湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第00996号
原告武汉信易科技咨询有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层。
法定代表人张少烽，经理。
委托代理人汪秉寰（一般授权代理），湖北江浩律师事务所律师。
委托代理人毛江浩（一般授权代理），湖北江浩律师事务所律师。
被告武汉市红桥服装厂，住所地湖北省武汉市江岸区中山大道天德里**号。
法定代表人肖环明，厂长。
委托代理人邓庆乐（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。
委托代理人吴腊生（特别授权代理），系该厂工会主席。
被告李菱。
被告王军民，系湖北省武汉市江岸区爱无季服装店业主。
委托代理人李文武，系该服装店员工。
第三人武汉市江岸区商业网点建设服务中心，住所地湖北省武汉市中山大道****号。
法定代表人戴宏瑛，系该单位主任。
委托代理人蔡九生（特别授权代理），系该单位副主任。
第三人武汉市花桥商场，住所地湖北省武汉市江岸区惠济路**号。
法定代表人吕枝菁。
第三人佛山市金俊发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路142号金海文化创意中心2101号之二。
法定代表人张杏芝。
原告武汉信易科技咨询有限公司诉被告武汉市红桥服装厂、李菱、王军民物权保护纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员程春担任审判长、人民陪审员王强、杜松参加的合议庭于2014年7月17日公开开庭进行了审理。因本案审理结果与武汉市江岸区商业网点建设服务中心、武汉市花桥商场、佛山市金俊发展有限公司有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案第三人参与诉讼。因被告武汉市花桥商场、被告佛山市金俊发展有限公司无法直接送达或邮寄送达，本院依法以公告方式向其送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票。本院依法组成由审判员程春担任审判长、人民陪审员王强、周红参加的合议庭于2015年7月16日再次公开开庭进行了审理。原告武汉信易科技咨询有限公司委托代理人毛江浩、汪秉寰、武汉市红桥服装厂委托代理人邓庆乐、吴腊生、被告李菱、被告王军民的委托代理人李文武均到庭参加了诉讼。因案情复杂，经本院院长批准延长审限六个月，报请武汉市中级人民法院批准延长审理期限三个月。当事人申请调解，扣除审理期限30日。本案现已审理终结。
原告武汉信易科技咨询有限公司（以下简称信易科技公司）诉称，位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层的房屋产权系原告信易科技公司所有，并已办理了土地使用权证和房屋所有权证。武汉市红桥服装厂（以下简称红桥服装厂）在产权人原告信易科技公司不知情的情况下将该房屋中的一间门面（14.16平方米）交予被告李菱租用，被告李菱进而又将该房屋转租给被告王军民使用。三被告均无权占有、使用原告信易科技公司所有的房屋，且未向其支付任何费用。原告信易科技公司多次催告三被告返还原物，三被告拒不返还。故原告信易科技公司诉至法院，请求判令：1、三被告腾退原告信易科技公司所有的位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层的房屋门面（14.16平方米）；2、三被告共同向原告信易科技公司支付房屋占有使用费（按照同等地段门面月租金3，540元／平方米从2011年12月31日起计算至实际腾退之日止）；3、本案诉讼费用由三被告承担。
原告信易科技公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、武房权证岸字第××号《房屋所有权证》、岸国用（2011）第508号《土地使用权证》，证明被告红桥服装厂所侵占使用房屋系原告信易科技公司所有。
证据二、原告信易科技公司与其他租户签订的《房屋租赁合同》2份，证明本案标的房屋的可期待租赁收益为每月每平方米250元。
证据三、被告侵占房屋现场照片3张，证明三被告目前仍侵占使用原告信易科技公司所有的房屋，拒不返还。
