福建省福州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）榕行终字第262号
上诉人（一审被告）福州市住房保障和房产管理局。
法定代表人李凡，局长。
委托代理人张春辉、孙立巍，福州市住房保障和房产管理局公职律师。
被上诉人（一审原告）许明生，男，1943年10月1日出生（身份证号码：3501021943********），汉族。
委托代理人钱亮、许流新，福建远东大成律师事务所律师。
一审第三人福州市房屋登记中心。
法定代表人陈津，主任。
委托代理人陈靖，男，该中心工作人员。
委托代理人高小燕，女，该中心工作人员。
一审第三人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行。
法定代表人郑传武，行长。
委托代理人赖培坤，陈晞，北京大成（福州）律师事务所律师。
一审第三人李淑真（系原告许明生之妻），女，1949年3月9日出生，汉族。
委托代理人钱亮、许流新，福建远东大成律师事务所律师。
一审第三人程何，女，1985年7月27日出生，汉族，现羁押于福建省女子监狱。
上诉人福州市住房保障和房产管理局因被上诉人许明生诉其房屋行政登记一案，不服鼓楼区人民法院（2012）鼓行初字第72号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月4日对本案进行了书面调查。上诉人许明生、一审第三人李淑真及共同委托代理人许流新，被上诉人福州市住房保障和房产管理局的委托代理人张春辉，一审第三人福州市房地产交易登记中心委托代理人陈靖，一审第三人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行的委托代理人赖培坤到庭接受调查，一审第三人程何未到庭接受调查。本案已审理终结。
上诉人福州市住房保障和房产管理局于2010年6月22日为坐落于鼓楼区鼓东街道中山路23号16#楼202单元房产办理了所有权证号R1040787《房屋所有权证》，所有权人为程何，建筑面积101.95平方米，房屋取得方式为买卖，上一道权利人许明生。2011年7月18日所有权人程何申请补证，被上诉人福州市住房保障和房产管理局于2011年7月25日为坐落于鼓楼区鼓东街道中山路23号16#楼202单元房产办理了所有权证号R1136934《房屋所有权证》，所有权人为程何，附记记载该房屋已设定抵押，抵押权人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行，抵押登记编号2010A354255，上一道权利人许明生。
一审法院确认以下案件事实：讼争房产坐落于福州市鼓楼区鼓东街道中山路23号16#楼202单元房屋（原为鼓楼区中山路23号16座202单元），根据被告于2002年4月12日作出的榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，所有权人为原告许明生，规划用途为住宅，建筑面积为101.95平方米，系1999年12月30日受福建省人民政府机关事务管理局集资建房产业。2010年6月12日，第三人程何向第三人福州市房屋登记中心提交《福州市房屋（转移）登记申请表》及房屋所有权证、买卖契约、卖方婚姻证明、双方身份证、地址变更确认单，申请讼争房产的权属转移登记。经审查，被告于2010年6月22日作出榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，将讼争房产的房屋所有权人转移登记为程何，附记记载房屋取得方式为买卖，上一道权利人为许明生。根据第三人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行提交的鼓楼区人民法院于2013年2月27日作出的（2012）鼓民初字第3342号《民事判决书》，第三人程何与第三人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行于2010年7月2日签订编号为2600400020100122号《个人借款合同》，约定后者贷59万元给前者，贷款期限为2010年7月12日至2015年7月12日，同日双方还签订了《抵押合同》，程何以讼争房产为《个人借款合同》项下的债务抵押担保。后者依约于2010年7月12日将借款合同项下的贷款本金59万元一次性发放给程何，程何仅依约归还了第一期借款本金6万元，截止2012年5月22日，程何尚欠后者本金53万元。据此，判决福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行有权对程何的抵押物即讼争房产进行拍卖、变卖及拍卖、变卖所得款项对债务享有优先受偿权。该判决已于2013年3月30日发生法律效力。
2011年7月18日，第三人程何以产权证遗失为由，向第三人福州市房屋登记中心申请办理补证登记。根据收件编号为2011140842《福州市房地产产权交易登记受理单》，第三人程何缴交了个人身份证、申请表、抵押权人同意函、房产档案内容摘录单、登载遗失申明的2011年3月14日《福建日报》、具结书等材料。2011年7月25日，被告作出榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，所有权基本情况同榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，附记增加“2011年7月18日申请补证。该房屋已设定抵押，抵押权人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行，抵押登记编号2010A354255”记载。
