广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第1149号原告：四川省泸州市第十建筑工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马大道二段30幢202号，组织机构代码20473943-X。法定代表人：余效国。委托代理人：薛洪和、冯海欣，均系广东朗锐律师事务所律师。被告：中山宏日房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路62号平湖秋月花园1期1幢12卡商铺。法定代表人：何元希。委托代理人：周维坤、黄雅程，分别系广东森科律师事务所律师、实习律师。被告：中山市南荣实业有限公司，住所地广东省中山市三角镇金三大道东10号之六3栋A区，组织机构代码77404501-8。法定代表人：李立，职务总经理。委托代理人：陈志毅、林宇玲，均系广东香山律师事务所律师。原告四川省泸州市第十建筑工程有限公司（以下简称泸州十建公司）诉被告中山宏日房地产开发有限公司（以下简称宏日公司）、中山市南荣实业有限公司（以下简称南荣公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董爱民独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泸州十建公司委托代理人薛洪和、冯海欣，被告宏日公司委托代理人周维坤、黄雅程，被告南荣公司委托代理人陈志毅、林宇玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泸州十建公司诉称：泸州十建公司与宏日公司建设工程施工合同纠纷一案[案号：(2015)中一法沙民一初字第720号]，已由法院受理。现原告发现两被告以严重低于市场的价格对案涉的房地产进行买卖交易，并已到中山市国土资源管理局办理了相关的商品房备案登记，很明显地，两被告的行为实属恶意串通，严重地损害了原告的合法权益，并且上述商品房买卖合同是名为商品房买卖实为民间借贷，因此，两被告签订的相关商品房买卖合同是无效的。为维护原告的合法权益，原告特依法诉至法院，请求判令：1.确认两被告签订的商品房买卖合同（合同业务编号：HTN2013××；转让价：425000元）无效；2.两被告承担本案所有的诉讼费用。原告泸州十建公司为其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据有：1.企业机读档案登记资料2份；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表1份；3.资产评估报告书；4.商品房预售合同备案证明表15份。被告宏日公司辩称：宏日公司和南荣公司之间确实存在民间借贷的法律关系，本案所涉商品房买卖合同以及销售备案实际上当时是作为双方履行民间借贷担保的一种方式，且备案的价格并不是该房地产的市场价格。被告宏日公司就其辩解主张在举证期限内未向本院提交证据。被告南荣公司辩称：南荣公司与宏日公司签署的商品房买卖合同真实合法有效，没有损害泸州十建公司的合法利益，请法院依法驳回泸州十建公司的诉讼请求。理由如下：一、泸州十建公司无证据证明其对宏日公司享有到期的、合法有效的债权。而泸州十建公司对宏日公司享有到期的、合法有效的债权是其提起确认南荣公司与宏日公司商品房买卖合同无效的必要前提，也是泸州十建公司作为本案适格原告的首要要件。二、南荣公司与宏日公司的商品房交易不存在恶意串通、损害泸州十建公司合法权益的情形。理由是：（一）南荣公司不具有损害泸州十建公司合法权益的意图。根据“恶意串通”的文义和立法本意，“恶意串通”指债权人对债务人有其他债权人并且该债务人已经陷入支付危机的状况为知悉的情况下，仍然与债务人转让（受让）财产的情形。“恶意串通”的构成有两个要件：一是债务人陷入支付危机；二是债权人知悉债务人陷入支付危机。本案中，南荣公司向宏日公司购买涉案商品房时，宏日公司的经营运作良好，至于宏日公司是否有其他债权人（包括泸州十建公司）以及宏日公司是否出现支付危机，南荣公司并不知情。（二）南荣公司没有与宏日公司相互勾结和串通。1.南荣公司与宏日公司对案涉商品房的交易价格符合市场行情及交易习惯，不属于以明显不合理低价转让（受让）房地产（财产）。对于明显不合理的低价的时间基准判断需符合双重标准，即转让行为时标准和泸州十建公司主张权利时标准。如果实施转让行为时虽符合“以明显不合理的低价转让财产”的标准，但在泸州十建公司主张权利时因被转让财产的市价跌落，财产现值已与转让价一致甚至已低于当时的转让价，也不构成损害泸州十建公司的合法权益。