上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1205号
原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司。
法定代表人严松群。
委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人林丽娟，上海市新华律师事务所律师。
被告高凤琴。
被告上海馥邦购物中心有限公司。
法定代表人杨龙宝。
两被告共同委托代理人刘红，上海诚帆律师事务所律师。
第三人上海盈嘉物业管理有限公司。
法定代表人潘振勤。
委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人林丽娟，上海市新华律师事务所律师。
原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司诉被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，先依法适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，于2014年6月18日、2014年7月31日、公开开庭进行了审理。后经被告申请，于2014年7月31日通知上海盈嘉物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司的委托代理人郭杰和林丽娟、被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司的共同委托代理人刘红、第三人上海盈嘉物业管理有限公司的委托代理人郭杰和林丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司诉称，原、被告签有《房屋租赁合同》及《补充协议（二）》，被告承租上海市长宁区天山西路XXX号地下一层、一层、二层及局部三层及北渔路XXX号、XXX号的房屋（以下简称“涉讼房屋”），并在《补充协议（二）》中约定，原告委托上海盈嘉物业管理有限公司代为收取物业管理费，物业管理费标准为2.37元／㎡／月，两个月一付，先付后用。两被告仅支付过2011年8月16日至2011年11月10日物业管理费人民币（下同）64，223元和2011年11月10日后的部分物业管理费16，028.31元，至2014年3月10日，两被告拖欠物业管理费457，151.59元，经上海盈嘉物业管理有限公司催告，原告将上述物业管理费支付给上海盈嘉物业管理有限公司，被告应当将物业管理费支付给原告，并按约定支付逾期付款滞纳金，故原告诉至法院，请求判令被告支付物业管理费人民币457，151.40元及滞纳金（以未付费用为本金，自履行期限日至实际支付之日止，按每日千分之一计算，暂计至2014年3月31日为195，336.70元）。
被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司辩称，被告未与上海盈嘉物业管理有限公司签有物业管理服务合同，上海盈嘉物业管理有限公司只提供过早上9点到下午3点半的厕所保洁服务，未提供过其他物业服务，并在物业服务中存在以下问题：1、在公用排烟通道无法使用的情况下，拒绝维修；2、未对货梯承担维修保养义务；3、天山西路、北渔路窨井多次污水溢出，不予处理、修复，对溢出物不予清扫，拒绝对污水井进行维修及改造；4、擅自将商场2楼的厕所关闭，拒绝投入使用；5、擅自关闭地下一层电梯并拒绝开通给被告使用；6、租赁区域喷淋无水、地下一层的消防强排风无法使用；7、商场周边区域乱停车、经常有人随意大小便无人管理，影响商场整体经营和形象；8、商场一楼及地下一层长期溢入污水、商场外围隔油池长期无人清理、对商场一楼厕所未提供清扫。基于以上原因，被告只同意支付部分保洁费用，对其余诉讼请求均不同意。
第三人上海盈嘉物业管理有限公司述称：第三人收取的物业管理费标准是商场中最低的，也提供了物业服务，被告提出的问题，是由于以下原因造成：1、被告因扩大餐饮面积，另行安装了排烟通道，并非原公共烟道，该部分被告自行安装的烟道的保养责任在被告；2、货梯由被告专用，被告也承诺有关人员持证上岗，电梯由被告自行保养；3、污水溢出是被告擅自把餐饮的废水未经处理就排入雨水管道造成的，原告曾要求被告整改；4、被告违反租赁合同约定将西侧电梯通至地下一层，原告也曾发函制止；5、开放一楼公厕，关闭二楼公厕是经被告同意。
被告提出的其他理由均与第三人的物业服务无关，且被告一直未付物业管理费，并非因为被告认为出现问题后才不予支付，因被告长期拒绝支付物业管理费，第三人无法维持经营，故向原告催讨，由原告支付了物业管理费，第三人应当向原告支付该笔费用。
经审理查明，原、被告签有房屋租赁合同，被告承租上海市长宁区天山西路XXX号地下一层、一层、二层及局部三层及北渔路XXX号、XXX号建筑面积10，000平方米的房屋，租期自2010年7月11日至2021年7月10日止，租赁合同约定物业管理费由被告与第三人协商并另行签订物业管理协议，并约定被告未按本合同的规定按时如数支付租金及本合同项下的应当支付和承担的一切费用（包括但不限于支付和补足租赁保证金）的，自应交而未交之日起，按未缴付金额的千分之一的比例按日向原告支付逾期付款滞纳金。
2011年9月8日，双方签订补充协议（二），约定：原告同意将上海市长宁区天山西路XXX号三层C1室建筑面积1049.87平方米的房屋出租给被告从事餐饮、娱乐经营；原告委托第三人代为收取物业管理费及提供相应的物业管理服务，物业管理的范围包括（1）商场外的保洁、保安；（2）商场外部消防设备，大楼其他用户的共用设施的维护和保养；（3）商场公共卫生间保洁、保养；（4）大厦内共用电梯的维护保养。如果第三人不再负责租赁房屋物业管理，则被告应该直接向原告支付物业管理费；物业管理费收费标准为2.37元／㎡／月，支付方式同租金，即2个月一付，先付后用，被告应于每期物业管理档期开始前5日向原告支付下一期的物业管理费；本补充协议签订后，被告于2011年12月31日按9，474平方米租赁面积支付自2011年8月16日至2011年11月10日物业管理费64，223元；被告于2011年11月6日按10，523.87平方米租赁面积支付自2011年11月11日至2012年1月10日物业管理费49，883元，以此类推；麦当劳原支付给原告的空调使用费归被告所有，并在被告应支付给原告的每月物业管理费中扣除，应扣除金额为8，463元∕月；本补充协议没有约定的事项均按主合同规定处理。
