江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第0097号
上诉人（原审原告）羿鹏，男，1979年4月8日生，汉族，无业。
委托代理人朱守春，江苏他石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）拾井仓，男，1969年9月22日生，汉族，铜山区杨屯站货运室职工。
委托代理人赵玉娇，江苏逸诚律师事务所律师。
上诉人羿鹏因与被上诉人拾井仓财产损害赔偿纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字985号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人弈鹏和其委托代理人朱守春，被上诉人拾井苍的委托代理人赵玉娇到庭参加诉讼。
原审法院经审理查明，2008年7月13日，原告羿鹏（甲方、借款人）与被告拾井仓（乙方、出借人）订立借款协议1份，约定：乙方自愿出借甲方40万元，借期12个月，年息15%，按季付息。为保证甲方及时偿还乙方借款，甲方自愿将已购九龙湖xxxx（后更名为水景花苑xxxx）作为抵押物，目前该房已交清全部购房款（附购房发票），甲方同意现将该房屋收据为0118924的（商品房买卖合同）签到乙方名下，并在产权处备案。甲方将该商品房买卖合同及购房发票交给乙方保管，作为抵押担保。如甲方按期还款付息，则上述（商品房买卖合同）不生效，乙方应于甲方还款之日返还甲方上述（商品房买卖合同）文本和购房发票，并当日与甲方共同前往产权处办理（商品房买卖合同）注销手续。如甲方未按期还款，双方协商后将该房屋变现偿还乙方借款本息。在甲方借款到期之日前乙方不得以任何理由、任何方式处置上述房产（担保、抵押等）。如一方违约给另一方造成损失，违约方需承担借款总额的20%的违约金。如上述（商品房买卖合同）约定与本协议发生冲突，以本协议为准。上述借款协议签订后，被告向原告交付借款本金38.5万元，借期内原告共支付两个季度的利息计3万元。该笔借款期限届满后，原告未向被告偿还借款。
原审法院另查明，2009年7月18日，被告与徐州建美房地产开发有限公司（以下简称建美公司）就鼓楼区水景花苑xxxx签订《商品房买卖合同》并于当日将该合同进行商品房预（销）售合同网上登备案。2011年11月11日，案外人皮小彤与建美公司签订《商品房买卖合同》，出资78.8万元购买上述房产。2011年11月14日，建美房公司向皮小彤出具金额为78.8万元的发票。
原审庭审中，原被告均认可《借款协议》中涉及的九龙湖xxxx即水景花苑xxxx，双方未在房屋产权部门办理抵押权登记。原告羿鹏还提交了江苏鼎业管桩有限公司、建美公司于2012年11月27日共同出具的《关于以工程款抵房款情况的说明》，内容为：“沛县建筑安装工程公司（羿鹏）承揽江苏鼎业管桩有限公司厂房、设备基础、地坪等工程，2008年7月7日沛县建筑安装工程公司（羿鹏）以江苏鼎业管桩有限公司工程款788000元抵付羿鹏购买的徐州建美房地产开发有限公司水景花苑xxxx房产全额房款。后经羿鹏申请，此房房款收据直接开具在拾井仓名下。以上情况属实，特此说明。”原审法院予以确认。
被告拾井仓主张原告羿鹏截止至2011年11月1日欠付本息及违约金合计680000元，可在788000元退房款中予以扣除。
原审法院认为，债务人有权处分的且符合法律规定的财产权利可以出质，债务人不履行到期债务的，债权人有权按照法律规定实现质权、优先受偿。本案中，原被告订立《借款协议》关于将0118924号购房收据变更在被告名下的约定应视为原告自愿将其对建美公司所享有的合同债权出质给被告作为涉案债权的担保。被告在原告到期未偿还借款的情况下，将涉案房屋退还建美公司，获得退房款以清偿原告所欠款项，此行为并不违反法律规定，但被告在扣除相应款项后，应将剩余部分返还原告。同时涉案房屋的商品房买卖合同系建美公司与皮小彤订立，故对于原告关于被告违反法律规定处分涉案房屋，并将涉案房屋出售给他人的主张不予采信。
关于被告拾井仓在退还涉案房屋后所获退房款数额的问题，原审法院认为，退房款的数额应根据实际支付情况予以确定，而不应按照涉案房屋的评估价值确定。从涉案房屋的交易过程来看，被告是将涉案房屋退还给建美公司，建美公司在退还被告退房款后又将涉案房屋出售给皮小彤，价格为78.8万元。根据交易习惯和常理，被告所获退房款数额是不会超过皮小彤支付的购房款数额的，故对于原告关于涉案房屋价值110万元的主张不予采信。
关于被告应向原告返还退房款数额的问题。原审法院认为，虽然原告在本案中主张的是财产损害赔偿，但确因原被告之间的民间借贷关系所引起，被告亦同意在退房款中扣除相应的借款本息及违约金。为减少当事人诉累，原告欠付的相关款项应在退房款中扣除。根据《借款协议》的约定及原被告的履行情况等事实，确认原告至2011年11月1日未偿还的借款本金为38.5万元，未支付的借款利息为16.089583万元，应支付的违约金为7.7万元，合计62.289583万元，且前述利息及违约金之和未超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍。故被告应向原告羿鹏返还退房款165104.17元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百一十条、《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百二十三条、第二百二十九条之规定，判令被告拾井仓自判决生效后十日内返还原告羿鹏退房款165104.17元，同时驳回原告羿鹏的其他诉讼请求。
