上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终97号
上诉人（原审原告）：上海悦庭贸易有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇万众路288号1幢2层275室。
法定代表人：魏成岗，董事长。
委托诉讼代理人：潘佳，上海市建纬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海骏庭酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区清真路65号、65号甲。
法定代表人：冯介元，总经理。
委托诉讼代理人：吴骏，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：钱晓凤，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人上海悦庭贸易有限公司因与上诉人上海骏庭酒店管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海悦庭贸易有限公司（以下简称悦庭公司）上诉请求：1、撤销原判，改判支持悦庭公司的一审全部诉请；2、判令上海骏庭酒店管理有限公司（以下简称骏庭公司）在侵权期间的原法定代表人吴骏作为骏庭公司的责任人承担侵权责任。事实和理由：1、一审法院认定悦庭公司作为上海市徐汇区XX路XX号XX幢、XX幢1-3层办公楼（以下简称系争房屋）权利人有权开始行使物权权利的时间起点错误，导致计算悦庭公司被侵权时间内所造成的损害赔偿数额不正确。悦庭公司系于2016年6月30日通过浙江省温州市鹿城区人民法院（以下简称鹿城法院）拍卖竞得系争房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条明确规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”悦庭公司并非如一审法院认定系依据裁定而是依据拍卖成交取得系争房屋的财产权，成交之后法院出具的执行裁定书只是对于拍卖成交之后被拍卖不动产办理手续的相关凭证。既然法院已经全权委托拍卖行，那么拍卖行出具的确认书也就代表法院确认，所以应以拍卖确认书的时间作为起点。鹿城法院当时出具的拍卖公告中明确系争房屋的占有人即骏庭公司会在拍卖成交确认后一个月内腾空房屋，同时骏庭公司在其出具的《房产腾空保证书》中亦承诺会在系争房屋拍卖成交之日起一个月即2016年7月30日前腾空并交出系争房屋。骏庭公司同时承诺届期未交付房屋的自愿接受罚款及赔偿买受人损失。由此，悦庭公司要求从2016年8月1日起计算骏庭公司非法占用系争房屋的财产损害赔偿金并无不当。2、一审判决盲目、教条，关于酒店经营损失的计算所参照的依据，即2006年骏庭公司与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订的租赁合同中的租赁价格已严重背离周围商用地产的租赁价值，根本无法弥补悦庭公司的损失。3、关于商铺租金损失的计算，无论是系争房屋未收回前骏庭公司与案外人的租金收据，还是系争房屋收回后悦庭公司与案外人分别订立的租赁合同，都是最直接的商铺市场租金价值的证明。一审法院无视最真实的证据，作出仍旧不够充分的认定，严重偏袒骏庭公司。4、水电费实际已经由悦庭公司支付，一审判决未予支持悦庭公司该项费用的诉请不符合实际情况。即便悦庭公司无法提供证据证明全部费用皆由骏庭公司占用房屋面积所发生，但骏庭公司实际使用水电系事实，起码应按照面积比例判令骏庭公司承担一半以上的水电费用。5、悦庭公司在原审时提交的损失情况，皆为系争房屋被恶意侵占后悦庭公司不得不实际支出的各项费用，系实实在在的损失。6、律师费在性质上属于财产利益，应当作为损失的一种，由不法加害人予以赔偿。7、在诉讼期间，骏庭公司法定代表人、强占系争房屋的第一责任人吴骏，恶意变更股权、变更骏庭公司法定代表人以逃避债务，意图损害悦庭公司的合法权益。悦庭公司在此恳请将吴骏作为骏庭公司的责任人承担侵权责任。
