河南省郸城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1625民初213号
原告：刘旭，男，汉族，1992年10月11日出生，住郸城县。
委托代理人：朱珍真，女，汉族，1992年2月15日出生，住郸城县，系刘旭之妻。
被告：亳州市宏安房地产开发有限公司。
地址：安徽省亳州市利辛县前进路。
组织机构代码：71991720-7。
法定代表人：朱秀美，任该公司经理职务。
委托代理人：王建华，任该公司副经理职务。
委托代理人：王稣，河南文浩律师事务所律师。
原告刘旭与被告亳州市宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘旭及其委托代理人朱珍真、被告宏安公司委托代理人王建华、王稣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘旭诉称：2014年7月24日，刘旭与宏安公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：刘旭以402000元的价格购买宏安公司开发的新华路西段北豫府花园18幢1单元1102号房屋，宏安公司应按照合同第八条于2015年1月31日之前将验收合格的商品房交付刘旭使用，如宏安公司未在合同约定的期限内交房，应当按照合同第九条规定“逾期未超过一百八十日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过一百八十日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起五十天内退还全部已付款，并按××累计已付款的百分之十向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之五的违约金”承担违约责任。合同签订后，刘旭于2014年8月2日支付首付款172000元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2015年1月4日将230000元按揭贷款全额支付宏安公司。至此，刘旭已按照合同履行全部付款义务，但宏安公司未依照合同约定将验收合格的房屋交付刘旭验收使用。经刘旭及其他业主多次催促，宏安公司工作人员于2016年1月2日电话通知刘旭办理交房、入住手续，但小区只有施工通道以供出入，生活通道至今未通，相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给刘旭。刘旭认为，宏安公司迟延交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。刘旭多次向宏安公司主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护刘旭合法权益，现诉至法院，请求依法判令：一、宏安公司立即向刘旭出示豫府花园小区18幢1单元1102号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；二、宏安公司向刘旭支付从2015年2月1日起至起诉之日（2016年1月13日）止共347日逾期交房违约金人民币69747元，并按照201元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；三、本案全部诉讼费用由宏安公司承担。
被告宏安公司辩称：宏安公司开发的豫府花园小区18#楼工程于2013年6月份开工，2014年12月完工。2014年12月13日豫府花园小区18#楼经商品房设计单位、勘探单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格，已经达到合同约定的交房条件。宏安公司要求郸城县政府有关职能部门对豫府花园小区18#楼进行综合验收，但因郸城县政府对原已批准的豫府花园小区规划进行调整，郸城县政府有关职能部门不进行综合验收。郸城县政府调整后的规划方案迟迟不审批，宏安公司多次努力与郸城县政府有关职能部门沟通要求对调整后的规划进行审批，对豫府花园小区18#楼进行综合验收。2016年6月，郸城县城乡规划委员会才研究批准豫府花园小区的规划调整方案。2016年7月26日，郸城县建设工程质量监督站才对豫府花园小区18#楼出具质量监督报告。2016年8月12日，郸城县建设工程登记备案管理办公室对豫府花园小区18#楼办理竣工验收备案表。宏安公司房屋交付时间的延误，是因为郸城县政府对豫府花园小区规划的变更和郸城县政府有关职能部门对豫府花园小区18#楼不验收等原因造成的。根据宏安公司和刘旭签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项、3项的约定，交房时间可以顺延，所以宏安公司不存在违约行为。宏安公司和刘旭签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定：执行政府的法规、规章等强制性文件、市政配套工程的批准和安装的延误，政府部门验收时间滞后，建设工程中遇到重大技术难题或重大事故的交房日期顺延，不计违约金；第3项约定：××在房屋交付前仍未付清房款或相关费用（含契税、公共维修基金等税费）。办理银行按揭贷款未批准下来，出卖人有权暂不按合同约定交付日期交付，待××付清相关款项后方可交付房屋。因为刘旭至今没有交清公共维修基金等税费，宏安公司有权可以暂不交房。因此，刘旭起诉要求宏安公司支付违约金的理由不能成立。2016年1月份宏安公司多次通知刘旭办理房屋交接，但是刘旭却拒不接收购买的房屋。对于宏安公司通知刘旭办理交房入住手续的事实，刘旭在民事起诉状中已经明确承认宏安公司在2016年1月份多次通知其办理交房入住手续，应当予以认定。对刘旭拒绝接收房屋造成延误的责任，应当由刘旭自行承担。请求驳回刘旭的诉讼请求。
