江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第1505号
原告（反诉被告）曹靖英。
委托代理人王建军、田凯，江苏友联律师事务所律师。
被告（反诉原告）王金荣。
委托代理人谭建锋，江苏星北律师事务所律师。
原告（反诉被告）曹靖英诉被告（反诉原告）王金荣租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭，�开开庭进行了审理。曹靖英及其委托代理人王建军、田凯，王金荣的委托代理人谭建锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告曹靖英诉称，原告与常州环宇开发有限公司签订房屋租赁合同一份，租赁产权人为韩达松的位于常州市××幢，产权面积3303.61平方米的房屋。期限自2007年1月15日至2015年1月14日。经产权人同意，原告将租赁房屋第三层的约400平方米转租给被告，并与被告签订租房协议二份。但被告自2012年起一直未按合同履行支付租金义务。在租房协议约定的期限届满后，被告仍占用房屋至今。故诉至法院，要求被告搬出租赁房屋并支付房租130000元、占用费67916.7元及后续占用费
被告王金荣辩称，原告提交租赁房屋的相关凭证和审批文件，双方的租赁合同无效。因租赁房屋存在质量问题，自2010年起开始漏水，导致被告长期无法使用，原告�诉的租赁房屋使用费及从续租房屋开始漏水期间的租金不应支付。应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王金荣诉称，2006年，我方与反诉被告签订租房协议一份，由反诉被告将诉争房屋中的约250平方米租给我方开办浴室。鉴于我方经营很好，2007年双方追加租赁150平方米，用于浴室包厢。自2010年起，我方二次承租的150平方米出现漏水，导致我方不能使用该房屋，给我方造成了装修损坏，经营损失等后果，故提起反诉，要求反诉被告赔偿损失500000元。
反诉被告曹靖英辩称，反诉原告的损失缺乏证据，也缺少损失与原告行为之间存在因果关系的证据，应驳回反诉请求。
经审理查明，2006年9月30日、2015年1月15日，曹靖英分别与房屋权利人（处分权人）常州环宇开发有限公司、韩达松签订租赁合同，取得位于常州市××幢，产权面积3303.61平方米的�屋的使用权，租赁期限至2023年1月14日，该合同仅对原告整体转租进行了限定。2006年10月10日，曹靖英与王金荣签订租房协议，由王金荣转租前述房屋中的约250平方米，房租自2007年1月15日起算，租金为第一至第三年每年35000元，第四至第五年每年40000元，第六至第七年，租金每年45000元。2007年8月30日，曹靖英与王金荣另行签订租房协议一份，约定王金荣增加租赁前述房屋中的约150平方米，租金为第一至第三年每年6000元，第四至第五年每年18000元，第六至第七年每年20000元。两份合同约定了每年租金付款时间及双方责任。2011年6月9日，曹靖英出具收条一份，载明收到2010年8月30日至2011年8月29日的租金8000元（第二份协议增加部分）及2011年1月1日至2012年12月31日租金40000元整，共计48000元整。庭审中曹靖英自认第二份协议增加部分房租已经收到2012年9月14日。2013年1月15日，王�荣第一份协议租赁房屋250平方米部分七年租金支付期限届满，王金荣未支付租赁费，也没有搬出房屋。2014年9月15日，王金荣第二份协议租赁房屋150平方米部分七年租金支付期限届满，王金荣未支付租赁费，也没有搬出房屋。曹靖英委托江苏友联律师事务向王金荣发函主张权利未果后诉至法院，要求王金荣搬出房屋并支付租赁费及使用费。
另查明，王金荣租赁房屋后，用于家庭经营新北区腾龙浴室，该浴室工商登记经营者为王金荣之子王腊平，实际由王金荣负责经营并承担债权债务。在腾龙浴室使用房屋期间，双方第二份协议增加租赁的约150平米在2010年出现部分漏水，曹靖英及产权人进行了维修。此后，双方签订协议书一份（未标注形成日期），载明经双方协商，2010年8月30日至2011年8月29日的房屋租金由原定18000元每年减至8000元每年，另外的250平方米按照原合同支付。该协议还确定三楼的防水已经修好，在合同期内曹靖英有责任维修好给王金荣使用。该房屋漏水维修过程中，曾经对腾龙浴室的部分内部吊顶等装修造成损坏，直至鉴定机构勘察现场，各方均未对损坏进行修复。王金荣提出反诉，要求曹靖英赔偿因房屋漏水及装修损坏造成的损失500000元。
再查明，案件审理中，王金荣向本院申请对腾龙浴室的经营损失和装修损失进行评估鉴定。因其未按照评估机构要求提供纳税凭证等资料，该经营损失评估未能进行。2016年5月10日，常州建瀚工程咨询有限公司出具鉴定报告，确定王金荣装修损失8743.37元，王金荣支付鉴定费1600元。
