上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初34005号原告：杨忠文，男，1970年5月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：李琼，女，1974年11月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：杨立昀，女，1999年4月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨忠文(系父女关系)。被告：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号一楼、八楼至十五楼、三十六楼。负责人：欧阳勇，行长。委托诉讼代理人：朱裕钧，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮栋，上海申骏律师事务所律师。原告杨忠文、李琼、杨立昀与被告中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生上海分行)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理。本院于2017年11月23日公开开庭审理了本案。原告杨忠文(暨原告杨立昀的委托诉讼代理人)、李琼，被告民生上海分行的委托诉讼代理人朱裕钧到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，双方当事人同意继续适用简易程序，并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。原告杨忠文、李琼、杨立昀向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋占用使用费126,479.20元。事实与理由：三原告于2013年12月9日带租约购买了上海市静安区汾西路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，被告是承租人。租赁合同约定，合同终止后一个月内被告未到政府部门办理注销在租赁房屋内注册的《营业执照》、《税务登记》等相关手续的，视为被告未交房，按约定每天每平方米10元的标准支付房屋占用使用费，直至被告办妥更出、注销手续为止。租赁期间，双方曾于2014年3月11日、2014年6月19日发生出租人、承租人变更，但租约内容不变，最后被告变为承租人，三原告变为出租人。2016年9月15日租约到期，被告搬离，但被告直至2017年3月22日才办理了工商变更登记手续。原告认为，被告逾期变更工商登记手续等违约行为，严重影响了原告商铺对外租赁经营，损害了原告合法权益，故被告应支付2016年10月16日至2017年3月22日的房屋占用使用费(10元/㎡/天×157天×80.56㎡)。被告民生上海分行辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：(1)系争房屋租赁合同出租方是上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称中星怡城公司)，非系争房屋所有权人，亦非所有权人授权方，故无权签订租赁合同，租赁合同应属无效；(2)如果合同被认定为有效，则被告不存在违约事实。合同到期后，被告已搬离房屋并积极办理了工商登记变更手续。因被告企业性质原因，变更登记所需时间较长，但工商登记是否完成并不影响房屋使用，交房之后即不存在使用费的问题；(3)如果被告需支付占用使用费，则原告计算的截止日期应为被告迁出工商登记之日即2016年12月19日，且单价10元/天/㎡的约定远远超过了4元/天/㎡的租金标准，约定过高，要求法院调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人原为上海中星(集团)有限公司(以下简称中星集团)，建筑面积80.56平方米，类型：商场，用途：商业。