广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1923号
上诉人（原审原告）：张立业，男，1970年7月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：刘长江，北京市东卫（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘昊旻，北京市东卫（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张钰潼，女，1997年2月4日出生，汉族，住广东省广州市南沙区金岭北路**号，公民身份号码：3714821997********。
委托诉讼代理人：刘长江，北京市东卫（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘昊旻，北京市东卫（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：珠海远大置业有限公司，住所地：广东省珠海市XX区XX路XX号。
法定代表人：张薪衔，董事长。
委托诉讼代理人：涂文远，该公司法务主管。
上诉人张立业、张钰潼因与上诉人珠海远大置业有限公司（以下简称远大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法民一初字第3603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张立业、张钰潼上诉请求：1、维持原审判决第一项、第二项；2、判令远大公司支付房屋检测费4650元、公证费1889.5元；3、判令远大公司支付因装修所产生的外出租房费等合理开支25000元；4、由远大公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、张立业和张钰潼进行房屋检测及公证是为了证明远大公司的装修不符合双方约定的标准，致使房屋逾期交付，应追究远大公司违约责任。张立业和张钰潼进行房屋检测的结果和固定的证据与本案委托房屋质量鉴定的结果基本一致，是认定远大公司违约的主要证据，故费用应由远大公司承担。二、原审判决认定远大公司逾期交楼应向张立业和张钰潼支付违约金，故张立业和张钰潼的租房费用不应当由被告承担。该认定是错误的，应依法改判远大公司向张立业和张钰潼支付因装修所产生的外出租房费等合理开支25000元。第一，张立业和张钰潼外出租房的费用损失是由于远大公司严重违约所造成的，由于远大公司逾期交房，且经过多次返工仍不能达到双方约定的质量标准，致使张立业和张钰潼无法使用，只能租赁房屋居住，造成金钱损失。第二，根据原审判决第一项，远大公司还将进行返工维修至符合购房合同约定的交楼标准，并由有资质的广东省高级人民法院审核登记的司法委托人选专业机构出具验收合格报告。这段时间张立业和张钰潼将严重损害张立业和张钰潼的合法权益，造成大量金钱损失，判决第二项所支持的83200元违约金是不足以弥补张立业和张钰潼的财产损失，故张立业和张钰潼外出租房的25000元租赁费用应由远大公司承担。综上所述，原审判决部分内容认定错误，驳回了张立业和张钰潼检测费、公证费以及租赁费用的诉讼请求，请二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护张立业和张钰潼合法权益。
远大公司二审答辩称，尊重原审判决，张立业和张钰潼上诉请求应当驳回。
远大公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，驳回张立业和张钰潼的该项诉讼请求；2、本案诉讼费用由张立业和张钰潼承担。事实与理由：原审判决事实部分计算逾期交房的期限与事实不符，认定的事实有误，适用法律错误。张立业和张钰潼与远大公司于2007年1月1日签订了《商品房买卖合同》及附件二《交楼标准》、附件三《补充协议》、附件四《付款方式》、附件五《物业管理各项收费标准》（上述《商品房买卖合同》及全部附件以下简称“买卖合同”）。根据买卖合同的约定，张立业和张钰潼购买远大公司开发建设的位于珠海市XX区XX路XX号远大美域新城加州阳光4栋2单元1102房，涉案房屋建筑面积206.60平方米，总房价款为160万元。