淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第1030号
原告冯乃军。
原告刘洪。
两原告委托代理人王翔，北京德恒（南京）律师事务所。
两原告委托代理人赵君伟，北京德恒（南京）律师事务所。
被告孙明尧。
委托代理人蔡良川，江苏兴宇律师事务所律师。
委托代理人丁律高，江苏知缘律师事务所律师。
被告江苏龙祥房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区东门大街111号103室。
法定代表人刘德超，职务不详。
原告冯乃军、刘洪诉被告孙明尧、江苏龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法以公告方式向被告龙祥公司送达了起诉状副本及开庭传票，并组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告冯乃军、刘洪的委托代理人王翔、赵君伟，被告孙明尧的委托代理人蔡良川、丁律高到庭参加诉讼，被告龙祥公司经本院合法传唤未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告冯乃军、刘洪诉称：原告冯乃军与龙祥公司之间存在借款的债权债务关系，因龙祥公司到期不能归还欠款，便与原告达成协议，约定将淮安区淮城镇一品华庭14号楼301、302、303房屋以每平方米4300元的价款冲抵尚欠原告的一部分借款。为此，2012年12月份，原告冯乃军与被告龙祥公司签订了《补充协议》以及《商品房买卖合同》并办理了商品房登记备案，龙祥公司也向原告冯乃军开具了相应的购房款发票。原告于2012年12月起接收涉案三套商品房并实际占有、使用至今。此后，原告冯乃军于2014年6月顺利办理了涉案三套商品房权属登记手续，原告刘洪作为原告冯乃军的配偶也在办理权属证书的同时增加了原告刘洪的名字，从而领取了房屋所有权证书及国有土地使用权证书。2014年10月份，在原告准备将涉案房屋再次办理抵押贷款时，得知因被告与龙祥公司之间纠纷，原告的上述房屋于2014年7月份被清河法院查封。为此，原告于2014年11月20日向清河法院提出执行异议，清河法院于2015年4月8日作出（2015）河执异字第0008号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。基于以上事实，原告通过合法程序依法取得涉案房屋的所有权并实际占有、使用、处分，法院的查封等执行措施侵犯了原告的合法权益。现请求判令：1、确认原告对淮安区淮城镇一品华庭14号楼301、302、303房屋享有所有权；2、法院终止对上述房屋的执行措施；3、被告承担本案诉讼费。
被告孙明尧辩称：1、法院在2012年5月30日已经将涉案财产查封，并向房管部门送达查封裁定和协助执行通知书，已经具有了公示效力；而房管登记机关的工作失误却于2013年1月29日违规对涉案财产进行了备案登记。查封行为是法院代表国家行使国家强制力剥夺特定人对特定财产处分权的行为，具有禁止处分查封之物的效力，而且具有对世效力。房产登记机关没有查封房产的权力，只有协助法院执行查封房产的义务。在法院撤销查封之前，所有人不得处分被查封之物，房产登记机关也不能就查封房产作转让登记。法院的查封只要向当事人或房产登记机关送达了查封房产的裁定书或协助执行通知书即生效，房产登记机关必须依法予以协助，当事人丧失对查封房产的处分权。基于此，原告与龙祥公司之间的房产买卖协议属无效合同，依法应予以撤销。2、法院依法查封的财产，未经法院准许并依法定程序，任何人不得转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。本案涉案房屋已于2012年5月被法院查封，龙祥公司在尚未履行法定义务的情况下，明知房产被查封，还与原告签订房产买卖合同将已被法院查封的房屋出售给异议人冲抵借款。该行为违反法律规定，不应发生效力，原告也不能由此违法行为而受益。3、本案中原告也不适用善意取得。善意取得的根本要件是受让人受让该不动产或者动产时是善意的，并以合理的价格转让。在本案中原告首先没有支付合理的价格，而是通过抵债的方式，并没有实际支付购房款，并不是真实的购房意图。其与龙祥公司之间的债权债务关系并没有经过依法确认。因此，双方之间的抵债行为必将侵害被告孙明尧的合法权益。4、本案原告冯乃军曾是龙祥公司的股东，并且一直担任着公司监事一职，更加不适用善意取得。作为公司的监事，必将对公司情况明确了解，公司财产被查封，应当推定其明知。