广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清连法民一初字第469号
原告（反诉被告）：吴东杰，男，汉族，连州市人，住连州市，现住连州市连州。
委托代理人：吴记树，男，××年××月××日出生，汉族，连州市人，住址同上。
被告（反诉原告）：黎平礼，男，汉族，连州市人，住连州市，现住连州市连州。
委托代理人：罗卫权，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：曾帆帆。
原告（反诉被告，以下简称原告）吴东杰诉被告（反诉原告，以下简称被告）黎平礼共有物分割纠纷一案，本院立案受理后，由审判员陈远洲担任审判长，与代理审判员雷克兰、人民陪审员成培堪组成合议庭适用普通程序，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告吴东杰及其委托代理人吴记树与被告黎平礼及其委托代理人罗卫权、曾帆帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴东杰诉称：2009年正月被告父母黎记海、吴飞艳与原告父母吴记树、胡玉英提议合伙购买李财松位于连州镇东门北路十四巷十六号二分之一（南边）首层63平方的房屋，以每平方米2000元购得，共为126000元，另加3400000元，每平方米过户费为539.70元，由李财松办理房屋过户手续与其它事项的一切费用，总共合计为人民币160000元。关于《房地产转让协议书》190000元的解释，根据当时情况，依据《建设工程规划许可证》登记的建设规模为“框架（加建）三层，原、被告各加建一层，特定黎平礼加建第三层房屋，是李财松的”，其中3万元是购买李财松第三层房屋建设权的楼花款，土地使用权人为李财松，合约说明不再分割房地，不列入首层房屋转让合同关系。原、被告于2009年4月22日与李财松签下了《房屋转让协议书》，并依法办理了粤房地共证字第××号房地产权共有（用）证原件两本，各保管一本，所有权人为吴东杰、黎平礼，证件内容栏目注明占有房屋份额是共同共有。同年9月3日办理了该63平方米（连府国用（2009）第8825600014号国有土地使用权证，原件只有一本，在黎平礼家保管，土地使用权人为黎平礼、吴东杰，该地属共用宗地。
关于争议63平方米的房屋原状与现状的基本情况：原状是前面铺面46.2平方米，后面是原有房屋的楼梯间16.8平方米。2009年11月在加层楼房建设时李财松先交付前面铺面给原、被告堆放建筑材料，因加建房屋建设时间较长，被告作为工场合并使用，后面铺面16.8平方米是公用楼梯间。后因加建房屋变动需要把前面铺面46.2平方米的后部分分割出11平方米用作楼梯，形成现状为前面铺面35.2平方米，中间楼梯11平方米，后面铺面16.8平方米，房屋于2010年冬加层建好后入住，双方对首层63平方米的房屋分割产生纠纷，被告霸占着前面铺面，原告无奈暂时使用后面的铺面，待日后定论，或等三年五年后两铺面轮换使用，以视对共同共有人处于公平地位。
关于双方合购首层63平方米房屋的付款情况：双方合伙购买房屋都是由各自父母出资，为了今后产权过户登记及其它等原因，双方父母才登记儿子的名字。在办理证件当天吴记树对黎记海、吴飞艳说，把合购房款的一半80000元支付给李财松，因当时还有很多手续未完善，加上李财松房屋还没交付，黎记海、吴飞艳说等建房屋时用多少才拿多少，由他们把吴记树的80000元代交给李财松，为了方便支付，原告同意了他们的意见。李财松交付房屋后，原告按照黎记海、吴飞艳的要求于2009年11月16日通过信用社转存入吴飞艳账户50000元，之间后于2010年1月11日通过信用社再转存入吴飞艳账户20000元，第三次于2010年6月17日又支付现金10000给被告，合购房地款支付完后由吴飞艳确认收据，亲笔签下收款人名字（见证据）。
加建房屋在2010年冬建成装修后，于农历2010年12月28日进行经济分摊，对63平方米共同共有财产进行分割。被告将前面35.2平方米大的铺面以84000元的价格作为自己的承付价值，把后面16.8平方米的铺面以76000元的价格作为原告的承付价值，这是共有人一方不征得另一方意见擅自分摊面积和随意进行经济，原告坚决不同意。原告认为应按诉讼请求中一、二、三项的内容分割方式分割。公用楼梯房款11平方米购价包过户费是27936.7元，应由加层房屋三、四、五、六楼半层494平方米去分担27936.7元，每平方米分担56.6元，因黎平礼所占房屋三楼是礼建转让给他的143平方米，五楼143平方米，六楼半层65平方米，二层半房屋合计351平方米应承担19866元（56.6元×351平方米=19866元）。原告所占房屋以四楼一层143平方米应承担8093.8元（143平方米×56.6元）才比较合理，被告认为不合算要对半分担，原告则认为楼梯房款是统筹合购的，它是为上面加建房屋使用的特定位置，应按多占房屋多付款的原则，才合情合理。