远大公司应于2007年5月18日前，将经过验收合格并符合合同约定的商品房交付给张立业和张钰潼使用。如远大公司未按买卖合同约定将商品房交付张立业和张钰潼，张立业和张钰潼同意给远大公司三十日的宽限期。若远大公司超过三十日仍未向张立业和张钰潼交付商品房，张立业和张钰潼要求继续履行买卖合同的，自买卖合同约定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，远大公司按每日向张立业和张钰潼支付已交房价款万分之二作为违约金。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条（2007年修正前为第二十六条）第二款的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，涉案房屋主体工程于2006年12月15日竣工验收合格，消防工程于2006年12月29日验收合格，规划于2007年3月13日验收合格，人防工程于2006年6月8日验收合格，并最终于2007年6月15日通过竣工验收备案，涉案房屋达到法定及合同约定的交付条件。根据买卖合同附件三《补充协议》第十四条“通知”条款的约定，“出卖人和买受人于买卖合同中合同当事人部分所列地址为相关文件受送达地，即一方面对方送达的文件及各种通知，只要向买卖合同前述所列地址，以挂号邮件或特快专递方式邮递，则自寄出五日后，即视为送达，无论对方是否收讫。”，远大公司于2007年6月7日，向张立业和张钰潼寄出了《入伙通知书》，远大公司已按照买卖合同约定履行了通知义务。同时根据买卖合同附件三《补充协议》第八条第1款、第2款的约定，非远大公司原因，张立业和张钰潼未在通知期限内前来办理房屋交付手续，则自交付期限届满之日起，视为远大公司已完成对涉案房屋的交付。而原判决未提到或采纳远大公司提交的上述证据。根据买卖合同附件三《补充协议》第八条第4款，“买受人有权在交付通知规定的期限内对该商品房进行查看，但不得藉此对已取得珠海市建筑工程竣工验收备案表的该商品房拒绝接受。”，涉案房屋于交付张立业和张钰潼前，已取得竣工验收备案表，张立业和张钰潼不得以任何理由拒绝收房。即使涉案房屋存在装修质量问题，也属于建筑行业允许的瑕疵，根据《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》约定，由远大公司承担保修期内的保修责任。因此，张立业和张钰潼主张涉案房屋逾期交付违约金没有事实及法律依据。
张立业、张钰潼二审口头答辩称，不同意珠海远大置业有限公司的上诉理由和请求，同意原审判决第一、二项判决内容。
张立业和张钰潼向原审法院起诉请求：一、判令远大公司退还该商品房的室内装修款计247920元；二、判令远大公司支付逾期交房违约金计92800元（2007年5月18日至2008年3月4日，1600000元×0.0002×290天=92800元）；三、判令远大公司支付其他费用（含房屋检测费4650元、公证费及取证费1889.5元，张立业和张钰潼因重新装修期间的外出租房费用25000元）；四、判令远大公司对涉案房产支付修缮费用（具体以鉴定或评估数额为准）。原审审理过程中，张立业和张钰潼将第一项诉讼请求变更为：判令远大公司在4个月内对张立业和张钰潼房屋依据原相关设计图纸标准进行全面重做、更换、返工，施工完毕后由第三方机构会同国家相关质检部门联合验收并出具验收报告，以达到交楼标准。
原审法院认定事实：2007年1月1日张立业和张钰潼与远大公司签订《商品房买卖合同》及附件《交楼标准》（附件二）、《补充协议》（附件三）、《付款方式》（附件四）、《物业管理各项收费标准》（附件五）。合同约定张立业和张钰潼购买远大公司开发建设的位于珠海市XX区XX路XX号的远大美域新城加州阳光4幢2单元1102号房屋，面积206.60平方米，价160万元。出卖人应当在2007年5月18日前，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意出卖人三十日的宽限期。若出卖人三十日后仍未将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自买卖合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交房价款的万分之二作为违约金。
