四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1524民初1576号原告：张建容，女。被告：李必银，男。原告张建容与被告李必银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建容、被告李必银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建容向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的购房协议及补充协议，退还原告交纳的购房费200000元；2.请求按2015年长宁县商品房价格约3000元/m2赔偿原告可得利益损失85m2×3000元/m2×3套－200000元－149000元＝416000元；3.请求按购房协议约定赔偿原告违约金30000元×3套＝90000元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2007年11月30日，原、被告签订购房协议，由原告购买被告开发的位于长宁县长宁镇好吃街的住房二套，面积约110平方米×2套＝220平方米，价格以当时价格880元/m2，约定交房期限为2008年12月30日，原告一次性支付了购房款200000元。之后，被告未按约定建房，2013年10月28日，原、被告在原有购房协议基础上再次签订购房协议，将原有购房面积改为85平方米/套×3套＝255平方米，单价1480元/m2,约定交房期限为2015年5月30日，交房时原告补交被告房款149000元，如未按期交房由被告承担违约金20000元。2015年5月29日，原、被告再次签订补充协议，约定2013年10月28日签订的协议继续有效，今后不再签订其他协议，并将违约金调整为30000元/套。时至今日，被告仍未修建房屋，已无继续履行协议的可能，给原告造成巨大经济损失，故原告起诉来院，请求判决如上请求。被告李必银辩称，1.请求依法解除双方签订的购房协议及补充协议，2、驳回原告的其他诉讼请求，3、本案受理费由原告承担。辩称事实和理由：一、原告所指的购房协议是被告的合伙人张洪中、李英夫妻二人与原告张建容单独协商，并把协议打印好，双方指定被告签字，且收款是李英收的，合同明显不公平，合同具有欺骗性，即使退购房款，被告也只承担50%。二、关于3万元违约金，被告只承担违约金的50%，三、当时价格偏低还有一个的因素，他们同时签订四套房屋，应四套同时处理。四、依法驳回原告的无理诉讼请求。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交了如下证据：1.2007年11月30日，张建容购买好吃街新建住房x-x、x-x首期购房款200000的收据一张；2.2007年11月30日，原、被告签订的《购房协议》两份；3.原告张建容2007年4月6日、2007年4月7日的《售房协议》各一份及购房人出具的《证明》一份；4.2010年10月10日，原、被告签订的《购房协议之补充协议》一份；5.2012年10月31日，原、被告签订的《购房协议之补充协议》一份；6.2013年10月28日，原、被告签订的《购房协议》一份；7.2015年5月29日，原、被告签订的《购房协议之补充协议》一份；8.2017年10月16日，李英出具的《情况说明》一份及2007年12月19日，李英与被告李必银的《移交清单》一份；9.《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同编号：协xxxxxx-xxxx-xxx#。被告李必银向本院提交了如下证据：2007年12月19日，李英与被告李必银的《移交清单》一份。上述证据原、被告双方在庭审中一一出示，并发表了各自的质证意见。本院经审理认定事实如下：1.原、被告双方于2007年11月30日签订《购房协议》两份。两套房屋房号不同外，其他协议两份内容一致，主要的约定：原告所购房屋位置位于长宁县长宁镇安宁路好吃街；购房单价为每平方米880元；房屋面积为每套110平方米；协议签字生效后由原告预付每套房屋100000元房款给被告；交房期限为2008年12月30日；约定违约金为每套房屋20000元。2.原、被告双方于2010年10月10日签订《购房协议之补充协议》一份。协议中约定：原、被告双方所签订的《购房协议》继续有效；交房时间延期至2011年12月30日，被告每月补助原告房租300元，在交房时折抵。3.原、被告双方于2012年10月31日签订《购房协议之补充协议》一份。协议中约定：原、被告双方所签订的《购房协议》、《补充协议》继续生效；交房时间延期至2014年5月30日，原告租房居住月租金300元，被告支付。4.原、被告双方于2013年10月28日再次签订《购房协议》。协议约定：“一、所购住房位置：长宁镇安宁路好吃街；六、房屋面积计算：所购房屋面积80-90m2，具体结算以房屋产权证记载面积为准。