北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11458号
上诉人（原审被告）张×1，男，1968年8月19日出生。
委托代理人武朝辉，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张×2，男，1984年2月16日出生。
上诉人张×1因与被上诉人张×2房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第22358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人张×1及委托代理人武朝辉，被上诉人张×2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年5月，张×2诉至原审法院称：2014年11月3日，张×2与张×1签订了《房屋租赁合同》，约定张×1承租张×2所有的位于北京市朝阳区×1号房屋（以下简称为×1号房屋），建筑面积69.48平方米，租赁期共24个月，自2014年11月4日至2016年11月2日，月租金4500元，年租金总54000元。甲方向乙方收取房屋保证金4300元。因乙方在承租期间未经甲方同意擅自将阳台东侧墙体及窗户拆除改成门，客厅墙壁安装焊接短管，导致房屋主体结构损坏，给房屋造成了严重的破坏。乙方承租时称做盲人按摩，后将房屋部分与第三人合作增加业务，将鹅绒沙发损毁变形。根据合同约定，甲方有权解除合同，收回房屋。张×1行为严重侵犯了张×2的合法权益，因此起诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同，张×1承租的×1号房屋交还张×2，张×2不返还张×1保证金4300元，张×1支付张×2违约金9000元，房屋修葺费用36000元，沙发、家电及其他设施折损8000元。张×1支付拖欠租金（按照合同约定的租金标准，自2015年5月4日支付至张×1实际腾退之日止）。
张×1辩称：不同意解除双方签订的租赁合同，张×1并未违约。张×1没有擅自破坏房屋主体结构，将阳台东侧墙体及窗户拆除改成门是通过张×2同意的，客厅墙壁安装的不是铁管，是一个扶手，安装的时候没有跟张×2说，但是每次收取房租，张×2本人都亲自过来，一直没有提出异议。已经两年多了。2015年5月3日开始张×1就给张×2打电话，要求对方来领取房租，但是经多次打电话，张×2都没有来，说忙。而且张×2在2015年4月23日就已经起诉张×1了，当时租金还没有逾期。今天张×1也带了一个季度的租金。要求支付给张×2。张×1并未违约，不同意张×2其他诉讼请求。
原审法院经审理查明：2014年8月31日，张×2作为出租人（甲方）与张×1作为承租人（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，双方约定，甲方将其所有的×1号房屋出租给乙方，建筑面积69.48平方米。租赁用途为商住，居住人数为2人，最多不超过4人。房屋租赁期限为两年，自2014年11月4日至2016年11月2日，共计24个月。甲方应于2014年11月3日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续续租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。2014年11月4日至2015年11月3日租金标准及支付方式为租金每月4500元，季付。租金总计人民币54000元。押一付三。2015年11月3日至2016年11月2日租金标准为每月4800元，季付。租金总计人民币57600元。押一付三。押金人民币4300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。就受转租人的行为向甲方承担责任。乙方不按照约定支付租金达7日的，欠缴各项费用达一千元的，擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有上述约定的情形之一的，按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金两倍标准支付违约金。在该合同附件一《房屋交割清单》中，双方确认房屋内有转角大鹅绒沙发一组、三洋洗衣机一台、海尔冰箱一台、三台空调、一台热水器、一个燃气灶、一台抽烟烟机、两组衣柜、一个梳妆台、一套电视柜、一套橱柜、两张门禁卡、两套钥匙及一张电卡。
合同签订后，张×2于2014年8月31日将×1号房屋交付给张×1。张×1支付租金至2015年5月3日，张×1还向张×2支付了房屋保证金4300元。双方均认可×1号房屋目前仍在张×1控制使用下的事实，均认可张×1未退还张×2房屋保证金的事实。
