新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终613号上诉人（原审被告）：克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司，住所地：克拉玛依市准噶尔路76号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈建勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李振峰，男，1973年5月27日出生，汉族。委托诉讼代理人:陈雪雯,新疆炎黄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文凯，男，1969年3月27日出生，汉族。上诉人克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司（以下简称阳光时代公司）因与被上诉人张文凯委托合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人阳光时代公司的委托诉讼代理人李振峰、陈雪雯，被上诉人张文凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人阳光时代公司上诉请求：1、判令撤销一审判决并依法改判上诉人按照原商铺购置价5%向被上诉人支付租金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、阳光时代与业主委员会就租金事宜已进行沟通，大部分业主已同意并签订租金变更协议，根据《物权法》第七十六条第一款第七项及第二款之规定，本案涉及共同管理，经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。被上诉人依据原合同主张租金与事实不符。二、由于近年来经济形势不佳，大众消费水平下滑，导致上诉人经营状况十分困难，上诉人已无力按原合同履行义务，依据《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十六条之规定，本案依法适用情势变更原则，对原合同进行变更。三、阳光时代的大部分业主已推选代表与上诉人达成了变更协议，该协议对全体业主有效，上诉人已向被上诉人支付了2017年1月及2月租金，应从被上诉人的一审主张中扣减，自2017年3月之后的租金愿意按照原商铺购置价的5%向被上诉人支付租金。四、根据通运大厦全体业主与通运公司补充协议，通运公司对大厦全体经营进行统一管理，全体业主应当遵照执行，现通运公司已与阳光时代签订变更协议，该协议对全体业主有效，被上诉人应当按照变更协议的百分之五向上诉人支付租金。被上诉人张文凯答辩称,对上诉请求不认可,第一，业主委员会是违法产生的，选举的过程不公平公正，部分业主连参与的权利也没有，业主委员会只能代表物业方，对涉案业主委员会的行为不认可。第二，被上诉人未出具授权委托书委托业主委员会签订变更协议，如果需要变更租金应由被上诉人与上诉人沟通后变更，现不同意降低租金，部分业主已签订的变更协议对被上诉人无效，通运公司与被上诉人签订的协议不包括对租金的调整，仅约定针对大厦的整体招商整体装修适用。一审认定事实清楚，请求维持一审判决。张文凯向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年7月房屋租金5087.60元、支付逾期滞纳金309.60元，合计5397.20元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告承认原告在本案中主张的事实及承认原告主张租金5087.60元的诉讼请求，故对原告主张的事实及租金5087.60元的诉讼请求予以确认。关于原告主张滞纳金309.60元的诉讼请求。根据原、被告签订租赁合同约定的违约责任及违约金计算方法，滞纳金应当认定为违约金，其违约起算时间应为每月11日起至次月10日止，违约金应当为284.18（782天×0.0005×726.80元/月）元。因此，对原告主张的违约金，一审法院予以部分支持。关于原告主张的暂缓支付租金的理由。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：”本法所称的'不可抗力'，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”结合双方签订租赁合同不可抗力免责条款的约定，被告主张的暂缓支付租金理由并不成立，因此，对被告的辩称，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条第二款、第二百二十六条之规定，判决：被告克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张文凯支付租金5087.60元、违约金284.18元，合计5371.78元。