安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖16民终901号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省锦泰房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区交通局家属院A座一单元501室。统一社会信用代码9134160055924185X6。
法定代表人：丁俊清，公司总经理。
委托诉讼代理人：赵峥嵘，北京京师（亳州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁伟，女，1971年2月19日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
上诉人安徽省锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）因与被上诉人鲁伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初4193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦泰公司的委托诉讼代理人赵峥嵘，被上诉人鲁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦泰公司上诉请求：1、依法撤销亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初4193号民事判决，改判解除上诉人与鲁伟签订的商品房买卖合同并由鲁伟支付违约金7000元；2、一、二审诉讼费用由鲁伟承担。事实和理由：1、一审认定鲁伟对签订合同后未办理银行按揭手续不承担违约责任的认定错误。在同一批房屋买卖合同中，其他购房者已按照合同约定办理了银行按揭手续，是鲁伟因自身过错未获得办理银行按揭的告知，故未办理银行按揭贷款手续的责任应由鲁伟承担；2、一审认定上诉人继续履行房屋买卖合同不当，上诉人要求解除合同并支付违约金的请求合法有据。因鲁伟至今未办理银行按揭贷款，已构成违约，按照合同约定，上诉人要求解除合同合法有据，且鲁伟还应按照合同约定向上诉人支付违约金7000元；3、双方签订的房屋买卖合同中约定的逾期交房违约金过高，一审不予调整不当。虽存在逾期交房，但给被上诉人造成的损失要远低于鲁伟要求支付的违约金数额，应参照该房的租金价值支付相应的违约金，且其他同类型案件经亳州市仲裁委仲裁按银行同期贷款利率计算逾期交房违约金。
鲁伟辩称，锦泰公司未通知答辩人去办理银行按揭贷款手续，不知道去哪办理按揭手续，责任在锦泰公司。一审判决的逾期交房的违约金是按照合同约定，且答辩人多次要求锦泰公司按期交房，但锦泰公司一直未答复。
一审法院认定事实：2014年8月16日，鲁伟与锦泰公司签订了合同编号分别为W20140816006与W20140816005商品房买卖合同两份，约定鲁伟购买锦泰公司开发的位于安徽省亳州市谯城区魏武大道西侧、凤尾沟北侧的名仕豪庭第5幢10层1009号和第五幢10层1010号的商品房，两套商品房的总售价分别为143333元、145305元，合计商品房总售价为288638元，两套商品房的首付款分别为73333元、75305元，合计首付款为148638元，鲁伟已于签订商品房买卖合同当天将两套商品房首付款148638元交付给锦泰公司，锦泰公司向其出具收据一份。其中两份商品房买卖合同第六条分别约定：“买受人按银行按揭的方式按期付款，即买受人在签订本合同当日支付房款计人民币柒万叁仟叁佰叁拾叁元整，余款计人民币：柒万元整向银行申请按揭贷款”、“买受人按银行按揭的方式按期付款，即买受人在签订本合同当日支付房款计人民币柒万伍仟叁佰零伍元整，余款计人民币：柒万元整向银行申请按揭贷款”。合同第八条均约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经综合查验合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起十五日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不做累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”签订商品房合同后，锦泰公司未通知鲁伟办理银行按揭贷款，且至2016年9月29日涉案商品房仍未进行竣工验收。
一审法院认为：原告（反诉被告）鲁伟签订合同后未办理银行按揭贷款手续属于哪方责任？鲁伟与锦泰公司于2014年8月16日签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护。涉案商品房买卖合同均约定鲁伟于签订商品房买卖合同当天支付给锦泰公司购房首付款，下余购房款向银行申请按揭贷款，但均未约定鲁伟应何时及如何办理银行按揭手续。银行按揭是按揭银行与开发商签订按揭贷款合作协议书，按揭银行承诺针对开发商某一特定的房地产开发项目的购房者，向符合特定条件的购房者提供贷款，由购房者将所购房产抵押给银行，开发商向银行提供担保，保证在购房者未能按期偿还银行贷款时，由开发商代购房者向银行偿还贷款。锦泰公司有义务向鲁伟提供办理银行按揭手续的银行相关信息，但其未向鲁伟提供，致使鲁伟无法办理银行按揭手续，故鲁伟对签订合同后未办理银行按揭贷款手续不应承担违约责任，对锦泰公司的反诉请求不予支持。
根据双方签订的两份商品房买卖合同的约定，锦泰公司应在2015年4月30日前将综合查验合格的商品房交付给鲁伟使用，锦泰公司直至2016年9月29日仍未进行竣工验收，故锦泰公司应承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，锦泰公司逾期交房后，买受人即鲁伟可要求继续履行涉案合同并要求锦泰公司承担违约责任，故对鲁伟要求锦泰公司继续履行合同并赔偿鲁伟逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。关于锦泰公司关于合同约定的逾期违约金过高的抗辩意见，本院认为，被告锦泰公司未提供证据证明涉案商品房买卖合同中约定的违约金过分高于给鲁伟造成的损失，对其该抗辩理由不予采纳。关于逾期交房违约金的计算方法，锦泰公司应根据双方签订的商品房买卖合同，每日按原告鲁伟已付款146838元的万分之四计算，自2015年5月1日起计算至讼争商品房综合验收合格、并通知鲁伟交付之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）安徽省锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，协助原告（反诉被告）鲁伟办理银行按揭手续并继续履行合同；二、被告（反诉原告）安徽省锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）鲁伟支付逾期交房违约金（以已付款146838元为基数，自2015年5月1日起按日万分之四计算至讼争商品房综合验收合格、并通知原告鲁伟交付之日止）；三、驳回反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费570元，由被告安徽省锦泰房地产开发有限公司负担；反诉受理费65元，由反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于鲁伟是否应承担未办理银行按揭贷款手续的责任，因锦泰公司未提供告知鲁伟办理按揭贷款的合作银行的信息及通知鲁伟到合作银行办理银行按揭贷款手续的证据，故锦泰公司不能证明鲁伟应承担不能办理银行按揭贷款的责任。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、双方签订合同后未办理银行按揭手续责任在哪一方。双方签订的合同是否应予解除，被上诉人是否应向上诉人支付违约金。2、逾期交房违约金是否过高，是否应予调整。
1、锦泰公司与鲁伟签订的两份商品房买卖合同中均约定，除鲁伟当日所付购房款146838元外，余款140000元向银行申请按揭贷款。因银行按揭贷款是按揭银行与开发商签订按揭贷款合作协议书，故锦泰公司有义务向购房者鲁伟提供按揭银行信息并通知其到合作银行办理银行按揭贷款手续，锦泰公司未举证其已尽到通知义务，故锦泰公司要求鲁伟承担未办理银行按揭贷款的责任的主张，无事实依据，本院不予支持。因鲁伟不承担逾期未办理银行按揭贷款的责任，锦泰公司要求按照合同约定解除合同并由鲁伟支付违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
2、因锦泰公司逾期未向鲁伟交付房屋，故锦泰公司应承担逾期交房的违约责任，双方签订的合同约定逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，该约定不违反法律、法规的规定，双方应按合同约定履行。锦泰公司称合同约定违约金过高，应参照该房的租金价值支付相应的违约金，但锦泰公司并未提供当地同时期同类型房屋的租赁价格以及约定违约金过分高于租金价格的证据，不能证明合同约定违约金过高，故不予支持。锦泰公司称应参照亳州市仲裁委的仲裁裁决确定的利率支付违约金，无法律依据，本院亦不支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费635元，由安徽省锦泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 亮
审 判 员 万学林
代理审判员 沙启峰
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 李遨宇
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
根据双方合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人