《交楼标准》对复式单位交楼标准（毛坯房）约定：1.户门：三防子母门，配防盗眼及豪华门锁。2.内墙及天花：水泥砂浆磨平刷白。3.室内地面：水泥砂浆抹平。4.厨房：预设竖向排烟井道。5.卫生间：地面标高降低40公分，采用UPVC螺旋排污排水管。6.阳台：金属玻璃栏杆，预设电源及上下水口。7.窗、阳台门：日本YKK铝合金门窗框配白色透明玻璃，卫生间窗配不透明玻璃。8.燃气装置：各户厨房预留燃气输送管道接口。9.空调：预留空调机电源插座，室内管孔及室外冷凝水集中排放管。10.视讯装置：楼宇可视对讲机，客厅及卧室设电视、电话插座，卧室设网络插座，管线暗埋。
《交楼标准》对平层单位交楼标准（精装修）约定：1.户门：三防门，配防盗眼及豪华门锁。2.房门：实芯木门，配门锁。3.客厅、餐厅、走廊：局部采用造型天花配饰线，刷挪威佐敦牌环保乳胶漆；地面铺高级抛光地砖，局部大理石装饰；墙身采用挪威佐敦牌环保乳胶漆。4.主人房、卧房、书房：天花局部吊顶、配饰线，刷挪威佐敦牌环保乳胶漆；地面铺实木复合地板配木饰面踢脚线；墙身采用挪威佐敦牌环保乳胶漆。5.工人房：天花刷挪威佐敦牌环保乳胶漆；地面铺高级地砖；墙身采用挪威佐敦牌环保乳胶漆。6.厨房：天花采用铝塑板吊顶；地面铺高级防滑地砖；墙身采用金舵牌高级瓷砖饰面；配高级地柜及吊顶，高级杜邦石台面及砂钢易洁板；配帅康燃气灶、抽油烟机、消毒柜、双槽式不锈钢洗菜盆连美国科勒牌水龙头。7.主人房卫生间：天花采用防水石膏板吊顶；地面局部铺大理石；墙身采用高级瓷砖饰面，配美国科勒牌浴缸连浴缸水龙头及花洒；配科勒牌坐厕；进口大理石台面配美国科勒牌洗面盆连水龙头；配梳妆镜、吸顶式排气扇。8.公共卫生间：天花采用防水石膏板吊顶；地面采用高级防滑砖；墙身采用高级砖饰面；配美国科勒牌坐厕、淋浴间、花洒；进口大理石台面配科勒牌洗面盆连水龙头；配梳妆镜、吸顶式排气扇。9.阳台：天花刷环保乳胶漆；地面铺高级防滑地砖；墙身同建筑立面外墙材料，配金属玻璃栏杆。10.窗、阳台门：日本YKK铝合金门窗框配白色透明玻璃；卫生间窗配不透明玻璃。11.灯具：室内各功能房间的天花照明配普通灯泡；阳台配吸顶灯；厨房、卫生间配筒灯；12.电气：每户独立电表和开关箱；配西门子牌电器插座及开关面板，电路管线暗埋；13.燃气装置：各户厨房装有燃气输送管道。14.空调：客厅及卧室配三菱牌分体空调。15.视讯装置：楼宇可视对讲机；客厅及卧室设电视、电话插座；卧室设网络插座；管线暗埋。
补充合同第九条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，若买卖合同附件二规定的商品房的装饰、设备品牌出现出卖人采购不能的情况时，出卖人有权更换相同质量、规格的其他品牌产品，而无需另行通知买受人。若出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二的标准的，买受人有权要求出卖人进行整改或更换，在出卖人同意整改的前提下，买受人无权要求退房。
合同第十七条约定了保修责任，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。
2006年12月15日，远大公司为建设单位，珠海市城市开发监理有限公司为监理单位，珠海市建安集团公司为施工单位，广东省珠海工程勘察院为勘察单位，珠海市建筑设计院为设计单位共同对远大美域新城A区工程进行验收，评为合格工程。
《住宅质量保证书》记载，工程竣工日期2006年12月15日，交付日期2007年1月18日。保修项目：地基基础主体结构保修期限为设计使用寿命年限、防水工程保修期限5年、给排水管道保修期限2年、装修工程保修期限2年、门窗翘裂五金件损坏保修期限6个月、卫生洁具保修期限6个月、管道堵塞保修期限2个月、灯具和开关保修期限6个月、附送电器保修期限见保修卡。保证书特别规定，在保修期间，因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任。
