广西壮族自治区鹿寨县人民法院民 事 判 决 书（2014）鹿民二初字第78号原告（反诉被告）成君，原告（反诉被告）徐志标，以上二原告共同委托代理人谭忠禄，广西香桥律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）韦翠华，委托代理人韦介宏，广西华尚律师事务所律师，一般授权。第三人郭建军，原告成君、徐志标与被告韦翠华租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理后，被告韦翠华提出反诉，于2014年3月28日适用简易程序开庭审理，在审理过程中依法追加郭建军为第三人参加本案诉讼，同时由于案情复杂，2014年5月8日依法转为普通程序审理，由审判员兰宪华担任审判长，与代理审判员朱妤、人民陪审员廖连昌组成合议庭，于2014年6月13日第二次公开审理，代书记员邓喜燕担任庭审记录。原告成君、徐志标及其委托代理人谭忠禄，被告韦翠华及其委托代理人韦介宏，第三人郭建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成军、徐志标诉称，原告于2008年与鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所签订了一份《租赁合同》，原告租赁了该所位于鹿寨县寨沙镇农贸市场第一栋圩厂用作商场经营。租赁后，原告根据自己经营情况，将自己租用的圩厂内的向北一排的砖混毛坯房的第五间门面转租给被告经营。当年原告委托郭建军与被告签订了《门面租赁合同》，合同约定了原告转租给被告的租期从2008年11月10日至2013年11月10日止，共五年，租金每月为450元人民币，按季度缴纳租金共1350元人民币，并于每个季度的头一个月8号前上交给原告，逾期不交按原定房租的5％另收违约金，逾期三个月未交房租者，原告有权解除合同，强令被告退出门面等条款（详见合同）。合同签订后，双方均按合同履行义务，但从2013年10月起被告未按约定交付租金给原告。合同到期时，原告即通知被告终止合同，要求其将门面还给原告。通知后，被告拒不交门面给原告并拖欠租金，至今强占原告的门面。原告认为被告的行为损害了自己的合法权益，故诉至法院，请求法院：一、判决终止履行原告与被告于2008年10月21日签订的《门面租赁合同》，并且判令被告将承租的门面退还给原告；二、判令被告支付2013年10月1日至11月10日共40天（按每月450元计算）的租金600元，2013年11月11日至12月31日共50天按每月1700元计算，应交2833元租金。2014年1月以后的租金计算至交付门面给原告时止，按每月租金1700元人民币计算给原告；三、判令被告给付逾期不交租金5％的违约金给原告；四、判令本案诉讼费由被告承担。原告成君、徐志标对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、成君、徐志标的身份证，用以证明二原告的主体资格；2、原告成君与鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所签订的租赁合同和鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所2013年10月10日出具的证明，用以证明基于上述租赁合同，成君享有涉案门面的使用权等权利，原告将门面转租给被告是合法的；3、原告与被告签订的门面租赁合同，用以证明原告将门面转租给被告，合同明确约定了租金、租期、及违约责任等内容。并证明原、被告房屋租赁合同已到期；4、2013年12月1日通知，用以证明租赁合同到期后，原告方履行了通知义务。被告（反诉原告）韦翠华答辩及反诉称，原告的陈述隐瞒并悖离了事实真相，其请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。2008年5月27日，鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所将对鹿寨县寨沙镇农贸市场内第一栋圩厂（原供销社商场门面）进行新一轮招租，反诉被告得知情况后就会同反诉原告及黄建高、吴旭东、刘德军、何艳萍、刘宏波协商联合投标事宜。最后一致达成由反诉被告徐志标（靓声商场代表）作为甲方；由黄建高、吴旭东、刘德军、韦翠华和何艳萍作为乙方并以黄建高作为乙方代表执行或履行协议内容：由猪场老板刘宏波作为丙方组成招标团参与招标，并于2008年5月24日签订了《招租原供销社商场门面三方协议书》。该《协议书》中第四条规定：不管谁中标，门面租期应以服务中心规定的年限为准，不得缩短任何一方租期，租金计算按使用面积大小，商店所处地段和原来租金三方面全面核准。后来反诉被告成君中标，并于2008年11月13日与鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所签订了《租赁合同》，该合同约定的租赁期限为10年，自2009年1月15日到2019年1月15日止。