河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终4389号
上诉人（原审原告）：王淑珍，女，1955年2月13日出生，汉族，住沧州市新华区。
委托诉讼代理人：李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵青，女，1967年8月28日出生，汉族，住沧州市运河区。
委托诉讼代理人：陈伟，河北衡泰律师事务所律师。
上诉人王淑珍与上诉人赵青因共有纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2016)冀0903民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王淑珍上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赵青给付上诉人租金99387.88元，支付上诉人利息23000元。事实和理由：一、原审法院未将2014年4月13日至2014年11月30日期间的租金计算在给付范围内错误。原审查明，赵青占用上诉人的房屋截止日为2014年11月30日，上诉人的诉讼请求亦是要求赵青给付上诉人截止2014年11月30日的租金（占用费）。但原审法院却以上诉人无证据证明赵青在此期间将涉案房屋租与他人为理由，对上诉人主张的2014年4月13日至2014年11月30日期间的租金（占用费）未予支持，显然不当。二、原审未支持上诉人的利息主张错误。原审查明，赵青自2011年4月12日至2014年11月30日前，一直独自占有上诉人与赵青共有的房屋，且将收取的租金据为己有。为此上诉人在诉讼中提出了利息主张。上诉人该项主张合理合法。但原审法院对此未予支持，明显不当。综上，原审判决认定事实错误，判决结果显失公平，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
赵青辩称，上诉人王淑珍主张租金没有任何事实根据。
赵青上诉请求：依法撤销一审判决，公正裁判。事实和理由：首先，诉争房屋系双方共有是客观事实，该房屋自双方购买至王淑珍起诉要求分割之前，一直是按照双方购买时的要求共同对外出租。直至人民法院作出生效判决后，该房屋才从法律上予以了分割。房屋分割之前，该房屋的一楼始终由迟兰芳承租，每年租金30000元。且作为共同所有人，王淑珍也实际收取了自购买后出租至诉争期间所产生的租金。虽然王淑珍在一审中主张从2011年起便不再同意租赁并通知了上诉人和承租人，但上诉人对此不予认可，而且上诉人多次向法庭明确说明，在王淑珍起诉要求分割共有房屋之前，涉案房屋已实际由迟兰芳继续承租，上诉人既未改变承租人，也未改变承租合同。之所以当时承租人没有支付租金，也是王淑珍的原因，致使承租人无法正常经营，给承租人造成损失，故承租人拒绝支付租金。这对上诉人来讲，其共有房屋应得利益实际也受到了侵害。一审法院以上诉人出租及承租人承租房屋未经王淑珍同意，便不顾案件事实和房屋由实际承租人承租的实际情况，让上诉人按照所谓的市场价格评估给付王淑珍房屋租金，实属错误，判决结果严重损害了上诉人的合法权益。其次，对于承租人，上诉人与王淑珍是共同债权人，任何一方作为债权人都有权要求债务人给付租金，但绝不能说，因为双方没有最终获取债权，其中一个债权人就可以要求另一债权人代替债务人履行债务。具体到本案，上诉人与王淑珍在一审法院确定的收取租金的终止日期前，双方对诉争出租房屋共同共有，并对出租所得收益共同享有。如存在租金拖延支付情况，理应由双方共同向承租人主张，根本不存在上诉人应向王淑珍支付租金的理由。对此无论沧州市中级人民法院还是运河区人民法院判决书，均明确认定为：“被上诉人对上诉人出租房屋协议不认可，由于双方产生纠纷，致使该合同应收租金，赵青至今尚未收取，二人应共同向承租人主张权利”。一审判决上诉人向王淑珍支付租金，不仅缺乏任何事实和法律依据，而且与生效判决相违背。第三、根据合同的相对性，上诉人与王淑珍就共有房屋的一楼之间系共同共有关系，因此二者根本不存在租赁事实，所以本案根本谈不上支付房屋租金的问题。一审法院以评估报告作为依据，要求上诉人承担房屋租金，实属无稽之谈。退一步讲，就算本案存在承租人支付上诉人和王淑珍租金的问题，也不能不顾房屋的客观情况，以第三方评估的方式确定房屋租金，否则对于承租人来讲不仅违反了当事人订立合同的意思自治原则，而且将严重扰乱正常的市场秩序。本案中，上诉人与王淑珍购买涉案房屋之前，上诉人一直承租该房从事美容院生意，对该房屋享有优先购买权，故在购买前双方明确约定，该房屋二楼阁楼由上诉人继续承租做美容生意并按规定核算租金，一楼对外出租，租金由双方共享。其次，双方共同出租以上房屋，并共同约定了一楼和二楼的房租租金，其中一楼租金为每年30000元，二楼阁楼一年租金为2400元。以上约定均属双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，因此王淑珍根本没有理由，也没有任何证据能证实，上诉人存在与承租人串通损害王淑珍权益的情况，王淑珍也不能提供证据证明上诉人违反租赁协议多收取租金没有给付王淑珍的情况。更何况就一二楼房屋租金问题，不仅已由生效判决给予认定，而且双方也已实际收取了以上租金，因此一审法院不顾事实，以现在房屋出租的市场价格，推定多年前的承租价格，实属不该。