江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终3864号上诉人（原审原告）：谢世亮，男，1974年11月25日生，汉族，信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：陈建军，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：信丰县海信置业有限公司，住所地信丰县嘉定镇新城商业中心壹号D栋15号。法定代表人：康雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘世清，系该公司法律顾问，特别授权代理。上诉人谢世亮因与被上诉人信丰县海信置业有限公司（下称“海信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2016）赣0722民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢世亮上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人海信公司支付违约金39531.19元，本案诉讼费用由被上诉人海信公司承担。事实和理由：一、一审判决认定《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施属于法律上的“情势变更”，适用法律明显错误。根据《江西省城镇生活饮用水二次供水管理办法（试行）》（2012年）等规定，上诉人购买房屋最高是18屋，按规定必须建设二次供水工程。《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》只是进一步细化二次供水工程管理。因此，《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施，不是当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的，更不会导致合同之基础动摇或丧失，不属于情势变更事由。二、《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施，不属于《赣州市商品房买卖合同》第八条规定的“国家政策法规变化调整”事由，不能作为被上诉人延期交房的理由。1、被上诉人作为开发商，应对二次供水等施工项目的工期作出预测，合理预计工期，确保在承诺的工期内顺利完工，在确定的交房时间交房。2、被上诉人没有证据证明因《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施，政府部门要求被上诉人对已做好二次供水工程重新施工，被上诉人到快交房时才施工二次供水工程，可能性有很多，有可能是被上诉人第一次安装，被检查不符合相关部门质量标准等原因。3、《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》不属于“国家政策法规”，只是地方管理上的规范，不属《赣州市商品房买卖合同》第八条规定“国家政策法规变化调整”事由。4、原告购买的房屋是18层，被上诉人依据之前的法规，也应当施工二次供水工程，《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施，只是进一步细化二次供水工程的管理。根据该管理办法第十二条规定，在建工程项目，二次供水设施尚未开工建设的，按照本办法第十条规定执行。二次供水设施已开工建设的，经供水企业认定其设计方案符合《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》要求的，由建设单位自行建设；不符合要求的，按要求进行整改。该管理办法只适用“二次供水设施尚未开工建设的工程”，而在该管理办法实施前，本案的二次供水工程早已完工，因此本案不适用该管理办法。三、一审判决认定《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施，可以延长交房时间8个月零28天（2014年4月8日至2015年1月5日），认定事实和适用法律明显错误。《经典广场二次供水合同》签订时间为2014年9月30日，根据该合同第五条规定，供水公司应在预付款到后15天内完工。根据被上诉人与李全龙2014年9月20日签订的《经典广场供水设施拆除合同》，拆除室内外供水设施的工程期限为2014年9月30日至10月30日，拆除工程一个月即可完工。《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》是2014年1月颁布实施，《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》2014年4月8日颁布实施，当事人约定的交房时间为2014年10月31日，从《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》颁布时间计算，时间长达10个月，从《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》颁布时间计算，时间也长达将近7个月，如正常施工，完全可以按期交房，但被上诉人依旧逾期交房。