广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤52民终579号
上诉人（原审被告）：詹荣来，男，1956年11月11日出生,汉族，住址广东省惠来县，现住广州市。
委托诉讼代理人：陈洵，广东龙湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈俊雄，男，1966年6月15日出生，汉族，住广东省惠来县。
委托诉讼代理人：陈俊永，男，1970年7月18日出生，汉族，住广东省惠来县，系陈俊雄胞弟。
上诉人詹荣来因与被上诉人陈俊雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠来县人民法院（2017）粤5224民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
詹荣来上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回陈俊雄的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由陈俊雄承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，严重偏袒陈俊雄。本案并不存在房屋买卖合同纠纷的事实，詹荣来与陈俊雄之间只存在民间借贷的关系；陈俊雄系以合法的形式掩盖非法的事实，名为房屋买卖，实为双方的借款16万元进行担保。詹荣来是迫于对方压力，为求得到对方借款或期待对方给予更长的还款期限而签订的，实质是为“借贷合同”提供一种对方能认可的“保障”，所以本案应该以民间借贷纠纷进行审理。一、詹荣来与陈俊雄签订的《房产买卖协议》的落款日期与双方之间的《借条》落款日期一致，该《房产买卖协议》实际上是为双方之间16万元的借贷进行担保。从《房产买卖协议》的内容上看，该协议不符合房屋买卖行为的交易习惯和交易逻辑。该协议没有将房屋的面积和房产证号注明，双方也没有就房款的支付方式约定清楚，关于合同的违约责任、交房的具体细节、钥匙的交付、《房屋所有权证》的移交，水电费的交接等都没有约定，该协议是非常简单粗糙的。且乙方即陈俊雄在合同抬头也没有填写身份证号码，而是甲方即詹荣来一人进行填写。该协议十一项写明“全房款在2014年12月11日付清”，该约定有多层含义，可以理解为房款应该在2014年12月11日付清，也可以理解为房款已经在2014年12月11日付清。那么陈俊雄是不是已经履行了支付房款的义务？陈俊雄应该对其支付房款的义务行为进行举证。另外，该协议涉及的房产面积是100多平方米，交易日期是2014年12月11日，以惠来县当时的房价行情，案涉房屋的市场价格在50万元以上，16万元是远远低于市场价的，詹荣来有何理由以明显低于市场价的价格转让给陈俊雄？该行为明显违背常理，背后的真实情况即该协议的实质是为双方的借贷行为进行担保。放贷人在放贷时为保证自己的利益最大化，降低可能发生的风险，同时基于借贷时自己所处的强势地位，一般情况下也会将所谓的房价压得很低，其要求借款人怎样签，借款人往往是不会拒绝的。而且该协议实质上符合流押契约的要件，应认定为无效合同，不应支持陈俊雄要求履行房屋买卖合同并过户的诉求。二、《房产买卖协议》并不是詹荣来的真实意思表示，詹荣来系在陈俊雄的压力之下为取得借款而签订的，意在为借款进行担保；且该房产是詹荣来夫妻共同财产，必须是詹荣来夫妻同意并签字，詹荣来单方面在该协议上签字亦属无效。从陈俊雄一审提交的《房产买卖协议》来看，在该协议中的甲方签字的左下角另一枚指纹不知道是谁的，詹荣来有理由怀疑是陈俊雄自行添加，詹荣来手中的《房产买卖协议》中并没有该枚指纹，且詹荣来手中的《房产买卖协议》中的交房时间也没有指纹，与陈俊雄提交的相互矛盾。