江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终372号
上诉人（原审原告）：盐城中连汽车配件有限公司，住所地在盐城经济开发区珠江路26号1幢。
法定代表人：ＸＸ，董事长。
委托诉讼代理人：张广明，该公司法务部主任。
被上诉人（原审被告）：盐城市城南新区新河街道办事处，住所地在盐城市城南新区盐渎东路**号。
负责人：刘德隆，该办事处主任。
委托诉讼代理人：刘健，江苏泽夫律师事务所律师。
上诉人盐城中连汽车配件有限公司（下称中连公司）因与被上诉人盐城市城南新区新河街道办事处（下称新河街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2015)亭民初字第2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中连公司上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判支持中连公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由新河街道办承担。事实和理由：1、盐城中威客车有限公司（下称中威公司）不欠中太福利厂的货款，故将房屋抵租的前提不存在。2、徐连宽的批准同意无效。一是徐连宽自2008年2月6日起已被停止总裁职务；二是中威公司是独立的法人公司，根据公司法的相关规定，公司对外的民事法律行为，应当由中威公司的法定代表人或委托的代理人进行行使，中大工业集团公司虽是中威公司全额出资的股东，其只能享受股东权利，不能代替中威公司对外进行民事活动，且中大工业集团公司行使股东权利，应当由法定代表人徐连国行使，徐连宽即使未被停职，其未经授权，只能对内行使权力，不能对外，对外属于无效代理；三是中太福利厂即使是要进行所谓的请示，也应由中威公司进行请示，不应当由中太福利厂请示。3、中大工业集团公司收取蔡兆荣的10万元租金，与中威公司无涉。一是中威公司与中大工业集团公司是两个独立的法人公司，中大工业集团公司虽是中威公司的全额出资股东，但无权处分中威公司的财产，故其收取蔡兆荣的10万元租金不能认为是中威公司的追认行为，也不能排除蔡兆荣与中大工业集团公司之间存在其他往来。4、中威公司与中太福利厂之间不存在厂房和场地的租赁合同关系。5、一审认定中威公司对外租赁情况应当明知无据。中威公司自2012年下半年全面停产后，领导班子已解散，职工到其他单位自谋职业，蔡兆荣是中威公司的仓库保管员，是留守人员，负责看管案涉厂房和场地，蔡兆荣的私下行为，中威公司是不可能明知的。6、中威公司未与中太福利厂签订租赁合同，中太福利厂占用中威公司的厂房和场地，构成了侵权，其行为应认定无效。中太福利厂又将房屋和场地转租给汤小华、蔡兆荣，蔡兆荣又将房屋的场地转租给新河街道办，也应认定为无效。
新河街道办辩称：1、中威公司是中大工业集团公司的全额投资子公司，事实上，中大工业集团公司所有的企业是家族企业，大小事务均由董事长和徐连宽批准。2、案涉的租赁合同已存在两年之久，中连公司对此是明知的。3、蔡兆荣上交的10万元租金的事实已经证明中连公司对案涉的租赁关系也是明知的，根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠案件司法解释第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以未经出租人同意为由解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。综上所述，中连公司的上诉理由无事实依据，于法无据。应予驳回。
中连公司向一审法院起诉请求：新河街道办在确定的期限内向中连公司支付占用的位于盐城市城南新区通榆南路111号中威公司厂区东北角的厂房（面积2898.6㎡），和场地的使用费1256080元（从2013年8月31日至2015年8月30日按照年租金628040元计算）。
一审认定的事实：中威公司系盐城市城南新区通榆南路111号的房屋及土地的所有权人。该公司由中大工业集团公司全额控股。
2013年1月16日，盐城市城区中太福利厂向中大工业集团公司出具报告一份，载明：因集团所属的中威客车厂欠我中太福利厂客车座椅、窗帘等总价约1500万余元（以财务往来数为凭）。现经我厂与中威客车厂协商将中威客车老厂区抵租给中太福利厂5年抵冲所欠货款，每年抵冲租金100万元，请集团领导批示。时任中大工业集团公司的总裁徐连宽在报告上签署“同意抵”。
2013年1月8日，中太福利厂与蔡兆荣及案外人汤小华签订了租赁合同一份，约定将诉争的厂区全部租赁给蔡兆荣、汤小华，租期10年，年租金150万元，每两年按5%递增。该份合同还约定了其他内容。
