湖北省利川市人民法院
民 � � 判 决 书
（2018）鄂2802民初1773号
原告（反诉被告）：谢远武，男，1962年3月6日出生，土家族，农民，住利川市，
委托诉讼代理人（特别授权）：段先平，湖北宏济律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黎邦明，男，1969年3月3号出生，土家族，居民，户籍地利川市，住利川市，
委托诉讼代理人（特别授权）：孙邦平，恩施自治州联合法律服务所法律服务工作者。
原告（反诉被告）谢远武与被告（反诉原告）黎邦明建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢远武向本院提出诉讼请求：⒈解除原、被告之间的《土地转让协议》；⒉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告申请执行原告相邻关系一案，执行过程中，2017年12月19日利川法院执行局要关押原告，逼迫原告与被告签订《土地转让协议》。该协议约定被告将其位于文斗街上原农业银行的国有土地转让给原告，转让价格为人民币268万元，董成中等五户未经被告同意占用该土地使用证范围内的土地由被告出面让占用人出具承诺书，申明其所有权属并签字，一并交给原告。2017年12月29日利川晓辉科技有限公司对该宗地进行测绘，其实际面积为2625.89平方米，与登记面积2078.18平方米严重不符。利川市国土资源局文斗国土资源所对该宗地的地籍调查结果审核意见为：边界不清楚，相邻指界人不签章。因该宗地有权属争议，利川市国土资源局不予变更登记。原告被逼签协议，转让标的物权属有毛病，该协议履行不能，故提起诉讼，请求支持原告的诉求。
黎邦明辩称并反诉�，⒈法院准备对原告的违建进行强拆时，原告之妻请求法官与被告沟通，要被告把本宗土地让给原告并不再进行强拆，双方通过反复沟通而最终达成协议，原告称被执行局逼迫签字完全是颠倒黑白、无中生有。⒉本案土地由被告通过拍卖从中国农业银行利川市支行取得并按规定缴纳了土地出让金。原、被告协议转让该土地后，国土部门要求必须先落宗再过户。原告委托公司测量时面积确实有较大误差，随后国土局和国土资源所实地进行高精准测量，在原土地使用证四至边界没有扩大的情况下，该宗地面积实为2722.25平方米，并邀相邻权利人在现场进行了边界确认签字。此后国土部门敦促被告补交了超面积的土地出让金73368.12元，所有资料已由国土所、国土局、市政府相关领导签字盖章，具有变更或过户条件。⒊《土地转让协议》及执行和解协议约定，原告应于2018年2�5日支付转让款100万元、2018年4月15日支付68万元，余款100万元于2019年元月25日付清。协议签订后，被告在未收到原告一分钱的情况下，主动办完了转让所需的一切前期审批工作，且垫付了原告应当支付的土地出让金和测量费用，只待原告申请过户，但原告不讲诚信没有按约履行付款义务，并以所谓的转让标的物履行不能为由诉请解除协议，已经违约，故被告依法提出反诉，请求：⒈确认反诉被告不履行《土地转让协议》和诉请法院解除该协议的行为违约，判令反诉被告给付违约金80.4万元，支付反诉原告为过户而垫付的土地出让金73368.12元和测量费4268元，并恢复对利川市人民法院（2011）利民初字第1496号民事判决的执行；⒉由被告承担本案的全部诉讼费用。
谢远武针对黎邦明的反诉辩称，⒈本案合同履行中，由于该宗地实测面积与登记面积不符，且边界不�楚、权属不明确、相邻权人有争议，不能办理使用权变更登记，致使原告的合同目的无法实现，原告依法请求解除合同不构成违约。⒉多出的547.71平方米土地属于文龙村五、六组的集体土地，且包括原告核准建房的64平方米土地在内，不属于被告国有土地使用证登记面积，被告对该部分土地主张享有使用权没有事实依据，被告称给原告垫付土地出让金和测量费并要求原告承担该费用无事实和法律依据。⒊被告要求恢复执行不属于反诉范围，应不予审理。综上，请求驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：黎邦明于2008年通过公开拍卖方式，以10万元价款竞买取得位于利川市文斗乡文龙村五、六组原属利川市文斗粮油工贸公司的国有土地使用权，其与利川市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》中载明该宗地的总面积为2078.18平方米。