江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终4489号
上诉人（原审被告）：射阳县石友新型建材厂，住所地射阳县。
投资人：吴锦爱，该厂厂长。
委托诉讼代理人：楼向阳，江苏法鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈玉朋，江苏法鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：射阳县特庸镇盘洋村村民委员会。
法定代表人：尤国健，该村委会主任。
委托诉讼代理人：陈玉庭，射阳县特庸法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：房统，射阳县特庸法律服务所法律工作者。
上诉人射阳县石友新型建材厂（以下简称石友建材厂）因与被上诉人射阳县特庸镇盘洋村民委员会（以下简称盘洋村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服射阳县人民法院（以下简称一审法院）于2017年7月21日作出的（2017）苏0924民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，于同年11月9日公开进行了审理。上诉人石友建材厂的投资人吴锦爱及委托诉讼代理人楼向阳、被上诉人盘洋村委会的委托诉讼代理人陈玉庭、房统到庭参加诉讼。因当事人申请调解，经批准扣除审理时限一个月。本案现已审理终结。
石友建材厂上诉请求：1.撤销（2017)苏0924民初1715号民事判决书，发回重审或予以改判；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审程序中司法评估报告严重悖离客观事实，评估价格与涉案建筑的实际价格差距太大。评估报告的形式和内容都不合法，缺乏公正性、客观性、严谨性。在一审中，上诉人对评估报告己提出异议，但一审仍然将该报告作为判决依据，显属错误。2.一审判决适用法律错误。本案案由并非租赁合同纠纷，涉案砖瓦厂并非被上诉人出租给上诉人使用，而是上诉人购买取得。一审法院对于法律关系的认定错误，导致判决所适用的法律错误。综上，请求判如所请。
盘洋村委会辩称，1.本案是土地租赁纠纷，双方之间存在土地租赁合同关系，而不是土地一次性买断关系，因而即使国家对土地复垦有补贴，也不属于上诉人所能享有的。2.土地面积有出入的原因是，双方发生土地租赁关系时，没有将道路、排水沟纳入租赁范围内。同时，上诉人对被上诉人在一审中提出的涉案土地四至范围明确表示认可，因而就土地面积出入问题不能成为上诉人的上诉理由之一。3.关于上诉人提出的射阳县其他砖窑厂的补偿，高于一审判决补偿的问题，射阳其他砖窑厂土地是一次性买断的，而本案中土地是租赁关系，因而上诉人不能以射阳其他砖窑厂的补偿标准来衡量。4.至于涉案土地上不动产价格问题，已由扬州评估公司作出评估，一审中上诉人对扬州评估公司的评估虽不认可但未提出重新评估。原来评估是上诉人提起的，但缴纳评估费用，导致评估未成。为化解纠纷，完成省政府的土地复垦任务，后我方申请评估，并缴纳了评估费。法院摇号前通知了上诉人的代理人王逸，但摇号时上诉人没有到场。
盘洋村委会向一审法院起诉请求为：判令石友建材厂交还其租赁的位于盘洋村××组的土地，具体四址范围为：东侧至砖瓦厂运料河（不含丁宏春、林福连住宅）；南侧东段至王××农田（不××东××、中××不××玉军鱼塘、××至制坯车间南侧界沟；西侧至盘洋东干沟××中段不含王连清鱼塘，北段不含王玉青农田）；北侧西段至王玉青农田，东西长181.41米，东段至蔡万青鱼塘南侧，东西长93.74米。
