上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3003号
上诉人（原审被告）：蒋昊，男，1982年6月30日生，汉族，户籍地广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：黎智勇，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李文昌，男，1969年3月21日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告）：林炳福，男，1977年11月9日生，汉族，户籍地江西省上饶市广丰县。
被上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司上海虹口支行，营业地上海市四平路263-267号。
负责人：王成宝，行长。
委托诉讼代理人：张颖，女，该银行工作人员。
委托诉讼代理人：郭虹，女，该银行工作人员。
上诉人蒋昊因与被上诉人李文昌、林炳福、交通银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称交行虹口支行）确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初7267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人蒋昊上诉请求：撤销原判，改判确认林炳福以李文昌代理人名义与蒋昊就上海闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）于2012年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误，导致判决不公。1、上诉人没有明显过失，更不存在恶意。上诉人是通过专业房地产中介居间，在中介的服务下与李文昌代理人林炳福就涉案房屋进行交易，合法合规，手续齐全，并得以办理了该房屋的过户手续。在办理房屋交易中，上诉人尽到实地看房并且询问邻居的谨慎义务，且根据林炳福的公证委托书及涉案房屋产证等材料有足够理由相信林炳福对涉案房屋交易有合法的代理权，支付的对价亦在合理范围内，故上诉人属于善意购房人。2、原判关于林炳福为恶意的认定依据不足。根据林炳福出具的公证委托书可以明确李文昌已经全权委托林炳福处理涉案房屋交易一事。双方在房屋交易中也按照正常的交易程序进行，房屋对价符合当时的市场价格，故原判认定林炳福擅定交易条件即属于恶意显属错误。3、上诉人与被上诉人林炳福之间无串通行为。上诉人通过房地产中介看房，交易前根本不认识林炳福，也不清楚林炳福与案外人王某等关系及借款情况。4、李文昌陈述的还款未果继而报警与三日后办理涉案公证书的时间线明显不符合常理。5、上诉人购买涉案房屋后，一直无法使用或收益，同时还承担了涉案房屋的房贷及利息。本案如果认定涉案房屋买卖合同无效，因无法找到林炳福，李文昌亦无还款能力，将难以执行。
被上诉人李文昌辩称：不同意上诉人的上诉请求。
被上诉人林炳福未作答辩。
被上诉人交行虹口支行辩称：不同意上诉人的上诉请求。
李文昌向一审法院起诉请求：要求确认蒋昊、林炳福于2012年1月16日就涉案房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将涉案房屋的产权恢复登记至李文昌名下。
一审法院认定事实如下：涉案房屋系动迁安置房，原登记的产权人为李文昌。
2011年7月29日，李文昌签署一份《委托书》，内容是委托林炳福代为办理涉案房屋中的如下事宜：1、代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；2、代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；3、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；4、代为办理上述房地产的看管、出租等相关事宜；5、代为办理上述房产证的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、更改、补办；6、待上述房产满足出售条件时，代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；7、待上述房产满足出售条件时，代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；8、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；9、代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；10、代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均认可。委托期限自上述房产满足出售条件后一年之内有效。上海市金山公证处于2011年9月30日对该份委托书进行公证并出具《公证书》。
