江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终1487号
上诉人（原审原告）：史冬琴，女，1957年9月1日出生，汉族,住常州市金坛区。
委托诉讼代理人：姚国贤，江苏金天虹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鑫，江苏金天虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈荷生，男，1951年8月26日出生，汉族，住常州市金坛区。
委托诉讼代理人：周逸燕，江苏六友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈龙俊，男，1977年2月4日出生，汉族，住常州市金坛区。
被上诉人（原审被告）：常州市金坛区东城街道明星村村民委员会，住所地常州市金坛区东城街道明星村。
负责人：陈锡定，村委会主任。
被上诉人（原审被告）：常州天汇房屋拆迁有限公司，住所地常州市武进高新区龚家社区龚家名园店面房242号。
法定代表人：李彩华，该公司经理。
委托诉讼代理人：张华忠，男，该公司员工。
上诉人史冬琴因与被上诉人陈荷生、陈龙俊、常州市金坛区东城街道明星村村民委员会（以下简称明星村村委会）、常州天汇房屋拆迁有限公司（以下简称天汇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2016)苏0482民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
史冬琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定《房契协议》无效是错误的，理由如下：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条立法本意是禁止农民集体土地使用权单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，宅基地使用权的附随转让并不禁止。本案《房契协议》不涉及农民集体所有的土地的土地使用权，只是涉及集体土地上的房屋，房屋办理了产权证明，房屋所有权归属于陈荷生，陈荷生就对房屋有绝对支配权，当然包括转让权。陈荷生与彭永忠自愿买卖，合同已经履行完毕，没有违反法律、法规的禁止性规定，也不存在合同无效的其他情形，一审法院认定《房契协议》无效，没有事实和法律依据。2、农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，随着房屋的交付，被上诉人陈荷生也丧失了宅基地使用权和房屋所有权，即使协议无效，陈荷生也无权提出返还房屋的要求，故一审法院认定涉案房屋系陈荷生的婚前财产，属于认定错误。3、上诉人在（2014）坛民初字第01804号离婚案件中，提供了证人证言等书面证据证明史冬琴与陈荷生在2006年同居期间共同借款出资回购了涉案房屋，一审法院仅凭推定便认为涉案房屋的回购房款即是该房屋的售房款，没有事实和法律依据。4、史冬琴的户口虽不在动迁范围内，但根据动迁通知书第七项第五小项的规定，夫妻一方是产权人且户口在动迁范围，另一方户口在外地的配偶属于安置对象，史冬琴应当享受拆迁安置补偿，一审中史冬琴提出了分割动迁安置补偿款、苗木补偿款、以及过渡费的诉讼请求，一审法院未对该诉请作出认定。5、陈荷生、陈龙俊的房屋产权证以及《房契协议》上写明房产面积是285平方，而拆迁安置补偿协议上是340.21平方，多出的55.21平方是史冬琴与陈荷生在2012年10月（后又改称是2009年10月）共同出资新建的。
陈荷生二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。集体土地上的房产依法不允许转让，涉案房屋没有办理产权变更登记，房屋产权人以登记为准，故涉案房屋仍然属于陈荷生的婚前财产以及陈龙俊母亲的遗产，与史冬琴没有关系。史冬琴不属于明星村村委会，并且在涉案房屋拆迁之前已经在其自己户口所在地的村委会享受过拆迁安置补偿，不可能享受两次拆迁安置的补偿。史冬琴与陈荷生离婚的时候陈荷生也给了她一定的补偿。另拆迁安置补偿协议上多出来的面积是附房的面积，该房在史冬琴与陈荷生结婚前就存在，并不是结婚后共同搭建的。
