北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第20675号
原告葛×1，女。
原告葛×2，女。
二原告委托代理人朱克非，北京市当代律师事务所律师。
二原告委托代理人段静岩，北京市当代律师事务所律师。
被告葛×3，男。
被告张×，女。
二被告委托代理人赵三平，北京广衡律师事务所律师。
二被告委托代理人吴萍萍，北京广衡律师事务所律师。
原告葛×1、葛×2与被告葛×3、张×析产继承纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛×2及其与葛×1之共同委托代理人朱克非、段静岩与被告葛×3、张×及其委托代理人赵三平、吴萍萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛×1、葛×2诉称，我们与葛×3系姐弟、兄妹关系。我们的父亲葛某某于1991年去世，母亲寇某某于2012年8月去世。父母遗留一处房产，位于北京市海淀区甘家口街道阜成路北3号楼4层X号房屋。该房屋于2001年购买，登记在寇某某名下。母亲去世后，我们主张按照法定继承方式分割此房屋，但遭到葛×3的拒绝，故起诉请求判令：1、按照法定继承方式分割位于北京市海淀区甘家口街道阜成路北3号楼4层X号房屋（X京房权证海字第X号）；2、诉讼费用由葛×3承担。
被告葛×3、张×辩称，我方不同意葛×1、葛×2的诉讼请求，诉争房屋并非父母遗产，而是属于我方个人合法财产，不存在继承问题，请求法院驳回葛×1、葛×2的诉讼请求。诉争房屋是父亲葛某某生前承租的单位房屋，父亲去世后由寇某某和我方继续在房屋内居住。依据当时的城市房屋管理办法规定，诉争房屋应该由我方和寇某某继续承租。之后房改时，单位要将承租的公房出售给承租人，2001年由我方实际出资以寇某某的名义购买了诉争房屋，并于2004年取得的房产证，房产证登记的房屋所有权人为寇某某。2010年，房管局统一更换了房产证。1999年3月购买房屋之前，寇某某与我方签订了协议书，约定由于寇某某经济问题，所以由我方出资购买房产，协议第三条约定在寇某某百年后，房产的所有权归我方所有。协议书也约定了房屋取得产权证之后要过户到我方名下。取得产权证之后寇某某去世之前，考虑到寇某某的感受，一直没有过户。
经审理查明，葛×1、葛×2、葛×3系葛某某与寇某某之子女。葛×3与张×系夫妻关系。位于北京市海淀区甘家口街道阜成路北3号楼4层X号房屋（以下简称X号房屋）原系公房。
1991年6月13日，葛某某因死亡注销户口。
1996年11月27日，寇某某与郑某某登记再婚。
1999年3月，寇某某与葛×3、张×签订《协议书》，内容为：“根据北京市97京房改办字第106号和98京房改办字第015号文件精神以及国家和北京市有关法律、法规规定，按照国土资源部公有房屋分配改革方案，现居住在海淀区甘家口阜北3楼X号房屋居住者寇某某（以下简称甲方）与葛×3、张×（以下简称乙方）为确保双方利益，家庭和睦，特立此协议：1、甲方已有多年工龄，具有上述房屋购买权。2、乙方出资帮助甲方购买此套房屋，产权由双方共同所有。同时，双方共同享有房屋居住权。待产权证取得后，即办理产权过户手续，过户到乙方名下。（产权过户之后甲方仍享有终身居住权）3、甲方不可以擅自处理上述房屋所有权。甲方百年后，此房屋所有权即归乙方所有。4、因由房屋所有权、居住权等引起的其他争议，由双方共同协商解决。以上条款，双方应共同遵守。此协议自双方签字之日起生效。甲方：寇某某（签名加人名章）。乙方：葛×3、张×（签名）。此协议一式二份，甲乙双方各持一份。1999年3月。”上述协议书内容中除第2条中“（产权过户之后甲方仍享有终身居住权）”以及协议书落款处“此协议一式二份，甲乙双方各持一份”系葛×3手写外，其他内容均为张×打印形成。
2001年7月2日，寇某某与国土资源部机关服务局房地产管理处签订《售房合同》，约定寇某某以售价14898元购买X号房屋，建筑面积73.76平方米。当日，寇某某交纳了房款14898元、维修金1519元及杂费105元，共计16522元。
