上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2804号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海冶分金属制品有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：康辉梅，总经理。
委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑友庆，上海沪港律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海新喜广告装饰工程有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：陈小菲，董事。
委托诉讼代理人：凌德青。
委托诉讼代理人：胡竹华，上海创远律师事务所律师。
上诉人上海冶分金属制品有限公司(以下简称“冶分金属公司”)因与被上诉人上海新喜广告装饰工程有限公司(以下简称“新喜广告公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上�市宝山区人民法院(2017)沪0113民初14357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冶分金属公司上诉请求：撤销一审判决主文第四项，并依法改判驳回新喜广告公司对装修费损失的反诉请求。事实和理由：一、被上诉人明知上海市宝山区月浦镇锦伟路XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)未办理相关许可，仍投入装修，应对租赁合同无效承担全部责任。双方签订《厂房租赁合同》时上诉人已经将系争厂房未办理产权证、建设许可证一事告知被上诉人，并在合同末尾载明了所有附件，即“附件一：土地房产证复印件”(系土地使用权证)，“附件二：法定代表人身份证复印件”，被上诉人通过附件中有土地使用权证却没有房屋产权证也能够发现没有提供房屋产权证这一不合理的现象。退一步说，即使�诉人未告知被上诉人系争厂房未办理相关许可，自2012年6月至2017年6月上诉人起诉的整整5年时间，上诉人从未向被上诉人提供环评证、消防证，被上诉人应当能够推断系争厂房没有办理相关许可。二、被上诉人对涉案厂房的大部分装修不存在法律意义上的价值，故上诉人无需赔偿被上诉人装修损失。被上诉人擅自搭建阁楼、隔断，且偷工减料，存在严重安全隐患，对本案的装修，上诉人不仅无法使用，还将产生拆除费用。三、一审法院认定被上诉人装修损失金额错误。装修总金额存在高估，司法鉴定意见书中的“安全防护、文明施工措施费、其他措施费、工程排污费、社会保险费、住房公积金、税金等”均未实际产生，不应计入被上诉人的装修损失。装修损失的折旧存在低估，折旧时间应从2012年6月起至被上诉人将系争厂房交付给上诉人止。鉴定机构对现值的价格�定是套用国家标准，系争厂房的装修并不符合国家质量标准，该鉴定是不准确的，不能作为定案证据。上诉人向二审法院申请对系争厂房的装修现值进行重新鉴定。
被上诉人新喜广告公司辩称，《厂房租赁合同》第6条对装修进行了约定，说明上诉人是认可被上诉人对系争厂房装修的。被上诉人租赁的应该是有产证的厂房，被上诉人直到2017年6月份才知晓系争厂房没有产证。被上诉人对系争厂房的装修投入了大量资金，鉴定损失依照评估报告计算是正确的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
冶分金属公司向一审法院起诉请求：1、判令新喜广告公司支付2017年1月1日到2017年6月30日拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)45,000元，并按每月44,166元的标准，支付自2017年7月1日起至实际交还房屋之日止的租金；2、判令解除双方签订的厂房租赁合同及补充协议，新喜广告公司立即搬离系争厂房并交还冶分金属公司；3、判令新喜广告公司给付冶分金属公司因欠租产生的滞纳金399,500元(以每日500元为标准，从2015年6月1日起暂计至2017年8月8日，实际至付清拖欠租金为止)；4、判令新喜广告公司支付违约金135,531元。
新喜广告公司向一审法院提出反诉请求：1、确认双方签订的租赁合同及补充协议无效；2、判令冶分金属公司赔偿装修费损失1,536,445元，退还押金5万元；3、判令冶分金属公司支付违约金15万元。