本案中，南荣公司是投资性批量买房，且一次性付款，因而购房价格会有一定的优惠，这符合商品房销售的一般市场行情和交易习惯。南荣公司向宏日公司购买涉案商品房时的交易价格没有明显不合理地低于市场价，且涉案商品房当时交易价与现时的市场价格基本一致。2.即使南荣公司与宏日公司的商品房买卖稍微低于市场价格，也不会导致宏日公司清偿能力的减少，损害泸州十建公司的债权。经查询，宏日公司名下还有426宗房地产，这足以证明宏日公司有充足的偿还债务能力。（三）泸州十建公司无证据证明南荣公司与宏日公司存在恶意串通、损害其利益，而根据举证规则，泸州十建公司对此负有举证责任。三、南荣公司与宏日公司之间的商品房交易是真实的商品房买卖，泸州十建公司认为“南荣公司与宏日公司之间的商品房交易是名为商品房买卖实为民间借贷”无事实与法律依据。南荣公司与宏日公司签署商品房买卖合同后，已按约定足额支付全部购房款，在宏日公司未能如期交房的情况下，也陆续退回部分房屋。泸州十建公司的诉求没有事实和法律依据。1.泸州十建公司对宏日公司没有合法有效的债权，泸州十建公司在（2015）中一法沙民一初字第720号要求支付工程款的案件是典型的虚假诉讼。因为在南荣公司向宏日公司购房的时候，宏日公司为了增加南荣公司信心，明确告知南荣公司，其是又做开发商又做施工单位，其关联的股东挂靠泸州十建公司的名义进行施工；2.宏日公司与南荣公司不存在恶意串通，相反是宏日公司与泸州十建公司在恶意串通，他们恶意串通的表现在：（1）（2015）中一法沙民一初字第720号案是典型的恶意串通，而且不符合常理，如果宏日公司真的欠泸州十建公司的工程款，那么泸州十建公司作为原告从诉讼技巧来看，应该先查询宏日公司有何财产，之后对其财产采取诉讼保全措施。但是本案中，宏日公司名下共有457宗商品房和土地，其中大部分是干干净净，没有查封抵押。尚在预售状态有33宗，但是泸州十建公司并没有对宏日公司名下的房地产采取诉讼保全措施。在本案提交证据的时候，南荣公司将宏日公司名下的房地产的资料提交给了泸州十建公司，泸州十建公司仍然无动于衷，不采取任何保全措施。反过来，却来主张南荣公司、宏日公司之间的买卖合同无效，这个是有风险的，因为不必然胜诉。即使胜诉，泸州十建公司也不是直接能够得到涉案的房地产，该房地产还是会回转到宏日公司名下。（2）泸州十建公司主张本案及其余案件[案号：（2015）中一法沙民一初字第1137-1166号]所涉的30个合同无效，选择得精准，也就是泸州十建公司与宏日公司所有的买卖合同，然后挑选其中的30套，这30套价格是最低的。泸州十建公司出具的土地档案表也是精准查询的，因为律师查询材料应该提交具体坐落才能查询。（3）本次开庭泸州十建公司补充提交的14套宏日公司出卖的价格畸高的买卖合同作为证据，也是非常精准，查询时间就是今年12月份。这些所谓的价格畸高的合同不是真实买卖，只是为了套取银行资金发生的假买卖。（4）本案从泸州十建公司的主张和宏日公司的答辩可以看出，他们之间是利益共同体，在本案中泸州十建公司如何主张，宏日公司就如何确认，毫无抗辩。3.南荣公司、宏日公司之间的交易行为并没有损害泸州十建公司所谓的权益或者工程款债权。因为南荣公司已经提交证据证明宏日公司名下还有457宗房地产，足以清偿泸州十建公司所主张的工程款债权。4.本案中南荣公司、宏日公司之间的交易是合法有效的，虽然南荣公司是投资性购房，价格有优惠，当时购买价格与现在的市场价格是基本一致的。被告南荣公司就其辩解主张在举证期限内向本院提交的证据有：1.银行进账单、《2013年10月18日签署的41份买卖合同的付款情况》及《2014年1月16日签署的117份买卖合同的付款情况》；2.《房地产估价报告》；3.照片10张；4.《工程质量治理两年行动违法违规案1例通报3》（刊载于中山建设信息网，2015年2月4日发布），《市城管执法局领导现场办公，积极推进沙溪尚清园违建查处工作》（中山市城市管理行政执法局官网2015年5月6日发布），《沙溪镇尚清园违法建设被依法拆除》（中山市城市管理行政执法局官网2015年5月6日发布），《开发商违建项目停工业主担心会烂尾——沙溪镇大自然广场住户盼说法，规划部门称市政府己开协调会》（刊载于：南方都市报2015年9月24日星期四版次：QB04版名：头条大件事）；5.《泸州十建公司诉宏日公司、南荣公司合同无效系列案件涉案房屋明细表》及《中山市商品房买卖合同》(30套)；6.