北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3203号
上诉人（原审被告）北京庄和投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区霞光里15号楼3层303。
法定代表人：屈小宁，董事长。
委托诉讼代理人：邹道明，北京市方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李凯，北京市方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱路28号蓝天大厦4层南侧。
法定代表人：周政，董事长。
委托诉讼代理人：吴雪岩，男，1991年1月2日出生，中粮地产投资（北京）有限公司法务部员工，住该公司宿舍。
委托诉讼代理人：张盛晰，男，1986年12月9日出生，中粮地产投资（北京）有限公司法务部员工，住该公司宿舍。
上诉人北京庄和投资管理�限公司（以下简称庄和公司）因与被上诉人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庄和公司委托诉讼代理人李凯，被上诉人中粮公司委托诉讼代理人吴雪岩、张盛晰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中粮公司一审诉称：2014年12月10日，中粮公司与庄和公司签订《开业前商铺租赁合同（POS版）》约定将中粮公司持有的中粮祥云小镇9-301号商铺出租给庄和公司经营美发、活动沙龙用途，租期4年。2015年4月7日，庄和公司承租的商铺正式对外经营，根据租赁合同通用条款部分第四条的约定，庄和公司应于此后的每个月1日前将当月的租金、物业管理费、推广费和POS使用费交纳到中粮�司。但事实上，虽经中粮公司多次催要，庄和公司自始至终未曾支付过任何租赁费用，恶意拖欠租金至今。庄和公司的行为已经影响了中粮公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的《开业前商铺租赁合同（POS版）》；2.庄和公司支付拖欠的租金、推广费、物业费、POS机租金和能源费合计425590.12元；3.庄和公司承担赔偿违约赔偿金125650.01元；4.案件受理费由庄和公司负担。
庄和公司一审辩称：不同意中粮公司诉讼请求。事实理由部分：庄和公司租了房子后，向中粮公司交纳了28万多租金，有一笔是70579.58元，另一笔是211738.74元，庄和公司并非没有支付任何费用。庄和公司租的时候中粮刚开业，庄和公司是第一批租的，庄和公司经营之后没有达到对方承诺的人流程度，空调5、6月份不制冷，庄和公司无法营业，2015年7月24日，中粮公司没有通知庄和公司将庄和公司门封了，庄和公司当时还在正常营业，也不允许庄和公司拿任何物品，后来不知道何时中粮公司将庄和公司设备拆除了，2016年3月份才给庄和公司下的解除通知，合同正常履行期间，中粮公司将庄和公司设备、装修拆除。中粮公司违约在先，庄和公司同意解除合同，解除时间法院确认。因为房子实际上无法使用了，中粮公司的其他诉讼请求庄和公司不同意。
一审法院经审理查明：2014年，出租方中粮公司（甲方）与承租方庄和公司（乙方）签订《开业前商铺租赁合同（POS版）》，内容为：“一、商铺位置及租赁面积：1、甲方将祥云小镇（9-301）号商铺出租给乙方使用。2、经甲乙双方协商该商铺暂定租赁面积以商铺套内建筑面积计算，暂以347.54平方米计取，如有异议的，最终租赁面积以甲方委托国家认证的测绘机构按本合同通用条款相关�定标准实际测量的结果为准......二、商铺用途：该商铺只供乙方以9-301商号/名称（EdgaraPairs）品牌之用途，经营范围包括：美发、活动沙龙......三、租赁期限及租金：1、租赁期限为4个租赁年度，自起租日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。2、租赁期限内，该商铺租金分为：基本租金、抽成租金。每月的基本租金与抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。（1）基本租金：以日保底租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出。日保底租金为乙方租赁该商铺应交纳的每日最低租金标准。第1个租赁年度：日保底租金为￥5.0元/日/平方米。第2个租赁年度：日保底租金为￥5.3元/日/平方米。第3个租赁年度：日保底租金为￥5.6元/日/平方米。第4个租赁年度�日保底租金为￥6.0元/日/平方米。（2）抽成租金，以每月销售额为基数乘以销售额抽成扣率计算得出。第1个租赁年度：销售额抽成扣率为13%。第2个租赁年度：销售额抽成扣率为14%。第3个租赁年度：销售额抽成扣率为15%。第4个租赁年度：销售额抽成扣率为16%。四、租赁保证金：乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金，合计211738.74元人民币。