南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终65号
上诉人（一审被告，一审反诉原告）：陆叶妹，女，壮族，1977年12月15日出生，住广西南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：何丽红，广西尚盟律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，一审反诉被告）：广西南宁京诚信和物业服务有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区明秀东路179号，组织机构代码：57940642-0。
法定代表人：倪金萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈自壮，男，汉族，1951年7月12日出生，该公司员工，住广西南宁市。
委托诉讼代理人：卢城帅，广西昭盛律师事务所律师。
上诉人陆叶妹因与被上诉人广西南宁京诚信和物业服务有限公司（以下简称京诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆叶妹的委托诉讼代理人何丽红、被上诉人京诚公司的委托诉讼代理人陈自壮、卢城帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陆叶妹上诉请求：1、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初77号民事判决第四项；2、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初77号民事判决第三项，改判在上诉人陆叶妹向被上诉人京诚公司支付的拖欠租金数额中扣除463346元；3、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初77号民事判决第六项，改判被上诉人京诚公司向上诉人陆叶妹支付迁移高压线的费用272500元；4、改判被上诉人京诚公司向上诉人陆叶妹支付住宿费29452元；5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人京诚公司承担。事实和理由：一、京诚公司向陆叶妹交付租赁房屋时，租赁房屋没有达到可以交付的标准，应当酌情扣除房屋租金463346元。1、京诚公司交付的涉案房屋在交付时，房屋主楼楼顶、外墙以及副楼和主楼的衔接处均未做防水工程，房屋交付后，陆叶妹自己增加了房屋的防水工程。2、涉案房屋门前的三条万伏高压线阻碍了房屋的装修，导致陆叶妹未能完成涉案房屋的抹灰工程，涉案房屋未达到交付标准。此后，双方达成协议，由京诚公司负责迁移该三条高压线，由于京诚公司不配合，陆叶妹至2012年7月底才将迁移高压线的工程完工并开始装修，超出免租期四个月。二、陆叶妹在一审反诉中提供了《设备订购合同》及《供用电安装工程施工合同》，证明该工程为南宁市西乡塘区上尧街道办事处上尧村民委员会的高压配电工程，合同中包含了购买高压线柜、高压开关柜、高压电缆、土建工程等供电设施迁移工程，陆叶妹提供的高压线迁移之后的照片，也能够证明确实完成了高压线迁移工程。且陆叶妹一审提供的《关于陆叶妹请求延长免租建设期申请回函》显示，京诚公司知晓迁移高压线的费用为50余万元，也同意负担一半的迁移。陆叶妹提供的上述证据，能够证明陆叶妹为迁移涉案房屋门前的三条高压线支付费用545000元，根据双方约定，该笔费用双方各承担一半，京诚公司应支付迁移高压线费用272500元。根据《电力工业部关于供电营业规则》第五十条第三款的规定，“城乡建设与改造需迁移供电设施的，供电企业和用户都应积极配合，迁移所需的材料和费用，应在城乡建设与改造投资中解决。”该规定说明供电设施的迁移费包含迁移所需的材料、建设费用，并非京诚公司所称的其负担的费用仅仅包括把高压线往前移动的费用。三、京诚公司在陆叶妹租赁房屋所经营的酒店中挂账住宿，产生住宿费29452元。一审庭审时，京诚公司提出要对住宿费的具体数额进行对账，但京诚公司过后未与陆叶妹对住宿费进行对账，应承担不利后果。住宿费29452元包含于要求扣除的租金463346元中。四、一审判决第四项判决陆叶妹支付房屋占有使用费，存在重复计算的问题。1、双方当事人在一审时确认了陆叶妹于2016年3月30日至2016年4月19日期间，每日向京诚公司支付8000元，共计支付208000元。