内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民终字第23号
上诉人（原审被告）白庆龙，男，蒙古族，农民。
委托代理人刘国才，内蒙古宏冠律师事务所律师。
上诉人（原审被告）通辽市新宝房地产开发有限公司。
法定代表人吴强，职务：经理。
委托代理人周振国，男，蒙古族，通辽市“148”协调指挥中心第四法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赵志武，男，蒙古族，农民。
委托代理人金作华，内蒙古宏冠律师事务所律师。
原审被告白清泉，男，蒙古族，农民。
原审被告佟海玉，男，蒙古族，无职业。
原审被告韩广富，男，蒙古族，农民。
原审被告韩再强，男，蒙古族，农民。
上诉人白庆龙、通辽市新宝房地产有限责任公司因确认合同有效纠纷一案，不服科左中旗人民法院做出的（2013）左民初字第1814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人白庆龙及其委托代理人刘国才、通辽市新宝房地产有限责任公司委托代理人周振国、被上诉人赵志武及其委托代理人金作华、原审被告白清泉到庭参加诉讼。原审被告佟海玉、韩广富、韩再强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，1998年5月，被告白庆龙从被告佟海玉处购得两间土房，面积为54.02平方米，位于某某线加油站南侧，产权证号为××××，房产证上所有权人为佟海玉，交易后未变更登记。2006年8月17日，被告白清泉将诉争房屋登记在自己名下，并以900元的价格卖给被告韩广富，被告韩广富将该房赠与被告韩再强，被告韩再强以4300元的价格将诉争房屋卖给了陈某某（已故），2009年3月30日，陈某将诉争房屋又以5200元价格卖给了原告赵志武，原告赵志武占有使用三年后，于2011年7月8日与被告新宝房地产开发有限公司签订了“房屋回迁协议书”，但自从被告白清泉往后流转均没有办理房屋产权变更登记。被告白清泉与被告白庆龙系兄弟关系。2012年8月14日，经通辽市中级人民法院终审判决，确认科左中旗人民政府为白清泉颁发的032—0××××房屋产权证书的具体行政行为违法。2012年11月19日，科左中旗人民政府决定撤销白清泉名下的032—0××××号房屋产权证。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告佟海玉将其所有的诉争房屋卖给被告白庆龙，后被告白清泉持有其名下的房屋产权证将诉争房屋卖给被告韩广富，被告韩广富将该房屋赠与其子韩再强，被告韩再强将该房屋卖给陈某，陈某某将该房屋卖给原告赵志武，交易双方均系真实意思表示，并以合理对价转让，分别按合同约定履行完交付义务多年，韩广富、陈某某、赵志武是善意买受人，各流转行为均不违反法律、行政法规的强制性规定，即合同具备法律规定的生效要件，应认定本案诉争房屋买卖行为、赠与行为合法有效。买受人韩广富、陈某某、赵志武先后购买诉争房屋后虽未办理房屋产权变更登记。但根据法律规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告赵志武占有使用诉争房屋三年后，于2011年7月8日持有白清泉名下的产权证和有效的房屋买卖合同与被告通辽市新宝房地开发公司签订了《房屋回迁协议书》，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，且该回迁合同没有合同无效的法定情形，属有效合同。诉争房屋已于2011年下半年被被告通辽市新宝房地产开发有限公司拆除。综上，原告赵志武主张的诉讼请求于法有据，予以支持。被告白庆龙的抗辩理由依法不能成立。被告佟海玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未答辩，视为对诉讼权利的放弃。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵志武与陈某之间的房屋买卖行为合法有效。二、原告赵志武与被告通辽市新宝房地产开发有限公司签订的《房屋回迁协议书》有效。案件受理费100元，由被告白庆龙负担。
