新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新2301民初5121号
原告：伊生宝，男，汉族，1969年10月20日出生，现住昌吉市。
委托诉讼代理人：李晓芳，新疆金诚信律师事务所律师。
被告：姚红艳，女，汉族，1979年7月29日出生，个体工商户，现住昌吉市。
原告伊生宝与被告姚红艳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月18日受理后,依法由代理审判员唐文琳适用简易程序,于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告伊生宝的委托诉讼代理人李晓芳到庭参加诉讼，被告姚红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伊生宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年5月14日签订的《房屋租赁合同协议书》；2、判令两被告立即支付被告拖欠的房租37500元；3、判令两被告承担逾期交付租金的滞纳金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2016年5月14日，原告与被告姚红艳签订一份《房屋租赁合同协议书》，约定原告将位于昌吉市延安北路与健康东路十字路口处原昌吉州防疫站一楼18平方米的底商出租给被告经营鞋帽。合同约定租赁期限自2016年5月14日至2017年12月31日止。合同签订之日被告支付当年房租60000元及押金10000元并向原告提供了身份证复印件。合同还约定合同期内应提前三个月交清下年房租。2016年7月25日，因该房屋抗震加固施工无法使用。原告承诺，施工期间占用的租期顺延，另加一个月作为损失补偿。2016年9月23日施工结束，施工方及原告均通知被告可以正常营业。2017年5月，原告通知被告支付下年房租时，被告以抗震加固至其无法正常经营要求租期顺延为由拒付。原告诉至法院，请求查明案件事实，依法支付原告的诉讼请求。
被告姚红艳辩称：被告同意按原合同履行。合同到2017年12月31日就到期了。2018年1-3月的租金，原告不是房屋产权人，也没有承租经营权，被告不同意向其支付租金。扣除4个月顺延期租金，被告实际上欠17500元的租金，被告交了10000元押金，实际欠原告租金7500元。被告没有违约，不同意交纳违约金。如法院认定被告违约，请求减少违约金。
原告伊生宝举证，被告姚红艳质证及本院认证如下：
证据一、房屋租赁合同协议书一份，证明原告与被告之间存在合同关系。被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对合同的真实性予以确认。
证据二、新疆蓝晨建设工程有限公司告示一份,通知二份，证实房屋进行防震加固及维修的事实，完工后通知原告正常使用。被告质证后对证据认可。本院对证据的真实性予以确认。
证据二、录音一份，证实原告与原房东联系，原房东给原告延期3个月，另外原告也与被告电话通知房屋在2016年9月底就可以使用了。二被告质证后，对是否是原房东与原告的通话不予确认，原告的确于2016年9月25日通知被告房屋可以使用了。本院对原告通知被告可以使用房屋的事实予以确认，对原告与房东的通知因未向房东核实不予确认。
证据三、会议纪要一份，证实2017年9月9日昌吉州机关事务管理局党组会议纪要决定民康软伤医院租赁的三层办公楼因2016年抗震加固工作3个月，同时延长租期并减免租金3个月，即原告的合同可以延期至2018年3月底。被告质证后对证据不确认。本院认为，原告出示证据原件，本院对证据的真实性予以确认。
证据四、租房协议书一份，证实涉案房屋系昌吉市民康软伤医院租赁给原告伊生宝，租赁期限为10年，自2008年1月1日至2017年12月31日。按合同约定原告可以转租。被告质证此合同与其无关。本院认为原告提交证据原件，本院对该证据真实性及原告拟证事实予以确认。
证据五、收据一张，证实此房屋的采暖费前一承租人是按21.65平方米，每平方米按22元交纳的。被告质证后认为收据是原告自行填写的，真实性无法确认。本院认为此收据系原告出具的，与被告无关联。
被告姚红艳举证、原告伊生宝质证及本院认证如下：
证据一、通知一份，证实原告承诺顺延4个月。原告质证后对证据认可。本院对证据的真实性予以确认。
证据二、收据二份，公告一份，证实被告交纳租金及房东单位的公告。原告质证后对证据认可。本院对证据的真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：原告伊生宝于2007年12月2日与昌吉市民康软伤医院签订一份《租房协议书》，甲方昌吉市民康软伤医院将自己有经营权的位于昌吉市延安北路286号原州疾控中心办公楼（南楼）主体四层房屋的一层全部房屋及附属设施，租赁给乙方本案原告伊生宝使用，期间为2008年1月1日至2017年12月31日。合同约定伊生宝可以转租该房屋。
