山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芝民一初字第453号
原告：刘海燕，无固定职业。
委托代理人：王忠民，无固定职业。
被告：李秀敏，栖霞市金河水泥厂退休职工。
委托代理人：向阳，山东乾元律师事务所律师。
委托代理人：张翠艳，烟台鑫程制针有限公司工作人员。
被告：烟台莲翔房产经纪有限公司（以下简称莲翔房产），住所地烟台市芝罘区通世南路219号。
法定代表人：孙瑜遥，该公司经理。
委托代理人：马庆燕，烟台莲翔房产经纪有限公司工作人员。
原告刘海燕诉被告李秀敏、烟台莲翔房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海燕及其委托代理人王忠民、被告李秀敏的委托代理人张翠艳、向阳、被告莲翔房产的委托代理人马庆燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月10日，原告与被告李秀敏在被告烟台莲翔房产经纪有限公司处签订了房屋买卖合同，约定原告出资300000元购买被告李秀敏所有的、坐落于烟台市芝罘区凤凰台58-14号房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款300000元，但被告未及时交付房屋，故诉请被告支付自2014年6月11日起至2014年7月1日间的逾期交房违约金（按总房款300000元每日1‰的标准计算21天）。
被告李秀敏辩称，（一）合同约定的逾期交房违约金过高，应予调整；（二）在房屋买卖过程中不存在违约行为，被告按照合同约定腾交了房屋，并向原告交付。由于原告无理制造事端，拒绝被告的交付行为，结果是由原告造成，对原告的诉讼请求依法应予驳回。
被告莲翔房产辩称，（一）被告已按三方签订的《房屋买卖合同》履行了相关义务，不应承担责任；（二）原告已经支付了全部购房款，其中的40000元房款至今一直存放在被告处，在此情况下，原告和被告李秀敏协商一致，被告才能将40000元房款转付给被告李秀敏；（三）而对于原告与被告李秀敏之间的房屋交付问题，被告多次与双方进行沟通，但均未调解成。
经审理查明，2014年4月10日，原告与被告李秀敏及被告莲翔房产在签订的编号为A0000538《房屋买卖合同》中约定：被告李秀敏将坐落于烟台市芝罘区凤凰台58-14号房屋以300000元的价格转让给原告，附属设施包括小棚一个、暖气投资、固定装修、机顶盒、1张双床、热水器、灶具、床头柜；过户税费由原告和被告李秀敏按国家规定各自负担；在本合同签订之日，原告将购房定金10000元交由被告莲翔房产保管。
合同签订后的当日，原告依约向被告莲翔房产交纳了定金10000元。2014年5月19日，原告与被告李秀敏签订《烟台市存量房屋资金监管协议》，将250000元房款进行资金托管。同时，向被告莲翔房产支付了购房款40000元。同年5月28日，三方共同至房产管理部门办理了坐落于烟台市芝罘区凤凰台58-14号房屋的产权转移登记手续，将房屋产权人更名至原告名下（证号：烟房权证芝字第××号）。之后，原被告分别在2014年6月11日、2014年6月29日、2014年7月1日三次试图交接房屋，但原告和被告李秀敏在前两次交接中因对附属设施小棚锁损坏的问题及涉案房屋内暖气的损坏问题，第三次交接系协商赔偿金额未果，三次交接均未成功，2014年7月10日，原告破锁进入涉案房屋使用。因协商违约金未果，原告遂于2014年7月4日具状请求被告支付自2014年6月11日起至7月1日止以总房款300000为基数，按日3‰的标准计算的逾期交房违约金18900元。
本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、《烟台市存量房屋资金监管协议》、房屋所有权证书、照片、录音材料、收据等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证据材料，均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。
本院认为，（一）本案原告作为买方，被告李秀敏作为卖方，被告莲翔房产作为居间方，三方在2014年4月10日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制制规定，系有效合同。履约中，原告于2014年6月11日前分别向被告李秀敏和被告莲翔房产支付了购房款300000元（10000元+250000元+40000元），截止到2014年6月11日，除了40000元购房款仍存放在被告莲翔房产处以外，被告李秀敏实际收取了购房款260000元的事实清楚。
（二）本案双方当事人争执的焦点是被告是否存在逾期交房的违约行为？而解决这一问题的关键，在于确定被告依约向原告交付房屋是否包含钥匙，《房屋买卖合同》第六条约定了产权过户后办出新证当日向原告腾交房屋及附属设施。交付即为转移占有，钥匙的交接是交付的关键环节。依据行业惯例，作为买方的原告将全部购房款交付至居间方莲翔房产和资金监管中心后，即脱离对上述款项的掌控，原告的付款义务就已履行完毕；被告李秀敏在已经超过最后交房期限而尚未交房的情况下，理应对自身所负的交房这一合同主要义务持积极履行的态度，在2014年6月11日和2014年6月29日两次交接过程中，皆因房屋的瑕疵而未能交付房屋，涉案房屋小棚锁眼锁鼻存在损坏、暖气存在漏水对原告收楼后使用涉案房屋造成影响，因此被告李秀敏对2014年6月11日、2014年6月29日交接不成所造成的延期交房负有责任；但是2014年7月1日双方再次交接时已经修复了暖气漏水点，双方对赔偿金额协商不成，原告可另循法律途径主张相关损失，但上述情形并不构成原告拒绝收楼的充分理由。
（三）虽然《房屋买卖合同》明确约定了逾期交房违约金按总房款的每日3‰计算，但我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，本案中被告亦申请本院对违约金计算比率进行调整，故结合原告的实际损失和被告的过错程度，本院认定被告李秀敏应按原告的实际损失即房屋被占用期间的租金损失向原告计付逾期交房违约金，双方认可涉案房屋租金为1800元/月，被告应承担的逾期违约金为1140元（19天＊1800元／30天），原告诉讼请求中的超出部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、限被告李秀敏于判决生效之日起10日内向原告刘海燕支付2014年6月12日至2014年6月30日间的逾期交房违约金1140元。
二、限被告烟台莲翔房产经纪有限公司于判决生效之日起10日内将原告刘海燕交予其处的购房款40000元过付给被告李秀敏。
三、驳回原告刘海燕的其他诉讼请求。
如被告李秀敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费273元，由原告负担223元，由被告李秀敏负担50元。因原告刘海燕已向本院全额预交，故限被告于判决生效之日起10日内迳付给原告刘海燕50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 庞 磊
人民陪审员 魏 秀 经
人民陪审员 吕 其 杰
二〇一六年五月十一日
书 记 员 赵琳（代）