广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19618号
上诉人（原审原告）：广州酒饮国际贸易有限公司，住所地广州保税区广保大道商贸街19段3楼。
法定代表人：吴小武（WUXIAOWU），职务：董事长。
委托诉讼代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广保国际集团有限公司，住所地广州保税区广保大道10号401。
法定代表人：廖建洲，职务：董事长。
委托诉讼代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。
上诉人广州酒饮国际贸易有限公司（以下简称酒饮公司）因与被上诉人广保国际集团有限公司（以下简称广保公司）合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
酒饮公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判广保公司赔偿酒饮公司租金损失63684.39元；3、改判广保公司赔偿酒饮公司因本案而支付的律师费3万元；4、一、二审诉讼费用全部由广保公司承担。事实和理由：一、一审无视广保公司与酒饮公司整体租赁关系建立的历史背景，将整体租赁割裂为单个的多个租赁关系，严重背离案件事实。（一）酒饮公司与广保公司建立的整体租赁关系的历史背景，是查清本案的重要依据。酒饮公司与广保公司提交的多份会议纪要、文件及广保公司重整计划草案均证实“在保税区××广东省酒类交易中心”是当时保税区摆脱困境及重振广保公司的重要依托。酒类交易中心得以开办的关键是场地和酒商，而商业街的商铺的主要产权人是广保公司，其次是广州经济技术开发区国有资产投资公司（以下简称区国资公司），另外还有小部分属于小业主，但项目建立之初广保公司正处于破产清算被监管状态，经营受限，无法推动酒类交易中心项目，而区国资公司是非经营性企业无法承担该责任。有鉴于此，广保公司的股东荣发发展公司的投资人成立了酒饮公司，后在各方协商一致的情况下，管委会安排酒饮公司作为酒类交易中心的开办者，并根据规划要求安排酒饮公司承担整体承租广保公司、区国资公司所有的位于广保大道的商铺，以及承租部分小业主的商铺。2009年6月14日，管委会在酒饮公司整体承租商业街商铺后又根据项目规划，要求相关部门配合酒饮公司领取了商品交易市场登记证，该登记证明确载明：市场名称：广州保税区（国际）酒类交易中心；市场地址：广州市保税区贸易街广保大道首层；开办单位：酒饮公司，负责人WUXIAOWU。综上，酒类交易中心的开办及繁荣对广保公司能否避免破产清算，继续经营下去至关重要，但由于处于破产被监管阶段，经营受限，无法经营酒类交易中心。为此，酒饮公司在管委会的安排和指导下整体承租广保公司位于商业街的全部商铺，以分租或转租的方式招商引进酒商，经营酒类交易中心。（二）酒饮公司就转租的具体商铺与广保公司签订具体商铺的独立租赁合同，是履行双方整体租赁的合同义务，而并非是变更或设立租赁关系的依据。2008年双方合作时，涉案商业街的商铺处于闲置状态，甚至连水电、消防等基本的出售出租条件都不具备。为此酒饮公司需要整改一间出租一间。因酒商办理工商登记需提供已备案的房屋租赁合同作为场地证明，但由于只有酒饮公司与酒商的租赁合同无法办理房屋出租备案登记，必须先办理酒饮公司与广保公司对应商铺租赁合同的出租备案登记，故双方约定就已转租的商铺双方需就对应商铺签订独立的租赁合同。（三）在查明案件事实时必须充分考虑双方整体租赁关系的特殊性和整体性。双方整体租赁的建立是在广保公司破产监管阶段，且也是保税区经营进入困境时期，酒类交易中心的兴办是保税区摆脱困境同时重振广保公司的契机，且酒类交易中心是广州市重点项目，双方合作的背后有着厚重的行政区域及当地龙头企业的兴衰历史，不能让一般合作模式否定特定历史背景下形成的特定合作模式。由于广保公司在合作之初经营受限，客观不能签订合同，而且酒饮公司与广保公司之间因董事和投资人的重叠有着绝对的信任基础，更重要的是双方整体租赁是管委会酒类交易中心项目的重要环节，因此双方在整体租赁关系建立之初仅仅是口头协议，但在2012年3月20日签订《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》（以下简称《备忘录》）作为双方整体租赁关系的合同依据。广保公司与酒饮公司就已转租的商铺签订独立的租赁合同，是双方整体租赁合同的内容，不能因为具体商铺独立租赁合同的存在就简单将整体租赁割裂为单个商铺的租赁关系。二、一审遗漏案件重要证据，导致认定事实错误。2015年3月19日，酒饮公司与案外人刘俊签订租赁合同将涉案商业街的某间商铺转租给刘俊，但酒饮公司没有与广保公司签订租赁合同，据此，广保公司向一审法院起诉刘俊等非法占用商铺，酒饮公司是第三人，后一审法院作出（2015）穗萝法民三初字第233号民事判决书，认定广保公司与酒饮公司双方是就商贸街整体商铺确立的租赁关系，并非就某一具体商铺建立租赁。至于酒饮公司未与广保公司就涉案商铺签订租赁合同，并不影响双方就涉案商铺租赁关系的成立，并判决驳回广保公司的全部诉讼请求。