吉林省扶余市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0781民初4865号
原告段洪国等27人（名单附后）。
诉讼代表人李红福，现住黑龙江省汤原县。
诉讼代表人赵成。
委托代理人杜柏利。
被告程秋月，现住扶余市。
委托代理人赵振和，三岔河法律服务所法律工作者。
被告宋孝波。
被告吉林省鑫港房地产开发有限公司
法定代表人刘文伟，系经理。
委托代理人孟繁春，系公司员工。
委托代理人王文龙，吉林夫余律师事务所律师。
第三人吕智慧。
委托代理人吕树勋，吉林鑫海律师事务所律师。
原告段洪国等诉被告程秋月、宋孝波、吉林省鑫港房地产开发有限公司、第三人吕智慧确认合同效力纠纷一案，扶余市人民法院于2016年2月26日作出（2016）吉0781民初67号民事判决，第三人吕智慧不服该判决上诉到吉林省松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2016年8月29日以（2016）吉07民终598号民事裁定书以原审判决遗漏了应当参加诉讼的当事人为由裁定发回扶余市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李洪福、赵成及其委托代理人杜柏利、被告程秋月及其委托代理人赵振和、被告吉林省鑫港房地产开发有限公司委托代理人孟繁春、王文龙、第三人吕智慧及其委托代理人吕树勋到庭参加诉讼，被告宋孝波经公告送达开庭传票后，逾期未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告段洪国等人诉称，被告程秋月与宋孝波系扶余二实验家属楼的承建人，原告是给二被告具体施工的土建、木工、钢筋、瓦工的工人。施工结束二被告拖欠原告工资447705元。被告程秋月与宋孝波和被告吉林省鑫港房地产开发有限公司结算时用扶余二实验家属楼的房产抵顶了原告的工资，其中包括本案诉求的四套房屋特别明确的是抵顶农民工工资，并且出了一份证明。故起诉确认讼争的四个楼房以物抵债协议有效，如以物抵债协议无效，要求被告给付工资款。原告认为第三人与鑫港公司之间没有楼房买卖合同，没有形成买卖合同关系，原告与被告之间楼房抵顶工资是有效的，鑫港公司与程秋月与农民工之间均有协议，双方均认可协议。
原告为证实自己的主张，向法庭提交了1、原审正卷31页承诺书一份，证明农民工工资由宋孝波承担。2、正卷32页证明一份，证明农民工工资是用楼房抵押的。3、正卷33页鑫港公司的证明一份，证明鑫港公司用楼房抵顶了原告的工资。4、宋孝波的证明，讼争的楼房抵顶了工人工资，宋孝波将楼房抵押给冯广平，用以缓解资金压力。4、原审卷宗42页2015年12月21号的申请书一份证实宋孝波将抵顶给原告工资的楼房抵押给吕智慧借款。
被告程秋月辩称，1、原告要求程秋月给付工资款证据不足。2、程秋月与原告没有合同关系，程秋月也是承包商，不是开发商，要求其给付工资错误。3、房屋买卖合同是宋孝波和吕智慧签订的，不具有法律效力，房屋已经明确是给农民工的工资，宋孝波对房屋没有处置权，程秋月在本案中不承担给付责任。
被告程秋月为证实自己的辩解，向法庭提交了1、补充协议一份，证明程秋月确实把楼房交付给宋孝波和原告了，而且在最后有备注，交付后出现问题程秋月有权收回任何一个楼房。2、承揽协议一份，证明工程确实承包给宋孝波了，明确说明工资由宋孝波支付。
被告吉林省鑫港房地产开发有限公司辩称，1、我们在没给50万前就用楼抵顶工资款给付完毕了，我们又给付原告50万，我们是在双方认可自愿公开公正的前提下用楼顶款的，已经结算清楚，结算方式也不违法，对方也认可。2、第三人所说与鑫港公司有买卖关系不成立，如果成立必须签订购房认购书，我们认为买卖不成立。
被告吉林省鑫港房地产开发有限公司为证实自己的辩解，向法庭提交了1、2014年批准的7号楼和10号楼商品房预售许可证。2、与宋孝波的谈话笔录一份，这个楼在宋孝波没有结清工资的前提下抵押出去了，与吕智慧不是买卖关系，是抵押关系。3、售楼协议一份，若真是买卖关系，第一步是开发商和买受人签认购协议书，没有认购书，所以买卖关系不成立。
被告宋孝波未出庭、未答辩。
