广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民事判�书
（2016）桂0105民初1172号
原告：南宁市中润置业发展有限公司。
法定代表人：任继军，公司董事长。
委托代理人：巫峡，公司员工。
委托代理人：卢崇君，广西祥泰律师事务所律师。
被告：广西中科进出口贸易有限公司。
法定代表人：傅洲。
原告南宁市中润置业发展有限公司与被告广西中科进出口贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，于2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告南宁市中润置业发展有限公司的委托代理人卢崇君、巫峡，被告广西中科进出口贸易有限公司的法定代表人傅洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁市中润置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所欠租金98080元；2、被告向原告支付所欠租金所产生�违约金894939.2元（暂计算至2015年12月31日，之后时间的违约金另计）；3、被告向原告支付铁路专线停用损失费及相关部门费用1460000元（暂从2015年1月1日计至2015年12月31日，之后时间的铁路专线停用损失费及相关部门费用另计，直至被告把达到可正常运营状态的铁路专线移交给原告时止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月8日，原告与被告签订《租赁合同》，主要约定的内容有：1、被告承租原告租赁物位于南宁市×××号，租赁物为铁路专用线及配套仓库、场地等设施，面积共计20572.49㎡，其中：配套仓库（铁路专用线两旁）7242.19㎡，场地面积12958.75㎡；2、租赁期限为2014年11月1日至2014年12月31日，租赁期共2个月；3、租金标准为75000元／月，租赁期限内的租金总额为150000元；4、被告未按时支付租赁物的各项款项，每逾期一天，按欠款总额的2%向原告支付违约金。租赁合同履行期间，被告未能按约定向原告支付租金，原告于2015年1月16日向被告发出《关于要求按合同约定移交租赁物及支付拖欠的租金、铁路相关费用的通知》，被告于2015年4月13日才支付租金51920元。2015年6月30日和2015年9月1日，原告分别在向被告发出《关于催缴租金及交还铁路专线的通知》及《关于再次催缴租金及交还铁路专线的通知》，但是被告至今仍未向原告支付所欠租金，尚欠租金98080元。根据租赁合同“被告未按时支付租赁物的各项款项，每逾期一天，按欠款总额的2%向原告支付违约金”的约定，截止2015年12月31日，被告因拖欠原告租金已产生违约金894939.2元（暂计至2015年12月31日，之后时间的违约金另计）。同时被告因未结清铁路专线相关单位费用，导致铁路部门不同意原告正常使用铁路专线，根据2014年11月21日双方签订的《终止租赁合同协议书》第八条规定的每天4000元标准计算，被告应向原告支付铁路专线停用损失费及相关部门费用1460000元（暂从2015年1月1日计至2015年12月31日，之后时间的铁路专线停用损失费及相关部门费用另计，直至被告把达到可正常运营状态的铁路专线移交给原告时止）。原告认为双方签订的上述租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力，被告逾期支付费用已经构成违约。故请求人民法院判如所请。被告广西中科进出口贸易有限公司辩称：原被告确实存在租赁关系，双方于2013年7月起签订第一次合同，此后每半年签订一次，直到2014年7月合同结束。合同结束时根据双方对账，账面上显示被告尚欠原告租金98080元。虽然账面显示有欠租金，但是原告在合同履行的过程中存在着场地水电不通、消防设施不完善、原告阻拦被告经营等情形，故原告的诉请没有依据。
根�原、被告的陈述，本案的争议焦点为：双方之间的租赁合同效力如何认定，被告是否尚欠原告租金，原告诉请的各项费用如何计算？
经审理查明：南宁市江南区×××号仓库、站台仓库、×号仓库的房屋所有权人为原告，同时，原告还运营仓库旁的××专用线。
2013年6月29日，原被告签订了《租赁合同》1份，约定原告将南宁市五一××号的铁路专用线、配套仓库、场地等出租给被告，租赁期限自2013年7月1日至2013年12月31日，租赁期限为6个月。其中铁路专用线作为铁路火车皮到发货物装卸服务，仓库及场地作为存放到发货物的货场。
2013年12月26日，原被告又签订《租赁合同》1份，约定原告将南宁市五一××号的铁路专用线、配套仓库、场地等出租给被告，租赁期限自2014年月1日1日至2014年6月30日，租赁期限为6个月。
2014年3月18日，原�告再签订了《租赁合同》1份，约定原告将南宁市五一××号的铁路专用线、配套仓库、场地等出租给被告，租赁期限自2014年月7日1日至2014年12月31日，租赁期限为6个月。
2014年6月30日，原被告继续签订了《租赁合同》1份，约定原告将南宁市五一××号的铁路专用线、配套仓库、场地等出租给被告，租赁期限自2014年月7日1日至2014年12月31日，租赁期限为6个月【注：该份《租赁合同》是对2014年3月18日签订的《租赁合同》的部分修改，租赁的场地、仓库面积方面有所减少】。
2014年11月21日，原被告就上述2014年6月30日签订的租赁合同履行发生争议。同日，双方针对该租赁合同签订《终止租赁合同协议书》，内容有：1、被告由于自身原因，无法继续履行合同，于2014年10月8日向原告申请提前终止租赁合同；2、双方一致同意租赁合同于2014年10月31日终止；3、�告尚欠原告2014年月1日至2014年10月31日的租金526460.1元，原告同意被告于2014年11月25日前支付完毕；4、被告经营铁路专线期间与铁路部门发生的全部费用，由被告承担，被告应当于2015年1月15日前结清；5、被告应做好与铁路各部门的移交衔接工作，保证原告的铁路专用线在被告结清铁路相关部门费用之前正常运营，如果由于被告的原因造成原告铁路专用线停线的，被告按0.4万元／天的标准赔偿原告经济损失。