而反诉被告却对反诉原告隐瞒了该合同租赁期限为十年的重要事实真相，欺骗反诉原告说自己与服务中心签订了5年的合同，合同的期限是从2008年11月10日到2013年11月10日止并要求反诉原告也按此期限进行承租并向其缴纳租金。当时按原来三方协议约定，经过大家协商后，确定反诉原告每月应向反诉被告缴纳450元／月的租金；同时缴纳门面承租押金3000元整给反诉被告。2013年10月，反诉原告无意中得知反诉被告与鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所签订的《租赁合同》期限是10年而不是5年，时间到2019年1月15日止。于是反诉原告找到反诉被告论理并要求按原来双方约定的租期变更到2019年1月15日止，但反诉被告却对反诉原告的正当要求置之不理并且要求按每月1700元向原告收取租金，虽经多次协商，双方仍然无法达成一致意见。而且反诉被告在发生纠纷后多次到反诉原告的门面干扰反诉原告正常经营，给反诉原告造成了重大的经济损失。反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、《民法通则》第五十八条规定，特此提起反诉，请求法院：一、确认反诉原告与反诉被告徐志标于2008年5月24日签订的《招租原供销社商场门面三方协议书》为有效协议书；二、变更原、被告的门面租赁期限，从2008年11月10日至2013年11月10日止变更为从2014年1月15日至2019年1月15日止；三、判决反诉原告自2014年1月15日起至2019年1月15日止租期承担的场地租金为495元／月；四、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）韦翠华在举证期限内提供的证据有：1、招租原供销社商场门面三方协议书（下简称“三方协议书”），用以证明甲方（徐志标）、乙方（由黄建高、吴旭东、刘德军、韦翠华和何艳萍组成，黄建高为代表）、丙方（刘宏波）三方在投标前，内部签订本协议书，约定三方组成三股代表参加原供销社商场门面投标，内部互不压标以及投标成功后对投标主体分配承租等内容；2、招租供销商场门面协议书，用以证明黄建高、吴旭东、刘德军、韦翠华和何艳萍五人组成一个主体，并以黄建高为代表，与徐志标、刘宏波签订三方协议，共同参与原供销社商场门面投标；3、收条，用以证明被告向原告交了押金3000元。收款日期是原告自己拟的，同时原告告诉被告收条记载的租赁期限即为原告与寨沙市场管理所签订的租赁期限。原告（反诉被告）成君、徐志标针对反诉辩称，反诉原告所称的《招租原供销社商场门面三方协议书》为无效合同。2008年鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所对位于寨沙镇农贸市场内的圩厂进行招标出租。当时因不懂法，为了能达到中标的目的，协议书上的三方当事人商量后，达成三方组成招标团，分成三个投标人，一致对外进行围标。这就是签订该协议书的原因。签订协议后，发现此协议违反法律的规定，大家都同意不再履行该协议并声明作废。该协议书是为了“围标”达到中标目的而互相串通签订的协议。此协议违反了《中华人民共和国招标投标法》第五条规定的招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，损害了国家和招、投标人的合法利益。违反了第三十二条第一款规定的投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人和其他投标人的合法权益。根据《合同法》第五十二条第二项恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；第三项以合法形式掩盖非法目的；第四项损害社会公共利益；第五项违反法律、行政法规的强制性规定。故该协议书为无效合同。此外该协议书签订后即已经声明作废，也不再具有法律效力。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。因此，反诉原告根据无效的且早已作废的该协议书为依据来主张各项反诉请求无事实和法律依据，依法应不予以支持其主张。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）成君、徐志标针对其反诉辩解提供的证据有：《招租原供销社商场门面三方协议书》，用以证明该协议书签订后，发现该协议违反法律规定，双方协商同意不再履行该协议约定，黄建高也在该协议书上写上“该协议作废”，并签黄建高的名字。第三人郭建军述称，靓声商场当时我也有份额，所以我代表原告与韦翠华签订门面租赁合同，租期五年，现在租期已满，合同已终止，被告如果想续签合同，租金按每月1700元，否则就不再和被告续签合同。第三人郭建军在举证期限内未提供有证据。