后广保公司上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终12928号民事判决，驳回上诉，维持原判。显然，从上述生效判决所确认的事实可知广保公司与酒饮公司建立租赁关系的依据并不是某间商铺的租赁合同。一审法院却遗漏该重要证据，无视广保公司与酒饮公司在特定历史背景下建立的整体租赁关系的特殊性，导致事实认定错误。一审就同一事实在短期内作出两份意见相左的判决，有损司法权威。三、一审判决存在明显逻辑错误，导致事实认定错误。一审判决认定：“虽然广保公司与酒饮公司于2012年3月20日签订了《备忘录》确认双方之间存在租赁关系，广保公司将自有商铺以优惠价格出租给酒饮公司，由酒饮公司转租或分租予进驻酒类一条街的酒商。但在履行过程中，双方为确认各单独的房屋形成的租赁关系分别签署租赁合同。酒饮公司与广保公司就涉案房屋于2009年7月10日签订的《广州市房屋租赁合同》”。然而涉案房屋租赁合同签订日期明显早于《备忘录》的签订日期，不可能是履行《备忘录》过程中签订的，一审认定事实错误。按照一审的逻辑，《备忘录》签订在后，应当认定《备忘录》变更了涉案房屋租赁合同，《备忘录》才是租赁的合同依据，一审仅以租赁合同作为定案依据显然错误。四、《备忘录》是酒饮公司与广保公司房屋租赁的唯一合同依据，且至今依然合法有效。广保公司擅自将涉案商铺出租给欧粤公司已构成违约。（一）在实际履行中双方均只认可《备忘录》是双方房屋租赁的唯一合同依据。2013年8月19日广保公司因与酒饮公司租赁合同纠纷发函广州开发区保税业务局要求调处。2013年8月22日，广州开发区保税业务局领导召集广保公司、酒饮公司开会讨论，并就租金问题达成如下解决方案：广保公司与酒饮公司应根据《备忘录》认真核对租金数额，核对一致后，酒饮公司支付相应租金（见证据：局务会议纪要[2013]8号）。在酒饮公司就已转租的商铺基本与广保公司签订对应商铺独立租赁合同的情况下，参会三方仍一致认可以《备忘录》为双方租金对账依据，却并未提及具体商铺独立的租赁合同，足以证实《备忘录》才是双方租赁关系的唯一合同依据。（二）《备忘录》依然合法有效，广保公司擅自将涉案商铺出租给欧粤公司已构成违约。虽然，酒饮公司与广保公司在《备忘录》上并未约定具体的整体租赁期限，但结合整条商业街的租赁均是基于酒类交易中心的整体规划的背景，交易中心的地址是广州市保税区贸易街广保大道首层，以及酒饮公司是该交易中心的开办单位，广保公司商业街首层商铺的绝大部分产权属于广保公司，因此，酒饮公司与广保公司的租赁期限，必然不能少于酒饮公司与区国资公司和小业主的租赁期限。而酒饮公司与区国资公司、部分小业主的租赁期限均为10年，因此酒饮公司主张参照区国资公司、部分小业主的租赁期限，酒饮公司与广保公司整体租赁的最短期限为10年，合法合理。即使不参照区国资公司的租赁期限，2016年11月3日广州市中级人民法院判决认定《备忘录》依然合法有效，判决生效后广保公司与酒饮公司从未正式解除《备忘录》，即什么时候到期不确定，但至少至今《备忘录》所确定的整体租赁仍在租赁期内。然而，广保公司却在整体租赁期内，不仅于2016年1月5日擅自与酒饮公司招商的欧粤公司就涉案商铺签订租赁合同，而且同时以各种手段阻碍酒饮公司正常招商，且全面发函酒商谎称双方租赁关系已到期，以业主的身份与酒饮公司招商的酒商另行签订租赁合同，显然广保公司的行为已严重违反双方整体租赁的约定，已构成根本违约。五、酒饮公司整体承租广保公司商业街商铺后，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归酒饮公司所有。酒饮公司在整体租赁合作之初为使涉案商铺符合出租条件投入了大量资金，而为招商引租也投资了大量资金和人力，且酒饮公司与广保公司整体租赁关系依然合法存续，酒饮公司对广保公司位于商业街的商铺依法享有占有、使用、转租的权利。根据我国合同法第二百二十五条的规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。又根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。六、广保公司单方向酒商收回商铺并出租的行为不仅违反《备忘录》的约定，而且有悖公平和诚实信用原则。2008年双方合作之初，商业街商铺烂尾闲置价值不高，虽然酒类交易中心是一个很好的契机，但改造商铺、盘活商铺需要巨大的人力、物力、财力，但濒临破产清算的广保公司根本没有能力。而酒饮公司整体承租广保公司商铺后，充分利用其自身优势资源、投入大量的人力物力，仅改造工程的工程费酒饮公司便投入近600万元（见酒饮公司2017年8月10日提交的综合证据1、5、6-9）；为满足管委会统一管理酒类交易中心所在的商业街商铺，自2009年起承租小业主的商铺，承租总面积达1556.47平方米，共支付租金234.7万元。然而，酒饮公司在投入巨额资金后并未立即获利，而是经过一段较长时间的艰苦的筹备、招商、经营后才一点一点的收回投资。而广保公司所有的商业街商铺本是烂尾闲置状态，而广保公司无需投入，管委会及酒饮公司出资为其名下商业街的商铺进行改造，使商铺基本符合出租条件，提升了商业街的物业价值。