广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2126号
上诉人（原审被告）：陆强庭，男，汉族，1954年5月2日出生。
委托代理人：戚耀升，广东天一星际律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：农业部南海区渔政局，住所地：广州市越秀区中山一路50号。
法定代表人：吴壮，职务：局长。
委托代理人：林振金，广东格林律师事务所律师。
上诉人陆强庭因与被上诉人农业部南海区渔政局（以下简称渔政局）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：渔政局提供的穗房地证字第09××12号《房地产证》载明：广州市越秀区山河东街10号102房权属人为农业部南海区渔政渔港监督管理局。
陆强庭为证明其入住上述房屋的时间，提交了证据《住房调换证明》，内容有陆强庭1980年8月4日为东山新河浦路12号2楼承租人。
陆强庭为证明其拆迁前住房的业主，提交了证据一九五四年四月的《房地产所有证》，内容有山河东街十号房屋人为江世莊。
1981年11月12日，陆强庭、渔政局签订《南海区渔政指挥部征用8～10号楼房安排新房面积协议书》约定陆强庭户三人，原住面积10.15平方米，安排新楼楼下20平方米，房租交给业主。
2013年6月20日，渔政局向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判决陆强庭立即腾空广州市越秀区山河东街10号102的房屋交回渔政局使用、占有；2、判决陆强庭支付占住房屋使用费28800元（从2011年6月1日起至2013年5月31目，每月1200元计算）给渔政局；3、判决解除渔政局、陆强庭双方的租赁关系，判令追加陆强庭支付从2008年6月1日起至2011年5月31日止，共36个月，每月1000元，合计36000元的房屋使用费给渔政局；4、诉讼费全部由陆强庭负担。
原审庭审中，陆强庭确认在涉案房屋居住。双方确认没有交收过租金。渔政局撤回第三项“判决解除陆强庭、渔政局双方的租赁关系，判令追加陆强庭支付从2008年6月1日起至2011年5月31日止，共36个月，每月1000元，合计36000元的房屋使用费给渔政局”的请求，陆强庭没有表示异议。
另查，渔政局据2008年9月11日农业部“农人发（2008）12号”文，由农业部南海区渔政渔港监督管理局更名为农业部南海区渔政局。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。房管部门核发的房地产证已经确认渔政局为涉讼房屋的所有人，故对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现渔政局要求陆强庭交还涉案房屋，陆强庭居住涉案房屋，渔政局对陆强庭提起诉讼，主体适格。渔政局要求陆强庭交还房屋的请求原审法院予以支持。陆强庭（包括同住人）应将房屋腾空交还渔政局。陆强庭居住涉案房屋，却没有向渔政局缴交过租金，故渔政局要求陆强庭支付使用房屋对价的请求，也予以支持。关于渔政局请求的诉讼时效期间适用问题，陆强庭原为承租户回迁涉案房屋，渔政局在庭审中也主张陆强庭是以承租人名义回迁，故双方应为不定期的租赁关系，因渔政局主张的使用费实为租金，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。故陆强庭应向渔政局支付从2012年6月21日起至将广州市越秀区山河东街10号102房腾空交还渔政局之日止的房屋使用费。参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算房屋使用费。依照《中华人民共和国民事通则》第四条、第五条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，原审法院于2014年3月5日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起一个月内，陆强庭（包括同住人）搬出广州市越秀区山河东街10号102房并将房屋腾空交还渔政局；二、在本判决书发生法律效力之日起7日内，陆强庭向渔政局支付房屋使用费（从2012年6月21日至将广州市越秀区山河东街10号102房腾空交还渔政局之日止，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算房屋使用费）；三、驳回渔政局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费520元，由渔政局承担260元，陆强庭负担260元。
