上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2065号
原告上海精准德邦物流有限公司。
法定代表人薛大鹏。
委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。
被告上海中廉实业有限公司。
法定代表人赵铁树。
委托代理人许德学，上海市华夏律师事务所律师。
委托代理人李敏，上海市华夏律师事务所律师。
原告上海精准德邦物流有限公司（以下简称精准德邦公司）与被告上海中廉实业有限公司（以下简称中廉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告精准德邦公司的委托代理人陈路、邬华良到庭参加诉讼，被告中廉公司的法定代表人赵铁树、委托代理人许德学于2014年12月11日庭审到庭参加诉讼，2015年4月8日庭审，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告精准德邦公司诉称，原、被告于2011年10月24日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将位于上海市四川北路XXX号民防商厦121室房屋（以下简称系争房屋）出租给原告使用，租赁期限自2011年10月25日起至2014年10月24日止，租金每月3万元，房屋使用保证金（以下简称保证金）6万元。合同签订后，原告于2011年10月28日向被告支付了保证金6万元，于2014年2月20日向被告支付了2014年1月25日至4月24日的租金9万元。2014年3月24日，原告收到上海市虹口区民防办公室（以下简称区民防办）的告知书及公函，通知民防商厦的租赁户，被告已于2014年3月13日被区民防办解除了委托经营管理民防商厦的授权，被告已不具有出租的主体资格。区民防办要求原告停止向被告支付租金，并于2014年3月31日前与区民防办签订租赁协议支付下一季度租金。原告获悉承租的民防商厦房屋为区民防办所有，被告也是受区民防办的委托而经营管理民防商厦的，现区民防办已正式发函通知原告，故原告停止向被告支付租金，并要求被告退还保证金及多付的租金。被告不但不返还，反而发函要求原告继续履行租赁合同支付租金。故要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还保证金6万元；3、被告返还2014年3月25日至2014年4月24日期间的租金3万元。
被告中廉公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告的租赁合同还在履行期内，可以继续履行，原告不存在解除的理由。被告系根据2012年6月13日和区民防办签订的民防商厦在建工程转让协议和补充协议取得民防商厦的房产权利及经营管理权，区民防办不能通知原告解除与被告的委托关系。被告没有收到原告的租赁合同解除函，故租赁合同没有解除，原告应继续支付租金，原告支付的保证金用于抵扣其应付的租金。即使原告认为被告是受区民防办的委托出租房屋，但被告只是代理人，原告应向委托人区民防办主张权利，不应向被告主张权利。
经审理查明，2003年3月31日，区民防办（甲方）和案外人上海廉宇物业管理有限公司（以下简称廉宇公司，乙方）签订《房屋租赁合同》，言明甲乙双方于2002年6月签订了四川北路民防商厦（在建工程）的转让协议，因规划原因，该工程暂时未能续建，现双方经友好协商达成一致意见，先由乙方租赁该商厦，为明确双方的权利义务签订本合同。合同约定甲方同意将其合法拥有的位于上海市四川北路XXX-
XXX号的民防商厦（在建工程）出租给乙方，租赁期限自2003年6月1日起至规划同意续建止；租赁范围为地下人防（包括车库）及地上一至二层；……；乙方经甲方同意可在租期内进行装修和添置设备，租赁期满后，乙方可将自行添置的可拆动产部分带走，属于甲方的设备乙方应完好地归还甲方；乙方应按时支付房租，并爱护使用所租赁的房屋；乙方保证遵守房屋的物业管理制度，不得在所租赁的房屋内进行违法乱纪活动，否则甲方有权单方面提前终止本合同；……；甲方同意乙方转租。合同签订后，区民防办向廉宇公司交付了租赁场地，廉宇公司将商厦地上一至二层、地下民防工程、地下车库原有结构进行了改动分割。2003年6月1日，区民防办向被告出具委托书，载明自2003年6月1日起全权委托被告对四川北路XXX～XXX号商厦进行经营与管理，被告应根据有关法律法规进行经营管理，在委托期间，若在经营与管理活动中所产生法律纠纷问题，均由被告承担解决。区民防办和被告均在该委托书上盖章。嗣后，被告对该商厦进行出租管理。