一审法院认定事实：一、2012年6月26日，冶分金属公司(甲方、出租方)和新喜广告公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争厂房，建筑面积2,730平方米，租赁期限为9年，自2012年7月1日起至2021年6月30日止。先付后用，租金每六个月支付一次，第一年为50万元，三年不变，三年后按原始租金10%递增，每三年递增一次。合同签订生效之日，乙方应另向甲方交付押金5万元。租赁合同第六条厂房设备、装潢、改建条款约定，乙方在租赁期间的装潢、出资添置的设施、增建的建筑物等，因甲方不履行合同而导致合同解除的，由甲方赔偿乙方损失；因乙方不履行合同而导致合同解除的，由乙方在不损坏厂房结构的前提下自行搬迁，不能搬迁的无偿归甲方所有、处置。乙方租赁厂房作为正常生产经营，所经营项目不能对环境造成污染、噪音不能超过国家正常标准。第八条提前解除合同条款约定，乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除合同并收回厂房：(1)欠租金及其他费用(水、电、电话、煤气)累计达6天；……。第十条违约责任条款约定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为500元/天；若遇�方欠交租金达到1个月，甲方有权提前解除本合同，且乙方支付相当于当月租金3倍的款项作为赔偿。
二、2015年7月14日，冶分金属公司(甲方)与新喜广告公司(乙方)达成补充协议，约定因考虑到安全等因素，甲乙双方协商一致，由甲方负责拆除租赁给乙方使用的两层夹心板房。拆除部分按2万元每年计算，从乙方交给甲方总租金中扣除，原合同中的其他条款不变。甲方于2015年7月30日之前拆除两层夹心板房，乙方从2015年8月1日起在原合同中所约定的租赁金额中每年减免2万元整。
三、系争厂房未取得产权证或者建设工程规划许可证；双方另就欠租金额一致确认，新喜广告公司未支付2017年7月1日之后的租金，至于2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，新喜广告公司仍有45,000元尚未支付。新喜广告公司另向冶分金属公司交付了押金5万元。
一审�院审理中，经新喜广告公司申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海申元工程投资咨询有限公司对系争厂房内装修现值进行了审价鉴定，根据其出具的sy17鉴030(市)号司法鉴定意见书，系争厂房内装修现值的鉴定工程总造价为1,536,445元。对此，冶分金属公司发表质证意见：1、新喜广告公司在装修时没有按照国家标准，而现场评估时按照国家标准评估，有高估价值的现象；2、现场工程量少于鉴定工程量，且有重复计算的现象；3、人工及材料价格高于装修时价格；4、折旧日期不符事实；5、鉴定报告中费用表的部分项目应该扣除。冶分金属公司同时表示，虽然合同约定的是工业厂房，出租时内部也是空的，但装修也应是正常的普通装修，而冶分金属公司去现场后发现新喜广告公司的装修超过了冶分金属公司的预想。新喜广告公司表示认可该鉴定报告，同时称当初借给其使用时就是空的普通厂房，合同明确约定且冶分金属公司也明知新喜广告公司租用厂房是用于生产，因此必须装修才能使用，冶分金属公司的法人代表人曾去过厂房多次也未提出过异议。鉴定人员发表意见称，1、国家标准由质量单位来规定，鉴定结构是按照国标来计算，没有高估；2、工程量计算无误，且无重复计算现象，不作调整；3、工料机价格是以上海建筑建材业网站中“2015年7月-2016年7月工料机信息价”结合市场价综合取定；4、现场勘查时三方所签的会商纪要中已确认施工期为2015年7月-2016年7月；5、费用表是按照上海市的有关文件制定，计算方式没有问题。
一审法院认为，系争租赁房屋未取得房产权证或者建设工程规划许可证，租赁合同及补充协议依法应认定为无效，新喜广告公司的相关反诉诉请法院予以支持。根据合同法的相关规定，因无�合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现冶分金属公司要求新喜广告公司返还系争厂房，应予支持。
因租赁合同无效，该合同中所设定的权利义务条款自始就不具有约束力，冶分金属公司请求新喜广告公司支付租金、滞纳金、违约金及新喜广告公司反诉要求冶分金属公司支付违约金均缺乏合同依据，法院不予支持。冶分金属公司要求新喜广告公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持。根据租赁合同及补充协议的相关约定及双方当事人的当庭陈述，新喜广告公司应向冶分金属公司支付2017年1月1日至2017年6月30日的房屋占有使用费45,000元，并按照每月44,166元(53万元/12月)的标准从2017年7月1日�支付房屋占有使用费至系争厂房实际返还冶分金属公司之日止。至于5万元押金，冶分金属公司应向新喜广告公司退还。
