北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2077号
原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区政府街62号。
法定代表人庞子彪，总经理。
委托代理人樊革，北京市中天智通律师事务所律师。
委托代理人张辉，北京市中天智通律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡忠，男，1968年5月19日出生。
委托代理人权妞妞，北京市华泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元公司）与被告（反诉原告）蔡忠商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天元公司的委托代理人樊革、张辉、被告（反诉原告）蔡忠及其委托代理人权妞妞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天元公司诉称：天元公司经出让取得昌平一街的土地，并经相关部门批准开发建设商品房石坊院(暂用名)。天元公司依法取得商品房预售许可证后，于2010年2月8日与蔡忠签订了《商品房预售合同》，该合同约定，蔡忠购买天元公司开发的石坊院旧改×号楼一层×号的商业用房屋，建筑面积为×平方米，套内面积×平方米，套内单价为每平方米18374.29元，蔡忠的付款方式为：首付缴纳房屋总价款的50.05%，其余为按揭贷款。签订合同后，蔡忠缴纳首付款2405427元。天元公司于2012年1月8日与蔡忠办理了房屋交付手续。可是时至今日，蔡忠既不办理银行贷款也不支付剩余购房款，虽经天元公司无数次电话、信函催促，但蔡忠却一直不予理睬。长期以来，蔡忠无理拒付房款的行为已给天元公司造成了较大的经济损失，为避免损失进一步扩大，天元公司根据预售合同第十条的约定于2015年12月2日致函蔡忠解除了与蔡忠的商品房预售合同。天元公司与蔡忠的商品房预售合同系双方依法自愿订立，合法有效。蔡忠违反合同的行为己经构成根本违约，并给天元公司造成了较大的经济损失，但预售合同约定的违约金标准过低，要求增加蔡忠的违约金数额。故诉至法院：请求：1.依法确认天元公司与蔡忠的《商品房预售合同》解除；2.判令蔡忠立即将昌平区昌平一街(石坊院旧改×号楼)一层×号房屋腾空交还给天元公司；3.判令蔡忠向天元公司支付迟延付款违约金50万元（以未付房款240万元为基数，参照同期银行贷款年利率按照6%自2010年2月8日计算至2015年12月2日）；4.本案诉讼费用应由蔡忠承担。
被告蔡忠辩称：第一，天元公司未按照法律规定的一年期间提出解除合同，其解除权已经消灭。预售合同第十条第一款第二项约定“自约定的付款期限届满之日起，逾期超过60日，出卖人有权解除合同”。蔡忠于2010年3月11日向天元公司支付首期购房款，一般常理大概3个月能办理完成银行贷款，在未办理贷款的情况下，天元公司完全可以行使合同解除权。2012年1月，蔡忠积极向银行申请办理贷款手续，但因天元公司未能提供相关材料未能办理。2013年3月，蔡忠自行寻找银行办理贷款，因为土地和房产被抵押，也无法办理贷款。2010年6月至2013年3月期间长达3年，在蔡忠未支付剩余房款的情况下，天元公司完全可以催告蔡忠支付剩余房款并行使解除权，但天元公司不仅从未提出解除合同，而且继续积极履行合同向蔡忠交付房屋。即使在2013年7月12日天元公司向蔡忠发出《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》后至2014年7月11日期间，天元公司也完全可以行使合同解除权，但其却未行使，故其解除权在2014年7月12日已经消灭。因此天元公司于2015年12月2日发出解除合同通知函的行为是无效的。法律及司法解释规定解除权的行使期间为一年的立法目的在于保护市场交易秩序稳定，故对一方当事人行使合同解除权的期限加以限制。第二，天元公司解除合同会严重违背合同法维护交易安全和促进交易的原则。预售合同合法有效，天元公司已经如约交房，蔡忠也如约支付大部分购房款，合同权利义务基本已经履行完毕，合同目的已经实现。且蔡忠愿意积极履行合同义务并同意以现金方式支付剩余购房款。现涉案房屋价值已经大幅增值，且蔡忠已经将房屋出租给第三人，若解除合同明显对蔡忠不公平，且会引发新的纠纷。第三，蔡忠不应支付违约金。蔡忠未能付款的责任在于天元公司。首先，合同未约定支付剩余房款时间，蔡忠任何时间支付购房款都不构成违约。其次，蔡忠一直在积极办理银行贷款事宜。2012年1月因天元公司未能提供相关材料导致未能办理贷款。2013年3月蔡忠自行向昌平兆丰村镇银行申请办理抵押贷款，因涉案房屋及土地使用权均已由天元公司抵押给银行而不能办理。2013年5月3日，接到开发商办理贷款的通知，蔡忠积极找银行办理贷款申请，但天元公司拒绝向银行提供贷款资料。2014年初，天元公司同意让谷道敏联系银行办理按揭手续，蔡忠也同意一起办理贷款，后来由于天元公司拒绝提供必要的手续，也未能办成。而且，天元公司至今一直未将房产证办理下来，蔡忠也无法通过抵押房产办理贷款。再次，未能办理银行贷款是因天元公司原因造成的，应由天元公司承担相应法律责任，而不应由蔡忠承担责任。并且，天元公司要求蔡忠支付违约金没有合同依据和法律依据。
