辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01372号
上诉人（原审被告）：大连北市汽车城发展有限公司，住所地大连市甘井子区华北路170号。
法定代表人：周庭辉，该公司经理。
委托代理人：李连胜，该公司司法部主任。
委托代理人：金辉，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：刘梅。
委托代理人：刘吉玉。
原审原告刘梅与原审被告大连北市汽车城发展有限公司（以下简称北市公司）房屋使用权转让合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2015）甘民初字第1326号民事判决，原审被告北市公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人北市公司的委托代理人李连胜、金辉，被上诉人刘梅及其委托代理人刘吉玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘梅一审诉称：2005年12月17日，原告与被告签订房屋使用权转让合同，约定被告向原告转让二层框架商业用房，注册层共441平方米，每平方米6300元，共计2，778，300元。但被告未将完工房屋交付原告，致使原告受到巨大经济损失，故原告诉至法院，请求判令：1.解除房屋使用权转让合同；2.被告退还原告买房款2，778，300元，并自2005年12月17日起按建设银行发放贷款利率四倍支付利息。
被告北市公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，虽然双方签订了房屋使用权转让合同，但双方至今没有履行，原告没有向被告交付房款，因此原告现在要求被告返还房款并承担利息，于法无据，要求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2005年12月19日，原、被告双方签订《房屋使用权转让》，约定被告向原告转让位于甘井子区华北路汽车大道大连北市汽车城项目B区1号楼二层北4、6、7、8、9、10、11号房屋40年经营使用权，从2006年6月30日至2046年6月29日。房屋单价为每平方米6300元，转让面积441平方米，总金额2，778，300元。合同约定付款方式为一次性付款，于合同签订日付2，778，300元。合同亦约定，房屋交付期限为2006年6月末之前，如逾期交房，自本款规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按同期银行活期存款利率向受让人支付已付房款利息，合同继续履行。
另查，被告于2005年12月17日向原告出具金额为2，778，300元的收款收据一份，结算方式为转账，收款事由为B区1号楼二层北4、6、7、8、9、10、11号。
再查，2005年12月19日，大连北市集团有限公司出具证明一份，内容为大连北市汽车城B区用地权属为大连北市集团有限公司，从2003年起已由北市集团有限公司划拨给大连北市汽车城发展有限公司使用。
又查，被告于合同约定的交房期限届满后，一直未将约定的房屋交付原告，原告向被告主张不成，遂诉至一审法院。
一审法院认为：本案双方争议的焦点是原告是否交付被告2，778，300元房款。对此，被告亦认可收款收据的真实性，但辩称收据记载的付款方式为转账，而被告没有收到转账款；且收据上记载了除原告以外的另一个交款人，存在瑕疵。原告则认为原告与收据上记载的另一交款人存在债权债务关系，而案涉房产是被告与该交款人合作开发的，因此另一交款人以案涉房产抵顶其欠原告的债务。一审法院认为，原告提交了有效的收款收据，即已完成了证明其交付案涉款项的举证责任。其不再负担继续证明款项的具体给付方式、实际付款人等事实的证明责任。被告辩称其没有收到原告支付的款项，应就其辩称的事实举证证明。现被告辩称没有收到案涉款项，又没有提供任何证据，且亦无法说明其在未收到款项的情形下为何要出具收款收据，故对其辩称，一审法院不予采信。
现距双方合同约定的房屋交付期限已逾近九年，被告仍未向原告交付合同约定的房屋，致原告利用房屋从事生产经营的目的根本不能实现，被告之行为已构成根本违约。虽双方合同第六条第二款规定逾期交房，出让人支付房款利息后合同继续履行，但考虑到该条规定单方面免除了被告的责任，属于格式合同条款，依《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，应属无效，被告不能依据该条免责。现原告诉请解除合同，于法有据，一审法院予以支持。对于解除合同的具体时间，因原告未举证证明其于一审法院向被告送达起诉状副本之前曾向被告发出过解除合同的通知，故解除合同的实际宜以一审法院向被告送达起诉状副本之日，即2015年3月9日。
