广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1220号
上诉人（原审原告）：陈德鸿，男，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。
委托代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。
委托代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑琼珊，女，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：吴昊，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人陈德鸿因与被上诉人郑琼珊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认陈德鸿与郑琼珊于2013年8月21日签订的《房产租赁合同》于2015年2月15日解除；二、郑琼珊应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金20000元予陈德鸿；三、郑琼珊应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失126000元予陈德鸿；四、驳回陈德鸿其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费按陈德鸿减少后的诉讼请求减半收取7777.45元（陈德鸿已预交7814.8元），由陈德鸿负担6204.8元，郑琼珊负担1616元。郑琼珊负担的部分应于上述付款同期迳付还予陈德鸿，原审法院不另收退。陈德鸿多预交的受理费37.35元，在判决生效后经陈德鸿申请，原审法院予以退还。
上诉人陈德鸿向本院上诉提出：原审判决认定事实有误，适用法律错误。首先，原审判决认定双方对合同解除达成合意，判令本案合同解除，属于认定事实不清。事实上，陈德鸿系基于因郑琼珊的过错导致原合同无法达到合同目的，而要求解除合同。原审判决简单认定合同解除，却对此没有详细分析，属于认定事实不清。适用合同约定解除的相关法律，属于适用法律错误。
其次，原审判决认为，陈德鸿在签订《房产租赁合同》前已知道涉案房产登记的规划用途，对租赁合同无法实际履行而解除同样具有过错，并据此认定“原、被告对租赁合同解除均有过错。”属于事实认定错误。事实上，双方签订《房产租赁合同》时，陈德鸿已明确告知租赁涉案房产系用于商业用途。对此郑琼珊没有提出异议，且其承诺涉案房产可以办理“住改商”。为此双方在《房产租赁合同》中明确约定陈德鸿承租涉案房产系用于举办幼儿教育，郑琼珊应配合各方面的事宜。而通常情况下，涉案房产办理“住改商”是没有任何问题的，而在同一小区里也有类似的房产已经办理了“住改商”，且在正常使用。因此陈德鸿基于对郑琼珊的合理信赖签订《房产租赁合同》没有问题。在此情况下，郑琼珊与金碧物业有限公司却签订了《某花园前期物业管理服务协议》，其中约定涉案房屋仅作住宅、居住使用，不得做写字楼、货仓、工厂或其他用途。这直接导致了涉案房产无法办理“住改商”。对此陈德鸿是完全不知情�，更谈不上有任何过错，因此导致《房产租赁合同》解除的过错完全在郑琼珊一方。
第三，原审判决认为，陈德鸿的固定物装修价值420000元就是陈德鸿履行合同产生的损失，且认为陈德鸿未提供证据证明设备投资金额，故对此不予认定。属于事实不清，适用法律错误。事实上，在双方签订的《协议书》中，双方明确约定“如因甲方的原因提前终止合同，应赔偿乙方的装修及设备投资（按100万计）和乙方投资30%的违约金。因此，陈德鸿要求郑琼珊赔偿各项损失合计1124989元，符合双方的合同约定。而根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”郑琼珊应当支付违约赔偿。
综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决第一、三、四项；2、判令郑琼珊返还租金人民币50000元；3.判令郑琼珊支付陈德鸿因合同违约导致的损失1124989元；4.判令自判决生效之日起，双方之间的《房产租赁合同》解除；5.判令本案上诉费用由郑琼珊负担。
二审过程中，陈德鸿就其上诉理由补充如下：本案中，陈德鸿请求解除涉案合同依据是涉案房屋的实际用途无法变更，即无法由居住性质变更为商用，因此才导致涉案合同无法实现合同目的，合同解除的过错在郑琼珊，一审认定解除合同是基于教育局复函是错误的。