2014年11月21日，被告广西中科进出口贸易有限公司将租赁场地内的一些办公设备移交给原告南宁市中润置业发展有限公司。2014年11月26日，原告南宁市中润置业发展有限公司又将上述办公设备移交给被告广西中科进出口贸易有限公司。
在发生了上述争议之后，被告继续使用涉案的铁路专用线、配套仓库、场地等，原被告又于2014年12月5日签订《租�合同》1份，约定的内容有：1、原告将南宁市五一西路24号的铁路专用线、配套仓库、场地等出租给被告；2、租赁期限为2个月，自2014年月11日1日至2014年12月31日；3、2个月的租金合计150000元；4、被告未按时支付租赁物的各项款项，每逾期一天，按欠款总额的2‰向原告支付违约金；5、被告擅自将铁路专用线转租给第三方，由此造成的租赁物损害，被告应承担赔偿责任。
庭审中，原告自认2014年12月5日的租赁合同签订后，被告已支付过租金51920元。
2015年1月16日、2015年6月30日、2015年9月9日，原告分别要求被告交清拖欠租金、结清铁路部门相关费用，恢复铁路专项正常营运。
2015年12月28日，南宁××段出具说明，内容有：南宁××局南宁××段为广西中科进出口贸易有限公司租用的铁路专用线提供维修服务，因广西中科进出口贸易有限公司未按�支付维修费用，南宁工务段已于2014年12月3日封铁路专用线。
原告以被告未按2014年12月5日的《租赁合同》足额支付租金，未向南宁工务段支付铁路维修费导致铁路专用线被封锁等为由提起本案诉讼。庭审中，本院向原告方释明，其诉讼请求第2项（关于违约金诉请）和第3项（关于铁路专用线停用损失）不能同时主张，其选择第3项进行主张。
以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：原被告均有缔约能力，双方签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，《租赁合同》有效合法，对当事人具有约束力。
关于原告诉请的尚欠租金问题：《租赁合同》签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，根据2014年12月5日的《租�合同》，2014年11月1日至2014年12月31日的租金为150000元，现原告自认被告已经支付了51920元，故被告尚欠租金为150000-51920=98080元。关于被告抗辩租赁场地存在消防不完善、水电不通、被告扣押物品阻拦经营等情形，需要相应抵扣租金的问题：首先，被告租用场地系从2013年7月开始，直至2014年12月31日，被告也没有证据证明其对场地的消防不完善、水电不通等问题向原告提出过异议，反而多次续租场地，被告对此无法进行合理解释；其次，关于被告主张的原告有扣押原告物品的问题：双方确实在2014年11月21日和2014年11月26日存在相互交接办公物品的情形，但在交接之后，双方还于2014年12月5日经过协商签订《租赁合同》，租赁合同中也没有提及原告扣押被告物品，及被告需要扣减租金等问题，故被告应按租赁合同履行己方义务，本院对被告扣减租金的抗辩不予支持。关于原告同时主张未交租金的违约金、铁路专用线停用损失费的问题：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，一方违约，对方可以选择违约金或赔偿损失来主张合法权利，现经本院释明后，原告方要求被告赔偿铁路线停用损失，本院对此予以准许。
关于铁路线停用损失的金额确定问题：由于被告存在拖欠铁路局南宁工务段维修费，且导致原告铁路线被南宁铁路局工务段封锁无法使用，原告主张的停用损失应予以支持。关于停用损失的计算标准问题：原被告在2014年11月21日签订的《终止租赁合同协议书》中约定“由于被告原因造成原告铁路专用线停用的，被告按0.4万元／天的标准赔偿原告经济损失”，该约定是当事人真实意思表示，本院对此准许。关于专用线停用的天数问题：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，即便被告拖欠南宁铁路局工务段维修费，由于原告系涉案铁路线出租方，其可先行向南宁铁路局工务段缴纳相应费用后再与被告协商费用的负担，现原告未采取措施防止损失扩大，本院对扩大损失部分不予支持。根据纠纷产生原因、铁路线使用情况、防止损失扩大需要支出的合理费用等因素，本院酌情支持铁路线停运天数为10天，则铁路线停用损失为：0.4万元／天×10天=40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告广西中科进出口贸易有限公司向原告南宁市中润置业发展有限公司支付尚欠租金98080元；
二、被告广西中科进出口贸易有限公司向原告南宁市中润置业发展有限公司支付铁路专线停用损失40000�；
三、驳回原告南宁市中润置业发展有限公司的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费26424元，由原告南宁市中润置业发展有限公司负担24937元，被告广西中科进出口贸易有限公司负担1487元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
人民陪审员 韦玲玲
人民陪审员 饶保祥
二〇一六年十月九日
书 记 员 赵海冰
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的�失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。