浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初2249号
原告：吕健强，男，1988年8月9日出生，汉族，住东阳市。
原告：许舒婷，女，1991年1月6日出生，汉族，住东阳市。
两原告的共同委托代理人：周一军。
被告：浙江东阳长润贸易有限公司，住所地东阳市。
法定代表人：何江东。
第三人：何某3，男，1976年1月25日出生，汉族，住东阳市。
第三人：何某1，女，2003年9月16日出生，汉族，住东阳市。
法定代理人：何某3，男，1976年1月25日出生，汉族，住东阳市。
第三人：何某2，女，2010年6月4日出生，汉族，住东阳市。
法定代理人：何某3，男，1976年1月25日出生，汉族，住东阳市。
三位第三人的共同委托代理人：卢希腾。
原告吕健强、许舒婷为与被告浙江东阳长润贸易有限公司（以下简称长润公司）、第三人何某3、何某1、何某2房屋买卖合同纠纷一案，于2017年2月8日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员甘震适用简易程序，于2017年3月10日、6月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周一军、被告长润公司、三位第三人的共同委托代理人卢希腾均参加了两次庭审。在本案审理过程中，双方向本院申请庭外和解三个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告吕健强、许舒婷起诉称：2016年12月15日，在东阳市吴宁创美房产中介服务部的撮合见证下，原告与被告长润公司签订了一份房地产买卖契约，双方约定将被告长润公司拥有完整产权的位于东阳市××街道××路××都××室以255万元成交价格出售给原告。双方对缴款期限、数额、交房时间、违约责任等都作了明确约定。契约签订后，原告按约在2017年1月26日前及时足额全面地履行了全部缴款义务，双方于2017年1月22日完成了涉案房产过户登记手续。但是，原告在约定的2017年2月4日交房时间去拿房时，被告长润公司却因本案第三人实际侵占涉案房产而无法完成交付。原告认为，原告与被告长润公司签订的房地产买卖契约合法有效，双方应诚信全面履约，被告逾期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任，并且其负有法定的采取积极措施继续履行排除妨碍、立即腾空涉案房屋内无关的人员与物品等在内的有助于实现合同目的的合同附随义务。作为善意买受人的原告已合法取得涉案房产完整产权，第三人与被告之间的纠纷不能成为第三人侵占原告合法财产的理由。为此，原告诉请法院，要求判决：一、被告长润公司逾期交房构成违约，并支付违约金10万元；二、被告长润公司继续履行合同附随义务，立即腾空涉案房屋内无关的人员与物品；三、第三人何某3、何某1、何某2立即腾空并搬离涉案房屋。
为证明其诉讼请求，原告吕健强、许舒婷向本院提供以下证据：
一、《房地产买卖契约》1份，用以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实。
二、东阳农商银行《借款借据》1份、收费凭证1份、进账单3份、转账凭证2份、定金收据1份、房款收据1份、房款结清单1份，用以证明原告已按双方的约定及时、足额交付了全部购房款，被告长润公司已收到该购房款，且双方约定交房日期为2017年2月4日的事实。
三、税收缴款书及不动产权证书各1份，用以证明原告已依法缴纳相关税费并已合法取得涉案房产权属的事实。
四、《房地产估价报告书》1份，用以证明涉案房产的评估价格是1515100元，原、被告之间不存在恶意转让房屋的事实。
五、证人李某的证言1份，用以证明涉案房产成交的经过、价格、出售时房屋内部装潢情况及第三人非法侵占居住的事实。
六、长润公司企业信息（打印件）1份，用以证明被告长润公司网上登记信息显示联系人为何江东，但联系方式是何某3的手机号码，被告长润公司的幕后投资人是何某3，该公司实际上是由何某3在操作的事实。
