青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第2417号
原告(反诉被告)青海锐思文化教育有限公司，组织机构代码：31096957-0，住所地，西宁市城西区海湖新区文汇路15号3层327铺面。
法定代表人黄文越，该公司董事长。
委托代理人芦林俊、张文龙，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。
被告(反诉原告)西宁新华联房地产有限公司，统一社会信用代码：91630100579908041L（1-2），住所地，青海省西宁市城西区五四西路57号1号楼。
法定代表人苏波，该公司董事长。
委托代理人史成军，青海致琨律师事务所律师。
原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司与被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司于2015年12月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司的委托代理人张文龙，被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司的委托代理人史成军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司诉辩称，2014年12月12日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《西宁新华联购物中心租赁合同》。合同约定，被告（反诉原告）将位于新华联广场套内建筑面积442平方米的商业用房租赁给原告（反诉被告）用于经营“少儿教育”，租期为3年，同时合同对计租期限、租金的给付、违约责任以及商铺的装修等做了明确的约定。合同签订后，原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处接收房屋，按照合同约定对房屋进行了整体装修改造，并投入资金进行了广告策划及人员培训。2015年7月18日该广场开业开始经营，开业不久，因被告（反诉原告）安装在原告（反诉被告）店铺内的引风机产生强烈的噪音及油烟异味，使学生及老师出现头晕、烦躁、呕吐现象，原告（反诉被告）便按家长要求陆续退还学费。经原告多次要求，被告就出现问题未予解决。2015年11月2日，经西宁市城西区环境监察大队现场勘察，限被告于七日内就油烟异味、噪音做出整改，但被告均未整改。后原告向被告发出解除租赁合同函，被告于2015年12月3日复函，同意解除合同，但就原告损失未予赔偿，现请求法院依法判令被告（反诉原告）返还双倍的履约保证金10万元，赔偿原告（反诉被告）经济损失2462397.62元（装饰装修损失554847.62元，营销策划费440000元，退学生学费1467550元）；要求被告（反诉原告）退还保证金20750元。本案诉讼费由被告（反诉原告）负担。关于反诉原告的反诉请求，我们只认可2015年10月18日至2015年11月13日所产生的租赁费、物业管理费、空调管理费；反诉原告主张的房屋占有使用费、消防报审费及仓库占有使用费的主张没有事实及法律依据，不应由我方承担，故请求法院公正判决。
被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司辩诉称，原告（反诉被告）所述不属实，我方交付了符合合同约定的房屋，直到合同解除被告没有收到原告的维修申请，因此我方并未违约。不应承担任何违约责任，原告主张的诉讼请求无事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告（反诉被告）要求赔偿损失的诉讼请求。另被告（反诉原告）依据合同约定交付房屋后，原告（反诉被告）自2015年10月18日第二季度缴费期开始后，未按合同约定支付租金、物业管理费等费用，现请求法院依法判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）所欠房屋租赁费55612.44元及违约金4616元，房屋占用使用费59732元，物业费23098元，空调使用费7699元及延期支付物业费、空调使用费违约金11241元，支付消防报审费用15470元，电费102元，案件全部诉讼费由原告（反诉被告）负担。
经审理查明，2014年12月12日，原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司法定代表人黄文越(乙方)与被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司（甲方）签订了《西宁新华联购物中心租赁合同》。被告（反诉原告）将位于西宁市城西区新华联广场套内建筑面积442平方米的商业用房租赁给原告（反诉被告）用于经营“少儿教育”。合同约定，租期自计租期开始计算为3年，计租日为开业日；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币5万元作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在本协议第22.3条规定情形的，履约保证金无息退让；乙方对该房屋的装饰装修必须符合法律规定，遵守甲方及管理公司关于装修设计文件审查的规章制度，不得破坏该房屋主体结构和甲方已完成的公共区域装修，乙方违反本合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的，则甲方、管理公司有权通知乙方改正；甲方将在本合同期限内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施；租赁期内，该场地内的各种甲供设施、设备出现故障，甲方或管理公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修，若该房屋的损坏或故障直接影响到乙方的营运，甲方或管理公司须在接到乙方维修通知一日内进行维修；甲方或管理公司对该房屋及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并征得乙方同意，并尽可能在双方认为合适的时间安排进行，以确保乙方的正常经营不受影响或干扰；双方确认本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其它费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过三次（含本数），则甲方也有权单方解除合同；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费。双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占有使用费，按照届时物业服务费标准向管理公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将符合要求的房屋交还甲方，同时在该交还期内，乙方无需支付占有使用费或物业服务费。但此期间发生的能源费用，应当由乙方自行承担。无论任何原因，7日交还期满后乙方仍未能将符合要求的房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占有使用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向管理公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。同时，自7日交还期届满之日的次日起，甲方或管理公司有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免。合同签订后，原告（反诉被告）从被告（反诉原告）手中接过房屋，按照合同约定对房屋进行了整体装修，并支付50000元履约保证金。2015年7月18日该广场开业开始经营，开业不久合同履行期间，因被告（反诉原告）安装在原告（反诉被告）店铺内的引风机产生强烈的噪音及油烟异味，2015年11月2日，经西宁市城西区环境监察大队现场勘察，限被告（反诉原告）于七日内就油烟异味、噪音做出整改。但被告未予整改。后原告（反诉被告）向被告（反诉原告）于2015年11月16日、11月22日发出解除租赁合同并要求赔偿损失函，被告于2015年12月3日复函同意解除合同，但就原告损失赔偿事宜未予解决，致使纠纷产生。
