徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2006号
原告孙开科，无业。
委托代理人刘茂通，江苏茂通律师事务所律师。
委托代理人张鑫燕，江苏茂通律师事务所律师。
被告江苏兴隆房地产开发集团有限公司，住所地本市鼓楼区。
法定代表人张昌腾，该公司总经理。
委托代理人岳松，江苏彭隆律师事务所律师。
委托代理人郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。
被告孟旭。
委托代理人陈嘉祥，江苏金合律师事务所律师。
原告孙开科诉被告江苏兴隆房地产开发集团有限公司（简称兴隆公司）、孟旭申请执行人申请人执行异议之诉一案，本院于2015年5月14日受理后，依法由审判员李勇辉独任审判，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。后因案情需要依法组成合议庭,于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告孙开科及其委托代理人刘茂通、张鑫燕、被告兴隆公司的委托代理人郑天鹏、被告孟旭的委托代理人陈嘉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙开科诉称，在原告与被告兴隆公司建设工程施工合同纠纷一案执行过程中，徐州市泉山区人民法院于2015年2月11日对兴隆公司名下位于本市松霏花园XXX室房屋进行强制执行，被告孟旭向法院提出书面执行异议。之后法院作出（2015）泉执异字第XXX号民事裁定书，裁定中止对徐州市松霏花园XXX室房屋的执行。原告认为：1、二被告之间所签订的买卖合同在取得预售许可证后，没有签订正式的由房管局统一审核的商品房买卖合同，也没有在产权处备案，存在转移财产、规避执行的目的。原告曾要求对买卖合同中所加盖的印章真实性进行鉴定，法院也要求二被告将买卖合同原件交到法院作为检材进行鉴定，但被告无正当理由拒不提交也不参加鉴定前的证据交换，原告有理由认为二被告之间的买卖合同系不真实的。2、原裁定认定被告孟旭已支付全部价款事实不清，证据不足。被告孟旭作为执行案件的第三人，主张以现金方式已支付全部价款，但未提供任何银行流水及现金账，仅依据被告兴隆公司提供的票据难以认定被告孟旭已支付全部价款的事实。被告孟旭的父亲孟某某曾在2015年4月20日的执行异议案件庭审中主张：“其中100万元是现金支付给兴隆公司财务室的，其中有70、80万元是从银行取的，有的是借的”，而在2015年4月27日的执行异议案件庭审中，孟某某主张100万元是分多次现金支付的，又在2015年4月29日庭审中拒绝回答如何现金支付的。因此，原告认为被告孟旭价款支付方式前后矛盾，难以认定已支付全部价款的事实。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令许可对徐州市松霏花园XXX室房屋执行；本案的诉讼费由被告承担。
被告兴隆公司辩称，被告公司与被告孟旭所签订的购房合同真实有效且被告孟旭已支付全部购房款。
被告孟旭辩称，在2009年之前已支付全部房款，并已经装修入住，不存在任何过错。故请求法院驳回原告诉请。
经审理查明，2010年4月1日本院依法受理原告孙开科诉被告兴隆公司建设工程施工合同纠纷一案后，依据原告的申请，本院依法查封了被告兴隆公司名下位于本市松霏花园x号楼x单元xxx室、x号楼x单元xxx室、xx号楼x单元xxx室房屋三套。该案民事判决书发生法律效力后，2014年11月13日孙开科向本院提出执行申请。2015年1月16日孙开科向本院提出房屋拍卖申请，请求对被执行人名下已被查封的房屋三套进行拍卖。本院于2015年2月11日对涉案房屋进行执行。案外人孟旭以2008年3月15日已签订购房合同购买并付清房款实际占有居住为由，向本院提出执行异议。2015年4月30日，本院作出（2015）泉执异字第XXX号民事裁定书，裁定：“中止对徐州市松霏花园XXX室房屋的执行”。2015年5月14日，原告孙开科以案外人孟旭和兴隆房地产公司为被告，认为二被告双方购房合同系虚假且被告没有证据证明已支付全部购房款而产生纠纷，故诉至法院，请求法院对涉案房屋许可执行。
