福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民初字第637号
原告福州市马尾区国土资源局，住所地福建省福州市马尾区君竹路172号。
负责人吴作琦，局长。
委托代理人潘宜斌、林玉凤，北京德恒（福州）律师事务所律师。
被告福建闽加房产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路71号国贸广场33层，组织机构代码：61100042-1。
法定代表人陈军华，董事长。
委托代理人林达、刘鹏飞，福建元一律师事务所律师。
原告福州市马尾区国土资源�（以下简称“马尾国土局”）因与被告福建闽加房产有限公司（以下简称“闽加公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭适用第一审普通程序于2013年11月7日公开开庭审理了本案。原告马尾国土局委托代理人潘宜斌，被告闽加公司委托代理人林达、刘鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马尾国土局诉称：1992年，被告闽加公司经批准立项，在福州经济技术开发区君竹路西侧建设“立马大厦”项目。1992年7月10日，福州市土地管理局经济技术开发区分局（后变更为原告现有名称）与被告闽加公司签订《开发区国有土地使用合同书》，约定出让马尾君竹路西侧位于开发区管委会边的A、B两地块，其中A地块用地面积约9.5亩，土地用途为综合楼用地，供地方式为协议出让，A地块由被告负责拆迁，拆迁费总额为103.33万元；B地块用地面积约15.8亩，收取场地开发费每亩12万元，共计190.32万元，土地用途为住宅商品房用地。同时约定，两地块各自面积以审批面积为准，A、B地块土地使用年限均为70年。该合同第三条第4款约定，被告今后若需改变土地用途和规划要求，须经原告批准，并向有关部门办理变更手续后方可进行。
1997年6月23日，被告申请办理A地块土地登记，取得榕国用（1997）字第M05936号国有土地使用证，登记土地面积5258.8平方米，合7.89亩，使用年限为70年，土地用途为综合楼。
1999年2月被告申请A地块开发建设，项目名称变更为“立马新苑”。经开发区管委会批准同意，其中部分土地（2966平方米，合4.45亩）用途变更为住宅用地进行开发建设，批准的总建筑面积为8642平方米，建设成3幢9层住宅楼（底层为商业店面）。A地块其余土地2292.8平方米（合3.44亩），用途仍为综合�用地。
2002年，闽加公司申请将A地块的剩余土地（2292.8平方米）用于建设“立马华庭”商品房住宅项目，福州市城乡规划局马尾分局同意其申请，于2006年5月26日审核同意并发放“立马华庭”项目居住性质的《建设工程规划许可证》，审批其建设“立马华庭”项目（规划审批为底层店面，2-19层为住宅），“立马华庭”项目得以开工建设，于2008年竣工并交付业主，但被告至今未申请办理土地用途的变更手续。
2012年6月4日，因福州市城乡规划局马尾分局工作人员在办理A地块规划用途变更审批时涉嫌滥用职权罪，马尾区人民检察院予以立案侦查。2012年6月15日，福建大地咨询有限公司受马尾区人民检察院委托，对“立马华庭”项目用地作出《土地资产价格评估报告书》（闽大地（2012）榕估028号），按规划审批时点（2006年5月26日），“立马华庭”项目改变土地用途后评�的出让土地使用权价格为人民币1011.25万元，土地契税为人民币30.34万元，含契税总地价合计人民币1041.59万元。
被告未经原告批准同意，擅自改变土地用途的行为，违反了法律规定和合同约定，应承担补交土地出让金及契税等相关费用的责任。原告多次发函要求被告缴纳土地使用权出让金等费用，但被告至今未予缴纳。
原告马尾国土局请求判令：1、被告向原告补交土地出让金人民币1011.25万元；2、被告向原告支付土地契税人民币30.34万元；3、被告向原告支付含契税总地价1041.59万元从2012年6月15日起算至偿付日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计至起诉日止为59934.36元，实际应计止偿还之日止；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告闽加公司辩称：一、本案中不存在被告未经批准变更土地用途的情形，故无需向原告补交土地出让金及土地契税。1992年7月10�，被告与原告签订《开发区国有土地使用合同书》，购得地块A（约9.5亩）、地块B（约15.8亩）用于开发建设综合楼和商住楼。该合同第三条第6款约定：“乙方（即被告）投资建设的综合写字楼，甲方（即原告）承购17000平方米，具体合同条款另行商定”。随后针对承购事宜，被告与福州经济技术开发区管委会（以下简称管委会）签署《备忘录》，由管委会购买被告于地块A拟兴建的“立马大厦”约十层（170000平方米）的写字楼和影剧院。