贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终241号
上诉人（原审被告、反诉原告）李闻丽，女，汉族，1981年12月5日生，湖南省衡阳市人，住龙里县。
上诉人（原审被告、反诉原告）蒙廷松，男，汉族，1979年12月22日生，贵州省惠水县人，住址同上。系李闻丽丈夫。
二上诉人共同委托代理人刘远东，贵州公成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）龙里县建筑工程有限公司，住所龙里县。
法定代表人何滔，该公司经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王国俊，男，汉族，1956年9月27日生，贵州省龙里县人，住龙里县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何滔。
三被上诉人共同委托代理人钟文，贵州驰援律师事务所律师。
上诉人李闻丽、蒙廷松与被上诉人龙里县建筑工程有限公司、王国俊、何滔房屋租赁合同纠纷一案，龙里县人民法院于2015年10月26日作出（2015）龙民初字第662号民事判决后，李闻丽、蒙廷松不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司系自然人投资或控股的建筑企业，股东为徐先洪、何艺平、郑彬及本案原告（反诉被告）王国俊、何滔。2009年4月14日，原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司股东徐先洪、何艺平、郑彬、王国俊、何滔签订《承诺书》一份，《承诺书》载明：“为便于本公司在今后经营过程中融资、借款，与公司股东何滔、王国俊商议，将何滔、王国俊二人的出让方式取得的龙山镇光明村西关坡882平方米国有土地（本案所涉房屋土地，土地使用权证号为龙国用（2008）第00089号）登记至公司名下，为保证何滔、王国俊二人的合法权益，公司承诺如下：一、不得将前述宗地记入公司资产范围。二、以前述宗地作融资，借款担保前须征得何滔、王国俊的一致同意。三、不主张对前述宗地享有未经何滔、王国俊二人同意的任何权利。四、公司合并、解散、增股、破产、前述宗地不得列入清算资产范围。五、何滔、王国俊在该宗地修建的房屋建筑产权归二人所有，前四条条款对该房屋建筑同样适用。六、公司其他股东不得对此提出异议。”。有股东徐先洪、何艺平、郑彬、王国俊、何滔的签名。之后，股东徐先洪将股东权益转给其子徐小波，现原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司股东为徐小波、何艺平、郑彬、王国俊、何滔，徐小波对其父徐先洪在《承诺书》上签名承诺的事项予以认可。2010年3月8日，原告（反诉被告）何滔、王国俊在前述宗地上建房，并签订《合资建房协议》一份，载明：在前述宗地上修建住宅综合楼一栋（总层数为12层），修建房屋工程费由二人承担。2013年3月12日，原告（反诉被告）何滔与被告（反诉原告）李闻丽签订《收定金协议》，约定：被告（反诉原告）李闻丽租用原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司综合楼（何滔部分段）房屋1-4层空房，租用期限为15年，租金按15元×12个月×1800㎡（面积按今后房管局测量的数据为准）＝324000元正，以年交清，8年以后房租费按10%递增；租用期间办理经营的各种证照手续如消防和许可证，一切手续和费用均由李闻丽本人自己负责完成；签订合同时间2013年4月25日前办理；交年租金超过此时间为违约，定金不退；协议作今后签订的合同和该协议内容同时有效的说明。原告（反诉被告）王国俊与被告（反诉原告）李闻丽签订的《收定金协议》约定内容与和何滔签订的一致。原告（反诉被告）何滔、王国俊各收取被告（反诉原告）李闻丽定金2万元。2013年4月20日，原告（反诉被告）何滔、王国俊各收到被告（反诉原告）李闻丽交纳的2013年5月1日至11月1日房屋租金162000元（含同年3月12日何滔、王国俊分别收的定金2万元）。