连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初字第1941号
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区通灌北路43号。
负责人朱炳忠，该行行长。
委托代理人李勇、吴龙球，该行职员。
被告刘士奎，男，1975年2月8日生，汉族，住连云港市海州区。
被告陈燕，女，1979年3月25日生，汉族，住连云港市海州区。
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）诉被告刘士奎、陈燕金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法由本院审判员杨军、人民陪审员张枫、王爱春组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行连云港分行的委托代理人李勇到庭参加诉讼，被告刘士奎、陈燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行连云港分行诉称，被告刘士奎、陈燕夫妇因购买新浦区向阳路4号向阳公寓1号楼5单元501室住房，于2010年1月11日向我行申请住房按揭贷款30万元，2010年1月14日原告与被告夫妇签订《个人购房担保借款合同》和《房地产抵押合同》，并于2010年1月15日在连云港市房屋产权管理中心办理了所购为抵押物的抵押登记手续，取得了房屋他项权证。原告于2010年1月19日向被告发放贷款30万元，借款期限自2010年1月19日至2034年12月18日，还款方式为等额本息还款，原定基准年利率5.94%下浮30%执行，执行年利率4.158%，现执行年利率3.43%，次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率与约定的借款利率浮动幅度确定新的执行年利率。并对借款人未按合同约定期限归还借款按中国人民银行有关规定计收罚息，对未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮百分之五拾。对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。贷款本息由刘士奎、陈燕承担共同还款和连带责任，以所购房屋用于抵押。后因借款人没有按期足额偿还借款，所欠贷款月还款本息已超90天，截止2016年8月19日欠款本息合计256993.23元（其中本金253373.75元、利息3619.48元），现诉至法院，请求判令1、终止原借款合同，提前收回被告刘士奎、陈燕所欠贷款本息合计256993.23元以及至贷款本金253373.75元全部还清之日应付的利息、罚息和复利；2、请求确认原告对本案抵押物享有优先受偿权；3、二被告承担本案诉讼费用。
被告刘士奎、陈燕未到庭应诉，也未提交书面答辩状。
经审理查明，被告刘士奎、陈燕夫妇因购买新浦区向阳路4号向阳公寓1号楼5单元501室住房，于2010年1月11日向我行申请住房按揭贷款30万元，2010年1月14日原告与被告夫妇签订《个人购房担保借款合同》和《房地产抵押合同》，并于2010年1月15日在连云港市房屋产权管理中心办理了所购为抵押物的抵押登记手续，取得了房屋他项权证。原告于2010年1月19日向被告发放贷款30万元，借款期限自2010年1月19日至2034年12月18日，还款方式为等额本息还款，原定基准年利率5.94%下浮30%执行，执行年利率4.158%，现执行年利率3.43%，次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率与约定的借款利率浮动幅度确定新的执行年利率。并对借款人未按合同约定期限归还借款按中国人民银行有关规定计收罚息，对未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮百分之五拾。对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。贷款本息由刘士奎、陈燕承担共同还款和连带责任，以所购房屋用于抵押。后因借款人没有按期足额偿还借款，所欠贷款月还款本息已超90天，截止2016年8月19日欠款本息合计256993.23元（其中本金253373.75元、利息3619.48元），原告多次催讨未果，引起诉讼。
上述事实，有原告农行连云港分行的当庭陈述及原告农行连云港分行举证的《个人购房担保借款合同》和《个人借款凭证》各一份，《房地产抵押合同》和《房屋他项权证》各一份，贷款还款明细一份，被告身份证明、户口本、结婚证复印件各一份证据在卷予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同均合法有效，双方均应按合同约定履行。被告刘士奎、陈燕未按合同约定按时支付本息，已违反合同约定，应当依法承担民事责任，故本院对原告农行连云港分行要求终止借款合同并要求被告刘士奎、陈燕给付尚欠借款本息、罚息、复利的请求予以支持。被告刘士奎、陈燕自愿以名下的房产向原告提供抵押担保，在其不履行义务时，原告有权以抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。被告刘士奎、陈燕经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事物权法》第一百九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、终止原、被告签订的个人购房担保借款合同，被告刘士奎、陈燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港分行归还所欠贷款本息合计256993.23元（截止2016年8月19日所欠本金253373.75元、利息3619.48元）以及至贷款本金253373.75元全部还清之日应付的利息、罚息和复利；
二、被告刘士奎、陈燕不履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司连云港分行有权对被告刘士奎、陈燕名下的用以抵押的位于新浦区向阳路4号向阳公寓1号楼5单元501室房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5150元，公告费800元（原告已预交），由二被告连带承担，于给付上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5150元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，收款人：连云港市中级人民法院，
帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 杨 军
人民陪审员 张 枫
人民陪审员 王爱春
二〇一七年八月七日
书 记 员 董月变
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还：贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
（三）、《中华人民共和国民事物权法》
第一百九十五条第一款：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行分行