浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第2224号
原告：赵军。
被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。
法定代表人：袁风六，该公司执行董事。
委托代理人：陆少刚、袁兆华，该公司员工。
原告赵军为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2016年2月22日公开开庭进行了审理。后因案件疑难复杂，本院转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于2016年4月5日公开开庭进行了审理。二次庭审原告赵军、被告海盐新天地广场实业有限公司的委托代理人陆少刚、袁兆华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵军起诉称：一、原告系海盐新天地广场产权式商铺业主，被告系原告的协议返租方，至目前止被告累计挪用拖欠被告返租达7个月，根据（2015）浙嘉民初字第1178号、（2015）浙嘉民终字第783号判决，以及双方的委托租赁合同，被告方理应无条件返还；二、被告方违反与原告的合同，应按合同第七条违约责任第2款，按每天万分之二的违约金赔偿给原告，合计人民币104.16元；三、被告方违反与原告的合同，逾期三个月以上未支付房租，应按租赁合同第七条违约责任第2款，按当年应交纳房租总金额的15%承担违约金，计人民币1117.49元；四、根据原、被告租赁合同第七条违约责任第2款，因被告拖欠房租，应赔偿原告直接和间接经济损失：交通费、误工费、住宿、餐费等合计2000元；五、本案违约方是被告，被告应承担本案的诉讼费用。故请求法院依法判令：1、被告按合同向原告支付2015年6月至同年12月共7个月房租，计人民币4345.81元；2、被告向原告支付拖欠返租7个月期间违约金人民币104.16元；3、被告向原告支付租金总额15%的违约金，计1117.49元；4、赔偿原告经济损失2000元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告海盐新天地广场实业有限公司答辩称：原告提供的租赁合同是无效的，是经过更改的，其不认可，这个合同都无效，不知道房租怎么计算出来的；违约金的事，原告始终没有过来交接，我们打给谁，这是他的原因，不是我们的原因造成的，不存在违约；对他的经济损失也不认可，你飞机过来，还要给你报销飞机票么？如果所有的业主都拿无效的更改过的合同，我们也无话可说，合同的原件我们也不是没有；另外，被告和周积庆曾于2015年6月份达成口头协议，涉案商铺从2014年4月起的租金变更为每月270.12元，当时原告作为新天地公司的副总经理也在场，是原告经手的，现被告在2016年3月份找到了周积庆，周积庆也写了情况说明证明以上事实。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、判决书二份，用以证明原告与被告租赁关系及租金金额等的事实；
2、租赁合同一份，证明原告与被告间的委托租赁关系的事实。
被告质证意见：对证据1，二份判决书的真实性没有意见，但对判决结果有意见，判的不标准，不合理，判决每个月620.83元，是在原件没有启动的情况下，原告作假之后计算出来的钱，二楼是5%，也是远远没有达到这个数字的；对证据2，合同更改过了，原告自己加过了，一楼的合同没有5%的，是原告自己写的，合同中手写的条款是加上去的，合同原件有的，但没有手写的条款。
被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：
1、领付款凭证（复印件）二份，证明周积庆领的房租，4-6月，7-9月领款凭证，陆少刚、赵军签字认可的事实；
2、森林火锅和红森林火锅损失材料（复印件）一组，证明房屋漏水造成人员伤亡的事实；
3、周积庆2008、2009年全年租金表格二份，证明以前被告财务上提供的年租金为1641.70元的事实；
4、法院指定成立清算组的决定（复印件）一份，新天地广场3号楼（案外人鲁如生提供），证明被告方经营困难的事实；
5、新天地广场与红森林火锅租赁合同（复印件）一份及照片二份，证明因业主没交维修基金，造成人员伤亡，至今商铺关门的事实；
6、告新天地广场业主书（复印件）一份，证明收取维修基金，降低租金记刻不容缓的事实；
7、周积庆电脑版委托出售房产（复印件）一份，证明电脑打印无法证明是周积庆本人意愿的事实；
