江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第5181号
上诉人（原审被告）王民松。
被上诉人（原审原告）徐州市鼓楼区下淀居民委员会，住所地徐州市鼓楼区下淀路112号。
上诉人王民松因与被上诉人徐州市鼓楼区下淀居民委员会（以下简称下淀居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人王民松及其委托代理人祝捷，被上诉人下淀居委会的委托代理人张丙升、陈鹏妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落于徐州市鼓楼区下淀村广山路39号房屋系下淀居委会所有。2008年7月5日，下淀居委会与案外人王春彦、杜玉霞签订《房屋租赁合同》一份，约定下淀居委会将上述房屋的1-5单元共3724.89平方米出租给案外人使用，租期自2008年12月1日至2033年11月30日共25年，其中前三年每年租金237927.35元，第四年年租金为261720.09元，第五年至第十六年每年租金475854.7元，以后租金每十年递增7%。
在上述《房屋租赁合同》的履行过程中，王民松与案外人王春彦及杜玉霞、下淀居委会三方经协商一致，口头约定王春彦、杜玉霞欠付的租金860000元由王民松支付给下淀居委会，下淀居委会解除与王春彦、杜玉霞的租赁合同，王民松按照王春彦、杜玉霞与下淀居委会签订的《房屋租赁合同》内容继续承租涉案房屋。
其后，王民松于2014年1月9日通过江苏银行向下淀居委会支付860000元，同日，下淀居委会与王春彦、杜玉霞书面解除了上述《房屋租赁合同》，王春彦将涉案房屋的钥匙交付给王民松。王民松接收房屋后至今，未再向下淀居委会支付过租金，现涉案房屋仍由王民松控制使用。
关于双方之间是否成立合法有效的租赁合同关系的问题，法院认为，当事人就民事权利义务协商一致，合同成立。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的订立可以采用书面形式、口头形式或其他形式。王民松、下淀居委会及案外人口头达成协议，约定王民松代案外人王春彦、杜玉霞支付其所欠租金860000元给下淀居委会，由王民松继续承租下淀居委会出租给案外人的涉案房屋，下淀居委会、王民松之间比照下淀居委会与案外人之间的《房屋租赁合同》内容继续履行。该口头协议内容系下淀居委会、王民松及案外人的真实意思表示，其形式亦符合法律规定，故下淀居委会、王民松之间的租赁合同关系依法成立并有效，下淀居委会、王民松应依据下淀居委会与案外人之间《房屋租赁合同》的约定继续履行各自的义务。
关于下淀居委会要求解除双方之间租赁合同的诉请，法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，承租方不支付或者不按照约定支付租金达3月的，出租方有权单方解除合同。本案中，王民松自2014年1月9日取得承租房屋后，一直未向下淀居委会支付租金，违反了合同义务。现下淀居委会主张按照合同第十条的约定行使单方解除权，解除双方的租赁合同，具有事实基础和法律依据，依法应予支持。
关于下淀居委会要求王民松支付2014年1月9日至2015年5月9日期间的租金634472.93元的诉请，法院认为，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，承租方应先交钱，后用房，每半年交一次，租期的第五年至第十六年即2013年12月1日至2023年11月30日年租金为475854.7元。自2014年1月9日起，王民松即取得涉案房屋并实际控制至今，其应当依约按照年租金475854.7元的标准向下淀居委会交纳租金。因王民松未付租金，现下淀居委会要求其支付2014年1月9日至2015年5月9日期间的租金634472.93元，事实清楚，符合双方约定和法律规定，法院予以支持。
关于王民松抗辩不支付房租的原因即：1、没有签订书面合同；2、没有提供消防许可证，无法进行装修；3、下淀村委会和王春彦和杜玉霞联合对王民松进行欺诈；4、没有把这房屋四部分完全提供给王民松。法院认为，对其第一个原因，法律没有规定租赁合同必须采取书面形式，因此下淀居委会、王民松口头形式的租赁合同亦符合法律规定，该理由不成立；对其第二个原因，《房屋租赁合同》中并无关于提供消防许可证的相关约定，王民松也未提供证据证明涉案房屋属于消防法规定的必须进行消防验收的房屋，合同中也并未约定承租人是否装修为支付租金的条件。故该理由亦不成立；对其第三个原因，王民松亦未提供证据证实下淀居委会与案外人联合对其欺诈，法院对是否存在该事实不能确认；对其第四个原因，根据《房屋租赁合同》的约定，承租范围为两个部分，一是广山路39号楼，二是广山路39号楼对面小院落，因此王民松主张下淀居委会的交付义务应为四部分缺乏证据支持，对该事实法院无法确认。而对于下淀居委会未交付广山路39号楼对面小院落的行为，鉴于广山路39号楼和对面小院落是两处独立的租赁物，各自具有独立而完整的使用功能，且租金是分别计算的，因此下淀居委会未交付小院落，王民松可以拒绝支付小院落的租金，但以此拒绝支付本案诉争房屋的租金缺乏法律依据，法院不予支持。遂判决：一、解除下淀居委会与王民松就广山路39号楼房屋形成的租赁合同；二、王民松于判决生效后十日内一次性支付下淀居委会2014年1月9日至2015年5月9日的房屋租金634472.93元。
