辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00172号
上诉人（原审原告）：陈宓音，女。
委托代理人：陈热平（陈宓音父亲），1952年1月22日出生，丹东农科院退休干部，住址同上诉人。
被上诉人（原审被告）：凤城市天正房地产开发有限公司，住所地凤城市凤凰城管理区翰墨街。
法定代表人：陈筠，董事长。
委托代理人：周昌鑫，男，1977年12月14日出生，该公司职员，住凤城市凤凰城办事处中沿委11组。
委托代理人：刘学，辽宁精华律师事务所律师。
上诉人陈宓音与被上诉人凤城市天正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，凤城市人民法院于2014年4月4日作出（2014）凤民初字第00149号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人陈宓音及其委托代理人陈热平，被上诉人凤城市天正房地产开发有限公司（以下简称天正公司）的委托代理人周昌鑫、刘学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈宓音一审诉称，2010年10月18日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的天河湾B6号楼3单元202室，面积89.57平方米，并于当日一次性付清购房款290382元，其中该房屋住房公积金贷款200000元。被告天正公司于2011年4月11日交房，原告入住。根据城市房地产管理法的规定商品房的购买人应当自商品房交付之日起90天内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋登记所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告从实际交房的2011年4月11日至原告实际取得房照的2013年10月12日间，未尽到法定的办证义务，使原告不仅无法实现取得物权的合同目的，而且使物权变动的法律关系处于不确定状态。致使原告因无力偿还贷款于2013年1月间变卖此房时，被买受人以隐瞒没有房照事实起诉至凤城市人民法院，并最终导致支付律师费4000元、诉讼费3770元，前后误工半月之久，精神经济受到损失的后果发生，当原告持法院传票两次向被告请求向法院解释逾期办证原因时，被告置若罔闻，没有采取任何补救措施。根据合同法第六十条、第一百零七条之规定，被告出卖人存在未尽办证义务，致使法定时间内无法取得权属证书的违约事实成立，构成违约。故原告请求依法判令被告向原告支付迟到办理房屋权属证书违约金25000元。
原审被告天正公司一审辩称，该涉案房屋系原告办理住房公积金贷款买的，且关于办理房屋所有权证相关事宜被告亦只是协助，不是强迫办理，房屋所有权证是否办理是买房人自己的权利，任何人不能强迫。故被告没有违约事由，不同意支付违约金。请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年10月18日，原告陈宓音与被告天正公司签订了商品房买卖合同。该合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的天河湾B6号楼3单元202室，面积89.57平方米的房屋。该涉案房屋为公积金贷款购买，首付款90382元于2010年10月18日交付，余款200000元申请公积金贷款。该合同关于产权登记的约定为：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方有三种处理意见：“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。”双方同意按第3项处理即双方协商解决。2011年4月1日，原告进住该房屋。2013年1月16日，原告与案外人孙志刚签订了房屋买卖协议，将涉案房屋做价390000元出售给案外人孙志刚。2013年1月26日双方又签订了公积金贷款房更名购房主协议书。2013年2月6日原告与被告签订了解除商品房预告登记协议书。同日，被告天正公司向凤城市房地产管理处递交了注销预购商品房预告登记申请表，该申请表载明涉案房屋于2010年11月29日申请办理预购商品房预告登记，由于个人原因，先申请注销预购商品房预告登记，如因注销商品房预告登记发生争议，愿承担一切法律责任，并负责赔偿一切经济责任。2013年2月18日，原告发表声明称：1、公积金贷款方更名购房主协议书签字无效；2、天正公司解除商品房买卖合同备案申请表、注销预购商品房预告登记申请表签字无效；3、凤城市房地产管理处领取购房合同书等证件签字无效。同年2月25日，原告又向凤城市房地产管理处递交了关于撤销《注销预购商品房预告登记》、《解除商品房买卖合同备案》申请书。
2013年9月4日，案外人孙志刚因房屋买卖合同纠纷将本案原告陈宓音诉至法院。在凤城市人民法院（2013）凤民初字第00651号民事调解书中，原告抗辩称未办理房屋所有权证是因案外人孙志刚想从开发商即被告处直接将房屋购买人变更为案外人孙志刚所致，所以该涉案房屋所有权手续一直未能办理。
现原告以被告未尽到办证义务属违约而诉至法院，请求依法判令被告向原告支付延期办理房屋权属证书违约金25000元。
