广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东一法民一初字第377号
原告郭纪每，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人孙家印，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托代理人邹学研，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师助理。
被告东莞市丽水佳园开发有限公司，住所地：广东某。
法定代表人李晓龙。
委托代理人何润洪，广东方中天律师事务所律师。
委托代理人谭卫星，广东方中天律师事务所律师。
原告郭纪每诉被告东莞市丽水佳园开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年11月5日、2013年2月1日、2013年9月24日、2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告郭纪每及其委托代理人孙家印，被告东莞市丽水佳园开发有限公司的委托代理人何润洪、谭卫星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：标的物为东莞市道滘镇蔡白村沿海丽水佳园湖光区3栋叠层公寓5单元412号房；建筑面积共111.09平方米，商品房单价为每平方米7142元，总金额为684401元，首期付款为214401元。双方还约定了房屋交付期限，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房和逾期办理房产证的违约金责任等。合同签订后，原告已按约定履行了全部付款义务及缴纳税费义务，至今已向被告交付购房款684401元，缴纳各种税费23697元，累计花费共708098元。在原告已履行合同全部义务的情况下，被告既未向原告交付房屋，也没有给原告办理房屋产权证。被告应交付的房屋在下雨后存在墙体多处渗水及地面积水的现象，属于明显的质量瑕疵，根本无法正常居住使用。根据合同法第一百零七条、第一百四十八条的规定，原告有权拒绝收楼，并要求被告对房屋渗水处进行维修，且被告也答应给原告修好涉案房屋后再通知原告收楼。从2008年4月至今，原告多次找到被告要求修房，被告虽每次都答应修房，但总是以要求原告等待通知为由一直拖延，且至今仍未修好。被告因为房屋的质量问题，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋实际交付给原告。原告多次找到被告要求办理房屋产权证时，被告也是一直拖延且至今也未给原告办理房产证。被告在本案中已构成逾期交房和逾期办理房产证的违约行为，应当按照合同约定承担相应的民事责任。《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。本合同规定的最后交付期限为2007年9月30日前，所以，违约金应以684401元为基准，从2007年10月1日计算至被告实际交房为止。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房款的1%赔偿买受人损失”，所以，违约金应为684401元×1%=6844.01元。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，原告不应承担未交付房屋期间的物业管理费。为了维护原告的合法权益，请求判令：1、被告立即将涉案房屋漏水处修好并向原告交付不存在质量瑕疵的房屋；2、被告为原告办理涉案房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋权属证书；3、被告支付原告逾期交房的违约金（以684401元为基准，从2008年4月20日起按每日万分之一的标准计至实际交房之日止，暂计至2011年11月21日为103481.43元）；4、被告支付原告逾期办理房产证的违约金6844元；5、被告支付原告缴纳的各种税费23697元的利息（以23697元为基准，从2007年7月5日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计至实际交房之日止，暂计至2011年11月21日为7116.2元）；5、被告承担向原告实际交付房屋之前的所有物业管理费；6、被告承担本案的诉讼费用。2013年2月4日，原告增加诉讼请求：被告赔偿原告损失120000元。原告于庭审中明确将诉讼请求1变更为：被告支付原告维修费44479.05元，由原告自行修复涉案房屋。原告于庭审中明确由于原告已经取得房地产权证，申请撤回诉讼请求2，即被告为原告办理涉案房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋权属证书的诉讼请求。原告于庭审中明确申请撤回要求被告赔偿原告损失120000元的诉讼请求，原告将另案主张。
