浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初7973号
原告：高裕康，男，1967年7月17日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托代理人：曹顺元，浙江句章律师事务所律师。
被告：毛素荣，男，1987年6月9日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。
委托代理人：王盛，浙江相联律师事务所律师。
原告高裕康诉被告毛素荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法由审判员朱玲适用简易程序审理。本案于2017年9月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人曹顺元、被告的委托代理人王盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高裕康起诉称：2014年12月24日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定：原告为甲方，被告为乙方；甲方将座落在慈溪市周巷镇万寿村桥南西三公路西侧1幢房屋楼下两间出租给乙方办公使用；租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日；租金每年3万元，第一年协议签订后预付上半年房租，下半年房租提前一个月付清，第二年提前一个月付清全年房租；乙方需将承租的房屋进行室内装修，装修时不得破坏房屋结构，发生的装修费用由乙方承担，家具及办公设备乙方自行采购，租期结束后乙方自行搬离，拆除的隔墙恢复原状，等等。协议签订后，被告支付了第一半年的房租，原告将房屋交付给被告使用。被告使用房屋后，分两次支付了第二半年及第二年租金。2016年5月2日3时11分许，被告承租的房屋发生火灾，过火面积约240余平方米，火灾烧损部分建筑、生活用品、库存货物，并造成被告儿子一人死亡。火灾发生后，被告多次到原告的经营场所吵闹，要原告赔偿，为了息事宁人，原告退还了第二年房租，并要求被告将火灾残留物清理干净、腾退房屋给原告，但被告未按承诺清理残留物、腾退房屋，还提起了诉讼。被告诉吴洪炳、原告财产损害赔偿纠纷案，经人民法院主持调解，达成调解协议，就清理残留物、恢复原状、腾退房屋的一致意见是：被告应于2017年4月7日前对房屋火灾残留物予以清理，腾退房屋，并将拆除了的隔墙予以恢复。2017年4月7日，被告将房屋火灾残留物清理干净，将拆除了的隔墙恢复，并腾退了房屋。被告、荀海艳诉吴洪炳、原告生命权、健康权、身体权纠纷案审理中，原告主张应在赔偿款中扣除已退还的房屋租金，被告认为该事宜属于房屋租赁合同纠纷，应另行处理，人民法院认为，无证据显示退还的房屋租金与赔偿有关联。原告认为被告承租原告房屋，在腾退房屋前，应支付租金。现请求判令：1.被告支付房屋租金38000元；2.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉请为：1.被告支付房屋租金12000元；2.被告赔偿原告的租金损失26000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告毛素荣答辩称：根据一事不再理原则，本案应依法驳回原告诉请。根据原、被告双方在（2017）浙0282民初2991号案件中达成的调解协议，原、被告关于火灾导致的各项财产损失由各方自行承担，双方不得再向对方主张任何财产方面的权利。原告的诉请属于财产的范畴，是基于同一个火灾事故造成的损失，本案与前诉调解的结果在本质上是相同的，都是给付之诉，原告的诉请实质上否定了前诉的民事调解协议，违背了一事不再理原则。被告已按租赁协议一次性支付了租金，原告对诉请的退还租金不具有请求权基础。没有证据表明原告出租的房屋有合法有效的产权证明或审批文件，该房屋可能为违法建筑，原告应就房屋租赁协议的合法性承担举证不能的法律后果。若该协议被依法认定为无效，则原告的租金可理解为场地使用费，使用期限只能计算到火灾发生日，即2016年5月2日，因为火灾发生后处于消防查封及闲置状态，不具有使用的可能性。即使房屋租赁协议合法有效，根据“承诺书”约定该协议已于2016年5月24日终止。从“承诺书”中“退还”的字义来看，“退”字释义为：送还，不接受、撤销的意思，结合全文来看原告的“退还”是以被告清理火灾废墟、合同终止以及走司法程序为条件的，原告的款项相当于附条件的赠与，被告已切实履行了“承诺书”约定。对此原告不享有撤销权，且至今也已过1年的除斥期间。被告清理废墟是有经济和法律成本的，从调解协议来看，被告清理废墟的成本相当于10000元。即使被告需返还房租，该10000元的成本也应当予以抵扣。租金的诉讼时效为一年，按照“承诺书”约定房屋租赁协议已于2016年5月24日终止，至今已过诉讼时效。
原告高裕康为证明其诉讼主张成立，向本院提供以下证据：
1.房屋租赁协议复印件1份，证明原、被告于2014年12月24日签订房屋租赁协议，并对租赁物、租金及租金支付期限、租赁期限、租赁物装修事宜及装修费用负担、租赁物返还事宜等做了相关约定。
2.火灾事故认定书1份，证明2016年5月2日3时11分许，被告承租的房屋发生火灾，过火面积约240余平方米，火灾烧损部分建筑、生活用品、库存货物，并造成一人死亡的事实。
3.承诺书1份，证明火灾发生后，被告多次到原告的经营场所吵闹，原告为了息事宁人，退还了第二年房租，要求被告将火灾残留物清理干净、腾退房屋给原告。
4.民事调解书1份，证明被告诉吴洪炳、原告财产损害赔偿纠纷案，经人民法院主持调解，达成调解协议，被告应于2017年4月7日前对火灾残留物予以清理，恢复拆除了的隔墙，并腾退房屋。