2011年10月24日，原告精准德邦公司（承租方，乙方）和被告中廉公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋（建筑面积65平方米）出租给乙方作为经营德邦物流使用；2、甲方于2011年10月25日前向乙方交付房屋，房屋的租赁期限自2011年10月25日起至2014年10月24日止，租金自2011年11月14日起计，免租期20天；3、甲方出租的房屋为毛坯房，房屋装修费及其他所有费用均由乙方自理；4、租金每月3万元，先付后用，三个月一付，乙方应提前5日支付下一期租金，但第一次租金乙方应于本合同签订后7天内支付给甲方；5、甲方在交付房屋前，乙方应向甲方支付保证金6万元，合同期满如乙方不再续约或合同提前解除的，甲方应在乙方付清全部应付款及履行其他手续后10个工作日内将保证金无息退还给乙方；6、乙方所租赁的房屋因是在建工程，故还未办房屋所有权证，但甲方提供上海市虹口区房屋土地管理局《关于虹口民防商厦使用的函》、上海市虹口区城市规划管理局《关于对虹口商厦建设工程规划许可证发放情况的复函》以及《建设用地许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程项目施工许可证》、《建设工程消防验收合格意见》、委托书及营业执照。合同并对其他事项作出约定。合同签订后，原告支付了被告保证金6万元。
2013年5月27日，区民防办起诉廉宇公司，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》［（2013）虹民三（民）初字第1064号案］。2013年11月25日，本院以廉宇公司擅自将地下民防工程结构毁坏，区民防办要求其恢复，其至今不予恢复为由判决双方签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除。该判决查明：2002年6月13日，区民防办与中廉公司签订《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》，约定区民防办将民防商厦（在建工程）的房地产产权转让给中廉公司，双方商定民防商厦工程项目在区民防办已建两层的基础上，由中廉公司出资并负责续建至六层（由规划重新审批，具体面积、层数、高度等均以规划许可为准）。同日，双方又签订了《四川北路民防商厦（在建工程）转让补充协议》，对转让款、使用费的支付及垫付土地出让金作出了约定。2002年7月，中廉公司向上海地铁建设有限公司提交《关于四川北路民防商厦续建申请》。此后因规划原因，民防商厦续建工程未能进行，除中廉公司支付了区民防办10万定金外，转让协议和补充协议未实际履行。2003年3月10日，上海市虹口区城市规划管理局（以下简称区规划局）向上海市虹口区人民政府办公室（以下简称区府办）提交《关于四川北路“民防商厦”建筑处理意见的请示》，称，按照新一轮四川北路城市设计的规划要求，民防商厦从建筑景观、空间形态、环境布局上与四川北路新一轮改造的城市空间形态相矛盾，应按四川北路总体规划予以调整，拟将该建筑用地调整恢复为城市绿化及广场用地，建议该绿地广场的实施在2005年底完成，明确民防商厦在2005年实施建绿前维持二层建筑现状不予加建，实施短期招租。2003年3月17日，区府办抄告区规划局，区领导批示同意区规划局意见。2003年3月27日，中廉公司出具授权书，称，中廉公司和区民防办同意先由中廉公司租赁民防商厦，其全权委托廉宇公司操作实施。……。2012年7月，区民防办向上海市民防办公室（以下简称市民防办）提交了《虹口区民防办公室关于“上海民防商厦”民防工程被毁坏的情况报告》，称，区民防工程管理所在对地下空间安全例行检查中，发现该地下工程承租单位未经报批，擅自将民防工程改建为教育培训场所，并严重毁坏工程结构和设施，请求市民防办进一步查实处理。2012年8月，上海市民防监督管理处向区民防办发出《民防行政违法案件函告单》，称，该监督管理处对上海民防商厦地下公用民防工程进行安全例行检查，检查发现，该民防工程主体结构、防护设备设施遭严重破坏，影响了该民防工程的整体防护效能，具体情况如下……，要求区民防办及时调查处理，并督促当事人进行整改，恢复原样，确保该民防工程的整体防护功能。