广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0305民初1166号原告：王镱淋（反诉被告），男，1993年3月16日出生，汉族，住本市七星区。原告：王修宏（反诉被告），女，1967年12月8日出生，汉族，住本市七星区。原告：桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司（反诉被告），住所地桂林市七星区环城北二路（香格里拉大酒店对面），组织机构代码57457483-9。法定代表人：王修宏，该公司总经理。三原告（反诉被告）委托代理人：胡卫中、莫雅平，广西九宇律师事务所律师。原告：桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司汇东分公司（反诉被告），住所地桂林市七星区朝阳乡岩前村委竹桥村，注册号450305000109342。负责人：王镱淋，该公司经理。委托代理人：胡卫中，广西九宇律师事务所律师。被告：梁鹰（反诉原告），女，1972年5月20日出生，汉族，住本市象山区。委托代理人：徐飞，广西伏波律师事务所律师。原告王镱淋、王修宏、桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司诉梁鹰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理，被告梁鹰于2016年10月25日提出反诉。此后，本院依法由审判员张焱适用简易程序进行了审理，2016年12月6日本院作出（2016）桂0305民初1729号民事裁定，驳回原告王镱淋、王修宏、桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司的起诉及反诉原告梁鹰的起诉。桂林市中级人民法院于2017年3月9日以（2017）桂03民终518号民事裁定，撤销本院的上述裁定，并指令本院审理。本院依法组成由审判员张焱担任审判长，人民陪审员丁建英、杨秀爱参加的合议庭，于2017年7月20日、2017年8月18日先后两次公开开庭进行了审理。原告王镱淋、王修宏、桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司及其委托代理人莫雅平、被告梁鹰及其委托代理人徐飞到庭参加了诉讼。后因案件审理需要，本院依法追加桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司汇东分公司作为原告参加诉讼，反诉原告梁鹰将该公司追加为反诉被告。本院依法组成由审判员张焱担任审判长，人民陪审员谭继元、苏金华参加的合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行了审理，四原告及其委托代理人胡卫中、被告梁鹰及其委托代理人徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金728970元；2.被告承担上述租金的银行贷款利息（其中128790元自2016年7月5日起算；600000元自2017年1月5日其算，至租金支付完毕止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同，后被告用该房屋成立了桂林市七星区吉祥养老院，双方签订的房屋租赁合同及补充协议约定：在2016年7月5日前被告应支付原告租金30万元，原告扣除被告代付的相关费用后，余款128970元被告至今未付，因原告多次要求被告支付该部分款项未果，故向法院提起诉讼。在法院审理案件期间的2017年1月5日，被告应支付原告房屋租金600000元，故原告增加了诉讼请求。反诉原告梁鹰向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告以700元/天的标准向反诉原告支付从2016年7月1日起至房屋修缮完工之日止的违约金269500元（暂计算至2017年7月20日）；2.判令反诉被告向反诉原告支付从2016年1月1日至2016年12月30日秦祖峰45间预留房租金共计761680元；3.