即便要拆除二次供水工程，整个工期最多也就一个半月（45天），完全可以按约定交房。而被上诉人在8个月零28天才做完45天就可以完成的事情，责任在被上诉人，这说明逾期交房是被上诉人自身的原因，而非二次供水工程原因。此外，在起诉前，海信公司也从来没有依据合同约定在规定时间内告知上诉人逾期交房的事由，也未依约通知上诉人案涉房屋将延期交付。因此，本案不存在因政策法规变化的政府原因导致逾期交房的事由，被上诉人逾期交房，完全是因被上诉人自身的因素导致。四、一审判决以被上诉人提交的《房地产估价报告》为依据，确定每月1200元计算违约金，认定事实和适用法律是错误的。本案违约金应按日以已交付房款万分之二计算违约金。被上诉人提交的《房地产估价报告》是被上诉人单方委托，不具有合法性，且该估价报告的价值时点为2014年11月30日，也就是说其估价的租金为2014年11月30日时的租金，而上诉人的损失是2014年11月1日至2015年8月实际交房时间，期间长达十个月，不能以一个月的租金来确定之后的租金均是一致，因此，估价报告无法确定上诉人的租金损失。且上诉人的损失也不仅仅为租金损失，还包括小孩不能到房屋所在学校读书、装修费用提高等等损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是双方未约定违约金情况下计算违约金的一种方式，而本案双方已对违约金的计算作了约定，应按双方约定支付违约金。一审法院适用上述司法解释确定上诉人的损失，适用法律错误。海信公司辩称，一、一审判决认定因《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施导致工期延误，可以顺延交房时间8个月零28天，认定事实清楚，适用法律正确。1、由当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》中第八条第二款约定：因国家政策法规变化调整原因造成的工期延误可以据实予以延期交房。2、《立法法》第七十二条第二款规定：“设区的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项制定地方性法规…”。赣州市人民政府于2014年5月26日颁布的政府令公布的《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》即属于“对城乡建设与管理”方面的地方性法规，属于“国家政策法规”范畴。3、造成工期延误的主要原因是《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施导致案涉房产项目供水设施需拆除重建，即因国家政策法规变化调整而造成的工期延误。案涉房产项目的设计图纸（含二次供水设施）在开工建设前已由建设规划部门按照当时的标准审定，其二次供水设施是按照建设规划部门审定的图纸施工，且已于2014年5月6日经相关部门验收为合格，即：在《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》公布（2014年5月26日）前案涉房产项目的二次供水设施已安装完成，是符合当时的技术规定的。2014年4月8日审议通过的《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》规定：“新建二次供水工程，建设单位应当委托当地供水企业施工，工程竣工验收后移交供水企业管理维护。”其实质是明确了二次供水设施的管理维护主体为供水企业，建设标准要符合《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》，否则供水企业不予供水。2014年1月颁布实施的《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》对二次供水设施建设的标准进行了调整、提高。按照上述技术规定，案涉房产项目部分二次供水设施就不符合该规定，故供水企业要求答辩人将案涉房产项目二次供水工程部分拆除后交由供水企业施工，工程竣工验收后移交供水企业管理维护，否则供水企业不予供水。无奈，答辩人只有将案涉房产项目供水设施拆除重建。由此可见，本案中造成工期延误的主要原因就是《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施致使建设标准调整、提高，从而导致案涉房产项目供水设施需拆除重建。4、因《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的实施导致案涉房产项目供水设施需拆除重建，造成的工期延误时间为8个月零28天，均属因《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的颁布实施导致的沟通协调及重建所必需的合理时间。按照《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》实施前的有关规定，在答辩人原安装的供水设施验收合格后，供水企业信丰县润泉供水有限公司（下称润泉公司）就可以为案涉房产项目办理用水手续，但《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》实施后，因为政策的调整，润泉公司认为要暂缓办理，因为当时涉及二次供水的有关政策正处于调整期，其具体细则尚未明朗，需等待具体的实施细则出台。