福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第2208号
原告（反诉被告）龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道383号四层4F-05、06号店铺。
法定代表人盛卫星，总经理。
委托代理人廖浩秋，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
被告（反诉原告）福建万阳百货有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道383号万阳城。
法定代表人曾冻，总经理。
委托代理人廖格民、陈永生，福建天岩律师事务所律师。
原告龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司（以下简称盛叶餐饮公司）与被告福建万阳百货有限公司（以下简称万阳百货）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案件审理需要依法转为普通程序，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告盛叶餐饮公司的委托代理人廖浩秋，被告万阳百货的委托代理人陈永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛叶餐饮公司诉称，2012年11月14日，筹建中的原告与被告签订《商铺租赁合同书》。合同约定原告租赁被告�落于万阳城4层05、06号商铺，用于经营原告代理餐饮品牌，租赁期限为五年；双方对租赁期间的其他事项进行了约定。合同签订后，原告筹建机构即对租赁商铺进行装修，并于2012年年底开始经营“釜轩料理”餐饮店。2013年9月3日，经龙岩市新罗区工商行政管理局批准注册成立“龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司”。成立后，原告全盘承接了原筹建机构合同权利义务，并实际经营“釜轩料理”餐饮店。自2013年7月中旬起，租赁商铺东侧部位房屋顶棚出现漏水事故，且漏出的水是臭水。漏水事故对原告的日常经营产生巨大影响，不仅造成漏水事故覆盖范围内的4张餐桌至今不能使用，更严重的是由于漏出的是臭水，严重影响原告在广大食客心目中的信誉。为此，原告积极就该漏水事故向被告反映，更于2013年12月15日，2014年6月5日，2014年10月5日，2014年11月23日向被告发出工作联络函并附漏水事故图片，要求被告立即查明引起漏水事故的原因，并解决漏水问题；同时要求被告对原告的损失进行赔偿。但是，被告以各种理由推脱（比如漏水事故为五楼商户使用不当所致等）解决漏水问题，对原告的损失赔偿请求更是绝口不提。2015年1月29日、2月22日，租赁商铺再度发生重大漏水事故，且事故覆盖范围进一步扩大，迫使原告不得不暂时停止租赁商铺东侧十几张餐桌的使用。漏水事故发生后，原告通过函件，并附照片、视频的方式通知被告进行修缮，但至今未解决。与此同时，自2015年1月初起，原在本市世纪天成广场五楼经营的“火掌门”烤肉店陆续对其会员发出微信通告，通知其已经搬至万阳城四楼（原斧轩料理）经营，并在世纪天成广场一楼大厅摆出巨幅海报。原告随即向被告确认“火掌门”宣传的真实性，得到的答复是没有这回事，是“�掌门”自行宣传，与被告无关。2015年2月13日，原告即收到被告《解除通知书》，通知书声称将于2015年2月25日解除与原告签订的《商铺租赁合同书》，并于2015年3月5日停止能源供应。被告的前述行为，恰恰印证了“火掌门”烤肉店的广告宣传，也说明被告在未与原告协商解除合同的情况下，擅自将租赁标的另行出租给第三人，违反了合同约定。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行2012年11月14日签订的《商铺租赁合同书》；2、被告立即赔偿原告损失100万元，其中经营性损失96万元，品牌信誉损失4万元。
被告万阳百货辩称，1、根据《商铺租赁合同书》的约定：拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，被告有权单方面终止合同。截止2015年2月28日，原告拖欠被告租金、商场管理费、电费、空调费等共计718725.63元，被告已于2015年2月13日通�原告，因此，双方签订的《商铺租赁合同书》已解除；2、原告承租的商铺每次漏水，被告均及时通知年年大丰收工程队的人员进行维修，并解决漏水问题，原告诉称被告未及时履行合同约定的维修责任不是事实；原告在起诉前均正常营业，其要求被告赔偿100万元无事实依据，且原告计算损失的方法无法律依据；3、被告并未将租赁商铺另行出租给“火掌门”烤肉店，原告所诉不是事实。
