黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑06民终322号
上诉人（原审被告）：大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望大街118号312室。
法定代表人：童云峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙瑞刚，该公司法务工作人员。
被上诉人（原审原告）：于秀森，男，1955年11月30日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：王帆，黑龙江鹏帆律师事务所律师。
上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司因与被上诉人于秀森房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1.撤销大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初6013号民事判决第一项、第三项，不给付被上诉人转让手续费超过实际收取部分的90000元及利息10283元，不给付被上诉人租金损失536375元，以上两项合计636658元。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人收取转让手续费是根据房产部门相关规定，按照购房款0.25%收取，涉案房屋购房款为4036206元，据此应收取的转让手续费应为10091元。被上诉人提及的票据上体现的大小写不一致，系因上诉人工作人员工作疏忽所导致，实际仅收取了10091元。2.涉案房屋在被上诉人接房后发生过漏水，上诉人承认并多次为其维修，2016年10月最后一次全面维修，被上诉人没有就2016年10月以后发生漏水进行举证，原审判决赔偿损失至鉴定的评估基准日没有根据。3.司法鉴定人员在出庭时表示到房屋现场勘验的是该鉴定机构的两名工作人员，但是当庭不能提供出现场的过程记录，鉴定程序违反规定，鉴定依据不足。综上，请求二审法院发回重审。
被上诉人辩称，首先，转让手续费上诉人是按照2.5%的比例开票收取的，被上诉人是在上诉人财务窗口按照票据上的大写金额缴纳的费用。其次，涉案房屋交房3年，始终不能正常使用，从交房后发现房屋有问题就开始找上诉人维修，上诉人一直没有给解决房屋质量问题，2017年11月，是被上诉人自己出资雇人恢复的门前地面，这期间房屋漏水，无法使用，被上诉人每月都去上诉人处要求彻底维修，至今该房屋仍存在质量问题。综上，请求二审法院维持一审判决。
上诉人向一审法院起诉请求：1.被告返还代收的转让手续费100091元及利息12010元；2.被告返还原告多付房款54414元及利息4897元；3.被告赔偿原告代收契税利息24459元；4.被告赔偿原告因房屋质量产生的损失512000元；5.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第四项诉讼请求为：被告按日租金4.159元/平方米，给付2015年1月1日至判决确定的履行期届满之日期间的租金及鉴定费12000元。
一审法院认定事实：对原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告以按揭方式贷款2000000元，贷款利率为7.205，涉案房屋实际面积166.84平方米，被告应返还原告多付购房款54414元，被告代收原告房屋契税203820元双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实本院认定如下：一、被告收取原告代收转让费金额。2014年12月31日，被告为原告出具收据，收据大写处为壹拾万零玖拾壹元，后小写数字为“10091”，收款事由为“转让手续费娱乐楼48#”。原、被告均认可以现金方式交付此款，被告亦同意返还所取的转让手续费，但原告主张交款金额为100091元，被告主张交款金额为10091元。原告昆仑银行账户显示：2014年12月13日期支取现金100000元，2014年12月31日支取现金230000元。2014年12月31日，除转让手续费外，原告还以现金方式向被告交纳办证费1105元、契税款203828元、维修基金5074元。被告主张转让手续费是根据相关部门要求，按照房屋总价款0.25%收取，并提供陈辉等17名业主合同、收据证明，如按此计算，原告实际应交金额为10091元。二、原告因房屋质量产生的损失。1.损失计算起止时间。庭审中，原告提交其与案外人李艳双于2015年4月15日签订租赁合同及照片欲证明2015年4月承租人接手装修时发现漏水严重，被告数次维修也没有维修好，至今无法使用。被告认可房屋因无法使用产生损失，但对原告请求的起止时间均有异议。主张已在2016年10月为原告维修。2.损失计算标准。因原、被告对于原告租金损失计算标准存在争议，依原告申请，本院委托黑龙江锦融成价格评估有限公司对2015年1月1日至2017年5月24日涉案房屋租金价格进行鉴定，鉴定采用市场法对房屋租金进行鉴定，认为涉案房屋2017年平均日租金4.159元/平方米，并调查周边近三年房屋租金情况及让胡路区进三年来租金涨幅情况，认为三年来租金涨幅波动不大，几乎保持原有租金价格。原告支出鉴定费12000元。被告对该价格评估意见书日租金标准有异议，并申请鉴定人员出庭。鉴定人员杨秀荣出庭，对调查方法及价格评估意见形成进行说明。并在本院限定时间内补充询价制度及询价记录，被告认为调查内容系调查人员自行填写无法核实，经其核实被调查部分商铺没有开门也没有联系方式，评估价格明显高于市场平均水平，不能作为定案依据，同时认为被调查人处写租户，说明房屋出租又无租赁合同佐证，并申请重新鉴定。
