广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万民初字第1992号
原告崔焕芳，女，1953年12月8日出生，汉族，住广西梧州市。
委托代理人梁桂英，广西梧州市万秀区148法律服务所法律工作者。
委托代理人崔桂雄（与原告系姐弟关系），男，1956年1月13日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
被告梧州长宏房地产实业开发有限公司，住所地广西梧州市大学路10-14号三楼。
法定代表人倪汉铭，该公司董事长。
委托代理人翟镇昭，该公司员工。
原告崔焕芳诉被告梧州长宏房地产实业开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院2015年12月2日受理后，依法由审判员肖军卫适用简易程序进行审理，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告代理人梁桂英、崔桂雄到庭参加了诉讼，被告梧州长宏房地产实业开发有限公司经本院合法送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告崔焕芳诉称，被告梧州长宏实业开发有限公司在开发房地产项目“御景名城”中，因资金不足，向原告崔焕芳借款共136000元，由于长宏公司无钱还借款，将“御景名城”A幢22层5号房房款136000元的收款收据，双方签订的合同订明：出卖人（长宏公司）应当在2010年3月30日前将该商品房经综合验收合格交原告。但被告拖延2年，仍无房交给原告，又不愿“退款赔息”。经双方协商，被告基于补偿原告收不回出借款本息的损失，及由于房价猛涨造成差价款损失的前提而另安排“御景名城”A幢20层1号房一间给原告。由于该房比2009年1月11日签订的《商品房买卖合同》的房屋大26.18平方米，总房款为222784元，原被告双方又在2011年1月11日签订了第二份《梧州市商品房买卖合同》，签订购房合同的同一日被告又开出了收到崔焕芳购“御景名城”A幢20层1号房的222784元房款的收款收据。第二份《梧州市商品房买卖合同》订明：买受人崔焕芳向出卖人长宏公司购买位于梧州市大学路××号房一间，建筑面积共119.18平方米，每平方米1870元，房款共222784元，付款期限为一次性付款，交款期限为2011年3月31日，出卖人应当在此期限前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。但后来长宏公司不但没有按合同约定的期限即2011年3月31日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，经调查反而将此房抵押给他人（有关公证处材料反映此房已纳入限制使用类），造成了原告崔焕芳既不得房，又收不回借出款项（包括本息）的后果，致使原告崔焕芳在经济上蒙受重大损失。综上所述，原告本来出于好意帮助朋友，被告一时无钱还债尚可理解，但其将一房多押多收钱，致使原告崔焕芳既不得房（该幢楼房至今仍未验收合格），又收不回借出款项，实属违法无理行为，原告为此诉至法院。请求法院判令：被告梧州长宏房地产实业开发有限公司立即偿还原告崔焕芳借款222784元及利息51100元（利息从2011年1月12日起计算，暂计算至2015年11月11日，按银行同期贷款1－5年利率计算），以后利息依法另计。
原告向法庭提供的证据有：1、企业基本信息查询单，证明被告经工商登记成立的企业；2、商品房买卖合同，是第一份合同，证明原告于2009年1月11日向被告购买“御景名城”A幢22层5号房，并在当天双方签订了一份《商品房买卖合同》，房款为136000元；3、收款收据，证明原告在2009年1月11日已向被告支付房款136000元；4、梧州市商品房买卖合同，证明因双方签订第一份合同后，被告不能将上述房屋交给原告，经双方协商，调换“御景名城”A幢20层1号房给原告。由于该房比2009年1月11日签订的《商品房买卖合同》的房屋大26.18平方米，双方按照口头约定三分息计算，但又参照当时房价的情况双方商定，总房款为222784元，原被告双方又在2011年1月11日签订了第二份《梧州市商品房买卖合同》；5、收款收据，证明双方签订第二份购房合同的同一日，被告又向原告出具了收到原告222784元购房款的收款收据，即原告交清了222784元给原告；6、（2015）万民初字第695号民事判决书，证明该案中的事实和本案相同，该判决认定该案是民间借贷，判令被告按照房产数额偿还该案原告的事实，说明被告经常用这种方法签订合同后不交房的事实。
被告梧州长宏房地产实业开发有限公司没有书面答辩也没有向法庭提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，已放弃答辩和质证的权利。对于原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故对原告陈述的案件事实和提交的证据予以确认。
