福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终30号
上诉人（原审被告反诉原告)：陈志娟，女，1978年1月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区丹霞路***号丹霞园**幢***室，现住福建省漳州市龙文区。
委托诉讼代理人：郑庆祥，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告)：陈建伟，男，1989年1月18日出生，汉族，住福建省长泰县。
委托诉讼代理人：王大彪，福建泾渭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈威超，福建泾渭明律师事务所实习律师。
上诉人陈志娟因与被上诉人陈建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈志娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈建伟的诉讼请求，支持陈志娟的一审反诉请求。事实和理由：1、一审认定《房地产买卖协议书》补充条款是对第三条约定的变更和补充错误，补充条款约定是为了保证陈志娟交易安全，必须已过银行审批。2、《房地产买卖协议书》第三条（3）约定双方定在2016年11月17日以前办理相关交易手续，超期违约，陈建伟应在2016年11月17日前应当办理完银行审批或预审批手续，陈建伟才在2016年11月23日告知银行审批通过，已经超过约定，构成违约。陈建伟违约在先，陈志娟有权要求陈建伟赔偿违约金并解除合同，根据《房地产买卖协议书》约定，陈志娟有权取消定金及解除合同。房产中介的证明及证人出庭所作的证言，可以证实陈建伟违约，一审未予采纳错误。
陈建伟答辩称，1、《房地产买卖协议书》补充条款是对第三条的变更和补充，即迟于第三条约定的时间，应以银行审批时间为准。补充条款无论从词句、内容和目的看，均强调银行先审批再过户的先后顺序，体现双方当事人的真实意思表示。陈志娟在上诉状提到交易安全，办理交易手续时必须已经经过银行审批，说明陈志娟是明知过户时间是以银行审批为准。2、陈志娟拒绝过户并表示收回房屋另行处理，表明陈志娟不再履行合同而构成违约，陈志娟无权要求解除合同，陈建伟并未违约。合同约定买方违约，卖方有权取消定金，属违约定金，陈志娟将其理解为解约定金不符合法律规定。请求驳回上诉，维持一审判决。
陈建伟向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认陈建伟与陈志娟签订的关于漳州市龙文区新浦东路8号天利仁和天籁苑6幢104号房屋《房地产买卖协议书》合法有效；2、判令陈志娟协助陈建伟办理过户登记手续将上述房产所有权过户登记至陈建伟名下；3、判令陈志娟向陈建伟支付违约金100000元；4、保全费由陈志娟承担。
陈志娟向一审法院提出反诉请求：1、判令解除陈志娟与陈建伟签订的《房地产买卖协议书》；2、判令陈建伟向陈志娟支付违约金100000元。
一审法院查明：通过房产中介介绍，陈志娟与陈建伟于2016年10月17日签订《房地产买卖协议书》一份，双方约定：陈志娟将其所有的位于漳州市龙文区新浦东路8号天利仁和天籁苑6幢104号房屋卖给陈建伟，总成交价为1400000元；陈建伟于2016年10月17日向陈志娟支付100000元作为购房定金，首期购房款180000元于2016年11月6日前过户当日支付给陈志娟，第二期购房款1120000元于2017年1月17日前银行放款日支付给陈志娟；双方定于2016年11月17日前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理；协议第九条第二款约定：陈建伟中途违约，陈志娟有权取消定金，陈志娟中途违约，应退还定金，并赔偿违约金100000元等内容；协议第十二条补充约定：双方先银行审批再办理过户；同时双方还就交房时间和过户费用等事项进行了约定。协议签订后，陈建伟按约于2016年10月17日向陈志娟支付购房定金100000元，于2016年11月1日向陈志娟支付首期购房款180000元，陈志娟在收到上述两笔款项后均出具收条交陈建伟收执；2016年11月1日，陈志娟出具一张收到陈建伟支付购房首付款300000元的收款收据，陈建伟备注该收款收据仅作银行贷款使用。2016年11月1日，陈建伟向平安银行股份有限公司漳州分行申请按揭贷款1120000元；平安银行股份有限公司漳州分行接收申请后，经逐级审核，于2016年11月23日批准同意向陈建伟发放按揭贷款1120000元，期限360个月，并注明出账前落实房产抵押登记手续，出账金额1120000元，转帐说明转入卖房人陈志娟账户，当日，陈建伟通过短信通知陈志娟按揭抵押贷款预审批已通过，要求陈志娟办理涉讼房屋过户手续，否则视为违约；陈志娟回复称陈建伟未于2016年11月17日前在必须通过银行预审批的前提下与其办理涉讼房屋交易过户手续已违约，表示要收回房屋另行处理。陈建伟遂于2016年12月18日向法院提起诉讼，同时申请诉讼保全，要求对陈志娟名下价值相当于1400000元的财产进行查封、冻结、扣押、保全，并提供了担保，法院于2016年12月21日依法作出裁定，冻结陈志娟名下价值相当于1400000元的财产，并采取诉讼保全措施。陈建伟因本案诉讼保全支出申请费5000元。