而且评估报告以分割后的房屋价值作为租金依据，与上诉人之间也无任何关系。只能证实，在房屋分割的判决生效后，按照房屋分割的现状和评估基准日的市场价格，但不能说明，更不能证实，上诉人在出租房屋时就是按照该评估报告确定的价格对外出租的。对此上诉人提交的出租房屋合同予以证实，承租人迟兰芳也可证实。因此一审法院以所谓评估价格认定本案房屋租金价格，明显缺乏法律依据。况且沧州市运河区人民法院（2011）运民三初字第1927号民事判决第二项对二楼租金按每年2400元计算给予了认定。所以一审判决按照价格评估报告时上的价格予以认定，不仅违背当事人的意思自治原则，更与已生效的判决相悖，判决结果更是严重损害了上诉人的合法权益。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，所依证据不足，以致作出的判决明显错误违法。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。
王淑珍辩称，一审判决对租金计算标准和租金给付主体的认定正确。赵青的上诉请求不能成立。
王淑珍向一审法院起诉请求：判令被告支付原告租金损失共计115019.69元（其中房屋租赁费94240.76元、租金利息损失20788.93元，本金部分不包括二楼租金），诉讼费由被告承担。对于被告应当给付原告款项超出诉求部分原告方保留诉权。
一审法院认定事实：原、被告于2007年共同出资购买位于沧州市××区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋（产权证号30××18），该房屋为双方按份共有，各享50%产权份额。被告赵青自己使用二楼经营美容院，原、被告双方口头约定，被告赵青每年支付原告租金2400元。被告赵青与迟兰芳于2009年4月13日、2010年4月13日、2011年3月10日就门市一楼分别签订租赁协议书一份，约定每月租金2500元，租赁期限一年。原告王淑珍已收取被告赵青、承租人迟兰芳2010年4月13日至2011年4月12日一年租金17400元，其中迟兰芳租金15000元，被告赵青租金2400元。2011年3月，原告王淑珍对被告与迟兰芳的租金价格持有异议，双方发生纠纷，原告王淑珍通知被告赵青及承租人迟兰芳不再出租一楼门市，但双方协商未果，被告赵青仍就一楼门市于2011年3月10日与迟兰芳签订为期一年的租赁合同。后被告赵青又于2012年4月13日与迟兰芳继续订立合同，该协议的租赁期为三年，即2012年4月13日至2015年4月13日。
原告于2011年以共有物分割为由将被告诉至一审法院，一审法院于2012年11月1日做出（2011）运民三初字第1927号民事判决书，判决：一、对原被告双方共有的位于沧州市××区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋予以平均分割，从房屋中间（南北向）分断窗户单开门，东面房屋分割给原告，西面房屋分割给被告，限判决生效后十日内履行完毕。二、被告支付原告二楼租赁费1052元（租赁费已计算至2011年9月23日，自此以后仍按照每年2400元计算至房屋分割时止），限判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告的其他诉讼请求。后被告赵青不服提出上诉，沧州市中级人民法院于2013年5月2日做出（2013）沧民终字第946号判决书，除撤销了第一项中的限判决生效后十日内履行完毕外，其他维持一审法院上述三判决内容，另判决涉案房屋于2014年4月13日租赁到期后十日内分割完毕。
后原告王淑珍就一楼门市租金问题，与被告赵青协商未果，故于2014年1月17日诉至一审法院。在案件审理过程中，经原告王淑珍申请，一审法院依法委托，沧州鉴真价格事务所于2014年10月11日作出沧鉴真价字[2014]第165号价格评估报告书，认定：分割后王淑珍所有的东二层门市面积为47.97平方米，租金2011年4月12日至2011年12月31日租金为19249.4元（该期间日租金为1.52/㎡）、2012年1月1日-2012年12月31日租金为28364.66元（该期间日租金为1.62/㎡）、2013年1月1日-2013年12月31日租金为30290.66元（该期间日租金为1.73/㎡）、2014年1月1日-2014年9月29日租金为24660元（该期间日租金为1.89/㎡），合计102565.1元。原告支付鉴定费3050元。在重审过程中，一审法院要求沧州鉴真价格事务所对沧鉴真价字[2014]第165号价格评估报告书中争议门市中一层、二层门市的价格分别是多少进行补充说明。沧州鉴真价格事务所对此问题答复如下：该门市为上下两层，由该房屋的结构来看，二层房屋不能独立出租，必须和一层门市房一起出租使用，故此我们出具的评估价格为两层房屋整体出租条件下的价格，无法对两层房屋的租金价格分别进行评估。
