广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1562号
上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：珠海市财信投资有限公司。住所地：珠海市人民西路***号***号。统一社会信用代码：91440400791186293M。
法定代表人：林城波，董事长。
委托诉讼代理人：周颖哲，女，1981年5月8日出生，住广东省珠海市香洲区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：吴艾群，女，1987年11月30日出生，户籍地湖南省邵阳县，系该公司员工。
被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：卢蔚松，男，1987年3月1日出生，户籍地湖南省安仁县。
委托诉讼代理人：任羚，广东正澳律师事务所律师。
被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：卢雅勤，女，1987年12月11日出生，住珠海市金湾区。
委托诉讼代理人：任羚，广东正澳律师事务所律师。
一审本诉被告、反诉原告珠海市财信投资有限公司（下称财信公司）因与原告卢蔚松、卢雅勤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初9981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
2014年6月14日，买受人卢蔚松、卢雅勤与出卖人财信公司签订编号1401005526《商品房买卖合同》，约定卢蔚松、卢雅勤购买财信公司开发的珠海市香洲区前山明珠南路2288号“诚丰水晶座”2栋604房，建筑面积73.49平方米，房屋总价867770元；卢蔚松、卢雅勤以银行按揭方式付款。合同第七条约定，财信公司在2015年1月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的商品房交付卢蔚松、卢雅勤使用，但如遇不可抗力或附件三约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，财信公司可据实予以延期。合同第九条约定财信公司逾期交房的违约责任详见合同附件三。
上述合同附件三《<商品房买卖合同>补充协议一》第四条“关于推迟交付（合同第七条的补充）”约定：1、在卢蔚松、卢雅勤未按合同付清全部房款（包括逾期付款的违约金）情况下，财信公司有权推迟交付房屋……；4、除本条第3款约定的特殊情况外，财信公司如未按合同约定时间将商品房交付卢蔚松、卢雅勤，经双方协商，卢蔚松、卢雅勤同意给出卖人财信公司90日的宽限期，如财信公司在宽限期后仍未能交付商品房，则按合同第九条约定承担违约责任。第五条第2款约定卢蔚松、卢雅勤逾期付款超过六十日后，财信公司有权决定是否解除合同；……第5款约定，卢蔚松、卢雅勤因延迟履行付款义务支付财信公司的违约金以总房款的1%为限，超出部分财信公司不再追偿。第六条“合同第九条补充为”约定：1、除合同第七条规定的特殊情况外，财信公司如未按合同约定时间将商品房交付卢蔚松、卢雅勤，卢蔚松、卢雅勤同意给财信公司90日的宽限期；2、财信公司在宽限期后仍未能交付商品房，财信公司按卢蔚松、卢雅勤已交付的房款每日万分之二向卢蔚松、卢雅勤支付违约金，若财信公司在宽限期后九十日仍未能将该商品房交付卢蔚松、卢雅勤，卢蔚松、卢雅勤有权在十日内书面通知财信公司解除合同……；……4、若财信公司在宽限期后六十日仍未能将该商品房交付卢蔚松、卢雅勤，卢蔚松、卢雅勤要求继续履行合同的，合同应继续履行，自宽限期后的第二日起至实际交付之日止，财信公司按卢蔚松、卢雅勤已交楼款每日万分之二向买受人卢蔚松、卢雅勤支付违约金；5、财信公司因延迟履行交楼义务支付给卢蔚松、卢雅勤的违约金以总房款的1%为限，超出部分卢蔚松、卢雅勤不再追偿。
签署上述合同后，卢蔚松、卢雅勤依约向财信公司支付了购房款。2015年6月7日，卢蔚松、卢雅勤办理了案涉房产的接收手续。
2015年7月9日，财信公司取得案涉房产所在“诚丰水晶座”住宅的《竣工验收备案表》。财信公司主张卢蔚松、卢雅勤自2015年6月7日至7月9日期间已经收楼，应参照每月2000元的租金标准支付占有使用费。
卢蔚松、卢雅勤提起本案诉讼，请求判令财信公司支付逾期交房违约金12148.78元（总房款867770×0.002×逾期天数5月1日至7月9日70天）。
一审判决的理由与结果
一审法院认为，卢蔚松、卢雅勤、财信公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
关于卢蔚松、卢雅勤诉请的逾期交房违约金，按合同约定扣减90日宽限期后，财信公司逾期交楼的期间应自2015年5月1日起计至财信公司取得《竣工验收备案表》之日。财信公司对卢蔚松、卢雅勤提交的“诚丰水晶座”竣工验收备案登记查询结果未予确认，但并未提交相反的证据予以证明，一审法院对该查询结果的真实性予以认可。故财信公司逾期交楼的期间应自2015年5月1日起计至2015年7月9日。关于逾期交楼违约金的计算标准，卢蔚松、卢雅勤请求以《商品房买卖合同》附件三第六条第4款为依据，即按卢蔚松、卢雅勤已交房款每日万分之二计算，违约金为12148.78元；财信公司抗辩以《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为依据，即以总房款的1%为限，即8677.7元。对此一审法院认为，《商品房买卖合同》附件三是财信公司为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买房人协商，该附件三第六条第5款是格式条款。