重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民再17号
再审申请人（原审被告）：四川振御置业有限公司（以下简称振御置业公司），住所地四川省成都市金牛区银河北街3号，统一社会信用代码915100006602823652。
法定代表人：向仲生，董事长。
再审申请人（原审被告）：向仲生，男，汉族，1968年3月5日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
被申请人（原审原告）：杜晓康，男，汉族，1966年3月23日生，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：李浪，重庆普恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆腾达，重庆普恩律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：廖芳，女，1975年4月20日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：李浪，重庆普恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆腾达，重庆普恩律师事务所律师。
再审申请人向仲生、振御置业公司因与被申请人杜晓康、廖芳民间借贷纠纷一案，因再审申请人向仲生、振御置业公司不服本院（2016）渝0112民初17536号民事判决书，向本院申请再审。本院于2017年9月29日作出（2017）渝0112民申23号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人向仲生、四川振御置业有限公司，被申请人杜晓康、廖芳及其委托诉讼代理人李浪、陆腾达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
向仲生、振御置业公司申请再审称：借款金额不实，杜晓康、廖芳实际出借金额为29万元；利息约定过高超出法律规定；双方在2015年8月1日双方签订《协议书》，约定此协议之前的借款协议自动失效。故向仲生、振御置业公司已全部履行了偿还借款的义务，请求判决撤销（2016）渝0112民初字17536号民事判决书的判决，驳回杜晓康、廖芳的诉讼请求。
杜晓康、廖芳再审辩称：我方已经履行了出借借款50万元的义务。至于原审被告是否偿还了本金及利息，利息是否超出法律规定，以其提交的证据为准，由法院依法裁决。
杜晓康、廖芳向本院起诉请求：被告振御置业公司、向仲生归还原告借款本金50万元并支付利息（以50万元为基数，从2013年9月23日起，按年利率24%计算至本清时止）。
原审中被告向仲生、振御置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
原审审理查明：2013年9月23日，以杜晓康、廖芳为出借人（乙方）、以振御置业公司、向仲生为借款人（甲方）签订《借款协议书》，主要约定：1、甲方向乙方借款50万元，月利率3%，管理费1%，借款期限为2013年9月23日至2014年9月22日；2、乙方对甲方的借款采取银行转账，由乙方银行卡刷卡支付到甲方银行账户上；3、韦延勤、向仲美作为该笔借款担保人。振御置业公司、向仲生在甲方处签字或盖章，案外人韦延勤、向仲美在担保人处签字。同日，振御置业公司财务向杜晓康、廖芳出具由被告向仲生核准的金额为50万元的收据。原审认为，杜晓康、廖芳与振御置业公司、向仲生之间的民间借贷关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现借款期限届满，振御置业公司、向仲生应归还借款并支付利息。原审判决：振御置业公司、向仲生于本判决生效之日起十日内归还杜晓康、廖芳借款本金50万元并支付利息（以50万元为基数，从2013年9月23日起，按年利率24%计算至本清时止）。
再审中，杜晓康、廖芳向本院举示如下证据：
1、借款协议书，拟证明双方存在借贷关系以及对借款本金、时间、利息等的约定；
2、收据，拟证明向仲生、振御置业公司收到借款50万元；
3、银行流水三张，拟证明通过廖芳尾号为2991民生银行卡向振御置业公司支付29万元，通过杜晓康尾号4140民生银行卡向振御置业公司支付4万元，通过杜晓康尾号3102兴业银行卡向振御置业公司两次共支付15万元，以上都是2013年9月23日支付的。
向仲生、振御置业公司质证认为：
1、借款协议书，真实性、合法性、关联性无异议；
2、收据，真实性无异议，但不能证明我方收到了50万元，是先打收据再转账，借款金额以银行转账为准；
3、银行转账凭证3张，真实性无异议。
向仲生、振御置业公司向本院举示如下新证据：
