四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川16民终860号
上诉人（原审原告）：广安市渠江商贸有限公司，住所地四川省广安市广安区。
法定代表人：吉和平，董事长。
委托诉讼代理人：杨琳琳，四川诚协律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：唐培川，男，生于1973年9月20日，汉族，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审被告）：胡本卓，男，生于1938年12月4日，汉族，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审被告）：彭明桂，女，生于1956年7月10日，汉族，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审被告）：朱林明，男，生于1954年6月15日，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：胡军，广安市天赐法律服务所法律工作者。四被上诉人共同委托。
上诉人广安市渠江商贸有限公司（以下简称“渠江商贸公司”）因与被上诉人唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明业主共有权纠纷一案，不服广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第3881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人渠江商贸公司的委托诉讼代理人杨琳琳，被上诉人唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明的委托诉讼代理人胡军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
渠江商贸公司上诉请求：一、撤销广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第3881号民事判决，改判被上诉人将在广安市广安区金安大道北段54号房屋与其楼上之间通行的楼梯恢复原状，保障通行；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人出示的大楼设计图、二楼原业主冉某某起诉案件的庭审笔录以及一审庭审中被上诉人的当庭陈述等均证明54号曾有楼梯连接一、二楼，后被54号的承租人拆除；广安市房产管理局已经公告告知被上诉人54号房屋内存在公用楼梯，被上诉人独占使用，是对共有权人的侵权；二、一审片面理解法律条文、机械适用法律，被上诉人的侵权行为持续至今，上诉人可以依据物权法关于共有权的规定主张权利；物权法实施前，《中华人民共和国民法通则》、建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》等均有规定，一审机械适用物权法而对其它法律视而不见；三、一审程序违法、严重超审限。
唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律得当，上诉人与被上诉人在事实上不存在共有关系，应当驳回上诉，维持原判。被上诉人在2002年是以市场价格获得54号房屋，虽然买卖合同上注明了有楼梯，但产权证书上没有标注楼梯，且被上诉人取得该房产是在物权法实施以前，一审法院通过实地调查，作出了客观且符合事实的判决；广安市房产管理局将54号房屋变更登记为有楼梯，没有告知上诉人；本案案情复杂，一审法院做了大量工作包括实地调查，程序合法。
渠江商贸公司向一审法院起诉请求：一、判令唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明将在广安市广安区金安大道北段54号房屋与其楼上之间通行的楼梯恢复原状，保障通行；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1992年，原广安区天然气公司、广安区五金交电化工公司、广安区百货公司（后改为广安市群林百货有限公司）、广安区糖酒公司合资在广安城南开发区受让土地15.433亩，修建了位于广安区金安大道北段的广安县商业贸易大楼（原名为城南购物中心，下称贸易大楼）。本案争议的广安市广安区金安大道北段54号房屋位于贸易大楼第一层，广安市广安区金安大道一段46号201、202号及301、302号的房屋分别位于贸易大楼第二、三层。
