黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第121号
原告王贵立，男，1966年7月7日出生，汉族，住所地宁安市。
委托代理人宋亨洙，黑龙江天也律师事务所律师。
被告薛薇，女，1974年5月26日出生，汉族，住所地宁安市。
被告宁安市房地产开发总公司，住所地宁安市宁安镇西大街24号，组织机构代码70263533-4。
法定代表人张福歧，男，经理。
委托代理人周铁忠，黑龙江周铁忠律师事务所律师。
被告张以先，男，1959年11月6日出生，汉族，住所地宁安市。
委托代理人马罡，黑龙江马罡律师事务所律师。
原告王贵立与被告薛薇、宁安市房地产开发总公司、张以先确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告王贵立及其委托代理人宋亨洙、被告薛薇、被告宁安市房地产开发总公司的委托代理人周铁忠、被告张以先的委托代理人马罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王贵立诉称：被告张以先以被告宁安市房地产开发总公司名义开发建设宁安市宁安镇XX风情街工程期间，将部分门窗安装工程承包给了原告。2007年8月12日，张以先用宁安市X镇XX街x号楼X号门市房和宁安市X镇XX小区x号楼x号车库抵偿了原告的部分门窗工程款。2012年4月7日，以原告为房权人、以张以先为借房人，双方签订了房屋借用协议。该协议约定：张以先借用原告所有的宁安市X镇XX街x号楼x号门市房用作临时售房处，借用期间所有费用由张以先承担。签约后，被告张以先实际使用至2013年8月末。
被告薛薇经营的棋牌室位于宁安市宁安镇XX街，与原告的X号楼x号门市房相距仅十米左右，同在一条街。薛薇明知张以先用X号楼X号门市房抵偿原告部分门窗工程款的事实。2013年8月下旬，薛薇主动联系原告，与原告商谈购买原告所有和使用的X号楼X号门市房事宜。由于双方在房价上分歧较大，未能达成买卖协议。随后，薛薇在明知x号楼X号门市房早已归原告所有和使用的情况下绕开原告，与同样明知x号楼x号门市房早已归原告所有和使用的张以先以低于原告开出的价格，秘密达成了买卖协议。随后，被告宁安市房地产开发总公司为薛薇出具了商品房买卖合同等相关手续，薛薇得以顺利办理了房屋产权证。原告认为，张以先与宁安市房地产开发总公司是挂靠关系。薛薇与张以先恶意串通，秘密达成X号楼X号门市房买卖协议，以及宁安市房地产开发总公司为薛薇出具办理房屋产权证所需的商品房买卖合同等相关手续的行为，不仅损害了原告的合法权益，而且违反了相关法律规定，是无效的。因此，原告现要求确认薛薇与宁安市房地产开发总公司、张以先签订的宁安市宁安镇XX街X号楼X号-
X室买卖合同无效，并由三被告承担本案的诉讼费。
被告薛薇辩称：1.本案诉争房屋所有权人是张以先，张以先挂靠在宁安市房地产开发总公司，薛薇从宁安市房地产开发总公司、张以先处购买的XX街X号楼X-
x房屋合法有效。薛薇购买之前，该房屋已经抵押给宁安市农村信用合作社，薛薇将房款交付给抵押权人宁安市农村信用合作社75万元，剩余8万元交付给张以先，薛薇共计支付房款83万元。宁安市农村信用合作社解除抵押登记后，薛薇办理了宁安房权证宁安市字第X**号房屋产权证书。薛薇已实际接收、占有、使用诉争房屋，薛薇善意取得诉争房屋应当得到法律保护。2.原告王贵立诉称诉争房屋已抵押给王贵立的观点没有证据支持，而且王贵立未与宁安市房地产开发总公司、张以先办理抵押登记，其行为不能对抗第三人。王贵立认为薛薇与张以先恶意串通，损害其合法权益的说法显然不是事实。薛薇与张以先素不相识，薛薇通过宁安市农村信用社拍卖取得该房屋，不存在恶意串通的说法，抵押权人宁安市农村信用合作社有权处置优先受偿抵押物价款。综上所述，薛薇依法取得宁安市宁安镇朝鲜民族风情街X号楼X-
X房屋没有过错，应当依法保护，依法应当驳回王贵立的诉讼请求。
被告宁安市房地产开发总公司辩称：该房屋卖给薛薇被告宁安市房地产开发总公司不知情。就该房屋买卖，宁安市房地产开发总公司没有出具相关手续。
被告张以先辩称：1.张以先与薛薇签订的宁安市宁安镇朝XX街X号楼X-
X室的买卖合同真实有效。2013年8月中旬，薛薇在宁安市宁安镇XX街售楼处，看中X号楼X-
