北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初3812号
原告（反诉被告）：田×，男，1964年6月9日出生。
委托诉讼代理人：周海山，北京国锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：夏×，男，1981年2月17日出生。
委托诉讼代理人：韩进超，北京市浩东律师事务所律师。
第三人：××房地产有限公司。
法定代表人：胡×，总经理。
委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。
第三人:××银行。
负责人：王×，行长。
委托诉讼代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生。
原告（反诉被告）田×与被告（反诉原告）夏×、第三人××房地产有限公司、××银行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田×及其委托诉讼代理人韩平、周海山与被告（反诉原告）夏×及其委托诉讼代理人韩进超、第三人（反诉第三人）××房地产有限公司之委托诉讼代理人王春学到庭参加诉讼，××银行之委托诉讼代理人司玉松到庭参加第一次庭审，经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告田×向本�提出诉讼请求：判令解除原被告双方在2016年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；以下简称房屋买卖合同）；判令被告向原告支付交易总价20%的违约金,共计568000元。事实与理由：原被告双方在2016年8月20日通过第三人××房地产有限公司达成房屋买卖合同，房屋地址位于301号，房屋交易总价为2840000元。但是，房屋买卖合同中对于办理贷款的期限、网签的期限、交税费的期限、过户的期限都没有约定。原告注意到房屋买卖合同中存在一系列的问题，且无法确定具体得到房款的期限，房屋过户交易存在着操作障碍。为此，原告多次要求与被告就办理贷款的期限、网签的期限、交税费的期限、过户的期限进行协商，但未果;原告也曾于2016年9月25日向被告、第三人××房地产有限公司书面催告，要求就过户交易的时间点分别明确。但是，被告仍置之不理。原告出售涉案房屋的目的就是为了购置新房，改善家庭的住房环境。并且,原告与被告及第三人××房地产有限公司签订合同时，被告的买房资格不确定，至起诉时也仍未确定；双方就涉案房屋上的抵押问题在协商的时候达成的一致意见是，书面合同上写由原告自行清偿其就301号房屋向第三人××银行设立的抵押担保债务，但实际上是由被告去解除上述抵押，实际交易中都是这样操作的，但被告并没有办理解除抵押；在实际交易过程中，被告及其妻子、表哥以及原告在第三人××房地产有限公司处协商过程中，被告都表示筹钱困难。明显，原告与被告订立合同之目的无法实现，且原告的损失与日俱增；为此，原告起诉至人民法院，希望法院判如所请。
被告夏×答辩并反诉称，田×所述与事实不符，不同意田×的诉讼请求，夏×现在有购房资格，也有足够的资金购买房屋，�×没有合同履行能力的情况不存在；解除抵押责任依照买卖合同约定本来就应由田×承担，夏×没有违约。2016年8月20日夏×与田×就301号房屋签订了房屋买卖合同，合同约定房屋交易总价2840000元，由于301号房屋设有抵押，合同进一步约定由田×以自有资金自行解除抵押贷款，也不存在田×所称解除抵押由田×书面承担，但实际上是夏×实际支付解除抵押费用这一情况。现在田×不但不履行自行解除抵押贷款的责任，且于2016年9月28日诉至法院要解除房屋买卖合同。田×的行为严重侵害夏×的合法权益，故夏×提出以下反诉诉讼请求：请求法院判令田×继续履行2016年8月20日与夏×签订的房屋买卖合同，并配合夏×办理涤除抵押权、房屋核验、网签、过户、交付房屋、物业交割的手续；请求法院判令反诉被告支付违约金(从2016年11月11日至实际交房时每日按1420元计算)。夏×自愿自�资金代田×偿还贷款以涤除301号房屋上的抵押权，并可一次性付清剩余房款，夏×代田×偿还的用于解除抵押权的款项从总房款中扣除。
