广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16460号
上诉人（原审原告）：广东聚龙精细化工有限公司从化分公司，住所地广州市。
负责人：冀玉玲，总经理。
委托代理人：黄立，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张子杭，身份证住址安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：覃刚，广东比拓律师事务所律师。
上诉人广东聚龙精细化工有限公司从化分公司（以下简称聚龙公司）因与被上诉人张子杭房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人聚龙公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认聚龙公司和张子杭已于2016年4月8日解除《房屋租赁合同》；3、张子杭向聚龙公司返还位于从化市城郊街横江路XXX号—19(A栋厂房、B栋厂房、C栋宿舍、D栋厂房、E栋厂房、门卫)的场地；4、张子杭向聚龙公司按每日1%支付自2015年7月起至实际付清租金之日止因拖欠租金而产生的滞纳金(暂计至2016年5月，合计人民币456950元)；5、�案的诉讼费用由张子杭承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。二、原审判决并未查清张子杭于2016年3月的违约事实，该违约事实导致双方约定的解除条件已成就，且张子杭存在根本违约的情况，聚龙公司依据合同约定解除合同符合法律规定，张子杭应向聚龙公司返还承租的场地。1、因承租聚龙公司的场地，张子杭就2016年3月的全部租金16万元均逾期超过30天才支付。2016年3月的租金应当在3月5日前交付，然而，张子杭就3月的应付租金分别在4月15日交付13万元(逾期41天)、在聚龙公司起诉后的4月30日交付3万元(逾期56天)。对于上述事实，聚龙公司已在一审期间提交了作为证据的《滞纳金计算明细表》予以证实，而且，原审判决也确认“被告对于原告提交的滞纳金明细表中的付款时间和逾期天数均无异议，……。”2、原审判决并未查清张子杭于2016年3月的违约事实。3、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，聚龙公司有权单方解除合同。4、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，张子杭的行为符合法定解除事由，已经致使聚龙公司的合同目的落空，构成根本违约，聚龙公司要求解除合同的诉请应当得到支持。5、聚龙公司于2016年4月8日分别通过EMS邮政快递和现场张贴公告的方式向张子杭送达了《解除房屋租赁合同通知书》，因此，双方于2014年8月29日所签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月8日被解除。三、原审判决就解除合同的判决理由缺乏事实和法律依据。一方面，张子杭在原审中作为被告，自始至终并没有提交任何证据证明其为开办化妆品公司而“投入巨大”，另一方面，原审判决援引了交易安全和稳定的原则以及公平原则，而聚龙公司要求解除合同所依据的�双方所签订的合同以及合同法的第九十三条第二款、第二百二十七条的规定，根据特别法优于一般法的法律适用原则，原审判决用法律原则替代法律条款、用未经证据证实的理由对抗当事人意思表示的处理结果是错误的。四、原审判决确定的违约金过低，不仅有悖于体现当事人意思表示的合同约定，而且损害了聚龙公司的合法权益。五、原审庭审结束后，张子杭仍屡屡拖欠聚龙公司的租金，造成聚龙公司极大的困扰。张子杭从2016年8-11月违反了租赁合同，均是延期交租。
被上诉人张子杭答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回聚龙公司的上诉。对于一审查明的事实基本是属实，在一审查明部分说2016年2月份租金有8万元逾期34天未支付，这与事实不符。一审判决后至11月份张子杭按合同约定向聚龙公司支付租金。对一审明确的滞纳金30046元，张子杭已经缴付了，是在判决未生效就已经支付给聚龙公司了，请求保证交易的安全。