8、谭会风，徐明观个人转让（复印件）材料一份，证明二人到财务室交接，原房主，现房主来新天地广场财务室办理交接证明的事实；
9、新天地广场与周积庆租赁合同一份，证明原告租赁合同系造假的事实；
10、一楼业主返租金凭证三份，证明3号楼一楼其他业主每月领取的租金情况；
11、照片一组（陆少刚手机拍摄），证明周积庆卖房后的生活状况；
12、周积庆手写的租金领取的情况说明和打印的周积庆的情况说明各一份，证明当初周积庆同意降低房租为每月270.12元的事实。
原告质证意见：对证据1，有异议，当时一直没有统计返租，考虑周积庆的生活困难，预支了一部分房租给他，没有作为正式房租，所以领了现金，当时按照每月270.12元支付的，而且用途是后来写的，后期被告想就按照这个标准付，本人是不同意的，按照财务制度，因为周积庆不好领钱，要二人以上签字，所以本人也签了字，后来2014年9月22日的那张陆少刚要按照这个标准支付，把用途直接写了返租，本人拒绝了，所以那张只有陆少刚的签字，没有本人的签字；对证据2，有异议，与本案无关，是被告与被告的客户之间的经营状态，一楼漏水是二楼的生活馆来的，是被告主动帮生活馆承担责任，被告无需承担这方面的责任；对证据3，当时本人没有来，对2008年和2009年的情况不清楚，当时的年租金是这样的，也可能按照这个执行，后期有合同按照合同执行；对证据4，与本案没有关系，以前拿了多少租金，拿了多了还是少了，是以前的事情；对证据5，与本案没有关系，被告的经营困难是被告的管理不善，经营不当造成的；对证据6，是被告的自说自话，没有任何业主认可，并不是说告知一下就要单方面降低房租，收取维修金，至少要召开业主代表大会，要通过大部分业主的同意或知晓；对证据7，有异议，本人的房产证是真实有效的；对证据8，与本案无关，没有规定业主转让商铺要到被告的财务室办理交接手续；对证据9，有异议，应该以原告提供的租赁合同为准，被告提供的合同内容没有后面与第三人周积庆商谈的结果，也没有后面的签字，被告提供的这份可能是原来有三份合同，但是不能证明原告提供的合同无效，因为自始至终一直到本案开庭为止，一直都是按照原告提供的合同按照每月620.83元的金额来支付的，包括周积庆未转让期间还是按照每月620.83元支付的；对证据10，与此案无关，被告提供的也不是全部，我们的合同付款方式不一样，各种都不一样，合同至少有5、6个版本，有3个月、6个月、有10%的、有15%的；对证据11，周积庆住的地方没有去过，不太清楚具体情况；对证据12，周积庆于2016年3月11日同意降低房租，本身是荒唐可笑，他现在已经没有权利降低房租了，从情理上说，被告要降他的租金，他还积极配合，是不可能的，据其了解，被告方去了陆少刚和他爱人，带着礼品塞了现金要求周积庆做这个证明，被告作贼心虚，收买证人做伪证，周积庆已经跟其说明了，而且周积庆说必要的时候，可以到法院来，被告的证明是荒唐的，2016年3月份证明周积庆前面同意降低房租，后期的事情嘉兴中院的判决，已经形成了具体事实，就算周积庆是真实的证明，也说明不了问题；其昨天晚上6点多跟周积庆通了电话，录了音，周积庆也坦言是袁兆华以公司财务人员的身份，去跟他对账，这个海盐新天地是第一例，目的就是为了制造伪证，蒙蔽法庭和法官。
本院认证意见：对原告提供的证据1，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；对证据2，该租赁合同与被告提供的租赁合同在租金支付方式及金额方面存在不一致，对其证明效力将在本院认为部分予以阐述。对被告提供的证据1，案外人周积庆在二份领（付款）凭证的领款人处签字，仅表明其领取了相应金额的现金，本院认为，变更租金尤其是减少租金，涉及租赁合同的重大变更，承租人应明确告知并征得出租方的同意，被告不能以案外人周积庆领取了相应金额的现金为由证明变更租金征得了原业主周积庆的认可，故不予确认；对证据2、5，系被告与其承租商户之间的关系，与本案无关联性，故不予确认；对证据3，被告证明涉案商铺在2008年和2009年的年租金为1641.70元，现原告主张的为被告所拖欠的涉案商铺2015年的租金，故不予确认；对证据4，清算的对象为海盐县绿城房产有限公司，与本案无关联性，故不予确认；对证据6，系被告单方陈述，故不予确认；对证据7，系打印件，无相关当事人的签字确认，故不予确认；对证据8，与本案无关联性，故不予确认；对证据9，该租赁合同与原告提供的租赁合同在租金支付方式及金额方面存在不一致，对其证明效力将在本院认为部分予以阐述；对证据10，三号楼一楼其他业主每月领取的租金虽然与涉案商铺租金有关联性，但该表格系被告单方制作，且被告未进一步举证证明该表格中所载租金的合理性，故不予确认；对证据11，周积庆的现生活状况与本案没有关联性，故不予确认；对证据12，周积庆出具的二份情况说明系证人证言，原告对该证人证言有异议，认为被告送给证人水某及现金二百元，存在贿赂证人的情形，经本院释明后，被告未申请周积庆出庭作证，该证人未能接受双方当事人及法庭的质询，故不予确认。
