山东省宁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0921民初3706号
原告：宁林海（反诉被告），男，1963年4月13日出生，汉族，住宁阳县。
原告：赵启兰（反诉被告），女，1964年3月18日出生，汉族，住宁阳县。
两原告委托诉讼代理人：吴超，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。
被告：柳蒙蒙（反诉原告），男，1984年11月27日出生，汉族，户籍所在地宁阳县，现住宁阳县。
委托诉讼代理人：徐汝亮，山东泰山蓝天律师事务所律师。
原告宁林海、赵启兰与被告柳蒙蒙确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁林海及原告宁林海、赵启兰的委托诉讼代理人吴超，被告柳蒙蒙及其委托诉讼代理人徐汝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁林海、赵启兰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《楼房买卖协议书》、《楼房买卖价格补充协议》无效；2、判令被告返还原告宁阳县文庙街道办事处泥家村社区5号楼1单元402房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月份，原告宁林海因生意周转向被告借款10万元，被告要求与原告签订楼房买卖协议，将两原告共有的将要施工的泥家村回迁房以买卖合同的形式卖给被告，待还清借款后，销毁合同两不相欠。2014年5月8日，原告宁林海在妻子赵启兰不知情的情况下与被告签订《楼房买卖协议书》，又于2014年11月17日签订《楼房买卖价格补充协议》，约定房屋价格为20万元。后原告要求还款被告拒不同意，并于2016年11月27日将泥家村社区5号楼1单元402室房屋门锁砸坏，强行进入并换锁，经原告多次找被告协商被告拒不返还房屋。根据法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让和转让，此房屋土地属于农民集体土地，因此《楼房买卖协议书》、《楼房买卖价格补充协议》违反了法律的强制性规定，应属于无效。请求法院查明事实后依法确认协议无效，并判令被告立即返还房屋。
被告柳蒙蒙辩称，一、被告柳蒙蒙与原告宁林海在2014年5月8日签订的《楼房买卖协议书》及2014年11月17日签订的《楼房买卖价格补充协议》均合法有效。首先，签订合同的双方当事人均系成年人，具有完全权利和行为能力；其次，合同约定的标的物是原告宁林海合法取得的个人财产，原告拥有完全处置的权利；第三，该房屋已经交付被告，被告已经取得占有、使用、收益、处分的权利。二、原告宁林海、赵启兰所诉与事实真相不符。被告柳蒙蒙不曾借款给原告宁林海，也没有许诺借款给原告宁林海，被告与原告宁林海签订的买卖协议有见证人周某和宁某，两证人可以证明被告购房时的客观事实情况。三、涉案房屋原告宁林海在村委拿到钥匙后，亲手交付给的被告，村委会工作人员和其他在场人可以证实。四、原告宁林海处分属于自己的合法财产符合法律规定，赵启兰是否知情不影响合同效力。五、原告以集体土地不得转卖为由要求确认合同无效没有事实依据。首先，作为权利人的泥家村村委会并没有要求被告承担责任或退出土地；其次，涉案房屋坐落在别人楼房上层，整栋楼房属不可分割的建筑区间，究其法律性质是未经法律确认的构筑物，不是原告所说的宅基地或农村房屋，法律规定的滞后性不影响公民权利的行使。综上，被告认为原告违背诚实信用原则，原告的行为侵害了被告的合法权益。请求依法驳回两原告的诉讼请求。
被告柳蒙蒙向本院提出反诉请求：要求继续履行《楼房买卖协议书》及《楼房买卖价格补充协议》，原告赔偿被告各项共计损失415346元，并由原告承担全部诉讼费用。诉讼中被告变更反诉请求为：1、要求原告按照评估报告书评估的房屋价值赔偿被告经济损失360100元及鉴定费5000元，合计365100元；2、原告足额赔偿被告全部损失后，被告可以让出已经占有的房产；3、全部诉讼费用由原告承担。
原告对于被告柳蒙蒙的反诉辩称，原告同意被告返还房屋后退还被告已交纳的房款15.1万元，被告的其他反诉请求没有法律依据，请求法院判决驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告为证明所主张的事实，提供了以下证据：1、原告宁林海、赵启兰的结婚证复印件；2、2013年8月25日原告宁林海与宁阳县文庙街道办事处泥家村村民委员会（以下简称为泥家村村委会）签订的《文庙街道办事处泥家村城中村改造拆迁补偿安置协议》；3、2014年5月8日原告宁林海与被告柳蒙蒙签订的《楼房买卖协议书》；4、2014年11月17日原告宁林海与被告柳蒙蒙签订的《楼房买卖价格补充协议》。被告对原告提供的以上证据无异议，本院予以确认。