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告为开办养老院，与反诉被告于2015年8月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为18年7个月，随后，反诉原告与反诉被告与实际房东另行签订了《房屋租赁合同补充条款》、《房屋租金付款协议书》等补充协议。根据合同的约定，反诉被告于2015年9月1日交房，反诉原告也依照合同约定支付了押金及租金，并从2016年起每半年的首月5日前直接向反诉被告支付半年的租金人民币三十万元。由于反诉被告移交的房屋存在地下室及顶层漏水、电梯欠费造成停机的情况，严重影响了反诉原告的经营。在反诉原告的要求下，反诉被告王修宏在2015年12月18日向反诉原告出具《承诺书》，承诺：地下室漏水问题在2016年元月底处理完毕，如到期未完工，扣100元/天，直至完工为止。电梯如因欠费停机，由王修宏负责，并扣100元/次，直至恢复运作。顶楼防水在2015年12月26日完工，延期未完工，按每天100元/间×6间×每天计扣费。2016年1月16日，反诉原告在与反诉被告结算2016年上半年房租时出具了王修宏借条及冲账明细，明细中计算了根据2015年12月18日承诺书扣费6200元，而反诉被告对此并无异议，王修宏同日以借条的形式确认反诉原告扣除违约金及借款以抵扣房租的内容。但此后反诉被告并未依照承诺书的承诺修复租赁房屋的地下室及顶层，而且反诉被告违反《房屋租赁合同》第五条第2项第（3）目的约定，反诉被告拖欠他人款项，导致桂林市临桂区人民法院于2016年6月16日向反诉原告发出协助执行通知书，要求反诉原告协助执行。2016年3月9日，由于反诉被告的原因导致租赁房屋被停水停电，进而导致客人取消入住，损失客房入住45间，但反诉原告只计算了违约损失41间×70元/间＝2870元。反诉原告遂在2016年7月处根据合同约定支付2016年下半年房租时，出具了王修宏的借条、冲账明细，明细中列明了反诉原告为反诉被告代垫的法院的执行费用、并列明了反诉被告违反2015年12月18日承诺书应支付的违约金以及停电违约金。根据上述借条及冲账明细，反诉原告已付清2016年下半年房租，反诉被告王镱淋在该借条及冲账明细上签名认可。2016年8月30日反诉原告与反诉被告签订《补充协议》确认底楼（附一楼地下室）及天台漏水仍未补好，并由反诉原告负责修缮和补漏，产生的费用由反诉被告承担，从租金中扣除。但后来反诉被告又以反诉原告的修缮方案费用过高为由，要求由反诉被告自行修缮并支付费用。但反诉被告至今未修好地下室和天台漏水，其仍应根据2015年12月18日承诺书向反诉原告支付2016年7月1日起至房屋修缮完毕之日止的违约金。根据《房屋租赁合同》的六条第4项及反诉被告与秦祖峰签订的合作承包协议约定，反诉被告保证现有旅行社秦祖峰45间预留房租金，60元/间/天×45间＝2700元/天×当月实际天数顺利交付给反诉原告直至合同结束（2016年12月31日）。但反诉被告从2016年起即未向反诉原告支付秦祖峰45间预留房租金，故应自2016年1月1日至2016年12月30日支付秦祖峰45间预留房租金。被告辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉请；今年一月份，被告已经通知原告进行结算，原告的违约金足以支付2017年上半年的租金，应在违约金中冲抵租金，双方的约定是半年一付，而非一年一付。反诉被告辩称：反诉原告要求反诉被告按每日700元计算违约金没有合同及法律依据，合同中约定反诉被告按照房屋的现状交房，明确约定房屋交接后由反诉原告自行管理，修缮问题应由反诉原告负责，合同还约定以后的装修方案需经过反诉被告同意，但反诉原告自行在天顶钻洞导致漏水，应由其负责；反诉被告为反诉原告作维修是出于好意，且已经做完维修工作，不属于合同义务；反诉原告以承诺书上的标准计算为700元一天，且乘以六间，计算没有依据，地下室的费用不足为据，另外不可能每次漏水都是六间一起漏水；反诉原告要求反诉被告支付秦祖峰的租金没有依据，因为在过渡期反诉被告已经将秦祖峰的客户给反诉原告，但并未约定由反诉被告支付秦祖峰应付的租金，且秦祖峰不是租赁合同的当事人，反诉被告没有能力为合同外的当事人设定义务，在实际履行过程中，反诉被告已经将客户资源移交给了反诉原告，之后秦祖峰是否使用房屋与反诉被告无关；反诉原告在履行与秦祖峰的合同的过程中，擅自更改了酒店名称及其提供的服务跟不上，造成秦祖峰通知反诉被告于2015年12月25日已经终止了关于45间房的协议，反诉原告与秦祖峰之间的关系与反诉被告无关。