反诉被告田×辩称，夏×所述与事实不符，不同意夏×反诉的诉讼请求。田×对卖房的价格非常满意，田×对解除合同没有恶意，如果不是因为夏×及××房地产有限公司一直不对过户交易时间明确意见，田×肯定积极履行合同。并且夏×不准备还解抵押款的时候，田×已经做了合理安排，联系了第三方机构借款准备积极还款了，目的就是为了尽快履行合同，田×还要另买房屋给孩子上学使用。田×到夏×住的地方发催告，也给××房地产有限公司发催告，在这样的情况下夏×及××房地产有限公司仍不能告知田×何时到银行办贷款，何时办过户，如果田×把解除抵押办了，夏×又没有履行能力，田×就花费了大量资金也达不到合同目的。普通的购房周期为两个月，可至今对方都没有任何履行合同的意向，也未交付任何购房款，田×起诉到法院以后按理反诉原告就应该要积极的应对，为体现其具有购买能力，房款就不应再通过办理银行贷款的方式支付了，而是一次性向我们交付全款，但反诉原告并没有采取任何措施足以让我们看到他有履行能力。且田×在与夏×订立合同后去房管部门查询了夏×的购房资格，结果显示夏×没有在北京市购买房屋的资格，会造成房屋无法过户，田×给夏×和××房地产有限公司发的催告函中也明确提到了这一点，但夏×一直没有给田×合理解释，所以田×没有去办理解除抵押权的手续。
第三人××房地产有限公司述称，本案的房屋买卖合同是由我司提供居间服务，2016年8月20日签订的合同是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的，各方应当严格履行；在合同履行过程中，合同第二条第三款有明确规定该房屋有贷款抵押，根据法律规定其要解抵押后才能销售房屋，所以当时三方约定，由出卖人田×在2016年9月30日前解除抵押。房屋不解除抵押，相关的卖房一系列手续都没法开展。在合同订立后至合同约定解除抵押时间的这一起期间，我司和夏×都在积极要求田×解除抵押，但是田×一直没解除抵押，因此造成合同没有办法履行。夏×作为购房人，应该是知道购房限制的。合同没有继续走下去，是田×没有积极解除抵押造成的。对于田×称解除抵押由田×书面承担，但实际上是夏×实际支付解除抵押费用这一情况我司不知情，希望双方能继续履行房屋买卖合同。
第三人××银行述称，截至2016年12月13日，田×尚欠我方本金955814.77元，利息每天都有变化。我方对诉争房屋有抵押权；根据高院的司法解释的规定，房屋上设有抵押的�不能出售买卖，但买受人一次性清偿的除外。对于原被告之间的房屋买卖行为，我方不做评价。但是诉争房屋在我行有抵押贷款，无论法院如何判决，请先行保障我方的债权利益。如果法院不判决继续履行房屋买卖合同，我方继续和原告田×履行抵押借款合同。如法院判决继续履行房屋买卖合同，希望法院在判决书中明确解除抵押的还款人,如法院判决夏×代田×一次性清偿本金和利息，具体数额需以清偿当日我方计算为准，因为数额每天都在变化。夏×清偿后，我方可出具结清证明和解押手续，并协助办理解除抵押。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方当事人无争议的事实如下：2016年8月20日，出卖人（甲方）田×与买受人（乙方）夏×通过居间方（丙方）××房地产有限公司就301号房屋订立房屋买卖合同及附件，约定：301号房屋总价2840000元（含房屋价格1210000元房屋附属设施设备、装饰装修等折价款1630000元）；301号房屋已设定抵押，出卖人应于2016年9月30日前办理抵押注销手续；买受人拟向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款800000元；买受人于签订合同当日向出卖人支付定金50000元，于办理产权转移登记前3日向出卖人支付预付款360000元，于办理产权转移登记当日支付1630000元；出卖人于收到全部房屋款后7日内将房屋交付买受人；买受人以贷款方式购买的双方应在出卖人房屋核验通过及买受人购房资格审核通过后5日内办理网上签约手续，双方于网签后5日内办理贷款申请手续，并于批贷后5日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；田×于签约当日将10000元物业交验押金交由××房地产有限�司保管，待房屋交验完毕，夏×、田×无异议，田×交予××房地产有限公司押金收条后，由××房地产有限公司退还田×10000元物业交验押金；夏×于订立合同当日向××房地产有限公司支付居间服务费50000元。合同订立当日，夏×向田×支付定金50000元，向××房地产有限公司支付居间服务费50000元。双方就违约责任做出如下约定：“第七条违约责任(一)逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加)。（1）逾期在15日之内，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交易总价款（含附件一所涉及的款项）万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行：（2）逾期超过15日（该日期应当与第(1)项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20％向买受人支付违约金。