杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第1934号
原告：绿城物业服务集团有限公司，住所地：杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。
法定代表人：杨掌法，总经理。
委托代理人：杨国锋、徐俏，浙江东辰律师事务所律师。
被告：吴美伦。
原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业）与被告吴美伦物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告绿城物业的委托代理人杨国锋和被告吴美伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业起诉称：被告系九龙山庄小区栖溪苑19-01房屋的产权人。原告与九龙山庄业主委员会分别于2010年、2013年签订了《九龙山庄物业服务合同》。原告依约在该小区提供了物业服务义务，但被告经原告多次催收，一直未支付原告2010年8月16日至2014年12月31日期间的物业费21034.44元（1.6元／平方米／月×250.41平方米×52.5月）。被告未按时支付物业费的行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任。故诉请法院要求：1、判令被告支付原告物业费及水电费总计21034.44元，逾期付款的违约金人民币5982.19元（暂算至2015年4月30日，应计算到实际付款日），两项总计27016.33元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告绿城物业为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、入伙通知书（房屋交接单）一份，证明被告系涉案房屋的产权人。
2、九龙山庄物业服务合同二份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系。
3、九龙山庄业主委员会与原告共同发出的催缴通知、催收函及邮寄凭证、催收公告各一份，证明原告向被告书面催讨物业费的事实。
被告吴美伦答辩称：1，我作为一个70多岁仅有退休工资之经济来源的老年人，从未直接或者间接参与过与绿城物业签订物业服务合同。2，根据新的《杭州市物业管理条例》第37条规定，物业服务的收费标准应根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。这表明新条例取消了以往对未居住业主按70%收取物业费的规定，具体交多少，要通过业主和物业服务企业订立合同进行约定。而我从收房后至今未入住，绿城物业提出的要求100%支付物业费及违约金，既无法律依据又不合理。3，在人民政府切实保障老年人合法权益，改善老年人民生的格局下，绿城公司却要求我这个77岁老年人每月用超过全部退休工资的10%去支付从未入住房屋的物业费用，与情理不符。总之，我一没与原告签订物业服务合同，二没装修，三没入住，四没得到过原告提供的任何物业服务，原告的诉讼行为，造成我在精神上遭受极大损害，对此我表示强烈愤慨并抗议。因此，要求驳回原告的全部诉讼请求。
被告吴美伦为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、杭州市物业管理条例一份，证明物业服务的收费标准应根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整，新条例并无违约金条款之规定。
2、国务院（2007）第504号文件关于修改《物业管理条例》的决定一份，证明业主大会或者业主委员会作出的决定如侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
3、律师函一份，证明原告律师寄给被告催讨的物业费金额是14724元。
原告绿城物业提供的1-3组证据，被告质证表示对其真实性均无异议，仅认为物业服务合同中注明总的小区面积跟实际面积有出入。本院审查后认为，证据1形式合法、内容真实，对被告系九龙山庄栖溪苑19幢01号房屋业主的事实具有证明力，本院予以认定。证据2，符合证据的基本特性，本院认为九龙山庄业主委员会委托原告对九龙山庄小区提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和业委会签订的物业合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据3，符合证据的基本特性，能达到证明原告向被告催讨相关费用的待证目的，本院予以认定。
被告吴美伦提供的证据1、2，原告质证表示对其真实性和合法性无异议，但认为与本案无关联。本院审查后认为，该二组证据实则地方性法规，可用以认定判断证据的标准，不能用来证明争议过程中的任何情况，本身不能作为证据使用。证据3，原告质证表示：对该证据的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议。律师函上确实记载催讨物业费数额为14724元，但并不表明原告放弃了按照合同约定对物业费总额的主张权利。本院审查后认为，该证据具有真实性和合法性，所证明的事实与本案相关联，予以认定。
经审理，本院认定如下事实：
