广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终7315号上诉人（原审被告）：陈建明（兼上诉人胡芝蓉的委托诉讼代理人），男，1966年7月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：胡芝蓉，女，1981年11月21日出生，汉族，住湖北省天门市。被上诉人（原审原告）：广东恒宝物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路。法定代表人：孙国林，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟艺伟，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人陈建明、胡芝蓉因与被上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈建明、被上诉人恒宝物业公司的委托诉讼代理人钟艺伟到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人陈建明、胡芝蓉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回恒宝物业公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由恒宝物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致错误判决。在2011年9月15日广州xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）将涉案商铺交付我方时，涉案商铺尚没有通过建设工程消防验收。直到2014年4月份，荔湾区公安分局才发出穗公荔消防【2012】第0014号消防验收意见书，给出涉案标的一次消防验收合格的意见。至此，xx公司才完成了将商铺交付我方的义务。由于xx公司没有按时交付合法使用的商铺，违约在先，导致我方无法按时正常营业，租赁期应予以顺延。同理，物业服务的期限也应顺延，租赁期应从2012年4月份起算，物业服务期也应从2012年4月份开始计算。除去约定的报批期和装修期外，我方应在2012年7月才应开始向恒宝物业公司交纳物业服务费。从2012年7月到2014年3月份我方应交纳20个月的物业管理费，但实际上我方从2012�2月份开始向恒宝物业公司交纳物业管理费，至2013年12月共交纳了22个月的物业管理费。因此，我方已经完成了交纳物业管理费的义务，没有违约。二、在一审诉讼期间，我方认为恒宝物业公司将已经分摊了物业管理费的公共走廊和地带另行出租给第三方使用，损害了我方的合法利益。如果恒宝物业公司将已经分摊了物业管理费的公共走廊和地带另行出租谋利属实，则等同于将同一物业同时出租给我方和第三方使用，属于违约行为。三、涉案《恒宝广场商场物业服务合同》是陈建明与恒宝物业公司于2011年9月13日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充合同》的从合同，（2014）穗荔法民三初字第1880号及（2015）穗中法民五终字第923号民事判决并没有将胡芝蓉列为诉讼主体，（2014）穗荔法民三初字第1881号及（2015）穗中法民五终字第1165号民事判决也没有将胡芝蓉列为诉讼主体，可见胡芝蓉无需对2014年6月17日前的物业管理费承担责任。被上诉人恒宝物业公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈建明、胡芝蓉的上诉请求。本案是物业管理合同纠纷，与陈建明、胡芝蓉上诉提到的租赁关系是两个不同的法律关系，应该区分处理，不存在主从关系。针对租赁合同关系已经有生效判决，陈建明、胡芝蓉应当另寻其他法律途径救济，而不应与本案捆绑处理。我方将胡芝蓉列为本案被告符合法律规定，陈建明、胡芝蓉是夫妻关系，拖欠管理费是在夫妻关系存续关系期间，夫妻双方应承担共同偿还责任。恒宝物业公司向一审法院起诉请求判令：1.陈建明支付2014年10月1日起至2016年3月1日止的物业服务费（每月按5702.5元的1.5倍的标准计付物业服务费）；2.陈建明支付拖欠2014年10月1日起至2016年3月1日服务费�滞纳金（以当月应交物业服务费计算，从当月6日起按每日千分之一计算至陈建明付清当月物业服务费之日止）；3.陈建明承担恒宝物业公司为实现债权而支付的律师费人民币3000元；4.胡芝蓉对上述债务承担共同清偿责任；5.陈建明、胡芝蓉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：xx公司（甲方）与陈建明（乙方）于2011年9月13日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在荔湾区宝华路xx号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积114.05平方米，分摊共用建筑面积63.1平方米。