吉林省延边林区中级法院 民 事 判 决 书 （2015）延林中民初字第2号 原告：李延虹，女，1972年8月27日生，汉族，个体，住二道白河镇。 委托代理人：郑立颜，吉林郑立颜律师事务所律师。 被告：吉林省长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司，住所地，长白山保护开发区池北区。 法定代表人：刘记录，该公司经理。 委托代理人：李中山，吉林敖联律师事务所律师。 委托代理人：王明德，男，1972年10月27日生，汉族，长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司员工，住吉林安图县。 原告李延虹与被告长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司（以下简称东柏顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后,依法组成合议庭,于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告李延虹的委托代理人郑立颜及被告东柏顺公司的委托代理人李中山、王明德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李延虹诉称：李延虹与东柏顺公司于2011年10月21日签订了《商品房买卖合同》，约定李延虹从东柏顺公司购买了位于池北区富源产权式公寓第1幢A-04、A-4-01、A-4-02、A-05、A-03-2单元1-5层，面积为1351.3㎡的商业楼房，房屋单价为3300.00元/㎡，房屋总价为4450290.00元，交房日期为2012年7月30日。到期后，东柏顺公司始终以房屋未交工为由拒绝交房。2013年3月15日双方又签订了补充协议，约定将李延虹购买的池北区富源产权式公寓1351.3㎡的楼房替换至同是东柏顺公司开发的高丽酒店一楼中间的三个门市，面积为468.35㎡，价格为7000元/㎡，待手续齐备后改签正式合同。补充协议签订后，东柏顺公司仍迟迟未交付房屋。2015年3月李延虹才得知上述房屋已被东柏顺公司出售给他人，故提起诉讼，要求：1、解除双方于2013年3月15日签订的商品房买卖合同；2、东柏顺公司返还李延虹已付房款3349645.00元，支付利息669825.45元，并赔偿已付房款一倍3349645.00元的损失，共计7369115.45元；3、诉讼费由东柏顺公司承担。 东柏顺公司辩称：李延虹与东柏顺公司于2011年10月21日签订的商品房买卖合同属实，东柏顺公司未交付房屋的原因是因房屋没有完工。双方于2013年3月15日签订的补充协议有效，现东柏顺公司同意解除与李延虹签订的补充协议，退回李延虹已付购房款，但李延虹要求支付利息及赔偿一倍购房款的请求没有法律依据，不同意支付。 庭审中，李延虹围绕自己的主张向法庭提供证据如下： 1、商品房买卖合同1份，用以证明2011年10月21日李延虹与东柏顺公司签订了购买富源产权式公寓第1幢A-04、A-4-01、A-04-02、A-05、A-03-2单元1-5层，单价为3300元/㎡，面积为1351.3㎡商业楼房的事实。 东柏顺公司质证，称对该证据的真实性无异议，但双方于2011年10月21日签订的商品房买卖合同已经解除，因为双方于2013年3月15日又签订了补充协议，已经用3个门市房替代了其原先所购买的商品房，现要求解除该商品房买卖合同已没有实际意义。 2、交款收据2张、汇款凭证4张，用以证明李延虹于2011年10月21日和2012年7月4日两次向东柏顺公司交付购房款共计3349645.00元的事实。 东柏顺公司对该证据无异议。 3、2015年8月10日安图县房产处出具的证明1份，用以证明东柏顺公司在2012年已将李延虹购买的商品房出售给延边民族融联担保有限公司，并在安图县房产管理中心二道分局备案，是以房屋买卖登记而不是担保登记，从而证明李延虹已无法取得该涉案房屋的事实。 东柏顺公司质证，称对该证据的真实性无异议，但认为该证据只是登记备案行为，不能证明东柏顺公司已将房屋出售的事实。 4、延边民族融联担保有限公司与袁晓东、东柏顺公司签订的反担保合同1份，用以证明东柏顺公司于2012年12月21日将涉案房屋反担保抵押给延边民族融联担保有限公司的事实。 东柏顺公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据既不是解除合同的条件也不是李延虹要求赔偿一倍损失的条件，与本案无关。 5、2013年10月14日长春市宽城区人民法院（2013）宽执字第1696-1702号协助执行通知书、执行裁定书各1份，用以证明东柏顺公司将其与李延虹在补充协议中签订的房屋出售给吉林森工森鑫投资有限公司并已被查封，致使李延虹亦无法取得补充协议中房屋的事实。 东柏顺公司对该证据真实性无异议，但认为查封只是限制行为，无法改变物权变动，而且查封内容实际是借款抵押行为而不是房屋买卖。 6、商品房销（预）售许可证2份，用以证明东柏顺公司已于2013年7月19日、2014年1月20日取得了高丽酒店的预售房许可证，从而双方签订的补充协议合法有效。 东柏顺公司对该证据无异议。 7、照片3张，用以证明东柏顺公司只开发1栋高丽酒店，吉林森工森鑫投资有限公司所购买的高丽酒店房屋中包括李延虹与东柏顺公司在《补充协议》中约定“高丽酒店一楼中间三个门市房”的事实。 东柏顺公司对该证据无异议。 东柏顺公司未向法庭提供证据。 李延虹提供的第2、6、7份证据，东柏顺公司无异议，本院予以采信。李延虹提供的第1、3、4、5份证据，东柏顺公司对其真实性均无异议，但对证明指向有异议。本院认为该4份证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，可以作为本案定案的依据，故对该证据本院予以采信。 经审理查明，2011年10月21日，李延虹与东柏顺公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，李延虹购买位于池北区富源产权式公寓第1【幢】A-04、A-4-01、A-4-02、A-05、A-03-2【单元】1-5层房屋，面积为1351.3㎡，单价为3300.00元/㎡，总金额为4459290.00元。房屋为预售商品房，付款方式为李延虹首付房款2229645.00元，剩余50%房款由东柏顺公司协助办理银行贷款，2012年7月30日前交付使用。超过30日交付房屋，李延虹有权解除合同。