北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第36238号
原告（反诉被告）黄焰，男，1965年7月1日出生，北京次渠巨龙石材经营部个体工商户。
委托代理人张永恒，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵昱寰，男，1965年4月3日出生。
委托代理人陈华，北京首信（天津）律师事务所律师。
委托代理人孙小轲，北京市首信律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄焰（以下简称姓名）与被告（反诉原告）赵昱寰（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄焰及其委托代理人张永恒，赵昱寰之委托代理人陈华、孙小轲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄焰诉称：2013年3月12日，黄焰与赵昱寰签订《厂房租赁签约定金协议》和《厂房租赁合同书》，赵昱寰将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村第五生产队所属境内房产3900平方米出租给黄焰作为石材加工、销售、办公和住宿使用，租赁期限自2013年8月至2020年9月1日，共计七年。同时约定拆除3栋别墅新建厂房，赵昱寰承诺负责协调石材市场及乡政府的建设厂房手续，协助黄焰完成施工。合同签订后黄焰交给赵昱寰定金50万元。黄焰要求赵昱寰提供建设工程规划许可证和施工许可证，赵昱寰一直无法提供。此外，黄焰发现赵昱寰违背其与西直河经济合作社签订的《租地合同书》的规定，在未经土地所有者西直河经济合作社书面同意的情况下，擅自将土地转租，导致黄焰面临极大的风险。2013年4月1日开始，北京市严查违章建筑，在此情况下赵昱寰承诺协调办理建设工程规划许可和施工许可手续根本不能兑现，直接导致租赁目的无法实现。由于赵昱寰承诺履行的协助义务无法兑现，且将违章建筑和“无证房”出租给黄焰，违反了《城市房屋租赁管理办法》有关强制性规定，故黄焰诉至法院要求确认双方于2013年3月12日签订的《厂房租赁签约定金协议》和《厂房租赁合同书》无效，判令赵昱寰返还黄焰定金50万元。
赵昱寰辩称并反诉称：我与黄焰签订的厂房租赁合同涉及的场地系农村集体建设用地，不属于国有土地，不适用《城市房屋租赁管理办法》的规定。我与西直河村经济合作社签订的合同第六条约定，我在场地上所建房屋及构筑物的产权归我所有，我有自主出租的权利。我与黄焰签订合同后，即在2013年4月5日向西直河经济合作社办公室递交了厂房改扩建手续，我已经履行了合同义务。2013年7月19日，由于黄焰延迟支付租金和拖延入场的行为，我两次送达催告函及解除合同通知书，我认为涉案合同现已经实际解除。因黄焰的行为给我带来了巨大的经济损失，故我提起反诉要求黄焰支付违约金2686010元并支付催告函件费用3133.5元。
黄焰针对反诉辩称：双方之间签订的合同应属无效，赵昱寰提出的反诉请求均基于合同有效的基础之上，根本谈不上赔偿问题。赵昱寰主张的违约事实不存在，其主张的损失与我方无关，故不同意赔偿。
经审理查明：黄焰为个体工商户，登记字号为北京次渠巨龙石材经营部。
2000年9月1日，赵昱寰与西直河经济合作社签订《租地合同书》，约定西直河经济合作社将所辖范围内六亩土地出租给赵昱寰使用，赵昱寰在场地内所建房屋及构筑物归其所有。
2013年3月12日，赵昱寰与高进芝（黄焰之妻）签订《厂房租赁签约定金协议》，赵昱寰将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村第五生产队境内3900平方米（别墅1000平米、厂地2900平米包括“宏兴永信”那间）出租给黄焰作为石材加工、销售、办公和住宿使用。双方约定，合同生效后，别墅拆建成厂房及维修由黄焰负责，赵昱寰承担50万元作为拆建和维修费，另外50万元多余的拆建和维修费由黄焰承担。黄焰在签订协议时支付厂房租赁定金50万元。
同日，赵昱寰与高进芝（黄焰之妻）签订《厂房租赁合同书》，租期自2013年8月至2020年9月1日，租期共计7年；厂房租金第一年按每天每平方米1.7元计算，厂房租金每年交一次，黄焰应在签订合同的同时以支票或现金方式向赵昱寰交纳第一次租金，每逾期一日按年租金的3‰每日支付滞纳金。“宏兴永信”一年之内必须交给黄焰使用，从交付之时起算租金。免一个半月房租，作为黄焰的维修、装修期。另，双方在合同第四条第一款约定：“任何一方违反或未能履行本合同约定的条款，或违反国家、地方法律、法规有关规定，另一方有权提前解除本合同。主张解除合同以书面形式通知对方。因解除合同而造成的各种经济损失及费用，均由违约方承担。任何一方违反或未能履行本合同约定的条款，无论是否解除合同，均应按违约时年租金标准的100%向对方支付违约金”。
上述合同签订后，黄焰向赵昱寰交纳定金50万元。2013年7月9日和2013年7月16日，赵昱寰两次向北京次渠巨龙石材经营部及高进芝、黄焰夫妻二人送达《关于催告办理厂房、场地入驻手续及催缴租金的函》，说明其厂房、场地原租户已经腾退完毕，具备交付条件，要求黄焰交纳第一年的租金并办理租赁交接手续。2013年7月22日，黄焰向赵昱寰寄送《关于要求出租方履行承诺义务提供建设厂房相关许可手续的函》，要求赵昱寰履行承诺的协助义务，办理厂房施工许可手续。2013年7月23日，赵昱寰向北京次渠巨龙石材经营部及高进芝、黄焰夫妻二人送达《解除合同通知书》，告知解决双方签订的厂房租赁合同书，并保留要求赔偿损失的权利。