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实如下：原告王镱淋、王修宏作为甲方（出租方）、桂林喜马拉雅山大酒店有限公司汇东分公司（甲方公司）与被告梁鹰（乙方）于2015年8月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁房屋概况，房屋地址桂林市七星区东二环路汇东果蔬批发市场对面，原喜马拉雅山大酒店汇东店，房屋状况为房屋地上建筑第一层、地下一层、第三至八层共八层（二楼除外）约6200平方米（含九楼天面）。第二条租赁房屋用途，乙方开办养老院等相关附属用途。第三条租赁期限，乙方正式起租期为2015年8月1日起计，截止到2034年2月29日止，乙方正式交付租金从2015年9月1日起计算。第四条租金、押金及其支付，租金第1年至第4年的年租金为人民币壹佰叁拾贰万元整，第5年至第8年年租金为壹佰伍拾万元整，第9年至第12年的年租金为壹佰陆拾万元整，第13年至合同期结束年租金为壹佰伍拾伍万元整，支付方式为半年一次性支付半年租金，第一次租金肆拾肆万元整（2015年9月1日至2015年12月31日）在8月15日支付给甲方，但乙方验资需要此笔资金时，提前三日通知甲方，甲方要无条件提供给乙方直至验资完成。以后每半年首月5日前支付半年租金。乙方在本合同签订之日起三日内向甲方支付租赁押金伍拾万，乙方租期满后，甲方于三日内无条件退还乙方押金。甲方应在2015年9月1日起交房，逾期不得以任何条件要求继续经营，否则应按甲方（此处应为笔误，正确应为乙方）已支付押金及租金的双倍进行赔偿。甲方指定的收取上述款项的银行账户为开户名为王修宏的桂林银行62×××66账号。乙方将款项打入甲方指定账户即视为完全履行相应付款义务，甲方应在收款时提供相应收据（不提供发票）。第五条房屋现状、交接与管理。房屋交接时，双方授权代表应在交接记录上签字确认，所有屋内物品盘点，双方在盘点表上签字，合同到期相当物资交还给甲方。交房标准：（1）现有供水系统、供电系统、排污系统等设施设备处于完好状态，随时直接可用（交接前租赁房屋应当通水、电）；（2）甲方以现有房屋现状（即喜马拉雅山大酒店汇东店正常运行状态）交由乙方使用，其中空调、电梯、客房电视、热水系统、窗帘及乙方所需卫生间设施等直接交由乙方使用，交房后上述设施设备在合同期限内归甲方所有，乙方拥有使用权；合同到期后归甲方所有。乙方接受租赁房屋后，物业由乙方自行管理。乙方租赁期间的水电费、通讯费、互联网费、电梯维护、保养费、有线电视费等由甲方协助乙方直接向有关部门申办、交纳。第六条甲方的权利和义务。甲方应在正式交房时向乙方提供相关设施设备维修电话。如遇政府拆迁行为，甲方应退还押金及未用完的租金给乙方。甲方尊重乙方自主经营之权利，不得以非法理由及目的干扰乙方经营；乙方因办理相关证件、执照需要甲方提供租赁现有证件等资料原件的，甲方应当予以协助，但乙方应当出具借条。甲方保证现有旅行社秦祖峰45间预留房租金59元/间/天×45间=2655元/天×当月实际天数顺利交付给乙方直至合同结束，配合超市目前租金4000元每月20号顺利交付给乙方，保证乙方交接后租赁物经营良好并平稳过渡。如对方租期已满，原甲方收取的旅行社、超市的押金由甲方退还。第七条乙方的权利与义务。乙方可对本租赁房屋需要装修及相关部局调整，征得甲方同意后才能施工，费用由乙方负担，并不得影响租赁房屋的结构安全。除本合同有特别约定外，甲乙双方任何一方单方面擅自终止本合同或违反合同约定的承诺、保证或其他义务则视为违约，需承担违约责任。当违约方为甲方，甲方应当赔偿双倍押金返还给乙方并退还乙方未用完的租金。当违约方为乙方时，押金、租金不退，乙方添置的物品不能拆走。在本合同生效后，甲方不得以本合同项下租赁房屋与其他任何第三方签订有损乙方权益的协议，也不得直接或者间接做出有损本次租赁的行为，否则甲方应当承担违约责任，并退还乙方支付的所有款项。因本租赁物为甲方向桂林市七星区朝阳乡村民黄钟富、陈明芬租用，以喜马拉雅山大酒店汇东分店的房屋状况转租给乙方，甲方需确保已通知并征得两位村民的同意乙方做为老年公寓等相关附属用途。