吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终182号
上诉人（原审原告、反诉被告）：长春市靠山企业发展有限公司，住所长春经济技术开发区浦东路2831号。
法人代表人：胡海军，该公司经理。
委托代理人：刘维超，该公司员工。
委托代理人：袁野，吉林开祥律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：长春市源满印刷厂，住所长春市南关区南岭小街*号。
法定代表人：刘晶，该公司经理。
委托代理人：王一清，吉林中证律师事务所律师。
上诉人长春市靠山企业发展有限公司（以下简称靠山公司）、上诉人长春市源满印刷厂（以下简称源满印刷厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
靠山公司原审诉称：2015年5月22日，双方当事人签订了《厂房租赁合同》，靠山公司将位于长春经济技术开发区连云港街446号厂房租赁给源满印刷厂使用，租期2015年5月30日至2016年5月31日止，租金每年40万元，收取租金以收款收据为依据。并约定违约方赔偿由违约给对方造成的损失。合同签订后，源满印刷厂只给靠山公司租房费10万元，尚欠30万元不予支付，靠山公司多次索要源满印刷厂拒不支付，无奈，靠山公司请求法院依法判令源满印刷厂立即支付房屋租赁费30万元；案件受理费由源满印刷厂负担。
源满印刷厂原审答辩并反诉称：源满印刷厂不欠靠山公司房屋租赁费，案件受理费应当由靠山公司承担。1.源满印刷厂于2014年12月1日与靠山公司签订《厂房租赁合同》，双方约定由源满印刷厂承租靠山公司位于长春经济技术开发区连云港街446号厂房，租期2014年12月1日至2015年5月30日止，房租6万元，按季度支付，3万元/季度。租期届满前，双方续签了租赁合同，租期自2015年5月30日至2016年5月31日止，年房租40万元。合同签订后，源满印刷厂积极履行了合同义务，共计支付房租46.2万元，但靠山公司至今未给源满印刷厂开具发票，导致源满印刷厂财务无法入账；2.租期至2015年春季时，因天气暖，靠山公司的房屋出现大面积漏水情形，该厂房已经不具备使用条件，为经营需要源满印刷厂垫付对房屋的修理费86000元，此费用应有靠山公司支付。因此请求人民法院依法判令靠山公司为源满印刷厂开具462000元房屋租赁费的发票；赔偿源满印刷厂为履行合同而发生的维修改造费86000元；案件受理费由靠山公司负担。
靠山公司原审针对反诉答辩称：1.靠山公司没有收到源满印刷厂462000元房租；2.双方签订的租赁合同约定，租赁税金均由源满印刷厂负责，所以，如需要发票应该由源满印刷厂到税务局办理；3.双方约定收款以收据为依据，合同没有约定由靠山公司出具发票，如果需要发票应当由源满印刷厂缴纳税金4.源满印刷厂租赁靠山公司的房屋是彩钢房，房屋不存在漏雨的问题，如果漏雨，只需要更换瓦片即可，不需做防水处理，所以，源满印刷厂的反诉理由不成立，没有事实依据，依法应当驳回源满印刷厂的反诉请求。
原审法院审理查明：2014年11月10日，双方当事人签订《厂房租赁合同》（以下简称第一份《租赁合同》）约定，靠山公司将其所有的坐落于长春市经开区连云港449号，面积为3344.81平方米的1号厂房（以下简称1号厂房）一幢出租给源满印刷厂使用，租赁期限为2014年12月1日至2015年5月30日，租金为半年20万元。2014年11月27日，源满印刷厂向靠山公司支付8万元租金。2014年12月1日，双方当事人又签订了一份《厂房租赁合同》（以下简称第二份《租赁合同》），该合同约定的租赁物以及租赁期限与第一份《租赁合同》相同，但约定租金为每年6万元整。2014年12月18日，源满印刷厂向靠山公司支付2万元租金，2015年2月11日，刘生出具收据，载明“人民币1万元整”。2015年2月13日，刘生出具收条，载明“收到人民币拾壹万贰仟元整”。2015年4月26日，源满印刷厂与案外人签订了《厂房装修合同》，约定工程期一个月，工程造价86000元。2015年5月22日，源满印刷厂向靠山公司支付了2015年3月-5月的租金，共计10万元整。2015年5月22日，双方当事人续签了《厂房租赁合同》（以下简称第三份《租赁合同》）合同约定租期为2015年5月30日至2016年5月31日，租金为每年40万元，含税（各项税款均由源满印刷厂负责），源满印刷厂按半年支付靠山公司租金20万元整，以收款收据为依据。2015年6月26日，源满印刷厂向靠山公司支付3万元租金。2015年10月1日，刘生出具收条，载明“收到赵红印房租四万元整”。2015年10月13日，源满印刷厂向靠山公司支付7万元租金。另查明，赵红印系源满印刷厂方的总经理。刘生系靠山公司方前法定代表人，现由胡海军代理靠山村主管一职。
