云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云31民终330号上诉人（原审被告）：翁应，女，1973年7月9日生，傣族。上诉人（原审被告）：王德新，男，1970年10月26日生，汉族。被上诉人（原审原告）：瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘凡荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李咏有，男，该公司副总经理。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：白冰，云南吴立新律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人翁应、王德新因与被上诉人瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司（以下简称奥星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2016）云3102民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翁应、王德新，被上诉人奥星公司特别授权的委托诉讼代理人李咏有、白冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁应、王德新上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人奥星公司的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实及适用法律错误，依照双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的约定，被上诉人奥星公司应于2013年9月30日前交房，且被上诉人履行交房通知义务是其接房的必要条件。因被上诉人逾期交房，其直至2015年12月22日才看到被上诉人提交的竣工验收备案表，被上诉人不但未向其发出通知，且以双方正在进行民事诉讼为由不配合交房。经多次交涉，被上诉人同意先交纳公共维修基金等用于办理土地、房产证。2016年1月20日起其交纳了上述费用，因后续费用问题未解决，2016年6月22日被上诉人才交房。其未逾期接房，无需承担相应责任。另被上诉人主张的违约金过高，原判违约金已超出实际损失。被上诉人奥星公司辩称，1、其开发建设的“奥星·世纪”D7栋于2014年10月15日验收合格，2015年2月12日其以直接通知和通过德宏团结报公告的方式通知业主于同年2月15日接房，但上诉人拒绝接房。之后在瑞丽市人民法院审理上诉人等多户买受人起诉其商品房预售合同纠纷案件时，审判人员曾建议上诉人先行接房并不影响其主张权利，但上诉人称我公司不给接房，瑞丽市人民法院为此于2015年11月20日对双方进行了询问并制作了笔录，我公司当时已明确业主随时可以接房，因上诉人不同意调解，需按正常程序交纳契税、维修基金及配套费等相关费用，但上诉人表示不出示备案表其不接房。2015年12月22日瑞丽市人民法院开庭时我公司当庭出示了《建设工程竣工验收备案表》，上诉人对该证据真实性无异议，认可验收时间为2015年12月7日，故上诉人于2016年6月22日接房构成违约；2、根据双方签订的《商品房购销合同》第十条约定，逾期60天内未能交接房屋的，上诉人应按每天50元支付违约金；超过60天后的违约金，我公司已根据（2015）瑞民二初字第212号生效判决，对双方约定过高部分予以放弃，上诉人主张违约金过高理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。奥星公司向一审法院起诉请求：1、翁应、王德新按每天50元支付其自2015年12月8日起至2016年2月6日止的违约金3000元；2、翁应、王德新按每天64.71元支付其自2016年2月7日起至2016年6月22日止的违约金8801.10元。一审法院认定事实：2012年12月22日，奥星公司（甲方）与翁应、王德新（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方购买甲方奥星·世纪组团第D7幢第1单元第12层1203号房，建筑面积为165.93平方米，单价为2354元/平方米（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为390562元……第七条，甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。……第十条，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以报纸公告、电话通知形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按合同第九条约定处理，甲乙双方在进行房屋交接时，甲方应乙方要求对所购非建筑结构质量问题外的瑕疵进行一般性检修、修补完善等，其检修时间不计入逾期交房时间，视同已交房。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：未付清房款的按本合同第八条关于逾期付款的约定由乙方向甲方承担违约责任，已付清房款的，逾期60天内未能交接，按每天50元向甲方承担违约责任，超过60天后，按总房款的万分之三乘以逾期天数向甲方承担违约责任，因此原因乙方房屋交接时间逾期超过《商品房质量保证书》中所列保修期的，甲方概不承担保修责任，其余约定见《补充协议》等内容。当日，双方签订《商品房购销合同补充协议》，约定：第一条，该商品房房价款总金额中未包括房屋所涉及的办理产权证的相关契税、印花税、产权证工本费、房屋公共维修基金、测绘费、配套费等相关款项，该类款项的计费和支付办法按本协议的约定执行。1、配套设施费不包含在总房价中，具体包括：可视对讲系统初装费1000元/户；天然气开户费3600元/户。具体配套项目以实际安装的配套设施为准，具体计费标准以最终结算为准。乙方应于房屋交接时一次性付清。在乙方未付清上述款项前，甲方有权拒绝向乙方交付商品房。……第七条，对于《商品房购销合同》第七条的相关事宜补充约定如下：《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑在经质监、勘查、设计、施工、监理及甲方共同验收合格并签章。