江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0219号
上诉人（原审被告）卢毓平
被上诉人（原审原告）周妹
上诉人卢毓平因与被上诉人周妹房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2013）扬邗民初字第0723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：周妹系扬州市维扬区馨悦宾馆的经营者。2011年12月2日，周妹（甲方）与卢毓平（乙方）签订馨悦宾馆出租合同一份，约定：一、甲方自愿将其合法拥有的位于扬州市大虹桥路13号的馨悦宾馆（含店内现有设备）出租给乙方用于经营使用，该店建筑面积约500平方米，证照齐全，宾馆内旧设备清单如下：1、空调12台，2、电视机11台、机顶盒11个，3、电脑一台，4、监控一台，5、太阳能热水器3台、电热水器2台，6、洗衣机一台，7、房内家俱、床铺、床上（棉）被单等用品齐全；二、租期：为五年，自2011年12月2日至2016年12月1日止，乙方所租房屋年租金为伍万元整，先付房租，后使用，甲乙双方不得违约，如有一方违约，按房屋一年租金的50%违约金赔偿给对方损失；三、租金：宾馆年租金总计为伍万元整，签订本合同一次性付清，次年租金支付时间为每年的12月2日前一次性向甲方付清，以此类推；……十一、押金伍仟元整（已收）。合同签订后，卢毓平支付了2012年的租金50000元和押金5000元，周妹同意押金抵扣所欠卢毓平款项。2012年12月至2013年4月的房租应为16666元，虽然卢毓平陈述仅欠租金1000多元，但没有证据证明。
2012年1月左右，卢毓平对馨悦宾馆一楼、二楼、三楼进行了重新装修，但至周妹起诉前，尚有二楼房屋没有装修好。
2013年1月至3月间，周妹多次通过短信催促卢毓平交纳2013年房租，卢毓平进行了回复并承诺于3月20日前到扬州处理，但卢毓平未按时到扬州处理。2013年3月22日，周妹向卢毓平邮寄了解除合同通知，通知卢毓平：根据我们签订的合同第二条、第三条规定，你应该在2012年12月2日前付清第二年租金5万元，本人在2013年3月10日前短信及口头通知你缴纳房租，否则解除合同，由你承担违约金，你又短信及口头承诺在2013年3月20日之前一定交清，但你至今未来协商和交款，现再次通知你，请在接到本通知三日内交清房租，否则本人提出解除合同，由你交清尚欠房租，并承担违约金25000元，请书面回复。
2013年3月底至4月初，周妹在卢毓平不在场的情况下收回了馨悦宾馆一楼、二楼及三楼的的客房13间，但卢毓平居住的位于一楼的一间客房一直未向周妹交付。
现周妹诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同，确认卢毓平返还13间客房有效并继续返还801客房、赔偿修复损失、支付房租并承担违约金。
庭审中，卢毓平同意于2013年4月1日起解除双方的房屋租赁合同。
一审依据周妹的申请委托扬州市邗江区价格认证中心对扬州市馨悦宾馆二楼六间客房及卫生间、储藏室装潢及损坏设施的修复费用损失装修进行鉴定，该中心于2013年5月30日作出扬邗价证民（2013）1号关于扬州市馨悦宾馆部分客房装潢等修复费用的价格鉴证结论书，认定：价格鉴证标的在鉴证基准日的鉴证值为45063元。周妹支付鉴定费2200元，卢毓平对该鉴定结论予以认可。
本案一审的争议焦点为：一、卢毓平应否向周妹返还所租用的一楼一间客房并赔偿周妹损失45063元；二、卢毓平应否向周妹支付租金12499元及违约金25000元。
对于争议焦点一，原审认为，卢毓平应当向周妹返还所租用的一楼801客房并赔偿周妹损失45063元。理由：卢毓平未按合同约定支付租金，经周妹多次催告仍不支付，已构成根本违约，周妹有权解除房屋租赁合同，庭审中卢毓平也同意解除合同，故周妹要求解除房屋租赁合同的诉讼请求应当支持。合同解除后卢毓平应当向周妹返还租赁物，周妹已自行收回出租给卢毓平的13间客房，现仅有一楼一间客房未收回，合同解除后，卢毓平应当在本判决生效后十五日内将占用的一间客房返还给周妹，故周妹要求卢毓平返还一楼801客房的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。卢毓平并没有证据证明其对二楼进行装修征得了周妹的同意，卢毓平为了装修破坏了二楼房屋原来的状态，合同解除后卢毓平应当将租赁物恢复原状，不能恢复原状的应当赔偿损失，经鉴定机构鉴定，二楼房屋恢复原状的损失为45063元，故周妹要求卢毓平赔偿损失45063元的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。
