贵州省正安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0324民初226号
原告（反诉被告）：七冶房地产开发有限责任公司正安分公司，组织机构代码55190480-7。地址：正安县凤仪镇文化路。
法定代表人：章连根，男，该公司执行董事。
委托代理人：冯建学，男，贵州钧衡律师事务所律师。
委托代理人：娄晶，男，该公司员工。
被告（反诉原告）：万碧云，男，汉族，1959年10月08日出生，贵州省正安县人，住正安县。
委托代理人：祝娅，女，贵州名城律师事务所律师。
原告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司（以下简称七冶房产正安分公司）与被告万碧云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，于2016年7月25日作出（2016）黔0324年民初607号民事判决。判决后双方均不服提出上诉，经遵义市中级人民法院审理后于2016年12月16日以（2016）黔03民终4904号民事裁定书裁定撤销本院一审判决，发回本院重审。本院于2017年1月19日重新立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人冯建学、娄晶，被告万碧云及其委托代理人祝娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告七冶房产正安分公司诉称：2015年5月4日，原告与被告签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定：被告将位于正安县凤仪镇桃园社区一小区编号为1-163号房屋交给原告拆迁，其中门面面积为70.84㎡；被告选择东方新城锦绣苑22号、23号、24号门面作为还房进行产权调换，三间门面建筑面积为103.41㎡。还房面积以交房时房产部门确定的面积为准，对因面积变化产生的差价，在交房时一次结清。工程完工后，经房产门面测量，三间门面面积共计为82.74㎡，按照协议约定，被告应补原告框架差7,084.00元、超面积11.9㎡差价97,461.00元，共计104,545.00元。现被告已接收了23号、24号门面并实际占用了22号门面，要求被告支付拆迁门面产权调换差价款104,545.00元。
被告万碧云辩称：对原告诉称门面产权调换的事实及要求补面积差价款104,545.00元无异议。并反诉称：双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》约定，被告被拆迁的房屋门面面积为70.84㎡，原告用面积为103.41㎡还房门面的产权作为调换。超面积部分由被告补原告差价每平方米8,190.00元。但后来原告还房的三间门面面积总共为82.74㎡，与协议约定的还房面积少了20.67㎡，现该门面价值为17,000.00元/㎡。由于被告违约，给原告造成损失。因此，特反诉请求原告支付20.67㎡的门面按实际价值计算，减除协议约定的价值差价，损失为84,641.70元【17,000.00元/㎡×20.67㎡－（32.57㎡×8,190.00元/㎡）】；由原告赔偿因少还20.67㎡门面的租金损失120万元（按使用年限40年计算）。
原告针对被告的反诉请求辩称：原告已经还给被告门面面积82.74㎡，超出被告被拆迁的门面面积，并未损害被告的权益；同时，被告并未取得20.67㎡的门面的所有权，其不能主张按还房价格购买超出协议的面积损失和租金损失，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、《房屋拆迁产权调换协议》，用以证明双方签订协议，约定产权调换的具体内容。
2、《东方新城改造产权调换房屋价差结算表》、《业主交房流转表》、《安置还房交纳费用清单》，用以证明原告已将23、24号门面房交付被告。
3、图片1张，用以证明被告已实际占用22号门面房。
4、《正安县人民政府关于东方新城安置还房有关事宜的批复》，用以证明原告是按照政府规定的价格计算还房超出面积价款。
5、《正安县东部片区一期旧城改造待拆迁房屋附属建筑物、预期还房价格评估报告书》、《县城东部片区一期旧城改造待拆迁房屋附属建筑物、预期还房价格技术报告书》，用以证明被告被拆房屋评估价格标准及还房价格标准。
6、房产测绘分户平面图3份，用以证明22、23、24号门面房的实际面积。
被告（反诉原告）为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、《房屋拆迁产权调换协议》，用以证明被告被拆门面房面积为70.84㎡，协议约定所还门面房面积为103.41㎡，对所还门面房面积减少没有约定。
2、《价格认定结论书》，用以证明被告所还门面房2013年1月的市场销售价格为17,000.00/平方米。
3、门面出租协议三份，用以证明已还的三间门面，每年租金共计9万元，用以证明少还面积为20.67㎡的门面，按40年计算，租金损失为120万元。
4、四川天信资产评估有限公司资产评估报告一份。用以证明原告因未按协议约定少还了20.67㎡的门面自2012年4月至2052年4月的租金损失情况。
本院对原、被告提供的证据作如下分析认定：原告提供的1号、2号、3号、4号、6号证据，被告无异议，符合证据“三性”，本院予以确认；原告提供的5号证据，系政府在实施县城东部片区开发时，对所涉及拆迁房屋所作的普遍意义的评估，但对具体的房屋价格不具有确定性，因此，不能作为认定本案事实的依据。被告提供的1号、2号证据，原告无异议，本院予以确认；被告提供的3号证据不具备证据的合法和关联性，其证明效力，本院不予确认；被告提供的4号证据，虽然原告认为被告不能以此主张损失，但对证据本身的合法性未提出异议，因此，对该证据的“三性”，本院予以确认。
经审理查明：2010年，正安县东部片区进行旧城改造，被告与原告于2010年5月4日签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定内容包括：被告被拆门面房建筑面积为70.84㎡，房屋交给原告拆除后，被告选择原告按规划修建的县城东方新城锦绣苑建筑面积为103.41㎡的22号、23号、24号三间门面房进行产权调换；被告补偿原告被拆门面砖混结构框架差7,084.00元，原告超还被拆门面面积32.57㎡，按相应的商品门面房实际销售优惠9%由万碧云购买；过渡期为24个月，从2010年4月起至2012年4月止；门面房过渡费为每月566.72元、搬迁费为531.30元；协议所涉及的还房面积，以交房时房产部门测量确定的面积为准，对因面积变化而产生的差价，在交房时一次结清。
