江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终380号
上诉人（原审被告）：苏州龙行天下汽车销售有限公司，住所地江苏省苏州市相城经济开发区嘉元路2号东1108室。
法定代表人：张庆亮，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙良才，江苏经权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华熠天，江苏经权律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市申华汽车销售服务有限公司，住所地江苏省苏州市高新区马运路。
法定代表人：周忠华，该公司经理。
委托诉讼代理人：蒋国飞，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵鸿，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州龙行天下汽车销售有限公司因与被上诉人苏州市申华汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2017）苏0505民初4788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州龙行天下汽车销售有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方因为装修发生争议，被上诉人未交付房屋，上诉人未实际使用租赁房屋；被上诉人2015年8月已经知道租赁房屋无法继续履行，但在2016年8月才提起诉讼，明显扩大损失；上诉人投入的十几万装修费用，被上诉人应折价赔偿。
苏州市申华汽车销售服务有限公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
苏州市申华汽车销售服务有限公司向一审法院起诉请求：1、苏州龙行天下汽车销售有限公司支付拖欠房屋租金61.25万元并按照银行同期贷款利率自逾期付款日起计算至实际给付之日止的利息及物业费24000元；2、本案诉讼费由苏州龙行天下汽车销售有限公司承担。
一审法院认定事实：苏州市申华汽车销售服务有限公司系马运路198号1幢、2幢、3幢房屋的所有权人，房屋建筑面积合计为28488.17平方米，土地使用权面积为8778.3平方米。
2015年7月8日，苏州市申华汽车销售服务有限公司（甲方）与苏州龙行天下汽车销售有限公司法定代表人张庆亮（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、出租厂房情况：甲方将出租给乙方的厂房坐落在苏州新区马运路198号，厂房类型为框架结构；二、租赁用途：汽车销售；三、出租房屋范围：A座2层，面积约1700平方米；四、出租期限：伍年，2015年7月15日至2020年8月14日（2015年7月15日-2015年8月14日为装修期）；五、房屋押金：伍万元整；六、房屋租金：经双方同意，第一租赁年度租金500000元，第二租赁年度租金525000元，第三租赁年度租金551250元，第四租赁年度租金578800元，第五租赁年度租金607740元（上述金额为不含税金额，开票发生的租金税由乙方承担，乙方需将税金提前交于甲方，由甲方向税务机关代开发票）；七、租金的支付：第一年按季度支付，支付租金按照租赁日期开始算起，2015年7月15日前支付第一季度租金125000元，2015年9月15日前支付第二季度租金125000元，2015年11月15日前支付第三季度租金125000元，2016年2月15日前支付第四季度租金125000元；第二年按照每半年支付，2016年6月15日前支付上半年租金262500元，2016年12月15日前支付下半年租金262500元；第三年开始按年支付，2017年6月15日前支付第三年租金551250元，2018年6月15日前支付第四年租金578800元，2019年6月15日前支付第五年租金607740元，采用先付租金后使用的形式。合同签订后2015年7月15日前乙方将第一次租金以转账或现金方式支付给甲方。下期租金乙方以同样的方式提前一个月支付给甲方。乙方若逾期支付，则对逾期支付部分按每天3‰支付滞纳金。甲方还有权采取停止向乙方供水、供电等措施，由此导致乙方的损失均由乙方负担；乙方逾期支付租金满30天，除应承担相应的滞纳金外，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并追究乙方的违约责任。乙方在甲方房屋的固定装饰均无偿归甲方所有。八、关于装修：甲方所出租的房屋为简单装修。乙方如需对承租房屋再装修（包括店牌、店招、户外广告），须将装修方案报甲方审核，经甲方书面同意后方可进行；如需有关部门审批的，乙方还应依法办理有关手续。租赁期满，如甲方继续出租，乙方在同等条件下可优先承租，双方另订租赁合同；否则，乙方应在租赁届满后的十日内搬迁腾房，将承租房屋退回甲方，凡附属于甲方房屋的固定装饰均无偿归甲方所有，乙方不得拆走。十、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话、物业管理费等一切费用由乙方承担，物业费每平方米约2.5元/月，每月4000元（金额为不含税）。物业费为电梯、卫生费等，地面只提供通道，无停车位置……十三、其他相关约定：1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动……3、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不做任何补偿。……7、租赁期间，双方均不得擅自变更和解除合同（除本协议第六条约定的事项双方协商达不成一致的）。若一方因特殊情况需提前解除合同的，应提前半年书面通知对方，经对方同意后方可解除合同，但应承担违约金，违约金按合同约定的尚余租赁年份内的全部租金的20%计算。如属乙方提前解除合同，除承担违约金外，其在房屋上的所有装修均无偿归甲方所有。合同最后备注支付租金账号为：用户名：翟跃，账号：62×××05，开户行：工行新区支行。合同最后，甲方苏州市申华汽车销售服务有限公司盖章确认，乙方苏州龙行天下汽车销售有限公司法定代表人张庆亮签字确认。
