宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0402民初3242号
原告（反诉被告）：宁夏晨光实业有限公司，住所地：宁夏固原市经济开发区原州路。
法定代表人：肖招峰，该公司执行董事。
原告（反诉被告）：固原晨光物业管理有限公司，住所地：宁夏固原市经济开发区原州路。
法定代表人：廖天福，该公司经理。
上列二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：徐长福，男，1971年1月26日出生，汉族，上列二公司员工，住宁夏固原市原州区工农巷60号，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：黄延恭，男，1981年10月15日出生，汉族，住宁夏固原市。
委托诉讼代理人：黄应权,男,1957年11月6日出生,汉族,农民,住宁夏固原市原州区头营镇泉港村*组北九巷**号，系被告黄延恭之父。
原告宁夏晨光实业有限公司（以下简称晨光实业公司）、固原晨光物业管理有限公司（以下简称晨光物业公司）与被告黄延恭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，被告黄延恭于2017年6月23日提起反诉，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晨光实业公司、晨光物业公司的委托诉讼代理人徐长福、被告（反诉原告）黄�恭及其委托诉讼代理人黄应权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晨光实业公司、晨光物业公司向本院提出诉讼请求:1.被告向二原告支付拖欠的租金共计99102.00元；2.被告向二原告支付逾期支付租金的违约金（每日按拖欠租金总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际支付之日）；3.被告向二原告支付拖欠的物业管理费共计34560.00元；4.被告向二原告支付逾期支付物业管理费的违约金（每日按拖欠物业管理费总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际支付之日）；5.被告向二原告交纳拖欠的采暖费共计4001.00元；6.被告向二原告支付逾期交纳采暖费的违约金（每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际交纳之日）；7.案件受理费等全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：固原晨光家居建材城于2013年12月28日开业，由原告晨光实业公司开发建设，由原告晨光物业公司提供物业服务。2013年10月9日，被告(丙方、承租方)与原告晨光实业公司(乙方、出租方)、原告晨光物业公司(甲方、管理方)订立《租赁协议》。《租赁协议》第一条约定：甲方、乙方将固原晨光家居建材城负一楼展厅G027，(共1个)共计建筑面积120平方米的场地(含公用过道、大楼立柱、隔断、公共卫生设施等分摊面积)出租给丙方用于经营品牌为佛山照明灯饰类展品。《租赁协议》第二条约定：租赁期限自2013年lO月9日起至2016年10月8日止；租赁起始日期以甲方通知的实际开业，或试营业日期为准，如遇开业延期，则租赁期限顺延。《租赁协议》第三条约定：租金按场地面积每平方米37／38元／月，每月租金共计14373.00元，按半年一次结算，先付后用(见第三条第l款)；在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金，每期按6个月计算(见第三条第2款)；如延期交纳租金，甲方向丙方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金；延期交纳10日以上(含10日)，甲方、乙方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)(见第三条第3款)。《租赁协议》第四条约定：物业管理费应于上月20日前付清下月费用，全部由丙方直接缴存入甲方指定的账户，相关票据由甲方出具。丙方须按时交纳物业管理费，如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户。延期交纳10日以上的(含10日)，甲方、乙方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)(见第四条第3款)。《租赁协议》第五条约定：丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方缴纳采暖费。如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户一个采暖期不缴纳的，甲方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)。丙方特别承诺：丙方未按本协议规定期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让与甲方所有(展品数量以双方解除协议时展厅的样品为准)，并授权甲方自行处置。甲方有权决定是否接受丙方的展品。如甲方接受展品则以实际变卖金额为准。上述变卖金额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费�场地租金、违约金等及损失赔偿，不足部分应由丙方补足。未经甲方同意，丙方不得将本款所称”展品”作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置(见《租赁协议》第九条第4款)。《租赁协议》第十一条约定：本协议解除和终止后，丙方应于解除或终止之日前三日内(或按甲方指定的其它期限)，将丙方展位内物品全部撤出展位(但丙方违反本协议第九条第4款承诺除外)；如丙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权腾空展位及处理其相关物品，丙方无权因此向甲方、乙方主张任何费用或损失(见第十一条第2款)；本协议解除或终止后，丙方展位的全部装修归乙方所有，丙方不得拆除、破坏，甲方、乙方无须为此支付任何费用(见第十一条第3款)；因丙方违约导致解除合同时，甲方可采取店铺公示、短信通知等任何方式送达，解除通知一经送达，�本协议即终止(见第十一条第4款)。