宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2329号原告（反诉被告）：谷安军，男，1958年11月5日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：杨慧芳，浙江蓝泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑祥诺，男，1972年8月28日出生汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。原告谷安军为与被告郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年10月8日转为普通程序组成合议庭审理。审理中，被告在举证期限内提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本案于2016年6月6日、2016年11月23日公开开庭进行了审理，原告谷安军及其委托代理人潘凤云、杨慧芳，被告郑祥诺及其委托代理人孙可群到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解15日，未能达成协议。本案现已审理终结。原告谷安军起诉称：被告于2009年6月13日起承租宁波佳德表业有限公司所有的位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的厂房，后被告将该厂房用作陶瓷经营和仓储之用，并将A幢二楼、三楼面积为618.60平方米房屋转租给原告经营陶瓷卫浴。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司向被告发出通知，告知被告涉案房屋已被政府列入拆迁规划，但被告并未将该事宜告知原告且一直向原告收取租金，原告于2015年9月1日向被告缴纳自2015年8月7日至2016年8月6日房屋租金23000元。2016年2月，沧海陶卫城门口张贴了（2015）甬鄞民初字第746号、（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，原告才得知被告与宁波佳德表业有限公司的房屋租赁合同已经法院判决解除并限期腾退，被告已取得承租房屋装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。且房屋所有权人宁波佳德表业有限公司于2016年2月1日对承租人断水断电。原告认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告是承租房屋的使用人，对承租房屋享有用益物权，故基于该房屋拆迁所产生的装修补偿、一次性经济补偿应由原告获得。故请求判令：1、被告支付原告装修费55648元；2、被告支付原告一次性经济补偿金92790元。被告郑祥诺答辩并反诉称：2009年6月起，原告向被告承租位于宁波市鄞州区宁横路的房屋。但从2015年8月7日起至2016年3月31日止，原告应付租金55458元（237天×234元/天），原告仅于2015年9月1日支付23000元，欠付32458元。现原告起诉要求被告支付装修费及一次性经济补偿金，但根据双方实际履行的合同约定，如遇拆迁，被告无需赔付上述费用。因此，鉴于双方之间的房屋租赁合同无法继续履行，反诉请求判令：1、原告支付拖欠的房屋租金32458元；2、原告每日按未付金额的1%自反诉之日起至实际履行之日止向被告支付违约金。审理期间，被告变更反诉请求为：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、原告立即腾退位于宁波市鄞州区宁横路陶卫库的房屋；3、原告支付拖欠的房屋租金32458元及自2016年4月1日起至实际腾退之日止按租金标准计算的占有使用费；4、原告每日按欠付租金32458元的1%支付2016年4月1日至实际腾退之日期间的利息损失。原告谷安军针对被告郑祥诺的反诉答辩称：1、根据（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，被告与宁波佳德表业有限公司之间的房屋租赁合同已于2015年9月29日经法院判决解除。该合同解除后被告对涉案房屋不享有任何物权，涉案房屋为宁波佳德表业有限公司所有，故原、被告之间自2015年9月29日起不存在房屋租赁合同关系，被告要求解除合同及原告腾退房屋、支付利息损失的诉讼请求无事实和法律依据。2、双方自2015年9月29日起不存在租赁合同关系，被告无权主张自2015年9月29日之后的任何费用，此后收取占有使用费的主体应为房屋所有权人宁波佳德表业有限公司。且房屋所有权人在2016年2月1日对涉案房屋断水断电，占有使用费应计算至2016年1月31日止计7556元。此后被告在2016年2月22日提供发电至2016年3月31日，仅系为原告等租户搬迁过渡提供必需条件，不应计算占有使用费。综上，要求驳回被告的反诉请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．收款收据1份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及租赁物的位置、面积、租期、租金等事实；2．（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书1份（打印件），用以证明被告与房屋所有权人之间的租赁合同已于2015年9月29日被判决解除的事实；3．（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书（打印件）、评估报告第27页（复印件）各1份，用以证明被告获得涉案房屋的拆迁补偿的事实；4．关于要求立即腾退房屋的通知、公告函（证据形式：照片）各1份，用以证明涉案房屋所有权人于2015年12月20日通知原告等租户腾退，但被告于2015年12月22日仍向原告等租户公告虚假事实，意图误导承租人继续支付租金以达到非法盈利目的的事实；5．通告（打印件）1份，用以证明涉案房屋所有权人于2016年2月1日起对涉案房屋停水停电，直至2016年2月21日仍未恢复，此后被告的限时供电也仅仅是为租户的搬迁过渡期提供必需条件的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交收款收据（复印件）1份，用以证明原告承租A幢三楼的租金标准为10元/月/平方米的事实。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2、3，被告对真实性无异议，关联性有异议，上述两份判决书经上诉后于2016年3月25日生效，被告获得拆迁补偿有合同依据且与原告无关，原告实际装修与其主张不符。