宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0106民初3935号
原告：王智珠，男，1974年4月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：齐建宾（系王智珠的妻弟），男，住宁夏回族自治区银川市。
被告：宁夏建兴住宅置业有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。
法定代表人：李建平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛梅，北京市东友律师事务所律师。
原告王智珠与被告宁夏建兴住宅置业有限公司（以下简称建兴住宅置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王智珠，被告建兴住宅置业公司的诉讼代理人薛梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王智珠向本院提出诉讼请求：1.依法判令建兴住宅置业公司继续履行《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即按照商品房买卖合同约定的交付条件交付银川市××区房屋；2.依法判令建兴住宅置业公司支付2014年12月31日至2017年3月31日期间的逾期交付房屋违约金288631.926元，并按照《补充协议》约定的再逾期赔偿比例继续支付自2017年4月1日至建兴住宅置业公司实际取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》之日止期间的违约金；3.本案诉讼费、保全费等由建兴住宅置业公司负担。事实和理由：2014年8月4日，王智珠与建兴住宅置业公司签署了《商品房买卖合同》，王智珠购买建兴住宅置业公司开发的银川市××区商品房一套，合同对双方的权利义务进行了约定。王智珠如约向建兴住宅置业公司履行了878636元的付款义务，建兴住宅置业公司未在合同约定交付期限2014年12月31日前向王智珠履行交房义务。2015年7月13日，王智珠与建兴住宅置业公司另行签订《补充协议》一份，该协议第三条第一款对建兴住宅置业公司延期交房的违约责任进行了约定，建兴住宅置业公司未按上述协议履行义务，现建兴住宅置业公司仍未按约定的条件向王智珠交付房屋，已构成违约，故提起诉讼。
建兴住宅置业公司辩称，1.建兴住宅置业公司于2015年9月10日通知王智珠办理收房手续，当时涉案房屋已经具备使用条件，王智珠未按时收房，由此产生的损失应当由王智珠自行承担，不同意支付2015年9月10日之后的违约金。2.取得《银川市新建住宅交付使用证》不应该作为建兴公司交付房屋的必要条件。2006年7月1日，银川市开始实施《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》，该规定要求新建住宅工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住和使用的基本条件，并取得新建住宅交付使用证，方可交付使用。新建住宅建设单位违反该规定的，处以一定数额的罚款。上述规定是政府对新建住宅建设单位的行政管理手段，目的在于保证建设单位交付的房屋具备居民入住和使用的基本条件。本案中，建兴住宅置业公司交付的房屋完全具备了入住和使用的基本条件，并未损害王智珠的实体利益。建兴住宅置业公司之所以未能取得《银川市新建住宅交付使用证》，是因为业主未能按照规定缴存首期住宅专项维修资金，而根据《银川市住宅专项维修资金管理办法》第8条、第11条的规定，首期住宅专项维修资金应当首先由商品住宅的业主缴纳，对于未售出的物业及未足额缴存专项维修资金的物业，才由建设单位先行代缴。本案为关联诉讼，类似情况的业主近83户，需要缴纳的专项维修资金200余万元，83户业主拒绝缴纳上述款项的行为导致建兴公司无法办理《银川市新建住宅交付使用证》。综上，《银川市新建住宅交付使用证》不应当作为建兴住宅置业公司交付房屋的必要条件，只要交付的房屋能够实现业主合理使用目的即达到了合同目的，故建兴住宅置业公司不同意王智珠的诉讼请求，不同意支付违约金。3.补充协议约定的违约金过高，应当以同地段同类型房屋的租金为标准予以核减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王智珠、建兴住宅置业公司提交的《银川市商品房买卖合同》、购房发票、《商品房买卖合同补充协议》《物业专项维修资金交存凭证》《办理入住手续流转单》《业主基础信息登记表》《临时管理规约承诺书》等证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年8月4日，王智珠与建兴住宅置业公司签订《银川市商品房买卖合同）》一份，双方合同约定：王智珠购买建兴住宅置业公司开发位于银川市××区商品房一套；房屋总价款为878636元；房屋交付时间为2014年12月31日前。该合同第九条、第十二条约定：住宅交付、交接条件为出卖人取得并提供《银川市新建商品房配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称”两书一证”）住宅证明文件；如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，王智珠如约向建兴住宅置业公司支付房款878636元，建兴住宅置业公司未能按照合同约定的期限向王智珠履行交房义务。
