重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初9502号
原告：重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，统一社会信用代码915001097559286526D。
法定代表人：廖代斌，公司董事长。
委托代理人张瑛，男，公司员工，住重庆市九龙坡区。
委托代理人凌勇，男，公司员工，重庆市南川区。
被告：况从福，男，1953年8月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆仪才物业管理有限公司与被告况从福物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法由本院审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本案遂转为简易程序进行审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托代理人张瑛、凌勇，被告况从福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆仪才物业管理有限公司诉称，2013年1月29日，原告与重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会签订了《嘉和康桥物业服务合同》，并经过了重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。2016年11月，原告与该居民委员会续签物业服务合同。该合同约定，选聘原告为嘉和康桥小区提供物业服务，物业服务费为高层电梯住宅每平方米0.50元/月，绿化用水、路灯等公摊费每人每月收取10元。逾期未缴纳的，按每日千分之三的标准加收违约金。本案被告为嘉和康桥A区*栋*的业主。自2013年1月1日起，被告开始拒交物业服务费，至2017年4月30日止，被告共拖欠原告物业服务费、水电公摊费共计2475.70元，并产生违约金4546.50元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付拖欠的2013年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费、水电公摊费共计2475.70元，违约金4546.50元，本案诉讼费由被告承担。
被告况从福辩称，一、物业服务合同存在暗箱操作，我们不知道物业费收取的标准，我们知情权、选择权没有得到保证；二、原告向我追收物业费、水电公摊费的诉讼期已过，民事诉讼是两年的诉讼期，所以原告对我的诉讼无效；三、原告主张的违约金过高，没有书面合同，原告主张的违约金超过合同标的和原告的实际损失，故不同意支付违约金；四、事实物业服务合同和书面的物业合同之间有区别；五、物业服务存在服务不到位，有瑕疵的形态，原告与我建立事实物业关系，存在违约，故请求适当减少物业费；六、根据拆迁安置协议，没有约定业主要缴纳物业管理费，故该费用不应缴纳。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，嘉和康桥小区座落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道桥东路2号附2号，该小区由重庆铭邦房地产开发有限公司开发建设，后用于安置拆迁户居住，并由重庆环城物业管理有限公司对小区进行物业服务，该小区至今未成立业主委员会。2012年12月1日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处委托沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会为嘉和康桥小区业主委员会的代理机构，全权代表嘉和康桥小区业主委员会履行相关事务工作。后经沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会征求业主意见，依照法律程序更换重庆环城物业管理有限公司。
2013年1月29日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会代表小区全体业主与重庆仪才物业管理有限公司（本案原告）签订了嘉和康桥小区物业服务合同，约定由原告为小区业主提供物业管理服务，物业服务的主要内容包括：物业共用部分的日程维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理等。合同期限为三年，自2013年2月1日起至2016年12月31日止；物业服务费按月收取，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费和路灯公摊费），公共路灯、花木用水等公共能源消耗，按照10元/户/月收取。业主或使用人若不按时交纳物管费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2013年7月15日，该物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案登记。
2013年1月31日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会出具授权委托书，委托原告全权代表其为嘉和康桥小区业主履行与重庆环城物业管理有限公司物业服务管理接交工作。随后，原告即对该小区进行物业服务。
2016年11月21日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会与原告再次签订了嘉和康桥小区物业服务合同，约定由原告为小区业主提供物业管理服务。合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日；物业服务费按月收取，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费和路灯公摊费），公共路灯、花木用水等公共能源消耗，按照10元/户/月收取。业主或使用人若不按时交纳物管费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2017年1月5日，该物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案登记。
另查明，被告况从福自述为重庆市沙坪坝区陈家桥街道嘉和康桥X区*栋*号房屋的业主。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告多次以邮寄和张贴《物业管理费催缴函》的方式，向被告催缴了物业管理费及水电公摊费等费用，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。
审理中，原告明确诉讼请求，要求被告支付2013年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费、水电公摊费共计2475.70元，并请求将物业服务费的违约金由合同约定的每日千分之三的标准调低为按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年5月1日起算。
上述事实，有原告提供的《嘉和康桥物业服务合同》及物业服务合同备案证明，物业管理费催交函及邮政EMS快递单，营业执照，资质证书，照片；有被告举示的《重庆大学城拆迁还房安置协议书》；有本院依法查询的（2014）沙法民初字第6941号民事判决书，以及原、被告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，1、关于被告抗辩称的选择权、知情权问题。嘉和康桥小区至今尚未成立业主委员会，原该小区由重庆环城物业管理有限公司进行管理和服务，因小区业主对该公司的管理和服务的意见较大，经陈家桥街道学林社区居民委员会征求小区业主的意见，小区多数业主同意更换该物业公司并希望社区给业主找合适的物业管理公司，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会根据相关规定代表小区业主与原告签订了物业服务合同，原告依据该合同对嘉和康桥小区进行了物业管理和服务，且该合同在相关部门进行了备案登记，不存在侵犯业主知情权、选择权的问题。故该合同应属合法有效，原告及嘉和康桥小区全体业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务；2、关于被告抗辩称的诉讼时效问题。原告在其主张的权利期间内，通过邮寄信函、张贴催费函的方式，向被告催收过物业管理费、水电公摊费等费用，引起诉讼时效中断，故原告的诉讼主张未过诉讼时效期间；3、关于被告抗辩称的违约金问题。原告主张的违约金在嘉和康桥物业服务合同中有载明，现被告因欠付物业管理费等费用，应当支付违约金。但该违约金显然过高，经本院释明，原告主动予以调低，本院予以确认；4、关于被告抗辩的拆迁安置还房不应缴纳物业管理费的问题。《重庆大学城拆迁还房安置协议书》是就拆除旧房、还建新房进行的约定，涉及房屋权属问题，且该协议中明确被告作为被安置对象，应按物业管理的有关规定缴纳清洁费、电梯费等费用。故被告的前述抗辩不能成立；5、关于被告抗辩称的物业服务瑕疵问题。因物业管理涉及面很广，包括保安、卫生、绿化、车辆管理等多项内容，管理是动态的、长期的，服务是否存在瑕疵、是否到位，也是主观的，本身很难认定。即便物业管理存在瑕疵，但原告为所在小区提供物业服务、业主接受了物业服务的基本事实不容否认。原告在履行物业服务合同过程中，不存在导致合同无法履行的根本性违约，被告拒付物业服务费和水电公摊费等应属不当，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2013年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费及违约金的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。因庭审中被告对原告主张的欠付物业服务费和水电公摊费的金额2475.70元未提出异议，本院予以确认。
关于违约金。依照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告自愿将物业服务费、水电公摊费的违约金由合同约定的每日千分之三的标准调低为按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年5月1日起算，系对己方权利的处分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告况从福于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆仪才物业管理有限公司支付2013年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费、水电公摊费共计2475.70元，并支付违约金，该违约金以被告况从福欠付的2475.70元为本金，从2017年5月1日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半缴纳25元（原告重庆仪才物业管理有限公司已预交）,由被告况从福负担。此款限被告况从福于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆仪才物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘畅
二〇一七年七月二十五日
书记员 朱勇