原审法院认为：（一）关于靠山公司的诉讼请求。（1）依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案靠山公司与源满印刷厂签订的第三份《租赁合同》，是双方真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定有效。双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。现靠山公司已经按照合同约定将1号厂房交付给源满印刷厂使用，源满印刷厂就应当按照合同约定，向靠山公司支付2015年5月30日至2016年5月31日期间的租金共计40万元。靠山公司自认源满印刷厂已经于2015年6月26日、2015年10月13日，分两次向靠山公司支付了共计10万元租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，靠山公司自认对自己不利的事实，法院应予确认。（2）源满印刷厂辩称已经向靠山公司支付了462000元租金，其中包含第二份合同中约定的2014年12月1日至2015年5月30日的租金6万元以及第三份合同中约定的2015年5月30日至2016年5月31日的租金40万，源满印刷厂并不拖欠靠山公司租金。因靠山公司对第二份《租赁合同》中年租金6万元的真实性不予认可，故结合1号厂房的面积、2014年11月27日源满印刷厂向靠山公司支付8万元租金、2015年5月22日源满印刷厂向靠山公司支付了2015年3月-5月的10万元租金等事实，法院认定双方当事人是按照第一份《租赁合同》履行的2014年12月1日至2015年5月30日期间的租金，即半年租金20万元。双方签订的第二份《租赁合同》与双方实际履行情况相矛盾，应认定为虚假合同，确认无效。故依据双方第一份《租赁合同》约定、收款收据的时间、内容以及交易习惯，认定源满印刷厂自2014年11月27日起至2015年5月22日，分三次向靠山公司支付的钱款共计人民币20万元为2014年12月1日至2015年5月30日期间的租金，而非2015年5月30日至2016年5月31日期间的租金。（3）源满印刷厂辩称2015年2月11日、2月13日，源满印刷厂分两次向靠山公司的法定代表人刘生支付租金共计12.2万元，并有刘生出具的《收条》为证。但刘生签订《收条》并未写明付款人、收款原因等具体情况，且出具时间在第三份《租赁合同》之前，故应不能确定刘生收取的12.2万元与本案有关，亦不能认定为是源满印刷厂向靠山公司支付的2015年5月30日至2016年5月31日期间的租金。（4）源满印刷厂辩称，2015年10月1日，源满印刷厂单位总经理赵红印曾向靠山公司的法定代表人支付过4万元房租。因靠山公司的法定代表人刘生出具的收条中写明收到赵红印四万元为房租，现并无证据证明赵红印与刘生之间存在其他租赁关系，故应认定刘生收取赵红印4万元租金系代表靠山公司向源满印刷厂收取的房租。（二）关于源满印刷厂的反诉请求。（1）依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，源满印刷厂并未提供充分证据证明其已向源满印刷厂支付了46.2万元租金，且双方签订的《租赁合同》中并未约定靠山公司负有向源满印刷厂开具增值税发票的义务，故本院对源满印刷厂要求靠山公司为其开具462000元房屋租赁费发票的诉请不予支持。（2）依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定以及双方签订的《租赁合同》的约定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途且其负有对租赁物的维修义务，承租人如对租赁物进行改善应当征得出租人同意，未征得出租人同意进行的装修费用由承租人承担。本案中，首先，源满印刷厂与案外人签订的《厂房装修合同》是在第三份《租赁合同》签订之前，而双方签订的第三份《租赁合同》中并未明确此笔费用的承担问题，即源满印刷厂在与靠山公司签订第三份《租赁合同》时并未向靠山公司主张此笔费用。