广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初1892号
原告：中国农业银行股份有限公司南海九江支行，住所地广东省佛山市南海区.
负责人：邝永辉。
委托代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。
委托代理人：刘健萍，广东宝慧律师事务所律师。
被告：潘冠雄，男，汉族.
被告：佛山市南海区盈达置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区.
法定代表人：李国辉。
原告中国农业银行股份有限公司南海九江支行与被告潘冠雄、佛山市南海区盈达置业投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘健萍到庭参加了诉讼，被告潘冠雄经本院公告传唤无到庭应诉，被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司经本院传票传唤无到庭应诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告潘冠雄配合原告办理佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩X座XXX房的他项权证；2、判决被告潘冠雄偿还原告借款本金82880.13元以及按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（暂计至2017年6月30日的利息为3236.05元、罚息为76.05、复利94.39元，从2017年7月1日起至实际清偿之日以上述借款本金82880.13元按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计收罚息，以应付未付利息、罚息按照上述罚息利率标准计收复利。在逾期期间如果遇到同期人民币贷款基准上调的，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调，如果同期人民币贷款基准利率下调的，罚息利率不相应下调的。3、原告对被告潘冠雄提供的用于抵押的位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座1402房在上述第二项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4、被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司对本案债务承担连带清偿责任。
事实和理由：原告与被告潘冠雄于2013年8月5日签订《个人购房担保借款合同》（编号44020120130104169），约定被告潘冠雄向原告借款90000元用于购买房屋；双方借款期限240个月;还款方法为等额本息还款法，还款日为每月11日。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之叁后确定。借款期间遇中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。本合同执行利率以人民银行基准利率为基础下浮的，在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含)以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，不另行通知借款人、担保人。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，或借款人、担保人违反本合同其他约定的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期。
《个人购房担保借款合同》签订后，原告依约于2013年11月11日履行了划款义务向被告潘冠雄指定的账户划款人民币90000元。但被告潘冠雄从2016年9月开始没有按期还款，根据合同约定，原告有权提前收回已发放借款并行使抵押权，宣布全部借款提前于诉讼文书送达被告潘冠雄之日到期，并按照逾期借款计算利息、罚息、复利。被告潘冠雄以位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座1402房为上述借款提供抵押担保（房地产预告登记证明书编号为：粤房地预登佛预字第02××53号），根据《个人购房担保借款合同》约定，抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。因此，原告对被告潘冠雄提供的该房屋在本案债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。
根据《个人购房担保借款合同》约定，被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司为被告潘冠雄提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；或借款人、保证人违反本合同项下声明、保证、承诺或义务的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被告潘冠雄于2015年3月已办理了房产证，但经原告多番催促下，至今仍不配合原告办理抵押登记，现因被告潘冠雄逾期还款，原告主张全部借款提前到期，原告有权要求被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司承担担保责任，对本案债务负连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。
原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：
1、原告营业执照（1份，复印件）。
2、被告身份证、被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司企业信用信息查询（各1份，复印件）。
3、个人购房担保借款合同、个人信贷业务申请表（各1份，原件）。
4、借款凭证（1份，原件）。
5、房地产预告登记证明（1份，原件）、佛山市南海区房产查询证明（1份，打印件）。
6、广东省商品房买卖合同（1份，原件）。
7、本息清单（1份，打印件）。
诉讼中被告潘冠雄、佛山市南海区盈达置业投资有限公司没有答辩及提交证据材料。被告潘冠雄经本院公告传唤，被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证及辩解的权利。经审核，原告提供的证据材料，来源合法、内容真实、与本案相关联，本院对其证据效力予以确认，并据此确认原告起诉所述事实。
另查明，1、编号为44020120130104169的《个人购房担保借款合同》第十二条约定，借款人未按双方约定期限归还贷款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。第二十八条约定，借款期间遇中国人民银行人民贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。