被告为证明所主张的事实，提供了以下证据：1、2014年5月8日原告宁林海出具的收到被告房款10万元的收据一份；2、2014年11月17日原告宁林海出具的收到被告房款51000元的收据一份；3、被告申请证人周某、宁某出庭作证的证人证言；4、2016年11月7日、11月8日被告因装修房屋支付的材料款收据、购货清单共计4份。原告对被告提供的两份收款收据无异议，对证人证言未发表质证意见，对被告提供的材料款收据及清单有异议，原告主张被告购买的材料不能证明用于涉案房屋的装修。对原告无异议的两份收款收据本院予以确认。
本院根据被告柳蒙蒙的申请，委托泰安信诚价格评估事务所作出的（2017）第178号价值评估报告书，被告因评估支付评估费5000元。原告对评估报告中的房屋及储藏室价值的评估及评估费无异议，对涉及装修费用的评估明细中原告主张其中客厅、厨房、卫生间地面砖及墙面砖在泥村村委会交房时已经装修完毕，评估报告中的该装修费用不应当支持。被告柳蒙蒙对评估报告无异议，对原告的该主张不认可。原告未提供泥家村村委会交房时已经对房屋部分装修的证据。
根据当事人提供的证据及质证，当事人对以下事实没有争议，本院予以确认。原告宁林海与赵启兰系夫妻关系，原告宁林海原系泥家村社区居民，后随父母迁入宁阳县北关社区居住，在泥家村社区留有宅基地一处。2013年8月25日，原告宁林海（乙方）与泥家村村委会（甲方）签订《文庙街道办事处泥家村城中村改造拆迁补偿安置协议》，其中拆除补偿标准约定：宅基地补偿按每平方500元，宅基地共计255平方，折合人民币127500元，宅院内应补未建面积30.32平方，按每平方350补偿共计10612元，房屋及地上附属物按评估标准共补偿138172.19元，按照规定时间拆迁，结算时给予奖金1万元，以上四项共计补偿286284.19元；安置方式约定：甲方向乙方提供回迁住宅楼，每处宅基地安置面积为200平方，楼房价格按楼层不等，超出面积部分按市场价格找补，每户一个车位一个储藏室按成本价计算；协议约定回迁时间为24个月，乙方应按甲方规定时间腾空房屋，由甲方统一拆除。原告宁林海在协议乙方处签名，泥家村村委会在甲方处加盖单位印章。协议签到后原告即将房屋交付泥家村村委会统一拆除。2014年5月8日，原告宁林海（甲方）与被告柳蒙蒙（乙方）签订《楼房买卖协议书》，协议约定：甲方因生意需要资金周转，现将泥村回迁楼房（在建）卖给乙方，该房屋属于宁阳县文庙办事处泥家村村民回迁楼，位于文庙办事处泥家村社区，房屋建筑面积120平，停车位一处，储藏室一间；双方商定楼房价格为（人民币）1900元/平方，总房款价格为228000元，大写贰拾贰万捌仟元整，车位按泥家村村委会规定的成本价每平方增加30元计算，储藏室按泥家村村委的成本价计算；本协议双方签字后，乙方向甲方预付现金100000.00元（壹拾万元），房屋施工到一半，乙方付甲方64000.00（陆万肆仟元），至交房前付甲方54000.00（伍万肆仟元），质保金10000.00（壹万元）至交房1年后由乙方交付给甲方。在该楼房买卖协议书下方中备注：本合同价格为高层楼的价格，如高层没有120平方米的房层，多层（7层）的价格到时以村委规定的价格浮动。协议书甲方处有原告宁林海签名摁手印，乙方处有被告柳蒙蒙签名摁手印，证明人处有周某签名摁手印。协议签订当日，被告柳蒙蒙向原告宁林海支付十万元，原告宁林海出具收条一份，收条内容为：“今收到柳蒙蒙房屋款计壹拾万元整￥100000.00元宁林海2014.5.8日”。2014年11月17日，原告宁林海（甲方）与被告柳蒙蒙（乙方）签订《楼房买卖价格补充协议》，补充协议约定：本合同价格为高层的价格，如高层没有120平方的房屋，多层（7层）的价格到时以村委规定的价格浮动，现房屋施工已经一半，因高层没有120平方的房屋，现选定为多层的六层房屋120平方，双方商定房屋的总价格为200000.00元，大写贰拾万元整；因原协议乙方已向甲方已支付现金房屋款100000.00（壹拾万元），现剩余房屋款10000.00（壹拾万元），本协议双方签字后，按原协议中规定的房屋施工到一半时，乙方需向甲方支付款项，根据本协议中剩余的房款再支付50000.00（伍万元），至交房日支付甲方剩余房款50000.00元（伍万元）。