2012年10月9日，上海市虹口区民防工程管理所向廉宇公司发出《关于恢复民防工程结构和“三防”设备设施的通知》，称，经查，发现廉宇公司使用的民防商厦民防工程结构和“三防”设备设施已被损坏，违反《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十七条第四项任何单位或个人不得“故意损坏民防设施”的规定，要求廉宇公司即日起对已被损坏的民防工程结构和“三防”设备设施恢复原状。廉宇公司没有回应。2012年11月16日，区民防办委托律师向廉宇公司发函，告知区民防办决定于2013年1月31日终止租赁合同，要求廉宇公司做好结算、交接手续。2013年1月16日，区民防办再次委托律师向廉宇公司发函，要求廉宇公司协商办理交接手续、费用结算和善后事宜。廉宇公司收到上述两份《律师函》，但未回复。该判决同时查明：2005年2月，上海市虹口区房屋土地管理局发出《关于虹口民防商厦使用的函》，称，关于四川北路XXX号虹口区民防商厦，规划局已于1999年1月4日核发地下工程和地面工程（二层，高8米）的建设工程规划许可证，且竣工后一直使用至今，由于区府对此商厦的下一步建设尚未定论，故产权证尚未办理，为不影响该商厦的正常使用，现通知区民防办，民防商厦产权归区民防办所有，该建筑为商业用房，同意使用。本院作出上述判决后，廉宇公司不服，提出上诉。2014年2月19日，上海市第二中级人民法院审理后以（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
2014年3月24日，区民防办向民防商厦租赁户发出《告知书》，称：“民防商厦属民防办所有，依据上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1064号民事判决书及上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书，我办与廉宇公司已于2013年1月31日解除合同，并于2014年3月13日由我办法律顾问以律师函形式解除与中廉公司的委托，现民防商厦已被区民防办收回。为不影响贵方权益，区民防办特向贵方告知如下：1、本告知书发布之日起，如贵方与廉宇公司或中廉公司租赁合同已到期或将到期的，可凭原租赁合同与区民防办协商继续租赁事宜，以便租赁合同能继续履行；2、现区民防办已在民防商厦设立临时物业管理办公室，请于收到告知书之日起（3月24日至31日）与区民防商厦物业管理办公室联系……。
同日，区民防办向原告发出《公函》，称：“依据上海市虹口区房屋土地管理局于2005年2月发出的《关于虹口民防商厦使用的函》，民防商厦的产权归属于区民防办。我办于2003年6月1日曾委托中廉公司对民防商厦进行经营与管理，并且2014年3月13日我办已委托律师发出书面通知解除上述委托。另依据上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1064号民事判决书及上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书，我办和廉宇公司于2003年3月31日签订的《房屋租赁合同》已于2013年1月31日解除。鉴于上述情况，希望贵方配合如下：1、停止向中廉公司支付租金；2、望贵方于2014年3月31日前就贵方目前实际使用的民防商厦121室与我办签订租赁协议，并于2014年4月1日起向我办支付下一季度租金。
原告向被告支付租金至2014年4月24日，之后未再支付被告租金，被告遂于2014年5月9日向原告发出《催告函》，要求原告支付2014年4月25日至2014年7月24日期间的租金。
2014年6月4日，原告向被告发出《告知函》，称：“……现因贵司与产权人区民防办之间的租赁关系不复存在，贵司于2014年4月1日起对该房屋已没有合法的占有使用权，我司与贵司之间的租赁关系也不复存在，我司不需要向贵司支付2014年4月1日以后的租金……。贵司需要将我司多支付的租金3万元全额返还给我司，同时需全额返还我司已支付的保证金6万元，共计9万元……。”
