四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第526号
上诉人（原审被告）达州市华茂物业服务有限责任公司。
法定代表人黄娟，总经理。
委托代理人朱宏康，男，汉族，住达川区，系公司员工。
委托代理人谭中华，四川法尊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川瑞欣房地产开发有限责任公司。
法定代表人蔡新德，董事长。
委托代理人李大军，四川天仁和律师事务所。
被上诉人（原审原告）田敏，女，汉族，初中文化，通川区人，个体，住达川区。
上诉人达州市华茂物业服务有限公司（以下简称华茂物业公司）因与被上诉人四川瑞欣房地产开发有限责任公司（以下简称瑞欣开发公司）、被上诉人田敏物件脱落、坠落损害责任纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2014）通川民初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人达州市华茂物业服务有限公司的委托代理人朱宏康、谭中华，被上诉人四川瑞欣房地产开发有限责任公司的委托代理人李大军，被上诉人田敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告瑞欣开发公司于2007年11月1日对“悠然天地”的房屋进行开发修建，该房由四川锦都恒缘实业有限公司进行承建。2008年11月6日，原告田敏在被告瑞欣开发公司购“悠然天地”一单元九楼三号住房一套，建筑面积111.65平方米。“悠然天地”的房屋于2009年7月30日竣工，2009年8月17日，被告瑞欣开发公司选聘被告华茂物业公司对“悠然天地”提供物业管理服务事宜，双方签订《前期物业服务合同》，合同第二章服务内容中载明包含物业共用部位的维修、养护和管理。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资；（2）物业共用部位、共用设施、设备的维护费用……合同签订后，被告华茂物业公司一直对“悠然天地”物业共用部位进行维修、养护和管理。2010年3月6日，“悠然天地”的承建方达州市锦都恒缘实业有限公司向瑞欣开发公司提交的房屋工程质量保修书中“装修工程”栏载明：保修期限为2年。2013年6月13日22时左右，原告下班回家途经“悠然天地”二单元底楼时，被墙上掉下的瓷砖砸伤右手肘部，当即鲜血直流，即送达州市中心医院住院治疗，入院诊断为：1、右肘部外伤；2、桡神经浅支部分断裂；3、肱二头肌、肱肌肌肉、肌腱断裂。住院治疗至2013年6月28日出院，共15天，用去住院治疗费15352.33元，该款由原告垫支5352.33元，被告瑞欣开发公司已支付1万元。出院医嘱：1、石膏固定2周后取出，在医生指导下功能锻炼；2、继续神经营养治疗，口服甲钴胺；3、门诊随访，不适入院；4、休息一月。出院后，原告用去门诊检查费214元。2014年2月27日，达州金证司法鉴定中心作出的（2014）临鉴字第0175号司法鉴定意见书为：被鉴定人田敏本次外伤致右肘部皮肤裂伤，右桡神经浅支部分断裂，肱二头肌、肱肌肌肉、肌腱断裂等，导致右肘关节功能受限的致残等级为拾级。用去检查费100元，鉴定费700元，共800元。
同时查明，原告系城镇居民。
原审法院认为，原告在回家途中被“悠然天地”房屋掉下的外墙瓷砖砸伤属实，且无责任，要求赔偿损失的请求依法成立，予以支持。被告瑞欣开发公司选聘被告华茂物业公司对“悠然天地”提供物业管理服务，双方签订了《前期物业服务合同》，由被告华茂物业公司对“悠然天地”的物业共用部位进行维修、养护和管理，但合同签订后瑞欣开发公司对华茂物业公司的物业服务未尽到监督管理职责，应承担一定责任，原审法院酌定其赔偿原告损失1万元。被告华茂物业公司对该房屋共用部位的维修、养护和管理存在缺失，对安全隐患未及时排除和处理，造成原告被砸伤，应对原告的损失承担赔偿责任。原告主张的住院伙食补助费、护理费、误工费、残疾赔偿金、精神抚慰金的标准符合相关规定，予以确认。对于误工天数，应以住院天数加医院出据的休息时间为准予以计算。关于营养费，有医院需加强营养的证明，但标准偏高，酌定为200元。交通费偏高，但是必然要产生的费用，酌定为200元。对于鉴定费，应以2014年2月27日的鉴定费用和检查费用为准计算800元。