北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第45249号原告（反诉被告）：徐晓妮，女，1978年11月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人项涛，北京市恒达律师事务所律师。委托代理人王强（徐晓妮之夫），住北京市海淀区。被告（反诉原告）：王强，男，1965年3月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：张雨，女，1967年5月25日出生，汉族，住北京市海淀区。王强、张雨共同的委托代理人程玉东，北京乐通律师事务所律师。王强、张雨共同的委托代理人张丽华，北京乐通律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，住该公司宿舍。原告徐晓妮与被告王强、张雨、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年8月20日作出（2015）海民初字第04369号民事判决书。徐晓妮不服提出上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）于2015年11月25日作出（2015）一中民终字第08698号民事裁定书，裁定撤销上述一审判决书，将案件发回本院重新审理。本院于2015年12月18日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓妮及其委托代理人项涛、王强，被告张雨、王强共同的委托代理人程玉东、张丽华，第三人链家公司的委托代理人孙凤起均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓妮向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令王强返还我已支付的定金50万元并向我方支付违约金792000元；2、请求依法判令王强承担我已支付的居间代理费87120元、担保费2480元；3、本案的诉讼费由王强负担。原告徐晓妮起诉的事实和理由如下：2014年6月26日，我和王强经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，三方于同日共同签署《居间服务合同》、《补充协议》，我购买王强名下位于北京市海淀区某苑10号楼1-201室的房屋。上述合同签订后，我依约支付定金50万元并向链家公司支付居间服务费87120元。但王强在未告知我的情况下于2014年7月4日与其妻张雨离婚，并于2014年7月16日将房屋过户至张雨名下，导致双方无法继续履行原合同。2014年8月，我得知上述情况并向王强、张雨口头提出重新签订合同；我于2014年10月9日要求张雨办理贷款面签手续，均未果。2014年10月22日，我向王强发出通知函，要求王强签订相关协议；2014年11月5日，我向王强、张雨再次发出通知函，均未果。根据物权法的规定，物权的效力始于不动产登记。本案诉争的房屋买卖是一种物权变动。王强离婚后房屋产权发生变化，王强的物权处分权也随之发生变化，夫妻双方就房屋交易产生连带责任之说并不适用。徐晓妮与王强签订的房屋买卖合同指向的房屋产权证号明确，当本案诉争房屋的所有权由王强名下转到张雨名下时，王强构成根本违约，依据是我方与王强签订的存量房屋买卖合同第五条关于出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷、未被限制转让的约定、三方补充协议第四条第2款第5项及该款后所附违约金的约定。被告王强、张雨辩称，不同意徐晓妮的诉讼请求。我们二人系夫妻，通过链家公司出售我们共有的涉案房屋，并于2014年6月26日与徐晓妮签订买卖合同及补充协议。签约时，我们二人是夫妻，诉争房屋当时在王强名下、是夫妻共同财产，系张雨代王强签字。2014年7月4日，我们二人离婚，约定将诉争房屋归张雨所有并办理产权变更登记，但此并非买卖。根据物权法第102条的规定，因共有不动产对外产生债权债务关系，由共有权人对外承担连带责任。