河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）遵民初字第939号
原告李志刚，农民。
委托代理人赵春青，河北力公律师事务所律师。
委托代理人张晓伟，河北力公律师事务所律师。
被告王志武，农民。
委托代理人宗保圳，河北承唐律师事务所律师。
原告李志刚与被告王志武租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李志刚及其委托代理人赵春青、张晓伟，被告王志武及其委托代理人宗保圳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李志刚诉称：2010年10月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于遵化市平安城镇铁道西100米路南临街门市租赁给被告使用，租期为3年，自2010年11月1日至2013年10月31日，租金为上交租金，每年16000元，一年一交。但自2012年10月份，被告一直未交付下一年租金。因此为了维护原告的合法权益，故诉至人民法院请求依法判令被告履行租赁合同，给付原告租金16000元；本案诉讼费用由被告承担。审理中原告变更了诉讼请求，要求依据房屋租赁合同第七条的规定：被告违约应按租金总额的五倍支付违约金240000元，依据法律规定违约金过高时可以予以调整，故原告方要求被告支付合同约定的违约金48000元。
被告王志武辩称：原、被告双方签订房屋租赁合同属实，当时双方约定租期为3年，从2010年11月1日至2013年10月31日止，每年租金为16000元。合同履行至2012年4月份，原告将剩余房屋出租给别人用来开饭店，造成被告租赁房屋内用电无法正常使用，被告因此与饭店老板多次发生纠纷。被告找原告解决用电问题，原告迟迟未给解决，因为被告的商店离不开用电，2012年7月十几号被告找到原告协商终止租赁合同，被告让原告从7月份就开始往外打广告出租，当时房租还没到期，剩余的房租钱也不用退了，但原告不同意。被告于2012年7月16日又重新租了地方，进行了装修。被告定于2012年8月二十几号搬家，期间被告又找到原告协商终止租赁合同，但原告坚持称租赁就得租赁到头，没有中途退租的。被告准备搬东西时候，原告就将房门锁上，后经与原告协商，原告才将门给被告打开。2012年10月初，原告找到被告要下一年度的承包费，被告明确告诉原告房屋不再租用了。被告让别人在房屋到期前将房屋钥匙交给原告，但原告说必须由被告亲自将钥匙交给原告。2012年10月15日，被告向原告邮寄了一份终止合同的函，要求原告将钥匙取回去。原告违约在先，法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年10月27日，原告李志刚（甲方）与被告王志武（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方将位于平安城镇铁道桥西壹佰米，路南坐南朝北（下）两间门市，南北井一家一半，（上）西隔断以北三间，出租给乙方使用，自2010年11月1日起至2013年10月31日止，租赁期限三年。二、本房屋年租金人民币大写壹万陆仟元整，小写16000元，按年度从本协议签订之日，一年一交。三、乙方租赁期间甲方必须提供水井、厕所、电源及生活所相关的方便，水电费、卫生费，由乙方使用而产生的费用由乙方自行负责，并按月缴纳，租赁结束时，乙方必须缴清乙方自身所产生的所欠费用。四、乙方如需装修改造先征得甲方同意并自行承担所有费用，乙方要保护房屋内的设施使用安全，发生损坏应及时更换。五、租赁期满后，如乙方继续租赁，则要提前两个月向甲方提出申请，在同等条件下乙方享有优先权。六、乙方承包期间因改建拆下甲方原有建筑物，归甲方所有。到期后房屋内装饰装璜及与墙体连接物不得拆除（防弹玻璃、防盗门、办公设施除外），如甲方留用合理作价处理。否则赔偿一切损失。七、因国家政策调整原因，达成协议不能履行的双方再协议。因甲方原因造成不能履行合同的除甲方负责退还未使用租金外另赔偿总承包金额的五倍违约金给乙方。由乙方造成双方不能履行合同的甲方概不负责，在承包期内征得甲方同意允许乙方转租。否则赔偿甲方相应的一切损失。八、乙方中止合同，搬迁时必须通知甲方在场，否则按盗窃处理。九、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：李志刚，乙方王志武，2010年10月27日。被告当时只租赁原告门市楼房的一半房屋，合同生效后，原、被告双方按合同约定履行至2012年4月份。2012年4月份，原告将剩余的房屋租给他人开饭店，被告与饭店经营者因用电问题发生纠纷。2012年7月1日，电力所因被告与饭店经营者没人交电费给予停电处理。2012年7月中旬，被告在其他地方重新租赁了门市房，被告与原告协商要求终止原、被告双方的房屋租赁合同，原告表示不同意，要求被告租赁三年。