福建省平潭县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0128执异26号
异议人何名秋，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人魏太清，北京大成（福州）律师事务所律师。
申请执行人林从文，男，汉族，住福建省平潭县。
被执行人陈斌，男，汉族，住福建省福州市马尾区。
被执行人陈伟瑞，男，汉族，住福建省平潭县。
被执行人王瑞珠，女，汉族，住址同被告陈伟瑞。
本院在执行申请执行人林从文与被执行人陈斌、陈伟瑞、王瑞珠民间借贷纠纷一案中［执行依据：（2015）岚民初字第1691号民事判决书］，案外人何名秋于2016年3月29日提出异议，并提供了相应的证据。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查。现已审查终结。
案外人何名秋及其委托代理人提出：法院于2016年1月13日作出（2015）岚执字第1165-1号《执行裁定书》，裁定“对被执行人陈伟瑞名下坐落于福州市仓山区金山街道复式单元一套房产，予以查封”该房屋是他在先购买并实际占有、使用，法院裁定查封是错误的。故请求依法解除对福州市仓山区金山街道复式单元房产的查封。
异议人提供的证明材料有：（1）预告登记证明（复印件），拟证明被执行人陈伟瑞系该被执行房产的所有权人；（2）《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、收条及转账凭证，拟证明异议人何名秋通过第三方合法购买该被执行房产并且与被执行人陈伟瑞结清其应得全部购房款的事实；（3）何名秋银行转账明细、银行卡（复印件），拟证明异议人按时偿还被执行人所欠银行房屋贷款的事实；（4）缴纳装修保证金证明、物业缴费证明（复印件），用气证、立管整改签收单及缴费凭证、水电费收据及支付凭证、电信宽带交费，结婚证（复印件），拟证明异议人何名秋已经装修且实际入住至今的事实；（5）产权人及共有权人未到场声明，拟证明ＸＸ代表陈伟瑞及其配偶王瑞珠与何名秋签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系双方真实意思表示且该房屋系陈伟瑞、王瑞珠所有以及约定剩余银行按揭的本金及利息均由异议人何名秋继续缴纳等事实；（6）授权确认函，拟证明ＸＸ依法享有代理权；（7）公证书，拟证明李顺莲受何名秋委托让陈伟瑞、王瑞珠公证授权其为办理涉诉房产所有手续的全权代理人；（8）房屋装修图片，拟证明异议人何名秋已经装修且实际入住至今的事实；（9）消费信贷对账单；（10）《还款计划书》；证据9、10拟共同证明被执行人陈伟瑞在光大银行福州分行营业部尚有贷款本金2126770.39元及利息638561.24元未还清，其与何名秋约定购房款3550000元扣除被执行人陈伟瑞的贷款本金2126770.39元外的1423230元由何名秋一次性支付给被执行人陈伟瑞（即被执行人陈伟瑞实得款项：3550000原-2126770.39元=1423230元），其余的贷款本金2126770.39元及利息638561.24元由异议人按月转正到被执行人陈伟瑞的卡上再由银行直接扣除贷款，与被执行人陈伟瑞无关的事实；（11）李顺莲出具的《情况说明》及李顺莲的居民身份证复印件，拟证明李顺莲与陈伟瑞王瑞珠并不认识，李顺莲是受买方何名秋的委托作出公证，代陈伟瑞、王瑞珠办理涉诉房屋事后一切相关手续，系全权代理；（12）《关于何名秋自愿替陈伟瑞贷款承担连带保证责任的函》，拟证明何名秋出具给光大银行福州分行自愿替陈伟瑞在涉诉房屋剩余贷款承担连带保证责任的函；（13）福州泰禾物业管理有限公司出具的《证明》，拟证明2014年4月1日起至今的物业费及装修保证金均由何名秋实际缴纳，因房产产权登记人为陈伟瑞，故所开具收费单据上的付款名称还是体现陈伟瑞的名字；（14）福州泰禾房地产开发有限公司2016年5月9日出具的《关于XX复式单元相关情况的说明》，拟证明陈伟瑞名下讼争房产原由福州泰禾房地产开发有限公司垫付的银行款项已由何名秋付清。
申请执行人林从文经本院合法传唤未到庭参加听证，其书面答辩称：异议人何名秋与陈伟瑞有恶意串通的可能性，并提出何名秋未向法院提交有效的委托公证书，讼争房产的抵押权尚未解除、房款二次转卖价格与陈伟瑞所购价格不一致、银行流水账单没有银行印章及何名秋代替陈伟瑞偿还贷款未取得银行贷款同意确认书等问题。申请执行人林从文未向本院提供相应证据材料。
