山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终611号
上诉人（原审被告）：王某。
法定代理人：孟花，女，1982年1月27日出生，汉族，住址同上，系王某之母�
委托诉讼代理人：陈海春，平原龙门法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王兰泉，男，1950年6月7日出生，汉族，住山东省平原县。
被上诉人（原审原告）：许金香，女，1951年6月4日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：刘学平，平原鸿正法律服务所法律工作者。
上诉人王某因与被上诉人王兰泉、许金香赠与合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2016）鲁1426民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人王某上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理本案时，认定事实不清。1、涉案房产在拆迁前，就应当认定为王虹的婚前财产。�虹和孟花离婚时，已对涉案房产作出了处分，二被上诉人对涉案房产无利害关系、无权利义务关系，二被上诉人不具备一审原告的主体资格。2、涉案房产的所有权已经转移，一审法院未能认定这一事实是导致本案错误判决的根本原因。首先，涉案房产的所有权已转移为上诉人母女所有是上诉人、被上诉人均认可的事实。其次，不能办理房产证的房产当然有产权，不能办理房产证并不代表没有产权登记，也不能以此直接认定所有权没有转移。二、一审法院审理本案时，适用法律错误。本案涉案房产应认定为已办理了所有权登记，且已变更为上诉人所有，一审法院认为没有进行登记属适用法律错误所致。
被上诉人王兰泉、许金香辩称，一审法院认定清楚，适用法律正确。涉案房产在拆迁前是被上诉人于1999年出资购买的本村小学的教室房，故该房产应属于被�诉人的财产，王虹和孟花离婚时是无权对该房产进行处分的，二被上诉人维护自己的合法权益有事实和法律依据，完全未具备本案的诉讼主体资格。涉案房产的所有权并未进行登记，赠与行为并未发生法律效力，许金香虽将楼房户主由王兰泉改到王某名下，但该楼赠与行为并非自愿，此赠与行为无效。王虹和孟花于2015年4月29日协议离婚，王虹和孟花协议离婚时B9号楼3单元302室归孟花所有，该楼房的补差价款8万元由孟花偿还，孟花非但不还贷款还持离婚协议书又将涉案楼房更改到自己的名下，由此可见孟花其目的就是将楼房据为己有，违背了被上诉人的初衷，一审法院撤销该赠与行为是对被上诉人二位老人权益的维护，符合任意撤销的法律规定。
王兰泉、许金香向一审法院起诉请求，依法撤销原告与王某的赠与合同。事实与理由：原被告系祖孙关系。2014�9月因拆迁安置，原告获得军仓社区安置楼房两套。2015年王虹与孟花（原系夫妻关系）两人闹离婚，回家找到原告许金香说：两人离婚把其中B9号楼3单元302室给孟花。原告许金香说：这套楼是我的，你们离婚我谁也不给，我给我孙女（两个孙女）。在这种情况下，原告许金香和王虹、孟花三人到了物业处，将楼房的名字由王兰泉改到王某名下，当时王兰泉未在家，将楼房赠与王某并非自愿，是为了不让儿子和儿媳妇离婚，而受赠人王某对此赠与毫不知情，双方在赠与与受赠之间并未达成共识，此赠与不符合《合同法》第185条之规定。孟花与王虹于2015年4月29日协议离婚，孟花依据离婚协议私自将该楼房变更到自己名下，直到诉讼原告才得知真相。当初该楼房补差价8万元，该款是从亲戚和信用社借的，依据离婚协议，该款应由孟花负责偿还，到期后孟花拒不还款。原�觉得孟花利用与王某的特殊关系及王某年幼无知，其目的就是将该楼房据为已有，严重侵犯了原告的合法权益，违背了原告的初衷。
一审法院查明事实，两原告系夫妻关系，王虹系二原告之子。被告王某系王虹与其前妻孟花所生长女。2014年9月，因折迁安置，原告获得位于军仓社区楼房两套，其中一套是B9号楼3单元302室楼房，楼房面积为108.72㎡，储藏室号B9-3-08,面积为9.93㎡，在平原县龙门街道办事处社区建设指挥部，该楼房登记在原告王兰泉名下，该楼房没有办理房产证。2015年4月29日，原告许金香向龙门街道办事处军仓社区服务中心申请将位于军仓社区的B9号楼3单元302室楼房变更到长孙女王某即被告名下。平原县龙门街道办事处社区建设指挥部同意变更。在2015年4月29日缴费单据已经变更为（交款人）王某，收款方式：更名，楼房款61641.50元、暖气、天然气安装材料费4574.40元。同日，被告王某父母王虹、孟花在平原县民政局协议离婚，孟花与王虹在离婚协议中曾约定“王某和妹妹王梦壵由孟花抚养，王虹不承担抚养费，并将本案所涉楼房归孟花所有。”2015年5月18日，孟花又将此楼房在龙门街道办事处军仓社区服务中心申请变更到自己名下，由此引发矛盾，两原告提起诉讼要求孟花和王虹返还楼房。原审法院于2016年1月14日作出（2015）平民初字第1153号民事判决，认定孟花将此楼房自己变更在自己的名下，侵犯了王某的合法权益，认定无效，该判决已生效。
一审法院认为：本案的焦点是原被告间的赠与行为能否撤销。首先，根据原被告陈述的事实及所提交的证据，赠与时被告年仅8周岁，系限制行为能力人，被告法定代理人孟花代被告接受赠与，赠与合法有效。原告将该楼房赠与给被告，虽在平原县龙门街�办事处社区建设指挥部将该楼房名字变更为被告，2015年4月29日的交费单据也变更为被告的名字，但并没有进行房屋所有权登记，不能认定原告赠与给被告的楼房所有权发生转移，故原告可随时行使撤销权，故原告要求撤销赠与合同的主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百八十六第一款，第一百八十七条之规定，判决：撤销原告王兰泉、许金香对被告王某军仓社区B9号楼3单元302室楼房的赠与。案件受理费50元，由原告负担。
二审中，上诉人王某提交了公证书及录像各一份，证实龙门街道办事处军仓社区服务中心已对涉案房产作了变更登记，且该变更是被上诉人的真实意思表示及该房产已由上诉人母女实际占有使用。被上诉人认为，公证书中的调查笔录不符合调查的程序要件，即应两人调查；录像只能证明孟花去了一趟，并不能证明在涉案房产内长期居住占有。
本院认为，本案的焦点是：一是被上诉人王兰泉、许金香对涉案房产有无利害关系；二是涉案房产所有权是否已经转移。
关于第一个焦点问题，根据（2015）平民初字第1153号民事判决书中及本案一、二审查明的事实，涉案军仓社区B9号楼3单元302室系被上诉人购买的农村教室拆迁安置所得的楼房，二被上诉人对该房屋享有所有权，上诉人主张被上诉人无诉讼资格与事实不符。
关于第二个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条第一款规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；第十六条第一款规定，不动产登记�是物权归属和内容的根据。也就是说不动产登记系国家有权机构将不动产情况记载于不动产登记簿的职务行为，本案龙门街道办事处中记载的安置房更名情况非法定登记机构的登记行为，不产生物权变动的效力，所以原审依据涉案房产物权未发生转移认定被上诉人撤销赠予合法，于法有据。
综上，上诉人王某的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鲲
审 判 员 李 敏
代理审判员 杨 娜
二〇一七年六月十三日
书 记 员 张洪远