广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字2340号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴燕，女。
委托代理人：吴红波、杨秋玲，均是广东合誉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州金光物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：黄柑美。
委托代理人：周云，广东广美律师事务所律师。
上诉人吴燕与广州金光物业管理有限公司（以下简称金光公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第129号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月31日，吴燕（乙方）与金光公司（甲方）签订《金光广场租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市白云区岗贝路136号金光广场三楼301单位（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积约为712平方米，以现状出租给乙方；租赁期限从2011年6月8日至2019年6月7日，甲方交付该物业给乙方之日（入伙日）为起租日，开始计算租期；从起租日2011年6月8日起至2011年8月7日止共60天为免租期，供乙方进行自费装修。如乙方在第三个月未能完成装修，则当月租金按50%计算。乙方装修方案须经甲方审批后方可施工，在不破坏外墙和整体结构的情况下，甲方无权干涉乙方装修方案。在此期间乙方免交租金，但须支付水电费、公共使用面积分摊费用、管理费等费用。……；乙方在签订本协议时须向甲方支付租赁保证金74048元；租金标准：2011年6月8日至2013年6月7日月租金为人民币37024元、2013年6月8日至2014年6月7日月租金为人民币40726元，……乙方须于每月五日前（含五日）主动到甲方或甲方指定的财务部门支付当月租金，如当月五日为公共假期，则支付租金的期限顺延至公共假期届满后的三日内。乙方逾期支付租金，除仍应如数补交外，还需按所欠租金总额以每日1%的标准向甲方支付违约金；管理费按建筑面积计算，每月为人民币5696元（不含税金），乙方在签订本协议时须向甲方支付管理费保证金11392元。……乙方须于每月五日前（含五日）主动到甲方或甲方指定的财务部门支付当月管理费及上月的水电费等等。
2011年11月5日，双方签订《金光广场租赁补充协议》，约定甲方同意2011年10月8日至2011年12月7日按首年租金的50%计算该月租金……。
2012年5月25日，双方再签订《金光广场租赁补充协议》，约定：1、乙方2011年12月8日至2012年2月7日租金为52元／平方米，免物业管理费，且实收租金按减半收取（即租金为人民币18512元）；2、乙方2012年2月8日至2012年8月7日的租金按48元／平方米减半收，免物业管理费；3、2012年2月8日后租金按48元／平方米收取，免管理费，租期为10年，递增日期、递增幅度等条款按合同执行；……6、乙方在签订本协议2天内拖欠甲方的所有欠款一次缴纳，否则甲方有权收回该物业；7、乙方在签订补充协议时已知道所租的物业的产权状况，甲方已向乙方出具涉及此物业所有相关手续（即该物业无房产证）。
2011年6月8日，金光公司将涉案房屋交付吴燕。吴燕装修后开业经营火锅店。吴燕已付金光公司租赁保证金74048元、2011年8月8日至2012年9月的租金，另吴燕于2012年12月1日向金光公司支付了2012年10月、11月租金共60000元。吴燕、金光公司在诉讼中确认吴燕已付清至2012年11月的租金。自2012年12月起，吴燕的火锅店开始停业，吴燕无支付自2012年12月起的租金。
诉讼中，2013年1月17日，原审法院组织双方到涉案房屋现场勘验，勘验结果如下：涉案房屋无开业经营，现场共有三个出入口均已上锁。庭审中，吴燕陈述：自2012年12月开始停业，原因是吴燕想结束经营并将房屋转租但遭到金光公司阻挠，因吴燕没有将房屋交还金光公司，故金光公司于2013年1月初（在吴燕起诉前）以吴燕无交租、无经营为由将房屋擅自上锁。而金光公司陈述：金光公司无阻止吴燕转租且金光公司无锁门。双方对各自的陈述均无举证。
诉讼中，吴燕、金光公司在举证期限内均无提供证据证明涉案房屋已办理合法报建手续。经原审法院释明涉案合同无效后，双方均无异议，金光公司变更部分反诉请求。吴燕提供特许加盟合同及报账单、车牌及收条等，拟证明其存在加盟费用损失共计100200元（加盟费80000元＋其他费用10000元＋设计费10200元）。金光公司对上述证据不予确认。吴燕在庭审中确认金光公司主张的水电费并表示同意支付。
