河南省栾川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0324民初1847号
原告（反诉被告）：栾川县中兴物业管理有限公司，住所地栾川县。
法定代表人：苏民伟，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡志鹏，男，1983年6月13日出生，汉族，住栾川县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：姜红伟，系河南廉贞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：洛阳昶威房地产开发有限公司，住所地栾川县城。
法定代表人：符红超，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴晓军，系河南钼都律师事务所律师。
原告（反诉被告）栾川县中兴物业管理有限公司（以下简称中兴公司）与被告（反诉原告）洛阳昶威房地产开发有限公司（以下简称昶威公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，公开开庭进行了审理。中兴公司的委托诉讼代理人胡志鹏、姜红伟，昶威公司法定代表人符红超及其委托诉讼代理人吴晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中兴公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令昶威公司向中兴公司支付自2011年7月20日至2016年10月20日空房管理物业服务费、代缴业主物业服务费、售楼部物业服务费及售楼部水电费共计1,404,822.17元人民币；2、依法判令昶威公司按所欠物业费的千分之五向中兴公司支付违约金；3、本案诉讼费由昶威公司承担。事实和理由：2011年7月20日中兴公司与昶威公司签订《枫苑·乐居前期物业服务合同》，合同约定枫苑·乐居小区总建筑面积39,000平方米，服务价格为每平方米1元人民币，合同期限“自2011年7月20日至2015年7月19日，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”同时还约定“前期物业服务费用在未出售，或者因甲方(昶威公司下同)原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按80%交纳，入户率达到80%后，甲方不再交纳物业服务费。对于甲方未按照《“枫苑·乐居”前期物业服务合同》规定向乙方（中兴公司下同）支付物业服务费的应当向乙方支付未按时交纳物业服务费的千分之五违约金。”2016年10月20日枫苑·乐居小区业主委员会与新的物业管理企业签订了物业管理合同，中兴公司终止枫苑·乐居小区物业服务。中兴公司多次与昶威公司协商前期物业服务费的支付事宜，昶威公司以种种理由少算服务费，其计算的服务费远远低于中兴公司的服务成本。故此请求依法支持中兴公司的诉求。
针对昶威公司反诉辩称，1.中兴公司已按照枫苑·乐居前期物业服务合同约定的时间进驻小区，并提供相关物业管理服务。2.对于昶威公司所述2016年12月进行消防系统恢复，合同签订金额300,000元及其他费用16,910元的事实，不予认可。双方于2016年9月20日进行协商，同年10月20日中兴公司终止枫苑·乐居小区物业管理服务，撤离小区,新的物业公司进驻，此费用发生在中兴公司退出管理、新的物业公司接管之后，由于枫苑·乐居小区的消防控制室在小商品市场一楼，自2013年4月开始整个消防系统由栾川小商品市场管理公司管理，2015年4、5月份，栾川小商品市场管理公司私自撤离，造成小商品市场整体瘫痪，消防控制室无人管理，此时昶威公司未将消防控制室交付中兴公司。之后中兴公司多次与昶威公司协商消防控制室接管问题，一直无果。中兴公司不承担责任,建议依法驳回昶威公司的反诉请求。
昶威公司辩称：1.双方签订的《枫苑·乐居前期物业服务合同》，合法有效，予以认可。2.该合同为格式合同，有多处空白，签字时未填写，应为约定不明确，因此在履行中应按双方签订的其他补充协议、相关法律规定、交易习惯等进行解释。3.昶威公司在具备物业进驻条件后，多次通知中兴公司进驻枫苑·乐居小区管理服务，截止目前，中兴公司一直未进驻，而是将物业合同转给栾川县天润物业管理有限公司（以下称天润公司）,属严重违约，中兴公司的违约行为给昶威公司造成了重大的经济损失，已提起反诉。中兴公司并未提供服务,请求依法驳回中兴公司的诉求，并自行承担相关费用。
昶威公司向本院提出反诉请求：1、依法判令中兴公司因不履行双方签订的《枫苑·乐居前期物业服务合同》而给昶威公司造成的经济损失316,910元，同时要求中兴公司因违约给昶威公司造成的负面影响赔礼道歉；2、本案反诉费由中兴公司承担。事实和理由：2011年7月20日昶威公司通过招标的形式与中兴公司签订《枫苑·乐居前期物业服务合同》，同时又签订了《前期物业服务合同补充协议》，双方明确了物业服务的范围及物业公司入驻接管应具备的条件。2013年4月1日，枫苑·乐居小区正式交房，同时具备物业公司入驻条件：工程施工完毕且验收合格，消防、安全、供电、供水、道路等设备和设施正常使用，物业管理用房已按规定落实等，但到目前为止，中兴公司没有进驻枫苑·乐居小区进行验收接管和日常物业管理，没有与业主及昶威公司任何经济往来。由于中兴公司的违约而使小区的消防工作一直处于无人监管状态，导致消防系统瘫痪，给小区留下无尽的安全隐患，2016年12月栾川县城关镇人民政府下发限期整改通知书，经多家询问比价最终由河南东和安消防工程有限公司对枫苑·乐居小区消防系统进行恢复，包括消火栓系统、自动喷淋系统、自动报警系统和防排烟系统。合同签订金额300,000元，其他费用16,910元，应由中兴公司承担。同时由于中兴公司不履行合同义务，导致后期物业公司无法正常开展工作，整个小区管理混乱，出现脏、乱、差现象，业主怨声载道，已严重影响了小区的房产销售，同时严重损害了昶威公司名誉，造成了极坏的负面影响。鉴于上述情况，请求依法支持昶威公司的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：
