湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终15号
上诉人（原审被告）：朱建明，男，1950年1月8日出生，。
委托诉讼代理人刘贤广，男，汉族，1967年4月12日出生，湖南省湘潭市人，系上诉人朱建明女婿，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：刘艳芳，女，1981年9月1日出生，。
被上诉人（原审原告）：刘天意，女，1982年12月23日出生，。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：田聪，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
原审被告：朱林，女，1983年8月8日出生，汉族，湖南省湘潭市人。
委托诉讼代理人刘贤广，男，汉族，1967年4月12日出生，，代理权�为特别授权。
上诉人朱建明因与被上诉人刘艳芳、刘天意及原审被告朱林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
朱建明上诉请求：一、请求撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2013号民事判决，依法改判或驳回原审原告的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由，一审判决违背客观事实，混淆概念，认定事实错误。朱林2014年3月10日与刘艳芳、刘天意签订《房屋租赁合同》，该合同第六条约定“在租赁期内，乙方所租赁的房屋遇有商业或政府行为的改造或拆迁，拆迁补偿中的商业停产、停业补偿费归乙方所有，其他任何拆迁补偿款归甲方所有（如房屋拆迁和装饰部分分开计算，一年后则装饰部分的补偿双方各占50%），合同终止。”朱建明共取得房屋拆迁补偿款1753485元，其中砖混主体装修补偿229.33平方米×400=91732元、砖木主体装修补偿310.67平方米×340=105627.8元，生产经营补偿款27912元。上诉人朱建明的砖混主体装修补偿款、砖木主体装修补偿款与刘艳芳、刘天意的营业装饰没有任何关系，也就不存在各占50%的问题。请求二审法院依法公正判决。
刘艳芳、刘天意辩称：一、本案一审程序合法。二、本案事实清楚、证据确凿。《房屋租赁合同》以书面的方式约定，在租赁期内，租赁房屋遇有商业或政府行为的改造或拆迁，拆迁补偿中的商业停产、停业补偿费归原告方所有，其他任何拆迁补偿款归被告方所有（如房屋拆迁和装饰部分分开计算，一年后则装饰部分的补偿双方各占50%），一审法院在审理过程中依法调取了上诉人的征收补�协议，依法确认相关的补偿款归被上诉人所有，事实清楚，证据确凿。三、本案适用法律正确。四、上诉人提出上诉并没有新证据，所作陈述在一审过程中已经提出，其上诉完全是拖延时间。请求二审驳回上诉维持原判。
原审被告朱林辩称，同意上诉人朱建明的上诉意见和理由。
刘艳芳、刘天意向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的合同合法有效，并判令继续履行；2、判令被告将该房屋的征收补偿款中涉及到的商业停产停业补偿和房屋装饰补偿以及附属设施补偿、搬迁费、过渡费共计100000元支付给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告朱建明系被告朱林父亲。被告朱林于2014年3月10日与原告刘艳芳、刘天意签订《房屋租赁合同》，约定将被告朱建明位于湘潭市雨湖区万楼街道富强村檀月组八亩园26号�层房屋一栋（除已另租给他人的卫星日杂店门面及两间杂房）出租给原告刘艳芳、刘天意用于经营茶楼，租赁期为5年，从2014年4月1日起至2019年3月30日止，房屋押金为5000元，第一年租金为2800元/月、第二年为2850元/月、第三年租金为2900元/月，以此类推，租金逐年增加50元/月。《房屋租赁合同》另约定在租赁期内，租赁房屋遇有商业或政府行为的改造或拆迁，拆迁补偿中的商业停产、停业补偿费归原告方所有，其他任何拆迁补偿款归被告方所有（如房屋拆迁和装饰部分分开计算，一年后则装饰部分的补偿双方各占50%），合同终止。合同签订后双方依约履行了各自的义务，两原告支付了5000元押金，并于2016年4月28日支付了最后一次2016年4月1日至9月30日的租金17400元。湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所于2016年6月14日向被告朱建明发出《房屋拆迁补偿安置通知书》，�知对租赁房屋进行拆迁，被告朱建明于当日与湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，被告朱建明共取得房屋拆迁补偿款1753485元，其中砖混主体装修补偿229.33平方米×400=91732元、砖木主体装修补偿310.67平方米×340=105627.8元，生产经营补偿款27912元。两原告尚欠被告水电费共计570元。
一审法院认为：原告刘艳芳、刘天意与被告朱林签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，原、被告双方均认可被告朱林系代替被告朱建明签订合同，故被告朱林、朱建明之间存在委托合同关系，被告朱林并非房屋租赁合同当事人，不承担房屋租赁合同的权利义务，被告朱建明为房屋租赁合同当事人，原告刘艳芳、刘天意与被告朱建明之间房屋租赁合同关系成立。出租房屋已被拆迁，无法继续履行房屋租赁合同，且房屋已拆除，《房屋租赁合同》约定的终止条件已成就，故房屋租赁合同权利义务关系于2016年6月14日终止，该院对原告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。