深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第1593号
原告黄某万。
委托代理人方某，广东天X律师事务所律师。
被告彭某。
委托代理人刘某莹，广东诚X律师事务所律师。
原告黄某万诉被告彭某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘光耀独任审理，于2010年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月12日，原、被告签订《二手房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于深圳市宝安区碧海富通城X栋X座X房，约定原告签订合同时缴纳定金20000元，原告向银行申请银行按揭贷款支付约定楼款，限原告于2010年5月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请资料等。合同签订当天，原告向被告支付定金10000元，4月14日又通过中介公司支付被告定金10000元，被告均出具收条。2010年5月6日深圳市规划国土委、住房建设局制定了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》。其中规定对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。当原告向有关银行申请按揭贷款时，因为原告在深圳市缴纳社保不足一年被银行拒绝提供按揭贷款，暂时不能按照合同约定履行。当原告符合上述条件并向被告书面要求继续履行合同时，2010年9月30日，深圳市又出台“限购令”，规定2010年10月1日起在深圳已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭将不得购买新房。鉴于原告非深户且家庭已经拥有一套住房，不能按照合同约定购买房屋过户。由于政策原因且非双方当事人意志的原因致使合同无法履行，原告多次找被告要求退还定金未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还定金20000元；2、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，一、被告与原告于2010年4月12日签订的房屋买卖合同合法有效。合同约定原告应于2010年5月15日之前将首期款付至监管银行帐号，但在被告多次督催的情况下原告一直不支付首期款，原告已构成违约。被告在督催无效的情况下，延迟至2010年7月24日委托律师向原告发函，通知其解除房屋买卖合同，因此原、被告双方的买卖合同已经于2010年7月24日解除。二、原告在诉状中称“因2010年5月6日深圳市出台《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，因政策原因不能办理按揭贷款”与事实不符。原因是2010年9月19日原告尚聘请律师发函称“目前原告已经具备了发放贷款的资质，可以申请银行按揭贷款，具备履行合同的条件”，可见，原告恶意违约，不按期履行合同。三、原、被告签订的房屋买卖合同付款方式中有补足条款，即使受政策影响，原告贷不到款，原告也有义务补足，否则买方承担违约责任，况且原告连首期款也迟迟不支付，早已构成违约。四、原告在此案中购房属于炒房，因原告在诉状中已认可其已拥有一套住房。《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》及2010年9月30日出台的“限购令”立法本意即是限制炒房，抑制房价过快上涨。因其属炒房，所以原告对政策风险应有充分认识，其不属于现行法规保护的善意购房者，不能借口政策变化违约不履行合同。另外，因原告已有自己的住房，现其购买第二套房，被告认为原告有足够的经济能力即使不办理房贷也有经济能力支付购房款。因此，原告纯属恶意违约，借口政策变化，恶意不履行房屋买卖合同，应当向被告承担违约责任，被告收取的10000元定金依法应不予退还。五、原告诉称向被告支付20000元定金，被告实际上仅收取10000元定金。另10000元是房屋中介公司收取，其中5000元做水电押金，另外5000元是房屋中介公司收取的托管资金，该10000元应由原告与中介公司结算，与被告无关。综上所述，被告认为原告恶意违约，应向被告承担违约责任，被告收取的10000元定金不应退还，应驳回原告的诉讼请求。补充说明，原告起诉主张其没有缴足一年的社保金，故按照新出台的政策，不符合相关规定，无法获得银行贷款，但根据原告提交的社保清单显示，其已交足一年的社保金，符合相关贷款政策，可以获得银行按揭贷款。
经审理查明，2010年4月12日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《二手房买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道碧海富通城花园X栋X座X号房，转让成交价为人民币1013000元，原告于本合同生效之日起3日内（含当日）向被告支付定金人民币20000元；买方须于2010年5月15日前（含当日）将首期款（不含定金）（首期款=转让成交价-
定金-
银行承诺贷款）支付至双方指定监管银行的监管账号中，并向按揭银行提交按揭申请的资料；卖方必须配合买方于付款日之前3个工作日内到双方指定的银行或其他第三方资金监管机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后3日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币20000元，被告将其中的10000元托管于中介公司。
2010年7月24日，被告委托广东诚X律师事务所刘某莹律师向原告发出一份《律师函》，称合同签订后原告仅支付定金人民币20000元，经被告多次督催后仍未按合同约定于2010年5月15日前支付首期款，现通知原告自即日起解除2010年4月12日签订的《二手房买卖合同》。
2010年9月19日，原告委托广东天X律师事务所方某律师向被告及深圳市家X房地产经纪有限公司第五大道分公司发出一份《律师函》，称原告已具备了发放贷款的资质，可以申请银行按揭贷款，具备履行合同的条件，要求被告按合同约定继续履行合同。该份《律师函》已通过邮寄方式于2010年9月21日邮至被告及深圳市家X房地产经纪有限公司。
2010年10月14日，原告再次委托广东天X律师事务所方某律师向被告及深圳市家X房地产经纪有限公司第五大道分公司发出一份《律师函》，称被告已经明确表示拒绝继续履行合同，合同已经没有继续履行的意义，现告知被告及深圳市家X房地产经纪有限公司第五大道分公司解除《二手房买卖合同》，并在七日内解决相关事宜。
2010年11月6日，深圳市家X房地产经纪有限公司第五大道分公司出具一份《证明》，称原告已按合同约定支付定金人民币20000元，但因原告非深户且其家庭已经在深圳市拥有一套住房，其不符合深圳市出台的2010年10月1日起在深圳已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭将不得购买新房的政策规定，导致该合同无法履行。
另查明，原告自2009年7月开始在深圳市缴纳社保。原告与殷某芳于1995年9月18日登记结婚，殷某芳于2010年4月27日购买了深圳市宝安区西乡街道坪洲开发区90区缤纷世界花园X栋X座X号房，深圳市房地产权登记中心于2010年5月5日核发了该房屋的房产证。
再查明，涉案房屋登记权利人为被告。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的二手房买卖合同、收据、收条、社保清单、律师函、回执、房产证、家X地产公司第五大道分公司出具的证明、结婚证，被告提交的2010年7月24日被告委托律师向原告发出的律师函、原告于2010年9月20日发出的律师函、律师函、证明、收条等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面适当履行。合同签订后，原告仅向被告支付了定金人民币20000元，并未按合同约定向被告支付首期款，亦未向银行申请按揭贷款。原告称其在深圳市缴纳社保金不足一年，不符合银行贷款条件。对此本院认为，原告于2009年7月开始在深圳市缴纳社保金，至2010年6月原告已缴纳社保金满一年，此时原告已经符合申请贷款条件，但原告在符合申请贷款条件后，仍未积极向银行申请按揭贷款，亦未支付首期款，其行为已构成了违约并超过合同约定的十五日，根据合同约定被告有权解除合同并没收原告已支付的定金。故对原告起诉要求被告返还定金人民币20000元的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费人民币150元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘光耀
二〇一〇年十二月三十日
书记员 吴跃娇
书记员 王菲菲
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