江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第4183号
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，住所地在本市云龙区（新城区）商聚路1号中茵龙湖国际家苑1号。
负责人李士和，该分公司总经理。
委托代理人聂慢，该分公司客户服务部工作人员。
委托代理人张钊，该分公司法律顾问。
被告胡小兵。
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司（以下简称皇冠物业徐州公司）诉被告胡小兵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告皇冠物业徐州公司的委托代理人聂慢、张钊、被告胡小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告皇冠物业徐州公司诉称，我公司是中茵龙湖国际家苑的物业服务公司，被告是该小区15#-2-503室业主。根据双方签订的物业管理服务协议约定，物业服务费2元／月／平方米，从第二年起第一季度交纳全年的物业服务费。被告胡小兵拖欠我公司2013、2014年的物业费，其应支付所欠物业费30%的违约金。经我公司多次催要，被告至今未交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付原告物业服务费5982.24元、违约金1794.67元。
被告胡小兵辩称，前期物业管理服务协议是徐州中茵置业有限公司、原告和业主三方签订，徐州中茵置业有限公司应参与本案的审理。该协议是开发商强迫我签的，如果不签协议则不交付房屋和钥匙，协议内容属于格式条款；我要求和原告签订补充协议，修改前期物业管理服务协议中的格式条款、霸王条款。协议签订当日，我交纳了第一年的物业费，原告从2012年1月1日开始向我收取物业费不合理。徐州中茵置业有限公司和原告应公示业主房屋公摊面积的计算方法，我认为幼儿园、会所、地下车库分摊了业主的房屋建筑面积，小区规划变更后原告按房屋建筑面积收取物业费不合理。原告应将选聘时的招投标文件进行公示，我要求原告提供物业服务规划、小区每年安全普查记录、满意度调查记录、物业共用部位、共用设施维护记录、消防系统维护、年检、消防演习记录、保洁记录、绿化养护记录、电梯年检及维保记录；原告应向业主公布其公司物业服务的相关资质及物业服务人员的岗位证书、社保证明、保安人员有无犯罪记录证明；前述方面原告提供的物业服务质量未达到标准应减免相关费用并支付违约金600元。徐州中茵置业有限公司和原告未按照小区规划进行建设，且变更规划未经过三分之二以上业主同意，小区东门未开放；小区规划配置机动车位914个，其中地下车位308个、地上车位606个，现在仅393个左右；物业服务用房500平方米，实际不足200平方米，故原告应减免相关费用并支付违约金461.82元。根据前期物业服务协议约定，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发商全额交纳，原告应提供开发商交纳物业费的相关证据。小区公共区域的维修、养护、绿化、保洁和秩序维护等方面原告未按相关法律规定和协议约定尽到管理服务义务，构成违约，具体表现如下：原告隐瞒开发商未移交小区学校、会所、物业公共用房、球场、健身器材等设施设备的事实；原告擅自在小区公共道路上划定停车位，未通过三分之二以上业主同意强行收取车辆停车费，后原告迫于舆论压力取消了此项收费，但已收取的费用应退还业主；车辆停车费应单独立账，原告应公示停车费用途，接受业主监督；普通住宅物业费实行政府指导价，原告按2元／月／平方米收取物业费违反了徐州市市区物业服务收费管理办法的规定；我们对物业费的收支情况、小区经营性设施营业收益支出情况有知情权，原告应按照规定半年进行公示一次；小区电梯、公共照明、公共用水、中央空调等设备运行的公共能耗费，原告应单独立账，按实际用量合理、公开分摊收费并在收费后一个月内应公示分摊明细；根据徐州市市区物业服务收费管理办法的规定，装饰期3个月以内的可以收取不超过100元的装饰装修服务费，3个月以上的可收取不超过200元的装饰装修服务费，原告收取的装修服务费超出了该规定；原告不应收取业主装修押金，多收取的费用应予返还；原告未按照法律规定促成小区业主委员会的成立；小区内电梯、消防设施、下水管道原告未进行检修；楼道墙面开裂、地下室渗水原告不予维修，也未兑现2014年7月11日、2015年9月10的承诺。
