四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1142号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖明金，男，1961年11月4日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：张洪英（系廖明金之妻），女，1962年12月13日出生，住四川省绵竹市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄晓丽，女，1976年10月13日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：喻辅华（系黄晓丽之夫），男，1970年1月27日出生，住四川省绵竹市。上诉人廖明金因与被上诉人黄晓丽房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2017）川0683民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖明金上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2008年地震之后被上诉人的房屋成为危房，后经加固变为清水房，上诉人于2009年9月10日租赁该房屋后，花费了大量的人力、物力装修、维修。当时被上诉人口头约定，上诉人对房屋享有长期使用权，所以后面几年就没有续签合同，但上诉人仍按时交纳房租。2016年，因房屋纳入拆迁安置范围，被上诉人想独自占有拆迁安置补偿费用中的搬家费、装饰装修费、搬迁奖励金、停产停业损失等，而要求上诉人腾退房屋。上诉人在租赁该房屋中所产生的各种损失费用被上诉人拒绝调解赔偿，违背了和谐社会公德，请依法改判。黄晓丽答辩称：1.本案属于不定期租赁合同关系，上诉人和被上诉人均享有随时解除租赁合同权利，被上诉人已尽到合理期限内通知义务，上诉人至今仍未搬离，严重侵害了被上诉人的权利。2.上诉人在2009年租赁房屋后，仅进行了简单的装修，根据相关法律规定，其主张的该损失不应支持。相关的搬家费、宽带移机费、水电安装费等是上诉人履行返还房屋义务的必要代价，应由其自行承担。3.安置补偿协议系基于房屋产权的补偿，上诉人不是房屋产权人，也不是合同当事方，其无权获得。因此，请依法驳回上诉人的诉讼请求。黄晓丽向一审法院起诉请求：1.判令廖明金返还涉案租赁门市；2.判令廖明金支付自2016年9月11日起至返还门市之日止，超期使用门市的租赁费，按750元/月计算；3.判令廖明金承担本案诉讼费用。廖明金向一审法院提出反诉请求：1.判令黄晓丽向其支付因涉案门市改造，致使其不能续租门市用于生产经营产生的损失共计36031.8元，具体包括：搬家费1000元、装饰装修费3682.5元、搬迁奖励金20000元、停产停业损失9721.8元、宽带移机费400元、水电安装费1227.5元；2.判令黄晓丽退还押金500元；3.判令黄晓丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年8月29日，黄晓丽与廖明金签订《房屋租赁合同》一份，约定黄晓丽将其所有的位于绵竹市瑞祥路×门面（房屋坐落：绵竹市剑南镇×，产权证号：×）出租给廖明金使用，租赁期限为2009年9月10日至2011年9月9日，租金700元/月，每年一付，廖明金向黄晓丽支付押金500元。租赁期限届满后，双方未继续签订书面合同，廖明金继续使用涉案门面，月租金调整为750元/月，廖明金将租金交至2016年9月10日，现仍继续占有涉案门面经营。合同履行过程中，经黄晓丽同意，廖明金对租赁房屋进行了装饰装修。2016年9月，黄晓丽通知廖明金，因涉案门面所在代家巷片区被绵竹市政府确定为棚改拆迁区域（黄晓丽与绵竹市金申投资有限公司签订了安置补偿协议，协议中对产权人的停产停业损失、搬迁奖励及补助等进行了约定），双方之间的租赁合同不再继续履行，并要求廖明金尽快腾空房屋。双方就合同终止后，黄晓丽应否向廖明金赔偿相关损失协商未果，廖明金继续占用涉案门市经营，拒不搬离而涉诉。以上事实，有当事人的身份信息、绵竹市房地产交易中心房屋信息摘要、房屋租赁合同、（租金）收条及双方当事人的陈述等证据为证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的书面租赁合同在2011年9月届满后，廖明金继续使用租赁门市，黄晓丽未提出异议，并接受对方给付的租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，黄晓丽作为出租人，享有在合理期限之前通知对方解除合同的权利。从查明的事实来看，黄晓丽早在2016年9月时就通知了廖明金，要求解除合同返还门市。而自2016年9月至今，已达六个月之久，显然可以认定黄晓丽尽到了合理期限前的通知义务，双方之间的租赁合同应予解除。根据有关规定，涉案租赁合同解除后，廖明金应返还涉案租赁门市，黄晓丽也应返还收取的押金，因此，对双方的相应诉讼请求予以支持。庭审中，廖明金承认黄晓丽提出的第二项诉讼请求。一审法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。