广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2756号
上诉人（原审被告）：广东旅游出版社。
法定代表人：刘志松，社长。
委托代理人：谢雄伟、黄京康，均为该社职员。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军95137部队。
负责人：刘树军，队长。
负责人：邓开明，政委。
委托代理人：汤哨锋，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：吴骏，广东谨然律师事务所律师。
上诉人广东旅游出版社与被上诉人中国人民解放军95137部队（以下简称95137部队）因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1989年8月29日，广州市城市规划局作出（89）建字第717号《建筑审核书》，载明：建设单位为中国人民解放军87390部队，工程地点为中山一路26号，报建项目为综合楼2幢9层（总建筑面积10552.84平方米）。
1990年3月13日，中国人民解放军87390部队（建设单位、甲方，以下简称87390部队）与华美广州公司（投资单位、乙方，）签订《合作建设综合住宅楼协议书》，约定：一、合作项目位于中山一路26号大院，南临中山一路，西向梅花路，为一砼基础、框架结构的九层综合大楼；二、合作方式：甲方提供合法手续的土地，乙方负责投资建设，并以单价总包包干形式，由甲方在本协议规定期限内完成建设任务，楼宇竣工后，乙方投资范围内的全部建筑物归乙方所有，由乙方支配和使用；八、甲方同意于房屋交付使用的同时，向乙方提供有法律保障的房屋永久使用证明书，以确保乙方使用权不受侵犯等。
1990年9月8日，广东旅游出版社（乙方）与华美广州公司（甲方）签订《集资建房协议书》，其中约定：一、双方为了解决办公用房的需要，经协商，同意共同建设中山一路26号九层综合楼（西侧）。二、双方所得房屋范围划分。乙方为一至三层，其中首层288平方米，二、三层每层356平方米，四至九楼部分为甲方所得。三、资金筹措。乙方筹措资金按2400元／平方米计算，共计240万元（暂按此数收款，验收时按实际面积结算）。七、乙方所得楼宇面积的永久使用权归乙方所有，由甲方负责替乙方办理永久使用权，今后待条件允许时，由甲方牵头同意向有关部门申请办理产权等。
1991年4月30日，广州市城市规划局出具《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》，载明：报建编号为（89）城建字第71号，工程项目为综合楼两幢九层、面积10522.84平方米，建设单位为87390部队，工程地点为中山一路26号。
1991年12月25日，87390部队与（建设单位、甲方）与华美广州公司（投资单位、乙方）签订《合作建设综合楼补充协议书》，约定：双方合作建设的综合住宅楼建成后，其房地产权均为甲方所有，房屋租用期为30年等。
87390部队于2000年8月9日因军队编制体制改革后更改为95137部队。根据广州市工商局《企业法人申请变更登记注册书》显示，中信广州发展公司原名为华美广州公司。原中山一路26号大院的门牌号在房屋建成后已变更为中山一路30号。
95137部队曾于2010年向原审法院提起诉讼，要求：1、确认95137部队与中信广州发展公司签订的《合作建设综合楼补充协议书》、《关于合作建房土地使用权转让合同》无效；2、中信广州发展公司立即将中山一路30号综合楼腾空交还95137部队。原审法院于2010年12月17日作出（2010）越法民三初字第2170号民事判决，判决：一、中国人民解放军95137部队（原87390部队）与广东旅游出版社中信广州发展公司（原华美广州公司）于1991年12月25日签订的《合作建设综合楼补充协议书》以及中国人民解放军95137部队（原87390部队）与广东旅游出版社中信广州发展公司于2000年3月30日签订的《关于合作建房土地使用权转让合同》无效。二、广东旅游出版社中信广州发展公司应自本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市中山一路30号综合楼（不包括广东旅游出版社占有、使用的约1000平方米房屋）腾空、交还予中国人民解放军95137部队。三、中国人民解放军95137部队于本判决发生法律效力之日起十日内返还100000元及利息（自2000年3月31日起按中国人民银行计收同期银行贷款利率为标准计至实际还款日止）予广东旅游出版社中信广州发展公司。四、中国人民解放军95137部队自广东旅游出版社中信广州发展公司实际交还上述广州市中山一路30号综合楼（不包括广东旅游出版社占有、使用的约1000平方米房屋）之次日起十日内一次性返还投资款余额（自实际交还上述场地之日起计至2021年12月25日止，按每年228212.50元的标准计付）及该款的利息（自1992年5月7日起按中国人民银行计收同期银行贷款利率为标准计至实际清付款项日止）予广东旅游出版社中信广州发展公司。