上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第24028号
原告（反诉被告）郑海。
原告（反诉被告）张妘媛。
以上两原告的委托代理人周庆，上海段和段律师事务所律师。
被告（反诉原告）姜春英。
委托代理人祝筱青，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人李圆，上海市协力律师事务所律师。
被告上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施少鸣。
委托代理人周晨溪。
委托代理人王鸿艳。
原告郑海、张妘媛诉被告姜春英、上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，后被告于2014年7月15日向本院提起反诉，遂本院于8月11日、8月19日公开开庭进行了审理。原告郑海、两原告的委托代理人周庆、被告姜春英及其委托代理人祝筱青、被告汉宇公司的委托代理人周晨溪、王鸿艳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郑海、张妘媛诉称，两原告系夫妻，为非上海户籍人士。2013年3月，原告郑海与被告汉宇公司的工作人员见面，原告向被告汉宇公司如实告知了购房意向和自己的户籍情况，并且说明自己尚未在上海市缴纳个人所得税或社会保险，被告汉宇公司称可以通过补缴社保的方法进行购房，并承诺包办贷款和过户。基于被告汉宇公司的承诺，原告郑海与被告汉宇公司于2013年3月22日签署佣金确认书，原告郑海承诺购买上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋），约定该房屋的总价款为人民币320万元（以下币种相同），原告郑海在签订买卖合同的当天支付50%的佣金32000元给被告汉宇公司。后两原告与被告姜春英于2013年3月27日签署上海市房屋买卖合同，而被告汉宇公司也收取了为原告办理社保的费用1万元。两原告向被告姜春英于2013年3月23日支付15万元，于2013年3月29日支付81万元，于2013年5月17日支付4万元，两原告至今共计已向被告姜春英支付了100万元。2013年5月初，原告郑海拿到了房屋钥匙，准备装修。原告郑海从被告姜春英处得到一些装修建议，并一起到物业公司办理了手续。两原告从2013年5月14日开始装修并添置家具。装修以及家具的购买共计花费257，723.46元。两原告于8月底入住。2013年6月3日，应被告汉宇公司的要求，原告郑海作为单独的买房人与被告姜春英重新签署合同，被告汉宇公司的解释是为了能顺利推进买卖。然而直到2013年10月16日，被告汉宇公司约三方见面，告知由于政策的收紧，合同无法继续履行。被告姜春英也于当天签署一份告知函给原告郑海和被告汉宇公司，声称解除上述房屋买卖合同。两原告认为应就已付房款的退还、装修关联费用处理、何时办理该房屋返还等达成协议，然后尽快与两被告共同至相关部门办理解除购房合同等手续，但被告姜春英坚持先将该房屋另行出售后才能谈上述已付房款的退还、装修等问题。在两原告尚未搬离系争房屋，另行寻找住处时，2014年2月24日，原告郑海发现系争房屋的房门被撬，锁芯被更换。两原告后来也一直要求与被告协商解决上述事宜，均未果。故原告起诉，要求：一、判令解除两原告和被告姜春英于2013年3月27日和2013年6月3日签署的上海市房屋买卖合同；二、判令被告姜春英返还两原告购房款100万元；三、判令被告姜春英补偿量原告装修、家具购买等各项损失257，723.46元；四、判令被告汉宇公司对被告姜春英的上述第三项债务承担连带清偿责任。
被告姜春英辩称，2013年3月22日，在被告汉宇公司的见证下，被告姜春英与原告郑海签署了编号为XXXXXXXX的《房地产买卖协议》，约定两原告购买被告姜春英的系争房屋，房屋价款为320万元，并支付了定金5万元。该协议约定，双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房屋买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。2013年3月27日，被告姜春英与两原告签署了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，在该合同的“特别告知（二）”中明确，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。根据“沪府办发（2011）6号”文件第七条规定，能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（含新建商品住房和二手住房）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。当日，两原告向被告姜春英出具《确认书》，承诺于签署房屋买卖合同后20个工作日内补齐“提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，承诺不影响买卖合同的履行。此外，根据上述买卖合同补充条款（一）第4条的约定，如果两原告申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则两原告应在银行做出上述决定后10个工作日内将不足申请贷款金额部分以现金方式支付被告姜春英。买卖合同第九条第（三）项约定，两原告未履行合同约定的，逾期超过10日后两原告仍未履行合同约定的，除两原告应向被告姜春英支付10日的违约金外，被告姜春英有权单方解除合同，被告姜春英单方解除合同的，应当书面通知两原告，两原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。