山东省东阿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第621号
原告魏传生（反诉被告），农民。
委托代理人赵庆生，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。
委托代理人魏传凤，无业。
被告康亚民，东阿东昌水泥有限公司职工。
被告赵云苓，东阿县棉厂下岗职工。
被告李瑞芳（反诉原告），东阿县棉厂离休干部。
原告魏传生与被告康亚民、赵云苓、李瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2014年6月10日开庭时，原告委托代理人赵庆生与被告康亚民、赵云苓、李瑞芳均到庭参加诉讼。2014年7月10日第二次开庭时，原告委托代理人赵庆生、魏传凤与被告康亚民到庭参加诉讼，被告赵云苓、李瑞芳经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年12月2日我与被告康亚民签订了“售房协议”，约定康亚民将其所有的棉厂住宅楼一套（户主为李瑞芳，2#楼西单元四楼东户）出售与我，总价款为60000元。并约定办理产权过户登记时，被告康亚民提供必要的协助。协议订立的当日，我支付了全部购房款，被告康亚民出具了收据，并将该楼房和房产证一并交付与我，此后该楼房一直由我租赁或居住。因与被告康亚民系同事关系，出于信任也一直未办理过户手续。2013年三被告罔顾事实，暗中将置于我处的房产证挂失并重新办理了新的房产证，又将该楼房以200000元的低价再次转卖他人（该房产的实际价值应在250000元左右），并于2013年8月8日办理产权变更登记。随后新房主吕玉成向法�提起诉讼，要求我儿魏振国腾房，2014年5月法院判决魏振国限期搬出楼房。由于三被告严重违约，导致我已购买使用近10年的房产易主，给我造成严重的经济损失。故要求解除合同，由三被告退还我购房款60000元，并赔偿我经济损失185000元。
被告康亚民辩称：一、我与原告订立“售房协议”情况属实，且已履行完毕。但原告在占有使用该房的长时间内并未要求我协助办理产权过户登记，造成该局面原告自身有重大责任。二、2013年3、4月份，我岳母即被告李瑞芳欲将涉案楼房收回并处置。4、5月份左右原告家人要求我为其出具了60000元的借据一份，由我收回当时的购楼款收条。后原告反悔，并强迫我重新写下购楼款收条。对此我认为，原告要求我出具借据的行为即是在事实上终止了房屋买卖合同的执行，当我还清原告欠款，原告即应将房屋完整的归还与我。三、2013年8�原告在得知涉案房屋被卖掉后，让人将我打伤，并在此后还到我家人单位滋扰。综上，我认为在协议履行过程中我并没有任何违约行为，同意退还原告购房款60000元，但不承担其他损失赔偿责任。
被告赵云苓辩称：一、涉案楼房是东阿县一棉厂分给我母亲即被告李瑞芳的家属楼，我母亲对该楼房享有单独的所有权，他人无权处置。二、2013年李瑞芳将该房产卖掉，并亲自到场经合法程序办理了产权变更手续，是正当的所有权处置行为，他人无权干涉。三、2004年12月2日原告与被告康亚民签订的“售房协议”是二人私自订立的，与李瑞芳无关，也不应受法律保护。2011年2月26日已在《聊城日报》上对原房产证以不慎丢失为由进行了挂失。十年不过户、拿着我母亲早已作废的房产证并继续占据着不属于自己的房屋，确实令人费解。四、2011年11月我已与被告康亚民离婚，对�告与康亚民订立的“售房协议”我并不知情，本案与我没有任何关系，故不应承担任何责任。