第八条特殊约定。一楼大堂及卫生间作为二楼和公共使用空间，乙方不能以任何理由拒绝和阻碍二楼所需使用区域。二楼用房按100元/天/间予以结算，按季度结算。如乙方不按时交纳租金，超过一个月，甲方收回房屋并终止合同，押金不再退还。房屋租赁合同到期后，在同等条件下上述实际使用者享有续租优先权。租赁合同终止或解除，乙方腾退费时，可将不属于甲方的可拆除添附物收回，但不影响房屋结构和使用，不可拆除物无偿归甲方所有。厨房部分建筑物临时加增加面积，如因土地原因终止，厨房面积按比例扣除租房租金。如因不可抗力的原因导致房屋毁损，造成的双方损失，双方互不追究责任。第十条，本合同一式四份，甲乙双方各执两份，自甲乙双方签字盖章之日生效，每份具有同等法律效力。因本合同产生纠纷的，双方应协商解决，协商不成，双方任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。除纠纷争议事项外，双方应继续履行其在本合同中的其他义务。甲乙双方可以按照本合同规定的原则签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同或与其他补充协议不一致的，以后签的补充协议为准。本合同附件为本合同组成部分，与本合同其他内容具有同等法律效力。该合同的附件为：黄铜辉、黄钟富、陈明芬作为甲方与乙方王修宏签订的《房屋租赁合同》一份及陈明芬、黄钟富作为甲方、王修宏作为乙方、梁鹰作为丙方签订的《房屋租金付款协议书》一份，其中《房屋租赁合同》约定：“一、甲方将位于桂林汇丰市场对面，经桂林高新区七星区建房规划定点通知书‘朝星建规村（2010）40号’和广西壮族自治区村镇建设工程施工许可证批准自建一栋框架结构商业综合楼（清水房）整体出租给乙方作为商业使用，总建筑面积6700平方米，共9层半（含地下停车场）。二、租赁期限为20年，即从2014年3月1日至2034年2月29日止，从2014年3月1日前为装修期及试运营期，甲方不收乙方租金。三、租金及交付方式，1、2014年3月至2024年2月29日，每月房租是陆万元整；2024年3月1日至2029年2月29日，每月房租是陆万陆仟元整；2029年3月1日至2034年2月29日，每月房租是柒万贰仟元整。2、租金按月支付，支付时间是每月上旬的10日之间一次性付清当月租金。乙方逾期不超过7天，如果超过，甲方可按每逾期一日另加收乙方迟纳金壹佰元整，以此类推累计。……六其他约定。……3、租赁期间，乙方有权整体或分层局部将承租房屋转租他人，转租期限不得超过本合同租赁期限，否则，乙方与他人所签的转租合同无效。……”；《房屋租金付款协议书》约定：“由丙方在每月5日前，不超过10日按乙方与甲方约定的租金每月共计陆万元直接支付给甲方。……如果丙方不按时交纳租金，甲方必须书面通知乙方知晓，并由乙方代为交纳。”。2015年10月18日，王修宏作为甲方、梁鹰作为乙方签订《房屋租赁合同补充条款（1）》一份，约定“在原签订‘房屋租赁合同补充条款’基础上，将‘一次性在每年元月5日内支付给甲方’，更改为‘于2016年元月份支付上半年房租给甲方’。”同日，上述二人签订《补充协议》二份，分别约定：一、“甲方须解决地下室渗水问题，并确保两年内不再发生渗水情况，如遇渗水情况发生：（1）甲方需在2小时内找专人清理，如在规定时间内未完成，乙方可找人清理，费用由甲方承担，费用为100元/人/天，以实际工人、天数结算。（2）晚上出现渗水问题，乙方及时通知甲方，但甲方需第二天上午9:00前到场处理。”二、“2015年9月1日至2017年9月30日止，因天面漏水造成8楼房间如下：8812、8813、8819、8802、8806、8805封房，甲方需按每日每间100元/间/晚（黄金周价格按市场价）予以支付给乙方。乙方出现漏水情形及时通知甲方。”2015年12月18日，王修宏向被告出具《承诺书》，表示：一、地下室漏水问题在2016年元月底处理完毕，所需设施、设备由王修宏负责安装到位。如到期未完工，扣100元/天，直至完工为止。如再出现漏水问题，继续由王修宏负责完工，渗水期顺延（按实际漏水期计算）。二、电梯如因欠费造成停机，由王修宏负责，并扣100元/次，直到恢复运作。