广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民再2号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）：李强，男，1964年7月12日出生，汉族，广东省雷州市人，住雷州市。
委托代理人：伍广新，广东朝胜律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审上诉人）：游永胜，男，1970年6月16日出生，汉族，广东省雷州市人，住雷州市。
委托代理人：游合常，男，1957年4月15日出生，广东省雷州市人，住雷州市。系游永胜的父亲。
委托代理人：陈友斌，男，1959年3月10日出生，广东省雷州市人，住雷州市。系游永胜的表哥。
再审申请人李强因与被申请人游永胜房屋租赁合同纠纷一案。不服本院于2015年6月11日作出的（2015）湛中法民一终字第77号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2015年10月20日作出（2015）粤高法民二申字第1264号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李强及其委托代理人伍广新，被申请人游永胜及其委托代理人陈友斌、游合常到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
李强申请再审称，请求撤销雷州市人民法院（2012）湛雷法民初字第483号民事判决和本院（2015）湛中法民一终字第77号民事判决，驳回被申请人的诉讼请求。事实与理由：
一、二审法院未查明申请人租赁被申请人房屋的面积。根据双方签订的《房屋租赁合同书》中第一条约定“除去甲方（被申请人）所有的平方数剩下的平方数全出租给乙方（申请人）作为经营家具与家电商场”，但是一、二审法院未查明哪部分是被申请人自用的，那部分是出租给申请人的。关于二审法院认定的“第四层房屋面积136.64平方米，其中李强租赁部分的面积31.09平方米”是与事实不符的，申请人的租赁部分并不包括第四层的31.09平方米。到现场勘查所知，四楼摆放的金是被申请人的生活物品，申请人没有四楼的钥匙，没有在四楼营业没有在四楼摆放任何货物。四楼全为被申请人自己所用，不应计算入申请人的租赁范围。
二、申请人并没有不尽安全防范义务和保管不善。第一，涉案房屋被破坏及大量财物被烧毁是黄渊赢等人的故意纵火犯罪行为造成的。2011年12月11日，黄渊赢等人有计划买来汽油，然后将汽油全部倒进卷闸门底部的地面上，等汽油通过卷闸门流进家具店后，黄渊赢用打火机点燃汽油，引起大火。该恶劣的纵火行为，造成涉案房屋被破坏成为危房，申请人的大量待卖货物被烧毁，连申请人的儿子李俊霖都因被困吸入碳末窒息死亡，如此恶劣的纵火行为岂能是申请人能够防范的。第二，对涉案房屋尽安全防范义务的应当是被申请人。首先，被申请人作为出租人将自有房屋作为租赁标的物向申请人出租并收取租金，享有运行利益，根据收益与风险相一致原则，对其课以相应的安全防范义务是合理的。其次，被申请人作为整栋房屋的所有人和管理人，对出租房屋有事实的控制力，对出租房屋存在的安全隐患明显要比承租人更清楚明了。再次，被申请人也是在此房屋内居住，更不应将全部房屋所负安全保障义务推卸给申请人，故由其对其出租房屋负安全保障义务是公平的。因此，被申请人作为出租人应当对对涉案房屋尽安全防范义务，而不是由申请人尽安全防范义务。第三，申请人没有因保管不善造成涉案房屋被烧坏。首先，涉案房屋的毁损是由第三人故意纵火造成的，这是由不得申请人控制的，并非因申请人的保管不善；其次，被申请人无证据证明申请人未尽妥善保管义务及有过错行为；再次，租赁合同转移的是标的物的使用权，不是所有权，若要申请人承担上百万的房屋价值风险，明显于申请人不公，与其使用房屋的价值不符。
