河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）信中法民初字第62号
原告张颖，女，1973年9月27日生，汉族.
委托代理人段刚，河南振寥律师事务所律师。
被告淮滨县大勇房地产开发有限公司。
法定代表人胡国泰，董事长。
委托代理人俞希、谢金全，安徽安泰达律师事务所律师。
原告张颖与被告淮滨县大勇房地产开发有限公司（以下简称大勇房地产公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张颖及委托代理人段刚，被告大勇房地产公司的委托代理人俞希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张颖诉称，被告大勇房地产公司在淮滨县开发淮滨欣城房地产项目。2012年3月16日，受托方张颖与委托方大勇房地产公司签订《信阳淮�欣城营销策划代理合同》。合同约定，大勇房地产公司委托张颖独家承包销售淮滨欣城商品房；期限为至本案销售完成85%为止；代理销售佣金，住宅部分按每月实际销售款的2%，商业部分按每月实际销售款的2.5%；本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分视为溢价，溢价部分，委托方与受托方按4：6比例分配。2013年4月，被告未征得原告同意，单方解除合同，强行接管原告的销售部，拒绝支付拖欠的佣金。代理合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。故被告的行为对原告的合法权利造成了损害。为此，请求依法判决被告支付代理销售佣金和溢价佣金271.62万元（截止起诉之日），并赔偿违约损失21.476万元。本案的诉讼费和实际支出费用由被告承担。
被告大勇房地产公司答辩称，《商品房销售管理办法》第二十五条规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构；《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第一项规定，应当取得而未依法取得许可证或者其它批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为，由工商行政管理部门予以查处。双方签订的《信阳淮滨欣城营销策划代理合同》因违反上诉效力性禁止性规定而无效，因此不存在拖欠佣金，也不存在违约金。即使按照合同约定，原告取得佣金的条件是房屋成交即认购者签订《商品房买卖合同》并付齐购房首付款；原告已提取95万元，故被告不应再支付销售佣金。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告大勇房地产公司在淮滨县开发淮滨欣城房地产项目。2012年3月16日，受托方（乙方）张颖与委托方（甲方�大勇房地产公司签订《信阳淮滨欣城营销策划代理合同》，约定：大勇房地产公司委托张颖独家承包销售淮滨欣城商品房；期限为至本案销售完成85%为止。销售价格，住宅部分销售底价均价为人民币2500元／平方米，商业部分销售底价均价为人民币4500元／平方米，详细的分层定价和上浮方案由乙方制定报甲方商榷认可后执行，S路以北销售底价均价双方另行约定；如因关系户甲方同意优惠销售的价格，乙方按实际成交价格结取佣金，但优惠的销售金额不影响乙方结取溢价佣金。销售服务费用，甲方应每月支付乙方人民币4万至6万元，用于支付该项目销售人员工资、办公费及日常费用开支，后期从销售佣金中扣除；当认购者签订《商品房买卖合同》并付齐购房首付款，则该房屋视为成交。销售服务佣金，住宅部分按每月实际销售款的2%，商业部分按每月实际销售款的2.5%�本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分视为溢价，溢价部分，甲、乙双方按6：4比例分配。结算时间为每月最后一个工作日，乙方需向甲方详列成交房屋结算帐目，甲方须于次月5日前向乙方付清应支付佣金的90%，待该批次开盘的房源销售达到80%时剩余佣金一次性结清。违约责任，因一方未遵守协议中的任何条款，或未履行本协议中的任何责任或义务，则在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本协议的履行，并有权要求违约方赔偿相应的经济损失；如因甲方原因致使乙方终止本协议的履行时，则甲方应按本协议的规定向乙方一次性付清所欠的一切销售佣金及造成的损失；如因甲方不能按时支付代理佣金，按每日千分之三支付违约金。双方于2012年12月5日签订了《信阳淮滨欣城营销策划代理合同》的《补充协议》，约定，一、未经双方协商一致，任何一方不得单方变更、解除协议约定的权利和义务事项。