因案件审理需要，原审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋装饰、装修工程现值进行评估。在评估过程中，原审法院建议双方先行办理场地交还手续，吴燕表示要等场内物品变卖后再场地交接，评估期间的使用费同意由按法律规定支付，具体由法院认定处理。经原审法院协调，吴燕已先行取回场内可移动物品。广州市华盟价格事务所有限公司于2013年8月20日作出价格评估结论书，评估结论为：1、涉案房屋内装饰、装修工程重置总值为人民币1066300元，现值为人民币782228元；2、涉案房屋外装饰、装修工程争议部分重置总值为人民币10669元，现值为人民币7042元。评估费10346元，已由吴燕预交。吴燕对评估结论书无异议。金光公司对评估结论书有异议，认为价格评估较高，且部分项目属于可拆卸部分应由吴燕自行拆除，金光公司明确表示不同意利用吴燕的装修并要求吴燕拆除。在2013年9月3日第二次开庭审理时，吴燕明确表示不同意取回场内物品及拆除装修装饰，同意场内一切物品均由金光公司自行处分，使用费问题由法院依法判决，金光公司表示同意自行收回场地。之后金光公司确认已于2013年9月4日自行收回场地。金光公司原反诉有主张要求吴燕支付2012年11月的部分租金并要求吴燕交还涉案房屋，但之后在诉讼中撤回该部分的反诉请求，经审查，金光公司该申请符合法律规定，原审法院已口头裁定予以准许。
以上事实，有合同、收据、评估结论书、缴费通知单、现场勘验笔录及双方当事人陈述等证据证明。
因本案纠纷，吴燕于2013年1月7日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、确认吴燕与金光公司签订的《金光广场租赁合同》及两份的《金光广场租赁补充协议》均为无效合同；2、金光公司退还吴燕租赁保证金74048元；3、金光公司赔偿吴燕装修损失789270元、加盟费损失100200元；4、本案受理费由金光公司承担。
金光公司原审不同意吴燕诉请并反诉请求原审法院：1、吴燕立即支付从2012年12月8日起至2013年9月3日的场地使用费（按34176元／月计算）、2012年10月至2012年12月的水费1475元、2012年10月至2012年2月的电费17827.2元；2、吴燕承担本案诉讼费。
吴燕原审答辩称其不同意金光公司诉讼请求。
原审法院认为：涉案房屋无办理合法报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，吴燕与金光公司签订的《金光广场租赁合同》及两份《金光广场租赁补充协议》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故吴燕要求金光公司返还租赁保证金74048元于法有据，原审法院予以支持。吴燕作为承租人，对租赁物负有谨慎审查义务，故吴燕、金光公司对合同无效均有过错，原审法院认定过错比例各一半，并依法各自承担责任。
关于吴燕主张的现值装修损失789270元的诉讼请求。原审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该公司具有鉴定资质，评估活动程序合法，故对其作出的价格结论书原审法院予以采纳，并认定涉案房屋内外装饰、装修工程现值为789270元（782228元＋7042元）。根据评估结论书的记录的项目，可认定全部属于已形成附合的装饰装修物。金光公司认为鉴定的价格结论过高、灯具及屏风等部分装修装饰属于未形成附合的装饰装修物应由吴燕拆除的意见缺乏依据，原审法院不予采纳。吴燕的装修应是经过金光公司同意才进行，现合同无效，金光公司明确表示不同意利用已形成附合的装饰装修物，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，应由双方各自按照导致合同无效的过错承担现值损失，上述装饰装修损失789270元应由双方各承担一半，即金光公司应补偿吴燕装修损失394635元。本案评估费10346元亦应由双方各负担一半即5173元。
关于吴燕主张的加盟费损失100200元的诉讼请求。首先，吴燕在2013年3月27日开庭过程中陈述“交了租赁保证金74048元、从起租期（即2011年8月8日）起至2012年11月的租金，之后没有交租金也是经金光公司同意的，因我向金光公司称我经营不下去了，不想经营，也准备转租，所以与金光公司商量，金光公司同意我转租，但物管不同意。”据此，结合双方签订补充协议约定减租的事实，可以反映出吴燕经营存在困难。其次，吴燕提供的加盟合同上手续人并非吴燕，无支付凭证反映吴燕已付设计费10200元。退一步讲，即使上述加盟损失属实，应属吴燕的投资经营风险。综上，吴燕要求金光公司赔偿加盟费损失共100200元依据不足，原审法院不予支持。