一审法院认定事实：2002年6月13日，经射阳县特庸法律服务所见证，盘洋村委会（甲方）与石友建材厂（乙方）签订资产买卖合同约定，甲方将一座22门砖瓦厂及附属资产由原淡水养殖场承包给吴锦爱经营，现将砖瓦厂资产一次性变卖，经公开招标，乙方中标，甲方将砖瓦厂原有的大窑、制砖机、配电设备及部分资产折价为53287元，另加吴锦爱在承包期内购置的资产272182元合计325469元资产，由乙方一次性买断；乙方在签订合同时，一次性交给甲方资产款53287元，以甲方收据为凭，另吴锦爱购置的资产272182元由乙方直接支付给吴锦爱；甲乙双方合同签订生效后，甲方资产所有权即归乙方所有，十年后（即2012年6月底），乙方有权处置资产，甲方不得干涉；甲方将原砖瓦厂生产经营场地31.08亩，乙方每年每亩支付给甲方土地有偿使用费80.60元（即每年2500元，分6月20日、11月20日两期付清），如乙方逾期支付则每日支付万分之三的违约金给甲方（租赁土地使用期限为十二年，即2014年6月底止）；原淡水养殖场砖瓦厂债权债务归甲方享有和偿还，石友砖瓦厂及买断后的砖瓦厂所发生的债权债务均由乙方享有偿还；本协议经甲、乙双方签字盖章后生效等内容。协议签订后，盘洋村委会向石友建材厂交付了土地，石友建材厂开始投入生产经营。2014年土地租赁协议到期后，石友建材厂继续占有涉案土地，盘洋村委会要求返还土地未果，诉至一审法院。2016年农历腊月，涉案土地上的部分房屋、烟囱被拆除，射阳县特庸镇人民政府代盘洋村委会向石友建材厂预付30万元。
本案审理过程中，一审法院于2017年6月19日组织双方进行现场勘察，双方对射阳县国土局特庸国土所出具的租赁土地界址范围均无异议。具体四址范围为：东侧至砖瓦厂运料河（不含丁宏春、林福连住宅）；南侧东段至王××农田（不××东××、中××不××玉军鱼塘、××至制坯车间南侧界沟；西侧至盘洋东干沟××中段不含王连清鱼塘，北段不含王玉青农田）；北侧西段至王玉青农田，东西长181.41米，东段至蔡万青鱼塘南侧，东西长93.74米。根据现场勘验，石友建材厂目前遗留在争议土地上有动产，该动产经双方现场议价，主要有：42000块红砖，每块0.6元，合计25200元；四项动力线、二项动力线、水泥杆等，现值1万元；大窑封闸锅22套还在窑洞内未拆除，现值500元。
另查明，2015年11月9日，盘洋村委会向一审法院起诉，要求判令吴锦爱立即交还土地让盘洋村委会进行复垦。后盘洋村委会于2015年12月10日申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2016年1月7日，盘洋村委会又一次向一审法院起诉，要求判令石友建材厂交还土地37.5亩让其进行复垦。该案审理过程中，根据盘洋村委会申请，一审法院依法委托扬州新悦房地产咨询评估有限公司对争议土地上的工业房产进行价值评估，该公司于2017年1月19日作出扬新评报字（2016）第117号房地产司法鉴定估价报告，评估总价为885800元（包含房屋内部装饰装修及定附着物的现状价值，不含土地使用价值）。后盘洋村委会于2017年2月10日申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。
又查明，石友建材厂于1999年5月7日登记成立，为个人独资企业，投资人为吴锦爱。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按合同的约定履行各自的义务。盘洋村委会与石友建材厂之间的土地租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。租赁合同到期后，石友建材厂理应及时返还涉案土地，现石友建材厂同意返还土地，故盘洋村委会要求返还土地的诉讼请求，一审法院予以支持。根据房地一体原则，石友建材厂将涉案土地返还给盘洋村委会后，必然对石友建材厂投入的土地上的建筑物及附属设施等造成损失，对此基于公平原则盘洋村委会应作出相应的经济补偿以填补石友建材厂的损失。关于不动产市场现值，已由扬州新悦房地产咨询评估有限公司作出评估结论，一审法院予以确认。石友建材厂对评估结论有异议，但未能提供相反证据推翻该结论，故对其辩解一审法院不予采信。关于动产部分，盘洋村委会亦同意进行补偿，现值亦经双方现场议价确认，一审法院予以支持。