江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3317号
上诉人（原审原告）曹阳。
委托代理人王桂云，自由职业。
被上诉人（原审被告）徐州羲圣置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区铜沛路89#商住楼1-118室。
法定代表人娄新建，该公司董事长。
委托代理人刘建业，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人曹阳因与被上诉人徐州羲圣置业有限公司商品房销售合纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第0004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹阳的委托代理人王桂云，被上诉人徐州羲圣置业有限公司的委托代理人刘建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月17日，曹阳（买受人）与徐州羲圣置业有限公司（出卖人）签订两份编号分别为0256415与0256416的商品房买卖合同，合同分别约定徐州羲圣置业有限公司将位于二环北路以北（原九里山军用机场）天悦华景小区D1幢3单元201室房屋与D1幢3单元102室房屋出售给曹阳，房屋约定价款分别为391494元与9376元，约定总价款合计400870元。合同均约定徐州羲圣置业有限公司应于2012年6月30日前将房屋交付给曹阳使用。合同签订后，曹阳分别向徐州羲圣置业有限公司实际支付房款390943元与9376元，实际支付总房款合计400319元，徐州羲圣置业有限公司于2012年11月27日将两套涉案房屋实际交付给曹阳。双方签订的编号为0256415的商品房买卖合同第六条约定付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款（空白）；2、分期付款（空白）；3、其他方式：买受人于2010年12月17日付房款（人民币）壹拾贰万壹仟肆佰玖拾肆元整，余款（含按揭贷款）（人民币）贰拾柒万元整于2011年1月16日前付清。双方签订的编号为0256415的商品房买卖合同第八条交付期限中约定：买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期付款违约金），出卖人交房期可相应推迟。出卖人执行本条款的，需在交付时向买受人出具收款凭证。双方签订的两份商品房买卖合同第九条均约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（空白）。2011年1月10日，曹阳（抵押人）与中国建设银行股份有限公司徐州分行（抵押权人）签订徐州市房地产抵押合同一份，双方约定抵押人愿意以天悦华景小区D1-3-201室房屋抵押给抵押权人，权利价值27万元，约定期限自2011年1月10日起至2031年1月10日止。2011年3月11日，中国建设银行股份有限公司徐州城南支行出具业务入帐通知书一份，通知书显示270000元已经贷记徐州羲圣置业有限公司帐户，款项为发放曹阳贷款。
另查明，徐州羲圣置业有限公司于将涉案天悦华景小区D1幢3单元201室房屋正式交付给曹阳之日即2012年11月27日前，已将曹阳支付给其包含270000元贷款的总房款发票交付给曹阳。曹阳特诉至一审法院，请求判令：1、徐州羲圣置业有限公司支付曹阳逾期交房违约金9019.58元（自2012年7月1日起至2012年11月27日止）；2、本案诉讼费用由徐州羲圣置业有限公司承担。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该案中，双方签订的两份商品房买卖合同依法成立并生效。关于徐州羲圣置业有限公司主张的曹阳应依据两份独立的商品房买卖合同分别起诉，因该两份商品房买卖合同主体均为双方当事人，且基于徐州羲圣置业有限公司逾期交房相同事实，系同一种类诉讼标的，为相同法律关系，依据相关法律规定，曹阳在一个案件中合并主张诉请，有事实和法律依据，一审法院应予合并审理。关于徐州羲圣置业有限公司应承担的逾期交房违约责任，按照两份商品房买卖合同约定，徐州羲圣置业有限公司均应于2012年6月30日前将涉案房屋交付给曹阳。实际上，徐州羲圣置业有限公司直至2012年11月27日才将涉案房屋交付给曹阳，徐州羲圣置业有限公司未能按照合同约定如期向曹阳交付涉案房屋，其行为违反了双方的合同约定，构成违约，应当向曹阳承担违约责任，故曹阳主张徐州羲圣置业有限公司应承担逾期交房违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。关于徐州羲圣置业有限公司应支付逾期交房违约金的具体数额，一审法院认为，第一，曹阳于2010年12月17日与徐州羲圣置业有限公司就天悦华景小区D1幢3单元201室房屋签订了编号为0256415的商品房买卖合同，于2011年1月10日与中国建设银行股份有限公司徐州分行就该房屋签订了徐州市房地产抵押合同，即使曹阳主张于2011年1月10日签订徐州市房地产抵押合同即视为办理完毕涉案房屋抵押贷款手续的观点成立，签订该抵押合同的具体时间也已经超过商品房买卖合同签订之日起十五日内这一期间，故曹阳依据双方签订的编号为0256415的商品房买卖合同附件第十九页附件四第十二条第（5）项约定，主张其已于商品房买卖合同签订之日起十五日内办理完贷款手续，该主张不能成立，且曹阳未能提供其他证据证明其签订贷款抵押合同即视为按照合同约定的付款期限完成付款义务。本案中，双方签订的编号为0256415关于天悦华景小区D1幢3单元201室房屋的商品房买卖合同约定，曹阳应于2011年1月16日前付清涉案房屋余款（含按揭贷款）270000元，曹阳通过在中国建设银行股份有限公司徐州分行抵押贷款的方式向徐州羲圣置业有限公司支付该笔房款，该笔房款于2011年3月11日支付至徐州羲圣置业有限公司帐户，从2011年1月17日起至2011年3月11日止，上述期间共54日，银行该笔贷款发放时间比双方约定的2011年1月16日迟延了54日。