广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第722号
原告韦振荣，住梧州市。
原告陈祜勋，住梧州市。
委托代理人陈建平，广西建梧律师事务所律师。
委托代理人顾慧莉，广西建梧律师事务所实习律师。
被告柳森朝，住广西藤县。
被告黄小艳，住广西藤县。
第三人中国农业银行股份有限公司苍梧县支行，住所地梧州市。
代表人杨干劲，行长。
委托代理人陈坤全，该行职员。
原告韦振荣、陈祜勋与被告柳森朝、黄小艳及第三人中国农业银行股份有限公司苍梧县支行（以下简称农行苍梧支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法由审判员李碧波适用简易程序，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈建平、被告黄小艳、第三人农行苍梧支行的委托代理人陈坤全到庭参加了诉讼。被告柳森朝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告韦振荣、陈祜勋诉称，被告柳森朝于2009年7月11日与广西梧州嘉华置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于梧州市龙圩区龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9幢A602房。随后，被告柳森朝与农行苍梧支行签订了《个人购房担保借款合同》，并以上述房屋作为抵押物向农行苍梧支行借款188000元用于支付购房款，借款期限从2009年9月2日起至2024年9月2日止，在此期间被告柳森朝每月都归还借款本金及利息。2013年1O月31日，两原告与两被告签订了《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》。根据协议书的约定，被告将属其所有的位于梧州市龙圩区龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9栋A602房房屋以300000元出售给原告，因该房屋是被告通过银行按揭贷款购买，截至2013年10月30日尚有借款本金及利息153574.81元未支付给银行，所以由原告向被告支付146425.19元购房款，从2013年10月30日之后的按揭贷款本金及利息共计153574.81元，由原告每月转款到被告柳森朝的银行账户，继续以被告柳森朝的名义向农行苍梧支行归还每月的贷款本金及利息。出售的房屋需办理房产证等证件的时间和转户时间由原告自行决定被告不得干涉，并必须积极配合原告共同到房产等部门办理上述房屋所有权过户等手续，不得以任何理由推托，否则按违约论处。同时，原告向被告支付了房屋装修补偿款及出售房屋中的家具、家电转让款共计150000元。2013年10月31日，原告陈祜勋通过中国农业银行将l46425.19元购房款转到被告黄小艳银行账户内，并通过现金交付方式向被告柳森朝支付了家具、家电转让款150000元，被告收到原告支付的款项后分别出具了《房屋购房款收据》、《出售房屋装修补偿款收据》和《出售房屋家具电器转让款收据》给原告收执。至此，两原告履行了《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》约定的合同义务，被告当即向原告交付了房屋，原告对该房屋进行了实际占有、使用，且原告于2014年10月15日以被告的名义已付清该房欠银行的贷款本息，没有损害农行苍梧支行的合法权益。随后，原告催促被告到房产管理部门办理房屋所有权证和国有土地使用证的过户手续，但被告均以各种借口推托，致使该房屋至今未办理过户手续。为此，请求法院判决确认1、原告与被告于2013年10月31日签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》有效；2、判令被告依照《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》的约定，将位于梧州市龙圩区龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9栋A602房的房屋所有权证和国有土地使用权证变更登记到两原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。
原告韦振荣、陈祜勋对其主张在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证复印件、结婚证复印件两份，证明被告是夫妻关系及其身份情况；2、房屋买卖协议书复印件一份，证明原告与被告之间的房屋买卖及约定的具体事项；3、房屋买卖补充协议书复印件一份，证明原告与被告之间的房屋买卖及约定的具体事项；4、梧州市商品房买卖合同复印件一份，证明被告向梧州嘉华置业有限公司购买了位于梧州市龙圩区龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9幢A602房房屋；5、销售不动产统一发票复印件一份，证明被告支付了位于梧州市龙圩区龙圩镇龙湖世纪龙湖春天9幢A602房首期购房款；6、个人购房担保借款合同复印件一份，证明被告向银行办理按揭贷款支付位于梧州市龙圩区龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9幢A602房的剩余房款，现被告每月需归还贷款利息；7、房屋购房款收据、中国农业银行取款业务回单复印件一份，证明2013年10月31日，原告陈祜勋通过中国农业银行将146425.19元购房款转到了被告黄小艳银行账户内，被告收到购房款后出具了收据的事实；8、出售房屋装修补偿收据复印件一份，证明原告向被告支付了100000元房屋装修补偿款；9、出售房屋家居电器转让款收据复印件一份，证明额原告向被告支付了50000元房屋家居电器转让款；10、转账交易记录复印件六份，证明原告向被告支付了房屋装修补偿款、房屋家居电器转让款；11、苍梧农行出具的转账凭证及证明原件各一份，证明原告在买卖房屋后于2014年10月15日以被告的名义归还完毕全部按揭贷款本息的事实。