在（2015）泉执异字第XXX号异议审查案件中，双方举证质证情况如下：
孟旭为证明其主张，提供以下证据：1、2008年3月15日孟旭与兴隆公司签订的购房合同一份和加盖兴隆公司财务专用章的收据两张（一张2008年3月15日的收据，编号XXX，金额500000元；一张2009年10月10日的收据，编号XXX，金额1000000元），证明其付清总房款1500000元购买了徐州市松霏花园XXX室房屋，该房产权是孟旭的。2、现场（经济）签证复印件一张和工程结算审核定单复印件一张，证明孟旭房屋改造是孟某某请孙开科施工的，孙开科2009年就知道该房是孟旭的。3、2003年12月18日盖有兴隆公司公章、董事长张某某私章的借条两张(每张金额均为220000元)及2004年2月5日兴隆公司张某某签名的60000元收条一张，证明兴隆公司欠孟某某500000元，2008年3月15日孟旭购房时用该欠款500000元冲抵购房款500000元，兴隆公司开具了编号为XXX的500000元的收据一张。
孙开科质证认为：1、购房合同和收据都是不真实的，在取得预售许可证后没有签订正式的由房管局统一审核的商品房买卖合同并且也没有在产权处备案，涉嫌是在查封后倒签的日期并且违背了正常的交易程序。收据不是发票，不能充分证明其真实性，巨额款项收款方式是现金，违背了日常交易习惯，请求法院要求案外人提供同一时间的取款记录，也请求法院要求被执行人提供同一时间入账的现金解款单及相应的现金账。2、现场（经济）签证复印件和工程结算审核定单两份材料均是复印件，真实性无法确认，现场（经济）签证是和兴隆公司形成的，证明不了和异议人之间的关系。3、2003年12月18日的借条及2004年2月5日的收条两份证据与本案无关，2008年3月15日由兴隆公司出具的1383号收据交款单位注明的是孟旭，收款方式为现金，这两份证据上体现的是兴隆公司打的借条和收到借款的条子，如果用孟某某对兴隆公司的债权冲抵500000元的房款，应当有冲抵协议，且收据收款方式不应写现金，或是转账或是抵账，以上疑点说明500000元的收据是不真实的。
兴隆公司质证认为：孟某某和孟旭系父子关系，用孟某某的借款抵孟旭的房款，兴隆公司认为没有不妥，孟某某给的是现金，所以就写现金，至于收据没有写上抵账或者抵账协议，是公司不规范。由于小公司经营有时缺钱，找到孟某某就给送过来了，到最后孟旭买房兴隆公司给孟旭一张1000000元的总收据，所以1500000元的房款是全部付清了。
兴隆公司为支持其主张，提供以下证据：1、四张银行现金缴款单、四张兴隆公司收据、一张张某某的收到条和一张孟某某的利息抵房款申请书，证明：2003年12月18日孟某某借给兴隆公司两笔220000元，2004年2月孟某某借给公司董事长张某某60000元，合计500000元，2008年3月签订购房协议时用于抵扣房款，借条收回，改换为2008年3月15日的号码为XXX的收据一张，金额为500000元；孟某某通过银行分别于2008年4月16日缴纳现金160000元、4月17日缴纳现金40000元、4月25日缴纳现金16000元、7月14日缴纳现金500000元，并凭缴款单到兴隆公司换取收据，2009年7月9日张世龙收到孟某某现金144000元，2009年9月28日孟某某向兴隆公司提出用2003年12月、2004年2月的共500000元借款利息140000元用于支付房款，2009年10月10日经刘某批准对2009年7月9日的借款、利息140000元连同孟某某通过银行缴纳换取的收据向兴隆公司换取1000000元收据一张，收据号码为XXX，注明为购房尾款，以此证明1500000元房款全部收缴完毕，由于与孟旭尚未签订正式购房合同，故尚未换取正式的购房发票，兴隆公司对张某某的借款认可为公司行为。2、兴隆公司向本院出具的证明一张，证明孟旭房款已经全部支付完毕，内容为：“孟旭所购松霏花园xx#楼x单元xxx室，总房款150万元，已在2009年10月房款全部交付完毕。特此证明！我公司对此证明承担全部法律责任！”
