云南省砚山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2622民初1383号
原告：云南省烟草公司文山州公司，住所地云南省文山市开化镇开化中路123号。
法定代表人：何文炜，公司经理。
委托诉讼代理人：高波，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权。
被告：伍星宇，男，1976年9月3日生，壮族，云南省文山市人，大学文化，居民。
委托诉讼代理人：王天华，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。
原告云南省烟草公司文山州公司与被告伍星宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用简易程序，2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告云南省烟草公司文山州公司（以下简称：文山州烟草公司）的委托诉讼代理人高波，被告伍星宇及其委托诉讼代理人王天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文山州烟草公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决伍星宇向文山州烟草公司支付违约金8036725.74元；2.请求判决伍星宇承担本案诉讼费。事实和理由：我公司与伍星宇于2009年9月4日签订《砚山烟草大酒店资产租赁合同》，约定伍星宇承租我公司所有的砚山烟草大酒店资产。双方在合同中对租赁范围、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。其中第四条第1款约定“租金为人民币81万元/年，实行按年支付，先付后用。即先交纳租金后使用资产的原则租赁资产，当年租金必须一次性付清才可用房，第二年的租金要在第一年的最后一天以前交清”；第七条第1款第（2）项约定“逾期支付租金或履约保证金的，按日收取千分之五的违约金”。我公司按约定将租赁资产交给伍星宇，已全面适当的履行了义务，但伍星宇未按照合同约定的期限交纳租金，已经构成违约，应当承担违约责任。为维护我公司的合法权益，故向法院提起诉讼。
伍星宇辩称，针对文山州烟草公司的起诉，我的答辩意见如下：根据我国《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款的规定：“违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。”同时最高人民法院《中华人民共和国合同法》解释二第二十九条规定，当事人主张约定违约金过高请求减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，诚信原则予以衡量裁判，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”违约金类似司法解释即《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定，违约金超过损失30%为标准适当减少，低于损失以损失确定违约金。结合本案事实，对方主张的违约金虽有合同约定，但主张的违约金（8036725.74元）高于我方未履行最高金额的十倍，甚至可达我方十年应交的租金。同时，我虽然未按约定时间履行但我未逃避租金的给付义务，未能按期给付租金是因酒店经营管理不善，在一些时段出现亏损所致，但最终我都全部履行应付租金，以此表明了我履行合同的诚意，从而并没有造成对方的真正损失。再说，在我租赁经营前，前一轮的租赁经营者虽在合同中约定先交后用，但都是推迟一年交付租金，事实上已形成惯例，况且，我在每次交付租金时，对方对我逾期交付的问题并没有提出异议，对推迟交付租金，我也同对方说过，对方当时也是口头同意了，才会让我继续使用，只是我现在没有凭据。在租赁合同到期后，双方签订补充协议时，对方对违约金问题并未主张。从公平角度而言，在对方未充分证明我逾期交租金造成损失的情况下，其损失只能界定在中央银行公布的一年贷款利率4.35%计算损失，因我最长逾期时间不足一年，按对方计算的时间段，利息损失计算为190463.65元，因此对方主张的违约金过分高于损失，故请求人民法院予以减少，并按其利息损失确定违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本案争议的焦点是文山州烟草公司主张的违约金是否过分高于损失，应不应减少。文山州烟草公司对其主张向本院提交了下列证据：第一组、伍星宇的身份证复印件1份，以证明被告主体适格；第二组、《砚山烟草大酒店资产租赁合同》1份，以证明合同第四条第1款约定“租金按年支付，即当年租金必须一次性付清才可使用，第二年的租金要在第一年的最后一天以前交清”；第七条第1款第（2）项约定“逾期支付租金或履约保证金的，按日收取千分之五的违约金”；第三组、①收款收据3份；②进账单5份；③记账凭证5份；④记账联5份；⑤客户收付款入帐回单1份；以证明伍星宇未按合同约定期限支付租金，已经构成违约；第四组、①催缴通知书1份；②邮政快递单1份，以证明文山州烟草公司向伍星宇催缴违约金。经质证，伍星宇对文山州烟草公司提交的第一组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，但认为约定的违约金过高；对第三组证据的真实性无异议，但认为交款时间应以客户收付款入账通知为准，不能以文山州烟草公司出具的发票为准；对第四组证据的真实性无异议，认为当时邮寄的催缴通知书还附了违约金的测算表，但对方没有举证，当时我没有签收，后来对方又亲自拿给我。对文山州烟草公司提交的证据，伍星宇对其真实性无异议，本院予以认定，但对违约金的约定是否过高，本院根据本案实际，依法综合评判。
