甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘06民终42号
上诉人（原审被告）韩三泽，男，1964年3月29日出生，住武威市凉州区。
被上诉人（原审原告）张积胜，男，1965年11月9日出生，住武威市凉州区。
委托代理人赵庆年，甘肃纵横律师事务所律师。
原审第三人凉州区高坝镇同益村第二村民小组。
负责人周生书，系该组组长。
上诉人韩三泽因确认合同无效纠纷一案，不服凉州区人民法院（2015）凉民初字第5012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人韩三泽、被上诉人张积胜委托代理人赵庆年、原审第三人凉州区高坝镇同益村第二村民小组（以下简称同益村二组）负责人周生书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1997年5月20日，武威市高坝建筑工程公司十二处与第三人凉州区高坝镇同益村第二村民小组签订了修建商贸楼施工协议，协议对修建面积、价款等进行了约定。协议签订后武威市高坝建筑工程公司十二处按约定组织施工，工程完工后，武威市高坝建�工程公司十二处多次向原告索要工程款未果，形成诉讼。1999年6月18日，甘肃省武威地区中级人民法院以（1998）武中经初字第66号民事判决书确定：第三人同益村二组与武威市高坝建筑工程公司十二处签订的建设工程施工协议予以终止；第三人同益村二组给付武威市高坝建筑工程公司十二处工程款1064416.80元。判决书生效执行过程中，第三人同益村二组与武威市高坝镇建筑工程公司于1999年9月27日达成房地产抵债协议，约定：第三人同益村二组根据（1998）武中经初字第66号民事判决书，以其所有的位于×处的23间3层楼房抵顶武威市高坝镇建筑工程公司工程款1064416.80元。2007年8月5日，原告张积胜与被告韩三泽签订房屋出售协议，约定：原告张积胜其将抵顶楼房中的第12号商铺以20000元的价格出售给被告韩三泽，被告付款后房屋产权归被告所有；此房屋如遇国家政府和法院�收土地时，原告退给被告20000元后，被告无条件将房屋退还原告，再不提任何条件。协议签订后，被告向原告支付房屋买卖款20000元，原告将房屋交付被告使用。2014年，第三人同益村二组以1999年9月27日签订的房地产抵债协议显失公平为由进行上访，后经相关部门组成工作组多次协调，第三人同益村二组与原告张积胜达成和解协议：废除1999年9月27日签订的房地产抵债协议，原告张积胜在2014年12月31日前将21间商铺交付原告，如原告违约，原告向第三人每日支付总额2%的违约金；对原告出售给被告的商铺由工作组协调，原告张积胜采取回购或解除出售协议的方式解决，但不得延期。此协议经原审法院进行了司法确认。2014年12月31日前原告将其中绝大部分商铺交付第三人，但原告张积胜出售给被告韩三泽的12号商铺因双方协商无果未能交付，形成本次诉讼。另查明：1、原告张积胜系第三人同益村二组村民。1997年5月20日武威市高坝建筑工程公司十二处与第三人同益村二组签订修建商贸楼施工协议时，原告张积胜系武威市高坝建筑工程公司十二处处长，武威市高坝建筑工程公司出具证明证实本案涉案房屋虽然以甘肃武威高坝建筑工程有限公司名义诉讼、执行，但该工程由原告张积胜挂靠其公司承建，由原告张积胜个人出资修建，涉案房屋经执行后由张积胜个人所有，与甘肃武威高坝建筑工程有限公司无关；2、被告韩三泽为凉州区高坝镇同益村十一组村民；3、被告韩三泽自购买涉案房屋后至今未办理房产所有权证；4、双方诉争商铺土地原系第三人所有的集体用地，1996年12月18日申请为建设用地。
原审认为，农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售�应认定该买卖合同无效；将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。因此第三人在自己土地上所建房屋的买卖主体仅限于第三人成员，不允许集体经济组织成员以外的主体买卖。原告系第三人集体经济组织成员，但被告韩三泽不是第三人集体经济组织成员，原、被告双方售房协议中关于回收条款的约定，可以反映出当时双方对可能存在的交易风险有预见。因此原告张积胜与被告韩三泽签订的房屋出售协议因违反土地管理法规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告张积胜应向被告返还房屋买卖款20000元，被告应将房屋返还给原告。原告张积胜要求被告韩三泽交付房屋的请求符合法律规定，应予支持。