安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2015)定民一初字第01592号原告：李仁国，男，1963年2月17日生，汉族，居民，住安徽省定远县。委托代理人：陈传胜，定远县。被告：金成勇（又名金成永），男，1970年6月15日生，汉族，居民，住安徽省定远县。被告：宋祖凤（又名宋新），女，1972年11月12日生，汉族，居民，住址同上，系被告金成勇妻子。原告李仁国诉被告金成勇、宋祖凤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理，依法由代理审判员刘伟适用简易程序后转为普通程序组成合议庭，于2015年8月11日、9月2日公开开庭进行了审理。原告李仁国及其委托代理人陈传胜到庭参加诉讼，被告金成勇、宋祖凤经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李仁国诉称：2012年，被告金成勇将其在定远县工业园区加气站对面建筑的房子对外出售。经妻弟王某介绍，原告于2012年从被告处购买房屋一套，购房款共计人民币187000元。为此，原告于2013年8月16日前给付被告金成勇购房定金104000元，被告宋祖凤于2013年9月25日出具书面承诺书，保证在一个月内将房屋交付给原告使用。后原告于2013年又给付被告金成勇购房款人民币10000元。因所售房屋系安置房，政府部门阻止其买卖，导致原告不能取得房屋，遭受巨大经济损失，故请求人民法院判决解除原、被告之间的房屋买卖合同，判决二被告返还购房定金104000元及购房款10000元，按照合同标的的20%双倍返还定金37400元，另要求二被告承担本案的诉讼费用。被告金成勇、宋祖凤未答辩。原告李仁国为支持其诉讼请求，除当庭陈述外，并举证以下证据：证据一，身份证一份，证明：原告李仁国的身份情况及主体资格适格。证据二，《收条》一份，证明：被告金成勇于2013年8月16日向原告李仁国出具收款凭证，载明收到原告购房订金104000元的事实。证据三，《保证书》一份，证明：被告宋祖凤出具书面保证，承诺在一个月内将房屋交付给原告李仁国，否则“宋祖凤、金成勇双倍赔钱”。证据四，证人证言一份，证人王某证实：自己与被告金成勇是朋友，原告李仁国是自己的姐夫…有一次金成勇碰到自己，称他在定远开发房子，价格为2200元/平方，问自己要不要买，因自己在县城有房子，就打电话给李仁国…李仁国说价格可以，就来看看，第一次便给了金成勇50000元购房款，后来又分两次给了购房款，三次都打有条子，后来又给了10000元，没有条子，前三次打条子的金额共计104000元。后期，金成勇没有把房子交给李仁国，李仁国找金成勇要钱，金成勇夫妻双方都表示愿意返还购房款…因被告金成勇在外欠债太多了，政府也不给他卖，也不让人住…交付购房款时，自己都在场，是金成勇开车去自己家拿钱，宋祖凤不在…金成勇老婆出具保证书时，自己在场，当时找不到金成勇，找到其妻子，宋祖凤写保证书保证在月底前交付房屋，否则就双倍赔款…没打条子的10000元是2013年10月5日在李仁国家门口交付的，金成勇未出具条据。根据原告李仁国的举证及陈述，本院认证如下：原告当庭陈述与其所举证据能够相互印证，符合证据合法性、客观性及关联性的要求，予以认定。被告金成勇、宋祖凤未提交相关证据。案在审理过程中，本院于2015年8月11日向定远县公安局核实被告金成勇、宋祖凤的身份情况，调取了二被告户籍地为“安徽省定远县定城镇富民路105号”以及户籍地为“安徽省定远县赤塘村金组31号”的《户籍证明》各二份，并当庭出示以证明二被告的身份情况。原告李仁国对该四份《户籍证明》的合法性、真实性及关联性均无异议。综上所述，本院确认案件事实如下：被告金成勇从事个体建筑业，其与被告宋祖凤系夫妻关系，与原告李仁国的妻弟王某系朋友关系。2012年，被告金成勇将其在安徽省定远县工业园区加气站对面建筑的楼房向外出售，经王某介绍，原告与被告金成勇达成买卖房屋的口头协议，双方约定：原告从被告金成勇处购买位于定远县工业园区加气站对面的安置房1幢四楼西单元2室的房屋一套，面积为85平方米，价格为2200元/平方米，总房款为187000元。在双方达成口头买卖协议后，原告应被告金成勇的要求，先后三次给付被告金成勇购房订金合计人民币104000元。为此，被告金成勇于2013年8月16日向原告出具《收条》一份，载明“收条，今收到李仁国购房订金壹拾万零肆仟（￥104000.）元整，收到人：金成勇，2013.8.16.”，并承诺尽快将房屋交付给原告使用。