广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第2888号
原告广西链家家庭服务集团有限公司。
法定代表人蔡伟伟，董事长。
委托代理人邓远东，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
委托代理人谭一玲，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。
被告潘如连。
原告广西链家家庭服务集团有限公司诉被告潘如连租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓远东及被告潘如连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告的前身是广西八桂南房房地产投资交易咨询有限公司（以下简称八桂南房公司）。2006年11月8日，被告利用私自篆刻的、未经备案登记的“南宁市x大厦业主委员会”的公章与八桂南房公司签订《x大厦地下室承包管理合同》，约定“甲方（原告）将位于民主路xx大厦地下半层（1／7轴至17轴壹半西面）场地承包给乙方（被告）管理，管理期自2006年11月1日至2007年12月31日止，每月管理费为人民币1600元。乙方须于每月10日前向甲方支付当月管理费，存入双方指定账户，户名：潘如莲，开户行：中国银行，账号：48×××43。”、“乙方尚欠甲方2005年7月1日至2006年10月31日期间的管理费合计25600元，该款项由乙方在签订本合同之日起10内存入双方指定账户并将银行存款凭证原件交给乙方。”“如乙方违约，甲方可立即单方解除本合同，乙方需于合同解除之日将应付给甲方的管理费一次性全部付清给甲方。如乙方逾期支付管理费，每逾期一日，乙方需向甲方支付每日相当于管理费总金额1%的违约金。”。原告依照合同约定在2005年7月1日已将xx大厦地下半层（1／7轴至17轴壹半西面）场地交付给被告管理。而被告承包场地至今，未向八桂南房公司支付任何场地承包管理费。另外，八桂南房公司于2008年2月28日变更企业名称为“广西南房房地产交易有限公司”，又于2008年5月7日变更企业名称为“广西南房房地产交易集团有限公司”，再于2011年11月14日变更企业名称为“广西链家家庭服务集团有限公司”。原告认为，原告与被告签订的《x大厦地下室承包管理合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，被告应当严格遵守。被告在2007年12月31日合同期满后未将场地返还给原告，而是继续使用场地至今，2007年12月31日本案承包管理合同（实际上是租赁合同）期满后，原被告之间一直存在的事实上的不定期租赁合同关系，原告要求解除。原告与被告之间一直存在事实上的承包管理合同关系。因此，被告有义务支付承包场地的管理费，而被告拖欠场地承包管理费迟迟不还的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原被告之间自2008年1月1日起至今存在的不定期租赁合同关系；二、被告向原告返还位于南宁市××路××大厦地下车库半层（1／7轴至17轴壹半西面，面积为699.5平方米）；三、被告向原告支付从2005年7月1日至返还之日期间拖欠的场地承包管理费176000元及逾期利息。（管理费计算：从2005年7月1日算至返还之日止，按照每月1600元计算，现暂计至2014年9月1日止为176000元，逾期利息从本案起诉之日起至被告支付场地承包管理费止，以欠款总额为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30％计算）；四、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、被告是xx大厦业主代表，2002年底至2003年本大厦的业主陆续与原告的前身广西南房地产投资交易咨询有限公司签订购房合同，买下xx大厦，入住一年多后原有的物业公司忽然不做，经过业主开会，推选出郑敏、刘兆贤以及被告成立业主委员会来管理本大厦的日常工作，至今已有十年，当年为了工作需要刻了一个公章使用至今，2006年11月8日，被告与八桂南房公司签订x大厦地下室承包管理合同，代表的是全体业主，并非被告个人行为；二、该承包合同于2007年12月31日结束，之后该公司未提出续签或终止要求，被告按照合同的要求，每月按时将同等数额的款项存入原合同中双方指定的