湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7607号
上诉人（原审原告、反诉被告）：贺华，男，1983年2月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：尹霞，系贺华的妻子，1985年1月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉博学尚品集贸市场有限公司，住所地武汉经济技术开发区博学路26号附18号。
法定代表人：周光元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建军，该公司员工。
委托诉讼代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。
上诉人贺华与上诉人武汉博学尚品集贸市场有限公司（以下简称博学公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初第02166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人贺华的委托诉讼代理人尹霞，上诉人博学公司的委托诉讼代理人王建军、樊丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺华上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.退还进场费25，000元。理由：不是我方经营不善而是博学公司经营不善导致无客源；博学公司私自换门锁，重新招商，违约在先。
博学公司辩称，租户经营本身存在风险，贺华应自负盈亏，不应将风险强加给我公司。我公司收取的进场费不应退还。
博学公司上诉请求：1.一审酌定博学公司给付贺华补偿费6，000元不正确，对方经营风险应自担。2.贺华还应支付2015年4月份租金。理由：2015年4月份，贺华的物品仍留在租赁摊位内，说明贺华仍在使用摊位。贺华是一审开庭时才提出解除合同，解除合同前的租金4，000元应当支付。
贺华辩称，应将全部进场费返还，一审酌定博学公司给付补偿费6，000元太少。
贺华向一审法院起诉请求：1.解除双方所签的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》；2.博学公司向贺华返还押金1,000元、进场费25,000元、水电公摊费357元。
一审法院认定事实：2014年11月10日，贺华与博学公司签订《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》，约定：贺华向博学公司租赁沌口开发区博学尚品生鲜市场A28号摊位，对外经营熟食；租赁期限为8年，从2014年11月10日起至2022年11月9日止，每季度租金5,000元，租金按季度预先交付；贺华应按期支付租金并承担因经营产生的各项税、费；合同签订时，贺华需向博学公司交纳先行支付的保证金1,000元；如贺华拖欠经营中产生的各项税费，博学公司可以使用保证金；如贺华擅自提前终止合同、退租、转租的，贺华应按摊位年租金总额的10%向博学公司支付违约金；贺华未按照约定交付租金，每逾期一日，按拖欠应交租金总额的3%向博学公司支付违约金。经催告后在3日内仍未交纳的，博学公司有权解除合同等。合同签订后，贺华向博学公司支付进场费25,000元、2014年11月10日至2015年2月9日租金5,000元。该进场费主要用于摊位装修、排除其他商户经营同类产品。2014年11月19日，博学尚品生鲜市场开业。2014年12月26日，贺华进场开始经营。其后由于博学尚品生鲜市场整体市场环境不佳，贺华关闭摊位。在此期间，贺华承租的摊位用电705度，商业用电1.30元/度。贺华承租摊位后，于2015年1月16日交纳水电公摊费357元。市场摊位的电费已由博学公司代缴。一审时，博学市场的物业服务公司武汉三虎物业管理有限公司出具证明，称从2014年起向博学公司按年收取物业服务费，市场内的各位商户物业服务费由博学公司分摊收取。博学公司将博学市场应交纳的物业服务费总数分摊到每个摊位，得出每个摊位每月应交纳的物业服务费为100元。贺华对物业服务费的收费标准表示认可，同时自认其承租了一个摊位，承租期间未交纳物业费。2015年4月9日，博学公司更换贺华租赁商铺的门锁。
一审法院认为，博学公司与贺华签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。贺华作为市场经营主体在缔约时应当预见出现经营不善的正常商业风险，根据风险自负原则，由此产生的经营损失应当由市场主体贺华自行承担。贺华在经营不善的情况下拒绝交纳租金，且单方提出提前解除合同，存在违约行为，博学公司要求其承担违约责任于法有据。贺华的诉讼请求中：1、关于解除合同，贺华作为违约一方，不享有合同解除权，但本案审理过程中，双方均同意解除合同。故法院认定博学公司与贺华签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自判决生效之日起解除。2、关于押金及水电公摊费，因博学公司对退还押金及水电公摊费无异议，法院对贺华的该项请求予以支持。3、关于进场费，博学公司向贺华收取进场费没有违反国家强制性法律法规规定，并在收取时双方约定进场费不予退还。法院对于民商事行为的意思自治予以充分尊重并给予保护，故贺华在经营出现亏损时要求退还进场费的请求法院不予支持。但基于公平原则，考虑到进场费中包含有摊位装修费用，结合摊位可租赁期限、贺华实际租赁期限和剩余装修部分价值，法院酌定由博学公司给予贺华6,000元补偿。
