广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第788号
原告蔡振洪，男，汉族，住址深圳市龙华新区。
委托代理人李大红，公民代理。
被告深圳市宝东地产开发有限公司，组织机构代码×××321。
法定代表人冯冠华。
委托代理人何正初。
被告深圳市华兴实业有限公司，组织机构代码×××790。
法定代表人袁智伟，职务董事长。
委托代理人李俊宏，广东广和律师事务所律师。
委托代理人毛彩萍，广东广和律师事务所律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李大红，被告深圳市宝东地产开发有限公司（以下简称宝东地产公司）的委托代理人何正初，被告深圳市华兴实业有限公司（以下简称华兴公司）的委托代理人毛彩萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于1994年与被告宝东地产公司签订福景花园二栋X房购房合同（签订合同时被告把签订合同时间填写为1991年6月18日），被告宝东地产公司在没有通知和告知原告的情况下，把合同的权利与义务随意转让给被告华兴公司，为了维护原告的权利和利益，原告停止供按揭房款。原告与被告华兴公司没有任何经济关系，涉案房产本应属于原告，被告华兴公司应将涉案房产的房产证办在原告名下。原告买房是在被告宝东地产公司宣传有买房入户指标的诱惑下才省吃俭用下决心出手购房的，为的是让小孩上学读书方便和有一个深圳的家。但是，被告宝东地产公司在没有通知和告知原告的情况下，把合同的权利与义务随意转让给被告华兴公司，造成原告直接经济损失，具体计算如下：1、按照买房入户指标，原告有5个指标，当时市面价格每个20，000元，共计100，000元；2、两个小孩借读费（九年义务教育）每人每学期1，000元，三年高中每人每月年10，000元，共计96，000元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告深圳市宝东地产开发公司办理房产登记手续，将龙华新区福景花园二栋X房房产证登记在原告名下；二、被告深圳市华兴实业有限公司协助将龙华新区福景花园二栋X房房产证登记到原告名下；三、被告深圳市宝东地产开发公司赔偿原告因购买该房屋造成的直接经济损失196，000元；四、被告承担本案诉讼费。
被告宝东地产公司答辩称：一、原告主张的办户口费用没有事实和法律依据，被告宝东地产公司也并没有承诺给原告办理，且没有办到户口的原因在于原告，与被告宝东地产公司没有关系。二、涉案协议书约定的所有费用均由被告华兴公司承担，涉案房产由被告华兴公司管理也是合理合法的。
被告华兴公司答辩称：一、如原告认为《商品房产买卖合同》的权利义务并未转移，根据合同相对性，合同对被告华兴公司并不具有约束力，原告无权要求被告华兴公司协助办理房产过户手续。二、合同权利义务的转让不能成为原告不支付购房款的理由，原告以此为由拒不支付购房款已构成违约。三、原告应当先付清购房款，在原告未履行付清购房款义务的情况下，两被告有权不予办理房产过户。四、原告未能提供证据证明两被告曾向其承诺购房入户，未能举证证明其经济损失；即使原告有经济损失，其诉讼主张已超过诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1991年，宝安县政府颁发宝府（1991）86号《关于商品住宅遗留问题的处理规定》的文件，第一条规定，“凡在1991年6月30日前，所有在宝安县范围内经营商品住宅的国营、集体、内联、独资、合作单位及个人，向这些单位购有商品住宅的业主以及没有宝安县常住户口，但在宝安县自行购有土地建设住房的私人，都要遵守本规定。”第三条规定“经审查符合条件的业主，可以发给《房屋所有权证》和将户口迁入居住。”第九条规定，“申领《房屋所有权证》和申请迁户入住手续，一律由商品住宅建设单位统一办理。购小店铺的业主一律不准迁入户。”此外，宝安县政府宝府（1989）176号文件、（1991）145号文件均有提及“购房入户”的问题。
