绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初6454号
原告：丁喻娟，女，1978年12月28日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：胡坚，浙江震天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐思嘉，浙江震天律师事务所实习律师。
被告：绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司，住绍兴市柯桥区滨海工业区，统一社会信用代码913306216761912306。
法定代表人：陈肖根，执行董事。
委托诉讼代理人：王海琴，浙江朋成律师事务所律师。
原告丁喻娟诉被告绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。审理期间，原告丁喻娟申请司法鉴定，本院依法予以准许。鉴定结束后，本院于2016年11月11日再次公开开庭进行了审理。原告丁喻娟（第一次开庭）及其委托诉讼代理人胡坚、徐思嘉（第一次开庭），被告绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司的委托诉讼代理人王海琴，证人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁喻娟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年11月17日签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令被告返还原告已收取的租金121000元；3.判令被告赔偿损失210205元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月17日，原告与被告（前身为绍兴县凯迪钢塑制品有限公司，2016年6月7日变更为绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司）签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告为承租人，被告为出租人，原告承租被告在绍兴市柯桥区滨海工业区开源路18号厂房一处，面积约450平方米；租用期限三年，自2014年11月20日至2017年11月19日止；每年租金58000元（不包括开具发票税费金额）；付款方式为先付后租，第一年租前付清，第二、三年租金应在每年的10月30日前付清；在租赁期内，原告只能把厂房作为销售服装之用，如需经营其他项目，应事先征得被告同意；双方必须履行本协议，如违约，则承担当年年租金20%的违约金；协议还就其他事项作了约定。协议签订前，原告已将第一年租金63000元（其中租金58000元，装修补偿款5000元）交付给了被告，故被告依约交付了案涉厂房。2014年11月20日起，原告开始装修案涉厂房，期间产生人工费114000元、装修材料费84271元及宣传费用11934元。2015年11月25日，原告支付了第二年的租金58000元。2016年4月9日，被告致函原告，将案涉厂房在拆除范围的情况进行了告知，要求原告在4月12日前清空，否则绍兴市柯桥区滨海工业区管理委员会将强行拆除。受函后，原告不明所以，故与被告进行了沟通，但被告知案涉厂房本系违章建筑，应及时拆除。无奈，原告于2016年4月15日致函被告，要求被告明确诉求，若坚持解除协议，则需承担相应的法律后果。4月22日，原告又收到绍兴市柯桥区滨海工业区管理委员会及柯桥区马鞍镇人民政府联合出具的《通知》一份，要求原告在4月25日前自行拆除。之后，被告在未告知并经原告同意的情况下，擅自将案涉厂房进行了清空和拆除，导致原告损失惨重。故，原告投诉至滨海派出所及管委会，两者均为原、被告作了协调，但均未果。
被告绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司辩称，1.原告诉称原、被告双方于2014年11月17日签订《房屋租赁协议》系事实。合同约定原告向被告承租位于滨海工业区开源路18号用钢棚搭建的厂房一处，原告也确实支付了2年的租金给被告。原告在签订协议时对钢棚是无证的事实是清楚的。2.原告共计向被告支付两年的租金，截止到案涉厂房被拆迁之日止，原告已实际承租使用一年零五个月左右。原告无权要求被告返还原告已实际租赁使用期间的房租。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。因此，即使双方签订的《房屋租赁协议》无效，原告也应向被告支付占有使用费。对于从案涉的租赁场地拆除之日起到2016年11月19日原告未实际占有使用的房租被告愿意返还给原告。被告也从未收到过5000元装修补偿款，5000元装修补偿款原告是交给了上一个承租人。因此原告要求被告返还11600元租金与5000元装修补偿款无法律与事实依据，被告不予认可。3.被告将场地租赁给原告时并未同意被告进行装修，该钢棚前一承租人已经过装修后使用，符合使用要求，原告是无需再进行装修的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条：承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承担人负担。因此被告无需赔偿原告的装修损失。另，原告主张的装修人工费114000元和装修材料费84271元没有相应依据予以证明。滨海开发委和马鞍镇政府强制拆迁钢棚时要求被告替原告保管拆落下来的物品，原告可与被告联系后取走，具体物品以被告拆落下来为准，故不存在赔偿问题。原告主张的宣传费更是毫无事实与法律依据，因此原告主张的210205元的赔偿款被告均不予认可。4.在被告收到绍兴市柯桥区滨海工业区管理委员会和柯桥区马鞍镇人民政府要求拆除钢棚的通知后，被告于2016年4月9日发函给原告，要求原告于2016年4月12日前清空钢棚内的物品，但原告收函拒不清空。2016年4月22日，上述二单位发函给原告，要求原告在4月25日前自行拆除钢棚，原告对此也置之不理。后滨海开发委和马鞍镇政府强行拆除钢棚，并让被告保管拆下来的物品。双方签订的《房屋租赁协议》约定，租赁期内，如果甲方因国家建设需奥厂房拆迁，所得赔偿款乙方无权取得。