广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异102号
异议人（案外人）：凌康水，
委托代理人:邓凯涛,广东熊何律师事务所律师。
委托代理人:卞静，系广东智友律师事务所律师助理。
申请人：广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行。
负责人：陈金伟。
委托代理人：黄静仪,广东循理律师事务所律师。
委托代理人：谭凤君,广东循理律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海亚泰服装有限公司。
法定代表人：梁志昭。
委托代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。
委托代理人：彭婉菁，广东群豪律师事务所律师。
被执行人：梁志昭，
委托代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。
委托代理人：彭婉菁，广东群豪律师事务所律师。
被执行人：梁志成。
委托代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。
委托代理人：彭婉菁，广东群豪律师事务所律师。
被执行人：佛山市南海区利东南服装有限公司。
法定代表人：梁志昭。
委托代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。
委托代理人：彭婉菁，广东群豪律师事务所律师。
被执行人：佛山市南海昭亚服装工艺有限公司。
法定代表人：梁志昭。
委托代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。
委托代理人：彭婉菁，广东群豪律师事务所律师。
被执行人：段文燕，
被执行人：冯绮华，
被执行人：佛山市南海区狮山镇山南经济联合社。
负责人：关日明。
本院在执行（2015）佛南法狮执字第1426号案，即申请执行人广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行（以下简称农商行松岗支行）与被执行人佛山市南海亚泰服装有限公司（以下简称亚泰公司）、梁志昭、段文燕、梁志成、冯绮华、佛山市南海区利东南服装有限公司（以下简称利东南公司）、佛山市南海昭亚服装工艺有限公司(以下简称昭亚公司)、佛山市南海区狮山镇山南经济联合社（以下简称山南联合社）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人凌康水提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，1、请求确认佛山市南海区狮山镇山南村委会盘龙岗土地[土地证号：佛府南集用（2008）第0600**号]及上盖建筑物[房产证号：粤房地证字第××号、Ｃ6××89号、Ｃ6××90号、Ｃ6××91号]（以下简称案涉不动产）租赁使用权归异议人所有；2、请法院依法暂停对以上土地、房产的拍卖。理由如下：案涉土地原由被执行人梁志昭、梁志成向山南联合社承租，租期从2002年9月1日起至2052年9月1日止，梁志昭、梁志成已一次性支付完了租赁期限内的租金。后来梁志昭、梁志成在该土地上建成四幢上盖建筑物，并成立亚泰公司在该房产上进行经营，2014年1月6日，山南联合社与亚泰公司签订了《房地产租赁契约》，将案涉房产租给亚泰公司使用，租赁期限自2014年1月6日至2052年9月1日，即山南联合社将梁志昭、梁志成与其开办的企业视为同一主体承租案涉房产。2014年1月26日，梁志昭、梁志成及亚泰服装公司与异议人签订了《协议书》，将案涉房产至2052年9月1日的租赁使用权作价700万元按现状转让给予异议人，即梁志昭、梁志成及亚泰服装公司将与山南联合社所签订的《房地产租赁契约》以及《租地协议书》的合同权利义务概括转移予异议人。《协议书》第七条明确约定：“丙方（山南联合社）知悉并同意甲（原承租人及亚泰服装公司）、乙（异议人）双方的承租权及物业处分权、收益权转让事宜，并同意配合办理相关手续。”山南联合社作为出租人在该《协议书》上签名盖章予同意并确认梁志昭、梁志成及亚泰服装公司将案涉房地产至2052年9月1日的租赁使用权转让给异议人。同日，异议人将转让款700万元支付给了梁志昭、梁志成，三方（包括山南联合社）办理了物业交接手续，将案涉房产交付给异议人实际接收。现该房产为异议人实际占有使用，供电供水等水电设施也变更至异议人名下，由异议人交纳水电费。综上，异议人与原承租人、亚泰服装公司、山南联合社所签订的《协议书》是合法有效的，异议人已在签订合同当日一次性付清了租赁使用权转让款700万元，三方并已办理移交手续，案涉不动产至2052年9月1日的租赁使用权归异议人所有，且为异议人实际占有使用。
申请执行人称，1、申请执行人对案涉土地使用权及房产享有的抵押权的设立时间早于异议人租赁关系的成立时间，异议人无权请求法院确认案涉土地使用权及房产的租赁使用权归其所有，更无权要求暂停拍卖。2011年3月23日，申请执行人与山南联合社签订《最高额抵押合同》，并于3月25日依法办理了抵押登记。异议人声称其根据山南联合社与亚泰公司在2014年1月6日签订的《房地产租赁契约》，以及异议人与亚泰公司在2014年1月26日签订《协议书》，取得案涉不动产的承租权，并据此提出执行异议。但事实上，案涉土地使用权及房产的抵押登记时间远早于异议人所主张的租赁关系的成立时间，属于“先抵押后租赁”。异议人无权以其租赁权对抗申请执行人的抵押权。2、异议人以明显不合理的低价承租案涉不动产，其无权阻止法院依法向其他受让人移交占有的土地和房产。3、异议人无法证明其已实际占有了案涉不动产。异议人举证的用电和用水地址均是“佛山市南海松岗山南工业区”，该地址具有不确定性，不能证明异议人已经实际占有案涉不动产。退一步而言，即使占有属实，但证据显示异议人直至2015年11月1日起才开始占有使用案涉不动产，并非在法院查封前已合法占有不动产。
