福建省宁德市蕉城区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）蕉行初字第17号
原告曹桂云，女，1977年8月30日出生，汉族，住福建省寿宁县。
委托代理人龚纯辉，福建人文律师事务所律师。
委托代理人肖春花，福建人文律师事务所实习律师。
被告东侨经济技术开发区房管局，住所地宁德市蕉城区。
法定代表人陈钦，男，局长。
委托代理人余炎，男，1969年11月10日出生，汉族，住宁德市东侨经济�发区。
委托代理人黄宇健，福建环三律师事务所律师。
第三人谢基喜，男，1976年4月2日出生，汉族，住宁德市蕉城区。
第三人陈铃，女，1985年11月30日出生，住宁德市蕉城区。
上述俩第三人的共同委托代理人刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。
原告曹桂云诉东侨经济技术开发区房管局房屋行政登记一案，于2014年3月25日向本院提起行政诉讼。本院于2014年4月21日受理后，于2014年4月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因谢基喜、陈铃与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年6月3日、7月8日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人龚纯辉、肖春花，被告的委托代理人余炎、黄宇健及第三人的共同委托代理人刘端伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月20日，原告在向�告查询相关房产信息时，发现原告拥有产权的坐落于宁德市坪塔西路5号（金城花苑）5幢3-B室，建筑面积为106.94平方米，所有权证号为20060664号的房屋产权已经变更登记，原告当即要求被告提供原告产权变更的相关依据，但被告不予理睬。此后，原告再次要求被告提供原告产权变更的相关依据，被告向原告提供了存量房买卖合同，但该合同的出售人并非原告所签，而是由陈子颂代签。同时该房屋转让价款为43万元，以明显不合理的价格予以转让，且陈子颂亦未将转让款交付给原告。2013年6月17日，原告与陈子颂在宁德市三都澳公证处办理公证《委托书》一份，虽然在委托书上有约定原告委托陈子颂签订房地产买卖合同，但并未明确受托人转让房屋的具体价款，即原告与受托人陈子颂关于签订房地产买卖合同的授权是不明的，在授权不明的情况下，陈子颂无权代理原告�订房屋买卖合同。被告在办理原告上述房屋转移登记手续时未尽到合理的审慎义务，仅凭上述授权不明的公证委托书即办理了过户登记手续，该房屋转让行为违背了原告的真实意愿，严重损害了原告的合法权益。综上，请求依法判决撤销被告作出的宁房权证东侨字第201343**号《房屋所有权证》。
被告东侨经济技术开发区房管局辩称，2013年12月20日，原告的公证委托代理人陈子颂与第三人谢基喜到我局办理坐落于宁德市坪塔西路5号（金城花苑）5幢3-B室存量房转移登记手续，并向我局提交房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证、国有土地使用权证、存量房买卖合同、申请人及委托代理人的身份证明及公证书、税务部门开具的销售不动产统一发票、房产／土地使用权权属转移涉税证明等房屋所有权发生转移所需的材料。经审查，原告的公证委托代理人及第三人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，我局依法予以受理，并对原告的公证委托代理人及第三人制作相关房屋登记信息询问笔录等。同时，在法定时限内将申请登记事项记载于房屋登记簿，并向申请人颁发房屋所有权证。综上所述，被告的颁证行为符合《房屋登记办法》等相关规定，原告以其未明确授权受托人转让房屋的具体价款为由认为我局未尽到合理的审慎义务，没有事实与法律依据，其诉讼显属无理。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告东侨经济技术开发区房管局在法定时间内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
1、房屋所有权转移登记申请书；
2、申请人及委托代理人的身份证明及公证书；
3、房屋所有权证、国有土地使用证；
4、存量房买卖合同及存量房交易结算资金自行划转声明；
5、税务部门出具的销售不动产统一发票、房产／土地使用权权属转移涉税证明、房屋登记信息询问笔录、承诺书、房屋交易手续费收费通知书；
6、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》。
第三人谢基喜、陈铃未作书面答辩，口头答辩称同意被告的答辩意见，并补充认为，谢基喜与原告的委托代理人签订的现量房买卖合同，及谢基喜向陈子颂支付房屋转让款43万元，都是基于平等基础上的买卖合同，原告要求撤销并认为授权不明确，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人谢基喜、陈铃没有向本院提交证据与依据。
