青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二终字第2号
上诉人（原审原告、反诉被告）吕长征，男，汉族，1959年8月15日出生。
委托代理人吕柄霖，男，汉族，1985年7月19日出生。
委托代理人张建，青海河湟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青海省金跃矿产品开发有限公司，住所地青海省海东地区。
法定代表人杨建，该公司董事长。
委托代理人张继凯，青海普兴律师事务所律师。
上诉人吕长征与被上诉人青海省金跃矿产品开发有限公司（下称金跃公司）租赁合同纠纷一案，不服海东市中级人民法院（2014）东民二初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吕长征委托代理人吕柄霖、张建，被上诉人金跃公司委托代理人张继凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕长征起诉称：2010年4月17日与金跃公司签订了《厂房租赁合同》，约定从2010年7月19日起至2013年7月19日止租赁厂房，用于设立乐都县晟鑫宏源扣件厂（下称扣件厂），并约定在没有国家政策变化或者市政动迁的情况下，原告拥有继续承租的权利。第一年租金为6万元，第二年起逐年递增15%，并约定了第四年租金。合同签订后双方如约履行至2011年9月4日，被告私自与青海龙友机械化拆除有限公司签订《房屋拆迁协议》。后拆除公司将原告租赁的二层办公楼和四间小平房全部拆除，球铁车间钢工段厂房的东侧围墙和厂房房顶的防水层以及房顶东侧的防水板被拆除，在原告阻止下方才停止拆除。被告的拆迁行为严重扰乱了正常的生产，经多次与被告商量补偿未果。被告于2011年11月5日通知解除合同，但对补偿只字未提。其于2011年11月16日书面答复被告，不同意解除合同，并要求被告赔偿其经济损失，被告拒绝赔偿。故起诉请求判令被告赔偿原告：1、经济损失1375228元；2、经营损失65万元；3、继续租赁原厂房；4、本案诉讼费用由被告承担。
金跃公司答辩：原告先违约，租赁3年租金一直延期支付；租赁后违法生产地条钢，已向原告下达解除通知；金跃公司启动项目并未影响原告生产经营，原告的各项赔偿事项无事实根据及法律依据，对于修缮费用8万多系租赁后原告自行负担的费用，且多为收据，无正规发票，不予认可。对原告所提出的1375288元经济损失和65万元的经营损失无证据佐证；现三年租赁期已满，不同意继续租赁。并反诉称：合同履行中，原告迟延交纳租金，同时违反约定的用途违法生产地条钢，被乐都县工商行政管理局处罚，为此，在2011年9月2日向原告发了书面解约通知。金跃公司与青海龙友机械化拆除有限公司确实签订了房屋拆迁协议，金跃公司是根据省政府批准的年产十万吨铸件项目拆除了厂区内大部分厂房，但未拆除吕长征承租的厂房，只是拆除了四间小平房后，立即又给吕长征另租了四间用于生活居住。为此，公司还向青海龙友机械化拆除有限公司进行了退款和经济赔偿。原告一直在进行生产，并拖欠148350元租金未付。故反诉请求：1、驳回吕长征的全部诉讼请求；2、吕长征支付拖欠房屋租金共计227700元；3、吕长征立即搬出并返还所承租的房屋；4、反诉费用由吕长征承担。
一审法院经审理查明：吕长征与金跃公司于2010年4月17日签订《厂房租赁合同》约定：1、吕长征从2010年7月19日至2013年7月19日租赁金跃公司的修建科院（东西59米、南北63米）、球铁车间钢工段（85米×18米）、原车间办公室（二层楼、四间小平房）；2、当三年租赁期满，如果与国家政策发生冲突或市政动迁造成厂房无法继续出租，应把厂房归还，除此之外，吕长征拥有继续承租的权利；3、第一年租金为6万元，第二年起逐年递增15%，租金一年一交，下一年租金提前一个月交付；4、双方租赁关系结束，原告有权把所有投入的动产和不动产全部带走；5、租赁期间，不得利用厂房进行任何非法活动，原告可根据生产需要对房屋和厂地进行必要改造，费用自负。合同签订后吕长征分次向金跃公司支付了第一年的租金6万元。在双方履行合同期间，吕长征因违法生产销售地条钢于2011年8月24日被乐都工商行政管理局予以行政处罚。