浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙湖民终字第34号
上诉人（原审被告）：沈甲。
委托代理人：沈乙。
被上诉人（原审原告）：浙江××物业管理有限公司，
住所地湖州市××路××城，组织机构代码为73528901-x。
法定代表人：孙某某。
委托代理人：王某。
委托代理人：陶某某。
上诉人沈甲与被上诉人浙江××物业管理有限公司（以
下简称嘉业××）物业服务合同纠纷一案，湖州市南浔区人民
法院于2011年12月13日作出（2011）湖浔民初字第435号民事
判决。沈甲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月1
0日受理后依法组成合议庭，于同年2月14日公开开庭进行了审
理，沈甲及其委托代理人沈乙，嘉业××委托代理人王某、陶
某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：沈甲系南方时代广场小区第1幢2
幢3层1301号房、4层1401号房甲。2006年11月7日，该小区开
发商湖州南方房地产开发有限公司与嘉业××签订《南方时代
广场前期物业服务合同》，约定南方公司委托嘉业××对该小
区实行物业管理，1、2号楼商用房乙管理服务费收费某某为按
业主拥有的建筑面积每月每平方米1.50元（电梯运行、路灯等公共能耗费用由业主按其拥有建筑面积分摊），业主每半年交
纳一次。嘉业××于2011年8月2日向沈甲发函催收2011年1月
至6月的物业管某某39831.20元。嘉业××因催讨无着，遂向
法院起诉。
原审法院经审理认为：根据最高人民法院《关于审理物
业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定
，嘉业××与湖州南方房地产开发有限公司签订的《南方时代
广场前期物业服务合同》对沈甲具有法律约束力。沈甲作为南
方时代广场小区房屋的业主，理应及时支付相应的物业管某某
。现拖欠不付，显属违约，应承担民事清偿责任。嘉业××之
诉请，符合法律规定，依法予以支持。沈甲称诉争房屋与小区
独立及嘉业××未按约向其提供物业服务的意见，原审法院认
为沈甲的房屋属南方时代广场小区的一部分，与该小区系一个
整体，沈甲也未提交有效证据证明嘉业××未按约提供物业服
务，故对沈甲的该意见，不予采纳。据此，原审法院依照《中
华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（
五）项之规定，判决：沈甲于判决生效之日起十日内支付浙江
××物业管理有限公司2011年1月至2011年6月的物业管某某39
831.20元。案件受理费人民币796元，减半收取人民币398元，
由沈甲负担。
上诉人沈甲不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一
、一审判决忽视合同权某与义务相一致的合同法基本原则，嘉
业××未适格履行合同义务，就不应当全额收取物业管理服务
费用。诉争房屋系街面房，在小区外面，与小区内部完全独立。同时，诉争房屋已经出租给他人开办魅力金座歌厅，该歌厅
一直自行配备电梯、保安与卫某某作人员，实际从未享受过嘉
业××的物业服务，不应当向嘉业××交纳物业管某某。上诉
人与嘉业××之间亦从未签订过书面的物业服务合同，双方已
经不存在物业管理合同关系，上诉人在2010年与嘉业××结清
物业管某某用时已向嘉业××明确告知解除双方的物业合同关
系。同时，由于嘉业××明知自己实际未向上诉人提供过物业
服务或仅提供微量服务，2010年嘉业××单方要求收费为一万
元一年。一审中，嘉业××提供的证据基本都是小区内部，而
非小区外部的涉案房屋享受到的物业服务，且庭审中嘉业××
也承认很多合同义务未履行。因而一审仅依据《南方时代广场
前期服务合同》和涉案房屋属小区一部分就作出判决，违背客
观事实。二、嘉业××与湖州南方房地产开发有限公司签订的
物业服务合同违法。根据《物业管理条例》第二十四条：“国
家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通
过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少
于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府
房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资
质的物业服务企业。”本案中前期物业服务合同并非通过招投
标方式签订，而且嘉业××与湖州南方房地产开发有限公司实
为一家，两者系恶意串通，故意提高物业收费某某，合同中的
收费价格远远高于南浔镇一般小区的收费某某，该合同显失公
平，应适当调整。综上，沈甲认为一审判决错误，请求二审撤
销原判，发回重审，或查明事实后依法改判。嘉业××答辩称：前期物业服务合同签订后被上诉人依
法履行了物业管理服务，沈甲已从2011年开始拒绝向被上诉人
支付物业管某某，被上诉人追讨无果后起诉。涉案房屋是南方
时代广场小区的一部分，沈甲的上诉请求没有依据，请求二审
驳回上诉，维持原判。
二审中，沈甲向本院提交以下证据材料：1.照片22张，
由沈甲自行拍摄，证明涉案房屋与小区内部相互独立，原有的
物业管理设施被拆除；2.协议书一份及垃圾清运处理费票据复
印件一份，证明2011年涉案房屋由承租人南浔魅力金座娱乐城
与南浔环境卫生管理所签订协议，由南浔环境卫生管理所负责
涉案房屋区域内垃圾的清运与卫生消杀，并由南浔魅力金座娱
乐城支付8000元垃圾清运与消杀处理费。3.湖州市南浔区南浔
镇社会治安综合治理协会出具的综合治疗会费票据复印件一份
，证明涉案房屋的保安工作由南浔魅力金座娱乐城另行交纳60