一审法院也已将该笔款项在应付的租金中予以扣除，但判决中又要求陆叶妹从2016年3月29日开始支付房屋占有使用费，即在2016年3月29日之后的时段内既支付租金，又要求支付房屋占用费，属于重复计算。2、涉案房屋的业主李创建要求陆叶妹于2016年5月3日搬离本案租赁房屋，故房屋占有使用费只能计算至2016年5月3日。另外，一审庭审后，陆叶妹又通过银行转账向京诚公司支付了共计80000元租金，不应再支付占有使用费。被上诉人京诚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一、不应当在陆叶妹拖欠租金数额中扣除463346元。1、京诚公司在交付涉案房屋时，涉案房屋并未有漏水现象，陆叶妹接收房屋后，才对涉案房屋进行装修，不存在交付的房屋不符合交付标准的问题。2、高压线的迁移工程施工是由陆叶妹自己负责的，且京诚公司已给予陆叶妹九个月的免租期，高压线迁移未能及时完工是陆叶妹自己的原因，不应由京诚公司承担责任，也不应扣减租金。二、关于高压线的迁移费用，三条高压线实际是位于涉案房屋副楼的侧面，对主楼的装修不会产生影响。陆叶妹主张的高压线迁移费545000元，实际是整个主楼的变压器施工和改造工程的费用，不是高压线迁移费，该项费用应当由陆叶妹自行承担。三、陆叶妹当庭提出住宿费29452元用于抵扣租金不符合民事诉讼程序规定，住宿费挂账的是京诚公司的员工，并非京诚公司，不能抵扣。四、一审判决第四项判决支付房屋占有使用费，不存在重复计算。陆叶妹于2016年3月19日至2016年4月19日支付的租金，是补交之前拖欠的租金，并不是支付2016年3月19日起的房屋占用费。双方租赁合同于2016年3月19日解除，房屋业主李创建于2016年5月3日收回房屋，但陆叶妹并未搬离涉案房屋，还实际占用租赁房屋，酒店实际仍为陆叶妹经营。经过对账，京诚公司确实收到陆叶妹在一审庭审后补交的租金80000元。
京诚公司向一审法院起诉请求：一、解除京诚公司与陆叶妹分别于2011年9月4日签订的《房屋租赁协议》、2011年9月4日签订的《房屋租赁补充协议》及2012年4月2日签订的《补充协议》；二、陆叶妹腾退房屋并交还京诚公司，并保持租赁房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除和变卖电梯和变压器等设备；三、陆叶妹向京诚公司支付拖欠的租金2252170.56元及利息336540.59元（暂计至2015年12月20日，实际算至判决合同解除之日止）；四、陆叶妹向京诚公司支付房屋占用费（房屋占用费参照租金标准，从判决合同解除之日的次日起算至陆叶妹实际腾退房屋之日止）；五、本案诉讼费由陆叶妹承担。
陆叶妹向一审法院反诉请求：1、解除陆叶妹与京诚公司分别于2011年9月4日、2011年9月16日、2012年4月2日所签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》和《补充协议》；2、京诚公司向陆叶妹退回合同履约金
300000元；3、京诚公司向陆叶妹支付移除高压线的费用
272500元；4、京诚公司补偿陆叶妹装修装饰价值500000元（实际价值以评估为准）；5、本诉及反诉的全部诉讼费用由京诚公司承担。一审庭审过程中，陆叶妹增加一项诉讼请求，即请求判令京诚公司向陆叶妹支付住宿费29452元。
一审法院认定事实：2011年9月4日、9月16日，京诚公司与陆叶妹双方分别签订了《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》，约定：京诚公司将位于南宁市西乡塘区大学东路106号一至七层半房屋主楼出租给陆叶妹，房屋主楼建筑面积为6320.38平方米；京诚公司于2011年9月20日前向陆叶妹交付房屋主楼，租赁期限自2012年3月20日起至2023年6月30日止，京诚公司给予陆叶妹主楼免租建设期6个月，即自2011年9月20日至2012年3月19日；租金为33元／平方米／每月，即208573元／月，每半年交付一次，陆叶妹应在每个半年度末20日前向京诚公司支付下个半年度房屋租金；租金每三年按8%递增一次；签订合同当日，陆叶妹需向京诚公司交付履约保证金300000元及第一笔半年中的租金700000元，签订合同后15日内再交500000元，第一笔半年的剩余租金在30日内交清；京诚公司提供给陆叶妹的资料包括建设工程消防设计登记备案证等；京诚公司协助陆叶妹办理宾馆经营所需的各职能部门手续，费用由陆叶妹负责；陆叶妹负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程，费用由陆叶妹自行解决；房屋内的水电、排污和消防设施故障和维修等费用由陆叶妹自理；合同终止时，陆叶妹应按时退还房屋给京诚公司，退还房屋时，陆叶妹要保持租赁房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除电梯和变压器等设备变卖。合同还对其他事项进行了约定。