《租赁协议》同时对甲、乙、丙各方的权利义务、违约责任和不可抗力等事项作了约定。固原晨光家居建材城2013年12月28日开业，租赁期间按照《租赁协议》第二条的约定应自2013年12月28日起至2016年12月27日止。《租赁协议》约定租金按半年(6个月)一次结算(见第三条第1款)，承租人在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金(见第三条第2款)。因此，被告须于2013年11月20日前付清2013年12月28日至2014年6月27日(6个月)的租金，须于2014年5月20日前付清2014年6月28日至2014年12月27日(6个月)的租金；须于2014年11月20日前付清2014年12月28日至2015年6月27日(6个月)的租金，须于2015年5月20日前付清2015年6月28日至2015年12月27日(6个月)的租金；须于2015年11月20日前付清2015年12月28日至2016年6月27日(6个月)的租金，须于2016年5月20之前付清2016年6月28日至2016年12月27日(6个月)的租金。原告虽不断催要，但被告拖欠租金拒不向原告支付。被告也未向原告支付物业管理费。另外，固原当地供热企业每年自11月1日起至第二年4月15日供暖，供热时间共计5.5个月，营业用房采暖费按建筑面积每平方米每个月5.7元收取。原告虽不断催要，但被告拖欠物业管理费和采暖费拒不向原告交纳。另外，《租赁协议》第十条约定：丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件(见第十条第3款)；甲方实行商场化管理，丙方不得以任何理由违反该制度(见第十条第5款)。被告在租赁期限尚未届满时于2016年8月2日未经原告同意单方面提前撤场，因而不能享受《租赁协议》中的任何优惠条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”�第四十四条第一款规定：”依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条第一款规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金”。第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告作为承租人，应当按照《租赁协议》的约定向原告支付租金、向原告支付物业管理费、向原告交纳采暖费，但被告拒不履行约定的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原告依法提起诉讼。
黄延恭辩称，二原告主张的租金99102.00元不属实。按照《租赁协议》约定，被告自2013年12月15日至2016年6月1日支付了租金73381.00元，尚欠11093.00元。二原告主张的物业管理费34560.00元没有事实根据。按照《租赁协议》约定，物业管理费第一年免收，第二年按照收费标准的50%收取，第三年全额收取，第三年只能计算2015年12月15日至2016年6月1日的物业管理费。二原告主张的采暖费4001.00元没有事实根据。二原告于2016年6月1日将被告赶出了商场并将店铺转让给他人。供暖从2016年11月1日开始，被告已经不在商场，故不同意支付2016年的采暖费。综上，被告欠二原告的租金等共计21903.00元。
黄延恭向本院提出反诉请求：1.二原告赔偿因侵权违约行为给被告造成的经济损失30000.00元，二原告返还扣押的被告灯具(价值40791.00元)；2.二原告返还收取的押金13680.00元、商品保证金4560.00元；3.二原告赔偿被告装修费用53600.00元；4.二原告赔偿由于股东之间闹矛盾致使被告停止营业造成的损失10000.00元；5.本案的全部诉讼费用由二原告承担。事实和理由：2013年12月15日，原、被告签订了《租赁协议》。2015年10月1日经营黄金时段，由于原告晨光实业公司的两股东闹矛盾(有中共固原市委政法委会议纪要【2015】l号可以证实)，致使被告不能正常营业达十五天，造成直接经济损失10000.00元。2016年6月1日，由于被告资金周转问题，未及时向二原告付清物业费，双方发生争执。二原告借口被告未支付租金，停了被告店铺的电，致使被告无法经营。接着二原告强行扣留了被告价值40791.00元的灯具，不让被告经营，于2016年6月1日将被告赶出店铺，又将店铺租给他人经营。被告2016年6月1日至2016年12月14日的经济损失30000.00元应由二原告承担。原、被告签订《租赁协议》后，被告装潢店铺支出53600.00元，有装潢公司装潢清单证实，二原告将被告赶出店铺致使被告无法正常经营，装潢费用应由二原告承担。二原告的行为已构成民事侵权和违约，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》规定，被告要求二原告赔�因侵权违约行为给被告造成的各项经济损失15263l.00元。被告为此依法提起反诉。
晨光实业公司、晨光物业公司司针对反诉辩称，二原告没有违约，也没有扣留被告灯具。被告反诉主张的押金、保证金数额属实，但应抵充租金、管理费。二原告对被告装修的费用数额不清楚，装修费属于被告承担，二原告不同意赔偿。原告没有造成被告任何营业损失，不同意赔偿。