2011年9月4日金跃公司因“年产10万吨铸件生产制造项目”与青海龙友机械化拆除有限公司签订《房屋拆迁协议》，约定将包括租赁给原告的球铁车间、钢工段车间、修建院平房、小平房、二层办公楼在内的厂房范围进行拆除。2011年11月5日金跃公司向吕长征送达了2011年9月2日作出的书面解除通知，吕长征于2011年11月16日给金跃公司回复通知，告知因拆除造成停工停产及损失，但双方协商未果。原告2011年11月至2012年2月实际停产期间产生基本电费38000元。2012年3月吕长征恢复生产后双方租赁合同继续履行，期间吕长征为处理厂房防水问题陆续购置塑料布等防水材料共计24960元。金跃公司于2012年4月及10月重新给吕长征补回了三间平房。之后吕长征于2013年6月26日通知金跃公司要求继续租赁厂房，金跃公司于2013年6月30日通知答复吕长征交清拖欠租金148350元，并于租赁合同期满后30天搬离。吕长征以扣件厂为原告主体于2013年7月12日向一审法院起诉，双方租赁合同于2013年7月19日已届满，现吕长征仍在租赁厂房生产并未搬离，双方租赁合同持续履行至今。
另，一审法院于2013年8月30日现场勘查及2014年10月29日现场实测查明，吕长征租赁的四间平房96平方米（6米×16米）和二层楼144平方米（6米×12米×2层）已被实际拆除，租赁的厂房生产车间屋顶边少部分防水层被拆除破坏。被告金跃公司2012年4月补给原告的一间小平房为20平方米（4米×5米），2012年10月补给原告的两间平房为42平方米（6米×7米）。
一审法院归纳争议焦点并分析认定如下：
一、吕长征是否应继续租赁金跃公司厂房，还是应当搬出并返还租赁厂房的问题
一审法院认为，根据原、被告所提供的批复、报道及项目备案等证据，可以证实青海精治铸业有限公司年产10万吨铸件项目工程确于2010年9月在乐都原青海铸造厂开工，吕长征提交的青海省环境保护厅给青海精冶铸业有限公司的批复，其中“项目在拆除原青海铸造厂铸造车间、清理车间……以及落后的生产设施基础上建设年产10万吨铸件生产线”的内容并不明确是否包含了原告所租赁的球铁车间钢工段等厂房车间，且金跃公司提交的项目备案中明确了项目工程建设分有一期、二期，项目新增建筑面积10万平方米中其他辅组车间2万平方米，此情况能够确定被告已经出现了“与国家政策发生冲突或市政动迁造成厂房无法继续出租”的客观现实条件，被告不同意续租的理由成立。故，原告要求继续租赁厂房的理由不符合客观实际和双方合同约定的相关条件，且双方签订的合同租赁期届满，厂房租赁合同是否续订只能由原、被告双方自行协商决定，对原告的此诉求不予支持。同时，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，金跃公司要求吕长征返还厂房的请求予以支持。
二、金跃公司是否应当赔偿吕长征经济损失1375228元及经营损失65万元的问题
一审法院认为，在履行合同过程中，吕长征违法生产地条钢于2011年8月24日被工商行政管理局行政处罚违约在先，但是工商局的行政处罚决定书中已经确认原告“及时中止违法行为”，同时，被告在庭审中所提供的现有证据并不能证实，被告是因原告违约而通知原告单方解除合同且已经生效。被告的解除通知是2011年11月5日才送达原告，其单方解除合同不符合合同法规定的法定解除条件，根据原、被告双方庭审中的陈述意见，双方之间的厂房租赁合同并未实际解除，且双方一直持续履行至今。出租人在未解除租赁合同又未告知承租人的情况下，擅自将租赁物全部约定在拆除范围并实际拆除了二层楼和四间小平房及生产厂房屋顶部分防水层的行为属违约，被告应对给原告所造成的损失承担赔偿责任。其中：1、关于原告主张停产的基本电费损失。根据原告提交的证据电费账单8份及海东供电公司出具的电费明细表可以证实扣件厂2011年11月－2012年2月总电量为零，此4个月处于停产状态，但产生了基本电费的实际损失38000元，根据合同法第一百零七条和第一百一十二条的规定，被告应当赔偿。2、关于原告主张对拆除厂房屋面防水的修缮费用。根据一审法院的现场勘查笔录及原告提交法庭的现有证据可以证实拆除公司实际拆除了原告租赁的二层楼和四间小平房以及车间的部分防水板。因金跃公司并未向法庭提供修缮租赁厂房防水的相关证据，对于原告自行处理租赁厂房防水问题而购置防水材料共计24960元，符合本案的客观实际情况，根据合同法第二百二十条和第二百二十一条的规定，此项费用应由金跃公司负担。3、关于原告主张的供货合同的违约金赔偿损失及可得利益损失，钢铁原材料降价损失，工人工资损失。原告虽然向法庭提交了扣件供货合同及损失核算、运输协议及过磅单、工人工资表及名单，但是未向法庭提供其实际支付了违约金和降价出售钢铁事实以及实际支付工人工资等符合相关规定的合法有效票据等证据相佐证，对其主张损失的事实证据不足，均不予支持。4、关于原告主张的房屋租赁费用及丢失物品损失，未能提供相关证据证实，应承担举证不能的不利后果。
