四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初4085号
原告（反诉被告）：四川鑫锐投资有限公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区江北红坝路6号1幢2层B区*号。统一社会信用代码：915115025607229924。
法定代表人：周朝忠，董事长。
委托诉讼代理人：谢明全，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴享超，四川法光律师事务所律师。执业证号：15115201610784762。
被告（反诉原告）：马建华，男，1977年4月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
原告四川鑫锐投资有限公司（以下简称鑫锐公司）与被告马建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，马建华对鑫锐公司提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）鑫锐公司的委托诉讼代理人谢明全、吴享超，被告（反诉原告）马建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫锐公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告马建华向原告支付从2014年5月1日起至2016年12月31日的租金98050元、物管费2960元、违约金29415元，合计130425元（违约金计算至付清该款之日）；2.判决双方签订的租赁合同于2016年12月31日终止，保证金6000元归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年10月25日签订了《江北农产品批发市场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于江北农产品批发市场壹栋一楼A区28号商铺，用于经营其它配套；租期从2012年11月1日至2017年8月31日，租金50元/平方米/月，年租金31800元，物管费80元/月；被告支付了履约保证金6000元。合同签订后，原告于2012年10月25日向被告交付了商铺，并认真履行了合同中的全部义务。但被告违背约定，从2014年5月1日起未再向原告交纳租金和物管费。原告多次催收，被告均以种种理由拖延至今。根据合同约定，被告未按时支付租金应计算相应的违约金，并没收其所交的保证金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。
被告马建华辩称，我与鑫锐公司签订租赁合同后一直按合同约定交纳租金、物管费至2014年5月。鑫锐公司在此期间私自改动管道，不履行合同义务，导致2014年6月29日发生下水道倒灌事故，给我造成财产损失9万余元。事故发生后，我向鑫锐公司提供了事故照片及货物损失清单，多次要求鑫锐公司赔偿我损失，遭到拒绝后我要求解除合同，但鑫锐公司置之不理。我主张权益无果的情况下于2014年8月搬离该商铺，并让父亲继续找鑫锐公司索赔。鑫锐公司的起诉已经超过了1年的诉讼时效，应依法予以驳回。
反诉原告马建华向本院提出反诉请求：1.请求依法判决双方签订的《江北农产品批发市场商铺租赁合同》于2014年6月29日终止；2.判决鑫锐公司赔偿反诉原告在2014年6月29日下水道倒灌事故中的直接经济损失20000元；3.合同签订五年，装修经营一年零三个月，请求依法判决鑫锐公司赔偿装修费折价20000元；4.判决鑫锐公司返还反诉原告保证金6000元；5.本案诉讼费由鑫锐公司承担。事实和理由：我与鑫锐公司于2012年10月25日签订租赁合同后，一直按合同约定交纳租金和物管费至2014年5月。后因鑫锐公司私自改动下水道，不履行合同第八条第三项约定，导致发生下水道倒灌事故，给我造成财产损失9万余元，因此，我要求鑫锐公司赔偿我的损失。在多次主张权益无果后，我于2014年8月搬离商铺，并让父亲继续找鑫锐公司索赔。综上，请求人民法院支持我全部反诉请求。
反诉被告鑫锐公司辩称，我公司与马建华签订租赁合同后，将商铺交给马建华经营。但马建华从2014年5月1日起就一直拖欠我公司租金和物管费。我公司从未改动过下水道，该商铺交付马建华后一直由马建华占有使用，后因马建华在商铺内修建厕所，导致发生下水道倒灌事故。我公司在该农贸市场建有公共厕所，且并未同意承租人在商铺修建厕所，因此，由于马建华擅自修建厕所导致发生污水倒灌事故，其损失与鑫锐公司无关。综上，由于马建华管理使用商铺不善导致的损失，鑫锐公司既无合同义务，又无侵权责任，且马建华一直拖欠鑫锐公司租金和物管费，因此，请求人民法院依法驳回马建华的全部反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的营业执照复印件，房产证、土地使用证复印件，商铺租赁合同复印件，快递单，收据复印件，照片等证据予以确认并在卷佐证。
