宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第920号
原告（反诉被告）：宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司。
法定代表人：李中。
委托代理人：邵俊彦。
委托代理人：汪克敏。
被告（反诉原告）：方佳栋。
委托代理人：赵农坤。
宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理，依法由审判员杨锦晶适用简易程序独任审判。案件审理过程中，被告方佳栋向本院提起反诉。本院于2014年8月11日公开开庭进行了合并审理。宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的委托代理人邵俊彦、汪克敏，方佳栋的委托代理人赵农坤到庭参加诉讼。宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司申请的证人安某出庭陈述。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司起诉称：2010年5月4日，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋签订《租赁合同》一份，约定宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司租用方佳栋所有的宁波市海曙区中山西路2号恒隆中心西裙楼xx-
xx层房屋用于经营ktv，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司向方佳栋支付房屋押金300000元，租金每半年支付一次等内容。合同签订后，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司严格履行合同义务，但因客源有限，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司开业后一直处于亏损状态。2013年9月，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司向方佳栋提出终止租赁关系，并计划将ktv歇业。但方佳栋体谅宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的实际困难，希望宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司继续经营，并同意下调房屋租金。后经协商，双方于2013年10月8日签订补充协议一份，将2013年9月16日至2014年3月15日的租金调整为1150000元，同时约定：“……三、半年后视乙方（宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司）经营情况……若不在继续合作，双方均可提前终止合同，但提出终止合同的一方应提前20天告知对方”等。宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司在继续经营期间，仍无法摆脱困境。2013年年底，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司因无法继续经营，告知方佳栋决定歇业。2014年1月9日，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司停止经营，并发布了停业公告。2014年2月10日，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司当面向方佳栋送达了终止租赁合同的函，告知已停业及要求解约的相关事宜。2014年3月27日，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司向方佳栋递交租赁房屋交接清单，方佳栋的妻子林东霞在清单上签字接收房屋。根据合同约定，方佳栋应于2014年3月26日前向宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司返还保证金，但方佳栋至今未还。后宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司于2014年4月14日及2014年5月17日两次向方佳栋寄送告知函，要求方佳栋扣除水、电、燃气费用后返还履约保证金280560元，方佳栋收到函件后仍拒绝返还履约保证金。请求判令：一、确认宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋间的租赁合同关系已于2014年3月15日解除；二、方佳栋退还宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司履约保证金280560元；三、方佳栋返还宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司预付的燃气押金10000元。
方佳栋答辩及反诉称：宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋签订《租赁合同》属实，但合同生效后，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司未能如约支付第四期租金，即宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司应于2013年9月15日支付2013年9月16日至2014年9月15日租赁年度前半年租金1587049.20元，但宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司于2013年10月14日才支付1150000元，逾期计28日，逾期违约金计1333000元。宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司尚有437000元租金拖欠至今未付。本案中宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司单方解除合同，方佳栋无需返还履约保证金，且宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司需支付方佳栋一个月房租作为方佳栋房屋空置损失。宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司支付的10000元燃气费是承租人应承担的开户费。宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司需明确温州嘉乐迪公司在本案中的法律地位，若其与本案租赁合同无关，则请求驳回宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的诉讼请求。请求判令：一、宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司支付方佳栋违约金1333000元；二、宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司支付方佳栋拖欠的房屋租金437000元；三、宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司赔偿方佳栋房屋空置损失264000元。
宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司针对方佳栋的反诉答辩称：宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司已依约付清房屋租金，亦已依约提前解除房屋租赁合同，不存在拖欠方佳栋房屋租金等违约行为，请求驳回宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的反诉请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供企业营业执照一份、组织机构代码证一份、被告身份证复印件一份，拟证明原告与被告的主体资格。经质证，方佳栋对上述证据的真实性没有异议。本院认为，因方佳栋对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
2.宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供《租赁合同》一份、押金收据一份、汇款单复印件一份，拟证明宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司租赁方佳栋所有的宁波市海曙区中山西路2号恒隆中心西裙楼xx-
xx层房屋并向方佳栋支付履约保证金300000元等事实。经质证，方佳栋对上述证据的真实性没有异议，并认可收到过宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司支付的300000元。本院认为，因方佳栋对上述证据的真实性没有异议，且认可收到过履约保证金300000元，故本院对上述证据的真实性和方佳栋认可的事实予以确认。
3.宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供补充协议一份，拟证明宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋约定宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司应支付2013年9月16日至2014年3月15日的半年租金1150000元，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司有权终止合同，在合同终止前20天通知方佳栋即可等事实。经质证，方佳栋对该证据的真实性没有异议，但认为补充协议中签字的“李中”系温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司的法定代表人，与本案原告无关。对此，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司陈述称，温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司与宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司系关联公司，温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司系嘉乐迪连锁总部，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司属宁波分店性质，嘉乐迪的行政部门基本都在温州，重大决策由温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司作出并进行谈判等，故补充协议由温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司出具，但由宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司盖章确认。本院认为，因方佳栋对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
4.宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供纳税申报表复印件四份，拟证明宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司于2014年1月起就开始停止纳税申报等事实。经质证，方佳栋对上述证据的真实性有异议，认为上述证据与本案无关，且纳税申报表上载明的主体是宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司海曙分公司。对此，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司表示宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司海曙分公司注册地即为涉案房屋所在地，其系宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的分公司。本院认为，因宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供的上述证据系复印件，且方佳栋对上述证据的真实性有异议，故本院对上述证据的真实性在本案中不予认定。
5.宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供2014年2月7日的函件一份、短信二条，并申请证人安某出庭作证，拟证明宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司员工吴有红在合同解除前20天以短信形式通知方佳栋解除合同事宜及宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司以书面形式告知方佳栋要求提前终止合同等事实。同时，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司陈述称，该函件于2014年2月7日出具，2014年2月10日邮寄至宁波，后由宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司员工安某于2014年2月10日及2014年2月16日电话联系方佳栋，告知要求解除租赁合同的相关事宜，因方佳栋自称人在外地，后方佳栋于2014年2月26日电话联系安某，称其已在宁波，要求安某将该函件送去，安某于2014年2月26日向方佳栋当面送达函件。经质证，方佳栋对短信发送人的身份有异议，认为短信发送时间与补充协议约定的提前20天告知亦缺乏关联性，故对此不予认可。对函件的真实性没有异议，认可收到过该函件，但认为该函件的发送人是温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司，其并非涉案租赁合同的相对方，无权就租赁关系发表意见。对证人的身份有异议，证人无法证明其系宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的工作人员，且温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司出具的函件与本案无关。本院认为，因方佳栋对函件的真实性没有异议，认可收到过该函件，故本院对函件的真实性予以确认。结合宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供的上述证据，方佳栋并未否认收到上述短信及证人来某等事实，且方佳栋收到函件后亦未对此提出异议，故宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司关于其已根据补充协议约定提前20天告知方佳栋要求解除合同的主张具有一定的可信度，本院对此予以确认。