被告辩称，被告已于2008年4月19日将涉案物业交付原告使用。被告于2007年取得由建设单位、监理单位、施工单位、勘查单位、设计单位共同出具关于涉案物业的《工程竣工验收报告》。在此基础上，取得东莞市建设局颁发的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。其后，被告多次电话通知原告办理涉案物业交付手续，并于2008年4月8日将《入伙通知书》和《业主资料卡》按《商品房买卖合同》中原告提供的地址以EMS形式快递给原告。期间，被告按合同约定公示《工程竣工验收报告》等相关证明文件，大部分业主如期到现场办理房屋交接手续。《工程竣工验收报告》是工程验收合格的证明文件，涉案物业符合双方签订的合同中关于房屋交付所需的条件。根据《商品房买卖合同》第十一条约定“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人以特快专递形式向买受人预留的通讯地址，发出收楼通知书7日后，即视为出卖人已将该物业交付给买受人……”，被告已严格按照合同履行了通知交付的义务，但原告并没有按期到现场收楼。因此，被告考虑《业主入伙通知函》在邮寄途中需要一定的时间，被告以2008年4月19日作为将涉案物业向原告交付的时间。原告提交的照片无法证明涉案物业存在质量问题，亦无法证明责任人为何方。一套房子是否存在质量问题，必须由有资质的房屋质量检验机构通过合法的途径去认定。单凭照片不能认定被告的房屋质量有问题。涉案房屋已于2008年4月19日交付原告，房屋的风险亦由被告转移给原告，原告有责任和义务保管及正确使用。如果是由建筑施工引起的质量问题，被告依照合同的约定，在保修期内承担保修责任。如果由于原告使用不当而造成的质量问题，比如长期开窗任由雨水浸泡，造成墙面出现水迹或裂纹，自然应该由原告自行承担。被告已按合同约定，对房屋进行保修。被告于2007年9月29日取得东莞市建设局开具的《竣工验收备案证书》，由此可见，涉案物业不存在质量问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，房屋有质量瑕疵的，应承担修复责任。根据《商品房买卖合同》第十六条保修责任条款，原告提出的问题是属于保修责任，被告已按照要求，履行了修复义务。被告已按合同约定向原告支付全部延期交付的违约金。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2007年9月30日前将涉案物业交付原告使用，但由于各方面的原因，导致工期延误。被告于2008年4月19日将涉案物业交付原告使用，被告逾期交付201天，根据《商品房买卖合同》第九条第1款约定“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告已支付涉案物业的全部房款684401元，被告亦根据《商品房买卖合同》约定向原告支付了逾期交付的违约金13756元，被告已经支付了全部逾期交房的违约金。办理房屋权属证书是原告的义务，被告只能协助原告办理，并没有义务代办。原告至今没有启动办证程序是原告没有取得房产证的根本原因，原告向被告主张逾期办理房产证违约金是没有依据的，且原告主张逾期办理房产证违约金的请求已经超过了诉讼请求。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第3条约定，因被告原因造成原告不能在2009年8月31日前取得房产权证的，被告应当支付逾期办理房产证违约金，适用普通诉讼时效，原告应在2011年8月31前主张。原告购买房屋，应当依法缴纳各种税费，原告向被告主张缴纳税费的利息没有任何事实依据和法律依据。被告已于2008年4月19日将涉案房屋交付给原告使用，原告与物业管理公司之间已经形成了物业管理服务合同关系，原告作为房屋的所有人及使用人应当依法缴纳物业管理费，被告不是物业管理服务合同的相对人，原告关于物业管理费的诉讼请求没有事实依据和法律依据。被告于2008年4月19日将案涉房屋交付给原告，且支付了2008年4月19日之前的逾期交房违约金，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告既主张违约金，又主张赔偿损失，相互矛盾，根据合同法的规定，违约金和赔偿损失相互排斥，不能同时并用。