云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云08民终123号
上诉人（原审被告）：云南方维房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明经济技术开发区云大西路39号新兴产业孵化区A幢5楼529C号。
法定代表人：陈玉婷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈中贤，男，云南云渝律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：朱宣紫，男，1988年2月22日出生，汉族，云南省宣威市人，现住云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县。
委托诉讼代理人平正忠，男，孟连县光明法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
上诉人云南方维房地产开发有限公司因与被上诉人朱宣紫房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县（以下简称孟连县）人民法院（2015）孟民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人云南方维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈中贤、被上诉人朱宣紫的委托诉讼代理人平正忠到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院批准，本案延长审限三个月。2016年6月27日，本案裁定中止诉讼。2017年5月27日，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。
云南方维房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由朱宣紫承担。事实和理由：1、一审判决书写错误，需更正。一审判决认为部分书写的“朱宣紫认为双方在合同中约定的违约金过高”明显不合逻辑，本案的产生是朱宣紫觉得合同约定的违约金低于其接受点，如“过高”就不会出现本案的诉讼。2、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律和裁判错误。一审法院认为双方主张的违约金均不合理，酌情以9170元计算，存在适用法律错误和证据不足。一审法院确认双方均未提交证据证实逾期交房违约造成的损失，一审法院即可判定不存在因违约造成的损失，既然不存在违约造成的损失，且双方签订的合同是合法的，一审法院不应随意用判决改变受法律保护的合同约定的事项，一审法院的判处结果，损害了云南方维房地产开发有限公司的合法权益。云南方维房地产开发有限公司已自认未能按合同约定如期交房造成违约，愿意按合同约定给付朱宣紫违约金，而一审法院提高改变了合同约定的违约金，曲解法条，在适用法律上存在错误。
朱宣紫未作书面答辩。二审庭审中，朱宣紫口头答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确、判处得当，请求二审法院予以维持。2、一审判决认定双方当事人系房屋买卖关系是恰当的。3、本案是由云南方维房地产开发有限公司违约引起，一、二审诉讼费应由云南方维房地产开发有限公司全部承担。
朱宣紫向一审法院起诉请求：依法判令云南方维房地产开发有限公司支付迟延交房违约金18340元。
一审法院认定事实：2012年8月29日，朱宣紫（即乙方）与云南方维房地产开发有限公司（即甲方）自愿签订《普洱市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：甲方将位于孟连县城东路和谐枫景公共租赁6栋1单元1-2层2号住房出租给乙方及共同承租人居住使用，房屋建筑面积为145平方米；甲方应于2013年1月31日前将房屋交付给乙方；房屋租赁期限为70年，租期自2013年1月31日起至2083年1月31日止；房屋按建筑面积计算租金，租金标准为2342.40元／平方米。租金总额为人民币339648元；首付50000元；2012年9月15日付足总房款50%，人民币169648元；交房时付足91%，人民币309648元。余款（按揭）在租赁期限满五年，不违反国家政策基础上，朱宣紫交清剩余租金，余下65年的租金自动转为购房款，双方补签购房合同，云南方维房地产开发有限公司（甲方）办理相关手续及产权证。云南方维房地产开发有限公司在合同约定的时间内不能提供房屋给朱宣紫，合同继续履行的，云南方维房地产开发有限公司从逾期之日起每日按每平方米租金的2‰支付违约金至交房；合同还约定了乙方违约责任等条款。云南方维房地产开发有限公司未按合同约定于2013年1月31日前向朱宣紫交付房屋，直至2013年11月2日云南方维房地产开发有限公司才向朱宣紫交付房屋，逾期交房275天。由于云南方维房地产开发有限公司逾期交房，双方对违约金计算产生分歧，故朱宣紫向一审法院提起诉讼，请求依法判令云南方维房地产开发有限公司支付迟延交房违约金18340元。
