江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终240号
上诉人（原审被告）：于秀兰，女，1951年9月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：苏强华，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王颖，女，1980年10月27日出生，汉族，户籍地南京市玄武区，现住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张飞峰，江苏中虑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴知然，江苏中虑律师事务所律师。
原审第三人：王修祥，男，1951年3月19日出生，汉族，户籍地南京市玄武区，现住南京市鼓楼区。
上诉人于秀兰与被上诉人王颖、原审第三人王修祥侵权责任纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2015)鼓民初字5774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
于秀兰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，并支持于秀兰在一审中的反诉请求；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.于秀兰与王修祥离婚协议中约定“现有一套住房归于王颖名下，双方均可居住”中的“现有一套住房”所指的是哪套住房，一审没有查清。2.于秀兰与王修祥协议离婚后已经10多年相安无事，一审法院对王修祥的主体资格、离婚协议效力、离婚后财产处理、时效等问题没有查清。3.登记在王颖名下的珠江路511号03幢310室房屋和登记在于秀兰与王颖名下的长发东村5幢102室房屋的财产性质没有查清，也没有对涉案房屋的购房款来源进行审查；二、一审认定事实错误。1.一审在没有查明珠江路511号03幢310室房屋和长发东村5幢102室房屋来源的情况下，仅依据不动产登记来理解和认定“离婚协议”中约定的房屋是长发东村5幢102室房屋明显错误。2.上诉人与第三人王修祥离婚协议中所约定的一套住房就是指珠江路511号03幢310室房屋，当时此房是上诉人与第三人的夫妻共同财产，只是登记在女儿王颖名下，是基于家庭血缘关系，符合国情，故上诉人出售长发东村5幢102室房屋所得房款与被上诉人没有任何关系，所有售房款不应有被上诉人的份额。3.一审认定“于秀兰名下中国××储蓄银行南京市鼓楼支行（账号62×××95）账户为王颖使用”是错误的。案涉双方是一直共同生活的母亲与女儿关系，母亲年老由女儿代办理财等，是基于家庭血缘关系，符合国情。4.一审对上诉人从名下光大银行账户汇入中国邮政储蓄银行账户的500000元不认定为售房款中的一部分，属认定事实错误。5.一审认为上诉人反诉主张的2728869元系除售房款之外的其他款项属认定事实错误。三、一审程序错误。1.上诉人在2016年3月曾经提交书面说明及光大银行账单等补充证据，但一审没有采纳；另，判决书提到的被上诉人对售房款走向的陈述及被上诉人提供的南京银行（卡号为62×××58）对账单等，均未经质证，显属错误。2.一审认为本诉处理涉案售房款问题，反诉主张系除售房款之外的其他款项，非同一法律关系，是错误的。钱款属于同类物，即使此认定成立，也不应当从实体上直接驳回上诉人反诉请求，而应从程序上驳回。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。
王颖辩称，1.上诉人与王修祥离婚时间为2005年9月15日，双方在离婚时，仅有长发东村5幢102室一处房产为夫妻共同财产，上诉人提到的珠江路511号03幢310室房屋系王颖个人财产，与于秀兰和王修祥无关。鉴于该房产是王颖个人财产，于秀兰与王修祥在离婚协议中无权处置，因此，上诉人认为离婚协议中约定的房产是指珠江路511号03幢310室房屋不符合事实;2.本案系侵权责任纠纷，案件中仅涉及到售房款返还问题，不应在本案中一并处理上诉人在一审中的反诉请求。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
王修祥辩称，珠江路511号03幢310室房屋是女儿王颖出资购买并登记在其一个人名下的，属于王颖所有。于秀兰称其开办公司做生意赚钱并不是事实，离婚前，家庭开销都是王修祥负担，所以于秀兰根本不可能有资金购房。王修祥和于秀兰离婚后就回农村老家生活，直到2015年8月份才把离婚的情况告诉王颖。王修祥和于秀兰离婚时唯一的财产就是长发东村5幢102室房屋，约定双方均可居住，归女儿王颖所有。于秀兰将长发东村5幢102室房屋出售导致王修祥晚年无房居住，请求法院依法公正处理。
