云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2121号
上诉人（原审原告、反诉被告）：付勇（曾用名马永君），男，1971年8月23日出生，回族，现住昆明市寻甸回族彝族自治县。
委托诉讼代理人：刘洪文，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王海龙，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马凤仙，女，1972年4月18日出生，回族，住昆明市寻甸回族彝族自治县。
委托诉讼代理人：孙宇欣，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：马金梅，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人付勇与上诉人马凤仙因房屋租赁合同纠纷一案，均不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2015）寻民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，本院委托云南科信司法鉴定所、云南博信司法鉴定中心对本案进行了补充鉴定。本案现已审理终结。
付勇上诉请求：（一）撤销云南寻甸回族自治县人民法院（2015）寻民重字第4号民事判决第二、三、四、五、六、七项判决；（二）依法改判支持付勇一审的全部诉讼请求；（三）依法改判驳回马凤仙一审的反诉请求；（四）本案一、二审全部诉讼费用、鉴定费用等均由马凤仙承担。事实和理由为：一审法院认定事实错误、采信证据不当、适用法律错误。（一）一审法院认定本案《租房合同》的履行不能付勇应承担主要过错责任，属颠倒黑白，是非不分，一审法院就马凤仙存在的违约行为视而不见；（二）一审法院认定系付勇锁门而导致马凤仙的经营不能及认定双方发生矛盾缺乏证据支撑，属错误认定；（三）一审人民法院采信云南科信司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》来确定马凤仙的损失属采信证据的不当，该份鉴定意见书并不是一份合法有效的鉴定意见书；（四）付勇是依据马凤仙的违约行为而主张解除合同，依法不应就马凤仙所谓的损失承担任何的赔偿责任；（五）一审法院的判决忽略了涉案房屋截止现在依然为马凤仙所实际占有的客观事实，枉法裁判。
马凤仙答辩称，（一）对方根本违约，应当赔偿我方全部损失；（二）整个合同不能履行是因为对方锁门导致；（三）对方在上诉状中提出鉴定意见书不合程序是不存在的，在鉴定意见中现场勘查时是对方开门的，在重审时也承认是其开门的，鉴定部门出具补充鉴定意见给一审法院；（四）涉案房屋被对方锁门之后一直处于被对方控制之下，导致经营不能的根本原因。
马凤仙上诉请求：（一）请求二审法院撤销一审判决第二、三、五、六、七项。（二）依法改判由付勇赔偿马凤仙装修及购买物品的全部损失806948.89元、停业损失44033.47元，共计850982.36元。（三）本案一审及二审的诉讼费用、鉴定费由付勇承担。事实和理由为：（一）马凤仙在租赁过程中不存在任何过错，不应承担损失40％的责任。一审法院认定事实及使用法律错误；（二）一审判决由马凤仙承担恢复原状所需费用，违背民法意思自治原则。（三）一审判决书中第三项由付勇返还马凤仙可返还的财产，观点错误。
付勇答辩称，绝情谷娱乐会所无法经营系对方经营不善所致，与我方无关，我方不应当对其经济损失承担赔偿责任。对方认为其不存在过错，我方认为对方不仅存在过错，还存在诸多违约情形，更有违法经营行为存在，其违约行为体现在未按照其租赁房屋时承诺的使用目的来使用租赁房屋，未按照合同约定时间交纳租金，对方在上诉状中关于其未逾期交纳租金的陈述并不客观，租赁合同履行至今共交纳三年租金，没有任何一年按照合同约定的时间交纳，擅自改变房屋主体结构、恶意添附，经营许可是2013年3月，但对方在2012年8月已经营业，对方这一上诉理由不成立；对方在上诉状中提出我方组织对方合法经营的行为，但至今，对方并未提交任何证据证明付勇实施过上述行为，其主张所谓损失应由其自行承担；合同约定装修在租赁期满后归我方所有，但其实施装修行为未征得我方同意，其应当承担恢复原状的费用；我方认为我方依法履行合同解除权，不应当对对方所谓损失承担任何赔偿责任，因此，不管能否返还都应当由对方自行承担。综上，请求法庭依法驳回对方的上诉请求。
付勇向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的租房合同；二、由马凤仙将付勇房屋恢复原状，或者由马凤仙支付恢复原状的费用45001.14元；三、由马凤仙支付实际占用房屋期间的租金56033.33元；四、诉讼费用由马凤仙承担。
马凤仙向一审法院提起反诉请求：一、解除双方签订的租房合同；二、由付勇返还2013年8月1日至2014年5月1日停业剩余房租19200元；三、由付勇赔偿装修、设备、停业损失共计1740000元；四、诉讼费由付勇承担。
