山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第428号
上诉人（原审原告）王光前，男，1959年9月8日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人王健，董事长。
委托代理人于德华，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人刘颖，山东豪才律师事务所实习律师。
上诉人王光前因与被上诉人济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第2939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人王光前，被上诉人阳光壹佰公司的委托代理人于德华、刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年，王光前自阳光壹佰公司购买了位于济南市XX路XX单元X号的商品房一处。2009年5月，阳光壹佰公司作为出卖人，王光前作为买受人，双方签�《地下储藏室买卖合同》一份，约定：一、地下储藏室位于XX单元XX室，合同约定建筑面积为16.63平方米，套内建筑面积为8平方米。平面图附后。二、地下储藏室计价方式以套内建筑面积（以下简称面积）为依据进行面积确认及差异处理，该地下储藏室的套内单价为每平方米6604.50元，计价款为52836元。三、买受人一次性付款，买受人于2009年5月12日前向出卖人支付地下储藏室的全部房款，即52836元。四、交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前交付约定的地下储藏室。五、面积差异处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期中国人民银行流动存款利率付给利息。买受人不退房的，双方按签订买卖合同时的套内建筑面积单价多退少补，据实结算房价款。八、房产交付。1、如因买受人自身原因未能在交付期限和地点办理完毕房屋交割手续的，则交付期限届满日即视为房屋交接日，并视为验收合格等内容。合同签订后，王光前付清了房款。2011年6月16日，阳光壹佰公司向王光前出具交房通知书、收房费用清单等材料，记载地下室实测建筑面积9.44平方米，实测套内建筑面积4.55平方米，面积差异处理为退款22786元。王光前收到上述材料后，因面积差异问题，未实际接收房屋。审理中，阳光壹佰公司认可实测与预测面积差异，解释为施工中的图纸变更所致，并辩称因人员变动，无法落实是否将图纸变更的事实通知王光前。王光前不认可图纸变更的事实，同时主张未收到图纸变更的通知。另查明，阳光壹佰公司于2008年10月取得济建开预许字第（2008）XX号商品房预售许可证，载明：�目名称XX，楼号X，层数X。项目坐落地点XX19号；批准预售面积38898.21平方米，其中，住宅35424.47平方米404套，地下室3437.74平方米197套，证件有效期2008年10月23日至2010年10月22日。
原审法院认为：王光前、阳光壹佰公司双方签订的《地下储藏室买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王光前已向阳光壹佰公司支付了房屋价款，履行了主要合同义务。按合同约定，阳光壹佰公司的主要合同义务是按约定时间向王光前交付符合约定的地下储藏室。在合同履行过程中，阳光壹佰公司预向王光前交付的地下储藏室的实测面积与合同约定的面积存在差异，且差异较大，已近100%，以至王光前、阳光壹佰公司双方产生纠纷。就本案查明事实来看，双方当事人在本案中的争议焦点集中在两个问题：一是阳光壹佰公司是否逾期交房，应否向王光前支付相应违约金；二是合同第五条面积差异处理条款效力及房屋面积差异应怎样处理、阳光壹佰公司是否应向王光前赔偿损失问题。关于问题一即阳光壹佰公司是否逾期交房，应否向王光前支付相应违约金。合同约定出卖人应于2011年12月31日前交付房屋，阳光壹佰公司在约定交付时间之前即2011年6月已向王光前通知交付房屋，并在收房费用清单中载明预测和实测建筑面积、套内建筑面积均有差异，对于面积差异处理方式为退款22786元，也就是说仅从交房时间上看，阳光壹佰公司未有违约情形。但阳光壹佰公司预向王光前交付的房屋并不符合合同约定，房屋的实测面积与约定面积差异较大。