乙方所购房屋取得上述单位验收签章并出具单体建筑竣工验收备案表后，即视为已具备房屋交付条件。第八条，对于《商品房购销合同》第九、十条的相关事宜补充约定如下：（一）乙方未在甲方公告公示、电话通知的期限内按照要求办理房屋交接手续的，属逾期接房，双方约定：自甲方通知确定的交房期限届满之日起视为甲方已交房，自次日起，房屋的所有风险和费用（含物业管理费）由乙方承担，违约责任按主合同约定执行。（二）鉴于甲方在交付房屋前，已办理完成了建设工程的竣工验收手续。如乙方以房屋存在影响其居住使用的质量问题为由拒绝接收房屋的，乙方应当提供具有法定鉴定资格质检部门出具的质量检测报告。乙方不能提供的，则乙方应按照主合同第7条约定的期限届满之次日起承担逾期接房的违约责任。……第十三条，入住时间的确定，从乙方办理接房手续、领取钥匙之日起，视为乙方入住时间。第十四条对于协议效力补充约定如下：1、本协议自双方签字盖章按印后生效，与主合同具有同等效力，若主合同与本协议约定不一致，以本协议约定的为准……等内容。2016年6月22日，翁应、王德新向奥星公司交纳涉案房屋配套费5100元，与瑞丽市丽阳物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，并在《奥星·世纪业主房屋接房验收表》、《奥星·世纪业主钥匙领用登记表》上签名和领取涉案房屋的钥匙。另查明，本院已生效的（2015）瑞民二初字第212号民事判决认定，奥星公司取得涉案房屋竣工验收备案表的时间是2015年12月7日，同年12月22日开庭审理时翁应、王德新亦认可该备案表；与涉案房屋同地段同类房屋的日租金为49.78元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》系真实意思表示，不违反法律行政法规规定，为合法、有效合同，双方均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同义务。2015年12月22日，翁应、王德新明知奥星公司已于同年12月7日取得涉案房屋竣工验收备案表，涉案房屋已具备交接房条件，其应于合理期限内的2016年1月7日起接房，但其至2016年6月22日才接房，已构成违约，应承担违约责任，承担自2016年1月7日起至2016年3月6日止逾期接房60天内的违约金3000元（50元/天×60天）；并承担自2016年3月7日起至2016年6月22日止共108天，按每天64.71元（49.78元＋49.78元×30%）的逾期接房的违约金6988.68元（64.71元/天×108天）。奥星公司提出的其他主张和翁应、王德新提出的其他抗辩，理由均不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告翁应、王德新支付原告奥星公司2016年1月7日起至2016年3月6日止的违约金3000元，于判决生效后十日内一次性付清；二、被告翁应、王德新支付原告奥星公司自2016年3月7日起至2016年6月22日止的违约金6988.68元，于判决生效后十日内一次性付清；三、驳回原告奥星公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人翁应、王德新围绕上诉请求提交了以下证据：1、2016年1月20日《云南省住宅专项维修资金专用收据》，2、瑞房权证瑞丽市字第00034257、00034258号房屋所有权证及瑞国用（2016）第432号国有土地使用证，并对一审时提交的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》、2016年1月29日至6月22日收据予以补充说明，被上诉人奥新公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，被上诉人奥星公司认为上诉人二审提交的证据1、2非新证据，对其真实、合法性无异议，但认为与本案无关联；对一审时提交的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的真实、合法、关联性无异议，对2016年1月29日至6月22日收据的真实、合法性无异议，但认为1月29日的费用系代相关部门收取，与本案无关联。本院认为，上诉人二审提交的两组证据在一审起诉前即已存在，并非由于客观原因导致逾期举证，其非新证据，本院不予采信。对当事人二审争议的《商品房购销合同》第十条约定的逾期接房违约金及《商品房购销合同补充协议》第一条约定的房屋配套费、一审认定日租金49.78元过高，以及《补充协议》第十三条入住时间确定的问题，本院认定如下：《商品房购销合同》第十条第三款约定对乙方（买受人）逾期接房违约金按已付、未付房款、逾期时间分段进行计算，逾期60日内按每天50元计算违约金未违反法律、法规规定，合法有效；合同原约定逾期60日后按总房款的万分之三乘以逾期天数计算违约金，但被上诉人奥星公司在本案一审起诉时已明确主张参照生效的（2015）瑞民二初字第212号民事判决确定的每天64.71元（日租金49.78元上浮30％）计算违约金，过高部分予以放弃，该处分不违反法律规定，应予支持；双方签订的《商品房购销合同补充协议》关于入住时间确定、配套项目以实际安装且计费标准以最终结算为准的约定未违反法律法规规定；房屋日租金系经司法鉴定机构依法评估作出，并经生效判决确认，一审予以采信并据此计算违约金并无不当。一审法院对双方当事人所举证据认证、采信得当，对双方当事人无异议的一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被上诉人奥星公司曾于取得《建设工程竣工验收备案表》前三次通知业主接房，上诉人以其不符合合同约定予以拒绝，之后双方发生诉讼。2015年12月22日（2015）瑞民二初字第212号案件开庭时，被上诉人奥星公司当庭出示竣工验收备案表，上诉人翁应、王德新应明知其主张的接房条件已经成就，一审法院据此酌定其应于2017年1月7日起接房并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人翁应、王德新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95元，由上诉人翁应、王德新负担。本判决为终审判决。审判长 高 立审判员 张学良审判员 包 洋二〇一七年三月三十日书记员 彭 媛