因与徐晓妮之间买卖诉争房屋而生的债务关系产生于我二人的夫妻关系存续期间，故此连带责任不因我们解除婚姻关系而丧失，故张雨和徐晓妮签订的网签合同不构成新的房屋交易关系，仍继续履行王强签订的书面买卖合同且我二人任何一方履行该合同都是对原合同的继续履行，我二人离婚后也通过链家公司向徐晓妮表明了继续履行合同的意愿。因此，我二人不存在违约行为，并未导致徐晓妮无法取得诉争房屋。事实上，是徐晓妮构成违约，其未在2014年9月15日前办理贷款手续、未在2014年9月26日前支付首付款246万元、未在2014年10月11日前支付全部房屋价款并擅自提出将贷款数额由100万元变更为160万元。徐晓妮的上述行为给我方造成了巨大损失，也违反了三方补充协议第四条第3款第3项的约定——按照该款约定，徐晓妮应按照总房款的20%支付我方违约金。在本案原审中，双方就房屋买卖合同、补充协议和网签合同之解除已达成和解协议，该和解协议已经生效并履行，相关书面合同及网签合同已经据此解除、网签手续也据此撤销，故本案无须再就相关合同的解除和网签之撤销进行处理。综上所述，我方反诉如下：1、请求依法判令徐晓妮向我二人支付违约金792000元（折抵徐晓妮已支付的50万元首付款后，徐晓妮仍需支付292000元）；2、本案的诉讼费、反诉费由徐晓妮负担。原告徐晓妮针对被告王强、张雨的反诉辩称：王强、张雨的反诉理由与事实不符。第一，我具备付款能力，未付款原因不在我。王强经第三人居间与我方签订书面买卖合同，交易房屋登记在王强名下。签约后不足10天，王强离婚，诉争房屋被过户至张雨名下、成为了张雨的个人财产。因王强在签订房屋买卖合同后擅自变更了产权人、导致合同无法履行，构成了根本违约，我才于2014年10月30日起诉王强，而王强此时已不是诉争房屋交易的当事人，诉争房屋已非其与张雨的夫妻共同财产。因此，我对王强不构成违约。第二，我并未与张雨签订房屋买卖合同，房屋交易与张雨无关。以张雨为出卖人的网签合同是中介公司代办的，买卖双方均未到场，该网签合同未经各方当事人签字确认。我在获知房屋过户至张雨名下后多次联系张雨要求重新签订买卖合同，张雨以我未按与王强签订的合同支付房款为由要求我支付违约金。因网签合同并未约定付款期限和交易条件，故我未对张雨构成违约。第三，我在诉争房屋买卖中无任何过错。网签后，为了房屋交易的继续进行，各方当事人应当完善下列手续，即：解除与王强签订的书面合同，王强退还我定金，我与张雨重新签订书面的买卖合同并对交易的条件进行约定。但是，张雨、王强并未履行上述手续，以为可以造成我迟延付款的假象，而中介也未履行保证交易手续合法的义务。第四，根据合同法第67条及第152条，合同义务履行有先后顺序，在先履行义务的一方未履行义务时，在后履行义务者有权中止履行。王强基于离婚和变更房屋产权丧失了对房屋的处分权、不能继续履行合同，此构成王强未履行在先的义务；而张雨就网签合同也未能与我重新签订协议、完善约定，亦未履行其在先的合同义务。因此，我有权中止履行合同义务。第五，张雨、王强要求的违约金数额明显过高，因为房屋买卖没有完成，张雨、王强无明显损失，且张雨、王强因房地产价格的上涨还能获得更高的利益。综上，请求法院驳回张雨、王强的反诉请求。第三人链家公司述称，我方对于本案的本诉、反诉、双方的证据、相关事实的意见均与我方在本案原审中所表述的相关意见一致，即双方所述事实与实际情况都有偏差，双方合同最终未能履行是因为徐晓妮迟延付款，但自2014年9月26日起算再扣除“十一”长假后，徐晓妮逾期付款未超过15日，系双方就延期付款的滞纳金产生争议导致合同履行终止。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据上述认证查明：王强与张雨系夫妻。2014年6月26日，经链家公司居间，张雨代理王强（出卖人）与徐晓妮（买受人）就王强名下位于北京市海淀区某苑10号楼1单元201室的房屋（以下简称201室房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：房屋成交价格250万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等做价146万元；买受人向出卖人直接支付定金50万元；买受人向银行贷款100万元……；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易、认可本合同及其他相关文件的约定且