宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民事判决书
（2017）宁0106民初3701号
原告：李德岐，男，1971年2月7日出生，回族，宁夏海原县人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：王芊，北京大成（银川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王昱洁，北京大成（银川）律师事务所律师。
被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：解刚，公司董事长。
委托诉讼代理人：冯维刚，男，公司员工。
委托诉讼代理人：胡英龙，男，公司员工。
原告李德岐与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理，被告康民公司在答辩期内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回，康民公司不服提起上诉，银川市中级人民法院审理后裁定维持。本院依法适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告李德岐的委托诉讼代理人王芊、王昱洁，被告康民公司的委托诉讼代理人胡英龙、冯维刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李德岐向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即为原告办理位于银川市金凤区某室的房屋所有权证；2、请求依法判令被告立即为原告办理位于银川市金凤区地下车库某号室产权证；3、请求依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金2589元（逾期交房自2015年4月30日起计算至2015年7月5日，共计66天，按购房总价款日万分之0.5计算（784605*0.005%*66））；4、请求依法判令因被告未能取得房屋初始登记证导致原告不能取得涉案房屋所有权证违约金70745元（自2015年11月1日起计算至2017年6月30日，共计541天，按照年利率6%计算（784605*6%/360*541），直至上述房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；5、请求依法判令因被告未能取得房屋初始登记证导致原告不能取得涉案地下车库某某号所有权证违约金12892元（自2016年4月1日起计算至2017年6月30日，共计455天，按照年利率6%计算（170000*6%/360*445），直至上述房屋权属证书办理完毕之日止的违约金）；6、请求依法判令被告返还原告已支付的房产税23538.15元，应支付利息2832元（自2015年7月9日起计算至2017年6月30日，共计722天，按照年利率6%计算（23538.15*6%/360*722），合计26970元，退还代办费600元；7、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2015年2月27日，原、被告签订一份编号为#的《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区某室房屋一套，建筑面积150.02平米，单价5230元/平米，总价款为784605元。该合同第十一条（一）款约定，被告应当在2015年4月30日前向原告交付涉案房屋。该合同第十二条（2）项约定，被告逾期交付涉案房屋的，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。该合同第二十条（二）款约定，被告应当在涉案商品房交付之日起180日内给原告办理涉案商品房的房屋所有权证书。2015年7月16日，原、被告又签订一份编号#的《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区地下车库某室，实测建筑面积37.5平米，高2.9米，总价款为170000元。该合同第十一条（一）款约定，被告应当在2015年9月30日前向原告交付涉案地下车库。该合同第十二条（2）项约定，被告逾期交付涉案房屋的，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。该合同第二十条（二）款约定，被告应当在涉案商品房交付之日起180日内给原告办理涉案商品房的房屋所有权证书。上述合同签订后，原告依约履行了涉案合同的全部义务，但是，被告未能按照涉案合同的约定及时向原告交付涉案房屋，直至2015年7月5日才向原告交付涉案房屋。被告也未能按照合同约定的日期为原告办理涉案房屋的所有权证。被告应当按照协议的约定和法律之规定向原告支付逾期违约金。故向法院提起诉讼，请依法判如所请。
被告康民公司辩称，原告采用的是商业贷款的方式支付购房款，未办理房产证并未给原告造成实际损失。逾期交房违约金被告已向原告支付。地下车库房产证是受银川市房产政策的影响不能办理，不属于被告的责任。在为原告办理购房手续时，双方就原告所购买的房屋产权证办理事宜达成共识，原告自愿委托被告为其代办房产证，因此，被告收取了税金和代办费。如原告请求退还税金和代办费，被告也同意退还，但原告有关利息的请求没有依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年2月27日，原、被告签订一份《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区某室房屋一套，建筑面积147.09平米，单价5230元/平方米，总价款为769281元（首付239281元，商业贷款530000元）。合同第十一条约定，出卖人（被告）应当在2015年4月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。合同第十二条约定，出卖人逾期交房违约责任为：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第二十条第（二）款关于产权登记约定为：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；2、双方协商解决。
2015年7月16日，原、被告又签订一份《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区地下车库某室，实测建筑面积37.5平米，高2.9米，总价款为170000元。该合同第十一条（一）款约定，被告应当在2015年9月30日前向原告交付涉案地下车库。其他约定同双方签订的第一份合同。