上诉人弈鹏不服上述判决，向本院上诉称，一审判决认定上诉人只付了两个季度的利息，事实认定错误；被上诉人将涉案房产退还建美公司并获得78.8万元退房款，建美公司又将涉案房产以同样的价格出售给皮小彤，事实认定不清，综上请求本院依法改判。
被上诉人拾井仓答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审争议焦点是：1、上诉人实际偿还多少利息；2、涉案房屋流转过程及实际价格如何认定，流转价格是否合理。
二审期间，当事双方均未提交新的证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，关于上诉人已支付的利息应如何认定的问题。一审期间，被上诉人先是拒不认可曾收到利息，待上诉人举出两张利息收条后，又转而认可收到了两个季度的利息共3万元整。一审判决确认支付两个季度的利息，即是以上诉人出具的两张收条为据，但如此认定较为机械。涉案借款借期为2008年7月13日，借期为12个月，付息方式为按季预付，年息15%，每个季度付息1.5万元。那么付息日期应为2008年7月13日（对应借期为2008年7月13日-2008年10月12日）、2008年10月13日（对应借期为2008年10月13日-2009年1月12日）、2009年1月13日（对应借期为2009年1月13日-2009年4月12日）、2009年4月13日（对应借期为2009年4月13日-2009年7月12日）。在卷的第一张利息收条计息期间为2009年1月13日-2009年4月13日，落款日期为2009年1月15日；第二张收条载明“今收弈鹏第四季度利息一万五千元整”，落款日期为2009年4月13日。既然借期12个月、付息方式按季预付，前述借条中又载明“第四季度”字样，结合落款日期为“2009年4月13日”（恰对应预收最后一个季度利息的时间），已足以认定，涉案借款除借期内第一季度的利息系预扣的方式（从而本金认定为38.5万元而非40万元），其余第二、三、四季度的利息，上诉人均已付清。意即应认定上诉人付了三个季度的利息4.5万元而非两个季度的利息3万元。该1.5万元应从上诉人欠付本息总额中予以扣除，意即上诉人欠付本息总额为60.781233万元，故被上诉人应返还的退房款为18.018767万元。
关于涉案房屋流转过程及实际价格如何认定，流转价格是否合理的问题。本院认为，当事人应举证证实自己的诉讼主张，否则应承担不利的法律后果。上诉人主张被上诉人无权处分涉案房产，且一审判决对处分价格未能查明，故被上诉人侵害其财产权，应予赔偿。但其一，为设定担保，上诉人将涉案房产的购房发票直接更名为被上诉人。更名前，涉案房产即尚未登记为上诉人所有，更名后，上诉人对该房产即更不享有物权或物权性权利，故其主张财产权被侵害并无法律依据。其二，其主张一审判决对涉案房产的流转过程及价格未能查实，但未能举出充分证据予以证实。相反，被上诉人举出商品房买卖合同、销售不动产统一发票等证据，以证实流转过程及价格，相关证据已形成证据链，一审判决据以认定涉案房屋流转价格为78.8万元并无不当。
上诉人与被上诉人形成涉案借款合同关系后，通过更改购房发票的方式作为债权之担保，并对违约责任及债权的实现作了约定，其中对处分涉案房产以实现债权的相关约定不够明确。被上诉人为实现债权，在上诉人违约在先且拒绝履约的情况下无奈又将该房产退回建美公司并由该公司另行出售。如前所述，上诉人对涉案房产并不享有物权或物权性权利，在双方纷争发生后，上诉人仅就涉案借款协议对被上诉人仅享有债权请求权而不享有物权请求权，现上诉人一审、二审期间均执意提起侵权损害赔偿之诉，本院依法不能支持其诉请。上诉人可待证据充分后另行主张权利。
综上，上诉人羿鹏所提的关于利息认定错误的上诉理由有事实及法律依据，本院予以采信。其他上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定上诉人仅支付两个季度的利息属于事实认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第0985号民事判决第二项。
二、变更徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第0985号民事判决第一项为“自本判决生效后十日内，被告拾井仓返还原告羿鹏退房款180187.67元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14700元，由上诉人羿鹏负担12300元，被上诉人拾井仓负担2400元；二审案件受理费13150元，由上诉人羿鹏负担12000元，由被上诉人拾井仓负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝杰
审 判 员 韩军
代理审判员 袁涌
二〇一四年七月三十日
书 记 员 陈瑶