北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初20920号
原告：王某，男，1977年12月16日出生，身份号码×××。
委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。
被告：王桂珍，女，1944年6月17日出生，住山西省朔州市，身份号码：×××。
委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫丽群，北京朗空律师事务所律师。
原告王某与被告王桂珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人张鹏，被告王桂珍之委托诉讼代理人李岩、闫丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于1995年1月8日签订的《买卖房屋草契》有效；2.确认坐落于北京市顺义区××镇×××村南××街×号宅院（以下简称×号院）内正房五间归原告所有；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告王某系北京市顺义区××镇×××村村民，1995年1月8日原告与同村村民王桂珍签订《买卖房屋草契》，合同约定，王桂珍将坐落于北京市顺义区××镇×××村瓦房一所五间以每间600元共计3000元的价格卖与原告，合同签订后，原告即向被告支付了3000元，王桂珍也向原告交付了房屋，原告依法缴纳了契税并获得北京市房屋契证，原告自1995年起居住使用该房屋至今。后原告持北京市房屋契证、被告的集体土地建设用地使用证、双方签订的《买卖房屋草契》向顺义区土地管理局申请集体土地建设用地使用权变更登记，欲将上述房屋所对应的宅基地变更登记在原告名下。顺义区土地管理局依据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款及第十五条第一款规定，要求被告与原告一同到顺义区土地管理局现场办理变更登记手续，但被告拒不配合，拒绝到场。原告无奈只能起诉至法院，要求确认双方签订的《买卖房屋草契》有效。
被告王桂珍辩称：双方不存在房屋买卖合同关系，双方之间只是基于亲属关系存在借住关系，当时谈借住的是被告与原告的父亲王怀明进行的交涉，原告主体不适格，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
王某系北京市顺义区××镇×××村村民，为农业户口。王桂珍在北京市顺义区××镇×××村南××街×号原有宅院一处，内有房屋五间。1993年9月，原顺义县土地管理局为涉诉宅院的宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为王桂珍。1995年起，王某及家人将宅院内五间房屋拆除后进行了翻建和添附，并在该院居住生活至今。
王某为证实其主张提交了《买卖房屋草契》一份，记载：卖房人王桂珍将瓦房一所计五间说合情愿卖与王某名下永远为业言明卖价每间六百元共计人民币三千元，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，恐口无凭立此草契为证。树株32棵，四至东至道，西至道，南至空地，北至道。代笔人王惠兰，中证人李某，许长林，张树山，邱惠芹，王怀俊，王怀利。监证机关处盖有顺义县××乡×××村村民委员会、顺义县××农工商联合会及顺义县××乡人民政府的公章。代笔人及中证人签名上均有手印。立卖契人王桂珍，现住山西省塑（宿）州市平朔矿物局。1995年1月8日，王某称，当时签订《买卖房屋草契》时，王桂珍并不在场，王桂珍委托自己的母亲过来处理此事，当时王某的父亲王怀明也在场，买卖房屋这种大事都是由父母主持，王某当时也在，不过在屋外，是由其父亲王怀明签署的。《买卖房屋草契》上所有手写部分均为王惠兰代笔，包括所有中证人及王桂珍的签字也是王惠兰代写的，王桂珍处的手印是王桂珍的母亲按的。其他中证人及代笔人的手印都是本人按印。王桂珍表示其对此《买卖房屋草契》不知情，也没有授权母亲去买卖房屋。当时王某尚未年满十八周岁，不具有签订《买卖房屋草契》的行为能力。王某表示其1994年12月份在首都机场当保安，月收入500元，购房款3000元有一部分是自己的钱，有一部分是父亲王怀明给的，原告在签订《买卖房屋草契》时马上就十八周岁，且已经工作，可以从事与其相符的民事行为。
