山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1400号
上诉�（原审被告）：威海华油置业有限公司，住所地山东省乳山市经济开发区东山路南（立交桥北面）。
法定代表人：高见，经理。
委托诉讼代理人：宫涛，山东闻远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏建福，男，1970年2月12日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。
委托诉讼代理人：陈美凤，女，住福建省莆田市城厢区。
上诉人威海华油置业有限公司（以下简称“华油置业公司”）因与被上诉人魏建福房屋买卖合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2016）鲁1083民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华油置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回魏建福的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2013年8月12日双方签订认购�，约定魏建福同意出租房屋，华油置业公司减少房款6.3万元作为租金。魏建福开始拒绝提供该认购书，后又主张其实在空白的认购书上签字，否认双方存在房屋租赁关系。证人苏某出庭作证，华油置业公司亦提交了苏某与魏建福的通话录音，均可证实魏建福出租房屋的事实。一审仅因华油置业公司主张的房屋承租人存在疑点而否定魏建福已将房屋出租的事实，明显错误；2.双方在商品房买卖合同中并无房屋租赁事宜的约定，故双方在认购书的约定有效；3.案涉房屋于2011年建成并办理了产权初始登记，双方属于现房买卖，魏建福了解房屋现状，不存在所谓“框架结构”与“钢混结构”的差别，不应以此作为解除合同的依据；4.华油置业公司未延期交房，魏建福出租房屋后通过邮政专递函件的方式要求解除合同，华油置业公司亦未收到，一审认定魏建福享有合同解除权�于适用法律错误。
魏建福辩称，其按照双方签订的商品房买卖合同主张权利，华油置业公司的上诉主张不成立，一审判决正确，请求维持。
2016年6月2日，魏建福向一审法院起诉请求：解除其与华油置业公司签订的两份商品房买卖合同及两份补充协议，华油置业公司退还购房款1985441元、代收费用31838元。
一审法院认定事实：2015年1月30日，魏建福与华油置业公司签订了两份商品房买卖合同，约定，魏建福购买华油置业公司开发的位于山东省乳山市滨海新区锦绣花园小区第18幢103房、104房，其中，103房用途为商业，框架结构，层高3.6米，建筑层数为地上1层，建筑面积127.73平方米，每平方米7380元，购房款为942647元；104房用途为商业，框架结构，层高为3.6米，建筑层数为地上1层，建筑面积为141.3平方米，每平方米7380元，购房款为1042794元；魏�福需在2013年9月3日前支付103号房首付款472647元、104号房首付款522794元，103号房的余款47万元、104号房的余款52万元于2015年1月30日前付清；同时约定“出卖人应当在2015年3月30日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、…”，“如出卖人未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，�同继续履行，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一〔（该比率应不小于第（1）项中的比率）〕的违约金”。
另外，双方针对103号房签订补充协议，约定：“交房时付清代收代缴15274元，分别为：1、燃气开户费：2800元/户，2、公共维修基金：多层40元/㎡×127.73平方米=5109元，3、暖气初装费：55元/㎡×127.73平方米=7025元，4、有线电视开户费：340元/户（注：2、3条最终以房管局办理产权证的确权面积为准，多退少补）”。双方针对104号房签订补充协议约定：“交房时付清代收代缴16564元，分别为：1、燃气开户费：2800元/户，2、公共维修基金：多层40元/㎡×141.3平方米=5652元，3、暖气初装费：55元/㎡×141.3平方米=7772元，4、有线电视开户费：340元/户（注：2、3条最终以房管局办理产权证的确权面积为准，多退少补）”。
魏建福交付103号房购房款情况如下：2013年8月12日定金20万元；2013年12月31日房款272641元；2014年8月3日房款98385元；2014年8月3日房款11615元；2015年3月28日房款20万元；2015年4月11日房款10万元；2015年4月11日房款6000元。
华油置业公司代收魏建福103号房其他费用情况：2015年5月8日暖气初装费7025元、燃气开户费2800元、有线电视开户费340元，合计10165元；2015年6月8日房维修基金5110元。
魏建福交付104号房购房款情况如下：2013年8月12日定金20万元；2013年9月7日房款322794元；2015年4月18日房款20万元；2015年5月29日房款356419元；2015年5月29日房款8万元；2015年5月29日房款63581元。
