四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再489号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宜宾市立鑫建筑工程有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区江北葡萄园小区。
诉讼代表人：文安嫦，该公司清算组组长。
委托诉讼代理人：周拥军，四川酒都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宜宾市喜盈门饮食服务有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区北大街101号。
法定代表人：黄玉珍，董事长。
委托诉讼代理人：郑显华，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
再审申请人宜宾市立鑫建筑工程有限责任公司（简称立鑫建司）因与宜宾市喜盈门饮食服务有限公司（简称喜盈门公司）房屋买卖合同纠纷再审一案，不服四川省高级人民法院（2013）川民终字第653号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院以（2014）民申字第982号民事裁定指令本院再审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人立鑫建司的�讼代表人文安嫦及其委托诉讼代理人周拥军、樊学锋，被申请人喜盈门公司的法定代表人黄玉珍及委托诉讼代理人郑显华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
立鑫建司申请再审称，（一）二审判决严重违反法定程序。1.二审法院对四川中衡安信会计师事务所进行走访、调查，调查收集的证据未经双方当事人质证；2.出具资产评估报告的评估师及中衡会计师事务所的负责人系本案的证人，未出庭作证，二审法院直接采信违反程序；3.黄玉珍在一审时已认可多出的1481.26平方米不属于喜盈门公司的事实，但二审法院对此不予认定，要求立鑫建司另案起诉，增加当事人诉累；4.二审法院发现案涉两份《资产评估报告书》存在真伪不明的问题，没有向当事人释明应进行专门司法鉴定，程序违法；5.二审法院对立鑫建司关于人民法院未对被查封�建工大厦委托拍卖机构进行拍卖，案涉交易无效的理由没有进行审理；6.立鑫建司清算组曾向宜宾市翠屏区公安分局报案，该局答复评估价值为7802329元的《资产评估报告书》系真实的，另一份系伪造，二审法院在了解该情况后仍未向该局调取上诉证据，程序违法。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审判决中关于“一审法院向立鑫建司释明对建工大厦价值进行鉴定，并以此为据变更诉讼请求为金钱给付并无不当”的认定缺乏依据，法院并未释明；2.二审判决关于“立鑫建司董事会同意折价出卖建工大厦”的认定与事实不符，立鑫建司股东会及董事会从未作出将建工大厦以690万元出售给黄玉珍或喜盈门公司的决议，出售决定需经立鑫建司全体职工同意；3.二审判决关于“两份报告虽存在评�价值差异，但均为立鑫建司提供”的认定缺乏事实依据；4.二审法院不进行鉴定，直接作出关于“经走访安信会计师事务所，了解到2003年档案材料已销毁，无法确定该两份《资产评估报告书》的真实性”的认定，证据不足；5.喜盈门公司并未提供充分的证据证明其代立鑫建司归还120万元这一事实；6.二审认定立鑫建司系整体出卖建工大厦而非部分出卖不符合双方合同约定，合同中约定的是以平方米为计量单位而非以“栋”为计量标准。（三）二审判决适用法律错误。1.黄玉珍用预先核准的公司名称签订《房屋买卖协议》，违法《中华人民共和国公司登记管理条例》第十九条规定，应为无效；2.《房屋买卖协议》将人民法院已查封的建工大厦以协议方式低价转让，未进行公开拍卖，违反了《中华人民共和�房地产管理法》第三十七条及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条，应为无效；3.