广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初9778号原告：张丽凤，女，汉族，1987年3月4日出生，住所地：福建省云霄县。委托诉讼代理人：周贺，广东天骅律师事务所律师。被告：佛山市信和投资管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区魁奇二路139号二十四座二层2P4号，统一社会信用代码：914406046650452547。法定代表人：吴奕民。委托诉讼代理人：张家卿，佛山市信和投资管理有限公司员工。第三人：佛山市禅城区茂业房地产服务部，个体工商户，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇帝景北路16号首层P44号之二，注册号：440602600626059。负责人：李明森，男，汉族，1969年11月16日出生，住广东省云浮市云城区。系该个体工商户的经营者。原告张丽凤诉被告佛山市信和投资管理有限公司、第三人佛山市禅城区茂业房地产服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周贺，第三人佛山市禅城区茂业房地产服务部到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判令被告立即向原告双倍返还定金共计10万元及利息(按中国人民银行同期商业贷款利率从2016年9月22日起计至被告实际履行之日止）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月4日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为中介方，三方签订了《房地产认购协议书》，约定被告将佛山市禅城区帝景北路16号1区十五座703房出售给原告，签订合同后，原告依约向被告支付了定金5万元。但2016年9月6日，被告通过第三人向原告发出通知，单方改变《房地产认购协议书》约定的要求原告一次性缴清全部购房款项。原告及第三人与被告进行协商要求按原先约定的付款方式继续履行，但被告未予理睬。至2016年9月20日，被告再次向原告及第三人发出通知，明确表示其单方取消交易、拒绝继续履行合同。《房地产认购协议书》明确约定，若甲方（即被告）悔约，应在两日内将所收定金退还给原告，并另行赔偿原告5万元。原告认为，《房地产认购协议书》是三方自愿签订的，是三方的真实意思表示，合法有效，三方均应严格遵守。另外，收受定金的一方违约应双倍返还定金也是法律明确规定的。被告未出庭应诉，提交书面答辩意见如下：一、房地产买卖合同真实有效，对原被告双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告与原告于2016年7月4日签订了房地产认购协议书，这代表当时双方的合意，之后双方经多次协商，于2016年7月7日签订了《广东省房地产买卖合同》。《广东省房地产买卖合同》是由广东省建设厅和广东省工商行政管理局拟定的格式合同，里面改变或增加合同中的部分条款，都表达了被告与原告双方的合意，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《广东省房地产买卖合同》第二条明确了买卖房地产价格及付款方式：“甲（转让方）、乙（受让方）双方议定该房产交易总金额为柒拾万元整。乙方应于合同签订后1天内支付甲方定金伍万元整；乙方于2016年7月31日前支付第一期房款叁拾贰万元整；最后一期付款叁拾捌万元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵。”但在该合同生效后，原告除向被告付了伍万元定金外，迄今未曾支付任何房款，导致本次交易不成功，房地产买卖合同即告解除。二、诚实信用原则要求民事主体保持善意真诚的主观心理和进行守信不欺的客观行为，任何民事欺诈和违约行为都将承担不利的法律后果。中国儒家宗师孟子曰：“车无辕不行，人无信不立”。诚实守信，是做人的一项基本原则，也是合同法的一项原则。现代经济充满高度的复杂性和风险性，要求民事主体以更为真诚守信的主观心理和客观行为参与民事活动，唯有如此，才能保护交易安全，实现当事人之间的利益平衡和社会的公正。根据被告与原告签订的《房地产买卖合同》第六条约定“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方伍万元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除”，在该合同生效后，原告除向被告付了伍万元定金外，迄今未曾支付任何房款，已经严重违约，损害了被告的权益。原告居然恶人先告状，要求被告赔偿违约金，简直就是蛮横无理、强词夺理！综上所述，原告张丽凤滥用诉权、无理取闹，恳请法院尽快查明本案事实，依法驳回原告起诉，以维护被告的合法权益。第三人述称：对原告的诉讼请求和事实都没有异议，作为合同一方的当事人，我方认为原告的主张均属实。本院经审理认定如下事实：2016年7月4日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方中介）三方协商一致签订了《房地产认购协议书》，该协议书约定：一、甲方自愿将座落于佛山市禅城区南庄镇帝景北路16号1区十五座703房的房地产出售给乙方，房屋面积为139.14平方米，房地产权证号码：佛字第××号。国土证号码：第00007**号。总成交价为人民币80万元。乙方已对甲方所售房产作了详细了解，愿意购买该房地产。二、付款方式：1.乙方购买上述房产的付款方式采用办理银行按揭付款购房。2.乙方于2016年7月4日付5万元作为购房定金。3.首期购房款人民币32万元（含已付定金）在双方办理过户手续完成时付清。余款48万元，则有银行放款支付结清，整个交易完成。五、违约责任：1.甲方中途违约，本协议即告解除，甲方应在悔约之日两天内将所收定金退还给乙方，并赔偿人民币5万元。2.乙方决定中途不买或由甲方通知乙方办理上述房产过户手续7天内如乙方不办理，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回。六、甲乙双方应在2016年8月5日前签订二手房买卖合同进行交易。十、房地产交接：甲方同意于2016年10月1日前将上述房地产交付给乙方使用。原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）均在该协议书上签字盖章。同日，原告向被告交付定金5万元，被告收取定金并向原告开出收据一份。2016年7月7日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订了《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）。