杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭拱民初字第603号
原告徐龙。
委托代理人徐绮雯、周再松。
被告马国松。
委托代理人卢建军、韩炳梁。
原告徐龙为与被告马国松租赁合同纠纷一案，于2009年4月17日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2009年7月16日公开开庭审理了本案。原告徐龙及其的委托代理人徐绮雯、周再松、被告马国松及其的委托代理人卢建军、韩炳梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐龙诉称：2008年10月10日，徐龙与马国松签订了租赁协议书，马国松将杭州市石祥路460号的厂房（约1500平方米）及前面的三层展厅租赁给徐龙，租期为10年，租金为每年50万元。同日，徐龙与杨春勇签订转让协议，以40万的价格受让位于杭州市石祥路460号杭州奔腾汽车修理有限公司的汽车修理设备，配件以及地上部分建筑物和所有装修等的产权。协议签订后，徐龙发现马国松交付使用的厂房面积不足900平方米，根本无法达到徐龙的使用要求，徐龙据此抗辩拒绝支付租金。但在马国松多次以不正当的方式催要下，徐龙为减少损失支付了9.25万元.2009年1月，经徐龙查证发现，同类地段土地使用权的合法期限截止2008年8月，马国松根本无法提供厂房场地的合法使用权，且厂房场地极有可能在2009年6月面临迁拆，10年租赁期使用权根本无法保障。综上，马国松无法提供约定面积的厂房，且不能履行十年合法租赁期的义务，致使徐龙投资经营无任何保障，损失严重，马国松的行为已构成根本性违约。故徐龙提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2008年10月10日签订的租赁协议书；2、马国松支付徐龙违约金1000000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
为证明其主张，徐龙向本院提交了如下证据：
1、租赁协议，证明被告负有向原告提供石祥路460号1500平方米面积的厂房及确保10年租赁期的义务.证明违约方应承担赔付两倍的当年年租金给守约方的违约责任.
2、转让协议，证明原告承租讼争厂房的目的；
3、租赁合同，证明原告承租讼争厂房的目的；
4、收条，证明原告向被告支付租金9.25万元的事实；
5、土地使用权证，证明本案讼争厂房所在地同类土地合法使用期限截止2008年8月；
6、石祥路460号平面图以及测绘人员资质证明，证明讼争厂房实际面积仅为897平方米；
7、车辆登记信息，证明浙A×××××的车辆所有人为马国松；
8、视听资料、询问笔录，证明马国松使用车辆封徐龙厂门的不正当手段破坏徐龙正常经营，胁迫徐龙签订补充协议的事实。
被告马国松答辩称：对徐龙要求解除合同没有异议，双方已经在2009年4月16号达成终止合同履行的协议，合同已经解除。徐龙要求赔偿100万的事实根据不存在。当时合同只约定“约1500平方米”，面积大小并不确定的。当时签订合同是双方一起去看的，没有实际丈量。而且本案双方并非是以土地面积单价来确定租金数额，而是以整块土地确定租金数额的。所以不论是900平方米还是1500平方米，土地面积的大小并不影响租金价格的确定。合同上写“约1500平方米”也是应徐龙的要求。徐龙称面积写大一点申报汽车4S店比较方便。关于土地使用权到期的问题，徐龙所称不是事实。土地管理部门已经批准土地使用权展期。双方合同解除后，马国松已经将土地另行出租，并未拆迁。请求驳回徐龙的诉讼请求。
被告马国松向本院提交了如下证据：
1、租赁协议，证明双方约定租赁土地必须是先付后用；
2、集体土地使用证，证明该土地为保留用地，目前状态可以继续使用，不存在被拆迁的事实；
3、2008年12月8日签订的补充协议，证明本合同履行中是因徐龙不缴纳租金直接导致合同无法履行；
4、律师函；
5、09年4月16日协议，证明基于不要扩大损失，对双方签订的合同进行解除；
本院依法组织双方当事人对各自提交的证据进行了质证，现认证如下：
1、对于徐龙提交的证据1，马国松表示对证据本身没有异议，但合同中对面积约定是“约1500平方米”。而且合同约定“先付后用”，因此是徐龙先行违约。本院对该证据予以确认；
2、对于徐龙提交的证据2、3，马国松对关联性表示异议，认为与本案纠纷无关。本院认为所提异议成立，该证据不予确认；
3、对于徐龙提交的证据4，马国松表示没有异议，本院予以确认；
4、对于徐龙提交的证据5，马国松提出土地使用权已经展期，不影响租赁合同的履行。马国松提交了展期的土地使用权证作为反驳证据。徐龙提出不能确定该土地使用权证就是案涉地块的使用权证。本院认为，马国松提交的土地使用权证上的地块地号与徐龙提交的使用权证一致，故对双方提交的证据予以认定；
5、对于徐龙提交的证据6，马国松提出该测绘是徐龙单方测绘。经马国松自己丈量，厂房面积大概是900多平方米。庭审中双方确认该厂房面积为900平方米左右；
6、对于徐龙提交的证据7、8，马国松提出由于徐龙未支付租金双方产生争执，但并不能认定为胁迫。而且该证据中也未涉及厂房面积大小等问题。本院对该证据予以确认，但对徐龙欲证明马国松对其进行胁迫依据不足，不予确认；
7、对于马国松提交的证据3，徐龙对证据本身无异议，但提出其是受胁迫签订协议。本院对该证据予以确认；
8、对于马国松提交的证据4，徐龙认为不能证明是马国松委托律师所为。马国松则对授权事实予以确认。本院对该证据予以确认；
9、对于马国松提交的证据5，徐龙表示没有异议，本院予以确认。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
