陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕02民终97号
上诉人（原审原告）：陕西合泰置业有限责任公司，住所地陕西省铜川市王益区红旗街1号楼办公楼四楼，统一社会信用代码：91610200758815457P。
法定代表人：寇晓彬，系该公司经理。
委托诉讼代理人：胡同义，铜川市王益区司法局148法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：瞿敏川，男，1969年6月26日生，汉族，住陕西省铜川市王益区，系该公司副经理。
上诉人（原审被告）：铜川市印台区阿拉丁网咖，住所地铜川市印台区三里洞兴华小区芳草雅筑*楼。系个人独资企业。
投资人：荆娜。
委托诉讼代理人：杨涛，陕西司扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荆娜，女，1989年3月11日生，汉族，现住铜川市王益区。
上诉人陕西合泰置业有限责任公司(以下简称合泰公司)、铜川市印台区阿拉丁网咖（以下简称阿拉丁网咖）与被上诉人荆娜房屋租赁合同纠纷一案，因不服铜川市印台区人民法院（2017）陕0203民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人合泰公司的委托诉讼代理人胡同义、瞿敏川，上诉人阿拉丁网咖的委托诉讼代理人杨涛，被上诉人荆娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人合泰公司上诉请求：1、改判阿拉丁网咖所交的履约保证金2万元不应从赔偿金额内扣减，归上诉人合泰公司所有；2、拆除室内地板工程造价23245.64元不应从总工程造价中剔除，应作为恢复原状造价予以支持；3、阿拉丁网咖按10000/月支付房屋租赁费直至法律文书生效为止。事实与理由：1、一审法院判决2万元履约保证金从赔偿费用中扣除不当，因为双方在租赁合同中约定，被上诉人向上诉人所交的履约保证金，主要用于支付违约金、赔偿金。本案中被上诉人在合同期内，没有与上诉人协商一致的情况下擅自终止合同，违反租赁合同的约定，已构成违约，按合同约定不应再返还被上诉人履约保证金。2、被上诉人在租赁期内所铺室内地板砖，被上诉人离开时已将其破坏，无法再继续使用，无利用价值，将其恢复原状必然产生费用，故一审不应予以扣除。3、本案判决未生效，合同未终止，故被上诉人仍需支付上诉人房屋租赁费。
被上诉人阿拉丁网咖答辩称：对于合泰公司的上诉请求均不予认可，对二审新增加的请求不认可。关于2万元的问题，我方在上诉状中已经说清，应当返还，不应折抵。原判关于保证金的判决错误。对拆除地板砖的23245.64元不认可，室内地板是阿拉丁网咖装修的，可继续使用。合泰公司与阿拉丁网咖的租赁合同已解除，二审变更请求要求继续支付租赁费不成立，应予驳回。
被上诉人荆娜答辩称：不同意合泰公司的上诉请求，同意阿拉丁网咖的意见。
上诉人阿拉丁网咖上诉请求：将本案发回原审法院重审，一、二审诉讼费用由被上诉人合泰公司承担。事实与理由：原审判决解除了双方的租赁合同就应该将保证金返还给上诉人。一审查明上诉人阿拉丁网咖租赁费交纳至2017年8月，2017年8月底上诉人也搬离房屋，双方合同终止。那么，再判决上诉人支付被上诉人2017年9月至11月的租金30000元显失公平。被上诉人提交的拆除工程预算及陕西滕华消防安全技术有限公司出具的情况说明和价值认定不具备证据效力，不能作为证据使用。
被上诉人合泰公司答辩称：本案不应发回重审，一审事实清楚，鉴定人员王惠敏是具有资格证的，鉴定程序合法，在一审时被告对鉴定也未提出异议。拆除房屋内装修材料肯定要产生费用，2万元的保证金应扣除，不应退还。
被上诉人荆娜答辩称：同意阿拉丁网咖的意见。
