吉林省蛟河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0281民初2372号
原告：吉林省高速公路集团有限公司，住所：吉林省长春市经济技术开发区。
法定代表人：毕忠德，董事长。
委托代理人：郭永志，吉林华盟律师事务所律师。
被告：郭兴，男，1982年5月24日出生，住蛟河市庆岭镇。
委托代理人：张项一，吉林松花江律师事务所律师.
原告吉林省高速公路集团有限公司与被告郭兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日受理，2017年2月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吉林省高速公路集团有限公司的委托代理人郭永志、被告郭兴的委托代理人张项一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林省高速公路集团有限公司诉称：2014年6月17日，吉林省高速公路集团有限公司与郭兴签订《长吉图高速公路蛟河服务区庆岭活渔村房屋租赁合同书》，约定郭兴承租长吉图高速公路蛟河服务区活渔村17单元，建筑面积为726平方米的房屋，租赁期限为五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止，租金为每年30.5万元，按年交纳，交纳时间为每合同年度起始前20日，即每年的9月10日前交纳。合同签订后，吉林省高速公路集团有限公司依约向郭兴交付了租赁房屋，郭兴向吉林省高速公路集团有限公司交纳了第一年即2014年-2015年的租金。但至2015年9月10日前，吉林省高速公路集团有限公司未收到郭兴应当交纳的第二年的租金。吉林省高速公路集团有限公司多次通知郭兴交纳租金，并于2015年12月和2016年3月分别向郭兴发出《律师函》和《通知》，要求郭兴尽快交纳租金，且给予了合理的履行期限，但郭兴均无理由拒不交纳租金，故起诉要求：一、解除吉林省高速公路集团有限公司与郭兴签订的《吉林省高速公路集团有限公司房屋租赁合同书》，郭兴从案涉租赁房屋中腾迁并与吉林省高速公路集团有限公司办理交接手续。二、郭兴给付吉林省高速公路集团有限公司欠缴的租金25.5万元（自2015年10月1日起至2016年12月31日止，共计12个月，扣除已交付的5万元）。三、郭兴给付吉林省高速公路集团有限公司违约金72.4万元（自2015年9月11日起至2016年9月12日止）。四、诉讼费用由郭兴负担。审理中，吉林省高速公路集团有限公司于2017年2月3日提出变更诉讼请求要求：一、解除吉林省高速公路集团有限公司与郭兴签订的《吉林省高速公路集团有限公司房屋租赁合同书》，郭兴从案涉租赁房屋中腾迁并与吉林省高速公路集团有限公司办理交接手续。二、郭兴给付吉林省高速公路集团有限公司欠缴的租金33.13万元（自2015年10月1日起至2016年12月31日止）。三、郭兴给付吉林省高速公路集团有限公司违约金72.4万元（自2015年9月11日起至2016年12月31日止）。四、诉讼费用由郭兴负担。
郭兴辩称：吉林省高速公路集团有限公司起诉事实和理由与实际不符，缺少法律依据，要求依法驳回吉林省高速公路集团有限公司的诉讼请求。一、吉林省高速公路集团有限公司诉讼请求提出三个法律关系（解除合同、郭兴从涉租房屋腾迁、给付租金及违约金），请求不明确，三个法律关系不能合并审理，吉林省高速公路集团有限公司应当明确诉讼请求。二、吉林省高速公路集团有限公司起诉郭兴主体不适格，应当以营业执照登记的字号为当事人。三、吉林省高速公路集团有限公司不具有房屋产权证，在非法经营，吉林省高速公路集团有限公司的请求得不到法律保护。四、郭兴所租赁房屋没有办理租赁登记，租赁活动违反国家法律，存在偷逃税款的情形，人民法院应当移送司法机关处理。五、吉林省高速公路集团有限公司要求的违约金高于30%，违反法律规定，人民法院应当依法纠正。
