文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼02民终145号上诉人（原审被告）：海南大祥物业服务有限公司三亚分公司。负责人：吴清勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鑫、陈忠彬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：三亚市东岸假日小区业主委员会。负责人：林峰，该业委会主任。委托诉讼代理人：吴开天，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈益群，海南琼亚律师事务所律师。上诉人海南大祥物业服务有限公司三亚分公司（简称大祥公司）因与被上诉人三亚市东岸假日小区业主委员会（简称东岸业委会）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初6625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大祥公司上诉请求：撤销原判，改判驳回东岸业委会的起诉或诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、东岸业委会不是本案适合主体。依照《物业管理条例》第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项。东岸业委会本次起诉未得到三亚市东岸假日小区业主投票权二分之一以上通过，非适格原告。二、东岸业委会补选新业委会委员不合法。东岸业委会补选新业委会委员时没有召开业主大会，补选委员不能体现大多数业主的意志，程序不合法，损害了业主合法权益。虽东岸业委会向三亚市吉阳区住建局提供材料备案，但其提供的材料没有多数业主表决后的签字，备案不合法。三、《物业服务委托合同》和《补充协议》没有产生法律效力。因2014年3月5日召开的业主大会，很多常住业主不知情，对此三住建（2014)226号文件己经明确作出处理意见，但东岸业委会至今没有提供过半业主决定选聘和解聘物业服务企业的选票予以证明其选聘和解聘物业服务企业和签订《物业服务委托合同》、《补充协议》是合法有效的。东岸业委会辩称：一、东岸业委会是依法产生的机构，且得到吉阳区相关部门的认可。二、大祥公司主张合同没有生效与没有产生法律效力是两个不同的概念。综上，应当维持原判。东岸业委会向一审法院起诉请求：判令大祥公司立即向东岸业委会支付拖欠的活动经费32万元（自2014年3月至2016年10月，共32个月）；诉讼费由大祥公司承担。一审法院认定事实：2013年5月8日，三亚市东岸假日小区首届业主委员会经三亚市住房和城乡建设局备案成立，任期为五年，主任为胡术青，副主任段周利，委员有林峰、陈大明、张宁宁、丁卫琼、黄成。东岸假日小区原物业管理公司为海南新四方物业管理有限公司。2014年3月6日，东岸业委会与大祥公司签订《物业服务委托合同》，约定由大祥公司对东岸假日小区实行物业管理，委托管理期限为5年，自2014年3月10日至2019年3月10日止；东岸业委会享有审核大祥公司利用公共场所收取的费用扣除大祥公司的成本后收归全体业主的权利（本条款不包含停车场的收费）；本物业的管理服务费，住宅房屋由大祥公司按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准：沿街商铺房每月每平方米1.5元，拆迁安置房每月每平方米0.4元，经济适用房每月每平方米0.6元，商品房楼梯房每月每平方米0.8元。合同同时约定“本合同签订后经三分之二以上业主书面同意后生效”和“本合同自签字之日起生效”。2014年3月9日，双方签订《补充协议》，约定：东岸业委会为大祥公司提供2个摩托车、电动车停车棚，面积约342.6平方米，汽车停车位进行收费（小车90元/辆/月），大祥公司从每月停车费中提取壹万元给东岸业委会做为活动经费，后期如果停车费的收费标准有提高，大祥公司给予东岸业委会的活动经费相应提高，提高标准由双方协商解决；合同自签订之日起，东岸业委会对大祥公司提供的服务内容与质量，每个年度进行考核，如满意率达到75%以上，合同继续生效，否则以业主大会表决的形式来裁定。2014年4月1日，三亚市住房和城乡建设局发出三住建[2014]226号《关于依法取消东岸假日小区胡术青、段国利、丁卫琼业主委员会委员资格备案的通知》，载明：“近日，接到你小区部分业主的投诉。投诉内容是，在2014年3月5日召开《关于选聘、解聘物业服务企业》的业主大会，很多常住业主却不知情。我局立即派员现场调查并查验选票，查验结果是赞同票519票，超过全体业主三分之二。但投诉业主们认为选票有假，要求核对。我局同意投诉业主意见，要求业委会提供选票备查，但业委会多次推脱并以选票撕毁、丢失等借口拒绝交出选票。我局物业监管科三次约谈业委会主任及相关业委会委员，责令其提供选票供投诉业主核查，但业委会至今未提供选票。我局依据《三亚市物业管理实施办法》第十五条之规定，取消胡术青、段国利、丁卫琼业主委员会委员资格。备案限七日内做好交接工作，同时召开业主大会补选业委会委员并产生业委会主任、副主任，重新报我局备案。”2016年4月25日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局发出吉住建函[2016]98号《关于三亚东岸假日小区业主委员会增补委员备案的通知》，载明：“根据三住建[2014]226号文件的要求，你小区召开业主大会补选业委会委员并推选产生业委会主任、副主任，重新报我局备案。