重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万法民初字第02314号
原告重庆市玉罗实业有限公司，住所地：重庆市万州区五桥联合坝经开区办公大楼，组织机构代码68893319-0。
法定代表人金权，总经理。
委托代理人潘祝，重庆索通律师事务所律师。
被告重庆市萤岭户外用品有限公司，住所地：重庆市万州经开区龙腾园5号标准厂房，组织机构代码57719860-5。
法定代表人廖有明，总经理。
委托代理人黄超，重庆升腾律师事务所律师。
原告重庆市玉罗实业有限公司（以下简称玉罗公司）与被告重庆市萤岭户外用品有限公司（以下简称萤岭公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法由审判员廖丽华独任审判，于2014年4月17日、5月14日适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告玉罗公司的委托代理人潘祝、被告萤岭公司的委托代理人黄超到庭参加诉讼。本案在诉讼过程中，原告玉罗公司于2014年3月7日向本院提出财产保全申请，请求对被告萤岭公司存放于重庆市万州经济技术开发区龙腾工业园5号楼内的机器设备予以扣押。本院于2014年3月12日作出（2014）万法民初字第02314号民事裁定书，裁定扣押了被告萤岭公司存放于重庆市万州经济技术开发区龙腾工业园5号楼内的机器设备，同时裁定扣押了原告用以提供担保的两套气相色谱仪。本案现已审理终结。
原告玉罗公司诉称，2013年4月22日，原、被告与重庆万林投资发展有限公司（以下简称万林公司）签订《房屋租赁及物业管理合同（厂房）》，约定被告萤岭公司租赁万林公司位于重庆市万州经济技术开发区龙腾工业园的5号楼及4号行政办公楼第5、6层，由原告进行物业管理并收取物业服务费。被告在使用租赁房屋并享受原告提供的物业服务后，并没有按约定按期支付原告物业服务费。现原告提起诉讼，请求判令被告萤岭公司支付原告玉罗公司物业服务费199142.88元及违约金39826.60元。本案诉讼费由被告承担。
被告萤岭公司辩称，按照原、被告与万林公司签订的三方合同约定，萤岭公司系受万林公司委托进行物业管理，由此产生的法律后果应由万林公司承担。萤岭公司从租用房屋开始，一直就租赁物的交付和使用存在争议。萤岭公司也在2013年12月向原告和万林公司提出了退房申请，被告认为合同三方应就实际租赁房屋的使用时间及租赁费和物管费据实进行结算。
经审理查明，2011年7月18日，重庆市玉罗市政工程有限公司（甲方）与萤岭公司（乙方）签订《房屋租赁及物业管理合同》，约定萤岭公司租赁万州经济技术开发区龙腾园5号标准厂房、4号楼第5、6层，出租房屋面积16595.24平方米，租赁期自2011年9月1日起至2014年8月31日止，并约定了租金、物业管理费支付标准及支付方式。之后，万州经济技术开发区对园区内的企业涉及租赁及物业服务不规范的合同进行清理，由于被告所租赁的厂房及办公楼产权归属万林公司，2013年4月22日，万林公司作为甲方，萤岭公司作为乙方，玉罗公司作为丙方，三方共同签订了《房屋租赁及物业管理合同（厂房）》。合同中约定，甲方将位于万州经济技术开发区龙腾工业园的5号楼标准厂房，4号行政办公楼第5层、第6层房屋出租给乙方，出租房屋总面积16595.24平方米。乙方租赁房屋作为生产厂房与�公楼使用，租赁期15个月，自2013年6月1日起至2014年8月31日止，物业服务期限同租赁期。租金、物业管理费及支付方式为：租金按4.00元／㎡.月收取，年租金总额796571.52元；物业管理费按2.00元／㎡.月收取，年物业管理费总额398285.76元。支付时间采取先支付后使用的原则，每季度支付一次，租金和物业管理费支付到丙方帐户。合同中对三方的权利、责任和义务也进行了明确约定。关于违约责任，合同第十一条约定：“租赁期间，乙方违反本合同第八条第3项约定的，甲方除已收取的租金及丙方收取的物业管理费不退还外，乙方还应按照年租金总额的10%向甲方支付违约金，并按年物业管理费总额的10%向丙方支付违约金。合同订立后，被告萤岭公司一直占有、使用该租赁房屋，并按合同约定的物业服务费标准向原告交纳物业服务费至2013年11月30日止。2013年12月，被告向万林�司及萤岭公司分别送达了一份退房请示，要求只租赁厂房的一层和二层，其他厂房及办公楼全部退回，但被告并未就退房及物业服务事项与万林公司及玉罗公司进行协商并达成一致意见。
另查明，原告玉罗公司系为万州经济技术开发区龙腾工业园区提供物业管理服务的物业服务企业，其服务项目主要包括保洁、保安、保绿，以及房屋及附属设施的日常管护、保养及小型维修等。
上述事实，有原、被告提供的书证及当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，万林公司、玉罗公司及萤岭公司所订立的《房屋租赁及物业管理合同（厂房）》系三方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该合同依法成立并生效，对合同当事人均具有法律约束力。合同中所涉物业服务相关条款，明确了原、被告的权利义务，其中原告负有按合同约定的维修、管理、养护和维护义务�被告则负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费，既有违诚实信用原则，更违反合同所约定。被告主张其在2013年12月已经提出退还部分租赁房屋，故不予支付物业服务费的抗辩理由，本院认为，被告提出的退房请求系对合同内容的变更，根据相关法律规定，合同的变更需当事人协商一致。而被告的该项请求并未得到万林公司及玉罗公司的认可，且被告也一直占用租赁物并未移交至产权人万林公司，玉罗公司也一直提供物业服务至今，因此被告仍需按照合同约定支付相应的物业服务费。被告主张玉罗公司系受万林公司委托提供的物业服务，因此产生的法律后果应由万林公司承担。本院认为，虽然合同第六条第一款1项有关于万林公司委托玉罗公司进行物业管理，并对其进行监督的表述，但万林公司是该物业的�主，即产权人，其委托玉罗公司提供物业服务并无不当，且萤岭公司对此也予以接受，物业费由承租人予以支付合同中也进行了明确。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。本案原告选择由物业使用人，即被告承担给付责任而放弃向业主，即万林公司主张权利，系原告对自己合法权利的正当处分，本院予以认可。被告因欠缴物业服务费，原告依法提起诉讼，其请求应得到支持。关于欠费金额，三方合同中约定物业管理费按2.00元／㎡.月收取，且实行先付费后享受服务的原则，因此被告欠缴月份包括2013年12月至2014年5月，共计199142.88元（16595.24㎡×2.00元／㎡×6个月）。关于违约金的给付，合同中已就违约金支付标准作了明确，即按照年物业管理费总额的10%支付，被告应交纳的年物业管理费总额为398285.76元，故原告主张由被告支付违约金39828.60元本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆市萤岭户外用品有限公司于本判决生效后二十日内给付原告重庆市玉罗实业有限公司物业服务费199142.88元；
二、被告重庆市萤岭户外用品有限公司于本判决生效后二十日内给付原告重庆市玉罗实业有限公司违约金39828.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5822元，因适用简易程序审理减半收取2911元，诉讼保全费1270元，共计4181元由被告负担（原告已预交，被告负担之金额迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 廖丽华
二〇一四年五月二十七日
书记员 吴虹霞