经审理查明：2014年6月17日，吉林省高速公路集团有限公司与郭兴签订《长吉图高速公路蛟河服务区庆岭活渔村房屋租赁合同书》，约定郭兴承租长吉图高速公路蛟河服务区活渔村17单元，建筑面积为726平方米的房屋，租赁期限为五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止，租金为每年30.5万元，按年交纳，交纳时间为每合同年度起始前20日；郭兴如应及时交清各项费用，欠交时除补交费用外，每逾期一日按每日2000元支付违约金。租赁费逾期支付超过20日的，吉林省高速公路集团有限公司有权解除合同，并要求赔偿损失；合同签订后，吉林省高速公路集团有限公司向郭兴交付了租赁房屋，郭兴利用租赁房屋经营至今。郭兴按照合同约定向吉林省高速公路集团有限公司全额交纳了第一年2014年10月1日至2015年9月30日租金，2015年10月1日至今的租赁费，郭兴仅交纳了5万元，截止至2016年12月31日，郭兴累计拖欠吉林省高速公路集团有限公司房屋租赁费33.12万元。2015年12月9日，吉林省高速公路集团有限公司委托吉林中吉律师事务所向郭兴发出律师函，要求郭兴7日内清缴拖欠的租赁费及违约金。2016年3月2日，吉林省高速公路集团有限公司向郭兴发出通知，要求郭兴3日内缴清欠款。
认定上述事实的证据有：房屋租赁合同书、律师函及发文签收单、通知及发文签收单。
本院认为：一、郭兴应当交付欠交房屋租赁费并承担相应的违约责任。
吉林省高速公路集团有限公司与郭兴签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方之间的房屋租赁合同成立并生效，合同双方应当按照约定全面履行各自义务。郭兴未按照合同约定的期限支付租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，吉林省高速公路集团有限公司要求郭兴给付截止至2016年12月31日前尚欠租赁费33.13万元请求合理，应予支持。对于吉林省高速公路集团有限公司提出的违约金一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，吉林省高速公路集团有限公司与郭兴的房屋租赁合同中虽然约定了违约金及计算方式，但审理中郭兴主张违约金过高，要求调整，本院认为，吉林省高速公路集团有限公司因郭兴的违约行为造成的实际经济损失应当为以吉林省高速公路集团有限公司应收缴租赁费为本金的中国人民银行同期同类人民币贷款利息，而本案房屋租赁合同中约定的违约金计算数额明显高于上述损失的30%。故违约金应当调整为以郭兴应缴租赁费为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%予以计算。
二、案涉房屋租赁合同不应予解除为宜。
吉林省高速公路集团有限公司与郭兴签订的房屋租赁合同中虽约定了解除合同的条件，且郭兴确实存在违约行为，但结合本案实际情况，双方租期为五年，租赁费系一年一交付且系上打租，而郭兴未交纳的租金为一年，从整体而言违约程度轻微，基于公平原则，为保护市场交易秩序的稳定，避免合同双方当事人损失扩大，本院认为本案房屋租赁合同应当继续履行为宜，故吉林省高速公路集团有限公司要求解除房屋租赁合同并返还租赁物的请求，不应予支持为宜。
另郭兴辩称吉林省高速公路集团有限公司诉讼请求不明确，不能合并审理，无法律依据，不能成立；郭兴辩称吉林省高速公路集团有限公司起诉主体不适格，因本案房屋租赁合同双方当事人为吉林省高速公路集团有限公司与郭兴，签订合同时郭兴尚未实际经营餐厅，且而后郭兴系以白艳秋为名义法人经营的蛟河市郭家美味鲜鱼馆，从合同的相对性及郭兴系登记字号为蛟河市郭家美味鲜鱼馆的实际经营人的事实出发，本案由郭兴作为被告主体适格，故本院对该辩解理由不予支持；郭兴辩称吉林省高速公路集团有限公司不具有案涉房屋产权证书，且未办理租赁登记，本院认为，物权与合同是不同的法律关系体系，房屋权属证书并非是当事人享有占有、使用房屋并进行收益权利的唯一依据，其是否实际取得房屋权属证书等物权事实并不影响本案房屋租赁合同的效力，故此抗辩理由不能成立。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告郭兴于本判决生效后立即给付原告吉林省高速公路集团有限公司截止至2016年12月31日欠缴的租赁费33.12万元及违约金（违约金以25.5万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，时间自2015年9月11日至2016年9月10日;违约金以33.12万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，时间自2016年9月11日至2016年12月31日）。
二、驳回原告吉林省高速公路集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13944元，由被告郭兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 冷启超
人民陪审员 杨俊鑫
人民陪审员 刘 会
二〇一七年二月二十日
书 记 员 王 雪