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易且认可本合同及其相关文件的约定，如因一方违反前述承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；出卖人收到全部房款后将该房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳，因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决；本合同签订之日起107日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张雨代理王强（甲方）与徐晓妮（乙方）、链家公司（丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》。《居间服务合同》约定：应向丙方支付的居间代理费为87120元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付；甲乙双方授权丙方办理网上签约手续；甲乙双方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并按照本合同的约定及时足额支付居间代理费，交易双方应均保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，甲方或乙方违反本条约定导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且有权收取居间代理费用、无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用；甲乙双方任何一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。《补充协议》载明：第一条，甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施做价总计396万元，此为甲方净得价，不含税。第二条，乙方于2014年6月26日向甲方支付定金50万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方于2014年9月26日之前将第一笔首付款296万元（包含前期支付全部定金50万元）以建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于2014年9月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲乙双方同意在2014年10月11日之前共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和乙方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任；甲乙双方在2014年10月11日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，并于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第三条，本次交易涉及的税费按照以下第2种方式承担，该方式内容记载为：“按照本项约定的方式承担：×”。第四条，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、若甲方提供的房屋相关产权证明手续不真实、不完整、无效或房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得房屋所有权的，或甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，或甲方拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，或甲方将房屋出售给第三方的，则甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3、若乙方提供的购房所需材料不完整、不真实或无效导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，或乙方拒绝购买该房屋的，或乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，则乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。