2013年1月5日中兴公司与天润公司签订《协议书》，将枫苑·乐居小区的日常行政管理、水电费收缴、电梯运行维修及安全事务委托天润公司进行管理，天润公司入驻管理，昶威公司未提出异议，后又与天润公司签订合同，视为对中兴公司委托的认可，中兴公司的委托行为虽然违反《物业管理条例》，依规应当受到行政处罚，但不影响民事权利的行使。
中兴公司提交的两份《枫苑·乐居空房管理费统计表》和《枫苑·乐居2015年7月20日至2016年9月20日交房统计》，虽未加盖昶威公司的印章，但是依据昶威公司出具的《房款已清证明条》汇综而得，昶威公司对《房款已清证明条》不持异议，对此证据应予认定。
中兴公司提交的《枫苑·乐居前期物业服务合同》空白处系中兴公司私自填写，应以双方于2011年7月20日在栾川县物业管理办公室备案的合同文本为准。
中兴公司与新的物业公司移交手续尽管不够规范,存在瑕疵，但有接收人签字,应予认定。
昶威公司提交的本院(2016)豫0324民初1267号民事判决书，与本案缺关联性。
枫苑·乐居小区山体滑坡，引起护坡倒塌，停放车辆被埋、被砸，昶威公司与车主订立赔偿协议，与本案无关。
昶威公司陈述委托天润公司通知购房户收房，并据此减算物业服务费，但天润公司并未明确接受，不予采信。
昶威公司提交的发票均为天润公司撤离后的消费支出，且部分买卖双方均不是本案当事人，不予认定，但电梯解码费用4000元，因天润公司维修电梯时变更了技术参数，应予认定。
2011年7月20日至2013年3月20日之间，中兴公司认可未提供物业服务，主张的物业服务费实为昶威公司用其资质的费用。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月，昶威公司在栾川县城关镇××东路北侧原机械厂的地址上，开发建设枫苑·乐居商住小区。小区计划建设住宅楼四栋，252套，住宅面积37,872平方米，其他面积5917.49平方米，交付日期2012年12月31日。
2011年7月20日昶威公司为办理枫苑·乐居小区商品房预售许可证，通过竞标，中兴公司中标，昶威公司与中兴公司签订《枫苑·乐居前期物业服务合同》，同日栾川县物业管理办公室为昶威公司出具《物业备案告知单》，昶威公司取得枫苑·乐居小区商品房预售资格，同年8月9日昶威公司开始对外预售枫苑·乐居小区商品房。
《枫苑·乐居前期物业服务合同》约定了双方的权利、义务和违约责任，由于该合同为填充式合同，第一条总建筑面积处空白未填。庭审中中兴公司与昶威公司协商确定总建筑面积为39,000平方米。第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体费用标准按其使用性质收取：高层住宅价格处空白未填。中兴公司（天润公司）实际对入住购房户收取的物业服务费为每月每平方米0.9元。第七条“业主应于《商品房入住通知单》下发之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用由甲方按80%交纳,此部分费用,由甲乙双方每月核对一次。入户率达到80%后,甲方不再缴纳物业服务管理费。”第三十条“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5‰的标准向乙方支付违约金。”第三十四条“本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
2013年1月5日，中兴公司又与天润公司签订协议书，将枫苑·乐居小区的日常行政管理、水电费收缴、电梯运行维修及安全事务交由天润公司进行管理，中兴公司负责与昶威公司进行结算，昶威公司未提出异议，默认了中兴公司的委托行为，随后又与天润公司签订合同，发生业务联系。
由于枫苑·乐居小区商品房在2012年12月31日未竣工，昶威公司未按时向业主交付房屋，构成违约，遂与购房业主协商，减免业主物业服务费一年，应由其代交物业服务费计162,200.4元，昶威公司随后支付中兴公司60,000元，尚有102,200.4元未付。
2013年3月20日后，部分业主陆续入住，部分业主已交清房款但并未入住，天润公司开始正式进驻小区进行服务和管理。昶威公司对交清房款而未入住的一部分业主未及时通知业主收房和交纳物业服务费，中间出现空档。2013年4月20日开始，昶威公司逐月向天润公司出具《房款已清证明条》，由天润公司直接向业主收取物业服务费。据统计2013年4月至12月20日昶威公司售房125套18,482.82平方米，2014年1月至2015年6月20日售房27套3976.37平方米，2015年7月至2016年9月20日售房30套4819.98平方米。
枫苑·乐居小区为商住小区，消防系统控制室在栾川小商品市场管理公司办公区内，由栾川小商品市场管理公司管理。2015年4、5月份栾川小商品市场管理公司经营恶化，私自撤离跑路，双方未有效交接，导致消防控制室无人管理。
