重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02117号
上诉人（原审原告、反诉被告）重庆旺博物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌县工业园区灵方大道。
法定代表人彭勇，该公司执行董事。
委托代理人刘林京。
委托代理人毛成勇，重庆市荣昌县昌州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）荣昌县滨河花园业主委员会。
负责人张存玉，该业委会主任。
委托代理人廖玲，重庆市荣昌县昌元法律服务所法律工作者。
上诉人重庆旺博物业管理有限公司（以下简称旺博物业）与被上诉人荣昌县滨河花园业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，重庆市荣昌县人民法院于2015年1月19日作出（2014）荣法民初字第04980号民事判决。旺博物业对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：旺博物业自2006年起对滨河花园小区进行物业服务。2012年11月25日旺博物业与业委会签订了《滨河花园小区物业服务合同》，合同约定服务期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。与本案争议焦点相关的合同约定有：第三条：甲方（业委会）委托乙方（旺博物业）提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。具体包括···；2、物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括···3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括···4、公用绿地、花木、水池、建筑小品等的养护与管理。···7、全面负责交通秩序与车辆停放的管理（不包含车辆的保管和保险责任，···）认真做好有序停放各种车辆，纠正乱停放车辆的现象。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作（不含业主的人身和财产安全的保管、保险责任）。小区主出入口设专职协管员24小时值守，协管员不定时巡视，中央监控室由协管员24小时值班监控。···12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四条：3、对露天车位（包括临时停车）进行经营管理，负责车位的照看、安排、收取费用；车位费用由车位租金和车辆停放服务费共同组成，车位费用的65%归甲方所有，35%归乙方所得，均不包含车辆保管保险责任。第五条：乙方提供的物业管理服务水平应与物业服务费相适应，达到荣昌县物业服务等级二级标准；···第六条：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润、公共水电费和日常维修养护费）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费收取的标准在服务期内分两个阶段实施。1、第一阶段收费标准（2013年1月1日至2014年6月30日），即在原物业费基础上调25%，双方约定物业服务费用收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅物业服务费0.50元/月平方米（含公共设施设备日常维修养护费、公共水电费）；（2）高层住宅物业服务费0.66元/月平方米（含公共设施设备日常维修养护费、公共水电费）；···2、第二阶段物业收费标准（从2014年7月1日至2015年12月31日），即在上阶段物业费的基础上上调6%。···第十六条：乙方暂为代管的业主资金应建立准确的台账，并半年公布一次收支情况，两月内，经甲方核实后，并出具收据，乙方将资金付与甲方，如逾期一月后，则按每天3‰的违约金付与甲方。第二十八条：乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量”约定的，由乙方按以下方式赔偿损失：1、按本合同约定的物业服务费减免10%收取，服务标准不得降低的情况下服务三个月，公共设施设备日常维修养护费不减免；2、按照本小区住宅物业服务费单月总额（不含公共设施设备日常维修养护费）的10%转入公共设施设备日常维修养护费，仅限一个月。
合同签订后，旺博物业继续为滨河花园小区提供物业服务。2014年7月20日，业委会发布公告，公告内容为：对上届业委会与旺博公司所签订的上涨物管费问题，陆续有业主反映：当时上涨物管费没有征求业主意见，并认为上述涨价与对应的服务质量不符。为此，我们业委会高度重视，为深入了解和沟通，并最终把小区建设得更好，经业主委员会研究决定：鉴于召开业主大会参会人员不足，采取上门问卷调查。请广大业主本着实事求是原则，作出客观、公正的评价并相互转告。2014年8月18日，旺博物业向主管部门提出《关于请求撤销滨河花园业主委员会违规决定的报告》。2014年8月25日，荣昌县昌元街道办事处作出《关于依法撤销滨河花园业委会公告的通告》。
2014年9月22日业委会发布《关于第二届业主委员会与旺博物业公司签订的物管费涨价合同的问卷调查结果的公示》，其内容为：1、不同意涨价的有1108户，同意涨价的为7户；2、同意解除合同的有1106户，不同意解除合同的为9户；3、关于第二届业委会与物管公司签订的物管费涨价合同，有1087户业主表示没有被征求意见，有25户弃权，有3户表示知道。2014年10月20日，业委会发布通告，其主要内容为：通过问卷调查结果，···为维护业主的合法权益，经过业主委员会会议决定：业主可暂缓缴纳物管费，待合同争议有结果后，再另行通知。
旺博物业以业委会行为违反法律法规的规定，违反了双方的物业服务合同约定，致使部分业主拒不缴纳物业服务费153308.7元，给旺博物业带来直接经济损失诉至一审法院要求赔偿并排除妨害。一审庭审过程中，经一审法院释明，旺博物业明确以合同关系作为请求权基础，提起违约之诉要求业委会承担违约责任并赔偿损失，但坚持认为业委会存在妨害行为。2014年12月22日，旺博物业提出撤诉申请，一审法院依法予以准许。
