湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终604号
上诉人（原审被告）贺吉祥，居民。
委托代理人童文杰，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）黄贤斌，1973年10月11日，出生，农民。
被上诉人（原审原告）李锡杰，居民。
以上两被上诉人的共同委托代理人孟德明，湖南南天门律师事务所律师。
上诉人贺吉祥与被上诉人黄贤斌、李锡杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初180号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人贺吉祥及其委托代理人童文杰、被上诉人黄贤斌、李锡杰及其共同委托代理人孟德明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，李锡杰、黄贤斌从原产权人刘定来处，以购买的方式取得位于常德经济技术开发区德山街道办事处洞庭北路居委会德山大道102号两间门面（原四运宿舍两间门面，以下简称本案诉争门面），并已经取得房屋产权证（房产证号：常房权证监证字第××号、房产证号：常房权证监证字第××号），贺吉祥一直在两间门面承租经营，2016年1月，李锡杰、黄贤斌以贺吉祥租赁合同早已到期拒不腾交两门面为由，特诉至法院，请求判令：1、贺吉祥立即将本案诉争门面腾空返还给李锡杰、黄贤斌；2、贺吉祥从2016年1月1日起至其腾空门面返还给李锡杰、黄贤斌之日止支付逾期腾房占有使用费（按每月1000元计算）；3、贺吉祥赔偿从2016年1月1日起至贺吉祥腾空门面返还给李锡杰、黄贤斌之日止所造成的经济损失费（按每月10000元计算）；4、贺吉祥承担本案一切诉讼费用。另查明：贺吉祥在2013年7月1日与两门面原产权人刘定来签订书面租赁合同，租赁期限为2013年7月1日至2014年7月1日。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护，李锡杰、黄贤斌从原产权人刘定来处，以购买的方式取得本案诉争门面并已经取得房屋产权证（房产证号：常房权证监证字第××号、房产证号：常房权证监证字第××号），为该两门面的现产权人，贺吉祥现为该两间门面承租经营者，由于李锡杰、黄贤斌取得产权后一直没有和贺吉祥签订租赁协议也没有收取其租金，李锡杰、黄贤斌以自己使用为由一直要求贺吉祥腾交门面。本案争议焦点为该两间门面的承租经营人贺吉祥和原产权人刘定来签订的租赁协议是否对现在具有约束力。通过庭审查明，两门面的原产权人刘定来在出售门面时仅向李锡杰、黄贤斌提供了贺吉祥在2013年7月1日与其签订书面租赁合同，租赁期限为2013年7月1日至2014年7月1日，关于贺吉祥提出，其与该两门面的原产权人刘定来口头约定房屋一年一租，租金一年一交，贺吉祥已于2015年6月向两房屋原产权人将两房屋租金交到2016年6月的辩述，因其不符合租赁期限六个月以上，应采用书面形式的法律规定，同时贺吉祥也未能提供租金已向两门面的原产权人刘定来交付到2016年6月的相关证据，故对其辨述，不予确认，对李锡杰、黄贤斌要求贺吉祥立即将本案诉争门面腾空返还给李锡杰、黄贤斌的诉讼请求，予以支持。关于李锡杰、黄贤斌要求贺吉祥从2016年1月1日起至贺吉祥腾空门面返还给李锡杰、黄贤斌之日止按每月1000元计算支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，由于李锡杰、黄贤斌自2015年11月已取得两门面的合法产权，贺吉祥没有提供确实充分的证据，证明其已支付从2016年1月1日起使用该两门面的租金，故李锡杰、黄贤斌要求贺吉祥按原租赁合同约定标准支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于李锡杰、黄贤斌要求贺吉祥赔偿从2016年1月1日起至贺吉祥腾空门面返还给李锡杰、黄贤斌之日止按每月10000元计算经济损失费的诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、二百二十九条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、贺吉祥于本判决生效之日起三十日内将李锡杰、黄贤斌所有的位于常德经济技术开发区德山街道办事处洞庭北路居委会德山大道102号两间门面（房产证号：常房权证监证字第××号、房产证号：常房权证监证字第××号）腾空返还给李锡杰、黄贤斌；二、贺吉祥向李锡杰、黄贤斌支付逾期腾房占有使用费（从2016年1月1日起至两门面实际腾空交付之日止，按每月1000元的标准进行计算）。三、驳回李锡杰、黄贤斌的其他诉讼请求。本案受理费5000元，减半收取2500元，由李锡杰、黄贤斌承担500元，贺吉祥承担2000元。
判决后，贺吉祥不服原审判决，向本院提出上诉，认为：2013年7月1日贺吉祥承租了刘定来所有的本案诉争门面后，租期是2016年6月30日到期，租金也按租赁协议的约定支付，因买卖不破租赁，贺吉祥租赁的门面现还未到期，因此原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第一、二项，改判驳回黄贤斌、李锡杰要求贺吉祥腾空门面并支付门面占用使用费的诉讼请求，一、二审诉讼费由黄贤斌、李锡杰负担。