被执行人陈斌、陈伟瑞、王瑞珠经本院合法传唤未到庭参加听证，亦未提供相应证据材料。
本院查明：2014年11月4日，本院立案受理林从文与陈斌、陈伟瑞、王瑞珠民间借贷纠纷一案，2015年12月9日立案执行。2016年1月13日作出（2015）岚执字第1165-1号《执行裁定书》，对被执行人陈伟瑞名下坐落于福州市仓山区金山街道复式单元房产，予以查封。
另查明，异议人何名秋与被执行人陈伟瑞曾共同委托福建金诚丰担保有限公司就房屋买卖事宜提供居间服务，2014年3月19日，异议人何名秋与被执行人陈伟瑞的委托代理人ＸＸ签订《房屋买卖合同》，约定被执行人陈伟瑞将位于仓山区金山街道复式单元房产，建筑面积178.76平方米，以总价355万元（币种：人民币，下同）转让给何名秋。双方协商一致，由何名秋一次性支付1423230元，并逐月缴纳剩余银行按揭款。2014年3月21日，陈伟瑞公证委托李顺莲代为办理上述房产出售过程及过户登记等相关事宜。2014年3月28日，何名秋通过其建设银行账户（付款账号：6214881827608888）向陈伟瑞（收款账号：6217001820016083705）转账1423230元。2014年4月起何名秋承担银行按揭贷款并缴纳物业费、装修保证金、水电费。2014年8月起实际入住。2016年5月9日，异议人向中国光大银行福州分行出具函件，对讼争房产所办理的按揭贷款承担连带担保责任，并由何名秋代陈伟瑞归还剩余全部贷款本息。
2016年4月26日本院依职权向福州泰禾房地产开发有限公司调取一份《关于XX复式单元相关情况的说明》，证明讼争房产因福州泰禾房地产开发有限公司与福建省六建集团公司相关建筑工程施工合同纠纷，该案存在讼争，导致房屋产权证无法办理。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，异议人何名秋早在本院立案受理被执行人陈伟瑞与申请执行人林从文民间借贷纠纷一案前，已经与被执行人陈伟瑞签订《房屋买卖合同》，且合同签订过程有福建金诚丰担保有限公司提供居间服务，受托人ＸＸ代为签署合同，有《产权人及共有权人未到场声明》及《授权确认函》予以授权、确认，系有效的代理行为，上述《房屋买卖合同》的签订过程系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的情形。第二，异议人何名秋在本院查封前已合法占有讼争不动产，且进行装修入住，有福州泰禾物业管理有限公司出具的缴纳装修保证金证明、物业交费证明、用气证、立管整改签收单、管道燃气改管费用发票、自来水费收款收据、物业管理发票、宽带业务受理单等在卷为凭。第三，异议人何名秋按照合同的约定支付了部分价款并代为履行银行按揭款，有银行转账凭证及银行流水账清单、福州泰禾房地产开发有限公司出具的陈伟瑞名下由该公司公司垫付的银行款项已由何名秋付清的《情况说明》等予以佐证，事实清楚。第四，关于何名秋代其归还剩余全部贷款本息一事，因何名秋与陈伟瑞在合同补充条款中已有明确约定，由何名秋自愿就讼争房屋承担连带担保责任，该行为取得了中国光大银行股份有限公司福州分行的确认，本院予以认可。第五，讼争房屋未办理过户登记的原因，涉案房产因开发商福州泰禾房地产开发有限公司与福建省六建集团公司相关建筑工程施工合同纠纷案存在讼争，导致房屋无法办证，并非异议人何名秋的过错。综上，讼争房屋系异议人何名秋合法购买，其实际情况符合上述规定的全部要件，异议人何名秋主张对该房产享有的实体权利足以排除强制执行的民事权益，故其异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，裁定如下：
对被执行人陈伟瑞名下坐落于福州市仓山区金山街道复式单元房产，中止执行。
当事人、案外人如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 林建庆
代理审判员 李 维
代理审判员 卓维佳
二〇一六年五月十三日
书 记 员 高华燕
附：本案适用的相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。