杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0105民初4912号
原告（反诉被告）:天津哈你科技发展有限公司，住所地天津市滨海新区。
法定代表人：曹一。
委托代理人：陈如意，天津张盈（武清）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州和捷投资管理有限公司，住所地杭州市拱墅区。
法定代表人：唐哨凤。
委托代理人：邵义、李扬（实习），浙江东孚律师事务所律师。
被告：杭州北城置业有限公司，住所地杭州市拱墅区。
法定代表人：罗俞根。
委托代理人（特别授权代理）：邵义、李扬（实习），浙江东孚律师事务所律师。
原告天津哈你科技发展有限公司（以下简称哈你公司）为与被告杭州和捷投资管理有限公司（以下简称和捷公司）和杭州北城置业有限公司（以下简称北城公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月27日向本院起诉，本院于同日受理。和捷公司在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并决定组成合议庭进行审理，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。哈你公司委托代理人陈如意、和捷公司和北城公司共同委托代理人邵义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告哈你公司诉称：原告与和捷公司于2014年11月28日签订《场地使用合同》，约定由原告承租北城公司位于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心购物广场一楼中庭部分场地，面积为80平方米，租赁期限为2014年12月1日至2016年11月30日。原告按照合同约定向被告支付履约保证金及装修押金22167元。2016年初，因商场经营不善导致原告连年亏损，无奈下双方经协商将签订的《场地使用合同》解除，原告如期将商场进行腾空清场，但原告联系被告返还保证金时，被告明确表示拒绝。原告认为，被告擅自扣留原告保证金的行为违反了双方《租赁合同》的约定，依照相关法律规定，应退还原告向其交纳的保证金22167元。原告诉至法院，请求判令：1、被告和捷公司、北城置业返还履约保证金12167元及装修押金10000元；2、被告和捷公司、北城公司承担本案的诉讼费。
本诉被告和捷公司、北城公司辩称，哈你公司未按约定支付租金，保证金的押金应充抵租金，不足部分已提起反诉。
反诉原告和捷公司诉称：2014年11月28日，反诉原告与反诉被告签订《场地使用合同》，由反诉被告承租反诉原告位于北城天地商业中心购物广场室内商业楼一层中庭部分场地。合同约定，场地管理费每月12167元，场地管理费以半年为一个交费结算期，按预付的方式交付，反诉被告在合同签署之日一次性付清第一期的场地管理费用，每一个交费结算期满十日前缴付下一期的场地管理费，为扶持反诉被告经营，给与其3个月的免租期，第一个结算周期免2个月场地管理费，第二个结算周期免1个月场地管理费，若反诉被告未妥善履行本合同，则免租期视为不存在，反诉原告有权从履约保证金中扣除反诉被告欠付的场地费，反诉被告迟延交纳本合同项下场地管理费，则每延迟一日，反诉被告应当向反诉原告支付欠费金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过15日，反诉原告有权单方解除合同。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付场地，被告进行装修并正常营业。然而反诉被告却未依照合同约定向反诉原告支付场地管理费，经反诉原告多次催讨仍拒绝支付欠付费用。故请求判令：1、哈你公司支付和捷公司场地管理费386792.57元及其违约金116951.57元（场地管理费暂计至2017年6月30日，2017年7月1日至判决生效之日止的场地管理费按每月12167元另计，违约金暂计至2017年6月30日，2017年7月1日至判决生效之日止的场地管理费的违约金按每日1‰另计）。
