上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初8260号
原告：胡某某，男，1979年1月16日出生，汉族，住陕西省。
委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。
被告：平某某，女，1981年8月10日出生，汉族，户籍地江西省，住上海市嘉定区。
原告胡某某与被告平某某之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托诉讼代理人颜培卿、被告平某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年4月9日就上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》，被告将上述房屋交付给原告；2、判令被告支付自2016年11月10日起至实际交房之日止的房屋使用费，每月按人民币1,300元计(以下币种同)；3、判令被告支付违约金1,300元；4、判令被告于实际交房之日结清水、电、煤、有线电视费用。诉讼中，原告变更诉讼请求3为：请求确认被告向原告支付的1,200元保证金归原告所有。事实和理由：原、被告于2015年4月9日就上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，租赁期限为5年，自2015年5月10日起至2020年5月9日止，双方约定月租金为每月1,300元，支付方式为每3个月一付，支付时间为每一期租赁期限开始前7日。2016年12月20日，因被告拖欠租金超过15日(该租金应于2016年11月3日前支付)，且存在未经原告允许擅自转租的行为，已构成违约，原告于当天通过微信通知被告解除双方之间的租赁合同。之后经多次沟通，被告始终不予理会，2017年3月13日，原告再次通过电话及短信通知被告解除合同并要求交还房屋，但被告仍拒绝，原告为维护自身权益，特诉至法院。
被告平某某辩称：合同约定的租金为1,200元，其支付的房租为每月1,300元，其中的100元为物业费，由原告代缴。但因原告长期拖欠物业费，导致小区物业对涉案房屋采取停水、停电措施，因此被告才未支付房租。被告不存在原告所述的转租行为，将房屋装修后，提供给亲戚居住。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记于原告胡某某及案外人屈某某名下。2015年4月9日，原告与被告签订《租赁合同》一份，合同约定：原告(甲方)将其所有的位于上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给被告(乙方)使用，房屋建筑面积38.39平方米；租赁期为5年，自2015年5月10日起至2020年5月9日止，月租金1,200元；租金先付后用，按3个月为一个支付周期，即每期租金金额为人民币3,600元，首期租金于本合同签订时支付，之后每期租金支付时间为下一期租赁期限开始前7日；被告同意支付给原告保证金共计1,200元；被告应按时交付租金，若被告拖欠租金达15日则视为被告严重违约，原告即有权利终止本合同；被告于签订合同后，未经原告同意擅自提前解除或其他严重违约，致使合同无法履行，被告无权请求返还保证金。
合同签订后，被告向原告支付了首期租金，并支付保证金1,200元。双方另约定，被告按每月1,300元标准支付租金，其中100元作为被告承担的物业费费用。此后，被告对涉案房屋进行装修，将房屋隔断为两层。租赁期间，被告本人并未居住于涉案房屋，而由案外人实际居住。
因被告拖欠2016年11月10日至2017年2月9日的房屋租金超过15日，故原告于2016年12月20日通过微信向被告发送通知，告知解除双方租赁合同。2017年3月13日，原告又通过电话、短信再次通知被告解除租赁合同，并要求被告于2017年3月17日前交还房屋并结清租金及水、电、煤等费用。
另查，被告于2016年12月29日通过微信向原告转账3,900元，原告以合同已解除为由拒绝收款。
审理中，原告提供了被告与案外人黄某某签订的《上海市房屋租赁合同》一份，以证明被告存在承租其他房屋做二房东的行为。被告对该合同真实性认可，但表示是给亲戚居住，没有转租行为。被告提供了物业催款单两份，证明原告从2014年起拖欠物业费。原告表示被告未告知其拖欠物业费的情况，也未以原告拖欠物业费为由不交租金，原告在2016年12月27日得知欠缴物业费的情况后已于当天缴清。
以上事实，有《租赁合同》、上海市房地产权证、微信聊天记录、短信及电话记录、缴(催)款通知单、《上海市房屋租赁合同》及当事人陈述笔录等证据为证，事实清楚，证据确实。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同约定每期租金支付时间为下一期租赁期限开始前7日，若被告拖欠租金达15日则视为被告严重违约，原告即有权利终止合同。被告以原告拖欠物业费导致物业公司对涉案房屋采取断水、断电等措施，使得涉案房屋本身及附属、设备未处于能正常使用的状态作为不支付租金的抗辩理由，但被告未能提交证据证明物业公司对涉案房屋采取断水、断电等措施，故对被告该项抗辩意见，本院难以采信。现被告拖欠租金超过15日，属于双方合同约定的严重违约情形，原告有权终止合同，故自被告收到原告发出的解除合同通知时起，即2016年12月20日，双方签订的《租赁合同》解除。双方合同解除后，被告理应及时将租赁房屋返还原告，但被告怠于履行房屋返还义务，占用涉案房屋至今，原告要求被告支付占用房屋期间的使用费合法有据，本院予以支持。《租赁合同》约定，被告于签订合同后未经原告同意擅自提前解除或其他严重违约，致使合同无法履行，被告无权请求返还保证金，故原告请求确认被告已向其支付的1,200元保证金归原告所有的主张符合双方合同约定，本院亦予支持。因双方尚未办结房屋交割，故对原告要求被告结清水、电、煤、有线电视费用的诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告胡某某与被告平某某于2015年4月9日就位于上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》自2016年12月20日起解除，被告平某某应于本判决生效之日起十日内将该房屋返还原告胡某某；
二、被告平某某应于本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付自2016年11月10日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币1,300元计算；
三、确认被告平某某已向原告胡某某支付的保证金人民币1,200元归原告胡某某所有；
四、驳回原告胡某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一七年七月二十八日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。