湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民再终字第00387号
原审原告袁定业。
委托代理人贺金星，湖南弘天律师事务所律师。
原审被告长沙蔚都实业有限公司。
法定代表人胡伟峰，该公司董事长。
委托代理人李文志，湖南骏熙律师事务所律师。
原审原告袁定业与原审被告长沙蔚都实业有限公司（以下简称蔚都公司）商品房预售合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院（以下简称原审法院）于2007年9月5日作出（2007）雨民初字第1461号民事判决，已经发生法律效力。本院于2015年7月13日作出（2015）长中民监字第00268号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告袁定业及其委托代理人贺金星，原审被告蔚都公司法定代表人胡伟峰及其委托代理人李文志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年6月29日，原审原告袁定业起诉至原审法院称，2004年1月5日，袁定业、蔚都公司双方签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称前合同），合同约定，袁定业购买蔚都公司开发的位于长沙市侯家塘立交桥东北角的都市阳光1栋1单元按图纸南到北向D轴-轴、西到东向2轴-29轴门面，套内面积494平方米，按套计算，该商品房总价款为708万元；同时，合同还约定蔚都公司于2004年3月31日前交房，交房后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如蔚都公司违约，将按已付该房款的0.5%支付违约金。合同签订后，袁定业按合同的约定支付了708万元购房款，蔚都公司于2004年3月交房了约定的房屋，并按合同约定的494平方米套内面积由袁定业、蔚都公司共同整体出租给长沙金牛角中西餐厅有限公司使用，袁定业租金的分摊比例占30.66%。可蔚都公司并未按买卖商品房惯例，在交付房屋后办理该房屋的产权证。袁定业多次与蔚都公司交涉，均未果，遂向原审法院提起诉讼。诉讼请求：一、请求判令蔚都公司按前合同的约定协助办理房屋所有权证。二、请求判令蔚都公司承担违约金3.54万元。三、请求判令蔚都公司承担本案的一切诉讼费用。原审被告蔚都公司辩称：一、袁定业的举证超过了诉讼时效，依法不受法律保护。根据双方签订的前合同约定，蔚都公司于2004年3月底将房屋交付给料袁定业，如蔚都公司有违约行为，袁定业应于2004年3月31日起的360天后两年之内（即2007年3月31日之前）主张权利，可袁定业于2007年6月26日起诉，明显超过了诉讼时效，依法不受保护，应驳回袁定业的诉讼请求。二、蔚都公司已履行了全部合同义务，没有违约行为。蔚都公司将房屋交付给了袁定业，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，袁定业才能依据这些资料到银行办理按揭贷款，如果蔚都公司不将资料备案，袁定业是不可能办理抵押贷款的，因此，蔚都公司已履行了全部合同义务，没有违约行为，应依法驳回袁定业对蔚都公司的诉讼请求。
原审审理查明：2004年1月5日，袁定业与蔚都公司签订前合同，约定袁定业以按揭方式购买蔚都公司开发的都市阳光第1栋1单元南到北向D轴-
H轴、西到东向2轴-29轴门面房，该房价款按套计算，总价款为708万元。蔚都公司于2004年3月31日前将房屋交付袁定业。合同第十五条对产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，袁定业依约付清全部房款708万元，蔚都公司依约于2004年3月31日前将房屋交付袁定业。2004年8月，蔚都公司向长沙市房屋产权管理局提交材料申请办理房屋初始登记。2005年4月6日取得出售商品房的房屋栋证。2007年4月，袁定业向蔚都公司提出办理房地产权属证书，要求将该商品房分成三户，分别办理至袁某甲、袁某、袁某乙（均为袁定业子女）名下的产权证。2007年4月10日，蔚都公司在买受人为袁某甲、袁某、袁某乙的三份《商品房买卖合同》（以下简称后合同）上盖章确认：“该三份买卖合同与原件一致，只作办理产权证使用，其他使用均无效。此原件存蔚都公司。”2007年6月29日，袁定业向原审法院提起诉讼，请求处理。
