河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终4264号
上诉人（原审原告）：袁应平，男，1980年11月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王文涛，河南高基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄富强，男，1970年5月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：史秀勤，女，1972年1月25日出生，汉族。
上诉人袁应平因与被上诉人黄富强、史秀勤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2016）豫0182民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁应平的委托诉讼代理人王文涛到庭参加诉讼。被上诉人黄富强、史秀勤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁应平上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判黄富强、史秀勤继续履行合同并于判决生效后立即为其办理房屋过户手续；判决黄富强、史秀勤立即支付其违约金5万元。二、依法判决一审、二审诉讼费用、保全费由黄富强、史秀勤承担。事实与理由：其与黄富强签订有房屋买卖合同，后其依照合同约定已支付黄富强购房款524700元整，黄富强也已经将房屋有关手续及房屋使用权全部交由其保管，其已经履行完办理过户前应当履行的所有义务。导致没有办理过户手续的原因，是由于黄富强收到购房款后没有去清偿银行贷款、办理解押，责任在于黄富强。因此，不能由其承担不利后果。
黄富强、史秀勤未到庭答辩。
袁应平向一审法院起诉请求：1.要求黄富强、史秀勤继续履行合同为其办理房屋过户手续；2.要求黄富强、史秀勤支付其违约金5万元；3.由黄富强、史秀勤负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年9月30日，黄富强购买河南联合置业发展有限公司位于荥阳市××与××交叉口东北角××东××单元××房屋××套。2007年11月6日，黄富强就该房屋与中国银行股份有限公司荥阳支行（以下简称中行荥阳支行）签订购房借款合同，借款数额189000元，期限自2008年1月7日至2028年1月7日。2008年1月3日，黄富强与中行荥阳支行签订商品房抵押合同，将该房屋抵押给中行荥阳支行，并于2008年1月7日办理抵押登记。2009年10月30日，黄富强取得该房屋荥房权证字第××号所有权证书。2015年7月31日，袁应平与黄富强签订房屋买卖合同一份，黄富强将该房屋卖给袁应平，价款550000元，约定袁应平在立契当日向黄富强付清全部房款，双方在本合同签订之日起20个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续以及相应违约责任等。当日，黄富强收到袁应平购房款524700元，黄富强亦将房屋所有权证书等相关手续交付袁应平。后，黄富强一直未取得房屋抵押权人同意，未向抵押权人清偿借款，也未协助袁�平办理房屋所有权转移登记手续。2016年5月6日，袁应平诉至该院，要求黄富强继续履行合同为其办理房屋过户手续，支付其违约金5万元，并由黄富强负担本案诉讼费用。诉讼中，袁应平于庭审辩论终结前，经该院释明，坚持不变更诉讼请求。
一审法院认为，袁应平虽与黄富强自愿签订房屋买卖合同，内容不违反法律规定强制性规定，但因涉案房屋已设定抵押，在合同约定履行期限届满时，出卖人黄富强仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权，依据建设部《房屋登记办法》（建设部令第168号）第34条的规定，房屋管理机构不能为买受人袁应平办理房屋所有权转移登记手续，买卖合同无法继续履行，属于合同履行不能，袁应平要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记等，经法院释明后仍坚持不变更，故该院依法应驳回其诉讼请求�依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，该院判决：驳回袁应平的诉讼请求。一审案件受理费1050元、财产保全费3270元，均由袁应平负担。