《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》规定，“新建二次供水工程，建设单位应当委托当地供水企业施工，工程竣工验收后移交供水企业管理维护。二次供水设施及工程建设费用由建设单位承担”，其建设标准为2014年1月28日公布实施的《赣州市城镇生活饮用水二次供水一般技术规定》。根据该《办法》规定，案涉房产项目的二次供水工程竣工验收后应移交给润泉公司管理维护。润泉公司按照新的《技术规定》对答辩人原安装好的二次供水设施进行验收，发现其部分二次供水设施不符合该规定。由于案涉房产项目的二次供水工程建设正处于政策调整期，且尚未投入使用。《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》又未对已建成但未投入使用的情况作出明确规定。对此，润泉公司称，只有等待有关主管部门的具体要求，但经过多次反复沟通均没有明确说法。至此，因政策调整期内的沟通协调就耗费五个月之久。2014年9月中旬，润泉公司参照《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》，建议答辩人将案涉房产项目二次供水工程交由润泉公司施工，工程竣工验收后移交润泉公司管理维护。答辩人即于2014年9月20日开始按照润泉公司的要求拆除原安装的二次供水设施，拆除所需时间为一个月。2014年9月30日与润泉公司签订《二次供水合同》，确定由润泉公司负责为案涉房产项目二次供水工程施工，2014年10月14日润泉公司确定报价后，答辩人于2014年10月17日依约支付了工程款，但为了保证施工安全，润泉公司在拆除工程完毕后（10月20日）开始施工安装，至2015年1月润泉公司完成二次供水工程施工，工期约两个月。经相关部门验收合格后，答辩人即支付了剩余工程款。随后，答辩人将海信经典广场项目二次供水工程设施移交润泉公司管理维护。二次供水工程完成后，答辩人积极安排其他后续分部工程的施工、验收，在后续的工程验收合格后，答辩人随即申请建设规划部门进行整体验收、备案，按照惯例，这些必需的程序也需要近半年的时间。本案中，答辩人已积极争取各部门支持，将政策调整对案涉房产项目的影响降低到最小程度。因此，上述沟通协调和二次供水工程设施的拆除、重建所需的时间，均属因受《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》颁布实施的影响所耗费的必需合理时间，故因其延误的工期应予以认定。5.对于因二次供水设施需拆除重建延误工期而导致需延迟交房，答辩人已通过在售楼部张贴公告、打电话等方式履行了告知义务。综上，案涉房产项目因供水设施拆除重建而延误工期，答辩人并无过错。二、一审判决确定违约金的支付标准为1200元/月，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人因逾期交房造成的直接损失仅为替代性租房租金或案涉房屋出租租金损失，至于上诉人主张的小孩读书损失、房屋装修费用提高等损失，没有事实依据，故当事人《赣州市商品房买卖合同》约定的违约金明显过高，应予调整。答辩人提供的《房地产估价报告》系由合法的中介机构安排，由有资质的评估机构依程序作出，合法有效。上诉人在一审中没有申请重新鉴定，法律也没有规定当事人一方委托鉴定的意见不能作为证据使用。因此，一审法院采信该证据并无不当。谢世亮向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金39531.19元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月9日，原告谢世亮与被告海信公司签订合同编号为XXX《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《合同补充协议》，约定由原告向被告购买位于信丰县嘉定镇XX广场X幢XX房屋一套，房屋建筑面积125.99㎡，房屋总价款703402元，付款方式为按揭付款；《合同》第八条约定被告应当在2014年10月31日前，取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人，如遇非出卖人原因造成的工期延误（国家政策法规变化调整、规划、设计、质检、房产等政府行为，相关政府部门审批有关事项发生延迟、变更的、政府要求停工或验收不能完成的；市政配套设施安装验收发生延迟的；异常天气；买受人未履行合同约定的），出卖人可据实予以延期交房；并约定逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款并办理按揭手续。2013年11月8日，由建设单位海信公司、施工单位信丰中天建筑安装工程有限责任公司、勘察单位赣州市水利电力勘测设计研究院、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位赣州市中韵工程咨询监理有限公司对海信经典广场主体分部工程质量（含模板分项工程、钢筋分项工程、混凝土分项工程等）、屋面分部工程质量、装饰装修分部工程质量进行验收，验收结论均为合格。