6.宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供房屋交接单一份、婚姻登记证明一份，拟证明宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋办理了房屋交接手续，方佳栋的妻子在房屋交接单中签字等事实。经质证，方佳栋对上述证据的真实性没有异议，但认为该单据仅是记载煤气和钥匙等的交接，并不代表宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司解除合同及拆除房屋内各种设备是合法的，亦不代表双方就其他事务已经交接清楚及违约责任的承担已经确定等。本院认为，因方佳栋对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
7.宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供2014年4月8日函件一份、水电明细表盖章件一份、快递单二份、查询记录打印件二份、2014年5月21日函件一份，拟证明宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司以函件形式告知方佳栋要求退还履约保证金的事实。经质证，方佳栋认可收到过上述函件及水电明细表，并认可水电、燃气费数额，但认为该函件的发送人是温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司，其并非涉案租赁合同的相对方，无权就租赁关系发表意见。本院认为，因方佳栋认可收到过上述函件，且认可相应的水电、燃气费数额，故本院对上述事实予以确认。
8.宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供收据一份、银行回单一份，拟证明方佳栋要求宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司支付燃气费押金10000元的事实。经质证，方佳栋对上述证据的真实性没有异议，但认为涉案房屋燃气开户时燃气公司向方佳栋收取了200000元，故使用涉案房屋的承租人都应分担该开户费。本院认为，因方佳栋对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
9.方佳栋提供租赁合同一份，拟证明双方存在房屋租赁关系的事实。经质证，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司对该证据没有异议。本院认为，因宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
10.方佳栋提供银行回单一份，拟证明宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司于2013年10月14日支付1150000元的事实。经质证，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司认可支付过上述款项。本院认为，因宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司认可其于2013年10月14日向方佳栋汇款1150000元的事实，故本院对该事实予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2010年5月4日，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋签订《租赁合同》一份，约定方佳栋将位于宁波市海曙区中山西路2号，恒隆中心西裙楼xx-
xx层房屋出租给宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司使用，建筑面积为3660平方米，由宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司改建并用于开设嘉乐迪量贩ktv及配套餐饮娱乐场所，租赁期间自2010年9月15日至2020年9月14日，租金为2.2元每天每平方米，前三年不变，第四年起每两年递增8%。租金每半年度支付一次，先付后用，首期租金的支付应于宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司进场施工前三日内，按双方商定的六个月的租金支付给方佳栋，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司须向方佳栋支付300000元履约保证金，履约保证金在合同到期后，方佳栋在十日内将保证金无息归还给宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司因使用场地而产生的水、电费、电话费、燃气费及其他因营业而产生的税项将由宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司自行支付。宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司逾期15天未支付房租或连续2个月不支付水电、空调费，方佳栋有权解除合同并要求赔偿损失，每逾期一天须向宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司支付应付款项3%的滞纳金等内容。后宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司向方佳栋支付履约保证金300000元。2010年12月2日，方佳栋出具说明一份，载明：“由本人方佳栋预交的宁波兴光燃气集团公司气费预收款壹万元收据已转至你单位宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司，现你单位将气费预收款壹万元转账至以下账号户名：方佳栋账号：46×××99开户行：招商银行宁波分行”。2010年12月13日，方佳栋收到该10000元款项。2013年10月8日，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋签订补充协议一份，该协议约定：“甲方：方佳栋乙方：温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司温州嘉乐迪餐饮娱乐有限公司租赁方佳栋位于宁波市海曙区中山西路2号恒隆中心西裙楼xx-
xx层房产，建筑面积3360平方，经双方协商一致，对2012年5月4日原签订房屋《租赁合同》补充如下：一、原合同约定2013年9月16日至2014年9月15日租金为317.409840万元，经协商调整年租金为贰佰叁拾万元（230万元）。二、甲方同意乙方先付半年租金壹佰壹拾伍万元（115万元）。三、半年后视乙方经营情况，若双方继续合作，租金应重新协商，若不再继续合作，甲、乙双方均可提前终止合同，但提出终止合同的一方应提前20天告知对方。……”等内容。该补充协议落款中签字的“李中”系宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的法定代表人。2014年2月7日，温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司出具函一份，载明“方佳栋先生：我司为温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司，经我司研究决定，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司海曙分公司已于2014年1月9日停止经营，根据2013年10月8日我司与您签署的补充协议第三款，我司现提出终止2010年5月4日签订的《租赁合同》。特此函告，谢谢！”。方佳栋已收到该函件。2014年3月27日，证人安某和方佳栋的妻子林东霞签署房屋交接单，载明：“今收到嘉乐迪恒隆中心ktv3楼4楼消防钥匙4把。3楼4楼后门钥匙各一把。3楼电表度数5698.25（电力局）水表4866吨。4楼电表度数3728.66（电力局）水表9608吨煤气表10833注明：以上所有产生的费用到2014年3月27日由嘉乐迪支付。”