上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第36193号
原告（反诉被告）上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会。
负责人徐宪妹。
委托代理人孙雁敏。
委托代理人吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海行家实业有限公司。
法定代表人麦砢项宇。
委托代理人黄赛春。
委托代理人ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。
原告上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会（以下至判决主文前简称业委会）诉被告上海行家实业有限公司（以下至判决主文前简称行家公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员闵纯独任审理，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。庭审过程中，被告行家公司提起反诉。本案又于2014年1月29日公开开庭进行了审理。2014年3月6日，当事人合意延长简易程序适用期间一个月。2014年4月1日，本案转为普通程序，由审判员闵纯、人民陪审员庄建英、许培林组成合议庭，于2014年5月12日再次公开开庭进行了审理。原告业委会的委托代理人孙雁敏、吴骏，被告行家公司的委托代理人黄赛春、ＸＸ荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告业委会诉称，被告行家公司系中远龙阳公寓小区开发商选聘的前期物业公司，负责该小区的前期物业管理工作。2013年2月20日业委会成立，并聘任了新的物业公司，至2013年3月31日，被告停止了对小区的物业管理。行家公司在物业管理期间，代收物业公益性收入，但未向业主明示。经交涉，2013年5月，被告才将其单方面整理的业主公益性收入及所谓的相关支出明细在公寓的底楼大堂进行了张贴，并交付业委会一份。根据行家公司单方面整理并公示的其在担负物业管理工作期间所代收的公益性收入计算，共计人民币（以下币种相同）857，965.50元（其中地面临时停车费224，685元，地面固定停车费120，645元，场地租赁费364，102.50元，广告收入148，533元）。经业委会催讨，行家公司未肯将其代收的权利人为小区全体业主的公益性收入返还业委会。故要求被告行家公司返还其在担负中远龙阳公寓小区物业管理工作期间代收的应属小区业主的公益性收入857，965.50元，并承担诉讼费。审理中，原告增加诉请，要求确认2004年6月8日，上海中远龙东置业发展有限公司（以下简称置业公司）与行家公司签订的前期物业服务合同第二十六条整条及续签协议第三条最后一段无效。
被告行家公司辩称，业委会诉请缺乏事实、合同和法律依据。本案不存在公益性收入；地面临时停车费224，685元不属于业主公共收益；场地租赁费364，102.50元大部分涉及人防工程，该收益也不属于业主收益；广告收入148，533元，被告和业主有约定，广告收入属于行家公司收入。公共收益还应扣除成本和税金，剩余部分还应当分成，不应全部归业委会所有。
被告（反诉原告）行家公司反诉称，行家公司在中远龙阳公寓小区物业管理服务期间，垫付维修资金款项949，894元，其中，垫付电梯维修及配件款79，400.12元，公共区域维修款122，492元，大堂空调维修款4，831元，健身房款28，900元，门禁弱电系统72，769元，水泵维修款21，511元，卫星设施安装、维修及收视款321，846元，消防设施及维修款17，402元，大楼灯光工程款72，137.30元，班车运行费208，605.58元。小区公共收益的结余为136，264.04元（未包括行家公司管理成本支出），在扣除上述费用后，业委会应当向行家公司支付垫付款813，629.96元。故反诉要求业委会向行家公司支付垫付款813，629.96元，并承担反诉费。
原告（反诉被告）业委会对反诉辩称，不认可反诉诉请。行家公司在管理小区过程中代业主收取的钱款都属于业委会所有。关于行家公司要求调整部分金额，不予认可，业委会得到的数据都是经过行家公司确认的，现在行家公司要求变更违背诚实信用原则。行家公司要求剔除的项目和金额业委会不予认可，同意扣除实际发生的税收，但应当举证；不同意收取收益的管理费，业主已向行家公司支付了物业管理费，不应重复收取，所谓人员工资，更应当属于行家公司的成本；被告提到垫付94万余元的维修基金，应当由开发商承担；关于人防工程，是公共场所，收益应当属于全体业主；所有停车位都是小区围墙内，被告占用的位置是全体业主的共用道路，应当属于业主所有，是否在小区红线之外无法确认。
