广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18667号上诉人（原审原告）：刘永安，男，1983年5月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：饶启祥，男，1956年5月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：孔宁军，男，住广州市白云区，广州市越秀区东山街五羊北社区推荐。委托诉讼代理人：李光松，北京市京大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温导元，男，1964年1月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：李光松，北京市京大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪群，北京市京大律师事务所律师。上诉人刘永安因与被上诉人饶启祥、温导元物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人刘永安上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判饶启祥、温导元立即将涉案房屋清空，并交还刘永安管业；3.改判饶启祥、温导元向刘永安支付按15000元／月计算的房屋使用费，自2013年10月29日起计算至饶启祥、温导元交还房屋之日止，暂计至2016年10月28日，为540000元；4.一、二审诉讼费用由饶启祥、温导元承担。事实和理由如下：一、饶启祥、温导元对涉讼房屋不具有任何占有、使用权利，一审对于饶启祥对涉讼宅基地房屋的占有、使用，是基于其与涉讼宅基地房屋原使用人之间的买卖或赠与而取得的的认定是错误的，双方不存在所谓买卖或赠与纠纷。一审事实认定错误，导致判决结果错误。1.广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第338号判决、广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第4874号判决已经查明认定：饶启祥主张购买房屋的证据不足，且主体不适格，其不能买受涉讼房屋，更不能因违法买受而获取房屋包括占有、使用在内的任何权利。何况，本案也根本不存在买卖房屋的事实，房屋的原权利人刘金宝和钟桂英，其从未承认过有买卖房屋，更从未签订过房屋买卖合同、收取过购房款等。2.饶启祥一直主张其对涉讼房屋是名为赠与、实为买卖，本案不存在赠与的事，房屋的原权利人刘金宝和钟桂英也一直否认曾办理过赠与公证。其次，广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2197号判决、广州市中级人民法院(2016)粤01民终1534号判决已经查明认定：饶启祥依据《赠予书》取得房屋占有、使用权利的主张理据不足，不予采纳、予以驳回。因此，一审认定饶启祥因赠与取得占有、使用权利和本案存在赠与纠纷等，均与事实不符，是错误的。二、刘金宝承诺饶启祥使用房屋的期间已过，饶启祥、温导元理应立即迁出并交还房屋。在饶启祥、温导元拒绝交还的情况下，刘永安作为房屋的现物权人，有权行使物权请求权，要求饶启祥、温导元立即交还房屋并支付使用费。一审已经查明，房屋的登记权利人是刘金宝，刘永安因继承而取得房屋权利，是房屋的现物权人。由于刘金宝曾承诺将房屋交饶启祥使用20年，至2012年6月期满，到期后饶启祥、温导元应立即交还房屋，但其拒绝交还、持续侵占。被上诉人饶启祥、温导元二审共同辩称：请求维持原判，驳回上诉。事实和理由如下：一、根据《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第七条第二款规定，饶启祥1992年取得房屋的行为合法有效，并形成了稳定的占有关系。二、刘永安诉请无事实依据。涉诉宅基地上的原房屋早已转让给饶启祥，现房屋系饶启祥拆除原房屋后新建形成的。刘永安自称其父亲刘金宝1992年将宅基地房屋交给饶启祥使用二十年，已经收取使用费65万元，并于2012年6月期满。但20年使用权没有任何书面的凭证，仅是刘永安的口头说辞。而依据《赠与公证》及《权属公证》，刘金宝及其妻子钟桂英自愿将涉案房屋赠与给饶启祥，产权归饶启祥所有，房屋的一切权利义务均由饶启祥负责，这与刘永安所述使用权不吻合。1992年一套91.6平方米房屋整租20年68万元，完全与当时的历史情况及常理不相符合，从另外一个方面说明刘永安诉称的事实与理由是毫无根据的。三、“宅基地情况表”仅能代表刘金宝曾取得涉案宅基地的使用权，并不能说明权益的真实归属，刘永安利用这个法律漏洞企图不当得利。