马建华提交的两份情况说明，虽然作说明的人未到庭作证，但本院结合双方陈述及事故现场照片，对说明内容真实性部分予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于宜宾市翠屏区江北红坝路6号的农产品批发市场属鑫锐公司所有。2012年10月25日，鑫锐公司（甲方）与马建华（乙方）签订了《江北农产品批发市场商铺租赁合同》，鑫锐公司将该农产品批发市场1栋1楼A区28号（建筑面积53平方米）商铺出租给马建华经营。约定租期从2012年11月1日至2017年8月31日止，月租金标准50元/平方米，免租期三个月；从2014年2月1日起，租金每季度交一次，于上一次租金支付届满的15日前支付，逾期支付的，乙方需按季度租金的1%/日支付违约金，直至租金支付完毕止；乙方需向甲方交纳保证金6000元，如乙方不履行合同相关规定，甲方有权没收保证金；合同期满，如乙方无违约行为，在完清相关手续后由甲方全额无息退还乙方保证金；管理服务费80元/月。该租赁合同第六条第4款约定：租赁期间，甲方保证该商铺及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；第七条第5款约定：乙方经营该商铺时所产生的费用，包括投资成本、水费、电费、电话费、光纤、宽带、市场经营管理服务费、商铺装修、税费及债务等，均由乙方自行负责；第七条第7款约定：乙方如需对该商铺进行装修，必须将该商铺的装修方案及图纸报请甲方审批，得到甲方书面同意批复后方可施工；第八条第3款约定：租赁期间，甲方不及时履行合同约定的维修、养护责任，致使商铺损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方承担赔偿责任；第八条第6款约定：租赁期间，无法定理由，乙方中途退租的，甲方可没收乙方的保证金；第九条第一款约定：任何一方需要变更解除合同，须按照合同约定，经双方协商一致，并达成书面协议，在双方未达成书面协议前，原合同仍然有效；第九条第5款约定：乙方逾期不支付租金累计天数超过三十日的，甲方有权解除本合同并收回该商铺。
鑫锐公司与马建华签订租赁合同后，于2012年10月25日将该商铺交付马建华使用。马建华接手该商铺后对该商铺进行了装修，并在商铺内修建了厕所，但未将装修方案及图纸报鑫锐公司审批。马建华将该商铺用于经营干鲜，并于2012年10月25日向鑫锐公司交纳了一年的租金31800元及保证金6000元。后又交纳了2014年2月至2014年4月一个季度的租金，并从2014年5月1日起未再向鑫锐公司交纳租金和物管费。
2014年6月29日晚，马建华承租的商铺因厕所下水道堵塞，造成污水倒灌进商铺内，将部分干鲜货物浸湿，造成经济损失。经马建华等人自行疏通下水道后恢复使用。马建华认为下水道堵塞系鑫锐公司下水道设计缺陷所致，故要求鑫锐公司赔偿其损失，遭鑫锐公司拒绝后，马建华便拒绝交纳租金及物管费，并于2014年8月搬离该商铺。2016年8月，马建华委托其父母将该商铺钥匙交给鑫锐公司，鑫锐公司于2016年12月将该商铺换锁后收回。
另查明，1.鑫锐公司同意承租人在商铺内修建只能小便的厕所；2.鑫锐公司于2016年10月11日向马建华邮寄了催收租金通知，但并未送达；3.马建华租赁的商铺系三个相邻商铺共用一根支线排污管，再由支线排污管排入主管道，2014年6月29日发生下水道堵塞事故时，该处的主管道并未堵塞，仅其相邻三户共用的支线排污管堵塞。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，鑫锐公司按照租赁合同约定向马建华交付了商铺，马建华从2014年2月起，应当按季度向鑫锐公司支付租金，但马建华从2014年5月1日起未再向鑫锐公司交纳租金和物管费，后鑫锐公司于2017年6月6日向本院提起诉讼。本案的争议焦点是鑫锐公司的起诉是否超过诉讼时效？
