浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第533号
上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖区广远测绘有限公司，住所地：嘉兴市吉杨路438号。
法定代表人：沈骏，该公司总经理。
委托代理人：沈金华、汪韵夏，浙江凯信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏磊。
委托代理人：沈韶华，浙江君胜律师事务所律师。
原审被告：蔡建忠。
上诉人嘉兴市南湖区广远测绘有限公司（以下简称广远测绘公司）为与被上诉人夏磊、原审被告蔡建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第2256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理认定，嘉兴市吉杨路306号房屋所有权人为嘉兴市国土资源局秀洲区分局。2013年1月1日，嘉兴市国土资源局秀洲区分局将该部分资产交由广远测绘公司经营管理。蔡建忠原为广远测绘公司经理，2013年7月25日不再担任该职务。2012年12月20日，夏磊从黄从平处转让嘉兴市吉杨路306号商铺的经营使用权，转让费23万元，转让协议第一条对转让标的物约定为店铺的房屋经营使用权和店铺现有的固定资产和装饰装修（包括门、窗、顶、大厅、地面、墙面），蔡建忠在该协议上签字同意转让。2013年2月18日，夏磊和广远测绘公司签订《房屋租赁协议》一份，约定夏磊承租嘉兴市吉杨路306号（现改为438号）商铺约220平方米，租赁期间自2013年4月1日至2020年12月30日止，租金为每月7300元，蔡建忠作为经办人在合同上签字。合同签订后，夏磊去除了店铺原有装饰，重新装修开设了鲜味多中式快餐店。因国有资产出租需要招投标，2013年6月8日经协商夏磊和广远测绘公司解除租赁合同。同日，夏磊和蔡建忠签订协议书，蔡建忠承诺在本次招投标过程中，无论夏磊是否中标与否如有损失承担一切损失，损失范围：1、本店转让费23万元；2、装修设备约50万元；3、年房租超过人民98700元部分；4、解除合同之日起至签订新房租合同之时所产生的经营风险损失。2013年6月9日，夏磊和蔡建忠签订补充协议书，载明双方签订的房租租赁合同由于蔡建忠的过失解除。2013年7月15日，浙江和城房地产估价有限公司根据广远测绘公司的委托，评估嘉兴市吉杨路306号一层部分沿街商铺（鲜味多中式快餐店）室内装修及附属设施的市场价值，评估为615265元。双方虽然解除了房屋租赁协议，但夏磊一直占有使用房屋经营至2014年9月。原审庭审中夏磊明确表示不愿意参加招投标。案件审理过程中，原审法院依法委托评估机构对涉案店铺剩余租赁期间的装饰装修残值进行评估。
夏磊向原审法院起诉称，蔡建忠与其签订《协议书》一份，承诺赔偿其73万元作为解除《房屋租赁协议》的条件。《协议书》签订的同日，其与广远测绘公司签订《解除合同协议》一份。后其依约停止营业，但蔡建忠却分文未付解除款。蔡建忠系广远测绘公司的经理，具体办理本次租赁业务，且广远测绘公司无故解除《房屋租赁协议》，理应与蔡建忠共同支付解除款。故诉请判令蔡建忠、广远测绘公司支付其73万元。
蔡建忠在原审中答辩称，房屋租赁协议经过双方协商已于2013年6月8日协议解除，租赁协议解除后，夏磊不是停止经营，而是一直在使用租赁的房屋，到本案的起诉前才自己停止经营，2013年夏磊与蔡建忠签订的协议是蔡建忠的个人行为，蔡建忠赔偿损失的前提是在招投标基础上，但夏磊不愿意参加招标，租赁的房屋也是其在使用，也没有给其造成损失。故要求驳回夏磊的诉讼请求。
广远测绘公司在原审中答辩称，答辩意见和蔡建忠基本一致。夏磊一直使用房屋并支付房屋的租赁费用等，因其不愿意参加投标，招投标也没有进行过，没有给其造成损失，蔡建忠与夏磊签订的协议系蔡建忠的个人行为，与广远测绘公司无关。夏磊和广远测绘公司签订解除合同的协议是双方真实意思表示，蔡建忠跟夏磊之间所签订的协议并不是解除租赁协议的条件，两者没有关联性，所以广远测绘公司承担赔偿责任无依据。