2013年8月29日，中星怡城公司(出租方、甲方)与上海纽斯达科技有限公司(以下简称纽斯达公司)、被告(租赁方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：一、(1)乙方租赁房屋按照营业执照包含的经营范围租赁使用，经营范围内容包含开设自助银行；二、(3)乙方按规定办理政府有关部门的注册登记；三、(2)房屋租赁期限为2013年9月1日至2016年9月15日，乙方享有15天免租期，起租日为2013年9月16日；四、(2)合同总租金金额为356,880元，具体付款时间、批次、金额，按双方签字确认的《房屋租金明细表》操作；七、(7)合同终止或解除后，乙方应到政府有关部门注销所租赁房屋的《营业执照》、《税务登记证》等相关手续，若乙方不及时办理工商、税务等更出、注销手续，应按本合同承担违约责任；九、(9)未经甲方同意逾期交还房屋的，每逾期一日，乙方应按建筑面积每平方米10元支付甲方占用使用费；九、(10)合同终止或解除后，乙方应到政府有关部门注销所租赁房屋的《营业执照》、《税务登记证》等相关手续的，视为乙方未交还房屋，应按建筑面积10元/日/㎡支付占用使用费，直至乙方办妥更出、注销等相关手续为止；若甲方遭受其他损失(包括不限于第三方索赔款、诉讼费、律师费)的，乙方还应另行向甲方赔偿全部损失。《房屋租赁合同》的附件二《补充条款》约定，第九条第十款变更为：合同终止或解除一个月内，乙方未收到政府有关部门注销所租赁房屋的《营业执照》、《税务登记证》等相关手续的，视为乙方未交还房屋，应按建筑面积10元/日/㎡支付占用使用费，直至乙方办妥更出、注销等相关手续为止；若甲方遭受其他损失(包括不限于第三方索赔款、诉讼费、律师费)的，乙方还应另行向甲方赔偿全部损失。《房屋租赁合同》的附件三《房屋租金明细表》约定，合同总租金356,880元，其中2013年9月16日至2014年9月15日的月租金9,880元、年租金118,560元，2014年9月16日至2015年9月15日的月租金9,880元、年租金118,560元，2015年9月16日至2016年9月15日的月租金9,980元、年租金119,760元。2013年11月7日，三原告(买受人)与中星集团(卖售人)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，载明系争房屋为带租约买卖，承租人纽斯达公司、民生上海分行，租赁期限2013年9月1日至2016年9月15日。2013年12月16日，系争房屋产权登记至三原告名下，由三原告按份共有(杨忠文10%、李琼20%、杨立昀70%)。2014年3月11日，中星怡城公司(甲方)、被告、纽斯达公司(乙方)、三原告(丙方)就系争房屋签订《租赁合同主体变更协议》，约定：三方协商一致，《房屋租赁合同》中甲方的权利义务全部转移给丙方，由丙方行使原合同中甲方权利、承担甲方义务，丙方认可合同条款及相关补充协议。2014年6月9日，三原告(甲方、出租人)、纽斯达公司、被告(乙方、承租人)就系争房屋签订《《房屋租赁合同》之补充协议》，约定：租赁合同承租人由纽斯达公司、被告变更为被告一方，承租人的全部权利义务由被告承担，甲方权利义务不变；纽斯达公司在合同项下的权利义务已履行完毕，也不再履行任何权利义务，双方均无异议；未支付租金由被告承担。2015年2月25日，被告在系争房屋内注册成立了中国民生银行股份有限公司上海临汾名城社区支行(以下简称临汾名城支行)。2016年9月13日，原、被告办理了房屋交接手续。同日，被告取得上海市银监局关于临汾名城支行迁址及更名的同意批复。2016年12月19日，上海市静安区市场监督管理局(以下简称静安市场监管局)出具《企业迁移通知书》，载明同意临汾名城支行迁出。2016年11月至2017年2月期间，原告多次要求被告尽快将临汾名城支行的注册地址从系争房屋内迁出，被告表示因迁入登记所用房屋存在问题致无法及时迁入新址。2017年3月22日，临汾名城支行的注册地址迁入上海市虹口区凉城路XXX号-XXX室，企业名城变更为民生银行股份有限公司上海中虹花园社区支行。本院另查明以下事实：1.2016年7月27日，三原告(甲方)与案外人上海帷米商务信息咨询有限公司(乙方，以下简称帷米公司)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：用途限于商业及办公，经营内容包含食品、日用品、便民服务等；甲方于2016年9月16日前向乙方交付房屋；租赁期限自2016年10月1日至2018年9月30日；免租期15天；起租日即租金起算日为2016年10月1日；乙方应于每四个月开始前10日内缴纳房租；第一年月租金是18,000元，合同总租金432,000元；保证金为两个月租金36,000；物业管理费按每月每平米3.68元计算，合计每月物业管理费为296.46元。附件二《房屋租金明细表》载明：2016年10月1日至2017年9月30日的月租金18,000元、年租金216,000元，付款日期分别为2016年9月16日前、2017年1月20日前、2017年5月20日前，三次支付金额均为72,000元；2017年10月1日至2018年9月30日的月租金18,000元、年租金216,000元，付款日期分别为2017年9月20日前、2018年1月20日前、2018年5月20日前，三次支付金额均为72,000元。