广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第64号
原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司。
法定代表人唐伟斌，总经理。
委托代理人宣典虹，广东荣高律师事务所律师。
被告中国建设银行股份有限公司佛山市分行。
负责人钟晓华，行长。
委托代理人张海虹、金伟强，均系该公司职员。
原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司（下称普达恒公司）诉被告中国建设银行股份有限公司佛山市分行（下称建行佛山市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法适用普通程序由代理审判员丁保国担任审判长，与人民陪审员潘萧萧、梁钰萍组成合议庭，并于同年3月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宣典虹，被告委托代理人张海虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告与佛山市新威实业发展公司（下称新威公司）借款合同纠纷一案，经法院审理执行，被告竞得新威公司位于佛山市厚源路新威花苑首层部分商铺及二层商铺（下称涉案铺位）。2004年6月30日，原中国建设银行与上海合建资产管理有限公司（下称合建公司）签署《资产转让协议》，合建公司取得涉案铺位。2007年1月11日，原告、被告及合建公司三方签署备忘录，被告应协助原告将涉案铺位过户并交付给原告。之后被告将涉案房屋交给原告，但一直未协助办理过户手续。故请求法院判令：1、确认位于佛山市厚源路新威花苑首层部分商铺及二层商铺归原告所有；2、被告履行协助原告办理上述房产过户给原告的手续。
诉讼中，原告将第1项诉请变更为：确认原告与被告签订的《关于EY-GD--134房产权属登记问题的谅解备忘录》合法有效。
被告辩称，被告对原告主张的事实无异议，一直同意协助原告办理相关的手续，双方协商后，原告自愿承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明、被告工商登记信息查询结果一份。证明原、被告诉讼主体资格。
2、原、被告及合建公司于2007年1月11日签订的备忘录一份。证明合建公司将涉案铺位转让给原告，被告有义务协助原告办理房产过户。
3、（1997）佛中法执字第143号函一份、（1997）佛中法执字第143-1号函一份、（1997）佛中法执字第144-1号民事裁定书一份、（1997）佛中法执字第144-5号民事裁定书一份。证明1999年5月份建行通过拍卖取得涉案铺位，涉案房产位置位于佛山市厚源路新威花苑。
4、被告于2006年12月12日出具的证明一份、建总函（2004）981号关于明确建账年初数有关事宜的通知一份。证明建行佛山分行将其取得的涉案标的物转让给第三方上海合建资产管理公司，上海合建资产管理公司具有处分权。
5、上海合建资产管理公司工商登记查询结果一份。证明上海合建资产管理公司于2002年7月3日已经注销了。
6、佛山市威琪物业管理有限公司出具的《证明》一份。证明涉案铺位的地址名称。
诉讼中，被告没有提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了（1996）佛中法经初字第329号案民事判决书，（1997）佛中执字第144号案中评估核价委托书、国有土地使用证、委托评估报告、地价评估报告表、房地产评估报告书等资料，并向佛山市禅城区房屋登记中心发函询问涉案铺位过户事宜，佛山市禅城区国土城建和水务局复函一份（禅建函（2014）463号）。
经庭审质证，本院作如下认证：原告提供的证据，被告无异议，本院予以采信。对本院依职权调取的证据，双方无异议，本院予以采信。上述证据证明内容由本院综合全案证据及认定事实待后予以论述。
综合本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：
2007年1月1日，建行佛山市分行（甲方）、合建公司（乙方）、普达恒公司（丙方）签订《关于EY-GD--
