天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终69号
上诉人（原审被告）：贾玉敏，女，1963年6月3日出生，汉族，中盐招待所退休职工，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：迟连生（夫妻关系），住天津市和平区。
委托诉讼代理人：李晓慧，天津钧兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘维雅，女，1980年11月26日出生，汉族，天津市马场道小学教师，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：王宝轩，天津玺名律师事务所律师。
原审被告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人：赖国强，总裁。
委托诉讼代理人：李庆双，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：蔡广，男，该公司职员。
上诉人贾玉敏因与被上诉人刘维雅、原审被告天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初3776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾玉敏上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉请或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定贾玉敏收到起诉状之日即2016年7月16日为房屋买卖关系解除日，属于错误认定。2、一审法院认定是因上诉人要求在天津市房产买卖协议上添加条款及要求增加房款导致合同不能继续履行，明显属于事实认定错误。3、被上诉人确无购买涉案房产的能力，构成根本违约。二、一审法院遗漏重大事实。被上诉人是否具有购房能力，是否积极办理购房贷款手续的事实及2016年4月27日双方继续沟通的事实，一审法院未予查明。三、一审法院程序错误。上诉人在一审中提交的2016年4月2日上诉人丈夫与被上诉人之间的通话录音，一审判决中并未认定及论述。贾玉敏在二审期间提供如下证据：1、招商银行户口交易明细表、银行卡复印件；2、中原地产交易流程图、天津市房地产经济服务合同、我爱我家二手房交易流程图；3、涉案房屋价格走势图；4、聊天记录及协议书；5、通话录音；6、证人证言；7、办理房屋买卖业务说明；8、交易流程。
刘维雅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘维雅在二审期间提供如下证据：1、对账单；2、不动产权证书；3、房屋买卖协议；4、户口簿；5、情况说明；6、天津市存量房屋交易资金监管办法。
天津中原物业顾问有限公司述称，不同意上诉人上诉请求，同意一审判决。
刘维雅向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告于2016年3月20日签订的《房产交易合同》；2、被告贾玉敏返还原告支付的定金10万元；3、被告贾玉敏支付原告违约金39.48万元；4、案件受理费由被告贾玉敏承担。
一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区岳阳道88号福泰温泉公寓B座303室，权利人为被告贾玉敏。2016年3月20日，原告与被告贾玉敏及被告天津中原物业顾问有限公司三方签订了《房产交易合同》，约定被告贾玉敏将涉案房屋出售给原告，房产成交价为394.8万元，原告于签订本合同时向被告贾玉敏支付定金10万元，原告与被告贾玉敏须于2016年4月25日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除定金以外的剩余房款384.8万元，被告贾玉敏同意原告采取银行贷款的方式支付，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原告须于2016年4月25日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，被告贾玉敏同时将已收取的定金存入资金监管中心。同时合同还约定有违约责任条款。
合同签订后，原告支付了定金10万元。2016年4月2日，原告希望违约终止合同不再购买涉案房屋。2016年4月3日，原告又表示继续履行合同购买涉案房屋。后原、被告商定于2016年4月27日到房管局签署《天津市房产买卖协议》。2016年4月27日，被告贾玉敏到房管局在房管局签署《天津市房产买卖协议》时，要求在《天津市房产买卖协议》上写明“30日内乙方贷款不能办成，乙方应按房产交易合同承担违约责任，同时此协议终止作废，甲方将此房卖与他人不受此协议限制”的文字内容，原告不予认可，双方未能签署《天津市房产买卖协议》。此后原告与被告贾玉敏又多次进行协商，被告贾玉敏要求加价15万元出售涉案房屋，原告不认可并起诉二被告至法院。
一审法院认为，原告与被告贾玉敏、被告天津中原物业顾问有限公司三方签订的《房产交易合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