补充一点，该协议除了甲乙双方签字是双方的字迹之外，其他文字都是陈俊雄的胞弟陈俊永所写。三、《房产买卖协议》约定交房的时间是2015年3月11日，在詹荣来所谓的“没有协助办理过户手续”的情况下，陈俊雄依旧在2015年5月28日出借币22万元给詹荣来，亦违背常理，只能说明该协议掩盖了为借款担保的事实。四、从詹荣来在之前二审提交的证据材料上看，双方2015年5月28日的另一笔22万元的借款（陈俊雄在之前二审的答辩中也承认了该笔借款），双方在签订另一份《收条》的同一天，又签订了《转让厝地协议书》，同样是名为不动产买卖，实质上仍是詹荣来为双方的借贷行为提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”请求法院依法驳回陈俊雄的诉讼请求。五、陈俊雄在之前二审庭审中对2015年2月1日詹荣来向陈俊雄转账的3万元，辩称该钱款是双方存在另一笔借贷关系22万元。但是该笔借款22万元是在2015年5月28日形成的，而三万元的转账是先于该笔借贷，陈俊雄的陈述互相矛盾，显然是在撒谎。一审法院对该笔借款的来龙去脉避而不谈，有意偏袒陈俊雄。另外，陈俊雄在之前二审《答辩状》中声称詹荣来至今未归还其22万元，但是詹荣来却持续的转账给陈俊雄，也“恰到好处”的证明詹荣来与陈俊雄存在另一笔借款16万元的事实，本案存在的矛盾点和疑问重重，真实情况就是本案系民间借贷关系，而非陈俊雄起诉的房屋买卖合同关系。综上所述，根据本案涉案房屋的特征、权利义务、房屋价格、转账时间、履行方式、矛盾点和疑问点等，有违常理多处。请求法院责令陈俊雄交出16万元和22万元的借条原件，以便查明事实，驳回陈俊雄的诉讼请求，保障詹荣来的合法权益不受侵害。一审法院认定事实错误，适用法律错误，偏袒支持陈俊雄，在依法治国的大背景下，恳请中级人民法院依法查明事实，准确适用法律，最大程度保障詹荣来的合法权益，判准詹荣来的上诉请求。
陈俊雄辩称，不同意詹荣来的上诉意见，陈俊雄与詹荣来的房屋买卖是事实，要求将房产判给陈俊雄并办理过户。
陈俊雄向一审法院起诉请求：1.确认陈俊雄与詹荣来签订的《房产买卖协议》合法有效；2.请求詹荣来协助办理其名下的位于惠来县惠城镇蓬莱A区七幢305房的房产（房屋所有权证号：粤房字第××号）产权过户至陈俊雄名下的手续；3.本案诉讼费由詹荣来承担。
一审法院认定事实：陈俊雄与詹荣来于2014年12月11日以卖方（甲方）詹荣来，买方（乙方）陈俊雄签订《房产买卖协议》，《房产买卖协议》为格式合同，双方协商后，由陈俊雄胞弟陈俊永在《房产买卖协议》空白处填写协议内容并复写另一份《房产买卖协议》。协议主要内容：詹荣来将位于惠来县惠城镇蓬莱A区七幢305房的房产（房屋所有权证号：粤房字第××号），包括一切家私、用品、电器以160000元的成交金额卖给陈俊雄；办证费用由陈俊雄负责，詹荣来负责签名；交房时间为2015年3月11日；全房款在2014年12月11日付清等。陈俊雄、詹荣来分别在落款甲、乙方处签名并盖指纹，后双方又在复写的《房产买卖协议》上各自姓名盖指纹。陈俊雄执复写的《房产买卖协议》，填写的《房产买卖协议》由詹荣来存执。协议签订后，詹荣来将上述房产的房产证及钥匙交付陈俊雄，该房屋此后由陈俊雄管理使用至今。陈俊雄在管理使用过程中，因需办理房产过户手续，多次联系詹荣来，但一直联系不上，致房屋的过户手续至今无法办理。
另查，陈俊雄执复写的《房产买卖协议》与詹荣来执填写的《房产买卖协议》存在不同之处，即在陈俊雄持有的《房产买卖协议》第五条交房时间处填写的“2015年3月11日”及落款甲方下方各有一枚指纹，而詹荣来持有的《房产买卖协议》该二处没有指纹。陈俊雄称在《房产买卖协议》“2015年3月11日”处的指纹为詹荣来所捺印，落款甲方下方指纹为詹荣来妻子所捺印。詹荣来对此均予否认。