X室的门市房，准备作为扩大棋牌室经营使用。其中，薛薇并不知道房屋是王贵立占有使用，而且张以先具有宁安市房地产开发总公司的委托书，授权张以先为XX街的项目经理，具体负责XX街综合楼开发施工销售等全面工作。被告薛薇以市场的合理价格，购买了张以先开发施工销售的XX街的门市房，并不存在恶意串通。张以先为了挽回部分损失，将XX街的门市以合法的手续卖给了薛薇，签订了编号为X-
X的商品房买卖合同。根据我国《合同法》第五十二条的规定，合同无效的法定情形（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。张以先和薛薇签订的买卖合同并不具有以上情形，因此王贵立诉求买卖合同无效不符合法律规定。薛薇在符合法律规定的情况下已办理了房屋的过户更名手续，已经取得了房屋产权证。根据我国《物权法》的不动产登记制度，房屋登记在薛薇名下，现在此处房屋应该属于薛薇所有，而王贵立纠集社会闲散人员无理占据该房屋的行为，致使薛薇无法进入该房屋，是不符合法律规定的。2.王贵立应承担本案的全部诉讼费用。
综上所述，王贵立并不是位于宁安市宁安镇XX街3号楼X-
X室的房屋所有权人，张以先有宁安市房地产开发总公司的委托书，具有销售XX街房屋的资格，因此张以先将房屋出售给薛薇，是合情合理合法的，请求人民法院判决张以先与薛薇签订的宁安市宁安镇XX街3号楼X-
X室的买卖合同是真实有效的，王贵立承担本案的全部诉讼费用。
被告张以先与宁安市房地产开发总公司是挂靠关系，被告张以先与原告王贵立是朋友关系，因此张以先把门窗工程从2000年开始一直都承包给王贵立。每次王贵立做完门窗工程，张以先都痛快地给付工程款，但张以先并没有计算的那么清楚，甚至还误以为自己给付王贵立的工程款是不够的。因此，在2007年8月12日口头约定将自己名下位于宁安市XX小区8号楼0116室和宁安市宁安镇XX街3号楼X-
X室的房子作价415256元，用于抵付王贵立所施工门窗项目的工程款，王贵立只是给张以先写了一张收据，王贵立并没有办理过户更名手续，也未取得房屋的产权证书。张以先事后在整理账目的时候发现，自2001年12月21日至2007年8月12日期间，给付王贵立工程款为1865840元，而王贵立实际的工程款为1265400元，因此，事实上是王贵立欠张以先工程款600440元。
原告王贵立应返还被告张以先两处房产和212190元现金。
原告王贵立认为被告张以先将两处房产顶账给王贵立，王贵立就是两处房产的所有权人了，但在两处房屋顶账之后，张以先在对账清单中发现已经超额给付王贵立货款的情况下，多次找到王贵立，要求重新对账，王贵立不但以多种借口拒绝对账，而且仍强制占有房屋。张以先多次讨要房屋未果，由于急需使用房屋，被迫在2012年4月7日与王贵立签订房屋借用协议，约定张以先临时借用房屋三个月，作为临时售房处。在签订房屋借用协议后，张以先又多次找到王贵立要求对账，均遭到拒绝。事实上张以先与王贵立的债务关系不存在。
被告张以先虽然将房屋顶账给原告王贵立，但由于并未进行过户更名手续。根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。宁安市房地产开发总公司授权被告张以先为XX的项目经理，具体负责XX街综合楼开发施工销售等全面工作。所以，张以先有处分房屋的权利。
现被告张以先主张原告王贵立应立即返还因之前对账多给付王贵立价值415256元的两处房产和现金212190元。
综上所述，原告王贵立欠被告张以先工程款627446元，请求人民法院判决原告王贵立返还被告张以先价值415256元的两处房产和现金212190元，并确认被告张以先与被告薛薇签订的宁安市宁安镇XX街X号楼X-
X室的买卖合同是真实有效的，并由原告王贵立承担本案的全部费用。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：被告薛薇与被告张以先签订的房屋买卖合同是否成立并合法有效。
原告为支持其主张，向法庭举证，经三被告质证，本院认证如下：
证据1.张某、黄某、王某、施某证人证言。证明被告薛薇早就知道X号楼X房子是原告王贵立的，曾经因买房子找王贵立交谈过，薛薇是在明知该房的主人是王贵立的情况下背着王贵立串通被告张以先买的房子。