2007年8月22日，远大公司向张立业和张钰潼发出《收楼通知书》，通知张立业和张钰潼于2007年8月23日办理案涉商品房收楼的相关手续。张立业和张钰潼于2007年8月24日因房屋质量问题拒绝收楼，书面表示：“因该商品房在装修过程中出现较为严重问题，造成了数次返工。因为某些价值较高的材料更换难度较大，经与珠海远大美域置业有限公司的相关领导协商后确定以维修后再做经济补偿的方式处理。所以正式收楼时间待双方补偿方案确定后再做决定。另外本人将就上述事项及延期交楼等事项以书面形式提交给贵公司相关部门。”
2007年11月24日，张立业和张钰潼向远大公司报维修，维修内容有：1.主卧（2F）靠左端底部两块玻璃更换；2.二楼主卧衣帽间门框高低不一，需测量数据；3.书房有三块玻璃更换（底部两块、推拉一块）；4.书房开关按钮更换至门边；5.客厅有一块推拉玻璃划伤更（左边）；6.落地窗（南）三块玻璃；7.一楼玻璃窗底部三块及中间一块，共四块；8.次卧底部正面三块玻璃更换。
该次维修完成时间为2008年1月10日。
2008年3月4日，张立业和张钰潼入住案涉房屋，但由于房屋不断出现问题，张立业和张钰潼拒绝办理入伙手续。之后远大公司多次返工维修不能解决，张立业和张钰潼于2008年6月27日向珠海市公证处申请对房屋现状进行证据保全，珠海市公证处于2008年7月3日派员至案涉房屋进行摄像，对涉案房屋内部、天台及相关设施的有关现状进行证据保全，取得录像带一盒并现场制作了《工作记录》。张立业和张钰潼为此支出公证费1500元，照相冲洗费389.5元。
房屋问题依然未能解决，2009年12月18日，张立业和张钰潼向珠海市建设局递交书面投诉，称目前房屋内墙和外墙均开始出现大面积的墙体裂缝、房顶漏水、承重混凝土浇筑梁出现裂缝、阳台出现裂缝等，入室花园阳台与主体墙的连接部分开始出现裂缝，现在裂缝已经贯通，并且已经长达一米五左右。如果一旦断裂其后果将无法想象，该房屋还存在不按图纸要求施工，防水、保温没有完全覆盖房顶的情况。
珠海市住房和城乡规划建设局接到投诉后于2010年1月15日给张立业和张钰潼作出回复，称张立业和张钰潼信中所反映的A4-2-1102房出现质量缺陷和张立业和张钰潼在现场介绍的情况基本属实，为了尽快解决问题，维护业主的权益，立即对各方质量责任主体作出要求如下：一、开发商珠海远大美域置业有限公司应以高度负责的态度，重视业主的投诉，拿出诚意，同业主沟通，研究解决方案；二、设计单位对出现的质量问题要分析原因，指定的维修方案要切实可靠，施工、监理单位要严格照图施工和现场傍站监理；三、维修计划要与业主协商，征得业主的同意。维修期间要妥善安置业主的住宿；四、维修完工时开发商要组织验收。
远大公司组织的维修依然未能解决房屋出现的诸多问题，2010年4月13日张立业和张钰潼在房屋阳台上挂出横幅，上写“远大房烂谨防受骗”。远大公司保安人员强行进入张立业和张钰潼房屋拿走横幅，张立业和张钰潼报警，但问题始终未能解决。
2011年1月5日，张立业和张钰潼自行委托广东省建材产品质量检验中心对案涉房屋钢筋保护层厚度进行检验，交纳检测费4650元。
张立业和张钰潼提供一份《房屋租赁合约》，落款时间2007年5月1日，记载承租方为张立业和张钰潼张立业，租住XX市XX区XX房，租期从2007年5月5日至2008年11月4日，每月租金2500元。
远大公司提供了：1.远大美域新城A区工程《工程竣工验收报告》，验收日期2006年12月15日，工程质量评定为“合格”；2.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，提交备案的时间2007年6月15日。
由于远大公司多次房屋维修不能解决出现的问题，张立业和张钰潼于2012年6月3日向原审法院起诉。
针对案涉房屋是否存在质量问题，原审法院委托广东科艺建筑工程质量司法鉴定所进行司法鉴定。针对张立业和张钰潼诉状中提出的房屋存在的各项问题，远大公司提供了以下资料给鉴定机构：1.珠海市建筑工程施工图设计文件审查意见书（复印件，2005年09月20日）；2.A区4栋单位工程质量控制资料核查记录（复印件，2006年11月30日）；3.A区4栋单位工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录(复印件，2006年11月30日）；4.A区4栋单位工程感观质量检查记录（复印件，2006年11月30日）；5.