被告李瑞芳辩称：同被告赵云苓答辩意见一、二、三。另外再次强调，涉案楼房是我的财产，我享有独立产权，与原告没有房屋买卖的任何承诺。被告康亚民私自处分我的房产，且自始至终没有要求我履行任何法律手续。我知道事情真实情况后，曾向康亚民和原告进行劝说，要求他们协商解决纠纷，但他们不听我的劝告。综上，不应由我承担合同违约责任。同时，因原告在得知楼房卖与他人后，先后三次将楼房毁损，并拉走我放置于屋内的生活用品一宗，还公开对我辱骂，骚扰我的正常生活，故反诉要求原告赔偿楼房毁损损失50000元、生活用品价值32000元和精神损害抚慰金50000元。
针对反诉，反诉被告魏传生辩称：诉争房屋是被告康亚民、赵云苓夫妇实际出资购买，后又�卖与我，这些情况反诉原告李瑞芳是清楚的。2004年12月我购买该房屋后，被告康亚民即将房屋交付与我，当时屋内并无反诉原告的任何财物，我居住使用期间更不可能有反诉原告的物品。去年我为了装修，拆除了该房中的部分窗子，不存在毁损的问题。再者我对该房产享有当然的所有权，如何处置与反诉原告无关。故反诉原告要求我赔偿其室内生活用品及楼房毁损损失纯属无中生有。另外在处理该纠纷中，我与反诉原告从未有过接触，更谈不上辱骂骚扰。综上，反诉原告的诉讼请求没有任何事实依据，应依法驳回。
原告为支持个人主张向本院递交了下列证据：
证据1、“售房协议”一份，证明原告与被告康亚民于2004年12月2日就涉案楼房的买卖订立该协议及相关约定。
证据2、收款条一份，证明原告与被告康亚民订立“售房协议”当日，原告向被告康亚民支付购�款60000元。
证据3、房产证（东房权字第××号）及住房资金补偿证各一份，证明原告与被告康亚民订立“售房协议”的同时，被告康亚民将涉案楼房、房产证及住房资金补偿证一并交付原告。
证据4、对被告康亚民的录音笔录一份，证明涉案楼房系被告康亚民、赵云苓以被告李瑞芳之名购买，被告康亚民、赵云苓为实际产权人。
证据5、对被告李瑞芳的录音笔录一份，证明被告李瑞芳认可涉案楼房系被告康亚民夫妻实际出资购买，仅顶了自己的名义。
证据6、对案外人吕玉成的录音笔录一份，证明被告赵云苓在将涉案楼房转卖吕玉成时，被告康亚民知情，并协助吕玉成办理产权变更登记。
证据7、原告之子魏振国证明一份，证明2013年4月因被告赵云苓经常骚扰涉案房屋的承租人，魏振国于2013年6月去找被告康亚民协商处理该问题，被告康亚民要求魏振国退房，魏振�在未征得原告同意的情况下，许诺被告康亚民将原来书写的购楼款收条换为借款60000元的借条。原告得知后不予认可，并责成魏振国与其姑姑魏传凤一同至被告康亚民处换回购楼款收条。
证据8、原告之妹魏传凤证明一份，证明在原告得知被告康亚民将原来书写的购楼款收条换为借款60000元的借条后不允，魏传凤受原告委托，与魏振国一道找到被告康亚民将原购房款收条要回。
证据9、本院（2013）东民初字第1362号民事判决书一份，证明经确认原告与被告康亚民订立的“售房协议”为有效合同。
证据10、本院（2013）东民初字第1344号民事判决书一份，证明三被告在未与原告解除售房合同的情况下，将涉案楼房转卖给吕玉成并办理过户，三被告存有恶意的违约行为。
证据11、东阿县公安局大桥派出所对被告康亚民的询问笔录一份，证明被告赵云苓、李瑞芳在将涉案楼房转卖吕玉成时，被告康亚民参与其中。并证明涉案楼房以200000元的价格转卖吕玉成。
证据12、房地产价值评估报告书一份，证明涉案楼房现市场价值为245000元。
证据13、对被告康亚民、李瑞芳和案外人吕玉成的视频资料（同步录音录像）各一份，证明内容同证据4、5、6。
证据14、被告康亚民所写60000元的借据一份，证明被告康亚民于2013年6月初即知晓涉案楼房拟将转卖的事实。