根据原告提交的一审法院于2013年12月26日作出的（2012）鼓民初字第4014号《民事判决书》，2010年6月12日第三人程何与卖方“许明生、李淑真”签订的讼争房产的《房地产买卖契约》中，甲方“许明生、李淑真”签名笔迹及指印经司法鉴定，不是许明生、李淑真本人所写、所捺，因此一审法院认定许明生、李淑真并无出售转让讼争房产的意思表示，程何对讼争房产并非善意取得，有关讼争房产的买卖合同应认定无效，判决程何买受讼争房产的行为无效。该《民事判决书》已于2014年1月26日发生法律效力。
一审法院认为，根据已发生法律效力的（2012）鼓民初字第4014号《民事判决书》，本案第三人程何对讼争房产并非善意取得，其买受讼争房产行为无效。因该判决认定第三人程何据以办理讼争房产转移登记的主要证据-2010年6月12日买方程何与卖方“许明生、李淑真”签订的《房地产买卖契约》无效，因此被告依据申报不实而实施的登记行为缺乏合法依据，原告诉请撤销被告对讼争房产所有权的转移登记行为应予准许。鉴于原告是从被告提交的证据中获知第三人程何补办房产证的行为的，故原告在起诉状副本送达被告后新增加的诉讼请求，理由正当，予以准许。虽然第三人程何补办房产证的程序合法，但因补办前的讼争房产转移登记行为违法，故被告为第三人程何补发讼争房产权属证书的行为失去了事实基础，应予以撤销。原告关于被告未尽审慎审查义务的诉请，经审查造成错误登记的原因在于第三人程何提供虚假材料、隐瞒了事实真相，且第三人程何在办理讼争房产所有权转移登记时所提交的原告夫妻的房产证、身份证、结婚证均系真实、有效的原件，而第三人程何述称办理讼争房产所有权转移登记时，其与原告儿子找了两名老人冒名顶替到房屋登记中心以原告夫妻的名义签名，无证据证明冒名顶替者的形象与身份证照片欠吻合，故以被告及第三人房屋登记中心的法定职责和专业能力为标准评判，其基本上尽到了合理审慎的审查义务，对原告该诉请法院不予采纳。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条规定：“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；……”本案第三人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行是讼争房产他项权利登记人，故其关于非本案适格第三人的述称，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一目的规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、确认被告福州市住房保障和房产管理局于2010年6月22日为坐落于福州市鼓楼区鼓东街道中山路23号16#楼202单元房屋颁发榕房权证R字第××号《房屋所有权证》的行为违法；二、撤销被告福州市住房保障和房产管理局于2011年7月25日为坐落于福州市鼓楼区鼓东街道中山路23号16#楼202单元房屋补发的榕房权证R字第××号《房屋所有权证》。
上诉人福州市住房保障和房产管理局向本院提起上诉称，一审法院对本案认定事实清楚，但判决撤销上诉人于2011年7月25日为坐落于福州市鼓楼区鼓东街道中山路23号16#楼202单元房屋补发产权证R字第××号《房屋所有权证》，显然是适用法律错误。
因本案第三人程何违法取得房屋登记后与福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行签订了《个人借款合同》和《抵押合同》，将讼争房产作为贷款59万元抵押给福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行，经房屋抵押登记，福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行已取得讼争房屋的他项权证，到目前为止程何尚欠福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行本金53万元。一审法院判决撤销讼争房登记，可能导致本案第三人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行善意取得其他物权失去基础。其一、《中华人民共和国物权法》第106条明确规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”其二、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的第十一条规定“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”其三、《房屋登记办法》第81条也同样作出了规定。综上，一审法院作出撤销房屋所有权证的判决显然违反了《物权法》和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》及《房屋登记办法》的规定，请求二审法院撤销一审判决；发回重审或直接改判。
被上诉人许明生提交书面答辩意见称，根据一审查明的事实，上诉人依据第三人程何单方提供的虚假文件，将诉争房屋所有权变更登记至程何名下，违反了《福建省城市房屋产权登记条例》第八条、第九条的规定，因此，上诉人变更所有权的登记行为没有法律依据。一审法院依法撤销上诉人向程何颁发的房屋所有权证，适用法律正确，判决结果应予以维持。本案审理结果不涉及公共利益，一审判决也未损害第三人海峡银行股份有限公司福州杨桥支行利益。理由如下：1、答辩人诉请的是撤销上诉人做出的榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，而非诉请撤销编号为2010A354255号抵押登记。因此，一审判决结果对编号为2010A354255号抵押登记的效力不构成影响。2、上诉人认为榕房权证R字第××号《房屋所有权证》系第三人海峡银行股份有限公司福州杨桥支行善意取得编号为2010A354255号抵押权的基础，此认识属于认识法律错误。本案中，若编号为2010A354255号抵押权为善意取得的，则该抵押权属于原始取得，系依附于诉争房屋即中山路23号16#楼202单元房，而非依附于所要被撤销的榕房权证R字第××号《房屋所有权证》。