云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终2125号
上诉人（原审被告）陈申林，男，汉族，1959年1月8日生，住云南省昆明市西山区。
特别授权诉讼代理人石朝志，北京盈科（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐小兵，男，1973年8月3日出生，汉族，身份证住址四川省营山县，
特别授权诉讼代理人方丽君，云南凌云律师事务所律师。
上诉人陈申林因与被上诉人唐小兵房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。本案经报请批准延长审理期限。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2016年7月23日，原告唐小兵（乙方）与被告陈申林（甲方）签订《转让协议》一份，约定主要内容为“经由大观木制品建材市场同意，甲方在原有摆放玻璃的空地上建设一排铺面使用，且大观木制品建材市场允许甲方可转让、出租多余铺面；乙方接受甲方转让多余铺面中的八区附7号8号，乙方对该铺面有永久使用权”。2016年7月25日、2016年7月29日、2016年7月31日，原告唐小兵分三次向被告交付了160000元。2016年9月9日，被告陈申林向原告唐小兵出具了内容为“今收到唐小兵大观木制品市场8区附1号铺面转让转让费180000元”的收条。被告陈申林已向原告唐小兵交付了本案所涉租赁物。原告唐小兵在本案审理中陈述，被告陈申林与原出租人所签订租赁合同中约定本案租赁物每月每平米租金为60元，本案所涉租赁房屋面积约为72平米。被告陈申林对原告唐小兵上述陈述不予认可。原告诉至法院，请求：1、确认原、被告双方签订的《转让协议》无效；2、被告陈申林返还原告转让费180000元，并支付该款自2016年7月23日起至实际支付之日止按年利率4.75%计算的利息；3、被告陈申林赔偿原告唐小兵装修费28825元；4、被告陈申林承担本案诉讼费。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原、被告双方于2016年7月23日签订的转让协议具备租赁合同的主要条款，符合租赁合同的特征，该转让协议应认定为租赁合同。合同无效是指合同严重欠缺有效要件，不能按当事人合意的内容而是依据法律的直接规定赋予法律效果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，在本案中，被告陈申林未能提交证据证明租赁给原告唐小兵使用的租赁物已取得建设工程规划许可证或系经批准建设的临时建筑，故原、被告双方签订的转让协议无效。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，在本案中，原、被告双方签订的转让协议无效，被告陈申林应向原告唐小兵退还已收取的款项，但原告唐小兵已实际使用租赁物期间的租金应予以扣除。因原、被告双方就租赁物的月租金、面积等内容均未向本院提交证据材料，被告陈申林对于原告唐小兵所陈述的租赁物面积、陈申林与出租人约定的租金不予认可，但被告陈申林未向人民法院提交证据材料，故对于月租金金额本院以原告唐小兵陈述为准，合同签订之日至本判决作出之日期间（合计212天）的租金应为30528元（60元／平米×72平米÷30天×212天=30528元），即被告陈申林应向原告唐小兵退还149472元（180000元-30528元=149472元）。关于原告唐小兵主张的利息及装修损失部分，在本案中，被告陈申林在明知本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证或系经批准建设的临时建筑情形下，仍与原告唐小兵签订租赁合同，表明被告陈申林对于合同的无效存有过错；而原告唐小兵作为完全民事行为能力人，在签订合同时未对合同所涉租赁物尽到合理、审慎的审查义务，对合同无效同样存有过错，在原、被告双方对于合同无效均有过错的情形下，对于原告唐小兵的该部分主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告唐小兵与被告陈申林于2016年7月23日签订的《转让协议》无效；二、被告陈申林于本判决书生效之日起十五日内返还原告唐小兵149472元；三、驳回原告唐小兵的其他诉讼请求。本案案件受理费4724元（此款原告唐小兵已预交），由被告陈申林承担（执行前款时一并支付）。
宣判后，陈申林不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人陈申林上诉称：一、一审法院审理中严重违反诉讼程序。被上诉人向法庭提交的”录像资料”一份，没有给上诉人录像副本，也没有组织进行质证。然而，一审判决认为上诉人进行了质证并不认可被上诉人该证据的三性与事实不符。二、一审法院认定双方诉争的转让铺面的面积不清、铺面的市场租金标准不清。事实上，铺面分为二层，每层面积为80平方米，总面积为160平方米，市场租金标准为每月每平方米95元。一审中仅计算一层的面积属于认定事实不清。三、《转让协议》合法有效，被上诉人的诉讼请求不能成立。《转让协议》从性质上不属于房屋租赁关系，上诉人是一次性将铺面转给被上诉人，被上诉人按第三方木制品市场的租金标准向其交付租金。且诉争房屋土地及规划符合法律规定，大观木制品建材市场是经过规划和审批的，限于当时行政审批的粗糙性，该市场没有对建筑物的具体内容、设计及建设时间进行限制，只要是在该规划的红线范围内的建筑都是合法的。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7783号民事判决，改判发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人唐小兵答辩称：一审程序合法，当庭提交的录像资料是上诉人自己认为不需要播放，放弃权利的，对于铺面面积和市场租金，一审法院结合市场价格确定并无不当，且双方系租赁关系，上诉人提供的房屋系违章建筑，《转让协议》无效。
二审中，上诉人针对其上诉主张向本院提交说明两份，欲证明被上诉人所租铺面面积及单价。被上诉人经质证后对真实性不予认可，并认为出具说明的案外人与上诉人有利害关系，说明上写的二层不应单独计价。被上诉人针对其答辩主张向本院提交装修合同一份，欲证明二层系被上诉人自行建盖，不应计算租金。上诉人经质证后对真实性不予认可，并认为不属于新证据。针对上诉人在二审中提交的证据，经本院至昆明市大观木制品建材市场进行核实，因无法对该内容的真实性予以核实，且无其他证据能够佐证，故本院不予采信。对于被上诉人在二审中提交的证据，经核对原件，本院对真实性予以确认，但对关联性将结合其他证据综合评判。
经审理，二审查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、上诉人陈申林与被上诉人唐小兵所签《转让协议》效力为何？二、本案诉争铺面的面积及单价如何确定？
针对争议焦点一，本院认为，上诉人主张双方所签《转让协议》有效，经审查，该协议虽系双方当事人真实意思表示，但上诉人所提交证据不足以证明涉案标的物已取得建设工程规划许可证或系经批准建设的临时建筑，故双方所签《转让协议》中涉及的标的物因违反法律禁止性规定，应为无效，故本院对上诉人的该主张不予采信，一审认定正确，本院予以确认。
针对争议焦点二，本院认为，上诉人认为涉案标的物的租金及面积应以昆明市大观木制品建材市场所出具说明为准，但经审查，上诉人所提交证据不足以证明其主张，且从上诉人向昆明市大观建材市场管理办出具的《申请》看，上诉人系申请在现使用土地和铺面范围内搭建一层钢结构厂棚，能够与双方所签《转让协议》中明确的上诉人在原有摆放玻璃的空地上建设一排铺面的内容相印证，与其认为租赁物系两层的主张相悖，故本院对上诉人的该主张不予采信，一审认定正确，本院予以确认。
另，针对上诉人认为在一审中，被上诉人所提交第三组证据“录像资料”未经其质证的主张，因被上诉人在二审中申请撤回了该证据，且该证据不属于本案关键性证据，故本院准许其撤回。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈申林的上诉请求不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4724元，由上诉人陈申林承担。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 徐 斌
审判员 古维贤
审判员 杨 茜
二〇一七年九月二十九日
书记员 黄秋茼