《中山宏日房地产开发有限公司名下的房地产（已取得权属证书的土地）明细表》及《中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表》3份，《中山宏日房地产开发有限公司名下的房地产（已取得权属证书的房屋）明细表》及《中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表》421份，《中山宏日房地产开发有限公司名下的房地产（未出售的预售商品房）明细表》及《中山市商品房销售合同登记备案查询表》33份。经审理查明：2013年12月18日，宏日公司与南荣公司分别为出卖人、买受人签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定买受人南荣公司向出卖人宏日公司购买其开发的位于中山市××××102卡的商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积为151.94平方米，其中套内建筑面积为131.26平方米，购房总价为425000元，付款方式为一次性付款，付款时间为2013年12月18日；出卖人应当于2015年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；买受人的房屋仅作商业使用。合同还约定了其他事项。同年12月20日，双方在中山市国土资源管理局办理了涉案商品房的销售登记备案手续[合同业务编号：HTN2013××]。2015年5月25日，泸州十建公司因宏日公司拖欠其工程款，将宏日公司起诉至本院，案由为：建设工程施工合同纠纷，案号为：(2015)中一法沙民一初字第720号，诉讼标的额为35000000元，该案尚在本院审理过程中。2015年9月6日，泸州十建公司认为宏日公司、南荣公司前述商品房买卖合同名为商品房买卖实为民间借贷，其双方的转让行为实属恶意串通，严重地损害了泸州十建公司的合法权益，前述房地产交易的商品房买卖合同应予确认无效为由，向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：南荣公司于2013年10月至2014年1月期间先后与宏日公司签订包括本案在内的商品房买卖合同共158份，由南荣公司向宏日公司购买商品房158套，并于2013年12月20日、2014年1月20日先后三次以银行转账方式向宏日公司支付包括本案房屋在内的款项8582000元、12418000元、12000000元，合计33000000元。泸州十建公司于2015年9月6日一并起诉主张南荣公司与宏日公司签订的商品房买卖合同无效的案件共30件，案号分别为（2015）中一法沙民一初字第1137-1166号，所涉的商品房共30套，分别为位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、415卡；销售单价每平方米分别为：2810.57元、2797.16元、2793.82元、2799.01元、2829.58元、2815.01元、2801.12元、2793.17元、2500元、2500.36元、2498.75元、2501.36元、2498.20元、2501.76元、2496.15元、2500.59元、2500.50元、2499.86元、2499.67元、2500.68元、2500元、2498.53元、2498.60元、2497.59元、1953元、1957.44元、1955.46元、1955.88元、1951.61元。诉讼中，泸州十建公司提交的中山市土地房产产权档案馆于2015年10月27日出具的《中山市商品房预售合同登记备案证明表》显示：2014年7月25日，宏日公司、邱启军对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为65.39平方米，套内建筑面积为46.23平方米，购房总价为1046240元，该交易于2014年8月1日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2014年1月27日，宏日公司、梁泽坤对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为740800元，该交易于2014年2月12日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2014年1月27日，宏日公司、梁泽坤对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为740800元，该交易于2014年2月12日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2014年1月27日，宏日公司、梁泽坤对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为740800元，该交易于2014年2月12日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]。