被告宁安市房地产开发总公司质证称，不清楚，不知道这个事情。
被告张以先质证，认为四位证人没有一位证人能证实王贵立是该房屋的产权人。证人黄某与原告是亲属关系，其证言没有证明效力。
被告薛薇质证称，同意被告张以先的质证意见。
本院认为，该组证据能够证明薛薇经营的棋牌室与XX街X号楼X号门市房邻近，王贵立在2008年时占有、使用该门市房。2013年9月，王贵立与薛薇因更换X号门市房卷帘门发生争执。该组证据客观、真实，能够证明所要证明的事实，予以采信。
证据2.2007年8月12日，收据一份。证明该书证虽然名为收据，但是从内容上看，实际是关于XX街X号楼X号门市房的买卖合同，该收据具有买卖合同的标的物、单价及交付方式，足以证明2007年8月12日张以先以38万元将XX街X号楼X号门市房卖给了王贵立，购房款是用张以先欠王贵立的工程款抵顶的。
被告薛薇质证称，对此事不知情。
被告宁安市房地产开发总公司质证称，对该证据的形式要件无异议，但对这件事具体情况不清楚，用房子抵账应该是事实。
被告张以先质证对该组证据形式要件没有异议，对证明的内容有异议。收据只是说明两处房产顶账给原告王贵立，但不能证明两处房产的所有权人是原告王贵立。应当以产权证照为准，在张以先后来发现已经超额给付王贵立工程款后，这张收据就没有任何意义。
本院认为，该组证据能够证明2007年8月12日，张以先以38万元的价格将XX街X号楼X号门市房以抵顶工程款的形式给付了王贵立，该证据客观、真实，予以采信。
证据3.欠据一份。证明截止2008年6月6日张以先尚欠王贵立工程款，否则张以先不会替王贵立支付2008年供热费。
被告薛薇质证称，不知情。
被告宁安市房地产开发总公司质证对证据的形式要件无异议，对证据本身内容认可，对证明的问题不清楚。
被告张以先质证对该证据形式要件有异议，认为欠据上有四种笔体，到底是谁写的不清楚。即使有供热费由张以先帮助王贵立交的事实，也不能证明该房屋是王贵立所有。从2008年之后，被告一直要求原告和被告对账，但原告担心张以先超额支付工程款，始终未与被告对账。
本院认为，该证据不能证明原告所要证明的问题，不予采信。
证据4.房屋借用协议一份。证明张以先在明知XX街X号楼X号门市房所有人是王贵立的情况下，明知王贵立从2007年居住使用该门市房的情况下，背着王贵立和薛薇恶意串通将房屋卖给薛薇。
被告宁安市房地产开发总公司质证称，借用房屋是事实。
被告张以先质证称，第一，对证据形式要件有异议，根据它的纹路纸张的情况可以看出并不是原件。第二，对证明的问题有异议，该房屋的产权人并不是王贵立，所以协议也是无效的。产权人不是原告说是自己就是自己，应当以产权证上为准。
被告薛薇质证称，同意张以先的质证意见。
本院认为，该证据能够证明王贵立与张以先之间存在借用房屋的事实，该证据客观、真实，予以采信。
被告薛薇为支持其主张，向法庭举证，经原告王贵立、被告宁安市房地产开发总公司、张以先质证，本院认证如下：
商品房买卖合同一份。证明2013年8月中旬，薛薇与张以先买房事宜。薛薇以83万元的价格从宁安市房地产开发总公司购买的该争议房屋。薛薇将部分购房款交给信用社，张以先开的购房收据，但是合同写的是2006年12月18日，实际是2013年8月份签订的。
原告王贵立质证，认为第一，该合同不是薛薇和张以先之间的真实意思表示一致的结果，日期、价款都不是。第二，宁安市房地产开发总公司XX街项目部没有经过登记注册，它不具有出售商品房的资格，所以如果被告不能举出充分的证据证明该合同经过宁安市房地产开发总公司追认的话，该合同是不成立的。第三，这份合同进一步证明薛薇和张以先背着王贵立签订不实合同的事实，进一步证明了他们之间恶意串通。
被告宁安市房地产开发总公司质证，认为2006年12月18日或者是在2008年8月份，第二被告没有向薛薇出售该房屋。出卖人的公章不是宁安市房地产开发总公司，第二被告对出售的该房屋不知情。合同上盖的印章为XX街项目部，第二被告没有授权这个项目部出售该房屋，其他的都不知情。
被告张以先质证无异议。
