山东省沂水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沂民初字第419号
原告（反诉被告）武传伟，男，1974年7月6日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。
委托代理人高荣合，山东成全律师事务所律师。
被告（反诉原告）张洪奎，男，1956年6月3日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。
委托代理人蔡彬，山东天达星律师事务所律师。
原告（反诉被告）武传伟诉被告（反诉原告）张洪奎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）武传伟及其委托代理人高荣合、被告（反诉原告）张洪奎及其委托代理人蔡彬到庭参加诉讼，2015年1月19日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）武传伟及其委托代理人高荣合、被告张洪奎（反诉原告）及其委托代理人蔡彬到庭参加诉，2015年1月28日第三次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）武传伟及其委托代理人高荣合、被告张洪奎（反诉原告）及其委托代理人蔡彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武传伟诉称，2013年2月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，被告张洪奎将位于沂水县某某城一楼后180平左右的房屋一间租给原告武传伟经营饭店使用，租赁期限自2013年2月1日至2015年1月30日，原告按照约定向被告支付了第一年的房租及押金共52000元，被告承诺保证原告饭店装修绝无问题并能正常营业。事后原告得知被告隐瞒了该房屋不得用于开饭店等商业用途的事实，导致原告在装修涉案房屋过程中被小区物业停电，饭店无法正常开业，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现。该后果是由被告隐瞒事实违约造成的，为此给原告造成的各项经济损失应由被告赔偿。原告诉至法院，请求查明事实，依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告返还租金及押金52000元、赔偿房屋装修款51980元、预期营业损失10000元，诉讼费用由被告承担。
被告张洪奎辩称，原告所述严重与事实不符，被告做为涉案房屋的出租方，从未接到某某城物业公司关于涉案房屋不能用于商业用途的通知，直到2013年4月9日，某某城物业作出书面通知，被告才知道涉案房屋的东门是消防通道，且合同中被告也没有承诺涉案房屋经营饭店绝无问题，被告不存在违约行为，原告明知不能经营饭店，但一直占用至今，原告应向被告支付第二年房租，且原告无权要求被告赔偿房屋装修款和预期营业损失。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告张洪奎诉称，反诉原告张洪奎与反诉被告武传伟于2013年2月3日签订了一份房屋租赁合同，约定反诉原告将位于沂水县某某城沿街一楼房屋一间（约180平）出租给反诉被告使用，租赁期间为2013年2月1日至2015年1月30日止，房屋租赁费为每年50000元，反诉被告仅支付了第一年房租，一年到期后，反诉原告要求反诉被告支付第二年房租，反诉被告一直拒绝支付房租，并一直占用至今拒绝搬出，在反诉被告租赁一年到期不支付房屋租赁费的情况下，反诉原告将其他沿街楼出租，反诉被告阻拦在反诉原告的其他沿街楼安装水电，导致其他沿街楼没水没电，也致使反诉原告的其他沿街楼承租人退租，反诉原告退还了租赁费，至今沿街楼也未租出，反诉被告的行为给反诉原告造成了严重的经济损失。反诉原告提起反诉，要求反诉被告支付第二年的房屋租金50000元并赔偿反诉原告的经济损失60000元、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告武传伟辩称，反诉原告张洪奎的反诉请求无事实与法律依据，请求法庭依法驳回。具体理由是，在本案中，反诉原告张洪奎与反诉被告武传伟签订房屋租赁合同以后，反诉被告按约定支付租金50000元及押金2000元，在反诉原告的答辩及反诉中，反诉原告已认可收到反诉被告第一年的租金50000元，反诉原告提供的房屋在反诉被告装修过程中被小区物业停水停电，无法继续进行，事后得知，涉案房屋不能用于经营饭店，反诉原告已构成违约，反诉被告多次找反诉原告协商解决，因此才产生本案纠纷，在租赁房屋无法使用的前提下，反诉被告没有义务继续交纳第二年的房租。对于反诉原告反诉中所称的其他沿街退租，责任不在反诉被告，是小区停水停电导致其他承租人无法使用才退租，与反诉被告无关。因此，反诉原告的反诉请求不成立。
经审理查明，2013年2月3日，原告武传伟与被告张洪奎签订《房屋租赁合同》，该合同约定，被告张洪奎将位于沂水县某某城一楼180平左右的房屋一间出租给原告武传伟经营饭店使用，合同期限为二年，自2013年2月1日至2015年1月30日，原告武传伟已向被告张洪奎支付给了第一年的房屋租赁费50000元及押金2000元，2013年4月18日，原告武传伟与被告张洪奎又签订了《补充协议》，约定“一、因租赁房屋所需要求在东墙挖洞开一排气孔，二、门口外不能按障碍物（如小区内在门口设岗亭或其他设施）影响饭店生意，如以上两条有违约，一切经济损失由出租方赔偿”。2013年4月9日，案外人某某房地产开发有限公司向被告张洪奎发出《关于确保安全、消防通道的通知》，指出涉案房屋“大门应朝北，作为主要通道，绝对不能封堵，东侧为小区消防、安全通道，且在小区大门内，绝不允许作为商业进出商地”，同日，原、被告得知，涉案房屋不符合合同约定的用途（开饭店）。原告武传伟与被告张洪奎至今未自行解除合同，涉案房屋至今由原告武传伟实际控制。
认定以上事实的证据有《房屋租赁合同》、《补充协议》、某某房地产开发有限公司的通知、当事人陈述等，均已收集记录在卷。
本院认为，原告武传伟与被告张洪奎签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。在合同履行过程中，被告张洪奎提供的涉案房屋不符合合同约定的用途，原武传伟未按时向被告张洪奎交纳第二年的房屋租赁费用，原、被告的违约行为致使合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告于2013年4月9日得知涉案房屋不符合合同约定的用途后，没有采取适当措施（如及时解除合同）防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿，原告要求被告返还房屋租金50000元的诉讼请求，本院予以部分支持，被告张洪奎应向原告武传伟返还租金9041元（2013年2月1日至2013年4月9日，50000元∕365天×66天）。原告要求被告返还押金2000元的诉讼请求，可在向被告交还涉案房屋后另行主张。原、被告至今未解除房屋租赁合同，且原告实际控制涉案房屋，应视为原、被告签订的房屋租赁合同处于履行状态，该合同履行期限现已届满，且被告张洪奎对原告武传伟装修的东西不愿留用，原告要求被告赔偿房屋装修费用51980元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿预期营业损失10000元的诉讼请求，无充分证据证实，本院不予支持。因案外人某某房地产开发有限公司主张权利，致使反诉被告武传伟不能对涉案房屋使用、收益，反诉被告武传伟可要求减少租金或不支付租金，反诉原告张洪奎要求反诉被告武传伟支付第二年租金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失60000元的诉讼请求，无充分证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告武传伟与被告张洪奎在2013年2月3日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
被告张洪奎于本判决生效之日起五日内向原告武传伟返还房屋租金9041元。
三、驳回原告武传伟的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告张洪奎的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2580元，由被告张洪奎负担205元，原告武传伟负担2375元，反诉案件受理费2500元，由反诉原告张洪奎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 王兴会
审 判 员 姜懿展
人民陪审员 刘洪起
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 李 敏