贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔04民初69号原告（反诉被告）：贵州德瑞轩饮食文化有限公司，住所地：安顺市西秀区中华东路103号内A处（原七十三医院阳中海向上150米处），组织机构代码09967531-4。法定代表人钟义军，该公司经理。委托代理人邱光益，贵州韬励律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：中国人民建放军贵州陆军预备役步兵师第三团，住所地：安顺市西秀区中华东路103号，组织机构代码00990038-X。法定代表人计海涛，中国人民建放军贵州陆军预备役步兵师第三团团长。委托代理人邓伟，中国人民建放军贵州陆军预备役步兵师第三团助理员。代理权限：特别授权。委托代理人王琴，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告贵州德瑞轩饮食文化有限公司（以下简称德瑞轩公司）与被告中国人民建放军贵州陆军预备役步兵师第三团（以下简称预师三团）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用普通程序，因涉及军事秘密进行了不公开开庭审理。原告德瑞轩公司委托代理人邱光益、被告预师三团委托代理人邓伟、王琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德瑞轩公司向本院诉请：德瑞轩公司系原“安顺市西秀区鸿运山庄”（以下简称鸿运山庄）变更而来。2006年9月30日安顺市西秀区鸿运山庄与被告签订租赁合同，被告提供其闲置土地和房屋给鸿运山庄租赁使用；租期15年；年租金75000.00元；并对合同终止条件、违约责任等予以了约定。2015年12月22日，原告收到被告终止合同的通知，其收回租赁物的行为不符合合同约定的不可抗力情形，已构成严重违约，给原告造成重大经济损失。为此，请求判决：1、被告赔偿违约金250000.00元；2、被告赔偿原告经济损失3000000.00元；3、被告赔偿原告房屋装修费5030000.00元；4、被告赔偿原告固定资产投资损失1500000.00元；5、诉讼费由被告承担。预师三团辩称：1、德瑞轩公司系有限责任公司，鸿运山庄系个体工商户，二者之间没有主体法律关系；2、德瑞轩公司进场改建、装修并未依据合同约定经答辩人同意；3、合同已明确约定因国家和军队政策法规重大调整等不可抗力因素造成合同无法进行时，双方均不承担责任。答辩人作为预备役部队必须服从上级规定；且从2006年至2015年长达10年的租期内，从未对租金进行调整，其租金仅为市场价的十分之一；业主几经变更也未进行干涉，故原告主张各项损失没有事实依据和法律依据，应予驳回其诉讼请求。预师三团反诉请求：根据合同约定合同履行期内已出现不可抗力应当收回租赁物的情形，反诉原告已书面通知反诉被告终止合同并要求其在2015年12月28日前撤离，但是，至今未撤离，故请求反诉被告在判决生效后一个月内清场搬离将租赁物交还反诉原告；反诉费即其他费用由反诉被告承担。德瑞轩公司针对反诉答辩称：反诉原告的反诉不成立。合同第七条不属于不可抗力情形，合同是否解除由法院确认，合同解除也应作出合理补偿。原告（反诉被告）德瑞轩公司向本院提出如下证据以支持其主张：1、营业执照、税务登记证、组织机构代码、法人身份证明，拟证明原告（反诉被告）诉讼主体适格，被告（反诉原告）对该组证据无异议。2、《合同书》，拟证明双方存在租赁合同关系，被告（反诉原告）对该证据的真实性没有异议，但对于合同的主体有异议，其认为合同的主体是鸿运山庄而不是本案的原告（反诉被告）。3、证明及关停通知书各一份，拟证明原告名称变更是得到本案的被告（反诉原告）同意及终止合同、违约金的计算依据。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）提交的证明与客观事实不相符，当时注册德瑞轩公司需要预师三团出具证明以及我方出具的证明；但其变更名称以及资金投入并没有得到我方的同意。至于关停的通知，我方认为符合《合同法》精神以及双方合同第七条约定。4、关于5030000元房屋装修费用的证据：德瑞轩公司柴火鸡装修施工合同、安顺“誉卿园”、德瑞轩”装修及景观改造工程施工合同承包合同书、结算报告、单位工程投标报价汇总表、部分项工程量清单计价表，规费、政策性调整及税金项目清单与计价表，措施项目清单计价表等（复印件）。拟证明德瑞轩公司实际投入装修部分的资金。