广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗云法民四初字第394号
原告广州金湖住宅发展有限公司。
法定代表人周桂昌，董事长。
委托代理人刘华，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人龚琳，广东正大方略律师事务所实习律师。
被告石北京，男，1982年9月6日出生，汉族，身份证住址河南省郸城县。
委托代理人侯平，女，1948年9月9日出生，汉族，住山西省晋城市城区。
委托代理人宣莉，女，1971年7月24日出生，住广州市天河区。
原告广州金湖住宅发展有限公司诉被告石北京商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州金湖住宅发展有限公司（下称金湖公司）的委托代理人刘华、龚琳，被告石北京及其委托代理人宣莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金湖公司诉称，2010年7月4日，我司与被告签订《【金湖.翡翠谷】认购书》（编号0660327），由被告向我司购买金湖花园四期翡翠谷3栋3梯102单元，同年7月21日，我司与被告网签《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201007148042）及其附件，约定我司将白云区环翠街14号（金湖花园四期3栋3梯）102房出售给被告，总价款为10156007元；被告以分期付款方式支付房价款，其中第一期500000元自预售合同网上签订之日起0日内支付，第二期2556007元应在2010年10月30日前支付，第三期7100000元应在2011年2月28日前支付；对于选择分期付款或一次性付款的，如被告任何一期未按期付款，视作被告违约，我司有权要求被告自逾期之日起每日按未支付房价款的0.05%的标准支付逾期利息；如经我司催告期限届满4日后仍未履行义务的，我司有权解除合同、要求被告依约支付逾期利息并按该商品房总价款的10%支付违约金等。合同签订后，我司依约为被告办理了涉案房屋的预售合同备案和预购商品房预告登记，但被告仅向我司支付首期购房款500000元，尚拖欠我司第二、第三期购房款共9656007元未付，对此我司曾多次向被告催讨，被告均未予理会，故诉至法院，请求判令：1、解除我司与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201007148042）；2、判令被告于判决生效之日起五日内，协助我司前往房管部门办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201007148042）和《广东省房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登穗字01××45号）的手续；3、判令被告向我司支付自2010年10月31日起至判决生效之日止的逾期利息（每日按9656007元的0.05%计，暂计至2011年12月31日为2061557元）；4、判令被告向我司支付违约金1015600元（总房价的10%）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告石北京辩称，我方已支付房款是50万元，余款未支付的原因是限购政策的出台，由于限购政策中严格限制外地人在广州购房，属于不可抗力，使我无法继续履行合同，原告亦未告知我方其已办理房屋预售备案与登记的事实，致我不放心继续支付第二、三期房款，是原告违约在先，且《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充协议未经双方协商，也没有双方的签章，是无效协议，应予撤销。对此，请求法律保护：1、我已交付的50万元购房款应当由原告退回；2、原告应当承担其违约责任，承担本案诉讼费用。我对原告的催款通知书及律师函均无异议，但这些函件均在2011年2月24日发出，已违反了相应的规定，另，原告诉请的违约金标准过高，原告本身亦有过错，导致我方不清楚自己有买房的资格，所以违约金应调整到10万元以内，根据法律规定，诉争合同中关于违约金条款的约定属于格式条款，权利义务不对等，应属无效。
经审理查明，2010年7月4日，原告与被告签订编号为0660327号的《【金湖翡翠谷】认购书》，约定被告向原告购买金湖花园-四期-
翡翠谷-3栋3梯-102单位，该物业建筑面积297.22平方米，原定价10156007元，付款方式为分期付款等。
