中华人民共和国
广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初1744号
原告：广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省。
负责人：陈文彬。
委托诉讼代理人：李军、陈志元，均系该公司职员。
被告：凌玉琴，女，1966年2月6日出生，加拿大国籍，
原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司（以下简称“江门海伦堡公司”）诉被告凌玉琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告江门海伦堡公司的委托诉讼代理人李军、陈志元到庭参加了诉讼。被告凌玉琴下落不明，本院依法发出公告，公告期满没有前来应诉，本案现已审理终结。
原告江门海伦堡公司诉称：被告凌玉琴向江门市万城房地产发展有限公司（以下简称“万城房地产公司”）购买了位于江北路××小区××号房屋。2011年10月31日，原、被告签订了关于该物业的《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所购买的物业及所在小区提供房屋共用部位的维护、共用设施设备及其运行的维护、环境卫生与绿化的维护、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的管理服务，物业管理费为2元/平方米，逾期交纳管理费原告有权按每天3‰收取滞纳金。2011年10月31日，被告办理了物业的入伙手续。但自2011年12月起，被告开始拖欠物业管理费，经原告多次催促，被告均以各种理由拒付，原告追讨未果，故提起本案诉讼，请求判令：一、被告立即支付2011年12月起至2016年12月止的管理费52751.85元给原告；二、被告支付滞纳金143142.22元给原告；三、本案诉讼费用由被告负担。
原告江门海伦堡公司在举证期限内提供的证据有：
1、商品房买卖合同，证明本案所涉及的房屋是由凌玉琴购买。
2、前期物业服务合同，证明原告与建设单位万城房地产公司之间签订该合同，双方存在物业服务合同关系，合同约定了管理费的计算标准，支付时间和违约责任等。
3、收楼通知书（快递单），证明房屋已经达到交付条件，通知被告收楼。
4、被告护照复印件，证明被告的身份资料。
5、催费通知及照片，证明原告以多种方式向被告催收管理费。
6、前期物业管理服务协议，证明开发商将涉案房屋小区交由原告进行前期物业管理。
7、证明文件，证明原告的前身以及对本案小区的合法的物业管理的事实。
8、物业服务合同，证明2016年10月份原告与房屋所在的小区成立的业主委员会签订了该合同，该合同对本案被告在内的所有业主具有法律效力，双方应严格遵守和履行该合同。
9、授权书，证明原告的物业管理以及进行相关的收费参加诉讼均取得了广州海伦堡物业管理有限公司的授权，证明了原告的上述活动的合法性。
10、江门海伦堡综合类服务收费公示，证明原告的收费是取得了本地的主管部门的批准，原告是依法收取费用。
11、竣工验收备案表，证明本案涉及的房屋所在项目已经通过住建部门的竣工验收，依法完全具备交付使用的条件。
12、小区规划图，证明本案的房屋是在竣工验收备案表的范围之内。
13、律师函和快递单，证明原告以律师函的方式书面向被告催收管理费的事实。
14、资质证书，证明原告是具有相应的物业管理资质的，目前是二级。
被告凌玉琴无应答亦无提供证据予以证明。
经审理查明：原告江门海伦堡公司为广州海伦堡物业管理公司在江门市设立的没有独立法人资格的分支机构。广州海伦堡物业管理公司原名称为广州中颐物业管理有限公司，原具备物业服务贰级资质，现具备从事物业管理活动的贰级资信等级。原告通过与万城房地产公司签订前期物业委托服务合同取得海伦堡小区的前期物业服务管理权。
2010年11月19日，被告凌玉琴与万城房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由凌玉琴向万城房地产公司购买位于江门市蓬江区江北路8号海伦堡35号房屋，该合同约定万城房地产公司应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经发出建筑工程竣工验收报告后并符合该合同约定的商品房交付被告使用。涉案房屋所在的江门海伦堡E1-E3幢、F1-F6幢工程于2010年3月10日竣工验收备案，但被告经万城房地产公司催促后仍没有办理收楼手续。
此外，凌玉琴购买涉案房屋时，与原告签订《江门海伦堡前期物业管理服务合同》，约定由原告对凌玉琴的35号房屋提供前期物业管理服务，其中约定：1、物业的建筑面积为437.67平方米，物业管理费的收取按照建筑面积每月每平方米2元收取；2、物业管理费以银行划扣的形式缴付，被告应在每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费；3、因被告原因房屋空置的，被告应照常向原告交纳物业管理服务费；4、业主未按时缴付物业管理服务费用的，按欠缴金额每日3‰加收违约金。而该合同由被告签名、广州中颐物业管理有限公司江门分公司加盖公章确认，但没有书写签订时间。上述合同签订后，凌玉琴自2011年12月起没有向原告支付物业管理费，凌玉琴于2011年12月应缴物业管理费在扣减万城房地产公司赠送费用后为231.45元，其余各月每月的物业管理费均为875.34元。
另，江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会成立后，于2016年11月3日与原告签订《江门中颐海伦堡物业服务合同》，约定由原告继续对海伦堡小区提供物业管理服务。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。涉案房屋经竣工验收合格后由万城房地产公司按合同的约定通知被告凌玉琴接收房屋，被告无正当理由不接收房屋，应视为被告已接收涉案房屋。2016年11月3日前，原告江门海伦堡公司（原广州中颐物业管理有限公司江门分公司）与被告签订的《江门海伦堡前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。双方应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。而2016年11月3日后，由于原告与江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会签订了《江门中颐海伦堡物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告对涉案物业进行管理合法有据。对于原告的主张，被告凌玉琴放弃答辩和举证的权利，应视为其对原告所主张事实的确认。故本院对原告所主张的被告拖欠其物业管理费用52751.85元的事实予以确认。被告凌玉琴没有向原告支付该些费用已经构成违约，应当承担相应的民事责任，原告要求被告从逾期之日起向原告支付违约金合法有理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应按照《江门海伦堡前期物业管理服务协议》的约定，从逾期之日起向原告支付违约金。另，按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《江门海伦堡前期物业管理服务协议》约定按照每日3‰计算违约金的标准明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三。本案中，被告拖欠的是自2011年12月起至2016年12月止的物业管理费，故被告应自2011年12月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以实际拖欠的物业管理费为本金，以每日万分之三的标准计算支付违约金给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告凌玉琴应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费52751.85元及违约金（违约金自2011年12月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止以实际拖欠的物业管理费为本金，按照每日万分之三的标准计算）给原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司。
被告凌玉琴逾期履行上述判决内容的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4218元，由被告凌玉琴负担。
如不服本判决，原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告凌玉琴可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 张华理
审 判 员 李常明
审 判 员 杨丽燕
二〇一七年十月三十日
法官助理 陈怡杏
书 记 员 林绮莹