被告（反诉原告）质证意见为，对于内容的真实性无法核实，我方没有实际参与该过程，同时合同第6条约定，对于房屋改造的图纸主体的变动要经我方同意，故该证据不能作为其损失的依据。5、固定资产1500000元损失的证据：德瑞轩公司新增固定资产明细表（复印件），拟证明我方固定资产1500000元的损失。被告（反诉原告）质证意见为，对于真实性没有异议，但是对于该证明目的不予认可。6、3000000元经济损失的证据：税务机关缴纳的发票（复印件），拟证明德瑞轩公司部分的营业收入以及未来的可得利益。被告（反诉原告）质证意见为，对于该组证据的真实性没有异议，但是我方认为该证据不能证明原告的可得利益，对于原告的经营损失我方也是无法计算的，所以对于该证据的证明目的我方不予认可。7、评估报告一份（复印件），拟证明现中介部门的评估价值（至2015年12月的价值），佐证德瑞轩公司现在公司资产的价值。对于该证据，被告（反诉原告）认为，该证据是根据德瑞轩公司的需要所做的报告，该证据的真实性我方无法核实，对其真实性不确认。8、物品移交清单（复印件），拟证明移交的物品损失情况。被告（反诉原告）质证认为，对该清单的真实性不清楚，故对其真实性不予认可。9、《收据》、《授权委托书》、资金使用申请单、网银业务回单、贵阳银行跨行转账电子凭证、中国建设银行结算业务凭证、中国农行银行结算业务申请书（复印件），拟证明装修支出的费用。被告（反诉原告）质证认为，该组证据均为复印件，其真实性无法核实；其次如果是装修支出应当是德瑞轩公司支付给装修方，而证据显示的是金恒盛投资公司（投资方）支付给钟义军，也不知道陕西省安康市新华建设有限公司与钟义军之间的关系。被告（反诉原告）预师三团为支持其反诉、反驳主张，向本院提交以下证据：1、法人代表证明、组织机构代码证，军官证（复印件），拟证明预备役步兵三团的主体资格及法人身份情况，原告（反诉被告）对该组证据无异议。2、土地使用证（复印件），拟证明预师三团对出租房屋的土地有合法的使用权，原告（反诉被告）对该组证据无异议。3、租赁合同（复印件），拟证明双方的租赁关系，合同第七约定：甲乙双方在履行的过程中，除自然灾害，地震战争、国家或和军队政策法规重大调整等不可抗力因素造成合同无法进行时，双方均不承担责任。原告（反诉被告）对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议即对预师三团以合同条款第七条作为提出解除合同的依据不予认可。4、后营【2015】78号文件，拟证明2015年1月27日，中国人民建放军总政治部、总后勤部、军纪委联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，预备役步兵三团严格遵照该文件精神执行。原告（反诉被告）对于该证据真实性没有异议。但对于其证明目的不予认可，对方以该文件解除双方签订的合同并且认为该文件属于军事政策，我方不予认可；并且文件其中一条提及房屋是可以出租的，该文件实行后对方的善后工作尚未做好。5、关停通知书及照片，拟证明预师三团根据后营【2015】78号文件精神，于2015年12月22日向原告（反诉被告）下达《关停通知书》，通知书明确告知终止项目，收回房产。原告（反诉被告）质证意见为，对于送到过程没有异议，该组证据也证明对方承认我方作为承租方人以及我方计算违约金的时间依据。6、德瑞轩公司的工商登记情况以及酒店的转让协议，拟证明德瑞轩公司的成立时间很短以及我方与对方的交接情况并有交接清单。原告（反诉被告）对于该证据真实性没有异议，但是对于证明目的有异议。当事人围绕诉讼请求提交的证据及被告反诉、反驳证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对证据真实性均无异议的证据，原告（反诉被告）的证据1、2、3，被告（反诉原告）的证据1-6作为本案的定案依据予以采信。对于德瑞轩公司各项主张损失的证据，认证如下：1、对于德瑞轩公司主张3000000元经济损失证据为部分税务机关缴纳的发票，系该公司以往营业情况，因未来经营情况具有不确定性，该公司以该证据主张预期收入不具备客观性，本院不予采信。2、德瑞轩公司主张5030000元房屋装修费用由三个部分构成：①、德瑞轩公司与ＸＸ签订的《德瑞轩柴火鸡装修施工合同》涉及工程总价为135000元；德瑞轩公司补充提交了2014年12月28日，ＸＸ向德瑞轩公司出具收据，收到德瑞轩柴火鸡装修款135000元。故对于证据①和补强的证据，本院予以采信。②、贵州金恒盛投资有限公司与陕西省安康市兴华建设（集团）有限公司（代表张艺双）于2013年10月18日，签订《“德瑞轩”装修及景观改造工程施工合同承包合同书》，约定工程造价4250000元，最终以结算为准。