关于金光公司反诉要求吴燕支付房屋占有使用费及水电费的请求。吴燕实际占用了涉案房屋，依法应当支付房屋占有使用费。现无充分证据证明金光公司确实自2013年1月起擅自对涉案房屋上锁造成吴燕无法经营，且吴燕亦承认自2012年12月停业经营但无交还房屋给金光公司。由于吴燕的设施设备一直存放于涉案房屋，金光公司无法正常使用涉案房屋。诉讼中，经原审法院组织双方协商但就装修价值、场地先行交接等问题仍未能达成共识。直至评估结束后在2013年9月3日第二次开庭审理过程中，吴燕才明确表示场地内吴燕的物品及装修装饰可由金光公司自行处理。金光公司表示于次日自行收回场地。综上，原审法院认为，按合理公平原则，吴燕应付的房屋占有使用费应计算至2013年9月3日止。关于使用费计算标准，考虑到评估期间双方均无对涉案房屋进行使用收益（原审法院于2013年4月初委托评估），合同无效双方均有过错，故按照公平合理原则，认定2012年12月8日至2013年4月7日的使用费应参照双方于2012年5月25日签订的《金光广场租赁补充协议》第3条约定的租金标准计算，即每月34176元（712平方米×48元=34176元），之后产生的使用费减半计算即为每月17088元。对于金光公司主张的超出部分的使用费，原审法院不予支持。关于金光公司主张的水电费，吴燕明确表示同意支付，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月3日判决：一、吴燕与广州金光物业管理有限公司签订的《金光广场租赁合同》及两份《金光广场租赁补充协议》无效。二、在本判决生效之日起三日内，广州金光物业管理有限公司向吴燕返还租赁保证金74048元。三、在本判决生效之日起三日内，广州金光物业管理有限公司补偿吴燕装修损失394635元。四、在本判决生效之日起三日内，吴燕向广州金光物业管理有限公司支付2012年12月8日至2013年9月3日的房屋占有使用费（计算标准：2013年4月7日前按每月34176元、自2013年4月8日起按每月17088元计算）、水费1475元、电费17827.2元。五、驳回吴燕的其他诉讼请求。六、驳回广州金光物业管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费13535元、反诉受理费1656元、评估费10346元，由吴燕承担本诉受理费5155元、反诉受理费1656元、评估费5173元，广州金光物业管理有限公司承担本诉受理费8380元、评估费5173元。
判后，吴燕、金光公司均不服原审判决，向本院提起上诉。吴燕的具体上诉事实与理由如下：一、一审法院认定吴燕与金光公司对合同无效均有过错，且过错比例各担一半不合理。金光公司作为涉案房屋的出租方，理应把其建设房屋的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等办妥后再将房屋用于出租等经营活动。金光公司一直将涉案房屋未办理证照的情况隐瞒，导致吴燕对房屋进行了大量的资金投入，金光公司将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋出租给吴燕是导致双方《金光广场租赁合同》及两份《金光广场租赁补充协议》无效的根本原因，其过错比例明显大于吴燕。一审法院认定吴燕与金光公司对装修损失各占一半是不合理的。二、涉案的房屋自2013年1月初已被金光公司上锁，并置于其掌握范围之下，此时，房屋已视为交付给金光公司。吴燕就该情况曾于2013年1月7日向派出所报警处理，也于2013年1月7日及2013年1月16日向白云区人民法院分别递交了《情况说明》及《证据保全申请书》要求一审法院到涉案房屋现场勘查，但一审法院并没有查明该上锁的情况。吴燕上诉请求本院：一、撤销一审判决第三项，依法改判金光公司补偿吴燕装修损失473562元；二、撤销一审判决第四项中的使用费，改判吴燕向金光公司支付2012年12月8日到2013年1月17日止的房屋占有使用费22784元（按每月17088元）。
金光公司答辩称其意见与金光公司的上诉意见一致。金光公司具体的上诉事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误。首先，双方所签订的合同及补充合同，将涉案301单位出租给吴燕，其后该场所被用于经营家福火锅店。但依据吴燕的证据显示，吴燕并不是该店的实际经营者，也不是该店内装修装饰的所有者。依据合同相对性原则，吴燕无权对该店的经营及装修装饰部分提出请求。其次，一审判决依据广州市华盟价格事务所作出的价格评估书认定吴燕的装修价值为789270元，且全部认为已形成附和与事实不符。依吴燕提交的装修合同显示，其装修的价格为425000元，比评估价格低了一半，显然吴燕真实发生的装修价格远低于评估报告的评估值。关于部分评估项目是否形成附和问题，一审法院简单依据移动标准认定已形成附和与法不符。二、原审判决2013年4月8日起的房屋占用费按17088元／月计算缺乏法律依据。依据司法解释的规定，本案中，虽然吴燕租赁场所在此期间没有经营，但其仍在合同约定的租赁期内，且金光公司多次要求吴燕移交场地均遭到拒绝，故吴燕理应依据法律规定参照合同约定租金标准支付。金光公司上诉请求本院：一、撤销一审判决第三项，改判驳回吴燕关于装修损失补偿的诉讼请求；二、撤销一审判决第四项，改判吴燕按照每月34176元支付金光公司房屋占有使用费（自2012年12月8日至2013年9月3日）。