对于争议焦点二，原审认为，卢毓平未按合同约定交纳2013年度的租金，已构成违约，应向周妹承担支付所欠租金及违约金的责任。关于周妹收回房屋的时间，虽然卢毓平主张周妹于2013年3月16日收回了房屋，但证据显示，3月20日周妹还通过短信催促卢毓平交纳房租，后又在3月22日向卢毓平发函件要求其交纳房租，否则解除合同，故卢毓平的该项抗辩意见明显不符合常理，应认定周妹是在2013年4月1日收回了租赁房屋。截止2013年4月1日，卢毓平所欠租金为16666元，扣除卢毓平支付的押金5000元，卢毓平应当支付的租金为11666元，故周妹要求卢毓平支付租金16666元的诉讼请求予以部分支持。卢毓平仅欠租金1000多元的抗辩意见没有证据证明，不予采信。合同约定迟延支付租金应按房屋一年租金的50%支付违约金，年租金的50%即25000元，周妹当庭将要求卢毓平支付违约金25000元的诉讼请求调整为要求卢毓平自2012年12月3日之日起至实际付款日止、以实际欠款额、按银行同期贷款利率的130%支付违约金，周妹的该项诉讼请求符合法律规定，依法应予支持，故卢毓平应自2012年12月3日起至判决确定的履行期限届满之日止、以欠款额11666元、按同期银行贷款利率的130%向周妹支付违约金。卢毓平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、周妹与卢毓平之间位于扬州市大虹桥路13号馨悦宾馆的租赁合同自2013年4月1日起解除，卢毓平在本判决生效后十五日内，将租用的一楼801客房返还给周妹；二、卢毓平在本判决生效后十日，给付周妹损失45063元、租金11666元及违约金（违约金自2012年12月3日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以欠款额11666元，按同期银行贷款利率的130%计算）；三、驳回周妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5038元，鉴定费2200元，合计7238元，由周妹负担148元，卢毓平负担7090元。
宣判后，卢毓平不服，向本院提起上诉称：1、双方所签《馨悦宾馆出租合同》实际为馨悦宾馆经营权的出租，该合同违反法律规定，应属无效合同；2、装修是经对方同意的，对方签订合同时未告诉我超市和烧饼店的水电费是由我缴纳，故对方先行违约；3、周妹在未告知我的情况下强行收回宾馆，已经侵犯到我的权利。综上，请求维持原判主文第一、三项，撤销第二项，驳回对方要求我支付违约金、租金及赔偿损失的诉讼请求。
被上诉人周妹答辩称：1、对方所说的超市和烧饼店的水电费是他垫付并非事实，人家水电分户，是自己缴纳；2、对方装修的时候，我们并不知情，当我知道时，其已将房屋原装修从上到下全部敲掉，我也没有办法；3、合同约定先付房租后使用房屋，且约定一次性付款，但卢毓平直到2013年春节前才分期将第一年的房租付清。他答应在2013年春节前给付第二年房租，但经催要一直未给，其经营期间产生的水电费都是我们帮他垫付的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：卢毓平是否构成违约，一审判决卢毓平支付2013年4月1日之前的房屋租金、赔偿损失、承担逾期利息损失是否正确。
本院认为：卢毓平构成违约，一审判决卢毓平支付2013年4月1日之前的房屋租金、赔偿损失、承担逾期利息损失正确。理由：1、双方所签房屋租赁合同是双方真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效。双方合同约定卢毓平所租房屋年租金为伍万元整，先付房租，后使用。合同签订后，卢毓平未按约支付房租，周妹于2013年3月22日向卢毓平邮寄了解除合同通知中催促卢毓平支付租金，但卢毓平仍不支付，已构成违约，周妹有权解除房屋租赁合同，卢毓平亦应承担逾期付款的违约责任。2、由于卢毓平违约致双方的房屋租赁合同解除，合同解除后，卢毓平应当向周妹返还租赁物，但卢毓平为了装修破坏了二楼房屋原来的状态，且卢毓平未能提供证据证明其装修系征得周妹的同意，故合同解除后卢毓平应当将租赁物恢复原状，不能恢复原状的应当赔偿损失。现经鉴定机构鉴定，二楼房屋恢复原状的损失为45063元，故卢毓平应赔偿周妹的修复损失45063元。3、合同解除后卢毓平应当向周妹返还租赁物，周妹已自行收回出租给卢毓平的13间客房，现仅有一楼一间客房未收回，其余客房周妹已经于2013年4月1日前收回，一审庭审中，卢毓平同意于2013年4月1日起解除双方的房屋租赁合同。截止2013年4月1日，卢毓平所欠租金为16666元，扣除卢毓平支付的押金5000元，故卢毓平应当支付尚欠租金11666元。综上，一审判决卢毓平支付2013年4月1日之前的房屋租金、赔偿损失、承担逾期付款利息损失并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人卢毓平的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1218元，由上诉人卢毓平承担。（已交）
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年四月十日
书 记 员 夏 磊
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。