广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终830号
上诉人（一审被告）廖碧贤，女，1983年9月19日出生，汉族，身份证住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市。
委托代理人张石，广西皓元律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）周琰喾，男，1991年1月5日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
委托代理人周桂华（系周琰喾的父亲），男，1962年12月22日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
委托代理人黄一平，广西展庞律师事务所律师。
上诉人廖碧贤因与被上诉人周琰喾租赁合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2016）桂0405民初21号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月16日受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人廖碧贤的委托代理人张石，被上诉人周琰喾的委托代理人周桂华、黄一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人廖碧贤不服一审判决，上诉称，一、一审确认“2015年3月31日，周桂华受原告的委托以原告的名义作为出租方与作为承租方的被告廖碧贤签订了一份《经营场地租赁合同》”的事实错误，没有证据显示周琰喾委托周桂华办理出租商铺，授权委托书绝对是案件审理过程中补写的。如存在委托关系，就不需要周琰喾陈述认可周桂华代其与上诉人签订合同。二、梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺是童铭承租的，租赁期限从2012年9月1日至2017年8月31日止，租赁场地分第一层、第二层，其中第二层为童铭经营的《梧州市长洲区明媚发廊》所用，第一层是童铭分租给刘苏红经营《一试难忘美食店》所用，而上诉人与刘苏红是合作关系；所以，当时童铭只是将第一层交上诉人与刘苏红合作使用，并没有将全部商铺交付上诉人与刘苏红合作使用。三、一审没有追加童铭作为本案第三人参加诉讼，程序违法。四、《经营场地租赁合同》中“双方签字和交接保证金后生效”的规定，被上诉人周琰喾诉称被告至今没有支付押金2万元，也可以证实该合同没有生效，对当事人也不具有法律效力。同时，童铭与被上诉人恶意串通，损害上诉人的权益，依法上诉人与被上诉人的合同无效。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人周琰喾答辩称，委托书是被上诉人亲笔签名，受委托人周桂华有权与上诉人签订《经营场地租赁合同》。出租的场地由周桂华亲自交给上诉人使用，上诉人支付租金到周桂华的银行帐户，证明上诉人认可周桂华有权与上诉人签订《经营场地租赁合同》及收到场地，上诉人提出增加童铭为第三人的理由不成立。上诉人没有证据证实童铭与被上诉人恶意串通，被上诉人签订收取租金是天经地义的，无需串通。一审认定上诉人违约事实清楚，上诉人上诉理由不成立，应予驳回。
周琰喾向一审法院起诉请求：1.被告履行《经营场地租赁合同》违约，承担违约责任；2.被告支付原告经营场地梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺租金共74430元（2015年6月至2016年4月）；3.被告向原告支付一倍租金的违约金74430元；4.被告向原告支付维修电动卷闸门和电动机费用3600元，维修天花板、灯池、水电池、拆除玻璃墙、清理和疏通排水沟、清理和运输费用等5352.60元；5.被告向原告支付代其垫资租赁期间的电费1916.45元、水费454.11元（含资源费、污水处理费、违约金等）。
一审法院经审理查明，梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号商铺的房屋所有权人为原告周琰喾。周桂华系原告周琰喾的父亲。2015年3月31日，周桂华受原告的委托以原告的名义作为出租方与作为承租方的被告廖碧贤签订了一份《经营场地租赁合同》，合同主要约定：1.出租方将出租经营场地梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺交付承租方使用；2.租赁期限：叁年零肆个月，出租方从2015年4月1日起将出租经营场地交付承租方使用，至2018年7月31日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回经营场地：①承租人擅自将经营场地转租、转让或转借的。②承租人利用承租经营场地进行非法活动，损害公共利益的。③承租人拖欠租金累计达五天的；④未经出租方同意擅自改变商铺的结构。合同期后，如承租方仍继续承租经营场地的，需提前两个月向出租方提出书面申请，在同等条件下原承租方享有优先权。承租方迁出时应保持原装饰的完好，拆解装饰物等须经出租方同意，如承租方不续租又逾期不迁出，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；3.租金标准：2015年4月1日至2016年7月31日月租金额7130元，2016年8月1日至2017年7月31日月租金额7476元，2017年8月1日至2018年7月31日月租金额7840元；4.支付方式：存入按出租方提供的指定账户；5.支付时间：每月28日前须支付下月的租金；6.押金标准：贰万元，到期还本；7.租赁期间水、电、暖、通迅，物管垃圾费等一切费用由承租方承担，交纳方式自负、交纳时间按有关部门规定；8.违约责任：在租赁期间，无论出租方和承租方谁违约（提出提前中止合同）均应负责赔偿对方10万元；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付租金双倍的违约金；承租方违反合同，擅自将承租经营地转给他人使用的，应支付违约金10万元，如因此造成承租经营场地毁坏的，还应负责全额赔偿。《经营场地租赁合同》签订后，原告将梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺交付给被告使用。被告在2015年4月至2015年6月期间共向原告支付了租金17600元，其中2015年4月支付租金6800元，2015年5月支付租金6800元、2015年6月支付租金4000元。之后被告没有再向原告支付过租金。为此，原告诉至法院成讼。
庭审中，原告陈述认可对周桂华代其与被告签订的《经营场地租赁合同》；原告陈述其与被告口头约定2015年4月1日至2015年7月31日的租金为6800元／月；另外，原告庭审中陈述要求与被告解除双方签订的《经营场地租赁合同》。
本案在审理过程中，被告明确表示从2016年4月中旬后，梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺由其管理。另外，被告向该院申请追加童铭作为本案的第三人参加诉讼，该院认为童铭与本案无直接的利害关系，故不追加童铭作为本案的第三人参加诉讼。
另查明，在被告租赁梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺期间，原告于2015年8月24日为被告垫付2015年7月的电费和逾期缴交电费的违约金共1662.30元、2015年8月的电费和逾期缴交电费的违约金共254.15元，合计1916.45元；原告于2015年8月26日为被告垫付2015年6月的水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共208.42元，以及为被告垫付2015年7月的水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共245.71元，合计454.13元。
