四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第36号
上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司成都民兴支行。住所地：四川省成都市提督街**号。
负责人于戈，行长。
委托代理人龚捷，四川康维律师事务所律师。
委托代理人钟瑾，四川康维律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司成都第七支行。住所地：四川省成都市东风路*号。
负责人张忠海，行长。
委托代理人龚捷，四川康维律师事务所律师。
委托代理人钟瑾，四川康维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市武侯区祺达商场。住所地：四川省成都市二环路南三段。
法定代表人周承模，总经理。
委托代理人李晓英，四川中超律师事务所律师。
原审被告成都市华兴房屋开发公司。住所地：四川省成都市锦江区盐道街*号。
法定代表人祝学强，经理。
委托代理人虞慕容。
原审第三人四川通发电信股份有限公司。住所地：四川省成都市高新区高朋大道**号。
法定代表人淦江，董事长。
委托代理人潘仕强，四川盛豪律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司成都民兴支行（简称建行民兴支行）、上诉人中国建设银行股份有限公司成都第七支行（简称建行七支行）与被上诉人成都市武侯区祺达商场（简称祺达商场）、原审被告成都市华兴房屋开发公司（简称华兴公司）、原审第三人四川通发电信股份有限公司（简称通发公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2010）武侯民初字第3897号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人建行民兴支行、建行七支行的委托代理人钟瑾，被上诉人祺达商场的法定代表人周承模与委托代理人李晓英，原审第三人通发公司的委托代理人潘仕强到庭参加了诉讼。被上诉人华兴公司经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1991年9月，武侯区糖业烟酒公司（简称武侯糖酒公司）向武侯区商贸委申请规划修建一幢综合贸易大楼，使用面积1000平方米，五楼一底。大楼后侧用300平方米建造棚架式汽车运转和自行车停车场地，再用1200平方米建造一栋框架封闭式库房，其建筑面积3200平方米，使用面积共2500平方米，加之四周道沿间距共需占地面积3600平方米（折合6市亩）。
1992年9月3日，武侯糖酒公司向成都市武侯区商业委员会提交报告，拟修建“武侯酒类贸易综合楼”，规模为8000平方米，土建总投资460万元。资金来源：接收农转非人员资金和公司自筹。建设地点：永丰乡元通村四组（二环路大件路立交桥侧）。同日，成都市武侯区商业委员会向成都市武侯区计划经济委员会转报了武侯糖酒公司修建“武侯酒类贸易综合楼”基建立项的报告。
1992年9月26日，成都市干道建设指挥部与武侯糖酒公司签订《划拨土地的协议》，约定：“甲方（成都市干道建设指挥部）同意在统征的武侯区永丰乡元通四组土地范围内划拨8亩给乙方（武侯糖酒公司）（即二环路南三段四组范围内临街面），作为修建综合楼及职工宿舍之用，每亩土地甲方按28万元收取，待征道路按20万元／亩暂收200万元，（以市勘院放线单为准进行计算，多退少补）。”