本院二审中，袁应平提交中行荥阳支行出具的客户付费回单、贷款还款回单、无折现金存款凭单、贷款还款（已结清）凭证、贷款已还款明细单、转账汇款业务回单，证明袁应平已代黄富强清偿其以涉案房屋抵押向中行荥阳支行所借款项的余款、相应利息及其他费用。荥阳市房地产抵押权注销登记申请书、委托书、王新奎身份证复印件，证明中行荥阳支行同意解除黄富强的房屋抵押权，并委托王新奎向有关机关办理抵押权解除手续。黄富强声明及委托书各一份，声明内容为：我已自愿将我个人所有的一套出售给袁应平，袁应平已全额给付我购�款。现因我尚欠房屋银行贷款未偿还清，导致无法将该房屋过户给袁应平，我同意袁应平代我偿还该笔房屋贷款，我无条件配合袁应平办理房屋过户手续，待他日我有能力时再另行偿还袁应平。证明黄富强同意袁应平代其偿还涉案房屋贷款。黄富强委托袁应平办理提前结清贷款并领取房屋解押手续。提交结婚登记审查处理表一份，证明黄富强与史秀勤于2007年9月11日结婚，该二人系夫妻关系。黄富强与史秀勤二人经本院传票传唤，无正当理由拒不前来参加质证，放弃了对前述证据质证的权利。
对当事人二审争议的事实，本院认定除与一审一致外，另查明，2016年9月6日，黄富强向袁应平出具《声明》一份，其内容为：我已自愿将我个人所有的荥阳市索河路东段北侧新区名苑房屋所有权证书号为0xxxxxxx5住房一套出售给袁应平，身份证号3xxxxxxxxxxx6袁应平已全额�付我购房款。现因我尚欠房屋银行贷款未偿还清，导致无法将该房屋过户给袁应平，我同意袁应平代我偿还该笔贷款，我无条件配合袁应平办理房屋过户手续，待他日我有能力时再另行偿还袁应平。袁应平接收了该《声明》。黄富强还委托袁应平办理提前结清贷款并领取房屋解押手续事宜。依前述约定，袁应平已代黄富强清偿其所欠中行荥阳支行抵押贷款、利息及相关费用，并由中行荥阳支行出具贷款结清证明。中行荥阳支行也因此同意解除涉案房屋的抵押权，并于之后委托其王新奎办理涉案房屋抵押权的解押手续事宜。
再查明，黄富强与史秀勤于2007年9月11日结婚，该二人系夫妻关系。
本院认为，袁应平与黄富强签订的《房屋买卖合同》及黄富强向袁应平出具的《声明》、《委托书》的行为，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。前述合同约定房屋价款为550000元，在合同签订当日，袁应平已支付黄富强购房款524700元。之后，黄富强出具了《声明》，袁应平接受了该《声明》。该二人此举应视为就涉案《房屋买卖合同》作出补充约定。《声明》主要内容为：“由袁应平代黄富强偿还所欠银行贷款，黄富强无条件协助袁应平办理房屋过户手续等”。袁应平依约代黄富强向中行荥阳支行清偿银行贷款、利息及相应费用，使中行荥阳支行对黄富强的债权消灭。相应的，中行荥阳支行对涉案房屋的抵押权亦消灭。涉案房屋买卖合同的履行障碍已经消除，已具备履行条件。且为购买涉案房屋，袁应平也已支付全部约定购房款项。故袁应平主张将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，应予支持。因袁应平同意变更了履行《房屋买卖合同》的方式等内容，其再依《房屋买卖合同》约定主�黄富强在履行合同中存在违约行为、应承担支付违约金责任的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对前述黄富强应承担的责任，作为黄富强妻子的史秀勤，亦应共同承担。黄富强与其妻子史秀勤，经本院传票传唤拒不到庭参加庭审及质证，视为对诉讼权利的放弃，不影响本院依查明的事实作出判决。
综上所述，袁应平的上诉请求部分成立，本院部分支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销河南省荥阳市人民法院（2016）豫0182民初2490号民事判决；
二、黄富强、史秀勤于本判决生效之日起十日内协助袁应平将其所有的位于荥阳市索河路东段北侧荥房权证字第××号房屋所有权过户至袁应平名下；
三、驳回袁应平的其他诉讼请求。
一审案件受理费1050元，财产保全费3270元，二审案件受理费1050元，均由被上诉人黄富强、史秀勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 王胜利
审判员 秦 宇
审判员 邱 帅
二〇一七年十二月五日
书记员 刘梦蕊