三、申请人不应承担房屋的重置费用及租金损失1、申请人无违约行为、无保管不善，违约责任的构成要件如下：（1）有违约行为；（2）有损害事实；（3）违约行为与损害事实之间存在因果关系；（4）无免责事由。申请人根本上不存在违约行为，涉案房屋变为危房是由黄渊赢及其同伙的故意纵火行为引起的，申请人也不存在放任防火行为的可能，申请人的儿子也成了纵火案件的遇害人，申请人同样是受害人。本案的损失不是合同违约造成的，是由于他人的犯罪行为造成的，损失的赔偿责任应由侵权人承担。2、二审法院酌情判决申诉人赔偿被申诉人租金损失10万元没有法律依据。根据《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭去的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同的目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租赁物的毁损是第三人纵火造成的，是不可归责于申诉人的事由，被申诉人没有理由要求申诉人支付余下的租金。双方在签订《房屋租赁合同书》时，申诉人已经支付了一年的租金9万元和保质金1万元，而申诉人实际使用房屋的时间不足半年，被申诉人还应退还4.5万元租金和1万元保质金给申诉人。
综上所述，申请人因黄渊赢等人的严重犯罪行为导致中年丧子，遭受了巨大的精神损害和财产损失，现又在事实不清、责任不清的情况下，将他人犯罪行为造成的损失强加在申请人身上，无理无据，一、二审这样有失公平公正的判决，请求再审予以改判。
游永胜辩称，一、李强申诉的理由不成立。1、游永胜与李强签订的《房屋租赁合同书》经法院生效判决确认是合法有效的，该合同第四条明确约定“李强承认交付使用楼房时，楼房完好无损，租赁期满也必须完好无损交付给游永胜”。2、李强在租赁游永胜房屋期间与第三人因生意发生争吵，导致第三人为了报复李强而火烧游永胜的房屋。租赁物被烧毁的诱因明显是李强的过错行为和疏忽大意所造成。
二、李强主张一、二审判决未查明房屋的面积是缺乏事实依据和法律依据。游永胜出租给李强的房屋价值以及面积大小均已经过相关部门的鉴定和测量，不存在未查明房屋面积的事实。
三、涉案房屋被烧毁，李强却把责任推给第三人是错误的，也是没有法律依据的。游永胜把涉案房屋出租给李强，双方之间存在合同关系，而游永胜与第三人之间没有直接的法律关系，无权向第三人主张赔偿，只能由李强向游永胜赔偿之后，再向第三人追偿。涉案房屋被烧毁，李强是有过错的。李强在使用租赁物期间没有保管好租赁物，导致租赁物灭失，应当承担赔偿责任。综上所述，李强的申诉理由不成立，请求再审法院予以驳回。
游永胜于2012年3月19日向一审人民法院起诉请求：
1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2、被告赔偿原告被烧毁的房屋损失约160万元；3、被告赔偿原告房屋租金损失27万元；4、被告赔偿原告摩托车、电器、家具等被烧毁的经济损失135840元；5、由被告承担本案诉讼费用、评估费。
2014年5月22日，游永胜变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2、被告赔偿原告被烧毁的房屋损失1472514.27元；3、被告赔偿原告房屋租金损失54万元；4、被告赔偿原告摩托车、电器、家具等被烧毁的经济损失135840元；5、被告赔偿原告房屋室内装饰材料费、水电安装及材料费、防盗门安装及材料费、电梯购置等经济损失共计324592元；6、由被告承担本案诉讼费用、评估费。
一审法院认定事实：2011年6月28日，游永胜、李强签订《房屋租赁合同书》，合同第一条约定：“游永胜（即甲方）将自有坐落于龙门镇新华中路099号楼房一至四层除去游永胜使用面积外，剩下的面积全部租赁给李强（即乙方）经营家具与家电商场使用。”合同第三条约定：“租赁期限自2011年6月18日至2017年6月28日止，每年租金9万元，李强交付游永胜保质金l万元待租期满结算可扣除。”合同第四条约定：“李强承认交付使用楼房时，楼房完好无损。租赁期满也必须完整无损交付给游永胜。”合同签订后，李强将租赁的房屋用来经营家具、家电商场，字号为“佳庆家私店”，并给付游永胜10万元（其中年租金9万元，保质金1万元）。2011年12月11日，黄渊赢因购买保险柜的问题与李强的妻子曾少连发生争吵。当晚，黄渊赢在邹康华、何树义的接应下对房屋放火，导致房屋中的家具、电器被全部烧毁，楼房房体被破坏，看管店铺的李强儿子李俊霖被困火场致吸入碳末窒息死亡。据此，游永胜遂以房屋被烧毁不能实现合同目的，李强已经构成违约并产生巨大的经济损失为由诉至原审法院，请求判令：1、解除游永胜与李强签订的《房屋租赁合同书》；2、李强赔偿游永胜被烧毁的房屋损失1472514.27元；3、李强赔偿游永胜房屋租金损失54万元；4、李强赔偿游永胜摩托车、电器、家具被烧毁的经济损失135840元；5、李强赔偿游永胜房屋室内装饰材料费、水电安装及材料费、防盗门安装及材料费、电货梯购置等经济损失共计324592元；6、李强承担本案诉讼费、评估费。