2011年9月19日，京诚公司收到陆叶妹支付的履约保证金300000元及部分房屋租金1200000元。
2012年4月2日，京诚公司与陆叶妹签订《补充协议》，约定：京诚公司将位于南宁市西乡塘区大学东路106号房屋副楼出租给陆叶妹。建筑面积为700平方米，京诚公司于2012年3月20日前向陆叶妹交付房屋副楼，租赁期限自2012年3月20日起至2023年6月30日止，京诚公司给予陆叶妹副楼免租建设期3个月，即自2012年3月20日至2012年6月19日；租金为33元／平方米／每月，每季度交付一次，陆叶妹应于每个季度30日前向京诚公司支付下个季度租金，租金每三年按8%递增一次，签订合同后三日内及时将副楼租金转账到京诚公司指定账号上；其他条款按双方于2011年9月4日签订的《房屋租赁协议》及2011年9月16日签订的《房租赁屋补充协议》执行；如陆叶妹超过一个月未交主楼和副楼的房租，京诚公司有权收回所租房屋，履约保证金不再退还陆叶妹。
合同签订后，京诚公司按约定将涉案房屋交付陆叶妹使用。涉案房屋主楼第一个半年租金1251438元（208573元／月×6个月），陆叶妹应于2011年9月4日《房屋租赁合同》签订后30日内付清，但陆叶妹实际只支付了1200000元，尚欠租金51438元。之后的租金，因陆叶妹未能按合同约定支付，京诚公司多次通过《通知》、《照会》等方式向陆叶妹催收，虽然陆叶妹仍未能按照合同约定按时足额支付，但自2012年至2015年，基本上是每个月陆续支付租金。截止2015年12月20日止，陆叶妹尚拖欠京诚公司租金的总金额为2252170.56元。因陆叶妹拖欠租金，京诚公司遂于2016年1月20日诉至法院，提出前述请求。
在一审审理过程中，2016年3月20日，陆叶妹出具一份《承诺函》，承诺自2016年3月20日起每天向京诚公司支付租金8000元。
另查明，陆叶妹接收涉案房屋之后，购买设备对变压器配电工程进行施工。2012年4月2日，京诚公司出具一份《保证》，载明：“为了使东升精品酒店尽早开业，酒店门前三根万伏高压线往前迁移费用我方负责一半支出。。”2012年8月30日，京诚公司向陆叶妹发出《关于建议乙方在上缴房租中扣除甲方办公室费用的函》，其主要内容是京诚公司使用涉案房屋的一间办公室，并同意在陆叶妹上缴的房租中，从2012年8月1日起，每月扣除300元作为京诚公司使用办公室的租金。另外，该房间所用的水电费也一并扣除。
在一审庭审过程中，双方当事人一致确认，自2016年3月20日起至2016年4月19日止，陆叶妹又向京诚公司支付了租金共计208000元。京诚公司使用一间办公室的租金及水电费可直接从陆叶妹拖欠的租金中扣除，其中办公室的租金按300元／月计算，从2012年8月1日至京诚公司搬离之日止，水电费则一次性计算为1250.6元。截止目前，陆叶妹尚未搬离涉案房屋，京诚公司亦未搬出所使用的一间办公室。
还查明，涉案房屋的土地属于南宁市西乡塘区上尧街道办事处上尧村民委员会第三村民小组（以下简称上尧村委第三组）的第三产业建设用地。2008年12月1日，上尧村委第三组与李创建签订《场地租赁合同》，由上尧村委第三组将涉案土地租给李创建建设房屋，并取得了相关规划许可。2011年9月15日、2012年3月15日，李创建与京诚公司分别签订了《房屋租赁协议》及《补充协议》，由李创建将本案涉案房屋出租给京诚公司，由京诚公司自行安排房屋经营用途或转租。
一审法院认为，京诚公司与陆叶妹签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》及《补充协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。
