广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1972民初274号
原告：东莞川飞金属科技有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇富民工业区，统一社会信用代码为91441900797773501L。
法定代表人：张维轩。
委托诉讼代理人：吴梅，广东经国律师事务所律师。
被告：无锡市圣宝车辆制造有限公司。住所地：江苏省无锡市锡山经济开发区芙蓉中四路208号，统一社会信用代码为91320205746840444A。
法定代表人：朱仁华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕云锋，江苏周国忠律师事务所律师。
原告东莞川飞金属科技有限公司（以下简称川飞公司）诉被告无锡市圣宝车辆制造有限公司（以下简称无锡圣宝公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告川飞公司的委托诉讼代理人吴梅，被告无锡圣宝公司的委托诉讼代理人吕云锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告川飞公司向本院提出诉讼请求：1.无锡圣宝公司支付川飞公司房屋占有使用费449,559元；2.本案诉讼费用由无锡圣宝公司承担。事实和理由：2017年7月18日，川飞公司与无锡圣宝公司签订租赁合同，约定川飞公司将厂房办公楼部分出租给东莞市圣宝电动车科技公司（以下简称东莞圣宝公司）使用，租赁物合计面积15,774平方米，租金每平米9.5元（不含税），每月149,853元。2012年8月1日到2012年10月31日为免租期，租金自2012年11月1日开始计算，租赁期限5年，自2012年11月1日至2017年10月31日止。合同签订后，无锡圣宝公司向川飞公司支付押金749,265元，合同约定押金在合同期满后无息退还。川飞公司已于2012年8月1日交付房屋给无锡圣宝公司使用。合同履行至2016年6月，无锡圣宝公司搬离租赁物并将租赁物贴封上锁，且未按约支付5月份水电费及其后的租金、水电费，故无锡圣宝公司发生纠纷诉至本院。2016年底，本院作出（2016）粤1972民初6534号判决书，判决租赁合同无效，无锡圣宝公司支付川飞公司2016年6月、7月占有使用费及水电费，川飞公司返还无锡圣宝公司押金并从2012年7月18日起按中行同期贷款利率支付利息，截止至起诉前利息高达200,334元。川飞公司未在6534号案件中主张2012年8月8日到2012年10月31日之占有使用费。既然租赁合同已判决无效，且合同约定条款包括无息返还押金法院均判定不予认可，则根据相关法律、法规及公平公正原则，无锡圣宝公司无故占有川飞公司前三个月房屋，理应支付2012年8月1日到2012年10月31日的房屋占有使用费共计449,559元。
被告无锡圣宝公司辩称：1.川飞公司没有证据证明在2012年1月8日向无锡圣宝公司交付了案涉房屋，应承担举证不能的不利后果；2.无锡圣宝公司已经按照合同约定的租赁期间支付了合同所约定的租赁期间内全部的占有使用费；3.川飞公司主张的占有使用费的期间不在双方合同的租赁期间，其主张没有事实依据；4.本案合同无效，责任过错在川飞公司，即使存在损失，亦无权向无锡圣宝公司主张，应自己承担，请求法庭依法驳回川飞公司的诉请。
本院经审理认定事实如下：无锡圣宝公司系成立于2003年1月3日的有限责任公司，法定代表人为朱仁华。
川飞公司位于东莞市大朗镇富民工业园的厂房、办公楼工程于2008年1月3日向东莞市大朗镇人民政府规划建设办公室办理报建手续，但未取得建设工程规划许可证，亦未办理房地产权证。
