江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00137号
上诉人（原审原告）吴清华，无固定职业。
上诉人（原审被告）盐城市华东市场经营管理有限公司，住所地盐城市亭湖区南洋镇东沿海高速出口处。
法定代表人蔡瑞琴，该公司董事长。
委托代理人赵铁桥，江苏一正律师事务所律师。
委托代理人杨志春，该公司市场管理部经理。
上诉人吴清华与上诉人盐城市华东市场经营管理有限公司（以下简称华东市场公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服盐城市亭湖区人民法院（2014）亭东民初字第0177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月24日，盐城市金地带农贸商城开发有限公司（以下简称金地带农贸公司，甲方）与孙汉（乙方）签订企业内部承包经营合同一份，合同主要内容为：因甲方具有在华东（盐城）农产品交易中心购销农产品的合法资质，经双方协商，决定将该中心的水果功能区承包给孙汉经营，承包期限为8年，为此双方约定：在接受甲方对该交易中心统一管理和监督的基础上，由乙方在其承包业务范围内自筹资金、自负盈亏、自主经营、自主管理，按照双方约定的方式进行分配经营收益；承包方式为由甲方任命乙方作为水果功能区的经理（负责人）对外进行经营管理；合同还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，孙汉接手华东（盐城）农产品交易中心水果功能区的经营活动。2011年11月17日，金地带农贸公司出具证明一份，证明其委托孙汉到盐城章印公司刻制“华东（盐城）农产品交易中心水果批发市场”公章一枚。
原告吴清华原是盐城市第一果品市场的水果经营户。2010年9月11日，华东（盐城）农产品交易中心水果交易市场（甲方）与吴清华（乙方）签订水果交易市场门市经营协议书一份，孙汉作为甲方负责人、吴清华本人分别在该协议尾部签字确认。该协议书约定：合同期限为二年，自盐城大桥第一果品市场停业后，乙方进驻华东水果市场之日起两年。同日，双方又签订水果交易市场门市经营协议书补充协议书一份，在该协议书尾部甲方一栏仍由孙汉签字，并加盖“盐城市华东市场经营管理有限公司”印章，原告吴清华在乙方一栏签字。该补充协议书载明：根据双方签订的水果交易市场门市经营协议书第七条第二款的约定，经双方协商一致，就华东（盐城）农产品交易中心水果交易区的进场作如下补充协议：根据旧水果市场整合的进度，在甲方提供的经营场地具备经营条件的基础上，乙方根据甲方的书面通知，按时搬迁进入甲方的水果经营场地；经营协议书原来约定的经营保证金15000元／户，由甲方代乙方支付；乙方连续经营满两年后，双方另行签署房屋租赁协议书继续经营，该15000元／保证金可以作为冲抵第三年房屋租金使用；乙方按照甲方书面通知进场经营，自进场经营之日起即可凭甲方在本协议书签署之日给予乙方的一万元限期兑付单据领取一万元现金大礼包，乙方进场经营满六个月后，可以在十天内向甲方再次申请领取5000元现金大礼包；协议还对其他相关内容进行了约定。2011年11月14日，双方又签订补充协议一份，孙汉、吴清华分别在该补充协议尾部签字确认。该补充协议第二条关于甲方给予乙方的优惠条件和经营补贴第一款规定：签订本补充协议后，甲方以书面通知乙方具体搬迁时间，经营户进驻华东水果交易市场当日甲方一次性付给乙方伍万元；第四条违约责任规定：乙方如违反原门市经营协议和本补充协议，除如数退回华东水果交易市场的经营补贴伍万元之外，须向甲方支付违约金拾万元。甲方如违反原门市经营协议和补充协议，同意支付违约金拾万元给乙方；第五条其它约定规定：本补充协议双方签字经公证处公证之日起生效。同年11月22日，华东市场公司向经营户发出通知一份，载明：经研究决定，华东（盐城）农产品交易中心水果批发市场于2011年12月15日起正式运营。凡与华东市场签约的经营户请在12月15日前入驻华东市场经营，华东市场将根据约定对入驻华东市场的经营户在入驻三日内发放经营等补贴，逾期将不再享受华东市场的补贴等各种优惠。同年12月17日，华东（盐城）农产品交易中心水果交易市场（甲方）与原告吴清华（乙方）又签订商铺交接规定一份，孙汉在该规定尾部甲方一栏签字，并加盖“华东（盐城）农产品交易中心水果批发市场”印章，原告吴清华在乙方一栏签字。该约定明确：甲方决定将15幢107号租赁给乙方批发水果，租期从2011年12月18日至2013年12月17日，租期内免收租金。