广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18699号上诉人(原审原告、反诉被告)：蔡玉燕，女，1950年10月3日出生，香港特别行政区居民,现住香港。委托代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。委托代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：杨国春，男，1973年12月21日出生，汉族，住广东省电白县。委托代理人：陈伟奇，广东义法律师事务所律师。委托代理人：钟颖湘，广东义法律师事务所律师。上诉人蔡玉燕因与被上诉人杨国春房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人蔡玉燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判蔡玉燕没收杨国春支付的300000元定金；3.一审、二审诉讼费用由杨国春承担。事实与理由如下：一、一审判决适用法律错误，蔡玉燕是根据合同约定的解除条件成就后依约定解除合同，并非一审判称的双方协商解除合同，故杨国春应当承担其违约导致合同解除的责任。本案明显不是协商解除合同，蔡玉燕在本案起诉前已委托律师就杨国春的违约行为两次发出律师函，催告其须马上履行合同约定的付款义务（并抄送中介方），否则，蔡玉燕将依约解除合同并没收其定金或要求其支付与楼价10%等额的违约金，但杨国春不予配合，选择继续违约，故蔡玉燕才正式起诉要求解除合同。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于约定解除的规定，因杨国春逾期交付房款构成违约，符合《房屋买卖中介合同》的第十一条约定，蔡玉燕依约解除合同，并要求违约方承担违约责任，杨国春无权要求返还定金；二、涉案合同系双方真实意思表示，无违反有关法律强制性规范情形，是有效合同，并非因为客观原因无法履行而解除。1.补充协议约定的“双方均知悉并同意由于名额限购原因，暂时不予办理该物业的交易过户手续”，该条款是补充约定房产的过户事宜，该约定是对于合同履行的补充约定，应当认为是一个附条件，即当过户条件成就时即可办理过户手续，且合同并无约定过户时间或期限，故涉案合同并非客观原因不能履行，并不违反法律规定，亦不属于恶意规避政策条款，而原合同和补充协议中也明确了杨国春可过户至符合政策的其他人名下，有关约定均无违反法律规定，且限购条件是根据时间在变化。杨国春亦可以在自己符合广州市购房资格后过户至自己名下，由蔡玉燕配合办理过户手续即可，这是双方协商一致同意的合同权利义务，不存在任何妨碍或违反国家政策的行为。虽然法律规定不动产物权的变动以转移登记为准，但根据物权变动与合同效力的区分原则，是否完成物权转移登记并不影响合同的效力，更不会导致合同无效，所以杨国春完全有能力根据合同约定寻找到符合过户规定的人或者待其符合广州市购房资格后要求蔡玉燕配合过户即可，这亦是其为自己创设的合同义务，应当遵守；2.原合同以及补充协议均明确约定了杨国春应当先履行支付房价款的义务，蔡玉燕随之履行交付房屋、配合办理过户、公证等合同义务，所以合同不能继续履行是因为杨国春不依约支付房款导致解除，并非限购政策不能过户的原因，蔡玉燕对此不存在过错。相反，杨国春系专门在广州是从事房产炒卖牟利人员，而蔡玉燕系香港居民（且长期定居加拿大），若本案要以广州限购政策定过错，过错亦在杨国春而不在蔡玉燕，一审判决混淆了这一重要情况导致错判；3.一审法院认为“广州市房价上涨，解除合同后原告可另行出售房屋，无证据证明解除合同造成实际损失，故不支持没收定金请求”，该认定是不符合法律逻辑的，蔡玉燕系因杨国春违约解除合同，依法依约均应当适用定金罚则，且根据合同约定蔡玉燕可选择相当于房价款10%这一更高的作为违约金，但蔡玉燕仅要求没收定金以弥补损失并无不妥，应当支持。此外，一审法院认定蔡玉燕无损失也不符合实际情况，蔡玉燕因杨国春的违约行为已产生巨大损失，包括为签订涉案房屋买卖合同终止了该房屋的租约，已接近一年的租金损失、多次往返加拿大处理涉案房产事宜的差旅食宿费用、中介费、律师费、诉讼费等。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人杨国春二审答辩称：涉案合同因广州市的限购政策导致双方合同最终不能履行，而且在实际履行合同的过程中，由于蔡玉燕未及时到交易登记部门办理相关手续，导致交易最终无法完成。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。2016年11月23日，蔡玉燕向一审法院起诉请求：1、判决解除蔡玉燕与杨国春签订的《房屋买卖中介合同》以及《补充协议》；2、判决蔡玉燕没收杨国春支付的合同定金300000元。杨国春向一审法院反诉请求：1、判令解除蔡玉燕、杨国春签订的《房屋买卖中介合同》及《补充协议》；2、要求蔡玉燕向杨国春返还定金300000元。