三、吕长征应否支付金跃公司三年租金227700元的问题
一审法院认为，根据合同法第二百二十六条之规定，吕长征应当按照双方合同约定支付租金，且对于拖欠金跃公司两年租金148350元不持异议，但是其提出金跃公司拆除存在违约行为要求扣减租金的抗辩，其中：1、对于停产期间的租金是否扣减的问题。吕长征租赁金跃公司厂房的主要目的是用于生产经营扣件，但是金跃公司在双方正常履行租赁合同期间，擅自拆除吕长征租赁房屋及厂房屋面防水层，造成了吕长征实际停产四个月的事实，根据合同法第二百三十一条的规定及公平原则，吕长征可以对于停产期间所产生的租金不予支付，应当扣减四个月停产期间的租金，即从2011年度租金69000元中减少四个月（即2011年11月至2012年2月）的租金23000元。2、对于被拆除的二层楼及四间小平房的租金是否扣减的问题。虽然金跃公司辩解吕长征主要是租赁厂房生产经营，而二层楼及小平房是与车间搭配租赁给吕长征的，且吕长征也未使用，不同意对已拆除的二层楼及小平房扣减租金，但是并未向法庭提供二层楼及小平房属搭配出租事实的相关证据。根据本案租赁合同标的物厂房车间所处环境的实际状况，吕长征陈述二层楼及小平房系其用于办公室及工人居住比较符合客观事实，根据合同法第二百三十一条的规定，对实际被拆除掉的二层楼及四间平房，吕长征要求减少租金的理由成立，但其要求根据用途和面积按照一年应收租金的三分之一计算进行扣减不符合客观事实。庭审后，金跃公司及吕长征均同意按照拆除房屋的面积大小进行扣减租金。经一审法院及双方共同现场实测，已拆除的二层楼及四间平房面积合计为240平方米。双方签订的《厂房租赁合同》中租赁厂房的总面积为：修建科院（59米×63米＝3717平方米）＋球铁车间钢工段（85米×18米＝1530平方米）＋原车间办公室（二层楼＋四间小平房＝240平方米）＝5487平方米。根据双方租赁厂房的总面积及年租金计算租金单价，第二年度每月每平方米租金为1.05元（69000÷5487÷12＝1.05），第三年度每月每平方米租金为1.21元（79350÷5487÷12＝1.21）。据此，在2011年度（即2011年7月19日至2012年7月19日）的租金中，应扣减2012年3月份恢复生产后，3－4月拆除房屋面积240平方米的租金为504元（即240×1.05×2＝504）；吕长征认可四月份补回一间20平方米的小平房，至2011年度租期满（即2012年7月）应扣减5月、6月、7月共三个月的拆除房屋面积租金为693元（220×1.05×3）。合计应在2011年度的租金69000元中扣减拆除房屋面积租金共1197元。在2012年度的租金中，应扣减2012年8－10月份拆除房屋面积220平方米的租金为799元（220×1.21×3）；双方均认可在10月份又补回两间小平房共42平方米，至2012年度租期满（即2013年7月）应扣减2012年11月－2013年7月共9个月的拆除房屋面积租金为1938元（178×1.21×9）。合计应在2012年度的租金79350元中扣减拆除房屋面积租金共2737元。3、对于金跃公司追加第四年租金79350元的诉讼请求是否应当支持的问题。吕长征虽于双方签订的《厂房租赁合同》2013年7月届满时便起诉，但是本案因发回重审仍在诉讼过程中，且吕长征自认起诉后至今仍在使用租赁物进行生产经营的事实，双方的厂房租赁合同仍然处于持续履行状态。根据合同法第二百三十六条的规定，双方厂房租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。至2014年7月19日第四年的租期都已届满，金跃公司在本案发回重审后要求追加第四年租金的事实理由成立，予以支持。金跃公司要求按照第三年的租金79350元收取符合客观实际，但是第四年的租金中仍然应扣减拆除房屋面积的租金2585元（178×1.21×12）。