天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2016）津0105民初5063号原告：陆璇，女，1985年12月15日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：梁沙沙，天津世杰律师事务所律师。被告：马正，男，1971年1月30日出生，回族，住天津市河北区。被告：马金生，男，1933年8月22日出生，回族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马明芳（被告马金生之女），女，住天津市红桥区佳园东里1-4-301。委托诉讼代理人：刘世臣（被告马金生之女婿），男，住天津市红桥区。被告：马明芳，女，1969年2月8日出生，回族，住天津市红桥区。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：左晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：石亚鑫，女，该公司员工。委托诉讼代理人：曹春涛，天津新华律师事务所律师。原告陆璇与被告马正、马金生、马明芳、天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆璇及其委托诉讼代理人梁沙沙，被告马正，被告马金生的委托诉讼代理人马明芳、刘世臣，被告马明芳和被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人石亚鑫、曹春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆璇向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除我与被告马正、马明芳、马金生签订的《房产交易合同》；2、四被告一次性赔偿我人民币300000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月31日，我与被告马正在被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的居间介绍下签署了《房产交易合同》，约定我购买被告所有的位于天津市河北区××里4-9-301房屋，房屋价款人民币650000元，双方于2016年8月5日办理房屋过户手续。签约当天，被告马正收取了我交付的定金50000元。后被告马正以各种借口继续向我索要定金，截止起诉当日，被告马正已经收取了我95000元定金。现被告马正以各种理由推诿，没有配合我办理房屋过户手续。我与被告签订的《房产交易合同》有效，应当受到法律保护，是因为被告马正、马明芳、马金生的违约行为导致合同目的不能实现，其违约行为给我造成了巨大经济损失，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司也应就我的损失承担连带责任。被告马正辩称，我卖房时向被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提供的所有卖房材料均记载讼争房是我与被告马明芳、马金生三人共有。在签合同之前我与被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的经理多次沟通，告知其工作人员在签合同时必须通知被告马明芳，而被告天津链家宝业房地产经纪有限公司只是通知了我，所以我们所签订的合同无效。且签订合同之前我要求原告一次性付款，原告称其需要贷款，但表示能多付定金，我主张随情况变化我有权要求原告多交纳定金，在原告同意的情况下，我才与其签订了《房产交易合同》。2016年8月，我做手术急需钱，要求原告再次给付定金，但是原告拒绝，并让我去借高利贷。我认为原告拒付定金先违约，我才表示不再卖原告讼争房。后原告与被告天津链家宝业房地产经纪有限公司以找不到我为由欺骗被告马明芳、马金生，并与其签订《补充协议》。现我不同意原告要求我赔偿损失的诉讼请求，我同意解除合同并只同意退还原告定金95000元。被告马金生辩称，对于被告马正将讼争房卖予原告及收取原告定金的事情，我一概不知。讼争房系我与被告马正、马明芳共有，签订合同时必须经我们三人同意。我们也曾多次与被告天津链家宝业房地产经纪有限公司沟通此事，但签合同时，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司并没有通知我和被告马明芳，所以他们所签订的合同无效。后来被告天津链家宝业房地产经纪有限公司联系不到被告马正，让我与被告马明芳去其门店，并要求我们腾房，我们不同意，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司与原告就让我们签了《补充协议》。现被告马正明确表示不同意继续履行合同，同意解除合同，所以我也无法履行合同，但我不同意原告要求我赔偿其损失的诉讼请求。被告马明芳辩称，我认可被告马金生的答辩意见。我不知道被告天津链家宝业房地产经纪有限公司与被告马正签订了合同，是被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的工作人员在合同签订之后才通知的我，我和我丈夫一起找到该公司，并就此事双方发生了口角。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的工作人员拿出被告马正向其提供的委托人为我和我父亲的委托书，我明确表示委托书不是我给被告马正的。合同签订之前，我曾经和被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的门店经理多次沟通，讼争房是我们三个人共有，被告马正办理一切买卖手续，都必须通知我。后被告天津链家宝业房地产经纪有限公司联系不到被告马正，让我与被告马金生去其门店，并要求我们腾房，我们不同意，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司与原告就让我们签的协议。现我不同意原告要求我赔偿损失的诉讼请求。