西藏自治区桑珠孜区人民法院民 事 判 决 书（2016）藏0201民初403号原告：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。法定代表人：马赟，司令员。委托诉讼代理人：张奉军，男，日喀则军分区保障部助理员。委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。被告：脚色鞋行第二分店，住所地西藏日喀则市。经营者：黄家英，女，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。被告：郑雪峰，男，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。原告中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）与被告脚色鞋行第二分店、郑雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案。被告在举证期限内以提交证据有困难为由向本院申请延期举证，经核查本院依法准许举证期限延长至2017年1月10日。2017年4月18日，因案件疑难复杂，经本院院长审批延长审限至2017年10月19日。2017年11月28日依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告军分区委托诉讼代理人张奉军、向仕军及被告脚色鞋行第二分店经营者黄家英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军分区向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间签订的租赁合同已经解除；2.判决被告立即将租赁房屋恢复原状并返还给原告；3.判决被告向原告支付房屋占有使用费30928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除被告已经支付的租赁保证金4600元归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。事实与理由：原、被告于2014年12月签订房屋租赁合同，约定将原告位于日喀则市上海中路军分区门面房出租于被告，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。2015年8月，因国家军队政策发生变更，决定终止军队对外有偿服务，根据上级要求原告收回其出租的门面房，原告于2015年9月26日向被告发出《终止出租房租赁的通知》，并要求被告在2015年12月31日将租赁房屋交付原告。2016年1月1日，在房屋租赁期限到期后被告并未向原告如期交付租赁房屋。后原告于2016年4月12日再次向被告发出《关于收回军分区租赁房地产的通知》，催促被告要求其退房，但被告在收到通知后仍拒不履行腾房义务，占用房屋至今不予返还。脚色鞋行第二分店、郑雪峰共同辩称，一是按照2016年9月30日印发的《关于积极稳妥推进全面停止有偿服务工作的通知》明确指出非军事行政区周边涉民生租赁可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按新政策执行，故原告以政策因素导致无法续签合同的主张不能够成立；二是承租方在租赁房屋时为从他人手中转让取得，经过军分区同意，并以重新签订合同的方式予以确认，且在过户时军分区收取了1000元-3000元不等的手续费，同时在每年续签合同时收取100元-200元的合同工本费。多年来一直以一年一签的方式续签合同，承租人基于此考虑并未对装修和投资加以顾虑；三是承租人在租赁期限内合法经营、按期如数缴纳房租，对国家与社会百利无一害，但是军分区宁愿将位于日喀则市繁华路段沿街店面收回闲置也不对外出租，不利于承租人小家的维持，更是对社会经济的发展和稳定造成不良影响；四是军分区利用其地位优势提供的合同存在霸王条款，自2012年始在合同中规定承租人不得转让门面，但是在2014年依旧存在转让的事实，可见其不公平性。另外军分区早在2013年就已给租户下发收房通知，但后来也存在向被告续租的事实，故无法认同原告的主张事实，综上要求续签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《军队房地产租赁合同》（2015年）、2015年9月26日《终止出租房租赁的通知》、2016年4月12日《关于收回分区租赁房地产的通知》、押金收据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：收费收据用于证明租赁期限届满，被告分上半年和下半年交纳租金，租金交到2015年12月底的事实。被告质证认为，从未收到过原告出具的正式发票，对其真实性、合法性不予认可，但是对收据载明的房屋租金真实性予以认可。本院认为，原告未及时将正式收据给付被告的事实行为并不足以影响认定被告实际交纳2015年租金的事实,故本院对原告的证明目的予以认可。二、被告提交的证据：1.转房协议，被告以此证明门面是2007年经军分区同意从他人手中转让取得，2012年开始原告不允许转让行为，但在2015年仍存在转让事实。本院认为，该份协议是被告郑雪峰与案外人之间形成的，能够证明转让取得的事实，原告对转让事实亦予确认，本院对被告的证明目的予以认可；2.《军队房地产租赁合同》二份（2009年、2015年），被告以此证明租金计算标准面积存在差异，多收取房租的事实。原告对合同的真实性、合法性予以认可，对2009年合同的关联性不认可。本院经审核对上述2009年租赁合同的真实性、合法性予以确认，但是2009年的合同因履行完毕，权利义务终止，与本案系争事实无关联，本院不予采纳；3.房租水电收据，原告对该组证据的真实性、合法性未表示异议，本院对此予以确认，但是该证据仅能证明在以往合同形成的租赁关系期间履行了合同义务的事实，不能成为本案中应当续签的事实和理由，故本院对该组证据的关联性不予采纳。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告自2007年经原告同意后，从他人处转让取得原告位于日喀则市上海中路军分区1间门面房用于经营鞋店生意；2.被告与原告以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46392元，租赁保证金4600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后原告未再与被告续签合同，该合同期限届满后原告未再与被告续签合同，也未向被告收取租金，截止目前被告仍继续占有使用原告军分区门面房经商营业；3.原告向原始租户一次性收取押金10000元并向其出具押金收据，原告并未向本案被告直接收取押金。被告脚色鞋行第二分店在转让取得门面时，实际向上一租户过渡交纳押金10000元，并取得原始押金收据;4.被告脚色鞋行第二分店营业执照登记经营者黄家英与被告郑雪峰系夫妻关系；5.原告军分区曾于2013年11月10日向被告下发通知，内容载明”2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后原告分别于2014年、2015年与被告签订了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间原告向被告下发通知，告知被告”根据军队政策规定出租场地定须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，原告于2016年4月12日再次向被告下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还分区。本院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，原告军分区与被告经营者黄家英于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点原告主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原、被告双方之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后原告未与被告续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向被告下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。被告应当按照合同约定向原告返还房屋，现被告未履行该项义务，构成违约，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，被告继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故原告主张被告自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，本院予以支持98583元（46392元/年÷12个月×25.5个月）。另外关于被告辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，被告承租的店面属于政策红线外，原告收回房屋的理由不成立的问题，本院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，原告以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对被告称原告不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，本院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定。且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故被告的抗辩意见不成立；另外，对于被告称双方合同前后存在面积差异的问题，本院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此被告的抗辩理由不成立。针对原告要求扣除被告缴纳的押金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后被告必须无偿移交租赁物，否则原告有权不退还押金，合同期满后被告未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，被告构成违约，故原告要求按照合同约定扣除保证金4600元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但是原告所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据本院查明的事实，被告实际交纳的押金为10000元，对此原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告中国人民解放军西藏日喀则军分区与被告郑雪峰于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、被告脚色鞋行第二分店、郑雪峰自本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、被告郑雪峰自本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98583元；四、自本判决发生法律效力之日起被告郑雪峰向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4600元归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2364元，由被告郑雪峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则市中级人民法院。审判长 边巴卓玛审判员 杨  健审判员 边  琼二〇一八年二月十五日书记员 雷  昊附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行了合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的实施或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不利的后果。