福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初5471号原告：安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司，住所地：安溪县城东新城会展北侧二楼东侧。统一社会信用代码：9135052415604706Q。法定代表人：黄翁才，该公司董事长。原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司，住所地：福建省泉州市安溪县茶博汇6幢16单元四层。社会统一信用代码：91350524098136212T。负责人：车建芳，该公司经理。二原告共同委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。被告：谢志林，男，1983年4月8日出生，汉族，住福建省安溪县。原告安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司（以下简称茶博汇资产管理公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司（红星美凯龙安溪分公司）与被告谢志林租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司的特别授权共同委托诉讼代理人钟志强到庭参加诉讼，被告谢志林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司向本院提出诉讼请求：1.自2017年11月28日起解除茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司与谢志林签订的红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同，谢志林立即把租赁展位清空返还给茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司；2.谢志林支付给茶博汇资产管理公司截至2017年11月27日的租金55,696.35元及逾期付款违约金（其中13,312.71元自2016年11月28日起算，42,383.64元自2017年8月28日起算，均按月3%计至付清之日止，暂计至2017年10月28日约6,936元）；3.谢志林支付给茶博汇资产管理公司自2017年11月28日起至返还租赁展位之日止的租金、占用费（按日117.73元计算），并支付逾期返还租赁展位期间（自法院判决确定返还之日的次日起算）的违约金（按日117.73元计算）；4.谢志林支付红星美凯龙安溪分公司截至2017年11月27日的管理服务费95,537.73元及逾期付款违约金（其中20,551.29元自2016年11月28日起算，74,986.44元自2017年8月28日起算，均按月3%计至付清之日止，暂计至2017年10月28日约9,023元）；5.谢志林支付红星美凯龙安溪分公司自2017年11月28日起至返还租赁展位之日止的管理服务费（按日208元计算），并支付逾期返还租赁展位期间（自法院判决确定返还之日的次日起算）的违约金（按日208元计算）；6.谢志林支付红星美凯龙安溪分公司空调费15,087元及违约金（自2016年11月28日起至还款时，按月3%计算，暂计至2017年10月28日约5,431元）；7.谢志林支付给红星美凯龙安溪分公司违约金10,000元；8.谢志林支付给红星美凯龙安溪分公司因本案诉讼支付的律师代理费4,000元。事实和理由：2014年11月23日，茶博汇资产管理公司（出租方）、红星美凯龙安溪分公司（管理方）与谢志林（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份。该合同约定：茶博汇资产管理公司将位于安溪红星美凯龙商场展位编号为C8030、C8031展位出租给谢志林作为家具类商品经营使用，由红星美凯龙安溪分公司提供管理服务。合同租赁期限自2014年11月28日至2016年11月27日。展位计租面积为271.69平方米，月租金10元/平方米，月管理费23元/平方米，租金每三个月为一付款周期支付一次，每周期应支付租金8,151元、支付管理费18,747元。谢志林在合同签订时应支付首期租金8,151元和管理费18,747元。租赁期间电费1.3元/度，提供空调服务期间的空调费为月7元/平方米，电费、空调费等费用支付给红星美凯龙安溪分公司。合同通用条款第19条约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、违约金等）的，应按未付款金额的日千分之三支付逾期付款违约金；第19.6条约定：本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向出租方和上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司支付违约金。通用条款第21.6约定：合同期内，承租方如出现未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、违约金等）等情形，红星美凯龙安溪分公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙安溪分公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。通用条款第21.8、21.9、21.10条约定：合同无论因何原因终止的，承租方应于红星美凯龙书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出并将展位恢复至交接状态；合同终止后，承租方展位的全部装修归红星美凯龙所有，承租方不得拆除、破坏，上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司无须为此向承租方支付任何费用和补偿，上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司要求承租方拆除装修的，承租方应将展位恢复至交付时的状态；因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额。合同签订后，茶博汇资产管理公司依约把出租商铺交付给谢志林使用，谢志林也入住红星美凯龙家居商场进行营业。按照合同约定，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司前后给予谢志林合计5.5个月的租赁和管理费优惠免收，实际谢志林应支付给茶博汇资产管理公司至2016年11月27日止的租金合计50,261.52元，谢志林仅支付36,948.81元，尚欠租金13,312.71元；谢志林实际应支付给红星美凯龙安溪分公司管理费115,602.96元，谢志林仅支付95,061.67元，尚欠20,551.29元。同时，该合同期内，谢志林应支付空调费15,087元，但该款至今也没有支付。