山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第763号
上诉人（原审被告）：蒙阴县蒙阴街道办事处西关社区居民委员会。住所地：山东省蒙阴县刘洪路中段（跃进桥北首）。
法定代表人：刁传聚，主任。
委托代理人：公方敏，山东拓成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋永军，男，1965年3月28日出生，居民，住蒙阴县。
被上诉人（原审原告）：宋淑军，男，1967年4月24日出生，居民，住蒙阴县。
上列二被上诉人共同委托代理人：王霞，蒙阴县司法局法律服务中心律师。
上诉人蒙阴县蒙阴街道办事处西关社区居民委员会（简称西关居委）因合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2014）蒙民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告宋永军、宋淑军诉称，2011年1月30日，我与被告签订了房屋置换和补偿协议书，协议约定了置换房屋的位置、置换方式、权利义务及违约责任。其中，该协议书中第9款、第10款约定被告应于2011年12月30日前将置换的两套楼房交付给我，如被告违约，支付给我违约金500000元，被告沈敬成、被告刘元东提供担保。协议签订后当天，我自行搬离，后由被告进行开发。至今被告尚未履行协议约定的义务，给我们造成了巨大的财产损失。为此，具状起诉，要求调解或判令被告西关居委继续履行协议（按协议书中第一款、第二款约定的位置交付置换的楼房）并承担违约金500000元，被告沈敬成和刘元东承担连带责任，诉讼费由被告负担。
原审被告西关居委辩称，该协议应当属于无效协议，因为该协议未经村民代表同意，也未取得全体村民大会决定，直至起诉，被告才知道存在该协议。是由当时的负责人一人签字并盖了被告的公章。二、原告起诉的商品房其中一套已经交付，另一套实际在合同约定的时候已经按照约定建设完毕，但是需要原告向开发商办理相关的手续。
原审被告沈敬成、刘元东未到庭、未答辩。
原审法院查明，2011年，被告西关居委准备开发九州商城地段。原告宋永军、宋淑军在原九州商城的楼房及院落共计800余平方米与西关居委进行置换，并于2011年1月30日，原告与被告签订了房屋置换和补偿协议书。协议第一条、第二条约定：蒙阴街道办事处西关社区居民委员会在九州商城新商品房中给宋永军、宋淑军楼房两套，并约定了位置及面积等；置换方式是旧房一平方米置换新楼一平方米；该协议书中第九条约定了违约责任、如一方违约，需支付给守约方违约金人民币500000元；第十条约定被告应于2011年12月30日前将置换的两套楼房交付给原告。被告沈敬成、刘元东提供担保。协议签订后当天，原告自行搬离，后由被告进行开发。但被告未按期交房，原告遂于2013年12月18日诉至原审法院，要求被告西关居委履行协议书第一条、第二条所约定的义务，并支付违约金500000元；被告沈敬成、刘元东承担连带责任。
上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、原告提交的由原、被告双方签订的协议书一份及相关证据材料等予以证实，并均已收集、记录在卷。
原审法院认为，原告宋永军、宋淑军与被告西关居委于2011年1月30日签订的房屋置换和补偿协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求被告继续履行协议的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。对于原告要求被告承担违约责任，支付违约金500000元的请求，因原、被告双方约定于2011年12月30日前将置换的两套楼房交付给原告，但时至今日被告仍未履行，已构成违约，被告应予赔偿。结合原告置换房屋面积、位置及造成的损失，原告该项请求，符合法律规定，应予支持。对于原告撤回对被告沈敬成、刘元东的诉讼，不违反法律规定，应予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告蒙阴县蒙阴街道办事处西关社区居民委员会继续履行合同，即按协议书中第一条、第二条约定的位置将置换的楼房于本判决生效后一个月内交付原告。二、被告蒙阴县蒙阴街道办事处西关社区居民委员会应于本判决生效后十日内支付原告违约金500000元。如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告西关居委负担。