4、对于被拆除的租赁厂房屋面防水层是否应扣减租金的问题。吕长征用于生产经营租赁的厂房屋面防水层被拆除掉，确实影响了其对租赁物的正常使用，但据前所述，对于因此造成停产期间的租金已进行了扣减，同时，对于其自行修缮防水层的费用也由金跃公司承担，金跃公司对于因拆除给吕长征造成的实际损失已经承担了相应的违约责任，吕长征对此仍然要求扣减年租金的三分之一，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、金跃公司给付吕长征停产期间产生的基本电费损失38000元及租赁厂房屋面防水层的修缮费用24960元，合计62960元；二、吕长征给付金跃公司2011年7月19日至2014年7月19日的厂房租金198181元；三、吕长征于本判决生效后30日内搬出并返还金跃公司的租赁厂房；四、驳回吕长征其他诉讼请求；五、驳回金跃公司的其他诉讼请求。上述一、二项相抵后，吕长征给付金跃公司租金135221元（限本判决生效后30日内付清）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费23002元，由吕长征负担22287元，金跃公司负担715元；反诉案件诉讼费2526元，由金跃公司负担328元，吕长征负担2198元。
吕长征不服一审判决，上诉请求撤销（2014）东民二初字第57号民事判决，依法改判：金跃公司赔偿经济损失1151060元，可得利益损失65万元。本案诉讼费用由金跃公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清、判决存在错误。1、上诉人于2010年7月8日购买的61800元材料主要是用来修复主厂房的防水功能，虽然合同约定了承租人修缮厂房费用自付，但是厂房的租期是三年，并且还可以续租，该材料至少是要使用三年甚至更长的时间。但由于对方的强拆，致使才使用了几个月就全部被拆除了，主厂房的防水功能也遭到了极大的破坏，所以61800元材料款，应予支持。修缮主厂房防水，还需要人工费用，这些费用虽然没有单据，但是符合客观事实，应按照当地的收入予以补偿上诉人花费的工费。2、首先，上诉人没有同意按照拆除房屋的面积大小进行扣减租金，因为被上诉人拆除了办公二层楼和四间平房，虽然补偿了三间小平房，但并不是第一时间补上，其中一间无法住人，造成上诉人租赁期间一直没有办公的地方，工人宿舍也不够用，都影响了生产造成了损失。其次，一审判决把场地、厂房和房屋的面积加到一起来计算每平米的租金，属于偷换概念。最后，判决在计算租金的过程中忽略了厂房已经损坏了，所以在计算租金扣减时，厂房的破坏也应当计算在内。另外，从拆迁开始到2013年7月，上诉人一直笼罩在被拆房的威胁中，这一段时间上诉人的经营损失应由对方赔偿。3、在2014年10月29日现场实测的时候，根据遗址和之前照片可以证明二层楼的面积不是判决中所说的（6米×12米×2层）而是（8米×12米×2层），这也是判决错误的地方。4、一审判定四个月处于停产，其实被上诉人强拆在9月份就开始了，上诉人在9月中下旬就已经停工了，可以看到2011年10月份的电费单子仅有2575元电费，足以证明当时就已经停产，电费是照明和生活用电。另外2012年3月份的电费单子产生的5783元电费，这也不是正常生产的用电量。所以，2011年10月和2012年3月两个月，上诉人也处于停产的状态，这两个月的基本电费损失，也应当得到支持，并且停产的时长是六个月，而不是四个月。二、原判决适用法律错误。1、合同法第二百二十一条规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。判决中仅仅是对停产期间的租金进行了扣减，并没有“因维修租赁物影响承租人使用的”而相应的减少租金。而维修厂房确实影响了上诉人的使用。因漏雨毁坏造型模具而给工人补偿工资和维修需要工人的工资和工期，这些损失不予支持，显失公正。2、判决对供货合同违约金赔偿损失及可得利益损失，原材料降价损失，工人工资损失不予支持，缺乏说服力。第一、上诉人虽没有提供违约金赔偿的证据，但是可得利益损失按照合同法第一百一十三条的规定应当予以支持。第二、判决不支持原材料降价损失不合理。上诉人购买的钢铁是原材料，不是用来出售的，是用来生产扣件的。