一审法院经审理查明：越秀区珠光东路荣利新街29号（建筑面积244.0548平方米）是登记在蔡玉燕名下的产业。2016年8月10日，蔡玉燕（卖方）、杨国春（买方）与广州友富房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖中介合同》，约定由买方购买上址房屋，该物业按套销售，成交价格为4270000元，买方按一次性付款支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付300000元作为定金。交易产生的税费、土地出让金及公用分摊面积费用以买方支付的方式交付。卖方交付该物业予买方使用之日期为[卖方首期楼款当天][2016.10.15前]。该物业以现状售予买方，不带租约，不带家私电器。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期交付房款、逾期办理迁出户口等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。经卖方同意，本次交易过程中买方可自行指定过户到他人名下。经双方友好协商，该房屋交易以全权委托方式进行，买方有权指定其他人作为委托人，双方约定2016年10月15日前完成，卖方做全权委托书当天收齐全部楼款，卖方交齐所有权属证明资料给买方。签三方合同当天支付定金300000元含诚意金，定金需在2016年9月14日前支付给卖方，若买方逾期支付，卖方有权单方解除合同并没收诚意金。2016年8月31日，蔡玉燕（卖方）与杨国春（买方）签订《补充协议》，约定：买卖双方均知悉并同意由于名额限购原因，暂时不予办理该物业的交易过户手续。买卖双方同意买方于2016年10月15日前向卖方支付该物业的全部楼款4270000元，由卖方开具收款收据，卖方在收齐全部楼款的当天办理出售该物业之授权委托公证书（公证费由买方承担），并由卖方将该房屋的所有权属资料原件及复印件资料转交给买方。买方可指定它人为授权委托公证书的受托人（授权委托公证书内容由买方自定，买方可指定它人过户下名）。买卖双方同意该物业交付给买方使用的日期为2016年10月15日前。本次交易自双方完成本协议第二、第三条之事项后即告完成，卖方不得撤销上述授权委托公证书。买卖双方确认无须由经纪方协助办理该物业的交易过户手续及余下手续，并同意在签署本协议之同时各自付清合约约定的中介代理费及咨询费。如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准。本协议自签订之日起生效，作为该合约之附件，与该合约具同等法律效力。卖方做全权委托书，收齐楼款后，该房屋所有归买方所有，若因该房屋产生的一切法律纠纷及经济责任，由买方负责承担，均与卖方无关。2016年7月12日，蔡玉燕的丈夫周广林向杨国春出具《收款收据》，载明收到其购买涉讼房屋诚意金10000元。2016年8月31日，蔡玉燕向杨国春开具《收款证明》，证明已收到蔡玉燕购买涉讼房屋的定金（含诚意金）共300000元。蔡玉燕分别于2016年10月19日、2016年11月3日委托广东宏港律师事务所向杨国春的身份证住址寄送《律师催告函》，但两份邮件均未签收而退回。一审庭审中，杨国春称于2016年10月15日到公证机构办理公证时，蔡玉燕未带齐相关资料，导致无法办理公证，故杨国春于当天下午到广州市公安局荔湾区华林派出所报警，并出示了《报警回执》作为证据。蔡玉燕表示其于办理公证当天之前就已经备齐全部所需材料，是因杨国春拒不支付剩余房款才导致双方无法办理公证，且杨国春报警时蔡玉燕未到场，故蔡玉燕没有在公安机关进行笔录，公安机关也未就案件事实进行调查。一审法院认为：蔡玉燕与杨国春签订《房屋买卖中介合同》及《补充协议》时，广州市已实行住房限购政策，且蔡玉燕、杨国春在《房屋买卖中介合同》中特别约定该房屋交易以全权委托方式进行，在《补充协议》中再次明确“买卖双方均知悉并同意由于名额限购原因，暂时不予办理该物业的交易过户手续”，即蔡玉燕、杨国春在签订合同时已明确知悉广州市的住房限购政策及杨国春不符合在广州市购房的条件，蔡玉燕所称其为香港人，不清楚广州市的限购政策的说法，与合同约定不符，不予采信。买卖双方在明知杨国春不符合限购政策要求的情况下，企图以全权委托形式规避限购政策，且在合同履行过程中产生纠纷，双方对合同的最终无法履行均存在过错。现蔡玉燕、杨国春双方一致同意解除上述《房屋买卖中介合同》及《补充协议》，予以照准，违约责任应由双方各自承担。鉴于自双方签订合同起至今广州市房价上涨，解除合同后蔡玉燕可另行出售房屋，蔡玉燕未提供证据证明解除合同已造成其实际损失，故对蔡玉燕主张没收定金的诉讼请求，不予支持。