宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0502民初696号
原告：吕苏娟，女，生于1984年5月7日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：尚美羽，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：沈江，男，生于1983年5月6日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体工商户，住址同上。系原告吕苏娟之夫。代理权限为特别授权。
被告：中卫市名品美居商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人：姜晨曦，系公司总经理。
委托诉讼代理人：尹国强，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：宁夏龙源房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：朱凤华，系公司总经理。
委托诉讼代理人：尹国强，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：高振麒，男，生于1978年1月26日，汉族，宁夏吴忠市人，大专文化，系该公司部门经理，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。代理权限为特别授权。
原告吕苏娟与被告中卫市名品美居商贸有限公司、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下分别简称美居公司、龙源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月28日公开开庭、9月12日公开质证进行了审理。原告吕苏娟及其委托代理人尚美羽、沈江，二被告的共同委托代理人尹国强及被告龙源公司的委托代理人高振麒到庭参加了诉讼。期间，因需要调取新的证据，本院决定延期审理1个月及双方因需要协商调解，原告申请庭外协商和解3个月。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求：1.依法解除原告与被告美居公司签订的《广东名品美居城营业场地租赁合同》（以下简称《营业场地租赁合同》；2.依法判令被告美居公司向原告返还租赁费497900元、赔偿损失500000元，共计997900元；3.依法判令被告龙源公司对上述债务承担连带支付责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告系销售瓷砖的个体工商户，工商登记为冠珠陶瓷中卫专卖店，后更名为中卫市冠珠陶瓷装饰材料经销部，后于2016年10月注销。2010年7月，被告美居公司承包被告龙源公司所有的位于中卫市沙坡头区鼓楼南街XX号商贸楼（即美居城）的商场进行经营。2010年9月9日，原告与被告美居公司签订《营业场地租赁合同》一份，约定：原告于合同签订之日起租赁被告美居公司承包的中卫市广东名品美居城的地下一层商场总面积1000㎡，经营冠珠品牌的陶瓷商品销售；租赁期限为两年，自2010年9月9日至2012年9月8日；租赁费每月35元/㎡，年度租金为420000元；综合服务费每月6元/㎡，每年的综合服务费72000元，广告费每年5000元，以上年度总费用共计542000元；合同还约定原告向被告交付保证金10000元；支付方式为现金支付130000元（此款包含广告费），剩余款用瓷砖相抵等事项。合同签订后，原告按约以现金支付租金及保证金90000，并以价值407900元瓷砖抵顶了部分租金，共计向被告美居公司支付租金497900元。原告在租金支付后准备进场装修经营，但被告美居公司称因向中卫市公安局消防支队（简称消防支队）申报的美居城地下一层的消防工程验收未通过，要求原告中止入场，待消防验收通过后再入场装修，租赁期限顺延，租赁合同待消防工程验收通过后再履行。2012年10月7日，被告美居公司称美居城的消防工程验收通过，租赁合同可继续履行。原被告就场地租赁事宜协商又重新签订了《营业场地租赁合同》一份，约定：原告承租被告的位于中卫市广东名品美居城地下一层商场，租赁场地总面积调整为820㎡；租赁期限2年，自2012年10月7日至2014年10月6日；租金每月35元/㎡，年度租金为344400元；综合服务费为每月6元/㎡，每年综合服务费59040元，以上年度总费用共计403440元；原告于合同签订后交付保证金5000元等事项。