伍星宇对其辩称向本院提交了下列证据：第一组、烟草酒店租金逾期交付产生违约金测算表1份，以证明文山州烟草公司计算违约金的时间段；第二组、《砚山烟草大酒店资产租赁合同补充协议书》1份，以证明文山州烟草公司同意延长租期一个月，也不主张违约金；第三组、砚山县烟草大酒店租金逾期交付产生违约金计算表1份，以证明伍星宇按烟草公司计算的时间段，按银行利息计算得出的利息金额。经质证，文山州烟草公司对伍星宇提交的第一组证据认为系打印件，真实性不能确定，如是真实的，也只能证实我公司曾向伍星宇主张违约金；对第二组证据的真实性无异议，但认为只能证明双方约定延长租期一个月，不能证明我公司不主张违约金；对第三组证据认为是对方自己制作的，不符合证据的形式要件，不属于证据，对其“三性”不予认可。对伍星宇提交的第一组证据本院认为其证实的违约时间，因在庭审中双方对交付租金的时间已进行了核对，本院以双方确定的交付租金时间确定；对第二组证据的“三性”予以认定；第三组证据系伍星宇单方制作，对违约金本院根据本案实际综合评判。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：文山州烟草公司作为出租方（甲方），伍星宇作为承租方（乙方），双方于2009年9月4日签订了一份《砚山烟草大酒店资产租赁合同》，合同约定伍星宇承租文山州烟草公司所有的砚山烟草大酒店资产，租赁期限为六年，即自2009年12月1日起至2015年11月30日止，租金为人民币81万元/年，实行按年支付、先付后用。即当年的租金必须一次性付清才可用房，第二年的租金要在第一年的最后一天以前交清。乙方逾期支付租金或履约保证金，甲方按日收取乙方千分之五的违约金。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，文山州烟草公司按合同约定将砚山烟草大酒店资产交付给了伍星宇，但伍星宇未按合同约定的期限支付租金，2009年12月1日至2010年11月30日的租金分别于2010年3月11日支付11840.00元，逾期70天，2010年5月7日支付12023.00元，逾期127天，2010年7月13日支付21880.00元，逾期194天，2010年12月17日支付572257.00元，逾期351天；2010年12月1日至2011年11月30日的租金于2011年12月29日支付810000.00元，逾期364天；2011年12月1日至2012年11月30日的租金于2012年12月19日支付810000.00元，逾期354天；2012年12月1日至2013年11月30日的租金于2013年12月9日支付810000.00元，逾期343天；2013年12月1日至2014年11月30日的租金于2014年12月15日支付810000.00元，逾期349天；2014年12月1日至2015年11月30日的租金于2015年12月11日支付742500.00元，逾期345天。合同期限届满前，2015年11月25日，双方签订了一份《砚山烟草大酒店资产租赁合同补充协议书》，约定租赁合同期限延长一个月，即2015年12月1日至2015年12月30日，租金按原合同约定执行，计67500.00元，安全等其他条款仍按原合同执行。伍星宇在合同期间将应付租金全部支付给了文山州烟草公司，但未按约定支付违约金，文山州烟草公司为此诉至本院。
本院认为，文山州烟草公司与伍星宇签订的《砚山烟草大酒店资产租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。双方在合同中约定租金先付后用，按年支付，即当年的租金必须一次性付清才可用房，第二年的租金在第一年的最后一天以前交清。但伍星宇租用砚山烟草大酒店后，未按合同约定支付租金，每年的租金均逾期支付，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。文山州烟草公司要求伍星宇按合同约定每日支付千分之五的违约金计8036725.74元，伍星宇提出双方对违约金的约定过高，要求按一年期贷款利率4.35%计算损失，本院认为文山州烟草公司要求按日千分之五计算违约金过高，其诉请的违约金总额已经远远大于伍星宇应付租金的总额,并超过我国法律支持的最高利率，对本案违约金应根据伍星宇的违约情形及给文山州烟草公司造成的损失确定。伍星宇在履行合同过程中虽然逾期支付租金，但应付租金已全部付清，因文山州烟草公司未举证证明其具体损失额，本院以利息损失确定，故本院酌情调整为按月利率2%计算违约金，则伍星宇在2009年12月1日至2010年11月30日期间的违约金计算为138407.43元（11840元×2%/月÷30天×70天﹦552.53元、12023元×2%/月÷30天×127天﹦1017.95元、21880元×2%/月÷30天×194天﹦2829.81元、572257元×2%/月÷30天×351天﹦133908.14元）；在2010年12月1日至2011年11月30日期间的违约金计算为196560.00元（810000元×2%/月÷30天×364天﹦196560.00元）；在2011年12月1日至2012年11月30日期间的违约金计算为191160.00元（810000元×2%/月÷30天×354天﹦191160.00元）；在2012年12月1日至2013年11月30日期间的违约金计算为185220.00元（810000元×2%/月÷30天×343天﹦185220.00元）；在2013年12月1日至2014年11月30日期间的违约金计算为188460.00元（810000元×2%/月÷30天×349天﹦188460.00元）；在2014年12月1日至2015年11月30日期间的违约金计算为170775.00元（742500元×2%/月÷30天×345天﹦170775.00元），以上违约金共计1070582.43元，伍星宇应予支付。
综上所述，对文山州烟草公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、由伍星宇支付云南省烟草公司文山州公司违约金1070582.43元，限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回云南省烟草公司文山州公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费68060.00元，减半收取34030.00元，由云南省烟草公司文山州公司负担14030.00元，由伍星宇负担20000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若伍星宇不自动履行本判决，云南省烟草公司文山州公司可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 胡存焕
二〇一七年十二月一日
书记员 黄 为