上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17924号
原告（反诉被告）黄秀芳。
委托代理人杨东，上海市欣隆律师事务所律师。
被告（反诉被告）朱贵荣，男，1953年9月22日生，汉族，住上海市浦东新区板泉路***弄***号***室。
被告（反诉原告）王玉珍。
委托代理人谭政明，北京市中银律师事务所上海分所。
第三人朱晓敏。
委托代理人谭政明，北京市中银律师事务所上海分所。
原告（反诉被告）黄秀芳（以下简称原告）与被告（反诉被告）朱贵荣（以下简称被告朱贵荣），被告（反诉原告）王玉珍（以下简称被告王玉珍）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，朱晓敏申请作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼。同时，本案因被告王玉珍及第三人就本案争议标的提起诉讼而由本院于2014年11月12日裁定中止审理，2015年3月12日，本院恢复对本案的审理。本院于2014年6月24日、2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人杨东，被告朱贵荣，被告王玉珍、第三人朱晓敏及两人的共同委托代理人谭政明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄秀芳诉称，2007年5月8日，原告与两被告就浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房（以下简称系争房屋）达成买卖意向，并由被告王玉珍找来其亲戚沈振华作为居间方，双方签订了《房地产居间合同（买卖）》（以下简称居间合同）及房地产买卖交易条件（附件），合同约定，系争房屋净到手价为人民币（以下币种相同）69万元，付款方式为定金5万元，首付款57万元，被告在收到原告90%的房款后交房，尾款7万元在产证更名结束后付清，如产证无法办理，等五年后再更名，五年后更名税费各自承担。如有违约，承担总房价百分之百的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了定金及首付款共计62万元后被告便将系争房屋交付给原告，原告对房屋进行装修后入住至今。两被告则居住在系争房屋楼下的另一套动迁房至今。2014年4月，原告得知两被告办好了系争房屋的产权证，随即要求办理过户手续，但遭两被告索要高价补偿，原告多次主动上门协商，未果，为此，提起诉讼，要求判令两被告协助原告办理系争房屋的房地产权利转移过户手续。
被告朱贵荣辩称，1、本案系居间合同纠纷，我与原告签订的居间合同只是房屋买卖的意向或者说是预售性质合同，并非正式的房屋买卖。2、系争房屋是我与妻子王玉珍、儿子朱晓敏三人的老房子动迁后分得，三人还共同交了差价补偿款，因此系争房屋产权属我们三人所有。3、我与原告签订合同、收取房款及交钥匙等均未与家里人商量，王玉珍于2013年知情后与我大吵了一场，并表示坚决不同意出售，朱晓敏直到诉讼才知道，也不同意卖房。4、我现在知道三个人的房子，其他人不同意，我是不可以卖的，我一个人擅自卖房是违法的，故我与原告签订的居间合同无效，双方各自返还。
被告王玉珍辩称，原告与被告朱贵荣签订的居间合同是预售性质的合同，双方之间只是购买意向，本人并未签名，这份合同损害了本人的利益，应属无效。
被告王玉珍反诉称、第三人朱晓敏诉称，两被告系夫妻，第三人系两被告的儿子。两被告和第三人的原住房于2005年3月被动迁，三人选择了产权房屋调换安置，并在一起补偿给拆迁人差价款116，409.20元后取得了系争房屋及浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室（以下简称302室）两处房产。后被告朱贵荣擅自与原告及房产中介签订居间合同，打算以69万元的价格将系争房屋出售给原告。居间合同约定：原告拟向被告朱贵荣购买系争房屋；意向金5万元；房产中介应原告要求与被告朱贵荣进一步洽谈；若被告朱贵荣与原告双方签订正式买卖合同之前发生争议，则双方同意该意向金继续委托中介方保管；如双方在办理产证更名时出现问题致无法交易，双方无违约责任。合同签订后，被告朱贵荣收取了原告意向金5万元，并擅自将系争房屋钥匙交给了原告，原告遂占用了系争房屋。被告王玉珍对上述合同的签订完全不知情，在2013年知道后也多次提出异议，明确表示不认可。第三人未与两被告共同居住，对于被告朱贵荣出售房屋的事情完全不知情，也不同意。被告王玉珍及第三人认为，原告与被告朱贵荣签订居间合同只是意向合同，并非正式的买卖合同，被告朱贵荣在未经其他共有人同意的情况下擅自与他人签订合同是违法行为，而原告应主动征询房屋其他共有人的意见，取得全体共有人的同意，其未征询其他共有人意见的行为违背了法律的规定，非善意签订合同，因此，原告与被告朱贵荣的行为侵犯了被告王玉珍及第三人的权利，居间合同无效，故被告王玉珍提起反诉、第三人提起诉讼，均要求判令原告与被告朱贵荣就系争房屋签订的居间合同无效，原告返还占用的系争房屋。
