浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初6746号
原告：郑仁福，男，1979年5月9日出生，汉族，户籍所在地浙江省衢州市柯城区，现住浙江省东阳市。
原告：凌藻珺，女，1981年10月30日出生，汉族，户籍所在地四川省资阳市雁江区，现住浙江省东阳市。
被告：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：张红亮，浙江国权明达律师事务所律师。
原告郑仁福、凌藻珺与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法决定适用简易程序由审判员吴玻独任审判，并于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告郑仁福、凌藻珺、被告德兴公司的委托代理人张红亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑仁福、凌藻珺起诉称：原、被�于2011年9月6日签订商品房买卖合同（编号：浙F1预，以下简称涉案合同），约定原告向被告购买坐落于东阳市××街道××紫荆庄园××区××／单元××室（以下简称涉案商品房），建筑面积158.81平方米，一次性付清房款571716元。涉案合同约定被告应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2012年3月30日才交付涉案商品房，根据涉案合同第十条约定，被告应支付逾期交房违约金25727元。涉案合同第十六条约定，被告应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证书交付给原告，但直至2016年2月24日，被告仍未办理并交付给原告土地使用权证、房屋所有权证，被告应支付逾期交付权属证书违约金44880元。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金25727元（自2011年12月30日起计算至2012年3月30日止，571716×0.05%×90）；2、被告支�逾期交付土地、房屋权属证书的违约金44880元（自2013年12月31日起至2016年2月24日止，571716×0.01%×785）。
为证明上述事实，原告郑仁福、凌藻珺向本院提供了下列证据：
一、涉案合同1份，以证明原、被告签订商品房买卖合同及合同约定的具体内容等事实。
二、销售不动产统一发票1份，以证明原告已全额支付购房款的事实。
三、东房权证白云字第××号房产证、东阳市国用（）第号土地使用证各1份，以证明涉案房屋直到2016年2月24日才登记至两原告名下的事实。
四、被告致紫荆庄园H区全体业主的一封信、2013年12月25日的通知、2016年1月25日的通知、2013年12月30日告知书、2011年12月30日的函、2014年9月26日的通知各1份（均系复印件），以证明被告曾告知原告交房及被告逾期交房、具体逾期时间等事实。
被告德�公司书面答辩称：原告向被告购买房屋是事实，对逾期交房违约金予以认可，但逾期交房违约金应抵扣被告代原告缴纳专项维修资金7622.88元及原告未缴纳的2012年、2014年、2015年、2016年度的物业费11432元。因被告已于2007年6月取得了涉案房屋的土地初始登记，并于2013年12月25日通知了原告，并没有超过约定的期限，同时，被告于2013年4月办理了房屋所有权初始登记，根据涉案合同约定，原告自行办理产权转移登记，被告已完成了合同约定的义务，故被告不存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约情况，无需支付违约金，请驳回原告不合理的诉讼请求。
被告德兴公司提供了下列证据：
浙江省住宅专项维修资金专用收据、2012年、2014年、2015年、2016年度的物业费明细表及由义乌市某物业服务有限公司东阳市分公司出具的情况说明各1份（当庭提供），以�明原告拖欠的专项维修资金和物业费具体数额及已由被告垫付等事实。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
关于原告提供的证据：证据一、二、三，被告无异议，审核具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。证据四，被告除了对2013年12月25日的通知的复印件无异议外其他因无原件不认可。本院认为，2014年9月26日的通知与本案无关，而其他证据原告关于原件系张贴在小区公告栏中的陈述符合常理，被告也无反证证明不真实，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。
原告对被告提供的浙江省住宅专项维修资金专用收据、由义乌市某物业服务有限公司东阳市分公司出具的情况说明的真实性无异议，对2012年、2014年、2015年、2016年度的物业费明细表部分内容有异议，认为被告于2012年3月31日才交房，故2012年前三个月的物业费无需由两原告承担，其他无异议，也同意在本案中予以抵扣。本院认为，两原告关于2012年3月31日交房前的物业费不应由其承担的理由成立，因两原告对其他无异议，且同意在本案中予以抵扣，审核具备有效证据的认定要件，予以采纳。
根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2010年10月11日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于X街道下昆溪村××、××以西、编号为国用（）第号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市X街道江南紫荆庄园X区X幢X室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买�人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。原告已全额支付房价款571716元。被告于2012年3月31日向原告交付涉案商品房。被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，于2013年12月30日告知业主急需办证可垫付房产契税先行办理。被告于2013年5月8日登记了涉案商品房的所有权证。涉案商品房的房屋所有权证于2014年1月15日过户登记至原告名下，土地使用证于2016年2月24日过户登记至原告名下。被告认可其应支付原告逾期交房违约金25727元。被告已代原告缴纳专项维修资金7622.88元，为原告代为缴纳了2012年4月1日起至2012年底、2014年、2015年、2016年度的物业费10717.5元，且原告在本案审理过程中同意上述被告代为缴纳的款项在本案被告应支付的违约金中予以抵扣。
另查明，被告于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年4月16日办理了涉案商品房所有权初始登记。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自的义务。被告逾期90天交付原告涉案商品房的事实清楚，证据充分，按照涉案合同的约定，被告应支付原告逾期交房违约金25727元，且被告对此也无异议，本院依法予以认定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。
本案的争议焦点在于被告是否应支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金。原告主张被告应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给原告，但至今被告仍未办理权属证书并交付给原告，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩�涉案合同约定的是由被告办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其在涉案合同第一条中已告知原告土地使用权初始登记情况，并于2013年4月办理了商品房所有权初始登记，被告已完成了合同约定的义务，被告不存在违约情形，不应支付违约金。
本院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字含义，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本�被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行了合同约定义务。虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于被告已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书的情况，本院对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。
因原告同意由被告代为缴纳的物业服务费、专项维修资金在本案被告应支付的违约金中予以抵扣，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应支付原告郑仁福、凌藻珺逾期交房违约金25727元。
二、原告郑仁福、凌藻珺自愿支付被告东阳市德兴房地产开发有限公司代为缴纳的专项维修资金7622.88元及自2012年4月1日起至2012年底、2014年、2015年、2016年度的物业服务费10717.5元，合计18340.38元。
三、上述两项相互折抵后，被告东阳市德兴房地产开发有限公司尚应支付原告郑仁福、凌藻珺逾期交房违约金7386.62元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告郑仁福、凌藻珺的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费783元（已减半收取），由原告郑仁福、凌藻珺�担561元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 吴 玻
二〇一七年八月十日
代书记员 方俊欢