王颖向一审法院起诉请求：判决于秀兰返还卖房款2200000元及利息（利息自2014年5月1日，按年利率6%计息给付之日止）。
一审法院认定事实：于秀兰、王修祥原系夫妻关系，王颖系于秀兰与王修祥婚生女，于秀兰、王修祥在2005年9月15日通过民政部门协议离婚。离婚协议中约定：“……，现有一套住房归于女儿王颖名下，双方均可居住”。于秀兰与王修祥离婚时，家中有两套住房，即本市玄武区珠江路511号03幢310室房屋在王颖名下，本市秦淮区长发东村5幢102室房屋所有权为于秀兰和王颖共同共有。2014年9月19日，于秀兰、王颖与案外人魏东梅签订《房地产买卖中介合同》，两人以作价2236000元（含中介费36000元）将本市秦淮区长发东村5幢102室房屋出售给魏东梅。同年3月20日，于秀兰通过中介与案外人徐晓静订立《南京市存量房交易合同》，以1050000元购买本市青云巷33号4单元301室房屋，该房屋于2014年4月14日登记在于秀兰名下。
庭审中，关于王颖、于秀兰名下房产的演变过程，王颖陈述，本市玄武区珠江路511号03幢310室房屋系2005年7月由王颖购买，房款总额为117000元，其来源为王颖自己出资近100000元，剩余款项系王修祥在外所借；此前，在王修祥名下还有一处房屋，即本市玄武区珠江路511号03幢309室，该房系王修祥单位分配的福利房，登记在其名下。2002年底，本市玄武区珠江路511号03幢309室的房屋卖掉了，同时，购买了本市进香河路31号香居美地1幢102室的房屋，2005年香居美地的房屋再次出售，购买了本市秦淮区长发东村5幢102室房屋，产权登记在王颖、于秀兰名下。于秀兰认可上述房屋的流转过程，但认为，玄武区珠江路511号03幢310室房屋系由其做生意所赚的钱购买，该房之所以登记在王颖名下，系因其与王修祥之间感情不和。王修祥则认可310室房屋的购房款大部分由王颖所出，小部分为其在外借款。关于于秀兰与王修祥订立的离婚协议中约定的“……，现有一套住房归于女儿王颖名下，双方均可居住”问题，王颖认为，最初，其对于离婚协议并不知情，只是在2015年8月份，才从王修祥处了解到离婚协议中对于房产的约定；在签订离婚协议时，于秀兰与王修祥名下仅有瑞金路长发东村这一处房产，所以双方共同的真实意思表示应是将长发东村的房产归王颖所有；本市珠江路310室从购房开始产权就在王颖名下，故与本案无关。于秀兰认为，其离婚时家中有两套住房，即珠江路511号03幢310室和长发东村5幢102室；虽然珠江路511号03幢310室登记在王颖名下，长发东村5幢102室王颖为共有人，但王颖当时还在上大学，没有经济来源，而上述两套房产均是在于秀兰与王修祥夫妻关系存续期间取得，故应为夫妻共同财产；如果离婚协议中涉及赠与的房产为长发东村5幢102室房屋，应该在该协议中约定办理变更登记的时间，结合王颖配合于秀兰出售该房屋时没有主张其权利，故协议中约定的赠与房屋应为珠江路511号03幢310室。王修祥陈述，于秀兰与其订立的离婚协议中约定归属王颖的房屋即是长发东村5幢102室；离婚时，将该房屋给王颖是王修祥同意离婚的条件；离婚后，王修祥回老家居住，2015年8月份，王颖向王修祥了解时，其才将离婚协议约定中有关房产的约定告知王颖。
关于案涉房屋售房款的流向。于秀兰当庭陈述，2200000元售房款，买受人分数次支付房款，具体为：1.定金及首付款450000元，该笔款项分别于2014年3月27日收到50000元，3月30日收到200000元，4月10日收到200000元；上述款项分别于2014年4月2日、4月3日、4月4日、4月14日、4月16日、4月17日存入其在中国××储蓄银行南京市鼓楼支行（账号62×××95）账户，具体存入的数额分别为50000元、84000元、35000元、40000元、85000元、50000元，合计344000元。2.2014年4月8日收到本票500000元，该款项在其后用于购买青云巷33号4单元301室房屋。3.2014年5月13日收到按揭款1000000元，汇入于秀兰在光大银行（6226622001942024）账户；该款项在9月25日由光大银行转入邮政储蓄银行，后于当天又转回光大银行账户500000元。4.2014年6月2日、11月25日、12月12日分别收取现金50000元、100000元、100000元，合计收取现金250000元；该款项分别于2014年11月26日、11月27日、12月3日、12月12日、12月15日存入中国邮政储蓄银行账户，具体数额为49900元、8000元、44000元、56000元、40000元，合计197900元。于秀兰还陈述，购买青云巷33号4单元301室房屋所付款项中除上述2014年4月8日的本票500000元外，其余在2014年3月20日支付现金100000元，3月21日、3月25日分别以汇款形式支付400000元和430000元，4月27日付尾款现金50000元，合计1480000元。
