北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第11202号
原告（反诉被告）北京市化学工业研究院，住所地北京市海淀区中关村北大街***号*层。
法定代表人杨传忠，院长。
委托代理人高敏，北京市中通策成律师事务所律师。
委托代理人陈绍斌，男，北京市化学工业研究院干部。
被告（反诉原告）北大世佳科技开发有限公司，住所地北京市海淀区中关村北大街123号64号楼三层2306室。
法定代表人王佳，董事长。
委托代理人储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人储晓伟，男，北大世佳科技开发有限公司法务。
原告（反诉被告）北京市化学工业研究院（以下简称化工研究院）诉被告（反诉原告）北大世佳科技开发有限公司（以下简称世佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员丁岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）化工研究院的委托代理人高敏、陈绍斌，被告（反诉原告）世佳公司的委托代理人储亚洲、储晓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
化工研究院诉称：2013年1月5日，双方签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于北京市海淀区中关村北大街123号科方孵化器大楼（以下简称涉诉房屋）的部分房屋租赁给被告使用，租赁房屋建筑面积1869.31平方米，租期自2013年1月1日至2013年12月31日共12个月，月租金191148.19元，物业费每月17057.45元，租金及物业管理费为半年付支付一次，被告逾期支付每日需向原告支付欠费总额千分之五的违约金。合同第十二条约定，如果双方对下一年度续租未能协调一致，乙方（被告）营房再租赁期满日将房屋交还给甲方（原告）验收。合同生效后，原告依约将房屋交付给被告使用，并按约定提供物业服务，合同在履行期间，被告多次出现不按时缴纳租金、物业管理费等情况。2013年6月19日，原告书面告知被告2013年的房屋租赁合同到期后不再续签，请被告提前做好腾房准备。现双方签订的租赁合同期限已经届满，截至起诉时被告仍没有腾房。诉讼请求：判令被告立即腾退房屋，并按照日租金两倍的标准支付房屋使用费，自2014年1月1日起计算至被告实际腾退之日止。诉讼费由被告承担。
世佳公司辩称并反诉称：1.我方是国家重点医药科研实验性机构，直属北京大学下属的世佳研究中心，2004年2月10日，双方签订房屋租赁合同，约定我方租赁涉案房屋二层2201-2205号房屋，此后多次续签合同，至2013年，共延续8次。我方长期租赁原告的房屋，每年续签一次租赁合同，租金按照市场价格每年上浮10%左右，在原被告之间已经形成一种事实状态，相当于惯例，双方长期默认遵守。我方从2000年开始租赁原告的房屋，因为担心租金的变化和租赁面积的变化一直没有签订长期的合同，而是每年签一次，长期租赁，原合同中每年都有优先权的约定，租赁面积从300-2000平方米不等，2010年起固定为1869平方米，价格为102.24元／平方米。2.2013年的租赁合同虽然期满，但这只是一年度合同的期满，双方租赁关系并未终结，仍应按照惯例续签房屋租赁合同。3.双方不再续签房屋租赁合同的条件尚未成就，自2014年1月1日起双方已形成事实上的租赁关系。原告于2014年1月2日通知我方腾房，2013年及之前的合同约定如解除合同应提前60天通知，原告没有按照约定履行通知义务，而是在新的租赁合同建立后才通知，故应当认为双方事实上的租赁合同关系已经建立，2014年1月1日起双方已形成不定期的租赁关系。4.每年价格上涨10%，并由被告优先签订租赁合同符合双方的利益。被告的经营范围是科研研究，故实验仪器和设备的搬动都会造成被告的损害，正在进行的实验可能会终止，为被告造成损失，所以被告才要求提前60天通知，原告未提前通知，不具备要求被告搬离的条件。5.双方除租赁关系外，还有企业孵化关系，高科技企业的培育需要相当长的期限，双方于2008和2010年各约定了5年的期限，该期限尚未到期，企业孵化需要场地，被告所租赁的房屋正是孵化场地，如要求被告腾房，违反双方企业孵化的约定，故原告要求被告搬离无依据，应予驳回。并且，我方对房屋进行的装饰装修情况特殊、存放的大量实验仪器设备对环境和存放条件也有特殊要求，很多科研实验正在进行过程中无法停止和搬运，立即腾退房屋汇给我方造成巨大损失。我方现在实际占有使用该房屋，故在同等条件下应享有优先承租的权利，我方愿意以市场条件优先承租。现我方提起反诉，反诉请求：要求双方续签长期的房屋租赁合同，相关的合同要求按照双方于2013年1月5日签订的房屋租赁合同。
