湖南省衡南县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0422执异15号
异议人（被执行人）伍邦明，男，1974年1月22日出生，汉族，衡南县人，住衡南县车江镇。
委托代理人夏凉锋，湖南**律师事务所律师。
委托代理人彭芙，湖南**律师事务所律师。
申请执行人罗生平，男，1970年8月25日出生，汉族，衡南县人，住衡南县车江镇。
申请执行人周德继，男，1963年5月2日出生，汉族，广西桂林市人，住广西桂林市秀峰区。
本院在执行申请执行人罗生平、周德继与被执行人伍邦明民间借贷纠纷一案中，被执行人伍邦明于2018年4月2日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人（被执行人）伍邦明称：贵院在执行异议人与申请人罗生平、周德继民间借贷案时，于2018年3月16日拍卖了异议人所有的位于衡阳市蒸湘区住房、车库。异议人认为贵院的执行行为违反法律规定，理由如下：一、贵院下达（2015）南法车执字第27号《执行裁定书》，裁定拍卖异议人仅有一套住房，程序违法。2016年9月8日，贵院作出（2015）南法车执字第27号《执行裁定书》，裁定拍卖异议人所有的位于衡阳市蒸湘区住房一套、车库，且异议人仅有一套住房，异议人全家五口全部居住于此。贵院拍卖不符《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”规定。据此，贵院裁定拍卖异议人及所扶养家属仅有生活所必需的居住房屋，程序违法。二、《执行裁定书》未按照确定地址向异议人送达，而采取公告方式送达，程序违法。贵院在执行本案时，异议人明确告知了送达地址，并清楚、明白的填写了《当事人送达地址确认书》，载明送达地址为衡阳市蒸湘区，并留有移动电话号码。2016年9月8日，贵院作出（2015）南法车执字第27号《执行裁定书》，裁定拍卖异议人所有的位于衡阳市蒸湘区1208室住房、-1019室车库，但却未依法向异议人填写的送达地址进行送达。贵院称已于2016年9月通过公告送达的方式向异议人送达了该法律文书，但根据《民事诉讼法》第92条的规定，只有在受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，才可以选择公告送达的方式，且贵院亦未在法院公告网及人民法院报上刊登送达公告。贵院至今没有异议人下落不明的证据，异议人一家五口至今仍居住在《当事人送达地址确认书》确认的地址，且承办法官曾到过该地址家中。因此，贵院未依法向异议人送达文书，执行行为违法。三、未依法通知异议人参与评估机构选定，程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第5条规定，评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，由负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机方式确定。本案异议人留有详细联系方式及送达地址，贵院在对异议人房产进行评估前，未通知异议人与申请执行人协商选定评估机构，而是自行确定本案的评估机构，执行行为违法。四、未依法送达《资产评估报告书》，程序违法。贵院在收到评估机构作出的《资产评估报告书》后未依法向异议人进行送达，异议人直至2018年3月20日派代理人向贵院索取，才正式收到该份评估报告。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。贵院称于2017年11月27日向异议人送达了该《资产评估报告书》，系异议人拒绝签收。而当日异议人确实被法院通知去谈话，但法院在谈话时仅是告知了异议人法院准备拍卖房屋一事，并未告知异议人房屋已经做出估价以及估价结果。同时，贵院称已通过微信的方式将《资产评估报告书》送达给了异议人，但根据《民事诉讼法》第87条的规定，人民法院采用传真、电子邮件等能够确认其收悉的方式送达诉讼文书需经受送达人同意，而本案异议人并未同意使用微信送达的方式，且异议人也确实没有收到《资产评估报告书》电子文档。因此，贵院未依法送达《资产评估报告书》，执行行为违法。