广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初13696号原告：中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司，住所地中山火炬开发区出口加工区兴业路1号，统一社会信用代码9144200071927466XB。法定代表人：梁大衡，该公司总经理。委托诉讼代理人：李任葵，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：弘进电子（中山）有限公司，住所地中山火炬开发区出口加工区兴业路3号第三栋宿舍102、103卡商铺，统一社会信用代码91442000736194215K。法定代表人：坂口米藏，该公司董事长。委托诉讼代理�：彭桂强，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁金石，广东广中律师事务所实习律师。原告中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司（以下简称工业开发公司）与被告弘进电子（中山）有限公司（以下简称弘进公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工业开发公司的委托诉讼代理人许艾玲，被告弘进公司的委托诉讼代理人彭桂强、丁金石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工业开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2011年8月10日签订的《该项目合作投资意向书》、于2011年11月3日《厂房租赁合同》【编号：中物(A)2011第000号新】及《物业管理服务与设施租用合同》；2.判令被告立即向原告返还租赁物；3.判令被告向原告支付租金至实际返还租赁物之日止（其中被告已支付租金至2017年9月15日，若实际返还租赁物之日未超过该期限的，已支付的多余租金用于抵扣违约金，若实际返还租赁物之日超过该期限的，要求支付租金至实际返还租赁物之日止）；4.判令被告向原告支付三十六个月租金标准的违约金即7834887元。庭审中，原告工业开发公司称因双方于2017年7月21日办理了租赁物的返还交接手续，故撤回第2项、第3项诉讼请求。事实与理由：原被告于2011年8月10日签订《该项目合作投资意向书》，约定原告按照被告的要求在原告所有的位于中山市××开发区中国电子（中山）基地A号第二期用地（土地面积为12746平方米）上建设厂房及附带设施后出租给被告使用，厂房租赁期限为10年，被告同意一年内在该厂区的投资额达到约1000万美元，达产后预计年产值约3亿人民币，具体租赁合同由双方另行签订。2011年11月3日，原被告双方签订了《�房租赁合同》【编号：中物（A）2011第000号新】，约定被告承租原告名下位于中山××××技术产业开发区勤业路西侧中国电子（中山）基地六号的地块，总用地面积为12746平方米，总建筑面积为11482.5平方米，租赁期限共10年，自2012年9月15日起至2022年9月15日止，租金计算标准为第1年至第5年每月租金共计92069.5元，第6年至第10年每月租金共计101276.45元，被告应于每月10号前向原告支付租金，同时双方约定在租赁期限内，若原、被告任何一方非合同约定及法定事由终止合同的，均按36个月租金的额度向守约方支付违约金。《厂房租赁合同》签订当日，双方签订《物业管理服务与设施租用合同》作为《厂房租赁合同》的补充合同，约定第1年至第5年用地使用费、物业综合管理费、生活配套设施费、电梯租金等每月费用共计125566.25元，变压器电损费按照每度0.215元的标准计收，�上费用缴付时间按照《厂房租赁合同》的相关约定执行，此外，双方约定《物业管理服务与设施租用合同》的终止、解除、违约责任、不可抗力、争议解决、其他事项及未尽事宜均按照《厂房租赁合同》的约定执行。上述合同签订后，原告已按照上述合同的约定按被告交付了租赁物，但被告却于2017年6月5日向原告发出《关于终止等三协议的函》，要求自2017年6月30日起终止双方签订的《该项目合作投资意向书》、《厂房租赁合同》、《物业管理服务与设施租用合同》，但并未向原告返还租赁物。被告要求提前终止合同的行为已经构成根本违约，应当承担由此产生的违约责任。原告工业开发公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.企业信用信息公示报告；2.国有土地使用证、房地产权证；3.该项目合作投资意向书、厂�租赁合同、物业管理服务与设施租用合同；4.关于终止《厂房租赁合同》等三协议的函（正本）；5.交接确认书；6.备忘录。被告弘进公司辩称，1.同意解除双方签订的《该项目合作投资意向书》《厂房租赁合同》《物业管理服务与设施租用合同》。