本院认为，该证据可以证明薛薇购买XX街X号楼X号门市房，薛薇以买受人的身份与出卖人宁安市房地产开发总公司XX街项目部签订了商品房买卖合同，张以先作为宁安市房地产开发总公司XX街项目部的委托代理人在合同上签字。但合同中载明的购房款总金额为282961元、签订日期为2006年12月18日，均与薛薇的陈述不符。本院对该证据所要证明的问题不予采信。
被告张以先为支持其主张，向法庭举证，经原告王贵立、被告薛薇、宁安市房地产开发总公司质证，本院认证如下：
证据1.关于转让宁安市商业街二期部分工程合同书、房地产开发项目建设合同、公章使用协议书、商品房预售许可证（副本）、委托书各一份。证明：张以先承包了宁安市商业街二期的部分工程；张以先挂靠在宁安市房地产开发总公司，负责开发建设商业街二期工程，张以先是XX街项目经理部的负责人，宁安市房地产开发总公司授权张以先可以使用宁安市房地产开发总公司的公章；商业街二期工程的商品房屋可以公开预售，宁安市房地产开发总公司委托张以先为项目经理，具体负责XX街综合楼的开发施工销售等全面工作，说明张以先具有销售XX街综合楼的资格。
原告王贵立质证，认为公章使用协议书明确规定了经济往来等使用此公章无效，因使用此公章产生的后果由使用人承担责任。虽然张以先是该项目部负责人，但是对外不能使用该项目部公章，应当使用开发总公司的公章。委托书说明张以先负责施工的全面工作，只是负责人，对外销售房屋必须使用开发总公司的公章。这组证据不能证明张以先要证明的问题。
被告薛薇质证无异议。
被告宁安市房地产开发总公司质证称，许可证售房单位是宁安市房地产开发总公司，他人无权销售。委托书并没有授权张以先以XX街项目部的名义对外销售房屋，因为项目部不是一个实体，不能承担任何权利义务，如果出现经济纠纷最终还是由宁安市房地产开发总公司来承担。公章使用协议书已经明确公章的使用范围，仅限于工地内部、内业施工，超出使用范围使用项目经理部公章一概与宁安市房地产开发总公司无关，由使用方自己承担责任。房地产开发项目建设合同在法律程序上也是履行正常程序，乙方是宁安市房地产开发总公司，而不是项目部。
本院认为，张以先以朝鲜族风情街项目部的名义对外销售房屋并未得到宁安市房地产开发总公司的授权，对该组证据欲证明张以先具有对外销售房屋资格的问题不予采信。
证据2.明细账一份4张、收据一份24张、光碟一张。证明张以先自2001年12月21日至2007年8月12日给付王贵立工程款为1865840元，王贵立应得工程款为1265400元，王贵立欠张以先工程款600440元，光碟证明整个兑账过程中原告拒绝兑账，想霸占该房屋。
原告王贵立质证认为如果张以先认为多付了王贵立工程款，应当以不当得利起诉王贵立。本案是王贵立与薛薇、张以先、宁安市房地产开发总公司确认合同无效纠纷，张以先是否多付了王贵立的工程款应当另案审理，该组证据与本案无关。
被告薛薇质证无异议。
被告宁安市房地产开发总公司质证，认为该组证据与本案无关。
本院认为，该组证据与本案审理的薛薇、宁安市房地产开发总公司、张以先之间的房屋买卖合同是否有效无关联，不予采信。
证据3.李某、赵某证人证言。证明张以先去找王贵立兑账，王贵立拒绝兑账。
原告王贵立质证，认为两位证人均无法证实张以先多付王贵立工程款的事实。
被告薛薇质证无异议。
被告宁安市房地产开发总公司质证无异议。
本院认为，该组证据与本案审理的薛薇、宁安市房地产开发总公司、张以先之间的房屋买卖合同是否有效无关联，不予采信。
根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
被告张以先系宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部项目经理。2007年8月12日，张以先用宁安市宁安镇XX街X号楼X号门市房抵顶了原告王贵立工程款38万元，用宁安市宁安镇XX小区X号楼X号车库抵顶了王贵立工程款35256元。2012年4月7日，王贵立与张以先签订了房屋借用协议。该协议约定：张以先借用宁安市宁安镇XX街X号楼X号门市房，用作临时售房处。该房屋在宁安市宁安镇农村信用合作社抵押贷款与王贵立无关。房屋抵顶王贵立工程款，房权归王贵立所有。借用期间所有费用由张以先承担。
