北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初15579号
原告（反诉被告）：李新鹏，男，1979年10月13日出生。
委托诉讼代理人：都炳司，北京致敦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马燕璋，男，1973年3月24日出生。
委托诉讼代理人：李标田，北京华标律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡晓锋，北京华标律师事务所实习律师。
第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街11号双益商务楼B座A200室。
法定代表人：陈海廷，经理。
委托诉讼代理人：井琛雅，女，1989年12月25日出生。
原告（反诉被告）李新鹏与被告（反诉原告）马燕璋、第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司（以下简称德馨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李新鹏之委托诉讼代理人都炳司，被告马燕璋及其委托诉讼代理人李标田、胡晓锋，第三人德馨房地产公司之委托诉讼代理人井琛雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李新鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年9月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：111480、111481）；2.被告支付违约金23.6万元；3.被告返还定金12万元；4.被告赔偿居间费用损失25960元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月4日，原告经德馨房地产公司介绍，与被告签订了关于买卖北京市房山区某某号及某某号房屋的两份《北京市存量房屋买卖合同》及相对应的《补充协议》。《补充协议》第四条第二款约定：买卖双方任一方违约逾期超过15天，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同签订当日，原告按照约定向被告交付了购房定金12万元，并约定将定金暂放居间方保存。原、被告双方约定交付定金后，由德馨房地产公司协调进行上市核验及后续房屋过户事宜。但签订合同后，德馨房地产公司再联系被告继续推进此事时，无法与被告取得联系。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，要求被告继续履行合同，后在诉讼中了解到被告已将涉案房屋进行处分，使原合同不能继续履行，故变更诉讼请求为要求解除合同，望法院判如所请。
被告（反诉原告）马燕璋辩称：不同意原告的诉讼请求。我认为原告并不是真实的买房人，其并没有购买房屋的真实意思表示，通过交易行为可以证实，原告系与第三人恶意串通，真正目的是通过倒房炒房，故房屋买卖合同应为无效。被告在签订合同时并不知道原告是第三人的员工，第三人把房屋卖给自己的员工，且出于恶意没有告诉被告。签订合同后，被告才发现原告是第三人的员工。原告及第三人利用信息优势，扰乱市场交易秩序，给被告的合法权益造成损害，故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告（被告）马燕璋向本院提出反诉请求：1.确认原告、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.第三人向反诉人返还代收的定金12万元；3.被反诉人和第三人共同赔偿反诉人损失10万元（包括律师费6万元；误工费、交通费4万元）；4.诉讼费用由被反诉人及第三人承担。事实和理由：2016年9月4日，反诉人通过第三人和被反诉人李新鹏签订二份《北京市存量房屋买卖合同》。随后反诉人发现李新鹏为第三人的员工，其签订合同的真实目的为炒房，并非具有真实购房意愿。第三人利用房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，在房屋交易过程中违背诚实信用原则，给反诉人的合法权益造成了严重的损害，同时严重干扰了市场交易秩序。反诉人多次尝试沟通解决，均未取得任何结果，被反诉人李新鹏对反诉人恶意提起诉讼，其目的是利用法院获得不法收益。故提起反诉，请求法院查清事实，支持反诉人的反诉请求。
反诉被告（原告）李新鹏针对反诉辩称：不同意马燕璋的反诉请求。对方混淆了合同无效和合同违约所产生的法律后果，也曲解了法律关于合同无效的相关规定。我方没有发现可适用定金罚则的条款。马燕璋的损失没有事实和法律依据，因为双方签订合同的时间是2016年9月4日，而2016年9月10日马燕璋就委托律师就所谓的合同纠纷进行洽商解决，前后不出10天的时间，马燕璋从那时起就没有想履行合同，当时马燕璋就已经把房屋进行了重新销售，且重新销售时也并没有与我方协商解除合同，其违约的行为非常明确。对于我方的交易意图，我方为了买这两套房子，包括后期核验等都是在积极推进合同履行。在对方提出的公证上，我方作为中介人员并没有把涉案房屋挂到网上出售，公证书不能证明我买房是为了炒房。
第三人德馨房地产公司针对本诉与反诉述称：因涉案两套房屋的买卖合同已不具有继续履行的可能，对原告要求解除合同的诉讼请求没有意见。对于反诉，我公司确实是代为保管了12万元的定金，但是这是基于真实有效的买卖合同及定金补充协议代为保管的，当时买卖双方均同意由我公司代为保管该笔定金，若法院判决我公司将该笔定金予以处置，我公司会无条件配合。马燕璋称我公司与李新鹏恶意串通订立合同，没有事实及法律依据：双方签订的合同是我公司的格式合同，所有购房者和卖方都是签订该份协议，我公司没有为此次交易特别订立合同；至于马燕璋称因不知道李新鹏为我公司员工才签订协议，我们认为没有依据，因为我们公司在居间服务中，若买卖双方没有主动询问工作，我们没有告知义务，且各方工作情况与买卖合同没有必要联系。2017年9月10日后马燕璋委托律师来过公司，但是没有商谈解除合同事宜，而是与高经理就买卖房屋该如何推进进行洽谈。因为马燕璋名下有两套房屋，按照燕化公司的规定，其中一套房屋需要缴纳40万元的超标款，当时马燕璋的律师与我公司经理协商后决定一套房屋全款支付，另一套房屋贷款支付。我公司让马燕璋先去燕化公司缴纳一套房屋的超标款，他的律师亦表示同意。不久后，马燕璋的律师来说，他们去建委咨询认为我公司没有资质扣押证件。我公司并未扣押证件，收取证件时给马燕璋出具了收条，现已将马燕璋的房产证等归还。随后我们得知，马燕璋已将其房屋处置。整个过程中，李新鹏并没有存在违约行为，马燕璋表示我公司违反了行政规章，希望其明示。因李新鹏不是该房屋买卖的居间人，另有他人居间，他在该房屋买卖中仅以买房人身份出现，也提出合理价款，我公司不存在违规操作的行为。至于律师费用及马燕璋的其他损失，我公司认为没有事实及法律依据。
