广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2758号
上诉人（原审原告）：申萍，女，汉族，1965年9月18日出生。
委托代理人：孙明生，广东深法律师事务所律师。
委托代理人：周才淇，广东深法律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：深圳市易理房地产开发有限公司。
法定代表人：周彤，该公司董事长。
委托代理人：董浩文，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：深圳万科第X园房地产有限公司。
法定代表人：周彤，该公司总经理。
委托代理人：吴海洋，系该公司员工。
上诉人申萍、深圳市易理房地产开发有限公司（以下简称易理房地产公司）因与被上诉人深圳万科第X园房地产有限公司（以下简称万科第X园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第282号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，申萍与周义文（一审共同原告、二审驳回其起诉，详见（2013）深中法房终字第2758号驳回起诉裁定书—本院注）系夫妻关系，本案涉案房产系申萍、周义文在婚姻存续期间内购买。2009年5月30日申萍与易理公司签订一份认购书和一份认购书补充协议，约定申萍、周义文认购易理公司深圳某园某期项目的3栋第3座ID号房，用途为住宅，套内建筑面积128.63平方米，土地使用期限自2005年10月17日起至2075年10月16日止，房产总价款为2726632元。上述两份协议均是以易理公司名义与申萍签订的，认购书盖的是易理公司的公章，认购书补充协议盖的是万科公司公章。2009年6月30日申萍与易理公司签订一份《深圳市房地产买卖合同》，该合同约定的主要内容为：1、本合同标的房产为某园某期第3栋01-02层3单元1D号房，用途为住宅，建筑面积142.46平方米，其中套内面积128.63平方米；2、购房总价款为2726632元，付款方式为按揭方式付款，买方（申萍）在签订本合同之日支付首期款576632元，余款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付；3、卖方应当于2010年3月31日前将本房产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积；4、买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，卖方委托物业管理公司办理入伙手续的，应出具授权委托书，卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；5、卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：（1）、深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告，（2）、竣工验收合格证明文件，（3）、《房地产（住宅）质量保证书》，（4）、《房地产（住宅）使用说明书》，（5）、《收楼意见书》，（6）、《业主临时公约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担；6、买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产，买方认为本房产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，卖方在接到买方异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房产视为未交付；7、除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房产总借款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方损失的，卖方应补偿其差额，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房产总价款万分之四的违约金。