五、贵院在拍卖异议人房屋时未依法书面通知当事人及担保物权人，程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条的规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。本案贵院未通知异议人，亦未通知房屋的抵押权人中国农业银行衡阳市亚银支行，程序违法。六、贵院同时拍卖异议人二处房产，损害异议人权益。2016年9月9日，贵院作出（2015）南法车执字第27号《执行裁定书》，裁定拍卖异议人所有的位于衡阳市蒸湘区1208室住房一套、面积169.11平方，1019室车库、面积36.71平方，两处房产。异议人在贵院对房屋进行拍卖之前就已归还了14万元本金，现仅欠36万元本金、利息，依贵院委托所做的《资产评估报告书》评估价1208室为4790元/平方米，面积169.11住房价款在除去抵押价款10万元优先偿还外，足以偿还申请执行人的款项，无须再拍卖另一处财产，但贵院同时裁定拍卖异议人两处房产，损害了异议人权益。七、贵院责令异议人搬出房屋，行为违法。2017年11月24日，贵院作出（2015）南法车执字第27号之二《公告》，责令异议人及房屋居住人在2017年12月2日前迁出房屋，如异议人等到期不履行的，贵院将进行强制执行。异议认为，异议人所有的房屋在没有被法院裁定归他人所有的情况下，异议人仍是房屋的所有权人，仍享有《物权法》所规定的占有、使用、收益和处分的权利。因此，贵院责令异议人等迁出房屋执行行为违法，应予以撤销。八、兴隆评估字[2017]第037号《资产评估报告书》评估所确定的价格严重低于市场价值，损害异议人权益。2018年3月20日，异议人在索取《资产评估报告书》，认真、仔细的阅读了该评估报告，认为存在以下严重问题：（一）根据《房地产估价规范》的规定，对建筑物的描述说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、地基的稳定性、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况。《资产评估报告书》中称评估机构人员无法进入室内勘察，因此便假设房屋为普通装修，从而确定房屋价格4790元/平方米。实际上，异议人一家五口自2012年以来均居住在此，从未见过任何评估机构的人员来进行过勘察，法院亦未发出任何协助评估的通知。因此，评估机构在没有对估价对象进行认真、细致勘察的情况下作出估价结论，是导致评估价格严重低于市场价值的原因之一。（二）《资产评估报告书》称此次评估选用的是市场比较法进行评估，而根据《房地产估价规范》的规定，运用市场比较法估价应按下列步骤进行：1.搜集交易实例；2.选取可比实例；3.建立价格可比基础；4.进行交易情况修正；5.进行交易日期修正；6.进行区域因素修正；7.进行个别因素修正；8.求出比准价格。同时，《房地产估价规范》还规定，运用市场比较法进行估价应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例，选取的可比实例应符合下列要求：1.是估价对象的类似房地产；2.成交日期与估价时点相近，不应超过一年；3.成交价格为正常价格或可修正为正常价格。而该评估机构在进行评估时未选用任何一个可比实例，其根本就不是采用市场比较法进行评估，完全按其个人主观想法评估定价，是导致评估价格严重偏低的另一原因。（三）异议人的房屋系新近装修，且装修时花费了近30万元装修费，现仍有大量装修单据留存。因此，评估机构所评估确定的单价为4790元/平方米是严重低于实际价值的。综上，异议人的房屋在进行网络拍卖时的拍卖保留价是由人民法院参照评估价确定，评估价格的高低严重影响了网络拍卖的成交价。因此，异议人认为应对房屋价格进行重新评估。异议人认为，贵院在执行本案时未依法向异议人送达相关法律文书，剥夺了异议人相关权利，且评估机构未实地勘察房屋状况，导致评估价格严重低于市场价值。因此特根据《民事诉讼法》第225条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条等相关规定，提出书面异议，请求依法撤销本次对异议人所有的位于衡阳市蒸湘区1208室住房、-1019室车库的司法拍卖程序。