其次，源满印刷厂此次花费的86000元并未经靠山公司同意，且源满印刷厂并未提供充分证据证明租赁物存在不符合约定用途需要维修的情形，亦未提供租赁物施工项目明细表、正式发票等证据证明其花费的86000元费用为维修费而非改善费。因此，源满印刷厂要求靠山公司承担86000维修改造费的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、长春市源满印刷厂于本判决生效后3日内向长春市靠山企业发展有限公司支付租金26万元；二、驳回长春市靠山企业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回长春市源满印刷厂的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取即2900元，由长春市源满印刷厂负担2513元，由长春市靠山企业发展有限公司负担387元；反诉案件受理费975元，由长春市源满印刷厂负担。
宣判后，靠山公司与源满印刷厂均不服，上诉至本院，靠山公司的上诉理由主要为：源满印刷厂应给付租金数额为30万元。原审认定刘生2015年10月1日收取赵红印4万元后出具的收条为房屋租金不当。该行为是刘生的个人行为，与靠山公司无关。靠山公司收取的各项款项，都有单位出具的收据并加盖公章，公司出具的收款收据才能作为结算凭证。故该4万元不应认定为靠山公司收取的租金。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判源满印刷厂支付租金30万元，一、二审案件受理费由源满印刷厂负担。
源满印刷厂二审答辩称：刘生收取款项系职务行为，应认定为案涉房屋的租金。
源满印刷厂的上诉理由主要为：1.靠山公司的法定代表人刘生于2015年2月11日、2015年2月13日分别收取的款项1万元、11.2万元为案涉房屋租金。现靠山公司并无证据证明双方存在其他经济往来，显然刘生收取的就是房屋租金。2.靠山公司应为源满印刷厂开具46.2万元的发票。开具发票是出租人的法定义务，不存在是否约定的问题。综上，请求二审法院改判我方只欠房屋租金13.8万元；判令靠山公司为我方开具46.2万元的房屋租金发票；一、二审案件受理费由靠山公司负担。
靠山公司二审答辩称：刘生收取的该两笔款项是刘生的个人行为，与靠山公司无关。合同约定税金由源满印刷厂负担，我方没有义务开具发票。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：1.争议的三张分别为2015年2月11日金额1万元、2015年2月13日金额11.2万元、2015年10月1日金额4万元的收条，均由时任靠山公司的法定代表人刘生在收取款项后出具，靠山公司虽主张刘生收款系个人行为与靠山公司无关，不应认定为案涉房屋的租金，但刘生系靠山公司法定代表人，其收取合同相对方源满印刷厂的款项，在靠山公司无证据证明刘生与源满印刷厂存在其他经济往来的情况下，应认定为收取案涉房屋租金的职务行为，该行为后果由靠山公司承担。故该争议的三张欠条均应认定为源满印刷厂向靠山公司支付的房屋租金，源满印刷厂总计支付租金金额应为26.2万元，原审认定已付租金数额为14万元不当，应予纠正。2.房屋出租人靠山公司向承租人源满印刷厂开具房屋租赁发票系法定义务，如源满印刷厂认为靠山公司未履行该义务，可向税务机关举报，其诉请靠山公司开具发票并非法院审理范围。
综上，原判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1058号民事判决第三项；
二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1058号民事判决第二项；
三、变更长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1058号民事判决第一项为上诉人长春市源满印刷厂于本判决生效后3日内向上诉人长春市靠山企业发展有限公司支付租金13.8万元；
四、驳回上诉人长春市靠山企业发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人长春市靠山企业发展有限公司的上诉请求。
一、二审案件受理费总计7415元，由上诉人长春市靠山企业发展有限公司负担4131元，由上诉人长春市源满印刷厂负担3284元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一七年二月八日
书 记 员 阚 然