原告黄秀芳辩称，中介沈振华是被告王玉珍的亲戚，是被告王玉珍找来的，居间合同是在第三人家里签订的，当时第三人和被告王玉珍都在场，他们对买卖是明知的。系争房屋的配套商品房供应单已将第三人的名字划去，且办理系争房屋产权登记时，第三人签名承诺放弃权利。被告王玉珍和被告朱贵荣一直共同居住在系争房屋楼下的302室，其不可能不知道系争房屋已卖给原告。居间合同已包含了房屋买卖的主要条款，应当认定为买卖合同。综上，居间合同合法有效，不同意被告王玉珍的反诉请求及第三人的诉请。
被告朱贵荣辩称，当时我在外面欠了赌债，沈振华介绍卖房时，我一时冲动，脑子发热就瞒着王玉珍和朱晓敏将房屋卖掉了，我当时只是跟王玉珍讲房子借掉了，到办产证时，王玉珍才知道房子被卖掉了，她当时就表示不同意卖，朱晓敏是在本次诉讼中才知道的，他也是不同意卖的。本人同意被告王玉珍的反诉请求、第三人的诉讼请求。
经审理查明，两被告系夫妻，第三人是他们的儿子。2005年3月，两被告及第三人的私房动迁，通过产权置换两被告及第三人分得系争房屋及302室房屋。
2007年5月8日，由原告作为乙方、被告朱贵荣作为甲方、沈振华作为丙方（居间方），三方签订居间合同，合同第一条约定，乙方拟向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积87.43平方米，乙方愿意以69万元（净到手）的总价购买该房屋，其他条件详见附件：房地产买卖交易条件。第二条约定，鉴于乙方要求丙方按照附件上所列的交易条件与甲方进行进一步洽谈，乙方特支付购房意向金5万元给丙方作为洽谈专用。若甲方接受乙方之购买要求并签署本合同，则视作乙方届时愿依本合同各项规定完成本交易而无须甲方或丙方另行通知，该意向金自动转为乙方支付给甲方的购房定金。房地产买卖交易条件（附件）约定：房屋状况：建筑面积87.43，类型公房，结构钢混，楼层5楼；赠送维修基金；甲方收到乙方房款90%后同时交房；如五年后甲乙双方有一方违约，违约方承担总房价的百分之百的违约责任。付款方式：首付款／定金5万元，57万元，尾款交易结束后7万元付清。其他特别约定：尾款7万元至产证更名结束后付清给甲方，如产证更名无法办理，等5年后再交易，双方无异议，等等。在上述居间合同签订之前，原告与被告朱贵荣曾于2007年4月11日签订过一份《房地产居间合同（买卖）》，当天，原告支付定金5，000元。2007年4月30日，原告又支付被告朱贵荣购房定金45，000元，同年5月9日，原告再支付被告朱贵荣房款57万元，当天，原告取得系争房屋及该房屋的新建住宅质量保证书及使用说明书，业主手册等，之后原告对系争房屋进行装修后入住至今。2008年3月25日，原告支付被告朱贵荣系争房屋进户费用3，162元（其中包括了维修基金）。2011年7月，系争房屋的产权（大产证）登记在上海市浦东新区三林镇人民政府名下。2014年3月，两被告取得系争房屋的产权证（小产证），在办理该产权证时，第三人签名自愿放弃其在该房屋中的产权。
另查明，两被告原居住在被拆迁的私房内，第三人居住在浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室，私房动迁后，两被告住到第三人处，2007年9月，两被告入住302室房屋至今。居间合同在第三人的房屋内签订。
再查明，在本案审理中，第三人起诉两被告，要求确认系争房屋及302室为第三人与两被告共有。该案审理中，第三人与两被告达成调解协议，本院于2014年8月出具（2014）浦民一（民）初字第25930号民事调解书，调解书主文为：一、坐落于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋之产权归朱晓敏，朱贵荣、王玉珍共有，每人各占三分之一产权份额；二、坐落于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋之产权归朱晓敏，朱贵荣、王玉珍共有，每人各占三分之一产权份额；三、案件受理费45，200元，减半收取计22，600元由朱晓敏负担。2014年11月，本案原告向本院提起诉讼，要求撤销（2014）浦民一（民）初字第25930号民事调解书中第二条的内容。本院审理后于2014年12月29日作出（2014）浦民一（民）初字第40330号民事判决，撤销（2014）浦民一（民）初字第25930号民事调解书中主文第二条的内容。判决后双方未提出上诉。
