四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第988号
上诉人（原审被告）四川大通房地产经纪有限公司。住所地：成都市青羊区金沙遗址路*号附**号。
法定代表人邱华，总经理。
委托代理人麻建，北京盈科（成都）律师事务所律师。
委托代理人伍艳。
被上诉人（原审原告）董惠芹。
委托代理人简海，四川元众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王岚。
委托代理人简海，四川元众律师事务所律师。
上诉人四川大通房地产经纪有限公司（以下简称大通公司）因与被上诉人董惠芹、王岚居间合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人大通公司的委托代理人麻建、伍艳，被上诉人董惠芹的委托代理人简海，被上诉人王岚的委托代理人简海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月底，董惠芹找到四川大通房地产经纪有限公司紫荆分公司（以下简称大通紫荆分公司），要求该公司给其找一个1000平方米左右、口岸好、方便停车的商铺用于经营。大通紫荆分公司的工作人员罗威向董惠芹介绍了“和贵时代巢”、“兴中道茶楼”等商铺，均不符合董惠芹的要求。后大通紫荆分公司向董惠芹推荐了案外人徐德浩、徐磊所有的、位于成都高新区紫荆南路56号12号的商业用途房屋（以下简称涉案房屋），该房屋当时由所有权人徐德浩、徐磊出租给他人经营“大红袍茶楼”，正在营业中。大通紫荆分公司工作人员罗威当即带董惠芹等人前往涉案房屋现场查看。到现场后，鉴于涉案房屋的“大红袍茶楼”正在营业，大通紫荆分公司工作人员罗威又身着制服，因此罗威要求董惠芹自行进茶楼查看。董惠芹当时并未进入茶楼内部查看，即签署了大通公司提供的四川兆信房地产经纪有限公司（21世纪不动产成都兆信加盟店紫荆2店）的《客户看房确认单》。
2011年4月10日，王岚、董惠芹与大通紫荆分公司及徐德浩、徐磊签订了《房产买卖合同》，该合同约定除对王岚、董惠芹购买徐德浩、徐磊所有的涉案房屋面积、用途、成交价及定金等进行了约定外，还对董惠芹、王岚应支付的居间费用及违约责任进行了约定。其中《房产买卖合同》第6.2条约定“乙方（被告）在签订本合同时按房屋成交价的0.83%的比例向丙方（原告）支付居间服务费，即人民币￥180000.00元（大写：壹拾捌万正）。”第6.3条约定“由于丙方（原告）已经为甲乙双方提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务，故无论基于何种原因甲乙双方不能依本合同之条款成交该房屋，导致丙方未能收到居间服务费的，则丙方（原告）有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补丙方居间服务的损失。”第7.5条约定“甲乙双方任何一方未按本合同约定支付丙方居间服务费的，违约方应向丙方支付居间服务费百分之一／日的违约金。”王岚、董惠芹在签订合同的同时向徐德浩、徐磊交付购房定金1000000元。
上述《房产买卖合同》签订后数日，王岚、董惠芹给大通紫荆分公司打电话提出涉案房屋与实际情况不符合、面积只有300平方米。大通紫荆分公司即要求徐德浩、徐磊提供涉案房屋的户型图，因徐德浩、徐磊未提供，董惠芹和大通紫荆分公司的工作人员罗威即一起前往涉案房屋进行实地查看并到成都市房地产管理局查询涉案房屋的登记情况。在成都市房地产管理局查询到涉案房屋的基本情况为，涉案房屋的房屋产权证载明该房屋所有权人徐德浩、共有人徐磊，建筑面积为608.83平方米，设计用途为商业，涉案房屋所在大楼的总层数为6层、涉案房屋所在层数为一层，房屋权属证书号为：成房监共共字第0092831号、丘（地）号：权1186255。另，涉案房屋的《国有土地使用证》载明土地使用权人为徐德浩、徐磊，使用权类型为出让，使用权面积为313.71平方米。根据涉案房屋的施工竣工图及在产权监理处存档的户型图可见，涉案房屋位于一层，但户型为上下跃层式设计。
