徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第2248号
原告中国人民解放军73061部队后勤部，住所地本市金山东路8号。
负责人王世乐，部长。
委托代理人姜培，江苏茂通律师事务所律师。
被告徐州雷邦电器设备有限公司，住所地徐州市环城路西站11号楼401室。
法定代表人左文欣，总经理。
委托代理人左文辉，男，1960年1月1日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托代理人孙克，江苏汇君律师事务所律师。
被告徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司，住所地本市文亭街8号。
负责人左文辉，经理。
委托代理人孙克，江苏汇君律师事务所律师。
委托代理人李强，江苏汇君律师事务所律师。
原告中国人民解放军73061部队后勤部诉被告徐州雷邦电器设备有限公司（以下简称雷邦电器公司）、徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司（以下简称雷邦电器文亭分公司）房地产租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法由代理审判员张红梅独任审判，于2014年7月8日公开开庭进行了审理，后根据案件审理需要，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军73061部队后勤部的委托代理人姜培，被告雷邦电器公司的委托代理人暨被告雷邦电器文亭分公司的负责人左文辉、二被告共同委托代理人孙克到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中国人民解放军73061部队后勤部诉称，2012年6月28日原、被告签订了一份军队房地产租赁合同和租赁意向协议书，约定原告将位于本市文亭街X号占地面积2600平方米的场地租赁给被告做停车场用，意向期限三年。合同每年签订一次，第一年的租期从2012年6月18日到2013年6月18日止，年租金28万元，每年递增10%，采取先交租金后使用的方式，于每年的5月28日前交清。被告交过第一年度租金后，从2013年6月18日至今未再履行交纳租金的合同义务，2013年8月16日经原告催交后仍未交纳，根据租赁合同第十一条第2项的约定，原告要求解除与被告签订的军队房地产租赁合同和租赁意向协议书，被告于三日内交付租赁场地；被告给付拖欠的2013年6月18日至2014年6月18日的租金308000元、违约金225870元（从2013年6月18日计算至2014年4月18日，按照欠付租金每日3‰计算，多余部分放弃），租金及违约金计算至实际给付之日止，诉讼费由被告承担。
被告雷邦电器公司、雷邦电器文亭分公司共同辩称，第一年的合同履行期限届满后，被告跟原告多次反映，放弃了对停车场的继续经营，实际使用人也不是两被告。根据双方签订的合同及原告的要求，停车场租赁合同已经于2013年8月份解除并终止履行，被告不存在违约行为，因此不应当承担租金及相应的违约责任。合同约定的违约金过高，即使被告需要承担相应责任，也请相应的降低。此外，原告存在违约行为，违约行为有两点，一是约定了停车场的使用面积2600平方米，但是原告没有向被告提供2600平方米的停车场使用面积，实际使用面积只约960平方米；二是原告没有按照与被告签订的文亭街8号综合楼开发合作协议约定的义务履行，至今没有向被告提供租赁许可证，造成被告的承租户无法正常办理工商营业执照及消防验收手续，造成被告大量房屋无法正常出租，已出租的房屋无法正常收取租金，造成大量的损失，该责任应该由原告承担，虽然合作开发协议与停车场不是一个合同，但是原被告主体相同，被告的利益是相同的，原告的利益也是相同的，所以相应的责任应由原告承担。
经审理查明，2012年6月28日，原告中国人民解放军73061部队后勤部（甲方）与被告雷邦电器文亭分公司（乙方）签订《军队房地产租赁意向协议书》及《军队房地产租赁合同》各一份。其中《军队房地产租赁合同》的主要内容为：第一条甲方自愿将坐落在本市泉山区文亭街X号，场地面积2600平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途为商用停车场。第三条租赁期限自2012年6月18日起至2013年6月18日止。第四条房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币28万元。租金按年结算，乙方于每年5月28日前交付甲方，付款方式为转账。……合同第七条、第八条约定了双方义务，第九条约定了合同解除和终止的情形；第十条“甲方违约责任”约定，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付伍万元作为违约金。第十一条“乙方违约责任”约定，（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付伍万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。合同第十七条“双方承认的附加条款”约定，合同租期起止时间与意向租赁协议同步。
双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》第二条约定，“本项目意向租赁期限3年（实际以上级批复的年限为准），《军队房地产租赁合同》每年签订一次，租金每年递增10%。场地交付使用后起算租金。……”第五条约定“该项目门前道闸及收费系统由承租方安装，租赁期满后，固定资产所有权归甲方所有。”
以上两份合同在承租方（乙方）处，加盖被告雷邦电器文亭分公司印章，并由其负责人左文辉签字。被告雷邦电器公司于2012年5月28日通过案外人张国红向原告支付租金28万元。2013年6月18日，双方签订的《军队房地产租赁合同》到期后未再续签合同，被告雷邦电器文亭分公司继续经营使用文亭街X号停车场，但未再向原告支付租金。
2013年8月16日，原告通过其代理人向被告雷邦电器公司发函，要求其在接到函件后三日内交付拖欠租金，否则根据双方2012年6月28日的合同约定，原告将解除合同。被告雷邦电器公司收到该律师函后仍未交纳租金。