上诉人骏庭公司则不同意悦庭公司的上诉诉请，并同时提起上诉，请求撤销原判，改判驳回悦庭公司的一审全部诉请。事实和理由：1、悦庭公司主张骏庭公司应承担恶意强占、非法占用系争房屋的侵权责任，从性质上应属于一般侵权责任，以行为人具有故意或者过失为构成要件。本案中，骏庭公司主观层面对直到2016年11月22日才最终将其所有酒店装修及物品折价人民币（下同）150,000元处理作为最终搬迁方案这一客观事实并无故意或者过失，故骏庭公司不存在非法占用系争房屋的侵权行为。2、基于骏庭公司不存在侵权行为，故在法律上没有义务赔偿悦庭公司损失。3、一审判决以骏庭公司与A公司所签租赁合同及补充合同中年租金的支付标准作为计算骏庭公司应付赔偿金的依据，但年租金系按照全部租赁面积计算，而悦庭公司竞拍所得房屋并未覆盖全部租赁面积，故一审判决对此认定有误。
悦庭公司亦不同意骏庭公司的上诉诉请。
悦庭公司向一审法院起诉请求判令：1、骏庭公司赔偿悦庭公司损失3,764,665.98元；2、骏庭公司赔偿悦庭公司律师费60,000元。
一审法院认定事实如下：2006年3月16日，骏庭公司与系争房屋原权利人A公司签订《上海市房屋租赁合同》，承租系争房屋【所有权证号：沪房地徐字（2005）第XXXXXX号，建筑面积2,336.5平方米】在内的物业（建筑面积3,281.79平方米）作为经济型酒店以及配套功能设施。租赁期自2006年6月1日起至2016年5月31日止。合同4-1条约定，双方商定第一年租金为每天1.9元/平方米，第一年的年租金总计为2,244,744.36元。租金从第二年开始在上一年的基础上按照国家物价上涨指数浮动，直到租期结束。合同4-2条约定，A公司负责支付租金税费，骏庭公司同意租赁期间每年按60,000元作为税金补贴支付给A公司，于每年的6月30日前一次性付清。
2010年10月12日，骏庭公司与A公司签订《〈上海市房屋租赁合同〉补充合同》，约定原合同4-1所述第一年的租金2,244,744.36元，加上递增数与4-2条中的每年60,000元合并计算为2,539,256.64元，现双方同意从2010年9月1日起将该合并租金调整为2,800,000元，即2010年9月1日至2011年8月31日租金为2,800,000元。第二年起每年递增2%，即第二年租金=（1+2%）×第一年租金，以此类推，直至合同期满。租赁期间届满后，骏庭公司与A公司并未签订续租合同。
2014年，A公司因与案外人中国工商银行股份有限公司温州市中支行的金融借款合同纠纷一案，鹿城法院向骏庭公司发出《协助执行通知书》，查封、冻结被执行人A公司名下系争房屋所享有的一切租金收益。
2016年4月，鹿城法院发函给骏庭公司，告知其已查封系争房屋，并要求其将到期租金缴付至鹿城法院账户。
2016年6月30日，悦庭公司作为买受人通过司法拍卖竞得系争房屋。此前，骏庭公司作为保证人曾某《房产腾空保证书》，载明：“关于申请执行人中国工商银行温州市中支行与被执行人上海乾淋通讯有限公司金融借款合同纠纷一案，在执行中，承租人上海骏庭酒店管理有限公司及相关人员延期至上述房产拍卖成交之日起一个月内，腾空及交出房产，同若（注：此处系笔误，应为若）承租人上海骏庭酒店管理有限公司及相关人员有下列情形之一的，保证人自愿接受罚款及赔偿买受人的经济损失或冲抵本案执行款：……2、腾空延期届满时，若上海骏庭酒店管理有限公司及相关人员未腾空交付房产的或腾空交付时，暴力拆除、故意损毁装潢、装饰情形的……。”落款处并无日期，该保证书留存于鹿城法院卷宗中。
2016年8月26日，鹿城法院出具执行裁定书【案号：（2014）温鹿执民字第913号】，裁定：原登记于被执行人A公司名下的系争房屋【所有权证号：沪房地徐字（2005）第XXXXXX号，建筑面积2336.5平方米】归竞买人悦庭公司所有，上述房屋的国有土地使用权和相应的其他权利由竞买人悦庭公司享有。上述财产权自本裁定送达竞买人悦庭公司时起转移。
2016年11月7日，鹿城法院出具公告【案号：（2014）温鹿执民字第913号】，责令被执行人A公司及承租人骏庭公司在该屋内人员于2016年11月12日前自行腾空迁出系争房屋。到期仍不腾空的，该院依法强制执行，并予以停水、断电等强制措施，情节严重的，追究妨碍执行的责任，未腾空的财物视为放弃，因而造成的损失，由妨碍执行的人自行承担。
2016年11月12日，因骏庭公司未履行迁出义务，悦庭公司向鹿城法院申请强制执行。