申请执行人亚泰公司、梁志昭、梁志成、利东南公司、昭亚公司称：被执行人梁志昭向异议人借款，从合同约定的转让金额可以看出转让款700万元明显低于市场价格，与客观情况不符。
异议人向本院提交如下证据：
1、租地协议书（1份，复印件加盖山南合作社章及附声明），用以证明2002年山南联合社将争议土地租给梁志昭、梁志成，租期为50年，租金**万已分批支付完毕。
2、协议书（1份，复印件与原件核对无异），用以证明2014年凌康水以合同权利义务概况受让方式从梁志昭和梁志成手中取得争议土地及地上建筑物。
3、声明（1份，复印件与原件核对无异），用以证明2002年《合同书》原件已遗失，但凌康水所持复印件与原件无异。
4、转账交易记录（2张，打印件），用以证明凌康水2014年1月26日将700万元转让款份2次打入梁志昭账户。
5、收据（1份，复印件与原件核对无异），用以证明梁志昭确认收到凌康水转让款700万元
6、房地产租赁契约（4份，复印件与原件核对无异），用以证明虽然《协议书》中甲方为亚泰服装公司，但实际上亚泰公司并没有收取任何收益（租金仅为1元），仅为了进行备案登记制作了一份形式上的租赁合同，《协议书》的甲方实际上是梁志昭、梁志成。
7、物业交接确认书（1份，复印件与原件核对无异）
8、供用电合同（中高压）（1份，复印件与原件核对无异）
9、供电合同补充协议书预付电费协议（1份，复印件与原件核对无异）
10、佛山供电局收款收据（1份，复印件与原件核对无异）
11、广东省增值税普通发票（1份，复印件与原件核对无异）
12、广东省佛山市国家税务局通用机打发票（1份，复印件与原件核对无异）
证据7-12以用以证明凌康水自《协议书》签订完毕后已经实际接收并使用争议土地及地上建筑物长达2年多，并为此付出了大量人力物力财力。
申请执行人向本院提交如下证据：
1、他项权证（1份，庭后交原件予本院核对无异）、土地登记档案电脑查询信息表（1份，打印件）、佛山市（南海区）房产查询证明（4份，复印件与原件核对无异），用以证明山南联合社是涉案土地使用权及房产的唯一使用权（产权）人，其提供的抵押物已依法办理抵押登记并已被法院查封。
2、（2015）佛南法民二初字第968号民事调解书（1份，复印件与原件核对无异），用以证明申请执行人对山南联合社提交的涉案土地使用权及房产的抵押权经人民法院生效法律文书确认。
申请执行人亚泰公司、梁志昭、梁志成、利东南公司、昭亚公司未提交证据。
经质证，申请执行人对异议人提交的证据1、3真实性不予认可。对证据2、4、5真实性不确认，对证明内容有异议。对证据6无法确认真实性；对证据7真实性不予确认，其不能证明异议人已经实际占有案涉不动产。对证据8-12真实性无异议，对关联性及证明内容有异议。异议人对申请执行人提交的证据对证据1真实性无异议，该证据抵押登记时间是在案涉不动产出租之后抵押的。证据2真实性无异议，对证明内容有异议。申请执行人亚泰公司、梁志昭、梁志成、利东南公司、昭亚公司对异议人证据1-3真实性无异议，对证明内容有异议；对证据4-5真实性无法确认，转账凭证没有银行盖章；对证据6-12真实性无异议，对证明内容有异议，若700万元转账是真实的也是借款；物业交接确认书没有实际发生交接；供用电合同真实性无异议但对证明内容有异议，可见该合同是在2016年1月份才办理的。对申请执行人提交的证据无异议。
经审查，本院对异议人提交证据1、3真实性予以确认；对证据2、4-12的证明内容不予确认。对申请执行人提交的证据予以确认。
经审查查明，本院于2015年9月30日作出（2015）佛南法民二初字第968号民事调解书，当事人各方约定：“一、上述原告及八被告于2015年9月29日一致确认，截至2015年8月20日，被告佛山市南海亚泰服装有限公司尚欠原告广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行下列贷款本息未还：1、贷款账号30×××90项下贷款本金1000万元，利息229379.15元，及以1000万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率10.08%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。2、贷款账号30×××52项下贷款本金1000万元，利息337866.68元，及以1000万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率10.08%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。3、贷款账号30×××22项下贷款本金500万元，利息**250.41元，及以500万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率10.4325%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。4、贷款账号30×××11项下贷款本金500万元，利息151583.34元，及以500万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率9.63%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。