上述合同签订后，申萍按约支付了购房款，易理公司于2010年3月25日向申萍、周义文发出《入伙通知书》，2010年3月28日申萍验房后，在《收楼意见书》提出以下收楼意见：“使一楼花园走廊外观和左右单元一致：①走廊地面下沉；②走廊内隔墙拆除；③花园内突出地面的水泥台拆除，详情见所附的客户意见书”。2010年3月31日易理公司向申萍、周义文发出一份《收楼意见书回函》，称：“…我公司已通知您于2010年3月28日前来办理入伙手续，并就您办理交付手续进行了相应的安排，但您于2010年3月28日在《收楼意见书》上提出了房屋交付异议，至今尚未办理入伙手续。对于您提出的房屋交付异议，我司书面答复如下：…..①②③项非合同约定的交付使用标准和条件，我司不应对其承担维修整改责任。请您理解。…..我司认为您提出的交付异议均不构成拒绝接收房屋的理由，应视为房屋已经交付…..为确保您的利益不受损失，请您尽快办理交付手续。如您有任何疑问和建议，欢迎您与我们联系，第五园保修管理办公室办公地址…..”。2010年5月13日易理公司向申萍发出一份《商品房入伙催告函》，内容为：“您所购买的深圳某园某期园景台3栋31D号商品房已经竣工验收合格，具备了入伙条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》，我公司已于2010年3月25日按《商品房买卖合同》约定的送达方式向您发出《入伙通知书》，但您至今尚未办理相关手续。依照相关法律规定，房屋灭失、损毁的风险及相关管理费用自2010年4月1日起由买受人承担。故请您尽快办理手续，以免权利受损”。2010年9月28日易理公司、万科公司将涉案房产过户登记至申萍名下。庭审中，申萍、周义文表示不要求解除合同和退房。
另查明，易理公司与深圳市土地和房产主管部门签订深地合字XXX号《土地使用权出让合同书》，取得位于深圳市龙岗区某街道，宗地编号为XXX地块的使用权，上述土地领取的《房地产证》号码为XXX，易理公司经批准在该幅土地兴建商品房，项目名称为某园某期，该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。2009年12月1日易理公司在某园某期1-3、7-9栋住宅楼各单项验收合格后，向深圳市龙岗区建设局提交单项验收合格的材料，申请办理竣工验收备案。2010年8月3日深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向易理公司核发了《深圳市建设工程规划验收合格证》。
再查明，申萍、周义文不同意对涉案房产房屋质量问题进行鉴定，在原审法院于2013年5月27日作出的询问笔录中称：“不同意对涉案房产是否存在严重影响正常居住使用的质量问题（比如房屋主体结构质量不合格）进行鉴定。理由与我方提交的《关于对涉诉房产不申请质量鉴定的说明》（共4页）一致”，并称“我方诉求所涉及的涉案房产问题主要包括以下几个方面：1、一楼房屋不能开门，导致一楼房屋功能缺陷；2、一楼花园高出地面的水泥台影响一楼花园的整体使用；3、卧室楼顶的露台变成了两间房屋，改变了原来房屋的建筑结构，要求恢复原貌；4、二楼房屋窗户高低不齐，特别是书房窗户倒置成了落地窗，严重影响光线及美观。不牵涉到合同所附图纸是否与涉案房产相符的问题，故不同意申请鉴定。
2013年6月6日原审法院组织双方当事人到涉案房屋现场进行勘察，双方确认涉案房产存在以下情况：1、房产一楼走廊地面过高，形成较高的坡度，影响一楼房间的使用和外观；2、一楼花园存在一水泥台，该水泥台无法去除；3、二楼卧室两窗户有落差；4、在房产上面存在加建的情况。在此次现场勘察中，原审法院还查实以下情况：1、涉案房产一楼可以开门，但因为外面走廊地面高于房间地面，故需在一楼房间内设置一、两级台阶出门；2、样板房一楼走廊地面没有高出房间地面，未形成坡度；3、涉案房产一楼外面走廊因下面埋藏管线，无法降低坡度。在此次现场勘察笔录中，申萍、周义文明确了其不同意办理收楼手续，要求易理公司、万科公司支付延期交房违约金的事实依据为：1、易理公司、万科公司违反合同第十条规定，没有交付相关文件；2、通知交房时易理公司、万科公司未取得建设工程规划验收合格证书；3、易理公司、万科公司收到申萍、周义文收楼意见书后整改不彻底；4、易理公司、万科公司违规加建。
