浙江省杭州�江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江九民初字第201号
原告（反诉被告）梅纪芳。
委托代理人李力，浙江五联律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）杭州天联置业有限公司。住所地杭州市江干区丁桥镇同协路**号****室。
法定代表人蔡学伦，该公司董事长。
委托代理人陆继媛、祝丽峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。
原告梅纪芳为与被告杭州天联置业有限公司（以下简称天联置业）商品房销售合同纠纷一案，于2013年10月24日向本院起诉，本院受理后，被告天联置业于2013年11月12日提起反诉，本院依法予以受理并由审判员沈澄独任审判，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告梅纪芳及其委托代理人李力、被告天联置业的委托代理人陆继媛、祝丽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅纪芳诉称，2012年6月17日，梅纪芳与天联置业签订商品房买卖合同，约定梅纪芳向天联置业购买位于杭州市江干区天阳九筑9幢6单元101室的商品房，总价人民币105万元。双方约定：“买受人于2012年6月17日前支付房款首付人民币32万元，余款73万元整向出卖人指定银行申请按揭贷款；若买受人未在首付款项规定付款之日起七日内办妥按揭手续的，按第八条处理。若指定银行不同意提供全部或部分按揭贷款的，买受人应自银行通知之日起七日内付清房款余款，否则，按第八条处理。若因归责于买受人的原因导致银行未按约发放贷款并将该款划付入出卖人银行账户的，自逾期发放之日，按本合同第八条处理。”
合同签订后，梅纪芳依约支付了首付房款32万元，并依照天联置业的要求，签署并提供了天联置业指定的按揭银行要求的各种贷款资料。然2013年7月梅纪芳意外得知由于银行信贷条件审查原因，贷款申请并未获得批准，而梅纪芳亦无经济能力一次性付清剩余购房款。此后，梅纪芳多次要求解除房屋买卖合同并返还32万元购房款均未果。2013年7月22日，梅纪芳委托律师向天联置业发送律师函，要求解除商品房买卖合同，并要求天联置业返还房屋首付款32万元。该函天联置业于2013年7月23日收悉。
原告认为，银行未同意发放贷款，系不可归责于双方当事人的原因导致合同不能履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，被告应将原告支付的购房款及利息返还给原告。请求判令：1、梅纪芳与天联置业签订的商品房买卖合同（合同编号：2012预1153435）已经解除；2、天联置业返还购房款本金32万元整及利息27880元（利息从2012年6月1日暂计算至2013年11月1日，共17个月，利率6.15%，此后按照54元／日计算至全部返还为止）；3、本案诉讼费由天联置业承担。
被告天联置业答辩并反诉称，一、梅纪芳未在合同约定的时间内按银行的要求提供按揭贷款资料，加上梅纪芳信用卡逾期还款次数多、个人征信情况差，导致天联置业在长达一年半的时间里仍未能收到剩余房款。梅纪芳未能获得贷款，完全系其自身原因所致，而非不可归责于双方当事人的事由。二、根据合同约定，即便是银行不同意发放贷款，也应当由梅纪芳以其它方式付清购房余款，对于这样的付款方式，梅纪芳是有预期的，也是认可的。所以即便是因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同，双方也已经以约定的方式排除了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的适用。所以，本案根本不适用该条规定，梅纪芳的诉请应全部予以驳回。三、梅纪芳委托律师发�要求解除商品房买卖合同没有合法事由，违反了合同法的规定，系单方违法解除合同，故梅纪芳要求确认合同已解除的诉讼请求，没有事实与法律依据，不应得到支持。四、双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，梅纪芳仅向天联置业支付了32万元，未办妥贷款手续，亦未以其它方式支付剩余房款。期间，天联置业多次催促，梅纪芳非但没有按约履行合同，还以贷款申请未获批准为由向天联置业寄发函件，要求解除合同，拒绝继续履行合同。天联置业已回函提出异议，明确要求继续履行合同。现反诉请求判令梅纪芳立即支付购房款73万元、违约金104682元（暂计至2013年10月15日，此后按每日万分之三计算至购房款实际付清之日止）。
对于诉称的事实，原告梅纪芳提交了以下证据：
1、商品房买卖合同，以证明双方就房屋买卖�相关权利义务所作的约定；
2、收据，以证明原告已经支付购房首付款；
3、关于解除房屋买卖合同的律师函、国内特快专递邮件详情单、ems投递查询单各一份，以证明天联置业已收悉解约通知书，房屋买卖合同已经解除；