对杨国春主张蔡玉燕返还定金300000元的反诉请求，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，于2017年6月7日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，蔡玉燕与杨国春就广州市越秀区珠光东路荣利新街29号房屋的买卖关系所签订的《房屋买卖中介合同》及《补充协议》予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，蔡玉燕向杨国春返还购房定金300000元；三、驳回蔡玉燕的其他诉讼请求。一审本诉受理费5800元，一审反诉受理费2900元，由蔡玉燕负担8600元，杨国春负担100元。二审中，双方当事人均无提交新的证据。经二审审查，除蔡玉燕对一审法院查明“蔡玉燕分别于2016年10月19日、2016年11月3日委托广东宏港律师事务所向杨国春的身份证住址寄送《律师催告函》，但两份邮件均未签收而退回”有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。蔡玉燕主张前述两份《律师催告函》系被拒收而退回，杨国春确认上述两份《律师催告函》的快递邮单改退批条上显示投递结果为“拒收”。另查，一审庭审中，杨国春陈述其于2016年10月15日到公证处等待蔡玉燕过来办理公证，但由于蔡玉燕并没有带齐相关资料，主要是欠缺涉讼房屋的查册表，导致公证书不能办理。蔡玉燕则述称2016年10月15日当天，其已经带齐全部办理公证的材料，并前往公证处协助杨国春办理公证，但杨国春迟迟不支付剩余的购房款给蔡玉燕才导致双方无法办理公证，为此，蔡玉燕当庭出示了查册时间为2016年10月15日9点12分的《广州市不动产登记查册表》。二审庭询中，杨国春述称2016年10月15日办理公证时，蔡玉燕有到公证机构，但未带齐相关资料，该相关资料具体是指房产证。蔡玉燕则称其当时其已经带齐了相关资料，即房产证、查册表、身份资料及相应的交易资料，因为公证处通常是需要涉案房屋的最新查册表，故2016年10月15日9点12分的《广州市不动产登记查册表》就是为办理公证所做的准备，该日蔡玉燕已经将相关资料都带齐。二审庭询中，杨国春表示其没有提交证明其于2016年10月15日办理公证时具有支付全部楼款4270000元能力的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。双方当事人对一审判决第一项判令双方签订的《房屋买卖中介合同》及《补充协议》予以解除均无异议，本院予以维持。本案二审争议焦点为前述合同解除系双方协商一致解除还是守约方行使解除权解除，蔡玉燕主张没收杨国春支付的合同定金300000元应否支持。根据双方签订的《补充协议》约定，买方杨国春应于2016年10月15日前向卖方蔡玉燕支付该物业的全部楼款4270000元，卖方蔡玉燕在收齐全部楼款的当天办理出售该物业之授权委托公证书。双方均确认2016年10月15日双方已到公证机构，但未能办理公证委托的原因各执一词，杨国春陈述是蔡玉燕未带齐相关资料所致，蔡玉燕则陈述是杨国春拒不支付剩余房款所致。杨国春就其陈述未能提供证据予以证明，而蔡玉燕的陈述则符合双方《补充协议》约定的履行顺序，且蔡玉燕提供了当日早上出具的查册表用以反驳杨国春的陈述，故蔡玉燕的陈述更为合理可信，本院予以采纳，蔡玉燕此后发出的两次《律师催告函》亦可印证双方合同继续履行受阻的原因在于杨国春未依《补充协议》约定先行支付全部购房款。故综合本案的证据分析，杨国春未依《补充协议》约定在2016年10月15日前向蔡玉燕支付该物业的全部楼款4270000元，致使双方无法办理授权委托公证手续及后续的合同履行事项，已构成违约，且逾期履行超过十天。蔡玉燕提起本案诉讼请求解除合同及主张没收定金，系行使约定解除权的行为，该行为符合双方合同约定及法律规定，合法有据，应予支持。杨国春不履行约定的付款义务，无权要求返还定金，其反诉请求要求返还定金应予驳回。一审判决认定双方对合同的最终无法履行均存在过错认定有错，据此驳回蔡玉燕关于没收定金的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，蔡玉燕的上诉请求理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实有错，致部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42337号民事判决第一项;二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42337号民事判决第二、三项；三、自本判决送达之日起，杨春国已付定金300000元归蔡玉燕所有；四、驳回杨国春的其他反诉请求。本案一审案件受理费8700元、二审案件受理费5700元，均由杨国春负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  闫 娜审判员  黄春成二〇一七年十一月十五日书记员  张 旭