根据《建筑给排水分部工程质量验收记录》、《给排水单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，2014年5月6日二次供水工程完工后业经前述单位验收合格。2014年4月8日赣州市人民政府第十八次常务会议审议通过《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》（以下简称管理办法），2014年5月26日该管理办法予以公布。二次供水指从城镇公共供水管道取水后，另经储存、加压等设施高层住宅用户提供生活用水的供水方式。管理办理第十条规定：“新建二次供水工程，建设单位应当委托当地供水企业设计和施工，工程竣工验收后移交供水企业管理维护。二次供水设施及工程建设费用由建设单位承担，工程建设费用参照国家有关工程定额计价规定执行。”；第十二条规定：“在建工程项目，二次供水设施尚未开工建设的，按照本办法第十条规定执行。二次供水设施已开工建设的，经供水企业认定其设计方案符合《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》要求的，由建设单位自行建设；不符合要求的，按要求进行整改。二次供水工程项目竣工后经当地供水企业验收合格，移交给供水企业管理维护。未经验收或者验收不合格的，二次供水设施不得投入使用，供水企业不予供水”，管理办法自6月1日起施行。之后，被告多次与当地供水企业即江西省信丰润泉供水有限公司（以下简称润泉公司）针对已建的二次供水工程是否需要重建、重建设计图纸方案等事宜进行沟通协调。9月20日被告与李全龙签订《海信经典广场供水设施拆除合同》，约定由李全龙对海信经典广场的室内外供水设施进行拆除，工期1个月，价款45000元，后李全龙按照约定对符合原标准但不符合新标准的设施予以拆除。2015年2月15日，被告根据双方核算的工程款48562元通过中国银行信丰支行营业部打入李全龙中国农业银行信丰县支行账户。2014年9月30日被告与润泉公司根据管理办法就海信置业经典广场项目给水安装工程施工事项达成协议并签订《经典广场二次供水合同》，工程的内容及范围有：1、由于二次供水设备在赣州市出台二次供水管理办法前已购置，经双方协商，同意由被告安装无负压二次供水泵站系统，但泵站安装质量必须满足赣州市出台的二次供水技术规范要求，否则不予通水；2、安装照明、通风、排水设施、须办理一块380V与二次供水设备相匹配的独立电表给乙方，电表户名必须是乙方户名；…。约定工程款按工程预算290000预付80%，工程完工后一次性付清余款，在预付款到15天内完成工程，除特殊性例外。2014年10月14日由赣州正豪电控设备有限公司对二次供水重建工程所需的部分材料设备出具报价单，10月17日，被告向润泉公司预付工程款232000元，润泉公司开始海信经典广场二次供水工程的安装工作，工程结束后被告于2015年1月5日向润泉公司支付剩余工程款58000元。二次供水重建工程完工后，被告向相关部门申报项目竣工验收。2015年8月12日原告办理了缴纳电梯运载保证金、装修履约金、物业费等交房手续。2016年7月10日，被告委托赣州永兴房地产评估有限公司对XX广场XX号住宅房地产（建筑面积125.99平方米）于2014年11月30日的月租金市场价值进行评估，7月14日经评估该房产2014年11月30日的月租金市场价值为每平方米8.44元，每月1063元。2016年8月20日，被告向本院出具承诺书，承诺：“为了能更好的化解矛盾，我公司自愿支付部分补偿金给原告，以适当弥补原告的损失。结合本案实际和我公司处理类似案例的情况，我公司自愿支付给原告谢世亮补偿款5000元（含违约金）”。一审法院认为，本案的争议焦点为被告是否违约；如违约，违约金如何计算。一、本案当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告是否构成违约关键在于2014年4月8日赣州市人民政府通过的《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》能否作为被告延期交房的免责事由。一审法院认为，本案涉案合同在履行过程中，赣州市人民政府通过的管理办法调整了二次供水的政策和技术要求，明确要求建设单位应当委托当地供水企业设计和施工，对已开工建设若设计方案不符合要求的，要进行整改，导致被告需拆除已完成的二次供水工程后进行重建。该客观情况发生了重大变化，且该变化是当事人无法预见的，这种合同风险不属于普通的商业风险。虽然合同法及有关司法解释并未明确规定政府政策调整属于情势变更情形，但是如果确实因政府政策的调整，导致不能按期交房，属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形。因此，应该认定本案的情形属于《合同法》司法解释（二）第二十六条规定的情势变更情形。此外，该情形也符合当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条中因国家政策法规变化调整出卖人可据实予以延期交房的特殊原因。综上，被告因此造成工期延误8个月零28天（2014年4月8日至2015年1月5日），故其交房时间可从2014年10月31日延期至2015年7月28日，被告应于2015年7月29日通知原告交房。