安徽省安庆市大观区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖0803执异12号
案外人：汪保新。
案外人：许弋。
申请执行人：安庆国元典当有限责任公司，住所地安庆市菱北西路。
法定代表人：潘卫权，董事长。
被执行人：芜湖市裕隆商贸有限公司，住所地芜湖市。
法定代表人：何爱林，执行董事。
被执行人：芜湖市辉隆中信化工有限公司，住所地芜湖市。
法定代表人：何爱林，执行董事。
被执行人：芜湖市融汇科技产业园有限公司，住所地芜湖市。
法定代表人：何爱林，执行董事。
被执行人：何爱林。
被执行人：孔祥莲。
本院在执行申请执行人安庆国元典当有限责任公司与被执行人芜湖市裕隆商贸有限公司、芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲典当纠纷一案过程中拟对被执行人芜湖市裕隆商贸有限公司名下位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（x#厂房）xxx室房产（房地产权证号：房地权证芜鸠江区字第××号）进行评估拍卖，案外人汪保新、许弋向本院提出执行异议，请求我院中止对芜湖鸠江经济开发区东四大道（x厂房）xx室的执行。我院受理后依法组成合议庭对本案举行执行听证进行审查，现已审查完毕。
案外人汪保新、许弋称，大观法院正在进行评估拍卖的房产一部分（建筑面积为xxx㎡的西侧部分）系汪保新夫妇在xxx年x月份经芜湖市镜湖区政府拆迁安置置换的房产，该房产实际产权人为汪保新、许弋。为取得该房产汪保新夫妇先后于xxx年x月x日、x月x日与芜湖市裕隆商贸有限公司签订房屋产权转让合同及补充协议，且汪保新夫妇按转让合同及补充协议要求先后于2xxx年x月xx日、x月xx日、x月xx日、x月xx日支付购房款xxx万元。xxx年x月x日芜湖市裕隆商贸有限公司向汪保新夫妇交付房屋，房屋交付后汪保新夫妇对房屋进行装潢改造用于经营至今。房屋未能办理产权过户登记的原因是由于镜湖区政府拆迁部门和裕隆商贸有限公司未如期给汪保新夫妇办理分割过户造成的。
申请执行人安庆国元典当有限责任公司称，一、国元公司对执行标的依法享有对抗案外人的抵押权；二、案外人与被执行人芜湖市裕隆商贸有限公司签订的《房屋产权转让合同》成立，但未发生物权效力。综合以上两点法院应驳回案外人的异议请求。
被执行人芜湖市裕隆商贸有限公司、何爱林等未发表意见。
为支持其异议请求，案外人向本院提交了以下证据：1、两异议人身份证复印件，拟证明异议人主体身份；2、被执行人芜湖市裕隆商贸有限公司企业信用信息公示报告，拟证明被执行人主体身份；3、（2016）皖0803民初xxx号民事调解书、国元公司与芜湖市裕隆商贸有限公司签订的典当合同及房地产抵押合同（复印件），拟证明（2016）皖0803民初xxx号民事调解书确定的抵押房产若折价或拍卖、变卖会侵害案外人的合法权益；4、案外人与芜湖市裕隆商贸有限公司签订的房屋产权转让合同、补充协议、收款收据；5、讼争房产的房产证、土地证（复印件）、芜湖市房地产登记管理处业务会纪要、中国（芜湖）旅游商品经济园区管理委员会证明及情况报告，第4、5份证据拟证明案外人为讼争房屋（部分）的实际所有权人，其所提出的排除执行的异议于法有据。
申请执行人向本院提交了以下证据：1、申请人营业执照副本及特种行业许可证复印件，拟证明申请人的主体资格及从业资格；2、讼争房屋的土地证及房产证，拟证明讼争房屋所有权××为芜湖市裕隆商贸有限公司；3、申请人与被执行人芜湖市裕隆商贸有限公司签订的典当合同、房地产抵押合同、抵押房产他项权证、当票、划款通知书、银行付款凭证，拟证明申请人对讼争房产享有优先受偿权；4、安庆市大观区法院（2016）皖0803民初xxx号民事调解书、执行案件受理通知书，拟证明申请人对讼争房产的优先受偿权业经（2016）皖0803民初xxx号民事调解书确认且申请人已就该民事调解书向本院申请强制执行。