化工研究院针对世佳公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1.原告已于合同期满半年前书面通知被告终止合同。原告分别于2013年5月20日、8月19日、10月15日、12月23日四次向被告发送终止合同通知，并在2014年1月2日、2月13日发送催缴费用的通知和3月26日的腾房通知，上述通知中均明确写明合同期满，不再续签，上述通知均由被告负责人签收，故被告称我方2014年1月2日向其发出通知与事实不相符。2.按照国家科委相关规定，孵化器的时间不超过42个月，即不超过三年半，以扶植小微企业科研转化。3.被告无证据证明我方两次与其签订孵化协议，事实上原被告双方从未签订过孵化协议。
经审理查明：原告系北京市海淀区清华大学西门外（现改为北京市海淀区中关村北大街123号）的所有权人。被告自2004年1月1日开始承租涉诉房屋二层2201-2205号房屋，用于实验、办公及存放生产设备，后承租房号几经变更，最后一次《房屋租赁合同》签订于2013年1月5日，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，房屋建筑面积1869.31平方米，月租金191148.19元，物业费每月17057.45元，本合同租金合计为2498467.71元。该合同第十二条约定，双方对下一年度续租未能协商一致，乙方应在租赁期满日将租赁物腾空交给甲方验收，期满日将房屋交还给甲方验收……，租赁期满至乙方实际交付租赁物期间的房屋占用费按日计算，日房屋占用费按照本合同约定日租金的双倍计算，其他费用按照本合同约定标准计算，由乙方承担。上述合同附表《2013年北大世佳房租物业明细》载明租赁房号为：2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209、2210、2211、2212、2215、电梯、2301、2303、2305、2306、2307、2310、2311、2312、2410、2411、2412、2415、2416、2501、2502、2503、2504、2110。双方均认可上述涉案租赁范围均位于房屋所有权证所附房屋登记表及房产平面图中64号楼内。
原告分别于2013年5月20日、8月19日、10月15日、12月23日四次向被告发送终止合同通知，并在2014年1月2日、2月13日发送催缴费用的通知，2014年3月26日发送腾房通知，上述终止合同通知及腾房通知均表明双方房屋租赁合同期满不再续签2014年合同、要求被告腾房，被告认可上述通知均由被告联系人周亚伟签收，但认为被告长期租赁原告的房屋，双方仍应按惯例续签房屋租赁合同，自2014年1月1日起双方形成事实上的租赁关系。
被告另主张双方除租赁关系外还有企业孵化关系，双方于2008和2010年各约定了5年的期限，该期限尚未到期，被告所租涉案房屋正是孵化场地，原告要求被告腾房违反双方企业孵化的约定。经查，2010年1月21日，北京科方创业科技企业孵化器有限公司（甲方）与被告（乙方）签订的《企业孵化协议》，载明乙方入驻甲方成为甲方入孵企业，乙方在甲方入驻时间不得超过五年；同日，上述《企业孵化协议》的甲乙双方与原告（丙方）签订《孵化场地租赁合同》，该合同载明的孵化场地为2501、2502、2503、2504号，租赁时间为2010年整年。
另查，2013年5月30日，被告向原告腾退交还了上述2110号房屋（建筑面积34.27平方米），双方均确认现有租赁面积为1835.05平方米。双方均认可除2110号房屋外，合同附表列明的其他房号及二层电梯间仍由被告占有使用。
