安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5244号
上诉人（原审原告）：倪友平，男，1984年10月14日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。
委托诉讼代理人：马晴雪，安徽世邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴耀军，安徽世邦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：沙沙，女，1983年12月9日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。
委托诉讼代理人：马晴雪，安徽世邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴耀军，安徽世邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥结义置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县西南国际车城21#101室，统一社会信用代码9134012305973216999。
法定代表人：刘维俊，总经理。
委托诉讼代理人：孙旭东，安徽健友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丹丹，安徽健友律师事务所实习律师。
上诉人倪友平、沙沙因与被上诉人合肥结义置业投资有限公司（以下简称结义公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
倪友平、沙沙上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持倪友平、沙沙一审的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由结义公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，法院应当审查倪友平、沙沙与结义公司之间形成的商品房买卖合同关系中结义公司是否全面履行义务。倪友平、沙沙已履行付款义务，但结义公司至今仍不符合房屋交付条件，亦未按合同约定履行交房、书面通知业主收房的义务。二、一审法院抛开《商品房买卖合同》，直接依据倪友平、沙沙与案外人合肥车尚物业服务有限公司（以下简称车尚物业公司）签订的《车尚国际商铺委托经营租赁合同》，认定结义公司是否向倪友平、沙沙交付房屋未对倪友平、沙沙利益造成实际影响存在错误。本案系商品房买卖合同纠纷，依据合同相对性，《商品房买卖合同》约束倪友平、沙沙和结义公司，房屋交付、接收应由双方完成。《车尚国际商铺委托经营租赁合同》系倪友平、沙沙与车尚物业公司签订的租赁合同，非本案审理范围，即便审查也应追加车尚物业公司为第三人。并且相关法规也不允许房地产开发企业采取售后包租的方式销售商品房。倪友平、沙沙作为所有权人才有权对房屋进行处分，而结义公司直接将房屋交付车尚物业公司，侵害了倪友平、沙沙的物权权利。结义公司未依约交付房屋，对倪友平、沙沙造成了损害。三、结义公司应当继续履行合同，将符合交付条件的房屋交付倪友平、沙沙，并承担逾期交房的违约责任。
结义公司辩称，一审法院审理案件适用法律正确，倪友平、沙沙的上诉的没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。
倪友平、沙沙向一审法院起诉请求：1、判令结义公司履行《商品房买卖合同》立即将符合交付条件的“车尚国际”第2-3#楼1层展厅16上/下房屋交付倪友平、沙沙；2、判令结义公司支付倪友平、沙沙逾期交付违约金42734.03元（按155.96元/日标准自2016年7月1日暂计至2017年3月31日，并计算至被告实际交房之日止）；3、判令结义公司赔偿倪友平、沙沙租金损失35091.81元（按3899.09元/月标准自2016年7月1日暂计至2017年3月31日，并计算至被告实际交房之日止）；4、结义公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：倪友平、沙沙与结义公司就案涉房屋签订《商品房定购书》，约定案涉房屋总价为779818元，优惠条件为“刘总同意按总价伍拾捌万元成交（￥580000.00），三年经营权归出卖方，按分期付款方式，最后尾款在5.20号之前到位”。倪友平、沙沙分别于2016年3月26日和2016年5月18日支付购房款共计580000元。2016年6月3日，双方就案涉房屋签订《商品房买卖合同》一份，合同第四条计价方式与价款约定房屋总金额580000.38元；第六条付款方式及期限约定2016年6月3日前一次性付清全款；第八条交付期限约定在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得规划许可证正本和符合合同约定作为商品房交付条件；合同另对双方的违约责任及其他事项予以明确约定。2017年1月6日，结义公司就案涉房屋取得建设工程规划许可证。
另查明，倪友平、沙沙作为甲方与作为乙方的案外人车尚物业公司签订《车尚国际（现推广名西南电动车大市场）商铺委托经营租赁合同》一份，约定：一、委托经营租赁管理房产及期限……2、甲方委托乙方与承租方签署《物业租赁合同》及《商铺经营管理协议书》，代收租金。3、委托期限为叁年，即自2016年6月30日至2019年6月30日止。二、租金回报，1、甲方获得的报酬为乙方在合同期内出租该房屋的租金收益，该收益由乙方一次性返还给甲方，并冲抵在甲方的购房款中。2、租金收益，三年租金收益按照甲方实际购房款的18%计算，总计为人民币拾万零肆仟肆佰元整，￥104400元。合同另对双方权利义务和违约责任予以约定。
一审法院认为，结义公司与倪友平、沙沙签订的《商品房定购书》、《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的相关规定，对双方当事人均具有约束力。本案中双方签订的《商品房定购书》中优惠条件中有“三年经营权归出卖方”的明确约定，同时结合倪友平、沙沙与车尚物业公司签订的《商铺租赁委托经营管理合同》中第二条租金回报的约定，可以看出案涉房屋三年租金已经在倪友平、沙沙原购房款779818元中扣除，且倪友平、沙沙亦认可已在购房款中扣除了三年租金，同时结合上述商铺委托经营管理合同第一条委托经营管理租赁管理房产及期限中“委托期限为叁年，即自2016年6月30日至2019年6月30日止”的约定，及《商品房买卖合同》中交付时间为2016年6月30日的约定，足以认定倪友平、沙沙对于案涉房屋自《商品房买卖合同》中约定的交付时间始至2019年6月30日止的使用权已转移至案外人车尚物业公司并委托该公司对外经营管理，同时结义公司亦已按照《商品房定购书》约定将案涉房屋自2016年6月30日至2019年6月30日止三年的租金在购房款中予以扣除，故案涉房屋是否在2016年6月30日实际转移交付给倪友平、沙沙，并未对倪友平、沙沙的利益造成实质的影响，倪友平、沙沙现主张结义公司交付房屋及承担逾期交房违约金和赔偿租金损失没有事实依据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回倪友平、沙沙的全部诉讼请求。本案一审案件受理费1746元，减半收取873元，由倪友平、沙沙负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，结义公司与倪友平、沙沙签订的《商品房定购书》及《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，首先，双方在签订《商品房定购书》中明确约定结义公司将总价为779818元案涉房屋优惠为成交价58万元，案涉房屋的三年经营权归结义公司，在随后双方签订的《商品房买卖合同》中，结义公司也给予了倪友平、沙沙约定的相关优惠。其次，在2016年6月3日，倪友平与车尚物业公司签订《商铺委托经营租赁合同》，双方委托经营租赁管理房产及期限条款约定“委托期限为叁年，即自2016年6月30日至2019年6月30日止”。再次，一审时车尚物业公司也出具相关证明，证明车尚物业公司是受结义公司的委托代为进行租赁管理。故综合本案的现有证据可以看出，在结义公司与倪友平、沙沙签订《商品房定购书》时，已约定结义公司享有三年的经营权，该条款实质上系双方对案涉房屋转移占有的约定，在合同实际履行过程中，车尚物业公司也接受结义公司的委托进行了租赁管理，在倪友平、沙沙同意案涉房屋转移占有的情况下，一审法院认为倪友平、沙沙要求结义公司承担房屋交付及逾期违约金的主张依据不足并无不妥，本院予以维持。
综上所述，倪友平、沙沙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费868元，由上诉人倪友平、沙沙负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十月二十三日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。