广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第405-428、430-432号
上诉人（原审被告）深圳市铭景实业有限公司。
法定代表人刘志辉，董事长。
委托代理人张丽华，女，汉族，1982年5月13日出生，该公司法务。
委托代理人郝海涛，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹柏香等27户业主（具体信息见本判决附表）。
委托代理人崔建军，广东开野律师事务所律师。
原审被告深圳市裕宏实业股份有限公司。
法定代表人江伟平，董事长。
原审被告深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会。
负责人何燕文。
上诉人深圳市铭景实业有限公司（以下简称铭景公司）与被上诉人曹柏香等27户业主、原审被告深圳市裕宏实业股份有限公司（以下简称裕宏公司）、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会（以下简称明珠居委会）因房屋买卖合同纠纷二十七案，不服深圳市盐田区（2013）深盐法房初字第45-68、70-72号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本二十七案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月-2010年4月（具体时间见本判决附表），铭景公司、裕宏公司、明珠居委会三方（卖方）就某小区房产（以下简称各案房产，具体房号、价款见本判决附表）与曹柏香等27户业主（买方）签订《房屋买卖合同》。合同第二十一条约定：卖方应在取得竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方申请房地产转移登记，办理《房地产证》；第二十二条约定：如因卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。
2011年2月8日，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会向曹柏香等27户业主交付各案房产；2012年3月（具体时间见本判决附表），铭景公司、裕宏公司、明珠居委会向曹柏香等27户业主寄发了办证通知。
2007年9月10日，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会取得涉案地块的《建设用地规划许可证》；2008年2月2日，深圳市盐田区政府同意铭景公司、裕宏公司、明珠居委会合作开发涉案地块的改造项目；2008年10月8日，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会与深圳市国土局签订《土地使用权出让合同书》；2011年1月27日，铭景公司向盐田区建设局提交竣工验收备案资料；2011年5月24日，涉案项目取得规划验收合格证；2011年10月25日，铭景公司向深圳市市房地产权登记中心申请对某小区和涉案地块上的安置楼分批办理初始登记并获得同意；2012年1月10日，深圳市房地产权登记中心受理涉案项目登记办理的申请，2012年2月29日得到核准。
2001年5月15日，某集团与明珠居委会签订拆迁补偿协议，同意将其占用的居民小组的土地，按照1100元／平方米的价格补偿给其建安置楼；2001年11月22日，明珠居委会取得盐田港14#区建设用地规划许可证；2003年10月30日，明珠居委会就安置楼取得建设工程规划许可证。安置楼建成后，一直未办理房产证，为此盐田区政府亦多次召开协调会议。2008年12月5日，明珠居委会、龙眼园居民小组与铭景公司签订《协议书》，委托铭景公司为安置楼居民办理房产证。2008年12月3日，在补缴地价后，铭景公司向某集团发函要求支付代缴的地价。2011年4月27日，铭景公司与龙眼园居民小组达成协议，待某小区规划验收完成后，一并办理安置楼房产证；2011年10月24日，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会向深圳市地籍测绘大队提出了对安置楼工程进行监督测绘的申请；2011年10月28日提交相关材料。在测绘中深圳市地籍测绘大队发现其中一栋安置楼未按申报图纸施工，将顶层原本应为复式单位的两套房变更为四套独立的房，原有的六层建筑变为了七层，无法完成竣工测绘。2012年8月23日，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会向深圳市地籍测绘大队申请退文并得到同意。截至原审最后一次庭审辩论终结前，上述两栋安置楼仍未完成竣工测绘。
