湖南省桃江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0922民初1069号
原告：昌鸽芝，女，1973年9月16日出生，汉族，职工，住桃江县桃花江镇桃花东路。
委托诉讼代理人：项奇，湖南桃花江律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：刘孟宜，女，1968年6月13日出生，汉族，农民，住桃江县沾溪乡九螺坊村。
委托诉讼代理人：鲁志中，桃江县桃花江法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理
被告：文再新，男，1969年3月5日出生，汉族，职工，住桃江县桃花江镇商业城。
原告昌鸽芝与被告刘孟宜、文再新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昌鸽芝及其诉讼代理人项奇，被告刘孟宜及其诉讼代理人鲁志中，被告文再新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告昌鸽芝向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2015年1月24日签订的《房屋转让协议》无效，终止两被告于2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》；2、被告刘孟宜应将现占用的桃房权证（松）字第00047**号房屋返还给原告，原告可返还其购房款156050元。事实与理由：原告与被告文再新系夫妻关系，与刘孟宜系一般关系。原告与被告文再新于1997年2月17日登记结婚，1990年10月在桃花江林场生活小区内的划拨地上修建了一栋两层半的房屋，建筑面积为183.44m²，并由房产部门于2000年9月核发了桃房权证（松）字第00047**号房屋所有权证，该房屋当时登记在文再新名下。2015年1月24日，文再新与刘孟宜订立了一份《房屋转让协议》，约定将该房屋以164800元的价格转让给刘孟宜，但原告并未在该协议上签字同意。因该房屋所占用的土地使用权属于桃花江林场，系划拨用地，故林场有明确规定小区内房屋一律不许对外出售，两被告也未到有批准权的县级以上人民政府对该房屋的转让进行审批。2015年1月26日，文再新与刘孟宜又签订了一份《房屋租赁合同》，双方确定该房屋以每层每年1500元的价格（整房2.5层3750元/年）租赁给刘孟宜。综上可知，该房屋系原告与被告文再新在夫妻存续期间所拥有的共同财产，两被告在明知原告没有书面同意的情况下，将该房屋擅自转让，其行为违反了《城市房地产管理法》第38条：共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让；第40条：以划拨地转让房地产时，应当经有审批权的人民政府审批，及相关司法解释等法律、法规的强制性规定，应依照《合同法》第52条规定，认定该转让协议无效。合同确定无效后，双方应相互返还财产，故被告刘孟宜应将该房屋予以返还原告，原告可在扣减28个月房租8750元后返还其156050元的购房款，且应终止《房屋租赁合同》。
被告刘孟宜辩称：一、原告昌鸽芝所诉事实不真实。刘孟宜与文再新签订的《房屋转让协议》是昌鸽芝、文再新夫妇的姐夫文之波起草的，房屋的转让价格是见证人刘范秋与昌鸽芝在昌鸽芝和文再新夫妇的店子里三个人谈定的，房屋转让价格是昌鸽芝亲手接受的。昌鸽芝诉称“她未在《房屋转让协议》上签名同意”而要求确认协议无效并返还转让房屋，只能说明是原告出尔反尔。现在看到转让房屋有升值的可能，眼红了才是真实意思。二、原告诉称：“因转让房屋所占有的土地系划拨用地，林场明确不许对外出售”。首先文再新出售房屋不是第一人，在之前同等情况早有先例，林场不许出售，既没有明文规定，更没有林场阻止或干涉房屋所有人出售的事实，故原告的这一理由不成立。况且正是原告夫妇向社会不特定对象表述了出售房屋的意思，故而就有了中间人刘范秋为其牵线搭桥并促成双方交易的事实。另外没有经人民政府批准的事实，应该是刘孟宜自己以后的事情，与原告夫妇没有必要的关系。而《房屋租赁协议》那只是原告夫妇为了逃避林场可能追责的一个应付措施，根本没有实际意义。三、根据《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则”。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。当权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示原则，善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应确认为有效。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，即出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。四、关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据《物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，因而当事人约定转让房屋，则该房屋占用的建设用地使用权也应依法一并转让。由于该房屋所占用的建设用地使用权系通过划拨方式取得，根据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，该房地产转让时应报有批准的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。当事人在签订售房协议时虽未经政府部门批准，但并不影响协议的效力。根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释二》第十四条规定：合同法第五十二条（五）项规定的：“强制性规定”是指效力性强制性规定。据此，只有合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定才无效，而《城市房地产管理法》第四十条第一款系管理型规定，即是当事人违反了管理型强制性规定，也应当根据具体情况认定其效力。本案中，刘孟宜受让房屋后并没有改变土地的使用性质，仍用于居住房屋所必须的土地。综上所述，原告的二项诉讼请求，没有事实和法律依据，均应予驳回。
被告文再新辩称：2015年元月24日刘孟宜来找他买房时他就明确告知了刘孟宜，这房子是不能卖的，但是在那个时候之前，林场有职工把同等性质的房子卖出去了，文再新觉得其他职工能卖他也能卖，所以签下了这份《房屋转让协议》，事后文再新才搞清楚同事的房子是卖给了本场内部职工，按林场的规定，内部职工之间是允许转让的，但对外是不能转让的。原、被告双方意识到这点后，在签订转让协议的第三天，也就是2015年元月26日，经过双方协商，签订了《房屋租赁合同》，刘孟宜同意以长期租住的方式取得该房屋的居住权，并先后分三次支付了164800元租金，文再新出具了收据，也交付房屋让刘孟宜居住，这164800元租金问题，是双方约定每年每层1500元，《房屋租赁合同》里面有详细的条款说明，也就是每年按房屋使用年限70年计算，除去从2000年建成到2015年交付这15年的时间，实际时间是55年，合计租金165000元（实际是164800元）。综上所述《房屋转让合同》是无效的，而应以《房屋租赁合同》为准，《房屋租赁合同》才是双方的真实意愿，且合法合理。
本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下，原告昌鸽芝在第一次付购房款时收了购房款，证明原告对其丈夫出卖房屋及房屋总价款均是知情的，同意的。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效本案所涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告昌鸽芝称划拨土地与房屋不应进入市场流通，所涉案合同应无效的主张，从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续，缴纳土地出让金后即可转让。原告昌鸽芝又称该案所涉房屋系原告与被告文再新的夫妻共同财产，两被告在明知原告没有书面同意的情况下，将该房屋擅自转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让”。本案中，原告昌鸽芝参与了房屋买卖的活动，且收了部分购房款，证明其是同意该房屋买卖的。被告刘孟宜支付相应的对价，符合善意取得的情形，即使原告未书面同意，也不影响合同的效力。且该案房屋登记的所有人为文再新，根据物权公示原则，文再新有权处置。即使原告系共有人，文再新也具表见代理的法律特征。故原告昌鸽芝主张合同无效的理由均不能成立，应依法予以驳回。原告昌鸽芝还称在订立买卖合同后于2015年1月26日签订了《房屋租赁合同》一份，该租赁合同系规避原告所在单位对国有划拨地的权利而签订的一份虚假协议，被告刘孟宜已实际占有所购房屋，且支付相应对价，不存在将自己所购房屋再支付租金给原告及其丈夫，故该租赁合同不能对抗买卖协议。既然买卖合同有效，就不能按无效合同的规定返还财产。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、第一百四十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告昌鸽芝的全部诉讼请求。
案件受理费1710元，由原告昌鸽芝负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 员 ＸＸ
二〇一七年七月二十四日
代理书记员 曾凯
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的
二、以合理的价格转让
三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。