重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第01571号
原告重庆市南川区佳迎物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处和平路时代商都B-2-2号，组织机构代码67101992-5。
法定代表人皮中满，重庆市南川区佳迎物业管理有限公司总经理。
委托代理人王毅，男，重庆市南川区佳迎物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。
委托代理人罗琴，重庆祥永律师事务所律师。
被告李兴珍，女，1964年3月27日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
第三人夏吉友，男，1968年6月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市南川区佳迎物业管理有限公司与被告李兴珍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法由代理审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭前本院依法追加夏吉友作为本案第三人参加诉讼。原告重庆市南川区佳迎物业管理有限公司委托代理人王毅、罗琴，第三人夏吉友到庭参加诉讼，被告李兴珍经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三人夏吉友在庭审过程中无故退庭。本案现已审理终结。
原告重庆市南川区佳迎物业管理有限公司诉称，2008年2月24日，原告经招投标程序进驻重庆市南川区时代商都小区提供物业服务，并于同年3月10日与时代商都小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定物业服务费的标准：住宅每平方0.25元；住宅改经营用房，每平方米0.45元。被告系时代商都小区某1房屋（建筑面积为148.62㎡）和某2房屋（建筑面积为122.39平方米）的业主。但被告自2011年1月1日起至2013年2月24日两年多时间，被告均未交纳物业服务费，累计拖欠原告物业服务费4240元。第三人是被告房屋的实际使用人。经原告多次催收，被告及第三人仍以各种理由拒绝交纳。为维护原告的合法权益，请求判令被告及第三人向原告交纳拖欠的物业管理费4240元、利息24元。
被告李兴珍未到庭，未发表答辩意见。
第三人夏吉友述称，第三人从2008年开始至今一直承租被告李兴珍位于重庆市南川区时代商都小区某1、某2两套房屋经营家庭公寓，并与被告约定租赁期间的物业服务费由第三人自行交纳。原告诉称第三人租赁的某1、某2两套房屋的建筑面积及每月物业费收费标准及未交物业服务费的情况属实，但具体未交纳物业服务费的期限第三人已经记不清楚。第三人不交纳物业服务费的原因在于：原告伪造业主签名骗取业主的大修基金；原告在物业服务期间没有按照约定提供服务，比如电梯未及时修理、环境卫生也搞得差、收取的物业服务费、停车费等账目不明、甚至为了达到不让业主使用停车位的目的，指使工作人员故意刮划业主的车子。
经审理查明，2008年3月10日，原告与重庆市南川区时代商都业主委员会签订《南川区时代商都物业服务合同》，约定由原告对南川区时代商都小区提供物业服务，合同期限为五年，从2008年2月24日至2013年2月23日止。该合同约定：住宅每月每平方建筑面积0.25元、住宅改经营用房如家庭公寓、写字楼等，每月每平方建筑面积0.45元；电梯按20＋（n-3），n为楼层数，每户每月计收。被告系重庆市南川区时代商都小区某1和某2的房屋业主，某1房屋的建筑面积为148.62平方米，某2房屋的建筑面积为122.39平方米。第三人从2008年起至今一直承租被告的上述两套房屋用于经营家庭公寓，双方约定租赁期间内物业服务费由第三人自行交纳。上述两套房屋从2011年11月1日至2013年2月24日（25个月零24天）期间的物业服务费至今尚未交纳。
庭审过程中，原告明确表示放弃对上述两套房屋欠缴物业服务费利息24元的诉讼请求。
上述事实，有原告提交的《备案登记证明》、《物业服务合同备案证明》、《南川区时代商都物业服务合同》、《南川区时代商都物业服务补充协议》、《通知》、《通告》、（2013）南川法民初字第02148号民事判决书、（2012）渝三中法民终字第01074号判决书、《南川区时代商都业主委员会南川区佳迎物业管理有限责任公司联合通告》［时业委字第（2008）3号］、《告知函》、电子巡更记录、《南川供电公司城区供电所对南川区佳迎物业公司情况反映的复函》、停车费收支明细、公共设施设备投资维修财务记录及相关票证、《高压供电合同》及委托书、南川区时代商都业委会《关于印发业主代表大会会议纪要的公告》（时业委（2009）第2号）及《通知》、原告律师调查笔录4份、催款通知和催款函、《重庆市南川区公安局取保候审决定书》【南公刑保字（2011）208号】、《解除取保候审决定书》【南公刑解保字（2012）96号】、《退还保证金决定书》【南公（刑）退保字（2012）178号】及当事人的陈述等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经过本院审查，证明力足以认定。
本院认为，对物业服务费支付主体问题。原告与重庆市南川区时代商都业主委员会签订《南川区时代商都物业服务合同》，双方已建立了合法有效的物业服务合同关系。被告作为重庆市南川区时代商都小区某1、某2两套房屋的业主，应当受到该物业服务合同关系的约束。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案被告将房屋出租给第三人实际使用，且双方约定由承租人交纳物业服务费用，因此，应由第三人承担物业服务费用的支付责任，由被告承担连带交纳责任。
对上述两套房屋下欠的物业服务费金额问题，由于物业服务合同明确约定住宅改经营用房如家庭公寓、写字楼等，每月每平方建筑面积0.45元，电梯费用按20＋（n-3），n为楼层数，每户每月计收。因此，上述两套房屋每月的物业服务费为每月163.95元【0.45元／月·平方米×（148.62平方米＋122.39平方米）＋［20＋（4-3）］×2套房屋】。由于原告主张的期限为2011年1月1日至2013年2月24日，共计25个月零24天，因此，上述两套房屋下欠的物业服务费为4229.91元（163.95元／月×25个月＋163.95元÷30天×24天）。
对第三人列举的原告伪造业主签名骗取业主的大修基金；原告在物业服务期间没有按照约定提供服务，比如电梯未及时修理、环境卫生也搞得差、收取的物业服务费、停车费等账目不明、甚至为了达到不让业主使用停车位的目的，指使工作人员故意刮划业主的车子等不交纳物业服务费理由，第三人并没有举示证据证明。故，对第三人提出的不交纳物业服务费的理由依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
第三人夏吉友在本判决生效之日起十日内向原告重庆市南川区佳迎物业管理有限公司支付从2011年1月1日起至2013年2月24日（共计25个月零24天）的物业服务费4229.91元。被告李兴珍对上述款项承担连带支付责任。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已交纳），由被告李兴珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 冯 骥
二〇一四年七月十日
书 记 员 张焜棋