江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初4916号
原告：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司，住南京市雨花台区板桥新城综合楼203室。
法定代表人：邱志东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱某，住江苏省如东县。
委托诉讼代理人：王某，住安徽省濉溪县。
被告：孙萍，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：谈春生，江苏正天衡律师事务所律师。
原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司（以下简称南京花样年板桥分公司）诉被告孙萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京花样年板桥分公司的委托诉讼代理人王某，被告孙萍的委托诉讼代理人谈春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告花样年板桥分公司诉称，2014年3月25日，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司（以下简称深圳花样年南京分公司）与被告签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，约定深圳花样年南京分公司将南京市雨花台区xx广场xx幢1层113、114号商铺出租给被告使用。合同签订后，被告未按约定按时开业、支付租金、管理费和推广费等，原告与被告多次当面沟通并发函催要欠费无果。2016年7月12日，原告遂向被告发出书面解除租赁合同通知书，要求解除双方的租赁合同，并由被告承担相应的付款及违约责任。但被告收到解除租赁合同通知书后至今仍未向原告付款。因深圳花样年南京分公司与原、被告三方于2016年4月1日签订合同权利义务转让协议，约定花样年南京分公司将其在租赁合同项目下的全部权利义务转让给原告，故由原告向被告提起诉讼。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除与被告签订的南京花生唐商铺租赁合同及其补充协议；2、被告补交装修期间（2014年7月22日至2014年9月27日）租金17939.21元、营运免租期（2014年9月29日至2014年12月28日）租金24097.44元；3、被告支付开业经营期间(2016年4月1日至2016年7月15日)拖欠的租金12079.47元、拖欠的管理费5046.32元、拖欠的推广费1376.27元；4、被告以上述应当补交和拖欠的费用72989.04元为基数，自2016年4月1日起至实际给付之日止按0.3%标准计算逾期付款违约金；5、被告支付逾期开业违约金1413.72元、补交减免费用12450.35元；6、被告支付商铺实际空置期六个月的租金48194.88元；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告孙萍辩称，首先，原告以2014年7月22日作为被告收铺日期，但原告提供的收铺确认单并非被告本人签字，原告也未提供被告委托人的委托书。原告以补充协议二中约定的2014年9月29日起算被告三个月的营运期免租期，但补充协议二也非被告本人签字。因此，被告对原告举证的收铺日期和营运期免租期起算日期均不予认可，原告没有理由以2014年7月22日作为租金起算点要求被告补交费用。事实上被告在2014年10月之后才正式收铺，加上45天装修期和三个月营运期免租期，并且在双方的主合同中并未约定被告需要补交营运期免租期租金的情况，因此被告应当支付租金的起算时间在2014年10月之后再推延4个半月。按照原告要求解除合同的时间2016年7月15日作为租金计算截止日，原告实际承租16个半月左右，应当支付租金13万余元。而原告又曾在2015年9月9日出具给被告的收据中承诺减免收取12450.35元租金，与被告已经支付了151036.37元租金相比，被告不仅不欠反而多付了原告租金。
其次，被告的开业需要原告整体商业环境和氛围的支持，在被告完善了商业体的装修、道路等，具备开业条件后被告立即开业，不存在逾期开业的问题。在合同履行中原告也有违约行为，尤其是2016年3月多家商户下水不通，造成包括被告在内的商铺漫水。2016年5月被告店内再次漫水，店内财产受损，无法正常经营，向原告反映仍得不到及时维修。这也正是原告同意减免被告12450.35元租金的原因，也能印证原告有违约行为。在此情况下，被告等业主不愿再交纳租金，原告就立即停水、停电，并在约一周之后对被告的店铺贴上封条，强行拒绝被告再营业。另外，在原告封店之前，被告店内摆放大量服装、物品等，价值18万余元。原告擅自拖走这些财产，如不能如数返还应当照价赔偿。即使原告能够返还，服装也有贬值，原告应当赔偿被告损失。因此，造成商铺空置并非被告单方原因，而是被告提供的商铺下水不畅，又不能为被告妥善维修，双方产生争议后采用停水、停电、封门、清场等粗暴手段不让被告经营，才造成商铺无法经营被空置。原告不应向被告主张空置损失。并且被告未再向原告支付管理费、推广费等，也与双方对房屋漫水的争议有关，并非被告故意拖欠，在与被告多付的租金相抵后也不再欠款，故不同意向原告支付迟延付款利息等。
