浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初6144号
原告陈卫奇，男，1987年2月20日出生，汉族，住绍兴市越城区，
委托代理人（特别授权代理）周华丰，浙江金柯桥律师事务所律师。
被告李五四，男，1948年2月8日出生，汉族，住绍兴市越城区，
被告冯雅香，女，1950年5月27日出生，汉族，住绍兴市越城区，
原告陈卫奇与被告李五四房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2016年8月10日公开开庭进行了审理，后并依法追加冯雅香为本案共同被告，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告陈卫奇委托代理人周华丰，被告李五四二次到庭参加诉讼。被告冯雅香经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席审理。本案庭外和解期限为两个月，现已审理终结。
原告陈卫奇诉称：2003年12月15日，经原、被告双方协商在村委会的会计见证下签订协议一份，协议约定由被告李五四将自己的安置房作价18万元出卖给原告。嗣后，原告按协议约定先支付了房屋买卖款15万元。2006年1月23日，双方签订补充协议一份，约定在原告18万元房价款的基础上再增加2万元，并约定由违约方向对方支付违约金50%，后原告向被告支付剩余5万元及房屋面积差价款14746元。至此，原告将房屋买卖款214746元付清。2006年3月10日，被告将坐落于泗汇江小区界树坊30-304房屋交付给原告居住。现房屋已具备过户条件，经原告多次要求被告协助过户，均被被告予以各种理由拒绝。现原告诉至法院，请求判令：1、被告协助原告将坐落于泗汇江小区界树坊30-304房屋办理过户手续；2、被告支付违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告李五四辩称：1、被告从未与原告签订过任何形式的房屋买卖协议书。2、原告系1987年2月出生，协议是在2003年12月签订，当时原告未成年，系无民事行为能力人，属于在校学生，无经济能力购买房屋；3、原告在何时何地签订过与被告房屋买卖协议，房价的商议、协议上签名是否本人亲笔，手印是否本人亲为；4、原告无权与被告就买卖过户提出诉讼，该协议应视为无效。事情确实是有这个事情发生的，但与我签订合同的是原告的母亲，而非原告本人。原告认为被告应当支付给他10万元违约金，是原告在敲诈勒索；5、协议第2点约定超过80平方米差价需按照实际价格结算，当时实际市场价6500元/平方米，但原告没有结算。被告认为这个协议是无效合同，法院认为有效可以依法判决。
被告冯雅香未到庭答辩，向本院提交书面答辩状一份，辩称：1、82.27平方及附属车棚一只是二被告的共同不动产；2、2003年12月，被告李五四出售该房时，在被告不同意的情况下出卖的，属于李五四的个人行为，所以在协议上被告没有签名；3、该房屋出卖后，被告与李五四一直至今争吵不断，在精神上深受伤害；4、依法依规归还。
经审理查明：2003年12月15日，原告陈卫奇母亲娄珠花以原告名义与被告李五四签订房屋调剂协议，约定：1、安置房以80平方标准计算，必须由被告老屋抵足，并补足713元/平方的平均价，由原告支付给李五四屋价为人民币18万元；2、安置房的撮号由原告自己撮号，层次高低差价与平方超缺对李五四无关，包括车棚屋顶花园，如超80平方外如在李五四户中扣平方的话，由原告付给李五四按实际价格结算；3、付款期限：自调剂协议达成，双方签字后预付15万元，到房屋撮号分配后再付2万元，其余1万元自分房之日起二年内付清；4、在办理证件过户时，李五四应协助如提供涉及到的有关证件如资料，办证过户中的一切费用由原告负担支付；5、在分房、办证、过户中有李五四全权负责处理，除李五四外其他人员无权干涉。同日，被告李五四出具收条一份，载明收到原告房屋转让款15万元。
2006年1月23日，原告陈卫奇与被告李五四签订协议一份，约定按照2003年12月15日双方协议条款的基础上价格经协商由陈卫奇在18万元的基础上加2万元，合计为20万元，其他条款按原协议为准。双方应遵守协议如违约，由违约方支付对方违约金50%。2006年3月8日，被告李五四出具收条一份，载明收到娄珠花房屋款5万元，另外车棚及房屋加屋费14746元。
同时查明，2003年9月、10月，被告李五四户与绍兴市镜湖新区城市建设开发有限公司分别签订《绍兴市镜湖新区城中村改造新房安置协议》、《绍兴市镜湖新区住宅房屋拆迁补偿协议书》。被告李五四户确权面积为96.46平方米，安置人口为2人，即被告李五四、冯雅香。2006年3月1日，被告李五四户（乙方）与绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室（甲方）签订《绍兴市镜湖新区城中村改造拆迁安置协议》，约定乙方取得座落于，建筑面积82.27平方米，车棚14.64平方米。
另查明，2013年9月4日，绍兴市泗汇江小区房屋（82.27平方米、附自行车库14.64平方米）登记于被告李五四名下，该房屋系城中村拆迁安置房，自发证之日起两年后方可上市交易。目前，涉案房屋由原告占有使用。
以上事实由原告提交的房屋调剂协议1份、收条1份、协议1份、收条1份、收据联照片打印件1份、拆迁安置协议照片打印件1份、房屋信息档案照片打印件1份，被告李五四提交的情况说明复印件1份，及本院依法向绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室调取的拆迁安置协议1份、改造新房安置协议1份、拆迁补偿协议书1份，安置结算清单1份，拆迁补偿结算清单1份，城中村改造拆迁确户表1份，安置情况确认表1份予以证实。被告冯雅香未到庭，视为放弃举证、质证的权利。