上诉人被迫停产六个月后，随着钢材价格的降低，扣件的价格也随之降低，而我方只能用六个月前高价购买的原材料生产扣件，利润大大降低了，这些损失都是由于被上诉人造成的，应当支持。第三、对于工人工资，由于上诉人采用的是个体经营，不可能像公司那样有正规的工资条。对于上诉人来说，签字按手印就是最好的契约方式，法律上也是认可和支持的。而一审判决对此不予认可，适用法律错误。3、判决认为“上诉人应当支付被上诉人第二年租金69000元，第三年租金79350元，共计148350元，上诉人对此表示认可”与事实不符，与法律不符。第一、被上诉人的强拆给上诉人造成巨大的经济损失，上诉人不同意按照合同约定收取租金。第二，自2011年9月强拆之后，被上诉人从来没有向上诉人讨要过租金，所以已经超过了《民法通则》第一百三十六条一年的诉讼时效，不应支持。4、判决中根据合同法第二百三十六条的规定，认为双方的租赁期限为不定期，支持金跃公司第四年租金，不合法，不合情理。第一、该条规定前提是出租人没有提出异议。事实上，金跃公司已经明确下达了解除合同通知，所以不符合合同法第二百三十六条的规定，不应支付第四年的租金。第二、第四年租金不能按照第三年标准计算，因为破坏的厂房达不到生产要求，应当再重新评估协商租金。第三、由于被上诉人的解约行为，导致流言四起，工人都出现了怠工和观望的情绪，加之厂房的防水和保暖都达不到要求，2014年只是勉强生产了3个月，不应按照全年收取租金。
二审审理查明事实与一审法院查明事实相同。
综合当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点并分析认定如下：
（一）金跃公司是否应当赔偿吕长征经济损失1151060元，可得利益损失65万元的问题
吕长征认为，因证据不足，除对一审起诉时主张的房屋租赁、物品损失、部分工人工资损失、部分厂房修缮费用以及两个月的基本电费损失放弃外，主张金跃公司赔偿经济损失1151060元和可得益损失65万元。
金跃公司认为，吕长征主张的损失没有证据证实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院认为，金跃公司与吕长征签定的《厂房租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。双方应恪守约定履行合同义务。但在双方租赁合同履行期间，金跃公司作为出租人未经与承租人吕长征协商的情况下，擅自将租赁物经由第三方进行拆除。一审法院于2013年8月30日现场勘查及2014年10月29日现场实测以及现场照片等证据证实，吕长征租赁的四间平房和二层楼已被实际拆除，厂房生产车间屋顶边少部分防水层被拆除破坏。根据合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人金跃公司未经承租人协商一致，经由第三方对租赁物强行拆除的行为违反合同约定，构成违约。根据合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任和第一百一十二条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失的规定，结合此项争议焦点，逐一分析认定如下：1、吕长征诉求包括工人工资、基本电费、房屋租赁费用、厂房修缮费、物品损坏、原材料降价和赔偿他方违约金等合计1151060元经济损失。（1）基本电费损失。根据吕长征提供的来源于海东供电公司《电费明细》对比看出，2011年10月至2012年3月，扣件厂产生的每月总电量远远低于租赁期间其他月份的总电量，结合金跃公司与第三方于2011年9月签订对租赁房屋的折迁协议，并实施了拆迁行为。吕长征上诉认为六个月期间造成停产，产生了基本电费损失的事实具有合理性，一审法院仅认定其中总电量为零的四个月为停产，对于2011年10月和2012年3月电费损失未予认定和支持，不尽符合情理，应予纠正。吕长征此节上诉事实和理由成立。对吕长征二审主张的六个月基本电费损失68400元予以支持。（2）工人工资损失。吕长征提供的证据仅限于预领工资名单、发放工资的工资表、务工人的书面证明和部分人员的身份证复印件，没有相应的劳务或雇佣等用工合同予以佐证。相关签字人员也未以证人身份出庭作证，收条中相关签字以及是否实际领取相关款项的真实性没有其他证据可予证实，吕长征亦不能证明其向以上人员发放工资所产生的费用与金跃公司的违约行为之间是否存在关联性，不足采信。