中山市土地房产产权档案馆于2015年12月11日出具的《中山市商品房预售合同登记备案证明表》显示：2014年8月27日，宏日公司、伍宗良对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为43.67平方米，套内建筑面积为30.87平方米，购房总价为567710元，该交易于2014年8月29日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2014年8月27日，宏日公司、伍宗良对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为38.56平方米，套内建筑面积为27.26平方米，购房总价为501280元，该交易于2014年8月29日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]。中山市土地房产产权档案馆于2015年12月17日出具的《中山市商品房预售合同登记备案证明表》显示，2014年5月13日，宏日公司、张小芳对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为43.67平方米，套内建筑面积为30.87平方米，购房总价为567710元，该交易于2014年5月19日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2014年8月19日，宏日公司、李铂淳对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为448000元，该交易于2014年9月3日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2014年8月19日，宏日公司、李铂嘉对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为46.3平方米，套内建筑面积为32.73平方米，购房总价为448000元，该交易于2014年9月3日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2013年12月17日，宏日公司、江业建对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为4.17平方米，套内建筑面积为30.52平方米，购房总价为357951元，该交易于2013年12月19日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2013××]；2014年8月2日，宏日公司、谢宇灵对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为43.67平方米，套内建筑面积为30.87平方米，购房总价为427418元，该交易于2014年8月7日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2014年8月2日，宏日公司、谢宇灵对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为44.09平方米，套内建筑面积为31.17平方米，购房总价为431529元，该交易于2014年8月7日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]；2013年12月17日，宏日公司、夏丹丹对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为34.5平方米，套内建筑面积为24.39平方米，购房总价为287889元，该交易于2013年12月19日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2013××]；2013年12月17日，宏日公司、夏丹丹对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇新××