经审理查明：2014年7月24日，刘旭（××）与宏安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：××购买的商品房为豫府花园第18幢1单元1102号房，建筑面积共115.25平方米，单价为（人民币）每平方米3488.07元，总金额（人民币）402000元整。出卖人应当在2015年1月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经设计单位、勘探单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、执行政府的法规、规章等强制性文件，市政配套工程的批准和安装的延误，政府部门验收时间滞后，建设工程中遇到重大技术难题或重大事故的交房日期顺延，不计违约金。3、××在房屋交付前仍未付清房款或相关费用（含契税、公共维修基金等税费）。办理银行按揭贷款未批准下来，出卖人有权暂不按合同约定交付日期交付，待××付清相关款项后方可交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分加处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付款，并按××累计已付款的10%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。
合同签订后，刘旭于2014年8月2日支付首付款172000元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2015年1月4日将230000元按揭贷款全额支付给宏安公司。2014年12月13日，豫府花园小区18#楼经商品房设计单位周口城建设计有限公司、勘查单位周口颍河岩土工程有限公司、施工单位安徽省鑫誉建筑装饰有限公司、监理单位河南元方工程监理有限公司、建设单位宏安公司五大责任主体单位工程竣工验收合格。2015年1月9日，宏安公司申请郸城县建设工程质量监督站、郸城县建设工程登记备案管理办公室对豫府花园小区18#楼质量进行验收备案，因郸城县城乡规划委员会对豫府花园住宅小区规划手续办理遗留问题没有解决，郸城县建设工程质量监督站、郸城县建设工程登记备案管理办公室对豫府花园小区18#楼质量没有进行验收备案。2015年1月10日施工单位安徽省鑫誉建筑装饰有限公司、监理单位河南元方工程监理有限公司、建设单位宏安公司出具工程质量分户验收表。2015年1月15日宏安公司出具住宅工程质量保证说明书。2016年5月29日郸城县城乡规划委员会作出郸城规【2016】2号《关于四宗国有土地规划设计条件设定和手续办理的意见》，批准关于宏安公司申请解决豫府花园住宅小区2010年有关规划手续办理遗留问题解决方案。之后，郸城县建设工程质量监督站对豫府花园小区18#楼进行验收，并于2016年7月26日出具豫府花园小区18#楼质量合格的监督报告。2016年8月12日，郸城县建设工程登记备案管理办公室对豫府花园小区18#楼办理竣工验收备案表。
2016年1月2日，宏安公司通知刘旭办理交房入住手续，双方因违约金问题未能协商一致，房屋至今没有交付使用。
刘旭未缴纳住宅专项维修资金。
本院认为：刘旭与宏安公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2014年12月13日，周口城建设计有限公司、安徽省鑫誉建筑安装有限公司、周口市颖河岩土工程有限公司、河南元方工程监理有限公司、宏安公司对豫府花园小区18#楼进行验收，并出具了竣工验收合格的记录；2015年1月10日，安徽省鑫誉建筑装饰有限公司、河南元方工程监理有限公司、宏安公司出具工程质量分户验收表；2015年1月15日，宏安公司出具住宅工程质量保证说明书，至此，刘旭购买的本案商品房已经符合《商品房买卖合同》中约定的实际质量要求。宏安公司申请郸城县建设工程质量监督站、郸城县建设工程登记备案管理办公室对豫府花园小区18#楼质量进行验收备案过程中，郸城县城乡规划委员会对豫府花园住宅小区规划手续办理遗留问题没有解决之前，郸城县建设工程质量监督站、郸城县建设工程登记备案管理办公室对豫府花园小区18#楼质量不验收备案，导致宏安公司向刘旭交付房屋时，刘旭认为不符合交付条件。另外，刘旭没有交存住宅专项维修资金，根据双方签订合同约定及建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；及第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人，可以认为宏安公司没有违反《商品房买卖合同》中关于延期交房的约定。刘旭要求宏安公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案庭审过程中，宏安公司已向刘旭出示豫府花园18幢1单元1102号房屋的质量保证书、豫府花园小区18#楼竣工验收合格备案表。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告刘旭的诉讼请求。
案件受理费1543元，由原告刘旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 孙 涛
审判员 张传兵
陪审员 王连猛
二〇一六年九月十八日
书记员 李光耀