湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第114号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡海兰，女，1982年4月2日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人张江平，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权（含代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、提起反诉、上诉，代为领取款物，代签法律文书）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高辉萍，女，1965年10月8日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市荷塘区。
上诉人胡海兰因与被上诉人高辉萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2013）株天法民一初字第1009号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人胡海兰的委托代理人张江平参加了庭审，被上诉人高辉萍经本院合法传唤，未参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，颜子峻系株洲市天元区长江北路德政花苑11栋108号房屋的所有权人。李东系颜子峻的母亲，颜子竣全权授权委托李东办理出租房屋相关事宜。高辉萍自2010起陆续与李东签订租赁合同承租该房屋。2013年1月1日在原合同到期后，高辉萍再次与李东续签了房屋租赁合同，合同主要约定：“租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，合同期限内未经出租方同意不得擅自转租”。2013年10月，高辉萍对房屋进行了简单装修。2013年10月20日，颜子峻向高辉萍出具书面证明一份，主要内容为：“李东系颜子峻母亲，颜子峻委托李东将房屋出租给高辉萍并同意高辉萍转租”。颜子峻同时在高辉萍的租赁合同上签署了“同意转租”内容。2013年10月23日，高辉萍与胡海兰经协商后签订租赁合同一份，主要约定：“1、租赁期限自2013年10月26日至2016年10月26日止；2、房屋转租费24500元，月租金1500元，押金2000元；3、在租赁期间内，双方如有特殊情况需要解除合同必须提前一个月通知对方后协商解除，装修材料不得拆走”。合同签订后胡海兰向高辉萍交纳了2000元押金，高辉萍将房屋钥匙交给胡海兰。胡海兰接收房屋对门槛进行改动后开始经营。2013年10月29日高辉萍向胡海兰催要租金及转租费，胡海兰则认为高辉萍隐瞒了其不是房屋所有权人的事实要求解除租赁合同，双方因此发生纠纷。胡海兰未再继续使用该房屋，并于2013年12月16日向高辉萍公证送达了解除租赁合同的书面通知。高辉萍遂诉至法院请求判令：1、原、被告于2013年10月26日签订的房屋租赁合同继续履行，被告支付原告房屋转租费24500元；2、如合同无法履行，要求被告向原告赔偿因解除合同造成原告的租金损失及房屋财物损失共计18000元；3、被告承担本案诉讼费用。胡海兰在诉讼过程中提出反诉，认为高辉萍故意欺骗胡海兰将他人房屋出租给胡海兰，且在起诉前没有得到产权人同意转租的意思表示，请求法院判令：1、确认原、被告间10月26日签订的《房屋租赁合同》无效；2、反诉被告向反诉原告返还押金2000元；3、反诉被告向反诉原告赔偿损失7000元；4、反诉被告承担诉讼费用。
另查明：自2013年10月30日起，本案所涉租赁房屋一直空置至今。
原审认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、原、被告间的租赁合同是否依法成立并生效；2、如该租赁合同有效是否应继续履行，如合同无效双方对造成无效是否存在过错。本案高辉萍在经房屋所有权人同意取得转租权后与胡海兰经协商签订了房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且符合相关的法律法规，应依法成立并生效。现胡海兰以高辉萍隐瞒其不是房屋所有权人的事实系故意欺诈为由主张合同无效，但其未提交充分的证据证实高辉萍有故意欺诈的行为并且实际造成了他人的损害后果。高辉萍虽然不是房屋所有权人但已依法取得转租权，对胡海兰达到其合同目的即正常经营使用该房屋并无实质影响。因此对胡海兰提出合同无效的主张原审法院不予支持。该租赁合同对租赁期限、租金、房屋转租费等进行了明确约定，胡海兰作为一个具有完全民事行为能力人的成年人对其签署合同的法律后果应有充分的认知能力，在签署民事合同前应尽到审慎义务。该租赁合同约定的各项内容并未违反法律法规的强制性规定，双方应依照约定全面履行各自的合同义务。本案中胡海兰单方解除合同的行为系违约行为，现因胡海兰已于2013年12月16日书面通知解除合同并已退出承租房屋，致使合同目的已无法实现，故租赁合同已于2013年12月16日因胡海兰的违约行为实际解除。胡海兰作为违约方应承担支付合同解除前的欠付租金并赔偿高辉萍实际损失的违约责任。现截止至合同解除日止的欠付租金为2500元（1500元＋1500元÷30天×20天）。而高辉萍在合同解除后的合理期限内则应及时接收房屋避免损失继续扩大，具体期限结合本案实际确定为两个月为宜，合理期限内的租金损失为3000元（1500元／月×2个月）由胡海兰承担，超出该期限外的扩大损失由高辉萍自行承担。另高辉萍主张的承租房屋内财物损失未提交充分的证据予以证实，对该项诉讼请求原审法院不予支持。胡海兰已交纳的2000元，结合合同约定以及交易惯例应认定为房屋内财产押金。现因合同已解除，财产并无损失，故高辉萍应向胡海兰返还已交押金2000元。另胡海兰要求高辉萍赔偿损失的诉请因无证据证实，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、被告（反诉原告）胡海兰向原告（反诉被告）高辉萍支付租金2500元并赔偿损失3000元，合计5500元；二、原告（反诉被告）高辉萍向被告（反诉原告）胡海兰返还押金2000元；上述一、二项判决相冲抵后，由被告（反诉原告）胡海兰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）高辉萍支付3500元。三、驳回原告（反诉被告）高辉萍、被告（反诉原告）胡海兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费612元，减半收取306元；反诉案件受理费250元，减半收取125元，合计431元由被告（反诉原告）胡海兰承担300元，原告（反诉被告）高辉萍承担131元。
宣判后，胡海兰不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项中上诉人向被上诉人赔偿损失3000元的判决内容。事实及理由：1、原判将合同解除的因果关系颠倒，是因被上诉人违约而导致上诉人依法解除合同的；2、原判认定合同解除的性质错误，不是因为上诉人先解除合同本身的行为而导致租赁合同实际解除的；3、原审适用法律错误，判决上诉人仍要赔偿合同解除后的损失没有法律依据。
二审期间，上诉人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然被上诉人高辉萍不是涉诉房屋的所有权人，但其转租已经所有权人同意，且其是否为所有权人对上诉人胡海兰正常使用该房屋并无实质影响，因此，双方签订的租赁合同合法有效，均应按照合同约定全面履行合同义务。上诉人胡海兰认为被上诉人高辉萍隐瞒其不是房屋所有权人的事实系故意欺诈没有证据证实，其以此为由通知解除合同系单方违约解除，由此应承担赔偿被上诉人实际损失的违约责任。原审法院根据本案具体情况酌情确定上诉人赔偿两个月的租金损失符合法律规定。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡海兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一四年七月十八日
书 记 员 邹春华
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。