河北省冀州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冀民二初字第572号
原告：李中玉。
委托代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。
被告：司杰。
委托代理人：刘泽锋，冀州市冀新路法源服务所法律工作者。
第三人：河北冀州市中学。
委托代理人：周世豪，河北双冀律师事务所律师。
原告李中玉与被告司杰因房屋租赁合同纠纷，向本院提起诉讼。本院于2015年3月24日受理后，根据原告申请本院依法追加河北冀州市中学为第三人，并依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭审理了本案。原告李中玉的委托代理人李文琥，被告司杰的委托代理人刘泽锋，第三人河北冀州市中学法定代表人郭振领的委托代理人周世豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李中玉诉称：2013年11月6日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告租赁原告位于冀州市信都路213号门市及位于冀州市中学院内的五间南屋。租赁期间自2014年3月1日至2015年2月28日，租金每年55000元。合同到期后，被告将冀州市信都路213号门市交还原告，但未交还冀州市中学的房屋。虽经原告多次要求，被告拒绝返还。故诉至法院，要求被告立即返还其租赁原告位于冀州市××××南屋，并支付2015年3月1日始至返还房屋之日止期间的租金。
被告司杰辩称：原告非诉争房屋的所有权人，无权要求被告返还房屋及支付租金，应依法驳回原告诉讼请求。
第三人河北冀州市中学述称：原、被告诉争的位于第三人院内的五间南屋所有权为第三人，因在建设房屋时原告出资10万元，原告有使用权，使用权期限不确定，第三人可以随时解除使用权，返还10万元出资。至今第三人只认可原告的合法使用权，被告在第三人处经营师生洗衣房受第三人管理，服务价格低于市场价格，向第三人交纳管理费和卫生费，对于原、被告之间的纠纷尊重法院判决。
根据当事人的诉辩理由，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：原告要求被告返还租赁第三人院内五间南屋并支付自2015年3月1日始至返还之日止期间租金的事实及依据是什么？
围绕该争议焦点，原告陈述主张：2004年，原告与第三人达成合作意向，由原告向第三人交纳建房保证金10万元，在第三人院内西南角修建五间南屋作为洗衣房，用于服务第三人师生，五间南屋所有权归第三人，原告享有使用权、经营权。2013年11月6日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，被告租赁原告位于冀州市信都路213号门市及第三人院内的五间南屋，用于经营干洗业务。租赁期限自2014年3月1日始至2015年2月28日止，两项租金每年55000元，其中信都路门市每年30000元，第三人院内五间南屋租金每年25000元。租赁期满后，被告将信都路门市交还原告，第三人院内五间南屋经原告多次催促至今未交付。根据合同法的相关规定，被告应将租赁物返还原告，并自2015年3月1日始至将租赁物返还之日止按约定年租金25000元向原告支付租金。
围绕该争议焦点，原告提供以下证据：证据一、2004年10月28日第三人为原告出具的收据，证明2004年原告向第三人交纳保证金10万元，投资修建五间南屋用以经营洗衣房和印刷业务，原告对于该房屋有使用权；证据二、2013年11月6日原告与被告签订的房屋租赁合同一份，证明原告将信都路门市及冀州中学五间南屋出租给被告，租赁期间为2014年3月1日至2015年2月28日，两项租金每年55000元。
被告对原告提供证据发表质证意见为：对证据一真实性无异议，但对关联性有异议，该收据仅能证明原告向第三人交纳建房保证金10万元，不能证明所建房屋所有权归原告所有，也不能证明原告有对外出租的权利；对证据二的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，该诉争房屋第三人已明确所有权归第三人，原告不具有所有权，对外无权出租。
第三人对原告提供证据发表质证意见为：对证据一正面记载内容无异议；对证据二房屋租赁协议中第一至九条租赁内容无异议，但对协议开头部分有异议，原告对该房屋只有使用权无所有权，第三人认可该协议书的效力。