经审理查明，2012年1月18日，徐州中茵置业有限公司（甲方）、原告皇冠物业徐州公司（乙方）和被告胡小兵（丙方）签订中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议，协议约定：甲方选聘乙方对中茵龙湖国际家苑提供前期物业管理服务事宜；丙方接甲方的入住通知书后，应于规定的时间内办理完结入住手续；物业服务费高层住宅2元／月／平方米，会所及别墅3.50元／月／平方米，装修垃圾清运费1元／平方米，装修违约预置金2000元／户，装修管理服务费200元／户，停车场车位使用费地面停车场100元／月／个，地下停车场160元／月／个；业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经甲方通知实施交付之日起交纳物业服务费用，在办理手续时交纳一年费用；在规定时间内没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方仍从入住通知之日起全额交纳给乙方；从第二年起，第一季度交纳当年全年的物业服务费用；业主已办理交房但长期未入住的，按国家关于空置房相关法律规定执行；丙方未按期交纳物业服务费，乙方根据规定收取未交费用千分之七的违约金，本协议所涉及的物业服务费为预收的方式；甲方在房屋保修期内有义务及时整改乙、丙方报来的物业质量问题、工程遗留问题及施工缺陷；根据国家相关法规、甲方与丙方的购房合同及质保书规定，丙方专有部位工程质量问题、缺陷、质保期内的由甲方负责，质保期过期后由丙方负责；乙方承诺按照附件内容向丙方和甲方提供物业服务；乙方根据国家法律法规、当地政府相关规定和本协议向丙方收取物业服务费及其它相关费用，向丙方提供装修管理服务；如丙方委托乙方对其专有部位进行承接验收的，乙方可以协助丙方进行承接查验，丙方专有部位的工程质量问题或缺陷，乙方只能够协助丙方对问题进行统计和向甲方报送，最终结果取决于甲、丙双方；承接查验专有物业，承接查验后丙方需向甲方及时提出物业的质量和工程遗留问题及缺陷；质保期间，丙方应及时将工程质量问题向甲方书面提出，甲方应在规定时间内及时整改；质保期过后，专有物业的维修、更换、改造等事项由丙方负责，丙方于装修前应仔细检查房屋并及时向甲方书面提出工程遗留问题，甲方不承担丙方装修后应装修承包商应承担的责任；丙方应及时向乙方预交代收代缴的水、电费用，由于丙方未按时预交代收代缴水电费，乙方可停止向丙方提供未交费用所关联的服务直至丙方足额交纳费用；乙方负责物业公共部位的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；物业公共部位道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯、电话、有线电视天线、网络等市政配套设备设施按有关规定处理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范、维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止行为的管理；物业维修和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；物业其他公共事务的管理服务。合同三方当事人还就前期物业管理服务内容、物业管理服务质量、代收费用和其它有偿服务费用、违约责任等事项进行了约定。2013年7月18日，徐州市云龙区房产服务中心物业管理科对徐州中茵置业有限公司和原告签订的前期物业管理委托合同进行了登记备案，合同起止日2009年12月20日至2015年12月30日。前期物业管理服务协议签订后，原告皇冠物业徐州公司即开始为本市云龙区中茵龙湖国际家苑小区提供物业管理服务。被告胡小兵系中茵龙湖国际家苑15#-2-503室房屋所有权人，房屋建筑面积124.63平方米，其尚欠原告2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费124.63平方米×2元／月／平方米×24个月≈5982元。
另查明，原告皇冠物业徐州公司在为中茵龙湖国际家苑小区提供物业管理服务期间未能按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准及前期物业管理服务协议中约定的服务质量标准提供服务，基本要求方面原告未按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；房屋管理方面对单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等未做好巡查记录并及时维修养护；共用设施设备维修养护方面对共用设施设备未能进行日常管理和维修养护，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录不齐全；协助维护公共秩序方面未能引导车辆有序通行、停放；保洁服务方面小区内公共雨、污水管道每年未及时进行疏通，雨、污水井每季度未进行检查并及时清掏等。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2012年1月18日徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业徐州公司和被告胡小兵签订的中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告皇冠物业徐州公司具有从事物业管理服务的资质，为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。被告辩称原告的物业费收费标准过高，经审查，原告的物业服务收费标准并未超出价格主管部门公布的政府指导价范围且前期物业管理服务协议原告已在物业管理行政主管部门备案。