酒饮公司出资出力截止2012年已成功招商40多家酒商。从《备忘录》第3条还款方式的计算可知，截止到2012年3月20日，酒饮公司已向广保公司缴纳150多万元租金。此外，由于酒商的进驻，同时带动了广保公司下属公司的物业管理、保管、仓储等与酒类交易市场关联的业务。虽然在《备忘录》之后，由于广保公司无视酒商拖欠租金的事实双方无法对账一致，导致酒饮公司未支付租金，但物业管理、报关、仓储等与酒类交易市场关联的业务也持续为广保公司带来可观的经济收益。2012年，广保公司已经通过酒类交易市场获得优厚的经济效益的情况下，酒饮公司仍在等待投资资金的回收。酒饮公司经过几年的苦心经营，商业街商铺的出租率已得到保障，收益可观，而广保公司自2013年完成重整并获得一笔大额资金后回复正常经营，已无需依靠酒饮公司，为此广保公司背弃《备忘录》的约定，并作出诸多严重损害酒饮公司合法权益的行为，广保公司的行为不仅构成根本违约，而且从酒饮公司的付出和收益来看，显然对酒饮公司严重不公平。综上，一审判决遗漏重要证据，无视酒饮公司与广保公司整体租赁的特殊性和整体性，认定事实错误，明显违反公平原则和诚信原则，严重损害了酒饮公司的合法权益，请求二审依法改判支持酒饮公司的全部上诉请求。
广保公司答辩称不同意酒饮公司上诉请求，同意一审判决，请求维持原判。第一，广保公司是案涉商铺的业主，在与酒饮公司合同到期后有权出租自己所有和管理的商铺，酒饮公司要求赔偿没有依据。第二，广保公司和酒饮公司从来没有成立整体租赁关系，一直都是以具体商铺租约履行各自权利义务，因酒饮公司欠租问题，广保公司2013年7月12日正式发函对方，若不及时解决欠租，则不续约，亦不再签订新约，至此日后双方再也没有发生过新的缔约或续约。总之，酒饮公司主张的整体租赁关系并不存在，广保公司是业主，出租是自己的权利。
酒饮公司因本案纠纷向一审法院起诉并变更诉讼请求为：1.广保公司立即赔偿酒饮公司租金损失63684.39元；2.广保公司立即赔偿酒饮公司因本案而支付的律师费30000元；3.本案诉讼费用由广保公司承担。
一审经审理查明：2008年11月10日，广州经济技术开发区管委会召开区相关职能部门、区国资公司以及酒饮公司参加的会议，并作出[2008]2号《关于在保税区××广东省酒类交易市场问题的会议纪要》，会议议定事项：五、关于场地问题。同意中止委托原建设发展集团有限公司物业公司出租商业街的租约，转由区国资公司管理。由区国资公司出租给酒饮公司，并给予3年免租政策。
2009年4月1日，酒饮公司与广州经济技术开发区国有资产投资公司（出租方，简称开发区国资公司）签订商贸街商铺的《租赁合同》，约定：出租商铺位于广州保税区广保大道商贸街，建筑面积11201.6平方米，租赁期限10年，自2009年1月1日至2011年12月31日租金按年交付，为1元/年，自2011年12月31日后，租金参照届时的市场价格并经双方协商重新制定，出租方同意承租方以总承租方的名义分租、转租。后双方就前述承租事宜签订《补充合同》及《补充合同（二）》，约定将《租赁合同》约定的3年免租期延长至2013年12月31日止，从2014年1月1日起交纳租金，应交纳租金的面积由11201.6平方米调整为一楼1691.2平方米、二楼454.17平方米、三楼808.4平方米，共计2953.77平方米。
广保公司为广州开发区广保大道159-219号（对应于广保大道16、18、20、22段）的产权人。2009年7月10日，广保公司（出租人、甲方）与酒饮公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：广保司租合字【2009】12046）（合同于2010年2月2日办理登记备案），约定：广保公司将广州保税区广保大道18段106、107号房屋（以下简称涉案房屋）出租给酒饮公司作办公及商品展示用途，建筑面积192平方米，租赁期限自2009年7月15日至2012年9月4日，租金每月3456元，免租期三个月，乙方于每月第10日前支付。合同第五条，关于分租和转租约定，出租方同意承租方分租、转租所承租的商铺，承租方分租、转租该商铺时需书面通知出租方并保证第三方按本合同履行。第八条、乙方的权利和义务约定，租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前15日与甲方协商，双方另行签订合同。《广州市房屋租赁合同》（合同编号：广保司租合字【2009】12046）到期后，广保公司与酒饮公司就涉案房屋未再续签具体租赁合同。
2009年6月30日，酒饮公司与广州欧粤贸易有限公司（简称欧粤公司）签订《广州酒饮国际贸易有限公司商铺使用协议》，约定酒饮公司将位于广州保税区广保大道商贸街18段106、107号房屋2间交付给欧粤公司使用，总建筑面积为192平方米，商铺使用期限自2009年8月30日起至2012年8月29日止，2009年6月30日至2009年8月29日为欧粤公司试业期。
