青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初3653号原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司。负责人李岩，总经理。委托代理人沈涌，山东雅博律师事务所律师。委托代理人吴梦琪，山东雅博律师事务所实习律师。被告陈军。原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司与被告陈军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用一审简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈涌、吴梦琪，被告陈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司诉称：2012年12月18日，原告与青岛蓝海新港置业有限公司（以下简称“新港置业”）签订了《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业管理服务合同），约定由原告向新港置业开发的蓝海新港城AB地块，即金茂湾，提供前期物业服务，合同期限至业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。《前期物业管理服务合同》约定，物业费由金茂湾业主根据其拥有物业的建筑面积向原告支付，高层住宅2.9元/平方米/月（含电梯运行费）；金茂湾业主入住时预付三个月物业服务费，入住后按季度缴纳，于每季度最后一个月的25日前支付下一级的物业费，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的万分之五缴纳违约金。2013年12月28日，被告与新港置业签署了《青岛市商品房预售合同》及其附件，购买金茂湾XX号楼XXX房屋，建筑面积为123.92平方米。在上述《青岛市商品房预售合同》及其附件中，被告承诺同意并履行《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》。《业主临时管理规约》规定，金茂湾业主负有按照《前期物业管理服务合同》的约定，按时、足额向物业公司缴纳物业服务费、电梯运行费、二次加压水泵运行费、停车服务费等与房屋相关的全部费用的义务；物业费按照《前期物业管理服务合同》约定价格缴纳。业主或物业使用人违反《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》中关于物业费的约定，逾期两个月仍未按时足额交纳的，物业服务企业可向物业所在地人民法院起诉。据《前期物业管理服务合同》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约向被告提供了物业管理服务。被告自2014年8月1日至2015年12月31日，未向原告缴纳物业管理费。原告已于2015年12月11日向被告送达《物业缴费通知书》，并多次与被告联系，要求被告履行义务。被告至今仍未向原告支付拖欠的物业费。综上，被告在经原告多次催告后仍不支付所拖欠物业费的行为，已经严重违反经被告确认签署的《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判决：1、被告支付原告拖欠物业费6109.3元；2、被告按照每日万分之五支付逾期付款违约金至缴清全部物业费之日止，截至2015年12月31日，应支付违约金921.8元；3、诉讼费用由被告承担。被告陈军辩称：自2014年4月25日收房后，发现房屋内有多处施工、材料质量差及设计不合理问题，给我造成很多麻烦。2014年6月5日我以书面形式向北京方兴公司总部反应相关房屋问题，要求给予处理。至今，还有很多老问题没有解决，新问题不断出现。我于2014年6月底入住至今，此期间房屋内电源、房间内插座、次卧天花板裂缝、卫生间渗水、厨房漏水等问题物业均没能对此给出满意的答复；我购买地下2层停车场潮湿无法使用，对此物业也没有解决；停车场道闸故障频繁，保安人员不愿给开，家人与其交涉，保安人员还威胁我家人的安全，物业对此也没有做出满意答复；物业管理、管家及安保人员素质低，因房屋有多处需维修，房间钥匙放在物业托管，物管在没有通知业主的情况下，擅自带领天然气工作人员进房间施工，破坏了厨具，准备割天然气管道，我回家看到叫停了，事后被告知搞错了；楼顶平台违章建筑物业也没有协调拆除，通往天台的门也是锁着的，若发生突发事件，将成为很大的安全隐患；物业公司利用小区公共设施发布广告，获取收益没有向业主公式过，且将广告收益据为己有属侵权行为。经审理查明：2012年12月18日，原告与被告所在的青岛市市南区四川路25号金茂湾小区开发商青岛蓝海新港置业有限公司签订《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》，约定：青岛蓝海新港置业有限公司委托原告为金茂湾小区提供物业管理服务，原告有权向全体业主收取物业管理服务费；物业服务费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米2.9元（含住宅电梯运行费每月每平方米0.4元）；物业服务费按开发商青岛蓝海新港置业有限公司通知的收房日期起计收，入住时业主预付三个月的物业服务费，入住后按季度交纳，具体时间为每季度最后一个月的25日前支付下一季度物业费；如业主逾期交纳物业管理服务费的，原告有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之五收取违约金；委托服务期限自合同签订之日起至业主大会成立并与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。原告自2012年12月18日在金茂湾小区提供物业服务至今。另查明，被告系青岛市市南区四川路XX号金茂湾小区XX号楼X单元XXX户业主，房屋建筑面积123.92平方米。2013年12月28日，被告签署承诺书，其中载明：本人确认已详细阅读《前期物业管理服务合同》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该合同。自2014年8月1日至2015年12月31日共计17个月，被告欠交物业服务费(含电梯费)6109.3元，截至2015年12月31日产生滞纳金921.8元。原告于2015年12月11日向被告发出了物业费催收通知。庭审中，被告提交其发给金茂湾小区开发商反映问题的文件打印件一份，欲证明其房屋质量存在的问题。原告称该份证据的真实性不能确认，主张即使该证据是真实的，房屋质量问题也与原、被告之间的物业服务合同纠纷无关。上述事实，有《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》、承诺书、EMS邮寄单、物业费催收通知、当事人陈述等在卷为凭，相关证据已经庭审质证，并经本院审查，可以认定。本院认为：原告与被告所在的金茂湾小区开发商青岛蓝海新港置业有限公司公司签订的《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容完全、及时地履行合同义务。原告依合同约定为被告所在的金茂湾小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，被告作为业主理应依据合同约定及时交纳相关物业费用。现被告违约欠交2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费（含电梯费）6109.3元，原告有权要求其依约支付。关于被告称房产存在质量问题的抗辩理由，因房产质量问题与本案属于不同的法律关系，并不能作为拒交物业服务费的事由，故对其该抗辩理由本院不予采纳。关于被告辩称物业服务存在问题的抗辩，因原告对此不予认可，且被告亦未提交相关证据予以证明，故对被告的上述抗辩事由，本院亦不予采纳。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据《蓝海新港城AB块（金茂湾）前期物业管理服务合同》的约定，业主应于每季度最后一个月的25日前支付下一季度物业费，逾期交纳物业管理服务费的，原告有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之五收取违约金，本院认为，该约定合法有效，现因被告违约欠交物业服务费，原告有权要求其依约支付因此产生的截至2015年12月31日的逾期付款违约金921.8元及自此至缴清上述物业费之日的逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈军于本判决生效之日起十日内支付原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费6109.3元。二、被告陈军于本判决生效之日起十日内支付原告中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司逾期付款违约金921.8元（计算至2015年12月31日），并按应付物业服务费的每日万分之五支付自2016年1月1日起至给付之日的逾期付款违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。代理审判员  柳琳二〇一六年六月十六日书 记 员  程珊