第三人吕智慧对原告的起诉辩称，1、原、被告之间不存在“楼房顶工人工资”的口头协议。讼争的四楼房价值170余万元，被告宋孝波尾欠工人工资94万元，宋孝波具有完全民事能力人，将价值170余万元的楼房抵顶尾欠工人工资94万元，不符合常理。一审判决送达后，被告吉林省鑫港房地产开发有限公司又在政府部门的协调下，于2016年2月给付原告工资50万元。如果存在“楼房顶工人工资”的口头协议，工人就不会通过信访渠道讨要工资。2退一步讲，如原、被告达成“楼房顶工人工资”的口头协议，楼房仅指住宅楼，不包括商业楼房，且“楼房顶工人工资”的口头协议不成立。因程秋月与宋孝波签订的承揽合同书第四条：以甲方（程秋月）的楼房抵顶工程款，楼房价格每平方米3000元。开发商出售的商品楼是每平方米5000元，住宅楼价格每平方米3000元，可见抵顶的楼房是住宅楼，而不包括商业楼房。《中华人民共和国合同法》及《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订转让合同，“楼房顶工人工资”的口头协议未采取上述形式，故合同不成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，原告主张房屋所有权不能成立。同时第三人变更独立诉讼请求：确认第三人与被告吉林省鑫港房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同有效；确认原告与被告之间“楼房顶工人工资”的口头协议不成立；要求被告吉林省鑫港房地产开发有限公司立即协助第三人办理扶余市翰林天下小区7号商业用房108号、10号楼三单元501室、10号楼三单元701室、10号楼四单元902室房屋产权过户登记手续；确认四套楼房归第三人所有。事实和理由是：2015年8月28日，第三人购买被告吉林省鑫港房地产开发有限公司开发的扶余市翰林天下小区10号楼三单元501室、10号楼四单元902室商品楼，购楼时第三人按照被告吉林省鑫港房地产开发有限公司指示将购楼款514920元交付给宋孝波。2015年9月1日，第三人购买被告吉林省鑫港房地产开发有限公司开发的扶余市翰林天下小区7号楼商业用房108号、10号楼三单元701室商品楼，购楼时第三人按照被告吉林省鑫港房地产开发有限公司指示将购楼款1204020元交付给宋孝波。被告吉林省鑫港房地产开发有限公司对第三人上述两次购买商品楼的情形给第三人开具了栋号单价、面积、总价款的售楼收据四枚。第三人认为，房屋买卖合同属于要式合同，原告与被告之间“楼房顶工人工资”的口头协议实质是房屋买卖合同，因未采用书面形式，依法不成立。第三人与被告吉林省鑫港房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同有效；被告吉林省鑫港房地产开发有限公司负有协助第三人办理扶余市翰林天下小区7号商业用房108号、10号楼三单元501室、10号楼三单元701室、10号楼四单元902室房屋产权过户登记手续，其在第三人全部履行合同义务情况下不履行协助第三人办理房屋产权过户登记手续的义务，构成违约，应当承担违约责任。
第三人为证实自己的主张和辩解，向法庭提交了1、关于收据，在第三人申请参加诉讼时写道购房时间是2015年8月28日和9月1日，而开发公司出具的时间是6月1日，对此要进行说明，当时我们交完钱没有看，只看了收据的下部分内容，没有看收款时间，事后发现收款时间与交付时间不吻合，找到开发商和售楼处，答复是这三栋楼房原来已开具过收据，时间为2015年6月1日，为公司内部需要，仍按原时间出具。有两个收据明确写的是原名李可员，收据的右上方有换名原名李可员，认证了开发商的说法。被告程秋月向法庭提交的新证据，就有原名李可员楼房的记载，也印证了开发商售楼处的说法，所以收据时间与第三人所陈述的时间不符，系售楼处原因，而不是矛盾。证实问题：标有栋号单元单价面积总价款，具备合同的要件形式，证明第三人与被告开发公司买卖关系成立，且有效。第三人已经履行了购楼款交付义务。2、第三人与宋签订的四份房屋买卖合同书，合同书原始并不存在，是在原告提起诉讼后，第三人多次找开发商售楼处要求签订黄皮制式合同，售楼处以面积不确定等为由不与第三人签订，第三人由于法律知识欠缺认为只有签订合同才是合法的买卖情况下，为确定此楼是购买而与宋孝波补签，这个合同不具有真实性，也与本案没有关联性，同时也不具备合法性。但是能证实第三人所支付购房款的数额与我们交付的购房款数额与被告吉林省鑫港房地产开发有限公司给第三人出具的收据的交款数额一致。3、二审庭审笔录，证人吕某某的证言，证实第三人在被告售楼处购买的楼，是现金交付，是按开发商指示将购楼款直接交付给宋孝波。4、2016年4月21日第三人丈夫与本案被告赵成通话录音，有光盘提交给法庭。证实讼争房屋是第三人在开发商手里购买。
