湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初1065号原告：陈湘文，男，1979年7月1日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：郑周全，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王日阳，湖南湘博律师事务所律师。被告：湖南省粤森置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村桑梓重建地。法定代表人：龙海洋，董事长。委托诉讼代理人：赵晓良，男，1962年9月8日出生，汉族，住长沙市开福区，系湖南省粤森置业有限公司员工。原告陈湘文与被告湖南省粤森置业有限公司（以下简称粤森公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告陈湘文及委托诉讼代理人郑周全、被告粤森公司的委托诉讼代理人赵晓良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈湘文向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金8482元（违约金计算至2017年10月31日）；2.判令由被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：原告陈湘文与被告粤森公司于2015年9月23日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于长沙市望城区金星大道与桑梓路交汇处西北角万泰大厦1007号房屋，原告于当天向被告支付了购房首付款471272元。2015年12月18日，原告又支付了房屋的维修资金和契税。2015年12月10日，原告与湖南望城农村商业股份有限公司坪塘支行签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，2016年1月20日，原告向湖南望城农村商业股份有限公司坪塘支行签署借款借据，借款23万元支付剩余房款。至此，原告已履行完所有的合同义务。根据双方的合同约定，出卖人应当在2016年7月31日前将具备验收条件的房屋交付买受人使用，但被告至今都未将房屋交付给原告，造成原告的经济损失,原告请求根据双方合同约定，判令被告按已付房款日万分之二支付违约金（计算至2017年10月31日）。被告辩称：1、被告销售的房产在2016年12月28日经五方验收合格，达到约定交房条件，原告没有主动收房；2、原告主张的违约金数额没有事实和合同依据，即便被告没有如约交房，也应当按合同第十一条约定来承担违约金的数额，即违约金应以买受人累计支付房款的2%为限。原告的主张超出了上述约定，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：2015年9月23日，原告陈湘文与被告粤森置业公司签订编号为201500231007《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于长沙市望城区金星大道与桑梓路交汇处西北角万泰大厦第1栋10层1007号房屋，规划用途为商住，合同约定建筑面积118.41㎡，单价为3980元/㎡，总房价为471272元。合同第六条约定，买受人以银行按揭方式付款的，应于2015年9月23日前交付首期房款（含定金）计241272元，剩余房款23万元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。第七条约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十条约定，出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。但本条约定出卖人承担的违约金总额以买受人累计已付款的百分之二为限。合同签订当天，原告依约向被告支付购房首付款241272元，被告向原告出具销售不动产统一发票。2015年12月10日，原告陈湘文作为借款人与贷款人湖南望城农村商业银行股份有限公司坪塘支行签订《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定贷款金额23万元，2016年1月20日，湖南望城农村商业银行股份有限公司坪塘支行将该笔23万元贷款发放给原告陈湘文，原告将此款支付给了被告。至此，原告的购房款471272元已全部支付完毕。另查明，2015年12月18日，原告陈湘文已缴纳了房屋专项维修资金14209元。原告主张的2017年7月31日前的逾期交房违约金，法院已进行判决并生效。2017年11月1日，被告在《长沙晚报》发布公告，公告称“湖南省粤森置业有限公司开发的湖南省广东商会商务中心（万泰大厦）已通过政府有关部门竣工验收，并达到交房条件。请仍未办理收房手续的业主尽快前来办理相关手续，敬请各位业主相互转告”至本案庭审之日，被告没有其他证据证明已告知原告房屋达到收房条件，也没有证据证明原告已收房。上述事实有《长沙市商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》、湖南农村商业银行借款借据、销售不动产统一发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、法院民事判决书等予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，履行了自己的义务，但被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，构成了违约，应承担本案的全部民事责任，即被告应支付原告逾期交房违约金。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，该合同第七条约定的原告逾期付款违约金与合同第十一条约定的被告逾期交房违约金的标准不同，由于该合同系被告提供的格式合同，该合同十一条明显减轻了被告的责任，与合同第七条约定的原告的权利义务明显不对等，违反了合同法的公平原则。被告延迟交房，已造成原告的实际经济损失，而被告在提供的格式合同中第十一条约定出卖人承担违约金的总额以买受人累计已付款的百分之二为限，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，应属无效条款，本院不能据此计算被告的逾期交房违约金。本院根据被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，酌情确定按原告已支付的房价款每日万分之二的标准计算被告的逾期交房违约金（被告交付期限届满之次日即自2016年8月1日至2017年7月31日，被告共计逾期365天的逾期交房违约金，已经法院判决）为8482元（自2017年8月1日至2017年10月31日，471272*0.0002*90）。被告辩称被告虽然逾期交房，但原告也没有主动收房，不应承担逾期交房违约责任，因被告在达到交房条件时有义务通知原告办理收房手续，但被告仅提供2017年11月1日《长沙晚报》发布的公告，没有提供其他的证据予以证明，应由被告承担不利后果，本院对被告的上述辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告湖南省粤森置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈湘文逾期交房违约金8482元（计算至2017年10月31日）。若被告未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告湖南省粤森置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘昌济二〇一八年四月二十八日书记员  余增辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。