湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0381民初2982号原告：湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司。法定代表人：焦斌。住所地：湖南省湘乡市棋梓镇棋梓街倒班楼*楼。委托诉讼代理人：王志坚，系原告职工。被告：肖某某，男，汉族，湖南省湘乡市人，住湖南省湘乡市昆仑桥。被告：龙某某，女，汉族，湖南省湘乡市人，住湖南省湘乡市金薮乡。原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司与被告肖某某、龙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告肖某某到庭参加了诉讼，被告龙某某经本院合法传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业费4037.7元；2、判令被告向原告支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年11月至物业费实际支付之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司与湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理合同》，根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条规定建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。合同约定原告提供的物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照建筑面积向原告支付物业管理服务费。自2015年6月1日至2017年5月31日止，被告一直拒绝交纳物业管理费，原告多次催交无果。截至2017年5月31日止，被告尚须依约支付所欠物业费共计4037.7元。另被告拖欠物业费的行为已侵犯了原告的合法权益，被告应向原告支付自2017年11月至物业费实际支付之日止的利息损失。被告肖某某辩称：1、被告缴纳了第一年的物业费；2、第二年没交是因为物业未保障业主的知情权，收费项目不明，而且物业的服务不到位。被告龙某某未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告为支持诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：前期物业管理合同及补充协议，拟证明原告在湘乡市东方巴黎小区提供了物业服务，被告应当向原告缴纳物业服务费；服务费收费标准：住房1.35元/月.㎡，车库30元/月.个；被告的商品房买卖合同复印件，拟证明被告属湘乡市东方巴黎小区业主；律师函，拟证明原告向被告催缴过物业费；湖南省服务价格登记证一份，拟证明住房物业服务费的收费标准是1.35元/月.㎡。对原告提交的证据材料，被告肖某某质证认为：证据材料1被告不知情；证据材料2、3无异议；证据材料4与本案没有关联性，应当以合同为准。被告龙某某未到庭质证，亦未向本院提交证据材料。被告肖某某向本院提交证据材料5、物业管理服务合同一份，拟证明原、被告只签订了一年的合同，自2014年7月23日至2015年7月23日，被告缴纳了这一年的物业费，之后原、被告未签订合同。原告质证认为对该份合同是真实的，但是与本案没有关联性，应当以开发商与物业公司的签订的合同为准。对原、被告提交的证据材料，本院经审查后认证如下：证据材料1中《前期物业管理合同书》及其补充协议有原告及湘乡市东方巴黎小区建设单位的公章，本院对该份证据材料的真实性予以认定；证据材料2、3原、被告均无异议，本院予以采信；证据材料4的真实性本院予以认定；证据材料5原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。经审理查明：原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司为国家二级资质物业管理服务企业，被告肖某某、龙某某系湘乡市东山办事处东方巴黎小区9栋1单元1206房的业主。湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司与湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司于2011年9月21日签订《前期物业管理合同书》，该合同第一条约定：物业基本情况是：位于湘乡市东山办事处东方巴黎小区；第四条约定了物业服务收费标准，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：住房：1.25元/月.㎡、商业门面：1.00元/月.㎡、架空层：0.625元/月.㎡、地下车库：30元/月.个、二次供水：0.70元/吨；第二十条双方约定本合同期限自2011年9月21日起至2015年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第二十一条约定本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限签订补充协议；双方还约定了其他权利与义务。2015年12月1日湘乡盈佳房地产开发有限责任公司与原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司签订了《补充协议》，该协议第二条约定：合同期由2016年1月1日延期至2016年12月31日，如在本期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订服务合同生效时，《前期物业管理合同书》及本协议自动终止，如尚未成立业主委员会，《前期物业管理合同书》及本协议自动延期至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订服务合同时终止；第三条约定收费标准按2013年5月28日湘乡市物价局湘F-04**批复执行（该批复实际为湘乡市物价局颁发的湖南省服务价格登记证，该登记证上显示东方巴黎高层带电梯前期物业服务费收费标准为1.35元/月.㎡）。2014年7月23日，原告的东方巴黎物业服务中心与被告签订《物业管理服务合同》，合同约定被告需一次性交清一年的物业服务费，同日，被告向原告缴付1869元物业费，原告的东方巴黎物业服务中心向被告出具收据。两被告在湘乡市东方巴黎小区的住房面积为125.73㎡。湘乡市东方巴黎小区于2016年11月22日公示成立业主委员会，该小区于2017年6月1日聘请了新的物业公司。原告于2017年6月1日退出湘乡市东方巴黎小区。本院认为，原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司与湘乡盈佳房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理合同书》与《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，不违背法律的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司按照合同约定提供了物业服务，被告肖某某、龙某某应当交纳相应的物业服务费。本案的争议焦点为：1、物业费收费的标准；2、原告欠缴物业费的计算起止点。关于焦点1，《前期物业管理合同书》约定住房按1.25元/月.㎡计算，但是原告主张应当按照补充协议约定按照物价局的批复1.35元/月.㎡计算，因合同书仅约定关于合同的期限建设单位和物业公司有权签订补充协议延长，并未约定建设单位有权就物业服务价格代表业主与物业公司进行补充约定，且补充协议约定提高物业收费标准时东方巴黎小区已经有大部分业主交房入住，原告并未提交证据证明就提高后的标准向业主进行过公示，补充协议关于提高服务价格的约定对业主不发生法律效力，对原告要求就住房按1.35元/月.㎡计算物业服务费的的诉讼请求，本院不予支持，本院认为住房应当按照1.25元/月.㎡标准计算。关于焦点2，原告虽主张被告自2015年6月1日开始就未缴纳物业费，但是根据本院查明的事实，2014年7月23日原告的东方巴黎物业服务中心与被告签订了一份《物业管理服务合同》，同时被告按照1.25元/月.㎡的标准向原告的东方巴黎物业服务中心交付了一年的物业费，在原告未举证证明被告缴纳的该笔费用包含2014年7月23日之前的物业费的情况下，本院认定被告欠缴物业费的起算点为2015年7月24日。因湘乡市东方巴黎小区在2017年6月1日才聘请新的物业公司，在被告未举出证据证明原告从何时正式退出的情况下，本院认定欠缴物业费的计算终止时间为2017年5月31日。综上，被告欠缴物业费数额为3427.05元（按1.25元/月.㎡按原告主张的面积124.62㎡计算自2015年8月至2017年5月共计22个月），对原告要求被告支付物业费3427.05元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，因原告单方面提高收费标准未征求被告同意，且原、被告因收费标准及期限存在争议，被告未按期缴纳物业管理费事出有因，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告肖某某、龙某某支付原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司拖欠的物业费3427.05元；驳回原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司的其他诉讼请求。上述给付内容，限在本判决生效后十日内履行完毕，逾期未履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告湖南韶峰水泥集团韶峰物业公司负担5元，被告肖某某、龙某某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  刘 波二〇一八年三月十四日法官助理  张 越书 记 员  胡思尧附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。