判后，中信广州发展公司提起上诉。广州市中级人民法院于2011年6月17日作出（2011）穗中法民五终字第1256号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2011年3月21日，95137部队向原审法院提起了（2011）越法民三初字第970号案的诉讼，要求广东旅游出版社立即迁出广州市越秀区中山一路30号综合楼二层、三层及首层部分（合计建筑面积1100平方米），将上述部位房屋交还95137部队。原审法院于2011年10月20日作出（2011）越法民三初字第970号民事判决，判决广东旅游出版社广东旅游出版社于该判决书发生法律效力之日起十日内，将广州市中山一路30号综合楼首层部分、二层、三层（合计建筑面积约1100平方米）腾空交还给中国人民解放军95137部队等。广州市中级人民法院于2012年7月10日以（2012）穗中法民五终字第1201号民事判决书，维持原判。
2011年8月18日，广东旅游出版社向原审法院提起诉讼，要求中信广州发展公司向其赔偿未能取得中山一路30号综合楼二层、三层物业和首层部分物业所有权的的经济损失17901500元。中信广州发展公司在该案中反诉要求确认双方于1990年9月8日签订的两份《集资建房协议书》无效，及要求广东旅游出版社赔偿支付自1991年12月25日起至2011年8月31日止的房屋占有费用15940392元。中信广州发展公司在该案中，提交了其委托广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司对中山一路30号部分首层商业用房和二、三层办公用房的市场租金价值进行评估的《房地产估价结果报告》，估价结果：上述房屋于1991年12月25日至2011年8月31日时间段内的租金合计为15940392元。广东旅游出版社认为该评估是中信广州发展公司单方委托的，对该估价报告不予认可。为此，经双方申请，原审法院委托了广州市华盟价格事务所有限公司对广州市中山一路30号首层、二至三层的市场价值及该部位房屋从1991年12月25日起至2011年8月31日止的房屋使用费进行评估。该事务所作出了穗华价估（2013）028号《关于广州市越秀区中山一路30号之一首层商业用房、二层和三层办公用房价格评估结论书》，评估结论为上述标的从1991年12月25日起至2011年的房屋使用费总值14745327元等。原审法院于2013年7月作出（2011）穗越法民三初字第2521号民事判决，判决：一、广东旅游出版社与中信广州发展公司签订的日期为1990年9月8日的《集资建房协议书》及日期为一九九0年九月八日的《集资建房协议书》为无效合同。二、中信广州发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广东旅游出版社已付款项2865671.30元一次性返还广东旅游出版社。三、中信广州发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广东旅游出版社支付未能取得现广州市中山一路30号首层⑤～⑨轴、二至三层③～⑨轴房屋产权的损失赔偿款11592259.35元［以（26050190元－2865671.30元）÷2计得］。四、广东旅游出版社应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向中信广州发展公司支付从1991年12月25日起至2011年8月31日止未能使用广州市中山一路30号首层⑤～⑨轴、二至三层③～⑨轴损失赔偿款7739495元［以15478990÷2计得］。五、驳回广东旅游出版社其他诉讼请求。六、驳回中信广州发展公司其他反诉请求。判后，双方均提起上诉，现该案仍在二审审理过程中。
2012年12月27日，广东旅游出版社将涉案房屋交还给中国人民解放军95137部队。原审庭审中，95137部队称其与中信广州发展公司已于2011年8月30日办理了中山一路30号整栋大楼的交接手续，因当时房屋部分首层和二、三层由广东旅游出版社使用中，故是不交吉交付。
95137部队于2013年1月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：广东旅游出版社向95137部队支付占用位于广州市越秀区中山一路30号综合楼二层、三层和首层部分物业的占有使用费1423431.6元（从2011年8月31日起至2012年12月27日止，费用计算依据为中信广州发展公司委托广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司所作的《房地产评估报告》）。