从相关生效法律判决书中可知，刘金宝与钟桂英夫妇于1992年将刘金宝名下广州市登峰街横枝岗一街三巷6号以68万元卖给饶启祥后，另外取得广州市恒福路金钗四巷3号房屋、横枝岗50—1房屋的两处宅基地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：刘金宝与钟桂英对已转让的涉案房屋及土地就不再享有权益，事实上在其离婚析产案件中，法院的判决也证明了这一点。四、刘永安对其父母的公证赠与行为不具有撤销权。依据（2009）越法执外异字第6018号恢字1-1号《执行听证笔录》第5页第7行至第9行可知，法官已就赠与公证如果从未办理过，可向公证处申请撤销的权力告知了刘金宝，其表示清楚，而且刘永安父母在饶启祥代理律师将赠与公证书原件当庭出示之后，已不再持否定的态度，刘金宝也表示，假设刘金宝确实当时送给饶启祥了，愿意调解退回680000元给饶启祥，收回房屋。之后一年里刘金宝均未到公证机关要求撤销赠与公证行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定，其对赠与公证书最后一次的撤销权也已消灭不再享有，而刘永安的公证继承行为由于本身就存在瑕疵，故其的请求撤销权至继承之日就已不再享有，假设其有权申请，依据第一百九十三条规定也已失去撤销的权力而灭失。五、饶启祥与刘金宝之间存在房屋转让的对价，从以下几点可以证明双方之间形成对价关系是成立的。第一点，依据（2009）越法执外异字第6018号恢字1-1号《执行听证笔录》第3页第四段及《执行裁定书》第2页最后一段可知，饶启祥取得房屋并稳定占有是支付对价。第二点，《赠与公证书》及《赠与合同》之间的法律关系和前后性。首先是公证书的效力问题，依据1992年的法律法规，对于宅基地的公证行为是未被禁止的，因此《赠与公证书》的法律效力依然有效。根据穗越法民三初字第338号案的《询问笔录》，《赠与公证书》及《赠与合同》的行为是真实的，对价的事实是成立的。第三点，依据刘金宝与钟桂英之间离婚诉讼析产的两审判决可知，涉案房屋及土地不属于其夫妻共同财产，并明确地告知法院广州市金钗四巷3号六层房屋的宅基地使用权，是在拆除横××岗××街××号后另外申请再建的，这与饶启祥所述的取得房屋及土地后重新改建的事实吻合。第四点，《房屋转让协议书》复印件显示，饶启祥应在6月15日前付清全部房款，之后刘金宝夫妇1992年6月16日就向饶启祥出具了《赠与合同》，虽该合同有成就要件，但最后是以1992年6月30日《赠与公证书》法律关系覆盖了之前的《赠与合同》，即饶启祥取得房屋的权利是所有权，对价的要件成立。2016年11月16日，刘永安向一审法院提起本案诉讼，请求：一、饶启祥、温导元立即迁出广州市越秀区登峰街横枝岗一街三巷x号（现地址为恒福路x号房屋），将房屋腾空交还给刘永安管业。二、饶启祥、温导元向刘永安支付从2013年10月29日起计至饶启祥、温导元交还房屋之日止的房屋使用费（按照15000元/月的标准计算）。一审法院经审理查明：据广州市越秀区不动产登记中心于2016年10月20日出具的《广州市越秀区宅基地情况表》记载，广州市登峰街横枝岗一街三巷x号房屋，建筑面积91.6000平方米，2层，户主刘金宝，宅基地证号登00xx**。刘金宝于2015年11月11日因病死亡。2016年6月2日，广东省广州市广州公证处出具（2016）粤广广州第0xxxxx号《公证书》，证明被继承人刘金宝的遗产座落在广州市登峰街横枝岗一街三巷x号宅基地使用权（村镇宅基地使用证穗天登字第0xxxxx号）由其子女刘永安一人继承；继承后，刘永安占有上述宅基地使用权的全部份额。另查明，2014年11月10日，一审法院就饶启祥诉向结霞、刘金宝、钟桂英案外人执行异议之诉一案作出（2014）穗越法民三初字第338号民事判决。其中查明：1990年2月28日，广州市天河区人民政府签发的“穗天登字第001341号”《村镇宅基地使用证》记载：使用人刘金宝，宅基地座落登峰街横枝岗一街三巷x号房屋，框架结构二层，建筑面积91.6平方米。2013年12月16日，一审法院作出（2009）越法执外异字第6018号恢字1-1号执行裁定书，其中查明：在执行申请人向结霞与被执行人钟桂英、刘金宝民间借贷纠纷一案过程中，案外人饶启祥对一审法院的执行标的提出了书面异议，主张向刘金宝购买了涉案房屋，但未能提供购买协议原件及付款凭证原件，刘金宝对于买卖事实亦予以否认。饶启祥不是房屋所在地农村经济组织集体成员。一审法院裁定驳回了饶启祥对广州市登峰街横枝岗一街三巷x号提出的执行异议。一审诉讼中，饶启祥为证明自己的主张提供了如下证据：1、1992年6月16日，刘金宝（赠与人）、钟桂英（赠与人）与饶启祥（受赠人）签订了《赠与合同》，其中内容有：刘金宝与钟桂英是夫妻关系，座落在广州市登峰街横枝岗1街3巷x号（穗天登字第0xxxxx号）房屋是刘金宝与钟桂英的夫妻共有财产。现刘金宝和钟桂英自愿将上述房屋无偿赠送给饶启祥所有。对于上述赠与，饶启祥表示同意接受。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，上述房产所有权由受赠人持本《赠与合同》，向房管部门申请取得产权变更登记之日起转移给受赠人饶启祥所有。