福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第570号
原告庄平辉，男，1961年10月23日出生，汉族，住惠安县。
委托代理人王聪怀，福建华达律师事务所律师。
被告吴兴金，男，1955年9月11日出生，汉族，住惠安县。
被告吴特森，男，1988年9月29日出生，汉族，住惠安县。
以上两被告共同委托代理人许光瑜、陈福东，福建百康律师事务所律师、实习律师。
第三人泉州市宝城房地产发展有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人曾韵莲，该公司董事长。
原告庄平辉与被告吴兴金、吴特森、第三人泉州市宝城房地产发展有限公司（以下简称宝城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理后，于2014年7月14日作出（2013）丰民初字第6322号民事判决书，原告庄平辉不服，提起上诉，泉州市中级人民法院以（2014）泉民终字第3063号民事裁定书发回本院重审，本院于2014年12月31日重新立案后，依法另行组成合议庭，并经原告庄平辉申请，依法追加宝城公司作为第三人参加诉讼，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告庄平辉及其委托代理人王聪怀、被告吴兴金、吴特森的共同委托代理人许光瑜、陈福东到庭参加诉讼，第三人宝城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄平辉诉称，被告吴兴金系被告吴特森的父亲。吴兴金于2003年间在承包泉州“坪山华园”工地结欠原告建筑材料款人民币598100元。业主宝城公司把所基建的三套商品房包销销售给被告吴兴金，被告吴兴金以工程款抵扣作为购买上述三套商品房的购房款。被告吴兴金自留一套商品房即“坪山华园A幢804室”给自已使用，把另外两套商品房转让出卖给原告及另外一个人。被告吴兴金是将三套商品房其中的一套“坪山华园A幢202室”转让给原告，房屋面积为138平方米，并当场扣除应付给原告的材料款250000元（含房屋应承担的一切款项费用）；该转让行为业主即开发商宝城公司知晓和同意，有业主宝城公司于2004年2月12日出具的收款凭证等为证。“坪山华园A幢202室”完工后交付给原告使用，相关的水电费、可视门铃、物业管理等均办理产权人为庄平辉。因被告吴兴金迟迟未把上述房屋的房产所有权证及土地使用权证以原告为所有权人名字办妥并把证件交付给原告，所以被告于2012年3月15日出具《承诺书》一份给原告，承诺定于2013年3月15日前把上述房屋以庄平辉为权利人办理完毕并把证件交付给庄平辉。若未能做到前面承诺事项，被告吴兴金应承担责任：1、办理好权属证件交付给庄平辉；2、按“坪山华园：A幢202室”现在的市场价赔偿庄平辉损失；3、同时承担本人违约造成庄平辉的其他损失。上述的办理证件等费用由吴兴金承担。该《承诺书》由被告吴特森作为连带责任保证人。但至今两被告未兑现自己的承诺，原告向被告购买上述房屋时，该地段位置平均房价约为1800元，现该地段位置平均房价约为10000元。因没有房屋的所有权证及土地使用权证，原告的房屋仅相当于权属证件房屋价值的30%。故请求判令：1、认定原告与被告吴兴金、吴特森之间签订的关于坪山华园A幢202室的房屋买卖协议具有法律效力；2、被告吴兴金、吴特森与第三人宝城公司协助原告办理坪山华园A幢202室的有关登记手续（以坪山华园A幢102室为准），直至办理完毕该房屋的房屋所有权及土地使用权登记；3、本案诉讼费由被告承担。
被告吴兴金辩称，1、2001年被告吴兴金承建第三人开发的坪山华园，因为第三人欠被告吴兴金款项，用以房抵债的形式给了被告吴兴金三套房。被告吴兴金欠原告货款，也通过以房抵债的形式，将202室作价抵偿给原告。双方之间买卖协议的效力由法院依法裁决；2、诉争房产是整个小区不能办理房产证及土地证，并非被告吴兴金不予协助办理，原审中有调查取证进行了核实。被告吴兴金当庭表态，如果能办证，其将予以协助办理。
被告吴特森辩称，本案之间的买卖关系是原告与被告吴兴金之间的关系，与被告吴特森无关，应当驳回原告对被告吴特森的诉求。
第三人宝城公司未作书面答辩。
