江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2794号
上诉人（原审被告）：马奋铀。
被上诉人（原审原告）：周云荣。
委托诉讼代理人：钱强，江苏惟勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄小英，江苏惟勤律师事务所律师。
上诉人马奋铀因与被上诉人周云荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马奋铀上诉请求：撤销原判，诉讼费用由周云荣负担。事实和理由：一审法院不用证据，运用推理，自由心证，违背“谁主张、谁举证”原则。关于租金，涉案50400元并非房租。关于广告费、装修费，是无稽之谈，周云荣没有提供任何有效证据。关于电费，周云荣提供了2015年10月、12月电费，与马奋铀提交证据一致，根据双方证据，周云荣两个月共用电费8076元（2196元+5880元），现马奋铀提供了周云荣2016年1月至3月29日三个月电费收据6095元，有何不可信。
周云荣辩称，一、一审认定事实清楚，虽判决结果未达到预期但可以接受，故未上诉。二、马奋铀认为广告违法没有依据，周云荣搬离后广告还在原来地方，只有一部分拆掉了，该损失应由马奋铀承担。三、马奋铀明知其租赁房屋被法院查封、法院明确禁止转租等情况，故意隐瞒并与周云荣签订协议，主观上存在过错。四、周云荣一直在广州经营二手机械设备生意，七月初来到昆山做业务，对于租赁物状况不了解，只是觉得租金便宜，才与马奋铀商谈租赁事宜并签订协议。马奋铀带周云荣看了厂房和生产情况，故周云荣相信马奋铀有权转租，周云荣没有过错。五、双方签订协议后，周云荣已按期支付租金，2016年1月30日支付的租金50400元，是按600平方米*14元/平方米*6个月计算。马奋铀认为上述50400元是借款，明显虚假，也无证据证实。现租赁合同无效，该部分租金应归还周云荣。
周云荣向一审法院起诉请求：确认周云荣、马奋铀于2015年7月23日签订的租赁合同无效；马奋铀返还周云荣已支付的租金128710元；马奋铀赔偿周云荣损失包括装修费58800元、广告费26800元，合计85600元；诉讼费由马奋铀承担。
一审法院认定事实：2015年7月23日，周云荣作为乙方，马奋铀作为甲方，双方签订《租房合同》，该合同载明：1、甲乙双方经协商，甲方将位于城北西路555号江南钢市内A、B（3号厂房）栋厂房中间计595平方米的厂房出租给乙方。2、出租时间定为两年即2015年8月10日开始到2017年8月10日止。3、租金为每月14元/平方米，全年租金为99960元。进驻后第一次交58310元，第二次于2016年2月1日前交41650元（面积以实际测量为准）。4、主电缆为甲方所有，免费给乙方使用，水电费按规定缴纳（电费1.2元/度，水费4元/吨）每月另付200元卫生费。5、乙方不得转租，不搞违法活动，如果产生后果，乙方自负。6、乙方可根据需要装修，费用自理。租用期满不能随意拆除。7、如遇到特殊情况（自然灾害、政府拆迁等）甲方退还多收租金，合同终止，互不承担责任。双方还以附件方式约定：甲方同时将东大门边两间（楼上下）租给乙方办公住宿用，年租金20000元，租期和其他条款参照主合同。2015年7月22日，周云荣针对本案所涉租赁厂房及房屋支付马奋铀78310元，马奋铀向周云荣出具了收据。周云荣陈述该78310元系按照合同约定支付的58130元另加2万元的附件租金；马奋铀陈述该78310元为6个月厂房租金（从2015年8月1日起至2016年1月底）加1个月押金及附件中约定的房屋一年租金20000元。2016年1月30日，周云荣分两次向马奋铀转账，一次为40000元，一次为10400元，该两次转账时间为连续。周云荣解释该50400元系半年租金；马奋铀主张该款项系周云荣归还此前向马奋铀的借款，但未提供证据。
签署上述《租房合同》后，周云荣进驻租赁区域，并对租赁大棚及办公住宿房屋进行了装修。周云荣为证实其装修和安装广告牌支出情况，向法院提供了由庞富瑞出具的清单和昆山金年广告的费用清单，并提供了银行转账凭据。据费用清单记载，装修费用金额为42825元，广告牌为27200元。转账凭证记载，2015年8月26日，周云荣转账24800元给庞七靠，周云荣陈述此前以现金方式支付了庞七靠2万元定金，庞七靠就是庞富瑞；2015年9月16日，周云荣转账16800元给刘自年，周云荣陈述此前以现金支付了广告牌定金10000元，总共情况为装修实际总共支付44800元，广告牌制作总共支付26800元。
