广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1453号原告珠海市新世界电子科技有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇滨江西小区5号101，统一社会信用代码91440400553647576G。法定代表人周仲宏，经理。委托诉讼代理人周姝彤，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人张帆，广东显德律师事务所律师。被告珠海市斗门区海珠实业公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇井湾路599号，统一社会信用代码914404001926706068。法定代表人吴凌辉，总经理。委托诉讼代理人裴沛，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人钟嘉羚，广东德赛律师事务所律师助理。第三人珠海市斗门区二轻工业总公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇南江路71号，统一社会信用代码9144040019267392X8。法定代表人赵泽雄，总经理。委托诉讼代理人邝定兴，公司员工。原告珠海市新世界电子科技有限公司诉被告珠海市斗门区海珠实业公司、第三人珠海市斗门区二轻工业总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市新世界电子科技有限公司的委托诉讼代理人周姝彤、张帆，被告珠海市斗门区海珠实业公司的委托诉讼代理人裴沛、钟嘉羚，第三人珠海市斗门区二轻工业总公司的委托诉讼代理人邝定兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海市新世界电子科技有限公司起诉后变更诉讼请求，确定如下诉讼请求：1、解除被告与第三人之间的房屋租赁协议，被告立即腾退租赁房屋；2、被告向原告支付2011年5月30日至被告腾出房屋期间的房屋租金及利息，暂计至2016年5月30日租金153000元、利息18090元，合计171090元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月13日，被告与第三人签订一份房屋租赁协议，约定第三人将其名下位于珠海市斗门XX镇××旧楼出租给被告，租赁期限20年。原告通过竞拍方式获得该房屋的产权，2011年5月30日，珠海市斗门区人民法院裁定该房屋产权归原告所有，原告自此替代第三人作为出租方主体，享受合同权益。原告已多次书面告知被告并向被告主张租金及相关权益，但被告至今未向原告缴纳租金，并擅自改变房屋用途对外转租，侵犯原告的合法权益。另，拍卖时只披露了房屋的出租期限和租金的计算方式，未提及以债抵租的情况，被告及第三人未向拍卖公司递交相关债权债务的资料，债权债务的真实性无法确认，原告应享有涉案房屋的实体权益，并未继受涉案房屋的债务义务；被告已将房屋转租给案外人林伟斌，但被告提供的证据不足以证明被告及案外人林伟斌已实际投入超过300000元的改建费用，协议约定的免租条件不成立。被告珠海市斗门区海珠实业公司辩称：被告在法院查封、拍卖之前已经承租了涉案房屋，被告已依约履行，原告在拍卖前已知悉《房屋租用协议》的内容，原告在拍卖购得涉案房屋后应按照协议的内容继续履行合同，并承担因租赁而产生的其权利受限的法律后果，原告要求解除合同并支付租金及利息无事实和法律依据，应予驳回。一、2010年4月13日被告及第三人就涉案房屋签订了《房屋租用协议》，同年11月18日法院作出民事裁定查封了涉案房屋，即涉案房屋在被法院查封、拍卖之前，已由第三人出租给被告使用。《房地产估价报告书》也阐明涉案房屋“目前已出租”，拍卖公告也注明出租的情况，即原告在竞拍前已知悉涉案房屋已出租的情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，及“买卖不破租赁”的原则，被告与第三人签订的《房屋租用协议》继续有效，原告受该协议的约束，应继续履行该协议。二、根据《房屋租用协议》第四条约定，被告有权对涉案房屋进行改造和转租，第三人知悉被告将房屋转租给案外人林伟斌，符合该约定，被告不存在擅自改变房屋用途对外转租的情况。该协议第一条约定被告须投放不少于300000元对涉案房屋进行改造，并约定2010年5月1日至2015年4月30日为免租期，被告将涉案房屋转租给林伟斌，林伟斌根据协议内容投入656715.39元进行改建，符合协议约定的获得免租期的条件。原告通过竞拍获得涉案房屋所有权后，被告对房屋仍享有承租权，按协议约定被告有五年的免租期，原告主张这期间的租金无事实和法律依据。三、协议第二条、第五条约定2015年5月1日起每月租金2500元，租金每年结算一次，由于被告与第三人之间存在借款关系，第三人至今尚欠被告借款736478元，双方同意以涉案房屋租金抵扣借款，故被告一直按照协议约定履行支付租金的义务，原告主张被告拖欠租金，与事实不符。第三人珠海市斗门区二轻工业总公司述称：同意被告的答辩意见。涉案房屋进行了改造，该改造符合社会经济效益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权进行了调查取证，并组织当事人进行了证据交换和质证。上述证据均内容真实，形式和来源合法，且能证明本案的相关事实，具有证据效力，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告与第三人于2010年4月13日签订《房屋租用协议》，约定第三人将位于珠海市XX区XX镇XX街XX号（旧门牌号：××）租赁给被告，租赁期限为20年（2010年5月1日至2030年4月30日），租金每三年递增5%；因被告需投放不少于300000元对涉案房产进行改造使之适合居住，故2010年5月1日至2015年4月30日为免租期，以减轻被告的投资负担；2015年5月1日起租金为2500元/月，租金每年结算一次；被告对涉案房屋有经营权、转租权、改造权和使用权；租金收入用于偿还第三人欠被告的历史欠款，欠款还清后，被告应将租金交至第三人财务部。