2002年4月16日，在寇某某与郑某某婚姻存续期间，双方签署《协议书》，其中约定北京市海淀区阜成路北3号楼X号房屋归寇某某所有。同日，郑某某代寇某某书写《遗嘱书》，寇某某在《遗嘱书》上签字并摁手印，《遗嘱书》内容为：“为了家庭和睦，以免后患，生前该办的事情办好，现将北京市海淀区阜成路北3号楼X号房屋的产权，等我百年之后，将房屋产权全部由长子葛×3继承。因：葛×3出资购买此房屋。（母亲享有终身居住权）。遗嘱：母亲寇某某。2002年4月16日。”
2004年6月29日，寇某某取得X号房屋所有权证书（房屋所有权证号为：京房权证海私成字第**号）。2010年12月17日，寇某某补办了X号房屋所有权证书（房屋所有权证号为：X京房权证海字第X号）。
2012年8月1日，寇某某因病死亡。
另查，2007年11月28日，寇某某与郑某某经北京市朝阳区人民法院判决准许离婚。寇某某购买X号房屋时使用了葛某某43年的工龄。现葛×3、张×及二人之女葛某共同居住在X号房屋内。
诉讼期间，经葛×1、葛×2申请，本院委托北京东华天业房地产评估有限公司对X号房屋的市场价值进行了鉴定评估，鉴定机构作出了京东华估（2014）字第3013号《房地产估价报告》，X号房屋（装修情况设定为毛坯）的估价结果总价为307.9万元，单价为每平方米41759.34元。之后，葛×3对上述估价报告提出异议。为此，北京东华天业房地产评估有限公司对X号房屋的市场价值进行了补充鉴定评估，作出了京东华估（2014）字第3013（更1）号《房地产估价报告》，确定X号房屋（装修情况设定为毛坯）的估价结果总价为298.93万元，单价为每平方米40544.08元，估计报告的有效期自2014年4月15日至2015年4月14日。
庭审中，葛×3、张×提供《协议书》及《遗嘱书》证明其出资购买了X号房屋，寇某某对X号房屋进行了处分，X号房屋应归其二人所有。葛×2、葛×1对《协议书》的真实性不予认可，无法确认其中寇某某签字的真实性，认为即便寇某某的签字是真实的，因为X号房屋使用了葛某某的工龄，应属葛某某与寇某某的夫妻共同财产，寇某某无权处分属葛某某所有的份额。经示明，葛×1、葛×2对《协议书》中寇某某签字的真实性不申请司法鉴定。葛×1、葛×2对《遗嘱书》的真实性及证明力均不予认可，不认可X号房屋的购房款系葛×3、张×出资，认为该遗嘱系代书遗嘱，但构成要件缺失。葛×3、张×提供医疗费、丧葬费票据、医疗保险手册、老年公寓入住协议书证明其对寇某某尽到了主要赡养义务。葛×1、葛×2对票据、医疗保险手册、老年公寓入住协议书的真实性予以认可，但否认相关费用系葛×3出资，认为寇某某有存款足以支付相关费用。葛×3、张×还提供寇某某在2010年6月21日的影像报告证明X号房屋一直未办理过户的原因系寇某某身体不好。葛×1、葛×2对影像报告的真实性未提出异议，但认为与本案无关。经询问，原、被告均认可寇某某与郑某某再婚之前与葛×3共同居住，再婚后搬出了X号房屋，未与葛×3共同居住。至于寇某某与郑某某离婚后的居住去处问题，葛×1、葛×2认为寇某某离婚后直接入住了老年公寓直至去世，但由于葛×3未告知寇某某入住的老年公寓具体情况，导致其二人在寇某某入住老年公寓期间未去看望过寇某某，亦未支付过生活费用。葛×3称寇某某自离婚后与其共同居住过2个月，之后就住进了老年公寓直至去世，在寇某某居住老年公寓期间，葛×3每周或每两周去看望寇某某一次，每次给寇某某生活费用600元，并已告知二原告寇某某居住老年公寓的具体情况，但对此葛×3未提供相关证据。葛×2主张X号房屋所有权，给付其他人房屋折价款，葛×3、张×主张X号房屋归其所有，亦主张房屋所有权，但不同意竞价。经再次询问，葛×1、葛×2认可各自居住在各自丈夫名下的房屋内，葛×3、张×居住在X号房屋内，且葛×3、张×名下没有住房。
上述事实，有双方当事人陈述、派出所证明信、户口本、1999年3月《协议书》、《售房合同》、房屋所有权证书、《房地产估价报告》等证据在案佐证。
