河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终1800号上诉人（原审原告、反诉被告）孙智勇。委托代理人经元庆。上诉人（原审被告、反诉原告）王万钦。上诉人孙智勇与上诉人王万钦租赁合同纠纷一案，孙智勇于2015年7月16日向新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，要求解除案涉租赁协议，王万钦立即腾出清理所租房屋物品并恢复原状，王万钦支付房屋租金9000元，王万钦反诉要求解除案涉租赁协议并退还押金1500元，孙智勇赔偿王万钦房屋装修款50000元、经济损失100000元。原审法院经审理于2016年1月20日作出（2015）牧民一初字第1035号民事判决，孙智勇、王万钦均不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2013年4月份，新乡市谊连商贸有限公司将其于2003年搭建的来得利超市主楼（现孙智勇租赁该楼一层南段的部分房屋经营药店）南墙外的简易棚出租给孙智勇使用。经勘验该棚子是北边借用上述楼房的墙体，南边借用一处院墙搭起的。双方未签订书面的房屋租赁协议，经过口头商定每月房租费为2000元。后来，孙智勇又将该简易棚租赁给王万钦使用。2014年9月15日，以孙智勇为甲方（出租方）、王万钦为乙方（承租方）签订了一份租房协议书。主要内容为：“一、甲方将石榴园药房南邻房屋（门面）出租给乙方经营，经营面积约三十平方米。二、租赁期为贰年，时间从2014年9月15日至2016年9月14日止。三、租金每月1500元（人民币大写：壹千伍佰元整），于每月10日前交给甲方，逾期五天不交租金，甲方有权收回房屋。贰月一交。四、乙方须一次性交纳押金1500元（人民币大写：壹千五百元整），租赁期满后如乙方无违约行为，甲方须将押金如数退还……”在签订该租房协议之前的2014年8月31日，王万钦交付给孙智勇定金500元，由孙智勇给王万钦出具收条一份。2014年9月2日，王万钦交付给孙智勇押金1000元。由孙智勇向王万钦出具了收条一份。在双方签订过租房协议书后，王万钦即开始在此棚内经营餐饮生意，在经营过程中，王万钦私自将棚顶搭建在饭店南邻的一堵墙上，并换成钢结构，且对墙用砖又加高50多公分。南邻史清玉以该墙系其购买房产的院墙，因该院墙年久失修，有倒塌危险为由，与王万钦发生纠纷。史清玉多次商谈此事未果。2015年3月2日，史清玉张贴出告示，通知王万钦于2015年3月12日起对该墙修缮，要求把依附墙上的建筑自行拆除。因王万钦届时没有自行拆除。2015年3月15日上午，史清玉组织人员将附着在该墙上的建筑器材拆除。2015年3月17日，王万钦到新乡市公安局花园分局报警，该分局于2015年4月1日作出新花公（治）行终止决字【2015】0001号《终止案件调查决定书》。王万钦不服该决定书，于2015年4月3日向新乡市公安局申请行政复议。该局认为：申请人王万钦为扩大经营面积，私自将板房建筑器材搭建在权属存在争议的墙上与史清玉发生纠纷，史清玉为维护自身权益，经协商书面告知无效的情况下，组织人员将申请人搭建的板房器材予以拆除。史清玉等人的行为造成申请人的财产损失系民事纠纷，不属于行政法律关系和刑事法律关系调整的范畴，故被申请人做出终止案件调查决定并无不当。该局于2015年5月20日作出新公复决字【2015】045号行政复议决定书：维持新乡市公安局花园分局2015年4月1日作出的新公（治）行终止决字【2015】0001号《终止案件调查决定书》。另查明：王万钦从2014年9月15日开始向孙智勇交纳房屋租赁费已经交纳到2015年1月份。从2015年2月份至今，未再向孙智勇交纳过房租费。在本案的诉讼过程中，双方均要求解除双方签订的租房协议书。原审法院认为：本案涉案的租赁物经现场勘查：孙智勇向王万钦出租的仅是一个简易的棚子，没有自己独立的墙体，不具有独立性，孙智勇也未提交其兴建该棚经相关部门批准的相关材料。孙智勇向王万钦出租的棚子不属于合法的建筑，双方的租赁关系不应受到法律保护，双方于2014年9月15日签订的租房协议书无效。无效的合同自始无效。双方要求解除租赁合同的请求不予支持。因孙智勇出租的租赁物不具有合法性，其要求恢复原状的请求不予支持。因王万钦实际使用该棚子到2015年3月，且因王万钦与他人产生矛盾导致棚子被拆，给孙智勇造成一定的损失，王万钦已支付的租赁费及押金不再返还给。王万钦在对该房屋租赁使用期间，为了扩大房屋的经营面积，私自用砖将墙往上加高50多公分，并将板房建筑器材搭建在墙上，换成钢结构。由此与南邻居的史清玉发生纠纷致使该房屋被拆除。在诉讼中王万钦以此为由提起反诉，要求孙智勇赔偿其对租赁房屋装修款项五万元以及赔偿经济损失十万元。王万钦的该反诉请求的事实理由及证据不足，对此反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、孙智勇和王万钦于2014年9月15日签订的《租房协议书》无效；二、驳回孙智勇的其他诉讼请求及反诉王万钦的反诉请求。案件受理200元，由孙智勇负担，反诉费1650元，由王万钦负担。