工程竣工验收报告（建筑工程）（复印件，2006年12月15日）；6.A区4栋单位工程质量竣工验收记录（复印件，2006年12月15日）；7.房屋建筑工程质量评估报告（复印件，2006年11月30日）；8.房屋建筑工程设计文件质量检查报告（复印件，2006年11月27日）；9.房屋建筑工程勘察文件质量检查报告（复印件，2006年10月31日）；10.远大?美域新城A区工程竣工验收申请表（复印件，2006年12月5日）；11.工程施工总结(复印件，2006年11月30日）；12.广东省安全技术防范系统验收表（复印件，2007年04月26日）；13.广东省安全技术防范系统竣工验收申请表（复印件，2007年02月25日）；14.珠海市建设工程单位工程竣工安全文明施工综合评价书（复印件，2006年12月06日)；15.房屋建筑工程质量保修书（复印件，2006年12月15日）；16.珠海市房屋建筑工程概况表（复印件，2007年6月2I日)；17.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（复印件，2007年06月19日）；18.珠海市建筑工程档案预验收合格证书（复印件，2006年11月23日）；19.远大唐家项目（暂定名）A区4栋建筑及结构施工图（复印件)。
经过现场勘查后，鉴定机构做出鉴定结论：1.根据调查表（1)发现，屋面梁11-15×C轴梁底钢筋保护层厚度为25mm,符合《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)表9.2.1规定的最小保护层厚度25mm；侧面保护层厚度为39mm，违反《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002)第9.2.1条文的规定。2.天花板批荡空鼓、裂缝，是由于粘结不牢固的原因。违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第4.1.12条（国家强制性条文）、第4.2.5条的规定。违反中南标准图集98ZJ001顶棚厚度指标。复式二层天花混凝土板底裂缝，违反了施工规范现场措施的相关要求。3.阳台护栏钢化玻璃单层，厚度10mm。未按原设计图纸施工，同时违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第12.5.7条款。4.墙体批荡空鼓、裂缝。违反了《装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)第4.1.12条（国家强制性条文）、第4.2.5条的规定。5.多道墙体表面均有部分龟裂现象，是由于粘结不牢固的原因。违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第4.1.12条（国家强制性条文）、第4.2.5条的规定。6.入户花园砖砌栏板墙转角处无构造柱，栏板墙与柱结合处有竖向裂缝，为柱与砖墙未设置拉结筋，违反了《结构设计总说明》第7.7条“所有柱、剪力墙与砌体交接处均设置拉结筋，拉结筋示意图见附图四，施工时请对照建施图纸予留，不得遗漏”。7.窗角漏水、飘窗板底渗水，是由于施工工艺不当，外墙未做防水处理的原因，违反了《建筑外墙防水防护技术规程》条文说明(2010.5.12)第3.0.2条的规定。8.墙角渗水、墙脚发霉等墙体渗水、漏水情况，是由于施工工艺不足，外墙未做防水处理的原因，违反了《建筑外墙防水防护技术规程》条文说明(2010.5.12)第3.0.2条的规定。9.复式二层11-15×C轴墙体批荡裂缝，空鼓，墙角有水痕迹；复式二层ll×C-1/E上墙角渗水，为屋面层未做挡水混凝土渗漏造成。违反设计图纸及施工规范的要求。10.屋面梁批荡层多处裂缝为梁面批荡层未分层施工和室外温差大，是造成裂缝的原因。违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第4.3.4条的规定。11.柱与墙交接面、梁与墙交接面挂钢丝网，与设计图纸相符。按设计图纸进行施工。十一层及复式二层所见外墙面均发现裂缝或龟裂现象，违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第4.3.4条的规定。