嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0411民初4036号
原告：嘉兴市戴梦得购物中心有限公司。住所地：嘉兴市禾兴南路***号。组织机构代码：71956027-9。
法定代表人：汪勤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐松华、张国伟，浙江国傲律师事务所律师。
被告：周荣，男，1982年5月14日出生，汉族，住嘉兴市。
委托诉讼代理人：沈健、张浩，嘉兴市长虹法律服务所法律工作者。
被告：孙平华，男，1970年8月29日出生，汉族，住浙江省天台县。
被告：孙军华，男，1977年6月27日出生，汉族，住浙江省天台县。
上列二被告共同委托诉讼代理人：史娇英、何颖媛（实习），北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
原告嘉兴市戴梦得购物中心有限公司（以下简称“戴梦得购物公司”）诉被告嘉兴市经开禾城天下商务会所（以下简称“禾城天下会所”）、周荣、孙平华、孙军华房屋租赁合同纠纷一案，本院审理并于2016年4月25日作出（2016）浙0411民初452号民事判决书后，被告周荣、孙平华、孙军华提出上诉，后嘉兴市中级人民法院作出（2016）浙04民终1128号裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本案在重审过程中依法组成合议庭进行审理。审理过程中，原告申请撤回对被告禾城天下会所的起诉，经审查，本院依法予以准许。本案于2016年12月6日公开开庭进行了审理，原告戴梦得购物公司委托诉讼代理人唐松华、张国伟、被告周荣的委托诉讼代理人张浩、被告孙平华和孙军华的共同委托诉讼代理人史娇英、何颖媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴梦得购物公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除原告与禾城天下会所、被告周荣、宁波鑫华天电气成套有限公司（以下简称“鑫华天电气公司”）于2009年12月2日签订的房屋租赁合同及2011年12月7日的租赁合同出租方变更协议，被告周荣将房屋腾退返还原告；2、被告周荣支付租金1247916.70元（扣除履约保证金650000元），逾期支付租金违约金382925元，合同解除违约金500000元（租金暂计算至2016年1月15日，实际至返还房屋；违约金暂计算至2016年1月15日，实际每日按2650000元的万分之五计算至付清止）；3、被告孙平华在鑫华天电气公司分配资产的3024496.43元范围内，对上述债务中的1704673.36元（即80%）承担连带清偿责任；4、被告孙军华在鑫华天电气公司分配资产的756124.11元范围内，对上述债务中的426168.34元（即20%）承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告提供书面说明称第2项诉讼请求中租金金额存在计算错误，履约保证金应为625000元，故拖欠的租金为1272916.70元。
事实和理由：2009年12月2日，嘉兴市中丝茧丝绸市场发展有限公司与禾城天下会所、周荣及鑫华天电气公司签订租赁合同，约定：将坐落于嘉兴市友谊街中丝国贸中心310号，位于北裙楼1至3层房屋出租给禾城天下会所、周荣，面积7584.74平方米，租期8年，自2010年1月1日至2017年12月31日止；租金支付方式为按季度结算，于每期期满前7日内支付下一期的租金。鑫华天电气公司为此担保。后因嘉兴市中丝茧丝绸市场发展有限公司将上述房屋转让给原告，于2011年12月7日原、被告、禾城天下会所及嘉兴市中丝茧丝绸市场发展有限公司签订租赁合同出租方变更协议，出租方变更为原告，原租赁合同的权利义务由原告承继。此外，鑫华天电气公司于2013年6月27日注销，在注销清算报告中，该公司股东孙平华、孙军华承诺对未清理的债权债务由投资人按出资比例承担，其中孙平华持有80%的股权，孙军华持有20%的股权。按合同约定，被告应于2015年3月31日前支付2015年第二季度的租金662500元，6月30日前支付第三季度的租金662500元，9月30日前支付第四季度的租金662500元，12月31日前支付2016年第一季度的租金662500元，但被告仅支付了200000元租金。原告多次催讨无果，遂成讼。
被告周荣答辩称，1、对租金金额没有异议。2、关于逾期支付房租的违约金，不应以年租金为基数计算，而应以实际拖欠数额和时间计算，被告前期均按约支付租金，后来在经济大环境影响下，被告经营情况不佳，故要求计算逾期付款违约金时予以酌情考虑。3、对解除两份合同没有异议；现在还没有腾退；对原告所述的事实和理由部分没有异议。
