广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第737号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡媛。
委托代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢国芬。
委托代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市立基实业有限公司（下称立基公司）。
法定代表人：卢顿娣，总经理。
委托代理人：荣艳，广东宝晟律师事务所律师。
上诉人胡媛因与被上诉人谢国芬、立基公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法仲民初字第72号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告胡媛于2014年1月9日向原审法院提起诉讼，请求：1、认定被告立基公司、谢国芬构成违约，解除2013年3月12日原告与被告谢国芬签订的《厂房租赁合同》，以及2013年5月3日与被告立基公司签订的《租房合同》；2、被告立基公司向原告赔偿搬迁费用125130元、装修费70000元、停业损失200000元，搬迁至新租赁地的费用120000元、停工工人损失7000元、微生物菌种损失1388200元；3、被告立基公司向原告退还租赁保证金12600元及预付租金6300元；4、被告谢国芬在以上赔偿限额内与被告立基公司向原告承担连带赔偿责任；5、本案所有诉讼费用由两被告承担。
主要事实和理由：深圳市大公电子机械有限公司（原告所经营公司）长期从事创新研发环保机械，致力于国内外城市生活垃圾处理的装置研究，特别在工艺设备上有显著的成效，研制的厨余设备达到了国际先进水平，填补了国内空白，拥有多项生活垃圾处理的发明技术，并申请国家专利。其中，由该公司研发的厨余分解垃圾微生物菌种更获得了惠州市政府乃至国家的关注，该项专利技术能将厨余垃圾经过微生物菌种的分解转化为有机肥料，变废为宝，对此，该项目作为高新技术引进惠州，并拟在惠州地区进行推广运用，于是经公司讨论决定，拟在惠州陈江落户并设立新厂，以推进惠州业务发展。经人介绍，2013年3月12日，原告与被告谢国芬签订了一份《厂房租赁合同》约定被告谢国芬受被告立基公司委托，代理被告立基公司将位于惠州市陈江工业区约为600平方米的厂房按照6300元／月的价格租赁给原告用于微生物菌种的培植基地，原告需在每月5日前按时上交房租费、水费、电费等，并在合同1.2条约定：“本租赁物的功能为工业厂房及员工配套宿舍，由乙方自行依法管理和使用，未经甲方书面同意，乙方合同期内不能将租赁物分租或转租他人”，租赁期限为5年，从2013年4月10日起至2018年4月10日止。被告谢国芬在与原告签订上述合同后，一直承诺该房产符合工商办理营业执照的各项要求，为了更明确双方的权利义务，双方签订了《关于厂房租赁合同补充协议》，约定：甲方（被告谢国芬）承担由租赁期间乙方（原告）不能办理营业执照产生的后果，由按乙方实际遭受损失予以赔偿：1）搬迁费用：运费及人工；2）装修费；3）在租赁地的停工费；4）乙方设备迁至新租赁地落地前的费用；5）在甲方办证的手续费；6）甲方承担处理与外面协调费用；二、甲方同意乙方对面宿舍楼周边（及宿舍楼1搂后面铁皮和宿舍楼内部装修）；三、在经营过程中（合同期内）如果政府部门发现因房屋的原因，而责令乙方停工或者整改的，所造成的费用，全部由甲方承担。签订该合同及协议的同时，被告谢国芬向原告出示了由被告立基公司出具的《委托书》及其与被告立基公司签订的《厂房租赁合同》，表明被告立基公司对被告谢国芬行为的追认。2013年5月3日，被告立基公司与原告签订了一份《租房合同》用于配合原告办理工商营业执照，并由被告立基公司向原告提供《惠阳市公安消防大队建筑工程消防验收意见书》，后原告于2013年7月5日办理工商营业执照，工商行政管理部门以“建筑工程消防验收意见书”不清晰，不符合要求，不予受理。