该合同约定：第一条、买卖房地产情况：甲方拟将位于佛山市禅城区帝景北路16号1区十五座703房的房地产转让给乙方。乙方已对甲方拟转让的房产作了了解，愿意购买该房地产。第二条、买卖房地产价格、付款方式：甲乙双方议定该房地产交易总金额为70万元，乙方应于合同签订后1天内支付甲方定金5万元整。乙方于2016年7月31日前支付第一期放款32万元。最后一期付款38万元，在办理号转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：转账。第三条、登记过户手续办理：本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到佛山市住房和城乡建设管理局办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。第四条、房地产交接：双方同意于2016年7月31日由甲方将该房地产交付给乙方使用。第六条、违约责任：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方5万元违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在7日内退回乙方，另赔偿甲方5万元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。原、被告双方在合同上签字盖章。庭审中，原告与第三人均认为2016年7月7日，原告与被告签订的《广东省房地产买卖合同》系用于登记备案以达到避税目的，非合同双方真实意思表示。之后，原告未向被告支付购房款，被告亦未向原告交付涉讼房地产。双方各执一词，诉至本院。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是本案是否适用定金罚则，原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求是否成立。原告主张按照原、被告及第三人三方于2016年7月4日所签订的《房地产认购协议书》约定，被告未在法定期限内协助办理过户手续，存在违约，主张适用定金罚则，双倍返还定金；被告提出按照原、被告双方于2016年7月7日签订的《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），被告未按照合同约定支付首付款，存在违约，应当没收定金。基于诉辩主张，对争议焦点的分析，需要对《房地产认购协议书》、《广东省房地产买卖合同》性质、效力等进行评判，对此，本院作如下分析及认定：首先，关于《广东省房地产买卖合同》的性质及效力。被告抗辩提出双方签订了该合同，应当按照该合同履行，原告未依约支付首付款，存在违约。但原告及第三人均一致陈述《广东省房地产买卖合同》系为避税、登记备案而签订的“阴阳合同”，非当事人真实意思表示，对双方均不具备法律约束力。对此，本院评判如下，一、被告仅仅认可《广东省房地产买卖合同》关于付款方式“1.乙方购买上述房产的付款方式采用办理银行按揭付款购房。2.乙方于2016年7月4日付5万元作为购房定金。3.首期购房款人民币32万元（含已付定金）在双方办理过户手续完成时付清。余款48万元，则有银行放款支付结清，整个交易完成”的约定，但对房屋总价重新约定为70万元，并不置可否。二、因为《广东省房地产买卖合同》约定房屋价款为70万元，而《房地产认购协议书》约定房屋价款为80万元，此与市场交易习惯不符，亦不符常理。三、佛山市二手房买卖交易市场，确实存在买卖双方先签订二手房买卖合同，在房屋登记机构另行签订备案的《广东省房地产买卖合同》，但不作为双方真实意思表示的交易惯例。结合以上几点，本院采纳原告及第三人的陈述，认定原、被告双方于2016年7月7日签订的《广东省房地产买卖合同》并非双方当事人真实表示，仅是为在房屋登记部门登记备案的合同文本，对双方没有拘束力。被告基于该合同抗辩原告违约未支付首付款并没收定金的意见，本院不予采纳。其次，对《房地产认购协议书》性质与效力的评判。该协议书是属于预约合同还是正式商品房买卖合同文本。本院评判如下，根据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《房地产认购协议书》是否应认定为商品房买卖合同需具备四个要件：1.协议签订的时间；2.双方是否仅仅是为购买房屋达成初步意向；3.对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件是否写进合同的内容，是否有明确约定；4.出卖人是否已经按照约定收受房款，并且以上四项需综合分析。本案《房地产认购协议书》条款对前三个要件均约定较为明确，但欠缺支付购房款的要件。另外，《房地产认购协议书》第六条明确约定甲乙双方应在2016年8月5日前签订正式二手房买卖合同也能印证《房地产认购协议书》仅仅是具有预约合同之属性。现买卖合同双方虽于2016年7月7日签订《广东省房地产买卖合同》，但正如上述分析，该合同本文仅是双方为到房管部门备案的合同，并非当事人真实意思表示，则原告与被告双方于双方约定的期限内即2016年8月5日前未签署正式商品房买卖合同，因此关于三方签订的《房地产认购协议书》的性质属于预约合同。结合上述对《房地产认购协议书》、《广东省房地产买卖合同》性质与效力的综合分析，根据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，此法条言外之意，如果因双方当事人原因或者因不可归责于一方当事人的原因而未能订立商品房买卖合同，则不适用法律关于定金的规定处理。本案中，原、被告双方在签订《房地产认购协议书》之后，未能按照《房地产认购协议书》第六条约定在2016年8月5日前，就房屋价款、付款方式、房屋过户等合同主要条款达成一致意见而导致双方未能签订正式合法、有效的房屋买卖合同，系因双方原因造成，不可单方面归责于一方，不能认为被告或原告存在违约，因此原告主张适用定金罚则双方返还定金，理据不足，本院不予支持。考虑到双方均未有继续履行的意向，基于公平原则，被告应将收取的5万元定金退回原告。同理，因不可归责于对方，对原告利息的诉讼请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，缺席判决如下：被告佛山市信和投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日日内返还原告张丽凤50000元；驳回原告张丽凤的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取1150元，由原告负担575元，被告负担575元。如果被告佛山市信和投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  鲁长江二〇一六年十月十九日书记员  黄晓华