陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）榆民初字第01198号原告谢某。原告谢某某。二原告委托代理人孙某。被告张某。被告赵某。被告攀某。三被告委托代理人赵某。第三人刘某。原告谢某、谢某某与被告张某、赵某、攀某，第三人刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告谢某、谢某某的共同委托代理人孙某，被告张某、赵某、樊云及三原告共同委托代理人赵某，第三人刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：二原告共有的位于榆林市榆阳区福田路区人大家属院建筑面积为773.89平方米的五层楼房一栋。该楼房与第三人刘某所有的房屋紧紧相连，且两家是同一时间修建而成。2009年8月1日，原告和第三人刘某作为共同出租人（甲方）与三被告（乙方）签订了“房屋租赁协议”一份，约定：甲方自愿将位于榆林市榆阳区福田路区人大家属院自有房屋地上五层楼、地下一层、面积约2300平方米，租赁给乙方使用。房屋租赁期限：玖年，自2009年8月1日至2018年7月31日止。租金前五年每年人民币300000元整，后四年每年租金人民币340000元整。签订协议时一次性交清当年房款，以后每年7月1日前交次年房款。本协议签订后，三被告在未告知二原告且经其同意的情况下，擅自改变房屋结构，在房顶修建了简易房屋，损坏了原有房屋结构且带来了严重的安全隐患。合同签订至今被告仅将租赁费交至2012年7月31日。原告多次催要未果，故起诉至法院，并提出诉讼请求：一、依法判令解除原告谢某某与被告之间签订的房屋租赁协议（解除标的为二原告共同所有的房产，不含第三人刘某所有的部分），并判令被告立即将上述房产恢复原状并返还给二原告；二、依法判令被告向二原告支付拖欠的租金及相应的滞纳金共计437500元（租金从2012年7月31日起至2014年2月28日止共计237500元，后续租金计算至腾房之日止。滞纳金为20万元）；三、判令被告承担本案诉讼费用。二原告向法庭提供了以下证据：一、土地使用证与房屋所有权证各一份，用以证明二原告共同共有位于西沙乡企城人大家属院内房屋一栋，面积为1150平方米，二原告具有适格的诉讼主体。二、房屋租赁协议一份，用以证明原告谢某某将其与谢某共同共有的房屋出租给三被告使用，现因三被告拒绝履行支付租金的义务，致使二原告不能实现合同目的，故请求法院解除原、被告之间的房屋租赁关系，并由被告支付拖欠的租金及滞纳金。三被告辩称：双方在合同上约定租赁期不能解除合同，如果解除，付给对方租赁价格50%的违约金，现在原告方没有任何的法定和约定的理由解除合同，属于违约行为，要求原告承担违约责任，违约金83万，就此被告方提起反诉；被告方不是拖欠租金不交，而是原告方不收租金。原告要涨租金，被告方拒绝涨租金的要求，不是被告违约，原告请求20万的滞纳金是无稽之谈；被告没有更改房屋的结构，请求驳回原告的诉讼请求。原告无权要求解除合同。因为出租人是共同主体，不是谢某某一家。三被告向法庭提供了下列证据：一、房屋租赁协议一份，用以证明，原、被告合同期限未到期，不能解除合同，原告要求解除协议是违约行为；协议中明确约定每年的年租金价前5年30万元，后4年34万元，原告擅自要求涨房租，也是一种违约行为。二、向第三人刘某交房租时，刘某打下的收条复印件两支，用以证明被告方一直按协议履行着交房租的义务，而是原告方要求涨房租，不按原房租价收取租金。三、书证一份（（2013）榆民二初第00382号民事裁定书），用以证明原告要求涨房租，不按原协议价收取房租，将三被告起诉后又撤诉的事实。四、证人赵宏苍、张小东的证人证言，用以证明被告履行交房租的义务，但原告要求涨房租而拒收房租。第三人刘某述称：2012年谢某提出租赁费少，也委托了律师协商，因为时间长，第三人未参与。被告提出房屋违建，确实之前存在，现在是否拆了，第三人不清楚。被告拖欠租赁费之事，被告给第三人打过招呼，第三人把租赁费收了，被告是否欠原告的钱，第三人不知道。租赁费确实太低了，第三人也希望涨租赁费。第三人刘某未向法庭提供证据。经庭审质证：三被告对原告提供的第一组证据的真实性及证明目的均无异议；对原告提供的第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为三被告从未拒绝履行交房租的义务，而是原告方要求涨房租，不按原协议房租价格收房租。第三人对原告提供的两组证据均无异议。原告对三被告提供的第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为本案中三被告迟延履行义务，以及在顶楼私自违建的违约行为，导致二原告不能实现当初订立合同的目的，所以应该依法解除原、被告的房屋租赁关系；对三被告提供的第二组证据的真实性与证明目的均有异议，认为是二原告的房屋与刘某的房屋，原本就是产权独立的两栋楼房，仅仅是位置相邻，所以三被告是否给第三人交房租，以及交了多少房租，都与本案没有关系，被告方的证明目的不能采信；对三被告提供的第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为二原告提起解除房屋租赁关系，是基于三被告未按照原协议内容履行支付房屋租金的义务。原告对证人证言不予认可，认为当事人申请证人出庭作证的时间应该在举证期限届满前10日，向法庭提交书面的申请，并经人民法院准许的应当在开庭审理前通知证人出庭作证，但是本案中，三被告当庭提出要求证人出庭申请，违反了上述法律依据，证人证言依法不应该作为本案的证据使用。