广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初10854号原告：广州浚华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中路173号三楼。法定代表人：钱穗华，董事长。委托代理人：李廉昌、卢远青，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：中交广州航道局有限公司，住所地广州市海珠区滨江中路362号。法定代表人：王柏欢，董事长。委托代理人：朱雁、邵丽鸣，分别为广东华安联合律师事务所律师及实习律师。原告广州浚华物业管理有限公司诉被告中交广州航道局有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人钱穗华及其委托代理人卢远青，被告的委托代理人朱雁、邵丽鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年11月13日，原、被告经友好协商，签订《湛江滨海园商住小区前期物业管理服务合同》约定，由原告对被告开发的湛江滨海园商住小区提供前期物业管理服务，被告向原告支付物业管理费；如未按时足额交纳物业服务费的，按应交费用的2%支付违约金，并按每延期一天计算支付2‰的滞纳金。2009年6月1日，原告依约开始对滨海园商住小区提供物业管理服务。但该小区的住宅、商铺以及停车位持续空置，产生了应当由被告承担的空置期、整改期及赠送期的物业管理费及水电费。2011年12月至2012年11月期间，原、被告进行了多次专题会议协商后确定了处理方案，即：未出售、未交付的住宅、商铺及停车位物业管理费（空置期）由被告承担，因质量整改影响延期交楼的物业管理费（整改期）由被告承担。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方均应完整尽职履行，但被告长期拖欠物业管理费不支付，违反了合同的约定和相关法律的规定。因此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国诉讼法》的相关规定，故起诉请求判令：1、被告向原告支付湛江滨海商住小区7-10号楼8号商铺共6704.97平方米自2011年10月起至2013年12月止的物业管理费合计人民币298706.4元，每平方米按1.65元的标准计算；2、被告向原告支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金，分别以上述单个商铺每月应付的物业管理费本金，按每天2‰的标准分别计算至被告付清该物业管理费的本金之日止，暂计至2015年7月31日为人民币298706.4元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，主要的事实理由：1、我方认为被告已经完全履行了合同约定的义务，无需再向原告支付诉讼请求中的物业管理费。被告和原告于2008年11月13日签订了前期物业管理合同，合同第6条明确约定前期物业管理费用的构成是由物业开办费、总承包费两部分构成，其中开办费18万元，总承包费是120万元，总承包费是包括物业管理的全部营运成本、服务酬金、税费、利润等，前期物业管理合同第8条也明确约定了前期物业服务期限是从被告的销售中心启动之前一个月开始到小区物业全部竣工，验收合格备案并交付业主使用之时，合同签订之后被告按照合同约定向原告支付了合计138万元即全部的款项已经支付完毕。2010年原告声称其对前期物业管理费的总承包费评估不足，要求增加物业管理费用，在2010年9月13日，原被告双方又就前期物业管理合同签订了补充协议，补充协议再次明确总承包费用是包干费，被告同意向原告再支付40万元并且双方在合同再次明确合同服务期限内即物业全部验收合格备案并交付给业主使用时不再增加任何费用，补充协议签订之后被告又按照约定再支付了40万元物业管理费用，除此之外，被告还向原告支付了18万元预付款以及237775.34元的物业管理费，就合同约定的给付义务被告已经完全履行完毕，不存在任何的违约行为。