浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终1851号
上诉人（原审被告）：绍兴京可瑞餐饮管理有限公司，住所地绍兴市解放大道59号大滩坤和壹号大厦四楼。统一社会信用代码330600000096878。
法定代表人：应裕福，总经理。
委托诉讼代理人：潘兆忠，浙江德顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市灵芝镇曲屯村。统一社会信用代码91330602661743442E（1/1）。
法定代表人：郭贤进，总经理。
委托诉讼代理人：余建芳，浙江鉴水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陶夏峰，男，1988年10月2日出生，汉族，住绍兴市。
委托诉讼代理人：陶根兴（系被上诉人之父亲），男，1964年1月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人绍兴京可瑞餐饮管理有限公司（以下简称“京可瑞公司”）因与被上诉人深圳市之平物业发展有限公司（以下简称“之平物业公司”）、陶夏峰物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初4175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
京可瑞公司上诉请求：1.裁定撤销一审判决，驳回被上诉人之平物业公司的起诉，或者发回一审法院重审；2.上诉费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，或认定事实不清。1.一审判决对借条不予认可是错误的。在第二次开庭时，之平物业公司否认收到借条上的款项，但该借条虽属于复印件，且由之平物业公司提供，证明事项为2014年7月期间，上诉人为支付物业费而向他人借款的事实，其前提为之平物业公司收到了该借条上的款项，故一审该节事实认定错误；2.本案案涉房屋属于物业管理用房，不属于物业服务范围，自然也不属于收费范围，一审判决上诉人支付物业费，系认定事实错误；3.退一步说，涉案物业管理用房使用人要交物业费，则应当由房产开发商全额交纳。案涉房屋系坤和公司开发，且初始登记在其名下，后坤和公司虽与陶夏峰订立书面的买卖合同，但至今该房产仍未过户。而据上诉人查明，案涉房屋为物业管理用房，应当由坤和公司交给全体业主，或者业委会，但坤和公司却转卖他人，故按物业管理条例第41条第2款、实施办法第13条之规定，应当由坤和公司承担；4.之平物业公司起诉时只提供了双方的相关的物业管理协议，但没有提供之平物业公司与业主委员会的物业管理合同，致使物业管理用房是否在物业服务范围之内，是否应当收费等事实无法查清；5.对于上诉人主张的已支付几笔费用的辩称，原审不予扣除，没有事实依据，认定事实不清；6.原审在之平物业公司未出具资质证书原件的情况下，对资质证书的真实性予以认定，系认定事实不清，之平物业公司并没有资质承接案涉物业服务项目。二、原审适用法律错误。1.案涉房屋为物业管理用房，故相关的买卖合同、租赁合同、物业管理合同均无效。在本案中，坤和公司出卖物业管理用房，陶夏峰出租房屋进行酒店经营，属于擅自占用、处分物业管理用房，非法改变其物业经营用房为酒店经营用房，进行营利活动，应依法确认处分行为无效。同时，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。将案涉物业用房出卖并出租用于酒店经营的买卖、租赁、物业管理合同均违反了物业管理条例的行政法规的禁止性规定，均应认定无效合同；2.原审以租赁合同有效为前提，认定上诉人为承租人及物业管理相对人，进而认定该物业管理合同有效，系适用法律错误。三、原审判决违反法定程序。1.如上述一、3所述，坤和公司应当作为第三人参加诉讼，原审遗漏当事人系违反法定程序，应当发回重审；2.原审判决未把绍市发改价【2005】122号文件作为证据作出任何说明，违反法定程序，影响判决结果。
被上诉人之平物业公司辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。同时，案涉物业业主系陶夏峰，陶夏峰应该对案涉物业费承担连带清偿责任。
被上诉人陶夏峰辩称：一审判决正确，请求维持原判。
原审原告之平物业公司向一审法院提出诉讼请求：两被告支付原告水、电、公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费人民币224159.64元；两被告支付原告起诉之日起至判决确定履行之日至的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月15日，被告陶夏峰（甲方）与应裕福（乙方，系被告京可瑞公司的法定代表人）签订租赁合同1份，约定甲方将坐落于绍兴市镜湖新区大滩坤和壹号大厦4楼401、402、403、404、405、406、407、408室及其对应的公共部位租赁给乙方使用，涉案房屋建筑面积为1122.96平方米。租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日止。该租赁合同同时约定，自甲方交付之日起，乙方应向甲方指定的物业公司支付相应的物业费，具体收费标准及服务范围由乙方与物业服务单位协商确定。应裕福承租上述房屋后，用于经营被告京可瑞公司。