文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初3016号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼，组织机构代码70768488-0。法定代表人：练均华，董事长。委托代理人：胡丽娥，系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托代理人：徐文欢，系该司职员。被告：王国瑞，男，1980年3月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：庄子乔，女，1981年4月23日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）诉被告王国瑞、庄子乔物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司的委托代理人徐文欢到庭参加了诉讼，被告王国瑞、庄子乔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告康景物业公司诉称：2013年7月26日，被告因购买位于广州市天河区华景锦苑C2栋2702房，与原告签订一份《前期物业服务协议》，其中约定：原告提供房屋公用部分的维护管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2014年12月28日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2015年3月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2015年12月止共拖欠原告物业管理费3680.8元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，请求法院依法判决：1、两被告支付自2015年3月1日至2015年12月31日拖欠的管理费3680.8元及违约金（违约金以前两个月的物业管理费为本金，自第3个月的第1日起计至被告实际付清之日止，按每日0.1%的标准收取）；2、本案的诉讼费由被告承担。被告王国瑞、庄子乔未答辩。经审理查明：原告于1999年8月11日成立，经营范围包括物业管理等，并领有《企业法人营业执照》，具有一级物业管理资质。2012年8月30日，原告与案外人广州珠江房地产开发中心有限公司签订《前期物业服务合同》约定：物业为华景锦苑，物业服务费为酬金制，高层住宅每平方米每月2.8元，业主或物业使用人应在单月的15号前交纳本月和次月的物业服务费，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，应按1‰的标准支付违约金；本合同期限自交楼之日起至业主委员会成立之日止等。2013年7月26日，广州珠江房地产开发中心有限公司（甲方）与两被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201307183589）约定：乙方购买华景锦苑（自命名C1-C3栋）第C2幢27层2702号房，房屋地址天河区锦祥二街4号（C2栋）2702号房（以下简称案涉房屋），建筑面积143.99平方米，套内面积116.29平方米等。同日，原告（甲方）与两被告（乙方）签署《前期物业管理服务协议》，约定：在乙方签订《房屋买卖合同（预售）》（合同编号201307183589，建筑面积143.99平方米）时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议，（第四条物业管理服务费用）乙方自向开发商收楼即日起，依时交纳物业管理服务费；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平米2.8元；交楼时预收3个月的管理费，自第4个月起，每两个月的管理费合缴交一次；（第十一条违约责任）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用等。2014年12月28日，两被告签署收楼文件，接收案涉房屋。原告称被告自收楼之日起至2015年2月一直有交纳物业管理费，但2015年3月至今没有再支付物业管理费，华景锦苑小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘新物业管理企业，现由原告为华景锦苑小区提供物业管理服务。本院认为：业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。由于华景锦苑小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业管理企业，作为建设单位的广州珠江房地产开发中心有限公司可选聘物业管理企业，原告因《前期物业服务合同》成为华景锦苑小区的合法物业管理人，具备对华景锦苑小区进行物业管理的资格。两被告签署《前期物业管理服务协议》并接收案涉房屋后，事实上亦接受《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约束，原、被告之间成立物业服务合同关系。原告在接受委托后已实际进驻华景锦苑小区提供物业管理服务，依据权利和义务相一致的原则，两被告理应向原告支付相应的物业管理费。两被告经本院合法传唤，未到庭应诉，本案中应承担相应举证不能的后果。关于物业管理费的问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》和《前期物业管理服务协议》记载案涉房屋面积为143.99平方米（最终以房产证建筑面积核算）和物业管理费每月每平米2.8元的约定，即案涉房屋每月应付的物业管理费为403.17元（143.99平方米×2.8元/平方米/月）；原告主张两被告2015年3月份物业管理费尚欠52元的诉请，本院予以支持；故两被告应向原告支付2015年3月1日至2015年12月31日的物业管理费3680.53元（52元+403.17元×9个月）。关于逾期支付2015年3月1日至2015年12月31日期间物业管理费的违约金问题。依据《前期物业管理服务协议》约定，被告逾期支付上述款项应支付相应违约金。结合原告的诉请，两被告应向原告支付逾期支付上述款项的违约金，其中2015年3月1日至2015年4月30日的违约金以455.17元为本金，从2015年5月1日起计至实际付清之日止；2015年5月1日至2015年12月31日的违约金以806.34元为本金，分别自2015年7月1日、2015年9月1日、2015年11月1日、2016年1月1日起计至实际付清之日止；均按每日1‰的标准，但结合本案案情，基于公平原则考虑，上述每期违约金均以本金为限。对于原告超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。被告王国瑞、庄子乔经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王国瑞、庄子乔于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广东康景物业服务有限公司支付2015年3月1日至2015年12月31日的物业管理费3680.53元及违约金（2015年3月1日至2015年4月30日的违约金以455.17元为本金，从2015年5月1日起计至实际付清之日止；2015年5月1日至2015年12月31日的违约金以806.34元为本金，分别自2015年7月1日、2015年9月1日、2015年11月1日、2016年1月1日起计至实际付清之日止；均按每日1‰的标准，每期违约金均以本金为限）；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王国瑞、庄子乔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  陈美良人民陪审员  罗幸荣二〇一六年十二月十五日书 记 员  许丽凤李艾潼本判决书于2016年月日送达