北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第5745号
原告孙术银，女。
委托代理人张建民，北京大成（天津）律师事务所律师。
委托代理人何为，北京大成律师事务所律师。
被告北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。
法定代表人吕守刚，董事长。
委托代理人刘清波，北京市人富律师事务所律师。
原告孙术银与被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙术银的委托代理人张建民、何为，被告汇超公司的委托代理人刘清波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙术银诉称：2010年5月13日，我与汇超公司签订了《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。根据《预售合同》的约定，我购买汇超公司开发建设的位于北京市××区××镇××村的××住宅项目48号住宅楼，建筑面积362.89平方米，房屋总价款为5501452元，汇超公司应于2011年11月30日前向我交付房屋。《预售合同》签订后，我依照合同约定向汇超公司履行了付款义务，但汇超公司未能在《预售合同》约定的期限内向我交付房屋。2013年11月初，汇超公司通知我收房，但同时却单方附加收房条件，要求我接受其单方确定的违约金数额及支付方式并放弃追究汇超公司其他违约责任的权利。在此期间，虽经我多次催告，但汇超公司一直拒绝按照《预售合同》的约定向我交付房屋，导致我至今未能收房。根据《预售合同》的约定，如汇超公司未能在合同约定的期限前交房，则每逾期1日按照房屋总价款的万分之一向我支付逾期交房违约金。同时，根据汇超公司与我于2012年12月13日签订的《关于××住宅项目延期交房的补充协议》（以下简称《补充协议》），如汇超公司未能在2013年5月31日前交付房屋，则自2013年6月1日起，延期交房违约金按房屋总价款的每日万分之三起算并且每延期1个月提高万分之一，即自2013年6月1日至6月30日之间违约金按房屋总价款的万分之三每日计算；自7月1日至7月31日之间按房屋总价款的万分之四每日计算，以此类推直至汇超公司实际交付房屋。我认为，依法成立的合同合法有效，双方应切实履行，汇超公司没有按双方签订的《预售合同》以及《补充协议》约定的时间向我交付房屋，汇超公司的行为已经构成严重违约，应当立即履行交付房屋的义务并承担相应的违约责任。为此，起诉至法院，请求：1、判令汇超公司按照双方于2010年5月13日签订的《预售合同》约定的交付条件向我立即交付房屋；2、判令汇超公司向我支付逾期交房违约金1008416元（暂计算至2013年12月31日）；3、判令汇超公司承担本案诉讼费用。
被告汇超公司辩称：第一，孙术银起诉的事实有误。我公司曾于2013年10月发出交楼通知书，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，孙术银收到通知书后一直要求我公司支付高额违约金，并以此为其收房的条件，房屋自汇超公司发出通知至今未能交付的原因在于孙术银。这段期间孙术银无权要求我公司支付违约金。第二，关于我公司逾期交房的事实和原因是，2010年3月国家出台关于房地产调控政策，要求非地产为主营业务的央企退出房地产开发市场。我公司原股东华星置地投资有限公司属于非地产业主营业务的央企，在国家调控政策范围内。为了遵守国家政策，华星置地公司将其持有的我公司57%的股权转让。房地产企业属于资金投入较大的企业，我公司股东变动影响了涉案楼盘的开发进程，以致未能按约定的期限交付房屋。根据《预售合同》附件十补充协议第十二条约定，为配合国家政策导致延误的行为属于不可抗力，因此我公司前期逾期交房属于不可抗力。第三，《补充协议》是我公司在业主的胁迫下签订的，不是我公司的真实意思表示，且该约定的违约金数额过高，显失公平。第四，《预售合同》附件十补充协议第十一条约定了出卖人逾期交房的违约金最高限额是不超过出卖人已收房屋价款的2%，该约定是双方真实意思表示。孙术银要求超出该限额的违约金显示公平。《预售合同》签订后楼盘价格上涨，根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同给对方造成损失的，赔偿应当相当于违约造成的损失。孙术银的损失实际没有其诉讼请求所主张的那样大，其要求支付的违约金数额明显过高，对我公司来说显示公平。综上，请求法院根据合同履行的实际情况、孙术银的实际损失以及综合考虑国家政策对我公司经营的影响，合理认定违约金。
