江西省南康市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）康民一初字第243号
原告（反诉被告）黄仁志，男，1987年10月15日生。
委托代理人巫海明，江西金蓉律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）卢盛锁，男，1950年10月26日生。
被告（反诉原告）刘兰英，女，1954年9月8日生。
被告（反诉原告）卢和明，男，1981年6月10日生。
上列三被告共同委托代理人刘泉龙，南康市东山法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告黄仁志诉被告卢盛锁、刘兰英、卢和明，被告卢盛锁、刘兰英、卢和明反诉原告黄仁志房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告委托代理人巫海明，被告卢盛锁、刘兰英、卢和明及其委托代理人刘泉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月20日，原告与被告卢盛锁、刘兰英在三被告经营的房产中介公司签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：被告卢盛锁、刘兰英自愿将位于南康市蓉江街道泰康路第五层住房及柴间出卖给原告；房屋总价款为368000元，签订本协议7日内付购房首付款118000元，余款250000元由原告办理住房公积金贷款支付。协议签订后，原告于2014年1月27日支付了被告首期购房款118000元，被告出具了收条给原告。后因办理公积金贷款须先过户房屋，故原告于2月18日将15000元房屋过户费用汇入了被告卢和明的信用社账户。2014年2月20日，原、被告一起前往公积金管理中心办理公积金贷款手续，因原告有两次信用不良记录，故不能办理公积金贷款及银行二手房按揭贷款。原告当时与被告商议解除协议并返还已付购房款，被告却要求原告必须履行协议，并威逼原告签订一份事先准备好的《补充协议》且声明原告必须在一月内付清剩余购房款250000元，否则不予退还已支付的购房款。原告曾找到三被告要求解除合同并返还购房款，遭到三被告的拒绝。现原告诉至法院要求：1、判决被告卢盛锁、刘兰英限期将房屋（康房字第10767**号）交付给原告使用；2、判决撤销原告与被告刘兰英于2014年2月20日签订的《补充协议》；3、判决被告卢和明返还原告预付的房产过户费用15000元。
原告为证明其主张，举证如下：
1、原告黄仁志与被告卢盛锁、刘兰英于2014年1月20日签订的《房屋买卖协议书》，证明原、被告签订的协议书合法有效，约定的20000元定金实际不存在；
2、被告刘兰英出具的首期购房款《收条》，证明原告向被告支付了首付款118000元；
3、原告与被告刘兰英于2014年2月20日签订的《补充协议》，证明此协议系原告受被告胁迫而签订的，且协议内容显失公平；
4、原告的银行转账回单，证明原告向被告卢和明转账15000元，该款扣除实际花费后，应返还给原告。
被告辩称，原告支付了房屋首付款后，无法支付后续房款，致使不能实现双方订立合同的目的，原告行为构成重大违约；《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，原告无权撤销；本案的过户费用实际发生了6785.81元，而双方曾约定15000元费用中超出部分作为被告的中介费、代办费；现涉案房屋已过户至黄仁志名下，应将房屋过户至卢盛锁、刘兰英名下，且由黄仁志承担过户费用33488.67元和房屋再次出卖因过户造成的损失33488.67元。故反诉要求：1、判决解除反诉被告黄仁志与反诉原告卢盛锁、刘兰英于2014年1月20日签订的《房屋买卖协议书》；2、判决黄仁志把1076763号房屋过户至卢盛锁、刘兰英名下；3、判决由黄仁志承担房屋过户的费用33488.67元；4、判决确认卢盛锁、刘兰英收取的黄仁志购房款98000元及定金20000元不予返还，作为双方协议条款约定的违约金处理；5、判决由黄仁志赔偿损失33488.67元（房屋因再次出卖造成的过户费用）。
三被告为证明其主张，举证如下：
1、房权证（康房字第12595--1、12595--2），证明卢盛锁、刘兰英房屋财产的合法性；
2、原告黄仁志与被告卢盛锁、刘兰英签订的《房屋买卖协议书》，证明原、被告于2014年1月20日签订了协议书；
3、房权证（康房字第10767**号），证明被告已履行约定，为原告办理了房屋产权登记；
4、黄仁志个人信用报告及工资流水账单，证明黄仁志有多次信用不良记录，且无力购买该房屋；
5、房管局及税务部门发票三张、南康市房地产办证税收审核情况表一份，证明被告为原告办理房屋过户的费用及房屋重新过户的相关费用；
6、原告与被告刘兰英于2014年2月20日签订的《补充协议》，证明双方曾约定了原告的违约责任；
7、南康市盛世管家房产中介有限公司营业执照复印件一份，证明被告可收取原告的代办费用。
经审理查明，被告卢盛锁、刘兰英系夫妻关系，被告卢和明系卢盛锁、刘兰英儿子，三被告在南康新世纪购物中心经营盛世管家房产中介有限公司（以下简称盛世管家公司），该公司登记的法定代表人为卢和明妻子李红莲。2014年1月20日，被告卢盛锁、刘兰英（甲方）与原告黄仁志（乙方）在盛世管家公司签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：甲方卢盛锁、刘兰英自愿将其共同共有的位于南康市蓉江街道泰康中路二建家属楼Ａ1栋2单元503号住房及柴间（房权证“康房字第12595-1、12595-2号）出卖给乙方；房屋总价款为368000元，签订本协议时乙方付给甲方定金20000元，签订协议7日内乙方付购房首期款118000元（含20000元定金），剩余房款250000元由乙方办理住房公积金贷款；房屋产权过户手续由乙方负责办理，过户所产生的一切费用由乙方承担，甲方无条件协助乙方办理过户手续。