福建省�州市台江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0103执异20号
案外人:高榕龙，男，汉族，1995年2月26日出生，住福州市仓山区。
委托代理人：高扬良，北京大成（福州）律师事务所律师。
申请执行人：林国英，女，汉族，1963年5月28日出生，住福州市台江区。
委托代理人：李佳丽、陈敬，福建信得律师事务所律师。
被执行人：杨小华，男，汉族，1974年4月2日出生，住福建省平潭县。
在本院执行申请执行人林国英与被执行人杨小华民间借贷纠纷一案中，案外人高榕龙对本院查封被执行人杨�华所有的福州市晋安区连江路西侧、化工河南侧帝国大苑7#楼3201单元房产不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人高榕龙称：贵院于2014年10月29日作出（2014）台执行字第1066-1号执行裁定书，查封被执行人杨小华所有的福州市晋安区××路西侧、化工××帝国××＃楼××单元房产，因上述房产的实际所有权人是案外人高榕龙，请求贵院解除查封。理由如下;1、2012年初，案外人高榕龙因未满18周岁，故委托被执行人杨小华、杨菊花代为购买福州市晋安区连江路西侧、化工河南侧帝国大苑7#楼3201、3204单元房产，购房所需的首付款，以及按揭还款等税费均由案外人负责，双方也约定所购房产的所有权归案外人。2、上述房屋的交房手续等一切费用均是案外人承担，被执行人除了代理案外人签订《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》以外，从未因为上述房屋而支付过任何款项，而且所签署的所有的文书均留有案外人的电话号码。案外人有理由和证据证明上述房产的实际所有权人是案外人，请求贵院裁定解除对该执行标的的执行。
案外人为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、委托购房协议书；证明异议人是执行标的物的所有人，被执行人是执行标的的房产代持人。
2、中庚帝国大苑定购确权协议书；
3、POS签购单及收款收据、银行消费凭证：
以上证据2-3共同证明异议人一次性定购四单元房产，其中包括执行标的物，协议书上的签名、电话、地址均是异议方的，购房定金也是由�议方支付的。
4、商品房买卖合同；
5、个人房产抵押合同；
以上证据4-5共同证明被执行人受异议人委托签订上诉合同，合同中所保留的电话号码、地址均是异议方的。
6、福州市房屋权属登记信息查询证明；证明执行标的物的房产已经办理备案登记。
7、POS签购单、发票、银行消费记录；证明执行标的的全部首付款由异议方支付。
8、交通银行太平洋卡、农业银行卡；
9、银行转账凭证；
以上证据8-9共同证明按揭还款所需的银行卡原件在异议方保管，按揭月供均是由异议方支付。
10承诺书；证明被执行人承诺执行标的的实际所有人为异议方，所有款项均是异议方支付。
11、收款收据；证明交房所需款项均是由异议方支付，可视对讲机、钥匙等均由异议方保管。
12、商品房买卖合同（杨小华）；证明异议人是执行标的物的实际所有人，签约是异议人的父亲签的。
13、置业顾问申瑞（经理）调查笔录；证明该房屋实际所有人为异议人高榕龙。
14、当时二度房管局报备单价；证明经异议人申请开发商二度向房管局报备房屋单价。
15、杨小华的户口簿及离婚证证书；证明开发商为了推售，违法私刻公章伪造证件，若杨小华为实际购房者，就没有必要多此一举，当时杨小华购房不受限。
16、杨小华“承诺”；证明受托人杨小华确认此标的物为实际所有人高榕龙拥有，高榕龙享有权力，承担义务。
17、执行裁定书；证明裁定书裁定“查冻”错误，纯属申请人与债务人恶意串通所致。
18、（2015）侯民初字第913号民事判决书；证明依法取得物权受法律保护，委托合同效力适用于本案，民法约定优于法定。
19、还款（催告）通知解除通知书等；证明开发商同意代持人于2015年12月以前偿还拖欠按揭本息，实为原买卖合同变更要约，代持人也同意逐步履行。解除合同未盖公章视为未送达。
20、出庭通知书及传票；证明异议人委托代持人杨小华已缴清首付款全额且银行按揭抵押贷款放款到位，事实说明与开发商之间的买卖关系属于异议人已付清全部购房款，其他补充条款均属于霸王条款或明显有失公平的应属于无效。不可能一房需支付双倍甚至更多的款额。《合同法》立法宗旨，就是保护交易安全。
21、交房票据；证明此房屋所有款项均为异议人支付缴纳，与代持人分毫无关。
22、协议书(2016.1.13);证明当天在开发商公司总部经其法务部周捷、薛小妹律师二人见证下，杨小华之妻杨菊花也在场，异议人与杨小华签约协议书。更说明该标的物实际所有人为异议人高榕龙。
