广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第378号
原告（反诉被告）：陈忠平，住广州市从化区。
委托代理人：罗美君、欧柱星，从化区法律服务中心法律服务工作者。
被告（反诉原告）：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市。
法定代表人：林强，执行董事。
委托代理人：罗建宁、钟双萍，该公司职员。
原告（反诉被告）陈忠平与被告（反诉原告）广州市宏都房地产有限公司（以下简称“宏都公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗美君、欧柱星，被告委托代理人罗建宁、钟双萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈忠平诉称：2013年12月2日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化市江埔街从化大道南海塱横街61号6幢603房的商品房（建筑面积为189.8平方米，房款总价值为1710067元）。买卖合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告已经依合同约定全额履行支付房款的义务，但被告迟迟未能将房屋交付原告使用。根据合同约定，被告应当在2014年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；延期交房被告应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金；合同还约定房屋交付使用时，被告需提供房屋竣工验收相关资料，如验收资料不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼。为此，原告于2015年8月3日向被告发出催告函，要求被告依约交付房屋及支付违约金，但被告至今未履行义务，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，诉讼请求判令：1、被告向原告支付延期交付房屋的违约金（暂从2014年1月31日计至2015年8月3日止为489932.19元，具体数额以房屋交付之日为准）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告宏都公司辩称：原告未能举证证明其所受损失的具体金额，其所受的损失应按逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。我司认为逾期交房违约金标准及金额都明显过高，请求法院按照实际损失予以减少违约金数额。
反诉原告宏都公司诉称：双方于2013年12月2日签订《商品房预售合同》以及《补充协议》，该补充协议第二条第一款中约定“若乙方不能在本协议签订后15日内办妥银行按揭手续”，证明反诉人给予了被反诉人办妥银行按揭手续15日宽限期，即被反诉人应于2013年12月17日前办妥银行按揭手续。然而根据被反诉人提供的借款借据，被反诉人直到2014年2月18日才办妥银行按揭手续，反诉人于2014年2月18日收到该笔款项。根据补充协议第三条约定，“甲方有权要求乙方每日按逾期未支付款项的0.01%的标准支付违约金。”因此，被反诉人应当向反诉人支付逾期付款违约金5270元（以850000元为基数，按每日0.01%，自2013年12月18日计至2014年2月18日）。
反诉被告陈忠平辩称：双方并无约定房款的实际支付时间，只是约定了房款的支付方式，余款是通过按揭的方式办理；本案房屋买卖的手续包括办理银行按揭手续，都是由反诉人联系并办理的，何时办理完毕，是反诉人自己的责任；我方已在期限内申请按揭手续，最终也由银行支付了款项给反诉人，不存在逾期支付款项问题。
经审理查明：宏都公司经营范围包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理等，该公司是位于从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。
2013年12月2日，陈忠平（乙方）与宏都公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，陈忠平购买宏都公司开发建设的位于从化市江埔街从化大道南海塱横街61号欣荣宏国际商贸城6栋603房，建筑面积为189.8平方米，该商品房的用途为办公，房屋总价款为1710067元。
其中，合同第八条“付款方式”约定，甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：3、按揭贷款方式付款。除首期款外，剩余房款金额850000元须于2013年12月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2014年1月31日前将房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起15日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，(一)至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3、甲方负责整改达到双方约定标准。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。
合同附件七“补充协议”第二条约定，若乙方采用按揭方式付款，按以下约定执行：1、乙方按照买卖合同第八条第3款第（2）项之规定自行办理按揭贷款手续的，若乙方不能在本协议签订后15日内办妥银行按揭手续，则视为乙方放弃以银行按揭方式付款，乙方应自逾期之日起10日内将余款全部支付给甲方。第三条约定，乙方承诺：若乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于首期款、购房款、税费及其他应付费用），或乙方未能完全履行本协议第二条中规定的义务，甲方不予办理入伙手续及房地产转移登记手续，且甲方不承担逾期交房及办理房地产证的违约责任。乙方需承担下列违约责任：（1）甲方有权要求乙方每日按逾期未支付款项的0.01%的标准支付违约金；（2）经甲方催告，乙方逾期履行义务超过10日的，甲方有权单方解除合同。第十一条约定，本补充协议为买卖合同的有效补充，如买卖合同与本补充协议内容有冲突，以本补充协议为准。
合同签订后，陈忠平已向某都公司支付了全部购房款1710067元，其中，银行按揭贷款850000元于2014年2月18日到账。2014年4月1日，宏都公司向陈忠平开具金额为1710067元的购房款发票。