三、顶楼防水在2015年12月26日完工，延期未完工，按每天100元/间×6间×每天扣费（计算做为赔偿），做完防水后，仍有漏水，按实际漏水房间数计算，继续由王修宏负责施工，漏水期顺延（按实际漏水期计算），下雨天除外。2016年8月30日，王修宏、王镱淋作为甲方、桂林市七星区吉祥养生养老公寓（乙方签名处为梁鹰签名）签订《补充协议》一份，约定：1、底楼（附一楼地下室）积水问题，由乙方负责修膳（笔误，应为缮），费用由甲方承担，从租金中扣除。2、天台漏水由乙方负责补漏，产生的费用由甲方承担，从租金中扣除。3、二楼如对外租用，应遵循以下原则……。2014年2月15日，桂林喜马拉雅山汇东分公司（东二环店）（签名处系王修宏签名）与秦祖锋签订《合作承包协议》，约定：秦祖锋承包该店45间客房，其中3-5层标间有42间，三人间有2间、豪华大床1间；每天房间是58元/间，含早，无论是否用满45间，均按45间结算；合同签订十天内，秦祖锋支付壹拾万元履约保证金，另外每季度5日前支付本季度租金，按本季度实际天数计算，即每年分四次按季度付清租金，承包期限3年，从2014年1月1日至2016年12月31日止；房租每年每间递增1元；……。2015年12月25日，秦祖锋向原告发出《终止合作协议通知书》：本人与桂林喜马拉雅山大酒店（东二环店）在2014年2月15日签订有合作承包协议，合同原定于2016年12月31日到期，现因喜马拉雅山酒店在2014年9月1日起由梁鹰经营，我社（桂林华鑫国际旅行社）入住的客人在这之后多次投诉酒店早餐质量过差，品种单一，酒店服务不到位等多方面原因，加上酒店招牌已换成养老院，我社决定与喜马拉雅山大酒店签订的合作承包协议在2015年12月31日终止。从2016年1月1日起不再用房。2016年6月30日，梁鹰向王修宏、王镱淋发出《王修宏借条等冲账明细》，认为计算至当日止，应支付给王修宏等人的租金中应该扣除王修宏向其的借款及利息、顶楼电费、地下室漏水赔偿、天面漏水赔偿等共计233257元。王镱淋因对其中的地漏赔偿15100元、天面漏水赔偿111000元、4月9日断水断电赔偿2870元不予认可，故在该文件上书写以下内容“吉祥养老院2016下半年租金账目扣除王修宏借条及二楼客房用房共计￥104287（壹拾万零肆仟贰佰捌拾柒元正），争议部分地漏、天漏维修费共计￥128970（壹拾贰万捌仟玖佰柒拾元正），王修宏不予认可，提请法院裁决。余租金30万-104287-128970=66743元。”另，双方认可66743元被告已经支付，已由临桂区人民法院在对桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司的执行案件中进行处置。原告认为其在前述明细单中已经表明128970元不予认可，而被告拒不支付，故向本院提起诉讼；被告认为原告应当冲抵上述款项，且加上赔偿金及违约金，被告已经支付的款项超过应付的30万元租金，故提起反诉。对有争议的证据和事实，认定如下：1、原告提供的楼顶照片及被告提供的经明龙的承诺书。原告拟证明楼顶漏水系被告的原因造成；被告拟证明楼顶做的衣架在2015年12月才开始施工，不是漏水的原因。本院对上述证据的真实性予以确认，原告的拟证事实与原告王修宏、王镱淋与被告签订的《补充协议》等证据所确认的漏水事实相矛盾，不能证明原告的拟证事实，可以证明被告的拟证事实。2、原告提供的顶楼及地下室照片、收条、收款收据。原告拟证明其维修了顶楼及地下室，以及使用的材料；被告认为该证据的真实性无法确认，也恰好证明维修时间晚于双方签订的《补充协议》之后。本院认为该证据的形成时间在2016年的9月，在双方于当年8月30日签订的协议之后，因该协议中已经明确对地下室及天面漏水问题进行了约定，故该证据与本案不具有关联性。3、原告提供的楼外侧的照片。原告拟证明被告拆除了酒店的招牌，更换成吉祥养老院，被告不能继续经营酒店；被告对该证据的真实性无异议，但认为拆除的是二楼招牌，楼顶的招牌在该证据中一直都在。因双方签订的租赁合同中约定有出租的用途，故本院认为该证据与本案无关。4、被告提供的酒店天面及地下室漏水情况统计。被告拟证明被告计算违约金的方式及金额；原告认为系被告单方面制作，没有原告及秦祖锋的签字，不予认可。因该文件不具有证据的形式要件，没有原告或第三方的确认，故本院不予确认。5、被告提供的员工交班表、订房表、秦祖锋预留房公寓用房记录、租赁房屋每日用房日报表、交班记录、2016年10月23日至12月30日秦祖锋预留房用房记录。