经审理，本院确认案件的相关事实如下：
2003年11月15日，案外人周积庆（甲方）与被告（乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其C1022号海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺，共一间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同时效内甲方和乙方签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入，乙方招商后，经营户之间就甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺使用权转让或转租（经营户租赁期间短期内转让或转租）的中介服务费收入，甲方得70%，乙方得30%；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，并赔偿甲方因此造成的直接和间接经济损失。原告提供的涉案商铺的租赁合同划去了第五项租金中的第3条“租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金”的内容，并在该条旁边空白处手写了“租金按月支付，年租金低于购房成交总价的5%时，按5%支付（税前）”。被告提供的涉案商铺的租赁合同则没有上述更改。后，原告于2014年通过房屋买卖的方式从案外人周积庆处取得上述商铺的所有权。上述商铺自2015年6月起至今的租金被告分文未付。
另查明，原告为与被告房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月27日向本院起诉，本院于2015年7月29日作出（2015）嘉盐民初字第1178号民事判决书，判决被告支付原告租金4345.81元（自2014年11月起按每月租金620.83元计算至2014年5月止）。后被告不服本院作出的（2015）嘉盐民初字第1178号民事判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，该院于2015年9月18日作出（2015）浙嘉民终字第783号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述二份民事判决查明以下事实：一、案外人周积庆的中国银行历史交易明细清单显示，涉案商铺自2013年1月起至2014年12月止每月的租金为620.83元；二、被告通过银行汇款的方式，分别于2014年3月25日向案外人周积庆支付了2014年1月至同年3月的租金合计1862.49元（每月租金为620.83元）；于2014年6月4日向周积庆支付了2014年4月至同年6月的租金合计810.36元（每月租金为270.12）；于2014年12月10日向周积庆支付了租金270.12元；三、被告于2014年9月22日以现金方式向周积庆支付了2014年7月至同年9月的租金合计810.36元（每月租金为270.12）。被告在第一次庭审中陈述涉案商铺的租金应为每月186.61元，但在第二次庭审中陈述涉案商铺的租金应为每月153.20元。
本院认为，双方的争议焦点为本案争议商铺的每月租金金额的问题？就上述争议焦点，本院作如下分析：
被告提供涉案商铺的租赁合同原件一份，证明原告提供的涉案商铺的租赁合同存在造假，年租金不应按购房成交总价的5%支付（税前），故原告请求的每月租金620.83元不应支持，其提供的周积庆签名的情况说明证明了双方曾于2015年6月份变更每月租金为270.12元，现被告公司经营困难，其计划调整房租，涉案商铺的租金经调整后应为每月153.20元。原告认为，在涉案商铺的租赁合同履行过程中，原业主周积庆与被告经过了协商，故变更了租金的支付方式和每月的租金金额，所以在租赁合同上划去了“租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金”这一条，并手写添加了“租金按月支付，年租金低于购房成交总价的5%时按5%支付（税前）”这一条；而且被告亦按照上述变更支付了每月620.83元的租金，现被告单方降低租金，没有依据，租金每月应为620.83元。
