安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初5632号
原告：ＸＸ耀，男，1985年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：黄乔英，安徽皖衡律师事务所律师。
委托代理人：谢尚成，安徽皖衡律师事务所律师。
被告：付玲玲，女，1985年2月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：刘航宇，男，住安徽省阜阳市颍州区三合镇掩龙村拐湾集**号，与被告付�玲系夫妻关系。
被告：刘航宇，男，1980年3月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
原告ＸＸ耀诉被告付玲玲、刘航宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ耀的委托代理人黄乔英、被告付玲玲的委托代理人暨被告刘航宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ耀诉称：2016年4月23日，原告与被告签订了存量房买卖合同及其补充协议，约定被告将其位于合肥市包河区包河大道159号湖畔景苑南幢1602室的房屋出卖给原告。双方就房屋的价款、履约方式及违约责任等均作出了明确的约定。合同签订后，原告依约支付了购房定金25000元。后原告多次要求被告协助办理房屋转移登记手续，或办理委托公证手续，被告以各种理由推诿不予协助。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的存量房买卖合同；二、被告立即返还原告支付的购房定金25000元；三、被告赔偿原告违约金81500元；四、本案的诉讼费用由被告承担。
被告付玲玲、刘航宇在庭审中共同辩称：合同签订及收到定金属实，但合同约定原告应当在2016年4月25日前将首付款转至指定账户，但原告并未按约履行，且原告在没有授权委托书的情况下将涉案房屋出卖给他人。
经审理查明：2016年4月23日，刘航宇、付玲玲（甲方）与ＸＸ耀（乙方）签订一份《存量房买卖合同》及补充协议，约定甲方将位于合肥市包河区包河大道159号湖畔景苑南幢1602室房屋作价815000元出卖给乙方，第三条约定甲乙双方约定在办理公证前腾空房屋；第五条约定甲乙双方共同向公证处申请办理委托公证手续；第八条约定乙方未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，乙方按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方有权单方解除合同，乙方按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，若乙方愿意继续履行合同，甲方同意的，合同继续履行；第十条约定如有违约情况，违约方向守约方赔偿总房价百分之十作为补偿；乙方有变更购买人姓名的权利；附件三约定甲方购买存量房时向徽商银行申请了抵押贷款，目前余额约为25万元；附件四约定乙方同意在2016年4月25日前将815000元（含定金）存入房地产管理部门设立的资金托管账户，并在当日申请办理委托公证手续。补充协议约定，乙方向甲方支付定金25000元，在履约后抵作房价款；甲乙双方应在�产局下发的已过户的房产证及乙方付清全部的房款后的三日内办理房屋交接手续；甲方在2016年4月25日前做委托公证前，提供此房还贷卡并开一张徽商银行卡；乙方有变更购房人姓名的权利；补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准。当日，ＸＸ耀向付玲玲、刘航宇支付购房定金25000元，余款未付，涉案房屋的银行按揭贷款亦未结清。
涉案房屋的所有权人登记为付玲玲，产权证号为房地权证合包字第××号。付玲玲与刘航宇系夫妻关系。
付玲玲、刘航宇在与ＸＸ耀签订《存量房买卖合同》及补充协议的同时，还与合肥中玺房地产代理销售有限公司签订一份《房地产经纪合同》，约定合肥中玺房地产代理销售有限公司向付玲玲在出卖涉案房屋过程中提供相关服务。
ＸＸ耀为合肥中玺房地产代理销售有限公司的法定代表人。
刘航宇还提供了一份ＸＸ耀与乔天祥在2016年4月23日签订的《存量房买卖合同》及补充协议复印件，主要内容是付玲玲将涉案房屋作价92万元出卖给乔天祥，乔天祥自愿为付玲玲偿还涉案房屋的银行按揭贷款，在预约还款日转入房主还贷账户。乔天祥支付ＸＸ耀购房定金5万元。乔天祥本人于2016年8月31日在本院制作一份谈话笔录，对刘航宇提供的《存量房买卖合同》及补充协议复印件的真实性予以认可，陈述签订合同时ＸＸ耀自称是房主的委托代理人，但当时没有提供授权委托书，其支付给ＸＸ耀定金5万元。后其母亲到现场看房过程中，偶遇涉案房屋的房主，经沟通发现涉案房屋实际由房主出卖给ＸＸ耀，ＸＸ耀再转卖给乔天祥。后其至合肥中玺房地产代理销售有限公司协商卖房事宜，与ＸＸ耀协商一致解除了合同及补充协议，退还了5万元定金，因合同原件已经销毁，故无法提供原件。
