重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2015）碚法民初字第03827号原告熊正学，男，汉族，1960年3月24日出生，住四川省。委托诉讼代理人周龙海，重庆于扬律师事务所律师。被告兰鹰，女，汉族，1970年2月14日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理�王子睿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告熊正学与被告兰鹰相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告熊正学的委托诉讼代理人周龙海、被告兰鹰的委托诉讼代理人王子睿等到庭参加诉讼,本案现已审理完毕。原告熊正学向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还其侵占的原告所有的位于重庆市北碚区房屋（证号：107房地证2012字第13633号，房屋建筑面积562.37平方米，地块面积1094.9平方米）花园部分的使用权。(在庭审中，原告方最后诉讼请求为，被告将其花园修到了原告房地产权证确定的四至以内，被告应当依法停止侵权，并对其恢复原状。)2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年底，原告与赵毅宏签订《重庆市房屋买卖合同》赵毅宏把其所有的位于重庆市北碚区的房屋卖予原告，原告付清房款后�双方于2012年11月19日办理了房屋过户登记手续，房屋证号为107房地证2012字第13633号。接房后原告发现房屋的花园一角大约有100平方米左右的面积被相邻业主即被告围上了围栏，并在里面种植了花草树木。原告与被告多次协商，要求被告返还其被侵占的花园部分，均被被告无理拒绝，该侵权行为一在持续至今。原告认为，其作为房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用等权利，被告非法占用花园的行为严重侵害了原告权利，应依法返还，特诉至法院。被告兰鹰辩称，一、2003年兰鹰购买位于重庆市北碚区的房屋，2004年办理收房手续，被告取得房屋所有权在原告之前，并一直居住至今。二、商品房房屋使用说明书和质量保证书等第五页附图部分明确示意被告购买房屋的具体位置及范围，因此不存在非法侵占的情形，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法行终字第00188号行政判决书（现已生效）载明：“一审法院认定事实如下：兰鹰于2003年7月购买了重庆中安房地产开发有限公司（以下简称中安公司）开发的“中安翡翠湖”楼盘内独栋别墅一套（房屋建筑面积562.37平方米），即北碚区房屋，双方签订了房屋买卖合同，其中合同附件四载明买受人所属地块面积为717.72平方米，权属登记以政府管理部门核定为准；合同签订后，中安公司为兰鹰办理了房屋预售合同备案登记。2004年9月，兰鹰接房并装修入住，但至今兰鹰未办理该幢房屋的房屋权属登记。赵毅宏于2006年购买了与兰鹰别墅相邻的北碚区房屋，房屋建筑面积562.37平方米，地块面积1094.9平方米。2008年2月14日，中安公司向重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）申请办理F-25号房屋的房地产权证在赵毅宏名下。2008年2月18日，市国土房管局的工作人员对F-25号房屋进行了土地房屋权属调查，到房屋现场测量了房屋以及花园的具体界址，完成了《土地房屋权属调查表》，在该表的“邻宗地地籍号”和“邻宗地指界人”两栏均有“兰鹰”字样的签名，其他指界人均为中安公司。2008年3月，市国土房管局向赵毅宏颁发了107房地证2008字第02828号《重庆市房地产权证》，确认了赵毅宏购买房屋的建筑面积为562.37平方米，地块面积为1094.9平方米。2011年12月，兰鹰和赵毅宏因为相邻房屋的花园面积发生纠纷，兰鹰到市国土房管局查询了赵毅宏的房屋登记档案资料，兰鹰认为《土地房屋权属调查表》上“兰鹰”的签名并非由其本人所写，并且其也未得到相关单位要求到场指界的通知，市国土房管局依据此《土地房屋权属调查表》的内容登记的107房地证2008字第02828号《重庆市�地产权证》的行政行为侵犯了其合法权益，故起诉要求确认上述房屋权属登记行为违法。本案在审理过程中经司法委托，对《土地房屋权属调查表》上“兰鹰”的签名进行了笔迹鉴定，鉴定结论为“兰鹰”字样的签名并非本人所写，中安公司亦承认其工作人员有代签行为。另查明，兰鹰购买的F-27号房屋从修建之时起一直登记在中安公司名下（总证），2011年11月9日，中安公司取得了107房地证2011字第55414号房地产权证（分证），该证载明F-27号房屋的建筑面积为562.37平方米，地块面积717.7平方米。还查明，赵毅宏于2012年11月19日将F-25号房屋转卖给熊正学，并且办理了房屋过户登记手续。