贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终542号
上诉人（原审被告）：陶发玉，男，1948年2月16日生，汉族，贵州省安龙县人，小学文化，农民，住安龙县，
上诉人（原审被告）：陶迁全，男，1975年10月1日生，汉族，贵州省安龙县人，初中文化，农民，住安龙县，
上诉人（原审被告）：陶迁国，男，1987年12月20日生，汉族，贵州省安龙县人，初中文化，农民，住安龙县，
被上诉人（原审原告）：蒋昌林，男，1978年9月29日生，汉族，贵州省安龙县人，初中文化，农民，住安龙县，
委托诉讼代理人：罗仁荣，贵州圆方律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人陶发玉、陶迁全、陶迁国因与被上诉人蒋昌林建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2015）安民初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陶发玉、陶迁全、陶迁国上诉请求：撤销原判，改判确认《门面地块转让协议》无效，或判决安置门面归陶发玉、陶迁全、陶迁国所有，由陶发玉、陶迁全、陶迁国承担违约责任。事实和理由：1、陶发玉、陶迁全、陶迁国与蒋昌林订立的《门面地块转让协议》未经共有人陶迁翠、陶迁会同意，事后陶迁翠、陶迁会也明确表示反对转让，该《门面地块转让协议》侵害了共有人合法权益而无效。2、双方当事人同在一社区居住，熟知对方家庭成员情况，蒋昌林明知陶迁翠、陶迁会不同意转让行为，订立《门面地块转让协议》时陶迁翠在场拒绝签字，故《门面地块转让协议》双方均明知会损害陶迁翠、陶迁会的权益，蒋昌林不构成善意取得。3、若认定《门面地块转让协议》，亦可认定陶发玉、陶迁全、陶迁国构成违约，陶发玉、陶迁全、陶迁国愿意按约定承担违约责任。
蒋昌林辩称，《门面地块转让协议》双方当事人均系完全民事行为能力人，签订的《门面地块转让协议》合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蒋昌林向一审法院起诉请求：1、蒋昌林与陶发玉、陶迁全、陶迁国于2009年7月27日签订的《门面地块转让协议》有效；2、判决陶发玉、陶迁全、陶迁国协助蒋昌林办理土地使用权变更登记手续，将陶发玉、陶迁全、陶迁国已取得的四个政府安置门面建设用地土地使用权变更登记到蒋昌林的名下；3、本案诉讼费由陶发玉、陶迁全、陶迁国承担。
一审法院认定事实：陶发玉与田景芬系夫妻关系，共生育子女陶迁全、陶迁国、陶迁翠、陶迁会。夏应艳系陶迁全妻子，陈红梅系陶迁国妻子。第二轮土地延包时，承包耕地面积为7.49亩，家庭人口为6人。2009年7月27日，陶发玉、陶迁全、陶迁国为甲方，蒋昌林为乙方，双方签订了《门面地块转让协议》，协议上双方约定“一、甲方享有安龙县政府征拔土地农民安置门面四个，经甲方所有家庭成员协商一致，甲方将四个安置门面转卖给乙方。二、门面转让金额为壹个伍万叁仟元整，四个共计贰拾壹万贰仟元整，在签订协议时乙方先付壹拾陆万元现金给甲方，其余资金待抽到门面地块时全部付清。……五、本协议在政府未改变政策的情况下，甲方不配合政府征地不想卖给乙方时违约，甲方赔偿乙方40万违约金，一个月内必须返还，否则用陶发玉、陶迁全两栋房屋作抵押。”签订合同时，陶发玉、陶迁全、陶迁国、田景芬、陈红梅、夏应艳均在甲方栏上签字。合同签订后，蒋昌林已按约定支付转让款。2015年5月18日陶发玉通过抓阄的形式获得了4个门面（地块号为：170、171、172、173号）并按规定交纳了土地出让金，但并未将取得的四个门面土地交付蒋昌林，导致本案诉讼，该案于2015年11月25日开庭审理。开庭后田景芬、陶迁翠、陶迁会于2016年3月30日提出书面申请，请求以第三人身份参加诉讼，但蒋昌林不同意。陶迁翠、陶迁会即以原告身份另行向一审法院提起诉讼，请求确认《门面地块转让协议》无效。一审法院经审理认为《门面地块转让协议》有效并于2016年3月10日作出（2016）黔2328民初181号民事判决，驳回陶迁翠、陶迁会的诉讼请求。陶迁翠、陶迁会不服该判决，提起上诉，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2016年8月2日作出（2016）黔23民终748号民事判决，驳回陶迁翠、陶迁会的上诉，维持原判，该判决已于2016年12月9日生效。
一审法院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五条第一款“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”第十五条“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”之规定，陶发玉、陶迁全、陶迁国系该村的集体经济组织成员，享有在该村集体土地的承包经营权，对国家安置的门面也有依法转让的权利。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持…”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，现陶发玉、陶迁全、陶迁国已实际取得了安置门面建设用地使用权，故其转让行为合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”之规定，蒋昌林辩称其属善意取得的理由，予以支持。而陶发玉、陶迁全、陶迁国反悔《门面地块转让协议》没有事实和法律依据，故陶发玉、陶迁全、陶迁国的主张不予支持。鉴于蒋昌林诉讼请求第一条即：“请求判决确认蒋昌林与陶发玉、陶迁全、陶迁国于2009年7月27日签订的《门面地块转让协议》有效”在另案陶迁翠、陶迁会诉陶发玉、田景芬、陶迁全、陶迁国、夏应艳、陈红梅、蒋昌林确认合同无效纠纷一案中已经（2016）黔2328民初181号民事判决、（2016）黔23民终748号民事判决书明确，故该项请求不再作处理。