临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）临民初字第818号 原告桂林市临桂县金地物业服务有限责任公司，住所地临桂县。 法定代表人张某，该公司总经理。 委托代理人刘某，广西象山律师事务所律师。 被告高某，女，1946年1月23日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 原告桂林市临桂县金地物业服务有限责任公司（以下简称原告金地物业公司）诉被告高某合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员赵生付、唐初花参加的合议庭，于2015年6日24日公开开庭审理了本案。书记员陈恩琴担任记录。原告金地物业公司的法定代表人张某及委托代理人刘某、被告高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金地物业公司诉称，原告金地物业公司服务项目大龙新天地二期小区，业主高某（11-1#1单元301室）在装修过程中安装防盗网及雨棚，超出建筑装立面（附照片，其中防盗网、雨棚分别超出立面达20、60公分），其行为已违反与原告金地物业公司签订的《房屋装修综合管理协议》中乙方权利和义务第1条第13项规定。为此，相关利害关系业主意见较大，原告也曾多次找到被告谈话（并于2014年11月下发整改通知书，但其本人拒收并撕毁），要求其整改，被告拒不整改。为维护相关业主利益，确保物业公司正常管理秩序，特向法院起诉，请求：1、依法判决被告履行协议，自行拆除违规安装的防盗网及雨棚；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告金地物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告与被告双方签订的《房屋装修综合管理协议》一份、特别提示条款一份、被告签署的房屋装饰装修承诺书、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，证明双方约定防盗网的安装要统一规范，不能超出立面的设计。被告承诺在进行装修的时候不违反小区《业主临时公约》以及管理协议等有关方面的规定。原、被告约定了房屋装修的标准，防盗网安装不能超出墙的立面以及不能安装雨棚；2、安装防盗网及雨棚，超出建筑立面照片，证明被告装修的防盗网超出了立面而且搭建了雨棚，违反了协议及承诺；3、原告下发要求被告整改的《违规装修整改通知书》一份，证明原告曾经要求被告进行整改，但是被告拒不整改，没有履行《业主临时公约》的规定。 被告高某辩称，原告诉被告在装修过程中安装防盗网、雨棚超出建筑立面，关于这一点，原告很清楚，被告是在2013年9月6日请装修公司装修，并于同年11月6日完工。在整个装修过程中，被告非常严格遵守物业公司所制定的条款，无一条违规。被告未安装也不打算安装防盗网、雨棚。所以原告诉被告在装修过程中安装防盗网、雨棚违规，理由不成立。装修好以后，被告于2013年入住，但住入不久，喜迁新居的喜悦心情一扫而空。由于物业公司的不作为，监管不力，而且极其不负责任，造成被告现在居住的11-1-1-301住房出现多种状况，所以后来发生的诸多问题，得不到合理解决，使被告的身心受到极大伤害。首先11-1-1-401业主违反《房屋装修综合管理协议》中乙方权利义务中（2）私自改动排水管道，将前后阳台地漏堵死，把洗衣机排水管、洗漱台排水管一并接到空调滴水管。不但影响外墙美观，还使其他五家住户受影响，因为空调滴水管是流在地面，而401业主私自将滴水管接通化粪池，时间久了，化粪池的臭味会通过滴水管到达各户，引起大家的反对。这一点同时也违反《房屋装修综合管理协议》中乙方权利义务中（11）条即不得在阳台无防水位置安装排水设施。由于401业主的违规装修，造成301业主多次受害，因为401业主装修时不但把两个阳台的地漏堵死，还把两个阳台边上的10公分高、17公分宽的防水墙打平。只要上面用水，下面阳台就有水，甚至还有过401业主水管爆裂，水就像瀑布下来，平时只要401业主用洗衣机，每天在洗漱台洗手、洗脸、刷牙，都有水下来。甚至还有在上面连倒几桶水泥浆，当时物业公司喊来保洁员清理，但由于受到强力冲击，301住户阳台的瓷砖出现细裂纹。现原告就此机会，要求物业公司帮我修复出现裂纹的瓷砖。综上所述，被告是苦不堪言，多次找物业公司反映无果，被告不得不在每个月的领导接待日找不同的领导反映，曾多次找过周光有队长、黄海波副队长（主管基建）、李幼林副队长（主管物业）、彭更旺纪检书记，多次反映无结果，最后被告又书面反映，问题一直得不到解决，被逼无奈，被告在2014年9月5日打报告（附件2）装防盗网、雨棚，理由已写清楚，但为什么要超出，其理由物业公司很清楚，因为401业主往外扩大40公分，被告为了自保，也要往外扩。