王某另提交了《北京市房屋契证》一张，记载：出让人王桂珍，女，年龄51，住址×××村，承受人王某，男，年龄20，住址×××村。房屋坐落顺义区××镇×××村，东至道、南至空地、西至道、北至道。正房五间，房价三千元，占地面积670m2，纳税额180元。本契类别买卖，税率6%……，立契日期95年1月10日。加盖北京市财政局、顺义县财政局公章及经办人王朝相印。王桂珍表示该证据真实性无法核实。
涉诉土地的集体土地建设用地使用证原件在王某处持有，王某称王桂珍已将原件交给村委会，在双方签署了《买卖房屋草契》后，村委会将集体土地建设用地使用证原件交给了王某。王桂珍表示其常年不在家，在十九世纪六七十年代王桂珍已经嫁到山西，涉诉宅院由王桂珍的奶奶居住，还有租房的房客。后来因王桂珍长期不在家，就将宅院交给王怀利照管，王怀利照管期间有很多租客租房。后交给王某的父亲王怀明居住，谁领的集体土地建设用地使用证不知道，谁将使用证交给王某的也不清楚，因王某长期借住在涉诉宅院，故使用证在王某处保存。
我院工作人员向张树山出示了《买卖房屋草契》并对张树山进行了询问，张树山证言内容为：我印象里没有在这份草契上签字和按手印，我没干过这事。1995年我在大队管生产，也不管这事，当时的村书记是李有田，王惠兰是会计，邱会芹是出纳。王桂珍家的房子卖没卖这事我不清楚，听说王怀明在那盖房，之后王怀明一家在那住。王桂珍什么时候离开×××村的不知道，她平时什么时候回来也不知道。
我院工作人员向邱会芹出示了《买卖房屋草契》并对邱会芹进行了询问，邱会芹证言内容为：我记不清楚了，这件事我没有印象。在1995年时我是村妇联主任兼任出纳，我看草契上的字像王惠兰的字，李某当时是村长，李有田是书记，许长林是支委。王桂珍房屋卖没卖我不清楚，她平时回不回来我不知道，她就是回来我也不认识。王桂珍家宅基地的房子谁建的不清楚，王怀明一家一直在那儿居住。
我院工作人员向王怀俊出示了《买卖房屋草契》并对王怀俊进行了询问，王怀俊证言内容为：我不知道这个事，我也没参与，草契上的字不是我签的，手印也不是我按的，只是听说王桂珍让王怀利管这个房子，其他不知道。我和王怀利是堂兄弟，王桂珍的父亲和我也是堂兄弟，王桂珍在18岁左右就和她丈夫当兵走了，后来不知道什么时候转业去了山西，王桂珍的丈夫就是×××村的，她们平时回不回村里我也不知道，有时王桂珍回来也到我这来看看，她已经有段时间没回来了，王桂珍家宅基地上的房子现在是王怀明一家在住，什么时候搬进去住的，为什么在那儿住我也不知道，房子谁建的我也不知道。
我院工作人员向王惠兰出示了《买卖房屋草契》并对王惠兰进行了询问，王惠兰证言内容为：这份草契上的字是我写的，当时我是村里的会计。村里不管是分家还是买卖房屋，都是先和书记李有田说好，书记告诉我这个事，让我去给代一下笔，具体内容他们怎么说，我们怎么写。这份草契在哪儿写的我记不清了，谁在场也记不清了，王某的名字为什么改动也记不清了。中证人上面的名字都是我代笔的，有可能这些中证人在场也有可能不在场，不在场的本家再去找他们按手印。李某是当时的村长，许长林可能是支委，邱会芹是出纳。草契的三个章是谁盖的我不知道，一般情况下书记让我带着章，但这个事村委会的章是不是我盖的记不清了。3000元给没给不知道。王桂珍的母亲在不在场记不清了。王桂珍什么时候离开×××村的、多长时间回来一次我不知道。王桂珍家在村里的宅基地原来有五间房，后来被翻建了，不知道谁建的，王某一家长期在那居住。
我院工作人员对胡淑芳进行了询问，胡淑芳证言内容为：听说王怀明买了王桂珍的房子，1995年王怀明把房子翻建了，因为我家也是1995年盖的房，所以我记得很清楚。之后有一天，具体哪天不记得了，我去王怀明家里（新买的房）待着，看见王桂珍和她女儿去王怀明家里遛弯，还和王怀明的妻子说话，说瞅瞅老地方。后来王桂珍就走了，我也走了。可能是王桂珍母亲去世，下完葬后过来看看。