另，枫苑·乐居小区入住率至今未达到80%。
2016年10月，枫苑·乐居业主委员会与新的物业公司签订物业管理合同，同年10月20日天润公司撤离枫苑·乐居小区，对前期空房管理物业服务费未达成一致意见，昶威公司仅对欠水费12,635元、售房部物业服务费2917.66元、售房部水电费5803.15元予以认可，同意支付。天润公司撤离时与新的物业公司对枫苑·乐居水电及消防资料进行移交，移交人由胡志鹏签字，接收人由王建民签字。新的物业公司接管后，昶威公司对枫苑·乐居消防栓系统、自动喷淋系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、消防井等进行维修。由于天润公司维修电梯变更了电梯的技术参数，昶威公司支付电梯解码费4000元。
本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的合同。本案为前期物业管理，即在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的管理。昶威公司通过招标的形式选聘中兴公司，由中兴公司提供物业服务，双方签订的《枫苑·乐居前期物业服务合同》真实、合法、有效，中兴公司又委托天润公司对枫苑·乐居小区进行管理，虽然违规，但天润公司通过合同约定的形式取得对枫苑·乐居小区服务管理的权利，昶威公司予以默认，天润公司提供服务应取得相应报酬，昶威公司未足额支付空房管理物业服务费，构成违约，中兴公司向其主张权利，符合法律规定。
中兴公司要求昶威公司支付2011年7月20日至2013年3月20日空房物业服务费共计655,200元：昶威公司为取得枫苑·乐居小区商品房预售许可证，与中兴公司签订《枫苑·乐居前期物业服务合同》，但中兴公司此期间并未实际对枫苑·乐居小区进行有效的服务管理，合同没有约定，法律也未规定，中兴公司的主张于法无据，故中兴公司的该项请求，本院不予支持。
中兴公司要求昶威公司支付2013年3月20日至2016年7月20日空房物业服务费共计626,066.56元：按合同第七条约定和《物业管理条例》第四十二条第二项规定，已竣工尚未出售或尚未交付的物业，其物业服务费应由建设单位昶威公司按80%交纳，中兴公司主张按每平方米1元的80%收费不妥，应按实际执行的每平方米0.9元的80%计收，即563,459.94元。
中兴公司要求昶威公司支付代缴业主物业服务费102,200元：因昶威公司未按时交房，构成违约，与业主达成协议，减免业主物业服务费一年，中兴公司的损失应由昶威公司负担，昶威公司应支付中兴公司102,200元。
中兴公司要求昶威公司支付水费12,635元、售楼部物业服务费2917.06元、售楼部水电费5803.15元，合计21,355.21元：昶威公司对此不持异议，该项请求予以支持。
中兴公司要求昶威公司支付违约金6931.9元：因水费、售楼部水电费不属于物业服务费，不应按5‰的标准计算违约金，则物业服务费部分的违约金为3342.89元（503,459.94+102,200+2917.06的5‰计算）。
昶威公司要求中兴公司支付消防系统维修费300,000元,其他费用12,910元:该费用一方面,部分尚未产生和支付，另一方面该权利的行使主体为业主委员会，而非开发建设单位，对该项请求不予支持。由于天润公司维修电梯时变更了电梯的技术参数，昶威公司支付电梯解码费4000元，应由中兴公司负担。
昶威公司要求中兴公司赔礼道歉：昶威公司未提交相关证据证明中兴公司的行为对昶威公司的名誉造成了一定的损害，该项请求，本院也不予支持。
综上所述，当事人的合理诉求部分应予支持。依照国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第二款、《河南省物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、洛阳昶威房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付栾川县中兴物业管理有限公司空房物业服务费563,459.94元、代缴业主物业服务费102,200元、售楼部物业服务费2917.06元，合计668,577元。
二、洛阳昶威房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付栾川县中兴物业管理有限公司水费12,635元、售楼部水电费5803.15元，合计18,438.15元。
三、洛阳昶威房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付栾川县中兴物业管理有限公司违约金3342.89元。
四、栾川县中兴物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付洛阳昶威房地产开发有限公司电梯解码费4000元。
五、驳回栾川县中兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回洛阳昶威房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17,450元，反诉费6053元，合计23,503元，由昶威公司负担14,543元，中兴公司负担8960元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 鲁方黎
审判员 王玉柱
审判员 杨京府
二〇一七年四月二十一日
书记员 杨冰凌