银行账户，根据合同约定被告将款存入双方指定账户就相当于向该公司支付了款项，被告没有违约，不应支付违约金及利息，根据合同第四条约定，x大厦的消防工程验收合格及房地产落户后一周内，被告将款项一次性付清给该公司，而x大厦2010年5月11日才通过，房产证至今都没有落实，是被告违约，故被告不能把款项交付给该公司；三、根据南宁市中级人民法院（2002）南宁执字第230-2号民事裁定书所述，x大厦的设计部门更改了x大厦地下室的功能设计，判决给该公司的地下室增设消防水池及疏散楼梯，并将地下室用途由车库改为设备房及库房，而至今在x大厦地下室内没有见到任何消防水池及机电设备房，全体业主的生活安全无法保障；四、本案《地下室承包管理合同》（实际上是租赁合同），确实是被告与原告签的，但是被告是代表南宁市x大厦业主委员会与原告所签，其上加盖的业委会的公章是被告盖的，该公章确实未经备案登记，而且因为x大厦的房产证尚未办理，因此业委会也未依法正式成立、备案登记，2007年12月31日签述合同期满后，涉案地下半层确实一直控制在被告手中，并未向原告返还，而是由被告一直占有使用至今，原被告自2008年1月1日起至今，就涉案地下半层一直存在事实上的不定期租赁合同关系，而并未签订新的租赁合同，被告自2005年7月1日至今一直从未向原告依约支付租金，原告主张按每月1600元计算合同期内的租金及合同期满后不定期租赁期间的租金，被告予以认可，从2005年7月1日至2014年9月1日期间被告确实尚欠原告涉案地下半层的租金176000元，但是原告并未按照合同约定办理x大厦的消防验收及办理房产证，被告认为只有在x大厦通过消防验收合格并办理完房产证后才应该向原告支付前述地下半层的租金。综上，原告违约在先，被告没有违约，不应将全部款项交付给该原告。
经审理查明：2003年4月23日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院作出（2002）南市执字第230号民事裁定书，裁定将坐落于南宁市民主路11-10号“x大厦”的地下车库半层（7-1轴至17轴壹半西面）面积699.5平方米拍卖给黄宇。2004年6月17日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院作出（2002）南市执字第230-2号民事裁定书，裁定将（2002）南市执字第230号民事裁定书前述裁定内容变更为将坐落于南宁市民主路xx号“x大厦”的地下车库半层（7-1轴至17轴壹半西面，面积以房产主管部门测绘为准）拍卖给广西南房房地产投资交易咨询有限公司所有。
2006年11月8日，广西八桂南房房地产投资交易咨询有限公司（甲方）与“南宁市x大厦业主委员会”签订《x大厦地下室承包管理合同》（以下简称《合同》），约定：一、甲方将位于民主路11-10号x大厦地下半层（1／7轴至17轴壹半西面）场地承包给乙方管理，管理期自2006年11月1日起至2007年12月31日止，每月管理费1600元；二、乙方须于每月10日前向甲方支付当月管理费，存入双方指定账户，户名为潘如莲，开户行为中国银行，账号为48×××43；三、乙方尚欠甲方2005年7月1日至2006年10月31日期间的管理费256000元，该款项由乙方在双方签订本合同之日起10日内存入上述双方指定账户并将银行存款凭证原件交给乙方；四、上述指定账户存折原件由乙方保管，乙方不得以任何理由挪用，x大厦消防工程验收合格及房产证落实后一周内，乙方须将上述第二、三条中的全部款项一次性付清给甲方；七、根据南宁市中级人民法院（2002）南市执字第230-2号民事裁定书，x大厦地下半层（1／7轴至17轴壹半西面）场地已归属甲方所有，现设计用途变更作为消防使用，在大厦进行消防工程施工之前，该场地暂作为停车场使用；八、如乙方违约，甲方可立即单方解除本合同，乙方需于合同解除之日将应付给甲方的管理费用一次性全部付清给甲方，如乙方逾期支付管理费，每逾期一日，乙方需向甲方支付每日相当于管理费总金额1%的违约金；合同还约定了其他权利义务。原被告均一致确认该合同系双方所签。
2010年8月18日，被告在《x大厦地下室收支情况》上加盖“南宁市x大厦业主委员会”印章，确认2005年7月1日至2010年7月1日共5年的费用为96000元，代垫消防防火门约35000元，代付B座1501号房各种费用6131.6元，结余54868.4元。