经审理查明：
2010年5月13日，孙术银（作为买受人）与汇超公司（作为出卖人）签订了《预售合同》及附件。《预售合同》约定：买受人购买出卖人的位于××区××镇××村48号住宅楼-1层全部［暂定编号］，建筑层数3层，其中地上2层，地下1层，预测建筑面积362.89平方米，价款为5501452元；第十一条，交付条件。出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合具备的条件为：已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》；第十二条，市政基础设施和其他设施的承诺。市政基础设施和其他设施的交用日期具体约定如下：市政基础设施中的上水、下水、市政双路供电于2011年11月30日达到使用条件，供暖于该商品房交付使用后第一个供暖期开始时达到使用条件，燃气于2011年11月30日按有关单位的相关规定执行，电话通信线、有线电视线于2011年11月30日交付，因出卖人原因导致未达到上述条件的，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款的千分之一作为违约金（此违约金不得与本合同第十三条的逾期交房责任累加处理，如两者同时发生，由买受人择一处理），但因不可抗力或非因出卖人原因的除外。其他设施中的公共绿地、小区非市政道路、体育设施于2011年11月30日达到使用条件，会所于2012年11月30日达到使用条件；第十三条，逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十八条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他条款。附件十补充协议约定：第三条，在出卖人具备了合同第十一条约定的交付条件后，买受人须按照入住通知书规定的时间、地点及手续与出卖人办理该商品房交接手续，签订“商品房交接单”或类似文件。买受人在办理商品房交接手续时，认为有需要维修的事项的，应按照商品房《住宅质量保证书》中的规定向出卖人提出维修要求。维修事项不得作为买受人拒绝收房并主张出卖人逾期交房的理由。买受人还须按合同及附件、本补充协议及其他相关协议的约定向出卖人交纳相关费用（包括但不限于契税、专项维修资金、物业服务费用、供暖费、测绘费、工本费及政府部门规定的办理产权证需由买受人支付的其他税费、手续费），并预留相关证件的复印件，否则出卖人有权不予交付商品房，按合同第十五条约定的因买受人原因未能按期办理交接手续处理；第九条，市政基础设施和其他设施未能按双方约定投入使用的，出卖人采取补救措施的，不视为违约。出卖人按照相关政府或行业审核单位批准的设计及施工方案组织建设的，应视为该商品房符合合同第十八条关于住宅节能措施的约定；第十一条，合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30日内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。合同对此期限另有约定的除外。出卖人延期交房超过120日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%；第二十二条，本协议自双方签字盖章之日起生效。出卖人与买受人同意，本协议与合同及附件约定不一致的，以本协议的约定为准，不受合同第二十八条的限制。补充协议还约定了其他内容。孙术银主张《预售合同》及附件文本系由汇超公司提供，附件十第十一条不合理地免除了汇超公司的义务，且违反了《预售合同》第二十八条的规定，因此该条款无效。《预售合同》及附件签订后，孙术银于2010年6月28日向汇超公司付清购房款5501452元。
2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，要求不以房地产为主业的中央企业要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出方案。2011年9月16日，北京华星置地投资有限公司将其持有的57%汇超公司股权转出。汇超公司主张因国家政策导致其公司股权变动，影响了××住宅项目工程进度，属于不可抗力；孙术银对此不予认可。