因王岚、董惠芹与徐德浩、徐磊自行协商解决纠纷未果，2011年4月25日，王岚、董惠芹提起诉讼，以签订《房产买卖合同》时徐德浩、徐磊存在欺诈及王岚、董惠芹重大误解为由请求判决撤销《房屋买卖合同》，返还定金及利息。在该案的审理过程中，大通紫荆分公司工作人员罗威当庭作证陈述，因罗威从在公司的房产软件中获得涉案房屋要出售的消息，曾经现场查看涉案房屋所在位置，但除了涉案房屋的产权面积和位置、物业形态、能否清场等情况外，其他情况并不了解。罗威系买方的联系人，卖方另有工作人员负责联系。罗威认为，行业规范下，中介方需要了解房屋的产权面积、是否抵押、是否有租客、租期多久等情况，虽然中介最好看房，但如果有租客，中介也不能强行要求业主看房，所以自己作为中介不方便去收集涉案房屋的详细资料，而是要求客户自己去看，看了行，就行。徐德浩、徐磊未当面向罗威陈述过涉案房屋的情况。罗威对董惠芹介绍涉案房屋的情况是这样说的：涉案房屋比较符合董惠芹的需求，产权面积608平方米，离董惠芹住处很近，问董惠芹要不要去看一下。罗威听同事说过房子有挑高，可以做成两层，但是否确实做成了两层、做到什么程度，罗威并没有去核实过；大通资金分公司确实给王岚、董惠芹说过房屋是有挑高的，问王岚、董惠芹要不要过去看一下，然后董惠芹和她儿子还有个女孩一起过去看了房子，当时他们好像在门口转了一下，就签署了《客户看房确认单》。大通紫荆分公司带客户看房的责任是尽到了的。后双方协商好了中介费，王岚、董惠芹就和徐德浩、徐磊在大通公司处签订了涉案房屋的《房产买卖合同》。签订合同时徐德浩、徐磊把涉案房屋的所有权证、国土证、业主的身份证等资料都带来了，徐德浩、徐磊说过房子有搭建、他买房子也是投资、租户搭建过一部分等话，王岚、董惠芹确认了房屋没有抵押、可以清场等，就签订了《房产买卖合同》。（2011）高新民初字第1438号民事判决书，驳回了王岚、董惠芹诉讼请求。王岚、董惠芹不服，遂向成都市中级人民法院中院提出上诉，该院经审理后于2012年3月9日作出（2012）成民终字第19号民事判决书，该判决以王岚、董惠芹在订立《房产买卖合同》时存在重大误解为由，判决撤销了（2011）高新民初字第1438号民事判决书，并判决撤销王岚、董惠芹与徐德浩、徐磊于2011年4月10日签订的《房产买卖合同》，徐德浩、徐磊返还王岚、董惠芹定金1000000元。
另查明，大通紫荆分公司系原告所设立的分公司。
原审法院认定上述事实有当事人的陈述、2011年3月31日的《客房看房确认单》、2011年4月10日王岚、董惠芹与大通紫荆分公司及徐德浩、徐磊签订的《房产买卖合同》、（2011）高新民初字第1438号民事判决书、（2012）成民终字第19号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院认为，2011年4月10日王岚、董惠芹与大通紫荆分公司及徐德浩、徐磊签订的《房产买卖合同》虽然名为房产买卖合同，但合同中除了王岚、董惠芹与徐德浩、徐磊之间房屋买卖的内容外，还包括了大通紫荆分公司与被告之间的居间合同等相关内容，大通紫荆分公司与被告之间建立居间合同系双方当事人的真实意思表示，对居间权利义务的约定也不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间就居间达成的约定属合法有效的约定，对双方均有约束力。大通紫荆分公司系大通公司所设立的分公司，并不具有法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，本案中大通公司依法有权享有和承担大通紫荆分公司居间合同的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”及第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，大通公司作为居间人应根据王岚、董惠芹的要求向其推荐适当的标的物，并将标的物的情况如实报告，若促成合同成立，王岚、董惠芹则应当按约向大通公司支付居间费180000元。而本案中，大通公司虽然促成王岚、董惠芹与徐德浩、徐磊签订《房产买卖合同》，但因王岚、董惠芹对涉案房屋的重大误解，导致该合同被依法撤销。《房产买卖合同》被依法撤销后，王岚、董惠芹委托大通公司居间服务的目的并未达到，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务”规定，王岚、董惠芹是否应支付居间服务费及支付多少居间服务费应根据双方的过错程度综合判断。原审法院认为，王岚、董惠芹和大通公司举示的证据能证明在居间活动中双方均有过错。从王岚、董惠芹购房的意愿看，其通过大通公司购房，其本意为购买1000平方米左右的房屋，而大通公司居间介绍的房屋一般而言应满足王岚、董惠芹的意愿，从购房的准备工作看，大通紫荆分公司工作人员向王岚、董惠芹介绍了涉案房屋有6米挑高、可搭建的信息，并陪同王岚、董惠芹实地到案涉房屋外部进行查看，了解了房屋的大致情况，足以让一般购房者产生可获得除产权登记面积外额外面积的想法，但案涉房屋的产权面积608平方米实际是含了可搭建面积，并不能满足王岚、董惠芹欲购买1000平方米房屋的要求，大通公司作为中介机构，未尽到对标的物必要的、谨慎的、充分的审核义务，进而导致王岚、董惠芹产生重大误解。