辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初334号
原告（案外人）：付剑。
被告（申请执行人）：王素清。
委托代理人：戴宝冬，系辽宁金佳策律师事务所律师。
第三人（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
第三人（被执行人）：胡宝全。
第三人（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。
法定代表人：胡涛。
委托代理：胡宝全。
第三人（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。
法定代表人：胡宝全。
第三人（被执行人）：胡涛。
委托代理人：胡宝双，与当事人系亲属关系。
原告付剑与被告王素清，第三人阜新海罗房地产有限公司（以下简称海罗公司）、胡宝全、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小额贷）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫融资）、胡涛案外人执行异议之诉一案案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付剑，被告王素清的委托代理人戴宝冬，第三人海罗公司及三鑫融资的法定代表人、三鑫小贷公司的委托代理人胡宝全（兼本案第三人身份）、胡涛的委托代理人胡宝双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付剑向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认位于阜新市细河区迎宾大街甲360-4-1132号商品房归原告所有；二、请求判决立即停止对诉争房屋的强制执行，并解除对该房产的查封措施；三、本案诉讼费由被告承担。
理由：原告与第三人海罗公司于2014年9月4日签订《商品房买卖合同》，购买了位于阜新市细河区迎宾大街甲360--4--
1132号商品房，并交付全部购房款198260元。2015年6月29日，在被告申请执行第三人案件中，阜新市中级人民法院作出（2014）阜开立宝字第3号裁定书，裁定查封了该处房屋。原告向法院提出书面执行异议，该院2016年9月8日作出（2016）辽09执异379号执行待定书，驳回原告的异议。
一、原告认为该诉争房屋应归原告所有。
原告与第三人海罗公司于2014年9月4日签订的《商品房买卖合同》，事双方真实意思表示，合法有效。原告已交纳全部购房款，同年9月23日，海罗公司向原告出具销售不动产统一发票。原告已经履行全部合同义务，未能办理房屋权证，是由于海罗公司原因，而非原告过错。原告已经取得了相当于物权的权利，法院应保护已经履行了全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定，确认该房屋归原告所有。
二、执行异议审查程序和案外人执行异议之诉的审理是两种不同的法律程序。
执行异议侧重于形式审查，案外人执行异议之诉属于实体权利审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是适用于执行程序的规定，实体权利的审理不能完全适用，应依据现行法律法规对实体权利作出判决。
三、法律对未能办理产权登记的房屋买受人的权利在特殊情形下给予特殊保护。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号，第二条规定消费者交付购买商品房的全部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该权利是法定优先受偿权，而本案被告只是一般普通的债权，法定优先受偿权尚且不能对抗买受人，一般普通债权自然更不能对抗买受人。
综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。向贵院提起诉讼，望依法公正裁决。
王素清辩称：请求法庭认真审核原告提供的证据，确认原告的合同真实性及合法性，在此基础上，服从法院的裁判。
海罗公司、三鑫小贷公司、三鑫融资、胡宝全、胡涛辩称：同意停止执行，要求按照合同的底联对比才能确定合同的真实性。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异379号执行裁定书等。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据本院认定：阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。原告于2014年9月4日与海罗公司签订书面《商品房买卖合同》购买阜新市细河区迎宾大街甲360-4-1132商品房，支付了全部合同价款198260元，海罗公司为出具发货票，但未办理过户登记手续。因海罗公司与王素清经济纠纷，应王素清的申请，本院于2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定书，裁定查封了细河区迎宾大街甲360-4-1132商品房。
原告付剑向本院提出书面异议，本院作出（2016）辽09执异379号执行裁定书，裁定驳回案外人付剑的异议。
本院认为，本案系案外人付剑针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司位于阜新市细河区迎宾大街甲360-4-1132商品房屋的执行，解除查封，并确认其对涉案房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、原告要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、原告停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，原告要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。原告与海罗公司于2014年9月4日签订了《商品房买卖协议》购买了海罗公司开发的位于阜新市细河区迎宾大街甲360-4-1132商品房，并支付全部房款。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故原告尚未能进行产权登记，原告尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点原告停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，原告已经与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即原告是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，原告支付了全部购房款并开具了发货票，虽没有办理房屋过户登记手续，但并非原告的过错。原告基于信赖所签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，王素清诉讼保全在后，故原告对诉争房屋所享有的权利优于王素清的一般金钱债权，原告对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲360-4-1132商品房屋的执行；
二、驳回原告付剑的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由王素清负担。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 吴晓东
审 判 员 孙晓滨
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 杨 冰