福建省永定县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第674号
原告福建省龙岩市和辉物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市经济技术开发区（东肖）。
法定代表人吴福森，职务：总经理。
委托代理人卢初淦，男，汉族，员工，住永定县。
委托代理人林琴，女，汉族，员工，住新罗区。
被告林亮坤，男，汉族，住永定县。
原告福建省龙岩市和辉物业管理有限公司与被告林亮坤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法适用简易程序由审判员卢运发公开开庭进行了审理。原告福建省龙岩市和辉物业管理有限公司的委托代理人卢初淦、林琴到庭参加诉讼，被告林亮坤经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省龙岩市和辉物业管理有限公司诉称：2007年1月1日，原告与龙岩金辉房地产开发有限公司签订《“金辉花园”前期物业服务合同》（下称《合同》），取得了位于永定县坎市镇邵兴片金辉花园的前期物业管理资格。《合同》就小区的管理范畴、面积、物业管理费计收方式等规定了相应的权利义务。原告从2007年1月1日接手小区的物业管理起，即尽心尽力履行物业管理的义务。被告系金辉花园10号楼304室的业主，其住宅面积为94.06㎡，自2013年1月开始，被告经原告多次催缴至今未向原告缴纳物业管理服务费。为维护原告的权利，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告从2013年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费396元（面积按105.13㎡，收费标准按0.35元／㎡），公摊水电费60元，合计456元；2、被告支付原告缴纳物业管理服务费违约金234元（自物业管理服务费逾期之日即第二个月开始起至2013年12月31日止按应缴交费用456元的日千分之三计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告林亮坤辩称：1、和祥物业服务不到位有瑕疵。2、未履行与龙岩金辉房地产开发有限公司签订《“金辉花园”前期物业服务合同》。金辉花园10号楼304室后面阳台下有家（千百度休闲吧）的厨房油烟口严重影响了户主的人身安全、健康安全，从2010年入住到现在，一直受油烟的危害，跟老板和物业反映此事从未解决，2012年物业答应会解决，答辩人就交了当年的物业费。但2013年整年无人过问解此矛盾。答辩人仅有一个要求，物业解决楼下油烟对答辩人及其家人的人身侵害，答辩人就一定会履行物业费这个合约。同时声明，龙岩金辉房地产开发有限公司（甲方）与龙岩市和辉物业管理有限公司（乙方）签订的物业服务合同中第二章服务内容与质量，乙方未履行几点义务①维修、养护和管理（安防系统、智能系统、配电系统、消房设施设备）；②公共绿化的养护和管理；③完好设备维持率99％以上；④投诉处理率100％；⑤环境卫生：保持清洁、垃圾日日洁。所以是乙方先违约，被告应该是龙岩市和辉物业管理有限公司。答辩人所述都是事实，可以当场检查，在此，提供实地拍照20张照片为证。
本案在审理过程中，原告福建省龙岩市和辉物业管理有限公司在举证期限内提供以下证据：
1、《物业服务合同》1份，以此证明原告与金辉花园业主的物业服务合同关系。
2、收费通知单2份，以此证明原告向被告催收物业费及公摊水电费的事实。
本案在审理过程中，被告林亮坤未向本院提供证据。
对原告提供的证据的分析与认定。原告提供的1、2号证据，本院已依法送达给被告林亮坤，被告林亮坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加庭审质证也未向本院提供书面质证意见，视为对诉讼权利的放弃，原告提供的1、2号证据其来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认，并作为本案的定案依据。
经审理查明：被告林亮坤系龙岩金辉房地产开发有限公司开发的永定县坎市镇金辉花园10号楼301室的业主。原告与龙岩金辉房地产开发有限公司于2007年1月1日签订了前期物业服务合同，取得了永定县坎市镇金辉花园的前期物业管理资格，双方就物业服务费用等问题作了约定，约定住宅按0.35元／㎡／月、店面按0.6元／㎡／月收取物业服务费，并约定如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用日加收3%的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，原告履行了物业服务的义务。同时，原告按每户每月5元向业主收取公摊水电费，该费用原告已预先垫付。被告林亮坤系永定县坎市镇金辉花园10号楼304室的业主，其住宅面积为94.06㎡，被告林亮坤自2013年1月1日起至2013年12月31日止未向原告交纳物业管理服务费。原告先后于2013年6月10日、2013年12月10日向被告林亮坤催缴物业服务费及公摊水电费，但未果。现被告林亮坤仍欠原告物业管理服务费396元及公摊水电费60元，共计456元及违约金。
本院认为，原告与龙岩金辉房地产开发有限公司于2007年1月1日就坎市镇金辉花园的物业管理问题签订了前期物业服务合同依法具有法律效力，对坎市镇金辉花园的物业业主具有法律约束力。在原告为该小区提供物业服务期间，被告依法应当支付物业服务费用，被告未按时缴交物业服务费用已构成违约，现原告请求被告林亮坤支付物业服务费，符合法律规定，应予支持。原告主张被告林亮坤所需支付的物业服务费按0.35元／M2／月计算，未超出前期物业服务合同的约定和物价部门核定收费标准，应予支持。现原告要求被告林亮坤支付自2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费396元（0.35元／M2／月×94.06M2×12个月），符合法律规定，予以支持。公摊水电费系物业管理区域内楼梯等公共部位用水用电费用，依据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，原告要求被告林亮坤支付公摊水电费60元，有原告提供的缴费通知书为据，被告林亮坤对此未提出异议，予以支持。原告主张要求被告林亮坤支付逾期之日起即2013年2月1日起至2013年12月31日止按日千分之三计算支付违约金234元，原告在计算过程中有误，应予纠正，被告宜于2013年2月1日应当支付原告违约金3.41元［（0.35元／M2／月×94.06M2＋公摊水电费5元）×30天／月×1个月×3‰／天］，被告于2012年3月1日应当支付原告违约金6.82元［（0.35元／M2／月×94.06M2＋公摊水电费5元）×30天／月×2个月×3‰／天］，依此类推，被告于2014年1月1日应当支付原告违约金37.51元［（0.35元／M2／月×94.06M2＋公摊水电费5元）×30天／月×11个月×3‰／天］，以上共计227.37元，为此，被告林亮坤应支付给原告违约金227.37元。被告林亮坤主张只要原告楼下油烟对答辩人及其家人的人身侵害，答辩人就一定会履行物业费这个合约，因属环境污染的问题，原告可向环境主管部门反映，由环境主管部门解决。被告主张原告未尽义务，可建议成立业主委员会，由业主委员会对原告进行监管，若原告继续不履行义务，业主委员会有权解除原告的物业服务合同。被告林亮坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条，第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林亮坤欠原告福建省龙岩市和辉物业管理有限公司从2013年1月1日起至2013年12月31日止住宅的物业服务费396元、公摊水电费60元，共计456元，此款限于本判决生效之日付清；
二、被告林亮坤支付原告福建省龙岩市和辉物业管理有限公司从逾期之日起即2013年2月1日起至2013年12月31日止按日千分之三计算支付违约金227.37元，此款限于本判决生效之日付清。
如果被告林亮坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告林亮坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 卢运发
二〇一四年五月十四日
书记员 张开河
附注：引用的主要法律条款及执行申请提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《福建省物业服务收费管理实施办法》
第八条实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据当地实际情况及物业的性质、类型、硬件设施、环境、物业管理服务内容、质量等因素，统一制定和调整物业服务收费等级标准和相应的等级收费基准价格及其浮动幅度，并向社会公布。新建住宅的具体物业服务收费标准由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定；物业服务合同期满但未成立业主大会的，其具体收费标准由业主与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。