福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初17690号原告：厦门威迪芳服饰有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路235号1606室，统一社会信用代码91350203769267580G。法定代表人：王奕淳，执行董事。原告：林秀娇，女，1972年1月10日出生，汉族，住厦门市思明区。上列原告共同委托诉讼代理人：王鹭杰，福建厦宇律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：陈芳芳，福建厦宇律师事务所实习律师。被告：厦门顶峰房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路899号罗宾森购物广场五楼A区，统一社会信用代码91350200612007561H。法定代表人:LANCEYUGOKONGWEI，董事长。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建玮律师事务所律师。原告厦门威迪芳服饰有限公司（以下简称威迪芳公司）、林秀娇与被告厦门顶峰房地产开发有限公司（以下简称顶峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11立案后，于2017年2月4日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告威迪芳公司、林秀娇的共同委托诉讼代理人王鹭杰，被告顶峰公司的委托诉讼代理人赵轶两次到庭参加诉讼，原告威迪芳公司、林秀娇的共同委托诉讼代理人陈芳芳到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。威迪芳公司、林秀娇向本院提出诉讼请求：1.顶峰公司支付威迪芳公司、林秀娇预付各项资金的占用费5145.78元（184518.3元×4.35%/年×234/365天）；2.顶峰公司赔偿威迪芳公司、林秀娇为装修店铺所支出的设计费2000元；3.顶峰公司赔偿威迪芳公司、林秀娇为装修店铺所支出的装修费265000元；4.顶峰公司赔偿威迪芳公司、林秀娇为店铺开业所支出的员工薪资46982.8元；5.顶峰公司赔偿威迪芳公司、林秀娇为店铺开业所采买的服装货品因换季所造成的折价损失678629.46元（2262098.2元×30%）；6.顶峰公司赔偿威迪芳公司、林秀娇因店铺未能开业所产生的合理营业利润损失400000元。事实和理由：2015年9月10日，威迪芳公司委托授权其隐名股东林秀娇代表其与顶峰公司签订一份《租赁合同（厦门）》及《补充协议》，向顶峰公司承租位于厦门市罗宾森广场的商铺（位置S1-17a，商铺详细信息详见双方所签订合同），用于经营威迪芳公司公司旗下经营的TOMMYHILFIGER品牌服饰。合同签订后，威迪芳公司及时履行约定的付款义务，并根据要求开始入场装修及积极为新店开张着手采办货品，招募、培训专业工作人员。但是，由于所出租店铺未能通过消防部门的安全验收，致使租赁店铺至今未能投入使用。威迪芳公司多次与顶峰公司就此事进行协商沟通，并于2016年3月8日向顶峰公司发出《律师函》，此后沟通中，顶峰公司负责人及授权代表人虽然多次承认因为消防验收未能通过所致合同未能履行上被告具有过错，但始终未能采取有效措施予以补救。2016年3月21日，顶峰公司向林凤娇发出《关于暂停租赁合同的告知函》，声称因消防受限，要求暂停租赁合同之履行。2016年4月28日，顶峰公司向林凤娇发出《关于解除租赁合同的告知函》，通知解除双方所签订租赁合同。2016年5月13日，顶峰公司返还了预交的租赁保证金、装修保证金、预付租金、预付物业管理费共计184518.3元，但并未赔偿相关损失，故提起本案诉讼。顶峰公司辩称，讼争合同主体系林秀娇与顶峰公司，确认讼争合同已经于2016年4月28日由双方合意解除。第一项诉求并无合同依据，不同意支付；第二至五项诉求并无证据予以支持，第六项诉求并非法律意义上的直接经济损失，也均与林秀娇无关，均应予以驳回。