根据相关法律规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。故曹阳向徐州羲圣置业有限公司逾期付款迟延了54日，应向徐州羲圣置业有限公司承担逾期付款违约责任，结合双方签订的编号为0256415关于天悦华景小区D1幢3单元201室房屋的商品房买卖合同第八条交付期限的约定：买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期付款违约金），出卖人交房期可相应推迟，徐州羲圣置业有限公司抗辩要求将天悦华景小区D1幢3单元201室房屋交付时间顺延54天的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。第二，关于天悦华景小区D1幢3单元201室房屋被告逾期交房违约责任的具体期间，根据该房屋商品房买卖合同第九条的约定，为从2012年7月1日起至2012年11月27日止，上述期间共150日。结合该商品房买卖合同第八条的约定，徐州羲圣置业有限公司因曹阳逾期付款54日可推迟交付涉案房屋54日，故关于天悦华景小区D1幢3单元201室房屋，徐州羲圣置业有限公司逾期交房违约责任的具体期间应为96日（150日-54日），徐州羲圣置业有限公司逾期交房违约金数额经计算为5629.58元（已交付房价款390943元×1.5‱×96日）。关于天悦华景小区D1幢3单元102室房屋被告逾期交房违约责任的具体期间，根据该房屋商品房买卖合同第九条的约定，应从2012年7月1日起至2012年11月27日止，上述期间共150日，徐州羲圣置业有限公司逾期交房违约金数额经计算为210.96元（已交付房价款9376元×1.5‱×150日）。综上，徐州羲圣置业有限公司应向曹阳支付逾期交房违约金的总金额为5840.54元（5629.58元＋210.96元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、徐州羲圣置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向曹阳支付逾期交房违约金5840.54元；二、驳回曹阳的其他诉讼请求。案件受理费50元，由徐州羲圣置业有限公司负担。
上诉人曹阳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院对于违约金的计算不合理。一审法院在计算被上诉人应支付的违约金时，依据合同的第八条之约定，判定因曹阳逾期付款54日则徐州羲圣置业有限公司可推迟54日交房并从中扣除曹阳要求的被上诉人逾期交房的违约金不合理。合同中共有四处对买受人的违约金做了约定，而双方签订的合同是被上诉人提供的格式合同。根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故依据合同附件四的第12条第（5）项中约定：非出卖人原因如买受人自签订本合同之日起15日内未能办理完毕按揭贷款手续的（指未通过银行贷款或公积金贷款审批或未按要求提供全部手续资料导致无法放款，以银行或公积金审批通过的受理单确认日期为依据）。每逾期一日，买受人向出卖人交付其所购房屋总款的万分之三的滞纳金。曹阳的贷款审批受理单的确认日期为2011年1月10日，因当时签订房屋买卖合同时，双方口头约定只要在2011年1月16日前办理好贷款审批手续即可视为曹阳不违约。现被上诉人不承认当时的口头约定。即使视为曹阳违约，从签订合同次日至2011年1月3日为15日，违约期限为2011年1月4日起至2011年1月10日止共计七天。违约金额应为820.98元。另外，合同中约定买受人违约时支付违约金为万分之三，而出卖人支付违约金为万分之一点五，违背公平原则。买受人违约金约定比例过高，现要求将其降低为万分之一点五。其中还包括法定节假日三天，亦应当予以扣除。曹阳实际支付的违约金数额应为234.57元。综上所述，一审判决适用法律条款错误。请求二审法院撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人徐州羲圣置业有限公司答辩称，一审法院事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，依法应当驳回上诉。
二审中双方均未提交新证据。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审归纳争议焦点为：被上诉人应当向上诉人支付的迟延交房违约金数额应当如何计算。
本院认为，上诉人曹阳与被上诉人徐州羲圣置业有限公司签订的天悦华景小区D1-3-201室房屋的买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规，应当认定为有效。作为房屋出卖人，徐州羲圣置业有限公司应当按照合同的约定交付房屋；作为房屋买受人，曹阳应当按照合同约定的付款期限付清购房款。本案中，双方合同约定的交房时间为2012年6月30日前，付款方式为按揭。徐州羲圣置业有限公司交房时间为2012年11月27日，则其应当按照合同的约定承担自2012年7月1日至实际交房日之间的逾期交房责任，共计150天。而曹阳向银行申请的按揭贷款270000元于2012年3月11日到账，比合同约定的时间推迟了54天。故根据双方合同约定，徐州羲圣置业有限公司有权将房屋交付日期顺延54天，即徐州羲圣置业有限公司迟延交房的期间应为96天。虽然上诉人曹阳认为其迟延付款是由于银行放款时间有延迟、被上诉人之前亦口头同意将银行通过审批时间作为购房款付清时间，并提供其与银行签订的房屋抵押合同作为证据，但该证据无法证明其主张。加之其并未在双方合同约定的期限内向银行申请抵押贷款，存在过错，故对于其主张本院不予支持。一审法院认定徐州羲圣置业有限公司应承担逾期交房违约责任的具体期间为96日并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曹阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 陆滢冰