安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终1377号
上诉人（原审被告）：杨严强，男，1973年4月14日出生，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：马军峰，安徽黄淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿州市天源东昌餐饮服务有限公司，住所地安徽省宿州市东昌路西侧88号。
法定代表人：张凤春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。
上诉人杨严强因与被上诉人宿州市天源东昌餐饮服务有限公司（以下简称东昌餐饮公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）埇民一初字第07789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨严强上诉请求：撤销一审判决，驳回东昌餐饮公司的诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋系东昌餐饮公司从安徽省宿州市农业生产资料公司（以下简称农资公司）处租赁，其无权进行转租，且东昌餐饮公司与农资公司签订的租赁合同已经被安徽省宿州市中级人民法院判令解除，根据该判决，东昌餐饮公司应于2015年9月1日前将案涉房屋返还给农资公司，故而导致东昌餐饮公司无法继续履行与杨严强签订的房屋租赁协议，其要求杨严强支付租金及违约金无事实和法律依据，同时，杨严强保留追究东昌餐饮公司违约责任的权利。2、2015年7月7日的承诺书非杨严强本人出具，名字亦非杨严强本人所签，一审法院依据该承诺书判令解除双方之间的房屋租赁协议不当。
东昌餐饮公司辩称，1、虽然安徽省宿州市中级人民法院判令东昌餐饮公司向农资公司返还房屋，但该判决作出后，东昌餐饮公司提出上诉，且在该案上诉期间，杨严强一直在使用案涉房屋至2016年3月，其应当按协议约定向东昌餐饮公司支付租金。2、杨严强在一审时已认可2015年7月7日的承诺系其本人出具，一审判决依据该承诺解除双方之间的房屋租赁协议正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
东昌餐饮公司向一审法院起诉请求：1、解除东昌餐饮公司与杨严强签订的房屋租赁协议，杨严强向东昌餐饮公司支付至协议解除之日的租金（至2015年9月为40000元）；2、判令杨严强违约，并承担违约金100000元；3.本案诉讼费由杨严强负担。
一审法院认定事实：东昌餐饮公司与杨严强签订房屋租赁协议一份，约定东昌餐饮公司将位于天源国际娱乐城东西通道南侧大棚下（面积387平方米）及该大棚前排房屋（8间409平方米）总计796平方米的房屋租赁给杨严强，租期自2013年8月1日至2017年7月30日，第一年租金200000元，以后每年递增10﹪，该合同同时对违约责任及违约金等作出约定……。合同签订后两年内，双方均遵守约定。2015年7月7日，杨严强向东昌餐饮公司出具承诺书一份，承诺自愿与东昌餐饮公司解除合同，在8月1日之前搬离，若未搬离，则按合同承担违约金。但到期后，杨严强并未搬离，东昌餐饮公司提起诉讼。庭审中，东昌餐饮公司认可杨严强已将房租缴纳至2015年8月1日。另查明：东昌餐饮公司与农资公司于2012年5月18日签订房屋租赁协议，约定农资公司将位于宿州市宿怀南路697号宿州农资公司办公大楼及仓库出租给东昌餐饮公司使用，租期至2020年8月31日止。因东昌餐饮公司拖欠租金，双方发生纠纷，农资公司诉至安徽省宿州市中级人民法院。本案所涉及的房屋是其中一部分。一审法院认为，东昌餐饮公司与杨严强签订的房屋租赁协议约定的租期虽未届满，但因杨严强出具承诺书自愿解除合同并搬离，应确认双方签订的合同已经实际解除。因杨严强至今未搬离所租赁的房屋，东昌餐饮公司要求杨严强支付至解除之日的房租，予以支持。东昌餐饮公司还要求杨严强承担违约责任，并支付违约金100000元，应当减少，酌定20000元为宜。杨严强辩称因东昌餐饮公司违约致使租赁协议无法正常履行，应承担违约责任，与实际不符，不予支持。杨严强称东昌餐饮公司无故于2015年7月起至今停水停电，致其造成巨大损失，但未提供证据予以证明，且杨严强已承诺与东昌餐饮公司解除合同并搬离，即便存在损失亦与东昌餐饮公司无关。杨严强要求与东昌餐饮公司继续履行合同或与农资公司重新签订房屋租赁合同，并按月缴纳租金，与本案纷争无关，杨严强可另行协商解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除东昌餐饮公司与杨严强于2013年5月25日签订的房屋租赁协议；二、杨严强给付东昌餐饮公司房租100000元（自2015年8月1日计算至2016年2月1日，按年租金200000元计算）；三、杨严强给付东昌餐饮公司违约金20000元；四、驳回东昌餐饮公司的其他诉讼请求。上述二、三项，限判决生效后十日内履行完毕。案件受理费3100元，由杨严强负担。