庭审中，申萍、周义文明确其提出的第二项诉讼请求即要求房屋贬值损失的依据为以下四点：1、花园内有较大的水泥台，严重影响花园的使用；2、一楼走廊地面高出房屋地面一米多，致使房屋的使用价值明显减损；3、书房窗户倒置，室内光线很弱，严重影响书房的使用；4、卧室房顶的露台违规加建变成两层楼房，明显改变了房屋的设计及构造，存在安全隐患。
申萍、周义文一审诉讼请求如下：1、易理公司、万科公司共同赔偿逾期交房违约金1003400元（人民币，下同。自2010年4月1日起暂算至2012年10月10日止，以后逾期违约金计算至本案执行结束时止）；2、易理公司、万科公司共同赔偿申萍、周义文因房屋存在质量缺陷、房屋结构瑕疵和部分功能性缺失造成房屋贬值损失共计人民币504674元；3、请求法院确认涉案房产的物业管理费自易理公司、万科公司合格交付并全部履行完毕法定的及约定的交付义务之日起计收；4、本案全部诉讼费用由易理公司、万科公司负担。
原审法院认为，申萍、周义文不同意办理收楼手续并认定易理公司延期交房的理由为如下四点：1、易理公司、万科公司违反合同第十条规定，没有交付相关文件；2、通知交房时易理公司、万科公司未取得建设工程规划验收合格证书；3、易理公司、万科公司收到申萍、周义文收楼意见书后整改不彻底；4、易理公司、万科公司违规加建。经原审法院查实，易理公司在2010年3月31日前已具备房屋买卖合同第十条约定的易理公司、万科公司应交付的各项文件，且涉案房产同栋楼的其他业主已按约定办理房产交付手续，而申萍、周义文以涉案房产存在质量问题不同意办理房产交付手续，同时申萍、周义文也没有证据证明其有向易理公司提出过上述文件要求，故申萍、周义文以易理公司未按合同第十条约定提供相关文件为由认定易理公司延期交房没有事实依据。申萍、周义文没有证据证明其所称的加建系易理公司所为，另外，合同中也并未约定易理公司需取得建设工程规划验收合格证书才能交房，易理公司已于2009年12月1日在某园某期1-3、7-9栋住宅楼各单项验收合格后，向深圳市龙岗区建设局申请办理竣工验收备案，说明涉案房产已完成竣工验收，故申萍、周义文以易理公司交房时存在违规加建以及未取得建设工程规划验收合格证书为由不同意收楼，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于申萍、周义文提出的“易理公司、万科公司收到申萍、周义文收楼意见书后整改不彻底”，原审法院认为，申萍、周义文在收楼意见书中提出的意见为“使一楼花园走廊外观和左右单元一致：①走廊地面下沉；②走廊内隔墙拆除；③花园内突出地面的水泥台拆除”，上述意见所涉建筑因关系到小区管线安全和所在楼宇安全无法整改，申萍、周义文也明确表示不同意解除合同，并且申萍、周义文在第二项诉讼请求中已经以此为由要求易理公司赔偿涉案房产的贬值损失，故申萍、周义文再以上述理由不同意办理涉案房产交付手续，并要求易理公司支付延期交楼违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，易理公司已于2010年3月25日向申萍、周义文发出《入伙通知书》，申萍、周义文无正当理由拒绝办理收楼手续，应视为涉案房产已交付。原审法院对申萍、周义文第一项诉讼请求不予支持。
经原审法院组织双方现场勘察，涉案房产存在1、房产一楼走廊地面过高，形成较高的坡度；2、一楼花园存在一水泥台，该水泥台无法去除；3、二楼卧室两窗有落差等情况，上述情况客观上已影响了涉案房产的使用并降低了涉案房产的价值。经申萍、周义文单方委托，深圳市某房地产评估经纪有限公司于2012年10月12日作出一份评估报告，以2012年10月9日为估价时点，评估涉案房产相对于同批次同户型的房产因涉案房产实际存在的问题价值贬值504674元。因庭审中易理公司表示不同意对涉案房产贬值损失进行评估，原审法院未委托评估机构对涉案房产贬值损失进行评估。原审法院认为，易理公司不同意对涉案房产贬值损失进行评估，又未能提交证据证明涉案房产因双方确认的上述问题已导致的价值贬损情况，故原审法院依法参照深圳市某房地产评估经纪有限公司作出的评估结论，认定涉案房产因房产一楼走廊地面过高，形成较高的坡度；一楼花园存在一水泥台，该水泥台无法去除；二楼卧室两窗有落差等问题造成价值贬损504674元，易理公司应向申萍、周义文支付此款项。
