四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初2464号
原告（执行案外人）：方艳，女，1978年2月21日出生，汉族，居民，住四川省洪雅县。
委托诉讼代理人：王雨，四川洪运律师事务所律师。
被告（申请执行人）：刘小强，男，1978年10月19日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：魏晓红，四川海峡律师事务所律师。
第三人（被执行人）：眉山市远兴房地产发展有限公司。住所地：四川省眉山市。
法定代表人：张俊文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李英，女，1982年1月18日出生，汉族，系该公司员工，住四川省眉山市洪雅县。
第三人（被执行人）：张俊文，男，1964年6月7日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：伍国洪，四川必应律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍川，四川必应律师事务所律师。
原告方艳与被告刘小强、第三人眉山市远兴房地产发展有限公司、张俊文案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方艳及其委托诉讼代理人王雨、被告刘小强的委托诉讼代理人魏晓红、第三人眉山市远兴房地产发展有限公司的委托诉讼代理人李英、第三人张俊文的委托诉讼代理人伍国洪、伍川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方艳向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行张俊文名下位于四川省眉山市洪雅县营业用房（房产权证号：00***44）；
2、判决确认位于四川省眉山市洪雅县营业用房（房产证号：00***44）属原告所有。事实与理由：乐山市市中区人民法院受理申请执行人刘小强与被申请人祝国蓉、眉山市远兴房地产发展有限公司、张俊文、四川夹江规矩特性水泥有限公司、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹借款一案，2015年11月4日作出（2015）乐中执字第910-6号民事裁定，裁定：查封登记在被执行人张俊文名下位于四川省眉山市洪雅县营业用房八间（房产证号分别为：0013115001312100131280013129*******000766500076660007543）及位于四川省眉山市洪雅县营业用房四间（房产权证号分别为：00131400013141*******0013144）。原告认为查封的位于四川省眉山市洪雅县营业用房（房产权证号：00***44）属于原告所有，根据法律规定于2016年2月24日向乐山市市中区人民法院递交《执行异议书》。法院于2016年4月21日作出（2016）川1102执异字8号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人方艳的异议”，并于同年5月10日送达裁定书给原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，现依法提起诉讼。
2002年第三人眉山市远兴房地产发展有限公司（以下称远兴公司）到洪雅县洪川镇从事开发房地产业务，开发名称是“城隍商业步行街”。后确定名称是城隍街和雅运街。远兴公司股东是张俊文、谢杨（张俊文妻子），法定代表人张俊文。
原告是在洪雅县洪川镇从事个体经营的个体工商户。2009年11月9日，原告与远兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：项目名称：城隍商业步行街；房屋幢号：B8幢1层3号；用途为商业；建筑面积：95.11平方米；价款为人民币561149元。方艳分别在2009年11月2日支付100000元（订金）；2009年11月3日支付226400元；2009年11月9日支付178634元；2009年11月9日支付29000元；2010年12月13日支付63158元。以上五笔原告共支付远兴公司597192元（含税款）。以上合同，远兴公司加盖了公司公章，张俊文加盖了私章。
原告与远兴公司签订前，远兴公司将该营业用房出租与邓学兵（眉山市仁寿县人）使用。签订合同后，远兴公司即将门市交付原告占有和使用，由原告直接在邓学兵处收取租金。2010年5月8日，原告将该门市出租与邓学兵从事经营，2014年5月8日，租赁期限届满后收回出租与徐强使用。
原告与远兴公司签订房屋买卖合同，合同约定远兴公司负责为购买人办理房屋所有权证及国有土地使用权证。在超过办证时间后，原告多次催促远兴公司工作人员和法定代表人张俊文办理相关证件，但远兴公司一直以种种借口推诿。从2012年初开始，原告到洪雅县人民政府要求解决，在反映多次后，政府相关部门组织协调，远兴公司同意为原告办理。2013年下半年，远兴公司将原告和另外几户购房人的资料全部报送到洪雅县地税局，准备完税后到洪雅县房管局办理房屋所有权证，由于洪雅县地税局要求远兴公司补缴前期所欠税款，而远兴公司无钱交纳，税务部门未出具完税凭证，导致未能办证。2015年4月，十几户购房户迫不得已，将远兴公司工作人员锁在其公司办公室，张俊文才通知购房户代表方艳到洪雅县新广场茶园见面，见面后张俊文以远兴公司名义再次向原告出具承诺书，承诺在2015年6月30日前办理。逾期后申请人又多次直接找远兴公司法人代表张俊文，在此期间，听说法院查封了我们的门市。原告全部到处寻找张俊文，但张俊文一直不出面。事后通过到洪雅县房管局了解，发现远兴公司将卖与我们的门市不知什么时候办到了张俊文名下，而远兴公司从未告知过我们相关情况。
