四川省渠县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）1725民初1743号
原告：渠县农村信用合作联社。统一社会信用代码：511725709080669。
住所地：四川省渠县渠江镇南大街**号。
法定代表人：赵仁焕，理事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈剑平，男，该社风险合规部经理。
委托诉讼代理人：张泽建，四川星源律师事务所律师。
被告：李培佑，男，1960年6月11日出生，汉族，四川省渠县人。
被告：渠县长德商贸物流开发有限公司。统一社会信用代码：91511725592757428M。
住所地：渠县渠江镇山星村火工仓库。
法定代表人：伍攀荣。
委托诉讼代理人：李晓渠，四川银桥律师事务所律师。
原告渠县农村信用合作联社(以下简称信用联社)与被告李培佑、渠县长德商贸物流开发有限公司（以下简称长德公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告信用联社的委托诉讼代理人陈剑平、张泽建，被告李培佑及被告长德公司的委托诉讼代理人李晓渠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信用联社向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李培佑签订的借款合同，并判令被告李培佑偿还借款本金4472482元及借款本金还清之前的全部利息、罚息（利息、罚息按合同约定计算）；2、判令拍卖、变卖被告李培佑提供的抵押担保房屋（预告证号：20140512****、20140512****等21处房产），并由原告优先受偿，不足部分由被告李培佑继续偿还；3、判令被告长德公司承担连带担保责任；4、判令被告承担原告为实现债权所产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、执行费、评估费、公告费、拍卖费、律师费等）。事实及理由：2014年4月4日，被告长德公司与原告签订了《商业用房（按揭）贷款保证担保合同》约定“长德公司对2014年4月1日起至2017年3月31日期间原告发放的长德商用房按揭贷款的本金、利息、罚息、原告实现债权所产生的费用承担连带担保责任”。后被告李培佑于2014年4月7日在被告长德公司处购买了商业房21处，因被告李培佑自有资金不足向原告申请商用房按揭贷款4950000元。2014年5月23日，被告李培佑与原告签订了《个人商用房按揭借款合同》约定原告向被告李培佑出借人民币4950000元，现有借款本金4472482元，还款方式为月均等额还款，还款日固定为每月的第20日，贷款利率为7.6416‰，且期限在1年以上的，实行分段利息，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定；合同到期时间2024年5月23日；同时合同对罚息、原告实现债权发生的费用由被告承担等内容进行了约定。同日，被告李培佑与原告签订了《抵押合同》约定将位于渠县渠江镇山星村长德商贸物流城C10-1-***、C10-1-***等21处商用房提供抵押担保，后原告与被告李培佑在渠县房地产管理局办理了抵押预告登记，原告领取了权利证书。原告按约定向被告李培佑的账户转入借款4950000元后，被告李培佑从2016年6月22日起至今未按合同约定支付借款利息，原告多次催收无果起诉至法院请求支持其诉讼请求。
被告李培佑辩称，在原告处借款4950000元是事实，但其已还过部分本息，原告所主张的未偿还的本金4472482元中应该包括利息，因为之前每个月利息是五万多，从未付息至今不可能只有十一万多元。
被告长德公司辩称，其与原告签订《商用房按揭贷款保证担保合同》约定的保证范围只能是2014年4月至今的被告李培佑应支付的分段本金和利息，不应包括以后的；长德公司提供的担保方式为保证，而被告李培佑与原告签订了《抵押合同》并对抵押物进行预告登记，故其只应在抵押物不足以偿还债务时承担保证责任。
本案原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，二被告经质证对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院经审查后依法予以采信并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月1日，被告长德公司（甲方）与原告信用联社（乙方）签订了《商业用房（按揭）贷款合作协议》，其中第一条约定:乙方同意在2014年4月1日起至2017年3月31日期间对符合条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于渠县渠江镇山星村的命名为“长德商贸物流城”项目A、B、C、D、E商业用房发放贷款;第九条约定：甲方为购买本协议第一条所确认的开发项目的借款人提供无条件、不可撤销、效力独立的最高额连带责任保证。对保证担保的具体内容由甲乙双方签订的《保证合同》约定；……；第十二条约定：甲方在乙方开立存款保证金账户，甲方以不低于每笔贷款发放额5%的比例存入保证金，该保证金账户内资金只作为甲方履行保证义务的履约保证。……甲方同意乙方在甲方应承担责任范围内从保证金账户直接扣划。