反诉原告蔡忠反诉称：蔡忠与天元公司于2010年2月8日签订《商品房预售合同》及附件，合同约定：天元公司将在建的昌平区石坊院旧改×号楼一层×号商铺卖给蔡忠，建筑面积×平方米，套内面积×平方米，房屋总价款4805427元；付款方式为商业贷款，蔡忠可以首期支付购房总价的50.05%，剩余房款向农行昌平支行营业部按揭支付；天元公司应当在2011年9月30日前向蔡忠交付该商品房，逾期超过60日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点二的违约金；并于2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），迟延办理初始登记证违约金为日万分之零点一（格式合同条款）。天元公司至今未办理房产证，导致将此房出租的价格比有房产证出租的价格低很多，给蔡忠造成巨大经济损失。综上所述，由于天元公司延期交房和迟延办理该房屋产权证的根本违约行为，导致该商业用房无法正常出租和收益，故提起反诉，请求：1.判决天元公司继续履行合同，接收剩余购房款并协助蔡忠办理北京市昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼1层×号房屋产权证；2.请求将《商品房预售合同》第十三条逾期交房责任第1款第（2）项中合同继续履行的违约金比率由全部已付款的日万分之零点二变更为日万分之五；3.请求将《商品房预售合同》第二十一条产权登记（二）转移登记第2款第（1）项中买受人不退房的违约金比率由全部已付款的日万分之零点一变更为日万分之五；4.请求判令天元公司退还蔡忠支付给天元公司的契税、维修基金、印花税等199144.81元及利息，利息按照银行同期贷款利率自2012年1月8日交款之日起算至法院判决生效之日止。
反诉被告天元公司辩称：不同意蔡忠的反诉请求。第一，天元公司已经依法解除了商品房预售合同，不同意继续履行。第二，蔡忠已经收房了，已经接收了逾期交房违约金，故不同意第二项反诉请求。不同意变更逾期办理房产证的违约金条款，因蔡忠违约未支付房款。第三，返还税金的请求请法院裁决。
经审理查明：2010年1月28日，天元公司取得坐落于北京市昌平区昌平一街的石坊院旧改×#楼的1至2层（扣除104、114号房屋）、×#楼的1层-2层（扣除消防控制室）商业商品房的预售许可证。2010年2月8日，天元公司（出卖人）与蔡忠（买受人）签订《商品房预售合同》，约定蔡忠向天元公司购买位于昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼1层×号（暂定编号）的商品房；该商品房用途为商业，预测建筑面积274.91平方米；商品房总价款4805427元，付款方式为买受人首期支付购房总价款的50.05%，其余价款可以向农业银行昌平区支行营业部进行商业贷款支付；第十条逾期付款责任约定，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；第十一条交付条件约定，出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式（即第1款）处理。第1款第（1）项约定，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第1款第（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十五条交接手续第（三）项约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第（五）项约定，买受人同意委托出卖人代缴专项维修资金、契税、第二十四条约定的物业服务费用、供暖费、印花税、产权代办费、图表费、证印花税；第二十一条产权登记（一）初始登记约定，出卖人应当在2012年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记第1款约定，商品房交付使用后，买受人同意委托北京诚信智业房地产经纪中心向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。第2款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式（即第（1）项）处理。第（1）项约定，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第3款约定，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同附件五付款方式及期限第1款约定，买受人分2期交纳首付款，首付款共计2405427元。买受人应于本合同签署之日即2010年2月8日向出卖人支付首期首付款1500000元，于2010年3月5日向出卖人支付剩余首付款905427元。第2款约定，买受人通过银行按揭贷款的形式向出卖人支付剩余房价款。买受人应在支付全部首付款之日起7日内向申请贷款银行提交全部个人贷款资料，否则每延迟一日，买受人应按日向出卖人支付贷款金额万分之零点一的违约金，直至银行放款之日。《商品房预售合同》及其附件对于银行贷款不成功时应如何支付剩余房款未进行约定。签订合同后至2010年3月11日，蔡忠向天元公司共支付首付款2405427元。