合同签订后，原告于2013年3月10日找来装修队对租赁的营业场地进行装修，并支付装修费500000元。在装修过程中，消防支队提出原告租赁的美居城地下一层消防工程未验收通过，要求原告停止装修，待验收合格后再行装修。原告的装修施工队即停工等待。但在2016年9月，原告发现该场地另有他人开始进行装修经营，经查被告美居公司在未通知原告解除合同的情况下将涉案营业场地另行出租他人。综上，原告认为，原告与被告美居公司签订的合同约定的租赁场地因被告的消防工程验收未通过而未能履行，原告交纳的租赁费应当退回，原告的装修损失是因被告未如实告知涉案营业场地的消防工程验收未通过所致，按照该合同约定应当承担未能履行合同造成原告装修损失的赔偿责任。被告龙源公司系涉案营业场地的实际所有权人，应当对上述被告款项的支付承担连带清偿责任。
原告向法庭提交了下列证据证明其主张：
1.房屋产权信息登记查询单（中卫市房屋产权交易管理中心出具）1份，证明原告承租的涉案场地房屋产权是登记在被告龙源公司名下的事实；
2.个体工商户营业执照复印件1份，证明冠珠陶瓷中卫专卖店于2008年5月2日成立，在2010年签订合同时，作为承租方的主体存在，吕苏娟为实际经营者的事实；
3.个体工商户营业执照复印件1份，证明2012年5月29日，冠珠陶瓷中卫专卖店更名为中卫市冠珠陶瓷装饰材料经销部，两者的注册号均为XXXX，负责人均为吕苏娟，经营者系同一人的事实；
4.个体工商登记信息（中卫市市场监督管理局出具）1份，证明中卫市冠珠陶瓷装饰材料经销部注册号与冠珠陶瓷中卫专卖店相同，负责人均为吕苏娟，现已被注销的事实；
5.营业场地租赁合同1份，证明2010年9月9日，冠珠陶瓷中卫专卖店与被告美居公司签订租赁合同，双方就涉案场地租赁期限、租赁费用、双方权利义务、其他相关事项进行了约定，其中合同第五条第二款约定消防设施由出租方被告美居公司负责的事实；
6.收据8张、补货单1张、美居城用砖清单1份，证明2010年9月，原告以现金及瓷砖抵顶房租的方式向被告美居公司支付场地租赁费共计497900元的事实；
7.建设工程消防验收意见书（卫公消验（2012）第0041号、复印件）1份，证明涉案房产一到四层及五楼的东侧消防设施已于2012年7月2日通过验收，但涉案营业场所的负一楼及五层西侧消防设施至今验收未通过待验，且至今仍然未验收，被告也未申请验收的事实；
8.结婚证1份，证明冠珠陶瓷中卫专卖店的经营者吕苏娟与合同签字代理人沈江系夫妻关系的事实；
9.营业场地租赁合同1份，证明2012年7月份，被告美居城的消防设施经验收后，被告称地下一层消防工程验收已通过，与原告签订的合同可以继续履行，由沈江代表冠珠陶瓷专卖店与被告美居公司于2012年10月7日又重新签订合同，该合同对双方于2010年9月所签订合同约定的租赁面积、租赁期限、租金等进行了调整，约定原签订的合同作废，以此合同为主，但继续约定消防设施由被告美居公司负责的事实；
10.装饰装修施工合同1份，证明2013年3月10日，原告与陈晓东签订合同约定陈晓东的装修施工队对涉案营业场地进行装修施工，工程承包方式、期限及装修工程造价为750000元、双方的其他权利义务的事实；
11.收据5份，证明原告因装修涉案场所于2013年4月2日至2014年10月10日期间先后向装修施工负责人陈晓东支付工程施工费共计500000元的事实；
12.中卫市公证处（2016）卫证字第1470号公证书（原件）1份，证明因被告美居公司对涉案营业场地的消防设施没有验收合格，也没有与原告就涉案营业场地进行协商解除租赁合同的情况下，便将涉案营业场地另行出租他人，给原告造成损失，原告于2016年9月27日申请对该营业场地尚保留的原装修现状进行公证的事实；
13.建设工程消防验收意见书（卫公消验（2012）第0041号、复印件）1份，证明内容同证据7的事实；
14.申请证人陈晓东出庭作证证言，证明2013年3月10日，原告将涉案营业房场地的装修承包给陈晓东负责施工，陈晓东进行了施工，原告支付50万元装修款，印证原告在庭审中出示的证据10装饰装修合同和证据11收据真实性的事实。