被告长润公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：被告长润公司已按合同约定协助原告办理了涉案房屋的产权过户手续，不应支付违约金10万元。
针对其辩解意见，被告长润公司向本院提供《联营投资协议》1份，用以证明何某3是被告长润公司的股东，持有股份33%的事实。
第三人何某3、何某1、何某2未作书面答辩，在庭审中口头辩称：1、何某3不应是本案的第三人，何某3应是何某1、何某2的法定监护人。2、原、被告双方恶意转让涉案房产，侵犯了第三人的居住权、使用权、处置权及房屋装潢装修设施的所有权，应认定转让合同无效。3、第三人系合法占有、使用涉案房屋，在被告将涉案房产过户给原告之前，原告不具有要求第三人腾空房屋的权利，在过户之后，原告同样不具有要求第三人腾空房屋的权利。4、第三人何某1、何某2系未成年人，对涉案房产的居住、使用是其生存权的具体体现。原、被告之间恶意转让房产的行为侵害了第三人依法享有的生存权。依据未成年人保护法的相关规定，第三人的生存权应该优先得到保护。综上，请求驳回要求第三人腾空房屋的诉讼请求。
针对其辩解意见，第三人何某3、何某1、何某2向本院提供以下证据：
一、《商品房买卖合同》、发票各1份，用以证明第三人何某1、何某2向浙江省东阳市新兴�地产开发有限公司购买的涉案房产价格为221万元，该购房款已由第三人付清，后第三人又于2013年对涉案房产进行过装修，而原告自行委托评估的价格为151万元，显然不符合常理。
二、《确认协议》、《房屋买卖契约》及装潢装修家电家具设备设施清单各1份，用以证明：1、涉案房产的居住权、使用权、装潢装修家电家具设备设施的归属及相关处置权归何某1、何某2所有。被告长润公司对涉案房产不具有处置权，如要处置必须征得何某1、何某2及其监护人何某3的书面授权，否则视为无效。2、第三人何某1、何某2将涉案房产转让给被告长润公司的价格也是221万元。后第三人对涉案房产进行装潢装修，累计金额达2060813元。涉案房产装潢后的实际价值为400多万元。因此，原、被告之间达成的房产交易价格明显低于实际价格，系恶意转让。3、第三人何某1、何某2合法占有涉案房产，对涉案房产享有居住权、使用权。何某3只是何某1、何某2的监护人，不应作为本案的独立第三人。
三、人民司法案例1份，用以证明公民享有的合法居住权可以对抗房屋所有权人的排除妨碍请求权。
四、最高人民法院相关观点集成1份，用以证明下列观点：1、买卖合同中，如果出卖人无权处分，即使买卖双方在合同中进行了约定，买受人也无法通过该买卖合同而取得相应的权属。2、不动产权属证书不具有代表不动产物权的功能，其作用仅是证明证书所载法律事实或法律行为曾经发生，不直接决定实体法律关系的存在与否。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
对原告提供的证据一，被告长润公司无异议。第三人认为原、被告之间系恶意转让，双方成交的价格明显低于房产的实际价值，被告不具有处置涉案房产�装潢装修家具家电等设施的权利。本院认为，该份证据符合有效证据的认定要件，予以采纳。对原告提供的证据二，被告长润公司无异议。第三人对银行凭证有异议，认为该凭证与原、被告签订的《房地产买卖契约》中约定的房产成交价格不能相互印证，该款项也并非是用于支付涉案购房款，定金收据及房款收据中载明的也是用于支付购买何江东而非被告长润公司的购房款，与本案没有关联性。本院认为，该组证据与原、被告签订的《房地产买卖契约》中约定的付款金额、时间能够相互印证，且在房款结清单中也加盖了被告长润公司的印章及法定代表人何江东的签名，该组证据具有证明原告主张的事实的证明力，予以采纳。对原告提供的证据三，被告长润公司无异议。第三人对真实性无异议，但对关联性有异议，认为只能证明原告曾就涉案房产缴纳过契税，但不�证明原告对涉案房产享有完整的物权。本院对该组证据的真实性予以认定。对原告提供的证据四，被告长润公司无异议。