2014年6月16日，被告在《x大厦地下停车场收支情况》上加盖“南宁市x大厦业主委员会”印章，确认支出部分如下：2006年、2009年为了消防验收顺利通过，所有业主都要更换防火门，28户业主防火门费用用停车场费用垫付，办房产证时再扣回，28户×1300元=36400元，消防公司工程队在x大厦施工半年时间所用电费由x大厦支付，约6000元，也是用停车场费用垫付，两项合计42400元；向荣购买x大厦xx号，2009年7月至2014年7月共5年物业费12408元、水费1500元、2009年至2011年停车费4800元、2009年防火门1300元、2010年更换电梯零件300元、2011年更换电梯零件800元、2014年更换电梯5000元，合计26108元。
2014年11月12日，本案公共开庭进行审理，在庭审中，原告当庭增加诉讼请求要求解除原被告之间自2008年1月1日起至今存在的不定期租赁合同关系。关于管理费的支付，原告主张：在《合同》第四条确实有消防验收合格及房产证落实后一周内被告需将全部款项一次性付清给原告的约定，但前提是上述指定账户存折原件由被告保管、被告不得以任何理由挪用，但根据原告提交的《x大厦地下室收支情况》、《x大厦地下停车场收支情况》表明被告有严重挪用该款的行为，因为被告在前述两份收支情况中表明其将原告的租金挪作他用，因此基于不安抗辩权原告有理由要求被告支付租金；被告则辩称：根据《x大厦地下停车场收支情况》记载，从2005年7月1日至2014年7月，其依照《合同》的约定定期每月向该合同约定由其保管的存折账户中存入1600元，至2014年6月16日该存折中共计应有172800元，但是为了通过消防验收，所有业主需要更换防火门，有28户业主没有付款而由其从前述存折账户中支取36400元（每户1300元）代为垫付，消防施工的电费6000元也是从前述存折账户中支取并垫付，另外原告法定代表人向荣购买x大厦B座1501号房屋后，从2009年7月至2014年7月五年的物业费12408元、水费1500元、2009年至2001年停车费4800元、2009年更换防火门1300元、2010年至2011年更换电梯零件1100元、2014年更换电梯5000元，合计26108元也是从前述存折账户中支取并垫付，2009年向荣购买xx房屋因欠付出卖人50000元购房款，其系向荣的保证人，为防向荣之后不按购房合同约定向出卖人付清余款，其从前述存折账户中支取50000元并存入其另一个人账户作为前述购房欠款的保证金，向荣向出卖人付清该50000元欠款后其再将前述支取的50000元存回原存折账户，但向荣至今未向出卖人付清购房余款，因此至今《合同》约定的存折账户中的余款还有约50000元左右的余款，前述垫付款项向荣及原告的两位员工孙波、乐以良口头承诺在办理完毕房产证后充抵其应向原告支付的地下半层的租金；原告对被告辩称的各项以管理费垫付的开支均不予认可，并认为不应由其承担。关于解除合同的依据，原告主张因《合同》已经于2007年12月31日到期，之后双方并未续签合同，虽然由于被告控制该车库使得双方成立了事实上的不定期租赁关系，但原告作为业主有权随时要求解除并返还车库；被告则不同意解除该不定期租赁合同关系。
在案件审理过程中，经本院依法传唤，案外人向荣到庭陈述称：对于被告在庭审中所作与其有关之陈述全部与事实不符，其个人并没有购买x大厦xx号房屋，更没有让被告从原被告指定的银行存折账户中扣除款项。
另查明：2010年5月11日，南宁市公安消防支队作出的南公消验（2010）第122号《建设工程消防验收意见书》，其上载明：x大厦地下1层、地上4-16层基本符合国家有关消防技术标准的要求，消防验收合格。
2014年12月5日，南宁市城乡建设委员会向南宁市住房保障和房产管理局作出南建函（2014）x号《关于x大厦竣工验收情况的函》，其上载明：2014年1月22日，x大厦进行了工程质量竣工验收，工程质量评为合格，请你局指导办理该历史遗留项目的房屋权属登记事项。同日，南宁市住房保障和房产管理局作出南房复（2014）xx号《关于x大厦房屋登记有关问题的答复》，其上载明：由于x大厦缺少规划竣工验收合格证（含规划竣工红线图）、建筑工程竣工验收备案证明书或竣工验收备案表，《国有土地使用权证》已过有效期，因此目前尚不具备办理房屋登记的条件，建议分别到市国土局、规划局、城乡建委完善相关手续后再向我局申请办理x大厦房屋登记相关手续。
又查明：2004年8月17日，广西南房房地产投资交易咨询有限公司变更企业名称为广西八桂南房房地产投资交易咨询有限公司；2008年2月28日，广西八桂南房房地产投资交易咨询有限公司变更企业名称为广西南房房地产交易有限公司；2008年5月7日，广西南房房地产交易有限公司变更企业名称为广西南房房地产交易集团有限公司；2011年11月14日，广西南房房地产交易集团有限公司变更企业名称为广西链家家庭服务集团有限公司。
