南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第48号
原告陈阳，男，汉族。
委托代理人朱博锋，江苏真释律师事务所律师。
被告荆跃齐（曾用名荆耀齐），男，汉族。
被告荆勇，男，汉族。
被告陈雪娇，女，汉族。
以上三被告共同委托代理人高柳松，江苏东南律师事务所律师。
原告陈阳与被告荆跃齐、荆勇、陈雪娇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈阳的委托代理人朱博锋，被告荆跃齐、荆勇、陈雪娇的共同委托代理人高柳松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈阳诉称，被告荆跃齐、荆勇系父子关系，被告荆勇、陈雪娇系夫妻关系。2006年5月20日，原告与被告荆跃齐、荆勇签订了房屋买卖合同及购房付款协议，约定被告荆跃齐、荆勇将他们所有的南京市玄武区xx庭1幢2单元104室房屋（以下简称104室房屋）作价20.1万元出售给原告，同时对房屋过户事宜及付款事宜都做了详细约定。协议签订后，原告按照协议约定支付了相应房款，对104室房屋进行装修并入住至今。2013年，原告发现同小区内购房的邻居开始陆续办理房产过户手续，原告要求被告协助办理过户手续，而被告却以种种理由拖延。原告委托律师至房产局对该房情况进行查询，发现该房系2007年5月8日由被告从南京业之恒房地产开发有限公司购得，至今已达到过户条件，且被告陈雪娇于2012年11月8日登记为该房屋的共有权人。原告在购买该房后即装修并入住，至今已将近8年，在此期间被告陈雪娇从未到该房产实地查看过，也未与原告发生任何纠纷，小区邻居都知道该房屋已经出售给了原告，因此陈雪娇对于该房屋已经实际出售给原告的事实是明知的。被告荆勇、荆跃齐不仅不配合原告办理过户手续，还将陈雪娇增加为共有权人。故原告诉至法院，要求判令三被告协助办理104室房屋的所有权及土地使用权过户手续。
被告荆跃齐、荆勇、陈雪娇辩称，原告陈阳与荆跃齐、荆勇所签订的关于104室房屋的买卖合同是无效合同，因为经济适用房的买卖交易必须符合法定条件，按照江苏省经济适用房管理实施细则的相关规定，经济适用住房应在取得所有权证及土地使用权证后满五年后方可上市交易，而原被告签订买卖合同时，房屋刚建好，被告尚未取得房产证，更谈不上满五年，故上述合同无效。依据民法通则，无效合同自始无效，故双方签订的合同为自始无效。另外，经济适用住房所占土地的取得方式为划拨，故被告无权转让104室房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理，查明以下事实：
一、2006年5月20日，原告陈阳（乙方）与被告荆跃齐、荆勇（甲方）签订《房屋买卖合同约定》1份，双方约定乙方向甲方以21万元的价格购买104室房屋；双方签字后生效，如甲方反悔，必须双倍返还乙方已付给甲方的房款，并赔偿乙方一切损失；聘请吴仁生为甲、乙双方证明人，并帮助乙方办理产权过户手续；甲方应为乙方房屋过户提供资料，协助乙方办理一切过户申领手续，因过户产生的费用由乙方承担。
二、同日，原告陈阳与被告荆跃齐、荆勇签订《购房付款协议》1份，双方约定陈阳购买104室房屋的购房款为20.1万元，分三次付清，陈阳于2006年5月20日付款10万元，于2006年12月31日付款5.1万元，于产权过户到陈阳名下后将余款付清。
三、2006年12月26日，被告荆勇向原告出具收条，其中记载收到陈阳2006年5月20日房款10万元、2006年12月26日房款5万元。
四、2007年5月18日，被告荆跃齐、荆勇（乙方）与案外人南京业之恒房地产开发有限公司（甲方）签订《经济适用住房买卖契约》，约定乙方向甲方购买104室房屋。2011年1月13日，荆勇、荆跃齐取得了104室房屋的所有权。2012年11月8日，104室房屋所有权人变更为荆勇、陈雪娇及荆跃齐，三人分别享有104室房屋49%、50%、1%的产权。
五、104室房屋系拆迁安置的经济适用房，土地使用权类型为划拨，荆勇、荆跃齐于2008年3月6日取得了该房屋的销售不动产统一发票。除104室房屋外，荆跃齐、荆勇、陈雪娇名下均有其它房屋。
由于双方意见分歧较大，致本案无法调解。