第三人认为该份估价报告书系原、被告双方恶意串通的结果，不具有客观性，原、被告为了少缴契税故意将评估价格压低，涉案房产产权证上的建筑面积是113.6平米，但实际使用面积是200多平米，估价报告虽然对室内的装修情况进行了描述，但对第三人装修的200多万元的价格丝毫没有考虑，故不能依据该份估价报告确定涉案房产的实际价值。本院认为，该份估价报告书系原、被告双方共同委托，本院对该份证据的真实性予以认定。对原告提供的证据五，被告长润公司认为当时长润公司向银行贷款200万元，楼飞群提供担保，后来银行贷款到期，楼飞群与何某3商量将案涉房产出售，何某3就将进入该房屋的指纹交给了楼飞群，因此当时才能带着原告及房产中介人员进入涉案房屋看房并进行出售，楼飞群是长润公司的隐名股东，其行为长润公司都是认可的，与原告及房产中介谈好房产出售的事情后，才通知长润公司的法定代表人何江东去签字的。第三人认为证人证言的真实性无法确定，何某3没有参与过整个房产交易过程，都是无权处置的相关人员在操作，证人称其是在58同城网站看到涉案房产出售信息后联系被告的，后来才知道何某3这个人，原告与何某3是有联系的，由此可以证明何某3与原告方是有联系的，原告方也应知道该房屋是何某3装潢的，且证人也称涉案房产装潢是比较舒服的，故原、被告双方就涉案房产的交易是恶意的，且该份证言也不能证明第三人非法侵占的事实。本院认为，证人李某是涉案房产的中介方，其全程参与了涉案房产的整个交易过程，其证言与原、被告的陈述能够相互印证，故本院予以采纳。对原告提供的证据六，被告长润公司认为其不知情，但企业信息中登记的联系电话确实是何某3的。第三人认为其不知情被告公司有无发布过该信息，如果该信息属实，原告购买涉案房产时也应该与何某3联系协商，而原告却一直与楼飞群联系，并与被告长润公司的法定代表人何江东签署房产买卖契约，这也说明原告是知道楼飞群无权处置涉案房产的。本院认为，该份企业信息由谁发布的无法确定，被告长润公司及第三人均称不知情，故本院不予采纳。
对被告长润公司提供的证据，原告认为该份证据可以证明何某3是被告长润公司最大的隐名股东，涉案房产转让给被告也是何某3的授意，主要目的是套取银行贷款，后被告又在何某3的同意下将涉案房产出售信息登记在58同城网站，受益人也是何某3，因此涉案房产买卖都是何某3在操作，何某3是适格的第三�。第三人认为该份证据的真实性有待核实，对合法性及关联性均有异议，该份协议与被告长润公司的工商登记信息登记的内容，除地址一致外，公司的经营范围、股东均不一样，不能达到被告的证明目的。本院认为，被告长润公司的成立日期为该份协议签订的次日，公司地址与协议中载明的地址相同，结合原、被告及证人李某的陈述，该份证据可以证明何某3系被告长润公司隐名股东的事实。
对第三人提供的证据一，原告对证据的三性均有异议，认为合同中反映的房屋价格是221万元，但是否实际支付没有证据证明。合同的买受人何某1、何某2当时系无民事行为能力人，没有监护人的签字，根据法律规定应属无效。该合同中反映的买卖价格与评估价格没有可比性，合同价格是当时的房屋价格，而评估价格是对房屋的现状进行评估，并不能证明原、被告存在恶意串通的事实。该份证据与本案也没有关联性。被告长润公司称不知情。本院对该组证据的真实性予以认定。对第三人提供的证据二，原告认为《确认协议》中的公章并非现在被告长润公司持有，该公章以前一直由何某3掌控，何某3是被告长润公司的隐名股东，该份《确认协议》是伪造的，其真实性、合法性及关联性均有异议。《房屋买卖契约》与本案无关，被告长润公司已完全取得了涉案房产的所有权，并已过户至原告名下，且第三人与被告于2014年12月15日签订的房屋买卖契约中第三人向被告长润公司保证该房产无任何权属纠纷，而《确认协议》的签订日期是在2015年12月18日，且没有被告长润公司的法定代表人何江东的签名。装潢装修家电家具设备设施清单是何某3单方制作的，没有经过任何人的确认，清单上的公司印章也是何某3自己加盖的。被告长润公司认为《�认协议》中被告长润公司的印章不是公司现在使用的印章，被告长润公司在2016年10月份左右就已登报申明作废该印章，何江东也没有与何某3签订过该份《确认协议》，何江东的个人私章也不是其加盖的。