威迪芳公司围绕诉讼请求依法提交了《罗宾森广场租赁合同（厦门）》、《补充协议》、收据、转账记录、《建设工程消防设计审核意见书》、《告知函》、律师函、《关于暂停租赁合同的告知函》、《关于解除租赁合同的告知函》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年9月10日，顶峰公司（甲方）与林秀娇（乙方）签订了一份《罗宾森广场租赁合同（厦门）》（以下简称讼争合同），约定甲方将厦门罗宾森广场S1-17a商铺出租给乙方，租赁面积为190.47平方米，经营品牌为TommyHilfiger汤米希费格，经营范围为服装，商铺交付日为2015年9月1日，装修免租期共61日，自商铺交付日起算至2015年10月31日，租赁期限共四年，自2015年11月1日起至2019年10月31日止，租金按照保底租金和提成租金二者取其高的方式计算，其中第一年度租金为29522.85元/月，提成租金为当月税前营业额的11%计算，合同签订后七个工作日内且不得晚于商铺交付日前一次性支付租金保证金93330.3元，商铺交付日前一次性支付装修保证金15000元及预付租金和物业管理费76188元。合同第四条“租赁商铺的交付”第1点约定“在甲方收到租赁保证金的前提下，甲方应在商铺交付日向乙方交付租赁商铺。租赁商铺应按毛坯状态现状移交”，第2点约定“乙方未按约定于商铺交付日前往甲方处办理该租赁商铺交付手续的，视为甲方已经交付……”；合同第十二条“乙方的权利和义务”第2点约定：“乙方应确保租赁商铺的合法经营，乙方应自行取得所有与其经营有关的国家或当地政府部门规定的许可和相关证照，……乙方必须取得相关证照方可开业，并应在租赁有效期内维持前述所有证照的有效合法……”，第3点约定：“若乙方因承租本租赁商铺而成立新的公司或者分支结构的，则若乙方要求变更本合同承租人主体的，乙方应付清转让日之前的所有相关费用，并且对变更承租人主体后的租赁合同承担连带保证责任”；合同还约定该合同经双方签字盖章，且乙方按合同规定缴纳租赁保证金之日起生效。同日，双方还签订了一份《补充协议》，就前述合同的部分条款进行补充约定，其中第八条约定：“乙方承租本商铺是作为其拟成立的新经营实体（具体名称以工商管理局及相关政府部门核准登记的名称为准，以下简称法人实体，该法人实体应符合国家、福建省及厦门市的相关法律及规定）的注册地及经营用地。乙方应在合同签订后一个月内成立上述法人实体，否则视乙方根本违约。甲方有权即时解除合同并要求乙方赔偿因此造成的一切损失；乙方不得就解除合同要求甲方作任何性质的赔偿或补偿。乙方在上述时间内登记设立法人实体后，甲方、乙方及法人实体应于注册登记之日起30日内就原合同及本补充协议签订权利义务转让三方协议，由该法人实体概括承受原合同中乙方所有的权利和义务。同时，该法人实体应将工商局核发的营业执照复印件等相关承租人证明文件提交甲方存档。上述三方协议签订前乙方已经发生的债务，由乙方与法人实体承担连带责任”。前述合同签订后，林秀娇的银行账户分别于2015年9月16日向顶峰公司支付了装修保证金15000元，于2015年9月22日向顶峰公司支付了租赁保证金93330.3元及预付租金和物业管理费76188元。2015年9月30日，厦门市公安消防支队作出厦公消审字【2015】第0709号《建设工程消防设计审核意见书》，载明威迪芳公司报送的威迪芳公司罗宾森服饰店装修工程因装修区域占用商场公共安全出口，不符合《建筑内部装修设计防火规范》，问题修改后依法重新申报审核，该工程消防设计未经审核合格，不得施工。2015年10月13日，顶峰公司向林秀娇发出一份《告知函》，载明因林秀娇反馈讼争商铺存在消防报审受限问题，无法通过相关消防部门的装修设计审核，顶峰公司与消防部门进行沟通，讼争商铺不符合2015年5月1日出台的最新消防法规要求，为促进双方合同顺利履行，顶峰公司已将新的调整方案报送至消防部门审核，预计还需10至15个工作日才能完成相应的审核工作，在此期间，还望暂缓进场办理装修，合同约定的装修免租期同意自动顺延。