孙智勇上诉称：1、诉争房屋是新乡市谊连商贸有限公司所有的蔬菜经营点，房屋虽无产权，多年来一直作为门面房对外出租经营，四邻相安无事。孙智勇对案涉房屋有使用权经营权，对外出租有依据，且双方所签租房协议是双方意愿的真实意思表示，符合公序良俗且于法不悖，双方原审中也均提出解除合同，原审判决合同无效错误；2、诉争房屋损毁是由王万钦在租用期间翻建增高扩前影响到南邻排水经营的情况下，经南邻多次要求拆除前伸部分，与原装保持无果的情况下被拆，应由王万钦自行承担，王万钦如维护自己权益，也应向拆毁房屋的南邻主张，而非向孙智勇提出反诉，另孙智勇知道翻建时已形成事实，翻建费用已不过数千元，王万钦原审提出巨额反诉属于滥诉；3、王万钦在南邻拆毁房屋后既不向当事方主张权利，又不腾出所有物品和恢复房屋原状，实际占用房屋一年，拒绝缴纳租金，孙智勇主张王万钦支付租金的请求与理相符，于法有据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判王万钦立即腾出房屋并恢复原状，支付房屋租金9000元至实际履行时止。针对孙智勇上诉，王万钦辩称：其不应腾房，也不应恢复房屋原状，造成房屋损失都是由孙智勇造成的，王万钦从事房屋装修孙智勇在场、知情。王万钦上诉称：1、原审既然认定合同无效，应当判令孙智勇返还押金1500元，原审未支付王万钦返还押金的请求，违反法律规定；2、对于王万钦对房屋的装修，孙智勇自始是明知的，王万钦是在孙智勇同意的情况下，才进行装修的。孙智勇也未提醒租赁房屋存在纠纷以及属于违法建筑，存在明显过错，若王万钦知道所涉房屋系违法建筑，不会投入资金进行装修，另原审王万钦所举证据足以证明所受损失情况，原审对此未予认定错误；3、原审未告知王万钦现场勘验情况，程序违法。综上，请求二审法院撤销原审判决，赔偿租赁房屋装修款及经营损失15万元，并退还押金1500元。针对王万钦的上诉，孙智勇辩称：加盖案涉房屋不过几千元，王万钦提出巨额赔偿属于滥诉，另王万钦损害案涉房屋且未交租金，不同意返还押金。二审诉讼中王万钦提供孙智勇书写的“因一堵墙的事去找他管房的宋经理”，证明案涉房屋改建经过孙智勇的同意。孙智勇对上述证据的真实性无异议，但认为其出具上述证据是在案涉房屋拆除之后。孙智勇对上述证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，但从该证据记载内容来看，不能证明案涉房屋建设经过孙智勇的同意，对该证据的证明目的不予支持。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋系简易棚，无独立墙体，出租人即孙智勇也未提供案涉房屋建设工程规划许可证，原审法院认定案涉合同无效符合上述司法解释的规定，故对孙智勇该项上诉主张，本院依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同无效，王万钦应将所涉房屋屋内物品腾清，将房屋交还孙智勇，而孙智勇收取王万钦定金500元及押金1000元亦无依据，应予返还。另因所涉房屋不具有合法性，孙智勇要求恢复房屋原状不予支持。关于王万钦主张的房屋装修及经营损失的问题。王万钦未提供充分证据证明案涉房屋改建经过孙智勇的同意，由其私自改建导致南邻将房屋拆除损失不应由孙智勇承担，故对王万钦该项主张，本院不予支持。关于孙智勇主张的房屋租金问题。依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据孙智勇所述，案涉房屋租金缴纳至2015年1月份，王万钦主张已经缴纳房屋租金至2015年3月份，但其作为履行义务一方，未提供相应的证据加以证明，应承担不利的法律后果，王万钦应自2015年1月份缴纳房屋占有使用费，另案涉房屋2015年3月15日被拆除后，孙智勇应及时采取措施防止损失的扩大，其未采取措施致使损失扩大，不得就扩大损失要求赔偿，结合本案情况，本院酌定孙智勇采取止损措施合理期间为2个月，如上所述，王万钦应按合同租金标准每月1500元支付2015年1月份至2015年5月份房屋占有使用费6000元，故对孙智勇该项诉讼请求合理部分，本院予以支持。综上，原审判决适用法律错误，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第1035号民事判决第一项；二、撤销维持新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第1035号民事判决第二项；三、孙智勇于本判决生效后十日内返还王万钦1500元；四、王万钦于判决生效后十日内将案涉房屋予以腾清；五、王万钦于本判决生效后十日内支付孙智勇房屋占用使用费6000元；六、驳回孙智勇的其他诉讼请求；七、驳回王万钦的其他反诉请求。一审案件受理费200元，由孙智勇及王万钦各负担100元，反诉费1650元，由孙智勇负担100元，由王万钦负担1550元；二审案件受理费1715元，由孙智勇负担100元，由王万钦负担1615元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  路长平审判员  郭中伟二〇一六年六月十九日书记员  李 芳