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为34.12平方米，套内建筑面积为24.12平方米，购房总价为284549元，该交易于2013年12月19日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2013××]；2014年1月27日，宏日公司、周志礼对宏日公司开发的位于中山市沙溪镇××卡的房地产进行买卖交易，建筑面积为56.68平方米，套内建筑面积为40.07平方米，购房总价为906880元，该交易于2014年2月12日在中山市国土资源管理局办理了相关的商品房销售合同登记备案[合同业务编号：HTN2014××]。又查：诉讼中，泸州十建公司就包含涉案在内的位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、112卡、207卡-215卡、301卡-308卡、404卡、410卡、411卡、414卡、415卡的房地产委托中山市安达资产评估有限公司市场价值评估，该公司于2015年10月13日作出（2015）中安资评字第101302B号《报告书》，评估目的：为委托方咨询房地产市场价值提供参考依据；评估基准日：本项目评估基准日为2015年10月10日；评估结论：经评估，委估对象在评估基准日的市场价值为38529700.00元（评估值精确到佰位，含土地价值）。其中位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、112卡的房地产单价为8700元/平方米；207卡-215卡的房地产单价为9000元/平方米；301卡-308卡的房地产单价为9200元/平方米；404卡、410卡、411卡、414卡、415卡的的房地产单价为9300元/平方米。该报告备注栏备注：本次评估结果为假设房地产达到交付使用状态下的市场价值。诉讼中，南荣公司就包含涉案在内的位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、112卡、207卡-215卡、301卡-308卡、404卡、410卡、411卡、414卡、415卡的房地产委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司申请现状价值评估，该公司于2015年11月15日作出中盈评字（2015）D195号《房地产估价报告》，估价目的：为委托方了解估价对象的现状价值提供参考依据；价值时点：2015年11月12日；估价结果：经过实地查勘和市场调查，全面分析了影响估价对象价格的因素，运用比较法和成本法对估价对象进行分析和测算，确定估价对象在价值时点的评估总值为11191258元。其中位于中山市沙溪镇新××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、××卡、112卡的房地产单价为3000元/平方米；207卡-215卡的房地产单价为2600元/平方米；301卡-308卡的房地产单价为2600元/平方米；404卡、410卡、411卡、414卡、415卡的的房地产单价为2200元/平方米。再查：宏日公司确认欧波是其公司的实际控制人，凌文杰是其公司曾任的法定代表人。根据泸州十建公司的申请，本院依法向中山市公安局沙溪分局溪角派出所调取了公安机关对宏日公司的欧波、凌文杰及南荣公司的委托代理人陈志毅所作的《询问笔录》。2015年10月28日的询问笔录显示，2015年10月28日15时10分至16时12分，欧波向该所反映，其因涉嫌合同诈骗被取保候审，其在实际控制宏日公司期间，宏日公司于2013年左右用沙溪镇尚清园小区的商业用房作为抵押，向南荣公司共抵押借款约60000000元，当时宏日公司和南荣公司达成了协议，将宏日公司抵押给南荣公司的商业用房到国土局登记备案，并允许宏日公司将该批房产继续销售，销售出去收到买家购房款后再到国土局解除南荣公司的登记备案，将收到的购房款还给南荣公司，并签订了《商品房买卖合同》和《保证合同》（不记得是否签订《借款合同》）。但当时双方只是签订了一套合同文本，由南荣公司存底，宏日公司并没有存底。宏日公司每个月都有支付借款利息给南荣公司，都是通过转账的方式支付到南荣公司的银行账户。利息都是通过私人账户来支付的，具体用了何人的账户其现在也想不起来了。宏日公司共向南荣公司借了约60000000元，后来宏日公司将抵押的房产销售出去后，陆续都有还款给南荣公司，到目前为止，大概还欠南荣公司23000000元没有归还，而且利息都是每个月按照当时的本金来算的，每个月的利息都不一样，现在统计不出共支付了多少利息。