上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初1211号
原告：胡2，男，1989年5月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：汤茹珺，北京市中银(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：茹毅，上海瀛泰律师事务所律师。
被告：乔某，女，1981年4月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：耿某，男，1981年11月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告胡2与被告乔某、耿某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡2的委托诉讼代理人茹毅，被告乔某、耿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡2向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿原告因被告未按照约定履行房屋买卖合同而导致的直接损失人民币(以下币种同)1,766,449.49元；2.判令两被告支付2017年2月24日起至2017年6月24日止按照每月4,500元计算的房屋占有使用费1.8万元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年7月10日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方以3,328,000元的价格将上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，双方于合同签订后22个工作日内前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》，乙方应于网签合同后1个工作日内支付甲方首付款100万元，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款180万元，于2016年9月20日之前支付甲方房价款48万元，双方于2016年9月20日之前办理过户，交房时间为乙方贷款发放至甲方账户起算四个月之内，甲方户口迁出乙方支付尾款48,000元整。双方还约定乙方于2016年7月31日前付齐定金20万元。合同签订后原告如约支付被告定金20万元。之后两被告明确表示不配合前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》，并于8月21日向原告发出了解除合同的短信通知。后原告诉至法院，法院判决两被告继续履行合同。但因当初两被告拒绝履行合同义务，以致原告不能按照合同约定以银行贷款、公积金贷款方式筹措资金180万，而是一次性支付剩余购房款。为此，原告向案外人胡某1借款241万元，借款期限19年，年利率14%，还款方式为等额本息。而就第二期房款180万，如果按照合同约定履行，公积金贷款60万，借期19年，等额本息还款，按照最新基准利率3.25%计算则需偿还利息204,982.09元；商业贷款120万，借期19年，等额本息还款，按照最新基准利率4.9%计算则需偿还利息646,328.5元；以上公积金贷款及商业贷款共需偿还利息851,310.59元。而按照与案外人胡某1借款的约定计算，其中180万则需偿还利息3,354,115.9元，二者差额为2,502,805.31元，该差额系因被告违约行为造成的，且是可以预见的，故应由两被告承担。现原告主张将该利息差额折算成等价的现值为1,766,449.49元由两被告承担。另，原告在2017年2月24日就付清全部房款，但被告在2017年6月24日才交房，故应该承担延迟交房4个月的按照每月4,500元(参考爱屋及乌网上查询的同小区半年内租金情况)计算的房屋占有使用费1.8万元。
被告乔某、耿某共同辩称，原告在前案中表示自愿现金支付剩余房款，也没有要求过被告配合其办理银行贷款手续，所以也不存在被告违约不配合其办理贷款手续。且原告向案外人民间借贷不是被告能够控制的，即便因此有损失也应该原告自负。双方在前案法官主持下办理了尾款结算，同时明确互不追究逾期付款和逾期过户的责任。关于第一项诉请，原告在前案中就诉请让两被告支付因单方解除合同增加财务成本的违约金665,600元，但被法院认定无合同及法律依据而被驳回，现原告又重复起诉。关于诉请二，买卖合同中约定交房是从收到房款之后的四个月，被告在2017年2月24日左右收到房款，在2017年6月24日搬走，并无不妥。综上，不同意原告诉请。
经审理查明，2016年7月10日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定甲方以3,328,000元的价格将其名下上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，双方于合同签订后22个工作日内前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》，乙方应于网签合同后1个工作日内支付甲方首付款100万元，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款180万元，于2016年9月20日之前支付甲方房价款48万元，双方于2016年9月20日之前办理过户，交房时间为乙方贷款发放至甲方账户起算四个月之内，甲方户口迁出乙方支付尾款48,000元整。双方还约定乙方于2016年7月31日前付齐定金20万元。合同签订后原告支付被告定金20万元。2016年8月9日上午双方前往中介处签订网签合同时，就是否做低房价发生争议，致使买卖合同未能网签，不过在当日稍晚时，原告即发函给两被告表示同意按照真实交易价格网签，遭两被告拒绝。两被告于2016年8月21日以短信的形式告知原告合同已于2016年8月9日11时解除。
