云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第533号
原告李成林，男，汉族，1989年5月13日生，云南省安宁市人，武钢集团昆钢股份有限公司安宁分公司实习员工，住云南省安宁市。
原告罗兴瑜，女，彝族，1988年7月3日生，云南省元谋县人，安宁市中医院护士，住云南省安宁市，系李成林之妻。
两原告委托代理人易德祥，云南东方神律师事务所律师，特别授权代理。
被告李红忠，男，汉族，1973年11月18日生，云南省安宁市人，自由职业，住安宁市。
委托代理人李波，系李红忠之妻，特别授权代理。
被告李波，女，汉族，1975年2月10日生，云南省安宁市人，自由职业，住安宁市。
原告李成林、罗兴瑜诉被告李红忠、李波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭分别于2014年5月27日、7月14日两次公开开庭进行了审理，原告李成林、罗兴瑜及其委托代理人易德祥、被告李波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：原告李成林、罗兴瑜与被告李红忠、李波于2013年5月21日在安宁金海地产签订房屋居间买卖合同，合同约定两被告将其位于安宁市安达小区＊＊＊＊室房屋一套（建筑面积为88.55平方米）出售给乙方即原告李成林、罗兴瑜。合同签订之日，原告向被告交付了购房定金人民币30000元整。在合同签订之后，原告才知道该房屋没有国有土地使用权证。原告为此多次要求被告办理土地使用权证书，被告拒绝办理，称没有什么影响。后因被告拒绝办理土地使用权证书，被告在签订本案所涉协议之后，还在继续委托房屋经纪公司代为出售该房屋，后被告在2013年6月5日与他人签订了买卖合同，2013年6月到房屋管理部门办理了过户登记，现该房屋已经过户在他人名下。后原告多次要求被告退回定金，但被告明确表示不予退回定金，无法履行合同，最后连电话也不接了。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求法院依法判令：1、依法解除原告与被告签订的编号为0001726的房屋居间买卖合同；2、由被告双倍返还定金人民币60000元；3、由被告承担本案诉讼费。
两被告辩称：1、原告是在明确知晓我方没有国有土地使用权证的情况下自愿签订的居间买卖合同，并支付定金，合同系平等自愿签订的，具有法律效力。2、合同约定2013年5月31日前办理产权过户手续，经我方和中介多次催促，原告始终以房屋没有国有土地使用权证为由拒绝履行合同；在合同约定过户期限届满后，我方及中介再次催促对方，但对方都未来办理，在对方已经违反合同约定的情况下我方才另行寻找新买家。3、国有土地使用权证并不影响房产交易，买方也已向房管部门核实了上述情况，因此在本案交易过程中我方并不存在违约事实，而是对方迟延履行合同义务，且经催告后在合理期限内仍未履行。综上所述，本案所涉合同合法有效，且我方不存在违约行为，反之，买方拒绝履行合同义务，已经构成违约，依据定金罚则，我方不应退回已收定金，请求驳回原告的诉讼请求。
两原告为其诉讼主张提交以下证据予以证实：
第一组：《房屋居间买卖合同》、《收条》2份，合同欲证明原告与被告签订了买卖合同，并支付了3万元定金，合同第十条约定被告保证对该物业享有完全所有权及处分权，实际上被告的房屋并没有土地使用证，被告在签订合同时没有向原告说明情况，主观上具有欺诈的行为；第一份收条欲证明2013年5月21日由金海房地产经纪公司代被告收取原告定金3万元；第二份收条欲证明2013年5月22日被告向金海房地产经纪公司收取原告支付的定金。
经质证，两被告发表如下质证意见：对合同的真实性无异议，对证明内容不认可，认为被告方不存在欺诈，签合同时已经告知原告该房屋没有土地使用权证；对两份《收条》的真实性均无异议。
经审查，本院对第一组证据的证据效力予以确认，合同可证实原、被告于2013年5月20日签订房屋居间买卖合同；两份《收条》可证实原告向被告支付了定金3万元。
第二组：《安宁市房屋使用权登记审批表》、《房屋买卖合同》，欲证明被告在与原告签订合同后继续出售房屋，被告在没有对原告进行催告的情况下于2013年6月5日与段智文、杨桃芳签订房屋买卖合同，价款为32万元，现房屋产权已经过户到段智文、杨桃芳名下，该合同不能继续履行的原因在于被告将房屋出售给他人，被告的行为构成违约。
经质证，两被告对第二组证据的真实性无异议，对证明内容不认可，认为被告和中介公司均多次通过电话、短信方式通知原告办理过户手续，但原告要求提供土地使用权证才办理过户手续。
经审查，本院对第二组证据的证据效力予以确认，其可证实两被告于2013年6月5日将涉案房屋以32万元卖予案外人段智文、杨桃芳，并办理了房屋过户手续。
两被告为其诉讼主张提交以下证据予以证实：
1、《收据》，欲证明被告因房屋没有过户成功而支付了2000元的中介损失费；
2、办理过户以及贷款相关资料，欲证明没有土地使用权证并不影响房屋产权过户；
3、房地产转让办理程序及提交材料，欲证明办理房屋产权过户手续所需的材料；
4、《证明》，欲证明被告和中介均多次催促原告办理房屋过户手续，但原告以房屋没有土地使用权证为由拒绝办理房屋过户手续；
5、《房屋居间买卖合同（NO：＊＊＊＊＊）》，欲证明由于原告拒绝履行合同义务，被告才将房屋卖给案外人段智文、杨桃芳；
6、《房屋居间买卖合同（NO：＊＊＊＊＊）》，欲证明双方系自愿签订的买卖合同，被告并不存在欺诈的行为；
7、证人岳某某的证人证言，欲证明在房屋卖给案外人之前，被告已经提前告知过原告。