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，《房产交易合同》未实际履行完毕的原因不在我公司，而系一方当事人违约所致，作为居间服务方我公司在该房产交易合同履行过程中已尽到了沟通协调义务，履行了居间服务的全部义务，无权左右讼争房交易合同的履行。根据《房产交易合同》约定，被告马正应是经共有人同意后签订的合同，且后期办理手续过程中，被告马明芳也多次向我公司表示，只要被告马正配合办理手续，其与被告马金生均会配合。合同签订后，讼争房其他共有人对合同进行了追认，且三方均明知讼争房所有权人的情况，不存在误解。我公司不同意原告要求我公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马正与被告马明芳系姐弟关系，被告马金生系被告马正、马明芳之父。坐落天津市河北区××里9-301-304房屋系被告马金生、马明芳、马正共有（具体共有情况为：马金生2/3,马明芳1/6，马正1/6）。2016年5月31日，被告马正与原告及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》（该合同包含于《房屋买卖业务》），内容包括：原告与被告马正双方通过被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的居间介绍，自愿出售及购买天津市河北区××里4-9-301房屋；该房屋所有权证编号为津字第XXXXXXXXXXXX；产权性质为私产；产权人为马正；房屋面积40.3；该房屋所在楼栋建筑层数为6层，该房屋所在楼层为3层。无抵押，无查封。被告马正承诺对上述信息的真实性承担法律责任。原告陆璇对上述房屋及《房屋所有权证书》已实际验看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买。原告陆璇、被告马正双方确认该房成交价格为人民币650000元；如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告马正所有，被告马正有权再将该房屋转让于任何人；如被告马正未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告马正须双倍返还定金给原告；除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项共计人民币（小写）600000元；原告、被告马正双方须于2016年8月5日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告马正将已收取的定金存入该机构；居间服务费：基于被告天津链家宝业房地产经纪有限公司已提供之居间服务，原告、被告马正应当在签署本合同时，向天津链家宝业房地产经纪有限公司全额支付居间服务费，居间服务费的标准为本合同约定的成交价格的2%，被告马正应向被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付人民币0元居间服务费，原告应向被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付人民币13000元居间服务费；被告马正应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让，被告马正承诺其配偶与其所售房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，原告承诺其配偶和该房屋共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他有关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的，守约方可向违反承诺方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；违约责任：原告、被告马正双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；被告马正承诺其所售房屋已得到该房产共有人、继承权人同意，如因此导致本合同无效，则构成根本性违约，适用于第八条第二款违约责任，且本条款独立于本合同存在，不因本合同无效而丧失效力；被告马正有义务如实向原告披露其所售房屋的真实情况，并在本合同中明确说明；如因被告马正未履行该义务，所产生的一切责任由被告马正承担；本合同签订后，如原告、被告马正双方或原告、被告马正任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失；签署本合同时，原告、被告马正双方均已查阅本合同的全部条款，且被告天津链家宝业房地产经纪有限公司已对本合同全部内容进行了详尽的解释及合理的提示，并已向原告、被告马正双方提供并签署了《天津市房地产经纪服务合同》，有关承诺与交易注意事项均以《签约告知书》为准，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司已尽到了良好的告知义务，被告马正、原告、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司对各自的权利、义务、责任清楚明白，并自愿按本合同约定严格履行。后原告与被告马正、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司就讼争房签订《委托评估协议》，原告与被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房屋贷款委托合同》，2016年6月1日，原告向被告天津链家宝业房地产经纪有限公司交付买卖代理费13000元、贷款服务费600元、评估费1000元，总计14600元。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司收取上述款项后，为原告出具预收款项专用收据一张。2016年5月31日、2016年6月7日、2016年6月15日、2016年7月25日、2016年7月30日被告马正分别收取原告定金50000元、20000元、10000元（2016年6月15日）、5000元、10000元，以上总计95000元，被告马正分别向原告出具定金收条。