广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2586号原告：中国人民解放军广东省军区天虹招待所，住所地广东省广州市天河区沙太南路163号，组织机构代码76880600-1。法定代表人：金冬云。委托代理人：刘静、曾志恒，分别系广东君厚律师事务所律师、实习律师。被告：周勇，男，1977年3月9日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告中国人民解放军广东省军区天虹招待所（以下简称天虹招待所）诉被告周勇租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天虹招待所的委托代理人刘静、曾志恒到庭参加诉讼。被告周勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天虹招待所诉称：2011年8月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市天河区沙太南路163号大门东侧综合楼首层建筑面积为1860平方米的临街商铺作二级维护4S店、汽车美容使用，租期自2011年8月8日起至2013年8月7日止，每月租金为178560元；此外，被告须向原告支付使用商铺对出场地的场地使用费2000元、原告代收的垃圾费6000元以及流动人口治安联防费2000元；被告逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日，需按滞交费用总额的千分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，双方合作基本顺利，但自2012年6月起被告开始拖欠租金及相关费用。2012年11月20日，被告向原告发出《终止房屋租赁合同申请书》。为此，双方于2012年11月29日签署《终止协议书》，确认被告拖欠的款项数额，并约定双方终止《房屋租赁合同》，被告经营的3、4、17号商铺需双方重新办理租赁手续。2012年12月7日，双方签订《还款协议书》，确定被告尚欠原告租金和水电等相关费用860796.64元，并约定还款时间和担保方式等内容。基于《终止协议书》的约定，原告和被告于2012年12月10日分别签订合同编号为[2012]综合楼首层003号以及017号《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区沙太南路163号综合楼首层3、4、17号商铺，租赁期限自2012年12月1日起至2015年11月30日，双方另约定，被告须缴纳3、4号商铺每月租金25600元、原告代收的垃圾回收污水处理费400元和治安联防费100元，租金自第二年开始在原租金基础上每年递增5%；被告须缴纳17号商铺每月租金6360元、原告代收的垃圾回收污水处理费200元和治安联防费100元，租金自2013年1月开始在原租金基础上每年递增6%；另双方还约定，被告未依约交纳各项费用的，每逾期一日，按照滞交费用总额的1%向原告支付滞纳金。两份《房屋租赁合同》签订后，因被告经营不善，被告于2013年4月底将17号商铺退还给原告。截至原告起诉时止，被告拖欠承租广州市天河区沙太南路163号大门东侧综合楼首层建筑面积为1860平方米的临街商铺租金和水电等相关费用合计526277.6元；拖欠承租广州市天河区沙太南路163号综合楼首层3、4、17号商铺租金和水电等相关费用合计285657.4元，合计拖欠811935元，被告拖欠原告租金和水电等相关费用的行为给原告造成了巨大损失。现原告提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付广州市天河区沙太南路163号大门东侧综合楼首层大商铺2012年6月1日至10月31日期间的租金526277.6元及3号、4号铺2012年11月1日至2014年3月31日期间的租金247497.4元及17号铺2012年11月1日至2013年4月30日期间的租金38160元；2、被告向原告支付欠缴租金的迟延履行滞纳金，其中首层大商铺的滞纳金以526277.6元为本金，自2014年11月4日计至被告实际付清之日止；3号、4号铺滞纳金以247497.4元为本金，自2014年4月6日起计至被告实际付清之日止；17号铺的滞纳金以38160元为本金，自2013年5月6日计至被告实际付清之日止；上述滞纳金支付标准均按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算，滞纳金以本金为限；3、本案诉讼费用由被告承担。被告周勇未答辩。经审理查明：2011年8月5日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号[2011]001号，以下简称《001号合同》），约定：甲方将广州市天河区沙太南路163号大门东侧综合楼首层临街商铺（房屋建筑面积1860平方米，以下简称首层商铺）出租给乙方使用；租赁期限自2011年8月8日起至2013年8月7日止；每月租金为178560元；甲方同意2011年8月8日至2011年8月31日免收乙方租金，正式计算乙方租金从2011年9月1日起；租金按月结算，乙方于每月的前五日内交付甲方，付款方式为现金或支票；乙方应于本合同生效之日向甲方支付房屋合同押金360000元；乙方逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交费用总额的千分之三向乙方加收滞纳金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产；等等。