2013年5月1日，原告（反诉被告）王国俊（合同称甲方）与被告（反诉原告）李闻丽（合同称乙方）签订《房屋租赁合同》，《合同》约定：王国俊将原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司综合楼王国俊部分房屋1-4层租给李闻丽经营酒店，租赁房屋面积为1850㎡，每年租金333000元，8年后房租费按10%逐年递增，租赁期15年（2013年5月1日至2028年5月1日），第二年起任何一年李闻丽免交半年租金，作为王国俊让给李闻丽的装修，消防设施安装验收时间（装修、消防各3个月，共计半年）；李闻丽前2年支付租金的方式为半年一交，签订合同之日起15个工作日内李闻丽一次性支付清半年租金，以后每年必须在次年租期前1个月将下半年度的租金一次性交付给王国俊；2015年起每年必须在次年租期前1个月将下一年的租金一次性给王国俊。王国俊按签订《合同》时现有的设施、设备移交给李闻丽。原告（反诉被告）何滔与被告（反诉原告）李闻丽签订的《房屋租赁合同》约定内容与和王国俊签订的一致。2013年6月，原告（反诉被告）何滔、王国俊出资修建的房屋登记在原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司名下。2013年8月30日，被告（反诉原告）李闻丽到工商部门作企业预先核准登记，登记的企业名称为“龙里县亿利大酒店”。2013年9月2日，原告（反诉被告）何滔、王国俊和被告（反诉原告）李闻丽作为发包方（甲方），与承包方（乙方）贵州亿利达消防工程有限公司都匀分公司（以下简称亿利达公司）签订《消防工程施工合同》，祝林水在亿利达公司法定代表人处签名。《合同》约定，项目名称是龙里县亿利大酒店［即原告（反诉被告）何滔、王国俊租赁给被告（反诉原告）李闻丽经营酒店的房屋及该栋楼房其他房屋］；承包范围是龙里县亿利大酒店（1至12层）室内消防栓、喷淋系统、火灾自动报警系统；承包方式为包图审通过、包工包料施工、包验收合格；合同价款及支付：1、按建筑面积暂定9000㎡（其中商场3600㎡，住宅5400㎡），长×宽×层数×单价每平方米62元决算，双方协商税由甲方负责；2、合同签订后乙方材料进场付至合同总价款的40%，全部安装完工后付至总价款的50%，消防验收合格后付清尾款。2013年9月3日，被告（反诉原告）李闻丽收到原告（反诉被告）何滔、王国俊办理消防手续费各5万元。2013年9月4日，被告（反诉原告）李闻丽通过银行转款14万元给亿利达公司祝林水。之后，祝林水退回12.55万元。2014年7月13日，原告（反诉被告）何滔（甲方）与被告（反诉原告）李闻丽（乙方）针对原签订的《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定：一、双方从2017年1月1日起开始计算并交房租；二、在此之前的时间为甲方给乙方消防设计、修改图纸、安装设施设备（水池、水箱、灭火器、高压泵等）和办理消防手续的补偿费用，在施工过程中所产生的材料费、人工费一切费用乙方自己解决；三、乙方须在2014年12月18日前进场装修和安装工程，在12月底安装好设备电梯一台，若乙方在规定时间未完成规定项目和进场时间，乙方无条件退出场，并交清（2013年5月1日起至退场交房时间）所欠甲方的房租。甲方收回房屋（所装修的材料不能拆除）。损失由乙方自负，甲方不负任何经济和法律责任；四、乙方进场装修安装过程中用电安全和施工过程中工人意外伤害保险等一切手续乙方自己完成，若在施工过程中出现大小事故，由乙方自己负责；五、整栋楼房1至12层的消防手续办理完毕交给甲方，甲方租房和使用不受消防影响。同日，原告（反诉被告）王国俊（甲方）与被告（反诉原告）李闻丽（乙方）亦针对原签订的《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定的事项除第三条中无“在12月底安装好设备电梯一台”的内容之外，其余约定事项同原告（反诉被告）何滔（甲方）与被告（反诉原告）李闻丽（乙方）签订的《补充协议》内容相同。