本院认为：一、关于本案《合同》效力的认定问题。综合全案证据，应认该《合同》实质上系租赁合同，其上虽加盖有“南宁市x大厦业主委员会”印章，但被告自认所盖印章未经备案登记，“南宁市x大厦业主委员会”亦未依法正式成立、备案登记，故应认该《合同》的实际承租人系被告本人，其与原告在自愿平等协商一致的情况下签订的《合同》系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。二、关于原告是否有权解除《合同》的问题。根据原被告双方陈述并依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，应认《合同》自约定租期届满之日即2008年1月1日起，因被告继续承租并占有使用涉案地下室、原告亦未持异议而继续有效，租赁期限为不定期。《合同》第四条虽设定了被告向原告支付管理费的期限及x大厦消防工程验收合格及房产证落实后一周内，但根据被告自认，其未按《合同》第四条之约定，在未经原告同意的情况下擅自挪用了约定存放账户内的管理费，构成违约，根据《合同》第八条的约定并依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原告有权解除《合同》，故本院认定《合同》于原告要求解除合同之日即2014年11月12日解除，被告应于本案判决生效之日起十五日内向原告返还南宁市民主路xx号“x大厦”的地下车库半层（7-1轴至17轴壹半西面）。被告关于挪用管理费的相应抗辩，缺乏充分的事实和法律依据，且其所主张以管理费垫付的相应支出，与本案属不同的法律关系，故对其前述抗辩，本院不予采信。二、关于被告是否应向原告支付管理费及逾期付款利息的问题。被告自2005年7月1日起即占有使用涉案地下室至今而未依约向原告支付管理费，故其应按《合同》约定的管理费标准，向原告支付涉案地下室自2005年7月1日起至2014年11月12日即《合同》解除之日止尚欠的管理费179783元（176000元＋1600元／月×2月＋1600元／月÷30日×11日），并参照前述管理费标准，按1600元／月支付自2014年11月13日起至其向原告返还涉案地下室之日止的场地占用费，另，根据《合同》第八条之约定，被告还应向原告支付逾期付款利息，以尚欠管理费179783元为基数，自逾期之日即《合同》约定的合同解除次日（2014年11月13日）起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付，原告超出部分的利息主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及第一百一十二条之规定，判决如下：
一、原告广西链家家庭服务集团有限公司与被告潘如连2006年11月8日签订的《x大厦地下室承包管理合同》于2014年11月12日解除；
二、被告潘如连应于本案判决生效之日起十五日内向原告广西链家家庭服务集团有限公司返还南宁市民主路xx号“x大厦”的地下车库半层（7-1轴至17轴壹半西面）；
三、被告潘如连应向原告广西链家家庭服务集团有限公司支付上述地下车库半层自2005年7月1日起至2014年11月12日止尚欠的管理费179783元；
四、被告潘如连应按1600元／月向原告广西链家家庭服务集团有限公司支付上述地下车库半层自2014年11月13日起至其向原告广西链家家庭服务集团有限公司返还上述地下车库半层之日止的场地占用费；
五、被告潘如连应向原告广西链家家庭服务集团有限公司支付逾期付款利息（计算方式：以尚欠管理费179783元为基数，自2014年11月13日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付）；
六、驳回原告广西链家家庭服务集团有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费1910元，由原告广西链家家庭服务集团有限公司负担10元，被告潘如连负担1900元。此款原告已预交，被告负担部分应于给付上述款项时一并向原告付清。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，将按自动撤回上诉处理。
审判员 韦伟杰
二〇一五年十二月三日
书记员 杨中稳