被上诉人郑琼珊辩称：1、同意解除合同。2、同意陈德鸿撤销原审判决第三项的上诉请求。3、陈德鸿实际占有并使用涉案房屋，支付租金是理所当然的，故不同意其第二项上诉请求。4、郑琼珊不是违约方，陈德鸿没有提供证据证明其损失的数额。陈德鸿在开办幼儿园前没有充分了解�关规定，其无法开班幼儿园是因不符合行政许可的强制性规定，被教育局告知规定后，明知不符合规定仍强行开业，导致损失扩大。陈德鸿作为幼儿机构的从业人员，不可能不知道开办幼儿园的条件，其损失应自行承担。陈德鸿拒不支付租金及交还房屋，其才是违约方，上诉费应由其自行负担。
上诉人陈德鸿在二审期间向本院提交了以下证据：
证据一、通话录音光盘及通话录音记录，拟定证明一审后，陈德鸿多次要求将涉案房屋移交郑琼珊，郑琼珊以“你们把东西都搬走了，以后咋赔啊”为由拒绝。
证据二、涉案小区物业服务中心工作人员王某的身份证及其出具的证明，拟证明陈德鸿为减少双方损失，欲将房屋内的设备搬出，将房屋移交郑琼珊。为此，陈德鸿向小区服务中心申请办理放行条。王某向郑琼珊告知情况时，郑琼珊表示�同意将设备搬出。
被上诉人郑琼珊发表质证称：证据一，因无法确认录音是否经过剪辑、修改及录音的时间，对其真实性、合法性不予确认；假设录音真实，该证据也不能证明其所要证明的内容，与本案没有关联性；录音的通话时间在2015年11月10日，不能证明陈德鸿多次与郑琼珊商量要求移交房屋，录音的内容页不能反映其想移交房屋。证据二，因王某本人没有到庭，对其合法性、真实性不予确认；即使真实，也不能证明陈德鸿曾多次要求将涉案房屋移交给郑琼珊。证据一、二实际上是陈德鸿在搬离空调受阻后才与郑琼珊联系办理放行条的事宜。
被上诉人郑琼珊在二审期间未向本院提交新的证据。
本院经审核认证如下：陈德鸿提交的证据一因郑琼珊不确认其真实性，陈德鸿亦未提交证据予以证明，本院不予采信；证据二与本案无关，�作为本案的定案依据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同因何解除及何时解除；郑琼珊是否应向陈德鸿返还租金；原审认定郑琼珊应向陈德鸿赔偿的装修损失数额是否合理。
关于涉案合同因何解除及何时解除的问题。经查，陈德鸿在本案中诉请解除租赁合同，郑琼珊对解除租赁合同没有异议，本案主张解除租赁合同的起诉状等法律文书送达郑琼珊之日即2015年2月15日，原审法院据此确认《房产租赁合同》于当日解除并无不当，本院予以维持。本案中，郑琼珊在理应知道涉案房屋仅作住宅用途的情况下，仍将房屋出租给陈德鸿作幼儿教育使用，其对涉案租赁合同因无法实际履行而解除具有一定的过错。另一方面�陈德鸿拟在涉案房屋开办某托儿所，其作为幼儿教育的从业者，理应知道开办托儿所对场地的要求，对此负有审慎注意的义务。而陈德鸿在审查过涉讼房屋的房产证，理应清楚知道其仅作住宅用途，且该涉案房屋不具备行政部门对开办托儿所的场地要求的情况下，仍与郑琼珊签订涉案租赁合同，将涉讼物业作为开办托儿所的场地，对租赁合同因无法实际履行而解除同样具有过错。因此，涉案租赁合同的解除并非因郑琼珊单方过错造成。即使陈德鸿单方享有合同解除权，其合同的解除时间亦应是其发出解除合同的通知到达合同相对方的时间，亦非法院判决的时间，因此，陈德鸿的上诉认为合同解除时间应为法院判决时间的理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于郑琼珊是否应向陈德鸿返还租金的问题。涉案租赁合同的解除虽然双方均有过错，但陈德鸿签订合同后接收租赁物用于装修，其主张郑琼珊退回租金的期间即2014年2月至4月实际控制并使用了租赁物，故其要求郑琼珊退回2014年2月至4月的租金50000元的主张缺乏依据，本院不予支持。
关于原审认定郑琼珊应向陈德鸿赔偿的装修损失数额是否合理的问题。在一审阶段，陈德鸿与郑琼珊均确认陈德鸿投入固定装修价值为420000元，原审据此认定该款项为陈德鸿履行租赁合同产生的损失，并综合陈德鸿明知涉案房屋不符合开办托儿所的场地要求而贸然投入大笔资金进行装修；陈德鸿在物业公司提出警告后仍未停工，导致装修损失进一步扩大；郑琼珊明确不同意接收装修物等情况，酌定郑琼珊赔偿装修损失126000元（420000元×30%）给陈德鸿并无不妥，本院予以维持。陈德鸿上诉认为郑琼珊应按涉案租赁合同中的相关约定及合同法的相关规定赔偿其各项�失1124989元及支付违约赔偿。本案中，陈德鸿和郑琼珊对涉案租赁合同的解除均有过错，并非一方违约造成，亦不属于合同约定“因甲方提前终止合同”的情形，故陈德鸿的该上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈德鸿的上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14240.9元，由上诉人陈德鸿负担，本院依申请退回1134元予陈德鸿。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 陈敏仪