合同解除，双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。博学公司的反诉请求：1、关于租金，因博学公司已于2015年4月9日更换本案所涉摊位的门锁，其行为超过自助行为的必要范畴。同时，贺华从2015年4月9日起未实际占有、使用该摊位，根据权利义务对等原则，贺华的租金应支付至2015年4月8日止。因本案中博学公司只主张2015年4月起的租金，故贺华应交纳租金438.36元（5,000元/季度×4个季度÷365天×8天）。关于逾期交纳租金的违约金，因博学公司未举证证实其向贺华催要过租金，该违约金法院不予支持。2、关于电费，贺华于2014年11月19日至2015年4月8日期间实际占有、使用该摊位的电费，属于其因生产经营产生的税、费，根据合同规定应由贺华承担。关于物业费，因博学公司已按年向武汉三虎物业管理有限公司交纳物业费，贺华应将其承租摊位的物业费直接支付博学公司。故法院认定贺华应向博学公司支付物业费470元（4个月×100元/月+21天÷30天×100元/月），电费916.50元（705度×1.30元/度）。3、关于解约违约金，租赁合同中约定如贺华擅自提前终止合同、退租、转租的，贺华应按摊位年租金总额的10%向博学公司支付违约金。由于贺华未依约支付租金，且要求提前解除合同，故贺华应当依照租赁合同向博学公司支付违约金2,000元（5,000元/季度×4个季度×10%）。
综上，博学公司应向贺华返还保证金1,000元、水电公摊费357元、补偿费6,000元，扣除贺华应向博学公司支付租金438.36元、违约金2,000元、物业费470元、电费916.50元，博学公司还应向贺华支付3,532.14元。
一审法院判决：一、贺华与武汉博学尚品集贸市场有限公司于2014年11月10日签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、武汉博学尚品集贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内向贺华支付3,532.14元；三、驳回贺华的其他诉讼请求；四、驳回武汉博学尚品集贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费229元，由贺华负担；反诉案件受理费25元，由武汉博学尚品集贸市场有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院另查明，2014年11月6日，博学公司员工龚小明出具收条，称：“今收到A28号门面进场费贰万伍仟元整。”本院还查明，该市场早已关闭歇业。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、进场费25,000元是否应当退还；二、2015年4月份的租金是否应当支付。
关于第一个焦点。本院认为，双方当事人的关系是摊位的发租与承租关系，双方的权利义务已由双方所签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》进行了约定。对于进场费如何收、收多少，合同主文只字未提。进场费的唯一依据是博学公司出具的收条。从本案审理的事实看，进场费系双方在租金之外由博学公司向贺华另行收取的，该进场费在合同主文中找不到依据。由于博学公司是本案的发租方，不排除博学公司在发租时利用出租的强势地位让贺华在租金之外另行支出一笔费，即进场费。经查，博学尚品生鲜市场开业后，从一开始就客源不足、人气不旺，各摊位经营户经营困难，现该市场已关门。无法继续经营的现象非本案独有，是整个市场摊位的共有现象。一个市场的维系需要出租方和经营方的共同努力，保证各摊位正常开业所必须的外部条件是出租方应尽的义务。本案事实表明，博学公司在保障商户的顺利经营方面存在工作不足的问题。考虑到本案的具体情况，双方实际经营年限不到1年，还有7年租期尚未履行，双方同意提前终止，为公平起见，本院酌定进场费25000元，应当扣除八分之一后，退还贺华，即博学公司应当退还贺华21875元。
关于第二个焦点。本院认为，2015年4月9日博学公司更换了贺华租赁商铺的门锁，换锁行为表明博学公司停止向贺华发租。此后该摊位不在贺华的管控之下，一审将租金计算至2015年4月8日正确。博学公司要求贺华支付4月9日后的该月租金没有道理。
综上所述，贺华的上诉请求中合理的部分，本院予以支持；博学公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）
鄂武经开民初第02166号民事判决第一、三、四项。
二、变更湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）
鄂武经开民初第02166号民事判决第二项为：武汉博学尚品集贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内向贺华支付19407.14元。
三、驳回武汉博学尚品集贸市场有限公司的上诉请求。
一审案件受理费254元，由贺华负担31.8元，武汉博学尚品集贸市场有限公司负担222.2元。二审案件受理费553元，由贺华负担69.1元，武汉博学尚品集贸市场有限公司负担483.9元。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一七年一月十日
书记员 宋 飞