经质证，两原告发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为合同约定由买方支付中介费，原告已经支付了6000元，后由于合同没能继续履行，原告经与中介协商退了5000元，卖方支付这笔款项不符合交易惯例。对证据2的三性均不予认可，认为该证据来源不明。对证据3的真实性无异议，但认为原告没有收到过该材料。对证据4的三性均不予认可，认为内容上没有载明哪些人员通知原告办理过户手续。对证据5的真实性无异议，但认为其正好能够证明被告将涉案房屋出售给案外人。对证据6的真实性无异议，对证明目的不认可。对证据7的三性均不予认可，认为证人是在第一次庭审后由被告申请出庭的，程序上存在问题；该证人证言系传来证据，证人并不清楚签合同的情况，证言与被告陈述一致，证言是假的，且证言与法庭的调查笔录相矛盾。
经审查，本院对证据1、3、4、5、6、7的证据效力予以确认，证据1可证实被告向安宁金海房屋经纪有限公司支付费用2000元；证据3可证实没有土地使用权证并不影响房屋产权过户；证据5可证实被告于2013年6月5日将涉案房屋卖予案外人段智文、杨桃芳；证据6可证实原、被告于2013年5月20就涉案房屋签订了房屋居间买卖合同；关于证据4、7的证明力，本院将结合其他案件事实作综合评判。证据2的来源不明，无法确定其真实性及合法性，故本院对其证据效力不予采信。
本院依职权向安宁金海房屋经纪有限公司员工岳某某作的《询问笔录》。经质证，两原告对该证据形式上的真实性无异议，对笔录内容的真实性不认可，认为岳某某的陈述是虚假的；两被告对该证据的真实性无异议，认为该笔录与此前岳某某出具的《证明》的内容是一致的。
经审查，本院对该《询问笔录》的证据效力予以确认。
经审理，本院确认如下法律事实：
2013年5月20日，原告李成林、罗兴瑜通过安宁金海房屋经纪有限公司与被告李红忠、李波就被告位于安宁市安达小区＊＊＊＊＊号房屋签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋价款为318000元，购房定金为30000元，付款方式为产权过户当日一次性付款，合同同时约定双方于2013年5月31日到房管部门办理房屋过户手续。合同签订后，双方先后约定于2013年5月31日、6月3日到房管部门办理过户手续，但两次均未能成功办理过户手续。2013年6月5日，被告将涉案房屋卖予案外人段智文、杨桃芳，购房款为32万元，付款方式为银行按揭付款。2013年6月6日，被告与案外人段智文、杨桃芳到房管部门办理了房屋过户手续。后原告以被告违约为由，要求被告返还已收定金3万元未果，原告遂诉讼来院。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，合同成立并生效，则合同双方当事人负有全面履行合同的义务。本案中，原、被告之间的合同约定房屋价款为318000元，付款方式为一次性付款，而被告与案外人段智文、杨桃芳之间的合同约定房屋价款为320000元，付款方式为银行按揭付款。从两个合同的内容来看，房屋价格相当，原告的付款方式对被告更为有利，但被告作为买卖合同的出卖方，其将房屋另行卖予交易条件相对较差的案外第三人明显有悖于一般常理。此外，原、被告先后约定于2013年5月31日、6月3日办理过户手续，但两次均未能办理成功，而被告与案外人段智文、杨桃芳却于合同签订的第二天按约办理完成过户手续。从合同实际履行的情况来看，被告积极履行第二个合同的行为表明其主观上具有卖房的诚意，且客观上积极配合买方办理过户手续。因此，根据一般的经验常识和逻辑规律，应当认定原告在办理过户手续的过程中存在消极不配合的行为，其行为构成违约。关于原告所称被告故意隐瞒房屋没有土地使用证的问题，因合同并未对土地使用证进行任何约定，且房屋是否具有土地使用证并不影响双方办理房屋产权过户，也不影响合同目的的实现，故本院对原告的该项诉称意见不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，本案中，原告于2013年5月31日不积极配合办理过户手续的行为造成了其未能按约支付购房款，其行为构成迟延履行主要债务；此后，双方再次约定于2013年6月3日办理过户手续，而原告仍不积极予以配合。本院认为，2013年5月31日至2013年6月3日期间为双方当事人自行约定，据此可认定该约定已经取得原告的同意，则该期间可视为被告经催告后给予原告继续履行合同的期限，则自期限届满后，被告取得合同的法定解除权。此外，安宁金海房屋经纪有限公司作为专业从事房产交易的中介服务机构，在其促成原、被告签订了房屋买卖合同并收取了居间报酬的情况下，如果买方不明确表示其不愿购买房屋，则中介不可能随意就房屋另行促成其他交易。结合中介公司的居间地位，可认定中介公司员工的证人证言具有客观性，且可信度较高，其可作为本案的定案依据。该证人证言可证实2013年6月3日后被告已电话通知原告欲将房屋卖予他人，且中介公司也通知原告房屋将另行出售的事宜，据此可认定被告作为享有合同解除权的一方当事人已将解除合同的意思表示通知原告，自通知达到原告时即发生解除合同的法律效力。因此，因本案诉争合同事实上已经解除，故本院对原告请求解除合同的诉请不再予以支持。另外，本案所涉买卖合同系主合同，定金合同系从合同，主合同已生效，约定的定金已经交付，则定金合同发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照﹤中华人民共和国担保法﹥约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告作为给付定金的一方，其不履行约定的合同义务，则无权要求返还定金，故对其主张对方双倍返还定金的诉请应予驳回。
综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：
驳回原告李成林、罗兴瑜的全部诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告李成林、罗兴瑜自行承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨文雁
代理审判员 邱学根
人民陪审员 李宏伟
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 石慧玲