2009年10月15日，原广州市萝岗区人民政府为开展第二届广州国际葡萄酒文化节筹备工作，召开了由广保公司、酒饮公司、广东省酒类专卖局等单位参加的会议，并作出穗萝府会纪[2009]57号《关于第二届广州国际葡萄酒文化节第二次工作会议纪要》，会议议定事项：四、积极开展招商招展工作。由广东省酒类专卖局、广保公司、酒饮公司相关人员组成招商招展小组。五、优化商业街招商政策。酒饮公司要认真梳理商业街目前的招商经营政策，检讨不足，集思广益，形成更加优化的招商政策。
2012年3月20日，广保公司（甲方）与酒饮公司（乙方）在广保集团会议室签订《备忘录》，载明：鉴于甲方与乙方存在租赁关系，甲方将自有商铺以优惠价格出租给乙方，乙方将承租自甲方的商业街转租或分租予进驻酒类一条街的酒商。截止至2012年2月29日，乙方累计应缴予甲方租金合计2011637.62元，已缴620448.04元，剩余1391189.58元未缴纳；另外，甲方账户上尚有乙方缴纳的合同押金合计403472.46元。为理顺双方在商业街的租赁关系，彻底解决存在的欠租问题，并为双方今后的合作建立一种细则与规范，双方相关人员对以往租金缴纳情况进行了细致的核对，并经协商，最终确定以下解决措施及原则：1.租金处理，1.1酒博会场地原由甲方在2009-2010年租予乙方，首年免租。考虑到第二个租赁年度乙方使用酒博会场地仅数日，在此情况下，甲方同意免除乙方第二年租金376974元，以体现公平合作原则。2.押金处理，2.1双方一致同意采用新的押金计缴模式，乙方一次性缴纳100000元押金予甲方，已签及新签合同不另计押金；2.2甲方已收取的乙方旧合同租赁押金作为抵扣乙方未缴纳租金之用，甲方不退还。3.还款方式约定，综合租金及押金处理之后，乙方欠缴甲方金额合计498819.12元，另外，乙方仍将另外向甲方缴纳100000元押金，乙方有责任加强追收租用商铺酒商未交付租金，追收所得先付乙方欠缴甲方租金，追一笔付一笔，直至清偿完毕。4.今后双方的租赁原则，甲方目前按照一楼18元/平方米/月、二三楼13.5元/平方米/月租赁单价租予乙方：4.1甲方仍将继续维持租金单价不变原则将商铺租予乙方；4.3在以后的操作中，乙方在每次收取酒商租金后，需首先支付甲方对应商铺的租金，如有出现乙方已收取酒商租金但未向甲方缴纳对应租金的情况，拖欠的金额可从已缴的100000元押金中抵扣。乙方押金不足，必须补足，否则甲方有权搁置新租约签署。2012年5月9日，广保公司收取酒饮公司100000元的押金。
2012年10月18日，酒饮公司（出租人，甲方）与欧粤公司（承租人，乙方）签订《租赁合同》（合同编号：酒饮国际司租合字[2012]07022），约定酒饮公司将广州保税区广保大道首层205、207号房屋出租给欧粤公司作经营场地使用，出租面积为192平方米，租赁期限自2012年8月30日起至2015年8月29日止，租金按55元/平方米/月计算，乙方每月应支付的租金总额为10560元，乙方于每月5号前缴纳当月租金。广保公司与酒饮公司确认广州保税区广保大道首层205、207号与广州保税区广保大道18段106、107号是同一地址，因为公安局要求统一编排门牌号码，地址名称更换了。
2016年1月5日，广保公司（出租人，甲方）与欧粤公司（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：广保司租合字【2015】00041），约定广保公司将广州保税区广保大道207号、面积82.0922平方米的商铺出租给欧粤公司作办公及商品展示用途使用，租期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，2015年10月1日至2016年3月31日为装修免租期，自2016年4月1日起计算租金，租金按50元/平方米/月计算，每月租金为4104.6元。酒饮公司认为欧粤公司是由其招揽，广保公司在双方合作期内提前收回房屋，擅自与欧粤公司签订该合同，导致其无法获得原可以获得的租金收益，故其要求广保公司赔偿损失，并明确损失的计算方式为：其与广保公司约定的租金标准是18元/平方米，其与欧粤公司所签订的合同约定租金是55元/平方米，现广保公司提前收回导致其每月每平方米的租金差价损失是37元，故其主张从其与欧粤公司的合同终止的次日至起诉前的租金差价损失，该差价是其可得利益。
关于双方的合作关系及期限，酒饮公司陈述双方于2008年开始建立合作关系，广保公司将保税区的物业整体租赁给其转租及招揽租户，其先找到租户再向广保公司汇报，然后其与广保公司、其与租户分别签订租赁合同，双方合作到2012年3月20日签订了《备忘录》，对此前的租户以及租金的情况进行了整理，也确立双方之后租赁的原则，双方虽没有明确约定合作的时间，只是口头说一直合作，但参照其与开发区国资公司以及小业主的合同期限，其承租商贸街整体商铺的租赁期限应为10到20年之间。广保公司称在2013年7月12日之前，其与酒饮公司确实存在合作的关系，合作模式是酒饮公司找到租户以后，酒饮公司先与其签约，再由酒饮公司与租户签订转租的合同，以此来确认各方的租赁关系，但酒饮公司与租户之间的合同期限不应超出其与酒饮公司的合同期限，对于超出的部分其不予认可，且因酒饮公司违约、不缴纳租金，双方的合作关系于2013年7月12日就终止了。就本案，广保公司认为其与酒饮公司的合同已于2012年9月4日到期，酒饮公司与欧粤公司签订的《租赁合同》（合同编号：酒饮国际司租合字[2012]07022）期限超出2012年9月4日的部分其不予认可，但因该合同是在2012年10月18日签订，即在其发函终止合作关系之前，故其无法追究酒饮公司继续转租至2015年8月29日的责任。