2012年1月左右，天元公司通知蔡忠办理入住手续。2012年1月8日，蔡忠办理了房屋入住手续，领取了房屋钥匙，向天元公司支付了印花税、办证手续费、办证工本费、图表费及供暖费共计5282.65元，契税和专项维修资金共计199144.81元等。天元公司支付蔡忠迟延交房补偿款4762.75元。
2012年8月，石坊院旧改×号楼1层×号地址经公安机关编号为侯家庵胡同×号×。2013年3月27日，天元公司报送石坊院旧改×#楼项目的竣工验收备案，该工程于2013年4月26日备案完毕。2014年6月17日，天元公司获得昌平区侯家庵胡同×号房屋所有权初始登记。
2013年5月3日，天元公司向蔡忠邮寄了《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋贷款手续的函》，内容为：“尊敬的业主蔡忠：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！现该项目的竣工验收备案表已于2013年4月26日办理完毕，根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的相关约定，已完全具备交付条件，已能办理您所购房屋的贷款手续。请您在接到本函之日起7日内与本公司或者贷款银行联系，办理您所购买的石坊院旧改×号楼×室房屋的贷款手续。逾期办理的，我公司将按合同相关约定予以处理。”
2013年7月12日，天元公司向蔡忠邮寄了《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，内容为：“尊敬的业主蔡忠：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！现该项目的竣工验收备案表已于2013年4月26日办理完毕，根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的相关约定，已完全具备交付条件，已能办理您所购房屋的按揭贷款手续。我公司于2013年5月3日以书面函件催促，其后又以电话形式多次催促，但您仍未按照合同约定办理所购房屋的按揭贷款手续或补齐购房余款。现本公司特向您发函，希望您能在2013年7月19日前办理完毕所购房屋的按揭贷款手续或者补齐购房余款。逾期未予以办理的，我公司将采取相应措施并保留采取相关法律手段的权利！”
2013年10月21日，天元公司向蔡忠邮寄《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，内容为：“尊敬的业主蔡忠：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！您于2010年2月8日与我公司签订《北京市商品房预售合同》（合同号：Y973353），购买我公司开发建设的石坊院旧改×号楼1层×号商业住房一套，合同中约定付款方式为银行按揭贷款。由于种种原因，截至发函当日，该套住房的银行按揭贷款手续仍未办理完毕，银行按揭部分房款仍未支付。现本公司特向您发出本函，要求您结清上述未付房款。逾期未予以支付的，我公司保留采取相关法律手段的权利！”
2014年3月10日，天元公司再次向蔡忠邮寄《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，内容为：“尊敬的业主蔡忠：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！您于2010年2月8日与我公司签订《北京市商品房预售合同》（合同号：Y973353，购买我公司开发建设的北京市昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼1层×号商业住房一套，合同中约定付款方式为银行按揭贷款。由于种种原因，截至发函当日，该套住房的银行按揭贷款手续仍未办理完毕，银行按揭部分房款仍未支付。您也未以其他方式支付剩余房款。我公司多次予以催促，您也未给予明确答复。本公司特向您发出本函，要求您结清上述未付房款。逾期未予以支付的，我公司保留采取相关法律手段的权利！同时由于您的原因导致下一步手续未能办理的，将由您承担相关责任！”