被告红桥服装厂辩称，原告信易科技公司的诉请没有事实和法律依据，理由为：1、根据1986年4月15日的拆迁会议纪要以及1993年4月1日我厂与武汉市江岸区商业网点建设服务中心（以下简称江岸区网点办）、武汉市花桥商场（以下简称花桥商场）签订的协议书，本案争议房屋系我厂原有厂房被拆迁后原地还建所得门面入股花桥商场后，又由花桥商场抵还给我厂的门面房屋，虽未办理产权证书，但我厂基于历史原因依法享有该房屋使用、占有、收益的权利；2、原告信易科技公司和案外人进行房屋交易，侵犯了我厂的合法权利；3、本案中，我厂有证据证明真正侵权人是花桥商场，我厂保留主张自己合法权益的诉讼权利，而花桥商场抵还给我厂的149.86平方米门面中的一部分也被他人侵占，希望法院能够保护红桥服装厂的合法权益；4、如果一定要腾退，那么我厂要求原告信易科技公司进行经济补偿。
被告红桥服装厂为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：
证据一、企业法人营业执照2份、花桥商场工商登记信息1份、武汉市江岸区商业管理委员会证明1份，证明武汉市花桥商场前身系华中贸易公司、于1987年4月14日成立，工商登记信息显示目前系存续状态；信易科技公司于2009年11月19日成立，其工商登记的住所为武汉市江岸区惠济路21号2栋1层。
证据二、武财办（83）10号文件、关于红桥服装厂花桥门市部拆迁会议纪要、《协议书》各1份，证明因兴建花桥大楼拆除了被告红桥服装厂原有的92.6平方米的门市部房屋，被告红桥服装厂用原地还建的房屋入股花桥商场，后花桥商场又用149.86平方米抵还了被告红桥服装厂入股的房屋。
证据三、《商业网点房屋承租合同》、现场示意图、江岸房地局票据、武汉市房屋信息查询单，并购协议、武汉市存量房买卖合同各1份，证明原告信易科技公司与案外人就本案争议房屋进行买卖损害了被告红桥服装厂的合法权利。被告红桥服装厂为此向本院说明，因历史原因，上述会议纪要、《协议书》、《商业网点房屋承租合同》等证据中出现的面积均是估测面积，并非经测量的精确面积，故相关面积数字并不一致。
证据四、租约1份，证明红桥服装厂将本案涉案房屋以及相邻的房屋即（2014）鄂江岸民商初00997号案件标的物自1995年开始一并出租给李菱至今（建筑面积共计35.4平方米），目前每月向李菱收取租金6，500元。
证据五、报告1份、电子缴税付款凭证2份、工资表1份、缴付基本养老金表格1份，证明红桥服装厂目前尚有部分职工未退休，每人每月需缴纳的社保数额为1，072.06元（包括养老保险、医疗保险、生育保险），另外每月还需缴纳各项税费228元，并给留守人员发放工资，红桥服装厂系改制企业，经济困难，主要依靠上述门面租金收入来维持上述费用。
被告李菱辩称，本案争议房屋是我自1993年开始从被告红桥服装厂处承租经营至今。当时承租的房屋是毛坯状态，我将其隔成两间并加以扩建改造才达到出租条件，对房屋扩建部分我享有权益。虽然红桥服装厂没有产权证，但我租了20多年，从来没有人来找我主张过该房屋的权利，且该房屋的历任所有权人都知道该房屋由我经营，对此，谁都未提出异议，由此，我认为他们对我的承租权都是认可的。我作为该房屋的合法承租人，原告信易科技公司无权要求我腾退也无权要求我支付房屋占用费。
被告李菱未向本院提交证据。
被告王军民辩称，我自2010年起从李菱处承租本案争议房屋至今并按时向李菱交纳租金，合同至2016年到期，因买卖不破租赁，原告信易科技公司无权要求我腾退也无权要求我支付房屋占用费。签订租赁合同时，被告李菱明确向我表示过房屋不存在争议。
被告王军民为支持其答辩意见，向本院提交《房屋租赁协议》一份，证明其与被告李菱签订租赁合同，每月租金7，600元。
第三人江岸区网点办述称，我们系本案争议房屋原来的管理方，因历史原因，花桥商场与红桥服装厂为该房屋发生纠纷，当年花桥商场尚未办理该房屋产权证，我们就作为房屋管理方出面协调，并在协议上盖了章子，但整个过程我们均是依照相关政策办事，仅仅是作为见证人参与此事，与争议房屋并无实质上的法律关系。
为支持其述称意见，第三人江岸区网点办向本院提交如下证据：会议纪要（1986年）、协议书（1987年）、产权移交证书、关于申请办理产权证书的报告（1994年）各1份，证明当年花桥商场与红桥服装厂因涉案房屋发生纠纷时，该房屋未办理两证，江岸区网点办遂作为房屋的管理方，出面协调两者之间的纠纷，并在协议上盖章，但与争议房屋并无实质上的法律关系；本案争议房屋，最初的房屋管理方为江岸区网点办，但经过花桥商场和红桥服装厂之间入股、抵还等一系列变动以后，江岸区网点办于1987年向花桥商场出具移交证书，花桥商场迟至1994年才办理了该房屋产权证，上述证据的原件已归档，我们现在向法院提交的复印件均系与原件核对无误后的复印件。