上诉人白庆龙不服原审判决上诉的主要理由是：一、被上诉人赵志武与陈某某之间房屋买卖行为无效。上诉人于1998年购买了佟海玉面积为54.02平方米房屋，位于某镇304线加油站南侧，产权证号为××××号。2006年8月17日，白清泉谎称此房是其个人财产，非法办理了产权证并转卖，经多次转卖，最后被上诉人赵志武与上诉人通辽市新宝房地产开发有限公司签订了《房屋回迁协议书》。根据《物权法》规定，因陈某某对涉案房屋不享有所有权，故其出卖该房屋属无权处分行为，其行为当然无效。原审判决被上诉人赵志武与陈某某之间房屋买卖行为有效错误。二、原审判决被上诉人赵志武与通辽市新宝房地产开发有限公司签订的《房屋回迁协议书》有效明显错误。被上诉人赵志武不是房屋所有权人，其无权签订涉案房屋回迁合同，该《房屋回迁协议书》当然无效。
上诉人通辽市新宝房地产开发有限公司不服原审判决上诉的主要理由是：一、被上诉人赵志武与陈某某之间房屋买卖行为无效。白清泉谎称此房是其个人财产，非法办理了产权证并转卖，经多次转卖，最后被上诉人赵志武与上诉人通辽市新宝房地产开发有限公司签订了《房屋回迁协议书》。根据《物权法》规定，因陈某某对涉案房屋不享有所有权，故其出卖该房屋属无权处分行为，其行为当然无效。原审判决被上诉人赵志武与陈某某之间房屋买卖行为有效错误。二、原审判决被上诉人赵志武与通辽市新宝房地产开发有限公司签订的《房屋回迁协议书》有效明显错误。被上诉人赵志武不是房屋所有权人，其无权签订涉案房屋回迁合同，该《房屋回迁协议书》当然无效。
被上诉人赵志武答辩表示服从原判。
原审被告白清泉答辩表示服从原判。
原审被告佟海玉、韩广富、韩再强未进行答辩。
经本院审理查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。二审期间，上诉人白庆龙出示2013年4月12日白庆龙、周某某与巴某某签订的《合同书》一份，拟证明双方有关涉案房屋合同正在履行。被上诉人赵志武质证认为，对该份证据的真实性有异议，且该份《合同书》无通辽市新宝房地产开发有限公司的法定代表人的身份证明、签字及公司公章。上诉人通辽市新宝房地产开发有限公司质证认为《合同书》中“吴某某”就是通辽市新宝房地产开发有限公司的法定代表人吴某某。原审被告白清泉质证没有意见。经本院综合认证认为，因该份《合同书》中无通辽市新宝房地产开发有限公司公章，亦无证据证明“巴某某”即为该公司法定代表人吴某。故对该份证据不予采信。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，白清泉持涉案房屋产权证出售该房屋，该房屋在房屋买受人之间的流转行为均系真实意思表示，均支付了合理对价，且已实际履行，其流转行为未违反法律禁止性规定，亦不存在法律规定的合同无效情形。故原审认定本案诉争房屋买卖行为、赠与行为合法有效并无不当。二上诉人主张陈某与被上诉人赵志武房屋买卖行为无效的上诉理由不能成立，不予采纳。被上诉人赵志武持未经撤销的争议房屋产权证及《买房协议》与通辽市新宝房地产有限责任公司签订《房屋回迁协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，亦无法律规定的合同无效情形；且二上诉人与被上诉人均认可《房屋回迁协议书》中的房屋即为本案争议的白庆龙购买的佟海玉的房屋。已生效的（2012）通行终字第18号行政判决认定白清泉办理房产证的房屋即为本案争议房屋。故该份《房屋回迁协议书》合法有效。虽然二上诉人主张其另于2013年4月12日签订了《合同书》并已给付上诉人白庆龙部分房屋拆迁补偿款，但上诉人通辽市新宝房地产开发有限公司在二审庭审中对于其给付补偿款的数额的陈述相互矛盾，且该行为与本案之诉不具有直接关联性。综合全案，二上诉人主张该《房屋回迁协议书》无效的上诉理由不能成立，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200.00元由上诉人白庆龙、通辽市新宝房地产开发有限公司各负担100.00元。
本判决为终审判决。
审判长 包永春
审判员 郭秀琴
审判员 郑旭然
二〇一四年四月一日
书记员 马 宁