苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第0233号
原告中国银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。
负责人钱剑良，该行行长。
委托代理人汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。
委托代理人汤子高，江苏拙正律师事务所律师。
被告周燕。
被告沈芳。
原告中国银行股份有限公司吴江分行与被告周燕、沈芳金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后依法由审判员张勇适用简易程序进行审理。后因被告沈芳下落不明，本院于2014年3月15日作出民事裁定将本案转为普通程序并依法组成合议庭于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪天睐，被告周燕�庭参加诉讼。被告沈芳经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等，公告期间届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司吴江分行诉称：2013年3月，原告与两被告签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定两被告向原告借款450万元用于购买坐落于苏州市吴江区XXX的房产，借款期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款法。两被告以以上房产为上述借款提供抵押担保。借款人如未按约定期限还款，原告有权对逾期部分按约定贷款利率的1.4倍计收罚息。两被告如未按期归还借款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，贷款人有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。原告按约于2013年3月18日向两被告发放了贷款450万元，并就上述房产办理了抵押登记手续，其中XXX房产抵押登记的债权额为114.5万元，XXX房产抵押登记的债权额为166.5万元，XXX房产抵押登记的债权额为85万元，XXX房产抵押登记的债权额为84万元，抵押权人均为原告。截止2014年1月1日，被告已连续三期未能按约履行还款义务，两被告拖欠贷款的行为已违反借款合同的约定，原告为此委托律师发函给两被告，宣布贷款全部提前到期，并要求两被告提前归还全部贷款本息，但两被告仍未履行还款义务，故起诉请求判令：1、两被告共同归还借款本息4383200.83元（截止2014年1月1日的本金4303963.72元，利息76987.85元，罚息2249.26元，之后的利、罚息以借款本金4303963.72元按借款合同约定贷款利率的1.4倍计算至实际给付之日止）；2、两被告赔偿原告律师费损失193100元；3、若两被告不履行上述债务，则原告有权对抵押物行使优先受偿权；4、两被告承担本案诉讼费用。
被告周燕辩称：当�其与案外人张才观共同出资购买涉案商铺，但最终房产证办到了其与被告沈芳名下，二人共同所有，各自50%的份额。其与沈芳共同向原告借款450万元是事实，对原告主张的借款本息金额无异议。所购买的商铺也确实抵押给了原告。贷款已按约还款至2013年10月1日，之后由于张才观涉嫌犯罪，且张才观骗取其1800多万元，导致其无力偿还贷款。
被告沈芳未作答辩。
经审理查明：2013年3月1日，被告周燕、沈芳共同作为借款人（抵押人）与原告作为贷款人（抵押权人）签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定两被告共同向原告借款450万元，用于购买坐落于苏州市吴江区XXX商业用房，借款期限为120个月。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款实际放款之日起12个月重新定价一次，重新定价日为实际发放款日在重新定价当月对应日，第一个浮动周期内按实际放�日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%。还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金在本合同执行利率水平上加收40%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。若借款人未按期归还贷款本息或支付其他应付费用的，则贷款人有权宣布全部贷款提前到期并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用。两被告以以上房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人为实现债权而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。2013年3月18日，原告按约向两被告发放了贷款450万元，相应借款借据载�月利率为6.0042‰，期限自2013年3月18日起至2023年3月18日止，按等额本息还款法归还贷款本息，用途为购商铺。2013年4月16日，双方就上述借款合同项下的抵押物办理了抵押登记手续，抵押公示登记的债权数额与原告诉称的金额一致，抵押权人为原告。两被告仅按约归还了2013年10月1日前的利息，之后未再按约归还借款利息。原告于2014年1月24日委托江苏拙正律师事务所向两被告发送律师函，该律师函载明，截止2014年1日1日，被告已连续三期未能偿还贷款本息，遂宣布贷款合同项下的全部贷款提前到期，并要求两被告于2014年1月30日前偿还全部贷款本息。但两被告未能履行还款义务。截止2014年1月1日，两被告尚欠借款本金4303963.72元，利息76987.85元，罚息2249.26元。
另查明：2014年2月13日，原告与江苏拙正律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定原告委托该所就本案代为参加诉讼，原告应向该所支付律师费193100元。原告于2014年6月27日向该所支付了律师费193100元。
以上事实，有原告提供的个人商业用房贷款合同、借款借据、房屋他项权证、利息清单、聘请律师合同、律师费支付凭证、原告委托代理人及被告周燕的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与两被告之间签订的个人商业用房贷款合同依法成立并有效。原告履行发放贷款义务后，两被告理应按约履行，其未能按约归还借款本息的行为已构成违约，原告有权依照贷款合同的约定宣布贷款全部提前到期，两被告拖欠原告借款本金4303963.72元及相应利息的事实清楚，故原告要求两被告共同归还借款本金4303963.72元及相应利息的诉讼请求于法有据，应予支持。原告关于律师费的诉讼请求符合双方合同的约定，不违反法律规定，且原告已实际支付，故对该项诉讼请求亦应予支持。原告依据上述个人商业用房贷款合同中的抵押条款主张对抵押物享有优先受偿权，在抵押物已办理抵押登记手续的情况下，该主张符合法律规定，应予支持。被告沈芳未到庭应诉及抗辩，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周燕、沈芳于本判决生效后十日内共同归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金4303963.72元及相应利、罚息（截止2014年1月1日的利息76987.85元、罚息2249.26元，自2014年1月2日至本判决确定给付之日止的利、罚息按《个人商业用房贷款合同》的约定计算）。（如采用转账方式支�，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
二、被告周燕、沈芳于本判决生效后十日内共同赔偿原告中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失193100元。
三、若两被告至期不履行上述二项债务，则原告中国银行股份有限公司吴江分行有权就本案所涉债权（包括诉讼费用）以两被告抵押的坐落于XXXX商业用房（他项权证分别为XXXX）折价或以拍卖、变卖该抵押房产所得价款在各自登记债权额范围内优先受偿，不足部分由两被告继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46108元，公告费560元，合计46668元，由两被告共同负担并于本判决生效后十日内直接交付原告，�告已预交的诉讼费用本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 张 勇
人民陪审员 陈玉琴
人民陪审员 洪志英
二〇一四年六月三十日
书 记 员 向 军
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为�押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务�清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。