北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初16476号
原告武文龙，男，1982年5月27日出生。
委托代理人申远，北京德恒律师事务所律师。
委托代理人李瑞芬，女，1982年12月10日出生，文思海辉技术有限公司职员，住北京市朝阳区。
被告徐长江，男，1982年4月12日出生。
被告魏娜，女，1980年12月30日出生。
委托代理人徐长江，身份情况同上。
第三人中国建设银行股份有限公司北京铁道专业支行，营业场所北京市丰台区莲花池东路114-1。
负责人张亚纲，行长。
委托代理人吴东悦，北京市德润律师事务所律师。
原告武文龙（以下简称原告）与被告徐长江、魏娜（以下合称二被告，分称姓名）、第三人中国建设银行股份有限公司北京铁道专业支行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李刚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人申远、李瑞芬，徐长江，第三人的委托代理人吴东悦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年12月26日，我和二被告就其所有的北京市朝阳区双桥东路5号院××号楼×层×单元202号房屋（简称涉案房屋）订立《房屋买卖合同》，约定二被告将涉案房屋出售给原告，并约定被告于2016年1月30日前将涉案房屋办理抵押注销登记，于2016年4月30日将涉案房屋交付给我，并于2016年5月26日前共同办理房屋权属转移登记。合同签订后，被告没有按照约定履行其义务，导致涉案房屋无法办理过户和交付，故诉至法院，要求二被告将涉案房屋交付我方，并完成过户手续，同时要求被告向我方支付自2016年2月1日起至上述义务履行完毕之日的违约金，按照约定房屋总价的万分之五每日计算；要求二被告赔偿我方自2016年6月21日至上述义务履行完毕之日的租金损失，按照每月7500元标准计算。
二被告共同辩称：我二人系夫妻，涉案房屋系我二人共同财产。双方合同签订后，涉案房屋没有完成解押的原因是我们尚欠银行1800000元贷款未还，这一点在签订房屋买卖合同的时候原告是知道的。当时中介公司说可以为我们融资帮助我们偿还该贷款，但此后一直未能完成融资，因此贷款一直没有偿还。春节过后，房价大幅上涨，我们原本希望出售涉案房屋并另购其他房屋的目的也无法继续实现，给我们和原告都造成了较大损失。我们认为双方合同还是可以继续履行的，但是原告和我们应当分担由此产生的损失，如果原告多支付350000元，我们同意履行合同，否则对其诉讼请求，我们不同意。
第三人述称：徐长江在我行办理了涉案房屋的按揭贷款，为公积金贷款加商业贷款。贷款金额分别为公积金贷款840000元、商业贷款1260000元。我行在提供了上述贷款后，尚未办理涉案房屋的抵押登记手续，仅是按照操作惯例保管了涉案房屋的房产证。因我行领导及机构正在调整中，尚无法确定徐长江目前所欠贷款的具体金额。本案中，如果双方买卖合同一旦继续履行，我行与徐长江的贷款合同将无物质保障，我方将另行起诉徐长江主张贷款合同的相应债权权益。
经审理查明：2015年12月26日，原告与二被告及北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）签订《买卖定金协议书》，约定双方就涉案房屋的交易价格为4870000元，并约定在本协议签订当日，原告需向二被告交付定金70000元。协议签订后，原告依约向二被告交付定金70000元。同日，原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定双方以4870000元的价格交易北京市朝阳区管庄乡塔营村（通惠上河嘉园一期3地块）19#住宅楼2层2单元202号房屋（即涉案房屋），付款方式为定金70000元、贷款2060000元，其余款项于涉案房屋交税前三日内以理房通托管的方式支付；涉案房屋设有抵押，二被告应于2016年1月20日前向该房屋原贷款机构提交一次性还款的申请，且最迟应于2016年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续；双方应于涉案房屋评估报告下发并网签出具后三个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方在批贷和交税后，链家公司预约到建委过户号时间共同办理房屋所有权转移登记手续，并于过户后三个工作日自行办理物业交割手续；双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述合同签订后，双方共同委托链家公司办理了�案房屋的网上签约手续，但此后，因二被告的融资出现问题，其未能依约履行偿还涉案房屋原有购房贷款的义务。此后，双方合同其他义务均未履行。
另查，二被告在购买涉案房屋时，曾向第三人贷款，涉案房屋所有权证书办理完毕后，留存在第三人处用于办理抵押登记手续，但截至本案诉讼时止，第三人尚未取得涉案房屋的抵押权。诉讼中，原告申请对涉案房屋进行财产保全，并提供了相应担保且预交保全费5000元，本院经审查做出裁定，查封了涉案房屋的产权变动手续。
庭审中，原告认为二被告没有按照双方约定的时间偿还涉案房屋原有贷款构成违约，二被告对此辩解称系链家公司在给其融资过程中出现问题，延误了融资时间，进而影响其偿还贷款。原告对此申请为双方实际提供居间服务的链家公司工作人员段英俊出庭作证。段英俊出庭述称，因涉案房屋的产权证并不在二被告手中，需要二被告先行偿还涉案房屋原有剩余贷款后，其方可取得产权证，而合同中约定的交税、过户等义务都需有房产证方可进行，故双方合同的履行因此而受阻。
现原告起诉要求被告继续履行约定的交房和过户义务，同时表示愿意将剩余购房款4800000元一次性交付二被告。原告还要求二被告支付逾期履行合同的违约金并赔偿其在外租房的租金损失。二被告对此均不予认可，并以上述理由抗辩。针对所主张的租金损失，原告向本院提交了其妻子李瑞芬与案外人陈×签订的房屋租赁合同及租金支付凭证等佐证。
针对二被告向第三人的购房贷款，第三人表示会另行解决，二被告亦表示希望自行偿还该贷款。
上述事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议�、涉案房屋登记备案信息、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与二被告签订之《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》均系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照约定严格审慎地履行自己的义务。根据本案查明的事实，在合同履行过程中，二被告因融资问题未能及时履行合同约定义务，虽有其客观原因，但仍构成违约，应当承担由此产生的违约责任。现原告起诉要求被告履行合同约定的交房及过户义务并支付违约金，均于法有据且符合合同约定，本院均予支持,考虑到违约金约定标准偏高，本院结合原告实际损失情况对违约金计算标准酌情予以调低。原告要求二被告赔偿其租金损失，考虑到二被告所应支付的违约金已经能够涵盖原告相应损失的赔偿范围，故对该请求，本院不再予以支持。
对于剩余购房款，原告表示同意一次性支付二被告，本院对此不持异议。对于二被告所欠第三人的贷款，其均表示愿意另行解决，本院对此亦不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、原告武文龙于本判决生效后七日内，支付被告徐长江、魏娜因购买北京市朝阳区双桥东路5号院××号楼×层×单元202号房屋所需支付的剩余购房款四百八十万元；
二、被告徐长江和被告魏娜共同于本判决生效后七日内，将北京市朝阳区双桥东路5号院××号楼×单元202交付原告武文龙，并同时配合原告武文龙办理该房屋的产权变更登记手续，将该房屋过户至原告武文龙名下；
三、被告徐长江和被告魏娜共同于向原告武文龙支付逾�履行合同违约金，自二〇一六年二月一日起算至前述交房及过户义务履行完毕时止，按每日六百元的标准计付；
四、驳回原告武文龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15200元，由被告徐长江和被告魏娜共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告徐长江和被告魏娜共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 李 刚
二〇一六年九月二十六日
书记员 张君斓