反诉被告哈你公司辩称，一、反诉系基于合同履行中延付、拒付租金，而本诉系基于合同解除保证金的归还，本诉与反诉基于不同的法律关系。二、民法通则136条规定，延付、拒付租金的时效为一年，最后一次支付租金日期为2015年7月1日，以和捷公司支付反诉费用的时间为准，已超过一年。三、和捷公司主张的违约金过高，已经超过实际损失的30%。四、和捷公司支付租金应提供双方合同继续履行的证据，双方合同已于2015年9月底解除，哈你公司无拖欠2015年9月30日之前的租金。
北城公司辩称，诉讼时效应自2016年11月30日起计算。
原告（反诉被告）哈你公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、场地使用合同1份，证明租赁关系及原告向被告支付保证金的依据；
2、补充协议1份，证明原、被告约定的经营免租期。
3、押金及保证金收据1份，证明原告向被告支付了保证金及押金。
4、原告公司内部邮件，证明2015年9月被告商场商户全部关闭、客流稀少。
5、原告于2015年9月30日向被告邮寄的商榷函及用章申请，证明原告提出解除合同申请的时间。
6、原告公司邮件及2015年9月底拍摄的商场照片，证明被告商场2015年9月底实际情况。
7、2015年12月14日原告向被告邮寄的解除确认函，证明原告腾房时间。
8、2016年1月原告腾房后的照片，证明腾房时间及商场位置情况。
9、原告收银账号截图，证明原告2015年10月5日后停业。
10、原告向被告汇款的电子回单，证明原告已经足额支付保证金及场租。
11、录音光盘，证明因场地原因原告未正常营业及腾房时间。
被告（反诉原告）和捷公司、北城公司未向本院提交证据。
本院依法组织双方当事人对哈你公司提交的证据进行举证、质证，现认证如下：
证据1和3，和捷公司和北城公司对三性无异议，本院对该证据予以确认。
证据2，和捷公司和北城公司对三性无异议，但对证明对象有异议，根据第二款第3条，免租期原告需支付租金。本院对该证据予以确认。
证据4，和捷公司和北城公司对该证据有异议，本院认为，原告仅提供了屏幕截图的打印件，本院无法核实其真实性，故对该证据不予确认。
证据5和证据7，和捷公司和北城公司对三性有异议，认为没有收到过该函，且该函是原告单方意思表示。本院认为哈你公司亦不能证明邮件已实际寄出并已被北城公司或和捷公司妥收，故本院对证据5和7均不予确认。
证据6和8，和捷公司和北城公司对三性有异议。本院认为，该证据不能确定何时形成，故不能证明原告欲证明的待证事实，本院对该两份证据不予确认。
证据9，和捷公司和北城公司对三性有异议。本院核实过原告收银系统，对该证据的真实性予以确认。
证据10，和捷公司和北城公司认为以收款收据为准，本院对该证据的真实性予以确认。
证据11，和捷公司和北城公司对三性有异议，本案认为，原告不能说明录音中的人员姓名及身份，故本院对该证据不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2014年11月28日，和捷公司（甲方）和哈你公司（乙方）共同签订《场地使用合同》一份，合同约定，乙方承租甲方北城天地一层部分区域，用于经营哈你运动馆，甲方同意将位于一楼中庭部分场地，面积约80平方米提供给乙方使用，场地规格长11米、宽7.27米。合同期限为二年，各项费用计算日从2014年12月1日开始至2016年11月30日止。乙方向甲方支付场地管理费为12167元/月，免租期为3个月，第一年度合同总金额为109503元。免租期分两次免除场地管理费，第一个结算周期免2个月场地管理费，第二年结算周期免1个月场地管理费。场地管理费用以半年为一个交费结算期，按预付的方式交付。乙方在合同签署之日一次性付清第一期的场地管理费。每一个交费结算期满十日前（如遇法定公休假日顺延）缴付下一期的场地管理费。乙方在合同签署之日向甲方交纳1个月的场地管理费作为履约保证金，总计金额为12167元，用于保证乙方及时支付场地管理费、能耗费或用于抵扣乙方违约产生的违约金、赔偿金等，如乙方在经营过程中无任何质量纠纷，该保证金余额在本协议终止30日后无息返还，作为现场经营管理和商品售后服务质量的担保。