另外两位证人，其中一位是被告的叔父，另一名是隐名合伙人，所以两名证人都与本案有直接的利害关系，依法不应该作为证人出庭作证，他们的证言，依法不能作为本案的定案依据。第三人对被告提供的第一、二、三组证据的真实性均无异议；对证人证言认为自己不清楚。本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的证据，三被告及第三人对其真实性均无异议。经审查，该两组证据可以证明原告的主体资格及原、被告之间的租赁合同关系，以及双方对房屋的租赁、租期、租金的交付等权利、义务的约定，均与本案待证事实具有关联性，均对本案有证明力，依法均予以采信。三被告提供的证据，原告对第一、三组的真实性无异议，对第二组的真实性有异议。第三人对被告提供的三组证据的真实性均无异议。经审查，该三组证据，来源合法，亦可以证明原被告双方之间存在租赁合同关系以及第三人已经收取租金的事实，均与本案待证事实具有关联性，均对本案有证明力，依法均予以采信；对两份证人证言，原告有异议。第三人刘某认为不清楚。经审查，证人赵宏苍系被告赵某叔父、证人张小东系被告张某入股人，两位证人均与本案当事人有利害关系，故该两份证人证言对本案不具有证明力，依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2009年8月1日，原告谢某某、第三人刘某（甲方）共同与被告张某、赵某、樊云（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定：经甲、乙双方协商，甲方自愿将位于福田路区人大家属院落自有房屋地上五层楼、地下一层，面积约2300平方米，租赁给乙方使用，双方就房屋租赁事项达成以下协议：合同第一条约定：“租赁期限为九年，自2009年8月1日至2018年7月31日止”。第二条约定：“租金为（前五年）每年人民币叁拾万元整（后四年每年租金叁拾肆万元整，签订协定时一次性交清当年房款，以后每年10月1日前交次年房款。如到期拖欠按年租金总额的10‰／天向甲方缴纳滞纳金。在承租期内租赁房屋房租税由甲方承担，其它水电、公共卫生、工商、税务等一切费用由乙方负担。”第四条约定：“承租期间，乙方不得擅自转让，如到期乙方要求继续承租同等条件下乙方优先，不想继续租赁，需提前三个月告知甲方。”第六条约定：“违约责任：甲、乙任何一方在租赁期内要求解除本租赁合同的，付给对方年租赁价格50%的违约金。”合同签订后，原告及第三人刘某依约向三被告交付了房屋，三被告仅将租赁费交至2012年7月31日，拖欠二原告从2012年7月31日起至2014年2月28日止的租金计237500元，致原告涉诉本院，并提出上述诉讼请求。另查明：本案争议房产位于西沙乡企城人大家属院内即福田路区人大家属院地上五层楼、地下一层（现为聚仙乐宾馆）。靠西面约1700平米的是刘某所有，东面靠近中盐小区约1500平米属于谢某某、谢某共同所有。同时榆市国用（2009）第20829号国有土地使用证载明：土地使用权人谢某、谢某某，坐落西沙乡企城人大家属院；榆林市房权证2009字第00503**号房屋所有权载明：房屋所有权人谢某、谢某某，房屋坐落西沙乡企城人大家属院。本院认为，原告谢某某、第三人刘某共同与被告张某、赵某、樊云签订的房屋租赁协议，系双方当事人意思表示真实，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。二原告主张依法解除原告谢某某与被告之间签订的房屋租赁协议，并由被告立即将上述房产恢复原状返还给二原告。三被告抗辩：双方签订的合同不能解除，现在原告没有任何法定的和约定的理由解除合同。经审查，原、被告及第三人在履行租赁合同期间，均履行了合同约定的主要义务，租赁物虽为原告和第三人各自所有，但给被告租赁时为整体租赁，故原告主张解除合同，无事实及法律依据，依法不予支持；原告主张被告向二原告支付从2012年7月31日起至2014年2月28日止拖欠的租赁费237500元的请求，符合双方合同约定及法律规定，依法应予支持；原告主张被告承担迟延履行滞纳金200000元的请求，被告抗辩其按期交纳租赁费时原告不予接收的理由，无证据证明，本院不予采纳。但因事实上被告存在拖欠租赁费的行为，且双方合同第二条“……租金为（前五年）每年人民币叁拾万元整（后四年每年租金叁拾肆万元整，签订协定时一次性交清当年房款，以后每年10月1日前交次年房款。如到期拖欠按年租金总额的10‰／天向甲方缴纳滞纳金……”明确约定迟延履行的违约金，但双方对违约金的约定过高，依法应调整为欠款总额的20%，即237500×20%=47500元，由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告谢某某、第三人刘某与被告张某、赵某、樊云签订的房屋租赁协议有效，继续履行。二、本判决生效后，由被告张某、赵某、樊云共同支付原告谢某、谢某某租赁费237500元及违约金47500元，共计285000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元，由原告谢某、谢某某共同负担1860元，由被告张某、赵某、樊云共同负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  朱爱琳审 判 员  李长鹏人民陪审员  常四娃二〇一四年八月六日书 记 员  雷梦娟