业公司一直代农商银行市南支行收取电费。农商银行市南支行对该证据的真实性确认，但代收电费行为不能证明原、农商银行市南支行之间签订物业服务合同。5、2005年度、2006年度环卫局专用收据3份及城市建设局专用收据2份，证明长乐未央物业公司代为农商银行市南支行所在的小区缴纳垃圾清运费、公共卫生费。农商银行市南支行对该证据的真实性确认，与本案无关。6、长乐未央物业公司发给农商银行市南支行的通知一份，证明因农商银行市南支行擅自拆毁房屋西侧的主体结构，长乐未央物业公司于2005年10月15日通知农商银行市南支行进行整改或道规划部门办理相关手续。农商银行市南支行对该证据的真实性确认，其确认收到了该份通知。7、律师函及快递回执各一份，证明长乐未央物业公司委托法律顾问于2010年11月3日通知农商银行市南支行缴纳物业管理费718040.8元，并通过快递方式送达农商银行市南支行。农商银行市南支行对该证据不予确认，称其未收到该律师函。
农商银行市南支行在原审中为证明己方主张提交以下证据：物业聘用合同3份，证明自2009年1月1日至2011年12月31日长乐未央物业公司委托青岛广凯物业管理有限公司对其所在的青岛市东海西路10号房产提供物业管理服务，并按月支付物业服务费。长乐未央物业公司对该证据的真实性确认，但农商银行市南支行作为业主无权单独聘用物业管理公司，小区应该统一聘用物业公司。
原审法院经审理查明，农商银行市南支行系位于青岛市市南区东海西路10号1栋房产业主，该房产系农商银行市南支行于2005年4月30日从原产权人青岛森达国际贸易有限公司手中购买取得，并于2005年5月12日办理产权证书，房屋建筑面积为5837.73平方米。涉案小区原登记坐落为青岛市市南区东海路8号，后来变更登记为青岛市市南区东海西路10号。2001年6月3日，房产开发建设单位山东汉唐置业有限公司与小区业主山东鲁信置业有限公司、青岛森达国际贸易有限公司、青岛市企业发展投资公司、蔡铭、李新建、董秋霞、刘昕、尚虎辰等向青岛市物价局出具《关于长安花园物业管理收费的备案》，声明位于青岛市市南区东海路8号（后变更为东海西路10号）长安花园小区占地7200平方米，总建筑面积11000平方米，除开发商山东汉唐置业有限公司外共有业主12户，经开发商与业主友好协商，同意该小区物业收费标准为2元／平方米／月，由长乐未央物业公司进行物业管理。青岛市物价局房地产价格处于2001年9月5日予以备案同意。
长乐未央物业公司与农商银行市南支行之间未签订物业服务合同。原审中，农商银行市南支行确认其知晓小区内有物业公司服务，但农商银行市南支行又自行聘用青岛广凯物业管理有限公司对其办公区域提供物业服务，并提供其自2009年起与青岛广凯物业管理有限公司签订的物业服务合同，证明其委托青岛广凯物业管理有限公司进行物业管理服务。农商银行市南支行从未支付长乐未央物业公司物业管理费用。
原审法院认为，长乐未央物业公司与农商银行市南支行虽未签订书面物业管理服务合同，但自2001年起经开发商山东汉唐置业有限公司与原小区业主同意，聘用长乐未央物业公司对位于青岛市市南区东海西路10号长安花园小区提供物业服务，并在青岛市物价局进行备案，长乐未央物业公司对农商银行市南支行所入驻的长安花园小区提供代为收取电费、支付小区垃圾清运费、公共卫生费，小区公共部位的综合物业服务等。虽然农商银行市南支行自2009年起与青岛广凯物业管理有限公司签订物业聘用合同，另行委托物业公司对其所在的办公区域提供物业服务，但该物业合同的范围仅限于农商银行市南支行办公区域，而长乐未央物业公司自2001年起即在长安花园小区提供物业管理服务，农商银行市南支行作为小区业主亦实际享受到了长乐未央物业公司提供的部分物业服务，农商银行市南支行应支付长乐未央物业公司相应的物业管理费用。鉴于双方当事人之间并未签订书面物业管理服务合同，双方对于收费标准未予确定，长乐未央物业公司提交的其在青岛市物价局备案的收费标准不宜作为长乐未央物业公司向农商银行市南支行收取物业费用的依据，综合本案实际情况，原审法院认定农商银行市南支行应支付长乐未央物业公司物业管理服务费10万元为宜。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，作出如下判决：青岛华丰农村合作银行于判决生效之日起十日内支付青岛长乐未央物业管理有限公司物业管理服务费10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费11798元，由青岛长乐未央物业管理有限公司负担9498元，由青岛华丰农村合作银行负担2300元。案件受理费青岛长乐未央物业管理有限公司已预交，青岛华丰农村合作银行于判决生效后十日内直接支付给青岛长乐未央物业管理有限公司2300元。
宣判后，长乐未央物业公司不服原审判决，提起上诉。