审理中，赵昱寰提交邮寄费发票及公证费收据，证明其共计支出3133.5元，黄焰认为赵昱寰支出的费用应由其自行承担。赵昱寰提交其在2013年4月15日向西直河经济合作社递交的厂房加固、改建、改造申请书，证明其履行了合同义务，对此黄焰不予认可。
另查，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会于2013年12月15日张贴《通告》一份，内容为：“根据北京市委、市政府关于加强环境治理工作要求及2013年3月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，为改善市容环境、展示城市形象、消除安全隐患、促进产业结构优化升级，朝阳区城乡环境建设委员会办公室将“西直河村五环外地块环境整治”列入朝阳区2013年环境整治项目。按照西直河村村民代表大会决议：该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退”。
经黄焰申请，本院向北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会调查涉案场地土地性质及建筑施工等相关规定，2013年12月20日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会答复称：“来函所指的土地，系十八里店乡西直河村（第五生产队）所属的集体土地。根据北京市委、市政府有关工作要求及会议精神，已列入2013年环境整治项目。未经政府规划部门批准不得在该土地上进行任何项目的施工建设，凡擅自搭建房屋、车间等建筑物的，均属违章建筑，一经发现将由我乡违控办责令其立即拆除。”
审理中，赵昱寰表示因其实际损失超出其收取的定金数额，故其同意将定金返还黄焰，要求黄焰支付其违约金。
另查，涉案场地系北京市朝阳区十八里店乡西直河村集体土地，涉案场地及周边场地均用于经营石材加工、销售。
上述事实，有定金协议、厂房租赁合同、收据、公证书、收据、复函及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据双方签订的涉案《厂房租赁签约定金协议》和《厂房租赁合同》，合同约定赵昱寰将涉案场地内的厂房出租给黄焰使用，并根据厂房的面积作为租赁标的计算租金，双方之间不属于单纯的土地租赁合同，且从赵昱寰与上一手出租人西直河经济合作社之间的租地合同来看，赵昱寰有权对场地内所建房屋进行处分，亦未有证据证明涉案《厂房租赁签约定金协议》和《厂房租赁合同》违反了法律、法规的禁止性规定，故涉案《厂房租赁签约定金协议》和《厂房租赁合同》应属合法有效。
合同履行中，黄焰与赵昱寰发生争议，赵昱寰两次发函要求黄焰办理涉案场地交接手续，黄焰予以拒绝，后赵昱寰向黄焰送达解除合同通知书，要求解除与黄焰之间的涉案厂房租赁合同。审理中，赵昱寰认为合同不能继续履行系黄焰违约拒绝接收涉案场地造成，黄焰则称合同不能继续履行系因当地政府禁止涉案场地上建设房屋而导致。根据本院向北京市朝阳区十八里店乡违章建筑防控办公室及西直河村村民委员会调查的情况，涉案场地在2013年12月15日才明确列入北京市2013年环境整治项目，而黄焰拒绝接收厂房的行为发生在2013年7月，黄焰并未提交明确证据证明2013年7月涉案场地及房屋已经不符合租赁用途，故黄焰拒绝接收厂房的行为明显构成违约，赵昱寰在此情况下于2013年7月23日根据双方合同约定向黄焰送达《解除合同通知书》，告知黄焰解除双方之间租赁合同的行为符合双方约定及法律规定，故本院确认双方之间的租赁合同已经于2013年7月23日实际解除。
关于黄焰主张返还定金50万元，根据涉案合同的约定，该定金应为履约定金，现合同无法继续履行系因黄焰拒绝接收涉案场地并绝不交纳租金所导致，故赵昱寰本不应返还上述定金，但考虑到赵昱寰在审理中自愿返还定金的意思表示，故本院对此不持异议。
关于赵昱寰在反诉中主张的违约金，考虑到黄焰确存在违约的事实，应当按照合同约定支付赵昱寰相应的违约金，但考虑双方约定数额过高，故本院根据双方租赁情况、厂房拆除情况等因素酌情予以认定。关于赵昱寰主张的催告函公证送达费用，应当作为赵昱寰的实际损失数额之一，与其主张的违约金存在一定的重复，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵昱寰于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）黄焰定金五十万元；
二、原告（反诉被告）黄焰于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）赵昱寰违约金七十一万元；
三、驳回原告（反诉被告）黄焰的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）赵昱寰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）赵昱寰负担（已交纳）；反诉案件受理费14157元，由原告（反诉被告）黄焰负担10000元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）赵昱寰负担4157元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张逢春
人民陪审员 袁 超
人民陪审员 方 猛
二〇一四年七月一日
书 记 员 孙 雪