江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终1282号
上诉人（原审被告）：连云港大众兴房地产开发有限公司。
法定代表人：尹刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吉玉泉，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宜花。
委托诉讼代理人：张延好，江苏善典律师事务所律师。
上诉人连云港大众兴房地产开发有限公司（以下简称大众兴公司）因与被上诉人张宜花房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初7288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日受理后，依法组成合议庭，�2018年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人大众兴公司的委托诉讼代理人吉玉泉、被上诉人张宜花的委托诉讼代理人张延好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人大众兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担749433元的赔偿责任；一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：―、本案的拆迁安置经过足以证明，张宜花位于新浦区新城街道农建巷3号368.25平方米房屋拆迁安置及补偿经双方办理《房屋结算通知单》全部结算完毕，并已实际履行。至此，双方间的一切债权债务归于消灭。张宜花户并没有支付一号楼东单元302室购房款，其当然无权主张损失。本案《证明承诺》、《补充协议》发生在双方办理《房屋结算通知单》之前，实际是张宜花户初期在置换A2-5-601房屋后，又申请认购1号楼东单元302室商品房。后张宜花又于2006年9月5日放弃�买1号楼东单元302室，领取了283000元补偿款，并与上诉人进行了结算，张宜花在结算单上签字画押进行了明确确认。张宜花领取补偿款283000元，是对双方签订的《补充协议》内容进行的实质性变更，已实际履行完毕。张宜花并没有重新缴纳购房款，其在本案诉讼主张赔偿款没有任何事实根据和法律依据。二、一审张宜花举证的2006年8月18日《承诺书》和2006年9月4日上诉人法定代表人尹刚取款102527.6元不能作为本案确定案件事实根据，理由如下：首先，张宜花在一审举证的2006年8月18日《承诺书》系复印件，张宜花不能证明其来源，且该证据来源明显是非法的，不能作为证据使用。一审法院以该证据为中心认定形成证据链没有事实和法律依据。其次，从该《承诺书》形式来看，该《承诺书》系张宜花自己书写，自己承诺自己，不能起到任何的证明作用和达到任何的证明目�，显然是无效的承诺。上诉人从没见到过该《承诺书》，也从未要求张宜花或任何人出具过该《承诺书》。再次，从该《承诺书》内容来看，张宜花称其过渡费、搬家费、装潢费已计入415527.6元之内，这明显与2006年8月15日双方签订的房屋货币安置协议书相矛盾。在该协议书中，早已将搬家费、过渡费等计入拆迁安置补偿总额478569元之内。最后，被上诉人称上诉人法定代表人尹刚于2006年9月4日取款102527.6元系向其支付，没有任何证据证明，亦与本案没有任何关联，更不能证明承诺书内容。上诉人法定代表人尹刚从未向张宜花支付过该款。如确系支付错误，权利人保留要求其返还不当得利的权利。即使作为法定代表人尹刚存在取款的事实，也不能证明该笔款项系向被上诉人支付，即使该笔款项确系向被上诉人支付，因为该款系从尹刚个人银行卡中支取的，不能证明该取款行为和可能的付款行为系尹刚的职务行为。另，补充协议中约定了由被上诉人购买涉案房屋，同时在该协议中约定了有自行车车库两个，在一审判决中对被上诉人该车库的主张没有认可，但却认定了张宜花对涉案房屋拥有权。三、张宜花在庭审中陈述自相矛盾，严重违反禁反言的法律适用规则，法庭应作出不利于张宜花的认定。张宜花在起诉时陈述其用产权置换第一套房屋后的余款283000元购买1号楼东单元302室并多次陈述和强调没有领取283000元款项。经上诉人向法庭举证和法院依职权调取的证据证实，张宜花于2006年9月5日实际领取了283000元款项。张宜花在庭审中又不得不改变陈述承认领取了283000元，但是后来又编造出复印件所谓《承诺书》的内容。法院对该前后矛盾的内容不予理会径直作出认定，明显偏离事实。
被上诉人张宜花辩称，一审的判决结果与�上诉人的一审诉讼请求相符，上诉人的上诉事实与理由避开了一审的诉讼请求及判决结果，其上诉没有法律根据，不应得到支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、判决结果合法，请求二审依法予以维持。