2014年4月8日，温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司向方佳栋出具函一份，载明：“……我司曾于2014年2月10日将终止合同的函交于你，其我司也早已于2014年1月9日停止营业，现租赁场地也已交还你，现就相关遗留的事项做一下沟通：1、我司尚有零星的水、电费用和物业费未结算，我司根据交房时水、电、煤气读数计算为19440元，请你予以核实。2、我司尚有30万的履约保证金，减去水、电、物业费后，还有280560元，请你尽快将剩余的履约保证金280560元退还我司。”方佳栋收到该函件，并自认宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司尚未支付的水电燃气费用为19440元。2014年5月21日，温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司向方佳栋出具函件一份，载明：“贵我双方签订租赁合同已经终止，租赁场地已按照要求交还，2014年4月14日你已收到我司发出的沟通函，沟通函的主要内容为我司履约金退还事项，但我司至今没有收到应退还的履约保证金，具体退还的履约保证金减去水电气费用后尚有280560元，请你在收到此函后尽快与我司沟通关于履约保证金的退还时间。”方佳栋收到该函件。
本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。首先，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。2013年10月8日宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋签订的补充协议亦系双方自愿签订，方佳栋对补充协议中“李中”的身份有异议，但李中作为宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的法定代表人在该协议上签字并无不妥。从该补充协议的内容看，虽协议落款处的盖章为宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司，但该协议中已出现温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司字样，且双方协商处理的房屋亦系涉案房屋，协议内容与《租赁合同》的部分内容相互对应，故方佳栋对温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司与宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司间的关系应是明知的，对温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司出面就涉案房屋的租赁事宜与其进行商谈亦是认可的，故本院对方佳栋关于温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司出具的材料系无效或与本案无关的辩称不予采信。其次，根据2013年10月8日补充协议的约定，方佳栋同意宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司先支付2013年9月16日至2014年9月15日期间的半年租金1150000元，故该约定应视为双方对该期租金支付的数额及期限进行了新的约定，变更了《租赁合同》中对该期租金支付的约定，后宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司于2013年10月14日向方佳栋支付该笔款项，故方佳栋要求宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司按原《租赁合同》约定支付该期租金并承担违约金的主张，缺乏相应的事实和法律依据，本院对此不予支持。结合宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司提供的多次函件内容、房屋交接单等证据及证人证言，方佳栋认可收到过上述函件并签署房屋交接单，且方佳栋收到上述材料后亦未对此提出异议，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司关于其已根据补充协议约定提前20天告知方佳栋要求解除合同的主张具有一定的可信度，故本院对宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司关于双方间《租赁合同》于2014年3月15日解除的主张，依法予以支持。在《租赁合同》依约提前解除的情形下，方佳栋要求宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司赔偿房屋空置损失，缺乏相应的事实和法律依据，故本院对此不予支持。根据《租赁合同》的约定，宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司在租赁涉案房屋时须向方佳栋支付300000元履约保证金，履约保证金在合同到期后，方佳栋在十日内将保证金无息归还给宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司，现宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与方佳栋提前解除合同，方佳栋应将履约保证金退还给宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司，但应扣除宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司拖欠的水电、燃气等费用。根据方佳栋出具的说明，方佳栋收取的10000元款项系宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司因租赁涉案房屋预交的燃气费用，在双方提前解除合同并按实结算水电、燃气费用后，方佳栋应向宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司退还该笔款项，故对宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司的该项请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司与被告（反诉原告）方佳栋于2010年5月4日签订的《租赁合同》于2014年3月15日解除；
二、被告（反诉原告）方佳栋退还原告（反诉被告）宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司履约保证金300000元；
三、被告（反诉原告）方佳栋退还原告（反诉被告）宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司燃气押金10000元；
上述第二、三项，扣除原告（反诉被告）宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司尚未支付的水电、燃气费用19440元，被告（反诉原告）方佳栋尚需返还原告（反诉被告）宁波嘉乐迪餐饮娱乐有限公司290560元，于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回被告（反诉原告）方佳栋的诉讼请求。
如果方佳栋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）
本案本诉受理费5658元，减半收取2829元，由被告（反诉原告）方佳栋负担。反诉受理费11536元，由被告（反诉原告）方佳栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 杨锦晶
二〇一五年二月九日
代书记员 黄群英