另查明，在原告（反诉被告）营业期间，因被告（反诉原告）所安装引风机产生的噪音及油烟异味，学生家长向西宁市消费者协会进行投诉，后经该中心主持调解，原告（反诉被告）就所收学费予以退还。
再查，本案在审理过程中，经原告（反诉被告）申请，本院依法就其装璜损失等委托青海大正司法会计鉴定所进行了鉴定，经鉴定其中装修费用为462847.62元，增添设施监控设备、壁画及仿真树为92000元；同时，就原告（反诉被告）装璜的工程量经鉴定公司予以确认后，双方于2016年1月8日办理了房屋交接手续，原告（反诉被告）将承租房屋交付给被告（反诉原告）。另签订合同时，一方当事人为原告（反诉被告）法定代表人黄文越，原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司于2015年5月成立，但庭审时双方均表示开业后租赁合同实际履行人为本案原、被告，对主体资格均无异议。
本院认为，原、被告双方签订的合同，属双方当事人真实意思的表示，符合相关法律规定，应予保护。双方签订合同，原告（反诉被告）在租赁经营期间，因被告（反诉原告）所安装引风机产生的噪音及油烟异味，经西宁市城西区环境监察大队现场勘察，限被告（反诉原告）于七日内做出整改后，被告（发诉原告）理应及时整改，而未予及时整改，导致双方所签订合同无法履行并予以解除，被告（反诉原告）应负此纠纷的全部责任。原告（反诉被告）主张的诉讼请求合理部分应予支持。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）双倍返还履约保证金100000元的诉讼请求，依据双方合同约定，本合同因被告（反诉原告）违约而提前终止的，被告（反诉原告）应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，且该约定不违反法律规定，应予支持。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）赔偿装饰装修损失554847.62元的诉讼请求，有鉴定报告予以证实，双方当事人亦未提出重新鉴定申请，故对此数额予以确定。同时，原告（反诉被告）所支付的装饰装修费用462847.62元及增添设施监控设备、壁画及仿真树金额92000元，均以租赁房屋结构及大小所设计制作，且使用时间较短，双方所签订的租赁合同就装璜损失及增添实物的赔偿事宜并无明确约定，依据相关法律规定，理应予以赔偿；关于原告（反诉被告）主张的营销策划费440000元，因其所提供的证据仅为《营销策划协议书》及收据，并未提供相关转账凭证等证据加以印证，且该营销策划为长期招收学生所进行，该租赁合同的解除不足以导致原告（反诉被告）教育活动的终止，故该请求不予支持。关于原告（反诉被告）主张退还学生学费1467550元的诉讼请求，原告（反诉被告）虽因被告（反诉原告）之原因，就所收取学费予以了退还，但其所收取的学费并非其所实际得到的利益，该费用中包含原告（反诉被告）理应支付的相关成本，庭审时亦未提供原告（反诉被告）应当实际所得利益的相关证据，故该请求不予支持。关于原告（反诉被告）主张被告退还保证金20750元，经审理查明，该费用系原告（反诉被告）在装修期间所支付的装修保证金，原告（反诉被告）在装修期间，并无违约行为，亦未损坏相关设施，且已装修完毕，故应予退还。关于被告（反诉原告）主张支付2015年10月18日至2015年12月10日租赁费55612.44元、物业管理费23098元，空调使用费7699元、电费102元的反诉请求，双方当事人因店铺内的引风机产生强烈的噪音及油烟异味产生纠纷后，双方当事人经协商已于2015年12月3日明确表示解除合同，双方就损失协商未果后，就原告装璜损失等工程量及数据经鉴定公司确定后，原告（反诉被告）及时交还房屋，且解除合同违约责任在于被告（反诉原告），故该请求理应计算至2015年12月3日，应予支持租赁费45天x2.33元/天/m²x442m=46343.7元²，物业管理费45天x0.96元/天/m²x442m=19094.4元，空调使用费45天x0.32元/天/m²x442m=6364.8元，电费102元；关于被告（反诉原告）主张支付延期支付租金违约金4616元、房屋占有使用费59732元、延迟支付物业管理费、空调使用费违约金11241元的请求，因被告（反诉原告）违约在先，故不予支持；关于被告（反诉原告）主张支付消防报审费用15470元的请求，依据双合同约定，该消防设施安装及报审属被告（反诉原告）所履行义务，故该请求亦不予支持。关于被告（反诉原告）主张支付仓库占有使用费22044元的诉讼请求，虽原告（反诉被告）在腾退房屋时因存放东西实际占用被告（反诉原告）的仓库，但双方就使用的条件并无明确约定，故理应认定为无偿使用，该反诉请求亦不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司双倍返还原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司保证金100000元，返还装修保证金20750元。
二、被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司赔偿原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司经济损失（装饰装修）554847.62元。
三、原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司支付被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司租赁费46343.7元，物业管理费19094.4元，空调使用费6364.8元，电费102元。
四、驳回被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司要求原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司支付房屋租赁费滞纳金4616元、房屋占有使用费59732元、物业管理费及空调使用费滞纳金11241元、消防报审费用15470元、仓库占用费22044元的诉讼请求。
以上一、二、三、项于本判决生效后15日内一并履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费减半收取13243元，反诉诉讼费1926元，由原告（反诉被告）青海锐思文化教育有限公司负担5169元，被告（反诉原告）西宁新华联房地产有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 李文宽
二〇一六年十一月四日
书记员 昂 灿
附：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百六十条：简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。
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