以上证据，经庭审质证、辩论，本院认证如下：
被告提供的6组证据，原告对其形式要件均无异议，第三人对被告提交的证据没有异议，经审查，被告所举证据均具有关联性、合法性、真实性，可以作为定案依据，本院依法予以采纳�
根据上述有效证据及庭审调查，可以认定如下事实：涉讼房屋原系原告所有，2013年6月17日，原告与陈子颂签订委托书，约定由陈子颂执行和处理涉讼房产有关事宜，并于2013年6月18日就前述委托书办理了公证，宁德市三都澳公证处出具（2013）闽宁证字第2224号公证书。2013年12月19日，陈子颂与谢基喜签订存量房买卖合同，约定将房屋以43万价格出售给谢基喜。2013年12月20日，陈子颂与谢基喜到被告处申请房屋所有权转移登记，被告经审核后于2013年12月20日作出宁房权证东桥字第201343**号房屋所有权证，载明：“房屋所有权人：谢基喜，房屋坐落：宁德市坪塔西路5号（金城花苑）5幢3-B，共有情况：单独所有。”
另查明，第三人谢基喜与陈铃系夫妻关系，双方于2006年2月8日登记结婚，
本案的焦点问题是：被告在房屋登记时是否已尽到审慎注意义务？本院认为，被告对�讼房屋进行转移登记已尽到审核职责，理由：
（1）《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”涉讼房屋原登记在原告名下，原告委托陈子颂作为代理人执行和处理涉讼房产，委托事项中包括代为签订房地产买卖合同、申请办理房地产权属的转移登记手续等权限，因此，陈子颂作为卖方委托代理人与买方谢基喜共同到被告处申请办理涉讼房屋的转移登记，并按规定提交了相关的材料，被告经审核认为所提交材料齐全且材料之间相一致，符合有关规定并核发房产证给谢基喜的行为并未违反相关法律法规的规定。
（2）原告对被告的房屋登记的程序无异议，但对存量房买卖合同的合法性有异议。本院认为，房屋权属登记本身并不创设权利，登记机关受理申请人的申请，对当事人取得的房屋权属进行书面记载，而不针对当事人双方未定的权利进行裁决和确认。这决定着权属登记机关的职责在于审查申请人是否依法提出了申请登记所需要的材料，申请登记事项有无违反法律禁止性或限制性的规定，申请材料内容是否一致等。申请人申请登记的民事法律关系在实体上是否真实有效，则不在登记机关的职责范围之内。就本案而�，由于该份存量房买卖合同至今未被有权机关撤销或认定为无效合同，因此，该份合同真实有效，可以采信，证明了原告将涉讼房屋转让与谢基喜的事实。至于原告认为该份合同无效，应当通过民事诉讼的途径寻求解决，对此，本院也予以了释明。
（3）关于原告认为房屋交易价格过低的问题，本院认为，登记机构并无审查房屋交易价格的职权。按照依法行政原则，行政机关的权力尤其是限制公民的权力，只能出自法律的明确授权，除此之外别无权源。房屋所有权人以什么样的价格处分自己的房屋属于其意思自治的范围，且从合理性角度考虑，要求登记机构审查购房款是不适当的：一是过分干预民事主体的意思自治；二是妨碍市场交易的效率和安全；三是给登记机构增加负担。故原告以房屋价格过低主张被告未尽审慎注意义务无理。
综上所述，本院认为，被告根据《房屋登记办法》和《福建省城市房屋产权登记条例》的规定，审核了谢基喜提交的登记申请书、身份证明、存量房买卖合同、销售不动产统一发票等材料，认定谢基喜提交的上述材料符合房屋转移登记条件，向谢基喜核发宁房权证东侨字第201343**号房屋所有权证并无不当。原告要求撤销被告核发的宁房权证东侨字第201343**号房屋所有权证，本院不予支持。原告对上述申请登记材料中的买卖合同有异议，可通过其他合法途径解决，本案不予审查。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告曹桂云的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈丽平
代理审判员 王 鑫
人民陪审员 陈 芬
二〇一四年七月十四日
书 记 员 张 芳
附相关法律条款：
一、《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
（一）起诉被告不作为理由不能成立的；
（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；
（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；
（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。
二、《房屋登记办法》
第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：
（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；
（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；
（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。