山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初6502号
原告（反诉被告）：泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司，住所地济南市。
代表人:卢志壮，总经理。
委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。
被告（反诉原告）:商派软件有限公司，住所地上海市。
法定代表人：裴大鹏，董事长。
委托诉讼代理人：张峥，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙志勇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告（反诉被告）泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司与被告（反诉原告）商派软件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司代表人卢志壮的委托诉讼代理人于海萍、被告（反诉原告）商派软件有限公司法定代表人裴大鹏的委托诉讼代理人张峥、孙志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司向本院提出诉讼请求：1、被告交纳第四季度租金117361.01元；2、被告返还垫付的物业费9815.34元、电费77.70元；3、被告支付违约金，以117361.01元为基数，自2016年10月1日起至本判决生效之日止，按日万分之五的标准计算；4、被告赔偿律师费损失9070元。事实和理由：原、被告于2016年5月16日订立编号为：SDSH-2016-009的《山东商会大厦租赁合同》，合同约定由被告承租山东商会大厦，建筑面积为338.46平方米。租赁期限3年，自2016年5月16日至2019年5月15日，每季度租金为117361.01元，物业费为每季度14723.01元，交纳时间为每季度首日之前预先向原告交纳当季度的租金及物业费等费用。被告接受租赁房屋后使用至今。根据租赁合同约定，被告应当支付原告2016年第四季度租金、物业费共计132084.02元，但截止至起诉之日被告仍未支付，原告通过各种方式向被告催要，被告以各种理由拖欠。被告已经构成违约，给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院。
被告商派软件有限公司辩称：一、原告不是本案适格原告，不是涉案房屋的所有权人，不具有起诉权。二、在2016年9月30日双方协商一致解除租赁合同，因此被告无需支付第四季度租金及物业费。关于合同的解除：首先，双方协商一致在2016年9月30日解除合同，2016年8月底、9月初被告已经多次同原告协商，双方对解除合同达成了一致，仅仅是对解除合同后的赔偿事宜仍在协商中；其次，假设合议庭认为双方就解除合同没有达成一致，根据合同约定，合同也约定了双方享有合同的任意解除权，根据合同第16.2条约定，除一方根据本合同享有单方解除权的情形外，一方无故解除合同的应向另一方支付三个月租金金额的违约金，这实际上约定了合同任意解除权，而被告2016年8月底已经提前一个多月通知原告解除合同，因此双方的合同已经解除。三、从合同的实际履行情况来看，被告也已经将承租房屋交还原告，全部人员搬离了承租房屋，因此原告要求被告继续履行合同的义务并不适宜强制履行，根据《合同法》第一百一十条规定，原告无权要求被告继续履行合同。四、根据公平原则也应认定双方租赁合同已经解除，本案合同期限为三年，而被告在此期间因无法预料的客观情况发生变化关闭了山东办事处，而且我公司因经营问题也即将进行清算，所有业务也在逐渐关闭，无法继续承租涉案房屋，山东分公司的人员也已经遣散，在租赁合同仅履行了三个多月的情况下要求继续履行合同显失公平。
即使合议庭认为双方合同并未解除，原告要求被告支付租金、违约金也没有合同依据，依法应当驳回。根据合同第5.3条约定，在乙方逾期交付任一期租金、物业费超过15日的，甲方有权选择的处理方式是：1、甲方有权解除或终止合同，并按约定向乙方主张违约责任；2、从押金中扣除欠交的款项，书面通知乙方补足扣除部分的押金，如果乙方未在期限内补足，甲方有权终止合同。现在原告并未主张解除或终止合同，而被告已经支付了相应的押金，因此原告应在扣除押金后书面通知被告补足押金，而原告并未书面通知被告补足押金，因此原告主张租金、违约金等没有依据。
原告要求被告支付物业费没有依据，原告并非主张物业费的适格主体，根据合同附件一的约定及合同实际履行情况，收取物业费的主体是泛海物业管理有限公司济南分公司，而不是原告。
原告主张保全费没有依据，根据合同约定，原告是应当在被告已支付的押金中扣除所欠款项，而且被告有大量押金在原告处，该押金足以抵扣所欠款项。因此原告保全被告的财产没有依据，属于保全错误。因此被告无需承担相应的保全费，并且有权要求原告赔偿因保全错误给被告造成的损失，被告保留要求原告赔偿相应损失的权利。
