安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1702民初537号原告：中国工商银行股份有限公司池州城建支行，住所：安徽省池州市池阳路。统一社会信用代码：91341700853824896T（1-1）。主要负责人：潘热琴，该支行行长。委托诉讼代理人：张中花，安徽始信律师事务所律师。委托诉讼代理人：章萍，安徽始信律师事务所实习律师。被告：汪明军，女，1981年3月5日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区，被告：池州万和房地产开发有限公司，住所：池州市秀山南路与西一路交叉口华邦阳光城售楼部。组织机构代码：79812441-5。法定代表人：汪晓路,该公司董事长。委托诉讼代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张承忠，安徽中天恒律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行（以下简称原告）与被告汪明军（以下简称被告一）、池州万和房地产开发有限公司（以下简称被告二）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张中花、章萍、被告一以及被告二的委托诉讼代理人朱政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一签订的借款合同，被告一立即向原告偿还借款本金412537.72元及其利息（其中，截至2016年11月21日利息为74408.16元，此后利息按合同约定的利率标准计算至付清之日止），赔偿原告律师费损失。二、判令被告二对上述债务承担连带清偿责任；三、判令原告对抵押物（位于池州市贵池区××南路与××交叉口处华邦阳光城24#楼1702,1702复式）享有优先受偿权；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告汪明军因购房需要，于2011年11月11日与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告汪明军向原告借款46万元；借款期限为15年（自2011年11月28日起至2026年11月28日止）；实际放款日与到期日以借款凭证为准；利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10%，并在合同期内按年度法定利率的调整而调整；被告采取按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，被告未依约还贷的，原告有权按加收50%利息收取罚息，被告不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；原告实现债权的律师费用由被告承担。合同还约定，被告汪明军以位于池州市××路与××交叉口处华邦阳光城24#楼1702,1702复式抵押并办理了抵押登记，证书号为“房预池字第01116177号”。被告二对该笔借款提供了阶段性连带保证责任。2011年11月28日，原告向被告汪明军发放款46万元。安徽天贵律师事务所对原告与被告间的借款合同签订、贷款的发放作了见证，并于2011年11月30日出具了（2011）天贵证字第458号律师见证书。但借款后至今，被告汪明军多次未按约还款，截至2016年9月28日，共有34期分期贷款未还。现原告根据合同约定要求被告清偿全部贷款本息（含罚息）及其他费用。根据以上事实，原告贷款债权和抵押权合法有效，应受法律保护，为维护原告合法权益，特具状法院，请求法院依法支持原告诉求。被告汪明军辩称，因为家里出了点事情，导致后期的借款无法及时归还。具体跟银行再商量，做个还款计划。被告池州万和房地产开发有限公司辩称，一、早在2013年4月18日，被告二即已将案涉房产交付业主被告一并经其验收使用。该房产在交付使用后即可办理房屋产权证等手续，不存在因被告二的原因和过错导致案涉房产不能办证的情形。依据原告举证的证据《个人购房借款/担保合同》，在该合同20.2条约定：“抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务”，退一步讲，案涉房产办理抵押登记的主体是原告自己，被告一对原告只有协助配合的辅助义务，即便案涉房产没有办理相关抵押登记也是因原告及被告一的原因导致，与被告二无任何关联性。二、原告与被告一依法办理了抵押登记，抵押合法有效；被告池州市万和房地产开发有限公司的阶段性担保责任已经免除，被告二不应当承担连带清偿责任，原告对于被告二的诉讼请求没有任何事实与法律依据。首先，原告在其民事诉状中明确表示：原告贷款债权和抵押权合法有效，并在诉请第三项中要求：判令原告对抵押物（案涉房产）享有优先受偿权。其次，原告在其举证的证据《房地产预售登记证书》的证明目的中也明确认可，原告就案涉房产已与被告办理了抵押登记，抵押合法有效。由此可以得出原告对案涉房产已经享有抵押权和优先受偿权的结论，据此，被告二的阶段性担保责任已经免除，原告不应再向被告二主张承担连带清偿责任。再次，基于原告对案涉房产已经享有抵押权和优先受偿权，即使被告一拖欠原告的贷款，原告完全可以行使抵押权来弥补其损失，而不应当既要求享受抵押权（原告诉讼请求三）、同时又要求被告二承担连带清偿责任（原告诉讼请求二），此诉讼请求是没有法律依据的。因此原告对被告二的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回对被告二的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月11日，原告（贷款人）与被告一（借款人、抵押人）、被告二（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定:被告一向原告借款46万元用于购买被告二开发的位于池州市贵池区××南路与××交叉口处华邦阳光城24#楼1702,1702复式；借款期限为180个月（自2011年11月28日起至2026年11月28日止）；利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10%，并在合同期内按年度法定利率的调整而调整；被告一采取按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，被告一未依约还贷的，原告有权按加收50%利息收取罚息，被告一不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；原告实现债权的律师费用由被告承担；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，则贷款人有权解除本合同。