庭审中，苏州市申华汽车销售服务有限公司、苏州龙行天下汽车销售有限公司对合同是张庆亮以苏州龙行天下汽车销售有限公司法定代表人身份与苏州市申华汽车销售服务有限公司签订合同，合同效力归属于苏州龙行天下汽车销售有限公司没有异议。
2015年7月13日，苏州市申华汽车销售服务有限公司向苏州龙行天下汽车销售有限公司法定代表人张庆亮出具收据一份，载明：交款单位：张庆亮，收款方式：转账（转翟总金卡），金额：150000元，收款事由：租申华房租（第一季度125000元，押金25000元）。
之后，苏州龙行天下汽车销售有限公司法定代表人张庆亮亦委托案外人吴长山对涉案房屋进行装修，包括在室外制作了“龙行天下名车馆”广告牌。
因苏州龙行天下汽车销售有限公司未向苏州市申华汽车销售服务有限公司支付剩余租金及其他费用，故苏州市申华汽车销售服务有限公司诉至法院。
另查明，诉讼中，苏州市申华汽车销售服务有限公司自愿表示：逾期利息计算方式为：租金100000元（已扣除押金25000元），自2015年9月16日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止；租金125000元，自2015年11月16日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止；租金125000元，自2016年2月16日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止；租金262500元，自2016年6月16日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止；物业费，自愿调整为24000元（期间为2015年7月15日至2016年8月14日）。
再查明，2017年5月18日，苏州市申华汽车销售服务有限公司、苏州龙行天下汽车销售有限公司双方一致确认解除合同。
以上事实有不动产权证复印件、房屋租赁合同复印件、收据、装修合同复印件、证人证言以及庭审笔录等证据证实。
一审法院认为，苏州市申华汽车销售服务有限公司、苏州龙行天下汽车销售有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。违反合同约定，应承担相应的违约责任。关于拖欠的房屋租金，合同约定第一租赁年度租金500000元，第二租赁年度租金525000元，截止双方于2017年5月18日当庭确认合同解除时，双方租赁合同已存续达一年半之多，现苏州市申华汽车销售服务有限公司在扣除首期租金125000元以及押金25000元之后，再行要求苏州龙行天下汽车销售有限公司支付拖欠房屋租金612500元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于逾期付款利息，按照双方合同约定，苏州龙行天下汽车销售有限公司应按约提前支付季度租金及半年度租金，如逾期支付按照每天3‰支付滞纳金，现苏州市申华汽车销售服务有限公司主张按照中国人民银行同期同档贷款基准利率自逾期付款日起计算至实际给付之日的利息，于法有据，予以支持。关于物业费，按照双方合同约定，物业费每平方米约2.5元/月，每月4000元（金额为不含税），现苏州市申华汽车销售服务有限公司自愿调整为24000元（期间为2015年7月15日至2016年8月14日），未超过法律规定的上限，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、苏州龙行天下汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市申华汽车销售服务有限公司支付拖欠房屋租金612500元及逾期付款利息（租金100000元，自2015年9月16日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止；租金125000元，自2015年11月16日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止；租金125000元，自2016年2月16日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止；租金262500元，自2016年6月16日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）。二、苏州龙行天下汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市申华汽车销售服务有限公司支付物业费24000元。案件受理费10754元，由苏州龙行天下汽车销售有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，苏州市申华汽车销售服务有限公司与苏州龙行天下汽车销售有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同约定采用先付租金后使用的形式，下期租金承租人提前一个月支付给出租人。承租人若逾期支付，则对逾期支付部分按每天3‰支付滞纳金；承租人逾期支付租金满30天，除应承担相应的滞纳金外，出租人有权解除合同，收回出租房屋，并追究承租人的违约责任。承租人在出租人房屋的固定装饰均无偿归出租人所有。因苏州龙行天下汽车销售有限公司逾期支付租金，苏州市申华汽车销售服务有限公司要求上诉人支付拖欠租金及承担违约责任于法有据。同时该合同约定，承租人如需对承租房屋再装修（包括店牌、店招、户外广告），须将装修方案报出租人审核，经出租人书面同意后方可进行；租赁期间，承租人可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费由承租人自负。而经一审法院查明，苏州龙行天下汽车销售有限公司法定代表人张庆亮已对涉案房屋进行装修，包括在室外制作了“龙行天下名车馆”广告牌。因此，上诉人称因装修问题导致被上诉人未交付房屋没有任何合同和事实依据，本院不予采信。关于上诉人称被上诉人应折价赔偿装修费用主张，因上诉人违约，且在一审未提出反诉，本院不予支持。
综上所述，苏州龙行天下汽车销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10754元，由苏州龙行天下汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 周 红
审判员 沈军芳
二〇一八年四月二日
书记员 吴茂程