经审理查明，2004年6月8日，上海中远龙东置业发展有限公司（以下简称置业公司）与行家公司签订前期物业服务合同，约定置业公司将其开发的中远龙阳公寓委托给行家公司实行物业管理；委托管理事项为房屋建筑公用部分的维修、管理、养护，共用设施、设备的维修、养护、运行、管理（包括电梯、智能化监控系统等），交通与车辆停放秩序的管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理费、维修基金、停车场车位使用费等；委托管理期限为2年，自2004年6月30日10时起至2006年6月29日10时止；第26条约定，房屋的共同部位，公用设施、设备，公共场地的维修，养护费用（凡属保修期内的房屋共用部位、共用设备、设施的维修费用由置业公司负责，保修期外按下列执行）：1、房屋共用部位的养护费用，由行家公司承担，大中小修费用及更新由业主按建筑面积分摊承担；2、房屋共用设施，设备的养护费用，由乙方承担，大中小修费用及更新由业主按建筑面积分摊承担；3、市政公用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护费用，由市政相关部门承担；4、公共绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由业主按建筑面积分摊承担；5、附属配套建筑和设施养护费用，由乙方承担，大中小修费用，由业主按建筑面积分摊承担等。
2006年6月29日，置业公司与行家公司签订前期物业服务合同续签协议，约定将上述前期服务合同续签三年，至2009年6月29日止；其他条款参照前期物业服务合同；第3条约定，地下车位在2005年1月1日起的车位租金收益归行家公司所有，置业公司有权销售地下车库车位，销售款归置业公司所有，行家公司出租车位不得影响置业公司的销售，已售车位的管理服务费由行家公司收取并归属行家公司，地面临时停车的收益归属行家公司所有；中远龙阳公寓一、二层（商铺、办公房）及地下车位在未销售成交期间，其物业管理费不向置业公司收取，待销售成交之日起，由承购方或使用方向行家公司缴纳。该协议到期后，行家公司继续对中远龙阳公寓实施物业管理至2013年3月31日。
行家公司还与小区全体业主分别签订有前期物业管理服务协议，其中第9条约定，小区广告牌的位置占用费由管理处收取纳入管理费。
2013年2月20日，上海市浦东新区中远龙阳公寓业主大会、上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会在上海市浦东新区塘桥街道办事处备案。
2013年5月，行家公司单方面整理并公示的其在担负物业管理工作期间收入及支出情况表，其中公共收益合计收入为709，432.50元，包含地面临时停车费224，685元，地面固定停车费120，645元，场租赁费364，102.50元；公共收益合计支出为240，887.81元，其中代付税金40，082.94元，管理费30%为200，804.87元；垫付维修基金支出合计为811，714元，包含电梯维修及配件79，400.12元，公共区域管理122，492元，大堂空调维修4，831元，健身房28，900元，门禁弱电系统72，769元，水泵维修21，511元，卫星设施安装及维修183，666元，消防设施及维修17，402元，大楼灯光工程72，137.30元，班车运行费用208，605.58元（2005年6月至2013年3月）。
2014年1月29日，上海市浦东新区塘桥街道龙阳居委会出具证明，称行家公司于2005年6月至2013年3月31日管理中远龙阳公寓期间，行家公司免费安排提供每天上午三次开往地铁二号线世纪公园站或东昌路站班车，所有小区居民均可免费乘坐，双休日及国家规定的节假日不提供服务。
关于固定车位数量，原告主张一直为24个，被告认为在其管理期间为14个。临时车位原告认为20个，被告则称不清楚。本院至现场勘察，确认小区内有18个临时车位（占路）。另小区规划图中表明的固定停车位为14个。至于地下车库，原告在庭审中确认属开发商所有。
因认为行家公司未将其公共收益返还，故经该小区超半数以上业主投票授权，业委会向本院提起本案诉讼。2014年3月26日，中远龙阳公寓小区以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对通过法律途径追回被行家公司占用小区公共收益的事项进行表决，结论为通过法律途径全权组织实施追回被行家公司占用的小区公共收益民事诉讼的相关事项。
上述事实，有原告业委会提供的被告于2013年5月提供给原告的公益性收入明细、照片、业主投票书及居委会证明、业主大会公告、统计汇总表、表决结果公告，被告行家公司提供的前期物业服务合同、续签协议及证明、与业主签的前期物业管理服务协议、土地权属调查报告书、图纸、固定车位、临时车位照片及庭审笔录在案佐证。