双方对合同约定的租金所含项目有异议，原告认为合同第5条将租金和物业费合计为本合同租金，故被告应向原告支付的房屋使用费应包含物业费。被告认可其向原告支付的2013年租金包含物业费。被告提交的房租发票显示收款单位为原告，项目为各月房租，其中2013年1月至5月每月房租208205.64元，2013年6月至12月的每月房租204241.14元。原告认可按照被告已履行的情况即月租金204241.14元、日租金6714.78元作为目前日租金标准，但主张房屋使用费应按该日租金的双倍计算。被告对此不予认可，认为双倍租金有违约金性质，数额过高，认为租金涨幅不应高于上一年租金的30%。
上述事实，有通知、《房屋租赁合同》、房屋所有权及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按合同履行各自的义务。双方于2013年1月5日签订的《房屋租赁合同》，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，此后双方未重新签订合同，故租赁合同的截止时间是2013年12月31。房屋租赁合同到期前，原告通知被告不再续签合同，故被告应在租赁期限届满时腾空租赁房屋交还原告，现被告已腾退2110号房屋，故被告还应按照《2013年北大世佳房租物业明细》所列租赁范围向原告腾空交还除2110号房屋外的其余部分。
双方2013年所签《房屋租赁合同》未明确约定被告负有必须与原告续签合同的义务，未明确优先承租权，且现有证据未显示被告在同等条件下将租赁物另行出租他人，依据《中华人民共和国合同法》第四条，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，故被告要求双方续签长期的房屋租赁合同，相关的合同要求按照双方于2013年1月5日签订的房屋租赁合同的反诉请求于法无据，本院不予支持。
被告主张双方除租赁关系外还有企业孵化关系，对此本院认为，首先，被告提交的《企业孵化协议》并非与原告签订；其次，《企业孵化协议》的内容未涉及双方租赁合同关系，且载明乙方在甲方入驻时间“不得超过五年”并非“不得少于五年”；再次，三方签订的《孵化场地租赁合同》载明的孵化场地租赁时间仅为2010年而非连续五年。综上，被告所持双方存在企业孵化关系的抗辩理由不能成立。
被告收到原告发出的通知后，未在限定时间内将房屋交还原告，原告要求被告根据合同约定按照日租金两倍的标准支付房屋使用费。对此本院认为，合同到期后被告继续占有房屋，应当支付房屋使用费，若按照租金标准双倍收取，存有惩罚成分，相当于违约金的性质，但根据法律规定，违约金的计算不能过分高于实际损失。原告并未举证证明自身存在租金以外的其他损失，故原告要求被告按照日租金两倍的标准支付房屋使用费的主张，本院不予支持。原告主张的日租金标准6714.78元不高于其应得数额，本院不持异议，被告应按照每日6714.78元的标准向原告支付自2014年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。
综上，本院《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、北大世佳科技开发有限公司于本判决生效后二十日内将位于北京市海淀区清华大学西门外（现北京市海淀区中关村北大街一二三号）六十四号楼内的部分房屋（腾退范围为双方2013年1月5日签订的《房屋租赁合同》之附表《2013年北大世佳房租物业明细》中除2110号房间外的其余部分）腾空后，交还北京市化学工业研究院；
二、北大世佳科技开发有限公司于本判决生效后十日内，向北京市化学工业研究院支付自二Ｏ一四年一月一日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费按照每日六千七百一十四元七角八分的标准计算）；
三、驳回北京市化学工业研究院的其他诉讼请求；
四、驳回北大世佳科技开发有限公司的反诉请求。
如北大世佳科技开发有限公司未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三十五元，由北大世佳科技开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费二十五元，由北大世佳科技开发有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 丁岚
二〇一四年八月十八日
书 记 员 焦阳