2012年11月29日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《终止协议书》（以下简称《终止协议书》），载明：乙方交纳租金及水电费至2012年5月，截止至2012年10月31日，乙方拖欠甲方租金、水电等各项费用999286.64元；根据乙方申请，甲方同意自双方签订本协议之日起终止房屋租赁合同，乙方自愿将该楼所有商铺的租赁权交还甲方管理，乙方不再享有房屋出租权；等等。2012年12月7日，原告（抵押权人/甲方）与被告（抵押人/乙方）签订《还款协议书》，载明：乙方拖欠甲方2012年6-10月房租、水电等各项费用共计999286.64元，减去40平方米租金53760元和乙方支付给甲方的合同押金360000元，其中乙方可转给甲方分租客户的合同押金为209750元和乙方自主经营的3、4、17号商铺的合同押金为65520元，乙方尚欠甲方房租、水电等各项费用为860796.64元；乙方承诺在《房屋租赁合同终止协议书》签字之前先偿还甲方10万元欠款；乙方剩余欠款760796.64元分期偿还，承诺从2012年12月起每月5日前偿还甲方5-10万元至实际清偿完毕之日止；等等。2012年12月10日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号[2012]综合楼首层003号，以下简称《003号合同》），约定：甲方将位于广州市天河区沙太南路163号综合楼首层3、4号房屋（建筑面积320平方米，以下简称3、4号商铺）出租给乙方使用；租赁期限为3年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止；本合同签订当日乙方向甲方支付租赁保证金52200元；该房屋月租金为25600元，该租金从第二年开始在第一年的基础上每年递增5%；乙方应于租赁期限内每月5日前向甲方支付当月租金、上月水电等费用；租赁期间，乙方未按合同规定时间内向甲方交付各项费用，每逾期一日，甲方按滞交费用总额的百分之一向乙方加收滞纳金，逾期三十日，甲方有权解除本合同并对乙方租赁房屋实行停水停电或者锁门封档处理，乙方租赁房屋的转让金和房屋内的设施设备作为资产担保抵押偿还所欠甲方的各项费用；等等。同日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号[2012]综合楼首层017号，以下简称《017号合同》），约定：甲方将位于广州市天河区沙太南路163号综合楼首层17号房屋（建筑面积120平方米，以下简称17号商铺）出租给乙方使用；租赁期限为3年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止；本合同签订当日乙方向甲方支付租赁保证金13320元；该房屋月租金为6360元，该租金从2013年1月开始在原租金的基础上每年递增6%；乙方应于租赁期限内每月5日前向甲方支付当月租金、上月水电等费用；租赁期间，乙方未按合同规定时间内向甲方交付各项费用，每逾期一日，甲方按滞交费用总额的百分之一向乙方加收滞纳金，逾期三十日，甲方有权解除本合同并对乙方租赁房屋实行停水停电或者锁门封档处理，乙方租赁房屋的转让金和房屋内的设施设备作为资产担保抵押偿还所欠甲方的各项费用；等等。原告为证明其曾多次向被告追讨租金等欠缴费用，向本院提交如下证据：1.《催缴费通知书》，显示落款时间为2013年8月13日，内容为要求被告在接到通知后立即缴清所欠款项。2.《律师函》，显示由广东君厚律师事务所向被告发出，落款时间为2014年7月8日，内容为要求被告于接到函件之日起五个工作日内向原告支付拖欠的租金及水电费合计811935元等。3.《EMS全球邮政特快专递详情单》（复印件，加盖有广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章），载明寄件人公司名称为广东君厚律师事务所，收件人为被告，寄件时间为2014年8月17日，备注栏注明“天虹招待所催收租金水电费律师函原件一封”字样，收件人签名栏显示“冯某某”（无法辨识）签名。关于《001号合同》、《003号合同》及《017号》合同的履行情况，原告称：关于《001号合同》所涉商铺，我方于2011年8月8日将商铺交付给被告使用，其在2012年11月20日向我方提出终止租赁合同的申请，双方于2012年12月7日签订《还款协议书》明确2012年6月8日至10月31日期间被告共拖欠租金、水电费、停车费999286.64元，后被告陆续以现金还款及以押金抵扣欠款的方式支付上述费用共473009元，其中包括押金抵扣欠款138490元（即《还款协议书》中载明的40平方米租金53760元加上被告支付的合同押金360000元减去被告转给原告的分租客户的合同押金209750元再减去被告自主经营的3、4、17号商铺的合同押金65520元）及现金还款334519元，签署《还款协议书》时即确认扣除押金抵扣欠款的138490元后被告尚欠付860796.64元（999286.64元－138490元），后被告以现金方式还款334519元，即截至我方提起本案诉讼之时，被告仍欠付我方《001号合同》所涉首层商铺租金526277.6元；签订《终止协议书》（2012年11月29日）当日，我方将《001号合同》所涉商铺收回，被告将《001号合同》所涉商铺间隔为多个商铺，后我方将经间隔形成的商铺中的3号、4号、17号重新出租给被告；关于《003号合同》所涉商铺，我方于2012年12月1日将商铺交付给被告使用，被告自2012年12月开始拖欠租金，至今拖欠租金金额247497.4元，所有费用以现金方式支付至我司财务处，我方向其开具相应收据，《003号合同》所涉商铺至今仍未交还我方；关于《017号合同》所涉商铺，我方于2012年12月1日将商铺交付给被告使用，被告自2012年11月开始拖欠租金，至今拖欠租金金额38160元，所有费用以现金方式支付至我司财务处，我方向其开具相应收据，被告于2013年4月将商铺交还我方。