上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初1308号
原告(反诉被告)上海盛锋房产经纪事务所，住所地上海市。投资人曾阳奎。委托代理人周洪恩，上海浩锦律师事务所律师。委托代理人朱伟毅，上海圆誉律师事务所律师。被告(反诉原告)邢战斌，男，1962年9月12日生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)邢云，男，1989年8月16日生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托代理人卢刚毅，上海市申中律师事务所。上列两被告的共同委托代理人徐恩泽，上海市申中律师事务所。原告上海盛锋房产经纪事务所(以下简称盛锋房产)与被告邢战斌、邢云居间合同纠纷案，反诉原告邢战斌、邢云与反诉被告盛锋房产居间合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。盛锋房产的委托代理人周洪恩律师、朱伟毅律师，邢战斌、邢云及其共同的委托代理人卢刚毅律师、徐恩泽律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛锋房产诉称：邢战斌与邢云系父子关系。2015年6月7日，在盛锋房产的居间介绍下，邢战斌与案外人唐剑铭就上海市株洲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成买卖交易，并签订了《房地产买卖居间协议》。同时，邢战斌向盛锋房产确认支付佣金86,000元。2015年6月26日，通过盛锋房产居间，邢云与案外人唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。2015年9月24日，邢云确认于2015年10月30日前向盛锋房产再支付30,000元佣金，但该笔佣金邢战斌、邢云至今未支付。盛锋房产已经促成了邢云与唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟签订了《上海市房地产买卖合同》，邢云已取得了系争房屋的产权。盛锋房产居间成功，邢战斌、邢云应当按约支付佣金。邢战斌、邢云拒付佣金的行为，严重侵害了盛锋房产的权益，故起诉至法院，要求邢战斌、邢云支付佣金30,000元，并要求邢战斌、邢云支付违约金(以30,000元为本金，自2015年11月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止)。被告邢战斌、邢云辩称：不同意原告诉请。盛锋房产与邢战斌签订的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》以及盛锋房产与邢云签订的佣金支付协议违背了合同法的规定，是盛锋房产以欺诈胁迫、乘人之危，是邢战斌、邢云违背自己真实意思表示的情况下订立的合同，故要求撤销。邢战斌为邢云购房找到了盛锋房产，盛锋房产投资人曾阳奎介绍了系争房屋，邢战斌仔细询问了个税征收问题，当时曾阳奎明确表示，系争房屋如于2015年9月14日之后办理过户手续，可免征个税，并且曾阳奎亲笔书写了房屋价款给邢战斌。次日，邢战斌与盛锋房产签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》，这两份协议和确认书都是曾阳奎提供的格式文本，这两份协议上都明确注明是金管家公司。直至发生争议，邢战斌、邢云才知道居间方并非金管家公司，而是盛锋房产，因此邢战斌、邢云认为盛锋房产的行为属于隐瞒事实，利用了欺骗的方式。在履行合同过程中，由于曾阳奎没有办理审税手续，故迟延一周办理交易手续，直到9月23日买卖双方才一同到交易中心，此时曾阳奎才告知邢战斌、邢云，办理系争房屋的交易手续仍需支付68,000元左右的个税后方可办理交易过户。而盛锋房产在去交易中心之前已经取得了审税的单据，因此在交易之前盛锋房产实际上已经知道了邢云需要缴税的金额，但直到办理交易之前其才告知邢云仍需补税，当时邢战斌、邢云就表示不同意购买系争房屋。为了减少损失的扩大，邢战斌、邢云当晚表示先垫付个税，但是之后需要向盛锋房产主张赔偿。次日，三方又至交易中心，办理交易之前曾阳奎还要求邢战斌、邢云支付中介费，表示减收6,000元中介费，要求邢云签订佣金协议书，并且表示不签订协议则不办理过户，胁迫邢云签字。当时唐剑铭表示先交易为妥，今后如果发生争议，愿意作证，并且在协议书上签字。因此9月24日办理了交易手续，但是交易手续办完之后盛锋房产再没有提供任何服务。因此不同意原告诉请，并且要求撤销房地产居间协议和佣金确认书以及佣金协议书。