000元综合治理费。4.湖州市南浔区城市管理行政执法局出具
的车辆停放管某某票据复印件一份，证明涉案房屋的停车管理
由南浔魅力金座娱乐城另行交纳6000元停车管某某。5.鑫雅家
园管理处出具的证明、湖州市南浔江某某业管理有限公司出具
的证明、湖州经典物业管理有限公司南浔分公某某溪秀城服务
中心出具的证明各一份，证明南浔地区的类似房屋的物业管某
某收费某某。6.当事人陈述一份，证明嘉业××没有履行物业
管理服务义务，而且物业管理收费某某过高。嘉业××经质证
认为，对证据1的真实性无异议，但涉案房屋是南方时代广场
的1、2号楼，与小区不可分割；对证据2、3的真实性无异议，但沈甲出租给南浔魅力金座娱乐城从事的是特殊行业，本身需
要支付相关的垃圾处理费和综合治理费用，物业提供的保安服
务是秩序维护；对证据4，因为涉及到停在路面上的车辆管理
，是需要单独交费给行政执法部门的；对证据5，物业费的组
成是多项目的，且由市场调控，物业服务企业本身含金量不同
也会影响价格；对证据6，下面落款是1号楼全某某主，但事实
上签字的部分业主已经交纳了物业管某某。本院经审查认为：
证据1，因嘉业××对其真实性无异议，故对其真实性予以认
定，能证明涉案房屋的客观状况；证据2、3、4，因嘉业××
对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，但本案系嘉业×
×起诉要求沈甲交纳物业管某某，若沈甲认为嘉业××不履行
或者不完全履行物业服务合同约定的义务，其可以根据相关证
据，依法另行主张某某公司承担相应的违约责任，在本案中不
予一并处理，故对证据2、3、4在本案中不予认定；证据5，与
本案不具有直接关联性，不予认定；证据6，系当事人沈甲以
及相关业主的陈述，本院结合本案其他证据，对该证据中能与
其他有效证据相印证的部分予以采信。
二审中，嘉业××向本院提交了联系函一份，由湖州南
方房地产开发有限公司于2010年1月1日出具，证明1#楼客梯从
2009年交于魅力金座娱乐城使用，在使用过程中产生的电梯维
修费用由魅力金座娱乐城承担支付，每年电梯年检前魅力金座
娱乐城需配合电梯维保公司维修好电梯存在的问题。沈甲经质
证认为对该联系函的真实性有异议，系起诉后形成。本院经审
查认为，该联系函系湖州南方房地产开发有限公司单方出具，缺少魅力金座娱乐城的接收电梯并予以确认的材料，无法确认
其真实性，故不予认定。
经审理，本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：沈甲系涉案南方时代广场小区第1幢2幢3层13
01号房、4层1401号房的业主，因此，根据最高人民法院《关
于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一
条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服
务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业
签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同
当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因而嘉业××
与湖州南方房地产开发有限公司签订的《南方时代广场前期物
业服务合同》对沈甲具有法律约束力。沈甲上诉主张某某公司
与湖州南方房地产开发有限公司恶意串通且物业服务合同签订
不符合《物业管理条例》的相某某定。经审查，本院认为，本
案中现有证据无法证明嘉业××与湖州南方房地产开发有限公
司之间签订的《南方时代广场前期物业服务合同》违反法律、
行政法规的禁止性规定，亦无证据证明嘉业××与湖州南方房
地产开发有限公司之间存在恶意串通之行为，故对沈甲的此项
主张，本院不予采信。此外，沈甲在上诉中还主张其已经与嘉
业××解除物业服务合同关系，但未提供证据证明其经由法定
程序解除合同的事实，故对其主张，本院不予采信。
因而，根据《南方时代广场前期物业服务合同》的约定
，沈甲应依约履行支付物业管理服务费的合同义务。现沈甲拖
欠2011年1月至6月的物业管某某，一审认定其应承担民事清偿责任，并无明显不当，本院予以确认。至于沈甲认为嘉业××
不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，其可以根据
相关证据，依法另行主张某某公司承担相应的违约责任，在本
案中不予一并处理。与此同时，沈甲在二审中关于《南方时代
广场前期物业服务合同》约定的物业管某某收费某某远高于当
地一般小区的标准、显失公平而应予以调整的主张。本院经审
查认为，物业服务收费某某一般由合同当事人区别不同物业的
性质和特点，按照国家、省、市价格主管部门会同建设行政主
管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中自行约定
，在该约定无法定无效或可撤销的情形下，应依照合同约定履
行。沈甲在二审中认可涉案物业管理服务费某某的确定是当时
湖州南方房地产开发有限公司某于涉案小区的规划定位而与嘉
业××所签订，因而合同签订当时并不存在显失公平的情形，
故对沈甲要求调整物业管理服务收费某某的主张，本院不予采
信。至于××涉案小区未××南方房地产开发有限公司所承诺
的规划定位，不属于本案审理的范围，不予处理。
综上，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费796元，由沈甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
审 判 员 邱金海
代理审判员 朱 莹
二〇一二年三月十二日
书 记 员 沈 飞