以上事实，由经庭审质证的上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）、居间合同、房款和进户费收条、系争房屋的新建住宅质量保证书及使用说明书、系争房屋的用户手册、上海市房地产登记簿、办理系争房屋小产证的配套商品房供应单和上海市房地产登记申请书、（2014）浦民一（民）初字第25930号民事调解书、（2014）浦民一（民）初字第40330号民事判决书及原、被告和第三人的陈述在案佐证。
审理中，原告称，原告当时去杨思路上的住商不动产咨询买房的，沈振华是该住商不动产的员工，他说他姨妈有一套，当晚被告朱贵荣开车带原告去看了房。4月11日晚上，沈振华带原告到被告朱贵荣上南路的家里，当时被告王玉珍肯定在，第三人是否在不记得了，当晚签订了协议，原告付了5，000元定金，4月30日晚上，原告又到被告朱贵荣的家里付了45，000元，这天两被告及第三人夫妇都在家里。5月8日，原告确定要购买这套房屋，又到他们家里签了第二份合同。另原告表示，尾款7万元同意在过户时支付给被告。被告朱贵荣称，二份合同都是在上南路的家中签的，当时妻子和儿子均不在场。被告王玉珍表示，沈振华是我的远方亲戚，卖房的事情我不清楚。两套动迁房是我在2007年3月办的入住手续，回家后我就把所有入住资料放在桌上，也没有再去关心，后老公跟我说房子借掉了，开始他每月给我1，300元，后来每月给我2，500元。到2013年要办产证时，我去物业公司拿维修基金凭证，物业公司说系争房屋的凭证已被黄秀芳拿走了，我回去问老公，他才说把房子卖掉了。把儿子名字从配套商品房供应单上划去是因为当时儿子与媳妇闹离婚，媳妇要房子，所以我要求把儿子名字划掉的。第三人称，动迁协议上的名字不是我签的，但动迁情况父母都跟我说过，我也知道分到二套房屋。我对母亲将商品房配套供应单上我的名字划掉不知情，上海市房地产登记申请书（办理系争房屋产证的申请书）上的名字是我签的，当时母亲跟我说要将302室产证办在我名下，让我签名，我就签了，但没有看内容。（2014）浦民一（民）初字第40330号民事判决剥夺了我对系争房屋的权利。
本院认为，虽然原告与被告朱贵荣就系争房屋签订的是居间合同，但是，该合同附件对买卖条件作了明确约定，且合同签订后，原告已向被告朱贵荣支付了大部分的房款，朱贵荣也已将系争房屋交付给原告，原告装修后入住至今，故双方之间的买卖合同关系已经成立，两被告及第三人称，原告与被告朱贵荣之间的居间合同只是意向合同，依据不足，本院不予采纳。
系争房屋于2007年4月由被告朱贵荣通过与原告签订居间合同的方式予以处分，出售给原告，原告也已支付了大部分的购房款，并取得系争房屋后装修入住至今。虽然，被告王玉珍及第三人未在居间合同上签名，但是，从中介沈振华系被告王玉珍的亲戚、居间合同在两被告及第三人共同居住的房屋内签订及被告朱贵荣处分系争房屋时与被告王玉珍、第三人共同生活等事实来看，被告王玉珍及第三人对于被告朱贵荣处分系争房屋的行为应当知晓，但该两人在长达7年多的时间内，从未对被告朱贵荣的处分行为提出异议，应当视为同意，为此，被告王玉珍反诉及第三人诉请要求确认居间合同无效，依据不足，本院不予采纳。鉴于原告已按约支付大部分购房款，系争房屋也已具备交易过户的条件，故原告诉请要求两被告协助办理系争房屋产权过户手续，理由正当，应予支持。原告自愿在办理系争房屋过户手续时支付被告购房尾款，并无不妥，可予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉被告）朱贵荣、被告（反诉原告）王玉珍应于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）黄秀芳办理上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告（反诉被告）黄秀芳名下的手续；同时，原告（反诉被告）黄秀芳支付被告（反诉被告）朱贵荣、被告（反诉原告）王玉珍购房尾款7万元；
二、驳回被告（反诉原告）王玉珍的反诉请求；
三、驳回第三人朱晓敏的诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16，050元，由被告（反诉被告）朱贵荣、被告（反诉原告）王玉珍负担5，350元、被告（反诉原告）王玉珍负担5，350元、第三人朱晓敏负担5，350元；财产保全费5，000元由被告（反诉被告）朱贵荣、被告（反诉原告）王玉珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一五年五月五日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。