4、银行审查材料，以证明梅纪芳的风险评估级别较高，银行未予发放按揭贷款。
被告天联置业对证据1、2、3的三性均无异议，对证据3的证明力提出异议，天联置业收函后已回函表明不同意解除合同，梅纪芳所发函件不能达到解除合同的目的。对证据4的真实性不清楚，该材料没有加盖银行公章。收据“款项内容”一栏为“抵押”，与本案无关联。如果材料属实，也证明了原告未按期办理按揭贷款。
为支持反诉的事实，反诉原告天联置业提交了以下证据：
5、律师催告函、ems国内特快专递邮件详情单各一份，以证明天联置业对梅纪芳解除合同的行为提出异议，并要求其继续履行合同。
反诉被告梅纪芳仅对证据5的关联性提出异议。
本院对上述证据审查后认为，证据1、2、3、5的真实性均可予以确认，且反映的事实与本案相关联，本院予以确认。证据4虽未有银行的盖章确认，但证据的内容与梅纪芳自认未取得银行按揭贷款的原因相关联，本院予以确认。
综上，本案事实认定如下：
2012年6月17日，梅纪芳与天联置业签订商品房买卖合同，约定梅纪芳向天联置业购买位于杭州市江干区天阳九筑9幢6单元101室的商品房，总价人民币105万元。双方约定：“买受人于2012年6月17日前支付房款首付人民币32万元，余款73万元整向出卖人指定银行申请按揭贷款；若买受人未在首付款项规定付款之日起七日内办妥按揭手续的，按第八条处理。若指定银行不同意提供全部或部分按揭贷款的，买受人应自银行通知之日起七日内付清房款余款，否则，按第八条处理。若因归责于买受人的原因导致银行未按约发放贷款并将该款划付入出卖人银行账户的，自逾期发放之日，按本合同第八条处理。”合同第八条规定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……。
2012年5月18日和6月1日，梅纪芳分别支付给天联置业购房定金5万元和预付首付款27万元。
2013年7月2日，因梅纪芳风险评级较高，缺少收入证明等房屋按揭贷款资料，未取得银行按揭贷款。
2013年7月22日，梅纪芳委托律师发函通知天联置业，1、从即日起解除梅纪芳与天联置业于2012年6月17日签�的商品房买卖合同；2、请天联置业退还梅纪芳已支付的首付款32万元。天联置业收到上述函件后，于2013年8月12日函复梅纪芳，表示对梅纪芳要求解除合同提出异议，要求梅纪芳继续履行合同，于2013年8月20日前付清购房余款，并保留继续追究违约责任和损失赔偿责任的权利。
本院认为，梅纪芳与天联置业签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。天联置业在收到梅纪芳要求解除商品房买卖合同的函件后，即回函提出异议，并要求梅纪芳继续履行合同。因此，梅纪芳要求解除合同的函件不能产生解除合同的法律效力。梅纪芳要求确认合同已解除的诉讼请求，不符合合同的约定和法律的规定，本院不予支持。双方签订的买卖合同，约定了梅纪芳不能取得购房按揭贷款的付款方式，即梅纪芳在不能取得贷款时，应以其它方式付清�房余款，因此本案不应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。梅纪芳依据该条规定，要求天联置业返还购房首付款32万元及利息的诉讼请求，本院亦不予支持。
梅纪芳未在合同约定的时间内办妥按揭手续，亦未在获悉不能取得银行购房按揭贷款后按合同约定付清购房余款，应依法承担继续履行、赔偿损失等违约责任。天联置业要求梅纪芳继续履行商品房买卖合同、付清购房余款73万元的诉讼请求，本院予以支持。梅纪芳按照合同的约定支付了购房首付款后，天联置业一直未向梅纪芳主张逾期付款的违约金，因此梅纪芳应支付的逾期付款违约金，应自天联置业提起反诉之日，即自2013年11月12日起按逾期付款数73万元的每日万分之三计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、反诉被告梅纪芳支付给反诉原告杭州天联置业有限公司购房余款人民币730000元；
二、反诉被告梅纪芳支付给反诉原告杭州天联置业有限公司逾期付款违约金人民币19710元（计算至2014年2月11日止）；
三、驳回原告梅纪芳的诉讼请求；
四、驳回反诉原告杭州天联置业有限公司其他反诉请求。
上述一、二两项合计人民币749710元，反诉被告梅纪芳应于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币3259元，由原告梅纪芳负担。反诉案件受理费人民币6074元，由反诉原告杭州天联置业有限公司负担683元、由反诉被告梅纪芳负担5391元。反诉被告梅纪芳应负担的反诉案件受理费5391元，应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12592元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 沈澄
二〇一四年二月十二日
代书记员 王超