2003年12月4日，被告宁安市房地产开发总公司与宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部签订了公章使用协议书，约定“项目经理部授权使用宁安市房地产开发总公司项目经理部使用此章，使用此公章，此公章仅限于此工地内部、内业施工使用。经济往来、借贷、签订合同等使用此公章无效，因使用此公章不当产生的后果由使用人承担责任，该工程结束后此公章收回。”被告薛薇在宁安市宁安镇XX街经营棋牌室。该棋牌室与朝鲜族风情街3号楼0113号门市房相距约十米。2013年8月，薛薇与宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部签订了商品房买卖合同，合同编号为X-X。合同约定：宁安市房地产开发总公司朝鲜族风情街项目经理部将宁安市宁安镇朝鲜族风情街3号楼0113号门市房（建筑面积191.19平方米）以单价1480元、总价款282961元的价格出售给薛薇。合同上载明的签订日期为2006年12月18日。张以先以借款人名义将X号门市房在宁安市宁安农村信用合作社办理了抵押贷款，借款期限为2006年12月28日至2007年11月28日。
本院认为：被告薛薇与宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部签订的商品房买卖合同，虽然薛薇否认合同中载明的价款及签订日期，但该合同能够确认当事人的名称或者姓名、标的和数量，合同成立。薛薇辩称以83万元的价格从被告宁安市房地产开发总公司购买了该争议房屋，因没有证据证实该主张，本院不予采纳。
宁安市宁安镇XX街X号楼x号门市房开发、建设、销售单位均为宁安市房地产开发总公司，张以先以宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部名义对外销售x号楼X号门市房系无权处分行为。宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部与薛薇签订的商品房买卖合同未得到宁安市房地产开发总公司的追认，该合同应属无效。张以先辩称有宁安市房地产开发总公司的委托书，具有销售XX风情街房屋的资格，其辩解没有证据证实，本院不予采纳。薛薇辩称诉争房屋的所有权人是张以先没有事实及法律依据，本院不予采纳。
薛薇经营的棋牌室与其所购买的X号楼X号门市房邻近。薛薇与宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部签订商品房买卖合同时，应当核实所购房屋的实际使用状况。证人王宝玉与薛薇、王贵立均是邻居，其证言可以证明，薛薇对原告王贵立占有、使用该x号门市房的事实是明知的。商品房买卖合同中记载的价款与薛薇自认的实际支付价款差额巨大，为不合理的低价。薛薇对合同中载明的签订日期予以否认，又不能对此作出合理解释。张以先明知X号门市房以抵顶工程款的形式卖给了王贵立，其仍与薛薇订立商品房买卖合同，该行为必将导致王贵立与薛薇之间因房屋权属问题产生争议。受让人薛薇明知王贵立实际占有、使用X号门市房的情况下，其以不合理的低价与没有售房资质及处分权的宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部及其代表张以先签订商品房买卖合同，足以证明薛薇与张以先签订的商品房买卖合同的行为系相互恶意串通，且均具有主观故意，目的是使王贵立丧失对该门市房的占有使用，从而导致张以先以门市房抵顶王贵立工程款的行为得以解除。该行为损害了王贵立的利益。薛薇辩称善意取得诉争房屋不符合法律规定，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二项的规定，判决如下：
被告薛薇与被告宁安市房地产开发总公司XX街项目经理部签订的编号为X-X号商品房买卖合同无效。
案件受理费100元，由被告薛薇、张以先负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省
牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 刘文阁
审 判 员 于延春
代理审判员 张 勇
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张艳迪