1992年12月25日，武侯糖酒公司与华兴公司签订《联合建房合同》，约定：“（四）联合建房的面积分配：临二环路综合楼正立面左裙楼六层，底楼四个开间（每个开间6.9米）建筑面积603.00平方米，和2、3、4、5楼建筑面积1902.00平方米由甲方（武侯糖酒公司）所得，计甲方应得综合楼面积为2505.00平方米。甲方应分得住宅面积2228.75平方米。甲方……应得4733.75平方米，其余按市规划局在红线范围内批准的规划建筑面积全部归乙方（华兴公司）所得，计建筑面积11119.20平方米，甲方不能以其它任何借口向乙方多要面积。”该合同注明：“此合同只作为办理土地分割用，其建房标准不以本合同为准。”1993年2月20日，武侯糖酒公司与华兴公司另行签订《联合建房合同》，并经成都市公证处于1993年2月20日以（93）成证内经字第157号公证书公证，《联合建房合同》约定：“甲（武侯糖酒公司）、乙（华兴公司）双方建房面积分配，按签订合同的总面积13107.5平方米以5：5分成，（其中临南二环路商业房，甲、乙双方底层1050平方米按8：2分成，计甲方应得840平方米，二层1050平方米按7：3分成，计甲方应得735平方米，总计一、二层商业房甲方应得面积为1575平方米，甲方在1－2层商业房分配上按5：5分成，多得面积以一层1：1.9的比例用甲方应得的住宅补偿乙方，计乙方应得598.5平方米，2层甲方多得面积按1：1的比例用甲方应得的住宅补偿乙方，计乙方应得210平方米，补偿后甲方应得住宅4695平方米），并在规划局批准的平面图上分配好甲、乙双方应得的房屋位置同时盖上双方公章，以便办理产权分割（乙方应保证甲方有210平方米的办公用房，楼层2、3楼范围内，甲方用应得住宅楼1：1补偿乙方）。……甲方同意临南二环路商业住宅楼除一、二层按本合同第四条分配外，其余由乙方所得，剩下住宅将按规划平面图批准后进行加盖公章分配（原则按竖向分配）。……超出本合同13107.5平方米的房屋面积，甲方同意由乙方全部所得（涉及的修建费用由乙方自行承担）。……为了解决甲方的实际情况，甲方自愿将所得房屋1000平方米，以1200元／平方米调剂给乙方，合同生效后，二十日内乙方按调剂房总额50％付给甲方，计60万元正，以后施工半年付25％，即30万元，施工一年满后付25％，计30万元，甲方不承担因此而产生的一切税费。”该合同的落款时间为1992年12月25日。
1993年1月3日，成都市武侯区计划经济委员会作出《关于下达一九九三年自筹投资基建预备项目的通知》，下达了《一九九三年基本建设预备项目计划表》，计划项目武侯糖酒贸易营业用房建设规模12000平方米，建设规模900万元，由武侯糖酒公司和华兴房屋开发公司联合投资，选址永丰乡元通村四组；计划项目武侯糖酒公司职工宿舍，建设规模8000平方米，建设规模400万元，由武侯糖酒公司和华兴房屋开发公司联合投资，选址永丰乡元通村四组。
1993年2月19日，成都市规划管理局向武侯糖酒公司发出《定点通知书》一份，要求武侯糖酒公司办理复制地形图、确定设计红线等手续，并按成都市规划局所提设计条件编制设计方案。待成都市规划局审查设计方案后，再确定具体用地范围和数量。
1993年5月19日，成都市武侯区计划经济委员会向武侯糖酒公司发出《关于下达武侯糖酒综合贸易大楼九三年度投资计划的通知》，同意下达该项目九三年度投资计划170万元。
1993年5月20日，武侯糖酒公司与华兴公司签订了《联合建房补充合同》，约定：“一、根据甲（武侯糖酒公司）、乙（华兴公司）双方一九九三年二月二十日签订的合同精神，甲方应得商住房6553.75平方米。其中1－2楼营业用房1575平方米，三楼办公用房210平方米，住宅4485平方米，其余按规划局划定的红线图范围修建的面积全部由乙方所得，现根据市规划局批准的总平面布置图（土地面积12.04亩）经甲、乙双方结合实际情况具体分配如下（在总平面图上分配好对方应分面积，并加盖公章）1、临二环路综合楼正立面左裙楼五层，底楼四个开间（每个开间为6.9米），建筑面积603.00平方米，和2、3、4、5楼建筑面积1902.00平方米由甲方所得，计甲方应得综合楼面积为2505.00平方米，甲方多得综合楼面积经甲、乙双方协商甲方一次性用住宅补偿120平方米给乙方。