北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第19711号
原告中华全国供销合作总社机关服务中心，住所地北京市西城区复兴门内大街**号院主楼*层。
法定代表人吴玉祥，主任。
委托代理人王洁，北京市京通律师事务所律师。
委托代理人陈莹，北京市京通律师事务所律师。
被告刘莎，男，1962年5月12日出生。
委托代理人郑菊芳，北京市宏健律师事务所律师。
第三人北京海棠招待所，住所地北京市西城区二龙路**号楼地1。
法定代表人王县君，经理。
委托代理人侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。
原告中华全国供销合作总社机关服务中心与被告刘莎、第三人北京海棠招待所房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中华全国供销合作总社机关服务中心之委托代理人王洁、陈莹，被告刘莎之委托代理人郑菊芳，第三人北京海棠招待所之委托代理人侯海明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中华全国供销合作总社机关服务中心诉称，原告是中华全国供销合作总社下属的事业单位，负责经营管理总社名下的房产。2004年3月30日，中华全国供销合作总社办公厅与被告签订《协议书》，约定：2004年4月1日至2010年3月31日，将二龙路41号楼人防地下室500平米租赁给被告经营使用，2004年4月1日至2005年3月31日年租金12万元，2005年4月1日至2006年3月31日年租金18万元。2010年3月18日，因原协议书即将到期，原、被告签订第二份协议书，约定：1、2010年4月1日至2013年3月31日，二龙路41号楼人防地下室由被告经营使用；2、被告每年分两次上缴使用费20万元；3、被告未按时缴纳使用费应如数补缴，并按每天千分之二加收滞纳金。租赁期间，原告已按协议书的约定履行义务，被告在2010年支付了20万元租金，在2011年、2012年每年只支付了10万元租金。2011年，在第二份合同履行期间，国管局出台《关于开展中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》和关于印发《中央国家机关人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的通知，明确禁止本类地下室从事经营活动。由于二龙路41号楼地下人防地下室已不具备继续租赁的条件，2012年上半年起，原告通过打电话、去现场、约谈、发通知等方式通知被告2013年3月31日第二份协议书到期后将不再续签。但被告一直不同意按约定到期腾房，并拒绝支付2012年10月1日至2013年3月31日的租金10万元。被告在协议书约定的使用期限到期后拒绝腾房，并拒付租金的行为严重损害了原告的合法权益，且被告在明知二龙路41号楼人防地下室不能用于经营使用的情况下，仍然用于经营旅馆，违反了国管局的相关规定。现诉至法院，要求判决：1、被告及第三人腾退西城区二龙路41号楼地下室；2、被告按协议书的约定支付2012年3月18日至2013年3月31日欠缴的一年的租金20万元，并自2012年12月31日至实际付款日按协议书的约定每天加收千分之二的滞纳金；3、被告支付自2013年4月1日至实际腾退房屋之日，逾期腾退房屋给原告造成的经济损失，按每年20万元租金计算；4、诉讼费由被告负担。
被告刘莎辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：本案的被告主体不适格，涉诉房屋被告从未占有使用，被告签订合同的行为是职务行为，是代表海棠招待所与原告签订的，不是个人行为。诉争房屋一直由海棠招待所在使用，原告要求腾退房屋不可能实现，被告从未使用过诉争房屋。原告的第二、三项诉讼请求都不是被告的原因造成，租金应向海棠招待所主张，到期未腾房是海棠招待所的行为，与被告无关。原告关于交纳租金的时间的主张是错误的，合同第三条约定的是每年上交使用费20万元，每年分两次交纳，具体支付时间和金额约定不明，协议里只是约定了租金总额。2012年12月31日至实际付款日每日加收千分之二的滞纳金时间是不对的，滞纳金的起算点也是错误的。若每天按照千分之二计算，每天是四百元，一个月是一万二千元，滞纳金过高。据被告所知，诉争房屋自2012年开始就不能经营了，因为是地下室。诉争房屋与刘莎无关，也没有刘莎的物品，刘莎不曾使用。