被告拟证明①因原告的原因导致租赁房屋被停电，影响客人入住，导致被取消了45间客房；②原告应保证秦祖锋支付602724元；③补充洗衣签订后，出租房屋顶楼漏水依然严重，10月31日漏水达11间之多；④对秦祖锋的45间预留房，被告在当天12点之后使用的记录，共可减少秦祖锋预留房租金30044元，原告应保证秦祖锋支付158956元。原告认为该证据的三性均有异议，因为系被告自行制作。因该文件系被告方自行制作，没有原告或第三方的确认，故本院不予确认。6、被告提供的《桂林市人民政府关于加强发展养生养老服务业的实施意见》。被告拟证明被告开办的养老院可以接待旅游团队；原告认为与本案无关。本院对该证据予以确认，该证据可以证明被告的拟证事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同及附件、补充协议等均未违反法律或行政法规的禁止性规定，系当事人的真实意思表示，合法有效，故根据四原告的起诉及被告的答辩、反诉原告的起诉及反诉被告的答辩，以及庭审查明的事实及双方提交的证据。本院认为本案的争议焦点为：一、被告应支付给原告的租金金额的确定；二、被告应否承担租金的利息；三、反诉被告应否自2016年7月1日起支付反诉原告违约金；四、反诉被告应否支付秦祖锋的45间预留房租金给反诉原告。关于争议焦点一：王修宏与梁鹰在《房屋租赁合同补充条款（1）》中约定2016年上半年的房租在当年元月份支付，但对其他的时段的租金交付时间未作出改变，故下半年的房租应在当年的7月5日前交付，2017年的房租仍应在2017年的1月5日前交付。双方在进行2016年下半年租金支付冲抵对账时，有争议的金额为128970元，其构成为地漏赔偿15100元、天面漏水赔偿111000元、4月9日（经查明，应为3月9日）断水断电赔偿2870元，其他部分款项双方认可被告已经支付。现就争议部分认证如下，1、被告认为3月9日系原告的原因造成断水电，没有其他证据证实，被告也没有证据证实当日取消45间客房，故被告不能证明该项损失即2870元的产生及系原告的原因造成。2、王修宏代表原告确认的2015年9月1日至9月30日因天面漏水造成的6间房屋按100元/间赔偿给被告的款项，双方在对账时并未处置，可见双方已经按照之后的协议约定执行，故该笔款项18000元不在争议金额之内。3、王修宏与被告在《补充协议》中约定原告负责地下室漏水在2016年1月31日前完工、天面防漏在2015年12月26日前完工，否则地下室漏水按100元/天、天面漏水按600元/天赔偿给被告，但在2016年8月30日双方再次签订《补充协议》时，原告仍未做好上述防漏工程，故原告按照合同约定，应按天面漏水600元/天、地下室漏水100元/天，分别自2015年12月27日起、2016年2月1日起支付违约金给被告。该款计算至2016年6月30日止，分别为112200元及15100元，共计127300元。原告出租总共八层房屋给被告每年收取的租金为132万元，半年为66万元，现仅因地下室及八楼的六间房屋漏水（且六个月内并未全部时间漏水）就需要支付124300元的违约金给被告，显然超过被告因原告违约给其造成的损失。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未请求减少违约金，而只是主张未违约，但其目的是抵消、动摇或者吞并对方的违约金请求权。在此种情况下，原告固守其未违约的主张，从逻辑上看，系其认为自己不应支付违约金，故法院如果机械的认为其未主张违约金过高，就不能调整违约金的做法，则可能造成事实上的不公平，法院可以主动依法酌减违约金。综上，故本院酌定原告未按合同约定修复天面及地下室漏水的违约金计算方式为按前述时间起算、以天面漏水300元/天、地下室漏水50元/天计算，其应支付的2016年上半年违约金为63650元。原告应按前述标准支付违约金给被告，即自2016年7月1日起至2016年8月30日止，应付的违约金为21350元（350元×61日）。之后，根据双方2016年8月30日签订的《补充协议》的约定：底楼及天台由被告负责修缮，费用由原告负担，在租金中扣除。故自2016年8月31日起，漏水的问题应由被告负责修缮解决，原告不再承担未修复的违约责任。