阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿民一终字第92号
上诉人（原审原告）李建忠，男，1962年8月27日出生，回族，系阿拉善盟中凯集团有限公司职工。
委托代理人郭金文，内蒙古安民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）包头建工（集团）股份有限公司。
法定代表人芦振，该公司董事长。
委托代理人段清世，男，1955年10月2日出生，汉族，系包头建工（集团）股份有限公司办公室工作人员。
被上诉人（原审被告）包头建工（集团）第七建筑工程有限责任公司。
法定代表人秦春，系该公司经理。
委托代理人刘永伟，男，1977年3月22日出生，汉族，系包头建工（集团）第七建筑工程有限责任公司法务部员工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特一村25号楼202室。
被上诉人（原审被告）杨学林，男，出生年月不详，回族，系包头市第一建筑工程股份有限公司阿拉善盟分公司绿色之光项目部负责人。
被上诉人（原审被告）杨二郎，男，出生年月不详，回族，系包头市第一建筑工程股份有限公司阿拉善盟分公司绿色之光项目部负责人。
上诉人李建忠因与被上诉人包头建工（集团）股份有限公司（以下简称包头建工公司）、包头建工（集团）第七建筑工程有限责任公司（以下简称包头建工七建公司）、杨学林、杨二郎房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2013）阿左民一初字第88号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李建忠及委托代理郭金林、被上诉人包头建工公司委托代理人段清世、被上诉人包头建工七建公司的委托代理人刘永伟到庭参加了诉讼，被上诉人杨学林、杨二郎因下落不明本院依法公告送达，未到庭参加诉讼，故依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告杨学林挂靠被告包头建工公司资质承建阿拉善左旗巴彦浩特镇绿色之光小区部分工程，后绿色之光小区的部分房屋被顶给被告杨学林，以抵顶其工程款。2009年9月5日，原告李建忠与被告杨学林签订《售房协议》，约定“甲方（即被告杨学林）将绿色之光建筑款中顶换的B16#楼一套102.86平方米的楼房卖给乙方（即原告李建忠），每平米单价1750元，总价180000元整”、“如甲乙双方有一方违约，承担20000元的违约金”等，并加盖刻有“包头市第一建筑工程股份有限公司阿拉善盟分公司绿色之光项目部”字样的印章。2009年9月5日原告向被告杨学林支付70000元，其后原告分三次支付了剩余房款，共计支付房款180000元。绿色之光的楼房建成后，被告杨学林未向原告交付房屋。经原告多次催要，2011年9月18日，被告杨二郎（系杨学林的弟弟）向原告出具欠条一份，载明“今有杨学林欠李建忠房款240000元，由李建忠本人同意杨学林退房款，在2011年9月26日付清，要付不清支付违约金20000元整”，并具名“欠款人杨学林、杨二郎”。现原告诉至法院，请求法院依法判令四被告支付原告购房欠款240000元，违约金20000元，并承担本案诉讼费。原审法院采信并据以认定上述事实的证据有《售房协议》1份、《欠条》1份、《收条》2份、《收据》1份、中国工商银行打款凭证1份，及原被告双方相互认可的庭审陈述。
原审法院认为，原告与被告杨学林签订的《售房协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规定强制性规定，属有效合同，双方签订合同后均应当诚实守信全面履行自己的合同义务。原告依约向被告支付了房款，被告应按照约定交付房屋。后原告与被告杨学林、杨二郎达成合意，原告同意由该二人退还房款，被告杨二郎出具《欠条》的行为构成债务的加入，杨二郎应与被告杨学林共同承担返还购房欠款的民事责任。《欠条》中约定的房款多于原告支付的那一部分，系被告杨学林因未按期交付房屋给原告造成损失的补偿，是被告杨学林、杨二郎真实意思的表示，本院予以支持。被告杨学林、杨二郎未按约定如期支付欠款构成违约，应承担违约责任。原告主张被告杨学林出售房屋的行为系职务行为，应由设立“包头市第一建筑工程股份有限公司阿拉善盟分公司绿色之光项目部”的被告包头建工七建公司、包头建工公司共同承担还款责任，涉诉房屋系被告杨学林的顶账房，杨学林有权对该房屋进行处置，且原告在签订合同时也知道这一事实，房款全部交与杨学林，故应认定被告杨学林买卖房屋的行为属个人行为，包头建工公司、包头建工七建公司不应承担还款责任。被告杨学林、杨二郎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担缺席判决的风险责任。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨学林、杨二郎于本判决生效后五日内向原告李建忠支付欠款240000元及违约金20000元；二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元，公告费570元，由被告杨学林、杨二郎共同负担。
