重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异27号
案外人：汪萍，女，1973年3月15日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理公司重庆分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处），住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，组织机构代码90280443-8。
负责人：徐劲流，总经理。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
在本院执行中国东方资产管理公司重庆分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人汪萍对执行位于北京市海淀区某小区5号楼1层103号、3层301号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人汪萍称：本人于2013年2月与锦绣房地产公司签订两份购房合同（网签合同编号为XFXXX580、XFXXX587），购买了北京市海淀区某小区5-103、5-301号房屋。本人已支付全部购房款，并于2013年入住使用。上述房屋未办理过户登记手续，但是本人对此无过错。综上，请求法院中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。
本院查明，东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决后，锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院（以下简称重庆市高院）。重庆市高院于2016年10月26日作出（2016）渝民终291号民事判决书，判令锦绣房地产公司偿还东方资产公司借款本金16,327,600元及利息，黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的上述债务承担连带清偿责任，东方资产公司对涉案抵押物享有优先受偿权。该判决生效后，东方资产公司向本院申请强制执行。
2014年10月24日，根据东方资产公司的申请，本院以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书，保全查封了锦绣房地产公司名下包括北京市海淀区某小区5号楼1层103号、3层301号房屋在内的房产（所有权证号为X京房权证海字第XXX7**号等）及对应的土地使用权[使用权证号为京海国用（2004出）字第XX79号等]。2016年10月24日，重庆市高院作出（2016）渝执保49号执行裁定书，续行查封了上述房屋及土地使用权。
另查明，2012年11月5日，东方资产公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明：2011年10月24日和2012年4月11日，锦绣房地产公司以其开发建设的位于海淀区的某小区A15、A16号楼部分在建工程分别向东方资产公司借款300,000,000元和200,000,000元债务提供抵押担保并办理了在建工程抵押登记[土地他项权利证号为京海他项（2012）第00062号、京海土他项（2011抵）第00231号]；在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号为X京房权证海字第XXX7**号、第XXX736号、第XXX7**号，国有土地使用证号为京海国用（2004出）第XX79号；抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。
2009年7月17日，锦绣房地产公司（出卖人）与汪萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于海淀区某小区A区地块的国有土地使用权，土地使用权证号为京海国用（2004）出字第XX79号；2.房屋坐落为海淀区某小区A16#楼1层商业03号，用途为配套用房，预测建筑面积169.67平方米，总价款6,971,689元；3.买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；5.该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均已设定抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司太原分行，抵押登记日期为2008年4月9日；6.出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。2011年8月27日，锦绣房地产公司出具一张发票，载明：付款单位（个人）为汪萍，经营项目为房款，金额为6,971,689元。2013年2月7日，锦绣房地产公司与汪萍签订编号为XFXXX580的《北京市商品房现房买卖合同》，约定汪萍购买坐落为海淀区某小区5号楼1层103号房屋，用途为配套商业，建筑面积170.2平方米，总价款6,993,467元。
2009年7月17日，锦绣房地产公司（出卖人）与汪萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于海淀区某小区A区地块的国有土地使用权，土地使用权证号为京海国用（2004）出字第XX79号；2.房屋坐落为海淀区某小区A16#楼3层商业01号，用途为配套用房，预测建筑面积1,369.51平方米，总价款23,028,311元；3.买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；5.该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均已设定抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司太原分行，抵押登记日期为2008年4月9日；6.出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。2011年8月27日，锦绣房地产公司出具一张发票，载明：付款单位（个人）为汪萍，经营项目为房款，金额为23,028,311元。2013年2月7日，锦绣房地产公司与汪萍签订编号为XFXXX580的《北京市商品房现房买卖合同》，约定汪萍购买坐落为海淀区某小区5号楼3层301号房屋，建筑面积1,380.86平方米，总价款23,219,161元。
2014年7月11日，汪萍（出租人）与乾元资始教育科技（北京）有限责任公司（承租人，以下简称乾元公司）、北京翰华嘉业房地产经纪有限公司（居间人）签订两份《北京市房屋租赁合同》，约定汪萍将其坐落于北京市海淀区某小区5号楼1层103室建筑面积170.2平方米、3层301室建筑面积1,380.86平方米出租给乾元公司用于办公，租赁期共11年，自2014年7月12日至2024年7月11日。2014年7月20日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司（以下简称福安公司）出具两张《五费统收收据》，载明：收到5楼103号、301号交来的2014年7月12日至2015年7月11日的物业费、电梯费、垃圾费合计123,502.68元。2017年2月10日，福安公司出具两份证明，载明：北京市海淀区某小区5号楼1层103室（实测面积170.2平方米）、3层301室（实测面积1,380.86平方米），业主汪萍已于2013年12月收房并在物业公司备案，该房自2014年7月起由乾元公司使用并负责缴纳使用期内的水电费至今。
另查明，2018年1月4日，汪萍向重庆市高院转账汇款212,628元。汪萍称，因《北京市商品房现房买卖合同》所载明的建筑面积超出《北京市商品房预售合同》所载明的预测建筑面积，故产生了212,628元的购房差价。为了排除法院对上述两套房屋的执行，其在重庆市高院审理执行异议之诉的过程中，将该购房差价交付执行，并在该院做了笔录。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人汪萍在本院查封前即与被执行人锦绣房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，购买了异议房屋，其已支付全部购房价款，且在本院查封前合法占有了上述房屋。现上述房屋因设定有抵押权而未能办理过户登记，此非由案外人汪萍自身原因所致。
此外，虽然锦绣房地产公司已将包括上述房屋在内的房产抵押给东方资产公司，但在汪萍与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同之前，东方资产公司出具了同意销售抵押物的证明，应视为东方资产公司放弃了以抵押权对抗买受人的物权期待权。由于锦绣房地产公司和东方资产公司的原因，导致东方资产公司的抵押权与案外人汪萍的物权期待权产生冲突，由此产生的法律后果不应由作为无过错买受人的汪萍承担。
综上，案外人汪萍对上述房屋及对应土地使用权享有能够排除执行且对抗申请执行人抵押权的实体权益，其请求对上述房屋及对应土地使用权中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区某小区5号楼1层103号、3层301号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
审 判 员 余 梅
二〇一八年二月六日
法官助理 蒋晓亮
书 记 员 谭 锋