根据当事人的陈述与举证，本院确认以下事实：2009年1月11日，原告崔焕芳与被告长宏公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定原告崔焕芳向被告长宏公司购买位于梧州市大学路××号“御景名城”A幢22层5号房屋一间，建筑面积共93平方米，每平方米1462.37元，总房款136000元，付款期限为一次性付款。该《商品房买卖合同》附件四写明：本合同为借款抵押合同，借款金额136000元，期限壹年，从2009年1月11日至2010年1月10日，出卖人如果到期不能偿还给买受人，此购房合同即生效。双方签订合同后，原告崔焕芳按照合同的约定用现金支付了上述款项，被告也开出了收到原告崔焕芳购“御景名城”A幢22层5号房的136000元房款的《收款收据》，《收款收据》加盖了长宏公司财务专用章。至2011年1月11日，被告未能归还借款，也未按合同约定交房。经双方协商，被告因逾期未能归还借款，又无法兑现原来签订的买卖合同，对造成的损失，双方确认尚欠222784元。2011年1月11日，被告以另签订一份购买位于梧州市大学路××号“御景名城”A幢20层1号房的《商品房买卖合同》作为借款抵押，合同主要约定该房建筑面积为119.18平方米，单价每平方米1870元，总房款222784元；付款期限为一次性付款；出卖人（长宏公司）应当在2011年3月31日前将经综合验收合格的商品房交付给买房人（崔焕芳）使用；出卖人逾期超过160天不交房给买房人的，买房人有权解除合同。当天，被告向原告又出具了内容为：收到崔焕芳交来购买梧州市大学路××号“御景名城”A幢20层1号房款222784元的《收款收据》，并注明：“此收据只作为借款抵押担保”。《收款收据》亦加盖了长宏公司财务专用章。至今，被告未能归还欠款，亦未按合同将抵押房交给原告。为此，原告遂以上述理由诉至本院。
本院认为，原告提供了2009年1月11日与被告签订的《商品房买卖合同》和金额为136000元的收款收据作为证明，且《商品房买卖合同》中载明该合同为借款抵押合同。本案双方不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》的方式作为抵押担保，约定借款人如果不能偿还借款人，合同即生效，用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，这是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。本案中，从双方签订的涉案的两份《商品房买卖合同》和被告开出的收款收据可以看出，《商品房买卖合同》不过是为了担保原告债权的实现，并没有真正形成真实的买卖合同关系。双方之间名为房屋买卖实为民间借贷关系，以房屋买卖合同担保借贷合同应无效。被告应归还借款和利息给原告。
关于本案借款本金和利息的问题，原告主张归还的本金应以2011年1月11日双方约定的222784元来确认，该本金数额是以2009年1月11日被告出具的收款收据上的金额136000元为基数，加上事后双方商议加上违约损失（即每月约三分息计算），于2011年1月11日以购房收款收据形式确认的欠款为222784元。但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。因此，上述原告主张的本金222784元，因借款利息过高，超出了年利率24%，本院不予支持。借款本金应以2009年1月11日被告出具的收款收据上的金额136000元为基数，加上以此为基数计算的自2009年1月11日起按照年利率24%计算至2011年1月11日止的利息65280元，即2011年1月11日可确定的双方借款本金的数额应为201280元。因此，原告主张被告应自2011年1月12日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率（1-5年期）分段计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的利息符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十八条第一款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告梧州长宏房地产实业开发有限公司应偿还原告崔焕芳借款本金201280元及利息（利息以借款本金201280元为基数自2011年1月12日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率（1-5年期）分段计付至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。
本案案件受理费5408元，由原告崔焕芳负担1089元，被告梧州长宏房地产实业开发有限公司负担4319元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（收款单位：市中级法院诉讼费专户，帐号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 肖军卫
二〇一六年三月一日
书记员 李晋维
附录所适用法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。