上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初28368号
原告(反诉被告)皇甫涛，男，1983年11月6日生，汉族，住江苏省。原告(反诉被告)于君，女，1986年4月6日生，汉族，住江苏省。上述两原告(反诉被告)的共同委托代理人肖敏，上海市捷华律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)的共同委托代理人吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。被告(反诉原告)李涛，男，1982年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人荆华，上海申渝律师事务所律师。原告皇甫涛、于君诉被告李涛及反诉原告李涛诉反诉被告皇甫涛、于君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，本案依法适用简易程序，由代理审判员张斌独任审理，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)皇甫涛及其与原告(反诉原告)于君的共同委托代理人肖敏、吴翼江，被告(反诉原告)李涛的委托代理人荆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇甫涛、于君诉称，两原告系夫妻关系，在2016年1月16日与被告签订《房地产买卖居间协议》，原告按约支付定金5万元(人民币，以下币种相同)。当月19日双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定将被告所有的位于上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)以143万元的价格出售给原告，双方在2016年3月31日办理过户手续。当月20日原告按约向被告支付首期款38万元并联系银行办理房贷。2016年2月26日，原、被告前往浦发银行办理贷款审批。2016年3月9日，被告单方发函给原告，因原告逾期申请贷款违约，�求解除合同并在原告支付的首付款43万元中扣除29.315万元，返还原告13.685万元。原告告知被告自签订合同以来原告一直积极申请贷款，并不违约，不同意解除合同。此后，原告向浦发银行申请的贷款在同年3月14日获批。原告多次与被告交涉要求履行合同，并得知被告因为房价不断上涨故不愿原价出售，2016年3月21日，被告提出要求增加25万元才肯继续履行合同。同年3月27日，被告又提出增加29.315万元方可履行合同。原告对此无法接受，故起诉来院，要求被告继续履行房屋买卖合同，将系争房屋过户给原告。被告李涛辩称，不同意原告的诉请。理由是：根据补充条款的约定，原告逾期超过10个工作日，被告有权单方解除合同，故2016年3月9日被告已经正式通知原告解除合同；2016年3月14日，被告发函通知原告，被告按合同的约定在已收到的房款扣除违约金等返还原告；原告多次通过中介向被告表示愿意就违约行为承担违约责任，并进行相应补偿，希望继续购买诉争房屋。被告并提起反诉，请求判令双方合同解除，并确认两原告应向被告支付违约金28.6万元和赔偿金7150元。反诉被告皇甫涛、于君辩称，不同意反诉原告的诉请，认为双方并未就解除合同达成一致，反诉原告私自在首付款中扣除违约金、赔偿金，反诉被告不予认可。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积49.02平方米，系被告李涛所有。2015年1月16日，原告于君与被告李涛签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由于君向李涛购买系争房屋，总价143万元，定金5万元，签订协议后20天内签订示范文本等。2016年1月19日，原告皇甫涛、于君作为乙方，被告李涛作为甲方，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方(李涛)将系争房屋转让�乙方(皇甫涛、于君)，转让价款143万元；双方确认，2016年3月31日前向房地产交易中心申请办理过户手续；合同附件三付款协议中约定，首期款43万元，包括签合同当日前支付的定金5万元和签合同2日内再付38万元，第二期房价款99万元以贷款支付，乙方应于签订合同7日内向银行申请贷款，签订相关合同，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理并提供所需材料，若乙方贷款未通过或者额度不足的，应在申请产权过户之前支付相应部分的款项，尾款1万元待出具产证且甲方收到除尾款外的其他款项5日内，双方验看清点房屋后支付；合同补充条款(一)中约定，乙方未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过10个工作日的，甲方有权单方解除合同，乙方除需支付10个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需支付相当于总房价款20%的违约金，甲方可从乙方已付款中扣除违约金、赔偿金，剩余款项在3个工作日内返还乙方；合同另对其他事项作了约定。