2016年11月22日，鹿城法院约谈骏庭公司，骏庭公司委托代理人陈治雪明确表示，骏庭公司同意将系争房屋内的所有物品及所有装潢作价150,000元交由买受人自行处置，骏庭公司放弃房屋内所有物品的一切权利，并承诺于2016年11月30日清空房产内所有人员。当日，鹿城法院向悦庭公司出具《执行告知书》，载明，系争房屋原承租人骏庭公司同意将房屋内所有物品（不仅包括装潢等）作价150,000元归买受人所有，悦庭公司业已向该院交纳了150,000元作为上述折价款项。现向悦庭公司告知如下：由买受人悦庭公司自行负责处理（不仅包括拆除）系争房屋内所有物品及所有装潢。
因与骏庭公司财产损害赔偿纠纷一案，悦庭公司于2017年3月12日聘请上海市建纬律师事务所律师。
审理中，悦庭公司表示系争房屋所在XX路XX号共有甲、19幢及21幢，其中19幢共有5层，21幢共有4层，系争房屋所涉部位仅为XX路XX号19幢1-3层、21幢1-3层。悦庭公司提供的水费、电费及燃气费户名为上海C有限公司（以下简称C公司），该公司系该处房屋的开发商之一，悦庭公司曾要求分户，但未果。关于水电及燃气费无法区XX层XX层的费用，且其他层已经于10月份停止营业，所以相应的水电燃气费用均应由骏庭公司负担。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，悦庭公司依据鹿城法院的执行裁定书取得系争房屋财产权。系争房屋原权利人A公司因与案外人金融借款合同纠纷，其对系争房屋所享有的一切租金收益早在2014年便被鹿城法院查封、冻结。2016年5月31日，骏庭公司与A公司所签租赁合同到期，且双方未再签订续租合同。2016年6月30日，悦庭公司通过司法拍卖竞得系争房屋。骏庭公司亦于2016年6月30日前签署《房产腾空保证书》，承诺其与相关人员延期至系争房屋拍卖成交之日起一个月内腾空及交出房产，若腾空延期届满时，未腾空交付系争房屋的，自愿接受罚款及赔偿买受人的经济损失。故，骏庭公司继续占有系争房屋之权利基础已经丧失，应当按照上述保证书之承诺，按期腾空并交付系争房屋。对骏庭公司关于其与A公司之间在租赁期限届满后构成不定期租赁关系，其系合法占有系争房屋的辩称意见，一审认为，租赁期限届满时，系争房屋已被司法查封，在此特殊情况下不适用不定期租赁之规定。对骏庭公司不定期租赁之辩称意见不予采纳。骏庭公司又辩称曾与悦庭公司原股东就续租事宜达成合意，但未提供证据证明，不予采信。骏庭公司还辩称，《房产腾空保证书》及谈话笔录的签署存在重大误解，其误以为150,000元了结悦庭公司、骏庭公司全部债权债务，故保证书及谈话笔录中的承诺并非其真实意思表示，并提供谈话笔录签字人陈治雪的书面证人证言。法律规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据，在没有其他证据佐证的情况下，骏庭公司不能否认该保证书及在谈话笔录中所作承诺之效力。
侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。系争房屋财产权于执行裁定书送达悦庭公司时起转移，故悦庭公司依据裁定书取得系争房屋财产权的时间不早于2016年8月26日。悦庭公司要求骏庭公司支付2016年7月1日至7月31日期间的搬迁占用费之诉讼请求，不予支持。关于商铺租赁损失，骏庭公司辩称商铺已于2016年8月交付给悦庭公司，但未提供证据证明，不予采信。悦庭公司依据骏庭公司与次承租人就单个门面所约定之租金标准推算系争房屋一楼商铺整体租金收入，并以此作为悦庭公司自己的损失，依据不充分，难以支持。关于酒店客房损失，骏庭公司取得的经营收入是基于其完备的行业资质及多年管理经验所取得的经营业绩，悦庭公司直接照搬骏庭公司实际经营收入及财务报表利润率等数据折算己方经营收入损失欠妥，且悦庭公司能否在收回系争房屋后立即取得经营资质，以及在取得经营资质后能否正常开展经营活动均存在不确定因素，故对悦庭公司关于酒店客房损失之诉讼请求，亦不予支持。关于拖欠的水费、电费及燃气费，悦庭公司提供的水费及电费发票载明的户名为案外人C公司，地址为XX路XX号，而系争房屋所载之部位为XX路XX号19幢、21幢1-3层办公楼。悦庭公司称因XX路XX号其他部位的使用人已停止营业，故水费、电费、燃气费虽然无法区分，但是发票所载之水、电及燃气费为骏庭公司实际使用所发生，但对此并未提供证据证明，该部分损失不予支持。关于悦庭公司员工吃住费用，属其公司必要的商业成本，与骏庭公司占用系争房屋并无直接因果关系，故不予支持。
