广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民二终字第30号
上诉人（原审被告）深圳市戴源贸易有限公司。
法定代表人陈莲卿。
委托代理人沈毅、张秋松，广东众大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许镇光。
委托代理人陈峥嵘、王锦有，广东振华威律师事务所律师。
原审第三人许镇明。
原审第三人汕头市南华企业发展公司。
法定代表人许镇明。
原审第三人汕头市南华企业总公司。
法定代表人许镇明。
原审第三人汕头保税区南源有限公司。
法定代表人张翊。
上诉人深圳市戴源贸易有限公司（下称戴源公司）因与被上诉人许镇光、原审第三人许镇明、原审第三人汕头市南华企业发展公司（下称南华公司）、原审第三人汕头市南华企业总公司（下称南华总公司）、原审第三人汕头保税区南源有限公司（下称南源公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省汕头市濠江区人民法院（2012）汕濠法民二初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月31日受理后，依法组成合议庭，并于2014年6月27日公开开庭进行了审理。上诉人戴源公司的委托代理人沈毅、张秋松，被上诉人许镇光的委托代理人王锦有到庭参加诉讼；原审第三人许镇明、原审第三人南华公司、原审第三人南华总公司和原审第三人南源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1995年3月15日，许镇光与南华总公司签订《租赁合同》，约定南华总公司将闲置于揭东县地都镇金龙大道三十八号土地租给许镇光创办“金都宾馆”；2004年10月30日，许镇光与许镇明签订《租赁合约》，约定许镇明将其闲置于揭东县地都镇金龙大道三十八号五层楼房（建筑面积1754平方米）租给许镇光创办“金都宾馆”。2006年2月8日，许镇光与许镇明又签订《租赁合约》，约定许镇明将其所有的址于揭东县地都镇金龙大道三十八号楼房租赁给许镇光创办金都宾馆，房产为五层楼房，建筑面积1745平方米；租金每月2000元，合约签定之日起租，同时预交2年租金，预交租金届期后逐月计交，提前一个月还租，做到先纳后居，防止纠纷；租期自2006年3月1日起至2026年3月1日止。合约还对其他事项作了约定。
原审法院另查明，2007年戴源公司与南华公司、南华总公司、南源公司和许镇明因金融借款合同纠纷案件进行诉讼，（2009）汕中法民再终字第10号案中查明，1996年1月30日，许镇明提供其所有的址于揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧38号（粤房字第1109226）的房产作为南华公司向中国农业银行汕头市分行借款的抵押物，上述房产未办理抵押登记。戴源公司系所涉借款债权的受让人。并判决许镇明以其所有的揭阳金都宾馆（即粤房字第11092**号房产）的房地产的实际价值范围内为南华公司对戴源公司不能清偿部分的债务本金美元312239.24元及利息承担二分之一的赔偿责任（合同期限内按合同约定的利率计算，逾期按照中国银行有关逾期外汇借款的利率另计）。许镇明承担清偿责任后有权向南华公司追偿。同时还对其他作出判决。上述判决生效后戴源公司向原审法院申请执行。原审法院在执行申请执行人戴源公司与被执行人南华公司、南华总公司、南源公司和许镇明金融借款合同纠纷一案中，于2011年6月15日作出（2011）汕濠法执字第14-2号执行裁定书，查封许镇明址于揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧（面积1745平方米，证号列粤房字第11092**号）的房产。2011年11月1日案外人许镇光向原审法院提出执行异议，原审法院于2012年10月22日作出（2011）汕濠法执外异字第37号执行裁定书，裁定驳回异议。2012年11月15日案外人许镇光不服上述裁定向原审法院提起案外人执行异议之诉，请求：一、停止对许镇明（址于揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧38号、证号粤房字第1109226）的房产及用地的执行；二、确认址于揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧38号揭东县金都宾馆范围内，许镇光投资兴建的全部构筑物、供电消防等配套设施及室内装修设备财产属于许镇光所有；三、诉讼费用由戴源公司承担。
原审法院又查明，许镇光至今仍占有使用上述场地经营金都宾馆。金都宾馆成立于1993年6月4日，企业住所地揭东县地都镇金都开发区金龙大道38号，企业类型为个人独资企业，投资人许镇光。
原审法院认为，本案为案外人许镇光不服（2011）汕濠法执外异字第37号执行裁定书，即就执行标的揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧（面积1745平方米，证号列粤房字第11092**号）房产所作异议裁定而提起的案外人执行异议之诉。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条规定，本案审理的范围是许镇光对揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧（面积1745平方米，证号列粤房字第11092**号）房产是否享有实体权益以及对揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧（面积1745平方米，证号列粤房字第11092**号）房产是否有权请求停止执行。