原审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于夏磊和广远测绘公司的房屋租赁合同提前解除的违约责任由谁承担以及违约造成的损失范围。关于违约责任的承担方，分歧在于：1、蔡建忠是否应当在本案中承担合同违约责任；2、蔡建忠签订的协议书、补充协议书是否属于职务行为，能否约束广远测绘公司，并由此确认合同违约方为广远测绘公司；3、房屋租赁合同提前解除的违约责任。关于损失范围的分歧在于：1、23万元的转让费是否作为损失范围，2、房屋装修损失如何认定。
一、合同提前解除的违约方及责任承担方
首先，本案系一起房屋租赁合同纠纷，合同的相对方为夏磊和广远测绘公司，蔡建忠仅为广远测绘公司负责租赁事宜的经办人，并不属于合同相对方。夏磊和广远测绘公司的书面租赁合同解除后，双方对于合同解除后违约责任的承担并未约定，但并不视为双方放弃了各自的权利，关于合同解除产生的法律后果仍然应当在合同相对方之间进行分配。由于本案主要争议的是房屋租赁合同解除后违约责任的承担，而蔡建忠并非租赁合同的相对方，基于合同相对性原则，蔡建忠不应当在本案中承担合同违约责任。
其次，蔡建忠系广远测绘公司的经理而非法定代表人，其签字不能必然代表广远测绘公司。在2013年6月8日夏磊和广远测绘公司解除租赁合同的协议中盖有公司印章，而同一天夏磊和蔡建忠的补充协议中约定的甲方系蔡建忠个人而无公司印章，6月9日的补充协议书也以蔡建忠个人名义出具，无广远测绘公司公章，可见广远测绘公司并未授权蔡建忠处理合同解除的后续事宜。故蔡建忠的行为并非职务行为，其所签订的协议书、补充协议书等均不能约束广远测绘公司并作为确认违约方的依据。另外，根据夏磊和蔡建忠签订的协议书内容来看，该协议是一份附条件的赔偿协议，特别是损失的第三、第四项均与招投标的结果息息相关。从庭审查明的事实来看，双方最初的意向是通过将房屋设施装修价值作为招投标条件（中标单位需支付原承租户装修设施赔偿），从而增加夏磊在招投标过程的中标率，即使不中标也能由下一家承担装修损失。现在夏磊明确表示无论是否开展招投标，其均不愿参与，实际导致协议书所附的条件不成就，夏磊按照该协议书要求赔偿于法无据。
再次，本案涉及的租赁标的物为国有资产，按照国有资产管理的相关规定，必须采用招投标方式确定承租方。夏磊和广远测绘公司协议解除租赁合同也是基于双方签订合同的程序不合规定。而双方签订租赁合同之时，关于国有资产出租的相关规定早已施行，广元测绘公司作为国有资产的管理方对此应当是明知的。而夏磊作为经营者，应当关注并知悉影响其投资风险的各种公开规定。故原审认定，夏磊和广远测绘公司均知情国有资产应当通过招投标方式出租的情况下，仍然违反规定不通过招投标程序而是自行签订租赁合同，之后双方协议解除合同，可以视为双方对先前过错行为的一种补救。现合同已经解除，涉及到具体损失双方应当根据各自的过程承担相应责任。
二、损失范围
首先，根据夏磊和案外人黄从平签订的转让协议，23万元转让费涉及的转让标的为：房屋经营使用权、店内现有固定资产和装饰装修，两者无法区分具体金额。转让费本身是商业用房租赁行业惯例，由上一承租户获取，与出租人无关。夏磊与黄从平经自由协商约定了23万元的转让费，受让房屋使用权后夏磊拆除了房屋原有装修，本院也无法核实原有装修的价值及在转让费中所占比例。夏磊和广远测绘公司虽然在2013年6月8日解除合同，但实际广远测绘公司并未干涉夏磊对于租赁物的使用，夏磊直至2014年9月才腾退涉案房屋，亦证明双方虽已解除合同，但夏磊对于租赁物的经营使用权并未受到限制。夏磊自行腾退并放弃了房屋的经营使用权，又在装修时拆除了原有固定资产和装饰装修，现在又将此作为其损失范围，于法无据，不予认定。
其次，本案系因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。夏磊主张的50万元装修损失系基于蔡建忠签订的协议书，而该协议书不能作为定案依据已经在上文具体阐述，此处不赘述。根据嘉兴捷顺资产评估事务所有限公司出具的评估报告书，房屋装修重置价格493000元，不可移动附属物重置价56000元，可移动附属物重置价格58000元，重置总价607000元，成新率95%。剩余租赁期内的装饰装修残值，应当根据房屋租赁合同约定租赁期限，将已经形成附合的装饰和附属物重置价格平均分摊，对于未形成附合的可移动附属物，广远测绘公司明确表示不同意利用，夏磊可自行处分，不能作为总的装饰装修费用，本案中总租赁期为2013年4月1日至2020年12月30日共93个月，夏磊实际使用租赁物为2013年4月至2014年9月共18个月，剩余租赁期75个月，故剩余租赁期内的附合装饰装修残值应当为（493000+56000）÷93个月×76个月≈448645元。