经庭审质证，三被告提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2被告康亚民主张系2013年重新为原告书写的购楼款收条；对证据3中的房产证无异议，但主张未见到过住房资金补偿证；对证据4、5、6三被告主张当时并不知道有录像录音，认为该录音不全面，属断章取义；对证据7、8被告康亚民主张将购楼款收条换为60000元的现金借据是原告先提出的，二证人证言不属实。被告赵云苓、李瑞芳�张不清楚该情况；对证据9、10、11被告康亚民无异议，被告赵云苓、李瑞芳认为与己无关；对证据12被告康亚民主张原告应于第一次庭审中提交，且系复印件不应予以采信。被告赵云苓、李瑞芳未出庭质证；对证据13被告康亚民无异议，被告赵云苓、李瑞芳未出庭质证；对证据14被告康亚民无异议，被告赵云苓、李瑞芳未出庭质证。
被告赵云苓、李瑞芳为支持个人主张向本院递交了下列证据：
证据1、东阿县第一棉厂证明一份，证明涉案楼房的产权人为被告李瑞芳。
证据2、遗失声明一份，证明涉案楼房的原房产证已于2011年2月26日在《聊城日报》挂失并声明作废。
证据3、房产证一份，证明原房产证挂失后，于2011年4月2日重新登记并办理了该房产证。
证据4、售楼协议书一份，证明被告李瑞芳于2013年8月8日将涉案楼房转卖给吕玉成。
经庭审质证，原告提出以下质�意见：对证据1原告主张因系复印件无法判断其真实性，且与案件本身无关联；对证据2、3、4的真实性原告无异议，但主张被告康亚民将楼房出售给原告，被告赵云苓、李瑞芳明知原房产证等相关手续一直存放在原告处，其挂失并声明作废、重新办理房产证且二次转卖系明显的恶意违约行为。
针对反诉，反诉原告李瑞芳提交了照片13张，证明涉案楼房的毁损情况。经庭审质证，反诉被告魏传生主张双方买卖合同尚未解除，为装修对房屋进行适当的破坏属正常行为。
根据以上证据及双方陈述，本院认定事实如下：
被告康亚民与被告赵云苓系夫妻关系，二人于1983年登记结婚；被告李瑞芳为东阿县第一棉厂离休干部，系被告康亚民之岳母，被告赵云苓之母。
上世纪九十年代中期，东阿县第一棉厂在厂区内为职工建设家属楼，被告李瑞芳享有购房资格。当时被告李瑞芳居住于东阿县第一棉厂提供的平房内，与新建楼房位于同一家属区。被告康亚民和赵云苓因居住需要，便商定以被告李瑞芳之名购买其享有的楼房。其后被告康亚民和被告李瑞芳各出资4000元共计8000元购得新建2#楼西单元四楼东户，一段时日后被告康亚民将4000元归还被告李瑞芳。楼房交付后，该楼房一直由被告康亚民和赵云苓居住。2002年该房以被告李瑞芳的名义办理房产证，产权证为“东房权字第××号”，并注明产权来源为房改，产权性质为全部产权。此后产权证一直由被告康亚民和赵云苓保管。
原告与被告康亚民同为东阿东昌水泥有限公司职工，且二人关系较好。2004年12月2日，原告与被告康亚民签订了“售房协议”，内容为“甲方：康亚民乙方：魏传生经双方协商，达成以下协议：一、甲方将自己单元楼一套（户主李瑞芳，2#楼西单元四楼东户）一次性出售给�方，价款陆万元整，一次性付清。乙方购买后，享有该住房全部产权。二、甲方收到全部房款后，将产权证及房款交纳凭证交给乙方。三、如乙方需办理房产证变更过户手续，甲方须提供必要的协助，有关房产证变更费用由乙方承担。四、乙方购买后，在未办理变更过户手续前，仍以甲方的名义居住，同时自合同生效之日起，凡由此房产生的各项费用（电视、电话、水、电、取暖、物业管理等），由乙方交纳。本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效，共同信守。”该协议尾部除原告与被告康亚民签字外，并有证明人赵学义、周胜利签名。