合同解除后，必须将场地恢复原样，经营区域内的物品及装修需在当日内清除完毕，逾期不清理或留有物品视为自动放弃所有权利，甲方有权作为废弃物品清除处理，并加以变卖。乙方逾期支付场地管理费用的，每逾期一日，需按应付款项的千分之一向甲方支付违约金，逾期达15日的，甲方有权解除本合同，所收履行保证金不予返还，乙方还应向甲方支付合同总价的20%作为违约金。乙方无法定或约定理由单方面提出解除本合同，乙方须提前10天书面通知甲方，并向甲方再支付相当于贰个月管理费的款项作为违约金，履约保证金不予返还。双方还签订《补充协议》一份，约定，甲方出于扶持经营角度等因素考虑，同意在原合同已经分季度给予3个月经营免租期的基础上，（一楼中庭部分）再一次性给予乙方4个月经营免租期，免租时间为2015年2月、3月、4月、5月。原合同已经约定的经营免租期与本协议中甲方给予的经营免租期重叠的，则重叠部分的经营免租期将顺延下一个季度。本补充协议签订后，乙方不得再无故拖欠场地使用费，否则甲方有权立即解除合同，本协议中约定的经营免租期将视为自始不存在，甲方根据原合同约定追究乙方的违约责任。本协议与租赁合同不一致的，以本协议为准。
后哈你公司向和捷公司支付履约保证金12167元及装修押金10000元，2014年12月16日，哈你公司支付了4个月（2015年9月20日前）租金48868元。2015年10月，哈你公司停止收银营业。
本院认为，案涉《场地使用合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订场地使用合同，实系租赁合同。双方约定的场地使用费实为哈你公司因使用案涉场地而交纳的租金。哈你公司主张其于2015年9月底腾空案涉场地，本院认为，根据哈你公司内部收银系统，其在案涉场地于2015年10月不再收银营业，但不能证明此时其已腾空案涉场地，故本院根据和捷公司的自认认定哈你公司使用租赁场地至2016年11月。根据双方约定，哈你公司应提前10日支付下一半年度的场地使用费，2014年12月1日至2015年5月31日为免租期，即哈你公司应于2014年11月28（合同签订之日）支付2015年6月1日至2015年11月30日的场地使用费，应于2015年11月20日前支付2015年12月1日至2016年5月31日的场地使用费，应于2016年5月21日前支付2016年6月1日至2016年11月30日的场地使用费。事实上，哈我公司于2014年12月份支付2015年6月至9月的场地使用费后，未再支付下一期场地使用费，根据合同约定，和捷公司有权取消免租期，但最后一期租金仍应于2016年5月21日前付清。在《民法总则》于2017年10月1日施行前，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案中，和捷公司于2017年6月20日向我院提出反诉申请要求哈你公司支付场地使用费，每期场地使用费的应支付时间至此时均已超出1年，现和捷公司无证据证明在一年的诉讼时效期间内发生诉讼时效中断和诉讼时效中止的情形，故而丧失胜诉权，和捷公司要求哈你公司支付场地管理费和违约金的诉讼请求，本院无法予以支持。哈你公司认为双方已协商一致解除场地使用合同并据此主张和捷公司、北城公司返还履约保证金及装修押金，但原告不能举证证明双方就提前解除合同已达成合意，和捷公司亦予以否认，故本院对哈你公司的该意见不予采信。虽和捷公司要求哈你公司支付场地使用费的诉讼时效已过，但哈你公司欠付场地使用费的事实存在，故哈你公司支付的履约保证金和装修押金，应抵作租金，和捷公司不再予以返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告天津哈你科技发展有限公司的全部诉讼请求；
二、驳回反诉原告杭州和捷投资管理有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费354元，由天津哈你科技发展有限公司负担，反诉案件受理费8837元，由杭州和捷投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 马婵娟
人民陪审员 宋国泉
人民陪审员 王春英
二〇一八年三月一日
代书 记员 张 琦