本院查明，罗生平、周德继与伍邦明民间借贷纠纷一案，于2015年8月24日向本院提起诉讼。本院受理后，于2015年8月25日查封伍邦明所有的位于衡阳市蒸湘区1208室住房、-1019室车库。于2015年10月10日作出了（2015）南法车民一初字第68号民事判决书，判决：“被告伍邦明偿还原告罗生平、周德继借款50万元，款限本判决生效后十日内付清。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，财产保全费3170元，共计11970元，由被告伍邦明负担”。判决生效后，伍邦明未自觉履行生效法律文书所确定的义务。罗生平、周德继向本院申请执行，本院立案执行后，于2016年4月18日向伍邦明公告送达执行通知书、财产报告令等法律文书。2016年9月8日，本院作出了（2015）南法车执字第27号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人伍邦明所有的位于衡阳市蒸湘区1208室住房一套、衡阳市蒸湘区-1019室车库。2016年9月9日，本院向伍邦明公告送达该执行裁定书（拍卖裁定）。2016年12月12日本院作出了（2015）南法车执字第27号价格评估委托书，委托衡阳兴隆资产评估有限公司对被执行人伍邦明所有坐落于衡阳市蒸湘区1208室住房一套及-1019室车库进行价格评估。2017年8月8日，衡阳兴隆资产评估有限公司作出了兴隆评估字[2017]第037号衡阳市蒸湘区1208室住房及-1019室车库资产评估报告书。评估结论为：“在实施了上述资产评估程序和方法后，衡南县人民法院申报评估的伍邦明所有的位于衡阳市蒸湘区1208室住房及-1019室车库在2016年12月12日表现的价值为玖拾壹万元整（￥910，000.00元）”。评估结果明细为：“蒸湘区1208室，房屋所有权证号为衡房权证蒸湘区字第*********号，层次为12层，房屋建筑面积为169.11㎡，评估单价为4790元，评估现值为810，036.90元；蒸湘区1019室，房屋所有权证号为衡房权证蒸湘区字第********号，层次为-1，房屋建筑面积为36.71㎡，评估单价为2，724.05元，评估现值为100，000.00元”。2017年8月24日本院裁定对上述房屋继续查封。2017年11月27日本院通知被执行人伍邦明到本院车江法庭谈话，告知被执行人伍邦明将拍卖其房屋的情况，并当庭将衡阳兴隆资产评估有限公司制作的兴隆评估字[037]号资产评估报告书送给被执行人伍邦明，被执行人伍邦明拒绝签字。2017年11月28日，承办法官又将该资产评估报告书，通过微信送达给被执行人伍邦明，并告知被执行人伍邦明对评估价格有异议，十天内以书面向我院提出。2017年11月24日本院作出（2015）南法车执字第27号之二公告责令被执行人伍邦明及房屋居住人在2017年12月2日之前迁出房屋。本院于2018年2月11日在淘宝网公告拍卖被执行人伍邦明所有的座落在衡阳市蒸湘区1208室住房及-1019室车库。2018年3月16日，第三人肖添福以935000.00元的价格竞买被执行人所有的座落在衡阳市蒸湘区1208室住房及-1019室车库。同日，承办法官通过微信将拍卖情况告知被执行人伍邦明，被执行人伍邦明遂提出执行异议。
本院认为：被执行人所有的位于衡阳市蒸湘区1208室住房一套，建筑面积为169.11㎡，超过了被执行人及所扶养家属按照当地廉租住房保障面积标准，故本院作出的（2015）南法车执字第27号执行裁定书符合法律规定。法院公告送达、微信送达法律文书、资产评估报告书符合法律规定，被执行人对资产评估报告书有异议应在收到该资产评估报告书后十日内提出书面异议。本院裁定拍卖被执行人伍邦明所有的房屋后，责令被执行人搬出该房符合法律规定，本院在拍卖被执行人所有房屋已告知了被执行人和抵押权人中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行。本院裁定拍卖被执行人的两处房产时，被执行人并未履行生效判决所确定的义务，且未知一次拍卖是否成功，是否需要降低价格进行第二次拍卖，所以本院裁定拍卖被执行人伍邦明两处房产并无不妥。所以异议人伍邦明的异议人理由不成立，异议人伍邦明的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人伍邦明的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省衡阳市中级人民法院申请复议。
审判长 陆元景
审判员 杨孝初
审判员 王 媛
二〇一八年五月十五日
书记员 王露霁