截止2011年11月30日，汇超公司未能按照《预售合同》的约定向孙术银履行交付房屋义务。2012年8月13日，汇超公司向××住宅项目业主发出《致××住宅项目业主的函》，称××住宅项目原定于2012年8月31日前交房的计划不能按期实现，××住宅项目具体交房时间调整为2013年5月31日前。2012年11月28日，汇超公司作出《关于××住宅项目延期交房的备忘录》，主要内容为：鉴于汇超公司开发建设的××住宅项目延期交房至2013年5月31日，汇超公司与××住宅项目业主本着友好、相互理解的前提下达成以下意向：1、汇超公司在12月10日前与业主商定2013年5月31日如不能交房后期的赔偿条款（原则同意业主提出的递增方式）；2、汇超公司在2013年1月15日前与业主商定2012年8月31日至2013年5月31日的违约金赔付比例条款，落实协议。
2012年12月3日，孙术银授权杨军代理其与汇超公司就延期交房及违约金处理事宜进行交涉谈判并签署××住宅项目业主与汇超公司《补充协议》。2012年12月13日，××住宅项目部分业主（作为甲方）代表杨军与汇超公司（作为乙方）签订了《补充协议》，约定：鉴于乙方开发的××住宅项目出于各种原因已经多次延期，乙方于第二次延期承诺交房日2012年8月31日前提出再次延期交房的请求并承诺确保2013年5月31日前按照《购房合同》约定的交付条件向甲方交付房屋；甲方同意乙方的延期交房请求。为明确各方权利义务，经各方共同协商，就××住宅项目延期交房及赔偿事宜达成以下协议：第一条，乙方的承诺和保证。1.1、乙方承诺确保2013年5月31日前按照《购房合同》约定的交付条件向全体业主交付房屋。1.2、乙方承诺按照购房合同的约定确保房屋质量。1.3、乙方于每月25日前书面向甲方通告当月工程施工进度及下月施工计划。1.4、乙方指派【】为联系人，负责与本协议各方的沟通、汇报事宜。第三条，违约责任。3.1、考虑到各种不可预见性因素，甲、乙双方同意，如乙方未能在2013年5月31日前交付房屋，则自2013年6月1日起，延期交房违约金按房屋总价款的每日万分之三起算并且每延期1个月提高万分之一，即自6月1日至6月30日之间，违约金按房屋总价款的万分之三每日计算；自7月1日至7月31日之间，违约金按房屋总价款的万分之四每日计算；自8月1日至8月3l日之间，违约金按房屋总价款的万分之五每日计算……直至乙方实际交付房屋；延期违约金按照3个月为节点支付。3.2、如乙方违约，甲方保留退房、要求乙方赔偿其他损失的权利。第四条，其他约定。甲、乙双方同意，《购房合同》约定交房日期至2013年5月31日（乙方承诺的交房日期）之间的延期交房违约金由双方另行协商，但乙方应就此期间延期交房的赔偿事宜与甲方积极洽商，并应在本协议签署后1个月内就赔偿事宜与甲方签署书面协议，同时，在最终形成的一揽子协议中，乙方提供相关第三方将作为丙方对乙方按期交房、违约金支付承担连带保证担保。汇超公司称《补充协议》系受业主上访压力下被迫签订，不是其真实意思表示，并提交照片予以证明。照片显示有人聚集在中国共产党北京市昌平区委员会机关大门口拉条幅“××住宅项目全体业主”、“我们要收房”、“我们要见区长”。孙术银对汇超公司的主张不予认可。截止2013年5月31日，汇超公司仍然未能向孙术银交付房屋。
2013年9月17日，北京市规划委员会昌平分局向汇超公司核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2013年10月24日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会备案了汇超公司提交的其开发建设的位于北京市××区××村的1#公共服务楼等166项（其中包括48号住宅楼）工程的竣工验收备案文件，其中包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同日，汇超公司在北京市国信公证处工作人员的现场监督下，向孙术银邮寄了《入伙通知书》，通知孙术银其所购买的××住宅项目48号房屋已具备交付条件、于2013年10月31日办理入伙手续。孙术银表示未收到《入伙通知书》。