关于张×2认为张×1存在哪些违约情形，张×2称张×1未经张×2同意，擅自破坏房屋主体结构，将阳台东侧墙体及窗户拆除改成门，客厅墙壁安装焊接铁管。还将鹅绒沙发损毁变形，更换了厕所的洗手盆。还有逾期已经超过1个月没有支付租金了，因此要求解除合同。张×1对此不予认可，称不认可擅自破坏房屋主体结构，将阳台东侧墙体及窗户拆除改成门经过了张×2的同意，客厅墙壁安装的是扶手，鹅绒沙发没有损毁变形，更换了厕所的洗手盆，是以旧换新，换了一个好的，关于租金张×2故意不来领取，张×1不存在违约。
关于张×2要求解除合同及将×1号房屋交还给张×2的依据和理由，张×2称依据合同第8条的第4项中的第1、4款内容。行使的是张×1违约后，张×2单方解除合同的权利。张×1则称不同意解除合同，张×1没有违约。
关于双方于2012年11月27日签订的《补充协议》，张×2称这份《补充协议》是双方在第一份租赁合同当中的约定，现在双方争议的是第二份租赁合同，第二份租赁合同是重新签订，不是第一份合同的续签。因此该补充协议对第二份合同没有效力。第一份合同的租赁期限是2012年11月5日到2014年11月4日。张×1则称该《补充协议》确实是双方在第一份租赁合同当中的约定，对于第二份租赁合同应当有效，因为第二份合同是第一份合同的续签。约定的合同内容没有变化，只是房屋租金增加了200元。双方没有进行重新验收和交接。
关于张×2要求不返还张×1交纳的房屋保证4300元的依据和理由，张×2称张×1将阳台东侧墙体及窗户拆除改成门，客厅墙壁安装焊接铁管，因此张×2需要恢复房屋的原状，不同意退还张×1交纳的保证金。张×1则坚持要求继续履行双方签订的租赁合同。
关于张×2主张张×1支付违约金9000元的依据和理由，张×2称依据合同第9条内容，按照月租金的200%计算。主张的是张×1逾期支付租金的违约金。张×1对此不予认可，称是张×2拒绝收取租金。
关于张×2主张房屋修葺费用的理由和依据，张×2称还没有修葺，预估的费用是36000元，预估的，没有证据提交。张×1对此不予认可。
关于张×2主张的沙发、家电及其他设施损毁8000元的依据和计算方式，张×2称沙发主张2000元，家电主张3000元（洗衣机、电视），其他设施主张3000元（洗手池），以照片为证。主张的8000元是估算的数额。张×1对此不予认可，称不存在毁损情况。鹅绒沙发现在还在，没有损毁，洗衣机还在张×1处，电视张×2已经搬走了，洗手池张×1以旧换新了。张×2则称鹅绒沙发现在还在，洗衣机还在张×1处，电视张×2已经搬走了，洗手池张×1换了一个，但是不是以旧换新。
关于张×2主张的欠付租金的依据和理由，张×2称张×1从2015年5月4日之后的都没有支付，要求按照合同约定的租金标准，张×1支付到实际腾退之日止。租金按照约定应当提交一个月支付。张×1称同意支付租金。
张×2提交《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，证明双方租赁关系及关于违约的约定，张×2有权在张×1违约的情况下，单方解除合同。张×1对该证据真实性认可，不认可证明目的。张×2提交现场照片（2张），证明张×1单方改变了房屋的主体结构。张×1对该证据真实性认可，不认可证明目的。
张×1提交双方于2012年11月27日签订的《补充协议》，该协议约定张×2允许张×1将×1号安外主卧室前阳台东侧墙体及铝合金窗户拆除改装成门（拆除面积2.56平方米长100厘米宽20厘米高256厘米）拆除及改装成门的全部费用由张×1承担。张×1承诺租赁合同终止之时将×1号房屋已拆除改装成门的阳台部分恢复原状（要求与原墙体功能一样，如有异样及时与张×2进行协商）。恢复阳台所需全部费用由张×1承担。附两张原墙体结构图（未拆除时原状）。张×2对该证据真实性认可，证明目的不认可。张×1提交双方就×1号房屋于2012年10月28日签订的租赁期限为2012年11月5日至2014年11月4日的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，以及双方于2014年8月31日签订的第二份《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，证明张×2自2012年起将房屋租赁给张×1使用至今，且张×2每次都是来出租房屋处现场收取租金，张×2明知房屋改装的事实，其并未提出任何异议。张×2对上述证据的真实性认可，不认可证明目的。张×1提交2015年5月通话详单，证明张×1于2015年5月3日、5月5日两次通知催促张×2前来领取下季度房租。张×2对此不予认可。
本案审理过程中，经法院释明，双方均坚持要求本案适用简易程序审理，故本案按照简易程序审结。经法院释明，双方均不申请就本案进行任何鉴定评估。
庭审中，双方均认可×1号房屋仍在张×1控制使用下的事实，双方均认可张×2未向张×1退还房屋保证金的事实。
