江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1919号上诉人（原审原告）：陶之祥，男，1963年10月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：吴文慧，女，1972年1月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡典，江苏天豪律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈本林，江苏天豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁勇，男，1980年11月29日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：梁建新，男，1953年2月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。上述两上诉人委托诉讼代理人：严巍，江苏苏博律师事务所律师。上述两上诉人委托诉讼代理人：赵茜，江苏苏博律师事务所实习律师。原审第三人：南京陶博置业服务中心，住所地南京市江宁区东山街道金盛路299号天地新城名店街**号门面房**室。经营者：胡守勇，男，1978年9月26日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人陶之祥、吴文慧因与上诉人梁勇、梁建新及原审第三人南京陶博置业服务中心（以下简称陶博中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初7582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶之祥、吴文慧上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判梁勇、梁建新向其支付违约金500000元；2.诉讼费用由梁勇、梁建新承担。事实和理由：陶之祥、吴文慧与梁勇、梁建新签订《存量房买卖合同》后，梁勇、梁建新擅自违约并将房屋转售他人，应当承担违约赔偿责任。梁勇、梁建新应当赔偿的金额应当以陶之祥、吴文慧知晓房屋房产被转售他人时的房产价值与182万元的差价确定。通过搜房网等公开信息及一审法院向房产中介机构询价的结果可以确定，2016年7月份案涉房屋的价值超过280万元，陶之祥、吴文慧主张50万元，符合法律规定，依法应予支持。梁勇、梁建新辩称，陶之祥、吴文慧的上诉理由不能成立。1.梁建新并未取得梁勇出售涉案房屋的授权，故梁勇不应承担违约赔偿责任。2.陶之祥、吴文慧主张的50万元违约金与合同约定不符，合同约定违约金为房屋总价款的10%。3.陶之祥、吴文慧主张违约金50万元的计算方式错误。陶之祥、吴文慧采取的计算时间节点为2016年7月份涉案房屋价值与182万元的差价。但即使梁建新需要承担违约责任，也应该以2016年3月份的涉案房屋价值为基数，根据各方过错进行分摊。陶博置业述称，其在本案中不存在过错，其只是提供了居间服务，请法院依法判决。梁勇、梁建新上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.一审判决认定的违约金过高，请求按合同约定的违约金予以调整，并改判由梁建新一人向陶之祥、吴文慧支付违约金；3.改判由陶博置业返还陶之祥、吴文慧定金；4.本案一、二审诉讼费由陶之祥、吴文慧共同承担。事实及理由：1.案涉房屋为梁建新、梁勇按份共有，梁勇占90%，梁建新占10%，陶之祥、吴文慧明知梁建新系无权处分，仍在陶博置业的主持下，与梁建新签订买卖合同，陶之祥、吴文慧存在过错。2.一审法院推断梁建新取得梁勇的授权出售涉案房屋，但自始至终梁勇从未委托过梁建新出售涉案房屋，梁勇从未对该合同予以追认，梁勇不应承担责任。3.合同约定的违约金数额为房屋总价款的10%，一审法院认定违约金过高，违约金数额应当结合实际损失以及双方的过错责任予以认定。一审法院未对陶之祥、吴文慧与原审第三人的过错进行认定。陶之祥、吴文慧辩称：1.一审法院已经查明系梁勇、梁建新共同出售涉案房屋，有相应的证人证言予以证实。2.关于违约金金额问题，一审法院征询过2016年3月份至7月份的房价，2016年7月份时，涉案房屋价值超过280万元，2016年4月份，案涉房屋按照单价1.4万元/平方米计算，总价款也超过210万元。故差额部分应高于25万元违约金。陶博置业辩称，在交易过程中，梁勇曾与陶之祥、吴文慧见面，各方因为价格产生争议。案涉买卖房屋的行为是真实有效的，签约时梁勇的姑妈曾就出售涉案房屋一事与梁勇电话交流过，梁勇对出售案涉房屋的事情是知情的。