湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初1119号原告：张海维，男，1981年6月14日出生，汉族，湖南省安仁县人，工程师，原住湖南省安仁县平背乡平背街，现住广东省龙岗区坂田街道金竹小区。原告：王吉交，女，1981年1月23日出生，汉族，广东省深圳市福田区人，会计师，住广东省深圳市福田区八卦岭二路六街543号。委托诉讼代理人：张海维，男，1981年6月14日出生，汉族，湖南省安仁县人，工程师，住湖南省安仁县平背乡平背街，现住广东省龙岗区坂田街道金竹小区。被告：桂阳新东方房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县城关镇迎宾路83号。法定代表人侯慢苟，系公司董事长。委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。原告张海维、王吉交与被告桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称：新东方房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海维、原告王吉交委托诉讼代理人张海维、被告新东方房产公司委托诉讼代理人李健美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海维、王吉向本院提出诉讼请求：１、判令被告向原告支付自2016年9月19日至2017年7月31日，即2017年7月31日止按总房款每日万分之五的违约金人民币29263.21元(422775元×7.995%÷365天×316天)；２、判令被告自起诉之日至被告实际合法交房之日止的违约金按总房款每日万分之五如数给付；３、因原告需办理水云苑4栋806号房的房产解押手续，需要被告提供房产解押资料，判令被告于15日内提供水云苑一期“落宗证明书”或水云苑一期4栋“落宗证明书”加盖“桂阳新东方房地产开发有限公司”公章，一式两份给原告；４、根据购房合同要求：被告向原告销售的商品房设计用途为住宅，属框剪结构，该幢房屋建筑层数地上16层，地下１层，现被告故意将该幢房屋建筑层数地上18层，地下１层，人为提高了该小区的容积率，降低了原告的生活质量，请贵院判令被告向原告酌情进行必要的经济补偿；５、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年10月7日，原告张海维和王吉交与以出让的方式取得了被告桂阳新东方房地产开发有限公司位于郴州市苏仙区白鹿洞镇上白水村水云苑小区4栋房号为806的商品房所有权，并签订了合同编号为20110183806的《郴州市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》）。合同签订后，原告按约定履行了合同约定的全部付款义务。原告已向被告支付购房首付款262750.00元，银行按揭款160000.00元，合计422750.00元，原告无任何违约行为。根据《购房合同》第九条规定，该商品房应于2012年9月30日前，验收合格并交付使用，但被告严重违反合同的约定，逾期四年零十个多月未依合同约定书面通知原告收房，给原告造成极大的经济损失和精神损害。另根据被告向原告出具的书面承诺书，承诺书内容如下:“我公司从2013年9月30日前将按业主所购的房屋交付使用,如有逾期,我司按日向业主支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。”由于本人房屋的银行按揭贷款已全部还清，现需办理房屋解押手续，经咨询郴州市不动登记中心，郴州市不动登记中心明确“落宗证明书”需由开发商提供“落宗证明书”复印件并加盖房地产开发公司的公章方可有效，请被告提供办理房屋解押手续所需的相关资料如水云苑一期4栋“落宗证明书”加盖“桂阳新东方房地产开发有限公司”公章，一式两份给原告，并协助原告办理房屋解押手续。根据购房合同要求，被告向原告销售的商品房设计用途为住宅，属框剪结构，该幢房屋建筑层数地上16层，地下１层，现被告故意将该幢房屋建筑层数地上18层，地下１层，人为恶意提高了该小区的容积率，降低了原告的生活质量，请贵院判令被告向原告酌情进行必要的经济补偿。鉴于此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的全部诉讼请求。原告张海维、王吉交围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、身份证复印件，拟证明原告的身份信息。证据2、购房款收据，拟证明原告已付清购房款。证据3、承诺书复印件，拟证明被告逾期交房承诺支付违约金。证据4、结婚证复印件，拟证明两原告系夫妻关系。证据5、委托书，拟证明原告王吉交委托张海维代理诉讼。证据6、购房合同，拟证明合同关系。证据7、银行贷款发放通知书复印件，拟证明贷款的事实。被告对原告提交证据的质证意见：对证据1、2、4、5、7无异议。证据3的三性有异议，该承诺书没有提供原件，如有原件则对真实性没有异议，现真实性无法核实，该承诺书所述的违约金万分之五过高也没有依据。对证据6真实性、合法性无异议，对证明方向提出异议，合同约定的交付条件是验收合格即可交付。被告方交付房屋的时候已经验收合格，达到了交付房屋的要求。被告新东方房产公司辩称：房屋已经竣工并验收合格，达到交房条件，被告通过多种方式通知原告收房。是原告自己不收房造成的，被告不构成违约责任；原告诉请的违约金过高，请求法院依法核减。违约金是补偿给对方实际的损失，在本案中就算被告存在违约行为也未给原告造成实际损失。原告起诉的违约金没有依据；原告诉请自起诉之日到实际交房的违约金没有依据；原告的第三、四项诉讼请求没有事实和法律依据。根据双方买卖合同约定，被告没有义务为原告办理解押手续，那是原告与银行之间的约定。原告并未收房居住在该小区，主张降低其生活质量要求经济补偿没有任何依据。被告就其答辩主张向本院提交如下证据：证据1、被告营业执照、法定代表人证明书，拟证明被告的情况。证据2、《竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》，拟证明涉诉房屋水云苑小区第四栋竣工验收合格并备案登记，2012年10月30日符合买卖合同约定的交付条件。