12.屋面铺设瓷片的砂浆松散、砂浆未见水泥，屋面铺设瓷砖局部空鼓，砂浆下面湿润、积水，保温层下积水。违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第8.3.5条款、《屋面工程质量验收规范》（GB50207—2002)第4.3.16条款(国家强制性条文)。屋面层B×15-17轴防水保温层与女儿墙转折处，未按设计图纸的要求进行施工。13.十一层中空客厅板底漏水痕迹，复式二层14×D-E轴天花板底渗水。违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第8.3.5条款、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002)第4.3.16条款（国家强制性条文）。14.屋面女儿墙构造柱局部位置未按设计图纸每隔2.5m设置，违反了《结构设计总说明》第7.10条“女儿墙内设置构造柱，间隔不大于2500mm,转角及端部必设，做法见附图四”。15.木扶手接头错位，顶面油漆脱落，客厅壁柜推拉门有一扇门未油面漆，明显起粉、开裂，均属于施工质量不符合要求。违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第12.5.8条、笫10.3.4条、第12.2.8条的规定。16.主卧室门板开裂，门锁表面粗糙，属于施工质量不符合要求。违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第12.5.8条、第10.3.4条、第12.2.8条的规定。17.厨房灶台多处裂缝、断裂，门扇安装错位6mm。违反了《装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)第12.2.8第、第12.2.9条的规定。18.卫生间墙面瓷片空鼓、开裂，窗边瓷片空鼓、翘曲，违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第8.3.4条（国家强制性条文）、第8.3.5条款。洗面盆下部未按要求安装可靠支架，影响日后安全使用性。19.窗台高度为190mm，低于0.9m,未设护窗栏杆，属于未按设计图纸施工，同时违反了《民用建筑设计通则》（GB50352-2005)第6.10.3条款。20.根据委托单位提供资料，该涉案的装修图纸未显示有设计签章和加盖出图章，图纸设计缺少做法详图及用料说明。违反了《装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001)第3.1.1条款。
鉴定机构综合分析：通过对已完成工程的检查、检测，该涉案房屋由调查表列举项目表明存在部分工程质量问题：如施工质量不符合要求、未按原设计图纸施工、构造措施不当等质量缺陷，不符合《装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002)、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005)等规范、标准、法规相关条文的要求。
鉴定意见:根据委托事项，通过对涉案房屋的检查、检测表明主要存在装饰装修部分施工质量差、不符合验收规范要求；未按原设计图纸施工、未按设计及规范要求设置构造措施等质量缺陷，不符合《装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)、《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002)、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005)及相关法律、法规、标准中的规定要求。
处理建议:鉴于该涉案单元存在的工程质量已影响到正常使用，应当对存在质量问题的案涉工程项目进行全面检查，采取返工、更换、重做等措施，确保该房屋的使用性和耐久性。
