杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭拱商初字第1021号
原告：杭州市××区教育局。住所地：浙江省××区×
×路××号。
法定代表人：张某某。
委托代理人（特别授权代理）：江某、徐某某。
被告：章某某。
被告：赵某某。
上述两被告共同委托代理人（特别授权代理）：陈某某
。
原告杭州市××区教育局为与被告章某某、被告赵某某
合同纠纷一案，于2011年8月1日向本院提起诉讼。本院于同日
审查受理后，于2011年9月9日、2011年11月9日公开开庭进行
了审理。原告杭州市××区教育局委托代理人徐某某第一次开
庭到庭，委托代理人江某第二次开庭到庭；被告章某某及其委
托代理人陈某某两次开庭均到庭，被告赵某某第二次开庭到庭
。本案现已审理终结。
原告杭州市××区教育局诉称：2006年2月25日，原告下
属单位杭州园丁招待所与被告签订《承包经营拱墅区园丁招待
所协议》一份，约定将座落于某某市拱墅区湖墅南路24号的该
招待所承包给被告经营，承包期限自2006年3月1日至2011年2
月28日止，承包金为每年11万元。2008年10月25日，双方又签订补充协议一份，约定经营场所增加三间房间，承包金每年增
加2万元。后杭州园丁招待所均按约履行。2011年2月28日，承
包期满后，双方未就继续承包事宜达成一致，但被告却继续占
用该招待所房屋至今拒不交还。原告为此曾多次与被告交涉，
但均无结果。另，杭州园丁招待所已于2011年6月13日依法办
理了注销手续，原告作为该招待所举办单位对其接管，并对原
杭州园丁招待所的债权债务依法承继。故诉讼至法院。请求判
令：1、被告立即将原杭州园丁招待所的经营场所即位于某某
市拱墅区湖墅南路24号的房某某退并交还于原告。2、被告赔
偿原告从2011年3月1日起至被告实际交还杭州市××区××号
房屋之日止的损失（具体金额以评估为准）。3、本案全部诉
讼费用由被告承担。
被告章某某辩称：承包期限到期是事实。原来原告口头
承诺到期后续租给我们，协议也约定我们有优先权，所以我们
就放心投入，这五年中我们根本没有收回本钱。但五年承包期
到后，原告就不租给我们。承包期到2011年2月28日，之后原
告就去工商注销营业执照，工商也三次到我们这里查处，要我
们关停。税务也注销了，我们也开不出发票。所以2011年2月2
8日以后我们根本没有营业收入，原告要求我们支付2011年3月
1日以后的房租没有道理。
被告赵某某同意被告章某某的答辩意见并辩称：租期到
了以后，原告把营业执照注销。这段时间是为了等待续租，我
们一直是在等待原告到底怎么解决，所以2011年2月28日以后
的房租不应该由我们支付。税务注销了，发票我们也开不出，也没有办法做生意。原告当时口头承诺期满以后我们有优先权
，后面又增加了三个房间。当时原告如果告诉我们以后是要投
标的，我们也不会投入很多。我们认为原告应该再给我们续租
几年。
原告杭州市××区教育局为证明其主张，向本院提交以
下证据：
1－2、《承包经营拱墅区园丁招待所协议》、《杭州园
丁招待所经营承包补充协议》，证明被告与杭州园丁招待所之
间存在承包合同关系及双方的权某义务且承包合同已期满终止
的事实。
3－5、《拆除拱墅区教育局招待所的协议书》、《关于
拱墅区教育局招待所回迁协议书》、产权登记申请表，证明原
告对于原杭州园丁招待所经营用房即杭州市××区××号的房
屋享有合法所有权的事实。
6－9、《关于注销杭州园丁招待所的通知》、《注销税
务登记通某某》、《工商企业注销证明》、专项审计报告，证
明杭州园丁招待所已办理注销手续，原告作为举办单位依法承
继原杭州园丁招待所债权债务的事实。
10、文件，证明主体间的关系。
经庭审质证，被告章某某、被告赵某某对前述证据均无
异议。对证据10表示不清楚。
被告章某某向本院提交了资产评估确认书，证明双方约
定对装修价值进行评估，原告按照评估价值补偿给被告，被告
退还房屋。但评估出来只有13万元，被告不接受。后来当被告想接受时，原告又不同意了。
经庭审质证，原告杭州市××区教育局对上述证据没有
异议，但认为当时双方对赔偿问题没有达成一致意见。被告赵
某某对证据无异议。
被告赵某某未向本院提交证据材料。
经审核，本院对原告杭州市××区教育局及被告章某某
的证据予以确认。
原告杭州市××区教育局还申请对2011年3月1日起杭州
园丁招待所所在地的租金进行评估。浙江经纬房地产评估有限
公司向本院出具浙经纬（2011）估字第f10－01号《估价报告
书》，确定上述房地产自2011年3月1日至2011年10月20日期间
总市场租金为人民币185621元。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实
：2006年2月25日，杭州园丁招待所（甲方）与章某某、赵某
某（乙方、承包人）签订《承包经营拱墅区园丁招待所协议》
，约定甲方聘乙方为园丁招待所经理（承包人）全权负责日常
事务工作，独立核算，自负盈亏。乙方交甲方贰万八千元作为
风险抵押金，不如期缴纳承包金，乙方放弃抵押金。聘任期随
协议的终止期限而终止。承包时间2006年3月1日至2011年2月2
8日。乙方必须按时上缴每年一十一万元人民币承包金，即上
半年的第一个月上缴承包金五万五千元，下半年五万五千元。
若延期交纳承包金一个月，甲方有权终止协议和使用房产，封