原审法院经审理认为：根据本案现有证据及当事人陈述可以认定，张×2与张×1签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。合同签订后，张×2按照约定履行了交付房屋的义务，张×2也向张×1交纳了房屋保证金及租金，但张×1未经张×2同意，擅自破坏房屋主体结构，构成违约，张×2根据合同约定要求解除合同、收回×1号房屋及不退还保证金，有事实及法律依据，故对于张×2要求解除双方签订的租赁合同，张×1承租的×1号房屋交还张×2以及张×2不返还张×1保证金4300元的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，张×1应将租金支付至其实际腾退之日，故对于张×2要求张×1支付租金（按照合同约定的租金标准，自2015年5月4日支付至张×1实际腾退之日止）的诉讼请求，法院予以支持。
当事人对自己的主张应提交证据予以证明。张×2虽主张张×1存在故意拖欠租金的行为，但未能提交确实充分证据予以证明，且张×1通过提交通话详单以及当庭表态同意现场支付租金等行为，证明了其不存在故意拖欠租金的恶意，故对于张×2要求张×1支付拖欠租金违约金9000元的诉讼请求，法院不予支持。关于房屋修葺费用，因尚未实际发生，且张×2未能举证证明，法院不予支持。关于沙发、家电及其他设施折损，因张×2未能举证证明存在实际折损，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年6月作出判决：一、张×2与张×1于二零一四年十一月三日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于判决生效之日解除。
二、张×1于判决生效之日起十日内从位于北京市朝阳区×1号房屋中腾退并将该房屋交还张×2。
三、张×1向张×2已经交纳的房屋保证金四千三百元，张×2无需退还给张×1。
四、张×1于判决生效之日起十日内向张×2支付房屋租金（按照《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》约定的租金标准，自二零一五年五月四日计算至张×1从位于北京市朝阳区×1号房屋中腾退之日止）。
五、驳回张×2的其他诉讼请求。
判决后，张×1不服，持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，改判为驳回张×2的诉讼请求。张×2同意原判。
本院经审理查明：2012年10月28日，张×2（甲方）与张×1（乙方）签订一份《北京市房屋租赁合同》，该合同第二条第三款约定：”乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。”合同第十条约定：”甲方承诺将房屋租给乙方使用五年，（如甲方提前有使用房的特殊情况，则可终止承诺）。甲方承诺在乙方租用期间两年不变房租。”另，双方均确认张×1已将租金支付至2015年8月3日。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、两份《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》、现场照片（2张）、《补充协议》及2015年5月通话详单等在案佐证。
本院认为：根据当事人的请求以及当庭陈述可知，本案争议焦点为张×1是否未经许可擅自改变房屋主体结构，以及是否逾期支付租金构成违约。
关于第一个争议焦点，张×2主张张×1未经允许将涉案房屋阳台东侧墙体及窗户拆改成门，在客厅墙壁安装焊接铁管构成对房屋主体结构的破坏。根据双方2012年签订的补充协议，张×2允许张×1将阳台东侧墙体及窗户拆改成门直至租赁合同终止。同时，双方在第一份租赁合同中约定张×1如要续租的应提前30日告知张×2，双方重新签订租赁合同，且张×2承诺将房屋租给张×1使用五年。第一份合同到期日为2014年11月，双方在2014年8月签订第二份租赁合同，合同双方及租赁物均不变，故可以认定两份合同是续租关系，双方的租赁关系不曾中断，补充协议内容对第二份租赁合同仍然有效，且双方均认可第二份合同签订前张×1已对阳台进行了拆改。因此张×1对涉案阳台的拆改行为不构成违约。针对在客厅墙壁安装铁管一节，在客厅安装铁管不构成对房屋主体结构的破坏，且根据张×2上门收取租金的情况，亦难以认定张×2对客厅安装铁管一事并不知情。故张×2据此主张张×1构成违约，本院不予支持。原审认定张×1擅自破坏房屋主体结构构成违约错误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，张×2提起本案诉讼时张×1尚未构成逾期交付房租，且在本案诉讼过程中张×1仍在继续缴纳租金，张×2亦未提交充分证据证明张×1恶意拖欠租金，故张×2以张×1逾期交纳房租为由要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第22358号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、驳回张×2的诉讼请求。
一审案件受理费563元，由张×2负担（已交纳）。二审案件受理费1126元，由张×2负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 茜
代理审判员 夏 莉
代理审判员 王世洋
二〇一五年十月二十日
书 记 员 石艳明