2016年11月10日和2017年4月15日，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司与谢志林就上述商铺续签展位租赁和管理服务合同，租赁期限自2016年11月28日起至2018年11月28日止，月租金调整为13元/平方米，月管理费23元/平方米，租金每三个月为一付款周期支付一次，谢志林应在上个付款周期内支付下一个付款周期的租金和管理费。合同通用条款约定与2014年11月23日签订的合同通用条款一致。在该合同履行中，谢志林再次违约至今未能支付该合同期内截至2017年11月27日的租金和管理费，该期间合计谢志林应付租金42,383.64元和管理费74,986.44元，该款至今也未能支付。综上，谢志林未能按照租赁和管理合同约定，履行应尽合同义务，其行为已经构成违约。依据合同约定，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司决定自2017年11月28日起解除双方签订的租赁和管理合同，谢志林应按合同约定支付茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司如前所诉款项和违约金。谢志林未作答辩。茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.茶博汇资产管理公司与红星美凯龙安溪分公司营业执照复印件各1份，欲证明茶博汇资产管理公司与红星美凯龙安溪分公司诉讼主体资格和基本情况；2.谢志林身份证复印件1份，欲证明谢志林诉讼主体资格和基本情况；3.红星美凯龙展位租赁和管理服务合同复印件3份，欲证明双方签订展位租赁和管理服务合同及合同约定等事实；4.空调费清单明细1份，欲证明谢志林租赁期间应支付的空调费；5.律师代理合同、代理费发票各一份，欲证明茶博汇资产管理公司与红星美凯龙安溪分公司因本案支付律师费4,000元的事实；6.《催收通知书》、速递邮件综合查询及2017年3月18日红星美凯龙安溪分公司发函明细各1份，欲证明茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司曾于2017年3月18日发函向谢志林书面催收租金、管理费等事实；7.上海红星美凯龙品牌管理有限公司出具的诉讼权益说明1份，欲证明该公司同意本案诉讼权益由红星美凯龙安溪分公司承受。本院认为，因谢志林无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证等相应的诉讼权利。经审查，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案的事实相关联，本院依法均予以采信。根据当事人的陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：2014年11月23日，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司与谢志林签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份（合同包括专用条款和通用条款两部分）。合同专用条款第1、2、3、4、5、6条约定：茶博汇资产管理公司将展位编号为C8030、C8031展位出租给谢志林使用，用于经营家具类商品，品牌及系列为舒达。展位实测面积217.35平方米、计租面积为271.69平方米，租赁期限自2014年11月28日起至2016年11月27日止，租金和管理费的起算时间均为2014年11月28日；租金单价为10元/平方米/月，承租方应付的租金首期为8,151元，末期租金为8,151元，期间每一期租金均为8,151元。管理费单价为23元/平方米/月，承租方应付的首期管理费为18,747元，末期管理费为18,747元，期间每一期管理费均为18,747元。租金和管理费的付款周期为3个月。承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付保证金，其中：……质量保证金10,000元；……（所有类别的保证金合称为“保证金”）。合同通用条款第19条约定：若承租方未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金。合同通用条款第21条约定：在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现未按时交纳合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；合同无论因何原因终止的，承租方应于红星美凯龙安溪分公司书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位并将展位恢复至本合同附件二约定的交接状态。合同并就其他事项作出约定。合同签订后，茶博汇资产管理公司将涉案展位交付给谢志林使用。但谢志林仅支付租金36,948.81元、管理费95,061.67元，截至2016年11月27日尚欠茶博汇资产管理公司租金13,313.84元、尚欠红星美凯龙安溪分公司管理费20,542.43元及空调费15,087元。2016年11月10日和2017年4月15日，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司与谢志林就涉案展位续签展位租赁及管理服务合同，租赁期限分别为2016年11月28日至2017年4月20日、2017年4月21日至2018年11月28日，租金调整为13元/平方米/月，管理费23元/平方米/月，租金每三个月为一付款周期，谢志林应在上个付款周期内支付下一个付款周期的租金和管理费。合同通用条款与2014年11月23日签订的合同通用条款一致。合同签订后，谢志林至今均未支付租金和管理费，即谢志林尚欠茶博汇资产管理公司自2016年11月28日起至2017年4月20日止的租金17,659.85元及自2017年4月21日起至合同解除之日止的租金，尚欠红星美凯龙安溪分公司自2016年11月28日起至2017年4月20日止的的管理费31,244.35元及自2017年4月21日起至合同解除之日止的管理费。另，红星美凯龙安溪分公司因本案诉讼支付律师费4,000元。本院认为，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司与谢志林签订的三份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以保护。合同当事人应按合同约定履行各自的合同义务。第一，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司与谢志林自2017年4月15日就涉案展位续签展位租赁及管理服务合同后，谢志林均未能支付租金和管理费，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，谢志林已以自己的行为表明不履行合同，已构成预期违约，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司请求解除茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司与谢志林于2017年4月15日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，于法有据，本院予以支持。茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司请求自2017年11月28日起解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方……”的规定，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司应于2017年11月28日前通知谢志林，但茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司未能提供证据证明其已通知或谢志林已知悉，对该请求本院不予支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及合同通用条款第21条的约定，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司请求谢志林合同解除后将涉案展位清空返还，于法于约有据，本院予以支持。第三，根据合同约定，谢志林承租展位后，理应按照合同约定的期限支付租金及管理费、空调费，现未能按照合同约定的期限支付租金、管理费及空调费，其行为已构成违约，应承担违约责任。茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司请求谢志林支付尚欠的租金、管理费及空调费，于法有据，本院予以支持。第四，对茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司诉求的逾期付款违约金，虽合同明确约定“若承租方未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”，但鉴于违约金作为违反合同的损失补偿，是一种补偿性的经济制裁措施，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司未能为此提供相应的证据证明所存在的损失，故参照相关法律规定，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司请求按月3%计算违约金相对偏高，本院酌情确定为按月2%计算。第五，对茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司诉求的逾期返还租赁展位期间的违约金，因该款项尚未实际发生，本院不予支持，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司可待实际发生后另行诉讼。第六，由于合同明确约定在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现未按时交纳合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等），故红星美凯龙安溪分公司请求谢志林支付为此的违约金10,000元和律师代理费4,000元，于法有据，本院予以支持。据此，茶博汇资产管理公司、红星美凯龙安溪分公司的合法诉讼请求，本院予以支持。谢志林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司与谢志林于2017年4月15日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；二、谢志林应于本判决生效之日起十五日内将安溪红星美凯龙商城三楼编号为C8030、C8031的展位清空返还给安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司；三、谢志林应于本判决生效之日起十日内支付给安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司租金30,973.69元及逾期付款违约金（其中13,313.84元自2016年11月28日起，17,659.85元自2017年4月21日起，均按月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、谢志林应于本判决生效之日起十日内支付给安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司租金（自2017年4月21日起计至本判决生效之日止，按13元/平方米/月×271.69平方米=3,531.97元/月计算）；五、谢志林应于本判决生效之日起十日内支付给上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司管理费51,786.78元及逾期付款违约金（其中20542.43元自2016年11月28日起，31,244.35元自2017年4月21日起，均按月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；六、谢志林应于本判决生效之日起十日内支付给上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司管理费（自2017年4月21日起计至本判决生效之日止，按23元/平方米/月×271.69平方米=6248.87元/月计算）；七、谢志林应于本判决生效之日起十日内支付给上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司空调费15,087元及逾期付款违约金（自2016年11月28日起按月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；八、谢志林应于本判决生效之日起十日内支付给上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司违约金10,000元；九、谢志林应于本判决生效之日起十日内支付给上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司律师代理费4,000元；十、驳回安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,326元，由安溪茶博汇家居广场资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州安溪分公司共同负担1626元，谢志林负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林建军人民陪审员  林启泽人民陪审员  陈淑连二〇一八年三月七日书 记 员  曾秋华附：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，……予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金……。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-1-