第五条，本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：甲乙双方约定2014年10月11日前甲方收到全部房款，如果贷款延期，乙方负责出垫资费用，丙方垫资，甲方承诺此房是家庭名下唯一一套住房，且满五年，甲方出售的此房屋如果产生个税由甲方承担。亦于同日，张雨代理王强（甲方）与徐晓妮（乙方）、北京中融信担保有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，三方约定：就涉案房屋委托北京中融信担保有限公司办理后续交易事宜；保障服务费共计1880元，由乙方承担，应于本合同签订当日向丙方一次性支付；甲乙双方应按照有关规定及已经签署的《买卖合同》及补充协议的约定承担并缴纳房屋交易的税费以及贷款过程中的评估费、担保费等各项费用。上述合同签订后，徐晓妮于2014年6月29日向北京中融信担保有限公司支付保障服务费1880元及评估费600元、向链家公司支付居间代理费87120元，于2014年7月2日向王强支付定金50万元。王强于2014年7月4日与张雨办理离婚手续，于2014年7月16日将201室房屋过户至张雨名下、由其单独所有。张雨于房屋过户后将相关事宜通知链家公司并转告徐晓妮，表示同意继续履行上述合同。徐晓妮未在2014年9月15日前办理贷款申请手续，未在2014年9月26日之前向建委资金监管账户支付约定房款296万元（含已付定金50万元）。后因徐晓妮称首付款可以到位，链家公司于2014年10月9日通知张雨配合办理银行贷款手续，徐晓妮将申请贷款数额由100万元提高至160万元。2014年10月10日，链家公司以张雨为出卖人、以徐晓妮为买受人为涉案房屋办理存量房网上签约手续；同日19时04分，链家公司工作人员短信告知张雨，徐晓妮同意通过链家公司支付资金监管账户资金，张雨当时即要求应先行就该期间徐晓妮申请银行贷款逾期、贷款额度提高、房款拨转监管账户逾期等的违约责任进行确定和赔偿并提出面谈。徐晓妮未于2014年10月11日前付清全款。2014年10月12日，张雨、徐晓妮与链家公司等人员在链家公司门店就继续履约和徐晓妮违约事宜进行沟通：徐晓妮认可其就办理贷款、支付房款构成违约，其自述其系用卖房款购买诉争房屋，其未能依约办理贷款和付款系因购买其房屋者未按期向其付款，其愿意从2014年9月26日起按照诉争房屋房款的日万分之五承担违约责任并要求继续履行其与王强之间的房屋交易合同；张雨就继续履行徐晓妮与王强就诉争房屋签订的交易合同无异议，但张雨称，其出售诉争房屋系为另购住房，其曾多次通过链家公司提醒徐晓妮如期按照原合同约定继续履约，但徐晓妮仍出现贷款、付款违约，导致其向其所对应的卖房人赔偿了50万元违约金，故其坚持要求徐晓妮按照诉争房屋总房款的20%承担违约责任。此后，链家公司通知张雨，徐晓妮贷款获批并提出可向资金监管账户划拨购房款、要求张雨办理过户手续。徐晓妮于2014年10月22日向王强出具《告知函》，要求王强在房屋已过户给张雨的情况下督促张雨继续履行王强与其之间的房屋交易合同、协助办理完成房产过户手续并拟于当月24日办理资金监管及过户手续。2014年10月23日，王强、张雨向徐晓妮发出《通知书》，以徐晓妮未依约办理贷款、逾期支付首付款、经催告后逾期履约超过15日、未及时承担延期履行责任并赔偿为由提出解约。2014年10月30日，徐晓妮将王强诉至本院，以王强在双方签订上述房屋买卖合同后擅自将房屋过户给妻子张雨且不配合其签订新的房屋买卖合同为由，主张王强根本违约，要求解除上述房屋买卖合同及补充协议，要求王强返还已付定金50万元、支付违约金792000元、承担已付居间代理费87120元、担保费2480元。在该案中，张雨申请作为被告参加诉讼获得本院准许；王强申请追加链家公司作为第三人参加诉讼获得本院准许。张雨参加诉讼后与王强共同提起反诉，以徐晓妮违约为由要求解除2014年6月26日的房屋买卖合同、补充协议，要求撤销张雨与徐晓妮之间的网签合同，要求徐晓妮支付违约金792000元（要求徐晓妮已付的50万元用于抵扣此违约金）。