广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鱼民初（一）字第1248号
原告柳州市××物业××责任公司，住所：广西柳州市××路××号（民泰东园2#楼一层一号）。
法定代表人白××。
被告刘××。
原告柳州市××物业××责任公司与被告刘××物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月25日立案受理后，依法组成由审判员韦欣担任审判长，人民陪审员黄凤琼、李莉参加的合议庭，于2013年9月24日公开开庭审理了本案。书记员许婷担任记录。原告柳州市××物业××责任公司的法定代表人白××，被告刘××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州市××物业××责任公司诉称，原告于2008年12月与柳州市民星房地产开发公司签订《前期物业服务合同》，2011年12月又续签了《前期物业服务合同》至2015年12月30日。合同签订后原告为柳州市××路××号（民泰东园）商住小区提供前期物业服务，柳州市物价局颁发原告收费许可批文，文件确定住宅按0.5元／㎡／月收取物业服务费，同时受柳州市鱼峰区环卫所委托，由原告代收生活垃圾清运费。被告从2009年1月起至2013年5月止，拖欠住宅的物业服务费、公共照明电费、生活垃圾清运费等费用。原告经多次催促，但被告拒不缴纳。原告认为，被告作为小区的房屋所有人，在享受了原告提供的物业服务的同时，应该按时足额缴纳物业管理费用，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2009年1月至2013年5月期间所欠物业服务费2302.85元、公共照明电费159元、生活垃圾清运费114元，另计违约金2500元，共计5297.85元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告柳州市××物业××责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、柳州市××物业××责任公司的《企业营业执照》以及《组织机构代码证》各一份，证明原告的法人资格。
2、《民泰东园物业前期管理委托合同》一份，证明柳州市民星房地产开发公司委托原告对民泰东园住宅小区进行物业管理。
3、《民泰东园物业服务委托合同》一份，证明在原委托合同期满后续签的合同。
4、广西壮族自治区柳州市物价局文件柳价字（2009）24号《关于某某东园小区前期物业服务收费某某的批复》一份，证明原告对被告收费的依据。
5、柳州市××物业××责任公司的《资质证书》一份，证明原告的物业服务合法合理。
6、催费通知照片五张，证明原告在合理的时间里向被告催促交费。
被告刘××辩称，1、双方之间不存在合同关系。不管是从合同法或商业法角度，原告并未与被告签订任何物业有偿服务合同或者相关协议，也从未协商过相关事宜。原告的诉请涉嫌强买强卖，以强凌弱，造成对被告的伤害。2、从原告提供的材料来看，证明原告是非法营业的公司，通过虚构注册地址的欺骗手段获取营业执照。3、原告的经营许可执照已超过期限。
被告刘××为其辩解在举证期限内提供的证据有：
照片十三张，证明：1、民泰小区的消防生命安全通道变成了原告的收费盈利场所；2、公共消防设施的管理和维护极差；3、小区违章乱拉乱盖；4、营业执照登记的注册地址的竣工日期是2008年1月15日，而原告是2004年成立，故被告认为原告虚构申请营业执照的地址。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据无异议，但认为物业管理的行规都是在小区内进行停车收费来弥补物业费；被告对原告提供的证据1、3、4、5、6的真实性没有异议；本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据2的真实性认为无法确认。
本院认为，对原告提供的证据2，该证据有原件核对，被告无法提供证据反驳其真实性，故本院对此份证据予以采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原告系有限责任某司，于2004年4月15日注册成立。位于柳州市××路××号民泰东园小区系由柳州市民星房地产有限公司（以下简称民星公司）开发建设。被告系民泰东园小区13栋2单元3-2号业主，该房屋建筑面积为86.9平方米。