后原告于2013年7月10日再次向工商行政部门提出办理工商营业执照申请，却被告知住所证明“租赁合同”未能明确承租哪栋厂房，场所不清晰，不予受理。后与工商部门交流得知，由被告立基公司提供的消防验收意见书中，由原告所租赁的房屋根本不能用作厂房用途。且也不是以厂房进行设计的。消防验收意见中该幢房屋也不是以厂房标准予以验收，而是以宿舍楼标准进行验收，因此，如果要办理工商营业执照，必须提供该租赁场所符合消防验收的证明。事后，原告就此与被告立基公司进行沟通，但是被告立基公司一直不置可否，而被告谢国芬也一直推搪，并且未向原告提供任何关于租赁场所消防验收的证明，使得原告无法正常经营。在协商期间，原告发现其租赁的房屋实测只有400平方米左右，根本无法达到600平方米的合同约定标准，并且，租赁房屋存在严重的质量问题，一到下雨天就不断漏水渗水，使得原告无法正常经营。对此原告一直积极与被告立基公司、被告谢国芬沟通，均无果。更让人遗憾的是，2013年7月28日，被告谢国芬以原告未及时支付房租为由，对原告实施停水停电行为，使得原告所培育的微生物菌种因无法保持冷冻状态而大量死亡，原告蒙受巨大的经济损失，随即原告采取了报警措施，但被告谢国芬仍然拒绝恢复水电，停电时长多达5天之久。之后，原告与被告谢国芬进行沟通赔偿事宜，被告谢国芬明确表态不予赔偿的同时，扬言该工商营业执照他有关系可以走后门弄好，根本就不是什么大事等。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告立基公司、谢国芬所提供的租赁物不符合合同约定，且在房屋质量上存在诸多问题，被告立基公司、谢国芬的行为已经构成了违约，并且其在违约的前提下对原告实施了严重的侵权行为，使得原告蒙受巨大的经济损失，被告谢国芬作为被告立基有限公司的委托代理人，其实施行为的法律后果直接归属于被告立基公司，因此，原告向贵院提出上述所请，请求法院能在充分查明事实后做出正确判决，以维护原告的合法权益。
被告立基公司在庭审中辩称：原告起诉被告立基公司没有事实和法律依据，本案房屋租赁合同关系是原告与被告谢国芬之间，被告立基公司将房屋出租给被告谢国芬，被告谢国芬将房屋租给原告，与被告惠州市立基实业有限公司无关，原主张的损失无确凿证据，不应支持。
被告谢国芬答辩、反诉称：被答辩人暨被反诉人（以下称答辩人）起诉答辩人的全部诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求：一、答辩人认为其无法办理营执照全部责任均由被答辩人自身原因造成的，答辩人一直愿意代为其办理营业执照，但被答辩人从来就没有提交相关资料，并且工商局也从来没的拒绝为其办理营业执照。2013年7月10日，工商局不受理系因为被答辩人没有按照工商机关要求提交相关资料并填写申请表。从被答辩人所提交的证据可以看出，不能受理系被答辩人办理营业执照时，所提交的租赁合同具体地址不明确引起，而非答辩人的原因。因此，无法办理营业执照的责任系其自身原因导致，被答辩人所出租厂房其他业主均能正常办理营业执照，为何只有被答辩人所承租的这一家无法办理营业执照，其根本原因系被答辩人自己故意且不想办理营业执照。二、被答辩人起诉所谓损失共两部份，一部份没有办理营业执照所谓的搬迁费用，另一部份因为被答辩人拒绝交纳房租水电费而由答辩人依据双方的租赁合同约定行使停电所造成的所谓损失。被答辩人关于损失索赔的请求根本不成立。如前所述，无法办理营业执照的责任系被答辩人自身原因造成的。当时，双方签订补充协议时，因为被答辩人不熟识办理营业执照，故被答辩人希望委托答辩人代为协助办理营业执照，但当答辩人签订协议后，被答辩人就马上反悔。被答辩人根本就不再委托答辩人代为其办理营业执照，工商部门从来就没有拒绝过为被答辩办理营业执照，也更不存在因为答辩人租赁物原因导致办法办理营业执照的事实发生。