广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1426民初78号
原告王开宏，男，1961年12月25日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告王红英，女，1965年8月14日出生，汉族，现住广东省平远县。
被告平远县盛世富港房地产开发有限公司。
地址：广东省平远县大柘镇平兴路优山美地一期会所。
法定代表人陈富东，该公司董事长。
委托代理人黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
原告王开宏、王红英诉被告平远县盛世富港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法由审判员林敦灵独任审判，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告王开宏、王红英及被告平远县盛世富港房地产开发有限公司的委托代理人黄国炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王开宏、王红英起诉称，2013年5月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-05-450）及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于平远县××柘镇平兴路优山美地御景A区A10-3幢房。合同约定该房屋建筑面积为490.36平方米，该商品房属预售，按整幢出售，商品房总金额2353728元；约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定为：该商品房属预售，双方约定按【整幢】出售。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告按约定支付了购房款。2015年1月5日房地产权属登记部门对该房屋进行了房地产权属登记[粤房地权证平远县字第××号]。房屋产权证上登记的建筑面积为466.53平方米，套内建筑面积为466.53平方米。因房屋买卖合同约定面积比实际登记面积少490.36平方米-466.53平方米=23.83平方米，面积差异百分比为23.83平方米／490.36平方米×100%=4.86%，差异值超出3%，按照合同约定，被告向两原告返还交付房产面积少于合同约定面积的房款114384元，并支付从付款日起至退款日止为期的利息，利息按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计算。
原、被告对合同理解有差异，被告认为按幢的不用处理面积差异。原告方认为格式合同的解释应严格按照文意解释，依照《商品房买卖合同》约定，当事人选择按套计价时不适用合同第五条的面积差异处理，但根据《合同补充协议》第一条，原告是按【整幢】计价，并非按套计价，因此应该适用《商品房买卖合同》第五条约定的面积差异处理方式。退一步来说，如果被告认为不适用《商品房买卖合同》第五条约定的面积差异处理方式，也应另外协商面积差异处理方式，如果协商不成，则应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理。鉴于双方多次协商未果，原告无奈将被告诉至法院，请求：一、判令被告向两原告返还交付房产面积少于合同约定面积的房款114384元，并支付从付款日起至退款日止为期的利息，利息按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计算；二、由被告负担本案诉讼费。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向两原告返还交付房产面积少于合同约定面积的房款面积差异值3%部分返还70611.84元，超过3%部分双倍返还87544.32元，合计158156.16元，并支付从付款日起至退款日止为期的利息，利息按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计算。
原告为证明自己的主张，提交并经开庭质证的证据有：1、《住宅认购协议书》（编号：0002240）；2、《商品房买卖合同》（合同编号：2012-05-450）及《合同补充协议》；3、售房款发票；4、契税税收完税证明，物业管理费发票，办证费、物业维修费、燃气安装费等收据6张；5、房地产权证［粤房地权证平远县字第××号及平府国用（2014）第261701917号］复印件；6、关于要求退还多收购房款的函。
被告平远县盛世富港房地产开发有限公司辩称，一、不同意原告变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，变更诉讼请求应在举证期限届满前提出，而且原告向法院提出诉讼时，法院已经通过《人民法院民事诉讼风险提示书》第三条明确告知原告诉讼请求的增加、变更或者提出反诉，应当在举证期限届满前提出，否则不予审理，因此被告不同意原告当庭变更诉讼请求。二、原、被告在2013年5月25日签订《商品房买卖合同》，由原告以2353728元的总价格按幢购买涉案的商品房，被告出售商品房时早已于2011年6月30日取得商品房的预售许可证，原告在购买涉案商品房时亲临现场查看，原告在签订合同时也没有向被告提出面积或者按照整幢出售的价格提出异议，而且从原告提供的证据税收完税证明来看，原告在2014年10月20日向平远县地方税务局城区税务分局缴纳契税，当中载明了房地产权属转移登记面积为466.53平方米，可以充分说明原告在2014年10月20日已经知道涉案房屋的面积为466.53平方米，原告在2017年1月3日才提起诉讼，已经超过了2年的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，提交并经开庭质证的证据有：广东省平远县商品房预售许可证（编号：平建预售字第2011006号）。