一审法院经审理认为：首先，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十三条的规定，兰鹰作为F-27号房屋的购买人和实际使用人，与被诉行政行为有法律上的利害关系，故兰鹰有权利提起行政诉讼。兰鹰于2012年查询赵毅宏房屋登记档案时才得知本案被诉具体行政行为，故本案起诉未超过行政诉讼的起诉期限。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，因兰鹰购买的F-27号房屋从建成至今登记在中安公司名下，故中安公司为F-27号房屋的登记产权人。其次，本案的焦点问题是市国土局作出的107房地证2008字第02828号《重庆市房地产权证》行政行为是否违法？《重庆市土地房屋权属登记条例》第十一条规定“符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际�况一致；（四）权属无争议。庭审中查明赵毅宏申请办证的资料齐全、权属来源合法、房屋权属无争议，至于房屋的四至界限，市国土房管局到F-25号房屋现场进行了现场测绘，测绘过程中应当通知房屋相邻四周的登记产权人即中安公司到场指界。经查，F-25号房屋四周界址实际确为中安公司的工作人员签字确认，但该工作人员将土地权属调查表上“邻宗地地籍号”和“邻宗地指界人”两栏误认为应当由F-27号房屋的购买人兰鹰签名，故代签了兰鹰的姓名，但实际上中安公司已经对F-25号房屋四周界址进行了确认，即赵毅宏申请办理权属证书的条件已经完全具备。兰鹰认为中安公司的冒签行为最终获得了市国土房管局的认可，导致其本人购买的F-27号房屋的地块面积减少，侵犯其合法权益，但其并未举示其权益受到实际损害的证据。经查明，兰鹰至今不是F-27号房屋的登记产权人，并且赵毅宏因F-25号房屋办得的107房地证2008字第02828号《重庆市房地产权证》载明的地块面积与房屋买卖合同约定一致，而中安公司为F-27号房屋办理的107房地证2011字第55414号《重庆市房地产权证》也与兰鹰的房屋买卖合同约定一致，根据买卖合同附件四的约定“权属登记以政府管理部门核定为准”,能够证明兰鹰的实际权利并未受损，兰鹰此后也能够依据其购买人的身份办得与其房屋买卖合同约定一致的产权面积。综上所述，市国土房管局在为F-25号房屋第一手购买人赵毅宏办理权属登记的过程中，存在中安公司在土地权属调查表上代签”兰鹰“姓名的行为，应当视为行政程序上的一个瑕疵，并非行政违法行为。据此，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十三条、第五十六条（四）项的规定，判决驳回�鹰的诉讼请求。案件受理费50元，由兰鹰承担。上诉人兰鹰上诉称，上诉人已于2003年7月购买了F-27号房屋并进行了备案登记，该套房屋的所有权实际归上诉人所有，上诉人享有对该房屋四至界址的确认权利，中安公司无权代上诉人行使所有权人的权利。故，市国土房管局在办理被诉房屋登记行为时，存在未通知上诉人进行四至界限确认的行为，导致被诉房屋登记行为的程序违法，应当依法予以撤销。一审法院将中安公司仿造上诉人名字虚假签名的行为视为误签，明显于法不公。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判决确认市国土房管局作出的107房地证2008字第02828号《重庆市房地产权证》的土地房屋权属登记行为违法；3、诉讼费用由市国土房管局承担。被上诉人市国土房管局在二审中书面答辩称，中安公司作为F-27号房屋的产权登记权利人，有权进行指界，�中安公司也不可能不顾实际情况改变指定界限。故，被上诉人市国土房管局不存在行政登记行为违法。一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。被上诉人赵毅宏在二审中未做书面答辩。被上诉人中安公司在二审中未做书面答辩。被上诉人熊正学在二审中未做书面答辩。被上诉人市国土房管局向一审法院提供的证据及依据有：1、107房地证2008字第02828号《重庆市房地产权证》；2、《重庆市土地房屋权属登记申请书》（赵毅宏）；3、《土地房屋权属调查表》（赵毅宏）；4、《重庆市商品房买卖合同》（赵毅宏）；5、F-27号房屋的测绘报告；6、107房地证2011字第55414号《房地产权证》；7、中安翡翠湖西区一期总土地证附图；8、《重庆市土地房屋权属登记条例》；9、《房屋登记办法》。上诉人兰鹰向一审法院提供的证据�：1兰鹰与中安公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、兰鹰的购房收据四张；3、兰鹰的银行个人住房借款合同；4、兰鹰的重庆市预购商品房抵押贷款合同；5、银行按揭还款记录；6、兰鹰购买房屋的收楼手续书；7、F-27号房屋的商品房使用说明书和质量保证书，说明书附带建筑平面示意图；8、赵毅宏的土地房屋权属调查表。被上诉人赵毅宏向一审法院提供的证据有：1、107房地证2008字第02828号《重庆市房地产权证》；2、赵毅宏购买的F-25号房屋的商品房使用说明书。