关于本案的交房时间，被告主张于2015年5月26日通知原告交房并提交《海信经典广场交房登记表》予以证实，该登记表作为内部工作日志，无其他证据予以佐证，一审法院对被告的主张不予采信，故一审法院根据原告提交的证据采纳其主张交房时间为2015年8月12日，因此被告违约金的计算时间为14天（2015年7月30日至2015年8月12日）。二、关于违约金的计算标准。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因本案原告未提交证据证实其实际损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因此开发商延期交房，导致业主不能按期居住该房屋，可将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这符合业主实际损失的实际，故原告的实际损失可以参照同地段同类房屋租金标准确定，根据赣州永兴房地产评估有限公司针对XX广场XX号房于2014年11月30日的租金市场价值评估为1063元/月，而原告主张被告应按约即按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，经计算每月为703402元×0.0002×30=4220.41元，该违约金过分高于造成的损失，本院不予支持。根据被告的履行情况及本案实际，依法将违约金调整为1200元/月。综上，被告应向原告支付违约金560元【1200元÷30天）×14天】，但根据被告的承诺，其自愿向原告支付5000元（含违约金560元）。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决：一、被告信丰县海信置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢世亮支付5000元；二、驳回原告谢世亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告负担。本院二审期间，海信公司提交以下证据：1、《江西省房屋建筑工程施工图设计文件审查报告》复印件6页，证明案涉房屋项目的施工图设计文件符合有关标准，其中包含“给、排水”项目，案涉房产项目“二次供水工程”设计符合当时的实施标准。2、照片1页，证明案涉房屋项目因赣州市政府关于“二次供水”的政策变化可能延误工期而需延迟交房的情况，海信公司于2014年6月5日通过在售楼部张贴公告的方式履行了告知义务。3、《民事起诉状》复印件5页，证明案涉房屋项目的其他业主于2015年5月底已接到电话通知且按时收房的事实，与海信公司提供的交房记录表相印证，海信公司于2015年5月28日通知谢世亮收房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢世亮质证认为，对证据1真实性没有异议，关联性有异议，施工设计文件只能证明工程施工项目，不能证明海信公司施工的项目是否施工，质量是否符合相关规范；对证据2“三性”均有异议，海信公司没有证据予以佐证张贴公告的事实是否存在，谢世亮从来没有见过该告示；对证据3真实性没有异议，对关联性有异议，恰恰证明海信公司通知购房者的时间是不同的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：海信公司一审提交了2014年5月6日形成的《给、排水单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，设计、监理、施工等五家单位在验收记录上盖印，故应当确认建设、设计、监理、施工等五家单位在2014年5月6日对给、排水单项工程进行了竣工验收。证据1有图纸审核单位的审核印章，故予以确认。因谢世亮对证据2的真实性有异议，故不予确认海信公司在2014年6月5日张贴了公告。证据3是案外人徐晶萍、黄小燕等购房人的起诉状，与本案纠纷没有关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，谢世亮与海信公司于2013年10月9日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为XXX），未违反法律法规效力性强制性规定，且海信公司已向购房人谢世亮交付房屋，该合同合法有效。双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。关于海信公司是否可以延期交房的问题。一审判决根据2014年4月8日赣州市人民政府通过的《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》，认定海信公司工期延误的8个月零28天为可以延期交房时间，海信公司实际逾期交房时间为14天（2015年7月30日至8月12日）。谢世亮上诉认为一审判决对海信公司可延长交房时间8个月零28天的处理错误。对于当事人的争议，本案二审主要审查海信公司能否因赣州市人民政府通过了《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》而延期交房。本院认为，首先，本案存在因国家政策法规变化调整造成工期延误的情形，交房时间可相应延期。双方当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条约定：如遇非出卖人原因造成的工期延误（国家政策法规变化调整、规划、设计、质检、房产等政府行为，相关政府部门审批有关事项发生延迟、变更的、政府要求停工或验收不能完成的；市政配套设施安装验收发生延迟的；异常天气；买受人未履行合同约定的），出卖人可据实予以延期交房。