河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第2611号
原告兴隆县百庆物业服务有限公司。
住所地：兴隆县
组织机构代码：xxxx。
法定代表人管xx，总经理。身份证号：×××。电话：183XX****XX。
被告姚xx，住兴隆县。电话：139XX****XX。
委托代理人姚xx，住兴隆县。电话：155XX****XX，139XX****XX。
委托代理人王x，干部，住兴隆县。电话：133XX****XX。
原告兴�县百庆物业服务有限公司与被告姚XX物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法由审判员刘中如独任审判，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告兴隆县百庆物业服务有限公司法定代表人管凤新、被告姚XX的委托代理人姚建军、王卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我公司是依法成立的为兴隆县各小区提供物业服务的单位。被告在兴隆县大有家园小区居住，我单位为该小区业主提供物业服务，按照《物业管理条例》的相关规定，我单位履行了自己的义务，但被告拖欠2015年物业管理费1，083.84元。请求判令被告给付拖欠的物业费1，083.84元及滞纳金78.00元。
被告辩称，一是前期的百庆物业已经转卖他人，因此不再具有为大有家园业主服务的资格。二是百庆物业没有与大有家园的业主签订物业服务合同。三是答辩人�交房时，曾经和原兴隆县百庆物业服务有限公司因为晚交房问题进行交涉，商定被告免交10年的物业费用于抵顶晚交房的赔偿。四是百庆物业服务有限公司物业服务不达标，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：
1号证，物业费催缴通知复印件一张。证明被告姚XX没有交纳物业费，而且我们对他进行多次催缴。
2号证，营业执照复印件一张。
3号证资质证书复印件两张。
4号证，价格备案表复印件一张。
5号证，小区物业移交协议复印件一张。
2-5号证证明原告为大有家园小区提供物业管理服务，具有大有家园小区收取物业费的权利。
6号证，承价字（2010）4号《关于调整承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知复印件四张。
7号证，大有家园小�业主交费需知复印件一张。
6-7号证证明原告向被告收取物业管理费的依据。
8号证，反馈表复印件六张。证明我们为业主提供物业服务了，履行了物业管理职责。
9号证，全国物业管理从业人员岗位证书复印件一张。证明管凤新具有从业资格。
被告对原告提交的1号证有异议，认为其真实性有异议，因为上面没有业主的签字。对2、3号真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。对4号证真实性无异议，但是认为不能作为证明收取1.1元每平的依据，不能证明原告为业主提供物业服务。原告达不到三级物业服务标准，此外没有主管部门批准和业主70%以上签字进驻小区进行物业服务。对5号证有异议，认为上面陈贺海的签字不是他本人所签。对6号证真实性无异议，但是认为与本案没有关系，达不到证明目的。因为6号证中没有说�是上交租，原告不能对没有提供的服务进行收费。对7号证有异议，认为是原告单方出具的。对8号证有异议，认为一是没有原件，二是达不到证明目的，因为没有评价的标准，只能证明领取电梯卡，不能证明履行物业管理职责。对9号证没有异议。
被告为支持自己的抗辩主张向本院提供如下证据：
1号证，2015年10月27日刘凯宁证明一张。
2号证，2015年10月25日刘富兴证明一张。
1-2号证证明开发商免除被告10年的物业费。
3号证，91户业主联名签字证明5张。证明91户业主不知道现在物业公司已经变更。
原告对1-2号证有异议，认为房地产公司与物业公司是两个不同的公司，职能不同。出具证明的证明人都是大有家园的业主，不能达到证明目的。原告对3号证有异议，认为91户业主签字中有李野、齐丽红、张素香等业主�经交纳了2015年的物业费。
经庭审质证，原告提交的1号证能够证明原告进行过催缴行为，原告提交的2、3、6号证据能够证明原告具有收取物业费的资格且被告对真实性无异议。原告提交的5号证兴隆县天庆房地产开发有限公司与原告签订的大有家园小区物业移交协议复印件签订时间为2014年3月20日，原告取得营业执照时间为2009年5月26日，后因法定代表人变更于2015年3月9日，因此换发营业执照，故原告有权收取2015年的物业管理费用。原告提交的7号证大有家园小区业主缴费需知，是原告按照承德市物价局、承德市住房和城乡建设局承价字（2010）4号文件中关于物业公司收取物业费相关标准和价格备案标准制订，所收费用符合文件规定的标准。原告提交的8号证原告制作的大有家园业主物业服务质量意见反馈表，是原告针对自己的服务质量让业主打分，根据不同�主的不同满意度，能够证实原告为大有家园小区提供了物业管理服务。原告提交的9号证被告没有异议。原告提交的1-9号证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的1-2号证据虽有证明人证明被告不承担物业费，但系小区开发商兴隆县天庆房地产开发有限公司与回迁户之间的协议，该协议对第三者原告兴隆县百庆物业服务有限公司不具有约束力，本院不予采信。被告提交的3号证具有真实性，但不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，原告兴隆县百庆物业服务有限公司于2009年5月26日成立，资质等级为三级。2015年3月9日，该公司法定代表人变更为管凤新，并在兴隆县工商行政管理局办理了变更手续。2014年3月20日，兴隆县天庆房地产开发有限公司将大有家园小区的物业管理服务移交给原告兴隆县百庆物业服务有限公司，同时双方签订了小区物业移交协议。协议约定自2014年3月20日由原告接手大有家园小区的物业管理，水、电日常维修、物业清理等由原告承担。原告依照承德市住房和城乡建设局承价字（2010）4号关于调整《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知，制定了大有家园小区的收费标准：物业费0.65元／㎡，电梯日常维护费0.45元／㎡，被告姚XX于2014年在该小区2号楼x单元x层xxx室居住，面积为90.32㎡，物业管理费及电梯使用费：90.32平方米×1.1元平方米／月×12个月=1，192.22元。原告多次催要2015年度的物业管理费未果，诉至本院，要求被告给付拖欠的物业管理费、电梯使用费。庭审中原告要求被告给付滞纳金的请求原告自愿放弃。
本院认为，原告是具有三级服务资质的合法的物业服务机构，与大有家园小区开发商签订了物业移交协议，并依照相关物业管理规定为该小区住户提供了物业服务。被告在该小区居住，理应交纳物业管理费及相关费用，被告应给付物业管理费及电梯使用费1，192.22元，因原告要求被告给付物业管理费、电梯使用费1，083.84元，故本院支持被告给付原告物业管理费及电梯使用费1，083.84元的请求。被告称原告于2015年3月才取得营业执照，无权收取2015年的物业管理费用与事实不符，本院不予采纳。被告与开发商所签协议中关于物业费承担的约定只能约束协议的双方，对原告无约束力，故被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告称原告无权收取2015年全年物业费，因原告与被告存在事实的物业服务关系，故被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告称不知道原告法定代表人进行变更，对变更后的法定代表人的物业公司不予承认辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条的规定，判决如下：
一、被告姚XX给付原告兴隆县百庆物业服务有限公司2015年度的物业管理费、电梯使用费共计1，083.84元。该款于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告负担。
本判决为终审判决。
审判员 刘中如
二〇一五年十一月二十三日
书记员 倪 境
附页
一、判决的相关依据。
《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性�和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
二、申请执行的期限及逾期不申请执行的法律后果
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期限为2年，本案原告自判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院申请立案执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。