福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终339号
上诉人（原审被告）：林乃珍，男，1956年6月24日出生，汉族，住福建省福鼎市。
委托诉讼代理人：褚孝宾，福建鼎平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈光天，福建鼎平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑守辉，男，1971年2月1日出生，汉族，住福建省福鼎市。
委托诉讼代理人:陈振涵，福建建达（福鼎）律师事务所律师。
原审第三人：叶月芬，女，1975年7月14日出生，汉族，住福建省福鼎市。
原审第三人：刘丽冰，女，1983年3月7日出生，汉族，住福建省福鼎市。
上诉人林乃珍因与被上诉人郑守辉、原审第三人叶月芬、刘丽冰案外人执行异议之诉一案，不服福鼎市人民法院(2016)闽0982民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
林乃珍上诉请求：撤销原审判决，改判驳回郑守辉原审诉讼请求或裁定驳回起诉。事实和理由：
一、一审法院于2016年1月4日作出（2015）鼎执异字第17号执行裁定书，裁定驳回郑守辉的执行异议，但郑守辉是在相隔两个多月后才提起本诉，已超过法定的15日起诉期限。林乃珍在一审中已抗辩郑守辉起诉已超过起诉期限，但一审法院在判决过程中对该事实既未进行相关调查，也未作出任何认定。而且一审法院存在指导郑守辉应对诉讼之嫌，郑守辉承认其还剩5万元购房款未付，一审法院自行要求其交纳剩余5万元购房款，有违公正、中立的审判立场，同时郑守辉交纳5万元的证据未经庭审质证，直接在一审判决中进行认定，违反诉讼程序规定。
二、依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。郑守辉与刘丽冰签订的《存量房买卖合同》及刘丽冰与叶月芬签订的《存量房买卖合同》所涉房产均未经房管部门登记，刘丽冰未取得案涉房产所有权，无权处分该房产，郑守辉并非合法的房产买受人，无权针对案涉房产提出执行异议。
三、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案郑守辉与刘丽冰签订《存量房买卖合同》及刘丽冰与叶月芬签订《存量房买卖合同》时，出卖人一方均未取得案涉房产的权属证书，违反了法律强制性规定，《存量房买卖合同》应为无效。而且，案涉房产属于银行抵押物，依照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定，抵押人转让抵押物的，应当经抵押权人同意，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。基于此，案涉房产的两次交易行为也应为无效。
四、根据郑守辉提供的刘丽冰向叶月芬购房时支付定金证据，叶月芬在收受定金当时并未占有诉争房产，根本无从谈起正常的房产买卖交易，刘丽冰向叶月芬购买房产并订立合同违背客观常理，双方存在虚假交易的嫌疑，刘丽冰不能取得案涉房产的所有权，郑守辉自然也无法取得案涉房产的所有权。郑守辉不是本案适格原告，无权提起本案诉讼。况且郑守辉并未支付全部房屋价款，也无证据证明一审法院查封案涉房产时其已占有该房产，同时，郑守辉购买无证房产明显存在过错，其要求停止执行案涉房产不符合法律规定。
郑守辉辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。理由如下：
一、叶月芬与刘丽冰之间及郑守辉与刘丽冰之间签订的两份《存量房买卖合同》均系当事人之间的真实意思表示，且未违反效力性强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，均属管理性强制规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定仅影响物权的实现，而并不影响合同效力的判断。具体到本案，案涉房产虽未取得权属证书，且尚有部分银行按揭贷款未还清，但郑守辉在受让诉争房屋后，均按约偿还银行按揭贷款，抵押权人的权利并未受到侵害，在此情形下，本案关于诉争房屋签订的两份买卖合同均为合法有效，只不过在未取得权属证书及还清银行贷款的情况下，郑守辉的物权暂时不能实现而已。林乃珍关于合同无效的上诉理由混淆了物权和债权的法律概念，依法不能成立。
二、郑守辉作为房屋买受人要求对诉争房地产阻却执行的诉求有充分的事实与法律依据。首先，郑守辉作为诉争房屋的合法买受人有权依据民事诉讼法的规定作为案外人提起执行异议之诉，原告主体适格；其次，郑守辉在签收到执行裁定书之日起15日内提起执行异议之诉，并未超过起诉期限；最后，郑守辉的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的能够排除执行的四大要件，具体到本案，郑守辉与刘丽冰在福鼎市人民法院2014年4月28日查封诉争房产之前已签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该房地产；不仅如此，郑守辉还按合同约定支付价款、偿还银行按揭贷款且将剩余价款5万元按人民法院的要求交付执行；未办理过户登记也是因为房地产开发商的延迟办证导致的，郑守辉自身并无过错。因此，郑守辉要求阻却执行的主张有事实与法律依据，依法应予支持。