嗣后，原告吴清华在上述门市开始经营水果。2012年1月20日，被告盐城市华东市场经营管理有限公司向吴清华发出承诺一份，载明：凡在2011年12月18日由北市场入驻我市场经营的，我公司将在2012年3月底前一次性发放经营补贴人民币叁万元（物管费另扣）。在北市场整体搬迁时，上述经营户且在北市场有门面的，我们再补贴人民币贰万元整。2012年6月27日，金地带农贸公司收取了原告吴清华用电押金500元。2014年1月4日，华东市场公司向吴清华发出告知函一份，载明：你所使用我司的15#楼107室商铺系我司与孙汉所签协议安排的，根据协议免租期已于2013年12月17日届满。在此期间你多次拒交物业管理等费用，不按我司《市场管理条例》做事。且我司已于2013年2月22日发出了所有涉租房屋《商铺租赁协议书》的解除函。现限你自即日起三日内腾空屋内所堆杂物，向我司交还房屋并保持房屋原貌。否则我司将强行清理，室内物品视为废弃物处理；同时我司将保留进一步追究你违约责任的权利。2014年2月12日11时50分左右，原告吴清华报警声称其在华东农贸市场15号楼107门市被撬，门锁被换，门市里面的东西没有了。后原告吴清华诉至一审法院，请求法院判令：1、被告华东市场公司立即支付原告补贴款5万元，并承担违约金10万元；2、被告赔偿原告经济损失15万元；3、被告赔偿原告财物损失费（被水浸泡损失）6300元；4、被告归还原告水电押金500元；5、被告赔偿原告因强行赶走原告的搬家损失费用1万元。
一审法院另查明：金地带农贸公司为案涉市场门市的房地产开发商，被告华东市场公司为案涉相关市场的经营管理单位。金地带农贸公司法定代表人为唐葆春，唐葆春又为华东市场公司股东、原法定代表人，2013年9月华东市场公司法定代表人变更为蔡瑞琴。因企业承包经营合同纠纷，孙汉于2013年4月22日诉至一审法院，一审法院经审理作出（2013）亭商初字第0558号民事判决：确认被告盐城市金地带农贸商城开发有限公司于2013年5月25日向原告孙汉发出的“《企业内部承包经营合同》解除函”无效，双方于2010年5月24日签订的《企业内部承包经营合同》继续履行。被告金地带农贸公司不服该判决上诉，本院于2014年7月28日作出终审判决：驳回上诉，维持原判决。
一审法院还查明：2012年6月26日，原告吴清华到盐城市亭湖区信访局反映问题，后又提交“控诉书”一份，言明：我吴清华入驻华东市场半年多时间，得不到五万元补贴，生意也没有，亏本太多；华东市场又于2012年4月15日，把我生活用水、用电停掉了，请求政府帮助我要求五万元补贴，并恢复我的用水、用电。2014年7月15日，华东市场原经营户蔡寿法出具说明一份，载明：2011年1月16日，我进驻华东市场。2012年1月20日华东市场对经营户发放承诺书（五万元）。2012年6月份我到公司找法人代表、董事长唐葆春索要承诺的五万元，他不但不给还打电话叫来保安，第二天把我的水、电都停了。后无法经营，造成了很大的经济损失。经一审法院向供电部门了解，案涉门市于2012年6月办理了分户用电交费卡，卡号为71×××59，之后未有用电费用发生。经向供水部门了解，案涉门市水表于2011年12月29日安装，仅于2013年5月发生过一笔水费记录。
本案的争议焦点为：1、本案构成何种民事法律关系以及这一法律关系的主体如何确定？2、原告诉请的5万元经营补贴能否支持？3、被告华东市场公司的行为是否构成根本违约，是否应当承担违约金10万元？4、原告的其他诉讼请求能否支持？
关于争议焦点一，一审法院认为：金地带农贸公司为案涉市场的房地产开发商，孙汉在与其签订了内部承包经营合同之后，取得了水果市场的承包经营权。嗣后，孙汉又与原告吴清华签订了协议和补充协议，吴清华依约进驻市场开展经营活动，被告华东市场公司作为整个市场的经营管理单位，与金地带农贸公司又为关联企业，其对于孙汉的上述承包经营行为不可能不知情，且被告华东市场公司在2010年9月11日的补充协议上加盖了公司印章，又分别于2011年11月22日、2011年1月20日向包含原告在内的经营户出具了通知和承诺。上述事实足以证明被告华东市场公司对于孙汉内部承包经营人身份以及其一系列承包经营行为的追认。而内部承包经营活动仅是企业内部经营行为，对外承担责任的主体应为被告华东市场公司。故一审法院认定，被告华东市场公司与原告吴清华构成事实上的房屋租赁合同关系。