一审法院确认的本案事实为：付勇将自己建盖在位于寻甸仁德镇翠苑路旭苑安置小区的砖混结构四间六层房屋中的1-3层出租给马凤仙使用。并于2011年4月签订了《租房合同》，合同约定：一、租房期限2011年5月1日至2016年5月1日止，共五年（前三年每年租金31600元，后两年随行就市）；二、房屋租金每年31600元，合同签订时一次性付清，之后每年度提前半月付清。合同签订后，马凤仙即对该出租房屋及同时给付勇之姐付翠苹出租的相邻房屋进行一并装修，装修完毕后于同年8月17日绝情歌舞厅正式营业。在正常的经营过程中，马凤仙已支付付勇房屋租金25600元（2013年5月6日已支付至2014年4月30日）。后因多种主观、客观方面的原因，付勇与马凤仙发生矛盾。2013年7月28日晚21时许双方在歌舞厅发生争执，马凤仙、付勇分别向仁德派出所报警。事后付勇将歌舞厅大门锁上，致使马凤仙无法经营停业。付勇遂于同年8月26日向一审法院提起诉讼。在一审审理过程中，付勇两次提出司法鉴定申请，均未在规定期限内办理相关鉴定手续；马凤仙于同年10月12日提起反诉后，即提出司法鉴定申请，经云南科信司法鉴定所鉴定：一、诉争房屋装修工程款及经营所需而购买的全部物品评估鉴定值为人民币602658.21元；二、2013年7月28日停业至评估基准日的停业损失为人民币44033.47元。鉴定费15000元。其中有部分可以返还的财产评估现值合计414633.22元。已形成附合不可返还的财产评估现值合计994974.88元。因鉴定明细表中未明确区分本案与另案（付翠苹案）评估财产所属。据鉴定结论，本案与另案诉争房屋装修工程款及经营场所购买的全部物品总评估现值为1409608.10元。按鉴定结论百分比另案付翠苹评估现值为602658.21元，占总价值42.7536%；本案付勇评估现值为806948.89元，占总价值57.2464%。已形成附合不可返还的财产评估现值为994974.88元，按百分比另案付翠苹为425387.58元，本案付勇为569587.30元。本案在发回重审期间，付勇提出司法鉴定申请，经云南博信司法鉴定中心鉴定：一、马凤仙装修的付翠苹、付勇房屋主体结构结合图纸未发现房屋主体结构损坏，1-2层原房屋格局改变现状存在，拆除恢复后可以还原；二、施工部分恢复原状所需要的费用为人民币90002.27元。鉴定费14000元。因鉴定明细表未中明确区分本案与另案（2015）寻民重字第4号评估费用，按付翠苹、付勇的诉讼请求，各二分之一，即45001.135元,7000元。
一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，付勇与马凤仙签订的《租房合同》合法有效，应受法律保护。在合同履行期间，马凤仙虽已支付房屋租金，但未按合同约定时间交纳的现象存在。后因多种主观、客观方面的原因，双方发生矛盾，造成歌舞厅停业，以致合同未能完全履行。在重审中，双方均要求解除《租房合同》，一审法院依法予以解除。对付勇与马凤仙主张的诉讼请求、反诉请求，应按双方合同约定、违约责任，一审法院予以依法判决。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同履行期间，双方因租金支付等原因多次发生矛盾时，不能遵循诚实信用原则，不能正确行使权利、履行义务；并未按签订合同时的友好协商去解决矛盾，造成歌舞厅停业，以致合同未能完全履行。对本案所涉租赁合同的中止，双方均有过错。故付勇对此过错应承担主要责任，马凤仙应承担次要责任。对付勇与马凤仙主张的诉讼请求、反诉请求，即要求马凤仙支付占用房屋租金；要求付勇赔偿停业造成的损失的主张，由双方各自承担，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定。判决如下：一、解除原告（反诉被告）付勇与被告（反诉原告）马凤仙签订的《租房合同》。二、由本诉被告马凤仙赔偿原告付勇1-2层房屋装修格局改变后恢复原状所需费用45001.135元的40%，即18000元。三、由反诉被告付勇于判决生效后十五日内将可返还的财产返还反诉原告马凤仙。四、由反诉被告付勇返还反诉原告马凤仙停业后2013年8月至2014年4月已支付的房屋租金19200元。五、由反诉被告付勇赔偿反诉原告马凤仙房屋装修已形成附合不可返还财产的评估现值569587.30元的60%，即341752.38元。六、司法鉴定费本诉7000元、反诉15000元，合计22000元；由原告（反诉被告）付勇承担13200元，被告（反诉原告）马凤仙承担8800元。七、驳回原告（反诉被告）付勇与被告（反诉原告）马凤仙的其他诉讼请求。案件受理费100元，反诉费20630元，合计20730元，由付勇承担12438元，马凤仙承担8292元。
