广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1757号
上诉人（原审被告）：许敬修。
上诉人（原审被告）：刘玲。
两上诉人的共同委托代理人：聂子建，广东南冠律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人：廖新华，广东南冠律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：周洁英。
上诉人许敬修、刘玲因与被上诉人周洁英居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市番禺区沙湾星河地产代理部（以下简称星河地产）为个体工商户，经营者为周洁英。周洁英持广州市房地产中介服务人员执业证书，具备提供房地产中介服务的资质。许敬修、刘玲为夫妻关系，位于广州市番禺区沙湾镇青云大道36号2座303的房屋（以下简称涉讼房屋）为许敬修与刘玲共同共有。
2014年3月22日，许敬修、刘玲作为甲方（卖方），何某作为乙方（买方），星河地产作为丙方，签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将涉讼房屋转让给乙方，物业建筑面积88.9平方米，物业交易总额为860000元，签订本合同时，乙方交付甲方的定金为30000元，其余款项在交易过户后以银行按揭方式付清；双方同意甲方收齐房款由甲方将该房地产交付给乙方使用；基于星河地产在促成该物业的买卖提供服务，丙方有权向乙方收取17200元作为中介费，付定金当天乙方50%的中介费支付给丙方，另外50%的中介费在交易过户当天支付给丙方；无论在任何情况下，甲、乙双方未能依本合同的条款购入或售出该物业，星河地产应收取中介服务费；甲、乙双方同意在2014年10月20日前携带有关资料到房地产交易主管部门办理过户手续、办公证，乙方将成交金额按双方协定的付款方式如期全部交付甲方，甲方同时将办理过户（房地产权证）等文件交付乙方；甲方保证上述物业没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，如发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，既由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；甲方决定在合同期内不卖及逾期仍未交付该物业时，作甲方违约处理，本合同即时告解除，甲方应在违约之日起三天内将所收定金及购房款退给乙方，另赔偿乙方定金数额作违约金及支付地产代理的中介费。
2014年9月18日，涉讼房屋由原审法院因（2014）穗番法民三初字第528-1号案件查封。
周洁英于2014年10月29日以许敬修、刘玲欠缴中介费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1.许敬修、刘玲支付周洁英中介费17200元；2.本案诉讼费用由许敬修、刘玲承担。
许敬修原审答辩称：广州市番禺区沙湾镇青云大道36号2座303房屋为许敬修、刘玲共同共有，许敬修在未经刘玲同意的情况下私自卖房，刘玲对此并不知情，许敬修单独处理共有财产的行为无效，周洁英、许敬修及买方何某签订的《房屋买卖合同》无效。周洁英与许敬修之间的居间合同关系为《房屋买卖合同》的从合同，其效力依附于主合同，故居间合同亦为无效。许敬修不同意向周洁英支付中介费。
刘玲原审答辩称：一、周洁英与许敬修、案外人何某签订的《房屋买卖合同》无效，其中周洁英与许敬修之间的居间合同也无效。涉讼房屋为许敬修与刘玲的夫妻共同财产，许敬修未经刘玲同意，在刘玲毫不知情的情况下，单方出售涉讼房屋，且刘玲未在该合同上签名确认，故该《房屋买卖合同》无效。二、周洁英在提供居间服务的过程中存在重大过错，无权主张居间服务费。周洁英明知涉讼房屋为许敬修及刘玲的夫妻共同财产，其作为专业居间代理人，应当知悉处分涉讼房屋须征得共有权人刘玲的同意，周洁英在未确认刘玲同意出售涉讼房屋的情况下，与许敬修和案外人何某签订《房屋买卖合同》，该居间行为无效。
原审诉讼中，周洁英主张，2014年3月，许敬修至星河地产放盘出售涉讼房屋，房屋为许敬修与刘玲共同共有，许敬修称其与刘玲为夫妻关系，刘玲同意出售该房屋，但因其身在外地，无法到场签订合同；经周洁英多次催促，刘玲仍无法到场，故许敬修代刘玲与何某签订了《房屋买卖合同》；合同签订后，何某向许敬修支付了30000元定金，但合同约定的过户期限届满前，涉讼房屋因另案被法院查封，无法过户；2014年10月，许敬修与刘玲一同至星河地产与何某协商终止合同的事宜，并同意向何某退还30000元定金；《房屋买卖合同》签订时，何某向周洁英支付了8600元中介费，但由于许敬修、刘玲违约导致《房屋买卖合同》无法继续履行，故中介费17200元应全部由许敬修、刘玲负担，周洁英已向何某退还8600元中介费。许敬修确认《房屋买卖合同》中刘玲的签名为其代签，但其与刘玲均主张，刘玲并不知悉也未同意许敬修卖房的行为，该《房屋买卖合同》为许敬修私自与何某及周洁英签订，由于未经房屋共有人同意，故合同无效；由于刘玲不同意卖房，故2014年10月，刘玲与许敬修一同至星河地产要求终止合同，并向何某退还购房款。
