海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终62号
上诉人（原审被告）符民发，男。
委托代理人黄渡明，海南邦威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部，住所地：东方市友谊路。
负责人冯海，该单位经理。
委托代理人吴坤江，海南英乐律师事务所律师。
委托代理人魏建全，男，海南铁路经济技术开发有限公司职员。
上诉人符民发因与被上诉人海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部（以下简称第二经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服东方市人民法院作出的（2015）东民二初字第137号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行审理，符民发及其委托代理人黄渡明，第二经营部的委托代理人吴坤江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年7月20日，第二经营部与符民发签订一份《房屋租赁合同》，约定第二经营部同意将坐落于东方市建设北路（站前楼）101、102、103号的房屋出租给符民发作商业用途。房屋的建筑面积84.2平方米，租赁期2年，即从2012年7月1日至2014年6月30日止，每月租金3375元。合同“六、违约责任”部分的主要条款约定：“第三十条、租赁期间，乙方（符民发）提前终止合同的，必须提前20天书面通知对方，并且租赁保证金不退，归甲方（第二经营部）所有。第三十一条、如乙方延迟缴交租金、管理费及其他应由甲方代缴之费，每逾期一日，按所欠缴金额2%向甲方支付违约金，且甲方可采用停止供应水、电、空调等措施，因停水、电、空调等措施造成的损失由乙方自行承担。第三十二条、在租赁期内，乙方未经甲方同意，进行装修、改建、增设他物，甲方可要求乙方恢复原状，并赔偿甲方损失。”合同第“十”部分是关于“租赁期满或合同解除的处理”相关事宜的特别约定，其中第四十六条约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金的一倍加收违约金。”合同签订后，第二经营部依约将讼争房屋交付符民发用于经营餐馆，符民发亦在租赁期内缴纳租金。租期届满后，第二经营部、符民发就续租事宜未达成一致意见。第二经营部明确要求收回讼争房屋，但符民发拒绝搬离，以租赁期间装修扩建场地投资残值的补偿事宜未协商处理为由占用至今，且未向第二经营部支付占用费，故引起双方诉争。
另查明，第二经营部、符民发所签订《房屋租赁合同》的条款是由第二经营部提供。2015年4月28日，第二经营部、符民发双方签订一份《补充协议书》，重新修订《房屋租赁合同》第四十七条，将合同纠纷的管辖法院由肇庆铁路运输法院变更为东方市人民法院。
第二经营部因本案诉至一审法院，请求判令：1、符民发立即向第二经营部支付占用使用费33750元（按每月3375元，暂计算10个月，自2014年7月起至2015年4月止，但还应计算至搬离之日）；2、符民发向第二经营部支付违约金91732.5元（根据《房屋租赁合同》第三十一条约定，按每月所欠3375元，每逾期一日按所欠金额2%计算，暂计算10个月，自2014年7月起至2015年4月止，但还应计算至搬离之日）；3、符民发向第二经营部支付违约金33750元（根据《房屋租赁合同》第四十六条的约定，按每月租金3375元的一倍加收违约金计算，暂计算10个月，自2014年7月起至2015年4月止，但还应计算至搬离之日）；4、符民发立即搬离租赁标的东方市建设北路（站前楼）101、102、103号房屋，并将租赁标的归还给第二经营部；5、符民发承担本案诉讼费用。
一审法院认为，第二经营部、符民发签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案审理中，符民发同意第二经营部的第一项诉讼请求，按每月3375元的标准支付自2014年7月1日起至实际返还讼争房屋之日止的占用费，予以照准。
本案的争议焦点是：一、符民发在租期届满后是否有权继续占用讼争房屋。二、《房屋租赁合同》第三十一条约定的逾期违约金是否适用于租赁期届满后补交占用费的情形。三、《房屋租赁合同》第四十六条约定的违约金是否应予以调低。
一、关于符民发在租期届满后是否有权继续占用讼争房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，第二经营部、符民发签订的《房屋租赁合同》约定的租期已于2014年6月30日届满，符民发应当向第二经营部返还讼争房屋。符民发以“租赁期间装修扩建场地投资残值的补偿事宜未协商处理”为由继续占用讼争房屋，于法无据，不予采纳。符民发关于协商补偿投资残值及优先承租权受到侵犯的辩解，因未依法提起反诉，不属于本案的审理范围，可另行主张。
二、关于《房屋租赁合同》第三十一条约定的逾期违约金是否适用于租赁期届满后补交占用费的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《房屋租赁合同》的第三十条、第三十一条、第三十二条依次列明在合同“六、违约责任”部分，第三十条和第三十二条的条款分别明确约定适用于“租赁期间”和“在租赁期内”；且合同的第“十”部分是关于“租赁期满或合同解除的处理”相关事宜的特别约定，依上述合同的有关条款，结合合同体系解释的原则，一审法院认定《房屋租赁合同》第三十一条违约金条款是仅适用于“租赁期内”的违约情形。另，第二经营部作为《房屋租赁合同》条款的提供方，参照格式合同不利解释的原则，亦应选择不利于条款提供方的解释。综上，第二经营部主张符民发按照《房屋租赁合同》第三十一条的约定，支付租赁期届满后补交占用费的逾期违约金，缺乏合同约定和法律依据，不予支持。