关于申萍、周义文要求确认物业管理费自易理公司、万科公司合格交付并全部履行完法定和约定的交付义务之日起计收，原审法院认为，关于物业管理费的计收涉及到申萍、周义文与物业管理公司的物业管理合同关系，与本案不属于同一法律关系，原审法院在本案中无法做出处理。另外，如上所述，易理公司已按合同约定时间将涉案房产交付给了申萍、周义文。故原审法院对申萍、周义文的该项诉讼请求不予支持。
万科公司并非房地产买卖合同的当事人，也非涉案房产所在地块（宗地）的受让方，申萍、周义文要求万科公司承担房地产买卖合同义务，没有法律依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，建设部《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，判决：一、易理公司应自本判决生效之日起三日内向申萍、周义文支付504674元。二、驳回申萍、周义文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18372.66元（申萍、周义文已预交），由申萍、周义文负担。12000元，由易理公司负担6372.66元。
上诉人申萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项判决；2、判决易理公司、万科公司共同承担本案赔偿责任，本案的全部诉讼费用由易理公司、万科公司承担；3、改判由易理公司、万科公司共同赔偿逾期违约金1003400元（自2010年4月1日起暂算至2012年10月10日止，以后逾期违约金计算至本案执行结束时止）；4、改判易理公司、万科公司共同赔偿申萍、周义文因房屋存在质量缺陷、房屋结构瑕疵和部分功能性缺失造成房屋贬值损失共计人民币504674元；5、改判易理公司、万科公司撤除涉案房产楼顶露台上加建的两层非法建筑，恢复原设计结构；6、确认涉案房产的物业管理费自易理公司、万科公司合格交付并全部履行完法定的及约定的交付义务之日起计收。事实与理由：一、本案易理公司、万科公司应共同承担赔偿责任。2009年5月30日，申萍在深圳万科某园小区听取万科公司营销人员推荐期房并查看以其名义印制的宣传彩页。并于当天与易理公司签订了《深圳市房地产认购书》，与万科公司签订了《深圳市房地产认购书补充协议》。在整个房地产买卖过程中，易理公司、万科公司工作人员都以万科房地产工作人员自称。申萍、周义文认为：易理公司、万科公司同为万科集团的子公司，在申萍、周义文所签订的购房文件中，易理公司、万科公司分别加盖过各自的印章，其工作人员也一直以万科第X园房地产推荐，宣传楼书、售楼置业计划等均印制有万科第X园彩色LOGO，并且易理公司为了证明和万科公司是一家的，还特意向申萍、周义文交付了《深圳市工商管理局下发的股权变更通知》。以上所有行为足以让申萍、周义文认为所购房屋是万科公司的房地产，在本案中，万科公司已事实上成为申萍、周义文交易的对象，其在补充协议中享受了权利，也承担着相应的义务，申萍、周义文也一直认为其交易对象就是易理公司、万科公司，根据相关法律规定，易理公司、万科公司应作为共同主体对申萍、周义文承担赔偿责任。二、有证据证明易理公司、万科公司应承担延迟交付赔偿责任。1、易理公司交付房产时未取得法律规定的《建设工程规划验收合格证》，《深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》的说明第六条：关于商品房交付时是否必须通过规划验收的问题。从上述行政法规的规定看，商品房的交付条件应为综合验收合格，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过规划、消防等有关部门或单位的验收合格方可交付。因此，商品房虽已通过工程质量、消防、电梯等单项验收，但未通过规划验收的，买受人仍有权拒绝接收房产。