江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡滨开民初字第0158号
原告无锡东蠡科技有限公司，住所无锡市滨湖区勤新私营园88-S68。
法定代表人陆野，该公司总经理。
委托代理人曾文庭，江苏崇宁律师事务所律师。
被告无锡市城开投资发展公司，住所无锡市鸿桥路879号。
法定代表人周益，该公司总经理。
委托代理人于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。
原告无锡东蠡科技有限公司（以下简称东蠡公司）与被告无锡市城开投资发展公司（以下简称城开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东蠡公司的委托代理人曾文庭，被告城开公司的委托代理人于晓仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东蠡公司诉称：2007年4月25日，其公司与无锡市滨湖区城建资产经营投资公司（以下简称城建公司）、无锡市滨湖建设产业发展有限公司签订了关于承租无锡市滨湖区胡埭工业园南区建设局工业基地4号标房共二层房屋的《租赁协议》，约定由出租方将上述标房租赁给其公司经营，房屋建筑面积为3833平方米，租赁期限自2007年5月1日至2017年9月30日止。嗣后，出租方仅向其公司交付了一楼房屋，未交付二楼房屋。2009年1月5日，房屋所有权人城建公司与其公司签订了关于租赁无锡市滨湖区胡埭工业园南区刘闾路88号房屋（即上述无锡市滨湖区胡埭工业园南区建设局工业基地4号标房）中面积2203.8平方米的一楼房屋，约定租赁期限自2007年10月1日起至2012年9月30日止。该合同签订后，其公司发现该合同约定的租赁期限与2007年4月25日签订的《租赁协议》不一致，随即与城建公司沟通，城建公司承诺补签1份期限为十年的房屋租赁合同。2009年3月11日，城建公司与其公司重新签订了租赁期限十年的房屋租赁协议，即自2007年5月1日至2017年9月30日，但是城建公司未考虑到实际未交付二楼房屋给其公司使用的情况，错误地填写了包含一楼、二楼的建筑面积为3833平方米的房屋。2010年11月，因房屋所有权人委托无锡市滨湖区国有资产管理局与其公司协商，由其公司在胡埭工业园南区刘闾路88号二楼房屋的原承租户到期后租赁该房屋，其公司碍于出租方系政府部门，不得已与无锡市滨湖区国有资产管理局签订了关于租赁上述二楼房屋的《租赁合同》，约定租赁期限自2010年12月1日至2012年9月30日止，共22个月，租金为每月11000元。嗣后，无锡市滨湖区国有资产管理局并未将约定的二楼房屋交付给其公司，其公司也未实际使用该房屋，该协议一直未履行，故其公司不需要承担二楼房屋的租金。2012年10月1日，被告在未通知其公司的情况下，擅自将其公司承租的胡埭工业园南区刘闾路88号一楼房屋出租给其他公司，导致其公司无法继续承租该房屋，严重侵害了其公司的合法权益，其公司安装在上述房屋中的2台行车无法拆除，被告作为受益人应当予以补偿。在租赁期限内，其公司向被告缴纳了10000元租赁保证金，共支付租金742151.43元，已经超过其公司应当支付的一楼房屋租金541411元。现其公司要求被告立即返还多收的房屋租金200740.43元；退还租赁保证金10000元；赔偿因被告提前解除合同造成的行车损失45100元；本案诉讼费由被告承担。
被告城开公司辩称：关于原告要求返还多收的房屋租金200740.43元的诉讼请求，无事实依据，按照合同约定，其公司认为原告应当支付的房屋租金和物业管理费合计745922元（其中不包含东蠡公司于2008年5月1日后将涉案房屋二楼实际转租给无锡华泰塑料制品有限公司的租金），但被告仅支付了642151.43元，尚欠租金和物业管理费103771元。关于原告实际支付的租金数额，虽然原告提供了总额为742151.43元的租金发票和收据，但因其公司在收到原告于2008年8月18日支付的3万元租金及2008年8月25日支付的7万元租金后，即当场出具了收据给原告，嗣后，其公司在2008年12月又再次开具给原告上述租金的发票、且并未将上述10万元金额的收据从原告处收回，故上述10万元租金存在重复计算的情形，因此其公司仅认可原告已支付的租金总额为642151.43元。原告要求退还10000元租赁保证金的诉讼请求也无事实理由，原告尚拖欠房屋租金10余万元，无权要求退还保证金，且原告明知租赁合同中有限制原告非法转租行为的约定，却仍然将房产转租给第三人使用，违反了合同义务，按照租赁协议，其公司可以没收保证金。原告要求其公司赔偿行车损失款45100元的主张，无事实依据，其公司认为应当由原告自行拆除，如果不能拆除，行车的所有权应当归其公司所有，故其公司不同意补偿行车的损失。