办理营业执照责任系被答辩人的责任，答辩人仅协助办理。答辩人按照合同约定通知被答辩人，如果不交租则停电，因此答辩人采取停电措施根本就没有给被答辩人造成任何损失，就算有损失，也是被答辩人自身原因导致，其损失也应当由其自己承担。首先，按照合同约定，答辩人从立基公司承租物业后，依法再进行转租。答辩人与被答辩人之间的租赁合同已经就双方的权利义务进行了明确约定。答辩人己经依法将租赁物交给被答辩人使用，被答辩人就应当依法交纳租金。但到2013年7月份时，被答辩人已经连续几个月没有交纳租金，严重违反合同约定。因此，答辩人依法依约停电，没有任何过错。如果有损失，也系由于被答辩自身违约引起的，全部损失也应当由被答辩人承担。退一步讲，就算答辩人停电可能造成被答辩人损失。但被答辩人报警后，警察出警时也说了，你不交水电费租金而让别人停电，如果你认为可能造成重大损失，那就可以先交上租金水电费用，让别人马上可以供电，双方的纠纷另行解决；但被答辩人根本就不接受警察建议，拒绝交纳租金及水电费。如果有损失，也是被答辩人故意放任扩大损失，对于扩大的损失也应当全部由被答辩人承担。事实上，答辩人停电前，多次书面通知给被答辩人，但被答辩人从来就没有理会过。答辩人就在停电前也书面及口头通知被答辩人：明确表示如果不交租及水电费，则依法马上停电。在2013年7月28日，答辩人通知被答辩人的过程中，双方发生争吵过程中，被答辩人叫嚣着，要停电你就停好了。由此可见，被答辩人对答辩人停电根本就不在意，也就是停电根本就不会给被答辩人造成任何损失。被答辩人诉讼证据根本就没有任何证据可以证实其存在损失，所谓损失均系被答辩人自己编造出来的，其目的就是为了讹诈答辩人钱物。答辩人请求法院依法支持答辩人的全部反请求：本案被答辩人承租答辩人物业，并且按合同实际占有并使用承租物，就应当依法交纳厂房租金及水电费给答辩人，并且被答辩人拒绝交租就应当承担违约责任。同时，由于被答辩人承租后，随意施工，将厂房破坏后，并未装修，系纯粹破坏，其目的就是不想承租，并且想退回押金及搬厂费用，故意整事，因此被答辩人应当将已经破坏的厂房恢复原状性修复。反诉原告请求法院判决：1、确认2013年3月12日双方所签订的《厂房租赁合同》于2013年12月31日已经解除。2、被反诉人支付2013年6月至2014年1月厂房租金及水电费共计5572元及违约金15128元（厂房租金暂计算到2014年1月份，以后厂房的实际占用费按每月6300元每月计算到反诉人搬离时止，水电费以实际发生为准），押金12600元归反诉人所有。3、被反诉人支付厂房公共场地占用费10000元。4、被反诉人赔偿因为其装修破坏厂房修复费30000元。
原审查明的事实
原审法院经审理查明：2012年11月15日，被告谢国芬与被告惠州市立基实业有限公司签订租赁合同，双方约定：被告惠州市立基实业有限公司将位于惠州市贝陈工业区内厂房（未取得建设工程规划许可证，2002年经惠阳市公安消防大队消防验收合格）租给被告谢国芬，租赁期限为8年。2013年3月12日，原告与被告谢国芬签订租赁合同，被告谢国芬将上述厂房及员工配套宿舍（厂房面积600平方米，宿舍一间）转租给原告，租赁期限为5年，从2013年4月10日起至2018年4月10日止。租金每月6300元，原告应于每月的5日前按时上交房租、水电费等，原告拖欠租金、管理费、水电费超过10天的，以每日3%收取滞纳金，被告谢国芬除有权收取滞纳金外还有权停止原告的水、电使用，并通知原告在交清欠款后3日内搬离。同年3月14日，原告与被告谢国芬签订补充协议，约定：被告谢国芬承担原告在租赁期间不能办理营业执照的损失，具体为1、搬迁费用，运费及人工；2、装修费；3、租赁地的停工费；4、原告的设备搬迁到新租赁地落地前的费用；5、办证的手续费；6、被告谢国芬与外面的协调费；被告谢国芬同意原告对宿舍楼周边的装修以及宿舍楼1楼后面铁皮和宿舍楼内部装修。