河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终7211号
上诉人（原审原告）：邢台亿林物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区八一路58号。
法定代表人：张淑萍，董事长。
委托诉讼代理人：张云江，河北齐心律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伊红伟，公司总经理。
被上诉人（原审被告）：中国平安人寿保险股份有限公司河北分公司，住所地石家庄市长安区东大街5号开元中心19层20层。
法定代表人：赵津，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张焕明，河北太平洋世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩春江，公司员工。
被上诉人（原审被告）：中国平安人寿保险股份有限公司邢台中心支公司，住所地邢台市团结西大街589号。
法定代表人：刘瑞，总经理。
委托诉讼代理人：金红、王彦武，公司员工。
上诉人邢台亿林物业服务有限公司（简称邢台亿林物业）因与被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司河北分公司（简称平安人寿保险河北分公司）、中国平安人寿保险股份有限公司邢台中心支公司（简称平安人寿保险邢台支公司）租赁合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2016）冀0108民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年08月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邢台亿林物业上诉请求：依法撤销石家庄市裕华区人民法院（2016）冀0108民初749号民事判决，查清事实依法改判。事实和理由：一、重审判决没有依法全面审查、核实、采信证据。上诉人就自己提出的诉讼主张，向法庭提交了书证、视听资料、照片、证人证言、调查笔录等证据，原审判决对上诉人提交的证据无一明确认证，且未予说明不予采集的理由，相反，对双方所签订的无争议的书面租赁合同做出明确认定和采信，避开了案件焦点。二、判决认定事实错误，判决理由依法不能成立。原审判决将被上诉人超范围占用上诉人的房产毫无根据地定性为“附属设施”，并以此作为唯一判决理由，荒谬。三、上诉人提出了鉴定申请，法院未予以委托鉴定，又以上诉人证据不充分为由驳回上诉人诉讼请求，裁判明显有失公允。四、适用法律与判决相悖。原审适用《合同法》第六十一条之规定进行裁判，应支持上诉人的原审诉求，而不是相反。五、上诉人对自己的诉讼主张向法院提交了充分证据，判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，驳回上诉人的原审诉求，系故意枉法裁判。
平安人寿保险河北分公司、平安人寿保险邢台支公司辩称：关于租金部分，一审判决认定事实正确，适用法律正确。理由：上诉人无权向二被上诉人主张租金。首先，上诉人不是涉案房产的产权人，主楼产权人是邢台市冶信商贸有限公司，停车楼的产权人是河北邢台市林产品有限公司。其次，第二被上诉人邢台支公司租赁冶信的房屋是和产权人以及产权人授权的人签订了八份合同，其中租赁面积和楼层多次变化，都体现在书面合同中，八份合同已履行完毕，没有问题和遗留问题。最后，二被上诉人没有实际使用过上诉人的主张的物业，包括主楼、停车楼和院落。特别一点，上诉人是2010年12月16日成立的新公司，他主张的权利追溯到2005年，根本是不可能的。关于物业费，一审处理正确。上诉人成立之前，被上诉人与其他公司签订保安、保洁合同，上诉人成立之后签订了合同，已履行完毕，合同之外，被上诉人没有接受过上诉人的服务。上诉人主张的物业费没有事实和法律依据。第三方面，根据民法通则关于诉讼时效的规定，上诉人的主张明显超过了法定的诉讼时效，租金是一年，物业是二年。
邢台亿林物业向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付1、超合同占用房产、院落租金共计1535159.5元；2、物业费982742.83元；3、更换变压器费用227665元，三项共计2745567.33元。二、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：本案共涉及八份租赁合同及一份变更补充协议。自2005年5月1日起，邢台市冶信商贸有限公司（以下简称冶信商贸公司）、邢台市杰邦商贸有限公司（以下简称杰邦商贸公司）分别与被告平安人寿保险河北分公司、平安人寿保险邢台支公司签订八份（其中有三份合同系到期后续租）《房屋租赁合同》，该八份租赁合同约定被告平安人寿保险邢台支公司租用坐落于邢台市桥西区××号的凯德商务写字楼，租赁期限截止至2013年5月1日，八份合同总租赁面积共计为3963平方米。2011年4月1日，原出租方冶信商贸公司、杰邦商贸公司与本案原告邢台亿林物业服务有限公司及被告平安人寿保险邢台支公司签订《关于出租房变更的补充协议》（以下简称四方协议），协议约定将原八份《房屋租赁合同》的出租方变更为原告邢台亿林物业公司，原告自2011年4月1日起承担合同所有权利义务。2013年5月1日，合同到期后，被告平安人寿保险公司邢台支公司搬离了凯德商务写字楼，合同内约定的租金已全部付清，双方对此无争议。