关于争议焦点二，一审法院认为：如前所述，孙汉的内部承包人身份得到了被告华东市场公司的追认。2010年9月11日的补充协议书上约定“现金大礼包”为1万元，而在2011年11月14日的补充协议上又变更为经营户进驻当日一次性给付经营补贴5万元。故根据这一约定，被告华东市场公司在原告吴清华入驻之当日就应支付经营补贴5万元。2011年11月22日，被告华东市场公司出具的通知中对此进行了再次明确。2012年1月20日，被告华东市场公司出具的承诺中将经营补贴再次变更为3万元，但这一变更是被告单方面作出，并未征得原告的同意，故一审法院认定经营补贴仍应为5万元。至于被告华东市场公司提出2011年11月14日的补充协议因未公证还未生效的抗辩意见，因协议的公证行为需要双方共同办理，且在之后被告华东市场公司出具的通知、承诺均未再次提出公证的要求，故一审法院认定2011年11月14日的协议已经生效。对于原告吴清华提出要求被告华东市场公司支付5万元经营补贴的诉请，符合原、被告之间合同的约定，依法予以支持。
关于争议焦点三，一审法院认为：原、被告双方矛盾发生后，原告吴清华曾多次通过信访途径向有关部门反映包含停水、停电在内的系列问题；另一经营户蔡寿法也证实被告曾进行过停水、停电；经一审法院调查，未发现2012年4月之后案涉门市发生过连续的用水、用电记录。故根据上述事实，可以认定被告华东市场公司对案涉门市进行了停水、停电。但根据合同法相关等法律规定，违约金应当以补偿损失为基础。案涉市场一直经营困难，先前与原告一起进驻的其它经营户大部分均已搬离该市场，原告对于其经营损失并未举证证明。故对于原告诉请的违约金，一审法院酌情支持五万元。
关于争议焦点四，一审法院认为：1、相关经营损失问题。根据相关法律规定，违约金的给付具有补偿守约方损失的特性。一审法院已部分依法支持了原告违约金的诉请，且在本案审理过程中，原告对其经营损失并未举证证明，故对于原告诉请的经营损失，不予支持。2、关于水浸损失问题。一审法院至案涉门市现场调查时，并未发现有水浸的痕迹，且原告对于水浸的事实以及因水浸造成损失的大小均未能举证予以证明，故对此项诉请，不予支持。3、关于水电押金的问题。水电押金为案外人金地带农贸公司收取，非本案被告，原告的此项诉请被告主体不符，不予支持。4、关于搬家损失的问题。根据双方签订的合同约定，案涉门市的租期是从2011年12月18日至2013年12月17日。到期时，原告吴清华理应按期将所租赁门市及时交还出租人，被告华东市场公司也曾于2014年1月4日向原告发出告知函，要求其立即交还门市，但原告对此并未理睬。2014年2月12日，原告吴清华报警时声称“门市被撬、门锁被换、门市里面的东西没有了”，这一情况即便是事实，也是被告华东市场公司的一种自己救济行为；且在本案审理过程中，原告对于具体损失的数额并未举证证明，故对此项诉请，一审法院亦不予支持。
综上，被告华东市场公司与原告吴清华构成事实上的房屋租赁合同关系，其应按照协议约定和承诺，及时发放5万元经营补贴。在协议履行过程中，被告华东市场公司停了原告所租赁门市的水电，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告对该违约责任并未能举证证明系根本违约行为，且原告对于经营损失的数额并未举证证明，一审法院对此酌情予以支持。对于原告的其它诉讼请求，于法无据，均不予支持。一审法院判决：一、被告盐城市华东市场经营管理有限公司支付原告吴清华经营补贴5万元。二、被告盐城市华东市场经营管理有限公司支付原告吴清华违约金5万元。三、驳回原告吴清华的其它诉讼请求。上列第一、二项被告盐城市华东市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告吴清华。案件受理费6060元，由原告负担4000元，被告负担2060元。
上诉人吴清华不服一审判决，向本院提起上诉称：1、因华东市场公司承诺补贴5万元，免两年租金，所以吴清华才离开第一果品市场到华东市场，但是华东市场公司不支付补贴，还恶意停水、停电，造成吴清华无法经营，损失严重，一审法院应判决华东市场公司支付合同约定的10万元违约金，并赔偿15万元的经营损失；2、关于水浸泡损失，一审时吴清华提交了详细的货物损失清单以及搬运工的工资证明；3、金地带农贸公司与华东市场公司实为一家，500元的押金应返还给吴清华；4、华东市场公司恶意停电、停水，致使吴清华无法经营，又不给补贴钱，吴清华怎能轻易搬出？华东市场公司强行撬掉门市的门和锁，给吴清华造成了损失，应予赔偿；5、本案的一、二审诉讼费均应由华东市场公司承担。请求二审法院依法改判支持上诉人吴清华的一审诉讼请求。