酒饮公司认为根据《备忘录》的内容，其与欧粤公司的合同到期之后其对涉案房屋享有出租权利，另即使广保公司否认该《备忘录》的内容，但广保公司在双方的合同到期后一直就涉案商铺与其进行对账，且广保公司下属的物业公司也一直为欧粤公司提供物业服务，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方所签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：广保司租合字【2009】12046）期限虽到期但仍然继续有效。
酒饮公司确认双方没有明确约定涉案房屋交由其收益的具体期限。广保公司陈述涉案房屋交由酒饮公司收益的期限就是双方签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：广保司租合字【2009】12046）约定的期限，至2012年9月4日，至于酒饮公司之后与酒商签订的合同其不清楚。
广保公司为证明“酒饮公司欠租，广保公司自2013年7月12日起明确表明不再与酒饮公司新签、续签租赁合同，并多次对账、催租”，提交以下证据：“1.《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》及附件《应缴广保集团租金明细表》（截止2012年2月）；2.《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》（2013年5月17日）；3.《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》（2013年7月12日）；4.《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的复函》（2013年7月16日）；5.《关于酒饮公司欠缴商贸街商铺租金的情况汇报》（2013年8月19日）；6.《关于广保大道196、198号商铺完善出租条件的报告》（2013年8月20日）；7.《关于广保大道196、198号商铺有关事宜的复函》（2013年8月26日）；8.《关于酒饮公司应付广保集团租金账目核对的复函》（2013年8月28日）；9.《关于酒饮公司欠租问题的复函》（2013年9月4日）；10.《关于理顺商贸街租金的复函》（2013年9月5日）；11.《律师函》（2013年10月22日）；12.《关于租金问题要求对账的函》（2016年11月9日）；13.广保公司2012年3月至2016年9月每月向酒饮公司催缴的租金明细”。其中《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》（2013年7月12日）载明：“为理顺商贸街租赁关系，贵我双方曾于2012年3月20日签订了《关于理顺商铺租赁关系的《备忘录》》，主要确定了以下几点：（1）贵司确认拖欠我司各项费用合计498819.12元……截止至今年6月份（2012年3月份至2013年6月份，共16个月），新增租金947104.92元，我司每月均有通知贵司及派单催款，贵司均未向我司缴纳该项租金，就上述两笔款项的拖欠问题贵司提出的解决方案，我司现回复如下：1.我司认为贵司拖欠的49万多元历史欠款问题不存在折中解决办法，贵司应一次性悉数缴纳；2.对于新产生的拖欠租金费用，贵司提出的解决方案我司不接受，请贵司将已经收到的租金先行缴交，贵我双方再行讨论。为理顺贵我双方的租赁关系，在上述两项问题未解决的情况下，我司不会与贵司新签及续签租赁合同，请贵司仔细斟酌、评估利弊，以促后续工作的开展”。其中《关于酒饮公司欠缴商贸街商铺租金的情况汇报》（2013年8月19日）为广保公司向区保税业务管理局作出，载明：“为理顺酒饮公司与我司之间的租赁关系，在酒饮公司与我司的欠款问题未解决的情况下，我司不会与酒饮公司新签及续签租赁合同。”酒饮公司除了对第5、13项的证据真实性不予认可外，认可其他证据的真实性及合法性，但对上述证据的关联性不予认可，认为：从该往来函件可知，酒饮公司一直在积极解决租金缴纳问题，酒饮公司不存在违约行为，至今未解决主要是广保公司违背《备忘录》、会议形成的抵扣租金约定及局务会议的约定，不向酒饮公司开具发票且不客观、不诚信核对租金金额造成的，广保公司拒绝签约没有任何法律依据。酒饮公司还提交《局务会议纪要》（[2013]18号），拟证明对于双方争议的欠租及签约问题广保公司已作出新的意思表示。该会议纪要载明：2013年8月22日，广州经济技术开发区保税业务管理局主持召开会议，广保公司、酒饮公司及相关人员参加了会议，会议议定：二、广保公司和酒饮公司要派出负责人在9月6日前，根据双方于2012年3月20日签订的商铺租赁关系的《备忘录》，认真核对租金数额，核对一致后，酒饮公司在一星期内向广保公司付清2012年的商铺租金，并于10月底前付清2013年1-6月的租金。三、广保公司和酒饮公司要共同协商，尽快落实与红酒街新进的和续约的酒企签订商铺租赁合同。