善意取得的基础系诉争房屋归被答辩人所有，而非榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，更不是诉争房屋归第三人程何所有，更何况第三人海峡银行股份有限公司福州杨桥支行是否属于善意取得未经司法确认。因此，上诉人认为撤销榕房权证R字第××号《房屋所有权证》会造成第三人海峡银行股份有限公司福州杨桥支行的其他物权善意取得失去基础属于认识法律错误、认识事实错误。3、本案中将要被撤销的所有权与抵押权为不同权利，编号为2010A354255号抵押权也不依附于将要被撤销榕房权证R字第××号《房屋所有权证》。因此，本案中不存在适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款的规定。请求驳回上诉人的上诉请求。
一审第三人福州市房屋登记中心同意上诉人的意见。
一审第三人海峡银行股份有限公司福州杨桥支行同意上诉人的上诉意见。并补充以下几点意见：一、2010年7月2日，第三人海峡银行杨桥支行与第三人程何签订《个人借款合同》和《抵押合同》，海峡银行杨桥支行向程何提供借款59万元，程何以名下房产为前述债务提供抵押担保，并依法予以登记。合同签订后，海峡银行杨桥支行依约履行了发放贷款的义务。因程何存在逾期还款的违约行为，海峡银行杨桥支行向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，该院作出（2012）鼓民初字第3342号民事判决，确认借款合同和抵押合同合法有效。二、海峡银行杨桥支行就抵押合同项下的抵押物依法向福州市房地产交易登记中心办理抵押登记，并于2010年7月7日取得该中心颁发的榕房他证字第TR10417**号《房屋他项权证》。根据《物权法》第106条的规定，结合本案事实，海峡银行杨桥支行与程何签订抵押合同，并取得讼争房屋的抵押权完全符合上述法律规定。本案海峡银行杨桥支行善意取得讼争房屋的抵押权合法有效，应予以保护。至于被上诉人由此遭受的损失应向无权处分人程何主张赔偿。三、一审法院判决撤销上诉人补发的房屋所有权证违背司法解释规定。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。如前所述，海峡银行杨桥支行已善意取得讼争房屋的抵押权，且该抵押权业已被一审法院作出的另一民事判决（（2012）鼓民初字第3342号）所确认，海峡银行杨桥支行有权对讼争房屋进行拍卖、变卖所得款项优先受偿。一审法院判决撤销上诉人补发的房屋所有权证违背了最高人民法院的上述司法解释，亦将损害海峡银行杨桥支行的合法权益。请求二审法院依法裁决。
一审第三人李淑真同意被上诉人的意见。
一审第三人程何未提交书面意见。
上诉人于2012年6月8日向一审法院提交了以下作出被诉行政行为的证据、依据：1、房屋登记簿附件；2、房地产交易与房屋权属登记审查意见表；3、房屋登记申请表；4、产权交易登记受理单；5、遗失补证申请、具结书、报纸公告、房产档案摘要；6、身份证；7、缴款通知单；8、房屋登记簿附件；9、房地产交易与房屋权属登记审查意见表；10、房屋登记申请表；11、产权交易登记受理单；12、房地产买卖契约；13、房屋产权证；14、身份证、结婚证；15、地址名称变动确认单、产籍登记册情况抄录表、指导价格评估表、契税完税证、缴款通知单；16、房屋登记办法，系法律依据。
被上诉人向一审法院提交以下证据材料：1、榕房权证R字第××号《房屋所有权证》；2、房地产买卖契约；3、要求撤销对福州市鼓楼区中山路23号16座202单元的房屋变更登记申请书；4、EMS查询记录；5、省内特快专递邮件详情单；原告当庭补充提交：6、（2012）鼓民初字第4014号民事判决书；7、法律文书生效证明；。
第三人福州市房屋登记中心未提交证据。
第三人李淑真未提交证据。
一审第三人程何未提交证据。
以上证据均随案移送本院。对一审法院对证据的分析认定及查明的事实予以确认。
各方当事人对本案一审查明的事实无异议，对一审法院适用法律有异议。本院认为，作为办理转移登记依据的《房地产买卖契约》经生效的民事判决已经确认无效，而一审第三人程何非善意取得，其买受讼争房产行为无效。一审第三人程何以房屋买卖为由向上诉人申请办理房屋转移登记，因事实依据不成立，办理转移登记的基础不存在，故上诉人向一审第三人程何颁发榕房权证R字第××号《房屋所有权证》有误。因榕房权证R字第××号《房屋所有权证》是一审第三人程何以榕房权证R字第××号《房屋所有权证》已经丢失为名申请补办的，其申请补办的程序虽然合法，但因颁发榕房权证R字第××号《房屋所有权证》的事实依据不成立，故补发的榕房权证R字第××号《房屋所有权证》亦无颁证的事实依据，被上诉人许明生请求撤销榕房权证R字第××号《房屋所有权证》，应予支持。本案一审第三人福建海峡银行股份有限公司福州杨桥支行因向一审第三人程何交付贷款而从程何处取得讼争房屋202室不动产抵押权，一审第三人海峡银行股份有限公司福州杨桥支行是否属善意取得讼争不动产抵押权尚未经司法确认。即便一审第三人海峡银行股份有限公司福州杨桥支行系因善意取得讼争房屋的抵押权而办理的抵押登记，撤销榕房权证R字第××号《房屋所有权证》也并不必然导致一审第三人海峡银行因善意取得涉案房屋抵押权而办理的抵押登记被撤销。上诉人主张一审法院适用法律错误，不能判决撤销被诉《房屋所有权证》的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人福州市住房保障和房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王小倩
代理审判员 朱瀚杰
代理审判员 蔡陈飞
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 李振云
附注：
本判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。