1991年10月8日，原宝安县龙某甲联合投资公司与被告华兴公司（原名称为宝安县布吉华兴实业公司）签订了一份《合资兴建楼宇协议书》，约定由被告华兴公司出资、龙某乙联合投资公司出地共同兴建福景花园。合同签订后，于1991年12月以龙某甲联合投资公司名义办理了报建手续。
1992年1月17日，原宝安县建设局向被告宝东地产公司发出一“简复”，内容为：“……二、原则同意福景、华富花园十八幢65175平方米商品住宅按宝安县（1991）86号文件纳入你公司商品房开发计划。三、由你公司负责申办预售、权属登记、业主迁户等有关手续。”
1993年12月，福景花园项目竣工可交付使用。
1995年10月9日，深圳市政府颁发《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》第六条规定，“凡在宝安、龙岗区购买由市政府批准的房地产开发企业开发建设的商品住宅的个人，可在办理蓝印户口入户手续。取得蓝印户口一年后，可申请转为常住户口。”第十六条规定“开发商不能按规定要求申报材料而弄虚作假的，取消其出售商品住宅享受购房入户待遇。”
1995年，被告宝东地产公司与原告在深圳市宝安区公证处办理了一份《商品房产买卖合同》公证，该合同载明，1991年6月18日，被告宝东地产公司作为甲方与作为乙方的原告签订了一份《商品房产买卖合同》，约定乙方自愿向甲方选购坐落在龙某甲福景花园第二幢五楼X房，建筑面积86平方米，购房款总额为246，000元，签订合同时交付全部房价款的30％（含定金10，000元），即73，800元；签订合同一个月后开始将房价款的70％，分48个月免息支付，每月定付款额3，587.5元（此为免息供款额），按每月1日依期续供，直至余款全部付清为止，如有拖欠分期付款，则按前款总额的1.5％的月息予以罚款。甲方于1994年6月30日将房产交付乙方使用。乙方在付清购房款后，甲方应给乙方购房证明文件；楼宇竣工后，应即给乙方发出该房入伙通知书，并协助乙方向房管部门办理产权登记手续。
1997年8月5日，被告华兴公司与被告宝东地产公司、深圳市宝安区龙某甲经济发展公司、深圳市龙某甲联合投资公司四方签订了一份《终止合作协议书》，约定福景花园项目的一切权利义务由投资者被告华兴公司自行负责，被告华兴公司的全权处理与所有客户之间的关系，追收客户楼款、接受客户投诉并处理。
1997年12月30日，被告华兴公司向深圳市规划国土局宝安分局提交了一份“报告”，内容为：龙某乙福景花园商住楼项目，系由我公司出资与龙某甲经济发展总公司、龙某甲联合投资公司合作开发，由政府指定挂靠原宝安县地产公司办理销售、购房入户及房产证书等有关手续。……，肯定有关部门尽快给予办理全部房地产证。
1998年12月4日，深圳市规划国土局宝安分局颁发深规宝字（1998）294号文件，同意福景花园项目直接给予被告华兴公司办理房地产初始登记，土地用途为商品房。
2001年10月3日，深圳市中级人民法院作出（2001）深中法房终字第1052号《民事判决书》，该判决审理查明被告宝东地产公司将福景花园项目的债权债务转移给被告华兴公司未通知并取得原告同意，因此被告华兴公司无权依据被告宝东地产公司与原告签订的《商品房产买卖合同》请求原告支付涉案购房款，驳回了被告华兴公司要求原告支付购房款的诉讼请求；关于原告尚欠购房款，可由被告宝东地产公司另寻法律途径解决。
2003年4月29日，深圳市政府发布深府（2003）74号《关于停止执行宝安区龙岗区购房入户政策问题的通知》，规定截至2003年4月30日，宝安、龙岗两区未取得房地产预售许可证的商品住宅，不再享受购房入户政策；2003年4月30日以前已取得房地产预售许可证的商品住宅，可按1995年颁布的文件享受购房入户政策。2006年1月23日，市发展和改革局牵头市公安局和市国土局联合发文，规定宝安龙岗两区国土部门受理购房入户证明书申请的截止时间为2006年9月30日，公安部门受理入户申请的截止时间为2006年12月31日。
