贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）黔8601民初669号原告：贵州鼎恒信商业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区贵乌北路187号。法定代表人：王亦舒，公司总经理。委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄开荣，贵州中孚律师事务所实习律师。被告：林凌，男，1981年5月26日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。被告：陈文，女，1980年7月8日出生，汉族，住址同上。以上二被告共同委托诉讼代理人：胡祖飞，贵州慧原律师事务所律师。原告贵州鼎恒信商业管理有限公司（以下简称“鼎恒信公司”）与被告林凌、被告陈文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告鼎恒信公司的委托诉讼代理人兰天、黄开荣，被告林凌、被告陈文的共同委托诉讼代理人胡祖飞到庭参加了诉讼。案件审理期间，原、被告申请庭外和解，但和解未成。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令二被告向原告支付拖欠的租金、管理费、推广费共计199788.95元；2.判令二被告向原告支付拖欠的装修及开业期间水、电费16906元；3.判令二被告向原告支付拖欠的装修管理费、装修垃圾清运费、消防改造费、清铺费用共计26566.88元；4.判令被告支付违约金83580.63元（其中租金、管理费、推广费逾期违约金78489.97元，水、电费逾期违约金5090.66元）；5.判令被告支付原告实现债权费用15574元；6.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年12月13日，被告与原告签订了《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，被告租赁原告所有位于中大国际广场时尚购物中心商铺B103号用于经营“一尝串”餐饮项目；合同约定租期为31个月，租金每2个月支付一次，水电费为被告自行负担。租赁期间，被告于2015年8月开始欠付水、电等费用，于同年11月1日开始欠付原告商铺租金。同年12月4日，原告向被告发出催收函，但被告收到后置之不理。鉴于被告的行为已符合合同约定的解除条件，原告于2016年4月1日向被告发出解除合同通知函，被告于同年4月10日退出商铺。但合同解除后，被告仍拒不支付相关费用，给原告造成了损失。原告为维护自身权益，诉至本院。二被告辩称，原告陈述的事实与理由与客观事实不符，被告已于2015年10月退出经营，并结清了相关费用，且用已交纳的履约保证金和装修保证金进行了补偿，请求本院驳回原告的全部诉请。经审理查明：原告鼎恒信公司系“中大国际广场”商场管理人。被告林凌与被告陈文系夫妻关系。013年12月13日，原告（甲方）与被告林凌（乙方）签订《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场时尚购物中心Ｂ103号商铺（毛坯）出租给乙方用于经营“壹尝串”餐饮，建筑面积262.24平方米，使用面积144.23平方米，由双方交付商铺时书面确认；2.商铺租金第一年每月每平方米（按使用面积计算，下同）为180元，第�年每月每平方米为189元，剩余期限每月每平方米为198.45元，商铺租金每2个月支付一次，合同期限为31个月；3.乙方应于合同签订之日向甲方支付33828元履约保证金；4.乙方需在提交装修申请时向甲方支付装修保证金14423元，按使用面积每月每平方米26元支付装修管理费，按使用面积每平方米14元支付装修垃圾清运费，装修管理费及装修垃圾清运费自装修保证金中扣除；5.按商铺建筑面积每月每平方米25元，每月管理费为6556元，物业管理费包含在管理费中，由甲方代缴；6.乙方租赁期间按商铺建筑面积每月每平方米5元交纳宣传推广费，管理费、宣传推广费与租金同时交纳；7.乙方须自行负担与商铺使用有关的电话费、水费、电费及其它费用，被告应按政府有关收费标准和实际损耗计算相应的费用，在原告每月送达收费对账单后3个工作日内支付；8.在租赁期限内，乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方按合同约定归还商铺或者甲方自行收铺，履约保证金约定的金额全部作为惩罚性违约金赔偿甲方，若由此造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿，赔偿包括但不限于甲方的全部损失、甲方支付给第三方的赔偿金、律师费用等：“。乙方拖欠支付租金、管理费、宣传推广费合计金额达到履约保证金金额的二分之一或逾期到达30日以上（含本数）”；9.租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、宣传推广费的，经甲方书面通知，仍未于7个工作日交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金；10.在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其它费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定（两者取金额高的执行）支付滞纳金；11.合同约定其他�项。