张宜花向一审法院起诉请求：1、解除张宜花、大众兴公司双方房屋买卖合同；2、判令大众兴公司返还张宜花购房款251153.2元、车库款押金31828.5元；3、判令大众兴公司赔偿张宜花不能交付房屋的损失466838.2元（具体以评估为准）；4、大众兴公司承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，张宜花变更诉讼请求为：1、解除张宜花、大众兴公司于2006年8月18日签订的补充协议；2、大众兴公司赔偿张宜花不能取得房屋的损失749433元、押金15914.25元及车库损失（按照评估价格计算）；3、大众兴公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年8月15日，张宜花与大众兴公司签订《房屋货币安置协议书》，约定大众兴公司拆除张宜花位于连云港市新浦区，建筑面积为368.25平方米房屋，货币安置费用（包括房屋补偿费用、附属物补偿费用、搬家费、过渡费、其他费用）478569元。同日，张宜花（乙方）与大众兴公司（甲方）签订《产权置换书》，约定乙方自愿将所拥有的坐落在新浦区新城街马艞大队通报巷3号的房屋以货币补偿的方式按等价原则与甲方所开发的《众兴华庭花园》（暂定名）A2楼东单元601室的商品房进行产权置换。乙方上述被拆迁房屋建筑面积368.25平方米，拆迁补偿费用为478569元，甲方上述置换商品房建筑面积为116.41平方米，按1680元/平方米计算（拆迁优惠价），置换总价为195569元，甲方向乙方支付置换差价283000元。协议第四条关于交付期限的约定为，甲方于乙方交出旧房钥匙后18个月内，将验收合格的商品房交付给乙方使用；第五条关于拆迁安置补助费的约定为，1.过度期限：自本确认书签订之日起至乙方收到甲方上房通知书三日后止；2.执行标准：按连政发《2003》第50号文件第二十五条规定执行；3.支付方法：甲乙双方自签订拆迁补偿协议时，甲方一次性支付给乙方十八个月安置补助费，剩余部分甲方在乙方办理上房手续时按时不足；协议第八条对违约的约定为，……2.如甲方逾期交付商品房，按连政发[2003]第50号文件第二十五条规定增付安置补助费……；合同特别约定：1、住户上房事实须另交煤气增容费、物业管理费等相关费用；2、新房产权证由乙方自行办理，费用按国家规定缴纳费用；3、此房屋为暂定面积，最终以产权部门核定为准。双方还对其他事项进行了约定。
2006年8月18日，张宜花、大众兴公司签订《补充协议》，载明：现有拆迁户张宜花已购一号楼东单元302室，面积95.86平方米，2620元/平方米，为了便于拆迁，为了减免张宜花户上房时应缴的契税，上房时可持已签的拆迁协议书，重新签订已安置和已购东单元302室为安置房的拆迁协议书。注：安置房面积是图上面积，最终从产权处核定为准，交押金叁万，多退少补。自行车车库两个，价格与同幢楼相同。此后，大众兴公司出具《证明承诺》，载明：现有拆迁户张宜花，已购买我公司一号楼东单元302室，面积95.86平方米（暂定），2620元/平方米。房款已交齐，最终面积以产权处核定为准，多退少补。在入住时，按安置房办理拆迁协议书办理。大众兴房地产开发有限公司不得违约。如有违约按房价双倍赔偿给拆迁户张宜花。2006年9月4日，大众兴公司出具《收到证明》，载明：收到张宜花户押金三万元人民币。2006年9月5日，张宜花领取拆迁费用283000元。2008年1月9日，大众兴公司将众兴华庭花园A2-5-601室交付张宜花使用，双方办理《房屋结算通知单》，根据通知单，张宜花应向大众兴公司交纳14085.75元。大众兴公司在房屋结算通知单上做“收回叁万元《收到证明》，冲抵壹万肆仟零捌拾伍元柒角伍分，冲抵后公司欠张宜花壹万伍仟玖佰壹拾肆元贰角伍分”的说明，同时向张宜花出具《收到证明》，载明：收到张宜花户押金15914.25元（壹万伍仟玖佰壹拾肆元贰角伍分）。
对于2006年8月18日张宜花、大众兴公司《补充协议》及大众兴公司《承诺证明》，张宜花称，大众兴公司在拆迁张宜花房屋过程中，承诺给张宜花两套房子，其中一套以《产权置换确认书》予以确定，另一套以《补充协议》及《承诺证明》确定，除两套房子外，大众兴公司还向张宜花支付415527.6元拆迁款。为此，张宜花举证在房屋拆迁时，张宜花于2006年8月18日出具的《承诺书》，载明：我户（张宜花）在拆迁安置中除已给两套安置房（一号楼东单元302室，二号楼东单元601室）以外，其过渡费、搬家费、装潢费已计入415527.6元之内，再重新签订协议时，不再计算。并同时承诺，同意该屋面积以产权管理部门核定的面积为准，单价2620元/平方米，多退少补。对于上述内容，我户无异议，特此承诺。张宜花同时举证2006年9月4日，大众兴公司法定代表人尹刚取款102527.6元的取款凭证，同日张宜花开户、存款102527.6元的存款凭证，张宜花称，102527.6元的款项系大众兴公司支付给张宜花的，加上领取的283000元及押金30000元，共计415527.6元，与张宜花出具给大众兴公司的《承诺书》中数字一致。对此，大众兴公司质证意见为：《承诺书》系张宜花单方制作，无大众兴公司签字盖章等确实的证据，大众兴公司从未见过，也不予认可�大众兴公司账目中并未查询到102527.60元的财务往来情况，拆迁安置材料中也未发现此款项的往来账目，大众兴公司法定代表人取款102527.6元与张宜花存款102527.6元是两笔不同的存取款记录，并不必然表明大众兴公司法定代表人尹刚向张宜花支付了102527.6元。
一审诉讼过程中，经张宜花申请，一审法院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋及车库的市场价值进行评估，该公司作出苏信房地估字（2017）连云港第010152号房地产估价报告，确定涉案房屋市场价值为749433元，车库41070元。为此，张宜花支出评估费9000元。