由于被告提出不合理的要求使分割房屋问题产生纠纷，原告父亲吴记树为了解决分割房屋争议问题，叫到中间人黄仲伟、何传光、吴代友进行多次调解，但双方各执己见，不能达成一致意见，双方也曾到北××社区人民调解委员会及连州镇人民调解委员会进行调解无效，都因分歧较大调解不成而被告知通过法律途径解决。2012年8月，被告擅自在共同共有的房屋楼顶加建铁皮和菜地，把楼顶阳台据为己有，并安装铁门锁住，阻碍消防通道，危害公共安全，严重侵犯李财松与原告的权益，促使矛盾升级，甚至出现被告多次殴打原告的恶劣行为。被告的违法建筑导致加建房屋至今无法办理房产证，被告的侵权行为导致争议房屋从2010年冬到现在都分割未果，欠拖不决，把原告吴东杰共同共有的房屋长期占为己有，以达到侵占原告物权的目的，使吴东杰共同共有房屋的使用权利丧失。原告为保护自己的合法权利，曾于2013年6月17日向法院提起诉讼，要求拆分首层63平方米的共同共有财产及拆除楼顶违法建筑物等项，法院经审理后作出（2014）清连法民重字第10号《民事判决书》，现对违法建筑正在强制拆除执行中，对首层63平方米的共同共有财产另行诉讼。原告根据相关法律规定，再次向法院提起诉讼，请求法院依法作出判决。原告的诉讼请求为：1、请求判令将原告与被告首层63平方米共同共有财产进行实物分割。分割方式：除楼梯间11平方米外，将前面的铺面35.2平方米分割出11平方米补偿给后面小的铺面，分割后形成前面部分为24.2平方米，后面为（11平方米＋16.80平方米）=27.8平方米，优劣大小基本持平。分定为两份后，由双方进行抓筹确认；2、请求判令首层两铺面，由原告与被告进行竞价，由价高者取得所有权，或者拍卖，变卖取得的价款予以分割；3、请求判令被告黎平礼补回原告吴东杰首层楼梯间地房款5874.55元；4、由被告承担本案一切诉讼费用。
本案庭审时，法庭向原告释明相关法律规定并要求其明确诉求，原告表示放弃第2项诉求，保留第1、3、4诉求，坚持要求对63平方米的首层房屋进行实物分割。
原告吴东杰在举证期限内提供的证据有：1、《房地产转让协议》复印件；2、土地使用权证复印件；3、房地产权共有（用）证复印件；4、收据复印件；5、调解终结告知书两份复印件；6、（2014）清连法民一初字第15号《民事判决书》复印件；7、（2014）清连法民一初字第394号《民事判决书》复印件；8、（2014）清连法民重字第10号《民事判决书》复印件；9、照片一张影印件。
被告黎平礼答辩并反诉称：一、应判决由被告以折价方式取得首层共有物所有权。原告诉请对首层共有物进行实物分割，鉴于房屋的特殊性，争议房屋仅有63平方米，实物分割将会明显减损房屋价值及使用功能，无法按照原告诉请的方式予以分割，为平息纷争，争议房屋应由被告以折价方式取得全部所有权更为适宜；二、原告诉求被告补回首层楼梯间房款5874.55元无事实和法律依据。原告并未提交相关票据或发票予以证实其主张，根据《房地产转让协议》的内容，已经明确约定了首层房产和土地过户手续费由李财松支付，被告支付的19万元包括首层土地使用权及房屋、加建权利、五楼楼花等项，不存在购买楼梯间地房款；三、原告应向被告返还8万元购房款，并按银行同期贷款利率计算利息至归还全部价款为止。被告个人支付了全部购地款19万元，李财松出具的《收据》时注明“今收到黎平礼交来购房款19万元，所有费用已结清”，由此可以证明购地款是被告个人支付的。原告至今仍未将购地款8万元返还给被告，严重侵害了被告的合法权益，应当返还给被告。被告的反诉请求为：1、判令原告向被告返还价款8万元并按同期银行贷款利率计算利息至归还全部价款时止；2、本诉费用及反诉费用由原告负担。
被告黎平礼在举证期限内提供的证据有：《收据》复印件一份，拟证明首层63平方的土地使用权和房屋加建款项全部由被告支付。
经审理查明：2009年4月22日，李财松与原告吴东杰、被告黎平礼签订《房地产转让协议》，约定：1、“让与人李财松把自己持有的国有土地使用权的1／2（南边）和首层1／2（南边）房产权转让给受让人黎平礼和吴东杰。该地产座落在连州市××××巷，连府国用（2003）第18245600121号，使用权面积63m²，首层房产面积63m²转让给黎平礼和吴东杰。转让金额为人民币19万元。”；2、“该土地使用权1／2（北边）和首层1／2（北边）归原房产共有人李秋颖、李泓见、李财松所有，面积63m²（5.25m×12m）”；3、“该房产二层面积143m²仍由房产共有人李秋颖、李泓见、李财松所有。”；4、“3－5层由受让人黎平礼、吴东杰建造和所有，不再分摊土地面积，一切费用由受让人自负。”；5、“首层房产和土地过户手续费用由让与人李财松支付。”；6、“南面楼梯共用，改造楼梯费用由受让人黎平礼、吴东杰负责出资。”；7、“五楼天面归五楼所有，该栋楼房住户可以用于晒衣物、做水池、装太阳能”。2009年9月3日，原、被告为受让的63m²使用权面积办理了连府国用（2009）第8825600014号《国有土地使用权证》，登记的土地使用权人为原告吴东杰和被告黎平礼，之后双方又对首层的63m²国有土地使用权办理了粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，登记的房地产权共有（用）人为原告吴东杰和被告黎平礼。
