北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终540号
上诉人（原审原告）：中元国信信用融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路20号百富国际大厦1号楼27层。
法定代表人：卓华，董事长。
委托诉讼代理人：石毓凯，男，中元国信信用融资担保有限公司法务部经理。
被上诉人（原审被告）：白梅，女，1970年12月2日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审第三人）：北京恒富广场开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦1号楼6层6E。
法定代表人：陈小华，董事长。
上诉人中元国信信用融资担保有限公司（以下简称中元国信公司）因与被上诉人白梅、被上诉人北京恒富广场开发有限公司（以下简称恒富广场公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第一中级人民法院（2016）京01民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中元国信公司的委托诉讼代理人石毓凯，被上诉人白梅，被上诉人恒富广场公司的法定代表人陈小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中元国信公司的上诉请求：1、撤销一审判决。2、对位于北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦第26层1单元、第27层1单元（共11间）房屋停止执行，并解除查封。3、判令恒富广场公司协助中元国信公司办理上述房屋过户手续。4、判令白梅承担本案的一、二审诉讼费用。
中元国信公司的上诉理由：中元国信公司于2005年1月10日购买了恒富广场公司出售的涉案11间房屋，支付全部价款，并于2007年入住上述房屋办公。2005年底，上述房屋所在的百富国际大厦被北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）整体查封。在一中院查封前，中元国信公司已签订购房合同，支付了全部价款，购买了上述房屋且没有过错。后中元国信公司向一中院提出执行异议，一中院裁定驳回了中元国信公司执行异议。依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，中元国信公司购买了上述房屋，支付了全部价款，已入驻了多年，且在整个购房及办理过户手续中没有过错。至今未能办理过户手续的最根本原因是百富国际大厦被整体查封。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销一审法院的判决，支持中元国信公司的上诉请求。
白梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回中元国信公司的上诉请求。
恒富广场公司辩称，一审判决正确。
中元国信公司向一审法院起诉请求：1、对位于北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦的11套房屋（商品房买卖合同中房号为：26层26B、26C、26D，27层27A、27B,27C,27D,27E,27F,27G,27H）停止执行。2、恒富广场公司协助中元国信公司办理本案上述房屋的过户手续。3、诉讼费由白梅、恒富广场公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月16日，北京市朝阳区人民法院就白梅与恒富广场公司商品房预售合同纠纷一案作出（2009）朝民初字第25477号民事判决书，判决：“一、原告白梅与被告北京恒富广场开发有限公司所签订的编号为543910的《商品房买卖合同》无效。二、被告北京恒富广场开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告白梅购房款五十一万三千九百零四元。三、被告北京恒富广场开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告白梅利息二十四万八千八百三十四元三角一分。四、被告北京恒富广场开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告白梅印花税六百二十二元。五、被告北京恒富广场开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告白梅首付款一倍的赔偿金五十一万三千九百零四元。六、驳回原告白梅之其他诉讼请求。”该判决书生效后，恒富广场公司未履行判决书确定的义务，白梅向法院申请强制执行。后，北京市高级人民法院于2010年5月10日作出（2010）高执字第55号执行裁定书，裁定：北京市朝阳区人民法院作出的（2009）朝民初字第25477号民事判决书，白梅与恒富广场公司商品房预售合同纠纷一案，指定由一中院执行。现案件执行案号为（2010）一中执字第1194号。一中院在执行过程中，查封了位于北京市朝阳区工体东路20号（原北京市朝阳区体育场东路18号南部总建筑面积101400平方米的百富国际大厦全部在建工程）百富国际大厦的房屋。中元国信公司就此向一中院提出执行异议，请求解除对争议房产的查封。一中院经审查，于2016年8月24日作出（2016）京01执异148号执行裁定书，裁定驳回中元国信公司提出的案外人异议。中元国信公司于2016年9月9日提起本案案外人执行异议之诉。
2003年8月12日，恒富广场公司出具编号为0514601的收据一张，内容为：“今收到中元国信担保有限公司交来预收款人民币壹亿捌仟万元整。”
2005年1月10日，恒富广场公司（出卖人）、中元国信公司（买受人）就位于北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦26层26B、26C、26D、27层27A、27B、27C、27D、27E、27F、27G、27H的11套房屋签订了11份《商品房买卖合同》，约定中元国信公司购买上述11套房屋，房屋价款总计22289980元，付款方式为一次性付款。房屋交付日期为2005年10月31日前，办理产权登记的日期为房屋交付后60日内。中元国信公司自认2007年5月实际占有涉案房屋，其提交的《百富国际大厦写字楼入住通知书》显示的时间为2007年5月23日。
另查，2005年12月5日，一中院作出（2004）一中执字第1162号协助执行通知书，查封了恒富广场公司所有的位于北京市朝阳区体育场东路18号南部总建筑面积101400平方米的百富国际大厦全部在建房屋。中元国信公司本次异议所针对的争议房产自2005年12月5日起，始终处于法院的查封状态。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一中院已于2005年查封了恒富广场公司所有的包括本案所涉房屋在内的全部在建工程，且案涉房屋始终处于法院查封的状态。中元国信公司主张其于2005年1月签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，而中元国信公司提交的《百富国际大厦写字楼入住通知书》及其自认的占有涉案房屋的时间为2007年。中元国信公司提供的证据显示，其合法占有涉案房屋的时间在本院查封行为之后，其异议不符合上述法律规定，其权利不能够排除执行，一审法院对中元国信公司关于停止对涉案房屋的执行、并协助办理房屋转移登记手续的诉讼请求不予支持。
白梅、恒富广场公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、陈述及质证的权利，一审法院依法缺席审理并作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回中元国信公司的诉讼请求。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系北京市朝阳区人民法院于2009年12月16日，就白梅与恒富广场公司商品房预售合同纠纷一案作出的（2009）朝民初字第25477号民事判决书执行期间，中元国信公司就案涉执行标的提出的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。在执行程序中，法院有权对恒富广场公司作为被执行人应当履行义务部分的财产采取强制执行措施。根据本案已查明的事实，案涉房屋于2005年起至今均处于被法院查封的状态，中元国信公司提交的《百富国际大厦写字楼入住通知书》落款时间为2007年，其在一审审理期间及上诉状中均自认于2007年入住案涉房屋。一审法院根据上述法律规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，就中元国信公司关于停止对案涉房屋的执行并协助办理房屋转移登记手续的诉讼请求不予支持的判定，于法有据，本院予以维持。
综上所述，中元国信公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由中元国信信用融资担保有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 丰
审判员 王 肃
审判员 杨绍煜
二〇一七年十二月二十二日
书记员 王 峥