涉案房屋所在的一号楼，大众兴公司尚未取得商品房预售许可证，亦未向张宜花交付涉案房屋。2007年4月27日，张宜花以19500元的价格购买与安置房A2楼东单元601室相对应的位于A2号楼A2-B6号车库。
一审法院认为，张宜�、大众兴公司于2006年8月18日签订《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。对于《补充协议》项下房屋的性质，一审法院认为，张宜花举证的《承诺书》、大众兴公司法定代表人取款、张宜花存款凭证、叁万元《收到证明》、张宜花领取283000元凭证等证据形成完整证据链，能够证明张宜花与大众兴公司在拆迁过程中，大众兴公司安置张宜花两套房屋，涉案的一号楼东单元302室系大众兴公司安置给张宜花张宜花的安置房。因大众兴公司至今未向张宜花交付涉案房屋，张宜花请求解除双方签订的《补充协议》符合法律规定，一审法院予以支持。大众兴公司于2016年10月24日收到一审法院寄送的起诉状等材料，故双方于2006年8月18日签订的《补充协议》于2016年10月24日解除。
因大众兴公司未能向张宜花交付涉案房屋，导致双方签订的�补充协议》解除，大众兴公司应赔偿张宜花未取得涉案房屋的损失749433元。对于张宜花主张的车库损失，一审法院认为，虽《补充协议》约定“自行车库两个，价格与同幢楼相同”，但未约定两自行车库为赠送，且张宜花于2007年4月27日，以19500元的价格购买与安置房A2楼东单元601室相对应的位于A2号楼A2-B6号车库。在张宜花无证据证明已经支付与涉案房屋对应车库的车库款的情况下，一审法院对张宜花要求大众兴公司赔偿车库损失41070元的诉讼请求，不予支持。
因双方《补充协议》解除，大众兴公司收取张宜花的押金15914.25元应予返还，一审法院对张宜花要求大众兴公司返还押金15914.25元的诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、张宜花与大众兴公司签订的《补充协议》于2016年10月24日解除；二、大众兴公司于判决生效后十日内赔偿张宜花未取得安置房的损失749433元元；三、大众兴公司于判决生效后十日内返还张宜花押金15914.25元；四、驳回张宜花其他诉讼请求。一审案件受理费11864元，鉴定费9000元，共计20864元，由张宜花负担1064元，大众兴公司负担19800元，大众兴公司负担部分于给付上述款项时一并给付张宜花。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：1、涉案一号楼东单元302室是否属于上诉人大众兴公司与被上诉人张宜花约定的安置房，张宜花应否支付该302室的购房款；2、双方签订的涉案2006年8月18�的《补充协议》应否解除；3、上诉人大众兴公司应否赔偿被上诉人张宜花涉案302室的房价损失。
关于第一个争议焦点。本院认为，涉案一号楼东单元302室为上诉人大众兴公司与被上诉人张宜花约定的安置房。理由为：1、双方签订的《产权置换确认书》、《补充协议》及大众兴公司出具的证明承诺在时间上具有连续性，且双方在《补充协议》签订之前签订的协议为《产权置换确认书》，双方并未签订商品房买卖合同，故该《补充协议》应为双方对已签订的《产权置换确认书》内容的补充约定。2、大众兴公司虽主张张宜花是认购涉案302室，但从《补充协议》和证明承诺的内容看，大众兴公司已确认张宜花已购一号楼东单元302室，房款已交齐，且注明上房时可持已签的拆迁协议书，重新签订已安置和已购东单元302室为安置房的拆迁协议书，入住时按安置房办理拆迁协议书办理。3、在张宜花领取补偿款283000元后，大众兴公司并未收回《补充协议》及证明承诺，大众兴公司关于张宜花领取补偿款是对《补充协议》的实质性变更的理由不能成立。4、《房屋结算通知单》系双方对于《产权置换确认书》中确认的置换内容进行的结算，并未对《补充协议》及证明承诺的内容进行全部结算，大众兴公司关于结算后双方间债权债务归于消灭的上诉理由不能成立。5、大众兴公司未能合理说明其法定代表人尹刚为何取款102527.6元，相反张宜花对尹刚取款原因的解释较为合理。综上，结合本案证据，能够证实大众兴公司与张宜花约定的安置房为一号楼东单元302室及A2楼东单元601室，张宜花无需支付该302室的购房款。
关于第二、三个争议焦点。本院认为，因大众兴公司违反《补充协议》的约定未向张宜花交付约定的安置房即涉案302室，张宜花关于解除《补充协议》的诉讼请求应予以支持。因大众兴公司不履行《补充协议》给张宜花造成了房价损失，大众兴公司应赔偿张宜花该部分损失。综上，一审法院判决解除涉案《补充协议》、大众兴公司赔偿张宜花房价损失并无不当，本院依法予以维持。
综上，上诉人大众兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11864元，由上诉人连云港大众兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 晨
审判员 王学明
审判员 吴雪莹
二〇一八年七月十二日
�官助理孙潘红
书记员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。