2、按甲、乙双方于一九九三年二月二十日签订合同甲方应分得总面积为6553.75平方米，现已分得综合楼2505.00平方米，剩余面积（扣除补偿面积）甲方应得住宅为3928.75平方米。二、甲方按本补充合同第一条1、2款分得应得面积后，其余按市规划局在红线范围内批准的规划建筑面积全部归乙方所得，甲方不能以其它任何借口向乙方多要面积。三、经甲、乙双方协商，甲方同意将自己所得的住宅700.00平方米调剂给乙方，价格按1200元／平方米一次性包干，建筑标准、质量等事宜以甲、乙双方签订的联合建房条款为准，付款第一次在本补充合同生效后二日内付30万元，第二次在基础到±0.00时12万元，第三次在断水时付33万元，剩余房款在办理完产权后付清。”
1993年5月26日，成都市干道建设指挥部向成都市国土局发出《关于划拨土地的函》，告知将征用武侯区永丰乡元通村四组土地中的12.0425亩（其中代征地3.3968亩）划拨给武侯糖酒公司经规划批准和规划定点作为修建综合大楼之用地。
1993年6月，武侯糖酒公司向区计经委发出《关于修建武侯糖酒综合贸易大楼追加建筑面积的报告》，申请追加建筑8000平方米。
1993年8月3日，成都市国土局与武侯糖酒公司签订成国土（1993）出让合同第114号《成都市国有土地使用权出让合同》，约定成都市国土局出让给武侯糖酒公司的地块位于武侯区永丰乡元通村四组规划红线范围内，总面积为8028.36平方米，其中：成都市国土局出让给武侯糖酒公司的面积为5363.81平方米；武侯糖酒公司负责无偿提供2664.55平方米的土地作为规划城市道路用地。
1993年10月，成都市武侯区城乡建设委员会颁发成建管武（93）第016号《成都市工程建设许可证》，载明建设单位为武侯糖酒公司，项目名称为住宅楼，建设规模为5300平方米，建设地址为二环路南三段。
1993年11月8日，华兴公司、武侯糖酒公司、成都通发电信股份有限公司（以下简称：通发公司）签订了《联合建房协议书》，约定：“联合开发的资金由甲（华兴公司）、乙（武侯糖酒公司）、丙（通发公司）三方共同集资，其投入比例为：甲方占50％、乙方占20％、丙方占30％；……施工图完成后，投资三方在施工图上划界分房，分房比例原则上按投资比例；在分房过程中，因结构、位置的价格差异，三方另行协商补差办法；房屋建成后，三方投入资金及结构价格补差未结算清楚并付清尾款前，任何一方不得入住。”
1994年8月31日，成都市规划管理局发出《成都市临时建设工程规划许可证》，批准武侯糖酒公司位于二环路南三段7120平方米商业用房及3140平方米开工及基础建设。
1996年5月8日，武侯糖酒公司与华兴公司签订《补充协议》，约定：“一、由于国家对基本建设的宏观调控，至使甲（武侯糖酒公司）乙（华兴公司）双方联合项目在不同程度上受到了一些影响，现经甲乙双方商定，综合楼底部应在96年6月交付甲方使用，楼层上应在96年8月交一层给甲方进场工装，最后综合楼交房时间定在96年9月份交付给甲方全部使用，如此时间乙方不能按时交房，甲方将给予乙方一定的罚金。（罚金不低于500元／天）二、甲乙双方分配的综合楼，住宅面积，由于住宅是按套为单位，综合楼是按竖向划分，难免分配面积有出入，经甲乙双方商定，甲乙双方按协议分配面积由于客观原因多得面积，都应按综合楼3000元／平方米，住宅均价1350元／平方米补付给按协议少得面积的一方。其结算时间应在交房前结清账务。”
1996年5月21日，成都市国土局、武侯糖酒公司、华兴公司签订《合同附件》，约定：“一、根据成规建（1994）1143号《建设用地规划许可证》，出让合同的受让方现调整为：成都市武侯区糖业烟酒公司、成都市华兴房屋开发公司。二、出让合同第十条调整为：乙方（武侯糖酒公司、华兴公司）在向甲方（成都市国土局）支付全部土地使用权出让金后，按照乙方的《联合建房合同》分割房屋产权、土地使用权，办理土地使用权登记。”
