北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6065号
上诉人（原审原告、反诉被告）冯仲科，男，1962年5月20日出生。
委托代理人旷继东，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人刘仙兰，北京市汉威律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京阳光鑫隆百货市场有限公司，住所地北京市朝阳区小庄6号1号楼02商业、03商业、2号楼107、108、109、02商业、03商业、3号楼02商业、03商业。
法定代表人马百友，董事长。
委托代理人谢北滔，男，1962年7月26日出生。
上诉人冯仲科与上诉人北京阳光鑫隆百货市场有限公司（以下简称阳光鑫隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第8162号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年5月4日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，会同法官刘栋、法官申峻屹组成的合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理，上诉人冯仲科委托代理人旷继东及阳光鑫隆公司委托代理人谢北滔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯仲科一审起诉称：冯仲科和阳光鑫隆公司于2010年9月10日签订了房屋买卖合同，约定阳光鑫隆公司将位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼×××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给冯仲科，成交价格为3250万元。合同签署后，冯仲科按约定支付了首付款800万元，阳光鑫隆公司虽实际将房屋交付给冯仲科占有使用，但并未按合同约定在2011年1月31日前将房屋所有权转移登记到冯仲科名下。为尽快取得房屋产权，督促阳光鑫隆公司办理产权转移手续，冯仲科按照约定多次向阳光鑫隆公司支付购房款。至2013年1月23日止，已累计向阳光鑫隆公司支付购房款1775万元。2013年1月25日，双方又再次签订《购房补充协议》，约定冯仲科支付完购房款后，阳光鑫隆公司办理产权转移手续。但阳光鑫隆公司于2013年11月期间，无故强行收回部分房屋，并于2013年12月26日向冯仲科发函要求单方解除合同，拒绝履行双方合同的约定。故诉至法院，要求阳光鑫隆公司协助冯仲科办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将涉案房屋过户至冯仲科名下。
阳光鑫隆公司一审辩称并反诉称：不同意冯仲科的诉讼请求。阳光鑫隆公司于2010年9月10日与冯仲科就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，交易面积为2516.2平方米，成交总价为3250万元。阳光鑫隆公司在合同签订后，于2010年9月28日将涉案房屋全部交付给冯仲科。双方约定“最晚在2011年1月31日前完成并商定房屋交割手续”，但冯仲科在合同签订后仅支付了1775万元。鉴于冯仲科严重违反合同约定，阳光鑫隆公司多次通过面谈、电话等方式敦促冯仲科履行合同义务，但冯仲科以种种理由推辞，拒不履行合同义务，为此，阳光鑫隆公司于2013年10月20日、2013年12月26日依据合同约定，正式发出通知书，要求解除冯仲科所签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求冯仲科终止对该房屋的出租经营，将房屋交还阳光鑫隆公司。但冯仲科在接到阳光鑫隆公司《通知书》和函后仍置之不理，既不支付房款，又不交还房屋，而且至今仍占据房屋不予交还。根据相关法律规定，在冯仲科未履行合同义务时，阳光鑫隆公司有权要求解除房屋买卖合同，并要求冯仲科赔偿相应的经济损失。故阳光鑫隆公司提起反诉，要求：1、解除冯仲科和阳光鑫隆公司于2010年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、冯仲科腾空涉案房屋并将涉案房屋交付给阳光鑫隆公司；3、冯仲科支付阳光鑫隆公司违约金650万元；4、冯仲科按照每日9058元的标准支付阳光鑫隆公司自2010年9月18日至实际交付房屋之日至的房屋使用费。