反诉原告万阳百货诉称，2012年11月1日，反诉原告与福建多特实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定多特公司将坐落于龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道383号龙岩国际商贸中心一至六层商场，面积约3万平方米，租赁给反诉原告，租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日。2012年11月14日，反诉原、被告签订《商铺租赁合同书》，约定反诉被告向反诉原告租赁万阳城4层05、06商铺�建筑面积为524平方米；租赁期限为五年；同时约定拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，反诉原告有权单方面终止本合同等内容。自2013年3月起，反诉被告即开始拖欠租金、商场管理费、水费、电费等费用。经双方对账，截止2015年3月7日，反诉被告共拖欠商铺租金、商场管理费、水费、电费共计811068.83元。经多次电话及发函催收，但反诉被告仍拒不按合同约定支付租金及其他费用，严重侵害了反诉原告的合法权益。为此，反诉原告诉至法院请求依法判令：1、解除双方于2012年11月14日签订的《商铺租赁合同书》；2、反诉被告立即支付自2013年5月1日起至2015年4月30日止的商铺租金、商场管理费及至2015年2月20日止的水费、电费共计811068.83元；3、反诉被告支付自2015年3月8日起至款清之日止，以811068.83元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的逾期付款违约金。
反诉被告盛叶餐饮公司辩称，1、《商铺租赁合同书》系万阳百货、盛叶餐饮公司和福建万阳城商业管理有限公司签署的三方协议，根据合同第四条约定，商场管理费和能源费由福建万阳城商业管理有限公司收取，因此反诉原告不具备向反诉被告主张商场管理费及水、电费的主体资格，无权要求反诉被告支付上述费用；作为收费主体的福建万阳城商业管理有限公司未提供符合条件的物业服务，亦应相应减少商场管理费用的收取。2、反诉原告出租给反诉被告的物业长期漏水问题得不到解决，根据法律规定，反诉原告应相应减少租金。3、由于漏水问题严重，反诉原告应当减少租金的收取。反诉原告既不能解决漏水问题，又拒绝就减少租金问题进行协商，因此未按时交纳租金系反诉原告的责任。如双方协商能够确定损失赔偿数额，则可冲抵租金及其他�用，不存在反诉被告欠缴的问题，因此合同未达解除条件，反诉原告无权解除合同。综上，请求依法判决。
经审理查明，2012年11月1日，被告万阳百货与福建多特实业有限公司（以下简称多特公司）签订《房屋租赁合同》，约定多特公司将坐落于龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道383号龙岩国际商贸中心一至六层商场，面积约3万平方米租赁给被告万阳百货，租赁期限自2012年11月1日至2017年10月31日。2012年11月14日，盛叶餐饮公司（筹）与被告及福建万阳城商业管理有限公司签订《商铺租赁合同书》，主要约定：盛叶餐饮公司（筹）向被告租赁万阳城4层05、06商铺，建筑面积为524平方米；租赁期限五年，自2012年11月14日起至2017年8月31日止；自装修之日起至2013年3月24日为装修免租期；在装修免租期内无需交纳租金，但须承担装修免租期内该商铺发生的商场管理费、水、电等各项能源费及其他应付费用。租金为固定租金：第1年（2012年11月14日至2013年8月31日）为26200元／月，第2年为31440元／月，第3年为34060元／月，第4年为36680元／月，第5年为39300元／月；辅助用房租金为1200元／月，辅助用房物业管理费按实际面积每月每平方米15元收取。租金以第三个自然月为一个计租期，盛叶餐饮公司（筹）应在每个计租期结束前10个工作日向被告支付下一计租期的租金。从签署《商铺交付验收确认书》之次日起，盛叶餐饮公司（筹）应当向福建万阳城商业管理有限公司交纳该商铺的商场管理费。该商铺的商场管理费用为每月每平方米15元，每月商场管理费用为8760元。商场管理费以三个自然月为计费期，首期商场管理费与第一个计租期的租金同时支付；除首期商场管理费外，盛叶餐饮公司（筹）应当在每个计费期结束前10个工作日内向福建万阳城商业管理有限公司交纳下个计费期的商场管理费；盛叶餐饮公司（筹）自行承担租赁期限内该商铺发生的水、电、空调等商铺能源费用，并应在每月10日前将上个月的能源费用交福建万阳城商业管理有限公司代为缴纳。