原审原告合泰公司向一审法院起诉请求：1、终止原、被告签订的房屋租赁合同，同时判令被告支付拖欠原告的房屋租金30000元（2017年9月1日至2017年11月底，下余租金10000元/月支付到房屋恢复原状为止）；2、被告将所租赁的房屋范围内设施恢复原状或以折算现金方式赔付，赔付费用为85782.33元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月20日原告与被告签订租赁合同，原告将位于铜川市印台区三里洞芳草雅筑二层商业房租给被告，面积为678.59平方米，被告从事网咖经营，房屋租赁期限从2016年9月1日至2020年8月31日，该合同的租赁费用，履约保证金及支付方式，商铺用途，商铺修缮和装修责任承担等均进行了约定，合同第5条第2项第1款明确约定租赁期满，甲乙双方未达成商铺续租协议时，在不影响租赁房屋结构和使用的前提下，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬移可移动设施，不可移动设施设备应无偿交付甲方、乙方应将承担范围内拆除的隔墙及室内设施恢复原状或以折算现金方式赔付。合同签订后原告将房屋交付给被告经营，被告交清了第一年租金。2017年9月的一天，被告在没有与原告协商解除或终止本合同的情况下，将所租房屋大门拆走，砸坏房屋内消防设施、设备，造成部分现场消防设备丢失及消防设施出现故障，无法正常使用。2017年10月24日原告经陕西滕华消防安全技术有限公司对被告所租房屋现场检查，要维修恢复消防系统需要费用27624.15元。2017年10月20日原告经工程专业人员对被告所租房屋现场勘查，要拆除被告已砸坏的装修设施，将房屋恢复原状需支付费用58158.18元。现原告认为被告违反合同约定，单方解除合同已构成违约，依法应当承担民事责任，现诉至法院。
一审法院认定事实，2016年8月20日，原告与被告阿拉丁网咖签订《租赁合同》约定，原告将建筑面积为678.59㎡的位于芳草雅筑二层商业房的房屋出租给被告阿拉丁网咖，租赁期限为肆年，从2016年9月1日至2020年8月31日，租金为第一租赁年度120000元，合同签订前，被告向原告一次性缴纳履约保证金贰万元，以保证合同的履行。租赁该房屋用途仅限于网咖。关于租赁期间商铺的修缮和装修双方约定，租赁期满，双方未达成商铺续租协议时，在不影响租赁房屋结构和使用的前提下，原告同意被告阿拉丁网咖拆除室内固定装饰物和搬离可移动设施、设备，不可移动设施、设备等应无偿交付原告，被告应将承租范围内超出的隔离墙及室内设施恢复原状或以折算现金方式赔付。在责任承担部分，双方均不得无故提前终止合同，若需提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知对方，经对方同意后方可终止合同。被告房屋租赁费缴纳至2017年8月底，向原告交纳履约保证金20000元。另查明，经工程预算，被告阿拉丁网咖室内剩余拆除工程造价为58158.18元。2017年10月24日，经陕西滕华消防安全技术有限公司对芳草雅筑高层消防设施进行现场检查，消防维修工程总价为27624.15元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告阿拉丁网咖签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的规定，合法有效，予以确认。被告与2017年8月底已经搬离租赁房屋，现原告诉至法院要求终止与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，双方终止合同达成合意，故应当解除双方签订的《租赁合同》。原告还要求被告支付从2017年9月至2017年11月底房屋租金30000元，下余租金按10000元/月支付至房屋恢复原状为止，被告在搬离租赁房屋前并未按照合同约定的以书面形式提前通知原告，被告应当对原告租赁房屋空置期间的损失予以赔偿，原告于2017年11月诉至法院要求终止房屋租赁合同，此时对解除租赁合同双方均做出意思表示，达成合意，合同解除，被告应当支付原告自2017年9月至11月的房屋租赁费，每月按10000元计算，共计30000元，对于原告要求下余租金按10000元/月支付至房屋恢复原状为止的诉讼请求不予支持。