四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴中民终字第281号
上诉人（原审被告）廖志军，男，生于1971年4月26日，汉族。
委托代理人杨美洲，四川省南江县集州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）翟自银，男，生于1966年3月3日，汉族。
委托代理人雷天鹏，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
上诉人廖志军与被上诉人翟自银房屋买卖合同纠纷一案，上诉人因不服（2013）南民初字第3277号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖志军及其委托代理人杨美洲，被上诉人翟自银及其委托代理人雷天鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：被告廖志军于1997年在南江县东榆镇永红村6社河边修建了砖混结构房屋一座，占地面积61.46平方米，建筑面积105平方米，房屋共二层，两个口面。2000年6月20日，被告廖志军在南江县建设委员会办理了《房屋产权证》。2011年8月10日，原告翟自银与被告廖志军在南江县闲情茶楼签订了《房屋转让协议》。协议约定，被告廖志军将其所有的南江县东榆镇永红村6社河边修建了砖混结构房屋一座卖给原告翟自银；被告廖志军在2011年8月10日前与房屋有关的所有债权债务由其负责，与原告翟自银无任何责任关系；2011年8月10日后原告翟自银购房造成的债权债务和房屋的安全和维修由其负责，被告廖志军无任何责任；房屋成交价23000.00元；双方在协议上签字生效。房屋转让协议签订后，原告当即向被告支付购房款19000.00元，被告给原告出具了收条，并将国有土地使用证、因相邻纠纷与邻居签订的协议交与原告。之后，原告多次催被告交房，被告称租期未满，未能交付房屋。现原告诉讼来院请求处理。另查明：2001年3月5日，被告廖志军在南江县信用联社公园坝分社贷款将房屋设置抵押，并在南江县房地产管理局办理了他项权证，直到2013年12月26日才解除抵押。
原判认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2011年8月10日，原告翟自银与被告廖志军自愿签订《房屋转让协议》，因被告廖志军贷款于2001年3月5日将该房屋登记抵押给南江县信用联社公园坝分社，导致被告廖志军不能及时交付房屋。2013年12月26日，房屋抵押登记解除。《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。原告已支付超75%的房价款，房屋抵押登记解除后被告廖志军不交房的行为是错误的，对原告的诉讼请求本院予以支持。被告辩解：“双方于2011年8月10日签订的《房屋转让协议》，房价款23000.00元，是为原告少交税费签订的，成交价实为100000.00元，该合同约定交房时间、付款期限、违约责任，合同显失公平应属无效”。被告没有提供证据证明房价款23000.00元的《房屋转让协议》是假合同，被告提供的三位证人证言是传来证据，不是直接证据，其证明力显然不足，对被告的辩解意见本院不予采纳。被告提出，被告之妻应作为本案被告参加诉讼，因房屋产权证、国有土地使用证，《房屋转让协议》都是被告一人的名字，原告有理由相信被告能代表其妻行使权利。原告未将被告之妻列为共同被告并无不当。被告辩解的事实和事由不能成立，本院不予支持。据此判决：由被告廖志军将位于南江县东榆镇永红村6社的砖混结构房屋一座（占地面积61.46平方米，建筑面积105平方米，共二层，两个口面）交付给原告翟自银，并由被告廖志军协助原告翟自银办理房屋产权过户手续，办理产权过户手续的费用按国家规定办理。限本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
宣判后，上诉人廖志军不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：（2013）南民初字第3277号民事判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，应依法撤销。1、原审法院在认定《房屋转让协议》时未对上诉人所提出该合同属无效合同的主张，如该合同的构成要件缺少交房时间、付款时间、付款办法、房屋产权过户约定、违约责任等重要条款作出明示。对上诉人所提供证人证言、村委证明也未进行核实，也未对上诉人在庭审中提出该合同显失公平，要求保留对该房屋当时市场价格进行依法评估权利的意见作出是否进行评估的决定，也未告知上诉人是否要求进行价格评估。虽然原审法官曾到现场勘察该房现状，但未向上诉人说明现场勘察目的和结果，也未查明当时为什么要以23000元价格签订合同，对上诉人的辩解主张未作出正确、合理、合法的否认说明。2、原判决以上诉人未解除抵押登记而无法按时交付房屋的认定是错误的。