随后，原、被告对该房屋进行了加建，加建后房屋的第4层由原告吴东杰居住，第3、5层由被告黎平礼居住。双方居住期间，被告黎平礼将房屋第5层天面用铁棚封顶，安装了防盗网，并另行加盖了第6层，原告因无法上到第6层使用楼顶的洗水池和晾晒衣物而导致双方多次发生争吵、甚至斗殴。原告为此向本院起诉要求将首层面积63平方米的共有财产由双方平均分摊使用，并由被告拆除擅自设置的障碍物。被告黎平礼则反诉请求原告支付一半的土地出让金8万元，并要求确认连州镇东门北路十四巷16号房屋第3、5、6层的所有权归被告归有。本院经审理后认为该争议房屋首层63m²的共同共有财产，已经办理了《房地产权共有（用）证》，登记的房地产权共有（用）人为原、被告双方，该房地产权应由原、被告共同共有较为适宜，对原告吴东杰要求平均分摊首层63m²的共同共有财产的请求不予支持，并于2015年8月24日作出（2014）清连法民重字第10号民事判决书，判决如下：一、限被告黎平礼在本判决生效之日起十五日内，拆除争议房屋第5层通往第6层楼顶的障碍物；二、该争议房屋的第4层归原告吴东杰所有，第3、5、6层归被告黎平礼所有；三、驳回原告吴东杰的其他诉讼请求；四、驳回被告黎平礼的其他反诉请求。因双方均无上诉，该判决已发生法律效力。
另查明，关于双方争议房屋的首层63平方米的共同共有房屋，除了中间双方共用的公共楼梯占用约11平方米外，现已实际被分割成两间铺面，位于楼梯间前面大的约35平方米的铺面由被告在经营使用，楼梯间后面小的约15平方米的铺面则由原告在使用。
在庭审过程中，原告吴东杰坚持要求对首层63平方米的争议房屋进行实物分割，要求将前面大的铺面分割出11平方米补偿给后面小的铺面，然后再由双方进行抓筹确认，不同意以折价、双方竞价或其它方式进行分割。
本院认为：对于原、被告双方争议的首层63平方米的共同共有房屋，因双方已经对该首层63平方米的的房屋办理了《房地产权共有（用）证》，登记的房地产权为共同共有，双方没有约定该房屋所占的份额，故对该争议的首层63平方米的房屋，应视为原、被告双方共同共有。关于该争议房屋是否可以进行实物分割的问题，因该首层房屋只有63平方米，且公用楼梯在房屋的中间占用了约11平方米，公用楼梯占在中间已将该房屋隔断，实际被分割成了大小不一的两间铺面，如果将前面大的铺面再分割出11平方米，势必要跨越中间的公用楼梯，改变房屋的建筑结构，这样就会导致该房屋的使用价值明显减损，根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，因原告不同意以折价、双方竞价或者其它方式进行分割，坚持要求将前面大的铺面分割出11平方米补偿给后面小的铺面，故对其诉求，本院不予支持。至于原告要求被告补偿首层楼梯的房款5874.55元的请求，因原告提供的证据不足以证实被告应当向其补偿该房款的事实，应由其承担举证不能的法律后果。
关于被告反诉要求原告返还8万元购房款的主张，被告在庭审中明确表示该反诉请求与其在本院于2015年8月24日作出（2014）清连法民重字第10号民事判决书中的反诉请求相一致，因本院在该生效判决中驳回了被告的该项反诉请求，现被告再行主张，违反了一事不再理的民事诉讼原则，故本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）吴东杰的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）黎平礼的反诉请求。
本案受理费3617元，由原告（反诉被告）吴东杰负担，反诉费800元，由被告（反诉原告）黎平礼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 陈远洲
代理审判员 雷克兰
人民陪审员 成培堪
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 黄薇霖
本案适用的法律及司法解释条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。