浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第657号
上诉人（原审原告）温州市基督教三自爱国运动委员会。
负责人余建荣。
委托代理人诸绍永。
上诉人（原审被告）张萍。
上诉人（原审被告）郑天通。
委托代理人邵必忠。
委托代理人李效。
被上诉人（原审被告）张强。
被上诉人（原审被告）徐玲玲。
上诉人温州市基督教三自爱国运动委员会、张萍、郑天通因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年4月13日受理后，经过阅卷，询问了当事人，依法组成合议庭进行了评议，并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原判认定，坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号的房屋系原告温州市基督教三自爱国运动委员会所有，1951年由原温州市人民委员会向教会租用，在上世纪60年代初由温州市房管局实行统一包租，承租单位为原市政府行政科。1958年由原市政府安排分配上述房屋中的二楼两间房屋（计46.05平方米）由被告张萍、张强的父母张景臣、吴倩华承租使用。1979年7月张景臣亡故。1990年11月5日，温州市房管局根据《关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知》之规定，自1990年12月1日起对康乐坊174弄4号计1939.09平方米房屋停止包租归还原告自行经营管理。上述房屋停止包租后，由吴倩华继续与原告保持租赁关系。2007年4月吴倩华亡故后，由被告按照每月每平方米2.65元的标准缴纳租金至2008年第三季度。为妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题，温州市人民政府办公室于2008年4月20日出台了《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》要求：“市区停止包租宗教房产的现住户，由市政府在5年内安排住房供其购买或租赁后迁出；期间，宗教团体与现住户应保持正常的租赁关系”。
原判认为，坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号二楼两间房屋系原告所有，后由温州市房管局统一包租，并由原市政府安排分配被告张萍、张强的父母张景臣、吴倩华承租使用的事实清楚，证据充分。张景臣、吴倩华亡故后，被告已继续缴纳房屋租金至2008年第三季度，原告亦已收取租金，双方为不定期租赁合同关系。原告称双方无租赁合同，不存在租赁关系，与事实不符。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现原告要求被告腾空房屋由其收回自用并支付腾空房屋之前的租金，合理合法，应予支持。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于原、被告之间租赁合同关系形成的历史原因，且温州市人民政府对此类历史遗留问题的解决，已经出台了相应的处理意见，即由市政府在5年内安排住房供市区停止包租宗教房产的现住户购买或租赁后迁出，故自温州市人民政府办公室出台文件的2008年4月20日起至2013年4月20日止，应视为给予被告腾空房屋的合理期限。期间双方当事人仍应继续保持租赁合同关系。另，原告要求被告按照每月每平方米15元的标准给付租金过高，应予酌情调整为按每月每平方米10元计算为宜，且自2008年10月1日起至原告起诉之日止，即原告主张权利前的被告拖欠的租金，应由被告按照每月每平方米2.65元的原标准给付。讼争房屋自1990年12月1日起即停止包租归还原告自行经营管理，政府部门已经按照有关规定予以落实政策，被告张萍、郑天通称本案属于历史遗留落实政策性质的房地产纠纷案件，与事实不符。故其请求驳回原告起诉，于法不符，不予支持。被告张强、徐玲玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲于2013年4月20日前腾空坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号二楼两间房屋由原告温州市基督教三自爱国运动委员会收回自用。二、被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲于本判决生效之日一次性给付原告温州市基督教三自爱国运动委员会2008年10月1日至2009年8月26日的租金1012元；2009年8月27日起至被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲腾空上述房屋之日止的房屋租金，由被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲按照每月每平方米10元的计算标准按月给付。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，由被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲负担。
宣判后，温州市基督教三自爱国运动委员会、张萍、郑天通均不服提起上诉。