2008年10月10日，以徐龙为乙方、以马国松为甲方签订《租房协议书》一份，约定：甲方将位于杭州市石祥路460号的厂房（约1500平方）及前面的三层展厅租赁给乙方，租赁期为10年（从2008年10月15日至2018年10月14日止）。租金为每年50万元。原则上是先付租金再使用，具体支付方式为：第一年租金分四次支付，即每三个月支付125000元；第二年起半年支付一次。在租赁期内甲乙双方都不得单方解除协议，如要解除协议须经双方协商一致，否则视为违约。甲方应当保障乙方的正常经营活动，否则视为违约。违约方赔付两倍的当年年租金给守约方。如遇国家征用、拆迁或不可抗力的情况，双方协商解决，按国家有关政策及谁投资谁得赔偿的原则，终止合同，甲方将未到期的厂房租金退还给乙方。协议还约定了其他内容。
协议签订后，马国松于2008年10月15日向徐龙交付了房屋。但徐龙入住当时未支付租金。双方就合同履行等问题产生争议并发生争执。2008年12月3日、12月4日和12月31日，徐龙分别向马国松支付租金42500元、20000元和30000元。2008年12月8日，徐龙、马国松和杨春勇签订了补充协议。
2009年3月25日，马国松委托律师向徐龙发出律师函，要求徐龙支付拖欠的租金32500元和第二季度的租金125000元。
2009年4月16日，徐龙和马国松签订协议，双方解除租赁合同。
对于案涉地块，杭州市土地管理局在土地使用权证中注明：该宗地为清查补办用地项目，规划为暂保用地，如规划建设需要，应无条件拆除地上物，同时注销该土地使用证。案涉地块于2009年4月30日通过了土管部门的验证，有效期为3年。
本院认为：徐龙主张马国松违约的主要理由是1、不能保证10年的租赁期；2、没有按照约定足额交付出租厂房。对于10年租赁期的问题，徐龙认为，案涉地块是暂保用地，马国松无法保证10年的租赁期，因此构成违约。马国松则提交证据证明土地使用权已经在2009年4月展期，有效期为3年，到期仍可再申请展期。本院认为，出租人应当保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。因此，马国松应当保证在租赁期内徐龙对租赁物使用、收益的权利。案涉地块虽然是暂保用地，但该情况并不是合同履行期间发生的，在合同订立之前就已经存在，双方对该情况都应该予以了解。因此，暂保用地的性质并不是判断是否构成违约的标准，而马国松能否保证10年的租赁期才是判断是否违约的标准。2009年4月，马国松对土地使用权申请展期并得到批准。因此，在法庭辩论终结前马国松都能保证其对土地的使用权。即使马国松以后不能保证对出租物的权利，也是将来的事情，也就是说就该问题至今仍不能认为马国松构成了违约。徐龙以将来的一种可能性来主张对方违约，缺乏依据。当然，徐龙提到了不安抗辩权。但不安抗辩的主张是建立在权利人有确切证据的前提下，没有确切证据就中止履行的，应当承担违约责任。故本院对徐龙的该主张不予采纳。
对于马国松有否足额交付出租厂房的问题，本院认为，双方在合同中约定出租的厂房面积为“约1500平方”。而诉讼中双方确认厂房实际面积为900平方米左右。因此，交付的厂房确实与约定不符。但是否马国松因此就构成违约并应当支付违约金，本院认为，本案是租赁合同纠纷，双方的合同标的物是一个特定物，并非种类物。在合同订立之时就是确定的。庭审中双方也都确认在订立合同之前徐龙是到现场对租赁物进行勘验过的。对于出租厂房是仅指现存的厂房还是除该厂房外还应另行交付其他厂房的问题，庭审中本院专门就该问题向徐龙本人进行了发问。徐龙本人的回答是仅指现存在的厂房。而且，由于租赁物是特点物，租赁合同的双方当事人对租赁对象都是明知的。根据常理，如果马国松确实只是部分交付了出租屋，徐龙则完全可以指出马国松还有哪些厂房没有交付，而不应当笼统地称还有600平方米的厂房没有交付。因此，应当认为马国松已经全部交付了标的物，徐龙所称的只是部分交付的主张，本院不予采纳。
虽然马国松全部交付了出租的厂房，但该厂房面积确实与合同约定不符。马国松称在合同上注明“约1500平方”是应徐龙的要求虚写的，为的是徐龙申请汽车4S店方便。对于该主张，由于马国松未提交证据予以证明，本院不予采纳。马国松不能证明其主张，因此只能推定马国松告知徐龙厂房面积为“约1500平方”。那么，马国松是否就构成了违约，本院认为，在此情况下，应认为马国松违反的是如实告知义务。而如实告知义务在类型上属于先合同义务，而非合同约定的义务。就如本案，由于马国松未如实告知厂房面积，因此即使其完全交付标的物，也是无法达到合同约定的要求。也就是说，该合同是至始就无法按照合同约定内容完全履行的。如果要认定违约，那就会至始违约并难以弥补。因此，该情形无法适用违约责任制度解决。由于马国松违反的是先合同义务，在双方未明确约定的情况下，应当从信赖利益角度来确定赔偿的具体范围。而且，从双方合同约定内容判断，双方的违约条款适用的情况也未包含该种违约类型。因此，徐龙要求适用合同中的违约金条款，要求马国松支付100万元违约金的主张缺乏依据。在本院对徐龙进行释明后，徐龙仍坚持其诉讼请求。对于该请求，本院不予支持。
对于徐龙要求解除双方合同的诉讼请求，由于双方确认合同已经在2009年4月16日经协商一致解除，故无需再经诉讼途径重复处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
驳回徐龙的诉讼请求。
案件受理费13800元，由徐龙负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈颖浚
人民陪审员 张更泗
人民陪审员 吴晓航
二〇〇九年九月十日
书 记 员 何 钊