北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第07486号
原告樊涛，男，1984年12月10日生。
委托代理人吴铁军。
委托代表人姜敏，北京市盈科律师事务所律师。
被告邹黎霞，女，1980年9月17日生。
委托代理人彭悦，女，1975年8月1日生。
委托代理人孙政，男，1986年8月30日生。
原告樊涛与被告邹黎霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员孙琪独任审判，依法公开开庭进行了审理。樊涛委托代理人吴铁军、姜敏，邹黎霞及委托代理人彭悦、孙政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
樊涛诉称：我和邹黎霞经北京鑫尊房地产经纪有限公司（以下简称鑫尊公司）提供居间服务，于2010年1月27日签署《北京市房屋买卖合同》，我购买邹黎霞所有的北京市×区×路×号×园×楼×单元201号房屋（以下简称201号房屋），建筑面积133.38平方米，房价款270万元。同日，我交付邹黎霞定金3万元。由于邹黎霞将201号房屋的交易发票丢失，双方于2010年2月2日签署补充协议，约定邹黎霞取得购房发票2日内，须向我和鑫尊公司出示，我支付邹黎霞10万元。邹黎霞收到10万元房款后2日内，办理清偿201号房屋贷款手续。我收到银行结清证明3日内，向邹黎霞支付257万元房款。2010年3月10日，邹黎霞通知我发票已经办好。2010年3月11日，我通过鑫尊公司通知邹黎霞接收10万元，但邹黎霞却不向我和鑫尊公司出示发票，同时提出再涨价50万元导致后续工作无法履行，经鑫尊公司多次催促履约未果。我曾两次起诉邹黎霞履行合同，但邹黎霞拒绝履行，其违约行为严重侵犯了我的合法权益。目前房价飞速上涨，我已经没有经济能力继续购买房屋，造成巨大经济损失。故诉至法院：1、要求解除我与邹黎霞签署的《北京市房屋买卖合同》；2、要求邹黎霞支付违约金84万元；3、要求邹黎霞赔偿中介费8万元；4、要求邹黎霞返还定金3万元；5、要求邹黎霞赔偿律师费25000元。
邹黎霞辩称：樊涛的诉讼请求已经超过诉讼时效和期限。现同意解除《北京市房屋买卖合同》和补充协议。违约金没有合同依据，8万元并不全部是中介费，不同意返还定金，不同意赔偿律师费。我和樊涛签约时尚未取得201号房屋所有权证，樊涛要求看首付款发票。我告知已经丢失，只是答应可以提供由开发商盖章确认的付款发票复印件。我于2010年2月15日找开发商出具了付款证明并由开发商在付款发票复印件上签章确认。当天我打电话给樊涛告知其已经准备好了付款发票复印件，但樊涛说考虑考虑。后我于2010年3月10日以短信方式通知樊涛，要求其查看付款发票复印件和付款证明。但樊涛没有回复。次日，樊涛问我在哪，我回短信说在澳门，但樊涛并没有说是办理交接给付钱款事宜。几天后，我回京电话催促鑫尊公司，直到2010年5月，樊涛一直未与我联系，不履行合同。我征询鑫尊公司意见，其表示一直没有履约可以解除合同，需要发送一份函件。鑫尊公司经办人张贵江给我发送了一个解约范本，后我于2010年5月28日转发给张贵江，函件要求樊涛于2010年5月30日前支付10万元，逾期付款解除合同。我依约履行了合同义务，但樊涛不履行合同，不同意其诉讼请求。
经审理查明：2010年1月27日，经鑫尊公司提供居间服务，邹黎霞（出卖人）与樊涛（买受人）签署《北京市房屋买卖合同》，出卖人出售201号房屋，建筑面积133.38平方米。房屋成交总价系270万元，其中成交价格系98万元，附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款系172万元。买受人在签订合同同时支付定金3万元。出卖人应当在2010年2月28日前将房屋交付买受人。双方同意自合同签订之日起至出卖人产权证下发之日起四十五个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买卖双方任何一方不按约定履行合同的，逾期超过15日后，合同另一方有权解除合同。合同另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起7日内退还合同的另一方全部财物，并按总房价款20%向合同另一方支付违约金。出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但律师费不应当超过房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。《北京市房屋买卖合同》其他约定自行补充：1、本合同签订之日买受人向出卖人支付定金3万元。2、剩余房款买受人于2010年2月28日前支付出卖人267万元。3、定金充作房款。4、房屋内设施全部留给买受人，包括整体厨卫、电视机（创维）两台电冰箱（三星）、餐桌、沙发一组，床两张等。