被告柳森朝、黄小艳辩称，对原告的诉请的事实和提出的请求没有异议。
第三人农行苍梧支行述称，对原告以被告的名义还清被告欠农行苍梧支行的贷款本息的事实和原告的诉讼请求无异议。
经过开庭质证，被告、第三人农行苍梧支行对原告提供的证据没有异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定，可作为本案的定案依据。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：原告韦振荣与陈祜勋是夫妻关系，被告柳森朝与黄小艳是夫妻关系。2013年1O月31日，原告与被告签订了《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》。协议书约定，被告将属其所有位于苍梧县（现梧州市龙圩区）龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9幢A602号房房屋以300000元出售给原告，因该房屋是被告通过银行按揭贷款购买，经原告与被告自行核算，截至2013年10月30日尚有贷款本金和利息153574.81元未支付给农行苍梧支行，故由原告向被告支付146425.19元购房款，2013年10月30日之后的按揭贷款本金及利息共计153574.81元，由原告继续以被告柳森朝的名义，由原告每月转账到被告柳森朝的银行账户内，以柳森朝的名义向农行苍梧支行归还每月的贷款及利息。2013年10月31日，原告陈祜勋通过中国农业银行将l46425.19元购房款转到被告黄小艳银行账户内，并通过现金交付方式向被告柳森朝支付了房屋装修补偿款和家具、电器转让款150000元，被告收到原告支付的款项后分别出具了《房屋购房款收据》、《出售房屋装修补偿款收据》和《出售房屋家具电器转让款收据》给原告收执。被告于当日将购买房屋的首期款项的发票原件交给原告收执，并将房屋移交给原告占有、使用。从2013年11月开始，原告以被告柳森朝名义每月向银行支付按揭贷款本金及利息。20l4年10月15日，原告以被告柳森朝名义还清所欠的贷款本息138008.99元给农行苍梧支行。另外，原告与被告对房屋所需办理房产证等证件和转户时间由原告自行决定，被告须积极配合原告到房产等部门办理上述房屋所有权过户等手续，不得以任何理由推托，否则按违约论处等约定。2014年10月9日，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。
另查明：2009年9月2日，农行苍梧支行与被告柳森朝签订了合同编号为45105200900016826的《个人购房担保借款合同》，借款金额为188000元，贷款期限为15年，被告柳森朝以其贷款购买的苍梧县（现梧州市龙圩区）龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9幢A602号房作为偿还借款的抵押担保物，并办理了相应的抵押登记手续。合同签订后，农行苍梧支行依约发放了贷款。2014年10月15日，农行苍梧支行出具证明证实原告于当日以被告柳森朝名义还清了该房屋尚欠的贷款本息给农行苍梧支行，并在庭审中表示对原、被告签订的《房屋买卖协议》无异议。
再查明，苍梧县（现梧州市龙圩区）龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9幢A602号房屋，因债务纠纷，于2014年9月19日被本院（2014）龙民初字第647—1号民事裁定书裁定查封。
本院认为，被告柳森朝与中国农业银行股份有限公司苍梧县支行签订的合同编号为45105200900016826的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，该合同合法有效。中国农业银行股份有限公司苍梧县支行依约发放贷款给被告柳森朝使用，被告柳森朝以其贷款购买的苍梧县（现梧州市龙圩区）龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9幢A602号房作为偿还借款的抵押担保物，并办理相应的抵押登记手续，该抵押合法有效。在抵押物抵押期间，虽然被告未经农行苍梧支行同意，于2013年10月31日擅自与原告签订《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》，将苍梧县（现梧州市龙圩区）龙圩镇龙湖世纪城龙湖春天9幢A602号房转让给原告，但鉴于原告在诉讼期间以被告柳森朝名义还清了该房所欠的贷款本息给农行苍梧支行，没有损害农行苍梧支行的合法权益，农行苍梧支行也出具证明予以证实并认可原、被告签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》有效，且原、被告签订的《房屋买卖协议》亦是双方真实意思表示，应认定该转让行为有效。因此，原告要求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告提出请求判令被告协助办理讼争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证变更登记的诉讼请求，因被告柳森朝涉及另案债务，该房屋已被本院（2014）龙民初字第647号案件的原告申请查封，应由该案加以解决，本案不作处理。为保护双方当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
确认原告韦振荣、陈祜勋与被告柳森朝、黄小艳于2013年10月31日签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》有效。
本案案件受理费200元（原告已预交法院），由被告柳森朝、黄小艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
如当事人提出上诉的，应在上诉期限届满后七日内，交纳上诉案件受理费，逾期不交纳的，按自动撤诉处理。
审判员 李碧波
二〇一四年十月十七日
书记员 张丽丹
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。