安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民一初字第01477号
原告：龙根华，男，1963年12月6日出生，汉族，公务员，住安徽省太湖县。
原告：郭帆，男，1995年4月17日出生，汉族，学生，住安徽省滁州市琅琊区。
上述两原告的共同委托代理人：周谧，安徽竞鸣律师事务所律师。
被告：王小华，男，1969年8月9日出生，汉族，个体工商户，住安徽省太湖县。
原告龙根华、郭帆诉被告王小华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由审判员李国文适用简易程序于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告龙根华、原告龙根华及郭帆的共同委托代理人周谧、被告王小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙根华、郭帆诉称：2011年郭帆从安庆市五千年文博园投资有限责任公司购买商住楼一套，该房位于五千年文博园商业街4号楼3号商铺。郭帆因在外地工作，遂委托其亲戚龙根华以自己的名义将该房屋对外出租。后龙根华与被告于2012年4月26日签订房屋租赁合同，约定原告将该房屋出租给被告，租赁期限10年，即自2012年4月26日起至2022年4月26日止，合同期内第一年免租金第二年租金12000元，第三年租金20000元，自2015年6月26日后被告缴纳的年租金随行就市。每年6月26日被告交纳当年租金。合同签订后，龙根华即将租赁房屋交付给被告使用，而被告至今仅向二原告交纳房屋租金5000元，截止2015年10月25日，被告累计欠原告租金33667元，龙根华多次催促被告支付租金，被告至今拒不支付，被告严重违反合同约定，违背诚实信用原则，二原告起诉要求解除龙根华与被告于2012年4月26日签订的房屋租赁合同，被告返还二原告出租的房屋，被告按照合同约定向原告清偿所欠房屋租金。
王小华辨称：郭帆并非本合同当事人一方，不是本案适格的原告，应驳回其诉讼请求。被告与龙根华签订房屋租赁合同，龙根华并未讲明房屋是郭帆所有，被告一直认为房屋就是龙根华所有，二原告在房屋出租过程中存在一定的过错，违背了诚实信用原则，将出租方的权益置于不确定的风险之中，如果法院认定郭帆是适格的原告，支持其解除租赁合同的请求，被告也同意解除，但二原告应赔偿或补偿被告因装修房屋而花去52000元的装潢损失。被告经营店铺期间，受整个文博园商业不景气的影响，生意冷淡，现已关门停业一年半，租赁期间的房屋租金二原告应按照同街其他店铺一样对待，免收大部分租金。
经审理查明：2011年3月18日，郭帆从安庆市五千年文博园投资有限责任公司购买商住楼一套，该房位于五千年文博园商业街4号楼3号商铺，尚未办理房屋产权证。2012年2月12日，郭帆委托龙根华以自己的名义将该房屋对外出租。后龙根华（出租方）与被告（承租方）于2012年4月26日签订房屋租赁合同，约定将该房屋出租给被告，用于经营旅游工艺品、土特产等，租赁期限10年，即自2012年4月26日起至2022年4月26日止，其中自2012年4月26日起至2012年6月26日此段时间用于被告的市场装潢，免收租金二个月。合同期内第一年免租金（自2012年6月26日起至2013年6月25日止），第二年租金12000元（自2013年6月26日起至2014年6月25日止），第三年租金20000元（自2014年6月26日起至2015年6月25日止），自2015年6月26日后被告缴纳的年租金随行就市，双方协商解决。每年6月26日承租人交纳当年租金，承租方应自租赁合同签订之日向出租方缴纳履约保证金10000元。合同同时约定承租人对租赁房屋装修时不得擅自拆改、变动、破坏房屋的主体结构，因承租人的责任导致退租的，依附于房屋的装修无偿归出租方所有，承租方不得以任何理由向出租方主张装潢费用。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，龙根华即将租赁房屋交付给被告使用经营，被告向龙根华交纳房屋租赁保证金10000元，期间，被告仅于承租的第二年向龙根华交纳房屋租金5000元，因被告未按照合同的约定向二原告交纳租金，龙根华多次催促被告支付房屋租金未果，双方发生矛盾，二原告为此起诉，诉讼请求前述。
另查明，在合同履行期内，龙根华在收取租金的第二年同意减免当年租金2000元。
上述事实，有当事人陈述及如下经庭审举证质证的证据证实：1、当事人身份证，证明当事人诉讼主体身份。2、房屋租赁合同、商品房买卖合同、授权委托书，证明被告承租的房屋属于郭帆所有，郭帆特别授权龙根华代为出租本案讼争房屋和收取租金等出租方的一切权利义务。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，郭帆将属于自己的房屋委托龙根华代为出租，龙根华以自己的名义与被告签订房屋租赁合同，并将房屋出租交付被告，被告并已交付押金及部分租金，且双方已经实际履行租赁合同三年，龙根华与被告签订的房屋租赁合同合法有效。被告以龙根华出租房屋时未向其说明房屋是郭帆所有，郭帆不是本案适格原告的抗辩理由不能成立。被告仅在承租第二年向龙根华支付房屋租金5000元，因被告拖延支付房屋租金，经龙根华多次催告并要求解除房屋租赁合同，被告未再支付租金，被告的行为严重违反了双方租赁合同的约定，导致不能实现合同目的，且庭审中被告也同意解除合同，故二原告提出解除租赁合同的请求应予支持，同时被告应按照合同的约定支付拖欠的房屋租金。合同约定被告承租的第二年开始支付租金12000元，因在履行合同过程中，龙根华同意减免第二年租金2000元，此行为应视为郭帆同意。综上，被告应支付原告第二年、第三年租金30000元。本案中，龙根华受郭帆委托代为行使房屋出租的权利义务，由于涉案房屋系郭帆购买，郭帆为该房屋的权利人，故被告应将房屋返还郭帆并向其支付拖欠的房屋租金，郭帆的诉讼请求应予支持。合同约定2015年6月26日后的房屋租金随行就市，属约定不明，但庭审时，原、被告双方并未举证证明相关时间相关地段租赁价格行情，且双方未就第四年度房屋租金协商一致。故原告要求被告支付2015年6月26日后房屋租金的诉讼请求本院不予支持。被告交纳的租赁保证金10000元折抵房屋租金，按照双方在合同中的约定，因承租方的责任导致解除租赁合同的，依附于房屋的装修归出租方所有，承租方不得以任何理由向出租方主张装潢费用，且被告也未就其装潢费用提起反诉，故被告要求在解除租赁合同时，原告应赔偿其装潢费用52000元的抗辩意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告龙根华与被告王小华于2012年4月26日签订的房屋租赁合同。
二、被告王小华于本判决生效后十五日内腾出五千年文博园商业街4号楼3号商铺房屋并将该房屋返还原告郭帆。
三、被告王小华于本判决生效后十日内支付原告郭帆从租赁时开始至2015年6月26日的房屋租金30000元（先行交付的5000元租金及保证金10000元予以抵扣）。
四、驳回原告龙根华的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，减半收取325元，由被告王小华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 李国文
二〇一五年十一月十六日
书记员 陈 君
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。