一审法院认为，原告对周桂华代其与被告签订《经营场地租赁合同》的行为进行了追认，故该《经营场地租赁合同》对原、被告具有法律约束力，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按约履行各自义务。本案中，被告只在2015年4月至2015年6月期间向原告支付了租金17600元，之后未向原告支付租金，按照《经营场地租赁合同》约定，承租人拖欠租金累计达五天的，出租人有权终止合同；同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。现原告要求解除其与被告于2015年3月31日签订的《经营场地租赁合同》，合理合法，该院予以支持。
被告在2015年4月至2015年6月期间向原告支付了租金17600元，其中2015年4月支付租金6800元，2015年5月支付租金6800元、2015年6月支付租金4000元。之后被告未向原告支付过租金，因梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺于2016年4月中旬后由原告管理，故被告依法依约应支付其所拖欠截止至2016年4月15日止的租金给原告。《经营场地租赁合同》中约定2015年4月1日至2016年7月31日每月租金为7130元，原告庭审中陈述其与被告口头约定2015年4月1日至2015年7月31日的租金为6800元／月，因被告2015年6月已支付租金4000元，则被告2015年6月至2015年7月应向原告支付的租金为9600元（2800元﹢6800元），2015年8月至2016年4月15日被告应向原告支付的租金为60605元（7130元／月×8.5个月），以上合计70205元。被告辩称其于2015年6月份时已将商铺钥匙交付给原告，但被告未提供相关证据予以佐证，且原告不予认可，故对被告的辩解意见该院不予采纳。
被告存在逾期向原告支付租金的违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。《经营场地租赁合同》中约定承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付租金双倍的违约金。现原告要求被告支付一倍租金的违约金74430元的请求，因该诉请已明显高于原告造成的损失，该院予以调整。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案的实际情况，原告因被告迟延支付租金所造成的实际损失是银行利息，该院将违约金损失调整为按被告欠付租金金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付。经该院核算，截止2016年4月15日止的违约金为1849.75元。从2016年4月16日起，违约金以被告欠付租金70205元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。被告在租赁原告商铺期间，原告为被告垫付了2015年7月和2015年8月的电费和逾期缴交电费的违约金共1916.45元，以及为被告垫付了2015年6月和2015年7月的水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共454.11元。根据《经营场地租赁合同》中约定租赁期间水、电、暖、通迅，物管垃圾费等一切费用由承租方承担，现原告诉请要求被告返还其为被告垫付的电费和逾期缴交电费的违约金共1916.45元以及水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共454.11元，合理合法，该院予以支持。
原告要求被告支付的维修电动卷闸门和电动机费用、维修灯池、水电池、拆除玻璃墙、清理和疏通排水沟、清理和运输费用等，无法律依据，且被告不认可，故该院不予支持。原告主张被告在租赁商铺期间，破坏了原告商铺的天花板、木梁，对此被告不予认可，且原告提供的现有证据也不足以证实其主张，另外，原告主张其代理律师于2016年4月中旬与被告的代理律师一起去撬开商铺的卷闸门，撬开卷闸门的人员是由原告聘请的，对此被告不予认可，同时被告对原告单方聘请人员维修天花板、木梁的费用也不予认可，因此原告要求被告支付维修天花板、木梁费用的诉请，依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告周琰喾与被告廖碧贤于2015年3月31日签订的《经营场地租赁合同》；二、被告廖碧贤向原告周琰喾支付2015年6月至2016年4月15日的租金共70205元；三、被告廖碧贤向原告周琰喾支付违约金（违约金计算至2016年4月15日止为1849.75元，从2016年4月16日起以70205元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、被告廖碧贤向原告周琰喾支付垫付的电费和逾期缴交电费的违约金共1916.45元，以及水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共454.11元，合计2370.56元；五、驳回原告周琰喾的其他诉讼请求。本案案件受理费3504元，由原告周琰喾负担1876元，被告廖碧贤负担1628元。二审期间，各方当事人均没有提供新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《经营场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，当事人应按约定全面履行。被上诉人在一审时明确表示是其委托周桂华和上诉人签订《经营场地租赁合同》，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条的规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，所以上诉人认为一审确认周桂华受周琰喾委托以其名义与廖碧贤签订《经营场地租赁合同》事实错误的主张不成立。被上诉人根据《经营场地租赁合同》的约定，将梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺交付给上诉人使用，上诉人认为是童铭将20号铺第一层交上诉人与刘苏红合作使用的主张，与本院查明事实不符，本院不予采纳。本案是上诉人与被上诉人的租赁合同纠纷，童铭不是该合同的相对人，与本案无直接利害关系，故一审不追加童铭作为第三人参加诉讼并无不当。虽然上诉人没有交纳押金，但事实上双方当事人已按合同的约定履行了交、接铺面并交纳了部份租金，故上诉人主张合同没有生效理由不成立，本院不予采纳。同时，上诉人没有提供任何证据证实童铭与被上诉人恶意串通，损害其权益，故上诉人认为合同无效的主张，因缺乏证据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1660元（上诉人已预交），由上诉人廖碧贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆春
审 判 员 祝冬梅
代理审判员 薛 华
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 黄妙娴
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