经审理查明：坐落于无锡市滨湖区胡埭工业园刘闾路88号二层房屋的所有权人和土地使用权人为城建公司，该房屋一楼的建筑面积为2203.8平方米，二楼的建筑面积为1629.2平方米，总计3833平方米。2007年4月25日，城建公司、无锡市滨湖建设产业发展有限公司（甲方）与东蠡公司（乙方）订立《租赁协议》1份，约定甲方将坐落于胡埭工业园南区建设局工业基地（4号）标房（共两层）租赁给乙方使用，房屋建筑面积为3833平方米，期限自2007年5月1日至2017年9月30日止，其中2007年5月1日-9月30日免收租金；前二年租金计算方法一楼为每平方米85元，二楼为每平方米30元，每年为22.03975万元，第三年开始逐年递增5%；乙方向甲方交付壹万元履约保证金，合同终止时履约保证金退还（不计利息）。该合同签订后，东蠡公司自2007年10月开始支付租金，并支付了10000元的履约保证金。2008年2月18日，东蠡公司（甲方）与无锡华泰塑料制品有限公司（乙方，以下简称华泰公司）订立《租赁协议》1份，约定，甲方将坐落于无锡市滨湖区胡埭工业园南区联合路的第二层厂房以及一楼入口和货梯区域租赁给乙方使用，租用的厂房区域为1629.2平方米，租赁期限自2008年5月1日至2011年4月30日止，合计年租金为130336元。合同签订后，华泰公司租赁使用了上述第二层厂房，并将部分租金交给城建公司，由城建公司开具发票给华泰公司。
又查明：2009年1月5日，城开公司（甲方）与东蠡公司（乙方）签订了《租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于胡埭工业园南区刘闾路88号房屋（一楼），建筑面积2203.8平方米，出租给乙方，租赁期共5年，自2007年10月1日起至2012年9月30日止，第1年-第3年，每年租金10.156万元（其中房屋租金为5万元，物业费为51560元），第4年租金为11.258万元（其中房屋租金为5万元，物业费为62580元），第5年租金为12.4151万元（其中房屋租金为5万元，物业费为74151元）…乙方如需改变该出租物的内部结构、装修或添置对该出租物结构有影响的设备（如安装防盗网、防盗门等），其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意方可施工，租赁期满或乙方责任导致提前解除租赁的，租赁物内除可移动的物品外全部归甲方所有；并约定，该合同签订后，原由滨湖区城建资产经营投资公司、滨湖建设产业发展有限公司与无锡东蠡科技有限公司于2007年4月25日签订的租赁协议终止履行，不再生效。2009年1月5日，城开公司（甲方）又同时与华泰公司（乙方）订立《租赁合同》1份，约定，甲方将位于胡埭工业园南区刘闾路88号房屋，建筑面积约1629.2平方米，设施货梯等租给乙方作为生产用房使用，租赁期5年，自2007年10月1日起至2012年9月30日止……本合同签订后，原由滨湖区城建资产经营投资公司、滨湖建设产业发展有限公司与无锡东蠡科技有限公司于2007年4月25日签订的租赁协议终止履行，不再生效。后该合同于2010年提前终止。
另查明：2008年7月，无锡市滨湖区人民政府出台锡滨政发（2008）42号文件《关于全面整合区有资产的决定》，其中载明：二、将滨湖区机关事务管理局所属无锡市贵华资产经营公司……滨湖区建设局所属无锡市滨湖区城建资产经营投资公司等13家资产经营公司的隶属关系全部划归无锡市滨湖区区有资产管理委员会。三、隶属关系变更后，无锡市金茂资产经营公司等12家资产经营公司以吸收合并的方式并入无锡市贵华资产经营公司，合并后无锡市贵华资产经营公司将其名称变更为“无锡市城开投资发展公司”，并将以上12家资产经营公司注销，原属各方的债权债务全部由无锡市城开投资发展公司承继。