对于于秀兰上述陈述，王颖认为，于秀兰所述与事实不符，其陈述的存入中国邮政储蓄银行的344000元系从账户的存取款记录中有意识的选取、拼凑而成；售房款中，定金50000元是在2014年3月3日签订合同前就已支付了，其后在2014年3月11日、3月31日买房人以三张银行本票的方式将共计115万元的售房款支付给了被告，三笔款项分别为550000元、400000元、200000元，剩余房款1000000元是由按揭贷款支付；2014年9月25日，由光大银行汇入邮政储蓄银行的500000元，与本案无关，该款系于秀兰偿还其在2012年向王颖的借款。为证明于秀兰所述存入中国邮政储蓄银行的344000元以及197900元系王颖所为，王颖提供其名下南京银行（卡号62×××58）对账单，该对账单显示：在2014年4月2日、4月3日、4月4日、4月14日、4月16日、4月17日、11月25日、11月26日、11月27日、12月2日，王颖账户分别被提取50000元、54000元、35000元、40000元、86000元、50000元、50000元、50000元、4000元、25400元。于秀兰认为，中国邮政储蓄银行账户系在其名下，王颖在南京银行账户所提取的款项并未存入中国邮政储蓄银行。
案件审理中，于秀兰还认为在2014年4月28日至2015年5月19日期间，王颖自中国邮政储蓄银行转出的989959元系案涉售房款；此外，自2012年2月11日开设中国邮政储蓄银行账户起，至2015年7月22日止，于秀兰共存入2750053元。
另查明，2015年8月8日，于秀兰至中国××储蓄银行南京市鼓楼支行将其账户挂失；此前，该账户网银密码系王颖设置，银行预留联系方式亦为王颖的手机号码。
一审法院认为，关于案涉离婚协议所涉及的赠与王颖的房屋问题。庭审中，于秀兰抗辩，其与王修祥在离婚协议中约定赠与王颖的房屋系本市玄武区珠江路511号03幢310室房屋。一审法院认为，法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，不论本市玄武区珠江路511号03幢310室房屋来源如何，在于秀兰与王修祥离婚时，该房屋已在王颖名下，故于秀兰的抗辩无事实与法律依据，不予采信，因此，应认定离婚协议中约定的赠与房屋为本市秦淮区长发东村5幢102室房屋。
于秀兰在本案审理中，就案涉房屋确认撤回对王颖的赠与，一审法院认为，我国合同法规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，虽然于秀兰在与王修祥离婚时已约定将双方在本市秦淮区长发东村5幢102室房屋的权利赠与王颖，但在截止至该房屋出售时，于秀兰仍然系房屋所有人之一，故于秀兰在本案诉讼中撤回对王颖的赠与，符合法律规定，予以准许。关于王颖主张返还售房款问题，一审法院认为，由于案涉房屋产权登记为王颖、于秀兰共同共有，因此，王颖应得全部售房款的50%，即1100000元。而该房屋系于秀兰与王修祥在婚姻存续期间取得，故剩余房款应为夫妻共同财产，鉴于王修祥已确认将其应得部分赠与王颖，故剩余1100000元房款的50%，即550000元应返还王颖，其余550000元为于秀兰所有。
一审审理过程中，于秀兰抗辩，2200000元售房款中，先后存入其在中国邮政储蓄银行的账户款项为1041900元，王颖陆续取走989959元。一审法院认为，根据于秀兰辩称意见，以及中国邮政储蓄银行账户网银密码的设置，银行预留手机号码等，应能认定于秀兰名下中国××储蓄银行南京市鼓楼支行（账号62×××95）账户为王颖使用。庭审中，于秀兰陈述在2014年4月2日至4月17日，共存入上述账户计344000元，在11月26日至12月15日，共存入197900元，但并未提供存款凭证，且于秀兰收到的房款系大笔整数，其所述分多次存款亦不符合常理。而王颖提供其名下南京银行的交易明细显示的取款时间、取款数额基本能与于秀兰所述存款时间相对应，因此，于秀兰陈述的上述两部分款项应为王颖所存，与案涉售房款无关，对于于秀兰此部分辩称意见，不予采信。
关于2014年9月25日由于秀兰名下光大银行汇入中国邮政储蓄银行的500000元，庭审中，王颖陈述该款系于秀兰偿还其在2012年向王颖的借款；于秀兰对此予以否认，其认为该款项系部分售房款。一审法院认为，本案系处理售房款问题，关于双方的其他债务问题，并不在本案处理范畴，故对于王颖的陈述，不予认定。关于于秀兰的此项抗辩，一审法院认为，银行按揭款系2014年5月13日汇入于秀兰在光大银行的账户，而由光大银行汇入中国邮政储蓄银行500000元系2014年9月25日，时间相差四个月之久，于秀兰无法证明该500000元就是售房款中的一部分，故对于于秀兰的辩称理由亦不予采信。
关于于秀兰反诉主张王颖归还2728869元问题，一审法院认为，本案本诉系处理案涉售房款问题，于秀兰反诉的主张系除售房款之外的其他款项，此非同一法律关系，因此，于秀兰反诉理由不成立，不予支持。