天汇公司二审辩称：我公司是按照规定来办理拆迁安置事项的，房产证上产权人是谁就是谁的。
陈龙俊、明星村村委会二审未有答辩意见。
史冬琴向一审法院起诉请求：1、判令陈荷生、陈龙俊与明星村村委会、天汇公司签订的《房屋动迁补偿安置协议书》中涉及170.105平方米无效；2、依法分割《房屋动迁补偿安置协议书》中涉及史冬琴与陈荷生共同所有的房屋；3、判令陈荷生、陈龙俊支付史冬琴房屋安置补偿款133487元；4、本案诉讼费由陈荷生、陈龙俊、明星村村委会、天汇公司承担。
一审法院认定事实：1985年前后，陈荷生在原河头镇河东村其头建造房屋九间{集体土地建设用地使用证证号为坛集建（1998）字第02510232号}，1997年上述房屋被登记在陈荷生名下。陈荷生和史冬琴均再婚，于2001年经人介绍相识恋爱，同年开始以夫妻名义共同生活，2010年9月6日办理结婚登记。2015年9月15日，史冬琴诉至一审法院要求与陈荷生离婚。2015年10月16日，经法院调解双方达成调解协议，法院出具（2015）坛民初字第03012号民事调解书，该调解书主要载明：陈荷生同意与史冬琴离婚；陈荷生同意自调解书生效之日给付史冬琴18000元，此款当庭履行完毕；陈荷生和史冬琴双方确认除坐落于常州市金坛区河头镇河东村其头{集体土地建设用地使用证证号为坛集建（1998）字第02510232号}房屋的安置事宜存在争议外，其他无任何纠纷。
2005年4月14日，陈荷生与彭永忠达成《房契协议》1份，约定：陈荷生同意以80800元的价格将坐落于常州市金坛区原河头镇河东村其头房屋出售给彭永忠。协议签订后，彭永忠支付全部购房款，陈荷生将房屋交付给彭永忠。2006年，陈荷生与彭永忠达成房屋买卖协议，彭永忠同意将上述房屋以98000元的价格重新卖给陈荷生，后陈荷生支付购房款并接收了房屋。彭永忠户籍所在地为江苏省丹阳市导墅镇东河村谭庄69号。
2014年4月27日，陈荷生与明星村村委会、天汇公司签订《房屋动迁补偿安置协议书》1份，约定：陈荷生同意将坐落于常州市金坛区原河头镇河东村其头{集体土地建设用地使用证证号为坛集建（1998）字第02510232号}房屋交予明星村村委会、天汇公司进行拆迁，明星村村委会、天汇公司同意将蔷薇苑14幢1803室房屋及27号车库、丁香苑D4幢1203室房屋及97号车库、丁香苑D3幢1006室房屋及92号车库安置给陈荷生，并补偿陈荷生195000元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该规定为效力性、强制性的法律规定。农村宅基地系农民集体所有，根据此规定，宅基地使用权由农村村民享受，并不得出让、转让或出租用于非农业建设。本案中，陈荷生和彭永忠签订的《房契协议》约定将农村房屋及宅基地转让给集体经济组织外的居民，违反了《土地管理法》的相关规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定，应按合同法第五十二条第五项的规定认定为无效。因陈荷生和彭永忠签订的《房契协议》被认定为无效，坐落于常州市金坛区原河头镇河东村其头{集体土地建设用地使用证证号为坛集建（1998）字第02510232号}房屋所有权仍属于陈荷生，因该房屋系陈荷生的婚前财产，陈荷生依法取得该房屋因拆迁而获得的利益，史冬琴无权要求分割上述利益。另外，因本案所涉房屋系陈荷生婚前财产，陈荷生和彭永忠签订《房契协议》并因此获得售房款80800元，该售房款80800元应属陈荷生的个人财产，后陈荷生从彭永忠处重新“购买”房屋应认定为陈荷生以个人财产“购买”房屋，上述房屋流转并未改变房屋属于陈荷生个人婚前财产的性质。综上，史冬琴的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回史冬琴的诉讼请求。一审案件受理费5854元，由史冬琴负担。
本院二审期间，史冬琴提交了内容为“兹有我村村民陈荷生与史冬琴于2012年10月在金坛河头镇东明村26号新建了两间附房，面积约为30平方”的《证明》，落款为2017年5月17日，证明人处有“陈洪元、邓金林、陈金生”的签字和两个手印，但史冬琴在庭审中称其记错了，两间附房不是2012年10月搭建的，而是2009年10月搭建的。