1996年12月7日，武侯糖酒公司与华兴公司签订《房屋转让协议书》，约定武侯糖酒公司将二环路南三段综合楼底楼从右侧朝左第四间营业房转让给华兴公司，建筑面积120.00平方米，协议单价5200元／平方米，合计62.42万元。
1997年5月19日，成都市国土局、武侯糖酒公司、华兴公司、通发公司签订《合同附件（2）》，约定：“一、出让合同的受让方现调整为：成都市武侯区糖业烟酒公司、成都市华兴房屋开发公司、成都通发电信股份有限公司。二、此宗地为联合建房用地，土地使用权的分割，按照成都市武侯区糖业烟酒公司、成都市华兴房屋开发公司、成都通发电信股份有限公司三家单位的《联合建房合同》确认。”
1997年11月，华兴公司、武侯糖酒公司、通发公司签订《产权分割协议书》，约定：华兴公司分配总面积为8134.99平方米，其中：1＃住宅5360平方米，3＃住宅2015.63平方米，综合楼723.36平方米；武侯糖酒公司分配总面积为1982.36平方米，其中：3#住宅62.24平方米，综合楼1920.12平方米；通发公司分配总面积为4628.94平方米，其中：综合楼4628.94平方米。
1997年12月18日，成都市规划局对该工程作出城规监【97】第534号《验收记录》，验收建筑面积9386.28平方米。
1997年12月，华兴公司、武侯糖酒公司、通发公司向成都市房屋产权监理处提出《关于申请办理产权的报告》，载明：“甲方（华兴公司）分配面积为8134.99平方米，乙方（武侯糖酒公司）分配面积为1982.36平方米，丙方（通发公司）分配面积为4628.94平方米。”
1998年1月9日，华兴公司取得蓉房权证成房监证字第01116**号《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人：成都市华兴房屋开发公司；房屋坐落：武侯区二环路南三段；丘（地）号：权0413366；产别：集体产；房屋状况：1幢1层建筑面积391.41平方米商业用房。”
1998年9月14日，武侯糖酒公司取得成国用（1998）字第269号《国有土地使用证》，载明土地使用者为成都市武侯区糖业烟酒公司，地址二环路南三段9号，共有使用权面积5363.81平方米，其中分摊面积721.06平方米。
2004年3月10日，成都润兴房地产开发有限公司、成都市华兴建筑工程公司、华兴公司与建行七支行签订了编号为2003住房001－7的《人民币资金借款合同》，约定：“甲方（成都润兴房地产开发有限公司、成都市华兴建筑工程公司、华兴公司）向乙方（建行七支行）借款人民币（大写）柒佰万元正。”当天，华兴公司与建行七支行签订《抵押合同》，将成房监证字第0111686号《房屋所有权证》登记的武侯区二环路南三段9号1层商业用房地产为2003住房001－7的《人民币资金借款合同》形成的债权提供抵押担保。抵押担保范围：人民币债权本金贰佰万元正及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、建行七支行垫付的有关费用以及建行七支行实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。
2004年3月31日，建行七支行获得蓉房成房监他字第89852号《他项权利证书》，载明：“房屋他项权人：中国建设银行成都市第七支行；房屋所有权人：成都市华兴房屋开发公司；房屋坐落：二环路南三段1栋1楼；权利种类：抵押；权利价值：贰佰万元整；权利范围：建筑面积391.41平方米。
2005年4月26日，四川省高级人民法院作出（2005）川立保字第10号《民事裁定书》，裁定：“查封成都润兴房地产开发有限公司、成都市华兴房屋开发公司总计价值36800000元的财产。”查封财产包括成房监证字第0111686号，坐落于成都市武侯区二环路南三段1栋1号面积为391.41平方米。