广保公司主张其一直要求酒饮公司对欠缴租金进行对账。2016年12月22日，广保公司向酒饮公司作出《关于核对账目的函》，载明：广保公司同意与酒饮公司核对酒饮公司欠缴租金账目金额明细，广保公司将其财务部门列明的欠缴租金账目明细附后，要求酒饮公司在收到本函件起三个工作日内向广保公司书面提供酒饮公司财务部门列明的欠缴租金账目明细等相关资料，作为账目核对事宜的基础文件，再约定时间安排双方人员核对账目。附件《广州酒饮贸易有限公司欠缴租金明细》第34项列明：“地址为205、207（18段106、107）、面积192平方米、期限2012.3.15-2015.9.14、单价18元/月、月租金3456元/月、总租金148608元”。
2016年12月26日，酒饮公司向广保公司作出《关于核对账目的函》，附件《根据合同应付广保集团的租金明细》第39项列明：“地址为205、207号、面积192平方米、公司名称为‘欧粤’、收费时段2012.3.15-2015.9.14、单价18元/月、月租金3456元/月、实际收回应支付93312元，备注累计金额广保多计一个月”。
酒饮公司为证明“1.酒饮公司并不存在违约行为；2.存在租金欠缴问题的责任在于广保公司的不配合、不客观核对租金数额，且在核对租金金额时违背双方的约定；3.广保公司违背《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》约定，在处理核对租金时未扣除已抵扣的130200元”，提交以下证据：“1.《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》（广保司会纪字【2012】9号）（2012年9月20日）；2.《关于理顺商业街租赁关系的<会议纪要>的复函》（2012年11月）;3.收款通知单（2013年3月27日）;4.《局务会议纪要》（[2013]18号）;5.《关于酒饮公司应付广保集团商贸街商铺租金账目核实情况函》（2013年8月22日）;6.《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》（2013年5月17日）;7.《关于欠缴租金账目核实情况的复函》（2013年8月27日）”。广保公司确认真实性、合法性，但认为该证据不能证明广保公司违约。广保公司认为：“酒饮公司确认欠缴广保公司租金，只是双方在欠缴租金金额上存在小的分歧，酒饮公司确认《备忘录》签订后从2012年3月至2013年7月已签合同应缴广保租金为965800.75元，而酒饮公司却因广保公司与酒饮公司统计的欠缴金额相差26760.00元，坚持只对账，不交租的原则，多年来一直坚持该原则从广保公司处承租房屋再转租出去收租获利。关于130200元三方债务抵扣问题，该抵扣广保公司、酒饮公司曾达成一致，但现有证据未显示广州天知道国际贸易有限公司（简称天知道公司）同意抵扣。最后也未能抵扣，广保公司2013年3月26日经天知道公司同意代其向广保物业公司支付物业管理费40000元，广保公司2013年4月12日向天知道公司支付90200元，将130200元酒款付清。”
酒饮公司为证明“酒饮公司因与广保公司租赁合同纠纷委托广东舜华律师事务所律师作为诉讼代理人，花费律师费3万元”，提交《民事委托代理合同》及金额为3万元的律师费发票。广保公司对此不予确认，并认为酒饮公司无权出租导致诉累，责任应自负。
以上事实，有《关于在保税区××广东省酒类交易市场问题的会议纪要》《关于第二届广州国际葡萄酒文化节第二次工作会议纪要》《租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《广州酒饮国际贸易有限公司商铺使用协议》《备忘录》《商铺租赁合同》《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》《关于酒饮公司欠缴商贸街商铺租金的情况汇报》《局务会议纪要》《关于核对账目的函》、房产证、《民事委托代理合同》、发票等书证及当事人陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，本案的争议焦点在于酒饮公司主张广保公司赔偿损失的法律依据及合同依据是否充分。结合双方的陈述，酒饮公司与广保公司存在关联关系，双方曾就包括涉案房屋在内的商业街的房屋存在租赁关系及合作招商关系。虽然，广保公司与酒饮公司于2012年3月20日签订了《备忘录》，确认双方之间存在租赁关系，广保公司将自有商铺以优惠价格出租给酒饮公司，由酒饮公司转租或分租予进驻酒类一条街的酒商。但在履行过程中，双方为确认各单独的房屋形成的租赁关系分别签署租赁合同。酒饮公司与广保公司就涉案房屋于2009年7月10日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限截止至2012年9月4日，期限届满后，双方没有签署新的租赁合同，亦未约定合同期限届满后，由酒饮公司承租或转租涉案房屋获取收益的具体期限。酒饮公司主张参照酒饮公司与开发区国资公司关于租赁广州保税区广保大道商贸街所签署的《租赁合同》所约定的租赁期限，确定酒饮公司与广保公司就商业街商铺整体的租赁期限为10年到20年之间，但广保公司对此并不认可。