河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终4240号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司夏邑支行。
代表人侯知果，系该行行长。
委托代理人房青，河南向东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）苏展，男，1967年2月23日出生。
委托代理人彭媛媛，河南京港律师事务所律师。
原审第三人刘东祥，男，1975年8月20日出生。
上诉人中国建设银行股份有限公司夏邑支行（以下简称建行夏邑支行）与上诉人苏展，原审第三人刘东祥房屋租赁合同纠纷一案，建行夏邑支行于2016年4月19日向河南省夏邑县人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除建行夏邑支行与苏展之间的租赁合同，并判令苏展、刘东祥返还房屋。2、苏展支付拖欠建行夏邑支行的房租262500元及违约金13125元。该院于2016年10月10日作出（2016）豫1426民初1841号民事判决，建行夏邑支行、苏展均不服原判，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人建行夏邑支行的委托代理人房青，上诉人苏展的委托代理人彭媛媛到庭参加诉讼。原审第三人刘东祥经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年11月1日，双方当事人作为甲乙方签订租赁合同一份。合同约定，甲方将坐落于夏邑县建设路中段建行夏邑支行房产（营业室北头三间）（以下简称“房屋”）出租给乙方，面积共计150平方米，乙方同意承租上述房屋。合同约定：租赁期限一年，自2007年11月1日至2008年10月31日。房屋年租金35000元，本合同生效后七日内，乙方向甲方支付。甲方于2007年11月3日将房屋交付乙方使用。租赁期满或合同解除后十日内，乙方必须撤出其在房屋内的全部人员或物品，并在10日内负责恢复相关设施原状，承担相关费用。乙方未按本合同约定的时间和方式向甲方支付租金的，应向甲方支付违约金，违约金按年租金额的5%计算。乙方拖欠租金7日（含）以上的，甲方有权解除本合同。合同第八条还特别约定，乙方发生下列情形的，甲方有权单方解除本合同：1、乙方擅自将房屋转租、转借他人的；2、擅自改变房屋的结构及用途的；3、利用房屋进行违法活动的；4、故意毁损房屋的；5、拖欠租金达7日（含）以上的；6、不可抗力或政府决定征用房屋所在土地而需拆除房屋的。合同生效后，建行夏邑支行将房屋交付给苏展，后苏展将该房屋转租给第三人刘东祥用于手机店经营至今，第三人将租金交付给苏展，苏展并未支付建行夏邑支行租金。双方所签租赁合同到期后，未续订书面租赁合同。
原审法院认为：建行夏邑支行将其房产租赁给苏展用于经营，并签订有书面租赁合同，双方租赁合同关系依法成立并生效。双方应按合同约定各自履行义务，建行夏邑支行按时将房产交付给苏展，履行了交付义务。苏展一直未支付租金，履行付款义务，构成实质性违约，应依法承担违约责任。双方当事人签订书面租赁合同为一年，租赁期间届满后，苏展继续使用该房，建行夏邑支行未提异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，视为不定期租赁，对建行夏邑支行要求解除租赁合同的请求予以支持。苏展拖欠建行夏邑支行8年租金，事实清楚，苏展应予以支付。但建行夏邑支行未提交证据证明其向苏展催要过房租，对苏展辩称2014年4月10日之前的房租，已过诉讼时效的观点，予以采纳，对建行夏邑支行要求苏展支付违约金13125元的请求，不予支持。第三人刘东祥与苏展之间的租赁合同关系建行夏邑支行不知情，且不予追认，故对建行夏邑支行不具有法律效力，第三人刘东祥可就其实际损失另行主张权利。本案在诉讼中，建行夏邑支行申请追加实际使用房屋人刘东祥为第三人，为减少诉累，将此案合并审理。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，建行夏邑支行可以请求第三人返还所租房屋。