2010年7月21日，原告与被告签订编号为201007148042的《广州市商品房买卖合同》，约定：被告（乙方，买方）向原告（甲方，卖方）购买其开发的金湖花园四期3、4栋金湖花园四期3栋3梯1层102号房，房屋地址为白云区环翠街14号（金湖花园四期3栋3梯）102房；该商品房合同约定建筑面积共297.22平方米，套内建筑面积255.06平方米，共有分摊面积约42.16平方米；该商品房以套出售，总金额10156007元，乙方分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的4.92%，金额50万元，第二期在2010年10月30日前，支付全部房价款的25.17%，金额2556007元，第三期在2011年2月28日前，支付全部房价款的69.91%，金额7100000元；分期付款的，如果乙方未能按照本合同约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过4日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按有资格的房地产评估机构评定的同时期同地段同类房屋的租金标准按日向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按有资格的房地产评估机构评定的同时期同地段同类房屋的租金标准按日向乙方支付违约金；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；双方并约定物业服务、房屋交付及产权登记等条款，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件，附件与正文具有同等法律效力，本合同连同附件共42页，一式四份，甲方2份，乙方1份，房地产登记机构1份；合同附件七：本合同补充协议中第五条第一款约定：对于选择分期付款或一次性付款的，如乙方任何一期未按期付款，视作乙方违约，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期利息，如经甲方催告，乙方在催告期限届满4日后仍未履行义务的，甲方有权解除而合同、要求乙方依约支付逾期利息并按该商品房总价款的10%支付违约金；第九条第二款约定：如甲方逾期交房超过60日，乙方要求单方面解除合同的，则1、乙方应向甲方发出解除合同通知书并于该通知书发出之日起5各工作日内协助甲方到房地产行政主管部门办理解除商品房买卖合同的相关手续，按房地产行政主管部门要求提供所需文件，并按政府规定承担各自所发生的一切费用，甲方在注销网上合同备案和撤回登记手续完成后90日内将乙方已支付的房价款无息退还乙方，不再另行支付利息、违约金等一切款项……本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分，本补充协议与《商品房买卖合同》内容不相一致的，以本补充协议为准；等等。
上述合同签订后，被告于2010年7月4日、2010年10月19日分别向原告支付首期楼款10万、40万元，余款9656007元至今未付。后原告依约为被告办理了《商品房买卖合同》的网上备案手续并于2010年11月10日为被告办理了编号为粤房地预登穗字第01××45号《房地产预告登记证明》。
2010年11月9日，原告以特快专递形式（邮件详情单号码为EH176900055CS）向被告发出催款通知书，内容为：阁下于2010年7月4日购买了我司开发的金湖花园四期3栋3梯102单位（下称该单位），并于2010年7月21日正式签订了《商品房买卖合同》（编号为：201007148042号）。依照《商品房买卖合同》约定，阁下应于2010年10月30日前支付二期楼款2556007元，但根据我司财务记录，阁下至本函发出之日止尚未缴清上述款项，故请阁下在收到本通知书之日起三个工作日内付清上述二期楼款2556007元，并按照《商品房买卖合同》约定每日以欠款的0.05%缴交违约金（首期楼款违约金自2010年10月31日起计）。该邮件于2010年11月10日由孔洁婷签收。
2010年11月16日，原告再次特快专递形式（邮件详情单号码为EH494930961CS）向被告发出催款通知书，告知因被告至今未交清二期楼款，故再次发函通知被告于收到该通知之日起三个工作日内付清上述二期楼款2556007元，并按照《商品房买卖合同》约定每日以欠款的0.05%缴交违约金。该邮件于2010年11月17日由孔洁婷签收。
2011年2月28日，原告已以广东正大方略律师事务所的名义向被告发出律师函，告知被告于收到该律师函后三日内一次性付清拖欠的购房款9656007元并承担相应的逾期利息和违约金，否则，金湖公司将根据合同约定解除合同并追究由此产生的全部法律责任。该邮件由孔洁婷在2011年3月29日签收。被告确认其收取上述三份函件。