原审法院认为，根据已生效的（2011）穗中法民五终字第1256号民事判决书查明的内容和认定事实，广州市中山一路30号综合楼的权属归于军委、总后勤部，95137部队享有对该大楼的管理权。因此，95137部队对中山一路30号大楼享有占有、收益的权利。广东旅游出版社与案外人中信广州发展公司签订《集资建房协议书》后，自1991年起使用涉案房屋至今，一直未与95137部队建立租赁关系，也从未交纳房屋使用费。（2012）穗中法民五终字第1201号终审判决作出后，广东旅游出版社已于2012年12月27日将涉案房屋交还给95137部队。而（2011）穗越法民三初字第2521号民事判决已对涉案房屋2011年8月31日前的房屋使用费作出处理，根据公平合理、等价有偿的原则，广东旅游出版社应向95137部队支付涉案房屋从2011年9月1日起至2012年12月27日止的房屋使用费。
至于该房屋使用费的标准问题，由于上述评估报告是对涉案房屋从1991年12月25日起至2011年8月31日止的房屋使用费总值作出的评估结果，并不适用于本案，结合本案的实际案情，原审法院认为该房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段非住宅租金参考价计算较为适宜。鉴于涉案房屋至今未领取权属证书，房屋面积未经房管部门核定的情况下，宜参照合同约定的每层建筑面积来计算房屋使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审法院判决如下：一、广东旅游出版社应于本判决发生法律效力之日起十日内，向95137部队支付从2011年9月1日起至2012年12月27日止广州市越秀区中山一路30号综合楼部分首层和二层、三层房屋的房屋使用费（其中首层288平方米，二、三层每层各356平方米，每月参照房管部门公布的同期同地段非住宅租金参考价计付，该房屋使用费总额以不超过95137部队诉请的1423431.6元为限）。二、驳回95137部队的其他诉讼请求。本案一审受理费16080元，由广东旅游出版社负担。
判后，广东旅游出版社不服，向本院提起上诉称：一、广东旅游出版社为涉案物业的善意方。首先，广东旅游出版社于1992年12月31日向中信公司支付了对价款合计2865671．3元，中信公司开具了商品房购买发票给广东旅游出版社。广东旅游出版社于1990年9月8日与中信公司签订了《集资建房协议书》，约定：共同建设中山一路26号九层综合楼（西侧）（现为中山一路30号），广东旅游出版社所得房屋为二层、三层和首层部分，合计建筑面积1000平方米；并且所得楼宇面积的永久使用权归广东旅游出版社所有，中信公司负责办理永久使用证书以及产权证书。其次，涉案房屋未办理产权导致广东旅游出版社失去该房产，归根结底是中信公司和95137部队没有积极履行办理产权的义务，95137部队完全有过错，且应承担相应的责任。广东旅游出版社作为善意的购买方，房产被收回，已是极大的损失，但95137部队作为有过错责任一方，不但无须承担损失，还要求广东旅游出版社支付占用费，违反法律的公平原则。二、2012年8月1日，广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第1201号民事判决书生效，尽管广东旅游出版社并不认同判决书，但一直配合履行判决。三、广东旅游出版社认为即使要追究占用费责任，也理应由本案的第三人中信公司来承担。根据广东旅游出版社与中信公司于1990年9月8日签订的《集资建房协议书》，楼宇面积的永久使用权归广东旅游出版社所有，中信公司负责办理永久使用证书以及产权证书。导致广东旅游出版社没有取得涉案物业的权属证明的直接责任完全应由中信公司来承负。因此，即使广东旅游出版社支付所谓的占用费，也应由中信公司来支付。95137部队与中信公司就中山一路30号物业纠纷，（2010）越法民三初字第2170号民事判决书所确认的中山一路30号整体物业总投入值为6846375元，该总投入额是包含了广东旅游出版社支付给中信公司的购房对价款2865671.3元。（2010）越法民三初字第2170号民事判决书中表明，95137部队与中信公司以总投入值6846375元与30年租赁期限（至2021年12月25日止）为依据，即每年228212.5元的标准返还给中信公司的投资款余额。如前所述，6846375元是包含了广东旅游出版社支付给中信公司的2865671.3元的，因此该占用费应从95137部队需返还给中信公司的投资款余额中予以扣减。另外，对于计算占用费的时间，原判决书从2011年9月1日起开始有误。广东旅游出版社与95137部队之间的物权纠纷，广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第1201号民事判决书，在一审中查明生效日期是在2012年8月1日，即使要计算占用费，也应是从2012年8月1日起开始，且该责任应由中信公司承担，可从95137部队需返还给中信公司的投资款余额中扣减。综上，广东旅游出版社上诉请求撤销原审判决驳回95137部队全部诉讼请求。
