江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02032号
上诉人（原审被告）常熟中南世纪城房地产开发有限公司。
法定代表人陈锦石，董事长。
委托代理人周晓玉。
委托代理人王华峰。
上诉人（原审被告）广州粤华物业有限公司。
法定代表人陈谨，董事长。
委托代理人连允林。
委托代理人武继凯。
被上诉人（原审原告）张清华。
委托代理人陈艳，律师。
原审被告广州粤华物业有限公司常熟分公司。
负责人连允林，总经理。
上诉人常熟中南世纪城房地产开发有限公司、广州粤华物业有限公司因健康权纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟虞民初字第0072号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理本案�现已审理终结。
原审法院查明：2013年11月6日上午，张清华在房产中介人员陪同下，到常熟中南世纪城11幢看一套高层待售住房。房产中介人员至广州粤华物业有限公司常熟分公司处取到了待售住房的钥匙后，陪同张清华去11幢高层的一套住房看房。张清华因在该套住房的室内无法看清赠送面积部分，就下楼走到11幢楼下地面处往上察看，在此过程中，张清华踏上采光井玻璃顶察看时，所踩上的一块玻璃连同金属支架断裂掉落，致使张清华坠落至地下室而受伤。经陪同人员报警后，常熟市公安局虹桥派出所出警救助，120急救车和消防人员也赶到现场。消防人员用梯子将张清华从地下室救出后由120急救车送往常熟市第二人民医院治疗。经诊断为腰2椎体压缩性骨折、胸11椎体压缩性骨折。2013年11月11日，张清华遵医嘱转入华东医院住院治疗，住院期间行全麻下脊柱内固定术，至2013年11月18日出院。至起诉时，张清华已花去医疗费用72751.43元，支付陪护费280元。
原审法院另查明：常熟中南世纪城11幢系常熟中南世纪城房地产开发有限公司开发的楼盘。2008年5月13日，常熟中南世纪城房地产开发有限公司与广州粤华物业有限公司签订《常熟中南世纪城（北区）前期物业服务合同》，本案事发地点11幢楼在此范围内，明确以服务期限、服务内容与质量，并明确物业共用部位、公用设备设施统一委托物业公司经营或管理。
原审中，经张清华申请，原审法院调取了常熟市公安局虹桥派出所的接处警登记表和出警的现场录像。接处警登记表反映接警时间是2013年11月6日9时22分，报警内容是中南世纪城11幢玻璃碎掉了，有人掉到了地下室。处警经过是中南世纪城11幢地下室玻璃碎掉了，有人掉到了地下室，通知120，前往处警，经了解，摔伤的是一名女子叫张清华。出警的现场录像反映，事发现场120急救车，消防队均到场，消防人员用梯子将张清华从地下室救至地面，并由120急救车送往医院。现场中采光井顶部左起第三块玻璃已经破碎并连同金属支架掉落在地下室。采光井处没有防护设施，也没有设置警示标志。
原审中，原审法院还进行了现场勘验，经物业公司人员确认，该处采光井为中南世纪城11幢108室地下室所在的采光井，采光井位于外墙墙体凹进处，与地面平行，采光井结构为玻璃覆盖在金属支架上，玻璃平面与地面有十公分左右的高度，该处周围由绿化带隔离封闭，并非专供行人通行的走道。
原审原告张清华的一审诉讼请求为：请求判令被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司和被告广州粤华物业有限公司常熟分公司连带赔偿原告医疗费74231.43元，被告�州粤华物业有限公司常熟分公司的赔偿责任由被告广州粤华物业有限公司承担。诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案原告张清华坠落处的采光井，系中南世纪城11幢楼地下室的采光井。被告辩称本案中采光井玻璃顶属于中南世纪城11幢108室业主的专有部位，但其提供的证据并不能证实此主张；广州粤华物业有限公司提供的《关于安装采光井玻璃防护网的函》，也从侧面证实了该采光井玻璃属于公用部位。该采光井玻璃顶的位置位于中南世纪城11幢外墙凹进处相连的地面，高于地面十厘米左右，与外墙一样应属于公用部位。常熟中南世纪城房地产开发有限公司作为采光井玻璃顶设施的所有人和管理�，有义务保证该设施的安全性。从现场情况来看，该项采光井露出地面仅十厘米左右，其周围没有设置防护栏等防护设施，也未设置警示标志，而且采光井玻璃顶缺乏应有的承重能力。该设施本身的不安全因素是造成张清华坠落的主要原因。常熟中南世纪城房地产开发有限公司提供的证据不能证明其没有过错，故应承担相应的赔偿责任。广州粤华物业有限公司是该小区的物业管理者，该采光井属于其物业管理服务的范围，该采光井存在的不安全性，其应当发现并采取相应的措施消除不安全因素，而广州粤华物业有限公司没有提供证据证明其尽到了相应的管理义务，故其对张清华坠落事故的发生也应当承担相应的赔偿责任。张清华作为完全民事行为能力人，明知该采光井所处位置并非专供行人通行的走道，仍穿越绿化隔离带，并踩到采光井玻璃顶上导致坠落，其本�亦具有一定过错。但应当指出，采光井玻璃顶本身的不安全因素是导致张清华坠落的主要原因，如果该设施不存在安全隐患而是具有足够承重能力，即使张清华踩在玻璃顶上面，也不会发生坠落，因此，张清华只应承担次要责任。结合各方的过错程度，法院认定常熟中南世纪城房地产开发有限公司应承担百分之五十的赔偿责任，广州粤华物业有限公司应承担百分之三十的赔偿责任，张清华自行承担百分之二十的赔偿责任。广州粤华物业有限公司常熟分公司作为广州粤华物业有限公司下设的不具有独立法人资格的分支机构，其实际进行物业管理，但物业管理服务合同由广州粤华物业有限公司与常熟中南世纪城房地产开发有限公司签订，故应由广州粤华物业有限公司承担赔偿责任。原告张清华在本案中仅主张至起诉时已经发生的医疗费，其余赔偿费用今后另行主张，法院予以准许。审查原告张清华提供的票据，其中医疗费票据为72751.43元，陪护费票据为280元，其中陪护费因在本案中未主张，故可另行主张。