二审期间，为支持其上诉主张，贺吉祥向本院提交以下证据材料：
1、李锡杰出具的《收条》1份，拟证明李锡杰收取贺吉祥房屋租赁押金3000元，李锡杰同意继续履行原房主刘定来与贺吉祥的租赁合同；
2、案外人刘定来与贺吉祥签订的《租房协议》2份，拟证明贺吉祥与原产权人刘定来有书面的租赁协议，租赁期限到2016年6月30日止。
黄贤斌、李锡杰共同答辩称：1、贺吉祥违背客观事实，虚构租赁期限，贺吉祥与原房主刘定来的书面租赁合同约定的期限早已到期，到期后双方未签订书面租赁合同，且黄贤斌、李锡杰与刘定来及中介机构在门面商讨出售事宜时，向贺吉祥已经确认了租期，即到2015年12月30日止；2、贺吉祥虚构已经交付租金的事实，贺吉祥到2015年12月30日后再未交任何租金。因此，原审认定事实请求，适用法律正确，贺吉祥的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，为支持其答辩主张，黄贤斌、李锡杰向本院提交以下证据材料：
1、常德市德山广源信息中心出具的《证明》1份，拟证明黄贤斌、李锡杰在购买本案诉争门面时与原产权人刘定来及贺吉祥共同确认租期是到2015年12月30日止；
2、罗小凤、金义枝、黄万秋、张承福等人共同出具的《证明》1份，拟证明黄贤斌、李锡杰是在本案诉争门面看到“门面出售”的字样才购买的，贺吉祥对该门面出售的事是知晓的；
3、短信记录1份，拟证明黄贤斌、李锡杰购买门面后不同意再出租给贺吉祥，且贺吉祥对于门面的出售行为是知晓的。
黄贤斌、李锡杰对贺吉祥提交的证据质证后认为：证据1真实性无异议，但并不代表黄贤斌、李锡杰同意继续与贺吉祥履行租赁合同；证据2的真实性有异议，2015年黄贤斌、李锡杰已经购买了门面，原产权人不可能还和贺吉祥签订租赁合同。贺吉祥对黄贤斌、李锡杰提交的证据质证后认为：证据1真实性有异议，是合伙做假证；证据2真实性有异议，应该一人一证，不是打印后找人签字后就完事；证据3只能证明贺吉祥与黄贤斌、李锡杰的通话过程，其不愿继续履行合同违背了已收取了押金的客观事实。
本院对贺吉祥提交的证据审核后认为：证据1黄贤斌、李锡杰对其真实性无异议，与本案有关联性，本院予以采信；证据2贺吉祥在原审庭审中明确陈述其与原产权人刘定来续租时没有签订书面租赁合同，且原产权人刘定来未出庭作证，其真实性无法确认，本院不予采信。本院对黄贤斌、李锡杰提交的证据审核后认为：证据1加盖有常德市广源信息中心公章，且有经办人杨道付的签名，与本案有关联性，本院予以采信；证据2贺吉祥对其真实性有异议，证人未出庭作证，本院不予采信；证据3贺吉祥对其真实性无异议，与本案有关联性，本院予以采信。
本院经审理查明原审法院认定的事实属实，予以确认。
另查明，2015年11月6日，本案诉争门面的原产权人刘定来将收取贺吉祥的门面押金3000元、租金1000元转交给李锡杰，由李锡杰出具收条给贺吉祥，并告知贺吉祥将于2015年12月30日收回租赁门面。2016年1月9日，贺吉祥给李锡杰发短信要求交纳租金继续租赁本案诉争门面，李锡杰予以拒绝。
本院认为，本案争议焦点为：1、贺吉祥是否应将本案诉争门面腾空返还给黄贤斌、李锡杰？2、贺吉祥是否应当按1000元/月的标准向黄贤斌、李锡杰支付从2016年1月1日起至本案诉争门面返还之日的占有使用费？
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”2014年7月1日，贺吉祥与本案诉争门面的原产权人刘定来签订的书面租赁合同到期后，贺吉祥继续向刘定来交纳租金租赁本案诉争门面，但双方未签订书面租赁合同，且租赁期限超过6个月，因此双方之间的租赁关系应视为不定期租赁。2015年11月6日，刘定来将收取贺吉祥的押金及一个月租金转给李锡杰，并告知贺吉祥将于2015年12月30日收回租赁房屋，即刘定来在解除租赁合同前已在合理期限内通知了贺吉祥，因此双方的租赁关系于2015年12月30日已解除，且在该期限到期后贺吉祥与本案诉争门面的现所有人黄贤斌、李锡杰未达成新的租赁协议，故贺吉祥应在租赁合同解除后将本案诉争门面腾空交付给黄贤斌、李锡杰。因此贺吉祥上诉认为其与刘定来的房屋租赁合同未到期而不应返还本案诉争门面的理由不符合本案事实，本院不予支持。
关于争议焦点二，贺吉祥与刘定来之间的租赁合同于2015年12月30已解除，其应于2016年1月1日将本案诉争门面返还给所有权人黄贤斌、李锡杰，但其无任何法律上的理由占用至今，因此其应赔偿黄贤斌、李锡杰相应的损失。原审参照贺吉祥与刘定来约定的租金标准判决贺吉祥支付黄贤斌、李锡杰从2016年1月1日至门面腾空交付之日止的占有使用费符合法律规定，本院予以支持。贺吉祥上诉认为不应支付占有使用费不符合本案事实及法律规定，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人贺吉祥的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费5000元，由贺吉祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金春明
审 判 员 彭 炜
审 判 员 张 利
二〇一六年七月十九日
代书记员 江 南
附本案引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。