现因双方合同解除，被告须返还原告给付的2，778，300元款项并承担相应的违约责任。原告诉请被告按照银行贷款利率的四倍承担违约责任，虽然案涉合同已约定按同期银行活期存款利率计算违约金，但考虑到合同约定的违约金显著低于原告受到的损失，故一审法院依法予以调整，被告应自2006年7月1日起，至一审判决发生法律效力之日止，按照同期金融机构人民币贷款基准利率支付违约金。
综上所述，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、原告刘梅与被告大连北市汽车城发展有限公司之间的《房屋使用权转让合同》自2015年3月9日起解除。二、被告大连北市汽车城发展有限公司自判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘梅购房款2，778，300元并支付违约金（自2006年7月1日起至判决发生法律效力之日止，按照同期金融机构人民币贷款基准利率计算）。三、驳回原告刘梅的其他诉讼请求。案件受理费29，025元、其他诉讼费50元，上述费用合计29，075元（原告已预交），由被告负担，被告自判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
北市公司的上诉理由及请求是：1.房屋买卖的构成主要为签订购房合同、支付购房款项，而刘梅没有证据证明其履行了支付房款的义务；2.购房发票虽然系北市公司开具，但在现实中先开具发票是正常情况的财务挂账行为，是否支付款项刘梅应另行举证证明，一审认定刘梅提交了收款收据即完成举证责任是错误的；3.收款收据的内容记载为转账，而刘梅未能提供证据证明具体支付方式，应认定为刘梅举证不能；4.收款收据中记载的主权利人为案外人，刘梅的名字上有括号。故请求：撤销一审判决，改判驳回刘梅的一审诉讼请求。
刘梅二审答辩认为：不同意北市公司的上诉请求。北市公司开具的收款收据中明确写明款项已收，此后又签订了转让合同，合同第4条也注明签订合同时一次性付款，足以证明我方付款事实。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案中，刘梅主张北市公司未能按照合同约定向其交付案涉房屋的使用权，而北市公司则抗辩称刘梅未向其实际支付合同中约定的转让款项。对于合同签订的过程，北市公司在二审庭审中陈述，案涉合同是由案外人车美娇带领刘梅到其公司签订的，对于车美娇的身份，北市公司陈述其与当时承建北市汽车城的施工单位丰源公司存在工程款往来，车美娇系丰源公司的项目负责人，而车美娇在带领刘梅签订案涉合同时，曾承诺此后会将合同项下约定的转让款项通过转账的方式支付给北市公司，故北市公司才按照车美娇的要求出具了写有刘梅名字的收据，并与刘梅签订了案涉使用权转让合同。本院认为，根据北市公司的陈述，北市公司与刘梅签订的使用权转让合同应为双方当事人真实意思表示，北市公司在出具收据和签订合同时对于刘梅不会向其实际支付转让款的事实是明确知晓的，刘梅虽未向北市公司支付转让款，但刘梅是基于其与车美娇之间的债权债务关系由车美娇带领至北市公司，北市公司又基于其与车美娇之间的经济往来同意并签订了案涉合同。本案中北市公司虽未陈述清楚其与车美娇之间具体的基础法律关系，但北市公司对于案涉合同系在车美娇的授意下签订、合同项下的转让款项应由车美娇实际支付的事实是认可和同意的，也正是基于这种认可和同意，北市公司才在刘梅未实际支付转让款的情况下向刘梅出具了加盖公司印章的收款收据。同时，从案涉合同的内容来看，车美娇亦在案涉合同尾部北市公司的印章之下予以签字确认，显然，北市公司、刘梅和车美娇之间已经形成了一种权利转让关系，而北市公司对于这种转让，已经通过出具收款收据、签订合同、加盖公司印章的形式表示了同意和确认。因此，自合同订立时，在北市公司未能提供证据证明案涉合同存在无效情形的情况下，北市公司和刘梅作为合同当事人均应受到案涉合同权利义务的拘束，北市公司即负有按照合同约定向刘梅交付使用权的义务。现北市公司逾期多年无法交付房屋使用权，合同目的已不能实现，因此，刘梅主张解除合同、返还房款并支付利息的请求，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。北市公司的上诉理由与庭审查明的事实不符，本院不能予以采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29，025元（上诉人预交），由上诉人大连北市汽车城发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 耿 艳