冯仲科一审针对阳光鑫隆公司的反诉辩称：请求驳回阳光鑫隆公司的全部反诉请求。阳光鑫隆公司严重违约，作为违约方，其不享有法定的或约定的合同解除权，根本没有权利要求解除合同。首先，阳光鑫隆公司不具备约定解除权，根据双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房补充协议》，第一个时间点是冯仲科于2010年9月17日前交付购房定金200万元，房屋首付款600万元，冯仲科在该指定的时间点支付了房屋的定金和首付款共800万元。第二个时间点是冯仲科于2010年10月30日前支付阳光鑫隆公司首付款625万至825万元之间，关于这个时间点冯仲科之所以没有如期付款，是因为双方在合同第二条第四项约定，该房屋是已经设定抵押的，阳光鑫隆公司应当于办理过户手续前15日内办理抵押注销手续，这表明阳光鑫隆公司应当在2010年10月14日办理涉案房屋的解押手续。但是直至2010年的10月29日，阳光鑫隆公司并没有按照合同约定办理解押手续。因此在阳光鑫隆公司违约在先的情形下，其要求冯仲科在2010年10月30日前支付625万至825万元首付款是不公平的。尽管如此，冯仲科仍然在2011年1月28日前累计支付了房屋首付款1625万元，达到了首付款占全部购房款一半数额的要求。且阳光鑫隆公司接受了冯仲科的首付款，可以看出阳光鑫隆公司以其行动更改了第二次付款的期限，表明其不认为冯仲科构成违约。且其在2013年1月23日也接受了冯仲科剩余房款中的150万元。因此，冯仲科在第二个付款时间点上不构成违约。第三个时间点要求的是，剩余购房款由冯仲科贷款或自行解决。双方约定最晚在2011年1月31日前完成并商定房屋交割手续，这表明剩余房款的履行期限是不明确的。但是，阳光鑫隆公司一直未按照合同约定办理涉案房屋的解押手续，在阳光鑫隆公司先违约的情况下，冯仲科自然可以中止相应的付款义务。此后在长达两年的时间内，冯仲科多次要求阳光鑫隆公司为冯仲科办理房屋抵押注销手续，以便继续履行付款义务从而共同办理完房屋产权过户手续。但是阳光鑫隆公司多次口头或面谈告知冯仲科，其经营资金链断了，需要大量资金周转，目前无力办理涉案房屋抵押注销手续。而且阳光鑫隆公司还告知冯仲科，剩余房款什么时候支付都可以，不用着急，反正阳光鑫隆公司也没有大量资金办理抵押注销登记。如此，阳光鑫隆公司不断的利用涉案房屋进行大宗资金的高额抵押，完全无视合同诚实信用、全面履行的要求。基于合同法上的不安抗辩权和双方关于付款的约定，冯仲科也不敢贸然支付剩余款项。直至2013年1月23日，为了催促阳光鑫隆够公司尽快履行合同，也为了表达冯仲科的履约诚意，冯仲科仍然向阳光鑫隆公司支付购房款150万元。其次，阳光鑫隆公司不具备法定解除权，冯仲科不构成迟延履行，也没有拒绝过履行付款义务。阳光鑫隆公司没有履行合同约定的诚意，一方面利用和冯仲科的购房合同来获得大额的购房现金，另一方面利用其手中掌握的涉案房屋权属证明，通过不断的多次抵押来获得来自银行或个人的大量抵押资金，这种不诚信的违约和毁约行为必将是法律所不支持的。故不同意阳光鑫隆公司的诉讼请求，双方的合同应当继续履行。
一审法院经审理查明：阳光鑫隆公司是涉案房屋的所有权人。2010年9月10日，阳光鑫隆公司（出卖人）和冯仲科（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售涉案房屋，建筑面积共2516.2平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为华融国际信托有限公司，抵押登记日期为2010年8月，出卖人应在办理过户手续前15日内办理抵押注销手续。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3250万元。出卖人应当在2011年1月31日前将该房屋交付给买受人，当事人双方同意，自本合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人于2010年9月17日前交付给出卖人购买房屋定金200万元整，房屋首付款600万元，于2010年10月30日前交付给出卖人首付款625万至825万之间，剩余购房款由买受人向银行贷款或自筹解决，双方商定最晚在2011年1月31日前完成并商定房屋交割手续。买受人未按照约定时间付款的，逾期10日之内，自约定的付款期限届满次日起至实际交付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
