西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初4285号
原告陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区五典坡路1696号金地褐石公馆12号楼。
法定代表人郝一斌，系该公司董事长。
委托代理人杨辉，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告李艳斌，女，1982年6月24日出生，汉族，住陕西省户县。
委托代理人李超华，陕西维恩律师事务所律师。
委托代理人车晓刚，陕西其源律师事务所律师。
原告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称“金地佳和公司”）与被告李艳斌商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告金地佳和公司的委托代理人于菲、被告李艳斌的委托代理人李超华、车晓刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金地佳和公司诉称，2013年10月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（Y13114765），约定被告购买原告开发的位于西安市××新区××西路东侧“金地湖城大境4号地”第15幢1单元-1层1F106号房屋（以下简称“涉案房屋”）。合同第八条约定，原告应当在2014年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用：1.该商品房经验收合格…。附件六第三条第1款约定，如被告按照本合同第九条的有关规定提出解除本合同的，则被告应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给原告。而上述房屋已于交付前经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收合格，原告并于2014年08月通过EMS、公告的形式向被告发送《入伙通知书》，原告已履行完毕交付义务。2016年11月10日，被告向原告送达解除《通知函》，要求解除《商品房买卖合同》。原告认为被告解除《通知函》的内容与事实严重不符，解除行为不符合《商品房买卖合同》约定的解除之情形，也不符合法定解除之情形，且已超过合同约定的除斥期间。故原告诉至法院，请求确认被告送达的解除“金地湖城大境4号地第15幢1单元-1层1F106号房屋的《通知函》无效，不发生解除《商品房买卖合同》之效力，并由被告承担本案全部诉讼费用。
被告李艳斌辩称，首先，被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告已按约履行了交付房款的义务。双方合同约定，原告应该保证涉案房屋在2014年8月28日前各项验收合格，并具备空调系统，取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》，但原告至今也未向被告出示“二书一表”，涉案房屋也无中央空调系统，且原告在施工过程中随意堆积建筑垃圾，导致现在涉案房屋门口渣土堆积如山，被告一直无法正常进入和使用涉案房屋。因此，原告一直未向被告交付可以正常合法使用的房屋，根据合同及法律规定，原告的行为构成违约，应承担违约责任。其次，被告依法向原告邮寄送达《解除购房合同通知函》，原告未在通知函到达之日起三个月内起诉，故原、被告之间的《商品房买卖合同》已经解除，原告应承担违约责任即解除合同、向被告退还房款以及赔偿被告所有损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年10月2日，原告向被告交纳购房首付款1901957元。2013年10月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13114765），约定由被告购买原告开发的涉案房屋，房屋用途为商业，建筑面积为119.66平方米，房屋总价为3801957元。合同第六条约定，首期1901957元已于2013年10月2日前付清，余款1900000，需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭形式付清。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条“交接”约定，商用房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的，均应于合同约定交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务。合同附件六第二条约定，项目相关事宜的书面通知送达方式为：公告、挂号信、特快专递或双方约定的其他方式，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。如以直接送达的方式送达，则另一方签收时视为已送达。第三条第1项还约定，如买受人按照本合同第九条的有关规定提出解除本合同的，则买受人应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人。逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利，但出卖人因逾期交房所需承担支付违约金的违约责任不得因此免除。上述合同签订后，原告按约履行了支付剩余房款的义务。2014年8月20日，原告通过EMS向被告发出入伙通知书。同日，原告在《西安晚报》刊登《入伙公告》，要求1、2、15等号楼业主携带入伙通知书前往收房。之后，被告前往涉案房屋查看未收取涉案房屋。2015年5月25日，涉案房屋取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。2015年7月13日，涉案房屋办理西安市房屋权属的初始登记。2016年11月7日，被告向原告以特快专递邮寄了《通知函》。该通知函载明：本人依约支付了全部房款，但你公司并未依照《商品房买卖合同》履行义务，表现在以下：没有依法向本人送达相关收房文件，导致本人现在还未收房；没有依照法律规定提供合法有效的房屋《竣工验收备案表》及其他手续；因你公司其他不适行为导致该房屋长达三年时间根本无法使用，使该房屋不具备任何价格；另外据本人了解，你公司开发的商铺也根本不具备交房条件。总之由于你公司的所有上述违法违约行为，给本人造成了巨大的经济损失及精神打击。被告遂依据上述载明的原因解除双方签订的商品房买卖合同。2016年11月9日，原告收到通知函。2017年2月4日，原告将被告诉至本院，提起本案的诉讼。
本案在审理过程中，被告向本院明确表示，其认可发出的通知函无效，愿意继续履行商品房买卖合同。
上述事实，有《商品房买卖合同》、EMS详单、报纸截屏、竣工验收备案表、通知函、照片等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。被告作为买受人已经向原告履行了付款义务，原告理应按照法律规定和合同约定向被告按期交付符合交付条件的房屋。本案的争议焦点是被告向原告发出的要求解除双方商品房买卖合同的通知函是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方合同约定，原告逾期交付三十日以上，被告才享有解除《商品房买卖合同》的权利，且被告应自有权解除本合同之日起十五日内将书面解除通知送达给原告，逾期送达视为被告放弃解除的权利。而涉案房屋约定的交付时间为2014年8月28日前，被告却于2016年11月7日以原告逾期交房为由要求与原告解除合同，在其要求解除合同之时已经超过了合同约定和法律规定的行使解除权的合理期限，被告享有的解除权已消灭，故被告向原告发出的通知函无效，并不产生解除双方商品房买卖合同的效力。并且，现被告已经表示认可通知函无效，愿意继续履行合同。因此，原告主张被告发出的通知函无效，不产生解除双方商品房买卖合同的效力之诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
被告李艳斌于2016年11月7日向原告陕西金地佳和置业有限公司发出的《通知函》无效，不产生解除《商品房买卖合同》的效力。
本案案件受理费37216元，由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 刘选民
人民陪审员 黄 琳
二〇一七年十一月八日
书 记 员 袁龙龙
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