曹柏香等27户业主于2013年1月5日向原审法院提起本二十七案诉讼，请求：1、铭景公司、裕宏公司、明珠居委会支付延期办证违约金（具体金额见本判决附表）；2、由铭景公司、裕宏公司、明珠居委会承担诉讼费。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为铭景公司、裕宏公司、明珠居委会是否需为延期办证承担违约责任。曹柏香等27户业主与铭景公司、裕宏公司、明珠居委会签订的《房屋买卖合同》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行相应的义务。曹柏香等27户业主付清房款后，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会应在2011年2月8日将涉案房产交付给曹柏香等27户业主后的240日内，即2011年10月5日前通知曹柏香等27户业主办理房地产证，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会迟至2012年3月3日才发出此通知，违反了合同约定，应承担违约责任。虽然涉案项目所处地块上的安置楼与某小区项目无关，铭景公司、裕宏公司也不是安置楼的建设单位，但明珠居委会作为安置楼的建设单位，未完成为该两栋安置楼办理产权证书的义务，且其应对安置楼存在无法完成竣工测绘的情况知情，应承担相应的责任；铭景公司作为涉案地块的开发建设单位，在了解相关法律规定的情况下，对该地块上的建筑物负有审查义务，亦应对安置楼的现状知情；铭景公司于2008年即接受明珠居委会委托开始办理安置楼的初始登记事宜，但迟至2011年10月24日才向深圳市地籍测绘大队提出监督测绘的申请，并于2011年10月25日才向深圳市房地产权登记中心申请为某小区项目先行办理初始登记，导致某小区项目于2012年1月10日才申请办理初始登记。故安置楼存在无法完成竣工测绘的情况并非导致某小区项目办理初始登记必然延期的事由，亦不属于铭景公司、裕宏公司、明珠居委会不能预见、不能避免、不能克服的情况，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会不仅应当对此知情，且应当在掌握安置楼相关情况的前提下对某小区项目能否如期办理初始登记做出预估并采取合理措施避免不利后果。故对于铭景公司称延期办证不属于铭景公司的原因造成，原审法院不予支持。双方约定的日万分之四的违约金计算标准，为双方真实意思表示，符合公平原则，原审法院不予调整。根据《房屋买卖合同》第二十一条、第二十二条的约定，该延期办证的起算时间应为涉案房产交付曹柏香等27户业主第241日即2011年10月6日至通知办证之日（具体日期、天数见本判决附表），应按照日万分之四的标准给付违约金（具体金额见本判决附表）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：铭景公司、裕宏公司、明珠居委会于本判决生效之日起十日内向曹柏香等27户业主支付违约金（具体金额见本判决附表）。案件受理费（减半收取，具体金额见本判决附表）及管辖权异议案件受理费（各案均为人民币100元）由铭景公司、裕宏公司、明珠居委会负担。
上诉人铭景公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回曹柏香等27户业主全部诉讼请求；2、由曹柏香等27户业主承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、铭景公司于2011年2月8日交房后，除410号案业主罗燕群外，曹柏香等26户业主违章搭建改建，改变了房屋的建筑设计，导致某小区迟至2011年5月24日才取得规划验收合格证。铭景公司就此与曹柏香等26户业主多次沟通，但曹柏香等26户业主执意搭建，直至其搭建完毕并拆除脚手架后某小区的规划验收才得以通过。2011年2月8日至2011年5月24日规划验收推迟了105天，该部分延期办证的责任应由曹柏香等26户业主承担。
二、国土部门明知涉案地块上有未处理的违章建筑，仍要求铭景公司、裕宏公司、明珠居委会进行捆绑开发，存在严重过错。原审法院判令铭景公司承担国土部门的过错及历史遗留问题的责任，属于事实认定错误，也不公平。国土部门要求将江屋村局部与龙眼园用地进行捆绑改造，但龙眼园村的两栋安置楼缺少很多资料，无法办理初始登记，属于历史遗留问题，国土部门对此知情但铭景公司不知情。经过铭景公司的努力，某小区才解决办理初始登记的问题。该情况属于铭景公司不可预见、不可避免的，铭景公司依法不应当承担责任。
三、根据本案情况，延期办证违约金的标准应按《房屋买卖合同》约定的日万分之三计算，且曹柏香等26户业主存在重大过错、没有实际损失，依法应降低赔偿标准。（一）如前所述，曹柏香等26户业主导致某小区规划验收延迟105天，剩余延期办证的时间为45天，延期办证违约金的标准依约应为日万分之三。（二）涉案房产延期办证是因为曹柏香等26户业主及国土部门的过错。铭景公司尽心尽责，积极沟通，没有任何过错。曹柏香等27户业主不仅没有受害，反而从房产面积和本案诉讼中获益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本案应调低违约金标准。