上述合同签订后，冯仲科分别于2010年9月17日支付阳光鑫隆公司购房款800万元，2011年1月12日支付阳光鑫隆公司购房款523.64万元，2011年1月25日支付阳光鑫隆公司购房款20万元，2011年1月28日支付购房款281.36万元，2013年1月23日支付阳光鑫隆公司购房款150万元。以上共计1775万元。2010年9月17日，阳光鑫隆公司将涉案房屋交付给冯仲科。
2013年1月25日，阳光鑫隆公司（甲方）和冯仲科（乙方）签订《购房补充协议》，内容为：乙方于2013年1月23日支付购房款150万元，至此日，乙方已累计支付购房款1775万元；待乙方支付齐款项，甲方为乙方办理全部房屋过户手续。
阳光鑫隆公司分别于2013年底向冯仲科发出《通知书》和《函》，要求收回对涉案房屋的权益，并要求冯仲科将涉案房屋交付给阳光鑫隆公司。
双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时，涉案房屋已经设有抵押，抵押权人为华融国际信托有限公司，该抵押权设立的时间为2010年8月11日，于2011年2月注销。2011年9月27日，该房屋再次设立抵押权，抵押权人为盛京银行股份有限公司，该抵押权于2012年12月27日注销。
2012年11月26日，阳光鑫隆公司的法定代表人马百友（甲方，借款人）与中国民生银行股份有限公司总行营业部（乙方，贷款人）、阳光鑫隆公司（丙方，抵押人）签订《个人最高额抵押保证额度借款合同》，约定甲方在约定的额度使用期间内向乙方借款额度为387万元，额度使用期限为2012年11月26日至2017年11月26日，借款期限用途为经营，丙方愿意以涉案房屋中的×××号房屋为本合同的全部债务提供最高额抵押担保，所担保的最高债权额为387万元。同日，三方又签订三份《个人最高额抵押保证额度借款合同》，抵押房产及借款金额分别为：×××号房屋，抵押贷款金额200万元、×××号房屋，抵押贷款金额327万元、×××号房屋，抵押贷款金额86万元。2013年1月7日，阳光鑫隆公司为上述房屋办理了以中国民生银行股份有限公司总行营业部为抵押权人的抵押登记。
2014年，冯仲科将阳光鑫隆公司、中国民生银行股份有限公司总行营业部、马百友诉至一审法院，要求确认阳光鑫隆公司与中国民生银行股份有限公司总行营业部、马百友签订的四份《个人最高额抵押保证额度借款合同》无效，一审法院于2014年10月做出（2014）朝民（商）初字第34331号民事判决书，驳回了冯仲科的诉讼请求。该判决已生效。
2014年9月16日，北京亦庄国际融资担保有限公司（甲方，抵押权人）和北京阳光鑫隆百货市场有限公司（乙方，抵押人）签订《抵押反担保合同》，约定甲方作为保证人为乙方向中信信托有限责任公司及其合法继受人申请4000万元的借款，以保证的方式提供担保。现乙方以其名下涉案房屋中的801号房屋向甲方提供抵押反担保。抵押物已抵押给中国民生银行股份有限公司总行营业部，并办理了抵押登记，中国民生银行股份有限公司总行营业部为第一抵押权人，乙方自愿赋予甲方第二抵押权。抵押担保期限为本合同签署之日起至甲方在《委托保证合同》项下的债权被完全清偿之日为止。合同后附抵押物清单一份，载明了抵押房产包括涉案房屋中的×××号共计13套房屋，并注明上述13套抵押房屋共同对应担保的借款金额为4000万元。
2015年，冯仲科将阳光鑫隆公司、北京亦庄国际融资担保有限公司、中信信托有限责任公司诉至一审法院，要求确认阳光鑫隆公司和北京亦庄国际融资担保有限公司签订的《抵押反担保合同》无效，一审法院于2015年7月做出（2015）朝民（商）初字第22997号民事判决书，驳回冯仲科的诉讼请求。该判决已经生效。
一审法院经询，冯仲科表示同意代阳光鑫隆公司清偿债务，以消灭抵押权，但在一审法院限定的期限内，其并未能向一审法院提供其有偿还能力的证明。
一审庭审中，双方当事人共同认可涉案房屋的市场价值为6250元。