该补充协议甲方有原告宁林海签名并摁手印，乙方有被告柳蒙蒙签名并摁手印，证明人有宁某签名及手印，见证人处有周某签名及手印。当日被告柳蒙蒙向原告宁林海支付房款51000元，原告宁林海为被告柳蒙蒙出具收条一份，内容为：“今收到房款计伍万壹仟元整51000元宁林海2014.11.17日。”2016年11月5日，原告宁林海与被告柳蒙蒙共同在泥家村村委会分房，原告分得楼房为泥家村回迁楼房5号楼1单元402室，原告分房当天将楼房和储藏室钥匙交付被告，当时没有车位，双方也未交付车位。被告收到钥匙后在给付原告剩余楼房款时，原告宁林海称因其父过世不方便收取，等处理完毕后再接收剩余房款。被告接收楼房后开始对楼房进行装修。后原告主张其妻赵启兰不知双方签订过楼房买卖协议，不同意卖房为由，与被告发生争执，双方形成诉讼。
对原、被告双方有争议的事实，本院认定如下：
一、关于原告宁林海与被告柳蒙蒙签订的楼房买卖协议和补充协议效力的认定。涉案房产系在泥家村集体土地建设的回迁房，被告柳蒙蒙也并非泥家村集体经济组织成员，原、被告转让诉争房产的买卖协议和补充协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属无效合同。被告主张合同有效，本院依法不予支持。
二、关于本案系房屋买卖合同关系还是民间借贷关系的认定。原告宁林海与被告柳蒙蒙签订的房屋买卖合同及补充合同所涉合同标的物系原告宁林海在泥家村的回迁房，合同约定了房屋价格和付款方式，在签订房屋买卖合同时泥家村村民周某在场见证，签订补充协议时周某和宁某（系原告宁林海的侄子）在场见证，两证人也均出庭作证。证人周某证实原告宁林海因急用钱想卖房子，经证人周某介绍将该房卖给被告柳蒙蒙，因楼房尚未建设，双方在签订合同时约定分期付款，柳蒙蒙已经分两次支付15万元的房款，不存在向被告借款的事实；宁某证实原告宁林海向别人借款5万元，由证人宁某担保，借款到期后债权人向原告宁林海催要借款时，原告没有能力偿还借款，原告又给被告打电话再要5万元购房款，因为当时签订楼房买卖合同时被告没有付清房款，被告也给了原告5万元房款，双方签订了补充协议。两证人与被告柳蒙蒙均无利害关系，对其证人证言本院予以采信。两证人能够证实原、被告之间系买卖合同关系，不是借贷关系。经本院审查原告提供的买卖合合同和补充合同，双方约定的楼房价款系按施工进度分期付款，并且结合两证人的证言，能够证实原、被告不属于以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同担保的情形。原告宁林海与被告柳蒙蒙系存在房屋买卖合同关系，原告主张与被告存在借贷关系而签订的楼房买卖合同，本院不予支持。
三、关于对评估报告中房产价值及装修费用的认定。原告起诉要求确认原、被告之间签订的《楼房买卖协议书》、《楼房买卖价格补充协议》无效，要求被告返还宁阳县文庙街道办事处泥家村社区5号楼1单元402房屋。被告反诉要求原告赔偿房屋损失，双方对诉争房产未能达成一致意见，后被告于2017年6月2日申请要求对诉争房产现有价值及装修费用进行鉴定。本院于2017年7月7日委托双方共同选定的泰安信诚价格评估事务所对诉争房产现有价值进行评估。2017年8月3日，泰安信诚价格评估事务所工作人员到涉案房产泥家村回迁房5号楼东单元4楼西户现场勘验、测量、拍照，原告宁林海、赵启兰未按规定时间参加勘验。2017年8月10日，泰安信诚价格评估事务所出具泰信价评字（2017）第178号价值评估报告书，报告显示：该房产建筑面积为120平方米，储藏室面积为6.51平方米，内部装修有成套内门、卫生间套门、钛镁合金推拉门、铝合金防护网、地面砖等，其中地板砖面积为81.11平方米，评估房产现有价值343810元（其中房屋价值为336000元，储藏室价值为7810元），房产装修费16290元，以上两项合计价值为360100元，被告支付评估鉴定费5000元。原告对评估报告中房产现有价值的及评估费无异议，被告柳蒙蒙对评估报告无异议，对评估报告评估的房产现有价值及评估费本院依法予以确认。对涉及装修费用的评估明细中原告主张客厅、厨房、卫生间地面砖及墙面砖在泥村村委会交房时已装修完毕，该装修费用不应当支持。经本院告知，原告未在本院指定的期限内提供泥家村村委会曾对该房屋装修的证据。被告柳蒙蒙主张自己装修前泥家村仅铺好了大客厅、阳台、卫生间的地面砖，其他部分都是被告进行的装修，评估报告装修费用评估清单中并不包括泥家村已经铺好的地面砖。