本院对上述证据予以确认。对原告提供的证据4、5，被告对真实性无异议，证明目的有异议，法院判决生效前被告能否使用涉案房屋处于不确定状态，被告发出的通告并非恶意。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提交的证据，原告对真实性有异议，原告并未收到过该收据。本院认为，该证据系复印件，且不能证明该收据已开具给原告，本院对该证据不予确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。2009年6月起，被告将A幢二楼56.60平方米、三楼562平方米场地转租给原告，约定三楼租金为5元/月/平方米，租期五年，前三年租金不变，后两年租金每年在前一年基础上递增5%。此后，原告对其承租的房屋进行了装修并支付租金、管理费等。租赁期限届满后，双方亦未签订书面合同，原告继续使用房屋并向被告支付租金，双方协商一致后确定二楼租金为20元/月/平方米、电梯费0.3元/月/平方米、管理费0.3元/月/平方米，三楼电梯费0.3元/月/平方米、管理费0.2元/月/平方米，双方对三楼的租金变更未能协商一致。2015年9月1日，原告向被告支付了2015年8月7日至2016年8月6日期间的预付租金23000元。另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向本院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。本院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向本院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。本院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2015年12月20日在涉案房屋张贴了《关于要求立即腾退房屋的通知》，要求各承租户在2016年1月31日前腾退房屋，并将在2016年1月20日前对涉案房屋实施停水停电措施。同月22日，被告在涉案房屋张贴了公告函，告知承租户其与宁波佳德表业有限公司之间《房屋租赁合同》已于2014年6月30日解除，宁波佳德表业有限公司非房屋所有权人，无权要求承租人腾退房屋，该纠纷尚在审理过程中，其已向政府相关部门争取更长使用期限，请各承租户不要被宁波佳德表业有限公司的通知内容误导。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8:30—17:00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，停电后原告仍继续使用涉案房屋。审理期间，被告确认原告已于2017年1月15日腾退涉案房屋，并自愿收取租金、占有使用费至2016年8月31日。本院认为：原、被告虽未签订书面合同，但被告将房屋交付给原告使用，原告向被告支付了租金，故原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限为不定期。对于原告要求被告支付装修费55648元、一次性经济补偿金92790元的诉讼请求，本院认为，原、被告之间为不定期租赁，被告有权随时解除合同，亦无须承担赔偿装修损失的违约责任，而被告自宁波佳德表业有限公司处获得装修费、一次性经济补偿金系基于其合同约定，与原告无关，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对被告要求解除房屋租赁合同的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告要求原告腾退房屋的反诉请求，因审理期间被告确认原告已腾退房屋，该项诉讼请求无判决之必要，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。对被告要求原告支付拖欠的租金32458元及自2016年4月1日起至腾退之日止按租金标准计算的占有使用费的反诉请求，原告抗辩认为被告不享有房屋转租权，无权向原告收取租金及占有使用费。本院认为，被告与宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系和原、被告之间的租赁关系相互独立，且经本院判决被告应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被告亦有权向原告收取租金及占有使用费。现被告自愿收取租金至2016年8月31日，原告亦未举证证明其提前搬离涉案房屋，故原告应支付租金至2016年8月31日。关于租金标准，原、被告对二楼租金标准20元/月/平方米无异议，被告主张三楼租金标准为10元/月/平方米，但未提供证据，本院按原告自认5元/月/平方米并自2012年8月起每年递增5%计算，2015年8月7日至2016年8月31日期间三楼租金标准为6.08元/月/平方米，故原告应支付租金58226.69元。被告反诉请求中将租金表述为占有使用费，本院予以调整。对被告要求原告以32458元为基数按每日1%支付利息损失的反诉请求，本院认为，被告未举证证明租金的支付期限，根据法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，故截至2016年8月6日原告尚欠租金31587.52元，此后租金在原告腾退时支付；现原告主张按每日1%计算缺乏依据，本院按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年2016年8月7日至2017年1月15日期间的利息损失，计618.33元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告谷安军与被告郑祥诺之间的房屋租赁合同关系；二、原告谷安军支付被告郑祥诺租金58226.69元、利息损失618.33元；三、驳回原告谷安军的诉讼请求；四、驳回被告郑祥诺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3269元，由原告谷安军负担；反诉案件受理费减半收取306元，由原告谷安军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  凌碧波代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  陈荣芳二〇一七年三月六日代书 记员  江 霞????1?