关于被告向原告支付租金的情况。原告提交广州天虹宾馆明细账单22张，显示：被告于2011年9月23日支付2011年9月租金174720元；被告于2011年10月20日支付2011年10月租金178560元；于2011年11月16日支付2011年11月租金178560元；于2011年12月26日支付租金96000元；于2011年12月28日支付2011年12月租金30362.3元；于2012年1月20日支付2011年12月租金48000元；于2012年2月10日支付2012年2月租金70000元；于2012年2月23日支付2011年12月租金4197.7元、滞纳金5580元及012年1月租金129162.3元；于2012年3月12日支付2012年1月租金11000元；于2012年3月19日支付2012年1月租金38397.7元；于2012年4月11日支付2012年2月租金96600元；于2012年4月23日支付2012年2月租金11960元及2012年3月租金7840元；于2012年5月14日支付2012年3月租金100200元；于2012年5月25日支付2012年3月租金22000元；于2012年6月5日支付2012年3月租金48520元及2012年4月租金3783.1元；于2012年6月12日支付2012年4月租金107700元；于2012年6月15日支付2012年4月租金21700元；于2012年6月25日支付2012年4月租金10000元；于2012年7月13日支付2012年4月租金35377元、2012年5月租金18103.4元；于2012年7月25日支付2012年5月租金29200元。本院认为：原告将首层商铺，3、4号商铺及17号商铺交付被告占有使用，被告向其支付相应租金，原、被告之间就上述租赁场地成立租赁关系。原、被告在首层商铺租赁关系存续期间另行签订《终止协议书》及《还款协议书》就首层商铺租赁关系的解除事宜进行约定，根据上述协议内容，截止至2012年12月7日（即《还款协议书》签订时间）被告尚欠付原告2012年6月-10月期间租金、水电等各项费用999286.64元，原告称在签订上述协议书后，被告以现金还款及押金抵扣欠款的方式支付费用473009元，扣除上述被告已支付费用，被告尚欠付2012年6月-10月期间租金、水电等各项费用526277.6元，对于上述款项被告应予以返还。另，原告提交《催缴费通知书》及《律师函》等拟证明其曾多次向被告催讨租金等欠缴费用，但未提交相应的送达凭证证明上述函件曾有效送达被告，故本院不予采信。被告作为款项支付的履行义务方，其未按照《还款协议书》中的约定向原告支付欠缴费用确给原告造成一定损失，原告现诉请要求被告支付自其提起本案诉讼之日（即2014年11月4日）的迟延付款违约金并无不当，本院予以支持。上述欠缴款项实质为被告承租首层商铺期间所欠缴租金，根据《001》号合同的约定，被告逾期交付租金的应以欠缴费用为本金，按照每日千分之三的标准向原告支付滞纳金，该滞纳金即为逾期付款违约金，现原告仅主张被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算逾期付款违约金，属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。即被告应向原告支付首层商铺2012年6月1日至2012年10月31日期间租金526277.6元及逾期付款违约金（以526277.6元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算，自2014年11月4日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）。关于3、4号商铺的租金支付问题。根据《003号合同》的约定，租赁期间为2012年12月1日至2015年11月30日，月租金为25600元，租金标准自第二年开始在第一年的基础上每年递增5%，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。被告作为上述商铺的承租方，应承担向原告支付租金的义务，现原告以被告欠付租金为由诉至本院，被告应对其已支付上述租金承担举证责任，但在本案审理过程中，被告经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，应视为其放弃对原告上述诉请进行抗辩。