经庭审质证，被告红桥服装厂、被告李菱、被告王军民对原告信易科技公司提交的证据一房屋两证以及证据三照片的真实性无异议，但认为上述证据不能证明被告红桥服装厂侵占本案争议房屋的事实；对证据二《房屋租赁合同》的关联性有异议，认为与本案无关。第三人江岸区网点办对原告信易科技公司提交的证据均不持异议。原告信易科技公司对被告红桥服装厂提交的证据一中的花桥商场的工商登记信息关联性有异议，认为花桥商场与本案无关，对其他证据的真实性无异议；认为证据二武财办（83）10号文件、会议纪要均系复印件，故对其真实性不予认可，对《协议书》的真实性无异议；对证据三中《商业网点房屋承租合同》、现场示意图、江岸房地局票据、武汉市房屋信息查询单、《并购协议》、《武汉市存量房买卖合同》中除了认为现场示意图的手写部分有出入外，对真实性均无异议，但认为达不到被告红桥服装厂“其对本案争议房屋拥有合法使用权”的证明目的；对证据四《租约》的真实性无异议，对合法性不认可，认为没有经过房屋的产权人同意，红桥服装厂无权将房屋出租被告李菱；对证据五电子缴税付款凭证及缴付基本养老金表格真实性无异议，对手写的工资表和报告持有异议，认为红桥服装厂每月缴纳营业税说明该厂有其他营业收入，且报告称该厂每月固定支出高达20，000多元，但其通过出租两处门面所得收入仅为每月6，500元，进一步说明该厂还有其他收入。被告李菱、被告王军民、第三人江岸区网点办对被告红桥服装厂提交的证据均不持异议；原告信易科技公司、被告红桥服装厂、被告李菱、第三人江岸区网点办对被告王军民提交的《租赁合同》均不持异议。原告信易科技公司对第三人江岸区网点办提交的证据均不持异议；被告红桥服装厂对第三人江岸区网点办提交的会议纪要的真实性予以认可，因其他证据均系复印件故对其真实性持有异议；被告李菱、被告王军民称不了解此事，所以对第三人江岸区网点办提交的证据不发表质证意见。
对于各方当事人无异议的证据，即原告信易科技公司提交的证据一房屋两证、证据三争议房屋照片、被告红桥服装厂提交的证据一企业营业执照、《协议书》、证据三《商业网点房屋承租合同》、江岸房地局票据、武汉市房屋信息查询单、《并购协议》、《武汉市存量房买卖合同》、《租约》、电子缴税付款凭证、缴付基本养老金表格被告王军民提交的《租赁合同》的证明力予以确认。对于各方有异议的证据，结合本院查明的案件事实以及证据之间的关联性，综合判定如下：原告信易科技公司提交的证据二《房屋租赁合同》系原告信易科技公司就本案争议房屋的相邻门面与案外人签订的租赁合同，与本案标的物无关，故对该证据的证明力，本院不予认可；被告红桥服装厂提交的证据二武财办（83）10号文件、会议纪要以及第三人江岸区网点办提交的会议纪要（1986年）、协议书（1987年）、产权移交证书、关于申请办理产权证书的报告（1994年）虽系复印件，但能够与被告红桥服装厂提供的《商业网点房屋承租合同》、《并购协议》以及本院查明的相关事实相印证，故对上述证据的真实性，本院予以确认；被告红桥服装厂提交的手绘现场示意图、与本院现场勘察的本案争议房屋的情况相符，对该证据的证明力，本院予以认可。花桥商场的法人资格存续情况与本案需查明的事实相关，对花桥商场工商登记信息的关联性，本院予以认可；被告红桥服装厂提交的工资表、报告因系其内部自行制作的文书，且其未能提供其他证据予以佐证，故对上述证据的证明力，本院不予认可。
经审理查明，位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋两层共1196.54平方米的房屋系上世纪八十年代江岸区商委网点办根据相关政策规定为筹建花桥商场在该片区拆迁后统一规划建设的商业用房，被告红桥服装厂原有的92.6平方米的门市部房屋也在上述拆迁范围之内。1986年4月15日，江岸区商委网点办、被告红桥服装厂、市民政局、房管所等单位专门就花桥门市部拆迁还建问题召开会议，达成如下意见：红桥服装厂花桥门市部的还建地址，维持原有位置不变，面积不少于93平方米，以经营为主，合理布局；新建商业用房产权属江岸区商委所有，红桥服装厂享有承租使用权。1987年2月20日，被告红桥服装厂与花桥商场签订《协议书》，约定被告红桥服装厂以其上述拆迁还建的房屋即位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层的92.6平方米的房屋作为干股入股花桥商场。