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告皇冠物业徐州公司在为中茵龙湖国际家苑提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准及前期物业管理服务协议中约定的服务质量标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整。又因被告未入住使用物业，依照《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳的物业费为5982元×90%×70%≈3770元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，其无权要求被告支付违约金。
被告称前期物业管理协议是徐州中茵置业有限公司、原告和业主三方签订，该协议是开发商强迫我签的，徐州中茵置业有限公司应参与本案的审理。前期物业管理协议是指建设单位选聘的物业服务企业在业主大会成立前和物业管理服务公司对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行的约定，对小区全体业主均具有约束力，被告的观点无事实和法律依据。
被告称原告从2012年1月1日开始向我收取物业费不合理。根据2012年1月18日徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业徐州公司和被告签订的中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议第三条第四款的约定：业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经徐州中茵置业有限公司通知实施交付之日即2012年1月1日起交纳物业服务费用，在办理手续时交纳一年费用。因此，被告的观点无事实依据，本院不予采信。
被告称幼儿园、会所、地下车库分摊了业主的房屋建筑面积，小区规划变更后原告按房屋建筑面积收取物业费不合理。该观点系规划行政管理部门职权范围，司法权不能干预行政权，本院不予采信。
被告称原告未提供物业服务规划、小区每年安全普查记录、满意度调查记录、物业共用部位、共用设施维护记录、消防系统维护、年检、消防演习记录、保洁记录、绿化养护记录、电梯年检及维保记录，其可另行提起诉讼。
被告称原告未向业主公布其公司物业服务的相关资质及物业服务人员的岗位证书、社保证明、保安人员有无犯罪记录证明，因2013年7月18日徐州市云龙区房产服务中心物业管理科对徐州中茵置业有限公司和原告签订的前期物业管理委托合同进行了登记备案，被告的观点属于物业服务行政管理机关审查范围。
被告称徐州中茵置业有限公司和原告未按照小区规划进行建设，且变更规划未经过三分之二以上业主同意，小区东门未开放；小区规划配置机动车位914个，其中地下车位308个、地上车位606个，现在仅393个左右；物业服务用房500平方米，实际不足200平方米，故原告应减免相关费用并支付违约金461.82元。该观点属于行政管理部门审批范围。
被告称根据前期物业服务协议约定，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发商全额交纳，原告应提供开发商交纳物业费的相关证据。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告无权要求原告提供开发商交纳物业费的相关证据。
被告称原告擅自在小区公共道路上划定停车位，未通过三分之二以上业主同意强行收取车辆停车费，后原告迫于舆论压力取消了此项收费，但已收取的费用应退还业主。鉴于业主已实际使用停车位，且原告已收取停车费，后原告又改正，根据等价有偿原则，被告的观点不予采信。
被告称根据徐州市市区物业服务收费管理办法的规定，装饰期3个月以内的可以收取不超过100元的装饰装修服务费，3个月以上的可收取不超过200元的装饰装修服务费，原告收取的装修服务费超出了该规定；原告不应收取业主装修押金，多收取的费用应予返还。被告的这一观点符合《徐州市市区物业服务收费管理办法》第十条的规定，如果被告交纳了上述费用，原告又向被告和装修单位收取了装修押金、保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用，原告应当退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告胡小兵应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司物业服务费用3770元。
二、驳回原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司要求被告胡小兵支付违约金1794.67元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司负担10元，被告胡小兵负担15元（原告已预交，被告胡小兵应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十一月三十日
书记员 崔朝宇