诉讼中，本院向广州市国土资源和房屋管理局查询被告购买诉争房屋是否受限购政策影响，该局以穗国房协查复字（2012）769号函复本院：201007148042号的《广州市商品房买卖合同》已办理预告登记，网签时间为2010年7月21日，业主可凭自设密码自行在网上查阅合同，自2010年10月15日起，所有商品房住房交易纳入限购政策范围，交易时点以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准，诉争房屋的网签时间是2010年7月21日，在本市限购政策出台之前，原则上不受限购政策影响。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同》、催款通知书、收款详细信息、国内特快专递详情单、律师函、复函及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，除首期款500000元外，尚余9656007元购房款被告经原告多次催告至今未能依约支付，其行为已构成根本违约，应承担相应的法律后果。被告抗辩称因其受限购政策影响无法继续购房，且其未曾收到原告为其办理预售合同备案及预告登记的证明，故其不放心继续支付剩余房款。对此，本院认为，根据广州市国土资源和房屋管理局的复函，诉争合同不受国家限购政策影响，而双方在合同中并未约定原告向被告履行其已办理预售合同登记及预告登记的通知义务是被告履行付款义务的前提，被告的上述抗辩无据，本院不予采纳，原告要求解除诉争合同、协助办理注销诉争合同及房地产预告登记证明的相关手续并支付违约金的诉讼请求合法合理，本院均予以支持。
关于违约金的标准问题，被告主张双方关于违约金条款的约定显失公平即是其对违约金的标准提出异议，对此，本院认为，在商品房预售合同中，买卖双方主要义务体现为按期付款和交付房屋，若未依约履行上述义务则需承担相应的责任，而该涉案合同内容显示双方对逾期支付房款和逾期交付房屋的违约责任均有明确约定，被告逾期付款的违约责任为支付违约金及逾期付款利息，而原告逾期交房仅需无息返还购房款且无需支付违约金、利息等，双方对违约责任的约定有失公平，因此，本院根据公平原则予以衡量，适当调整为按成交价的7%计付，即被告应向原告支付违约金710920元，被告已付首期款500000元可抵扣违约金。
由于原告已按解约主张违约金，不存在继续履行问题，则原告要求被告支付逾期利息属于对损失的重复主张，原告的该项诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。
诉争合同补充协议明确约定：“对于选择分期付款或一次性付款的，如乙方任何一期未按期付款，视作乙方违约，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期利息，如经甲方催告，乙方在催告期限届满4日后仍未履行义务的，甲方有权解除合同、要求乙方依约支付逾期利息并按该商品房总价款的10%支付违约金”，对于被告主张该补充协议上无双方签章，且部分条款的约定显失公平，补充协议应属无效的抗辩，本院认为，诉争合同明确约定包括附件中的补充协议在内合同共42页，补充协议属诉争合同的一部分，该协议的达成亦是经双方合意，双方对补充协议的内容应是清楚明确的，而上述条款属对于被告逾期付款的违约责任的约定，并不具备《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，因此，对于被告上述抗辩，本院亦不予采纳。被告主张原告返还购房款并承担违约责任在本案中并未形成明确诉请，对此，本案不宜处理，被告可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（5110，0）﹥》第六十四条﹤javascript：SLC（5110，64）﹥第一款的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起，原告广州金湖住宅发展有限公司与被告石北京于2010年7月4日签订编号为201007148042的《广州市商品房买卖合同》予以解除；
二、在本判决生效之日起十日内，被告石北京协助原告广州金湖住宅发展有限公司办理涂销编号为201007148042的《广州市商品房买卖合同》及编号为粤房地预登穗字第01××45号《房地产预告登记证明》备案登记的相关手续；
三、在本判决生效之日起十日内，被告石北京向原告广州金湖住宅发展有限公司支付违约金710920元（已付500000元）；
四、驳回原告广州金湖住宅发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费31618元，由原告负担24159元，被告负担7459元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 任坤灵
人民陪审员 罗汝标
人民陪审员 陈秀娥
二〇一三年三月二十七日
书 记 员 胡嘉铭