被上诉人曹柏香等27户业主答辩请求维持原判。主要事实和理由如下：即使曹柏香等26户业主确对房产结构改造，也不是各案房产延期办证的原因。产权登记部门于2013年8月1日给原审法院的复函证明铭景公司存在超规划建设的行为，同时铭景公司铭景公司、裕宏公司、明珠居委会共同开发建设某小区，主体利益一致，对同宗土地上的安置楼情况应知情。各案房产延期办证完全是因为铭景公司、裕宏公司、明珠居委会造成的。
原审被告裕宏公司、明珠居委会经本院依法传唤未到庭参加二审审理，亦未提交答辩状。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，铭景公司未提交证据证明其申请某小区规划验收的时间及因曹柏香等26户业主违章搭建改建导致某小区于2011年5月24日才取得规划验收合格证。
铭景公司表示对2012年1月10日深圳市房地产权登记中心受理某小区办理初始登记的申请至2012年2月29日某小区完成初始登记的办理期限没有异议。
《深圳经济特区房地产登记条例》第六条规定，房地产登记以一宗土地为单位进行登记；第七条规定，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。裕宏公司、明珠居委会对原审法院判令其承担的各案延期办证违约金没有提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。
根据铭景公司、曹柏香等27户业主的上诉、答辩意见，本二十七案二审的争议焦点是：铭景公司是否应按各案房产总价款的日万分之四标准向曹柏香等27户业主承担2011年10月6日（各案房产交付之日起的第241日）至通知曹柏香等27户业主办证之日（具体日期见本判决附表）止的延期办证违约金。
某小区、安置楼位于同一宗土地，铭景公司、裕宏公司、明珠居委会取得该地块统一的建设用地规划许可证、建设用地使用权。产权登记部门要求该宗土地上的建筑物（某小区、安置楼）一并办理初始登记，符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定。铭景公司于2008年12月5日接受明珠居委会、龙眼园居民小组的委托为安置楼居民办证、2008年12月3日向某集团发函要求偿还代交的安置楼地价。因此，铭景公司应知晓该宗土地上存在其他建筑物（即安置楼），并依法对安置楼的相关情况负有审查义务，该审查义务不因铭景公司不是安置楼的开发建设单位而免除或减轻。安置楼存在无法完成竣工测绘、不能办理初始登记的情况与曹柏香等27户业主无涉，不属于铭景公司不予承担延期办证违约责任的事由。至于2011年10月25日经铭景公司申请，深圳市房地产权登记中心同意某小区和安置楼分批办理初始登记是为了解决某小区业主的办证问题、减轻铭景公司、裕宏公司、明珠居委会的延期办证违约责任，但不能证明此前其关于某小区、安置楼应统一办理初始登记的要求不合法。产权登记部门同意某小区先行办理初始登记后，铭景公司于2012年1月10日才提出初始登记的申请。铭景公司对2012年1月10日至2012年2月29日某小区完成初始登记的办理期限没有异议，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。
铭景公司还主张因除410号案业主罗燕群外的曹柏香等26户业主违章搭建改建导致某小区于2011年5月24日才取得规划验收合格证，故其应免予承担2011年2月8日交房之日至2011年5月24日的延期办证违约责任。本院不予支持该主张，理由如下：一、铭景公司未提交证据证明其申请某小区规划验收的时间及因曹柏香等26户业主违章搭建改建导致某小区于2011年5月24日才取得规划验收合格证，应承担举证不能的不利后果。二、如前所述，因位于同一宗土地的安置楼不能完成竣工测绘、不能完成初始登记导致涉案房产所在的某小区不能完成初始登记，该情形直至2011年10月25日经铭景公司申请产权登记部门同意某小区先行办理初始登记才消除。在此前提下，不论曹柏香等26户业主有无违章搭建改建、导致某小区规划验收迟延及迟延时间的长短，铭景公司亦不能完成于2011年10月5日前将涉案房产转移登记至曹柏香等26户业主名下的约定。
原审法院不予调整涉案房产总价款的日万分之四的违约金计算标准、予以支持2011年10月6日约定承担延期办证违约责任之日至铭景公司通知曹柏香等27户业主办证之日（具体日期、天数见本判决附表）止的延期办证违约金（具体金额见本判决附表），处理、计算正确，本院予以确认。
综上所述，铭景公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本二十七案二审案件受理费（具体金额见本判决附表）由铭景公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年三月一日
书 记 员 李开宇（兼）