广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终1194号
上诉人（原审被告）：黄永泽
委托诉讼代理人：廖可军，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘金泉，广西万益律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：商其顺
委托诉讼代理人：廖振华，南宁市衡阳法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：谭曜光，南宁市竭城法律事务所法律工作者。
上诉人黄永泽因与被上诉人商其顺合同纠纷一案,不服广西壮族自治区南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案后,依法组成合议庭,并组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人黄永泽的委托诉讼代理人廖可军、丘金泉，被上诉人商其顺及其委托诉讼代理人谭耀光到庭参加诉讼。本案经依法延长审理期限，现已审理终结。
黄永泽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、一审判决认定事实、适用法律错误。(一)首先，上诉人投资建设的富园公寓，在完工后就所欠剩余费用的支付方式已与被上诉人进行约定，即以富园公寓的15间房间从2013年3月1日至2036年8月期间的使用权冲抵所欠的工程款，至此，双方的债务己结清。该协议是上诉人与被上诉人之间对债权债务的处分，而非“转让房屋、以物抵债”的合同。其次，双方所签订的工程款余款抵偿协议没有违反法律的强制性规定，该协议应当合法有效。第三、被上诉人是富德村的居民，清楚涉案公寓的性质，也知晓存在被拆迁的风险，仍主动要求上诉人以房屋使用权进行抵债，对于其中的风险也应当由其自行承担。(二)上诉人代被上诉人收取的10578元租金已经交给被上诉人，而12000元是被上诉人另外欠上诉人的款项。二、本案案情复杂，不适用简易程序。三、上诉人与被上诉人对工程费如何清算协商一致，合同的性质从劳务关系转为投资关系。上诉人不欠被上诉人任何款项。
被上诉人商其顺辩称：一、双方签订的“结算书”，约定上诉人把15间房间的租金给被上诉人用于抵押建筑余款，但涉案房屋的土地是集体用地，没有建设用地相关手续和规划手续，也未办理房屋所有权证，以农民集体所有的土地用于非农业建设，违法了法律的强制性规定，属于非法建筑。故而双方签订的“结算书”所抵押的房间无效，不应受到法律保护。二、涉案房屋属于违章建筑，所引起的法律后果应由上诉人承担。三、被上诉人为上诉人提供建筑施工事实存在，上诉人应当支付工程费。综上，请求驳回上诉。
商其顺向一审法院起诉请求：一、黄永泽向商其顺支付工程款229471.9元；二、本案诉讼费由黄永泽承担。
一审法院认定事实：黄永泽从案外人处得到讼争房屋所坐落于南宁市江南区的土地的使用权利，黄永泽建造坐落于南宁市江南区富园公寓楼房。商其顺为黄永泽的工程提供劳务。目前没有证据证明讼争房屋所使用的土地办理了建设用地有关手续或规划手续，也没有证据证明讼争房屋办理了房屋所有权证。2013年3月1日，商其顺与黄永泽结算，签订结算书一份，约定：南宁市江南区富德路x号富德村富园公寓楼房主体面积4494平方米，黄永泽尚欠商其顺劳务费余额528841.9元，黄永泽划拨15间房屋（房号为x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x）合计总面积15×40平方米=600平方米抵押建筑余款，时间从2013年3月16日开始至2036年8月止。如遇国家征收的房屋，即按黄永泽与庞坤绍（案外人）签约的房屋合同第三条之规定各自拨付给生产队。经双方同意，签字为准。甲方黄永泽2013年3月1日乙方商其顺2013年3月1日。自2013年3月起，第x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x号11间房屋由黄永泽代商其顺出租，黄永泽向商其顺转交的租金分别为4140元、4007元、4320元、4254元、4320元、4019元、3127.7元、4108元、4245元、4320元、3859元、4074元、4620元、4952元、5747元、5284元、10578元；其中最后一笔租金10578元抵扣与黄永泽对商其顺拥有的另一笔债权12000元后，余额1422元还应用以抵扣商其顺的债权；以上合计70818.7元。第x、x、x、x号房屋，由黄永泽代商其顺出租，租金按照商其顺的通知，支付给案外人余福，分别为：1144元、1012.5元、2280元、400元、400元、2280元、400元，合计7916.5元。