黎邦明�纳土地出让金10.39万元后，取得该宗地的《国有土地使用证》。2010年6月21日，黎邦明以谢远武未经土地使用权人同意，擅自在该宗土地上搭建临时工棚为由提起诉讼，本院经审理于2011年9月30日对该案作出（2011）利民初字第01469号民事判决：谢远武于本判决生效后十日内自行拆除位于文斗集镇其房屋北面的临时建筑和房屋北面四楼所挑出部分。该判决生效后，在执行过程中，经本院主持和解协商，黎邦明与谢远武于2017年12月19日达成执行和解协议，双方一致同意对该判决确定应予拆除的部分不予拆除，变更为由谢远武出资将黎邦明享有使用权的位于利川市文斗乡文龙村的一宗国有土地［土地使用证号：利国用（2014）第02－425号，四至边界以该证书标注为准］转让取得，双方自行签订该宗国有土地使用权转让合同（附卷备查）。同日，黎邦明（出让方、甲方）与谢远�（受让方、乙方）签订《土地转让协议》，其中约定：甲方于2008年11月28日与利川市国土资源局签订土地转让协议，约定将位于文斗街上原农业银行的国有土地转让给甲方，并给甲方办理了国有土地使用证，证号为利国用（2014）第02－425号（甲方承诺此证的土地出让金已经缴纳，并承诺此证合法）；甲方将该宗土地出让给乙方，四至边界以土地使用证标明的四至边界为准，其中翁学东、杜忠贵、袁力经甲方同意占用甲方土地使用证四至边界范围内的土地不在出让范围内；转让期限为2017年12月16日至2078年11月28日；转让价格为268万元，此价格为甲方净收入，凡是因为该协议土地转让的一切税费（包括但不限于土地交易税、土地增值税、契税以及不动产登记部门因本次转让过户登记需缴纳的一切费用）由乙方承担；付款方式为，2018年2月5日前支付100万元整，2018年4月15日�支付68万元整，2019年元月25日前支付100万元整，以上款项均转入利川市人民法院执行局的帐户，甲方在该局领款；甲方义务中，包括谢远武、董成中、谭玖武、覃金龙、王宜胜五户未经甲方同意占用该土地使用证范围内的土地由甲方出面让占用人出具承诺书，申明其所有权属并签字后，一并移交给乙方处分其权属，及协助乙方履行土地变更登记等；本协议签订后，双方均不得违约，甲方若不转让该土地承担违约金150万元，乙方不按期支付土地转让款，甲方有权解除本协议收回所转让的土地，乙方承担违约金150万元。
《土地转让协议》签订后，董成中等人均出具了《承诺书》，内容为：承诺人在修建房屋时占用了黎邦明原国有土地使用证［利国用（2014）第02－425号］范围内相邻的部分土地，具体位置和面积以现场实测为准；承诺人承诺其土地使用权属于黎�明所有，如黎邦明转让给谢远武后，承诺人承认权属归谢远武所有（谢远武若出售，同等价位承诺人有优先购买权）。黎邦明将董成中等人的《承诺书》交给了谢远武。2017年12月25日，谢远武之妻余善云委托利川晓辉科技有限公司（以下简称晓辉公司）对涉案土地进行不动产权籍测量，该公司于同月29日出具《不动产测量报告》（编号XHKJBDC20171229573，以下简称2017年报告），测定该宗地占地面积为2625.89平方米。利川市国土资源局文斗国土资源所于2018年1月7日审核认为该报告“不合格，边界不清楚，相邻指界人不签章”。为此谢远武诉至本院，请求解除其与黎邦明签订的《土地转让协议》。
诉讼中，黎邦明于2018年4月20日委托晓辉公司对涉案土地进行不动产权籍测量，该公司于2018年4月25日出具《不动产测量报告》（编号XHKJBDC20180425573，以下简称2018年报告），测定该宗地占地面积为2722.25平方米。利川市国土资源局文斗国土资源所于2018年4月24日审核认为该报告“合格”。经利川市人民政府审批同意，利川市国土资源局与黎邦明补签了《国有土地使用权出让合同》，将出让宗地总面积更正为2722.25平方米，黎邦明补缴了土地使用权出让金共计73368.12元。
本案审理中，黎邦明放弃“恢复对利川市人民法院（2011）利民初字第1496号民事判决的执行”的反诉请求，并表示在认定谢远武违约的情况下同意解除双方签订的《土地转让协议》。