2.原告主张按照36个月的租金标准支付违约金过高，被告同意按24个月的租金标准支付违约金。第一，原告与被告签订了三份合同，只有《厂房租赁合同》约定违约金，《物业管理服务与设施租用合同》约定的违约金不明确，返还租赁物后被告也没有继续享受物业管理服务。第二，原告的厂房已有人达成承租意向，原告的损失远小于原被告所约定的违约金。被告弘进公司未就其辩称向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年8月10日，工业开发公司（甲方）与弘进公司（乙方）签订了《�项目合作投资意向书》，约定甲方同意在中山火炬开发区中国电子（中山）基地A号第二期用地（土地面积12746㎡）上按乙方的要求建设厂房及附带设施（厂房建筑面积约为10800㎡），乙方对前述厂房承租10年。2011年11月3日，工业开发公司（甲方）与弘进公司（乙方）签订《厂房租赁合同》[中物（A）2011第000号新]，约定：租赁期限共10年，自2012年9月15日起至2022年9月15日止，租赁期限内，甲、乙双方任何一方非本合同约定及法定事由，终止合同的，均按三十六个月租金的额度向守约方支付违约金。《厂房租赁合同》还对双方之间的权利义务作出了其他具体约定。同日，工业开发公司（甲方）与弘进公司（乙方）签订《物业管理服务与设施租用合同》，约定本合同是《厂房租赁合同》的补充合同，随《厂房租赁合同》的终止而终止，本合同的终止、解除、违约责任、不可抗力、争议解决、其他事项及未尽事宜等均按《厂房租赁合同》的约定执行。2012年10月25日，工业开发公司与弘进公司协商将租赁期限调整为2012年10月1日至2022年9月30日。2017年6月5日，弘进公司出具《关于终止等三协议的函》，函告工业开发公司因经营问题，决定提前终止上述三份合同，自2017年6月30日起不再使用租赁物，按照合同约定，应向工业开发公司支付36个月的租金、用地使用费、物业综合管理费、生活配套设施费、电梯租金共计7834887元的违约金，弘进公司认为违约金标准过高，将按照18个月的租金和费用的标准，向工业开发公司支付3917443.5元违约金。2017年7月21日，工业开发公司与弘进公司签订交接确认书，确认弘进公司已付清租金，并就涉案租赁物办理了交接手续。因弘进公司未按照合同约定支付违约金7834887元，工业开�公司遂于2017年7月21日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《该项目合作投资意向书》《厂房租赁合同》《物业管理服务与设施租用合同》系工业开发公司与弘进公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，工业开发公司与弘进公司一致同意解除《该项目合作投资意向书》《厂房租赁合同》《物业管理服务与设施租用合同》，本院尊重双方意愿，确认解除。关于违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实�用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在租赁合同中约定了违约金计算标准，虽然工业开发公司未提供证据证实因弘进公司的解约行为所造成的实际损失，但是弘进公司愿意按照24个月租金标准向工业开发公司支付违约金，系其对自身诉讼权利的处分，故本院判令弘进公司向工业开发公司支付违约金5223258元[（92069.5元＋125566.25元）×24个月]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、确认解除原告中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司与被告弘进电子（中山）有限公司于2011年8月10日签订的《该项目合作投资意向书》、2011年11月3日签订的《厂房租赁合同》[中物（A）2011第000号新]、《物业管理服务与设施租用合同》;二、被告弘进电子（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司支付违约金5223258元；三、驳回原告中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66644元，减半收取33322元（原告中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司已预交），由原告中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司负担9141元、被告弘进电子（中山）有限公司负担24181元（该款被告弘进电子（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈春华二〇一七年九月五日书记员  叶丽敏孙永辉