广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第790号
原告：赵安英，女，住浙江省温岭市。
委托代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。
被告：佛山南海保利海荣投资有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人：刘文生。
委托代理人：栗鑫昕，住广东省深圳市福田区，是被告的员工，委托代理期限从2015年6月30日至2015年7月9日。
委托代理人：袁蓓，住广州市越秀区，是被告的员工，委托代理期限从2015年6月30日至2015年7月9日。
委托代理人：金三宝，广东循理律师事务所律师，委托代理期限从2015年7月9日起。
委托代理人：何惠仪，广东循理律师事务所律师，委托代理期限从2015年7月9日起。
原告赵安英与被告佛山南海保利海荣投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，本院根据原告的申请组织双方当事人进行现场勘验。后由审判员方菲适用简易程序于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘世海及被告的委托代理人何惠仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年8月21日签订《商品房买卖合同》，约定将佛山市南海区＊＊房出售给原告，此房为样板房连同装修、家具设备一同销售给原告。合同价2484276元。原告已按合同的约定支付全部购房款。到约定收楼时间2014年11月30日，原告到被告处收楼，被告告知原告装修不符合约定，要重新装修无法交楼。之后原告多次催促被告依约交付房屋，被告部门之间互相推诿，且涉讼房屋出现多处问题，包括主卧、儿童房墙面、地毯，厨房煤气重新接管、地砖颜色色差过大，破损严重等装修已破坏，生活用品设备无法找到。被告因自身原因造成严重违约，逾期交楼已超过180天，原告有权选择解除合同，要求被告承担违约责任，包括按合同购房款10%支付248427.6元的违约金，原告已支付予贷款银行的利息损失137881元，已支付的房屋维修基金24842.76元和律师见证费400元，以及因被告迟延交房半年多导致原告发生在外租房租金损失15600元。为此，诉请：1.解除双方于2013年8月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130821002002），退还全部已付款2484276元并赔偿原告按购房款10%计算的违约金248427.6元；2.被告赔偿原告至起诉之日向贷款银行支付的房贷利息损失137881元、逾期交房租房租金15600元，房屋维修基金24842.76元，律师见证费400元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、涉讼房屋在交付前已竣工验收合格，符合法定和约定的交付条件，被告依约履行了通知收楼的义务，原告请求解除合同没有法律依据。1、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，商品房的交付条件为取得竣工验收备案表；《商品房买卖合同补充协议》第三条第10款的约定：“该商品房唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到交付条件后，乙方（原告）应按照约定时间及时办理收楼手续，若出现质量问题均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，被告应按照合同第十八条承担保修责任。如乙方（原告）为此问题为由拒绝收该商品房，则视为由于乙方（原告）原因未能按期交付。”涉案商品房于2014年11月28日取得《竣工验收备案表》因此该商品房符合法定及约定交付条件，达到交付条件后，原告应当按照约定时间办理收楼手续，原告要求解除合同没有合法依据。2、合同约定案涉房屋的交楼时间为2014年11月30日前，被告于2014年11月25日向原告发送《交楼通知书》，并安排人员陪同原告进行验收，被告已按照合同约定的期限依约履行了交付手续。二、原告主张的房屋的质量瑕疵不属于房屋主体结构质量问题，原告以“装饰不符合标准”为由拒绝收楼，没有合法依据。1、原告主张商品房存在墙面、地毯发霉变质、厨房煤气重新接管等装修问题，不属于房屋结构主体质量问题，且只占房屋整体的小部分，并不会导致原告无法正常居住，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条的规定，原告对于验收合格的房屋虽存在质量问题，但并非严重影响正常居住的情况下原告不能拒绝收楼并解除合同。2、涉讼房屋为样板房即为已装修完毕的商品房，如原告认为装修达不到双方约定标准，根据合同第十三条的约定原告可要求赔偿装饰、设备差价，并在在合同第十六条及补充协议约定由收楼方承担责任。双方并无约定装修不符合标准的情况下原告有权解除合同并拒绝收楼。综上，原告诉称的所谓质量问题，仅是一般的瑕疵问题，既不影响房屋主体结构质量，也没达到严重影响原告居住使用的程度，应按履行存在瑕疵进行处理，并不构成拒绝收楼及可解除合同的理由。三、原告要求被告赔偿利息损失、物业维修基金、律师见证费、逾期交房租金，无合同及法律依据，应予以驳回
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2.组织机构代码证、企业基本信息复印件各1份，用以证明被告诉讼主体资格。
3.商品房买卖合同原件1份，用以证明双方存在商品房买卖合同关系，合同第九条出卖人逾期交房责任，被告已超过90天交付房屋，原告有权解除合同并主张被告支付各项赔偿款项，涉讼房屋属于样板房，合同第十三条约定样板房应符合双方约定，如未能达到约定标准，出卖人应赔偿双倍装饰设备差价。
4.特别签订条款原件1份，用以证明原告与中国建设银行佛山支行签订房屋贷款按揭合同，原告于2013年11月通过按揭方式全额支付购房款。
5.中长期个人商品住房贷款清单复印件1份，用以证明原告已还房贷至2015年7月2日，至2015年3月2日为129277.5元。
