上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第40052号
原告（反诉被告）上海博浜餐饮管理有限公司。
法定代表人陈概栋。
委托代理人姜水。
委托代理人刘明，上海市襄阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海巨隆置业有限公司。
法定代表人林彬。
委托代理人林滨。
原告上海博浜餐饮管理有限公司（以下简称博浜公司）诉被告上海巨隆置业有限公司（以下简称巨隆公司）以及反诉原告巨隆公司诉反诉被告博浜公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月20日、3月31日公开开庭进行了审理，博浜公司委托代理人姜水、刘明、巨隆公司委托代理人林滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告博浜公司诉称，2012年12月18日，原、被告签订租赁合同，约定由原告租赁被告位于上海市浦东新区成山路XXX号一楼、面积为126平方米的商铺作经营之用，租期六年，被告应当在2013年3月1日前向原告交付房屋，如被告在交付房屋之日提前15天向原告发出延迟交房通知的情况下，被告超出60天仍不能交房，则原告有权解除合同，被告应当返还已交付的履约保证金。合同签订后，原告依约交付了履约保证金人民币（以下币种相同）150，750元后等待接收房屋，但时至2013年3月，被告未能依约向原告交付房屋，且未按合同规定向原告作任何说明，为此原告于2013年7月19日向被告发出了解除房屋租赁合同的通知，要求解除合同并返还履约保证金，但被告未予理睬。由于被告延迟交付房屋已构成违约，故诉请判令解除原、被告签订的《巨隆广场房屋租赁合同》，被告返还履约保证金150，750元。
被告巨隆公司辩称，同意解除合同但不同意返还保证金，原告违反了双方协议的约定，保证金应当予以没收。原、被告在2013年4月5日签订过补充协议，约定将交房日期推迟至2013年9月15日，反诉人应在该交房日确保临水临电，被反诉人应在该交房日前提前15个工作日提交装修设计图纸。反诉人在2013年9月4日未收到被反诉人的装修图纸，发函给被反诉人提示交房事宜，9月15日被反诉人博浜公司派员与反诉人就交房事宜进行磋商，并约定被反诉人于次日再派员进行交接事宜，但之后被反诉人无音讯，9月27日反诉人再次发函催促办理进场事宜，10月10日被反诉人发函指责反诉人伪造公章，不同意履行双方的合同及补充协议。被反诉人已违约，故反诉请求判令解除双方签订的《巨隆广场房屋租赁合同》，被反诉人支付反诉人违约金150，750元。
针对反诉，博浜公司辩称，同意解除合同，不同意支付违约金。原、被告间未曾签订过补充协议，巨隆公司提交的补充协议上博浜公司的印章系伪造，且即便按照补充协议约定的交房日期，房屋也不符合交付条件，系争房屋所在的商铺至今未开业。
经审理查明，2012年12月18日，巨隆公司（出租方、甲方）与博浜公司（承租方、乙方）签订《巨隆广场房屋租赁合同》，约定甲方同意将巨隆生活广场一楼部分区域（成山路568－3室）租赁给乙方，房屋坐落于上海市成山路XXX号，使用面积约为126平方米；乙方承诺承租该房屋仅作经营“长浜制面所”用途；租赁期限共6年，自2013年5月1日（租赁起始日）起至2019年4月30日止；房屋预计交付日为2013年3月1日；乙方同意，若甲方在预交付日不能向乙方交房的，甲方应提前15日向乙方发出延迟交付书面通知，则甲方可延迟交付该房屋，惟该宽限延迟交付期不得超过六十日，在此情形下租赁期起始日为甲方实际交付日，免租期期限和租赁期终止时间及其他期限均予以相应顺延调整。若在宽限期届满，甲方仍无法交付该房屋，则乙方有权解除本合同，届时双方互不承担责任，乙方已向甲方支付的预付款（包括保证金、预付租金等），由甲方无息退还乙方。若甲方交付的该房屋不符合本合同附件三约定的交付标准的，由乙方同意给予甲方三十日的整改期。若整改期届满，该房屋仍不符合合同附件三约定的标准的，则乙方有权解除本合同，届时双方互不承担责任，乙方已向甲方支付的预付款，由甲方无息退还乙方；若由乙方自身原因造成未按时办理房屋接收手续，则本合同约定的期限不顺延，该房屋自交付日或甲方另行通知乙方接收房屋的日期起视为交付给乙方。如乙方直至交付日或通知交付日起计的第十四日仍未实际办理验收交接手续，则甲方有权提前解除本合同。合同因此而提前解除的，则乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金；乙方应于合同签订三个工作日向甲方支付相当三个月租金即150，750元履约保证金；租赁期内，在书面通知乙方后，甲方有权从上述保证金中抵扣由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金；甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据合同约定收回房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：……除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿给甲方造成的损失，甲方损失超过上述金额的，乙方还应就超过部分向甲方予以补偿；违约事项包括：乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的；不管本合同是否有其他规定，乙方违反、不履行法律规定或本合同约定的任何一项义务，经甲方书面通知后10天内仍未改正的。合同另对其他事项作了约定。同日，博浜公司支付巨隆公司履约保证金150，750元。
2013年7月19日，博浜公司向巨隆公司发出解除合同申请，称距离合同约定的交房日期已逾5个月，期间从未收到关于延迟交房的正式文件，因此通知解除合同并返还保证金。
2013年9月3日，巨隆公司向博浜公司发送了房屋交接通知书，称按照双方租赁合同以及补充协议，约定于2013年9月15日进行房屋交接，通知博浜公司于9月15日进行房屋交接工作，另要求博浜公司尽快提交整套装修设计图纸。（通知附补充协议复印件）
