江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0621民初3258号
原告:中国工商银行股份有限公司海安支行，住所地海安县海安镇人民西路3号，统一社会信用代码91320621838553880X。
负责人:王曙，该公司行长。
委托诉讼代理人:王宏，该公司客户经理。
被告：吴春梅，女，1975年8月19日出生，户籍地海安县，常住地海安县。
被告：康建，男，1973年8月20日出生，户籍地。
原告中国工商银行股份有限公司海安支行(以下简称工行)诉被告吴春梅、康建金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员滕自强独任审判，于同年6月20日公开开庭进行了审理。原告工行的委托代理人王宏到庭参加诉讼，被告吴春梅、康建经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行诉称：2013年2月1日，原告与两被告签订了个人购房借款/担保合同，约定：被告吴春梅向原告借款计56.8万元，借期360个月，还款方式为按月等额本息，用途为购房，由开发商提供阶段性担保加被告吴春梅提供海安县城东镇七星首府3幢1-2101室个人住房抵押担保。后原告按约发放了贷款，原告与被告就抵押房产办理了抵押登记手续。之后被告累计20个月，连续7个月未能按合同约定归还贷款，原告依据个人购房借款/担保合同约定，宣布该贷款提前到期。现原告起诉至法院，请求判令：1、被告吴春梅、康建归还原告贷款本金535515.47元，利息11275.17元（暂算至2017年5月2日）及从2017年5月3日至实际还款之日止的利息和逾期利息。2、原告对抵押物有优先受偿权。
被告吴春梅、康建未予答辩。
经审理查明：2012年12月14日，出卖人江苏置佳置业有限公司与买受人吴春梅签订商品房买卖合同，约定，买受人购买出卖人开发的位于海安县城东镇黄海大道（东）19号（楼盘定名为七星首府）3幢1-2101室商品房。因吴春梅购房缺少资金，遂向原告工行申请按揭贷款。
2013年2月1日，借款人吴春梅、康建，贷款人工行，××吴春梅、康建，保证人置佳公司签订个人购房借款/担保合同一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款568000元；用于购买七星首府3幢1-2101室商品房；本笔贷款的担保方式为抵押和保证；贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：江苏置佳置业有限公司，账号：11×××21，开户行：工行；贷款还款方式采用按月等额还款法（按月计息）；借款人应自发放贷款的次月开始还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，罚息利率按约定利率加收30%确定；保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项证书的，保证人对债务人的债务免除保证责任；发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息；借款人发生前述违约事件时，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；××自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，抵押物清单作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保范围包括；本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；合同内的抵押物清单记载：房产抵押物，××吴春梅、康建，建筑面积为129.80（平方米），抵押物价值为812000元，房产地址为七星首府3幢1-2101室。
2013年2月1日，甲方债务人（××）吴春梅、乙方保证人置佳置业有限公司、丙方债权人工行签订个人购房还款协议，约定，根据前述个人购房借款/担保合同，丙方已于2013年2月1日向甲方发放贷款568000元，利率5.5675%，期限为2043年2月1日，为保证甲方按期归还借款，保护丙方的债权利益，约定如下：甲方采取每月等额本息还款法，即甲方在借款期间于每月1日前向丙方等额归还商业贷款本息3249.20元；乙方结甲方所欠丙方的债务，提供阶段性保证担保，并承担连带责任，待甲方办妥抵押登记手续，并将相关登记文书交付丙方收执后，乙方担保责任将自行解除；在本合同期内，如发生甲方连续三个月或累计6个月未按时偿还贷款本息，丙方有权宣布贷款全部提前到期，届时丙方可以就全部债权主张权利。上述合同和协议签订时，被告吴春梅、康建系夫妻关系。
2013年2月1日,原告按约将贷款568000元汇入开发商在工行开设的11×××21账户。当日，被告吴春梅向原告出具借款借据，借据记载：借款当期执行的利率5.5675%。
2015年3月，吴春梅所购海安县城东镇黄海大道（东）19号3幢1-2101室商品房办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，2015年4月20日，该房屋办理了抵押登记，有权部门颁发了海安房他证城东镇字第2015018**号房屋他项权证书，证书记载的债权数额为568000元。该证书由原告收存。
被告吴春梅按期还款至2015年12月，其后未能正常还款。2016年7月18日，原告向吴春梅发函催收贷款，但吴春梅未能归还。2016年8月12日，原告向吴春梅发出逾期贷款催收函和提前还款函，提前还款函的内容为，吴春梅女士：由于你在我行办理的个人贷款，截止2016年8月12日已经连续违约5次，累计违约12次，从而影响到我行个人贷款的安全。为此，我行依据相关条款，宣布贷款于即日起提前到期。请你在2016年8月25日前，到我行归还全部贷款本息。其中，需清偿贷款本金542343.88元，贷款利息9491.09元。逾期不还款的，我行将采取必要的法律手段，维护我行贷款资金安全。同时，我行无须为行使上述权利所引起的损失负责。后吴春梅仅归还部分本息。至2017年5月2日，吴春梅尚欠贷款本金535515.47元，利息11275.17元。为此，引起纠纷。
上述事实，有商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人购房还款协议、房屋所有权证和国有土地使用权证、房屋他项权证、结婚证、借款凭证、逾期贷款催收通知书、提前还款函、还款明细表、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：原告工行与被告吴春梅、康建之间的个人购房借款/担保合同、个人购房还款协议是当事人真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约全面履行义务。原告已按约发放了贷款，被告吴春梅应按期归还贷款本息。被告吴春梅已有连续五期、累计12期逾期归还，原告可依合同约定，宣布全部贷款提前到期，有权要求被告吴春梅立即归还。因被告吴春梅逾期还款，须承担逾期利息。被告康建为共同借款人且案涉贷款发生在夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，故其应承担共同还款义务。保证人提供的是阶段性保证，因约定的抵押权已经设立，故保证人的保证责任免除。双方约定的抵押物办理抵押登记后，抵押物权已经设立，原告有权就抵押物的变价款优先受偿。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴春梅、康建归还原告中国工商银行股份有限公司海安支行借款本金535515.47元、利息11275.17元（暂算至2017年5月2日）及本金535515.47元从2017年5月3日起至实际还清本金之日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.105倍计算的逾期利息，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
二、原告中国工商银行股份有限公司海安支行对被告吴春梅、康建提供的抵押物[位于海安县城东镇黄海大道（东）19号3幢1-2101室的商品房，房屋他项权证书编号为海安房他证城东镇字第2015018**号]进行拍卖、变卖所得的变价款有优先受偿权，用于偿还上述被告所欠借款本息。
案件受理费9268元，减半收取4634元，由被告吴春梅、康建负担（已由原告代垫，被告吴春梅、康建于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9268元（开户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。
审判员 滕自强
二〇一七年六月三十日
书记员 杨 静