福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终1346号
上诉人（原审原告）：洪建琴，女，1973年6月3日出生，汉族，住福建省光泽县。
委托诉讼代理人：高国平，福建鼎嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈起航，男，1984年1月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：林达国，福建建达（马尾）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何建峰，福建建达（马尾）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。
法定代表人：朱发光，董事长。
委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。
上诉人洪建琴因与被上诉人陈起航、福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪建琴上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持洪建琴的一审诉讼请求。事实与理由：一、本案《房地产经纪合同》因国家限购政策导致合同目的无法实现，无法继续履行，应判决解除。一审判决认定《房地产经纪合同》合法有效，则合同需继续履行，是错误的。二、本案各方当事人已就合同的解除达成一致，一审判决违反了当事人意思自治原则，是错误的。三、一审判决认定洪建琴违约与事实不符。洪建琴一审时已提供证据证明本案合同无法继续履行系因中联立信公司故意违规操作，诱骗洪建琴签订合同导致，本案的过错方和违约方是中联立信公司。四、一审判决书未列明诉辩各方提供的证据、对证据的采信过程等内容，未依据证据认定本案事实。五、本案系三方当事人签订了《房地产经纪合同》，中联立信公司系本案适格被告，一审判决要求洪建琴另行起诉，没有法律根据。六、中联立信公司违法操作、蓄意违反国家限购政策，应承担相应法律责任。合同中关于洪建琴“保证此次购房符合福州现行购房及贷款政策”的承诺系在取得中联立信公司“可以摆平限购政策”的口头承诺下签订的，一审法院据此判决洪建琴败诉是错误的。七、本案与关联案件（2017）闽0103民初字第4731号的判决内容都过于离谱。综上，请求撤销一审民事判决，改判支持洪建琴的一审诉讼请求。
陈起航辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应当驳回洪建琴的上诉，维持原判。一、《房地产经纪合同》系三方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。洪建琴不具备购房资格致使合同无法履行，且经合理催告后仍未履行已构成违约，其作为违约方并不享有单方解除合同的权利。二、洪建琴明知自身不具备在福州市的购房资格，签订房屋买卖合同后无法履行合同而导致违约，应当承担相应违约责任。三、陈起航出售讼争房产的初衷是急需资金，但是因为洪建琴的违约行为直接导致了交易手续停滞至今还未收到全额售房款，给陈起航造成了巨大损失，同时洪建琴拒绝及时办理退件手续导致产权材料一直被卡在房地产交易中心。洪建琴的上诉请求和理由中并未提到任何关于陈起航过错的事实，陈起航已按照法律规定给予合理催告，在催告无效之后书面发函解除合同，因此陈起航作为守约方有权要求违约方承担违约责任。一审法院已经针对双方提交的证据及庭审意见在判决书中做了详尽细致的阐述，完全符合合同法的规定，而洪建琴的上诉理由充斥着主观臆断，对于不服一审判决没有提出具体的事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，请求驳回洪建琴的上诉请求。
中联立信公司辩称，一、洪建琴所述的我方承诺代为办理手续，违规操作等不符合客观事实。二、洪建琴自己在合同中承诺符合福州现行购房政策的条件，后因其不符合条件导致合同无法继续履行，因此违约方是洪建琴。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回洪建琴的上诉请求，维持原判。
洪建琴向一审法院起诉请求：1.要求解除与陈起航、中联立信公司签订的《房地产经纪合同》；2.要求陈起航立即退还洪建琴481000元购房款；3.要求中联立信公司立即退还洪建琴购房定金、差额款、代办费、中介费等合计140440元；4.要求陈起航、中联立信公司从起诉之日，至还清款项日止，按同期银行利率向洪建琴支付资金占用利息；5.要求中联立信公司按双倍返还定金规定，向洪建琴支付80000元定金赔偿；6.陈起航、中联立信公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，洪建琴变更“要求中联立信公司立即退还洪建琴购房定金、差额款、代办费、中介费等合计140440元”诉讼请求为：“要求中联立信公司立即退还洪建琴购房定金、差额款、代办费、中介费等合计186380元。”