2013年9月27日，巨隆公司向博浜公司发送告知函，称2013年9月16日博浜公司派员来办理进场手续，提出租赁房屋通风及空调未到位，就此巨隆公司提出空调及通风需要博浜公司先行提供装修图纸，博浜公司同意尽快派员进行查看，但至今未有消息，如超过交付日的第14日仍未实际办理交接手续，巨隆公司有权解除合同，故要求博浜公司尽快办理进场事宜。
2013年10月10日，博浜公司发函巨隆公司，称从未签署过补充协议，协议上的公章系伪造。同日，博浜公司向上海市公安局长宁分局江苏路派出所报案称收到巨隆公司发来的补充协议复印件，上面盖有博浜公司的印章，博浜公司怀疑印章系伪造。
审理中，巨隆公司提供了2013年3月28日的通知函（复印件），内容为通知博浜公司由于施工方原因导致交房延期，预计交房时间为2013年9月1日前，合同约定的免租期相应顺延，如没有异议，认定接受通知书的交付日。通知函上有博浜公司倪孔恳签署“理解并同意”字样。经庭审质证，博浜公司称倪孔恳系其单位员工，但已离职，由于该证据系复印件，对真实性不予确认。巨隆公司另提供了2013年4月5日补充协议，约定原合同约定的交房日变更为2013年9月15日，甲方（巨隆公司）确保临水、临电到位；原合同约定的装修免租期变更为以甲方实际交付日相应顺延；乙方于（博浜公司）协议交房日即2013年9月15日前15个工作日向甲方提供该铺位的整套装修设计图纸，经甲方和物业审核同意后，方可进场装修。如乙方提供的装修设计图纸与房屋结构、甲方整体效果有冲突的或甲方不认可乙方的装修设计图纸方案，乙方应在交付日前及时调整并报甲方审核。本协议作为合同附件与主合同具有同等的法律效力，主合同与本补充协议有冲突的以本协议为准。协议乙方处盖有博浜公司印章。经庭审质证，博浜公司称补充协议上的印章系伪造，申请司法鉴定。经本院委托，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所向本院出具司法鉴定意见书，鉴定结论为2013年4月5日补充协议上上海博浜餐饮管理有限公司印文与2012年12月18日《巨隆广场房屋租赁合同》中上海博浜餐饮管理有限公司的印文是由同一枚印章盖印形成。原、被告对司法鉴定意见书的真实性无异议。博浜公司称其在向巨隆公司发送解除通知书之前不知道有补充协议的存在，2013年9月16日博浜公司派员至租赁场所进行过查看，由于房屋的临水、临电也未到位，不具备交接条件，故当天没有办理房屋交接，且直至2014年3月，博浜公司对租赁物进行拍摄，房屋还处于装修状态，未开业，另合同约定的违约金标准过高，请求予以调整至一个月租金即50，250元。巨隆公司表示其已将违约金调整至三个月租金标准，不同意再行调整，租赁房屋在2013年9月15日已符合交付条件，巨隆广场内的大部分面积是由承租户自行在装修，如商场没有按时开业，巨隆公司承担的是免除租金的相应责任，博浜公司在2013年9月已明确表明不履行合同。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《巨隆广场房屋租赁合同》、收条、补充协议、通知函、告知函等证据以及司法鉴定意见书、当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，巨隆公司与博浜公司签订的《巨隆广场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。此后形成的补充协议，博浜公司虽然对协议如何形成表示不清楚，但鉴于该协议上确系盖有博浜公司的印章，博浜公司不能否定协议的客观、真实性，因此补充协议同样合法、有效，双方亦应遵守。现原、被告均要求并同意解除双方间的租赁合同，因此涉案的租赁合同应予解除。依照补充协议的约定，系争租赁物的交付时间延迟至2013年9月15日。巨隆公司在2013年9月初发函（附补充协议）通知博浜公司于当月15日交接租赁商铺并要求按合同约定提交装修图纸，博浜公司在约定交付日的次日派员对租赁物进行了查看，但未进行交接，此后，巨隆公司继续发函要求其提交装修图纸并办理进场事宜而未果。博浜公司辩称涉案租赁商铺所在的巨隆生活广场至今未整体开业，巨隆公司不具备交付房屋的条件。对此，本院认为双方合同约定在博浜公司接收房屋后，倘若认为交付的房屋不符合约定标准的，博浜公司有权利在一定的期限内要求巨隆公司整改，整改期届满仍不符合约定标准的，博浜公司始可以行使解约的权利。因此博浜公司没有确凿理由拒绝接收租赁物的行为，已违反了合同约定，构成违约，巨隆公司据此要求博浜公司承担合同约定的违约责任，本院予以准许。合同约定的没收保证金以及赔偿6个月租金损失均属于违约责任的约定范畴，博浜公司认为合同约定的违约责任过高，请求予以调整，符合法律的规定，因巨隆公司也未提供其实际损失的具体依据，因此，本院依据公平及诚实信用原则，确定博浜公司承担违约金150，750元，以其交纳的保证金抵扣，博浜公司要求退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海博浜餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）上海巨隆置业有限公司间的《巨隆广场房屋租赁合同》；
二、反诉被告上海博浜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海巨隆置业有限公司解除合同违约金150，750元，以反诉被告上海博浜餐饮管理有限公司缴纳反诉原告上海巨隆置业有限公司的保证金150，750元抵扣；
三、驳回原告上海博浜餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，315元，减半收取计1，657.50元，鉴定费2，500元，合计4，157.50元，由原告上海博浜餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计1，657元，由反诉被告上海博浜餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年四月二十一日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。