三、关于《房屋租赁合同》第四十六条约定的违约金是否应予以调低的问题。首先，根据“谁主张、谁举证”的原则及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》［法发（2009）40号］第八条“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”之规定，符民发主张《房屋租赁合同》第四十六条“按占用期内租金的一倍加收违约金”的约定偏高，请求予以调低，应对“违约金约定过高”承担举证责任。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院作出裁决应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，但第二经营部、符民发均未提供证据证明因违约所造成的实际损失；且符民发同意补交的讼争房屋占用费是否与实际损失相符，亦无证据证实。最后，从违约金的功能看，违约金是合同当事人对违约行为可能造成损失的预先约定，其目的不仅是为了督促当事人履行合同，也是为了避免对违约行为所造成损失的举证困难。结合当前的经济形势，符民发拒绝返还讼争房屋，对第二经营部造成的损失至少应包括无法使用、租金上涨及利息、交涉返还房屋所耗费的人财物等方面，而这些损失客观存在却往往难以量化到精确数额，因此，第二经营部、符民发在合同中约定以租金（占用费）的一倍计算违约金，并无不当。综上，符民发未提供证据证明《房屋租赁合同》第四十六条的约定并非其真实意思表示，亦不存在提供合同条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，该条款合法有效；且符民发在租赁期届满后无权占用讼争房屋至今，就实际损失的扩大存在过错，对于其要求调低违约金数额的请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、符民发于判决生效之日起十日内迁出东方市建设北路（站前楼）101、102、103号房屋，并将该房屋返还给海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部。二、符民发于判决生效之日起十日内按每月3375元的标准向海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部支付自2014年7月1日起至实际返还东方市建设北路（站前楼）101、102、103号房屋之日止的房屋占用费。三、符民发于判决生效之日起十日内向海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部支付判决第二项所确定房屋占用费一倍的违约金。四、驳回海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1742.3元（已减半，第二经营部已预交），由海南铁路经济技术开发有限公司东方第二经营部负担1004元，符民发负担738.3元。
上诉人符民发不服一审判决上诉称：一、一审判决中第一、三项判决不当。符民发系第二经营部的单位员工。1998年7月在企业改革期间响应第二经营部“减员分流”号召，办理提前内退手续。第二经营部将位于东方市八所建设北路101、102、103号房屋，作为给符民发分流就业安置场所，每月租金300元。双方签订租赁合同。在第二经营部默许下，符民发投入约60万元，对房屋进行装修与扩建经营场地。租赁期间，符民发守法经营，按期缴交房租。2014年6月30日，符民发与第二经营部租赁合同期满，符民发要求续租，遭到第二经营部拒绝。第二经营部以招标方式，将涉诉房屋出租给他人。符民发要求对租赁期间装修扩建场地投资残值给予补偿。第二经营部要求符民发提供清单，以便协商处理。符民发与第二经营部所签订的《房屋租赁合同》第四十一条约定：“租赁期满前，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权，但乙方应在期满三个月前通知甲方，并须得到甲方的同意，双方重新订合同约定租金和其他租赁条件”。合同期满前约半年里，符民发多次找到第二经营部负责人要求要同等条件下续租，但第二经营部却没有履行双方关于同等条件下符民发享有优先权的合同约定义务，造成符民发重大经济损失。依据合同法规定，双方所签订的上述合同第四十一条约定，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。在第二经营部违约造成符民发约60万元经济损失未协商赔偿的情况下，符民发继续使用该房屋有合同依据与充分理由。原审法院作出的第一项判决不当，应予撤销。
二、判决支付一倍违约金过高，依法应在占用费总额30%以下酌定违约金额。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。合同法司法解释（二）第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。因第二经营部违约在先，并且给符民发造成重大经济损失，故根据上述《合同法》条款规定属于可以适当减少违约金范畴。一审法院判决符民发支付一倍违约金过高，依法应予酌情减少。