一审法院认为，除双方于2009年7月10日签订的《广州市房屋租赁合同》外，双方所签署的包括《备忘录》在内的书面文件中并未约定具体的租赁期限，酒饮公司主张参照酒饮公司与开发区国资公司签订的《租赁合同》期限确定商业街商铺整体的租赁期限为10年到20年之间的依据不足。广保公司作为涉案房屋的产权人，在酒饮公司与欧粤公司的租赁期限届满后，与欧粤公司重新签订租赁合同并无违反酒饮公司与广保公司之间的合同约定。酒饮公司主张广保公司赔偿从2015年8月30日起至2017年5月20日止的租金差额损失63684.39元及律师费30000元缺乏法律依据及合同依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回广州酒饮国际贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2142元，由广州酒饮国际贸易有限公司负担。
本院二审期间，酒饮公司补充提交证据材料十一份，拟证明其与广保公司之间存在整体租赁关系。其中，证据1-4为广州保税区有关国际酒类交易中心及国际葡萄酒文化节的会议纪要，拟傅学裕证明酒饮公司是在政府的指导和安排下整体承租涉案商业街商铺并在涉案商业街开办广州保税区国际酒类交易中心。证据5、7为商品交易市场登记证，拟证明自2009年6月14日起酒饮公司在广州市保税区贸易街广保大道首层开办广州保税区国际酒类交易中心，并于2012年6月14日依法延长期限继续开办。证据6为36份租赁合同，拟证明酒饮公司与广保公司于2009年至2012年6月14日期间，为配合酒商办理企业注册登记共签订36份租赁合同。证据8-9为房地产权证及建筑工程消防验收意见书，拟证明广保公司提供房地产权证明和消防验收意见书给酒饮公司用于办理《商品交易市场登记证》。证据10为设立有限公司责任公司流程，拟证明注册企业需要提供场地资料。证据11为12315消费维权服务站工作考核办法及附表,拟证明酒饮公司至今仍在案涉商业街中继续开办酒类交易中心市场。附表中有315消费者信息汇总表第18项，经营主体是酒饮公司，根据相关规定，市场管理方必须设立消费维权和接受维权的工作站，因此工商部门每年会发出考核等相关文件。广保公司确认证据6中36份租赁合同的真实性，对其他证据材料真实性表示无法确认，但不予否定，并认为材料与本案关联性不大，证明目的与本案主要争议焦点无关，酒饮公司无法证明双方存在整体租赁关系。
双方对本案一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明：广保公司因经营不善于2005年1月被申请破产还债，2008年12月17日本院裁定广保公司进行重整，2009年7月15日本院裁定批准广保公司重整计划草案，终止重整程序。酒饮公司于2008年11月成立。酒饮公司与广保公司均确认两家公司在股权上具有关联性，广保公司的股东之一荣发发展有限公司的投资人也是酒饮公司的投资人。
本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点主要有两个方面：一是酒饮公司与广保公司是否存在整体租赁关系，其法律关系性质和效力如何；二是酒饮公司要求广保公司赔偿涉案房屋租金差额等损失能否支持。
关于双方是否存在“整体租赁关系”问题。综合审查双方提交的政府会议纪要以及酒饮公司与广保公司签订的多份租赁合同、《备忘录》、往来函件等证据材料，结合双方陈述，可以认定：由于广保公司当时的特殊处境，为盘活广保公司名下物业并推动当地经济发展，在地方政府的主导下，有关各方同意由酒饮公司对广保大道的物业进行整体商业经营开发，通过开办酒类交易中心、筹办国际葡萄酒节等市场开发和招商招展行为，打造酒类交易商业一条街。2008年以来，广保公司与酒饮公司签订了多份房屋租赁合同，广保公司将其名下的商铺出租给酒饮公司，酒饮公司与实际使用人签订租赁合同。2012年3月，酒饮公司与广保公司“为理顺双方在商业街的租赁关系，并为双方今后的合作建立一种细则与规范”，签署了《备忘录》，明确了双方租赁关系的一些原则。但双方因为租金对账发生争议和矛盾一直未能协商解决。现双方对于是否存在整体租赁关系、如何理解《备忘录》存在很大争议。酒饮公司认为双方存在商业街整体租赁关系，《备忘录》予以明确，双方就具体商铺签订的单个租赁合同是履行整体租赁关系的结果；而广保公司认为虽然双方曾经存在商务合作，但不存在整体租赁关系，《备忘录》只是租金对账文件，双方权利义务通过具体租赁合同明确和履行。本院认为，综合考察本案证据特别是《备忘录》和会议纪要的内容，足以认定酒饮公司与广保公司存在“整体租赁关系”，广保公司同意将自有商铺以优惠价格出租给酒饮公司，酒饮公司将承租的商业街商铺转租或分租予进驻酒类一条街的酒商。
