湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂咸安民初字第01390号
原告丁建敏。
委托代理人黄勇，湖北宁华律师事务所律师。
被告方学广。
被告方飞虎，（系被告方学广之子）。
上列被告委托代理人张超，湖北海舟律师事务所律师。
原告丁建敏与被告方学广、方飞虎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，由审判员熊伟独任审判。2013年4月22日该案裁定转为普通程序，经依法组成的合议庭公开开庭进行了审理。原告丁建敏及其诉讼代理人黄勇、被告方学广、方飞虎及其诉讼代理人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁建敏诉称，原告于2007年4月20日与被告方签订了一份《门面出租合同书》。合同约定：被告方学广、方飞虎将位于温泉步行街东边人行天桥下面右侧住宅楼一楼档头两间商铺出租给原告经营，租期为十年，年租金为2万5千元，租金十年不变。2011年12月26日，被告方学广、方飞虎在没有与原告达成终止租赁合同协议的情形下，径自与咸宁市万顺达房地产开发有限公司签订了拆迁还建协议。2012年5月18日，租赁房屋被强行拆除。原告认为，被告方在没有与原告协商达成终止租赁合同补偿协议的情形下，单方解除房屋租赁合同的行为已构成了违约，给原告造成了巨大的经济损失。据此依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1、二被告向原告赔偿房租差价损失；2、重新寻找租赁地并装修至可以营业期间的预期营业收入损失，房屋装修损失；3、退还门面转让费，保证金，以上三项合计人民币74万元。
原告丁建敏为了支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：居民身份证。证明原告自然人身份。
证据二：房屋租赁合同、房屋租赁补充合同。证明原告与二被告存在房屋租赁合同关系，双方在合同中对房屋租赁期限、租金等事项进行了约定，原告依房屋租赁合同向被告方支付了转让费、押金。
证据三：合同终止告知书。证明被告在合同履行期内违反房屋租赁合同中“房屋租赁期为十年”的约定，单方面终止合同履行。
证据四：咸宁市黄畈房屋拆迁公司通知。证明被告在未与原告达成终止房屋租赁合同协议的情形下，单方终止合同履行，擅自与拆迁人达成房屋拆迁还建协议，拆迁人要求原告腾退房屋的事实。
证据五：房屋拆迁补偿安置协议。证明被告在未与原告达成终止房屋租赁合同协议的情形下，单方与拆迁人签订产权置换协议，导致租赁房屋被强制拆除，侵害原告利益的事实。
证据六：证人李菲的证词。证明原告按合同约定履行，向被告支付租金的事实。
证据七：租赁房屋被强制拆迁的照片。证明由于被告的违约行为导致争议的租赁房屋于2012年5月18日被强制拆除的事实及租赁房屋内财产损失的事实。
证据八：《价格鉴定结论书》。证明经法院委托鉴定，咸宁市物价局价格认证中心鉴定原告承租的门店装修残值为8500元，该地段门面租金为每年10万元。
被告方学广、方飞虎辩称：被告的行为不构成违约。原、被告虽签订了十年的房屋租赁合同，租金是一年一交，后因房屋要拆迁，在2010年3月8日双方将租金变更为按月收取，房屋拆迁当月按天收取。房屋在2012年5月18日被咸宁市黄畈房屋拆迁有限公司书面要求在5月22日腾退，因此双方的房屋租赁期限应至该时间段为止。且原告自2011年12月起就未付租金，双方的租赁合同已自行终止履行。被告在合同履行上，主观上没有违约动机，客观上没有违约的必要，房屋被拆迁，是政府对城区改造造成的，是被告不能预见、不能避免和控制的，被告只能服从城市改造建设大局，牺牲个人利益予以拆迁。房屋被拆迁后，置换的房屋何时交付不能确定，置换后的房屋功能、市场价值也将发生巨大变化，原告要求继续履行租赁合同无事实依据，不应得到支持，原告要求被告承担违约责任、赔偿租金差价经济损失的请求，无事实和法律依据，不应得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。
被告方学广、方飞虎为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：