2015年5月28日，詹荣来出具收条及借条（收条及借条为同一纸张）交陈俊雄存执，上方收条写明经双方协商同意，借给詹荣来22万元用厝地单173号抵押等内容。下方为借条，写明借到陈俊雄22万元；落款由詹荣来在借款人处签名印指纹。同日，詹荣来与陈俊雄还签订了《转让厝地协议书》，约定詹荣来将惠来县华湖镇溪洋村葵南新村厝地173号转让给陈俊雄，厝地转让金额共22万元。
2015年2月1日詹荣来通过中国工商银行柜员机向陈俊永卡号：62×××86转入30000元；2015年6月17日、7月6日分别向户名为陈翼转账28000元；2015年9月9日向户名为陈俊雄（卡号：62×××45）转账10000元；2015年11月9日詹荣来女儿詹晓丽向户名为陈俊雄（卡号：62×××45）转账50000元。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。陈俊雄与詹荣来签订的《房产买卖协议》，是双方经充分协商自愿所订立，意思表示真实，协议内容不违反法律规定，应确认陈俊雄与詹荣来签订的《房产买卖协议》合法有效。陈俊雄与詹荣来签订《房产买卖协议》的时间系2014年12月11日，而《房产买卖协议》约定全房款在2014年12月11日付清，应认定陈俊雄将购房款在当天已经付清给詹荣来。从陈俊雄持有该房的《房产所有权证》及之后对该房的管理使用上看，可认定詹荣来已将该房交付给陈俊雄使用。詹荣来辩称本案不存在房屋买卖合同纠纷的事实，只有民间借贷的关系，名为房屋买卖，实为双方的借款16万元进行担保。詹荣来提供了2014年12月11日陈俊雄与詹荣来签订了《借条》复印件，称原件为陈俊雄存执，但陈俊雄否认了《借条》的真实性。对此詹荣来对《借条》的真实性未能进一步举证，并不能证明双方存在16万元的民间借贷关系。詹荣来又提出2015年2月1日起通过银行转账及委托他人付还陈俊雄16万元借款的本金及利息，陈俊雄只认可詹荣来于2015年9月9日向其转账10000元、2015年11月9日詹晓丽向其转账50000元，共60000元，卡号：62×××45为其所有，并称60000元系詹荣来归还其转让厝地不成退还的款项。鉴于2015年5月28日双方存在民间借贷关系和签订《转让厝地协议书》的事实，故陈俊雄收到詹荣来的60000元不能证明系詹荣来付还陈俊雄16万元借款的本金或利息；对詹荣来通过他人支付给陈俊雄的款项，陈俊雄均予否认，且这些款项并非直接转入陈俊雄的账号，不能证明是支付给陈俊雄。因此，詹荣来提出的支付陈俊雄16万元借款的本金或利息依据不足，不予认定。詹荣来提出该房产是詹荣来夫妻共同财产，《房产买卖协议》属詹荣来单方签字无效及陈俊雄与詹荣来签订《房产买卖协议》时该房的市场价格在50万元以上，不是詹荣来的真实意思表示等问题。首先，詹荣来并未提供有关证明夫妻关系的证据，詹荣来及作为詹荣来妻子均未向一审法院申请其参与本案诉讼。其次，詹荣来没有证据证明签订《房产买卖协议》时该房的市场价格。故一审法院对詹荣来提出的问题均不予采纳。关于陈俊雄持有的《房产买卖协议》与詹荣来持有的《房产买卖协议》多了二枚指纹的问题。因《房产买卖协议》的格式、内容均一致，且均由双方签名捺印,陈俊雄持有的《房产买卖协议》多出的二枚指纹并不影响《房产买卖协议》的效力。
