吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第196号
上诉人（原审原告）：周维，住吉林省舒兰市。
委托代理人：周玉君（周维之子），住吉林省舒兰市。
上诉人（原审被告）：舒兰市嘉盈供热有限责任公司，住所地吉林省舒兰市民安小区。
法定代表人：赵文汉，董事长。
委托代理人：关世强，吉林省舒兰市连华法律服务所法律工作者。
上诉人周维、上诉人舒兰市嘉盈供热有限责任公司因其他合同纠纷一案，均不服吉林省舒兰市人民法院（2013）舒民一初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周维及其委托代理人周玉君，上诉人舒兰市嘉盈供热有限责任公司的委托代理人关世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周维在原审时诉称：2011年7月7日，双方签订了一份房屋回迁“协议书”。协议书约定嘉盈公司拆除我面积69.98平方米平房，给我回迁面积124平方米多层框架结构楼房，并约定在2012年10月31日交工。但嘉盈公司在所拆迁地段并没有建框架楼住宅，而是建成了歌厅，对我是一种欺诈行为。我根据相关法律规定，请求判令：1.嘉盈公司给付我楼房款471200元【（3000＋800）元×124平方米】；2.嘉盈公司给付我回迁房款100％的损害赔偿金471200元；3.嘉盈公司给付我过渡期间租房款每年13000元，两年合计26000元；4.嘉盈公司承担本案诉讼费。签订合同时双方约定是框架结构住宅，3000元是签订合同时市场砖混结构多层的价格，与框架房屋每平的差价是800元。嘉盈公司在协议中约定返还我59-63平方米房屋两套，我按照62平方米的中间值计算，69.98平是我原来房子的房照面积，约定拆一还二，没有约定具体的面积，所以我按照59-63的中间值，一共是124平方米。
嘉盈供热公司在原审时辩称：1.我公司同意给周维异地安置，如果周维不同意，我公司同意给周维回迁房款，以双方认可小区的工程造价为基准，而不是销售价。2.周维要求支付赔偿金没有约定，也没有法律依据，我公司不同意给付。3.周维要求支付过渡房屋的租房款，我公司同意给付，但必须以有效的租房票据为标准。4.双方之间没有约定给周维回迁是多层框架楼房，因此周维按多层框架结构房屋给付回迁房款没有依据。
原审判决认定：2011年7月7日舒兰市嘉盈供热有限责任公司（甲方）与周维（乙方）签订协议书一份，协议书记载“1、甲方于2012年10月31日前在公司门前自建住宅楼内还给乙方住宅面积。2、乙方现有平房居住面积69.98平方米，甲方还住宅面积两套×（59–69）平方米。3、限定乙方在2011年7月15日前无任何附加条件搬离平房。4、本协议签订之日，乙方应把房照及土地使用证交给甲方。5、甲方住宅楼如果在2012年10月31日未能交工，则负责乙方2012年10月31日后的租房费用。”周维在完全履行合同约定后，嘉盈公司未能在其公司门前修建住宅楼，嘉盈公司建造了其他商业用房，未建造民用住宅。
原审判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。嘉盈公司与周维约定于2012年10月31日前在公司门前自建住宅楼内还给周维住宅面积，现嘉盈公司却建造了其他商业用房，导致双方签订的合同事实上已不能履行，该行为应属嘉盈公司违约，嘉盈公司应当承当相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案嘉盈公司违约，造成周维在合同中约定的自有平房灭失，给周维造成损失，且双方于2011年7月7日签订的协议书已经不能实际履行，故嘉盈公司应对周维的预期利益，即两套59-69平方米房屋的价值进行赔偿。周维仅主张124平方米，系其自行处分其权利，予以支持。虽双方合同未约定安置给周维的住房为框架结构住宅，但（2013）舒民一初字第433号案件徐玉海与嘉盈公司签订的协议书中约定的回迁房屋为框架结构楼房，该约定系对同一座住宅楼的约定，故双方之间约定的回迁房为框架结构。根据调查，2012年争议地段附近民用住宅，二、三层正房的砖混结构房屋价值在2800元到3000元之间，酌情支持该争议地二、三层正房砖混结构房屋每平米2900元，结合本地建筑成本，对框架结构房屋与砖混结构房屋价格差距酌情支持为500元每平方米。因嘉盈公司违约情形不构成惩罚性赔偿条件，故对周维要求嘉盈公司赔偿回迁房款100%损害赔偿金的诉讼请求不予支持，但嘉盈公司行为属于重大违约，并造成周维不能获得预期的房屋以及房屋增值价值的损失，故对周维要求嘉盈公司给付损害赔偿金的诉讼请求予以支持。但因损失数额难以确定，故对周维主张的损害赔偿金，依据订立合同时可以合理预见的房款总额，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按照逾期罚息利率标准计算周维的损害赔偿金。因嘉盈公司不能及时交付房屋，按照合同约定，嘉盈公司应负责周维在2012年10月31日后的租房费用。根据舒兰市租住房屋的普遍价格，酌情支持周维能够预期的租房费用为每年10000元，因从2012年10月31日起至今已两年，故对周维要求两年房租的诉请，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定作出判决。
