江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1250号
上诉人（原审被告）：宜春市赣中房地产开放有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁山大道266号。
法定代表人：袁秋庚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：易惠新，江西华晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李辉来，男，1952年12月21日生，汉族，江西省宜春市袁州区人，退休干部，住江西省宜春市袁州区。
原审第三人：习凤，女，1985年1月12日生，汉族，江西省宜春市袁州区人，务工，住江西省宜春市袁州区。
委托诉讼代理人：习告启，系习凤舅舅。
上诉人宜春市赣中房地产开发有限公司（以下简称赣中公司）为与被上诉人李辉来、原审第三人习凤房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初4513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与审判员高胜敏、易芳参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赣中公司上诉请求：撤销原判，依法改判位于宜春市××区××单元左边××楼××室房屋及××号车库属李辉来所有，并由习凤负担一、二审案件受理费。理由是：1、赣中公司与李辉来自愿签订的房屋买卖合同，支付了购房款并依法进行了产权登记，涉案房屋应属李辉来所有；2、习凤与邬五华签订的房屋买卖合同无效，原审认定事实和适用法律错误。
二审中，被上诉人李辉来、原审第三人习凤均未作书面答辩。
李辉来一审诉讼请求：确认李辉来与赣中公司签订的房屋买卖合同合法有效，责令赣中公司立即交付宜春市袁州区高士路217号1栋1单元左边4楼402室及5号车库，支付逾期交房违约金24000元，并负担全部案件受理费。
原审认定的事实及判决要点：2002年7月3日罗炳凰与赣中公司签订协议，即罗炳凰以赣中公司的名义开发原宜春市袁州区二轻局铁皮厂位于高士路××地段（现宜春市××）高士居住宅小区楼盘，罗炳凰为该商品房开发项目的项目经理。同年8月18日，李辉来与罗炳凰签订了《商品房购销合同》，主要约定：李辉来购得该楼盘第一栋一单元4楼四房二厅住房一套，面积137.7平方米，每平方米700元。同时购得5号车库一个，面积26平方米，每平方米1000元，住房、车库总价款122390元。交房日期为2004年4月30日，赣中公司在该合同上加盖了公章。
合同签订后，李辉来于2003年12月9日向罗炳凰支付了购房款70000元，罗炳凰出具了收条，并约定余款在房屋交付时付清。
2006年5月，邬五华出资3040000元购买罗炳凰上述开发楼盘。同年6月26日，邬五华与赣中公司签订了协议，约定高士居住宅小区开发项目转由邬五华投资承建，挂靠赣中公司，所有的建筑款项均由邬五华筹集，赣中公司收取26000元费用，负责对商品房工程的监督，检查和指导，并且邬五华的每份商品房销售合同需交赣中公司审核盖章。同年底，邬五华出任赣中公司的项目经理，具体负责工程建设与房屋销售事宜。
2006年6月24日，李辉来与邬五华签订了《商品房购销合同书》，重新确定李辉来购买的住房位置为一栋一单元左边4楼，房价增为850元/平方米，房屋面积为138平方米，四房二厅，车库26平方米，车库为5号，1000元/平方米，交房日期为2007年2月3日，合同上说明原交购房款70000元，已于2003年10月25日由赣中公司转给邬五华，余款在办好房屋产权证后一次性付清。该合同的甲方为赣中公司，代表人为邬五华，未加盖赣中公司的公章，邬五华在合同上签了字。
2007年1月16日，郭小兰与邬五华签订一份《商品房买卖合同》，约定将高士居一单元402以邬五华的名义卖给郭小兰，每平方米价格为1430元，建筑面积为145.96平方米，总金额为205780元。2006年10月5日，郭小兰向邬五华交了10000元定金，由邬五华开具盖有高士居项目部印章的收款收据给郭小兰，郭小兰又于2007年1月30日向邬五华交纳购房款95780元，邬五华出具了收条。
2007年2月16日，邬五华向第三人习凤出具收条，写明：“今收到习凤现金人民币165000元，购买高士居小区第一单元东头（401）套住房，面积149.36平方米，按1250元计算计币186700元。车库第四个，面积20平方米，按1600元计算，计币32000元。总共购住房及车库计币211700元，还要付46700元给赣中公司（办证费本人出），限在8月份前办好。”