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司夏邑支行与被告苏展于2007年11月1日签订的租赁合同；二、被告苏展于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司夏邑支行租金70000元（从2014年4月10日至2016年4月10日）；三、被告苏展、第三人刘东祥于本判决生效之日起十日内返还所租赁原告中国建设银行股份有限公司夏邑支行的房产（坐落于夏邑县建设路中段中国建设银行股份有限公司夏邑支行营业室北头三间）；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司夏邑支行的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5434元，由原告中国建设银行股份有限公司夏邑支行负担3000元，被告苏展负担2434元。
上诉人建行夏邑支行不服原判，上诉称：一、原审法院已经查明双方之间于2007年11月1日签订的租赁合同关系依法成立并生效，因苏展没有履行给付租金义务，房屋租金应从2007年起计算至2016年4月10日，按照年租金35000元计算。二、房屋租赁合同到期后，双方转为事实租赁合同关系。因租金交付时间并未约定，建行夏邑支行可以随时主张，原审法院认定2014年4月10日之前的房屋租金已超过诉讼时效错误。苏展没有履行给付租金的义务，原审法院已认定其构成违约，应当支持建行夏邑支行关于违约金的诉请。综上，请求二审法院依法改判原审判决第二项为苏展支付建行夏邑支行租金262500元及违约金，一、二审案件受理费由苏展负担。
上诉人苏展不服原判，上诉称：一、2004年10月25日，苏展通过竞买，取得了建行夏邑支行位于夏邑县建设路中段西侧的办公楼部分楼房及院落，并承租了涉案房屋。2005年5月10日，双方签订补充协议，该补充协议第一条约定，乙方留作自用的临街楼房13层仅限乙方自用，如乙方不用欲出租或转让时，应当告知甲方，甲方在同等条件下享有优先权。根据此条约定，租赁合同应当继续履行，而不应当解除，租赁费的问题应当由双方协商解决。二、苏展在购买建行夏邑支行的房产及院落后，该行的几任行长均承诺，使用苏展的财产要支付使用费。同时，建行夏邑支行要求苏展出资为其负责人装修了办公室等，该笔费用未予支付。因双方就各自应当承担的使用费、装修费没有结算，苏展应当支付给建行夏邑支行的费用应予扣除，两项相抵后不存在苏展支付房租的问题。综上，原审没有审查建行夏邑支行使用苏展的财产及装修费用问题，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，驳回建行夏邑支行要求苏展支付租金的请求。
原审第三人刘东祥未提交书面答辩意见。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、涉案租赁合同应否予以解除？2、房屋租金应如何计算，苏展主张的装修费用是否客观存在，应否予以折抵涉案租金？3、建行夏邑支行关于2014年4月10日之前的租金的请求是否已超过诉讼时效？
双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，并进行了论辩。
上诉人苏展向本院提交2005年5月10日签订的补充协议复印件一份，证明双方曾经约定建行夏邑支行对留用的房屋临街房屋13层在准备出租和转让时，应告知苏展，苏展在同等条件下享有优先权，双方的租赁合同应当继续履行而不是解除。
上诉人建行夏邑支行经质证认为：该证据系复印件，且与本案没有关联性，不应采信。
本院对该份证据认证如下：该份证据系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。
本院经审理查明的事实除与原审法院认定的事实相同外，另查明：苏展已按照原审判决确定的内容履行完毕，于2017年3月2日返还涉案房屋，并于2017年3月6日支付租金70000元，建行夏邑支行均予接受。现双方当事人均明确表示对原审判决无异议。
本院认为，在本案审理过程中，上诉人苏展与上诉人建行夏邑支行自行和解，苏展依据原审判决返还涉案房屋并向上诉人建行夏邑支行支付房租70000元，上诉人建行夏邑支行亦予以接受。因双方当事人已向本院告知对原审判决均不再持有异议，本院对双方当事人的上诉请求和理由不再评判，原审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5700元，由上诉人苏展负担1550元，由上诉人中国建设银行股份有限公司夏邑支行负担4150元。
本判决为终审判决。
审判长 张 倩
审判员 周克风
审判员 宁传正
二〇一七年三月二十七日
书记员 韩 璐