上诉人华东市场公司针对上诉人吴清华的上诉理由答辩称：吴清华的上诉理由均不能成立，所阐述的事实和理由没有任何依据，请求二审法院驳回吴清华的上诉。
上诉人华东市场公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定华东市场公司与金地带农贸公司为关联公司错误，孙汉与金地带农贸公司签订的承包经营合同，孙汉与吴清华签订的协议和补充协议，华东市场公司无权追认；2、2011年11月14日的补充协议是一份未经公证、没有生效的协议，一审法院依据该协议判令华东市场公司支付5万元经营补贴错误；3、涉案门市的停水、停电完全是由吴清华是否正常经营决定，不存在华东市场对涉案门市进行停水、停电，一审法院判令华东市场公司支付5万元违约金错误。请求二审法院依法改判或发回重审。
上诉人吴清华针对上诉人华东市场公司的上诉理由答辩称：1、华东市场公司说不知道合同的补贴金和违约金不是事实，发给吴清华的通知以及承诺书可以证实其知道该事实。关于公证问题，根本就没有提出要公证。在大量事实面前，华东市场公司应该向吴清华支付补贴5万元和违约金10万元。2、华东市场公司擅自停电、停水，造成吴清华20个月零12天无法经营（在合同期内），吴清华在合同期正常经营，每天有考勤登记，且有电卡水卡证明，华东市场公司理应赔偿吴清华的营业损失。请求二审法院驳回华东市场公司的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，金地带农贸公司为涉案市场的开发商，孙汉与其签订了内部承包经营合同，取得了水果市场的承包经营权。后孙汉与吴清华签订了经营协议以及两份补充协议，将涉案市场中的一间门市租赁给吴清华作为水果经营场地，华东市场公司作为涉案市场的经营管理单位，在2010年9月11日的补充协议上盖章，并履行了该协议中约定的发放大礼包等优惠措施。故在2011年11月14日孙汉与吴清华签订第二份补充协议时，吴清华有理由相信孙汉有权代表华东市场公司签订该协议，且从华东市场公司之后向吴清华发出通知以及承诺书的内容看，华东市场公司对该份补充协议的内容是知晓且认可的。华东市场公司抗辩该协议未经公证尚未生效，因公证行为需要双方共同办理，华东市场公司未能证明其在协议签订后要求过进行公证，对该补充协议应认定为已经生效，双方当事人均应按协议约定履行各自的权利义务。
关于吴清华主张的5万元经营补贴，因2011年11月14日的补充协议中约定华东市场公司应在吴清华进驻华东水果交易市场当日一次性支付5万元经营补贴，故一审判决要求华东市场公司履行该义务并无不当。
关于吴清华主张的10万元违约金和15万元经营损失，根据2011年11月14日的补充协议约定，如果华东市场公司违约，应向吴清华支付10万元违约金。因华东市场公司未按协议约定支付经营补贴，且擅自对吴清华的门市停水停电，构成违约，应承担相应的违约责任。华东市场公司认为其没有对吴清华停水停电，没有用水用电记录系因吴清华未正常经营导致，该理由没有证据证实，本院不予支持。根据法律规定，违约金的支付应以实际损失为基础，华东市场的违约行为给吴清华造成的损失应为经营损失，虽然吴清华在一审中未能提供相应证据证实其经营损失的具体数额，但考虑到华东市场公司违约的客观事实，并结合华东市场的经营环境以及其他经营户的经营状况，一审法院酌情认定违约金为5万元并无不当，吴清华认为应支付10万元违约金以及15万元的经营损失，无事实和法律依据，华东市场公司认为其不存在违约行为的抗辩无证据证实，本院均不予支持。
关于吴清华主张的财物损失费6300元、搬家损失费1万元，吴清华均未能提供证据证实损失的具体组成，也未能证实上述损失的产生系因华东市场公司造成，故本院对上述损失不予支持；关于吴清华向金地带农贸公司缴纳的水电押金500元，吴清华要求华东市场公司返还无法律依据，本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人吴清华和华东市场公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12120元，由上诉人吴清华负担6060元，上诉人盐城市华东市场经营管理有限公司负担6060元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一五年三月十一日
书 记 员 郭翎洁