房产证仅是法定形式证件而不是实物，上诉人房屋出租给吴明雄，但是吴明雄是受上诉人要求不给被上诉人腾房，因被上诉人与上诉人实际房价是10万元，被上诉人要交清余款8.1万元才能腾房。该协议签订一月后，被上诉人单方要求吴明雄腾房，吴电话询问上诉人，上诉人告知实情，并要求等上诉人通知才腾房。事后，被上诉人与上诉人在现场发生纠纷，上诉人要求退其房款，房屋不卖，被上诉人要求上诉人返还3.8万元，双方未达成一致意见，故未交房。原审法院也未查明上诉人贷款与房产证解除抵押时间差，实际贷款早已归还，只是未及时在房管局办理解除抵押登记。上诉人将土地使用证及相邻关系协议交付给被上诉人，是被上诉人提出要去核实土地使用证及周边纠纷解决的真实性，这不能算房屋交付。实际双方在协议一月后就发生了争议纠纷，当地村民都知晓。3，原判决对明显缺失重要合同构成要件的《房屋转协议》认定为依法成立，这显然违背了法律规定的不动产转让合同的必备构成文件，该合同一无付款时间，二无付款方式，三无交房时间，四无违约责任，又无过户约定方式，这就是一个无效合同，根本无法履行，需当事人重新约定方能产生合同效力，而一审法院却错误认定其为依法成立，这显然侵犯了上诉人的利益。4、该房屋在2001年经银行贷款评估价格为35000元，现在市场价也值十五万元以上，2011年按当时房屋市场价10万元也是便宜的，双方约定10万元也是合情合理，被上诉人与上诉人非亲非故，上诉人为什么要低于10年前的价格数倍出售给被上诉人，这显然是双方为逃避税费而故意签订的虚假合同，故意缺失交房付款时间、违约责任等重要条款。而被上诉人不讲诚信，不交清实际口头约定的价格，而以一个缺失主要条款的合同主张权利，原审法院故对这明显地显失公平和根本无法履行的合同判决由上诉人来履行，这显然是错误的。上诉人不是开发商，对私房出售与否是自己的权利，被上诉人不按口头约定的市价付款，上诉人可以拒绝成交。人民法院也不应该强迫上诉人低价售房。故请求二审法院查清事实，公正改判。
被上诉人翟自银辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予驳回上诉人的上诉请求、维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
二审审理中上诉人廖志军提供了赵明杰、杨尊德、吴学东三位证人证言，三证人证实：2011年廖志军与翟自银签订房屋买卖合同后，双方就发生纠纷，翟自银说成交价为23000.00元，廖志军说双方讲的是100000.00元。后廖志军提出给翟自银添2000.00元退房，但翟自银要求要38000.00元，双方未能达成一致意见，就一直拖到现在。另证明2011年以来房价不断上涨，该诉争房屋当时的市场价高于23000.00元。上诉人欲以此证明双方于2011年8月10日签订的《房屋转让协议》房价款23000.00元，是为少交税费签订的，成交价实为100000.00元以及该房屋当时的市场价应当高于23000.00元。
本院认为：上诉人廖志军与被上诉人翟自银在2011年8月10日自愿签订《房屋转让协议》，该协议签订后，被上诉人翟自银按约向上诉人廖志军支付购房款19000.00元，上诉人廖志军出具了收条，并将国有土地使用证、因相邻纠纷与邻居签订的协议交与被上诉人翟自银。该事实足以确定双方自愿签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。上诉人廖志军上诉称：“双方于2011年8月10日签订的《房屋转让协议》，房价款23000.00元，是为少交税费签订的，成交价实为100000.00元，该合同没有约定交房时间、付款期限、违约责任，合同显失公平应属无效”。并提供了三位证人证言欲证明该主张，但该证人证言均系传来证据，证明的内容亦无法证实双方存在其它协议以及该房屋成交价实为100000.00元，其证明力不足，上诉人的该主张本院不予支持。上诉人在庭审中提出该合同显失公平，申请对诉争房屋当时的市场价格进行评估，合议庭评议后当庭裁定“本案诉争房屋在转让协议中约定有明确的价格，其实际市场价值并不必然是房屋转让价值的反映，与本案房屋买卖无直接关系，且一审举证期限届满前上诉人没有提起评估申请，二审期间提出该申请不符合证据规则的相关规定，本院不予受理”。合议庭评议后已当庭裁定不予支持二审审理认为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并按约全面履行合同。据此原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人廖志军的上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变。
二审案件受理费案件受理费375.00元，由上诉人廖志军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 国
代理审判员 王 军
代理审判员 赵治荣
二〇一四年七月十五日
书 记 员 刘淑红