甘肃省临泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第626号
原告李秀萍，女，1963年6月15日出生，汉族，无业。
委托代理人张望，临泽县沙河镇法律服务所法律工作者。
被告临泽县总工会，住所地临泽县县府街213号。
法定代表人杨增蛟，系临泽县总工会主席。
委托代理人刘银汉，系工会副主席。
委托代理人李虎，甘肃沁泽律师事务所律师。
原告李秀萍与被告临泽县总工会不动产登记纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李秀萍诉称，2010年12月31日，原被告签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议对房屋拆迁安置补偿的方式、补偿价款、违约责任等进行了约定，临泽县公证处于2011年1月5日对协议进行了公证。按照协议约定，被告应在一年内给原告办理房产证和土地使用权证，如违约应承担违约金50000元。但至今被告没有给原告办理两证，故起诉要求被告立即履行给原告办理房产证和土地使用证的义务，并承担违约金50000元。
被告临泽县总工会辩称：原被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》及公证的情况属实。合同签订后，被告于当年3月份就开始办理房产证和土地使用证，由于办理两证要经过许多程序，再加上原告不积极配合办理两证，尤其是不负责办理四至确认书，导致2013年6月份才办理完毕房产证，2014年3月办理完毕土地使用证。房产证办理完毕后，被告就通知原告到临泽县房产管理局领取了房产证。合同约定，被告在一年内办理两证，但并没有约定一年内必须办理完毕并交给原告，同时，原告还拖欠被告的房屋置换金20010元未付，所以被告没有违约。另外被告按约将置换后的房屋交付给原告，原告已实际占有并出租使用该房屋，没有给原告造成损失，原告要求的违约金过高，违约金与实际损失不符。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
案经审理查明，2010年12月31日，原被告签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定，被告因修建的需要，需拆除原告的门面房屋，实行房屋等面积置换，被拆除的原告的门面房面积为38.15平方米，被告提供的置换门面房位于其办公楼一层自东向西第二间，面积为51.49平方米，超出原告的房屋面积13.34平方米，超出部分的面积，按照每平方米1500元的价格，由原告支付给被告差价20010元，该款可一次性付清，或分三年或五年付清。协议还约定，置换后的房屋由被告在一年内给原告负责办理房产证、土地使用证，但原告需提供资料协助被告办理，办理房地产证的税费及土地出让金全部由被告承担，如任何一方违约，则由违约方向对方承担违约金50000元。协议签订后，被告从2011年3月份着手为原告办理房产证和土地使用证，至2013年6月6日，被告为原告办理了房产证，被告通知原告到临泽县房产管理局交纳了1200元的税费并领去了房产证，后因办理土地使用证的需要，原告又将房产证交给了被告，被告于2014年3月18日办理了土地使用证。因原被告为两证的交付、违约责任的承担发生矛盾，原告起诉要求处理。
本案争议的焦点是：一、被告在办理房产证和土地使用证期间，原告是否履行了积极配合提供相关资料的义务；二、被告是否违约，如违约给原告造成的损失是多少，被告应承担违约金的数额。
围绕第一个争议的焦点，双方均没有向法庭提交书面证据，但办理房产证和土地使用证所需的原告的身份证复印件，原告已提交给被告，至于办理两证所需的四至确认书，被告从房产部门领取后一直在被告处，被告已负责找相关人员签了确认书，被告没有证据证明在办理两证的过程中，原告不配合的事实存在。围绕第二个争议的焦点，原告向法庭提交了房屋拆迁安置补偿协议书和公证书，以证实被告没有在一年内为原告办理完毕两证，故被告违约并应承担违约金，经质证，被告认为，协议内容属实，但协议并没有约定被告必须在一年办理完毕两证，并交给原告。因该协议双方没有异议，法庭采信；被告向法庭提交了缴纳测绘费发票的复印件一份，已为原告办理完毕的房产证和土地使用证，被告单位的房产证和土地使用证的复印件，证明被告于2011年3月就开始办理两证，但由于受办证程序和原告不配合的影响，导致2013年6月和2014年3月才办理完毕两证，经质证，原告认为，上述证据均属实，但原告履行了办证的配合义务，被告于2013年6月才办理了房产证，被告违背协议约定要求原告向房产管理部门交纳了税费后，领取了房产证，后因被告办理土地使用证，又收回了房产证，被告的行为违约。对被告提交的上述证据，因原告无异议，应予采信。
本院认为，原被告签订了房屋拆迁安置补偿协议书并进行了公证，双方应严格按照协议履行各自的义务，协议约定，被告在一年内给原告负责办理房产证、土地证，但直到2013年6月和2014年3月才为原告办理完毕两证，实属违约；被告辩解被告在一年内负责办理两证，并不是一年内办理完毕并交给原告，且原告还拖欠被告的房屋置换的差价未付，故不应给原告两证。被告的该辩解理由与合同约定的内容不符，本院不予采纳，故被告应承担违约金。在庭审中，被告提出了双方约定的违金过高，要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《合同法解释二》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的调整方法既要以弥补当事人损失为原则，又要体现一定的惩罚性。本案中，双方在履行合同的过程中，被告将置换后的房屋按约交给了原告，原告实际占有并已出租房屋，虽被告通知原告到房产管理部门交纳税费后领取了房产证，但因原告拖欠被告的房屋置换金，所交纳的税费和房屋置换金可相互抵顶，符合常理，不存在被告有过错。原告也无证据证实被告的迟延交付两证给原告造成的实际损失及损失额，综合本案的实际情况，认定双方约定的违约金过高，应予以调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告临泽县总工会于判决生效后将其办公楼一层自东向西第二间商铺的所有权证和土地使用证交付给原告李秀萍。
二、被告临泽县总工会支付原告李秀萍违约金5000元，限被告于判决生效后一次性付清。
案件受理费1250元，减半收取625元，由原告承担175元，被告承担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 熊生平
二〇一四年六月十六日
书记员 宋雪梅
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。