北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08429号
上诉人（原审原告、反诉被告）解志刚，男，1953年12月11日出生。
委托代理人栾燕，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人钟奕，北京市康达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王玉梅，女，1961年9月20日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）任韧，男，1985年10月11日出生。
二被上诉人之委托代理人苏庆，北京市昌平区百善镇法律服务所法律工作者。
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
上诉人解志刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年11月，解志刚起诉至原审法院称：我与王玉梅、任韧于2014年4月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王玉梅、任韧将其共同所有的位于北京市西城区×××402号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，房屋价款为人民币163万元，房屋内装修及家具等作价人民币155万元，合同总价款为人民币318万元，合同签订后，我于2014年4月17日、4月20日和5月10日分别向二人支付定金5万元、20万元、5万元，共计人民币30万元。王玉梅、任韧向我出具了定金收条。由于北京市购房限购政策的规定，导致我不具有购房资格，以至于该房屋买卖合同无法实际履行，无奈之下只能诉至法院，请求：1、依法解除我与王玉梅、任韧签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、依法判令王玉梅、任韧返还我支付的定金人民币30万元整；3、根据房屋买卖合同，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）应承担相应违约责任；4、判令案件诉讼费用由王玉梅、任韧以及链家公司承担。
王玉梅、任韧答辩并反诉称：我方与解志刚签订房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，解志刚虽然支付了定金，但解志刚未在2014年10月初前向我们支付购房款，按合同约定其行为已经构成根本违约。解志刚以不具备购房资格为由解除合同不承担违约责任没有法律依据。解志刚是完全民事行为能力人，北京市实施限购政策是公开发布的，如果在签订合同后发布新的政策另当别论，现在解志刚以不具备购房资格为由解除合同，其目的就是不承担合同约定的违约责任。双方在签订房屋买卖合同及补充协议时，链家公司也告知过双方当事人北京市买卖房屋的相关政策，解志刚也是清楚的，其已作出购房承诺，若不能够办理购房手续的，愿意承担一切法律责任。现在解志刚称不具备购房资格，无法办理网上签约、房屋登记等手续，也属于构成根本违约，解志刚应承担违约责任。综上，解志刚要求解除合同，我方不持异议。但我方要求追究解志刚的违约责任，故提起反诉，请求法院判令：1、解除解志刚与我二人于2014年4月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、解志刚支付我二人违约金63.6万元。3、本案诉讼费由解志刚负担。
针对反诉，解志刚辩称：我未违约，不应当承担违约金的责任；房价一直在上涨，王玉梅、任韧没有实际损失，违约金过高，我要求酌减。
链家公司述称：涉案房屋买卖合同是我公司提供居间服务促成双方签订的，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同解除，双方均表示解除，我公司不持异议；关于定金，根据相关规定已转换为购房款；双方的解除以及有关违约责任均与我公司无关。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，三方应按照约定全面履行自己的义务。根据庭审中双方提交的证据及三方的陈述可以认定，本案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方对于上述合同及协议的签订及定金交付的事实均不持异议。本案解志刚、王玉梅、任韧及链家公司对于上述合同及协议的解除不持异议，法院予以支持。本案中，双方争议的焦点在于违约方及违约责任的认定。法院认为，庭审中，王玉梅、任韧提交的《购房承诺书》中“解志刚”的签字对于违约责任的认定至关重要，现解志刚一方对于上述签字虽未认可其真实性，但并未提起针对上述签字的笔迹鉴定申请，根据证据责任认定规则，法院依法认定解志刚提交的《购房承诺书》的真实性和有效性，该《购房承诺书》中明确了解志刚对于北京市限购政策的相应理解和责任，现本案双方合同未能履行，责任在于买方即解志刚，解志刚要求返还定金的请求，因王玉梅、任韧选择适用违约金形式，故对于解志刚要求返还定金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。解志刚要求王玉梅、任韧以及链家公司承担违约责任的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。