上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8762号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴崧，男，1965年3月24日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：吴以伦，系吴崧之子，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王远朝，女，1952年5月9日生，汉族，住广西北海市海城区。
委托诉讼代理人：赵明，系王远朝丈夫，汉族，住址同上。
原审第三人：徐丰，男，1983年3月1日生，汉族，住河南省开封市龙亭区。
上诉人吴崧因与被上诉人王远朝、原审第三人徐丰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初12013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴崧上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：吴崧与王远朝之间签订并经过登记备案的房屋租赁合同真实合法有效，双方都应该全面履行。王远朝同意吴崧就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）进行转租，吴崧不存在违约行为。案外人管某作为新的次承租人已按约提前向王远朝支付了租金人民币18,000元，吴崧也向王远朝支付了涉案房屋的租金、物业管理费、滞纳金。一审法院判决吴崧另行重复支付相关租金、物业费等费用，没有事实和法律依据。
王远朝辩称，不同意吴崧的上诉请求，要求维持原判。
徐丰未作陈述。
王远朝向一审法院起诉请求：1、判令解除王远朝、吴崧之间的房屋租赁合同；2、判令吴崧及徐丰搬离涉案房屋并返还给王远朝；3、判令吴崧支付拖欠的租金22,050元（自2016年2月1日开始计算至2016年10月31日止，按照每月2,450元计算）；4、判令吴崧支付物业管理费3,067.2元（自2015年7月1日至2016年10月31日止，按照每月191.70元计算）；5、判令吴崧及徐丰支付王远朝自2016年11月1日开始至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天300元计算。
吴崧向一审法院提起反诉请求：1、判令王远朝返还转租收益22,300元；2、判令王远朝赔偿房屋装修损失120,000元。
一审法院认定事实：2009年12月20日，涉案房屋产权登记在王远朝名下。2013年1月27日，王远朝、吴崧就涉案房屋签订《租赁合同》一份，约定王远朝将涉案房屋出租给吴崧使用，租赁期限为6年，自2013年3月1日至2019年2月28日止，月租金为2,450元。双方约定首期付三押一，以后每三个月结算一次，提前7天支付下次房租。吴崧在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费及物业管理费等费用应由吴崧自行承担，并按单如期缴纳。双方同意本合同的押金为2,450元。合同另对其他相关事项作了相应约定。合同签订后，王远朝将涉案房屋交付给吴崧使用。
2013年6月9日，王远朝、吴崧就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定的租赁期限为自2013年5月3日至2019年5月3日。合同第4-2条约定，吴崧应于每期7日前向王远朝支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则吴崧需按日租金的0.3%支付违约金。合同第4-3条约定，吴崧支付租金的方式为转账方式。合同第9-2条约定，吴崧逾期不支付租金累计超过1个月的，王远朝有权解除合同。合同补充协议1第5条约定，王远朝同意吴崧对该房屋除自住外可以自行合法转租（用途为正常居住），租客应依法登记，转租应该遵守国家相关法律法规不得分租。合同补充协议1第6条约定，王远朝在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同收回房屋必须书面向吴崧提出协商解决，并赔偿吴崧的损失。吴崧在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同也必须书面向王远朝提出协商解决，并放弃所有已投入的固定装修，王远朝不能直接打扰租客。双方同意违约金为两个月租金。合同补充协议2约定，吴崧将按约对涉案房屋进行全面室内装修。王远朝于一审审理中表示2013年3月1日至2013年5月2日期间为吴崧的装修免租期。
