吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0381民初2312号原告：公主岭市鑫扬物业管理有限公司。住所地：公主岭市河南街。法定代表人：杨浩宇，系经理。委托诉讼代理人：姜静波，系该公司员工。委托诉讼代理人：李一，系吉林吉平律师事务所律师。被告：宫柏玲，女，吉林省公主岭市人，住吉林省公主岭市，系个体工商户。委托诉讼代理人：张洪岐，系长春起瑞法律事务所法律工作者。原告公主岭市鑫扬物业管理有限公司（以下简称鑫扬公司）与被告宫柏玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，2016年4月7日本院下发（2015）公民二初字第1278号民事判决书，被告宫柏玲不服，提出上诉，四平市中级人民法院于2016年6月30日下发（2016）吉03民终618号民事裁定书，裁定发回公主岭市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告鑫扬公司委托诉讼代理人姜静波、李一、被告宫柏玲及委托诉讼代理人张洪岐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫扬公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方的物业管理服务及运营管理合同；2、判令宫柏玲给付物业管理服务费44149元（2015年6月1日至2016年1月20日）、运营管理费346004元（2015年6月1日至2016年1月20日）及违约金783966元。事实和理由：2014年5月19日鑫扬公司与宫柏玲签订了《浙江家居装饰城物业管理服务合同》及《浙江家居装饰城运营管理合同》，合同约定交费时间为2015年1月21日之前的15日。后经双方协商，计费时间变更为2015年6月1日，鑫扬公司为宫柏玲在浙江家居装饰城A区二层共计2262.30平方米的承租场地提供物业管理及运营管理服务。在合同履行期间，宫柏玲拒绝履行合同义务，未在约定的时间内交费。鑫扬公司多次与宫柏玲沟通，经催告后拒不按时交纳物业服务及运营管理费用，其违约行为直接导致合同不能继续履行。现将宫柏玲诉至法院。宫柏玲辩称，1、鑫扬公司主张补交物业费44149元，事实不清，证据不足。鑫扬公司与宫柏玲签订的物业管理合同第四条第三款明确约定：物业管理服务费收取期限为2014年7月21日至2015年1月20日止，合同期限为6个月，合计应收物业费54157元，交纳期限为2014年5月19日。被告于2014年5月19日已经交纳了全部物业管理服务费54157元，因此原告让被告补交物业费与事实不符。原告与被告签订的物业管理合同履行完毕后，至今没有任何人与被告签订物业管理服务合同，不存在被告违约。原告没有证据证明被告提供了后期物业服务，原告无权向被告主张补交物业服务费。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，原告应该与浙江家居城签订物业管理服务合同，而不应该排除产权单位，与个体业主签订所谓物业管理合同。2、原告公司经营范围只有三项，即物业管理、房屋租赁、家政服务。并没有经营管理，所以原告与被告签订运营管理合同属于超范围经营。从浙江家居装饰城招商手册上我们得知，浙江家居装饰的运营管理公司并不是本案原告，而是公主岭市鑫扬建材有限公司，原告也未提供公主岭市鑫扬建材有限公司的授权委托书，原告无权与被告签订所谓的浙江家居装饰城运营管理合同。原告收费没有物价部门颁发的收费许可证，本案物业费每平方米每月4元，场地租赁费每平方米每月15元，物业管理费每平方米每月高达20元，属于乱收费，且物业费与营运管理费用属于同一类收费是重复收费。故原告与被告签订物业管理合同及营运管理合同是无效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。鑫扬公司围绕诉讼请求提交二份物业管理合同、二份营运管理合同、工程竣工验收报告、消防验收审批意见及验收意见、二份在浙江家居装饰城业主取得的合法营业执照、浙江家居装饰城收费明细、2014年11月15日开业庆典现场照片及活动日照片，宫柏玲为证实自己主张提供了二张交纳物业费收据、鑫扬公司企业信息、浙江家居装饰城创富手册、2016年2月28日鑫扬公司没有给宫柏玲提供物业服务的电话录音。本院组织双方当事人质证，双方当事人对提供的照片及电话录音有异议，其他证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：鑫扬公司与宫柏玲于2014年5月19日签订了编号为XX及XX的两份物业管理服务合同及编号为XX及XX的两份运营管理合同，为宫柏玲在浙江家居装饰城A区二层103、104、109-116、129-136、223-228、410-415Q号共计2262.30平米的承租场地提供物业管理及运营管理服务。其中，物业服务合同约定，提供物业服务的场地面积共计2262.296平米，物业服务费的收费标准为每平米每月4元，收费期限自2014年7月21日起至2015年1月20日止，应收物业服务费总额共计54295元。