福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初1989号原告：厦门欧鹭物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区华荣路28号11-12。法定代表人：吴拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶惠真，福建如浩律师事务所执业律师。被告：庄朝阳，男，汉族，1971年11月2日出生，住福建省南安市。原告厦门欧鹭物业管理有限公司（以下简称欧鹭物业）与被告庄朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧鹭物业的委托诉讼代理人叶惠真到庭参加诉讼。被告庄朝阳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧鹭物业向本院提出诉讼请求：庄朝阳立即支付拖欠欧鹭物业2014年4月至2015年9月的物业管理服务费60547.7元、公摊水费25元及滞纳金（以拖欠金额为基数，按日千分之三，自缴费期限届满之日起计至实际缴费之日止）。诉讼过程中，欧鹭物业撤回关于25元公摊水费的诉讼请求。事实和理由：庄朝阳系厦门市湖里区吕岭路41号地下一层商场业主。2014年1月1日，欧鹭物业与厦门市华都大厦业主委员会订立《华都大厦物业管理服务合同》，合同期限为三年，自2014年01月01日至2016年12月31日。合同另对物业管理服务费及公维金收取标准及使用办法进行约定，并约定业主或物业使用人应于每季度的第一个月20日前交纳费用，逾期交纳费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰加收滞纳金。合同签订后，欧鹭物业已依照约定提供物业管理服务，但自2014年4月至今，庄朝阳一直未足额缴纳各项费用，仅支付17324.7元，累计拖欠物业管理服务费等共计60572.7元。庄朝阳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庄朝阳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院对欧鹭物业提交的《华都大厦物业管理服务合同》、土地房屋登记卡、《商品房买卖合同》、证明以及历月电费明细予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.厦门市湖里区吕岭路41号地下一层由庄朝阳、庄朝晖共同共有，建筑面积为3604.62平方米，所产生的电费均由庄朝阳向供电部门支付；2.2014年1月1日，厦门市华都大厦业主委员会与欧鹭物业签订一份《华都大厦物业管理服务合同》，约定由欧鹭物业对厦门市华都大厦（座落位置：吕岭路于台湾街交汇处，23号楼（A幢）16层，25号楼（B幢）16层，27号楼（C幢）16层，29号楼（D幢）6层；物业类型：住宅、商场、地下车库）实行综合物业管理服务，自2014年1月1日至2016年12月31日止，商场及店面的物业服务费按1.2元/月/平方米计算，收费时间为每季度第一个月20日前收取一次，逾期交纳费用的每日按应缴费用的3‰加收滞纳金等。2014年4月至2015年9月期间，庄朝阳未足额支付物业管理费，仅支付17324.7元；3.2016年7月3日，厦门市华都大厦业主委员会出具一份证明，确认其在上述物业管理服务合同中委托欧鹭物业对包含厦门市湖里区吕岭路41号地下一层（物业类型为商场）在内的华都大厦范围内所有物业实行综合物业管理服务并收费。诉讼过程中，欧鹭物业陈述讼争房产的物业管理事宜均由庄朝阳处理并主张庄朝阳为实际使用人；讼争物业管理服务合同在实际履行过程中，缴费时间为每季度最后一个月的25日前。本院认为，厦门市华都大厦业主委员会与欧鹭物业签订的《华都大厦物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含庄朝阳在内的全体业主均具有约束力。现讼争房产虽为庄朝阳及庄朝晖共同共有，但根据相应的电费支付记录及欧鹭物业的陈述可知，房产系由庄朝阳实际使用。因此，在物业服务合同签订后，欧鹭物业依约对小区进行了物业管理的情况下，庄朝阳作为讼争房产的权属人及实际使用人应在欧鹭物业实行物业管理服务期间按合同约定的标准支付物业管理费。讼争房产类型为商场，建筑面积为3604.62平方米，2014年4月至2015年9月期间应支付的物业管理费为77859.79元，现庄朝阳仅支付了17324.7元，尚余60535.09元未付，其行为已构成违约，庄朝阳除应继续向欧鹭物业支付60535.09元物业服务费外，还应按合同约定的每日3‰支付相应的滞纳金。另因欧鹭物业作为物业企业，其所提供的是一种持续性的服务，理应对费用向业主进行催缴，但本案的证据无法证明其履行了书面催缴义务，故本院酌定违约金自起诉之日（2016年3月15日）起计算。庄朝阳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、庄朝阳于本判决生效之日起十日内向厦门欧鹭物业管理有限公司支付2014年4月至2015年9月期间的物业服务费60535.09元及滞纳金（按每日3‰，自2016年3月15日起计至实际付清物业服务费之日止，不得超过60535.09元）；二、驳回厦门欧鹭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2263元，由厦门欧鹭物业管理有限公司负担873元，由庄朝阳负担1390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  苏镧浠人民陪审员  肖育京人民陪审员  刘 芳二〇一六年十月二十日代书 记员  郑 杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。