陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7412号
上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司，住所地西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。
法定代表人黄志平，该公司总经理。
委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗亮，女，1983年10月25日出生，汉族，住西安市长安区。
上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人罗亮商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初6805号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州××西航天国用（2010）第016号的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，天宇公司为此小区命名为“天赐颐府”，天宇公司办理了相关的开发手续并进行了开发。罗亮与天宇公司于2011年6月10日签订商品房买卖合同，约定罗亮购买天宇公司开发的上述小区11幢1单元10302室单元房一套。双方就付款方式及期限约定为“买受人于2012年7月26日支付房款计（人民币）壹拾陆万肆仟壹佰陆拾壹元整（￥164161元）作为首付款，剩余房款（人民币）叁拾柒万元整办理银行按揭贷款”。合同第十五条即关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。同时，合同就双方的权利义务及与合同相关的事项均作了明确详细的约定。此后，罗亮向天宇公司支付了房款534161元。天宇公司于2014年5月31日向罗亮交付了房屋。时至2016年6月，天宇公司未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，说明近期有业主陆续反映关于“办证”、退还代缴款等事宜；公司将认真履行与各位业主的合同约定，有关办证延期事宜，待《不动产权证书》办理结束后一并妥善处置；公司正在积极协调政府部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕。时至罗亮起诉前，天宇公司仍未将相关资料报产权登记机关备案。罗亮遂诉至法院坚持其诉讼请求。庭审中，罗亮增加了诉讼请求，即天宇公司若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金，并一次性支付。罗亮认为其已按合同约定履行了相关义务，天宇公司未能在合理期限内将相关资料报产权登记机关备案，亦未在合理期限内为其办理好房屋产权证书，已构成违约，除应按合同约定承担违约金外，还应对后续迟延办证的行为继续承担相应的违约责任。天宇公司答辩中认为依据相关法律规定办理房产证（小证）并非天宇公司的主要义务，天宇公司对此仅负有协助义务；双方合同中对于房产证的办理义务人为天宇公司并未约定，对于办理房产证的期限亦未约定，即使天宇公司应对迟延备案登记（办理大证）行为承担违约责任，罗亮所付房价款应理解为罗亮所付首付款与月供之和，不应理解为首付款与银行向罗亮所支付贷款之和，故不同意罗亮的请求。审理中，罗亮为证明其主张向法院提供了商品房买卖合同，证明合同对总价款、交房日期、备案日期、违约责任等均有约定。经当庭质证，天宇公司对罗亮提交的证据真实性均予以认可，不认可罗亮的证明目的，理由与答辩意见一致。天宇公司当庭未提交证据。
罗亮诉至西安市长安区人民法院称，其与天宇公司签订商品房买卖合同一份，按照合同约定其已经履行了付款义务，但天宇公司虽向其交付了房屋却没有按照约定的时间给其办理房屋产权证书，现诉请：1、天宇公司为其办理房屋产权证书，并支付迟延办证违约金5341元；2若天宇公司于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按已付房款总额的日万分之三追加违约金，并一次性支付；3、本案诉讼费由天宇公司承担。
天宇公司辩称，其公司承认与罗亮之间存在商品房买卖合同关系，但合同就房屋产权证书（小证）的办理期限并未约定，其公司不存在延期的问题，对此其公司仅有协助义务。按照合同约定其公司仅有初始登记的义务（大证办理），即使其公司对迟延办理大证应承担相应的责任，也认为罗亮就违约金的计算存在偏差，故请求驳回罗亮的诉讼请求。
原审法院认为，罗亮、天宇公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》一份，该合同中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、产权登记、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。罗亮、天宇公司应按合同约定的内容全面履行各自的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。罗亮按照合同约定履行了交付房款的义务，天宇公司虽履行了交付房屋的义务，但天宇公司未按照合同第十五条即关于产权登记的约定时间将办理权属登记需要由天宇公司提供的资料报产权登记机关备案，天宇公司的行为在事实上已构成违约，天宇公司理应在一定期限内协助罗亮办理房屋产权登记备案手续。基于天宇公司上述违约行为，罗亮根据合同约定要求天宇公司承担违约金5341元，事实清楚，证据确凿，依法予以支持。对罗亮要求天宇公司赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担自2017年2月1日起至实际履行上述义务之日止的逾期办证违约金之诉请，因双方在合同中就未办证的违约责任已经予以约定，故罗亮该项请求无事实及合同依据，法院依法不予支持。天宇公司辩称理由无事实及法律依据，法院亦不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条及相关民事法律之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助原告罗亮办理完毕位于西安市航天技术开发区神舟××小区××楼××单元××号房屋所有权证的登记备案手续。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗亮逾期办证违约金人民币5341元。三、驳回原告罗亮其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。
宣判后，天宇公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未就何时为被上诉人办理房产证进行具体约定，庭审中，被上诉人亦未向一审法院提交证据证明上诉人有为被上诉人办理房屋所有权证书的义务，也未提交上诉人延期办理房产证的相关证据。故被上诉人的一审诉求与事实不符，于法无据。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此，上诉人仅向被上诉人承诺将在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的“大证”，从未向被上诉人承诺将为被上诉人办理房屋所有权证书，即俗称的“小证”。因此，被上诉人在一审诉状中明确要求上诉人为其办理房屋产权证书的诉讼请求无任何事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，即“谁主张，谁举证”。但在庭审中，被上诉人并未提供证据证明双方曾对办理房屋所有权证书一事进行具体约定，更未提供证据证明上诉人延期办证。根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，上诉人作为房屋的出卖人并不负有为被上诉人办理产权证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在延期办证的问题。一审法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，要求被上诉人对其主张提供证据，否则应当驳回被上诉人的诉讼请求。二、如果被上诉人认为上诉人延期办理大证，那么一审法院对于延期办证违约金的计算方式存在偏差。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因被上诉人是通过按揭方式购买的诉争房屋，因此已付房价款应理解为被上诉人即买受人支付的首付房款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向上诉人即出卖人支付的价款，因为此时，被上诉人与银行之间并没有形成真正的抵押关系，银行的付款是以上诉人的担保为前提的。据此，一审法院不应以总房价款的1%来计算延期办证违约金，而应以被上诉人向上诉人支付的首付房价款加已向银行归还的贷款本金作为基数来计算迟延办证违约金。上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
罗亮辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，罗亮与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，罗亮以支付购房首付款加银行按揭贷款的付款方式向天宇公司支付了全部购房款，虽然天宇公司向罗亮交付了涉案房屋，但天宇公司未在《商品房买卖合同》约定的期限内为罗亮办理房屋所有权登记手续，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。现原审判决天宇公司协助罗亮办理涉案房屋的所有权登记手续，并判决天宇公司按已付房价款的1%承担5341元逾期办证违约金并无不妥。对于天宇公司上诉认为其不负有为罗亮办理房屋产权证的义务，以及已付购房款应认定为首付款加已付月供之和的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，惟在判决第一项中对于天宇公司协助罗亮办理涉案房屋所有权登记手续的履行期限确定不妥，应变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助罗亮办理涉案房屋所有权登记手续。综上，维持原审判决第二项、第三项，变更原审判决第一项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初6805号民事判决第二项、第三项；
二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初6805号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助罗亮办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府小区11幢1单元10302号房屋所有权登记手续。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元（罗亮已预交），由陕西天宇实业投资有限公司承担；二审案件受理费50元（陕西天宇实业投资有限公司已预交），由陕西天宇实业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一七年八月九日
书 记 员 陈 肖