包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第48号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏二君，男，1974年4月8日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。
委托代理人张凡宾，内蒙古承达师事务所律师。
委托代理人王辰好，内蒙古承达师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）余雅琴，女，1973年4月13日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。
委托代理人林朝华，男，1972年11月10日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区，系被上诉人余雅琴丈夫。
委托代理人魏宏文，内蒙古瑞安律师事务所律师。
上诉人苏二君因与被上诉人余雅琴租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，审判员刘兴平、代理审判员魏晓燕参加的合议庭，并于2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人苏二君及其委托代理人张凡宾、王辰好，被上诉人余雅琴的委托代理人林朝华、魏宏文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告租赁原告位于包头市昆都仑区民族东路华丽家族小区31-103号房屋一套，约定租期10年，从2009年1月1日起至2018年12月31日止。双方约定，前5年租金每年为35万元，自第6年在第三年租金数额的基础上增加（随行就市）。第6年调整一次租金，根据当时市场情况调整，租金调整价格由原、被告决定。租金支付方式为“上打租”，每年支付一次，除第1年外，以后各年度租金，被告在每年度开始7日内一次性向原告支付。原告同意被告对房屋进行装修，约定对租赁标的外立面的装修设计方案应当告知原告，对租赁标的的内装应以不擅自破坏房屋主体结构、不任意改动基础设施为限。双方同时约定，租赁期限届满，若被告单方放弃续约，所谓的装修将无偿转归原告；租赁期限届满前，如因原告原因提前终止，被告所为的装修归原告所有，但原告应向被告支付租期尚未届至部分应摊列的装修费用和一定数额的赔偿金。对于违约责任，双方约定：租赁期限届满前，因原告原因致使双方租赁关系终止的，原告应当退还被告租期未满部分的租金，并支付5%的违约金。如该违约金不足以弥补被告的损失的，原告应就违约金之外的损失承担赔偿责任。如被告无正当理由逾期向原告支付租金的，每逾期一天，应按第1年租金数额的3%o的比例向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋。被告同时租赁了本案诉争房屋隔壁的31-102号房屋，并将两间房屋中间的隔墙拆除，进行了装修，用于经营包头市珍逸食神豆捞坊餐饮有限责任公司。2009年-2013年，被告均按照合同约定履行了其支付房款的义务。2014年4月3日，被告经营的包头市珍逸食神豆捞坊餐饮有限责任公司员工孟红艳向原告交付房屋租金12万元，并在盖有包头市珍逸食神豆捞坊餐饮有限责任公司公章的收据上写明，交纳“珍逸食神”房租2014年1月-3月份房租；4月-6月份，限4月15日前付（按季度10.5万元，按月付4万元），孟红艳在交款人处签字，原告之夫林朝华在收款人处签字。2014年6月9日，原告将争议房屋的门锁住，并张贴了通知，要求与被告解除租赁合同。被告自当天开始停止经营至今。2014年6月23日，被告向包头市公安局昆区分局刑警三中队报案，称原告及其夫林朝华于2014年6月8日中午带人将诉争房屋大门和大厅用砖格挡，迫使被告无法正常营业。
在审理过程中，反诉原告苏二君申请对于诉争房屋装修现状的市场价值进行鉴定。但因没有装修许可证及装修合同，不具备鉴定条件，鉴定机构无法鉴定，未能进行鉴定。
在审理过程中，经法庭询问，双方当事人均表示同意解除合同。未避免双方的损失进一步扩大，2014年11月16日，一审法院组织双方当事人对于本案诉争房屋进行了交接，该房屋现已由原告实际占有、使用。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。在庭审过程中双方当事人均明确表示同意解除合同，并于2014年11月16日正式进行了房屋交接，对于双方合同解除的事实，予以确认。双方合同约定，在合同履行第6年，双方对于房租进行重新约定。2014年4月3日，被告公司员工孟红艳向原告交付1-3月房租12万元，并承诺2014年4月15日前交付4-6月房租，并对房租金额进行了明确约定：按季度10.5万元，按月付4万元。被告称其虽然委托孟红艳代其向原告交纳1-3月房租，但未授权其进行上述承诺并盖章，是原告胁迫孟红艳在上面进行了承诺并盖章。对此被告没有相应证据，不予采信。被告委托孟红艳交付租金，故孟红艳的承诺行为应当视为被告对原告做出的承诺，双方对于租金价格进行了重新确定。被告逾期近两个月未交纳租金，已造成根本违约，故其应当支付原告2014年4月1日起至2014年6月8日至的房屋租金8.9333万元（4万元×2个月＋4万元÷30天×7天），并承担逾期交付租金的违约责任。根据双方约定，被告逾期交付租金，每逾期一天，应按照第1年房屋租金的3%o的比例承担违约金。上述违约金约定明显过高，应将其调整为所欠房屋租金的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍较为适宜。故被告应当支付原告违约金（本金按8.9333万元计算，从2014年4月15日起计算至实际支付之日，利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。原告自认在2014年6月9日，由于被告逾期交付房租，已将该房屋消防通道的门上锁。原告上锁的行为事实上导致被告无法继续占有、使用该房屋。故原告主张被告向其支付2014年6月9日之后租金及该租金的违约金的诉讼请求，不予支持。双方合同约定，原告同意被告进行装修，但须经过原告同意。