2016年9月，原告胡2诉至本院，要求：1.判令两被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2.判令两被告支付原告逾期办理过户违约金，按照原告已付房款的日万分之五即每日100元的标准自2016年9月21日起计算至实际过户之日止；3.判令两被告支付原告单方解除合同增加财务成本的违约金(参照解除合同违约金的标准)665,600元。在该案审理中，原告表示愿意在房屋过户时以现金方式支付两被告除尾款以外的全部剩余房款，并由案外人胡某1于2016年11月24日代原告将房款241万元打入本院代管款账户，另原告于2016年11月28日打入本院代管款账户68万元。本院为减轻当事人的讼累对剩余房款一并予以处理。本院审理后于2016年12月9日作出判决：一、被告乔某、耿某应于本判决生效之日起七日内协助原告胡2办理将上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告胡2名下的手续，同时原告胡2给付被告乔某、耿某购房款308万元；二、被告乔某、耿某应于本判决生效之日起七日内给付原告胡2逾期过户违约金(按每日100元的标准，自2016年9月21日起计算至实际过户之日止)；三、驳回原告胡2的其余诉讼请求。
另查明，在本院主持下原、被告在2017年2月22日对房屋款项进行结算，除尾款4.8万是在2017年6月24日交房当天支付外，剩余房款在扣除相关诉讼费用后共计3,058,288元由本院转给两被告。同时，双方约定，在上述费用发还后，双方不再追究对方的逾期过户和逾期支付308万元房款的违约责任。后，两被告于2017年2月24日收到67万，于2017年2月28日收到2,388,288元。2017年6月24日，两被告将房屋交付给原告，原告支付房屋尾款4.8万元。
以上事实，由经庭审质证的《房屋买卖合同》、《借款协议》、农业银行回单、现金缴款单及业务凭证、(2016)沪0115民初67810号民事判决书及庭审笔录、谈话笔录、法律文书生效证明及原、被告的陈述在案佐证。
庭审中，原告提供于2016年11月23日签订的借款人(甲方)为原告及李莹(原告妻子)、贷款人(乙方)为胡某1的《借款协议》一份，该协议载明：甲方因购买上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房产时，上家中途违约不愿继承履行买卖合同，后经诉讼，法院判决继续履行合同，因需一次性支付剩余全额房款308万元，故甲方向乙方借款，签订本协议：一、乙方借给甲方人民币241万元，甲方委托乙方通过银行转账的方式于2016年11月24日将钱款转至上海市浦东新区人民法院执行款专用账户中。二、借款利息：年利率14%。三、借款期限：19年。三、还款日期和方式：采用等额本息的还款方式。从2017年2月开始，每月月底将人民币30,266.61元转存至乙方指定的银行账户中。(第一个月偿还利息28,116.67元、本金2,149.94元)……。本院就上述协议找胡某1谈话，其表示：我是原告的亲叔叔，因被告不愿意履行合同，原告起诉要求被告继承履行合同，为此，法院要求原告将尾款全部打到法院的账上，原告没有这么多钱，就找我借，我只能把自己的房子抵给银行贷款241万元借给了原告，双方为此签订了一份借款协议；241万元是从我的账户上打到法院账上的；原告每月还我钱，但不是每月按照等额本金来还，有还1万元多，有还2万元多，最高的还3万元。被告对借款协议的真实性没有异议，但对内容不予认可，认为是叔侄二人伪造的。
本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告要求被告赔偿因被告不履行买卖合同而导致的原告直接损失，该损失产生于原告诉请被告继续履行合同时为一次性现金给付被告剩余购房款而向其叔叔胡某1借款时双方所约定的利息。根据买卖合同约定，被告逾期交付房地产包括权利转移，应当按原告已支付房款的日万分之五支付原告违约金，逾期超过二十日的，原告有权解除合同，并由被告承担总房价20%的违约金。该约定表明，被告违约后，原告有权选择继续履行合同或者选择解除合同并由被告承担违约责任。现原告根据其自身能力选择继续履行合同，并以现金方式支付被告剩余房款。虽然根据证据显示原告交至本院代管款账户上的房款中的241万元是其叔叔胡某1代原告交付的，同时，原告也提供了《借款协议》，但是基于双方之间的特殊身份关系及协议内容也很难确认该《借款协议》的真实性。即便协议真实，协议中对于利息的约定也是原告与其叔叔自行商定，被告对此也不能预见，因此原告以该利息作为被告未履行合同而导致的原告直接损失，依据不足，综上，原告要求被告赔偿该利息损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于第二项诉请，合同约定交房时间为原告贷款发放至被告账户起四个月之内，该约定意味着被告应于除尾款4.8万元外的其余房款到被告账上后的四个月内交房。因被告违约，导致原告未能办理贷款。在前案诉讼中，原告愿意于房屋过户同时支付两被告除尾款4.8万元外的剩余购房款，后双方又在2017年2月22日对房款进行了结算，且被告于同年2月24日、2月28日收到除尾款以外的其他全部房款，因此，被告于2017年6月24日向原告交房，并不违反合同约定，为此，原告向被告主张延迟交房的房屋占有使用费，依据不足，本院实难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告胡2的全部诉讼请求。
案件受理费20,698元，减半收取计10,349元，均由原告胡2负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一八年四月二日
书记员 张晓龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。