最后，被告向原告交纳了租赁保证金、管理费押金、推广费押金等共计19752元，连同原告多收取的费用应当一并退还给被告。综上，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。查明以下事实：2014年3月15日，深圳花样年南京分公司与被告签订南京花生唐商铺租赁合同及补充协议一份，约定被告承租南京市雨花台区xx广场xx幢1层113、114号商铺。此后，原告与深圳花样年南京分公司、被告签订合同权利义务转让协议，约定深圳花样年南京分公司将《南京花生唐商铺租赁合同》项下的所有权利义务关系转让给原告。合同约定被告承租商铺建筑面积65.84平方米，租期三年，第一个租赁年度的月固定租金为8032.48元，第二个租赁年度的月固定租金为8675.08元。合同第3.1.1及3.1.2约定被告在按本合同约定实际租满三年并遵守本合同各项条款的前提下，原告给予被告自该商铺交付之日起45日的装修期，该期限内被告不需支付租金，但仍需支付管理费、推广费等其他费用。若被告实际租赁该商铺时间少于三年，需要按第一个租赁年度的月固定租金或月预付租金标准向原告支付装修期内的租金。合同第3.1.5条约定，被告承诺于装修期届满之次日开业。非因原告原因，被告未能在前述日期正式营业，每逾期1日，原告有权以租赁保证金（16064.96元）的1%的标准向被告收取违约金。合同第4.2.1约定，被告应于合同签订之日起5日内按照第一个租赁年度的月固定租金标准预付三个月租金共24097.44元，预付租金可自起租日起冲抵被告租金。被告租金按季度缴纳且被告应于每季度第一月的5日前支付当季度租金，每3个自然月是一个季度。合同第5.3.1约定，装修期届满后，该商铺管理费按照建筑面积22元/平方米/月计算，即该商铺每月的管理费为1448.48元。合同第5.3.2约定，装修期届满后，该商铺推广费按照建筑面积6元/平方米/月计算，即该商铺每月的推广费为395.04元。合同第12.3.5条约定，被告逾期支付租金或合同规定的其它任何应付款项超过20日的，原告可书面通知被告解除合同。合同第17.2条约定，出现本合同约定情形而原告行使解除本合同之权利的，原告解除本合同前被告已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）均不予退还，原告并有权要求被告补付在本合同第3.1款规定的装修期内所免去的所有租金。如被告届时并未向原告缴纳保证金、押金的，则被告应按本合同约定保证金、押金之数额向原告支付违约金。此外，在本合同提前解除后被告须向原告赔偿原告受到的直接或间接损失，该损失包括但不限于合同完全履行情况下原告可得的租金及处置被告物品和装修发生的费用。合同第17.3条约定，在合同期内，被告逾期支付本合同所列任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。在补充协议中双方约定，原告给予被告3个月的营运免租期，该期间被告无需交纳租金，但仍需交纳管理费、推广费等。
2014年12月26日，被告签署了确认当日开业的商户开业时间确认函。2015年7月5日、2015年7月25日、2015年10月16日、2016年1月21日，原告曾多次向被告发出催款通知书，要求被告尽快支付所欠的租金、管理费、推广费等。2015年9月9日，原告在付款收据中同意减免被告12450.35元租金，并实际在2016年第二季度的租金收取中予以减免。2016年7月8日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》，通知自2016年7月15日起与被告解除租赁合同；要求被告立即支付拖欠的租金、管理费、推广费及相应的违约金、装修期内和营运免租期内免收的租金等；要求被告于2015年7月18日前向原告交还商铺。
2016年8月16日，深圳市彩生活物业管理有限公司南京分公司向原告出具证明一份，称被告租赁的商铺自2016年7月16日起处于空置状态，未产生水电费。
上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、商户收铺确认单、付款收据、催款通知书、邮寄底单、解除租赁合同的通知书、商铺空置证明等证据予以证实。
合同履行中，原告还提供了2014年7月22日将商铺交付给被告的商户收铺确认单，商户确认签字人系谢某，并备注被告书面委托谢某收铺，但原告未能提供委托书。被告提供了2014年10月20日、2014年11月5日与案外人签订装修的装修合同，证明其在2014年10月之后才接受商铺。
原告提供了2016年7月26日收回被告商铺、清理店内财产的收铺单、遗留物品清点登记表等，证明在被告欠付租金的情况下，原告正当行使收铺的权利并做好相应的记录，被告遗留的物品全部妥善保管，在被告付清欠款后可以向被告返还。
被告提供了2016年8月25日的报警记录，称原告私自清理了被告的商铺。原告提供了2017年1月10日的报警记录，证明被告派人到涉案商铺闹事一直持续到2017年初，故主张6个月的商铺空置损失。原告另提供照片证明原告收回商铺准备转租时，被告曾派人阻碍原告重新出租。
原告认可被告交纳了租赁保证金、管理费押金、推广费押金等共计19752元，认可被告交纳了租金126938.93元，交纳管理费21868.90元，交纳推广费5964.25元。被告对交纳的租金有异议，并提供了原告2014年10月14日出具的收据和2015年5月5日出具的发票，金额都为24097.44元，证明其交纳了两笔租金，但原告认为收据和发票仅是针对被告交纳的一笔租金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《南京花生唐商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
关于本案租赁合同是否解除的问题。原告以被告欠费为由于2016年7月8日向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》，要求自2016年7月15日解除租赁合同。被告在诉讼中未对解除合同提出异议，且本案合同已经实际终止，故本院对双方于2016年7月15日解除合同依法予以确认。
