西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0117民初62号原告陕西豪信实业有限责任公司（以下简称豪信公司）。法定代表人王云生，该公司董事长。委托代理人刘飞，该公司员工。被告贾建辉。原告豪信公司诉被告贾建辉商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告豪信公司的委托代理人刘飞到庭参加了诉讼。被告贾建辉经本院依法公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告豪信公司诉称，被告贾建辉于2015年8月12日购买原告位于西安市泾河工业园长庆西路23号渭水名居12-1-704商品房一套。被告与原告根据相关法律规定签署了《商品房买卖合同》，约定该商品房面积122.33平方米，单价4101元，总价为501675元，贷款35万元整。由于被告失联且未按时偿还银行贷款，造成对银行严重违约，按照银行要求出卖人即原告已将该套房屋回购，回购款金额为351442.40元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条第3款及附件六第4条约定的付款方式，买受人在按揭手续办理完成后，有义务按期支付贷款本息，若买受人未按期向银行还贷，导致银行与买受人终止借款合同，经银行要求出卖人回购后，买受人承担合同解除发生的所有费用，包括但不限于债权及利息；诉讼费，律师费，保全费，执行费，公证费，销售费等。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担相应赔偿责任，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，及解除合同发生的相关费用300元；2、被告支付原告合同违约金151675元整；3、被告偿还原告替他垫付的房屋贷款6775元，及垫付房款期间所产生的利息73.68元（利息暂算至2016年8月11日）及2016年8月12日至实际清偿之日的利息；4、被告偿还回购房款利息5711.76元及回购房款351442.4元所产生的利息2547.96元（利息暂算至2016年8月11日）及2016年8月12日至实际清偿之日的利息；5、本案诉讼费由被告承担。被告贾建辉未到庭应诉。经审理查明，2015年8月12日原告豪信公司与被告贾建辉签订合同登记号为GY201501633的《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于西安市高陵区泾河工业园泾渭西路23号渭水名居12幢1单元7层10704号房屋一套，建筑面积122.33平方米，单价为每平方米4101元，总金额为人民币501675元，其中首付款151675元，剩余房款350000元以银行按揭贷方方式向原告支付。其中附件六第4条：“买受人在按揭手续办理完成后，有义务支付贷款本息，若买受人未按期向银行还贷，导致银行与买受人终止借款合同，经银行要求出卖人回购后，买受人承担合同解除发生的所有费用，包括但不限于债权及利息；诉讼费，律师费，保全费，执行费，公证费，销售费等。”附件八第1条：“因买受人原因单方解除合同的，需承担违约责任，并向出卖人支付已交房款15%的违约金，办理合同注销所发生的一切费用由买受人承担”。2015年8月11日原、被告双方签订《的补充协议》一份，约定：被告因购买上述房屋向原告缴纳首付款时向原告申请借款，借款金额及方式如下：被告应付的首付款共计151675元，除已支付首付款11675元外，被告向原告借款140000元，被告承诺在2016年5月31日前分四期向原告还完全部借款……逾期超过30天未还清欠款的，被告同意该套房产原告可以无条件回购……如被告的借款和滞纳金于2016年6月30日前未结清，原告有权不予办理房屋交付手续并单方终止双方签订的购房合同，违约责任由被告承担，原告有权将此房屋转卖他人。补充协议签订后，被告未按约向原告偿还借款。2015年8月21日，被告作为借款人、原告豪信公司作为保证人与贷款人中国光大银行股份有限公司西安东大街支行（以下简称光大银行）签订《个人贷款合同》一份，约定：被告因购买上述房屋向光大银行实施个人住房按揭贷款人民币350000元，该贷款发放至被告开立的账户内，原告对被告上述贷款作为保证人进行连带责任保证。2015年9月14日，光大银行向被告发放贷款350000元。