八、房号及购房价款：经双方确认，所购房号为该栋楼的2楼，购房单价为每平方米1480元。九、房款计算办法及付款方式：1、购房款计算办法：（1）面积计算：面积暂按85m2/套，三套面积255m2，因原合同购房面积为220m2,220m2按1480元/m2计算，35m2按3000元/m2。（2）购房款：理论上计算为430600.00元。（3）按约定甲方应支付乙方两套房违约金40000元、2009年1月至2014年12月房租补贴费41600元，两项合计81600元。（4）乙方已支付甲方购房款200000.00元。（5）乙方应支付甲方购房款余款：430600.00元－200000.00元－81600.00元＝149000.00元。十二、交房期限：2015年5月30日。十三、若甲方不能按时交房应支付乙方违约金20000元。违约方赔偿对方损失另行协商解决。十四、双方同意原于2007年11月30日签订的《购房协议》自愿作废。”5.原、被告双方于2015年5月29日签订《购房协议之补充协议》。协议约定：“一、本协议为原购房协议的补充协议。二、原甲乙双方所签购房协议继续有效，直至甲方将现房交与乙方并且按照协议中约定完清应承担的责任后购房协议才算中止，双方约定甲方交房完清手续之前不再重新签订协议，以原来签订的购房协议及本补充协议为准。三、若约定交房之日超过两年甲方不能按时交房给乙方，违约金更改为3万元，按年度计算。”本院对上述所举证据经审查后认为：原告、被告提交的证据，其来源形式合法，内容明确、客观真实，具有关联性、真实性、合法性，本院予以采信。另审理查明，在审理过程中，根据原告张建容2017年10月19日提出的保全申请，并提供的担保，本院于2017年10月20日作出（2017）川1524民初1576号之一民事裁定书，裁定：对李必银在长宁县宏宇建筑工程有限公司应有的债权700000元予以冻结，暂停支付，期限一年。本院认为，原、被告之间签订《购房协议》及《购房协议之补充协议》，系真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。合同双方均有严格履行合同的义务。因本案涉诉购买的房屋至今未承建和无法交付，致使原告无法实现合同目的，被告李必银的行为属于根本性违约。1、现原告请求解除合同，被告亦同意解除合同，与法不悖，本院依法予以确认，故原告的主张，本院予以支持。2、合同解除后，被告收取原告的购房款200000元，原告主张被告退还该房款，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。在本案中，原告张建容于2007年11月30日，全款支付了购房房款，由于被告李必银的违约行为，给原告造成长达十年之久未取得所购房屋，被告应当赔偿因违约给原告造成的经济损失。按照双方在2013年10月28日，原、被告签订《购房协议》的重新约定。面积暂按85m2/套，三套面积255m2，，协议中对原认购房屋面积220平方米，增加到255平方米。对该220平方米的房屋面积，双方协商价格为1480元/平方米计算。增加35平方米的房屋面积，双方协商价格为3000元/平方米。原告起诉主张可得利益损失416000元，其计算方式为，以房屋总面积255平方米×3000元/平方米-已支付房款200000元-原、被告计算出应由张建容支付的房款余款149000元（房屋总款430600元-已支付房款200000元-两套房违约金40000元、房租补贴费41600元）＝416000元。由于所购房屋市场价格的上涨因素，原告所购房屋的地段房价高于3000元/平方米。原告请求的可得利益损失较为合理。对原告的诉讼主张，本院予以支持。4、关于原告主张赔偿违约金90000元的请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，已经根据原告的主张计算了损失等费用，故对原告要求按购房协议约定由被告赔偿违约金90000元的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告张建容与被告李必银于2013年10月28日签订的《购房协议》和2015年5月29日签订的《购房协议之补充协议》；二、被告李必银于本判决生效之后十日内，退还原告张建容的购房款200000元；三、被告李必银于本判决生效之日后十日内，赔偿原告张建容的损失416000元；四、驳回原告张建容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10860元，已减半收取计5430元，保全费4020元共计9450元，由张建容负担1000元，由李必银负担8450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  刘红二〇一七年十一月七日书记员  李福