原审法院认为，《商品房买卖合同》及各份附件，是签约双方的真实意思表示，合同双方应当恪守。张立业和张钰潼向远大公司购买的远大美域新城加州阳光4栋2单元1102房，自远大公司2007年8月22日通知张立业和张钰潼收楼时起，张立业和张钰潼就为房屋出现的各种质量问题提出意见，虽远大公司反复多次对房屋进行返工维修，但始终未能解决房屋出现的问题，导致张立业、张钰潼与远大公司之间产生激烈矛盾。原审法院认为虽然《住宅质量保证书》约定的各项保修期间已经届满，但由于房屋问题早在张立业和张钰潼入住前已经存在，且张立业和张钰潼不断为此与远大公司交涉，故《住宅质量保证书》约定的保修期间对案涉房屋在彻底返工维修符合交楼标准前不应适用。
广东科艺建筑工程质量司法鉴定所是具有合法资质的对建筑工程进行司法鉴定的机构，其受原审法院委托对案涉房屋存在的问题进行司法鉴定，在查勘、取样及鉴定过程中程序合法，张立业和张钰潼、远大公司对其做出的结论均没有反证证据予以否定，故原审法院对其作出的司法鉴定意见予以采用，确认案涉房屋存在鉴定结论上所列明的各项质量问题，因该质量问题未达到交楼标准。张立业和张钰潼要求远大公司在四个月内对案涉房屋依照原相关设计图纸标准进行全面重做、更换、返工，施工完毕后由第三方机构会同国家相关质检部门联合验收并出具验收报告，以达到交楼标准，符合合同约定和法律规定，应予准许。《工程竣工验收报告》虽有多个相关单位盖章评定案涉房屋所在区域工程合格，但案涉房屋存在诸多质量问题客观存在，张立业和张钰潼对原质检单位持不信任态度，要求从在广东省高级人民法院登记的质检单位名录中抽取质检单位对案涉房屋经返工维修后进行验收，理据充分，应予准许。
对于张立业和张钰潼要求远大公司支付逾期交房违约金及利息，虽然远大公司于2007年8月24日通知张立业和张钰潼收楼，但由于房屋质量不具备交楼条件，经远大公司多次返工维修后，张立业和张钰潼于2008年3月4日接受房屋，符合客观事实，原审法院确认远大公司向张立业和张钰潼交楼的时间为2008年3月4日。远大公司逾期交楼，应按合同约定向张立业和张钰潼支付违约金，即自2007年6月19日起至2008年3月3日止共260天，按160万元每日万分之二向张立业和张钰潼计付违约金，计83200元。
关于张立业和张钰潼要求远大公司支付的其他费用，房屋检测费、公证费等系张立业和张钰潼为自行进行房屋质量鉴定支付，本案审理中张立业和张钰潼自行检测的结果和公证固定的证据，对本案委托房屋质量鉴定未起帮助作用，故该费用，张立业和张钰潼应自行承担。
关于张立业和张钰潼称因重新装修期间在外租房发生费用，但张立业和张钰潼提供的租房合同签订于2007年5月，该期间张立业和张钰潼还因房屋质量问题拒绝收楼，远大公司因逾期交楼应向张立业和张钰潼支付违约金，故张立业和张钰潼的租房费用不应当再由远大公司承担。张立业和张钰潼该请求原审法院不予支持。
关于张立业和张钰潼要求远大公司支付修缮费用，由于张立业和张钰潼已要求远大公司承担返工维修责任，张立业和张钰潼不需支出修缮费用，该请求应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、远大公司于判决发生法律效力之日起4个月内对珠海市香洲区唐家湾唐淇路1288号加州阳光4栋2单元1102房存在的质量问题（1.屋面梁11-15×C轴梁底侧面保护层厚度不足；2.天花板批荡空鼓、裂缝，复式二层天花混凝土板底裂缝；3.阳台护栏钢化玻璃单层，未按原设计图纸施工；4.墙体批荡空鼓、裂缝；5.多道墙体表面均有部分龟裂现象；6.入户花园砖砌栏板墙转角处无构造柱，栏板墙与柱结合处有竖向裂缝，为柱与砖墙未设置拉结筋；7.窗角漏水、飘窗板底渗水；8.墙角渗水、墙脚发霉等墙体渗水、漏水；9.复式二层11-15×C轴墙体批荡裂缝，空鼓；复式二层ll×C-1/E上墙角渗水；10.屋面梁批荡层多处裂缝；11.十一层及复式二层外墙面裂缝或龟裂；12.屋面铺设瓷片的砂浆松散、砂浆未见水泥，屋面铺设瓷砖局部空鼓，砂浆下面湿润、积水，保温层下积水；屋面层B×15-17轴防水保温层与女儿墙转折处，未按设计图纸的要求进行施工；13.十一层中空客厅板底漏水，复式二层14×D-E轴天花板底渗水；14.屋面女儿墙构造柱局部位置未按设计图纸每隔2.5m设置；15.木扶手接头错位，顶面油漆脱落，客厅壁柜推拉门有一扇门未油面漆，明显起粉、开裂；16.主卧室门板开裂，门锁表面粗糙；17.厨房灶台多处裂缝、断裂，门扇安装错位6mm；18.