上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初6104号
原告：姚林，男，1982年4月13日生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人：张碧燕，上海市志君律师事务所律师。
被告：上海沪松五金建材市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈添中，董事长。
原告姚林与被告上海沪松五金建材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张碧燕到庭参加诉讼。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。审理中经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2016年1月8日签订的房屋租赁合同无效；2.被告返还原告自2016年10月28日至2016年12月31日的租金9,285元;3.被告赔偿原告房屋装修费30,000元;4.被告赔偿原告财产损失费20,000元。后经原告申请，本院向上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室调取案外人上海京都置业有限公司装修估价明细表。原告将第二至第四项诉讼请求变更为：2.被告返还原告自2016年11月1日至2016年12月30日止的租金8,826元及押金2,000元;3.被告赔偿原告房屋装修损失78,928元;4.被告赔偿原告搬迁费100,320元及搬迁损耗费24,000元。事实和理由：原、被告于2016年1月8日签订租赁合同，约定被告将位于上海市松江区车墩镇北松公路6700弄内的沪松五金建材市场物流中心仓库区域1幢22、24号(以下简称涉案商铺)出租给原告使用。租赁期限自2016年1月1日至2016年12月30日，年租金为52,954元。原告于签约当日向被告支付上述租金，被告将涉案商铺交付原告使用。2016年10月中旬，被告通知原告涉案商铺将要拆迁，要求原告立即搬离并拒绝承担任何补偿费用。2016年11月1日被告强行拆除原告租赁门面，2016年11月17日拆除完毕，被告的上述行为造成其巨大经济损失。涉案商铺属于违章建筑，双方之间的合同应确认无效。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，2016年11月1日，被告配合有关部门上门动员搬迁，但遭遇围殴，搬迁未能开始。自2016年11月17日至2016年11月30日，原告陆续搬离，故被告同意租金自2016年11月17日停止计取，原告未实际使用天数尚余44天，原告可退回租金6,384元、押金2,000元。第二，原告承租场地系仓库，按该用途实际功能不需要装修，且原告在本租赁期限内亦未进行过装修。根据租赁合同约定承租人对承租房屋内的装修须经出租方同意后方可实施，并将装修图纸报出租方备案，租赁合同期满后装修物无偿归出租方。如因政府要求或其他原因租赁场所迁移或者拆迁取消，被告只退还租期内收取未使用期间的租金，不作任何其他补偿。故原告要求被告赔偿装修损失没有事实和合同依据。第三，原告变更诉讼请求的时间及补充提交的证据已经超过了举证期限，其不予质证亦不予认可。第四，拆迁之前被告已经给予原告较长搬迁时间，原告所主张的搬迁费及损耗费缺少合同与法律依据。
经审理查明：2016年1月8日，原、被告签订租赁合同及租赁补充条款，约定：1.被告将涉案商铺出租给原告，年租金为52,954元，租赁期限从2016年1月1日至2016年12月30日止；2.原告对仓库如进行装修，合同期满后装修物无偿归被告所有，原告不得恶意破坏，相关装修方案须经被告同意后方可实施，并由被告对装修图纸等实行备案；3.如该场所租赁期内因政府要求或其他原因场所迁移或者拆除取消，被告只退还租赁期内已收取未使用期间的租金，不作任何其他补偿。上述合同另对其他事项进行了约定。
审理中，被告对于原告已付清2016年1月1日至2016年12月30日租金并无异议。涉案商铺目前已拆除。
此外，本院经原告申请向上海市车墩镇人民政府动迁安置办公室(以下简称车墩镇拆迁办)调取上海京都置业有限公司关于1号房-
美迪雅卫浴装修估价明细表，载明：槽钢平台-44,880元；台盆-560元；地砖-7,155元；PVC吊顶-5,266元；彩铝-1,267元；房中房-19,800元，合计78,928元。原告对于该份证据予以认可并以此作为其主张装修补偿的依据。被告称1号房-
美迪雅卫浴系原告承租的仓库，承租面积只有186平方米，原告不可能再花费78,929元进行装修，故被告对于原告的装修损失金额不予认可。且其并未从车墩镇拆迁办收到装修补偿款。据其了解，上海京都置业有限公司也未就本案相关仓库或场地装修事宜申请过车墩镇拆迁办或其他单位装修估价。
审理中，原告提供搬运合同、收条、搬运人身份信息，证明其通过现金方式支付搬迁费100,320元。原告提供其自行制作的搬迁损耗说明，证明其搬迁损耗费为24,000元。
审理中，被告来函确认涉案商铺未取得规划审批许可。
以上事实，主要由租赁合同、收据、装修评估表、搬运合同、收条及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案已经查明的事实，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，且已被依法拆除，因此原、被告之间的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人对房屋状况应该明知，却将涉案商铺出租给原告，对合同的无效承担主要责任。原告作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。原告要求被告返还自2016年11月1日至2016年12月30日的使用费8,826元，但被告认为返还使用费的起始时间应为2016年11月17日。从被告辩称意见可知，拆除程序于2016年11月1日已经启动，至2016年11月30日前拆除陆续完成。而一旦开始拆除涉案商铺，势必会对原告正常经营生产造成影响，故本院认为涉案商铺使用费应自2016年11月1日开始退还，对于原告该项诉讼请求予以支持。原告要求被告返还押金2,000元的诉讼请求，双方并无争议，故本院予以支持。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于原告装饰装修损失的诉讼请求，承租人在装修投入时其应对租赁期限及期满后不续约的风险有评估，其已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本。原告至租期即将届满之时才搬离涉案商铺，因此在租赁期间对装修费用实际已进行了分摊，其已对相应装饰装修及搭建等亦最大化地进行了利用，租赁目的基本已实现。基于承租人在整个租赁期间已经享有了大部分装饰装修利益，因此即使依据原告提供的装修估价表，结合原告1年租期，涉案商铺上形成附合的装修现值约为13,154.67元。本院依据原、被告之间的过错责任，酌情确定被告赔偿原告装修损失7,500元。
至于原告主张的搬迁费及损耗费，一方面，其提供的证据并不充分；另一方面，即使在租赁合同有效的情况下，搬迁费及相应损耗为一次性费用，且在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费、损耗费等是必然要发生的费用，故上述费用出租人不应予以赔偿。更何况原、被告之间的租赁合同已被确认无效，合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，在赔偿的对象上指向信赖利益而非履行利益的损失。信赖利益的赔偿原则上不得超过当事人在订立合同时所应当预见的因合同不成立、无效或撤销所可能造成的损失，也不得超过合同有效或者合同成立时相对人所可能得到的履行利益。综上，原告的该项主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告姚林与被告上海沪松五金建材市场经营管理有限公司于2016年1月8日签订的租赁合同无效；
二、被告上海沪松五金建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚林自2016年11月1日至2016年12月30日的使用费8,826元及押金2,000元；
三、被告上海沪松五金建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚林装修损失7,500元；
四、驳回原告姚林的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,511元，减半收取2,255.50元，由原告姚林负担2,126.50元(已付)，被告上海沪松五金建材市场经营管理有限公司负担129元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年七月三十一日
书记员 张树腾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。