2、我方认为原告要求被告支付滞纳金没有任何事实和法律依据，被告已经支付完了合同约定的物业管理费用，原告再让原告支付滞纳金没有事实依据。原告让被告支付所谓的已竣工但未出售或者因被告原因没有按时交给买受人的物业管理费在本案的商铺中不存在该案情形，如果存在该情形，按照合同第9条约定属实双方另行协商确定的合同条款，自始至终原被告双方并未就前述情况达成协议，所以也不存在要支付滞纳金的情况，所以我方认为原告主张被告向其支付滞纳金没有事实和法律依据。经审理查明：2008年11月13日，原告（乙方）与被告湛江房地产开发部（甲方）签订了《湛江滨海园商住小区前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对湛江滨海园商住小区提供前期物业管理服务事宜；（第六条）物业管理费用由物业管理处开办费和总承包费用构成，其中：开办费18万元包干，包含（且不限于）行政办公用具用品及生活设施用具购置费用、人力资源开发费用、客户服务中心办公设施及用具配置、保安装备、保洁装备、工程维修工具、管理与服务人员服装等，包干使用。甲方另行提供物业管理办公用房及宿舍场所。该开办费在本合同签订后30天内，由甲方一次性支付给乙方。总承包费用120万元包干，包含（且不限于）全部营业成本（直接人工费、其他直接成本和管理费用）、服务酬金和税金等；（第七条）在不突破总承包费的前提下，乙方应于每月25日前向甲方报送下一月度的物业管理费预算；在甲方批准的预算范围内，乙方每月10日前据实向甲方收取上一月度物业管理服务费，并出具物业管理费用发票；（第八条）本合同的物业管理服务期限自甲方销售中心启用之日前一个月开始至本小区物业全部竣工验收合格备案并交付业主使用时止，基本时段预计为2008年11月至2010年6月，总计20个月；若因工程交工验收推迟，超出服务期限在三个月以内按本合同总承包服务费（包干）标准折算支付，超出服务期限三个月以上的物业管理服务费按本合同总承包服务费用折算标准增加10%计算；在本小区物业全部竣工验收合格并交付业主使用前，如有部分楼宇（或停车场）已竣工验收合格并交付业主使用，由业主按其拥有己交付使用物业的建筑面积（以售楼合同登记的房产面积为准）向乙方交纳物业管理费，该物业管理费由乙方收取。本小区物业全部竣工验收合格并交付业主使用后，由业主按其拥有己交付使用物业的建筑面积（以售楼合同登记的房产面积为准）向乙方交纳物业管理费，该物业管理费由乙方收取，用于本小区物业服务的相关支出，甲方不再另行支付物业管理费用及酬金。全部竣工验收合格备案并交付业主使用至成立业主委员会期间，在未签订新的物业管理服务合同前，物业管理服务仍以本合同的相关工作责任条款执行，并按不低于前期物业管理服务水准以及乙方湛江滨海园前期物业管理服务方案书（2008年5月4日）所承诺的全部服务，相关服务收费按本合同规定的物业管理收费标准进行收费及费用内承包经营，盈亏自负，甲方不再作服务费用补贴；具体物业管理费收取标准约定如下（不含电梯、商场空调电费，公共部位水、电费及损耗分摊）：高层住宅1.35元/月/平方米；办公楼1.65元/月/平方米；商业物业1.65元/月/平方米；幼儿园1.65元/月/平方米；其它物业1.65元/月/平方米；乙方暂按以上收费标准收取，最终以甲方的销售安排与销售承诺为准；（第九条）业主应于房屋交吉之日起按月交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用，甲乙双方另行约定费用交纳标准及方式；（第二十九条）甲方、业主或物业使用人如违反本合同第六条、第七条、第八条、第九条的约定，未按时足额交纳物业服务费用的按应交费用的2%向乙方支付违约金，并按每延期一天计算支付2‰的滞纳金；等。合同附件的物业构成明细表载明：高层住宅9幢（2#-10#）780套，建筑面积112398平方米；多层商铺1幢（1#），建筑面积7202平方米；商业用房（含会所、配电房）（2#-5#、7#-10#）裙楼，建筑面积28848平方米；车库（地下室）780套，建筑面积28826平方米；幼儿园6#裙楼，建筑面积2598平方米。2010年9月13日，原、被告双方签订了《之补充协议》,约定：双方同意将原合同第六条约定的总承包费用120万元调整为160万元；总承包费用为包干费用（包括且不限于全部营业成本、服务酬金和税金等）；在原合同余下的服务期限内，不再调整费用；等。