2013年6月18日，吴崧就承租涉案房屋取得《上海市房地产登记证明》，登记的租赁类型为房屋出租，租赁期限为2013年5月3日至2019年5月3日。吴崧将涉案房屋装修后转租给案外人，租金为每月6,800元，案外人按月将租金直接支付给王远朝，再由王远朝将租金差额部分返还给吴崧。
2015年6月15日，吴崧与徐丰就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定吴崧将涉案房屋出租给徐丰使用，自2015年6月25日起至2016年6月24日止，月租金为5,500元。徐丰将租金直接支付给吴崧。吴崧于2015年8月16日向王远朝转账支付7,350元，于2015年11月16日转账支付王远朝7,381元。王远朝表示该7,381元系2015年11月、2015年12月及2016年1月的租金，吴崧对此无异议。直至本案诉讼前，吴崧未再向王远朝支付款项。
2016年4月19日，王远朝向吴崧发送手机短信，表示因从2016年1月28日开始无法联系吴崧，吴崧亦未支付租金、物业管理费，按照合同约定，吴崧存在违约，故要求解除合同，收回涉案房屋。但吴崧表示没有收到该短信。
2016年6月2日，王远朝支付涉案房屋自2015年7月至2016年12月期间的物业管理费3,450元。
一审法院另查明，本案诉讼过程中，案外人管某于2016年9月11日通过银行转账汇款的方式向王远朝支付18,000元。吴崧提供三张手机截屏，证明其于2016年9月12日通过支付宝转银行卡方式分三次向王远朝分别支付逾期付款违约金100元、物业管理费3,258.90元及租金4,050元。吴崧还提供案外人管某出具的《承诺保证书》一份，证明案外人管某同意代吴崧支付吴崧拖欠的租金及物业管理费，并表示其同意今后将租金直接支付至王远朝账户，请求王远朝、吴崧之间的租赁合同继续履行。王远朝看到吴崧提供的案外人管某出具的《承诺保证书》后，因并不清楚收到的100元、3,258.90元及4,050元实际由谁支付，故于2016年10月20日将25,408.90元通过邮政储蓄银行汇款方式汇给了案外人管某。
2016年10月18日，案外人谢某向王远朝转账支付191.70元。吴崧表示该款项系案外人谢某代其向王远朝支付的，包括上述18,000元、3,258.90元及4,050元，吴崧已经付清截至2016年10月31日之前的租金及物业管理费。
一审审理中，一审法院通知王远朝、吴崧及徐丰于2017年5月12日下午至涉案房屋勘查，但因徐丰未到场，致使无法进入涉案房屋就装修情况进行勘查。吴崧表示，吴崧本打算其与徐丰的租赁合同期限届满后，将涉案房屋转租给案外人管某，故案外人管某才出具《承诺保证书》并向王远朝支付18,000元。但因徐丰在租赁期限届满后表示仍要继续租赁涉案房屋，故吴崧与徐丰于2016年12月6日签订了《租赁合同补充协议》，约定的租赁期限为自2016年6月25日至2019年5月3日止。现涉案房屋仍由徐丰实际占有使用。王远朝表示同意返还吴崧租赁保证金2,450元。
一审法院认为，王远朝、吴崧之间的《租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。在本案诉讼之前，吴崧最后一次支付租金是2015年11月16日，2016年2月3日后的租金，吴崧未能按约支付相应租金，逾期超过1个月，根据合同约定，王远朝有权解除合同，故对于王远朝要求解除合同的诉讼请求予以支持。因王远朝未能提供证据证明其于2016年4月19日向吴崧发送的要求解除合同的手机短信已有效送达给吴崧，且该手机号码并非合同载明的吴崧手机号码。故以本案诉状副本送达吴崧之日即2016年9月12日作为合同解除之日。虽然，案外人管某在2016年9月11日向王远朝转账18,000元以及吴崧于2016年9月12日支付王远朝租金、物业管理费和逾期付款违约金，但并不影响合同的解除。因为吴崧逾期支付租金超过1个月，王远朝享有了约定的合同解除权并已行使解除权。且王远朝并未表示谅解吴崧的违约行为，放弃合同解除权。故对于吴崧辩称的次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权之意见，不予采信。
既然王远朝、吴崧之间的房屋租赁合同解除，吴崧作为承租人负有返还涉案房屋的合同义务，徐丰作为次承租人及涉案房屋的实际占有使用人，亦负有搬离涉案房屋的义务。