马奋铀对周云荣的装修情况意见为：周云荣确实制作了广告牌，但是周云荣没有经过审批自行制作的，后来周云荣也把有用部分拆走了，没什么损失；周云荣所述的装修主要是墙上刷涂料，装了个电动门，大门前面盖了个棚子，另外办公室加了玻璃门，还砌墙了。
一审另查明：本案所涉的租赁区域位于昆山市××城镇××路江南钢市区域内。该大棚及房屋系马奋铀转租而来。关于本案所涉大棚厂房的性质，苏州市中级人民法院在（2016）苏05民终7714号判决书中认定该大棚为临时性建筑。江南钢市因债务纠纷大量涉案，包括本案所涉租赁大棚和房屋在内的区域被法院查封。2013年1月30日，本案所涉在内的土地、厂房、房屋被法院查封。此后，因各类案件涉案区域在内的厂房和土地被法院多轮查封。2014年5月26日，法院向包括本案所涉厂房土地在内的占有使用人发出（2013）昆执字第1462-1号通知书，通知书载明江南钢市涉案情况，江南钢市厂房土地已于2013年1月30日被法院查封，禁止出租、转租，并告知已裁定拍卖江南钢市厂房土地，各占有使用人暂停向任何人支付房屋租金。2015年6月30日，法院作出（2013）昆执字第3126-1号执行裁定书，裁定江南钢市名下位于昆山市巴城镇城北西路555号3、4、5、7号厂房及附属建筑物【房屋产权证号分别为28××88、28××89、281026690、28××49】和昆山市巴城镇城北西路555号国有土地使用权【国有土地使用证号为：（2011）12011104018】以7200万元价格归昆山农商行巴城支行所有和持有。本案所涉厂房土地属于上述裁定范围之内。2016年1月22日，昆山农商行巴城支行、昆山博浩企业管理有限公司向江南钢市商户发出告知书，告知市场内商户于2016年2月22日前搬离。周云荣陈述其实际搬离时间为2016年3月初，马奋铀陈述周云荣搬离时间为2016年4月20日左右。
马奋铀主张周云荣尚余水电费未支付，具体为水费180吨计720元，电费尚有6095元未付。马奋铀为证实其主张向法院提供收据，该收据系马奋铀向电费主管人员支付的票据，马奋铀提供的票据反映：2015年10月8日，金额为3476元；2015年11月8日金额为4251元；2015年12月8日，金额为5176元；2016年3月29日，金额为6095元。马奋铀主张该6095元系周云荣应支付的水电费。周云荣、马奋铀一致确认：周云荣使用期间确实未支付水费；周云荣于2015年10月12日支付了2196元电费，2016年1月10日支付了5880元电费。
以上事实由周云荣提供的租房合同及附件、收据、银行转账凭证、装修费清单、广告费清单、通知书、电费付款凭证，马奋铀提供的电费票据、告知书以及周云荣、马奋铀陈述予以证实。
一审法院认为，本案的争议问题有三：一是2015年7月23日周云荣、马奋铀签订的租房合同效力问题；二是周云荣所主张退还的租金及赔偿损失是否成立以及金额问题；三是马奋铀所述的水电费问题。
关于涉案合同效力问题。涉案租房合同中约定的厂房即大棚搭建于3号房A、B栋之间，并不具备房屋的基础结构，应认定为临时建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中周云荣、马奋铀均提交大棚审批报建手续，无依据显示涉案大棚存在相关批建手续，马奋铀就3号房A.B栋之间的大棚与周云荣签订的租房合同，应认定为无效。
关于周云荣主张返还租金问题。马奋铀对周云荣于2015年7月22日支付了78310元无异议，法院对该事实予以确认。关于该78310元的性质，周云荣解释系按合同约定支付的款项，马奋铀解释该78310元包括2015年8月1日至2016年1月底的半年租金、1个月押金和租房合同附件中的2万元租金，马奋铀该陈述能与双方合同约定的租金时间点相印证，但周云荣、马奋铀之间的租房合同约定的租期从2015年8月10日开始，故该78310元应包括2015年8月10日开始的6个月租金、1个月押金和合同附件中的2万元租金。关于周云荣主张在2016年1月30日支付马奋铀租金50400元的主张，法院认为周云荣支付租金的时间符合双方合同约定，周云荣对该50400元作出了合理解释，马奋铀主张系归还此前的借款无任何依据，故法院采信周云荣的主张，认定周云荣支付的50400元系支付2016年2月份后的租金。双方的租房合同无效，但周云荣实际占有使用了租赁物，应参照双方的合同约定计算占有使用费，周云荣多支付的租金，马奋铀应当退还。关于搬离的时间，周云荣主张2016年2月份就已经停工，2016年3月初正式搬离；马奋铀主张周云荣2016年4月20日搬离。法院认为，江南钢市内当时涉及到诸多商户，权利人昆山农商行巴城支行也曾多次发公告要求限期搬离，各商户搬离具体时间并不统一，本案无依据显示周云荣搬离时以合适方式通知了马奋铀，关于周云荣具体搬离时间难以具体考证，法院充分考虑江南钢市当时情况、周云荣经营受限期搬离影响的事实以及无依据显示搬离具体时间的情形，认定占有使用费应从2015年8月10日起计算至2016年3月20日为宜，该期间的款项应为61087元（厂房大棚使用费）+附件中约定的房屋费用12223元，合计73310元，周云荣含租金和押金合计支付了128710元，马奋铀应退还周云荣多支付的55400元。