2012年7月，正安县人民政府确定6号路（锦绣苑、文昌苑）地段所还门面房超面积还房的基准价为9,000.00元/平方米，根据双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》的约定，被告与原告确定万碧云以8,190.00元/平方米价格购买超还门面房部分。2012年12月28日，原、被告办理了23、24号门面房的交房手续。因被还门面房面积与协议约定面积不符，被告拒绝支付门面还房差价款，双方未对22号门面进行移交。2013年12月，原告将22号门面房钥匙交与被告。2015年11月3日，经正安县房屋产权登记服务中心测量，东方新城锦绣苑22号门面房建筑面积为29.98㎡，23号门面房建筑面积为26.38㎡，24号门面房建筑面积为26.38㎡，三间门面房建筑面积共计82.74㎡。被告认为按双方签订的协议约定，原告少还了20.67㎡的门面面积而拒绝与原告结算差价。原告因此而向本院提起诉讼。在审理过程中，万碧云申请对22、23、24号门面房2013年1月的市场销售价格进行评估，经遵义市价格认证中心认定为17,000.00/平方米，万碧云支付认证费5,000.00元。
本案在重审过程中，被告因变更了反诉请求而申请对少还20.67㎡门面40年的租金进行评估。经四川天信资产评估有限公司评估，少还的20.67㎡门面从约定交房之日（2012年4月）起至2052年共40年租金一次性受偿的市场价值为377,700.00元（其中前五年租金共计101,112.39元），被告支付了评估费7,000.00元。
被告对原告主张要求被告支付门面还房差价104,545.00元无异议，原告对按《房屋拆迁产权调换协议》约定少还被告门面面积20.67㎡予以认可。本案的争议焦点是：原告是否应当承担还房门面面积差的实际损失，损失如何计算；被告主张的少还20.67㎡的门面租金损失120万是否符合本案实际和法律规定。
本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，真实有效。双方应当按照协议的约定履行自己的义务。原告主张要求被告支付门面还房差价104,545.00元，被告对此无异议，本院予以支持。被告反诉认为原告实际调换给被告的门面82.74㎡与协议约定调换给被告的门面103.41㎡相差了20.67㎡，原告亦认可，本院予以确认。关于反诉原告主张的损失问题，原、被告在协议中明确约定了原告拆除被告门面面积70.84㎡，用自己修建的位于县城东方新城锦绣苑22号、23号、24号三间共计面积103.41㎡的门面作为调换，原告应当按该协议履行，而原告未按该项约定履行，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告应当赔偿因违约给被告造成的损失。由于双方签订的协议只约定了超还的32.57㎡的门面（被拆门面面积70.84㎡，约定还房面积103.41㎡）由被告按相应的商品房门面实际销售价优惠9%购买，而未约定实际还房面积与合同约定还房面积不符的处理方式，双方在庭审中认可已经还房的门面在交房时实际销售价按8,190.00元/㎡计算由拆迁还房户购买，本院予以认定。对减少面积的损失，按照遵义市价格认证中心2016年5月20日作出的认证结论，该门面房的市场销售价为17,000.00元/㎡。因此，原告应当赔偿被告未按协议约定而少还20.67㎡门面面积的损失，应按市场销售价格与约定销售价格之差，为：182,102.70元【20.67㎡×(17,000.00元/㎡-8,190.00元/㎡)】。关于被告反诉主张原告赔偿少还20.67㎡门面的租金损失120万元（按使用年限40年计算）的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因原告七冶房产正安分公司未按约定履行，少还了原告20.67㎡的门面面积，按照双方的约定，该面积应当于2012年4月交房，被告可以获得的利益应为原告未按时交房且未获得赔偿而造成的租金损失，当被告获得相应赔偿后，该租金损失则不存在。因此，原告在未支付上述赔偿款182,102.70元之前，应当赔偿被告从2012年5月起至付清赔偿款之日止的租金损失，参照资产评估报评估中关于20.67㎡门面从2012年4月至2017年4月（即前5年）租金计算标准，本院认定租金损失为20,222.00元/年（101,112.39元÷5年）。对被告的其他反诉请求，本院不予支持。
综上所述，原告七冶房产正安分公司要求被告万碧云支付拆迁门面调换差价104,545.00元，被告无异议，本院予以支持。反诉被告七冶房产正安分公司应当赔偿因未按协议约定而少还反诉原告万碧云20.67㎡门面的价值差损失182,102.70元，并赔偿该面积的门面因未按约定时间交付给万碧云造成的租金损失（至付清赔偿款之日止按20,222.00元/年计算）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、由被告万碧云支付原告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司门面产权调换差价104,545.00元。
二、由反诉被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司赔偿反诉原告万碧云因未按协议约定少还20.67㎡门面的价值损失182,102.70元。
上述一、二项折抵后，由反诉被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司于本判决生效后十日内支付反诉原告万碧云损失现金77,557.70元。
三、由反诉被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告万碧云20.67㎡门面租金损失（自2012年5月起至上述一、二项折抵后确定的损失付清之日止，按20,222.00元/年计算）。
四、驳回反诉原告万碧云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,200.00元，由被告万碧云负担；反诉案件受理费7,300.00元，由反诉原告万碧云承担5,700.00元，由反诉被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司承担1,600.00元；两次评估费共计12,000.00元，由反诉原告万碧云承担5,000.00元，反诉被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司承担7,000.00元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
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审 判 长 傅百毅
审 判 员 袁定刚
人民陪审员 李英桥
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 彭春贤