但双方上述投资协议并未完全履行。在江岸区商委网点办的协调下，双方为此于1993年4月1日再次签订《协议书》，达成如下解决方案：一、花桥商场将商场左侧门面（22.6平方米）已于1989年6月交红桥服装厂使用，右侧门面（32平方米＋15.55平方米）及后所有用房共149.86平方米归红桥服装厂使用，以抵还红桥服装厂92.6平方米面积。二、原红桥12名职工，原则上应返回原单位，但花桥商场考虑到红桥服装厂各种因素。按原协议在册名单同意留一半回一半，其具体名单由红桥服装厂拟定，花桥商场商定。三、花桥商场所偿还使用面积在不违反国家政策法令的前提下，由商场在近期内办好移交手续。四、红桥服装厂的使用面积应向江岸区商委网点办办理承租合约。五、双方法人代签字后即刻生效，一切遗留问题就此了结。江岸区商委网点办作为产权协调人在该《协议书》上盖章确认。协议签订后，被告红桥服装厂与江岸区商委网点办签订了《商业网点房屋承租合同》，双方约定：自1981年以来，用7%商业网点集资款新建的商业网点，其交给商业部门经营的网点房屋，其产权属我办所有，实行统一管理，江岸区商委网点办将134.31平方米交给红桥服装厂承租使用，本合同有效期为1993年4月至1998年4月。随后，被告红桥服装厂便将其从江岸区商委网点办承租的毛坯状态的门面房屋即上述《协议书》中所称右侧门面中的32平方米转租给被告李菱，被告李菱将该房屋隔成两间后分别进行扩建，其中左侧一间原有面积为14.16平方米（长5.9米，宽2.4米），现由被告王军民从被告李菱处以每月7，600元的租金承租经营一家名为爱无季的服装店，即本案争议房屋；另一间原有面积为21.24平方米（长5.9米，宽3.6米）的门面房屋则由被告李菱以每月5，600元的租金出租给姜林经营一家名为阁万的服装店，该房屋已由原告信易科技公司另案诉讼，要求被告红桥服装厂、被告李菱及姜林腾退，即2014鄂江岸民商初字第00997号案件标的物。被告李菱自1993年开始向被告红桥服装厂承租上述房屋至今，期间，双方连续签订了展期租赁合同。上述两间门面均无独立门牌号码，现被告李菱依据其与被告红桥服装厂最后一次签订的租赁合同约定每月向被告红桥服装厂缴纳租金6，500元，合同到期日为2016年10月30日。
2001年1月12日，顺德市金俊发展有限公司通过并购从花桥商场处取得了包括本案争议房屋在内的武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋两层共1196.54平方米的相关权利。2002年12月8日，国务院同意广东省调整佛山市行政区划，其中，撤销县级顺德市，设立佛山市顺德区。顺德市金俊发展有限公司也由此更名为佛山市金俊发展有限公司。2011年2月28日，原告信易科技公司从佛山市金俊发展有限公司处购得、并于2011年3月将该房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户至其名下。
另查明，被告红桥服装厂系改制、困难企业，门面租金收入系其主要收入来源，收入主要用于为尚未退休职工缴纳各项保险以及缴纳各项税费。截止2015年7月，该厂尚未退休人员10人，其中，周锋、严崇光尚需缴纳社保1个月、祁国祥5个月、吴腊生18个月、任大旺25个月、熊玉坤26个月、王福民29个月、胡汉清50个月、杜胜52个月、胡汉华92个月，被告红桥服装厂现需为上述职工每人每月交纳基本养老保险、基本医疗保险、生育保险等共计1，072.06元。被告红桥服装厂使用该房屋期间未向任何一方缴纳租金。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告信易科技公司从案外人佛山市金俊发展有限公司处购得包括本案争议房屋（面积为14.16平方米）在内的武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层房屋，并办理房屋所有权证，系该房屋合法所有权人，享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利，现该房屋由被告红桥服装厂出租给被告李菱，被告李菱又将该房屋转租给被告王军民使用，上述出租、转租行为均未经原告信易科技公司同意或追认，故对原告信易科技公司以三被告无权占有该房屋为由要求其腾退的诉讼请求，本院予以支持。被告红桥服装厂通过原地拆迁还建92.6平方米房屋入股花桥商场，后花桥商场又用包括本案争议房屋在内的149.86平方米房屋抵还被告红桥服装厂入股的房屋，被告红桥服装厂也为此与江岸区商委网点办签订承租合同，享有并实际使用该房屋至今。