此后，上述房屋产权与赠与人刘金宝、钟桂英无涉。该合同有刘金宝、钟桂英、饶启祥的手书签名，存档于广东省广州市南方公证处（原广东省公证处）。2、1992年6月30日，广东省公证处出具的公证书，证明刘金宝、钟桂英于当日来到该处，在《赠予书》上签名。《赠予书》的其中内容有：我们，刘金宝、钟桂英是夫妻，是广州市横枝岗1街3巷x号房屋的产权共有人（1990年2月28日天河区人民政府穗天登字第001341号《村镇宅基地使用证》，该房屋为框架结构弍层，总建筑面积91.6平方米），现我们夫妇决定自愿将上述房屋全间全部无偿赠与给饶启祥所有。将来，有关上述赠与房屋的一切权利义务均由受赠人饶启祥负责，与我夫妇无关。上述赠与书盖有刘金宝、钟桂英的印章。3、同日，广东省公证处出具了公证书，证明饶启祥于当日来到该处，在《受赠书》上签名。《受赠书》的其中内容有：我，饶启祥，是赠与人刘金宝、钟桂英的朋友，现刘金宝、钟桂英夫妇决定自愿将他们夫妻共有的位于广州市横枝岗1街3巷x号房屋全幢全部无偿赠与给我，产权归我所有，我表示自愿接受赠与。将来，有关上述赠与房屋的一切权利义务均由我本人负责，与原业权人夫妇无关。4、2000年7月1日，广州市越秀区公安分局登峰街派出所签发的《出租房屋治安管理许可证》，内容为：出租人饶启祥，出租面积横枝岗一街三巷x号地下出租屋面积45平方米，有效日期2000年7月1日至2001年7月1日。5、2003年12月17日，出租人饶启祥（甲方）和承租人王唯哲（乙方）经协商签订了《物业租赁合同》，其中约定：甲方同意将座落在广州市恒福路x号一幢三层楼房出租给乙方做商铺使用，房屋建筑面积约220平方米，乙方愿意承租。6、2007年1月30日，出租人饶启祥（甲方）和承租人聂湘（乙方）经协商签订了《物业租赁合同》，其中约定：甲方同意将座落在广州市恒福路x号一幢三层楼房出租给乙方做商铺使用，房屋建筑面积约220平方米，乙方愿意承租。该案庭审中，饶启祥与刘金宝均确认1992年办完赠与公证后涉案房屋交付饶启祥。饶启祥主张向刘金宝支付680000元，刘金宝主张房屋只是给饶启祥使用，已收到饶启祥的房屋使用费600000元，双方均表示没有证据证明，并表示不就退还购房款问题进行协商。钟桂英对饶启祥主张购买了涉案房屋予以否认。两人陈述没有到公证处办理过赠与公证，对是否与饶启祥签订过赠与合同一事已经忘记，但没有进一步提供相关证据予以证明。该判决认为，关于饶启祥是否有权请求法院撤销（2009）越法执外异字第6018号恢字1-1号执行裁定书，并主张广州市登峰街横枝岗一街三巷6号房屋为其所有的问题，一审法院作如下分析：首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”房屋属于不动产。广州市登峰街横枝岗一街三巷x号是至今仍登记在刘金宝名下的宅基地房屋，并未有转移为刘永安。其次，从现有的证据看，饶启祥与刘金宝、钟桂英于1992年6月16日在公证机关签订的《赠与合同》约定上述房产变更的成就条件是“向房管部门申请取得产权变更登记之日起转移给受赠人所有”，至今该条件并未成就。再者，饶启祥主张与刘金宝、钟桂英关于涉案房屋的关系是名为赠与，实为买卖，但饶启祥未能就购买涉案房屋的相关事实，如买卖的合意、支付购房款、缴付税费等，进一步提供证据予以证明。刘金宝、钟桂英也予以否认。故饶启祥主张购买了涉案房屋证据不足。还有，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租作于非农业建设”的规定，宅基地属于农民集体所有。饶启祥不是房屋所在地农村经济组织集体成员，故不得对涉案房屋进行买卖。最后，饶启祥在主张与刘金宝、钟桂英就涉案房屋的关系属于买卖的同时，又以涉案房屋不能过户为由要求刘金宝、钟桂英办理赠与公证。可见，饶启祥对其并非涉案房屋的适格受让主体，不能进行买卖交易的法律后果是清楚知悉的。有鉴于上述分析，饶启祥的诉讼请求一审法院不能支持，其行为产生的法律后果，应由其自行承担。关于涉案房屋的已付款问题，双方均表示没有证据证明收付款数额，并表示不就此问题进行协商，故本案不作调处。遂判决：驳回饶启祥的全部诉讼请求。饶启祥不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院经审理于2015年作出（2014）穗中法民五终字第4874号终审民事判决，认为原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持，遂判决：驳回上诉，维持原判。2015年9月16日，饶启祥向一审法院起诉刘金宝、钟桂英，要求确认其对广州市登峰街横枝岗一街三巷x号房屋的用益物权合法有效。一审法院经审理于2015年11月20日作出（2015）穗越法民三初字第2197号民事判决，认为：首先，用益物权是物权分类的一种，并非一项具体的物权，不同的用益物权所对应的权利义务内容并不完全相同，饶启祥要求确认其对涉案不动产享有某一种类的物权属诉讼请求不明确。