四川省江油市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0781执异16号
异议人（被执行人）：江油市军魂房地产开发有限公司。
法定代表人：赵俊森，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵强，系公司员工。
委托诉讼代理人：罗平，四川弘风律师事务所律师。
申请执行人：达州市建筑工程总公司。
法定代表人：王元一，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪述洪，重庆美翎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵跃，重庆美翎律师事务所律师。
被执行人：广安市川东房地产开发有限公司。
法定代表人：李晓林，系公司总经理。
委托诉讼代理人：叶茂，四川太白律师事务所律师。
本院在执行申请执行人达州市建筑工程总公司（以下简称达州公司）与被执行人江油市军魂房地产开发有限公司（以下简称军魂公司）、广安市川东房地产开发有限公司（以下简称广安公司）建设工程施工合同纠纷一案中，2017年2月8日，被执行人军魂公司向本院提出执行异议。本院依法由审判员赵莉担任审判长、与审判员王宇龙、人民陪审员饶志斌组成的合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人军魂公司称，2016年9月6日，江油市人民法院根据达州公司的申请，作出（2016）川0781民初3711号民事裁定书，裁定冻结、查封异议人价值800万元的财产。在保全执行时，实际查封了异议人位于江油市李白大道东侧、江油市富临车站南侧面积32亩，价值8000余万元的国有土地使用权整体查封。查封的财产价值十倍于保全的数额，被查封的土地的权利人正在进行权利变动的经营活动，超十倍的财产被查封，已经造成与日俱增的经济损失。现江油市苗苗福利院自愿以其自有的面积3.2亩，价值803万元的国有土地使用权为被保全物，使保全物与裁定保全额相当，避免超额保全所致损失继续增长，不影响民事诉讼的正常进行。请求解除对异议人江国用（2013）第4455号国有土地使用权的查封，依法查封江油市苗苗福利院（以下简称苗苗福利院）提供的保全担保物江国用（2006）第0200173号国有土地使用权。
申请执行人达州公司辩称：裁定驳回其请求。1、申请保全军魂公司的涉案土地也是本诉当中的涉案财产，申请执行人申请保全符合法律规定。2、虽然民诉法司法解释第一百六十七条规定允许置换，军魂公司提供财产来置换，该条明确要求是有利于执行，那么根据军魂公司提交的执行异议申请书，置换的财产正在进行经营活动，不利于将来执行。苗苗福利院不适格，不能作为保全担保人，根据担保法规定，社会团体不能作为保证人。因此异议人提出的置换主体不适格。综上请求驳回其申请。
被执行人广安公司辩称：军魂公司提供财产是足额，没有瑕疵。可以置换。查封的财产远远超过保全额，只要价值相当可以置换。
经审查查明，2016年9月6日，本院根据达州公司的申请，依法作出（2016）川0781民初3711号民事裁定，裁定查封、扣押或冻结广安公司、异议人现金800万元或相应价值财产。2016年9月9日，本院作出（2016）川0781民初字第3711号协助执行通知，要求江油市不动产登记中心协助查封军魂公司所有的位于江油市太平镇土地一宗【江国用（2013）第04455号】，保全查封价值800万元，查封期限2016年9月9日至2019年9月8日。2016年9月13日，本院向江油市不动产登记中心送达了协助执行通知书。江国用（2013）第04455号国有土地使用权证载明使用面积21291.80m2，地类（用途）商业、住宅，终止日期商：2046年10月17日，住：2056年10月17日。
另查明，苗苗福利院通过异议人军魂公司向本院出具自愿提供被保全物担保书，愿意以其拥有的江国用（2006）第0200173号土地使用权及附着物资产为军魂公司的被保全担保物。（2006）第0200173号土地使用权证载明使用权面积2356m2，地类（用途）：公共建筑，终止日期：2056年9月12日。苗苗福利院委托江油市盈地不动产评估测绘有限公司对该宗土地使用权进行评估，估价目的核定土地资产。2016年11月24日，江油市盈地不动产评估测绘有限公司作出江油盈地（2016）（估）字第38号估价报告。该估价报告估价结果部分内容为单价为3410元/m2（折算约为每亩227万元/亩），土地评估总价为803.40万元。该估价报告第三部分第13页第13行起的内容为：本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，不能用于其他经济活动，当用于其它目的，本报告及评估结果无效。苗苗福利院的经营类型为个人独资，经营范围为：对老人、病员提供护理服务等。
认定上述事实有（2016）川0781民初3711号民事裁定书、执行案件通知书、（2016）川0781民初字第3711号协助执行通知书、江国用（2013）第04455号国有土地使用权证、（2006）第0200173号土地使用权证、苗苗福利院营业执照、江油市盈地不动产评估测绘有限公司出具的江油盈地（2016）（估）字第38号估价报告等证据在卷佐证上述事实，依据确实充分。
本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”置换人民法院保全的财产须满足“等值”和“有利于执行”两个条件，异议人军魂公司提供的苗苗福利院的土地使用权，苗苗福利院委托江油市盈地不动产评估测绘有限公司对该土地使用权进行了评估，评估价值为803.40万元，该评估意见不具有关联性和真实性（科学性），军魂公司请求保全的金额为800万元，这里的800万元是指今后如被执行人不履行生效法律文书确定的义务，需将该查封财产变现为现金的金额，而评估报告的评估目的不是为该目的而评估，是为“核定资产”，核定资产与资产变现的评估方法、参考依据有所不同，该估价报告第三部分第13页第13行载明“本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，不能用于其他经济活动，当用于其它目的，本报告及评估结果无效”，评估机构（人员）已经对超出目的的使用作出了科学合规的意见，此其一；第二、该宗土地的地类（用途）为公共建筑，而查封土地的地类（用途）为商业、住宅，用于公共建筑的土地使用权，没有用于商业、住宅的土地使用权变现容易，换句话说，不是“有利于执行”；第三、苗苗福利院所从事的行业为对老人、病员提供护理服务等，该行业属于公共服务，不利于执行变现。同时，本院查封不是该地块的全部查封，而是对该地块价值的800万元部分查封，超出部分权利人仍然可以利用，协助执行通知书之所以要载明“位于江油市太平镇土地一宗【江国用（2013）第04455号】”，是因为该地块目前是一个整体（一个地号），所以只能这样表述，但在后还有“保全查封价值800万元”，如军魂公司认为该地块价值很大（8000余万元），还有可利用价值，完全可以作为权利人进行利用。综合，军魂公司认为在执行保全裁定的过程中存在超标的查封的违法行为的异议与法律规定不符。本院不予支持。现军魂公司以苗苗福利院所有的江国用（2006）第0200173号国有土地作为担保财产请求变更保全标的物为军魂公司江国用（2013）第4455号国有土地。对于该项请求应由法院作出是否变更保全标的物的裁定、决定或通知后，如有异议方可提出执行异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；”之规定，裁定如下：
驳回异议人（被执行人）江油市军魂房地产开发有限公司的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，通过本院或直接向四川省绵阳市中级人民法院申请复议。
审 判 长 赵 莉
审 判 员 王宇龙
人民陪审员 饶志斌
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 陈 露