运营管理合同约定，提供运营管理服务的场地面积共计2262.296平米，运营管理费的收费标准为每平米每月20元，收费期限为2014年7月21日至2017年7月20日。同时双方约定：收费期内第一年前六个月免费，第二年前四个月免费，第三年前两个月免费；运营管理费按季度于每季度提前15天缴纳，逾期加收季度费用总额每日3%的滞纳金。另外，XX号运营管理合同第六页中，双方作出特殊约定，扣除场地中管道井的场地面积差额5.75平米。浙江家居装饰城于2014年11月15日正式开业，商户各项费用（租赁费、运营管理费、物业管理费）的计费时间经鑫扬公司及宫柏玲共同议定，自2014年12月1日开始计算，截至本案审结时，宫柏玲已经交纳合同约定的物业管理费用。本院认为：一、本案讼争中的物业服务合同问题。双方合同中约定物业费收取期限为2014年7月21日至2015年1月20日，但鑫扬公司与宫柏玲于2014年10月14日共同议定，商户各项费用（租赁费、运营管理费、物业管理费）的计费时间自2014年12月1日开始计算。该行为应视为将物业服务合同的物业费收取期限变更为2014年12月1日起至2015年5月30日止。宫柏玲已依物业服务合同在双方约定的物业服务期限内履行完毕交纳物业费的义务。鑫扬公司在庭审陈述双方签订的物业管理合同履行期限为一年，实际宫柏玲已交纳半年物业费，故要求宫柏玲按合同履行补交半年物业费，其主张，没有合法依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鑫扬公司应当对未举证的行为承担不利后果。同时，因物业服务合同中约定的物业服务期限已经结束（2014年12月1日至2015年5月30日），对鑫扬公司要求解除双方间物业服务合同及补交按合同约定交纳物业费的主张，本院不予支持。二、本案讼争中的运营管理合同问题。双方合同中约定运营管理费的收取期限为2014年7月21日至2017年7月20日，但鑫扬公司与宫柏玲于2014年10月14日共同议定，商户各项费用（租赁费、运营管理费、物业管理费）的计费时间自2014年12月1日开始计算。该行为应视为将运营管理合同的期限变更为2014年12月1日起至2017年11月30日止，合同中约定的免费期、计费期亦相应顺延。合同期限内第一年的计费期则为2015年6月1日至2015年11月30日。收费面积亦应按双方在XX号运营管理合同的特殊约定扣减5.75平米，计费面积共计2256.546平米。2015年6月1日至2015年11月30日间宫柏玲应承担的运营管理费用共计270786元（2256.546㎡×20元×6个月）。2015年12月1日至2016年1月20日依双方合同约定为免费期，宫柏玲不需承担此期间内的运营管理费，鑫扬公司主张中该部分时段的运营管理费用，本院不予支持。宫柏玲应受双方签订的运营管理合同约束，给付鑫扬公司欠付的运营管理费。宫柏玲经鑫扬公司多次催要拒不交纳运营管理费的行为，已经致使鑫扬公司签订合同的目的（通过提供运营管理服务获取运营管理费收益）不能实现，已经构成违约。依《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，双方的运营管理合同应予解除，宫柏玲应给付鑫扬公司欠付的运营管理费270786元。三、鑫扬公司在本案庭审中主张由宫柏玲承担迟延给付运营管理费应计的滞纳金783966元。本案受理前及审理过程中，鑫扬公司、宫柏玲双方就浙江家居城运营过程中的诸多事项多次进行沟通、磋商，最终因存在较大分歧而未果。本院认为，该滞纳金数额已经远远超出宫柏玲应承担的运营管理费用，而且，双方在经营理念、市场预期等方面存在不同意见属于市场经济运行中的正常现象，鑫扬公司在最终与宫柏玲协商未果的情况下要求宫柏玲承担巨额滞纳金，有悖于民法及合同法中的公平原则。对鑫扬公司的该项主张，本院不予支持。四、宫柏玲辩称，鑫扬公司收取的物业费管理费与运营管理费属于重复收费。鑫扬公司与宫柏玲签订的物业管理合同的物业费包括保安、保洁、户内外公共部分配套设施养护等在经营过程中实际发生的其它物业费用。运营管理合同的运营管理费包括公共照明、电梯运营维护保养费、公共服务区间水电费、取暖费、场地内公共设施维护费、装饰装修和其它不可预见费用等。从其内容却有其重复性质，但宫柏玲签订的合同是自己真实意思表示，法律法规也未有明确的界限，且双方签订合同已经实际履行，因此对宫柏玲该项辩解不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告公主岭市鑫扬建材有限公司与被告宫柏玲签订的XX号及XX号运营管理合同于本判决生效之日解除。二、被告宫柏玲于本判决生效后十五日内给付原告公主岭市鑫扬建材有限公司欠付的运营管理费270786元。三、驳回原告公主岭市鑫扬建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3557元，由被告宫柏玲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  任振宇审 判 员  王 侠人民陪审员  左英光二〇一七年六月十九日书 记 员  李 慧