孙术银称其于2013年11月10日左右到汇超公司办理入住手续时，汇超公司提出签订《协议书》，《协议书》内容包括业主应支付的专项维修基金、契税、印花税、测绘费用、有线电视入户费用等（数额为空白）和汇超公司应支付的逾期交房违约金（数额为空白），汇超公司在支付相应款项后，即视为汇超公司已按合同约定履行完毕逾期交房的全部违约责任，业主不得就房屋逾期交付再向汇超公司主张违约责任等。孙术银称汇超公司要求逾期交房违约金按照已付房款的2%计算，必须签订《协议书》后才能交房，因其不同意《协议书》的内容，故未能与汇超公司办理交房手续。汇超公司称2013年10月31日时房屋已达交付条件，交房时并未强制要求业主必须签订《协议书》才能办理交房手续，不签订《协议书》也可办理交房手续，已交房的部分业主也未签订《协议书》，现在也可随时办理交房手续，故未办理交房手续的责任在孙术银。为证明房屋已达交付条件，汇超公司提交了48号住宅楼所涉《房屋面积测算技术报告书》（北京市地质工程勘察院于2013年12月4日出具）、《房屋建筑工程质量保修书》、《房屋建筑使用说明书》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（验收日期为2013年10月17日，验收结论为合格）。孙术银对上述证据的真实性予以认可。
因孙术银等部分业主未办理入住手续，汇超公司经理刘志刚于2013年11月27日左右出具《承诺书》，内容为：我司承诺××住宅项目工程关于收房及赔偿事宜如下事项定于2013年12月6日前给予答复。1、给出房屋整改的合理时间。2、收房协议去掉业主放弃赔偿诉求条款，无条件付给业主2%（主合同规定），契税、公维发票半年内给付业主。3、两周内协商赔偿问题。孙术银主张该《承诺书》说明汇超公司强制签订《协议书》才能收房，汇超公司对此不予认可，认为该承诺书仅系对赔偿事宜进一步进行协商的承诺。庭审中，汇超公司表示随时可以办理交房手续，但孙术银与汇超公司至今未办理交房手续。
因双方不能就逾期交房违约金问题达成一致，孙术银诉至本院。在本案审理过程中，汇超公司向本院申请降低逾期交房违约金。
上述事实，有《预售合同》及其附件、发票、《国资委：非地产主业央企15个工作日内制订退出方案》、企业国有产权交易凭证、《致××住宅项目业主的函》、《关于××住宅项目延期交房的备忘录》、授权委托书、《补充协议》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、工程竣工验收备案表、《公证书》、照片、《入伙通知书》、《承诺书》、《协议书》照片、《房屋面积测算技术报告书》、《房屋建筑工程质量保修书》、《房屋建筑使用说明书》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
孙术银与汇超公司签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一，汇超公司是否应当承担逾期交房违约责任。汇超公司辩称因国家政策变化导致其公司股权变动，影响工程进度致使延期交房，属于不可抗力。对此本院认为，在现代公司制度下，公司股权与公司经营权分离，故公司股权变动与公司所施工工程的进度并无直接关联，因此汇超公司的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。汇超公司未能按照《预售合同》的约定如期交付房屋，应承担相应逾期交房违约责任。
第二，汇超公司应承担逾期交房违约责任的期间。《预售合同》约定汇超公司应于2011年11月30日前交房，汇超公司在2011年11月30日前未能如期交房，故自2011年12月1日起，汇超公司即应承担逾期交房违约责任。虽然汇超公司于2013年10月24日向孙术银邮寄了《入伙通知书》通知孙术银于2013年10月31日办理入伙手续，但《公证书》仅能证明汇超公司向孙术银邮寄《入伙通知书》的情况，不能证明孙术银确实收到了《入伙通知书》。孙术银否认收到《入伙通知书》，并称其于2013年11月10日左右至汇超公司办理入住手续，故本院视为孙术银于2013年11月10日知晓、办理交房事宜。根据《预售合同》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、工程竣工验收备案表、《房屋面积测算技术报告书》、《房屋建筑工程质量保修书》、《房屋建筑使用说明书》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》可知，48号住宅楼于2013年12月4日才完全具备交房条件。孙术银称汇超公司强制其签订《协议书》才给予办理交房手续，但仅凭空白的《协议书》和刘志刚出具的《承诺书》，不能证明汇超公司强制要求签订《协议书》系办理交房手续的前提条件，故本院对孙术银的该说法不予采信，对汇超公司所称未办理交房手续的原因在孙术银的说法予以采信。鉴于孙术银已于2013年11月10日知晓、办理交房事宜，后因孙术银原因双方未能办理交房手续，故汇超公司承担逾期交房违约责任应至交房条件完全具备之日即2013年12月4日止。