2014年4月4日，被告长德公司（甲方）与原告（乙方）签订了《商业用房（按揭）贷款保证担保合同》，其中第二条约定甲方为特定债务人提供阶段性连带责任保证担保，并以在乙方开立的保证金存款专户中的保证金为其质押；第三条担保范围，被担保的债权指自2014年4月1日至2017年3月31日期间因乙方向特定债务人发放的商业用房贷款而形成的一系债权，其最高债权本金额为人民币1.6亿元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为实现债权的一切费用（包括但是不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。甲方承担了担保责任后，乙方对借款人追偿的权利相应转移给甲方。当债务人未按合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其担保范围内优先承担担保责任。第四条：保证担保的存续期间至每个被担保的债务人取得房屋产权证和国有土地使用证，并将房屋人项权证和国有土地他项权证交付乙方时止。……。原告与被告李培佑在渠县房地产管理局办理了抵押预告登记，原告领取了权利证书。
2014年5月23日，原告（乙方）与被告李培佑（甲方）签订了《个人商用房（按揭）借款合同》，约定甲方在乙方处借款4950000元用于购买被告长德公司开发的长德商贸城的C10栋1、3，5-13等21处商业用房，建筑面积共2355.72平方米，借款期限10年，即2014年5月23日至2024年5月23日，贷款利率为月利率7.64‰，贷款利息自借款之日起计算。合同有效期内如遇中国人民银行利率调整，贷款合同期限在1年以内的按合同利率执行，不分段计算；贷款期限在1年以上的，实行分段计息，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定，乙方自动执行新规定，不再另行通知甲方。……。还款方式：期限在1年以内的，实行到期一次还本付息，利随本清；期限在1年以上的，采取月均等额还款方式归还贷款本息，每月为一期。……。借款抵押：甲方以所购现房或期房作抵押，抵押期间未经乙方同意，甲方不得赠与、出售、转让、再抵押或以其它方式处分本合同项下的抵押物，借款合同期履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。……。违约责任：甲方未按合同约定归还全部贷款本息或未按合同约定的分次还款计划偿清的贷款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款在逾期期间按合同利率上浮30%计收利息（罚息）。同日，原告与被告李培佑签订了21份《抵押合同》，约定将被告李培佑在长德商贸城购买的C10-1-***、C10-1-***等21处房产为借款提供抵押担保，并均约定了抵押期限为2014年5月23日至2024年5月23日，担保范围为借款本金、利息、罚息、复息、违约金及为实现抵押权的费用和其它应付费用。因该21处房产未取得房屋所有权证，原告与被告李培佑在渠县房地产管理局对21处抵押物办理了抵押预告登记，并由原告领取了权利证书。后原告依约向被告李培佑的个人账户转入借款4950000元，履行了出借义务，但被告李培佑从2016年6月22日起便未能按合同约定支付借款利息，原告分别于2017年4月26日、2017年5月31日向被告李培佑发出逾期债务催收通知书，被告李培估均在催收通知书上签字确认，截止2017年5月31日被告李培佑下欠借款本金4472482元，期内利息及逾期利息116012元。因被告李培佑未能按期给付利息，原告为实现债权支出律师费50000元。被告长德公司虽然在原告处开立的保证金存款专户以保证金为其质押，但其所开设的账户设立了密钥，且账户中保证金不足，导致被告长德公司至今未能履行担保义务。
本院认为，本案有以下四个争议焦点：一、原告要求解除与被告李培佑签订的《个人商业用房（按揭）借款合同》应否支持；二、原告对涉案21处房产能否行使抵押权；三、被告长德公司在本案中是否承担法律责任；四、原告主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持。
一、关于第一个争议焦点：原告要求解除与被告李培佑签订的《个人商业用房（按揭）借款合同》应否支持
原告与被告李培佑签订的《个人商业用房（按揭）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违背我国法律、法规的禁止性规定，应受法律保护，当事人应当严格履行合同义务。原告与被告李培佑签订的《个人商用房（按揭）借款合同》约定了原告向被告李培佑出借人民币4950000元，借款期限为10年，借款期间为2014年5月23日至2024年5月23日，采取月均等额还款方式归还贷款本息，原告向被告李培佑履行出借义务后，被告李培佑却未能按合同约定履行给付本息的义务，截止2017年5月31日下欠借款本金4472482元及利息116012元，经原告多次催收被告李培佑仍未能按期偿还，现原告要求解除与被告李培佑签订的《个人商业用房（按揭）借款合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，被告李培佑的违约行为已严重损原告的合法权益，导致原告无法实现合同目的，原告要求解除合同的请求符合法律规定，依法予以支持。