骏庭公司非法占用系争房屋，应当向悦庭公司支付非法占用期间，即2016年8月26日起至11月22日止的房屋使用费，使用费标准可参照骏庭公司与A公司所签租赁合同及补充合同之约定，以租赁期间届满时的租金为标准，计算骏庭公司非法占用期间悦庭公司所遭受的损失。补充合同约定，2010年9月1日起年租金为2,800,000元，第二年起每年递增2%，以此类推，直至合同期满，故2015年9月1日至2016年5月31日期间的租金标准为3,091,426.25元/年。对悦庭公司要求骏庭公司赔偿损失的诉讼请求，予以支持，但主张金额过高，酌情调整为540,000元。关于律师费，是否聘请律师是悦庭公司基于自身能力及案情复杂程度等因素，为更好地行使其诉讼权利、履行诉讼义务所做之选择，即聘请律师并非必然损失，故对悦庭公司要求骏庭公司承担律师费之诉讼请求，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条之规定，于二○一七年十二月一日作出判决：一、上海骏庭酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海悦庭贸易有限公司赔偿损失540,000元；二、驳回上海悦庭贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计18,698元，由上海悦庭贸易有限公司负担16,058元，上海骏庭酒店管理有限公司负担2,640元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，悦庭公司在通过拍卖竞得系争房屋后，骏庭公司在其租赁合同已经到期且曾出具书面承诺的情况下，未及时搬离系争房屋，故其理应承担由此对悦庭公司造成的损失。就悦庭公司对其损失起算点所持异议，悦庭公司认为应以系争房屋拍卖成交之日即2016年6月30日作为其有权对系争房屋行使物权权利的起始点，对此，因鹿城法院的（2014）温鹿执民字第913号执行裁定书明确系争房屋财产权自该裁定送达悦庭公司时起转移，故一审法院认定悦庭公司取得系争房屋财产权的时间不早于2016年8月26日，并无不当，对悦庭公司就此所持异议，本院不予采信。悦庭公司认为一审参照骏庭公司与A公司约定的租金标准确定骏庭公司非法占用期间的房屋使用费严重背离周围商用地产的租赁价格，无法弥补其损失，对此，一审法院已就不予支持悦庭公司主张的商铺租金、酒店客房经营、员工吃住费用等损失逐项阐述了较为充分的意见，本院对此予以认同且不再赘述。一审法院参照的计价标准源于骏庭公司与A公司于2010年10月签订的补充合同，其中双方对租金标准亦约定逐年递增，故一审法院以此作为计算骏庭公司应付房屋占用费的标准具有其合理性，故对悦庭公司就此所持异议，本院不予采信。就悦庭公司要求骏庭公司支付水、电、燃气费的诉请，因二审期间悦庭公司并未提供新的证据足以证明相关水、电、燃气费用系由骏庭公司实际使用，而其提出由骏庭公司按照面积均摊上述费用亦无相应依据，故一审法院未予支持该项费用亦无不当。就悦庭公司要求骏庭公司原法定代表人吴骏承担侵权责任的上诉诉请，因此系悦庭公司二审新增诉请，故不属于本案审理范围，本院对此不作处理。
就骏庭公司的上诉诉请，因骏庭公司曾书面承诺会及时搬离系争房屋，故其主张不存在非法占用系争房屋的侵权行为不能成立。就骏庭公司对房屋占用费标准所持异议，本院认为，一审法院系综合考量本案具体情况确定房屋占用费的计算标准，且对房屋占用费亦予以了酌情调整，现骏庭公司对此仍持有异议，显然不能成立。
综上所述，悦庭公司、骏庭公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决尚属妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币42,277.30元，由上诉人上海悦庭贸易有限公司负担33,077.30元，由上诉人上海骏庭酒店管理有限公司负担9,200元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年三月十六日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……