黄玉珍以虚假的《收款收据》办理房屋过户登记手续，应为无效；4.虽然房屋管理部门已经将房屋过户登记在喜盈门公司名下，但不影响人民法院对房屋买卖这一基础民事争议的审理；5.《房屋买卖协议》约定的价格低于评估价值近一百万元，约定的交易面积比实际面积少1131.46平方米，且约定由立鑫建司承担税费及土地出让金，这充分说明双方存在恶意串通，协议应为无效；6.双方签订《房屋买卖协议》时，建工大厦的土地性质为划拨，该交易未经有批准权的人民政府审批，应为无效；7.处置集体所有的重要资产，未经立鑫建司全体职工同意，应为无效；8.建设银行并未收到喜盈门公司代付的120万元，本来银行的债权有法院保全的建工大厦作为抵押，收回贷款、利息均有保障，但《房屋买卖协议》签订后，银行最多收回120万元，该协议损害国家利益，应为无效。
喜盈门公司答辩称，700多万元的评估报告是立鑫建司在本案起诉时提供，600多万元的评估报告是第二次二审时立鑫建司的代理人在宜宾中院执行卷宗中复印，喜盈门公司及黄玉珍在诉讼前没有见过两份评估报告，交易价格与评估报告没有关系，买房子是按照当时的市场价格商定的，每平方米1300元符合市场行情，二审法院调取的证据在宜宾市中级人民法院质过证，其余部分认同最高人民法院裁定书的理由。
立鑫建司向一审法院起诉请求：1.确认立鑫建司与喜盈门公司于2003年8月7日签订的《房屋买卖协议》无效；2.喜盈门公司返还立鑫建司位于宜宾市翠屏区的房屋（包括房屋所有权和土地�用权）；3.确认宜宾市翠屏区产实际房屋面积多出交易合同的1482㎡面积的房屋权属归立鑫建司，并尽快返还；4.喜盈门公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年1月23日，中国建设银行宜宾分行依据已经发生法律效力的民事判决书，向法院申请强制执行，要求立鑫建司偿还银行贷款。同年7月，四川安信会计师事务所接受立鑫建司委托，对立鑫建司所有的位于宜宾市翠屏区产(以下简称“建工大厦”)进行资产评估。2003年7月11日，四川安信会计师事务所出具《资产评估报告书》，该评估报告采用的评估基准日为2003年7月6日；产权依据为房屋所有权证及其他房地产权属证明；评估人员现场进行勘查、记录等方式进行……经过评估，立鑫建司委托的资产重估价为7802329元，土地使用权方式的取得设定为划拨。《资产评估报告书》第十项特别事项说明：依据委托方提供的图纸资料计算，委估资产的建筑面积为6443.82㎡，比房屋所有权证上的面积5312.36㎡多1131.46㎡，本次评估以房产证上的面积为数量依据。评估价值是在扣除了变现风险和变现所需支付的税费后的价值。《资产评估报告书》第十一项第2款注明：评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，依据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特别的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。评估报告提交委托方的时间为2003年7月11日。
2003年7月29日，立鑫建司召开股东代表大会，同年8月1日立鑫建司形成董事会决议，同意变卖建工大厦以偿还中国建设银行宜宾分行贷款。2003年8月7日，立鑫建司与黄玉珍在立鑫建司相关人员见证下，公开举行了《房屋买卖协议》签约仪式，立鑫建司将其所有的建工大厦(宜宾市房权证翠屏区字第××号和00036791号)产权以及土地使用权一并转让给喜盈门公司，房屋面积共5312.36㎡，价格为l300元／㎡，购房总价6906068元。其中，立鑫建司承担税费以及土地出让金共计1500000元，此款由喜盈门公司在房款中暂扣代缴，买卖交易税及相关费用，该喜盈门公司承担的由喜盈门公司承担，该立鑫建司承担的由立鑫建司承担，两证办齐，按实际支出费用计算。《房屋买卖协议》还约定：由喜盈门公司代立鑫建司归还中国建设银行宜宾分行贷款1500000元；购房余款喜盈门公司根据立鑫建司提交办理过户手续的资料以及立鑫建司一至九层、十至十一层房屋腾空交付情况予以支付；合同中还对交房前产生水、电、气、闭路配套设备、设施的费用以及违约责任等进行了详细的约定。2003年8月21日喜盈门公司正式登记成立，喜盈门公司登记成立之后，在《房屋买卖协议》上加盖了公司印章。2003年10月23日、ll月4日，喜盈门公司法定代表人黄玉珍向立鑫建司交购房款50000元、l5000元，合计65000元。