关于周云荣主张的损失问题。本案所涉的租赁大棚及附属配套使用的房屋存在装修系周云荣、马奋铀不争的事实。本案所涉的大棚以及房屋因整体抵偿给昆山农商行巴城支行，而巴城支行已经实际占有使用，目前已经难以确定租赁大棚及房屋的实际情况，周云荣提供了装修清单及广告牌制作费用清单，虽然能在一定程度上说明装修及费用情况，但并非与转账支出对应，且周云荣搬离时，哪些拆除哪些形成附合性装修形成损失难以确定，故法院无法直接以周云荣主张的费用清单认定其损失。本案中，马奋铀认可周云荣装潢包括刷涂料、装电动门、加盖棚子，装了玻璃门、砌墙、制作广告牌，法院酌情参照周云荣提供的费用清单、马奋铀认可的装潢、周云荣使用的时间长短以及本案租房合同违反法律规定导致合同无效双方均有责任，和涉案区域因法院查封及江南钢市整体抵债导致商户搬离的客观事实，综合衡平，酌情认定由马奋铀赔偿周云荣装修及广告牌制作损失12000元。
关于马奋铀主张的水电费问题。法院认为，解决租赁合同纠纷应仅可能将围绕租赁合同产生的押金、水电费等问题一并解决避免诉累。周云荣对未曾交过水费事实予以认可，马奋铀虽无直接依据证实水费的实际情况，但存在水费系客观事实，法院考虑周云荣进驻使用的时间，认为马奋铀所述的180吨水基本合理，周云荣应支付水费720元。关于电费，从马奋铀提供的收据来看，其2015年10月8日的收据载明的电费为3476元，2015年12月8日的收据载明的金额为5196元，与周云荣在该两个月份所支付的电费金额均不一致，由此看来，马奋铀所述的收据并非周云荣的电费，法院根据周云荣已支付电费的金额及2016年1月之后的电费未再支付的情况，酌情认定周云荣应支付的电费为4000元。该4000元电费及720元水费合计4720元应在马奋铀返还给周云荣的租金及押金中予以扣除，即马奋铀应退还周云荣租金含押金50680元[55400-4720]，并赔付周云荣损失12000元，合计62680元。
据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条之规定，判决如下：一、周云荣与马奋铀于2015年7月23日签订的《租房合同》无效。二、马奋铀于判决生效后十日内退还周云荣已支付的租金含押金50680元。三、马奋铀于判决生效后十日内偿付周云荣装修、广告牌损失12000元。案件受理费4514元，由马奋铀承担1320元，周云荣承担3194元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审另查明，马奋铀于一审中陈述，不清楚房屋现状，现在已经抵给了债权人，现在很难确定里面的情况。
二审中，关于涉案大棚租赁过程，周云荣陈述，其在承租时对大棚是清楚的，未要求看产证，办营业执照要产证，问他们拿的时候，他们的答复是在执行阶段，产证不在他们手里。
关于装修，周云荣陈述：“装修费是向庞富瑞，又叫庞七靠支付的，一共支付了44800元，其中给现金的定金20000元、转账24800元”。马奋铀陈述：“没有那么多，好多他都带走的，最多装修金额5000元”、“装修合同中约定费用自理，所以我也没有制止”。
至于庞七靠、庞富瑞身份，周云荣陈述，需要回去找身份信息证明庞七靠就是庞富瑞，暂时没有证据证明庞富瑞身份，庭后补充。截止目前，周云荣未向本院提交上述相关信息及证据。
关于广告牌，马奋铀陈述：“广告我是制止的，太危险，以前人家做的也拆掉的”、“2016年2月拆的，城管认为太危险，我有城管部门的通知书”。周云荣陈述：“周云荣向城管部门申请过做广告的，但是因为没有产权证申请通不过，马奋铀说人家做的你也做吧，所以我们做了广告牌然后一直挂在那，而不是马奋铀刚说的情况”、“2016年1月已经拆掉了”。
