湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2072号上诉人（原审原告）：薛志坚，男，1952年11月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：周彦（薛志坚之妻），1955年12月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，被上诉人（原审被告）：王静，女，1971年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，上诉人薛志坚因与被上诉人王静房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。薛志坚上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持薛志坚一审全部诉讼请求；2、一、二审全部诉讼费用由王静承担。事实与理由：看房在酷暑炎热之夏，王静没有打开任何电器试机包括空调，同时拿了一份事先制定好已签名的合同给薛志坚，王静约定6月12日起租，（因王静家太脏，薛志坚要为王静家做清洁），6月12日不是双休日，后王静又在合同旁边将12日改成13日，后又将13日修改在合同格式中，王静才划去旁边自己的字样以免重复，王静要薛志坚付订金，薛志坚当即给王静500元订金，前后看房不到十几分钟，王静称还有事催促薛志坚要走，等薛志坚入住前再给房门钥匙，王静单方制定的租赁合同中存在诸多霸王条款，房屋以及设施故障不承担修缮责任（况且房屋以及设施都是十几年前物品），当天上诉方补充了设施修缮责任等条款，交给了王静一份，补充条款更加合理合法，王静是表示同意的。王静单方制定的合同中第九条：原件和附件、手写与打印字具有同等法律效力。现在又自相矛盾反对自己一手炮制的合同。实际王静网上挂出又卖房又出租的信息谎称有240平方米，用欺骗手段骗取更高价格，租给薛志坚的合同中是215平方米，月租是2,400元，实际王静锁的一间房加在一起一共才215平方米（见证据图片），除去锁的一间20平方米房间、包括阳台和房间已经摆满了的废弃杂物（见证据图片），薛志坚出钱，王静摆放废弃杂物，真正可使用面积不到150平方米，王静租赁面积和租金互相矛盾，且租赁合同中未有物业费约定，况且王静还锁了一间20平方米的房间，薛志坚在王静设施故障、瘫痪、残缺不全的租赁处一共才18天，原审法院既然认定也是18天租赁时间，判薛志坚为王静锁的20平方米房间和堆放废弃杂物的面积交215平方米一个月108元的物业费以及租金不合理。原审法院庇护王静存在设施、租金、面积、租赁时间事实认定不清判决错误。入住前薛志坚做了一个星期清洁，王静以没有找到门禁卡为由一直不给薛志坚，薛志坚严格履行租赁合同，6月12日指定的地点才取到一个门禁卡，后经保安、物业确认是假门禁卡，搬家当天酷暑，家电不能使用，只得回自己家。薛志坚没有门禁卡，一家三口每次进出受阻，在那么炎热的气候每次都要等别人进出才能跟着一起进出。另外基本家电以及设施不能使用，环境恶劣，漏水严重，根本睡不好觉，严重影响白天的正常学习和工作，薛志坚在此生活举步维艰。联系后王静仍不理不睬，王静不履行合同修缮义务，已经违约在先，王静告知再不会出一分钱修缮称其要卖房逼薛志坚退租，后来干脆耍赖不接薛志坚电话，薛志坚已经向王静付清租赁全款的情况下，王静应该履行合同承担修缮责任义务，2015年6月18日薛志坚为设施修缮一事电话联系王静，王静不接电话，在这种情况下只得给王静发短信告知修缮一事，王静立马回复短信不肯修缮并再次逼薛志坚退租，王静单方再次擅自提前解除合同的行为。薛志坚的合法权益受到王静的严重侵害，搬来后没有一天正常使用过王静的设施，本为孩子能有个安静的环境学习备考，没有想到王静环境设施恶劣，看房由王静一手操纵，短短的十几分钟时间有问题的设施不能看出来。王静不履行修缮义务、租赁第四天就提出拒租卖房，导致薛志坚付出了惨痛的代价，考试完全被王静不履行合同的恶劣行为给耽误了，工作也受到严重影响，一家人的生活被严重干扰，被迫在2015年6月28日去格林物业开放行出门条，当时物业和王静通过电话核实过，说明王静是知情的，逼薛志坚搬家也正是王静最终要达到卖房的目的，不出一分钱修缮又可以卖房，后来结算时除了王静的电话号码以外没有任何其它信息。