本院2017年6月16日至明星村村委会对陈洪元、孙玉柱进行了调查，制作调查笔录两份，陈洪元称其原居住在东明村委其头村17号，2010年10月以后陈荷生的涉案被拆迁房屋没有搭建过房子也没有修葺过。孙玉柱称对陈荷生涉案被拆迁房屋的情况不清楚。2017年6月16日，本院还至金坛区东城街道强鑫拆迁有限公司调取了陈荷生涉案被拆迁房屋的《房屋拆迁评估报告》及房产证复印件，《房屋拆迁评估报告》注明拆迁时房屋包括一幢三层的房屋（面积238.5平方米）、三间附房（面积分别为30.17、10.14、61.4平方米），合计340.21平方米。陈荷生1997年6月20日办理的房产证上，注明该房屋由一幢三层的房屋（面积为229平方米），及三间附房（灶房20平方米、附房两间36平方米），合计285平方米。
2014年4月12日明星村委会《动迁通知书》载明：本次动迁采取货币补偿和统一建公寓房安置两种方式，由被动迁人选择其中的一种安置方式。补偿标准及安置房结算方式包括：1、房屋动迁补偿金额计算标准：被动迁房屋重置成新价（单价）*房屋合法建筑面积*110%+房屋装修及其他附属补偿。2、安置房价格：安置房面积不超过动迁房屋合法建筑面积或人均40㎡安置面积的，安置房价格按安置价500元/㎡加（减）楼层差价结算。安置房面积超过可安置面积在15%（含15%）以内的部分，按优惠价1800元/㎡结算；安置房面积超过可安置面积15%以外的部分，按成本价2700元/㎡结算。安置房面积部分按产权户为单位，每户最多不得超过50㎡。4、每套安置房可安置一个自行车库，自行车库面积不计算产权调换面积，地下层车库价格1500元/㎡。关于安置对象和人口的确定，包括夫妻一方是产权人且户口在动迁范围，另一方户口在外地的配偶。
2014年4月27日，陈荷生与明星村村委会、天汇公司签订的《房屋动迁补偿安置协议书》载明：房屋产权人的陈荷生合法面积340.21平方米，补偿被动迁房屋作价款153326元、装修等附属物补偿款102091元、搬家补助费2次1000元、签字奖励费5000元、腾空让房费10206元、预付18个月过渡费36743元、电话、空调、太阳能热水器移装费1316元、小高层公摊面积奖励91857元、其他15000元、农具费300元、综补7666元。陈荷生共安置房屋三套，面积共计345㎡，还安置车库3个，面积共32.18㎡。安置面积部分按500元/㎡结算，超可安置面积15%内部分按1800元/㎡结算，车库按1500元/㎡结算，两相冲抵后明星村委会及天汇公司还应当支付陈荷生195000元。2014年6月21日，陈荷生领取了上述拆迁安置补偿款余额195000元，还领取了房前屋后的苗木补偿款22984元。
二审查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为：
一、《房契协议》违反强制性法律规定，应属无效。
经查明，涉案被拆迁房屋是属于集体所有的土地上的住宅房，彭永忠并非该房屋所在集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不能出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，彭永忠与陈荷生不能买卖农民集体所有的土地使用权。“地随房走”是物权的基本原则，即房屋所有权转让时，该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。据此，即便单独买卖集体所有的土地上的住宅房也会导致该房屋占有范围内的集体土地使用权一并转让，显然违反上述强制性规定，故《房契协议》应当被认定为无效。史冬琴认为《房契协议》不涉及农民集体所有的土地的土地使用权，只是涉及集体土地上的房屋，该协议没有违反法律、法规的禁止性规定的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
二、史冬琴对涉案被拆迁房屋不享有任何共有份额。
按照相关法律及司法解释的规定，婚姻关系的成立以结婚证申领的时间为准，未办结婚登记而以夫妻名义共同生活的，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。