一审法院认定事实：2017年6月3日，陈起航（卖方、甲方）与洪建琴（买方、乙方）、中联立信公司（中介服务方、丙方）签订《房地产经纪合同》，合同主要约定：1、乙方购买甲方所有的坐落于福州市台江区房屋，建筑面积57.21平方米，交易总金额1438000元；2、丙方承诺：丙方的服务行为符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规及规章规定，保证诚信服务，不收取合同外的任何费用（不包含合同外其他服务）；3、丙方服务范围：为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务，为乙方办理商业银行按揭贷款手续；4、丙方的权利义务：丙方应按照双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格，在合同履行期间，丙方应当积极告知并督促相关当事人履行合同和提醒应注意的事项及瑕疵；5、签订本合同时，乙方支付定金80000元给甲方，双方同意暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；6、购房款及其他费用按交易程序（另订补充协议）规定的方式支付；7、依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金，丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲乙双方，违约金数额/;8、丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲乙双方提供诚信服务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任；9、自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理；10、出现下列情况下，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）：1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；2）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；11、甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被相对方认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿等同于定金数额；12、甲方出售之房产现抵押设定在建设银行杨桥分行，甲方应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准；13、乙方保证此次购房符合福州现行购房及贷款政策，若因乙方的自身原因导致乙方的贷款申请无法通过审批，则乙方应在丙方确认无法通过审批之日起的十五个工作日内备齐全额购房款以一次性购买上述房产或者乙方应在丙方确认无法通过审批之日起五个工作日内指定人员作为上述房产的新产权人，乙方须保证新产权人此次购房符合福州现行购房及贷款政策，否则导致交易无法进行，视为乙方违约；14、签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，乙方同意于乙方贷款审批通过且甲方原贷款银行通知可还款之日起贰个工作日内，将购房上述房产的首付款（具体金额以甲方原贷款银行打印的余额单为准）支付给甲方用于办理上述房产解押还款手续，甲方收到该款项后，出具收条给乙方。甲方保证产权人及配偶征信良好、无不良负债且甲方原贷款银行的欠款不超过40万元。上述合同还约定其他事项。合同签订后，洪建琴向陈起航支付购房款481000元用于办理讼争房屋按揭贷款的解押手续；洪建琴向中联立信公司支付102940元，其中包含定金80000元。
2017年8月23日，中联立信公司向洪建琴位于“台江区汽车南站对面五一公馆1516房”寄出《告知函》，《告知函》的部分内容为：“……原合同约定依据该合同交易程序第六条约定您应当于2017年8月2日前，前往房地产交易登记部门领取税单并于当日内缴税，由于政策调整原因，您本人洪建琴（身份证号码：）达不到购房条件，造成退件，现应卖方要求限您在柒日内更换符合购房条件的产权人且一次性支付上述房产的全额购房款。为了保证合同的顺利履行，避免您与卖方的损失，保障您与卖方的利益，应卖方要求，我司本着负责的原则特向您发出此函。请您于发出本函之日起柒日内与我司客服人员联系并依照合同约定履行相关手续，并继续履行合同。否则卖方与我司将有权依照合同约定行使各项权利。望您及时处理！特此催告！联系人员：客服部周佳美联系电话：150××××0965函告人：福州中联立信房产代理有限公司日期：2017年8月22日”。诉讼中，洪建琴确认收到上述《告知函》。
2017年9月11日，中联立信公司再次向洪建琴位于“台江区汽车站对面五一公馆1516单元”寄出《履约催告函》，《履约催告函》的部分内容为：“……原合同约定依据该合同交易程序第六条约定您应当于2017年8月2日前，前往房地产交易登记部门领取税单并于当日内缴税，由于政策调整原因，您本人洪建琴（身份证号码：）达不到购房条件，造成退件，现应卖方要求限您在柒日内更换符合购房条件的产权人，且一次性支付上述房产的全额售房款。为了保证合同的顺利履行，避免您与卖方的损失，保障您与卖方的利益，应卖方要求，我司本着负责的原则特向您发出此函。请您于发出本函之日起柒日内与我司客服人员联系并依照合同约定履行相关手续，并继续履行合同。否则卖方与我司将有权依照合同约定行使各项权利。望您及时处理！特此催告！联系人员：客服部周佳美联系电话：150××××0965函告人：福州中联立信房产代理有限公司日期：2017年9月11日”。诉讼中，洪建琴确认收到上述《履约催告函》。