对于租赁房屋室内设施拆除部分，根据双方合同约定，被告应当对承租范围内拆除的隔墙及室内设施恢复原状或者以折算现金的方式赔付，被告应当负责拆除室内隔离墙面，但对室内地板部分，认为地板系地面附着物，且可供反复利用，如全部拆除则扩大损失，根据原告提交的《芳草雅筑二层网吧拆除工程预算书》总工程造价为58158.18元，拆除室内地板工程造价为23245.64元，对拆除室内地板项目工程预算应当从总工程造价中剔除，下余对隔离墙面拆除及其他部分拆除工程总造价共计34912.54元，被告应当赔付；对于租赁房屋消防设施部分，被告在解除租赁合同前，应当保证租赁房屋室内设施完整，故被告应当对原告该部分损失27624.15元予以赔偿。另，因被告在签订租赁合同时向原告交纳履约保证金20000元，应当从被告赔偿的金额内予以扣减，室内墙面拆除费用和消防设施赔偿费用共计62536.69元，减去20000元，下余42536.69元，被告应当承担赔偿责任，因被告阿拉丁网咖系被告荆娜个人独资，故被告阿拉丁网咖与荆娜应当共同承担对原告的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，第十一条的规定，判决如下：一、解除原告陕西合泰置业有限责任公司与被告铜川市印台区阿拉丁网咖于2016年8月20签订的《租赁合同》；二、被告铜川市印台区阿拉丁网咖、荆娜自本判决生效之日起十五日内支付原告陕西合泰置业有限责任公司2017年9月至2017年11月房屋租赁费30000元，赔偿原告陕西合泰置业有限责任公司位于铜川市印台区芳草雅筑二层商业出租房室内拆除工程费用和消防设施赔偿费用共计42536.69元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2615元，减半收取1307.5元，由原告陕西合泰置业有限责任公司承担307.5元，被告荆娜承担1000元。
当事人对一审查明的事实无异议，二审对一审查明的事实予以确认。
二审经勘查现场查明，阿拉丁网咖经营期间所铺地板砖大部分已砸坏，无法继续使用。
本院认为，本案争议焦点：1、20000元履约保证金应如何处理；2、合泰公司主张的拆除室内地板费用应否支持；3、阿拉丁网咖应支付房屋租赁费的具体数额；4、合泰公司提交的拆除工程预算及陕西滕华消防安全技术有限公司出具的情况说明应否认定，相应费用应否支持。
关于2万元履约保证金如何处理的问题，上诉人合泰公司与阿拉丁网咖签订的2016年8月20日租赁合同第三条第2项约定，“合同签订前，乙方（阿拉丁网咖）应向甲方（合泰公司）一次性缴纳履约保证金贰万元，以保证合同的履行，该保证金主要用于支付违约金、赔偿金。在合同期满如乙方依约履行本合同各项条款无违约及赔偿事宜，并在本合同终止三个月内没有发生各种纠纷并未对甲方造成经济损失和负面影响，甲方一次性不计息将该履约保证金退还给乙方。”从该条约定来看，双方约定的保证金的主要作用在于支付违约金、赔偿金，其性质属于承租人承担违约责任的备用金。如承租人不存在违约行为，该保证金应予退还。如承租人存在违约行为，则该保证金应冲抵违约金或者赔偿金。一审法院将保证金在赔偿金中予以扣除符合合同约定，并无不当。上诉人合泰公司认为履约保证金不应在赔偿金中扣除，应归上诉人合泰公司所有的上诉理由及上诉人阿拉丁网咖认为保证金不应扣减均没有合同依据和法律依据，不应支持。双方在合同中约定如未发生纠纷给合泰公司造成经济损失，履约保证金退还阿拉丁网咖，但本案中双方因此发生纠纷，不符合租赁合同约定的退还保证金的情形，上诉人阿拉丁网咖认为保证金应予退还的上诉理由亦不成立，应予驳回。
