重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初20082号
原告：马陈辉，男，汉族，1991年2月6日出生，住四川省简阳市三合镇。
委托代理人：刘杰，重庆远沐律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：古东，重庆远沐律师事务所实习律师，一般代理。
被告：胡林莉，女，汉族，1995年10月20日出生，住重庆市沙坪坝区。
被告：杨长州，男，1975年11月12日出生，住重庆市渝中区。
被告：杨长素，女，汉族，1971年9月9日出生，住重庆市沙坪坝区。
三被告共同委托代理人：匡荣年，北京盈科（重庆）律师事务所律师，特别授权。
原告马陈辉诉被告杨长州、胡林莉、杨长素房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张朝义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马陈辉及其委托代理人刘杰、古东，被告杨长州、胡林莉、杨长素的共同委托代理人匡荣年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马陈辉诉称，原告在重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍下就购买重庆市九龙坡区九龙园区蟠龙大道XX号XX幢XX单元XX号房屋与被告胡林莉及被告杨长州的委托人杨长素达成一致意见。2017年5月6日，原告与被告胡林莉、杨长素签订了存量房买卖合同及补充协议。原告于签订合同当日向被告杨长素支付定金2万元，向链家公司支付中介费、权证代办费、贷款服务费共计12700元。2017年8月31日，被告杨长州、胡林莉通过被告杨长素明确向原告表示拒绝继续履行合同。无奈之下原告于2017年9月5日书面通知被告方解除了该房屋买卖合同及补充协议。现起诉至法院，请求：1、确认原、被告双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议已解除；2、判令三被告赔偿一倍定金20000元；3、判令三被告赔偿因其不履行房屋买卖合同给原告造成的损失50000元；4、判令三被告支付原告因购房支出的中介费、权证代办费、贷款服务费合计12700元；5、本案诉讼费由三被告承担。审理中，原告明确其诉讼请求为：1、判决解除原、被告双方的房屋买卖关系；2、三被告返还定金20000元；3、要求三被告支付违约金40000元；4、要求三被告支付原告应购房支付的中介费、权证代办费、贷款服务费共计12700元；5、本案诉讼费由三被告承担。
被告杨长州、胡林莉、杨长素共同辩称：被告杨长州、胡林莉并非适格被告，此二被告并未在合同中签字；同意解除原告与被告杨长州、杨长素双方的房屋买卖合同关系，被告杨长州、杨长素同意返还原告2万元定金，被告不应当承担违约金，即使承担，违约也明显过高，原告也有过错；权证代办费、贷款服务费、中介费系另一合同关系，与本案无关；诉讼费用也应由原告承担。
经审理查明，涉案房屋位于重庆市九龙坡区九龙园区蟠龙大道XX号XX幢XX单元XX号，权利人为被告杨长州（占10%）、胡林莉（占90%）。2017年5月6日，被告杨长素在未事先取得被告胡林莉和杨长州授权或同意的情况下，以被告杨长州、胡林莉二人的名义通过链家公司与原告签订了《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将涉案房屋以40万元的价格出售给原告；如出卖方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给买方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致买方无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金；买卖双方任何一方导致合同解除的，中介方已收取守约方所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方；买卖合同及相关协议签署时，买卖双方任一方如不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款，若因此产生任何风险责任，由代理人承担；代理人保证其委托人于2017年5月31日之前对本合同进行追认（指委托人亲自签署买卖合同及相关协议或出具委托公证书）。原告于签订合同当日向被告杨长素支付了定金2万元，向被告链家公司支付了中介费8000元、贷款服务费4200元和权证代办费500元，共计12700元。被告杨长素于签订合同当日将定金18000元交由中介方链家公司托管并向链家公司支付物业保证金2000元。
2017年5月31日，广东省珠海市珠海公证处作出《公证书》，载明：被告杨长州出具《委托书》委托被告杨长素出售涉案房屋中杨长州占有的份额。
合同签订后，被告杨长素未取得被告胡林莉的授权，被告胡林莉也对被告杨长素代其出售房屋的行为不认可。
2017年8月31日，被告杨长素在与原告方通话中陈述没有办到胡林莉的委托手续，房子无法出售，干脆就不卖了。
2017年9月6日，原告马陈辉向被告杨长素邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，以被告杨长素在2017年8月31日明确表示拒绝继续履行合同为由通知解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。被告方认可次日收到该通知书，但认为系原告单方面要求解除合同，属于原告违约。
审理中，原、被告双方确认解除双方房屋买卖关系的时间为2017年9月7日。原告陈述涉案房屋现在市场价格约为四十六七万；原告优先主张第三项诉讼请求的违约金，第四项诉讼请求的损失依法判决。被告杨长州、杨长素陈述与原告建立房屋买卖关系的系被告杨长州、杨长素，返还定金及承担相应的责任也由被告杨长州、杨长素共同承担；涉案房屋市场价格没变，还是四十万。
上述事实，有重庆市存量房屋买卖合同及补充协议、收条、收据、房地产权证、公证书、录音等证据及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。被告杨长素在未取得涉案房屋产权人即被告胡林莉和被告杨长州授权或同意的情况下与原告马陈辉达成买卖合同，事后被告杨长州对被告杨长素的此行为予以追认，被告胡林莉对被告杨长素的此行为未追认。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，此合同亦系委托人及合同签字双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。综上，被告杨长素与原告马陈辉之间签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系有效合同；该合同效力及于被告杨长州；对被告胡林莉不产生约束力，被告胡林莉对此不应承担责任。因此，对原告对被告胡林莉的请求，本院不予支持。
审理中，原告、被告杨长素、杨长州均确认于2017年9月6日解除双方的房屋买卖关系，本院对此予以确认。
关于原告主张返还定金2万元的问题。被告杨长州、杨长素同意共同予以返还，本院予以确认。
关于原告主张违约金4万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现因被告胡林莉不追认被告杨长素出售房屋的行为，以及被告杨长素明确向原告表示无法出售导致合同无法履行，根据约定被告杨长素应向原告支付违约金。被告杨长素、杨长州虽要求对违约金进行调整，但未提交相关证据证明约定的违约金过分高于原告的损失，结合涉案房屋市场价格涨幅较大的实际情况，故对被告杨长素、杨长州的抗辩意见，本院不予采纳。又因被告杨长州在庭审中自愿与被告杨长素共同承担违约责任，本院予以尊重。综上，被告杨长素、杨长州应按照合同约定的违约金标准共同向原告马陈辉支付违约金4万元。
关于原告主张的中介费、权证代办费、贷款服务费共计12700元损失的问题。本案中，原告对被告方的同一违约行为主张了违约金。由于对当事人的同一违约行为不能同时主张约定违约金与赔偿损失，鉴于本院已对原告主张的违约金予以支持，故不应再支持其损失赔偿请求。因此，对原告的该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告马陈辉与被告杨长州、杨长素之间建立的房屋买卖关系于2017年9月6日解除。
二、被告杨长州、杨长素共同于本判决生效之日起10日内返还原告马陈辉支付的定金2万元。
三、被告杨长州、杨长素于本判决生效之日起10日内支付原告马陈辉违约金4万元。
四、驳回原告马陈辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为934元，由原告马陈辉负担134元,被告杨长素、杨长州共同负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张朝义
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 王艺颖