重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初23511号原告：孙娜，女，1963年10月8日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：刘星宇，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：黄秋生，男，1981年9月12日出生，汉族，住重庆市潼南县。原告孙娜与被告黄秋生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理。依法适用简易程序于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告孙娜的委托诉讼代理人刘星宇到庭参加诉讼。被告黄秋生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。孙娜向本院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁协议书；2.被告于租赁协议解除之日归还案涉房屋；3.被告支付2017年3月24日至2017年10月23日期间的欠付租金31747元；4.被告按7180元/月为标准支付自2017年10月24日至归还案涉房屋之日止的租金；5.被告支付截止2017年10月23日的逾期支付租金的违约金2115.73元；6.被告以45149.67元为基数，按2%/月，支付自2017年10月24日起至付清时止的逾期支付租金的违约金；7.被告支付2016年10月1日至2017年10月31日的物管费3316.75元、2016年9月16日至2017年9月15日的水电费12077.91元；8.被告支付2017年11月1日至归还房屋之日止的物管费，以260.95元（52.19平方米×5元/平方米/月）为标准计算；9.被告支付律师费5000元；10.诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年4月24日，原告、被告、重庆玉尔房地产营销策划有限公司（以下简称“玉尔公司”）签订房屋租赁协议书，双方对租赁权利义务进行了约定。协议签订后，原告依约交付了房屋，但被告自2017年4月起拖欠租金，2016年10月起即未按时缴纳物管费、水电费。故为维护合法权益，遂起诉来院。黄秋生未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括租赁协议、银行卡交易明细、商品房买卖合同、发票、快递单、邮件查询结果、通知书、欠费明细表、法律服务合同、发票证据材料，本院依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，原告购买了重庆市北部新区B标准分区B8-1/02号地块吊2-16物业。2016年4月24日，就上述房屋的租赁事宜，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）、玉尔公司（丙方、经纪方）签订《租赁协议》，第2.1条约定：租赁期限自2016年4月24日至2019年4月23日；第3.1条约定：租金6667元/月；第3.2条约定：乙方在签订本协议时向甲方支付6667元定金，该定金在乙方支付首期租金时由甲方返还或冲抵租金；第3.3条约定：乙方以季为一期缴纳租金，乙方应于本协议所约定的起租日前缴纳首期租金20000元，每期租金到期10日内付清下期租金；第7.2条约定：若乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的5%向甲方支付违约金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租物业，乙方须按实际使用日缴纳租金并承担违约责任；第7.4条约定：守约方向违约方追偿而产生的损失包括但不限于诉讼费、律师代理费等，由违约方承担；第8.3.1条约定：2016年4月24日至2016年6月24日为免租期，免收房租；第8.3.3条约定：第2年的租金为7180元/月，第3年租金为7693元/月。审理中，原告陈述共计收到被告支付的租金78000元、保证金6667元，同意用保证金抵扣租金或违约金，至于合同第3.2条约定的定金被告没有支付。2017年12月12日，原告向被告邮寄了通知书（邮件编号为1021294351522、1021294352922），称从2017年4月起，被告即拖欠租金，故原告告知于2017年12月19日解除租赁协议，被告支付欠付租金、物管费等。1021294351522邮寄地址为协议首部被告载明的地址，也是被告的身份证地址，2017年12月15日该份邮件投递状态为“他人收”，1021294352922邮寄地址为重庆市渝北区X大道X号楼X-X，2017年12月15日该份邮件投递状态为“他人收，丰巢”，上述两份邮件中被告的联系电话为15730****xx。审理中，原告陈述，电话号码为被告租赁时提供的身份证复印件上预留的电话，立案时已将复印件提交法院，1021294352922邮寄地址系被告提供的地址。另查明：2016年10月至2017年10月，案涉房屋物管费为3316.75元，2016年9月16日至2017年9月15日，案涉房屋水电费为12087.71元。2017年10月31日，原告委托上海锦天城（重庆）律师事务所为其与被告的房屋租赁纠纷提供法律服务，律师服务费为5000元。合同签订后，原告支付了律师费5000元。审理中，原告陈述因协议乃三方签订，第一项诉讼请求只涉及原被告之间的租赁协议，请求解除的亦是协议中有关租赁的部分；第三项诉讼请求中乃是2017年3月24日至2017年6月23日的欠付租金3027元及2017年6月24日至2017年10月23日期间的租金21540元；第五项诉讼请求中的违约金计算方式是：以3027元为基数，按2%/月从2017年4月2日计算至2017年10月23日，金额为411.67元；以21540元为基数，按2%/月从2017年7月3日计算至2017年10月23日，金额为1608.32元；以7180元为基数，按2%/月从2017年10月3日计算至2017年10月23日，金额为95.73元，合计2115.73元；第六项诉讼请求中的45149.67元乃是欠付租金31747元及2017年10月24日至2017年12月19日期间的租金13402.67元。