如乙方在签署《租赁意向书》时已交纳过租赁保证金，则自本合同签订之日起，乙方已缴纳的租赁保证金自动转为本合同的租赁保证金，不足部分，乙方应在本合同签订之日起5日内补足。五、开业保证金：乙方在签署本合同后5日内应向甲方交纳相当于第一个租赁年度1个月的基本租金，物业管理费、推广费总和，共计70579.58元人民币作为乙方开业保证金......六、其他费用：1、物业管理费标准，按照46元人民币/平方米/月收取；2、推广费标准，按照5元人民币/平方米/月收取；七、商铺交付：甲方拟于2014年10月20日将该商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。八、POS系统：......乙方在该商铺中共租用甲方提供的POS专用收银系统1台。目前银联卡刷卡费率：1%，外币卡刷卡费率4%，如有调整，以甲方另行通知为准。如使用甲方提供的POS系统，乙方还应支付POS机押金和租金。POS机押金按照5000元人民币/台收取；POS机使用租金按照400元人民币/月收取。九、免租装修期：乙方享有90天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。十四、补充条款：4.第二部分通用条款14.2.1修改为：“合同终止（不论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态。经甲方同意保留商铺原状的，乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿......”
《开业前商铺租赁合同（POS版）》第二部分为通用条款，内容包括：第四条租金、费用及支付方式：4.2.1基本租金交纳方式：（1）基本租金应按月支付，乙方应于每月1日之前支付当月的基本租金。4.3租赁保证金：4.3.1乙方租赁保证金数额相当于第一个租赁年度的3个月（每月天数按照365÷12计算）的基本租金、3个月物业管理费及3个月推广费的总和，具体交纳标准在本合同协议书中约定。4.3.2租赁保证金不是乙方的预付租金、物业管理费、推广费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的�证。租赁保证金由甲方保管，按本合同约定使用并不计利息。4.3.3该商铺的最终租赁面积确定后，或日保底租金及/或物业管理费及/或推广费发生调整时，甲乙双方应重新计算该租赁保证金的实际数额；如乙方已经交纳的租赁保证金多于该实际数额，则该超出部分的数额直接结转为乙方应向甲方支付的下一期相应租金及相应费用的一部分（不计利息）；如乙方已经交纳的租赁保证金少于该实际数额，乙方应在甲方发出书面通知之日起5个工作日内向甲方补足不足的部分。4.3.4甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，及/或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，及/或根据本合同不予返还。合同有效期内，如乙方未在本合同约定的期限内足额交纳租金、物业管理费、推广费、能源费用（如水费、电费、燃气费、采暖费等）、有线电视收看维护费、电话线路维护费�网络端口维护费、违约金及其他乙方应当支付的费用，且自甲方发出书面通知后7日内，乙方拒不履行的，甲方有权在乙方向其交纳的租赁保证金中直接抵扣上述费用（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的5日内重新补足甲方扣除部分的租赁保证金并存放于甲方。如在免租期或租赁期限内，乙方单方解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。4.4开业保证金：4.4.1乙方开业保证金数额相当于1个月（天数按照365÷12计算）的基本租金、物业管理费、推广费总和，具体交纳标准在本合同协议书中约定。4.4.3除�本合同另有约定，甲方将在乙方配合甲方同期开业后10个工作日内，向乙方退还开业保证金（不计利息），或经乙方同意后，转为乙方应交纳的部分租金。4.5.2物业管理费支付方式：（1）物业管理费应按月支付，乙方应于每月1日之前支付当月的物业管理费。4.6.3推广费支付方式：（1）推广费应按月交纳，乙方应于每月1日之前支付当月的推广费。4.7.3POS机使用费：（1）乙方应于每月1日之前支付当月的POS机使用费。第十七条、乙方违约责任：17.1在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费、推广费、POS机使用费、租赁保证金、水、电、燃气、采暖费、电话费、有限电视开通费、有限电视收看维护费、电话线占线费、电话线路维护费、网络开通费、网络端口维护费及其他费用等按本合同约定乙方应向甲方交纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付违约金。