被告雷邦电器公司在庭审中表示，其接函件后同意解除租赁合同，并曾向原告递交过书面材料。庭后被告提交书面材料复印件一份，称其将该书面材料递交原告一名仲姓助理员。该书面材料中涉及停车场租赁的内容为“贵部多次来我公司要求收回停车场并要解除租赁合同，我公司同意并愿意配合交接，但是希望贵部对我公司以下诉求作出解释……”落款时间为2013年11月6日。原告质证认为，其未收到该书面材料，也没有姓仲的工作人员。
对于该停车场目前的使用和管理现状，被告陈述是案外人在进行，被告没有和原告进行退租交接，理由是原告没派人来接收。
庭审中，原、被告一致同意解除停车场租赁关系。
另，本案第一次开庭审理时，被告雷邦电器文亭分公司以其系承租人为由要求参加诉讼，原告对其参加诉讼无异议，并申请追加其为共同被告，要求两被告就租金、违约金承担连带责任。被告雷邦电器文亭分公司在诉讼中，以原告提供场地面积不足约定，反诉要求原告返还第一年部分租金，但未按规定交纳案件受理费，本院对此不予处理。
本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
本案中，原告与被告雷邦电器文亭分公司签订的《军队房地产租赁意向协议书》及《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且合同已经实际履行，故对于双方均有约束力，双方均应按约履行各自义务。其中《军队房地产租赁意向协议书》是双方约定为将来订立租赁合同而签订的协议，应属于租赁合同的预约合同。关于租赁期限，双方在《军队房地产租赁意向协议书》中约定“意向租赁期限为三年（实际以上级批复的年限为准）”，并约定“《军队房地产租赁合同》每年签订一次”，上述内容对于租赁期限的约定并不明确，故租赁期限应以双方书面签订的《军队房地产租赁合同》的约定为准，即自2012年6月18日起至2013年6月18日止。双方在租期届满后未续签合同，但被告雷邦电器文亭分公司继续使用停车场，且原告对此未提出异议，因此双方的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。
关于原告诉请解除双方租赁合同及意向协议书并要求被告支付2013年6月18日至退场之日租金的主张，前已述及，双方租赁合同在2013年6月18日以后继续有效，租赁期限为不定期，被告应按约定在2013年5月28日前交付次年租金。被告未按期交租金并辩称其拒交理由是因租赁期限届满后两被告放弃经营停车场，且租赁合同已经于2013年8月份解除。本院认为，首先，原告在2013年8月16日的催缴租金函中并未明确表明解除合同，不能认为原告在行使合同解除权；其次被告至今未与原告办理退租交接手续；再次，被告在庭后虽提交落款时间为“2013年11月6日”关于同意解除租赁合同并配合交接的书面材料，但并未提供有效证据证明其将该材料送达原告，故原、被告之间的租赁合同在原告起诉前并未解除，被告拒绝交付租金的理由不成立，原告有权要求解除租赁合同及意向协议书，被告对此亦无异议，本院予以支持。
因被告至今未退场，其应按约定交纳2013年6月18日至退场之日的租金，租金数额应为28万元每年。关于原告主张租金按照《军队房地产租赁意向协议书》约定每年递增10%的意见，因该协议书实为预约合同，不定期租赁的租金仍应按照原租赁合同计算。
关于原告诉请的违约金部分，因双方约定的违约金为按迟交租金总额的日千分之三计收，该损失赔偿额的计算明显过高，综合考虑合同履行情况、原被告减损措施采取方式以及预期利益等因素，本院酌定予以降低，参照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款违约金。
另，被告辩称停车场实际使用面积不足合同约定的2600平方米、原告违约、请求按比例计收租金的意见，因本案租赁标的是特定场地，被告在租赁前已经对租赁场地有充分了解，该租赁场地在被告租赁前后并未发生面积变化；且被告所述实际使用面积与租赁场地面积的内涵不同，其在计算使用面积时扣除了场内正常通行道路面积，故被告上述答辩意见无事实依据，本院不予采纳。
合同解除后，双方的权利义务终止，两被告应按约定将租赁标的交付原告，故对原告要求被告交付租赁场地的主张本院予以支持。
关于责任承担。被告雷邦电器文亭分公司作为被告雷邦电器公司设立的分公司，其与原告签订合同并实际承租使用租赁场地，应当以其资产支付租金；如雷邦电器文亭分公司资产不足偿还上述债务，被告雷邦电器公司依法应承担清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军73061部队后勤部与被告徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司签订的《军队房地产租赁合同书》、《军队房地产租赁意向协议书》；
二、本判决生效后十日内，被告徐州雷邦电器设备有限公司、被告徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司将本市泉山区文亭街X号停车场返还原告中国人民解放军73061部队后勤部；
三、本判决生效后十日内，被告徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司支付原告中国人民解放军73061部队后勤部2013年6月18日起至退场之日止租金（按照年租金28万元计算）及逾期付款违约金（以应付租金为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2013年6月18日起计算至实际给付之日止）；
四、被告徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司偿还不足部分，由被告徐州雷邦电器设备有限公司承担清偿责任。
案件受理费11940元，由被告徐州雷邦电器设备有限公司、被告徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 沈九安
代理审判员 张红梅
人民陪审员 高传美
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 杨 雪