湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04164号
上诉人（原审被告）长沙市中升物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳苑小区E1幢3单元506房。
法定代表人龚蓬，该公司总经理。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩萍。
被上诉人（原审被告）程大志。
委托代理人蒋建华、尹婵，湖南路虎律师事务所律师。
上诉人长沙市中升物业管理有限公司（以下简称中升公司）与被上诉人韩萍、程大志财产损害赔偿纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2015年4月16日作出（2014）天民初字第2485号民事判决。中升公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月29日，湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司与韩萍签订《商铺租赁合同》，约定由该公司将其位于木莲冲西路恒盛佳苑E4栋一层104号商铺出租给韩萍，用于经营茶楼，租赁期限为1年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止，月租金为3610元等。同日，双方又签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定由韩萍向该公司按每月2400元的标准支付管理费。合同签订后，韩萍将涉案房屋用于经营茶楼，取名“碧泉轩茶楼”。韩萍先后聘请了潘某、黄某作为茶楼的服务员，月工资分别为2500元、2300元。程大志是“碧泉轩茶楼”楼上的业主（恒盛佳苑E4栋104房）。2014年7月30日，因位于程大志家中卫生间的主水管三通结头脱落，导致大量自来水涌出，并下渗至楼下韩萍经营的碧泉轩茶楼，致使茶楼的装饰、设施设备及相关器具被浸泡受损，无法再行营业。由于涉案房屋所在小区是由中升公司提供物业管理服务，韩萍遂找程大志、中升物业公司协商处理赔偿问题。因长时间协商未果，韩萍遂诉至法院。韩萍起诉后，鉴于保全证据所需，韩萍并未马上对茶楼重新进行装饰装修，待依法启动鉴定程序后，才对茶楼重新进行装饰装修，并于2014年11月10日左右重新开始营业。停业期间，韩萍如常缴纳租金、管理费及发放员工工资。在此次漏水事故之前，程大志家中卫生间的主水管三通结头处曾于2012年4月8日脱落而发生漏水事故。
为查明韩萍茶楼漏水原因及受损情况，依韩萍申请，经原审法院委托，湖南省建设工程质量检测中心对此进行鉴定，于2014年10月27日作出湘建检字第2007015号检测鉴定报告：“分析及结论：4栋104业主主卫生间给水管曾出现过类似漏水现象多次，穿过104业主卫生间的给水管为该栋原建设方埋设主给水管，主水管变形、松动造成与入户水管阀门接头处开裂导致漏水，加之发生本次漏水时物业未能及时关闭控制总阀门，致使本次漏水影响到下层碧泉轩茶楼吊顶、墙纸、地板等装修，受损较大。结论：碧泉轩茶楼顶部漏水并导致吊顶、墙纸、地板等装修受损由原建设方主水管施工质量问题和物业方未能及时关闭总给水控制阀引起。对漏水导致的一楼卡座吊顶、墙纸、地板受损；二楼中间包厢及南面包厢吊顶、墙纸受损，过道地板受损，木楼梯底面粉刷气泡受损应进行修复”。韩萍支付检测鉴定费10000元。为确定韩萍茶楼财产损失大小情况，依韩萍申请，经原审法院委托，湖南华信求是工程造价咨询有限公司对此进行鉴定，于2014年12月18日作出湘华信造鉴字2014第350号工程造价咨询报告书：“韩萍经营的碧泉轩茶楼财产损失送审造价101764元，核定造价为27179.3元，核减74584.7元”。韩萍支付造价鉴定费3000元。
另查明，程大志与湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司于2005年10月11日签订了《长沙市商品房买卖合同》，买受了位于长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳苑E4栋104房，并于2006年11月10日办理了房屋所有权证。漏水处中升公司已于漏水事故发生当日即已修复。
原审法院认为：公民的合法财产受法律保护。本案韩萍系个体工商户，其作为承租人对租赁物享有占有、使用和收益的权利，现租赁物（碧泉轩茶楼）因中升公司的侵权行为产生了损失，韩萍的主体资格适格。鉴于中升公司在漏水事故发生当日已将漏水处修复，故韩萍关于程大志限期修复卫生间主水管三通结合处，排除再次爆裂、漏水风险的请求已得以实现，无需在本案中再另行判明。检测鉴定报告确认了此次漏水事故系由原建设方主水管施工质量问题和物业方未能及时关闭总给水控制阀引起，根据《国务院〈建设工程质量管理条例〉》第四十条第一款第（四）项的规定，在正常使用条件下，建设工程中的给水管道最低保修期限为2年，涉案房屋所在的恒盛佳苑开盘已逾5年，已超过保修期限，因此，原建设方湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司在本案中依法无需再承担责任。中升公司在漏水事故发生后处理不及时，具有过错；根据该报告所确认的4栋104业主主卫生间给水管曾出现过类似漏水现象多次，故可推定主给水管的日常维修养护欠佳，而主给水管属于公共区域，其维修养护应由物业公司负责，故中升公司在漏水事故发生的前后均具有过错，漏水所造成的损害后果与中升公司的过错具有因果关系，因此，中升公司的侵权行为成立，应对此次漏水事故所造成的损失承担全部赔偿责任。程大志对主给水管没有维修养护义务，且现无证据表明其在漏水事故发生后对损失的产生存有过错，因此，其在本案中无需承担责任。