被告邢战斌、邢云反诉称：邢战斌为给邢云购房，于2015年6月6日至盛锋房产处，自称是上海金管家房产经纪有限公司分公司经纪人的曾阳奎向邢战斌介绍了系争房屋，当时曾阳奎明确说系争房屋若延迟至2015年9月14日后办理过户，则个税可以免征。在此基础上，邢战斌与盛锋房产签订了《房地产买卖居间合同》，同时在曾阳奎提供的《佣金确认书》上签了字，并于6月26日支付了50,000元佣金及2,490,000元转让款。直到9月14日前一天晚上，才被曾阳奎告知忘了审税的环节。9月23日过户当天，曾阳奎告诉邢战斌、邢云需交68,200元个税，双方产生争执，故未办理过户手续。当日晚上，经与曾阳奎交涉，曾阳奎承认其存在过错，但不承担任何责任。为了减少损失，邢战斌、邢云同意先交个税，然后再追究盛锋房产的责任。次日，邢云与唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟至交易中心，过户前，曾阳奎拿出一张佣金支付协议，要邢云签字，内容为原约定佣金为86,000元，因其居间过程出现过错，所以免除6,000元，剩余30,000元在10月30日前付清。邢战斌、邢云不同意签字。曾阳奎称不签字就不办理过户，因所有的过户资料、审税单及贷款合同都在曾阳奎手里，故此行为属于胁迫。为了打破僵局，唐剑铭提出由邢云先签字，办理过户，其作为见证人愿意作证。嗣后，遂办理了过户手续。其后，盛锋房产再也没有提供过任何服务，所有的事项都是由买卖双方自行办理的。邢战斌、邢云认为，盛锋房产有明显的欺诈故意，用胁迫手段，乘人之危订立对邢战斌、邢云显失公平的合同，违法合同法及国家的相关法律、法规规定，故反诉要求撤销邢战斌与盛锋房产签订的《房地产买卖居间协议》及邢云与盛锋房产签订的佣金支付协议。盛锋房产对反诉辩称：《房地产买卖居间协议》及佣金支付协议均是盛锋房产、邢战斌及邢云的真实意思表示，由于邢战斌、邢云并没有提供相应的证据证明是受到盛锋房产的胁迫，故不同意邢战斌、邢云的反诉请求。经审理查明：2015年6月7日，唐剑铭(甲方)、邢战斌(乙方)与盛锋房产(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：邢战斌委托上海金管家房地产经纪有限公司分公司盛锋房产居间购买唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟的系争房屋；房价款为4,300,000元；甲、乙双方同意在甲方签署《房地产买卖居间协议》后贰拾天内共赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》，甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，甲、乙双方应当按照约定的房价款的1%各自支付丙方佣金。该《房地产买卖居间协议》由盛锋房产盖章。同日，邢战斌与盛锋房产签订《佣金确认书》，确定佣金金额为86,000元，如邢战斌未经盛锋房产同意而延迟支付的，盛锋房产有权追索逾期违约金(每日按照迟延支付佣金数额的0.5%计算)。2015年6月26日，唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟(甲方)与邢云(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过盛锋房产居间介绍，由乙方受让甲方的系争房屋；甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋的转让价款为3,300,000元；甲、乙双方确认，在2015年9月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，邢云支付了佣金50,000元。当日，唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟(甲方)与邢云(乙方)又签订一份《补充协议》，载明：乙方购买系争房屋总价款为4,300,000元整确定不变，其中房屋成交价格为3,300,000元整，另房屋装修补偿款为1,000,000元。但由于盛锋房产就系争房屋买卖的审税事宜未及时提供服务，故唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟与邢云未按约定的时间办理过户手续。嗣后，邢云缴纳了相应的税费。2015年9月24日，邢云与唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟按约定至虹口区房地产交易中心办理过户。