甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）庆中民终字第395号上诉人（原审被告）杨小岗，男，汉族，1982年11月13日出生，宁县人，个体工商户。委托代理人杨治元，男，汉族，1961年1月9日出生，宁县人，农民。系杨小刚父亲。被上诉人（原审原告）庆阳市万盛工贸有限公司。住所地：庆阳市西峰区陇东建材市场。法定代表人李昌恋，该公司董事长。委托代理人耿伟力，男，汉族，1960年7月24日出生，庆阳市万盛工贸有限公司总经理。委托代理人郭永生，男，汉族，1968年10月4日出生，庆阳市西峰区人，庆阳市万盛工贸有限公司会计。上诉人杨小岗为与被上诉人庆阳市万盛工贸有限公司（以下简称：万盛公司）租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨小岗的委托代理人杨治元与被上诉人万盛公司的委托代理人郭永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：万盛公司分别于2009年11月1日、2010年11月1日将位于万盛家装商城二楼C区1号183.60平方米、E区3号206.10平方米的摊位及2间库房租赁给杨小岗用于经销灯具，双方签订了《万盛家装摊位租赁合同》，两份合同的租赁期限均为一年。杨小岗已向万盛公司交清了2011年10月31日之前两个摊位的租赁费用。两份合同到期后，双方再未签订书面租赁合同，杨小岗继续占用该摊位经营灯具，但未向万盛公司交纳任何费用。万盛公司于2013年5月份将杨小岗诉至庆阳市西峰区人民法院，要求判令杨小岗交纳摊位占用费并返还摊位。案件审理期间，万盛公司与杨小岗于2013年8月8日达成《还款协议》，内容为：“杨小岗欠万盛公司2011年11月1日至2013年1月30日各种费用165118元，2013年2月1日至2014年1月30日各种费用237139元，承诺于2013年8月9日先行给付200000元，下欠费用两个月以后付清。”万盛公司申请撤诉，庆阳市西峰区人民法院予以准许。杨小岗支付万盛公司200000元后，下欠202257元未按期交付，亦未腾退摊位及库房，万盛公司再次提起诉讼。请求判决解除合同，撤销《还款协议》，判令杨小岗归还欠款202257元及利息，交纳摊位、库房占用费并返还摊位、库房。杨小岗答辩称：万盛公司所诉合同的签订、库房的使用、《还款协议》的履行均属实。但欠款不完全履行的原因在于万盛公司用于租赁的摊位无消防设施，被消防部门查封，其无法正常经营，且其所承租的摊位屋顶漏水，损坏了灯具。愿意腾退租赁物，但不同意支付欠付租赁费及实际占用费，并要求万盛公司赔偿灯具损失。一审法院审理中另查明，万盛公司与杨小岗达成的《还款协议》，对2013年2月1日至2014年1月30日期间的摊位租赁费，以每平米每月45元计算，库房租赁费以每间每月528元计算。一审法院审理认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。万盛公司与杨小岗签订的两份租赁合同，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，双方均应依约定全面履行合同义务。合同履行期限届满后，双方再未签订书面合同，但租赁行为从2011年11月延续至今。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故万盛公司与杨小岗之间的租赁合同为不定期租赁合同。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”杨小岗从2011年11月1日未按照约定支付租金，万盛公司为此诉至法院，双方于2013年8月8日达成还款协议，对租赁费有新的约定，即从2013年2月1日开始按照每平方米每月45元标准计算租赁费。万盛公司撤诉后，杨小岗支付部分费用后，又未按约定支付万盛公司的租赁费，故万盛公司要求解除与杨小岗之间签订的合同及要求杨小岗支付所欠租赁费202257元的诉讼请求合法有据，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故对与万盛公司要求收回摊位、库房及由杨小岗承担本案终结前摊位、库房占用费的诉讼请求予以支持。杨小岗辩解其与万盛公司所签合同约定租赁期限为2年及消防部门于2012年3月6日查封其门店，致使其无法经营，但均未提交相应的证据证实，故不予采纳；其辩解摊位漏水将其商品灯具损坏，要求赔偿其被损坏的灯具损失，但未提交证据证实损失项目及数额，且与本案不属于同一法律关系，故本案不予处理。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除庆阳市万盛工贸有限公司与杨小岗之间的不定期租赁合同；二、杨小岗返还庆阳市万盛工贸有限公司位于“万盛家装商城”二楼E区3号206.10平方米的摊位和C区1号183.60平方米的摊位及库房2间；三.杨小岗支付庆阳市万盛工贸有限公司摊位租赁费202257元，并按总面积389.70平方米、每月每平方米45元的标准计算摊位占用费，按每月每间528元的标准计算库房占用费，由杨小岗向庆阳市万盛工贸有限公司支付从2014年2月1日至摊位、库房返还之日止的摊位、库房占用费。上述一、二、三项，限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5528元，由杨小岗负担。