叶月芬、刘丽冰未作陈述。
郑守辉向一审法院起诉请求：立即停止对郑守辉购买的坐落于福鼎市龙泽外滩3号楼604房地产的强制执行。
一审法院认定事实：2010年12月7日，叶月芬与福建龙泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，叶月芬购买坐落于龙泽外滩3号楼604室房地产，福建龙泽房地产开发有限公司应于2012年12月31日前交付商品房（实际于2013年6月8日办理商品房交房手续，2015年2月，开发商履行合同义务，开始办理权属证书）。2013年5月25日，刘丽冰将购房定金5万元支付给叶月芬。2013年6月8日，叶月芬与刘丽冰签订《存量房买卖合同》，叶月芬将房地产转让给刘丽冰，交易价为954800元。刘丽冰分期支付购房款20万元和91137元，银行按揭贷款部分由刘丽冰支付。另有5万元作为房产过户押金，过户后再支付。2013年11月22日，郑守辉与刘丽冰签订《存量房买卖合同》，刘丽冰将房地产转让给郑守辉，交易价为983196元。郑守辉支付购房款2万元和355500元，剩余银行按揭贷款部分由郑守辉支付。另有5万元作为房产过户押金，过户后再支付给叶月芬。2013年11月22日，郑守辉支付购房款后，接收房地产，完成煤水电等开户。经装修后，于2015年10月1日入住。2014年4月28日，福鼎市人民法院因执行林乃珍与叶月芬之间的民间借贷纠纷一案，查封了该房地产。郑守辉于2015年12月18日向福鼎市人民法院提出执行异议。经审查，福鼎市人民法院，裁定驳回郑守辉的执行异议。郑守辉不服，向一审法院起诉。另，郑守辉已将剩余5万元过户押金交付一审法院。
一审法院认为，叶月芬与福建龙泽房地产开发有限公司、叶月芬与刘丽冰、郑守辉与叶月芬签订的三份合同，没有违反法律强制性规定，是合法有效的买卖合同。三份买卖合同均在人民法院查封之前已签订，并且郑守辉已合法占有该房地产。郑守辉已按照合同约定支付价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。郑守辉未办理过户登记，是因为房地产开发商的延迟办证，非因自身原因。郑守辉要求立即停止对郑守辉购买的坐落于福鼎市龙泽外滩3号604室房地产的强制执行的诉求，予以支持。叶月芬经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：不得执行郑守辉购买的坐落于福鼎市龙泽外滩3号楼604室房地产。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，双方当事人对以下事实均无异议，本院予以确认：
1、一审法院在执行申请执行人林乃珍与被执行人叶月芬民间借贷纠纷一案中，于2014年4月28日作出（2014）鼎执行字第362号执行裁定，查封叶月芬购买的坐落于龙泽外滩3号楼604室房地产。
2、2015年12月18日，郑守辉向一审法院提出执行标的异议，一审法院于2016年1月4日作出（2015）鼎执异字第17号执行裁定书，裁定驳回郑守辉的执行异议。
3、2010年12月7日，叶月芬与福建龙泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定叶月芬购买坐落于龙泽外滩（又称龙泽•碧水兰庭）3号楼604室房地产，房屋总价款为842661元，其中首付款262661元，余款58万元办理按揭，福建龙泽房地产开发有限公司应于2012年12月31日前交付商品房。后该公司实际于2013年6月8日办理交房手续。2015年2月，该公司才开始履行合同约定的协助办证义务，协助业主办理权属证书。
本院认为，本案的争议焦点是：1、郑守辉提起本案诉讼是否超过法定起诉期限；2、本案诉讼中，郑守辉是否是程序意义上的适格主体；3、郑守辉对龙泽外滩3号楼604室房地产是否享有阻却执行的实体权利。
一、郑守辉提起本案诉讼是否超过法定起诉期限
根据一审法院执行标的异议裁定书送达回证记载，一审法院向郑守辉及其委托诉讼代理人送达（2015）鼎执异字第17号执行裁定书的时间为2016年3月3日，而郑守辉向一审法院提起案外人执行异议之诉的时间为2016年3月9日，显然并未超过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的十五日起诉期限，故林乃珍对此上诉无理，不予支持。
二、本案诉讼中，郑守辉是否是程序意义上的适格主体
案外人执行异议之诉属于民事诉讼的一种，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，民事诉讼的原告应该是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。该直接利害关系应指的是程序意义上的利害关系。本案郑守辉以其系案涉房产买受人为由主张对该房产享有实体权利，该房产能否排除执行显然与其有直接利害关系，故从形式上而言，郑守辉符合正当当事人的要求，林乃珍对此上诉无理，不予支持。