在审理过程中，ＸＸ耀申请合肥中玺房地产代理销售有限公司的门店经理郑某作为证人出庭作证。证人陈述ＸＸ耀系其在合肥中玺房地产代理销售有限公司的上级领导。解释合同中约定办理公证及乙方有权变更买房人姓名的原因是ＸＸ耀及其亲属想从刘航宇处购买两套房屋，一套是付玲玲名下，另一套是刘丹丹名下的，因刘航宇急需用钱要求一次性付清全部房款，ＸＸ耀的购房款也是从别人处拆借而来，担心全款支付完毕后，刘航宇不偿还银行按揭贷款，故要求付玲玲、刘航宇办理公证委托ＸＸ耀指定的人代为办理卖房、报税、托管、领取房款等手续，后来ＸＸ耀的亲属又不想买房了，ＸＸ耀就将付玲玲名下的房屋卖给了乔天祥，因为乔天祥与付玲玲见过面了导致合同没有继续履行，ＸＸ耀与乔天祥签订的合同已经解除了。
ＸＸ耀解释合同中约定办理公证及乙方有权变更买房人姓名指的是付玲玲、刘航宇委托ＸＸ耀指定的人办理涉案房屋出卖全部事宜，ＸＸ耀与刘航宇签订了出卖两套房屋的两份《存量房买卖合同》，后来因ＸＸ耀的亲戚不愿购买，故将其中一套出卖给了乔天祥，另一套房屋因没有房屋所有权人的签字也无法继续履行。
付玲玲、刘航宇解释合同中约定办理公证及乙方有权变更买房人姓名指的是付玲玲、刘航宇委托ＸＸ耀出卖涉案房屋，变更买房人姓名是因为ＸＸ耀称涉案房屋将登记在其父母或亲戚名下。
另查明：2016年4月23日，刘航宇还与ＸＸ耀签订出卖合肥市包河区包河大道159号湖畔景苑南幢1603室房屋的合同一份，合同内容相同，但该房屋所有人为刘丹丹。
以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有《存量房买卖合同》及补充协议、《房地产经纪合同》、收条、谈话笔录等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为：原告ＸＸ耀与被告付玲玲、刘航宇签订的《存量房买卖合同》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。但本案与一般房屋买卖案件不同之处在于，一、本案的买受人即原告系涉案房屋中介公司合肥中玺房地产代理销售有限公司的法定代表人，身份特殊，具备从事存量房买卖的经验；二、从涉案合同的内容上来看，在明知涉案房屋存在银行按揭贷款的情况下，合同中却没有对按揭贷款如何偿还进一步予以约定，在合同及补充协议中则多次约定需要办理公证且原告有权变更买房人姓名，而原、被告对办理公证的内容解释不一致，合同中亦未予以明确；这些关键内容合同约定不明确或没有约定，有悖于日常交易习惯；三、在原、被告签订合同的同一天，原告在未经涉案房屋所有权人授权的情况下即与案外人乔天祥签订了出卖涉案房屋的存量房买卖合同，虽该存量房买卖合同系复印件，但乔天祥对该复印件的真实性予以认可，该合同与涉案的合同相比，则对房款支付有了更为详细的约定，明确由乔天祥代为偿还涉案房屋的按揭贷款且是存入房屋所有权人的还贷账户中，这与涉案合同中约定由被告付玲玲、刘航宇提供还贷银行卡给原告ＸＸ耀相吻合，而乔天祥同日购买涉案房屋的价款则为92万元；四、从原�ＸＸ耀申请的证人郑某出庭作证的证言来看，因该证人与原告ＸＸ耀存在利害关系，其证明力较低，但其在解释乔天祥与ＸＸ耀签订的合同解除的原因时陈述系因乔天祥的母亲与付玲玲见面了；综上，虽涉案合同真实有效，但ＸＸ耀系利用其手中掌握的房屋买卖的资源，从中赚取房屋差价，在乔天祥知晓涉案房屋存在高额差价的情况下故与之解除合同、返还了定金，从而导致涉案合同无法继续履行，现被告付玲玲、刘航宇亦同意解除合同，故原、被告双方系协商一致解除了合同，本院予以确认。关于买卖双方是否存在违约的情形，本院认为，在认定违约方及违约行为要结合上述分析及合同约定内容、双方实际履约情况进行判断。本案中，支付房款与办理公证的先后履行顺序，在合同中的字句仅以分号区分，分号意为并列，约定的简要内容是在2016年4月25日前支付房�的当日办理公证，故两项合同义务应当同时履行，原告ＸＸ耀未按合同约定足额支付购房款，被告付玲玲、刘航宇有权行使拒绝办理公证的抗辩，故原告主张被告违约支付违约金81500元，本院不予支持。现原、被告双方协商一致解除了合同，合同解除后，原告支付的定金被告应予返还，故对原告诉请要求被告返还25000元定金，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ耀与被告付玲玲、刘航宇2016年4月23日签订的出卖合肥市包河区包河大道159号湖畔景苑南幢1602室房屋《存量房买卖合同》及补充协议；
二、被告付玲玲、刘航宇自本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸ耀定金25000元；
三、驳回�告ＸＸ耀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2530元减半收取1265元，由原告ＸＸ耀负担1003元，被告付玲玲、刘航宇负担262元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 胡翠
二〇一六年十一月二十四日
书记员 张燕
附本案适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。