南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁江民初字第600号
原告王明宝，男，汉族，1929年12月1日生。
原告戴国兰，女，汉族，1946年10月29日生。
原告戴国明，男，汉族，1949年6月16日生。
原告戴国胜，男，汉族，1952年7月24日生。
原告王学英，女，汉族，1959年2月4日生。
上列五原告共同委托代理人宣修龙，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。
上列五原告共同委托代理人柳春，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。
被告王学明，男，汉族，1957年10月13日生。
被告严国珍，女，汉族，1957年7月2日生。
上列两被告共同委托代理人葛涛，江苏苏豪律师事务所律师。
被告南京江南环保产业园发展有限公司（组织机构代码07589479－0），住所地在南京市江宁区江宁街道静脉产业园静脉路1号。
法定代表人蔡曙光，该公司董事长。
委托代理人张艳峰，江苏汇丰锦律师事务所律师。
原告王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英与被告王学明、严国珍、南京江南环保产业园发展有限公司（以下简称江南公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英及五原告共同委托代理人宣修龙、柳春，被告王学明、严国珍及共同委托代理人葛涛，被告江南公司委托代理人张艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英诉称：王明宝与侯礼英系夫妻关系，两人于1955年结婚。侯礼英婚前与前夫生育戴国兰、戴国明、戴国胜三人，王明宝与侯礼英婚后又生育王学明、王学英二人。王学明与严国珍是夫妻。上世纪80年代，王明宝夫妇先后在洪幕社区×××建造了两间厨房（砖混）、两间下房（土坯）及四间平房（砖混），2005年在戴国明的帮助下又建造了两间下房（砖混），与王学明同住一院落。上述房屋中的两间厨房、四间下房及四间平房中的两间系王明宝、侯礼英所有。因江南静脉产业园建设，2014年3月3日，王学明与江南公司签订征地房屋拆迁补偿安置协议，将两间下房（土坯）及两间下房（砖混）（以下简称诉争房屋）纳入王学明名下拆迁，并于2014年6月份拆除。经其与王明宝、严国珍协商未果，故诉至法院，现要求确认被告王学明与被告江南公司于2014年3月3日签订的征地房屋拆迁补偿安置协议中涉及诉争房屋的内容无效，诉争房屋的拆迁利益归王明宝与侯礼英的继承人所有，因五原告不认可王学明与江南公司签订征地房屋拆迁补偿安置协议内容，故诉争房屋的拆迁利益应由王明宝与侯礼英的继承人与江南公司重新约定。
被告王学明、严国珍共同辩称：诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证均登记在王学明名下，王学明是诉争房屋的所有权人，不动产权利证书是权利人享有不动产的证明，不动产物权的变更、转让、消灭应依法登记，自登记在不动产登记薄时发生效力。原告方主张诉争房屋归王明宝、侯礼英所有没有相应证据予以证实，原告方无权主张相应的拆迁利益；且宅基地使用权是提供给特定集体经济组织成员的，诉争房屋使用的是其一方的宅基地，该宅基地属于其一方所在地农村集体经济组织即嵇凹村所有，而王明宝、侯礼英的户籍在南庄村，双方并非同一自然村，不属于同一集体经济组织成员，根据房随地走的原则，原告方无权取得其一方所建房屋的产权；即使认定王明宝、侯礼英对诉争房屋有出资行为，出资行为只是债权债务关系，甚至可以认定是王明宝、侯礼英对儿子王学明的赠与行为，与不动产的所有权无关。综上，原告方的请求没有事实及法律依据，请求原告方的诉讼请求。
被告江南公司辩称：王学明持有诉争房屋的土地使用权证，属于合法的被拆迁人，因此，其与王学明签订征地房屋拆迁补偿安置协议符合法律与政策规定，该合同合法有效，原告方的请求没有事实及法律依据，请求驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明：王明宝原户籍地在洪幕社区嵇凹村，系该村村民，王明宝妻子侯礼英户籍地在洪幕社区南庄村。1955年左右，双方结婚，王明宝由嵇凹村入赘南庄村侯礼英家。婚前侯礼英与其前夫生育了戴国兰、戴国明、戴国胜三人，婚后又与王明宝又生育王学明、王学英二人。1970年左右，王明宝夫妇在嵇凹村宅基地上建造了三间平房，给王学明结婚后居住。王学明与严国珍婚后即居住在该三间平房。1980年左右，王明宝夫妇又在嵇凹村另一处宅基地（诉争房屋所在地）上建造了两间平房。1982年左右，王学明夫妇居住的三间平房拆除，与父母共同在诉争房屋所在地处建造了四间平房居住，王明宝夫妇先前所建的两间厨房后让给王学明夫妇使用。1984年左右，王明宝夫妇在四间平房东边又建造了两间平房（诉争的两间土坯下房）居住。2005年左右，王明宝夫妇在子女们的帮助下在四间平房和两间土坯房中间的空地又建造了两间平房（诉争的两间砖混下房）。2005年左右，王学明夫妇对四间平房进行了修缮。王明宝夫妇主要居住使用诉争的两间土坯下房及两间砖混下房。四间平房集体土地使用权及村镇房屋所有权、两间厨房的村镇房屋所有权均登记在王学明名下。2008年，诉争房屋的集体土地使用权亦登记在王学明名下。侯礼英现已死亡。