2016年3月8日，林秀娇委托律师向顶峰公司发出一份《律师函》，载明林秀娇受威迪芳公司委托与顶峰公司签订讼争合同，合同生效后，因顶峰公司出租的店铺未能通过消防部门的安全审核，致使合同目的未能实现，故告知顶峰公司在五日内与受托人联系并根据其损失给予赔偿。2016年3月21日，顶峰公司再次向林秀娇发出一份《关于暂停租赁合同的告知函》，载明讼争合同签署后，因消防受限原因，双方未实际履行合同，对该商铺未进行移交，亦未进场装修，鉴于林秀娇可能有意向另行寻找合适店面，顶峰公司亦可能对店铺格局进行调整，故通知合同自该函发出之日起暂停履行，暂停期间请勿自行派员进场做任何有关设计、装修的工作以及其他任何有关店铺开张、经营的准备，暂停期间如超过30日，双方均可书面函告对方提出解约。后，顶峰公司于2016年4月28日发出《关于解除租赁合同的告知函》，通知林秀娇讼争合同自该告知函发出之日起正式解除。该告知函发出后，顶峰公司已将前述已收取款项全额退还至林秀娇账户。本案中，双方当事人有争议的事实有：一、讼争合同的承租方；二、威迪芳公司、林秀娇因讼争合同无法履行造成的损失范围。一、关于讼争合同的承租方威迪芳公司、林秀娇主张认为，林秀娇系威迪芳公司的隐名股东及签约代表人，讼争合同的承租方应为威迪芳公司，签订合同时已向顶峰公司口头告知林秀娇系代表威迪芳公司签订合同。并提交以下证据予以证明：1.电子邮件截图，主张系威迪芳公司员工林月莲与顶峰公司招商主管卞正辉之间的邮件，邮件中卞正辉回复“目前贵公司承租的店铺……”，可证明顶峰公司明确知晓系威迪芳公司承租讼争商铺；2.对话录音，主张系2016年4月14日、2016年2月24日威迪芳公司一方人员与顶峰公司一方人员的对话，对话内容可以体现是公司与公司之间的沟通接洽；3.卞正辉的名片，证明其系顶峰公司招商部主管；4.亲属关系证明，证明林秀娇与威迪芳公司股东林秀华系姐妹关系。顶峰公司抗辩认为，讼争合同的承租方为林秀娇，林秀娇从未披露其系威迪芳公司的代理人，对前述证据质证认为：1.电子邮件截图及对话录音的真实性均不予确认，且相关内容亦无法证明顶峰公司认可实际承租人系威迪芳公司；2.名片的真实性无异议，确认卞正辉系顶峰公司工作人员；3.亲属关系证明的真实性无异议，但无法证明威迪芳公司曾委托林秀娇进行签约。本院分析认为，根据在案证据，讼争合同的承租方应为林秀娇。首先，讼争合同及《补充协议》均明确约定承租方为林秀娇，林秀娇及威迪芳公司虽主张林秀娇在签约时已向顶峰公司披露代理关系，但顶峰公司并不确认，也无证据证明顶峰公司在签订讼争合同时已明确知晓前述代理关系；其次，《补充协议》第八条明确约定林秀娇承租讼争商铺是作为其拟成立的新经营实体的注册地及经营用地，且该法人实体登记设立后，三方还应就合同权利义务转让签订协议，而威迪芳公司并非承租讼争商铺后才成立的新经营实体，且三方也未就讼争合同权利义务转让签订相关协议；再次，威迪芳公司提交的前述电子邮件截图、对话录音之内容均不足以认定顶峰公司已同意变更合同主体，讼争合同约定的相关款项均由林秀娇账户所支付，顶峰公司亦将已收取款项退还至林秀娇账户，讼争合同系由林秀娇在实际履行。二、关于威迪芳公司、林秀娇因讼争合同无法履行造成的损失范围威迪芳公司、林秀娇主张认为，因讼争合同无法履行造成以下损失：1.已付款项的资金占用费5145.78元，主张已付款项184518.3元于2016年5月13日退还，自2015年9月22日起算共被占用234天，按年利率4.35%的标准计算。2.讼争商铺的设计费2000元、装修费265000元，提交以下证据予以证明：（1）2015年11月23日的收款收据，载明收到威迪芳公司罗宾森店铺图纸盖章款2000元；（2）威迪芳公司与北京三艺联合展具制作有限公司签订的《装饰工程施工合同》，约定工程地点为厦门罗宾森商场，承包范围为店铺装修，工期为2015年9月1日至10月1日或按双方约定日期，合同价款为815000元；（3）店面移交情况及图纸；（4）工人进场装修出入证，载明有效期至2015年10月30日；（5）北京三艺联合展具制作有限公司出具的工程费用损失清单，载明厦门罗宾森TH店铺项目的前期费用共计265000元。3.