黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终7089号
上诉人（原审被告）：哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司，住所地哈尔滨市南岗区荣市街1号。
法定代表人：孟德宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘俊雄，黑龙江龙房川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黑龙江省将军牛排烤肉餐饮有限公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路347-1层。
法定代表人：杨学东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐绘，黑龙江大公律师事务所律师。
原审第三人：哈尔滨正大商场有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区荣市街1号。
法定代表人：胡丽珠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王凯莉，女，1957年4月24日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：佟咏，北京市未名律师事务所哈尔滨分所律师。
上诉人哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司（以下简称鑫智投资公司）因与被上诉人黑龙江省将军牛排烤肉餐饮有限公司（以下简称将军餐饮公司）第三人哈尔滨正大商场有限责任公司（以下简称正大公司）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初字第2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人鑫智投资公司的委托诉讼代理人刘俊雄，被上诉人将军餐饮公司的委托诉讼代理人徐绘。第三人委托诉讼代理人王凯莉、佟咏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
鑫智投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回将军餐饮公司的诉讼请求；2.诉讼费用由将军餐饮公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，2016年9月1日将军餐饮公司向鑫智投资公司发函申请减免租金额度，每年50万元，如鑫智投资公司不能接受，则将军餐饮公司按约定提前提出终止租赁合同，鑫智投资公司回复不同意减租金申请，但同意将军餐饮公司撤场，租金按日计算至撤场日当日。鑫智投资公司表示不同意降低租金，同意解除双方的《租赁合同》时，双方《租赁合同》已实际终止，将军餐饮公司应当依据合同约定，于合同终止后7日内撤出涉案房屋。一审法院仅对双方的证据予以认定，对事实却没有认定。依据合同约定，将军餐饮公司应当在2016年11月11前支付2016年12月12日至2017年12月11日的租金。
将军餐饮公司辩称：将军餐饮公司与鑫智投资公司签订《潮人汇租赁合同》租赁期限为十年，以年为一个缴费用期限，将军餐饮公司租金交纳至2016年12月11。将军餐饮公司应于2016年11月11日前交纳下一年度租金，但是2016年10月31日正大公司告知将军餐饮公司，鑫智投资公司因拖欠房租已与房屋所有权人正大公司解除租赁协议，正大公司正式执接管涉案房屋。将军餐饮公司多次寻找鑫智投资公司核实该事实未果。2016年12月23日，正大公司以消防整改为由关闭了涉案房屋，导致将军餐饮公司无法经营。且正大公司与鑫智投资公司的《租赁合同》已被南岗法院生效的判决已于2016年10月26日予以解除。2016年9月1日将军餐饮公司给鑫智投资公司发《通知函》，内容是根据供暖方面的原因要求鑫智投资公司降低租金，鑫智投资公司意思表示不同意。双方并未就《潮人汇租赁合同》继续履行达成最终协议。鑫智投资公司主张2016年9月1日双方签订的《潮人汇租赁合同》解除的理由不能成立。《潮人汇租赁合同》对双方仍有约束力。将军餐饮公司有权行使不安抗辩权，不存在违约行为。鑫智投资公司与正大公司解除租赁合同，致使责任在鑫智投资公司，依据双方签订《潮人汇租赁合同》约定因鑫智投资公司的原因，应双倍返还违约金。请求二审法院驳回鑫智投资公司的上诉，维持一审判决。
将军餐饮公司向一审法院起诉请求：1.解除将军牛排与鑫智公司签署的《潮人汇租赁合同》；2.鑫智公司双倍返还将军餐饮公司履约保证金40万元整；3.本案诉讼费用由鑫智公司承担。
一审法院认定的事实：2013年7月15日，将军餐饮公司（乙方）与鑫智公司（甲方）签订租赁合同一份，约定鑫智公司将案涉商铺（潮人汇三层01号商铺和五层01号商铺）出租给将军餐饮公司，用于韩式餐饮使用。租赁期限10年，自计租日开始计算。具体案涉条款主要包括：第四条，租金标准和租金支付4.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。实际按照：第一个租约年年租金为人民币85万元。第二个租约年年租金为人民币85万元。第三个租约年年租金为人民币90万元……。4.2本合同项下租金支付方式为：以年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的30日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第六条，保证金6.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币20万元作为履约保证金；作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本协议第21.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金无息退还。第二十一条，违约责任21.4双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下之履约保证金。合同签订后，鑫智公司将商铺交付给将军餐饮公司使用。将军餐饮公司缴纳了至2016年12月11日前的租金后，再未向鑫智公司交付租金。2016年10月26日，鑫智公司与正大集团签署合同解除交接书。2016年10月31日，正大集团函告将军餐饮公司，要求其停止向鑫智公司交付租金。2016年11月25日，将军餐饮公司在生活报上刊登公告，要求鑫智公司明确答复双方之间签订的《潮人汇租赁合同》是否能够继续履行。2016年12月23日，正大集团通知将军餐饮公司整改，断水断电。目前将军餐饮公司已经停止经营。将军餐饮公司与鑫智公司因租赁问题发生争议，故将军餐饮公司诉至法院。