被告孙平华、孙军华共同答辩称，原告起诉被告孙平华、孙军华承担连带清偿责任没有依据，请求依法驳回对被告孙平华、孙军华的诉讼请求。1、鑫华天电气公司已经于2013年6月27日注销登记，公司的民事权利能力和民事行为能力也因为公司注销而消灭，保证义务也因此消灭，故对注销登记以后所发生的任何事项该公司无法承担任何责任。本案所涉租金主要债务发生在2015年及以后，故该公司不用承担任何责任。2、鑫华天电气公司是经过股东会决议解散，并经过依法清算而注销登记，而且也已就解散清算事宜在省级报纸上按规定进行了公告，作为股东在清算报告中虽然承诺对未清理的债权债务由投资人按原出资比例承担，但是是对注销登记以前已经发生的债务承担相关的清算责任，因为在公司注销后，是不可能发生任何债务的，而本案的租金债务是发生在2015年及以后，这与鑫华天电气公司及两被告无关，两被告是不需要承担任何责任的。3、鑫华天电气公司于2013年5月11日就解散清算事宜在省级报纸公告，按照《公司法》第一百八十六条的规定，原告若是债权人应于同年6月25日前向清算组提出，但原告并未向鑫华天电气公司主张。4、鑫华天电气公司注销后，其注销登记事项也属于相关登记部门对外公开的信息，原告作为交易相对人对此没有尽到谨慎注意义务，两年多来没有采取任何有效措施，避免担保人注销以后债务人履行债务能力降低所带来的风险，故原告对此应自行承担责任。5、该连带责任保证并未约定保证期间，原告未按照《担保法》第二十六条的规定主张权利，原告对应于2015年3月31日前支付的租金，并未在此后六个月内要求鑫华天电气公司承担保证责任。6、假设鑫华天电气公司未注销，其也仅对原告起诉解除合同的诉状副本送达承租人，即合同解除前的承租债务承担保证责任，对解除后产生的占有使用费不承担保证责任，且占有使用费因原告存在继续放任损失扩大的责任，故亦应与承租人共担责任，与其无关。7、履约保证金的性质并非履约定金，应属于金钱质押，其功能为债权担保，在合同解除的情况下，该履约保证金应优先抵付租金等债务。8、合同对逾期支付租金的违约责任约定明显高于实际损失，应予调低。9、禾城天下会所并未办理注销登记，工商登记信息中显示该会所确已于2015年12月17日注销，注销原因系歇业，且该会所并未向工商部门提交注销登记申请及其他相关材料；另据了解，该会所仍在经营中。10、对原告诉称的事实和理由部分没有异议，对解除合同没有异议。
经审理，本院对双方当事人无争议的事实，即原告诉称事实和理由部分均予以确认。另查，禾城天下会所的经营者为被告周荣。涉案租赁合同约定每年租金分别为2010年200万元，2011年225万元，2012年250万元，2013年-2017年265万元/年；合同生效起三日内交付履约担保金62.5万元和水电费押金10万元，在合同期满后或合同终止，被告结清租金，原告在30内退还（不计息）；租金支付方式为按季度结算，于每期期满前7日内支付下一期的租金；关于被告的义务，如逾期支付租金，每日按年度租金的万分之五支付滞纳金，超过15日，经原告通知后仍未交纳视为根本性违约，原告可解除合同；被告存在擅自转租、损害房屋等情形，被告负责赔偿，且已交纳的房租、履约担保金不予退还；关于违约责任，租赁期间内如出现擅自改变租赁物原结构、搭建、扩建、逾期交纳租赁费用、水电费超过15日等情形视为被告违约，原告有权立即解除合同，被告交纳的履约担保金不予退还，并要求被告承担本合同项下租赁物半年平均租金20%的违约金，如违约金不足以弥补原告损失的，被告必须补足原告损失；并对其他事项作了约定。2015年第一季度前的租金，被告已付清，第二季度的租金，被告于2015年9月6日支付50000元，10月22日支付100000元，11月3日支付50000元，合计支付第二季度租金200000元。鑫华天电气公司注销清算报告写明：截止2013年1月28日清算基准日，公司总资产3781170.54元，其中货币资金3781170.54元，负债为0，净资产3781170.54元。清算后，股东可实际分配资产3780620.54元，孙平华分得3024496.43元，孙军华分得756124.11元，孙平华、孙军华承诺对未清理的债权债务由投资人按出资比例承担，其中孙平华持有80%的股权，孙军华持有20%的股权。2013年5月11日，该公司在宁波晚报刊登注销公告。
2015年12月17日，禾城天下会所注销，原因为歇业。被告周荣至今未向原告返还嘉兴市友谊街中丝国贸中心310号房屋。
本案审理过程中，被告周荣、禾城天下会所于2016年2月2日收到起诉状等诉讼材料。
本院认为：原、被告以及禾城天下会所签订的租赁担保合同均系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。禾城天下会所、周荣应按约支付租金，逾期支付应承担违约责任。
对于原告的第1项诉讼请求，因被告周荣和禾城天下会所未按约交付租金，根据合同约定，已构成违约，原告要求解除租赁合同、变更协议具有事实和法律依据，本院予以支持。解除时间为被告周荣和禾城天下会所收到诉状副本之日即2016年2月2日。同时，根据《民法通则》第二十九条的规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，故禾城天下会所注销后，相应的债务仍应由被告周荣承担，因此，本院对原告要求被告周荣腾退并返还房屋予以支持。
