北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初193号
原告（反诉被告）：杨硕，男，1984年5月7日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：徐志华，北京市融智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘宇彤，女，1970年11月27日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宇，北京市炜衡律师事务所实习律师。
原告杨硕与被告潘宇彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨硕的委托诉讼代理人徐志华、被告潘宇彤的委托诉讼代理人韩笑天、孙宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨硕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付违约金1.5万元；3.判令被告立即腾退北京市西城区玉桃园X区甲XX室的房屋；4.判令被告支付自2015年10月1日至实际腾退日的房屋使用费，每月按2万元计算。诉讼过程中，杨硕增加诉讼请求：判令被告支付原告直接经济损失504750元。事实和理由：2013年10月1日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区玉桃园X区甲XX室房屋租给被告使用，月租金为1.5万元，合同约定了租赁期限、租金给付时间、方式等内容。合同履行中，被告未按约履行合同义务，拖欠租金，原告依据租赁合同第八条、第九条等约定提起诉讼。
潘宇彤辩称，涉案房屋2015年10月8日后由于原告委托了一伙人到房屋进行滋事，当时打了租住房屋内的一个人，造成轻伤，并绑架了一个人，经过这次事件以后，被告已经不敢在租住的房屋内居住一直闲置，在此事后联系不上原告无法协商，不能正常履行租赁合同是原告造成的，不是被告违约，因此在此过程中，不存在支付违约金和腾退房屋的问题，也不存在支付房屋使用费的一个情况，并且被告在承租房屋之初，房屋没有任何装修，被告与原告协商后对房屋进行了精装修，当时约定精装修如果双方协商合同履行到期可以归原告所有，如果提前解除合同，被告有权要求原告对于装修的费用残值部分予以补偿，但现在由于原告已经不露面，公安机关也联系不上原告，现在被告无法与原告进行协商，原告要求提前解除合同的一个理由，是原告将房屋出售给第三方，但出售的情况没有和被告细节上的沟通，现在被告不存在违约和拒绝支付房屋租金的事实，不同意原告的诉讼请求。
潘宇彤向本院提出反诉请求：1.要求返还装修款739201.95元；2.要求原告支付违约金1.5万元；3.请求判令原告退还房屋押金1.5万元。诉讼过程中，潘宇彤于2016年3月21日增加诉讼请求：依法判决解除合同。事实和理由：2013年10月1日双方签订房屋租赁合同，因为杨硕同意长租，并征得杨硕同意后，潘宇彤才将房屋进行高档装修，花费装修费739201.95元。2015年8月26日，潘宇彤与杨硕沟通支付房租事宜时，被告知房屋已经卖给别人了，新房东不想继续出租，潘宇彤当即表示要协商解决，要求装修补偿，到了2015年9月份，仍未达成一致，2015年10月8日，杨硕要求潘宇彤在3天内腾房，但当天中午就来了一伙人在房屋将潘宇彤的朋友绑架至一辆车中，还打伤了潘宇彤另外的一个朋友，此事已由西城分局立案，警方正对打人者进行抓捕。在法院支持被告反诉请求的情况下被告才同意解除合同。
杨硕针对潘宇彤的反诉答辩称，我们认为合同已经没有实际履行的必要，请求法院依法判决解除合同，被告要求支付装修款是没有事实法律依据的，请求法院驳回被告要求支付装修款的反诉请求，本案实际违约是被告，不同意支付违约金，对于退还房屋押金这项请求，这个事原告认，但原告已经提起诉讼，应当进行折抵，原被告在签订租赁合同后，正常履行了第一期和第二期租金交付，在2015年7月份因为原告名下房屋要出售，与被告进行协商，被告知道这个事，原告交易的对象买房人到涉案房屋内进行多次实地看房，包括与中介公司一起，说明这个事被告是明确知晓的，此后原告与买主达成初步协议后，我们向被告明示，如果要继续租就及时将租金支付给我们，我们会带租约将房屋卖给下家，如果被告不继续承租，到期就搬离，此后原告履行了通知义务，向被告指定联系人发了短信，被告后来确认说我们到期不再租这个房子，会到期腾退，到时候把押金退还给我们，在这种情况下原告与下家签订了房屋买卖合同，到2015年8月30日，被告既没有支付租金也没有腾退房屋，这时产生了本案的纠纷，被告承租房屋后从来没有与原告协商数额较大的装修，也没有约定装修怎么操作，到期或不到期怎么处置，原告是不知情的，原告买卖房屋将房屋出售，因为被告方的违约已经造成了原告赔偿买家504750元的违约金，基于上述事实请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、房屋。
坐落于北京市西城区玉桃园X区甲XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积128.8平方米，产别为私产，在京房权证西私字第XX**号《房屋所有权证》上记载的房屋所有权人为杨硕。
2015年8月6日，杨硕与案外人李XX签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李XX以成交价款550万元向杨硕购买涉案房屋。2015年10月29日，在X京房权证西字第XX**号《房屋所有权证》上记载的涉案房屋的房屋所有权人为李XX。
二、租赁。
2013年10月1日，出租人（甲方）杨硕与承租人（乙方）潘晓梅（现名潘宇彤）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期为2年11个月，自2013年1月1日起至2016年9月30日止；每月租金为1.5万元，第一年押1个月房租付11个月房租，第二年及第三年付款方式为年付，各期租金支付日期，2013年9月30日、2014年8月30日、2015年8月30日；押金1.5万元，甲方于租赁期满或合同解除后退还乙方；乙方如不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。