现原告诉请要求被告支付3、4号商铺2012年11月1日至2014年3月31日期间租金，本院认为《003号合同》约定租赁期间为2012年12月1日至2015年11月30日，故原告诉请要求被告支付2012年12月1日至2014年3月31日期间租金414720元[307200元（25600元/月×12个月）+107520元（25600元/月×1.05×4个月）]并无不当，现原告仅主张要求被告支付3、4号商铺上述期间租金247497.4元属于当事人对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。被告未按照合同约定支付上述期间租金确给原告造成一定损失，现原告诉请要求被告自2014年4月6日起支付迟延付款违约金并无不当，根据《003》号合同的约定，被告逾期交付租金的应以欠缴费用为本金，按照每日百分之一的标准向原告支付滞纳金，该滞纳金即为逾期付款违约金，现原告仅主张被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算逾期付款违约金，属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准，故原告支付上述款项迟延付款违约金的计算应以247497.4元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算，自2014年4月6日起计至实际付清之日止，该违约金总额应以不超过本金为限。关于17号商铺的租金支付问题。根据《017号合同》的约定，租赁期间为2012年12月1日至2015年11月30日，月租金为6360元，租金标准自2013年1月开始在原租金的基础上每年递增6%，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。被告作为017号商铺的承租方，未举证证明其实际支付租金情况及上述铺位的交还情况，故本院对于原告的相关主张予以采信。现原告诉请要求被告支付17号商铺2012年11月1日至2013年4月30日期间租金，本院认为《003号合同》约定租赁期间为2012年12月1日至2015年11月30日，故原告诉请要求被告支付2012年12月1日至2014年4月30日期间租金33326.4元[6360元+26966.4元（6360元/月×1.06×4个月）]并无不当。被告未按照合同约定支付上述期间租金确给原告造成一定损失，现原告诉请要求被告自2013年5月6日起支付迟延付款违约金并无不当，根据《017》号合同的约定，被告逾期交付租金的应以欠缴费用为本金，按照每日百分之一的标准向原告支付滞纳金，该滞纳金即为逾期付款违约金，现原告仅主张被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算逾期付款违约金，属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准，故上述款项迟延付款违约金的计算应以33326.4元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算，自2013年5月6日起计至实际付清之日止，该违约金总额以不超过本金为限，对于原告超出上述部分的诉请，本院不予支持。被告周勇经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周勇于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军广东省军区天虹招待所支付广州市天河区沙太南路163号大门东侧综合楼首层临街商铺2012年6月1日至2012年10月31日期间租金526277.6元及逾期付款利息（以526277.6元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算，自2014年11月4日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；二、被告周勇于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军广东省军区天虹招待所支付广州市天河区沙太南路163号综合楼首层3、4号商铺2012年12月1日至2014年3月31日期间租金247497.4元及迟延付款违约金（以247497.4元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算，自2014年4月6日起计至实际付清之日止，违约金总额应以不超过本金为限）；三、被告周勇于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军广东省军区天虹招待所支付广州市天河区沙太南路163号综合楼首层17号商铺2012年12月1日至2014年4月30日期间租金33326.4元及迟延付款违约金（以33326.4元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%的标准计算，自2013年5月6日起计至实际付清之日止，该违约金总额以不超过本金为限）。四、驳回原告中国人民解放军广东省军区天虹招待所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13150元，由原告中国人民解放军广东省军区天虹招待所负担1150元，由被告周勇负担12000元。公告费1500元，由被告周勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  曾霓芳人民陪审员  黄 伟二〇一五年十二月三十一日书 记 员  蒲肖明区晓珊判决书已于年月日送达