综上，符民发请求二审法院：1、撤销一审判决中将涉诉101、102、103房屋返还第二经营部的第一项判决。2、变更一审判决中第三项判决支付一倍违约金为在占用费总额30%以下酌定违约金数额。
被上诉人第二经营部答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，符民发的上诉请求及其理由没有事实和法律依据，应依法驳回其上诉请求。有如下两点理由：一、符民发强行非法占用涉案铺面，损害了我方合法权益，造成了国有资产的流失，双方之间的合同关系已经期满，而且符民发未缴纳任何的租金，双方关系已经终止，符民发拒绝离开没有任何依据。长期以来，自1997年开始符民发以远远低于市场价格的租金承租涉案铺面，已经得到极大的好处，其实为了避免国有资产的流失，我方已经决定要调整租金价格，包括符民发在内的涉案3个铺面，一共有几十个铺面进行整体招标，而符民发也参加了竞标过程并没有中标，因此其主张所谓的优先承租权没有任何的依据，根据双方合同第41条的约定，符民发应当在期满的3个月之前通知甲方，而且需得到我方的同意，但是本案中符民发在期满3个月前并没有表示出要继续租赁的意思。二、一审判决所确定的违约金并没有过高。符民发实际行为是强买强卖，符民发一直以来都要求我方以3375元的这个价格租赁给其，这是远远低于市场价格的，在合同期满后其继续占用行为，想以这种方式要挟我们将铺面租给其，同时双方所约定的违约金是双方真实意思的表示，现在的市场价格是相当于之前价格的三倍，由此可见符民发所主张的价格过高的理由是不成立的。综上，第二经营部请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审期间查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明，本案《房屋租赁合同》期限满后，第二经营部通过公开招标方式出租本案的租赁房屋，符民发也参加竞标但没有中标，以上事实双方当事人均认可，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点是，上诉人符民发是否应当将本案的租赁房屋返还被上诉人第二经营部；本案《房屋租赁合同》约定的违约金是否过高而予以调整。
一、关于符民发是否应当将本案的租赁房屋返还第二经营部。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据本案查明事实，2012年7月第二经营部与符民发签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，该合同约定合同履行期限至2014年6月30日止。合同期限满后，双方没有达成继续租赁协议。因此，符民发应当向第二经营部返还本案租赁房屋。第二经营部请求符民发返还本案租赁房屋于法有据，本院予以支持。符民发上诉称，合同期满前约半年期间，符民发多次找到第二经营部负责人要求要同等条件下续租，但第二经营部没有履行双方关于同等条件下符民发享有优先权的合同约定义务，以招标方式将涉诉房屋出租给他人，在第二经营部违约造成符民发重大经济损失未协商赔偿的情况下，符民发继续使用该房屋有合同依据与充分理由。本院认为，根据本案《房屋租赁合同》第四十一条“租赁期满前，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权，但乙方应在期满三个月前通知甲方，并须得到甲方的同意，双方重新订合同约定租金和其他租赁条件”的约定，符民发的优先租赁权是在合同期限满三个月前通知第二经营部，经双方协商在同等条件下可优先取得承租，但符民发却没能够提供证据证明其在承租满三个月前通知第二经营部，也没有得到第二经营部的认可，应当承担举证不能的不利后果。且承租期满后，符民发参加了第二经营部关于涉案房屋租赁的公开招标的竞标，应推定为其没有取得优先承租权或是即使其有优先承租权也是对承租优先权的放弃。故对符民发上诉其继续使用该房屋的理由和请求不予支持。
二、本案《房屋租赁合同》约定的违约金是否过高而予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，判断约定的违约金是否过高的标准是因符民发在承租期满后没有按时返还承租房屋给第二经营部造成多少的损失。在二审期间，双方当事人均认可本案承租的房屋目前市场上的承租价格在6000元以上，因此可以认定符民发在合同期限满了以后，每占用第二经营部的房屋一个月，就会给第二经营部造成6000多元以上的损失。根据本案《房屋租赁合同》第四十六条约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金的一倍加收违约金”的约定，每月违约金是租金的一倍即3375元，加上房屋占用费共计6750元，与符民发认可的市场上租赁价格相当，没有超过其主张损失的30%，因此其主张违约金过高而应予以调低没有事实依据，故对其上诉请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人符民发的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共2809.64元，由上诉人符民发负担。
本判决为终审判决。
审判长 何昌恩
审判员 符嘉华
审判员 康文举
二〇一六年二月二十四日
书记员 陶月月
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。