原审法院认为，原告陈宓音与被告天正公司于2010年10月18日签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同应为有效。因此双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告于2011年4月1日入住。且在商品房买卖合同中关于产权登记的约定描述“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：“双方协商解决”。该项约定是意思自治原则的体现。又因2013年9月4日，凤城市人民法院（2013）凤民初字第00651号民事调解书中，原告陈宓音抗辩称未办理房屋所有权证是因案外人孙志刚想从开发商即被告处直接将房屋购买人变更为案外人孙志刚所致，所以该涉案房屋所有权手续一直未能办理。基于此，办理房产登记既是购房人的权利，又是购房人的义务，在商品房买卖合同中，开发商只要在法律规定的时间内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门备案，并向购房者做了明确提示，就已经完成了其在买卖合同中相关的主要义务，余下的就是为购房者办理产权登记提供协助。但这并不意味着开发商对购房者的产权登记有“包办”义务。本案中，做为被告的开发商已于2010年11月29日向凤城市房地产管理处申请办理了预购商品房预告登记，即已完成了其商品房买卖的主要义务，故现原告以被告未尽到办证义务，实属违约并要求被告支付迟延办理房屋权属证书违约金25000元的主张，证据不足不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈宓音的诉讼请求。一审案件受理费430元，减半收取215元，由原告陈宓音负担。
上诉人陈宓音二审诉称，1、原审程序违法；2、原审认定事实不清；3、原审观点错误。上诉人尊重合同约定的双方协商解决方式，多次找到被上诉人办理房屋产权证，但被上诉人置之不理，双方没有协商解决的基础条件，上诉人通过诉讼解决不违背自治原则；原判引用（2013）凤民初字第00651号民事调解书不合法理、不合逻辑。判决书引用的未办证原因部分，不是上诉人真实意思表示。原判引用另案庭审记录佐证此案，不能确定其效力。（2013）凤民初字第00651号案件是因上诉人、案外人孙志刚等人去凤城房产处取产权证，因房产处告知被上诉人开发的商品房不能办证而起，上诉人作废了孙志刚这套虚假手续，引起双方争诉。上诉人在法定期限内要求取得产权证，被上诉人因其自身的责任导致其协助义务在法定期限内无法实现，这是客观事实；原判采信上诉人声明无效以及起草人撤销的协议书为证据是不当的。被上诉人与案外人孙志刚恶意串通伤害了上诉人权益。请求撤销原判，支持上诉人原审诉求。
被上诉人天正公司二审辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人没有过错。请求驳回上诉人上诉请求。
二审中，上诉人未提供新证据。
二审中，被上诉人提供，2014年6月16日调取于凤城市房地产管理处的证据1-凤房预凤山区字第20102825号登记表，证明被上诉人于2010年11月29日，在凤城市房地产管理处对涉案房屋作预购商品房登记，涉案房屋的预告登记权利人为上诉人。证据2-房预凤山区字第20102825号登记表，证明2010年12月15日，丹东市住房公积金管理中心凤城办事处将涉案房屋在凤城市房地产管理处设定商品房抵押，涉案房屋的预告登记权利人为丹东市住房公积金管理中心凤城办事处。根据相关规定，想要办理房照需要设定抵押权人出书面材料，上诉人提出书面申请才可以办理房照，但上诉人没有提出申请。
上诉人质证意见，对证据1、证据2的真实性没有异议，根据上诉人与被上诉人签订的合同，被上诉人拖延交房，四年没下发房照，上诉人将房屋抵押给谁与是否下发房照无关。
本院认证意见，该两份证据由国家机关出具，是对涉案房屋备案的材料，且上诉人对该两份证据的真实性不持异议，故本院予以采信。
本院二审查明的事实，2010年12月15日，丹东市住房公积金管理中心凤城办事处将涉案房屋在凤城市房地产管理处设定商品房抵押，涉案房屋的预告登记权利人为丹东市住房公积金管理中心凤城办事处。其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。上诉人已经全额交付房款，被上诉人业已将房屋交付给上诉人。现上诉人主张被上诉人未在规定的期限内协助上诉人办理房屋的权属证书，并请求被上诉人违约并承担给付违约损失25000元。上诉人与被上诉人于2010年10月18日签订房屋买卖合同，被上诉人于2010年11月29日在凤城市房地产管理处已办理涉案房屋的商品房预售登记，涉案房屋的预告登记权利人为上诉人；因上诉人对涉案房屋办理公积金贷款，2010年12月15日，涉案房屋的预告登记权利人为丹东市住房公积金管理中心凤城办事处。房屋登记办法第二十条规定，登记申请不符合登记申请条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。上诉人至今未提供涉案房屋未能办理房屋权属证书的证据；且双方在房屋买卖合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按双方协商解决方式处理，双方应按合同约定协商解决。原审引用上诉人与案外人对涉案房屋买卖纠纷调解书中对上诉人不利的有关陈述不当，应予纠正。上诉人的上诉请求及理由，因未提供适格证据加以证明，故其上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由上诉人陈宓音负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一四年六月十八日
书 记 员 王晓宇