冯仲科称如果法院判决解除合同，其要求阳光鑫隆公司返还已经支付的购房款1775元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还之日止（分别以800万元为基数，自2010年9月17日起算；以523.64万元为基数，自2011年1月12日起算；以20万元为基数，自2011年1月25日起算；以281.36元为基数，自2011年1月28日起算；以150元为基数，自2013年1月23日起算）；赔偿房屋差价损失3000万元。阳光鑫隆公司称如果判决继续履行合同，其要求冯仲科按照每天9058元的标准支付自2010年9月18日至实际支付全部购房款之日止的房屋使用费；并按照房屋现值补交剩余款项，支付其违约金650万元。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，冯仲科与阳光鑫隆公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故合法有效，双方均应当按照合同履行。根据本案查明的事实，阳光鑫隆公司基于自身资金周转需要，分别于2010年8月、2011年9月、2013年11月、2014年9月多次和第三方签订抵押合同，在涉案房屋上设立抵押权。冯仲科虽表示同意代阳光鑫隆公司清偿债务以消灭抵押权，但并未向一审法院提交其有代为清偿债务的能力，故因该房屋设有抵押权，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》事实上无法履行。故一审法院判决解除双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》。在合同解除之后，冯仲科应当将涉案房屋腾空并交付给阳光鑫隆公司，阳光鑫隆公司亦应当将冯仲科已经支付的购房款返还给冯仲科。
在冯仲科依据《北京市存量房屋买卖合同》向阳光鑫隆公司陆续支付1775万元之后，双方于2013年1月25日对于付款时间和过户时间进行了变更，即待冯仲科支付齐款项，阳光鑫隆公司为冯仲科办理全部房屋过户手续。双方协商一致变更原合同内容之后，双方均应当按照变更之后的内容全面履行自己的义务。因双方在补充协议中对于付款时间和过户及解抵押时间约定不明，故从现有的证据难以认定冯仲科或阳光鑫隆公司存在违约行为，故双方要求对方承担相应违约责任的诉讼请求一审法院难以支持。另外，从合同的履行状态可以看出，双方在合同履行出现问题而停滞时，均未能积极沟通解决，对于合同履行的停滞持放任态度，对于合同最终的履行不能均存在一定过错，故双方各自的损失均由各自承担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决：一、解除冯仲科与阳光鑫隆公司于二〇一〇年九月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、阳光鑫隆公司于判决生效后七日内返还冯仲科购房款一千七百七十五万元；三、冯仲科于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼×××号房屋返还给阳光鑫隆公司；四、驳回冯仲科的其他诉讼请求；五、驳回阳光鑫隆公司的其他反诉请求。
一审判决后，冯仲科与阳光鑫隆公司均不服上述判决，上诉至本院。冯仲科上诉称：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认为“因双方在补充协议中对于付款时间及过户及解抵押时间约定不明，故从现有的证据难以认定冯仲科或阳光鑫隆公司存在违约行为”系错误认定。事实上，双方补充协议仅对付款及过户约定进行了变更，并未对原合同中其他内容包括解抵押时间等进行变更，因此，有关解抵押时间当然应适用原合同约定，这是合同解释的基本原则。根据原合同约定，阳光鑫隆公司应在付款前15日解除抵押，然而，直至诉讼期间，阳光鑫隆公司仍将涉案房屋恶意抵押给第三人，根本未履行提前解押义务，已经严重违约。因此，一审判决认为“无法认定阳光鑫隆公司违约”明显与本案事实不符，系错误认定。
2.一审判决有关“涉案房屋设有抵押权，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》事实上无法履行”的认定与本案事实不符。事实上，本案双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，涉案房屋已存在抵押权，双方约定由出卖方解押后再办理过户手续，此约定不违反法律规定，也不存在任何履行障碍。在本案一审审理期间，涉案房屋虽然设定了新的抵押权，但双方合同约定的履行条件并没有实质变化，只要阳光鑫隆公司依约解押，涉案房屋即具备了过户条件，本案合同仍可以继续履行。因此，判断本案合同能否事实上得以履行的依据只能是阳光鑫隆公司是否具备履行合同义务即解除抵押的能力，而不是涉案房屋是否存在抵押权。一审判决未对阳光鑫隆公司的解除抵押能力进行审查，阳光鑫隆公司也从未主张其不具备解除抵押权的能力，一审判决仅以涉案房屋存在抵押权为由，确认本案合同无法履行，系错误认定，依法应予纠正。