三、郑守辉对龙泽外滩3号楼604室房地产是否享有阻却执行的实体权利
本案属于金钱债权的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对叶月芬已出卖但未办理产权过户登记手续的房产，买受人若要阻却对该房产的强制执行，一般应同时满足以下四个要件：1、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身的原因未办理过户登记。
首先，对于人民法院查封之前，本案是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题，根据郑守辉提供的叶月芬与刘丽冰、刘丽冰与郑守辉签订的《存量房买卖合同》、定金收条、款项交易流水，本案不管是签订《存量房买卖合同》的时间，还是房屋价款支付时间，均是在一审法院查封诉争房产前，而且买受方支付购房款的金额与双方约定的应付购房款金额相吻合。此外，根据郑守辉提供的按揭款还款凭条，买受人郑守辉在支付约定购房款后还以叶月芬名义继续偿还按揭贷款，以上证据已形成证据链，足以认定叶月芬与刘丽冰、刘丽冰与郑守辉在一审法院查封诉争房产之前即存在真实的房屋交易行为，本院对两份《存量房买卖合同》的真实性予以确认，林乃珍对合同真实性所提上诉理由不能成立，不予支持。
对于林乃珍提出的未取得产权证并未经抵押权人同意的房屋不得买卖的主张，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见我国立法上已明确物权变动原因行为与物权变动结果相分离原则，即不动产物权设立、变更、转让和消灭与否，不作为审查合同效力的依据。基于此，本案诉争房屋第二手出卖人叶月芬、第三手出卖人刘丽冰在出卖已设定抵押权的房产时，虽然未取得完整的处分权，但影响的仅是合同能否最终履行，而不影响买卖合同效力本身。至于林乃珍所引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于未登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，该法条系行政管理性法律，旨在规范房屋交易的行政管理，故在性质上属于管理性禁止规范而非效力性禁止规范，违反之并不导致房屋买卖合同的无效。故林乃珍对合同效力所提上诉理由不能成立，本院不予支持。本案足以认定在叶月芬与刘丽冰、刘丽冰与郑守辉在一审法院查封诉争房产前即已签订合法有效书面买卖合同。
其次，对于一审法院查封之前，郑守辉是否已合法占有诉争房产的问题，根据刘丽冰与郑守辉签订的《存量房买卖合同》第九条关于房屋交付的约定，卖方应在买方支付除银行贷款外的购房款之日起10日内或2013年12月2日前将房产正式交付买方，本案郑守辉于2013年11月22日以银行转账方式支付了约定的购房款，房屋交付条件成就，郑守辉已完成占有诉争房产的举证证明责任，林乃珍认为郑守辉未实际占有诉争房产，但未提供反驳证据证明，故林乃珍对此项上诉主张举证不能，本院无法支持，本案可认定一审法院查封之前，郑守辉已合法占有诉争房产。
第三，对于郑守辉是否足额支付本案房屋价款的问题，实际涉及到执行程序中如何认定被执行人的责任财产范围。强制执行的目的是将债务人所有的具有金钱价值的各项权利以法律规定方式处置，以实现债权人的债权，故责任财产的范围应排除消极的财产，即债务人的负债。本案中，叶月芬购置诉争房产的价格为842661元，其中首付款262661元，余款58万元办理银行按揭贷款，因按揭贷款属于叶月芬对银行的负债，诉争房产上属于叶月芬的责任财产范围应为其支付的首付款部分。嗣后，叶月芬将诉争房产以954800元价格出让于刘丽冰，刘丽冰又以983196元价格出让于郑守辉，刘丽冰和郑守辉均足额支付了诉争房产上除按揭贷款及过户尾款部分的款项，一审中，郑守辉又将过户尾款5万元交付一审法院执行，应视为买受人已对叶月芬的责任财产支付了相应的受让对价，叶月芬的偿债能力并未因本案交易行为降低。因此，本案符合购房者支付全部价款的要件。
最后，对于郑守辉未办理诉争房产过户登记手续是否存有过错的问题，根据无争议事实，2015年2月始，福建龙泽房地产开发有限公司才开始履行合同约定的协助办证义务，协助业主办理权属证书。在此之前，诉争房产并不具备过户条件。因此，郑守辉对于诉争房产未能办理过户并无过错。
综上所述，郑守辉就诉争房产享有符合法律规定的阻却执行的实体权利，林乃珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8288元，由上诉人林乃珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈光华
二〇一七年六月八日
法官助理 陆学宇
书 记 员 孙丽华
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。