被告美居公司、龙源公司辩称：龙源公司不是合同的相对方，没有收取原告的任何费用，龙源公司不是本案适格的被告主体；二被告没有与原告及中卫市冠珠陶瓷经销部签订过任何合同，也没有与冠珠陶瓷中卫专卖店签订过任何合同，原告是中卫市冠珠陶瓷装饰材料经销部的经营者，且经营期限至2012年5月1日，原告在诉状中提到冠珠陶瓷中卫专卖店，又提到中卫市冠珠陶瓷经销部，被告查询得知是中卫市冠珠陶瓷装饰材料经销部，这三者的主体是完全不同，原告有义务证明三者有继任或共同关系，故原告的诉讼主体不适格。另外，龙源公司和美居公司是两个不同的企业主体，二被告并非是原告所称的出租关系，原告称存在关联关系应依法负有举证责任。原告在2013年已明知消防验收不合格，未提供任何证据证实租赁合同中止的事实，本案已过诉讼时效。本案原告主张已支付租赁费和装修费的数额，因属大额支付，原告称以现金方式支付与交易习惯不符，原告没有提供装修工程量清单及结算，公证书中载明的装修状况与大额支付不符；从原告陈述看，如果存在消防验收不合格的事实，其是在明知情况签订租赁合同实施的所谓装修，原告存在明显的过错。综上，应依法驳回原告的起诉。
二被告未向法庭提交证据证明其主张。
原告答辩称：被告龙源公司是涉案房屋的实际产权人，其以被告美居公司的名义对外出租涉案房屋，二被告系关联公司，是本案适格的被告主体。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告证据4、5、8、9的证明效力本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告提交的证据，本院认定如下：证据1系房产管理机关的书证，能够证明被告龙源公司系涉案房产的所有权人，有关联性，且被告对其来源合法性、真实性无异议，其证明效力予以确认；证据2、3系工商管理机关出具的书证，虽是复印件，但能够证明原告作为租赁主体身份变更情况的事实，有关联性，其证明效力予以确认；证据6中收据系被告美居公司负责人给原告出具的书证，能够证明原告向被告收到先后多次支付租赁费数额的事实，与证据5、9能够相互印证，其证明效力予以确认；证据7系消防机关出具的书证，能够证明被告租赁给原告的地下一层房屋工程的消防设施未能通过消防验收，不能投入使用的事实，虽然属复印件，被告提出了异议，但本院经核具有真实客观性，故与本案有关联性，其证明效力予以确认；证据10系原告与他人签字的合同，能够证明原告将租赁被告营业场地承包给他人进行装修，约定的装修期限、工程价款、违约责任等权利义务的事实，与原告陈述及证据11、12、14的证明内容相互印证，对其证明效力予以确认；证据11系他人给原告出具的书证，能够证明原告先后多次支付装修费数额的事实，与证据10、12、14能够相互印证，对其证明效力予以确认；证据12公证文书，能够证明被告在未与原告解除租赁合同情况下而将合同约定的美居城地下一层的经营使用权另行出租给他人，原告对被告租赁场地享有的租赁权利尚未履行完毕，尚留的原租赁场地的装修设施被损坏的事实，与原告证据10、11能够相互印证，对其证明效力予以确认；证据13系消防机关出具的书证，其证明内容与证据7相互印证，对其证明效力予以确认；证据14系证人证言，能够证明被告美居公司将美居城地下一层的营业场地租赁给原告后原告承包给证人负责装修施工及施工工程及原告支付工程价款数额的事实，与原告证据10、11、12的证明内容能够相互印证，对其证明效力予以确认。
以上原告证据中证明被告美居公司将名品美居城负一层场地租赁给原告经营，原告进行装修施工中因被告交付的租赁物存在消防验收未通过而不能使用，给原告正常经营所带来的经济损失的事实，因被告未提交反驳事实的证据予以否定，被告依法承担举证不利后果责任，故对原告所主张的该部分事实足以认定，本院予以采信认定。对于二被告主张原告证据2、3证明原告属于不适格主体的事实，因证据不足，本院不予认定；对于被告龙源公司主张龙源公司与原告无合同关系，不是租赁合同主体的事实，经核：原告与美居公司签订租赁合同和双方租赁房屋场地的产权所有人属于龙源公司的事实属实，本院予以认定；但对其主张名品美居城负一层场地的消防通过验收合格，原告不能装修施工租赁使用是原告未进行消防验收的事实，因被告未举证证明，其证据不足，本院不予认定。
综上，根据原被告双方的陈述及确认有效的证据，本院经审理查明如下事实：2010年7月，被告美居公司承包被告龙源公司所有的位于中卫市沙坡头区鼓楼南街XX号商贸楼的商场（即冠名为名品美居城）进行经营。2010年9月9日，原告经营的冠珠陶瓷中卫专卖店与被告美居公司签订《营业场地租赁合同》一份，约定：原告于合同签订之日起租赁被告美居公司承包的地下一层商场总面积1000㎡经营冠珠品牌的陶瓷商品销售；租赁期限为两年，自2010年9月9日至2012年9月8日；租赁费每月35元/㎡，年度租金为420000元；综合服务费为每月6元/㎡，每年综合服务费72000元，广告费每年5000元，以上年度总费用共计542000元；合同还约定原告向被告交付保证金10000元；支付方式为现金支付130000元（此款包含广告费），剩余款用瓷砖相抵等事项。