广东旅游出版社二审中针对其上诉状、事实和理由进行了补充：广东旅游出版社是案涉物业的善意第三方，在（2013）穗中法民五终字第2703号已经确认为有效合同在与本案的案外人中信公司于1990年9月8日所签订的《集资建房协议书为有效合同》，证明广东旅游出版社与中信公司建立了买卖合同关系，广东旅游出版社是通过正常的买卖取得案涉的物业，在买卖中不存在过错，95137部队与中信公司所产生的诉讼不应溯及到广东旅游出版社。同时，95137部队在与中信公司之间的关系中也存在过错，合同被判决书（2011）穗中法民五终字1256号判决为无效是因为合同没有得到部队上级部门的批准。95137部队是应该有义务将合同提交给上级部门进行批准的，没有证据表明他们已经履行了该义务，其存在过错，而广东旅游出版社是善意第三方，不应该被追究责任。即使承担占用责任，也应该是从（2012）穗中法民五终字第1201号判决生效之日起计算，计算标准应该以95137部队与中信公司之间的计算使用费的标准来计算。按照整体物业的投入总额684万多元，广东旅游出版社支付给中信公司286万购房款，每年的使用标准是22万多元，面积是5242多平方米，卖给中信公司3800平方米，中信公司卖给广东旅游出版社1000多平方米。根据95137部队与中信公司达成的执行和解协议，也是按照该标准向中信公司返还。一审未查明的事实是在（2011）穗越法民三初字970号案件中分别向广东旅游出版社及物业首层三间商户孙海生、应良义、李雪妹提起了诉讼，（2011）穗越法民三初字970号判决之后，95137部队向上述三个租户主张收回上述物业。即使从2012年8月份开始计算使用费，也应该将上述三个租户使用期间的使用的面积予以扣除。
95137部队二审答辩称：针对广东旅游出版社提出的善意取得的问题，我方和中信公司签订的不是买卖合同，而是30年的租赁合同。中信公司和广东旅游出版社签订了两份合同，买卖合同和租赁合同，在租赁合同中注明租赁合同是对内的，买卖合同是对外的，租赁合同是真实意思表示，在租赁合同中明确注明案涉物业是中信公司向95137部队租赁的，不存在善意取得说法。广东旅游出版社认为合同无效，我方有过错是因没有履行义务造成，这种说法是不成立的，根据相关的军事法律及国防法规定，军队物业出租必须先经过批准，超过30年以上的必须经过中央军委、后勤部批准，案涉房屋产权人也是中国人民解放军总后勤部，95137部队仅仅是该物业的使用单位和管理人。使用费的起算时间我方认为我们将物业租赁给中信公司，租赁合同无效需要支付场地使用费，我方与广东旅游出版社之间没有租赁合同，在对方使用了物业的情况下应该支付使用费，广东旅游出版社主张参照中信公司是没有依据的，因我方与中信公司是有合同的，而与广东旅游出版社之间没有租赁合同。我方多次发函要求其支付场地使用费，其一直不理，才引发诉讼。在没有合同约定的情况下，我方主张应该按照评估价或者市场价支付使用费。场地使用费的起算时间我方认为应从实际使用之日起到实际归还之日止，2011年8月31日之前的使用费暂时不主张，只主张到2012年2月17日之前的费用，1991年到2011年8月31日之间的场地使用费另行途径解决。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查，广东旅游出版社、中信公司不服（2011）穗越法民三初字第2521号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月12日作出（2013）穗中法民五终字第2703号民事判决，维持（2011）穗越法民三初字第2521号民事判决第二、三、五项，撤销第一、四项，变更第六项为驳回中信公司的反诉请求。
本院认为，关于广东旅游出版社是否应向95137部队支付案涉物业占用费的问题，已生效（2011）穗中法民五终字第1256号民事判决认定95137部队对案涉房屋享有管理权，有权对案涉房屋行使占有、收益权。广东旅游出版社自1991年使用案涉房屋至2012年12月27日止，未与95137部队形成租赁关系，亦未向其缴纳使用费。95137部队作为案涉房屋的管理权人，有权向房屋使用人广东旅游出版社收取使用费。原审法院判决广东旅游出版社向95137部队支付2011年9月1日起至2012年12月27日止案涉房屋的使用费，并无不当。广东旅游出版社上诉主张从2012年8月1日作为起计使用费的时间，理据不足，本院不予采纳。已生效（2013）穗中法民五终字第2703号民事判决认定广东旅游出版社与中信公司1990年9月8日签订的《集资建房协议书》合法有效，且判决中信公司向广东旅游出版社一次性支付未能取得案涉房屋产权的损失赔偿款11592259.35元。现广东旅游出版社以中信公司未能为其办理案涉房屋产权造成损失为由，上诉主张由中信公司向95137部队支付案涉房屋使用费，理据不足，本院不予采纳。
综上，广东旅游出版社的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16080元，由上诉人广东旅游出版社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 李宪琼