2011年7月5日，黔南州公安消防支队给原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司下达《建设工程消防设计备案违法通知书》，认为本案所涉房屋工程的消防设计不符合国家消防技术标准强制性要求，消防设计不合格，主要存在以下问题：1、未设置环形消防车道；2、①轴-1／4轴塔式住宅未设置消防电梯和防烟楼梯间，⑤轴-51轴单元的户门未采用甲级防火门，部分窗间墙、窗槛墙的宽度、高度小于1.2米；3、住宅的疏散楼梯未独立设置；4、裙房2-4层的疏散楼梯的总宽度不足疏散要求；5、一层住户走道、休息室未设置自动喷水灭火系统；6、消防用电不满足二级负荷供电要求。除此之外，还对本案所涉房屋工程提出6条消防设计修改意见。被告（反诉原告）李闻丽与原告（反诉被告）何滔、王国俊签订《房屋租赁合同》后，请贵州建新建筑设计有限责任公司对本案所涉房屋工程进行消防设计，支出设制费10万元，后又支出修改费4万元。2014年10月22日，黔南州公安消防支队给原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司下达《建设工程消防设计备案复查意见书》，认为经本案所涉房屋工程修改后的消防设计不符合相关消防技术标准的规定，主要存在下列问题：1、未设置环形消防车道；2、裙房2-4层的疏散楼梯的总宽度不足疏散要求；3、消防用电不满足二级负荷供电要求；4、应提供修改后的建筑总平面布置图，首层疏散楼梯必须独立设置并直通消防登高车操作场地。一审另查明，被告（反诉原告）李闻丽在租赁原告（反诉被告）房屋期间，将部分房屋转租给案外人，收取租金26万元。被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松系夫妻关系，夫妻双方经协商决定租赁原告（反诉被告）房屋拟经营酒店。
原审原告龙里县建筑工程有限公司、王国俊、何滔一审诉称：原告王国俊、何滔在龙里县冠山街道办事处光明村西关坡受让了一宗国有土地，后二人将该地挂靠在原告龙里县建筑工程有限公司的名下，修建了住宅综合楼一栋，总层数12层，建筑面积10000多平方米，公司承诺不将该房产登记入公司名下，原告王国俊、何滔还对该房屋进行了分割，因为该栋房屋系一个整体，所以在2013年，龙里县房地产管理局还为该房屋办理了房屋所有权证，面对房屋：左边的部分属于王国俊所有，右边部分则属于何滔所有。2013年5月1日，被告李闻丽因需要做生意，与原告王国俊、何滔签订了房屋租赁合同，租用了二人所有的一至四楼共计3700平方米房屋用作酒店经营之用，租赁期限为15年，并约定了房屋租金的支付方式，每年每人的房屋年租金为333000元，二人的年租金共666000元。被告李闻丽前期共向原告王国俊、何滔交纳租金（含定金20000元）总计324000元后，至今并未按合同约定向原告王国俊、何滔交纳租金，不仅如此，在承租期间，被告李闻丽还将原告王国俊、何滔的门面转租给他人卖汽车收取租金，所得的租金也没有交纳给原告王国俊、何滔。被告李闻丽为了办理消防手续，还向原告王国俊、何滔收取办理消防手续的费用100000元，但并未办理消防手续。按原、被告双方之间的合同约定，被告李闻丽还应付原告王国俊、何滔房屋租金1008000元，应退还收取原告王国俊、何滔办理消防手续的手续费100000元，原告多次找被告协调交纳租金及消防手续费用的问题，被告李闻丽总找理由搪塞原告。因被告蒙廷松与被告李闻丽系夫妻关系，该债务系二人的共同债务，应由二被告共同承担。故请求法院依法判决：1、解除原告与被告李闻丽于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告李闻丽、蒙廷松支付租用原告房屋租金总计1008000元；3、被告李闻丽、蒙廷松退还收取原告办证费用100000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原审被告李闻丽、蒙廷松一审辩称：1、反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》后，因租赁物（龙里县建筑工程有限公司综合楼）主体消防设计一直未能通过验收合格，导致反诉原告装修方案及装修涉及的消防设计不能通过消防图审及验收合格，双方于2014年7月13日签订《补充协议》，《补充协议》第一条约定：“经双方协商从2017年1月1日起开始计算并交房租”，第二条约定：“在此之前的时间为甲方给乙方（反诉原告）消防设计、修改图纸，安装设施、设备（水池、水箱、灭火器、高压泵等）和办理消防手续的补偿费用”。