另查明，2014年8月11日，案外人上海山林食品有限公司（以下简称山林公司）起诉本案被告和区民防办，要求解除山林公司与本案被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》；要求本案被告和区民防办共同返还2014年4月、5月的租金14万元及租赁保证金15万元［（2014）虹民三（民）初字第1653号案］。2014年11月5日，本院作出判决：1、山林公司与中廉公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》于2014年3月30日解除；2、中廉公司应于本判决生效之日起10日内向山林公司返还2014年4月、5月的租金14万元；3、中廉公司应于本判决生效之日起10日内向山林公司返还租赁保证金15万元；4、山林公司的其余诉讼请求不予支持。该判决查明，2014年3月13日，区民防办委托律师发函至中廉公司及民防商厦承租商户，声明：鉴于上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书已经生效，区民防办与廉宇公司之间关于民防商厦的房屋租赁合同已于2013年1月31日解除，区民防办已自行经营管理民防商厦的物业，现通知中廉公司，2003年6月1日由区民防办出具给中廉公司对民防商厦进行经营管理的《委托书》，即日起解除委托，自2014年3月1日起区民防办全面恢复对民防商厦的经营管理。本院作出上述判决后，山林公司和中廉公司均不服，提出上诉。上海市第二中级人民法院审理后以（2014）沪二中民二（民）终字第2551号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、押金收条、租金发票、告知书、公函、催告函、告知函、委托书，被告提供的四川北路民防商厦（在建工程）转让协议、四川北路民防商厦（在建工程）转让补充协议、转账凭证、定金收据、关于四川北路民防商厦续建申请及图纸、贷记凭证，本院调取的（2013）虹民三（民）初字第1064号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书、（2014）虹民三（民）初字第1653号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第2551号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，根据原、被告的陈述以及生效判决认定的事实，关于区民防办与被告签订的转让协议中所涉民防商厦续建工程，因规划原因未能继续进行，双方遂协商由被告租赁包括系争房屋在内的民防商厦，区民防办并向被告出具委托书，委托被告出租管理民防商厦，同时由廉宇公司与区民防办签订《房屋租赁合同》承租民防商厦。嗣后，原、被告就系争房屋签订了租赁合同。故本院认定，被告系作为区民防办的委托代理人出租系争房屋。根据区民防办出具给被告的委托书内容，被告在经营管理活动中所产生的法律纠纷问题均由被告承担解决。被告系在取得区民防办委托书后，以自己的名义和原告签约，故被告对自身承担合同项下的权利义务是明知的。原、被告的《房屋租赁合同》实际系由被告在履行，原告支付的租金及押金均由被告收取，故原、被告签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务应由被告承担。被告认为原告应向区民防办主张合同权利的辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于区民防办已解除与廉宇公司的《房屋租赁合同》，并解除了与被告的房屋经营管理委托关系，且收回了系争房屋自行管理，故原、被告之间的《房屋租赁合同》实际已无法继续履行。现原告要求于区民防办解除被告的委托之日起，即从2014年3月14日起，解除与被告的《房屋租赁合同》，并要求被告返还保证金及原告多支付的2014年3月25日至4月24日期间的租金，于法有据，本院予以支持。被告与区民防办就解除委托关系如有纠纷的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海精准德邦物流有限公司与被告上海中廉实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年3月14日解除；
二、被告上海中廉实业有限公司应返还原告上海精准德邦物流有限公司房屋使用保证金6万元；
三、被告上海中廉实业有限公司应返还原告上海精准德邦物流有限公司2014年3月25日至2014年4月24日期间的租金3万元；
上述第二款、第三款所述款项，被告上海中廉实业有限公司应于本判决生效之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，050元，由被告上海中廉实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 王明琪
二〇一五年四月十日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。