一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告请求的转让手续费，因收据上数字大小写不一致，导致原、被告对此款数额存在争议，虽然被告提交证据证明所收取10091元标准具有普遍性，但并不足以证明实际收取原告款项金额，且从日常生活经验看，在书写字据时，因小写金额稳定性较差，容易被添加或更改，一般会在小写金额前或者后书写大写金额；从书写习惯看，大写数字的笔画较多，书写难度较大，写错的可能性不大，而小写数字笔画简单，尤其在小写金额“0”数位较多时，写错的可能性较大，故大写金额比小写金额更规范、更严谨，故本院根据收据上数字大写认定被告应返还原告转让手续费100091元及利息10283元（按中国人民银行同期贷款利率，自2014年12月31日计算值2016年12月31日）；对于原告请求的多付房款，被告同意给付，本院对此予以确认。对于原告请求的多付房款利息4897元，符合法律规定，其请求计算标准低于原告按揭所偿还银行贷款利率，故对原告予以确认。对于原告请求的代收契税利息，原告向被告交纳购房税费，应视其同意由被告作为开放商代其向税收机关纳税，因房屋契税是国家法定税收，原告缴纳契税不应产生利息损失，故对原告此项请求不予支持；对于原告请求的租金损失，虽然被告对价格评估意见提出异议，但未提交证据证明其主张，其申请重新鉴定并无事实及法律依据，故本院根据评估意见日租金4.159元/平方米计算租金损失；对于起算日期，原告虽然主张自2015年1月1日起计算损失，但其在起诉状及庭审中均提及将房屋租给他人后才发现房屋漏水，故原告租金损失应自2015年4月15日起算；被告虽主张在2016年10月已履行维修义务，但未举证证明，因评估基准日至2017年5月27日，故按评估意见租金标准，应自2015年4月15日计算至2017年5月27日，经计算为536375元（4.159元/平方米*773日*166.84平方米）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司返还原告于秀森转让手续费100091元及利息10283元，共计110374元；二、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司返还原告于秀森多付购房款54414元及利息4897元，共计59311元；三、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司赔偿原告于秀森损失536375元；上述第一、二、三项款项于本判决生效之日起十日内给付；四、驳回原告于秀森的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人未向本院提交证据。被上诉人提交照片三张，欲证明涉案房屋到二审庭审时还没有维修好。上诉人质证称，对照片的真实性无异议，但不认可被上诉人欲证明的问题。本院认为，因上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。
本院二审查明的事实与一审判决一致。
本院认为，关于上诉人请求撤销原审判决第一项的问题。因被上诉人提交的收费票据上体现的大小写金额不一致，上诉人在一审虽然提交了按照小写数额收取10091元转让手续费具有一定的普遍性的相关证据，但该普遍性仅能证明按照相关规定上诉人应按照购房款的0.25%标准收取该费用，并不能证明上诉人实际收取本案被上诉人的该笔费用系按照上述标准执行。本院二审庭审过程中，上诉人明确表示收取本案争议的转让手续费已进入公司财务账目，但在法庭指定的提交涉案财务账目的期限内，上诉人没有提交。同时，从日常书写习惯来看，因小写金额稳定性较差，容易被添加或更改，为防止这一情况的发生，通常会在小写金额之前或之后书写大写金额，大写数字的笔画较多，书写难度相对更大，写错的可能性相对较小，小写数字笔画简单，尤其在小写金额“0”数位较多时，故在上诉人没有充分证据可以证实其是按照票据中小写金额收取费用的情况下，一审法院认定上诉人应以收据上大写数字金额返还被上诉人的转让手续费100091元及利息并无不当
关于上诉人请求撤销原审判决第三项的问题。上诉人在一、二审均承认涉案房屋存在质量问题并为被上诉人维修过，但对其主张的在2016年10月最后一次全面维修后，涉案房屋已不存在质量问题没有提供任何证据。被上诉人在一审提供的证据可以证明涉案房屋因存在质量问题造成的相应损失。上诉人申请重新鉴定的理由不符合法律规定，一审法院采信司法鉴定报告作为认定损失的依据符合法律规定。
但是，根据一审法院采信的价格评估意见书，其评估基准日为2015年1月1日至2017年5月24日，一审法院认定评估基准日至2017年5月27日存在计算错误，应以评估意见书中所载明的2017年5月24日为时间计算终点，一审法院在计算房租损失时多计算3日，本院依法对一审判决第三项中上诉人应获的赔偿数额予以变更，经计算为534293元（4.159元/平方米×770日×166.84平方米）。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初6013号民事判决第一、二、四项；
二、变更大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初6013号民事判决第三项为“被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司赔偿原告于秀森损失534293元。”
上述款项于本判决生效之日起十五日内给付。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费11122元由被上诉人于秀森负担398元，上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司负担10724元，鉴定费12000元由上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司负担。二审案件受理费10167元由上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程雪飞
审 判 员 袁力民
审 判 员 刘宏博
二〇一八年四月十三日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 高敬红
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。