2005年11月21日，四川省高级人民法院作出（2005）川民初字第44－2号《民事调解书》，认定：“2003年12月至2004年3月期间，建行七支行与润兴房地产公司、华兴建筑公司和华兴房屋公司（成都市华兴房屋开发公司）签订七份借款合同，共提供贷款9900万元；润兴房地产公司以其成国用（2003）字第1560号国有土地使用权、成国用（2000）字第第1097号国有土地使用权、成房证监字第0714146号房产所有权作为抵押财产提供了抵押；华兴建筑公司以其成房证监字第0853164号房产所有权作为抵押财产提供了抵押；华兴房屋公司（成都市华兴房屋开发公司）以其成国用（2001）字第873号国有土地使用权、成国用（2000）字第014号国有土地使用权、成房证监字第0111686号房屋所有权作为抵押财产提供了抵押。因润兴房地产公司、华兴建筑公司和华兴房屋公司（成都市华兴房屋开发公司）未按合同约定的期限履行支付利息的义务，建行七支行按照合同的约定提起诉讼，要求实现债权，对抵押财产行使优先受偿权。……经协商，各方自愿对借款本金中的2400万元、本金9900万元的利息偿还和本案其他相关事宜达成如下协议：一、成都润兴房地产开发有限公司、成都市华兴建筑工程公司和成都市华兴房屋开发公司在本调解书生效之日起90个工作日内，一次性向中国建设银行股份有限公司成都第七支行偿还截止2005年10月20日的利息4834947.26元，偿还借款本金2400万元及其自2005年10月20日起至清偿之日止的利息，偿还（2005）川民初字第44－1号民事调解书中所设计7000万元本金自2005年10月20日起至清偿之日止的利息；如未偿还，中国建设银行股份有限公司成都第七支行有权行使相应抵押权；如发生强制执行，费用由成都润兴房地产开发有限公司、成都市华兴建筑工程公司和成都市华兴房屋开发公司承担；二、成都市华兴建筑工程公司和成都市华兴房屋开发公司对成都润兴房地产开发有限公司在（2005）川民初字第44－1号民事调解书中的7000万元债务承担连带清偿责任。”
2005年12月9日，四川省高级人民法院作出（2005）川民初字第43号《民事判决书》，判决：“被告成都润兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司成都民兴支行返还借款本金36780623.6元，支付截止2005年3月20日的利息1413879.91元，承担从2005年3月21日起至还清本金和利息之日止，按同期中国人民银行规定的逾期利率和合同约定的“按日计息”的方式计收的利息和复利；二、被告成都市华兴房屋开发公司对本判决第一条所列被告成都润兴房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任，承担连带责任后有权向被告成都润兴房地产开发有限公司追偿。”2006年5月17日，四川省高级人民法院作出（2006）川执字第30号《执行裁定书》裁定：“中国建设银行股份有限公司成都第七支行申请执行成都润兴房地产开发有限公司、成都市华兴建筑工程公司、成都市华兴房屋开发公司借款及担保合同纠纷一案，由眉山市青神县人民法院行使执行管辖权。”
2006年6月7日，四川省高级人民法院作出（2006）川执字第23号《执行裁定书》裁定：“中国建设银行股份有限公司成都民兴支行申请执行成都润兴房地产开发有限公司、成都华兴房屋开发公司借款及保证合同纠纷一案，由眉山市青神县人民法院行使执行管辖权。”
2006年7月5日，在青神县人民法院委托下，四川大公会计师事务所有限责任公司对成都市二环路南三段1栋1楼391.41平方米商业用房地产进行了市场价值评估。2006年8月21日，祺达公司提起诉讼。
另查明，现成都市武侯区二环路南三段9号3栋1层1套62.24平方米住宅、1栋1层1套86.87平方米住宅、1栋2－5层1776.45平方米商业用房所有权人为祺达商场，原产权人为武侯糖酒公司。