1993年10月，被告依法取得《建设用地规划许可证》，并按上述设计规划要求投入桩基等基础工程建设达人民币800多万元。然而因管委会未能依约履行购买行为，直接导致该项目的停工下马，被告因此遭受重大经济损失。也正是因为管委会的违约，发生了此后一系列的历史遗留问题，包括本案讼争土地的用途变更事宜，后1999年经马尾开�区政府的协调，被告提交《﹤建设用地规划许可证﹥申请表》，经土地、规划、环保等部门会商决定，综合楼用地（即地块A，面积：5258.85㎡）依法变更为商住楼用地，并取得榕开规地99-011号《建设用地规划许可证》，上述事实说明变更土地性质是当时政府各部门为解决该地块开发事宜共同协商的举措，且作为土地管理部门的福州市土地管理局第五分局在被告提交的《﹤建设用地规划许可证﹥申请表》盖章同意变更土地规划用途，根本不存在原告诉称的被告未经批准变更土地用途的情形，因此被告无需补交土地出让金。二、被告将规划用途已经变更为商住楼的地块A，分为2966㎡和2292㎡两期进行房地产开发建设（其中2966㎡用于建设“立马新苑”，2292㎡用于建设“立马华庭”），虽分为两期开发，但是“立马新苑”和“立马华庭”属于同一个性质、同等条件的宗地。�期开发的“立马新苑”经政府协调已按程序办理了产权证和土地证，且并未要求补缴土地出让金，而后期开发建设的“立马华庭”与“立马新苑”是同一性质的土地，仅仅只是因为历史遗留问题，才导致“立马华庭”的土地使用证性质至今未办理变更手续，所以被告认为“立马华庭”（讼争2207㎡土地）应按照“立马新苑”的条件办理土地变更手续，而无需补交土地出让金。三、原告提供的《土地资产价格评估报告书》（闽大地（2012）榕估028号）不能作为本案被告应补交土地出让金1011.25万元和土地契税30.34万元的定案依据予以采纳。1、从证据形式来看，该份报告书系福州市马尾区人民检察院因“犯罪嫌疑人吴耀辉涉嫌滥用职权罪”一案由检察院委托福建大地咨询有限公司作出，与本案民事诉讼无直接关系，且该报告在程序和事实上，以及评估结论和主体方面均不�合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（下称《证据规定》）的要求。该份评估报告书中的鉴定机构“福建大地咨询有限公司”并非本案双方当事人协商选定或委托法院指定的鉴定机构，原告直接依据该份报告要求被告补交土地出让金，在程序上无形中剥夺了被告对鉴定人员提出异议申请的权利，同时剥夺了被告选择其他鉴定机构的权利。且原告并没有证据证明其诉状中所指“吴耀辉滥用职权罪”已依据该份报告书定案，对于该份报告结论的有效性和证明力，被告不予认可。2、鉴定人员到现场勘验拍照应当在各方当事人以及法院在场的前提进行，但报告中仅附有该宗地地理位置图和现场照片，且真实性无法确认，甚至是鉴定人员是否真实到过现场勘验，在报告中也无从得知。3、报告中的附件三“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许�证、建设许可证、总平面图”并非被告或法院提供给鉴定机构的，且这些检材均没有经过双方当事人核对以及质证，真实性无法核实。4、《土地估价技术报告》中的“需要特殊说明的事项”第二条第3款中已表述“本项评估报告结果仅为委托方提供估价对象土地使用权市场价格参考，不作其他评估目的使用，若改变评估目的或假设及限制条件，本报告的评估结果须作相应调整或重新评估后方可使用”。可证明该评估结果仅为参考，并不能作为本案的定案证据。5、评估报告中以2006年5月26日（被告取得《建设工程规划许可证》之日）为估价基准日是错误的。根据被告与福州市土地管理局经济技术开发区分局（现原告）1992年签订的《开发区国有土地使用合同书》约定，被告以协议方式取得地块A，用途为综合楼（现土地使用标准中已无综合楼用途用地）；该合同第二条第1款约定：“场地开发费：地块A优惠给乙方，乙方仅负责该地块上的拆迁户22家，拆迁面积2150㎡……”。故答辩方已为地块A用作综合楼建设依法缴纳了相应的土地出让金。况且该地块A已经依法办理了土地证，这和未办理土地证直接开发建设的行为有本质的区别。依据《协议出让国有土地使用权规定》第十六条：“……签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”因此评估报告中以被告获得建设规划之日为估价基准日计算补缴的土地出让金没有法律依据，基于评估报告估价基准日的错误也必将导致最终评估结论的错误，故本案不能依据该份评估报告认定被告应补缴的土地出让金及契税。四、原告诉求第三项的“支付含契税中地价的利息”没有法律依据。因本案在生效判决前并未确定被告是否应补交土地出让金或应补交多少土地出让金，也就不存在利息的发生，故原告无需向被告支付利息。综上所述，原告在本案中提交的评估报告书不符合民事诉讼证据的规定，故不能作为本案有效证据予以采纳，且本案讼争土地规划用途已依照法律程序申请并在取得包括土地部门在内的相关政府部门批准后变更为商住楼性质，被告已经依法取得该地块的《建设用地规划许可证》，用于建设“立马新苑”、“立马华庭”项目，且该土地建设开发中因存在历史遗留问题，相关事宜应由政府各部门协调解决，对于原告的所有诉求，恳请法院予以驳回。