对于第2项诉讼请求，根据租赁合同中关于履约担保金的约定，以及庭审中原、被告双方均要求以该履约担保金冲抵租金的陈述，本院认定，该履约担保金的性质为金钱质押。因此，在被告未在2015年3月31日前支付第二季度租金662500元时即应以该625000元的担保金予以冲抵，剩余37500元视为2015年9月6日支付清，由此推定，2015年9月26日支付的剩余12500元、2015年10月22日支付的100000元和2015年11月3日支付的50000元系支付第三季度的租金。综上，至2016年2月2日合同解除，被告尚欠租金金额为：第三季度欠500000元（662500-12500-100000-50000）、第四季度欠662500元、2016年1月1日至2月2日欠236063.22元（662500元/季度÷3个月+662500元/季度÷3个月÷29天×2天），共计租金1398563.22元；合同解除后即2016年2月3日起，被告周荣应以265万元/年的标准支付房屋占有使用费至房屋腾退并返还之日。
关于逾期付款违约金，原告要求按年租金为基数的万分之五计算，被告认为过高，本院认为，该逾期付款违约金约定过高，应以当季度租金金额为基数按中国人民银行同期同类基准贷款利率的2倍计算为宜。因此，第二季度扣除担保金625000元后的37500元的逾期付款违约金为1657.40元，第三季度中已支付的3笔款项即12500元、100000元、500000元的逾期付款违约金分别为223.75元、2965.56元、1629.17元，合计6475.88元，剩余第三季度的租金500000元的逾期付款违约金，应按该金额为基数，自2015年7月1日起，按上述利率标准计算至租金付清之日止；同理，第四季度、2016年1月1日至2月2日租金的逾期付款违约金应分别以该季度租金金额为基数，分别自2015年10月1日起、2016年1月1日起按上述利率标准计算至租金付清之日止。
关于500000元的合同解除违约金，按照双方约定，因被告违约，原告解除合同后被告应承担八年平均租金20%的违约金即500000元的违约金，本院认为，因被告违约导致合同解除，被告应对此承担违约责任，结合合同解除后原告合理的寻租期以及租金标准，本院认为500000元亦属合理，应予支持。
对于第3、4项诉讼请求，鑫华天电气公司明知对禾城天下会所和被告的债务承担保证责任，但未通知债权人即于2013年6月27日办理注销登记，故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条的规定，该公司注销后由该公司股东即被告孙平华、孙军华对被告周荣的上述债务承担连带清偿责任。但因2015年6月30日前应支付的第三季度的租金，原告未在六个月内向保证人主张担保责任，因此，二人仅应对被告周荣应承担的2015年10月1日起至2016年2月2日的租金898563.22元及其逾期付款违约金、合同解除违约金500000元承担连带清偿责任，其中80%由被告孙平华在鑫华天电气公司分配资产中分得3024496.43元的范围内承担连带清偿责任；20%由被告孙军华在鑫华天电气公司分配资产中分得756124.11元的范围内承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告嘉兴市戴梦得购物中心有限公司与嘉兴市经开禾城天下商务会所、被告周荣、宁波鑫华天电气成套有限公司签订的房屋租赁合同、租赁合同出租方变更协议予以解除；
二、被告周荣于本判决生效后十日内将坐落于嘉兴市友谊街中丝国贸中心310号，位于北裙楼1至3层房屋腾退并返还原告嘉兴市戴梦得购物中心有限公司；
三、被告周荣于本判决生效后十日内支付原告嘉兴市戴梦得购物中心有限公司租金1398563.22元及其逾期付款违约金（其中第二季度已付款37500元、第三季度已支付的3笔款项即12500元、100000元、50000元的逾期付款违约金共计6475.88元；剩余第三季度的租金500000元的逾期付款违约金，以500000元为基数，自2015年7月1日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率的2倍计算至付清之日止；第四季度租金的逾期付款违约金，以662500元为基数，自2015年10月1日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率的2倍计算至付清之日止、2016年1月1日至2月2日租金的逾期付款违约金，以236063.22元为基数，自2016年1月1日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率的2倍计算至付清之日止），以及合同解除违约金500000元；
四、被告孙平华在宁波鑫华天电气成套有限公司分配资产中分得3024496.43元的范围内对上述债务的80%承担连带清偿责任；被告孙军华在宁波鑫华天电气成套有限公司分配资产中分得756124.11元的范围内对上述债务的20%承担连带清偿责任；
五、被告周荣于本判决生效后十日内支付原告嘉兴市戴梦得购物中心有限公司2016年2月3日起至上述房屋腾退返还之日止的占有使用费（以265万元/年的标准计算）；
六、驳回原告嘉兴市戴梦得购物中心有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34046元，由原告嘉兴市戴梦得购物中心有限公司负担10011元，被告周荣、孙平华、孙军华共同负担24035元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审 判 长 诸葛剑虹
审 判 员 徐 东 文
人民陪审员 邱 国 春
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 沈 菲