17.4本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租金保证金应作为违约金赔偿给甲方。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分：17.4.5拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）。17.5甲方依据本合同第17.4条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方之日时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证�不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修等费用。17.6本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，如存在乙方欠缴租金、物业管理费、推广费和其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形，则甲方除有权依据本合同约定从租赁保证金中扣除外，对不足部分，甲方有权依据合同约定采取相应的禁止乙方经营或禁止搬离物品或货物的措施。在上述情况下，则参照14.4.1的约定执行......”该合同尾部中粮公司签署的时间为2014年12月10日，庄和公司签署的时间为2014年11月5日。
2014年10月16日，招商部、工程部、运营部、凯莱管理处以及商户就铺号为S7-301号商铺签订《祥云小镇C-03地块商铺交接确认表》。双方确认中粮公司于2014年10月16日将诉争商铺交付于�和公司。
2014年9月28日，庄和公司向中粮公司支付70579.58元。2014年12月8日，庄和公司向中粮公司支付211738.74元。中粮公司确认庄和公司已经向其支付的70579.58元为开业保证金，211738.74元为租赁保证金。庄和公司表示上述付款均为其向中粮公司支付的租金。中粮公司表示庄和公司支付的租赁保证金211738.74元已经抵付2015年1月17日至4月6日期间的租金，就70579.58元同意作为租金。
2015年7月24日，中粮公司将诉争房屋上锁、封门。
2016年3月14日，中粮公司向庄和公司发送《关于催缴租金费用及解除合同的函》，内容为：“根据北京庄和投资管理有限公司与中粮地产投资（北京）有限公司于2014年10月签订的《中粮祥云开业前商铺租赁合同》（以下简称“合同”），贵司承租祥云小镇9-301商铺用于造型美发。截至今日，贵司仍欠缴我司租金、物业、推�费409399.62元，能源费（水电费）16190.50元，以上合计425590.12元。贵司上述行为已严重违反合同有关约定。现我司郑重书面告知贵司解除《中粮祥云开业前商铺租赁合同》，请贵司于2016年3月18日前交还该商铺，并将拖欠我司的租金和其他费用交至我司财务部（租金及相关费用的交纳以贵司实际交还该商铺的日期为准），在租赁期内发生的、不能及时付清的费用，仍应由贵司负担。否则，届时我司将根据合同约定采取搬离物品、直接收回该商铺等相应措施。并且，我司有权扣除贵司的租赁保证金，要求贵司支付滞纳金或追究贵司的其他违约责任，以采取必要措施以维护我司的合法权利并保留《租赁合同》约定的其他权利......”庄和公司确认收到了该函件，该《关于催缴租金费用及解除合同的函》邮件的签收日期为2016年3月15日。
中粮公司提交催缴通知单，拟证明庄和公司拖欠租金、推广费、物业管理费和POS机租金等共计409399.62元。庄和公司主张该证据系中粮公司自行制作，不认可真实性和证明目的。
庄和公司提交照片16张，拟证明中粮公司在2015年7月24日合同履行期间内擅自将诉争商铺封门、庄和公司的装修情况以及中粮公司的拆除情况。中粮公司认可该该照片的真实性，认可2015年7月24日将诉争商铺封门。
关于诉争商铺的起租日，中粮公司主张是2015年1月17日。庄和公司主张是2015年4月7日。
关于庄和公司入驻诉争商铺的时间，中粮公司主张是2014年10月16日，庄和公司主张是签订之日，具体时间记不清楚。
诉争房屋已由中粮公司出租给案外人。
一审法院认为：中粮公司、庄和公司签订的《开业前商铺租赁合同（POS版）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规�强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。就中粮公司要求解除诉争合同的诉讼请求，庄和公司同意解除，故，就中粮公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。解除日期根据合同第17.5条之约定应为2016年3月15日。