被执行人芜湖市裕隆商贸有限公司、何爱林等未向本院提交证据。
综合案外人与申请人提交的证据，本院经审查，查明以下事实：汪保新夫妇因芜湖新火车站东广场拆迁工程使原经营用房被拆迁，经芜湖市相关部门协调汪保新夫妇先后于201x年x月xx日、x月xx日与芜湖市裕隆商贸有限公司签订房屋产权转让合同及补充协议，且汪保新夫妇按转让合同及补充协议要求先后于20xx年x月xx日、x月xx、6月xx日、x月xx日支付购房款xxx万元。xxx年x月x日芜湖市裕隆商贸有限公司向汪保新夫妇交付房屋，房屋交付后汪保新夫妇对房屋进行装潢改造用于经营至今。汪保新夫妇因房屋拆迁事宜一直在法院进行诉讼，待诉讼程序结束后至2xxx年x月x日才与芜湖市相关部门签订房屋征收与补偿协议。20xx年x月x日、2xxx年xx月xx日安庆国元典当有限责任公司与芜湖市裕隆商贸有限公司签订典当合同及房地产抵押合同，芜湖市裕隆商贸有限公司以讼争房产抵押典当借款xx万元。因芜湖市裕隆商贸有限公司到期未还款，安庆国元典当有限责任公司将芜湖市裕隆商贸有限公司等起诉至我院，20xx年x月xx日安庆国元典当有限责任公司于芜湖市裕隆商贸有限公司、何爱林等达成调解（（2016）皖0803民初xx号民事调解书）。20xx年x月xx日安庆国元典当有限责任公司向我院申请强制执行（2016）皖0803民初xxx号民事调解书，我院在执行过程中拟对抵押物即位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（x#厂房）xx室（房地产权证号：房地权证芜鸠江区字第××号）进行评估拍卖，在此过程中案外人汪保新、许弋向我院提出执行异议，请求我院停止对位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（x#厂房）xx室房产西侧部分（建筑面积为xxxx㎡）的执行。
本案争议焦点为：汪保新夫妇与芜湖市裕隆商贸有限公司签订房屋产权转让合同及补充协议并付清全部房款且讼争房产一直被汪保新夫妇实际控制使用的情况下能否排除法院执行。
本院认为，汪保新夫妇与芜湖市裕隆商贸有限公司签订房屋产权转让合同及补充协议并付清全部价款的时间先于安庆国元典当有限责任公司与芜湖市裕隆商贸有限公司签订典当、房地产抵押合同的时间，且汪保新夫妇自2xxx年x月xx日接收房屋开始一直在实际控制使用该房屋。安庆国元典当有限责任公司在办理典当抵押借款业务过程中虽对抵押物办理了抵押登记但未到抵押物现场进行全面审查、了解。芜湖市裕隆商贸有限公司以讼争房产进行典当抵押借款的行为乃无权处分行为，且本案申请执行人在典当抵押贷款审查过程中未尽相关审查义务具有一定过错，申请执行人以抵押权善意取得为由主张对抵押物优先受偿，本院不予支持。案外人汪保新、许弋以讼争房产实际所有权人提出的执行异议本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下:
中止对位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（x#厂房）xxx室（房地产权证号：房地权证芜鸠江区字第××号）房产西侧部分（建筑面积为xxx㎡）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 吴应南
审 判 员 杜梅琴
人民陪审员 赵 莉
二〇一八年二月月十一日
书 记 员 陈 康
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。