证据一：门面出租合同书。证明1、双方签订的房屋租赁合同属于实践性合同，租金是一年一交，先交钱后使用，原告提出继续租赁房屋，不符合实践性合同的要求。2、房屋出租时，被告对租赁房屋的转闸门、玻璃门窗、防盗网、吊灯、房门、灯光、水电设施等进行了装修，原告无须装修即可直接使用，原告要求补偿2007年装修损失与事实不符。
证据二：房屋租赁合同补充。证明原、被告于2010年3月8日明知租赁房屋要进行拆迁，双方将租金重新约定为按月收取，房屋拆迁当月按天收取，房屋租赁合同期限应于房屋拆迁时终止。
证据三：承诺书。证明原告同意2010年7月19日的新装修部分不要求赔偿。
证据四：拆迁公司的通知。证明咸宁市黄畈房屋拆迁有限公司已书面告知原告，2012年5月22日以前将房屋腾退完毕，租赁合同因房屋拆迁于2012年5月22日终止。
证据五：通知。
证据六、咸宁市人民政府市长办公室会议纪要。
证据七、房屋拆迁许可证及房屋拆迁公告。证据五、六、七证明温泉购物中心改造项目建设领导小组办公室与万顺达房地产开发有限公司于2010年7月20日下发通知，被告的房屋在拆迁范围之内，城区房屋改造是政府行为，被告与原告终止房屋租赁合同的履行不构成违约。
证据八：门面出租合同终止告知书。证明被告于2011年2月23日书面告知原告，出租的房屋要拆迁，双方签订的租赁合同在2011年2月28终止，原告应于2011年3月20日前退出门面。
证据九：证人证言。证明被告在签订拆迁还建协议之前积极找原告协商终止合同，但原告不予理会。
经庭审质证，被告方学广、方飞虎对原告丁建敏提交的证据1、2、3、4、6的真实性、证明内容无异议，对证据5、7、8有异议。认为证据5不能证明被告方违反了合同约定；证据7照片不符合证据的形式要件，不能证明案件事实；证据8鉴定结论与本案无关。
原告丁建敏对被告方学广、方飞虎的提交证据1、2、3、4、5、7真实性无异议，对证明内容有异议，对证据6、8、9真实性、证明内容有异议。认为证据1中，被告出租的房屋只有卷闸门，玻璃门窗、防盗网、房门、普通照明灯光、用水等基础设施，原告承租房屋后，进行了美容美发操作的专用电设施改造等装饰装修，以利于美发店的经营。认为证据2房屋租赁补充协议只是对原合同的租金支付方式作出了调整变更，合同中的租赁期限等内容并未进行变更。认为证据3承诺书中只是对2010年7月19日新装修部分不要求赔偿，之前的装修损失被告方必须进行赔偿。认为证据4不能证明原、被告之间的房屋租赁合同已终止。认为证据5接收通知的对象是被告，被告并未将房屋的出租状况向拆迁人说明，影响了原告作为承租人享受拆迁安置补偿权利。认为证据6与本案并无关联性。认为证据7中，被告明知租赁房屋将被拆迁，却没有与原告充分协商处理终止合同及相关拆迁安置补偿事宜，使原告的利益受损。认为证据8，只能证明被告在未与原告达成终止合同合意的情形下，违反原合同约定，单方作出了终止合同的违约行为。认为证据9证人陈述的证言不全面，证人与本案有利害关系，其证言不应被采信。
对证据的分析认定。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、6，被告提交的证据1、2、3、4、5、7，真实性各方无异议，该证据本院予以采信。原告提交的证据5，被告对真实性无异议，证明的是租赁房屋依照被告与拆迁人签订的还建协议而被拆除的事实，具有客观性，与本案具有关联性，故应当予以采信；原告提交的证据7，被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据8，被告对真实性无异议，证明的是原告的装修剩余价值与房屋租金差价损失，符合证据的所有属性，故应予以采信。被告提交的证据6、8，原告对真实性无异议，证明内容与本案有关联性，故应当予以采信。被告提交的证据9，原告对证人吴宗友的证言无异议，但否定证人镇方刚证言的真实性。该证据证明的是被告在签订还建协议之前曾找原告协商终止合同。故对证人吴宗友的证言予以采信，证人镇方刚系与本案有利害关系的拆迁方工作人员，其证言的所表述内容无其他证据佐证，故不予采信。
根据双方当事人的陈述及上述有效证据，本院可以认定如下事实：
一、2007年4月20日原告丁建敏与被告方学广、方飞虎签订了一份《门面出租合同书》。合同中约定：被告将位于温泉步行街东边人行天桥下面右侧住宅楼一楼档头两间商铺门面出租给原告经营美容美发，租期为十年，年租金25000元，租金十年不变。自2007年4月20日起至2018年4月20日终止。该合同签订后，原告在2007年4月20日前一次性付给被告当年租金25000元、转让费20000元、押金5000元。以后原告每年于3月20日前一次性向被告支付了当年租金25000元，先交钱后使用。房屋2011年12份至2012年5月18日被拆迁时的租金12498元，因双方对拆迁事宜产生争议，被告未予收取。