原告马尾国土局向本院提交了下列证明资料：
A1、外资企业登记基本情况表，拟证明被告身份情况；
A2、福州市经济技术开发区管理委员会榕经发（1987）151号文件、马开政办（1999）020号文件、榕开政办（2002）36号文件，拟证明原告身份情况；
A3、《开发区国有土地使用合同书》，拟证明：1992年7月10日，福州市土地管理局经济技术开发区分局与被告签订《开发区国有土地使用合同书》，约定出让马尾君竹路西侧位于开发区管委会边的A、B两地块，其中A地块用地面积约9.5亩，土地用途为综合楼用地，由被告负责拆迁，拆迁费总额为103.33万元；B地块用地面积约15.8亩，土地用途为住宅商品房用地。约定两地块各自面积以审批面积为准，土地使用年限均为70年；乙方（闽加公司）今后若需改变土地用途和规划要求，须经甲方批准，并向有关部门办理变更手续后方可进行；
A4、国有土地使用证，拟证明1997年6月23日，被告就A地块取得榕国用（1997）字第M05936号国有土地使用证，登记土地面积5258.8平方米，合7.89亩，使用年限为70�，土地用途为综合楼；
A5、榕开规建2006-046《建设工程规划许可证》和建设许可证及总平图，拟证明经被告申请，福州市城乡规划局马尾分局于2006年5月26日审核同意并发放“立马华庭”项目居住性质的《建设工程规划许可证》，审批其建设“立马华庭”项目。用地性质：居住，用地面积：2207平方米，建筑高度59.2米，19层；
A6、《土地资产价格评估报告书》（闽大地（2012）榕估028号），拟证明2012年6月15日，福建大地咨询有限公司受马尾区人民检察院委托，对“立马华庭”项目用地作出《土地资产价格评估报告书》，按规划审批时点（2006年5月26日），“立马华庭”项目改变土地用途后评估的出让土地使用权价格为人民币1011.25万元，土地契税为人民币30.34万元，含契税总地价合计人民币1041.59万元；
A7、福建海峡银行福州马尾运行关于核算利息的回复函，拟证明含契税总地价合计人民币1041.59万元，2012年6月5日至2013年5月6日按同期贷款基准利率计算的利息为599314.36元。
被告闽加公司质证认为：对A1-A5的真实性无异议；对A6的真实性关联性及合法性有异议，该份报告书系福州市马尾区人民检察院因“犯罪嫌疑人吴耀辉涉嫌滥用职权罪”一案由检察院委托福建大地咨询有限公司作出，与本案民事诉讼无直接关系，且报告中的“需要特殊说明的事项”第二条第3款中已表述“本项评估报告结果仅为委托方提供估价对象土地使用权市场价格参考，不作其他评估目的使用，若改变评估目的或假设及限制条件，本报告的评估结果须作相应调整或重新评估后方可使用”。从此可证明，该评估结果仅为参考，并不能作为本案的定案证据；对A7的真实性、关联性和合法性有异议，原告计算该利息无任何依据。
被告闽加公司向本院提交了下列证明资�：
B1、《开发区国有土地使用合同书》、《备忘录》，拟证明：根据原、被告签订的《开发区国有土地使用合同书》第三条第6点约定原告与福州经济技术开发区管委会签订《备忘录》，由其承购被告拟建的“立马大厦”的写字楼和影剧院。但因管委会违约，造成被告项目开发受阻，后经政府各部门协商，同意被告将该宗地块变更为商住楼开发；
B2、《﹤建设用地规划许可证﹥申请表》，拟证明：被告于1999年2月26日提出申请，经福州市土地管理局第五分局、福州市经济技术开发区环境保护局、福州市马尾区公安消防大队同意批准，被告开发的5258.86㎡的土地规划用途由写字楼用地变更为建设商住楼用地，用地性质为居住性质；
B3、榕开规地99¬¬-011《建设用地规划许可证》，拟证明：被告于1999年4月9日根据批准依法取得本案土地建设用地规划许可，用地面积为5258.86㎡，用途为商住楼用地；
B4、“立马新苑”的《土地使用证》、《房屋所有权证》，拟证明：A地块先期开发的“立马新苑”已办理土地使用证，土地性质为住宅用地；“立马新苑”的业主已办理产权证；“立马新苑”取得住宅用地性质的土地使用证未补缴任何款项，故本案“立马华庭”2207㎡的用地变更同样无需补缴土地出让金。
原告马尾国土局质证认为：对B1中的《开发区国有土地使用合同书》真实性没有异议，但对证明对象有异议，合同中是说双方可以另行约定，这只是一个意向性的意见。对于被告提交的其他证明资料，因被告未提交原件，无法确认其真实性，不予质证。
经审查，原告提交的A1-A6、被告提交的B1中的《开发区国有土地使用合同书》符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可以作为本案认定事实的依据。原告提交的A7是其单方制作的，不能作�本案认定事实的依据。被告提交的B1中的《备忘录》、B2-B4因未提交原件予以核对，且原告亦不予认可，不能作为本案认定事实的依据。
根据双方当事人陈述及本案现有证据，本院确认如下事实：