关于双方是否违约问题。合同签订后，京诚公司依照约定将涉案房屋交付陆叶妹使用，庭审中，双方均认可交付时并未存在漏水问题。房屋交付之后，亦无证据表明陆叶妹因房屋漏水问题已向京诚公司主张过权利，京诚公司亦不予认可。根据《房屋租赁协议》第七条第4款约定：“乙方（陆叶妹）负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程。”，房屋交付之后的收尾工程应由陆叶妹负责，即使存在漏水问题，不排除陆叶妹自身施工不当引起的漏水。同时根据《房屋租赁协议》第五条约定：“，房屋内的水电、排污和消防设施故障和维修等费用由乙方（陆叶妹）自理。”，据此，即使确实存在漏水问题，也应由陆叶妹自行维修并自行承担维修费用。故陆叶妹以京诚公司交付的涉案房屋主体结构出现裂痕，造成部分楼层漏水，没有履行法定修缮义务为由，主张京诚公司存在违约行为，一审法院不予采信。
《房屋租赁补充协议》第6条约定：“甲方（京诚公司）提供给乙方（陆叶妹）的资料有、建设工程消防设计登记备案证。”，从京诚公司提交的《建设工程消防设计备案受理凭证》内容来看，该凭证由南宁市公安消防支队出具，出具的时间为2010年3月18日，备案号为：450000WSJ100002579。由此可以看出，涉案房屋在京诚公司交付给陆叶妹之前已经进行了消防设计备案，京诚公司已经履行了提供该份材料的义务。同时根据《房屋租赁协议》第六条第2款约定：“甲方协助乙方办理宾馆经营所需的各职能部门手续（费用由乙方负责）”，京诚公司的义务仅仅是协助办理，在未能提供证据证实京诚公司拒绝履行协助义务的情况下，不能将陆叶妹未能及时办理相关手续的责任归咎于京诚公司。故陆叶妹主张京诚公司没有按约定对涉案房屋进行消防验收备案，与一审查明的事实不符，一审法院不予采信。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，而承租人也应当按照约定的期限向出租人支付租金。根据《房屋租赁协议》第四条第2款约定，陆叶妹应在签订合同后30日内付清涉案房屋主楼第一笔半年租金1251438元，但陆叶妹仅仅按时支付了1200000元，尚欠51438元。在之后的合同履行过程中，陆叶妹一直未能按合同约定支付租金，截止2015年12月20日，陆叶妹累计拖欠主楼和副楼租金2252170.56元，已严重损害了京诚公司的合法权益，构成了违约。
关于合同解除及腾退房屋问题。从一审查明的事实来看，涉案房屋主楼第一笔半年租金，陆叶妹未能按时足额支付，拖欠租金已超过1个月时间，且之后的主楼和副楼租金，陆叶妹均未按时足额支付，截止2015年12月20日，累计拖欠2252170.56元，直到2016年3月20日陆叶妹作出《承诺函》之后，才另外支付了208000元。根据《补充协议》第五条约定：“如乙方超过一个月未交主楼和副楼的房租，甲方有权收回所租房屋，。”，有权收回所租房屋，意味着赋予了京诚公司解除合同的权利。另外，京诚公司出租涉案房屋的目的是为了获取租金收益，而陆叶妹长期拖欠租金且数额巨大，严重侵犯了京诚公司的合法权益，致使京诚公司无法实现合同目的。故京诚公司主张解除合同，既有合同约定，也有法律依据，且陆叶妹亦同意解除涉案合同，一审法院予以支持。京诚公司于2016年1月20日向一审法院提起诉讼，本院于2016年3月18日向陆叶妹送达起诉状副本及应诉材料。在双方无法就解除合同时间自行达成一致意见的情况下，一审法院确定涉案合同解除时间为起诉状副本及应诉材料送达陆叶妹的时间，即2016年3月18日。
根据《房屋租赁协议》第七条第9款约定：“合同终止时，乙方应按时退还房屋给甲方，退还房屋时，乙方要保持租赁房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除电梯和变压器等设备变卖，。”，合同解除后，京诚公司主张陆叶妹腾退涉案房屋交还京诚公司，并保持涉案房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除和变卖电梯和变压器等设备，符合双方约定，一审法院予以支持。