二、2010年3月8日，被告获悉租赁房屋面临拆迁还建，就与原告约定对《门面出租合同书》第二条关于付款方式作出修改，并形成《房屋租赁合同补充》，双方约定：1、房屋租金按月收取，每月收2083元；2、每月1-5日收取当月房租；3、房屋拆迁当月按天收取。并约定，原合同其他条款按原合同执行。
三、被告于2010年1月12日收到咸安区城市房屋拆迁管理办公室的《房屋拆迁公告》，得知租赁房屋被列入拆迁范围。于是，被告于2011年2月23日、26日先后两次向原告送达门面出租合同终止告知书及补充告知书，向原告作出了终止租赁合同的意思表示，但未就终止租赁合同的具体事宜作出说明。原、被告之间此后再未就终止租赁合同具体事宜进行磋商。之后，被告于2011年12月26日与拆迁人（咸宁市万顺达房地产开发有限公司）签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议中约定：被告选择产权置换方式与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议后，承诺于2012年前将房产（本案中的租赁房屋）清退、腾空、无经济纠纷后交付拆迁人。2012年5月18日，本案中的租赁房屋被强制拆除，双方因此产生纠纷。
同时查明：根据原、被告房屋租赁合同约定，房屋租金为每年25000元，租金与租期皆为10年不变。从被告单方终止房屋租赁合同导致租赁房屋被强制拆除之日起计算，租期距租赁合同期限届满尚有4年11个月。为查明原告诉求中的损失大小，本院委托咸宁市物价局物价认证中心对相关价格进行了鉴定，《物价鉴定结论书》认定：2012年与租赁房屋同地段相同面积的门面租金确定为100000元，故，原告所蒙受的房屋租金差价损失为368750元；原告2007年装修的装修剩余价值为8500元。
本院认为，结合双方当事人的诉辩情况和质证分析，本案的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院的受理范围问题；二、《门面出租合同书》及《房屋租赁合同补充》的效力认定问题；三、被告单方终止及解除合同是否构成违约问题；四、违约责任的承担方式及承租人的损失范围认定问题。
关于争议焦点一，被告以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条、《城市房屋拆迁管理条例》第16条、最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第139条为依据，辩称本案不属于人民法院受理范围，要求驳回原告的起诉。本院认为，原告起诉被告房屋租赁合同纠纷，有租赁合同和补充租赁合同、被告单方终止合同导致租赁房屋被拆除等事实与理由，起诉符合受理条件，故对被告要求驳回原告诉讼请求的主张，本院不予采纳。
关于争议焦点二，本院认为：原、被告之间签订的租赁合同及租赁合同补充，系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，双方均应遵照履行。
关于争议焦点三，本院认为：本案原告作为承租人，在租赁合同约定期限内，有按照合同约定支付租金的义务和取得使用该房屋的权利。原告遵照合同约定履行了支付租金的义务。被告在未与原告充分协商并达成解除房屋租赁合同协议的情形下，单方终止房屋租赁合同，违反了房屋租赁合同第一条、第三条中的关于“租赁期十年，租赁年限，从2007年4月20日至2018年4月20日终止，到时本合同自然失效，规定期内不得中途退租，甲方不得随意收回房屋”的约定。该约定中，双方对房屋租赁十年期限无争议，租赁时间应自2007年4月20日至2017年4月20日终止。《合同法》第九十一条明确规定了有效合同的终止必须具备以下七种情形之一，即：债务已经按照约定履行、合同解除、债务相互抵销、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人、法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条规定了合同解除的方式，即：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告单方终止房屋租赁合同之时，租赁合同中约定的租赁期限并未届满，原告没有放弃剩余租赁期限的意思表示，原、被告之间没有约定当事人一方解除合同的条件，被告也未与原告达成解除合同的协议。