陶之祥、吴文慧向一审法院起诉请求：1、判令梁建新、梁勇共同连带赔偿违约赔偿金500000元；2、判令梁建新、梁勇返还定金40000元；3、诉讼费由梁建新、梁勇承担。一审法院认定事实：陶之祥、吴文慧系夫妻关系，梁建新、梁勇系父子关系。2016年3月4日，陶之祥、吴文慧与梁建新、陶博置业在一份《存量房买卖合同》上签字落款，约定：甲方为梁勇、梁建新，乙方为陶之祥、吴文慧，丙方为陶博置业，甲方将位于南京市江宁区××街道天地新城××权××单元××室，所有权人为梁勇、共有人为梁建新的房屋出售给乙方，建筑面积151.4平方米，房屋售价为1820000元；双方承诺将房款的支付直接交予甲方，具体按下列方式进行操作：乙方在签订房屋买卖居间合同当日，将定金人民币40000元整交给甲方（定金在最后一次付款时直接冲抵房款），双方在约定期限内均不得反悔，若乙方反悔则所付定金作为违约金不予退还，若甲方反悔应退还定金并另支付给乙方同等于该定金的违约金，违约方另承担丙方全额服务佣金；2016年4月15日前乙方支付甲方房款人民币500000元，双方到房产局办理交易过户手续；甲乙双方在完成交易签字后，乙方通过银行贷款人民币1270000元转付给甲方；待银行贷款下款后十个工作日内双方办理房屋交接手续，且甲方结清房屋交接前的水、电、气等费用，乙方将余款10000元一次性付给甲方；该房有一个人户口；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的、未能按照合同约定提供必要的证件和材料，造成丙方无法履行合同的、未能按照合同约定支付佣金和代办费的以及其他造成丙方无法完成委托事项的行为，三方商定，上述违约行为方，除合同第六条第一款违约赔付按定金法则双倍返还外，其他情况约定违约金的标的为房屋总价款的10%，违约方给各守约方造成的其他经济损失由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同签订当日，陶之祥、吴文慧与梁建新约定将定金40000元交由陶博置业保管，梁建新出具收条一份，载明：今收到陶之祥关于天地新城天权座29幢B单元102室人民币40000元正，备注：房屋定金，肆万元交给陶博实业，该份收条由梁建新落款摁手印。后梁勇携产权证往陶博置业处，表示不同意以1820000元的价格出售房屋，需要增加房款。在陶博置业主持下梁勇、梁建新与陶之祥、吴文慧协商增加房屋价款事宜，双方未达成一致意见。案涉房屋位于江宁区××街道天地新城××权××单元××室，系梁勇与梁建新按份共有，以梁勇名义办理产权证，所占份额为90%，以梁建新名义办理共有权证，所占份额为10%。2016年3月30日，梁勇、梁建新与案外人签订南京市江宁区房地产买卖契约一份，将涉案房屋出售给刘小爱，并办理了过户登记。陶之祥、吴文慧于2016年6月23日诉至一审法院，要求继续履行房屋买卖合同，后变更诉讼请求。一审审理中，陶之祥、吴文慧申请证人桂某,4出庭作证，桂某,4陈述：签订合同时，梁建新及梁勇的姑妈梁晓云到场，产权人之一梁勇在外地出差，梁晓云与梁勇通电话时开启了免提功能，确定房屋售价为1820000元，后其要确认案涉房屋内有无户口，梁晓云又打电话给梁勇，梁勇称有一个户口；合同签订后，梁建新未带产权证，为保护买方利益，其让买方将40000元保管在中介，并与梁建新约定，周六由梁勇本人携产权证到其处领取40000元；后其再电话联系梁勇领取定金，梁勇至中介处，表示要将房屋涨价；2016年3月13日，其将梁建新、梁勇约至中介与陶之祥、吴文慧商谈，梁勇称将购房款上涨为2020000元，陶之祥、吴文慧未接受；其于2016年4月12日致电梁勇称要办理房屋过户，梁勇表示该房屋不卖了。陶之祥、吴文慧提交录音一段，系陶博置业桂某,4致电梁勇问其过户事宜，梁勇称该房屋不卖了，具体事宜由其姑妈梁晓云办理。一审法院向多家中介机构询价，与案涉房屋同类房屋在2016年4月市场价格约为14000元/平方米。一审法院认为，陶之祥、吴文慧与梁建新、梁勇订立的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。各方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于梁勇辩称其在合同签订时并不知情，梁建新签订合同系无权处分,其不应承担责任的抗辩意见，结合证人桂某,4的陈述、电话录音的内容，梁勇、梁建新庭审中的陈述，梁勇与梁建新之间的身份关系，以及合同签订后梁勇携产权证至陶博置业处要求增加房款、嗣后与陶之祥、吴文慧协调要求增加房款的行为，可以认定签订合同当时梁晓云确将相关价款及合同条款告知梁勇，梁勇对于价款不持异议，由梁建新代表签字，梁建新取得了梁勇的授权，现梁勇的该项抗辩意见，不予采纳，其应当承担合同义务,与梁建新共同承担责任。