对《房屋买卖契约》的真实性无异议，但对装潢装修家电家具设备设施清单的真实性有异议，认为其也是在收到起诉材料后才知晓的。本院认为，《房屋买卖契约》系被告长润公司与第三人签订，被告长润公司对真实性也无异议，本院予以确认。关于《确认协议》，因第三人与被告长润公司签订房产转让协议的日期为2014年12月15日，该房产已过户至长润公司名下，长润公司已依法取得涉案房屋的产权证。而该份《确认协议》的签订日期为2015年12月18日，且被告长润公司否认与第三人签订过确认协议，故本院对该《确认协议》不予采纳。关于装潢装修家电家具设备设施�单，系第三人单方制作，未经对方签字确认，本院不予采纳。对第三人提供的证据三、四，原告认为人民司法案例不能成为法院定案的依据，最高人民法院相关观点集成只是专家的观点，不能成为判案依据，法律保护的是合法的居住权，本案中被告已将涉案房产转让给原告，并已办理了过户手续，第三人不享有居住权，其居住权已在房产转让给被告长润公司时不存在了，且第三人何某3也没有承租该房屋。第三人将涉案房产出售给被告长润公司，被告长润公司又出售给原告，被告长润公司完全有权处置涉案房产，而不是无权处分。被告长润公司认为其看不懂。本院认为，第三人提供的证据三、四只能代表相关司法观点，不能作为定案的依据，不予采纳。
本院根据原、被告及第三人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年6月19日，�某1、何某2（监护人何某3）向浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司购买了位于东阳市××街道××路××都××室的房屋，合同成立价格为221万元。
2014年12月15日，何某1、何某2（监护人何某3、张允婻）与长润公司签订《房屋买卖契约》一份，将上述房产转让给长润公司，合同成交价格为221万元。嗣后，第三人将涉案房屋的产权过户至被告长润公司名下。
2016年12月15日，长润公司（甲方）与吕健强（乙方）在东阳市吴宁创美房产中介服务部签订《房地产买卖契约》一份，将涉案房产转让给吕健强，合同约定：“一、房产情况：房屋面积113.06平方米（以房产证面积为准），土地登记面积17.37平方米。房产证号码：东房权证吴宁字第××号，土地证号码：东阳市国用（2014）第001-112**号。二、成立价格：人民币2550000.00元，大写：贰佰伍拾伍万元整。三、付�方式：在签订契约时付80000.00元（大写：捌万元整）作购房定金。其余房款2016年12月27日前过户付1500000.00元整（壹佰伍拾万元整），其余房款按揭贷款970000.00元整到长润公司（201000131760028）按揭贷款不动产证出来，七个工作日内到甲方账户。四、房屋移交时间：款清交房。五、违约责任：1、双方约定签订协议后若乙方中途毁约，甲方有权没收定金；若甲方中途毁约，甲方应在返还乙方的定金和全部预付款后，另支付给乙方相当于定金数额的违约金。2、乙方应该按合同约定时间支付剩余房款，甲方应在合同约定时间内协助乙方办理产权过户手续和房屋移交工作，否则视同毁约，按第五条第1款处理。六、甲方应保证该房屋无任何经济和权属纠纷，保证未抵押或被查封，否则由甲方承担由此产生的全部责任。乙方已对该房屋的基本情况做了充分了解，房屋移交后的修缮费用由乙方承担。……十、其他约定：1、房屋内不可移动家具、做好的设施不损坏等归乙方所有。2、原来房屋的水、电户头、有线电视户口房屋移交后归乙方所有，并在30天内配合乙方办理过户手续。……十一、本契约未尽事宜由双方协商解决，其他经双方协商一致的补充协议与本契约同时有效，协商不成可向房产所在地人民法院提起诉讼……”。