关于许镇光对揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧（面积1745平方米，证号列粤房字第11092**号）房产是否拥有实体权益的问题。从本案事实来看，许镇光与许镇明订立了《租赁合约》，双方至今仍在履行，许镇光现仍占有使用上述场地经营金都宾馆。另从戴源公司提供的金都宾馆企业工商登记资料中2004年10月30日、1995年3月15日《租赁合约》证明，许镇光在2006年2月8日与许镇明签订《租赁合约》前就已实际租赁使用上述场地经营金都宾馆。因此，双方存在租赁使用的事实。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。许镇光与许镇明签订了书面《租赁合约》，双方虽未办理登记备案手续，但依法律规定并不影响该《租赁合约》的效力，故许镇光与许镇明之间存在合法的租赁关系。可以认定许镇光取得揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧（面积1745平方米，证号列粤房字第11092**号）房产的实体权益即对执行标的享有承租权。但许镇光与许镇明应按规定向房产管理部门办理租赁登记备案。
关于许镇光对执行标的是否有权请求停止执行的问题。许镇光对执行标的物享有承租权，在原审法院采取执行措施至今许镇光对标的物仍占有使用，且在执行过程对执行标的物即许镇明上述房产可依法带租拍卖，许镇光作为房产的承租人其可依法行使法律赋予的权利。许镇光虽然对执行标的物享有承租权，其租赁使用的权利并没因执行而受到妨害，但是其享有的承租权并不足以阻碍执行行为，无权阻止法院对该标的物的执行。故许镇光主张对（2011）汕濠法执字第14号执行案件中对许镇明（址于揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧38号、证号粤房字第1109226）的房产及用地停止执行的请求，理据不足，原审法院予以驳回。至于许镇光提出确认基于租赁合同而投资建设的添附物价值以及当庭提出要求继续履行租赁合同或折价赔偿等问题，不属本案执行异议之诉诉讼程序审理范围。戴源公司提出许镇光与许镇明的租赁关系是虚假及无效的抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第二百二十七条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、确认许镇光对执行标的即第三人许镇明所有的址于揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧的房产（面积1745平方米，证号粤房字第1109226）享有承租权；二、驳回许镇光的其他诉讼请求。案件受理费13800元、公告费2400元，两项共计16200元由许镇光承担。
上诉人戴源公司不服原审判决，向本院提起上诉称，（一）原审法院的第一项判决“确认许镇光享有承租权”不属于本案审理范围，应依法予以撤销。首先，许镇光在原执行程序中向原审法院提出执行异议请求为：“请求人民法院依法停止对揭东县地都镇金都开发区金龙大道（北段西侧）38号的、揭东县金都宾馆范围内的房产及用地的执行”，原审法院经审理后驳回其异议请求。许镇光又提起执行异议之诉，其诉讼请求为停止对许镇明址于揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧38号（证号列粤房字第11092**号）的房产及用地的执行，并请求确认址于揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧38号揭东县金都宾馆范围内、其投资兴建的全部构筑物、供电消防等配套设施及室内装修设备财产属其所有。可见，许镇光自始至终除了请求停止执行外，其请求的实体权益仅限于确认其所谓的投资归其所有，并未请求确认所谓的承租权。由此也决定了原审审理范围应为“许镇光所谓的投资究竟是否存在以及应归属谁所有”，但原审法院却“判非所请”，对诉讼双方均未请求的承赁权进行判决，明显违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则。其次，许镇光请求确认其所谓的投资归其所有，属于物权请求。而原审法院判决的承租权，是基于租赁合同产生的合同债权，两者法律属性截然不同。再者，原审判决客观上也剥夺了戴源公司合法的诉讼权利。如果许镇光在原审的诉讼请求为确认其拥有的承租权，那么戴源公司必然就承租权是否真实有效以及能否撤销进行答辩。但许镇光在原审中根本没有明确该项诉讼请求的情况下，原审判决径行就对不属讼争内容的承租权进行判决，已导致戴源公司丧失了相应的抗辩机会。综上，原审第一项判决违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则、严重侵犯了上诉人合法的诉讼权利，应依法予以撤销。
