湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝南民初字第01199号
原告杨红霞。
原告邓付国。
委托代理人李宗毅、汪敏霞，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
被告孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：孝感市长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告杨红霞、邓付国诉被告孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法组成由审判员朱正伟担任审判长，审判员肖应友、人民陪审员陈浩参加的合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告杨红霞、邓付国的委托代理人李宗毅、汪敏霞，被告保丽公司的委托代理人饶彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨红霞、邓付国诉称，2010年11月6日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的孝感市保丽国际广场商品房一套。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却未能按照约定交付房屋及办理房屋产权证书。原告认为，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金35652.92元、未办理房屋权属证书的违约金4274.93元，赔偿原告因未办理房屋权属证书所造成的损失，并承担本案的诉讼费用。
原告杨红霞、邓付国为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：居民身份证一份。证明原告的身份情况。
证据二：商品房买卖合同一份、附件四份。证明原、被告签订商品房买卖合同，被告应于2011年10月15日前交付房屋，并于房屋交付后90日内办理权属证书的事实。
证据三：收据、银行贷款回单、发票各一份。证明原告履行了付款义务的事实。
证据四：验房记录表回执、物业管理服务协议、业主临时公约、物业费收据各一份。证明被告于2012年7月20日交付房屋，逾期278天的事实。
证据五：公示牌、预售信息各一份。证明保丽国际广场住宅楼规划许可25层，实际建设29层，未能通过验收的事实。
证据六：交房问题函、回函一份。证明被告至交付房屋的最后期限仍不能交付经验收合格的房屋的事实。
被告保丽公司辩称，被告按照合同约定，在房屋被政府相关部门验收合格后，就已通知原告收房，双方办理了收房手续，原告在收房时，并未提出异议；被告在房屋交付后的90日内，已将相关资料报送房产登记机关备案，原告没有取得房地产权属证书的责任在于产权登记机关；原告已验收并使用被告交付的房屋，不存在退房的事实，其要求被告赔偿损失，无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告保丽公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：企业法人营业执照、组织机构代码证各一份。证明被告的身份情况。
证据二：收楼入户声明、入伙声明、交房验收表各一份。证明原告已验收房屋，且在收房时并未提出异议的事实。
经庭审质证，被告保丽公司对原告杨红霞、邓付国提交的证据一、三、六无异议，原告杨红霞、邓付国对被告保丽公司提交的证据一无异议。对以上无争议的证据，本院依法予以采信。
被告保丽公司对原告杨红霞、邓付国提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同虽然约定了交房时间，但同时约定如有特殊因素可以延期交房；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告延期交房有合同依据；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其不能证明房屋没有通过规划验收是因为违反了规划许可。原告杨红霞、邓付国对被告保丽公司提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为相关房屋至今未通过规划验收，不具备交付条件。
对上述有争议的证据，本院认为，原告杨红霞、邓付国提交的证据二、四、五，均为被告保丽公司所制作或出具，本院依法予以采信。被告保丽公司提交的证据二，有原告杨红霞、邓付国签字认可，本院依法予以采信。
经审理查明，2010年11月6日，原告杨红霞、邓付国与被告保丽公司签订商品房买卖合同一份，约定由其购买被告保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场5幢1226号、建筑面积为110.35㎡的房屋一套，房屋价款431087元（3906.54元／㎡），签约当日按总房款的30%即131087元支付首付款，余款300000元办理银行按揭。合同对面积确认及面积差异处理、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出具体约定。其中第八条约定：出卖人应当在2011年10月15日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但因政府相关部门原因，导致批准工程安装延误以及验收滞后等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之2的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在合同解除30日内退还全部已付款，并按已付款3%向买受人交付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人从约定交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，直至办理完毕为止。合同签订当日，原告杨红霞、邓付国向被告保丽公司支付首付款131087元，余款300000元于2011年3月3日以按揭贷款方式进行了支付。2012年7月20日，被告保丽公司向原告杨红霞、邓付国交付商品房，逾期278天。还查明，被告保丽公司开发的保丽国际广场规划许可的总层数为25层［孝房预售许字（2010）0047号］，实际建成29层，因违反了规划许可，相关房屋未能取得房地产权属证书。2012年8月15日，被告保丽公司向原告出具了售房款金额为427493元的发票，核定所售建筑面积为109.43㎡并进行了结算。
本院认为，原告杨红霞、邓付国与被告保丽公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。被告保丽公司未能依照合同的约定如期向原告杨红霞、邓付国交付商品房，且因违反规划许可开发房地产，导致所开发房地产不能取得房地产权属证书，其未能依照合同的约定如期向原告杨红霞、邓付国交付房地产权属证书，均属于违约行为，应当承担相应的民事责任，故对原告杨红霞、邓付国要求判令被告保丽公司向其支付逾期交房违约金、未办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告按合同支付价款为431087元，诉讼中主张按核定房屋面积后的427493元作为已付房款计算相关违约金，未损害被告的利益，本院予以支持，故被告保丽公司应当向原告杨红霞、邓付国支付逾期交房违约金35652.92元（427493元×3?×278天）、未办理房屋权属证书的违约金4274.93元（427493元×1%），合计39927.85元。原告杨红霞、邓付国请求判令被告保丽公司赔偿因未按照约定办理房地产权属证书给其造成的损失，但未提供相应的证据证明，故对其该诉讼请求，本院不予支持。被告保丽公司辩称没有取得房地产权属证书的责任在于产权登记机关，无事实依据，故对其抗辩理由本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告杨红霞、邓付国支付逾期交房违约金、未办理房屋权属证书的违约金合计39927.85元；
二、驳回原告杨红霞、邓付国其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费800元，由被告孝感保丽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费800元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱正伟
审 判 员 肖应友
人民陪审员 陈 浩
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 陈 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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