本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨严强二审申请张某出庭，证明其原在杨严强租赁案涉房屋经营的台球室内担任经理职务，东昌餐饮公司以停水电的方式，要求杨严强出具承诺书，因杨严强此时在外地，故其模仿杨严强的字迹向东昌餐饮公司出具了2015年7月7日的承诺书。东昌餐饮公司认为张某的证言虚假，杨严强在一审庭审中已认可该承诺书系其本人出具。本院认为张某的证言能够证明东昌餐饮公司一审提供的2015年7月7日承诺书非杨严强本人出具，对该事实，本院予以认定；张某证明的其他情况，因无证据佐证，本案不予认定。东昌餐饮公司在二审时提供了电费单收据（复印件）三份，证明案涉房屋2015年6月至8月的电费合计10000余元。杨严强对该证据的真实性不予认可。本院认为东昌餐饮公司未提供收据原件进行核对，且未加盖供电部门印章，本院不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨严强申请的证人张某的出庭证言能够证明案涉承诺书非杨严强本人出具，一审法院认定“2015年7月7日，杨严强向东昌餐饮公司出具承诺书一份，承诺自愿与东昌餐饮公司解除合同，在8月1日之前搬离，若未搬离，则按合同承担违约金”不当，本院予以纠正。对一审法院查明的其他基本事实，本院予以认定。
本院另查明：农资公司诉东昌餐饮公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日作出了（2015）宿中民一初字第00029号民事判决，判令解除农资公司与东昌餐饮公司的房屋租赁协议，东昌餐饮公司给付农资公司房屋租金1348000元及相应的违约金，并于2015年9月1日前将其承租的房屋返还给农资公司。东昌餐饮公司不服该判决，向安徽省高级人民法院提出上诉。二审庭审中，杨严强和东昌餐饮公司均认可安徽省高级人民法院已判决驳回东昌餐饮公司的上诉，维持原判。双方亦认可农资公司已将案涉房屋于2016年3月进行了重新出租，杨严强与东昌餐饮公司签订的房屋租赁协议已无法继续履行。
本院认为，杨严强和东昌餐饮公司均明确表示双方于2013年5月25日签订的房屋租赁协议不能继续履行，且生效判决已判令解除东昌餐饮公司与出租方农资公司的租赁协议，故一审判令解除双方签订的该房屋租赁协议正确，本院予以维持。对于杨严强应否支付东昌餐饮公司房屋租金及应支付租金数额的问题，因杨严强使用案涉房屋系基于其与东昌餐饮公司签订的房屋租赁协议，在该房屋租赁协议未予解除及杨严强仍实际使用案涉房屋的情况下，其负有向东昌餐饮公司继续支付房租的义务。双方在二审庭审中均认可，杨严强已付清第二年的房租，即房租已付至2015年7月底，其仍应按约向东昌餐饮公司支付自2015年8月1日至一审判令合同解除之日止的租金，即至2016年2月1日。虽双方约定第一年租金为200000元，此后每年递增10%，但一审按年租金200000元的标准，判令杨严强支付东昌餐饮公司自2015年8月1日至2016年2月1日共计六个月的租金100000元后，东昌餐饮公司未提出上诉，本院予以维持。杨严强上诉称东昌餐饮公司与农资公司之间的房屋租赁协议已经生效判决判令解除，其无权继续向杨严强索要房租的理由不能成立，本院不予支持。杨严强虽辩称其实际使用案涉房屋至2015年12月，由于其认可未将房屋钥匙交付给东昌餐饮公司，且其未提供其他证据证明此时已实际搬离案涉房屋，本院不予采信。另，因杨严强未按约向东昌餐饮公司支付租金，其行为构成违约，应当向东昌餐饮公司承担违约责任。虽双方签订的房屋租赁协议约定杨严强应按所欠租金的日百分之五向东昌餐饮公司支付逾期交付房租的违约金，但该违约金的计算比率明显过高，且杨严强亦申请对违约金数额进行调整，一审法院酌定杨严强给付东昌餐饮公司违约金20000元并无不当，本院亦予维持。
综上所述，杨严强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人杨严强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁伟
代理审判员 ＸＸ
代理审判员 李震
二〇一六年九月七日
书 记 员 张猛
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。