1、2013年10月22日至2014年12月22日期间银行转账凭证及报销单14张，拟证明向仲生、振御置业公司通过银行转账支付借款利息28万元；
2、收条2张，2013年9月23日收条，拟证明杜晓康借款当天收到利息2万元，该2万元是砍头息；2014年9月23日收条，该笔9.5万元的款项是杜晓康在我处购置佳期养生度假酒店房屋一套，以购房款抵偿借款，收条中载明的2万是还的2013年9月23日借款的利息；
3、2015.8.11日振御置业公司与杜晓康、廖芳、向仲生、杜霞签订的协议书。拟证明三次借款在协议之日借款期限届满尚欠借款本金200万元（包括本案借款在内），现双方对三次借款协议均不再履行。
杜晓康、廖芳质证认为：
1、银行转账凭证及报销单14张，真实性无异议；
2、收条2张，真实性无异议，2014年9月23日的收条上载明的款项是以购房款抵偿借款；
3、协议书的真实性无异议，因振御置业公司的房屋无法取得正当合法的手续，无法进行销售。协议无法履行，应当重新履行原借款协议。
法院调查证据：对南川区金山镇政府副镇长时玲华调查笔录，证明振御置业公司开发的“佳期养生度假酒店”是违法建设，不具备销售资格。
杜晓康、廖芳质证认为：对调查笔录合法性、真实性及关联性均无异议。
向仲生、振御置业公司质证认为：调查笔录合法性无异议，但被调查人时玲华介绍的情况有失偏颇，访酒店属于正常的招商项目，因政府不作为，手续未办全。
再审查明事实：2013年9月23日，杜晓康通过中国民生银行尾号4140银行卡向振御置业公司转账4万元，通过兴业银行尾号3102信用卡向振御置业公司刷卡支付15万元，廖芳通过中国民生银行尾号为2991银行卡向振御置业公司转账29万元，共计支付48万元。同日杜晓康出具收条，载明收到振御置业公司（9月23日-10月22日）利息2万元。2014年9月23日，杜晓康收出具收条，载明到振御置业公司2万元利息。
向仲生、振御置业公司2013年10月22日至2014年12月22日期间向仲生、振御置业公司通过银行转账共计支付借款利息28万元，具体还款情况如下：2013年10月22日支付利息2万元，2013年11月21日支付利息2万元，2013年12月22日支付利息2万元，2014年1月22日支付利息2万元，2014年2月22日支付利息2万元，2014年3月22日支付利息2万元，2014年4月22日支付利息2万元，2014年5月22日支付利息2万元，2014年6月22日支付利息2万元，2014年7月22日支付利息2万元，2014年8月21日支付利息2万元，2014年10月31日支付利息2万元，2014年11月22日支付利息2万元，2014年12月22日支付利息2万元。
2014年9月23日，杜晓康、廖芳向振御置业公司购买“佳期养生度假酒店”的房屋一套，房屋总价9.5万元，双方协商以该房款抵偿了包含本案三内的三笔借款的利息9.5万元，杜晓康向振御置业公司出具了收条，收条内容为“今收到四川振御置业有限公司分红款现金5万元（12日收）、2万（23日收）、2.5万（30日收），共计现金9.5万元整。”其中2万（23日收）是指抵偿2013年9月23日借款的利息。
2015年8月1日，以振御置业公司为甲方，杜晓康、廖芳为乙方，向仲生、杜霞为丙方签订《协议书》，载明甲方2013年9月23日到2014年9月22日多次向乙方借款，现借款期限届满，甲方尚欠乙方借款人民币200万元（大写贰佰万元整）无力偿还。现甲乙丙叁方就甲方以位于重庆市南川区XX号房屋（本文简称房屋）抵偿乙方借款事宜达成如下协议，约定的主要内容：1、甲方以房屋建筑面积1100平方米，单价1880元每平方米的价格抵偿乙方借款（多退少补）。2、本协议签订后，乙方可以以甲方的名义进行销售，甲方不得干涉乙方销售，房屋销售的价格亦与甲方无关。3、乙方销售房屋所收房屋的价款直接由乙方向房屋买受人收取。甲方必须与买受人办理房屋销售所需的相应法律手续（包括但不限于签订房屋买卖合同、出具发票、在房屋登记部门办理登记手续等）……6、甲方保证乙方销售的房屋不存在阻碍销售的情形（包括但不限于抵押、查封等），否则乙方有权提前终止销售。7、乙方销售期限届满或乙方提前终止销售，房屋未全部销售的，乙方有权要求甲方回购房屋或者办理房屋所有权变更登记手续。……10、丙方对本协议中甲方项下的所有义务承担连带保证责任。11、此协议之前双方所订的借款协议自动失效，以本协议为准。本协议未尽事宜，甲乙丙叁方可进行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
又查明，振御置业公司开发的“佳期养生度假酒店”位于重庆市南川区XX组。酒店占用的土地属集体土地，目前无法办理建设手续，属于违法建设，所建房屋不具备对外销售的资格，现已停止对外销售。杜晓康于2016年3月15日在案外人钟昭全不知情的情况下向其出售“佳期养生度假酒店”房屋一套，所得房款105192元在杜晓康处，该房屋无法办产权手续。因无法接房、办理产权和拖欠工程款等原因，相关人员多次进行各级上访，信访维稳形势严峻。现涉及该项目的问题由政府相关部门统一进行处理。