2012年7月18日，以川飞公司为甲方（出租方）、以无锡圣宝公司为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定甲方将上述厂房办公楼部分出租给乙方使用，用于生产组装电动车，厂房面积12,870平方米、办公楼面积2,904平方米，合计面积15,774平方米，租金每平方米9.5元（不含税），每月149,853元，以免期租起算、每满三年增涨10%，2012年8月1日至2012年10月31日为免租期，自2012年11月1日开始计租，租赁期限5年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止，前三年租金每平方米9.5元，后两年涨10%为每平方米10.45元，乙方于合同签订当日向甲方预付5个月的押金749,265元及2012年11月1日至2013年1月31日三个月租金449,559元，租金每三个月缴交一次（每三个月的第一个月5日前转账）、水电费每月缴交一次（每月5日前转账），乙方逾期未缴交租金及水电费，甲方有权收取违约金，违约金按每日加收应交金额的5‰，若乙方合同未到期退租，保证金不予退还，反之甲方违约也须同等金额赔偿乙方，乙方存在拖欠租金、水电费达1个月以上等违约行为，甲方有权单方解除合同、没收保证金，甲方协助乙方办理营业执照，乙方在注册申请出新公司营业执照后需与甲方更换新合同，并以新注册公司为承租人，原合同内容不变，并由无锡圣宝公司为担保，担保承租方履行一切合同约定义务。
合同签订后，无锡圣宝公司于当天向川飞公司支付押金749,265元及前三个月租金449,559元合计1,198,824元。之后，无锡圣宝公司于案涉租赁物处投资设立东莞圣宝公司。
2016年5月11日，东莞圣宝公司向川飞公司出具一份说明，载明东莞圣宝公司定于2016年6月30日前将全部生产资料及设备搬迁完毕。川飞公司在东莞圣宝公司提出的说明中载明“同意”及2016年5、6月份的租金按月支付。东莞圣宝公司根据上述《说明》的时间于2016年6月30日前搬离了案涉租赁物，但东莞圣宝公司在搬离案涉租赁物时，将厂区门窗全部加锁并张贴封条，封条载明的名称为东莞圣宝公司，日期为2016年7月1日。
2016年6月15日，本院受理川飞公司诉无锡圣宝公司、东莞圣宝公司租赁合同纠纷一案[案号：（2016）粤1972民初6534号]，川飞公司主要诉请判令无锡圣宝公司、东莞圣宝公司支付2016年6、7月份的占有使用费及水电费，以及无须返还保证金等，无锡圣宝公司在该案中提出反诉，主要诉请川飞公司返还保证金及赔偿损失。本院于2016年12月7日作出判决，认定双方之间的租赁合同无效，无锡圣宝公司、东莞圣宝公司向川飞公司支付相应的占有使用费及水电费，川飞公司向无锡圣宝公司返还保证金及支付利息等。川飞公司不服判决提起上诉，东莞市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。
另查明，川飞公司起诉前向本院提出诉前财产保全申请，要求冻结川飞公司根据（2017）粤1972执10879号执行通知书向本院缴纳的449,559元（暂不支付给无锡圣宝公司），并已提供中国平安财产保险股份有限公司东莞分公司相应数额的信誉担保。本院依法作出（2017）粤1972财保346号民事裁定，并于2017年12月20日依法冻结无锡圣宝公司在（2017）粤1972执10879号案件的执行款449,559元。
本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案中，川飞公司与无锡圣宝公司签订的《租赁合同》为无效合同已经生效判决认定，本院予以确认。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，可参照合同约定的租金标准主张占有使用费。《租赁合同》明确约定川飞公司向无锡圣宝公司提供3个月免租期作为装修期，并约定自2012年11月1日开始计算租金，即双方约定的2012年8月1日至2012年10月31日免租期的“租金”标准为0元，占有使用费可参照该标准处理，即无锡圣宝公司无需向川飞公司支付占有使用费。川飞公司诉请无锡圣宝公司支付免租期即2012年8月1日至2012年10月31日期间的占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告东莞川飞金属科技有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费4,022元、诉前案件保全费2,768元，共6,790元，原告东莞川飞金属科技有限公司已预交，由原告东莞川飞金属科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 郑伟乐
二〇一八年三月十四日
书记员 黄艳勋
附：相关的主要法律条文（节选）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。