本案合同交付日为2010年3月底，易理公司、万科公司于2010年3月25日向申萍、周义文发出入伙通知，而其取得《深圳市建设工程规划验收合格证》的时间是2010年8月3日。上述事实足以证明易理公司、万科公司2010年3月25日所发的《入伙通知书》及2010年5月14日所发的《入伙催告函》是无效的。而遗憾的是易理公司2010年8月3日取得《深圳市建设工程规划验收合格证》之后，申萍、周义文从没收到过易理公司、万科公司交付或寄发的《入伙通知书》。由此可依法认定易理公司至今没有向申萍、周义文合法交付涉案房屋，易理公司、万科公司应承担合同规定的延期交付赔偿责任。2、易理公司、万科公司违犯《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条规定，《深圳市房地产买卖合同》第十条要求易理公司、万科公司交付的文件有：（1）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告。（2）竣工验收合格证明文件。（3）《房地产（住宅）质量保证书》等六项文件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。在后来的多次维权过程中，申萍、周义文多次向易理公司索要文件均遭拒绝。易理公司、万科公司应承担违约交付赔偿责任。3、在庭审中申萍、周义文提供的文件存在造假。在一审庭审中，易理公司出示的上述必备交付文件中存在以下问题：（1）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告是假的，被我方当庭揭穿其造假行为后，法庭责令其三天内提交并质证，但直到我们收到判决书也没有对这一证书进行质证。（2）易理公司出具的在龙岗区建设局备案的系列文件中，万科公司代理人质证认为其中的二个证书没有具体到是涉案房屋所在的某园某期第3栋验收合格的证书。（3）、根据诉讼法规定，被上诉人所提证据应在举证时限内举证并应将复印件交对方当事人，但我方至今没收到复印件，易理公司所提交的原件也是在第二次开庭时才提供的，且有很多造假情况。由于易理公司不能提供复印件，致使我方不能认真核对其真假。从上述可知，易理公司对合同第十条所要求提供的文件，缺少其中的第一项文件，且第二项文件也不齐全。属于交付不能，构成实质违约。根据2011年6月9日深圳市中级法院审判委员会通过的《深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》第5、6条规定：原告在被上诉人违法交付或所交付文件不齐，并拒绝收楼的情况下，被上诉人应承担不能交付的违约责任。这是《指导意见》的明确规定。三、涉案房屋功能缺失造成价值减损（见评估报告）。1、该房地产一楼被高出室内l米多的回填土土坡埋在地下，导致该房地产一楼不能开门、门前走廊及房屋多处严重漏水、外走廊严重漏水并高出室内地面1米多导致雨水向屋内渗漏，致使一楼90平方米的房屋丧失正常使用功能及该房地产使用价值大幅减少、市场价格明显缩水（有证人证言、样板房及同户型邻居房外观照片为证）。该房地产和样板房及口头承诺差别如此之大的“变异户型”，万科集团公司即没有在合同书中注明，更没有口头告知，明显是故意隐瞒房屋缺陷，对业主存在明显的欺骗行为（万科集团公司客户关系部案外人经理承认该涉案房地产属于变异产型。案外人录音XXX：录音0分5秒一0分56秒，郭容说该套房子是“变异户型”，应该事先告知：16分一22分40秒，案外人说：在这么大的问题上销售员不可能会欺骗你们，只能是销售员事先不知情，没有告知你们）。2、易理公司、万科公司随意改变该房地产的原有设计，仗该房地产专有部分的一楼下沉花园地面范围内无端凸起一个长约3米、宽约0．7米、高出花园地面约30—40厘米的的水泥浇筑台，严重影响花园的正常使用，使该房地产功能降低、价值减少。易理公司同样违反了《购房合同》第十九条规定。3、二楼的窗户成了倒立的落地窗，严重影响室内光线，降低了房屋的使用价值，应赔偿损失。四、房屋楼顶加建改变了原设计的主题结构。依《房地产买卖合同》约定的交楼标准及附图，该房地产屋顶系无承重荷载之屋顶即相邻房地产之露台，但该屋顶却变成了砖混结构建筑物的承重平台，使原来无承重荷载的屋顶变为承受建筑物荷载的屋顶。