被告贾玉敏单方要求在《天津市房产买卖协议》上添写文字内容，且文字内容超出了《房产交易合同》约定，双方也未协商一致，故未能按期签署《天津市房产买卖协议》的责任在被告贾玉敏，而此后被告贾玉敏又要求增加房款否则不出售涉案房屋的行为，违反了合同约定，最终导致了合同不能继续履行，原告作为守约方，依照合同约定有权要求解除合同。但按照合同约定，原告与被告贾玉敏应解除房屋买卖关系。同时，被告贾玉敏收到原告起诉状之日即2016年7月16日，应视为原告书面通知被告贾玉敏解除合同到达日，该日为原告与被告贾玉敏签订的合同中房屋买卖关系解除日。被告贾玉敏抗辩《房产交易合同》已经于2016年4月25日解除及原告根本不具备购买涉案房屋能力的抗辩理由，因签署《天津市房产买卖协议》的时间变更为2016年4月27日，系原、被告协商一致的结果，应视为当事人协商一致变更合同内容，并非为合同解除后的重新约定。同时，原告履行支付首付款及办理贷款手续的合同义务，需在双方签署《天津市房产买卖协议》后方履行，但因被告贾玉敏的原因造成了未能签署《天津市房产买卖协议》，导致原告无法履行上述义务，而并非原告没有履行能力，且被告贾玉敏也未能就原告不具备购房能力提供相关证据加以证明，故被告贾玉敏的上述抗辩理由无事实及法律依据，法院不予采信。
合同解除后，被告贾玉敏应返还原告定金10万元。同时，被告贾玉敏以自己的行为表明不履行合同主要义务，构成根本性违约，按照合同约定，被告贾玉敏应支付原告房屋成交价款10%的违约金。综上所述，原告要求解除与被告贾玉敏、被告天津中原物业顾问有限公司于2016年3月20日签订的《房产交易合同》的诉讼请求，法院判定《房产交易合同》中原告与被告贾玉敏之间房屋买卖的合同内容部分于2016年7月16日予以解除。原告要求被告返还定金10万元及支付违约金39.48万元的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告刘维雅与被告贾玉敏、被告天津中原物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》中涉及原告刘维雅与被告贾玉敏之间房屋买卖的合同内容部分于2016年7月16日予以解除；二、判决生效之日起十五日内，被告贾玉敏返还原告刘维雅定金10万元；三、判决生效之日起十五日内，被告贾玉敏支付原告刘维雅违约金39.48万元；四、原告刘维雅的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费8722元，减半收取计4361元，由被告贾玉敏负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾玉敏在二审期间陈述，刘维雅未在签订《房产交易合同》后，履行相应的房屋评估、贷款预审义务构成违约。刘维雅提供其于2016年9月8日购买价值366万元房屋的相关证据，证明其具有购房能力。天津中原物业顾问有限公司在二审期间陈述，刘维雅委托我公司办理购房贷款，我公司与邮储银行负责房屋贷款的人进行联系，该行工作人员陈述刘维雅的基本情况和房屋情况目前看没有太大的问题，等到时拿着房管局的协议和相关材料过来办理就可以了。本院依据贾玉敏的申请到天津市市区不动产登记事务中心和平部调取证据，该部工作人员陈述，在《天津市房产买卖协议》之前不是必须办理房屋评估，不进行评估也能签署《天津市房产买卖协议》，不签订《天津市房产买卖协议》不能向资金监管中心交付房屋首付款。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方应按照双方协商一致的时间即2016年4月27日在房管部门签署《天津市房产买卖协议》，贾玉敏未经双方协商一致，擅自变更合同内容的违约行为，是致使双方未于2016年4月27日签署《天津市房产买卖协议》及不能实现合同目的、合同解除的原因，故，一审法院认定贾玉敏构成违约，并无不当。贾玉敏关于刘维雅未履行相应的房屋评估、贷款预审义务构成违约及不具有购房能力的主张，第一，贾玉敏与刘维雅签订的《房产交易合同》未约定在房管部门签署《天津市房产买卖协议》前进行房屋评估，本院至天津市市区不动产登记事务中心和平部调取的证据亦证明，在签署《天津市房产买卖协议》之前不是必须办理房屋评估，不进行评估也能签署《天津市房产买卖协议》；第二，根据天津中原物业顾问有限公司的相关陈述，刘维雅已办理贷款申请手续（贷款预审）。但在房管部门签署《天津市房产买卖协议》前不能办理贷款手续及支付首付款；第三，刘维雅支付房款是履行在后的合同义务，且贾玉敏未提供证据证明刘维雅不具有购房能力，贾玉敏无权行使不安抗辩权，且刘维雅已提供其于2016年9月8日购买价值366万元房屋的相关证据证明其具有购房能力；第四，如前所述，贾玉敏擅自变更合同内容的违约行为，是致使双方未于2016年4月27日签署《天津市房产买卖协议》及不能实现合同目的、合同解除的原因，而非刘维雅未进行房屋评估、贷款预审及不具有购房能力造成的，据此，贾玉敏的上述主张本院不予支持。另，贾玉敏的其他主张，理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，贾玉敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8722元，由上诉人贾玉敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周全胜
代理审判员 赵永华
代理审判员 陈 晨
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 孔雨龙
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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