2013年6月3日，应两原告配合其办理银行贷款的要求，被告姜春英与被告郑海单独签署了一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定的内容与之前买卖合同完全一致。然而上述合同签署后，两原告始终未能办理银行贷款，也没有按约定将不足申请贷款金额部分以现金方式支付给被告姜春英，已经违反了买卖合同的约定。之后被告姜春英又得知两原告并非像其承诺的那样具有购房资格，而是属于上海市的限售对象，根本没有能力履行买卖合同。为此，2013年10月16日，被告姜春英无奈向两原告出具《告知函》要求解除买卖合同。买卖合同解除后，虽被告姜春英多次要求两原告搬离系争房屋，将其全部物品予以搬离，但两原告始终予以拒绝。故被告姜春英提起反诉，要求判令两原告将系争房屋的物品全部搬离；判令两原告支付违约金69万元（包括《房地产买卖协议》中约定的违约金5万元；《上海市房地产买卖合同》中约定的总房价的20%）；判令两原告支付系争房屋占用费（自2013年5月1日至实际搬离日止，按照每月5000元标准计算）。
被告汉宇公司辩称，本案与被告汉宇公司无关，相应的责任不应由被告汉宇公司承担，两原告要求被告汉宇公司对被告姜春英的债务承担连带责任于法无据，请求驳回两原告对被告汉宇公司的全部诉讼请求。
针对被告的反诉，两原告辩称：两原告在接收房屋并开始进行装修前经过被告姜春英的同意，房屋装修后，两原告实际于2013年8月入住。如果系争合同予以解除，两原告同意搬离系争房屋，但房屋内两原告添置的物品希望被告姜春英买下，且2014年2月，被告姜春英擅自更换了系争房屋的钥匙，两原告无法进入，房屋实际由被告姜春英控制，故被告姜春英主张房屋实际占用费的时间，两原告不予认可，对被告姜春英主张的每个月5000元的房租标准也不认可。关于原、被告签订的《房地产买卖协议》，在双方签订正式的房屋买卖合同之后，已经替代了之前的协议，故不应再适用《房地产买卖协议》中关于违约金的约定。因本案两原告没有履行资格导致违约的情况也并不适用双方签订的后一份《上海市房地产买卖合同》中关于违约金的条款，即使被告姜春英需主张原告因限购资格构成的违约责任，只能适用补充条款（二）的约定，即如果有实际损失的，通过提供证据予以确定。加之，按照被告姜春英现主张的请求，不仅主张了违约金，同时主张房屋占有损失，而违约金本身具有弥补损失的功能，两者不能同时主张。故请求驳回被告姜春英的全部反诉请求。假使法院认可被告主张的违约金成立，按照总房价的20%标准计算也明显过高，请求法院予以调整。
经审理查明，两原告系夫妻关系。系争房屋的权利人为被告姜春英。
2013年3月22日，原告郑海与被告汉宇公司签订《佣金确认书》，就系争物业约定的成交佣金金额确定为64，000元；签订买卖合同当日支付50%，交易中心过户当日支付50%；原告郑海承诺按照本确认书之约定支付上述佣金给被告汉宇公司。同日，原告郑海作为乙方与作为甲方的被告姜春英签订《房地产买卖协议》，约定：乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对被告汉宇公司居间提供的房地产之购买诚意，通过被告汉宇公司向甲方支付意向金5万元，待甲方签收后该笔意向金转为定金；双方买卖的房地产为系争房屋；成交总价款为320万元；甲、乙双方在签订本买卖协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定，转让房屋应当符合限售规定；本协议是双方在汉宇公司居间下达成的买卖房地产之真实意思表示，本协议所确定的买卖条件即为未来双方为办理交易过户手续所签署的买卖合同之条件；甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2013年3月23日前（含当日）共赴汉宇公司签署该房地产的买卖合同；甲、乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额，违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项；违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方；若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款项；若乙方已付款项不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方。该合同还约定了房价款的支付方式及交易条件等。
2013年3月27日，两原告作为乙方与作为甲方的被告姜春英签订编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》，约定，双方通过被告汉宇公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款为320万元；甲方于2013年4月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；2013年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止，逾期超过10日后乙方仍未履行合同约定的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。