2014年11月5日，徐晓妮向王强、张雨发出《催办函》，主张王强、张雨无权解除合同，要求张雨按照其与王强所签原协议内容另行签订房屋买卖协议、继续办理完成房产过户手续。2015年1月31日，王强、张雨办理复婚手续。2015年3月25日，双方达成和解协议，即：自和解协议生效之日，解除徐晓妮、王强于2014年6月26日所签上述房屋买卖合同，解除徐晓妮、王强与链家公司于2014年6月26日所签上述补充协议，解除张雨与徐晓妮于2014年10月10日签订的上述网签合同，张雨、徐晓妮与链家公司于2015年4月1日前共同办理撤销网签手续。2015年3月30日，诉争房屋的网签合同注销。在该案庭审中，徐晓妮、张雨、王强均认可定金系依约支付，担保费（保障服务费、评估费）由徐晓妮负担；徐晓妮、张雨、王强均表示事后才得知网签事宜、但对链家公司有权代办网签手续均无异议；徐晓妮、张雨、王强就合同约定的违约金数额均无异议；王强、张雨称其系因感情不和离婚，徐晓妮称张雨、王强系为规避税收政策假离婚；徐晓妮以王强、张雨离婚并变更涉案房屋产权人导致合同无法继续履行为由主张行使法定解除权，王强、张雨以徐晓妮逾期办理贷款、逾期付款超过15日构成根本违约为由主张行使约定解除权；为证明其曾要求张雨重新签订合同，徐晓妮提交其与张雨的电话通话记录，但该通话记录仅显示徐晓妮曾与张雨在2014年7月底至9月期间有过电话联系，张雨不认可徐晓妮曾在电话中要求与其重新签订合同，链家公司称履约过程中一直催促徐晓妮按约付款、徐晓妮未提出与张雨重新签订合同的要求；徐晓妮称其具有付款能力、仅因未重新签约而未付款并就此出示其名下中国光大银行2014年10月30日至2014年12月31日的对私客户对账单2页、2014年7月16日至2014年8月8日的活期账户交易明细复印件2页及其名下中国工商银行2014年8月1日至2014年8月31日的历史明细清单复印件、开票日期为2014年9月18日的二手房交易发票复印件，王强、张雨对于上述证据均不予认可。2015年8月20日，本院就上述纠纷作出（2015）海民初字第04369号民事判决书。本院认为，王强、张雨并无通过在交易中离婚及变更房屋产权登记人阻碍交易并影响徐晓妮获得房屋所有权的主观恶意，王强、张雨的上述离婚及过户房屋之行为，并未产生诉争合同无法继续履行、诉争合同目的无法实现之后果,也非徐晓妮逾期申请贷款、支付房款的原因、不足以构成徐晓妮拒绝申请贷款、支付房款的抗辩事由，王强不构成违约，徐晓妮逾期付款构成违约并超过了15日，王强、张雨有权以徐晓妮具备补充协议第四条约定之“乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日”的根本违约情形书面通知解除合同。遂本院依据双方的诉中和解确认上述2014年6月26日的房屋买卖合同、补充协议及2014年10月10日的网签合同均于2015年3月25日解除；判令徐晓妮向王强、张雨支付违约金792000元、徐晓妮已支付的定金50万元用于折抵此违约金；判令王强、张雨向徐晓妮支付居间代理费共计87120元、保障服务费1880元、评估费600元。此后，徐晓妮不服判决提起上诉，一中院以原审对王强与徐晓妮2014年6月26日签订的买卖合同之履行情况及谁存在违约行为、谁应承担违约责任、2014年10月10日的网签合同是否为张雨、徐晓妮的真实意思表示及该合同是否成立、张雨是否为本案适格被告认定不清为由，裁定撤销（2015）海民初字第04369号民事判决书、发回本院重审。在本案重审中，各方当事人的意见、陈述、举证、质证均与原审一致。本案庭审中：双方对本案原审中形成的和解协议和网签注销均予以认可，并基于此撤回了解除合同、撤销网签的主张。王强、张雨称，其离婚后即将此事通知链家公司；徐晓妮自认其于2014年8月1日即从链家公司处得知王强、张雨离婚之事，因其还想继续履行合同，故其就面签事宜一直与张雨联系。王强、张雨自认，在王强与徐晓妮的房屋交易进行之时，王强名下另有一套住房，诉争房屋“满五但不唯一”。徐晓妮称，其系从交易房屋变更房产登记之日起计算王强的违约时间；王强、张雨称，其系从2014年9月15日未办理贷款时开始起算徐晓妮的违约时间。