原告（反诉被告）晨光实业公司、晨光物业公司和被告（反诉原告）黄延恭围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：二原告提交的《租赁协议》1份、《装修协议》1份、进场装修许可证1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告订立了租赁合同及合同约定的权利义务，予以采信。被告申请的证人褚某某、王某某、朱某甲、孙某某、朱某乙关于二原告未给被告经营的租赁商铺购电的陈述内容真实，予以采信。被告提交的账本1本，不能证明被告2016年6月1日至2016年12月15日没有营业造成的损失，不予采信。被告提交的销售单14张，不能证明二原告扣留了被告的灯具，不予采信。被告提交的光盘储存的录音1段，不能证明被告的部分灯具仍在租赁商铺，部分灯具被二原告变卖，部分灯具及展柜被肖招峰妻子拉走。被告提交的收款收据复印件9张来源合法，内容真实，能够证明被告支付了租金共计73381.00元。本院认定的事实如下：2013年9月23日，原告（丙方）与被告晨光物业公司（甲方）、晨光实业公司（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方、乙方将固原市原州区固原晨光商业广场·家居建材城负一楼的G027号(建筑面积为120平方米)展厅出租给丙方；租赁期限自2013年10月20日至2016年10月19日；第一年租金按6个月计收，第二年租金按9个月计收，月租金为4560.00元，半年结算一次，先付后用，首期租金4560.00元应于协议签订之日付清，其余租金于每期开始的上月20日前付清；租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠付租金每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；合同签订�，丙方按三个月的租金额交纳签约押金13680.00元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方不退还押金；丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费；丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金4560.00元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置；物业管理费第一年免收，第二年按固原市房管局物业处和固原市物价局核准的收费标准的50%收取，第三年全额收取。《租赁协议》签订后，被告交纳了押金13680.00元、商品保证金4560.00元，支付了租金共计73381.00元。物业管理费每平方米每月为8.00元，被告未交纳物业管理费。租赁商铺每年度采暖费为3762.00元，被告交纳了采暖费共计8455.00元。2016年6月，二原告不给被告经营的租赁商铺购电，被告停止营业。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。二原告自2016年6月起不给原告经营的租赁商铺购电导致原告无法经营，故确定被告向二原告支付租金和交纳物业管理费、采�费的截止日期为2016年5月31日。二原告要求被告支付租金99102.00元，合同约定第一年免收6个月租金，第二年免收3个月租金，减除免收的租金后，被告应当支付的租金为102144.00元，再减除被告已支付的租金73381.00元，被告应当支付租金28763.00元。二原告要求被告支付物业管理费34560.00元，合同约定第一年免收物业管理费，第二年按50%的标准收取，减除免收的物业管理费后，被告应当交纳物业管理费21504.00元。二原告要求被告交纳采暖费4001.00元，被告应当交纳的2013-2014年度、2014-2015年度、2015-2016年度的采暖费共计11286.00元，减除被告已交纳的采暖费8455.00元，被告应当交纳采暖费2831.00元。二原告要求原告支付逾期支付租金和交纳物业管理费、采暖费的违约金，因二原告不给被告经营的租赁商铺购电行为构成违约，同时，在被告违约后二原告未按照合同约定及时采取解除合同等措施以防止损失的扩大，故二原告该诉讼请求理由不能成立，不予支持。被告要求二原告退还押金13680.00元、商品保证金4560.00元，因合同期限现已届满，同时，被告自2016年6月起未再营业，现亦已超过一年，故被告该反诉请求理由成立，应予支持。被告反诉要求二原告赔偿违约造成的经济损失30000.00元，因被告未按照约定向原告支付相关费用的行为亦构成违约，被告在二原告不给购电后未及时采取诉讼等措施解除合同以防止损失的扩大，同时被告提交的证据亦不能证明其遭受的损失，故被告该反诉请求证据不足，理由不能成立，不予支持。被告反诉要求二原告返还扣押的灯具（价值40791.00元），因提交的证据不能证明，故被告该反诉请求证据不足，不予支持。被告反诉要求二原告赔偿装修费用53600.00元，要求二原告赔偿由于股东之间闹矛盾造成的损失10000.00元，因未提交证据证明，被告该反诉请求证据不足，不予支持。
综上所述，二原告的诉讼请求部分成立，被告的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）黄延恭于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金28763.00元，交纳物业管理费21504.00元、采暖费2831.00元；
二、驳回原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）黄延恭退还押金13680.00元、商品保证金4560.00元；
四、驳回被告（反诉原告）黄延恭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3144.00元，减半收取1527.00元，由原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担1042.00元，被告（反诉原告）黄延恭负担485.00元。案件反诉受理费（按减半收取）1676.00元，由原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担200.00元，被告（反诉原告）黄延恭负担1476.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判员刘汉龙
二○一七年九月四日
书记员金小荣