一审庭审过程中，业委会提交了小区设施设备（如长椅、路灯底座、排水管等）损坏未修、草坪植株死亡较多未完全进行补种、车辆乱停乱放的照片。双方均认可合同第二十八条1、2项属选择性条文，旺博物业称如果认定违约则愿意选择第2项。旺博物业陈述公共设施设备日常养护费按照物业服务费的3%计算，业委会对此表示认可，并表示愿意按照合同第二十八条第1项追究旺博物业违约责任。
对于旺博物业代管的应当于2014年7月支付给业委会2014年1月至6月的小区停车费、广告费33368.05元，双方对数额及未支付的事实均无异议。
一审法院认为，依法成立的合同自双方签订后即产生法律效力，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。旺博物业作为滨河花园小区的物业服务企业，应当认真履行维修、养护和管理义务。通过一审庭审中业委会举示的小区照片及证人陈述，可以看出，滨河花园小区客观上存在公共设施如长椅、排水管等维修不及时，植株如草坪养护不当，车辆停放管理不到位等瑕疵。虽然旺博物业辩称没有维修是因为业委会未予答复或给付资金、草坪死亡是由于已经到了生长年限、车辆乱停乱放是因为业委会采取抽签摇号重新确定车位等造成，但旺博物业并未举示充分证据证明其观点，且其不能以此为由而怠于履行相关的管理义务，因此，对其辩解意见不予采信。
根据双方物业服务合同第三条关于物业服务内容的约定，明确了旺博物业对小区的公共设施、设备的维修、养护、管理义务，公用绿地、花木、水池、建筑小品等的养护与管理，以及全面负责交通秩序与车辆停放的管理，纠正乱停放车辆的现象的义务。而旺博物业未能完全做好前述物业服务管理工作，违反了双方合同关于物业服务质量的约定，应当承担相应的违约责任。而该合同第28条约定，“乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量”约定的，由乙方按以下方式赔偿损失：1、按本合同约定的物业服务费减免10%收取，服务标准不得降低的情况下服务三个月，公共设施设备日常维修养护费不减免；2、按照本小区住宅物业服务费单月总额（不含公共设施设备日常维修养护费）的10%转入公共设施设备日常维修养护费，仅限一个月。”一审庭审中，对于违约应当选择适用何种方式减免物业服务费，双方存在争议。根据保护交易守约方的公平原则，一审法院按照业委会的意见适用第二十八条第一项计算旺博物业应予降低的物业服务费。即旺博物业在服务标准不降低的情况下，按合同第六条约定物业服务费的收费标准（不含公共设施设备日常养护费，公共设施设备日常养护费按照物业服务费的3%计算）减10%【计算公式为：约定物业服务费×（1-3%）×90%】计算即按照月物业服务费标准计收三个月的物业服务费。
对于业委会反诉称应当按照合同第五条的约定，即“乙方提供的物业管理服务水平应与物业服务费相适应，达到荣昌县物业服务等级二级标准”，因旺博物业没有达到“荣昌县物业服务等级二级标准”，因此物业服务费不应当上调而应当降低32.5%的请求，因其提供的《荣昌县物业服务等级二级标准》并非系合同签订时施行的文件，双方合同中也没有明确服务标准的具体内容，因此，对业委会的该项请求不予支持。
按双方合同第十六条约定：“乙方暂为代管的业主资金应建立准确的台账，并半年公布一次收支情况，两月内，经甲方核实后，并出具收据，乙方将资金付与甲方，如逾期一月后，则按每天3‰的违约金付与甲方。”旺博物业代管的2014年1月至6月的停车费、广告费33368.05元，因双方对数额及未支付的事实均无异议，因此，对业委会反诉要求旺博物业支付该项费用的请求，依法应予支持。关于是否承担延迟支付的违约责任问题，根据双方合同约定，“甲方出具收据，乙方将资金付与甲方”，双方在合同履行中互负债务，应当同时履行。一审庭审中业委会称将收据出具给了旺博物业但并未举示充分证据予以证明，因此，对业委会要求旺博物业承担延迟支付违约责任的请求不予支持。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、反诉被告重庆旺博物业管理有限公司按2012年11月25日《滨河花园小区物业服务合同》第六条约定的物业服务费收费标准的87.3%计收2015年2月1日至4月30日期间的物业服务费；二、反诉被告重庆旺博物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向反诉原告荣昌县滨河花园业主委员会支付停车费、广告费33368.05元；三、驳回反诉原告荣昌县滨河花园业主委员会的其他诉讼请求。如果反诉被告重庆旺博物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉案件受理费减半收取为317元（此款荣昌县滨河花园业主委员会已预付），实际收取317元，由反诉被告重庆旺博物业管理有限公司负担。”
旺博物业不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。主要理由：业委会及其成员的产生不符合法律规定，难以代表业主的利益，其提起的本案诉讼并非业主的真实意思，故一审程序不当；一审法院仅以照片、证人证言即认定旺博物业提供的物业服务未达到约定的标准，属认定事实不清。旺博物业并无违约行为，本案物业服务费不应当减免。
业委会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人旺博物业与被上诉人业委会签订的《滨河花园小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。二审诉讼中双方主要争议旺博物业是否存在违约行为。由于业委会举示的照片、证人证言等证据能够证明旺博物业未完全按约履行对公共设施、公共绿地以及车辆停放的维护、管理义务，故一审认定旺博物业应对业委会承担少收取部分物业服务费的违约责任，并无不当。至于旺博物业上诉称业委会及其成员的产生不合法的问题，因缺乏依据本院不予采信。因此，旺博物业的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆旺博物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 陈 霞
二〇一五年六月八日
书 记 员 黄献丽