经审理查明，2010年12月5日，原、被告双方签订《住宅认购协议书》（编号：0002240），约定原告向被告认购由被告开发的梅州市平远县优山美地项目A10-3栋商品房，认购价为人民币2353728元，付款方式为一次性付款，认购价的全额房款人民币2353728元须于2011年12月5日前付清并同时签署《商品房买卖合同》。2011年6月30日被告取得该商品房的预售许可证。2013年5月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-05-450）及《合同补充协议》。该《商品房买卖合同》约定原告向被告购买的该房屋建筑面积为490.36平方米；约定计价方式与价款为：该商品房属现房，按【整幢】出售，总价款为人民币2353728元整；约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=×100%。《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的补充约定为：该商品房属预售，双方约定按【整幢】出售。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告按约定付清了全部购房款及相关费用，并于2015年6月5日领取了总金额为2353728元的购房款发票。2015年1月5日房地产权属登记部门对该房屋进行了房地产权属登记并颁发了房地产权证［粤房地权证平远县字第××号及平府国用（2014）第261701917号］。2015年4月28日，原告从被告手中领取了该房屋产权证，该房屋产权证上登记的建筑面积为466.53平方米，其中套内建筑面积为466.53平方米。因该房屋约定面积与实际登记面积存在差异，原、被告双方经协商未果，原告遂将被告诉至本院。
在诉讼期间，原、被告双方于2017年3月31日共同向本院提出庭外和解的申请，申请和解期限为2个月，和解期限届满，原、被告双方仍未达成一致意见。
本院认为，原、被告双方当事人在平等、自愿、意思表示真实基础上签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-04-265）及《合同补充协议》，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按照约定履行合同义务。
本案争议的焦点是产权登记面积小于合同约定计价面积时被告应否向原告返还多收的购房款。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》来看，该《合同》第五条关于“面积确认及面积差异处理”中约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。同时该条还约定了“本条款适用于商品房预售”。另外《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》第五条补充约定为：“该商品房属预售，双方约定按【整幢】出售。”根据上述约定，原告向被告所购房屋系按【整幢】出售并属商品房预售，当实际登记面积小于约定面积时，被告应当向原告返还多收的购房款。本案中，因原、被告双方只约定了建筑面积，未约定套内建筑面积，面积差异绝对值以建筑面积计算为4.85%（×100%，即×100%），超过了3%。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条只约定了面积差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的补偿方式，未约定面积差异值超过±3%以上（不含本数）的补偿方式，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积差异比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在面分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，本案面积差异绝对值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，被告应按约定的面积单价据实结算返还给原告，超过百分之三部分的房价款被告应双倍返还买受人。又因本案原、被告双方未在合同中约定面积单价，根据该房屋的总价款除以合同约定面积计算，该房屋面积单价为4800元。因此，对于面积差异绝对值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，被告应据实结算返还给原告购房款70611.84元，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的部分被告应双倍返还给原告购房款87544.32元。关于原告请求被告支付从付款日起至退款日止按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计算的利息的问题，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中未有约定，可参照该《商品房买卖合同》第五条第3点的约定“以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算”来计算利息。关于被告提出原告变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，否则将不予审理的抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，本案原告变更诉讼请求在法庭辩论结束前提出，且在举证期限内提出，因此，对原告抗辩本院不予采纳。关于被告提出原告起诉已超过2年诉讼时效期间抗辩，因原、被告双方均确认原告领取房地产权属证书的时间是2015年4月28日，原告起诉至本院的时间是2017年1月17日，自原告知道产权登记面积小于合同约定计价面积时至原告起诉至本院并未超过2年的诉讼时效期间，因此，被告抗辩的理由不足，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告王开宏、王红英返还产权登记面积小于合同约定计价面积的面积差异购房款合计158156.16元，及支付从付款日起至退款日止按退款日同期银行固定资产贷款利率计算的利息。
二、驳回原告王开宏、王红英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3464元，减半收取1732元，由被告平远县盛世富港房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 林敦灵
二〇一七年六月十二日
书记员 谢巧玲