合同签订后，原告按约以现金支付租金及保证金90000，并以瓷砖价值407900元抵顶了部分租金，共计向被告美居公司支付租金497900元。原告在租金支付后准备进场装修经营，但被告美居公司称因向消防支队申报的家具城消防工程验收未通过，要求原告中止入场，待消防通过后再入场装修，租赁期限顺延，租赁合同待消防工程验收通过后再履行。2012年10月7日，被告美居公司称美居城工程的消防验收通过，租赁合同继续履行，原被告双方救场地租赁事宜协商重新签订《营业场地租赁合同》一份，约定：原告承租被告的位于中卫市广东名品美居城地下一层商场，租赁场地总面积调整为820㎡；租赁期限两年，自2012年10月7日至2014年10月6日；租金每月35元/㎡，年度租金为344400元；综合服务费为每月6元/㎡，每年综合服务费59040元，以上年度总费用共计403440元；原告于合同签订后交付保证金5000元；另外对甲方的权利义务第3条约定被告负责公共设施、设备的维护、保养、运行和管理，包括上下水管线、雨水管线、公共照明、高低压配电、楼内消防设施及设备、扶梯、货梯等；其他补充事项约定原签订的合同全部视为作废，以此合同为主，物业费免一年；双方还约定了其他内容等事项。合同签订后，原告于2013年3月10日与陈晓东签订《装饰装修施工合同》约定：陈晓东的装修施工队负责对美居城地下一层营业场地进行装修施工，工程承包方式为包工包料；工程期限自2013年4月1日至2013年9月30日；装修工程造价为750000元；双方还约定了付款方式及期限等其他权利义务。陈晓东找来装修队对原告租赁的营业场地进行装修，原告按照约定自2013年4月2日至2014年10月10日期间先后向陈晓东支付装修费共计500000元。在装修过程中，因消防支队检查发现原告租赁的美居城负一层消防工程属于未验收通过进行装修使用，提出要求原告停止装修，在验收合格后再装修，致使施工队只能停工，原告的该租赁合同因此中断履行，对其余装修款因停止施工未付。后被告美居公司也再未通知原告继续履行租赁合同。2016年6月，被告美居公司因承包被告龙源公司的经营权期满，该营业房屋被龙源公司收回另行承包。2016年9月，原告发现该场地另有他人开始进行装修经营，认为被告美居公司在未通知原告协商解除租赁合同的情况下将美居城负一层营业场地另行出租他人，属于违约行为。为此，原告诉至本院。
另查明，原告系销售瓷砖的个体工商经营户，于2008年5月2日成立在工商机关登记为冠珠陶瓷中卫专卖店，后于2012年5月29日更名为中卫市冠珠陶瓷装饰材料经销部经营，后于2016年10月注销。原告在2013年7月停止装修施工之后，至合同约定的2014年10月6日期限内也未与被告美居公司及时协商合同履行问题。后因被告美居公司经营权的发包单位龙源公司将商场的经营权全部收回，由龙源公司直接行使收回租赁权对原告租赁的场地向中卫市阳晨美居有限公司整体承包租赁。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告吕苏娟与被告美居公司自愿签订《营业场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。
本案双方当事人争议的焦点为：一、原告及被告龙源公司是否属于适格的诉讼主体资格；二、被告美居公司将美居城商场地下一层的经营权出租给原告，双方签订的营业场地租赁合同应否解除；三、被告美居公司是否向原告承担因未能履行合同的民事责任。
关于焦点一，原告系经营销售瓷砖的个体工商户，原告以经营的冠珠陶瓷中卫专卖店名义与被告美居公司签订《营业场地租赁合同》，作为承租方的冠珠陶瓷中卫专卖店，后在经营过程中依法经工商机关核准变更、注销，依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，其起字号的个体企业注销后依法由经营者公民个人承继相应的权利义务，因此原告起诉被告主张权利并无不可，原告的诉讼主体适格。对二被告辩称原告的诉讼主体不适格的意见，其理由不能成立，本院不予采纳。
原告与被告美居公司签订《营业场地租赁合同》，双方形成房屋租赁合同法律关系，被告龙源公司虽然系该合同租赁房屋的产权所有人，但不是租赁合同的相对方，对因租赁物瑕疵不能履行合同所给原告造成的损失依法应当由出租方即被告美居公司可以独立承担民事责任，而且被告美居公司也并不主张对不能履行合同是被告龙源公司的责任由龙源公司来承担，因此龙源公司不是本案适格的被告诉讼主体。对被告龙源公司辩称应驳回原告的该诉讼请求的意见，经核其理由成立，本院予以采纳。对原告要求被告龙源公司对被告美居公司承担的租赁费及损失的赔偿承担连带支付责任的请求，经核：被告龙源公司虽然是租赁物房屋产权所有人，但仅与被告美居公司存在合同关系，承担法律责任，而与原告没有租赁合同法律关系，其行为所致原告的损失依法由被告美居公司承担，因此原告要求被告龙源公司承担责任的请求其依据不足，本院不予支持。