孙开科质证认为：首先对四张银行的现金缴款单真实性无异议，关联性持有异议，因为四张现金缴款单均无显示打款人的信息，故无法证实是孟旭的购房款，需结合其他相关证据予以证实；其次，对于利息抵房款的申请，真实性无法确认，且没有加盖兴隆公司的章，不能证实为孟旭购房款；对于落款为张某某144000元的收条，真实性无法确认，没有加盖兴隆公司的章，没有其他的现金账目或是银行凭证能够证实，对关联性也有异议，上面未显示购房款的任何信息，所显示的均为借款相关信息，故难以认定为孟旭的购房款；对于四张兴隆公司出具的收据，真实性难以认定，需结合其他证据。
孟旭质证认为：张某某是兴隆公司的董事长，如果不借钱，他不会写借据。孟旭买房是在孙开科与兴隆公司诉讼之前，对于他们的纠纷不知情。在诉讼之前孟旭已经在此房居住，是房屋所有人，不会有假。对证据无异议。
本案审理中，原告补充提供2008年6月5日加盖有被告兴隆公司公章的现场签证单一份，以此证实被告提供的购房合同所加盖的兴隆公司的公章不真实，同时原告申请对被告孟旭提交的购房合同中的公章的真实性及购房合同相关票据的形成时间并非其标称的时间申请鉴定。
在本院两次指定的就鉴定进行举证质证的时间，二被告无正当理由均未到庭也未提供原始证据，导致鉴定程序无法启动。
被告在庭审中，除提供（2015）泉执异字第XXX号案件中所举证据的盖章复印件，另提供徐州市兴隆物业管理有限公司出具的证明，证实被告孟旭在2010年5月即入住涉案房屋；提供案外人王某与被告兴隆公司的商品房买卖合同（复印件）、发票（复印件）及情况说明一份，证实王某与孟旭系邻居关系，对孟旭入住该房知情，但证人王某未到庭。原告质证不予认可。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此，被告兴隆公司、孟旭的主张必须具备买卖合同合法有效且被告孟旭在原告孙开科查封之前已支付全款、实际占有且对未办理过户登记无过错的要件。
结合本案双方提供的证据，首先，二被告是否存在买卖合同关系的基础证据是其提供的购房合同及购房发票，而在原告对此提出疑义并要求对该合同的公章的真实性、票据形成的时间进行鉴定时，二被告在法院指定的合理期限内既不提交原件也不参加质证、不参与鉴定，导致鉴定程序无法进行。故，不能直接认定二被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。其次，关于孟旭是否已支付全部的购房款，庭审中，被告孟旭陈述对于与兴隆公司之间存在的500000元债权债务关系，相关银行凭证没有保留，对借款的支付方式不能确定，而关于交付其余购房款为1000000元现金，不符合常理，其也未提供其他证据佐证。故，对于二被告之间是否存在债权债务关系并存在以债抵款的事实，以及被告孟旭是否已足额缴纳其余购房款，均不能迳行认定。综上，依据前述法律规定，结合本案双方提供的证据，不能认定涉案房屋在法院采取相应措施之前，二被告之间存在合法有效的买卖合同关系且已实际支付了全部房屋价款。因此，对于原告孙开科请求许可在其执行案件中对徐州市松霏花园xx号楼x单元xxxx室房产执行的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
准许对诉争标的物徐州市松霏花园xx号楼x单元xxx室房产的执行。
案件受理费80元，由被告兴隆房地产公司、被告孟旭负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 朱军麟
人民陪审员 李 丽
人民陪审员 李业华
二〇一六年七月七日
书 记 员 邱 媛