湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0623民初703号原告华容县章华镇水乡街社区居民委员会，住所地华容县章华镇一桥西路。法定代表人周宇良，行政主任。委托代理人唐紫明，湖南三湘律师事务所律师。被告张大国。委托代理人ＸＸ义，华容县东山法律服务所法律服务工作者。原告华容县章华镇水乡街社区居民委员会与被告张大国返还原物纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2016年7月18日依法裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人周宇良及其委托代理人唐紫明、被告张大国及其委托代理人ＸＸ义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告返还位于华容县章华镇原水乡街社区居民委员会办公楼下临街三间门面；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年1月8日，案外人戴永灯与原告订立租赁合同，承租原告位于华容县城关镇（现章华镇）工农桥水乡街社区居民委员会办公楼临街五间门面，约定期限为十年（2005年12月30日至2015年12月30日），总租金为34万元。2008年1月8日，原告与戴永灯就租赁上述五间门面重新签订协议，约定将原租赁合同解除，重新约定租赁期限为2008年1月1日至2028年12月30日，租金为58万元。2012年1月29日，戴永灯与被告张大国签订转租合同，将五间门面中的东面三间转租给被告，租赁期限为2016年1月1日至2028年12月30日。2015年10月15日，原告与戴永灯协商，双方解除了2008年1月8日签订的租赁合同，原告并对戴永灯退还了部分租金、补偿了装修费用。随后原告要求被告腾出三间门面，被告以存在有效转租合同为由拒不腾房。原告认为，原告与戴永灯之间的租赁合同解除后，作为次承租人的被告即无权继续占有使用该门面，且被告与原告没有就继续承租和使用该门面形成新的合意，理应返还门面。此外，被告实质上也已经与戴永灯解除了租赁关系，2015年10月15日被告已经对租赁合同解除表示同意，戴永灯才同意与原告解除合同，并且，原告委托拍卖公司就租赁门面五间的承租权进行拍卖时，被告也报名并交纳了保证金，可见被告已认可自己不再是门面的承租人，与原告不存在租赁关系。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、张大国户籍信息，拟证明被告张大国的身份信息；二、2005年1月8日签订的门面租赁合同书，拟证明原告2005年1月8日将原办公楼第一层五间门面对戴永灯出租，租赁期限至2015年12月30日止；三、2008年1月8日门面租赁合同书、立案决定书，拟证明2008年1月8日原告时任负责人陈克云私自与戴永灯签订门面租赁合同，将租赁期限变更为2008年1月1日起至2028年12月30日止，该行为未经民主议定，属陈克云渎职行为，已被华容县城关镇纪委立案调查；四、2012年1月29日门面转租协议书，拟证明2012年1月29日，戴永灯与被告签订转租合同将五间门面中的三间转租给被告，转租期限从2016年1月1日起至2028年12月30日止；五、2015年10月15日终止门面租赁合同书的协议，拟证明2015年10月15日原告与戴永灯协议解除双方于2008年1月8日所签租赁合同的事实；六、黄尚华、罗绍红、周宇良、戴永灯出具的证明，拟证明2015年10月15日原告与戴永灯解除2008年1月8日所签租赁合同时，征询了在场被告的意见，被告表示同意；七、岳阳民心拍卖有限公司证明、张大国报名参加招租所交纳的押金收据，拟证明2015年12月16日，原告将五间门面对外招租，被告报名参加并交纳10万元押金的事实；说明被告事实上已承认自己不再是门面承租人，与原告已不存在租赁关系；八、证人戴永灯的证言，拟证明原告与戴永灯协议终止租赁合同时，被告已表示同意。被告辩称，2008年1月8日案外人戴永灯与原告签订“门面租赁合同书”，该合同系当事人的真实意思表示、真实有效，对双方均具有约束力。合同履行期间，戴永灯合法占有租赁门面。2007年7月16日，戴永灯与被告签订门面转租协议，约定将三间门面转租给被告经营使用，租赁期限为2008年3月1日至2015年12月30日。2012年元月29日，戴永灯与被告续签门面转租协议书，租赁期限为13年，即从2016年1月1日起至2028年12月30日止，原告在该协议上盖章、负责人陈克云签字确认。因此，被告与戴永灯签订的转租协议合法有效，被告系合法占有并使用该租赁门面，原告要求被告返还门面没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持自己的辩称意见，向本院提交了以下证据：一、门面租赁合同书，拟证明原告与戴永灯的门面租赁关系成立，租赁期限为20年；二、门面转租协议书两份，拟证明戴永灯与被告分别于2007年7月16日、2012年1月29日签订转租合同，被告张大国合法取得三间房屋门面的租赁权；三、戴永灯出具的收据、收条、银行转账凭证，拟证明张大国已履行转租合同义务；四、原告出具的收据及银行转账凭证，拟证明原告收取被告房屋押金的事实；五、终止协议、通知、拍卖公告、报警记录，拟证明原告寻衅滋事、破坏、扰乱被告的合法经营活动。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据四，无异议；对原告提交的证据三，对门面租赁合同无异议，对立案决定书的关联性及证明目的有异议；对原告提交的证据五、证据六，三性均有异议；对原告提交的证据七，证明目的有异议；对原告提交的证据八，被告认为不真实，自己并未同意终止租赁合同。