吴燕对金光公司的上诉答辩称坚持其上诉意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，本案吴燕向本院申请调取其于2013年1月7日的报警笔录以证实其上诉理由，因吴燕二审向本院提交了广州市公安局白云区棠景派出所01071728号报警回执，故本院向广州市公安局白云区棠景派出所调取报警笔录作为吴燕一方证据。经质证，吴燕认为该笔录可证实从2013年1月7日金光公司把吴燕的店面门锁换了，把留在店里看货的人都赶了出来这个事实。金光公司认为该询问笔录只是如实的记录了吴燕的陈述，是其单方意思的表示，并不代表广州市公安局白云区棠景派出所的调查结论，所以对于笔录中吴燕单方所陈述事实的真实性还不能简单依照此询问笔录予以确认。二、在该询问笔录中吴燕方陈述的事实与事后证实的情况是相反的，故不可以证明吴燕方在派出所所作的陈述是真实的。金光公司则无新的证据提交本院。
本院认为：从本案证据及当事人陈述可知，金光公司与吴燕签订了《金光广场租赁合同》及两份《金光广场租赁补充协议》，之后双方依约履行上述协议。从金光公司收取吴燕租金的事实来看，金光公司的合同相对方应是吴燕。对金光公司认为承租涉案房屋另有其人，吴燕无权主张装修损失的主张，故本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋没有办理合法的报建手续，故依据上述法条的规定，金光公司将涉案房屋出租给吴燕，该司与吴燕所签订《金光广场租赁合同》及两份《金光广场租赁补充协议》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原审法院对吴燕请求金光公司返还租赁保证金74048元予以支持并无不妥。吴燕作为承租人，在承租涉案房屋前，应对涉案房屋的情况进行充分的了解，其未尽谨慎审查义务，吴燕与金光公司对上述合同无效均有过错，应各担一半的过错责任。对吴燕及金光公司上诉认为一审认定双方过错责任各负一半不当的主张，本院不予采纳。对吴燕上诉请求改判金光公司向其支付装修损失473562元及金光公司上诉请求驳回吴燕关于装修损失补偿的诉讼请求，本院均不予支持。
吴燕上诉认为涉案房屋已于2013年1月初被金光公司上锁，其已报警，有报警回执及报警笔录可证明金光公司将涉案物业上锁之日该物业已由金光公司控制，故其自2013年1月17日后不应再支付房屋占有使用费。经本院调取2013年1月7日广州市公安局白云区棠景派出所的报警笔录内容可知，该笔录是吴燕到广州市公安局白云区棠景派出所内所作，该派出所并未到现场查证，故仅为吴燕单方陈述，不足以证明2013年1月7日金光公司将涉案物业上锁的事实。另从吴燕至2013年9月3日才作出涉案物业内的财物可由金光公司处理的意思表示来看，双方在2013年9月3日之前并没有进行交接，吴燕的财物仍置留于涉案物业内，而在一审诉讼中，吴燕也请求将其于涉案物业内的财物进行变卖，为此，因吴燕于2013年9月3日前仍占用涉案物业，故应承担支付房屋占有使用费的责任，原审对该项判处并无不妥，本院予以维持。对吴燕上诉认为其仅应支付2012年12月8日至2013年1月17日止的涉案房屋占用费22784元，本院不予支持。
因一审法院评估期间，本案双方均无对涉案房屋进行使用收益，且如前所述，吴燕与金光公司均对本案合同无效均有过错，故原审法院按照公平合理原则认定2012年12月8日至2013年4月7日的使用费应参照双方于2012年5月25日签订的《金光广场租赁补充协议》第3条约定的租金标准计算，即每月34176元（712平方米×48元=34176元），之后产生的使用费减半计算即为每月17088元并无不当。对金光公司上诉请求改判吴燕按每月34176元支付金光公司房屋占有使用费（自2012年12月8日至2013年9月3日），本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人吴燕与金光公司上诉请求、理由不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费费17597元，由吴燕负担7561元，广州金光物业管理有限公司负担10036元。
本判决为终审判决。