河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民二初第5998号
原告杨海燕，女，汉族，1982年2月7日出生。
委托代理人刘新红，河南攀威律师事务所律师。
被告朱爱荣，女，汉族，1958年7月14日出生。
被告刘志民，男，汉族，1962年12月3日出生。
二被告委托代理人李明伟，河南天新律师事务所律师。
二被告委托代理人项修成，河南天新律师事务所律师。
原告杨海燕诉被告朱爱荣、刘志民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年6月19日下达判决书。被告朱爱荣不服判决于2015年6月29日提出上诉。郑州市中级人民法院于2015年9月15日出下达（2015）郑民一终字第1414号民事裁定书，裁定撤销本院判决，发还重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨海燕及委托代理人刘新红、被告委托代理人李明伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年5月7日签订房屋买卖合同一份，约定被告将其位于郑州市国基路168号院罗蔓维森一区15栋17层47号房屋出卖原告，合同总价款为220万元整。原告于2013年5月9日依约支付了10万元购房定金后。后二被告将房屋再次出卖给第三人，致使合同无法履行，给原告造成巨大损失，故原告诉至法院，请求判令二被告返还已付购房款80万元，并支付利息10万元，并承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：
1、2013年5月7日签订合同一份；
2、2013年5月9日收条一份；
3、2013年6月4日银行转账凭证一份；
4、解除房屋买卖三方合同的短信通知一份。
被告朱爱荣辩称：是因为原告的违约才造成合同无法履行，原告缴纳的定金其中的44万元应当不予退还，应当适用定金法则。
被告朱爱荣反诉称：被告朱爱荣由于急需偿还借款及生意周转，于2013年5月7日通过郑州三联房地产营销策划有限公司与原告签订了就被告朱爱荣位于郑州市金水区国基路168号院罗蔓维森一区15号楼17层47号的房屋买卖协议，约定房屋价值为220万元，由原告先支付定金50万元，剩余房款在过户当日支付。合同签订后，原告支付了定金中的10万元后，在被告朱爱荣及郑州三联房地产营销策划有限公司的工作人员多次催促要求原告支付剩余定金的情况下，原告于2013年6月4日给被告朱爱荣转款70万元，多余的30万元作为先支付剩余房款的部分。被告朱爱荣收到定金50万元后通过加急程序办理了房产证。在符合过户条件后，原告、被告朱爱荣及郑州三联房地产营销策划有限公司的工作人员一起到房管局办理过户手续，在三方办理完网签手续后，原告因为资金没有到位径直离开，自此再不照面。经郑州三联房地产营销策划有新公司及反诉人多次催促，原告明确表示不再要房子，但就是不协助办理解除手续。由于原告的避而不见，使被告朱爱荣爱长达六个月的时间无法将房屋出售，造成了被告朱爱荣的重大经济损失。被告朱爱荣在解除网签后被迫低于市场价60余万元的价格将房屋出售。为此被告朱爱荣还多支付了借款利息及赔偿违约金损失30余万元。基于上述事实，被告除使用定金罚则外另行要求原告赔偿被告朱爱荣上述损失。请求判令原告赔偿被告朱爱荣损失共计901933元，其中房款损失601933元，支付借款利息及违约金30万元。
被告朱爱荣为支持其主张，向法院提交了以下证据：
1、2013年5月7日签订的房屋买卖合同一份；
2、被告刘志民出具的收到条一份；
3、2013年6月4日河南凯兵建筑劳务有限公司转款70万元的转款凭证一份；
4、郑房权证字第××号房产证一份；
5、2013年5月21日朱爱荣缴纳的房屋所有权登记费发票一份；
6、收款方郑州房屋交易和登记中心，品目为交易手续发票一份；
7、郑州三联房地产营销策划有限公司的营业执照，组织机构代码证；
8、郑州三联房地产营销策划有限公司于2015年6月29日出具的证明一份；
9、证人杨某身份证复印件一份；
10、2014年1月21日被告朱爱荣将房屋出售给崔力源的发票一张及发票查询单一张。
原告针对被告的反诉辩称：原告没有违约，导致合同不能履行的责任在于被告，是被告单方把涉案的房屋卖给第三方导致合同无法履行。定金50万元与法律规定是相违背的，定金合同应当约定交付定金的期限，定金合同从交付定金之日起生效。原告交付的定金是10万元，另外70万元是原告付给被告的预付房款。该房屋从开始签订三方买卖合同到房屋无端转让给第三方，整个合同不能履行的原因正是被告没有按照合同约定履行义务，被告单方这样做就是想将房屋卖给第三方。
被告刘志民辩称：被告刘志民不是合同的相对方，也不是房屋的所有权人，且被告刘志民收的10万元也已经交给了朱爱荣。
被告刘志民未举证。
结合原、被告的诉辩意见、举证、质证及庭审情况，本院确认以下事实：