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁租赁房屋之前，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议，征收与搬迁的原则是，先补偿后搬迁。本案中的租赁房屋虽然属于拆迁对象，但是，咸宁市人民政府市长办公会议纪要中同时也明确了温泉购物中心片区改造项目是商业建设，而非公益事业。故在对其征收、拆迁过程中，应当遵守相关法律规定，对征收或拆迁给承租人带来相关损失进行妥善处理，承租人依照房屋租赁合同取得的既得利益与预期利益于法有据，是原告的合法权益，依法应当得到维护。被告与拆迁人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第一条中明确约定：“乙方选择产权转换方式与甲方签订房屋拆迁补偿安置协议后，于2012年前将上述第一款中的房产清退、腾空、无经济纠纷后交给甲方”。此约定证明了被告向拆迁人承诺将与原告（承租人）妥善处理好关于房屋租赁合同中的经济纠纷问题，同时也证明了被告代为处分了原告作为承租人在房屋租赁合同关系存续期间获得拆迁补偿安置的权利。因此，本院对被告辩称其是为了服从国家改造建设大局，不得已牺牲个人利益而单方终止租赁合同的行为不构成违约的主张不予采纳，被告单方终止和解除合同的行为违反了原、被告双方的合同约定及《合同法》第九十一条、九十三条的规定，本院依法认定其行为构成根本违约。
关于争议焦点四，本院认为：原告依照租赁合同约定履行了租金支付义务，依法应当取得使用租赁房屋的权利。被告单方终止合同，其行为构成违约，导致原告无法正常生产经营，给原告造成经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告与原告签订《房屋租赁合同补充》时，已经获知租赁房屋将被拆迁的消息，应当预见到违反合同可能给原告造成经济损失。原告的损失包括，在同地段再租房经营的房屋租金差价损失、重新寻找租赁地并装修至可以营业期间的预期营业收入损失等。本案中，原告未向本院就重新寻找租赁地并装修至可以营业期间的预期营业收入损失提交证据证实，故本院不予支持。原告主张房屋租金差价损失368750元、押金5000元等财产损失，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以认定，该损失扣除原告使用房屋至拆迁时欠付的租金12498元后，余款由被告赔偿、返还。原告主张转让费20000元及装修残值8500元，因经济损失中已计算了十年的房屋租金差价损失，该转让费、装修残值被告可不予返还和进行赔偿。
综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《门面出租合同书》及《房屋租赁合同补充》合法、有效，原告依照合同约定履行了支付租金义务。被告违反合同约定的事实清楚，证据确实充分，其行为构成根本违约，应承担违约责任。为了维护社会经济秩序、保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告方学广、方飞虎赔偿原告丁建敏房屋租金差价损失356252元（原告丁建敏欠付的租金12498元已扣减）。
二、被告方学广、方飞虎返还给原告丁建敏押金5000元。
以上一、二项判决所列款项由被告在本判决书生效后十日内付清。
三、驳回原告丁建敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费7333.75元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费7333.75元。汇款户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：68×××21；汇款用途：XXX的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭亚华
审 判 员 沈国光
人民陪审员 章洪海
二〇一三年十二月十日
书 记 员 金 露