上诉人温州市基督教三自爱国运动委员会诉称：上诉人与被上诉人张萍、郑天通、张强、徐玲玲没有签订租赁合同。本案虽然是落实政策后发生的租赁关系，温州市房管局将涉讼房屋停止包租后归还上诉人自行经管，并规定“现使用单位和个人原则上应和宗教团体换约续租”。“换约续租”实质上就是要签订房屋继续租赁合同。根据合同法的规定，租赁期限超过6个月而未订立书面租赁合同的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同；根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人将承租方闲置、转租、或逾期6个月补交房租的，出租人可以解除租赁关系，收回房子。被上诉人违反了上述法律法规，租赁关系应予立刻解除，腾还房屋。涉讼房屋原承租人系被上诉人母亲，已经亡故，租赁关系自行终止。按照法律法规规定，子女没有继承承租父母房屋的权利。所以上诉人与被上诉人没有租赁关系。即使被上诉人可以按照温政办（2008）56号文件购买经济适用房，但其已经自动弃权。涉讼房屋系私房，不适用公房租金标准。根据市政府温政88（58）号文件，上诉人可以收取原租金的6倍，即2.65元乘以6，为15.90元。原判判决至2013年4月20日前腾空归还涉讼房屋，期限过长，腾还之前房租按每月每平方米10元计算过低。请求改判被上诉人立刻腾空诉争房屋，判令被上诉人给付上诉人房屋腾还之日前的房租按每月每平方米15元计算（自2008年10月1日至判决腾空之日归还之日止），本案诉讼费用由被上诉人负担。并补充：涉讼房屋的面积应为50.02平方米。
上诉人张萍、郑天通诉称：本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院受理范围。涉讼房屋属于上诉人父亲作为老干部的福利待遇之一，由于住房是教产而没有进行房改，属于历史遗留问题，政府部门有责任落实老干部政策和房改政策。国家已有政策规定处理历史遗留问题，被上诉人温州市基督教三自爱国运动委员会不举证不引用1989年8月12日的《关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知》，而用1988年11月21日市房管局给市政府的《关于市区落实私房政策有关问题处理意见的报告》，有意规避宗教房产处理政策。根据原审法院的（2009）温鹿行受初字第13号行政裁定书，市房管局的《通知》不是行政主体依行政职权作出的决定，也不是教会房产的产权证书的附件。依据市政府于2008年4月20日发布的《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》，涉讼房屋的问题以市政府解决为前提，不能直接向法院起诉。被上诉人未提供充分证据证明系涉讼房屋的所有权人，市房管局的《通知》不能作为本案房屋系被上诉人所有的证据。上诉人曾向原审法院提交（2009）温鹿行受初字第13号行政裁定书，但原判未对上诉人提交的该份证据作出认定，存在程序错误。依据《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》，现住户迁出的前提是市政府安排住房给现住户购买或租赁，意见中的5年是市政府给现住户安排住房的时间，不是现住户迁出的时间。原判每月按10元租金违背了客观事实。请求撤销原判，裁定驳回起诉或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张强、徐玲玲辩称：同意上诉人张萍、郑天通的意见。涉讼房屋属历史遗留问题，是市政府以福利的性质分给我方的，现让我方搬迁，会形成不稳定因素。房租按每平方米租金15元计没有依据。请求支持张萍、郑天通的上诉请求。
二审期间，温州市基督教三自爱国运动委员会提供康乐坊住户情况簿，主张其中第40页、第47页的房屋图可以证实涉讼房屋的面积应为50.02平方米。对此，张萍、郑天通、张强、徐玲玲认为不属于新的证据，且对真实性、合法性、关联性均有异议。
张萍、郑天通、张强、徐玲玲提供证据1：调查笔录，以证明涉讼房屋落实政策工作正在进行中；证据2：鹿城区人民法院（2009）温鹿行受初字第13号行政裁定书，以证明市房管局的《通知》对其权利义务产生影响；证据3，温州市人民政府温政提（2008）90号文件，以证明涉讼房屋应申请办理产权登记而未申请；证据4：关于要求为住房历史情况进行证明的报告，以证明涉讼房屋来源于政府分配及后被移交给温州市基督教三自爱国运动委员会经管至今；证据5：照片，以证明涉讼房屋已成危房应当维修且不应收取原判认定的租金；证据6：温州市住房制度改革办公室文件温房改（2003）48号及附表、省房改委、省物价局文件，以证明公房租金价格；证据7：温州市基督教两会温基爱字（2008）第3号文件，以证明原判按每月每平方米10元计算租金错误；证据8：新建化粪池申请表，以证明涉讼房屋进行使用并未闲置；证据9：吴倩华遗嘱，以证明张强、张萍各半享有涉讼房屋拆迁权益；证据10：户口簿，以证明张萍、郑溯户口登记在涉讼房屋所在地址；证据11：温州市职工住租住公有住房证明单，以证明涉讼房屋为面积46.05平方米的公房。
对以上证据，温州市基督教三自爱国运动委员会认为，对证据1调查笔录的内容不予承认；证据2表明市房管局的《通知》对起诉人的权利义务不产生影响；证据3证实涉讼房屋交教会自行经营管理后性质已发生变化，转为私有房产，租金可以按市场价标准；对于证据4后的名单予以承认，但对于其分配的性质有不同理解，其余质证意见与一审一致；对于证据5，因房屋的所有权归于我方，我方可以自行修缮，再行出租给别人，与张萍、郑天通、张强、徐玲玲无涉；证据6，因张萍、郑天通、张强、徐玲玲没有住在涉讼房屋，我方现可按市场价出租；关于证据7，张萍、郑天通、张强、徐玲玲另有房屋，不是该通知适用对象，我方并没有向其发通知；证据8，化粪池并没有建造；证据9，是否是吴倩华本人所写不清楚；证据10，张萍与其女儿是在吴倩华生前住在涉讼房屋内进行登记；证据11，其落款时间不清晰，不清楚。