承重增加导致该房地产卧室主墙严重开裂，虽然易理公司用白水泥将裂缝加以遮盖，但是裂缝仍然清晰可见，使该房地产存在安全隐患（见提交的图片）。被上诉人严重违反了《购房合同》第十九条规定：已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划设计，如确需变更的，分别按以下方式处理：本房地产专有部分的变更，卖方应征得买方书面同意，并依照相关规定向深圳市规划设计主管部门申报。卖方不按上述约定的条件擅自改变原有规划设计的，买方有权要求恢复原状或解除合同。卖方应当按照合同第十二条的有关约定承担责任，拆除加建房间，回复原有主题结构。五、确认涉案房产的物业管理费自易理公司、万科公司合格交付并全部履行完法定的及约定的交付义务之日起计收。六、一审判决存在诸多误判之处。1、一审判决存在错误分配举证责任。（1）、根据《房地产买卖合同》第十条规定，易理公司、万科公司有交付相关文件的义务。负有义务的一方应主动的履行义务，相对人只有接受的权利，而没有催要的义务。而且在后来的多次维权过程中，申萍、周义文多次向易理公司索要文件均遭拒绝。在整个房屋买卖过程中，申萍、周义文与易理公司、万科公司严重的信息不对称，申萍、周义文始终是受易理公司的摆布，属于严重的弱势群体，应该由易理公司提供上述相关文件均已按时交付给申萍、周义文的事实依据。而一审判决书认为“申萍、周义文没有证据证明共有向被上诉人提出过上述文件要求”，便认定“申萍、周义文以被上诉人未按合同第十条约定提供相关文件为由认定被上诉人延期交房没有事实依据”。并且申萍、周义文郑重声明：凡是被上诉人实际交付或邮寄给申萍、周义文的交楼相关资料如《入伙通知书》、《入伙催告函》、《办理房产登记通知》等签收记录，在被上诉人的举证材料中均有显示。（2）、涉案房地产二楼楼顶露台成了两层楼房是事实，在交付前就存在，不是易理公司加建是谁加建若不是易理公司加建，房地产没有依法交付申萍、周义文，被上诉人负有监督管理责任。申萍、周义文买被上诉人的东西，在被上诉人交付给申萍、周义文之前残缺了，总不能说是申萍、周义文的责任吧而一审判决认为“申萍、周义文没有证据证明其所称的加建系被上诉人易理公司所为”。上述这2点判决把本属于申萍、周义文的权利强行摊派成为了申萍、周义文的义务，于法不通。2、一审判决出现错误的推理判定：一审判决书以涉案房产同栋的其他业主已按约定办理房产交付手续为由，认为易理公司具备第十条交付的文件，这一理由不妥。合同具有相对性，申萍、周义文与同栋其他业主各自与万科公司签订了购房合同，形成了申萍、周义文与其他各业主分别与万科的房屋买卖法律关系，其他业主对自己权利的取舍与申萍、周义文行使权利没有任何联系，申萍、周义文依合同和法律维权不能因其他人的弃权而失权。3、一审判决违背了房地产交付必备的法律文件约束：一审判决认为本案合同中没有交付《建设工程规划验收合格证》的约定，被上诉人不受该证约束的结论与“《深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》的说明相违背。说明第六条规定：……商品房虽已通过工程质量、消防、电梯等单项验收，但未通过规划验收的，买受人仍有权拒绝接收房产。”《建设工程规划验收合格证》是法定的必备的文件，虽然本案《房屋买卖合同》中没有约定交付该文件，但也没有约定不需要交付该文件，按照中级法院的指导意见，仍然视为不具备法定的房屋交付资格，买受人利益仍然受到法律保护，买受人有权拒收房产。4、一审判决对申萍、周义文不同意退房的原因没有详查：2010年9月28日前，申萍、周义文多次与被上诉人交涉要求退房被上诉人不予理睬。在申萍、周义文不知情的情况下，2010年9月28日被上诉人私自将该房地产过户登记到申萍的名下，造成违背申萍意愿拥有该第二套贷款购房房产。现在已经不存在退不退房的问题，如果不要也是将该房地产卖给被上诉人，并非属于退房。而申萍、周义文的第二套房贷及房产登记记录是无法消除的。根据现有政策，如果将该房地产出卖给被上诉人将导致申萍、周义文再也没有资格购买自己满意的住房，被上诉人将剥夺申萍、周义文的合法购房权，给申萍、周义文造成的损失被上诉人是无法补偿的，这才是申萍、周义文不同意“所谓退房”的主要原因。