原审法院认为：一、袁定业、蔚都公司签订的前合同，系双方的真实意思表示，内容符合法律规定，具有法律效力。双方当事人应当按照诚实信用的原则行使合同权利、履行合同义务。二、袁定业提交了买受人为袁某甲、袁某、袁某乙的后合同（蔚都公司在后合同上盖章确认“该三份买卖合同与原件一致，只作办理产权证使用，其他使用均无效。此原件存蔚都公司。”）拟证明其于2007年4月向蔚都公司提出办理房地产权属证书的要求，且蔚都公司盖章予以确认的事实。蔚都公司提出袁定业提交该证据时超过了举证期限，且与本案没有关联，但对其真实性无异议。原审法院审查后认为，袁定业提交的后合同对案件事实的认定及处理结果有较大影响，且不认定该证据可能导致判决不公的后果，故予以采信。后合同的买受人为袁定业子女，后合同约定购买的房屋面积总和与袁定业、蔚都公司签订的前合同中出售商品房的面积相符，且该三名买受人之前并没有在蔚都公司开发的位于长沙市侯家塘立交桥东北角的都市阳光购买商品房。故袁定业以三子女作为买受人，于2007年4月向蔚都公司提出办理房地产权属证书的要求，应认定为袁定业向蔚都公司主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，本案诉讼时效于2007年4月中断，重新计算，依此推算，袁定业于2007年6月29日向原审法院起诉没有超过诉讼时效。故蔚都公司主张本案已过诉讼时效，不予采信。袁定业要求蔚都公司协助办理房地产权属证书的请求符合法律规定，予以支持。三、2004年8月，蔚都公司向长沙市房屋产权管理局提交资料申请办理房屋初始登记，2005年4月，蔚都公司已办理好出售商品房的房屋栋证，袁定业办理房地产权属证书的条件已成就。袁定业没有提交证据证明是由蔚都公司的责任造成其未在规定期限内取得房地产权属证书。故对袁定业要求蔚都公司承担违约金的请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、蔚都公司于本判决生效后30内协助袁定业办理双方签订的《商品房买卖合同》中约定的出售商品房的房屋产权证；二、驳回袁定业的其他诉讼请求。本案受理费685元、因适用简易程序减半收取342.5元，由袁定业负担100元，蔚都公司负担242.5元。
本院再审过程中，原审被告蔚都公司称：一、原审判决认定双方应按照前合同办理房屋所有权证存在错误。双方签订该合同后，2007年4月10日，蔚都公司又与袁某甲、袁某、袁某乙等三人签订后合同。后合同是双方真实意思表示，是对前合同的变更，且合同主体、房屋建筑面积、计价方式和价款等发生变更。因此，应按照后合同办理相关手续。二、原审判决在没有对账的情况下认定袁定业依约付清全部房款708万元存在错误，且袁定业未支付房屋维修基金、契税等费用给蔚都公司，不能据此认定袁定业付清全部房款。三、袁定业原审起诉超过诉讼时效，原审判决认定未超过诉讼时效存在错误。四、原审判决对办理房屋过户手续的涉案房屋具体位置存在争议，导致无法执行。综上，请求依法再审。原审原告袁定业辩称：一、袁定业与蔚都公司签订的前合同合法有效，应该全面实际履行。前合同是双方真实意思表示，且袁定业按照合同履行完相关义务，蔚都公司应按照约定办理房屋所有权证。二、关于原审判决认定的“引起诉讼时效中断的后合同的问题”。1、袁定业是在要求蔚都公司办理产权证受阻的情形下按蔚都公司的提议形成后合同，且蔚都公司在后合同上明确注明“只做办理产权证使用，其他使用均无效，此原件存蔚都公司”。袁定业在原审中提供后合同仅为证明袁定业一直在主张权利，诉讼时效中断。2、关于后合同的作用和效力问题。首先，后合同相对方袁某甲、袁某、袁某乙没有合同样本。其次，涉案房屋房款全部由袁定业出资，袁某甲、袁某、袁某乙并未出资。再次，袁某甲、袁某、袁某乙至始至终未出面确认后合同效力。且蔚都公司无法提供三份后合同原件。上述事实，足以表明后合同“只做办理产权证使用，其他使用均无效，此原件存蔚都公司”，并不能否认袁定业与蔚都公司签订的前合同效力。三、前合同约定的产权面积是否减少的问题。前合同约定，涉案房屋按图纸南到北向D轴-
H轴、西到东向2轴-29轴门面，其中按图纸南到北向D轴-
H轴宽度为13.9米，D轴上的2-28轴长度为36.6米，H轴上2-29轴长度38.1米，套内面积494平方米，四至点范围明确。且与相关联案件即原审法院（2013）雨民重字第308号民事判决中蔚都公司提供房产部门产权登记大厦初始产权登记备案图纸、原审法院委托长沙市房产局测绘队制作《房地产勘测报告书》相吻合。故不存在蔚都公司主张的房屋面积减少的问题。四、原审判决不能执行的真实原因。原审判决不能执行是因蔚都公司与其原法定代表人易蔚明等人恶意串通，严重损害袁定业利益，将本属于袁定业的房屋部分出售给蔚都公司利害关系人，致使无法办理相关权证。综上，蔚都公司申诉理由不能成立，请求予以驳回，并维持原审判决。
原审原告袁定业再审期间提供如下证据：
证据1，施工竣工图及长沙市房产档案馆备案施工图，拟证明该图纸面积与前合同约定的房屋面积相符；
证据2，房地产勘测报告书，拟证明前合同约定的房屋面积与测绘报告一致，不存在面积减少、原审判决无法执行的情形；