同日，帷米公司向原告支付了租赁保证金36,000元。2016年9月13日，原、被告一起与帷米公司办理了房屋交接，将系争房屋交付于帷米公司使用。帷米公司向原告支付了2016年10月1日至2017年9月30日的房屋租金。审理中，原告称，2017年9月30日帷米公司主动与其解约，保证金36,000元未退还帷米公司。2.2017年3月2日，静安市场监管局收到了帷米公司在系争房屋内登记设立上海帷米商务信息咨询有限公司汾西路分公司(以下简称帷米汾西路分公司)的申请材料。审理中，原告称，其于2017年3月1日向静安市场监管局反映了临汾名城支行的注册异常情况，后经静安市场监管局核实属实，并受理了帷米汾西路公司的注册申请。2017年3月8日，帷米汾西路分公司注册成立，注册地址即为系争房屋。审理中，原告称，原告诉讼请求仅涉及临汾名称支行的工商变更登记，不涉及税务登记；被告拖延迁出临汾名称支行的工商登记使得帷米公司无法在系争房屋内办理工商登记，致使原告支出了隐形成本，但无法提供支出凭证。被告表示，认可原、被告之间存在实际租赁关系，日期为2013年9月1日至2016年9月15日，但无法提供与原告签订的租赁合同。本院认为，依法成立的合同合法有效，对当事人具有约束力。中星怡城公司、纽斯达公司、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，中星怡城公司、纽斯达公司、原、被告签订的《租赁合同主体变更协议》及原、被告、纽斯达公司签订的《之补充协议》系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告据此建立了合法有效的房屋租赁关系。被告虽称中星怡城公司无权出租致《房屋租赁合同》无效，但亦承认其与原告有租赁关系并已实际履行完毕；被告不认可原告提供的《房屋租赁合同》的真实性，但作为租赁一方，却无法提供合同原件并作出合理解释，故被告关于《房屋租赁合同》无效的意见缺乏依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告逾期迁出工商登记的，视为未交还房屋，应向原告支付房屋占用使用费。本院认为，该房屋使用费约定针对的是被告逾期办理工商登记迁移手续的情形，而非逾期交还房屋的情况，本质上为被告逾期办理工商登记迁移手续的违约金。本案中，被告应于2016年9月15日合同到期后一个月内将临汾名城支行的工商登记迁出，而实际上临汾名城支行的注册地址却于2016年12月19日从系争房屋内迁出并于2017年3月22日迁入新址，被告逾期办理迁移手续的行为已属违约，应向原告支付相应违约金。被告关于其不存在违约的辩称意见，与事实不符，本院不予采信。本案中，原告在2016年7月27日即与案外人帷米公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，在原、被告租赁关系到期前的2016年9月13日自被告处接收房屋后即将房屋交付给案外人帷米公司并收取租金至2017年9月30日。原告虽称因案外人帷米公司无法及时办理工商注册向其支付了费用，但并未提供相应证据证明。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。虽然原、被告关于逾期迁移工商登记的违约金为10元/天/㎡，但2015年9月16日至2016年9月15日期间原告向被告收取的月租金也仅为9,980元，两者比较而言，双方关于逾期迁移工商登记的违约金明显过高，应予调整。被告关于约定的违约金标准过高，应予以调低的辩称意见，符合事实和法律规定，本院予以采纳。对于被告应向原告支付的违约金数额，本院综合考虑原、被告之间的租金标准、原告向帷米公司的出租情况及被告逾期迁出临汾名城支行的实际情况，酌情确定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告中国民生银行股份有限公司上海分行应于本判决生效之日起十日内支付原告杨忠文、李琼、杨立昀违约金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,829.5元，减半收取计1,414.75元，由原告杨忠文、李琼、杨立昀负担814.75元，由被告中国民生银行股份有限公司上海分行负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一八年二月六日书记员  方芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。