王玉梅、任韧二人要求解志刚承担违约金责任的诉讼请求，证据充分，有事实和法律依据，法院予以支持，但鉴于王玉梅、任韧在双方的合同中并未造成较大损失且解志刚认为违约金过高并要求酌减，法院根据实际情况酌定减少并确定解志刚应承担的违约金数额。据此，原审法院于2015年5月判决：一、解除解志刚与王玉梅、任韧双方于二零一四年四月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与北京链家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》；二、判决生效后十五日内，王玉梅、任韧返还解志刚房屋定金人民币三十万元；三、判决生效后十五日内，解志刚支付王玉梅、任韧房屋买卖违约金共计人民币十五万元；四、驳回解志刚的其他诉讼请求；五、驳回王玉梅、任韧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，解志刚不服，以原判认定事实错误，缺乏事实及法律依据为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回王玉梅、任韧的全部诉讼请求并由二人承担一、二审诉讼费。王玉梅、任韧、链家公司同意原审判决。
经审理查明：解志刚（买受人）与王玉梅、任韧（出卖人）于2014年4月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格为163万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设备设施等作价为155万元；买受人向出卖人支付定金20万元；买受人逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，王玉梅、任韧（甲方）、解志刚（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》一份，其中：第二条中约定，乙方于2014年10月2号前将第一笔购房款贰佰玖拾陆万元整（不包含前期支付全部定金人民币（大写）贰拾万元以建委资金监管、资金托管的方式支付甲方；第四条约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的（2）拒绝购买该房屋的（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；第五条2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
后，任韧于2014年4月17日收到解志刚定金5万元，4月20日收到解志刚定金5万元，5月10日收到定金5万元并一并出具30万元的定金收条。
原审庭审中，王玉梅、任韧出具有“解志刚”签字的《购房承诺书》一份，大致内容为“解志刚”承诺如违反限购政策规定导致其所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，其愿意承担由此造成的一切的法律责任。经原审法院询问，解志刚表示对该《购房承诺书》上的签字真实性不确定，亦不提起笔迹鉴定申请。本院审理期间，解志刚称其与王玉梅、任韧之间签订的房屋买卖合同系在链家公司明知其不具备购房资质，并向其承诺帮助其解决购房资格的情况下，其方同意签订的。就此解志刚未提供证据予以证明。链家公司认可其公司知悉解志刚在签订合同时不具备购房资格，但不认可其公司承诺帮助解志刚解决购房资格问题。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、定金收条以及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：解志刚上诉称其与王玉梅、任韧之间签订的房屋买卖合同系其在链家公司承诺帮助其解决购房资格的情况下签订的。链家公司对此不予认可，解志刚就此亦未提供证据予以证明，故对其该项主张，本院难以采信。解志刚与王玉梅、任韧之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应为有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，在双方签订涉案房屋的买卖合同时，北京市相关限购政策早已发布，解志刚作为具有完全民事行为能力的当事人，对相关限购政策及其违反上述政策的相应后果，显属明知或应知。本案双方之间的买卖合同不能继续履行的原因系解志刚未能解决购房资格问题，故解志刚对此应承担责任。原审法院判决解志刚支付王玉梅、任韧违约金，并无不当，综合本案具体情况，原审法院酌定的违约金的数额，亦无不当，本院予以维持。关于解志刚要求链家公司承担违约责任的诉讼请求，本案系解志刚与王玉梅、任韧之间的房屋买卖合同纠纷，链家公司应否基于其在居间过程中是否存在过错对解志刚承担违约责任，与本案并非同一法律关系，故原审法院对其该项请求，在本案中予以驳回，正确。
综上所述，解志刚的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费5800元，由解志刚负担（已交纳2900元，余款2900元于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费5080元，由解志刚负担1198元（于本判决生效后7日内交纳），由王玉梅、任韧负担3882元（已交纳）。二审案件受理费3300元，由解志刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一五年九月十七日
书 记 员 张邵青