东柏顺公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的6.6%支付违约金等内容。合同签订后，李延虹按约定于2011年10月4日及2011年10月21向东柏顺公司交付首付购房款2229645.00元，东柏顺公司亦于2011年10月21日向李延虹出具了收富源公寓购房款（首付）2229645.00元收据一份。2012年7月4日李延虹又向东柏顺公司交付购房款1120000.00元，东柏顺公司亦于当日向李延虹出具收购房款1120000.00元的收据一份。李延虹共计向东柏顺公司交付购房款3349645.00元。2012年12月15日东柏顺公司开发的池北区富源产权式公寓第1【幢】A-04、A-4-01、A-4-02、A-05、A-03-2【单元】1-5层房屋，面积为1351.3㎡，在安图县房屋产权管理中心二道分局登记备案，业主姓名为延边民族融联担保有限公司。同年12月20日，东柏顺公司就上述房屋与延边民族融联担保有限公司签订了反担保合同。2013年3月15日李延虹与东柏顺公司在原《商品房买卖合同》后加签了一份补充协议，内容为：“因东柏顺公司未按时交付房屋，又无法赔付李延虹现金，经双方协议，李延虹将已购买的池北区富源产权式公寓第1座A-04、A-4-01、A-4-02、A-05、A-03-2建筑面积1351.3㎡的房屋替换至同是东柏顺公司开发的高丽酒店一楼中间三个门市房，面积为468.35㎡，协议价格为7000.00元/㎡，待手续齐备后改签正式合同。特立此协议为证。”2013年7月19日东柏顺公司取得了高丽酒店的商品房预售许可证。2013年10月14日长春市宽城区人民法院裁定将吉林森工森鑫投资有限公司购买的由东柏顺公司开发的高丽酒店1、2、4、5、6、7、9、10号1层房屋及3、8号楼1-5层房屋予以查封。2015年3月李延虹得知东柏顺公司已将上述房屋出售给他人，故向法院提出诉讼，要求与东柏顺公司解除商品房买卖合同，返还已付购房款3349645.00元、支付利息669825.00元，并赔偿已付房款一倍损失。东柏顺公司同意解除补充协议，并返还李延虹已付购房款，但不同意支付利息及赔偿已付购房款一倍损失。 认定上述事实的证据有李延虹提交的商品房买卖合同、补充协议、银行汇款凭证、交款收据、证明材料、反担保合同、长春市宽城区人民法院执行裁定书及协助执行通知书、照片及双方当事人当庭陈述等证据证实。 根据李延虹诉讼请求和东柏顺公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：东柏顺公司是否应支付李延虹利息669825.45元及赔偿李延虹已付购房款一倍损失3349645.00元。 本院认为，李延虹与东柏顺公司于2011年10月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认合同合法有效。合同签订后，李延虹依约履行了给付房款义务，东柏顺公司却未交付房屋。但双方经协商达成共识，并于2013年3月15日签订了《补充协议》，对《商品房买卖合同》中所购买的标的物进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，双方签订的《补充协议》亦系双方真实意思表示，内容明确具体，可以认定《补充协议》成立。因签订《补充协议》时，东柏顺公司尚未取得变更后房屋的商品房预售房许可证，遂双方约定了“待手续齐备后改签正式合同”，据此，可认定李延虹与东柏顺公司仅对新的商品房达成了购买意向。东柏顺公司与李延虹虽未签订正式的商品房买卖合同，但该《补充协议》内容已具备商品房买卖合同的主要内容，且李延虹此前已交付的原《商品房买卖合同》的购房款亦超过了《补充协议》约定的房屋总价款，已履行了合同义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第五条的规定，该《补充协议》应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第二条的规定，东柏顺公司于2013年7月19日已取得了商品房预售许可证，故应认定《补充协议》有效。协议生效后，东柏顺公司不仅未按协议履行义务，还将房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，李延虹提出解除与东柏顺公司签订商品房买卖合同，返还已付购房款及利息，并赔偿已付购房款一倍的损失的请求于法有据，应予支持。李延虹要求按年利率6%支付已付房款利息669825.45元的请求并未超过法律规定的范围，属于合理请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第二条、第五条、第八条第（二）项之规定，判决如下:[2:《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。][3:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。][4:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第二条出买人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。][5:《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。][6:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出场给第三人； 一、解除原告李延虹与被告长白山保护开发区东柏顺房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》。 二、被告长白山保护开发区东柏顺房地产开发公司于本判决生效后十日内返还原告李延虹已付购房款3349645.00元及利息669825.45元，并赔偿已付购房款一倍3349645.00元损失，共计7369115.45元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31692.00元，保全费5000.00元，由被告长白山保护开发区东柏顺房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  朱南弼 审判员  于 红 审判员  刘 冬 二〇一五年十二月一日 书记员  韩享吕