二、一审判决以“事实上无法履行”为由判决解除本案合同，将导致冯仲科蒙受巨大损失，阳光鑫隆公司反而因违约而获利，违反了法律的基本公平和公正。根据本上诉状第一条第二项所述，本案双方合同明确约定由阳光鑫隆公司解除抵押权后再办理过户交割手续，现在合同的履行条件并未发生变化，一审判决未审查阳光鑫隆公司是否具备解除抵押权的能力，即轻易认定本案合同无法履行，将导致本案高达3000余万元的房屋溢价价值完全归属于实质违约的阳光鑫隆公司，而冯仲科虽然严格依约履行合同，支付了巨额的房屋款项，却不得不承担巨额的资金成本，更因对方违约而得不到任何赔偿，此种判决无异于变相鼓励缔约方恶意违约，变相惩罚守约方的诚信行为，严重违反了法律的公平和诚信。
三、阳光鑫隆公司将涉案房屋抵押导致合同无法履行，是主要过错方，冯仲科一直要求公司解抵押以办理过户，不存在任何过错。即使解除合同，阳光鑫隆公司也应当赔偿冯仲科的损失，而不只是返还房款。
综上，一审判决在本案关键事实上认定错误，判决内容违反公平、公正的法律基本原则，特此提起上诉，恳请二审法院依法撤销（2014）朝民初字第8162号判决，依法改判阳光鑫隆公司继续履行合同、阳光鑫隆公司协助办理过户。
阳光鑫隆公司针对冯仲科的上诉答辩称：第一，双方在2013年签订补充协议，对付款和过户时间进行了变更。在冯仲科支付款项后，阳光鑫隆公司办理过户手续。因此办理过户的前提条件是冯仲科支付全部款项。房屋的解抵押不是必须的，即使阳光鑫隆公司解除抵押，按照补充协议约定也不具备房屋过户的条件。第二，一审中，法院审查了冯仲科的支付能力，冯仲科事实上不具备履行合同的能力，合同解除是正确的。
阳光鑫隆公司亦上诉称：一、一审判决中认定冯仲科不存在违约行为明显不当。阳光鑫隆公司于2010年9月10日与冯仲科就购买涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，阳光鑫隆公司在合同签订后，于2010年9月17日将涉案房屋全部交付给冯仲科。2013年1月25日，双方签订了《补充协议》，对付款时间和过户时间进行了变更，即：待乙方（冯仲科）支付齐款项，甲方（阳光鑫隆公司）为乙方办理全部房屋过户手续。《合同法》第161条规定，合同中对付款时间没有约定或者约定不明的，应首先适用《合同法》第61条规定的方法确定付款期限，即由当事人双方协商，如协商不成，应当按照合同的有关条款或者交易习惯确定。《合同法》第62条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。虽然《补充协议》中，对冯仲科付款时间约定不明，但阳光鑫隆公司按交易习惯并在合理的期限内（将近10个月的时间），多次通过面谈、电话等方式催告冯仲科履行付款义务，但冯仲科以种种理由拒不履行。为此，阳光鑫隆公司于2013年底向冯仲科发出《通知》和《函》，要求解除合同，将房屋交还阳光鑫隆公司。支付购房款是冯仲科应当履行的基本义务，但冯仲科仅仅支付了部分购房款不足以表明其已履行了付款义务，冯仲科必须在适当的时间履行付款义务，才构成付款义务的适当履行。依据以上事实和法律规定，阳光鑫隆公司认为，导致合同最终不能履行的责任，是冯仲科在阳光鑫隆公司屡次催告后仍拒不交付购房款而造成的。冯仲科在双方协商一致变更原合同内容之后，未能按照变更之后的内容全面履行自己的义务，而且经阳光鑫隆公司多次催告仍未履行付款义务，实属严重违约行为。阳光鑫隆公司已在2010年9月28日，将涉案房屋全部交付给冯仲科，已经履行了合同义务。故阳光鑫隆公司不存在任何过错。