2003年11月5日，中国建设银行宜宾分行、立鑫建司、喜盈门公司签订的《三方协议》约定：立鑫建司建工大厦变卖给喜盈门公司，价格总计6906068元(含出让的国有土地使用权)；喜盈门公司直接支付中国建设银行宜宾分行1500000元。2003年11月，立鑫建司积极配合喜盈门公司向房管部门提供办证的相关资料。2003年12月18日，宜宾市房管局向喜盈门公司颁发了《房屋所有权证》(宜宾市房权证翠屏区字第××、00××81号)，该房屋所有权�上登记的建工大厦建筑面积为6793．62㎡，比立鑫建司原房屋所有权证上登记的面积多出l481.26㎡。2004年1月1日，宜宾市人民政府向喜盈门公司颁发了《国有土地使用权证》。喜盈门公司接受立鑫建司交付的建工大厦后，将建工大厦三至十一层的住房改建后进行出售。
2006年7月，立鑫建司原法定代表人宋光艮因经济犯罪被羁押。2007年宋光艮犯职务侵占罪和挪用资金罪被判处有期徒刑。其中，宋光艮挪用了喜盈门公司2004年12月5日交付的30000元购房款。立鑫建司职工认为原法定代表人宋光艮签订的《房屋买卖协议》损害了立鑫建司集体利益，应为无效合同。双方因房屋面积和支付的房款数额发生争议，立鑫建司拒收喜盈门公司购房尾款，遂向法院提起诉讼。
另查明，根据喜盈门公司的发起人黄玉珍的�请，宜宾市工商行政管理局于2003年4月7日核准企业名称，立鑫建司与喜盈门公司签订购房协议时，喜盈门公司的工商登记手续正在办理过程中，2003年8月21日，喜盈门公司在宜宾市工商行政管理局正式登记成立。
2003年11月21日起，喜盈门公司陆续向立鑫建司支付了购房款18笔，合计金额3410000元(不含2004年12月5日宋光艮领走的30000元购房款)；喜盈门公司在办理建工大厦过户手续中，支付了房屋转让手续费、土地出让金、办证登记费、立鑫建司水、电费5笔，合计金额l333688.49元(立鑫建司接受喜盈门公司提交的票据后，均向喜盈门公司出具了抵购房款的收款收据)；2003年11月3日，喜盈门公司代立鑫建司向法院缴纳了诉讼费50000元；2003年11月21日，立鑫建司根据喜盈门公司向中国建设银行宜宾分行代为还贷的情况，向喜盈门公司出具了购房款l200000元的收款收据；2004年1月9日，喜盈门公司支付地价评估费9300元；2004年1月18日，喜盈门公司支付契税50336元。
在一审过程中，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，一审法院于2013年l月22日、3月15日、3月20日依法向立鑫建司释明，希望对建工大厦的价格进行鉴定，再依据鉴定后的价格，变更诉讼请求，但立鑫建司坚持自己诉求，不同意对房屋的价格进行鉴定。
一审法院判决：驳回立鑫建司的诉讼请求。一审诉讼费60100元，由立鑫建司负�。
立鑫建司不服一审判决，上诉请求：1.撤销（2010）宜民初字第75号民事判决；2.依法确认《房屋买卖协议》无效，由喜盈门公司返还立鑫建司位于宜宾市翠屏区的房屋（包括房屋所有权和土地使用权）；3.确认宜宾市翠屏区的房屋第一、二层建筑面积1333.45㎡、三层建筑面积147.81㎡归立鑫建司所有。喜盈门公司亦不服一审判决，上诉请求：1.维持（2010）宜民初字第75号民事判决；2.纠正（2010）宜民初字第75号民事判决中错误认定的事实，确认以下事实：（1）1481.26㎡面积由喜盈门公司改建形成；（2）立鑫建司对双方争议部分面积的主张已超过诉讼时效；（3）建工大厦整栋已由喜盈门公司合法购买。3.一、二审诉讼费用由立鑫建司负担。