合同签订后，原告与林凌对B103号商铺进行实测，双方确认该商铺建筑面积为279.76平方米，使用面积153.87平方米，并确认装修保证金为15387元、垃圾清运费为2155元、装修管理费为4000元。之后林凌按约定向原告支付了履约保证金及装修保证金。原告亦将商铺交付林凌经营使用。014年7月4日，林凌与原告签订《商铺门面还原承诺书》，并承诺“。商铺合同到期。还原原告提供的商铺”。015年11月1日起被告林凌开始欠付商铺租金、管理费及推广费。2015年12月4日、2016年1月7日原告分别两次向被告林凌发出《催收函》，但林凌未予配合处理相关事宜。2016年4月1日，原告向林凌发出《解除合同通知函》，载明“收到本函当日，我公司与您签订的合同正式解除；。所交纳的履约保证金作为惩罚性违约�不予退还，；于2016年4月6日前将商铺腾空且还原交付我公司。”。同年4月10日，林凌委托案外人冯琦与原告接洽，办理商铺内货品与道具的清铺事宜，但未将商铺的装修拆除还原。原告为将该商铺继续出租，将商铺原装修交由贵州宁志众诚装饰工程有限公司进行拆除，并支付费用14600元。至原告起诉至本院，林凌未向原告支付所欠商铺租金、管理费及推广费合计199788.95元。另查明，自2015年8月起，林凌拖欠原告水、电费，其中欠付当年8月份水、电费合计5974.9元，欠付9月份水、电费4791.3元。再查明，因被告拖欠相关费用，原告委托贵州中孚律师事务所代理本案民事法律纠纷事宜，并支付代理费15574元。上述事实，有原、被告当庭陈述、贵州中大房地产开发有限公司授权书、《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》、《商铺门面还原承诺书》、水、电费、租金签收表、商铺装饰拆除发票、贵州中孚律师事务所委托代理合同、律师代理费收据、身份信息等证据予以证实，本院予以采信。本院认为：原告鼎恒信公司与被告林凌签订《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。因该合同签订于林凌与被告陈文婚姻关系存续期间，林凌、陈文应连带承担因该合同产生的债务。本案的焦点问题是双方商铺租赁关系解除时间。庭审中，二被告主张原、被告双方于2015年10月底已解除商铺租赁关系，但从原告提交的《2015年10月水、电费及部分商铺11-12月商铺租金签收表》中显示，涉案商铺在当年11月17日仍在使用中，故二被告主张双方租赁关系已经终止的抗辩理由不成立。此外，原告以林凌拖欠相关费用为由，于2016年4月1日发出的解除合同通知函以及被告于4月10日办理清铺手续的行为，本院确认双方商铺租赁关系于2015年4月10日解除。原告关于被告支付拖欠租金、管理费、推广费合计199788.95元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告关于被告支付拖欠的装修期间及经营期间水、电费的诉请，因原告未提供证据证明被告在该期间使用水、电的用量情况，本院对该诉请不予支持。原告关于被告支付经营期间的水、电费的诉请，其中被告欠付2015年8月、9月水、电费10765.3元，有商铺员工签收确认，本院予以支持，但关于2015年11月水、电费的诉请，原告未提供被告在该期间具体用水、用电量及签字确认，故对该期间产生的水、电费的诉请，不予支持。原告关于被告�付拖欠商铺租金、管理费、推广费、水、电费逾期违约金83580.63元的诉请过高，本院酌情所拖欠费用的20%计算违约金，为42110.85元[（199788.95元＋10765.3元）×20%＝42110.85元]。原告关于被告支付装修管理费、装修垃圾清运费的诉请，根据合同约定，上述费用均可从装修保证金中扣除，依据双方《商铺交付现场实测表》中对装修管理费为4000元、装修垃圾清运费为2155元的确认，依合同约定可从装修保证金15387元中扣除，剩余9232元可抵扣违约金。原告关于被告支付消防改造费的诉请，因原告未提供原告与被告签订的合同佐证，本院不予支持。原告关于被告支付清铺费用的诉请，有《商铺门面还原承诺书》、商铺装饰拆除发票佐证，本院确认清铺费用为14600元。原告关于被告支付实现债权费用15574元的诉请，符合合同约定，并有委托代理合同、律师费收据佐证，本院予以支持。对于原告提出履约保证金33828元不予退还被告的意见，虽然根据双方的约定，被告拖欠支付租金、管理费、宣传推广费合计金额达到履约保证金金额的二分之一或逾期到达30日以上（含本数）甲方有权将履约保证金作为惩罚性违约金不予退还，但原告因被告违约所受违约损失已在前述诉请中得到部分支持，且原告未举证证实其实际损失超过违约金，故主张履约保证金不予退还，显失公平，本院不予支持，该履约保证金可抵扣违约金及商铺租金、管理费及推广费。综上，被告应向原告支付商铺租金、管理费、推广费共198839.8元、清铺费用14600元、水、电费10766.2元、实现债权费用15574元，合计239780元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林凌、被告陈文在本判决生效之日起十日内连带支付原告贵州鼎恒信商业管理有限公司商铺租金、管理费、推广费、水、电费、清铺费用、实现债权费用合计239780元；二、驳回原告贵州鼎恒信商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6438元，减半收取3219元，诉讼保全费2233元，合计5452元，由原告贵州鼎恒信商业管理有限公司负担1574元，被告林凌、被告陈文连带负担3878元（案件受理费、诉讼保全费已由原告垫付，二被告自本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一七年三月七日书记员  杨宇驰