即便案涉房屋存在漏水问题，被告只须根据商品房买卖合同的约定履行保修义务即可，房屋存在质量瑕疵，不能成为拒绝收楼的原因。综上所述，被告已将涉案物业交付给原告使用，同时亦向原告支付了全部逾期交房违约金，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年6月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：GB／T17986.2-2000）及附件四合同补充协议。该合同约定原告向被告购买东莞市道滘镇蔡白村沿海丽水佳园湖光区3栋叠层公寓5单元412号房，建筑面积为111.09平方米，其中第四条计价方式与价款约定“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7142元，总金额684401元”；第八条交付期限约定“出卖人应当在2007年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……4、该商品房经出卖人会同工程施工单位、设计单位、监理单位及勘查单位出具“竣工验收报告”后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”；第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人以特快专递形式向买受人预留的通讯地址，发出“收楼通知”7日后，即视为出卖人已将该物业交付给买受人。2、自合同约定交付之日起，该商品房的一切风险转由买受人承担，买受人从该日起承担与该商品房相关的物业管理费。”；第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”；第十六条保修责任约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”；附件四合同补充协议第3条约定“第十五条“规定期限”指在买受人已于2008年8月31日前付清所有房价款或达到按揭贷款银行规定的办理房产权证条件，并且付清办理房产权证的费用及向出卖人提出书面申请后，因出卖人责任造成买受人不能在2009年8月31日前取得房产权证的”。原、被告双方确认原告已向被告支付了案涉房屋的购房款684401元。根据收款收据、收据显示，原告于2007年7月5日向被告交纳契税20532元；原告于2007年6月28日向广东方中天律师事务所交纳律师费1675元、房屋他项权初始登记费80元、抵押合同公证费1410元。根据契税完税证显示，原告于2007年7月8日向东莞市财政局道滘分局交纳契税20532.03元。根据商品房屋产权权属证明书，载明：沿海丽水佳园湖光区3、5、6、7栋叠层公寓已于2009年2月23日取得产权权属证明。
被告提供住宅质量保证书，其中第二条保修和期限约定“本建筑工程及附属设施发生质量问题时按附表所列范围和期限进行保修，在保修期内，由开发商东莞市丽水佳园开发有限公司负责安排相关施工单位完成保修工作。附表所列项目超过保修期限后，开发商将不再承担保修责任，客户可委托物业管理处进行有偿维修服务，或自行安排处理。”；附表1对保修项目、保修期限、保修期限起算日期、保修责任进行具体约定。原告主张对住宅质量保证书不予确认。
原告主张案涉房屋渗漏水严重，无法正常居住，原告多次找被告协商整改，但被告却不断拖延维修，并提供照片、录音光盘以及录音记录予以证明。被告主张对照片、录音光盘以及录音记录不予确认，案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，对于原告提出需要修复的地方属于保修的范围，且被告早已修复，并提供东莞市公安消防局于2007年3月26日出具的《建筑工程消防验收意见书》、2007年的《工程竣工验收报告》和东莞市建设局于2007年9月29日出具的《竣工验收备案证书》、维修记录予以证明。维修记录显示：2010年9月至2010年11月、2011年6月、2011年7月对于案涉房屋维修事宜进行协商处理。原告主张对维修记录不予确认。
被告主张其根据合同约定已于2008年4月19日将案涉房屋交付给原告使用，并已经向原告支付完毕截止2008年4月19日的逾期交房违约金13756元，并提供EMS特快专递、沿海·丽水佳园入伙通知书、中国工商银行自助服务终端转账凭证予以证明，EMS特快专递显示：2008年4月8日、2010年2月11日，被告分别向原告邮寄沿海·丽水佳园入伙通知书；沿海·丽水佳园入伙通知书的主要内容：沿海丽水佳园一期湖光区3幢5-412号已竣工验收合格，可交付使用，请原告于2008年4月19日到沿海丽水佳园销售中心现场办理交接入伙手续；中国工商银行自助服务终端转账凭证显示：2008年1月24日、2008年3月12日、2008年5月8日，分别通过银行转账支付款项6296、4106元、3354元至郭美伶银行账户。原告主张对EMS特快专递的真实性予以确认，对沿海·丽水佳园入伙通知书不予确认，被告的确约于2008年4月通知原告收楼，但案涉房屋不符合交付条件，被告实际上没有向原告交付案涉房屋；确认被告已支付原告截止2008年4月19日的逾期交房违约金，明确要求被告按照合同约定支付原告从2008年4月20日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。