2012年8月23日，被告将租赁房屋中的重要东西搬走，当时双方又协商终止房屋租赁合同之事，但未能达成协议。2012年12月16日，被告向原告邮寄了终止房屋租赁合同通知一份，内容为：李志刚，我与你于2010年10月27日签订的位于平安城镇铁道桥西100米，路南坐南朝北（下）西两间门市，南天井一家一半，（上）西隔断以北三间的房屋租赁合同。作为租赁方，我自合同生效后，认真履行合同内的义务，双方关系和睦。自2012年7月1日起你方拖欠电费导致电力部门给予租赁房屋停电及国家政策调整等原因，造成我方不能在贵处继续租赁。我方已于2012年7月开始正式通知你，自2012年9月正式搬出此门市。但你方一直未正式接收该房。为了正式解除你我的房屋租赁合同，我方现再次正式通知你，自你收到本通知之日起，你方立即接管该门市，另行出租。否则，因此而产生的各种后果均由你本人承担，我方一律不负担各种义务。平安城镇姚各庄村王志武，2012年10月15日。原告于2012年12月18日收到该通知书。2013年3月1日，被告在本院主持下将租赁房屋的门打开，将租赁房屋交给原告管理。在审理中，被告同意赔补原告房租损失5000元。
上述事实，原、被告双方均无异议，有相关书证予以证实，本院予以确认。
经举证、质证双方当事人对以下事实有争议：
一、原告主张被告在租赁期内不愿继续履行租赁合同、拒交下一年度租赁费的行为已经构成违约。
被告抗辩主张被告租用的为原告房屋的一半，2012年4月份，原告将另一半出租他人开饭店。由于两家用电发生纠纷，没能按时交电费。2012年7月1日，电力所给予停止供电，被告的办公场所无法正常工作，故被告另行租赁房屋。原告未能保证电力供应，属原告违约在先。
针对被告的抗辩原告称被告无法用电的根本原因在于被告自身，被告在租赁期间自行套表，电表坏后没有自行更换，因此与另一租赁方发生用电争议，导致拖欠电费，并被电力所停电。
二、原告主张被告的行为已经构成违约应当承担违约责任，原告按租赁合同第七条规定向被告主张违约金48000元。
被告抗辩主张租赁合同第七条规定，因原告原因造成不能履行合同的除原告负责退还未使用租金外另赔偿总承包金额的五倍违约金给被告。由被告造成双方不能履行合同的原告概不负责，在承包期内争得原告同意允许被告转租，否则赔偿原告的一切损失；并没有约定被告违约要赔偿原告总承包金额的五倍违约金。
三、被告主张原告存在违约行为，2012年7月1日至7月7日停电期间，被告无法正常工作，原告作为房主应该为被告提供供电便利。在这期间被告无法用电，才找到了别的房子，不想在原告处继续租房了；2012年8月23日，原告在承包期内擅自锁被告房门。被告已于2012年12月16日向原告邮寄终止房屋租赁合同通知一份，终止了同原告的房屋租赁合同。
原告抗辩主张被告单方终止租赁合同的通知不产生法律效力。
在案件审理过程中，原告曾向法院申请损失价格鉴定，后来原告撤回申请，并变更诉讼请求。
本院认为：原告李志刚与被告王志武签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。现被告已从租赁房屋中搬走，并单方通知原告终止租赁合同，原、被告双方再履行房屋租赁合同已无实际意义，应当解除原、被告双方的房屋租赁合同。原告按租赁合同约定提供有效电力的情况下，被告方理应按合同的约定履行自己的义务。被告因用电问题与他人发生纠纷应协商处理，被告擅自单方终止租赁合同的行为已构成违约；原告作为出租方将其所有的房屋出租他人，在被告与他人因用电发生争议情况下，未妥善协调处理，造成被告不能正常用电，其行为亦构成违约；原、被告双方均构成违约，依法应承担各自的违约责任。原、被告的房屋租赁合同约定的赔偿总承包金额的五倍违约金是针对原告违约时的约定，原告据此要求被告也承担总承包金额的五倍违约金诉讼请求，没有合同依据，本院对该项请求依法不予支持，但被告理应赔偿因其违约给原告造成的损失，即被告搬家后仍管理占用租赁房屋期间（2012年11月1日至2013年3月1日）的房屋租金。经调解未能达成协议，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告李志刚与被告王志武于2010年10月27日签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同终止履行。
二、限被告王志武于本判决生效后十日内赔偿原告李志刚四个月的房屋租赁费5333.33元。
三、驳回原告李志刚的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告李志刚负担700元，被告王志武负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王 宝
审 判 员 张志强
代理审判员 孙申惠
二〇一三年十月十七日
书 记 员 马立艳