综上所述，原告认为门市的所有权属原告所有，请求依法支持原告诉讼请求。
被告刘小强辩称，1、张俊文是乐中执字第910号执行一案的被执行人，乐山市市中区人民法院2015年11月4日作出（2015）乐中执字第910-6号民事裁定书，查封登记在张俊文名下的财产是人民法院保证已发生法律效力的调解书的执行而在执行过程中作出的裁定，没有违反法律规定。因该房屋属于张俊文所有，所以人民法院裁定查封并执行张俊文的房屋是合法有效的。2、原告认为诉争房屋属其所有没有法律依据。依物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案所涉房屋早已登记在张俊文名下，房屋产权人为张俊文。对于原告对房屋产权的主张，因本案审理的是执行异议，审理范围应当是财产查封是否合法，房屋产权的主张不是本案的审理范围，属于房屋确权纠纷的审理范围。3、原告不是与房屋产权人张俊文发生的买卖关系，无权提起执行异议。4、原告在2009年购买房屋，但签署的却不是房产专用备案合同，无购房的转款依据，也没有到房管局备案。得知该房被人民法院查封后到现在要拍卖房产了才提出异议，这显然在常理、情理上说不通。答辩人合理怀疑原告与第三人有恶意串通之嫌。5、乐中执字第910号执行一案的被执行人负债数十亿，涉诉金额已达六个亿，目前可供执行的财产不到负债金额的十分之一，所有债权人均蒙受重大损失，存在极大的社会隐患。如果产权清晰的资产不能被人民法院执行，将会造成非常严重的社会后果，对答辩人不公平。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人眉山市远兴房地产发展有限公司述称，原告确实与第三人签订了合同并交付了房款，请求法院依法判决。
第三人张俊文述称，张俊文是眉山市远兴房地产发展有限公司的法定代表人，公司与原告签订的房屋买卖合同合法有效。当初为了向银行贷款，公司将房屋登记至张俊文名下。原告按照约定向公司支付了房款，公司也将房屋交付使用。原告多次找到公司和张俊文为其办理产权登记，但因税务问题，一直未办理。请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：眉山市远兴房地产发展有限公司于2004年建成了位于洪雅县洪川镇雅运街B8栋1层3号的商业用房。2005年1月，该房屋因“购买商品房”的原因自眉山市远兴房地产发展有限公司变更登记至张俊文名下，产权证号为：0013144。
2009年11月9日，方艳与眉山市远兴房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：项目名称：城隍商业步行街；房屋幢号：B8幢1层3号；用途为商业；建筑面积：95.11平方米；价款为人民币561149元。签订合同当日付清总房款的90%，其余10%领取房产证时支付。买受人同意委托出卖人代交办理房产证、土地使用证所需的税、费，水、电开户费等。商品房交付使用后，在2010年8月8日后的90个工作日，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同备注：因该商品房已于2006年出租与邓学兵，买受人按租赁合同继续履行出租日期（2006年5月8日-2014年5月8日）。买受人的租金按出卖人与邓学兵签订的合同以相对应的平方面积分摊在出卖人处领取租金。
方艳在2009年11月2日支付购房定金100000元；2009年11月3日支付购房款226400元、2009年11月9日支付178634元、2010年12月13日支付63158元。方艳并于2009年11月9日预付办证税费29000元。以上付款金额眉山市远兴房地产发展有限公司均出具对应《收据》，方艳提交有部分付款凭证。
2010年5月8日，原告与邓学兵签订《门市租赁合同》，把位于城隍商业步行街B8幢1层3号的门市出租与邓学兵从事经营，租期从2010年5月8日至2014年5月7日。租赁期满后，该房屋又租赁给徐强使用，签订《门市租赁合同》，租期为2014年5月8日至2020年5月7日。
2013年下半年，方艳等购房人及眉山市远兴房地产发展有限公司的张俊文、李英到洪雅县地方税务局协商城隍商业步行街、广场怡景项目的办证问题，该局答复需远兴公司按照税法规定提供相应完整的涉税资料并缴纳税款方可。2015年3月30日，方艳等业主又前往洪雅县人民政府应急管理办公室反映购买城隍商业步行街商铺未拿到房产证的问题。眉山市远兴房地产发展有限公司向方艳出具《承诺书》，承诺在2015年6月30日前办理完产权证。张俊文作为法定代表人签字。
