沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0102民初3317号
原告：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街24号，统一社会信用代码：12210102E56761361W。
法定代表人：刘建新，系该单位所长。
委托代理人：赵路、张胜男，系辽宁同方律师事务所律师。
被告：沈阳市天禹顺物资有限责任公司，住所地沈阳市和平区中华路168号，统一社会信用代码：91210102662549406A。
法定代表人：陈静平，系该公司总经理。
委托代理人：李静，男，1961年3月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
原告沈阳市和平区商业网点房产管理所与被告沈阳市天禹顺物资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员费秀云、邹士芳组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告沈阳市和平区商业网点房产管理所诉称，2012年11月25日，原告与被告签订《和平区商业网点房承租协议书》，约定将坐落于沈阳市和平区中华路168号的房屋出租给被告，房屋租赁期限自2010年11月20日至2016年11月20日，租金为每年180000元。租赁期满，被告应即刻返还该房屋及其附属设施。双方签订上述承租协议后，房屋交与被告使用。但自2014年11月20之日止至今，被告一直未按租赁合同约定向原告支付租金，且承租协议已于2016年11月20日到期，被告拒绝返还原告涉案房屋，继续占有使用该房屋。被告上述行为违反了承租协议约定，给原告造成了经济损失。诉讼请求：1、判令被告结清水费、电费；2、判令被告支付自2014年11月20日至2016年11月20日欠付租金360000元及利息；3、判令被告按照原合同租金标准支付从2016年11月21日至被告腾退日2017年6月5日（196天）期间的占有使用费98000元；4、被告承担本案诉讼费。
被告沈阳市天禹顺物资有限责任公司辩称,被告承租房屋情况属实，双方租赁关系真实存在，被告自2014年11月20日后未支付租金，2016年11月21日后也未续签合同，被告于2017年6月5日实际腾退房屋。2015年，因为承租房屋年久失修出现了地基下沉、墙壁开裂、墙皮脱落、漏雨、门窗破损等情况，已严重影响承租者的安全及正常使用，需要进行维修。被告于2015年11月20日曾向原告提出对房屋进行维修请示，次日原告回复同意被告进行维修装修。被告认为依照法律规定和合同第十条约定，维修义务和维修费用应当由原告承担，且原告也曾口头承诺过被告，因其系事业单位没有预算，此笔费用先由我司垫付，原告同意支付维修费或抵顶租金。综上，被告认为原告诉讼请求租金及占有使用费符合双方约定，也符合事实情况，被告应当履行，但应当在扣除被告垫付的实际维修费用基础上再行给付租金。另，水费不拖欠，电费剩余2824.86元原告应返还被告。
经审理查明,2012年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）就位于沈阳市和平区中华路168号，建筑面积328平方米房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁日期自2010年11月20日至2016年11月20日止，租金标准180000元，每年11月20日前支付租金。合同第十条房屋修缮与使用约定在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2015年11月20日被告向原告提出《关于维修中华路168号房屋的请示》载明“我单位于2005年租赁和平区中华路168号房屋，该房屋建成投入时间较长，由于年久失修，目前已经出现了地基下沉，多处墙壁开裂，内外墙皮脱落严重，屋顶防水老化漏雨严重，门窗破损等状况，当前房屋现状已严重影响到承租者的使用安全。为了消除该房屋危险隐患，我单位特申请对该房屋进行整体全面维修、装修。特此申请，望请批准”。原告于次日回复“同意在确保安全的前提下，自筹资金对该房屋进行维修、装修”。
另查明，2015年10月5日，被告与沈阳铭峻特种混凝土有限公司签订《混凝土施工合同》，约定对沈阳市和平区中华路168号楼房基础进行加固混凝土浇筑工程。2015年10月8日双方对于混凝土施工用量及工程造价进行确认。后沈阳铭峻特种混凝土有限公司为原告出具关于沈阳市和平区中华路168号楼房基础加固混凝土浇筑费用为199800元的收款收据。
2016年6月，被告与辽宁顺和建筑装饰工程有限公司签订《房屋维修协议书》，约定维修内容为：1.房屋二楼结构维修，包括墙、梁及顶棚加固及维修；2.屋顶防水工程，包括屋顶梁架维修加固、防水卷材铺设、屋顶面瓦铺设。总承包价款190000元。2016年12月30日辽宁顺和建筑装饰工程有限公司为被告出具收款收据一张。
上述事实，有当事人提交的房屋租赁合同、关于维修中华路168号房屋的请示、混凝土施工合同、房屋维修协议书、收款收据、照片等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同期满后原、被告双方尽管未续签租赁合同，但被告实际占有使用该房屋，被告理应就其实际占用期间向原告支付占有使用费，故被告应支付自2014年11月20日至2016年11月20日欠付的租金360000元和利息以及按每年180000元租金标准支付自2016年11月21日至实际腾退之日2017年6月5日期间的房屋占有使用费96658元。
关于被告提出的房屋维修费用抵扣租金的意见，原、被告双方合同明确约定涉案房屋及所属设施的维修责任由原告负责。尽管原告提出双方有补充协议的进一步约定，但补充协议上没有被告方盖章确认，且庭审中被告表示对于补充协议并不知情，故原告的该项意见本院不予采纳。根据合同约定及依照“出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的法律规定，原告应当承担房屋维修费用，故在折抵被告维修费用389800元后，被告应支付原告租金66858元（360000元+96658元-389800元）。
关于原告提出的原告回复“自筹资金”后被告仍进行维修，视为其认可自愿承担维修费用的意见，2015年11月20日被告向原告提起了关于维修中华路168号房屋的请示，该请示中被告向原告陈述了房屋的楼体现状及存在的诸多危险隐患，原告回复被告“在确保安全的前提下”对该房屋进行维修、装修，可见原告对于涉案房屋的现状及房屋需要维修的紧急性、必要性是明知的，并且强调“确保安全的前提下”，同意被告进行维修。原告作为出租人，应当履行租赁物的维修义务，保证出租房屋的使用安全。被告在房屋出现地基下沉、墙壁开裂等楼体发生严重状况无法正常使用以致威胁生命安全的情况下“自筹资金”进行维修，是尽到善良管理人的职责，原告单方回复“自筹资金”，并不能视为被告认可其原意承担房屋修缮费用，故对于原告的该项意见，本院不予采纳。
关于被告提出的30000元自来水设施款抵扣租金的主张，庭审中原告对于引进自来水设施的事实及款项均不予认可，被告对此未提供充分证据予以证明，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告沈阳市天禹顺物资有限责任公司于本判决生效之日起15日内结清承租位于沈阳市和平区中华路168号房屋期间的水、电费（双方据实结算）；
二、被告沈阳市天禹顺物资有限责任公司于本判决生效后15日内向原告沈阳市和平区商业网点房产管理所支付租金66858元；
三、被告沈阳市天禹顺物资有限责任公司于本判决生效后15日内向原告沈阳市和平区商业网点房产管理所支付自2014年11月20日至2016年11月20日期间的租金利息，以180000元为基数从2014年11月21日起至2015年11月20日止；以360000元为基数从2015年11月21日起至本判决确定给付之日止；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7522元，由原告沈阳市和平区商业网点房产管理所承担3761元，由被告沈阳市天禹顺物资有限责任公司承担3761元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯 菲
人民陪审员 费秀云
人民陪审员 邹士芳
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 王 琳
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。