盛叶餐饮公司（筹）按该商铺的建筑面积分摊商场公共区域的中央空调能源费，每月实际发生的公共区域的中央空调能源费以福建万阳城商业管理有限公司提供的分摊结算单为准，盛叶餐饮公司（筹）应在每月10日前将上个月公共区域水电费支付给福建万阳城商业管理有限公司。租赁期间，盛叶餐饮公司（筹）如发现该商铺存在建筑质量问题，应及时向被告发出书面通知。被告收到通知后应及时派出工程技术人员前往现场查看，并配合盛叶餐饮公司（筹）进行修缮。因盛叶餐饮公司（筹）通知不及时或未采取合理措施从而使该商铺维修不及时或损失进一步扩大的，盛叶餐饮公司（筹）应承担赔偿责任。在租赁期限内，被告不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该商铺发生损坏，造成原告财产损失的，被告应承担赔偿责任。盛叶餐饮公司（筹）因被告违约行为而造成的直接损失，均由被告承担，盛叶餐饮公司（筹）有权向被告追讨。租赁期内，盛叶餐饮公司（筹）逾期交付租金或商场管理费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付日违约金。租赁期内，盛叶餐饮公司（筹）逾期交付能源费或其他应交费用的，每逾期一日，应按上述费用的3‰支付滞纳金。逾期达15天以上的，盛叶餐饮公司（筹）有权采取停止供应相应能源或其他设备的措施，因此造成的一切损失由盛叶餐饮公司（筹）自行承担。租赁期内，盛叶餐饮公司（筹）拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，被告有权单方面终止合同，租�保证金不予退还。双方对租赁期间的其他事项进行了约定。合同签订后，被告将租赁店铺交付给盛叶餐饮公司（筹）使用。从2013年7月起，讼争租赁物东侧部位房屋顶棚发生漏水，原告多次向被告反映，被告于2014年5月对漏水部位进行修复。2014年8月25日，讼争租赁物东侧部位房屋顶棚发生漏水，2014年9月初被告对漏水部位进行修复。2014年11月22日，讼争租赁物东侧部位房屋顶棚再次发生漏水，被告对漏水部位进行修复。2015年1月29日，讼争租赁物东侧部位房屋顶棚又再次出现漏水，被告对漏水部位进行修复。2015年2月8日，原告向被告发出关于釜轩料理问题的函，内容为要求被告在收到函件3日内对所列事项进行沟通。2015年2月13日，被告向原告发出解除《商铺租赁合同书》通知书，内容为，截止2015年2月28日，原告尚欠租金、商场管理费、电费、空调费、年度赞助金等共�费用为718725.63元，根据合同第12条约定，原告拖欠租金、管理费及其他费用达到30日，被告有权单方面终止合同。2015年2月22日，讼争租赁物东侧部位房屋顶棚再次发生漏水。2015年2月28日，原告诉至本院请求判如所请。诉讼中，原告申请对租赁商铺漏水导致其四张餐桌不能使用的经营损失进行鉴定，经委托无法进行鉴定。
诉讼中，原、被告对解除租赁合同达成一致意见，2015年5月25日，原告盛叶餐饮公司搬离讼争租赁商辅，并将租赁物返还被告。在案件审理过程中，原告盛叶餐饮公司放弃第一项诉讼请求，即解除反诉原告与反诉被告于2012年11月14日签订的《商铺租赁合同书》；其余诉请不变。同时，反诉原告万阳百货放弃其第三项反诉请求，即判令反诉被告支付自2015年3月8日起至款清之日止，以811068.83元为本金、按中国人民银行同期同类贷款经四倍计算的逾期付款违约金，其余反诉请求不变。
另查明，讼争租赁物东侧部位房屋顶棚的楼上系年年大丰收餐厅的厨房，讼争租赁物发生漏水部位并非为同一部位反复、持续性漏水。被告当庭表示漏水确实会对原告的经营造成一定的影响，同意赔偿原告经营损失50000元。2015年9月22日，福建万阳城商业管理有限公司出具授权委托书一份，对被告万阳百货代为收取商场管理费、水电费的行为予以追认，并委托被告万阳百货代为收取。
再查明，2013年9月3日，经龙岩市新罗区工商行政管理局批准设立龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司即原告。从2013年4月起，原告开始拖欠商场管理费、租金、电费、水费，截止2015年3月7日，原告共拖欠商场管理费、租金、电费、水费共计811068.83元。