盛锋房产拿出一份协议，要求邢云签字。该协议邢云(乙方)与盛锋房产(丙方)约定：就乙方经丙方介绍购买位于虹口区株洲路XXX弄XXX号XXX室该房屋成交事宜，乙方与丙方在佣金支付时间做出以下约束：1、第一笔佣金￥50,000.00元(伍万元)已于2015年6月26日签订《上海市房地产买卖合同》后支付丙方。2、第二笔佣金￥36,000.00元(叁万陆仟元整)，现由于丙方在售后服务存在失误，经乙方和丙方协商，丙方同意减免佣金￥6,000元(陆仟元整)作为补偿。并就原签订《佣金确认书》的佣金支付时间更改为2015年10月30日前支付丙方，支付丙方￥30,000元整(叁万元整)就此全部佣金结清。该协议上由邢云、曾阳奎签字确认，并且唐剑铭作为见证人签名。嗣后，邢云与唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟办理了转让过户手续。但其后盛锋房产未再向邢云与唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟提供后续服务。2015年10月28日，邢云委托律师向盛锋房产发出《律师函》，要求盛锋房产退还全部佣金并赔偿损失。审理中，盛锋房产向本院提供了一份上海市虹口区住房保障和房屋管理局于2012年7月13日出具的《上海市房地产经纪企业备案证书》，该证的有效期标注为2012年7月12日至2014年7月12日。上述事实，经庭审质证，有盛锋房产及邢战斌、邢云双方当事人的陈述、盛锋房产与邢战斌签订的《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》、唐剑铭、李珊珊、秦彩虹、唐煜麟与邢云签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、曾阳奎与邢云签订的协议、律师函及邮局凭证、证人证言、《上海市房地产经纪企业备案证书》等证据为证。本院认为，房地产中介公司收取服务费的基础在于提供相应全面的中介服务，房地产中介公司作为专门的服务机构，应全面知晓相关的法律、法规及政策，且其所提供的服务不仅包括前期的提供房源信息、促成订立书面协议，还包括协助买卖双方办理房屋产权过户、交房验收、户口迁移等后续服务，房地产中介公司在提供上述全面的服务后收取全额服务费才符合公平、合理的原则。而作为一个购房者，也应知晓购房所必须支付的相关费用。本案中，邢战斌与盛锋房产签订的《房地产买卖居间协议》以及邢云与盛锋房产签订的协议，均是当事人真实意思的表示，合法有效。盛锋房产虽然促成买卖双方签订了《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，但是其提供的服务不全面，且存在着瑕疵，盛锋房产亦予以自认。故现盛锋房产要求邢战斌、邢云在扣除已支付的佣金50,000元及免除的6,000元后再支付佣金30,000元，缺乏依据，本院将视盛锋房产提供居间服务的实际情况酌情确定邢战斌、邢云应当支付的佣金数额。至于盛锋房产主张的逾期支付违约金一节，由于盛锋房产在居间服务过程中存在诸多问题，导致邢战斌、邢云未支付佣金，故盛锋房产的该项诉讼请求，本院不予支持。邢战斌、邢云反诉要求撤销邢战斌与盛锋房产签订的《房地产买卖居间协议》及邢云与盛锋房产签订的协议的诉讼请求，因在合同的签署过程中，邢战斌对签约的主体应该是明知的，其并未提出异议，而邢战斌、邢云主张的盛锋房产存在欺诈行为，但未提供相应的证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，被告邢战斌、邢云支付原告上海盛锋房产经纪事务所佣金10,000元；二、上海盛锋房产经纪事务所起诉要求被告邢战斌、邢云支付违约金的诉讼请求，不予支持；三、被告邢战斌、邢云反诉要求撤销被告邢战斌与上海盛锋房产经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，不予支持；四、被告邢战斌、邢云反诉要求撤销邢云与上海盛锋房产经纪事务所签订的协议的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费550元，由原告上海盛锋房产经纪事务所负担367元，被告邢战斌、邢云负担183元。本案反诉受理费550元，由邢战斌、邢云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
人民陪审员 孙亚民
人民陪审员 张展燕
二〇一六年五月十六日
书 记 员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……