聚龙公司向原审法院起诉请求：1、聚龙公司和张子杭已于2016年4月8日解除《房屋租赁合同》；2、张子杭向聚龙公司返还位于从化市城郊街横江路XXX号-19（A栋厂房、B栋厂房、C栋厂房、D栋厂房、E栋厂房、门卫）的场地；3、张子杭按每月160000元的标准向聚龙公司支付自2016年3月起至实际返还场地之日止的租金（暂计至2016年4月，合计人民币320000元）；4、张子杭向聚龙公司支付自2015年7月起至实际付清租金之日止因拖欠租金而产生的滞纳金（暂计至2016年4月7日，合计人民币231150元）；5、本案的诉讼费由张子杭承担。由于张子杭在原审开庭前按每月16万元的标准补交了2016年3月至6月的租金，聚龙公司撤回第三项诉讼请求，并变更第4项诉讼请求为：张子杭向聚龙公司支付自2015年7月起至实际付清租金之日止即2016年6月2日止因拖欠租金而产生的滞纳金（以每月拖欠租金为基数，计至实际付清之日止，滞纳金暂计至2016年6月2日合计456950元，计算方法详见滞纳金明细清单）。
原审法院认定事实：2014年8月29日，聚龙公司与张子杭签订《房屋租赁合同》约定，聚龙公司将位于从化市城郊镇横江路XXX号美都化妆品产业基地内的厂房宿舍整体20000㎡（面积以房产证为准）出租给张子杭使用，该厂房面积为工业用途；租期为15年，其中2014年9月1日至2014年12月31日为免租装修期，2015年1月1日至2019年8月30日租金为8元/㎡；2019年9月1日至2024年8月30日租金为8.8/㎡；2024年9月1日至2029年8月30日，租金为9.8/㎡；张子杭应在每月5号之前支付当月租金。合同第六条第1款约定，租赁期内，张子杭逾期支付租金，每日按欠租总额的1%收取滞�金，逾期拖欠租金达30天的，则视作张子杭违约处理，聚龙公司有权解除本合同。且张子杭需在20天内无条件退场，搬迁。造成聚龙公司损失的，张子杭还应承担赔偿责任。双方还约定了其他相关权利义务。
在张子杭承租期间，张子杭从2015年7月开始逾期支付租金，但基本上未逾期超过30日（仅2016年1月租金中有2万元超过30日支付），双方继续履行合同。因2016年2月租金中有8万元张子杭逾期34天未付，聚龙公司于2016年4月7日以特快专递的方式向张子杭邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，以通知张子杭解除合同，并要求张子杭无条件退场及支付拖欠的租金16万元及滞纳金361150元。其后，聚龙公司于2016年4月26日提起此次诉讼，在此期间张子杭仍在继续缴纳租金，2016年3至6月的租金均已缴清。
另查明：聚龙公司向原审法院提交其于2015年11月25日向广州耀�化妆品科技有限公司开具金额为399924.4元的2015年8月-12月厂房租金的地方税收通用发票。
另查：聚龙公司提交了滞纳金明细一份，记载了张子杭从2015年7月至2016年5月期间，张子杭的付款的具体时间、金额、逾期付款天数及滞纳金的计算方法，聚龙公司按照当月滞纳金=当月欠付租金×1%×逾期天数，计算出张子杭自2015年7月至2016年5月的租金对应的滞纳金为456950元。张子杭对此表示对于该明细表中支付的租金数额、支付时间、逾期天数均无异议，但因并非故意逾期支付，故对按每日1%的标准计算滞纳金有异议，应按银行同期同类贷款利率计付滞纳金。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下两方面的问题：
一、关于涉案合同是否已经解除及能否解除的问题。
聚龙公司和张子杭一致确认双方于2014年8月29日签�的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方实际按照该合同履行权利义务，且该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同第六条约定，张子杭逾期拖欠租金达30天的，则视为张子杭违约，聚龙公司有权解除本合同。可见，双方约定了聚龙公司解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。