山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）青执异字第220号
异议人（案外人）刘晓军。
异议人（案外人）张会玲。
委托代理人范海晖，山东永禄律师事务所律师。
申请执行人郑春华。
委托代理人刘惟佳，山东星鼎律师事务所律师。
被执行人孙玉花。
被执行人汤国华。
被执行人河北天司福房地产开发有限公司。
法定代表人孙玉花，总经理。
本院在执行申请执行人郑春华与被执行人孙玉花、被执行人汤国华、被执行人河北天司福房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案【案号为（2013）青执字第234号】过程中，异议人刘晓军、张会玲向本院提出书面异议，请求解除对河北省承德市平泉县府前街万城新天地商城D0088号房产的查封，本院于2015年09月14日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人刘晓军、张会玲称，青岛市中级人民法院在执行申请执行人郑春华与被执行人孙玉花、被执行人汤国华、被执行人河北天司福房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，查封了被执行人河北天司福房地产开发有限公司的房产，其中万城新天地商城D0088号房产是异议人刘晓军、张会玲在青岛市中级人民法院查封前已购买，虽然没有办理过户登记手续，但异议人已付清全款并且没有过错，现该房产异议人已实际占有，故请求青岛市中级人民法院停止对上述房产的执行，并解除查封。
为证明其主张，刘晓军、张会玲提供了其于2013年7月3日与河北天司福房地产开发有限公司签订的《万城新天地购房协议》一份，2013年8月5日与河北天司福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，河北天司福房地产开发有限公司向刘晓军、张会玲出具的订金及购房收据两张，刘晓军向河北天司福房地产开发有限公司转账的银行凭证两张，照片两张。
申请执行人郑春华辩称，对刘晓军、张会玲提供的其于2013年7月3日与河北天司福房地产开发有限公司签订的《万城新天地购房协议》，被执行人在没有取得出售房产合法手续的情况下将该房产出售给异议人，属于无效行为，不应受到法律保护。对2013年8月5日与河北天司福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是在法院查封之后购买，不符合相关法律规定，该房产异议人没有实际占有，法院不应支持其异议请求。
本院查明，郑春华与孙玉花、汤国华、河北天司福房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经本院于2013年3月22日以（2013）青民四初字第47号民事调解书审结，该调解书内容为：“一、被告孙玉花、汤国华共欠原告郑春华借款本金人民币2620万元，利息150.3万元（已计算至2013年3月22日，此后至实际付款日的利息按月利率2%计算）。二、被告孙玉花、汤国华于2013年3月22日向原告郑春华偿还人民币10万元（已履行），于2013年5月31日前偿还人民币500万元，于2013年6月30日前偿还800万元，于2013年7月31日前偿还700万元，于2013年8月31日前偿还620万元，于2013年10月31日前偿还剩余的本金及按月利率2%计算的利息。每期还款数额先扣除按月利率2%计算的利息，剩余款项再偿还本金。三、被告河北天司福房地产开发有限公司对本调解书第一、第二项的给付义务承担连带还款责任”。该调解书发生法律效力后，由于孙玉花、汤国华、河北天司福房地产开发有限公司没有履行该调解书所确定的义务，依照郑春华的申请，本院于2013年6月19日依法立案执行，执行案号为（2013）青执字第234号。
2013年7月5日，本院作出（2013）青执字第234号执行裁定书，查封了被执行人河北天司福房地产开发有限公司所有的位于河北省承德市平泉县第二中学地下，土地证号为平国用（2012）第03**号，面积为18536平方米土地一宗。
2013年10月8日，本院作出（2013）青执字第234号执行裁定书，查封了被执行人河北天司福房地产开发有限公司所有的位于河北省承德市平泉县府前街县政府对面的万城新天地商城的A0018至A0088，A0618至A0668，A1028至A1098，D0088至A1228，A1308至A1398，A1428至A1578，A1658至A1668，B0018至B0098，B0148至B0228，B0648至B0728，B1258至B1348，B1548至B1598，C0338至C0378，C0698至C0758，C1078至C1118，C1148至C1188，C1348至C1378，C1698至C1738，D0048至D0108，D0188至D0288，F0238至F0278共计154套。
2013年7月3日刘晓军、张会玲与河北天司福房地产开发有限公司签订的《万城新天地购房协议》、2013年8月5日与河北天司福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定将河北天司福房地产开发有限公司开发的河北省承德市平泉县府前街政府对面万城新天地商城D0088号房产出售给刘晓军、张会玲，河北天司福房地产开发有限公司于2013年6月21日、7月3日向刘晓军出具的订金及房款收据两张，刘晓军向河北天司福房地产开发有限公司转账的银行凭证两张。
本院认为，本院于2013年7月5日作出的（2013）青执字第234号执行裁定书，裁定查封河北天司福房地产开发有限公司开发建设的万城新天地项目的土地，已经在该日发生法律效力。按照《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”的规定，万城新天地项目上的地上建筑物也于2013年7月5日予以查封。2013年10月8日，本院作出的查封万城新天地项目154套房产的（2013）青执字第234号执行裁定书与2013年7月5日作出的查封裁定并不矛盾，法院对万城新天地项目154套房产的查封生效时间应当自2013年7月5日始。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人虽然在本院查封裁定作出前已经与被执行人河北天司福房地产开发有限公司签订了购房协议，但是，异议人没有提交其在执行法院采取查封措施之前已经合法占有该不动产的证据，本院无法认定异议人已经合法占有其购买的不动产的事实。况且，异议人所购买的本案争议的房屋系经营性用房，并非用于居住，因此，异议人的主张不符合司法解释的规定。综上，异议人刘晓军、张会玲的异议理由不能成立，对其要求停止执行行为的异议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项之规定，裁定如下：
驳回异议人刘晓军、张会玲的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审 判 长 马 英
代理审判员 焦兴凯
代理审判员 李崧生
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 孟泰宇