二审中，当事人没有提交新证据。由于双方对云南科信司法鉴定所、云南博信司法鉴定中心的两份鉴定意见中鉴定人员的资质提出异议，本院委托两鉴定机构重新安排鉴定人员对委托事项进行补充鉴定。补充鉴定后，双方对鉴定人员资质不再提出异议。对当事人二审争议的事实，即付勇是否锁门导致马凤仙不能经营，本院认定如下：首先，对该事实有一审法院到事发地仁德派出所调取的出警记录可以证实，付勇（即马永君）打电话报警表示其要锁门，而对该份出警记录双方均无异议；其次，付翠苹、付勇均主张锁门系由马凤仙方人员实施，但从常理而言，马凤仙租赁诉争房屋的目的是为了经营，其没有理由自己将正常经营的歌舞厅大门锁上。最后，在本案被发回重审之前的起诉状中付勇自称由付勇将诉争房屋上锁。故本院确认马凤仙承租场地不能经营的原因系由于付勇锁门导致。
本案的争议焦点为：一、何方存在违约行为；二、马凤仙使用诉争房屋租金应当如何计算。三、马凤仙的损失以及付勇房屋恢复原状的费用。
本院认为：双方签订的《租房合同》合法有效，双方均应按约履行。本案诉争房屋自2013年7月28日后即未能正常使用且双方均起诉请求解除合同，一审法院予以解除符合法律规定。租赁合同中，出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据本案查明的事实，在使用诉争房屋过程中，双方发生争吵后付勇将房屋上锁，该行为阻碍了马凤仙对租赁物的管理使用，已构成违约。但根据付勇陈述，发生争执的原因系马凤仙未能按约及时支付租金，按照双方合同约定，马凤仙应在每年4月15日前付清下一年租金，而马凤仙在2012年、2013年均存在延期给付的情形，因此，双方对于合同无法履行并造成的损失均存在过错。一审法院据此酌定由马凤仙承担40%的损失、付勇承担60%的损失并无不当，本院予以维持。
付勇在二审中主张马凤仙对于诉争房屋三楼的租金尚未交清，存在违约行为。对此本院认为，马凤仙在一审中提交了2013年5月6日的《收款收据》，该收据已载明“马永君1-2楼房租，三楼退还房东”。二审中付勇认可平时由于其本人不在诉争房屋居住，都是委托付翠苹收取租金，而付翠苹认可收据上的字是其老公李冬云写的。由于《收款收据》所载明内容已表明付勇同意收还三楼，不再出租给马凤仙使用，其再收取租金于法无据，故对付勇的该项主张，本院不予支持。
对于马凤仙的装修损失，经一审法院委托云南科信司法鉴定所进行鉴定，确认除去可返还的财产外，装修已形成符合不可返还的财产共计994974.88元，具体到本案部分为569587.30元（付翠苹案中为425387.58元）。该部分确系解除合同所产生的损失，一审法院酌定由马凤仙承担该损失的40%，付勇承担60%，本院予以确认。至于可返还部分财产，可由马凤仙自行搬离，在马凤仙并未举证证实付勇拒绝其搬走的情况下，不应作为损失确认。云南科信司法鉴定所已对2013年7月28日停业至评估鉴定基准日的停业损失进行鉴定，结论为58960.12元。该停业损失系马凤仙因经营所需购买的全部物品在停业之日至评估鉴定基准日期间的折旧损失，客观存在，应作为损失由双方按过错比例进行分担，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。因此，付勇应向马凤仙赔偿的损失应为628547.42（569587.30+58960.12）×60%=377128.45元。对于付勇房屋的恢复费用，云南博信司法鉴定中心所做鉴定程序合法，鉴定依据充分、鉴定方法得当，应当予以采信。因该项鉴定结论中包含有付翠苹部分且并未分割，一审法院按鉴定结论90002.27元的50%作为付勇部分，本院亦予以确认。
综上，马凤仙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2015）寻民重字第3号民事判决第一、二、三、四、六、七项，即：“一、解除原告（反诉被告）付勇与被告（反诉原告）马凤仙签订的《租房合同》。二、由本诉被告马凤仙赔偿原告付勇1-2层房屋装修格局改变后恢复原状所需费用45001.135元的40%，即18000元。三、由反诉被告付勇于判决生效后十五日内将可返还的财产返还反诉原告马凤仙。四、由反诉被告付勇返还反诉原告马凤仙停业后2013年8月至2014年4月已支付的房屋租金19200元。六、司法鉴定费本诉7000元、反诉15000元，合计22000元；由原告（反诉被告）付勇承担13200元，被告（反诉原告）马凤仙承担8800元。七、驳回原告（反诉被告）付勇与被告（反诉原告）马凤仙的其他诉讼请求。”
二、变更云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2015）寻民重字第3号民事判决第五项为：“五、由反诉被告付勇赔偿反诉原告马凤仙房屋装修及停业损失628547.42元的60%，即377128.45元”。
一审案件受理费100元，反诉费15400元，合计15500元，由付勇承担9300元，由马凤仙承担6200元。二审案件受理费15500元，由付勇承担9300元，由马凤仙承担6200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 杨 扬
王冰睿