存设施设备，造成的损失由乙方自负。承包经营期内，未经甲
方同意乙方无权转让、转租或者产生变相产权流失等行为。承包期满后，考虑到乙方的大量投资，乙方可在同等条件下优先
继续承包。招待所一旦开业后，乙方装修的饰面材料，水、电
器具及固定设施在终止合同后移交甲方，不得拆卸。上述协议
杭州市拱墅区勤工俭学管某某心备案一份。2008年10月25日，
双方又签订《杭州园丁招待所经营承包补充协议》，约定在现
有经营场地上甲方给乙方再增加三间房间，承包金在原协议一
十一万元的基础上增加二万元。该补充协议双方约定与原协议
同时生效。
另查明，杭州园丁招待所系杭州市××区教育局举办的
集体所有制企业，成立于2000年10月31日。2011年5月25日，
杭州市××区教育局为适应教育发展新形势，决定注销杭州园
丁招待所。之前的2011年3月7日，杭州市拱墅区教育资产管某
某心与章某某达成《资产评估确认书》，共同委托浙江耀信资
产评估有限公司对2006年3月1日至评估当日杭州园丁招待所现
有的装修及设施进行残值评估。但双方最终对补偿问题未能达
成一致意见。2011年6月3日，经杭州市地方税务局纳税服务局
核准，杭州园丁招待所税务登记注销。2011年6月13日，杭州
园丁招待所经工商部门核准注销。经浙江经纬房地产评估有限
公司估价，杭州园丁招待所所在的房产自2011年3月1日至2011
年10月20日期间总市场租金为人民币185621元。
本院认为：一、关于承包经营主体。杭州市××区教育
局未能提交充分证据证明赵某某在协议履行过程中已退出承包
经营关系。章某某也认为赵某某并未退出。因此，根据现有证
据及当事人陈述，本院认定赵某某仍为本案承包经营协议相对人。二、本案承包时间于2011年2月28日届满事实清楚。承包
期满后，承包人自当将承包经营场所交还发包人。现杭州市×
×区教育局要求章某某、赵某某将位于某某市拱墅区湖墅南路
24号房某某退并交还成立，应予支持。三、《承包经营拱墅区
园丁招待所协议》第6条约定“……承包期满后，考虑到乙方
（即章某某一方）的大量投资，乙方可在同等条件下优先继续
承包”。章某某一方据此认为其有优先继续承包权，杭州市×
×区教育局应与其续约。但杭州市××区教育局认为章某某一
方是否能继续承包应先经过招、投标程序。本院认为，尽管协
议对继续承包权的取得未明确约定需经过招、投标程序，但杭
州市××区教育局对此问题的陈述符合相关规定。同时，杭州
市××区教育局就本案的诉请并未排除章某某一方在“同等条
件下优先继续承包”的可能性。如果章某某一方参加招、投标
并符合同等条件要求，则可依约享有优先继续承包权。因此，
关于同等条件下的优先承包权，尚属不确定事实。章某某、赵
某某提到的补偿问题，也是建立在优先承包权是否实现的基础
上。而本案纠纷系因承包时间届满，章某某、赵某某未交还经
营场所导致。因章某某、赵某某迟延交还经营场所，给杭州市
××区教育局造成的实际损失，章某某、赵某某应予赔偿。对
具体的损失金额，杭州市××区教育局主张按评估的市场租金
计算。对此，章某某、赵某某认为2011年6月3日之前的按协议
约定支付，之后的无需承担。本院认为，本案承包期限毕竟早
已届满，但章某某、赵某某至今仍实际占有经营场所。在评估
报告确定的市场租金明显高于承包金数额的情况下，本院按承包金数额确定损失已考虑了本案的实际情况。由此，自2011年
3月计算至2011年11月，章某某、赵某某应承担的损失为97499
元；2011年12月至本判决确定的腾退日止的损失按承包金1300
00元／年计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条
、第六条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告章某某、被告赵某某于本判决生效之日起十五
日内腾退杭州市××区××号（杭州园丁招待所）房产予原告
杭州市××区教育局。
二、被告章某某、被告赵某某于本判决生效之日起十五
日内赔偿原告杭州市××区教育局损失97499元（计算至2011
年11月）。2011年12月至本判决确定的房产腾退日止的损失按
承包金130000元／年计付。
三、驳回原告杭州市××区教育局的其他诉讼请求。
如被告章某某、被告赵某某未按本判决确定的期限履行
给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第
二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由原告杭州市××区教育局和被告章
某某、被告赵某某各负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某市
中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费
。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分
的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202
024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 徐天鸿
人民陪审员 杨荣发
人民陪审员 谢建儿
二０一一年十二月十九日
代书 记员 徐 玲