2016年12月15日，长润公司的法定代表人何江东向吕健强出具《定金收据》一份，内容为：“今收到买受方吕健强用于购买本人何江东（居民身份证号）名下位于东阳市××街道××路××都××室而支付的房屋定金计人民币捌万元整（￥80000.00元整），本人确定已经收到该笔款项。”2017年1月24日，何江东向吕健强出具《房款收据》一份，内容为：“今收到买受方吕健强用于购买本人何江东，居民身份证号：名下位于东�市××街道××路××都××室而支付的房款计人民币（大写）壹佰伍拾万元整（￥1500000元整），本人确定已经收到该笔款项。”2017年1月26日，何江东向吕健强出具《房款结清单》一份，内容为：“今收到买受方吕健强用于购买本人何江东，居民身份证名下位于东阳市××都××室，支付房款玖拾柒万元整（970000.00），本人确定已收到该笔款项，全部房款已结清。双方协议2017.2.4交房，如违约，没收押金33.1万元。”在该份《房款结清单》上加盖了被告长润公司的印章。庭审中，原、被告双方一致陈述：原告吕健强扣除涉案购房款押金33.1万元，其余购房款已支付给被告长润公司，双方约定被告长润公司如按期交房，该押金再支付给被告长润公司，如违约，则没收该押金。
嗣后，被告长润公司协助原告将涉案房屋的产权过户至吕健强、许舒婷名下，并办理了相关的不动产权属证书，但涉案房屋至今仍由第三人居住使用，被告长润公司至今未交付涉案房屋。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”长润公司与何某1、何某2签订《房屋买卖契约》后，买受了涉案房屋，并将涉案房屋的产权过户至长润公司名下，长润公司已依法取得涉案房屋的所有权。后长润公司又将涉案房屋转让给吕健强，双方签订了《房地产买卖契约》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。该合同中详细载明了涉案房屋的物权登记信息，基于物权的公示、公信效力，吕健强向长润公司支付了相应的对价，双方已将涉案房屋的产权登记于吕健强、许舒婷的名下，据此，吕健强、许舒婷系涉案房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人现已非涉案房屋的产权人，无权居住使用涉案房屋。若第三人与长润公司之间关于涉案房屋还存在纠纷，可另行解决。被告长润公司未能按期交房，构成违约，依法应按双方的约定支付违约金，原告自愿要求被告长润公司支付违约金10万元，系其对自身权利的处分，本院予以准许。关于原告扣留的购房款押金，应自长润公司交付房屋并支付违约金的当日支付给长润公司。综上，原告要求被告交付房屋、支付逾期交房违约金10万元及要求第三人腾空并搬离涉案房屋的诉讼请求应予准许，但鉴于本案的实际情况，应给予第三人一定的时间，另行解决居住问题。关于第三人辩称的原、被告双方恶意串通转让涉案房产的意见，无事实依据，本院不予采信。关于第三人辩称的原、被告侵犯了其对涉案房屋享有的居住权、使用权、处置权及房屋装潢装修设施的所有权的意见，因第三人与被告长润公司签订房产转让协议的日期为2014年12月15日，该房屋的产权已过户至被告长润公司名下，被告长润公司已依法取得涉案房屋的所有权，而第三人提供的载有其对涉案房屋享有居住权、使用权、处置权及房屋装潢装修设施所有权内容的《确认协议》的签订日期为2015年12月18日，且被告长润公司否认与第三人签订过《确认协议》，故本院对该辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下：
一、被告浙江东阳长润贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告吕健强、许舒婷违约金10万元。
二、被告浙江东阳长润贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内将东阳市吴宁街道艺海北路江南名都D幢2405室房屋交付给原告吕健强、许舒婷。
三、第三人何某3、何某1、何某2应于本判决生效之日起三十日内腾空并搬离东阳市吴宁街道艺海北路江南名都D幢2405室房屋。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告浙江东阳长润贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 甘 震
二〇一七年八月三日
代书记员 许天瑶