本院认为，继承从被继承人死亡时开始，继承人继承的遗产是被继承人死亡时遗留的个人合法财产。根据寇某某与葛×3、张×签订的《协议书》内容，该协议书涉及双方对X号房屋的购买、出资、所有权、居住权以及寇某某百年之后房屋归属的约定，其中关于房屋所有权归寇某某与葛×3、张×共同所有的约定系双方对房屋所有权归属的一种家庭内部约定，属合法有效条款，故X号房屋应属寇某某与葛×3、张×共同所有的财产，其中房屋一半产权归葛×3、张×所有，另一半产权归寇某某所有，在寇某某去世后，应作为寇某某的遗产由寇某某的法定继承人依法继承。由于原、被告双方在寇某某的医疗、生活、丧葬等出资问题上以及寇某某居住老年公寓期间葛×1、葛×2未与寇某某来往的原因上各执一词，且均未提供证据。而且寇某某与郑某某再婚后，未与葛×3共同生活，在离婚后寇某某居住在老年公寓，亦未与葛×3共同生活。因此，本院将按照各继承人均等继承遗产的原则分割遗产。关于如何分割X号房屋一节，本院将根据原、被告双方所占房屋的份额比例、各自居住情况、购房时使用葛某某的工龄等客观情况依法判决X号房屋归葛×3、张×所有，葛×3按照京东华估（2014）字第3013（更1）号《房地产估价报告》确定房屋总价值支付葛×1、葛×2应继承房屋份额相对应的房屋折价补偿款。由于寇某某购买X号房屋时与郑某某处于婚姻存续期间，寇某某与郑某某对X号房屋的归属有过约定即归寇某某所有，而且购房款系由葛×3、张×出资，因此，葛×1、葛×2以购房使用了葛某某的工龄为由认为X号房屋属葛某某与寇某某的夫妻共同财产之主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。虽然1999年3月的《协议书》第2条约定待产权证取得后即办理产权过户手续，过户到葛×3、张×名下，但自2004年6月29日寇某某取得房屋所有权证后并未将房屋过户到葛×3、张×名下，上述过户的条款未实际履行，葛×3、张×并不能因此取得X号房屋的全部产权。由于1999年3月的《协议书》第3条中“甲方百年后，此房屋所有权即归乙方所有”内容属遗嘱性质，但该条款系打印内容，不属于寇某某自书遗嘱，而且“乙方”即是继承人葛×3与受遗赠人张×，二人是协议书的签订一方，故该条款不符合代书遗嘱的构成要件，上述相关条款不具备法律效力。虽然《遗嘱书》有寇某某的签名，但该遗嘱内容并非寇某某自行书写，而且见证人仅×，又未在遗嘱书上签名，因此，《遗嘱书》亦不符合代书遗嘱的构成要件，属无效遗嘱。综上，葛×3、张×主张依据《协议书》及《遗嘱书》要求确认X号房屋全部归其所有之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第十三条、第十七条、第十八条、第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：
一、位于北京市海淀区甘家口街道阜成路北三号楼四层X号房屋归葛×3、张×所有；
二、葛×3于本判决生效后三十日内分别向葛×1、葛×2给付房屋折价补偿款各四十九万八千二百一十六元六角七分；
三、驳回葛×1、葛×2其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费八千一百元（已由葛×2预交），由葛×1负担一千三百五十元，已交纳；由葛×2负担一千三百五十元，由葛×3负担三千三百七十五元，由张×负担二千零二十五元，均于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费三万零七百一十四元，由葛×2、葛×1各负担五千一百一十九元，已交纳；由葛×3负担一万二千七百九十七元五角，由张×负担七千六百七十八元五角，均于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王尧峰
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 李立敏
二〇一四年九月十九日
书 记 员 丁 珊