二审庭审中，除立鑫建司对双方签订《房屋买卖协议》举行了公开签约仪式、一审法院向立鑫建司释明申请鉴定并变更诉讼请求、喜盈门公司对建工大厦住房予以改建、喜盈门公司向立鑫建司付款的金额、2003年12月18日宜宾市房管局向喜盈门公司颁发的《房屋所有权证》效力有异议，以及认为2003年11月5日《三方协议》系三方低价串通、四川安信会计师事务所的《资产评估报告书》不仅提交给立鑫建司,同时也提交给中国建设银行宜宾分行、喜盈门公司。双方当事人对一审查明的其他案件事实没有异议，二审予以确认。
二审另查明，（2010）宜民初字第75号案件一审法院于
2010年7月27日立案；2010年8月6日变更承办人；2011年5月10日申请中止审理获得批准；2012年9月17日双方当事人申请庭外和解。2012年5月11日一审法院组织双方进行证据交换，2012年9月13日进行第一次�审，庭审记录详实、充分，程序合法。2013年1月22日，一审法院向立鑫建司职工代表告知对建工大厦价值进行鉴定，并变更诉讼请求，立鑫建司职工代表认为《房屋买卖协议》无效，文安嫦在该告知笔录上签字；2013年3月15日、3月20日一审法院向立鑫建司职工代表告知鉴定并变更诉讼请求事项，清算组负责人表示职工不同意鉴定，该两份笔录上注明立鑫建司职工及清算组负责人拒绝在笔录上签字。
喜盈门公司出售的建工大厦三层以上71套住房已交付案外人，至今未办理过户手续；建工大厦一层1-1号商铺出卖给案外人陈丽萍，至今未交付，陈丽萍已申请宜宾市翠屏区人民法院强制执行。
二审中，本院询问立鑫建司是否愿意在对l481.26㎡房屋进行评估的基础上，调解由喜盈门公司向立鑫建司支付一定金额的购房款，立鑫建司书面答复不同意变更诉讼请求，坚持要求喜盈门公司返还房产。2013年11月28日，立鑫建司清算组组长文安嫦和主要成员向本院确认本案一、二审诉讼代理人的诉讼行为。
二审法院认为，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十四条、第一百八十五条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条之规定，立鑫建司于2012年4月23日成立公司注销清算组，并于原审法院开庭之前的2012年4月23日在宜宾市翠屏区工商行政管理局予以备案并告知原审法院，清算组的成立符合法律规定，喜盈门公司认为自行清算的清算组只是一个内部机构，对外不能代表公司的理由不成立，原判将立鑫建司原法定代表人李少海列为立鑫建司的法定代表人不当，二审法院予以纠正。一、二审诉讼中均充分听取立鑫建司清算组意见，立鑫建司亦委托了诉讼代理人并对诉讼代理人的身份和代理行为无异议，该程序问题不影响立鑫建司的实体权利。（2010）宜民初字第75号案件原审法院履行了中止审理和因当事人庭外和解扣减审限的审批手续，在2012年5月11日组织双方进行证据交换，2012年9月13日进行第一次庭审，庭审记录详实、充分，程序合法。故立鑫建司认为一审法院审理超期、开庭违反法定程序的上诉理由不能成立。一审法院于2013年1月22日、3月15日、3月20日向立鑫建司清算组组长以及部分职工代表释明鉴定申请及变更诉讼请求的事项，清算组负责人最终表示职工不同意鉴定。一审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第三十五条之规定，向立鑫建司释明对建工大厦价值进行鉴定，并以此为依据变更诉讼请求为金钱给付并无不当。立鑫建司拒�变更诉讼请求，认为一审法院未对其进行释明的上诉理由亦不能成立。宋光艮作为立鑫建司的法定代表人，在立鑫建司董事会同意折价出卖建工大厦的前提下，与中国建设银行宜宾分行、黄玉珍商讨出卖价款，签订《房屋买卖协议》和三方协议，不论其是否公开举行签约仪式，宋光艮作为立鑫建司的法定代表人，其签约行为能代表立鑫建司。从黄玉珍提交的签约仪式照片显示李少海出席了该签约仪式，立鑫建司认为《房屋买卖协议》签订系故意隐瞒职工签订、应属无效的上诉理由不成立。