山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民一终字第39号
上诉人（原审被告）：周广勤（曾用名周广芹）。
委托代理人：杨震宇，山东真谛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘进富。
委托代理人：王涛涛，山东滕达律师事务所律师。
上诉人周广勤全与被上诉人刘进富宅基地使用权纠纷一案，不服滕州市人民法院（2013）滕商初字第2747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年11月4日，刘进富、周广勤签订《合同书》一份，约定周广勤将位于滕州市北辛街道西七里沟居委会地基一处以15万元的价格转让给刘进富建房使用。合同约定：“转让后周广勤不再拥有使用权，刘进富享有使用权，转让后买断地基的费用由刘进富负责，以后建房或者国家拆迁和动用，与周广勤无关，刘进富终身享有使用权，本地基有集体土地罚款单，以后确权由刘进富办理，周广勤配合协调”。刘进富、周广勤均在合同上签名、捺印。该土地系周广勤租赁滕州市北辛街道西七里沟居委会的土地，周广勤系该集体组织成员，刘进富并不是该集体组织成员。刘进富取得该土地后，以该土地为地基，建成房屋一处，并于2012年11月28日与案外人张勇签订《房屋买卖合同》一份，将所建房屋出卖并交付给张勇占有、使用。2013年7月，该房屋被依法拆迁（张勇与刘进富房屋买卖合同纠纷一案，已经原审法院（2013）滕民初字第3564号案件处理）。2013年7月19日至20日，刘进富、周广勤及刘进富之妻郝明英在滕州市大同北路东侧土地征收指挥部及滕州市时尚馅饼店内对以往账目进行结算，其内容为：刘进富为周广勤建房两处折合103600元；周广勤以前收刘进富现金40000元；周广勤应付刘进富交通事故代赔款9000元；减去周广勤付给刘进富的款项：现金20000元、楼板3696元、水泥七吨计1400元、沙800元，以上合计25896元；周广勤应支付给刘进富壹拾贰万陆仟柒佰零肆元（126704元）。周广勤在结算清单上注明：“情况属实”，并签名、捺印，刘进富亦在结算清单上签名、捺印。结算完后，周广勤又在结算清单的背面书写欠条一份：“欠条欠刘进富建房款捌万陆仟柒佰零肆元（86704元）欠款人周广勤2013.7.20号”。2013年7月19日，刘进富对双方的谈话进行了录音，其中刘进富问：“我给你四万现金，我又给你盖了两处房子，对吧？”周广勤答：“对。”稍后，周广勤说：“我又给你两万，有条，四万兑两万。”双方在7月20日结算时，刘进富对结算的过程进行了录音，其中有周广勤明确讲明4万元以收条为准，如果没有收条周广勤不予认可。但录音并不完整，后期算账的过程未能完全录制。刘进富之妻在庭审中述称刘进富在得到周广勤地基时已将4万元的收条作为履行方式之一交还给周广勤，刘进富手中已没有该4万元收条。诉讼中，原审法院依刘进富申请对郝俊涛进行调查，郝俊涛证实周广勤将两块地基同时转让给郝俊涛与刘进富，转让给郝俊涛的地基价款为13.5万元，转让给刘进富的地基价款为15万元，刘进富、周广勤因地基转让款返还问题发生纠纷，刘进富的诉请如上。
原审法院认为，周广勤将其租赁集体组织滕州市北辛街道西七里沟居委会的土地作为房屋地基转让给刘进富，其行为违反了法律强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。故周广勤与刘进富签订的地基转让合同无效。因该地基转让合同无效，该合同取得的财产应予返还。该土地经行政征收后，刘进富无须向周广勤返还，但周广勤收取刘进富的地基转让款应向刘进富返还。关于刘进富、周广勤争执的周广勤是否收取刘进富4万元现金的问题。刘进富、周广勤于2013年7月20日结算时，周广勤在结算清单上亲笔书写收刘进富现金4万元，包含该4万元现金，双方结算的最后款项是126704元，周广勤在结算清单上书写情况属实，应视为系周广勤的真实意思表示，对于刘进富提供的双方均签名认可的结算清单予以采信。且结合对郝俊涛所作的调查，因刘进富给周广勤建造两处房屋折合价款86704元（含交通事故代赔款9000元），再加上周广勤借刘进富的4万元现金，从价值衡量上亦接近地基价款，周广勤将地基转让给刘进富时，刘进富将周广勤出具的4万元借条交还给周广勤，也较符合常理。关于刘进富是否向周广勤交付地基款的问题。因刘进富、周广勤系朋友关系，双方虽约定地基的价款，周广勤也将地基交付给刘进富占有、使用，但对双方的债权、债务一直没有结算，应认为双方已将其之间的债权、债务算作地基款而不再详细计算。故双方于2013年7月20日对以往债权、债务结算得出的126704元款项应视为对地基款的最终实际履行。刘进富、周广勤因转让地基的债权债务关系明确具体；刘进富诉求周广勤向刘进富返还买卖地基款126704元，事实清楚，理由正当，于法有据，予以支持。周广勤要求刘进富支付转让地基后的收益，因周广勤明知是农村集体的土地而转让给刘进富，其过错程度较大，且亦未提供刘进富有关收益状况的证据，故对其该项要求，不予支持。刘进富请求周广勤支付地基款的利息损失，没有法律依据，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决：一、原告刘进富与被告周广勤于2007年11月4日签订的地基转让合同无效；二、被告周广勤于判决生效后十日内偿付原告刘进富地基转让款126704元；三、驳回原告刘进富其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2840元、保全费1270元由被告周广勤负担。