一审法院依据兰鹰的申请，对赵毅宏所购房权属调查表上指界人一栏“兰鹰”的署名委托了笔迹司法鉴定，结论为“兰鹰“的签名并非本人笔迹。一审法院依职权调取了赵毅宏将F-25号房屋转卖给熊正学的房屋过户登记材料。以上证据经一审法院庭审质证，一审法院认证如下：对兰鹰、市国土房管局以�赵毅宏举示的全部证据的真实性予以确认。二审中，上述证据已随案移送本院，且上诉人、被上诉人均未提交新证据。本院经审查认为，一审法院的认证正确，本院予以确认。本院所认定的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》（2004年12月1日起施行）第六条第一款的规定，被上诉人市国土房管局有权负责重庆市主城九区域内的土地房屋权属登记工作，故被上诉人市国土房管局享有作出被诉土地房屋权属登记的法定职权。根据《重庆市土地房屋权属登记条例》（2004年12月1日起施行）第十一条的规定，土地房屋行政主管部门登记应当符合下列条件：（一）提交资料齐全；(二)权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；（四）权属无争议。从一审庭审查明的事实�上诉人的上诉理由来看，被上诉人市国土房管局在办理被诉土地房屋权属登记时，申请办证的资料齐全、房屋权属来源合法且无争议，上诉人争议的主要问题是被上诉人市国土房管局在确认房屋四至界限时的登记程序是否合法。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外“的规定，虽然上诉人兰鹰为F-27号房屋的实际购买人，但上诉人兰鹰却未办理产权登记，F-27号房屋产权登记人则为被上诉人中安公司，故中安公司作为F-27号房屋的产权登记人有权对房屋的四至界址进行确认。为此，一审法院对被上诉人中安公司工作人员在《土地房屋权属调查表》代签了兰鹰的姓名的行为，视为行政程序中一个瑕疵的确认，并无不当。同时，又由于被上诉人赵毅宏取得的107房地证2008字第02828号《重庆市房地产权证》载明的土地使用权面积与其签订的房屋买卖合同中的内容一致，而被上诉人中安公司取得的107房地证2011字第55414号《重庆市房地产权证》中载明的土地使用权面积也与上诉人兰鹰签订的房屋买卖合同中内容一致，故上诉人兰鹰的实际权利并未受损，上诉人兰鹰能够依据房屋买卖合同申请办理相应的房地产权证。综上，上诉人兰鹰的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”还查明，2012年11月重庆市国土资源和房屋管理局出具107房地证2012字第13633号土地房屋权属证书，该证记事注明“该宗地总占地面积1094.9平方米，其中房屋�地面积258.2平方米，花园占地面积836.7平方米”，该证“重庆市土地证附图同兴北路99号F-25号，图号N69E10”标绘了F-25号的占地轮廓，标绘F-25号、F-27号的土地分界线。还查明，本案在审理过程中经本院通知原、被告双方到中安翡翠湖一期，F-25、F-27房屋处现场勘验，现场为室外，植物丛生。原、被告确认以下事实，被告兰鹰在现场构筑铁栏杆长为36.6米，从原、被告双方的进出通道至水岸边，以双方进出通道处为起点，栏杆起点距离兰鹰房屋最近角是13.1米，栏杆中段，从兰鹰房屋屋角到栏杆的距离是6.6米，栏杆中断离兰鹰房屋最远角是17.4米。经本院现场组织调解，原、被告双方无法达成一致协议。以上事实有书证，当事人陈述等为证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活，团结协助，公平合理的原则，正确处理相邻关系。就本案而言，2012年11月，原告熊正学取得重庆市国土资源和房屋管理局出具的107房地证2012字第13633号土地房屋权属证书，该证书土地证附图（图号N69E10）所标绘该宗地占地面积1094.9平方米，原告熊正学依法取得相应的土地使用权（该地块位置以土地证附图标注的1、2、3、4、5、6、7、8界标标注点内地块为准）。被告兰鹰构筑在原告熊正学已取得土地使用权的地块范围内的构筑物,妨害原告熊正学正常行使权利，被告兰鹰设置的构筑物应由被告兰鹰予以拆除，逾期不自行拆除，由本院强制拆除。另，原告熊正学行使花园占地使用权，应以土地证附图（图号N69E10）所标绘界限为限，行使相应权利。相邻各方应按方便生活、团结协作、公平合理的原则，正确处理相邻关系。据此，依照《中华人民�和国物权法》第二条、第九条、第三十五条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：限被告兰鹰于本判决生效之日起十日内，自行拆除构筑于重庆市土地证附图（图号N69E10）所标绘地块内的铁栏杆等构筑物，逾期未拆除，由本院强制执行。案件受理费80元，由被告兰鹰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  邬 瑾人民陪审员  薛金富人民陪审员  赖政灵二〇一七年七月二十五日书 记 员  庄立唯