庄和公司作为承租方应当按照合同约定支付租金、推广费、物业费、POS机租金，故就中粮公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。但，中粮公司与庄和公司就起租日不能达成一致意见，双方认可诉争商铺于2014年10月16日交付，诉争合同约定免租期为90日。就中粮公司主张自2015年1月17日起算租金，一审法院不持异议。因诉争房屋于2015年7月24日被中粮公司封门，庄和公司无法继续使用，故庄和公司租金应交纳至2015年7月23日。庄和公司交纳了开业保证金，现其主张上述费用为其已交纳的租金，一审法院审查诉争合同及庄和公司�意见，认定开业保证金可转化为租金。就庄和公司交纳的租赁保证金，其主张应为租金，中粮公司亦认为该部分租赁保证金已抵付部分租金，一审法院据双方当事人意见，将该部分保证金确认为庄和公司已付租金。故，中粮公司就租金、推广费、物业费、POS机费的计算方式有误，一审法院据上述已确认情况进行调整。就中粮公司要求庄和公司给付能源费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
庄和公司未按照约定交纳租金等费用，应当承担赔偿责任。庄和公司主张违约金标准过高，一审法院综合考量本案案情，酌情予以调整。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认中粮地产投资（北京）有限公司与北京庄和投资管理有限公司签订的《开业前商铺租赁合同（POS版）》于二〇一六年三月十五日�除；二、北京庄和投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付中粮地产投资（北京）有限公司租金、推广费、物业费、POS机使用租金、能源费共计十七万一千零四十五元四角六分；三、北京庄和投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付中粮地产投资（北京）有限公司违约金九千零一十五元七角四分；四、驳回中粮地产投资（北京）有限公司的其他诉讼请求。
庄和公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1、在合同履行期间，被上诉人严重违约，擅自封门，不让上诉人使用房屋，而且还将上诉人近100多万元的装修全部拆除，几十万元的设备搬走。被上诉人应当承担违约责任，赔偿上诉人的损失，上诉人会另行起诉；2、上诉人认可双方的租赁合同已经解除，解除的原因完全是被上诉人违约，擅自封门，拆除装修，搬走设备。而且已经又将房屋出租给他人，导致事实上合同无法继续履行；3、上诉人不拖欠房租及其他费用，没有违约行为，不应当向被上诉人支付房租以及其他费用，更不应当承担违约责任；4、被上诉人有严重违约行为，给上诉人造成了很大的损失。综上，请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无须支付被上诉人租金、推广费、物业费、POS机使用租金、能源费共计171045.46元；2、上诉人无须支付被上诉人违约金9015.74元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
中粮公司辩称：同意一审法院判决，不同意庄和公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《开业前商铺租赁合同（POS版）》《关于催缴租金费用及解除合同的函》、催缴通知单、照片等证据在案佐证。
本院认为：当事人�当按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方当事人签订的《开业前商铺租赁合同（POS版）》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务。现因双方当事人均同意解除合同，本院对此不持异议。一审法院确定合同解除日期为2016年3月15日，符合双方合同的约定。在双方对起租日存在争议的情况下，应以租赁物的实际交付之日2014年10月16日为起算标准，但因双方合同约定了免租期为90日，故中粮公司主张自2015年1月17日起算租金，本院应予支持。因中粮公司于2015年7月24日将租赁物封闭，故庄和公司租金应交纳至2015年7月23日。而庄和公司已交纳开业保证金、租赁保证金，可以抵付部分租金，而未给付部分及相关费用理应继续给付。因庄和公司未按合同约定履行给付义务，故其应承担相�的违约责任。一审法院酌情确定的庄和公司给付租金、推广费、物业费、POS机费、能源费及违约金给付数额，符合本案的实际情况及相应法律规定。综上，庄和公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4656元，由中粮地产投资（北京）有限公司负担2705元（已交纳），北京庄和投资管理有限公司负担1951元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费3902元，由北京庄和投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 付 辉
二〇一七年三月二十九日
法官助理 梁 丽
书 记 员 李星月