1998年11月18日，经成都市武侯区人民政府体制改革委员会武体改（1998）36号文件批准，同意成都市武侯区祺达商场兼并成都市武侯区糖业烟酒公司，兼并后的祺达商场承担成都市武侯区糖业烟酒公司的债权、债务及职工的安置工作。由于兼并后的改制工作一直未完毕，成都市武侯区糖业烟酒公司的营业执照一直未注销，经申请和审查，工商行政管理部门对成都市武侯区糖业烟酒公司的营业执照继续进行年审。
原告祺达商场起诉认为，1992年9月祺达商场的前身武侯糖酒公司向上级主管单位武侯区商业委员会申请修建贸易综合楼，征得了位于二环路南三段11亩土地和政府相关部门的批准。1992年12月武侯糖酒公司与华兴公司签订了联合建房合同。由武侯糖酒公司出地，华兴公司出资共同承建。工程于1995年竣工。按照当时双方的分房协议，临二环路综合楼正立面左裙楼五层，底楼四个开间（每个开间为6.9平方米），建筑面积为603平方米，和2、3、4、5楼建筑面积为1902平方米为武侯糖酒公司所有。武侯糖酒公司共计应得综合楼面积为2505平方米。由于该综合楼建成之初，楼盘的销售环境并非兴盛，故武侯糖酒公司对该大楼采取了分层式销售，即每销售完一层，才到华兴公司处办理该层的房屋产权。当时一楼虽已出售，但房款至今未收完。加上武侯糖酒公司当时经济困难，办理产权需要钱，未能及时办理产权。华兴公司就在武侯糖酒公司完全不知情的情况下，将属于武侯糖酒公司的房产办在自己名下，用于抵押给银行获取贷款。由于华兴公司一直不归还银行的贷款，被银行起诉到法院。直到当四川省高级人民法院委托青神县法院依据（2005）川民初字第44－2号《民事调解书》来对房屋执行判决时，祺达商场才知道该房产已经被华兴公司抵押给银行的事实。特向法院提起诉讼，请求法院判决：确认成都市二环路南三段9号一栋一楼的391.41平方米商业用房系祺达商场的房屋所有权。
原审法院认定上述事实，有《申请征地修建营业综合楼及仓库的报告》，《关于修建武侯酒类贸易综合楼的报告》，《划拨土地的协议》，《关于下达一九九三年自筹投资基建预备项目的通知》，《一九九三年基本建设预备项目计划表》，1992年12月25日武侯糖酒公司与华兴公司签订的两份《联合建房合同》，成都市公证处（93）成证内经字第157号《公证书》，《定点通知书》，《关于下达武侯糖酒综合贸易大楼九三年度投资计划的通知》，1993年5月20日武侯糖酒公司与华兴公司签订的《联合建房补充合同》，《关于划拨土地的函》，《关于修建武侯糖酒综合贸易大楼追加建筑面积的报告》，成国土（1993）出让合同第114号《成都市国有土地使用权出让合同》，成城管武（93）第016号《成都市工程建设许可证》，1993年11月8日华兴公司、武侯糖酒公司、通发公司签订的《联合建房协议书》，《成都市临时建设工程规划许可证》，1996年5月8日武侯糖酒公司与华兴公司签订的《补充协议》，1996年5月21日成都市国土局、武侯糖酒公司、华兴公司签订的《合同附件》，1996年12月7日武侯糖酒公司与华兴公司签订的《房屋转让协议书》，1997年5月19日成都市国土局、武侯糖酒公司、华兴公司、通发公司签订的《合同附件（2）》，1997年11月华兴公司、武侯糖酒公司、通发公司签订的《产权分割协议书》，城规监【97】第534号《验收记录》，《关于申请办理产权的报告》，蓉房权证成房监证字第01116**号《房屋所有权证》，成国用（1998）字第269号《国有土地使用证》，2003住房001－7《人民币资金借款合同》，华兴公司与建行七支行签订的《抵押合同》，蓉房成房监他字第89852号《他项权利证书》，（2005）川立保字第10号《民事裁定书》，（2005）川民初字第44－2号《民事调解书》，（2005）川民初字第43号《民事判决书》，（2006）川执字第30号《执行裁定书》，（2006）川执字第23号《执行裁定书》，《资产评估报告书》，《房屋信息摘要》、庭审笔录在案为证。
原审法院认为，成都市武侯区糖业烟酒公司与华兴公司签订的《联合建房合同》及《联合建房补充合同》系双方的真实意思表示，且不具备《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效的情形，符合法律规定，合法有效。