第三人被海棠招待所述称，2004年年初，中华全国供销合作总社、刘莎、案外人赵亮三方想要合作成立北京海棠招待所。供销合作总社指派当时该单位服务局房产处处长王县君作为合作总社的代表，共同设立北京海棠招待所。在设立过程中，从形式上讲，王县君、刘莎、赵亮作为发起人及股东，筹备设立招待所的前期准备。在准备过程中，刘莎与供销合作总社签订协议书。三方在2004年4月23日签订招待所章程。2004年4月30日，领取了招待所的营业执照。2004年5月1日起，招待所正式挂牌经营。2004年12月29日，招待所经理刘莎与合作社机关服务局局长孙志彬签订关于修改起租日期的约定，孙志彬同意将起租日从开始营业后推迟两个月。按照协议书约定，起租日是2004年4月1日，协议书第四条起始日期以开业之日顺推，起始时间应该从2004年5月1日开始计算。交纳使用费的时间应该从2004年5月1日开始计算。在2004年12月29日关于修改起租日期协议，起租日往后顺延，应该从2004年7月1日起计算场地使用费。2010年3月，原来的书面租赁协议期限将至，2010年3月18日，刘莎作为招待所的经理与合作总社重新签订了协议书，内容与2004年的协议书基本一致。协议书上虽然有起始时间，但签订协议是沿着上一份协议书顺着往下签订的。招待所交纳场地使用费起止时间是往后顺延三个月，招待所支付场地使用费截止时间应该是截止到2012年6月30日，2012年6月30日之前的场地使用费都已经交纳完毕。2013年9月17日，刘莎将海棠招待所的股份转给宋金明，刘莎就不是招待所的股东及经营人，宋金明是招待所的经理。2007年政策变更，对外经营的国有资产需要交纳房产税，当时，招待所和合作总社口头约定，房产税由招待所替产权单位交纳，只要招待所为产权单位每年交纳房产税，使用场地的期限每次到期后就往后顺延三年。2007年至2013年期间，招待所替产权单位交纳房产税33000余元。因为招待所使用的场地是地下室，产权单位一直办理不下来人防工程使用证，从而就办不下来卫生许可证。自2012年初开始，因为涉及到地下室的综合整治安全管理，公安消防隔三差五的来检查，发现问题就要求停业，现在招待所经营效果不理想。对原告起诉的意见，我们认为最初刘莎作为公司设立人之一，按照公司法规定，相应的权利义务均应由设立后的公司负担。2004年招待所设立过程中，刘莎签订的协议是为了设立招待所，权利义务自然专归公司承担，设立后的公司以公司的资产对外承担债务。招待所设立后经营过程中，向总社或其指派的单位交纳使用费，而收款的单位也按照协议向招待所出具收款凭证。招待所成立后在对相关协议的实际履行中，提供场地一方已经明确认可招待所是该协议的履行主体。协议履行过程中关于场地使用方的权利义务与刘莎无关。2010年3月签订的协议中，刘莎是招待所的股东及经理，其实施的行为是职务行为。因为全部使用费均是作为招待所的应付费用，招待所的股东有多人，刘莎没有义务做更多投资。协议书的甲方是合作总社而不是原告，虽有原告单位印章，但从主体资格上来讲，原告是合同授权单位，该协议的主体应以协议列明的甲方为准。原告主体资格不符。若法院认为原告具备适格的主体资格，则其诉讼请求第二项要求支付使用费的期间计算有误，滞纳金标准过高。原告也没有实际的损失，滞纳金应该予以调整。关于逾期腾房的经济损失，应该说明损失的计算依据，没有任何证据证明原告存在相当于每年二十万的经济损失。如果是比照租赁合同来确定，地下室是不允许出租的，不具备出租条件，不会产生租金。即使不作为居住住宅使用，每年租金也不过就是五万元左右，原告主张的经济损失二十万元没有依据。同时，按照协议约定，产权单位应该提供人防工程使用许可证，如果不提供，应该相应的减免场地使用费。招待所自成立至今，诉争房屋一直由招待所使用、营业。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，北京市西城区二龙路41号楼所有权人登记为中华全国供销合作总社。
2004年3月30日，刘莎与中华全国供销合作总社办公厅房产处签订《协议书》（以下简称2004年协议书），约定刘莎承租该单位位于北京市西城区二龙路41号楼人防地下室开办招待所，承租期限自2004年4月1日起至2010年3月31日止。2010年3月18日，中华全国供销合作总社机关服务中心（甲方）与刘莎（乙方）签订《协议书》（以下简称2010年协议书），约定：“北京市西城区二龙路41号楼产权属甲方所有，现就该楼人防地下室开办招待所事宜，经甲乙双方平等协商，达成如下协议：一、甲方提供北京市西城区二龙路41号楼人防地下室500平方米作为开办招待所的经营场所，该场所权属清楚，如有产权纠纷由甲方负责。二、从2010年4月1日后起，至2013年3月31日止，由乙方经营。经营期满后，如无不可抗因素，乙方有优先继续经营权，届时，具体经营期限另行协商。甲方负责提供《人防使用证》。三、乙方在经营期间，每年上交使用费20万元。分两次定额向甲方交付使用费。……八、违约责任：乙方违约责任：1、未按时交纳使用费应如数补交，并按每天千分之二加收滞纳金。”