协议签订当日，原告向被告康亚民支付全部购房款60000元，被告康亚民向原告出具收到条，载明“今收到售房款（伍万元壹万元）共计陆万元正。康亚民2004.12.2号”；同日，被告康亚民按协议约定向原告交付了楼房、产权证�房款交纳凭证。
被告康亚民将售房款60000元用于家庭支出。
原告接收该楼房后，居住一段时日后便租赁给他人使用，并按协议约定交纳各项费用，但一直未办理房屋变更登记。
2011年2月26日被告赵云苓协助被告李瑞芳以房权证不慎丢失为由，申请于《聊城日报》上将原告持有的房产证挂失并声明作废。2011年4月2日东阿县房管部门为被告李瑞芳重新核发了“东阿房权证铜城字第××号”产权证，注明共有情况为单独所有。
2013年初夏三被告欲将涉案楼房重新出卖，被告康亚民发出出售广告。同时因承租人不堪其扰而与原告解除租赁合同，此后原告之子魏振国搬入该楼居住。2013年6月3日魏振国与被告康亚民就该楼房问题进行理论，双方在未征得原告意见的情况下，被告康亚民向魏振国出具金额60000元的借据一份，同时将原购楼款60000元的收据收回。原告得知后不允，责成魏振国和原告之妹魏传凤至被告康亚民处将收据换回，2013年7月魏传凤与魏振国及其妻一同至被告康亚民处，被告康亚民按原订合同时间（即2004年12月2日）为原告重新书写了收到条，内容同原收据。
2013年8月8日三被告将涉案楼房转卖与案外人吕玉成，经山东正诚土地房地产评估有限公司东阿分公司“鲁正房估东（2013）1091号评估报告书”认定该楼房市场价值为245000元。当日订立“售楼协议书”，书面约定价款为150000元，但吕玉成实际支付价款200000元。2013年8月12日三被告共同至东阿县房管部门，并协助吕玉成办理了案争房屋的产权变更登记，吕玉成先后将购房款转至被告赵云苓的银行卡中。
2013年8月26日原告向本院提起诉讼，要求确认于2004年12月2日订立的房屋买卖合同有效，2014年2月21日本院以（2013）东民初字第1362号民事判决书认定该协议为有效协议。2013年8月20日吕玉成将魏振国诉至本院，要求魏振国排除妨碍，2014年5月21日本院以（2013）东民初字第1344号民事判决书判决魏振国迁出涉案楼房，随后原告提起本案诉讼。
另查明：被告赵云苓于2011年曾向本院提起离婚诉讼，同年11月4日赵云苓申请撤诉，次日本院以（2011）东民初字第541号民事裁定书准予赵云苓撤回起诉。
本院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点有三个：一是原告解除购房合同的诉求应否支持；二是被告康亚民、赵云苓应否担责和担责依据及标准；三是被告李瑞芳的行为性质及其反诉能否成立。
关于焦点一：本案中原、被告所争议楼房为东阿县一棉厂集资自建楼。购房之初，被告康亚民和赵云苓因居住需要，商定以被告李瑞芳之名购买其享有的楼房。楼房建成后，被告康亚民和赵云苓迁入其中居住。2004年12月2日被告康亚民与原告魏传生签订“售房协议”，同时按约定将案争楼房及产权证明等交付原告。被告康亚民和赵云苓作为该楼房的实际产权人，对其私产可行使其完整的所有权权能，故原告魏传生与被告康亚民所订立的“售房协议”合法有效，且经本院（2013）东民初字第1362号民事判决书认定，应依法予以确认。