《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》是赣州市人民政府为贯彻执行《城市供水条例》、《生活饮用水卫生监督管理办法》等法律法规而制定的地方性规章，此属合同约定因为“国家政策法规变化调整”的免责事由。该办法的施行，有利于保证赣州市城镇生活饮用水安全，规范城镇饮用水供水管理，保障人民身体健康。因该办法造成的工期延误，海信公司按约可以延期交房。其次，按照《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的规定，必须对海信经典广场原竣工的给、排水单项工程进行整改。《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》是与《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》配套的技术规定。《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》第十二条规定：“……二次供水设施已开工建设的，经供水企业认定其设计方案符合《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》要求的，由建设单位自行建设；不符合要求的，按要求进行整改。二次供水工程项目竣工后经当地供水企业验收合格，移交给供水企业管理维护。未经验收或者验收不合格的，二次供水设施不得投入使用，供水企业不予供水”。海信经典广场的给、排水单项工程于2011年7完成图纸设计，而《赣州市城镇生活饮用水二次供水设施建设一般技术规定》的公布时间为2014年1月28日。海信公司2014年5月26日竣工完成了案涉的给、排水单项工程，但《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》于2014年6月1日开始施行，此时海信经典广场并未全面竣工验收。根据《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》第十二条的规定，海信经典广场的给、排水工程应当按照新的技术要求进行整改。海信公司与润泉公司签订的《经典广场二次供水合同》，证明“经典广场”二次供水受到《赣州市城镇饮用水二次供水管理办法》影响，否则供水单位不予供水。该合同第二条（“工程的内容及范围”）第1项约定：“经双方协商，同意由甲方安装无负压二次供水泵站系统，但泵站安装质量必须满足赣州市出台的二次供水技术规范要求，否则不予通水”。再次，《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的施行具有强制性，且按照该办法整改海信经典广场的供水系统，有利于保障购房户的饮用水安全，海信公司据此延期交房，合乎情理。当事人明确约定“国家政策法规变化调整”为可延期交房的情形，这是当事人在订立合同所预见的免责事由，故一审判决关于本案存在情势变更情形的认定不妥。关于海信公司应否承担逾期交房违约金的问题。海信经典广场给、排水单项工程竣工后，《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》才开始施行，海信公司为确保开发的楼盘能够正常供水，对原设计方案、施工进行整改。海信公司启动二次供水系统整改是在合同约定的交房时间之前，整改过程是在合理期限之内进行。本案不能单纯以《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》的公布、施行时间以及海信公司与供水单位签订《经典广场二次供水合同》时间来推定海信公司未及时进行供水系统的整改。因为《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》在各县、区的公布、施行有一定滞后性，海信公司与供水单位洽谈也有一定过程。从2014年4月8日开始计算，截止2015年1月5日海信公司完成二次供水工程的整改工作，延期工期8个月零28天，此为依约可延期交房的时间，不作为海信公司逾期交房处理。一审判决认定海信公司交房时间可从2014年10月31日延期至2015年7月28日，并无不妥。但是，海信公司在2015年8月12日才向谢世亮交房，且海信公司未提供证据证明其在2015年8月12日之前通知了谢世亮交房，海信公司在本案中逾期交房14天。若按已付购房款的每日万分之二计算违约金，逾期14天的违约金仅为4220.41元，低于海信公司自愿支付的5000元金额。一审法院根据海信公司的承诺，判决海信公司向谢世亮支付5000元，处理正确。当事人合同约定的违约金计算标准并不高，但一审法院是否参照同地段同类房屋租金标准确定违约金，对本案中谢世亮获得5000元补偿款（含违约金）并未产生实质性影响，故应予维持一审判决第一项。综上所述，谢世亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人谢世亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一七年三月十三日书 记 员 钟 琳代理书记员 甘美玉