安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终1022号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路9号。
主要负责人：莫青，该行行长。
委托诉讼代理人：邓晓航，男，该行员工。
委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽盛国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张美叶，男，1972年5月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
被上诉人（原审被告）：李玉源，女，1975年11月7日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：芜湖永捷房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区南瑞新城江城国际售楼处二楼。
法定代表人：任凡玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王红纪，安徽徽仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行城建支行）因与被上诉人张美叶、李玉源、芜湖永捷房地产开发有限公司（以下简称永捷公司）借款合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
工行城建支行上诉请求：撤销原审判决第四项，改判张美叶、李玉源立即配合办理正式抵押权登记，工行城建支行在正式抵押登记办结后，有权在抵押物拍卖、变卖后，在本金、利息及实现债权费用范围内享有优先受偿权。事实和理由：案涉房产已竣工交付，具备办理正式抵押登记的条件，由于张美叶、李玉源拒绝到场签字导致正式抵押登记至今未办理。
张美叶、李玉源辩称，其愿意配合办理房屋抵押登记，但案涉房产不具备办理正式抵押登记的条件。
永捷公司辩称，该公司存在资金困难，暂不能开具全款购房发票，故案涉房产不能办理产权证和抵押登记。
工行城建支行向一审法院起诉请求：1、判令工行城建支行与张美叶、李玉源签订的借款合同项下未偿还的借款立即到期，张美叶、李玉源偿还借款本金1794581.70元，并支付利息126391.32元（按同期同档次贷款基准利率上浮10%计算至2016年8月21日），利息应计算至实际清偿之日；2、张美叶、李玉源承担律师费76000元；3、永捷公司对张美叶、李玉源的还款承担连带清偿责任；4、张美叶、李玉源承担抵押担保责任，并配合工行城建支行办理正式抵押登记手续，判令工行城建支行对抵押物的拍卖、变卖价款在本金、利息及实现债权费用范围内享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2009年3月16日，工行城建支行与张美叶、李玉源、永捷公司签订个人购房借款担保合同，约定：张美叶、李玉源(即借款人)共同向工行城建支行（即贷款人）申请个人商业用房贷款，金额为391万元，贷款期限为10年；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%，借款人授权贷款人将贷款一次性划入永捷公司账户，借款人按照月等额本息还款法偿还贷款本息，逾期应承担罚息，罚息按在约定利率基础上加收30%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人以其购买的位于芜湖市弋江区江城国际瑞华苑44幢01、02、03、04、05、06、07室房产（面积965.48平方米）向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用；永捷公司（即保证人）为借款人的贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围同抵押担保范围，借款人正式抵押登记办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证书，之后到期的债务免除保证责任。合同签订后，张美叶、李玉源于同年3月26日就其抵押的房产在芜湖市房地产登记管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工行城建支行。次日，工行城建支行将贷款3910000元划入永捷公司账户。截止2015年6月27日，张美叶、李玉源尚能按约还款，但自2015年7月始未能还款，至2016年8月21日止，已连续14个月未还款，张美叶、李玉源欠工行城建支行贷款本金1794581.70元，利息126391.32元。张美叶、李玉源至今未对位于芜湖市弋江区江城国际瑞华苑44幢01、02、03、04、05、06、07室房产（面积965.48平方米）办理正式抵押登记手续。工行城建支行为本案诉讼委托安徽盛国律师事务所律师参与诉讼，并提交了律师代理费5万元的发票。
一审法院认为，工行城建支行与张美叶、李玉源、永捷公司签订的个人购房借款担保合同，系各方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，对签约各方均具有法律约束力。工行城建支行按约向张美叶、李玉源发放贷款后，合同义务已履行完毕，张美叶、李玉源未能按期还款，已构成违约，工行城建支行有权要求张美叶、李玉源归还到期贷款本息，并宣布未到期的贷款立即到期，张美叶、李玉源应清偿全部贷款本息。张美叶、李玉源以其购买的位于芜湖市弋江区江城国际瑞华苑44幢01、02、03、04、05、06、07室房产（面积965.48平方米）办理了抵押权预告登记手续，但未办理正式抵押登记，根据《物权法》的规定，抵押权预告登记不具有物权效力，抵押权人不能就该抵押物优先受偿，故工行城建支行对预告登记抵押房产不享有优先受偿权。至于工行城建支行提出要求张美叶、李玉源配合办理抵押登记，因该项主张涉及不动产登记机关审查范围，双方是否具备办理抵押登记条件，无法判断，对此不予处理。永捷公司为张美叶、李玉源的贷款提供保证担保，在借款人未按约还款时，应在保证担保范围内承担连带清偿责任。永捷公司认为其承担责任的范围应在借款人提供的物的担保之外不足部分，因贷款人对借款人预抵押房产不享有抵押权，故永捷公司应对全部债务承担连带责任。关于工行城建支行诉请张美叶、李玉源承担其律师费76000元，其提供的律师代理费发票载明的金额为5万元，根据本案的具体案情及本地居民收入水平，工行城建支行主张的律师代理费过高，应予以调整，酌情认定2万元。综上所述，对工行城建支行诉请张美叶、李玉源偿还贷款本金及利息，予以支持；对其主张的律师代理费，予以部分支持。对工行城建支行要求张美叶、李玉源配合办理抵押登记手续，并对抵押房产享有优先受偿权的请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张美叶、李玉源于判决生效之日起十日内偿还工行城建支行贷款本金1794581.70元、利息126391.32元以及自2016年8月22日起至实际清偿之日止的利息（以工行城建支行出具的利息清单为准）；二、张美叶、李玉源于判决生效之日起十日内支付工行城建支行律师代理费2万元；三、永捷公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回工行城建支行其他诉讼请求。本案案件受理费22873元，减半收取11436.50元，财产保全申请费5000元，合计16436.50元，由工行城建支行负担320元，张美叶、李玉源、永捷公司负担16116.50元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：张美叶、李玉源愿意配合办理房屋抵押登记，但因永捷公司未开具全款购房发票，案涉房屋产权证书未办理，故案涉房屋不具备办理抵押登记条件。工行城建支行对该事实不持异议。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为工行城建支行关于请求判令由张美叶、李玉源配合办理抵押登记的上诉主张能否支持。根据《房屋登记办法》第四十二、四十三条的规定，办理抵押权登记的，除申请人提出申请外，还应当提供房屋所有权证书或者房地产权证书。据此，办理房产抵押登记应以领取房屋产权证书为前提。本案中，因永捷公司未能开具全款购房发票致张美叶、李玉源未能领取房屋产权证书，故案涉房屋不具备办理抵押登记条件。故对工行城建支行关于请求判令张美叶、李玉源立即配合办理正式抵押权登记，工行城建支行在正式抵押登记办结后，有权对案涉房产享有优先受偿权的上诉主张，不予支持。
综上所述，工行城建支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文 勇
审 判 员 蔡 俊
审 判 员 朱莉娟
二〇一七年五月二十三日
法官助理 徐红梅
书 记 员 鲁晨辉
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。