2002年1月22日，广安市广安区天然气公司、广安市广安区五金交电化工公司、广安市广安区百货公司、广安市广安区糖酒公司对已竣工验收的贸易大楼房产签订了分割《协议》，其中约定：“商场建筑面积分摊的总建筑面积为21248㎡，其中一层门市由四家公司分摊，二层以上及地下室建筑面积为18227㎡，为天然气公司的产权。一层建筑面积分摊：天然气公司714㎡，金安大道北段56号为590㎡，红旗路2号为124㎡；糖酒公司1031㎡，广宁路254号为278㎡，金安大道北段44-38号、红旗路1号为753㎡；百货公司616㎡，金安大道北段52-50号；五金公司660㎡，金安大道北段54号为317㎡，金安大道北段48、46号为343㎡；并委托胡某某同志办理该工程的相关手续”。2002年4月11日广安市房屋所有权申请登记表载明:广安区金安大道北段54号,登记类别初始登记，登记原因新建，产别集体，取得方广安五金公司，建筑面积331.96平方米，房屋分幢分层平面图显示：建筑面积326.90平方米，分摊面积为5.06平方米。
2002年11月5日，广安市广安区五金交电化工公司与唐延仁签订《房屋买卖合同》，双方约定：广安市广安区五金交电化工公司将座落于广安市经济技术开发区金安大道北段54号临街底层门市三间，建筑面积331.96平方米（房屋所有权证登记面积含楼梯间约30平方米、走道及楼梯间后值班室约25平方米、公摊面积5.06平方米）卖给唐延仁。房屋所有权证号：广安市房权证广房字第00****47号。前述房屋实际共同购买人为唐延仁、胡本卓、彭明桂、朱林明，唐延仁将其自有份额处理给了其子唐培川。2003年5月15日，广安市房产管理局颁发的广安市房权证广房字第00****43号房屋所有权证显示：广安市广安区金安大道北段54号房屋的所有权人为唐培川，房屋现状况结构混合，房屋总层数3，所在楼层1，建筑面积331.96平方米，设计用途为商业，共有人胡本卓等4人，共有权证号自00****48至00****50，附记公用分摊面积5.06平方米。其房地产平面图未显示有楼梯间。广安市房广房共字第00****48号、00****49号、00****50号显示胡本卓、彭明桂、朱林明为该房屋的共有人。
2007年4月11日，冉某某取得了贸易大楼（广安区广宁路254号，现为广安区金安大道46号201、202号、301、302号的房屋）二、三层楼的所有权。广安市房产管理局计算机信息查询结果单（2012年8月29日查询）显示：广安市广安区广宁路254号房屋所有权人为冉某某，所有权证为00****86，建筑面积3151.24平方米，房屋取得方式私房买卖，登记时间2007年4月11日；广安市广安区广宁路254号房屋所有权人为冉某某，所有权证为00****01，建筑面积3151.24平方米，房屋取得方式单位售房，登记时间2007年4月11日。
2013年7月19日，广安市房屋测绘队制作房屋面积测绘图—房屋分户图显示：该54号有共用梯间，套内面积296.66㎡，根据协议分摊梯间面积30.24㎡，分摊外墙面积5.06㎡，建筑面积331.96㎡。2013年7月22日，广安市房产管理局发出《关于原广安县商业贸易大楼部分房屋登记信息的公告》，其内容为：“根据广安市广安区人民法院《关于协助确认广安县商业贸易大楼涉案楼梯间共有权属的函》（广安区法函[2013]2号）的要求，我局对原广安县商业贸易大楼部分房屋权属登记全部资料进行了查实。现将记载于房屋登记簿的相关信息予以公告，相关权利人如有异议，请于2013年8月6日前向我局反映”。该公告附有原广安县商业贸易大楼部分房屋登记信息，该信息载明“广安市广安区金安大道北段54号房屋产权人系唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明，产权证号广房00****43，建筑面积331.96㎡，其中分摊楼梯间面积30.24㎡，其中分摊外墙面积5.06㎡”。广安市房产管理局计算机信息查询结果单（2014年9月17日查询）显示：广安市广安区金安大道北段54号房屋的所有权人系唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明，其登记时间为2003年5月15日，建筑面积为331.96㎡，附记一栏显示为其中分摊楼梯面积30.24平方米、分摊外墙面积5.06平方米。相关业务信息显示：上手产权证证件字号00****47，登记时间2002年4月22日。业务描述广安市广安区五金交电化工公司以方式取得坐落于广安市广安区金安大道北段54号房屋的所有权。