2014年2月，因江南静脉产业园建设需要，洪幕社区的嵇凹、南庄等自然村列入拆迁范围，拆迁方为江南公司。动迁过程中，王明宝曾向拆迁实施单位反映，诉争房屋是其所有，不准以王学明名义单独拆迁。2014年3月3日，王学明与江南公司签订南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议。根据丈量数据，诉争的两间土坯下房长7.3米，宽5.4米，为简易结构；诉争的两间砖混下房长6.69米，宽4.4米，为砖木结构。2014年6月初，诉争房屋被拆除掉。王学明家的二层楼房以其子王强的名义拆迁。本次拆迁政策按《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（江宁政规发〔2011〕8号）、《南京市江宁区人民政府关于公布征地拆迁补偿安置标准的通知》（江宁政规发〔2011〕8号）执行。
上述事实，有书证照片、集体土地使用证、村镇房屋所有权登记资料、南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议、照片、证人证言及当事人陈述等证据证实。
本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告王学明与被告江南公司签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》，将本案所涉房屋交予江南公司拆迁，并由江南公司补偿相应的价款，是一种互负对价的交易行为，符合买卖合同的实质特征。故原告王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英以享有本案所涉房屋权益，并以此要求确认王学明与江南公司签订的《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》无效，不符合上述法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。故宅基地上的房屋所有权或土地使用权虽登记在王学明一人名下，但并不能以此否定该家庭中其他家庭成员的权利，应综合考虑出资、居住、使用等实际情况确定家庭成员享有相应相应的权益。王明宝与侯礼英结婚时，虽由洪幕社区嵇凹村入赘南庄村侯礼英处，但是两个自然村同属于洪幕社区组织。并且，王明宝夫妇与王学明夫妇在包括诉争房屋在内的房屋建造上有共同出资出力行为。故根据实际使用、居住、使用等情况，诉争的两间土坯下房、两间砖混下房相应的权益应归王明宝夫妇所有，现侯礼英已经死亡，侯礼英享有的份额应由其继承人予以继承。因王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英对现有房屋拆迁补偿金额有异议，故具体的补偿金额应由江南公司与相关利益者重新约定。拆迁利益多少及实现方式，应由江南公司与王明宝及侯礼英的继承人根据拆迁政策另行协商订立合同。侯礼英死亡后，各继承人是否有权继承及继承多少，与本案并非属于同一法律关系，应由各继承人在权利实现后另行处理。被告王明宝、严国珍主张王明宝夫妇与其不属于同一集体经济组织，及诉争房屋所有权、土地使用权登记在王学明名下，王学明才是诉争房屋的所有人的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、位于南京市江宁区江宁街道洪幕社区嵇凹村诉争的两间土坯下房（长7.3米，宽5.4米）、两间砖混下房（长6.69米，宽4.4米）的拆迁利益归原告王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英、被告王学明所有，具体补偿金额由被告南京江南环保产业园发展有限公司与王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英、王学明共同重新约定。
二、驳回原告王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英其他的诉讼请求。
本案应收案件受理费80元、财产保全费2320元，合计2400元，由原告王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英负担1200元，由被告王学明、严国珍共同负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 安东东
人民陪审员 卞仕萍
人民陪审员 徐 莉
二〇一六年五月十日
书 记 员 戴家辰