同日，恒宝物业公司（甲方）与陈建明（乙方）签订《恒宝广场商场物业服务合同》。该合同约定：甲方依法接受恒宝广场所有权人广州xx房地产开发有限公司的委托，对恒宝广场商用物业提供专业化、一体化物业服务管理；陈建明承租恒宝商场第xx座xx层第xx铺；本合�为陈建明与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限自2011年9月15日起至2017年9月14日止；在合同期限内，物业服务费的标准由甲方依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支状况进行制定和调整，并提前公布通知；乙方应按甲方公布的标准缴纳；物业服务费暂定标准为：50元/月/平方米（按建筑面积计）；乙方应于合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费798.35元（即自2011年10月15日起至2014年11月14日）。乙方须于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币17107.5元作为服务保证金；乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币5702.5元，乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及共用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方；乙方须于每月5日或之前（节假日顺延）向甲方缴纳下列费用：当月物业服务费，共计人民币5702.5元；乙方支付前述费用采取现金支付：持现金自行到甲方的出纳部缴纳；若《租赁合同》终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，甲方仍继续使用商铺，乙方应支付的物业服务费的标准为本条约定标准的1.5倍；合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费及其它费用，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权建议业主解除《租赁合同》，并可不予退还乙方的服务保证金。同时，甲乙双方就该房产的优惠方案达成如下一致意见：一、物业服务费优惠方案：由2011年9月15日至2017年9月14日止，该店铺物业服务费每月按35元/平方米；合计3991.75元/月，物业管理费其余部分由甲方支付；由2011年8月1日至2017年7月31日止，乙方有拖欠租金或其他相关费用超过15天，甲方补贴物业服务费优惠则自动取消，乙方需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数并补该原已享受的优惠部分。因陈建明拖欠恒宝物业公司物业服务费，恒宝物业公司在2014年8月起诉要求陈建明支付拖欠从2014年1月1日至9月30日的服务费（其中，恒宝物业公司主张从2014年3月5日至9月30日每月服务费按每月50元/平方米×1.5倍×114.5平方米计算）及违约金（按每日千分之一计算）。一审法院于2014年11月7日作出（2014）穗荔法民三初字第1881号民事判决，判令陈建明支付从2014年1月1日起至9月30日拖欠的服务费及2014年1月1日至3月4日欠费的违约金，其中2014年3月5日至9月30日的服务费按每月5702.5元计付，违约金参照逾期贷款利率计算。该判决后经双方当事人上诉，广州市中级人民法院于2015年9月作出（2015）穗中法民五终字第1165号民事判决维持原判。针对恒宝物业公司主张的要求陈建明从2014年3月5日至9月30日按合同约定月服务费标准的1.5倍计付费用的问题，该判决认为，陈建明按照《租赁合同》约定亦需向xx公司承担租赁合同解除以及不及时交还商铺的违约责任，如同时适用，有悖于公平合理原则；另外，恒宝物业公司也未能证明其比租赁合同终止前为陈建明提供了更加优质的物业服务而应获得更多的对价，因此，对于恒宝物业公司上述主张不支持。另查明：陈建明与xx公司关于涉案商铺的租赁合同纠纷已经一审法院（2014）穗荔法民三初字第1880号及广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第923号民事判决作出处理。判决内容包括了确认双方租赁合同在2014年3月4日解除以及由陈建明向xx公司交还涉案商铺和支付拖欠的租金及滞纳金�。判决生效后，经当事人申请执行，xx公司已于2016年3月1日收回涉案商铺。陈建明、胡芝蓉为夫妻关系，于2008年9月19日登记结婚。一审法院认为：双方签订的《恒宝广场商场物业服务合同》合法有效，当事人均应严格履行。