协商合同9月30日解除，被告愿意补偿给原告三个月租金作为补偿，但当时原告坚持要求七个月租金的补偿，我方认为没有任何依据，双方对于9月30日解除合同的日期是确认的。
综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告商派软件有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2016年9月30日解除；2、反诉被告退还物业费押金14723.01元；3、反诉被告返还涉案房屋内办公家具（消耗清单载明的物品）；4、反诉被告赔偿律师费损失2万元。事实和理由：2016年5月，原、被告签订《山东商会大厦租赁合同》，反诉原告承租山东商会大厦。2016年9月，经协商双方同意于2016年9月30日解除租赁合同。反诉原告已于2016年9月初遣散位于济南的全部员工，搬离涉案房屋，并恢复原状，涉案房屋钥匙也已交还反诉被告，涉案房屋已完成向反诉被告的交付。根据合同约定，反诉被告应当向反诉原告退还物业管理费押金。同时，在涉案房屋内的所有办公家具等，均系反诉原告的合法财物，反诉原告有权自行处置合法所有的财物，但反诉被告拒不同意反诉原告将上述财物搬离承租房屋，给反诉原告造成重大损失。为此，反诉原告诉至法院，以维护自身合法权益。
反诉被告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司辩称：一、反诉原告所述与事实不符，双方于2016年5月12日签订租赁合同，该合同的签订是双方真实意思表示，不违反法律法规，而且双方并没有同意于2016年9月30日解除租赁合同，双方并没有就租赁合同签订任何解除协议，因此该租赁合同是有法律效力的，反诉原告应当按照租赁合同的约定履行义务。二、反诉原告无权要求返还物业费押金，根据合同第5.3条约定，若被告逾期交纳任一期物业费等费用，反诉被告有权在无需通知的情况下从押金中扣除欠交款项，因反诉原告逾期交纳物业费，反诉被告代替其向物业公司垫付了物业费，该物业费应当优先从反诉原告交纳的物业费押金中扣除，因此反诉原告无权要求返还物业费押金。三、反诉原告无权要求返还涉案房屋内的办公家具，因其欠付房屋租金及物业费，根据《物权法》第二百三十条规定，反诉被告有权留置涉案房屋内的办公物品。四、反诉原告要求反诉被告承担律师费不应得到支持，因本案的本诉和反诉都是因反诉原告违反双方签订的租赁合同造成，反诉原告违约在先，其因自己的违约行为要求反诉被告承担律师费违反公平原则，因此不应得到支持。请求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：位于济南市，建筑面积为75669.53平方米，所有权人为案外人泛海实业股份有限公司，产权证号为：济房权证。2015年10月1日，案外人泛海实业股份有限公司向原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司出具“授权委托书”一份，内容为：“现委托泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司作为我方的委托代理人，委托权限如下：1、山东商会大厦出租经营。2、山东商会大厦租赁合同的签订、履行合同权利义务、概括转让、终止或解除”。2016年5月12日，原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司（甲方、出租方）与被告商派软件有限公司（乙方、承租方）签订《山东商会大厦租赁合同》一份，约定由被告承租山东商会大厦9层901单元，建筑面积为338.46平方米，租期3年，自2016年5月16日起至2019年5月15日止，其中2016年5月16日至2016年6月15日为免租期；租金为每季度每建筑面积平方米346.75元，即每季度117361.01元，被告应于每季度首日前向原告预付当季全额租金，被告未按约支付的，每逾期一日按逾交总额的万分之五支付违约金；物业管理费为每季度每建筑面积平方米43.50元，即每季度14723.01元，被告于每季度首日前预付当季全额物业费，被告未按约支付的，每逾期一日按逾交总额的万分之五向原告指定的管理机构支付违约金；被告按1个季度的租金标准向原告交纳租金押金，即117361.01元；被告按1个季度的物业管理费标准交纳物业费押金，即14723.01元；在租赁期内，承租方未违反合同约定，包括但不限于交清应付租金、物业管理费及其他应付费等，出租方在租赁期满且办理完所有退房手续后15日内无息退还；若在承租期内，承租方逾期15天以上未交付任何一期租金、物业管理费、违约金等，出租方有权终止或解除合同，并要求承租方承担违约责任，有权在无须通知承租方的情况下，从押金中扣除欠交部分的等额款项，且有权要求承租方在出租方书面要求后15日内补足所扣除部分的押金，否则，出租方有权终止合同，收回房屋，剩余押金不予退还；除经原告同意，被告不得以押金抵销租金、物业费等款项。