2015年8月3日，陈忠平委托从化市法律服务中心向宏都公司发出《关于执行商品房买卖合同的催告函》。
另查明，宏都公司取得相关资料如下：一、2011年11月1日，取得预售涉案房屋的《广东省广州市商品房预售许可证》；二、2013年8月7日，取得《建设工程规划验收合格证》，规划验收合格；三、2013年11月22日，取得《建筑工程竣工验收报告》，工程竣工验收合格；四、2013年11月19日，取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；五、2013年11月18日，取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，人防部门同意竣工验收备案；六、2013年8月13日，取得《关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见》，环保部门同意涉案项目竣工环保验收；七、2013年12月9日，取得《建设工程质量监督报告》；八、2012年5月8日，宏都公司向从化市自来水公司报装用水，2013年9月3日完成某用水；九、2012年6月26日，宏都公司与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同》，供气工程已竣工且已通燃气；十、2012年6月27日，宏都公司与广州供电局有限公司从化供电局签订《供用电方案协议》，2015年1月16日永久用电工程竣工，完成了《供用电方案协议》约定的供电方式，取得永久用电；十一、2013年10月8日，宏都公司与从化市邮政局签订《委托制作维护信报箱协议书》，信报箱工程已竣工，2015年4月9日取得通邮。
以上事实，有陈忠平提交的广州市商品房买卖合同（预售）、从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表、购房款发票、借款借据、关于执行商品房买卖合同的催告函、邮政特快专递，宏都公司提交的广州农村商业银行客户电子回单、建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、人防工程专项竣工验收备案意见书、关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见、建设工程质量监督报告、欣荣宏小区永久供水情况的复函、居民燃气入户合同、工程联合验收单、工程竣工报告表、供用电方案协议、委托制作维护信报箱协议书、通邮申请表以及本案庭审笔录等证据证实。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，陈忠平已向某都公司支付全部购房款，宏都公司亦应按照合同约定将房屋交付陈忠平使用。
关于涉案房屋是否具备交付条件的问题。合同第十二条交房条件约定，涉案房屋应经竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件。合同第十三条房屋交付约定，宏都公司应在2014年1月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给陈忠平使用。但是，宏都公司在合同约定的交房时间前无法将符合交付条件的房屋交付给陈忠平使用，已经构成违约，涉案楼盘于2015年1月16日才完成某用电，2015年4月9日才取得通邮，此时涉案房屋才满足合同第十二条约定的交房条件。但是，宏都公司并未提供证据证明在符合交房条件后至陈忠平起诉前已经通知收楼，诉讼中，宏都公司提出已符合交房条件，要求陈忠平于2015年12月3日前收楼，双方当事人明确表示逾期交房违约金计至2015年12月3日止。鉴于此，本案逾期交房违约金计至2015年12月3日止。
关于逾期交房违约金的标准问题。合同约定，宏都公司逾期交房超过90日后，陈忠平要求继续履行的，合同继续履行，宏都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，双方设立违约金条款的目的之一即为减轻当事人对违约所造成损失的举证责任，现陈忠平因宏都公司逾期交房造成的损失无法明确量化。诉讼中，宏都公司主张按照同地段办公用房租金标准计算违约金，没有合同依据，且未提供其他充分证据证明违约金约定数额过分高于造成的损失。故宏都公司关于调整逾期交房违约金的主张，本院不予支持。本案逾期交房违约金应从2014年2月1日起至2015年12月3日止，以1710067元为基数，按每日万分之五的标准计付。
关于宏都公司反诉要求陈忠平支付逾期付款违约金问题。补充协议约定，陈忠平按照买卖合同第八条第3款第（2）项之规定自行办理按揭贷款手续，若不能在本协议签订后15日内办妥银行按揭手续，则视为放弃以银行按揭方式付款，陈忠平应自逾期之日起10日内将余款全部支付给宏都公司；且约定若逾期支付任何应付款项或未能完全履行本协议第二条中规定的义务，宏都公司有权要求陈忠平每日按逾期未支付款项的0.01%的标准支付违约金。本案双方约定由陈忠平自行办理按揭贷款手续，诉讼中，陈忠平陈述由宏都公司办理按揭手续，但未提供应由宏都公司办理按揭手续的相关证据，且未提供任何证据证明其何时办妥银行按揭手续，故陈忠平存在逾期付款的违约行为。双方约定“若不能在本协议签订后15日内办妥银行按揭手续，则视为放弃以银行按揭方式付款，陈忠平应自逾期之日起10日内将余款全部支付给宏都公司”，则陈忠平逾期付款期间为2013年12月28日起至2014年2月18日止，应以850000元为基数，按每日万分之一计算逾期付款违约金。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈忠平支付逾期交房违约金（以1710067元为基数，按每日万分之五的标准从2014年2月1日起计至2015年12月3日止）。
二、反诉被告陈忠平在本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告广州市宏都房地产有限公司支付逾期付款违约金（以850000元为基数，按每日万分之一的标准从2013年12月28日起计至2014年2月18日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4324元（陈忠平已预交），由被告广州市宏都房地产有限公司负担；反诉受理费25元（广州市宏都房地产有限公司已预交），由反诉被告陈忠平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二〇一五年十二月四日
书 记 员 周 超