2017年9月30日，陈起航向洪建琴位于“福州市台江区五一中路233号五一公馆1516房”寄出《解除合同通知函》，《解除合同通知函》的部分内容为：“……根据《房地产经纪合同》第十二条的《商业按揭贷款交易流程确认函》第六款的约定，贵方应于2017年8月2日前前往房地产交易部门领取税单并于当日内缴税，然而，经交易服务方确认，贵方在缴税领证当日才发现自己并不符合在福州市区购房的资格。对此，我方委托交易服务方已经于2017年8月22日、2017年9月11日先后两次函告贵方，要求贵方更换产权人及变更付款方式，但贵方在收到函件后均不予配合处理。贵方的行为直接导致了我方的产权证被卡在房地产交易中心，且无法按时收到购房款，严重地侵害了我方的合法权益，该行为已经构成严重违约。鉴于此，我方特向贵方发函告知：即日起解除贵我双方签订的关于买卖福州市台江区的《房地产经纪合同》，贵方立即配合我方前往房地产交易中心取回产权证书，我方将诉诸法律，届时产生的律师代理费、诉讼费、保全费、评估鉴定费、居间服务费及交易过程中产生的费用均由贵方承担。……通知人：陈起航2017年9月28日”。诉讼中，洪建琴确认于2017年10月1日收到上述《解除合同通知函》。
另查明，2017年10月20日，陈起航作为原告，将洪建琴作为被告，中联立信公司列为第三人，向一审法院提起另案的房屋买卖合同纠纷之诉，并提出如下诉请：1.确认陈起航与洪建琴之间签订的《房地产经纪合同》已于2017年9月28日解除；2.判令洪建琴按照定金罚则向陈起航支付违约金8万元；3.判令洪建琴向陈起航支付因本案所产生的律师代理费1万元整；4.本案诉讼费由洪建琴承担。目前该案尚在一审审理之中。
诉讼中，洪建琴表示：其不属于福州市城区户籍居民家庭，且无法提供购房之日前2年内在福州市城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明，其未曾重新指定符合购房资格的产权人，也未曾一次性向陈起航支付全额购房款。
一审法院认为，洪建琴和陈起航、中联立信公司签订的《房地产经纪合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同，各方均需依约履行。根据《房地产经纪合同》交易程序补充协议的约定，“乙方保证此次购房符合福州现行购房及贷款政策……”，现因洪建琴不符合福州现行购房及贷款政策，又未在合同约定的十五个工作日内备齐全额购房款一次性购买讼争房屋或在五个工作日内指定符合福州现行购房及贷款政策的新产权人，导致交易无法进行，已构成违约。洪建琴作为违约方，无权提出解除合同，因此对洪建琴提出解除与陈起航、中联立信公司签订的《房地产经纪合同》，一审法院不予支持；对于洪建琴提出要求陈起航立即退还洪建琴购房款481000元的诉请，一审法院认为，洪建琴要求陈起航退还购房款应基于解除合同的基础上，现本案双方未解除合同，故对洪建琴该诉请，一审法院亦不予支持。对洪建琴提出要求中联立信公司立即退还洪建琴购房定金、差额款、代办费、中介费等合计186380元，一审法院认为，本案洪建琴诉陈起航、中联立信公司系房屋买卖合同纠纷，洪建琴与中联立信之间形成的居间合同纠纷属另一个法律关系，本案不予审理，因此对洪建琴上述诉请，一审法院也不予支持，洪建琴可另行起诉。对洪建琴所诉请的要求陈起航、中联立信公司从起诉之日，至还清款项日止，按同期银行利率向洪建琴支付资金占用利息和要求中联立信公司按双倍返还定金规定，向洪建琴支付80000元定金赔偿也应基于双方解除合同的基础上，现双方合同未解除，故洪建琴的上述诉请，一审法院均不予支持。综上，洪建琴的诉请，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回洪建琴的全部诉讼请求。案件受理费18690元，由洪建琴负担。
二审诉讼过程中各方均未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，案涉《房地产经纪合同》合法有效，各方应按约履行。根据合同约定，洪建琴应保证此次购房符合福州现行购房及贷款政策，但合同履行过程中，由于洪建琴不符合福州市现行购房条件导致被房地产交易登记部门退件，此后其亦未按合同约定备齐全额购房款或者重新指定符合购房条件的新产权人，以致合同无法继续履行，洪建琴的行为已构成违约。我国《合同法》的立法目的在于维护社会正常经济秩序，保护当事人的合法权益，一般情况下违约方不具备解除合同的权利。因此，一审法院认定洪建琴作为违约方无权解除合同，对其要求解除案涉《房地产经纪合同》的诉讼请求不予支持并无不当。洪建琴主张案涉合同由于国家政策不能履行，必须予以解除，一审判决是错误的；但如前所述，一审法院系认为违约方无权解除合同而不予支持洪建琴的诉请，而且，合同相对方陈起航已经发出解除合同通知，并另案提起诉讼要求确认案涉《房地产经纪合同》解除、洪建琴支付违约金等，合同的解除等事宜在该案中已经进行了处理。故洪建琴的该上诉主张不能成立，本院不予采纳。洪建琴还主张中联立信公司诱骗其签订合同、导致合同无法履行，中联立信公司存在过错应承担相应责任。由于本案中三方当事人签订的案涉《房地产经纪合同》系包含了房屋买卖关系和居间关系这两个法律关系，洪建琴与中联立信公司之间为居间合同的关系，一审法院认定在本案房屋买卖合同纠纷中不予审查居间合同纠纷并无不当，洪建琴可就居间合同纠纷另行提起主张。
综上所述，洪建琴的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17742元，由洪建琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年五月二十四日
法官助理 江丽丽
书 记 员 郑紫雯