5.民事判决书1份，证明被告、荀海艳诉吴洪炳、原告生命权、健康权、身体权纠纷一案审理中，原告主张应在赔偿款中扣除已退还的房屋租金，被告认为该事宜属于房屋租赁合同纠纷，应另行处理，法院认为无证据显示房屋租金与赔偿有关联。
被告毛素荣对原告高裕康提供的证据质证如下：对证据1真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该房屋涉嫌违法建筑，如果系违法建筑，该协议应属无效。对证据2、3没有异议，证据3恰证明房屋租赁协议已在2016年5月24日终止。对证据4没有异议，该证据恰恰证明双方约定火灾导致的各项财产损失由各方自行承担，原告不得就财产方面向被告主张任何权利。对证据5没有异议。
被告毛素荣未举证。
本院对原告高裕康提供的证据认证如下：被告对证据1的真实性无异议，认可双方确实签订了该协议，本院认为该证据能够达到原告的证明目的，对该证据本院予以确认。被告对证据2、3、4、5无异议，本院对该证据均予以确认。
根据本院认定的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2014年12月24日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定：被告将座落在慈溪市周巷镇万寿村桥南西三公路西侧1幢房屋楼下两间出租给原告，租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，租金每年3万元，第一年协议签订后预付上半年房租，下半年房租提前一个月付清，第二年提前一个月付清全年房租；租期结束后被告自行搬离，拆除的隔墙恢复原状，租房押金2500元。协议签订后，被告先后支付了全部租赁期限的租金60000元，并支付了押金2500元。2016年5月2日3时11分许，该房屋发生火灾，过火面积约240余平方米，火灾烧损部分建筑、生活用品、库存货物，并造成被告儿子一人死亡。2016年5月24日，被告向原告出具承诺书一份，载：“高裕康自愿退还房租费叁万，押金贰仟伍佰元，合计：叁万贰仟伍佰元整。（房租、押金以付清）”，“双方租房合同即日终止”，“火灾鉴定出来后，废墟由我方负责清理干净”，“鉴定出来之前，我方不再骚扰高裕康，鉴定出来之后，一律走司法程序”。同日，被告收到了原告退还的2016年度的房租30000元、押金2500元，共计25000元，后被告方未再“骚扰”原告。2016年6月3日，慈溪市公安消防大队作出火灾事故认定书。2017年3月17日，原、被告及案外人吴洪炳在本院（2017）浙0282民初2991号案件（毛素荣诉吴洪炳、高裕康财产损害赔偿纠纷案）中达成调解协议，约定：2017年4月7日前毛素荣对吴洪炳、高裕康出租的房屋内地面火灾残留物予以清空，腾退房屋；对周西公路365-367号房屋内二楼及三楼所砌隔墙予以拆除，并在承租房屋一楼砌筑水泥砖隔墙对周西公路367号房屋与369号房屋予以分隔；5月2日火灾导致的各方财产损失各方自行承担，各方不得向他方及韵达快递公司主张任何财产方面的权利。（2017）浙0282民初3096号案件（毛素荣、荀海艳诉吴洪炳、高裕ＸＸ命权、健康权、身体权纠纷案）2017年4月18日第一次庭审中，高裕康主张若其应当承担赔偿责任，高裕康退给毛素荣的租金应当抵作赔偿款。现原告认为被告于2017年4月7日腾退房屋，应支付其2016年1月1日到5月24日的租金12000元，另被告应赔偿原告2016年5月25日到2017年4月7日租金损失26000元，并诉至本院，请求解决。
本院认为：被告于2016年5月24日向原告出具的“承诺书”中对双方权利义务均做了约定，其中载明原告退还被告房租30000元、押金2500元，原告收下该“承诺书”并向被告履行了退还房租、押金的义务，被告未再“骚扰”原告，并通过诉讼程序处理各类赔偿问题，后也已清理了火灾废墟，可见双方实际也按照“承诺书”履行了各自的义务，该协议应对双方均有约束力。“承诺书”中“退还”的文义，依常理解释应是原告不要求被告支付2016年度的租金，故退还被告已付的2016年度的租金。“承诺书”中约定的义务双方现均已履行，在“承诺书”未被撤销前，原告不得再要求被告支付已退还的房租。（2017）浙0282民初3096号案件2017年4月18日第一次庭审中，高裕康虽主张若其应当承担赔偿责任，其退给毛素荣的租金应当抵作赔偿款，但并没有对“承诺书”行使撤销权的明确意思表示。一方面，“承诺书”签订于2016年5月24日，至今已超过一年的除斥期间；另一方面，原告也未提供任何证据证明“承诺书”存在法定可撤销的事由。综上，本院认为在“承诺书”约定的内容已履行的情况下，原告现又诉请被告支付2016年1月1日至5月24日的租金，该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。“承诺书”中仅载鉴定出来后，火灾废墟由被告负责清理，但对清理的具体时间未作明确约定。鉴于当时的实际情况，火灾事故尚未作出认定，火灾导致的人身损害、财产损害赔偿均未处理，被告立即清理火灾残留物也不具有实际可操作性。（2017）浙0282民初2991号案件的调解协议中约定了清理时间，应视为双方对“承诺书”中未明确约定的清理废墟时间进行了明确的补充约定，并对“承诺书”中未约定的腾退房屋、恢复隔墙问题进行了约定，后被告已按该调解协议履行各项义务，被告不存在违约行为，原告主张被告赔偿其租金损失的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告高裕康的诉讼请求。
本案受理费750元，本院依法收取375元，由原告高裕康负担，交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 朱 玲
二〇一七年九月十九日
代书记员 冯维亚