经庭审质证：一、被告（反诉原告）对二原告（反诉被告）提供的证据质证意见为：1、对二原告（反诉被告）本诉提供的证据1真实性无异议，但认为该证据只能证明二原告的出生日期，不能证明原告具有主体资格；2、对二原告（反诉被告）本诉提供的证据2的真实性无异议；3、对二原告（反诉被告）本诉提供的证据3不予认可，认为郭建军与被告签订的租赁合同与本案无关，是无效合同，郭建军没有与寨沙市场管理所签订有租赁合同，其与被告签订的租赁合同缺少事实依据，该合同不能约束原、被告双方；4、对二原告（反诉被告）本诉提供的证据4不认可，认为该通知无效，通知上没有注明出租人与承租人的姓名，也无法证实是谁在何处张贴；5、对二原告（反诉被告）反诉部分提供的证据认为超过举证期限提供，不予质证。二、二原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证意见为：1、对被告（反诉原告）提供的证据2、3的真实性无异议，但认为证据2与其无关；2、对被告（反诉原告）提供的证据1有异议，认为《招租原供销社商场门面三方协议书》已经声明作废，且该协议违反了法律规定，属于无效协议，不具有法律约束力。三、第三人对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据质证意见为：1、对原告（反诉被告）提供的证据均无异议；2、对被告（反诉原告）提供的证据1、2有异议，认为这两份协议已作废；3、对被告（反诉原告）提供的证据3的真实性没有异议。根据举证、质证，并结合当事人的陈述，本院的认证意见如下：1、三方对于原告（反诉被告）本诉提供的证据2、被告（反诉原告）提供的证据3真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。2、二原告本诉提供的证据1，证实了二原告的身份情况，且原告成君与鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所签订了租赁合同，是涉案门面的第一承租人，二原告系本案的适格原告，故此份证据本院予以采信。3、二原告本诉部分提供的证据3，虽郭建军没有与寨沙市场管理所签订租赁合同，但系经成君口头授权与被告签订租赁合同，其代理行为亦得到二原告认可，故此份证据本院予以采信。4、二原告本诉部分提供的证据4，《通知》中“原承租者”“出租人”是谁并不明确，通知张贴地点不详，无法证实该通知与本案具有关联性，故此份证据本院不予采信。5、二原告反诉部分提供的证据、被告本诉部分（反诉部分）提供的证据1，由于三方对该证据的真实性无异议，对于证据的真实性本院予以认定，但协议内容存在串通投标，损害招标人和其他投标人的合法权益，协议内容违反了法律禁止性规定，不受法律保护。6、被告本诉部分（反诉部分）提供的证据2，该协议系原告黄建高与他人签订的协议，与本案无关联性，对此证据本院不作认定。综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：2008年5月27号，鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所将对鹿寨县寨沙镇农贸市场内第一栋圩厂（原供销社商场门面）进行新一轮招租，二原告、被告会同黄建高、吴旭东、刘德军、何艳萍、刘宏波协商联合投标事宜。最后一致达成由徐志标（靓声商场代表）作为甲方；由黄建高、吴旭东、刘德军、韦翠华和何艳萍作为乙方并以黄建高作为乙方代表执行或履行协议内容；由猪场老板刘宏波作为丙方组成招标团参与招标，并于2008年5月24日签订了《招租原供销社商场门面三方协议书》。该《协议书》约定了“三方组成招标团参与招标，一致对外，不内部相互压标”等内容。结果原告成君中标，并与鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所签订了《租赁合同》，该合同约定的租赁期限为10年，自2009年1月15日到2019年1月15日止。成君中标后，成君出资将中标的农贸市场内第一栋圩厂进行改装。改装之后，原告根据自己经营情况，2008年10月21日将自己租用的圩厂内的向北一排的砖混毛坯房的第伍间门面转租给被告经营，并用第三人的名字郭建军作为甲方（当年原告口头委托郭建军）与被告签订了《门面租赁合同》，合同约定了原告转租给被告的租期从2008年11月10日至2013年11月10日止，共五年，租金每月为450元人民币，按季度共交1350元人民币，并于每个季度的头一个月8号前上交给原告，逾期不交按原定房租的5％另收违约金，逾期三个月未交房租者，原告有权解除合同，强令被告退出门面等条款。合同签订后，双方均按合同履行义务，直至2013年10月，原告口头通知被告门面在11月到期后，若续租则租金涨至每月1700元，双方为此协商不下并发生口角，2013年10月起被告未按约定交付租金给原告。合同到期后，被告拒不交门面给原告并拖欠租金，门面被被告继续使用至今。另查明，2008年10月21日被告与二原告签订门面租赁合同当日，被告即给付原告成君门面承租押金3000元；双方签订门面租赁合同后，被告韦翠华按季度将门面租金交纳给原告成君直至2013年9月30日止。