房屋租赁合同终止后，被告朱建明应当向返还原告刘艳芳、刘天意押金5000元，并返回原告已支付的2016年6月15日起至2016年9月30日共计3个半月的租金3.5×2900元=10150元，减去原告欠被告垫付的水电费570元，被告朱建明还应支付两原告14580元，但原告的诉讼请求并没有该内容，故该院在本案中不予处理；虽然房屋拆迁补偿中的生产经营补偿27912元由被告朱建明通过提交他人相关营业执照而非原告营业执照取得，但考虑到涉案租赁房屋由原告及另一租赁户楚炎香分别经营的实际情况，且《房屋租赁合同》对此已约定归原告所有，故该生产经营补偿27912元应由实际经营者取得，由于涉案租赁房屋已拆除、无法区分两原告及另一租赁户�炎香经营的实际面积，且两租赁户已协商同意按原告刘艳芳、刘天意取得80%、楚炎香取得20%的比例进行处理，故该院予以支持，被告朱建明应支付给两原告生产经营补偿27912元×80%=22329.6元；根据房屋拆迁补偿安置所依据的《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》第二十八条第二款的规定，生产经营补偿包括了停产停业工资及设备拆除、安装、搬运等全部费用，故该院对原告要求分配房屋拆迁补偿中的过渡费、搬家费、误工农具、附属设施、一次性交通补助等项目的主张不予支持；虽然两原告并未提供证据证明其对承租房屋进行了装修，但根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，如果房屋拆迁补偿款中房屋拆迁和装饰部分分开计算，一年后则装饰部分的补偿双方各占50%，现《征地拆迁补偿费用发放清册》及《房屋拆迁重置价补偿标准�均体现房屋主体与装修补偿是分开计算，符合双方的约定，因此被告应按约定支付50%的装修补偿款给两原告；被告陈述《被征拆房屋建筑平面示意图》中#1及#3部分的共计71.72平方米砖木结构房屋未出租给两原告、出租给另一租赁户楚炎香的面积（#4、#5、#6部分的北部）约为20平方米，根据《被征拆房屋建筑平面示意图》，#4、#5、#6部分中砖混结构占总面积的12%，该院酌情认定按砖木结构30平方米计算另一租赁户楚炎香的承租面积，据此计算出装饰装修补偿中两原告承租部分面积为砖木结构310.67平方米-71.72平方米-30平方米=208.95平方米、砖混结构为229.33平方米，两原告承租部分装修补偿为208.95平方米×340元+229.33平方米×400元=162775元，故被告应支付给两原告的装修补偿款为162775元×50%=81387.5元；被告应支付给两原告的生产经营补偿款与装修补偿款之和为22329.6元+81387.5元=103717.1元，已超出两原告100000元的诉讼请求，故该院判决该部分金额为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条之规定，遂判决：一、被告朱建明在本判决生效之日起十日内支付原告刘艳芳、刘天意生产经营补偿款及装修补偿款100000元；二、驳回原告刘艳芳、刘天意的其他诉讼请求。本案案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告朱建明负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
经审理查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是朱林2014年3月10日与刘艳芳、刘天意签订《房屋租赁合同》第六条如何理解的问题。《房屋租赁合同》第六条约定，“在租赁期内，乙方所租赁的房屋遇有商业或政府行为的改造或拆迁，拆迁补偿中的商业停产、停业补偿费归乙方所有，其他任何拆迁补偿款归甲方所有（如房屋拆迁和装饰部分分开计算，一年后则装饰部分的补偿双方各占50%），合同终止。”该条主体部分约定了乙方所有的只是“拆迁补偿中的商业停产、停业补偿费”，括号内“如房屋拆迁和装饰部分分开计算，一年后则装饰部分的补偿双方各占50%”，这里“装饰部分”指的不是房屋砖混主体装修和砖木主体装修，而是刘艳芳、刘天意进行经营改造的第二次装饰，刘艳芳、刘天意经营改造的第二次装饰并未对朱建明的房屋砖混主体装修补偿费和砖木主体装修补偿费带来任何增加，因为根据拆迁补偿文件，砖混主体装修补偿、砖木主体装修补偿每平米的单价标准是固定不变的。一审判决将房主朱建明合法享有的房屋砖混主体装修补偿费和砖木主体装修补偿费部分处理给承租人刘艳芳、刘天意是错误的。出租房屋已被拆迁，无法继续履行房屋租赁合同，且房屋已拆除，《房屋租赁合同》约定的终止条件已成就，故房屋租赁合同权利义务关系于2016年6月14日终止。房屋租赁合同终止后，朱建明应当向返还刘艳芳、刘天意押金5000元，并返回刘艳芳、刘天意已支付的2016年6月15日起至2016年9月30日共计3个半月的租金3.5×2900元=10150元，减去刘艳芳、刘天意欠朱建明垫付的水电费570元，朱建明还应支付刘艳芳、刘天意14580元。虽然房屋拆迁补偿中的生产经营补偿27912元系由朱建明通过提交他人相关营业执照而非刘艳芳、刘天意营业执照取得，但考虑到涉案租赁房屋由刘艳芳、刘天意及另一租赁户楚炎香分别经营的实际情况，且《房屋租赁合同》对此已约定归刘艳芳、刘天意所有，故该生产经营补偿27912元�由实际经营者取得，由于涉案租赁房屋已拆除、无法区分刘艳芳、刘天意及另一租赁户楚炎香经营的实际面积，且两租赁户已协商同意按刘艳芳、刘天意取得80%、楚炎香取得20%的比例进行处理，故朱建明应支付给刘艳芳、刘天意生产经营补偿27912元×80%=22329.6元。朱建明共计应当向刘艳芳、刘天意支付款项14580元+22329.6元=36909.6元。上诉人朱建明的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，部分实体权利处理错误。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十七条、第九十九条第一款、第二百一十二条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2013号民事判决；
二、上诉人（原审被告）朱建明于本判决生效后五日内向被上诉人（原审原告）刘艳芳、刘天意支付款项36909.6元；
三、驳回被上诉人（原审原告）刘艳芳、刘天意的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，共计3450元，由上诉人朱建明负担2000元，被上诉人刘艳芳、刘天意负担1450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
审 判 员 向兴礼
二〇一七年四月十八日
代理书记员 严冰彬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： ……
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第四百零二条受托�以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
……