2010年7月27日，原告绿城物业与富阳市九龙山庄业主委员会签订《九龙山庄物业服务合同》一份，合同第二条约定：原告为九龙山庄的全体业主和使用人提供物业服务，全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应责任。合同第七条约定：本合同期限自物业正式交接之日起至2013年6月30日止。合同第十一条约定：联排住宅物业费为1.6元／平方米／月。合同第十四条约定：对于建设单位已交付使用，但业主或物业使用人尚未居住的物业（包括但不限于住宅、商业用房等），物业服务费按当地政府有关规定执行。合同第十五条约定：物业服务费每12个月预缴一次，缴费时间为每12个月的第1个月的上旬，业主或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。合同第三十五条约定：业主、物业使用人违反合同规定，逾期支付物业服务费的，应按照所欠物业费每日千分之二支付违约金。2010年8月16日，经富阳市九龙山庄业主委员会与原告绿城物业和前任物业杭州卓盛物业管理有限公司三方协商，确定原告绿城物业从杭州卓盛物业管理有限公司处接手九龙山庄物业管理服务，开始为九龙山庄小区提供物业服务。
2013年11月1日，原告绿城物业与富阳市九龙山庄业主委员会续签《九龙山庄物业服务合同》，合同第七条约定：本合同期限自2013年11月1日起至2016年10月30日止。而对于合同第二条、第十一条、第十四条、第十五条、第三十五条与前合同作出了相同的约定。后原告绿城物业为该小区提供物业服务。
被告吴美伦系九龙山庄小区栖溪苑19幢01号联排住宅的业主，房屋建筑面积为250.41平方米。被告至今未支付自2010年8月16日至2014年4月30日期间的物业费12480.43元（250.41平方米×1.6元／平方米／月×44.5月×70%），以及自2014年5月1日至2014年12月31日期间的物业费3205.25元（250.41平方米×1.6元／平方米／月×8月），合计15685.68元。故原告绿城物业起诉要求解决。
另查明，原告绿城物业现仍在九龙山庄小区提供物业服务，并以邮寄催交物业服务费律师函、发催缴函等方式多次向被告催讨物业服务费。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富阳市九龙山庄业主委员会签订《九龙山庄物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。原告绿城物业已按约在九龙山庄小区提供保安、保浩、绿化等各方面的物业服务，被告吴美伦系原告提供物业服务的受益人，被告吴美伦作为九龙山庄小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费用。被告以从未直接或者间接参与过与绿城物业签订物业服务合同为由拒付物业费，于法不符，本院不予支持。被告以未享受原告提供的物业服务为由拒付物业费，于客观事实明显不符，本院不予支持。至于被告提出其已年迈，收入来源仅靠退休金，其不应该支付物业费之抗辩意见，也不能成为其拒付物业费的合法理由。
关于被告以其房屋至今未装修，且一直空置为由对原告主张的物业费提出抗辩，本院认为，2003年实施的《杭州市物业管理条例》第四十六条“建设单位未出租、出售的物业，以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布”，以及2014年5月1日施行的《杭州市物业管理条例》第三十六条：“物业服务的收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整”之规定的内容来看，被告要求在2014年5月1日前空置房物业费打七折符合相应法规的明确规定，但2014年5月1日之后，被告不能提供空置房物业费打七折的合同依据，也已无相应法规的明确规定，因此，被告的该抗辩意见，合理部分本院予以采纳。
对于原告要求被告支付逾期付款违约金5982.19元之诉请，本院认为，根据物业服务合同约定，被告吴美伦应当分别在每交费年度的1月10前缴纳当年的物业服务费。被告吴美伦至今未予缴纳，其行为已经构成违约。合同约定按照每日千分之二计收逾期付款违约金过高，但原告绿城物业公司已经自愿降低为按照每日万分之二计收逾期付款违约金，已属合理范围，本院予以支持。关于违约金的起算日期，根据合同约定自每交费年度的1月11日起计算，现原告要求一并从2014年1月11日起算，应属合理。原告诉请中涉及要求被告支付水电费一节，因未提供相应的证据证明，本院不予支持。
综上，原告绿城物业的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吴美伦支付原告绿城物业服务集团有限公司物业服务费15685.68元，于本判决生效之日起十日内支付。
二、被告吴美伦支付原告绿城物业服务集团有限公司自2014年1月11日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金（以所欠物业服务费15685.68元为基数，按照每日万分之二的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费475元，减半收取237.50元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担141.50元，被告吴美伦负担96元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐文斌
审 判 员 何建胜
审 判 员 陈琴霞
二〇一六年一月二十八日
代书记员 孙泽南