甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终581号
上诉人（原审原告）高晋东，女，汉族，1970年2月26日出生，甘肃荣成房地产开发有限公司会计，住址兰州市城关区周家庄20之2号302室。
委托代理人王向东、丁兰珍，甘肃金津律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国银行股份有限公司兰州市城关中心支行（简称：中国银行城关支行），住所地兰州市城关区广场南路79号。
负责人陈炜，系该行行长。
委托代理人洪建军，甘肃诚益通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨桂兰，女，汉族，1933年11月18日出生，甘肃省建筑材料工业局退休干部，住址兰州市城关区闵家桥263号501室。
委托代理人刘红（系杨桂兰之女），女，汉族，1960年1月3日出生，原甘肃省第六建筑股份有限公司干部，住址兰州市城关区民主东路269号202室。
上诉人高晋东因与被上诉人中国银行城关支行、杨桂兰财产损害赔偿纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民鼓初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，甘肃省房屋开发经营公司于1998年6月10日开工建设了甘肃省房屋开发经营公司颜家沟商住楼工程，施工单位是甘肃利生建筑安装公司，实际施工单位是甘肃志诚房地产开发有限责任公司下属第二开发部，原告高晋东及其父亲高荣升等人是甘肃志诚房地产开发有限责任公司股东，高荣升是该公司法定代表人。该楼盘于2000年10月29日竣工。甘肃省房屋开发经营公司和中国银行兰州分行签订协议，中国银行兰州分行购买了甘肃省房屋开发经营公司建设的甘肃省房屋开发经营公司颜家沟商住楼其中1-3单元2-9层，第4单元为拆迁安置房。2000年由中国银行兰州市分行就该房屋取得房屋所有权证【房屋所有权证号：房权证兰房（城公）产字第31560号】，房屋所有权人登记为中国银行兰州市分行，所在小区共有4个单元，地下有一层，地上第一层为营业商铺，2-9层均为住宅楼。原告高晋东名下位于兰州市城关区颜家沟119号第10幢地下1层第103室地下库房1套【房屋所有权证号：房权证兰房（城私）产字第31540号】位于该小区地下一层。该小区化粪池系该楼盘共用的公共设施，位于中国银行兰州市分行楼院内。2001年6月4日甘肃志诚房地产开发有限责任公司下属的第二开发部与被告杨桂兰签订《颜家沟综合楼移交合同》，合同主要内容是：颜家沟综合楼物业管理经董事会决定交给杨桂兰负责管理，以上项目移交后，由杨桂兰独立管理自负盈亏，物业管理好坏与公司无关。2011年7月8日该综合楼的化粪池下水管道发生破裂，发生漏水，导致高晋东告财产受损。2011年甘肃志诚房地产开发有限责任公司下属第二开发部曾向住户收取过水费。化粪池破裂事故发生时该小区没有聘请物业管理机构进行物业管理。2011年7月12日，原告高晋东申请甘肃省兰州市国信公证处对财产受损的状况进行了现场公证，该公证处现场清点拍照后出具了（2011）兰国信公内字第5223号公证书。2014年5月27日，原告高晋东申请对其损失进行评估，原审法院委托甘肃正宇资产评估事务有限公司进行评估，2015年3月10日，甘肃正宇资产评估事务有限公司以评估不具备条件为由退回原审法院的委托。2014年3月19日，原告高晋东申请对其损失继续进行评估，2015年6月25日甘肃天德资产评估事务所作出甘天评报字（2011）第5223号报告书，评估结果为原告高晋东财产损失评估市场价24.13万元。
原审法院认为，根据国务院《城市异产毗连房屋管理规定》第九条第一款（七）项“房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担”。诉争涉及事故的化粪池损害赔偿义务人应当是该化粪池的共用人或者物业管理人，原告应当起诉该化粪池的共用人或者物业管理人承担责任。本案中，因原告起诉被告中国银行股份有限公司兰州市城关支行和杨桂兰承担赔偿责任，举证不足，故原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条之规定，判决：驳回原告高晋东的诉讼请求。案件受理费12246元，由原告高晋东负担。