2015年12月2日，天元公司向蔡忠邮寄《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》，内容为：“尊敬的石坊院旧改×号楼1层×号业主（现房公安局备案地址：侯家庵胡同×号×）蔡忠：我公司于2013年5月3日以书面函件催促，其后又以电话形式多次催促，要求您按照购房合同约定办理所购房屋的按揭贷款手续或补齐购房余款，但您一直未予以办理。后我公司又于2013年7月12日向您发出名为《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，2013年10月21日我司又发出告知函，发出名为《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》要求办理完毕所购房屋的按揭贷款手续或者补齐购房余款。逾期未予以办理的，我公司将采取相应措施并保留采取相关法律手段的权利！2014年3月10日我公司再次发出名为《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》。但时至今日您仍未支付剩余房款。鉴于您的逾期付款行为已达到合同解除条件，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1096612）第十条逾期付款责任的约定及附件五的约定，我公司特此通知如下：1、即日起解除与您签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1096612）；2、我公司收回该套房屋，请在3日内与我公司办理腾退手续，否则我公司将采取法律手段实现我们的权利。3、我公司保留追究您违约责任的权利。特此通知，请您谨慎考虑可能发生的各项风险并作出明智选择！”
上述5封函件均通过中国邮政EMS邮寄，天元公司的寄件地址与蔡忠的收件地址均为北京市。蔡忠否认收到了2013年5月3日和2013年7月12日的函件，认可其收到了2013年10月21日、2014年3月10日、2015年12月2日的函件，但不能确定收到函件的时间；称其收到函件后即与天元公司及银行联系办理贷款手续，但不知何故贷款一直未获批准，直至2013年底2014年初，才得知银行不再办理其贷款申请；其后蔡忠积极联系其他银行办理贷款，但因天元公司不予配合提供贷款所需资料，导致无法办理贷款；接到解除合同通知后，蔡忠与其余3户类似情况的业主于2015年12月7日一起至天元公司进行协商，提出只要天元公司承诺办理房屋所有权证即可立即现金支付剩余房款，但未能达成一致。天元公司认可银行于2014年上半年明确表示蔡忠的贷款申请不能继续办理，但对蔡忠的其他说法不予认可，称蔡忠在天元公司发出解除合同通知前一直未与天元公司联系。
关于蔡忠贷款申请未获批准的原因，天元公司称系蔡忠自身资料不齐全等原因，蔡忠称系天元公司不予配合提供材料、天元公司存在问题等原因。经本院向蔡忠实际贷款申请银行中国建设银行北京分行昌平支行调查，蔡忠的贷款申请于2013年7月25日登记在该行系统中，昌平支行审批后还需北京分行审批，由于时间太久、人事变动及银行内部工作方式等原因，该行现不能确定蔡忠的申请未获批准的原因。
蔡忠称因天元公司延期交房和迟延办理房屋产权证，导致该商业用房无法正常出租和收益，故要求提高逾期交房违约金和逾期办理初始产权登记的违约金计算比率至日万分之五。天元公司对蔡忠的主张不予认可。天元公司称因蔡忠迟延支付剩余房款导致其利益受损，合同约定的违约金不足以弥补损失，故请求提高违约金。蔡忠对天元公司的主张不予认可。
审理过程中，蔡忠表示愿意以现金形式一次性付清剩余房款。天元公司表示业主的房屋所有权转移登记手续可以办理，现正逐步向权属登记机关申请办理中。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋预售许可证》、房屋交付手续材料、2013年5月3日《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋贷款手续的函》、2013年7月12日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》、2013年10月21日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》、2014年3月10日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》、2015年12月2日《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》、快递单寄件人留存联、《命名通知》、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、工程竣工验收备案表、房屋所有权证、支出凭单、首付款发票、收据、询问笔录以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《商品房预售合同》是天元公司和蔡忠的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，合同合法有效，双方均应如约履行各自的义务。
