福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字3999号
上诉人（原审被告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街祥远路玉源大厦，组织机构代码证：15612362-1。
法定代表人陈茂强，该公司经理。
委托代理人傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。
委托代理人叶燕资，福建伟盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）廖冬青，男，1967年8月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，
委托代理人许新新，福建中言律师事务所律师。
委托代理人刘亚芳，福建中言律师事务所律师。
上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）因与被上诉人廖冬青商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第2708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2011年2月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于泉州市××区××路中××东侧××楼××号房屋，总价款为118.3万元。合同第六条约定：“买受人应于2010年12月24日前支付购房款35.5万元，在合同登记备案后十五个工作日办理银行按揭款82.8万元。”合同第八条约定：“出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用，但施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其他法律、法规规定的不可抗力的情形；中大暴雨6级以上台风（以泉州气象台提供的资料为准），停水、停电造成无法施工的，出卖人可据实予以延期。”合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。原告已于诉争商品房交付使用前履行完毕合同约定的付款义务。被告于2011年11月16日将诉争商品房交付给原告。2015年2月3日，被告向房屋权属登记机构办结“丰泽区源淮花苑2、3、6号楼、地下室”初始预登记，诉争房屋具备办理分户产权登记的条件。2015年4月24日，原告提起本案诉讼，请求判令：1.被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务；2.被告立即支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金（自逾期之日即2013年4月24日起至被告履行完协助办证义务之日止，暂计算至起诉之日为人民币86359元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。上述事实有原、被告提供的证据及双方的陈述予以证实。
原审判决认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据合同第十四条约定，被告应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房屋的权属证明文件包括房屋所有权证及国有土地使用权证，诉争《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”既包括房屋所有权证登记，也包括国有土地使用权证登记，庭审中，原告明确其所诉有关房屋权属证书的请求仅指房屋所有权证。诉争商品房于2011年11月16日实际交付原告使用，根据合同第十四条的约定，被告依约应于2012年2月14日前协助原告办证，被告直至2015年2月3日才办结诉争商品房所有权初始预登记，被告已经依约履行协助原告办理房屋所有权证义务，原告要求被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务缺乏事实依据，不予支持。被告应根据合同约定，从交房之日后91天起承担逾期协助办理房屋所有权证的违约责任，其辩称因原告逾期付款，违约在先，及根据合同第八条之约定，被告可据实延期办证。经查，合同第六条约定的原告支付首付款的时间早于合同签订时间，该项对付款时间的约定不合理，应认定为双方对付款时间约定不明确，且原告在被告实际交房前已履行全部付款义务，被告据此要求行使先履行抗辩权而主张应顺延办证期限于法无据，合同第八条是关于顺延交房期限的约定，不能作为延期办证的抗辩事由，被告的上述辩解缺乏事实与法律依据，不能成立。被告应自2012年2月15日起计付逾期办证违约金给原告，但原告至2015年4月24日才提起本案诉讼向被告主张该违约金，故2013年4月25日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效期间而不予保护。被告关于原告诉请的违约金已超过诉讼时效期间的辩解，应予以部分采纳。被告应按双方合同约定，以原告已付购房款118.3万元为基数，按日万分之一的标准计付自2013年4月25日起至2015年2月3日止的逾期办证违约金，共计650天，应付违约金为1183000元×0.01%×650=76895元。被告辩称原告主张的违约金标准过高，请求调整，但其并未举证证明合同约定的违约金标准过份高于原告的实际损失，故该辩解缺乏事实依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告廖冬青逾期办理房屋所有权证违约金76895元；二、驳回原告廖冬青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1959元，减半收取979.5元，由原告负担107.5元，由被告福建泉州市土地开发有限公司负担872元。