期间，本案争议房屋产权历经变更，被告红桥服装厂以其对上述情况不知情以及自己基于历史原因实际占有使用该房屋为由否认原告信易科技公司的所有权，于法无据，对上述抗辩意见，本院不予支持。被告红桥服装厂认为花桥商场侵害了其对本案争议房屋合法享有的使用权，系另一法律关系，本案不予一并审理。被告李菱、被告王军民以其对于本案争议房屋系合法承租且买卖不破租赁为由拒绝腾退，但该房屋的出租方被告红桥服装厂并不享有该房屋的所有权，故对于上述抗辩意见，本院不予支持。被告李菱主张其对本案争议房屋的扩建部分享有权益，但该扩建系其自行搭建，并未办理合法手续，故对该扩建部分的权属，本案中不予一并审理。被告红桥服装厂基于历史原因自1993年开始即实际占有、使用包括本案争议房屋在内的两个门面至今，而上述门面一直由被告李菱、被告王军民等商户承租经营，原告信易科技公司从佛山市金俊发展有限公司处购买该门面，对该门面的实际使用情况应有所了解，但其对该交易未尽审慎的注意义务，购买房屋也未与出售方进行交付，故对其要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。被告红桥服装厂承租并实际使用本案争议房屋多年，未进行产权确认系历史遗留问题，虽然原告信易科技公司在被告红桥服装厂不知情的情况下对本案争议房屋进行买卖，客观上可能造成被告红桥服装厂对该房屋的使用权及相关权益受到一定影响的损害后果，但该后果系多方主体、多种原因等综合因素导致的。原告信易科技公司购买该房屋时未充分审查该房屋因历史遗留问题造成的权利瑕疵，对购买该房屋未完成交付的风险应自行承担，虽其对该房屋享有法定所有权，但在存有历史遗留的占有、使用权益未得到解决的情况下，应对妥善处理该纠纷承担相应的责任。被告红桥服装厂出租该房屋的租金收入是安置尚未退休职工、缴付社保费用的主要来源，涉及到被告红桥服装厂多名员工的切身利益。原告信易科技公司仅凭其持有该房屋的房屋所有权证就要求被告红桥服装厂从其基于历史遗留原因享有使用权并实际占有使用多年的房屋中腾退，悖于情理，有失公平，因此，原告信易科技公司应对被告红桥服装厂腾退该房屋造成的损失据实给予适当补偿。对此，原告信易科技公司也表示愿意对被告红桥服装厂进行适当补偿以解决其尚未退休职工的社保问题。关于补偿的数额问题，本院认为，据实补偿应以保障被告红桥服装厂现有尚未退休职工得到妥善安置为目的，同时应以被告红桥服装厂出租争议房屋所得收益为限，即其不能因诉讼获得高于租金收入的额外收益。据此，本院根据本案案情，综合考虑被告红桥服装厂为尚未退休职工缴纳的社保数额、缴纳年限以及被告红桥服装厂出租给被告李菱的两间门面的租金收入等因素确定补偿数额为：当被告红桥服装厂每月为尚未退休职工缴纳的社保总额高于每月租金收入6，500元时，按照每月6，500元计算，随着尚未退休人数递减，当被告红桥服装厂每月为尚未退休职工缴纳的社保总额低于每月租金收入6，500元时，按实际缴纳社保数额计算，综上，本院酌定原告信易科技公司共应向被告红桥服装厂补偿340，461.96元，按照本案争议房屋面积14.16平方米占双方争议房屋总面积35.4平方米（14.16＋21.24）的比例，本案中，原告信易科技公司应向被告红桥服装厂支付补偿款136，184.78元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十九条之规定，判决如下：
一、被告武汉市红桥服装厂、被告李菱、被告王军民于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层爱无季服装店门面房屋（建筑面积14.16米，宽2.4米×长5.9米）腾退后交付给原告武汉信易科技咨询有限公司；
二、原告武汉信易科技咨询有限公司于被告武汉市红桥服装厂、被告李菱、被告王军民按照本判决第一项腾退上述房屋当日一次性向被告武汉市红桥服装厂支付补偿款136，184.78元；
三、驳回原告武汉信易科技咨询有限公司其他诉讼请求。
案件受理费1，925元由被告武汉市红桥服装厂、被告李菱、被告王军民共同负担80元，由原告武汉信易科技咨询有限公司负担1，845元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 程 春
人民陪审员 王 强
人民陪审员 周 红
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 宋琼韬