一审法院认为:将军餐饮公司与鑫智公司签订的《潮人汇租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。鑫智公司将商铺租赁给将军餐饮公司，应当能保证将军餐饮公司正常经营使用，鑫智公司虽对其与正大公司签订的合同解除交接书真实性有异议，但未能举证其与正大集团、将军餐饮公司完成了关于将军餐饮公司商铺的交接和对将军餐饮公司的通知，将军餐饮公司也未能与正大公司重新签订租赁合同，应视为鑫智公司违约。现将军餐饮公司已经停止经营，鑫智公司失去对商场的控制，将军餐饮公司要求鑫智公司解除合同并双倍返还履约保证金，于法有据，予支持。关于将军餐饮公司主张的赔偿装修损失等，因将军餐饮公司在诉讼中放弃了该项请求，予以准予。关于鑫智公司抗辩将军餐饮公司于2016年9月1日单方解除合同的问题，因将军餐饮公司此时尚处经营状态，双方律师函件仅能证实在合同履行过程中对租金价格有争议，且鑫智公司也给予了回复，故不构成违约和实际解除，故鑫智公司关于双方在2016年9月1日即解除合同的抗辩不成立。关于鑫智公司提出的将军餐饮公司欠付租金构成违约的问题，因将军餐饮公司已经缴纳了至2016年年底的租金，鑫智公司于2016年10月即与正大集团产生终止合同等问题，将军餐饮公司有理由行使不安抗辩权拒付租金，其不交付租金行为不构成违约。判决：一、解除将军餐饮公司与鑫智投资公司签订的《潮人汇》租赁合同；二、鑫智投资公司于本判决生效后十日内给付将军餐饮公司双倍履约保证金40万元。案件受理费7,300.00元，由鑫智投资公司负担。
二审中，鑫智投资公司举示了（2017）黑01民终4254号民事判决。拟证明：该判决中认定的事实能够充分证实在鑫智投资公司与正大公司签署的租赁合同的履行过程中，鑫智投资公司不存在迟延交付租金的违约行为，且鑫智投资公司与正大公司之间的租赁合同因协商解除而终止，协商解除的日期为2016年10月26日，该日期在将军餐饮公司单方向鑫智投资公司发出解除通知（2016年9月1日）约两个月后，因此在将军餐饮公司提出不再续租的书面告知函时，鑫智投资公司仍然将租赁房屋能够保证将军餐饮公司能按照合同的约定正常使用，而将军餐饮公司未按照合同约定如期缴租，并提前用书面告知的形式明确表示不再续租的行为构成预期违约，将军餐饮公司应当自行承担违约责任。本案的保证金按合同约定不予返还。
将军餐饮公司质证意见：对真实性无异议，对关联性及证明问题均有异议，无论鑫智投资公司与正大公司是基于违约而解除合同，还是协议解除，鑫智投资公司在2016年10月26日都失去对涉诉房屋的控制，这使将军餐饮公司无法继续使用涉诉房屋，应该由鑫智投资公司承担违约责任。鑫智投资公司2016年9月1日双方已经解除合同的主张不能成立，
正大公司质证意见：对真实性无异议，对证明问题有异议，该份判决与本案无关。
将军餐饮公司举示了2016年4月18日鑫智投资公司向将军餐饮公司发出通知函。拟证明：租金交纳期限由一年一交变成半年一交，不存在违约的情形。
鑫智投资公司质证意见：对该证据真实性无异议，根据该份证据，租金2016年度的交纳方式，根据将军牛排方的申请变更为半年支付（2017年度交付方式仍按合同予以执行）。该份证据上明确记录2016年下半年的租金应于2016年4月5日前交纳，其下半年45万元的租金交付日期为2016年5月4日，充分证实将军餐饮公司在交付租金上存在迟延交付的违约行为，且是经申请变通之后仍逾期交付。根据该证据能够认定将军牛排违约行为在2016年5月份之前，我方收取租金的行为不能免除其依据合同应当承担的违约责任。
正大公司的质证意见：对证据的真实性及证明问题均无异议。
正大公司未举示证据。
本院的认证意见：对鑫智投资公司举示的判决书的真实性予以采信。鑫智投资公司在与正大公司的租赁合同中是否存在违约情况与本案无关，且也不能证明将军餐饮公司存在违约的事实。对将军餐饮举示的证据，双方当事人均予以认可，本院予以采信。
本院二审查明事实与一审相同。
鑫智投资公司上诉主张，双方签订的的《潮人汇租赁合同》。已于2016年9月1日予以解除，不应再以《潮人汇租赁合同》相关条款约束双方当事人行为。双倍返还履约保证金，没有依据。对此，本院认为，鑫智投资公司与将军餐饮公司签订的《潮人汇租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。案涉租赁房屋的所有权人正大公司与鑫智投资公司的《租赁合同》已经生效判决认定，于2016年10月26日解除，故鑫智投资公司已于此日失去了对涉诉租赁房屋的控制权。且正大公司于2016年10月31日函告将军餐饮公司，要求其停止向鑫智投资公司交付租金。2016年12月23日，正大集团通知将军餐饮公司整改，断水断电，这使将军餐饮公司无法继续使用涉诉房屋。将军餐饮公司在案涉《租赁合同》履行过程中并不存在过错，根据合同相对性的原则，鑫智投资公司作为出租房应对将军餐饮公司无法继续承租房屋承担违约责任。鑫智投资公司的上诉理由无证据支持，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,300元，由上诉人哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 泉
审判员 杨大为
审判员 陈 明
二〇一七年十二月二十日
书记员 那 爽