《补充条款（一）》约定：1、在甲、以双方签订本合同前，乙方以向甲方支付定金5万元，乙方应于2013年3月30日前向甲方支付部分购房款91万元，乙方支付甲方的上述款项构成乙方支付的首期购房款合计96万元，同时，甲方应向乙方出具收款凭证；2、……3、甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款，在甲方向乙方出具了足额首期购房款收据后10个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，乙方申请的贷款金额（第二期购房款）为220万元，在该房地产所属区域的房地产交易中心出具银行所需房款材料后三个工作日内，乙方应将材料原件交其贷款银行，贷款银行在收齐材料后将乙方所贷款项支付甲方；4、如乙方的贷款申请获得银行通过，则甲、乙双方应在银行作出前述审核结果后30个工作日内共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续，如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定后10个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方；同时，甲、乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。甲、乙双方应严格按照国家及上海市住房限购及房产税费相关规定办理本次房地产交易的所有手续；5、甲方于2013年4月10日前向乙方办理交房手续。《补充条款（二）》约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同的《特别告知（二）》明确：1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发（2011）6号）第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”2、购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式。当日，两原告作为乙方与被告姜春英作为甲方还签订一份《房地产买卖合同之补充协议》，约定：一、本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方承担。若因政策变化导致本次交易的个人所得税变化的，则甲、乙双方同意解除原合同并互不追究违约责任，甲方应于解约当日无息返还乙方已付房款；二、如有一方未按本协议约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应按原合同第十条第（三）款约定向乙方承担违约责任；乙方违约的，应按照原合同第九条第（三）款的约定向甲方承担违约责任；三、本协议与原合同其他约定有不一致的，以本协议为准，本协议未约定的其他事项仍按原合同继续履行。当日，两原告与被告姜春英还签订《确认书》，约定：签约当日，两原告未能提供其及其家庭成员的非本市户籍居民家庭购房人自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险，两原告承诺于签订此合同后20个工作日内补齐上述证件，且不影响原合同履行；购房人承诺在签订原合同前已满足上海市购房政策，拥有购房资格；被告姜春英确认知晓并认可上述事宜。
2013年3月23日，被告汉宇公司的马尚向原告郑海收取办理社保费用的钱款计1万元。被告姜春英于该日向两原告出具《首付款收据》，言明收到系争房屋的首期购房款15万元（其中含定金5万元）。2013年3月29日、5月17日，原告郑海向被告姜春英账户分别汇款81万元和4万元。
2013年4月30日，被告姜春英将带装修的系争房屋交付原告郑海，同时一并移交了该房屋内的空调3台、洗衣机1台、电视机1台、电视机柜1只及部分家具。随后，原告郑海将系争房屋原有装修拆除，将原有的空调等家具全部搬离，并进行了重新装修。
2013年6月3日，原告郑海作为乙方与作为甲方的被告姜春英就系争房屋又签订一份编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方的系争房屋；甲方于2013年6月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2013年6月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。其他条款内容与2013年3月23日的《上海市房地产买卖合同》条款的内容均一致。
2013年10月16日，被告姜春英向原告发出《告知函》，言明：因原告郑海逾期未履行合同（编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同）约定，逾期已超过70天，合同无法履行，按合同约定，本人行使合同解除权，本人另行处置系争房屋，特告知原告郑海。原告郑海于当日收到该函件。
2014年2月，被告姜春英将系争房屋的门锁予以更换。
证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、佣金确认书、2013年3月23日的上海市房地产买卖合同及附件、房地产买卖合同之补充协议、确认书、收据、首付款收据、个人业务凭证、2013年6月3日的上海市房地产买卖合同、告知函和庭审笔录为证。
审理中，原告张妘媛确认对原告郑海与被告姜春英于2013年6月3日签订的《上海市房地产买卖合同》知晓并予以确认。
2014年8月26日，原告与两被告至系争房屋中对原告添置的物品进行了清点（详见物品清单一）。