证据3、《水云苑小区业主钥匙领用表》、《水云苑交付流程情况说明》，拟证明水云苑第四栋大部分已经交付使用并居住的事实。原告对被告提交证据的质证意见如下：对证据1无异议，证据2签字雷同，对其真实性存疑，证据3《水云苑小区领用表》与本案无关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在认证部分予以阐述。根据以上确认的证据，结合庭审笔录，本院确认以下事实:被告新东方房地产公司开发了位于郴州市苏仙区王仙岭街道办事处（原白鹿洞镇）上白水村“水云苑住宅小区”。2011年10月7日，原告张海维、王吉交夫妇与被告桂阳新东方房地产开发有限公司签订一份合同编号为20110183806的《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定，两原告购买“水云苑住宅小区”第四栋8层806房，房款总金额为422775元，首付为262775元，余款由两原告办理银行按揭贷款。该合同第九条交付期限及条件约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……”该合同第十条房屋交接及违约处理方式约定：“商品房达到交付适用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上公布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”合同签订后，两原告按合同约定向被告交付了首付购房款，并办理了银行按揭贷款，但被告未能在2012年9月30日前交房，后经原告及广大业主多人与被告多次协商，被告于2013年9月30日向“水云苑住宅小区”4栋业主书面承诺：“一、我公司于2013年9月30日前将业主所购的房屋交付使用，如有逾期，我公司将从2013年9月30日起按日向业主支付已交房款的万分之五的违约金，合同继续履行。二、我公司需取得该栋房屋的由郴州市质检站出具的竣工验收合格表方能交房。三、2013年9月30日前我公司逾期交房的违约责任将按所签订的商品房买卖合同履行。”后被告未按承诺履行交房义务。2016年，原告张海维将银行贷款结清。同时查明，原告张海维、王吉交购买的被告建设的水云苑住宅小区4栋因规划验收未完成，导致综合验收未完成，没有备案行政主管机关签署的最终审核意见。庭审中，被告陈述以电话和在小区入口张贴收房通知方式告知了原告等业主来收房。原告认为被告没有法定的验收合格证明再次拒绝收房，要求被告承担合同约定的违约责任，故酿成此次纠纷。另查明，原、被告之前的诉讼情况如下：2014年4月15日，原告张海维、王吉交向本院提起诉讼，主张被告桂阳新东方房地产开发有限公司逾期交房的违约责任。请求1、判令被告向两原告支付自2012年10月1日至2013年9月30日的违约金（已交房价款的万分之一每日），合计15432.38元；2、判令被告按承诺书向原告支付自2013年10月1日至原告递交起诉状之日，即2014年4月14日止的违约金（已交房价款的万分之五每日），合计37202元；以上两项共计52634.38元；3、判令被告自起诉之日后到被告实际交房之日止的违约金按万分之五每日如数给付；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院于2014年7月23日作出（2014）郴苏民初字第452号民事判决：一、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张海维、王吉交2012年10月1日起至2013年9月30日止的违约金15389元（422775元×1‰×364天）；二、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张海维、王吉交2013年10月1日起至2014年4月14日止的违约金17872.78元（422775元×7.995%÷365天×193天）；上列一、二项合计33261.78元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张海维、王吉交。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。三、驳回原告张海维、王吉交的其他诉讼请求。本案受理费1115.85元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司承担。被告桂阳新东方房地产开发有限公司对该判决不服提出上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2015年1月30日作出（2014）郴民一终字第911号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年5月18日，原告以被告仍未按合同约定经验收合格交付使用，并书面通知其收房为由，向本院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2014年4月15日至原告起诉之日止，即2015年5月18日止的违约金37042.04元（422775×7.995%÷365天×400天）；2、判令被告自起诉之日后至被告实际合法交房之日止的违约金，按总房款每日万分之五如数给付；3、判令被告于7日内提供合法的购房发票给原告。本院于2015年10月14日作出（2015）郴苏民初字第817号民事判决：一、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张海维、王吉交延期交房违约金36949.43元（从2014年4月15日至2015年5月18日止，按422755元×7.995%÷365天×399天）。二、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告张海维、王吉交出具所付购房款422755元的税务发票。三、驳回原告张海维、王吉交的其他诉讼请求。判决后，原、被告均未提起上诉。