本院认为，第一，虽然原、被告提供的涉案商铺的租赁合同中关于租金支付方式及金额的内容不一致的，原告的合同中存在手写更改的情形，但被告于2013年1月至2014年3月期间支付给案外人周积庆的每月租金为620.83元，原告亦认可每月租金为620.83元，由此可以看出，被告和案外人周积庆的租金支付惯例，为每月租金620.83元；第二，虽然被告提供了案外人周积庆于2016年3月11日出具的情况说明二份，其欲证明与周积庆于2014年6月份达成口头变更租金的协议，周积庆同意从2014年4月起每月租金变更为270.12元，但原告不认可该情况说明，被告亦承认在周积庆出具情况说明时送了水果及二百元现金，且经本院释明后，被告明确不申请周积庆出庭作证，导致本院无法在庭审时对该证人证言进行质询；另外被告亦不认可每月租金为上述情况说明中所载明的270.12元，被告在第一次庭审中陈述涉案商铺的租金应为每月186.61元，在第二次庭审中陈述涉案商铺的租金应为每月153.20元，但被告未提供变更租金的相关依据，故对被告的上述抗辩主张不予采信；第三，依据被告提供的租赁合同，自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，被告将原告所属商铺转租后，被告得每年转租租金收入的70%。假设就据此计算涉案商铺的租金，被告应明确转租租金收入的范围，合同中的转租租金的范围到底是指涉案商铺的转租租金，或是指所有新天地广场产权式商铺的转租租金。虽然被告提供了涉案商铺周边其他商铺租金的具体支付金额，但其未举证周边其他商铺租金的详细计算方式，其理由仅为按照前任新天地公司老板定下的租金金额支付，故依据被告提供的现有证据，无法明确涉案商铺的转租租金收入，亦无法计算出涉案商铺每月租金为被告所认可的153.20元。综上，根据涉案商铺的租金支付惯例情况，认定每月租金为620.83元。涉案商铺自2015年6月起至今的租金被告分文未付，故原告诉请被告支付自2015年6月起至同年12月止的七个月租金合计人民币4345.81元，符合法律规定，本院予以支持。
被告认为，原告未到被告的财务室办理交接手续，其无法向原告支付租金，故其不构成违约。本院认为，被告提供的租赁合同载明“租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金”，原告取得涉案商铺的产权后，曾于2015年5月27日起诉被告支付拖欠的租金，被告于2015年5月28日签收起诉状副本，知晓原告为涉案商铺的业主，该案本院于2015年7月29日作出一审判决，嘉兴市中级人民法院于2015年9月18日作出终审判决，被告在该案审理终结后仍拖欠租金，故被告已构成违约，应支付违约金。原告诉请违约金按当年度应交纳租金总额的15%计算，符合双方约定和法律规定，当年度应交纳租金为7449.96元（620.83元／月×12个月），故违约金应为1117.49元。依据双方签订的商用房产租赁合同的约定，乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期三个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金。本案情形符合逾期三个月以上未支付当年租金的情形，原告已请求被告按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，再请求每天万分之二的违约金，系重复计算，本院不予支持。至于原告请求的交通费、误工费、住宿、餐费损失2000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告赵军租金人民币4345.81元、违约金1117.49元，合计5463.30元，由被告于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告海盐新天地广场实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告赵军负担14元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担36元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 林少辉
人民陪审员 王水明
人民陪审员 陆林华
二〇一六年五月十三日
书 记 员 周月华
（附页）