同日，邹黎霞、樊涛与鑫尊公司签署《居间服务合同》，约定买受人向居间人支付佣金63500元；合同代书费13500元由买受人支付；房屋产权转移登记代办费3000元由买受人支付。签约当日，樊涛向邹黎霞支付定金3万元，同时支付鑫尊公司8万元。
2010年2月2日，邹黎霞（甲方）与樊涛（乙方）签署《补充协议》，1、若甲方不出售此房产给乙方或涨价，首先将购置房屋的全款返还给乙方，支付总成交价20%违约金给乙方，并向乙方补偿本房产市场涨价溢价部分。若乙方不购买甲方本房产，乙方向甲方支付总成交价20%的违约金，并向甲方补偿本房产的跌价部分。2、甲方在取得购房发票的2个工作日内，须向乙方、居间方出示，乙方支付甲方10万元。3、甲方收到乙方10万元房款的2个工作日内，办理偿还甲方在银行购置本房产的全部贷款手续。4、甲方收到银行结清证明的3日内，乙方将257万元房款支付甲方，在支付全部房款之前甲方须向乙方出示购房发票、原始购房合同原件、银行结清证明。5、甲方收到全部房款当日将发票、购房合同及与房屋相关的所有资料原件交付乙方。6、甲方应及时和开发商办理房本，相应的费用由甲方自己承担。甲方在取得房本7日内书面通知乙方，应配合乙方办理过户。7、本合同附附件：商品房购房合同复印件，合同编号4-5-201，商品房预售合同：合同编号4-5-201。
经查，2010年2月15日，北京和祥恒房地产开发有限公司（以下简称和祥恒公司）出具付款证明，内容如下：“兹证明邹黎霞于2007年购买我公司开发的房屋×郡×号楼×单元201室，已付首付款420490元，办理银行按揭98万元。”同日，和祥恒公司在邹黎霞首付款发票复印件上加盖公章。
关于履约经过，樊涛表示邹黎霞于2010年3月10日发送短信告知付款发票已经办妥，要求付款。樊涛对此进行了回复。2010年3月11日，樊涛带着10万元现金来到鑫尊公司进行交接，但邹黎霞并未到场，发短信问询，邹黎霞告知人在澳门，回来后再联系。樊涛无奈将履约函件交由鑫尊公司协助送达。但邹黎霞回京后没有联系履约事宜。2010年3月30日，樊涛打电话给邹黎霞要求继续履行合同，邹黎霞要求房价款至少涨到300万元。樊涛对此难以认同，要求邹黎霞出示付款发票，邹黎霞表示付款发票不存在。此后通过鑫尊公司要求邹黎霞履约均未果。就此，樊涛提交如下证据证明：
1、邹黎霞发送短信记录：1）2010年3月10日10：20短信内容“就看目前我也卖便宜了特别多，我也是小区最好的位置，只是想快点交易拿到钱可以做别的事情。中介电话多少？明天我拿到东西约一下尽快处理……”；2）2010年3月10日12：23短信内容“我办完了，明天可以给你希望尽快交易。卖少了100万，你可以打听现在的价钱，所以你还是尽快吧。朋友都说我傻，我是守信用的人，我都后悔了。”；3）2010年3月11日14：30短信内容“我来澳门了，回去后联系你….”。邹黎霞对短信真实性无异议，表示发送短信后未得到樊涛回复，后临时安排去了澳门。
2、樊涛于2010年3月11日交付鑫尊公司的书面材料，内容如下：“由于房主邹黎霞于2010年3月10日短信通知我发票已补好。现根据补充协议（2010年2月2日签订）第2条执行，特此通知房主邹黎霞于2010年3月12日之前接收100000.00元（大写壹拾万圆）房款，同时向我和居间方出示发票。”上述材料由鑫尊公司张贵江于当日签收。邹黎霞对于书面材料的真实性无异议，认为此系樊涛向鑫尊公司送达，并未送达邹黎霞，亦未通过短信或电话告知。
3、邹黎霞与樊涛谈话录音：1）2010年3月30日谈话内容：邹：“我刚到北京”……樊：“我就想说，我这两天主要忙我上学的事了，我就想问问，因为那天你也没有具体说你们心理是什么数额，你能不能给我说下，你最少，你给我一个数吧，然后我和家里…”邹：“最少最少啊，本来说是320万，然后那边和我讲了半天，然后我说最少最少300吗”樊：“哦，300，那就是说最少最少涨30万？”邹：“最少300，啊，差不多”樊：“啊，那我和家里商量商量，然后在联系，好吧”……2）2010年4月5日谈话内容：樊：“我跟你说下，我和家里人说了下，家里人还是不同意300万”邹：“没事，我就是和你说那发票没办下来，说怎么办。”樊：“发票那天你不是说办下来了吗”邹：“发票那天不是说开发商要给我盖个章，结果他们一直在办交接，在办交接没有找出来那个底子，另一家新公司把以前账目给，一直没有办下来，办理交接查账，新进来的公司把以前的账务都封了，查账，没有找出来，首付款发票还是复印件，我也不知道咋办”樊：“要不我先给你交钱吧？”邹：“不用发票你也可以先交钱吗？”樊：“那不着急了，我先把10万元给你，把你银行钱先还了”邹：“然后呢？”樊：“然后咱们还是按合同来”邹：“合同不是要发票吗，发票是怎么弄啊？”樊：“发票事不行咱们再商量商量”邹：“可以啊，你不是要发票吗，你不要发票可以啊，你要是早不要发票，早就说，2月27日前就可以交钱了”樊：“不是，关键我还得和家人商量下，知道吗，就是没有发票吧确实很麻烦。知道吧”邹：“本身咱们刚开始卖这个房子的时候就没有说要发票，就是说先交钱，然后发票慢慢办，发票办房产证的时候才用，结果就因为这个发票拖到现在，好吧，等我回来再说吧。”……对此，邹黎霞对于谈话录音真实性无异议，认为录音没有提及不涨价就不履约，而是樊涛对于发票意见前后变化，未能及时履行约定。