另查明，租赁房屋凯德商务写字楼产权为邢台市林产品公司，后冶信商贸公司收购了邢台市林产品公司，房产证为冶信商贸公司。2011年凯德商务写字楼院内建设二层停车楼，2011年5月31日，邢台市规划局出具《邢台市城乡规划局关于杰邦商务二层停车楼的规划意见》，在该意见中有如下表述：“……经现场踏勘，拟建的停车楼位于守敬路与育英街交叉口西北角、平安公司院内。目前，守敬路与育英街交叉口，平安公司门前停车拥堵、严重占压便道，影响市容。为满足公司员工停车需要，缓解便道停车压力，改善沿街市容环境，经研究，现对该项目建设提出如下规划意见……”2011年8月3日，邢台市城乡建设局出具了《建设工程项目审结通知单》，8月10日出具了《建设工程规划许可证》，显示建设单位为河北省邢台市林产品公司，建设规模为762.52平方米。庭审中原告申请林产品公司法定代表人徐英辰出庭证明该二层停车楼的建设为原告投资建设，使用、收益归原告所有。
关于原告所主张的三部分费用，所查明事实如下：
1、原告所主张的被告超合同范围占用房产、院落的租金1535159.5元。原告分两部分主张被告超合同使用院落、库房、地下室及二层钢结构所产生的租赁费。第一部分为2011年11月之前（自2005年8月至2011年11月），原告称被告占用了原告库房、院落及地下室，原告计算该部分租赁费为728213.5元（其中库房已拆除，面积为139.1平方米，租金为139.1*30*62=258726元；院落面积为349.72平方米，租金为349.72*18*62=390287.5元；地下室面积为180平方米，租金为180*40*11=79200元）；第二部分为2011年11月之后（2011年11月至2013年5月，共计18个月，其中二楼部分占用13个月），原告称为解决被告公司员工停车问题建成了二层钢结构停车楼，原告根据被告搬走之后其与新租户签订的租赁合同的租金标准计算出该部分租赁费为806946元。庭审中原告申请本公司四名员工及写字楼其他租户李卫、张丕信出庭作证，证明被告超合同约定范围使用停车楼的事实，并提交了原审主办人员对写字楼其他租户所做的调查笔录。被告对此不认可，被告称“合同签订之初，原告承诺被告可免费使用地下室，后原告于2011年将地下室收回，把新建的钢结构二楼的20平米和一楼的30平米作为补偿让我们免费使用。”
关于原告所主张的租赁费是否超过了诉讼时效。庭审中原告申请本公司员工出庭作证证明原告一直在向被告主张权利，此外原告还提交了其于2012年10月20日、2012年12月5日向被告邮寄《紧急沟通函》《沟通函》的邮寄详单。被告认可收到了原告的邮件但对邮件内容不认可。
2、原告所主张的物业费982742.83元。原、被告关于物业费没有合同约定，原告主张被告应当自租用大楼起即向原告支付物业费，对此原告申请了本公司4名员工及写字楼其他租户李卫、张丕信出庭作证，证明原告物业服务的内容以及物业费的缴费标准；此外在原审时原告还申请法院调取了写字楼其他商户缴纳物业费的情况，并调取了被告搬迁后与新的物业服务公司签订的物业服务标准。被告认为原告所主张的物业费没有合同及法律依据，且被告在2012年之前一直与其他公司签有物业服务合同，2012年与原告签订了物业服务合同且已履行完毕。对此被告提交了2011年度其与邢台蓝天保安公司人防服务分公司签订的《保安服务合同》，与邢台蓝天保洁公司签订的《保洁服务合同》以及与原告签订的服务期自2012年1月1日至2013年4月30日的《保安服务合同》《保洁服务合同》。原告则认为物业服务除了保安、保洁还有其他服务内容，原告提交了自己单方所列明的物业服务清单，其中包含公共部分的维护、设备线路维护、车辆看管等诸多内容，被告对该服务清单不予认可，否认原告向被告提供了上述服务且以原告没有物业服务资质为由进行抗辩，认为被告不应当向原告支付物业费。
3、原告所主张的更换变压器费用227665元。原告称因被告员工不断增长，长期超负荷用电，导致2012年11月被告租用的写字楼发生火灾，此后原告多次与被告联系，要求其更换变压器。原告提交了《凯德商务物业委员会各商户联名通知平安缴纳物业费和变压器费用的通知》《凯德商务全体业主、租户对邢台平安人寿保险公司缴纳物业费的意见》等证据证明被告具有更换变压器的义务。合同到期后，被告于2013年5月1日前搬离了凯德商务写字楼，原告于2013年6月更换了变压器，支出费用28万元，原告要求被告按照所占面积的比例承担227665元，原告提交了《变压器安装施工合同》《高压用电合同》。被告对此部分费用不予认可。