上述事实，由曹靖英与房屋权利人（处分权人）签订的合同两份，证明一份，补充协议一份，租房协议二份，协议书一份，律师函及邮寄回单一组，鉴定报告一份，照片一组，户籍信息一组，工商登记信息一组，王腊平及王金荣共同签署的说明一份，收条一份及当事人陈述证实，已经记录在卷。
本院认为，曹靖英与王金荣签订的租房协议、协议书等文书，双方意思表示真实，内容及形式均不违反法律规定，应为有效协议，当事人应当按照约定行使权力、履行义务。在承租人拖欠房租且在合同期满拒不搬出争议房屋，房屋漏水维修中导致承租人装修损坏，出租人亦未及时彻底的对维修现场进行清理的情况下，应认定合同双方在协议履行中均有违约行为，当事人应当按照各自过错承担相应的责任。在双方均存在违约的前提下，采取措施减少损失也是各方均应尽的法律义务，因双方怠于采取减损措施造成的损失，应当由各自承担。
关于双方第一份协议约定的约250平方米的租赁合同，无证据显示曹靖英在履行中存在违约，曹靖英要求被告搬出房屋并支付租金及按照合同价格支付期满后占用费的请求，理由正当，证据充分，应当支持。曹靖英要求王金荣支付第二份协议约定的约150平方米租金并搬出房屋的请求，因双方约定的租金交付期限已经届满，且王金荣经催告仍未搬出，该请求本院予以支持。但因曹靖英在漏水维修后确实未及时清理现场并对损坏的装修进行恢复，曹靖英应对该行为对王金荣的影响承担法律责任。结合双方在协议书中已经约定“2010年8月30日至2011年8月29日的房屋租金由原定18000元每年减至8000元每年”，本院认定，双方关于该150平方米的后续租赁费用应当按照每年8000元计算。王金荣所作的曹靖英未提交租赁房屋的相关凭证和审批文件，双方的租赁合同无效的辩解，无证据推翻曹靖英提交的与房屋权利人签订的租赁合同，且缺少法律依据，该辩解本院不予采信。其所�的因租赁房屋存在质量问题，导致被告长期无法使用，原告起诉的租赁房屋使用费及续租房屋部分开始漏水的租金不应支付的辩解，因其已经提起反诉并经本院认定，相应辩解本院不予采信。
因双方租赁协议履行中确实存在房屋漏水，且存在漏水维修后未能及时清理现场并对损坏装修进行修复的事实，王金荣要求曹靖英赔偿装修等损失的请求，理由正当，证据充分，应当支持。因王金荣在房屋装修损坏且曹靖英未及时进行修复的情况下，怠于行使减损义务，扩大的损失即王金荣要求曹靖英按全部装修金额进行赔偿的请求，本院不予支持。因王金荣未能提供用于鉴定的完整资料导致经营损失无法通过评估确定，相应的举证责任由王金荣承担，在无证据推翻常州建瀚工程咨询有限公司出具的鉴定报告的前提下，本院认定，王金荣的损失以鉴定结论认定的8743.37元及本院参照双方协议书扣减的租赁费为限。因涉案鉴定报告已经被采纳，且王金荣已经支付相关的鉴定费用，本院认定，该鉴定费应由曹靖英承担。曹靖英所作的王金荣损失缺少证据支持，且与原告行为之间没有因果关系的辩解，不能对抗鉴定结论及双方协议书（无签署日期）确定的事实，该辩解本院不予采信。曹靖英关于经营损失缺少证据，不应支持的辩解，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告王金荣于本判决生效后十日内从与曹靖英协议租赁的位于常州市新北区腾�苑12幢第三层约400平方米的房屋中搬离。
二、被告王金荣支付给原告租赁费122000元（第一份租赁协议自2013年1月1日至2014年12月31日，按照年租金45000元计算；第二份协议自2011年8月30日至2015年8月29日按照年租金8000元计算）及合同期满后占用费（第一份协议自2015年1月1日起至王金荣实际搬离房屋之日止按照每年45000元计算；第二份协议自2015年8月30日起至王金荣实际搬离之日止,按照每年8000元计算），于本判决生效后十日内付清。
三、反诉被告曹靖英赔偿反诉原告王金荣装修损失8743.37元，于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告曹靖英的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王金荣的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4259元，由曹靖英负担500元，王金荣负担3759元；反诉案件受理费4400元，由王金荣负担4160元曹靖英负担240元；鉴定费1600元，由曹靖英负担。上列款项双方当事人已经预交，折抵后王金荣应在本判决生效之日起十日内给付曹靖英1919元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户头：江苏省常州市中级人民法院；开户银行：江苏银行常州分行营业部；账号：80×××63）
审 判 长 赵世友
人民陪审员 谢 迟
人民陪审员 周杏琴
二〇一六年七月十一日
书 记 员 陶涵栋