2014年4月5日的《结算报告》显示“德瑞轩”装修及景观改造工程结算造价4438080.89元，并附有《单位工程投标报价汇总表》、《部分项工程量清单计价表》、《规费、政策性调整及税金项目清单与计价表》、《措施项目清单计价表》、《主要材料和工程设备表》。上述②证据系德瑞轩公司或者其投资方与案外人签订的装修工程合同，德瑞轩公司是否实支付该工程款，无直接证据予以证明。德瑞轩公司事后补强了证据，如《授权委托书》、资金使用申请单、网银业务回单、贵阳银行跨行转账电子凭证、中国建设银行结算业务凭证、中国农行银行结算业务申请书，均系复印件，预备役步兵三团对上述证据的真实性有异议，无原件予以核实其真实性，证据反映的是借款、工程款关系或者资金使用申请情况，不能直接注明德瑞轩公司实际支付装修款情况，故①、②证据和上述补强证据本院不予采信。③、德瑞轩公司与陕西省安康市兴华建设（集团）有限公司（代表张艺双）于2014年4月1日签订的《德瑞轩酒窖·绿化·宴会厅·装修及周边装饰施工合同》涉及工程总造价为465215.14元，并附有《单位工程栏标价（控制价）汇总表》、《分布分项工程量清单计价表》、《现场签证单》。德瑞轩公司补充提交了2014年4月8日、6月21日、7月15日，张艺双向德瑞轩公司分别出具的收据，内容为收到德瑞轩酒窖·绿化·宴会厅·装修款100000元、200000元、165215.14元，共计465241.14元。上述③证据和补强证据互相印证，本院予以采信。至于德瑞轩公司以《评估报告》佐证房屋建筑物（装修）(德瑞轩酒楼)评估价值为42503170.15元，构筑物（前厅路面和海鲜池）45112.18元，未能与其实际装修支付凭证相互印证，同时，德瑞轩公司在庭审中表示是在受让鸿运山庄后在该山庄基础上进行扩大装修，评估报告未区分原有装修和扩大装修，故德瑞轩公司以评估报告佐证装修损失的依据不客观，本院不予采信。3、固定资产1500000元损失的证据，有德瑞轩公司单方盘点的固定资产表上显示金额为889138元；《评估报告》上显示固定资产——电子设备及办公设备等评估明细表（主要含电脑、电视、保险柜、备餐柜、包房餐桌、沙发、灯具、、压面机、空调、不锈钢货价、消毒柜、工作服等）为1115220.76元，二者金额不一致。《物品交接清单》系德瑞轩公司转让鸿运山庄时的物品清单，无交接金额，且时间为2013年是否已经使用消耗完毕不得而知，故对该《物品交接清单》本院不予采信。综上，即便德瑞轩公司上述资产存在，属于可以自行部分可以移除。同理《评估报告》上显示的价值53890元的车辆可自行开走。因此，德瑞轩公司主张1500000元固定资产损失的证据，本院不予采信。根据双方当事人的举证、质证，双方庭审陈述及对证据的认定，查明以下事实：2006年9月30日，预师三团作为（甲方）与案外人鸿运山庄负责人许谨作为（乙方）签订《合同书》，约定预师三团将其所有的坐落于安顺市中××路××号内A处（原将军楼原址和该楼后面二层红砖附楼）的房屋建筑面积为1384平方米，场地386平方米B处（原食堂豆腐坊原址和豆腐坊前空地）面积1800平方米租赁给鸿运山庄经营餐馆业；租赁经营期限15年，自2006年9月30日至2021年9月30日止；总租期内其中一个月为改造装修时间，此期间免收房租费用；场地租赁费每年75000元（含房屋出租税、地产税）。《合同书》第四条约定违约责任：如有一方违约，租期三年内，违约方付守约方违约金1000000元；租期五年内，违约方付守约方违约金500000元；租期十年内，违约方付守约方违约金250000元。第六条第二项约定：一方进场后，在对租赁经营区域场地空间进行改造装饰时，须按房屋图纸进行规划、施工，对主体结构影响的改造，须经甲方同意方可进行。权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。第七条约定：甲、乙方在履行本合同过程中，除自然灾害、地震战争、国家和军队政策法规重大调整等不可抗力因素造成合同无法进行时，甲乙均不承担责任。如果因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当将承租的房地产交给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。合同签订后。预师三团将交付房屋及场地给鸿运山庄（誉卿园）使用，鸿运山庄（誉卿园）因经营问题移交给德瑞轩公司经营。