合同第十六章“违约责任”中，双方约定如任何一方违反合同约定，应承担违约责任并赔偿另外一方因此所受到的损失；除一方根据合同享有单方解除权的情形外，一方无故解除合同的，应向另一方支付3个月租金金额的违约金。租赁期间，承租方有擅自将房屋转租或转借行为的；未经出租方书面同意对房屋进行装修、改建或扩改变动房屋结构、损坏房屋的；变更用途或利用房屋从事非法活动的；拖欠房租累计超过15天以上的等行为，出租方有权解除合同，承租方需按一倍租金押金金额向出租方支付违约金，若违约金不足以弥补出租方损失的，承租方还应赔偿出租方全部损失。合同约定的物业费、物业费押金收取单位为案外人泛海物业管理有限公司济南分公司。2016年5月18日，原、被告办理了房屋及相应设施设备的交接验收手续。2016年5月20日，被告商派软件有限公司向原告支付了租金押金117361.01元。截止至2016年9月30日之前的房屋租金及物业费，被告商派软件有限公司已全部付清。
原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司主张根据被告商派软件有限公司的要求于2016年9月1日向被告发出“租金交款通知书”一份，通知被告商派软件有限公司按合同约定支付2016年第四季度租金117361.01元。被告商派软件有限公司对此不予认可，主张即使应支付也应当是在2016年9月30日支付下一季度的租金，原告在2016年9月1日发出此通知没有任何合同依据。
原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司在本案中提交“关于催缴房屋租金的函”复印件一份，主张在2016年9月29日向被告发函，要求被告2016年10月1日前缴纳2016年第四季度租金、物业费及电费。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司主张函件是直接交付给被告公司前台工作人员的，但对此未提供证据予以证实。“关于催缴房屋租金的函”的内容为：“商派软件有限公司：根据《山东商会大厦租赁合同》（合同编号：SDSH-2016-009）约定，贵司应于2016年10月1日前缴纳2016年第四季度写字间租金117361.01元、物业管理费14723.01元、电费458.85元。否则，我司将按照合同中的约定，追讨贵司在《山东商会大厦租赁合同》（合同编号：SDSH-2016-009）中的违约责任。特此函告。泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司（公章）二〇一六年九月二十九日客户签收人：”。被告商派软件有限公司对此不予认可，称该函没有我方工作人员签字，无法证实已向我方送达，在2016年9月29日我公司已经遣散了员工，在此期间原、被告一直在协商解除合同的赔偿事宜，所以不可能存在此函件；根据合同约定，如果需要支付第四季度租金及物业费应当是在2016年9月30日前，原告主张的送达函件时租金支付条件并未成就；原告主张发送的催缴函没有依据，在没有欠交的情况下不存在催缴的问题。
原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司主张在2016年10月9日委托国浩律师（济南）事务所向被告商派软件有限公司发出“律师函”一份，限期被告缴纳2016年第四季度租金、物业费等费用。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司主张律师函是直接送达到被告公司，由被告的工作人员收取，但对此未提供证据予以证实。被告商派软件有限公司称无法确认原告将律师函交给了哪个工作人员，并主张在2016年9月底前被告工作人员已经遣散，原告不可能在这个时间将相应的函件送达公司工作人员。
原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司在本案中提交“证明”一份，欲证实代被告垫付了物业费9815.34元、电费77.70元的事实。“证明”的内容为：“商派软件有限公司在租赁山东商会大厦过程中应予缴纳的物业管理费和电费，已在其与泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司订立的《山东商会大厦租赁合同》中明确体现，自2016年10月1日至2016年11月30日的物业管理费9815.34元、电费77.70元，合计9893.04元。商派软件有限公司未予缴纳，后由业主泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司予以全部支付我公司。特此证明。泛海物业管理有限公司济南分公司（公章）二〇一六年十二月二十日”。被告商派软件有限公司对此不予认可，称不符合书证的形式要求，且原告与证明出具人存在利害关系，不能作为对其有利的证据；被告已向物业公司支付了押金，如欠交物业费应当从押金中扣除；被告从未委托原告向第三方支付任何费用，原告也没有提供支付凭证，不能证实其已实际支付了款项。