关于被告向原告支付的租金数额的问题。原告认为被告交纳了126938.93元，被告认为其交纳了151036.37元，分歧在于2014年10月14日的收据和2015年5月5日的发票对应被告交纳的一笔季度租金还是两笔季度租金。本院认为，2014年10月14日的收据中注明付款方式为POS机刷卡，收款事由是预付三个月租金。2015年5月5日的发票中注明付款方式为电汇，付款的起止年月为2014年12月28日至2015年3月27日。根据双方三个月运营免租期的约定，在2015年3月27日前被告无需支付两个季度的租金，被告也不能提供两次付款的刷卡记录。且根据双方提供的付款证据，原告确实存在同时给被告开具收据和发票的情况，先开收据后开发票的顺序也不违反常理。因此被告不能充分证明一张收据和一张发票对应的是两个季度的租金，故对被告的抗辩本院不予采信。据此，本院依法认定被告共向原告交纳租金126938.93元。
关于被告尚欠原告租金、管理费、推广费的数额问题。原告认为被告在2014年7月22日收铺，给予被告的45天装修免租期及三个月的营运免租期因为被告没有按约定租满三年期限，应当补交租金，故2014年7月22日至2016年7月15日是被告应交租金的期间。被告认为其在2014年10月之后才收铺，加上45天装修期和三个月营运期免租期，并且在双方的主合同中并未约定被告需要补交营运期免租期租金的情况，因此被告应当支付租金的起算时间在2014年10月之后再推延4个半月。本院认为，2014年7月22日的收铺单并非被告本人签字，原告也未提供收铺签字人的委托手续，故原告主张2014年7月22日为被告收铺日，本院依法不予采信。被告陈述实际收铺时间在2014年10月，根据被告举证的装修合同约定装修期自2014年10月27日开始，故本院认定该日为被告至迟收铺的日期。因为合同中约定被告租满三年可以享有45天的装修免租期及三个月营运免租期，租期不满三年则需补交装修期的租金，但未约定营运免租期租金需要补交。现被告实际租期不满三年，故被告应当补交装修免租期的租金，但补交三个月营运免租期租金的要求因约定不明，本院依法不予支持。据此，自2014年10月27日起推延三个月，即2015年1月27日为被告应当支付租金的时间起点。直至2016年7月15日双方合同解除，按照合同约定的租金、管理费、推广费支付标准，被告应当支付租金145259.37元，管理费29886.97元、推广费8150.99元。根据本院依法认定被告已经交纳租金126938.93元，双方确认被告交纳管理费21868.90元，推广费5964.25元，被告尚欠租金18320.44元、管理费8018.07元、推广费2186.74元，共计28525.25元。又因为被告举证原告在2015年9月9日出具的收据中承诺减免收取被告12450.35元租金，而双方未约定被告需要补交的情况。因此，再扣除12450.35元减免费，被告共欠原告16074.90元。并且被告称正是因为原告有租赁物瑕疵，才会减免费用。因此，即使原告合同履行有瑕疵，也已经对被告作出赔偿，故对被告抗辩的房屋漫水等赔偿在本案中不再另做处理。
关于原告主张的逾期开业违约金，以及欠付费用的违约金，6个月商铺空置期租金损失的问题。首先，本院依法认定被告收铺的时间至迟在2014年10月27日，根据合同约定装修期45天，被告应当在2014年12月11日开业，但被告实际开业时间在2014年12月26日，迟延15天。其次，截止到双方合同解除前，扣除营运免租期租金和原告减免的12450.35元，被告仍欠原告16074.90元，被告本应提前预交租金，但在原告催缴欠费后仍未能及时缴清，系导致本案合同解除的主要原因，需要承担相应的责任。双方虽然在合同中约定了被告逾期付款应按0.3%/日的标准承担违约金，但是该违约金计算标准约定过高，本院酌情予以调整。在双方合同解除后，因被告没有及时清理租赁房屋，原告可以清空租赁物重新使用。最后，根据原告举证的水电费等证明商铺空置的情况，以及原告举证的被告在2017年1月仍阻挠原告商铺重新使用的报警记录，本院认定原告存在空置损失且与被告先行违约的合同解除和之后阻碍原告使用商铺的行为有关。综上，综合考虑被告的逾期开业、逾期付款、未及时交还房屋的情况，本院酌情认定被告向原告赔偿20000元。
关于原告交纳的租赁保证金、管理费押金、推广费押金的处理问题。虽然双方合同中约定被告交纳的押金不能抵扣被告的应付费用，但现双方合同已经解除，被告可以交纳的押金抵扣对原告的欠款。据此，在本院依法认定被告应付的欠费及违约赔偿内扣除押金19752元，被告还欠原告16322.90元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司与被告孙萍之间的南京花生唐商铺租赁合同于2016年7月15日解除；
二、被告孙萍于本判决生效之日起十日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司给付16322.90元；
三、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2644元（原告已预交），由原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司负担2000元，由被告孙萍负担644元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》应向南京市中级人民预交上诉案件受理费2644元。账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。
审 判 长 薛 鹏
人民陪审员 陈国琴
人民陪审员 梁争上
二〇一七年八月十七日
见习书记员 宦雅伦