2013年12月12日，鸿运山庄与德瑞轩公司经营签订了《酒店转让协议》，鸿运山庄将位于安顺市西秀区中华东路103号的“鸿运山庄”酒楼转让给德瑞轩公司，占地面积约为3770平方米，并明确鸿运山庄与预师三团签订的租赁合同中全部权利义务由德瑞轩公司享有和承担。“鸿运山庄”酒楼转让费包干价为1600000元，该费用包括受让“鸿运山庄”酒楼的经营权及协议附件二“交付物品清单”中所列全部物品。《酒店转让协议》附件为《原房屋租赁合同》、《交付物品清单》。2014年5月7日，预师三团出具《证明》一份，证明鸿运山庄因经营问题已移交给德瑞轩公司经营餐饮，该证明用于德瑞轩公司办理证照。2014年5月14日，德瑞轩公司注册成立，经营项目为餐饮，出资人为贵州金恒盛投资有限公司，一直经营涉案的酒楼至2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发《关于进一步从严规范空余地产租赁管理有关问题的通知》（后营[2015]78号），严禁出租军以下作战部队的房产，未按照规定批准的项目，2015年底前全部停止。预师三团根据该文件要求，于2015年12月22日向德瑞轩公司送达《关停通知书》，限德瑞轩公司在2015年12月28日前到营房办公室缴纳2015年度房租、水电费后办理相关手续并搬离。德瑞轩公司认可收到该通知。德瑞轩公司在接到《关停通知书》后已经停止经营，并交付租金至收到《关停通知书》止。本院认为：德瑞轩公司虽然并非2006年9月30日《合同书》中直接与预备役步兵三团签订合同的一方当事人，但系从该租赁合同原一方当事人(鸿运山庄)继受合同权利义务而来，预师三团同意给德瑞轩公司出具证明办理营业执照，并依照原租赁《合同书》中的约定接受德瑞轩公司租金并向其下发《关停通知书》，双方均自愿接受《合同书》中有关条款的约束，故德瑞轩公司与预师三团之间已经成立租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示。由于涉案房屋系军事资产，故明确约定因军队政策重大调整属于不可抗力因素，造成合同不能继续履行时，双方当事人均不承担责任。2015年解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发《关于进一步从严规范空余地产租赁管理有关问题的通知》，要求各军区于2015年年底前全部执行完毕，该通知系对全军改革的政策性规定，预师三团执行军队管理规定，依照该文件和合同约定解除合同，符合合同约定解除情形。故预师三团向德瑞轩公司送达《关停通知书》之日，双方的合同已经解除。根据合同的约定，预师三团不存在违约行为，德瑞轩公司主张违约损失、预期经营损失和固定资产损失的诉请本院不予支持；对预师三团诉请要求德瑞轩公司在判决生效之日起一个月内清场搬离并返还安顺市中××路××号内A处（原将军楼原址和该楼后面二层红砖附楼）的房屋建筑面积为1384平方米，场地2386平方米和B处（原食堂豆腐坊原址和豆腐坊前空地）面积1800平方米，本院予以支持。对于合同解除时附属建筑物和构筑物装修装饰的处理。《合同书》第六条第二项约定：“一方进场后，在对租赁经营区域场地空间进行改造装饰时，须按房屋图纸进行规划、施工，对主体结构影响的改造，须经甲方同意方可进行。权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方”。德瑞轩公司对涉案的房屋和场地进行装修和改造时，是否征得预备役步兵三团的同意，未向本院提供证据加以证明；其次，根据上述约定，在合同解除时应当无偿移交给预备役步兵三团。故德瑞轩公司主张房屋装修费没有合同依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贵州德瑞轩饮食文化有限公司于本判决生效后一个月内搬离并返还被告（反诉原告）中国人民建放军贵州陆军预备役步兵师第三团租赁物即坐落于安顺市中华东路103号内A处（原将军楼原址和该楼后面二层红砖附楼）的房屋建筑面积1384平方米，场地2386平方米和B处（原食堂豆腐坊原址和豆腐坊前空地）面积1800平方米；三、驳回原告（反诉被告）贵州德瑞轩饮食文化有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费80260元，由原告（反诉被告）贵州德瑞轩饮食文化有限公司承担；反诉费100元由原告（反诉被告）贵州德瑞轩饮食文化有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 杨   虹审判员 黄 光 美审判员 黎 福 伟二〇一六年十二月二十日书记员 罗爽（代）