被告商派软件有限公司在本案中提交了电子邮件截图，欲证实原、被告已就解除涉案租赁合同达成协议，仅是对解除后的赔偿事宜仍在协商。邮件的发件人为“张麒”、邮箱为zhangqi@shopex.cn、收件人为“颜波（系原告公司负责房屋租赁的业务员，本院注，下同）”、邮箱为“15964528061@163.com”、主题为“济南山东商会大厦901室解约事宜”。邮件内容为：“颜经理：你好。关于对我司解约济南山东商会大厦901室租赁事宜贵司提出的三点要求做如下回复：1、贵司提出因我司违约，需扣押我司之前支付的3个月房租押金并赔偿3个月租金及1个月免租期，总计7个月房租做为赔偿。我司认为按照合同违约条款，我司只需支付3个月租金做为违约金。因我司在贵司有3个月押金费用可以做为违约金，因此不需要再支付额外的费用；2、贵司提出我司需要把办公室恢复租赁给我司前的原貌。我司因为租赁的时候办公室就是带着装修及隔断，我司没有变动房间内原有的格局，因此不需要恢复可以直接把办公室交还给贵司；3、贵司提出我司需把办公家具在2016年9月30日之前搬离撤出。我司会尽力找转租下家或贵司找到转租下家，办公家具可以折扣处理给新的租客。如到9月30日之前没有找到能转租的下家，贵司也不允许我司继续把家具摆放在901室，我司会在9月30日之前把家具搬离处理；我司办公人员也会在2016年9月30日之前搬离901室，同步办公室交还给贵司”。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司对于证据的真实性无法确定，主张仅能证明双方对租赁合同是否解除、能否解除进行协商，没有达成一致同意解除合同，也没有签订书面解除协议。
被告商派软件有限公司在本案中提交了“退还押金等相关事宜通知”、特快详情单及邮件查询记录，欲证实2016年10月底向原告发送退还押金的通知，并将房屋钥匙寄还原告，证明双方于2016年9月30日解除了租赁合同。特快详情单中寄件人为“张麒”、公司名称为“商派软件有限公司”，收件人为“颜波”、电话为“0531-8065****、1596452****”、公司名称为“泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司”、收件人地址为“山东省济南市”、邮件实际重量0.4千克，该邮件于2016年10月30日由单位收发章签收。“退还押金等相关事宜通知”的内容为：“泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司：我司向贵司承租济南市（建筑面积为338.46平方米），双方签订了《山东商会大厦租赁合同》（合同编号：SDSH-2016-009）。现双方已于2016年9月30日结束租赁并终止双方的租赁合同。鉴于：1、当前承租单元901单元及其装置、设备等均完好；2、贵司拒不同意我司搬出该承租单元内属我司所有的办公家具等；3、贵司拒不进行房屋交接，拒不接受我司交还的该承租单元钥匙；4、我司已将该承租单元钥匙随本通知交还贵司。请贵司在收到本通知后5日内：1、立即归还该承租单元内属我司所有的全部办公家具等；2、退还我司已交还的全部押金共计人民币132084.02元（大写：壹拾叁万贰仟零捌拾肆元零贰分整），具体包括：（1）租金押金：1个季度租金，即人民币117361.01元；（2）物业管理费押金：1个季度物业管理费，即人民币14723.01元。特此通知。商派软件有限公司（公章）2016年10月26日”。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司对此不予认可，主张未收到该通知。
2016年10月26日济南市公安局市中区分局大观园派出所出具“关于证明张麒报警的函”一份，内容为：“……于2016年10月26日14时许报警称：因其公司（商派软件有限公司）租赁山东商会901房间，提前解约，与业主发生纠纷，业主阻止其搬走办公家具。特此证明”。被告商派软件有限公司主张因提前解约发生纠纷，原告拒绝被告搬走办公家具。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司对此予以认可，但主张截止至2016年10月26日被告一直未交纳房租并占用房屋。
被告商派软件有限公司在本案中提交了“销售货物或者提供应税劳务清单”复印件一份，欲证实在承租涉案房屋时购置的家具情况，即现在被原告留置的家具情况，并据此要求原告返还该部分办公家具。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司对此不予认可，主张无法确定房屋内是否有清单中的物品。
被告商派软件有限公司在本案中提交了录音光盘及整理的文字资料一份，主张系被告工作人员张麒与原告工作人员颜波、张经理的谈话录音，欲证实原、被告在2016年9月30日之前已达成了9月30日解除合同的合意，以及原告扣留被告办公用品的事实。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司对于证据的真实性不予认可，未提出其他质证意见。