在经营过程中，如果政府部门发现因房屋的原因而责令原告停工造成的费用由被告谢国芬承担。同年5月3日，被告惠州市立基实业有限公司与原告签订房屋租赁合同，被告惠州市立基实业有限公司同意被告谢国芬将上述厂房租给原告使用。签订合同后，原告即支付被告谢国芬保证金12600元和第一个月的租金6300元，原告将机器设备搬迁至租赁厂房，并购买材料对厂房等进行装修。原告共支付搬迁费用60220元，支付购买装修材料款共计19688.1元。原告在上述厂房内从事厨余垃圾分解微生物菌种的经营。2013年7月5日，原告向惠州市工商行政管理局申请公司设立登记，因原告递交的“建筑工程消防验收意见书”不清晰，不符合要求，惠州市工商行政管理局不予受理。同年7月10日，原告再次向惠州市工商行政管理局申请公司设立登记，因原告的租赁合同未能明确承租的是哪栋厂房，场所不清晰，惠州市工商行政管理局不予受理。原告从2013年7月起未支付被告谢国芬租金。7月28日，被告谢国芬将原告厂房的电停掉。同日原告以张贴告示的方式要求被告谢国芬恢复供电并报警，还告知停电会给微生物分解菌种造成死亡，产生重大经济损失。至8月2日，被告谢国芬恢复供电，8月13日，原告委托惠州市公证处对厂房内的机器设备和菌种进行清点、称重，原告自称的微生物分解菌种（母菌）共重69.41千克。2013年12月25日，被告谢国芬与惠州市公证处工作人员一起将解除租赁合同通知书通过邮局邮寄给原告。
另查明，2013年7月后，原告胡媛未支付房租给被告谢国芬。2013年11月，原告胡媛支付了8078元给被告谢国芬。被告谢国芬提供给原告胡媛的厂房面积约70平方米，其余为宿舍。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：被告惠州市立基实业有限公司将未取得建设规划许可证的房屋出租给被告谢国芬，该合同属无效合同。被告谢国芬又将上述房屋转租给原告胡媛，该合同事后虽经被告惠州市立基实业有限公司追认，但该房屋租赁合同同样属无效合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，因该合同属无效合同，原告胡媛要求解除2013年3月12日与被告谢国芬签订的房屋租赁合同以及解除2013年5月3日与被告惠州市立基实业有限公司签订的房屋租赁合同，本院不予支持。被告谢国芬与原告订立合同时明知其出租的厂房未取得建设规划许可证仍出租给原告，而且被告谢国芬与原告胡媛签订合同时约定提供的厂房面积为600平方米，但谢国芬实际只提供了约70平方米的厂房供原告使用，被告谢国芬在订立合同时主要存在过错。对原告的损失应承担80%的民事责任。原告胡媛在订立合同时没有尽合理的审查责任，在订立合同时也有一定过错，对其损失，应自行承担20%的民事责。原告胡媛的损失可参照原告胡媛与被告谢国芬在2013年3月14日签订的补充协议约定的赔偿项目确定。原告要求被告赔偿搬迁费125130元、装修费70000元，但按照原告递交的搬迁费用票据核算原告共计支付搬迁费60220元和装修费19688.1元。被告谢国芬应按约承担原告的搬迁费用60220元以及支付购买装修材料款19688.1元的损失。原告胡媛要求赔偿停业损失及停工工人损失，但其未递交证据证实存在停业损失及停工工人损失，本院不予支持。原告要求被告谢国芬赔偿搬迁新租赁地的费用120000元，因该损失客观存在，但原告未对该损失递交评估报告，该损失可参照原告搬迁至涉案租赁地的损失确定为60220元。原告要求被告谢国芬赔偿微生物菌种损失1388200元，因原告递交的香港高等科技教育学院的检测报告和香港高等科技教育学院的订货清单，该两份书证，系在境外形成，未履行相关证明手续，对该证据的客观性无法认定。庭审后，原告申请法院对微生物菌种损失进行评估、鉴定，因该申请已超过举证期限，被告谢国芬方不同意评估、鉴定，开庭时原告陈述该菌种已灭失，因此原告的申请不符合法律规定。因此，原告要求赔偿微生物菌种损失1388200元，证据不足，本院不予支持。原告与被告谢国芬签订的房屋租赁合同虽属无效合同，但原告实际使用了该房屋，可以参照合同约定支付租金，现原告自2013年7月份后未支付租金给被告谢国芬，其要求返还房屋租赁保证金12600元和预付租金6300元，与法无据，本院不予支持。原告认为被告谢国芬与被告惠州市立基实业有限公司系代理关系，但其递交的证据不能证明双方系代理关系，因此其要求被告惠州市立基实业有限公司与被告谢国芬承担连带赔偿责任，本院不予支持。