另查明，1、截至2006年9月30日，即《关于解决宝安、龙岗两区购房入户遗留问题的通知》（深发改（2006）85号）规定的受理购房入户证明书申请截止时间，福景花园商住楼项目未在深圳市国土资源与房产管理局宝安分局办理过《购房入户证明书》。2、2009年3月6日，深圳市中级人民法院作出（2008）深中法民五终字第2398-2402号民事判决，审理查明被告宝东地产公司在销售涉案房产是存在作出“购房入户”承诺的事实。3、涉案购房款246，000元，原告尚欠购房款82，512.5元，原告不愿意支付剩余购房款。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的商品房产买卖合同、公证书、（2001）深中法房终字第1052号民事判决书、“福景花园”商品房产认购书、（2008）深中法民五终字第2398-2402号民事判决书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告宝东地产公司签订的《商品房产买卖合同》双方的真实意思表示，合法有效，合同各方均应全面遵照履行。
关于涉案房产办证过户。本院认为，根据原告与被告宝东地产公司签订的《商品房产买卖合同》的约定，原告在付清房款后，被告宝东地产公司应给原告购房证明；竣工后，被告宝东地产公司应给原告发出入伙通知书，并协助原告办理产权登记手续。即原告付清购房款是涉案房产办理产权过户登记的前提条件。根据合同给付与对待给付对等的原则，付清购房款亦是其要求被告宝东地产公司将涉案房产过户登记至原告名下的对等条件。原告在没有付清购房款的情况下，要求被告办理涉案房产的房地产证并将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告诉求未能入户的损失。原告称签订《商品房产买卖合同》时倒签合同订立时间，目的是为了符合“购房入户”政策；被告辩称在销售涉案房产时并未承诺“购房入户”，且原告的该项诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，涉案福景花园项目于1991年12月以龙某甲联合投资公司名义办理了报建手续；被告宝东地产公司于1992年1月17日取得原宝安县建设局的同意，可进行福景花园项目的预售、权属登记、业主迁户等。但被告宝东地产公司与原告签订的《商品房产买卖合同》所记载的时间为1991年6月18日，此时涉案福景花园项目还没有取得报建手续，被告宝东地产公司也没有取得预售许可，结合两被告并未对原告诉称涉案《商品房产买卖合同》所记载的1991年6月18日系倒签的主张提出异议，本院采纳原告关于合同日期系倒签的主张；结合深圳市中级人民法院已生效（2008）深中法民五终字第2398-2402号民事判决所查明被告宝东地产公司在福景花园销售过程中存在“购房入户”承诺的事实，本院认定被告宝东地产公司在销售涉案房产时存在给予业主“购房入户”的承诺，被告宝东地产公司与原告倒签合同订立时间的目的系为了达到涉案房产买卖符合购房入户的规定。根据宝安县政府颁发宝府（1991）86号《关于商品住宅遗留问题的处理规定》第九条“申领《房屋所有权证》和申请迁户入住手续，一律由商品住宅建设单位统一办理。购小店铺的业主一律不准迁入户”的规定，被告宝东地产公司应为购买住宅的业主办理相关购房入户手续，被告宝东地产公司并未提供证据证明自己已尽办理义务，其应承担违约责任。因原告与被告宝东地产公司没有约定办理购房入户手续的具体时间，原告的权利处于可期待状态；2006年9月30日，深圳市宝安、龙岗两区国土部门停止受理购房入户申请，原告关于要求被告宝东地产公司办理入户的权利请求最终无法得到实现，其权利受到侵害的时间应从此时开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但原告于2014年7月8日才向本院提起诉讼，其诉讼请求已经超过法律规定的二年诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告蔡振洪的全部诉讼请求。
本案受理费2，110元，由原告负担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈 平
二〇一四年九月二十六日
书记员 罗乐瑜
书记员 张 培
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。