结合案情，一审法院酌定盘洋村委会补偿石友建材厂各项损失为885800元+25200元+10000元+500元=921500元，扣减盘洋村委会已支付的30万元，盘洋村委会仍应补偿石友建材厂621500元。石友建材厂辩称要求盘洋村委会一并赔偿三个鱼塘的填土、转让费用，一审法院认为，由于这些鱼塘并不在盘洋村委会出租给石友建材厂的土地四址范围内，而是石友建材厂与案外人之间另外形成的法律关系，与本案不属于同一法律关系，故石友建材厂的上述辩解，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。判决：一、被告射阳县石友新型建材厂于判决发生法律效力之日起十日内向原告射阳县特庸镇盘洋村村民委员会返还位于盘洋村××组的土地，具体四址范围为：东侧至砖瓦厂运料河（不含丁宏春、林福连住宅）；南侧东段至王××农田（不××东××、中××不××玉军鱼塘、××至制坯车间南侧界沟；西侧至盘洋东干沟××中段不含王连清鱼塘，北段不含王玉青农田）；北侧西段至王玉青农田，东西长181.41米，东段至蔡万青鱼塘南侧，东西长93.74米；二、原告射阳县特庸镇盘洋村村民委员会于被告射阳县石友新型建材厂履行上述第一项判决确定的义务后十日内补偿被告射阳县石友新型建材厂各项损失合计621500元；案件受理费10115元，由原告射阳县特庸镇盘洋村村民委员会及被告射阳县石友新型建材厂各负担5057.5元。
本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。
二审另查明，2017年1月，涉案土地上的生产用房等已被拆除。目前，涉案土地正在复垦之中。2017年12月4日，石友建材厂投资人吴锦爱已从盘洋村委会领取621500元（一审判决主文第二项载明的补偿损失数额）。
本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点归纳为：一、涉案房地产司法鉴定估价报告能否作为本案补偿的依据；二、双方当事人之间的法律关系性质。现分述如下：
一、关于涉案房地产司法鉴定估价报告能否作为本案补偿依据的问题
首先，从鉴定主体看，鉴定机构及鉴定人员均具有鉴定资格。第二，从鉴定程序看，涉案鉴定由当事人申请，鉴定机构及鉴定人员系由一审法院按照双方当事人商定的方式摇号选定，并依法委托具备鉴定资格的鉴定机构进行鉴定。鉴定估价报告虽是由当事人在他案中申请一审法院委托鉴定，但在本案一审时未超出报告有效期限，故鉴定程序合法。第三，从鉴定依据看。鉴定的项目范围由双方当事人签字确认，评估现场清点时双方均到场。第四，涉案房地产司法鉴定估价报告已经过一审庭审质证，上诉人一审时虽对该估价报告提出异议，但未能提供相应证据予以证明。因此，涉案房地产司法鉴定估价报告具有证明力，一审将该报告作为本案补偿的依据，并无不当。
二、关于双方当事人之间法律关系性质的问题
2002年6月13日，盘洋村委会与石友建材厂签订的资产买卖合同约定，盘洋村委会将砖瓦厂资产一次性变卖折价为53287元，由石友建材厂一次性买断；原砖瓦厂生产经营场地31.08亩，由石友建材厂每年每亩支付给盘洋村委会土地有偿使用费80.60元，土地租赁使用期限为十二年，至2014年6月底止。该合同签订后，双方依约履行。据此，双方就原砖瓦厂使用土地的价格和期限，在资产买卖合同中订有租赁条款，故双方之间法律关系应为土地租赁合同关系。一审认定本案为土地租赁合同纠纷，是正确的。
综上，上诉人石友建材厂的上诉理由不能成立，依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10115元，由上诉人石友建材厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞忠和
审 判 员 张金星
审 判 员 周 和
二〇一八年二月九日
法官助理 周光营
书 记 员 王 慧
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。