因此，案涉场地的拆除是政府专项整治需要，并非是被告的过错，被告也履行告知义务，故被告无需承担赔偿责任。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经查明本院认定事实如下：2014年11月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方在滨海工业区开源路18号厂房一处，面积约450平方米租赁给乙方；租期三年，自2014年11月20日至2017年11月19日止；先付后租，第一年租前付清，第二、三年租金应在每年的10月30日前付清；在租赁期内乙方对房屋应负责修缮以保证安全使用，并妥善维护房屋设施，不得擅自改变其结构。确需改变，需事先同甲方商量后定，租赁期满时乙方应恢复厂房原貌；租赁期内，如甲方因国家建设需要厂房拆迁，所得赔偿款乙方无权取得。乙方所涉及到的搬迁费由甲方补助给乙方，此后房屋租赁协议终止；双方必须履行本协议，如违约，则承担当年租金20%的违约金等。协议还对其他事项作了约定。嗣后，原告向被告支付第一年租金58000元。2015年11月25日，原告支付第二年租金58000元。2016年4月9日，被告向原告发出通知，告知案涉租赁厂房属于拆迁范围，要求原告在4月12日前清空所有物品。2016年4月11日，原告向被告致函，对被告2016年4月9日《通知》予以回应，并表示要求被告赔偿经济损失。2016年4月22日，绍兴市柯桥区滨海工业区管理委员会和柯桥区马鞍镇人民政府联合发出《通知》，要求原告将位于开源路旁的新钢棚于2016年4月25日之前自行拆除，逾期将采取强制措施。后因原告未自行拆除，其钢棚现已被强行拆除。
另认定，案涉被强制拆除的钢棚系无证建筑，并未取得规划许可及合法产权。原告在租赁期间对案涉钢棚进行了一定的装修。
审理期间，原告对案涉厂房（钢棚）的装修价值（包括人工费、材料费）进行鉴定。2016年10月26日，绍兴市百兴价格事务有限公司向本院发送《委托司法鉴定结果反馈书》，表示由于标的现场已拆除，无法对实物进行现场查勘，根据现场视频，评估人员对其所提供的视频进行观察分析后认为，仅根据影像资料，无法对标的物进行确认，缺少评估必要的因素，致使评估工作无法继续进行。现原告认为，其所租赁的厂房系违章建筑，故双方就案涉厂房签订的合同系无效合同，遂起诉法院酿成纠纷。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁协议》、银行回单、被告的通知书、原告的回函、EMS面单、送达凭证、滨海管委会和马鞍镇政府联合发出的通知、视频资料、录音整理文字；证人冯某的证言；以及双方当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。原告另提供的收条、收款收据、装修费用清单，因不能直接证明其待证事实，本院对其证明力均不予认定。
本院认为，本案系一起因租赁未经国家相关部门规划审批而建造的厂房（钢棚）而引发的房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因案涉厂房未取得规划审批，故原、被告围绕涉案租赁物而签订的《房屋租赁协议》应为无效合同。故针对原告要求确认合同无效的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同被确认无效后，根据我国合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
针对原告要求返还租金121000元的诉求。本院认为，结合查明的事实，原告向被告实际支付的两年租金合计116000元，原告另主张的5000元依据不足，本院不予认定。虽双方签订的《房屋租赁协议》系无效合同，但原告在一定时期内实际占有使用被告房屋是不争的事实，应当支付相应的房屋使用费。而原告实际租赁被告的厂房时间为2014年11月20日至2016年4月25日（合计523天）。原告应当向被告支付相应的房屋占有使用费。至于占有使用费的标准问题，本院认为，根据上述合同关于年租金58000元的约定，涉案租赁物每日的使用费标准应为158.90元。结合原告实际占有使用的时间为523天，被告应返还原告剩余租金32895.30元。
针对原告要求被告赔偿装修人工费、材料费、宣传费等损失合计210205元的诉求。本院认为，合同被确认无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将其未取得规划许可的厂房出租给原告，导致合同无效，显然存在过错。原告提供的视频光盘、录音资料均可以表明其在案涉租赁厂房（钢棚）内进行了适度的装修，证人冯某的证言也证实原告装修的事实，但如果仅根据原告提供的装修制作清单来确定原告确实遭受了与其诉求相应的损失，显然理据不足，本院难以认定。本院认为，结合双方的过错程度，原告租赁的期限及装修程度，以及本次拆迁事件给原告造成的客观损失程度，本院酌情认定被告应当赔偿原告的损失为40000元。
综上，本院对原告的诉求，其合理部分予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告丁喻娟与被告绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司于2014年11月17日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司应于本判决生效后十日内返还原告丁喻娟房屋租赁费32895.30元；
三、被告绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告丁喻娟财产损失40000元：
四、驳回原告丁喻娟其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6268元，减半收取3134元，由原告丁喻娟负担2444元，被告绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司负担690元，被告绍兴柯桥凯迪钢塑制品有限公司应负担的受理费限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 任 莹
二〇一六年十一月二十四日
书记员 金燕敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。