证据3，原审法院（2013）雨民重字第308号民事判决书，拟证明本案发生的经过、原审判决不能执行的原因、（2013）雨民重字第308号民事判决生效后本案可以实际履行。
原审被告蔚都公司发表如下质证意见：证据1，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。证据1中的施工竣工图与长沙市房产档案馆备案施工图面积存在差别，正说明涉案房屋面积发生变化，应与后合同约定建筑面积为准。证据2，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。证据3，属未生效判决，不能作为定案依据。
原审被告蔚都公司未提供证据。
综合各方当事人的质证意见，本院再审对原审原告袁定业提供的证据认定如下：证据1、证据2，在相关联案件即原审法院（2013）雨民重字第308号民事判决中已作为证据提交，是否为有效证据应以该案生效判决为准，本案中不予认证。证据3，属未生效判决，不予认证。
本院再审审查查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院再审认为：一、关于双方应按前合同履行还是按后合同履行及后合同能否视为是对前合同变更的问题。经查，蔚都公司在后合同上盖章确认“该三份买卖合同与原件一致，只作办理产权证使用，其他使用均无效。此原件存蔚都公司。”，由此可见，袁定业以其三个子女名义与蔚都公司签订后合同目的非常明确，系为了将其已经购买的102号门面分成三部分将产权证分别办至其三个子女名下，该目的已经在合同上明确注明，故前合同才是双方为购买房屋所签订，后合同仅为办证使用。故后合同不能视为对前合同变更。双方签订的前合同是双方真实意思表示，内容合法。原审判决认定前合同为有效合同，符合相关法律规定，并无不当。蔚都公司提出的后合同是前合同的变更且双方应按后合同履行的请求缺乏事实依据，本院再审不予支持。
二、关于原审判决认定袁定业已按前合同约定付清全部房款依据是否充分的问题。经查，前合同第四条约定，双方按套计算商品房价款，总价款为708万元。原审中，袁定业为支持其提出的主张，提供了250万元的湖南省长沙市往来结算统一凭据、78万元的加盖蔚都公司公章的收条以及380万元的中国建设银行长沙芙蓉支行个人贷款支付凭证等证据，金额共计708万元。上述证据相互印证，足以得出袁定业已按前合同约定支付708万元购房款的结论，且原审中蔚都公司对上述付款未提出异议。故原审认定袁定业已付清全部房款依据充分。至于蔚都公司提出的袁定业未缴纳购房契税、维修基金等费用的问题。因该费用双方在前合同中未作约定，双方可另行解决。且蔚都公司在原审中未就此提起抗辩或反诉，不宜在本案中审理。
三、关于袁定业原审起诉是否超过诉讼时效的问题。经查，前合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，第八条约定的交付时间为2004年3月31日前。按照上述约定，蔚都公司应在2005年3月将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，但双方又于2007年4月10日就办理房屋产权证的问题签订后合同，这表明蔚都公司同意履行办理权属登记手续的义务，诉讼时效重新计算。据此，袁定业于2007年6月29日向原审法院起诉并未超过诉讼时效。原审判决作出诉讼时效中断、袁定业起诉未过诉讼时效的认定，符合《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定。故蔚都公司的该项请求不能成立，本院再审不予支持。
四、关于原审判决是否无法执行的问题。经查，原审判决是依据袁定业的诉讼请求作出，且前合同第三条对房屋楼层及四至界限约定清晰，前合同附件也进行了附注。故依据前合同的约定，可以确定涉案房屋位置、四至界限，原审判决内容可以执行。故蔚都公司提出的原审判决无法执行的请求不能成立，本院再审不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，蔚都公司的申诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持长沙市雨花区人民法院（2007）雨民初字第1461号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 易 颖
审 判 员 王 波
代理审判员 严新龙
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 孔佳佳
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。