安徽省阜阳市颍泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民一初字第00780号
原告:樊某某。
委托代理人：赵振海，安徽弘大律师事务所律师
被告:夏某甲。
被告:刘某某。
上列被告委托代理人：刘润华，安徽众商律师事务所律师。
被告:夏某乙。
原告樊某某诉被告夏某甲、刘某某、夏某乙房屋买卖合同纠纷一案,本院2015年4月23日受理后依法由审判员独任审判,于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告樊某某及其委托代理人赵振海，被告夏某甲及夏某甲与刘某某的委托代理人刘润华到庭参加诉讼。被告夏某乙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
樊某某诉称：2007年4月12日，阜阳市征地拆迁安置办公室对被告位于颍泉区泉颍办事处韩庄的房屋进行拆迁并签订编号为0000735号《阜阳市房屋拆迁安置协议书》，协议书约定在富安安置区还原被告85.6平米的房屋一套。2013年11月19日，原、被告经协商，被告将该还原房出售给原告，双方并签订《房地产买卖合同》，合同约定被告夏某甲、刘某某将位于颍泉区富安新村11号二单元304户建筑面积为92.65平米的商品房，以15万元的价格出售给原告，原告当天支付被告购房款13万元，被告收款后向原告出具收条一份：收条，今收到樊某某现金壹拾叁万元整，夏某甲，2013年11月19日。同时，被告夏某甲将加盖阜阳市颍泉区城市建设投资有限公司印章的编号为0001131购房款收据交付给原告。2014年10月1日，被告夏某甲又向原告索要购房款56400元，扣除原告未付房款2万元，多付的购房款36400元至今未偿还给原告。2014年，阜阳市征迁办将本合同还原房交付给被告，被告一直居住至今，原告多处找到被告，要求被告交付还原房并退还多付的购房款36400元，均遭到被告的无理拒绝，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法请求法院判令被告将位于颍泉区富安新村11号二单元304户的还原房交付给原告，并办理房屋登记、过户手续并请求法院判令被告返还原告多付的购房款36400元。
夏某甲、刘某某辩称：一、原被告之间形式上为房屋买卖，其真实情况是高利借贷，该合同属于以合法形式掩盖非法目的，属无效合同。二、拆迁安置房具有社会公益性质，且安置房屋属于被告一家人共同使用，夏某甲和刘某某对涉案房屋并没有完全的处分权，该协议的效力无法确定。三、该案涉及的房屋买卖合同，因尚未进行房产登记，房屋的所有权人并不确定。
夏某乙未予答辩。
樊某某为证明其诉讼主张举证如下：
证据一、原告身份证。证明其诉讼主体资格。
证据二、被告身份证、户口簿。证明被告的身份信息。
证据三、房屋拆迁安置协议书。证明被告的房屋被拆迁并在富安安置区还原房屋一套的事实。
证据四、房地产买卖合同。证明双方签订房屋买卖合同的事实。
证据五、银行转账流水、收条。证明被告夏某甲收到原告13万元购房款的事实。
证据六、阜阳市颍泉区城市建设投资有限公司购房款收据一份。证明被告夏某甲收到原告购房款后，将原始购房款收据交付给原告的事实。
证据七、取款凭条、借条。证明被告夏某甲于2014年10月1日向原告借款56400元的事实。该笔借款扣除2万元的购房款后，被告应当退还多收取的购房款36400元的事实。
夏某甲、刘某某对原告证据一、二、三、六无异议；对证据四有异议，该合同并不是当事人真实意思表示，是被告向原告借款形成的显失公平的一个合同。对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，该流水不能表明是原告向被告支付的房屋购房款。对证据七的证明目的有异议，借条中是夏某甲本人签的字，但是原告没有给现钱，此借条是13万的借款的利息。
夏某甲、刘某某举证如下：
证据一、夏某甲、刘某某身份证两张。证明两被告身份信息情况。
樊某某对夏某甲、刘某某的证据无异议。
通过庭审举证质证，本院对当事人所举证据认证如下：
樊某某证据一、二、三、六和夏某甲、刘某某的证据一属于到庭当事人无异议证据，对其证明效力予以认定。
原告证据四、五的真实性被告夏某甲、刘某某无异议，应予认定，对其证明目的，本院结合争议焦点的分析另行认定。