综合考虑原、被告过错，原告作为出售方，其过错明显大于被告，故双方返还财产后原告应适当承担缔约过失责任，赔偿被告直接损失。对被告而言，20000元现金外流带来的直接损失表现为利息损失，故原告应以20000元为本金自2007年8月6日起按中国人民银行同期贷款利率向被告支付利息，息随本清。被告辩称涉案房屋是修建在建设用地上的，不属于集体土地，但被告提供的文件仅批准了涉案房屋土地作为建设用地，并未批准将此土地性质变更为国家所有，被告关于土地性质已变更的主张无据证实，不予认定。原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百三十�，最高人民法院全国民事审判工作会议纪要（2011年）第15条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告张积胜与被告韩三泽签订的房屋出售协议无效；二、原告张积胜返还被告韩三泽房屋买卖款20000元及利息。利息自2007年8月6日起按中国人民银行同期贷款利率计付，息随本清；三、被告韩三泽将位于武威市凉州区高坝镇花园什字312国道线2483公里至2484公里加700-800处的12号商铺一间返还原告张积胜。案件受理费500元，减半收取250元，由原告张积胜负担125元，由被告韩三泽负担125元。
宣判后，原审被告韩三泽不服，向本院提起上诉称：1、因同益村二组拖欠武威市高坝镇建筑工程公司十二处（以下简称高坝镇建筑公司十二处）建设工程款，原武威地区中级人民法院以（1998）武中经初字第66号民事判决书确定由同益村二组给付武威�高坝建筑工程公司十二处工程款1064416.80元。在该案执行过程中，同益村二组与高坝镇建筑公司于1999年9月27日达成房地产抵债协议，约定由同益村二组以其所有的位于高坝镇花园什字312国道线2483公里至2484公里加700-800处的包括涉案房屋在内的23间楼房抵顶拖高坝镇建筑公司的工程款1064416.80元。故本案诉争标的属高坝镇建筑公司，被上诉人张积胜以个人名义提起诉讼，主体失格。2、本案已经四次诉讼，现张积胜再次提起诉讼系累诉，属重复诉讼。3、涉案房屋所在土地武威市人民政府武土建发（1996）94号土地文件批复为建设用地，在该土地上修建商业网点，故原审以“农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应认定该买卖合同无效；将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”为由，判决认定房屋买卖合同无效属适用法律错误。4、上诉人韩三泽与被上诉人张积胜之间的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，上诉人韩三泽交付房屋价款后，被上诉人张积胜亦将房屋及时交付上诉人韩三泽，双方履行合同已达十年之久，故原审判决结果错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人张积胜的诉讼请求。
被上诉人答辩称，1、张积胜是实际投资人，与高坝镇建筑公司是挂靠关系，其具备诉讼主体资格。2、武威市人民政府批复只是批准了农村建设用地，并没有批准农业土地转换为国有土地，故张积胜与韩三泽之间的房屋转让行为违反了土地管理法的规定而无效。3、韩三泽是同益村其他村组的成员，不是同益村二组的成员，不具备房屋受让的法律主体资格，同村成员不代表是一个组的成员。4、本案与武威市中级人民法院的两个终审裁定是两个法律关系的案件，本案不属于重复诉讼。5、原判认定房屋买卖合同无效符合法律规定，应予维持。
原审第三人述称，本案与同益村二组无关，同益村二组不发表意见。
二审当庭对一审查明认定的事实进行了核对，被上诉人无异议。原审第三人认为本案与其无关。上诉人认为一审没有将涉案房屋及所属土地认定为商业网点，对其他事实无异议。
本案争议的焦点问题是：1、上诉人与被上诉人签订的房屋出售协议的效力如何认定？2、被上诉人张积胜的诉讼请求能否成立？2、被上诉人张积胜的诉讼主体是否适格？本案是否系重复诉讼。
二审中，上诉人韩三泽向法庭提交以下证据：
1、凉州区高坝镇同益村委会出具的内容为“经凉州区高坝镇同益村二组申请，1996年12月18日，�威市人民政府作出武土建发（1996）94号关于高坝镇同益村二组修建商业网点用地报告的批复，同意该组占用本组土地4.7亩，作为该组修建商业网点建设用地。工程竣工后申报土地管理局，核定土地面积，颁发《中华人民共和国国有土地使用证》”的证明、涉案房屋所在商业铺面照片1张、同益村二组村民宅基地上住宅房照片4张，用以证明涉案房屋所在土地已被批准为商业网点建设用地，涉案房屋系商业经营房屋，并非同益村二组村民宅基地上的住宅房屋，同益村二组村民除在涉案房屋所在地有商铺外，在别处另有宅基地和住宅房。