其次，饶启祥进一步陈述其要求确认的用益物权是指占有、使用、收益三项权利。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。该条款是对用益物权人基本权利方面的规定。占有、使用和收益权是物权项下的部分权能，但占有、使用、收益权本身不能当然等同于物权，其权利来源也可能基于物权或者债权。本案中，无论饶启祥基于其所称的买卖合同关系，还是基于刘金宝、钟桂英所述的以支付价换取房屋使用权的实质上的租赁合同关系，饶启祥均仅能享有相应债权，而非物权。因此，饶启祥要求确认其对涉案房屋享有用益物权缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于刘金宝认为本案属重复诉讼的意见，因饶启祥在（2014）穗越法民三初字第338号案中诉讼请求为要求判决撤销（2009）越法执外异字第6018号恢字1-1号执行裁定书及确认涉案房屋为饶启祥所有、停止对该房屋的执行，而本案诉讼请求为要求确认其对涉案房屋享有用益物权，且明确该用益物权并非指宅基地使用权，故两案诉讼请求并不相同，不构成重复诉讼。遂判决：驳回饶启祥的诉讼请求。饶启祥不服判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2016年10月26日作出（2016）粤01民终1534号终审民事判决，认为：饶启祥与刘金宝、钟桂英之间就案涉房屋是赠与关系还是买卖关系、其他关系，当事人之间存在争议。饶启祥在本案中依据《赠与书》来主张其对案涉房屋享有合法的用益物权。对此，一审法院认为，《赠与书》的约定是刘金宝、钟桂英将案涉房屋全部无偿赠与给饶启祥且产权归饶启祥所有，并非是约定将用益物权转让给饶启祥。生效判决已认定饶启祥对其并非案涉房屋的适格受让主体的法律后果是清楚知悉的，且生效判决已驳回了饶启祥要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求之后，饶启祥在本案中主张确认其依据《赠与书》取得了案涉房屋的用益物权且上述用益物权的取得符合法律规定，理据不充分，一审法院不予采纳。饶启祥提供的《房屋转让协议》是复印件，不足以证明饶启祥的主张。至于案涉房屋是否通过拆建及扩大面积等，不是本案的审理范围，一审法院对此不予审理。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。一审诉讼中，饶启祥就其主张还提交了《房屋转让协议书》（其中业主为刘金宝，买主为饶启祥）复印件予以证明。一审法院认为，饶启祥对涉讼宅基地房屋的占有、使用，是基于其与涉讼宅基地房屋原使用权人之间的买卖或赠与而取得的。在该买卖或赠与纠纷未解决之前，刘永安以涉讼宅基地房屋由其继承，要求饶启祥、温导元交回房屋、支付使用费，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条的规定，于2017年7月13日作出如下判决：驳回刘永安的全部诉讼请求。案件受理费9200元，由刘永安负担。本院经二审审理，当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审期间，刘永安主张饶启祥是基于和刘金宝之间的租赁关系入住涉案房屋，刘永安也是因为租赁合同到期提起本案诉讼，要求饶启祥搬迁。刘永安同时确认并无书面证据证实饶启祥与刘金宝之间就涉案房屋存在租赁合同关系。饶启祥不确认其是基于租赁合同入住涉案房屋，其主张是基于买卖关系取得涉案房屋。饶启祥同时提出购买涉案房屋后其进行了拆除重建，故现在涉案房屋的实际面积有200多平方米，与宅基地使用权证上载明的90多平方米是不相符的。刘永安则表示饶启祥只是在涉案房屋上加盖了一层，并非拆除重建。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是刘永安在本案中有无权利要求饶启祥搬离涉案房屋。刘永安在二审中明确指出其是以饶启祥和刘金宝之间的租赁合同到期为由主张饶启祥搬离涉案房屋并支付房屋使用费，但并无证据证实饶启祥和刘金宝之间存在租赁合同关系和饶启祥是基于租赁合同关系入住涉案房屋，且饶启祥否认刘永安的上述说法，认为其是向刘金宝购买取得涉案房屋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，刘永安以此为由主张饶启祥搬离涉案房屋并支付房屋使用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人刘永安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人刘永安负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十月二十七日书记员 李依虹