湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终509号
上诉人（原审被告）：耒阳市国家税务局，住所地耒阳市市委北侧。
法定代表人：雷小舟，该局局长。
委托诉讼代理人：汤永林，湖南金雁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯志福，男,1963年10月15日生,住所地耒阳市蔡子池街道。
上诉人耒阳市国家税务局（以下简称耒阳国税局）因与被上诉人冯志福房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民二初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人耒阳国税局的委托诉讼代理人汤永林，被上诉人冯志福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人耒阳国税局上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人冯志福的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，一审法院未依法认定。早在1996年，上诉人进行住房制度改革时，就已经告诉被上诉人享有优先购买权。当时，被上诉人因受到处分，经济困难放弃了购买该房，并在2009年领取了房屋补贴款。即使以被上诉人的呈报时间2013年3月24日作为其主张优先购买权的最后时间，以该时间计算诉讼时效，也早已超过两年。上诉人在一审答辩和质证时均已提出了上述抗辩主张，但一审法院对此意见未在判决书上作出记载，更没有对诉讼时效作出认定。二、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人要求赔偿的理由是优先购买权受到侵犯，一审法院在认定上诉人与开发商进行的房地置换并未侵犯被上诉人的优先购买权的基础上，为被上诉人创设了一个理由，认为上诉人没有进行充分有效的告知，未举证证明被上诉人领取了购房补贴款，显然超出了被上诉人就优先购买权受到侵犯请求赔偿的范围。三、上诉人已经付清了房屋拆迁补偿款，并在与开发商进行置换时尽了告知义务，且房屋拆迁补偿款与赔偿被上诉人损失之间没有任何因果关系。在2009年11月，上诉人已经将被上诉人的房屋补偿款支付完毕，即使上诉人没有支付，被上诉人也只能请求补发购房款补贴，而不能据此要求赔偿其房屋拆迁损失。上诉人与开发商置换时，不但在单位贴发了告示，还召开了全体职工大会，对该事实，被上诉人乃至全单位都是知情的。四、一审判决赔偿被上诉人损失的依据不合理。上诉人是房屋所有权人，处分房屋并未侵犯被上诉人的权利，将房屋置换给开发商不存在过错，也履行了充分告知义务。计算赔偿的标准不应以开发商对其他拆迁户的赔偿和开发商与上诉人之间的协议为准，而应以被拆迁房屋的评估价值为准。
被上诉人冯志福辩称，一、上诉人认为被上诉人的起诉超过诉讼时效，没有事实和法律依据。被上诉人直到开发商找到自己时才知道置换的事，后从2006年至2015年数十回找上诉人及开发商协商，但一直没有结果。2015年9月，被上诉人又为此事找到上诉人的法定代表人，对方要求被上诉人通过法律途径解决，被上诉人遂提起本案诉讼。因此，本案的诉讼时效多次中断，诉讼时效起算点应为2015年9月。二、一审判决没有超诉请。一审判决的赔偿数额远远低于被上诉人主张的数额，而被上诉人起诉时的理由包括了被上诉人没有得到上诉人任何形式的告知。三、上诉人称其已经付清房屋拆迁补偿款并履行了告知义务，没有证据证实。四、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，一审法院计算损失并无不当。
被上诉人冯志福向一审法院起诉请求：判决上诉人耒阳国税局赔偿经济损失300000元。
一审法院认定事实：冯志福系耒阳国税局职工。1989年，冯志福分得单位公房3栋1单元502室住宅一套（面积65.4㎡，煤房4.5㎡）。1992年，冯志福对单位所分住宅进行装修后一直租住，租金每月34.02元从工资中扣缴。后因房屋漏水，双方经协商未果，冯志福自行进行了维修。1992年10月18日，冯志福因工作中的经济问题受到单位行政处分。1996年，耒阳国税局对公房进行了住房制度改革，分配到公房的住户可直接购买原租房，并享有优先购买权，冯志福被列入房改买房范围。经耒阳国税局对房屋面积及各种优惠条件的综合计算，冯志福购买住房的价款为8022.64元（已减去房顶漏水50元维修费）。由于耒阳国税局在计算冯志福购房价款时只同意充减冯志福房屋维修费50元，而冯志福又要求耒阳国税局多充减维修费,双方发生争执后又多次协商未果，冯志福一直未交购房款8022.64元，以致未能办理购房手续，但其继续租住原房，耒阳国税局也继续从其工资中扣缴房屋租金。2003年4月18日，耒阳国税局与耒阳市森泰丰房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订了《房地产权变更置换合同》，约定耒阳国税局将位于群英路与蔡伦南路交汇处的原办公楼和两栋家属房（占地面积10.736亩，包括冯志福租住的公房）置换给开发商，开发商将位于西湖路（市委大楼隔壁）的17.83亩土地置换给耒阳国税局。2004年5月25日，冯志福因经济问题被追究刑事责任，衡阳市国家税务局下发《关于冯志福在缓刑期间发放生活费的批复》，同意耒阳国税局每月发给冯志福生活费350元。2005年12月13日，冯志福向耒阳国税局申请发放住房补贴，并被列入耒阳国税局单位房改补贴申请人员表,注明冯志福应补贴金额为4378元，但冯志福未在购房补贴表上签名。2006年，开发商设立的凯旋帝景开发建设项目部与耒阳国税局方的所有被拆迁户（原购买公房人）分别签订了《房屋拆迁协议书》，冯志福代理其父也签订了《房屋拆迁协议书》，约定“电梯楼房”拆迁补偿标准为1:1.5，同样面积补差价300元/㎡，超过部分按1400元/㎡的优惠价格向开发商购买，煤房按每个2000元赔付。