被告康亚民、赵云苓明知案争房屋已转卖原告并交付原告占有使用，且已将房产证等相关证件转交原告，但无视转卖事实，在未与原告解除售房合同的前提下，于2011年2月以房产证丢失的理由重新申办新的房产证，并于2013年8月又将涉案房屋出卖给案外人吕玉成，且共同至房管部门协助吕玉成办理房产变更登记，被告康亚民、赵云苓之行为明显具有恶意，构成严重违约。因二被告的违约行为，致案外人吕玉成提起排除妨碍之诉并申请执行，造成原告的“售房协议”不能得以最后履行，危及了原告合�目的实现。现原告要求解除合同，符合法律规定，应予支持。
关于被告康亚民、赵云苓以被告李瑞芳之名购买案争房屋的事实，有被告康亚民、李瑞芳的视频资料予以佐证。对此三被告虽持有异议，但被告康亚民在第二次庭审中对其视频内容予以认可，被告李瑞芳在（2013）东民初字第1362号卷中对其视频内容也已确认，当属自认行为。且该事实已经（2013）东民初字第1362号民事判决书予以认定，应依法确认其证明力。
被告康亚民辩称2013年6月曾向原告家人出具借据一份，并以此主张与原告之间的房屋买卖合同解除，双方转化为债权债务关系，原告不予认可。对此本院认为，原告之子魏振国闻悉被告康亚民欲将涉案房屋广告出售的消息后，至被告康亚民处理论，目的在于要求被告康亚民对再次出卖的要约行为作出解释。但未经原告同意，将原购楼款收据换为借款借�，该行为应视为魏振国没有代理权或超越代理权，且事后原告对该行为不予追认，并委派魏振国等人要求被告康亚民重新书写了购楼款收据，恢复了双方房屋买卖合同关系。故被告康亚民为魏振国书写借据的行为，对原告不产生约束力，其辩称理由不予采纳。
被告康亚民辩称购房后虽将被告李瑞芳垫付的4000元归还，但以后被告李瑞芳又将4000元给付被告赵云苓，以此证明被告李瑞芳仍属争议楼房产权人。对此本院认为，顶名买房的问题双方协商一致后，被告李瑞芳的垫付行为或给付被告赵云苓款项的行为均为双方设立的债权债务关系，并不影响购房资格的权利转让和争议房产的权利人认定，故被告康亚民的该辩称理由不能成立。
被告赵云苓辩称对被告康亚民与原告签订“售房协议”并不知情，二人属私自订立，原告不予认可。对此本院认为，被告康亚民、赵云苓购得楼房后，便搬入该房居住，且持有房产证等相关手续，只因该房售予原告才迁出，对该事实被告康亚民予以认可并承认曾征求被告赵云苓的意见，被告赵云苓作为妻子不可能不知情。且房产证等由原告持有，楼房由原告使用近十年之久，被告赵云苓对该房屋的事实状态不闻不问，亦显然有悖一般常理。另则从被告赵云苓在答辩状中“拿着我母亲早已作废的房产证还霸占着当作自己的房子”“十年之久”等言辞，可明显看出被告赵云苓知悉争议房屋已转卖原告并由原告实际使用的事实。综上分析，被告赵云苓的辩称理由不能成立，依法不予采信。因被告康亚民处分案争房屋的行为发生于与被告赵云苓夫妻关系存续期间，其处分效力及于被告赵云苓。
关于焦点二：原告因被告康亚民、赵云苓的违约行为被迫解除购房合同，根据本案“售房协议”的履行情况，原告�求退还购房款60000元，符合法律规定，应予支持。因购房行为发生于被告康亚民、赵云苓夫妻关系存续期间，且购楼款用于其家庭支出，故应由被告康亚民、赵云苓承担该笔款项的退还责任。
原告另要求因合同解除造成的损失，并主张损失额为争议房屋的现实价值与合同约定价格之间的差额，符合相关司法精神和客观实际，应予采纳。但该处的现实价值不应以“房地产价值评估报告书”中的245000元予以确认，应以违约方因违约行为获取的利益为限。被告康亚民、赵云苓再次交易中实际得款200000元，扣除“售房协议”中约定的购房款60000元，剩余140000元，故应以该数额确定为原告的经济损失。因该损失系由被告康亚民、赵云苓直接违约所致，且再次交易的售房款由被告赵云苓收受，故应由被告康亚民、赵云苓承担赔偿责任。
