江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10026号
上诉人（原审被告）：袁正义，男，1964年2月2日生，汉族，住南京市浦口区。
上诉人（原审被告）：南京赛尔金生物医学有限公司，住所地在南京市浦口经济开发区天浦路8号。
法定代表人：葛宏，董事长。
委托诉讼代理人：赵卫，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱世平，男，1965年11月22日生，汉族，无业，住南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：张世云（系朱世平妻子），女，1968年1月2日生，汉族，无业，住南京市浦口区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王志国，江苏志国律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹俊，江苏志国律师事务所实习律师。
上诉人袁正义、南京赛尔金生物医学有限公司（以下简称赛尔金公司）因与被上诉人朱世平、张世云物权纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月4日公开开庭审理了本案。上诉人袁正义，上诉人赛尔金公司委托诉讼代理人赵卫，被上诉人朱世平、张世云的共同委托诉讼代理人王志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁正义上诉请求：撤销一审判决，请求重新审理；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清、判决不当。房子一直没有过户，主要原因是被上诉人无数次违约造成，且多年不归还欠公司借款40万元。二、房产属于被上诉人，抵押虽然未在房产主管部门进行抵押登记，但《房产抵押协议》应该有效。如果没有这份抵押协议，被上诉人无法借到公司的40万元。三、从诚实守信的角度出发，两被上诉人签订《房产抵押协议》和口头承诺，是认可公司把浦口区珠江镇揽月山庄20栋1单元302室（以下简称涉案房屋）以奖金的方式奖励给上诉人袁正义。四、如没有被上诉人的上述协议和承诺，上诉人袁正义就会像其他优秀销售人员一样，每年将会得到10万元以上奖金。且上诉人袁正义也不会花12万元对该房子进行装潢。故被上诉人的行为给上诉人袁正义造成几十万的经济损失和精神上的伤害，被上诉人应予赔偿。
赛尔金公司上诉请求：撤销一审判决，将上诉人赛尔金公司与被上诉人之间返还以及借款纠纷合并审理。事实与理由：上诉人赛尔金公司与被上诉人签订的房屋转让协议是双方真实的意思表示，由于转让协议签订时房屋产权证尚未办理，为了保证双方的权益，双方自愿签署了房产抵押协议书，后因被上诉人离开公司，且公司主要股东变更，公司与被上诉人始终未能履行必要的过户登记手续。被上诉人不遵守诚实信用原则，在房价上涨的利益驱使下撕毁协议造成上诉人的损失，迫于无奈，赛尔金公司已经就与此争议房产相关的借款纠纷另行起诉。即便本案的不动产适用物权法的相关规定，但由于牵涉到与本案直接相关的借款以及居住人的权利，请求法院依法平衡各方权利，将本案与借款纠纷合并处理。
朱世平、张世云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求予以维持。被上诉人房屋是拆迁取得，未满5年，双方签订的抵押协议没有登记属无效协议，基于物权法的规定，被上诉人是物权人，所以主张上诉人迁让房屋，符合法律规定。
朱世平、张世云向一审法院起诉请求：袁正义搬离并返还朱世平、张世云所有的位于南京市××区××镇××月山庄××单元××室房屋；本案诉讼费由袁正义、赛尔金公司承担。
一审法院认定的事实：朱世平与张世云系夫妻关系；朱世平与袁正义原同系赛尔金公司员工。2003年6月13日，朱世平（协议中称乙方）与赛尔金公司（协议中称甲方）签订《协议》一份，主要内容为：乙方将其所有的安置房（102平方米）转让给甲方，转让价人民币玖万元整；乙方待房产证取得后，需协助甲方完成过户手续。2003年6月18日，朱世平向赛尔金公司出具借条一份，言明：今借到赛尔金公司人民币40万元，定于2005年12月31日还清，朱世平愿意以其所有的位于浦口区揽月山庄20栋1单元302室房屋抵押给赛尔金公司，作为其对偿还所借款40万的担保。同日，朱世平、张世云（协议中称甲方）与赛尔金公司（协议中称乙方）又签订《房产抵押协议》一份，该协议约定的主要内容为：1、甲方愿意将揽月山庄20栋1单元302室房屋抵押给乙方作为甲方归还四十万元借款本息的担保。抵押期从本协议生效之日起至甲方将四十万元借款本息全部归还乙方之日终止。2、在政府规定期内无法办理产权过户期间，甲方同意乙方拥有此房产的出租、居住等权力；在甲方还清乙方借款前，甲方所抵押给乙方的房产，由乙方全权使用和处理（包括出租）。3、借款期满，如甲方仍未还清借款，且当国家政策允许办理有关房屋的产权过户时，甲方同意将所抵押的房屋过户至乙方名下，以该房屋抵偿甲方对乙方的借款；在此情况下，甲方必须无条件协同乙方办理过户手续，直至房屋所有权归于乙方名下；如果届时甲方不同意以房屋抵偿借款，则乙方有权利通过诉讼方式要求甲方还款，实现有关房产的抵押权；如甲方要求收回此房屋所有权则必须提前六个月通知甲方，在此情况下甲方同时还清所欠乙方的四十万元的借款本息。4、甲乙双方一致同意，在本协议签订后七日内办理有关的房屋交接手续，同时甲乙双方应共同配合到房管部门办理有关的房屋抵押登记手续。协议还就其他相关事项作了约定。上述《房产抵押协议书》签订后，朱世平、张世云将涉案房屋交给了赛尔金公司，但双方一直未办理涉案房屋的抵押登记手续。