被告二为该合同提供阶段性连带保证。该合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书条件下，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还约定，被告一以位于池州市××路与××交叉口处华邦阳光城24#楼1702,1702复式抵押为该合同设定抵押。2011年11月21日，原告和被告一作为预告登记权利人和义务人在池州市房地产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记，证书号为房预池字第01116177号。2011年11月28日，原告向被告一发放借款46万元。安徽天贵律师事务所对原告与被告间的借款合同签订、贷款的发放作了见证，并于2011年11月30日出具了（2011）天贵证字第458号律师见证书。被告一借款后至今，多次未按约还款，截至2016年9月28日，共有34期分期贷款未还。原告多次书面催收未果，以至成讼。另，2013年4月18日，被告二将位于池州市贵池区××南路与××交叉口处华邦阳光城24#楼1702,1702复式交付被告一。该商品房至今未办理房地产权证。上述事实有原、被告的陈述、《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》、预购商品房抵押权预告登记证书、催收通知书、《房屋买卖合同》、竣工验收备案表、入伙会签单、房屋验收表等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，即具有法律约束力，当事人应当按照约定行使自己的权利和履行自己的义务。原、被告之间形成的《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》等系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，故依法成立并生效。被告一应当按照约定的期限返还借款，否则，属于违约行为。被告一至今已有34期分期贷款未还，现原告要求提前解除借款合同的请求，本院予以支持。本案争议焦点：1、原告对池州市贵池区××南路与××交叉口处华邦阳光城24#楼1702,1702复式房屋折价或拍卖、变卖款是否享有优先受偿权。原告和被告一在池州市房地产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记手续。双方设立的是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、参照建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定，预抵押登记是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，故不产生优先受偿的效力。预抵押登记实际上是在不具备物权条件下对相关权利人的一种保护，但这种保护仅是对该房屋再设立其他物权请求权的排除，并不包括优先受偿权。预抵押登记只设立了一个抵押登记的请求权，属于一种可期待的权利，并不等同于抵押权登记，故本院认定本案涉及的抵押权并未设立，原告无权就预抵押登记的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2、本案被告二的保证责任是否免除。被告二提供的是阶段性连带保证，按照合同的约定，满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书条件下，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。基于原告和被告一尚未办理正式抵押登记手续，被告二的免责条件不成就，被告二仍应承担保证责任。被告二承担责任后，可向被告一追偿，本院在本案中依照法律规定一并裁决。综上所述，原告要求对预抵押登记的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。原告要求被告承担其为实现债权支付的律师费用，无证据佐证，本院不予支持。原告的其他诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行与被告汪明军、池州万和房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告汪明军自本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行借款本金412537.72元及利息（其中，截至2016年11月21日利息为74408.16元，此后利息按合同约定的利率标准计算至付清之日止）；三、被告池州万和房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告池州万和房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告汪明军追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行要求对池州市贵池区秀山南路与西一路交叉口处华邦阳光城24#楼1702,1702复式房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权的诉讼请求；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行要求被告汪明军、池州万和房地产开发有限公司承担其律师费用的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8604元，由被告汪明军、池州万和房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长  周陶昌人民陪审员  李 勤人民陪审员  汪学荣二〇一七年七月十三日书 记 员  董 冉