双方在签订的《地下储藏室买卖合同》中对面积误差虽有约定，但该约定的面积误差应限定在一定合理范围之内而不应是无限制。如果确因客观原因导致面积出现较大误差，�光壹佰公司应提前向王光前进行告知，而不应仅仅是在通知收房时才进行告知。从这点来说，阳光壹佰公司径行通知王光前收房缺少依据，王光前对于阳光壹佰公司提出的处理方式也不予认可。按照合同约定，王光前有权退房，但选择退房是王光前的权利，其亦有权不选择退房。实际上王光前得知地下储藏室面积存在较大差异时也没有选择退房，而是与阳光壹佰公司不断地协商之中。因此，此时，王光前没有接收房屋并不违反合同，也不能简单地视为其接收了地下储藏室。此后双方虽经不断协商，但始终未就面积差异及交付问题达成一致意见。对于王光前要求阳光壹佰公司承担延迟交房违约金的诉讼请求，因阳光壹佰公司拟交付的地下储藏室严重不符合约定，其该项诉讼请求可以予以支持，但需要界定阳光壹佰公司违约的终止时间。王光前主张自2011年12月31日起计算至本判决生效之日止的计算期间实际并不合理。理由是：在2014年1月13日的审理中，王光前表示其不要求解除双方之间的地下储藏室买卖合同，同意接收阳光壹佰公司向其交付的房屋，此后，双方解决违约责任问题，阳光壹佰公司亦认可该意见。由此表明，在双方对地下储藏室面积存在争议导致无法交付的情形下，双方经过协商已于2014年1月13日形成了一致意见，双方已对房屋交付问题达成合意。因此，自该日期以后，王光前再要求阳光壹佰公司继续支付逾期交房的违约金无理。鉴于以上情况，原审法院确定阳光壹佰公司应按照合同第七条的约定向王光前承担逾期交付地下储藏室的违约金，具体标准是以王光前已付房款52836元为基数，自2012年1月1日起计算至2014年1月13日止，按照日万分之一计算，数额为3925.71元（即52836元×743天×日万分之一）。关于问题二即合同第五条面积差异处理条款效力及房屋面积差异应怎样处理、阳光壹佰公司是否应向王光前赔偿损失问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归�受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。从以上规定可知，合同双方对面积差异处理有约定的，约定优先，在没有约定的情况下，适用该条款后续的规定进行处理。本案王光前、阳光壹佰公司所签订的合同对地下室面积差异的处理方式进行了明确约定，应该按照约定来处理，该条款并不属于相关法律规定的无效条款的情形，应为有效条款。实际上亦是在认定双方签订的《地下储藏室买卖合同》有效的前提下，原审法院才确定阳光壹佰公司存在违约情形并要求其向王光前承担逾期交付的违约责任。对于王光前认为图纸变更导致面积差异不适用该条规定的意见，没有法律依据，原审法院不予采纳。经原审法院释明，王光前不变更诉讼�求，坚持要求确认合同第五条无效，原审法院对其该项诉讼请求不予支持。王光前要求阳光壹佰公司赔偿经济损失22000元，其说明该项经济损失是指购买时储藏室价值和现在储藏室的市场价值的差值，审理中，王光前、阳光壹佰公司双方对于涉案储藏室的市场价值无法达成一致意见，王光前并未提交证据证实其经济损失客观存在，因其该项请求缺乏依据，原审法院不予支持。王光前还要求阳光壹佰公司支付擅自变更合同的违约金22000元，其明确该违约金的计算方式为按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的面积误差比超过3%部分的规定计算，数额为21200元（（8㎡-4.55㎡-8㎡×3%）×6604.50元）加上800元利息。就本案查明事实而言，阳光壹佰公司拟交付的储藏室与合同所附的平面图确有变更，且阳光壹佰没有证据证实已提前将变更情况告知王光前，也正是由此导致储藏室出现面积差异这一违约后果，且双方在合同中并未将变更图纸单独列为一项需要承担相关责任的违约行为，因此，王光前的该项请求实质还是面积差异处理问题，属于重复请求，在原审法院已确定阳光壹佰公司因面积差异较大存在违约情形应向王光前承担违约责任的情形下，王光前再提出该项违约金的诉讼请求无理，原审法院不予支持。另需说明的是，王光前原交纳购买地下储藏室的款项为52836元，其是按合同约定面积8平方米交纳，现地下储藏室的实际面积为4.55平方米，阳光壹佰公司应向王光前退还超出实际面积款项。审理中，阳光壹佰公司亦明确表示其欲将面积差异款22786元退还给王光前，王光前也同意接收。因此双方可自行解决款项退还事宜。