2007年2月25日，邬五华出具《说明》：“习告启同志，我名叫邬五华，是挂靠赣中开发公司，我借你的人民币是做高士居小区42套住房，还有车库及柴棚间，共7千平方左右。今天叫你来赣中开发公司帮我卖出一些住房、车库及柴棚间，现在赣中开发公司开支票暂还人民币计：伍拾万元给你，剩下的借款，下次赣中开发公司帮我卖出房子、车库及柴棚间再开支票还你的款。尽量把你的借款还清，万一下次还不清，就分2次也可以，但是在2007年8月份前把你的借款全部还清（以借条为准）。请你谅解，我是比较信任的人。放心。但你习凤购买的401套住房，第四号车库还欠赣中开发公司4万多元购房款，还你的款时要扣除。请赣中开发公司帮她办好一切购房手续”。
2007年3月31日，第三人习凤与邬五华在赣中公司设立的售楼部签订《商品房买卖合同》，约定第三人习凤购买位于高士路“高士居”住宅小区一单元401号四室二厅住房一套，面积149.36平方米，每平方米1250元，价款186700元，同时购得4号车库一个，价款32000元；应交办理住房产权手续费7507元；支付方式银行按揭，首付86700元，余款100000元于合同签订之日起7日内办理银行按揭手续；自合同生效之日起30天内，由出卖人向宜春市房地产管理局申请登记备案；交房日期2007年5月1日前。合同签订当日邬五华出具收条：今收到习凤购高士居第一单元401室住房、第4号车库的购房款53000元，办理商品房产权手续费7507元，合计60507元。第三人习凤已向邬五华支付购房款、办理房屋产权证手续费共计225507元。
2007年4月，邬五华将401号住房及4号车库钥匙交给第三人习凤。2008年10月，第三人习凤对该房屋进行装修，2009年11月2日安装了有线电视，2010年12月17日进行了用电安装，交纳了用电安装费3430元，并已入住至今。
2007年7月31日，李辉来起诉赣中公司，请求确认李辉来与赣中公司签订的二份《商品房买卖合同》合法有效，责令赣中公司立即交付签合同时所确定的高士路217号（原珍珠厂旧址1栋1单元左边4楼编号402）的房屋一套，5号车库一间，由赣中公司承担违约金24000元。袁州区人民法院于2007年9月5日作出（2007）袁民一初字614号民事判决，判决：一、赣中公司将高士路（原珍珠厂旁）第一栋一单元四楼左边住房一套及该栋楼5号车库一间交与李辉来；二、赣中公司支付李辉来逾期交房违约金（按总房价每日1%）计付至交房日止；三、李辉来在接收房屋时付清全部购房款（住房按850/平方米，车库按1000元/平方米计算）。赣中公司不服该判决，上诉至宜春市中级人民法院。
在李辉来与赣中公司一审诉讼期间，郭小兰也于2007年8月13日以赣中公司为被告向袁州区人民法院提起诉讼，要求赣中公司履行合同，交付“高士居”中第一栋一单元402号住房一套，办理好该房屋的相关手续，承担逾期交房违约金。该院于2008年5月6日作出判决：一、由赣中公司继续履行与郭小兰于2007年1月16日签订的《商品房买卖合同》，将位于宜春市高士路217号“高士居”中第一栋一单元402号住房一套交与郭小兰，并办理好该住房的相关手续；二、由赣中公司从2007年5月2日起至交付房屋之日止，按郭小兰已交款205780元的每日万分之一计算向郭小兰支付逾期交房违约金。该案宣判后，双方均未上诉，判决已经发生法律效力。基于以上情况，宜春市中级人民法院于2009年6月18日裁定撤销该院（2007）袁民一初字第614号民事判决，将此案发回重审。
该院在重审过程中，李辉来与赣中公司于2009年8月31日又签订了一份《补充协议书》，主要约定（一）、双方确认（2007）袁民一初字第614号民事判决书第一项判决所指“高士居一单元四楼左边住房一套”为“一单元401号房，建筑面积为149.36平方米，第四层”；（二）、双方确认按1200元/平方米单价结算购房款为179232元，扣除李辉来已经支付70000元，余款109232元由李辉来向赣中公司一次性付清，赣中公司开具收款收据。（三）、鉴于双方上述所确认的一单元401房，曾因李建成诉讼申请查封，双方已请求法院解封，待法院对401房解封及李辉来付清了房款后，补充协议生效。（四）、李辉来所购401房的所有办证费用，各种规费及有线电视、水电、煤气等开户费用，由李辉来全部承担，赣中公司代为办理。
协议签订后，李辉来在2009年9月17日重审开庭时变更诉讼请求为：责令赣中公司立即交付一栋1单元4楼401房屋一套，车库一间；第一项请求不变，第三项诉求不再请求。庭审中双方同意调解，李辉来的调解意见为：请求法院确认补充协议，内容见补充协议。赣中公司表示同意李辉来意见。最后李辉来出具意见：“我与赣中房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，涉及到5号车库，我与公司协商另行处理”。赣中公司法定代表人黎绍华出具意见：“同意另行处理”。