因此不适用善意取得。综上，原告与龙祥公司之间房产买卖合同属无效合同，依法应予以撤销，原告与龙祥公司之间的债权债务关系可通过诉讼或其他途径依法处理，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人龙祥公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2012年5月29日，孙明尧将龙祥公司诉至本院，主张其偿还借款1142217元并支付利息；龙祥公司未到庭参加诉讼。本院于2012年8月27日作出（2012）河民初字第1583号民事判决书，判决主文为：“一、被告龙祥公司于本判决生效后二十日内一次性返还原告孙明尧借款748944元，并自2008年7月22日开始按照银行同类同期贷款利率的四倍承担该借款利息直至本金全部偿还之日止；二、驳回原告孙明尧的其他诉讼请求。”在该案审理过程中，孙明尧在起诉时申请财产保全，申请保全龙祥公司价值180万元的财产，本院于2012年5月28日作出保全裁定书，并于2012年5月30日至淮安区住建局将龙祥公司名下位于淮安区城西北路72号一品华庭13幢302、303室，14幢301、302、303、304、305、306室房屋予以查封,查封期限为两年。
2012年12月20日，冯乃军与龙祥公司签订了关于淮安区一品华庭14幢301室房屋的商品房买卖合同，该合同中显示房屋建筑面积143.78平方米、按套计价、总价款为388206元（由此计算出每平方米售价2700元）。2012年12月20日，冯乃军与龙祥公司签订了关于淮安区一品华庭14幢302室房屋的商品房买卖合同，该合同中显示房屋建筑面积127.51平方米、按套计价、总价款为344277元（由此计算出每平方米售价2700元）。2012年12月21日，冯乃军与龙祥公司签订了关于淮安区一品华庭14幢303室房屋的商品房买卖合同，该合同中显示房屋建筑面积195.49平方米、按套计价、总价款为527823元（由此计算出每平方米售价2700元）。合同中均约定，签约当日付清房款。
2012年12月22日，冯乃军与龙祥公司签订了关于上述三套房屋的三份补充协议，均载明：“楚州区一品华庭项目由江苏龙祥房地产开发有限公司开发建设，在甲方（龙祥公司）开发建设过程中，乙方（冯乃军）参与投资，因甲方目前资金困难，投资款一时难以抽回。经双方共同协商，现达成如下内容：（1）甲方以一品华庭项目14号楼301室/302室/303室的售房款抵充投资款，单价为4300元/平方米，面积为143.78平方米/127.51平方米/195.49平方米，总房款为618254元/548293元/840607元；（2）为了便于乙方降低购房费用及办理相关手续，销售合同单价为2700元/平方米，购房发票与销售合同总房款一致…”。上述合同中约定的总房款为2007154元。
2012年12月26日，冯乃军与龙祥公司办了房屋交接手续。2013年1月29日，上述三套房屋在淮安区住建局办理了备案登记手续。2014年6月10日至6月13日，淮安区住建局完成了上述三套房屋的所有权登记手续，并发放了房屋所有权证。
2014年4月30日，因龙祥公司涉嫌偷税问题，淮安市地税局拟对其进行行政处罚，于当日进行了听证。听证笔录中，地税局工作人员陈述了案情：“…经调查确认，龙祥公司于2010年12月20日与冯乃军、赵林、牛建萍分别签订了售房合同，将位于淮安区一品华庭房屋出售给上述三人，房屋用途均为商业，合同总价款为2595618元。其中，冯乃军购买14幢301室、302室、303室，合同价款1260306元；赵林购买14幢304室，合同价款527823元；牛建萍购买14幢305室、306室，合同价款807489元。六套房屋均约定于签约当日一次性付清价款…龙祥公司取得售房收入2595618元…应申报营业税129780.9元、城市维护建设税9084.66元、印花税1297.8元…龙祥公司在取得售房收入发生纳税义务后，应在2013年2月22日前申报缴纳，但龙祥公司一直未按规定办理纳税申报、缴纳税款…”龙祥公司在听证时陈述：“…房屋总销售款2595618元系申请人（龙祥公司）在销售房屋前向购房者借款，申请人真实意图是将房屋冲抵借款，但在申请人开票时也就是2012年12月前，上述房屋早在2012年5月30日就被清河区法院依法查封、冻结，直到现在所有本案中六套房屋仍处于查封状态。