经审理查明，2012年3月15日，被告吴兴金出具一份承诺书给原告，承诺书写明：“兹因本人吴兴金于2003年间在承包泉州“坪山华园”工地结欠庄平辉建筑材料款人民币598100元。业主泉州市宝城房地产发展有限公司把所基建的三套商品房包销销售给本人，本人以工程款抵扣购上述三套商品房的购房款。后本人将三套商品房其中的一套“坪山华园A幢202室”转让给庄平辉，并当场扣除应付给庄平辉的材料款250000元（含房屋应承担的一切款项费用）；转让行为业主即开发商泉州市宝城房地产发展有限公司知晓和同意，有业主泉州市宝城房地产发展有限公司于2004年2月12日出具的收款凭证等为证。“坪山华园A幢202室”完工后交付给庄平辉使用，相关的水电费、可视门铃、物业管理等均办理产权人为庄平辉。本人承诺上述“坪山华园A幢202室”的权属证件（房地产、土地使用权证等）定于2013年3月15日前以庄平辉为权利人办理完毕并把证件交付给庄平辉。若未能做到前面承诺事项，本人应承担责任：1、办理好权属证件交付给庄平辉；2、按“坪山华园：A幢202室”现在的市场价赔偿庄平辉损失；3、同时承担本人违约造成庄平辉的其他损失。上述的办理证件等费用由吴兴金承担”。被告吴兴金在承诺书上的承诺人落款处签名捺印，被告吴兴金在连带责任保证人落款处签名捺印。
以上事实有原告提供的承诺书一份及庭审中原、被告的陈述为证，本院予以确认。
双方当事人争议的焦点为：1、原告与被告吴兴金之间达成的房屋买卖协议的效力如何认定？2、原告诉求两被告及第三人协助其办证能否得到支持？
关于争议焦点，原告认为，1、原告与被告吴兴金达成的口头买卖协议具有法律效力，被告代理人当庭承认了以物抵债的形式，第三人在关于可视门铃的收费上出具了收款收据给原告，在原审二审中也出庭陈述相关事实，原告在该房已经入住十几年，故第三人是认可原告与被告吴兴金之间的房屋买卖的，因此原告与被告吴兴金的房屋买卖协议具有法律效力。2、被告吴特森应当承担连带保证责任，范围为被告吴兴金的责任范围，即承诺书中承诺的三点责任。3、第三人应当协助办证。首先，第三人收取了原告1000元可视门铃的费用，是开发商在买卖之后将房屋交付买房人的重要一环，该行为可以作为认定第三人认可被告吴兴金将房屋卖给原告的证据。其次，原告已经入住A幢202室十几年，第三人对此知晓，并且第三人在原审二审中出庭陈述相关事实。综上，第三人是认可原告与被告吴兴金之间的买卖，应当协助原告办证。
原告为支持其主张，向本院提供如下证据：
证据1即身份证一份，以此证明原告身份情况；
证据2即承诺书一份，以此证明被告把商品房出卖给原告，并承诺办理证件及承诺承担违约责任情况；
证据3即泉州市诚信物业管理有限公司的收款收据，以此证明所诉房屋由原告使用并交纳相关费用事实；
证据4即坪山华园物业管理处的收款收据，以此证明所诉房屋由原告使用并交纳相关费用事实；
证据5即泉州市宝城房地产发展有限公司的收款收据，以此证明宝城房地产发展有限公司认定原告为所诉房屋业主并由原告使用房屋；
证据6即坪山华园A幢102室泉州市房屋权属登记查档信息，以此证明坪山华园A幢可以办理抵押权的设立登记及被告吴兴金清楚相关的权利登记手续的办理情况。
两被告质证认为，对原告提供的所有证据的三性均无异议，被告吴兴金与原告的买卖关系与被告吴特森无关，原告当时向被告购买房屋是知晓房屋的现状及手续问题的。
关于争议焦点，被告吴兴金认为，1、被告吴兴金与原告通过口头的以物抵债的形式将诉争房产卖给原告，其效力问题由法庭依法裁决。当时双方达成协议时，原告是知情房屋是被告吴兴金没有任何书面协议的情况下通过以物抵债的形式取得的。2、协助办证的义务应当由开发商来承担，现整个小区都无法办证，并非被告吴兴金不予以协助。
被告吴兴金向本院提供如下证据：
证据1即外资企业登记基本情况表，以此证明第三人的主体资格。
原告庄平辉和被告吴特森均质证称对上述证据无异议。
关于争议焦点，被告吴特森认为，本案房屋买卖是发生在原告与被告吴兴金之间，与被告吴特森无关，根据合同相对性，被告吴特森不应承担相应的义务，并且被告吴特森作为案外人，不存在协助原告办证的义务。
被告吴特森未向本院提交证据。