上诉人周广勤不服原判上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、原审法院对周广勤与刘进富间因转让合同而产生的债权债务关系认定错误。（1）刘进富没有实际交付周广勤转让合同约定的15万元转让款，故而刘进富对周广勤负有债务15万元。（2）周广勤欠刘进富建房款86704元，应以清算后所出具的欠条数额为准，而不应依据推断得出的结论作为欠款数额。以上两笔债权债务相减，刘进富应当支付给周广勤差价款63296元。2、原审法院对刘进富签订合同后依据该房获得的收益情况未予认定。（1）、刘进富获得土地拆迁补偿款十二万元。（2）、刘进富在该土地建房后一直将该房出租经营，每年都能获得租金收入，最低收入4-5万元。由此可见，刘进富因该宗土地获得收入十六、七万元。3、原审法院对土地使用权转让过程中过错承担认定错误，周广勤所处置的该宗土地有集体土地罚款手续，周广勤为本集体经济组织成员，对该宗土地拥有无可争议的处置权，作为有权处置的权利人在处置过程中不应当存在过错。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院对土地转让合同的法律适用认定错误。刘进富与周广勤签订合同系双方真实意思表示，所以转让合同行为不能认定为无效。2、原审法院对无效合同的法律后果适用错误。按照合同法对无效合同处置的法律后果为返还财产及孳息收益，返还责任主体应为合同双方，原审法院即已经认定合同无效，应当同时判令双方相互返还，周广勤返还的义务仅限于收取的土地使用权转让款，周广勤尚未收取刘进富土地款，所以无返还之义务，刘进富同时应当将土地使用权返还于周广勤，该土地经行政征收后，刘进富应当经土地征收获得的补偿款及占用土地期间获得的收益返还给周广勤才对，而原审法院仅判决单方返还显然不当。三、原审法院审理程序不当。本案刘进富诉请给付建房欠款与土地使用权转让不是同一法律关系，不应当合并审理，刘进富与周广勤清算所拖欠的建房款与土地使用权转让不是同一法律关系，原审法院应当告知刘进富另案诉讼，不应当在本案中一并审理，更不应该按照刘进富单方陈词（以建房款抵做土地转让款）作出一并判决。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，审理程序不当，理应予以纠正，为维护上诉人合法权益，请求二审法院：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被告承担。
被上诉人刘进富答辩称，一、因周广勤与刘进富所签订的宅基地使用权转让合同违反法律强制性规定，当然无效。其无效的法律后果并不产生合同之债。周广勤所谓的第一条刘进富对周广勤负有15万元债务是错误的。不会产生15万元与建房款之间的差价。刘进富不应、不存在再向上诉人支付63296元差价的义务。二、原审判决认定对周广勤所上诉称的收益不予认定，事实清楚、正确。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
经审理，本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，刘进富非滕州市北辛街道西七里沟的集体经济组织成员，其与周广勤签订的地基买卖合同，违反法律的强制性规定，该地基转让合同无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案宅基地已经被行政征收，刘进富无须返还，原审法院认定并无不当，本院对此予以确认。周广勤主张涉案合同有效与应当返还土地补偿款及其收益，未提供充分有效的证据予以证明，本院不予支持。关于涉案地基转让合同的转让款的支付问题。周广勤与刘进富之间的结算清单，经双方签字确认，系双方当事人真实的意思表示，能够认定2013年7月20日双方之间经核算后的债权债务数额为126704元，结合周广勤已将涉案宅基地实际交付刘进富长期占有、使用并对双方上述债权债务亦未履行的情况，能够认定双方之间已将核算的债权用以折抵地基款的事实，周广勤主张刘进富未予支付地基转让款，亦未提供充分有效证据予以证明，其主张理由不能成立，本院不予支持。周广勤主张原审程序违法，亦无事实和法律依据，本院不予采信。综上，周广勤的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2840元，由上诉人周广勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔兆军
审 判 员 李政远
代理审判员 李 帅
二〇一五年五月五日
书 记 员 蓝 月