可见聚龙公司送达解除合同的通知书给张子杭并不必然导致合同解除，由于张子杭对于解除合同存在异议，双方诉至法院，因此应由原审法院确认解除合同的效力。虽然张子杭违反了双方合同的约定�存在逾期超过30日未付租金的情形，但从聚龙公司提交的付款明细表中可以看出，张子杭均有持续缴纳租金，双方一直在继续履行涉案租赁合同。在聚龙公司2016年4月7日向张子杭行使解除权之前，张子杭仅2016年2月的租金中有8万元逾期34天后支付，其后租金均亦缴清。鉴于张子杭仍在积极履行合同义务，且张子杭租用聚龙公司约20000平方米的厂房开办化妆品公司，投入较大，合同履行时间尚短，解除合同会造成较大损失，依据交易安全和稳定的原则以及公平原则，涉案租赁合同继续履行符合双方租赁房产的目的和初衷，故驳回聚龙公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求。但张子杭应遵守诚实信用原则，在今后履行合同的过程中，及时支付租金，避免出现违约行为。
二、关于张子杭应否支付逾期付款的滞纳金及支付标准的问题。
张子杭认为其拖欠�金未付系因聚龙公司没有为其开具发票所致。但双方签订的租赁合同中，没有就开具发票的问题进行约定，聚龙公司将涉案房产出租给张子杭，张子杭占有使用，理应以支付租金作为对价，是否应当开具发票属于另一法律关系，张子杭以未开发票作为不支付租金的抗辩，没有合同依据和法律依据，不予支持。
关于滞纳金计算标准问题。聚龙公司与张子杭签订的《房屋租赁合同》的第六条约定，张子杭逾期支付租金，每一天按欠租总额的1%收取滞纳金。张子杭辩称合同约定的滞纳金过高，请求法院予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，合同约定每日1%的滞纳金过高，原审法院在合理的范围内将其调整为以当月欠付租�为基数，从逾期付款之日起至付清该月租金之日止，按照年息24%的标准计付滞纳金。聚龙公司按照每日1%的标准计算2015年7月至2016年5月租金产生的滞纳金为456950元，张子杭对于聚龙公司提交的滞纳金明细表中的付款金额、时间和逾期天数均无异议，因此，按照年息24%计算滞纳金金额应为30046元。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年9月9日作出判决：一、张子杭应自判决发生法律效力之日起10日内支付2015年7月至2016年5月租金产生的滞纳金30046元给广东聚龙精�化工有限公司从化分公司。二、驳回广东聚龙精细化工有限公司从化分公司的其他诉讼请求。案件受理费4656元，由广东聚龙精细化工有限公司从化分公司负担4370元，由张子杭负担286元。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：聚龙公司于一审期间提交的《被告张子杭应付滞纳金明细表（自2015年7月至2016年5月）》显示，2016年1月的租金16万元，张子杭分别于2016年2月2日支付10万元，2016年2月5日支付4万元，2016年2月29日支付2万元，分别逾期28天、31天、55天；2016年2月的租金16万元，张子杭分别于2016年3月1日支付3万元，2016年3月3日支付5000元，2016年3月4日支付25000元，2016年3月5日支付2万元，2016年3月10日支付8万元，分别逾期25天、27天、28天、29天、34天；2016年3月的租金16万元，张子杭分别于2016年4月15日支付13万元，2016年4月30日支付3万元，分别逾期41天、56天。
聚龙公司于二审期间提交以下证据：1、2016年1-12月的增值税专用发票；2、2016年7月至11月张子杭的租金缴纳情况；上述证据拟证明张子杭在一审判决作出后违反合同约定，拒不支付因租赁产生的增值税，在8月至11月期间也一直存在逾期支付租金的情况。张子杭的质证意见：对证据1的真实性、合法性确认，但对具体的数字要回去核实；对证据2要回去核实。