……（二）逾期付款责任，买受人未按照约定的时间或条件付款的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付交易总价款（含附件一所涉及的款项）万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……（三）逾期办理贷款手续责任，出卖人或买受人未按照公积金管理中心约定的时间或条件办埋有关贷款手续的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，违约方按日计算向守约方支付交易总价款（含附件一所涉及的款项）万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与本条款上述日期相同）后，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%向守约方支付违约金。……（四）逾期办理解押手续责�，出卖人以自有资金或买受人提前支付给出卖人部分房款（或首付款）为出卖人解除抵押贷款的，而出卖人未按本合同第二条（三）项中约定的时间或条件办理抵押注销相关手续的，按照下列第1种方式处理1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%向买受人支付违约金。……第八条出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部己付款，按照央行现行贷款利率付给利息，并按交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%支付违约金。”
2016年9月25日，田×向夏×、××房地产有限公司出具《告知函》一份，表示由于夏×没有购房资格、且双方在房屋买卖合同中对办理贷款的期限、网签的具体日期、过户的期限都没有明确，故要求夏×与田×于2016年9月28日前就办理上述事宜的日期达成协议，如夏×不配合或仍在回避，田×有权单方解除房屋买卖合同，并追究夏×的法律责任。后双方未达成新的协议。2016年9月28日，田×诉至本院，要求与夏×解除合同。
301号房屋登记在田×名下，系田×与其妻郑×的夫妻共同财产，郑×就田×与夏×就301号房屋订立房屋买卖合同一事知晓并同意。2016年4月14日，××银行与田×订立《个人最高额抵押合同》。2016年4月22日，××银行与田×订立《个人循环借款合同》。约定田×以301号房屋抵押，向××银行借1000000元人民币。后双方依合同约定履行，并就301号房屋办理了抵押登记手续。田×至今未向××银行偿还全部借款，亦未解除301号房屋上的抵押。
夏×于2016年10月28日提出购房资格审核�请，于2016年11月10日通过。坐落于302房屋所有权人原系夏×，夏×将302房屋卖予案外人杜×，302房屋所有权于2016年10月27日登记在杜×名下。夏×与任×系夫妻，任×为北京市户籍人员，在302房屋卖予杜×前，夏×与任×在北京市有两套房屋，一套为302房屋，另一套为现在居住的1408号。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
夏×与田×是否约定由夏×出资偿还田×的借款以涤除301号房屋上的抵押权。
田×主张订立房屋买卖合同时，与夏×口头约定，由夏×出资代田×偿还××银行的借款，田×为证明其主张，提交田×之妻郑×与××房地产有限公司工作人员韩×的谈话录音并申请证人韩×出庭作证。录音文字材料内容为：“……郑×：韩×是不是我给您打电话，我说‘韩×咱说实话啊他们怎么�不给我这钱呀不会是等着我给他们付款吧？不会等着我给他们付这一百万吧韩×怎么说的？’韩×：我说姐呀哪能呀咱们得一起凑吧等他们来了郑×：不是你听我说呀，韩×说‘大姐，你想出这一百万我也不能让你出’韩×：对是呀我是这么说的”。证人韩×当庭陈述：“我带着夏×去看永兴小区的房子，我看夏×有购买的意向，我就把夏×带到了总部。我只是业务员，我没有签订合同的权限，所以我当时没在场。夏×与田×签订合同后，我看了一下，合同上明确载明了，是由卖方去银行办理解除抵押手续。我没听说他们口头约定由夏×出钱让田×去偿还借款解除抵押。录音的内容我没听清楚，当时录音的环境比较嘈杂，而且距离现在时间比较长，我作为中介的工作人员每天都要接触很多的客户，我现在也想不起来当时的情况了。”夏×和××房地产有限公司均对田×主张的�述事实及所提交证据的证明目的不予认可，由于田×提交的证据不足以证明其主张，故本院对田×主张的由夏×出资清偿借款的事实不予认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的各方当事人均应自觉履行合同约定的义务。