河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0506民初61号原告：安阳创新生产力促进服务有限公司，住所地高新区弦歌大道西段科创大厦102室。法定代表人：许忠敏，执行董事。委托诉讼代理人：宋昆，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨峰，河南国厚律师事务所律师。被告：安阳市京华置业有限公司，住所地高新区弦歌大道西段科创大厦3层。法定代表人：刘敏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹慧晶，河南骏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，河南骏腾律师事务所实习律师。原告安阳创新生产力促进服务有限公司（以下简称创新服务公司）与被告安阳市京华置业有限公司（以下简称京华置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年3月23日、4月6日、6月13日公开开庭进行了审理。原告创新服务公司委托诉讼代理人杨峰、宋昆，被告京华置业公司委托诉讼代理人曹慧晶、李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创新服务公司诉称，2010年10月21日原、被告签订进驻协议书，约定被告承租原告位于安阳市××新区弦××大道西××科××大厦房屋30间（面积1433.05㎡），租金标准18元/月/㎡，物业管理费收费标准60元/月/间等事项。此后双方定期续约至今，续签协议对承租房屋面积、租金标准、租金的支付日期、滞纳金的计付方法、物业费的计付方法、押金收取、供冷供暖费收费标准和支付时间等事项进行了约定和部分调整。被告交纳了2010年-2012年租金、物业费及部分供暖、供冷费，并于2015年7月30日以部分办公家具冲抵了29820元的房租，对其他费用拖欠至今未付。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院,要求判令：一、请求依法解除原、被告于2016年4月1日签订的进驻协议书，并腾退协议所涉房屋10间（面积为448.92㎡）交付原告；二、判令被告向原告支付2012年1月8日至2016年11月10日所欠的房租、物业费、电梯费1168718.55元及其滞纳金（详见计算清单），并赔偿原告自2016年11月11日起至实际腾退房屋之日止9427.32元/月的房屋占用费；三、判令被告向原告支付欠交的供暖(冷)费78987.56元及其滞纳金（详见计算清单）；四、本案诉讼费由被告承担。京华置业公司辩称，被告不是有意拖欠费用，供暖（冷）费用在进驻协议书中明确约定按照用电量收取，被告进驻以来正常月份的用电量及费用明显低于供暖（冷）期，被告在所缴纳的电费当中已经缴纳了供暖（冷）费，原告不应当再额外的收取该项费用;原告向被告收取的滞纳金标准过高，请求调整。经审理查明，安阳市高新区弦歌大道西段科创大厦的所有权人为安阳金秋能源有限公司，于2009年10月出租给案外人安阳高新区生产力促进中心(以下简称高新区促进中心)和原告创新服务公司，并同意进行转租。2010年10月21日被告与案外人高新区促进中心签订进驻协议书，就科创大厦30间房屋租赁及供暖（冷）费等事项进行了约定，租期为2010年11月1日至2011年12月31日。被告交纳了2010年-2011年租金、物业费及部分供暖（冷）费。2013年9月3日原、被告签订（补签）2012年至2013年的进驻协议书，约定租金18元/月/㎡、物业管理费60元/月/间、押金500元/间、迟延交费的滞纳金为应付费用×N×1%【N=(迟付日数-7)÷7】等事项;随后逐年签订直至2016年4月1日签订进驻协议书，租期至2016年12月31日。被告于2015年7月30日以部分办公家具冲抵29820元房租后，共拖欠2012年1月8日至2016年11月10日所欠的房租、物业费、电梯费1168718.55元，其中，拖欠2012年1月1日至2012年12月31日房租、物业费、电梯费338017.44元；拖欠2013年1月1日至2013年12月31日房租、物业费和2013年1月1日至2013年4月30日电梯费共计382085.88元；拖欠2014年1月1日至2014年12月31日房租、物业费222492元；拖欠2015年1月1日至2015年12月31日房租、物业费149111元；拖欠2016年1月1日至2016年11月10日房租、物业费77012.23元。关于上述房租、物业费、电梯费1168718.55元的滞纳金，原、被告签订的进驻协议书中约定为按应付费用×N×1%【N=(迟付日数-7)÷7】计算，审理过程中，原告将其变更为按同期贷款利率四倍计算，主张滞纳金为943570.71元。另查明,就能源消耗及供暖（冷）费事项，被告从2013年9月3日起至2016年4月1日，逐年与案外人高新区促进中心签订协议，约定按租用面积以电力0.9元/kwh、中央空调0.16元/㎡/日收取费用，并约定了迟延交费的滞纳金。2016年11月9日案外人高新区促进中心与原告签订债权转让协议，将被告欠付的供暖（冷）费共计78987.56元债权转让给原告并于同日通知了被告。