2010年6月21日，该院对该案作出裁定：因案件处理须以另案李建成诉邬五华、赣中公司商品房买卖合同纠纷的审理结果为依据，中止诉讼。
恢复诉讼后，2010年7月19日，该院作出（2009）袁法民重字第11号民事调解书，调解协议如下：一、赣中公司同意将位于高士路（原珍珠厂旁）第一栋一单元401号房屋交与李辉来；二、李辉来与赣中公司双方同意按1200元平方米的单价计算购房款为179232元，扣除李辉来已经支付70000元，余款109232元在交房时一次性付清；三、李辉来所购401房的所有办证费用、各种规费及有线电视、水电、煤气等开户费用由李辉来全部承担，赣中公司代为办理。
2010年8月12日，李辉来将其余购房款109223元交付给赣中公司，赣中公司开具了一份收据。
2011年2月25日，李辉来持民事调解书为高士路第一栋一单元401号房屋办理了房屋产权证书、房产部门确定该住房的确切位置为宜春市高士路352附2号4层401号。
另查明：李辉来在二审诉讼期间，于2008年10月对402号房屋进行了装修且入住，装修期间因第三人习凤也同时装修401号房屋，双方互相观看了各自装修情况。后因郭小兰申请该院强制执行，李辉来被强制搬出402号房屋。
2007年8月2日邬五华因涉嫌合同诈骗被宜春市公安局刑事拘留，同月29日被逮捕，后被判处有期徒刑14年。
再查：2009年9月19日，宜春市人民政府办公室向地税局送达宜府办抄字[2009]259号抄告单：“根据2009年3月18日市信访联席办关于高士居信访问题协调会议精神，为妥善解决高士居商品房产权证办理有关问题，经市政府研究，同意对高士居李辉来、赖海玲、兰鹏、吴水生和刘早洪业主先予办理房屋产权证，属于开发商、建筑商应交的相关办证税费待法院依法处理资产后有资产则全额支付，而资产不够则按比例支付。涉及购房户个人应交费用由购房户全额交纳”。
该院认为：李辉来于2002年8月18日与赣中公司项目经理罗炳凰签订了购房合同，购房合同约定商品房的位置为高士路一栋一单元4楼（未标明401或402）。实际开发人邬五华挂靠赣中公司接替罗炳凰开发“高士居”楼盘，又于2006年6月24日与李辉来重新签订合同，合同约定李辉来购买的商品房位于高士路原珍珠厂旧址一幢一单元左边4楼，面积为138平方米（又未标明401或402）。李辉来于2008年将402进行装修并入住，在装修期间，第三人习凤也同时装修401并入住，说明李辉来明知习凤已购买401房。因赣中公司于2007年1月将402卖给了郭小兰，并已在房管局备案，在无法取得402房的情况下，李辉来与赣中公司协商于2009年8月签订补充协议，确认李辉来购买的“高士居一单元四楼左边住房一套”为“一单元401房”，建筑面积为149.36平方米，且依据此协议在本案重审时变更诉讼请求，由原审的“402房”变更为“401房”，此建筑面积和李辉来与邬五华签订的原始合同中约定的面积明显不符。
其次，早在2008年9月，第三人习凤就已经将“一单元401房”装修，并于2009年至2010年进行了用电和有线电视安装,并已入住多年，李辉来也明知，但赣中公司与李辉来不顾事实，双方签订确认“高士居一单元4楼左边住房一套”为“一单元401房”的协议，该协议侵犯了第三人的权益，协议无效。
综上，李辉来的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决:驳回李辉来的诉讼请求。案件受理费3228元，由李辉来负担。
二审中，上诉人赣中公司、被上诉人李辉来、原审第三人习凤均未提供新证据。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，一、李辉来2002年8月18日、2006年6月24日两次与赣中公司签订的房屋买卖合同均未注明李辉来所购房屋的具体房号，更未注明是宜春市高士路352号附2号4层1单元401房，李辉来2008年装修并入住的是宜春市高士路352号附2号1单元4层402房，且有充分证据佐证李辉来、赣中公司均明知该栋楼房1单元401房已由习凤购买并装修入住。显然，李辉来与赣中公司2009年8月31日签订的《补充协议》中关于涉案楼房1单元401房为李辉来购买的房屋的约定，于法不符，损害了习凤的合法权益，不应受到法律保护，该401房应属习凤所有；二、赣中公司明知涉案401房已卖给了习凤，402房卖给了郭小兰并办理了权属登记，仍与李辉来签订相关购房协议或补充协议，一房两卖，由此产生的责任，应由赣中公司负担。
综上，赣中公司的上诉理由与事实和法律不符，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3228元，由上诉人宜春市赣中房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄若凡
审判员 高胜敏
审判员 易 芳
二〇一七年十一月八日
书记员 高 强