四川省犍为县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1123民初574号
原告：四川泓臻物业服务有限公司，统一社会信用代码：91510108331968665P,住所地：四川省成都市成华区羊子山路68号4栋1单元13层4号。
法定代表人：张国寿，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨顺科，男，生于1963年7月29日，该公司XX绿洲综合主管。
委托诉讼代理人（一般授权代理）：卢建平，四川耀阳律师事务所律师。
被告：唐春霞，女，生于1987年12月17日，现住四川省犍为县。
原告四川泓臻物业服务有限公司与被告唐春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理，依法适用简易程序。本案在审理过程中，被告唐春霞向本院提出追加古建华、刘小清、罗宝珍、陈友仁、宋翠容为本案第三人的申请，本院认为其申请理由不成立，依法裁定驳回了被告的申请。本案因案情复杂，本院于2017年6月2日依法裁定转为普通程序，于2017年8月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告四川泓臻物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨顺科、卢建平、被告唐春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川泓臻物业服务有限公司诉称：原告于2015年12月4日与XX绿洲业主委员会签订了《物业服务合同》，并从2016年1月1日起至今服务于“XX绿洲”小区业主，被告是该小区3栋4单元401室业主。在原告为小区物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《物业服务合同》，但被告从2016年1月1日起无故拖延交纳物业管理服务费及相关费用，被告已构成违约。原告与XX绿洲业主委员会签订的《物业服务合同》约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.53元/平方米，每年第一季度缴纳当年全年物业费，逾期交纳物业管理费的应按拖欠费用总额每日3‰支付违约金。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2016年1月起拖欠物业管理费至今。故原告诉来本院，请求判令被告支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费694.38元，违约金429.65元（从2016年4月起至2016年年12月按日3‰计算），合计1124.04元；本案诉讼费用由被告承担。
被告唐春霞辩称：XX绿洲小区在未召开业主大会及未成立业主委员会的情况下，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》是无效的，对被告无约束力；根据《物业管理条例》第十一条第三项之规定，选聘物业服务企业，应由业主共同决定。原告在XX绿洲小区未召开业主大会决定的情况下签订《物业服务合同》，该合同违反条例约定；根据《物业管理服务规定》第四十九条及物业服务合同第二条、第十三条第六项规定，业主及物业公司任何人不得挖掘本物业管理区域内的道路、场地。按照规划建设的公共建筑和公共设施不得改变用途。原告在服务期间，对小区多处绿化用地进行违法违规改造，用于个人营利，既违法又违约，对业主的正当权益造成了损害。被告要求原告对XX绿洲小区绿化用地恢复原状，并将由此违法取得的停车费收入返还业主；原告要求的违约金过高，显失公平。
经审理查明：被告唐春霞是犍为县玉津镇XX绿洲小区3栋4单元401室业主。2015年12月4日，原告四川泓臻物业服务有限公司与被告唐春霞所在小区的XX绿洲业主委员会签订“XX绿洲”《物业服务合同》，由四川泓臻物业服务有限公司对XX绿洲小区全体业主提供物业管理服务，各业主支付物业服务费。该合同约定，住宅物业费为每月每平方米0.53元,合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，业主按壹年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为：每年第一季度缴纳当年全年物业费，业主逾期未交纳物业服务费，从逾期之日起按照应交费用总额每日3‰支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定为XX绿洲小区全体业主提供了物业管理服务。被告唐春霞的住房面积为109.18平方米，未向原告交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。庭审中，原告当庭说明诉状所述滞纳金系未交物业服务费违约金。
认定上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告提交的企业法人营业执照复印件、《物业服务合同》、XX绿洲小区住户一览表、被告的身份证复印件、照片等为据。
本院认为：被告唐春霞的住宅房屋所在小区的业主委员会与原告四川泓臻物业服务有限公司签订了物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会或者业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方应按原告与被告唐春霞所在小区的XX绿洲业主委员会签订的“XX绿洲”《物业服务合同》的约定全面履行其义务，原告作为物业公司已经为被告居住的小区进行了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告作为该小区的业主，应当遵守业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定，在2016年3月31日前交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。原告要求被告唐春霞交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费694.38元（109.18㎡×0.53元/㎡×12月）的请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告按照未付物业费总额每日3‰计算违约金的请求过高，依照法律规定，违约金的计算不应超过造成损失的30%，故根据本案案情，本院酌情认定，以未付物业费为基数，从2016年4月1日起计算至2016年12月31日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。被告要求原告对XX绿洲小区绿化用地恢复原状，并将由此违法取得的停车费返还业主的主张，属于另一法律关系，不属于本案解决的范围。被告认为原告服务有瑕疵，但未提交充足有效证据予以证明，故对被告的该主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告唐春霞在本判决生效之日起15日内支付原告四川泓臻物业服务有限公司物业服务费694.38元并支付违约金，违约金以694.38元为基数从2016年4月1日起计算至2016年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；
二、驳回原告四川泓臻物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告已预交），由被告唐春霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 冯旭宏
审 判 员 许晓念
人民陪审员 魏晓霞
二〇一七年九月六日
书 记 员 沈 卫
附：本判决书所适用的法律条文。
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。还应当履行债务。
第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠份案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《物业管理条例》
第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。