广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0202民初959号
原告：中国农业银行股份有限公司柳州立新支行，住所地：柳州市立新路33号农行办公大楼一、二、三层，组织机构代码：97317002-2。
负责人：黎桂强，该支行行长。
委托诉讼代理人：张敏，该支行员工。
委托诉讼代理人：陈明彦，该支行员工。
被告：谢传德，男，1988年11月21日出生，汉族，住广西荔浦县。
被告：黄胜尖，女，1989年12月1日出生，壮族，住广西天等县。
被告：广西冠亚房地产开发有限公司，住所地：柳州市阳和工业新区古亭大道100号，统一社会信用代码：914502007759649215。
法定代表人：张炳杰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：娄婷，广西典哲律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司柳州立新支行（以下简称农行立新支行）与被告谢传德、黄胜、广西冠亚房地产开发有限公司（以下简称冠亚房开）借款合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行立新支行的委托诉讼代理人张敏、陈明彦、被告冠亚房开的委托诉讼代理人娄婷到庭参加诉讼。被告谢传德、黄胜经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。现已审理终结。
原告农行立新支行向本院提出诉讼请求：1.1.判令被告谢传德、黄胜尖提前偿还借款本息334617.97元（其中本金328633.6元，利息15639.87元，上述利息暂计至2017年3月9日，之后至实际履行之日止的利息按照借款合同约定的利率另计）；2.判令被告冠亚房开对被告谢传德、黄胜尖的上述债务承担连带清偿责任；3.判令原告对本案抵押物（即被告谢传德、黄胜尖共同所有的位于柳州市xx号的房屋）享有有限受偿权，拍卖或者变卖该抵押物所得的价款优先用于清偿欠原告的全部债务；4.判令三被告承担本案全部的诉讼费用。原告农行立新支行当庭增加诉讼请求：5.请求判令解除原告与被告谢传德、冠亚房开签订的《个人购房担保借款合同》。
事实和理由：2014年5月19日，原告与被告谢传德签订了一份编号45020120140036384号《个人购房担保借款合同》（以下简称合同），该合同其中约定：被告谢传德向原告借款345000元用于购买房产；借款期限为240个月；采用等额本息还款方式偿还贷款。为保证合同的履行，被告谢传德以其与被告黄胜尖共同所有的位于柳州市柳州市xx号的房屋向原告提供抵押担保。2014年5月30日，原告与二被告就上述房屋抵押办理了预购商品房贷款抵押登记手续，并取得了编号为：柳房预字第Fxxxx3号抵押登记证明书。同时被告冠亚房开对被告谢传德的上述债务提供阶段性保证担保责任，保证期限至被告谢传德取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。2014年6月6日，原告依合同约定向被告谢传德发放了上述贷款。但被告谢传德却未能按约履行义务，在合同履行期间未按时足额偿还贷款本息，侵犯了原告的合法权益。依照合同的约定，原告有权要求被告谢传德提前偿还全部贷款本息，被告黄胜尖对被告谢传德的上述债务承担共同偿还责任。由于被告冠亚房开的原因，原告至今没有收到上述商品房的他项权证正本原件，故被告冠亚房开应当对被告谢传德的上述债务承担连带清偿责任。据此，原告诉至法院，请求法院判如所请。
被告冠亚房开辩称，1.我方不同意解除合同，借款担保合同未明确约定可以提前解除合同，解除合同后我方如承担了担保责任后向被告谢传德、黄胜尖追偿的依据就薄弱了；2.我方认为按照合同约定，如果本案符合合同约定的提前偿还本息的情形，我方无异议，但是对于原告主张的利息我方需要原告明确计算；3.在本案中我方没有任何过错，我方已经通知被告谢传德、黄胜尖收房并办理房产证，但是被告谢传德、黄胜尖没有配合提供相关证件来办理房地产权利证书手续，导致原告无法对本案房屋进行抵押登记，故我方认为过错在于被告谢传德、黄胜尖，应当在被告谢传德、黄胜尖在其财产范围内承担责任后不足部分才由我方承担责任；4.对原告要求抵押物的优先受偿权我方没有异议，按合同约定执行；5.对原告要求诉讼费的承担没有异议。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了个人信贷业务申请表、借款人及抵押人身份证复印件及结婚证复印件、户口本复印件、个人借款凭证、借款合同及抵押清单、预登记证、商品房买卖合同、贷款合约基本信息、还款记录、债务逾期催收通知书。
被告冠亚房开对原告提交的冠亚房开对上述证据有原件的均以认可，对没有原件的均不予以认可。对证明被告谢传德、黄胜尖身份关系的证据没有异议；对个人借款凭证如果有原件予以认可；对个人购房借款担保购房合同，真实性没有异议，关联性和客观性无异议；对预登记证真实性没有异议；对商品房买卖合同认可；对贷款合约基本信息有原件予以认可；对还款记录真实性予以认可；对债务逾期催收通知书，是原告内部发出的，不能证实已经发出，对其证明目的及真实性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的三份债务逾期催收通知书为原告方制作并由其员工手写催收情况，没有被告谢传德、黄胜尖、冠亚房开的书面确认也没有其他证据佐证该催收通知书已经合法送达给三被告，故本院对原告以其证明本案借款逾期后原告向被告发出催收情况的证明目的不予认定。