围绕争议焦点，被告陈述主张：2013年10月9日，原告与原经营人李兴涛签订胖霞干洗店转让合同一份，约定冀州市信都路门店和冀州中学五间南屋均系以胖霞干洗店命名。2013年11月6日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定了租赁期限及租赁费用。2014年1月1日，第三人以诉争房屋所有权身份与被告签订冀州中学房屋租赁协议书一份，至此被告才知道诉争房屋所有权归第三人，原告不享有诉争房屋所有权,所以被告不再向原告履行相应协议义务，为此双方曾发生冲突，由冀州市公安局冀州镇派出所解决。综上原告无权起诉被告，应依法驳回原告诉讼请求。
围绕该争议焦点，被告提供的证据如下：证据一、2013年10月9日被告与李兴涛签订的胖霞干洗店转让合同一份；证据二、2014年1月1日被告与第三人签订的冀州中学房屋租赁协议书一份；证据三、被告申请本院调取在冀州市公安局冀州镇派出所档案留存证明一份。
原告对被告提供证据发表质证意见为：对证据一的真实性无异议，但与本案没有关联性，合同内容主要针对干洗设备的转让，合同中明确了经营场地系李兴涛租赁他人房屋。该两处出租房屋双方只涉及房屋使用权不涉及所有权；对证据二真实性无异议，对与本案关联性有异议，协议名称虽为房屋租赁协议，但从内容看是第三人对所有在校内经营商户的管理规定，不是第三人直接提供出租房供被告使用。第三人每年收取的3000元费用是指水费、卫生费和安全管理费，不是租金。该协议于2014年1月1日签订，有效期一年，现已到期，协议对本案没有效力；对证据三真实性无异议，但与本案无关，房屋所有权虽然归第三人，但原告有使用权，有权对房屋进行出租。
第三人对被告提供证据发表质证意见为：对证据一真实性无异议，但与第三人无直接关系；对证据二真实性无异议，虽然名称为房屋租赁协议书，但实际是第三人针对所有校内门店的管理性协议；对证据三无异议。
围绕争议焦点，第三人陈述主张：原、被告诉争位于第三人院内五间南屋所有权归第三人，原告的使用权属原始取得，其可以对外向他人出租。无论谁在第三人院内经营洗衣房，只要服从第三人管理，不影响第三人正常教学活动，第三人均予认可，第三人也认可被告的经营使用权。原、被告因房屋使用发生的纠纷应按双方的租赁协议来确定，第三人不干涉。
本院对上述证据的认证意见是：被告及第三人对原告提供2004年10月28日第三人出具建房保证金收据及2013年11月6日原、被告签订房屋租赁合同的真实性均无异议，予以确认；原告及第三人对被告提供胖霞干洗店转让合同、冀州中学房屋租赁协议书及2015年3月24日第三人证明的真实性无异议，予以确认。
本院经审理查明：2004年10月28日，原告向第三人交纳建房保证金10万元，之后原告在第三人院内建五间南屋用于洗衣房及印刷业务。2013年11月6日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，原告将其在第三人院内所建五间南屋及冀州市信都路213号门店租赁给被告使用，租赁期间为2014年3月1日至2015年2月28日，年租金55000元。之后原告向被告提供租赁物，被告亦依约向原告交纳租金。合同到期后，被告将冀州市信都路213号门店返还原告，双方因返还该诉争五间南屋事宜发生纠纷，原告遂诉至本院，请求依法判令被告立即返还其租赁原告在第三人院内的五间南屋，并按年租金25000元支付自2015年3月1日始至返还房屋之日期间的租金。
另查明：2014年1月1日，被告与第三人签订冀州中学房屋租赁协议书一份，约定被告在租赁该诉争五间南屋期间由第三人负责提供电源和水源，被告每月按照电表度数交费，水费、卫生费、安全管理费等费用包干每年3000元。
本院认为：原、被告及第三人对被告从原告处租赁第三人院内五间南屋的事实均无异议，予以确认。对于该五间南屋，第三人确认所有权归自己所有，但使用权归原告，故被告关于原告无权向其出租的主张不能成立。至2015年2月28日，原、被告签订房屋租赁合同已期满，被告应将租赁房屋返还原告。对于该诉争五间南屋的租金价格，双方在房屋租赁合同中未明确约定，可参照2015年度原告对外出租冀州市信都路213号门市每年30000元的租金价格，据此确定该诉争五间南屋的出租价格为年租金25000元，月租金为2083元。现被告至今仍占有使用该房屋，属不定期租赁，故被告应自2015年3月1日始至判决执行完毕之日止按月租金2083元向原告支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
限被告司杰于本判决生效之日起三日内，返还其租赁原告李中玉位于第三人河北冀州市中学院内的五间南屋，并自2015年3月1日始至判决执行完毕之日止按月租金2083元向原告李中玉支付租金。
案件受理费80元由被告司杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审 判 长 王凤计
审 判 员 李春密
人民陪审员 王爱荣
二〇一五年六月十六日
书 记 员 郝彦华