一审法院认为，陈建伟与陈志娟签订《房地产买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，陈建伟与陈志娟签订《房地产买卖协议书》后，依约向陈志娟支付了购房定金和首期购房款，并在陈志娟的配合下向平安银行股份有限公司漳州分行申请按揭贷款且获批准同意向陈志娟账户发放按揭贷款1120000元，至此，陈建伟履行了双方约定义务；陈志娟在陈建伟告知贷款申请已获批、双方依约应当办理过户手续时，提出陈建伟未于2016年11月17日前在必须通过银行预审批的前提下与其办理涉讼房屋交易过户手续已违约，表示要收回房屋另行处理；陈志娟未依约履行应尽义务，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，陈建伟为此起诉要求确认陈建伟与陈志娟签订的《房地产买卖协议书》合法有效、判令陈志娟协助陈建伟办理过户手续将漳州市龙文区新浦东路8号天利仁和天籁苑6幢104号房屋所有权过户登记至陈建伟名下、判令陈志娟向陈建伟支付违约金以及由陈志娟承担保全申请费的诉讼请求合理合法，予以支持。虽然在双方签订的《房地产买卖协议书》中载明双方定于2016年11月17日前办理相关交易手续，但在补充协议中则约定“双方先银行审批再过户”，该补充约定是对前述约定做出的变更和补充，也就是说双方最后约定在陈建伟取得银行贷款审批后双方即应办理过户手续。众所周知，银行对贷款申请是否审批、何时审批是按相应程序进行的，不是借款人所能支配的，更不可能存在借款人要求银行“必须”于何时何日做出审批的情形发生；结合本案，只要陈志娟予以配合，陈建伟及时提出申请，银行何时审批均不应认为陈建伟违约，而事实是在陈志娟于2016年11月1日向陈建伟提供用于按揭贷款的相关资料后，陈建伟当天就向银行提出按揭贷款申请，银行在接收陈建伟的申请后经过审核也于2016年11月23日同意陈建伟的贷款申请并准备出账向陈志娟放款，前提是出账前需落实房产抵押登记手续，由于陈志娟未配合陈建伟办理涉讼房屋过户手续，按揭房产抵押登记手续无法办理，致使银行未能及时放款；由于双方约定第二期购房款于2017年1月17日前银行放款日支付，而银行放款日期则因陈志娟未配合陈建伟办理过户以致无法确定，导致陈建伟未能依约向陈志娟支付第二期购房款；陈建伟之所以未能如约支付第二期购房款，责任在于陈志娟，可见陈建伟并没有违约，相反，违约的是陈志娟。陈志娟认为其没有违约、陈建伟未于2016年11月17日前在必须通过银行预审批的前提下与其办理涉讼房屋交易过户手续以及未于2017年1月17日前支付第二期购房款构成违约的辩解乏理，不予采纳，其反诉要求解除双方签订的《房地产买卖协议书》、要求陈建伟赔偿违约金100000元缺乏事实根据和法律依据，不予支持，其所提供的证据及其申请出庭作证的证人所作的证言均不足以证明其主张，不予采信认定。陈建伟认为其并未违约、本案既不存在约定解除合同的情形也不存在法定解除合同的情形，陈志娟无权要求解除协议、也无权要求陈建伟向陈志娟支付违约金，陈志娟的反诉请求应予驳回等辩解合理合法，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、国务院《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款和《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决：一、陈建伟与陈志娟于2016年10月17日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方当事人均应当继续按照《房地产买卖协议书》约定履行各自义务；二、陈志娟应于本判决生效之日起五日内协助陈建伟办理不动产权转移登记手续，将陈志娟名下的址在漳州市龙文区新浦东路8号天利仁和天籁苑6幢104号房屋的不动产权转移登记至陈建伟名下；三、陈志娟应于本判决生效之日起五日内向陈建伟支付违约金100000元；四、陈志娟应于本判决生效之日起五日内赔偿陈建伟因本案诉讼保全支出的申请费5000元；五、驳回陈志娟的反诉请求。案件受理费17400元，由陈志娟负担；反诉费8700元，由陈志娟负担。