陶发玉、陶迁全、陶迁国已通过抓阄的方式取得了地块号为170号、171号、172号、173号四个门面的国有土地使用权，应该及时将该四个门面交付蒋昌林管理使用，并协助蒋昌林办理过户变更登记手续。但陶发玉、陶迁全、陶迁国拒绝交付门面及协助办理过户变更登记手续，其行为已违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，陶发玉、陶迁全、陶迁国应履行向蒋昌林交付门面、协助办理过户变更登记手续的责任（蒋昌林在接受该门面时应向陶发玉、陶迁全、陶迁国支付已交纳的土地出让金，并支付门面转让欠款52000元）。综上，一审判决：一、蒋昌林与陶发玉、陶迁全、陶迁国于2009年7月27日签订的《门面地块转让协议》有效；二、由陶发玉、陶迁全、陶迁国将地块号为170、171、172、173号四个失地安置门面交付给蒋昌林管理使用，并由陶发玉、陶迁全、陶迁国协助将该四个门面办理过户变更登记在蒋昌林名下。案件受理费50元，减半收取25元，由陶发玉、陶迁全、陶迁国承担。
除一审查明事实予以确认外，二审另查明，在本院已生效的（2015）兴民终字第1181号判决载明：2016年1月27日，本院依职权致《函》向安龙县人民政府调查，2016年2月2日，安龙县人民政府向本院出具《关于安龙县西城区门面安置相关问题的复函》、安龙县国土资源局向本院出具《关于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院致函内容的情况报告》，载明：〔2008〕61号文件中失地农户获得的安置门面土地性质为商业兼住宅用地，取得方式为协议出让。失地农户获得安置门面土地需缴纳286元/㎡价款为征地费用、土地报批费用、基础设施配套费用的综合平均值。失地农户在抽签明确所得安置门面地块编号后，在经县国土部门公示、现场划地、县人民政府批准、安置农户与县国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并提交建设用地规划许可证、竣工许可证后，方可办理不动产权证（即国有土地使用权证和房屋所有权证，现二证已合一）。此后，若要转让，受让方提交不动产权证书及相关材料，可办理过户手续。涉案安置门面土地至今未办理土地使用权证书。
再查明：安龙县人民法院（2016）黔2328民初181号原告陶迁翠、陶迁会诉被告陶发玉、田景芬、陶迁全、陶迁国、夏应艳、陈红梅、蒋昌林确认合同无效纠纷一案，陶迁翠、陶迁会诉请确认陶发玉、陶迁全、陶迁国等人与蒋昌林签订的《门面地块转让协议》无效。安龙县人民法院一审判决驳回陶迁翠、陶迁会诉讼请求。陶迁翠、陶迁会不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2016）黔23民终748号民事判决，以“陶迁翠、陶迁会在陶发玉户土地的征收和安置过程中，二人因结婚已分别将户口迁至夫家，以夫家承包土地作为最低生活保障，陶迁翠、陶迁会在本次征地中，无权获得陶发玉户安置门面土地。由此，因陶迁翠、陶迁会并非争议安置门面土地之权利人，故陶发玉等人之转让行为不需陶迁翠、陶迁会同意或追认，陶迁翠、陶迁会不具有主张陶发玉等人与蒋昌林之间订立的《门面地块转让协议》有效或无效的权利。”为由，判决驳回上诉，维持原判。因陶迁翠、陶迁会不具有主张《门面地块转让协议》有效或无效的权利，故本院在该案中对陶发玉等人与蒋昌林之间订立的《门面地块转让协议》并未作审查。
本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为蒋昌林与陶发玉、陶迁全、陶迁国于2009年7月27日签订的《门面地块转让协议》是否合法有效、应否继续履行。
案涉《门面地块转让协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。
首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，陶发玉、陶迁全、陶迁国虽然未在蒋昌林原审起诉前办理案涉土地使用权证，但并不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，且该司法解释系2012年7月1日施行，晚于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的施行时间，根据新法优于旧法的法律原则，应优先适用。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，陶发玉、陶迁全、陶迁国未办理土地登记手续的事实不影响案涉《门面地块转让协议》的成立和法律效力。一审判决认定案涉《门面地块转让协议》合法有效，适用法律并无不当。
再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。由此，案涉《门面地块转让协议》应认定为有效。基于《门面地块转让协议》合法有效，双方当事人均应按协议内容履行，陶发玉、陶迁全、陶迁国应当按《门面土地转让协议》的约定，向蒋昌林交付抽签编号为170号、171号、172号、173号的安置门面建设用地使用权。
另外，本案安置门面建设用地使用权尚未办理过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，一审认定蒋昌林善意取得涉案安置门面建设用地使用权，适用法律错误。但因本案合同有效并不以蒋昌林善意取得为构成要件，一审适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，本院纠正该瑕疵后，予以维持。
综上所述，陶发玉、陶迁全、陶迁国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陶发玉、陶迁全、陶迁国负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 君
审判员 曾婷婷
审判员 简 坤
二〇一七年五月十五日
书记员 郝明辉