张子杭在本院庭审后又向本院提交以下证据复印件：1、张子杭自2016年2月—2016年12月的租金缴纳凭证；拟证明张子杭在租赁期间均按照租赁合同项下约定向聚龙公司足额缴纳月租金，虽然时有延付，但终未欠缴；2、《工业品买卖合同》、《日化设备购销合同》、《厂房宿舍热水系统工程合同书》、《买卖合同》、《购销合同》等产品、设备、原材料购买、工程�筑等合同；3、支付证明、工资表、现金支出证明单等员工薪资发放证明；4、张子杭经营使用的工厂内部照片；证据2-4拟证明张子杭租赁使用聚龙公司厂房后，业已花费巨资购置相关生产制造设备、材料，建造厂房宿舍，聘请大量员工等，并在进行正常的生产经营活动。若租赁合同贸然被诉解除，将不仅不利于保障交易安全，也将导致张子杭的巨大损失，并带来系列社会不稳定的严重影响。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对聚龙公司的上诉请求进行审理。关于2016年2月、3月张�杭是否存在逾期交租超过30天的问题。聚龙公司于原审期间提交的《被告张子杭应付滞纳金明细表（自2015年7月至2016年5月）》显示张子杭在2016年2月、3月存在部分租金或全部租金超过30天仍未交纳的事实，张子杭亦于原审期间确认上述明细表有关支付时间、逾期天数，故足以认定。现张子杭又辩称其于2016年2月、3月支付的款项属于支付当月租金与其一审已经承认的事实不符，本院不予采信。
关于聚龙公司要求确认《房屋租赁合同》于2016年4月8日解除应否支持的问题。根据合同约定，逾期拖欠租金30天的，聚龙公司有权解除合同，聚龙公司于2016年4月7日发出《解除房屋租赁合同通知书》是符合合同约定的解除合同条件。双方租赁合同的标的为大型场地，由张子杭承租后用于生产化妆品，因此，如解除合同还涉及后续的清理工作，这是本案需要考虑的因素之�。聚龙公司出租涉案场地的目的为收取租金，因此，张子杭在承租期间以及在本案诉讼期间的交租情况可反映合同是否具备继续履行的可能，这也是本案需要考虑的因素之一。张子杭确有逾期支付租金的行为，有违诚实信用原则，但至2016年11月期间的租金，聚龙公司确认已经收取，即聚龙公司的合同目的能基本实现。而对于张子杭逾期交租的行为，聚龙公司可依法向其追究逾期交租的违约责任。在《房屋租赁合同》仍具备继续履行的情况下，衡量继续履行合同或解除合同的利弊，本院认为就目前的状况，合同还是应以继续履行为宜，故原审法院对于此次聚龙公司要求确认《房屋租赁合同》于2016年4月8日解除的诉请不予支持，本院予以认可。需要指出的是，交付租金是承租人最基本应履行的合同义务，而对于其他争议双方协商不成的也应通过法律途径解决，承租人不能以存在其他争议为由作为其不交租的理由。如承租人长期存在逾期交租的情形，最终可能导致双方失去互信而无法继续履行合同。
因张子杭存在逾期交租的情形，聚龙公司要求张子杭承担逾期付款违约责任理据充分，本院予以支持。根据合同约定，逾期支付租金的滞纳金按欠租金额每日1%计算，原审法院认为该标准过高而调整为年利率24%。本院认为，双方为租赁合同关系，租金的支付直接关切到出租人的利益，合同也约定，逾期超过30天的，出租人可行使解除合同的权利，因此，对于租金的滞纳金以不超过租金本金为宜，原审法院将滞纳金标准调整为年利率24%依据不足，本院不予认同。按照《被告张子杭应付滞纳金明细表（自2015年7月至2016年5月）》计算2015年7月至2016年5月的滞纳金为456950元，根据滞纳金不超过租金本金的处理原则，张子杭应�付的滞纳金应为456950元。本院对于原审判决第一项予以调整。上诉人聚龙公司上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初1732号民事判决第二项;
二、变更广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初1732号民事判决第一项为：张子杭应自本判决送达之日起10日内支付2015年7月至2016年5月租金产生的滞纳金456950元给广东聚龙精细化工有限公司从化分公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4656元，由广东聚龙精细化工有限公司从化分公司负担200元，张子杭负担4456元。二审案件受理费4417元，由广东聚龙精细化工有限公司从化分公司负担200元，张子杭负担4217元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年二月六日
书记员 徐毅敏