134房产权属登记问题的谅解备忘录》（下称三方备忘录），约定：原中国建设银行于2004年6月30日签署《资产转让协议》将其在该协议项下的权利义务转让给乙方，该资产包括佛山市厚源路新威花苑首层部分商铺及二层商铺（三方简称过户资产），甲方已根据该协议收取了上述过户资产的买价；甲方应协助将过户资产过户于乙方或乙方指定的其他人的名下，现乙方已通知甲方协助将过户资产过户于丙方；过户文件中的过户资产交易价格应按照协议项下资产相应人民币填写，即1303680元；丙方应承担过户资产在过户过程中产生的一切过户税费及附加；发生争议向佛山市有管辖权的法院提起诉讼。
2014年3月7日，佛山市威琪物业管理有限公司出具《证明》一份，证明涉案铺位地址现在为佛山市新风路2号。
原告当庭陈述：原告自愿负担本案诉讼费用；涉案铺位由于没有报批报建手续，新威公司一直没有取得房产证，我方亦一直无法取得房产证。
被告当庭陈述：涉案铺位为新威公司所建，当时没有相关报批报建手续，新威公司亦没有取得房产证。被告经拍卖取得涉案铺位。涉案铺位现在一直没有产权证。
本院依职权向佛山市禅城区房屋登记中心发函询问涉案铺位过户事宜，佛山市禅城区国土城建和水务局复函（禅建函（2014）463号）主要内容为：一、房屋登记情况，经查实，根据佛规（禅）工验（2006）152号《佛山市建设工程规划验收合格通知》，新威花苑地下室及住宅规划验收合格，其余为暂不验收。即商业部分并不具备初始登记的条件，故涉案房屋至今仍未办理初始登记。二、关于办理房屋过户的问题，涉案房屋在建设单位还未办理房屋所有权初始登记的情况下，不具备申请办理转移登记的条件。若要将该房产最终过户至普达恒公司名下，须待该房屋具备初始登记条件，依法办理初始登记后，方能按照有关规定依次办理相应的转移登记。
另查明，（1996）佛中法经初字第329号案民事判决书判决新威公司清偿建行佛山市分行本金990万元及利息罚息等。执行过程中，法院依法拍卖涉案铺位。1997年12月2日，佛山市房地产评估所出具《房地产评估报告书》，记载涉案铺位正在建设中，其中楼房的主体工程已基本完工，估价对象为在建工程，估价对象于1997年10月22日市场价格为1331万元。（1997）佛中执字第143号《广东省佛山市中级人民法院函》记载：“中国建设银行佛山市分行，本院在执行新威公司公司借款纠纷案件过程中，依法委托佛山市京桂拍卖有限公司对新威公司所有的位于厚源路新威花苑的商铺进行公开拍卖。你行于1999年5月10日在佛山市京桂拍卖有限公司第27期拍卖会上，以9583200元的价格举牌结算该商铺……特此函告。”
再查明，2012年7月3日，上海合建资产管理有限公司注销。
本院认为，关于合同性质及效力问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，未有证据反映被告就涉案房屋进行符合上述法律规定的不动产物权登记，从而取得房屋产权，被告亦当庭确认涉案铺位未取得房产证。在被告就涉案铺位尚未取得物权的情况下，原告、被告及合建公司就涉案铺位签订《关于EY-
GD--
134房产权属登记问题的谅解备忘录》仅为转让涉案铺位的债权债务关系，即房屋买卖合同关系。三方谅解备忘录系各方当事人真实意思表示，被告在签订该备忘录转让涉案铺位时虽没有取得涉案铺位的房产权属登记，但合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告、被告及合建公司均具有约束力，各方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。但由于涉案铺位目前暂不具备初始登记的条件，无法进行初始登记，亦不具备申请办理转移登记的条件，故对于原告主张被告协助过户的诉请，本院依法予以驳回。原告可以依据相关部门意见对涉案铺位依次完善相关初始登记和转移登记的前提手续之后再另行向被告主张协助过户。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
一、确认2007年1月1日原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司、被告中国建设银行股份有限公司佛山市分行、上海合建资产管理有限公司签订的《关于EY-GD
--134房产权属登记问题的谅解备忘录》合法有效；
二、驳回原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费16533元，由原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 丁保国
人民陪审员 潘萧萧
人民陪审员 梁钰萍
二〇一四年四月十一日
书 记 员 吴春辉
附引用的法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。