上诉人西关居委不服原审判决上诉称，1.一审法院审理过程中程序违法。在一审开庭过程中上诉人向法院提供上诉人与山东裕隆置业集团有限公司（以下简称裕隆公司）签订的协议一份，证实上诉人与裕隆公司共同合作开发九州建材商贸城（包括上诉人与被上诉人协议约定的楼房及院落），在2013年6月26日上诉人已经退出九州商贸城的开发并把相应的权利义务转让给裕隆公司，一审法院应当依法追加裕隆公司为被告或第三人参与诉讼查明本案的事实并承担相应的责任，但是一审法院并没有严格按照法律程序进行审理，一审法院程序违法。2.一审法院认定事实错误。一审法院认定两套房屋未交付事实错误，被上诉人与裕隆公司早已经将房屋建好，由于城市规划的原因改变原来的建设图纸，现有的建设房屋没有达到被上诉人的目的，被上诉人将其中的一套转让给他人，另一套被上诉人迟迟没有到裕隆公司领取钥匙，其相应的证据在裕隆公司，由于裕隆公司未参与诉讼也未能向法庭提供相应的证据，并非是上诉人未交付。3.一审法院认定违约金为50万元明显违反法律规定。被上诉人的诉讼请求要求继续履行协议，被上诉人并没有提供证据证实自己的损失，而一审法院判决上诉人承担50万的违约金明显违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被上诉人不能证实自己的损失，上诉人不应承担违约责任的违约金。综上所述，一审法院认定事实错误，审理程序违法，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宋永军、宋淑军答辩称，1.一审法院不存在程序违法，根据合同的相对性原则，本案争议的协议书也就是拆迁补偿及房屋置换，合同的双方当事人为上诉人与两被上诉人，所以上诉人主张的应当追加被告或者第三人的主张不能成立，一审法院程序无误。2.上诉人在上诉状以及一审庭审过程中均认可上诉人没有按照双方签订的协议履行自己的合同义务，即上诉人对违约事实并不否认。3.对于违约金50万元是一审法院所得判决合法有据，理由是双方在合同条款中明确约定违约金的数额，并且本案争议的两套置换房，位于蒙阴县城商业要地，是沿街旺铺，由于上诉人违约置换房屋长达三年之久，给被上诉人造成的损失可想而知，并且一审庭审过程中被上诉人已经向法院提供相应的证据加以证实，结合合同法对于违约方损失赔偿的原则为完全赔偿原则，也就是包含被上诉人可得利益的损失，其损失远远超过50万元，我们仅按照合同约定的50万元主张并得到支持是正确的，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告沈敬成、刘元东均未到庭、且均未有陈述意见。
本院经审理查明，2010年9月28日，西关居委与案外人山东华兴置业集团有限公司签订招商引资开发建设九州建材商贸城合作协议书一份，约定由双方共同出资合作开发建设该项目，并对出资方式、盈余分配方式、双方的责任义务等事宜进行了约定。
2013年6月26日，西关居委与案外人山东华兴置业集团有限公司又就西关居委退出九州建材商贸城合作项目事宜达成协议并签订协议书一份，约定西关居委因西关安置区建设资金需要，自愿退出上述合作项目，解除上述合作协议，并对其他相关事宜进行了约定。
2014年5月1日，甲方山东裕隆置业集团有限公司与乙方宋永军签订协议书一份，内容：乙方和宋淑军与蒙阴县蒙阴镇西关居委于2011年1月30日签订拆迁补偿协议，约定西关居委拆迁乙方与宋淑军房屋，待新九州商城竣工后，以商铺两套作为乙方与宋淑军拆迁房屋的实物置换补偿，乙方与宋淑军约定第一套商铺归宋淑军，第二套商铺归乙方。后第一套置换商铺落实到位，第二套尚未落实；现西关居委退出新九州商城项目，由甲方全盘接手该项目，经甲乙双方充分协商，对乙方置换商铺事宜作出重新约定，并订立如下条款，双方共同遵守：一、经甲乙协商，乙方自愿同意，原置换乙方拆迁房屋的商铺变更为新九州商城8号楼6号商铺。二、变更置换房屋后，甲方向乙方支付60000元面积差价。三、本协议自甲乙双方签字（盖章）后生效。四、本协议一式三份，甲乙各执一份。甲方在落款处加盖了公章，乙方宋永军在落款处签字。