23、房屋预售证证明；证明预登记权利人杨小华，仅是异议人的受托人，至今并未取�对本案标的物实际所有权。
24、办证票据；证明此房屋所有款项均为异议人支付缴纳，与代持人分毫无关。
25、（2015）晋民初字第2153号民事判决书；证明杨小华参加庭审，质证双方经举证认证确认杨小华实为代持人，实际所有权人为异议人高榕龙。
申请执行人林国英称：1、案外人并非执行标的权利人，其异议应被裁定驳回，2、案外人与被执行人之间的约定不能对抗人民法院的强制执行权，3、案外人与被执行人存在相互串通，规避强制执行的可能。请求贵院驳回异议。
被执行人杨小华未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。
本院查明：本院在执行申请执行人林国英与被执行人杨小�民间借贷纠纷一案中，于2014年10月29日作出（2014）台执行字第1066-1号执行裁定书，内容为“查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人杨小华所有的福州市晋安区××路西侧、化工××帝国××＃楼××单元。”，并依裁定向福州市房屋登记中心发出协助执行通知书，要求协助执行该裁定。2017年1月16日本院又作出（2014）台执行字第1066-3号执行裁定书，内容为：“一、查封被执行人杨小华所有的福州市晋安区××路西侧、化工××帝国××＃楼××单元房产所有权。二、上述房产查封期限为三年。需要续行查封的，应当在查封期限届满前30日内向本院提出续行查封的书面申请；履行义务后可以申请解除查封。”并依该裁定向福州市房屋登记中心发出（2014）台执行字第1066-2号协助执行通知书，要求协助执行该裁定。
另查，2012年9月16日，福州骏建房地产开发有限公司与被执行人杨小华签订了《商品房买卖合同》(合同编号201133810099),合同约定:被执行人杨小华向福州骏建房地产开发有限公司购买福州市晋安区××路西侧、化工××帝国××＃楼××单元房产，并办理了预告登记。
又查，在执行中，本院2014年10月27日通知被执行人杨小华及其妻杨菊花到庭，二人并未提出上述房屋属他人所有，且当庭表示愿意将上述房屋自行变卖或交由本院处置，所得款用于偿还被执行人杨小华所欠债务。2017年6月23日被执行人杨小华又到庭表示其名下的福州市晋安区××路西侧、化工××帝国××＃楼××单元房产是异议人高榕龙委托其购买的。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事�签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，福州骏建房地产开发有限公司与被执行人杨小华签订的《商品房买卖合同》尚未被生效裁判确认解除，该《商品房买卖合同》中所约定的债权亦未消灭，因此涉案房产的预告登记仍应视为有效，故本院对福州市晋安区××路西侧、化工××帝国××＃楼××单元房产的查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定；“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容；（一）案外人是否系权利人；（二）该权力的合法性与真实性；（三）该权力能否排除执行。”，第二十五条规定；“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，《中华人民共和国物权法》第六条物权规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。本案中，案外人与被执行人杨小华虽然有委托购房协议，其效力主要体现在对内的效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动，因此不足以排除本院对该房产的强制执行。综上，案外人高榕龙主张异议的理由不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人高榕龙的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘 宏
审判员 黄旭东
审判员 林 赫
二〇一七年八月十八日
书记员 池京征
附：本案适用的主要法律及司法解释条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的异议又作为利害关系人提出执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。