福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初6950号原告：王瑛，女，1956年12月22日出生，汉族，住福建省南安市。被告：泉州市建德房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路北段圣湖路（市卫检对面）。组织机构代码：74384544-2。法定代表人：刘慧萍，该公司董事长。原告王瑛与被告泉州市建德房地产开发有限公司（简称建德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑛到庭参加诉讼，被告建德公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王瑛向本院提出诉讼请求：1.建德公司立即协助王瑛办理国有土地使用权证；2.建德公司支付逾期协助办理国有土地使用权证的违约金308096元。王瑛明确第二项诉讼请求为建德公司按1069955元的银行同期月贷款利率千分之4.5计算自2011年8月9日起至2016年12月10日止的逾期办证违约金，并保留追究建德公司自2016年12月11日起至实际办理不动产权证书之日止的违约金。事实及理由：2010年12月13日，王瑛、建德公司签订一份《商品房买卖合同》，约定王瑛向建德公司购买位于市区刺桐北路建德花园10栋1401室商品房。房屋总价款1069955元。王瑛依约交清全部房款。合同签订后，建德公司向王瑛交付房屋。2013年5月2日，王瑛办理房屋使用权证书，但至今建德公司均以各种理由拒绝为王瑛办理国有土地使用证，严重损害了王瑛的合法权益。根据双方合同附件六第一条约定，建德公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记并取得房地产权属证书，如因建德公司责任导致王瑛无法在规定期限内取得房地产权属证书的，建德公司应按已付房价款同期银行贷款利率向王瑛支付违约金。据业委会向市国土局查询，泉国土资函（2015）32号答复其原因是建德公司未按土地出让合同规定的使用条件及规划、设计条件进行建设，存在超容积率建设的问题。鉴于2016年8月1日起，泉州市区开始全面实施不动产统一登记制度。故王瑛在本庭释明后当庭变更诉讼请求建德公司协助其办理不动产权登记证书并支付逾期办理不动产权证书的违约金。建德公司未作答辩。王瑛围绕诉讼请求依法提交了证据，建德公司未到庭，无法当庭质证，对王瑛提供的证据及本院依法调取的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据以认定事实如下：2010年12月13日，王瑛和建德公司签订商品房买卖合同，约定王瑛向建德公司购买址于丰泽区刺桐路以东建德花园10号楼1401号房屋，房屋总价款为1069955元。根据双方合同附件六第一条约定，建德公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记并取得房地产权属证书，如因建德公司责任导致王瑛无法在规定期限内取得房地产权属证书的，建德公司应按已付房价款同期银行贷款利率向王瑛支付违约金。合同签订后，王瑛已付清购房款。合同签订后，建德公司向王瑛交付房屋。建德公司于2013年4月20日取得诉争房屋所在小区的房屋总产权证。诉争房屋的房屋所有权登记时间为2013年5月2日。截至本案庭审辩论终结阶段，诉争房屋尚未办理国有土地使用权证。2015年4月9日，泉州市国土资源局出具《关于办理建德花园分户土地证的答复意见》第二条处理意见载明“由于泉州市建德房地产开发有限公司未按出让合同规定的土地使用条件及规划设计条件进行建设，存在超容积率建设问题，……该公司应申请补办超容积率建设相关手续后，再申请办理商品房土地分割登记”。本院认为，王瑛、建德公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房屋的权属证明文件包括房屋所有权证及国有土地使用权证，诉争《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋所有权登记，也包括国有土地使用权登记。根据合同约定，建德公司负有协助王瑛办理诉争房屋房屋所有权和国有土地使用权证的义务，因本市区自2016年8月1日起，实行不动产权统一登记制度，现王瑛主张建德公司为其办理不动产权证书，合法有据，予以支持。关于逾期协助办理房屋所有权证违约金，经王瑛确认，诉争商品房的实际交房时间为2010年12月13日，根据合同约定，建德公司应于2011年12月13日前协助王瑛办理房屋产权证，但建德公司直到2013年4月20日方才取得诉争房屋所在小区的房屋总产权证，完成协助办理房屋产权证的义务，故应按王瑛已付款的同期银行贷款利率自2011年12月14日起至2013年4月20日（494天）止的逾期协助办理房屋产权证的违约金。建德公司于2013年4月20日取得房屋总产权证，王瑛直到2013年5月2日方才取得分户房屋产权证，系王瑛怠于行使权利，应自行承担相应的法律后果，王瑛主张建德公司承担2013年4月21至2013年5月2日的逾期协助办证违约金，于法无据，不予支持。关于逾期协助办理国有土地使用权证违约金，据泉州市国土资源局出具的《关于办理建德花园分户土地证的答复意见》第二条处理意见所载，系因建德公司未按出让合同规定的土地使用条件及规划设计条件进行建设，存在超容积率建设问题，只要建德公司申请补办超容积率建设相关手续后，即可申请办理商品房土地分割登记，故诉争房屋至今未办理国有土地使用权证是因建德公司原因导致的，建德公司应承担相应的违约责任。鉴于当时本市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，国有土地使用权证的办理必须在分户房屋所有权证取得之后才能进行，诉争商品房的分户房屋所有权证于2013年5月2日取得，故建德公司应自2013年5月3日起开始承担逾期协助办理国有土地使用权证的违约责任。本案中，建德公司应按王瑛已付款的同期银行贷款利率支付自2013年5月3日起至实际办证之日止的逾期协助办理不动产权证书违约金。现王瑛明确要求建德公司支付以1069955元为基数，截至2016年12月10日的违约金，并保留追究建德公司自2016年12月11日起至实际办理不动产权证书之日止的违约金，系处分自己的权利，本院予以照准。综上所述，截至2016年12月10日该违约金计1069955元×中国人民银行同期贷款年利率/365天×1812天（494天+1318天），现王瑛主张建德公司支付逾期协助办理不动产权证书的违约金308096元，合法有据的部分，予以支持。建德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告王瑛办理建德花园10号楼1401号房屋的《不动产权证书》；二、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告王瑛截至2016年12月10日的逾期协助办理上述房屋《不动产权证书》的违约金（以1069955元为本金按国家银行同期贷款利率计算1812天）；三、驳回原告王瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5921元，由原告王瑛负担50元，由被告泉州市建德房地产开发有限公司负担5871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  付莉苹代理审判员  胡彩云代理审判员  林娟美二〇一七年二月××日书 记 员  黄丽洋附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。