杨硕收到潘宇彤交付的押金1.5万元，潘宇彤收到涉案房屋居住使用。杨硕收到潘宇彤给付的2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金。
2015年5月、6月间，因杨硕出卖涉案房屋，时有人看房。2015年7月28日，潘宇彤收到杨硕的短信，内容为：“我是房东杨硕，是这样，两个事情，第一，我想跟你预约本周六看房子的时间；第二，我的工行卡号是×××户名杨硕，请将房租打到这个账户在本月底，我已经和买房客户说好，带租约销售。不会影响到你们的租约，在我签字卖房时，会通知你们来转租约。谢谢。”
自上述合同约定的租金支付期即2015年8月30日起至今，潘宇彤未给付杨硕2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金。
2015年10月份，杨硕要求潘宇彤交还涉案房屋，为此双方人员还发生了争执。诉讼中，潘宇彤称此后涉案房屋空置，且已无个人物品。
三、装修。
2013年9月20日，潘宇彤与北京XX装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由装饰公司对涉案房屋进行装饰装修，工程造价暂为60万元。2013年9月中旬，装饰公司施工人员进涉案房屋进行拆除施工，并对涉案房屋进行了装修装饰施工。装饰公司最终的结算报价为739201.95元。
诉讼中，潘宇彤就其支付了装修工程款739201.95元的主张未出示证据。装饰公司装修工长舒XX持装饰公司的授权委托书、介绍信就潘宇彤主张的对涉案房屋进行装修一节，到庭进行了陈述。
2016年6月21日，潘宇彤就其要求杨硕返还装修损失的反诉请求申请进行评估鉴定。潘宇彤拒绝本院提出的于鉴定机构勘察现场后交接涉案房屋的建议。经随机抽取鉴定机构，本院委托北京市XX价格评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋的装修价值进行评估鉴定。本院告知当事人按照评估公司要求提供资料配合鉴定，2016年12月12日，杨硕称涉案房屋的产权人早已变更为李XX，租赁合同到期后，李XX通过开锁公司更换了涉案房屋的门锁，现涉案房屋已在李XX的控制之中。后，潘宇彤撤回了鉴定申请。
四、本院于2016年1月4日收到杨硕的起诉书，于同年2月16日向潘宇彤送达了该起诉书。
本院认为，杨硕与潘宇彤就涉案房屋租赁事宜签订的房屋租赁合同，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。潘宇彤出示的证据能够证明其对涉案房屋进行了装修，但未出示经杨硕同意装修的证据，对潘宇彤之装修经杨硕同意的主张，本院不予支持。潘宇彤就其主张的装修费未出示支付凭证佐证，本院不予采信。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。杨硕于合同约定的租赁期间出卖涉案房屋，已尽通知义务，并向潘宇彤作出可继续租赁关系的承诺，故不影响潘宇彤继续租用涉案房屋履行租赁合同，潘宇彤未于合同约定的期限支付租金，属违约行为，导致合同约定的解除条件成就，杨硕有权解除合同。杨硕要求解除合同的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。潘宇彤为违约方，无权单方解除合同，对潘宇彤要求解除合同的反诉请求，本院不予支持，本院确定潘宇彤收到起诉书时即2016年2月16日为合同解除的日期。杨硕要求潘宇彤偿付违约金，存在合同依据，本院予以支持。涉案房屋已非潘宇彤控制，杨硕要求潘宇彤返还房屋已无事实基础，对其相应诉讼请求，本院不予支持。杨硕要求潘宇彤赔偿经济损失504750元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。潘宇彤装修涉案房屋未征得杨硕同意，且合同因潘宇彤违约解除，故对潘宇彤要求赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。潘宇彤要求杨硕偿付违约金的诉讼请求，无杨硕违约的事实依据，本院不予支持。合同解除后，杨硕继续持有押金无依据，应予返还，对潘宇彤要求杨硕返还押金的反诉请求，本院予以支持。
潘宇彤对自2015年10月1日至2016年2月15日租赁合同存续期间的租金负有支付义务。自2016年2月16日合同解除之日起，为房屋使用费，但双方因合同的权利义务终止，且涉案房屋的所有权人已发生变动，杨硕对房屋已无权益，故对其主张涉及该期间房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。杨硕以每月2万元计算房屋使用费，无依据，本院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：
一、杨硕与潘宇彤签订的房屋租赁合同于二○一六年二月十六日解除。
二、本判决生效之日起五日内，潘宇彤偿付杨硕违约金一万五千元。
三、本判决生效之日起五日内，潘宇彤给付杨硕二○一五年十月一日至二○一六年二月十五日期间的租金六万五千九百一十八元。
四、本判决生效之日起五日内，杨硕返还潘宇彤押金一万五千元。
五、驳回杨硕的其他诉讼请求。
六、驳回潘宇彤的其他反诉请求。
如果杨硕、潘宇彤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千四百九十九元，由杨硕负担三千五百八十八元（已交纳）；由潘宇彤负担九百一十一元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五千七百四十六元，由潘宇彤负担五千六百五十八元（已交纳）；由杨硕负担八十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年十二月二十五日
书记员 苏晓明