另查明，因民间借贷纠纷，刘小强于2015年10月10日向本院起诉，要求祝国蓉、眉山市远兴房地产发展有限公司、四川夹江规矩特性水泥有限公司、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹归还借款本金850万元及利息，该案执行中，根据刘小强申请，本院于2015年11月4日查封了登记在被执行人张俊文名下位于四川省眉山市洪雅县洪川镇城隍街营业用房八间（证号：0013115001312100131280013129*******000766500076660007543）及位于四川省眉山市洪雅县洪川镇雅运街营业用房四间（房产权证号分别为：00131400013141*******0013144），查封期限为三年。
方艳认为查封的位于四川省眉山市洪雅县洪川镇雅运街营业用房（房产权证号：00131**）属其所有，于2016年2月24日向本院提交《执行异议书》。本院于2016年4月21日作出（2016）川1102执异字8号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人方艳的异议”，并于同年5月10日送达裁定书给方艳。方艳对裁定不服，遂提起本案诉讼。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案的争议焦点在于执行标的即位于洪雅县洪川镇雅运街B8栋1层3号的商业用房的真实权属以及方艳就该执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。
关于第一个争议焦点：《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。故眉山市远兴房地产发展有限公司因建造这一事实行为，自诉争房屋建成时取得了该房屋的所有权。此后，该房屋虽因“购买商品房”的原因变更登记至张俊文名下，但张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司均自认双方之间并不存在真实的买卖合同关系。结合张俊文系眉山市远兴房地产发展有限公司法定代表人这一特殊身份，以及在本案审理过程中并无证据显示张俊文向公司实际支付了购房价款并占有、使用房屋等事实，可以认定双方之间并不存在“购买商品房”的法律行为。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据该条规定，登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为。在因法律行为发生的物权变动中，不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。因张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司之间并不存在真实的购买商品房这一法律行为，张俊文不能因登记行为本身而取得诉争房屋的所有权。故眉山市远兴房地产发展有限公司乃诉争房屋的真正所有权人。
根据以上论述，登记虽非赋权行为，但确系物权变动的生效要件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故方艳未经登记不能取得诉争房屋的所有权，对于其要求确认享有诉争房屋所有权的诉讼请求依法不能予以支持。
关于第二个争议焦点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，刘小强因金钱债权而申请执行诉争房屋，而方艳在本院查封诉争房屋之前已经与眉山市远兴房地产发展有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，且以向他人出租房屋、收取租金的形式实际上占有和使用该房产。从方艳已经向眉山市远兴房地产发展有限公司支付过户所需税费，并多次到相关部门反映办证问题的事实可见，未能办理过户登记也非因方艳自身原因所致。对于刘小强关于方艳与眉山市远兴房地产发展有限公司签署的不是房产专用备案合同，未到房管局备案，直到得知该房被人民法院查封后才提出异议，不符合常理并合理怀疑双方有恶意串通之嫌的抗辩，本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，可见预售商品房登记备案制度是针对房地产开发企业单方的强制制度，不能以此作为判断方艳与眉山市远兴房地产发展有限公司存在恶意串通的证据。况且，方艳早在2013年就开始向有关政府部门反映买房后无法办证的问题，进一步佐证了方艳购房的真实性。
综上所述，方艳通过合法有效的书面买卖合同支付全部价款购买并占有、使用诉争房屋，未能办理过户登记也非基于其自身原因，方艳所享有的物之交付的债权应优先于刘小强的金钱债权，能够排除执行。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、不得执行位于洪雅县洪川镇雅运街B8栋1层3号的商业用房；
二、驳回原告方艳的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告方艳负担50元、被告刘小强负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
本院（2016）川1102执异字8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 李昀昀
审 判 员 高兴伟
人民陪审员 汪 霞
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 张 岩