2016年4月22日，原告以被告一直未按合同约定进行交易向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付首付购房款（262775元）自2011年10月7日至2016年4月22日期间5年期定期存款利息，合计39416.25元。2、判令被告退还原告按揭购房款（160000元）自2012年1月12日至2016年4月22日的贷款利息（按中国人民银行公布的4年同期贷款利率计算），合计35453.28元。以上两项共计74869.53元。3、判令七日内解除原告与被告于2011年10月7日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20110183806），同时退还原告全部购房款422775元，并主动积极配合原告解除与银行之间的商品房担保贷款合同。4、判令被告向原告支付已累计已付房款的0.5%的违约金2113.88元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院于2016年8月8日作出2016湘10**民初第516号民事判决：驳回原告张海维、王吉交的诉讼请求。本案受理费8796.37元，减半收取4398.19元，由原告张海维、王吉交承担。2016年9月18日，原告以被告仍未按合同约定验收合格交付使用向本院提起诉讼，请求判令：1、判令被告向原告支付自2015年5月19日至原告递交起诉状之日即2016年9月18日止按总房款每日万分之五的违约金45283.89元（422775元×7.995%÷365天×489天）；2、判令被告自起诉之日后至被告实际合法交房之日止的违约金按总房款每日万分之五如数给付；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院于2016年12月30日作出（2016）湘1003民初1350号民事判决：一、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张海维、王吉交延期交房违约金45283.89元（从2015年5月19日至2016年9月18日止，按422755元×7.995%÷365天×489天）。二、驳回原告张海维、王吉交的其他诉讼请求。判决后，原、被告均未提起上诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是原告各项诉请是否应得到支持。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案张海维、王吉交与新东方房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，属有效合同，张海维、王吉交按照合同约定全面履行了交购房款的义务，新东方房地产公司应按照合同约定将验收合格的房屋交张海维、王吉交使用。一、关于原告要求被告向原告支付自2016年9月19日至2017年7月31日按总房款每日万分之五的违约金的诉请，即原告被告应否承担逾期交房的违约责任。因本院作出的（2015）郴苏民初字第817号生效民事判决书已认定，依照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，参照国家建设行政主管部门发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条和《建筑工程施工质量验收统一标准》第6·0·7条以及建设部发文的建标[2001]157号《关于发布国家标准的通知》等相关的行政法规和规章，可以得知：一、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；二、房地产开发项目竣工验收的主管部门为县级以上地方人民政府建设行政主管部门；三、建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案；四、建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段，是强制性条文，必须严格执行。不经备案，不允许投入使用（见建标[2001]157号文）。时至两原告本次起诉，被告仍未完成综合验收，没有备案行政主管机关签署的最终审核意见。因此，被告所售房屋不符合相关行政法规规定的交房条件，原告有权拒绝收房，被告延期交房，依法应向原告承担延期交房的违约责任。违约金的支付标准，原告虽诉请按总房款每日万分之五的违约金，但具体计算的违约金的利率7.995%是依照已生效的裁判文书确定的违约金标准计算，本院予以支持。故对被告提出原告主张的违约金过高的辩解意见，本院不予采纳。二、关于原告要求被告按总房款每日万分之五如数给付违约金从起诉之日起至被告实际合法交房之日的违约金的诉请，因交房时间未确定，本院暂不予处理。三、关于原告要求被告提供房产解押资料，判令被告于15日内提供水云苑一期“落宗证明书”或水云苑一期4栋“落宗证明书”加盖“桂阳新东方房地产开发有限公司”公章，一式两份给原告的诉讼请求，因原告未提交相关依据证实提供“落宗证明书”系被告法定或合同约定义务，对该项诉请，本院不予支持。采纳被告就此节的辩解意见。四、关于原告认为被告因增加“水云苑住宅小区”容积率，降低了原告生活质量，要求被告酌情对原告进行必要的经济补偿的诉讼请求，因原告并未收房，降低原告生活质量的情况并未发生，故本院对原告该项诉请不予支持。采纳被告就此节的辩解意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《参照房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张海维、王吉交延期交房违约金29169.23元（从2016年9月19日至2017年7月31日止，按422755元×7.995%÷365天×315天）。二、驳回原告张海维、王吉交的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费531.58元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  贺冬艳人民陪审员  陈桂珠人民陪审员  李葵生二〇一七年十一月二十日法官 助理  曾 伟书 记 员  邓 勋