本院认为，本案争议焦点之一为合同的效力问题。被告认为，原告并未与其签订过相关协议，且签订房屋调剂协议时系未成年人，其无经济能力购买房屋，故房屋调解协议未无效协议。根据法律规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。本案中，房屋调剂协议签订时原告系限制民事行为能力人，房屋购买的行为虽与原告的年龄、智力不相适应，但娄珠花作为原告的法定代理人有权代表原告签订相关协议，双方订立的房屋调剂协议并不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告未能证明原告与被告李五四签订房屋买卖协议时存在上述情形，故双方签订的房屋调剂协议应为合法有效。
本案争议焦点之二为被告冯雅香是否应承担协助履行义务的问题。本案讼争房屋安置人口为被告李五四、冯雅香，故诉争房屋应属于被告李五四、冯雅香共同共有，对其处分应经全体共有人同意。对于被告冯雅香认为其不同意出售房屋，没有在协议上签字，出卖行为属于李五四个人行为的辩称意见，本院分析论证如下：第一，原告有理由相信二被告对讼争房屋调剂协议已达成一致意见。原告与被告李五四签订房屋买卖协议后，虽然未涉及房屋的交付，但被告李五四在2006年3月签订拆迁安置协议时已知晓安置房的具体坐落情况，后被告李五四在取得房屋后即将房屋交付原告，至今已近十年，被告冯雅香有充分时间及机会了解到该房屋已卖予他人，若不同意该房屋买卖，应第一时间向原告提出异议，但被告冯雅香并未有此行为，同时被告李五四与原告签订合同时也未提及其他共有人不同意出售房屋，故原告完全有理由相信二被告将房屋卖予原告已达成一致意见。第二，被告冯雅香对讼争房屋已卖予原告应当已知情。本案房屋调剂协议虽无被告冯雅香签字，另外其也称对被告李五四对房屋进行买卖的行为一开始是不知情，但从诉争房屋从相关拆迁部门交付给被告李五四后一直由原告居住，被告冯雅香未提出异议的实际看，其应当在安置房屋可领取时知晓诉争房屋已卖予原告的事实。第三，原告已支付该房屋合理对价。被告李五四认为，从调剂协议的房屋价款来看，该约定的价款明显是偏低的，本院认为，被告李五四不能以目前的市场价格及行情来评估当时的房屋成交价格，房屋调解协议中约定的18万元及双方在事后补充加价2万元，均系双方在协商一致的情况下确定的，并不存在被告李五四认为房屋价格明显过低的情形，对被告该项抗辩本院不予采信。综上，原告与被告李五四签订的房屋调剂协议应认定为合法有效，被告冯雅香虽认为其不同意出卖房屋，但从现有证据及上述分析，可认定被告冯雅香对该房屋调剂协议已知情并达成一致意见，该协议对其亦具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自已的义务，现原告已支付对价，二被告应配合原告办理房屋过户登记手续。
本案争议焦点之三为房屋价款的结算问题。被告李五四认为，双方并未对房屋价款进行最终结算，即原告未对超过80平方米面积的2.27平方米房屋支付对价，故原告亦未履行合同义务。本院认为，房屋调剂协议约定如超80平方外如在李五四户中扣平方的话，由原告付给李五四按实际价格结算，故原告应对超过80平方米房屋外的相关款项支付给被告李五四。从被告李五四户与绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室签订的拆迁安置协议来看，被告李五四在2006年3月1日已知晓其应支付产权调换房款59840元、超产权调换面积（2.27平方米）房款1698元、车棚（14.64平方米）款10248元。根据原告与被告李五四的房屋调剂协议，对于超均价房款、超产权调换面积房屋及车棚款均应由原告陈卫奇支付，经本院核算，超均价房款金额为2800元（59840元-713元/平方米×80平方米），加上超产权调换面积房屋及车棚款，总计补差款为14746元，该金额与被告李五四于2016年3月8日出具的收条中的车棚及房屋加屋费14746元的金额完全一致，且被告收到上述款项的时间在其与绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室签订的拆迁安置协议之后，故被告认为双方并未对房屋价款进行最终结算，即原告未对超过80平方米面积的2.27平方米房屋支付对价的辩称意见，本院亦不予采纳。
关于违约金的问题。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据协议约定，如违约由违约方支付对方违约金50%，故原告主张要求被告支付违约金10万元。被告虽未明确认为该违约金过高，但从其答辩认为10万元违约金系原告敲诈勒索的陈述可视为其认为该违约金过高要求减少。本院认为，从房屋调解协议的内容及履行情况来看，虽然被告认为房屋价款不合理，合同无效，但被告李五四早已房屋交付使用的主合同义务履行完毕，同时原告亦未向本院提交证据证明其实际损失情况，本院根据上述情况综合认定，被告李五四、冯雅香支付给原告陈卫奇违约金3000元。被告冯雅香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告李五四、冯雅香应在本判决生效之日起三十日内协助原告陈卫奇办理位于绍兴市房屋的过户登记手续；
二、被告李五四、冯雅香应在本判决生效之日起三十日内支付给原告陈卫奇违约金3000元；
三、驳回原告陈卫奇的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1150元、财产保全费1020元，合计2170元，由原告陈卫奇负担2070元，由被告李五四、冯雅香负担100元，其中由被告李五四、冯雅香负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦宇
二〇一六年十一月二十六日
书记员 朱黄莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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