广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0304民初2330号原告:广东中奥物业管理有限公司桂林分公司，住所地广西桂林市象山区，统一社会信用代码：91450300662131069J。负责人：付蓉。委托诉讼代理人：唐忠全，该公司员工。被告：廖鲜艳，女，1983年8月6日出生，壮族，身份证住址：广西防城港市。被告：曾凡红，男，1976年11月28日出生，瑶族，身份证住址：广西桂林市象山区。原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司（下称中奥物业桂林分公司）与被告廖鲜艳、曾凡红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐忠全到庭参加诉讼，被告廖鲜艳、曾凡红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业桂林分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费3847.2元；2.判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金2161.3元；3.判令被告支付截至2016年12月31日公共分摊水电费167.2元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2010年1月29日签订《前期物业服务协议》，约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与桂林XXX开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买桂林市XXX号（现更改为桂林市XXX号）XXX号房。桂林XXX开发有限公司于2010年10月25日将上述房屋交付给被告。原告已依据《前期物业服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告作为XXX小区业主，应依约及时、足额支付相关费用。根据桂林市物价局文件市价字[2008]28号规定，物业管理费为每月每平方米0.8元，电梯维护保养费20元每月，被告房屋建筑面积为80.8平方米。被告从2014年1月1日起均未按合同约定及时交纳上述费用。经原告多次催收，被告均无理拒交，被告从2014年1月1日起至2017年6月30日现已欠交物业管理费、电梯维护保养费、生活垃圾清运费共3847.2元。根据《前期物业服务协议》第五条的约定，被告未能按时足额缴纳物业管理费产生违约金为2161.3元，公共分摊水电费167.2元，以上共计6175.7元。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告廖鲜艳、曾凡红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未作出书面或当庭答辩，也未提交相关证据，视其已放弃答辩和庭审质证的权利。综合本案证据及原告当庭陈述，本院确认以下法律事实：2010年1月29日，原告中奥物业桂林分公司与被告廖鲜艳、曾凡红签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费（不包括电梯维护保养费和物业共用部分运行即共用照明、电梯、水泵、梯灯、景观、公共洗手间、差额电量等发生的水电能耗费用）；电梯住宅楼物业管理服务费为0.8元/月·平方米建筑面积；物业服务企业为电梯进行必要的日常维护和保养，业主或物业使用人同意按照20元/月·户的标准向物业服务企业交纳电梯维护保养费；业主或物业使用人同意以每12个月为一个周期交纳物业管理服务费和电梯维护保养费，并在每个周期前10日内按时向原告预先支付当期周期的物业管理服务费和电梯维护保养费，履行交纳义务；被告应按时全额交纳物业管理服务费，逾期缴纳的，应支付滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务，具体代办收费标准执行政府规定。2010年3月8日，被告廖鲜艳、曾凡红与桂林XXX开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于桂林市象山区XXX号房，房屋登记档册显示该房建筑面积为80.8平方米，被告于2010年10月25日办理了收房手续。原告与桂林市象山区环境卫生管理站签订《合同书》，约定生活垃圾清运费每户每月收费7元。原告依约提供了物业管理服务，但被告未交纳2014年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理服务费2714.9元（80.8㎡×0.8元/㎡/月×42个月）、电梯维护保养费840元（20元/月×42个月）、生活垃圾清运费294元（7元/月×42个月），以及2015年4月1日至2016年12月31日止的公共分摊水电费167.2元。原告向被告发出催缴费用的通知，但被告一直未交纳上述费用，为此原告诉至法院。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告在依约提供了物业管理服务后，被告应按合同约定履行按时交纳物业管理服务费及其他相关费用的义务。根据被告房屋面积及合同约定的物业管理服务费收费标准，本院确认被告自2014年1月1日起至2017年6月30日应缴物业管理服务费为2714.9元，被告应予支付，现原告要求被告支付的数额为2713.2元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。关于原告诉请逾期支付物业管理服务费的违约金问题，《前期物业服务协议》约定，被告每年度首月10日前应向原告交纳本年度物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之三标准向原告支付滞纳金。本院认为，双方约定的滞纳金属违约金性质，该计算标准过高，而原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院依法将该违约金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，暂计算至2017年6月30日得350.6元。此后，以物业管理服务费2714.9元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止。关于原告要求被告支付2014年1月1日至2017年6月30电梯维护保养费840元的主张，因案涉《前期物业服务协议》已明确约定电梯维护保养费为20元/月·户，故对原告该项主张本院予以支持。关于原告要求被告支付2014年1月1日至2017年6月30日生活垃圾清运费294元的主张，根据《前期物业服务协议》及《合同书》的约定，原告可向被告代收上述费用，现原告已提供证据证实上述费用的计算依据、标准及已经代被告向第三方支付的事实，故对原告请求由被告承担上述费用的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付2015年4月1日至2016年12月31日公共分摊水电费167.2元的主张，根据《前期物业服务协议》约定，原告可向被告收取应分摊的共用部分运行（包括共用照明、电梯、水泵、梯灯、景观、公共洗手间、差额电量等）发生的水电能耗费用，现原告已提供证据证实上述费用的计算依据、标准及已经代被告向第三方支付的事实，故对原告请求由被告承担上述费用的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告廖鲜艳、曾凡红于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2014年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理服务费2713.2元，并支付违约金350.6元（此后违约金以2713.2元为基数，自2017年7月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、被告廖鲜艳、曾凡红于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2014年1月1日至2017年6月30日期间的电梯维护保养费840元、生活垃圾清运费294元以及公共分摊水电费167.2元;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告廖鲜艳、曾凡红负担。本判决为终审判决。审 判 员 周丽娟二〇一七年十一月六日代书记员 蒋智萍