二审中，陈志娟除对一审查明“2016年11月1日，陈建伟向平安银行股份有限公司漳州分行申请按揭贷款1120000元”有异议外，对其他事实没有异议，陈建伟对一审事实没有异议，对于双方当事人没有异议的事实部分，本院予以确认。
陈志娟二审提交一份其与陈建伟短信复印件，内容为陈志娟告知陈建伟已经违约，要回收该房产另行处理。举证主张2016年11月22日陈志娟认为陈建伟违约要解除合同。经质证，陈建伟认为短信内容真实，但进一步说明陈志娟违约。本院认为，该短信内容为陈志娟自己陈述，仅凭该短信无法认定陈建伟构成违约。
对陈志娟提出的事实异议，分析认定如下：陈志娟根据陈建伟提交的申请办理贷款流水申请编号是2016年11月14日，认为陈建伟非在2016年11月1日申请。根据陈建伟提供的贷款申请表显示，陈建伟在2016年11月1日申请，14日是银行电脑流水扫描时的时间，并非2016年11月14日申请贷款，故陈志娟该异议不能成立。
另查明，根据陈志娟的申请，本院调取了陈建伟向平安银行股份有限公司漳州分行申请按揭贷款时所用的《存量房买卖合同》、《收款收据》，该《存量房买卖合同》、《收款收据》的日期为2016年11月7日，日期、金额均与本案讼争合同及收据不一致，数额大于本案讼争合同。
本院认为，陈建伟与陈志娟签订《房地产买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，陈建伟依约向陈志娟支付了购房定金和首期购房款，在向平安银行股份有限公司漳州分行申请按揭贷款时，所使用申请贷款材料，并非当事人所签订真实的购房合同及首付款收据，根据《货款通则》第二十条第八项规定，不得采取欺诈手段骗取贷款。第二十二条第五项规定，贷款人未能履行借款合同规定义务的，贷款人有权依合同约定要求借款人提前归还贷款或停止支付贷款人尚未使用的货款。作为贷款申请人的陈建伟，其未能依据合同的约定，向银行申请贷款作为购房款支付的义务时，未能如实履行申请义务，即便申请审批获准，也可能因贷款材料的不真实，导致贷款审批后未放款而被取消授信或停止支付货款，故应认定陈建伟未能履行本案讼争合同约定的履行贷款作为支付购房款的义务，认定陈建伟已经构成违约，一审认定陈建伟履行了双方约定的义务不当，应予纠正。陈志娟虽在陈建伟短信告知贷款申请已获审批，但在不知陈志伟无如实履行合同约定而未行使不安抗辩的情况下，未能按合同的约定在通过银行预审批时与陈志伟办理房屋交易过户手续，也构成违约，本案双方当事人同时在履行合同中构成违约，根据《房地产买卖协议书》第九条第二款约定：甲方（陈建伟）中途违约，乙方（陈志娟）有权取消定金，陈志娟中途违约，应退还定金，并赔偿违约金100000元。也就是说，因双方同时构成违约，合同解除，陈志伟被取消定金，陈志娟应退还定金并赔偿违约金，即《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。陈志娟反诉请求解除合同的条件成就，因双方分别违背了自己的合同义务，对各自过失相抵，陈志娟还应当按约定返还定金100000元。陈建伟起诉请求陈志娟继续履行合同，因合同约定的解除条件成就，陈志娟诉求解除合同理由成立，故陈建伟的诉求不应予以支持。一审支持陈建伟主张本案讼争合同不存在约定解除合同的情形也不存在法定解除合同的情形不当，应予纠正。陈志娟上诉提出根据合同第九条约定，陈建伟应当在2016年11月17日前应当办理完银行审批或预审批手续，陈建伟才在2016年11月23日告知银行审批通过，已经超过约定，构成违约的理由，虽然在双方签订的《房地产买卖协议书》中载明双方定于2016年11月17日前办理相关交易手续，但在补充协议中则约定双方先银行审批再过户，该补充约定是对前述约定做出的变更和补充，也就是说双方最后约定在陈建伟取得银行贷款审批后双方即应办理过户手续，故不应认定陈建伟对此构成违约。陈志娟上诉提出有权取消定金及解除合同的理由，如前所述，陈志娟拒绝办理过户，构成违约，在合同约定违约责任时，明确约定陈志娟中途违约，应退还定金，并赔偿违约金，故应按合同的约定解除本案合同。陈志娟在解除合同时，还应退还购房款180000元及支付定金100000元。
综上，陈志娟上诉部分请求成立，应予支持；一审判决结果错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初2340号民事判决；
二、解除陈志娟与陈建伟于2016年10月17日签订的《房地产买卖协议书》；
三、陈志娟应于本判决生效后十五日内支付陈建伟的购房款及定金280000元；
四、驳回陈建伟的其他诉讼请求；
五、驳回陈志娟的其他诉讼请求。
本案一审受理费17400元，由陈建伟负担10000元，陈志娟负担7400元，反诉费8700元，由陈建伟负担6400元，陈志娟负担2300元。二审案件受理费17400元，由陈建伟负担10000元，陈志娟负担7400元。
本判决为终审判决。
审判长 叶小铭
审判员 陈春生
审判员 陈育生
二〇一八年三月二十一日
书记员 马晓斌