综上所述，詹荣来提出本案不存在房屋买卖合同纠纷，名为房屋买卖，实为借款16万元进行担保的主张所提供的依据不足，不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者支付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，合同应依约定全面履行，包括履行协助义务。交付标的物及转移标的物所有权更是买卖合同中出卖人最基本的义务，转移标的物的所有权是买卖合同的根本要求。房屋属不动产，不动产的转移，只有办理了所有权转移登记手续后，所有权才发生转移的法律效力。依上述法律规定，出卖人应当协助买受人办理有关所有权转移等方面的手续，才符合合同法关于应依约定全面履行自已义务的法律强制性要求。詹荣来未协助陈俊雄办理产权过户的义务，不符合合同全面履行的要求。现陈俊雄请求詹荣来协助其办理房屋过户手续，其理由依据充分，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：一、确认陈俊雄与詹荣来之间签订的《房产买卖协议》合法有效。二、詹荣来应于本判决生效之日起十日内，将其名下的位于惠来县惠城镇蓬莱A区七幢305房的房产（房屋所有权证号：粤房字第××号）产权，协助办理过户至陈俊雄名下。三、驳回陈俊雄的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由陈俊雄负担。
本院经审理查明：一审诉讼中，詹荣向法院提供的证据包括：1.《工商银行凭条》、《交易明细》各一份。证明詹荣来于2015年2月1日通过银行转账支付陈俊雄兄弟3万元的事实。2.《回单》、《工商银行凭条》、《交易明细》各一份。证明2015年6月17日和7月6日，詹荣来通过银行转账给陈翼，委托陈翼向陈俊雄支付2014年12月11日双方借款16万元的利息5.6万元。3.《回单》、《交易明细》各一份。证明2015年9月9日，詹荣来转账1万元给陈俊雄，向其支付16万元借款的利息。4.《回单》、《交易明细》、《证明》各一份。证明2015年11与9日，詹荣来委托女儿詹晓丽向陈俊雄转账5万元，向陈俊雄支付16万元借款的利息5万元。5.《证明》、《委托书》各一份。证明2015年4月11日和5月11日，詹荣来委托妻子许瑞贞、朱坤才向陈俊雄交付1.92万元作为16万元借款的利息。6.《借条》、《房产买卖协议》、《詹荣来陈述书》各一份。证明2014年12月11日陈俊雄、詹荣来签订了《借条》、《房产买卖协议》的事实及内容，该协议实质是为16万元借款进行担保并非买卖。
对于上述6份证据，陈俊雄质证意见是：证据1是伪造的，其没有收到这3万元；对证据2，汇给陈翼款项与陈俊雄无关。对证据3，这1万元有收到，但这是詹荣来退还购买华湖镇溪洋葵南新村173号厝地款，2015年5月28日买给我这块厝地，因厝地是与吴少文共同合伙的，詹荣来没有通过合伙人的同意就把厝地卖给我，陈俊雄买后要去建设时吴少文就不同意用塗角去围陈俊雄厝地，陈俊雄就找詹荣来，詹荣来就叫陈俊雄不要嚷说要把厝地款还给我，所以就先汇了这1万元给我。对证据4，这5万元汇给陈俊雄是事实，但这是汇来还厝地款的。对证据5，有异议，没有收到1.92万元这笔钱。对证据6，这张《借条》是詹荣来自己写的，没有这张借条。《房产买卖协议》这份是真的，但是利息付至5月11日这句是詹荣来自己加插的。对《詹荣来陈述书》这是詹荣来自己说的，没有这个事实。
本案一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。本案争议的焦点是一审认定詹荣来与陈俊雄签订的《房产买卖协议》是否合法有效及詹荣来应否协助陈俊雄办理涉讼房产过户手续的问题。
