山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0203民初4102号
原告：平安银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区苗岭路28号金岭广场项目2号楼；
法定代表人：陈昊序，行长。
委托诉讼代理人：张利，山东鹏程ＸＸ律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秀燕，山东鹏程ＸＸ律师事务所律师。
被告：罗文德，男，1955年4月25日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李馨，山东润世律师事务所实习律师。
原告平安银行股份有限公司青岛分行与被告罗文德物权保护纠纷一案，本院于2013年2月21日立案，于2013年6月16日作出（2013）北四民初字第215号民事裁定，驳回原告起诉。原告不服，提出上诉，山东省青岛市中级人民法院于2013年8月10日作出（2013）青民一终字第1631号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。原告不服，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2015年12月15日作出（2015）鲁民提字第260-1号民事裁定，撤销青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1631号民事裁定和青岛市市北区人民法院（2013）北四民初字第215号民事裁定，指令青岛市市北区人民法院对本案进行审理。依据上述裁定，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张利、王秀燕、被告罗文德及其委托诉讼代理人刘宝纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾出位于青岛市市北区邹平路38号乙、丙、丁的房产并交付原告；2.诉讼费用由被告支付。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告支付原告房租100万元（暂定）并判令被告腾出位于青岛市市北区邹平路38号甲的房产交付原告。之后原告又撤回要求被告支付原告房租100万元的诉讼请求。事实和理由：2012年9月26日，原青岛市四方区人民法院作出（2011）四法执字第729号民事裁定书，裁定“将被执行人青岛展发深投资咨询有限公司（以下简称展发深公司）所有的位于青岛市市北区邹平路38号甲、乙、丙、丁四处商业房地产（总建筑面积3182.33平方米）作价25538616元，交付申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行，以折抵其欠申请执行人的款项25538616元。上述商业房地产财产权自本裁定书送达申请执行人时起转移。”该裁定书生效后，上述部分房屋被被告侵占并用于经营，严重损害了原告的所有权，为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告辩称，1、本案应当追加青岛展发深投资咨询有限公司为本案被告参加诉讼，因我方占有使用涉案房屋是基于与青岛展发公司间的租赁合同，并非原告所述侵占房屋，且我方承租房屋的起始时间为2004年，因此为查明本案事实，应当依法追加展发深公司为本案被告；2、我方认为原一二审裁定适用法律准确，原告在原审中诉讼请求是腾让房屋，该诉请属于在法院执行程序中的请求，因此应当在执行程序中解决纠纷，因此应当驳回原告诉讼请求；3、原告尚未完全取得房屋所有权，其主体不适格，根据物权法第三十一条的规定，即便通过法律文书取得的不动产依据法律规定需要登记的未进行登记不发生法律效力，而本案涉案房屋截止今天仍登记在展发深公司名下；4、我方取得涉案房屋承租权早于原告的抵押权，依据买卖不破租赁的原则应当依法保护我方的租赁权，涉案房屋的门牌号原统一为青岛市市北区桓台路67号，是青岛市901重点工程指挥部开发建设并拥有产权的，在09年对外出售时才将房屋分割成多个门牌号并分别办理产权证，我方早在2004年就租用了包括涉案房屋在内的整个桓台路67号房屋用于经营桓台路小商品市场，2008年8月9日我方与901指挥部重新签订租赁合同，租期20年至2028年8月8日到期，后展发深公司取得涉案房屋产权，承诺我方继续履行租赁合同，因产权人变更为明确各方权利由展发深公司委托展发公司统一与我方在2010年11月签订了新的经营场所租赁合同，租期缩短到2021年2月2日（委托展发公司签订租赁合同原因是桓台路67号的其他房屋是属于展发公司的），因此我方的租赁关系早于原告抵押权设立时间；5、我方租赁涉案房屋后在房屋内设立了小商品市场，将室内做了分割，分别租给不同业户，自2004年经营至今，如果法院判令我方腾让房屋将会影响到更多业户的自身利益，也将会导致小商品市场无法经营。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人无争议的事实，本院确认如下：展发深公司是青岛市市北区邹平路38号甲、乙、丙、丁四处商业房地产所有权人。