2013年11月28日，四川省邻水县人民法院（2012）邻水执字第3号、198号民事裁定书裁定：将冉某某所有的位于广安市城南广宁路254号二、三层商业用房（面积6302.48㎡）按评估价36,522,800元，以物抵债给渠江商贸公司所有。渠江商贸公司取得该二、三楼所有权后，于2014年6月11日办理了房屋所有权证，其地址变更为广安市广安区金安大道一段46号。该房权证显示：广安市广安区金安大道一段46号201、202号，房权证号为广安市房权证广房字第2014******790号，建筑面积3151.24㎡、套内建筑面积2769.63㎡；301、302号，房权证号为广安市房权证广房字第2014******845号，建筑面积3151.24㎡、套内建筑面积2830.28㎡。
经一审法院进行现场勘查，贸易大楼一、二楼总共有7个楼梯，现可供通行的楼梯有5个（包括渠江商贸公司陈述的其租用的门市所作的楼梯即快乐兄弟牛排及大前门火锅共用的楼梯），这5个可通行的楼梯现状分别为：1.快乐兄弟牛排及大前门火锅共用的楼梯（渠江商贸公司陈述系其租用）；2.鸿发办公家具门市有一楼梯，现该楼梯可直接通往二楼，但二楼已用砖封堵；3.罗莱家纺与富安娜家纺门市间有一楼梯，该楼梯可直通二楼，二楼为广聚行投资管理有限公司；4.中国建设银行旁第五季网咖楼下有一楼梯，二楼为思创网络第五季网咖，三楼为古摄影婚纱；5.四川省福利彩票发行中心广安市分中心处有一楼梯，该楼梯可直通顶楼，在二、三楼处分别有一防盗门，防盗门处于关闭状态，二楼防盗门旁贴有“百年大前门火锅装修施工，给您带来不便，敬请谅解”字样。
一审庭审中，一审被告明确：当时为协调整栋楼的使用，广安市广安区五金交电化工公司和二楼所属公司自行设立了楼梯，但房产权证上并没有楼梯登记记录。对整栋楼非必须的楼梯间就没有用了也没有登记。
一审法院认为，本案中争议的广安区金安大道北段54号房屋的楼梯，渠江商贸公司认为应当属于建筑物区分所有权中的共有部分，并按业主共有权纠纷提起诉讼。广安市广安区糖酒公司与其他公司合资修建了贸易大楼，后广安市广安区糖酒公司与其他合资公司将广安区金安大道北段54号房屋产权确认给广安市广安区五金交电化工公司。从该54号所有权登记看，2002年4月11日广安市房屋所有权申请登记表中房地产平面图显示：广安区金安大道北段54号房屋无楼梯间。2003年5月15日广安市房产管理局颁发的广安市房权证广房字第00****43号房屋房地产平面图未显示有楼梯间。渠江商贸公司提供的证据并不足以证实本案争议的54号房屋内曾设立的楼梯在2013年7月19日广安房管局测绘前系业主共有。《中华人民共和国物权法》规定了业主的建筑物区分所有权，业主建筑物区分所有权包括专有部分所有权、共有部分共有权以及因共同关系所生的成员权所组成的特别所有权。我国物权法于2007年10月1日起施行，在我国物权法施行前该54号房屋内已无楼梯存在，且唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明及二、三楼原所有权人冉某某均系在物权法施行前取得房屋所有权，在物权法施行前取得的物权应该得到保护，渠江商贸公司不能以现在施行的物权法来主张其权利。故对渠江商贸公司要求唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明将广安市广安区金安大道北段54号房屋与其楼上之间通行楼梯恢复原状，保障通行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国物权法》第二百四十七条“本法自2007年10月1日起施行”之规定，判决：驳回原告广安市渠江商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费2000元，减半收取1000元，由广安市渠江商贸有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：
上诉人举示了贸易大楼竣工图、广安市房产管理局关于54号房屋的计算机信息查询结果单、广安市广安区人民法院《关于协助确认广安县商业贸易大楼涉案楼梯间共有权属的函》及广安市房产管理局《关于确认原广安县商业贸易大楼涉案楼梯间共有权属的复函》等证据拟证明54号房屋内的楼梯间一直存在，且广安市房产管理局已完善产权登记簿信息，明确讼争54号房屋有分摊楼梯面积，并对核实后的产权登记信息进行了公告，该楼梯为大楼业主共有，任何人不能独占使用。被上诉人认为其买受该房屋时，原所有人的房产登记上没有标注分摊楼梯面积，且被上诉人现在持有的产权证上也没有标注，房管部门的公告其并不知情，故不应当认定54号房屋的楼梯为共用性质。根据双方当事人的陈述及贸易大楼竣工图，54号房屋内原有一内部楼梯供一、二楼上下通行，虽然被上诉人持有的房产证上未作记载，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，被上诉人未能举示证据证明不动产登记簿确有错误，本院认定讼争54号房屋中原有共有楼梯通达该大楼第二层。本院还查明，为方便使用，上诉人之前的二楼业主封堵了讼争54号房屋内楼梯在二楼的出入口，后54号房屋的承租人拆除了楼梯。