关于《房屋租赁合同》的主体问题，认为本案《房屋租赁合同》的主体应为原告龙里县建筑工程有限公司与李闻丽，因此权利义务的主体应以产权登记为主，即原告龙里县建筑工程有限公司。2、被告同意解除《房屋租赁合同》，因原告交付的房屋消防设施未符合设计要求，致反诉原告未能投入使用，故不应支付原告租金1008000元，请求驳回原告的第二项诉请。3、请求驳回本诉原告的第三项诉请。理由是二原告给被告的10万元已用于办理消防手续。4、被告由于租赁的房屋无法作为酒店所用，为减少损失而转租，且原告在明知被告转租6个月内未提出异议。
原审反诉原告李闻丽、蒙廷松一审诉称：反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》后，因租赁物（龙里县建筑工程有限公司综合楼）主体消防设计一直未能通过验收合格，导致反诉原告装修方案及装修涉及的消防设计不能通过消防图审及验收合格，双方于2014年7月13日签订《补充协议》，《补充协议》第一条约定：“经双方协商从2017年1月1日起开始计算并交房租”，第二条预定：“在此之前的时间为甲方（反诉被告）给乙方（反诉原告）消防设计、修改图纸，安装设施、设备（水池、水箱、灭火器、高压泵等）和办理消防手续的补偿费用”。签订《补充协议》后，经反诉被告介绍，2013年9月2日，反诉原告以拟定的龙里县亿利大酒店（使用房屋为涉案租赁物）为甲方（发包方）与反诉被告介绍的乙方（承包方）贵州亿利达消防工程有限公司都匀分公司签订《消防工程施工合同》，反诉原告李闻丽、反诉被告王国俊、何滔均在落款甲方处签名，并加盖龙里县亿利大酒店印章。《消防工程施工合同》约定由贵州亿利达消防工程有限公司都匀分公司承包龙里县亿利大酒店（1至12层）室内消防栓、喷淋系统、火灾自动报警系统；承包方式为包图审通过，包工包料施工，包验收合格；同时约定，除合同约定价款外，甲方需另支付20万元手续费。之后，反诉原告先支付14万元手续费给乙方，但因租赁物主体消防未过关，乙方无法实现“包图审通过，包验收合格”，因此《消防工程施工合同》未继续履行，乙方退还反诉原告12.4万元。此外，反诉原告还支付了酒店装修图纸设计费10万元，设计修改费4万元。但最终因租赁物主体消防设计原因，导致反诉原告的合同目的不能实现，并产生经济损失。2015年4月，反诉原告已将租赁物钥匙交还给反诉被告，因协商赔偿事宜一直未果，现依法提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告返还反诉原告已支付房屋租金6.4万元（扣减反诉原告已收租金26万元后金额）；反诉被告赔偿反诉原告损失5.6万元（反诉原告已支付了酒店装修图纸设计费10万元，设计修改费4万元，办理消防手续方未退的1.6万元，共计15.6万元，扣除反诉被告已支付的10万元）；3、本诉和反诉诉讼费用由反诉被告承担。
原审反诉被告龙里县建筑工程有限公司、王国俊、何滔一审辩称：1、同意解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、反诉原告租用反诉被告的房屋近两年时间，房屋租金不付，还要反诉被告给予费用，反诉原告的其他反诉请求既无法律依据，也无事实依据，应予驳回。
一审审理认为：原告（反诉被告）何滔、王国俊作为本案涉诉房屋的实际所有人，可以对自己所有的财产享有管理使用权，原告（反诉被告）王国俊、何滔可以就本案涉诉房屋与被告（反诉原告）李闻丽签订《房屋租赁合同》，故被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松关于签订《房屋租赁合同》的主体应是原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司而非原告（反诉被告）王国俊、何滔的理由不成立，不予采信。