上述事实，由双方当事人的陈述、《房屋买卖合同约定》、《购房付款协议》、收条、房屋登记薄、南京市房屋权利证书颁发记录、销售不动产统一发票及本院庭审笔录、谈话笔录等所证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）实施以后，人民法院对合同效力的审查，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，且对于合同内容违反法律和行政法规的强制性规定从而影响合同效力的判断应从严把握，只有违反效力性强制性规定才无效，而违反管理性强制性规定并不必然导致合同无效，除非存在合同法第五十二条规定的合同无效的其他情形。本案中，原、被告于2006年5月20日签订的关于104室房屋的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，虽然签订协议时被告尚未取得案涉房屋的所有权证，也未报有批准权的人民政府审批，但《中华人民共和国城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让及以划拨方式取得土地使用权而转让房地产时需履行报请审批手续的规定系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故上述买卖合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在合同法规定的其它合同无效的情形，合法有效，双方均应按协议履行各自义务。
《江苏省经济适用住房管理实施细则》（2005年12月2日由江苏省建设厅、江苏省发展与改革委员会、江苏省国土资源厅、江苏省物价局、中国人民银行南京分行联合发布，并自同日起施行）第三十三条规定经济适用住房在取得房屋所有权证、土地使用权证5年后方可按市场评估价上市出售。《江苏省经济适用住房管理办法》（2008年12月18日由江苏省人民政府颁布，于2009年1月1日起实施）第二十七条规定，购买经济适用住房未满国家规定年限的，不得直接上市交易，满国家规定年限的，可以上市转让，但需按规定向政府缴纳土地收益等相关价款。第三十七条规定，市、县人民政府根据本办法，制定具体实施细则。《江苏省经济适用住房管理实施细则》与《江苏省经济适用住房管理办法》对经济适用住房上市交易条件的规定不一，因后者的颁布实施时间在后，且后者制定主体的层级高于前者，故应以后者的规定为准。《南京市经济适用住房管理实施细则》（2008年6月27日由南京市人民政府发布，于2008年7月1日起施行）第四十二条规定，购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后，可以上市交易。《关于贯彻﹤南京市经济适用住房管理实施细则﹥、﹤南京市廉租住房保障实施细则﹥的若干规定》（2008年11月25日由南京市房产管理局发布并自发布之日施行）第二条第一款规定，购买经济适用住房满5年的起始时间，以购房发票记载的时间为准。
根据上述规定，经济适用住房从取得购房发票之日起5年后可以上市交易。本案中，原告已按约支付了大部分购房款，被告荆勇、荆跃齐取得涉案房屋的销售不动产统一发票已满5年，故涉案经济适用住房符合政府规定的允许上市交易的条件，故原告要求被告荆勇、荆跃齐继续履行双方签订的房屋买卖契约，三被告协助原告办理涉案房屋所有权及土地使用权变更登记手续，于法有据，本院予以支持。
根据《房屋买卖合同约定》，因办理变更登记而产生的相关税费由原告承担，且原告应在上述变更登记手续完成后，向被告荆勇、荆跃齐付清购房余款。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
被告荆跃齐、荆勇、陈雪娇于本判决生效之日起十五日内协助原告陈阳办理将坐落于南京市玄武区xx庭01幢2单元104室房屋的所有权及土地使用权由权利人荆跃齐、荆勇、陈雪娇变更为权利人陈阳的变更登记手续（因办理上述变更登记手续所产生的相关税费由原告陈阳承担）。
本案案件受理费11260元，减半收取5630元，本案保全费5000元，合计10630元，由被告荆跃齐、荆勇、陈雪娇负担（此款原告已预交，荆跃齐、荆勇、陈雪娇于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告）；原告预交案件受理费的余款5630元，由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费11260元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 员 李 伟
二〇一四年四月十八日
见习书记员 鲁天琳