安徽省铜陵市狮子山区人民法院民 事 判 决 书（2015）狮民二初字第00427号原告:铜陵恒大置业有限公司。法定代表人：谢宏纲，该公司总经理。委托代理人：陈利华，该公司员工。委托代理人：蒋黎黎，该公司员工。被告:刘文忠，男，1969年8月7日出生，汉族。原告铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大置业）诉被告刘文忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理。依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。2015年9月9日至2015年11月8日为公告期间，不计入审限。原告恒大置业的委托代理人蒋黎黎到庭参加诉讼，被告刘文忠经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大置业诉称：2012年11月29日，恒大置业与刘文忠签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：刘文忠以银行按揭贷款的方式，购买恒大置业开发建设的铜陵恒大绿洲小区XX号楼XXXX号房屋，总价款737966元，其中，首付款227966元，银行按揭贷款51万元。贷款合同中约定恒大置业作为保证人，为刘文忠向银行的按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。《商品房买卖合同》及《补充协议》同时约定：在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人如未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人所交纳的全部购房款不予退还，买受人还应协助出卖人办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。按揭贷款到账后，刘文忠未能按照合同约定向贷款银行偿还贷款，贷款银行扣划了保证人恒大置业的担保款项32687.15元。此后，恒大置业向刘文忠追偿该款，但刘文忠置之不理。请求判令：一、解除恒大置业与刘文忠签订的《商品房买卖合同》；二、刘文忠向恒大置业支付违约金157966元；三、刘文忠协助恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续；四、刘文忠承担本案诉讼费。刘文忠未作答辩。经审理查明：2011年7月15日，恒大置业（甲方）与中国建设银行股份有限公司铜陵市分行（乙方、以下简称铜陵建设银行）签订《商品房销售贷款合作协议书》，主要约定：1、乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的恒大绿洲商品房发放个人住房贷款；2、乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的全部购房人提供最高额一亿三千万元的住房抵押贷款，其中个人商业用房贷款最高额为一亿元，每一单笔住房贷款不得超过所购买住房全部价款70%，最长贷款期限30年；3、甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；4、甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。2012年11月29日，刘文忠与恒大置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：刘文忠（买受人）购买恒大置业开发建设的铜陵市石城大道与翠湖四路交汇处恒大绿洲XX号楼XXXX房，总价款737966元。第六条：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：商贷。买受人应于2012年11月29日前交纳首付款227966元，余款51万元应于2012年12月2日前到银行办理按揭贷款手续，并按时提供全部所需资料。该合同对房屋交付时间及双方的违约责任等事项亦作了明确约定。同日，双方又签订《铜陵恒大绿洲商品房买卖合同补充协议二》（以下简称补充协议二），约定：……5、在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除原《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。《补充协议二》对其他事项亦作了明确约定。2013年4月7日，刘文忠、项绿燕与铜陵建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：刘文忠、项绿燕向铜陵建设银行申请个人房屋抵押贷款51万元整，用于购买恒大绿洲XX号楼XXXX房；借款期限204个月，刘文忠、项绿燕以恒大绿洲XX号楼XXXX房向铜陵建设银行提供抵押担保。同时,恒大置业作为保证人，为刘文忠、项绿燕的上述借款提供阶段性连带担保。合同签订后，刘文忠、项绿燕以恒大绿洲XX号楼XXXX房产作为上述借款的抵押担保，该房产系在建设中，恒大置业办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订后，铜陵建设银行依据合同约定，履行了发放借款义务，但刘文忠、项绿燕未能按期归还借款，铜陵建设银行向安徽省铜陵市铜官山区人民法院（以下简称铜官山区法院）起诉，铜官山区法院判决：一、解除铜陵建设银行与刘文忠、项绿燕于2013年4月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、刘文忠、项绿燕于判决生效后十日内偿还铜陵建设银行借款本金481186.35元，利息5288.35元，罚息13.55元以及自2015年2月28日起至借款付清之日止的利息、罚息（计算方法按合同约定执行）；三、刘文忠、项绿燕于本判决生效后十日内支付律师费2万元；四、铜陵建设银行对借款抵押物位于铜陵市恒大绿洲XX号楼XXXX号房产享有优先受偿权；五、恒大置业对第二、三项判决内容承担连带清偿责任。宣判后，借款人刘文忠未能按照法院判决履行还款义务，铜陵建设银行于2015年12月10日从恒大置业的保证金账户中扣划了472839.97元，用以归还刘文忠拖欠的借款本息，刘文忠的贷款已经结清。另查明：恒大置业与刘文忠签订的《商品房买卖合同》，该合同已于2012年12月17日在铜陵市房地产市场管理处登记备案。刘文忠与恒大置业签订的《补充协议二》，系恒大置业事先拟定的格式文本。2015年1月28日，铜官山区人民法院在铜陵市房地产市场管理处对该房产进行了查封登记。再查明：2015年10月24日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月及以下）贷款年基准利率为4.35%。另，关于刘文忠交纳的首付款，恒大置业在庭审中称该款在扣除违约金后，剩余首付款恒大置业应当退还给刘文忠。上述事实，有恒大置业提供的《商品房销售贷款合作协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《个人住房（商业用房）借款合同》、铜陵建设银行扣划保证金通知、个人贷款还款凭证、铜陵建设银行个人贷款结清证明、铜陵市房地产市场管理处房屋登记信息摘抄证明等证据证明，上述证据经庭审举证、认证，并结合当事人陈述予以认定。本院认为：恒大置业与刘文忠签订的《商品房买卖合同》及《补充协议二》，其中关于“刘文忠不按期归还银行贷款导致恒大置业承担保证责任后，恒大置业有权解除《商品房买卖合同》”的约定，系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。刘文忠与恒大置业签订了《商品房买卖合同》及《补充协议二》后，未能依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按时偿还贷款本息，导致恒大置业承担了保证责任，恒大置业在承担保证责任后，有权行使选择权，即选择依据法律规定，向借款人刘文忠追偿，或选择依据《补充协议二》的约定，行使合同解除权。本案中，恒大置业选择要求解除其与刘文忠签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，双方因分别返还，恒大置业应将收取的首付款等相关款项退还给刘文忠，刘文忠应配合恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。恒大置业要求刘文忠支付违约金157966元，该约定过高，对于恒大置业因承担保证责任而产生的损失数额，恒大置业并无其他证据证明，本院结合恒大置业因代刘文忠偿还贷款本息而产生的利息损失、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及刘文忠在本案中的过错程度等因素综合认定，刘文忠应按银行同期贷款基准利率1.5倍标准承担违约金，其应承担违约金的数额为10866元（从恒大置业实际代偿本息之日起开始计算）。在扣除违约金后，其余首付款217100元应由恒大置业退还给刘文忠。刘文忠经本院合法传唤未到庭，视为对恒大置业的诉讼主张放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告刘文忠签订的《商品房买卖合同》；二、被告刘文忠协助原告铜陵恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告刘文忠承担违约金10866元，原告铜陵恒大置业有限公司退还被告刘文忠首付款217100元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告铜陵恒大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3459元，由原告铜陵恒大置业有限公司负担3219元，被告刘文忠负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  孙国兵审 判 员  丁爱平人民陪审员  崔文斌二〇一六年三月二十一日书 记 员  潘 颉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十二条--合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条--当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条--合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条--被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十六条--买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条--当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。