原审法院错误认定互相矛盾。王静不肯返还情况下，不肯调解，之后连电话都拒接，7月6日薛志坚发短信要求退还被侵占的钱款并附上了自己的银行卡号。租赁合同中王静自己写的清单中无柜子这一项，柜子角破损赔偿款是自相矛盾。王静答辩称，关于碧海花园物业格林物业公司2017年9月29日的证明，纯属假证。1、2015年6月17日，本人托碧海花园家政公司付玉云经理，转交物业公司时任楼栋管家徐佑成250元和300元，用以支付海风苑五栋2单元602室的水费和更换水表的费用（前期碧海花园家政公司因定期给房屋做卫生所以建立了信任，而本人也偷懒，费用直接支付宝转付经理代缴）。2015年6月17日支付宝记录上，备注栏清楚记录了：“水费，交徐佑成”。付小姐电话：139××××4298，徐佑成电话：136××××9468，格林物业电话：027-8396****。详见后附支付宝转帐记录凭证和2015年6月17日开具的水费发票。请核实。2、2017年12月27日，经与碧海花园物业公司格林物业管家、负责人及当事人核实，并出具了2015年6月17日的水费发票后，格林物业公司就前次给薛志坚出具莫须有证明一事作出诚恳道歉，并就事实经过出具了证明。就此事，时隔二年多，连当时的管家徐佑成都于去年离职了，没人记得其中某一住户的经办事项。关于2017年9月29日碧海社区居委会出具的证明以及2017年10月19日某某的证明，都不应采信。请薛志坚提供室内照片，以证明真实的状况。租房行为作为一个成年人，应该是非常慎重的事情，肯定是方方面面满意，并就房租金额及诸多细节达成一致才签订租房合同，并有支付订金及后续租金的付款行为。一般常识，搬家都会是在清理完成，并做好全面安排后才会着手搬家，从签定合同到薛志坚转房租款期间长达一周时间，薛志坚足以看好看透彻租赁房。出租房本是6室3厅3卫，而租房合同上出租房间数量为5室3厅3卫。是事先约定，在合同上标注得清清楚楚。从薛志坚提交的短信证据可以看出，首先是薛志坚妻子给王静短信提出“很难再住下去”，后面有王静发给薛志坚短信提出的“不堪其扰，希望能尽早就退租一事达成一致”。这里措辞表明双方有提出意愿，但并没有就退租事宜达成共同意见。薛志坚在没有和王静就退租时间及相关问题达成一致的前提下，没有通知王静即私自搬走，是有违租房合同的，应视为违约，违约金理应由违约方承担。薛志坚说王静电话逼退租，说是要卖房是无中生有。换空调、换水表和花洒等花费不少的行为就是最好的佐证。该处住房一直由王静本人经手出租事宜，薛志坚与王静之间的合同签定以及后期退回水、电、气卡及结算费用，由王静经手，不可能会有逼迫行为。关于薛志坚出具的2015年7月27日手机短信记录，每项费用都清清楚楚，完全可以体现出王静没有收取任何恶意或不明的费用。手机短信记录也客观反应出王静和薛志坚已经就相关问题进行了清算并达成了一致。同时，王静并没有薛志坚的银行帐号，后期能顺利退到薛志坚帐户，足以说明已经跟薛志坚确认了最后结算的相关事宜，由薛志坚提供了准确的银行帐号。王静一直是第一时间处理薛志坚提出的问题，薛志坚没有就退房一事达成一致的前提下，私自搬走，不仅有违合同约定，更给王静造成实际经济损失。薛志坚向一审法院提出诉讼请求：1、王静因单方解除房屋租赁合同，向薛志坚支付违约金2,400元；2、王静向薛志坚返还已付房屋租金和押金本金及利息5,600元；3、判令王静因单方解除房屋租赁合同，向薛志坚赔偿搬家费、误工费等损失5,000元；4、本案全部诉讼费由王静承担。一审法院认定事实：2015年6月3日，薛志坚（乙方、求租方）与王静（甲方、出租方）就武汉市东西湖区碧海花园海风苑5栋2单元602室（楼层6-7层，户型5室3厅3卫，面积215平方米）签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定，租赁期限为19个月（有涂改，原为12个月），从2015年6月13日（有涂改，原为6月8日）起至2017年1月13日止（有涂改，原为2016年6月7日）。王静在房屋租赁的期限空白处手写“从6月13日起算”。每月租金2,400元，按季度支付。