原审另查明，何某于2014年12月11日出具《证明》，载明：因涉讼房屋被法院查封，导致许敬修、何某及周洁英于2014年3月22日签订的《房屋买卖合同》不能交易，已付的中介费8600元，中介方周洁英已退回给何某。
原审法院认为：关于许敬修、何某与周洁英签订的《房屋买卖合同》的效力问题。许敬修、刘玲主张许敬修在未取得刘玲授权的情况下对涉讼房屋没有处分权，其单方出售涉讼房屋的行为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对许敬修、刘玲关于《房屋买卖合同》无效的主张，不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由于许敬修与刘玲为夫妻关系，其对周洁英称出售涉讼房屋为其与刘玲的夫妻共同意思表示，按照日常生活经验，周洁英有理由相信许敬修具有代理刘玲签订《房屋买卖合同》的权利；且结合何某出具的《证明》以及涉讼房屋被查封的客观情况，《房屋买卖合同》无法履行是由于房屋被查封无法交易，并非许敬修与刘玲所主张的因刘玲不同意出售涉讼房屋导致交易无法继续。因此，原审法院认为，周洁英对于《房屋买卖合同》签订及履行经过的陈述较为合情合理，许敬修代刘玲签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理。《房屋买卖合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，对许敬修与刘玲均发生法律效力。《房屋买卖合同》中包含的许敬修、刘玲与星河地产之间的居间合同关系亦合法有效。由于星河地产为个体工商户，其合同责任应由经营者周洁英承担。
关于中介费的支付责任问题。根据《房屋买卖合同》的约定，星河地产已促成买卖双方签订合同，何某应当向星河地产支付17200元中介费，若许敬修、刘玲不能按合同约定出售涉讼房屋，则中介费应由许敬修、刘玲承担。现涉讼房屋于2014年9月18日由原审法院应另案查封，在合同约定的过户时间2014年10月20日前仍处于查封状态，无法办理过户手续，故《房屋买卖合同》无法继续履行，许敬修、刘玲应当承担违约责任。周洁英已将何某交付的8600元中介费退回给何某，故周洁英要求许敬修、刘玲向其支付中介费17200元的请求，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款的规定，于2014年12月22日作出判决：许敬修、刘玲应于判决发生法律效力之日起十日内向周洁英支付中介费17200元。一审案件受理费115元，由许敬修、刘玲负担。
判后，上诉人许敬修、刘玲不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定周洁英与何某及许敬修提供居间服务合同有效是错误的，刘玲对于签订房屋买卖合同是不知情的，也没有到场；2、周洁英在本案房屋买卖合同的居间服务过程中提供的居间服务违法且存在重大过错，利用自身的优势只顾效益忽悠合同当事人，有商业欺诈之嫌，无权主张居间服务费；3、本案房屋买卖合同不能履行的根本原因是作为共有权利人之一的刘玲发现许敬修与周洁英、何某非法买卖房屋的行为损害其合法权益，从而拒绝配合办理过户事宜，而非法院查封；4、原审关于许敬修的签字行为为构成表见代理的认定是主观推论，没有事实和证据支持。为此上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回周洁英的诉讼请求；2、诉讼费用由周洁英承担。
被上诉人周洁英答辩同意原审判决，不同意许敬修、刘玲的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：《房屋买卖合同》包括许敬修、刘玲与何某之间的房屋买卖合同关系，也包括许敬修、刘玲、何某与周洁英之间的居间合同关系。现周洁英起诉要求许敬修、刘玲支付中介费，故本案应围绕双方之间的居间合同关系进行审理。周洁英与买卖双方居间合同是双方真实意思，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。根据业已查明的事实，刘玲本人在签订房屋买卖合同时虽未到场而由许敬修代为签名，但许敬修与刘玲为夫妻关系，周洁英作为中介方有理由相信许敬修有权代理刘玲签订房屋买卖合同；况且上述合同自2014年3月22日签订后，直至同年10月涉案房屋被查封导致买卖合同履行受阻，许敬修、刘玲才要求终止合同，并向何某退回房款，故许敬修、刘玲上诉主张周洁英在提供居间服务的过程中存在违法行为或重大过错，依据不足，本院不予采信。周洁英作为中介方促成许敬修、刘玲与何某签订买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。现买卖合同明确约定若许敬修、刘玲不能按合同约定出售房屋，则中介费应由许敬修、刘玲支付，因此，周洁英要求许敬修、刘玲支付中介方17200元有合同依据，原审判决予以支持处理正确，本院予以维持。
审查原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。许敬修、刘玲既未有新的事实和理由，也未有提交新证据予以佐证自己的主张，故本院对许敬修、刘玲的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费230元，由上诉人许敬修、刘玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 谢 淳