二审期间，上诉人提交以下证据证实其主张：1、关于通运大厦承租事宜的说明及《补充协议（附件四）》各一份，以证明通运公司与通运大厦全体业主签订《补充协议（附件四）》，协议明确约定由通运公司根据市场整体经营需要统一管理，业主严格遵照执行。通运大厦作为统一管理人，考虑到市场效益和业主整体利益，同意与阳光时代公司签订租金变更协议，该决定所有业主均应遵照执行。2、克拉玛依区人民法院（2013）克民二初字第289号民事判决书、新疆高级人民法院（2014）新民申字第1675号民事裁定书及克拉玛依区人民法院（2013）克民二初字第284号民事判决书各一份，以证实2013年通运大厦业主与阳光时代就承租问题产生诉讼，在诉讼过程中，克拉玛依区人民法院、克拉玛依市中级人民法院以及新疆维吾尔自治区新疆高院对业主与通运公司签订的《补充协议（附件四）》约定内容均予以确定。法院在判决中认定如下：第一，通运公司对通运大厦商铺整体运营实行统一管理，遵从大多数业主的意愿有利于维护全体业主的利益；第二，认定产权式商铺所有权性质不能等同于独立商铺，所有权行使应当服从于大多数业主的整体意愿。3、中国建设银行转账支票存根2张及业主明细表一份，以证实阳光时代公司已将2017年1月、2月的租金按照原合同约定汇入被上诉人账户。4、《倡议书》、通运大厦一至三层商铺业主代表人推选及授权书、《业主委员会备案表》、《变更协议》，以证实2016年12月，阳光时代公司倡议各业主积极成立业主委员会。之后，在2017年，通运大厦业主积极筹备成立业主委员会，并于2017年4月批准成立，李娜、徐红、江志芳、熊庆利、陶荣、梁晓波、刘章军7人为业主委员会成员。2017年5月开始，各业主经商议，推选业主委员会成员7人为代表，现通运大厦共385名业主，其中269户业主已授权上述7人与上诉人商定通运大厦商铺租金变更事宜。经业主推选，业主委员会（成员）与上诉人签订《变更协议》，协议对原合同第二条约定的租金条款进行变更，即2017年3月1日至2018年2月28日的租金按照原商铺购置价的5%支付租金。通运公司已同意变更协议内容，本着统一管理经营的方针，其他业主也应当遵照执行变更协议约定。经质证，被上诉人对第一份证据真实性无异议，关联性有异议，通运公司只是针对大厦的统一管理，主要针对房屋维修和物业，该协议在通运大厦开业的时候,即2004年签订，时隔多年,应已无效。第二份证据民事裁判文书不太清楚，关联性不认可。第三份证据中国建设银行转帐存根与本案关联性不认可。其他所有的证据，三性不认可。经审查，本院认为，上诉人提交以上证据，被上诉人对关联性均不认可，且无法证实被上诉人有同意变更租金的意思表示，故对以上证据欲达到的证明目的不认可。二审查明的事实与一审一致，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应当按照合同约定的原始购置总价的8%向被上诉人支付其要求的房租。上诉人辩称因大部分业主、业主委员会及通运公司均已同意变更合同，且本案存在情势变更情形，被上诉人要求按照合同约定的原始购置总价的8%支付房租无事实及法律依据的意见。本院认为，双方签订委托合同合法有效，应依约履行合同，被上诉人已完成合同义务，上诉人应按期支付租金，根据《合同法解释（二）》第二十六条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”上诉人辩称的”近年来经济形势不佳，大众消费水平下滑”属于商业风险，不适用情势变更原则，且被上诉人不同意变更合同，业主委员会及通运公司在无被上诉人授权的情况下，无权签订变更合同，故上诉人的该辩解意见无事实及法律依据，本院依法不予支持。上诉人称其在2017年11月27日向被上诉人支付了2017年1月及2月的租金，应予扣减的意见。被上诉人则认为其收到的是2017年10月及11月租金，双方对2017年11月27日的汇款是何时租金存在异议。庭审中，双方均认可以往的租金支付方式是”次月支付上月租金”，而本案上诉人主张其2017年11月27日汇款是2017年1月及2月租金，显然有悖租金支付惯例，也无充分证据证实，故本案对上诉人的主张依法不予支持。综上，上诉人阳光时代公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律及判决结果正确,审判程序合法,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕 平代理审判员 吴 婷代理审判员 李 萍二〇一七年十二月十四日书 记 员 张晓燕