二、鉴于前期乙方为推进销售已经作出巨大投入，销售业绩增长明显，后期单方解除合同会形成双方在权利和义务关系上的不对等，双方经协商，补充以下事项：1、甲方单方解除合同的，有义务按原协议的约定付清全部佣金（含溢价金），已付定金尚未签订正式合同的，按成交对待。尚未开始履行的，甲方应赔偿乙方的实际损失；2、乙方单方提前解除合同的，不得要求甲方支付溢价金和定金部分应得收益，因此造成甲方销售费用增加的，乙方应当赔偿甲方实际损失。三，原协议约定的违约条款和其他条款继续执行。代理合同签订后，张颖便带领营销团队接管了淮滨欣城售房部（之前是另一家营销团队）并开展工作。2013年4月1日，大勇房地产公司书面通知张颖终止履行《营销策划代理�同》，直到2013年4月8日大勇房地产公司单方解除合同并强行占领淮滨欣城售房部，且张颖代理销售佣金和溢价佣金至今未结。2012年3月至2013年3月，张颖从大勇房地产公司共支取费用95万元。2013年4月6日，张颖将售楼部代收的售房款1077600元交给大勇房地产公司，公司财务部经理徐尚勇出具收条。
张颖代理销售期间，已销售商品房情况如下：一、住宅部分。已销售131套，销售额35852985元，代理销售佣金为销售额的2%即717059.7元，溢价部分按月计算总额为2418669.86元，溢价佣金为溢价部分的40%即967467.94元。二、商铺部分。已销售2套，销售额2086000元，佣金为销售额的2.5%即52150元。
已付定金部分销售的商品房情况如下：一、住宅部分。已付定金的61套，应付总价款19418651.6元，代理销售佣金为388373.02元，溢价部分按月计算总额为3080600元，溢价佣金为1232240元。二、商铺部分。已付定金的11套，应付总价款5089350元，代理销售佣金为127234元。
以上事实，有《信阳淮滨欣城营销策划代理合同》、《补充协议》、淮滨县大勇房地产开发有限公司聘任书、淮滨欣城已售和已定商品房签约明细表、淮滨欣城已售和已定商品房佣金及溢价佣金结算表、存款凭条及明细、收条及明细、每月从公司支取费用明细表等证据佐证。
本院认为，双方当事人签订的《信阳淮滨欣城营销策划代理合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的效力性强制性规定，合法有效。被告大勇房地产公司单方解除合同并强行占领淮滨欣城售房部，且原告张颖代理销售佣金和溢价佣金至今未结，违反了《信阳淮滨欣城营销策划代理合同》及其《补充协议》的约定，故原告张颖诉讼被告大勇房地产公司支付代理销售佣金和溢价佣金，并赔偿损失的请求，依法应予支持。被告大勇房地产公司答辩称该合同违反《商品房销售管理办法》第二十五条及《无照经营查处取缔办法》第四条的规定，应为无效合同的理由不能成立，不予支持。以上规定均是对商品房售销行业的管理性规定，不是对合同的效力的效力性规定。根据《信阳淮滨欣城营销策划代理合同》及其《补充协议》约定，张颖代理销售商品房还应得销售服务费共计2534525元（717059.7元＋967467.94元＋52150元＋388373.03元＋1232240元＋127234元-95万元）。合同约定如因甲方不能按时支付代理佣金，按每日千分之三支付违约金，被告大勇房地产公司赔偿原告张颖自2013年4月8日被告接管售房部起至2013年7月2日原告起诉之日止共计84天的违约金638736元。而原告诉讼请求的违约金为214760元，超过诉讼请求的部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第�百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告淮滨县大勇房地产开发有限公司于本判决生效后五日
内支付原告张颖销售服务费人民币2534525元及利息（自2013年4月8日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计息），并支付违约金214760元。
如果未按本判决书所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30248元，由原告张颖负担2248元，由被告淮滨县大勇房地产开发有限公司负担28000。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 李 旭
审判员 崔仁海
审判员 左立新
二〇一四年二月二十日
书记员 姚 涛
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