证明今有宋永军和宋淑军与蒙阴西关居委转换新九州商城楼房两套，在协议书中第二套楼房归宋永军所有。特此证明经手人宋永军、宋淑军均捺印2014年5月1日
2014年5月1日，甲方山东裕隆置业集团有限公司与乙方宋永军、丙方公茂国三方签订协议书一份，内容：今有丙方购买乙方新九州商城8号楼6号商铺，丙方委托甲方办理按揭贷款陆拾万元，经甲、乙、丙三方协商，此按揭贷款自银行贷出后，此款由甲方全额转给乙方。甲方在落款处加盖了公章，乙方宋永军、丙方公茂国均在落款处签字并捺印。
认定上述事实的证据除同一审外还有：转让协议、协议书、证明及当事人陈述等。
本院二审查明的其他事实和一审一致。
本院认为，上诉人西关居委与被上诉人宋永军、宋淑军于2011年1月30日签订的房屋置换和补偿协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，均合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务并享有相应的权利。协议签订后，宋永军和宋淑军自行搬离了涉案置换前的楼房和院落，并交由西关居委进行了开发建设，但西关居委并未按协议约定应于2011年12月30日前将涉案的两套楼房交付给宋永军和宋淑军，其行为构成违约，依法应承担的相应的违约责任。
西关居委与案外人山东华兴置业集团有限公司共同出资合作开发建设涉案九州建材商贸城项目，后又因其西关安置区建设资金需要，自愿退出上述合作项目，并解除了上述合作协议。上诉人主张其又与裕隆公司共同合作开发建设该项目，原审法院应依法追加裕隆公司为当事人参加诉讼并判决其承担相应的责任，但未提供证据予以证实，且根据合同的相对性原则，上诉人与谁合作开发、如何开发等事宜均与本案无关，也与二被上诉人无关。故，原审法院未追加裕隆公司为当事人参加诉讼且未判决其承担相应的责任程序合法，并无不当。上诉人关于原审法院未追加裕隆公司参诉程序违法，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
根据合同的相对性原则，二被上诉人是否将涉案房屋转让以及转让给谁，均与本案无关，也与上诉人无关，上诉人均应依约按时向二被上诉人交付涉案房屋。上诉人并未提供任何证据证实其已按照合同约定于2011年12月30日前将涉案房屋交付给二被上诉人，也未主张其迟延交付房屋具有合同约定或法定的正当理由。原审法院宣判后，上诉人不服原审判决于2014年4月24日提出上诉后，宋永军为减少损失，其与案外人裕隆公司又于2014年5月1日就其同意将原置换其拆迁房屋的商铺变更为新九州商城8号楼6号商铺并由裕隆公司支付其60000元面积差价签订了协议，该协议是宋永军与案外人裕隆公司之间签订的，上诉人并非该协议的当事人，该协议也未约定宋永军放弃了其与上诉人之间签订的房屋置换和补偿协议中关于违约责任包括逾期交房应承担的违约责任的内容，上诉人也未提供任何证据证实宋永军已放弃了对上述违约责任的进行主张的权利，故，上诉人仍应按照双方签订的房屋置换和补偿协议书的约定，向被上诉人承担逾期交房造成的违约责任。
关于违约金的数额，本案中上诉人依约应于2011年12月30日前将置换的两套楼房交付给二被上诉人，但在长达三年的时间里上诉人仍未履行交房义务，其行为构成违约，按照双方签订的房屋置换和补偿协议书第9条（如果甲方违约，支付给乙方违约金（人民币）50万元；如果乙方违约，支付给甲方违约金（人民币）50万元）的约定，结合上诉人逾期交房的期限较长且置换房屋面积较大、位置又位于蒙阴县城繁华地段和商业要地，给二被上诉人造成的损失较大，且上诉人亦未提供证据证实上述协议约定的违约金数额过分高于其给二被上诉人造成的实际损失，故上诉人理应按照协议约定支付二被上诉人违约金50万元。上诉人主张一审法院认定违约金为50万元明显违反法律规定，其不应承担违约责任的违约金，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人蒙阴县蒙阴街道办事处西关社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年十一月二十六日
书记员 孙 壹