（2003）宜民中执字第10号卷宗第一卷中载明评估报告与立鑫建司提交的评估报告均为2003年7月11日川安会评（2003）第91号《资产评估报告书》，两份报告虽存在评估价值的差异，但因该两份《资产评估报告书》均为立鑫建司提供，且并未加盖骑缝章，经走访安信会计师事务所，了解�2003年档案材料已销毁，无法确定该两份《资产评估报告书》的真实性，故该评估价值差异并不能证明中国建设银行宜宾分行、宋光艮、黄玉珍三方恶意串通。中国建设银行宜宾分行出具了120万元加盖公章的收条，且认可喜盈门公司代立鑫建司还款的事实，对此还款事实二审法院予以确认。虽然立鑫建司在出卖建工大厦时，建工大厦系法院查封财产且土地性质为划拨性质，但中国建设银行宜宾分行作为债权人可以申请查封也可以申请解除查封，喜盈门公司办理房产证时也支付了土地出让金，故立鑫建司出卖建工大厦并未违反法律相关规定。虽然立鑫建司的公司章程中规定“经评估确定的公司净资产，是公司建立以来全体职工劳动形成的积累”，但并不等于立鑫建司出卖公司资产必须经全体职工同意。《房屋买卖协议》明确约定建工大厦一至九层、十至十一层房屋的交付情况，由此可见立鑫建司出卖的是建工大厦整栋大楼，而非立鑫建司所称部分出卖，且房屋管理部门已将建工大厦整栋过户在喜盈门公司名下，立鑫建司以房屋转让后重新登记的面积与约定出卖的面积不符而主张房屋为部分出卖的理由不能成立。《房屋买卖协议》中约定的面积为5312.36㎡，对于多出1481.26㎡的原因双方均未举证证明，双方事前并未约定如何处理，事后也未达成一致。根据公平原则，喜盈门公司不能当然取得该1481.26㎡面积的房产。本案中立鑫建司不同意变更诉讼请求，坚持喜盈门公司返还1481.26㎡房屋，且将该1481.26㎡房屋当然理解为建工大厦一、二楼以及三楼的一部分与实际不符。在向立鑫建司释明，立鑫建司不变更诉讼请求的情况下，认定立鑫建司可另案主张并无不当，二审予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原�。二审案件受理费60100元，由立鑫建司负担30050元，经立鑫建司申请，同意减交二审案件收费，减交后应负担9015元。
再审过程中，立鑫建司提交了本案诉争的建工大厦《资产评估报告》的工作底稿，拟证明存于评估事务所档案内的鉴定结论为780余万元，该工作底稿经双方当事人当庭质证。合议庭于2017年2月14日到四川中衡会计师事务所有限公司宜宾分所调查核实，存于该所卷宗材料中的川安会评（2003）第91号资产评估报告书的草稿及正式稿的鉴定结论为7802329元。立鑫建司在再审中申请对两份《资产评估报告书》的真伪进行鉴定，鉴于本院再审已经查实存档的资产评估报告书的鉴定结论为780余万元，故对两份鉴定报告的真伪已无鉴定的必要。
二审法院认定的其余事实正确，本院再审予以确认。
本院再审认为，（一）关于二审法院调查走访予以采信作为认定事实的证据未经双方当事人质证的问题。立鑫建司提交了本案诉争的建工大厦《资产评估报告》的工作底稿，拟证明存于评估事务所档案内的鉴定结论为780余万元；且再审合议庭再次到鉴定机构走访，查询到档案资料内存档的鉴定结论为7802329元，故原判认定的“经走访四川中衡安信会计师事务所，其称2003年的档案已经销毁”与本院再审查明的事实不符，应予纠正。（二）关于立鑫建司的宋光艮与喜盈门公司之间是否存在恶意串通的问题。根据查明的事实，首先，立鑫建司为了偿还银行贷款，经董事会决议，同意变卖建工大厦偿还银行贷款，立鑫建司变卖建工大厦的行为系公司行为，而非原法定代表人宋光艮个人所为。其次，因宋光艮作为立鑫建司的法定代表人，在立鑫建司董事会同意折价出卖建工大厦的前提下，与中国建设银行宜宾分行、黄玉珍商讨出卖价款，签订《房屋买卖协议》和三方协议，不论其是否公开举行签约仪式，其签约行为均能代表立鑫建司。现有证据也无法证实立鑫建司存在故意隐瞒职工签订《房屋买卖协议》的情形。再次，合同签订后直至房屋交付、产权变更登记的合同履行过程中，立鑫建司并未提出合同在订立时存在重大误解、该合同显失公平或者喜盈门公司在订立合同时存在欺诈、胁迫等情形的主张。