在《银川市商品房买卖合同》签订之前，原告于2015年2月4日向银川市某服务有限公司出具《承诺书》一份：“银川市某服务有限公司：本人由于资金周转问题向银川市某服务有限公司借款用于购买银川市康民房地产开发有限公司开发的某室，双方已于2015年2月4日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定的办证起算日期，则仍按《商品房买卖合同》执行。”两份合同签订后，原告按约定分别交付了房款769281元（含按揭贷款）和地下车库款170000元。2015年7月5日，被告向原告交付了涉案某室房屋。因房屋实测面积存在差异，双方签订了补充协议，补充协议载明房屋实测面积为150.02平米，总价为784605元。2015年7月9日，被告代收了原告办理房产证税金23538.15元，并收取代办费600元。同日。被告向原告支付逾期交房违约金2346元。
2016年8月4日，被告向原告交付了地下车库，并签订补充协议，补充协议确定了地下车库面积变更为37.72平米，总价款未变。
因被告公司开发的上述商品房均未能办理《初始登记证》，相关住户向银川市国土资源局反映该问题。银川市国土资源局于2017年6月20日作出《关于某人家小区办证问题的回复》，内容为：“康民公司在项目建设前期将土地使用权及部分未售房屋抵押给工商银行贷款，现贷款未还清，抵押人无法出具相关办证资料，造成公司无法申请办理房屋首次登记，购房人不能办理个人《不动产登记证书》。”
基于以上原因，原告提起诉讼，遂涉诉。
另查明，因原告未偿清向银川市某服务有限公司的借款，银川市某服务有限公司提起诉讼，银川市兴庆区人民法院判决原告向银川市某服务有限公司清偿借款。
本院认为，原、被告签订的两份《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应严格按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定的日期向被告付清了房款，被告应按合同约定的交房日期即2015年4月30日向原告交付房屋，被告于2015年7月5日交付房屋违约，应按合同约定支付违约金，但因被告已向原告支付了违约金，原告再行主张逾期交房违约金不当，本院不予支持。因涉案房屋系被告康民公司开发建设，由原告购买，根据现行房产登记的相关法律规定，需要先办理房屋所有权初始登记，再根据房屋买卖的事实办理房屋所有权转移登记。因康民公司使用涉案房屋的土地使用权在中国工商银行银川东城支行办理了在建工程抵押贷款，在康民公司没有清偿贷款的情形下，无法取得房屋所有权初始登记手续，从而导致原告不能按期办理房屋所有权登记手续，属于康民公司违约。双方签订的合同第二十条载明的违约责任标准为：1.因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金；2.由双方协商解决。合同双方选择了第2项即由双方协商解决，但双方就违约金标准未协商一致，应比照合同约定的第1项即因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金更为适当。按此标准，其中被告于2015年7月5日向原告交付某室房屋，180日后即2016年1月1日被告应当具备办理产权证的条件，自2016年1月2日至2017年6月30日违约共计546天，违约金为42839.43元（784605元*0.01%*546=42839.43元），2017年7月1日之后的违约金继续按该标准计算至房屋初始登记办理完毕之日。被告于2016年8月4日向原告交付地下车库某室，180日后即2017年2月1日被告应当具备办理产权证的条件，自2017年2月2日至2017年6月30日违约共计148天，违约金为2516元（170000元*0.01%*148=2516元），2017年7月1日之后的违约金继续按该标准计算至房屋初始登记办理完毕之日。被告辩解称原告向其出具了承诺书，承诺办理房产证起始期限为原告还清宁夏某服务有限公司的借款之日，现原告未还清借款，不应计算违约金，因该承诺系原告出具给宁夏某服务有限公司，该承诺到达宁夏某服务有限公司，原告的承诺仅相对于宁夏某服务有限公司有约束力，不能约束被告，故被告的该项辩解意见不成立。原告主张的退还税金及代办费，被告同意，且原告的该项主张合法，本院予以支持。其主张的利息，本院不予支持。协助办理房屋所有权转移登记，属于康民公司应当履行的合同附随义务，但涉案房屋尚未办理房屋所有权初始登记，协助原告办理房屋所有权转移登记的条件尚不成就，故本院对原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续的请求暂不予支持。被告的其他辩解意见，均与事实不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告银川康民房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告李德岐逾期取得所有权初始登记证违约金45355.43元（其中某室房屋自2016年1月2日计算至2017年6月30日，地下车库某室自2017年2月2日计算至2017年6月30日），2017年7月1日以后的违约金，继续按房价款每日万分之一计算至房屋所有权初始登记办理完毕之日；
二、被告银川康民房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告李德岐支付的房产税23538.15元，代办费600元，合计24138.15元；
三、驳回原告李德岐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1276元（已减半），由原告李德岐负担676元，被告银川康民房地产开发有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
**审 判员**杜成军
二○一七年十二月二十二日
**书 记员**刘燕丽
****
****
****
****
****
****
****
****
****
****
****
**附：本判决适用的相关法律法规**
**《中华人民共和国合同法》**
第四十条**格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。**
第四十四条第一款**依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条**当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条**当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条**当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》**
第十四条**人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百五十三条**被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。