一审法院认为：本案所涉及的八份《房屋租赁合同》以及一份《关于出租房变更的补充协议》是各方当事人真实的意思表示，合法有效，本院予以确认。该九份合同已全部履行完毕，合同内约定的租赁费亦已全部结清，原、被告对此均无异议。对于原告所主张的合同外租赁费，庭审中，原告称从租赁合同关系成立之初被告平安人寿保险邢台支公司就一直占有使用院落、库房、地下室等场地。被告认可使用了合同约定之外的部分场地，但以合同订立之初出租方曾承诺免费让其使用为由进行抗辩。本院认为，对原告所主张的院落、库房、地下室以及二层钢结构均属于写字楼的附属设施，依据社会公众的通常理解，上述附属设施如果属于有偿使用，出租方与承租方应当通过协商达成补充协议或在续租合同中予以明确，未达成合意出租方有权拒绝承租方占有使用。在本案租赁合同关系存续的八年期间，共涉及九份租赁合同，在该九份合同中均未对原告所主张的附属设施部分的租赁费进行过约定，原告要求被告支付上述部分的租赁费无事实与法律依据，本院依法不予支持。对于原告所主张的物业费问题，本院认为本案系租赁合同纠纷案件，原、被告之间关于物业费没有书面约定，且原告所提交的证据不能充分证明被告应当向其缴纳物业费以及物业费的收取标准。根据《中华人民共和国民法通则》第153条的规定“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”因此，对原告主张的物业费原告可另案处理。对于原告所主张的变压器更换费用，根据《中华人民共和国合同法》第220条的规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务”更换写字楼变压器是出租方的义务，并且该变压器是被告搬离租赁场地后发生的，因此对原告主张的变压器更换费用，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邢台亿林物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费27999元，由原告邢台亿林物业服务有限公司承担。
本院二审期间上诉人未提交新证据。其他事实与原审查明基本一致。
本院认为：被上诉人在合同之外，是否超范围使用了上诉人的库房、地下室、一层二层钢结构房、院落等房地产，双方争议较大。上诉人认可被上诉人在合同之初即存在超范围占用，被上诉人虽认可在合同约定之外占用部分场地，但以在合同之初出租方曾承诺免费让其使用为由进行抗辩。对超范围占用房产问题，本案涉及的八份《房屋租赁合同》及一份《关于出租房变更的补充协议》未有涉及，也未有其他合同约定。在长达八年的房屋租赁合同履行期间，上诉人未就被上诉人超范围占用问题作出约定，亦未采取有效措施拒绝被上诉人的超范围占用，其行为可视为是对被上诉人因超范围占用所产生租金利益的放弃。该行为结果能够给被上诉人提供优厚的履约条件，依此能够增加在房屋租赁合同到期之后，完成合同续签的可能。双方房屋租赁合同到期之后终止履行，未完成合同续签，致使上诉人获取合同利益的目的不能进一步实现，为弥补利益损失，现上诉人向被上诉人追溯主张超范围占用部分的租赁费，不能予以支持。原审将上诉人主张的院落、库房、地下室以及二层钢结构，视为写字楼的附属设施，目的也在于说明不应支付超范围占用部分的租赁费。从证据角度来看，上诉人为证实被上诉人超范围占用的事实成立且应当支付租赁费，提供的书证、证人证言、照片、视听资料，调查笔录等证据，并非直接证据且存在瑕疵。证人证言的证人及调查笔录的被调查人为上诉人单位员工和现上诉人的租住商户，与上诉人存在利害关系，书证、照片和视听资料不能直接反映出被上诉人超范围占用的范围、面积、是否应当支付使用费以及支付使用费的标准，上述证据的种类和数量虽然较多，但证明效力较低，对于证明上诉人主张的成立，未做到证据确实充分。对于物业费，双方除对保安、保洁服务曾签订合同之外，未对其他物业服务项目签订合同，对被上诉人应当向上诉人交纳物业费的项目和物业费收取的标准本案不能查清，且本案并非物业合同纠纷，原审就上诉人主张物业费问题另案处理，予以支持。对于上诉人主张的变压器费用，因是在双方房屋租赁合同终止履行后产生，且依合同法规定并非是由被上诉人应当承担的部分，故不应予以支持。
综上所述，邢台亿林物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27999元，由上诉人邢台亿林物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李荣水
审判员 刘云峰
审判员 周玉杰
二〇一七年二月十日
书记员 郭智芳