李副队长也曾对被告说过，说被告装防盗网、雨棚是被逼的。那现在401的问题未解决，又为什么要拆除，如果说为了美观，新天地二期3栋多层楼房早无美观可言，各家各户所装防盗网从形状、规格真是五花八门。雨棚形状、颜色各式各样。被告相信，法律是公正的，物业公司的规定也应该公正，做事也要公正。物业公司的照片有失公正，如有可能，请法官和合议庭的成员抽一点宝贵时间，到大龙新天地二期看一下（10栋、11-1栋、11-2栋），所有事情会一目了然。最后提一点，由于物业公司处事不公，被告没有请其吃饭，也没有放狠话，更没有拿棍子追着打其，所以物业公司的屁股坐歪了，被告多次受到401业主及家人语言伤害、谩骂，被告是个有10多年病史的高血压、冠心病者，这一年多，被告的身心受到的伤害，使被告吃药量增加，多次到医院打点滴，现在被告要求物业公司赔偿其精神及身体所受伤害的损失费2000元。另外物业公司应401业主无理要求，拆除了被告空调配置的独立换气的装置，后被告多次要求帮装上，至今未帮安装，现要求物业公司帮其装上。 被告高某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、业主签名，证明被告装修的雨棚、防盗网没有给其他业主造成影响；2、报告，证明被告受到401业主影响才装雨棚、防盗网，也向领导反映了问题，但是得不到解决；3、向队纪检反映问题的报告，证明401业主请物业公司的领导吃饭，处理问题不公正；4、向队领导物业公司要求返还物管费的报告，证明物业公司没有作为，要求返还物业管理费。 本案诉讼中，本院于2015年8月19日组织原、被告双方到临桂县金水路29号大龙西城新天地二期小区11-1#1-301室进行现场勘验，并制作了现场勘验图及照了相关照片。 经过开庭质证，被告高某对原告金地物业公司提供的证据1《房屋装修综合管理协议》、特别提示条款认为不合法，是霸王条款，当初要是不签订，就拿不到钥匙；房屋装饰装修承诺书没有意见、临时公约（包括前期服务合同和业主临时公约）是真实的，但是被告没有看到，原告叫签就签了。证据2是真实的，但是整个小区不是被告一个人的防盗网和雨棚是这样子的，至少80%的人是这样的；证据3不认可，被告没有违规装修，严格遵守装修条例；对本院制作的现场勘验图及照的相关照片均无异议。 原告金地物业公司对被告高某提供的证据1不认可，所述的内容是第三人的意见，不能成为支持被告违规安装的理由；证据2不具有关联性，不能成为被告安装雨棚和防盗网安装超出的理由；证据3不具有合法性，所反映的内容有诬告陷害的嫌疑，没有证据相佐证，也不能成为被告违规的理由；证据4不具有合法性和关联性；对本院制作的现场勘验图及照的相关照片均无异议，反映的是现场的真实情况。但原告强调说明一点，10栋前后的防盗网和雨棚凸出来超出墙体立面60公分左右是因为他们10栋的业主联名向原告金地物业公司申请，要求统一延伸出来，虽然超出墙体立面，但统一了外观，原告没有意见，所以10栋的防盗网和雨棚安装超出了墙体立面是允许的。虽然合同里面没有指出10栋可以超出墙体里面安装雨棚和防盗网，但是合同里面说了只要统一安装规范就行了。同时还说明一点，11-1栋有极少数业主的雨棚超出了墙体立面10公分左右的安装，是因为他们超出不是很多，在原告金地物业公司的控制范围内，而且他们是在顶楼，雨量集中，考虑到实际，原告对他们超出的安装没有意见。 本院结合原、被告双方举证和质证及现场勘验图、相关照片，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据,本院确认以下法律事实：原告金地物业公司是经营临桂县金水路29号大龙西城新天地二期小区的物业服务公司，被告高某是临桂县金水路29号大龙西城新天地二期小区11-1#1-301室的业主。