王岚、董惠芹作为大宗资产的购买者，有义务对所购资产的具体情况做全面的、详细的了解，在大通紫荆分公司公司向其提供了让其充分了解涉案房屋情况的条件和途径后，王岚、董惠芹仅查看了房屋产权证，而放弃对案涉房屋内部情况实地查看的机会，酿成其对案涉房屋可使用面积的错误认识，对此，王岚、董惠芹也有一定责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，原审法院综合双方违约程度、大通公司的预期利益、大通公司从事居间服务活动支出的必要费用等因素，酌情确定王岚、董惠芹应向大通公司支付居间服务费50000元，对于大通公司要求王岚、董惠芹支付中介费180000元的请求，原审法院予以部分支持。对于王岚、董惠芹辩称大通公司未履行如实告知义务，对房屋面积有虚假陈述，不应当收取居间费用的意见。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”王岚、董惠芹并未举示证据证明大通公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益，对于王岚、董惠芹的上述辩称意见，原审法院不予采信。对于王岚、董惠芹辩称《房产买卖合同》已被撤销，大通公司居间的合同并未成立，王岚、董惠芹不应支付居间费的意见，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬……”，本案中，王岚、董惠芹与案外人签订了《房产买卖合同》，该合同因王岚、董惠芹存在重大误解被撤销，但合同被撤销并不等同于大通公司未促成合同成立，对于王岚、董惠芹的上述辩称意见，原审法院未予采信。基于居间活动中，双方均有过错，对于大通公司要求王岚、董惠芹支付资金占用费及违约金的请求，原审法院未予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决：1、董惠芹、王岚于本判决生效之日起十日内向原告四川大通房地产经纪有限公司支付居间服务费50000元；2、驳回大通公司的其他诉讼请求。如董惠芹、王岚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3128元，由大通公司负担2000元，董惠芹、王岚负担1128元（此款大通公司已预交，董惠芹、王岚在给付上述款项时，将此款一并支付给大通公司）。
宣判后，原审被告大通公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判王岚、董惠芹支付大通公司居间服务费180000元、资金占用利息25200元（按中国人民银行同期贷款年利率5.6%，从2011年4月10日计至2013年10月10日）、违约金100000元，案件诉讼费由王岚、董惠芹承担。其主要的上诉理由是：1、原审法院认定事实错误，大通公司提交了《房产买卖合同》、《客户看房确认单》、《房屋权属证书》等直接证据证明如实向董惠芹、王岚介绍了房屋的真实情况，而原审法院却以大通公司原工作人员罗威的陈述认定大通公司在提供居间服务时未尽到必要的、谨慎的、充分的审核义务，进而导致董惠芹、王岚产生重大误解，由此认为大通公司应当承担部分损失与实际情况不符。2、原审法院适用合同法的公平原则处理本案错误，合同法对居间服务费的支付有明确规定，应当适用。
被上诉人董惠芹、王岚共同答辩称，原审法院认定上诉人未尽到对标的物的充分审核义务导致被上诉人产生重大误解正确，合同被撤销等于未成立，上诉人未促成合同成立，被上诉人不应支付居间服务费。
本院二审审理查明的事实与一审一致。各方当事人在二审中均无新的证据提交。
本院认为，本案的焦点问题是：被上诉人董惠芹、王岚是否应向上诉人大通公司支付合同约定的居间费180000元以及资金占用利息25200元、违约金100000元。上诉人大通公司在提供居间服务时明知被上诉人的意愿为购买1000平方米左右的房屋，却在对标的物未作具体准确了解的情况下进行介绍，对被上诉人董惠芹、王岚就标的物的情况产生重大误解负有一定责任，而被上诉人董惠芹、王岚作为买受人，却在进行如此巨大金额交易时未对房屋进行实际查看了解的情况下，就与出卖方缔结买卖协议，导致产生重大误解，亦应承担相应责任。《房产买卖合同》虽被撤销，但上诉人大通公司为该合同订立提供了相应的服务，对此应取得相应的服务费用。故原审法院基于双方的责任并根据公平原则酌情确定了50000元的居间服务费并无不当。《房产买卖合同》被撤销后，其中关于违约金等约定的内容亦不可能履行，故上诉人大通公司要求支付利息及违约金的上诉请求本院不予支持。
综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费5500元，由上诉人四川大通房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 李婧杰
代理审判员 胡 茜
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 胥琢莹