二、关于第二个争议焦点：原告对案涉21处房产能否行使抵押权
案涉房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，原告与被告李培佑所签订的抵押担保合同自签订之日起依法成立，且在房管部分办理的预告抵押登记符合法律规定依法有效，原告设立抵押权预告登记所登记的目的，是防止被告李培佑在办理房屋登记之前擅自出售，原告为了获得优先受偿权所设立预告抵押登记具有公示的法律效力，同时具有排他性。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，当抵押登记条件成就后，即对预告抵押登记的房屋办理抵押权登记后享有优先受偿权，并可排他性地对抗他人针对争议房屋的处分，原告对被告办理了房屋产权登记后并同时具备办理抵押登记即享有优先受偿权的请求，本院支持。
三、关于第三个争议焦点：被告长德公司在本案中是否承担法律责任
原告与被告长德公司签订的《商业用房（按揭）贷款合作协议》、《商业用房（按揭）贷款保证担保合同》系双方当事人真实意思表示，不违背我国法律、法规的禁止性规定，应受法律保护，当事人应当严格履行合同义务。根据《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，在原告与被告长德公司签订的《商业用房（按揭）贷款保证担保合同》中约定了被告长德公司对被告李培佑的贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的存续期间至每个被担保的债务人取得房屋产权证和国有土地使用证，并将房屋人项权证和国有土地他项权证交付乙方时止，原告与被告李倍佑的贷款主合同被解除后，被告长德公司与原告未在保证合同中另有约定的情况下，保证人被告长德公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让被告长德公司为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向原告履行还款义务提供保证，亦为原告获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是原告获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，被告李培佑未经原告信用联社同意不能擅自出售房屋。根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告长德公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且该期限届满条件的未成就并非原告造成，因此被告长德公司作为连带担保人应对被告李培佑因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。
四、关于第四个争议焦点：原告主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”及第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”的规定，原告要求被告李培佑偿还下欠的借款本金4472482元、利息116012元及至本金还清之日止的利息、逾期利息的请求应予支持，被告李培佑应偿还下欠的借款本金4472482元、截止2017年5月31日的利息116012元，并以借款本金4472482元为基数给付从2017年6月1日起至借款还清之日止按月利7.64‰的基础上浮30%的逾期利息。
对于原告主张的律师费50000元，因原、被告签订的合同中对原告为实现债权产生的律师费有明确约定，且原告提供了有效票据，故本院予以支持。
综上所述，原告渠县农村信用合作联社的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百零五条、二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉》第十条的规定，判决如下：
一、解除原告渠县农村信用合作联社与被告李培佑所签订的个人商用房按揭借款合同；
二、被告李培佑应于本判决生效之日起十日内支付原告渠县农村信用合作联社借款本金4472482元、利息116012元，并以借款本金4472482元为基数，按月利率7.64‰的基础上浮30%计算给付从2017年6月1日起至借款还清之日止的逾期利息；
三、被告李培佑应于本判决生效之日起十日内支付原告渠县农村信用合作联社律师代理费50000元；
四、被告李培佑所购21处房屋在办理不动产登记和抵押权登记之前未能还偿的借款本金及利息、律师代理费，由被告渠县长德商贸物流开发有限公司承担连带清偿责任；
五、被告李培佑所购21处房屋在办理不动产登记和抵押权登记后，原告渠县农村信用合作联社对以上抵押物拍卖和变卖后所获价款享有优先受偿权，其价款超过部分归被告李培佑所有,不足部分仍由被告李培佑偿还。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42580元，减半收取21290元，由被告李培佑、渠县长德商贸物流开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 罗实
二〇一七年八月二十一日
书记员 杨惠