经审理查明：被告夏某甲有一处房产位于阜阳市颍泉区泉颍办事处高井行政村韩庄1户，因建设阜北新区需拆迁。2007年4月12日阜北新区指挥部与夏某甲签订一份《房屋拆迁安置协议书》（阜土拆字韩庄023号）,该协议在实际人口一栏写明是4口人，已婚媳妇聂梅梅未办理结婚手续，在安置前将户口迁入办户后再计入安置人口。该协议最后由夏某乙签字。该安置房屋还原在颍泉区富安新村11号楼二单元304室，面积92.65平方米尚未办理房产证。2013年11月19日，樊某某与夏某甲、刘某某签订《房地产买卖合同》，合同约定：夏某甲、刘某某将位于颍泉区富安新村11号二单元304户建筑面积为92.65平米的商品房，以15万元的价格出售给夏某甲。合同签订当天，樊某某支付夏某甲购房款13万元，夏某甲收款后出具收条一份，内容是：“今收到樊某某现金壹拾叁万元整，夏某甲，2013年11月19日”。同时，被告夏某甲将加盖阜阳市颍泉区城市建设投资有限公司印章的编号为0001131购房款收据交付给原告樊某某。2014年10月1日，夏某甲给樊某某出具借条一张，内容是：“借条今借樊某某伍万陆仟肆佰元正（整）（56400）。2014年10月1日夏某甲”。后原告樊某某多次要求被告夏某甲交付房屋并给付欠款，被告夏某甲不同意交付房屋，愿意偿还欠款，但以家庭困难为由一直拖欠不还。
本院认为，原告樊某某与被告夏某甲、刘某某之间签订有房屋买卖合同，被告夏某甲给原告出具的收条证明该款系房屋价款，双方系房屋买卖合同关系。被告夏某甲、刘某某辩称所收取的13万元系向原告借款，房屋买卖合同只是借款的担保方式，该辩解主张因未提供证据加以证明，本院不予采信。从本案《房屋拆迁安置协议书》内容确认，位于颍泉区富安新村11号二单元304户系还原房屋，该还原房屋是以户为单位进行的拆迁还原，还原协议写明的还原人口四人，证明该房产是被告夏某甲、刘某某与子女共有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案系具有家庭关系的共有，对该讼争房产应视为共同共有。法律规定，共有人处分共有房屋时，需经其他共有人同意。本案中，原告樊某某与被告夏某甲、刘某某签订房屋买卖合同时，未经房屋其他共有人的同意，侵害了其他共有人的合法权益，该合同应为效力待定的合同，在事后得到其他共有人的追认可转化为有效合同，但本案中其他共有人并没有进行追认，不符合合同有效要件，且该房产至今未取得房产证，故该《房屋买卖合同》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告明知该房产未办理房产证，房屋所有权人不明确，却与被告夏某甲、刘某某签订房屋买卖合同；被告夏某甲、刘某某明知该房产系家庭共有财产，却在未征得其他共有人同意的情况下与原告签订房屋买卖合同，双方均存在一定的过错，均应承担相应的责任。庭审中，经释明，原告同意被告夏某甲、刘某某返还购房款并按中国人民银行同期借款利率的四倍赔偿损失，该请求未超出法律规定的标准，本院应予支持。关于被告夏某甲给原告出具的56400元借条性质问题，该借条写明被告夏某甲向原告借款，被告夏某甲辩称该借条金额是所借13万元计算的利息，因未提供证据证明，本院不予采信。根据借条性质认定该56400元系民间借贷法律关系，原告要求被告偿还该借款，理由正当，本院应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条合《中华人民共和国民法通则》第九十条之规定，判决意见如下：
一、原告樊某某与被告夏某甲、刘某某签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告夏某甲、刘某某返还原告樊某某购房款13万元并按中国人民银行同期借款基准利率的四倍支付该款利息损失（从交款日期起开始计息至本判决生效之日止）；
三、被告夏某甲、刘某某偿还原告樊某某借款56400元；
四、驳回原告樊某某其他诉讼请求。
上列二、三项于本判决生效之日起二十日履行完毕。
案件受理费4028元，减半收取2014元，由被告夏某甲、刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 于冲
二〇一五年七月十日
书记员 陈莹
附：（2015）泉民一初字第00780号民事判决书适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。