杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初4878号原告：孙晓洲，男，1969年2月10日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。原告：陈韶宁，男，1973年7月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。两原告共同委托诉讼代理人：姜国华，浙江易典律师事务所律师。被告：杭州馨华园房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州余杭区余杭街道上湖村。法定代表人：何品韩，该公司董事长。委托诉讼代理人：应文状、郑怡，浙江泽厚律师事务所律师。原告孙晓洲、陈韶宁为与被告杭州馨华园房地产开发有限公司（以下简称馨华园公司）商品房预约合同纠纷一案，于2017年6月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序进行审理。审理过程中，原告孙晓洲、陈韶宁申请变更本案案由为民间借贷纠纷。本院于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告孙晓洲、陈韶宁共同委托诉讼代理人姜国华，被告馨华园公司的委托诉讼代理人郑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓洲、陈韶宁起诉称：原告通过多方渠道得知被告进行内部认购欲获得资金盘活楼盘并办理预售证。为此，原告于2014年5月16日付款7000000元（其中2000000元现金），2014年5月22日付款5000000元（其中2000000元现金），并在2014年5月22日与被告签订《房屋认购书》一份，认购书确认原告以每套定金6000000元认购被告开发的位于杭州市余杭区，面积为404.68平方米/套，并约定正式预售时间在2014年12月31日前。在正式获得预售证后原告可以要求被告按约定价格完成交易，或原告放弃购买的可要求被告按照总价金额退回购房款及利息（3%的月利率）回购房产。由于被告因公司债务问题导致公司所有账户被冻结，故其使用关联公司杭州三华园房地产开发有限公司（以下简称三华园公司）账户或周桂荣收款。同日三华园公司及周桂荣共同出具收款确认单一份，被告出具收据一份，均表明收到12000000元购房款及款项由三华园公司、周桂荣代收的事实。该认购书对双方均约定了终止认购并可以变现或回购的权利，其回购利率的约定实为款项的保底收益（即购房款为借款，回购利率为借款利率），经法庭释明原告可以选择原案由商品房预约合同纠纷继续诉讼也可以选择变更案由为民间借贷纠纷诉讼，为此原告将本案案由明确为民间借贷，购房款为借款，回购利率3%即为借款利率。另原告自愿将3%每月的回购利率降为2%每月主张权益。故诉至法院，请求判令：1.被告归还原告借款12000000元并支付利息（利息按年利率24%计算，自2014年5月23日起至实际归还之日止，暂计至2017年5月22日为8640000元）；2.由被告承担本案诉讼费。为证明其事实主张，原告孙晓洲、陈韶宁向本院提供如下证据：1.《购房合同》1份，证明原告与馨华园公司签订房屋认购书，2套别墅总价12000000元，合同约定正式预售时间以及回购利率等；2.付款票据12份，证明原告通过转账方式支付认购书上的借款合计12000000元；3.收款确认书1份，证明三华园公司、周桂荣代馨华园公司已经收悉12000000元购房款；4.馨华园公司收据1份，与三华园公司收据、银行凭证共同证明馨华园公司确认收到原告房款12000000元作为借款的事实；5.馨华园公司工商资料1份，证明馨华园公司预留印鉴与本案出现的印鉴一致，三华园公司系被告前股东，周珩时任馨华园公司总经理，周桂荣时任馨华园公司监事的事实。被告馨华园公司答辩称：首先，本案被告从未与原告签订房屋认购书，房屋认购书中的合同专用章及收据中的财务章是由被告当时的监事周桂荣及总经理周珩及时任被告财务人员的原告陈韶宁私自盖出，被告也从未收到过原告的打款。根据原告提供的现金缴款凭证，原告是向三华园公司打款，而三华园公司即周桂荣实际控制控股的公司，并且原告仅提供了4张1000000元的取款单，8张1000000元的存款单，根据现有证据，也只能看出原告向三华园公司支付了8000000元的款项，且该款项并未打入被告账户。本案系周桂荣及周珩及原告伪造馨华园公司借款以达到从被告处套取款项的目的。若本案涉及刑事犯罪，请法庭移交公安机关处理。其次，即使本案事实存在，根据原告提供的房屋认购书，被告仅可以看出双方之间存在房屋买卖关系，却无法看出当时双方有民间借贷的合意，原告要求变更诉讼请求应当提供更多能够证明原被告之间实质上存在民间借贷的证据。最后，被告不应当支付原告利息，即使原告以房屋认购书第4条第1款的回购利息约定来作为民间借贷的利率约定，根据该条款约定，只有在2014年12月31日前被告获得房屋预售证后7日内原告才可选择由被告回购并支付利息，而并未约定获得房屋预售证之前被告占用资金应当支付利息利率，因此即使法庭认可该条款为利息条款，被告也未达到需要支付利息的条件，不应当支付原告利息。被告馨华园公司未向本院提交证据。经庭审质证，对原告孙晓洲、陈韶宁提交的证据，被告馨华园公司质证认为：对证据1真实性有异议，该认购书系周珩私自签订和盖章，且当时其非公司法定代表人，其签字无效。该份房屋认购书中仅可以看出原被告之间的房屋买卖的意思表示并没有民间借贷的意思表示。