南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1893号原告：南京市下关区统蕊资产管理有限公司，统一社会信用代码：91320106698366281C，住所地南京市鼓楼区幕府东路109号。委托诉讼代理人：夏磊。委托诉讼代理人：陆翩翩。被告：朱义华，男，1963年6月15日生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：陈晓清。委托诉讼代理人：李晓英。原告南京市下关区统蕊资产管理有限公司（以下至判决主文前简称统蕊公司）与被告朱义华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告统蕊公司的委托诉讼代理人夏磊、陆翩翩，被告朱义华及其委托诉讼代理人陈晓清、李晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告统蕊公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告将承租的原炸药库一院落（约10亩）及房屋腾空并交付原告；2、被告按照合同约定的租金标准支付自2017年1月10日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告自2010年就所属坐落于下关××幕府东路紫金特别社区北边围墙外原炸药库一院落及房屋出租给被告，于2016年1月8日与被告签订了最后一期《租赁协议》，约定租赁期1年，租赁期限自2016年1月10日至2017年1月10日，年租赁费为肆万元整。租赁期限届满前，原告决定不再继续出租上述房屋，通知被告及时腾空并交付房屋，但是被告至今仍未搬出。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告朱义华辩称，1、原告在本案中主体不适格；2、根据租赁协议，我方承租的土地约1亩，我们归还仅能依据协议进行归还，对于房屋其中约370.7平方米，我方已提交证据证明是在2009年与其他房屋一并建设，只是在当时三方回购时因功能区别未能回购，也不在承租范围内，不应当一并归还；3、对于房屋使用费没有异议。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区幕府山街道五塘村原炸药库内房屋及土地位于紫金（下关）科技创业特别社区北侧、幕燕风景名胜区内。原炸药库院落所处地块属于五塘村所有的集体性质的林地，未办理不动产登记。南京市鼓楼区幕府山街道五塘村原隶属原下关区，于2004年被原下关区政府撤销，原下关区政府同时决定由南京市下关区滨江实业发展总公司负责管理五塘村原有的农村集体资产，并授权幕府山街道对南京市下关区滨江实业发展总公司履行管理职责。原告统蕊公司系南京市下关区滨江实业发展总公司的全资子公司，2009年12月31日，南京市下关区滨江实业发展总公司（甲方）与朱义华（乙方）、统蕊公司（丙方）签订协议一份，约定终止2005年1月8日南京市下关区滨江实业发展总公司（甲方）与朱义华（乙方）之间关于朱义华租用“原炸药库前荒山地”协议的履行；朱义华（乙方）所建的约2500平方米房屋的所有权全部转让给丙方统蕊公司（含水、电等相关设施）；丙方一次性给付乙方转让款人民币壹佰伍拾捌万元，此款于2010年3月给付捌拾万元，2012年1月给付贰拾万元，余款伍拾捌万元用乙方应支付给丙方的租金冲抵等等。2016年1月8日，统蕊公司（甲方）与朱义华（乙方）签订租赁协议一份，约定甲方将位于下关××幕府东路原炸药库占地约1亩及房屋出租给乙方使用；租赁期限1年（即2016年元月10日至2017年元月9日）；租赁费用每年计人民币肆万元整等等。被告承租上述房屋及土地后用来堆放建筑材料及自己住宿。关于租赁协议中的租赁范围，原告统蕊公司认为，租赁范围是原下关××幕府东路原炸药库院落及院落内的房屋。原炸药库南面、大门西侧的厨房、原炸药库东侧的塔吊棚、工作棚系被告没有经过原告同意自建，不在租赁协议的范围之内，应当拆除，且原告不做任何补偿。被告朱义华认为，原炸药库南面、大门西侧的厨房、原炸药库东侧的塔吊棚、工作棚是与院落内的其他房屋在同一时期建造，厨房是2009年回购时遗漏了，塔吊棚、工作棚是因下关区滨江实业发展总公司考虑到不适合做商务会所，故上述三处房屋并不在租赁协议的范围内。另查明，朱义华已支付统蕊公司租金至2017年1月9日止。以上事实，有原、被告双方当事人陈述、原告提供的有关《租赁协议》、南京市下关区人民政府文件、《情况说明》；被告提供的有关《协议书》、《房屋平面图》等；现场勘验笔录及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，统蕊公司在一审法庭辩论终结前尚未提供涉案房屋的所有权证书或建设工程规划许可证，故统蕊公司与朱义华就涉案房屋所签订的租赁协议无效。租赁协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，本案中，原、被告双方一致认为租赁协议中的租赁范围不包括原炸药库南面、大门西侧的厨房、原炸药库东侧的塔吊棚、工作棚，被告朱义华同意腾空并交付原炸药库内的除厨房、塔吊棚、工作棚以外的房屋，同时，被告朱义华要求原告统蕊公司要保证其正常的通行。原告统蕊公司认为，厨房、塔吊棚、工作棚虽不在租赁协议的范围内，但系被告未经原告允许自建，亦应当予以腾空。本院认为，原炸药库南面、大门西侧的厨房、原炸药库东侧的塔吊棚、工作棚并不在租赁协议的租赁范围内，原告统蕊公司对上述三处房屋不享有管理、收益、处分的权利，且该三处房屋是否属于违章建筑应当由行政部门予以认定和处理，故对统蕊公司要求被告朱义华腾空上述三处房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告统蕊公司要求被告腾空原炸药库院落的诉讼请求，本院认为，被告并没有侵占原炸药库院落的行为，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，被告朱义华应将原炸药库院落内的房屋（除原炸药库南面、大门西侧的厨房、原炸药库东侧的塔吊棚、工作棚外）腾空并交还给原告统蕊公司，原炸药库院落也一并交付给原告统蕊公司。关于原告主张的房屋占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告签订的《租赁协议》为无效合同，被告一直占有使用涉案房屋至今，根据上述规定及前述分析，被告应当支付原告相应的房屋占有使用费。原告主张按双方签订的《租赁协议》约定的租金标准40000元/年，给付自2017年1月10日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，被告对此亦不持异议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱义华于本判决发生法律效力之日起十五日内，将占用的南京市鼓楼区幕府山街道五塘村原炸药库内房屋（除原炸药库南面、大门西侧的厨房、原炸药库东侧的塔吊棚、工作棚外），腾空并交还原告南京市下关区统蕊资产管理有限公司，并将承租的院落一并交付给原告南京市下关区统蕊资产管理有限公司（房屋及院落坐落详见图纸）；二、被告朱义华于本判决发生法律效力之日起十五日内，按照40000元/年的租金标准，支付自2017年1月10日起至腾空并交还上述涉案房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告南京市下关区统蕊资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告南京市下关区统蕊资产管理有限公司负担160元，被告朱义华负担640元（原告已预交，被告在给付上述款项时一并将该640元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 张 智代理审判员 竺 青代理审判员 邢珊珊二〇一七年八月二日书 记 员 张乃天