2、原告与被告于2013年9月18日就位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩X座XXX房办理预购商品房抵押权预告登记，编号为粤房地预登佛预字第02××53号房地产预告登记证明中载明，预告登记权利人为原告中国农业银行股份有限公司南海九江支行，预告登记义务人为被告潘冠雄，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。预登记依据合同号为44020120130104169、44020120130104182。佛山市南海区国土城建和水务局出具的《佛山市（南海区）房产查询证明》中载明，位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩X座XXX房的抵押情况为“已办理预抵押登记”。房屋权利人为潘冠雄，权利证号为XXXXXXXX。本院依原告的财产保全申请作出（2017）粤0605民初1892号民事裁定，依法于2017年2月21日查封属被告潘冠雄的上述房屋。
3、被告潘冠雄从2016年9月11日开始逾期偿还《个人购房担保借款合同》项下的借款。
综合本院采信的证据及原告在庭审中的陈述，本院确认截至2017年6月30日，被告潘冠雄尚欠原告《个人购房担保借款合同》项下借款本金82880.13元、利息3236.05元、罚息76.05元、复利94.39元。
本院认为，原、被告间签订的《个人购房担保借款合同》系原、被告双方的真实意思表示，双方均应依约履行。原告作为借款方签订上述借款合同目的在于按期收回借款本息，被告潘冠雄逾期还款，其行为已影响原告债权的实现，使上述合同目的不能达成，故原告有权依照约定取消优惠利率，要求被告潘冠雄提前归还全部借款本金及所欠利息、罚息。原告主张被告潘冠雄支付《个人购房担保借款合同》项下借款本金82880.13元、计算至2017年6月30日的利息3236.05元、罚息76.05元、复利94.39元，以及从2017年7月1日起至实际清偿之日止按《个人购房担保借款合同》约定的逾期罚息利率计付利息，以应付未付利息3236.05元为基数按上述罚息利率标准计算复利，已提供依据，本院予以支持。根据中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十条第二款“……对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。最后一笔贷款清偿时，利随本清。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，复利的计算基数应仅以正常利息即合同期内的应付利息为限，不包括按逾期罚息利率计算的罚息。原告主张以被告潘冠雄所欠的逾期罚息为基数计算的复利，不符合上述规定，本院不予支持。
原告提出被告潘冠雄以其购买的位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座1402房作为合同项下债务的抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告有权对被告潘冠雄提供的抵押物在约定的债权范围内享有优先受偿权的主张。根据原告提供的证据，上述房屋办理的预购商品房抵押权预告登记事项已明确记载于房地产预告登记证明中，而原告提供的佛山市（南海区）房产登记查询证明中亦载明抵押情况为“已办理预抵押登记”。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座1402房的房产抵押权预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权，因此，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持。
原告提出要求被告潘冠雄配合原告办理涉案房产的正式抵押登记手续的主张，因被告潘冠雄已为位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座1402房办理房屋不动产登记（权利证号0200545733），本案办理抵押登记的条件已成就。涉案房产已在本案中由原告申请进行了查封，因此不涉及损害到其他债权人的利益，故对于原告的上述主张，本院予以支持。
被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司为被告潘冠雄的上述债务向原告提供连带保证，并约定保证担保的期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。上述约定的目的在于保障原告抵押权的实现，本案中涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，原告并未享有现实抵押权，原告的本案债权仍在被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司承担保证担保责任的期限内，被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司应按照《个人购房担保借款合同》的约定依法承担相应的连带清偿责任。
两被告经本院合法传唤无到庭应诉，本院作缺席判决。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告潘冠雄应于本判决发生法律效力之日起十日内归还《个人购房担保借款合同》项下借款本金82880.13元、计算至2017年6月30日的利息3236.05元、罚息76.05元、复利94.39元，及从2017年7月1日起至实际清偿之日止以上述借款本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%的标准计付利息，以应付未付利息3236.05元按照上述罚息利率标准计付复利予原告中国农业银行股份有限公司南海九江支行，如遇中国人民银行同期同类贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；
二、被告潘冠雄应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告中国农业银行股份有限公司南海九江支行向不动产登记管理机构为位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座1402房办理抵押登记；
三、被告佛山市南海区盈达置业投资有限公司对被告潘冠雄的上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告超出上述判项的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理1913.42元、财产保全费865.37元（原告均已预交），由两被告按照判决主文确定的方式负担，并应于支付上述款项同期一并迳付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 汪晓强
人民陪审员 吴小梅
人民陪审员 招小影
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 曹 悦