2015年2月11日，原告之平物业公司与被告京可瑞公司就物业费签订协议书1份，协议约定，大滩壹号401、402、403、404、405、406、407、408号房屋截至2014年7月1日至2015年1月20日止已拖欠水、电公摊费、大堂电梯使用维护费共计121431.55元，被告京可瑞公司承若于2015年2月12日下午17点之前缴纳上述欠费50000元，在2015年2月28日之前交清上述剩余欠费。2015年8月10日，原告之平物业公司与被告京可瑞公司再次就物业费签订补充协议1份，协议约定，被告京可瑞公司承诺2016年2月7日之前缴纳2014年9月1日至2015年7月1日止已拖欠的绍兴坤和壹号大厦四楼401、402、403、404、405、406、407、408号水、电公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费共计140570元；经双方协商，原告之平公司基于被告京可瑞公司当前的经营困难，原告暂时对被告京可瑞公司2015年1月1日至2015年12月31日期间产生的物业管理费给予50%收取，此条件是缴清前期所欠费用的基础上方生效；当月产生的水电费用被告京可瑞公司于次月月底结清，并承诺每月10日前向原告支付两万元水电公摊等费用，余款于2016年2月7日之前结清。因被告京可瑞公司无故拖欠物业管理费、水、电、公摊能耗费用的，此补充协议即自行终止，依据《物业管理服务条例》之规定，物业产权人及使用人应依法按时交纳以此产生的相关费用。另查明，被告陶夏峰于2015年5月5日向该院起诉，要求解除与被告京可瑞公司的法定代表人应裕福于2014年5月15日签订的房屋租赁合同，并要求应裕福腾退房屋并支付违约金。该院于2016年8月24日判决双方之间的房屋租赁合同于2015年12月17日解除，并由应裕福腾退房屋，支付租金629580元及相关违约金。被告应裕福不服判决，于2016年9月23日上诉至本院，经审理，本院于2017年3月22日判决确认双方之间的房屋租赁合同于2015年12月17日解除，应裕福应腾退房屋，并支付租金449580元及相关违约金。
一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于被告京可瑞公司是否本案适格主体。原告与被告京可瑞公司签订的《协议书》和《补充协议》系基于被告陶夏峰与被告京可瑞公司的法定代表人应裕福签订的租赁合同，该租赁合同已经生效判决确认为合法有效，故被告京可瑞公司是绍兴坤和壹号大厦四楼401、402、403、404、405、406、407、408号的承租人及物业服务的相对人，而事实上，原告已为被告所承租的房屋提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务，故原告与被告京可瑞公司所签订的《协议书》和《补充协议》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。基于合同相对性原则，被告应承担合同约定的相应义务。根据协议书及补充协议的约定，被告京可瑞公司拖欠2014年9月1日至2015年7月1日水、电、公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费合计140570元，现被告京可瑞公司至今拖欠上述物业服务费未付，故原告要求被告京可瑞公司支付2014年9月1日至2015年7月1日物业服务费及利息损失的诉请，符合法律规定，该院予以支持。对于被告京可瑞公司认为补充协议没有其公司经办人员的签名，不予认可的意见，该院认为，上述补充协议上加盖被告京可瑞公司的公章，而被告京可瑞公司已对公章予以确认，故其上述抗辩意见依据不足，该院不予采纳。被告京可瑞公司同时辩称，其已支付过部分的物业管理费应予以扣除，但从被告京可瑞公司提供的交易明细，其向原告之平物业公司支付的款项时间均先于双方签订的补充协议时间而补充协议中并未对该几笔款项予以扣除，且原告之平物业公司亦不认可该几笔款项包含在起诉标的中，故对于该几笔京可瑞公司已支付的款项，该院认为不应予以扣除。对于2015年7月2日至2015年12月31日期间所产生的物业费，该院认为，根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条的规定，物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。现因原告未能提交已将该段时间物业费的书面催缴通知送达给被告的证明，故对于原告主张的2015年7月2日至2015年12月31日期间的物业管理费，该院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条，判决：一、被告绍兴京可瑞餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告深圳市之平物业公司发展有限公司绍兴分公司自2014年9月1日至2015年7月1日止的物业管理服务费140570元及利息损失（自2016年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定履行之日止）；二、驳回原告深圳市之平物业公司发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2331元，由原告深圳市之平物业公司发展有限公司绍兴分公司负担775.3元，由被告绍兴京可瑞餐饮管理有限公司负担1555.7元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向该院缴纳。
