福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终7098号上诉人（原审被告）：汤希国，男，1957年10月11日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：刘惠发，福建闽航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶桂虎，男，1963年12月30日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：蔡道章，福建秉峰律师事务所律师。上诉人汤希国因与被上诉人叶桂虎房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初4040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。汤希国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶桂虎的诉讼请求。事实和理由：一、讼争厂房所有权及土地使用权存在争议，汤希国无需向叶桂虎支付租金、交付厂房。1.汤希国与叶桂虎于2015年6月签订的《补充协议》系无效合同或效力待定合同。在汤希国与叶桂虎续租后不久，案外人陈吓俤认为讼争厂房所在地为其承包地，1986年借给叶桂虎建厂房使用20年，双方约定期满后地上建筑物及附属设施归陈吓俤所有，要求收回讼争厂房及所在土地，并阻挠汤希国正常使用租赁厂房，故叶桂虎无权将讼争厂房出租。2.陈吓俤与汤希国于2016年4月1日就讼争厂房签订《厂房租赁合同》，约定租期3年，租金每年33500元。若汤希国继续向叶桂虎支付租金，必然造成汤希国为同一租赁物支付两份租金的不合理情况。3.叶桂虎应先与陈吓俤解决讼争厂房所有权及土地使用权争议。4.叶桂虎从2016年3月开始就将电源切断，造成汤希国停产停业，其要求汤希国支付租金缺乏依据。5.陈吓俤没有将讼争厂房所在土地转让给叶桂虎，且讼争厂房所在地属于青口镇联丰村，而叶桂虎系青口镇竹村人，不可能对其他村的土地享有土地使用权。二、2017年7月19日，叶桂虎带人殴打汤希国夫妇，破坏汤希国机器设备，将机器设备切割出卖，造成汤希国经济损失270775元，叶桂虎应予以赔偿。叶桂虎辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决汤希国向叶桂虎支付租金、占有使用费并交还厂房正确。1.汤希国没有证据证明陈吓俤拥有讼争厂房土地使用权，讼争厂房系叶桂虎1996年所建，其土地使用权并非来源于陈吓俤，汤希国租赁使用讼争厂房，应向叶桂虎支付租金及占有使用费并在期满后交还厂房。2.汤希国主张其已与陈吓俤签订《厂房租赁合同》并支付租金，但真实性无法确定。3.叶桂虎没有切断厂房电源，汤希国停产停业与叶桂虎无关，且汤希国在一审庭审时明确表示厂房仍由其占有使用。二、汤希国主张叶桂虎带人殴打其夫妇、破坏机器设备、将机器设备切割出卖，均不是事实，汤希国要求叶桂虎赔偿其经济损失缺乏依据，且其未就此提起反诉。叶桂虎向一审法院起诉请求：1.汤希国立即支付叶桂虎拖欠的租金50000元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2017年1月1日起计算至汤希国还清租金之日止）；2.汤希国立即将坐落于闽侯县青口镇联丰村桥仔头自然村厂房腾出交还叶桂虎，并支付叶桂虎逾期腾房占有使用费（按每月租金4166元）的标准，从2017年1月1日起计算至汤希国腾房之日止；3.本案诉讼费由汤希国承担。一审法院认定事实：2010年，叶桂虎（甲方）与汤希国（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方的厂房座落在福州市闽侯县桥仔头，租赁建筑面积约为700平方米，其中包括5间宿舍；厂房租赁自2010年6月起至2015年6月止，租赁期五年。租赁期满后，双方签订《补充协议》，《补充协议》约定原协议到期时间为2015年6月，从2015年6月-12月租金按原协议商定租金交付甲方。从2016年起租金每年50000元整，租金按每季度支付一次12500元，租金应及时缴纳。其他事项参照原协议，合同到期甲方预留15天给乙方搬迁，超时由甲方处理。另查明，叶桂虎与汤希国签订《厂房租赁合同》后，汤希国使用占有讼争厂房至今并向叶桂虎缴纳租金至2015年12月，2016年1月1日开始汤希国未缴纳租金，现厂房仍由汤希国占有使用。