原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司作为本案涉诉房屋的登记人，可以与房屋实际所有人即原告（反诉被告）王国俊、何滔一起主张权利。原告（反诉被告）王国俊、何滔与被告（反诉原告）李闻丽签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力，当事人双方应按照合同约定全面履行义务。原告（反诉被告）王国俊、何滔已按合同约定交付租赁房屋给被告（反诉原告）李闻丽，原告（反诉被告）王国俊、何滔与被告（反诉原告）李闻丽签订《房屋租赁合同》后虽又签订《补充协议》，约定“双方协商从2017年1月1日起开始计算并交房租”，但该约定是在被告（反诉原告）李闻丽在2014年12月18日前进场装修和安装工程的前提下，现因被告（反诉原告）李闻丽未按《补充协议》约定的时间进场装修和安装工程，应按《补充协议》第三条“若乙方［被告（反诉原告）李闻丽］在规定时间未完成规定项目和进场时间，乙方无条件退出场，并交清（2013年5月1日起至退场交房时间）所欠甲方［原告（反诉被告）王国俊、何滔］的房租”约定履行义务，被告（反诉原告）李闻丽交纳房屋租金的时间应从2013年5月1日起计算至2015年4月25日交还房屋给原告（反诉被告）王国俊、何滔时止。故被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松主张《补充协议》第一条约定：“经双方协商从2017年1月1日起开始计算并交房租”，不应支付原告（反诉被告）租金的理由不成立，不予采信。《房屋租赁合同》履行一段时间后，原被告双方均同意解除该合同，且被告（反诉原告）李闻丽已将承租的房屋交还原告（反诉被告）何滔、王国俊，双方解除合同的行为予以确认。关于合同解除后损失数额的计算及责任承担问题。被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松拟经营酒店，应对经营酒店所需条件事先作充分了解，选择符合经营酒店标准的房屋作经营用房。被告（反诉原告）李闻丽与原告（反诉被告）何滔、王国俊签订《房屋租赁合同》的目的是经营酒店，其应对所承租的房屋各方面是否适合经营酒店进行充分的了解和评估，在承租房屋基本符合标准的情况下签订房屋租赁合同，才能保证自己的经营目的得以实现。被告（反诉原告）李闻丽从与原告（反诉被告）何滔、王国俊签订《收定金协议》（2013年3月12日）至签订《房屋租赁合同》（2013年5月1日）时间达50天，双方签订《收定金协议》时，约定房屋租赁期间办理经营的各种证照手续如消防和许可证的一切手续和费用由被告（反诉原告）李闻丽负责完成，由此可见，被告（反诉原告）李闻丽对原告（反诉被告）何滔、王国俊要租赁的房屋客观现状应当知晓，房屋是否符合经营酒店标准（尤其是消防安全方面）及是否决定签订房屋租赁合同被告（反诉原告）李闻丽可自行判断，被告（反诉原告）李闻丽在原告（反诉被告）要租赁的房屋客观现状未改变的情况下自愿与原告（反诉被告）何滔、王国俊签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限、租金给付方式和金额，并给付6个月的租金，在签订《房屋租赁合同》后一年多时间又签订《补充协议》，对被告（反诉原告）李闻丽进场装修和安装工程的时间、租金交付时间进行约定，之后，终因本案所涉房屋消防设计不合格，不能从事酒店经营，从而产生租金、消防设计等相关损失，对此损失，被告（反诉原告）李闻丽应负主要责任，即承担60%较为适宜。原告（反诉被告）何滔、王国俊在明知租赁的房屋消防设计不合格的情况下，仍将房屋租赁给被告（反诉原告）李闻丽经营酒店，对由此造成的损失应负次要责任，即承担40%较为适宜。本案因《房屋租赁合同》的解除给原告（反诉被告）、被告（反诉原告）李闻丽造成的损失为：1、原告（反诉被告）的租金（2013年5月1日至2015年4月25日共23.17个月×330000÷12×2）1274350元；2、被告（反诉原告）李闻丽支出的消防设计费（含修改费）14万元、其他费（付祝林水的14万元-125500元）14500元；减掉被告（反诉原告）李闻丽出租本案所涉房屋租金26万元，原、被告双方的损失金额共计1168850元。