经核验，同意增补巩建平、刘则付、陈大勇、陈海英为业主委员会委员和业主委员会重新分工的备案。任期时间至2018年5月8日止。”庭审中，大祥公司认可其从未向东岸业委会支付过活动经费，但辩称《物业服务委托合同》与《补充协议》均没有生效，因为没有经过真实有效的业主大会投票同意。大祥公司也认可其向小区业主收取的物业费、停车费标准与《物业服务委托合同》、《补充协议》约定的标准一致。东岸业委会认可2014年3月5日之后并未就选聘物业公司重新召开过业主大会。一审法院认为：本案争议焦点在于东岸业委会是否适格原告及《物业服务委托合同》、《补充协议》的效力如何认定。一、关于东岸业委会的原告主体资格问题。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。可见，涉及物业管理的事务均属于业主委员会的职责范围，无需再经业主大会另行授权，而本案就是关于东岸业委会与大祥公司所签订的物业服务合同及补充协议所产生的纠纷，因此，东岸业委会是本案适格原告。二、关于《物业服务委托合同》与《补充协议》效力问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。首先，东岸假日小区于2014年3月5日召开过业主大会选聘大祥公司作为该小区的物业服务企业，三亚市住房和城乡建设局接到业主表示不知情的反映后，曾派员现场调查并查验选票，查验结果是赞同票519票，超过全体业主三分之二。虽然有业主质疑选票造假，但是此事因为选票缺失并未有最终定论，三亚市住房和城乡建设局只是针对业委会委员不能提供选票备查的行为作出了处理，并未对业主大会选票的真伪作出认定。其次，大祥公司从2014年3月进驻小区管理至今，一直按照《物业服务委托合同》、《补充协议》所约定的标准向业主收取物业费、停车费，大祥公司也未抗辩存在有业主不认可该物业公司进驻而不交物业费、停车费的情况。也即东岸假日小区的业主已经通过实际履行的方式认可了东岸业委会代业主们与大祥公司所签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》的效力，并受其约束。退一步说，即便2014年3月5日业主大会的投票结果不完全真实，也不足以成为否认《物业服务委托合同》效力的理由；而《补充协议》中所约定的停车费是大祥公司基于其所提供的物业服务向业主所收取的管理费用，是作为《物业服务委托合同》的补充，东岸业委会同样有权代表业主签订该协议。再者，东岸假日小区已经通过召开业主大会补选了新的业委会委员，也即新选任后的业委会也是作为全体业主的代表，现东岸业委会在其职责范围内以《物业服务委托合同》、《补充协议》有效来主张大祥公司履行，说明业主均认可《物业服务委托合同》与《补充协议》的效力。因此，应认定《物业服务委托合同》与《补充协议》属于双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人应当按照合同约定履行自己的权利和义务。大祥公司已经在《补充协议》中承诺从停车费中每月提取1万元作为东岸业委会的活动经费，应当依约履行，故东岸业委会诉求大祥公司向其支付从2014年3月至2016年10月份的活动经费共计32万元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十五条之规定，判决：大祥公司应于判决生效之日起30日内向东岸业委会支付活动经费32万元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元（东岸业委会已预缴2900元），由大祥公司负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，东岸业委会认可其提起本次诉讼时没有召开业主大会。本院认为，依据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并可就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定，但其职责范围并不包括不经业主大会授权即可自行提起民事诉讼。业主委会员虽然在全体业主和物业管理企业之间因物业管理纠纷中可以自己名义提起诉讼，即具有当事人能力，但具有当事人能力并不意味着业主委会员可以在具体案件的诉讼中能够不经合法授权即可代表全体业主提起诉讼。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之规定，本案属于全体业主共有的重大事项，须经全体业主共同决定，但东岸业委会未召开业主大会自行提起本案诉讼不符合法律的规定。综上，依照《物业管理条例》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初6625号民事判决；二、驳回三亚市东岸假日小区业主委员会的起诉。一审案件受理费2900元，退还三亚市东岸假日小区业主委员会；海南大祥物业服务有限公司三亚分公司预交的二审案件受理费6100元予以退还。本裁定为终审裁定。 审  判  长    李新建               审  判  员    扆成塘            审  判  员   陈太洪              二〇一七年三月八日      书  记  员    吴 璟      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。