2015年12月2日的询问笔录显示，2015年12月2日15时7分至15时55分，欧波向该所反映，宏日公司收取南荣公司约60000000元的款项是宏日公司向南荣公司的借款，并不是购房款，宏日公司刚开始借款的时候每个月都支付利息给南荣公司，但2014年10月由于宏日公司经营出现问题，就和南荣公司协商过暂停支付利息。宏日公司与南荣公司有无签订借款合同其不记得，即使有签订，都只是在南荣公司存档，宏日公司没有保存。但当时双方协商过，抵押房产后，宏日公司仍然可以继续向第三方销售该批抵押房产的，销售出去收到第三方的购房款后，再将该笔款项还给南荣公司，而且实际上两公司也是这样操作的，已经还了约40000000元，目前还剩下约23000000元的本金没有归还给南荣公司。由于宏日公司被国土局停止了办理预售登记备案，导致无法继续买卖房产，而且还要应对法院大量的诉讼，所以宏日公司现在已经没有任何流动资金了。2015年10月31日的询问笔录显示，2015年10月31日14时20分至15时20分，凌文杰向该所反映，其因涉嫌合同诈骗被取保候审，其在宏日公司任职期间了解到，宏日公司曾向南荣公司融资两次，约35000000元，到目前为止，本金应该还有约18000000元未归还，但是利息方面不清楚，具体要向欧波了解才清楚。宏日公司和南荣公司是签订了《买卖合同》和《担保合同》的，也是以抵押房产方式进行贷款，但当时双方协议是可以由宏日公司将抵押给南荣公司的物业进行销售，销售收到房款后再还给南荣公司，而实际上宏日公司也是将抵押给南荣公司的房产销售出去后，再分批还款给南荣公司。2015年12月1日的询问笔录显示，2015年12月1日15时41分至17时2分，南荣公司委托代理律师陈志毅向该所反映，2013年5月份，南荣公司向宏日公司购买了尚清园小区6-10幢的50套商业用房，当时已经支付了购房款给宏日公司，后来由于宏日公司内部的股东发生矛盾，导致两间公司陆续解除了该次购买房产的合同，宏日公司也陆续将购房款退还给南荣公司；宏日公司的新股东接手该公司后，2013年12月份，经过南荣公司和宏日公司的协商，南荣公司再次向宏日公司购买了尚清园小区4幢的6套商业用房和11幢的35套商业用房。签订合同后，2013年12月20日，由南荣公司将41套商业用房共21000000元购房款支付给宏日公司，同时因担心宏日公司无法履行购房合同，南荣公司还要求宏日公司提供该公司的所有股东作为保证人签订《保证合同》和提供868000元的保证金（保证金数额由双方公司协商得出，已于2013年12月20日由宏日公司的宋兰转账到南荣公司法定代表人李立的账户上）。由于宏日公司无法按时交房，双方经过协商，于2014年4月24日解除了尚清园小区11幢的6套商业用房买卖合同，当时宏日公司也已经将相应6套商业用房的购房款退还给南荣公司了；2014年1月16日，南荣公司与宏日公司签订合同向该公司购买了尚清园小区11幢的117套商业用房，并于2014年1月20日支付给宏日公司12000000元的购房款，宏日公司的宋兰也于当天支付了472000元的保证金给南荣公司的李立。但也是由于宏日公司无法按时交房，在2014年2月10日至2014年8月6日期间，双方陆续解除了尚清园小区11幢的72套商业用房的合同，退回相应的购房款。到目前为止，南荣公司在宏日公司购买的商业用房中，还有80套未交付使用，均已经超过合同上约定的交付日期。双方买卖的每套商业用房都签订了商品房买卖合同的，而且由于南荣公司一次性向宏日公司购买的房产数量较多，为了避免宏日公司无法履行合同，南荣公司还要求宏日公司提供保证人签订了两份《保证合同》（分别是2013年12月和2014年1月购买商业用房时签订的）并提供相应保证金。南荣公司没有允许宏日公司将双方已经签订商品房买卖合同的房产另外进行销售。本院认为：泸州十建公司就本案所涉的宏日公司、南荣公司对宏日公司开发的位于中山市××××102卡等30套装房地产买卖交易的商品房买卖合同提出确认合同无效之诉，该诉能否成立，需要结合如下焦点进行分析：一、宏日公司、南荣公司是否存在恶意串通损害泸州十建公司利益的行为，是否存在以不合理低价转让房地产以逃避债务的行为；二、存在恶意串通产生的法律后果，能否确认合同无效。对于上列争议焦点，结合本案现有事实及证据，本院作如下分析：一、宏日公司实际控制人欧波及该公司曾任法定代表人凌文杰在公安机关所作的询问笔录中均有陈述，宏日公司为了办理融资而以与南荣公司签订商品房买卖合同并在国土部门办理备案的方式，通过抵押房产向南荣公司贷款。