上述事实，有原告提交的创新生产力公司营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明书、京华置业公司工商信息查询单、2010年10月21日至2016年4月1日的进驻协议书、2013年9月3日至2016年4月1日的协议、缓交申请书、安阳京华置业有限公司收费明细、安阳金秋能源有限公司房屋所有权证及转租证明、安阳金秋能源有限公司与原告2012年11月1日至2017年10月31日租赁合同补充协议，债权转让通知、债权转让协议、供冷和供暖费滞纳金计算清单；被告提交的电费收据6张，以及原、被告的陈述予以证实，以上证据经质证，认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的进驻协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房屋、物业管理等义务，但被告未按约定支付房租、物业费、电梯费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人有权解除合同。原告在被告不交纳房租、物业费、电梯费等费用并催要无果的情况下，要求解除2016年4月1日签订的进驻协议书并腾退协议所涉房屋10间（面积为448.92㎡）的诉请，本院予以支持。被告对原告所主张的2012年1月8日至2016年11月10日所欠的房租、物业费、电梯费1168718.55元无异议，对原告要求赔偿自2016年11月11日起至实际腾退房屋之日止9427.32元/月的房屋占用费的诉请未提出异议，本院对该两项费用予以确认，支持原告诉讼请求。对原告主张的供暖(冷)费及其滞纳金，被告认为不应由其交纳供暖(冷)费，滞纳金标准过高，要求依法予以调整。关于供暖(冷)费,被告与案外人高新区促进中心签订有协议，单独就能源消耗和中央空调费用收取进行约定。2016年11月9日案外人高新区促进中心与原告签订债权转让协议，将被告欠付的供暖（冷）费共计78987.56元债权转让给原告并于同日通知了被告，被告未提异议。虽然被告在审理过程中提出不应承担供暖（冷）费的抗辩，但未提供证据加以证明，且与合同约定不符，理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告支付供暖（冷）费78987.56元的滞纳金，由于该债权转让协议和通知未提及滞纳金，所以，对于原告关于该部分费用滞纳金的请求，本院不予支持。关于2012年1月8日至2016年11月10日所欠的房租、物业费、电梯费1168718.55元的滞纳金问题，原、被告签订的进驻协议书约定的计算方式为按应付费用×N×1%【N=(迟付日数-7)÷7】计算，审理过程中，原告将其变更为按同期贷款利率四倍计算，主张滞纳金为943570.71元。被告认为该滞纳金标准过高，要求根据合同法相关规定进行调整。本院认为，双方约定的滞纳金的性质实际上为违约金，应按照法律关于违约金的相关规定执行。因原告在庭审中未提交相关证据证明其损失的大小，故本院结合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法将滞纳金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。该滞纳金的计算基数和期间，则应根据被告实际拖欠房租、物业费、电梯费数额以及双方签订的进驻协议书第三条关于房租等费用收取“每一年为一个交费期,以后交费日期为下一个交费期第一个月的1—7日”的约定分别确定，具体为2012年度欠费338017.44元的滞纳金计算期间为2012年1月1日至2016年11月10日止；2013年度欠费382085.88元的滞纳金计算期间为2013年1月1日至2016年11月10日止；2014年度欠费222492元的滞纳金计算期间为2014年1月1日至2016年11月10日止；2015年度欠费149111元的滞纳金计算期间为2015年1月1日至2016年11月10日止；2016年度欠费77012.23元的滞纳金计算期间为2016年1月1日至2016年11月10日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告安阳创新生产力促进服务有限公司与被告安阳市京华置业有限公司于2016年4月1日签订的进驻协议；二、被告安阳市京华置业有限公司于本判决生效之日起十日内腾退2016年4月1日进驻协议书所涉科创大厦房屋10间（科创大厦三层311、312、313、315、316号房）；并赔偿原告安阳创新生产力促进服务有限公司自2016年11月11日起至实际腾退房屋之日止9427.32元/月的房屋占用费；三、被告安阳市京华置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安阳创新生产力促进服务有限公司房租、物业费、电梯费1168718.55元及其滞纳金（1、2012年度欠费338017.44元的滞纳金计算期间为2012年1月1日至2016年11月10日止；2、2013年度欠费382085.88元的滞纳金计算期间为2013年1月1日至2016年11月10日止；3、2014年度欠费222492元的滞纳金计算期间为2014年1月1日至2016年11月10日止；4、2015年度欠费149111元的滞纳金计算期间为2015年1月1日至2016年11月10日止；5、2016年度欠费77012.23元的滞纳金计算期间为2016年1月1日至2016年11月10日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算）;四、被告安阳市京华置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安阳创新生产力促进服务有限公司供暖（冷）费共计78987.56元；五、驳回原告安阳创新生产力促进服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24603元，由原告安阳创新生产力促进服务有限公司负担8489元，被告安阳市京华置业有限公司负担16114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郝兴军审 判 员  田小娟代理审判员  刘媛媛二〇一七年八月二十日书 记 员  李晓静