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效期间为两年，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。本案中，双方于2012年10月25日签订的租赁合同约定，从2014年2月1日起，租金按季度支付，虽然该租赁合同双方当事人约定分期支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认整个租赁合同租赁期间租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇租赁双方之间的互信。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，本案租赁双方约定每季度支付的租金，应视为整个租赁合同期间租金的分期履行。故本案的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案中，马建华虽于2014年8月搬离了该商铺，但因其未依法与鑫锐公司协商一致书面解除租赁关系，因此，双方的租赁关系继续维持，直至鑫锐公司于2016年12月收回商铺时，双方租赁关系终止，诉讼时效就从2016年12月最后一期租金届满之日开始计算，故鑫锐公司的起诉并未超过一年的诉讼时效。因鑫锐公司的起诉未超过诉讼时效，故对其诉请马建华支付从2014年5月1日起至2016年12月31日所欠租金98050元的诉讼请求，本院依法支持为84800元（50元/平方米/月×53平方米×32个月）。对鑫锐公司诉请马建华支付物管费2960元的诉讼请求，本院依法支持为2560元（80元/月×32个月）。
关于违约责任，马建华租赁的商铺于2014年6月29日发生下水道堵塞污水倒灌事故，虽然按照租赁合同第六条第四款约定，鑫锐公司有确保商铺使用安全的义务，但因鑫锐公司在交付商铺时该处下水道并未堵塞，其下水道堵塞事故发生在使用一年半后，且主管道当时并未堵塞，马建华也未提供证据证实该管道堵塞系鑫锐公司私自改动下水管道所致，因此，可以认定该次下水道堵塞事故系商家在排污过程中人为使用不当导致，并非商铺不能正常使用，故鑫锐公司在履行合同过程中没有违约行为。相反，马建华未按照合同约定的时间支付租金，已经违约，按照双方合同应当支付违约金。因双方约定的按季度租金1%/日支付违约金过分高于造成的损失，且鑫锐公司未按时收到租金的损失主要是资金利息损失，故本院对鑫锐公司诉请马建华支付违约金的诉讼请求，依法支持为：以未付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2014年5月1日后开始欠付租金之日起计算至付清欠付的租金之日止。
双方租赁合同第八条第六款约定“租赁期间，无法定理由，乙方中途退租的，甲方可没收乙方的保证金”，因马建华在双方合同期限尚未届满时中途退租，且无法定理由，因此，鑫锐公司可以据此没收保证金。故本院对鑫锐公司诉请马建华所交纳的6000元保证金归鑫锐公司所有的诉讼请求，依法予以支持。
关于租赁合同终止时间，虽然马建华于2014年8月搬离该商铺，但因双方并未按照合同约定达成书面意见解除合同，且鑫锐公司于2016年12月才收回该商铺，故认定双方于2016年12月31日终止该租赁合同。对马建华诉请双方签订的租赁合同于2014年6月29日终止的诉讼请求，依法不予支持。
对马建华诉请鑫锐公司赔偿直接经济损失20000元的诉讼请求，因2014年6月29日发生的下水道堵塞污水倒灌事故，并非鑫锐公司不履行合同约定的维修、养护责任所致，且马建华并未提供证据证实其损失金额，也未提供证据证实其已将损失情况交给鑫锐公司确认，故对马建华的该项诉讼请求不予支持。
对马建华诉请鑫锐公司赔偿装修折价费20000元的诉讼请求，因双方租赁合同第七条第五款约定，乙方经营该商铺时所产生的费用，包括商铺装修费等，均由乙方自行负责，因此，马建华的该项诉讼请求缺乏合同约定和法律依据，本院不予支持。对马建华诉请鑫锐公司返还保证金6000元的诉讼请求，因按照双方合同约定，中途退租的可以没收保证金，故对马建华的该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、四川鑫锐投资有限公司与马建华于2012年10月25日签订的《江北农产品批发市场商铺租赁合同》于2016年12月31日终止。
二、马建华于本判决生效之日起十日内支付四川鑫锐投资有限公司租金84800元、物管费2560元，合计87360元。
三、马建华于本判决生效之日起十日内支付四川鑫锐投资有限公司违约金（违约金计算方法：以未付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2014年5月1日后开始欠付租金之日起计算至付清欠付的租金之日止）。
四、马建华交纳的保证金6000元归四川鑫锐投资有限公司所有。
五、驳回马建华的全部反诉请求。
如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3978元，减半收取计1989元，由四川鑫锐投资有限公司负担289元，由马建华负担1700元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 李德其
二〇一七年八月一日
书记员 胡 霞