一审法院认为，叶桂虎与汤希国签订《厂房租赁合同》及《补充协议》时，虽然叶桂虎未能提供诉争厂房具有合法产权的相关证据，但汤希国使用占有讼争厂房至今并向叶桂虎缴纳租金至2015年12月，一审法院认定双方存在事实租赁关系。汤希国抗辩称因为案外人向其主张房屋所有权权利导致其不能正常使用讼争厂房并造成损失所以才拒交租金的事实，因汤希国未能提供充足的证据予以支持其抗辩主张，一审法院对汤希国的抗辩主张不予采纳，因此，汤希国应按照合同约定缴纳租金，在租赁期限期满后仍继续占有使用的，亦应支付房屋占有使用费。2016年1月1日开始汤希国未缴纳租金，但至今厂房仍由其占有和使用，现叶桂虎请求汤希国腾空交还讼争厂房并支付租金及利息、占用费，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、汤希国应于本判决生效之日起十日内向叶桂虎支付2016年度的租金50000元及从2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至租金还清之日止的利息）；二、汤希国应于本判决生效之日起三十日内腾空搬离位于福州市闽侯县厂房并移交还给叶桂虎；汤希国应同时向叶桂虎按照4166元/月标准支付从2017年1月1日起至实际搬离位于福州市闽侯县厂房之日止的占有使用费。本案案件受理费1930元，依法减半收取965元，由汤希国负担。二审中，汤希国向本院提交厂房租赁合同、收条及案外人陈吓俤的身份证复印件，证明汤希国已就本案讼争厂房与案外人陈吓俤签订合同，并向陈吓俤支付了2016年4月至2017年3月的租金，无需再向叶桂虎支付租金。叶桂虎经质证认为，对厂房租赁合同的真实性有异议，不能确认是陈吓俤所签，对收条及陈吓俤的身份证复印件真实性无法确认，且三份证明材料均与本案没有关联性，属于证人证言，应由陈吓俤本人出庭作证。本院经审查认为，本案系汤希国与叶桂虎之间的租赁合同纠纷，而汤希国提交的上述材料均为其与案外人陈吓俤之间所发生，叶桂虎对该三份证明材料的真实性均不予认可，而本案亦无其他证据佐证，本院对叶桂虎提交的三份证明材料的真实性无法确认，不予采纳。根据在案证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于汤希国是否应向叶桂虎交还讼争厂房，并向叶桂虎支付2016年的租金及2017年1月1日至实际搬离讼争厂房之日止的占有使用费。汤希国以案外人陈吓俤认为讼争厂房所在地为其1986年借给叶桂虎建厂房使用20年的承包地，双方约定期满后地上建筑物及附属设施归陈吓俤所有，要求收回讼争厂房及所在土地为由，主张其无需向叶桂虎支付租金、交付厂房。本院认为，汤希国主张讼争厂房所在地为陈吓俤所有，但本案并无相关部门出具的确认陈吓俤土地使用权的权属证明，汤希国提交的证明书、告示函等证据不足以证明讼争厂房所在地为陈吓俤所有。即使依汤希国所主张，讼争厂房所在地为陈吓俤1986年借给叶桂虎建厂房使用20年的承包地，2006年时即满20年，而汤希国自2010年开始向叶桂虎承租本案讼争厂房，陈吓俤直至汤希国与叶桂虎2015年续租后才对本案讼争厂房主张权利，有违常理。且案外人陈吓俤与叶桂虎是否对讼争厂房所有权及土地使用权存在争议，与本案汤希国与叶桂虎之间的房屋租赁合同纠纷分属不同的法律关系，汤希国以讼争厂房所在地为陈吓俤的承包地为由，主张其无需向叶桂虎支付租金、交还讼争厂房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据汤希国与叶桂虎签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》，双方租赁期限至2016年12月，2016年起租金为每年50000元，汤希国自2016年1月1日开始即未缴纳租金，至今仍占有使用讼争厂房，一审判决汤希国支付2016年的租金50000元、腾空搬离讼争厂房并按4166元/月（即50000元/年）的标准支付2017年1月1日至实际腾房之日止的占有使用费，并无不当，本院予以维持。汤希国上诉主张叶桂虎断电造成其停产停业及破坏、出卖机器设备等，要求叶桂虎赔偿其经济损失，但汤希国一审时未对此提起反诉，二审调解不成。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定，汤希国可另行起诉。综上所述，汤希国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由汤希国负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 薇审 判 员  黄 锋审 判 员  陈碧珍二〇一八年三月五日法官助理  龚 蓉书 记 员  赵 坤