二、冯仲科在合同履行当中存在严重违约，阳光鑫隆公司对于合同履行不存在过错，因此，阳光鑫隆公司主张冯仲科支付违约金和交纳房屋占用费，符合合同及法律规定。阳光鑫隆公司在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，已按约定将涉案房屋交付给冯仲科。当冯仲科拖欠购房款致使合同履行出现停滞时，阳光鑫隆公司始终采取主动的工作方式，积极与冯仲科以多种方式进行沟通、催告，没有对此持任何放任态度。况且，阳光鑫隆公司已将全部房屋交付冯仲科，但冯仲科仍拖欠阳光鑫隆公司巨额房款，阳光鑫隆公司明显为利益受到损害一方。在此情景下，一审法院认为阳光鑫隆公司对合同履行的停滞也存在放任态度并存在过错，于理不符。一审法院不顾冯仲科严重违约这一事实，作出了“对于合同最终的履行不能均存在一定过错，故双方各自的损失均由各自承担”这一明显有悖事实的认定，严重侵害了阳光鑫隆公司的利益。阳光鑫隆公司已履行了房屋交付义务，冯仲科拖欠购房款并实际占用房屋并进行多年出租经营。阳光鑫隆公司主张冯仲科支付违约金和房屋占用费的请求符合法律的规定。一审法院认定冯仲科不存在违约行为和阳光鑫隆公司存在过错并承担损失的这一判决明显缺乏依据，应予撤销或改判。
三、一审认定双方对合同的不能履行都存在放纵态度，在合同履行中阳光鑫隆公司多次按照合同约定向冯仲科以书面、电话方式告知冯仲科履行合同，但是冯仲科没有回复。阳光鑫隆公司并不存在过错。从2010年到现在，房屋实际上一直由冯仲科占有，每年有大笔的租金收入，一审判决没有要求冯仲科承担违约责任，阳光鑫隆公司认为不公平。
综上，阳光鑫隆公司恳请二审法院：1.撤销一审判决第五项；2.改判冯仲科支付违约金650万元；3.改判冯仲科交纳房屋占用费，每天9058元（从2010年9月18日——2014年3月31日，共1240天，合计：1123.2317万元），最终占用费以冯仲科实际占用房屋天数为准计算占用费用。
冯仲科针对阳光鑫隆公司的上诉答辩称：答辩意见与冯仲科的上诉意见一致。另外，冯仲科亦不认可一审判决认定冯仲科存在放任态度。阳光鑫隆公司多次抵押房屋，也没有办理解押手续，冯仲科也多次主张办理解押手续。冯仲科不存在过错。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《购房补充协议》、民事判决书及双方当事人的陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。冯仲科与阳光鑫隆公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应当按照合同履行。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，冯仲科与阳光鑫隆公司均上诉称对方存在严重违约情形，己方不存在过错，故要求对方承担不利后果。依据本案查明的事实，本院认为双方已无可能继续履约，究其原因有二，其一，根据以往履约状况，双方均存在违约情形，亦存在经过协商重新达成一致的情形，但经过时间过长，双方已失去信任基础，导致在《购房补充协议》不能如期履行后，双方无法再次达成合意。其二，冯仲科严重怀疑阳光鑫隆公司的支付能力和履约能力，而阳光鑫隆公司对于涉案房屋上设定的抵押权亦未作出积极态度，双方在涉案房屋上设立的抵押权处理上不能沟通解决，进而形成履约障碍。故一审法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，处理正确，本院予以维持，冯仲科上诉要求继续履行合同，缺乏依据，本院不予支持。就双方过错而言，因《北京市存量房屋买卖合同》履行过程中，双方均有未依约履行情形，亦有合同变更情形，加之《购房补充协议》约定实质改变了《北京市存量房屋买卖合同》部分内容，且约定不明确，一审法院难以认定双方存在明显违约情形，但认为双方对于无法履约的结果均存在一定的过错，故双方损失自行负担，处理并无不当，本院予以维持，冯仲科与阳光鑫隆公司相应上诉请求缺乏依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费70元，由冯仲科负担（已交纳）；反诉案件受理费28650元，由北京阳光鑫隆百货市场有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费128250元，其中由冯仲科负担70元（已交纳），由北京阳光鑫隆百货市场有限公司负担128180元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
代理审判员 刘 栋
代理审判员 申峻屹
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 佳 丽