但双方之间的“整体租赁关系”并非普通意义上的整体租赁关系。根据租赁关系的法律特点，应当明确租赁物的名称、地址、范围、面积、用途、租赁期限、租金标准等。出租人同意承租人转租或分租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人应向出租人承担租赁期间的全部租金。广保公司与酒饮公司并未就商业街商铺签订书面的整体租赁合同，《备忘录》虽然确认双方存在商业街租赁关系，也明确了酒饮公司承租的优惠价格，但对于租赁期限及租赁范围都没有明确。从双方实际履行情况来看，酒饮公司招到实际承租的商家后才就具体商铺与广保公司签订租赁合同，对于商业街的其他商铺，酒饮公司既未与广保公司签订租赁合同，也不需要承担租金。因此，双方权利义务关系不符合一般的整体租赁关系的法律特点，双方并非就商业街广保公司所有的商铺建立一般意义的整体租赁关系。综合考察广保公司破产重整的经历、酒饮公司成立的过程以及地方政府主导推动酒类商业街开发的事实，应当确认双方是基于特定的背景和关联关系而形成的共同经营酒类商业街的特殊合作关系。《备忘录》是确认双方存在整体合作关系的证据，也是确定双方权利义务的重要依据，但并非双方建立合作关系的合同文本。由于双方没有明确的合作关系合同文本，双方权利义务较为模糊。结合有关会议纪要、双方往来函件以及实际合作履行情况，可以确定双方合作关系基本内容是：酒饮公司主要负责酒类交易中心和商业街的策划宣传、环境整治、招商运营等，广保公司负责提供自有商铺由酒饮公司转租给进驻商家。双方就具体商铺签订租赁合同而形成的单个租赁关系，既是双方履行整体合作关系的结果，也是双方合作关系的具体化。
关于双方整体合作关系的期限和效力问题。由于双方没有签署书面的、完整的合作协议来明确合作关系内容，双方对于合作关系的期限和效力存在争议。酒饮公司主张双方的租赁期限最短不能少于酒饮公司与区国资公司和商业街小业主签订的租赁期限即10年。但广保公司不予确认，并认为其于2013年7月12日向酒饮公司发出《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》，明确表明在租金问题未解决的情况下，不会与酒饮公司新签及续签租赁合同，已经结束了双方的商务合作。本院认为，根据合同法第六十一条的规定，对于合同内容没有约定或者约定不明确的，双方可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。本案没有证据显示双方对合作期限有明确的约定或安排，酒饮公司主张参照与区国资公司的租赁期限确定合作期限，符合其当初开发经营酒类商业街的预期，有一定合理性，但酒饮公司与区国资公司的租赁关系并非涉案双方交易习惯，也非交易惯例。且合作关系的履行需要双方的信任和配合，参照认定合作期限终究缺乏合意依据。因此，应当客观承认双方的合作期限不明确，应允许双方事后补充协商确定合作期限或终止合作关系。但提出解除或终止合作的一方应明确告知并给予对方必要的合理期限，如因终止合作给对方造成信赖利益损失的，应予以赔偿。至于广保公司2013年7月12日的函，虽然载明在租金等问题未解决的情况下，不会与酒饮公司新签及续签租赁合同，但并没有明确的解除双方整体租赁关系即合作关系的意思表示。而且酒饮公司收到该函后，双方于2013年8月22日在区保税业务局协调下形成会议纪要，表明双方就欠租及签约问题达成新的协议安排，愿意继续合作，因此该函并不产生导致双方合作关系解除的效力。此后，双方并未按照2013年8月22日纪要安排完成对账，但广保公司并未明确向酒饮公司发出终止合作关系的意思表示，因此，双方整体合作关系继续有效。但在本案争议发生后，广保公司明确表示不再将商业街商铺出租给酒饮公司，结束双方商务合作，应当视为广保公司发出了有效的解除合作关系的意思表示。为避免双方合作关系处于争议和不稳定状态，本院认定双方关于酒类商业街的整体合作关系自本判决生效之日起解除。双方应就终止合作关系进行清理和结算。
关于酒饮公司主张涉案商铺租金差价等损失赔偿应否支持。如果酒饮公司与广保公司的整体合作关系正常履行，酒饮公司可正常招租，广保公司应以优惠价格将商铺出租给酒饮公司并签订租赁合同，由酒饮公司转租给其招租的商家。在酒饮公司已完成合作关系的前期开发投入的情况下，广保公司拒绝与酒饮公司续签租赁合同，导致酒饮公司无法获得转租的收益，确实不符合双方的整体合作原则。但就具体商铺而言，广保公司作为产权人依法享有处分的权利，其直接与实际承租人建立租赁关系，属于其物权行使的合理范围。就本案所涉商铺，广保公司自行出租后，实际承租人未与酒饮公司签订租赁合同，酒饮公司亦无需承担租赁合同项下的出租人义务，其要求享有商铺的租金收益并无充分依据。因此，酒饮公司在本案要求广保公司支付涉案商铺租金差额等损失，本院不予支持。双方因整体合作关系不能正常履行而产生的争议，应全面考量酒饮公司和广保公司在整体合作关系中的履行情况，包括双方整体投入和收益情况、履行具体合同义务的情况、是否存在过错、是否遭受实际损失等，公平合理解决，本案不予调处。双方可另行主张权利。
综上所述，原审法院查明事实基本清楚，实体处理并无明显不当，可予维持。酒饮公司上诉理由部分成立，本院予以采纳。但其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2142元，由上诉人广州酒饮国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年十二月二十九日
书记员 林北征
张冰玲