第三，逾期交房违约金的确定。首先，汇超公司辩称《补充协议》不是其真实意思表示，系受胁迫所签，但仅凭汇超公司提交的照片不足以证明存在胁迫之情事，故对汇超公司的该辩解意见，本院不予采信。汇超公司在《补充协议》上盖章，故《补充协议》应为汇超公司与孙术银就逾期交房违约问题的真实意思表示。其次，汇超公司主张根据《预售合同》的附件十第十一条的约定，孙术银在汇超公司逾期交房超过120日后未选择退房，则汇超公司应当承担的逾期交房违约责任为不超过孙术银已付房款的2%。对此本院认为，虽然有上述约定，但双方在汇超公司长时间逾期未能交房的情况下签订《补充协议》，实际系双方协商一致对《预售合同》及附件中关于逾期交房违约责任相关约定进行变更。《补充协议》对于2011年12月1日至2013年5月31日期间的逾期违约金仅约定了由双方另行协商确定，该约定并不明确，而双方至今亦未能就此协商一致，故对于该期间的逾期违约金计算方式应推定为双方未变更，仍应按照《预售合同》及附件的相关约定予以确定。孙术银主张《预售合同》附件十第十一条无效，对此本院认为，首先附件十第二十二条的约定排除了《预售合同》第二十八条对补充协议的限制；其次《预售合同》第十三条约定了孙术银在汇超公司逾期交房超过120日时可以选择退房，如果孙术银选择退房，汇超公司应支付孙术银已付款的2%作为违约金，且《补充协议》也保留了孙术银退房的权利，在此情况下，《预售合同》附件十第十一条的约定并未不合理地免除汇超公司的违约责任；因此对孙术银的该意见，本院不予采纳。鉴此，根据《预售合同》及附件的约定，汇超公司应于双方实际交付房屋后30日内，按照孙术银已付房款的2%支付孙术银2011年12月1日至2013年5月31日期间的逾期交房违约金。《补充协议》对2013年6月1日至2013年12月4日期间的逾期交房违约金的计算方式及给付期限有明确约定，但该违约金约定明显过高，现汇超公司请求降低违约金，合法有据，本院酌情确定该期间的逾期交房违约金为孙术银已付总房款的1.21%。综上所述，本院对孙术银要求汇超公司支付逾期交房违约金的请求的合理部分，予以支持，对其过高部分，本院不予支持。
孙术银要求汇超公司交付《预售合同》约定的房屋，现该房屋已具备交付条件，汇超公司表示随时可以办理交房手续，对此本院不持异议。需特别指出的是，根据《预售合同》附件十第三条之规定，在办理房屋交接手续时孙术银还须向汇超公司交纳相关费用并预留相关证件复印件，为便利双方交接房屋及减少纠纷，汇超公司可直接自其应支付的逾期违约金中扣除相关费用，孙术银亦应如约提供相关证件复印件。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告北京汇超房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告孙术银交付双方于二○一○年五月十三日所签订的《商品房预售合同》所约定的位于北京市××区××镇××村48号住宅楼；
二、被告北京汇超房地产开发有限公司于上述第一项判决执行后三十日内给付原告孙术银二○一一年十二月一日至二○一三年五月三十一日期间的逾期交房违约金一十一万零二十九元零四分；
三、被告北京汇超房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙术银二○一三年六月一日至二○一三年十二月四日期间的逾期交房违约金六万六千五百六十七元五角七分；
四、驳回原告孙术银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千八百七十六元，由原告孙术银负担一万零四十四元，已交纳；由被告北京汇超房地产开发有限公司负担三千八百三十二元，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓徐娟
人民陪审员 梁 建
人民陪审员 孔令军
二〇一四年六月二十日
书 记 员 张 欣