被告谢国芬与原告胡媛签订的房屋租赁合同系无效合同，因此，被告谢国芬要求确认2013年3月12日与原告胡媛签订的房屋租赁合同已解除，本院不予支持。被告谢国芬要求原告胡媛赔偿2013年7月至2014年1月的租金和违约金15128元。双方签订的房屋租赁合同虽属无效合同，但原告实际使用了该租赁房屋，被告谢国芬可参照租赁合同的约定的租金要求原告支付2013年7月至2014年1月的占有使用费，即每月6300元共44100元，被告谢国芬在订立合同时有过错，对该损失应自行承担20%的民事责任。原告胡媛支付的押金12600元和2013年11月支付的8078元，可予以扣减，扣减后还应支付房屋占有使用费14602元（44100元×80%-12600元-8078元）。被告谢国芬要求原告胡媛赔偿违约金15128元，因双方的合同属无效合同，双方约定的违约金条款无效，对该请求，本院不予支持。被告谢国芬至开庭时仍未向法庭详细主张原告胡媛拖欠水电费的具体数额也没有递交证据证实，对该反诉请求，本院现无法查明，不予支持。被告谢国芬要求原告胡媛支付多占用的场地使用费10000元，开庭时原告答辩称没有多占用其场地，被告谢国芬又没有递交充分的证据证实，对该请求，本院不予支持。被告谢国芬要求原告胡媛赔偿装修破坏厂房的修复费，因该厂房的权利人不是被告谢国芬，若存在该损失，应由房屋权利人主张，被告谢国芬无权提出该请求，对该反诉请求，本院不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第九十九条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条之规定，于2014年4月25日作出四项判决：一、被告谢国芬在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告胡媛各项损失140128.1元（其中搬迁费60220元、装修材料款19688.1元、重新搬迁费60220元）之80%即112102.48元。二、原告胡媛在本判决发生法律效力后十日内给付被告谢国芬房屋占有使用费14602元。三、上述两项抵扣后，被告谢国芬在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告胡媛各项损失97500.48元。四、驳回原告胡媛和被告谢国芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费22263元，反诉受理费2869元，由原告胡媛负担10000元，被告谢国芬负担15132元。
当事人二审的意见
原审原告、反诉被告胡媛不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审所有诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、原审判决陈述关于合同效力问题的观点存在严重的逻辑错误并且未查明基本事实，判决应当予以撤销。1、原审法院未查明本案基本事实，即以“未取得建设规划许可证”为由认定合同无效，与基本事实相左。原审法院认定原、被告签订的租赁合同无效的依据是未取得建设规划许可证，但是严重忽视了本案的租赁物是经过消防验收的事实。