2006年3月20日，赛尔金公司（协议中称甲方）与袁正义（协议中称乙方）签订《房屋使用协议书》一份，该协议约定，甲方愿意将其具有使用权的位于浦口区珠江镇揽月山庄20栋1单元302室房屋（建筑面积107.72平方米），免费给乙方居住，乙方只能居住，没有买卖、出租、转让、抵押上述房屋的权利；乙方须在甲方公司供职满三十年，或直到正常退休，在乙方满足上述条件且甲方在取得该房屋产权的情况下，甲方愿意将该房屋产权转给乙方所有。该协议还就协议的解除、终止等事项作了约定。上述协议签订后，涉案房屋经装修，袁正义自2007年开始占有并使用该房屋至今。庭审中，赛尔金公司对袁正义关于涉案房屋占有使用是赛尔金公司于2006年奖励其获得的主张，予以认可。
一审法院另查明，案涉浦口区珠江镇揽月山庄20栋1单元302室房屋系朱世平、张世云的征地拆迁安置房，建筑面积为107.72平方米。2005年5月8日，朱世平与南京大村建设投资有限公司签订了上述安置房《买卖契约》，并于同日交纳购房款104569元，卖方还向朱世平出具购房款发票一张。该房屋所有权于2007年10月24日登记在朱世平名下。
一审法院认为，案涉浦口区珠江镇揽月山庄20栋1单元302室安置房系朱世平、张世云拆迁偿还取得，该房屋至今仍登记在朱世平名下。2003年6月18日，朱世平、张世云虽与赛尔金公司签订了《房产抵押协议》，且赛尔金公司也基于该协议，实际接受该房屋，但就该抵押协议而言，首先，该协议在房产主管部门未进行抵押登记，其次，该协议是在双方所称债务未届清偿期之前这成的以物抵债合同，该协议虽源于债权纠纷，但落脚点却在物权的变动，具有一定的债的担保性质。因朱世平、张世云与赛尔金公司就主债务未届清偿期，且双方没有约定在抵债实现时对所抵之物进行评估，故该抵押协议具有流抵性质。根据我国《物权法》的相关规定，朱世平、张世云与赛尔金公司签订的《房产抵押协议》应认定为无效合同。因该《房产抵押协议》无效，故赛尔金公司与袁正义签订的《房屋使用权协议》也应归于无效。据此，朱世平、张世云要求袁正义、赛尔金公司返还涉案房屋，并予以迁让，于法有据，一审法院应予支持。庭审中，赛尔金公司虽向法庭提供了2003年6月13日《协议》一份，以证明其与朱世平、张世云之间系房屋转让关系，但因涉案房屋是拆迁安置房，在买卖双方签订合同时，并不能上市交易，故该协议仍为无效合同，对协议双方无约束力；即便该协议存在，也被此后的抵押协议所替代。此外，袁正义、赛尔金公司的其他辩称，有的于法无据，有的无证据证实，一审法院不予采信。至于赛尔金公司所称的朱世平、张世云所欠债务问题，应按借贷双方原债权债务关系处理。在本案中不再理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、第二百一十一条的规定，判决：赛尔金公司、袁正义应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离并返还朱世平、张世云所有的位于南京市××区××街道××月山庄××单元××室房屋。本诉受理费80元，由朱世平、张世云共同负担40元，由赛尔金公司负担40元。
本院二审期间，对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本案二审争议焦点为：一、赛尔金公司、袁正义是否应当返还朱世平、张世云涉案房屋。二、本案是否应当与朱世平与赛尔金公司之间的借款纠纷合并审理。
本院认为，虽然朱世平与赛尔金公司于2003年6月13日签订了安置房转让协议，由朱世平将其所有的安置房以9万元的价格转让给赛尔金公司，但其后，朱世平、张世云与赛尔金公司于2003年6月18日签订的《房产抵押协议》应当视为双方对之前转让协议的替代。关于双方签订的《房产抵押协议》，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。据此，朱世平、张世云与赛尔金公司签订的《房产抵押协议》应认定为无效。同时，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，而该抵押亦未办理抵押登记。因该《房产抵押协议》无效，袁正义虽然与赛尔金公司签订了《房屋使用权协议》，但因赛尔金公司对该房屋不享有物权权利，故袁正义仍负有返还该房屋的义务。一审判决赛尔金公司、袁正义返还朱世平、张世云该房屋，并无不当。关于赛尔金公司请求本院将本案同朱世平与赛尔金公司之间的借款纠纷合并审理，因赛尔金公司在一审中并未提起反诉，且其与朱世平之间的借款纠纷已另案诉讼，故本院在本案中不再理涉。袁正义关于朱世平、张世云赔偿其损失的请求，因其未在一审中提起反诉，且朱世平、张世云不愿意调解，故本院依法不在本案中作出处理。
综上所述，袁正义、赛尔金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人袁正义、上诉人赛尔金公司各负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 达
审判员 龚 震
二〇一七年二月二十三日
书记员 郭旭冬