同年9月25日，原告找被告金成勇催要房屋，因被告金成勇外出，被告宋祖凤遂向原告出具《保证书》一份，载明“保证书，保证一个月内给你装修，如有反悔，宋祖凤、金成勇双倍陪（赔）钱，2013.9.25.此据”。2013年10月份，原告再次向被告李仁国给付现金人民币10000元，但被告金成勇、宋祖凤至今未向原告交付房屋，故原告诉讼来院。另查明：被告金成勇、宋祖凤均曾在安徽省定远县赤塘村金组31号拥有另一户籍。被告金成勇的另一户籍姓名为“金成勇”，身份证号码为，被告宋祖凤的另一户籍姓名为“宋新”，身份证号码为。二被告位于定远县的户籍，因属重复户口，已被公安机关于2013年6月4日删除。案在审理过程中，因二被告下落不明，本院依法在二被告位于定远县的户籍地进行公告送达，在查实二被告的身份后，又按照查实的户籍地向二被告送达相关应诉材料，但二被告无正当理由仍未到庭参加诉讼。本院认为：（一）关于原告李仁国要求人民法院解除与被告金成勇、宋祖凤之间的房屋买卖合同的诉讼请求。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告与被告金成勇就房屋买卖事项达成口头协议，双方之间已经成立房屋买卖合同的关系，后原告催促被告金成勇交付房屋时，被告宋祖凤出具限期交付房屋的书面承诺，即认可了与原告之间的房屋买卖合同关系，应当承担相应的合同义务。双方成立房屋买卖合同后，原告按照约定先后向被告金成勇给付购房款114000元，已经履行了合同义务，但是，在经原告多次催告后，二被告至今未将房屋交付给原告使用，致使原告的合同目的不能实现，二被告的行为已经构成根本违约，故对原告要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。（二）关于原告李仁国要求被告金成勇、宋祖凤返还购房订金人民币104000元以及购房款人民币10000元的诉讼请求。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告举证被告金成勇出具的收款凭证以及证人王某的证言，可以证明原告先后向二被告给付购房订金104000元以及购房款10000元，但是二被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，在原告请求解除双方之间的房屋买卖合同后，二被告收受原告购房订金及购房款失去法律依据，应当向原告返还，故对原告要求二被告返还购房订金104000元及购房款10000元的诉讼请求，依法予以支持。（三）关于原告李仁国要求被告金成勇、宋祖凤按照合同标的的20%双倍返还定金的诉讼请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时所承担的民事责任，承担违约责任的方式应当按照合同约定或者法律规定的方式承担。根据被告金成勇出具的收款凭证明确载明原告给付的104000元系“购房订金”，且原告不能提供其他证据证明双方约定了违约责任，原告要求二被告按照合同标的的20%双倍返还定金37400元的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，依法不予支持。（四）被告金成勇、宋祖凤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十二条、第六十条第一款、第九十一条（二）项、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李仁国与被告金成勇、宋祖凤之间的房屋买卖合同；二、被告金成勇、宋祖凤自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李仁国返还购房订金104000元及购房款10000元，合计人民币114000元；三、驳回原告李仁国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2580元，由被告金成勇、宋祖凤负担2100元，原告李仁国负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李志军代理审判员  刘 伟人民陪审员  章正平二〇一五年九月十六日书 记 员  黄劲草附1.本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附2.安徽省定远县人民法院账户：户名：定远县人民法院账号：12×××41开户行：中国农业银行股份有限公司定远县支行