二审中，上诉人京可瑞公司向本院提交以下证据：
1.提交物业管理用房无效案例复印件两份，证明在物业管理条例出台后开发商订立的物业管理用房买卖合同无效。被上诉人之平物业公司、陶夏峰经质证均认为，对于上述两案例与本案无关，不能据此确定本案的判决。本院经审理后认为，上述两案例与本案无关，本院对该组证据的证明效力不予认定。
2.提交物业服务企业资质管理办法复印件一份，证明管理物业公司必须有独立的法人资格，而本案的被上诉人属于子公司，不具有相应的资质，也不具有适格的原告主体。被上诉人之平物业公司、陶夏峰经质证均认为，分公司的资质问题，分公司是总公司下依法成立的，具有相应的从事物业管理的资质，是本案的适格主体。本院经审理后认为，法人依法设立并领取营业执照的分支机构适用“其他组织”的规定参加诉讼，故根据之平物业公司提供的营业执照及所载明的经营范围，其作为依法设立的分公司，具有独立的诉讼主体资格，系本案的适格主体，本院对该证据的证明力不予认定。
3.《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》复印件一份，证明陶夏峰及上诉人不具备业主的资格。根据本案查明的事实上诉人之平物业公司、陶夏峰经质证均认为，陶夏峰是本案真正的业主。本院经审理后认为，该意见并不属于证据，本院不作为证据予以认定。
二审中，被上诉人之平物业公司、陶夏峰均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议在于：一、上诉人、被上诉人之平物业公司双方签订的案涉《协议书》和《补充协议》的效力问题；二、原审关于拖欠物业管理服务费的金额认定是否正确；三、原审审理程序是否合法。
关于争议一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在本案中，京可瑞公司与之平物业公司在自愿合法的基础上，基于陶夏峰与京可瑞公司的法定代表人应裕福签订的已经为生效判决确认为合法有效的租赁合同，签订的案涉《协议书》和《补充协议》应系双方真实意思表示，上述协议内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同，受法律保护，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。基于合同相对性原则，京可瑞公司应承担合同约定的相应义务。原审据此认定京可瑞公司系本案适格主体并应按约承担相应义务，并无不当。对于京可瑞公司以案涉房屋属于物业管理用房为由主张案涉相关的买卖合同、租赁合同、物业管理合同均无效及案涉房屋并不属于物业服务范围的上诉理由，本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定，即便如京可瑞公司所述该房屋属于全体业主所有，亦不影响案涉《协议书》和《补充协议》的效力。同时，如前所述，京可瑞公司以之平物业公司未提供其与业主委员会的物业管理合同及是否具备资质不清为由抗辩依约应承担义务的上诉理由，本院认为，京可瑞公司事实上已接受了之平物业公司提供的物业服务，上述理由均不属于其可以拒付物业费的正当理由，本院不予采信。
关于争议二，根据案涉协议书及补充协议的约定，可以认定京可瑞公司拖欠2014年9月1日至2015年7月1日水、电、公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费合计140570元之事实清楚，原审据此认定案涉拖欠物业管理服务费的金额并无不当。对于京可瑞公司主张其向他人借款缴纳了相应物业服务费的上诉理由，本院认为，对于之平物业公司提供的借条，因系复印件且京可瑞公司在原审中亦未予以认定，其真实性难以确认。即使该借条属实，在京可瑞公司尚未提供相应证据予以佐证之平物业公司已收到该款项的情况下，亦不能据此认定京可瑞公司向之平物业公司缴纳了上述相应款项。对于京可瑞公司认为，部分物业管理服务费已支付，应予扣除的上诉理由，本院认为，京可瑞公司虽提供了交易明细，但其向之平物业公司支付的款项时间均先于案涉补充协议签订时间，通常理应在双方就拖欠的物业管理服务费事项进行协商并签订案涉补充协议时予以相应扣减，但在案涉补充协议中并未对该几笔款项予以扣除。同时，之平物业公司亦不认可该几笔款项包含在起诉标的中，故原审对上述几笔款项未予扣除，并无不当。
关于争议三，对于京可瑞公司认为案外人坤和公司应当作为第三人参加诉讼的上诉理由，因本案系物业服务合同纠纷，合同具有相对性，坤和公司不属于合同当事人，不属于必须参加本案诉讼的当事人，故京可瑞公司的该项上诉理由，理据不足，本院不予采纳。对于京可瑞公司认为绍原审未将绍市发改价【2005】122号文件作为证据的上诉理由，本院认为，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定事实的依据。在本案中，根据原审中的庭审笔录，各方当事人均未将绍市发改价【2005】122号文件作为证据在法庭上出示并经当事人质证，故原审未对绍市发改价【2005】122号文件予以认证，程序操作并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3111元，由上诉人绍兴京可瑞餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 夏 鸿
审判员 梅 云
二〇一七年八月十七日
书记员 孙心怡