福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终2584号上诉人（原审原告）：李云辉，男，1959年4月20日出生，台湾地区居民，住台湾地区。委托诉讼代理人：吴自然，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：俞裕标，男，1962年8月25日出生，汉族，住福建省平潭县。上诉人李云辉因与被上诉人俞裕标房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李云辉的委托诉讼代理人吴自然，被上诉人俞裕标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李云辉上诉请求：1.撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初40号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案上诉费用由俞裕标承担。事实与理由：一、李云辉与俞裕标签订的《房屋租赁合同》中对违约金48万元的约定系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定。李云辉已依约支付十年的租金16万元，但俞裕标却未依约履行交房义务，故其依法应承担违约责任，即向李云辉支付48万元违约金。二、一审法院在俞裕标未依法到庭应诉，也未提交书面答辩意见对违约金过高提出异议的前提下，作出超出《房屋租赁合同》约定的判决，违背意思自治原则，属于适用法律错误。三、一审法院剥夺李云辉的辩论权利，诉讼程序严重违法。四、即便俞裕标对违约金过高有提出过抗辩，但却未提供相应证据予以证明；一审法院未实际调查或核实李云辉的实际损失及预期利益等，径直作出判决，违背相关法律规定；俞裕标自2013年8月7日便占有李云辉预交的十年租金16万元，而一审法院却将违约金调整为中国人民银行同期同类贷款利率，且自2016年12月2日起计算，与事实不符，于法无据。俞裕标辩称，一、俞裕标并非不履行交付案涉租赁物的义务，现房屋随时可以移交。因李云辉一直未与俞裕标联系房屋移交的具体事宜，俞裕标也无法直接与李云辉取得联系，且李云辉向俞裕标寄送的《督促履行告知书》及《合同解除书》，俞裕标均未收到，导致案涉房屋无法完成移交。李云辉应对合同无法继续履行承担相应的过错责任。二、李云辉要求按合同约定支付48万元的违约金，缺乏事实和法律依据。1.合同约定的十年租金仅为16万元，违约金却是租金的3倍，该约定显失公平。2.违约金的承担应以实际损失为依据，但李云辉没有任何证据证明其存在实际或预期利益损失。3.俞裕标至今仍愿意继续履行合同，案涉房屋也处于空置状态。李云辉向一审法院起诉请求：1.判决确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2016年12月23日解除；2.判令俞裕标向李云辉返还已支付的租金16万元；3.判令俞裕标向李云辉支付“未交付租赁物”的违约金48万元；4.本案诉讼费用由俞裕标负担。一审法院认定事实：以俞裕标作为出租方与以李云辉作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，合同落款时间为2016年12月1日（系事后补签）。合同第一条约定，出租方出租的商铺坐落地址为平潭县，建筑面积一层约34.92平方米。合同第二条约定，租期十年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止。合同第三条约定，每年租金为1.6万元，十年共计16万元，于签订合同时一次性付清。合同第七条约定，出租方在约定的起租时间无法将该标的房产交给承租方视同违约，负责赔偿违约金48万元。2013年6月4日、8月7日李云辉通过银行转账方式向俞裕标支付租金10万元、6万元，共计16万元。因俞裕标未能按期交付案涉租赁物，李云辉于2016年12月19日向案涉租赁物坐落地址邮寄《督促履行告知书》，要求俞裕标收到告知书后3日内交付案涉租赁物并支付违约金，邮件投递查询单显示，该邮件于2016年12月20日投递成功，签收人为“他人收”。因俞裕标在限定的期限内仍未交付案涉租赁物，李云辉遂于2016年12月23日向俞裕标邮寄《合同解除书》，告知俞裕标自该通知送达之日起案涉租赁合同解除，并要求俞裕标返还租金及支付违约金，邮件投递查询单显示，该邮件于同日投递成功，签收人为“本人收”。2017年1月20日，一审法院依李云辉提出的财产保全申请，依法裁定查封俞裕标名下的坐落于平潭县的房屋（房屋所有权证号：榕房权证Ｐ字第××号）（查封限额64万元）。一审法院认为，本案是涉台民商事案件。根据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款规定，本案适用大陆法律为准据法。本案中，案涉《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，俞裕标未能于约定的起租时间（即2016年12月1日）履行交付案涉租赁物的义务，已构成违约。俞裕标抗辩因不知晓李云辉的联系方式导致无法履行合同，但李云辉在案涉租赁物周边与他人签订的同类租赁合同却能够正常履约，故俞裕标的上述抗辩主张，不符合常理，不予采信。房屋租赁合同法律关系中，作为出租方的俞裕标，其所要履行的主要义务便是交付租赁物，其不仅未能按约定的日期履行相关义务，经李云辉催告后在合理期限内仍未履行，故李云辉有权解除案涉租赁合同。李云辉通过书面通知方式向俞裕标主张解除合同，符合法律规定，予以支持。解除合同通知于2016年12月23日通过邮寄方式到达俞裕标，故依法确认案涉《房屋租赁合同》于该日解除。俞裕标抗辩未收到李云辉所发出的催告书及解除合同通知书，根据在案证据显示，两份文书系邮寄至案涉租赁物坐落地即俞裕标现住所地，邮件查询单亦体现两份文书均已投递成功，即便并非俞裕标本人所签收，亦不能排除为其家属代收，故依法可以确认两份文书均已到达俞裕标。俞裕标抗辩案涉租赁合同约定的违约金过高，本案全部租金仅为16万元，却约定高达租金3倍的违约金，明显过高，应予以调整。基于公平原则，依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率自俞裕标违约之日（即2016年12月2日）起计算至租金还清之日止。李云辉主张的违约金数额超出部分，不予支持。俞裕标经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：一、确认李云辉与俞裕标签订的《房屋租赁合同》于2016年12月23日解除；二、俞裕标应于判决生效之日起十日内返还李云辉租金16万元并支付违约金，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月2日起计算至租金款项还清之日止；三、驳回李云辉的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案讼争租赁合同约定的租金仅为16万元，而约定的违约金却高达租金的三倍，且李云辉并未举证证明其损失高达48万元，故在俞裕标于一审中要求调低违约金标准的情况下，一审判决认定本案讼争租赁合同约定的违约金明显过高是正确的，依法应予以调整。虽然双方当事人约定的起租时间为2016年12月1日，但李云辉早于2013年6月4日、8月7日向俞裕标支付租金10万元、6万元，共计16万元，但俞裕标在起租前未能按期交付租赁物，且至今仍占用租金，明显存在违约，故基于公平原则并考虑李云辉的实际损失，本院酌定本案违约金按月利率2%自俞裕标支付租金起计算至租金款项还清之日止。一审判决认定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月2日起算，缺乏合理性，本院予以纠正。综上所述，李云辉的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初40号民事判决第一、三项；二、变更福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初40号民事判决第二项为：俞裕标应于本判决生效之日起十日内返还李云辉租金16万元并支付违约金，违约金按月利率2%计付（其中租金10万元自2013年6月4日起算至款项还清之日止；租金6万元自2013年8月7日起算至款项还清之日止）；三、驳回李云辉的其他上诉请求。一审案件受理费10200元由李云辉负担6200元，俞裕标负担4000元；二审案件受理费10200元由李云辉负担6200元，俞裕标负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长  林 伟审 判 员  谢 芬审 判 员  陈 雯二〇一八年五月十日法官助理  吴文俊书 记 员  黄丽琴附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……