依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉称的事实予以认定。
本院认为，原告与被告谢传德、黄胜尖、冠亚房开所签订的《个人购房担保借款合同》系各方的真实意思表示，合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自相应义务。现原告提供的证据证实了其已按合同约定发放了贷款345000元，履行了出借义务，被告谢传德未按时归还借款本息的行为已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，故原告要求解除与被告谢传德、黄胜尖、冠亚房开于2014年5月19日签订的《个人购房担保借款合同》的诉请于法有据，本院予以支持。解除合同后，被告谢传德应承担向原告清偿全部贷款本息的责任，故原告要求被告谢传德归还借款本金328633.6元的诉请于法有据，本院予以支持。关于被告谢传德应向原告支付的借款利息，双方在个人借款凭证中及双方签订的《个人购房担保借款合同》第一条1.4.1、第二十六条26.2约定了借款利率计算方式，第十一条11.1、11.3约定了借款人未按合同约定日期偿还贷款本息原告可以计收罚息及复利并约定了罚息及复利的计算方式，上述约定未违反法律强制性规定及中国人民银行的有关规定，故本院对原告要求被告谢传德支付利息（含罚息及复利）15639.87元（上述利息、罚息及复利暂计至2017年3月9日，之后利息、罚息及复利按合同约定计至债务清偿之日止）的诉请予以支持。
关于被告黄胜尖的责任问题，原告已提交证据证实本案借款发生在被告谢传德与被告黄胜尖婚姻关系存续期间，且被告黄胜尖在《个人信贷业务申请表》以申请人配偶的身份签字、在《个人购房担保借款合同》抵押人处签字并同原告办理了本案涉案商品房的抵押权预告登记，表明被告黄胜尖对本案借款知情并认可，且被告黄胜尖未举证证实有免责情形。故被告黄胜尖应对被告谢传德的上述债务承担共同清偿责任。
关于原告是否对被告谢传德、黄胜尖提供的抵押物享有优先受偿权，原、被告之间依据签订的《个人购房担保借款合同》办理了抵押预告登记，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，原告与被告谢传德、黄胜尖办理了预购商品房抵押权预告登记，而预告登记是对将来取得不动产所有权后所作的一种事先约束，以保护即将取得物权，故此时该预告登记不等同于抵押权登记，并不产生抵押权效力，原告主张对合同约定的抵押房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告冠亚房开对被告谢传德、黄胜尖的上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院认为，根据《个人购房担保借款合同》的第九条9.2、9.3、第三十一条、第三十五条的约定，被告冠亚房开对告谢传德合同项下的贷款承担阶段性连带保证责任，保证人免除保证责任的条件为“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”。依前述所述，本案借款虽办理了抵押权预告登记，但预告登记不等同于正式抵押登记，预告登记并不产生抵押权效力，即本案借款并未符合约定的“借款人取得房地产权属证实，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”保证责任解除的条件，故被告冠亚房开仍应就本案借款承担连带保证责任。被告冠亚房开辩称其对本案涉案房屋未能办理产权证和抵押权证没有过错，应只对被告谢传德、黄胜尖财产不足以清偿部分承担保证责任。本院认为，如前所诉被告冠亚房开是否有过错不是其解除保证责任的条件，故冠亚房开此抗辩意见本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，即债权人为实现债权向债务人与连带责任保证人主张没有履行顺序的规定，故本院对被告冠亚房开的上述辩称不予认可。另，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人具有追偿权，即被告冠亚房开在承担保证责任后有权向被保证人被告谢传德、黄胜尖追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司柳州立新支行与被告谢传德、黄胜尖、广西冠亚房地产开发有限公司于2014年5月19日签订的编号为45020120140036384《个人购房担保借款合同》；
二、被告谢传德、黄胜尖向原告中国农业银行股份有限公司柳州立新支行偿还贷款本金328633.6元，并支付利息（含罚息、复利）15639.87元（上述利息、罚息、复利计至2017年3月9日，之后利息、罚息、复利按照合同约定计至债务清偿之日止）；
三、被告广西冠亚房地产开发有限公司对被告谢传德、黄胜尖的上述债务承担连带清偿责任，并且被告广西冠亚房地产开发有限公司承担连带清偿责任后有权向被告谢传德、黄胜尖追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司柳州市高新开发区支行的其他诉请。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费6319元，公告费700元，合计7019元（原告已预交），由被告谢传德、黄胜尖、广西冠亚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 员 梁 怡
人民陪审员 金 露
人民陪审员 磨丽萍
二〇一七年八月三十日
书 记 员 银 琳