为讼争商铺开业所支出的员工薪资46982.8元（2015年8月至10月社保费用3323.3元、2015年7月至10月期间应付工资43659.5元），因讼争商铺招募了五名员工，后因商铺未开业，部分员工离职、部分员工在其他门店上班，提交以下证据予以证明：（1）五份劳动合同均载明工资为1500元/月；（2）人员花名册、人员储备薪资表及转账明细，载明五名员工2015年8月至10月单位应缴的社保费用合计为3323.3元，2015年7月10月应付工资合计为43659.5元。4.为店铺开业所采买的服装货品因换季所造成的折价损失678629.46元（2262098.2元×30%），为讼争商铺已采买了共计2262098.2元货品，因服装具有季节性，故参照进价30%的标准计算折价损失，提交以下证据予以证明：（1）汤美费格商贸（上海）有限公司出具的供货采买证明及附件，载明威迪芳公司系该公司合法授权经销商，依法授权该公司在厦门地区销售TOMMYHILFIGER品牌商品，2015年1月25日至28日威迪芳公司为筹备位于宾罗森广场的TommyHilfiger品牌专营店，从该公司采买了共价值2262098.2元货品，货品已经运输至威迪芳公司仓库，双方交易已经完成，具体货品明细清单见附件；（2）预备发票及账户交易明细回单，发票载明厦门店铺的批发价总额分别为1054864.8元、12107233.4元，交易明细回答载明发票记载金额已经支付至汤美费格商贸（上海）有限公司账户。5．因讼争商铺未能开业所产生的合理营业利润损失40万元，参照同等规模门店的收益，酌情计算讼争商铺如能正常营业在2015年10月至2016年4月28日期间的利润为40万元，提交以下证明予以证明：（1）威迪芳公司（厦门SM新生活广场TommyHilfiger店）专项审计报告，载明该门店2015年营业收入为3292085元；（2）SMTH2015年9月至2016年2月的损益表、漳州万达TH2015年9月至2016年2月的损益表。顶峰公司抗辩认为，对前述损失均不予认可。对相关证据质证如下：1.2015年11月23日的收款收据真实性无法法确认；2.威迪芳公司与北京三艺联合展具制作有限公司签订的《装饰工程施工合同》的真实性无法确认；3.店面移交情况及图纸、工人进场装修出入证的真实性予以确认；4.北京三艺联合展具制作有限公司出具的工程费用损失清单的真实无法确认，不能证明已经实际支付款项；5.五份劳动合同、人员花名册、人员储备薪资表及转账明细的真实性均无法确认，合同签订时间比讼争合同早，无法体现这些员工与本案的关联性；6.汤美费格商贸（上海）有限公司出具的供货采买证明及附件、预备发票及账户交易明细回单的真实性、关联性不予确认，采买时间与承租讼争商铺时间不符，威迪芳公司在厦门还有其他门店，无法确认采买货物与讼争商铺的关联性；7.威迪芳公司（厦门SM新生活广场TommyHilfiger店）专项审计报告、（SMTH2015年9月至2016年2月损益表、漳州万达TH2015年9月至2016年2月损益表的真实性不确认，营业收入与净利润不同。本院分析认为，威迪芳公司、林秀娇主张因讼争商铺无法承租造成损失，该损失需客观存在，且与本案具有关联性。威迪芳公司虽非讼争合同承租人，但讼争合同明确约定系用于经营TommyHilfiger品牌，威迪芳公司作为该品牌在厦门的授权经销商，以其名义采买货品、支付员工工资等符合常理，林秀娇对此事实亦予以认可，故威迪芳公司因讼争合同无法履行而造成相关损失，符合客观情况。关于各项损失，本院认定如下：1.关于已付款项的资金占用费，林秀娇签订讼争合同后依约于2015年9月16日向顶峰公司支付15000元，于2015年9月22日向顶峰公司支付169518.3元，前述款项因讼争商铺无法承租，由顶峰公司退还，顶峰公司并未举证证明具体退还时间，鉴于林秀娇自认于2016年5月13日退还，本院对该退款时间予以认定。该部分款项自付款之日即2015年9月22日起至退还之日即2016年5月13日期间确存在相应的利息损失，利息标准可按中国人民银行同期同类贷款利率计算，现林秀娇主张均按年利率4.35%计算，于法不悖，本院予以照准，该损失认定为5145.78元。2.