一审法院认为，原、被告之间共有沧州市××区水月寺大街维明路口中行门市101号门市楼及双方各占50%份额的事实，已经生效的法律文书所确认，对此一审法院予以认定。因该门市出租所得的收益，应归原、被告共同共有。根据原、被告之间的约定，争议门市的二楼由被告赵青独自使用，其租金标准已经生效的法律文书确认为被告赵青每年支付原告王淑珍租金2400元至房屋分割时止，因此，该部分租金不属于本案审理范围。对于争议门市的一楼租金，原告已收取至2011年4月12日。对于此后的租金，因门市租金市场价格存在变动，原告于2011年3月不再同意由被告赵青单独出租一楼门市，在协商未果的情况下，被告赵青仍分别于2011年3月10日、2012年4月13日将一楼门市擅自整体出租给迟兰芳并自行收取收益，其行为侵犯了原告王淑珍的合法权益，因此对2011年4月13日开始至2014年4月12日的该门市租金，被告赵青应按照市场价格给付原告。原告主张被告应给付租金至2014年9月29日，因其未提交证据证明2014年4月12日后被告仍在租赁该门市，亦未提交证据证明被告阻碍对涉案门市房屋进行分割，涉案门市房屋在未出租的情况下不会产生租金收入，故上述门市租金应当计算至2014年4月12日止。对于争议门市的市场价格，经一审法院依法委托，沧州鉴真价格事务所于2014年10月11日作出沧鉴真价字[2014]第165号价格评估报告书，对原告王淑珍名下的47.97平方米的二层门市租金价格进行了鉴定，该鉴定结论符合法定程序，一审法院依法予以认可。因鉴定部门出具说明，认为争议门市为上下两层，由该房屋的结构来看，二层房屋不能独立出租，必须和一层门市房一起出租使用，因此出具的评估价格为两层房屋整体出租条件下的价格，无法对两层房屋的租金价格分别进行评估。故此，被告赵青应给付原告的租金应用争议门市两层的市场价格减去其应给付的二楼门市的租金价格2400元/年为宜。经一审法院核定，争议门市的两层的租金价格为：2011年4月13日-2011年12月31日19176.49元（1.52元/㎡×47.97㎡×263天）、2012年1月1日-2012年12月31日28364.66元、2013年1月1日-2013年12月31日30290.66元、2014年1月1日-2014年4月12日9247.66元（1.89元/㎡×47.97㎡×102天），上述租金合计87079.47元。2011年4月13日至2014年4月12日期间的二楼租金价格为7200元（2400元×3年）应从租金总额中扣除，余款79879.47元（87079.47元-7200元）为被告赵青应给付原告王淑珍的租金数额。因原、被告未约定租金利息问题，故原告请求被告支付租金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。被告赵青主张原告应当与其共同向承租人主张租金，因被告赵青未举证证明其2011年3月10日与2012年4月13日与迟兰芳签订的租赁协议已征得原告同意，亦未举证证明其未收取一楼门市租赁费用，因此被告赵青的该主张，证据不足，一审法院不予支持。本案经调解无效。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告赵青给付原告王淑珍租金79879.47元。二、驳回原告王淑珍其他诉讼请求。上述判决内容限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元、鉴定费3050元，由原告王淑珍承担803元，被告赵青承担4847元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。2011年3月，上诉人赵青在共有物的另一权利人即上诉人王淑珍明确提出异议的情况下仍然与案外人订立协议将房屋出租，侵害了王淑珍对于房屋行使物权和取得与物权相关利益的权利。王淑珍有权请求赵青赔偿损失。一审法院按照《价格评估报告书》确定王淑珍的损失，符合法律规定。王淑珍以上损失的确定，与赵青以何价格对外出租涉案房屋无关。王淑珍在一审时请求赵青给付租金的计算截止日期为2014年9月29日。2014年4月12日后，赵青并未自动履行生效判决书确定的义务，至沧州市运河区人民法院强制执行分割双方共有的门市房，以上期间赵青侵害王淑珍物权的行为继续存在。王淑珍请求赵青给付2014年4月13日至2014年9月29日期间的租金，应予支持。一审判决未予支持，本院予以改判。2014年4月13日起至2014年9月29日共计170天的租金为15412.76元（1.89元/㎡×47.97㎡×170天）-1117.81元（2400元／365天×170天）=14294.95元。王淑珍上诉请求赵青支付2014年9月29日之后的租金属于其增加的诉讼请求，在本案中不予处理，王淑珍可就此另行起诉。赵青承担给付王淑珍租金义务后，已经可以弥补王淑珍遭受的损失。一审法院对于王淑珍的利息请求不予支持，并无不当。
综上，王淑珍的部分上诉请求成立，应予支持；赵青的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持河北省沧州市运河区人民法院（2016）冀0903民初142号民事判决第二项；
撤销河北省沧州市运河区人民法院（2016）冀0903民初142号民事判决第一项；
上诉人赵青于本判决生效之日起十日内给付上诉人王淑珍租金94174.42元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2600元、鉴定费3050元，由上诉人王淑珍负担696元，上诉人赵青负担4954元；二审案件受理费2810元，由上诉人王淑珍负担570元，上诉人赵青负担2240元。
本判决为终审判决。
审判长 王卫东
审判员 余志刚
审判员 郭亚宁
二〇一六年十二月五日
书记员 蔡一璘