原告主张双方约定被告代原告办理房产证，原告已向被告提交了办理房产证的相应材料，但被告无法为原告办理房产证，要求被告支付逾期办理房产证违约金6844元，并提供办理房产证退件证明予以证明，载明：原告于2011年11月4日到广东大洲律师事务所领取《广东省东莞市房地产办证证明》、《中华人民共和国契税完税证》、《销售不动产发票办证联》原件叁份；其中《广东省东莞市房地产办证证明》是由东莞市地方税务局道滘税务分局于2009年4月22日出具。被告主张对办理房产证退件不予确认，双方没有约定由被告代原告办理房产证，事实上房产证由原告自己办理，原告委托广东大洲律师事务所代为办理房产证，与被告无关；案涉房屋已于2009年2月23日取得商品房屋产权权属证明书，此时可以办理房产证，但原告从未向被告提出办理房产证的书面申请，被告无需承担逾期办理房产证的违约责任。
原告申请对案涉房屋工程质量进行鉴定，根据原、被告双方确定，本院依法委托广东科艺建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2012年7月17日作出科艺司鉴所（2012）司鉴字第2号工程质量司法鉴定意见书，鉴定意见是：1、该房屋所检查发现渗水原因，系该房屋屋面铺盖琉璃瓦的施工工艺不够完善，基层处理措施不得当，未按验收标准规定的工艺铺设，是导致局部混凝土蜂窝容易渗漏的施工原因；2、①-③区域漏水点热胀冷缩后容易出现裂缝，施工时对该建筑薄弱环节未采取相应措施，施工质量不符合规范要求，现场发现透气窗屋面平台外墙面采用油刷防水材料，但依然发现裂缝，说明只治表面而未达到治本的效果，是导致漏水的主要原因；3、④区域漏水点，根据对漏水处进行开凿，发现屋面板有一段钢管，周围混凝土有蜂窝现象，系为原建筑物施工完成后，安全措施的搭设未拆除完善，采用不当处理方法，导致水从缝隙处渗入的原因。处理意见是：1、楼板裂缝宽度大于0.1mm建议应根据裂缝类型及贯通情况采用压力化学灌浆等方案对裂缝分别进行修复封闭处理；2、弧形楼梯屋面板压线应砌筑完善，板中间细小裂缝及排水口应做防水措施；3、应对透气窗屋面平台的墙体裂缝、板与墙体的交接裂缝进行修复处理；4、应对铝合金窗框应未填满密实，按规范规定及要求进行修复；5、由于屋面板已出现裂缝，该房屋屋面铺盖琉璃瓦未勾抹瓦接缝，瓦底铺盖砂浆不够饱满，檐口处未见防水措施，水会从屋面琉璃瓦两片琉璃瓦之间的竖向缝隙渗入屋面板，如屋面板出现裂缝及蜂窝，水则由板裂缝处渗入，因此建议对琉璃瓦进行勾抹瓦接缝处理。原告为此支付了鉴定费22000元。原告主张对工程质量司法鉴定意见书予以确认。被告主张对鉴定意见有异议，被告已经履行了保修义务。根据被告的申请，鉴定人某某木顺出庭作证，陈述：案涉房屋共有10处漏水点，漏水是由于建筑施工的原因造成，从案涉房屋目前的情况来看，如果不进行维修，会影响一般正常使用，需要有资质的单位才能维修好；鉴定前，对漏水点有进行维修，但只是进行了表面处理，不能从根本上解决漏水问题，如果质检部门看到漏水的情况，应该不会进行验收。
原告申请对案涉房屋存在的质量问题的修复方案和修复费用造价进行鉴定，根据原、被告双方确定，本院依法委托东莞市东城建筑规划设计院对案涉房屋存在的质量问题的修复方案进行鉴定，并依法广东金厦工程管理造价咨询有限公司对案涉房屋存在的质量问题的修复费用造价进行鉴定，东莞市东城建筑规划设计院于2013年9月11日作出东鉴字AXXXXX001号工程质量修复方案。原告为此支付了鉴定费20000元。广东金厦工程管理造价咨询有限公司于2014年8月11日作出工程造价鉴定编制报告书，工程造价鉴定结果是案涉房屋工程的修复费用造价鉴定合价44479.05元。原告为此支付了鉴定费30000元。原告主张对工程质量修复方案和工程造价鉴定编制报告书予以确认。被告主张广东科艺建筑工程质量司法鉴定所作出工程质量司法鉴定意见书后，案涉房屋的物业公司根据合同约定进行定期保养，物业公司已经委派有资质的公司对案涉房屋进行修复，工程质量修复方案和工程造价鉴定编制报告书并非根据案涉房屋现状编制，不能作为认定事实的依据。根据被告的申请，东莞市东城建筑规划设计院的鉴定人某某婵清出庭作证，陈述：鉴定时到现场查看，发现鉴定现场进行了修复，工程质量司法鉴定意见书载明的漏洞、裂缝表面都已经用水泥、沙子进行填平，对于修复的具体情况和如何施工不太清楚，也没有对修复的质量进行检查，工程质量修复方案是根据工程质量司法鉴定意见书作出，修复方案是根据实际情况按照一般的做法，出具比较优化的方案，并非唯一的方案。