因王光前并未将退款作为本案的一项诉讼请求提出，原�法院不予处理，如双方因此产生争议，王光前可另行主张权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告王光前支付逾期交房违约金3925.71元。二、驳回原告王光前请求确认《地下储藏室买卖合同》第五条无效的诉讼请求。三、驳回原告王光前要求被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司赔偿经济损失22000元的诉讼请求。四、驳回原告王光前要求被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付图纸变更违约金22000元的诉讼请求。五、驳回原告王光前的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给�金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元，由原告王光前负担1402元，由被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司负担1000元。
上诉人王光前不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审判决认定“双方经过协商已于2014年1月13日形成了一致意见，双方已对房屋交付问题达成合意。因此，自该日期以后，原告王光前再要求被告阳光壹佰公司继续支付逾期交房的违约金无理”完全错误。实际上，王光前在庭审中仅仅表达了不想退房的意思，并未同意于2014年1月13日接收涉案地下室，双方并未就房屋交付问题达成合意。原审判决断章取义，在认定事实方面存在明显错误。由于阳光壹佰公司至今未将涉案地下室交付给王光前，因此，王光前要求阳光壹佰公司支付逾期交房�约金的期限为自2011年12月31日起计算至判决生效之日止。二、原审判决适用法律错误，阳光壹佰公司应当向王光前支付图纸变更违约金。原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，认为双方所签订的合同对地下室面积差异的处理方式进行了明确约定，应该按照“据实结算”的约定处理。但是，原审判决一味强调双方的合同约定优先，却忽视了本案中地下室面积差异系因阳光壹佰公司擅自变更图纸所导致的特殊因素，其判决内容既违反了相关法律规定，又显失公平。《商品房销售管理办法》第二十条规定：“因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。”第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商�房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”基于上述规定，因阳光壹佰公司未在规定时限内将图纸变更事宜通知王光前，且因图纸变更造成面积差异，王光前不解除合同的，双方应当签署补充协议。也就是说，因图纸变更造成面�差异，王光前不退房的，合同双方应就面积差异处理方式协商签订补充协议，如果未能签订补充协议的，应当视为没有就面积差异处理方式达成约定。由于阳光壹佰公司的原因致合同变更后，无法签订补充协议，没有对所其产生面积差异进行约定，责任应由阳光壹佰公司全部承担。因此，一审判决认为本案涉及的面积差异处理方式应该按照合同约定的“据实结算”方式进行处理，显然系适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，由于本案中地下室实测面积与合同约定的面积存在的差异己近100%；且实测面积小于合同约定的面积，因此，阳光壹佰公司除应当将面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息返还给王光前以外，还应当将面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还给王光前，即阳光壹佰公司应当向王光前支付图纸变更违约金22000元。三、王光前主张逾期交房违约金与主张图纸变更违约金并不矛盾。王光前向阳光壹佰公司主张逾期交房违约金，是因为阳光壹佰公司未能在合同规定的交房期限将地下室交付给王光前，而王光前向阳光壹佰公司主张图纸变更违约金，是因为阳光壹佰公司未能将符合合同约定标准的地下室交付给王光前。涉案房屋结构型式、空间尺寸等发生了根本变化，严重影响了使用功能，阳光壹佰公司已构成实质性违约。王光前的两项违约金主张并不矛盾，第一项主张系基于合同约定，第二项主张系基于法律规定。因此，原审判决内容存在明显的错误，王光前的两项主张均应获得支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决第二项及第五项；依法改判原审判决第一项为：阳光壹佰公司按�王光前已付价款日万分之一向王光前支付违约金，自2011年12月31日起计算至判决生效之日止；依法改判原审判决第四项为：阳光壹佰公司向王光前支付图纸变更违约金22000元；本案一、二审诉讼费用由阳光壹佰公司承担。