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第七条的规定：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告还应附有下列文件：（一）施工许可证”以及根据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条：“建设单位申请消防验收应当提供下列材料：……（二）工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸”可见要组织对建筑物进行消防验收，必须取得建筑物的工程竣工验收报告，而组织对建筑物竣工验收，就必须经过建设、施工、监理、勘察、设计部门的审核，更重要的是建筑物本身要有合法的建设规划施工手续，如果没有以上手续，就谈不上制作竣工验收报告，更谈不上进行消防验收申报了。而在本案讼争租赁物的建设情况来看，本案被告在与原告签订租赁合同时即提供了《惠阳市公安消防大队建筑工程消防验收意见书》给上诉人，说明诉争租赁物早已经取得相关规划报建手续，否则将无法申报消防验收。但是，从原审判决的内容来看，其并未阐述任何依据来支撑其认定讼争租赁物“未取得建设规划许可证”的观点，甚至在审理查明事实部分连该《惠阳市公安消防大队建筑工程消防验收意见书》的事实写在已经查明事实处，在没有任何事实与法律依据下，武断作出合同无效的观点，实在耐人寻味。2、原审法院以上诉人未尽到所谓的“审查责任”，对损失承担20％的民事责任，没有任何事实和法律依据。原审判决关于分配责任的说理模糊，难以让人信服。如上所述，被上诉人与上诉人签订租赁合同前就已经出示了消防验收报告，上诉人有理由相信诉争租赁物完全符合使用约定，并且从签订的环境来看，被上诉人厂区内的厂房都已经投入生产使用，这在被上诉人的答辩状中也承认的，被上诉人承诺其提供给上诉人的租赁物完全符合合同约定，具有对上诉人损失的全部责任。相反，上诉人系在仔细审查被上诉人提供的厂房消防验收材料，并要求上诉人提供相关授权及权属证明文件后，才签订相应的租赁合同。在担心涉案厂房不能达到约定办理工商营业执照标准的情况下，上诉人继而与被上诉人签订补充协议，约定不能办证的相应责任承担问题。可见上诉人在与被上诉人签订租赁合同时是非常谨慎，充分尽到了注意及审查义务可惜，原审判决在没有任何事实与依据的情况下（至少要到现场进行取证），就苛以上诉人“没有尽合理的审查义务”而判决自行承担20％的民事责任，显然难以信服，显示公平。3、上诉人与两被上诉人签订的租赁合同合法有效，两被上诉人应当依法承担违约责任。根据《合同法》的相关规定，如果签订合同的双方均为完全民事行为能力人，且合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，即为有效合同。本案中，从租赁标的来看，其已经经过验收，所以不属于法律强制性规定不能出租的房屋，只是交付的房屋不能用于厂房用途。因此，该两份租赁合同的内容不违反法律的强制性规定，属于合法有效。因此，上诉人提出的解除合同的请求于法有据，两被上诉人应当依约向上诉人赔偿上诉人主张的费用同时，还需退还租赁保证金和预付租金。二、原审法院关于上诉人损失认定部分忽视事实基础，计算依据无法让人苟同。1、关于搬迁费以及装修费。依照上诉人在原审中提供的证据材料显示，其实际提供的票据为搬运费125130元，装修费提供的票据合计为41766元（实际发生为约70000元），而在原审判决中却在没有任何结算以及审核依据的情况下认定为60220元及19688．1元，而且在判决书中也没有阐述任何关于为何部分票据不采信的理由，实在让人费解。2、关于停业损失及停工工人工资。就该部分损失，上诉人认为原审法院没有结合实际情况进行分析，上诉人本是将其在深圳的企业搬迁至惠州以开展政府工程，因为其办理营业执照的成功与否决定了其是否能够正常经营，而被上诉人的违约行为造成了上诉人的直接损失当然包括了停业损失和停工工人工资损失，结合上诉人提供的证据，其主张应当得到支持。