原告确认没有支付过案涉房屋的物业管理费，因案涉房屋尚未交接，原告不是案涉房屋的实际控制人，原告尚未实际占有案涉房屋，案涉房屋的物业管理费应由实际控制人缴纳。
另，本院已于2012年4月18日告知原、被告双方在鉴定结论作出前，不得对案涉房屋进行任何修复，也不得以任何形式破坏案涉房屋现场。
以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、照片、录音及录音记录、收款收据、收据、办理房产证退件证明、广东省东莞市房地产办证证明、契税完税证、工程竣工验收报告、竣工验收备案证书、建筑工程消防验收意见书、EMS特快专递、沿海·丽水佳园入伙通知书、维修记录、中国工商银行自助服务终端转账凭证、商品房屋产权权属证明书、住宅质量保证书、工程质量司法鉴定意见书、工程质量修复方案、工程造价鉴定编制报告书以及本案询问笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。原告于庭审中明确申请撤回要求被告为原告办理涉案房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋权属证书的诉讼请求以及要求被告赔偿原告损失120000元的诉讼请求，本院予以准许。对于原告要求被告承担向原告实际交付房屋之前的所有物业管理费的诉讼请求，本案是商品房销售合同纠纷，而原告的该诉讼请求属于其他法律关系，本院不作处理，原告可依据相关法律规定另行主张。本案的争议焦点是：一、被告是否应当承担对案涉房屋存在问题的责任，如果需要承担责任则如何承担的问题；二、被告是否存在逾期交房的违约行为，如果存在违约行为则应如何承担违约金的问题；三、被告是否存在逾期办理房产证的违约行为，如果存在违约行为则应如何承担违约金的问题；四、被告是否应支付原告缴纳的各种税费的利息的问题。
一、关于第一个争议焦点。原告主张案涉房屋渗漏水严重，无法正常居住，要求被告支付原告维修费44479.05元，由原告自行修复涉案房屋。被告主张案涉房屋经过相关部门验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，对于原告提出需要修复的地方属于保修的范围，且被告早已修复。原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了案涉房屋的交付期限和交付条件，根据被告提供的证据，案涉房屋已经竣工验收合格，并取得《工程竣工验收报告》和《竣工验收备案证书》，且经消防验收合格，并取得《建筑工程消防验收意见书》，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，但商品房交付还应具备不存在影响正常使用的严重质量问题的条件。根据工程质量司法鉴定意见书的鉴定意见和处理意见，案涉商品房存在多个漏水点和裂缝，存在严重影响原告正常居住使用的质量问题。根据原、被告双方提供的证据以及陈述，被告多次针对案涉房屋存在的问题进行修复，但未能修复达到正常居住使用的条件。在本案诉讼过程中，本院已明确告知被告不得对案涉房屋进行任何修复，也不得以任何形式破坏案涉房屋现场，但被告仍擅自对案涉房屋进行修复，本院对于被告的行为予以训诫。综上，对于原告要求被告支付维修费，由原告自行修复案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据工程质量修复方案和工程造价鉴定编制报告书，案涉房屋工程的修复费用造价鉴定合价44479.05元，因此，被告应支付原告维修费44479.05元。
二、关于第二个争议焦点。根据原、被告双方提供的证据以及陈述，被告曾分别于2008年4月8日、2010年2月11日通过快递的方式通知原告收楼，且原告亦确认被告于2008年4月通知原告收楼。原告主张因案涉房屋存在质量问题，不符合交付条件而拒绝收楼。根据以上论述，案涉商品房存在多个漏水点和裂缝，存在严重影响原告正常居住使用的质量问题，原告有权拒绝收楼，被告应当承担逾期交房的违约责任。原、被告双方曾多次对于案涉房屋维修事宜进行协商处理，且于2010年9月至2010年11月、2011年6月、2011年7月仍进行协商处理，因此，原告关于逾期交房违约金的诉请并未超过诉讼时效。原、被告双方确认被告已支付原告截止2008年4月19日的逾期交房违约金，本院予以确认。