对证据2形式真实性无异议，但对其实质真实性及关联性有异议，原告是向三华园公司打款，而被告从未收到该款项，无法认为该款项就是房屋认购书的认购款，其次原告所陈述打款都是以民间借贷为双方合意，但是在现金缴款单中写明购房款，完全看不出当时有民间借贷的双方合意。另外，原告提供的现金缴款单和取款单有重合的地方，在2014年5月16日取款2000000元，当天又现金存款5000000元，在2014年5月22日取款2000000元，当天3000000元存入，所以实际交付给三华园公司的款项有水分，只可以认可缴款单当中8000000元的现金。对证据3形式真实性无异议，但对实质真实性及关联性有异议，确认书中没有提到原告的房屋认购金与被告之间的关系，因为三华园公司本身也是一家房地产公司，钱打过来作为馨华园公司的认购金还是三华园公司的认购金无法看出，对周桂荣来说以现金方式收取原告的缴款不合常理。对证据4真实性有异议，该财务盖章并非公司行为，而是作为当时被告财务人员的原告与周桂荣串通后的个人行为，被告也从未收到过该款，也从未指定三华园公司和周桂荣代收。对证据5无异议，但自2012年8月9日起周珩就不再是被告的法定代表人，而房屋认购书是2014年5月22日出具的。经审核，被告馨华园公司认可房屋认购书及收据上财务转账章系馨华园公司使用，本院对证据真实性予以确认，证明效力问题后文予以详述。综上有效证据及当事人陈述，本院认定的案件事实如下：2014年5月22日，被告馨华园公司作为甲方（开发商），原告孙晓洲、陈韶宁作为乙方（认购方）签订的《房屋认购书》约定：甲方在2014年5月22日与乙方签订馨华园公司开发杭州市老余杭镇南渠北路步行街北侧南湖天下花苑楼盘恒墅15-1、15-2共2套双拼别墅认购合同，认购定金为1200万元。当甲方使用乙方支付的认购房屋定金在2014年6月1日前无法承诺房屋回购时，本认购书正式生效。乙方在认购书正式生效后按如下约定处置本合同权利义务：（1）签订认购书时甲方未领取商品房预售证，无法签订正式《商品房买卖合同》，在甲方预计开盘时间为2014年12月31日前，甲方获得房屋预售证后通知乙方在7日内乙方按约定可选择：1、甲方必须按本认购书所支付的房款认购定金与乙方成交该房产的交易，乙方所支付的12000000元认购定金视同支付购房全款。2、乙方放弃购房权利要求甲方必须按回购总价金额退回购房款定金及利息（月利息3%），甲方必须无条件接受乙方的选择。3、在甲方取得商品房预售证且乙方需要按合同履行时，甲方必须无条件为乙方办理网签等相关正式购房手续。乙方同意甲方按本认购书约定的条款可提前回购乙方所认购的房屋，回购成交后本认购书自动废止失效。上述认购书签订之后，原告孙晓洲、陈韶宁分别于2014年5月16日、5月22日将款项5000000元、3000000元分八笔通过银行转账的方式汇入了三华园公司账户内。陈韶宁并于该两日分别从其杭州联合银行账户取现各2000000元共计4000000元。2014年5月22日，馨华园公司向孙晓洲、陈韶宁出具收据一份，载明收到收款单位孙晓洲、陈韶宁交纳的购房款12000000元，摘要里并注明“恒墅15-1/15-2双拼别墅认购款，委托三华园公司及周桂荣代收”，收款方式为汇款及现金。另，原告孙晓洲、陈韶宁并持有三华园公司及周桂荣出具的收款确认单一份，确认收取房屋认购定金12000000元。另查明，三华园公司原系被告馨华园公司的股东。2010年6月24日，被告馨华园公司的股东变更为新华信托公司。本院认为，原告孙晓洲、陈韶宁与被告馨华园公司签订了《房屋认购书》，双方就此建立的法律关系的性质应依当事人的真实意思表示来认定。根据双方在上述房屋认购书的约定即在馨华园公司取得房屋预售条件后，可向孙晓洲、陈韶宁按提前回购的方式处置涉案房产，可以证实双方在馨华园公司未取得房屋预售许可证的情形下，签订认购书的真实目的并非为让渡案涉房屋所有权，而是馨华园公司以此方式来融资，故双方签订的合同名为房屋认购书，实为借款合同，原告孙晓洲、陈韶宁主张双方间存在借款关系并无不当，本院予以支持。关于本案的借款义务人。案涉房屋认购书上盖有被告馨华园公司的合同专用章，馨华园公司并向原告孙晓洲、陈韶宁出具收据确认委托三华园公司及周桂荣代收款项，故应当认定馨华园公司为借款义务人。原、被告签订的《房屋认购书》所真实表示的借款合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，被告馨华园公司也未能举证证明存在原告与他人串通损害其利益的情形存在，故本案原告孙晓洲、陈韶宁与被告馨华园公司之间借款合同应为有效。原告孙晓洲、陈韶宁现要求被告馨华园公司返还12000000元借款理由正当，本院予以支持。关于利息，双方在《房屋认购书》中已作约定，因约定利息过高，原告孙晓洲、陈韶宁请求按年利率24%支付利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内归还原告孙晓洲、陈韶宁借款12000000元；二、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙晓洲、陈韶宁利息8640000元（暂算至2017年5月22日，此后按年利率24%计算至实际归还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费145000元，由被告杭州馨华园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  杨 政人民陪审员  陈丽君人民陪审员  许 靓二〇一七年十二月十三日代书 记员  施丽莎?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?