由被告（反诉原告）李闻丽承担1168850元×60%＝701310元，被告（反诉原告）李闻丽已支付的费用共计［交付原告（反诉被告）何滔、王国俊租金324000元、消防设计费140000元、其他费14500元］478500元，因被告（反诉原告）李闻丽在租赁原告（反诉被告）房屋期间，将部分房屋转租给案外人，收取租金26万元，故被告（反诉原告）李闻丽已承担的损失金额为218500元，现仍应再支付房租费482810元给原告（反诉被告）。由原告（反诉被告）何滔、王国俊自行承担1168850元×40%即467540元。关于消防手续费10万元的退还问题。被告（反诉原告）李闻丽收取原告（反诉被告）何滔、王国俊办理消防手续费共计10万元，目的是为了办理本案所涉房屋除租赁给被告（反诉原告）李闻丽的房屋之外其他房屋的消防其他费用，现因《房屋租赁合同》已解除，勿需再办理消防手续，该项目被告（反诉原告）李闻丽支出的14500元已计算在损失数额内，由原告（反诉被告）王国俊、何滔与被告（反诉原告）李闻丽按比例承担，故被告（反诉原告）李闻丽应将收取原告（反诉被告）何滔、王国俊办理消防手续费10万元退还原告（反诉被告）王国俊、何滔。被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松系夫妻关系，租赁原告（反诉被告）房屋拟经营酒店经夫妻双方同意，故蒙廷松应与李闻丽共同承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）何滔、王国俊与被告（反诉原告）李闻丽签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司、何滔、王国俊房屋租金482810元；三、被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）何滔、王国俊消防手续费10万元；四、驳回原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司、何滔、王国俊的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉诉讼费14772元，保全费5000元，反诉诉讼费1350元，共计21122元，由原告（反诉被告）龙里县建筑工程有限公司、何滔、王国俊承担7817元，被告（反诉原告）李闻丽、蒙廷松承担13305元。
一审判决宣判后，李闻丽、蒙廷松不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判第二、三、五项判决，予以改判；本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、一审认定“双方协商从2017年1月1日起开始计算并交房租……但该约定是以上诉人2014年12月18日进场装修和安装工程为前提……现因上诉人未按约定时间进场装修和安装工程……应交清所欠房租”，该部分将没有按约定进场装修和安装工程的责任归责为上诉人责任明显与事实不符且显失公平。被上诉人明知建筑主体消防设计不合格，隐瞒此事实将1-4层出租给上诉人用于经营酒店，签订租赁合同后，因消防设计问题双方几经协商，并于2014年7月13日签订《补充协议》，7月31日上诉人为此支付设计图纸修改费4万元，10月22日黔南州公安消防支队向龙里县建筑工程有限公司下达复查意见书，认定涉案房屋工程修改后的消防设计不合格，要求停止施工，未经检查合格，不得恢复施工，因此上诉人无法按照《补充协议》的约定在2014年12月18日前继续进行酒店装修施工，否则不仅违法，而且会进一步扩大损失，继续履行合同对上诉人来说明显不公平且不能实现合同目的。2、关于合同解除后损失数额的计算及责任承担问题，一审认定“终因本案所涉房屋消防设计不合格，不能从事酒店经营，从而产生损失……认定李闻丽承担损失的主要责任即60%”，该认定中，消防设计不合格的全部责任在于被上诉人，而非上诉人。上诉人作为从未经营过酒店的个体户，蒙廷松作为银行职员，二人对经营酒店所需房屋的条件，对建筑消防知识和酒店用房消防知识的了解明显处于弱势地位，被上诉人作为专业的房地产开发商，更具有消防知识专业优势，在明知消防设计不合格的情况下，却故意隐瞒此事实仍将1-4层出租给上诉人用于经营酒店，其过错程度明显大于上诉人。