2011年9月21日，涉案湛江滨江园商住小区7至10号楼取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案》。2011年12月29日，原告与被告湛江房地产开发部开展专题会议，会议纪要记载：商铺的物业管理费：物业公司应该向已办理收楼手续的商铺业主正常收取，其他未出售的商铺的物业管理费由开发部承担（7-10楼商铺物业管理费，开发部认为应当从2011年10月15日开始计收，物业公司认为应从1-10楼整体移交之日开始计收，双方对此有异议），但支付金额、比例另行协商；等。2011年12月30日，被告湛江房地产开发部（出卖人）与案外人李勇（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买湛江市赤坎区观海北路1号湛江滨海园7、8、9、10号楼一、二、三层商场号房；建筑面积共16398.23平方米；买受人采取分期付款方式付款，在2012年4月1日前支付清剩余房价款；出卖人应当在买受人付清全部房价款之日起7日内，将商品房交付买受人使用；等。2012年2月28日，原告与被告湛江房地产开发部开展专题会议，会议纪要记载：因质量整改影响延期交楼的物业管理费，由开发部承担；未出售商品房（空置房）、地下车位物业管理费问题：由于双方分歧较大，双方同意就此问题另行协商；空置的地下停车位物业费从2011年12月起算；等。2012年11月24日，原告与被告湛江房地产开发部开展专题会议，会议纪要记载：物业公司上报的相关费用，对于住宅和商铺的空置费，经商讨：按1元/㎡/月支付；车位空置费：汽车位按40元/位/月支付，依照以上的商讨定向，物业公司对于相关的费用从新核算且再报开发部审核；物业公司认为，前期物业管理合同的服务期限应为小区物业全部竣工验收合格备案并交付业主使用为止，关于物业公司提出的前期物业管理合同中管理费用超20个月，需要增加至24个月的物业管理费的要求，开发部原则上不同意支付，请公司领导批示或另行协商解决；等。诉讼中，原告明确其诉讼请求：一、2011年10月（竣工验收备案表的次月）至2013年12月（本案商铺业主收楼的时间）是空置期，即被告还没有销售以及因为被告原因导致还没有收楼的情况。二、合同没有明确约定管理费的缴费模式，我方主张是下个月底之前缴上个月物业管理费，所以当月管理费滞纳金的起算日期是从下下个月1日开始起算。原告明确本案商铺为涉案小区7-10号楼8号铺，面积6704.97平方米，被告确认原告主张的上述商铺及面积在其与李勇签订的买卖合同范围之内。被告认为：涉案商铺不存在原告主张的空置期，因为原告在前期物业合同中第九条载明，原告应举证证明商铺未按时交付是因为被告的原因；2011年12月30日被告和李勇签订的商品房买卖合同，被告所交付商铺是在购买人付清全部房款7日内，但是李勇房款直到2013年12月31日都没有给清；我方实际交付是在2013年12月31日交付商铺给李勇，因为李勇需要先收商铺，出租回流资金用于支付房款；空置期管理费合同明确因另行约定，但是原被告双方并没有约定，若原告认为会议纪要已形成协议，根据会议纪要，原告应当就不应该根据1.65元标准主张，因为会议纪要（2012年11月24日）就商铺管理费曾约定是1元每平方；我方认为我方不存在违约，不应当主张违约金；其司与李勇之间的商铺买卖合同没有经过诉讼。原告为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、2013年11月15日的《关于湛江滨海园小区收楼整改期相关费用的函》、《关于湛江滨海园小区相关费用的函》；2、2014年3月25日的《关于湛江滨海园小区赠送期、整改期、空置期费用的函》；3、2014年9月4日《律师函》；4、2015年10月23日的《关于支付湛江滨海园小区2015年物业管理费的函》及附表；5、李勇签名确认的2013年12月31日的《湛江滨海园收楼手续书》，记载李勇认购的7、8、9、10号楼1-9号铺已具备收楼条件。被告的质证意见：证据1-4真实性予以确认，关联性不确认，这几份材料已经证明在双方没有达成新的协议的情况下，原告单方向被告主张要求给付合同之外的物业管理费没有任何的事实依据；证据5其无法核实。