2008年12月，原告与民星公司签订《民泰东园物业前期管理委托合同》，约定；民星公司委托原告对民泰东园小区实行物业服务管理，委托期限为2009年1月1日至2011年12月31日，合同对双方的权利义务进行相应约定，但未约定物业费收费某某及违约责任。合同到期后，原告与民星公司续签《民泰东园物业服务委托合同》，将委托期限延长至2015年12月31日。柳州市物价局向原告出具《关于某某东园小区前期物业服务收费某某的批复》（柳价字（2009）24号）：物业服务费收费某某为多层住宅0.5元／月／平方米；上门收垃圾费按环卫处收费某某代收。
现原告以被告拒不缴纳物业服务费为由诉至本院，提出前述诉讼请求。被告认为双方之间无任何书面合同，不成立物业服务关系，原告系违法提供物业服务，故不同意原告的诉请。在本案庭审过程中，被告认可原告曾向其催收物业服务费，亦认可从2008年12月（原告接管某某东园小区时间）之后未向原告交纳过物业服务费，对原告计算物业费的标准及数额的方式无异议。
本院认为，综合原、被告在庭审中的陈述及各自提交的证据，本院确认本案争议焦点为：1、原、被告之间是否存在物业服务关系？2、原告要求被告支付物业费及违约金是否合理合法？
对争议焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与民泰东园小区开发商民星公司签订的《民泰东园物业服务委托合同》表明原告有权对民泰东园小区提供物业服务，被告作为民泰东园小区业主，根据上述法律规定，该合同对被告具有约束力，故原、被告之间成立物业服务合同关系。至于被告辩称的原告与民星公司约定的委托期限超过了原告的经营许可日期、该合同非法的意见，本院认为，企业法人营业期限属工商行政部门行政许可范畴，除法律有明确规定外，本案合同约定期限超过营业期限并不当然导致合同无效或非法，故对被告的辩解意见本院不予采纳。
对争议焦点2，本院认为，被告在庭审中认可从2008年12月起未支付物业服务费，并对原告计算的物业服务费某某及金额的方式无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原、被告双方虽未签订书面物业服务协议，但原告实际为民泰东园小区提供物业服务，被告作为民泰东园小区业主，应参照《民泰东园物业服务委托合同》的约定及物价部门的批复向原告交纳物业费。况被告当庭自认原告曾向催收物业费。原告提供的五张催费照片显示其向被告书面催收2009年1月至2013年3月物业服务费，故原告要求被告支付2013年4、5月的物业服务费无法律依据。因此，被告应向原告缴纳2009年1月至2013年3月的物业服务费人民币2215.95元（0.5元／月／平方米×86.9平方米×51个月）。被告认为原告提供的物业服务不到位，因而不愿意交纳物业服务费。被告提供的照片确实显示原告在提供物业服务方面存在瑕疵，被告可行使业主权利向原告提出，要求其改正并进行监督，但不能否认被告享受了原告提供的物业服务，被告以此为理由拒交物业费，依据不足，本院不予支持。
关于公共照明电费，《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）第十一条第四、五款规定：公共能耗的分摊方式应在商品房买卖合同和物业服务合同中明确约定；物业服务企业应在公示栏公布公共水电费用等能耗分摊的详细情况。本案中，原告没有提供证据证明公共照明电费的实际支出及分摊方式，其要求业主按3元／月支付公共照明电费无事实依据，本院不予支持。
关于生活垃圾清运费，被告在庭审中同意缴纳生活垃圾清运费114元，本院予以支持。
关于违约金：由于原、被告并未签订书面物业服务合同，双方对逾期不缴纳物业费的违约责任也无其他约定，故原告诉请要求被告支付违约金2500元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《物业管理条例》第四十二条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告刘××支付原告柳州市××物业××责任公司物业服务费2215.95元、生活垃圾清运费114元，合计人民币2329.95元；
二、驳回原告柳州市××物业××责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元（原告已向本院预交），由被告刘××负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 韦 欣
人民陪审员 黄凤琼
人民陪审员 李 莉
二〇一四年一月八日
书 记 员 许 婷
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。