田×、夏×签订的《北京市存量房买卖合同》及附件，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通�标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”本案中，田×与夏×就办理房屋核验和购房资格审核的时间没有做出明确约定，亦未达成补充协议，田×可以随时要求夏×办理购房资格审核，但应当给夏×合理期限，田×并未给予合理期限要求夏×履行便提起诉讼，夏×现已在诉讼期间取得购房资格，且夏×申请办理购房资格审核的时间距离双方订立房屋买卖合同约两个月，距离田×发《告知函》要求与夏×达成补充协议约一个月，故依据现有证据无法确认夏×超过合理期限履行合同义务，不符合合同法定解除及约定解除的情形。因此，田×以夏×在房屋买卖合同订立时并无购房资格、应由夏×实际出资偿还田×的借款以涤除301号房屋上的抵押权，以及双方并未在合同条款中就办理房屋核验和购房资格审核的具体时间做出约定,合同目的无法实现为由要求解除合同并要求夏×支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。田×出售本案涉案房屋虽未经抵押权人××银行同意，但受让人夏×愿意代为清偿债务消灭抵押权，抵押�人对此亦无异议，且夏×现已通过购房资格审核，按照合同约定，田×应配合夏×办理房屋核验、网签和过户事宜，故夏×要求田×继续履行合同协助其办理房屋核验、网签和房屋产权过户登记的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。夏×代田×清偿的借款和利息，应从其应给付田×的购房款中予以扣除。双方约定夏×向公积金管理中心申办抵押贷款800000元，并于办理产权转移登记前3日向田×支付预付款360000元，于办理产权转移登记当日支付1630000元，现夏×表示同意在本案中按照法院判决扣除代田×清偿的借款、利息及已支付的定金后，一并向田×支付剩余全部购房款，本院对此不持异议。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于违约金责任，双方签订的房屋买卖合同第七条约定的逾期履行违约责任，只涉及逾期交房、逾期付款、逾期办理贷款手续、逾期办理解押手续的责任，双方对于交房时间没有做出明确约定，并不符合第七条约定的违约情况，无法适用，夏×不能据此要求田×支付违约金。第七条第（四）款对逾期办理解押手续的违约责任作出了规定，但其适用前提是买受人要求退房的，出卖人应承担违约责任，本案中夏×要求继续履行合同，故夏×也不能依据合同第七条第（四）款要求田×支付违约金。第八条规定了出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权的违约责任，双方当事人均未主张存在该条款规定的情形，故夏×也不能据此要求田×支付违约金。本院认为，我国合同法所规定的违约金条款系约定违约金责任，该责任产生的前提条件是合同当事人之间必须有违约金责任的约定。因原、被告当事人�在房屋买卖合同中约定逾期解除抵押权的违约金责任，且合同约定田×应于2016年9月30日前解除抵押，田×于2016年9月28日解除抵押履行期限届满前诉至我院，且双方对合同继续履行等问题存在争议，不足以认定田×存在违约情形，故对夏×要求田×支付违约金的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、夏×于本判决书生效后十日内代田×清偿其尚欠××银行借款本金及利息，具体数额以清偿当日××银行计算为准；××银行于夏×付清上述款项后十日内出具结清证明和解押手续。
二、田×于××银行出具结清证明和解押手续后十日内解除设立在301号房屋的抵押权，××银行负有协助义务。
三、田×于上述房屋抵押权解除后十日内配合夏×办理上述房屋核验手续，北京金城阜业房地产经纪有限公司予以协助。
四、田×于上述房屋的房屋核验通过后五日内配合夏×办理上述房屋网签手续，北京金城阜业房地产经纪有限公司予以协助。
五、在办理完上述网签手续后五日内，夏×给付田×扣除定金、代田×清偿的贷款本金及利息后剩余的购房款。
六、在履行完毕本判决第四项义务后五日内，田×配合夏×办理上述房屋的不动产权转移登记手续，将不动产权转移至夏×名下，北京金城阜业房地产经纪有限公司予以协助。
七、夏×在履行完毕本判决第五项给付义务后七日内，田×将上述房屋交付夏×，腾房时不得损害房屋主体结构及附属设施。
八、驳回田×全部诉�请求。
九、驳回夏×的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万四千七百六十元，由田×负担，已交纳。反诉案件受理费一万四千七百六十元，由夏×负担四千七百六十元，已交纳，由田×负担一万元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 周伟男
二〇一七年一月二十四日
书记员 常 跃