关于焦点二，被告美居公司与原告于2010年9月9日签订《营业场地租赁合同》，属于合同的出租方，被告在合同中约定负责公共设施、设备的维护、保养、运行和管理，其中包括楼内消防设施及设备等。但在履行合同期间，被告将商场地下一层的经营权出租给原告后，原告因被告交付的租赁物不符合消防要求而未能使用，双方对合同又顺延租赁期，于2012年10月7日重新签订《营业场地租赁合同》约定继续履行租赁，原告对被告交付的租赁场地进行了装修，但在装修使用过程中，因该租赁场地仍然未能达到消防验收的标准要求而被消防机关勒令停止施工。原告停工等待被告的通知，但被告美居公司因第三方行使权利另行将场地租赁他人经营，是属于被告美居公司在履行租赁合同期间，以自己的行为表明不再履行合同和被告美居公司违约行为致使原告不能实现合同目的情形，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条的规定，因被告美居公司不履行主要债务，且场地被被告龙源公司收回租赁给他人，已不能实现双方合同目的，因此，依法应当解除原告与被告美居公司签订的《营业场地租赁合同》。对原告要求解除原告与被告美居公司签订的《营业场地租赁合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对被告辩称的该部分意见，本院不予采纳。
关于焦点三，依据《合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，依据双方签订的《营业场地租赁合同》约定被告美居公司交付给原告的租赁物因未能达到消防验收的标准要求而被消防机关勒令停止施工未能租赁使用，后来被被告龙源公司因行使权利收回租赁物另行将场地租赁他人经营，依法终止履行；但对于已经履行的部分，原告向被告美居公司交付租赁费497900元，被告美居公司存在违约责任，依法应向原告返还租赁费；同时在履行合同中，原告对租赁物实施装修工程，已经投入支付装修工程费500000元损失，因被告美居公司提供的租赁物未能达到消防验收的标准要求而被消防机关勒令停止施工未能租赁使用，负有主要过错，向原告应承担其违约行为所致原告损失的赔偿责任；综上，被告美居公司依法承担因未能履行合同的民事责任。
对原告要求被告美居公司向原告返还租赁费497900元，赔偿损失500000元，共计997900元的诉讼请求，经核：对场地租金497900元予以确认，因被告美居公司的违约行为不能实现原告的租赁合同目的，应予向原告返还，原告的该请求，本院依法予以支持；对损失500000元，被告美居公司向原告提供的租赁物存在瑕疵，直接影响了原告租赁经营使用，对此负有主要过错责任，但虽然在装修停工后双方合同约定的租赁期可以中断顺延，但原告在租赁合同约定的租赁期限届满前应当向被告积极主张权利，避免扩大损失，对此原告也有履行合同不符合约定的违约行为，对给原告造成的经济损失，考虑原告履行合同不符合约定过错责任承担，本院确定按照20%的标准向被告承担违约责任，减免被告美居公司所负的责任，被告美居公司承担原告的经济损失按照80%负担较为适当，合计赔偿损失400000元的该请求有事实及法律依据，本院依法予以支持；但对原告其余部分损失的请求其依据不足，本院不予支持。对被告美居公司辩称是原告装修工程应当申报的消防设施验收未通过所致原告的损失，应驳回原告该部分诉讼请求的意见，经核其依据不足，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告吕苏娟与被告中卫市名品美居商贸有限公司于2012年10月7日签订的《广东名品美居城营业场地租赁合同》；
二、被告中卫市名品美居商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告吕苏娟返还租赁费497900元，赔偿损失400000元，共计897900元；
三、驳回原告吕苏娟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13880元，减半收取计6940元，由原告吕苏娟负担550元，被告中卫市名品美居商贸有限公司负担6390元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员宋建喜
二○一七年九月二十二日
书记员钟天敏