关于诉讼时效问题。陆叶妹主张2015年1月20日之前拖欠的租金已超过1年诉讼时效。首先，从京诚公司提交的《通知书》、《照会》的内容来看，在合同履行过程中，因陆叶妹未能按照合同约定的期限和金额支付租金，自2012年至2015年，京诚公司已多次通过信函方式向陆叶妹催收租金，证明京诚公司已多次向陆叶妹主张权利；其次，从京诚公司提交的银行交易明细清单内容来看，自2012年至2015年，陆叶妹基本上每个月都向京诚公司支付租金，且陆叶妹还于2016年3月20日作出《承诺函》，承诺自2016年3月20日起，每日向京诚公司支付租金8000元，直至结清所欠租金款，作出承诺之后，陆叶妹又支付了208000元。上述行为表明，对于拖欠的租金，陆叶妹不仅有同意履行义务的意思表示，而且还有实际履行义务的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，以及《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第二十二条的规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务之后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”，故陆叶妹主张2015年1月20日之前拖欠的租金已超过1年诉讼时效，一审法院不予支持。
关于拖欠的租金和房屋占用费问题。截止2015年12月20日，陆叶妹累计拖欠主楼和副楼租金2252170.56元。从2015年12月21日至合同解除之日止，陆叶妹仍对涉案房屋主楼和副楼经营使用，故陆叶妹仍应支付该期间的租金。根据合同约定，涉案房屋主楼和副楼建设总面积为7020.38平方米，租金为33元／平方米／月，从2015年12月21日至合同解除之日（2016年3月18日）止，陆叶妹还应支付的租金为679572.78元（计算方法：7020.38平方米×33元×2个月＋7020.38平方米×33元÷30天×28天），2016年3月20日之后又支付了租金208000元。京诚公司使用涉案房屋的一间办公室，该间办公室的租金及水电费可直接从陆叶妹所拖欠的租金中扣除。其中，办公室的租金，按300元／月，自2012年8月1日起至合同解除之日（2016年3月18日）的租金为13080元（计算方法：300元×43个月＋300元÷30天×18天）；京诚公司使用该间办公室所产生的水电费，由京诚公司一次性向陆叶妹支付1250.6元。综上，陆叶妹仍拖欠京诚公司的租金为2709412.74元（计算方法：2252170.56元＋679572.78元-208000元-13080元-1250.6元）
合同解除之后，陆叶妹应及时将涉案房屋交还京诚公司，但陆叶妹目前仍在经营使用，故京诚公司主张陆叶妹支付房屋占用费，一审法院予以支持。房屋占用费应参照租金标准，但应扣除一间办公室的使用费，即每个月的占用费为231372.54元（7020.38×33元-300元）。同时，合同解除后，陆叶妹搬离涉案房屋也需要一定的时间，一审法院酌情确定给予陆叶妹10天时间。故陆叶妹应支付的房屋占用费的计算方法为：按231372.54元／月，自2016年3月29日起计算至陆叶妹实际搬离之日止。
关于履约保证金问题。根据《补充协议》第五条约定：“如乙方超过一个月未交主楼和副楼的房租，甲方有权收回所租房屋，及按照合同法违约处理，履约保证金不再退还乙方。。”因陆叶妹拖欠租金已超过一个月，构成违约，并导致合同提前解除，故陆叶妹主张京诚公司返还履约保证金300000元，一审法院不予支持。
关于利息问题。陆叶妹长期拖欠京诚公司的租金构成违约，给陆叶妹造成的损失实际上是利息损失。本案中，陆叶妹已向京诚公司支付300000元的履约保证金，而履约保证金作为合同之债的担保方式，因陆叶妹违约导致合同解除，京诚公司收取的履约保证金300000元不再退还陆叶妹，该笔费用已足以弥补京诚公司的利息损失，故京诚公司另外再主张利息损失，一审法院不予支持。
关于移除高压线费用问题。从京诚公司于2012年4月2日出具的《保证》内容来看，京诚公司承诺对酒店门前三根万伏承担一半费用的前提是高压线往前迁移。而从陆叶妹所举的证据内容来看，只是证明陆叶妹为变压器配电工程购买设备并进行施工的事实，未能证明陆叶妹往前迁移高压线并支出费用的事实，京诚公司对陆叶妹的主张亦不予认可。根据《房屋租赁协议》第七条第4款约定：“乙方负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程，费用由乙方自行解决。”，故陆叶妹为安装变压器支出的费用应由陆叶妹自行承担，陆叶妹主张京诚公司承担一半的费用，没有事实依据，一审法院不予支持。
关于装修装饰损失问题。陆叶妹主张京诚公司补偿装修装饰价值500000元，但未提供任何证据证实。一审庭审中，经一审法院释明，陆叶妹明确表示不需要进行评估鉴定，故对陆叶妹该项诉请，一审法院不予支持。