上诉人长乐未央物业公司上诉主张依法改判农商银行市南支行应支付物业费799769元及利息，其主要上诉理由为：1、长乐未央公司与小区业主有事实上的物业管理服务合同关系，业主的更换，不意味着物业管理服务合同的解除。2001年，长乐未央公司与包括开发商山东汉唐置业有限公司在内的小区业主共同在青岛市物价局对长安花园物业管理收费进行备案，同意该小区物业收费标准为2元／平方米／月，由长乐未央公司进行物业管理。当时国家尚未出台物业管理相关法规，该备案经过业主三分之二以上签署，具备物业管理服务合同的性质。备案至今，长安花园小区由长乐未央公司提供物业服务。2005年，农商银行市南支行购买原产权人青岛森达贸易有限公司位于长安花园小区内的房屋1栋，其入驻该小区时，对长乐未央公司对小区进行物业管理服务的情况是知晓的。涉案小区虽未成立业主委员会，但农商银行市南支行作为单个业主无权自行解除物业管理服务合同。2、农商银行市南支行与其他物业公司签订的物业服务合同只是对内部进行保洁服务，他们之间的合同无权对抗长乐未央公司与整个小区之间物业管理服务关系，其应当按照备案标准缴纳物业管理服务费。
被上诉人农商银行市南支行辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
经本院审理查明，原青岛华丰农业合作银行于2012年6月经中国银行业监督管理委员会青岛监管局批准变更为青岛农村商业银行股份有限公司市南支行。
本院经审理查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点问题为：1、农商银行市南支行与长乐未央公司之间是否存在物业管理服务关系；2、农商银行市南支行自行管理物业的抗辩是否成立。
1、2001年9月5日，长安花园的开发商山东汉唐置业有限公司与当时的小区业主共同在青岛市物价局对长安花园物业管理收费进行备案，同意聘用长乐未央物业公司提供物业服务，约定收费标准为2元／平方米／月。该备案中，对小区物业的基本情况、小区业主与物业公司的权利义务等进行了基本的约定，具备物业服务管理合同的性质。依据该备案，长安花园小区业主与长乐未央公司之间的物业管理服务关系成立，双方均应按照备案的约定履行各自的权利义务。
自2001年9月至今，长安花园一直由长乐未央公司提供物业管理服务，农商银行市南支行于2005年入驻该小区后，作为小区业主，应当受到备案的约束。而且根据长乐未央公司提交的证据，可以认定农商银行市南支行亦享受到了长乐未央公司物业管理服务，因此，农商银行市南支行与长乐未央公司之间存在物业管理服务关系。
2、根据《物业管理条例》第三十四条的规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”长安花园小区自2001年6月进行物业管理收费备案后，一直由长乐未央公司提供物业服务。虽然长安花园小区在进行物业服务备案时国家尚未出台相应的物业管理法规，但农商银行市南支行系在2005年入驻该小区，物业管理条例已于2003年实施，国家对于物业服务行业的管理已经开始规范化。农商银行市南支行明知长安花园小区由长乐未央公司提供物业管理服务，仍于2009年与青岛广凯物业管理有限公司签订的物业服务合同，其行为违反法律规定。长安花园未成立业主委员会，其选聘及解聘物业公司均应当由业主共同决定，根据法律规定业主需达到占总人数过半数且专有部分占建筑物总面积过半数的标准，方可解聘物业服务公司。因此，农商银行市南支行单方不同意长乐未央公司为其提供物业服务，缺乏法律依据，其以自行管理物业为由作为拒绝缴纳物业费的抗辩，本院不予支持。
综上，农商银行市南支行作为长安花园的小区业主，应当按照备案的约定向长乐未央公司支付物业费。农商银行市南支行自2005年9月15日即开始拖欠物业费，其违约行为持续进行，物业费应当连续计算，至长乐未央公司所主张的2011年5月31日，数额为799769元（2元／平方米／月×5837.73平方米×68.5个月）。对于长乐未央公司所主张的利息，因长安花园物业管理收费备案中对于物业费缴纳的期间及方式未予约定，因此，利息的起算点以长乐未央公司主张时起开始计算。原审法院认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第二条、第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院（2011）南民初字第70642号民事判决；
二、被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司市南支行于本判决生效之日起十五日内支付上诉人青岛长乐未央物业管理有限公司2005年9月15日至2011年5月31日期间的物业管理服务费
799769元，并自2011年6月起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付利息。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费11789元，二审案件受理费10789元，均由被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
代理审判员 潘红燕
代理审判员 龙 骞
二〇一三年八月八日
书 记 员 于 雪
书 记 员 王庆光