根据庭审及双方的意见，其后被告并未安排人员对上述工程进行施工。因此，自2016年8月30日起，原告不承担违约责任。综上，被告应支付给原告的2016年下半年的租金为43970元（128970元-63650元-21350元）。4、被告应按照合同约定支付2017年的租金60万元给原告，但被告在约定的期限内，并未支付，其欠付2017年的租金为600000元。被告共计欠付原告2016年、2017年的租金为643970元。关于争议焦点二：被告未按照合同约定的期限支付租金，应当承担违约责任。双方在合同中虽未就逾期支付租金指定关于罚息的约定，仅约定“不按时交纳租金，超过一个月，甲方收回房屋并终止合同，押金不再退还”，但当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告因被告的违约行为，造成收取租金逾期，其损失为逾期收取的租金的利息损失。因此，原告主张按贷款利率支付逾期利息的诉讼请求合情合理，本院予以支持，但计息本金额应按关于争议焦点一的论述中确定的金额计算，且因双方就2016年下半年的租金所产生的争议在被告应付款的时间之后即2016年8月30日才另行达成协议，故该部分租金的逾期利息应当自原告起诉之日起起算。关于争议焦点三：反诉原告关于反诉被告应自2016年7月1日起至2017年7月20日止按700元/天支付违约金的主张是否成立，已经在关于争议焦点一的论述中的第3点中详述，在此不再另行赘述。如前所述，反诉被告应当自2016年7月1日起至同年8月30日止支付违约金，但应付的违约金已经在被告应支付的租金中予以抵扣，且反诉原告诉讼请求中的过高部分，于法无据，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。关于争议焦点四：双方在租赁合同中约定“甲方保证现有旅行社秦祖峰（应为锋）45间预留房租金59元/间/天×45间=2655元/天×当月实际天数顺利交付给乙方直至合同结束。”，在合同签订后，秦祖锋仍然与作为承租方的反诉原告继续履行与反诉被告方签订的合作承包协议至2015年12月31日，2016年1月1日起秦祖锋因对被告的经营不满终止合作协议。以上事实表明，反诉被告在合同签订后，已经按照约定将与秦祖锋的合作协议的权利义务移交给了反诉原告，且协议正常履行，但之后因秦祖锋与反诉原告之间的纠纷导致合同终止，反诉被告已经履行了合同规定的义务，保证将秦祖锋的预留房租金顺利交付给反诉原告直至合同结束。合同结束后，反诉被告没有义务再行支付或者保证支付秦祖锋的预留房租金给反诉原告，故反诉原告要求反诉被告支付秦祖锋终止合作协议后的时间内的预留房租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另，原告桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司汇东分公司属于不具有独立法人资格的分公司，其民事责任由公司承担，故其权利义务应由桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告梁鹰支付原告王镱淋、王修宏、桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司租金643970元，并支付逾期利息（计算方式：以43970元为本金自2016年8月31日起计算至2017年1月5日止，以643970元自2017年1月6日起计算至付清本息之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计息）；二、驳回反诉原告梁鹰的反诉诉讼请求。本诉案件受理费11090元（四原告已预付本院），由被告梁鹰负担10255元，原告王修宏、王镱淋、桂林喜玛拉雅山大酒店有限公司共同负担835元；反诉案件受理费7040元（反诉原告梁鹰已预付本院），由反诉原告梁鹰负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费11090元、反诉受理费7040元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  张 焱人民陪审员  苏金华人民陪审员  谭继元二〇一八年一月十六日代书 记员  甄翊含