2010年4月，无锡市滨湖区委员会出台锡滨委发（2010）80号文件《关于进一步加强区有资产监督管理工作的意见》，其中载明：区国有资产管理局负责区有资产的监督管理工作，负责区有资产的登记、统计和清产核资等基础管理工作，负责区有资产租赁合同的见证、开票和收入上交区财政资产专户等工作，负责自行管理资产租赁合同的签订等工作，负责行政性资产的日常维护工作。之后，城开公司和无锡市滨湖区国有资产管理局根据上述文件精神，订立了相关协议，约定：城开公司（除胡埭工业园“大地创业园”房产、土地）的资产委托区国资局管理。区国资局受托权限：负责受托资产的登记、签订租赁合同及见证，开票和资产收入上交区财政资产专户等工作。2010年9月9日，城建公司注销工商登记的申请被无锡市滨湖工商行政管理局核准，同时明确其债权债务由城开公司承继。在庭审中，双方当事人一致确认：对本案原、被告的主体适格无异议。
再查明：2010年11月，无锡市滨湖区国有资产管理局（甲方）与东蠡公司（乙方）订立了《租赁合同》1份，约定：甲方同意将位于胡埭工业园南区刘闾路88号房屋（二楼），建筑面积约1629.2平方米，设施货梯等租给乙方，仅作为生产用房使用，租赁期共22个月，自2010年12月1日起至2012年9月30日止，租金每月为11000元，总计242000元；乙方如需改变该出租物的内部结构、装修或添置对该出租物结构有影响的设备（如安装防盗网、防盗门等），其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意方可施工，租赁期满或乙方责任导致提前解除租赁的，租赁物内除可移动的物品外全部归甲方所有；乙方的违约责任，租赁期间，乙方不得无正当理由提前解除合同，乙方如确因亏损、停业需单方面解除合同的，须提前2个月书面通知甲方，并且乙方须承付解除后3个月的租金，除此之外不再承担其他责任。2011年5月6日，东蠡公司法定代表人陆然作出书面承诺，内容如下：我承诺在2012年9月30日合同到期时将房屋交给滨湖区建设局。2012年1月31日，东蠡公司提交了1份书面的《解除合同申请》，内容为：尊敬的滨湖区建设局，因本人租赁滨湖区建设局胡埭工业园的厂房面积太大，二楼部分的1750平方米，请求从2012年2月底解除合同，恳请贵局给予解除为盼。2012年2月底，东蠡公司迁出涉案房屋的二楼，同年9月30日，东蠡公司迁出涉案房屋的一楼房屋。
在审理过程中，经东蠡公司申请，本院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对东蠡公司安装在涉案房屋内的3吨电动单梁起重机1台、5吨电动单梁起重机1台的市场价值进行评估，评估结论为45100元。
上述事实，有《租赁协议》、《租赁合同》、《解除合同申请》、承诺书、评估报告、发票、收据、《关于全面整合区有资产的决定》、《关于进一步加强区有资产监督管理工作的意见》、工商登记资料及双方当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：城建公司、无锡市滨湖建设产业发展有限公司与东蠡公司于2007年4月25日订立的《租赁协议》1份、城开公司与东蠡公司于2009年1月5日订立的关于承租涉案一楼房屋的《租赁合同》1份、无锡市滨湖区国有资产管理局与东蠡公司于2010年12月1日订立的关于承租涉案二楼房屋的《租赁合同》1份，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，故上述3份房屋租赁合同均合法有效。因东蠡公司于2012年1月申请退还二楼房屋、2月底迁出二楼房屋，并于同年9月30日迁出一楼房屋，因此综合上述3份合同的相关约定和双方当事人履行合同的实际情况，东蠡公司承租涉案房屋一楼租金的计算期限应当自2007年10月1日起至2012年9月30日止，租金标准按照城开公司与东蠡公司于2009年1月5日订立的《租赁合同》的约定计算为541411元，且双方当事人对该一楼租金的金额无异议；东蠡公司实际承租使用涉案房屋二楼的期限应自2007年5月1日起至2008年4月30日止、2010年12月1日起至2012年2月底，根据城建公司、无锡市滨湖建设产业发展有限公司与东蠡公司于2007年4月25日订立的《租赁协议》中关于2007年5月1日-9月30日免收租金的约定、无锡市滨湖区国有资产管理局与东蠡公司于2010