关于讼争商铺的设计费、装修费，2015年11月23日的收款收据并非正式发票，顶峰公司对证据真实性亦有异议，故对该证据真实性，本院不予采信，对设计费损失，本院不予认定。讼争商铺装修工程因不符合《建筑内部装修设计防火规范》，该工程消防设计未经审核合格，消防主管部门通知不得施工，故讼争商铺尚未实际进行装修施工，威迪芳公司、林秀娇也未举证证明主张的装修费已经实际支付，对装修费损失，本院不予认定。3.关于为讼争商铺开业所支出的员工薪资，威迪芳公司为讼争商铺开业提前招聘员工进行培训符合一般商业习惯，其主张为讼争商铺开业储备5名员工，亦与讼争商铺规模相符，且其提交的劳动合同、人员花名册、人员储备薪资表及转账明细可相互印证，本院对前述证据真实性予以采信。对该项损失为46982.8元，本院予以认定。4.关于为店铺开业所采买的服装货品因换季所造成的折价损失，讼争合同明确约定讼争商铺将用于经营TommyHilfiger品牌，汤美费格商贸（上海）有限公司出具的供货采买证明及附件、预备发票及账户交易明细回单所载内容相互印证，对威迪芳公司曾采买TommyHilfiger品牌商品的事实可予以认定，但鉴于厦门地区亦有其他门店在经营该品牌，仅凭汤美费格商贸（上海）有限公司出具的供货采买证明，无法证明为讼争商铺采买了价值2262098.2元货品；但综合考虑威迪芳公司举证的采买货品确为TommyHilfiger品牌冬季商品，提前采买下季商品符合服装授权经销商的进货习惯，讼争合同约定的起租日即属冬季，提前预定冬季货品符合商业习惯；另，服装商品具有较强的季节性及潮流性，现因讼争商铺无法承租，无法在预期期限内正常营业，确将造成一定的货品折价损失，综合讼争商铺规模及经营的品牌情况，本院酌定该损失为10万元。5.关于因讼争商铺未能开业所产生的合理营业利润，讼争商铺本将用于经营TommyHilfiger品牌，系商业用途，但始终并未实际开业经营，相同品牌的门店收入情况并不能确定讼争商铺的盈利情况，对该项损失，本院不予认定。本院认为，讼争合同及《补充协议》均为顶峰公司及林秀娇的真实意思表示，内容于法不悖，均系合法有效。根据厦公消审字【2015】第0709号《建设工程消防设计审核意见书》及顶峰公司于2015年10月13日向林秀娇发出的《告知函》，可以认定因讼争商铺不符合2015年5月1日出台的最新消防法规要求，导致装修方案的工程消防设计未经审核合格，导致装修工程无法施工，由此导致讼争合同无法履行。顶峰公司作为出租人，应提供可正常使用的租赁物。讼争合同明确约定了讼争商铺的用途及需要装修，现用讼争商铺不符合消防法规定，导致装修方案的工程消防设计无法通过，致使讼争商铺无法使用，讼争合同无法履行之过错在于顶峰公司，顶峰公司应就讼争合同无法履行给林秀娇造成的损失承担赔偿责任。如前分析认定，因讼争合同无法履行，林秀娇、威迪芳公司的损失包括已付款项的资金占用费5145.78元、员工薪资46982.8元、货品折价损失10万元；前述员工薪资及采买的货品虽由威迪芳公司支付，但讼争商铺系用于经营特定品牌，而威迪芳公司作为该品牌的授权经销商，由其支付相关费用亦符合常理，现威迪芳公司亦同意由顶峰公司向林秀娇赔偿该部分费用，可予以照准。故，顶峰公司应赔偿林秀娇各项损失合计为152128.58元。另，本案系房屋租赁合同纠纷，而威迪芳公司并非讼争合同之承租人，其并非合同相对方，并非适格原告，将另行裁定驳回其起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告厦门顶峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告林秀娇各项损失合计152128.58元；二、驳回原告林秀娇的诉讼请求。案件受理费8690元，由原告林秀娇负担7742元；由顶峰公司负担948元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 王 瑛代理审判员 辛 鹏人民陪审员 陈 睿二〇一七年五月二日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。