原告对被告提交的证据一、证据二、证据三，无异议；对被告提交的证据四，认为并非租金凭证，而是被告参加拍卖公司就门面承租权进行拍卖时所交纳的保证金；对被告提交的证据五，认为报警记录与本案无关，拍卖公告上载明系临街五间门面，其他无异议。对当事人提交的证据，本院经过审查并结合当事人质证意见，认证如下：对原告提交的证据一、证据二、证据三中的门面租赁合同书、证据四，被告无异议，本院予以确认；对原告提交的证据三中的立案决定书，该决定书与本案无关，本院不予确认；对原告提交的证据五，被告虽有异议，但未提供相应证据予以推翻，本院予以确认；对原告提交的证据六，被告张大国并未在终止协议上签字，且证人未出庭，其中部分证人系利害关系人，对该证据本院不予确认；对原告提交的证据七，本院予以确认，但不能证明张大国交纳的10万元系竞买保证金；对原告提交的证据八，证人戴永灯系本案讼争房屋的承租人，与本案存在利害关系，本院不予确认。对被告提交的证据一、二、三，原告无异议，本院予以确认；对被告提交的证据四，与原告提交的证据七中的证据一致，本院予以确认，但无法证明被告交纳的10万元系房屋租金；对被告提交的证据五，原告认为报警记录与本案无关，其他无异议，除报警记录外，本院予以确认，但该证据无法达到其证明目的。根据本院确认的证据，结合当事人在法庭上的陈述，可确认如下案件事实：2005年1月8日，原告华容县章华镇（原城关镇）水乡街社区居民委员会与戴永灯签订门面租赁合同书，约定将原告办公楼一楼一层全部五间门面租赁给戴永灯使用10年，租金34万元，租赁期间自2005年12月30日起至2015年12月30日止。2008年1月8日，原告与戴永灯签订新的门面租赁合同书，约定将上述五间门面租赁给戴永灯使用20年，租金58万元，租赁期间自2008年1月1日至2028年12月30日，原2005年1月8日签订的合同终止；并约定戴永灯在支付租金的时效内转租门面，原告无权干涉。2007年7月16日，戴永灯与被告张大国签订门面转租协议书，将其承租的原告五间门面中的东边三间转租给被告经营使用，租金26万元，租赁期间自2008年3月1日起至2015年12月30日止。2012年1月29日，戴永灯与被告再次签订门面转租协议书，约定将上述东边三间门面转租给被告使用，租金45万元，租赁期间为2016年1月1日至2028年12月30日，原告在该转租协议书上签字、盖章，以示同意。2015年10月15日，原告与戴永灯签订终止门面租赁合同书的协议，自愿终止了双方于2008年1月8日所签订的门面租赁合同书，原告自愿退还戴永灯租金（包括装修费用）35万元。之后，原告准备将五间门面对外招租并委托岳阳市民心拍卖有限公司对五间门面的租赁经营权进行拍卖，岳阳市民心拍卖有限公司于2016年1月1日正式发出拍卖公告，后因故未能如期拍卖。被告张大国曾到岳阳市民心拍卖有限公司报名登记后又撤回登记。在此之前的2015年12月16日，原告曾收取被告张大国“房屋押金”10万元。原告要求被告返还租赁门面遭被告拒绝后，遂诉至本院。本院认为，根据合同法第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可解除合同。原告与戴永灯签订房屋租赁合同后，在租赁期内，戴永灯与被告签订转租合同，将租赁房屋中的三间门面转租给被告，原告在转租合同上签字、盖章，同意转租，因此戴永灯与被告之间的转租合同是合法有效的。在转租合同履行期内，原告与戴永灯签订终止门面租赁合同的协议，租赁合同虽已解除，但被告与戴永灯之间的转租合同并非自然终止，原告与戴永灯之间的租赁合同解除只是被告与戴永灯之间的转租合同解除的条件，因为自原告与戴永灯签订终止协议之日起，戴永灯就丧失了对租赁房屋的转租权，致使其对被告履行转租房屋之义务不能。根据合同法第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。但是我国法律并未采取当然解除主义，合同解除原则上必须有解除行为，因此，当解除的条件具备时，合同并不必然或自动解除。欲使合同解除，还需要有解除行为。在本案中应由解除权人即转租人实施解除合同的行为。因此，转租期间，原租赁合同解除，转租合同并不随之解除。既然戴永灯与被告之间的转租合同并未解除，合同履行期又未届满，双方之间的房屋租赁关系自然存在，被告仍然拥有占有租赁房屋的合法依据，有权继续使用租赁房屋，不构成对原告所有的租赁房屋的无权占有。原告诉称被告已同意解除租赁合同，但无充分证据证实。被告张大国作为门面的承租人仍可参与门面租赁权的竞买，其报名登记参与竞买并不能证明其已不再是门面承租人，这并不影响被告与戴永灯之间业已存在的租赁关系，况且被告后来又撤回了参与竞买的报名登记；原告主张被告已交纳的10万元房屋押金为竞买保证金，但其提供的收据注明是收取“房屋押金”，收款日期是在拍卖公告发出前的2015年12月16日，因而不能证明是被告交纳的竞买保证金。综上所述，原告要求被告返还租赁房屋无事实和法律依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告华容县章华镇水乡街社区居民委员会的诉讼请求。本案案件受理费1000元，由原告华容县章华镇水乡街社区居民委员会负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  郝海云人民陪审员  秦志平人民陪审员  汪 洋二〇一六年八月二十三日书 记 员  徐 娟