原告田敏的各项经济损失为：医疗费15566.33元（15352.33元＋出院后检查费214元）、住院伙食补助费300元（20元×15天）、护理费750元（50元×15天）、误工费2250元（住院15天＋休息30天＝45天×50元）、残疾赔偿金40614元（20307元×20年×10%）、精神抚慰金3000元、营养费200元、交通费200元、鉴定费800元，共计63680.33元，减去被告瑞欣开发公司已支付1万元后，实际应获赔偿款53680.33元。为此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十一条、第十二条、第二十二条、第八十五条之规定，判决：原告田敏各项经济损失63680.33元，由被告达州市华茂物业服务有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿原告53680.33元，被告四川瑞欣房地产开发有限责任公司赔偿10000元（已赔偿）。案件受理费2057元，由被告达州市华茂物业服务有限责任公司负担。
宣判后，华茂物业公司不服，向本院提起上诉，其上诉的请求、事实及主要理由是：1、本案是物件脱落、坠落损害侵权纠纷，“悠然天地”公司的所有业主均应是被告，本案遗漏必要被告。2、一审法院混淆了《前期物业服务合同》的签订和该合同履行两个行为，上诉人对外墙管理义务的履行应当在承接物业之后，依《物业承接查验办法》，瑞欣开发公司未通知上诉人查验或交付，上诉人也没有承接物业主体公共部分，因此事发部分是由瑞欣开发公司管理，风险应由其承担；3、一审法院忽视对上诉人与瑞欣开发公司之间《前期物业服务合同》第九条对于责任划分的约定，查验承接物业之前的责任应由瑞欣开发公司承担；4、瑞欣开发公司关于质量保修期已过的抗辩不成立。事发时间在建筑物质量保修期内，应由瑞欣公司进行赔偿。请求撤销原判，判决被上诉人瑞欣公司承担全部责任。
被上诉人瑞欣开发公司的答辩意见是：上诉人请求互相矛盾；2、上诉人认为没有交接资料而自己没有实际接受物业不恰当；3、上诉人收取的物业管理费里就包含了整个小区的维修费用；4、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
被上诉人田敏的答辩意见是：我受伤是事实，一审判决正确，请求维持原判。
二审查明的事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，导致纠纷发生的悠然天地楼盘经《前期物业服务合同》约定由上诉人华茂物业公司对物业的共用部位进行维修、养护和管理，由业主缴纳物业服务费用，因此业主的维修、养护和管理责任已经转由物业公司承担，本案并未遗漏业主作必要被告。《前期物业服务合同》虽约定物业共用部位以查验并签订确认书和交接书作为界定开发建设和物业管理方面承担责任的依据，但该合同也约定前期物业管理服务有效期自物业项目向首个业主交房之日起，该合同已经签订并实际履行，故物业公司因疏于对物业共用部分的检查管理致瓷砖掉落伤人应承担相应的责任。
商品房作为一种大宗商品，其外墙装修是该大宗商品的组成部分，该物业建设工程承包单位对所承包工程承担保修责任的保修期虽然已经到期，但瑞欣开发公司对所售商品房向购房人的质量保证应有较长的合理期限，其应当确保所贴瓷砖在相当长的一段时间内的粘合牢固不得掉落危及公众人身及财产安全，一旦发生瓷砖掉落伤人的安全事故就应承担质量责任。而且瑞欣开发公司在《前期物业服务合同》签订后未与华茂物业公司查验交接本案所涉物业，其怠于履行合同义务，也应对本次事故承担相应责任。
田敏因悠然天地外墙瓷砖掉落受伤的损失共计63680.33元，各方均无异议。本院确定瑞欣开发公司对此损失承担70%的责任，即44576.23元，扣除已经支付的10000元，还应支付34576.23元，华茂物业公司对此损失承担30%的责任，即19104.1元。
综上，原审判决责任比例划分不当，应予部分变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省达州市通川区人民法院（2014）通川民初字第206号民事判决；
二、由上诉人达州市华茂物业服务有限责任公司一次性赔偿被上诉人田敏19104.1元；由被上诉人四川瑞欣房地产开发有限责任公司一次性赔偿被上诉人田敏34576.23元。
上述款项在本判决生效后三十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2057元，由上诉人达州市华茂物业服务有限责任公司负担617元，被上诉人四川瑞欣房地产开发有限责任公司负担1440元。二审案件受理费2057元，由上诉人达州市华茂物业服务有限责任公司负担617元，被上诉人四川瑞欣房地产开发有限责任公司负担1440元。
本判决为终审判决。
审判长 张爱东
审判员 胡光俊
审判员 谭 兴
二〇一四年九月五日
书记员 黄玉沾