2012年3月27日，原、被告签订一份备忘录，原告同意减免天山西路XXX号馥邦中环广场三楼部分（建筑面积1049.87平方米）2012年1月11日至2012年3月3日物业管理费。
2010年9月14日，被告出具承诺书，表示被告需用商铺货梯电梯，在保修期内电梯故障由厂方负责，过保修期后电梯的保养维修及安全由被告全权负责，第三人移交被告货梯钥匙贰把，被告在使用货梯时将配备专人专开并持证上岗。
2011年7月27日，第三人复函被告，表示收到被告2011年7月26日“关于漏水维修事宜的函”，已安排健尔斯维修人员会同物业工程部前往维修。同时表示，被告自2010年7月11日入租，一直享受物业服务，又拒不履行签订物业服务合同、缴纳物业管理费、水电费的义务，要求被告于2011年8月5日前委派人员来处理物业服务合同签约和补缴物业服务欠费事宜。
2012年11月1日，第三人函告被告，经长宁区电梯质检部门检查发现：电梯内应急电话无、电梯内三方通话不畅、货梯无人操作，要求被告整改。
2012年7月2日，被告向原告、第三人提出，因总排烟系统未修复，无法将地下一楼商户油烟正常排放，为确保商场良好的购物环境，需要在地下一楼处增加新的排烟管道、管道设备油烟净化器、除异味装置等，要求原告、第三人批准并予以配合。
被告于2012年10月25日向第三人支付2011年8月16日至2011年11月10日物业管理费64，223元、2011年11月10日后部分物业管理费16，028.31元。
2012年3月16日，被告函告原告、第三人，表示在3月12日和14日在开门营业时发现商场一楼和地下一楼第一食品区域有大量的污水从三楼的楼梯走道溢出，积水达2厘米高，要求24小时内予以维修，否则，由被告自行维修，维修费用在下期租金中扣除。
原告当天表示已在找溢水点，尽快解决。
2012年12月6日、7日回函被告，表示收到被告2012年12月6日关于屈臣氏门口污水窨井的函。在回函中，原告表示经检查发现该地下管道为雨水排水管道，但被告改变了商场地下一层编号1、2、3的三个原消防集水井的用途（其中食品一店的餐饮油污违规排入1号集水井，地铁五号通道周边餐饮油污水违规排入3号集水井，其他餐饮油污水违规排入2号集水井），且该部分商家在没有经隔油设备即将餐饮油污水直接排入市政管网，从而引起油污堆积在总管道及分支管道内，造成污水外溢。原告要求被告整改。
第三人在2012年10月至2014年3月间多次向被告发出缴费通知。被告在签收2012年6月缴费通知上提出天山西路污水及B1楼漏水的问题须协商。
2012年12月5日，第三人函告被告，称：天山西路XXX号1楼的公厕已于2012年12月3日装修完毕并投入使用，故天山西路XXX号2楼公厕于2012年12月7日起关闭使用。被告同日签收该函，并表示：建议女厕所开放，关闭男厕所。
2014年1月23日，被告函告第三人，要求开通地下一楼的电梯。
2014年1月26日，原告、第三人回函，表示在被告承租前，该电梯即为地下一层安装铁门不开通，电梯对地下一层不停靠，为三层与四层的专用电梯，不属于被告的使用区域。
被告之后又回函表示该电梯属于被告的租赁范围，被告有权使用，并要求原告维修电梯，逾期不修，被告将自行维修，维修费用在下期租金中扣除。
原告于2014年3月14日向第三人支付了2011年11月11日至2014年3月10日物业管理费457，151.40元
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、备忘录、发票、缴费通知、催款函、往来信函等证据为证，且经当庭质证，本院予以确认。
由于双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，依法成立的合同，对合同当事人都具有法律约束力。
原、被告在补充协议（二）及备忘录中，对物业管理费的金额及支付方式均有明确约定，被告应向第三人支付该笔费用。而被告提供的往来信函也证明，被告知道提供物业服务的是第三人，且被告往来信函中提出的大多是租赁合同履行中产生的问题，并非针对第三人提供的物业服务。被告所举证据尚不能证明第三人未完全履行补充协议（二）所约定的四项服务义务，被告应当按约支付物业管理费。
原告向第三人支付物业管理费是代被告履行合同义务，被告应当向原告支付代付款项。
原告在代为履行中并未产生滞纳金等费用，且补充协议（二）中约定由被告直接向第三人支付物业管理费，故原告适用房屋租赁合同中的违约条款要求被告支付滞纳金的请求，不予支持。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司物业管理费人民币457，151.40元。
二、驳回原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10，324.88元，由原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司负担人民币3，091元，被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司负担人民币7，233.88元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年九月十九日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。