广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第341号
原告桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，董事长。
委托代理人胡岸，广西纵华律师事务所律师。
委托代理人王伟占，广西纵华律师事务所律师。
被告周建民。
被告梁斌。
被告周珩。
三被告委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
三被告委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
原告桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）与被告周建民、周珩、梁斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月21日受理后，依法组成合议庭于2012年7月16日、2012年10月31日、2014年1月14日公开开庭审理了本案。原告广源公司的委托代理人王伟占，被告周建民、周珩、梁斌的委托代理人秦维安到庭参加诉讼。庭审后，双方申请庭外和解二十个月。经原告申请，本院以（2012）秀民初字第341-1号民事裁定书对被告周建民、周珩、梁斌所有的在本院的执行款人民币3070进行了财产保全，同时，原告提供了相应的财产作为担保，本院依法作出了（2012）秀民初字第341-2号民事裁定书对原告广源公司在桂林银行股份有限公司西城支行某账号内存款27692.38元进行了财产保全。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年9月9日签订《商品房买卖合同》，约定将原告开发的位于桂林市秀峰区中隐路9号广源·国际社区9幢3单元4层2号商品房出售给被告。同日，双方签订《合同补充协议》，约定房屋交付时被告须一次性支付给原告可视对讲系统费用1800元。合同签订后原告于2010年3月18日登报通知被告收房，并依约履行了合同约定的交房义务。但被告一直拒绝交付1800元可视对讲系统费用给原告，其行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》第六条、第七条约定，被告应在合同签订当日支付首付房款151696元，于房产局备案后一周内支付90000元，余款250000元应于2009年10月20日之前以银行贷款的方式付清，即在2009年10月20日之前办理完银行贷款手续；逾期付款的，如逾期在90日内的，应按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，如逾期超过90日后，应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。但被告未按约定时间支付购房款给原告，构成违约，依约应向原告支付违约金1270元。故诉至法院，请求判令：1、三被告支付原告可视对讲系统费用1800元；2、三被告支付逾期付款违约金1270元；3、本案诉讼费由三被告负担。
原告对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，以证明原、被告签订商品房买卖合同约定被告在交房时应向原告支付1800元可视对讲系统费用，以及被告的付款方式、时间、金额、逾期付款应承担的违约责任；2、交房通知，以证明原告已履行通知被告收房的义务，指定收房的期间是2010年3月19日到2010年3月25日；3、现金交款单及借款凭证，证明被告逾期付款的天数及金额；4、房屋签收清单，证明原告已依约履行了交房义务；5、广源·国际社区楼盘交接本，以证明2009年9月14日被告梁斌从原告处领走三份备案好的商品房买卖合同，被告本该在备案后一周内付款9万元，该笔款就已经逾期支付；6、认购协议书一份，证明双方在签订商品房买卖合同之前的2009年7月24日就签订了认购协议，根据认购协议，双方约定了支付房款的时间及办理按揭贷款手续的问题，同时证明为何被告在商品房买卖合同签订之前就支付了第一笔房款。
三被告辩称，可视对讲系统费用不符合国家一房一价的政策，收房时整个小区都未要求业主交纳这笔费用。逾期支付购房款的责任不在被告，是由于原告未完成商品房买卖合同备案登记，未即时将商品房买卖合同交给被告去办理贷款手续。原告所请求的违约金无事实依据且标准过高，并已经超过诉讼时效。三被告请求驳回原告诉请。
三被告对其主张提供如下证据：公积金中心个人住房借款、抵押、担保合同及申请表，证明被告在2009年10月19日申请公积金贷款并于当年10月30日和银行签订贷款协议，银行于当年11月30日放款。
经过庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6真实性无异议，但认为证据1买卖合同及附件不能证明被告违约，原告未按照合同附件第十条规定通知被告，且合同要求的备案时间和办理完按揭贷款的时间是不可能履行的；证据6的认购协议在双方签订商品房买卖合同后就应失效了，该协议无法证明商品房买卖合同落款时间倒签的问题。原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为该证据反映出被告与银行约定的放款时间为11月30日，且被告签订贷款协议的时间也超过了双方在买卖合同中的约定时间。鉴于双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。
被告对原告提供的证据5有异议，对原、被告的交接记录不予认可。本院认为，证据5系原件，被告虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其证明力。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年7月24日，原告与三被告签订了广源·国际社区认购协议书。2009年9月9日，原告作为出卖人与被告周建民、周珩、梁斌作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区某号房屋一套，房屋总金额为491696元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：公积金付款，买受人需于2009年8月1日签订本合同时付清首付款共计人民币壹拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整（￥：151696.-）含定金，剩余房款人民币玖万元整（￥：90000.-）于房产局备案后一周内付清，剩余房款人民币贰拾伍万元整（￥：250000.-）于2009年10月20日前办妥公积金贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计￥968.-9；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补），等等。三被告于2008年8月2日向原告支付了购房首付款151696元。2009年10月19日，被告周珩向桂林市公积金管理中心申请公积金贷款，同日，三被告通过银行转账方式向被告支付了购房款9万元。2009年10月30日，被告周珩与银行签订贷款协议。2009年11月30日，被告周珩获得公积金贷款后通过银行转账的方式向被告支付了剩余房款25万元。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区9#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区9#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年4月9日，三被告与广源公司办理了交房手续，被告周建民签署了房屋签收清单。三被告收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。2010年12月17日，桂林市公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，该凭证载明（节录）：“桂林市广源房地产开发有限公司：你单位刘捷于2010年12月17日经网上备案受理系统进行了广源国际社区一期5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、17#楼工程竣工验收消防备案。备案号：450000WYS100016044根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象”2011年4月1日，桂林市环境保护局出具了关于广源国际社区建设项目A组团6#-11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见，该意见载明：广源国际社区建设项目A组团6#-11#、17#楼土建工程基本达到环境保护“三同时”要求。原、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、三被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元；二、三被告是否应支付原告逾期支付购房款违约金。
一、三被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元。
原、被告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。三被告于2010年4月9日收房，按照双方的约定，三被告即应当向原告支付1800元的可视对讲系统费用，但三被告至今未支付此项费用，现原告要求三被告支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。三被告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，三被告的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。原告请求三被告支付可视对讲系统费用1800元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
二、三被告是否应支付原告逾期支付购房款违约金的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”三被告于2009年11月30日用按揭贷款支付剩余购房款25万元后，付清了全部购房款，原告此时就知道或应当知道三被告逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。原告直至2012年4月9日才向本院提出增加诉讼请求向三被告主张逾期付款违约金，原告亦未能提供诉讼时效中断、中止的其他相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故原告的该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告周建民、周珩、梁斌支付原告桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
二、驳回原告桂林市广源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，财产保全费51元，合计101元（原告已预交），由原告负担60元，被告负担41元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄 强
审 判 员 刘恒志
人民陪审员 杨林珍
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 蒙鹏燕