另查明：《房屋租赁合同书》所述房屋位于龙门镇新华中路099号，经双方确认房屋位于龙门镇新华中路094号。经雷州市公安局委托，雷州市房屋安全鉴定所于2012年5月16日作出雷房鉴字（2012）139号《房屋安全鉴定报告》，游永胜被烧房屋整体出现险情，构成整幢危房，并建议停止使用，拆除重建。经雷州市公安局刑事警察大队委托，雷州市物价局价格认证中心于2012年6月20日作出雷价认字（2012）228号《价格鉴定结论书》，游永胜被烧房屋损失价格为1472514.27元。
又查明：2012年5月7日游永胜向原审法院提交《中止诉讼申请书》，认为本案涉及案外人刑事案件且以刑事案件的侦查结论为依据，要求中止本案审理。原审法院于2012年5月9日作出（2012）湛雷法民初字第483－3号民事裁定：本案中止诉讼。2014年5月9日，游永胜向原审法院提交《恢复诉讼申请书》，认为本案涉及的刑事案件终审判决已经生效，请求恢复诉讼。原审法院于2014年5月27日作出（2012）湛雷法民初字第483号恢复诉讼通知：本案恢复诉讼。
一审法院判决：一、解除游永胜与李强于2011年6月28日签订的《房屋租赁合同书》；二、限李强于判决发生法律效力之日起十天内赔偿游永胜损失239502.85元；三、驳回游永胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26583元，保全费5000元，共计31583元，由游永胜负担26190元，李强负担5393元。
李强、游永胜均不服一审判决，李强上诉请求：依法驳回游永胜要求李强赔偿经济损失的诉讼请求。
游永胜上诉请求：请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，改判支持游永胜的诉讼请求，维护游永胜的合法权益。
二审法院认定事实：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，本案二审期间，游永胜以对水电和装修进行鉴定可能会拖延时间，向本院提出了放弃主张李强赔偿房屋室内装饰费用、水电安装费用、防盗门安装费用、电货梯购置费用共324592元的诉讼请求。
又查明：2011年6月28日，游永胜与李强签订《房屋租赁合同书》后，李强实际租用了游永胜坐落于雷州市龙门镇新华中路099号楼房第一、二层房屋的整层以及第三、四层房屋的部分面积。本案二审期间，为查清李强所租赁部分的房屋面积占涉案房屋总面积的比例，本院依法委托湛江市天南勘测工程有限公司对涉案房屋面积以及李强所租赁部分的房屋面积进行了测量。2015年4月23日，湛江市天南勘测工程有限公司作出《房产测绘技术报告》，结论是：第一层房屋面积331.03平方米；第二层房屋面积358.41平方米；第三层房屋面积358.41平方米，其中李强租赁部分的面积216.98平方米；第四层房屋面积136.64平方米，其中李强租赁部分的面积31.09平方米。因此，涉案房屋的总面积是1184.49平方米（331.03平方米＋358.41平方米＋358.41平方米＋136.64平方米），李强所租赁部分的房屋面积是937.51平方米（331.03平方米＋358.41平方米＋216.98平方米＋31.09平方米），李强所租赁部分的房屋面积占涉案房屋的总面积的79.15％（937.51／1184.49×100％）。游永胜支付了测绘费4000元。