最后，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗赠或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”该项规定明确对于恶意串通事实的证明标准需达到排除合理怀疑的程度。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通”，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通包括主观和客观两方面要件：主观上表现为双方当事人恶意串通，具有希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益的共同目的；客观上合同损害了国家、集体或者第三人利益。单从结果看，确实存在成交价低于评估价的事实；但买卖“建工大厦”本身属于市场商业行为，是由双方当事人依据市场行情协商，没有法律规定必须按照评估结论定价，也不能因为成交价格低于评估结论就得出立鑫建司原法定代表人宋光艮与喜盈门之间在主观上存在恶意串通。立鑫建司关于“恶意串通”的举证并不充分，未能达到“排除一切合理怀疑”的证明标准。故立鑫建司认为出售建工大厦系原法定代表人宋光艮个人行为、立鑫建司不知晓，喜盈门公司与宋光艮双方恶意串通，合同无效的再审理由不能成立。（三）关于二审判决未确定案涉l481.26平方米归立鑫建司所有，要求其另行起诉的问题。本案中，立鑫建司一审起诉的诉讼请求为确认案涉《房屋买卖协议》无效并请求确认案涉1481.26平方米房屋归立鑫建司。由于案涉《房屋买卖协议》约定的房屋买卖面积并不包括上述案涉l481.26平方米，故不管该协议是否有效，都不涉及案涉l481.26平方米的返还问题。也即立鑫建司对案涉1481.26平方米房屋主张的确认之诉与其就案涉《房屋买卖协议》无效所能主张的给付之诉属于两个不同的诉，二审法院将确认之诉从案涉《旁屋买卖协议》无效所能主张的给付之诉中剥离，告知立鑫建司另案主张这一处理并不会妨碍立鑫建司的诉权行使。（四）关于原审法院未就两份《资产评估报告书》的鉴定问题向当事人释明是否违反法定程序的问题。立鑫建司二审提交的第二份《资产评估报告书》与第一份结果不同。根据谁主张、谁举证的原则，立鑫建司有义务通过申请对两份《资产评估报告书》进行鉴定，来证明其主张成立。而是否申请鉴定，属于其处分权范畴。民事诉讼法并未明确要求人民法院应对此主动释明，故二审法院未对此释明并不违反程序。（五）关于被查封财产变价是否应公开拍卖的问题。从已查明事实可知，在案涉房屋被查封后，执行法院并未具体对该房屋采取处分性执行措施，而是在喜盈门公司承诺替立鑫建司还债且申请执行人同意将案�房屋解封后，由立鑫建司与喜盈门公司协商处理房屋买卖事宜。故不存在所谓人民法院强制执行中将案涉房屋变价时，未委托拍卖机构拍卖损害立鑫建司利益的问题。（六）关于立鑫建司2013年向公安机关报案的相关事实是否应由法院依职权调查收集证据的问题。立鑫建司再审主张该公司曾在2013年就案涉《资产评估报告书》造假问题向公安机关报案。经查，公安机关接到报案后所制作的相关询问笔录都发生2013年年底至2014年年中，而二审判决在2014年1月即已作出。故在立鑫建司未提交曾在二审期间就该事实向人民法院申请调查取证的证明，亦未提交证据证明当时其不能自行收集该证据，具有客观原因的情形下，该项再审理由不能成立。（七）一审法院在2013年1月22日的告知笔录中已明确告知立鑫建司将对案涉建工大厦进行鉴定，故立鑫建司关于一审法院没有向其释明�关鉴定事项的再审主张不能成立。立鑫建司称公司净资产属于全体职工所有，应由立鑫建司全体职工决定是否出让建工大厦以及出让价格的主张混淆了公司股东财产、公司职工财产以及公司自身财产三者之间的区别，立鑫建司属于有限责任公司，有权自主决定处分其财产，无需经该公司职工同意，至于案涉《房屋买卖协议》的签订是否告知立鑫建司的职工，并不影响该协议的效力。