振御置业公司的法定代表人向仲生（再审申请人）因非法吸收公众存款罪被司法机关逮捕，现取保候审。
上述事实，有双方当事人陈述及向仲生提交的银行转账凭证及报销单14张、收条2张、协议书，借款协议书、收据、银行转账凭证3张、法院对南川区金山镇政府副镇长时玲华调查笔录等证据随案佐证，足以认定。
其他事实与原审查明事实一致。
再审认为：本案争议的焦点为1、本案的借款协议是否应当继续履行？2、本案实际借款本金及偿还利息的认定？
针对本案争议焦点，本院如下评议：
关于本案的借款协议是否应当继续履行的问题。向仲生、振御置业公司辩称，2015年8月1日双方的《协议书》第11条约定“此协议之前双方所签订的借款协议自动失效，以本协议为准”，故原借款协议应当作废，不再履行。本院认为，从双方订立《协议书》的合同目的来看，是以销售房屋所得房款抵偿杜晓康、廖芳的借款200万元（含本案借款）。但据本院查明的事实，振御置业公司开发的“佳期养生度假酒店”占用的土地是集体土地，至今没有取得任何合法建设手续，属违法建设，所建房屋没有取得销售许可证书，对外已出售的房屋也无法办理土地及房屋产权。《协议书》第六条约定，“甲方保证乙方销售的房屋不存在阻碍销售的情形（包括但不限于抵押、查封等），否则乙方有权提前终止销售”，“佳期养生度假酒店”由因上述原因，《协议书》无法履行，杜晓康、廖芳停止销售，并无不当。现双方订立《协议书》无法履行，合同目的不能实现，该《协议书》第11条关于原借款协议自动失效的约定显然对双方没有约束力。本案仍应按双方原借款合同关系进行审查。向仲生、振御置业公司抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于本案借款本金及偿还利息的认定。《中华人民共和国合同法》第二百条规定，“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”本案中，双方约定借款本金50万元，杜晓康、廖芳通过银行转账及刷卡支付的方式支付了48万元借款。向仲生、振御置业公司及杜晓康在庭审中均认可杜晓康于2013年9月23日出具的收条中所载明的利息2万元，是指预先在本金中扣除了利息2万元。故本院认定杜晓康、廖芳实际出借借款本金为48万元。
庭审中双方在庭审中均认可杜晓康于2013年9月23日出具的收条中所载明的利息2万元，向仲生、振御置业公司实际并未支付。该笔利息本院不予认定。双方均认可2014年9月23日收条上载明“2万（23日收）”是指杜晓康购房款抵偿的涉案借款利息，本院对该笔利息予以认定。故本院认定向仲生、振御置业公司向杜晓康、廖芳共计支付利息30万元。
综上，杜晓康、廖芳与振御置业公司、向仲生签订了《借款协议书》，是其真实意思表示，合法有效。杜晓康、廖芳按约履行了出借借款本金48万元的义务，向仲生、振御置业公司未按约偿还借款本息，应承担相应的违约责任。本院对杜晓康、廖芳符合法律和合同约定的诉讼请求予以主张。杜晓康、廖芳在原审中诉请被告按年利率24%支付利息，不违反法律规定，本院予以支持。故振御置业公司、向仲生应支付杜晓康、廖芳借款本金48万元并支付利息（以48万元为基数，从2013年9月23日起，按年利率24%计算至本清时止，并扣除已支付的30万元利息）。至于杜晓康出售非法房屋所收房款105192元，因涉及案外人的利益，可另行通过诉讼解决。
因本案在再审中出现新证据，原审判决认定事实有误，应当依法予以纠正。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，关于最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）渝0112民初17536号民事判决书；
二、由再审申请人（原审被告）向仲生、四川振御置业有限公司在本判决生效之日起十日内偿还被申请人（原审原告）杜晓康、廖芳借款本金48万元及利息（以48万元为基数，从2013年9月23日起，按年利率24%计算至本清时止，并扣除已支付的30万元利息）；
三、驳回被申请人（原审原告）杜晓康、廖芳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4180元，由被申请人（原审原告）杜晓康、廖芳负担，案件受理费7000元、保全费4770元，共计11770元由再审申请人（原审被告）向仲生、四川振御置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 红
人民陪审员 赖立瑜
人民陪审员 彭 燕
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 葛会平