（二）原审判决“确认许镇光享有承租权”认定事实错误。许镇光在原审中声称其与许镇明存在租赁关系的主要证据是一份于2006年2月8日签订的为期20年的《租赁合约》，但该份证据明显属于伪造的虚假证据：其一，根据戴源公司在原审诉讼期间向揭东县工商局调取的“揭东县金都宾馆”内档资料，2004年10月30日许镇光于第三人许镇明已经签订一份《租赁合约》（下称“工商备案租赁合约”），约定租赁期限为五年，而许镇光现在提供的《租赁合约》签订日期为2006年2月8日，系在原工商局备案的租赁合约尚未届满的时候签订，明显有悖常理；其二，由于涉案土地及房屋系分别办理权属证书，故内档资料中的工商备案租赁合约就房屋与土地分别签订了两份《租赁合约》，一份是许镇光与许镇明签订的房屋《租赁合约》，另一份是许镇光与汕头市南华企业总公司签订的土地《租赁合约》。但许镇光现提供《租赁合约》仅为房屋租赁合约，而没有与南华总公司签订土地租赁合约。许镇光声称投入千万，但在签订租赁合同时却存在此重大疏漏，既令人难以理解，也足以说明许镇光提供的《租赁合约》为虚假合同；其三，许镇光主张其与许镇明存在租赁合同关系，但其仅提供了一份双方签订的《租赁合约》。根据《城市房屋租赁管理办法》第十四条、十六条、十七条的规定，房屋租赁应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案并申领《房屋租赁证》，而《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，但许镇光根本不能提供相关的《房屋租赁证》以及历年来的租赁发票证明租赁关系真实存在；其四，《租赁合约》为期20年，面积1745平方米，但每月租金仅为2000元，每平方米租金约为1元，足见其《租赁合约》明显为虚假伪造的证据。原审法院认定事实明显错误。
即使许镇光与许镇明存在《租赁合约》，也属于明显不合理的低价转让财产的行为，依法应予撤销。其一，《租赁合约》约定的每月租金仅为2000元，每平方米月租金竟然低至1元，明显有悖正常市场行情；其二，根据许镇明当庭供述，当初其购入房产的价格是190多万元，房产使用期限为50年，但月租金仅为2000元，年租金为24000元，50年的租金仅为120万元，也即是说，许镇明50年的租金收入居然远低于房产购入价格，明显有违市场规律、不合常理；其三，在原审庭审戴源公司与许镇光互相质问环节，戴源公司要求许镇光与许镇明回答两者存在何种亲属关系，许镇光与许镇明均坚决不予回答。结合戴源公司于2007年3月26日对涉案房产进行查封的事实可知，许镇光提供的所谓《租赁合约》明显是为了规避法律规定，与许镇明恶意串通，故意以明显不合理的低价转让财产，对涉案被执行标的物设定权利负担，损害戴源公司利益的行为。依据《合同法》第七十四条：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”《合同法解释二》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，即使许镇光与许镇明存在《租赁合约》，也属于明显不合理的低价转让财产的行为，依法应予以撤销，请求二审法院依法撤销许镇光与许镇明签订的《租赁合约》。综上所述，原审第一项判决不属于本案审理范围、认定事实错误。故上诉请求：一、撤销原审判决第一项，驳回许镇光的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由许镇光承担。
被上诉人许镇光在答辩期限内未提供书面答辩，开庭时当庭答辩称，原审判决正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人许镇明、原审第三人南华公司、原审第三人南华总公司、原审第三人南源公司没有到庭陈述意见。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
另查明，2004年10月30日，许镇明与许镇光签订的《租赁合约》约定，许镇明将本案讼争房产租赁给许镇光创办金都宾馆，租金每月2000元，租赁期限初步议定为5年。上述合同系戴源公司向揭东县工商局的金都宾馆工商内档中调取，并向原审法院提交。
本院认为，本案许镇光承租涉讼房产，有与该房产的所有权人许镇明订立租赁合同，金都宾馆的相关工商登记资料也证明，涉案房产多年来一直系许镇光使用，故许镇光承租讼争房产的事实依法应予确认。戴源公司关于许镇明与许镇光之间的租赁合同系伪造的、双方恶意串通，损害戴源公司利益的主张缺乏事实与法律依据，其据此上诉认为许镇光不享有讼争房产承租权的主张本院依法不予采纳。
本案系案外人执行异议之诉，该类诉讼的目的旨在保护案外人对执行标的物享有的实体权利免受强制执行行为的侵害。本案法院对讼争房产强制执行后，许镇光依法仍可依其与原产权人签订的租赁合同约定，继续承租使用该房产，即法院对讼争房产的强制执行，并不影响许镇光对讼争房产的承租使用，故许镇光对讼争房产享有的承租权，并不足以阻止对讼争房产的强制执行，其主张对讼争房产停止执行的请求缺乏事实和法律依据，原审判决驳回其对讼争房产停止执行的请求正确，本院依法予以维持。许镇光起诉请求的确认许镇光对揭东县地都镇金都开发区金龙大道北段西侧38号揭东县金都宾馆范围内，其投资兴建的全部构筑物、供电消防等配套设施及室内装修设备财产的所有权并不属本案审理范围，原审法院驳回其该请求适用法律正确，本院依法予以维持。
本案许镇光起诉时并未请求确认其对讼争房产的承租权，根据不诉不理的原则，原审法院判决确认许镇光对讼争房产享有承租权超出当事人的请求范围，处理不当，本院依法予以纠正。戴源公司上诉请求撤销原审第一项判决理由成立，本院依法予以支持。
综上所述，原审判决驳回许镇光关于停止执行及确认相关财产所有权的请求，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。但超出许镇光诉讼请求范围判决确认许镇光对讼争房产享有承租权处理不当，本院依法予以纠正。戴源公司上诉请求撤销原审第一项判决理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、维持汕头市濠江区人民法院（2012）汕濠法民二初字第25号民事判决第二项及诉讼费用负担之判决；
二、撤销汕头市濠江区人民法院（2012）汕濠法民二初字第25号民事判决第一项。
二审案件受理费13800元、公告费1200元，由被上诉人许镇光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄孝钿
审 判 员 姚瑞标
代理审判员 胡飞霞
二〇一四年八月十五日
书 记 员 林佳俊