2015年7月13日，王智珠与建兴住宅置业公司就延期交房违约责任签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议约定：1.房屋交付时间延期至2015年8月31日；2.自2015年1月1日至2015年8月31日，建兴住宅置业公司每日按照王智珠已付款总额的万分之二进行赔付；3.如果再次逾期，自2015年9月1日起，在原每日万分之二的基础上，赔付比例逐月递增万分之一。
2017年4月7日，王智珠办理了涉案房屋交接手续，领取了房屋钥匙。王智珠认为，建兴住宅置业公司违反合同约定逾期交房，且至今不能提供《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，即便王智珠办理了房屋交接手续，建兴住宅置业公司也并未实际完成合同约定的房屋交付义务，应当按照补充协议约定继续承担违约责任至提供《银川市新建商品房配套设施交付使用证》之日止。
另查明，建兴住宅置业公司至今不能提供涉案房屋”两书一证”住宅证明文件。
本院认为，王智珠与建兴住宅置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应予全面履行。王智珠履行了交付购房款义务，建兴住宅置业公司未按合同约定的交付条件和期限，即提供”两书一证”等住宅证明文件于2014年12月31日前向王智珠交付商品房屋，已构成违约，应当承担相应的民事责任。
王智珠与建兴住宅置业公司达成的《商品房买卖合同补充协议》是在建兴住宅置业公司逾期交房，包括王智珠在内的小区业主为维护自身合法权益与建兴住宅置业公司协商一致的结果，协议内容不违反法律或行政法规强制性规定，该协议是对《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任条款的变更，双方应予全面履行。
王智珠与建兴住宅置业公司签订的《商品房买卖合同》并未约定购房人必须先行交存首期住宅专项维修资金。《银川市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定”开发建设单位未售出的物业及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存住宅专项维修资金”。建兴住宅置业公司认为未取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》责任在于王智珠未按期交存住宅专项维修资金的主张，理由不能成立。建兴住宅置业公司关于自2015年9月10日起其没有义务再支付违约金的主张，理据不足，本院不予支持。
王智珠尽管于2017年4月7日办理了涉案房屋交接手续，但该交付行为与商品房买卖合同第九条、第十二条约定的交付、交接条件不符，不能视为双方对合同约定的交付条件的变更，建兴住宅置业公司应当按照补充协议约定支付王智珠自2015年1月1日至建兴住宅置业公司实际取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》等住宅证明文件之日止期间的违约金。双方签订的补充协议中约定在违约金每日万分之二的基础上，自2015年9月1日起赔付比例逐月递增万分之一，该约定过分高于给王智珠造成的实际损失，故本院予以调整，即自2015年9月1日起，建兴住宅置业公司每日承担房屋价款万分之三的违约金，至实际取得标的房屋”两书一证”之日止。王智珠主张建兴住宅置业公司按照补充协议约定支付自2014年12月31日至2017年3月31日期间的违约金288631.926元，本院调整为支付自2015年1月1日至2017年3月31日期间的违约金194617.87元（878636元×万分之二×242天+878636元×万分之三×577天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付、交接条件（即《银川市新建商品房配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》提供齐全）向原告王智珠交付银川市金凤区房屋；
二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王智珠逾期交付房屋违约金194617.87元，并以已付房款878636元为基数按照每日万分之三支付自2017年4月1日起至取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》之日止期间的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费2864元，由原告王智珠负担945元，由被告宁夏建兴住宅置业有限公司负担1919元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员张雪芬
二〇一七年九月十八日
书记员赵怀吉
判决书附页：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。