原材料降价损失一项，其提供的钢铁运输协议和过磅凭单以及网载唐山废钢价格走势图等证据不足以证明由于金跃公司强拆导致其停产，原材料降价从而造成实际损失的事实。（3）违约金赔付损失。吕长征认为2011年8月期间，其与第三方分别签订了总计2579000元的扣件供货合同。由于金跃公司强拆导致其无法按照合同供货，赔偿违约金515800元。其提供的供货合同和销货清单等证据不能证明实际存在因赔偿违约金而产生的损失，吕长征委托代理人二审庭审中也认可该两份合同尚未清结，未实际产生违约金，故不予支持。（4）房屋租赁费用和物品损坏损失，吕长征二审中放弃诉求，应予准许。（5）厂房修缮损失。根据审理查明吕长征租赁的二层楼和四间小平房以及车间的部分防水板被拆除的事实。一审法院判由金跃公司赔偿吕长征自行处理租赁厂房防水问题而购置防水材料共计24960元，并无不当。吕长征上诉提出2010年7月8日购买的61800元材料款以及修缮主厂房防水需花费人工，应按照当地的收入补偿。本院认为，根据谁主张谁举证的民事诉讼原则，吕长征对存在人工工费并没有任何证据予以证明，其要求按当地收入予以补偿的上诉主张和理由，没有事实依据，不应支持。其2010年7月8日购买的61800元材料款，仅提供了一张收据，并没有该批材料实际用途的证据，也不能证实该批材料于一年后金跃公司的拆迁中全部受损。故一审法院对该笔材料款不予支持，并无不当。2、可得利益损失问题。吕长征主张的可得利益损失65万元属于经营利润损失，本可参照其正常经营的平均利润计算经营利润损失额。但吕长征没有提供其租赁厂房开办扣件厂以来的财务账目，生产经营的财务资料等可予参考的证据来证实其实际经营利润损失情况，且其经营期间还存在违法经营受到行政处罚的事实，现仅提供了2011年8月两份与第三方签订的扣件供货合同，缺乏充分有效合法的证据形成完整的证据链条证明其主张的经营利润损失，其单方推算出可得利益65万元，不能采信和支持。综上，金跃公司应赔偿吕长征各项经济损失93360元（68400元＋24960元）。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，吕长征主张的其他损失，证据不足，不能认定和支持。
（二）吕长征支付金跃公司的租金如何计付
吕长征认为，因金跃公司的违约行为，致使租赁期间不能正常经营生产，造成巨大损失。不同意按合同约定支付租金。第一年租金已付清，第二年租金因金跃公司一直未主张，已过诉讼时效。第三年和第四年租金应按约定租金标准扣减三分之二计算。
金跃公司认为，租赁合同约定的期限为三年，吕长征除交纳了第一年租金外，未支付其他租金，应按合同约定第二年起逐年递增15%即第二年为69000元，第三年和第四年均为79350元计算。
本院认为，双方对此争议焦点的分歧在于租金应否按合同约定支付，若扣减应如何扣减的问题。1、租赁期内租金的计算问题。双方租赁合同明确约定了三年的租赁期限（2010年7月19日至2013年7月19日），并约定租金的计算为第一年租金6万元，第二年起逐年递增15%。因此，一审法院认定第二年租金为69000元，第三年租金79350元，合同期内租金共计148350元，符合合同约定。双方在租赁合同履行中发生纠纷以来，吕长征未按合同约定支付第二年、第三年的租金。如前所述，金跃公司在履行合同过程中存在过错，但在吕长征的阻止下，停止了拆除。事后，吕长征未提出解除合同，且接受了金跃公司于2012年4月和10月补交其使用的三间平房，并要求继续租赁。因此，双方租赁关系未解除的情况下，吕长征应按合同约定的计算标准支付租金。但案涉租赁合同履行期间，因出租人金跃公司的违约行为，致使承租人吕长征租用的生产、生活用房受到不同程度的损坏，必然对承租人正常生产经营造成不利影响。根据合同法第二百二十八条，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金以及第二百三十一条，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金等规定，吕长征要求减少租金，合法有据，应予支持。虽然合同约定租赁范围包括厂房、办公和生活用房，但双方合同所约定以上租赁房屋均是满足于吕长征所开办的乐都扣件厂从事生产生活的需要，就本案发生纠纷的同一租赁法律关系而言双方租赁标的物是同一的，双方合同并非按租赁房屋的用途和面积分别约定的租金标准，也没有对因租赁物的减少或损坏约定具体的租金减免条款。