3、关于菌种损失及举证期限问题。上诉人在起诉时已经将用于佐证菌种损失的《香港高等科技教育学院的检测报告》和香港高等科技教育学院的检测报告的订单清单递交法院，而由于客观因素向法庭申请举证期限延长，在延长的举证期限内提交了委托公证文书，该委托公证文书的作用仅是为了补正该两份证据的真实性，其并不属于庭后提交的证据，因此原审法院认为原告超过举证期限提交证据而对证据予以否认，明显有违诉讼程序。另外，关于菌种损失部分，上诉人已经提交订单材料予以佐证菌种的市场价值，也即上诉人已经履行了其举证责任，但此部分菌种价值庭审双方争议较大，为了查明案件事实，人民法院应当委托评估机构对该部分损失进行评估，而不以被上诉人同意与否而做出决定。三、两被上诉人应当对上诉人的损失承担连带责任，原审法院认定被上诉人立基公司无需承担责任的依据非常牵强，亦无视客观事实，有庇护立基公司规避责任之虞。1、立基公司与谢国芬是委托代理关系，依照法律规定应当对上诉人的损失承担连带赔偿责任。从由立基公司所提供的《委托书》可以看出，立基公司与谢国芬为委托代理关系，而谢国芬的代理权限囊括了代为租赁，管理租赁事务等权限，同时，从立基公司与上诉人于2013年5月3日签订的《租房合同》内容上可以明确约定：“同意将……简易厂房出租乙方使用”，其对租赁房屋不能用于厂房用途是明知的。因此，根据《中华人民共民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”、第六十七条规定：“代理人知道被代理的事项违法仍进行代理活动的，或知道被代理的事项违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”。可见，两被上诉人明知租赁物无法达到租赁约定标准仍将房屋交付使用，应当对上诉人的损失承担连带赔偿责任。2、退一步说，即使两被上诉人不构成委托代理关系，但两被上诉人明知租赁物不可用于厂房用途的前提下，分别与上诉人签订约定租赁物用途为厂房的租赁合同，共同对上诉人的权益实施侵害，依法应当承担连带赔偿责任。原审判决存在严重的逻辑错误，原审判决即认定两被上诉人所签订的合同因为租赁物未取得建设规划许可证而认定合同无效，也即承认了租赁物存在瑕疵，但又在认定部分说两被上诉人非代理关系而试图找理由帮作为房屋所有权人的立基公司开脱，规避责任，实在让人费解，试问在租赁房屋遇到房屋不合法而导致合同无效的情形下，如果房东无需承担责任，那么《合同法》中第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”不就成为一纸空文如果房东通过否认委托代理关系就可以规避其作为房屋所有权人的责任，那么租赁市场肯定人人自危，承租人的权益将被随意践踏，法益平衡更加无从谈起。显然法院的阐述无法自圆其说，矛盾重重。四、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，本案建筑物是否获得规划许可或经过报建是本案争议的焦点，人民法院应调取该证据证明本案事实。五、原审法院认为上诉人逾期举证规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，上诉人在举证期限内对相关证据进行举证，办理公证手续需要比较长的事情，听后上诉人补正了该证据。
被上诉人立基公司、谢国芬口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审诉讼期间，各方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：上诉人的机器设备是从深圳搬迁到承租房屋的。上诉人拟在承租房屋申请成立“惠州市宏业机械设备有限公司”。谢国芬与立基公司签订的《厂房租赁合同》第十条约定：甲方（立基公司）同意乙方（谢国芬）可将租赁物的面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。