根据法律规定，被法院查封的财产不得改变其原有的状态，涉案的全部房屋到今天为止其所有权人仍是申请人…涉案的款项签订的合同未转成销售款，也未实际销售…申请人当时错误地认为并未实际形成销售也未获得实际的对价，因此未主动申报纳税…”2014年4月31日，龙祥公司向淮安市地税局出具了一份情况说明及报告，载明：“…关于欠交税款问题，我司将实际情况说明并汇报如下：1、关于抵顶工程欠款2595618元。明细如下：赵林14-304房，价527823元；牛建萍14-305房，价344277元；牛建萍14-306房，价463212元；冯乃军14-301房，价388206元；冯乃军14-302房，价344277元；冯乃军14-303房，价527823元。2、前述房产到目前为止实际上并没有完全实现销售，因为早在2012年12月份之前，前述房产已被淮安区法院查封，但由于淮安区法院与淮安区房产局衔接问题，将原房产查封应该在房产局两个部门同时查封，错误造成房产局只有一个部门收到查封文件，导致房产局另一个部门正常办理了前述房产的预售买卖手续…”
孙明尧起诉龙祥公司的判决生效后，因龙祥公司并未按期履行判决书确定的义务，孙明尧向本院申请强制执行；本院于2013年8月12日立案执行，执行案号为（2013）河执字第1626号。在该案执行过程中，冯乃军、刘洪提出异议，认为其购买了本案涉案三套房屋、支付了购房款，并办理了房屋所有权证书，故对该房屋享有所有权。2014年7月，涉案房屋被查封，故申请解除对上述房屋的保全、查封行为。本院于2015年4月8日作出（2015）河执异字第0008号执行裁定书，认为法院依法查封的财产，未经法院准许并依法定程序，任何人不得实施转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。本案涉案房屋已于2012年5月被法院查封，龙祥公司在尚未履行法定义务的情况下，明知房屋已被法院查封，还与异议人签订商品房买卖合同将被法院查封的房屋出售给异议人冲抵借款，该行为违反了法律规定，不应发生效力。异议人也不能由此违法行为而受益，异议人与龙祥公司之间的债权债务关系可通过诉讼或其他途径依法处理。裁定驳回冯乃军、刘洪的异议。
另查，本案商品房销售合同签订时，冯乃军为龙祥公司股东，并任公司监事。
以上事实，有商品房销售合同、补充协议、购房发票、房屋产权证、民事裁定书、工商登记信息以及原、被告双方的当庭陈述为证，经庭审质证，对上述事实，予以认定。
本院认为：当事人订立民事合同，应当遵循诚实信用原则，应当遵守法律、行政法规的规定。本案中，龙祥公司与冯乃军签订的房屋买卖合同应认定无效，其理由为：1、孙明尧于2012年5月29日将龙祥公司诉至本院，主张其偿还借款本息，并申请本院对本案诉争的房产进行了保全；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，被司法机关查封的房地产不得转让；龙祥公司在涉案房产被查封期间进行转让的行为违反了法律强制性规定。2、龙祥公司在税务行政处罚案件中自认，与冯乃军之间并无真实的房屋交易关系，签订房屋买卖合同的目的是为了冲抵借款，针对该房屋并未按正常手续办理纳税申报手续；由此，本案诉争的房屋买卖合同实属以物抵债行为；龙祥公司在明知自己被他人起诉，即将承担还款责任的情况下仍实施以房抵债，属规避执行的行为，已经侵犯了债权人的合法利益。3、龙祥公司与冯乃军签订的房屋买卖合同中，载明的价款远低于真实的市场交易价格，双方当事人对此均属明知，龙祥公司以签订房屋买卖合同的形式实施了转移财产、规避执行的行为，冯乃军作为该公司股东、并任监事，以低价与龙祥公司签订合同，其并非善意相对人，双方的合同行为因侵犯他人的合法权益而不应得到保护。
冯乃军、刘洪虽已依据该买卖合同办理了对涉案房屋的所有权登记手续，但该登记并非物权变更的依据。在上述基础法律关系即买卖合同被认定无效后，该所有权登记及房屋所有权证书便失去了有效的依据，该登记及证照应依法定程序消灭。冯乃军、刘洪在本案中请求确认其为本案涉案房屋的所有权人，并请求本院终止对涉案房屋的执行，本院不予支持。
本案经审委会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告冯乃军、刘洪的诉讼请求。
本案案件受理费80元，公告费620元，合计700元，由原告冯乃军、刘洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 许 霞
代理审判员 潘 雷
人民陪审员 杨 芳
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 朱隆基
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。