6.收款收据复印件1份，用以证明2013年8月6日原告支付首期购房款754276元予被告。
7.广东增值税普通发票联原件1份，用以证明原告支付见证律师费400元。
8.住宅专项维修资金登记薄原件1份，用以证明原告支付住宅专项维修资金24842.76元。
9.业主收楼手续办理流程单原件1份，用以证明原告于2014年11月30日到被告处办理收楼手续，且由被告项目负责人蔡玉瑜确认，但由于涉讼房屋不符合交付条件，被告无法交付涉讼房屋予原告。
10.保利地产（华南）客户诉求反馈表复印件1份，用以证明原告多次向被告主张交付符合约定条件的房屋，原告主张涉讼房屋出现多处霉变，煤气管未入户导致重新接管，破坏地面砖，更换的瓷砖颜色差异较大，过道地面破损开裂，家居配饰丢失，煤气炉丢失，上述问题经原告多次与被告沟通，被告均未能解决，故原告要求退房并赔偿损失。
11.保利中央公馆样板房物品清单复印件1份，用以证明被告销售样板房予原告时，双方确认涉讼房屋交付的全屋物件清单。
12.照片打印件7张，用以证明涉讼房屋出售时状况与现状差别较大，涉讼房屋现状与双方约定交付条件差距较大。
13.租赁协议原件1份、收据原件2份、结婚证原件1份，用以证明因被告逾期交房，导致原告需另行租房，造成原告租房租金损失。
经质证，被告对原告证据1-2、4-8无异议。对证据3真实性无异议，但不能证明被告超过90天交付涉讼房屋，且合同第九条约定的是被告逾期交房的违约责任，针对的是被告在约定期限内无法交付房屋予原告导致合同无法履行的情形，合同第十三条约定交付的房屋装修标准不符合合同约定的情形，针对的是被告交付的房屋存在部分瑕疵，不适当履行的情形，两者的性质不同，违约责任也不同，合同没有约定被告交付的房屋装修存在问题的情况下，原告可以解除合同。对证据9真实性无异议，但该证据证明被告于涉讼房屋交付期限前通知原告收楼，并安排工作人员陪同验收，不存在逾期交房的违约责任。对证据10真实性有异议，没有原件核对，且上述意见均属于原告单方意见，没有被告确认。对证据11真实性无法确认，没有原件核对。对证据12真实性无异议，但涉讼房屋现状以双方到现场勘验拍摄图片为准，原告照片中反映的问题均属于房屋的结构主体质量问题，完全可以通过被告整改后交付房屋予原告。对证据13真实性有异议，租赁协议反映租赁期间为2015年5月11日至2015年11月11日，非发生在被告通知原告收楼的时间内，因此该组证据与本案无关。
诉讼中，被告举证如下：
1.广东省佛山市南海区商品房预售许可证、营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各1份，用以证明被告诉讼主体资格，被告有权出售涉讼房屋。
2.商品房买卖合同原件1份。
3.《商品房买卖合同》补充协议（住宅）原件1份。
证据2-3用以证明原、被告存在房屋买卖合同关系，商品房买卖合同补充协议第二条第9点约定商品房唯一交付条件为取得竣工验收备案表，双方约定的装饰设备的标准均属于质量保修范围，不影响涉讼房屋交付。
4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼房屋已于2014年11月28日取得竣工验收备案手续。
5.EMS快递单1004511431711原件1份，用以证明被告于2014年11月25日通知原告收楼。
经质证，原告对被告的证据1、5无异议。对证据2真实性无异议，但对被告证明内容有异议。对证据3真实性无异议，但第三条约定涉讼房屋交付条件，特别是关于装饰设备交付的约定；补充协议部分内容属于被告单方格式条款，不具备法律效力。对证据4真实性无异议，但证明涉讼房屋所在楼宇已竣工验收，但不代表涉讼房屋样板房在交付期限时符合约定交付条件。
本院在诉讼中到涉讼房屋现场勘验，并在诉讼中出示以下材料：
1、勘验笔录1份；
2、现场照片33张。
经质证，原告对材料1-2真实性无异议，可以说明涉讼房屋尚未具备交付条件，被告至今未交付涉讼房屋予原告，涉讼房屋现出现多处发霉渗水，至今已超过交付期限半年，涉讼房屋仍在维修中，维修进度缓慢，对照双方确认的交付物品清单，现涉讼房屋内大量物品缺失，且大部分地方维修后没有恢复至约定交付条件，故被告无法如期交付符合约定交付条件的房屋予原告，根据合同约定，被告超过90天无法交付房屋，需承担相应逾期交楼责任，无论是否因房屋主体问题导致无法交付房屋，超过90天无法交付房屋的均应承担逾期交房违约责任。
被告对材料1-2真实性无异议，但照片反映涉讼房屋内的装修问题、墙面地板的瑕疵问题，不涉及房屋的主体结构问题，且也没有反映存在原告主张的物品丢失问题，原告以此拒绝收楼，属于原告单方问题，被告无需承担违约责任。
经审查，被告对原告证据1-9、12的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据10、11是复印件，原告没有举证证明被告收到该表，且被告不予确认，本院不予采信。原告不能证明证据13与本案的关联性，本院对证据13不予审查认定。原告对被告证据1-5的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。双方均对本院出示的材料真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
综合当事人陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：
2013年8月6日，被告出具收款收据确认收到原告支付的首期房款754276元。