被上诉人阳光壹佰公司答辩称：一、阳光壹佰公司已于2011年6月17日通知王光前收房，并且已将面积差异的事实及处理方案告知了王光前，王光前因面积差异的问题，一直与阳光壹佰公司进行协商，并未选择退房。因此，阳光壹佰公司已按合同约定向王光前交付房屋，因王光前自身原因导致未完成房屋的交接手续，阳光壹佰公司不应承担违约责任。二、双方已在合同中约定了面积差异处理条款，且该条款不存在法律规定的无效情形，应该适用合同约定的相应条款。王光前所购买的地下室在图审过程中，相关部门要求增加一个送风机房，导致占用部分面积，但阳光壹佰公司并未擅自更改图纸，而是经过了规划部门的批准。原审法院已查明王光前主张的图纸变更违约金实质还是面积差异处理问题，属于重复请求，阳光壹佰公司不应承担责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，王光前2014年1月13日原审庭审时主张“我同意按新图纸收实际交付的地下室，其他的只追究违约责任。”
阳光壹佰公司于2011年9月14日取得建设工程规划核实证，规划核实证载明“建设项目名称：XX工程，X栋住宅楼（住宅及公寓），X栋沿街裙房配套公建及地下车库”。
本院认为，王光前与阳光壹佰公司于2009年5月签订的《地下储藏室买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共�国合同法》第六条的规定，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同签订后，王光前向阳光壹佰公司支付了房屋价款，已履行主要合同义务。按照合同约定，阳光壹佰公司应于2011年12月31日前交付房屋，其虽在约定交付时间之前即2011年6月已向王光前通知交付房屋，但预交付房屋并不符合合同约定，房屋的实测面积与约定面积差异较大。如果确因客观原因导致面积出现较大误差，阳光壹佰公司应基于诚实信用原则提前向王光前进行告知，但阳光壹佰公司并未提供证据证实已尽相应告知义务。王光前得知地下储藏室面积存在较大差异时，曾就房屋面积差异及交付问题与阳光壹佰公司进行协商。因阳光壹佰公司拟交付的地下储藏室严重不符合约定，原审法院据此认定阳光壹佰公司迟延交房构成违约，并无不当。另，王光前在原审法院开庭审理本案时�2014年1月13日），明确表示不要求解除涉案地下储藏室买卖合同，同意接收涉案地下储藏室，原审法院据此认定双方就涉案地下储藏室的交付问题达成合意，并将逾期交房的截止时间确定为2014年1月13日并无不当。
关于阳光壹佰公司应否向王光前支付图纸变更违约金的问题，本院认为，涉案地下储藏室买卖合同约定地下室的建筑面积为16.63平方米，套内建筑面积为8平方米，但同时合同第五条详细约定了将来地下储藏室出现面积差异时的不同处理方式。该条款约定表明，双方当事人对实际交付时地下储藏室的面积与约定面积可能不符的情况，均有不同的约定处理方式。现阳光壹佰公司实际交付的涉案地下储藏室面积与约定面积不符，系因实际施工变化、图纸变更所致，且设计图纸变更已经相关规划部门依法审批和核实，非阳光壹佰公司故意违约所致，图纸变更自然会�起实际交付地下储藏室面积与约定面积不符的情况，故王光前主张的图纸变更违约责任实质仍系面积差异处理问题。前已述及，对于面积出现差异时如何处理，合同中双方均有详细明确约定，故原审法院未予支持王光前关于图纸变更违约责任的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人王光前之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2402元，由上诉人王光前负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 王立强
二〇一四年八月十一日
书 记 员 杨 云