关于住宿费问题。一审庭审中，陆叶妹增加诉讼请求，要求京诚公司支付住宿费29452元。京诚公司对于在陆叶妹经营的宾馆住宿无异议，但认为具体数额应由双方对账后确认。双方在一审开庭后也未能进行对账，且陆叶妹未能提供证据证实京诚公司住宿的具体数额，故对陆叶妹的该项诉请，一审法院不予支持。判决：1、京诚公司与陆叶妹分别于2011年9月4日签订的《房屋租赁协议》、于2011年9月4日签订的《房屋租赁补充协议》及于2012年4月2日签订的《补充协议》于2016年3月18日解除；2、陆叶妹腾退房屋并交还京诚公司，并保持租赁房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除和变卖电梯和变压器等设备；3、陆叶妹向京诚公司支付拖欠的租金2709412.74元；4、陆叶妹向京诚公司支付房屋占用费（以231372.54元／月为基数，自2016年3月29日起至实际搬离之日止）；5、驳回京诚公司的其他诉讼请求；6、驳回陆叶妹的其他反诉请求。本诉案件受理费29910元，减半收取14955元（京诚公司已预交），由陆叶妹承担；反诉案件受理费14718元，减半收取7359元（陆叶妹已预交），由陆叶妹承担。
本院二审期间，上诉人陆叶妹围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陆叶妹为证明一审庭审结束后，陆叶妹又向京诚公司支付了共计80000元租金的事实，向本院提供了五份银行转账单据及李亦现、京诚公司出具的《证明》，银行转账单据记载李亦现分别于2016年4月21日向陈力南转账8000元，于2016年4月26日向陈力南转账32000元，于2016年4月29日向陈力南转账8000元，于2016年5月5日向陈力南转账16000元，于2016年5月6日向陈力南转账16000元，李亦现、京诚公司出具的《证明》，证明了李亦现为租赁房屋所经营的南宁市东升精品酒店的出纳、陈力南为京诚公司的出纳。京诚公司对于该五份银行转账单据真实性无异议，认可上述共计80000元款项均为陆叶妹向京诚公司支付的租金。对于双方当事人均认可陆叶妹在一审庭审结束后，又支付了京诚公司共计80000元租金的事实，有银行转账单据为证，本院予以确认。一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。一审判决遗漏认定陆叶妹于2016年4月21日后向京诚公司支付了共计80000元租金的事实，本院依法予以纠正。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、是否应当在陆叶妹拖欠京诚公司的2709412.74元租金中扣除463346元。2、陆叶妹是否应向京诚公司支付从2016年3月29日起至陆叶妹搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费。3、京诚公司是否应向陆叶妹支付迁移高压线的费用272500元。4、京诚公司是否应向陆叶妹支付住宿费
29452元。
关于第一个争议焦点，本院认为，1、合同签订后，京诚公司按照合同约定将涉案房屋交付陆叶妹使用，双方在一审庭审中均认可房屋交付时并不存在漏水问题。根据《房屋租赁协议》第七条第4款约定：“乙方（陆叶妹）负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程。”双方房屋交付时，未存在漏水，具备使用的功能，而房屋交付之后的收尾工程应由陆叶妹负责，即使存在漏水问题，不排除陆叶妹自身施工不当引起的漏水。故陆叶妹以京诚公司交付的涉案房屋未做防水工程，未达到可以交付的标准为由要求扣除一定的租金，本院不予支持。2、根据《房屋租赁协议》第七条第4款约定：“乙方负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程，费用由乙方自行解决。”陆叶妹主张其与京诚公司达成协议，由京诚公司负责迁移三条高压线，但未能举出相应证据予以证明。从陆叶妹在一审中提供的京诚公司出具的《关于陆叶妹请求延长免租建设期申请回函》及《保证》来看，京诚公司仅承诺对高压线的迁移工程予以配合，并承担三条高压线迁移费的一半费用。在陆叶妹未能提供相应证据证明京诚公司阻碍高压线迁移工作，也不能证明由于高压线未迁移的原因导致装修受阻的情况下，对于陆叶妹据此要求扣减租金的主张，本院不予支持。3、陆叶妹在一审庭审后又向京诚公司支付了五笔租金，共计80000元，对此，京诚公司在二审中予以认可，故应在一审判决陆叶妹应向京诚公司支付的2709412.74元租金中扣除80000元租金，扣除后，陆叶妹应向京诚公司支付拖欠的租金2629412.74元。
