江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终3258号上诉人(原审原告):赵卫。委托诉讼代理人：张莉，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人(原审被告):江苏亿泰旅业发展集团有限公司。法定代表人：朱牧远，该公司总经理。诉讼代表人：江苏苏扬律师事务所，系该公司破产管理人。委托诉讼代理人：李文耀，江苏苏扬律师事务所律师。上诉人赵卫因与被上诉人江苏亿泰旅业发展集团有限公司（以下简称“亿泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵卫的委托诉讼代理人张莉、被上诉人亿泰公司委托诉讼代理人李文耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵卫上诉请求：撤销一审判决第二项，改判赵卫对亿泰公司享有破产债权783825.66元。事实与理由：依法成立的合同自签订或盖章时生效。本案中双方签订的房屋买卖合同成立并生效，因房屋质量问题双方达成的《补充协议》亦成立并生效，双方应严格遵守。亿泰公司未按承诺对涉案房屋履行修复义务，应承担相应的违约责任。违约责任与房屋交付是两个概念，一审法院以“涉案房屋未交付，暂时无权主张房屋的维修事宜”为由驳回了赵卫关于质量问题违约金的诉讼请求，存在不当。亿泰公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由：因涉案房屋尚未交付，因此质量问题不应在此时提出。如果在交付后存在质量问题，则根据法律规定由亿泰公司进行修复或赔偿。赵卫提供的补充协议是在其多次到亿泰公司闹事、阻碍施工的情况下签订的，非亿泰公司真实意思表示，所以对赵卫违约金的请求不予认可。赵卫向一审法院起诉请求：1.亿泰公司继续履行合同，向赵卫交付房屋，并协助办理权属证书；2.确认赵卫对亿泰公司享有债权783825.66元；3.本案诉讼费用由亿泰公司承担。一审法院认定事实：2012年6月，赵卫与亿泰公司签订一份认购单，约定由赵卫购买亿泰公司开发的香水湾8幢一单元301室商品房一套，赵卫于2012年6月21日支付定金20000元。2012年11月3日，赵卫与亿泰公司又签订一份骆马湖·香水湾签约清单，约定赵卫购买的香水湾8幢一单元301室商品房总房款为507631元，赵卫应于2012年11月3日前支付首付款157631元。同日，赵卫向亿泰公司支付购房款137631元。2012年11月20日，双方进行了商品房买卖合同的网上备案，备案号为BA–1211200040。该备案合同第八条约定，亿泰公司应当在2014年5月30日前将房屋交付赵卫使用；第九条约定，如亿泰公司逾期交房超过30日，赵卫要求继续履行合同的，亿泰公司应自合同第八条约定的交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，按赵卫已付购房款的日万分之三向赵卫支付违约金。后因赵卫发现亿泰公司向其出售的房屋存在质量问题，双方暂未签订正式商品房买卖合同。2013年4月8日，亿泰公司向赵卫出具一份承诺书，承诺对涉案房屋的质量问题进行修复。2013年6月28日，双方当事人就涉案房屋质量问题的修复期限达成补充协议，协议载明：“补充协议针对赵卫（）购买我司水城香水湾8栋1单元301房存在阳台和室内地面开裂及次卧室使用木块作为填充物的质量缺陷问题，经双方多次沟通现达成以下协议：1、原商品房买卖合同价为人民币3781.80元/㎡（备案号BA–1211200040）现按我司现行销售优惠活动（人民币3280.00元/㎡，交一万抵两万）基础上最终价格为3080.00元/㎡，房屋总价人民币肆拾壹万叁仟肆佰贰拾捌元肆角（人民币：413428.40元）（包括送储藏室7.33㎡一间）……2、我司仍按2013年4月8日书面承诺现以一个月为限即2013年7月28日前将房屋地面开裂处打掉并修复好，将次卧室外墙木块取出并用水泥填充修复，修复完工后经我司同买受人现场确认无异议后以书面签字为准，如果一个月内没有解决好此问题，我司同意按买受人提出的赔偿要求：按现确定总房款413428.4元千分之三自2013年7月29日按日赔偿直到房屋修好并确认为止，同时买受人在房屋修复好之前可暂时不办理房屋正式合同手续及尾款缴纳事宜，但买受人不得提出退房及其他要求（如因逾期交房我司可同时执行合同条款第九条之规定）……”。后亿泰公司被依法宣告破产，赵卫要求亿泰公司继续履行合同及支付违约金未果，因而成讼。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。赵卫与亿泰公司签订商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对赵卫要求亿泰公司继续履行合同并交付房屋的诉讼请求，依法予以支持。但因亿泰公司已经进入破产程序，关于涉案房屋交付时间要取决于该房屋建设情况及该破产清算程序的进度，故暂对交付房屋时间不作明确。因涉案房屋的交付时间暂不能明确，故对赵卫要求亿泰公司协助办理权属证书的请求，不予支持。另因亿泰公司未按合同约定于2014年5月30日向赵卫交付房屋，故其应向赵卫支付逾期交房违约金，经计算，亿泰公司应向赵卫支付的逾期交房违约金为14848.84元（以157631元为基数，自2014年5月31日起按日万分之三计算至2015年4月10日）。关于赵卫主张的未按时修复房屋的违约金，因涉案房屋尚未交付给赵卫，其暂时无权主张房屋的维修事宜，故对赵卫该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、赵卫与亿泰公司于2012年6月签订的商品房买卖合同合继续履行，亿泰公司及时向赵卫交付香水湾8幢一单元301室商品房；二、赵卫对亿泰公司享有破产债权14848.84元；三、驳回赵卫其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：亿泰公司是否应当向赵卫支付房屋质量问题违约金768976.82元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，亿泰公司以补充协议非其真实意思表示及房屋尚未交付为由，不认可赵卫关于质量问题违约金的诉讼请求。亿泰公司与赵卫于2013年6月28日签订的补充协议第1条约定，“此优惠价格前提是买受人不得再做出影响我司正常销售的行为”，虽然双方签订该补充协议之前，赵卫在与亿泰公司就房屋质量问题交涉过程中可能存在影响亿泰公司正常销售的行为，但亿泰公司对于其非出于真实意思表示而与赵卫签订补充协议的事实并未提供充分的证据。鉴于补充协议是就房屋交付、质量等相关事项作出约定，目前亿泰公司已宣告破产，涉案房屋尚未交付，房屋何时交付及质量情况尚处于不确定之中。即使房屋存在质量问题，亿泰公司完全可能在房屋交付前解决目前存在的质量问题。目前赵卫存在的损失仅为亿泰公司逾期交房违约金，逾期交房违约金的诉讼请求已得到一审法院的支持，双方当事人对此均未上诉，赵卫的实际损失可以得到弥补。故赵卫目前不能依据补充协议的约定要求亿泰公司支付质量问题违约金。考虑到赵卫与亿泰公司于2012年6月签订的商品房买卖合同尚在继续履行，赵卫可在房屋实际交付后就因质量问题所导致的损失另行主张。综上，赵卫的上诉主张无法律依据，其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11638元，由赵卫负担。本判决为终审判决。审 判 长 李其苏审 判 员 覃卫东审 判 员 徐金鸽二〇一七年一月十六日法官助理 钱 钥书 记 员 朱芳芳第1页/共6页