南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初890号
原告（反诉被告）：彭丹立，女，1970年12月13日出生，
汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：刘斌，广西广天一律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴义胜，男，1962年12月17日出生，
汉族，户籍所在地安徽省安庆市枞阳县浮山镇，现住广西壮族自治区南宁市青秀区。
原告彭丹立与被告吴义胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序。被告吴义胜在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭丹立及其委托诉讼代理人刘斌，被告（反诉原告）吴义胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）彭丹立向本院提出诉讼请求：1.解除彭丹
立与吴义胜之间的租赁合同；2.吴义胜向彭丹立支付2015年10月至2016年11月的房屋租金13000元；3.本案的诉讼费用由吴义胜承担。事实和理由：彭丹立与吴义胜于2013年11月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定：彭丹立将位于南宁市青秀区凤岭路北建筑面积为134平方米的房屋出租给吴义胜，租赁期为2014年1月15日至2019年1月15日，租金为每月1000元整，按季支付，合同还约定如吴义胜不按时交房租，彭丹立有权将该房屋收回。吴义胜于2015年10月至今未向彭丹立支付租金，在这期间吴义胜于2016年2月还将房屋出租给他人，租期一年（每月收取租金2600元），却始终未向彭丹立支付房租。彭丹立多次打电话或发短信联系吴义胜，吴义胜均不接电话不回短信。吴义胜违反合同约定不按时缴纳租金，已存在严重违约，彭丹立可以终止合同，押金不退，无偿收回房屋。
被告（反诉原告）吴义胜辩称：1.彭丹立未尽房东应尽义务，
使吴义胜转租利益受损。彭丹立与吴义胜签订的《房屋租赁合同》约定由吴义胜出资装修毛坯房再转租。在转租期间，彭丹立无任何证据便称租客在出租房违规开设小旅馆，趁租客不在时以自备钥匙进出房屋，迫使吴义胜转租的租客提前终止合同造成吴义胜遭受损失。2、彭丹立多次违约在先，2015年7月，彭丹立口头承诺赔偿吴义胜20000元，要求提前解除合同，至2016年2月，经多次催促彭丹立未履行义务，致使房屋空置长达7个多月。因此吴义胜再次转租，但是彭丹立再次无故上门惊扰租客，要求收回房屋，使吴义胜未获取租金利益。因此，请求法院驳回彭丹立的诉讼请求。
被告(反诉原告)吴义胜向本院提出反诉请求：1.彭丹立赔
偿吴义胜损失50000元；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由彭丹立承担。事实和理由：彭丹立与吴义胜签订的《房屋租赁合同》，约定由吴义胜出资装修毛坯房再转租，合同期限为2014年1月15日至2019年1月15日，并约定如彭丹立中途擅自解除合同，需要赔偿吴义胜经济损失50000元。双方在2015年7月口头协商，彭丹立赔偿吴义胜20000元经济损失，双方解除合同。但经吴义胜多次催促，彭丹立均未履行，使得装修设施完好的房屋空置达7个多月，至今仍处于空置状态，使吴义胜的租金利益受损。
原告（反诉被告）彭丹立对被告（反诉原告）吴义胜的反诉辩称：反诉请求不符合法律规定，也不符合合同约定，且吴义胜没有证据证实其主张。彭丹立是合法解除该合同，按合同法及双方合同约定，不需赔偿吴义胜损失。请求法院驳回吴义胜的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2009年1月16日，彭丹立（乙方）与南宁铁路局凤岭建设委员会（甲方）签订《市场运作方式建设住房合同》，约定：甲方以出让方式取得位于凤岭市场化运作建房地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设市场运作房；乙方参加甲方组织的市场运作房建设，住房建筑面积约为134平方米，总价款暂定为431760元，职工实际购房总价款按确定后乘以面积计算，实行多退少补；市场运作建房项目竣工验收交付使用后，甲方按照自治区有关文件规定，乙方办理个人《房屋所有权证》和《土地使用证》，所发生的办证费用均由乙方承担等内容。
2013年11月15日，彭丹立（甲方）和吴义胜（乙方）签订《南宁市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市青秀区凤岭北房屋出租给乙方装修再转租；租赁期限为2014年1月15日至2019年1月15日，甲方交房给乙方的使用日期为2013年11月15日（含两个月装修期）；租金为每月1000元，按季支付，租金应提前10日支付下季度的租金；合同签订后两日内，乙方向甲方支付租金3000元、押金1000元；如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额；若甲方中途擅自解除合同，必须赔偿乙方经济损失50000元；若乙方中途违约，乙方自行退出，甲方不予赔偿，押金不退还；五年期限届满，乙方自己购买的一切家具、家电等可移动的，由乙方自己搬走，硬件设施不予搬走，如甲方需要家具、电器，双方协商折旧由乙方卖给甲方；如乙方不按时交房租，甲方有权将房子收回等内容。合同签订后，彭丹立依约将房屋交付给吴义胜使用，吴义胜进行装修后将房屋转租。从2015年10月1日开始，吴义胜未再向彭丹立支付租金，故彭丹立诉至本院，要求解除合同并要求吴义胜支付租金。吴义胜于2016年12月22日收到起诉状副本等应诉材料。2016年12月底，原告将房屋收回，原告同意被告随时将物品搬走，但被告不同意搬走。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下
证据证实：《市场运作方式建设住房合同》、《南宁市房屋租赁合同》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，彭丹立与吴义胜于2013年11月15日签订的《南宁市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。彭丹立已依约将房屋交付给吴义胜使用，吴义胜应依约向彭丹立支付租金。吴义胜从2015年10月1日起不再向彭丹立支付租金，已构成违约。根据双方签订的合同约定，彭丹立有权解除合同。吴义胜于2016年12月22日收到了起诉状副本，故合同于当日解除。彭丹立在2016年12月底已收回房屋，故其要求吴义胜支付2015年10月至2016年11月的租金13000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于吴义胜要求彭丹立赔偿其50000元装修损失的反诉请求，因双方签订的《南宁市房屋租赁合同》系因吴义胜违约而解除，故吴义胜的该项反诉请求本院不予支持。吴义胜辩称因彭丹立多次干扰租客，致使其无法正常行使转租权，但未能提供证据予以证实彭丹立存在违约行为，故本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）彭丹立与被告（反诉原告）吴义胜签订的《南宁市房屋租赁合同》于2016年12月22日解除；
二、被告（反诉原告）吴义胜向原告（反诉被告）彭丹立支付租金13000元；
三、驳回被告（反诉原告）吴义胜的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费126元，减半收取计63元（原告已预交）由被告吴义胜负担。反诉案件受理费1050元，减半收取计525元（反诉原告已预交），由反诉原告吴义胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判员 罗宏萍
二〇一七年二月十三日
书记员 赵文赎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对方已形成附合的装饰装修物的处理没约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适用补偿；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。