湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0602执异32号
案外人：刘金斌，男，1976年11月29日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。
委托代理人：胡新军，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。
申请执行人：李素芳，女，1972年9月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。
委托代理人：张天勤，湖南恒孚律师事务所律师。
被执行人：陈卫平，男，1967年3月28日出生，住岳阳市岳阳楼区。
被执行人：岳阳钧华房地产开发有限公司，地址，岳阳楼区。
法定代表人：何兴龙，总经理。
委托代理人：钟龙，湖南云盟律师事务所律师。
委托代理人：陈德飞，男，1963年4月5日出生，汉族，住汩罗市。
在本院执行申请执行人李素芳与被执行人岳阳钧华房地产开发有限公司（以下简称：钧华公司）、陈卫平民间借贷纠纷一案中，案外人刘金斌对执行金谷湾小区xx栋xxx号房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，并举行了听证，刘金斌的委托代理人胡新军、李素芳的委托代理人张天勤、钧华公司及陈卫平的委托代理人陈德飞、钟龙参加了听证，现已审查终结。
案外人刘金斌称，案外人与被执行人钧华公司于2011年9月29日签订一份《房屋买卖合同》，案外人已按合同履行义务，钧华公司也按合同将房屋交付了案外人，2015年10月案外人进行了装修入住。此后因钧华公司未能办理房屋产权登记向岳阳楼区人民法院提起诉讼，岳阳市岳阳楼区人民法院于2016年11月8日作出（2016）湘0602民初4274号民事判决书，该判决确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，由钧华公司负责办理案外人金谷湾小区xx栋xxx号房屋的权属登记手续的合同义务。2015年12月30日申请执行人李素芳因与钧华公司债务纠纷申请诉前财产保全，贵院在房产局查封了属于案外人所有的位于岳阳市岳阳楼区北港路金谷湾小区xx栋xxx号房屋。案外人认为，申请执行人李素芳因与被执行人钧华房公司民间借贷纠纷申请财产保全，应当对属于钧华公司的财产采取财产保全措施，现查封的争议房屋已经在2011年9月就出售给了案外人，并且已经交付给案外人，虽然由于钧华公司的原因未及时办理房屋预售登记，但该房屋已经出售给案外人并已交付的事实客观存在，李素芳的财产保全行为损害了案外人合法的房屋所有权，应当予以解除。再者李素芳与钧华公司民间借贷纠纷已通过房屋网签的形式提供了财产担保，钧华公司申请财产保全应当首先就提供担保的财产进行保全，不足部分也应保全属于钧华公司财产，而对属于案外人所有的岳阳市岳阳楼区北港路金谷湾小区xx栋xxx号房屋不应采取查封措施。为此，请求人民法院依法进行审查，依照维护当事人的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条的规定，请求撤销（2015）楼执保字第733号民事裁定书，解除对金谷湾小区xx栋xxx号房屋的查封措施。
案外人王辉向本院提交了以下证据证明自己的异议请求：《房源保留协议书》、收款收据、财务明细、岳阳市金瑞物业公司证明、业主领取入户钥匙申请表、交纳水电费及装修押金收据、《个人房屋装修合同书》、岳阳楼区网格化实有人口信息核查单、网签合同证明、（2016）湘0602民初4274号民事判决书。
申请执行人李素芳称，案外人刘金斌与钧华公司签订的房屋买卖合同真实性存疑，刘金斌购买的2505号房所属的1栋在2015年1月10日才取得《岳阳市预售商品房许可证》，而案外人却提前三年与钧华公司签订房屋买卖合同。根据案外人提交的《房源保留协议》房屋总价刚好是25万，且《客户明细账》显示2010年10月31日钧华公司向案外人刘金斌借款25万。这说明案外人与钧华公司是债权债务关系，所谓的购房款实际上是借款。李素芳向法院申请查封2505号房时，并未显示有网签合同和预告登记，该商品房仍处于钧华公司名下。对刘金斌来说，购买商品房私下签订自制合同，案外人自己有重大过失，应该自行承担其不利后果。案外人与钧华公司之间的买卖合同，只是存在由该合同产生的债权债务关系，并没有产生物权的变动。综上所述，案外人所提异议理由不成立，请求驳回异议申请。
本院查明，申请执行人李素芳因与本案被执行人钧华公司及陈卫平的民间借贷纠纷，于2015年12月30日向本院申请诉前财产保全。本院于同日作出（2015）楼执保字第733号民事裁定：查封被申请人钧华公司位于金谷湾小区xx栋xxx、xxx、xxx、xxx、2栋xxx、xxx、xxx、xxxxxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx号房屋18套，或查封、扣押、冻结价值400万元的其他财产，并向房产部门送达了协助执行通知书。此后原告李素芳与被告钧华公司及陈卫平民间借贷纠纷一案，经岳阳市中级人民法院二审作出（2016）湘06民终字1711号民事判决，由原审被告陈卫平在本判决生效后十日内偿还被上诉人李素芳借款本金3880000元，并按月利率2%支付自2014年12月24日起至债务清偿之日止的利息（已支付的110000元利息可与抵扣），上诉人岳阳钧华房地产开发有限公司对上述本息承担连带清偿责任。该案现在本院强制执行过程中。
另查明，刘金斌系钧华公司员工，2011年9月29日，刘金斌与被执行人钧华公司交纳“金谷湾”小区购房集资款250000元。2013年1月15日，刘金斌与钧华公司签订一份《房源保留协议书》。协议约定，在钧华公司尚未取得《商品房预售许可证》之前，乙方为了选择自己满意的住宅，以保障自己意向购买单元不被他人购买，甲方钧华公司同意将xx栋xxx号房，面积103.94平方米，以销售单价2458.67元每平方米，总销售价格为250000元的价格出售给乙方，一次性房源定金250000元。2015年10月10日钧华公司也按合同将房屋交付了刘金斌。
2016年10月14日，案外人刘金斌向本院起诉钧华公司请求履行《房源保留协议书》，协助办理房屋产权登记手续。本院经审理并作出（2016）湘0602民初4274号民事判决书，判决钧华公司继续履行《房源保留协议书》，协助刘金斌办理金谷湾小区xx栋xxx号房屋的产权登记手续的合同义务。刘金斌于2017年1月6日向本院申请执行（2016）湘0602民初4274号民事判决书，发现该房屋被李素芳申请财产保全进行了查封，为此，刘金斌向本院提出异议，要求本院解除对该房产的查封及其他执行措施。
本院认为，案外人刘金斌在本院查封金谷湾小区xx栋xxx号房产之前，就已与钧华公司签订《房源保留协议书》，支付全部购房款，且已经生效判决确认由钧华公司为刘金斌办理房屋权属登记手续，已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条案外人对登记在被执行人名下的不动产排除执行的规定条件，案外人刘金斌的异议请求应予以支持。另外，本案系案外人对执行标的要求阻止执行而向法院提出的实体异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下：
中止对被执行人岳阳钧华房地产开发有限公司位于金谷湾小区xx栋xxx号房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（本页无正文）
审 判 长 蔡学谦
人民陪审员 史建国
人民陪审员 雷 琪
二〇一七年八月一日
书 记 员 王威棋
附相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为的异议，应当按照下列情形，分别处理：
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。