因冯志福未购买耒阳国税局公房而不能与开发商签订《房屋拆迁协议书》，但耒阳国税局继续从冯志福的工资中扣缴房屋租金每月34.02元至2008年11月份。2013年3月24日，冯志福为其原租住的房屋获取开发商的拆迁补偿向耒阳国税局递交书面报告，请求耒阳国税局证明耒阳市蔡池路28号3栋1单元502房系耒阳国税局分配给冯志福的住房并安排其购买，耒阳国税局在该报告上盖章确认属实。此后,冯志福找开发商要求房屋拆迁补偿,开发商以冯志福在房改期间未购买房屋为由不予补偿,故冯志福提起本案诉讼。一审法院认为，双方之间的房屋租赁关系成立，且合法有效。1996年，耒阳国税局在对单位公房进行住房制度改革时，冯志福被列入房改优惠买房范围，并对其租住房享有优先购买权，但因双方在计算房价时对充减维修费的金额发生争议，冯志福未向耒阳国税局支付购房款8022.64元，以致未能优惠购买原住房，其自身存在过错，应对丧失涉案房屋优先购买权负相应责任。2003年，耒阳国税局用于置换的房地产属整体结构，不能分割处分，冯志福要求单独购买原租房已不是同等条件，其不再享有优先购买权，故置换行为并未侵犯冯志福的优先购买权，冯志福在本案中主张房屋优先购买权的理由不能成立。但是，耒阳国税局在处分冯志福租住的公房时应给冯志福充分的告知和提示，以避免纠纷的发生，而耒阳国税局未提供证据证明其履行了上述义务，存在告知不充分，提示不到位的过错。因此，对冯志福因不享有房屋拆迁户资格，错失房屋拆迁补偿，而遭受经济损失，双方均存在过错。鉴于耒阳国税局系涉案房屋拆迁补偿的受益人，而且又未提供证据证明冯志福已领取了房改时的购房补贴款，故结合双方在本案中的过错程度，对冯志福的合理损失酌定由双方各承担50%的责任。经核算，冯志福的损失为65.4㎡×1.5（倍）×1400元＋2000元（煤房）－8022.64元（购房款）=131317.36元，应由耒阳国税局赔偿50%，即65658.68元。冯志福要求耒阳国税局赔偿其房屋装修费50000元，于法无据，应不予支持。对其要求耒阳国税局赔偿因开发商强拆房屋造成其家电等财产损失20000元和偿付租房期间的维修费4000元的诉讼请求，因冯志福未提供证据证明其财产损失确实存在，再之上述行为不是耒阳国税局所为，也应不予支持。虽然冯志福未提供证据证明租房期间的维修费，但该费用客观存在，耒阳国税局亦一直认可，只是对数额有争议，可酌定维修费为3000元。判决:一、被告耒阳市国家税务局在本判决生效后十日内赔偿原告冯志福损失68658.68元；二、驳回原告冯志福其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元，由原告冯志福负担4250元，被告耒阳市国家税务局负担1550元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：一、本案是否超过诉讼时效。本院认为，耒阳国税局在冯志福2013年3月24日的报告上盖章以及于2015年8月24日向冯志福提供关于房改的会议记录等资料的事实，可以印证冯志福关于双方同意按法律途径解决争议的事实，不宜认定本案已经超过诉讼时效。二、耒阳国税局在置换时是否履行了通知义务。本院认为，耒阳国税局虽主张其已经通过张贴通知和职工大会的形式履行了相应义务，但没有提交证据证明，对该事实主张应不予采纳。三、一审法院对冯志福的损失认定是否正确。本院认为，对冯志福的损失认定，应当按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。一审法院对损失认定的基本原则并无不当，但在核定损失时未考虑以下因素导致的房屋价格变动情况，即拆迁安置补偿合同中约定的超过应安置面积部分的价格1400元/㎡，定价时间在2006年，而置换行为发生在2003年，耒阳国税局核定冯志福的购房价格8022.64元系在1996年住房改革时。基于上述原因，本院在一审法院认定的损失基础上，再酌情予以核减，确定冯志福的损失为35000元。冯志福因房屋装修发生的费用与是否侵犯优先购买权无关，不属本案赔偿范围。四、冯志福是否领取了住房补贴。二审时，耒阳国税局提交了证据拟证明自1999年起国家终止了福利分房，职工住房福利政策改为货币分配方式，且冯志福已在2005年按无房户标准领取了住房补贴。本院认为，无论冯志福是否领取了住房补贴，双方当事人之间已经成立的租赁关系并不受因此受到影响。除本院新查明的事实外，一审法院认定其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》的精神，即使承租人承租的只是部分房屋，在出租人整体出场房屋时承租人优先购买权并不受影响，仅是在不同情况下优先购买权的范围可能不同。本案中，冯志福仅就其承租的部分房屋提出了享有优先购买权的诉讼主张，一审法院以房屋属整体结构，不能分割处分为由认为冯志福不享有优先购买权是适用法律错误。耒阳国税局未提交证据证明其已通知冯志福房屋出卖的情况，应当承担举证不能的法律后果，应依本院酌情认定的损失数额赔偿相应损失。
综上所述，耒阳国税局的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民二初字第355号民事判决第二项；
二、变更湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民二初字第355号民事判决第一项为上诉人耒阳市国家税务局在本判决生效后十日内赔偿被上诉人冯志福经济损失35000元；
三、驳回被上诉人冯志福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由上诉人耒阳市国家税务局负担800元，被上诉人冯志福负担5000元。二审案件受理费1516元，由耒阳市国家税务局负担800元，被上诉人冯志福负担716元。
本判决为终审判决。
审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一七年三月十六日
书记员 谢倩茜