另查明，被告商派软件有限公司为本案诉讼与上海邦信阳中建中汇律师事务所签订《聘请律师合同》一份，并于2016年11月25日向上海邦信阳中建中汇律师事务所支付律师费2万元。
以上事实，有房产证、授权委托书、山东商会大厦租赁合同、租户单元交接验收表、租金交款通知书、关于催缴房屋租金的函、律师函、证明、电子邮件截图、退还押金等相关事宜通知、收据、报警的函、销售货物或者提供应税劳务清单、录音光盘、聘请律师合同及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋系由产权人泛海实业股份有限公司授权原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司经营管理，该合同的权利义务应归于原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司，故对被告商派软件有限公司关于原告主体不适格的抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《山东商会大厦租赁合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于原、被告是否协商一致解除了《山东商会大厦租赁合同》的问题。本院认为，虽然被告商派软件有限公司主张已与原告协商一致解除了合同，并提交了电子邮件截图、退还押金等相关事宜通知等予以证实，但根据被告商派软件有限公司提交的电子邮件截图、录音资料等证据显示的内容，能够证实的是原、被告对于租赁合同的解除进行了协商，原告对于合同解除后的违约责任等提出了自己的意见，被告也对原告提出的意见进行了回复，但双方的意见存在分歧，并未达成一致，故在原告提出的相关违约赔偿事宜尚未最终商定的情况下，无法认定原告已先期同意与被告商派软件有限公司解除了租赁合同，故对被告商派软件有限公司的此项抗辩理由，本院不予采纳。关于被告商派软件有限公司是否享有合同单方解除权，《山东商会大厦租赁合同》是否因被告商派软件有限公司行使单方解除权而解除的问题。对此问题原、被告的争议焦点在于对合同第16.2条“除一方根据本合同享有单方解除权的情形外，一方无故解除合同的，应向另一方支付3个月租金金额的违约金”的理解。原告主张被告不享有合同单方解除权，被告则主张该条约定实际上是赋予了合同双方均享有单方任意解除权，但需要承担向对方支付约定违约金的后果。对此，本院认为，从合同第16.2条约定的文字内容上看，被告商派软件有限公司的解释具有合理性，且我国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，根据该项法律规定，即使双方对于合同条文理解上存在分歧，在涉案租赁合同是由原告提供且为预先拟定并可重复使用的合同文本的情况下，应当作出不利于原告方的解释，故被告商派软件有限公司根据合同第16.2条享有合同单方解除权的主张，合法有据，本院依法予以采纳。根据被告商派软件有限公司提交的电子邮件截图、退还押金等相关事宜通知、报警的函及录音资料显示的内容，可以证实原告已先期收到了被告商派软件有限公司向其发出的2016年9月30日提前解除租赁合同的通知，故反诉原告商派软件有限公司要求确认涉案租赁合同自2016年9月30日起解除的主张，合法有据，本院依法予以支持，对原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司在本案中的各项诉讼请求，本院均依法不予支持。虽然反诉原告商派软件有限公司已交纳了物业费押金，且有部分办公物品被反诉被告扣押于涉案房屋内，但因物业费押金并非反诉被告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司收取，且仅凭反诉原告提供的清单复印件无法确定涉案房屋内现存物品与清单复印件上载明的内容一致，故对反诉原告要求反诉被告退还物业费押金、返还涉案房屋内办公家具并赔偿律师费损失的主张，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司与被告商派软件有限公司于2016年5月12日签订的《山东商会大厦租赁合同》自2016年9月30日起解除。
二、驳回原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司的诉讼请求。
三、驳回反诉原告商派软件有限公司的其他反诉请求。
案件受理费3150元、财产保全费1270元，均由原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司负担；反诉费400元，由被告商派软件有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一七年七月八日
代理书记员 孙 靖