徐晓妮称，王强签订的买卖合同因产权变更而无法继续履行、其与张雨的合同因约定不明而无法履行，故其未支付首付款；其在王强、张雨提交的录音中承认其构成违约是其没有法律知识且其为了继续购买诉争房屋作出的牺牲；其为获得更多流动资金且因交易房屋产权变更导致其需要与张雨重新签订合同，故其将贷款金额提高到160万元。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，关于张雨是否是适格被告，涉及如何认识王强、徐晓妮之间2014年6月26日签订的房屋买卖合同、补充协议与张雨和徐晓妮之间2014年10月10日的网签及如何认定王强、张雨与徐晓妮之间就诉争房屋交易所形成的法律关系。首先，关于王强和徐晓妮之间2014年6月26日签订的房屋买卖合同及补充协议。尽管诉争房屋系由王强、张雨在婚姻关系存续期间取得、属于二人的夫妻共同财产，但因上述两份协议列明的出卖人为王强，故根据合同的相对性原则，上述两份协议形成的房屋买卖合同关系所涉买卖双方为王强和徐晓妮，徐晓妮基于上述两份协议享有的债权请求权指向的出卖人仅为王强一人，张雨、王强以诉争房屋是夫妻共同财产、上述两份协议形成于二人的夫妻关系存续期间为由主张上述两份协议所涉出卖人债务为其二人的夫妻共同债务，该主张于法无据，本院不予支持；张雨在上述房屋交易中仅系王强的代理人，其代为签订合同表明作为房屋共有权人之一，其对王强与徐晓妮之间的房屋交易知情并同意；加之，上述两份协议并未违反法律及行政法规的强制性规定，故上述两份协议合法有效且仅对王强、徐晓妮、链家公司具有约束力，对张雨不具有约束力。其次，关于以张雨为卖房人的网签合同，须明确以下几点：其一，以张雨为出卖人进行的网签系王强为使诉争房屋符合王强向徐晓妮承诺的“满五唯一”导致的客观结果。因为王强、张雨在庭审中自认王强与徐晓妮签订合同时诉争房屋并非“满五唯一”，故王强、张雨只能通过离婚及过户房屋给张雨来实现诉争房屋之“满五唯一”，进而，因房屋产权人已变更为张雨，继续与徐晓妮之间的房屋交易时只能以张雨作为出卖人进行网签及后续手续。但须指出，王强与张雨通过离婚及过户房屋使诉争房屋符合“满五唯一”的做法虽在二手房交易现实中广泛存在，但该做法因其规避税收之违法性而为法律所禁止，中介公司在提供居间服务时也不应纵容该做法。其二，张雨成为诉争房屋产权人后并无就诉争房屋交易与徐晓妮进行重新磋商的意图和行为。因为张雨系在认可王强与徐晓妮之间的房屋交易及王强作为出卖人的交易合同、认可王强和徐晓妮在居间合同中授权链家公司代办网签之约定的情况下，才会在取得诉争房屋产权登记后配合链家公司办理徐晓妮为买方的网签，且张雨在取得诉争房屋产权后一直系按照徐晓妮与王强此前的房屋交易合同之约定要求徐晓妮继续履约，故从张雨的主观意图而言，上述网签系履行王强、徐晓妮之间房屋交易的行为。其三，徐晓妮在知晓张雨成为诉争房屋产权人后并无就诉争房屋交易与张雨进行重新磋商的意图和行为。因为王强、张雨并未向徐晓妮隐瞒离婚及过户房屋给张雨之事，徐晓妮获知此事后也并未提出异议，且徐晓妮在网签后于2014年10月22日仍要求王强督促张雨履行其与王强的交易合同，徐晓妮在提起本案诉讼后仍于2014年11月5日书面要求与张雨按照其与王强签订的交易合同重新签约。其四，网签协议内容粗略，未就房屋交易进行明确约定。综上所述，张雨为出卖人的网签系被王强、张雨、链家公司主观上作为了履行王强与徐晓妮之间房屋交易的一个环节，而非重新磋商形成的合意。但是，根据合同的相对性原则、不动产的物权变更登记会导致不动产物权变动的法律规定及法理，在法律层面并不承认“取得诉争房屋产权的张雨所为的网签及其后续要求徐晓妮履约的行为系张雨在代替王强或与王强共同履行王强与徐晓妮之间的房屋交易”。结合张雨在其成为诉争房屋产权人后通过链家公司向徐晓妮明确表示愿意继续履行先前的房屋买卖协议之事实及亦实际按照先前的房屋买卖协议要求徐晓妮继续履约之事实，以及徐晓妮也通过链家公司要求张雨继续进行先前的房屋交易之事实，可认定张雨与徐晓妮之间在张雨成为诉争房屋产权人后已就诉争房屋形成了事实上的房屋买卖关系，而链家公司正是在此情况下代为办理了徐晓妮与张雨之间的网签，该网签在客观上及法律上履行的是徐晓妮与张雨之间事实上的房屋买卖关系。第三，关于徐晓妮是否是本案适格被告。因徐晓妮提起本案诉讼之时，已形成其与张雨之间事实上的房屋买卖关系并网签，而该关系的形成及徐晓妮、张雨互相要求履约时所主张的权利义务之内容与王强、徐晓妮签订的房屋买卖合同及补充协议直接相关，故不宜僵化地将徐晓妮与张雨之间的房屋买卖关系、徐晓妮与王强之间的房屋买卖关系作为两个纠纷处理，将张雨列为本案共同被告参与诉讼，有利于查明和认定事实、明晰责任并一次性解决争议。