吴崧作为承租人应当向王远朝支付合同解除前其拖欠的租金。因王远朝已经将一审诉讼过程中收到的25,408.90元返还给了案外人管某，故该款项不能再视为吴崧的已付租金。虽然吴崧称其中的3,258.90元及4,050元是吴崧向王远朝支付的，并非案外人管某支付，但因王远朝收到该两笔款项时并不知晓款项来源，王远朝根据吴崧提供的案外人管某出具的《承诺保证书》将款项返还给案外人管某，没有过错。吴崧与案外人管某之间的债权债务关系，双方另行结算。吴崧支付租金至2016年2月2日，应支付王远朝自2016年2月3日起至2016年9月12日期间的租金17,966.67元（2,450元/月×7个月零10天）。合同解除后，吴崧未能及时返还涉案房屋的，仍应支付王远朝相应的房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的标准，应参照合同约定的租金标准为宜，王远朝主张按照每天300元的标准计算2016年10月31日之后的房屋占有使用费，没有相应依据，不予支持。
按照合同约定，吴崧应承担使用涉案房屋期间的物业管理费。王远朝主张自2015年7月1日至2016年10月31日期间共计16个月的物业管理费，吴崧仅支付了其中一个月的物业管理费191.70元，尚有15个月的物业管理费共计2,875.50元应支付给王远朝。
如徐丰未能按照生效法律文书指定的期限履行搬离并返还涉案房屋之义务的，则应承担相应的逾期腾房占有使用费，与吴崧就该期间的房屋占有使用费承担共同责任。
吴崧主张王远朝返还租金差价22,300元，并未提供任何证据予以证明，且如果王远朝存在尚有租金差价未能返还的情形，吴崧却继续支付王远朝后续租金，未主动扣除王远朝所欠款项，于理不合。故对吴崧的该项反诉请求，不予支持。
对于吴崧主张的装修损失120,000元，根据相关司法解释的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失额，不予支持。因王远朝、吴崧之间的房屋租赁合同解除系因吴崧违约导致，故对于吴崧主张的装修损失，不予支持。但王远朝自愿支付吴崧装修补偿款48,000元，属对自身权利的合法处分，与法无悖，予以确认。该装修补偿款仅针对涉案房屋内形成附合的装饰装修，对于未形成附合的装修部分吴崧或徐丰可自行搬离。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于二○一七年五月三十一日作出判决：一、解除王远朝与吴崧就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《租赁合同》及《上海市房屋租赁合同》；二、吴崧、徐丰于判决生效之日起十日内搬离上述房屋并返还王远朝；三、吴崧于判决生效之日起十日内支付王远朝自2016年2月3日至2016年9月12日期间的租金17,966.67元；四、吴崧于判决生效之日起十日内支付王远朝自2016年9月13日至上述房屋实际返还给王远朝之日止的房屋占有使用费，按照每月2,450元的标准计算。若徐丰未能按照上述第二项指定的期限履行搬离及返还义务的，则应就履行期限届满次日的房屋占有使用费与吴崧承担共同支付责任；五、吴崧于判决生效之日起十日内支付王远朝截至2016年10月31日的物业管理费2,875.5元；六、王远朝于判决生效之日起十日内返还吴崧租赁保证金2,450元；七、王远朝于判决生效之日起十日内支付吴崧装修补偿款48,000元（仅针对形成附合的装饰装修）；八、驳回吴崧的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费968元，反诉案件受理费179元，合计诉讼费1,147元，由吴崧负担。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，吴崧未依约支付租金且逾期超过一个月，王远朝单方解除双方合同，具有合同和法律依据。租赁合同解除后，承租人吴崧及次承租人徐丰无权继续占用涉案房屋，继续占用涉案房屋，应参照合同约定租金标准支付房屋使用费。吴崧提出其没有拖欠租金和物业管理费之情形，案外人管某作为新的次承租人已代其支付了欠付的租金、其也向王远朝支付了欠付租金、物业管理费、滞纳金以抗辩王远朝合同解除权之上诉意见，本院认为，王远朝行使合同约定解除权之后，吴崧及案外人管某所支付的租金、物业管理费、滞纳金，不影响双方合同解除的效力。吴崧于2016年9月12日支付王远朝的相关费用，王远朝基于管某曾于2016年9月11日向其支付18,000元及出具《承诺保证书》的事实，实际向管某作了返还，并无明显不当，吴崧与管某之间可另行结算。吴崧不能以此抗辩王远朝要求其支付欠付租金、物业管理费等的请求。
综上，吴崧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,514元，由上诉人吴崧负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一七年九月二十二日
书记员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……