首先，陈俊雄与詹荣来签订《房产买卖协议》的行为自愿、真实，且涉讼房屋已实际交付使用。从陈俊雄向法院提拱了其于2014年12月11日与詹荣来以卖方（甲方）詹荣来，买方（乙方）陈俊雄签订《房产买卖协议》内容及其相关的情况看，该《房产买卖协议》载明：买卖房屋的具体地址；房屋所有权证号；房屋包括一切家私、用品、电器；成交金额；办证责任；交房及给付房款时间等有关房屋卖买的主要问题均作了约定；《房产买卖协议》的落款处陈俊雄、詹荣来分别签名并盖指纹，表明双方签订该协议的意思表示清楚明确，詹荣来作为一个有完全民事行为能力的成年人，应当清楚其实施签订上述《房产买卖协议》的民事法律行为所产生的民事法律后果，在不能举证明其抗辩主张的情况下，依法应承担相应的民事法律责任。又从现在陈俊雄持有涉讼房产的房产证、钥匙以及涉讼房产现由陈俊雄出租使用的事实看，一审判决认定《房产买卖协议》签订后至今，涉讼房屋已交付陈俊雄管理使用的事实，证据充分，本院予以确认。至于诉讼中，詹荣来抗辩称《房产买卖协议》是其迫于陈俊雄压力，为求得到对方借款或期待对方给予更长的还款期限而签订，以及涉讼房产是陈俊雄强行进入，同时拿走家里约值100多万元的东西，并将房屋租给他人，其当时不敢报警的事实，因缺依据证实，且不符合常理，本院不予采信。
其次，关于詹荣来主张《房产买卖协议》约定的房产是詹荣来夫妻共同财产，《房产买卖协议》未经詹荣来夫妻同意并签字而无效的理由不成立。在二审庭审中，詹荣来述称，本案涉讼的房屋在双方签订《房产买卖协议》前是用于其本人及其家人居住，因此，作为詹荣来妻子，对《房产买卖协议》的签订，以及之后房屋由陈俊雄出租的事实应当是知道的，诉讼中，詹荣来没有提供证据证明其妻子对卖买房屋的事实有异议，故可视为其对涉讼房屋卖买的事实已经默认。另外，陈俊雄在二审庭审中指出，在其一审向法院提交的《房产买卖协议》落款甲方下方指纹为詹荣来妻子所捺印，以此说明詹荣来辩称其妻子不同意涉讼房屋卖买不符合事实。詹荣来虽然对此予以否认，但又当庭表示不申请对其进行鉴定。因此，詹荣来提出《房产买卖协议》未经詹荣来夫妻同意并签字无效的主张，理由不成立,本院不予支持。
第三，詹荣来提出本案名为房屋买卖，实质上是詹荣来为双方的借贷16万元的行为提供担保的依据不足。首先，詹荣来在诉讼中未能提供有效证据证明其有向陈俊雄借款16万元及用其房屋作担保的事实。其次，从一审詹荣来提供以证明其主张的7份相关证据分析：其中，詹荣来虽然有先后两笔汇款的事实，但收款人分别是陈俊雄的兄弟及陈翼，詹荣来又未能进一步举证陈俊雄的兄弟及陈翼代陈俊雄本人收款，故该两笔汇款与其证明的事实缺乏关联性，本院不予采信。另外两笔汇款，詹荣来主张其委托朱坤才和许瑞贞向陈俊雄以现金还款1.92万元，由于朱坤才和许瑞贞并没有出庭作证，而许瑞贞作为詹荣来的妻子，其出具的证明材料遭到陈俊雄的否认，且没有其他证据予以佐证的情况下无法作为认定案件事实的证据采信；而詹荣来及其女儿向陈俊雄的两次汇款，由于詹荣来陈述其与陈俊雄还有其他借贷关系，而陈俊雄也对该两笔款项的用途予以否认，在没有其他证据予以佐证的情况下，也无法认定系詹荣来主张的还款。综上，詹荣来主张本案名为房屋买卖，实为借款提供担保的主张，缺乏依据证实，本院不予支持。
综上所述，本案詹荣来与陈俊雄签订的《房产买卖协议》真实、自愿、没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定《房产买卖协议》合法有效正确，本院予以维持。双方当事人均应按《房产买卖协议》约定履行，一审法院判决詹荣来应按《房产买卖协议》约定的房产协助陈俊雄办理过户手续正确，本院予以维持。詹荣来的上诉请求据理不足,本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由詹荣来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄志成
审 判 员 陈爱萍
审 判 员 黄小贺
二〇一七年十二月二十九日
代书记员 邱勇勇
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。