判后，上诉人陆强庭不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院遗漏查明核心的历史事实，严重缺失公允。1、陆强庭提供的一系列由“渔业指挥部”签署、应由渔政局继承责任的法律文件，原审法院未予采信。陆强庭已举证证明渔政局的前身为渔业指挥部，后者为渔政局所挂五个牌子之一，渔政局对有关渔业指挥部签署的、讼争房屋相关的协议书等法律文件具有责无旁贷的继承责任和义务；2、原审法院遗漏查明陆强庭提交的若干证据所反映的事实，包括：（1）《广州市私房租簿》证明陆强庭在1981年私房被征用之前就是被渔政局征地拆迁的原华侨私房房产的承租户；（2）《征用私房交换产权协议书》（含原私房业主的《房地产所有证》）证明渔政局所承诺，在私房改造后，其对原业主的交换补偿是5套单元；（3）《南海区渔政指挥部征用8～10号楼房安排新房面积协议书》、《住户回迁通知》等，证明本案诉讼标的房产山河东街10号之102房，是安置陆强庭的回迁房；其产权属于原业主，且安置承租户的租金约定为向原业主缴交，而不是渔政局；（4）陆强庭庭审时已向法庭举证截至2001年向原业主缴交房租的收据记录、以及自行维护房屋的证据，证明陆强庭作为承租人始终在履行有关回迁安置协议；3、原审法院没有尽职调查和审理，假如原私房业主出让涉案五套房产，依据相关法律，陆强庭享有受让优先权；在陆强庭毫不知情的情况下，渔政局获得该等产权是非法的，应予裁定其受让无效。而且，陆强庭提交的证据《广州市公有房屋及用地登记申请书》表明，渔政局在征地建设完成后，刻意隐瞒私房房改的事实，达到了产权分割目的，并成功骗过房管部门，领取了全部房产证，将权属于原私房业主的所有房屋据为己有的。无论上述哪一种情况，渔政局起诉的核心证据《房地产证》，都是非法所得，应判定渔政局《房地产证》证据无效，或责令其提供更多相关的证据，包括合法取得房地产证的相关佐证；4、渔政局主体不适格。渔政局诉称“陆强庭以承租人回迁续租的名义占住后，不肯签订租赁合同……无理占用讼争房屋十多年”，是毫无事实根据的。事实上，陆强庭拆迁前已是承租户，后依据有关协议，回迁安置在权属属于原业主江世莊的102房继续租住，与渔政局并无任何租赁关系；自2001年至讼争之日，渔政局从未向陆强庭出示过房屋权属、或者原业主的授权、或转让等有关证明，也未向陆强庭提起过任何租赁事宜，渔政局与陆强庭根本不存在出租与承租、或“回迁续租”、“占住”或“占用”等关系；因此，原审法院认定渔政局主体适格是错误的。渔政局既不真正具备行使讼争房产权益的资格，又无原业主授权或转让，更与陆强庭无租赁关系，仅仅依仗欺骗所得而驱赶拆迁补偿安置户、且强求收取租金，都是不能成立的。二、原审法院适用法律不当，完全忽略了物权形成的历史事实以及物权登记可能存在违法。1、原审判决提到《南海区渔政指挥部征用8-10号楼房安排新房面积协议书》中的“业主”，明显是指原私房业主江世莊；在没有江世莊变更指示的情况下，原审判定渔政局有权行使收取租金的权利，将意味着承租户需缴纳双重租金，姑且不论其房产证是否非法所得，显然是不公平的和错误的；2、原审法院在审理该案时草率地引用物权法进行推断和判决，是不合理的。而且，陆强庭也明确告知法庭，正向广州市国土资源和房屋管理局、广州市人民政府、广东省住房和城乡建设厅申请行政复议，以期取得更多关于渔政局违法登记的证据，且也向原审法院通报了相关的进度，并请求法院延缓判决，但法院置之不理，得出错误的结论；3、原审法院的判决违反《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号）的有关规定，严重损害陆强庭作为被拆迁人的权益，应予改判。三、陆强庭所居住的房屋是与江世莊发生的租赁关系，而不是与渔业局发生的租赁关系。渔政局后来的介入不管是以何种方式包括江世莊弃产、买卖或者是非法的方式来取得产权都不影响陆强庭与江世莊的租赁关系，根据产权的变动不影响租赁关系的原则，渔政局后来向陆强庭所收缴的租金从双方签订的租房管理协议书看，很明显是一个代收的行为，该协议书记载渔政局只是管理人不是出租人，只是代收租金。由于2001年之后一直没有人再向陆强庭催收过租金，陆强庭也找不到房屋的业主江世莊，一直就没有缴纳租金，但是这个租赁关系并未解除或终止，因为江世莊并没有主张解除，因此租赁关系就一直有效。为此，陆强庭上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1744号民事判决；2、驳回渔政局的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由渔政局承担。