本院认为，2015年7月23日，周云荣、马奋铀签订《租赁合同》，约定马奋铀将涉案江南钢市内A、B栋（3号厂房）中间595平方米大棚出租给周云荣。同日，双方以附件形式约定马奋铀将东大门边两间（楼上下）出租给周云荣。上述合同及附件所涉租赁物均系马奋铀转租而来，已由生效判决认定系临时性建筑，马奋铀作为出租人，于一审法庭辩论终结前并未向法院提交主管部门的批准建设手续，涉案租赁合同应认定为无效。
本案二审争议焦点一、周云荣是否有权要求马奋铀返还租金及返还金额如何确定。对此本院认为，房屋租赁合同无效，周云荣作为承租人实际占有使用房屋的，仍应按合同约定的租金标准向马奋铀支付房屋占有使用费。根据合同约定，起租期为2015年8月10日。周云荣认为其于2016年3月初实际搬离，马奋铀认为周云荣于2016年4月20日搬离，因周云荣搬离时未与马奋铀办理交接手续，也无其他证据证明其搬离具体时间，周云荣应承担举证不能的不利后果，本院认定周云荣实际搬离时间为2016年4月20日。根据合同约定的租金标准，周云荣应承担大棚自2015年8月10日至2016年4月20日占有使用费69967.24元，东大门边两间2015年8月10日至2016年4月20日占有使用费13999.88元，合计83967.12元。现周云荣已向马奋铀支付78310元、50400元，合计128710元。马奋铀应返还周云荣44742.88元。马奋铀认为上述50400元系周云荣向其的借款、与房屋租金无关，但未提供证据证实，本院不予采信。
本案二审争议焦点二、周云荣因涉案合同无效的损失及承担。周云荣认为，其支出装修费58800元、定制广告牌费用26800元，上述损失应由马奋铀承担。马奋铀认为，周云荣所述的装修主要是墙上刷涂料、安装电动门等，好多已被周云荣带走，最多装修金额5000元；广告牌制作未经马奋铀同意，相关费用不应由马奋铀承担。对此本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。马奋铀在法院2014年明确告知禁止转租情况下与周云荣签订租赁合同，周云荣明知租赁物为大棚、未审查承租房屋产权情况、基于租金便宜签订租赁合同，上述行为均导致合同无效，马奋铀存在主要过错，周云荣存在次要过错。关于装修费，周云荣向法院提供的装修费用清单出具主体、金额与周云荣实际转账对象、金额均不一致，周云荣认为庞富瑞、庞七靠是同一人，但至今未提交证据证实，且对于清单金额与转账金额不一致的解释亦是周云荣单方陈述，无证据佐证，故周云荣认为其支出装修费用58800元的观点，依据不足。现马奋铀于二审中认可周云荣支出装修费用5000元，本院予以确认。考虑到相关装修装饰物是否形成附和、拆除情况、现值目前均无法确定，结合周云荣、马奋铀对合同无效的过错，本院酌定由马奋铀承担装修损失3500元。关于广告牌定制费用，本院认为，广告牌安装需相关行政部门审批，周云荣申请后未获批即自行安装，上述费用并非基于合同无效所产生的损失，周云荣认为马奋铀同意其安装，未提供证据，周云荣要求马奋铀承担该费用，无合同及法律依据。
本案争议焦点三、周云荣实际应承担的水、电费。对于水电费，马奋铀虽未就此提出反诉，但为避免双方诉累，法院予以一并处理，马奋铀、周云荣均未提出异议，本院予以确认。关于水费，双方对于一审法院认定周云荣应承担水费720元不持异议，本院予以确认。关于电费，周云荣对一审法院酌定其承担电费4000元不持异议，马奋铀认为一审认定过低。对此本院认为，马奋铀仅提交其自行制作的电费票据6095元，上述票据未经周云荣确认，也无其他证据佐证，马奋铀据此要求周云荣承担电费6095元，依据不足。
综上，结合马奋铀应返还的租金及周云荣应承担的水电费，马奋铀仍应返还周云荣租金40022.88元（44742.88元-4720元）并承担装修损失3500元。
综上，上诉人马奋铀的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13929号民事判决第一项。
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13929号民事判决第二、三项及案件受理费负担部分。
三、马奋铀于本判决生效后十日内返还周云荣租金40022.88元。
四、马奋铀于本判决生效后十日内赔偿周云荣装修损失3500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4514元，由周云荣负担3610元，由马奋铀负担904元。二审案件受理费1320元，由马奋铀负担1056元，由周云荣负担264元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年六月十二日
书 记 员 陈 莉