本院判决理由和结果
本院认为：原审法院作出一审判决后，被上诉人谢国芬、立基公司均没有提出上诉，故本案二审主要是针对上诉人上诉提出的问题进行审理。结合上诉人的上诉意见，本案二审的焦点主要有：一是立基公司与谢国芬是委托代理关系还是租赁关系；二是合同效力问题；三是损失认定问题。
关于第一个问题。立基公司虽然在2012年11月1日给谢国芬出具一份《委托书》，委托谢国芬管理惠州市贝陈工业区内厂房的租赁事宜，但同年11月15日，立基公司与谢国芬又签订《厂房租赁合同》，约定立基公司将厂房宿舍出租给谢国芬，租期8年，谢国芬可以转租。从谢国芬以个人名义与上诉人签订《厂房租赁合同》和《关于厂房租赁合同补充协议》，收取押金、租金，采取停电措施、催交租金及责令搬出厂房的行为看，上诉人与立基公司签订的《厂房租赁合同》仅仅是为了办理工商营业执照而签订，合同并无实际履行。故原审认定立基公司与谢国芬是租赁关系，谢国芬与上诉人是转租关系有证据支持，本院予以确认。上诉人上诉认为立基公司与谢国芬是委托代理关系，其与立基公司存在房屋租赁关系证据不足，本院不予认定。
关于第二个问题。上诉人为成立“惠州市宏业机械设备有限公司”而向谢国芬承租涉案厂房宿舍。涉案房屋的消防虽然经惠阳区公安消防大队验收合格，并颁发了《建筑工程消防验收合格的意见》，但消防部门不能代表建设主管部门，《建筑工程消防验收合格的意见》亦不能代替建设主管部门颁发的《建设工程规划许可证》。因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原审在各方当事人不能提供《建设工程规划许可证》的情况下，认定上诉人与谢国芬签订的合同无效依据充分，本院予以确认。上诉人上诉要求认定合同有效依据不足，本院不予采纳。
关于第三个问题。上诉人没有提供其与搬运公司签订的厂房搬迁合同，提交的搬迁费用开支及厂房装修费用开支也不是正式发票，故原审在审核后剔除不合理部分符合本案实际，本院予以确认。上诉人拟设立的“惠州市宏业机械设备有限公司”还未成立，公司还未正式生产经营，故上诉人向谢国芬主张停业损失及停工工人工资缺乏事实依据，原审据此判决驳回上诉人该项请求并无不当，本院予以确认。上诉人要求赔偿微生物菌种损失1388200元，因上诉人递交的香港高等科技教育学院的检测报告和香港高等科技教育学院的订货清单系在境外形成，未履行相关证明手续，对该证据的客观性无法认定。上诉人一审申请法院对微生物菌种损失进行评估、鉴定，因该申请已超过举证期限，且菌种已经灭失，故原审不予评估并驳回上诉人该项请求并无不当，本院予以确认。
上诉人不能办理工商营业执照，除谢国芬出租未取得《建设工程规划许可证》房屋存在过错外，上诉人未谨慎选择符合设立“惠州市宏业机械设备有限公司”的经营场所亦有一定的过错，故原审认定搬迁厂房及装修厂房所造成的损失由上诉人自负20%，谢国芬赔偿80%并无不当，本院予以确认。因上诉人与谢国芬签订的合同系无效合同，故上诉人上诉要求谢国芬支付违约金没有法律依据，本院不予采纳。立基公司与上诉人不存在租赁关系，上诉人上诉要求立基公司对谢国芬承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
原审判决谢国芬收取的押金抵扣上诉人在租赁期间拖欠的占用费及将占用费计至2014年1月后，谢国芬没有就此提出上诉，故本院予以维持。
综上所述，原审认定事实基本清楚，处理并无不当，本院予以确认。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22263元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年一月十二日
书 记 员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；