上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0113民初1153号
原告：倪军，男，1974年12月10日生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：柏燕，上海政明律师事务所律师。
被告：甘家伟，男，1984年8月20日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：陈珀，上海市君悦律师事务所律师。
原告倪军与被告甘家伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪军及其委托诉讼代理人柏燕、被告甘家伟的委托诉讼代理人陈珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪军向法院提出诉讼请求：1、确认原、被告的房地产买卖合同于2017年9月23日解除；2、判令被告返还原告购房款人民币45万元(以下币种均为人民币)，并以45万元为基数，按同期银行贷款利率支付自2017年9月29日起至实际返还之日止的利息；3、判令被告支付违约金40万元；4、判令被告支付赔偿金5,175元。事实和理由：2016年12月27日，原、被告通过中介公司居间，签订房地产买卖(含居间)协议，约定原告出资290万元购买被告所有的上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，但被告在签订该协议时隐瞒系争房屋存在抵押的事实。后原告按约定向被告支付购房款45万元，被告也将系争房屋交付给原告。在合同的后续履行过程中，原告发现系争房屋存在2项抵押信息，债权数额共计200万元。而被告已将原告支付的45万元购房款挪作他用，原告只能同意继续履行合同，2017年6月7日原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定2017年8月31日前办理房屋转让过户手续，但原、被告双方与抵押权人多次协商未果，系争房屋无法办理过户手续。后被告以各种理由拖延办理抵押以及过户事宜，原告于2017年9月20日向被告发送短信及书面函件，告知被告将于2017年9月23日单方解除合同。综上，原告的合同目的无法实现，故向法院起诉。
被告甘家伟答辩称，不同意解除房屋买卖合同，合同应继续履行。上海市房地产买卖合同约定2017年6月30日前原告应支付第二笔房款85万元，补偿协议约定2017年6月30日前原告应支付90万元，这两笔费用原告都没有按时支付，导致被告无法向抵押权人清偿债务。因此，违约责任在原告，不在被告。合同补充条款(一)第2条明确约定系争房屋存在抵押信息，债权数额为110万元、抵押权人为上海农商银行宝山支行的抵押及债权数额为90万元、抵押权人为富威科技(吴江)有限公司的抵押，原告对系争房屋的抵押信息是明知的，被告不存在隐瞒抵押信息的情况。原告房款不足偿还抵押债务的部分，被告是同意现金补足的。原告是因房价下跌才要解除合同。故不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
系争房屋于2014年11月25日核准登记为被告甘家伟所有。2014年11月25日，上海农商银行宝山支行登记为系争房屋抵押权人，债权数额110万元，债务履行期限从2014年10月29日至2024年10月29日。2015年12月25日，富威科技(吴江)有限公司登记为系争房屋抵押权人，债权数额90万元，债务履行期限从2015年1月1日至2017年12月31日。
2016年12月27日，原告(承购方、乙方)与被告(出售方、甲方)就系争房屋签订房地产买卖(含居间)协议，约定，系争房屋出售总价290万元，总价包括固定装修及设施、设备；甲方应于2017年1月25日之前将该房屋交付乙方；乙方于签订本协议时支付甲方定金1万元，于2017年1月25日前支付甲方房款44万元，于2017年4月25日前支付甲方房款175万元，于银行发放贷款后，支付甲方70万元，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户；甲乙双方应于2017年5月31日之前办理房屋过户手续。该协议对系争房屋是否设立抵押，未做明确约定。同日，原告向被告支付房款1万元。2016年12月29日，原告向被告支付房款1万元。2017年1月22日，原告向被告转账支付房款43万元。
2017年6月7日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订上海市房地产买卖合同及补偿协议。上海市房地产买卖合同约定，乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积86.77平方米，房地产转让价款200万元，双方于2017年8月31日前办理转让过户手续。合同第10.3条约定，甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款(一)第2条约定，……甲方应于甲乙双方签约后3个工作日内与抵押权人富威科技(吴江)有限公司申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户……甲方应于2017年6月20日前与抵押权人上海农商银行宝山支行申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户……第4条记载甲方已于2017年1月25日将系争房屋交付乙方。合同附件三约定，乙方于2017年6月30日前，支付甲方房款85万元。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第2条约定的方式支付该款款项。乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款70万元，该款由贷款银行转入甲方账户。补偿协议约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方90万元，并于2017年6月30日前支付甲方，该款专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对系争房屋设有的抵押权，并按照买卖合同补充条款第2条约定的方式支付。
2017年9月20日，原告向被告发送短信，告知被告于2017年9月22日前自行解除二个抵押，否则无法完成正常交易并产生严重违约，2017年9月23日原告将单方解除买卖合同，并用法律程序维护原告的合法权益。庭审中，被告确认收到原告的解除通知短信。被告表示，因原告的第二笔款项175万元一直没有支付，其未向富威科技(吴江)有限公司、上海农商银行宝山支行申请预约还贷；原告、被告、中介公司、富威公司曾多次协商，就还贷不足部分如何处理，因被告要求原告先付175万元，而原告不同意，各方协商无果。就系争房屋上两笔抵押的债务情况，被告表示，因未及时偿还上海农商银行宝山支行的债务，银行已向法院起诉，并取得生效判决，尚未执行；被告未向富威科技(吴江)有限公司偿还债务，目前该公司尚未起诉。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。根据本案查明的事实，被告未按合同约定在合同签订后3个工作日内向富威科技(吴江)有限公司申请预约还款，也未在2017年6月20日前向上海农商银行宝山支行申请预约还贷，已构成违约。被告抗辩原告未于2017年6月30日前支付175万元，导致被告无法偿还借款注销抵押，原告构成违约，但根据约定，被告应先向抵押权人申请预约还贷，原告在抵押权人确定的还贷日期将款项直接划入抵押权人指定的被告还款账户，可见，原告的付款前提是被告申请预约还贷，并由抵押权人指定还款账户，因此，被告的抗辩主张，本院不予支持。因被告的上述违约行为，导致双方合同未能继续履行，2017年8月31日前未办理产权过户手续，原告有权解除合同，其于2017年9月20日发送短信通知被告于2017年9月23日解除房屋买卖合同，因此，原告要求确认房屋买卖合同于2017年9月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取的房款45万元返还给原告，原告应将系争房屋返还给被告。原告要求被告承担已付款45万元的利息，无合同及法律依据，本院不予支持。至于违约金及赔偿金，考虑到被告已于2017年1月25日将系争房屋交付给原告，以及原告的实际损失，本院酌情确定被告向原告支付违约金10万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告倪军与被告甘家伟之间就上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同、补偿协议于2017年9月23日解除；
二、被告甘家伟于本判决生效之日起十日内向原告倪军返还房款45万元；
三、原告倪军于本判决生效之日起十日内向被告甘家伟返还上述房屋；
四、被告甘家伟于本判决生效之日起十日内向原告倪军支付违约金10万元；
五、驳回原告倪军其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6,175元，由原告倪军负担1,525元，被告甘家伟负担4,650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一八年四月十日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。