杨小岗不服庆阳市西峰区人民法院上述民事判决，提出上诉称：一审法院没有对案情进行深入调查，违背基本的法律常识及法律规定审判案件，将涉及没有建筑工程规划许可证，消防许可证等合法手续的租赁标的物的租赁合同认定为有效合同，明显错误；万盛公司隐瞒了其消防不合格被停业整顿的法律事实，在一定期间内停水、停电使商场无法正常经营，而商场屋顶漏水也使得杨小刚的灯具遭受严重损失，故双方签订的《还款协议》显失公平，该协议无效。因此，一审法院判决给付租赁费用错误。上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法驳回万盛公司的诉讼请求，并判决由万盛公司负担诉讼费用。万盛公司答辩认为：2013年8月8日签订的《还款协议》，通过一审法院裁定已经确认，杨小岗只履行了200000元的给付义务，对下欠的202257元应该承担还本付息的责任；2014年2月以来，杨小岗实际占用租赁物，一审法院判决由其腾退租赁物，支付拖欠租赁费及实际占用费正确。请求：驳回上诉，维持原判。经过审查：万盛公司在一审诉讼中提交了以下证据：1、万盛公司分别于2009年11月1日、2010年11月1日与杨小岗签订的《租赁合同》各一份。证明万盛公司与杨小岗存在租赁合同法律关系。2、杨小岗2013年8月8日出具的《还款协议》、万盛公司汇总的杨小岗欠费明细各1份；证明杨小岗拖欠租赁费、实际占用费的事实。杨小岗在一审诉讼中未能提交证据。上述证据已经一审法院组织庭审举证、质证、认证，应予确认。二审中，双方当事人均提交了新的证据，杨小岗提交的证据有：1、庆阳市西峰区消防大队2012年3月7日查封商场的通知书复印件一份；2、2013年5月消防部门检查记录，责令改正通知书复印件各一份；3、庆阳市消防网上下载的照片一张。意欲证明：万盛公司2012年3月7日被查封，至今仍处于查封状态。万盛公司提交的证据有：（2013）庆西民初字1258号民事裁定书一份。意欲证明2013年8月8日签订的《还款协议》，通过一审法院裁定已经确认。杨小刚提交的证据1、2属于复印件，质证中，万盛公司的委托代理人对证据1来源的合法性、内容的真实性均提出质疑，对证据2的合法性、真实性予以认可，杨小刚亦未在法庭限定的期限内提交证据1、2的原件或者加盖权力部门印章的复印件。因此，对证据1的真实性、合法性无法核实，不予认可；证据2的真实性因万盛公司的认可予以确认；证据3因万盛公司提出异议，且该照片只记载2012年3月7日万盛公司被临时查封，照片上未显示当前打印日期，亦无权力部门加盖印章或者签注意见，对其真实性、合法性无法确认，也无法证实万盛公司至今仍然处于被查封状态，因此对该组证据不予认可。万盛公司提交的证据（2013）庆西民初字1258号民事裁定书，根据最高人民法院《关于〈民事诉讼证据〉的若干规定》第九条规定：“下列事实，无须举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”该组证据的真实性、合法性予以认可，对该证据确认的事实可以作为定案依据。根据双方当事人提交的以上证据，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。本院经审理另查明：陇东建材市场所用土地为秦坝岭村南门村民小组集体所有土地，万盛公司依据原西峰市政府相关文件及会议纪要，租赁了陇东建材市场内的部分土地，修建了万盛家装商城。万盛公司自2005年11月1日起，将位于万盛家装商城二楼摊位分别出租；杨小岗与万盛公司双方之间的书面租赁合同分年度签订至2011年10月31日，且杨小岗等人交清了2011年10月31日之前的租赁费用。2011年9月28日，万盛公司向各商户印发2012年度租赁合同续签相关事项的通知，要求各商户于2011年10月1日至10月20日之间续签合同，并调整了租金标准，杨小岗等人未在该通知限定的期限内续签合同，经万盛公司多次督促，杨小岗等人既不签订合同，也不交纳租赁费用，万盛公司提起诉讼。又查明：万盛家装商城因消防安全问题自2012年3月6日进行停业消防整顿，2012年6月5日恢复营业。认定上述事实的依据是万盛公司先后起诉的生效裁判文书所确认的事实。再查明：2014年7月21日，杨小岗已将租赁的二楼E区3号摊位及两间库房交给了万盛公司，C区1号摊位因涉及损坏6组灯具的损失赔偿问题双方没有达成一致意见，未交回。认定上述事实的依据是双方当事人二审中的签字认同。本院认为，当事人二审中争议的焦点问题是：1、本案双方当事人签订的租赁合同效力如何确定；2、双方当事人于2013年8月8日签订的《还款协议》是否可以作为定案依据；3、一审法院判决由杨小岗返还所占用摊位及库房并支付租赁费及实际占用费是否合法有据；4、万盛公司停水、停电后是否应当赔偿杨小岗损失。关于杨小岗与万盛公司之间租赁协议的效力问题。杨小岗上诉认为万盛公司对外出租的摊位未取得规划许可证、房产证，未经消防安全检查，故租赁合同应当无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”由此可见，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。经审查，万盛公司出租的房屋虽未取得相关规划许可，但该行为违反的是管理性法律规范，不违反效力性法律规范，并不必然导致合同无效。