河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虞民初字第1998号
原告永城市光宇建筑安装工程有限公司，住所地：河南省永城市。
法定代表人张凤龙，经理。
委托代理人许灵媚，虞城县第二法律服务所法律工作者。
被告王秀华，女，1973年出生。
委托代理人常保涛、李同升，山东君诚仁和律师事务所律师。
原告永城市光宇建筑安装工程有限公司（以下简称永城光宇公司）与被告王秀华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，分别向原、被告送达了相关法律文书，并依法组成合议庭，于2015年9月28日在本院公开开庭进行了审理。原告永城光宇公司的委托代理人许灵媚，被告王秀华及其委托代理人常保涛、李同升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永城光宇公司诉称，经虞城县人民政府和规划部门批准，2012年原告在虞城县杜集镇东街村开发建设商品房，期间被告向原告购买商品房一套，具体位置是虞亳路东侧杜集镇东街新村二期北排二单元六楼西户，总房价148000元，经原告多次催要，被告尚下欠房款93000元未还，故提起诉讼，要求继续履行合同，要求被告偿付原告房款93000元，并承担诉讼费用。
被告王秀华辩称，1、原告永城光宇公司在本案中不具有诉讼主体资格，因落款为2013年1月8日的《购房销售合同》系被告王秀华与石美荣签订，且是石美荣为被告王秀华出具的收取55000元购房款的收据，该合同及收据上均无原告名称和签章，故属于石美荣的个人行为，买卖主体是王秀华和石美荣两个自然人。原告作为合同外第三人无权主张合同上的权利。2、石美荣对该合同所涉房产不享有所有权，其无权处分；再者涉案合同实为商品房预售合同，在涉案房屋未取得《商品房预售许可证》等五证的情况下出售，违背法律法规的禁止性规定，故本案《购房销售合同》为无效合同。综上，应依法驳回原告诉请。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告是否为本案的适格主体？2、原告的诉请是否有事实和法律依据？
原告永城光宇公司为支持其主张，向本院提交的证据材料有：1、虞城县人民政府虞政文（2011）113号文件，证明杜集东街中心社区建设项目（西堌东廷）是虞城县人民政府批准的项目，该文件符合《中华人民共和国村庄和集镇建设管理条例》及《商丘市新型农村社区规划管理办法》的规定。2、原告营业执照、机构代码、授权委托书及代理人身份证复印件各一份，证明原告的业务范围及原告授权石美荣负责杜集镇东街村西堌东廷社区房屋买卖的合同签订。3、石美荣与被告王秀华签订的《购房销售合同》，证明杜集镇东街中心社区旧城改造，2013年原、被告签订《购房销售合同》，被告王秀华用地款55000元折抵一部分房款，下欠93000元的事实。4、催款通知，证明因被告迟迟不付房款，原告方催要房款的事实。5、（2014）虞民初字第1387号民事判决书，证明该生效判决可以证明，该工程系旧城改造工程，涉案合同有效，应继续履行。
被告王秀华对原告所举证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但认为按照相关土地法律规定，农业用地转建设用地等改变土地规划的用地事项需经省级以上人民政府批准，所以该证据不能作为合法建设的依据。对证据2有异议，委托书上是石美英，合同中是石美荣，不是同一人。对证据3真实性无异议，但合同上显示是石美荣，与原告无关，合同不具备商品房销售的条件，缺少国有土地使用证，建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证及商品房销售许可证，违反了最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及城市房地产管理法、土地管理法等相关法律规定，应认定无效。证据4原告并没有提交。对证据5真实性无异议，但该判决与本案并非同一购房合同，不能直接作为本案审理的依据，且原告无法证实该判决已生效。
被告王秀华向本院提交的证据材料有：1、被告身份证复印件，证明被告的身份。2、《购房销售合同》，证明该合同签订主体为石美荣和王秀华。3、收据1份，证明王秀华已交付购房款55000元的事实。
原告永城光宇公司对被告证据质证认为，对证据1无异议。对证据2本身无异议，但认为石美荣是经原告授权与被告签订的合同。对证据3本身无异议，但认为该55000元是原告用王秀华的地皮折抵的房款。
本院对原、被告证据作如下分析认证：一、对原告证据1、3、5，被告对其真实性无异议，本院认为，该证据形式合法，客观真实，且与本案事实相关联，依法予以确认。二、对原告证据2，被告对其中的委托书有异议，本院在核实过程中，原告提交更正说明1份，说明委托书中石美英的“英”系笔误，实为“荣”字，本院认为，该说明系由委托书作出方提出，该更正应为有效，对该证据予以采信。三、对被告证据1予以采信，其证据2同原告证据3，其证据3可以证明涉案房款已支付55000元的事实。