2013年5月7日，原告杨海燕与被告朱爱荣在郑州三联房地产营销策划有限公司（以下简称三联公司）居间下，签订了房屋买卖合同一份。合同约定被告朱爱荣将其名下位于金水区国基路168号罗蔓维森一区15幢17层47号的房屋一套出售给原告杨海燕，房屋面积207.05平方米，总房款为220万元，双方约定付款方式为一次性付款，付款时间为签订合同第二天原告支付被告购房定金50万元，在被告朱爱荣房产证办理后五个工作日过户，过户当日原告支付剩余购房款170万元等。合同签订后，2013年5月9日，原告向被告朱爱荣委托的刘志民支付了定金10万元；原告于2013年5月15日办理了房屋产权登记并于2013年5月21日领取了房产证；2013年6月4日，原告通过河南凯兵建筑劳务有限公司向被告指定的郑州市管城区银基商贸城百老汇服饰店账户转款70万元；后双方在房管局办理了网签手续，之后便未再继续履行合同。被告于2014年1月20日与第三方签订房屋买卖合同，将争议房屋出售给第三方崔力源（双方合同约定价格为100万元，销售不动产发票的票面金额为1598067元）。原告认为被告违约，诉至法院，请求返还购房款80万元并支付利息。被告朱爱荣提起反诉，称原告资金不到位，不再继续履行合同，但原告也不协助办理网签合同解除手续，致使被告的房屋无法及时出售，造成被告后来低价出售房屋，被告朱爱荣反诉要求原告赔偿损失，支付利息及违约金。
另查明：1、三联公司于2015年6月29日出具证明一份，主要载明原、被告签订合同后原告陆续向被告支付定金50万元及30万元购房款，被告委托其公司加急办理了房屋产权证书，并于2015年5月15日登记当天办理了归档手续；在能办理过户手续后，三联公司与原、被告共同到房管局办理过户手续，并进行了网签及一系列的手续，但在房管局询问是否将剩余购房款打入监管中心账户时，原告说资金没有到位，无法支付，随后离开房管局并不再配合处理此事；因原告不配合办理撤销网签的手续，被告只能等到网签六个月后申请撤销网签手续低价将房屋出售。同日，三联公司还出具证明一份，主要载明公司员工杨某系原、被告合同的协调跟踪人，其已于2014年年初离职。
2、因被告朱爱荣不服（2014）金民二初字第7694号判决书提出上诉，郑州市中级人民法院于2015年9月1日开庭审理该纠纷（案号为（2015）郑民一终字第1414号），杨某以证人身份出庭作证，主要证明原告在购买被告房屋时没有配合办理过户手续和交付尾款等。
本院认为：原告在房屋中介公司居间下与被告朱爱荣签订的房屋买卖合同。双方在合同中约定合同签订第二天由原告向被告朱爱荣交纳定金50万元，该约定属定金合同；我国担保法第九十条规定当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效，该规定明确了定金合同系实践合同。担保法第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案原、被告约定的总房款为220万元，购房定金50万元。依照担保法的规定，双方约定的定金最高不应超过44万元，原、被告对定金数额的约定明显超过担保法规定的定金最高数额。故超出的数额视为双方约定无效。除此之外，原、被告双方签订的房屋买卖合同的其他内容合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。本案被告刘志民代被告朱爱荣收款时确认原告交付定金的的金额为10万元，其余款项并不明确显示是否为定金，且支付时间与合同约定的支付定金时间不一致，被告在接受定金10万元时，视为变更定金合同。故本院认定被告向原告支付定金数额为10万元，其余70万元为购房款。被告朱爱荣收取原告相应款项后积极办理约定房产的产权登记并取得了房产证，原告与被告朱爱荣办理了网签手续后原告便表示不再购买被告的房子；原告构成违约，其无权要求返还定金，被告朱爱荣应将剩余70万元返还原告，并向原告支付逾期还款利息（利息自原告主张权利之日即起诉之日即2014年10月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付款之日止）。被告朱爱荣主张房款损失601933元，因被告朱爱荣与崔力源约定的房屋价款系其二人协商确定的，该价款系其二人真实意思表示，故被告朱爱荣要求原告赔偿其房屋差价601933元的反诉请求本院不予支持。被告朱爱荣未提供证据证明余下30万元的借款利息及违约金，故对该30万元本院不予支持。原告请求被告刘志民承担责任的诉讼请求，被告刘志民系代被告朱爱荣收取定金，被告刘志民不是履行义务的责任主体，也不是合同相对方，其不应对原告承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告朱爱荣于本判决生效后十日内返还原告杨海燕购房款70万元及利息（利息自2014年10月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付款之日止）；
二、驳回原告杨海燕的其他诉讼请求；
三、驳回被告朱爱荣的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12800元，由原告负担1408元，由被告负担11392元；反诉费6410元，由被告朱爱荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 刘 佳
审判员 刘美丽
审判员 李楠楠
二〇一五年十二月十日
书记员 张亚威