经审理查明，2015年4月被告吉林省鑫港房地产开发有限公司承建扶余市二实验家属楼。2015年4月13日，被告吉林省鑫港房地产开发有限公司与被告程秋月就扶余市二实验家属楼12、13、14、15号楼达成施工合同一份，被告程秋月对上述楼房的土建、水暖、电气、及施工图纸全部工程的施工负责总承包。被告吉林省鑫港房地产开发有限公司以本项目中的10号楼其中的部分住宅楼抵付承包人全部工程款。同年4月19日被告程秋月与被告宋孝波签订了“承揽合同书”，将该工程的小五项（指钢筋工、木工、瓦工）承包给宋孝波。结算方式是以程秋月的楼房抵顶工程款，楼房价格每平方米3000元。施工结束后，原告的工资尚有947705元未能给付，2016年2月被告吉林省鑫港房地产开发有限公司在政府部门的协调下支付原告工资款500000元，原告的工资尚有447705元未能给付。三被告均证实扶余市翰林天下小区7号商业用房108号、10号楼三单元501室、10号楼三单元701室、10号楼四单元902室抵付了原告的工资。第三人吕智慧称2015年8月28日第三人购买被告吉林省鑫港房地产开发有限公司开发的扶余市翰林天下小区10号楼三单元501室、10号楼四单元902室商品楼，购楼时第三人按照被告吉林省鑫港房地产开发有限公司指示将购楼款514920元交付给宋孝波。2015年9月1日第三人购买被告吉林省鑫港房地产开发有限公司开发的扶余市翰林天下小区7号楼商业用房108号、10号楼三单元701室商品楼，购楼时第三人按照被告吉林省鑫港房地产开发有限公司指示将购楼款1204020元交付给宋孝波。被告吉林省鑫港房地产开发有限公司对第三人上述两次购买商品楼的情形给第三人开具了栋号单价、面积、总价款的售楼收据四枚。被告程秋月认为，争议的楼房是抵顶给工人的工资，宋孝波无权处分争议的楼房。被告吉林省鑫港房地产开发有限公司认为同第三人没有买卖关系，因为没有认购书，没有买卖合同；第三人提出现金，四张票据上表明了李可员开过楼，票据上标明转账，说明没有交现金，两张写的顶账也没交现金，更说明没有买卖关系。
上述事实有当事人当庭陈述及辩解，证人证言、书证、录音资料等在卷，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是原告与被告的以物抵债的协议及第三人吕智慧的买卖合同是否有效，能否履行，如何履行问题。1、从原告所述的以物抵债协议问题。从形式上看，原告与被告并未签订以物抵债协议的书面协议，诉讼过程中原告提供的证据也只是被告的证明。如何抵债并无具体内容。原告最初的债权为947705元，现在只剩447705元，争议的四处楼房按照出卖给第三人的价格为170余万元，以物抵债存在价物不符。从第三人办理房屋买卖或者抵押时，被告吉林省鑫港房地产开发有限公司与被告程秋月及宋孝波均知道此事，而且是被告吉林省鑫港房地产开发有限公司办理的相关手续,相关当事人并未提出异议，故原告的以物抵债协议不能履行。2、原告在诉讼中增加诉讼请求，要求给付工资，该请求应依法予以支持。从本案来看，被告吉林省鑫港房地产开发有限公司系开发的企业，被告程秋月系分包方，没有相应的资质，被告程秋月与被告宋孝波签订的名为“承揽合同书”，但实际上是劳务分包协议，工程所有的材料均由程秋月供应，被告宋孝波主要提供劳务。原告均系被告宋孝波所招，故宋孝波应承担给付义务，被告程秋月承担连带责任。被告吉林省鑫港房地产开发有限公司将工程承包给没有建筑资质的程秋月存在过错，应承担给付原告工资的连带责任。3、原告所诉系债权及债权如何履行问题，第三人所述系买卖合同关系，可依法另案诉讼。依据《中华人民共和国建筑法》第二十九条第三款、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》第十二条的规定、并经本院2017年第四次审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告与被告宋孝波以物抵债协议无效。
二、被告宋孝波于判决生效后五日内给付原告工资款447705元，被告吉林省鑫港房地产开发有限公司、程秋月承担连带责任。
三、驳回第三人吕智慧的起诉。
原告所交案件受理费100元，由被告宋孝波负担，第三人吕智慧所交案件受理费100元，由法院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审判长 郭焕海
陪审员 商淑华
陪审员 王 洪 丽
二〇一七年五月二十三日
书记员 郭 圆 可