5、一审判决关于合同附图的引述失实：一审判决书引述申萍、周义文在《关于对涉案房产不中请质量鉴定的说明》中关于“不涉及到合同所附图纸是否与涉案房产相符的问题，故不同意申请鉴定”引用失实，申萍、周义文在该说明中没有此项表述，相反，被上诉人没有证据证明所交付房产与合同中所附图纸一致。譬如：一楼走廊高出的土坡将房屋埋入地下、花园高出的水泥台、二楼书房的窗户倒置等图纸都没有图纸显示和明确标注等确没有得到法庭的重视。综上所述，本案一审判决没有依据事实和法律法规条款保护申萍、周义文的合法权利，请求上级法院依法改判。
针对申萍的上诉，易理公司答辩称，我方答辩意见同我方上诉意见。
上诉人易理公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，判决驳回申萍、周义文的诉讼请求。2、维持原审判决第二项。3、判决申萍、周义文共同承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、原审法院对涉案房产存在l、房产一楼走廊过高，形成较高的坡度；2、一楼花园存在一水泥台，该水泥台无法去除；3、二楼卧室两窗有落差等情况，认为“客观上已影响了涉案房产的使用并降低了涉案房产的价值。”错误，没有事实根据及法律依据，理由如下：
（一）上诉人与被上诉人一签订的《深圳市房地产买卖合同》第三条约定，房产建筑面积142.46平方米，其中：套内建筑面积128.63平方米；合同附图第5项分户平面图上约定，01层建筑面积5.38平方米，套内建筑面积4.86平方米，02层建筑面积137.08平方米，套内建筑面积123.77平方米。依据上述约定可以明显看出，案涉房产一层的建筑面积仅为5.38平方米，实际该面积对应为一楼的储物房，而被上诉人所提到的“花园”并没有包含在合同约定建筑面积范围之内，被上诉人所提到的“水泥台”系因楼宇结构需要而设置在“花园”边角处，实际上并没有破坏花园的正常使用功能，对业主使用花园影响非常有限。
（二）“房产一楼走廊过高，形成较高的坡度”情况存在于案涉房产红线以外，属于楼宇或项目公共走廊，其形成较高坡度的原因系楼宇所在土地本身自然地形的原因形成，并非上诉人的建设或改造所致，保持地形原状有利于所在楼宇的结构安全，而对涉案房产的报建报批均系基于其所在土地的自然现状，符合法律规定。
（三）对于“二楼卧室两窗有落差”情况，二楼卧室的两个窗户均符合设计及安全规范，案涉房产已完成工程规划及竣工验收，已取得建设工程规划验收许可证，向深圳市龙岗区建设局办理完毕竣工验收备案手续。房屋业主完全可以正常入住卧室，使用卧室窗户，被上诉人对于“二楼卧室两窗有落差”情况认为降低房屋价值完全系个人感受，没有法律依据。
（四）另外，对于业主所提到的“房产一楼没有房门”情况，案涉房产的入户门已经设置在二层入户层，关于被上诉人主张在一层开门的建筑部位并非属于涉案房产的红线范围内，且房产买卖双方从始至终都没有就在一层另外设置入户门事宜进行过约定或确认，上诉人亦从未对此作出过承诺，交付房产的标准及范围不包含该“一层入户门”。并且，在涉案房产所在项目同批次或同类型的户型中，是否能够在一层设置入户门需根据楼宇一层的地形、对相邻房屋的影响以及建筑构造的可行性决定，如设置入户门影响楼宇公共设施或者因为地形原因不适宜设置，就不会也不应在相关房产单元一层开设入户门。而案涉房产一楼外围客观上因地形坡度过高、设置入户门会对相邻房产及公共走廊产生影响的原因，不适宜开设入户门。
二、被上诉人提交的《房地产估价报告》估价的事实根据错误、估价方法缺乏法律依据，且内容自相矛盾，不应得到采信。首先，《房地产估价报告》为被上诉人一单方聘请的深圳市某房地产评估经纪有限公司作出，其评估的事实根据自相矛盾，在其报告中多处提到的估价对象（涉案房屋）的建筑面积，均一一明确为涉案房屋《房地产证》上载明的法定面积