关于双方的过错程度，考虑到广远测绘公司作为国有资产管理方，理应严格按照规章制度谨慎处理，其过错程度更高，由其承担60%的损失计269187元，其他损失由夏磊自己承担。评估报告涉及的可移动附属物，夏磊可自行处置，但不得损害房屋。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：一、广远测绘公司于判决生效之日起七日内赔偿夏磊损失269187元；二、驳回夏磊对广远测绘公司的其他诉讼请求；
三、驳回夏磊对蔡建忠的全部诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，由夏磊负担4440元、由广远测绘有限公司负担6660元，于判决生效之日起七日内缴纳。夏磊预交的评估费3500元，由夏磊负担1400元，由广远测绘公司负担2100元。
判决宣告后，广远测绘公司不服，向本院提起上诉称，一、原审认定其违约并承担责任缺乏事实和法律依据。双方于2013年6月8日经协商一致解除房屋租赁协议，符合法律规定。广远测绘公司并非单方面解除协议，不存在任何违约行为，也不应当承担任何违约责任；二、蔡建忠与夏磊之间的协议合法有效，双方已就房屋租赁协议解除后可能造成的损失承担达成协议，与广远测绘公司无关；三、房屋租赁协议的解除至今并未给夏磊造成任何损失，双方之间一直存在事实上的房屋租赁关系，涉案房屋至今仍由夏磊占有和使用。综上，请求二审撤销原判，改判驳回夏磊对广远测绘公司的诉讼请求，并由夏磊承担全部诉讼费用。
夏磊在二审中未进行答辩。
蔡建忠在二审中未发表意见。
各方当事人均未在指定期限内向本院提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，结合广远测绘公司的上诉理由，本案二审审查重点在于：一、广远测绘公司是否存在违约及应否承担责任；二、蔡建忠与夏磊之间达成的协议是否可免除广远测绘公司的责任；三、房屋租赁协议解除是否给夏磊造成了损失。
关于第一个问题。广远测绘公司认为，涉案租赁协议的解除是在双方协商一致的情形下达成的，并非单方解除，其不存在违约故也不应承担责任。虽然，我国《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。但是，除非当事人就责任免除也进行了约定，否则合同解除后并不当然可以排除相关责任的承担。本案中，广远测绘公司和夏磊之间虽然经过协商解除了房屋租赁协议，但双方并未达成有关责任免除的约定。由于夏磊和广远测绘公司均知情国有资产应当通过招投标方式出租的情况下，仍然违反规定自行签订房屋租赁协议。因此租赁协议解除后涉及到的具体损失，双方应当根据各自过错承担相应责任。夏磊要求广远测绘公司承担责任，符合我国《合同法》第九十七条的规定。
关于第二个问题。本案中蔡建忠与夏磊之间确实签订过协议书一份，蔡建忠承诺在涉案房屋租赁招标过程中承担夏磊可能造成的损失。但从协议书内容和当事人对此的陈述意见来看，该协议是基于夏磊在参加房屋租赁投标的情形下可能出现的损失承担的约定，而并非是对房屋租赁协议解除后的责任承担的约定。因此，广远测绘公司以此主张其责任的免除，自然不应支持。
关于第三个问题。涉案房屋租赁协议的提前解除，广远测绘公司确实存在过错，也给夏磊带来一定的经济损失。夏磊在租赁房屋后对其进行了装饰装修的事实，广远测绘公司对此也不持异议，而原审认定的剩余租赁期限内的装饰装修残值损失也是客观存在，且具体损失数额经过相关资产评估机构的评估。广远测绘公司认为夏磊并未因合同解除造成损失的上诉主张，显然与事实不符。原审根据案件实际情况，考虑双方的过错程度，酌定由广远测绘公司承担相应赔偿责任，系自由裁量权的正当行使，裁判结果并无不当，二审不再调整。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。广远测绘公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5338元，由上诉人嘉兴市南湖区广远测绘有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 郑 茜