经成都市武侯区人民政府体制改革委员会武体改（1998）36号文件批准，同意祺达商场兼并成都市武侯区糖业烟酒公司，兼并后的祺达商场承担成都市武侯区糖业烟酒公司的债权、债务及职工的安置工作。由于改制工作一直未能完成，虽成都市武侯区糖业烟酒公司营业执照至今未注销，但是祺达商场已经事实上按规定承接了成都市武侯区糖业烟酒公司的一切权利和义务。祺达商场在本案中的主体适格。
根据祺达商场、华兴公司双方所签订的《联合建房合同》及《联合建房补充合同》和本案查明的事实，本案讼争房屋系基于祺达商场、华兴公司共同开发，按照双方合同的约定归祺达商场所有。由于祺达商场不具有房屋开发销售的资质，祺达商场以华兴公司的名义出售讼争房屋，对此华兴公司没有异议，且该房屋一直由祺达商场实际占有使用，行使房屋所有权项下的权利和义务。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，祺达商场、华兴公司签订的《联合建房合同》及《联合建房补充合同》明确约定讼争的房屋归祺达商场所有，且在房屋建成后交付祺达商场实际使用至今，虽讼争房屋的登记在华兴公司名下，但该房屋的实际所有权应当属于祺达商场所有。
第三人建行七支行依据房管部门向华兴公司发放的房屋所有权证而与华兴公司签订抵押借款合同，原审法院认为，虽然房屋所有权证具有社会公信力，但并不意味着第三人建行七支行与华兴公司在签订抵押贷款合同时对抵押房屋无审查的义务。实际上，在祺达商场与华兴公司共同提交给成都市房屋产权监理处的《关于申请办理产权的报告》中，即已明确了讼争房屋的归属，无论华兴公司是否存有恶意，因第三人建行七支行对此疏于审查，也同样具有过错。原审法院对第三人建行七支行和建行民兴支行的意见不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条之规定，判决：位于成都市二环路南三段9号一栋一楼的391.41平方米商业用房归成都市武侯区祺达商场所有。案件受理费15881元，其他诉讼费7939元，共计23820元，由成都市华兴房屋开发公司承担。
宣判后，原审第三人建行民兴支行、建行七支行不报提起上诉，请求撤销原判，改判驳回祺达商场的诉讼请求。理由是：1、本案讼争房屋是华兴公司与成都市武侯区糖业烟酒公司联建，一审判决认定案外人成都市武侯区糖业烟酒公司主体资格仍然存在，虽然政府批准其与祺达商场兼并，但兼并工作未完成，因此成都市武侯区糖业烟酒公司并非本案适格的原告；2、按照华兴公司与成都市武侯区糖业烟酒公司的合意讼争房屋登记在华兴公司名下，华兴公司已取得房屋所有权，祺达公司对房屋只享有债权而不享有物权，且四川省高级人民法院（2005）川民初字第44-2号民事调解书确认建行七支行对该房屋享有抵押权，（2005）川立保字第10号裁定书对华兴公司名下的房屋予以查封，均事实上确认了房屋属华兴公司所有，因此讼争房屋的归属属生效裁判文书确认的事实；3、建行七支行在签订抵押借款合同及设立抵押时无任何过错，即使认定祺达商场享有本案讼争房屋所有权，也不能对抗建行七支行对房屋享有的抵押权，无论房屋所有权归谁所有，均不影响建行七支行对房屋享有的抵押权，七支行有权以该抵押物折价或拍卖并优先受偿。
被上诉人祺达商场答辩认为，对原审判决认定的基本事实无异议，有异议的有：1、产权分割协议是为了房屋备案才提交的，不是真实意思表示；2、银行对抵押登记的房屋考察时，祺达商场已经明确告知房屋是祺达公司所有，因此建行不是善意取得的。建行上诉理由不成立：1、祺达商场很早就兼并成都市武侯区糖业烟酒公司，政府也进行了备案，只是现在没有清理完毕，而且成都市武侯区糖业烟酒公司现已注销，因此祺达商场是合格的主体；2、虽然华兴公司在产权处有备案，但有相反证据证明产权登记确实错误的可以撤销，四川省高级人民法院要求查明联合建房的事实，确认争议房屋的归属。请求二审法院查清案件事实并维持原判。