本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，经德馨房地产公司经纪执业人员高某提供居间服务，马燕璋（出卖人）与李新鹏（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》各两份，由马燕璋将位于北京市房山区某某201号房屋（以下简称201号房屋）、位于北京市房山区某某202号房屋（以下简称202号房屋）两套出售给李新鹏，上述两份合同其他内容一致，均约定为：房屋建筑面积为60.18平方米，房屋性质为已购公有住房，房屋未设定抵押，出卖人未将房屋出租；房屋成交价格为59万元；买受人采用住房公积金贷款、银行按揭方式付款，于合同签订之日交纳定金6万元；于过户前按资金监管要求交纳首付款22万元（含定金6万元）；拟贷款37万元，按公积金管理中心及相关银行规定支付。买卖双方应于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。买卖双方应于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过后五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应在2016年10月9日将房屋交付给买受人。双方在《补充协议》第三条“税费的承担”约定：本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由买受人缴纳；出卖方出售的为已购公有住房需要补交费用的，除超标款、超标评估、补差、土地出让金费用外，其余费用由买受人缴纳。此外产生的税费由买受人缴纳；因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳。本合同履行过程中因买受方贷款产生的费用由买受方缴纳。双方在《补充协议》第四条“违约责任”约定：自本合同签订之日起，出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易无法进行的，每逾期一天，违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，守约方有权单方解除本合同，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金，并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。双方在《补充协议》第七条“补充条款”约定：房屋过户到买受人指定人名下。马燕璋、李新鹏分别在两份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》上签名并捺印。同日，马燕璋、李新鹏签订《定金补充协议》，约定：经买卖双方协商一致，将买受人李新鹏交纳的购房定金12万元暂放居间方保存。二人均在该协议上签名并捺印。
2016年9月4日，马燕璋（甲方，出卖人）、李新鹏（乙方，买受人）与德馨房地产公司（丙方，居间人）分别就201号房屋、202号房屋签订《居间服务合同》，合同内容均约定为：甲、乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。应向丙方支付的居间代理费为12900元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条“权利义务”约定：1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3、甲、乙双方同意，共同委托丙方协助办理过户、房屋交验手续，由乙方支付代办过户手续费500元整，代办房屋交验费200元整。4、本次交易的后续贷款手续由银行、担保中心、公积金管理中心协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。第四条“违约责任”中约定，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。
上述合同签订后，双方开始履行合同。诉讼中，李新鹏与德馨房地产公司一致认可，李新鹏于2016年9月4日将购房定金12万元交付德馨房地产公司暂存，并于同日向德馨房地产公司交纳居间服务费25960元，德馨房地产公司于2016年9月4日向李新鹏分别出具了收取上述费用的收据。对此，马燕璋持有异议，认为李新鹏并未实际向德馨房地产公司交纳上述费用。后马燕璋就出售201号、202号房屋填写了《燕山石化公司已购公有住房上市出售审批表》（以下简称《上市出售审批表》），案外人李某、郭某分别就购买201号、202号房屋填写了《燕山石化公司已购公有住房上市出售购房人登记表》（以下简称《购房人登记表》）。2016年9月18日，物业部门在《上市出售审批表》上签字、盖章。在办理其后的上市审批手续时，马燕璋未予配合。庭审中，马燕璋主张其因合同中对付款时间、过户至买受人指定人名下等条款约定不明，多次与德馨房地产公司协商签订补充条款或撤销合同未果，故提出解除合同等，并于2016年9月27日向德馨房地产公司送达《解除合同通知书》。李新鹏及德馨房地产公司对马燕璋的上述主张均不予认可，称马燕璋并未向买受人及第三人提出过解除合同，其亦未收到上述《解除合同通知书》。
2016年9月30日，经北京家和家润房地产经纪有限公司一分公司（以下简称家和房地产公司）居间，马燕璋与案外人沙某签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，由马燕璋将201号房屋以65万元的价格出售给沙某，马燕璋称现该房屋已过户至沙某名下。2016年10月2日，经家和房地产公司居间，马燕璋与案外人李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，由马燕璋将202号房屋出售给李某。2016年11月13日，马燕璋、李某、家和房地产公司签订《解约协议》，解除三方就202号房屋签订的买卖合同，并由马燕璋赔偿李某25000元、支付家和房地产公司居间服务费15600元。2017年3月16日，马燕璋与中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）签订《回购私有住房协议书》，由燕化公司对202号房屋进行回购，回购价格为9906元。