原审判决宣判后，土地开发公司不服，向本院提起上诉。
上诉人土地开发公司上诉称，一、被上诉人存在逾期付款252天的情形，原审对此亦已认定，但却不予顺延办证的时间，这与最高人民法院司法解释及福建省高级人民法院的指导意见相抵触。上诉人与本案同一诉争楼盘的另两位业主陈勇志、黄远鹏之间的两起商品房预售合同纠纷中，原审法院在判决中认定陈勇志、黄远鹏逾期付款的天数相应顺延上诉人协助办证时间，该两起案件上诉人上诉后，二审法院于2014年6月13日分别作出（2014）泉民终字第1344号、1345号判决，均判决驳回上诉，维持原判。不到半年时间，原审法院却对同个案由、同类案件做出两份截然不同的判决，严重损害了法院应有的公正性和严肃性。二、上诉人请求酌情降低违约金标准，原审认为应由上诉人提供证据，明显不当。本案中，被上诉人主张的违约金明显过高，被上诉人并未提供证据证明其所受到的实际损失，原审对此要求上诉人承担举证责任，显然倒置了举证责任。三、本案中，上诉人并未向被上诉人收取任何的管道燃气建设费，被上诉人缴纳的1500元是燃气公司向被上诉人收取的，而原审将该笔费用认定由上诉人承担是不合理的。四、被上诉人要求上诉人支付迟延办证的违约金请求是一项给付性质的请求权，应适用《民法通则》有关诉讼时效期间为二年的规定。本案合同约定，上诉人应于2011年11月16日交房并于90日（即2012年2月16日）内办理房屋权属证书。上诉人未在此期间办理的，被上诉人从第二天起就知道其权利被侵害，诉讼时效期间应从该日起算，但被上诉人直至2015年4月24日才提起诉讼，其有关违约金的请求已超过二年的诉讼时效期间。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判，本案诉讼费用应由被上诉人承担。
被上诉人廖冬青答辩称，一、被上诉人在合同约定的交付房屋期限前已履行全部付款义务，上诉人主张的顺延办证期限的抗辩事由已经消除，原审对上诉人要求顺延的意见不予采纳是正确的。二、双方签订的《商品房买卖合同》系上诉人一方提供的格式合同，即使合同条款解释发生争议，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释；而根据有关规定，约定的违约金是否过分高于造成的损失，原则上应由主张过高的当事人承担举证责任，但上诉人并未提供任何证据证明其主张。三、合同明确约定，诉争房屋的管道燃气等设施达到设计要求条件，且根据有关规定上诉人应承担管道燃气建设费用，但本案原审判决并未涉及管道燃气建设费用。四、原审判决已适用诉讼时效的相关规定对答辩人超过诉讼时效期间的诉讼请求部分不予支持。综上，上诉人的上诉请求于法无据，应予驳回。
经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：上诉人关于应顺延协助办证时间的主张是否有依据；双方约定的逾期协助办证违约金标准是否过高；被上诉人关于逾期协助办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判查明认定的其余事实均无争议。就上述争议，当事人于二审中均未提供新的证据。
本院认为，上诉人土地开发公司具有商品房预售资质，其与被上诉人廖冬青签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定有效。上诉人未能按照《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的资料交付给被上诉人，导致被上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约。原审法院虽在（2013）丰民初字第6013号、6014号上诉人与陈勇志、黄远鹏的两起商品房预售合同纠纷中认定陈勇志、黄远鹏逾期付款的天数相应顺延协助办证时间，但一审判决后陈勇志、黄远鹏并未在法定期限内提起上诉，而上诉人不服判决上诉后，本院在（2014）泉民终字第1344号、1345号两案二审判决中亦认为陈勇志、黄远鹏在约定的协助办证期限届满前已付清房款，上诉人关于陈勇志、黄远鹏逾期付款的时间应相应顺延协助办证时间的主张，缺乏依据，不予采纳。本院对该两案二审予以维持而未予改判，系因陈勇志、黄远鹏未在法定期限内提起上诉。本案被上诉人虽有逾期支付购房款的行为，但在交房前已付清购房款并接收诉争房屋，在双方约定的协助办证期限届满前上诉人据以主张顺延办证时间的抗辩事由已经消除。因此，上诉人关于被上诉人逾期支付购房款的时间应顺延协助办证时间的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。上诉人虽主张逾期协助办证的违约金标准过高，但未能举证证明约定的逾期协助办证违约金标准是否存在过分高于被上诉人实际损失的情形。故上诉人关于协助办证违约金应予调低的主张，证据不足，不予采纳。上诉人应自逾期之日起每日按被上诉人已付购房款的0.01%向被上诉人支付逾期协助办证违约金。本案原审判决并未涉及燃气建设费问题，故对上诉人有关于此的主张，本院不予审查处理。此外，因上诉人的逾期协助办证违约行为自2012年2月14日持续至2015年2月3日，原审判决已根据有关诉讼时效期间的法律规定，对被上诉人关于提起本案诉讼之前两年以外的违约金请求不予支持，上诉人主张被上诉人有关于此的诉讼请求全部超过诉讼时效期间，于法不符，其理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人福建泉州市土地开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1959元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 王一平
代理审判员 陈 琼
二〇一五年十一月五日
书 记 员 吴悦明
速 录 员 吴名冠
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。