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金。”，根据以上论述，本院认定被告应支付原告维修费44479.05元，由原告自行修复案涉房屋，因此，被告履行向原告支付维修费44479.05元完毕之日应视为案涉房屋实际交付之日，因此，被告应支付原告逾期交房的违约金（以684401元为基数，从2008年4月20日起按每日万分之一的标准计至被告履行向原告支付维修费44479.05元完毕之日止）。对于原告超出部分的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以驳回。
三、关于第三个争议焦点。原告主张双方约定被告代原告办理房产证，原告已向被告提交了办理房产证的相应材料，但被告无法为原告办理房产证。根据原告提供的办理房产证退件证明来看，是广东大洲律师事务所收取原告的相应材料，并非被告收取原告的相应材料，原告没有提供相应的证据予以证明其已向被告提交办理房产权证的书面申请；原告亦未能提供充分的证据予以证明双方约定由被告代原告办理房产证或者被告负有办理房产证的义务，因此，本院对于原告的该主张不予采纳。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记以及附件四合同补充协议第3条的约定，被告应履行将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如原告已于2008年8月31日前付清所有房价款或达到按揭贷款银行规定的办理房产证条件，并且付清办理房产权证的费用及向被告提出书面申请后，因被告责任造成原告不能在2009年8月31日前取得房产权证的，被告应向原告支付违约金。被告有协助原告办理案涉房屋房产权证的义务，被告于2009年2月23日取得案涉房屋的产权权属证明，案涉房屋已经具备办理房产权证的条件。原告未能提供充分的证据予以证明因被告责任造成原告不能在2009年8月31日前取得房产权证，即被告存在逾期办证的违约行为，对于原告要求被告支付逾期办理房产证违约金6844元的诉讼请求，因欠缺依据，本院予以驳回。
四、关于第四个争议焦点。根据收款收据和契税完税证显示，被告于2007年7月5日向原告代收契税20532元，此后被告于2007年7月8日将该契税20532元转交至东莞市财政局道滘分局，可见，契税20532元实际上是由东莞市财政局道滘分局收取，并非由被告收取。根据收据显示，原告于2007年6月28日向广东方中天律师事务所交纳律师费1675元、房屋他项权初始登记费80元、抵押合同公证费1410元，可见，律师费1675元、房屋他项权初始登记费80元、抵押合同公证费1410元实际上是由广东方中天律师事务所收取，并非由被告收取。对于原告要求被告支付缴纳的各种税费23697元的利息的诉讼请求，因欠缺依据，本院予以驳回。
另，本案的鉴定费22000元＋20000元＋30000元=72000元，根据以上论述，本院认为由被告负担为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告东莞市丽水佳园开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郭纪每支付维修费44479.05元，由原告郭纪每自行对东莞市道滘镇蔡白村沿海丽水佳园湖光区3栋叠层公寓5单元412号房进行修复。
二、被告东莞市丽水佳园开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郭纪每支付逾期交房的违约金（以684401元为基数，从2008年4月20日起按每日万分之一的标准计至被告东莞市丽水佳园开发有限公司履行判决第一项确定的债务完毕之日止）。
三、驳回原告郭纪每的其他诉讼请求。
如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3538元（原告已预交），由原告郭纪每负担305元，被告东莞市丽水佳园开发有限公司负担3233元。本案鉴定费72000元（原告已预交），由被告东莞市丽水佳园开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 王锦兰
代理审判员 梁园园
人民陪审员 黄银笑
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 王 冕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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