一审法院认为，关于如何计算逾期交房违约金的问题。朱宣紫、云南方维房地产开发有限公司自愿签订《普洱市公共租赁住房租赁合同》后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。通过对合同内容的审查，一审法院认为双方所签订的合同实质应为房屋买卖合同。本案中，朱宣紫按合同约定支付了相应房款，已经履行了义务，但云南方维房地产开发有限公司未按期交房已构成违约，应承担违约责任。庭审中，云南方维房地产开发有限公司对双方属房屋买卖合同纠纷，并对逾期交房予以认可，愿意按合同约定支付违约金，但双方对违约金的计算产生分歧。朱宣紫认为双方在合同中约定的违约金过高，应按照房屋单价×2?×违约天数×房屋面积计算（2342.40元／平方米×2?×270天×145平方米），违约金为18340元。云南方维房地产开发有限公司辩称朱宣紫主张的违约金过高，不符合双方合同的约定，应按照合同中约定的房屋总价款÷70年÷12个月÷30天×房屋面积×2‰×违约天数计算（339648元÷70年÷12个月÷30天×145平方米×2‰×270天），违约金为1055元。庭审中，朱宣紫、云南方维房地产开发有限公司均未向法庭提交证据证实逾期交房违约造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审法院认为，朱宣紫、云南方维房地产开发有限公司主张的违约金均不合理。一审法院结合逾期交付使用房屋期间，同类房屋的租金标准以及朱宣紫主张的逾期天数，对朱宣紫诉请的逾期交房违约金酌情以9170元（2342.40元／平方米×1?×270天×145平方米）予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告云南方维房地产开发有限公司赔偿原告朱宣紫违约金9170元，该款于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告朱宣紫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用258元，由原告朱宣紫负担129元，被告云南方维房地产开发有限公司负担129元。
本院二审期间，云南方维房地产开发有限公司、朱宣紫均未向本院提供新的证据。
本院二审期间，本院依职权向孟连县住房和城乡建设局调取了一份《孟连县住房和城乡建设局关于立即停止现房销售行为的通知》。经质证，云南方维房地产开发有限公司认为该通知其未收到，但对该通知的真实性予以认可，对通知内容不予认可，该通知系2014年8月下发的，双方当事人签订合同的时间是2012年，与本案没有关联性。朱宣紫对该通知的真实性、合法性、关联性没有异议，予以认可。本院认定如下：该证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审期间，经征询当事人对一审判决认定事实的意见，云南方维房地产开发有限公司、朱宣紫对一审认定的事实均无异议。对一审判决认定的当事人均无异议的事实，本院予以确认。
经二审审理另查明，云南方维房地产开发有限公司与朱宣紫于2012年8月29日签订的《普洱市公共租赁住房租赁合同》中所涉孟连县城东路和谐枫景公共租赁6栋1单元1-2层2号住房系保障性安居工程公共租赁住房，不属于商品房。2014年8月4日，孟连县住房和城乡建设局对云南方维房地产开发有限公司发出一份《孟连县住房和城乡建设局关于立即停止现房销售行为的通知》。通知的主要内容为：云南方维房地产开发有限公司的现房销售行为不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》的相关规定，请云南方维房地产开发有限公司立即停止现房销售行为。
本院认为，关于本案《普洱市公共租赁住房租赁合同》的合同性质问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，云南方维房地产开发有限公司与朱宣紫签订的协议虽然名为《普洱市公共租赁住房租赁合同》，但双方当事人约定的公共租赁住房租金标准为2342.40元/平方米，该租金标准明显高于公共租赁住房租金标准。从双方当事人签订的合同内容看，形式上是公共租赁住房合同，但从云南方维房地产开发有限公司出具给朱宣紫的《收据》可以看出，朱宣紫所交款项名称是购房订金，并非房屋租金。结合双方当事人签订的《普洱市公共租赁住房租赁合同》中约定的房屋基本状况、房屋总价款、付款方式、付款时间等内容，《普洱市公共租赁住房租赁合同》不符合房屋租赁合同的基本特征。在一审庭审中，云南方维房地产开发有限公司认可其在销售本案所涉房屋时所作的广告是商品房的销售广告，朱宣紫是基于该商品房的销售广告而向云南方维房地产开发有限公司购买房屋，故本案双方当事人签订的《普洱市公共租赁住房租赁合同》，其实质是房屋买卖合同。一审法院对本案的定性准确。
关于本案《普洱市公共租赁住房租赁合同》的合同效力问题。本案中，云南方维房地产开发有限公司出卖给朱宣紫的房屋系保障性安居工程公共租赁住房，而非商品房。云南方维房地产开发有限公司在未取得孟连县人民政府相关部门的批准同意下，将入住有一定条件限制的市政公共租赁住房以租赁形式对外进行销售，属于无权处分行为。由此导致本案所涉合同的效力不确定。
关于朱宣紫要求云南方维房地产开发有限公司支付迟延交房违约金的诉讼请求能否支持的问题。本案中，朱宣紫要求云南方维房地产开发有限公司支付迟延交房违约金18340元的诉讼请求是基于双方签订的《普洱市公共租赁住房租赁合同》合法有效。因本案所涉《普洱市公共租赁住房租赁合同》的合同效力待定，故对该请求本院不予支持，待本案所涉合同的效力明确后，朱宣紫可对迟延交房违约金的请求予以另行起诉。
综上所述，云南方维房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实基本清楚，但判决云南方维房地产开发有限公司支付朱宣紫违约金依据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县人民法院（2015）孟民初字第459号民事判决，即：“被告云南方维房地产开发有限公司赔偿原告朱宣紫违约金9170元，该款于本判决生效后十日内付清；驳回原告朱宣紫的其他诉讼请求”；
二、驳回朱宣紫的诉讼请求。
一、二审案件受理费各258元，均由朱宣紫负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹春林
审判员 段 锦
审判员 叶枝松
二〇一七年六月一日
书记员 李艳辉