2014年5月6日，黄永泽向商其顺转账117948元。2014年7月24日，黄永泽向商其顺转账180000元。
一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。商其顺与黄永泽均有缔约能力；商其顺与黄永泽之间达成建造坐落于南宁市江南区富园公寓楼房的劳务合同，该合同是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗。合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。经商其顺与黄永泽结算，截至2013年3月1日，黄永泽出具《结算书》确认尚欠商其顺劳务费528841.9元的约定，亦合法有效，对商其顺与黄永泽有约束力。商其顺与黄永泽除成立劳务合同外，还成立了“以物抵债”的合同，即黄永泽以坐落于南宁市江南区富园公寓楼房中的15间房屋的使用权，抵偿尚欠商其顺劳务费。但商其顺与黄永泽用以抵偿债务的房屋，所占用的是农民集体所有的土地，目前没有证据证明这些房屋所使用的土地办理了建设用地的有关手续或规划手续，也没有证据证明这些房屋办理了房屋所有权证，以农民集体所有的土地用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，故黄永泽“转让”这些房屋，“以物抵债”的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条明文规定。商其顺与黄永泽成立的“以物（房屋）抵债”的合同无效后，本应相互返还取得财产，但商其顺与黄永泽确认讼争房屋已经不存在，双方当事人无需再相互返还。扣减黄永泽向商其顺转账的款项、黄永泽已交给商其顺的租金后，黄永泽尚欠的劳务费计152158.7元（528841.9元-117948元-180000元-70818.7元-7916.5元），黄永泽还承担继续履行的责任。商其顺关于劳务费的诉讼请求，合法有据的部分为152158.7元，予以支持；超过部分，没有事实和法律依据，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄永泽向商其顺支付劳务费人民币152158.7元；二、驳回商其顺的其他诉讼请求。案件受理费2371元，由黄永泽负担1571元，由商其顺负担800元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：涉案楼共有100多间房屋，该楼房的土地已被政府征收，政府的补偿款已经到位。涉案楼房已被拆除。
本院认为：黄永泽将涉案富园公寓楼房发包给商其顺建设，黄永泽系发包人，商其顺系承包人，双方属于建设工程施工合同关系。因商其顺未取得建筑施工企业资质，故该施工合同无效。建设工程施工合同无效，但涉案楼房已竣工并交付黄永泽使用，故商其顺请求按照约定支付工程价款，应予支持。
经商其顺与黄永泽结算，黄永泽出具《结算书》确认尚欠商其顺工程费528841.9元，商其顺无异议，本院对此予以采信，黄永泽应依据结算书向商其顺支付工程余款。此后，黄永泽约定以涉案富园公寓楼房中的15间房屋的使用权，抵偿尚欠商其顺的工程款。由于涉案富园公寓楼房所占用的土地属于农民集体所有土地，未办理建设用地相关手续及房屋所有权证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，一审确认黄永泽“转让”涉案房屋“以物抵债”的合同无效并无不当，合同无效后应相互返还财产，但涉案房屋已不存在，商其顺无需向黄永泽返还房屋。扣减黄永泽向商其顺转账的款项及已交给的租金后，一审确认黄永泽尚欠商其顺工程款共计152158.7元并无不当。黄永泽主张双方已从施工合同关系转化为合作关系，因黄永泽对其主张未提交充分证据证明，商其顺亦不认可，故黄永泽应承担举证不能的法律后果。
综上所述，黄永泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4742元，由上诉人黄永泽负担。
本判决为终审判决。
审判长 农虹菲
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一七年一月十九日
书记员 梁志洁