原审被告华兴公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
原审第三人通发公司认为，通发公司对本案当事人出资、分配均无异议，通发公司与本案无关，请求法院依法判决。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，本案当事人争议的391.41平方米房屋的具体地理位置是成都市武侯区二环路南三段9号与玉通巷交界处的三个门市。在原审审理过程中，华兴公司在答辩状中陈述，华兴公司有房屋开发和销售资质，但祺达商场没有房屋开发和销售资格，在这种情况下，祺达商场将自己用不完的房屋都挂在华兴公司名下，从形式上看这部分房屋属华兴公司所有，实际上是由祺达商场销售，华兴公司只是协助办理相关手续，在房管局办理手续时，华兴公司对祺达商场作出了承诺，分房原则不以房管局登记为准，而是以分房协议为准。
本院认为，成都市武侯区糖业烟酒公司与华兴公司签订的《联合建房合同》、《联合建房补充合同》、《补充协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点是祺达商场提起本案诉讼的主体是否适格及本案讼争房屋权属归谁所有。
关于祺达商场提起本案诉讼的主体是否适格的问题。本院认为，祺达商场兼并成都市武侯区糖业烟酒公司并承担成都市武侯区糖业烟酒公司的债权、债务及职工的安置工作，是经相关职能部门审批后作出的批准决定，同时自祺达商场兼并成都市武侯区糖业烟酒公司的批准决定作出后，虽然在起诉时成都市武侯区糖业烟酒公司未予注销，但祺达商场已经事实上承接了成都市武侯区糖业烟酒公司的债权债务，同时承接了成都市武侯区糖业烟酒公司对内及对外的权利义务。因此，祺达商场作为成都市武侯区糖业烟酒公司权利义务的承接主体，对涉及成都市武侯区糖业烟酒公司房屋权属争议的纠纷作为原告主张权利并无不当。建行民兴支行、建行七支行认为祺达商场不是本案适格原告的理由不成立，本院不予支持。
关于本案讼争房屋权属归谁所有的问题。本院认为，祺达商场（成都市武侯区糖业烟酒公司）经审批取得土地使用权并作为建设单位取得讼争房屋的规划、建设批准手续，虽然祺达商场与华兴公司签订《联合建房合同》、《联合建房补充合同》及《补充协议》进行联合建设，但因双方对房屋的分配进行了约定，且在联合建房过程中祺达商场也实际分配到了讼争的房屋，故祺达商场实际分配到的讼争房屋属祺达商场原始取得的房产。在分配房屋过程中，虽然祺达商场与华兴公司约定将讼争房屋登记到华兴公司名下，由于双方对讼争房屋不存在交易及房屋转移、交付的情形，讼争房屋仍由祺达商场占有和处分，因此，虽然讼争房屋登记到华兴公司名下，该登记行为并不影响双方对房屋权属的约定和祺达公司对房屋原始取得的事实。四川省高级人民法院（2005）川民初字第44-2号民事调解书确认建行七支行对该房屋享有抵押权及（2005）川立保字第10号裁定书对华兴公司名下的该房屋予以查封，但并未认定该讼争房屋的所有权归属。建行民兴支行、建行七支行上诉认为祺达商场对讼争房屋只享有债权而不享有物权、生效的裁判文书认定了讼争房屋的所有权归属的理由与事实不符，本院不予支持。
关于建行民兴支行、建行七支行主张在签订抵押借款合同及设立抵押时无过错、房屋所有权不能对抗抵押权、七支行有权以该抵押物折价或拍卖并优先受偿的内容，不属本案确认房屋所有权归属的范围，本院不予审查。
综上所述，上诉人建行民兴支行、建行七支行的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式按原判确定的方式执行；二审案件受理费15881元，由中国建设银行股份有限公司成都民兴支行、中国建设银行股份有限公司成都第七支行共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年四月二日
书 记 员 郑沁怡