被上诉人的行为违反了该合同第六条第1项“甲方租赁房屋给乙方作酒店经营并保证符合法律法规的规定”的约定，被上诉人应承担全部责任。3、根据租赁合同约定，上诉人合理范围内的理解应是其对承租的1-4层房屋酒店装修需要符合消防设计，而非是对整栋楼承担消防设计责任；双方签订收定金协议时约定房屋租赁期间办理经营的各种证照手续如消防和许可证的一切手续和费用由上诉人负责完成，该范围也应仅限于1-4层楼层范围。4、本案中被上诉人虽然有预期租金损失，但上诉人也有预期营业损失，从双方的支出收入情况看，上诉人在履行租赁合同中实际是受害者，被上诉人是受益者。5、双方签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋工程的消防设计不符合国家消防技术标准强制性要求，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的规定，违反了法律、行政法规的强制性规定，同时将之用作酒店经营将损害社会公共利益，根据《合同法》第五十二条之规定，该合同为无效合同，被上诉人应返还上诉人交纳的房屋租金，并承担全部过错责任，赔偿上诉人损失。即使合同有效，在解除租赁合同时，根据《合同法》司法解释（二）第二十六条之规定，应当根据公平原则认定责任和判决损失由谁承担，被上诉人提供的租赁物建筑主体消防设计始终不合格，而将房屋出租给处于弱势地位的上诉人经营酒店，显然存在重大过错，被上诉人应承担全部过错责任。《房屋租赁合同》约定1-4层消防手续、《补充协议》约定1-12层消防手续的办理由上诉人负责，实际是双方共同委托贵州亿利达消防工程有限公司都匀分公司，结果也未能通过消防设计审核，双方约定的内容和范围仅仅限于酒店装修时的消防设计和工程，而非房屋整体消防工程，因涉案房屋建筑无法设置环形消防车道等四个问题，消防设计不合格，致上诉人无法继续履行租赁合同和补充协议、不能实现合同目的，责任应由被上诉人全部承担。6、被上诉人提供的租赁物建筑主体消防设计不合格并故意隐瞒此事实，且该租赁物不符合双方租赁合同第六条第1项的约定，被上诉人应承担相应违约责任，并且被上诉人无法整改，上诉人在装修消防设计中更是无法解决，导致上诉人的装修消防设计无法通过、无法用作经营酒店，合同目的不能实现，被上诉人不仅无权要求上诉人支付租金，还应承担上诉人全部损失。根据公平原则，结合双方受益和实际支出情况，应当驳回被上诉人原审诉请，支持反诉人的反诉请求。
被上诉人龙里县建筑工程有限公司、王国俊、何滔二审辩称：1、一审认定事实清楚。涉案的12层房屋系王国俊、何滔的私有财产，只是登记在龙里县建筑工程有限公司的名下。2013年3月12日上诉人李闻丽找到二被上诉人要求租用1-4楼用于酒店，王国俊、何滔明确告知上诉人李闻丽房屋在消防方面是没有通过的，但上诉人李闻丽说其有熟人，消防问题能解决，所以双方于2013年3月12日签订《收定金协议》，在协议上进行了特别约定，即租用期间办理经营的各种证照手续如消防和许可证，一切手续和费用均由上诉人李闻丽本人自己负责完成，该约定明显说明上诉人李闻丽从租用房屋开始就知道消防没有通过的。2013年5月1日双方签订《房屋租赁合同》，在合同第二条第二款约定的免交半年租金作为让给上诉人装修，消防设施安装验收时间；第六条第6项约定的王国俊、何滔只提供房屋出租，对上诉人李闻丽经营所产生的法律、经营、安全、消防等责任问题不负连带责任；2013年9月3日，因上诉人李闻丽认为其不仅能办理1-4楼的消防问题，还承诺办理5-12楼的消防问题，所以收了王国俊、何滔10万元的消防办证费用。2014年7月，上诉人李闻丽已经将房屋转租并收取租金，同时又找王国俊、何滔签订了《补充协议》，协议约定交房租的时间放宽至2017年1月1日的前提是上诉人在2014年12月18日前必须进场装修和安装工程，否则无条件退场，并交清2013年5月1日起至退场交房时间所欠房租，双方在第二条再次对消防问题进行了约定。综上，上诉人在租房前是了解消防方面问题的，租房近两年的时间里签订的三次合同也对消防问题均进行了约定，因此，不存在被上诉人隐瞒消防未通过的问题。