浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3408号上诉人（原审被告）：宁波文丰置业有限公司。住所地:宁波市海曙区集士港镇丰成村。法定代表人：郑财东，该公司总经理。委托代理人：任伟雪，宁波市西苑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨其忠，男，1976年1月28日出生，汉族，个体工商户，住宁波市海曙区。委托代理人：徐曹德，浙江天职正律师事务所律师。委托代理人：毛放，浙江天职正律师事务所律师。上诉人宁波文丰置业有限公司因与被上诉人杨其忠商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年8月30日作出的（2017）浙0203民初4078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法�经审理认定：2014年8月21日，原、被告签订了四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为2014034300055、2014034300056、2014034300058、2014034300057，约定：原告向被告购买同恒商业大楼280号、281号、282号、283号商品房；房款分别为559712元、413998元、413998元、559712元；被告应当在2015年12月31日前，交付商品房给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权�》，被告承诺于2016年5月31日前，取得上述土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记，约定日期起30日以后，被告无法交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或等级证明之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金等。同日，双方签订补充协议，约定逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任仅限于被告不能按时取得初始登记权证而不是不能交付权属证书给原告。合同签订当日，原告支付部分购房款，并于2015年5月26日付清剩余购房款，共计支付购房款1947420元。涉案房屋所在同恒威尼斯广场于2017年6月6日通过房屋建筑工程竣工验收备案。被告至今未将上述房屋交付给原告，亦未提供证据证明已取得初始登记的土地、房屋权属证书。庭审中，被告代理人口头向原告告知其可于次日办理房屋交付�续。后双方未实际办理完交付手续。原审原告杨其忠于2017年6月12日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即向原审原告交付同恒商业中心280号、281号、282号、283号四套房屋；2.原审被告立即向原审原告交付同恒商业中心280号、281号、282号、283号四套房屋的土地、房屋权属证书；3.原审被告按原审原告已付同恒商业中心280号、281号、282号、283号四套房屋购房款1947420元从2016年1月1日起按日万分之五向原审原告支付逾期交房违约金至实际交付房之日止（自2016年1月1日暂计算至2017年6月11日，违约金为515092.58元）；4.原审被告按原审原告支付同恒商业中心280号、281号、282号、283号四套房屋购房款1947420元从2016年5月31日起按日万分之一向原审原告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金至实际交付土地、房屋权属证书之日止（自2016年5月31日暂计算至2017年6月11日，违约金为73612.48元）。原审法院认为：原、被告之间签订的四份《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已按约支付了房款，被告应当按约交付房屋，被告未按约在合同约定的交付日期即2015年12月31日前交付房屋，构成违约，应当按合同约定承担违约责任。被告虽当庭口头通知原告可于次日交付房屋，但未明确告知办理交付手续的具体地点及其他相关内容，根据合同约定，被告应当书面通知原告办理交付手续，被告的通知方式不符合合同约定，由此产生未交房的责任应当由被告承担。涉案房屋已通过竣工验收，具备交付条件，故原告要求被告交付涉案房屋，并承担逾期交房违约金，依法有据，予以支持，被告应从2016年1月1日起以已�房款1947420元为基数，按日万分之五的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，是对初始登记权证的约定，并非对转移登记的权证约定。补充协议约定：第十六条逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任仅限于被告不能按时取得初始登记权证而不是不能交付权属证书给原告。该补充协议系对《商品房买卖合同》条款的补充约定，内容与《商品房买卖合同》不一致处，应以补充约定为准，故原告主张被告支付逾期办证违约金至实际交付权证之日，不符合上述约定，不予支持。根据上述约定，逾期办证违约金应当计算至被告实际取得初始登记权证之日。被告未提供证据证明其已取得涉案房屋初始登记土地、房屋权属证书，应承担举证不能的法律后果，并承担相应的违约责任。根据前述补充协议及《商品房买卖合同》的约定，被告应自2016年5月31日起以已付房款1947420元为基数，按日万分之一的标准向原告支付逾期取得土地、房屋权属初始登记证书违约金至实际取得之日止。根据《商品房买卖合同》的约定，原告委托被告办理涉案商品房的转移登记，而初始土地、房屋权属证书属于委托办理商品房转移登记必备材料，故在未办理完毕涉案商品房转移登记手续前，原告要求被告交付初始登记土地、房屋权属证书，与该约定相违背，且被告尚未实际取得初始登记土地、房屋权属证书，客观上亦无法交付，故对原告该项诉请，不予支持。关于委托办证事项，原、被告可仍按合同约定履行。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和�民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告宁波文丰置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告杨其忠交付宁波市海曙区集士港镇丰成村同恒商业中心280号、281号、282号、283号房屋；二、被告宁波文丰置业有限公司在本判决生效之日起五日内以1947420元为基数，按日万分之五为标准，向原告杨其忠支付自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；三、被告宁波文丰置业有限公司在本判决生效之日起五日内以1947420元为基数，按日万分之一为标准，向原告杨其忠支付自2016年5月31日起至实际取得上述房屋初始登记土地、房屋权属证书之日止的违约金；四、驳回原告杨其忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9687元，减半收取4843.50元，保全费3464元，均由被告宁波文丰置业有限公司负担。宣判后，原审被告宁波文丰置业有限公司不服，向本院提起上诉，称：《商品房买卖合同》对违约的约定均为事实，但被上诉人没有实际损失，被上诉人与宁波同恒商业管理有限公司签订的《委托租赁经营管理协议》等约定违约金也不属于被上诉人，而是属于第三人。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院发回重审，或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杨其忠答辩称：上诉人未如期交付房屋及相关的产权证书，按约应向被上诉人支付相应的违约�。至于上诉人提及的补充协议及委托书，均非被上诉人所签，且该二份材料与本案并无关联性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。双方当事人对上诉人的违约事实均无争议，原审法院据此判决上诉人承担相应的违约责任，并无不当。至于上诉人提及的被上诉人与宁波同恒商业管理有限公司签订的《委托租赁经营管理协议》等事宜，系另一法律关系，不属本案审理范围，可另行处理。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9687元，由上诉人宁波文丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  俞灵波审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一七年十二月二十八日书记员  陆 琼??6???7?