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143.17平米，但其评估的减值依据却包含了涉案房屋法定面积以外的范围，明显存在相互矛盾的地方。其次，《房地产估价报告》的估价方法缺乏准确的基本依据，报告将涉案房产与同一批次其他房产进行对此，但对比房产的交易价格均存在差异，被上诉人相邻房产的交易价格约为328万元，与涉案房产价格272万元相差56万元余元。因此，《房地产估价报告》的估价方法基于与其他房产的价格对比没有任何事实根据。因此，关于“花园“、“水泥台”、“房产一楼走廊过高，形成较高的坡度”、“房产一楼没有房门”情况完全属于涉案房产建筑面积以外的范围，不应作为涉案房产本身价值变化的评估范围或事实根据。而《房地产估价报告》评估的根据包含了案涉房产《房地产证》登记面积之外范围，且其与相邻房产的对比与事实不符，显然没有法律依据，依法不应得到采信。
综上所述，请依据本案事实及相关法律法规，依法撤销原审判决第一项并判决驳回被上诉人诉讼请求，维持原审判决第二项。
针对易理公司的上诉，申萍答辩称，我方答辩意见与我方上诉意见一致。
被上诉人万科公司答辩称，一、深圳万科第X园房地产有限公司并不是涉案房屋所在项目的开发主体，并非本案房地产买卖合同关系的当事人，申萍、周义文要求我司承担房地产买卖合同的义务没有法律依据。二、申萍、周义文同时诉请被上诉人承担逾期交房的违约金和赔偿房屋贬值的损失，且个人方主张的金额已过分高于其造成的损失。三、原告法院认定造成个人方损失的涉案房屋的一楼走廊、一楼花园水泥台并不是涉案房屋的约定交付标准，依法不能成为认定涉案房屋损失的根据。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、是否存在逾期交房、是否应当支付逾期交房违约金？二、开发商是否应当赔偿涉案房屋贬值损失？
对于焦点一，本院认为，涉案房屋在2010年3月31日前已具备房屋买卖合同第十条约定的应交付业主的各项文件，申萍未能提供相应的证据证明其曾向易理公司提出过交付上述文件要求，且涉案房产同栋楼的其他业主已按约定办理房产交付手续。申萍、周义文以易理公司未按合同第十条约定提供相关文件为由主张易理公司延期交房的理由不能成立。申萍未能提供证据证明系易理公司进行相关的加建。涉案合同中亦未约定需取得建设工程规划验收合格证书才能交付涉案房屋，涉案房屋已于2009年12月1日各单项验收合格，并已向深圳市龙岗区建设局申请办理竣工验收备案。申萍以涉案房屋存在违规加建以及未取得建设工程规划验收合格证书为由拒绝收楼，依据不足，原审法院不予支持并无不当。2010年3月25日易理公司发出了涉案房屋的《入伙通知书》，申萍拒绝办理收楼手续的理由不成立，依约应视为涉案房产已交付。综上，易理公司已经依约交付涉案房屋。涉案房屋不存在逾期交房、易理公司不需支付逾期交房违约金。
对于焦点二，本院认为，根据一审现场勘察结果，涉案房产存在1、房产一楼走廊地面过高，形成较高的坡度；2、一楼花园存在一水泥台，该水泥台无法去除；3、二楼卧室两窗有落差等情况。上述情况并非涉案合同约定的范围，业主未提供证据证明开发商改变了涉案楼宇的规划设计，业主主张房屋贬值损失依据不足。且对于房屋贬值损失问题，易理公司并不承担相应的举证责任，申萍对此有责任提供证据。申萍单方委托的评估结果不应得到采信，申萍在一审不同意由法院委托评估，应当承担举证不能的责任。一审法院以易理公司不同意对涉案房产贬值损失进行评估等理由认定易理公司应向申萍支付此房屋价值贬损款504674元系适用法律错误，应予纠正。故申萍关于房屋贬值损失的诉讼请求理据不足，本院不予支持。
万科公司仅在涉案一份认购书中盖章，正式买卖合同均无万科公司盖章，业主要求万科公司承担连带责任缺乏依据。因易理公司不存在逾期交楼的问题，申萍提出的物业管理费的计收请求缺乏事实依据，本院不予支持。申萍二审才提出撤除加建等诉讼请求，超出原审诉辩范围，本案二审不予审查。
综上所述，申萍的上诉理由不成立，本院不予采纳。易理公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第282号民事判决；
二、驳回申萍的诉讼请求。
一审案件受理费18372.66元由申萍负担；二审案件受理费27173元由申萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年八月四日
书 记 员 王丹妮