卫生间墙面瓷片空鼓、开裂，窗边瓷片空鼓、翘曲；洗面盆下部未按要求安装可靠支架；19.窗台高度为190mm，低于0.9m,未设护窗栏杆，未按设计图纸施工。）按原设计图进行返工维修至符合购房合同约定的交楼标准，并由有资质的在广东省高级人民法院登记的质检单位出具验收合格报告；二、远大公司珠海远大美域置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张立业和张钰潼张立业、张钰潼支付逾期交房违约金83200元；三、驳回张立业和张钰潼张立业、张钰潼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6884元，由张立业和张钰潼负担2279元，远大公司负担4605元。鉴定费45000元，由张立业和张钰潼负担14895元，远大公司负担30105元。
二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，第一，关于延期交楼违约金。远大公司上诉主张，涉案房产验收合格并向张立业和张钰潼寄送了《入伙通知书》，即完成了交房义务，买受人“不得以任何理由拒绝收房”，涉案房屋存在装修质量问题属于“建筑行业允许的瑕疵”。根据业已查明的事实，涉案房产存在各种质量问题，在此情况下，买受人当然有权拒绝收楼，远大公司的上述上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。原审法院认定交楼日期为经张立业和张钰潼要求远大公司多次返工维修后的收房日期——2008年3月4日，并无不当。根据合同约定，远大公司应于2007年6月19日完成交楼，而因房屋存在诸多质量问题须维修，张立业和张钰潼直到2008年3月4日才收楼，原审法院判定在此期间按日万分之二计付违约金，适用法律正确，本院予以维持。
第二，关于张立业和张钰潼支付的房屋检测费和公证费是否应由远大公司承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，张立业和张钰潼为查清涉案房产是否存在质量问题、存在什么质量问题，聘请有关机构对房屋进行检测，并由公证机关对相关证据作证据保全，是张立业和张钰潼为查清和解决纠纷支出的费用，应当认定为因远大公司违约所产生的损失，理应由远大公司承担。原审法院以鉴定结果和公证证据对房屋质量鉴定未起帮助为由，对此未予以支持，适用法律不当，本院予以纠正。
第三，关于张立业和张钰潼的租金损失。张立业和张钰潼主张因涉案房屋迟延交楼不能居住，产生了租金损失。本院认为，主张因迟延交楼产生的房屋租金损失，应举证证明房屋买受人必须居住涉案房屋，因迟延交楼而只得另行租房居住，从而导致损失的产生。张立业和张钰潼提供的证据显示租赁深圳的房屋，未能证明该租金与涉案房产迟延交付的关联性，故原审判决对此未予以支持，处理正确，本院予以维持。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，但实体处理有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法民一初字第3603号民事判决第一、二项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法民一初字第3603号民事判决第三项；
三、珠海远大置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向张立业和张钰潼赔偿房屋鉴定费4650元、公证费1889.5元；
四、驳回张立业和张钰潼要求赔偿租金损失25000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6884元，由张立业和张钰潼负担1377元，珠海远大置业有限公司负担5507元；鉴定费45000元，由珠海远大置业有限公司负担。二审案件受理费，张立业和张钰潼预交588元，由张立业和张钰潼负担465元，珠海远大置业有限公司负担123元；珠海远大置业有限公司预交1880元，由该公司自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年九月十八日
书记员 吴佳鲜