湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂民申56号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：武汉筑家瑞盛建材有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区马沧湖路41-43号4-3号。法定代表人：陈超，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴天正，湖北朋来律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚军，湖北朋来律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉聚盈商业运营管理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区解放大道1049号。法定代表人：张志刚，该公司经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张志刚，男，1964年3月12日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省武汉市江岸区，再审申请人武汉筑家瑞盛建材有限公司（以下简称筑家公司）因与被申请人武汉聚盈商业运营管理有限公司（以下简称聚盈公司）、张志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终2049号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。筑家公司申请再审称，原审判决适用法律错误。1、在聚盈公司未主张抵销抗辩的情形下，一审法院主动适用抵销抗辩，违反了“当事人未主张的，人民法院不得审理”原则。2、原审判决筑家公司支付聚盈公司房屋占有使用费，没有法律依据。且在具体计算时房屋占有使用费未考虑合同约定的免租期问题。3、涉案房屋租赁合同提供的付款账户为张志刚，而非聚盈公司。张志刚滥用公司法人独立人格，应当承担连带赔偿责任。筑家公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定申请再审。本院审查查明，2011年11月11日，中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处（甲方）与艳阳天公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：“甲方自愿将武汉市硚口区解放大道1049号蓝天嬉水乐园整体的房屋建筑面积15000平方米，场地面积4000平方米出租给乙方使用，租赁期限从2012年3月1日起至2030年2月28日止。”合同还约定由艳阳天公司投资对嬉水乐园及配套新建五层门楼和地下停车场进行整体改造。2012年4月20日，艳阳天公司（甲方）与武汉孕天使商业运营有限公司（乙方，该公司法定代表人为张志刚）签订《房屋租赁合同》（草案），约定：“甲方将改造后的物业1至3层（面积约13500平方米）转租给乙方使用，租赁期限至2030年2月28日止。”2014年7月17日，艳阳天公司（甲方）与聚盈公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将原蓝天嬉水乐园、天使成宝儿童城转租给乙方，乙方承租该房屋从事商业运营（招商转租）、物业管理等。租赁面积：该房屋一楼、二楼整层以及三楼（甲方使用的部分除外），具体面积以双方工程人员实际测算为准。租赁期限三年零八个月，甲方同意给予乙方八个月的免租期。第一年租金为每月50元/平方米。甲方同意乙方将租赁物整体转租第三人。但须将第三人经营范围、经营规划书面告知甲方。乙方与第三人签订转租合同时应特别注明，甲方同意乙方与第三人签订转租合同期限至2030年2月20日止。本租赁合同到期后双方不再签订新的租赁合同，乙方与第三人签订的《租赁合同》由甲方与第三人继续履行。甲方同意乙方每年每月按照实际租赁面积以10元/平方米价格支付乙方运营管理费。该费用从乙方交纳的租金中扣除。乙方与第三人签订转租合同，其起租价及租金计算方式不得低于本协议甲方与乙方的约定。”2014年10月30日，艳阳天公司（甲方）与聚盈公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“1、乙方将位于武汉市解放大道1049号（原蓝天嬉水乐园）1-2层出租给筑家公司用于经营，建筑面积为8266.09平方米，租赁期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月31日止。2、甲方同意自2015年1月1日至2015年8月31日为该《房屋租赁合同（分租）》的免租期，该《房屋租赁合同（分租）》的起租日期为2015年1月1日开始计算。3、甲方同意从该《房屋租赁合同（分租）》第一年度第一季度租金中借支80万元给乙方用于招商费用。此费用在免租期结束后，由乙方在每季度应提取的管理费中分批次返还给甲方，还款周期为一年。”另查明，2014年9月29日，聚盈公司（甲方）与筑家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将武汉市解放大道1049号天使成宝内的一二整楼由甲方提供给乙方用于统一招商建材家居市场经营；乙方已充分了解该物业的具体使用情况，乙方愿意承租上述物业并履行本协议项下的义务（二楼婴儿SPA游泳馆一并交给乙方统一经营）。房屋面积：该房屋建筑面积为9195.74平方米（以建筑蓝图面积为准），本合同签订前，甲乙双方对该房屋的位置及附属设施、设备均予确认，所有设施需完好正常运行。租赁期限从2014年10月31日起至2029年9月31日止，总计15年。2014年10月31日起至2015年2月28日为免租期。付款方式为：交三付三，租金第一年每月55元/平方米，第二年、第三年均为60元/平方米，以后每年涨幅为4%。乙方签订合同24小时内支付定金50万元到甲方指定账户，此定金冲抵第一季度的部分费用款项。乙方应于2014年12月15日前付清第一季度的所有费用。乙方应于11月15日前向甲方支付1517297.1元，作为履约保证金。”当日，筑家公司向合同中指定的张志刚个人账户支付了50万元，后筑家公司将租金及履约保证金打入张志刚的个人账户。合同履行过程中，筑家公司共支付履约保证金及租金共计4034594元，还支付了物业管理费20000元。筑家公司承租该房屋后，委托武汉蓝天筑家建材有限公司（以下简称蓝天筑家公司）对市场进行经营。蓝天筑家公司积极进行招商并定期进行广告宣传，期间在商场安装复合地板花费48195元。后双方在合同履行过程中就租赁面积等问题产生争议，筑家公司于2015年7月向一审法院提起诉讼。2015年9月8日，聚盈公司向筑家公司和蓝天筑家公司发出解除合同通知，要求解除《房屋租赁合同》并给予7天的搬迁期。2015年9月15日，聚盈公司实际控制了诉争房屋，聚盈公司在庭审中表示租金应计算至2015年9月15日并要求筑家公司支付房屋使用费。2015年12月31日，湖北省武汉市硚口区人民法院作出（2015）鄂硚口民三初字第00240号民事判决：一、撤销武汉筑家瑞盛建材有限公司与武汉聚盈商业运营管理有限公司2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回武汉筑家瑞盛建材有限公司其他诉讼请求。筑家公司不服，提起上诉。2016年6月20日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民终2049号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院审查认为，因聚盈公司隐瞒了涉案租赁房屋的真实面积，筑家公司向法院起诉撤销与聚盈公司之间的《房屋租赁合同》并返还财产，聚盈公司则以筑家公司应当支付房屋占有费进行抗辩，原审法院据实作出处理，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律拘束力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费的，人民法院一般应予以支持”之规定，合同被确认无效或者被撤销后，该合同自始无效；房屋租赁合同无效的，当事人有权要求支付房屋占有费。因筑家公司已经实际使用该房屋，原审判决在撤销筑家公司与聚盈公司之间的《房屋租赁合同》及返还财产的同时，按照合同约定的租金标准计算房屋占有费，并不违反法律规定。至于聚盈公司与案外人艳阳天公司在《房屋租赁合同补充协议》中约定的免租条款，因合同相对方不同，筑家公司据此主张8个月免租期，没有事实依据。此外，股东是否滥用公司法人独立地位和股东有限责任，要按照法律、行政法规和公司章程的规定进行综合认定。本案中仅凭诉争《房屋租赁合同》中注明的个人付款账户，并不足以认定张志刚存在股东滥用权利的情形。筑家公司要求张志刚承担连带赔偿责任的主张，原审判决未予支持，亦无不当。综上，筑家公司关于原审判决适用法律有误的再审申请事由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回武汉筑家瑞盛建材有限公司的再审申请。审判长 肖 松审判员 陈艳萍审判员 刘 畅二〇一七年二月二十七日书记员 胡 静