徐晓妮、张雨、王强、链家公司在本案原审中自愿和解，解除了2014年6月26日的房屋买卖合同及补充协议并注销了网签，且在本案重审中就上述和解内容和注销网签之事实仍予以认可并撤回了相关诉讼主张，本院对此不持异议并对上述解约事实和网签注销之事实予以确认。进而，张雨、徐晓妮之间就诉争房屋形成的事实上的买卖关系也随之解除。根据我国合同法第一百零七条及相关合同法原理，是否构成违约仅考虑行为人是否有不履行合同或履行合同不符合约定之情形，至于行为人有无主观过错不在考虑之列。首先，关于王强是否违约及王强是否承担违约责任。本案中，王强将诉争房屋过户给张雨后其已不再是诉争房屋的产权人，此导致王强已无法继续履行出卖人的合同义务、徐晓妮基于王强的履约行为取得房屋之合同目的已落空，故王强将诉争房屋过户给张雨之行为对徐晓妮已构成根本违约，张雨取得房产登记后要求徐晓妮继续履约及此后的网签与王强无法律上的关联性、也不能阻却王强之上述行为构成违约，徐晓妮在此情况下有权行使法定解除权并根据双方2014年6月26日的房屋买卖合同第五条关于“如因一方违反前述承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失”之约定要求王强按照诉争房屋总房款的20%向其承担违约责任。其次，关于徐晓妮是否违约、应否承担违约责任、向谁承担违约责任的问题。如前述查明、分析和认定，张雨、徐晓妮之间在诉争房屋过户给张雨后已形成事实上的房屋买卖关系，且张雨、徐晓妮本系按照王强与徐晓妮之间的合同约定互相要求继续如期履约。但徐晓妮却未于2014年9月15日之前申请贷款、未于2014年9月26日通过建委资金监管账户支付房款期且在2014年10月12日与张雨、链家公司等人员当面沟通时也自认其上述行为构成违约及该违约行为系其一方原因所致，亦无证据表明徐晓妮在知悉王强的上述过户行为后曾以此为由提出过中止办理贷款、中止付款、中止房屋交易，而徐晓妮提起本案诉讼仅系因其与张雨就其上述违约行为的违约金之计算发生分歧并导致房屋交易陷入僵持，故在徐晓妮与张雨亦均认可王强与徐晓妮所签房屋买卖合同、补充协议相关违约条款的情况下，徐晓妮对张雨已构成违约，徐晓妮理应根据《补充协议》第四条第3款第3项的内容按照房屋总价款的20%向张雨承担违约责任，且以该标准计算违约金并未达到合同法及其司法解释所规定的应予酌减的情形，徐晓妮要求酌减违约金于法无据，本院不予支持。在徐晓妮与张雨事实上的房屋买卖关系中，徐晓妮违约在先，故张雨此后未向徐晓妮交付并过户房屋并不构成违约。在王强与徐晓妮的房屋买卖关系中，因王强将房屋过户给张雨构成违约在先并导致王强与徐晓妮之间的房屋买卖合同和补充协议履行不能，故徐晓妮未如期办理贷款、未如期付款依法不构成对王强违约。关于合同解除的后果，一方面，王强就其从徐晓妮处收取的50万元购房款依法应予退还；另一方面，因王强和徐晓妮就诉争房屋交易之终止均存在过错，故就徐晓妮已付居间代理费87120元、担保费2480元，本院判令由徐晓妮、王强各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，本院判决如下：一、王强于本判决生效后十日内向徐晓妮支付违约金人民币七十九万二千元。二、王强于本判决生效后十日内向徐晓妮退还房款人民币五十万元。三、王强于本判决生效后十日内向徐晓妮给付居间代理费人民币四万三千五百六十元、担保费人民币一千二百四十元，以上共计人民币四万四千八百元。四、徐晓妮于本判决生效后十日内向张雨支付违约金人民币七十九万二千元。五、驳回徐晓妮的其他诉讼请求。六、驳回张雨、王强的其他反诉请求。如果徐晓妮与王强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千二百三十四元，由徐晓妮负担（已交纳）。反诉费五千八百六十元，由王强、张雨负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  禹霖华人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  沈玉明二〇一七年十一月二十八日书 记 员  马 赫