江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0924民初4651号
原告：中国建设银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县合德镇发鸿街12号
负责人：陶全胜，该支行行长。
委托诉讼代理人：曾杰，江苏一正律师事务所律师。
被告：徐国春，男，1976年11月14日出生，汉族，住江苏省射阳县，现羁押于江苏省洪泽湖监狱。
被告：姜红梅，女，1975年11月13日出生，汉族，住江苏省射阳县。
被告：盐城洲盛置业发展有限公司，住所地江苏省射阳县经济开发区解放西路188号。
法定代表人：郭钰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田同玉，江苏德佳律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司射阳支行（以下简称：“建行射阳支行“）与被告徐国春、姜红梅、盐城洲盛置业发展有限公司（以下简称：“洲盛置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告建行射阳支行的委托诉讼代理人曾杰、被告徐国春、被告洲盛置业公司的委托诉讼代理人田同玉到庭参加诉讼，被告姜红梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判决徐国春、姜红梅偿还借款本金118404.78元及利息（截止2017年6月26日的利息为4318.45元、罚息406.99元；从2017年6月27日起至还清借款之日止，按照年利率8.18%加收50%利息计算）；2.洲盛置业公司对徐国春、姜红梅的上述还款承担连带偿还义务；3.建行射阳支行对徐国春、姜红梅位于江苏省射阳县洲盛商贸城第22幢1108、1109室房产享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月14日，建行射阳支行与徐国春、姜红梅签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定建行射阳支行向徐国春、姜红梅提供借款16万元，借款期限为120个月，从2012年11月14日起至2022年11月14日止，借款采用浮动利率，在基准利率基础上上浮25%，徐国春、姜红梅以等额本息方式还款，并以其位于射阳县洲盛商贸城第22幢1108、1109号的房产抵押，同时洲盛置业公司为徐国春、姜红梅的该笔借款作连带责任保证。合同签订后，建行射阳支行于2013年1月4日向徐国春、姜红梅发放16万元借款。借款后，被告未按约定在每期本息到期时还款，经原告多次催收，被告仍未按期足额还款。为此原告具状法院，请求判如所请。
徐国春辩称：1.该借款合同期限未届满，请求驳回建行射阳支行的诉讼请求。2.虽然姜红梅在分期付款的合同中有瑕疵，但建行射阳支行要求提前终止合同的诉讼请求不应得到支持，因为徐国春正在服刑，已失去自由，无法履行合同；第二，据悉姜红梅患有尿毒症，不能正常工作，无生活来源，××吃药的钱都需要他人救济，现阶段无还款能力；第三，因该借款所涉房屋的首付款和所有房贷均是姜红梅支付，现徐国春与姜红梅已经离婚，双方在离婚时约定洲盛商贸城房屋所涉债权债务由姜红梅享有承担，徐国春可以代姜红梅偿还，但须待徐国春出狱后有条件的情况下履行还款义务。
洲盛置业公司辩称：建行射阳支行与徐国春、姜红梅签订借款合同属实，洲盛置业公司为徐国春、姜红梅的该笔借款作担保情况属实，但是担保的期限是保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因建行射阳支行与徐国春、姜红梅之间没有及时办理抵押登记手续，责任应在建行射阳支行和徐国春之间，洲盛置业公司不存在过错，故不应承担担保责任，且借款合同期间，洲盛置业公司已先后被建行射阳支行累计扣款50850.62元。如果徐国春能联系其朋友愿意购买该房屋进行处置，我司愿意配合履行相关手续。
被告姜红梅未作答辩，亦未提交证据。
建行射阳支行围绕诉讼请求提交以下证据：借款合同、对账单、支付凭证等证据。经庭审质证，建行射阳支行提交的证据，来源合法，内容真实，与本案有关联性，能够证明徐国春、姜红梅借款及洲盛置业公司提供担保的事实成立，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年12月14日，建行射阳支行（合同中称“贷款人”）与徐国春、姜红梅（合同中称“借款人、抵押人”）、洲盛置业公司（合同中称“保证人”）签订编号32073743620132036的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同载明：借款人向贷款人借款16万元，用于购买射阳洲盛商贸城22幢1108、1109号房屋；借款期限自2012年11月14日至2022年11月14日；借款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同所称基准利率指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；借款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的保证方式为抵押加保证担保；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为射阳洲盛商贸城22幢1108、1109号房产；抵押担保的范围和保证担保范围一致，抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。徐国春、姜红梅在合同下方借款人和抵押人处签名捺手印，洲盛置业公司在保证人处加盖章印。
2013年1月4日，建行射阳支行向徐国春支付人民币16万元。借款后，徐国春、姜红梅未能按合同约定偿还借款本息，至2017年6月26日，计欠建行射阳支行借款本金113679.34元、利息4318.45元、罚息406.99元，合计118404.78元。
另查明，2012年12月中国人民银行公布施行的同期同档次贷款年利率为6.55%；案涉约定抵押的房屋未办理抵押登记。
本院认为：建行射阳支行与徐国春、姜红梅、洲盛置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐国春、姜红梅未按约定履行还款义务，其行为构成违约，建行射阳支行有权依照合同约定要求徐国春、姜红梅偿还尚欠借款本息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。洲盛置业公司为徐国春、姜红梅的案涉借款提供连带责任保证，应当对徐国春、姜红梅的还款义务承担连带担保责任；洲盛置业公司承担保证责任后，有权向徐国春、姜红梅追偿。徐国春、姜红梅与建行射阳支行约定提供的房产抵押，因未办理抵押登记，故不具有物权担保效力，本案抵押权未能依法设立，建行射阳支行主张要求对抵押财产享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，建行射阳支行要求徐国春、姜红梅偿还借款本金113679.34元，支付截至2017年6月26日止的利息4318.45元、罚息406.99元，合计118404.78元，承担自2017年6月27日起以差欠本金为基数至偿清之日止，按基准年利率6.55%水平上浮25%即8.18%加收50%计算的利息和罚息，洲盛置业公司对徐国春、姜红梅的上述还款义务承担连带保证责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、徐国春、姜红梅于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司射阳支行支付借款本金113679.34元、截至2017年6月26日止的利息4318.45元、罚息406.99元，合计118404.78元及从2017年6月27日起，以差欠本金为基数，至实际给付之日止，按基准年利率6.55%水平上浮25%即8.18%加收50%计算的利息（如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利息作相应调整）；
二、盐城洲盛置业公司置业有限公司对徐国春、姜红梅的上述还款义务承担连带清偿责任；
三、盐城洲盛置业公司置业有限公司承担保证责任后，有权向主债务人徐国春、姜红梅追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司射阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2668元，减半收取1334元，由被告徐国春、姜红梅、盐城洲盛置业公司置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 周子荣
二〇一七年九月一日
书记员 张慧雯
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。