1992年7月10日，原、被告签订《开发区国有土地使用合同书》，约定出让马尾君竹路西侧位于开发区管委会边的A、B两地块，其中A地块用地面积约9.5亩，土地用途为综合楼用地，供地方式为协议出让，A地块由被告负责拆迁，拆迁费总额为103.33万元；B地块用地面积约15.8亩，收取场地开发费每亩12万元，共计190.32万元，土地用途为住宅商品房用地。同时约定，两地块各自面积以审批面积为准，A、B地块土地使用年限均为70年。被告今后若需改变土地用途和规划要求，须经原告批准，并向有关部门办理变更手续后方可进行，等等。
1997年6月23日，被告取得A地块榕国用（1997）字第M05936号国有土地使用证，登记土地面积5258.8平方米，合7.89亩，使用年限为70年，土地用途为综合楼。
1999年2月，被告申请A地块开发建设，项目名称变更为“立马新苑”。经开发区管委会批准同意，其中部分土地（2966平方米，合4.45亩）用途变更为住宅用地进行开发建设，A地块其余土地2292.8平方米（合3.44亩）用途仍为综合楼用地。
2002年，闽加公司申请将A地块的剩余土地（2292.8平方米）用于建设“立马华庭”商品房住宅项目，福州市城乡规划局马尾分局同意其申请，于2006年5月26日审核同意并发放“立马华庭”项目居住性质的《建设工程规划许可证》，审批其建设“立马华庭”项目。“立马华庭”项目于2008年竣工并交付业主，但被告至今未申请办理土地用途的变更手续。
2012年6月4日，因福州市城乡规划局马尾分局工作人员在办理A地块规划用途变更审批时涉嫌滥用�权罪，马尾区人民检察院予以立案侦查。2012年6月15日，福建大地咨询有限公司受马尾区人民检察院委托，对“立马华庭”项目用地作出《土地资产价格评估报告书》（闽大地（2012）榕估028号），按规划审批时点（2006年5月26日），“立马华庭”项目改变土地用途后评估的出让土地使用权价格为人民币1011.25万元，土地契税为人民币30.34万元，含契税总地价合计人民币1041.59万元。
另查明：
原告原名“福州市土地管理局经济技术开发区分局”；1999年3月26日，更名为“福州市马尾区土地管理局”；2002年10月29日，更名为“福州市马尾区国土资源局”。
本院认为：
讼争《开发区国有土地使用合同书》第三条第四款约定：“被告今后若需改变土地用途和规划要求，须经原告批准，并向有关部门办理变更手续后方可进行。”被告未经原告批准同意，擅自改变土地用途的行�，已构成违约，应承担违约责任。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。”国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地�途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”据此，虽然讼争《开发区国有土地使用合同书》未明确约定被告的违约责任，但被告依法应向原告补交土地出让金。
福建大地咨询有限公司受马尾区人民检察院委托，以规划审批时点即2006年5月26日为估价基准日，对“立马华庭”项目用地作出闽大地（2012）榕估028号《土地资产价格评估报告书》，评估确定“立马华庭”项目改变土地用途后的出让土地使用权价格为人民币1011.25万元。原告主张被告应向原告补交土地出让金1011.25万元，于法有据，本院予以支持。
原告未能提交证据证明其起诉前曾向被告催缴土地使用权出让金，现其主张被告应自福建大地咨询有限公司作出《土地资产价格评估报告书》之日即2012年6月15日起计付土地出让金的利息，缺乏事实和法律依据，故被告应自原告起诉之日即2013年5月6日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付土地出让金利息。
原告并非契税征收机关，其主张被告应向其支付30.34万元契税及其利息，却未提交有效证据证明其替被告垫付该笔税款，对其该项诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、被告福建闽加房产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州市马尾区国土资源�支付土地出让金人民币1011.25万元及其利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月6日起计付至本判决确定的还款之日止）；
二、驳回原告福州市马尾区国土资源局其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费87891元，由原告负担5416元，由被告负担82475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 邵 惠
代理审判员 王燕燕
代理审判员 陈光卓
二〇一四年六月九日
书 记 员 陈 曦
（2013）榕民初字第637号共14页