对于从南荣公司取得的贷款，宏日公司通过将已转让给南荣公司的房产销售出去后，在收回买受人购房款后再到国土部门解除南荣公司的登记备案，将收到的购房款返还南荣公司。虽然该陈述只是欧波和凌文杰的个人陈述，但是其二人陈述的宏日公司、南荣公司之间的交易方式显然有违法律规定的企业融资方式，是典型的名为买卖实为借贷的行为；二、南荣公司虽然在本案庭审中和公安机关询问中否认欧波和凌文杰陈述的宏日公司与南荣公司的融资方式，但是其在庭审中及其委托代理人陈志毅在公安机关所作的询问笔录中均陈述，南荣公司对涉案房地产在内的与宏日公司交易的房地产要求宏日公司提供该公司的所有股东作为保证人签订《保证合同》和提供868000元的保证金，保证金数额由双方公司协商得出，并由宏日公司的宋兰转账到南荣公司法定代表人李立的账户上，难以合理解释为何一个正常的房地产交易需要作为房地产开发商公司的股东为此承担保证责任，而该公司股东愿意接受如此的协议；也难以合理解释为何开发商股东要将保证金转账至买受人公司的法定代表人账户而不是公司账户，且在事后不在财务环节进行款项路径的理顺；三、结合宏日公司实际控制人欧波和该公司曾任法定代表人凌文杰及南荣公司委托代理律师陈志毅在公安机关所作的询问笔录反映的有关事实，宏日公司和南荣公司确实实施了一定数量商品房的售后退房、偿还款项本息的行为，与宏日公司主张的名为商品房买卖实为融资借贷的事实相吻合；四、根据中山市土地房产产权档案馆出具的中山市商品房预售合同登记备案证明表显示，包括涉案商品房在内的位于中山市××××卡及另案的其余29套商品房，在中山市国土资源管理局办理的商品房销售合同登记备案的销售单价最低为1951.61元/平方米，最高为2829.58元/平方米。而根据中山市土地房产产权档案馆出具中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，伍宗良、张小芳、李铂淳、李铂嘉、邱启军、江业建、谢宇灵、夏丹丹、梁泽坤、周志礼等人与宏日公司在2013年至2014年期间就同一小区同一幢楼的不同卡号的房地产交易单价最低为8292元/平方米，最高为16000元/平方米。显而易见，南荣公司向宏日公司购买的涉案商品房成交价格比同一小区同一幢数的不同卡号的房地产价格明显过低。即使按南荣公司辩称的系其一次性付款且属于房地产市场低迷时期的投资性购房等原因及宏日公司给出优惠折扣的辩解主张，也明显地远低于正常交易的市场价格，悬殊过大，并不符合常理，也不符合正常的市场价格调整规律，该交易行为应认定为以明显不合理低价转让（受让）房地产（财产）；五、一般来说，正常的商品房买卖应缴纳相关契税，但南荣公司未提交交纳相关契税的证据。综合前述理由，本院认为南荣公司向宏日公司出借款项的可能性远大于其真实购买商品房的可能性，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，可以合理推定宏日公司与南荣公司就中山市××××102卡等房地产实施买卖交易的行为存在损害国家、集体或者第三人利益、以合法形式掩盖非法目的以及违反法律、行政法规的强制性规定的情形。泸州十建公司作为原告起诉宏日公司的建设工程施工合同纠纷案[(2015)中一法沙民一初字第720号]，虽然该案正在本院审理过程中且南荣公司称宏日公司就涉案买卖房地产所在小区既做开发商又做施工方，但是在庭审中宏日公司和南荣公司均确认涉案买卖房地产所在小区工程以泸州十建公司的名义进行施工，且南荣公司没有就其主张提交相应证据，因此泸州十建公司作为施工单位对于未收回的工程款具有现实的可期待性，泸州十建公司作为利害关系权利人有权在本案中提起确认前述商品房买卖合同无效的诉讼。结合以上分析，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，对于宏日公司与南荣公司就中山市××××102卡房地产签订的《中山市商品房买卖合同》[合同业务编号：HTN2013087775]应认定为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）项、第七十三条的规定，判决如下：确认被告中山宏日房地产开发有限公司与被告中山市南荣实业有限公司于2013年12月18日就买卖中山市沙溪镇××卡的房地产签订的《中山市商品房买卖合同》[合同业务编号：HTN2013××]无效。案件受理费7675元，由被告中山宏日房地产开发有限公司、被告中山市南荣实业有限公司连带负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴浩明审 判 员  董爱民人民陪审员  张子锋二〇一六年二月二十二日书 记 员  雷 珊