本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见对本案事实确认如下：2012年初，经虞城县人民政府批准同意，杜集镇人民政府在旧城改造基础上，开始实施杜集镇东街中心社区建设项目，该项目名称为杜集镇东街村西堌东廷社区，该项目工程由原告永城光宇公司开发建设，谢为义是该公司承接该工程的项目负责人，该公司并授权其员工石美荣负责该社区房屋买卖等事宜。该社区房屋已竣工，部分安置户已入住。2013年1月8日，经石美荣与王秀华签订《购房销售合同》1份，约定被告王秀华购买原告位于虞亳路东侧杜集镇东街西堌东廷社区二期北排二单元六楼西户房屋一套，总房价148000元，定金为55000元，并约定被告于2013年8月1日前交清全部房款。被告对剩余房款至今未付，原告诉讼来院，要求继续履行合同，并要求被告支付下欠房款93000元。
本院认为，第一、关于原告的诉讼主体资格问题。涉案房屋所在虞城县杜集镇东街中心社区建设项目即杜集镇东街村西堌东廷社区是由原告永城光宇公司开发建设，石美荣是原告公司员工，受原告委托负责办理该社区售房事宜。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案房屋所在项目工程的实施经过动迁、补偿、建设、安置等诸多步骤，被告作为该项目工程所在的杜集东街村村民，应明了原告是开发商，石美荣作为原告的代理人以自己名义与被告王秀华签订《购房销售合同》时，王秀华应该知道石美荣与原告之间的委托代理关系，即使签合同当时王秀华不知道该委托关系，根据该法第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利…”。原告作为委托人以被告不履行合同为由，要求被告支付下欠房款，视为受托人石美荣向原告披露了王秀华不履行支付下欠房款的事实，故原告可以行使石美荣对王秀华的权利，原告具有本案的诉讼主体资格。
第二、关于《购房销售合同》的效力问题。涉案房屋不同于普通的商品房，属于拆迁安置房性质，其所在社区是经虞城县人民政府批准同意，由杜集镇人民政府在旧村盘基础上实施的新农村建设项目，是按照批准的规划和土地位置、面积进行的建设，且已竣工，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，原告已取得物权，对涉案房屋取得处分权。对被告提出的预售许可证问题，本院认为从合同内容看属于购房合同，在涉案房屋所在工程已竣工，原告处分自己开发房产签订的合同，不需办理任何销售许可手续而具有法律效力。对被告提出，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本院认为，该规定是倡导以此规定进行，目的是防止权属不明房产进入市场交易，该规定属于管理性的强制性规范，而不是效力性强制性规定，故不影响合同效力。故对其该两项抗辩不予支持。
综上，该涉案合同属双方当事人真实意思表示，且并不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应予履行。被告未按合同约定支付下欠房款，已构成违约，应承担继续履行等违约责任，故对原告要求被告履行合同，支付下欠房款93000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条、第八条、第一百零七条、一百五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释㈡》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告永城市光宇建筑安装工程有限公司代理人石美荣与被告王秀华于2013年1月8日签订的《购房销售合同》继续履行。
二、被告王秀华于本判决生效之日起七日内支付原告永城市光宇建筑安装工程有限公司房款93000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2125元，由被告王秀华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
上诉人应从递交上诉状之日起5日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费2125元。户名：商丘市财政局；账号：800001607911011；开户行：中原银行商丘慧商支行；汇款用途：上诉费。并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王 勇
审 判 员 梁培勤
代理审判员 梁大红
二〇一五年十二月八日
书 记 员 赵晓慧