关于合泰公司主张的拆除室内地板费用应否支持的问题，涉案合同履行期间，承租人在租赁房屋的室内地板上铺设了地板砖，该装饰装修物已同室内地板形成了附合。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，本无需拆除。但二审审理中，经会同双方当事人现场勘查，查明上诉人阿拉丁网咖经营时所装修的地板砖装已大部分破坏，无法继续使用，需要拆除后重新装修。合泰公司要求承租人恢复原状或者以现金方式支付该部分的拆除费用，合理合法，应予支持。一审认为地板系地面附着物，可供反复利用，不符合现场勘查的实际情况，对于拆除地板砖的请求未予支持的处理结果不当，本院予以纠正。
关于上诉人阿拉丁网咖应支付房屋租赁费的具体数额，一审已查明，上诉人阿拉丁网咖的租赁费支付至2017年8月，2017年8月上诉人阿拉丁网咖搬离了该房屋，依据双方签订的租赁合同第二条约定：“房屋租赁期限为肆年，从2016年9月1日至2020年8月31日……”。第七条第3项约定：“乙方（阿拉丁网咖）不得无故提前终止合同。若需提前解除或终止合同，应提前三个月以书面形式通知甲方（合泰公司），经甲方同意方可终止合同。乙方若转让，需告知甲方，并征得甲方同意。”阿拉丁网咖于2017年8月搬离房屋并主张解除租赁合同，但未按照合同约定提前三个月以书面形式通知合泰公司，构成违约。合泰公司要求阿拉丁网咖支付2017年9月至2017年11月共3个月的租金30000元符合合同约定，应予支持。3个月的时间是给予出租人处理善后事宜的合理期间。双方在涉案合同中约定由承租人恢复原状或者现金支付相应的费用，合泰公司已经要求以现金支付拆除费用并委托第三方进行了费用评估，实际拆除即应由合泰公司实施，属于合泰公司控制事项。合泰公司要求阿拉丁网咖在上述3个月的合理期间之外，继续承担拆除期间的租金，没有事实依据。上诉人合泰公司主张阿拉丁网咖支付直至法律文书生效之日的租赁费不应支持。
一审中上诉人合泰公司提交了建筑工程预算书及铜川芳草雅筑消防情况说明证实拆除阿拉丁网咖装修工程需要58158.18元，消防设施维修费用为27624.15元。一审审理中阿拉丁网咖及荆娜对建筑工程预算书未提出异议，也未申请重新鉴定。二审过程中也没有提供足以反驳该预算书的证据，其对该预算书的异议本院不予支持。经二审查看现场，房屋的装修已经破坏，无法再继续使用，故对上诉人合泰公司主张拆除工程费58158.18元的请求予以支持。关于消防设施的赔偿问题，在一、二审审理过程中，上诉人合泰公司未提交证据证实其将房屋交付给上诉人阿拉丁网咖时消防设施齐全、完好。亦无证据证实该部分消防设施系上诉人阿拉丁网咖破坏。二审审理过程中，本院要求合泰公司在指定时间内提交涉案租赁物竣工交付时或者正常使用期间消防部门进行消防验收、检查的文件，合泰公司未能在指定时间提供。故对其主张的消防设施损失27624.15元不予支持。
综上，上诉人阿拉丁网咖、被上诉人荆娜应向上诉人合泰公司支付的费用应为房屋租赁费30000元加拆除工程费用58158.18元，再扣除履约保证金20000元，实际支付的金额为68158.18元。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项、二项之规定，判决如下：
一、维持（2017）陕0203民初708号民事判决第一项；
二、撤销（2017）陕0203民初708号民事判决第二项、第三项；
三、铜川市印台区阿拉丁网咖、荆娜于本判决生效之日起三十日内向陕西合泰置业有限责任公司支付房屋租赁费、拆除工程费用共计68158.18元；
四、驳回陕西合泰置业有限责任公司其他的诉讼请求。
如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1613元，由上诉人陕西合泰置业有限责任公司承担806.5元，上诉人铜川市印台区阿拉丁网咖承担806.5元。
本判决为终审判决。
审判长 刘坤琪
审判员 董 敏
审判员 张 鲜
二〇一八年四月二十六日
书记员 张丽艳