2012年1月16日，林炳福持上述公证委托书，以李文昌之委托代理人的身份（卖售人、签约甲方）与蒋昊（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1347926），约定甲、乙双方通过上海XX事务所居间介绍，由乙方受让甲方所有的涉案房屋，建筑面积54.13平方米，房地产转让价格为人民币（下同）50万元。甲方于2012年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2012年3月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定：乙方于签订本合同当日向甲方支付15万元（含定金2万元），乙方向银行申请贷款35万元，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后7个工作日内，直接由贷款银行支付甲方。合同补充条款约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，乙方仅承担交易过程中产生的个人所得税、契税和交易手续费。任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益。甲方于收到全部房款并且乙方办妥《上海市房地产权证》后3日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用进行结算。若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分。乙方于签订买卖合同后7个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。甲乙双方中若有任何一方未按照合同约定全面履行自己义务，且逾期达15日，则应按合同约定的违约金比例承担违约责任。合同签订当日，双方还签订《补充协议》一份，约定购房合同价为50万元，另外乙方补贴甲方3.5万元，作为甲方原购买该房地产时产生的费用、投资收益补偿费用，且此次买卖过程中产生的个人所得税、契税和交易手续费都由乙方承担，乙方应在签订买卖合同当日支付甲方该补贴部分，甲乙双方房屋买卖合同实际成交价格共计53.5万元。《补充协议》作为甲乙双方签订的买卖合同的附件，如有不一致的，以该协议为准。
上述合同签订后，蒋昊通过现金及银行转账等方式向林炳福支付了首付款15万元（含定金2万元）及补偿款3.50万元，林炳福为此出具《收据》两份。蒋昊于2012年3月30日与交行虹口支行签订《个人房产抵押贷款合同》，向该银行申请贷款35万元，期限自2012年3月30日至2042年3月30日止，等额本息还款。之后交行虹口支行按约将借款35万元转账至林炳福的个人账户。2012年3月30日，蒋昊与林炳福共同至房地产交易中心办理过户登记手续。2012年4月16日，涉案房屋产权被转移登记至蒋昊名下。
在签订上述买卖合同及《补充协议》前，蒋昊未到涉案房屋内实地查看房屋状态，也未核查居住情况。
2011年7月28日，李文昌向案外人王某借款并将涉案房屋作抵押担保，双方办理了抵押登记，债权数额40万元，期限自2011年7月28日至2011年9月27日。李文昌未向王某偿还债务。该抵押登记于蒋昊买受涉案房屋期间被注销。
2013年4月26日，蒋昊向法院起诉要求李文昌搬离涉案房屋，后撤诉。
2013年5月27日，李文昌向一审法院提起诉讼，要求确认蒋昊就涉案房屋于2012年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。一审法院审理后于同年10月作出（2013）闵民五（民）初字第932号民事判决书，判决驳回李文昌的诉讼请求。李文昌不服此判决，提起了上诉。本院审理后，以基本事实认定不清为由发回重审。一审法院在重审此案期间，追加了林炳福为被告。此后，李文昌以需要继续收集证据为由撤回了诉讼。
在（2013）闵民五（民）初字第932号案件审理期间，一审法院就涉案房屋的市场价格向房地产专业经纪公司询价，询价结果：与涉案房屋同类型面积及同小区房屋，忽略房屋的装修情况，在2011年底至2012年初，房屋交易单价区间在12,000元至13,000元。
此案重审期间，李文昌表示涉案房屋的安置人员为李文昌母亲、李文昌及女儿三人，系李文昌一家三口的唯一住房。上海市闵行区XX镇XX村民委员会出具一份证明，XX镇XX村XX组沈龙珍自动迁后一直居住于儿子李文昌处。
截止至2017年7月，蒋昊尚结欠交行虹口支行的贷款本金为324,756.03元。
现李文昌以诉称理由诉至一审法院。
一审中，李文昌表示，蒋昊向交行虹口支行贷款的余额可以由其负责清偿，要求交行虹口支行注销涉案房屋上的抵押登记。