案涉《资产评估报告书》由立鑫建司委托四川安信会计师事务所作出，依行业惯例，案涉《资产评估报告书》应由受托人四川安信会计师事务所交给委托人立鑫建司。在立鑫建司没有提出相反证据证明案涉《资产评估报告书》由他人提交给法院的情形下，原审法院依据行业惯例和日常生活经验认定案涉《资产评估报告书》由立鑫建司提交给法院并无不当。立鑫建司认为喜盈门公司未出具�账回单等票据证明已经付款，但喜盈门公司提交的建设银行宜宾分行出具的证明已说明立鑫建司已清偿案涉贷款，并且，建设银行宜宾分行至今未向立鑫建司主张贷款也可间接证明案涉贷款已经清偿。《房屋买卖协议》中明确约定建工大厦一至九层、十至十一层房屋的交付情况，可见立鑫建司缔约目的是出售整栋建工大厦，至于协议中还约定了面积则是为了明确整栋楼的计价依据，而非立鑫建司再审所称只出售约定面积的房屋。如果只出售约定面积的房屋，则必然会在协议中明确将出售的约定面积的房屋的具体房号和位置或者在协议中明确排除多出来的1481.26平方米房屋，故将建工大厦整体出售应为合同双方当事人的真实意思。（八）关于原判决是否存在适用法律错误的问题。第一，喜盈门公司签订《房屋买卖协议》时虽然尚未办理工商登记，但已经取得了公司名�预先核准，且在随后的《三方协议》中，喜盈门公司通过重新约定房屋买卖事宜，事实上追认了《房屋买卖协议》的效力。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”也作出了合同约束设立后公司的类似规定。第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽然规定被查封的房屋不得转让，但并不能因此得出该条款为效力性强制性规定的结论。事实上，房屋被查封并不意味着房屋所有权人已经丧失对房屋的所有权，房屋所有权人只要清偿完债务就可对该房屋自由处分，故签订《房屋买卖协议》转让已被查封的建工大厦的行为并非无效。第三，宋光艮提供虚假《收款收据》办理房屋产权的行为不能直接证明宋光艮与黄玉珍之间存在恶意串通。本案中，虽然立鑫建司开具《收款收据》时未收到足额购房款，但这并不违反双方当事人的约定。事实上，喜盈门公司还出具了《说明》明确“《收款收据》仅为办理过户手续需要，不作为付款依据。”而且，该交易模式并不违反《城市房屋权属登记管理办法》第三十六条的规定。第四，原判决认定“立鑫建司'以房屋转让后重新登记的面积与约定出卖的面积不符而上诉主张房屋为部分出卖的理由不能成立”的依据并非仅指“房屋管理部门已将建工大厦整栋过户在喜盈门公司名下”，还包括“《房屋买卖协议》明确约定建工大厦一至九层，十至十一层房屋的交付情况，由此可见立鑫建司出卖的是建工大厦整栋大楼，而非立鑫建司所称部分出卖。”可见，这里不存在人民法院不审理该民事争议的问题。故立鑫建司关于适用法律错误的再审主张不能成立。第五，《房屋买卖协议》签订时，虽然未报有批准权的人民政府审批，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定要求，但随后不久即取得有批准权人民政府同意，获得案涉土地的土地使用权证。故立鑫建司再审中关于该协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》无效的主张不能成立。第六，立鑫建司虽由集体企业改制而来，但在企业性质上为有限责任公司，应接受《公司法》的调整，而非《中华人民共和国集体所有制企业条例》。
综上所述，二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。再审申请人立鑫建司的�审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持四川省高级人民法院（2013）川民终字第653号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦永健
审 判 员 蒋 艳
代理审判员 韩 瑛
二〇一七年五月十一日
书 记 员 李 静