同日，皇甫涛、于君和李涛还签订“协议书”一份，约定：1、上述合同约定的房价款143万元仍按照合同附件三付款协议所列方式支付；2、本次房产交易所有税款、交易手续费等均由乙方承担，甲方承诺系争房屋是其家庭满五唯一住房，若该承诺未经审核通过导致的多缴税费由乙方承担；3、若上述合同约定的价格未能通过税务机关或其他机构审核，双方同意按照税务机关及其他机构核定价征税，多出税费由乙方承担；4、其他事项仍依上述合同约定履行。2016年3月9日，李涛发“解除房地产买卖合同通知书”给两原告，表示“因买方(两原告)未按照合同约定自合同签订7日内向银行申请贷款签订协议，且逾期超过10个工作日，根据合同补充条款第5条第2项，视为乙方(两原告)违约，本人(李涛)有权单方解除合同，乙方除需支付10个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。”2016年3月14日，李涛再发通知给两原告，表示在扣除违约金28.6万元和赔偿金7,150元后，已将剩余款项136,850元返还至原告于君账户。庭审中，原、被告双方一致确认如下：合同约定的房价款143万，签订合同后，皇甫涛和于君向李涛支付了首期款43万元(包含2016年1月16日支付的5万定金和2016年1月20日支付的38万元房款)；2016年3月14日李涛在上述款项中扣除293,150元作为违约金和赔偿金后，通过银行划账方式返还两原告136,850元。2016年4月13日，原告起诉来院，诉请如前。2016年7月19日，原告自愿以现金形式将房款1,126,850元先行缴纳至本院。审理中，两原告向法庭提供“授权书”和“上海市房地产登记申请书”各一份，证明2016年2月26日被告仍在积极配合办理贷款的事实。被告对上述证据真实性无异议，但认为被告系在原告虚假告知已与银行签订贷款合同的情况下才签署的授权书。被告向法庭提供聊天记录、银行职员名片和撤销授权通知书等，证明原告在2016年3月4日仍未提供贷款材料，怠于办理贷款手续，被告于2016年4月11日撤销了授权发放贷款的事实。原告对上述证据真实性无异议。以上事实，由原、被告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、“协议书”、收条、“解除房地产买卖合同通知书”、授权书、登记申请书、产调信息等以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》和协议书，均系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，�方应予恪守。被告认为，根据合同约定，两原告应于合同签订7日内申请贷款并签订协议，但合同签订后两原告一直怠于办理贷款手续，并在合同签订后一个月后仍未向贷款银行递交材料，根据合同补充条款的约定，两原告逾期超过10个工作日的，被告即有权单方解除合同，故合同已经在2016年3月9日由被告发函解除。对此，本院认为，合同补充条款中约定，“乙方未按照合同及各项附件等约定履行”，逾期超过10个工作日的，被告有权单方解除合同，系指若原告有逾期付款等根本违约行为，被告才具有单方的合同解除权，现被告认为因原告逾期办理贷款即要求解除合同，并不符合该条约定。进一步说，合同约定，双方应在2016年3月31日前向房地产交易中心申请办理过户，过户之前如果原告贷款未通过或者额度不足的，应予以补足，据此原告只要在2016年3月31日前补足款�，就不能认为原告有逾期付款的违约行为，因此被告在2016年3月9日即发函解除，并不具有合同依据，对其反诉诉请均予以驳回。两原告提出本诉诉请主张继续履行，要求被告配合将系争房屋产权过户登记至两原告名下，具有合同依据，予以支持。同时，原告亦应按约在过户时支付相应房款给被告。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)皇甫涛、于君与被告(反诉原告)李涛于2016年1月19日签订的《上海市房地产买卖合同》和协议书继续履行，被告(反诉原告)李涛应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)皇甫涛、于君将位于上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户登记至原告(反诉被告)皇甫涛、于君名下，同时原告(反诉被告)皇甫涛、于君向被告(反诉原告)李涛支付房款1,126,850元；二、驳回被告(反�原告)李涛的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,670元，减半收取人民币8,835元(原告已预交)，由被告李涛负担。反诉案件受理费2,849元(反诉原告已预交)，由反诉原告李涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。