2、一审适用法律正确。上诉人使用被上诉人房屋23.17个月，理应全额支付剩余租金1008000元，上诉人不可能白用房屋近两年的时间，更何况双方还有合同的约定，因为房屋的消防问题，上诉人也明知存在问题仍然租用，所以一审按照4比6的比例判决上诉人承担责任，被上诉人为了息事宁人，也服从一审判决。按照龙里县城内租用门面价格50元／㎡的标准，两年租金4320000元，按照民房租赁价格每月20元／㎡计算，被上诉人也是受害人。另外，双方签订的《房屋租赁合同》所指向的标的物明确，归属清楚，而上诉人租用房屋所做何用与被上诉人毫无关系，《房屋租赁合同》中第六条第1项的约定是保证租赁物是合法财产，不存在抵押等情形，双方在第六条第6项也作了补充解释，即王国俊、何滔只提供房屋，对上诉人李闻丽经营所产生的法律、经营、安全、消防等责任问题不负连带责任，所以双方签订的合同并未违反法律的强制性规定，该合同是有效合同。综上，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
经本院二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。
综合本案双方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案的争议焦点为：1、合同效力如何认定；2、损失如何承担。
本院认为，对于合同的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。由此可见，本案租赁标的物未经消防安全验收合格，并非认定合同无效的情形，而是解除租赁合同的法定情形之一。上诉人上诉主张双方签订的房屋租赁合同因违反法律强制性规定而无效，与上述规定不符，况且上诉人在一审中也未提出合同无效的抗辩，而是请求解除该租赁合同，因此，一审法院在认定该租赁合同有效的前提下，根据双方的请求判决解除该租赁合同并无不当。
对于损失承担问题。2013年3月12日，双方签订了《收定金协议》，该协议第4条约定，租用期间办理经营的各种证照手续如消防和许可证，一切手续和费用均由上诉人李闻丽本人自己负责完成；2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》第二条第二款约定，第二年起任何一年上诉人李闻丽免交当年半年租金作为被上诉人让给上诉人装修，消防设施安装验收时间；第六条第6项约定，被上诉人只提供房屋出租，对上诉人经营所产生的法律、经营、安全、消防等责任问题不负连带责任；2013年9月3日，上诉人李闻丽向被上诉人王国俊、何滔出具的各5万元的收条上明确收到的款项“办消防手续用”；2014年7月13日，双方签订的《补充协议》第五条约定，上诉人李闻丽将整栋楼房1至12层的消防手续办理完毕交给被上诉人。从双方的约定来看，上诉人是明知其租赁用于经营酒店的房屋是存在消防不合格问题的，但同意自行办理消防手续，至签订《补充协议》时还同意将整栋房屋的消防手续一并予以办理，期间还将部分房屋进行转租收取租金，因此，上诉人上诉提出被上诉人出租房屋时故意隐瞒租赁物消防设计不合格这一事实的主张，与本案事实不符。由于双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系有效合同，被上诉人如约将租赁房屋交付给上诉人后，上诉人应当按照上述合同约定支付相应的租金。一审法院在计算了上诉人承租房屋期间相关的收、支费用后，对于因解除本案租赁合同造成的损失确定由上诉人承担60%的责任，因被上诉人何滔、王国俊将消防设计不合格的房屋租赁给上诉人经营酒店存在一定过错，确定由被上诉人自行承担40%的责任基本适当，被上诉人也未提出上诉，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9628元，由上诉人李闻丽、蒙廷松承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田一铭
代理审判员 王开恒
代理审判员 吴 奕
二〇一六年三月十七日
书 记 员 李 震