另查，李新鹏系德馨房地产公司房地产经纪从业人员。李某与郭某原系夫妻关系，李新鹏系二人之子。李某与郭某于2010年2月5日登记离婚，二人均具有在京购房资格。另，庭审中，本院就居间服务费的承担一节询问德馨房地产公司意见，德馨房地产公司称其已收取的居间服务费不予退还。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《定金补充协议》、收据、离婚证、户口簿、购房核验结果信息、《上市出售审批表》、《购房人登记表》、劳动合同、从业人员信息表、《解约协议》、民用住房房屋腾退验收单、《回购私有住房协议书》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李新鹏与马燕璋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。关于马燕璋主张涉案合同无效一节，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：其一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；其二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；其三，以合法形式掩盖非法目的；其四，损害社会公共利益；其五，违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，首先，涉案房屋的买受人虽为提供居间服务的房地产中介公司的经纪从业人员，但法律和行政法规并未对此进行禁止性规定，涉案房屋买卖合同并不因此而无效；其次，李新鹏作为一名成年人，具有完全民事行为能力人，双方在平等协商的基础上签订了涉案房屋买卖合同，房屋成交价格亦未明显低于当时的房屋市场价格，从涉案房屋买卖合同的签订经过及内容来看，不存在导致合同无效的法定情形。故马燕璋以李新鹏系德馨房地产公司的员工，以炒房为目的，存在恶意串通等为由，要求确认涉案房屋买卖合同无效的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
涉案合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，关于合同解除一节，因201号房屋已由马燕璋转卖他人、202号房屋已由燕化公司回购，李新鹏、马燕璋亦一致认可涉案合同在客观上已经无法继续履行。现李新鹏要求解除涉案合同，于法有据，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马燕璋在与李新鹏签订房屋买卖合同后，不配合履行涉案合同义务，且在双方未对合同的解除事宜协商一致的情况下，与案外人就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并最终导致涉案合同无法继续履行，马燕璋的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于返还定金一节，合同解除后，马燕璋丧失继续占有定金的依据，因该定金由德馨房地产公司暂存，故德馨房地产公司负有将其收取的12万元定金退还给李新鹏的义务，故对李新鹏要求返还定金的诉讼请求，本院予以支持；关于支付违约金一节，根据涉案合同关于违约责任的约定，一方构成根本违约时，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金。对此，马燕璋亦主张约定的违约金过高，请求法庭予以调整。考虑本案的具体情况，虽然法律、行政法规对房地产经纪人员购买本房地产经纪机构的房屋并无禁止性规定，但李新鹏作为德馨房地产公司的经纪人员，其与德馨房地产公司存在一定利害关系，在此情况下，其与德馨房地产公司均未主动向出卖人披露其身份，有悖于诚实信用原则及职业道德的要求，该行为不应得到提倡和鼓励。同时，本院结合合同的履行程度、合同一方违约时间节点、双方当事人的过错、预期利益及实际损失等各种因素，酌情将马燕璋应支付的违约金数额酌减为3万元，对李新鹏主张的合理的违约金部分，本院予以支持；过高的违约金部分，本院不予支持。同理，马燕璋作为违约方，其要求德馨房地产公司返还定金，并与李新鹏共同赔偿其损失的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于赔偿居间服务费损失一节，考虑到双方当事人在房屋买卖合同中已对违约金有所约定，且本院在确定马燕璋应承担的违约金数额时已对李新鹏的居间服务费的损失予以考虑，故对李新鹏主张马燕璋赔偿居间服务费损失25960元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李新鹏与被告（反诉原告）马燕璋于二○一六年九月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》（合同编号为：111480、111481）；
二、第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李新鹏购房定金十二万元；
三、被告（反诉原告）马燕璋于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李新鹏违约金三万元；
四、驳回原告（反诉被告）李新鹏的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告（被告）马燕璋的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七千七百一十元，由被告（反诉原告）马燕璋负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费七千七百一十元，由反诉原告（被告）马燕璋负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 万 青
二〇一七年十二月二十六日
书记员 徐子焱