本院经审查认为，第三人宝城公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。对原告及被告提供的所有证据的真实性，原、被告双方均无异议，本院对以上证据的真实性予以认定。关于争议焦点，本院认为，1、2003年，原告与被告吴兴金达成口头房屋买卖合同，约定被告吴兴金将第三人宝城公司以房抵债给其的一套商品房即址在坪山华园A幢202室的房屋转让给原告庄平辉，并当场扣除应付给原告的材料款25万元，由此可见，本案的房屋买卖合同的主体是原告庄平辉与被告吴兴金。原告与被告吴兴金之间的房屋买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法、有效。虽然被告吴兴金未取得诉争房屋的所有权或处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，并不影响双方之间达成的房屋买卖合同的效力。2、原告与被告吴兴金之间的房屋买卖合同合法有效，当事人应严格依约履行各自的义务。原告已依约付清全部购房款，被告吴兴金理应协助原告办理诉争房屋产权的转移、变更登记手续，但本院依法向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处及泉州市房地产档案馆调取诉争房屋“坪山华园A幢202室”的登记备案情况，经查实，该套房屋未进行登记备案，庭审中原、被告均确认诉争房屋未依法办理产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，被告吴兴金尚未取得诉争房屋的所有权，客观上无法协助原告办理诉争房屋所有权证及土地使用权证。被告吴特森并非本案房屋买卖合同的当事人，亦非诉争房屋的所有权人或有权处分人，故其不负有协助原告办理房产证及土地使用权证的义务，客观上亦不具备协助原告办证的条件。原告要求第三人宝城公司协助其办证，被告吴兴金亦称整个小区都无法办证，并非其不协助原告办证，协助办证的义务应由第三人宝城公司承担，但根据合同相对性原则，本案房屋买卖合同关系是存在于原告与被告吴兴金之间，履行协助原告办证的义务主体应为被告吴兴金，至于被告吴兴金与第三人之间的房屋买卖合同关系及被告吴兴金与第三人宝城公司之间无法为诉争房屋办理房产证及土地证等事项不属于本案的审查范围，且原、被告亦无法提供证据证明诉争房屋无法办证的原因系第三人宝城公司造成的，原告要求第三人协助其办证的请求无法得到支持。
综上，本院认为，原告与被告吴兴金之间的房屋买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，原告诉求确认原告与两被告之间签订的关于坪山华园A幢202室的房屋买卖合同具有法律效力，依法有据，本院予以支持。当事人应严格依约履行各自的义务，原告已依约付清全部购房款，被告吴兴金理应协助原告办理诉争房屋产权的转移、变更登记手续，但因诉争房屋未在房管部门进行备案登记，被告吴兴金未取得诉争房屋的所有权，客观上不具备法办理房屋所有权证及土地使用权证的条件，故原告要求被告吴兴金协助其办理房屋所有权证及土地使用权证的请求暂时不能实现，对该诉求本院不予支持。被告吴特森并非本案房屋买卖合同关系的主体，亦非诉争房屋的所有权人或有权处分人，原告要求被告吴特森协助其办理上述证件，本院不予支持。第三人宝城公司非本案房屋买卖合同关系的主体，且原告亦无法提供证据证明诉争房屋无法办证的原因系第三人宝城公司造成的，故对其诉求第三人宝城公司协助其办证，本院不予支持。第三人宝城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告庄平辉与被告吴兴金之间关于坪山华园A幢202室的房屋买卖合同合法有效；
二、驳回原告庄平辉的其他诉讼请求。
本案受理费200元，由原告庄平辉负担100元，被告吴兴金负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 张丽娥
代理审判员 魏鋆妮
代理审判员 黄达婧
二〇一五年八月二十日
书 记 员 郑锦芬
附本案适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理办法》
第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
申请执行的期限为二年。有关时效的中止、中断，适用《中华人民共和国民事诉讼法》诉讼时效的有关规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。