鉴于依前所述已由金跃公司赔偿有证据支持的吕长征所主张的相关经济损失，现吕长征要求按年租金的三分之二扣减租金，没有合同依据，有失公平。一审审理中，虽然双方当事人对经现场实测的面积数据没有异议，但并没有均同意按面积扣减租金的事实依据，一审法院对租赁期内的租金按场地、厂房和办公生活用房面积折算扣减租金缺乏当事人合意基础。因此，结合吕长征停产六个月的事实，二审酌定按扣减第二年6个月停产期间的租金作为减免租金的标准，即从租赁第二年的租金69000元中减免6个月租金34500元（69000元／2）。金跃公司在租赁合同履行期间于2011年11月向吕长征送达了解除合同通知，但双方并未就解除合同达成一致，金跃公司又于2012年重新给吕长征补回三间平房供其使用，因此，金跃公司上述解除合同通知不发生租赁合同解除的法律效果。双方租赁合同关系应于2013年7月届满时终止，吕长征欠付租赁期内的租金合计应为113850元（第二年租金34500元＋第三年租金79350元）。2、租赁期满后，吕长征占用租赁房屋一年租金如何认定和计付的问题。本案双方在租赁期内即发生纠纷，租赁期满金跃公司向吕长征发出了腾退通知。实质上出租人金跃公司不同意吕长征继续租赁。一审法院依据合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定，认定双方的租赁期限为不定期租赁，适用法律错误。吕长征认为租赁期满后不应该认定为不定期租赁关系的上诉理由成立，应予采信。但吕长征在租赁期满后，不予腾退租赁用房，没有合同和法律依据，金跃公司主张支付租赁期满后吕长征占用租赁用房的租金属于占用费性质，应由吕长征承担。一审法院对此期间的租金按第三年的标准79350元扣减了部分拆除面积的租金2585元，认定为76765元，金跃公司未提出上诉，可予维持。吕长征上诉还认为此期间因其不能正常生产经营，租金应按79350元扣减三分之二，因该期间系吕长征在双方租赁期限届满后，金跃公司发出合同到期通知，要求腾退租赁用房的情况下仍占有使用，损害了金跃公司的合法权益，对此存在过错，其要求减少三分之二租金的主张有违等价有偿和公平原则，不予支持。综上所述，吕长征应支付金跃公司租金合计190615元（113850＋76765）。
另外，吕长征上诉认为金跃公司主张租金超过诉讼时效的问题。虽然合同对租金的支付方式和时间约定为一年一交，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案双方签订的三年期租赁合同所约定的租金系分期履行，合同约定的租赁期届满后，事实上吕长征至今仍占用租赁物，其持续占有使用租赁物不予归还应视为对债务的认可，故对上诉人吕长征认为根据民法通则的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。金跃公司从未向其主张过租金，现已过诉讼时效的上诉理由不能支持。综上，本院认为，一审法院部分事实认定不清，适用法律不当，予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持海东市中级人民法院（2014）东民二初字第57号民事判决第三、四、五项；
二、变更海东市中级人民法院（2014）东民二初字第57号民事判决第一项为：青海省金跃矿产品开发有限公司赔付吕长征各项经济损失93360元；
三、变更海东市中级人民法院（2014）东民二初字第57号民事判决第二项为：吕长征给付青海省金跃矿产品开发有限公司2011年7月19日至2014年7月19日租金190615元；
以上二、三两项折抵后，吕长征自本判决生效之日起三十日内给付青海省金跃矿产品开发有限公司租金97255元；
四、驳回吕长征其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费照一审判决收取；二审案件受理费23002元，由青海省金跃矿产品开发有限公司负担1150元，吕长征负担21852元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 俊
审判员 杨旭东
审判员 黄 斌
二〇一五年三月十日
书记员 王梦涵