2016年8月16日，原告与被告马正、马明芳、马金生签订《补充协议》，内容包括：出售方马正、马明芳、马金生，买受方陆璇，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，对双方已签订的《房屋买卖业务》，合同编号XXXXXXXXXXXX达成如下补充协议：1、经原告与被告马正、马明芳、马金生协商，被告马正、马明芳、马金生同意过户第二天腾房予原告。2、原告与被告马正、马明芳、马金生应积极办理打协议、贷款及过户手续。甲方：马明芳签字并捺印，甲方：马金生（马明芳代）马明芳签字并捺印，乙方：陆璇签字并捺印。2016年8月20日，被告马正明确向原告表示不再履行合同。现原告以诉称为由来院起诉要求解除与被告马正、马明芳、马金生签订的《房产交易合同》，要求四被告一次性赔偿经济损失300000元，并申请对天津市河北区××里9-301-304房屋于2016年8月20日的市场价值进行评估，经本院委托，天津正盛房地产土地评估有限公司于2016年12月13日出具正盛估（2016）丙字第1273号房地产评估报告书，评估结果为确定估价对象天津市河北区××里9-301-303在价值时点2016年8月20日的公开市场价格为建筑面积单价20669元/平方米；总价：人民币捌拾叁万叁仟元整（￥83.3万元）。庭审中，原、被告均对上述评估报告无异议，被告马正认可已收取原告定金95000元，并同意返还原告定金；被告马明芳、马金生对《补充协议》真实性无异议。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房产交易合同》是否有效；二、被告马正主张原告违约是否有事实依据；三、被告马正、马明芳、马金生是否应当赔偿原告经济损失；四、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司对原告的经济损失是否应当承担连带赔偿责任;五、原告主张的经济损失是否有事实依据。对于争议焦点一，虽然原告与被告马正、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年5月31日签订《房产交易合同》时，被告马明芳、马金生没有到场，但其于2016年8月16日与原告签订的《补充协议》，从内容显示其作为卖方系在对《房产交易合同》追认的情况下达成的。上述《房产交易合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力依法予以认定，上述协议对双方均具有法律约束力，双方均应按约定享受权利和承担义务。现被告马正已于2016年8月20日明确表示不同意将讼争房卖给原告，四被告在庭审中对原告主张解除《房产交易合同》的诉讼请求均表示认可，故该《房产交易合同》依法予以解除。对于争议焦点二，被告马正抗辩称原告口头答应可以随时追加定金，系原告拒绝追加定金违约在先其才表示不再履行合同，但其并未就该主张提交证据证实，故被告马正的该抗辩意见无事实依据，本院不予支持。对于争议焦点三、四，因被告马正无正当理由拒绝继续履行《房产交易合同》，按照合同约定，已构成根本违约，应承担违约责任。原告与被告天津链家宝业房地产经纪有限公司均依约履行《房产交易合同》，不存在违约行为。被告马明芳、马金生系因被告马正拒绝继续交易而无法继续履行《房产交易合同》，被告马明芳、马金生主观不存在过错。因此，被告马明芳、马金生、天津链家宝业房地产经纪有限公司不应承担赔偿责任。对于争议焦点五，虽原告与被告马正在《房产交易合同》中约定违约方应支付房屋成交价格的10%作为违约金，但根据法律规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。原告为实现购房目的向被告天津链家宝业房地产经纪有限公司支付房屋中介服务费总计13000元，先后向被告马正交付定金总计95000元，现因被告马正违约，讼争房未能交易，故被告马正应将95000元定金返还原告并赔偿原告的中介服务费损失13000元。原告与四被告约定讼争房交易价款为650000元，讼争房于2016年8月20日被告马正违约时的市场价值为833000元，因被告马正的违约行为增加了原告购买同等条件房屋的成本183000元，故被告马正应赔偿原告该项损失。虽原告主张其因被告违约产生房租损失，但原告庭审中亦认可被告马正于2016年8月20日表示不再交易讼争房，该时点之后原告产生的损失不应再由被告马正承担，且双方约定2016年8月5日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，即使被告马正不存在违约情形，按照交易流程与交易习惯，被告交付原告腾房时间亦应在2016年8月20日之后，故本院对原告主张的房租损失不予支持。虽然被告天津链家宝业房地产经纪有限公司没有违约行为，但其收取原告的评估费1000元及贷款服务费600元后并未履行相应的义务，应将收取的费用返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后，解除原告陆璇与被告马正、马明芳、马金生、天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年5月31日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十日内，被告马正返还原告陆璇定金95000元；三、本判决生效后十日内，被告马正赔偿原告陆璇经济损失共计196000元；四、本判决生效后十日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告陆璇评估费1000元、贷款服务费600元；五、驳回原告陆璇的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、鉴定费4170元、保全费30元，总计10000元，由原告陆璇负担85元、被告马正负担9865元、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  吴凤侠代理审判员  李飞朋人民陪审员  王凤银二○二○一七年二月二十七日法官助理陈镭书记员纪长胜附：本裁判适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。