本案的争议焦点在于天元公司于2015年12月2日发出的《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》是否产生解除合同的效力。根据《商品房预售合同》约定，除首付款外剩余房款由蔡忠贷款支付，但合同对于贷款支付剩余房款的期限、如贷款不成功剩余房款如何支付并未进行约定。根据查明的事实，蔡忠在签订《北京市商品房预售合同》后向银行办理了贷款申请，但贷款最终未获批准。对于未获批准的原因，天元公司和蔡忠各执一词，均认为系对方过错，但均未提交有力证据证明各自主张，经本院调查，银行也无法确定具体原因。但是，能够确定的是，在2014年初时，天元公司和蔡忠均已得知蔡忠在中国建设银行昌平支行的贷款申请不再可能获得批准。《商品房预售合同》对此种情形如何处理并未进行明确约定，天元公司和蔡忠对于剩余房款如何支付又未能达成一致，在此情形下，本院认为，天元公司作为出卖人并无义务必须配合蔡忠向其他银行申请贷款，可以要求蔡忠结清剩余房款，而蔡忠作为买受人可以选择采取结清剩余房款继续履行合同，也可以选择退房解除合同。因此，本院认为天元公司于2014年3月10日向蔡忠发函要求蔡忠结清余款合法合理。双方均未举证证明蔡忠收到该函件的具体日期，考虑到天元公司邮寄给蔡忠的函件为同城邮件，故本院酌情认定蔡忠收到函件的时间为函件寄出后的第二日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该规定，蔡忠未在收到2014年3月10日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》后3个月内支付剩余房款，故天元公司应自2014年6月13日起享有合同解除权。因蔡忠未催告天元公司行使解除权，故天元公司的合同解除权自2015年6月13日消灭。因双方未约定贷款部分房款的支付期限，也未约定贷款不成功后支付房款的期限，故天元公司不能依据《北京市商品房预售合同》第十条及附件五享有约定解除权。因此，天元公司于2015年12月2日发出《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》并不能产生解除合同的效力。故对于天元公司要求确定双方之间的《商品房预售合同》已经解除以及要求蔡忠腾退房屋的请求，本院不予支持。因合同未解除，故蔡忠主张继续履行，同意付清剩余购房款，要求天元公司接收剩余购房款并协助办理房屋所有权转移登记手续的反诉请求，合法有据，本院予以支持。但需指出的是，继续履行顺序应为蔡忠付清剩余购房款在先，天元公司办理房屋所有权转移登记手续在后。因蔡忠经催告后未及时支付剩余房款导致本案纠纷产生，故为公平原则起见，本案本诉案件受理费应由双方共同承担。
关于天元公司要求蔡忠支付迟延付款违约金的请求。根据上述认定，蔡忠自2014年6月13日起构成迟延付款，故蔡忠应自该日起承担迟延付款违约责任。对于天元公司要求提高违约金计算利率的主张，因天元公司并未提交证据证实其损失高于合同约定的违约金，故对其该主张本院不予支持。故对天元公司要求蔡忠支付迟延付款违约金的请求中的合理部分，本院予以支持，对于其过高部分，本院不予支持。
关于蔡忠要求提高迟延交房违约金及迟延办理房屋转移产权登记的违约金计算比率的请求。因蔡忠未提交证据证明天元公司迟延交房及迟延办理房屋产权转移登记给其造成的损失超过合同约定的违约金，故其该请求缺乏依据，本院不予支持。
关于蔡忠要求天元公司退还契税、维修基金、印花税等199144.81元及利息的请求。因《商品房预售合同》第十五条交接手续第（五）项约定，买受人同意委托出卖人代缴专项维修资金、契税、第二十四条约定的物业服务费用、供暖费、印花税、产权代办费、图表费、证印花税，且蔡忠要求天元公司协助办理产权转移登记手续，故蔡忠该请求与合同约定不符，本院不予支持。需要指出的是，办理产权转移手续时缴纳的契税、维修基金、印花税等金额与蔡忠向天元公司支付的金额不一致的，双方应当据实结算，多退少补。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蔡忠于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司支付剩余购房款二百四十万元；
二、原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司于本判决第一项内容履行完毕后十五日内协助将位于北京市昌平区侯家庵胡同×号×的房屋办理不动产权转移登记至被告（反诉原告）蔡忠名下；
三、被告（反诉原告）蔡忠给付原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司迟延付款违约金，违约金以二百四十万元为本金，按照日万分之零点二计算，自二○一四年六月十三日起计算至实际支付剩余房款二百四十万元之日止；
四、驳回原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）蔡忠的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四万五千二百四十三元，由原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司负担二万二千六百二十一元五角，已交纳；由被告（反诉原告）蔡忠负担二万二千六百二十一元五角，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千一百四十二元，由被告（反诉原告）蔡忠负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李保清
代理审判员 邓徐娟
人民陪审员 刘建强
二〇一六年九月二十日
书 记 员 张 欣