重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初11688号原告：重庆富恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号，统一社会信用代码915001056220513208。法定代表人：马军，总经理。委托诉讼代理人：康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，重庆启瑞律师事务所律师。被告：万刚，男，1965年5月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：谭小兰，女，1966年6月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆富恒物业管理有限公司与被告万刚、谭小兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆富恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人康文炜，被告万刚、谭小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆富恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2005年5月1日至2017年4月30日期间的物业管理费17935元；2.判令二被告向原告支付2016年5月14日至2017年4月13日期间的公摊水电费88元；3.判令二被告向原告支付2016年5月13日至2017年4月13日期间的电费708.4元；4.判令二被告向原告支付2010年1月1日至2017年4月30日期间的违约金1000元；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告系重庆市江北区东方家园小区物业服务企业，二被告系重庆市江北区华新村X号附X号X-X房屋业主。根据原告与重庆东方家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告为二被告提供物业服务，二被告应当按时向原告交纳物业管理费、公摊水电费、电费等费用。2005年5月1日至2017年4月30日期间，二被告无故不交纳物业管理费；2016年5月14日至2017年4月13日期间，二被告无故不交纳公摊水电费；2016年5月13日至2017年4月13日期间，二被告无故不交纳电费，遂诉至法院。被告万刚、谭小兰辩称：1.二被告对欠交物业管理费和公摊水电费的期间无异议，对欠费具体金额不清楚；2.二被告没有欠交电费；3.原告未按照合同约定履行义务，构成违约，二被告并无违约行为，不应当支付违约金，如果法院判决二被告支付违约金，违约金的标准过高，请求法院依法予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《东方家园物业服务合同》（2005年11月28日）、《重庆市物业服务合同》（2009年12月4日）、《重庆市东方家园小区物业服务合同》（2014年12月2日）、《重庆市东方家园小区物业服务合同》（2016年8月16日）、《情况说明》（2014年5月31日）、《情况说明》（2015年12月1日）、《资质证书》《登记信息查询结果》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的《律师函》、EMS邮寄存根，因证据形式为复印件，且不能证明二被告已收到该《律师函》，本院不予采信；2.原告举示的《客服中心来电来访登记表》《巡逻签到表》《秩序员巡逻签到表》《电梯保养记录》，因与前述4份物业服务合同相互印证，本院予以采信；3.二被告举示的《关于礼苑BC座供电问题协调会议纪要》《公告》《东方家园东方智苑A座住宅交房标准》《合同补充协议》《庭外和解协议》，因证据形式为复印件，且无法与本案产生实质性关联，本院不予采信；4.二被告举示的EMS邮寄存根，其内容无法证明原告恶意诉讼，本院不予采信；5.二被告举示照片，无法确认其拍摄时间、地点，无法核实其真实性，本院不予采信；6.二被告举示的QQ群截图，无法确认其真实性，且无法与本案产生实质性关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区东方家园小区物业服务企业，具有二级资质等级；二被告系重庆市江北区华新村X号东方家园小区附X号X-X房屋业主，该房屋建筑面积为146.53平方米。2005年11月28日，原告与重庆东方家园小区业主委员会签订《东方家园物业服务合同》，约定由原告为东方家园小区提供物业服务，合同期限为2005年11月28日至2008年11月27日；高层物业管理费的收费标准为1元/月/平方米；物业管理费按季度交纳，业主应于每季度第一个月1-5日内交纳；业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数交纳物业管理费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2009年12月4日，原告与重庆东方家园小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告为东方家园小区提供物业服务，合同期限为2009年6月1日至2014年5月31日；3楼及以上高层物业管理费的收费标准为0.85元/月/平方米；业主应在每季度首月1-10日交纳物业管理费及其他费用；业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数交纳物业管理费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2014年12月2日，原告与重庆东方家园小区业主委员会签订《重庆市东方家园小区物业服务合同》，约定由原告为东方家园小区提供物业服务，合同期限为2014年12月1日至2015年11月30日；物业管理费按月交纳，3楼及以上高层物业管理费的收费标准为1元/月/平方米；公摊水电费的收取标准为8元/月/户；业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数交纳物业管理费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2016年8月16日，原告与重庆东方家园小区业主委员会签订《重庆市东方家园小区物业服务合同》，约定由原告为东方家园小区提供物业服务，合同期限为2016年6月1日至2017年12月31日；物业管理费按月交纳，3楼及以上高层物业管理费的收费标准为1元/月/平方米；公摊水电费的收取标准为8元/月/户；业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数交纳物业管理费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2014年6月1日至2014年11月30期间，原告按0.85元/月/平方米的标准收取物业管理费。2015年12月1日至2016年5月31日期间，原告按1元/月/平方米的标准收取物业管理费。2005年5月1日至2017年4月30日期间，二被告未向原告交纳物业管理费；2016年5月14日至2017年4月13日期间，二被告未向原告交纳公摊水电费。案件审理过程中，原告主动撤回要求被告支付电费、违约金的诉讼请求。本院认为，原告与重庆东方家园小区业主委员会签订的4份物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，故原告与二被告之间成立真实、有效的物业服务合同关系。在物业服务期间，原告应依约提供物业服务，二被告应依约支付物业管理费等费用。二被告辩称系原告违约导致其不交纳物业管理费等费用，但未举示充分证据予以证明，故对二被告的该抗辩意见，本院不予采纳。根据合同约定，二被告应交纳2005年5月1日至2017年4月30日期间的物业管理费，但原告未举证证明在上述期间曾向二被告催收过上述费用，并于2017年5月24日诉至本院，故其要求二被告支付2015年5月31日之前的物业管理费已超过了2年的诉讼时效，对于该部分请求的主张，本院不予支持。二被告应向原告支付2015年6月1日至2017年4月30日期间的物业管理费，具体计算标准为1元/月/平方米×146.53平方米×23个月=3370.19元；以及2016年5月14日至2017年4月13日期间的公摊水电费88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告万刚、被告谭小兰于本判决生效之日起十日内向原告重庆富恒物业管理有限公司支付2015年6月1日至2017年4月30日期间的物业管理费3370.19元；二、被告万刚、被告谭小兰于本判决生效之日起十日内向原告重庆富恒物业管理有限公司支付2016年5月14日至2017年4月13日期间的公摊水电费88元；三、驳回原告重庆富恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费293.38元，减半收取计146.69元，由被告万刚、被告谭小兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  卢玉萍二〇一七年十一月六日书 记 员  刘 培