经本院审查认为，该评估报告是经评估机构勘验、测量后作出的，评估机构在现场勘验前已通知原告到现场参加勘验，但原告未按规定时间到场，评估机构出具评估报告后，原告又对装修费用提出异议，原告在本院指定的期限内也未提供由泥家村村委会出具的装修证明；结合评估报告中现场测量的地面砖面积为81.11平方米，并非室内全部的地面面积，被告柳蒙蒙陈述泥家村交房时仅铺好客厅、阳台、卫生间的地面砖，被告也提供了自己支付装修材料的相关凭证；虽然原告在诉讼期间要求被告停止装修，但原告在立案时被告已对地面和墙面装修完毕，仅剩下室内门和室外防护网未安装，且被告支付了该费用。根据原、被告双方的陈述及举证责任分配原则，原告应对自己的主张承担举证不能的法律后果，被告提供的证据以及评估机构现场勘验情况能够证实被告已对该房产被告进行了装修，对该评报告中评估的被告支付的装修费用本院应予认定，对原告的主张本院不予支持。
本院认为，原告宁林海与被告柳蒙蒙签订的楼房买卖协议书和楼房买卖价格补充协议均属无效合同。原告赵启兰主张对原告宁林海与被告签订的两份合同不知情，不同意出售该房屋，因双方签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，属无效合同，原告赵启兰是否已知情，均不影响合同无效的事实。原告要求确认与被告柳蒙蒙签订的两份协议无效的诉讼请求，本院依法予以支持。依照相关法律规定，处理无效合同案件主要涉及两个方面的法律后果，一是依据合同取得的财产应当相互返还，二是造成的损失依据双方过错责任大小给予对方赔偿。首先、关于第一个法律后果。被告柳蒙蒙依据双方签订的买卖合同取得诉争的楼房，因该买卖合同属无效合同，被告应当向原告返还该财产，原告应当赔偿被告所受经济损失，原告要求被告返还宁阳县文庙街道办事处泥家村社区5号楼1单元402房屋的诉讼请求，本院依法予以支持；被告反诉要求原告赔偿经济损失的反诉请求，本院依法亦予以支持。其次、关于第二个法律后果。从签订合同的角度看，原、被告对诉争房产属村集体土地建设的回迁房均清楚，造成合同无效双方均有责任，但从整个案件事实的客观发展过程看，从2014年5月起原告需要资金周转，将自己尚未尚建成的楼房与被告签订合同即出售给被告，并且被告两次向原告支付了大部分房款，原告此时均未对买卖行为提出过异议，楼房现已交付被告。当前随着房地产价格的攀升，原告交付被告的房产价值远远大于双方签订合同时的价格，此时原告提出确认合同无效。从维护交易秩序、树立社会诚信而言，对双方的责任划分，原告应承担主要责任，被告承担部分责任，本院酌情确定原告承担80%的责任。被告在向原告返还诉争的楼房前，原告应先返还被告已交纳的购房款并赔偿被告楼房增值费的损失。泰安信诚价格评估事务是原、被告双方共同选定的评估机构，该评估机构作出的评估报告应当作为计算被告经济损失的依据。评估报告评估的房产现有价值和装修费用扣除原、被告签订的补充合同中约定的楼房价格后，即为楼房增值的部分，该增值部分由原、被告按比例分担。被告因评估支付的评估费5000元亦由原、被告按责任比例承担。原、被告虽然在签订楼房买卖合同时对楼房、车位、储藏室的价格分别进行了约定，原告也是支付的楼房价款，后原、被告仅交付了楼房和储藏室，车位并没有交付，楼房和储藏室交付被告后被告即享有占有、使用、收益的权利，现被告要求原告赔偿楼房和储藏室损失并无不当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，判决如下：
一、依法确认原告宁林海与被告柳蒙蒙分别于2014年5月8日、2014年11月17日签订的楼房买卖协议书、楼房买卖价格补充协议无效；
二、原告宁林海、赵启兰于本判决生效后七日内经本院一次性退还被告柳蒙蒙购房款151000元；
三、原告宁林海、赵启兰于本判决生效后七日内经本院一次赔偿被告柳蒙蒙经济损失132080元[（360100元-200000元+5000元）×80%]；
四、被告柳蒙蒙在原告宁林海、赵启兰交清上述款项后七日内将涉案房屋（5号楼东单元4楼西户）以及储藏室全部清空经本院交付给原告；
五、驳回原告宁林海、赵启兰的其他诉讼请求；
六、驳回被告柳蒙蒙的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，诉讼保全费1520元，反诉费7000元，合计12820元，由原告宁林海、赵启兰负担10256元，被告柳蒙蒙负担2564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 张士伟
人民陪审员 靳恩江
人民陪审员 王仕芳
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 赵亚男