本院认为，对于地面固定停车费120，645元属公共收益，双方无争议，本院予以确认。关于场地租赁费364，102.50元，行家公司认为场租费收入要减去B2层人防工程的租金收入278，427.50元，剩下的85，675元属于业主的公共收益，原告在庭审中也认可地下车库是开发商的，故可酌情按行家公司确认的85，675元作为公共收益。关于地面临时停车位收费224，685元，根据行家公司提供的图纸，临时停车位是小区红线外的道路，该道路并非属小区业主共有，据此取得的收益原告无权利予以主张。故关于属于小区业主大会的停车收益，确认总额为206，320元。考虑到行家公司参与小区停车事务的管理及应缴税收等因素，本院酌情确定由行家公司支付业委会165，056元。
关于广告收入，在小业主入住时与行家公司签订的前期物业管理服务协议第9条规定，小区广告牌的位置占用费由管理处收取纳入管理费，该协议系小区业主与行家公司自愿达成，亦无违法，故业委会主张广告收益有违小区业主之前与行家公司之约定，本院不予支持。
行家公司与置业公司间签订的前期物业服务合同第26条约定房屋共用部位、共用设施，设备、公共绿地、附属配套建筑和设施的大中小修费用及更新由业主按建筑面积分摊承担，但2001年1月1日起实施的上海市住宅维修基金管理办法第九条规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。2011年4月1日起施行的上海市住宅物业管理第六十四条规定，建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。故上述约定违反相关行政规章，客观上加重了业主责任，上述条款无效。
行家公司与置业公司间签订的前期物业服务合同续签协议第3条约定，地下车位在2005年1月1日起的车位租金收益归行家公司所有，置业公司有权销售地下车库车位，销售款归置业公司所有，行家公司出租车位不得影响置业公司的销售，已售车位的管理服务费由行家公司收取并归属行家公司，地面临时停车的收益归属行家公司所有，鉴于地面临时停车费系小区红线外道路收益，行家公司与置业公司无权处分不属于小区权属范围财产的收益，故该续签协议第三条最后一段无效。
行家公司在本案反诉中主张的需原告承担的维修基金949，894元，维修费部分除2013年3月25日支付的调消防压力表压力开关外，均系小区业委会成立之前所发生的公共部位维修，行家公司要求业委会承担相关费用，不符相关法规规定，本院难以支持。对于调消防压力表压力开关费用275元，行家公司未提供维修记录凭证、发票，如该维修发生在业主大会成立后，行家公司也未能提供证据证明该维修经得业委会审核同意，故该费用要求业委会承担的请求本院也难以支持。关于班车运营费用，业委会虽否认有班车提供，但行家公司通过居委会的证明予以佐证，本院对该事实予以采信。需要指出的是，该班车运营费用不能归入公共部位的物业维修费用，该班车是针对全体业主的公共服务，但运行时已明确免费由业主乘坐，故行家公司现要求由业委会或业主大会支付运营费用缺乏依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干法律问题的解释》第二条第一款第（二）项、第二款、第五条的规定，判决如下：
一、被告上海行家实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会人民币165，056元；
二、上海中远龙东置业发展有限公司与被告上海行家实业有限公司于2004年6月8日签订的前期物业服务合同第26条第1、2、4、5项无效；
三、上海中远龙东置业发展有限公司与被告上海行家实业有限公司于2006年6月29日签订的前期物业服务合同续签协议第3条中“地面临时停车的收益归属乙方（即行家公司）所有”条款无效；
四、驳回被告（反诉原告）上海行家实业有限公司反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币12，379元，由原告上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会负担8，778元，被告（反诉原告）上海行家实业有限公司负担3，601元。反诉案件受理费5，968元，由被告（反诉原告）上海行家实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 闵 纯
人民陪审员 许培林
人民陪审员 庄建英
二〇一四年七月七日
书 记 员 杨 融
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干法律问题的解释》
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
……
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条……
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。