因恒宝物业公司依约对陈建明使用的涉案商铺所在的商业广场实施了物业管理行为，陈建明也实际接受了恒宝物业公司的物业管理服务，理应向恒宝物业公司支付物业服务对价，即合同约定的物业服务费。（2014）穗荔法民三初字第1881号及（2015）穗中法民五终字第1165号民事判决已判令陈建明向恒宝物业公司支付至2014年9月30日止的物业服务费，现恒宝物业公司要求陈建明继续支付从2014年10月1日至退铺之日即2016年3月1日拖欠的物业服务费及滞纳金合法合理，予以支持。但是关于恒宝物业公司主张每月按5702.5元的1.5倍标准计付物�服务费及按每日千分之一计算违约金的问题，因上述（2015）穗中法民五终字第1165号民事判决已对此主张的合理性已予以了否定，对此予以认可，因此对恒宝物业公司上述主张不予支持。陈建明仍应按每月5702.5元向恒宝物业公司支付拖欠的物业服务费，违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算。关于陈建明辩称承租的场地因出租方xx公司没有按时取得消防验收合格证应承担责任以及恒宝物业公司将涉案商铺所在商场公共位置出租他人经营使用损害其利益的问题，首先，陈建明与xx公司之间的租赁合同纠纷已经生效判决予以认定及处理，陈建明如有异议应依法按审判监督程序申请处理；而本案为物业服务纠纷，仅对陈建明在接受物业服务期间拖欠相关费用的合理性及应承担的责任作出认定。其次，陈建明无法证实在其经营使�涉案商铺期间，合法利益受到了恒宝物业公司占用公共位置行为的影响，而作为享受物业服务的商铺使用人，陈建明则理应支付相应的对价。因此，陈建明以上述主张作为拒付管理费的抗辩缺乏理据，不予支持。关于恒宝物业公司要求胡芝蓉承担连带清偿责任问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，陈建明、胡芝蓉是夫妻关系，本案所涉物业服务合同纠纷债务是其双方婚姻关系存续期间形成的债务，且陈建明、胡芝蓉对上述法律规定的按夫妻共同债务�理的除外情况不能举证证明，因此恒宝物业公司要求陈建明、胡芝蓉共同清偿债务没有违反法律规定，予以支持。恒宝物业公司主张的律师费非必要经济损失，对此赔偿请求不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决：一、陈建明、胡芝蓉自本判决发生法律效力之日起10日内，向恒宝物业公司支付从2014年10月1日起至2016年3月1日的物业服务费（每月的服务费按5702.5元计算）。二、陈建明、胡芝蓉自本判决发生法律效力之日起10日内，向恒宝物业公司支付拖欠从2014年10月1日起至2016年3月1日物业服务费的滞纳金（每�为一期，每期以物业管理费5702.5元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%标准，从欠费当月的6日起计算付清之日止。每期滞纳金以不超过当期拖欠费用本金为限）。三、驳回恒宝物业公司的其他诉讼请求。陈建明、胡芝蓉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3274元，由恒宝物业公司负担1088元，由陈建明、胡芝蓉共同负担2186元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：恒宝物业公司与陈建明签订的《恒宝广场商场物业服务合同》为合法有效，因陈建明在使用涉案商铺期间欠付从2014年10月1日至退铺之日即2016年3月1日止的物业服务费，现恒宝物业公司要求陈建明支付上述欠费和滞纳金合法合理，一审法院予以支持并无不当。对于陈建明、胡芝蓉上诉提出其承租的场地因出租方xx公司没有按时取得消防验收合格证故物业服务期限应顺延的问题，本院（2015）穗中法民五终字第1165号生效判决已对此上诉理由进行审查并不予采纳，故本案不再赘述。对于陈建明、胡芝蓉上诉提出恒宝物业公司将涉案商铺所在商场公共位置出租他人经营使用损害其利益的问题，因陈建明、胡芝蓉未能提供确切证据证明确存在由恒宝物业公司将商场公共位置出租他人使用的事实且其合法利益因此受到影响，且其上述主张的情况与本案物业服务合同纠纷并无关联性，故陈建明、胡芝蓉以该主张作为拒付管理费等费用的抗辩理据不足，本院亦不予采纳。关于胡芝蓉应否承担连带清偿责任的问题。依据《最高人民�院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”涉案债务属陈建明、胡芝蓉婚姻关系存续期间形成的债务，陈建明、胡芝蓉未能举证证明该债务为夫妻共同债务的除外情形，因此陈建明、胡芝蓉上诉主张胡芝蓉不应承担连带清偿责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，陈建明、胡芝蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2186元，由陈建明、胡芝蓉负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年五月二十六日书记员 陈婷婷