根据常情常理，被告经营5年多时间，原告对于被告装修房屋、改变房屋结构的事实，应当知情并认可。故原告要求被告恢复原状的诉讼请求，不予支持。被告称原告于2014年6月8日代人在房屋内对方大量砖块，干扰被告正常经营，其说法缺乏证据支持，被告所举证的报案材料、证人证言、照片和视频资料仅能证明有人将砖块堆放在租赁房屋内，无法证实行为人是原告，故被告的该项抗辩意见，不予采信。被告反诉要求原告赔偿其停业损失、违约金和食物变质损失，上述损失均是由于被告逾期交纳房租导致的，故原告对于被告的上述损失不应承担赔偿责任。被告要求原告赔偿其装修损失，合同解除的结果系因被告的违约行为导致的，且被告对于房屋装修费用的金额证据不足，故对于其该项反诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告余雅琴与被告苏二君签订的《房屋租赁合同》；二、被告苏二君于本判决生效后十五日内向原告余雅琴支付房屋租金8.93333万元；三、被告苏二君于本判决生效后十五日内向原告余雅琴支付违约金（本金按8.9333万元计算，从2014年4月15日起计算至实际支付之日，利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；四、驳回原告余雅琴的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告苏二君的反诉请求。本诉案件受理费3374元（原告已预交），由被告苏二君负担。反诉案件受理费2150元（反诉原告已预交），由反诉原告苏二君负担。
一审宣判后，苏二君不服，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人苏二君一审提出的反诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决不能充分体现公平公正。一、一审法院判决上诉人苏二君向被上诉人余雅琴支付租金、违约金无事实及法律依据。上诉人与被上诉人于2008年12月9日签订的《房屋租赁合同》约定上诉人租赁位于昆区华丽家族31-301号商业底店，前五年租金为每年35万元，自第六年在第三年租金的数额的基础上增加随行就市，第六年调整一次租金，根据当时市场情况调整，租金调整价格由甲乙方决定。同时，上诉人以相同条件向另外的业主租赁昆区华丽家族31-302号商业底店，进行餐饮经营。2014年之前，上诉人如约履行给付租金义务，双方租赁关系维系良好。2014年，被上诉人要求调整租金，由于餐饮市场整体下滑，上诉人要求按前五年的租金支付，并征得同时租赁的31-302号业主同意未涨租金。故上诉人不存在未付租金的事实。而被上诉人为实现上涨租金的目的，擅自将上诉人经营的场所消防通道上锁，且将砖块儿等杂物堆放在上诉人正在经营的场所，侵犯了上诉人的权利。所有的损失及责任应当由被上诉人承担。二、一审法院驳回上诉人的反诉请求错误。通过上诉人向一审法院提交的昆区分局刑警大队第三责任中队调取的材料，苏二君店内员工的证言，现场照片，视频资料均可证明2014年6月8口，被上诉人余雅琴及丈夫林朝华在没有通知上诉人苏二君的情况下，带人突然冲进苏二君租赁的房屋，将大量的砖块堆放在正在正常经营的场所，锁住租赁房屋，并于2014年6月9日将解除租赁合同通知张贴在房屋的玻璃门上的事实。显然，双方租赁关系提前终止是由于被上诉人余稚琴堆放砖块并锁门单方面的原因导致的。因此，被上诉人余雅琴应向上诉人苏二君支付从2014年6月8日至2018年12月31日的装修费用。上诉人装修涉诉房屋虽没有签订装修合同，但有确切的购买材料及安装、人工等费用清单。以上证据足可证明装修费用的金额，一审法院驳回反诉请求缺乏依据。上诉人没有向被上诉人交纳房租，是因为餐饮市场整体下滑，房租也相应下滑，被上诉人没有按合同约定随行就市，反而租金涨幅过高。所以，双方对所调整租金数额未达成一致意见，导致上诉人无法向被上诉人交付租金。即便是上诉人逾期交付房租，被上诉人也应该采取正确的方式解决，不应在未通知的情况下，直接在营业场所堆砖块、锁门，至上诉人被迫停业。故被上诉人应当向上诉人承担违约责任。
被上诉人余雅琴答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人苏二君与被上诉人余雅琴签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同系有效合同，双方均应按照合同约定或法律规定履行各自义务。
一审中，双方当事人均明确表示同意解除合同，一审判决予以确认并无不当。
2014年4月3日，上诉人苏二君委托孟红艳向被上诉人交付2014年1-3月房租12万元，并承诺2014年4月15日前交付4-6月房租，并对房租金额进行了明确约定：按季度10.5万元，按月付4万元。但上诉人苏二君并未按期交纳租金，已构成违约。被上诉人余雅琴在2014年6月9日，已将该租赁房屋消防通道的门上锁，导致上诉人苏二君无法继续占有、使用该房屋。一审判决上诉人苏二君支付被上诉人余雅琴2014年4月1日起至2014年6月8日至的房屋租金8.9333万元，并承担逾期交付租金的违约责任（从2014年4月15日起，以8.9333万元计算，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止的利息）并无不当。
关于上诉人苏二君提出的要求被上诉人余雅琴赔偿其装修损失和违约金的上诉请求，因双方解除合同系因上诉人违约造成，故该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人苏二君提出被上诉人余雅琴赔偿其经营损失和食物变质损失的上诉请求证据不足，本院不予支持。
综上，上诉人苏二君提出的上诉请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32734元，由上诉人苏二君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 钢
审 判 员 刘兴平
代理审判员 魏晓燕
二〇一五年四月八日
书 记 员 邢海峰
附：本判决所引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。