关于第二个争议焦点，本院认为，双方当事人在一审时确认了陆叶妹于2016年3月30日至2016年4月19日期间每日向京诚公司支付8000元，共计支付208000元，而双方对该笔租金具体是用于支付哪一时段的租金并没有明确约定，由于陆叶妹在此之前有拖欠的租金并未结清，一审法院判决将该笔租金在双方合同解除前陆叶妹应支付的租金中予以扣除，而后又判决陆叶妹应支付合同解除后的房屋占有使用费，两者并不矛盾，不属于陆叶妹所主张的重复计算租金或房屋占用费的情况，对于陆叶妹关于一审法院重复计算房屋占用费的该项主张，本院不予支持。对于陆叶妹是否已搬出涉案房屋，陆叶妹作为承租方，负有举证责任，在双方当事人意见不一致的情况下，陆叶妹又未向本院提供相应证据证明其已与京诚公司办理退房等相关手续并搬离涉案房屋，对于一审判决陆叶妹向京诚公司支付的房屋占有使用费应计算至陆叶妹实际搬离涉案房屋之日止，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，双方当事人在《房屋租赁协议》第七条第4款约定由“乙方（陆叶妹）负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程，费用由乙方自行解决。”由于双方在租赁合同中对于变压器的安装改造工程的施工及费用，已明确约定由陆叶妹自行承担，合同签订后，陆叶妹主张双方对变压器的安装改造工程的施工及费用另有协议，应当举证予以证明。从陆叶妹提供的京诚公司出具的《关于陆叶妹请求延长免租建设期申请回函》及《保证》的内容来看，京诚公司仅承诺对酒店门前三根万伏高压线迁移费承担一半费用，从文字表述来看，迁移费并不包含变压器安装改造的费用。京诚公司只认可承担一半迁移费，未认可承担变压器安装改造工程的一半费用，在此情况下，对于改变原租赁合同约定的费用承担问题，陆叶妹未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故陆叶妹为安装变压器支出的费用应由陆叶妹自行承担，陆叶妹主张京诚公司承担一半的费用，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，本院认为，陆叶妹主张京诚公司支付住宿费，应提供相应证据证明京诚公司拖欠其住宿费及具体金额的事实。双方对于住宿费拖欠问题未能进行对账，京诚公司对住宿费的数额并未认可，且陆叶妹未能提供证据证明京诚公司拖欠住宿费的具体数额，故对陆叶妹的该项上诉请求，缺乏证据，本院不予支持。
综上所述，上诉人陆叶妹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初77号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初77号民事判决第三项、第五项；
三、变更南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初77号民事判决第三项为上诉人陆叶妹向被上诉人广西南宁京诚信和物业服务有限公司支付拖欠的租金2629412.74元；
四、变更南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初77号民事判决第五项为驳回广西南宁京诚信和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费29910元，减半收取14955元（京诚公司已预交），由陆叶妹负担14506元，广西南宁京诚信和物业服务有限公司负担449元；一审反诉案件受理费14718元，减半收取7359元（陆叶妹已预交），由陆叶妹负担。二审案件受理费29910元（陆叶妹已预交），由上诉人陆叶妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡青兮
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 黄 雪
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 谢 瑜