医疗费72751.43元，应由常熟中南世纪城房地产开发有限公司赔偿百分之五十即36375.72元，应由广州粤华物业有限公司赔偿百分之三十即21825.43元，其余由张清华自行承担。原审法院遂依照《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十六条、第二十六条、第八十五条的规定判决：一、被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司赔偿原告张清华医疗费36375.72元，于判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告张清华指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。二、被告广州粤华物业有限公司赔偿原告张清华医疗费21825.43元，于判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告张清华指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。三、驳回原告张清华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，由原告张清华负担128元，由被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司负担321元，由被告广州粤华物业有限公司负担193元（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，法院不再退还，由被告在判决生效之日起十日内向原告支付）。
上诉人常熟中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南开发公司）不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、采光井玻璃顶权属认定有误。相关权属应属于中南世纪城11幢108室房屋业主�即便属于共用部位，也应当归全体业主所有，中南开发公司不应承担所有人的责任。二、采光井玻璃顶不存在不安全因素。采光井在规划、设计、施工方面均符合国家规范要求并通过竣工验收，其作用是满足地下室采光而非供行人通行的，对此不应考虑承重能力。三、原判责任划分不合理。张清华是房产中介人员带领看房的，中南开发公司并未参与其中。张清华看房时随意穿越绿化带，踩踏玻璃顶，才导致本案事故发生，其应自负主要责任。请求二审撤销原判，驳回张清华全部的一审诉请。
上诉人广州粤华物业有限公司（以下简称粤华物业公司）不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、采光井玻璃顶权属认定有误。作为中南世纪城11幢108室房屋的配套措施，不属共有部分，也不是粤华物业公司与中南开发公司前期物业服务合同约定的管理范围，粤华�业公司不应承担管理人的责任。二、粤华物业公司已经尽到应尽的谨慎注意义务，张清华的主观过错是造成本案事故发生的主要原因，其前来看房并非粤华物业公司人员陪同，且肆意穿过绿化带，漠视警告随意踩踏，对其自身损害负有主要过错。
被上诉人张清华表示服从原判。
原审原告广州粤华物业有限公司常熟分公司未提交二审委托代理手续，视为未到庭。
本院查明的事实与原审查明的一致。
本院认为：根据侵权责任法的有关规定，经营者未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害的，赔偿权利人有权请求其承担相应的赔偿责任。本案中张清华赴中南开发公司开发的常熟中南世纪城11幢实地查看一套高层待售房屋，因无法看清随房附赠的面积转而至11幢楼下地面向上查看，其间张清华从地面采光井玻璃顶上坠落受伤。作为开发商的中南开发公司，明知设计、施工的采光井玻璃顶并不具备相应承重能力，在应知未作物理隔离便难以杜绝看房人员踏足之情况，未能及时消除该安全隐患，或者予以必要的指引、提示，以避免可能进入此地却不甚了解此处潜在危险的人员发生事故，其作为危险源开启和不力控制者，有违法定义务；况接待张清华现场看房属中南开发公司营销活动范畴，张清华之行为也具有增益中南开发公司的特质，中南开发公司提供随房附赠面积的促销手段，也应提供一定的查看便利与协助，在并无证据表明张清华失足非与中南开发公司售房有关的情况下，根据收益与风险相一致的要求，中南开发公司也应被课以相应的安全保障义务。故在本案中，原审法院判令中南开发公司担负50%的赔偿责任公平合理。粤华物业公司系中南世纪城前期物业服务企业，应�了解小区内楼外地面设施的实际状况以及维护方式，从其在原审中举证其曾向中南开发公司提交过《关于安装采光井玻璃防护网的函》，意识到采光井玻璃顶刚度不够存在安全隐患的情况下，未能举证证明在中南开发公司尚未采取防护措施前，作为物业管理人已行设置明显警示标志和采取临时安全措施，以避免进入小区人员走上采光井玻璃顶造成安全事故的情况发生，也负有一定的管理过失。原审法院判令粤华物业公司担负30%的赔偿责任并无不当。不可否认，张清华对本起事故发生亦负有过错，应自负部分责任，但从促进和保障社会活动参与者人身安全角度，本案裁判更应促使中南开发公司、粤华物业公司在经营和管理过程中，不断加强对他人人身安全方面的关照与保护。
综上，二上诉人上诉主张依法不能成立，本院碍难支持；原审法院判决结果正�，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1284元，由上诉人常熟中南世纪城房地产开发有限公司负担642元，由广州粤华物业有限公司负担642元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王岑
代理审判员 陈斌
代理审判员 姚望
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 裘实