2013年9月6日，原告金地物业公司（甲方）与被告高某（乙方）签订了《房屋装修综合管理协议》一份，该协议约定甲方权利和义务：1、负责日常水电正常供应，确保乙方装修工作的顺利开展；2、配合乙方对装修施工单位的资质审查、装修人员安全技能教育；3、对乙方涉及外墙立面效果装修进行监督指导；4、协调乙方做好装修期间文明施工管理；5、对乙方在装修过程中存在的安全隐患提出整改意见;6、定期深入乙方装修施工现场进行指导；乙方的权利和义务即乙方在装修施工过程中要遵守以下规定：1、装修施工管理规定⑴不得改变房屋结构、外观和配套设施结构及使用功能；⑵严禁改动和损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、上下进排水管道、屋面防水隔热层等；⑶装修时如果需在天花板或地板上钻孔，深度不得超过3厘米；⑷楼顶平台、露台不得搭建任何建筑物、构筑物；⑸厨卫中上下直行的主排水管有检修盖的部位不得砌入墙内，以便以后维修；⑹严禁改动卫生间防水结构、严禁封闭厨房排烟气管道；⑺空调外机必须在规定位置安装；⑻装修中不得随意增加楼板、地面静负荷（每平方米载重不得超过150公斤）,非正常装修施工项目（如加重楼面负荷、超重大理石地板铺装等）应提前向物业公司申请，同意后方可施工；⑼不得擅自在内、外承重墙上开孔；⑽室内楼板开槽安装电线，不得破坏混凝土钢筋等承重结构，以保证楼房的承重安全，否则负责承担由此产生的后果及责任；⑾不得在阳台等无防水位置安装卫生间及排水设施；⑿阳台上安装玻璃窗时不得破坏其凹凸立体感效果，确需切割凹凸立面，需要报物业公司审批；⒀防盗网安装统一规范，不能超出立面设计；⒁空白。2-3略。其余约定略。同时，原告金地物业公司与被告高某签订了《特别提示》条款：1-4略；5、严禁将防护网安装超出外墙立面，防盗网统一规格和统一防盗网的样式（物业公司有样品，即横方管竖圆管）；6-13略；14、如有违反以上规定，物业公司将下发整改通知书要求业主在规定时间内整改，如不整改物业公司将扣除装修押金并有权将违章物强行拆除。2014年11月初，被告高某在其所购的临桂县金水路29号大龙西城新天地二期小区11-1#1单元301室阳台，安装了铝合金制作的防盗网（平墙长5m、超出墙体30㎝）及不锈钢板制作的雨棚（平墙长5.1m、超出墙体31.5㎝）。当月13日，原告金地物业公司向被告高某送达了《违规装修整改通知书》，该通知书要求被告于2014年11月前恢复，如未整改，后果自负。之后，被告高某与原告金地物业公司对拆除安装的防盗网及雨棚达不成一致。2015年5月12日，原告金地物业公司诉至本院，请求：1、依法判决被告履行协议，自行拆除违规安装的防盗网及雨棚；2、本案诉讼费用由被告承担。 同时查明，被告高某在其所购大龙西城新天地二期小区11-1#1单元301室房屋安装防盗网及雨棚后，向本单元业主征求了意见，除302室、401室业主未发表意见外，其他8户业主均签名表示对原告安装防盗网及雨棚无意见。 另查明，经本院现场勘验，被告高某所在的大龙西城新天地二期小区11-1栋、10栋均有多户业主已安装了超出外墙墙体立面设计的防盗网及雨棚，原告金地物业公司表示对大龙西城新天地二期小区11-1栋与10栋安装防盗网及雨棚有所区别，10栋安装防盗网及雨棚是经10栋业主联名申请，虽然安装超出墙体立面，但统一了外观，原告金地物业公司同意安装。 本院认为，原告金地物业公司与被告高某签订的《房屋装修综合管理协议》，是在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。从原、被告所签订的协议内容来看，对被告所在的大龙西城新天地二期小区的每栋房屋的防盗网及雨棚安装样式、大小及规格未作明确约定与要求，同时从本院现场勘查的情况，小区中的每栋房屋每户业主安装的防盗网及雨棚均存在差异，并不完全统一。因此，本院认为，原告管理的大龙西城新天地二期小区在对业主所安装的防盗网及雨棚的安装样式、大小及规格上是无统一尺度的。本案被告在其所购房屋阳台安装的防盗网及雨棚虽超出了墙体立面的一部分，但并未妨碍及损害其他业主的权益。原告诉请要求被告拆除所安装的防盗网及雨棚，则有失公允。且被告高某在其所购房屋安装防盗网及雨棚后，亦向本单元业主征求了意见，大多数业主均表示对被告安装防盗网及雨棚无意见，可见被告安装的防盗网及雨棚，未损害他人的基本权益。因此，原告诉请要求被告履行协议，自行拆除违规安装的防盗网及雨棚，因其提供的证据未能证实其主张，且与本案实际不符，本院不予支持。至于被告辩称要求原告金地物业公司赔偿精神及身体所受伤害的损失费2000元，原告金地物业公司应401业主无理要求，拆除了其空调配置的独立换气的装置，现要求物业公司帮装上，因其提供的证据未能证实其主张，且与本案不属于同一法律关系，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告桂林市临桂县金地物业服务有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告桂林市临桂县金地物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟春平 人民陪审员  唐初花 人民陪审员  赵生付 二〇一五年十月八日 书 记 员  陈恩琴