被告为证明其主张，提交了以下证据：1、2014年10月14日对于原告发出的律师函的复函及文件签收登记表，内容为对于原告提交的费用明细及总额要以被告审核结果为准等，证明原告拖延提供完整资料；2、涉案商铺付款凭证，证明涉案商铺的交付前提条件是购买人付清全部房款，涉案商铺未能按时交付的原因非被告原因，而是因购买人未能按时给付齐房款、税费；3、银行回单及情况说明，证明涉案商铺未能按时交付的原因非被告原因，而是因为购买人未能按时给付齐房款、税费。原告的质证意见：证据1关于是否应当支付物业管理费以及支付物业管理费的依据的标准和最终的金额被告完全可以自行核算，原告也多次向被告提供了资料；证据2真实合法性没有异议，关联性有异议，我方认为被告与业主双方之间的纠纷，与原告无关，原告起诉被告的合同文件也与业主无关。故本案原告所诉费用按照合同相对性原理，应当由被告负担，即使业主确实迟延收楼，并因此导致被告遭受损失，被告应当按照其与业主约定，向业主主张，不应当将该损失转嫁给原告。业主迟延收楼是否构成单方面违约以及被告是否存在违约事实，没有生效的判决予以确认，被告因另寻途径解决。证据3不予确认，银行回单内容付款人支付给被告200万元为借款，与被告所说的购房用途不符，也不符合日常交易常理。本院认为：原、被告签订的《湛江滨海园商住小区前期物业管理服务合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。该合同约定：被告选聘原告对湛江滨海园商住小区提供前期物业管理服务事宜，物业管理服务期限自被告销售中心启用之日前一个月开始至该小区物业全部竣工验收合格备案并交付业主使用时止，物业管理费收费标准按商业物业1.65元/月/平方米等计算；业主应于房屋交吉之日起按月交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用，双方另行约定费用交纳标准及方式。随后，原、被告双方先后开展会议对涉案小区商铺、住宅、车位的物业管理费等问题进行协商，其中2012年11月24日会议纪要记载：物业公司上报的相关费用，对于住宅和商铺的空置费，经商讨：按1元/㎡/月支付。虽然双方对某些问题仍在未能协商一致，但对于商铺空置期物业管理费双方显然已经达成合意。可见，本案商铺空置期物业管理费如何支付的问题可依据上述会议纪要来确定双方的权利义务。2011年9月21日，涉案湛江滨江园商住小区7至10号楼取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案》，双方亦确认本案商铺于2013年12月交付业主。原告要求被告支付2011年10月至2013年12月空置期的物业管理费符合双方约定，本院予以支持，但应当按照会议纪要中载明的按1元/㎡/月标准支付，原告要求按照1.65元/平方米的标准支付本院不予支持。被告抗辩本案商铺是因为业主延迟付款才导致收楼延迟，故不存在合同约定的情形需向原告支付物业管理费，缺乏依据，本院不予采纳。被告与业主之间的商品房预售合同纠纷，应由被告另循途径主张权利。至于原告要求被告支付滞纳金的问题。原、被告之间就涉案小区物业管理费的问题进行多次会议进行商讨，会议之后双方也通过多次函件对小区各类物业的费用进行核算，被告并非违背合同拖欠物业管理费，而是因为双方就小区费用问题存在争议才未能向原告支付物业管理费，故原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中交广州航道局有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告广州浚华物业管理有限公司支付湛江滨海商住小区7-10号楼8号商铺自2011年10月起至2013年12月止的物业管理费（按1元/平方米/月×6704.97平方米的标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9774元，由原告负担6922元，被告负担2852元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  彭 海二〇一七年六月六日书 记 员  叶会丰陈文慧