华油置业公司代收魏建福104号房的其他费用情况：2015年5月8日暖气初装费7772元、燃气开户费2800元、有线电视开户费340元，合计10912元；2015年6月8日维修基金5652元�
诉讼中，华油置业公司提交威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证及房屋所有权证，拟证实涉案房产于2010年4月7日综合验收合格并办理了产权证件，符合交付条件，双方属于现房买卖。经质证，魏建福主张综合验收备案证系复印件，不发表质证意见，对房屋所有权证的真实性没有异议，认为该证记载涉案房产是钢混结构，而双方在商品房买卖合同中约定涉案房产应为框架结构。
华油置业公司另提交如下证据：证据一，双方2013年8月12日签订的《爱琴海景认购书》，约定魏建福认购华油置业公司开发的“南18楼1单元1层101、102、103、104商铺”；付款方式基本上属于首付加按揭贷款，付款方式之后手写“注：其中18-103、104铺供开发公司用到2014年12月31日（费用已从房价中扣除6.3万元）”，同时约定签订商品房买卖合同后，认购书失效�拟证实魏建福认购包括涉案商铺在内的4套商铺，魏建福同意出租商铺，总房款少付6.3万元，且房款须汇入华油置业公司账户。经质证，魏建福对认购书的真实性无异议，但主张当时华油置业公司提供空白认购书魏建福签字，认购书亦不能说明已发生租赁关系，双方签订商品房买卖合同后，认购书已失效。后查明，魏建福持有一份同样内容的认购书。证据二，中国建设银行2015年6月8日客户专用回单一份，证实魏建福至2015年6月8日付清补充协议约定的交房时应付清的费用31839元，此时才是交房时间。经质证，魏建福对其真实性无异议，主张其积极给付了补充协议约定的费用。证据三，乳山市金鼎房产咨询有限公司（以下简称“金鼎咨询公司”）于2016年7月19日出具的书面证明，内容为：乳山市银滩锦绣花园小区18号楼103、104商铺被我公司用于销售商品房。拟证实华油置�公司未延期交房。经质证，魏建福对该证明的真实性、合法性、关联性均有异议。证据四，金鼎咨询公司莆田分公司负责人苏某于2016年4月18日与魏建福的谈话录音一份，拟证实魏建福同意出租商铺，总房款少交6万多元，商铺使用人可在约定期限内不交房租等，表明魏建福付清房款及交房时应付的费用后，视为已经接收商铺，存在商铺出租的事实。经质证，魏建福主张此系其与苏某的通话录音，通话时苏某的部分讲话魏建福没有听清，苏某也提到魏建福不了解具体情况不存在租金抵顶房款的事实。
华油置业公司申请证人苏某出庭作证，证人苏某证实：其与魏建福是朋友关系，证人所在的公司是华油置业公司的代理销售商，魏建福通过证人购买华油置业公司的房产；华油置业公司与魏建福在认购书中约定总房款为396万多元，认购书注明4套商铺的总价款是扣�6.3万元作为2年租金后的价款，成交价格共计390万元；两年租金从房屋交付时开始计算，证人不清楚房屋具体交付时间；魏建福与华油置业公司产生争议后，证人与魏建福通话时讲6.3万元作为租金，魏建福认为6.3万元是一年的租金；证人认为魏建福没有拿到房子是因103号、104号商铺租期未到，开发商在租用中。经质证，魏建福主张证人苏某与华油置业公司系合作伙伴，为了各自利益做出不利于魏建福的证言，双方签订认购书及商品房买卖合同时证人均不在场，不应采信其证言。华油置业公司主张证人苏某证实魏建福对外出租房产，证言真实可信。
魏建福提交如下证据：证据一，EMS专递及该快递的改退批条，寄件人为魏建福，收件人为高见，电话为188××××9666，名称为华油置业公司，地址为山东省乳山市经济开发区东山路南（立交桥北面），附记地址为：�山市天津路33号，邮件品名为解除合同通知书（乳山银滩锦绣花园18幢，18-101、102、103、104房）（注：该邮件为退回邮件，未予拆封），拟证实2016年4月9日魏建福通过EMS发函解除合同，华油置业公司拒收。经质证，华油置业公司主张不清楚该快递情况，华油置业公司实际地址已经变更，原工商登记地址没有变更，高见是华油置业公司法定代表人。证据二，涉案房产照片两张，显示涉案房产上有“锦绣花园接待中心”字样，预留电话为0631-673****、0631-673****，房屋买卖合同中记载华油置业公司的联系电话为0631-673****。拟证实华油置业公司未交付房产，由华油置业公司作为办公场所。经质证，华油置业公司主张将上述照片与金鼎咨询公司2016年7月19日出具的证明相对照可以看出魏建福购买的房产由金鼎咨询公司租用，而非由华油置业公司作为办公场所，不能证实华油置业公�逾期交房。
一审法院认为，魏建福与华油置业公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。
魏建福要求解除商品房买卖合同及补充协议能否成立应从华油置业公司的抗辩意见分析。华油置业公司主张魏建福与金鼎咨询公司存在房产租赁关系，合同约定的房屋交付义务实际上在租赁关系成立时已履行。华油置业公司提供金鼎咨询公司出具的证明、认购协议以及证人苏某证言、苏某与魏建福通话录音。其中，金鼎咨询公司证明涉案房产由其租用，华油置业公司不存在延期交付房问题，认购协议中标注“其中18-103、104铺供开发公司用到2014年12月31日、费用已从房价中扣除6.3万元”，苏某证实涉案房产由开发商租用。可以看出，华油置业公司提供的证据关于承�人的说法存在矛盾。上述认购协议中记载由开发商使用到2014年12月31日，华油置业公司未做出合理说明。华油置业公司与金鼎咨询公司是两个独立的法人，以上证据所存在的疑点无法排除，华油置业公司亦没有其他充分证据予以佐证，故华油置业公司关于案涉房产已由魏建福出租给金鼎咨询公司的抗辩理由不成立。魏建福提交的照片显示涉案房产门面有“锦绣花园接待中心”字样，记载的电话号码与商品房买卖合同中华油置业公司的电话号码一致，结合认购书中的内容，表明并非金鼎咨询公司使用涉案房产。华油置业公司关于存在租赁关系视为完成交付义务的主张便不成立。