2013年8月21日，原、被告签订一份编号20130821002002的《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区＊＊房，建筑面积169.09平方米；总价款2484276元，首期款754276元自合同网签之日起1日内支付，剩余房款1730000元应于2013年11月21日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。被告应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1（该商品房经验收合格）和第2（该商品房已办理竣工验收备案）种条件并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告未按合同规定期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自逾期之日起按房价款日万分之二计付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同并被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自逾期之日起按已交付房款日万分之四计付违约金予原告。被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件三约定了涉讼房屋附带装饰及部分设备的装饰、设备标准。
2013年8月21日，原告与被告签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（住宅）》，就前述商品房买卖合同之未尽事宜进行补充约定。其中第三条第9项约定，买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，并非商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表。达到该交付条件后，买受人应按约定时间办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同第十六条承担保修责任。如买受人以此问题为由拒收房屋，则视为由于买受人原因未能按期交付。
佛山市南海区大沥镇岭南路83号保利公馆4栋于2014年11月28日经竣工验收备案。
被告在诉讼中确认原告于2013年11月通过按揭付款方式支付了剩余购房款。
原告于2013年9月22日缴纳物业维修基金24842.76元。
原告与被告在诉讼中共同陈述，原告于2014年11月25日收到被告发出的收楼通知。原告于2014年11月30日到涉讼房屋查看后，向被告提出涉讼房屋存在屋内凌乱、存在大量改动如铲除部分装修、部分装修正在修复、出现多处霉变、墙砖地砖开裂破损、拆除部分胶合板等问题，原告拒绝收楼并要求整改，目前涉讼房屋仍在整改中。
原告于2015年6月3日提起本案诉讼。
本院于2015年6月30日召集双方当事人对涉讼房屋状况进行现场勘验。涉讼房屋已通水通电，儿童房背景木饰板、主卧背景墙尚未安装或修复完毕。本院询问现场可见的房屋主体结构问题，双方认为房屋部分墙体存在发霉渗水现象。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建筑、监理单位的工程竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。如果合同约定的交房条件高于上述的最低标准的，以合同约定为准；如果合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定被告应于2014年11月30日前，依照中国和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且已办理竣工验收备案的商品房交付给原告使用。双方当事人在补充协议第三条第9项约定“买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，并非商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”。前述约定均不违反法律规定的交房条件的最低标准，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。涉案房屋于2014年11月28日经竣工验收备案，原告没有举证证明涉讼房屋存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即涉案房屋在双方约定的交楼日时已达到合同约定的交付条件。被告已在约定期限内提供符合约定交付条件的房屋并通知原告接收，原告以涉讼房屋装饰装修存在影响使用的质量瑕疵为由拒绝接受涉讼房屋，没有约定或法定的依据。原告以被告迟延履行交付房屋构成根本违约为由主张解除合同，本院不予支持。
虽然原告无权以质量问题瑕疵为由拒绝收楼或主张被告逾期交付房屋，但涉案房屋装饰装修确实存在影响居住使用的质量问题，根据涉案合同及《补充协议》的约定，被告仍负有修复维修义务。由于涉讼房屋仍在修复中，修复期间造成原告不能居住使用涉案房屋，确造成原告发生房屋占有使用利益的损失，本院参照合同地段同类房屋租金标准，酌情确定被告按每月2550元的标准赔偿原告自2014年12月1日起至原告请求的本案诉讼提起之日即2015年6月3日止的房屋维修期间租金损失15555元予原告，本案庭审终结后的房屋修复情况及原告的租金损失情况尚未确定，且原告在本案只主张至本案诉讼提起日的租金损失，原告可待确定后另行主张，本院对原告超出本院核定范围的租金赔偿请求在本案不予支持。原告在诉讼中明确原告的违约金请求、退还购房款、房屋维修基金请求、赔偿房贷利息损失和律师见证费请求均基于被告逾期交付房屋导致合同解除，如前所述，合同并未达到该解除条件，本院对原告前述请求均不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告佛山南海保利海荣投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵安英赔偿15555元损失。
二、驳回原告赵安英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取15045.71元（原告已预交），由原告赵安英负担14951.27元，由被告佛山南海保利海荣投资有限公司负担94.44元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告赵安英，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一五年八月四日
书记员 蓝斯艺