被上诉人渔政局答辩称：一、本案不是房屋所有权争议。原房屋所有权人为江世莊。1981年拆迁时已补偿拆迁费给江世莊，江世莊已获得合理补偿。新房建成后，涉案房屋所有权已依法登记在渔政局名下，是合法的。本案不是房屋所有权的争议，而是房屋承租使用权的争议。房屋所有权的争议与陆强庭没有关联性。二、原房屋所有权人从未提出所有权异议。陆强庭争议房屋所有权毫无法律依据，与其毫无关系。三、陆强庭无权对房屋所有权提出异议。陆强庭不管其租用房屋多久，只能是房屋的承租人。承租人不是提出房屋所有权异议的适格主体。四、原房屋征收拆迁争议时效已过。江世莊或者其合法继承人、受赠人、委托代理人从1981年征收拆迁房屋至今均未曾提出过任何异议，即使上述有关人员有争议，不论从民事或者行政程序的角度，也均已超过权利保护时效。五、陆强庭不付租金无权使用房屋，由于陆强庭十几年分文租金未曾交过，已无权继续租住房屋，故原审判决其腾房合情合理合法。六、陆强庭称渔政局代理江世莊收租不是事实，而且陆强庭在2000前已经向渔政局缴纳过租金，2001年以后，陆强庭没有交，渔政局上门催收，有住户持刀出来恐吓，渔政局因此报了警，后来一直没有办法收取租金，并非陆强庭所说不知道房子是谁的。请求二审驳回上诉，维持原判。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，1981年12月10日，南海区渔业指挥部办公室（甲方）与江世莊（乙方）签订《征用私房交换产权协议书》，约定乙方提出在新安置住房领回产权，特签订如下协议：征用山河东征十号私房，经核定建筑面积195.90㎡，价值人民币15889.83元，核定新安置房屋建筑面积250㎡（二房一厅五套），价值人民币3万元，对比尚差12110.17元；乙方价差12110.17元，保证于1982年底前补足给甲方。如逾期不补足，则撤销交换产权，作为住公房办，乙方便从迁入之日起计租给甲方，产价拨还给业主，但需到市房管局办理发款手续；乙方需补差价的，要取得甲方收足差价的证明。
2001年11月22日，广州市国土资源和房屋管理局向农业部南海区渔政渔港监督管理局核发东山区山河东街10号102房的《房地产证》，权属来源为分割更名。
原审中，陆强庭提交了一份农业部南海区渔政渔港监督管理局房产科出具的收据，载明陆强庭交1983年12月至2001年8月30日房租。二审中，陆强庭述称上述租金是渔政局代收，因为当时渔政局出示了大确权的证明给陆强庭看，说是为了好管理，故陆强庭认为渔政局是代收。渔政局认可陆强庭在2001年前都有交租金给渔政局，但渔政局不是代收。
二审期间，上诉人陆强庭提交了以下证据：1、《延长行政复议审查期限通知书》、《送达回证》，拟证明陆强庭对渔政局产权取得的异议还在审查当中；2、广州市房地产管理局1982年房地琪字104号《同意使用土地通知书》复印件，该《通知书》是穗国房公开（2013）879号《依申请公开政府信息答复书》的附件，拟证明房屋产权一直都在江世莊名下，并没有去变更。被上诉人渔政局质证认为，对《延长行政复议审查期限通知书》、《送达回证》的真实性没有异议，关联性有异议，由于陆强庭不是涉案房屋的所有人或者继承人或者受赠人或者委托代理人，所以无权申请信息公开，因此被驳回，恰恰证明陆强庭跟涉案房屋所有权没有任何关系；《同意使用土地通知书》不是原件，且没有附件骑缝章，故不认可其真实性，且与本案没有关联性，即使对产权交换有异议，也是由江世莊或者其继承人或合法代理人提出异议，与承租人没有关系。
渔政局确认其与南海区渔业指挥部办公室是一套人马，五块牌子。
本院认为，上诉人陆强庭虽提供证据证明其承租的拆迁前房屋业主为江世莊，但未能提供证据证明其回迁居住的广州市越秀区山河东街10号102房的产权人是江世莊，且从渔政局提供的《房地产证》显示，房管部门已于2001年向渔政局核发涉案房屋的不动产权属证书，足以证明渔政局享有涉案房屋的所有权，有权行使对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。在房管部门撤销渔政局的产权登记之前，陆强庭否认涉案房屋的产权归渔政局，依据不足，本院不予采纳。陆强庭以承租人的身份入住涉案房屋，在涉案房屋产权已经登记确认为渔政局所有的情况下，应当向渔政局缴纳租金。陆强庭居住涉案房屋至今，没有向渔政局缴纳2001年以后的租金，故原审判决支持渔政局请求陆强庭交还房屋及清缴房屋使用费的请求，处理并无不当，本院予以维持。陆强庭提出的上诉理由理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费260元，由上诉人陆强庭负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年七月十七日
书记员 杨银桃