本院认为，原告郑海与被告姜春英于2013年6月3日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现原告郑海因不符合上海市购房相关政策，导致系争房屋不能过户，合同目的无法实现，被告姜春英依法享有合同解除权，故其于2013年10月16日发出的《告知函》依法有据，该函件在当日送达原告郑海时已经发生法律效力，原告郑海与被告姜春英签订的上述买卖合同已经在该日解除。合同解除后，原告郑海理应将系争房屋返还被告姜春英，被告姜春英应当向原告郑海返还购房款100万元。虽原告郑海在接收系争房屋后，曾对房屋进行了装修，原告郑海也表示其听信了被告汉宇公司的谎言而进行购房，对此，原告郑海系具有完全民事行为能力的成年人，其在购房前应对相关购房政策和规定做到充分了解，慎重、审慎地签订相应房屋买卖合同，现本案合同解除系基于原告郑海系上海市限购对象而买卖不成，过错方在原告郑海。且被告姜春英所交付的系争房屋本身也附装修，且配备了相应的空调、洗衣机、电视机和部分家具，目前因原告郑海对系争房屋重新装修导致原有的装修被拆除，家电和家具也已经被处置，原告房屋装修和添附的价值难以确定，因此对系争房屋重新装修所发生的损失和相应的后果只能由原告郑海负担，原告郑海为此要求被告姜春英赔偿装修、家俱损失的主张，本院不予支持。因被告姜春英实际已经于2014年2月更换了系争房屋的门锁，系争房屋已经由被告姜春英实际控制，故原告无需另行向被告姜春英返还系争房屋，但该房屋内相应的物品原告应予搬离，但已经装修在系争房屋内的吸顶灯5个、射灯7个、不可移动衣柜1个、不可移动书桌1个、壁柜6只（3大3小）、吊橱2只、橱柜1套、窗帘3副、台盆1只、马桶1只、浴霸1只、百叶窗1副因考虑其特定性和固定性，故可不予拆除。上述房屋买卖合同的《补充条款（二）》中虽就违反限售规定致原告郑海违约后仅规定了赔偿被告姜春英相应损失的规定，而并未对此违约后解除合同的违约金作出约定，但结合合同中关于原告郑海逾期付款的违约责任可以看出，在原告郑海逾期付款超过约定10日后仍未履行的，被告姜春英依法享有合同解除权，且违约方应承担总价款的20%作为赔偿金。结合本案原告郑海的违约事实，其违反上海市房屋限购政策，必然导致系争房屋过户不成，原告郑海的银行贷款因此必将无法完成，在此情况下，原告郑海也不能按约履行支付第二笔房款的义务，事实上原告也没有以现金方式补足房款，故原告郑海在违反限购政策的同时，也违反合同关于按约支付房款的约定，被告姜春英为此选择合同解除后按总房款20%进行赔偿，亦于合同无悖。现原告郑海认为即使该违约条款成立，该违约金计算标准也明显过高，对此，本院认为，违约金虽具有一定的惩罚性质，同时应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案原告郑海的违约事实、主观程度及发生交易的时间等综合考量，本院酌情确定违约金按照总房价320万元的10%，即32万元计算。由于上述违约金已经具备了补偿守约方损失的作用，故被告姜春英还要求原告郑海承担房屋实际占用费的主张，本院不予支持。被告姜春英还依据《房地产买卖协议》的约定主张违约金5万元，因此后双方已经签订《上海市房地产买卖合同》，该合同已经变更了此前的协议，故被告姜春英的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。至于两原告与被告姜春英于2013年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》虽也系双方真实意思表示，但在此后，原告郑海与被告姜春英已经就同一房屋于2013年6月3日又签订了《上海市房地产买卖合同》，系对之前合同主体的变更和相应内容的变更，且两原告系夫妻，原告张妘媛在审理中也知晓并确认2013年6月3日的合同，故应以变更后的合同为准，为此，系争房屋买卖合同的主体在原告郑海与被告姜春英之间，原告张妘媛主张系争房屋合同项下的权利、被告姜春英要求其在上述合同项下承担相应义务的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。因本案系基于房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，被告汉宇公司并非房屋买卖合同关系中的主体，故原告要求被告汉宇公司在本案中承担民事责任的主张，无事实和法律依据，本院难以支持。至于原告在审理中还提交了与汉宇公司相关人员、被告姜春英的录音资料，因录音资料所反映的内容并不能当然反映和认定被告姜春英需承担的法律责任、被告汉宇公司相关人员的表述与本案属不同的法律关系，故本院对该证据不作认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑海与被告（反诉原告）姜春英于2013年6月3日签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月16日解除；
二、原告（反诉被告）郑海于本判决生效之日起十日内将位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋内的物品自行搬离（详见物品清单二，附后）；
三、被告（反诉原告）姜春英返还原告（反诉被告）郑海购房款100万元；
四、原告（反诉被告）郑海支付被告（反诉原告）姜春英违约金32万元；
上述判决第三、四项相抵，被告（反诉原告）姜春英于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郑海购房款68万元；
五、驳回原告（反诉被告）郑海的其余本诉请求；
六、驳回原告（反诉被告）张妘媛的全部本诉请求；
七、驳回被告（反诉原告）姜春英的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费16，119元，减半收取8，059.50元，反诉受理费5，725元，以上合计13，784.50元，原告（反诉被告）郑海负担4，209.50元，被告（反诉原告）姜春英负担9，575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年九月二十六日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。