年12月1日订立的《租赁合同》中关于违约责任的约定，承租方不得无正当理由提前解除合同，承租方如确因亏损、停业需单方面解除合同的，须提前2个月书面通知出租房，东蠡公司于2012年申请退还二楼承租房屋，故对于城开公司要求租金计算至2012年3月底的抗辩意见，并无不当，另外，东蠡公司自2008年5月1日起将二楼房屋转租给了华泰公司，城开公司作为房屋所有权人收取了华泰公司的租金、出具了租金发票、且在2009年1月5日与华泰公司签订的《租赁合同》中已经实际对转租行为予以了追认，故本案中二楼租金的计算期限应当为从2007年10月1日起2008年4月30日止、2010年12月1日起至2012年3月底，总计核算为204511元，因此，东蠡公司总计应当支付城开公司的房屋租金为745922元，现城开公司自认出具给东蠡公司的租金发票、收据合计742151.43元，本院予以确认，故东蠡公司尚欠租金3770.57元。至于城开公司辩称2008年8月18日出具的3万元租金收据、2008年8月25日出具的7万元租金收据与2008年12月开具的发票存在重复计算的情形，因依据不足，故本院不予采信。至于原告提出的其公司一直未实际使用二楼承租房屋、不同意支付二楼租金的主张，因无事实和法律依据，故本院不予支持。
关于履约保证金10000元，根据2007年4月25日订立的《租赁协议》的相关约定，合同终止时履约保证金退还，现双方已经实际终止了合同，故东蠡公司要求返还保证金的诉讼请求请求，不违反法律规定，本院予以支持，但因东蠡公司尚欠租金3770.57元，故城开公司应返还保证金6229.43元。
关于行车的补偿款，虽然双方在2009年1月5订立的《租赁合同》、2010年12月1日订立的《租赁合同》中有“租赁期满或乙方责任导致提前解除租赁的，租赁物内除可移动的物品外全部归甲方所有”的约定，但涉案房屋的二楼系双方协商终止租赁关系，行车仍具有使用价值，如要求东蠡公司拆除取回，将严重降低行车的使用价值，造成社会资源浪费，本院考虑公平合理的原则，城开公司作为出租人系该行车的实际受益人，故由城开公司作适当补偿为宜，补偿款由本院酌定为36080元，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条、江苏省高级人民法院关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十七条、第二十三条之规定，判决如下：
一、无锡市城开投资发展公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还无锡东蠡科技有限公司保证金6229.43元。
二、无锡市城开投资发展公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付无锡东蠡科技有限公司行车补偿款36080元，房屋内两台行车归无锡市城开投资发展公司所有。
三、驳回无锡东蠡科技有限公司的其他诉讼请求。
如果被告无锡市城开投资发展公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费5138元，评估费1750元，合计6888元，由东蠡公司承担5749元，由城开公司负担1139元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 张劲松
审 判 员 许 颖
人民陪审员 边卫京
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 陈 洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
江苏省高级人民法院关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》：
第十七条出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。
第二十三条房屋租赁合同解除或者租赁期限届满，承租人或者次承租人返还租赁房屋后，其无法回收的物品仍然具有使用价值，出租人接受的，应当按照重置折旧价对承租人或者次承租人予以补偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。