被告与案外人林伟斌于2010年10月26日签订《房屋租用协议》，约定被告将涉案房产租赁给案外人林伟斌，租赁期限为10年（2010年11月1日至2020年10月31日），因案外人林伟斌需投放资金对涉案房产进行改造，故2010年11月1日至2011年4月30日为免租期，首三年（2011年5月1日至2014年4月30日）为免加租期，2014年5月1日加租5%，后每隔一年加租5%直至租赁期满。案外人林伟斌为装修涉案房产，于2010年11月15日与案外人XX区XX镇XX装饰工程签订《装修合同书》，工程总价款为549729.16元，工期自2010年11月15日至2011年4月15日；双方于2011年5月8日签署《工程结算表》，结算工程价为656715.39元。因第三人与他人存在经济纠纷，第三人是本院（2006）斗法执第426号案的被执行人。就该执行案件，本院于2010年11月18日作出民事裁定，将涉案房产予以查封；于2011年4月8日依法公开拍卖涉案房产，拍卖会清单及特别说明中，注明涉案房产已出租的相关情况，并注明“详见租赁合同具体条款”，原告以1850000元的价格竞得涉案房产，本院于2011年5月30日作出民事裁定，确认涉案房地产归买受人即本案原告所有。原告通过EMS快递方式于2016年5月24日向被告送达《解除合同通知书》，要求解除被告与案外人林伟斌的转租合同，并支付拖欠的租金及利息；被告未予支付，原告遂提起本案诉讼。另查明，被告与第三人于2005年11月9日签订《借款协议书》，约定第三人向被告借款736478元，用于发放职工遣散费，被告于同月11日将上述款项出借给第三人。被告与第三人签订的《房屋租用协议》未约定历史欠款的数额，被告与第三人均确认，此借款为协议第五条所指的“历史欠款”，该欠款至今尚未还清。本院认为，本案争议焦点为：一、合同效力的问题。二、免租期内的租金问题。三、免租期后的租金问题。一、关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，……。”结合本案，被告与第三人在平等、自愿的基础上签订《房屋租用协议》，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效；该协议签订的时间是2010年4月13日，本院查封涉案房产的时间是2010年11月18日、作出确认涉案房产归原告所有的民事裁定的时间是2011年5月30日，即该协议是在查封前签订的，而所有权变动是发生在租赁期间，故合同效力不受租赁物所有权人变更的影响，现仍有效。二、关于免租期内的租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告与第三人签订的《房屋租用协议》约定被告有权转租；因被告需投放不少于300000元对涉案房产进行改造使之适合居住，故2010年5月1日至2015年4月30日为免租期，以减轻被告的投资负担。被告提供了其与案外人林伟斌签订的《房屋租用协议》及案外人林伟斌的装修投入资料，证明涉案房屋改造费用已超过300000元。本院认为，协议约定被告有转租权，故不属于擅自转租；原告无足够证据证明被告有违反免租期约定的行为，故原告以被告违反免租约定为由主张收取免租期内的租金，依据不足，本院不予支持；因免租条件已成就，故被告在免租期限内（2010年5月1日至2015年4月30日）不需支付租金。三、关于免租期后的租金问题。因被告与第三人签订的《房屋租用协议》约定以被告应付的租金抵顶第三人欠被告的借款，原、被告对租金的收取主体存在争议，在争议未明确之前，被告有理由不向原告支付租金，故原告主张因被告拖欠租金而应解除合同并支付利息，依据不足，本院不予支持。涉案房地产拍卖后，本院于2011年5月30日作出民事裁定，确认涉案房地产归买受人即本案原告所有，原告自此作为涉案租赁物的产权人，《房屋租用协议》的权利义务由原告承担，承租人向原出租人支付租金的效力及于受让人，故原告有权收取租金，被告应向原告支付租金；被告出借款项给第三人，属合同之债，不足以对抗原告享有的物权，被告以其与第三人之间的约定为由，减损原告作为产权人收取租金的权利，无法律依据，本院不予支持；至于被告与第三人之间的债权债务关系，被告可另循法律途径解决。关于计收租金的时间，应自《房屋租用协议》约定的免租期届满后即2015年5月1日起算，按约定，租金为2500元/月，租金每年结算一次，故2015年5月1日至2016年4月30日的租金为30000元（2500元/月×12个月），至于2016年5月1日后的租金，因结算期限尚未届满，故本院不予支持。综上，被告与第三人于2010年4月13日签订的《房屋租用协议》合法有效，无证据证明被告存在违反约定的情形，故对原告请求解除被告与第三人签订的《房屋租用协议》、被告腾退房屋、支付利息的主张，本院不予支持；被告应付的租金，以本院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市斗门区海珠实业公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市新世界电子科技有限公司支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金30000元；二、驳回原告珠海市新世界电子科技有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3722元（原告珠海市新世界电子科技有限公司已预交），由原告珠海市新世界电子科技有限公司负担3172元，由被告珠海市斗门区海珠实业公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  何颖坚人民陪审员  梁国裕人民陪审员  梁文英二〇一六年十一月十五日书 记 员  周丽敏黄叶