上诉人李建忠不服一审判决，上诉称：原审法院认定事实错误，包头市第一建筑工程股份有限公司阿拉善分公司在2011年1月重新组合，变更为包头建工（集团）第七建筑有限责任公司，包头建工（集团）第七建筑有限责任公司在2011年1月改组之前一直是包头市第一建筑工程股份有限公司在阿拉善盟的分支机构改组成为包头建工（集团）股份有限公司的子公司后，成为能够独立承担民事责任的主体，包头建工（集团）股份有限公司必须承担向上诉人返还购房款的责任，改组后的包头建工（集团）第七建筑有限责任公司也应当并且必须承担向上诉人返还购房款的责任。上诉人与被上诉人签订售房协议的时间是2009年9月5日。上诉人与被上诉人签订的售房合同上面既盖有第一建筑工程股份有限公司阿拉善盟分公司绿色之光项目部的印章，也有该项目部杨学林的签字，杨学林代表被上诉人签名是代表公司行使职务的行为，该行为的法律后果应由第一、第二被上诉人承担，一审法院认定合同效力，又将第一、第二被上诉人排除在合同主体之外的判决明显矛盾，请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人包头建工（集团）股份有限公司、包头建工（集团）第七建筑有限责任公司、杨学林、杨二郎向上诉人承担连带返还购房款和违约金的责任。
被上诉人包头建工（集团）股份有限公司辩称，本案被上诉人主体设置错误，应起诉包头建工七建公司，因包头市第一建筑工程股份有限公司阿拉善分公司在2011年1月重新组合，变更为包头建工（集团）第七建筑有限责任公司是独立法人，由对外独立承担民事责任的法律义务，无需答辩人承担相关责任。
被上诉人包头建工（集团）第七建筑有限责任公司辩称，被上诉人主体设置错误，在答辩人名下绿色之光项目部，项目部章属于杨学林私刻，因不具有主体资格，其对外发生法律关系，必须要有答辩人的授权、认可或者其行为足以让善意第三人相信已授权，是其履行职务的行为。本案中答辩人未授权杨学林签署售房协议，杨学林、杨二郎不是履行职务的行为，上诉人应当起诉欠款人杨学林、杨二郎。
被上诉人杨学林、杨二郎未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
二审查明事实与一审查明事实一致。
二审另查明，包头市第一建筑工程股份有限责任公司于2010年9月份重新组合现公司名称变更为：包头建工（集团）股份有限公司。包头市第一建筑工程股份有限公司阿拉善盟分公司于2010年9月28日现公司名称变更为：包头建工（集团）第七建筑有限责任公司。
本院认为，根据上诉人的上诉意见和各被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人李建忠诉请被上诉人支付购房欠款及违约金的民事责任应如何承担。本案中，涉诉房屋系杨学林的顶账房，杨学林有权对该房屋进行处置，故李建忠与杨学林签订了《售房协议》，该协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规定强制性规定，属有效合同。李建忠依约向杨学林支付了18万元房款，杨学林应按照约定交付房屋。后李建忠与杨学林、杨二郎又重新达成合意，李建忠同意由该二人退还房款，杨学林和杨二郎共同出具欠条一份，载明“今有杨学林欠李建忠房款240000元，由李建忠本人同意杨学林退房款，在2011年9月26日付清，要付不清支付违约金20000元整”，并具名“欠款人杨学林、杨二郎”。该行为构成债务的重新确认，杨二郎应与杨学林共同承担返还购房欠款的民事责任。《欠条》中约定的房款多于李建忠支付的那一部分及未按约定如期支付欠款构成违约，应承担违约责任，是杨学林、杨二郎真实意思的表示，本院予以支持。李建忠主张杨学林出售房屋的行为系职务行为，应由设立“包头市第一建筑工程股份有限公司阿拉善盟分公司绿色之光项目部”的包头建工（集团）股份有限公司、包头建工（集团）第七建筑有限责任公司共同承担还款责任的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人李建忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 双 玫
审判员 苏依拉其其格
审判员 范 海 锋
二〇一四年八月一日
书记员 哈 斯 塔 娜