河北省海兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第342号
原告褚俊娥，女，1978年9月5日出生，汉族，教师。
委托代理人王建华，河北海之光律师事务所律师。
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。
代表人曹文占，任经理。
委托代理人袁炳超、张志勇，河北榆轩律师事务所律师。
原告褚俊娥与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法由审判员呼金昌独任审判，并于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建华、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司委托代理人袁炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚俊娥诉称，2012年8月29日，原告与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的兴海花园小区9幢1单元101室，其建筑面积为90.14平方米，每平方米2868元，房屋总价款258522元，约定交房期限为：2012年10月30日前，原告于签订合同的日向被告交付首付款118522元，另140000元以公积金贷款方式支付。上述住宅楼在2012年10月30日未达到交付使用条件，以致被告延期到2013年5月22日才向原告交付，被告构成违约，按合同约定，被告应按已交房款万分之三给付违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告支付违约金15744元，并承担本案的诉讼费用。
被告昆仑房地产海兴分公司辩称，衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司1、根据商品房买卖合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中在兴海花园小区工程拆迁安置过程中，虽经县委、县政府及作为开发商的衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（股东为曹文占、李金栋和李长需）的多方努力，但拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展，使拆迁安置工作举步维艰、几次停顿，历经六年之久，以致开发商延期交房。本次拆迁工程所遭受的障碍如此之大，解决如此之难，实属不可预见、不能避免并不能克服的原因，开发商理应减轻以至不承担延期交房的违约责任。2、在商品房销售过程中，原告通过找熟人托关系，向被告索取优惠。原告购房时房屋时价为每平方米2938元，优惠后每平方米2868元，原告所购房屋为90.14平方米，共计优惠6309元。原告享受优惠利益后反而又起诉被告，违反诚信原则，被告如知原告日后会起诉也不会给予其优惠，原告行为严重违反公序良俗原则。据此，理应将被告给予原告的优惠款从被告的违约金中扣除，超出部分由原告退还。3、本案中，被告曾在2013年4月30日多次电话催促原告前来办理房屋交接手续，是原告一再拖延。即使被告违约，其违约期限应截止至2013年4月30日，原告所计违约期限有误。4、原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，约定原告公积金贷款的方式支付房屋价款，并在合同签署后7日内办理完所有贷款手续，即在2012年12月13日前，每逾期一日，应向出卖人支付合同总价款万分之三的违约金，原告于2012年12月13日办理完贷款手续，延期交付房款99天，根据合同规定应支付逾期付款违约金5118元，该款应从我方应给付原告的违约金中扣除。5、原告所计算违约期限有误，原告公积金放款时间为2012年12月13日，并非在我方交付房屋之前，依据房屋买卖合同第九条之规定，原告计算违约金方式有误。
经审理查明，2012年8月29日，原告褚俊娥与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司签订商品房买卖合同，合同主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第9幢1单元101室，……该商品房（合同约定）建筑面积共90.14平方米。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2868元，总金额（人民币）贰拾伍万捌仟伍佰贰拾贰元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第4种方式按期付款：4、公积金贷款（1）、买受人于2012年8月28日向出卖人缴纳首付款人民币（大写）壹拾壹万捌仟伍佰贰拾贰元整。（2）、买受人公积金贷款金额为人民币（大写）壹拾肆万元整……。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行……。第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。原告于签订合同的当日向被告交付首付款118522元，剩余楼款140000元银行于2012年12月13日发放。被告于2013年5月22日向原告交付上述房屋，逾期计202天。
上述事实由原、被告陈述、商品房买卖合同、银行贷款用款凭证等证据予以证实，并已开庭质证。
本院认为，原告与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务。1、关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。2、关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。3、关于违约期限问题。被告述称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于5月28日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，根据证据规则，应由被告对自己的抗辩主张提供相关证据，现被告未提供证据予以证实，故被告此项主张理据不足，本院不予采信。4、关于被告主张原告延期贷款违约应当给付其违约金的问题，本院认为，由于原、被告约定原告应当在商品房买卖合同签署后7日内办理完所有公积金贷款手续，此意应理解为原告仅应提供办理公积金贷款所需的各种资料，并配合开发商办理。并非是7日内发放银行贷款，根据原、被告在该商品房买卖合同中所处的地位，被告应当负担该贷款的主要义务，原告的义务仅为提供资料并配合办理，现被告未举证证明原告违反上述协助、配合义务，故对被告的上述抗辩本院不予支持。原、被告作为上述合同双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，被告逾期交房，应按照合同的约定按已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金，违约金计为：1）、118522元（首付款）×202天（从合同约定的交房时间2012年10月30日—实际交房2013年5月22日）×0.0003=7182元、2）、140000元（公积金贷款）×159天（从公积金贷款的发放时间2012年12月13日—实际交房2013年5月22日）×0.0003=6678元，违约金合计13860元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起十日内支付原告褚俊娥违约金13860元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费194元，依法减半收取97元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 呼金昌
二〇一四年四月二十五日
书记员 韩宝胜