2013年9月1日，蔡兆荣、汤小华（甲方）与新河街道办（乙方）签订《办公场地租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于市通榆南路111号盐城市中威客车厂区部分厂房、部分场地（土地面积8184平方，折合12.28亩，房屋面积2880平方）租赁给乙方使用，租期暂定3年，甲方从2013年8月31日将出租办公场地交付乙方使用，至2016年8月31日，年租金628040元。新河街道承租案涉厂区后，将商业街及周边所有流动摊贩集中在此经营，按照便于经营和管理的原则，由政府财政出资，对租赁场所进行了统一规划和改造，完成了水、电、地下管网、店铺、停车场、公厕等改造工程，安置了上百户经营户。合同签订后，新河街道办先后向汤小华、蔡兆荣支付了两年租金。
2015年1月1日，汤小华退出，蔡兆荣又与中太福利厂签订租赁合同一份，约定中太福利厂将本案讼争的厂区全部租赁给蔡兆荣使用，租期4年，年租金210万元，同时约定租金给付方式。合同由案外人蔡安凤签名及中太福利厂盖章。
2015年2月16日，蔡安凤、中太福利厂向蔡兆荣出具收条一份，载明：今收到蔡兆荣2015年中威二部租金人民币50万元整。同年3月28日，中大工业集团公司向蔡兆荣出具收据一份，载明：“交款单位：老中威二部（蔡兆荣）交房租，收款金额：10万元，收款事由：中威房租”。
2015年7月8日，中威公司向新河街道办发出《债权转让通知书》，载明：……你办事处将自2013年8月31日起，占用我公司厂房、场地的使用费，仍按年租金为628040元计算，该项债权我公司决定转让给盐城中连汽车配件有限公司，你办事处在收到本通知后，向盐城中连汽车配件有限公司支付前2年的厂房和场地的使用费计1256080元。”
一审另查明：2015年4月15日，中威公司将蔡兆荣诉至一审法院，以蔡兆荣未经授权，擅自占用位于盐城市城南新区通榆南路111号的房屋及土地为由要求蔡兆荣迁让。2015年4月24日，中威公司将新河街道办诉至一审法院，以新河街道办非法占有为由要求新河街道办让出位于盐城市城南新区通榆南路111号的房屋及土地。2015年6月19日，一审法院作出（2015）亭民初字第1291号民事判决，蔡兆荣不服上诉，2015年12月7日，盐城市中级人民法院作出裁定，将该案发回重审。
一审法院认为，中威公司虽是案涉厂房、场地的所有权人，但该公司是中大集团全额控股的公司，经中大集团总裁徐连宽批准同意，将中威公司所有的上述厂房、场地抵租给盐城市城区中太福利厂，盐城市城区中太福利厂又转租给蔡兆荣、汤小华收取租金，蔡兆荣、汤小华又转租给新河街道办，并收取相应租金。后在新河街道办开始租赁使用的二年多时间里，中威公司或中大集团均未提出过异议，其对租赁情况应当是知道的。现中连公司向新河街道办主张占用使用费，根据合同相对性原理，中连公司及中威公司与新河街道办之间没有直接的合同权利义务关系，故中连公司的诉请无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：驳回中连公司的诉讼请求。案件受理费16105元，由中连公司负担。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院认为，中威公司虽是案涉厂房、场地的所有权人，但该公司是中大集团全额控股的公司，2013年1月16日，其厂房、场地已经中大集团总裁徐连宽批准，抵租给盐城市城区中太福利厂，盐城市城区中太福利厂又转租给蔡兆荣、汤小华，蔡兆荣、汤小华又将其中部分场地转租给新河街道办。新河街道办在租赁合同签订后，即向汤小华、蔡兆荣支付了两年的租金，并由政府出资对租赁场所进行了统一规划和改造，完成了水、电、地下管网、店铺、停车场、公厕等改造工程，安置了上百户经营户，将商业街及周边所有流动摊贩集中在此经营。在新河街道办使用的两年多时间里，中威公司或中大集团对上述改造事实及使用现状均未提出过异议，应认定其对租赁情况应当是知道的。根据2013年1月16日城区中太福利厂出具的报告，中威公司的厂房和土地是抵租给中太福利厂的，中威公司并不收取租金。所以2015年7月8日，中威公司向新河街道办发出《债权转让通知书》时，中威公司并不实际享有所涉场地2013年8月31日起的两年租金，中威公司对新河街道办并不存在实际上的债权，故不存在债权转让的事实。且中威公司与新河街道办之间并不存在直接的房屋租赁关系，新河街道办向其租赁合同的相对方汤小华、蔡兆荣支付租金也并无过错。综上，中连公司向新河街道办主张占用使用费，缺乏事实依据。中连公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16105元，由盐城中连汽车配件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 荣
审判员 张晨阳
审判员 谢超亮
二〇一七年四月二十五日
书记员 戴书琪