一审法院认为，民事主体意思表示真实是民事法律行为生效的条件之一。涉案房屋产权登记信息显示李文昌于2011年7月28日与案外人王某办理了涉案房屋抵押登记手续，而在次日，李文昌与林炳福即办理了委托公证手续，无证据证明李文昌与林炳福之间存在身份关系。在李文昌未向王某还款的情况下，王某作为债权人注销了抵押登记，林炳福与蒋昊遂办理了涉案房屋过户手续，一审法院确信林炳福与抵押权人王某关系密切。虽然经公证的委托书由李文昌签署，委托书内容表明李文昌委托林炳福代为办理出售涉案房屋的相关手续，但无证据证明林炳福就涉案房屋是否出售以及包括交易价格等具体交易条件，事先征得李文昌同意，因此林炳福虽然持有公证委托书，但其以李文昌名义擅自确定交易条件而将涉案房屋出售，具有恶意，损害了李文昌的利益。
对普通民众而言，房地产交易属重大的社会经济活动，交易双方对交易条件、交易过程均应极为谨慎，在购房前必然会实地查看房屋结构、装修、居住情况并审核户籍登记及房产登记信息。然而，蒋昊在购买涉案房屋的过程中，却从未到涉案房屋内实地查看房屋状态，也未核查房屋的实际居住情况，明显不符常理。蒋昊对涉案房屋的交易存在过失，不能认定为善意无过失的购房人。况且，按一审法院向专业房地产经纪公司询价所知，按最低单价12,000元计算，房价应在65万元，而蒋昊以50万元购买此房，加上其另行支付林炳福所谓的投资收益3.5万元，转让价亦低于正常的市场价格，且买受人支付产权人的代理人所谓投资收益款也违背常理。林炳福非上海户籍，却代理本市户籍人员出售涉案房屋，两者之间也不具有身份关系，而蒋昊对此未作必须的询问和调查。综上分析，林炳福恶意出售李文昌的房产，蒋昊作为买受方未能履行必要的、谨慎的审核义务，蒋昊、林炳福之间的交易损害了李文昌的合法利益，故蒋昊、林炳福就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
合同被确认无效后，因无效合同而取得的财产应当返还。蒋昊应当协助李文昌办理涉案房屋产权恢复登记手续，将产权恢复登记至李文昌名下。由于蒋昊以涉案房屋作抵押担保向交行虹口支行办理了抵押借款并办理了抵押登记，因此蒋昊应当清偿交行虹口支行的借款本息，交行虹口支行实现债权后注销抵押权登记。如果蒋昊未能清偿交行虹口支行的借款本息，可由李文昌代为清偿。因林炳福收取蒋昊的房款共计53.5万元，林炳福应将此款退还蒋昊。鉴于李文昌签署了委托书，该委托书经过公证处公证，因此李文昌应承担共同退款的责任。
一审法院审理后，于二○一七年九月十五日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，作出判决：一、林炳福以李文昌代理人的名义与蒋昊就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋于2012年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1347926）无效；二、蒋昊于判决生效之日十日内清偿交通银行股份有限公司上海虹口支行借款本息（具体金额以交通银行股份有限公司上海虹口支行出具的结算清单为准），如蒋昊未能按期还款，则由李文昌代为清偿；三、交通银行股份有限公司上海虹口支行在蒋昊清偿了全部借款本息后三日内，办理注销上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋抵押登记手续；四、蒋昊于交通银行股份有限公司上海虹口支行注销了上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋抵押登记手续后的三日内，协助李文昌办理该房屋产权恢复登记手续，将此房屋产权恢复登记至李文昌的名下；五、林炳福、李文昌于判决生效之日起十日内返还蒋昊购房款53.5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,150元，由李文昌负担3,050元，蒋昊负担3,050元，林炳福负担3,050元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，2011年7月28日，被上诉人李文昌向案外人王某借款并将涉案房屋作抵押担保，双方办理了抵押登记，债权数额40万元，期限自2011年7月28日至2011年9月27日。在被上诉人李文昌尚未向案外人王某偿还债务时，该抵押登记在上诉人蒋昊买受涉案房屋期间被注销。被上诉人林炳福与上诉人蒋昊遂办理了涉案房屋的过户手续，一审法院确信被上诉人林炳福与抵押权人王某关系密切。被上诉人林炳福虽持有公证委托书，但其以被上诉人李文昌名义擅自确定交易价格和具体条件而将涉案房屋出售，具有恶意，损害了被上诉人李文昌的利益，一审法院确认买卖合同无效，于法不悖。一审法院在查明事实的前提下，判决买卖合同无效，并对合同无效的后果一并处理是正确的。上诉人蒋昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9,150元，由上诉人蒋昊负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 盛伟玲
二〇一八年五月二十一日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……