其一，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案被拆迁房屋1997年即已领取房产证，一直登记在陈荷生名下，房屋所有权没有发生过变动，史冬琴与陈荷生2010年9月才办理结婚登记，故涉案被拆迁房屋显属陈荷生的婚前财产。
其二，史冬琴主张在与陈荷生同居期间，即2006年共同借款出资回购了涉案房屋。对此，本院认为当事人对自己的主张必须提供证据予以证明。史冬琴提供了彭永忠身份证复印件以及彭永忠出具的证明、张金木（史冬琴大伯）的身份证复印件以及其出具的证明，陈荷生和史冬琴2006年11月20日向张小燕借款2万元的借条等证据。因彭永忠及张金木未出庭作证，本院对其书面证言不予采信；向张小燕借款的借条没有写明借款用途，且史冬琴在2006年11月补缴了农保，无法确定该借款是否是为了回购涉案房屋而发生，故对该证据的关联性亦无法确定。2005年4月14日，陈荷生向彭永忠出售涉案房屋，2006年又回购涉案房屋，二者之间相距的时间较短，价格差额也仅为17200元。综合以上分析，本院认为史冬琴未能提供有效的证据证明2006年参与出资，回购涉案房屋过程中其有出资，本院对其上述意见不予采纳。
其三，史冬琴还提出涉案房屋的房产证以及《房契协议》上写明房产面积是285平方米，而拆迁安置补偿协议上是340.21平方米，多出的55.21平方米是史冬琴与陈荷生在2009年10月共同出资新建的。对此，本院认为，史冬琴自认涉案房屋的添附发生在2009年10月，而非2012年10月，即在史冬琴与陈荷生办理结婚登记之前，故即便房屋有添附也不属于夫妻共同财产。其次，即便2009年10月对涉案房屋进行了添附，史冬琴也未提供任何证据证明其有出资。故本院对其上述意见亦不予采纳。
综上，史冬琴未提供证据证明其对涉案被拆迁房屋的回购及添附进行了出资，史冬琴对涉案房屋不应当享有任何共有份额。
三、史冬琴应当享受相应的青苗补偿费。
陈荷生涉案被拆迁房屋的补偿安置是按照统一建公寓房安置的方式，可安置的面积是按照被拆迁房屋的合法面积计算的。天汇公司陈述，陈荷生实际安置房屋面积为345平方米，如果按照陈荷生家庭成员安置人口计算（即便将史冬琴计算在内），每人40平方米安置面积，也不能达到345平方米，故是否将史冬琴列为安置对象和人口并不影响陈荷生应享受的安置面积和应得的安置补偿款。对此，陈荷生称史冬琴户籍在上泗庄村，其在上泗庄村的房屋拆迁后已经获得了土地征用补偿款，不得再在东明村重复享受拆迁安置补偿。本院还注意到被动迁房屋作价款、装修等附属物补偿款、搬家补助费、签字奖励费、腾空让房费、过渡费、电话、空调、太阳能热水器移装费、小高层公摊面积奖励等均与被拆迁房屋有关，与安置对象和人口的数量无关。故本院认为陈荷生享受的安置面积及拆迁安置补偿款仅与被拆迁安置的房屋有关，该房屋为其婚前财产，与史冬琴无关，史冬琴主张分割房屋拆迁安置补偿款余额195000元及过渡费24495元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于房前屋后的苗木补偿款22984元，除另有约定外，苗木补偿款一般应归实际投入人所有。本院查明涉案房屋拆迁发生在2014年4月，在史冬琴与陈荷生婚姻关系存续期间，因此陈荷生收取的房前屋后的苗木补偿款属于其与史冬琴的夫妻共同财产。史冬琴主张陈荷生向其支付苗木补偿款11492元，具有事实依据，本院予以支持。
综上，史冬琴的部分上诉理由于法有据，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销常州市金坛区人民法院(2016)苏0482民初1178号民事判决；
二、陈荷生于本判决发生法律效力之日起十日内向史冬琴支付苗木补偿款11492元；
三、驳回史冬琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5854元，由史冬琴负担5000元，由陈荷生负担854元；二审案件受理费5854元，由史冬琴负担5000元，由陈荷生负担854元。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一七年七月十一日
书记员 汪芫朗