上述事实，有《国有土地使用权出让合同》、《执行和解协议》、《土地转让协议》、《承诺书》、《不动产测量报告》、《湖北省非税收入一般缴款书（收据）》、双方当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为，黎邦明与谢远武签订的《土地转让协议》，是在人民法院依法执行黎邦明与谢远武排除妨害纠纷一案的过程中，经本院主持和解协商，在双方达成的执行和解协议基础上所签订。谢远武拒不履行人民法院生效裁判文书确定的义务，本院对其采取司法拘留措施符合法律规定，谢远武称本院以此逼迫其签订《土地转让协议》没有事实根据，本院对该事实主张不予认定。该协议应属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，谢远武之妻余善云委托晓辉公司对涉案土地进行不动产权籍测量，该公司出具的2017年报告经国土资源部门审核认为不合格，原因为“边界不清楚，相邻指界人不签章”；黎邦明委托晓辉公司进行测量后，该公司出具的2018年报告，国土资源部门经审核认定合格。据此，晓辉公司2017年报告不合格系测量程序存在瑕疵，并非涉案土地本身边界不�楚等原因。谢远武称转让标的物权属有毛病，该协议履行不能的理由不能成立，本院不予采纳。诉讼中，谢远武请求解除双方签订的《土地转让协议》，黎邦明表示同意解除，本院确认该《土地转让协议》于2018年6月5日解除，谢远武的诉讼请求本院予以支持。黎邦明按约履行了义务，谢远武没有按约支付土地转让款，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后�还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，《土地转让协议》约定一方违约应承担违约金150万元，双方均认为该违约金过高，应当予以适当减少。黎邦明主张以土地转让款总额的30%计算违约金计80.4万元，因没有提交证据证明其由于谢远武未按约支付土地转让款而受到的损失数额，该主张本院不予支持。本院结合《土地转让协议》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定谢远武应向黎邦明支付违约金10.2万元（自第一、二次分期付款期限届满之次日起至协议解除之日止，以当期应付款为基数，按照月利率20‰计算）。解除合同系当事人依法享有的民事权利，黎邦明要求确认谢远武诉请解除《土地转让协议》的行为违约，于法不符，该部分反诉请求本院不予支持。因涉案土地总面积更正为2722.25平方米，黎邦明补缴土地使用权出让金73368.12元，属黎邦明履行土地使用权受让人的法定义务，并非其为谢远武垫付款项，同时黎邦明主张测量费4268元没有提交证据证明，故黎邦明要求谢远武支付其土地出让金、测量费的反诉请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。《土地转让协议》解除后，黎邦明可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条第二款的规定，申请恢复对本院（2011�利民初字第1496号民事判决的执行，无需另行通过诉讼程序主张权利，黎邦明反诉要求恢复对该判决的执行不属于本案审理范围，其放弃该反诉请求本院予以准许。另外，谢远武主张涉案土地多出的547.71平方米属于文龙村五、六组的集体土地，且包括谢远武核准建房的64平方米土地在内等事实，亦不属于本案审理范围，本院在本案中不予认定；谢远武以本院已受理其诉利川市国土资源局土地行政登记一案为由，于2018年6月7日申请对本案中止审理，因本案并非必须以该行政诉讼案件的审理结果为依据，其申请不符合法律规定，本院不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：
一、确认谢远武与黎邦明签订的《土地转让协议》于2018年6月5日解除；
二、谢远武于本判决生效之日起十日内向黎邦明支付违约金10.2万元；
三、驳回黎邦明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取计40元，由黎邦明负担；反诉案件受理费6308元，由黎邦明负担5580元，由谢远武负担728元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定�预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄忠富
二〇一八年六月十五日
书记员 牟云谦