本院认为，民事主体在从事民、商事活动过程中，应遵循公平、公正、诚实信用等基本原则，其行为不得损害国家、集体或他人的合法权益。本案中，原、被告在得知鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所将对鹿寨县寨沙镇农贸市场内第一栋圩厂（原供销社商场门面）进行新一轮招租情况后，伙同他人签订三方协议书，并在协议书第二条约定“三方组成招标团参与招标，一致对外，不内部互相压标。”，此协议条款违反了《中华人民共和国招标投标法》第五条规定的招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；以及第三十二条第一款投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争的规定，故该条款为无效条款。由于该条款为该协议的主要条款，是原、被告双方签订该协议的主要目的，也是协议中其他条款的形成条件，故该条款的无效，导致整个协议无效。原、被告串通投标的行为侵犯了招标人和其他投标人的合法权益，违反了国家强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该三方协议书为无效协议，无效协议自始没有约束力。本案被告（反诉原告）的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告于2008年10月21日签订的《门面租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律规定和损害国家、集体、他人合法权益，虽然合同甲方签名人为郭建军，但郭建军系受实际出租人成君委托，郭建军的代理行为亦得到成君的认可，故虽然合同存在微小的瑕疵，但并未影响合同的效力，合同是合法有效的，且不受上述三方协议书约束。原、被告应按《门面租赁合同》之约定行使权利和履行义务，并承担相应的违约责任。合同约定了原告转租给被告门面的租期从2008年11月10日至2013年11月10日止，在原告就租赁合同到期履行口头告知义务后，双方未续签合同的情况下，于2013年11月10日租赁期限届满，租赁合同自动终止；合同终止后被告应退还门面给原告并付清所欠的租金，故原告请求被告将出租的门面交还给原告，本院予以支持。因双方约定的租期已届满，合同已自动终止，本院不必再作出解除合同的判决；租期届满后，被告继续占用门面，原告请求被告支付到期后的租金，符合法律规定，本院予以支持，但原告主张以每月1700元计，因原告未能提供任何证据证明其租金的合理性，对于该请求本院不予支持。根据市场行情，近几年门面租金不断上涨，如《门面租赁合同》到期后的租金仍按原来的租金计，显失公平，在原告没有证据证实争议涉及的门面租金值多少的情况下及从整个案件（原告伙同被告及他人串通投标，其行为亦存在过错，同时是这次纠纷产生的诱因）综合考虑，本院认为到期后的租金在原约定的基础上适当提高，提高的比例以成君与鹿寨县市场开发服务中心寨沙市场管理所约定的租金上涨的比例（前5年租金156000元／年，后5年租金171600元／年，上涨10%）为准，即原租金每月450元，到期后的租金为每月495元（450元＋450元×10%），对原告的过高请求，本院不予支持。因被告自2013年10月起拒交租金，故原告请求按5%支付逾期交纳租金的违约金，符合双方约定，且未违反法律规定，本院予以支持。由于被告在原告处尚有3000元押金，被告未支付的租金，可从押金中抵扣，不足部分被告继续承担支付义务。根据上述确定的租金，3000元押金可抵扣至2014年4月5日的租金，自2014年4月6日之后被告未交纳的租金才作为逾期交纳租金，故逾期违约金的计算应从2014年4月6日起算即以2014年4月6日之后逾期交纳的租金为基数，按5%计付。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国招投标法》第五条、第三十二条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韦翠华在判决生效后5日内将承租的门面交还给原告（反诉被告）成君、徐志标；二、被告（反诉原告）韦翠华支付原告（反诉被告）成君、徐志标拖欠的租金，租金的计算从2014年4月6日起至交付门面给原告时止，租金按每月495元计付（2014年4月5日之前的门面租金已从3000元押金中扣除）；三、被告韦翠华（反诉原告）向原告（反诉被告）成君、徐志标支付逾期交纳租金的违约金，违约金的计算：以2014年4月6日之后未交纳的租金为基数，按5%计付。四、驳回被告（反诉原告）韦翠华的诉讼请求。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，由被告韦翠华负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  兰宪华代理审判员  朱 妤人民陪审员  廖连昌二〇一四年六月十六日代书 记员  邓喜燕