甲方交付房屋时，乙方应支付房屋租赁押金3,000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款（薛志坚提交的证据中此处有涂改）。甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，按规定租赁的维修范围，由甲方出资并组织施工。如出现水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到乙方通知后及时予以解决。否则乙方有权提前解除合同，并有权要求甲方支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，或者乙方中途擅自退租的，应提前30天通知对方，违约方赔付守约方违约金2,400元，甲方退还乙方剩余租金及押金。合同违约金2,400元中还约定了其他权利义务。王静在甲方处签名，薛志坚在乙方处签名。同日，薛志坚向王静支付了500元订金。王静向薛志坚出具了收条。2015年6月10日，薛志坚通过银行转账方式向王静支付了9,700元。《房屋租赁合同》签订后，薛志坚搬入碧海花园海风苑5栋2单元602室进行居住。期间，因为薛志坚及家人对租住房屋设施、环境等问题与王静无法达成一致，双方遂协商解除合同。薛志坚搬离了租住房屋，并交还了房屋钥匙。双方未就合同解除签订书面的协议。2015年7月27日，王静向薛志坚发送短信，载明“物业费108元，电费80元，煤气15元，水5元，玻璃破损200元，违约金2,400元，房租2,400元。总5,208元。预收10,200元，应退5,000元。核对下，如果没有问题，发卡号过来。”薛志坚提供卡号后，王静于2015年7月30日向薛志坚转账5,000元。一审法院另查明，薛志坚的妻子周彦于2015年6月14日向格林物业碧海花园物业服务中心交纳了碧海花园海风苑5栋2单元602室的水费241.28元，于6月25日交纳电费100元。2017年5月3日，薛志坚诉至武汉市江汉区人民法院，后武汉市江汉区人民法院裁定移送至武汉市东西湖区人民法院管辖。2017年7月4日，一审法院立案受理后，薛志坚请求如诉称。审理中，王静坚持辩称意见，本案调解不成。一审法院认为，薛志坚与王静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。双方的争议焦点为：1、解除合同的原因及双方对于合同解除是否存在过错？2、租赁合同实际履行的期间以及房租、物业、水电、损失等金额如何计算？一、关于解除合同的原因及双方对于合同解除是否存在过错的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，薛志坚搬离承租房屋并交还钥匙，王静退还薛志坚部分预缴费用的行为，表明薛志坚与王静经过协商均同意解除合同。薛志坚称因为王静要出售房屋故单方提出解除合同，但并未提供相应的证据证明该主张，不能表明王静对于合同的解除存在过错或违约行为，故对薛志坚要求王静支付违约金2,400元的诉讼请求，不予支持。薛志坚提出，房屋破旧不堪，设备老化、卫生条件差及王静锁住其中一间房等问题，作为承租人，薛志坚在与王静签订合同前，应当对租赁房屋及房屋内的设施状况进行了解，并在其充分了解房屋状况且同意支付租金使用房屋的情况下，双方才能达成《房屋租赁合同》。且合同中明确了租赁房屋并不包括王静上锁的房间。故对薛志坚据此认为王静存在违约行为，应当承担违约责任的诉讼意见，不予采纳。对于薛志坚要求王静赔偿搬家费、误工费等损失5,000元的诉讼请求，因为双方系协商一致解除合同，王静对合同解除不存在违约行为，故搬家费应当由薛志坚自行承担；薛志坚主张的误工费损失，因为其未能提供相应的证据证明其构成，故应当承担举证不能的法律后果，对于该项诉讼请求，不予支持。二、关于租赁合同实际履行的期间以及房租、物业、水电、损失等金额如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。薛志坚与王静协商解除合同后，王静应当扣除已经产生的租金和相关费用，并向薛志坚返还其预交但尚未发生的费用。对于房屋的起租时间，王静在审理中认可合同上“从6月13日起算”为其本人书写，故该时间可以作为房屋的起租时间。