上诉人王民松不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定基本事实不清。下淀居委会与王民松之间的口头约定，是双方之间的真实意思表示，但是对于约定内容双方分歧较大。王民松认为双方应重新签订与原合同权利义务相同的租赁合同，原租赁合同系下淀居委会招商引资案外人前来租赁的，案外人租赁涉案房屋时享受了巨大优惠，应由王民松继续享有该优惠政策，原租赁合同实际上是包含四个部分，即：1、广山路39号三层面积3724.89平方米；2、39号楼对面小院即原合同第八条约定的房屋；3、39号楼对面小院前门面房上下两层；4、39号楼外侧配电室。而非原审认定的广山路39号楼上下三层房屋。二、一审法院判决显失公平。1、原审中，下淀居委会与王民松共同确认，王民松只收到案外人王春彦交付的涉案房屋的钥匙。下淀居委会一直拒绝与王民松签订租赁合同，也从未向王民松提供房屋产权证明文件，致使王民松一直无法实际经营使用涉案房屋，无法实现租赁目的，存在明显的欺诈之嫌。原审判决仅依据王民松已收到涉案房屋的钥匙就认定其已经实际控制涉案房屋，并能实际经营使用，故应该支付相应的房屋租金，而作出显失公平的具有极强倾向性的判决。综上，请求撤销原判，依法发回重审或改判。
被上诉人下淀居委会针对上诉人王民松的上诉，答辩称：下淀居委会与案外人王春彦、杜玉霞签订的《房屋租赁合同》约定的租赁范围是广山路39号5个单元，合同合法有效。案外人因故不能继续租赁，下淀居委会与王春彦、杜玉霞及王民松三方达成口头协议，约定由王民松继续承租，按原合同执行。下淀居委会已经履行了出租人的义务，亦将钥匙和管理权交由王民松。王民松所称的给予王春彦、杜玉霞的各项优惠，是房租前三年优惠50%，已由案外人享受完毕，不存在王民松所称其他的租赁物。租赁合同的成立生效并不以能办理营业许可为要件。王民松已经实际取得房屋使用权，应按规定支付房屋租金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王民松的上诉请求，维持一审判决。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人王民松拒交房屋租金是否有合法的事由。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
一、关于王民松与下淀居委会之间租赁关系中权利与义务的认定。二审中，下淀居委会与王民松均认可按照案外人王春彦、杜玉霞与下淀居委会签订的《房屋租赁合同》内容确认双方的权利义务，故本院以上述房屋租赁合同约定的内容来认定王民松与下淀居委会之间的权利与义务。
二、关于王民松拒付租金的主张能否成立的问题。1、对王民松有关下淀居委会未按约交付房屋的主张。《房屋租赁合同》于2008年7月5日签订，有偿承租的范围包括广山路39号楼1、2、3、4、5、6、7、8、9单元，39号楼对面小院落。对王民松有关上述房屋之外的配电室、广山路39号楼对面的二层楼房的主张，因不在合同约定范围内，且王民松没有其他证据支持，本院不予采纳。此外，《房屋租赁合同》约定，广山路39号楼6、7、8、9单元待与他人的租赁合同到期后，由下淀居委会有偿出租。鉴于该条约定的条件未成就，故此部分房屋不属于交付范围。而对于王民松异议强烈的39号楼对面小院落，《房屋租赁合同》约定该小院落有偿提供作为锅炉房及储存杂物使用，租金每年2万元，免交三年租金，其租期与39号楼同步。根据该约定，39号楼对面小院落应自2011年7月6日起支付租金。本院在二审中对涉案现场进行了勘查，39号楼对面小院落现由他人承租经营饭店，王春彦、杜玉霞在《房屋租赁合同》履行期间未按约承租使用39号楼对面小院落，而是在承租的广山路39号楼1、2、3、4、5单元内改造建成了锅炉房及杂物储存间，本院据此认定下淀居委会与王春彦、杜玉霞解除了对39号楼对面小院落的承租协议。现王民松主张下淀居委会应向其交付39号楼对面小院落，无法律依据，本院不予支持。2、对王民松有关未能接收广山路39号楼1、2、3、4、5单元的主张。根据二审现场勘查结果，王民松从王春彦、杜玉霞处接收的钥匙可以让王民松实现对上述房屋的正常使用，且上述房屋内存放的物品均是王民松向王春彦、杜玉霞支付对价购买的物品，故王民松应当支付自与王春彦、杜玉霞交接起占有上述房屋的费用。3、对王民松有关下淀居委会拒绝签订书面合同无法办理经营证照的主张。《房屋租赁合同》仅约定了下淀居委会有配合办理经营证照的义务，在王民松无证据证明下淀居委会拒绝配合的情况下，本院对王民松的该主张不予采纳。综上，在王民松与下淀居委会之间存在合法有效的租赁合同关系，王民松实际控制涉案房屋的情况下，原审法院依据双方订立的租赁合同，判决解除租赁关系并支付租金，并无不当。
综上，上诉人王民松的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10145元，由上诉人王民松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史善军
代理审判员 李 琳
代理审判员 吴 丹
二〇一六年三月一日
书 记 员 周 密