5、贷款账号30×××30项下贷款本金500万元，利息157453.47元，及以500万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率10.4325%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。6、贷款账号30×××49项下垫款本金500万元，利息272795.85元，及以500万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止每日按万分之五的利率计算的逾期利息、罚息及复利。二、本案调解结案减半收受理费123599.46元、财产保全费5000元，合共128599.46元（原告已预交），律师费50000元，合计178599.46元，由八被告共同承担并应于签订本协议之日起三日内全额支付予原告。三、被告佛山市南海亚泰服装有限公司、佛山市南海区利东南服装有限公司、佛山市南海昭亚服装工艺有限公司、梁志昭、段文燕、梁志成、冯绮华定于本协议之日起三日内向原告清偿完毕本协议第一项约定之债务。该七被告未按期履行上述第一项债务或者八被告未按期履行上述第二项债务的，原告有权立即向人民法院申请强制执行。四、八被告未按上述第二、三项的要求足额履行还款义务时，原告对被告佛山市南海区狮山镇山南经济联合社提供的抵押物{位于佛山市南海区狮山镇山南村委会的土地使用权[土地证号：佛府南集用（2008）第0600**号）]及该土地上的松岗山南工业区中区1路南海亚泰服装有限公司生产车间2（房地产权证号：粤房地证字第××号）]、车间1（房地产权证号：粤房地证字第××号）、宿舍（房地产权证号：粤房地证字第××号）、办公楼（房地产权证号：粤房地证字第××号）、对梁志昭提供的抵押物【位于佛山市南海区狮山镇松岗南国桃园汇江假日花园汇雅苑1栋*号房的房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）】、对梁志成提供的抵押物【位于佛山市南海区狮山镇松岗南国桃园汇江假日花园汇雅苑1栋702号房的房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）】折价或者拍卖、变卖所得款，在本案债权及实现债权费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）的总额范围内享有优先受偿权。”该调解书已于2015年9月30日发生法律效力。申请执行人据此向本院申请执行强制执行，本院于2015年10月26日立案，案号为（2015）佛南法狮执字第1426号。
在执行过程中，本院于2016年1月22日发布（2015）佛南法狮执字第1426-1号《公告》，依法决定拍卖或变卖被执行人佛山市南海区狮山镇山南经济联合社的名下位于佛山市南海区狮山镇山南村委会的土地使用权（土地证号：佛府南集用（2008）第0600**号）及该土地上的松岗山南工业区中区1路南海亚泰服装有限公司生产车间2（房地产权证号：粤房地证字第××）、车间1（房地产权证号：粤房地证字第××）、宿舍（房地产权证号：粤房地证字第××）、办公楼（房地产权证号：粤房地证字第××）。
另查明，案涉不动产登记的权利人均为山南联合社。山南联合社将案涉不动产【房地产权证号：粤房地证字第××、第C644**、第C644**、第C644**；土地证号：佛府南集用（2008）第0600**号）】抵押给申请执行人，抵押登记的时间为2011年3月25日，证书号为：粤房地他项权证佛字第020002**号。异议人向本院提交的《房地产租赁契约》的签订时间为2014年1月6日。在异议审查过程中，被执行人农商行松岗支行明确表示不同意异议人的异议请求。
再查明，2015年8月18日，本院根据（2015）佛南法民二初字第968-1号的民事裁定书，依法查封了山南联合社名下的案涉不动产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。异议人提交的协议书约定租赁期限为2014年1月26日至2052年9月1日，租期长达39年；异议人主张其当日就支付了全部租金700万。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。在租赁期限明显有部分无效的情况下，异议人仍一次性支付全部租金，明显有不符合常理之处。同时，案涉房产面积为23899.64平方米及土地面积为8520.2平方米，平均每月租金为一万五千元左右，价格明显低于市场价格。此外，异议人提交的用水用电地址为“佛山市南海区松岗山南工业区”，该地址具有不确定性，不能唯一指向案涉不动产；且载明的时间均在本院查封（2015年8月18日）之后。被执行人梁志昭也主张是由于其向异议人借款才签订租赁协议，并不存在真实的租赁关系。异议人提交的证据不足以证实其与被执行人梁志昭、梁志成存在涉案土地及房产的租赁关系。
即使假设异议人与被执行人梁志昭告、梁志成存在案涉不动产的租赁关系，但租赁合同签订时间（2014年1月26日）晚于案涉不动产抵押（2011年3月25日）给申请执行人农商行松岗支行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，现农商行松岗支行明确不同意异议人的异议请求，异议人也不能主张带租约拍卖案涉不动产。
综上，异议人的异议主张理据不足，本院对其不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人凌康水的异议申请。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审 判 长 植少佳
人民陪审员 李为民
人民陪审员 冯少宽
二〇一六年六月十三日
书 记 员 洪瑞景