对于房屋的退租时间，王静称薛志坚于2015年7月30日向其交还房屋钥匙，但是根据薛志坚工作单位“ＸＸＸ汉口旧居纪念馆”出具的证明，可以表明薛志坚并未在2015年7月30日离岗。且王静向薛志坚发送结算内容的短信息时间为2015年7月27日，显然双方办理退租事宜在该日期之前。因为王静无法提供薛志坚办理退租事宜的具体证据，薛志坚提供的出门凭条、搬家费票据、电信业务办理回单等证据，可以证明其搬离房屋的时间为2015年7月1日，根据民事诉讼证据高度盖然性的证明规则，对薛志坚的陈述予以采信。但房屋的退租时间应当计算至薛志坚向王静返还房屋钥匙时止，审理中，薛志坚自认其向王静归还房屋钥匙的时间为2015年7月4日，故双方租赁合同的期间为2015年6月13日至2015年7月4日，共计22日。按照月租金2,400元，故薛志坚应当承担的房屋租金为1,760元（日租金80元×22日）。王静在与薛志坚结算时，载明“物业费108元，电费80元，煤气15元，水5元，玻璃破损200元，违约金2,400元，房租2,400元”。王静未举证证明上述扣款依据，但审理中，薛志坚认可其未交纳物业费，对电费、煤气费、水费均无异议，认可玻璃损失50元。薛志坚举证证明其已经交纳电费100元，代垫水费241.28元。故王静在双方合同解除后，应当向薛志坚返还的金额为8,523.28元（10,200元-房租1,760元-物业费108元-电费80元-煤气费15元-水费5元-玻璃损失50元+代缴水费241.28元+预存电费100元）。扣除王静已经向薛志坚返还的5,000元，王静还应向薛志坚返还3,523.28元。王静未能按时退还上述费用的行为，侵害了薛志坚的合法权益，故应当承担由此造成薛志坚资金占用的损失334.71元（以3,523.28元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年7月4日即退租之日起至2017年7月4日即法院受理之日止），合计3,857.99元。薛志坚要求王静返还已付房屋租金和押金本金及利息5,600元的诉讼请求，在3,857.99元的范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、王静于本判决生效之日起十日内向薛志坚返还房屋租金、押金3,523.28元，并承担资金占用期间损失334.71元，合计3,857.99元；二、驳回薛志坚的其他诉讼请求。案件受理费63元，由薛志坚负担38元，由王静负担25元。本院二审期间，薛志坚提交了两份证据，第一份证据为缴费收据和小区物业主任的证明，第二份证据为四小区居委会的证明，均证明其是7月1日回到四社区。王静对薛志坚提交的二份证据均不予认可，认为均不是案涉小区的证据，与本案无关。本院认为，薛志坚二审期间提交的上述证据不属于新证据，且与本案缺乏关联性，本院不予采纳。二审经审理查明：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2015年6月3日，薛志坚与王静签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。薛志坚与王静签订租赁合同后，王静依约向薛志坚交付租赁房屋，薛志坚亦依合同约定向王静支付了相应费用。在合同履行过程中，双方当事人为解除租赁合同达成一致意见。关于薛志坚上诉称王静出租的案涉房屋不适租，且王静存在违约行为的问题。薛志坚作为承租人应对租赁房屋有充分了解的情况下签订租赁合同，租赁合同明确约定不包括王静上锁的房间，且薛志坚在本案一、二审诉讼过程中未提交充足证据证明租赁房屋存在不适租及王静存在违约的情形，故薛志坚的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，薛志坚的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38元，由薛志坚负担。本判决为终审判决。审 判 长  丰 伟审 判 员  张文霞审 判 员  申 斌二〇一八年五月三日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