二审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对游永胜、李强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据游永胜和李强的上诉理由和答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于导致本案房屋租赁合同的解除是否因不可抗力造成的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”由此可见，不可抗力包括某些自然现象和某些社会现象，如地震、洪水、台风、战争、骚乱、罢工等。本案中，黄渊赢及其同伙故意放火而导致涉案房屋被烧毁，显然不属于不可抗力所包括的自然现象或社会现象，故原审法院认定本案租赁合同的解除是因不可抗力造成是错误的，本院予以纠正。游永胜关于原审法院认定涉案房屋被黄渊赢放火烧毁属于不可抗力错误的上诉理由成立，本院予以采纳。
关于李强对游永胜的房屋被烧毁所造成的损失应否承担责任的问题。游永胜在刑事诉讼中并未向直接侵权人黄渊赢及其同伙提起附带民事诉讼要求赔偿，而是径直提起本案民事诉讼，要求李强承担违约赔偿责任，是基于其与李强之间的租赁合同关系而主张权利，故本案应适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定进行审理。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依照以上法律规定，李强作为涉案房屋的承租人，在租赁期间届满后返还的租赁房屋应当符合合同约定的“楼房完整无损”的状态，而本案的租赁物即涉案房屋因火灾而变成危房，已不能满足正常居住使用的状态，李强应承担违约责任；李强作为涉案房屋的承租人，因保管不善造成租赁物即涉案房屋毁损，亦应当承担赔偿责任。李强关于涉案房屋的毁损是黄渊赢及其同伙故意放火而造成的，游永胜的经济损失应由黄渊赢及其同伙承担的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于李强赔偿给游永胜的经济损失应如何确定的问题。（一）关于涉案房屋的重置费用。游永胜起诉请求李强赔偿被烧毁的房屋损失1472514.27元，向原审法院提供了《房屋安全鉴定报告》、《价格鉴定结论书》、《工程造价概算》以及《鉴定结论通知书》，李强对游永胜主张的涉案房屋的重置费用为1472514.27元没有异议，本院予以确认。由于李强所租赁的房屋只是涉案房屋的一部分，占涉案房屋的总面积的79.15％，故李强只应赔偿其所租赁部分的房屋的重置费用1165494.83元（1472514.27元×79.15％）。（二）关于房屋租金损失。游永胜起诉要求李强支付房屋租金54万元，李强对此有异议，认为游永胜的主张没有法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，李强在租赁涉案房屋进行经营活动过程中，与第三人黄渊赢发生纠纷，黄渊赢为了报复，伙同他人放火烧毁了涉案房屋，导致涉案房屋至今不能正常使用，租金损失确属游永胜的合理损失。但由于涉案房屋被烧毁并非李强的全部过错造成，而且因本案火灾，李强的儿子李俊霖被火烧死，其经营的货物也被烧毁，从公平的角度予以考虑，应予适当减少李强所应赔偿的租金损失。李强在签订《房屋租赁合同书》时已向游永胜支付了一年的租金9万元和保质金1万元，而李强实际使用涉案房屋的时间不足半年，故本院酌情判决李强尚应赔偿游永胜租金损失10万元。（三）关于摩托车、电器及家具损失。游永胜起诉要求李强赔偿其摩托车、电器及家具被烧毁的损失135840元，提供了《购买凭据》；李强对游永胜主张的该项损失有异议。本院认为，本案是游永胜认为李强在履行《房屋租赁合同书》过程中未尽妥善保管租赁物的义务，导致涉案房屋被烧毁，要求李强承担违约责任而提起的诉讼，故游永胜只能要求李强赔偿《房屋租赁合同书》所涉及的租赁物的损失。而摩托车、电器及家具均不属于《房屋租赁合同书》所涉及的租赁物，事故发生时，游永胜未保管好自己的摩托车、电器及家具以致被烧毁，显然与李强无关，游永胜要求李强赔偿摩托车、电器及家具的损失没有事实和法律依据，本院不予支持。（四）关于房屋室内装饰费用、水电安装费用、防盗门安装费用、电货梯购置费用损失。游永胜起诉要求李强赔偿房屋室内装饰费用、水电安装费用、防盗门安装费用、电货梯购置费用共324592元，但在本案二审期间，游永胜认为如果要对房屋室内装饰费用、水电安装费用、防盗门安装费用、电货梯购置费用进行鉴定，可能会拖延时间，自愿放弃了主张李强赔偿上述费用的诉讼请求。本院认为，这属于游永胜在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，本院予以准许。