2014年4月10日，中华全国供销合作总社出具《说明》，称受总社委托，中华全国供销合作总社机关服务中心于2010年3月18日与刘莎签订了有偿使用该单位二龙路41号楼人防地下室的协议书，使用期限为2010年4月1日至2013年3月31日。刘莎在签订上述协议书后，在上述承租房屋处开办了企业法人北京海棠招待所，刘莎为该招待所股东之一。在上述2010年3月18日的协议书签订后，原告于2010年收取了租金20万元，于2011年、2012年分别收取了租金10万元。庭审中，原告要求被告支付欠缴的2012年3月18日至2013年3月31日一年的租金20万元。诉讼中，第三人北京海棠招待所称只要招待所为产权单位每年交纳房产税，使用场地的期限每次到期后就往后顺延三年，但未就此提交相应的证据。诉讼中，原告称其诉讼请求中要求被告赔偿的经济损失即指的是房屋使用费。上述事实，有当事人双方当庭陈述、房屋所有权证、协议书、营业执照等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告双方签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告即应按照约定及时交纳租金，但被告欠付房屋租金，故原告要求被告支付欠付的房屋租金，理由正当，本院对此予以支持。但是，关于欠付租金的期限，因2004年协议书期限已届满，双方在2010年签订的协议书中明确约定租赁期限为自2010年4月1日起至2013年3月31日止，故被告欠付的最后一年的租金应为2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金，本院对原告主张的欠付租金的期间予以纠正。关于原告主张的滞纳金的问题，因被告欠付租金，故应当支付滞纳金，但是因原、被告在2010年协议书中未明确约定被告交纳租金的时间，故对于滞纳金的起算时点，本院确定自2013年4月1日开始计算，即从合同约定的租期届满次日开始计算。关于被告所述滞纳金过高的问题，本院认为，双方约定的该滞纳金实际上即为逾期支付租金的违约金，双方约定的日千分之二的违约金标准的确明显过高，本院在综合考虑合同履行程度、违约方过错程度等因素的基础上，将该违约金标准依法予以调整为以中国人民银行公布的同期贷款基准利率的二倍为限来计算。因原、被告之间的协议书在2013年3月31日即已到期，故原告要求被告腾退所租赁的房屋，理由正当，本院对此予以支持。原、被告租赁合同到期后，第三人也即丧失了使用房屋的权利基础，其应将房屋予以腾退，故对于原告要求第三人腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。因被告在租期到期后仍未将房屋腾退，故原告要求被告支付自2013年4月1日起至实际腾退之日的房屋使用费，理由正当，本院对此予以支持。原告主张按照每年20万元的标准计算房屋使用费的数额，该计算方法是参照了双方之间签订的协议书中约定的房屋租金标准，并无不当，本院对此予以支持。关于被告所述被告主体不适格的问题，本院认为，房屋租赁协议书是原、被告之间签订的，根据合同相对性，原告起诉被告并无不当，故对被告这一意见，本院不予采纳。第三人称只要其为产权单位每年交纳房产税，使用场地的期限每次到期后就往后顺延三年，但未就此提交相应的证据，本院对其该意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告刘莎及第三人北京海棠招待所将北京市西城区二龙路四十一号楼人防地下室腾空交与原告中华全国供销合作总社机关服务中心。
二、本判决生效后十五日内，被告刘莎给付原告中华全国供销合作总社机关服务中心自二○一二年四月一日至二○一三年三月三十一日的房屋租金人民币二十万元，并支付违约金（自二○一三年四月一日起至实际付款之日止，以二十万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率二倍的标准计算。）
三、本判决生效后十五日内，被告刘莎给付原告中华全国供销合作总社机关服务中心房屋使用费（自二○一三年四月一日起至实际腾退房屋之日止，按每年人民币二十万元计算）。
四、驳回原告中华全国供销合作总社机关服务中心其他诉讼请求。
如果被告刘莎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千三百元，由被告刘莎负担（本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 凡
人民陪审员 付桂萍
人民陪审员 刘志远
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 芦 萍