被告康亚民辩称原告长时间内未办理产权�更登记，自身存有重大责任，对此本院认为，原告基于同事和朋友间的信任，在占有使用期间未办理产权过户，确属权利行使的怠慢，但并非原告承担合同责任的理由，更非被告再次交易的借口，被告康亚民以此推卸违约责任不应予以采纳。被告康亚民另辩称收受的原告购房款大部分偿还赌债，但未提交相关证据，且在视频和大桥派出所笔录中认可该款用于了家庭消费，依据证据规则应按自认予以确认，故被告康亚民的辩称理由不予采纳。被告康亚民、赵云苓主张自2011年双方即离婚，经本院查证，被告赵云苓仅提起过离婚诉讼，但在同年又撤回起诉。且审理过程中二被告也未提交其他有效离婚证明，故该项主张依法不予采信。
被告康亚民另主张原告在得知涉案房屋被卖与第三人后唆使他人将其打伤，并至其家人单位滋扰，该主张与本案的民事主体不相一致，且�属同一民事法律关系，故本案不予调整。
关于焦点三：案争房产虽登记于被告李瑞芳名下，且东阿县第一棉厂证明案争楼房的产权人为被告李瑞芳，但产权证和证明本身并不完全直接决定物权归属的基础法律关系和真实权利状态，依据不动产物权变动原因和结果相区分的原则，结合本案查明的基本事实，足以确认被告李瑞芳并非案争房产的实际权利人。
被告李瑞芳明知自己仅为争议房屋的名义权利人，且知悉转卖他人的事实，但仍以实际权利人的表象协助被告康亚民、赵云苓办理重新登记、二次交易和变更登记等相关事项，对被告康亚民、赵云苓的违约行为起到了关键作用，客观上也造成了阻却原告购房合同继续履行的实际后果，其行为确属不当。但因其并非“售房协议”的合同相对人，其行为性质不能认定为违约，由此而产生的合同违约责任仍应有合同当事�承担。故原告要求被告李瑞芳承担违约责任无法律依据，应予驳回。
被告李瑞芳辩称其对争议楼房享有完全产权，并主张对原告的卖房行为系被告康亚民私自处分，原告不予认可。对此本院认为，被告康亚民、赵云苓以被告李瑞芳之名买房的事实已经（2013）东民初字第1362号民事判决书予以确认。且被告李瑞芳在视频中认可被告康亚民、赵云苓对该案争房屋有完全处置权，被告康亚民在大桥派出所笔录中也认可将该房转卖原告时，曾告知过被告李瑞芳。另则，该争议房屋在转卖原告之后长达十年的时间内，被告李瑞芳对处分情况和该房屋事实状态并未干预，三被告也没有承担过任何物业管理费用。由此足以认定，被告李瑞芳知悉自己为案争房屋的名义权利人，并知悉案争房屋转卖原告的事实，其辩称理由与客观事实相矛盾，依法不予采纳。
反诉原告李瑞芳虽在庭审中提起反诉，但在限定期限内未向本院交纳反诉费，应按自动撤回反诉处理。
综上，经本院审委会讨论决定，因被告康亚民、赵云苓的违约行为致原告的购房合同不能继续履行，原告要求予以解除，应予支持，并由被告康亚民、赵云苓承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告魏传生与被告康亚民于2004年12月2日签订的“售房协议”。
二、被告康亚民、赵云苓于本判决生效后十五日内返还原告魏传生购房款60000元。
三、被告康亚民、赵云苓于本判决生效后十五日内赔偿原告魏传生经济损失140000元。
四、驳回原告魏传生对被告李瑞芳的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4975元、诉讼保全费1520元，由原告魏传生承担675元，由被告康亚民、赵云苓承担5820元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判长 李宪华
审判员 张文辉
审判员 石海燕
二〇一五年三月九日
书记员 崔亚男