2015年10月20日至2015年11月20日被告向光大银行连续两月按月偿还贷款本息后便不再还款，光大银行分别于2016年3月30日、2016年4月28日、2016年5月30日从原告保证金账户中扣划被告应当偿还的2015年12月20日本金532.39元、罚息15377.16元计、2016年1月20日本金871.72元、罚息1495.05元、2016年2月20日本金875.50元、罚息1462.44元，共计6775元，2016年6月20日光大银行从原告处扣划被告应偿还的贷款本金余额345730.64元、罚息5711.76元共计351442.4元。庭审中，原告称未向被告交付上述房屋，亦未提交解除合同费用300元的相关证据；自愿放弃诉讼请求中垫付房款6775元自2016年6月20日至2016年8月11日期间所产生的利息73.68元与回购房款351442.4元自2016年6月20日至2016年8月11日期间所产生的利息2547.96元的主张；诉请违约金包括销售费用64312元与按合同附件八约定的出卖人应支付房款15%违约金75251.25元。以上事实，有原告陈述、商品房买卖合同及附件、补充协议、个人贷款合同、消费信贷对账单、贷款本息代偿证明书等相关证据在卷佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。被告向原告购买上述房屋时本应支付首付款151675元，但其通过与原告签订补充协议约定，仅向原告实际支付首付款11675元，剩余首付款140000元通过向原告借款实现，且约定了相关还款方式及未按期还款的法律后果，其中包括逾期超过30天未还请欠款的，被告同意该套房产原告可以无条件回购，如被告的借款于2016年6月30日前未结清，原告有权不予办理房屋交付手续并单方终止双方签订的购房合同，被告未按补充协议约定向原告还款，原告依约有权单方解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，原告诉请解除上述合同，于法有据，本院予以支持，但对其诉请解除合同相关费用300元，未提交相关证据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付违约金151675元，原告称指销售费用64312元与按合同附件八约定的出卖人应支付房款15%违约金75251.25元，其中销售费用并不属于违约金，不予支持；因被告未按约定向原告偿还借款，导致原告按补充协议约定解除《商品房买卖合同》，属因买受人原因出卖人单方解除合同，根据《商品房买卖合同》附件八第1条的约定，应按照已交房款的15%承担违约金；考虑到原告违反按揭贷款购房政策，通过出借首付款的方式仅要求被告实际支付首付款11675元，通过出借方式变相销售房屋，使合同的履行陷入极大风险之中，具有过错，可以减轻被告违约金金额，故本院结合双方责任，酌情认定被告应承担的违约金为已付购房款金额的5%，（350000+11675）×5%=18083.75元。被告因购买本案所涉房屋向光大银行按揭贷款人民币350000元，原告作为连带责任保证人，在被告未按约定向光大银行偿还贷款本息情况下，光大银行从原告处扣划被告应偿还的三个月贷款本息共计6775元以及回购房款利息5711.76元，即原告承担了连带保证责任，现原告要求被告偿还，以及要求被告按6775元以中国人民银行同期银行贷款利率、自2016年8月12日至实际清偿之日支付利息，于法有据，本院予以支持；因购房合同解除后，并不涉及被告支付其上述回购房款问题，原告请求按回购房款351442.4元、以中国人民银行同期银行贷款利率、自2016年8月12日至实际清偿之日支付利息，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陕西豪信实业有限责任公司与贾建辉签订的合同登记号为GY201501633的《商品房买卖合同》；二、贾建辉于本判决生效后十日内支付陕西豪信实业有限责任公司违约金18083.75元；三、贾建辉于本判决生效后十日内支付陕西豪信实业有限责任公司代偿款本息6775元、回购房款利息5711.76元，并支付利息（按6775元以中国人民银行同期贷款利率、自2016年8月12日至实际清偿之日）；四、驳回陕西豪信实业有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，由被告贾建辉承担，且在履行本判决时一并支付陕西豪信实业有限责任公司。如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 吴 凯代理审判员 王 锋人民陪审员 郑欣辉二〇一七年六月八日书 记 员 雷婉婷