4、另案诉讼庭审笔录，张贵江作为证人出庭表述樊涛与邹黎霞因发票纠纷未能交接成功，但对具体细节记不清楚了。张贵江于2010年11月离职后，樊涛曾两次找张贵江要求约邹黎霞见面。就庭审笔录记载的证人证言的真实性，邹黎霞不持异议，但不认可樊涛证明目的。
5、诉讼委托代理合同及律师费发票，据合同记载北京市盈科律师事务委托吴铁军为樊涛案件代理，采用计件收费方式，律师费25000元。对此，邹黎霞不予认可，认为收费标准高于相关规定，且不具备关联性。
关于履约经过，邹黎霞表示其于2010年2月15日找开发商出具了付款证明并由开发商在付款发票复印件上签章确认。当天致电樊涛告知已经准备好了付款发票复印件，但樊涛说考虑考虑。后邹黎霞于2010年3月10日以短信方式通知樊涛，要求其查看付款发票复印件和付款证明，但樊涛没有回复。次日，樊涛询问在哪儿，邹黎霞回短信说在澳门，但樊涛并没有说办理交接钱款的事。几天后，邹黎霞回京电话催促鑫尊公司，直到2010年5月，樊涛一直没有联系，也不履行合同。邹黎霞征询鑫尊公司意见，得知一直没有履约可以解除合同，需要发送一份函件。邹黎霞表示不知道如何书写，鑫尊公司经办人张贵江便通过电子邮件发送了一个解约范本。邹黎霞写好后于2010年5月28日转发给张贵江，函件要求樊涛于2010年5月30日前支付10万元，逾期5日则合同自动解除。
就此，邹黎霞提交电子邮件记录为证，显示其于2010年2月28日转发速来交易房子买卖主题函件送达至y××××××9＠126.com。经询，邹黎霞表示未向樊涛发送上述通知。对此，樊涛表示并未收到上述邮件，邹黎霞亦不具备合同解除权。
另查，2013年7月，樊涛曾以房屋买卖合同纠纷为由将邹黎霞诉至法院，要求继续履行《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，邹黎霞交付房屋并支付律师费25000元。经查，201号房屋尚未办理房屋产权证，邹黎霞抵押贷款尚未清偿完毕。后樊涛撤诉。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、短信记录、谈话录音、电子邮件等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。樊涛与邹黎霞签署的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应当遵守。樊涛交付房屋定金后，双方约定邹黎霞取得购房发票2日内出示，由樊涛支付10万元。而对此履约过程，现双方表述不同，亦为本案争议事实。自在案证据可知，邹黎霞于2010年2月15日便取得付款证明并由开发商在首付款发票复印件上盖章，其于2010年3月10日通知樊涛次日履约却离京赴澳门，回京后言语间透漏首付款发票未能盖章，明显怠于履行出示票据义务。在樊涛明确付款意图后，仍怠于接收房款，有意阻挠合同履行进程。樊涛所述情况更符合在案证据指向，邹黎霞违反合同约定，违约意图明显。现201号房屋尚未办理房屋所有权证，各方均同意解除《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，本院不持异议，邹黎霞应将定金返还樊涛。关于违约金、定金及各项损失一节，本院结合违约方过错程度、合同履行程度及房屋价值市场因素，以实际损失为标准对于违约金予以调整并酌情判处。各项损失已予考虑，不再另行支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、原告樊涛与被告邹黎霞签署的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。
二、被告邹黎霞于本判决生效之日起十五日内返还原告樊涛定金三万元。
三、被告邹黎霞于本判决生效之日起十五日内支付原告樊涛违约金三十万元。
四、驳回原告樊涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千七百七十五元，由原告樊涛负担三千六百元（已交纳），由被告邹黎霞负担三千一百七十五元（原告樊涛已交纳，被告邹黎霞于本判决生效之日起十五日内给付原告樊涛）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙 琪
二〇一四年五月四日
书 记 员 袁书亮