我院工作人员对顺义区××镇×××村村民委员会赵学文村长进行了询问，赵学文证言内容为：关于1992、1993年土地确权时王桂珍是否在家，集体土地建设用地使用证谁领取的这些情况无法查证。王桂珍家的老宅子是王某家翻建了，不知道王桂珍是否将老宅子出售给王某，也不知道为何王某家在王桂珍的老宅子处建房。王桂珍很早就不在村里住了，春节或者老王家有事，王桂珍都会回来，王桂珍的丈夫也是×××村的，她丈夫家有事她们也回来，回来之后住亲戚家里。不清楚王桂珍回来看到老宅子被翻建并由王某一家居住是否提出异议。
对于我院出示的询问笔录，王某表示因年代久远，证人有些事记不清很正常，但这些证人均证实王桂珍经常回村，对原告建房并在此居住20余年的事实是明知的，从王桂珍到原告家串门的这种交往行为及原告经常回村的事实来看，王桂珍对将涉诉房屋出售给原告是明知的也是同意的，也没有提出过异议。王桂珍表示，张树山、邱会芹、王怀俊明确表达原告作为主要证据提供的《买卖房屋草契》上的签字和手印都不是自己的，同时表达了对于原告主张的双方之间存在房屋买卖合同关系一事根本不知情，代笔人王惠兰关于写草契时中证人可能在场可能不在场的陈述与中证人的陈述相吻合，该四人均无法证实双方存在房屋买卖关系。对于胡淑芳陈述的内容王桂珍不认可，赵学文的陈述中关于王桂珍经常回家的部分不认可，实际上王桂珍自迁往山西后，基本上没有回来过。
王桂珍表示，王桂珍的丈夫及其公公婆婆均为××地区×××村村民，其公婆生前一直在×××村居住。王桂珍母亲的户口原登记在×××村，在1992年至1993年土地确权时，王桂珍母亲户口已经迁出×××村，王桂珍本人的户口亦在1968年从×××村迁出至山西。王桂珍的夫家虽在×××村，但其从来不回来探望公婆，只是寄送生活费。公婆去世王桂珍也没有回家，是王桂珍的丈夫和子女回来处理。王桂珍认可在2000年其母亲去世时安葬在×××村，其回到×××村处理母亲的安葬事宜。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、集体土地建设用地使用证、《买卖房屋草契》、《北京市房屋契证》、照片、询问笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
根据原告提交的《买卖房屋草契》内容看，王桂珍将4号院内房屋出卖给王某，并经由村委会、工商联合社及乡政府的盖章确认，后王某办理了《北京市房屋契证》，结合代笔人王惠兰的陈述、王某一家将房屋翻建后二十余年一直在4号院内居住生活并持有集体土地建设用地使用证原件的事实，已经形成完整的证据链，可以认定王某陈述其与王桂珍之间存在房屋买卖合同关系的事实。王桂珍虽辩称双方系借住关系，但就此并未进行举证，另结合其他证人证言可以认定王桂珍在1995年之后多次往返于山西及×××村，且其夫家亦为×××村人，在4号院房屋被翻建及王某一家居住二十余年的时间内，王桂珍未提出任何异议或主张任何费用，不符合一般生活常理，故对其辩解意见，本院不予采信。王某父亲王怀明代理王某签署《买卖房屋草契》，王某接受房屋的行为系纯获益民事行为，王桂珍以其不具备民事行为能力为由主张行为无效，无法律依据。
现有的法律及政策不禁止同村村民之间的房屋买卖。在得到本村村民委员会和乡镇政府认可的情况下，从有利生产及方便生活的角度来看，同村村民之间在平等自愿的前提下进行房屋买卖及流转宅基地使用权，有利于协调农村的生产生活秩序。本案中，原、被告双方签订的《买卖房屋草契》系双方的真实意思表示，内容合法有效，应受到法律的保护。王某已按约定履行了付款义务，涉诉房屋已经实际由王某占有、使用多年。王某依法交纳了契税。至此，原、被告之间房屋买卖合同的主要义务已经履行，原、被告双方的房屋买卖合同应属合法有效。原告王某要求确认4号院内房屋归其所有的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款之规定，判决如下：
一、确认原告王某与被告王桂珍于一九九五年一月八日签订的《买卖房屋草契》有效；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
案件受理费三十五元，由被告王桂珍负担，于本判决生效之日起七日内负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 张 蕾
二〇一七年十二月二十八日
书记员 孙建伟