据此，李强应向游永胜赔偿的损失包括李强所租赁部分的房屋的重置费用1165494.83元以及房屋租金损失10万元，合共1265494.83元。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理欠妥，应予纠正。游永胜的上诉部分有理，对其有理部分应予支持；李强的上诉无理，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第一百二十一条、第二百二十二条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省雷州市人民法院（2012）湛雷法民初字第483号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省雷州市人民法院（2012）湛雷法民初字第483号民事判决第二项为：限李强在本判决发生法律效力之日起十日内向游永胜赔偿损失1265494.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26583元，财产保全费5000元，由游永胜负担10000元，李强负担21583元；二审案件受理费26583元，测绘费4000元，由游永胜负担12000元，李强负担18583元。
围绕当事人的再审请求，本院对争议的证据和事实认定如下：
本院再审对二审判决查明的事实予以确认。
本院再审认为，本案争议的焦点是：一、本案李强与游永胜所签订的租赁合同是否因不可抗力导致本案涉案合同无法履行。二、因案外人的犯罪行为导致本案租赁房屋灭失，所造成的房屋及租金损失应由谁承担。
一、关于导致本案房屋租赁合同的解除是否因不可抗力原因造成的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力可以是自然原因酿成，也可以是人为的、社会因素引起的。包括某些自然现象和某些社会现象。本案中，黄渊赢等人故意放火导致涉案房屋被烧毁，显然不属于不可抗力所包括的自然现象或社会现象，故原一审法院认定本案租赁合同的解除是因不可抗力造成缺乏依据。
二、关于因案外人的犯罪行为导致本案租赁房屋毁损、灭失应如何承担风险责任的问题。
出租人和承租人的义务。在租赁合同关系中，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”以及第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，出租人一般作为租赁物的所有人或者管理人，有义务对租赁物进行维修，为承租人提供一个安全的经营或者居住环境，有义务随时为租赁物检查和排除危险，这就是出租人的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”以及第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，承租人则有按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并负有妥善保管租赁物的义务。
根据本院已经发生法律效力的（2013）湛中法刑二初字第13号刑事附带民事判决书以及广东省高级人民法院（2013）粤高法刑四终字243号刑事裁定书认定的事实可知，因为黄渊赢等人故意纵火的犯罪行为致使李强经营的全部家具被烧毁、儿子被烧死，财产受到重大损失，身心受到极大的打击；游永胜也因此遭受重大的经济损失，经雷州市物价局价格认证中心鉴定，游永胜被烧房屋损失为1472514.27元。本案租赁房屋被烧毁是因为黄渊赢等人故意纵火的犯罪行为所致。李强的爱人在事发前与黄渊赢因买卖货物发生过争吵，但是黄渊赢完全可以通过合法的途径进行维权。李强爱人的行为属于日常生意行为，且游永胜在起诉时也没有认为李强没有妥善保管租赁物，也没有提交证据证明李强没有按照合同约定或者租赁物的性质使用租赁物。因此，依法应当认定李强对于本案租赁房屋被烧毁没有过错。
