北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3095号
上诉人（原审原告）：北京圣馨大地物业服务有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号E0015。
法定代表人：张国祝，总经理。
委托诉讼代理人：张威，北京市永浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈晏，女，1972年11月18日出生。
委托诉讼代理人：李岩（陈晏之夫），1968年10月16日出生。
委托诉讼代理人：李巍，1962年8月26日出生。
上诉人北京圣馨大地物业服务有限公司（以下简称圣馨大地物业）因与被上诉人陈晏物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初72848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
圣馨大地物业上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.判令陈晏给付圣馨大地物业所欠物业管理服务费20652.96元；3.判令陈晏给付圣馨大地物业未交纳物业费违约金20652.96元；4.本案诉讼费用由陈晏承担。事实和理由：物业服务费中不包括供热水管道的维护和维修费用，所以即使没有用热水，也不应减扣这一部分的物业费，同时，退一步讲，即使存在瑕疵，也不应当成为不交纳物业费的理由。双方之间的合同合法有效，合同中也约定了违约金，应当支付未交纳物业费的违约金。
陈晏辩称，同意一审判决，物业服务管理协议和住户手册都约定了24小时热水供应服务，且物业公司对供水系统有维护和管理的义务，陈晏购买该小区房屋即看中了物业公司所承诺的24小时热水服务，且现在保安、保洁等物业服务质量都下降了。
圣馨大地物业向一审法院起诉请求：1.判令陈晏支付圣馨大地物业2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费20652.96元；2.判令陈晏支付圣馨大地物业违约金20652.96元。
一审法院认定事实：陈晏系×××（以下简称涉案房屋）房屋业主，涉案房屋的建筑面积为117.08平方米。
2001年3月18日，圣馨大地物业（甲方）与陈晏（乙方）签订《物业管理服务协议》。双方约定：乙方房屋的位置为×××，建筑面积117.08平方米；甲方对本小区内房屋的共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理，包含除业主住房以外的全部公共设施、会所、园林、绿化，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的电梯、供水系统、燃气系统、消防系统、供热系统、电话系统、网络系统、电视系统、中央监控系统、电子门禁系统、电子数码对讲系统、烟感报警系统、沟渠、井、停车场、人工喷泉、跌落式瀑布、灯柱广场、健身乐园和共用设施设备使用的房屋等；甲方不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用；物业管理费乙方按季交纳，住宅按建筑面积每月每平方米2.45元；物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；违约责任为甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并从违约之日起按每天千分之三支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。
一审庭审中，陈晏提交其与北京圣馨房地产开发有限公司签订的《北京市内销商品房预售契约》、北京圣馨房地产开发有限公司发放的《住宅使用说明书》、圣馨大地物业发放的《圣馨大地家园住户手册》，证明涉案房屋应包含24小时管道冷、热水。
经一审法院询问，圣馨大地物业认可2011年1月起涉案房屋所在的小区已经停止提供热水，但称因热水管道遭到腐蚀破坏，维修已经超过物业服务范畴，需要动用公共维修基金，但其向全体业主征求意见后，大部分业主不同意出钱修理，故在管道没有修理的情况下，涉案房屋就不能提供热水了。
陈晏自2011年1月1日至2016年12月31日期间未缴纳物业管理服务费，合计欠缴20652.96元。
一审法院认为，圣馨大地物业与陈晏签订的《物业管理服务协议》及《圣馨大地家园住户手册》系双方真实意思的表示，内容及形式不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于诉讼时效，由于圣馨大地物业持续为陈晏提供物业管理服务，期间并未中断，陈晏未提交证据证明圣馨大地物业明显怠于主张权利，故一审法院对陈晏该抗辩意见不予采信。本案中，圣馨大地物业作为涉诉房屋所在小区的物业服务提供单位，与陈晏间形成了物业服务合同关系，现圣馨大地物业以履行了相关物业服务义务为由要求陈晏交纳物业费；陈晏辩称涉案房屋应提供24小时热水，但自2011年起热水已经停供，圣馨大地物业的物业服务存在瑕疵，故不同意交纳；圣馨大地物业认可停供热水的事实，但称热水管线的维修已经超出物业服务范围，需要动用公共维修基金，因未获得大多数业主同意，所以才没有进行修理，但圣馨大地物业并未就此主张提交证据予以佐证，故一审法院对陈晏的抗辩意见予以采纳。根据陈晏提供的证据，可以认定圣馨大地物业对陈晏提供的物业管理服务确实存在瑕疵，考虑本案的具体情况，一审法院酌情减少陈晏应当缴纳的物业服务费数额，并对圣馨大地物业要求陈晏支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、陈晏于判决生效后十日内给付北京圣馨大地物业服务有限公司二○一一年一月一日至二○一六年十二月三十一日期间的物业服务费20352.96元；二、驳回北京圣馨大地物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，圣馨大地物业与陈晏签订的《物业管理服务协议》及《圣馨大地家园住户手册》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现圣馨大地物业向陈晏主张物业费和违约金，陈晏称涉案房屋应提供24小时热水，但自2011年起热水已经停供，圣馨大地物业的物业服务存在瑕疵，因此未交纳物业费。圣馨大地物业认可停供热水的事实，但称热水管线的维修已经超出物业服务范围，对此圣馨大地物业并未就此主张提交证据予以佐证，且圣馨大地物业发放的《圣馨大地家园住户手册》，证明涉案房屋应包含24小时管道冷、热水，《物业管理服务协议》中也包含了供水系统维护和管理的内容。故一审法院对陈晏的抗辩意见予以采纳，并酌情减少陈晏应当缴纳的物业服务费数额，并无不当。由于圣馨大地物业对陈晏提供的物业管理服务确实存在瑕疵，一审法院考虑本案的具体情况，对圣馨大地物业要求陈晏支付违约金的诉讼请求不予支持，本院不持异议。
综上所述，圣馨大地物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费324元，由北京圣馨大地物业服务有限公司负担（已交纳50元，不足部分于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 李 淼
审 判 员 龚勇超
二〇一八年四月二十五日
法官助理 张雅霖
书 记 员 徐 曼