天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终691号上诉人（原审被告）：上海韩嘉摄影有限公司，住所地上海自由贸易试验区紫槐路25号。法定代表人：施琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：李清源，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：寇某，女，1976年5月9日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：常维，天津兆耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付某，女，2008年12月19日出生，汉族，住天津市河西区。法定代理人：寇某（付某之母），住天津市河西区。委托诉讼代理人：常维，天津兆耀律师事务所律师。上诉人上海韩嘉摄影有限公司因与被上诉人寇某、付某房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初9559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人上海韩嘉摄影有限公司的委托诉讼代理人沈耀刚，被上诉人寇某、付某的委托诉讼代理人常维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海韩嘉摄影有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：1、虽然上诉人没有向被上诉人支付租金，但被上诉人也未向上诉人交付房屋，因双方均未履行租赁合同项下的义务，故本案不适用租赁合同第15.2条的约定。上诉人在收到被上诉人的律师函后，立即向被上诉人告知，不再继续承租涉案房屋，并根据租赁合同的约定在合同生效后的六个月内单方解除租赁合同，故本案应当适用租赁合同第13.2条的约定。综上，原审法院认为本案可以同时适用租赁合同第13.2条和第15.2条的约定是错误的。2、上诉人在收到被上诉人的律师函后，及时于2017年6月16日回函告知被上诉人单方解除合同，并善意提醒被上诉人尽快寻找下一位承租人以减少损失，故原审法院在没有查清被上诉人的实际损失的情况下，判令上诉人承担712600元违约金过高，应予继续调低。寇某、付某辩称，要求驳回上诉，维持原判。寇某、付某向一审法院起诉请求：1、请求判令原、被告解除租赁协议；2、判令被告给付原告协议约定的违约金926800元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实,二原告系母女关系，原告寇某为原告付某的法定代理人。涉诉房屋坐落于天津市河西区商，权利人为原告寇某、付某。2017年5月16日，二原告与被告签订租赁协议，约定:被告承租二原告坐落于津市河西区的商铺，建筑面积458.04平方米，商铺用途为商业经营；租赁期限为：2017年5月20日至2022年7月19日，其中装修免租期2017年5月20日至2017年7月19日，租金于2017年7月20日起开始计算至2022年7月19日止；2017年7月20日至2020年7月19日的年租金840000元，2020年7月20日至2022年7月19日的年租金为882000元；租金支付方式为按季度支付，首次交付租金,被告须于合同签订后7日内交于原告；保证金为70000元，被告须于合同生效后10日内一次性交付；第13.2条约定，被告在本协议生效后六个月内要求解除本协议的，原告有权扣除被告已支付的保证金及当前季度租金作为违约金（如每月租金70000元，被告于签订租赁合同之日起，6个月内提出解除合同，则原告扣除70000元保证金及三个月租金210000元，共280000元，作为违约金）；第15.2条约定，若被告违反本合同中任何一条条款，原告有权不返还被告已支付的保证金，并需承担合同总金额20%的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，还需要承担赔偿责任等主要内容。同日，原、被告还签订补充协议一份，约定由于租赁合同中原告须配合被告进行增容施工及物业办理进场移交，但所需数额巨大，故原告于收到被告支付首季度租金及保证金之日起，开始办理以上手续等内容。合同签订后，被告未能按合同约向二原告交纳保证金及当季度租金；二原告亦未将房屋交付被告。2017年6月5日，二原告向被告发送律师函，要求被告履行合同约定的义务。2017年6月16日，被告向二原告寄送告知函：“2017年5月16日，我司与您签订了河西区解放南路与湘江道交口铂津湾北苑配建13-3号商铺的租赁合同，现因我司经营战略改变，将退出天津地区的经营，故无法继续承租该房屋。请您收到此函后立即着手寻找下一位承租人，以免发生不必要的损失。”另，涉诉房屋至本判决作出时尚未另行出租。原、被告争议的焦点：被告的违约责任应适用租赁协议第13.2条，抑或第15.2条。一审法院认为，原、被告签订的租赁协议，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。原、被告双方均应依据法律和合同约定，全面履行各自的义务。被告作为承租人，应当支付合同约定的各项费用。但被告未依约按时足额将首季度租金及保证金交付二原告，致使二原告未能将房屋交付被告。被告的行为已构成违约，应承担对应的违约责任，且被告已明确表明不再租用房屋，故二原告要求与被告解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，予以支持。关于违约金适用条款的问题，被告于2017年6月16日在回复原告的律师函中提出“无法继续承租该房屋”，说明被告因自身原因，提前解除双方签订的合同。租赁协议第13.2条的约定，是被告提前解除合同时应承担的违约责任；而第15.2条的约定，是被告违反合同主要义务时应承担的违约责任。本案中既存在被告提前解除合同的事实，又存在被告违反合同主要义务的事实，故上述两条合同约定的适用情形同时出现，约定的违约责任可以并用。现二原告选择“第15.2条”作为违约金的主张依据，虽然并未超出法律规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”这一标准，但被告已然在诉前就告知二原告其不再承租涉诉房屋并建议原告另行出租，该行为是被告为减少双方损失而采取的适当措施。因此，从合同的实际履行情况、合同解除给二原告造成的损失情况等进行分析，并根据公平原则进行衡量，本院对违约金的金额予以适当调整，以5年租金总金额4284000元的15%及保证金70000元之和作为违约金的支付标准，故被告应支付二原告违约金712600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告寇某、付某与被告上海韩嘉摄影有限公司于2017年5月16日签订的租赁协议及补充协议；二、被告上海韩嘉摄影有限公司于本判决生效后10日内，支付原告寇某、付某违约金712600元；三、驳回原告寇某、付某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13068元，减半收取6534元，由原告寇某、付某承担1071元，由被告上海韩嘉摄影有限公司承担5463元。二审期间，双方均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，因上诉人表示不再继续履行合同，故在此情况下，上诉人诉请解除合同，并要求被上诉人承担违约责任，本院应予支持。关于上诉人是按照租赁合同第13.2条，还是第15.2条承担本案的违约责任问题，虽然上诉人在合同生效后6个月内提出解除合同，但上诉人也未在合同约定的时间内向被上诉人支付租金和保证金。因租赁合同第15.2条明确约定，上诉人未按时支付租金、保证金的，应适用本条约定，故原审法院认定本案既可以适用租赁合同第13.2条的约定，也可以适用租赁合同第15.2条的约定并无不当。现被上诉人要求上诉人按照租赁合同第15.2条承担本案违约责任因不违反双方合同的约定，故本院应予支持。原审判决前，因涉案房屋一直空闲，故原审法院判令上诉人承担712600元违约金并未超过被上诉人的实际损失的70%，故上诉人对此所提异议，本院不予考虑。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10926元，由上诉人上海韩嘉摄影有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  哈欣审 判 员  王新代理审判员  孟夏二〇一八年四月八日书 记 员  穆艺