综上所述，于秀兰应返还售房款1650000元（2200000÷2＋550000）。
一审法院据此判决：一、被告于秀兰于本判决生效之日起十五日内,一次性返还原告王颖售房款1650000元。二、驳回原告王颖其他诉讼请求。三、驳回被告于秀兰的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。于秀兰提交如下证据：1.《家庭财产情况表》复印件及王颖于2013年7月份书写的《事实》复印件，证明王颖不具备购置相应涉案房产（珠江路511号03幢310室房屋及长发东村5幢102室房屋）的资金能力;2.南京金狮王贸易有限公司分公司的工商资料查询表，证明在2000年之后，于秀兰成立了自己的公司并进行经营，有相应的经济收入。经质证，王颖认为《家庭财产情况表》及《事实》，均与本案无关，如于秀兰主张其为涉案房屋的实际产权人应另案提起确权之诉处理。关于南京金狮王贸易有限公司分公司的工商资料查询表，王颖认为该表显示企业处于吊销状态，同时没有经过年检，实际上证明公司经营不善，无法证明于秀兰有相应的丰厚经济收入，且该证据与本案无关联性；原审第三人王修祥认为其与于秀兰离婚时，仅有长发东村5幢102室房屋，无其他资产，对于秀兰提交的证据的证明目的不予认可。
王颖提交（2006）玄民一初字第163号生效调解书原件，证明珠江路511号03幢310室房屋产权人为王颖。于秀兰对调解书的真实性没有异议，但认为该调解书不能证明珠江路511号03幢310室房屋的实际所有权人和实际购买状况；原审第三人王修祥对该调解书的真实性不持异议。
二审中，本院组织各方当事人就王颖在一审中提交的其名下尾号为5558的南京银行卡流水明细进行质证，于秀兰、王颖及王修祥均对该银行卡流水明细的真实性予以认可。
二审另查明，本院（2016）苏01民终5402号生效民事判决认定以于秀兰名义开设的尾号为9795的中国邮政储蓄银行卡由王颖实际控制使用。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实有双方当事人陈述、购房合同、银行交易明细、挂失单据、（2016）苏01民终5402号民事判决书等证据证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审法院认定长发东村5幢102室房屋为离婚协议中所涉及的赠与房屋，并判决于秀兰返还王颖房款165万元是否恰当；2.于秀兰在一审中的反诉请求是否应当在本案中予以处理。
关于争议焦点1，本院认为，一审认定于秀兰与王修祥签订的离婚协议中的“一套住房”即指长发东村5幢102室房屋并无不当，理由如下：1.于秀兰与王修祥协议离婚时，仅有长发东村5幢102室房屋登记在于秀兰与王颖名下，其中只有属于于秀兰和王修祥的夫妻共同财产的部分可供双方离婚时协议处理；2.王修祥作为案涉离婚协议的当事人到庭明确认可离婚协议中处理的住房即为长发东村5幢102室；3.如果案涉离婚协议中处分的是珠江路511号03幢310室房屋，首先该行为属于无权处分，其次，双方协议离婚处理了女儿王颖名下房屋而对于秀兰名下房屋份额不进行处理的做法明显不符合常理，同时与案涉离婚协议中“现有一套住房”的说法不相符。
关于案涉售房款问题，上诉人于秀兰未提交充分证据证明其已将出售长发东村5幢102室所得的相应房款交付王颖，故一审判决上诉人于秀兰向王颖支付出售长发东村5幢102室所得房款的四分之三即1650000元，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点2，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本院认为，于秀兰在一审中的反诉与本诉既不属于同一法律关系，也非基于相同事实，故于秀兰的反诉不成立，应另行起诉处理。一审判决对于秀兰的反诉认定得当，但直接判决驳回反诉诉请的处理不当，本院依法予以调整。
综上所述，于秀兰的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决关于反诉的处理不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院(2015)鼓民初字5774号民事判决第一、二项；
二、撤销南京市鼓楼区人民法院(2015)鼓民初字5774号民事判决第三项。
一审本诉受理费25808元，由王颖负担9300元，于秀兰负担16508元；反诉受理费28631元退还于秀兰；保全费5000元，由于秀兰负担；二审案件受理费19650元，由上诉人于秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 钰
审 判 员 相媛媛
代理审判员 钟慧钊
二〇一七年三月十四日
书 记 员 宋龙雯