原审判决：一、被告舒兰市嘉盈供热有限责任公司给付原告周维房屋回迁房款421600元【（2900元＋500元）×124平方米】；二、被告舒兰市嘉盈供热有限责任公司赔偿原告周维损害赔偿金，以421600元为计算基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按照逾期罚息利率标准，从2012年10月31日至此款付清之日止计算并给付原告周维损害赔偿金；三、被告舒兰市嘉盈供热有限责任公司给付原告周维2012年10月31至2014年10月31日过渡租房款20000元；（以上一至三项于本判决生效后立即履行）。四、驳回原告周维其他诉讼请求。案件受理费13354元，由被告舒兰市嘉盈供热有限责任公司承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人周维、上诉人嘉盈公司均不服，向本院提起上诉。周维的主要上诉请求为：1.撤销原审判决第二项，改判支持我损害赔偿金421600元；2.上诉费由嘉盈公司负担。其主要理由为：嘉盈公司存在重大过错，其没有取得拆迁资质及拆迁许可证与我签订拆迁协议书，嘉盈公司虚构事实。一审已经认定嘉盈公司存在重大过错，协议签订后嘉盈公司没有按照协议履行，构成根本违约。舒兰市人民法院（2014）舒民一初字第738号判决已经认定双方协议有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，嘉盈公司应双倍返还房款。
针对周维的上诉请求嘉盈公司答辩认为：周维上诉请求不能成立，上诉理由我公司不认同，请求驳回其上诉请求。
嘉盈公司的上诉请求为：撤销原审判决，驳回周维一审诉讼请求或将本案发回重审。其主要理由为：1.一审判决不能成立，我公司与周维拆迁安置补偿合同纠纷，我公司同意合理补偿。我公司已经就合同效力问题另行起诉，现在该案已经上诉。法院应首先确认合同效力。2.一审判决争议焦点总结错误，违约程度不能确定。3.一审程序违法，对房屋价格没有进行评估，而是自行调查的证据，又没有进行质证，双方约定是以新竹小区房屋价格作参考，按新竹小区的房屋价格应该是每平方米2100至2300元，原审认定价格虚高。4.我公司与周维没有约定是什么楼房，一审按照框架楼判决没有依据。
针对嘉盈公司的上诉请求周维答辩认为：1.我在履行了协议书约定的义务后，嘉盈公司却将回迁楼的性质作出改变，建成了商业用楼，使我无法得到双方约定的住宅。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，嘉盈公司应赔偿我房款一倍的赔偿款。2.嘉盈公司在（2015）吉中民一终第186号案件审理过程中称住宅楼没有审批下来不属实。3.嘉盈公司故意不履行合同，应当承担相应的违约责任。4.一审判决嘉盈公司违约损害赔偿适用法律不当，应赔偿我房款100%的损害赔偿金。
在本院审理本案过程中，周维向本院提交如下证据：证据1.徐玉海与嘉盈公司签订的协议书，证明当时嘉盈公司与我约定回迁的是框架结构楼房，我的协议中没有写明，嘉盈公司是口头承诺的，徐玉海的写到协议中了。经质证，嘉盈公司对该证据真实性无异议，但对证明问题有异议，不能证明周维的待证事实。本院经审查认为：因嘉盈公司对该协议的真实性无异议，且嘉盈公司自认与周维约定的回迁住宅楼与徐玉海是同一栋住宅楼，故本院对该证据予以采信。证据2.影像资料光盘一份，内容为周维、刘福刚、刘福刚妻子三人之间的谈话录像，证明周维与刘福刚的协议内容是一样的，关于框架楼的约定是口头的，徐玉海的协议中写明了回迁楼是框架楼。一共是我们三家与嘉盈公司签订的回迁协议。经质证，嘉盈公司认为该证据没有证据效力，不能证明周维的待证事实。本院经审查认为：因该证据为影音资料，其所记载的内容为证人证言，因证人未到庭接受质证，故本院对该证据不予采信。
嘉盈公司二审中未向本院提交新的证据。
经本院审理查明的事实与一审认定的事实无异。
本院认为：关于本案协议效力的问题，因双方签订的协议是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，故协议有效。关于周维提出的依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八、九条之规定，判决嘉盈公司赔偿其双倍房屋价款的请求，因适用上述法律规定的前提必须是协议无效或解除，而本案协议有效，且周维在本案一、二审中均主张协议有效应继续履行，故本院对周维的该项主张不予支持。关于本案回迁房款价格定位的问题，因嘉盈公司一审时承认其承诺建房地点附近房屋价格为每平方米2300-2400元，二审中嘉盈公司称其承诺建房地点后来是建的商业用房，保守估计每平方米价格在2500-3000元之间，原审以每平方米2900元作出判决并无不当。关于嘉盈公司提出的应参考房屋的纳税价格为准的主张，因嘉盈公司并未提供关于参考房屋纳税价格的证据，故本院不予支持。关于嘉盈公司提出的周维的回迁房屋双方未约定是框架房的主张，因周维与徐玉海回迁的房屋位于同一栋楼房，且嘉盈公司针对舒兰法院判决其按照框架楼标准给付徐玉海回迁楼房款并无异议，故本院对嘉盈公司的该项主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15548元，由上诉人周维负担7624元，由上诉人舒兰市嘉盈供热有限责任公司负担7924元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢亚城
代理审判员 刘欣莹
代理审判员 孙 伟
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 陈思维