因青岛继升鑫实业发展有限公司向平安银行股份有限公司青岛分行借款，展发深公司用市北区邹平路38号甲、乙、丙、丁四处商业房为上述借款提供抵押担保，并于2010年6月9日在登记机构办理了抵押登记。平安银行股份有限公司青岛分行因与青岛继升鑫实业发展有限公司、展发深公司等借款纠纷向法院起诉，原青岛市四方区人民法院对该纠纷出具了（2011）四商初字第513号民事调解书，该调解书第四条内容为：原告平安银行股份有限公司青岛分行有权就被告青岛展发深投资咨询有限公司抵押财产青岛市市北区邹平路38号甲、乙、丙、丁四处房产享有优先受偿权。2012年9月26日，原青岛市四方区人民法院为执行（2011）四商初字第513号民事调解书作出（2011）四法执字第729号民事裁定，裁定“将被执行人青岛展发深投资咨询有限公司所有的位于青岛市市北区邹平路38号甲、乙、丙、丁四处商业房地产（总建筑面积3182.33平方米）作价25538616元，交付申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行，以折抵其欠申请执行人的款项25538616元。上述商业房地产财产权自本裁定书送达申请执行人时起转移。”
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提供其于2010年11月30日与青岛展发投资咨询有限公司签订的关于邹平路38号乙、丙、丁及桓台路65号、乐陵路88号等房屋租赁合同一份、展发深公司委托展发公司与被告签订合同的证明一份，其中租赁合同约定的租赁期限为2011年3月1日至2021年2月28日，第1.3条约定：现仍在桓台路65号乙、乐陵路88号3-1部分范围内经营的业户，源于乙方（本案被告）与青岛九〇一重点工程指挥部的租赁合同期未满，乙方承诺该业户的善后处置工作（包括解约，迁移，补偿等），由乙方全部负责，甲方不承担任何责任，且与甲乙双方的租赁合同无任何关联。被告以上述证据证明该份租赁合同在2010年11月30日签订时并非是新合同而是对之前租赁合同的延续。2、被告提供青岛市九〇一重点工程指挥部于2015年6月28日出具的证明一份及该指挥部于2004年、2010年收取租金的收据两份，指挥部出具的证明主要内容是涉案房屋系该单位开发建设，于2008年底转让给青岛展发投资咨询有限公司、青岛展发深投资咨询有限公司，罗文德自2004年开始租赁上述房屋，该指挥部转让房屋时罗文德的租赁合同尚未到期。原告对上述证据质证称，对第1组证据的真实性有异议，诉争房屋产权人是展发深公司，早在2010年6月9日就由展发深公司抵押给了原告，该证据不具有合法租赁的证明力；对第2组证据的真实性不能确认，即使真实的不能仅凭一个证明就界定被告租赁该房屋的时间而应当继续举证提供相应的租赁合同。本院询问被告能否提交其与九〇一指挥部的合同，被告称找不到了。本院认为，被告提交的上述证据内容仅能显示被告在2010年11月30日与青岛展发投资咨询有限公司签订租赁合同时，被告与九〇一指挥部的合同没有到期，但不能证明2010年11月30日的租赁合同是对之前租赁合同的延续，因此应认定2010年11月30日的租赁合同是被告与青岛展发投资咨询有限公司之间独立的租赁合同。
庭审中，原、被告均认可涉案房屋属于大框架结构房屋中的一部分，因多年分割经营，涉案房屋的实物不清。为此原告申请法院委托进行测绘。本院委托青岛第二十二世纪不动产代理有限公司将本案与本院（2016）鲁0203民初4572号案件一并测绘，该公司于2017年2月21日出具测绘证明：依据不动产登记中心提供房产依据，确认受争议区域为图中所示红色实线部分；由于现场改动较多，部分现网点营业场所不予配合，现场所能测得使用面积共为911.42平方米，其中网吧使用面积为256.51平方米。为此原告交纳两个案件的测绘费4958元。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此规定，原告依据原青岛市四方区人民法院（2011）四法执字第729号民事裁定取得了涉案房地产所有权。青岛展发深投资咨询有限公司作为产权人于2010年6月9日将青岛市市北区邹平路38号甲、乙、丙、丁四处房产办理抵押权登记，后于2010年11月30日出租给被告，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，被告与展发深公司的租赁合同不能对抗原告因行使抵押权而取得的房屋所有权，故被告应将占用原告的房屋腾还原告，原告房屋的边界以测绘证明附图中所示红色实线为准。测绘费2479元（4958元/2=2479元）由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零八条、第一百一十二条规定，判决如下：
被告罗文德将其占用的青岛市市北区邹平路38号甲、乙、丙、丁四处房屋腾还原告平安银行股份有限公司青岛分行（上述四处房屋的边界以测绘证明附图中所示红色实线为准）；
测绘费2479元由罗文德负担。
以上义务，于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由罗文德负担，于本判决生效后10日内履行完毕。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李焕章
人民陪审员 于建芝
人民陪审员 张惠琴
二〇一七年九月七日
书 记 员 吴 洁