《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循；自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”和第一百三十二条：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”对公平原则作了规定。公平原则是指在民事活动中以均衡作为价值判断标准，在民事主体之间发生利益关系磨擦时，以权利和义务是否均衡来平衡双方的利益。是民法的一项基本原则。它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。在各方当事人对造成损害都没有过错的情况下，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。结合本案实际情况，根据公平原则，应酌情由李强对游永胜的房屋损失承担20%的赔偿责任。
三、关于被申请人游永胜请求解除《房屋租赁合同书》以及李强是否应当赔偿游永胜房屋预期租金收益的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，因不可归责于承租人的事由承租人对租赁物已不能使用或使用的效能受到了影响，承租人可行使以下权利：1.要求减少租金或不支付租金。2.解除合同。本案中，因租赁的房屋被第三人黄渊赢、邹康华、何树义放火，导致楼房房体被破坏，经雷州市房屋安全鉴定所于2012年5月16日作出雷房鉴字（2012）139号《房屋安全鉴定报告》认定，游永胜被烧房屋整体出现险情，构成整幢危房，致使不能实现合同目的，游永胜要求解除《房屋租赁合同书》，且李强对此没有异议，依法应予支持。该合同解除后，李强按照《房屋租赁合同书》约定已给付游永胜的租金9万元和保质金1万元，扣除李强租赁游永胜的房屋半年租金4.5万元后。游永胜应将剩余的4.5万元租金和1万元保质金退还给李强。
游永胜请求李强赔偿房屋预期租金收益依法不予支持。本案第三人的犯罪行为侵害的是出租人的房屋所有权。租赁物房屋的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行是由第三人的犯罪行为造成，李强对房屋毁损没有过错，没有法律上的因果关系。根据法律对出租人和承租人的义务规定，游永胜请求李强支付房屋租金损失54万元没有事实根据和法律依据。
四、关于李强租赁房屋面积的问题。
本案在二审期间本院依法委托了湛江市天南勘测工程有限公司对涉案房屋面积及李强所租赁部分的房屋面积进行了测量，并依法通知了双方当事人到场勘察。李强的委托律师到场参与。经过测量，房屋总面积1184.49平方米，李强所租赁的房屋面积为937.51平方米，占总面积的79.15%。本院在二审开庭时组织双方当事人对上述测量结果进行质证，双方当事人均没有异议。因此，本院对湛江市天南勘测工程有限公司的上述勘测结果予以确认。李强认为其实际租赁面积与上述认定不符没有根据。
此外，游永胜在本案二审期间主动放弃主张李强赔偿其房屋内饰装饰费、水电安装费、防盗门安装费、电梯购置费共计324592元的诉讼请求。本院认为这是游永胜在法律规定的范围内处分自己的民事权利，应予准许。
综上所述，虽然原一审判决认定本案租赁合同的解除是因不可抗力原因造成，没有事实依据和法律依据，但该判决认定其他事实清楚，实体处理正确，应予以维持；本案二审判决认定事实清楚，但是适用法律错误，实体处理欠妥，依法应予撤销。对再审申请人李强请求有理的部份予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）湛中法民一终字第77号民事判决
二、维持广东省雷州市人民法院（2012）湛雷法民初字第483号民事判决。
一审案件受理费26583元，保全费5000元，共计31583元，由游永胜负担26190元，李强负担5393元；二审案件受理费26583元，测绘费4000元，由游永胜负担24466元，李强负担6117元。
本判决为终审判决。
审判长 梁子轩
审判员 苏 斌
审判员 陈小媚
二〇一六年八月二十五日
书记员 林 琳
附录有关法律条文和司法解释：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循；自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
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