廖明金承认黄晓丽的该项诉讼请求，不违反法律规定，予以确认。本案的主要争议在于应否支持廖明金的损失赔偿请求。首先，廖明金认为，黄晓丽与绵竹市金申投资有限公司签订的安置补偿协议中体现实际经营相关的补偿款项，即停产停业损失、装饰装修补偿、搬家费、提前搬迁奖励、宽带移机费等，应由其全额享有。一审法院认为，安置补偿协议中确定的有关损失补偿项目是绵竹市金申投资有限公司对房屋所有权人因房屋棚改拆迁而给予的相应补偿，廖明金作为承租人，无权获得。其次，对于廖明金的具体损失赔偿请求：1.停产停业损失。廖明金的该项损失，应不予支持。理由如下：承租人选择不定期租赁，意味着其自愿承担合同可能随时解除的经营风险。在不定期租赁合同中，双方当事人均享有随时解除合同的权利。出租人行使合同解除权，仅需要在合理期限前通知对方即可。本案中，出租人已经尽到了相应的通知义务，若承租人因此还有损失发生，应由其自行承担。况且，从案件事实来看，截止目前，廖明金从未中断过经营，何来造成停产停业损失之说，其主张停产停业损失没有事实依据。2.装饰装修费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。”也就是说，原则上承租人应在租赁期限内全部摊销其装修费用。本案中，双方的定期租赁合同早在2011年就已届满，不定期租赁合同也因黄晓丽行使任意解除权而届满，因此，本案中廖明金无权要求黄晓丽补偿附合装饰装修费用。当然，如对未形成附合的装饰装修物，可根据上述司法解释第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状”的规定，拆除涉案租赁房屋中未形成附合的装饰装修物。3.搬家费、宽带移机及水电安装费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，本案中涉案不定期租赁合同解除后，合同租赁期间届满，此时，廖明金负有返还租赁房屋的义务，其因此而花费的搬家费、宽带移机及水电安装费等属于其履行义务的必要代价，应由其自行承担。4.搬迁奖励金。该奖励是绵竹市金申投资有限公司与黄晓丽就提前完成搬迁达成的奖励协议，廖明金不是合同当事人，无权获得奖励金。综上所述，廖明金请求黄晓丽赔偿因合同解除而产生的相关损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、廖明金于本判决生效之日起二十日内搬离涉案租赁房屋（绵竹市瑞祥路×门面），并将上址房屋返还黄晓丽；二、廖明金于本判决生效之日起二十日内支付黄晓丽房屋租金和房屋占有使用费（合同解除前为租金，解除后为房屋占有使用费），计算方法为：自2016年9月11日起至实际返还房屋之日止，按照750元/月标准计算；三、黄晓丽于本判决生效之日起二十日内退还廖明金押金500元；四、驳回廖明金的其他反诉请求。本诉案件受理费150元，由廖明金负担。反诉案件受理费350元，由黄晓丽负担5元，廖明金负担345元。二审中，上诉人廖明金提交一份协议影印件，证明相同片区的出租人与承租人就相关赔偿问题达成了协议，上诉人作为承租方也应该享有获得赔偿的权利。被上诉人黄晓丽质证认为，该证据系其他案外人签订的协议，与本案无关，上诉人与被上诉人之间没有协议约定。本院审查认为，该证据系案外人罗忠全与吴绍明在相互协商情况下签订的协议，与本案不具有关联性，故本该证据不予采信。二审查明，廖明金租赁本案房屋主要用于经营装修建材，以门为主。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点是：廖明金提出的相应补偿费用应否得到支持。关于停产停业损失问题。本院认为，由于双方当事人合同到期后未再重新签订租赁合同，廖明金继续使用原租赁门面，黄晓丽接受了其支付的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据查明的事实，黄晓丽已经尽到了相应的通知义务，且廖明金并未举证证明其中断过经营，未因解除租赁合同造成停产停业损失，故其主张停产停业损失没有事实依据，不予采信。关于水电安装费、装修补偿问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方的租赁合同于2011年已届满，转为了不定期租赁合同。双方当事人在不定期租赁期间亦未对装饰装修物的处理进行重新约定，故上诉人该上诉理由不成立，不予支持。关于搬迁补助费问题。本院认为，租赁合同解除，廖明金负有返还租赁房屋的义务，其因此而花费的搬家费等属于其履行义务的支出，应由其自行承担。安置补偿协议中确定的搬迁补偿项目是拆迁单位对房屋所有权人黄晓丽因房屋棚改拆迁而给予的相应补偿，廖明金作为承租人，无权获得。关于宽带移机损失问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状”的规定，宽带不属于附合的装饰装修物，廖明金腾退房屋时应由其自行拆除，其主张宽带移机损失没有事实和法律依据，不予支持。综上，廖明金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由廖明金负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年六月二十六日书记员 张 晶