以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同书》、文件函、关于万阳百货漏水事�函件、漏水确认函、龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司关于釜轩料理问题的函、福建万阳百货有限公司厂商联络函、漏水照片，被告提供的《房屋租赁合同》、商铺费用催缴单、关于漏水维修证明、催缴单、2015年5月18日协议书、收款收据、入账通知书、电子银行交易回单、POS签购单、授权委托书、营业执照、组织机构代码以及当事人的陈述在案佐证。原告提供的光盘、收银情况统计表、菜单、拉手网网页截图，不能证实原告的经营损失情况，且被告有异议，故对前述证据的证明力本院不予确认。
本院认为：本案的争议焦点是，1、原告的经营损失如何认定？2、反诉被告是否应支付反诉原告租金、商场管理费、水电费。
关于原告的经营损失如何认定的问题。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张自2013年7月中旬起，租赁商铺东侧部位房屋顶棚出现漏水事故，造成漏水事故覆盖范围内的4张餐桌不能使用，按每张餐桌每次消费200元，每日2次计算，至起诉共计损失96万元。但原告提供的收银情况统计表、菜单、拉手网网页截图，不能证明漏水事故造成原告的营业损失每天为1600元。因被告出租的商铺存在反复、多次的漏水事故无法彻底解决漏水问题的事实，且经营餐厅如存在房屋漏水的情形，确实会影响到客人用餐的环境，导致经营受到部分影响，被告应给予适当的赔偿，被告在庭审中表示赔偿原告经营损失50000元，不违反法律的规定，且该赔偿金额与原告的损失相当，故本院予以准许。原告主张品牌信誉损失40000元，但未能举证证实，且解除合同至今被告也并未�原告所述将店铺租给“火掌门”经营，故对原告的主张本院不予支持。
二、关于租金、商场管理费、水电费的问题。
原、被告于2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按协议约定履行各自的义务。被告按合同约定将租赁商铺交付给原告使用，原告按约支付租金、商场管理费等费用至2014年4月。从2014年5月起，原告开始拖欠商场管理费、租金、电费、水费，已构成违约。被告反诉主张原告支付商铺租金、商场管理费、水电费共计811068.83元，有事实与法律依据，且原告对尚欠的金额无异议，故对被告的主张本院予以支持。原告主张被告未提供符合条件的物业服务，应相应减少租金、商铺管理费的收取，因租赁商铺是从2013年7月发生漏水，而原告是从2013年5�就开始拖欠租金、商场管理费及水电费，被告在未收取租金、商铺管理费、水电费的情形下仍履行对租赁商铺的漏水进行维修的义务，故对原告的该项主张本院不予支持。原告主张被告不具备主张商场管理费、水电费的主体资格，根据商铺租赁合同的约定，被告委托福建万阳城商业管理有限公司收取商场管理费、水电费，在诉讼过程中福建万阳城商业管理有限公司向本院出具授权委托书一份，对被告代公司收取商场管理费、水电费的行为予以追认，同时委托被告代为收取前述费用，故对原告的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建万阳百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司经营损失50000元。
二、反诉被告龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告福建万阳百货有限公司租金、商场管理费、水费、电费共计811068.83元。
三、驳回原告龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费13800元，由原告龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司负担13300元，被告福建万阳百货有限公司负担500元；反诉案件受理费5955元，由反诉被告龙岩市新罗区盛叶餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 江 彬
人民陪审员 郑 万 茂
人民陪审员 袁 云
二〇一五年十月八日
书 记 员 吴琳婷（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应�承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼�据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期�内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在�要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。