该协议一式三份，原告黄仁志、被告卢盛锁、刘兰英，盛世管公司分别在协议书上签字或盖章。同年1月27日，被告刘兰英出具收条，载明：今收到黄仁志购买房屋首期款118000元。2月18日，原告将15000元汇入了被告卢和明的信用社账户。2月20日，涉案房屋过户至原告名下（房权证康房字第10767**号），发生过户费用6785.81元。当日，原告黄仁志与被告刘兰英签订一份《补充协议》，载明：原告信用报告显示原告有多次信用卡逾期，导致无法办理公积金贷款及银行二手房按揭贷款，经双方协商一致，原告必须在2014年3月20日之前支付清剩余房款计250000元整，逾期卢盛锁、刘兰英将向人民法院起诉，该房屋及柴间重新过户到卢盛锁、刘兰英名下，由此造成的一切费用（包括过户、起诉等）损失由原告承担，原告已付的房款不予退回。至法庭辩论终结前，原告仍未将25万元房款支付给被告卢盛锁、刘兰英，被告也未向原告交付涉案房屋钥匙。另查明，中国人民银行征信中心出具的原告黄仁志的《个人信用报告》显示其有多次信用不良记录。
以上事实，有当事人庭审陈述、《房屋买卖协议书》、购房款《收条》、《补充协议》、原告的银行转账回单、房权证、黄仁志个人信用报告及工资流水账单、房管局及税务部门发票、南康市盛世管家房产中介有限公司营业执照等证据予以证实。
本院认为，一、关于两份协议的效力及履行问题。原告与被告卢盛锁、刘兰英于2014年1月20日签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意识表示，该协议合法、有效。该协议约定原告支付首期款118000元后（其中包含的20000元定金相应转为首付款），剩余房款250000元由乙方办理住房公积金贷款。后因原告有多次不良信用记录导致无法办理银行按揭贷款，原告黄仁志与被告刘兰英于2014年2月20日又签订一份《补充协议》，该协议“原告必须在2014年3月20日之前支付清剩余房款计25万元整”的内容是对原付款方式、时间的另行约定。“逾期卢盛锁、刘兰英将向人民法院起诉，该房屋及柴间重新过户到卢盛锁、刘兰英名下，由此造成的一切费用（包括过户、起诉等）损失由原告承担，原告已付的房款不予退回”的条款是对违约责任的约定。现原告主张《补充协议》存在重大误解及显示公平的情形并诉请予以撤销，理由不充分，本院不予支持。现涉案房屋已登记在原告名下，原告对该房屋享有所有权，但原告未按协议约定将25万元房款支付给被告卢盛锁、刘兰英，构成重大违约，反诉原告诉请解除双方于2014年1月20日签订的《房屋买卖协议书》有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告卢盛锁、刘兰英限期将房屋（康房字第10767**号）交付给原告使用无法律依据，本院不予支持。
二、关于违约责任的问题。原告构成重大违约导致合同解除，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《补充协议》关于违约责任的约定，现涉案房屋已过户至原告名下，故反诉原告诉请将涉案房屋过户至卢盛锁、刘兰英名下，并由黄仁志承担相关过户费用有事实和法律依据，本院予以支持。但被告以《房地产办证税收审核情况表》及相关票据主张房屋重新过户费用为33488.67元理由不充分，应以届时实际支出为准。此外，《补充协议》约定，“原告已付的房款不予退回”，此条款实为对违约金的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，结合当事人的过错程度、预期利益等因素，酌定由反诉被告支付反诉原告20000元违约金。反诉原告以房屋再次出卖将产生额外过户费用为由，主张反诉被告赔偿损失33488.67元，但此损失未实际产生，且即使发生，可包含在违约金范围内，故对反诉原告要求反诉被告赔偿损失33488.67元的反诉请求，本院不予支持。
三、关于房屋过户费用问题。2014年2月18日，原告将15000元汇入了被告卢和明的信用社账户，而房屋过户实际花费6785.81元。被告陈述双方曾约定此款包含房屋过户费用、中介费和被告代办费，但未提供证据证明其主张，对此，本院不予采信。故被告卢和明应将原告预付的15000元扣除实际支出的过户费6785.81后，将剩余8214.19元退还给原告。原告要求被告卢和明返还房屋过户费用的诉请，本院部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、解除反诉原告卢盛锁、刘兰英与反诉被告黄仁志于2014年1月20日签订的《房屋买卖协议书》，由反诉原告卢盛锁、刘兰英返还反诉被告购房款118000元；
二、由被告卢和明退还原告剩余房屋过户费8214.19元；
三、南康市蓉江街道泰康中路二建家属楼Ａ1栋2单元5０3号住房及柴间（房权证康房字第10767**号）归反诉原告卢盛锁、刘兰英所有，限反诉被告黄仁志于本判决生效后十日内将房屋过户到卢盛锁、刘兰英名下，按规定需要收取的房屋过户费用由反诉被告负担；
四、由反诉被告支付给反诉原告卢盛锁、刘兰英违约金20000元；
五、履行期限：上述款项相抵后，三被告应退回原告106214.19元（房屋过户费可从中核减），限三被告于本判决生效后十五日内履行完毕；
六、驳回原告的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告的其他反诉请求。
案件受理费3102元，反诉费1665元，财产保全费2320元（反诉原告已缴纳），共计7087元，由原告负担5087元，三被告负担2000元。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。
审 判 长 钟华斌
审 判 员 李金峰
代理审判员 黄 婷
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 刘海珍