本院认为，查明事实反映，贸易大楼是作为综合性商场规划、设计、建设的，整栋大楼在自然属性上归属于一个建筑物，在大楼的法律权属上归属原广安市广安区天然气公司、广安市广安区五金交电化工公司、广安市广安区百货公司、广安市广安区糖酒公司四家建设单位共有，本案讼争楼梯为大楼的一部分，其所有权归属亦属四家公司共有。大楼建设竣工后，四家公司并未进行房屋所有权共有登记，而是在对共有大楼分割后进行的建筑物区分所有权登记，且讼争楼梯在一楼的建筑面积及空间登记为原广安市广安区五金交电化工公司专有部分。
一审判决认为讼争楼梯面积已属四被上诉人所有，其判断的主要理由是在《中华人民共和国物权法》施行前，讼争楼梯面积的所有权登记已为四被上诉人所有。该理由的判断是将不动产登记行为在法律上视为不动产确权行为，而不动产登记行为在我国法律中，不仅具有行政管理的属性，同时具有私法上的公示效力。本案中，四家公司在2002年1月对其共有的贸易大楼进行了分割，该行为符合当时已实行的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第90条“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理”的规定，对四家公司有法律约束力，对四家公司分割后财产的继受者亦具有法律效力。四家公司分割的是一个建筑物的共有财产，其分割后，不但法律权属上从共有所有权变动为建筑物的区分所有权，而且在自然属性上也使建筑物出现“单元化”和“专有化”，该分割行为，不仅受民法调整，还应受到相关行政法律、法规的规范。故，从现有证据，难以判断原所有权人的分割行为和行政机关的管理行为，已明确讼争楼梯面积为四被上诉人建筑物区分所有权的专有部分。
证据反映，贸易大楼是作为综合性商场设计、建设的，其在楼梯的规划建设上，不仅有不需使用建筑物其他面积，直接通向市政公共区域的楼梯（外置楼梯），也有需使用大楼其他面积，不能直接通向市政公共区域的楼梯（内置楼梯）。本案讼争的楼梯在原建筑结构上属内置楼梯。在四家公司分割后，使用讼争楼梯，需使用分割给原广安市广安区五金交电化工公司现属四被上诉人、以及分割给原广安市广安区天然气公司现属上诉人的专有部分的建筑面积。对此，四被上诉人强调，在原分割时，讼争楼梯作为非必要使用楼梯已分割给原广安市广安区五金交电化工公司所有。但现有证据，不能证明四家公司对讼争楼梯所有权归属有明确的意思表示。综合本案全部证据，四家公司的分割行为，分割后办理产权初始登记的行为、原所有权人或使用人的管理、使用行为，以及分割后建筑物“单元化”和“专有化”本身的自然属性，可以认定原分割时，讼争楼梯在一楼的面积及空间已约定为原广安市广安区五金交电化工公司专有使用。同时，上诉人取得二、三楼房产的对价系按照当时现状进行的评估，亦是按照该房屋当时现状予以接收。至此，上诉人基于共有权要求恢复原状、保障通行的诉讼请求和上诉请求不能成立。
关于本案的法律适用，既涉及到房屋所有权法律制度、财产共有法律制度，同时还涉及建筑物区分所有权及侵权责任法律制度。因讼争的相关行为跨越不同法律施行时间，本案涉及法律溯及力的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第196条“1987年1月1日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策，当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”规定中关于民法溯及力一般原则规定，本案法律适用既应适用《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释的规定，对没有规定的，亦应适用《中华人民共和国物权法》及其相关司法解释的规定，故一审判决排除《中华人民共和国物权法》在本案的适用是错误的，本院予以纠正。
关于一审审理期限过长问题，经查，一审法院在审理过程中存在法定扣除审限情形，因此其审理时间虽长但程序并不违法。
综上所述，渠江商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人广安市渠江商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 江海燕
审判员 冯 文
审判员 杨臣双
二〇一七年二月十四日
书记员 彭 曦