依据认购书约定双方签订商品房买卖合同后，认购书自然失效，且认购协议中也未确定房屋交付的具体日期。商品房买卖合同约定房产交付日期为2015年3月30日，应结合合同中的付款条款以及补充协议来确定房产交付日期。魏建福的付款时间并非与合同约定一致，魏建福在2015年6月8日付款完毕，华油置业公司可据此拒绝在2015年6月8日前交付房产，魏建福完成付款义务的同时华油置业公司也当同时交付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但是当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。华油置业公司在2015年6月8日后3个月内仍未交付的，魏建福享有�除权。魏建福于2016年4月9日以邮政特快专递的形式向华油置业公司发函要求解除合同，邮件以“拒收”为由被退回，说明魏建福在解除权成就之日起一年内行使解除权，并于2016年6月2日提起本案诉讼未超过一年的解除权行使期间。
魏建福主张商品房买卖合同中约定商品房为框架结构，而涉案商品房所属楼房的产权证上记载系钢混结构。魏建福以此要求解除合同，华油置业公司主张“框架”与“钢混”并无本质区别。因框架结构和钢混结构明显不是同一类型的建筑物，故魏建福的主张更为合理，
综上，魏建福要求解除商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，理由正当，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取�他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，魏建福与华油置业公司签订的两份商品房买卖合同及两份补充协议解除后，魏建福要求华油置业公司返还购房款1985441元、代收费用31838元，符合法律规定，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除魏建福与威海华油置业有限公司于2015年1月30日签订的两份商品房买卖合同及现房合同补充协议；二、威海华油置业有限公司于判决生效之日起十日内返还魏建福购房款1985441元、代收费用31838元，共计2017279元；如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件�理费22938元，由威海华油置业有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另查，案涉103号、104号房屋现为两层结构，双方在商品房买卖合同中记载的房屋面积为两层相加的面积。
本院认为，华油置业公司与魏建福于2013年8月12日签订认购书，约定魏建福购买包括案涉2套房屋在内的4套房屋，同时注明案涉2套房屋由“开发公司”用至2014年12月31日，6.3万元的费用已从房价中扣除。2015年1月30日双方签订商品房买卖合同，该合同中记载的房屋价款与认购书记载的一致，表明上述6.3万元费用从房价中扣除应指优惠后书面记载房价而非书面确定房价后实际收款时减少数额。至双方签订商品房买卖合同时魏建福已支付110余万元房款。上述事实结合魏建福提供的现场照片可以看出至魏建福提起本案诉讼时案涉房屋作为华油置业公司的营销场所使用。至于系华油置业公司自身还是其准许他人使用房屋并非双方争议的关键。
华油置业公司与魏建福签订商品房买卖合同后，双方的权利义务应以该合同的内容为准。其中房屋的交付时间约定为2015年3月30日，而双方在认购书中并未明确华油置业公司使用房屋的起算时间，亦未约定使用期限，仅是注明可使用至2014年12月31日，无法得出应自2015年3月30日或魏建福实际付清全部房款时开始计算使用期限的结论，亦无法认定华油置业公司的使用期限为1年或2年，应认定华油置业公司应于2015年3月30日前交付案涉房屋。双方未办理房屋交接手续，亦无证据显示魏建福与华油置业公司或他人订立有房屋租赁合同，故可认定华油置业公司存在逾期交房的违约行为，且该违约行为一直存在，作为买受人的魏建福在法定期限内要求解�合同符合合同约定和法律规定，应予支持。
同时，华油置业公司与魏建福签订商品房买卖合同时约定案涉房屋系商业用房、框架结构、地上一层。虽然双方对于“框架结构”、“钢混结构”概念的理解存在分歧，但是该房屋为地上两层而非一层、合同记载的面积系两层相加之和为不争的事实。作为商业用房，上述差异会导致房屋的价值存在较大差别，华油置业公司违反合同约定导致魏建福无法实现合同目的，华油置业公司不能以属于现房买卖为由违反合同，魏建福要求解除房屋买卖合同亦应予以支持。
综上，华油置业公司的上诉请求证据不足，理由不当，本院不予支持，原审判决部分理由欠妥，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22938元，由威海华油置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十一月二十七日
书记员 邓雯涛