如果适用该条款的约定，财信公司应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了财信公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，一审法院认定该附件三第六条第5款为无效条款。所以，对于财信公司逾期交房违约金的计算标准，应当适用附件三第六条第4款的约定，即以总房款867770元为基数，按每日万分之二计算2015年5月1日至2015年7月9日止的逾期交房违约金为12148.78元。卢蔚松、卢雅勤的该项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于财信公司反诉的房屋占有使用费，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发[2004]16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。同时，卢蔚松、卢雅勤、财信公司签订的《商品房买卖合同》第七条亦约定财信公司向卢蔚松、卢雅勤交付使用的房产应具备已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的条件。故涉案房产应自取得竣工验收登记备案表时（2015年7月9日）方符合交付条件。财信公司于2015年6月7日向卢蔚松、卢雅勤交付的案涉房产既不符合法定条件也不符合约定条件，财信公司要求卢蔚松、卢雅勤承担2015年6月7日至2015年7月9日止的房屋占有使用费，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决一、财信公司于判决发生法律效力之日起十日内向卢蔚松、卢雅勤支付逾期交房违约金人民币12148.78元；二、驳回财信公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务；应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币52元、反诉受理费人民币25元，均由财信公司负担。
当事人二审的意见
一审本诉被告财信公司不服一审判决,上诉请求撤销一审判决第一项。财信公司认为一、一审法院认定《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为无效的事实和法律依据不充分。1、违约金的限额应以总房款的1%为限。根据双方签订的合同附件三第五条第5款及第六条第5款的约定，不论财信公司延期交房还是卢蔚松、卢雅勤延期付款，其产生的违约责任均以总房款的1%为限，该条款对双方的制约是同等的，不存在免除财信公司责任，加重卢蔚松、卢雅勤责任，以及排除财信公司主要责任的内容。
卢蔚松、卢雅勤已于2015年4月23日自愿选择入伙，按照《国发[2004]16号》文件，国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，而采用由开发商组织验收后进行报备的制度，报备说明住宅功能的正常使用并不以房产是否具有《竣工验收备案表》为要件。显然财信公司已交付卢蔚松、卢雅勤可以正常使用的住宅，此时其已可使用该房屋的功能，实质上房屋已交付。一审法院关于财信公司应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随逾期天数而相应加重责任，不利于敦促财信公司履行交房义务推定与事实不符。财信公司知道延迟交付事实的发生，并积极为对方提早使用房屋做努力，报备手续作为交付生效要件并不能否定对方占用的事实，对方已实际获益，未因财信公司未按时提供备案表而产生损失。法律需要结合事实适用，在推定事实与事实不符的前提条件下，合同附件第六条第5款的约定不属于法律规定的显失公平的条款。综上所述，请求二审法院改判。
一审本诉原告卢蔚松、卢雅勤答辩称，财信公司提供合同格式条款免除已方责任，事实清楚，依法应为无效条款，其违约金额赔偿不应限定以1%为限；财信公司未合法交付房屋，若以总房款1%为限，不足以赔偿卢蔚松、卢雅勤损失。请求维持一审判决。
本院判决的理由与结果
本院认为，本案二审争议的焦点在于《商品房买卖合同》附件三的性质认定及合同条款的适用问题。首先，本案涉及逾期交房的违约责任在《商品房买卖合同》附件三（补充协议一）中予以约定，该补充协议系财信公司为了重复使用而预先拟定并与不特定多数的买房人签订，并无证据显示财信公司就该合同约定内容与卢蔚松、卢雅勤进行过协商，亦无证据显示财信公司向卢蔚松、卢雅勤就补充协议约定条款进行过特别说明。因此，该补充协议为格式合同，一审判决对此认定正确。其次，该补充协议中第六条第4款与第六条第5款对于出卖人逾期交房违约责任约定不相一致，第六条第5款明显是对第六条第4款违约责任的缩小和限制，虽然该补充协议第五条第5款也对买受人延迟履行付款违约责任进行了限制性约定。但是并不能由此推断出卖人亦应当适用限制自身违约责任的合同条款。亦即，基于格式合同的特殊性，在提供格式条款的合同一方未对有歧义的格式条款进行充分说明，并且对免除或限制自己责任的条款提请合同相对方注意的情形下，不能选择性地适用免除或限制自身责任的合同条款。一审判决认定应当适用第六条第4款的约定来认定财信公司的违约责任正确，本院予以维持。
综上所述，财信公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费103.71元，由财信公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年六月二十一日
书记员 江月娴