关于确定韩萍损失大小的问题。1、根据湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出的工程造价咨询报告书，韩萍茶楼内装饰装修因被浸水所造成的财产损失为27179.3元。2、漏水事故发生于2014年7月30日，由于出庭作证的证人陈某、谢某与韩萍并无利害关系，证明力较强，且与证人黄某证言均能相互印证，故对茶楼于2014年11月10日左右重新营业的陈述予以采信，确认茶楼停业时间为3个月又10天。中升公司对韩萍在停业期间如常缴纳了租金和管理费的真实性不持异议，但认为韩萍在明知租期届满后继续缴纳租金、管理费，属于故意扩大损失。因韩萍在租期届满后继续缴纳租金、管理费应视为其按原租赁合同条件继续租赁，系不定期租赁，故韩萍继续缴纳租金、管理费不属于扩大损失，而属于直接损失，因此，中升公司应予赔偿，金额为（3610＋2400）×（3＋1／3）=”20”033元。3、证人黄某当庭作证拟证明其与另一员工潘某在茶楼停业期间仍正常领取工资，碧泉轩茶楼停业非因两员工过错所致，故两员工在停业期间向韩萍索取工资符合常理，两员工在茶楼重新营业后仍正常上班，可见韩萍并未解聘两员工，根据日常生活经验法则，对韩萍称其在停业期间发放了两员工工资的主张予以采信；但由于两员工在茶楼停业期间并未提供正常劳动，故参照劳动部颁布的《工资支付暂行规定》第十二条“非因劳动者原因造成单位停工、停产在一个工资支付周期内的，用人单位应按劳动合同规定的标准支付劳动者工资。超过一个工资支付周期的，若劳动者提供了正常劳动，则支付给劳动者的劳动报酬不得低于当地的最低工资标准；若劳动者没有提供正常劳动，应按国家有关规定办理”的规定，可按2014年长沙市最低工资标准1265元／月来确定两员工在茶楼停业期间的工资为宜，因此，韩萍在停业期间支出的工资损失为1265元×2×（3＋1／3）=”8”433元。综上，中升公司应赔偿韩萍因茶楼漏水所造成的财产损失共计55645.3元（27179.3＋20033＋8433）。韩萍要求赔偿停业期间的营业损失，因韩萍主张的营业损失实为盈利损失，属于可期待利益损失，韩萍未能举证证明其茶楼在停业期间必然会处于盈利状态，亦未能举证证明盈利的具体金额，故其该诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定判决：（一）限长沙市中升物业管理有限公司在判决生效后10日内赔偿韩萍韩萍55645.3.3元；（二）驳回韩萍的其他诉讼请求。本案案件受理费3860元，检测鉴定费10000元，造价鉴定费3000元，共计16860元，由长沙市中升物业管理有限公司负担（该款已由韩萍预交，由长沙市中升物业管理有限公司在履行本判决内容第一项确定的义务时一并给付韩萍）。
中升公司不服，上诉称：1、中升公司接到报修后第一时间关闭了小区的总水阀。在恒盛佳苑小区，因涉及单位的设计原因，小区内只有一个总水阀。中升公司在第一时间关闭水阀后，由于程大志的房屋在E4栋一层104房，而小区内每一栋每一层的给水管是与漏水处相连的，并且与漏水处形成水压，导致水压大的自来水回流至漏水处，直到出现水压相等时才停止回流。2、程大志的房屋为小户型房屋，小户型房屋只有一个卫生间，不宜安装抽水马桶，应当安装便池，以方便排放生活废水，由于程大志家中安装了抽水马桶，事发当天，导致卫生间的水排放不及时，系酿成纠纷的原因之一。漏水的水管位于程大志家中，中升公司不便经常出入程大志家中，平时很难发现漏水水管是否需要维修。3、小区的物业管理费才0.5元／平方米，这是一次意外事故，要求中升公司承担全部的赔偿款，有失公平。请求撤销原判第一项判决，改判上诉人承担70%的赔偿款、被上诉人程大志承担20%的赔偿款、被上诉人韩萍承担10%的赔偿款。
韩萍、程大志辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：根据鉴定机构湖南省建设工程质量检测中心的鉴定结论，碧泉轩茶楼（即韩萍租赁的房屋）顶部漏水并导致吊顶、墙纸、地板等装修受损由原建设方主水管施工质量问题和物业方未能及时关闭总给水控制阀引起。在正常使用条件下，建设工程中的给水管道最低保修期限为2年，涉案房屋所在的恒盛佳苑开盘已逾5年，已超过保修期限。而主水管三通接头应属于物业公司维护范围，因此，原审法院认定中升公司对此次漏水事故所造成的损失承担全部赔偿责任，并无不当。中升公司主张其不应承担全部赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3860元，由上诉人长沙市中升物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年八月五日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。