2016年5月14日原告与姚红艳签订一份《房屋租赁合同协议书》，约定：原告将自己承租的位于昌吉市延安北路与健康东路十字路口处房屋一间出租给被告使用；合同约定租赁期限自2016年5月14日至2017年12月31日止，每年租金为60000元；由承租人向出租人交纳10000元押金；签订合同时需交清当年房租；合同期内应提前三个月交清下年房租。双方又约定，承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金为所欠房租的5%/元/日。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告向原告交纳10000元押金及第一年租金60000元。
2016年7月涉案房屋实施抗震加固工程，原告于2016年7月26日向房屋承租人发出通知，表示”因抗震加固工程施工，将租赁期限予以延长3个月，另加1个月作为损失补偿。”被告在该通知上签名。该房屋实际于2016年9月23日完工。被告通知原告可以正常使用房屋，当年10月被告使用房屋。
因双方对顺延租期有争议，被告未支付第二年度租金。故原告诉来法院要求被告支付房租及承担违约责任。
本院认为:原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当各自履行合同项下的权利义务。原告已依约向被告交付房屋，被告应按约定支付相应的房租。原、被告对租金发生争议是因为在租赁期间对租赁的房屋进行抗震加固施工，导致承租方不能按合同约定使用房屋。关于施工影响使用问题原告发出的关于延长租期的通知，顺延3个月，并加1个月作为赔偿，原告发出的通知被告也已签收，并未表示异议，视为双方对此已达成一致。该通知中延长租期，是指合同到期后继续顺延4个月租赁期限，并不能理解为从已签订的合同期限中扣除4个月。故本院对被告的辩解意见不予采信。原合同中租期自2016年5月14日至2017年12月31日，由于抗震加固工程原告承诺顺延4个月，租期应顺延至2018年4月。由于原告提交证据证实其房屋的出租方只同意顺延3个月，其可以提供的租期只到2018年3月31日止。故双方租赁合同应履行至2018年3月31日止。被告提出2017年12月31日合同已到期，因双方对于施工影响使用房屋事已达成一致意见，按顺延四个月处理，故被告的主张本院不予采纳。
原、被告合同约定的租金每年60000元，月租金为5000元，第一年租金60000元被告在订立合同时已交清，第二年自2017年5月14起算至2017年12月共7.5个月的租金为37500元，由于抗震加固工程原告承诺顺延4个月，实际原告只能提供3个月顺延期，应减去一个月的租金。被告承担2017年5月14日至2018年3月31日期间租金应为6.5个月租金计32500元。被告应交纳32500元房屋租金。关于被告提出以押金冲抵租金，原告并不同意，因押金与租金属不同性质的款项，且合同未履行完毕，故本院对此款不予冲抵。本院对原告要求被告支付32500元租金的诉讼请求予以支持，对于原告主张超出此费用的租金的诉讼请求不予支持。
对原告主张被告支付违约滞纳金10000元诉讼请求，被告认为其没有违约，双方当事人在履行过程中实际被告存在未按期交纳租金情形，故被告的行为构成逾期交纳租金。合同约定承租人逾期交租金的，应支付滞纳金为所欠房租的5%/元/日，即所欠房租32500元的5%计算，每日1875元，相对于被告每月承担租金5000元标准，该违约滞纳金明显过高，经本院向被告释明，被告请求法院减少其违约金。原告就其损失也未提交相应的证据证实。故被告请求酌情减少违约金符合法律规定。本院综合考虑原、被告合同履行情况，当事人的过错程度等因素，酌情确定被告按银行同期贷款年利率4.35%计算自2017年6月14日至2018年1月14日共7个月贷款利息，并上浮30%为标准计算逾期付款违约金，即32500×4.35%/12×7×1.3＝1072元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告姚红艳于本判决生效后十日内向原告伊生宝支付租金32500元；
二、被告姚红艳于本判决生效后十日内向原告伊生宝支付违约金1072元；
三、驳回原告伊生宝其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取504元，由原告伊生宝承担184元，被告姚红艳承担320元（本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆昌吉州中级人民法院。
审判员 唐文琳
二〇一八年一月十日
书记员 张学淑