2、武威市中级人民法院（2015）武中民终字第330号民事裁定，用以证明本案已经生效法律文书处理完毕，2015年张积胜起诉已被驳回，现张积胜再次起诉属重复诉讼。
经质证，被上诉人对以上证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为证据1尽管能够反映涉案房屋是商业铺面，但不能推翻房屋土地是农村用地性质，根据土地法的规定，非本集体成员不能受让房屋。证据2武威市中级人民法院终审裁定是另一个案件，本案不属重复诉讼。原审第三人对以上证据无异议。
本院认为，上诉人提交的证据1与武威市人民政府武土建发（1996）94号土地文件批复、建设用地规划许可证、房地产抵债协议相互印证，且被上诉人和原审第三人对真实性无异议，故对其证明效力予以认定。因被上诉人和原审第三人对证据2的真实性无异议，故对其证明效力予以认定。但本案与武威市中级人民法院（2015）武中民终字第330号民事裁定处理的案件属不同的法律关系，故上诉人所持本案系重复诉讼的证明目的不能成立。
经二审审理查明，1996年12月18日，经凉州区高坝镇同益村二组申请，武�市人民政府作出武土建发（1996）94号关于高坝镇同益村二组修建商业网点用地报告的批复，内容为“同意该组占用本组土地4.7亩，作为该组修建商业网点建设用地，工程竣工后申报土地管理局，核定土地面积，颁发《中华人民共和国国有土地使用证》”。涉案房屋及该处其他同类房屋修建后，同益村二组村民和上诉人一直利用该处房屋进行商业经营，同益村二组村民在他处另有宅基地和住房。二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，首先，武威市人民政府武土建发（1996）94号关于高坝镇同益村二组修建商业网点用地报告的批复明确载明：“同意该组占用本组土地4.7亩，作为该组修建商业网点建设用地，工程竣工后申报土地管理局，核定土地面积，颁发《中华人民共和国国有土地使用证》”，说明涉案房屋所在土地在修建前已被武威市�民政府批复为商业网点建设用地，该处土地已由农村集体土地转换为国有建设用地，且同益村二组根据以上批复在该处修建的房屋自修建后一直从事商业经营，并非本组村民住宅。其次，因同益村二组拖欠被上诉人张积胜的工程款，同益村二组遂将包括涉案房屋在内的其他商铺抵顶给了被上诉人张积胜，说明被上诉人张积胜也是以买卖合同的方式从同益村二组取得该房屋，后张积胜又将抵顶而来的涉案房屋于2007年8月5日通过签订房屋出售协议的方式出售给了上诉人韩三泽。被上诉人张积胜在收取上诉人韩三泽房屋价款后，亦将涉案房屋交付上诉人韩三泽占有、使用。故上诉人韩三泽与被上诉人张积胜于2007年8月5日签订的房屋出售协议系双方真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方均具有法律约束力。另外，《中华人民共�国民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。标的物的所有权自标的物交付时起转移。上诉人韩三泽使用、占有涉案房屋，是基于其和被上诉人张积胜通过签订房屋出售协议，并向被上诉人张积胜支付房屋价款及被上诉人张积胜向其交付房屋占有、使用已达10年之久的行为和事实。根据本案查明的事实和以上法律规定，应认定上诉人韩三泽对涉案房屋合法取得所有权，其对涉案房屋享有占有、使用的权利。故一审判决将涉案房屋认定为在宅基地上建造的房屋，以“张积胜与韩三泽签订的房屋出售协议因违反土地管理法规定”为由，认定双方签订的房屋出售协议无效与法相悖，判决由上诉人韩三泽�被上诉人张积胜返还房屋不当。被上诉人张积胜系本案诉争房屋出售协议合同相对人，且本案与武威市中级人民法院（2013）武中民终字第260号、（2015）武中民终字第330号民事裁定处理的案件属不同的法律关系，故上诉人所持本案系重复诉讼及张积胜诉讼主体失格的上诉理由不能成立。综上，一审认定基本事实清楚，但适用法律有误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销武威市凉州区人民法院（2015）凉民初字第5012号民事判决；
二、驳回被上诉人张积胜的诉讼请求。
一审案件受理费125元，二审案件受理费500元，合计625元，由被上诉人张积胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨文龙
审 判 员 周小鹰
代理审判员 陈 静
二〇一六年四月十一日
书 记 员 周爱君