且万盛家装商城依属的陇东建材批发市场，系依据原西峰市人民政府市政纪（2000）15号文件建设，征得相关部门批准，修建的时间为2000年左右，按当时政策，应认定为合法修建，且修建经营至今并未被各级行政部门确认为非法或违章建筑，万盛公司在未经相关部门对该房屋确认违章和拆除之前，对该房屋依法享有占有、使用、收益等权利，其出租该房屋的行为系对以上权利的处分。法律的适用原则是：上位法优于下位法、特殊法优于普通法、新法优于旧法，法律一般不溯及既往。杨小刚上诉认为依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，其与万盛公司签订的《万盛家装摊位租赁合同》无效，但该解释于2009年9月1日起实施时，万盛家装商城已建成并营业，且万盛公司租赁房屋行为实际发生近五年时间，万盛公司与杨小岗之间形成的每年度一签的租赁协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规范，且已实际履行至2011年11月1日，杨小岗占有该摊位和库房并用于实际经营，万盛公司亦实际收取了2011年11月1日之前的房租费，且该《解释》第二条关于取得建设工程规划许可证，是指一种许可程序，并非单指许可证，其司法解释的立意是排除将违法违章房屋出租，万盛家装商城的建设，经得原西峰市政府选址等相关行政许可，不应当认定为违章建筑。杨小岗上诉认为依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，其与万盛公司签订的《万盛家装摊位租赁合同》同样无效。该条是关于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证进行建设所应承担的法律责任的规定，主要规定的是行政执法部门如何实施具体行政行为，与租赁合同效力不具有关联性，且该法2008年1月1日起施行，同样置后于万盛公司自2005年起所属摊位的租赁行为，不能据此认定万盛家装商城所有房屋连续出租行为不合法。故杨小岗认为万盛公司用于租赁的房屋未办理房屋产权证、规划许可证、不符合消防要求，双方签订的房屋租赁协议应当认定无效的上诉理由不能成立。关于双方当事人于2013年8月8日签订的《还款协议》是否可以作为定案依据的问题。双方当事人分别于2009年11月1日和2010年11月1日签订了《万盛家装摊位租赁合同》两份，两份合同约定租赁期限均为一年，杨小岗于2011年10月31日之前向万盛公司交清了两个摊位的租赁费用，合同到期之后在双方未继续签订书面租赁合同的情况下，杨小岗继续使用两摊位，未交纳任何费用，万盛公司向法院起诉要求杨小刚支付摊位占用费并交回摊位，双方在诉讼期间于2013年8月8日达成了《还款协议》，该协议系双方当事人自愿签订，且（2013）庆西民初字1258号民事裁定书证明了该协议是双方真实意思的表示，杨小刚明确表示曾经实际部分履行过该协议，说明其承认该协议的内容，同时该协议并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形；该协议真实、合法、有效，杨小岗应按约完全履行义务。关于杨小岗是否应当承担租赁费和实际占用费的问题。杨小岗与万盛公司之间的租赁合同于2011年10月31日到期后，杨小岗仍然实际占有使用该摊位，但杨小岗未在合同约定期限内交纳租赁费，违反了合同约定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，出租人有权解除合同，万盛公司要求解除合同收回房屋的请求正当。杨小岗在双方未形成续租合意的情形下，继续占有使用该房屋无合法依据，一审法院判决由其支付占用期间的实际占用费正确。但二审中，杨小岗已于2014年7月21日，将租赁的二楼E区3号摊位及两间库房交给万盛公司，该部分租赁物实际占用费执行中应计算至2014年7月21日止。关于万盛公司停水、停电后是否应当赔偿杨小岗损失的问题。杨小岗称万盛公司自2012年10月对租赁房屋自行停电、停水、停暖，形同自行关闭商场，且自2012年3月6日进行消防整顿，期间的租金不应收取。经审查，商场于2012年6月5日就恢复营业，停业3个月期间租赁费，已包含在双方当事人2013年8月8日签订的《还款协议》期间之内，其该诉讼请求不予支持。因杨小岗未按照合同约定按时交纳租赁费，虽然违约在先，万盛公司可以催要房租、可以解除合同，但其停电、停水行为侵犯了杨小岗的使用权和经营权，因此造成的损失，万盛公司应当赔偿，但对该损失是否存在以及所造成损失的大小，杨小岗未提起反诉，亦未能提供证据加以证实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，杨小岗应当承担举证不能的法律责任，待其有证据证实时，在法律赋予的权力范围内可另行主张。综上所述，一审法院根据查明的事实，在确认租赁合同有效且无法继续履行的情形下，判决解除合同，并由杨小岗归还所占租赁物、支付实际占用费正确，杨小岗要求确认合同无效，并判决驳回万盛公司对其诉讼请求的上诉理由不能成立。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5528元，由上诉人杨小刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴帅之代理审判员  郭闯君代理审判员  卢小栋二〇一四年八月六日书 记 员  苏 妍