北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12246号
上诉人（原审原告）北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。
法定代表人张松涛，总经理。
委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人于晓萌，女，1978年8月4日出生。
被上诉人（原审被告）庄保坤，男，1972年1月17日出生。
委托代理人曹丽霞，女，1979年9月29日出生。
上诉人北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称顺鑫佳宇物业公司）因与被上诉人庄保坤物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04845号判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官魏志斌、法官孙京参加的合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人顺鑫佳宇物业公司的委托代理人程芳，被上诉人庄保坤的委托代理人曹丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺鑫佳宇物业公司在一审中起诉称：庄保坤系顺义区杨镇老庄户村西侧阳洲鑫园二区（顺鑫澜庭）住宅小区业主。顺鑫佳宇物业公司、庄保坤签订了《顺鑫澜庭业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为庄保坤提供物业服务，庄保坤支付服务费。依据协议约定的收费标准，庄保坤应于每年1月10日前按每月87.44元的标准一次性交纳本年度物业费1049.30元。顺鑫佳宇物业公司一直为庄保坤提供物业管理服务，庄保坤却拖欠2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币2098.60元。顺鑫佳宇物业公司多次催要，庄保坤一直拒绝交纳。庄保坤的行为已构成违约，依合同约定庄保坤应自逾期之日起每日按欠费总额的万分之三向顺鑫佳宇物业公司交纳滞纳金。现起诉至法院，要求庄保坤支付所拖欠的物业费2098.60元，并以逾期金额的日万分之三为标准，支付自每年1月11日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由庄保坤承担。
庄保坤在一审中答辩称：认可物业费的标准及金额。2010年左右，庄保坤在房顶安装了太阳能，安装时顺鑫佳宇物业公司未反对。2012年至2013年期间，顺鑫佳宇物业公司将太阳能强制拆除，但拆除的太阳能未返还给庄保坤。庄保坤系顶层复式结构，下层用水，上层的水就无法使用，且下层的水流也很小，庄保坤找物业公司反映，怀疑是阀门压力不够。小区供暖温度不够。因为水无法使用，供暖不达标，近2年均未入住。另外2013年物业在拆太阳能时，房顶有破损。因顺鑫佳宇物业公司物业服务不达标，故应减免物业费。
一审法院经审理查明：庄保坤系顺义区杨镇老庄户村西侧阳洲鑫园二区（顺鑫澜庭）住宅小区的业主，房屋建筑面积为138.80平方米。顺鑫佳宇物业公司、庄保坤签订了《顺鑫澜庭业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为庄保坤提供物业服务，庄保坤支付服务费。依据协议约定的收费标准，庄保坤应于每年1月10日前按每月87.44元的标准一次性交纳本年度物业1049.30元。庄保坤2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币2098.60元。审理中，同小区业主吴伶伶提交了2014年4月26日所拍摄的照片，以证明：1.绿化不合格，有部分植物已枯死；2.车辆随便停放；3.健身器材老旧；4.楼道杂物胡乱堆放；5.保洁不合格，物业也承认人手少，无法做到每周进行清理。顺鑫佳宇物业公司表示，吴伶伶拍摄的照片是2014年4月26日之后，顺鑫佳宇物业公司主张的是2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，吴伶伶提交的照片与本案无关；顺鑫佳宇物业公司负责的是公共区域的清洁卫生、垃圾管理，吴伶伶提交的照片显示的都是业主个人私人物品，不是垃圾，顺鑫佳宇物业公司无法将上述物品强行清理，这些物品，只能是业主之间互相协商解决；不认可其他照片与本案的关联性。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳宇物业公司与庄保坤签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，庄保坤应履行交纳物业费的义务。根据本小区其他业主吴伶伶提供的证据，可以认定顺鑫佳宇物业公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。因庄保坤未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫佳宇物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、庄保坤给付北京顺鑫佳宇物业管理有限公司自2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费2056.63元，于判决书生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺鑫佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
顺鑫佳宇物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定顺鑫佳宇物业公司物业服务存在瑕疵，证据不足，一审判决减免物业费没有事实及法律依据。庄保坤一审认为物业公司在其楼顶加盖防雨板，拆除其自己安装的太阳能热水器，所以拒交物业服务费。在一审庭审中顺鑫佳宇物业公司已经解释，为解决顶层漏水问题统一对小区楼顶加装防雨隔板，庄保坤的太阳能装置阻碍防雨板的安装，顺鑫佳宇物业公司让其自行拆除，庄保坤拒绝拆除。为了公共利益，顺鑫佳宇物业公司自行雇人将其拆除，并将太阳能装置保管在物业公司库房内。顺鑫佳宇物业公司认为庄保坤的理由不能成立。故上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判，诉讼费用均由庄保坤负担。
庄保坤针对顺鑫佳宇物业公司的上诉理由答辩称：顺鑫佳宇物业公司应当归还其强拆的太阳能设备，且其所居住的房屋供水不足。顺鑫佳宇物业公司服务不达标，故应减免物业费。庄保坤不同意一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》、照片及双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：顺鑫佳宇物业公司与庄保坤签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，庄保坤应履行交纳物业费的义务。
关于顺鑫佳宇物业公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫佳宇物业公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫佳宇物业公司并未提供充分证据证明其切实履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。
针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查等各项服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，顺鑫佳宇物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费25元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担5元（已交纳），由庄保坤负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费50元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
代理审判员 魏志斌
代理审判员 孙 京
二〇一四年九月十九日
书 记 员 张 禾