对温州市基督教三自爱国运动委员会以及张萍、郑天通、张强、徐玲玲提供的上述证据。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。经审核，上述证据均不属于二审程序中的新的证据，本院不予采纳。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，认定原判关于“坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号的房屋系原告所有，1951年由原温州市人民委员会向教会租用”该节事实叙述，应变更为“坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号的房屋系1951年由原温州市人民委员会向教会租用。”认定原判关于“1990年11月5日，温州市房管局根据《关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知》之规定，自1990年12月1日起对康乐坊174弄4号计1939.09平方米房屋停止包租归还原告自行经营管理”该节事实叙述，应变更为“1990年11月5日，温州市房管局根据《关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知》之规定，自1990年12月1日起对康乐坊174弄4号计1939.09平方米房屋停止包租交由温州市基督教三自爱国运动委员会自行经管。”对原判认定的其他事实，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼房屋系由温州市房产管理局在停止包租后交由温州市基督教三自爱国运动委员会经营管理。原向温州市人民政府承租涉讼房屋的承租人即张萍、郑天通、张强、徐玲玲的母亲吴倩华与温州市基督教三自爱国运动委员会保持承租关系。因此，系温州市基督教三自爱国运动委员会承继了温州市人民政府与吴倩华的房屋租赁关系，成为涉讼房屋的出租人。涉讼房屋属于温州市人民政府办公室于2008年4月20日发布的《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》中规定的停止包租宗教房产遗留问题的情形，该《意见》适用于本案，温州市基督教三自爱国运动委员会应在该《意见》规定的期限内，即2013年4月20日之前，与张萍、郑天通、张强、徐玲玲保持正常的租赁关系。
根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款的规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。结合本案涉讼房屋租赁关系的特殊历史政策原因，以及上述《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》的规定，张萍、郑天通、张强、徐玲玲可以继续承租涉讼房屋。因此，温州市基督教三自爱国运动委员会与张萍、郑天通、张强、徐玲玲之间，属房屋出租人与承租人的关系，张萍、郑天通主张不属于人民法院受理民事案件范围，该理由不能成立，本院不予支持。张萍、郑天通主张，其在一审中向原审法院提交（2009）温鹿行受初字第13号行政裁定书，而原判未作出认定，存在程序错误。经审查，张萍、郑天通的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本院认为，由于本案涉讼房屋的特殊历史政策原因背景，《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》，可认定为以书面形式对涉讼房屋的租赁期限作出界定，即租赁期限为2008年4月20日至2013年4月20日，故原判认定为不定期租赁合同关系，定性不当，应予纠正。
温州市基督教三自爱国运动委员会起诉要求解除租赁关系，应属出租人在租赁期限届满之前要求解除租赁关系。其主张张萍、郑天通、张强、徐玲玲自2007年7月1日起不交租金，但本案事实表明，租金已经交纳至2008年第三季度。而且，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。由于温州市基督教三自爱国运动委员会未提交证据证明其已经就迟延支付的租金要求承租人在合理期限内支付，而承租人逾期不支付的事实。故对温州市基督教三自爱国运动委员会要求判令张萍、郑天通、张强、徐玲玲腾还涉讼房屋的诉讼请求，应不予支持。
在双方保持租赁关系期间，张萍、郑天通、张强、徐玲玲作为承租人，应向出租人温州市基督教三自爱国运动委员会支付租金。原判认定温州市基督教三自爱国运动委员会要求按每月每平方米15元计算租金过高，并确定自2008年10月1日起至起诉之日止，即拖欠的租金按照每月每平方米2.65元的原标准给付，处理适当，本院予以确认。关于温州市基督教三自爱国运动委员会主张的2009年8月27日起至张萍、郑天通、张强、徐玲玲腾空涉讼房屋之日止的租金。因该租赁事实在本次诉讼前并未发生，且因温州市基督教三自爱国运动委员会并未就此提出明确诉讼请求，遵循不告不理原则，以及民事活动自愿、公平原则，双方当事人可依原有租金标准或参照同类租赁房屋的租金标准自行协商解决。原判认定应按每月每平方米10元的计算标准按月给付，缺乏事实与法律依据，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第2303号民事判决第一项。
二、变更浙江省温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第2303号民事判决第二项为“张萍、郑天通、张强、徐玲玲于本判决生效之日起五日内一次性给付温州市基督教三自爱国运动委员会2008年10月1日至2009年8月26日的租金1012元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回温州市基督教三自爱国运动委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费329元，由温州市基督教三自爱国运动委员会负担279元，张萍、郑天通、张强、徐玲玲负担50元。
二审案件受理费329元，由温州市基督教三自爱国运动委员会负担279元，张萍、郑天通、张强、徐玲玲负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 刘宏杰
审判员 马永利
审判员 杨宗波
二〇一〇年七月十三日
书记员 叶 川