宣判后，上诉人高晋东不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉的主要理由：一、一审判决认定事实不清，不仅有意忽视上诉人提交大量证据证明了城关支行与杨桂兰系物业的管理人，应当承担赔偿义务的情况下，而且在没有任何证据的情况下，认定甘肃志成房地产开发有限公司的股东是上诉人，法定代表人是上诉人的父亲，对上诉人不公。1、房改仅导致房屋所有权发生变更，并未导致城关支行与甘肃省房屋开发经营公司签订《补充协议》约定的物业管理的权利义务的终止，城关支行应继续履行协议管理小区物业，并承担疏于管理的物业管理责任。2、从证据角度看，中国银行城关支行自1999年至今一直在行使自己的物业管理职责，作为小区的物业管理人，因其疏于管理未能及时清掏化粪池，导致高晋东的财产损失，其应当承担自己的管理责任。3、一审判决在没有任何证据的情况下，认定上诉人的父亲及上诉人为甘肃志成房地产开发公司的股东，且上诉人的父亲为该公司的法定代表人，并据此认定涉案房屋系上诉人的父亲及杨桂兰共同开发，认定事实不清。4、杨桂兰个人与中国银行城关支行共同管理小区物业，应当与中国银行城关支行共同对高晋东的损失承担责任。二、一审判决依据已经失效《城市异产毗连房屋管理规定》定案，适用法律错误。综上，上诉人请求二审法院：1、请求撤销(2014)城民鼓初字第86号民事判决书或依法改判被上诉人承担赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人中国银行城关支行和杨桂兰均服从原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，一、根据《物业管理条例实施细则》第三十二条、第三十三条相关规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。从物权法规定化粪池属于建筑物附属的共用设施，应由全体业主享有共有和共同管理的权利。本案中，查明事发时无论是建设单位，还是业主委员会（当时尚未成立）均没有与物业服务企业签订过前期物业服务合同和物业服务合同，说明事发时小区没有聘请过物业服务企业。而从上诉人高晋东所举证据即2001年6月4日甘肃志诚房地产开发有限责任公司下属的第二开发部为甲方与乙方杨桂兰签订的《颜家沟综合楼移交合同》相关内容以及结合国家对从事物业管理须有资质上的要求，可以得出结论颜家沟综合楼小区应当是由第二开发部的归属法人甘肃志诚房地产开发有限责任公司行使物业管理权，属于开发商自行对小区进行物业管理。被上诉人杨桂兰对外仍是以甘肃志诚房地产开发有限责任公司第二开发部名义而收取水费，其行为界定为委托代收性质，故上诉人高晋东要求被上诉人杨桂兰共同承担民事赔偿责任于法无据，本院不予支持。
二、对于被上诉人中国银行城关支行实际参与管理的行为如何看待问题。第一、对于上诉人高晋东陈述截止2010年以后，被上诉人杨桂兰又以40万元的价格将物业管理出让给被上诉人中国银行城关支行，因无证据证实，本院不采信。第二、通常情况下，物业服务企业提供物业服务是有偿服务。而被上诉人中国银行城关支行之所以介入管理，是由于小区大部分住户是本系统职工，且该小区处于无聘请物业管理公司、无成立业主委员会及开发商履职不到位等实际现状，同时，被上诉人中国银行城关支行并非是由全体业主选聘的物业管理人，没有签订过物业服务合同，也没有收取过物业费，更非是实际的受益人，故其从主观善意出发，为了小区的正常运行和住户的正常生活从而介入实际参与管理的。第三、实际参与物业管理并不意味着必然承担民事赔偿责任，还须审查行为人是否具有过失的法律要件。从上述被上诉人中国银行城关支行介入管理的原因分析其具有主观善意，不存在过错行为，并结合权利义务对等的原则，故上诉人高晋东要求被上诉人中国银行城关支行共同承担民事赔偿责任亦无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，除因《城市异产毗连房屋管理规定》已废止，原判存在适用法律瑕疵外，但原判决结果正确，应予维持。上诉人高晋东的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12246元，由上诉人高晋东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 卢淑娟