西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0113民初1734号
原告：汪从友，男，1973年8月14日出生，汉族，住安徽省桐城市。
委托代理人：呼阳，陕西省老法律工作者协会法律工作者。
被告：陕西省现代农业发展中心，住所地：陕西省西安市雁塔区西万路高家堡。
法定代表人：郭少春，该公司董事长。
委托代理人：林睿，陕西言锋律师事务所律师。
委托代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。
第三人：北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区锦业路北侧逸翠园-
西安（三A期）第2幢3单元3层30301号房，实际办公地：西安市雁塔区高新第五季小区2#2单元101室。
负责人：赵海滨，职务不详。
原告汪从友诉被告陕西省现代农业发展中心（以下简称“现代农业中心”）、第三人北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司（以下简称“和旭物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪从友的委托代理人呼阳、被告现代农业中心的委托代理人吴芳芳到庭参加诉讼，第三人和旭物业公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告汪从友诉称，2014年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××路高家堡卓越熙郡（高新第五季）第3幢1单元6层10603号房，建筑面积88.11平方米，总房款为555955元。合同约定出卖人应于商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应从逾期次日起，按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付购房款555955元，履行了合同义务，后被告退还差额房款442元，实际购房款555513元。原告于2015年9月28日收房，但被告没有按照合同约定向原告发出《办证通知书》，亦没有按照合同约定在365个工作日内向产权登记机关提交备案资料，更没有给原告出具正规的购房款发票。原告于2015年9月28日收房，依据合同约定暂计算至2017年6月30日，被告违约天数已达273天，应付原告违约金15166元。2016年6月20日被告因高新第五季交房至今各项配套问题迟迟未能解决，被告、物业公司与业主代表沟通后，被告作出了《关于高新第五季小区配套问题的补偿方案的承诺》，现要求被告履行该约定义务：“向物业公司代缴业主水、电费及支付物业费、车位管理费”。原告多次与被告沟通无果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告立即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；2、被告立即向原告出具正规的购房款发票；3、被告向原告支付逾期办理产权证违约金15166元；4、被告履行2016年6月20日签订的《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》中约定的义务：向物业公司代缴业主水、电费及支付物业费、车位管理费；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告陕西省现代农业发展中心辩称：第一，关于要求备案的事情，因开发的高新第五季前面有一个三角地带属于三不管地带，其与政府尚在协调，协调完成之后就能解决办证的事情。第二，关于发票，其每个月都在正常开票，但是税务机关对被告有额度，所以暂时开不了那么多，且购房发票属于行政范围，不属于民事管辖范围。第三，各原告的违约金计算时间均有问题，不准确，且违约金的约定过高，其要求降低违约金。第四，关于承诺书，其并没有见过该承诺的内容，只是听说，不知道关于承诺的事情。
第三人北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明，2014年5月16日，原告汪从友与被告现代农业中心签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y14030258，合同约定由原告购买被告开发的位于西安市××路高家堡卓越熙郡（高新第五季）第3幢1单元6层10603号房屋一套，房屋建筑面积88.11平方米，总房款为555955元；合同约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条，关于产权登记的约定，双方同意按照合同补充协议，《商品房买卖合同》附件七第八条，关于产权登记的补充约定：出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需要在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房屋所有权证的所有资料及相关费用交付给出卖人并委托出卖人统一办理。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的原因不能再规定期限内办妥房屋所有权证的，从逾期之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告汪从友向被告现代农业中心按约支付了全部购房款。被告于2015年9月28日向原告交付房屋，根据房屋实测面积双方退补差额后，实际总房款为555513元。
庭审中，原告就其主张的第四项诉讼请求向本院提交《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》，该承诺载明：高新第五季小区（备案名：卓越熙郡）自2015年5月交房至今，各项配套问题迟迟未能解决，开发商及物业公司经与业主代表沟通，就小区各项问题提出以下补偿方案：1、市政自来水供应到位之前，业主水费由开发商向物业公司代缴；2、市政供电到位之前，业主电费由开发商向物业公司代缴；3、天然气、市政供暖到位，小区完成竣工验收、房产证办理到位、业主购房全额发票开具、小区实现业主落户条件等问题到位之前，业主物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费，由开发商代业主向物业公司支付。该承诺下方加盖陕西省现代农业发展中心印章、北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司印章，业主签字处载明：约200户，以附表为准。原告另向本院提供包含其姓名的《高新第五季小区配套问题补偿方案业主名单》一份（共5页），该名单备注中载明：本名单作为补偿方案的附件，三方权利义务关系见补偿方案承诺内容，共适用1-5号楼207户业主，加盖临时业委会筹备组印章后生效。该名单上无任何印章及签字。对原告的该项诉讼请求，本院询问自交房之日起是否有缴纳物业费、水电费及车位费，其表示由于系集团案件，有一些业主缴纳了物业费，已经缴纳的本次应当退还，没有缴纳的由被告一并代缴。至于原告具体属于哪种情况，无法明确，也不清楚具体要代缴多少费用。
另查，被告至今尚未将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充合同、收款收据、临时管理规约、前期物业服务协议、补偿方案承诺书、当事人陈述等证据及庭审笔录等证据在卷佐证，并经双方当事人当庭质证及核对，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律的规定，双方均应按照合同履行义务。原告在签订上述合同后已经按照约定向被告全额缴纳了购房款，并于2015年9月28日完成了收房手续，被告应当依约在365个工作日内，即2017年3月19日前将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案，但被告因自身原因至今未能完成初始登记，应当继续履行。故原告要求被告将办理产权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。被告未能按约履行备案义务构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，被告提出违约金约定过高，但根据被告的违约程度、违约时间，双方约定的违约金并未过分高于造成的损失，故被告应按约定向原告支付逾期办证违约金，但原告计算的时间及金额有误，本院予以调整。截止2017年6月30日，被告应向原告支付逾期备案违约金5721.78元。关于原告主张被告出具购房款发票的诉请，因开具发票属行政管理范畴，不属法院受理范围，故本院不予处理。关于原告诉请被告履行承诺中的约定义务，原告起诉应当有明确的诉讼请求、事实和理由，本案中原告对其该项请求无法明确，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起三十日内将原告汪从友购买的位于西安市××路高家堡卓越熙郡（高新第五季）第3幢1单元6层10603号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。
二、被告陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起十日内支付原告汪从友逾期备案违约金5721.78元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告汪从友的其余诉讼请求。
本案案件受理费179元，由被告陕西省现代农业发展中心承担，因原告已预交，故被告陕西省现代农业发展中心于支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
人民陪审员 蒋建军
人民陪审员 王 力
二〇一八年二月五日
书 记 员 吴 敏
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