原告另陈述签订合同时双方口头约定由被告支付物管费及水电费，现其还未垫付物管费、水电费。截至庭审时，案涉房屋已由被告锁闭，屋内还有被告的物品，也不清楚被告何时停业，现原告还未实际收回案涉房屋。本院认为：原被告签订的租赁协议真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。合同约定2016年4月24日至6月24日为免租期，自2016年6月25日计租，根据合同约定2016年4月24日至2017年4月23日租金为6667元/月，2017年4月24日至2018年4月23日，租金为7180元/月。故2016年6月25日至2017年5月23日的租金为73850元（6667元/月×10个月＋7180元/月），审理中，原告陈述被告支付了78000元租金，故原告已结清了截至2017年5月23日的租金，尚余4150元。2017年5月24日至2017年10月23日租金为35900元（7180元/月×5个月），审理中原告亦认可保证金6667元可抵扣租金，故抵扣后被告尚余25083元（35900元－6667元－4150元）租金未付。故本院对原告请求判令被告支付2017年5月24日至2017年10月23日欠付租金25083元的诉讼请求予以支持。原告另要求被告支付逾期支付租金的违约金，根据合同约定被告于签订合同当日支付首期租金20000元，该笔租金对应的租期乃是2016年6月25日至2016年9月24日，以后的租金为每期租金到期10日内支付下一季度租金。故2017年5月24日至2017年6月24日期间欠付租金3269元（7180元/月＋7180元/月÷30天×1天－4150元）至迟应于2017年4月3日支付，2017年6月25日至2017年9月24日期间租金21540元（7180元/月×3个月）至迟应于2017年7月4日支付，2017年9月25日至2017年10月23日期间租金6941元（7180元/月－7180元/月÷30天×1天）至迟应于2017年10月4日支付，现被告未按约支付，应承担违约金，审理中原告自愿将违约金标准调整为2%/月，系对其自身权利的处分，本院予以认可。故截止2017年10月23日违约金为2089元（3269元×2%/月×6个月+3269元×2%/月÷30天×20天﹢21540元×2%/月×3个月+21540元×2%/月÷30天×19天﹢6941元×2%/月÷30天×19天），故本院对原告请求判令被告支付截止2017年10月23日的违约金2089元的诉讼请求予以支持。对于2017年10月23日之后的违约金，因原告要求的乃是截止2017年12月19日期间欠付租金的违约金，如上所述，2017年10月23日前的欠付租金为31750元（35900元－4150元），2017年10月24日至2017年12月19日期间的租金为13402.67元（7180元/月×1个月+7180元/月×26天÷30天）,因2017年12月19日前的欠付租金45152.67元（31750元+13402.67元）至迟应于2017年10月4日支付，现原告自愿以45149.67元为违约金计算基数，以2017年10月24日作为违约金起算点，系对其自身权利的处分，本院予以认可。同时，因审理中原告认可用保证金抵扣欠付的租金，故本判决生效之日，原告的租金已得到部分补偿，此时违约金计算基数应以实际欠付租金为限。故违约金计算方式为：按2%/月为标准，以45149.67元为基数，从2017年10月24日起计算至本判决生效之日止；以38485.67元（45152.67元－6667元）为基数，按2%/月为标准从本判决生效之次日起计算至付清时止。租赁合同约定，被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同。现被告存在逾期支付租金的违约行为，故本院对原告请求判令解除租赁协议的诉讼请求予以支持。审理中，原告虽于2017年12月12日邮寄了解除通知，但解除通知并未实际送达被告，故不发生解除效力。租赁协议解除后，被告理应交还案涉房屋，故本院对此项诉讼请求予以支持。租赁协议解除前，被告亦应按照合同约定支付租金，故本院对原告请求判令被告以7180元/月为标准，支付2017年10月24日至租赁协议解除之日止的租金的诉讼请求予以支持。至于租赁协议解除之后，被告如仍占有案涉房屋，应承担乃是支付房屋占有使用费的责任，故本院对原告要求被告支付至案涉房屋归还之日止的租金的诉讼请求不予支持。对于律师费5000元，因被告系违约方应按约支付律师费，故本院对此项诉讼请求予以支持。对于物管费、水电费，因庭审时原告亦陈述并未垫付该笔费用，故本院对原告请求判令被告支付物管费、水电费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下:一、于本判决生效之日起解除原告孙娜与被告黄秋生签订的《房屋租赁协议》；二、被告黄秋生于本判决生效后三日内将重庆市北部新区B标准分区B8-1/02号地块吊2-16物业归还原告孙娜；三、被告黄秋生于本判决生效后三日内支付原告孙娜2017年5月24日至2017年10月23日欠付租金25083元；四、被告黄秋生于本判决生效后三日内支付原告孙娜截止2017年10月23日的违约金2089元；五、被告黄秋生于本判决生效后三日内支付原告孙娜违约金，计算方式为：按2%/月为标准，以45149.67元为基数，从2017年10月24日起计算至本判决生效之日止；按2%/月为标准，以38485.67元为基数，从本判决生效之次日起计算至付清时止；六、被告黄秋生于本判决生效后三日内以7180元/月为标准，向原告孙娜支付2017年10月24日至租赁协议解除之日止的租金；七、被告黄秋生于本判决生效后三日内支付原告孙娜律师费5000元；八、驳回原告孙娜的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1160元，减半收取580元，由被告黄秋生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一八年一月二十二日书 记 员  罗 难