青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民三终字第00173号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘兴江，男，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）马小红，女，回族。
委托代理人程劲云，青海夏都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西宁博奥房地产开发有限公司。
委托代理人易虹涛，该公司职工。
上诉人刘兴江、马小红与被上诉人西宁博奥房地产开发有限公司（以下简称博奥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，博奥房地产公司于2014年12月19日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求人民法院判令刘兴江逾期交接房屋，承担违约责任，并由博奥房地产公司自行出售该房屋；刘兴江、马小红承担物业管理费共计1223元；本案诉讼费由刘兴江、马小红负担。原审法院审理期间，刘兴江、马小红提起反诉，请求判令博奥房地产公司继续履行《商品房预售合同》，交付该房屋，并支付逾期交房违约金182575.64元；本案反诉费由博奥房地产公司承担。该院以（2015）东十初字第10号作出民事判决，宣判后刘兴江、马小红不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人马小红及委托代理人程劲云、被上诉人博奥房地产公司委托代理人易虹涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，2010年7月29日，博奥房地产公司与刘兴江、马小红签订《商品房预售合同》，合同约定，出卖人博奥房地产公司将位于西宁经济技术开发区团结桥路200号蓝天小区＊号楼＊单元＊＊＊室房屋一套出售给刘兴江、马小红，该商品房预测建筑面积90.97平方米，每平方米2738元，总金额为249076元整。并约定在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，至2010年9月25日，刘兴江、马小红付清了房款249076元。2011年1月至2011年4月间，博奥房地产公司及其委托的青海明旭物业管理有限公司电话通知住户交接房屋。但双方因室外天燃气管道妨碍厨房窗户的问题，未办理房屋交接，后由天燃气公司对此进行了改进。2014年9月，物业公司因下水管道有渗水、堵漏等问题导致房子产生裂缝进行维修。从2011年初至今，该房屋未办理交接。
原审法院认为，博奥房地产公司与刘兴江、马小红签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均未按合同约定履行各自的交接义务，致使至今未办理交房手续，造成迟延交房，双方都有责任。博奥房地产公司要求刘兴江、马小红终止《商品房预售合同》，承担违约责任，并由博奥房地产公司自行出售该房屋的主张，因博奥房地产公司不能提交由于刘兴江、马小红的原因致使房屋未按期交付的相关证据，不予支持；博奥房地产公司要求刘兴江、马小红承担物业管理费1223元的主张，因房屋至今未交付使用，不予支持。刘兴江、马小红要求继续履行《商品房预售合同》，交付该房屋的主张，予以支持，但请求支付逾期交房违约金182575.64元的主张，因未提交相应证据证明房屋存在质量问题，经释明，也不申请房屋质量的鉴定，刘兴江、马小红未履行交接前交纳相关费用的合同义务，具有一定的过错，应不予支持。遂判决，一、西宁博奥房地产开发有限公司与刘兴江、马小红继续履行《商品房预售合同》；二、驳回西宁博奥房地产开发有限公司对刘兴江、马小红的诉讼请求；三、驳回刘兴江、马小红对西宁博奥房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费减半收取3252元、反诉费100元，共计3352元由西宁博奥房地产开发有限公司承担，反诉费1876元，由刘兴江、马小红承担。
宣判后，刘兴江、马小红不服向本院提起上诉称，原审判决认定本案基本事实错误，刘兴江、马小红已按合同约定的期限内付清了购房款249076元，无违约情形。原审判决中己查清博奥房地产公司未能按照合同约定书面通知刘兴江、马小红办理交付手续，但却未追究博奥房地产公司的违约行为。合同同时约定双方进行验收交接时，博奥房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。博奥房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘兴江、马小红有权拒绝接受，产生的延期交房责任由博奥房地产公司承担。原审判决作出驳回刘兴江、马小红要求支付逾期违约金182575.64元的主张错误，请求二审法院依法改判，判令博奥房地产公司支付逾期交房违约金187525.64元。
博奥房地产公司辩称，依据《商品房预售合同》交付期于2010年12月31日该商品房验收合格，并进行交付使用，博奥房地产公司通过书面通知和电话通知交接房，交接房地点设在小区物业管理公司办公室，小区物业管理公司按程序进行交接，书面的交接单及物业管理协议的签订等程序。从2011年1月3日开始蓝天小区住户相继领取钥匙并陆续入住，蓝天二期住户共计167户，未售出12套，除刘兴江、马小红外目前己有154户入住。博奥房地产公司认为房屋交接程序己明确通知了小区所有业主，刘兴江、马小红在严重违约的前提下要挟强制我公司以380000元回购其房屋，违法封堵小区大门及消防通道，构成违约。故请求1、驳回刘兴江、马小红支付逾期交房违约金182575.64元的诉讼请求。2、判定刘兴江逾期交接房屋，承担违约责任，终止《商品房预售合同》，并由博奥房地产公司自行出售该房屋。3、由刘兴江、马小红承担物业管理费共计：1223元。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。博奥房地产公司与刘兴江、马小红签订的《商品房预售合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，且双方均具有履行合同的权利能力和行为能力，故应认定合法有效。合同生效后，刘兴江、马小红虽然按照合同约定的内容履行了支付购房款的义务，但博奥房地产公司与刘兴江双方均未按合同约定履行各自的房屋交接义务，原审法院认定至今未办理交房手续，造成迟延交房，双方都有责任的事实清楚，本院应予支持。上诉人刘兴江、马小红上诉称，其已按合同约定的期限内付清了购房款249076元，无违约情形，博奥房地公司构成违约，博奥房地公司在交接房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，刘兴江、马小红有权拒绝接受，博奥房地公司应承担逾期违约金182575.64元的上诉理由不成立，本院应予驳回。原审法院认定事实基本清楚，但在判决主文中未确定博奥房地产公司与刘兴江、马小红履行交接房屋的期限有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
1、维持西宁市城东区人民法院（2015）东十初字第10号民事判决的第二项、第三项，即二、驳回西宁博奥房地产开发有限公司对刘兴江、马小红的诉讼请求；三、驳回刘兴江、马小红对西宁博奥房地产开发有限公司的其他反诉请求；
2、撤销西宁市城东区人民法院（2015）东十初字第10号民事判决的第一项，即西宁博奥房地产公司与刘兴江、马小红继续履行《商品房预售合同》；
3、被上诉人西宁博奥房地产公司于本判决生效后三十日内将位于西宁经济技术开发区团结桥路200号蓝天小区7号楼1单元112室房屋一套交付上诉人刘兴江、马小红。
本案一审案件受理费3252元、反诉案件受理费1976元，上诉人刘兴江、马小红承担1876元，被上诉人西宁博奥房地产开发有限公司承担3352；二审案件受理费8480元由上诉人刘兴江、马小红承担
本判决为终审判决。
审判长 左志萍
审判员 闻 宁
审判员 张 薇
二〇一五年七月十五日
书记员 岳文伟
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
loz1loz原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或应当知道之日起六个月内提出。
第二百零二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。