梁建新、梁勇在合同签订后，要求调高房款，未按约定配合办理过户登记手续，且于2016年3月30日与案外人就涉案房屋签订了房地产买卖契约并办理了过户登记，导致合同不能履行，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的数额，陶之祥、吴文慧要求调高违约金至500000元，结合本案案情以及一审法院的询价结果，酌定为250000元。关于陶之祥、吴文慧支付的定金，虽保管在陶博置业处，但根据当事人陈述及梁建新出具的收条，可以认定该定金在梁建新、梁勇正常履约的条件下，是可以由梁勇凭产权证和身份证件随时领取的，是陶之祥、吴文慧对履约的担保，且已经交付，陶之祥、吴文慧要求退还定金40000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，梁建新、梁勇称未收到定金的抗辩意见，系其自身违约造成的，不予采纳。陶博置业经一审法院传唤，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、梁勇、梁建新共同向陶之祥、吴文慧支付违约金250000元；二、梁勇、梁建新共同向陶之祥、吴文慧返还定金40000元；以上一、二项均于判决发生法律效力之日起十日付清。三、驳回陶之祥、吴文慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9200元，由陶之祥、吴文慧共同负担4259元，由梁勇、梁建新共同负担4941元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院已经认定的事实予以确认。本院认为，上诉人陶之祥、吴文慧与上诉人梁建新就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人梁勇认为其对案涉房屋买卖合同的签订并不知情，亦未对梁建新的签约行为予以追认，其不应承担违约责任。但从陶之祥、吴文慧提供的电话录音内容来看，梁勇对出售案涉房屋一直是委托其姑姑梁晓云处理，而在签约当天，梁晓云与梁建新均在现场，梁晓云并未对梁建新的签约行为提出异议；梁勇虽否认梁晓云曾在签约前电话告知其交易内容，但从梁建新、梁勇在2016年3月30日就将案涉房屋出售给案外人的事实来看，出售案涉房屋本系其真实意思，可以推定梁建新并非擅自出售房屋；再结合中介桂某,4的证人证言以及梁勇在事后要求加价的事实来看，可以推定梁勇在签约时对案涉房屋的交易内容是知晓并认可的，其只是事后对案涉合同的交易价格不满。中介桂某,4的陈述虽仅为证人证言，但其证言内容具有合理性，而梁建新身为产权人之一，与另一产权人梁勇为父子关系，陶之祥、吴文慧有理由相信梁建新能够代理梁勇签订合同，故一审法院认定梁勇应当与梁建新共同承担合同责任并无不当。梁建新、梁勇认为应由梁建新一人承担违约责任，无事实依据，本院不予采信。关于一审法院认定的违约责任，陶之祥、吴文慧认为过低，梁建新、梁勇认为过高，但均未提供证据证明。本院认为，梁建新、梁勇在签约后将房屋另售他人系导致案涉房屋买卖合同无法继续履行的主要因素，梁勇虽然在之前明确表示过不同意以原合同价格出售房屋，但其系违约方，并不享有合同解除权，而陶之祥、吴文慧虽未要求解除合同，但案涉房屋在另售他人后客观上已无法继续履行合同，陶之祥、吴文慧只能主张违约赔偿，故一审法院以梁建新、梁勇另售房屋前后的时间来酌定陶之祥、吴文慧的损失，具有事实依据。根据一审法院的询价情况，2016年4月时案涉房屋同类房屋的市场价格约为14000元/平方米，则案涉房屋参考交易价格为2119600元，比双方约定的交易价格上涨近30万元，明显高于双方合同约定的违约金数额，一审法院综合考量本案案情及询价情况，参照陶之祥、吴文慧的实际损失酌情调整违约金数额，符合法律规定，本院予以确认。陶之祥、吴文慧认为应当以2016年6月份的市场价格认定损失数额，依据不足；梁建新要求按照合同约定的违约金来承担违约责任，与法律规定不符，本院均不予采信。案涉定金40000元虽保管在陶博置业处，但从梁建新出具收条的情况看，陶之祥、吴文慧系向梁建新支付的定金，梁建新将该定金保管在陶博置业处，与陶之祥、吴文慧无关，故陶之祥、吴文慧要求梁建新返还定金，符合法律规定，梁建新、梁勇认为定金应由陶博置业予以返还，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人陶之祥、吴文慧及梁建新、梁勇的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由陶之祥、吴文慧负担5050元，由梁建新、梁勇负担5650元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  刘 凡审判员  白文虎二〇一七年五月八日书记员  孙雪松