关于新喜广告公司要求冶分金属公司赔偿装修损失1,536,445元的反诉请求，法院认为，冶分金属公司在庭审中虽坚持新喜广告公司在装修时未征得其允许也不同意利用装修，但从双方合同约定来看，合同明确租赁目的是作工业厂房，冶分金属公司也当庭承认交付给新喜广告公司时是空厂房，根据常理，新喜广告公司作为一家生产企业承租空厂房必须先进行一定的装饰装修才能正常经营；另从实际履行情况来看，冶分金属公司承认在租赁期间去过厂房查看，其也未提供证据证明自租赁至今五年多时间内曾就新喜广告公司装修提出过异议。综合上述情况，法院认定新喜广告公司对系争厂房进行装饰装修得到了冶分金属公司的同意或者默许。根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方在系争厂房未取得房产权证的情况下仍签订了租赁合同，导致房屋租赁合同无效，双方均有过错，冶分金属公司作为出租人应承担主要责任，新喜广告公司作为承租人承担次要责任。法院根据导致合同无效的原因、当事人的过错程度、合同的实际履行情况等各项因素，酌定冶分金属公司承担百分之七十责任，新喜广告公司承担百分之三十责任。上海申元工程投资咨询有限公司关于系争厂房内装修现值为1,536,445元的鉴定意见，法院予以采纳，冶分金属公司�于新喜广告公司未按照国家标准进行装修等质证意见，未提供足够证据予以佐证，相关意见法院均不予采信。根据前述责任分担比例，冶分金属公司应向新喜广告公司赔偿装修损失1,075,511.5元。
一审法院判决：一、上海冶分金属制品有限公司与上海新喜广告装饰工程有限公司就上海市宝山区锦伟路XXX号房屋签订的《厂房租赁合同》以及补充协议无效；二、上海新喜广告装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区锦伟路XXX号房屋并返还给上海冶分金属制品有限公司；三、上海新喜广告装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内，向上海冶分金属制品有限公司支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费45,000元；并以每月44,166元为标准，支付自2017年7月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；四、上海冶分金属制品有限公司于判决生效之日起十日内，向上海新喜广告装饰工程有限公司赔偿损失1,075,511.5元；五、上海冶分金属制品有限公司于判决生效之日起十日内，向上海新喜广告装饰工程有限公司退还押金50,000元；六、驳回上海冶分金属制品有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海新喜广告装饰工程有限公司的其余反诉请求。
二审期间，新喜广告公司书面表示，一审判决冶分金属公司应向新喜广告公司赔偿装修损失1,075,511.5元，我司同意减去装修损失费70,000元，冶分金属公司应向新喜广告公司赔偿装修损失1,005,511.5元。一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，新喜广告公司对涉案厂房进行了装修，一审法院认定冶分金属公司对此装修系同意或者默许，并作了详细阐述，本院予以认同。现涉案厂房因未取得产权证或建设工程规划许可证而无效，双方应各自按照导致合同无效的过错分担装修现值损失。涉案厂房的装修现值鉴定价为1,536,445元，该鉴定程序合法，结论客观，冶分金属公司对鉴定提出的上诉意见，鉴定人员在一审审理中已经当庭作出了说明，并无明显不妥之处，故本院认为该鉴定意见可以采纳。冶分金属公司申请重新鉴定，并未提供新证据、新理由，本院不予准许。新喜广告公司对系争厂房是否有产权证应尽审慎义务，冶分金属公司作为出租人，有义务保证出租的系争厂房符合法律规定，故双方均应承担合同无效的缔约过失责任，各自按责任大小分担装修损失。二审审理中，新喜广告公司书面表示，其同意在一审判决冶分金属公司赔偿其装修损失的基础上减去70,000元，此系自身权利的合法行使，本院予以准许，故本院对冶分金属公司应向新喜广告公司赔偿的装修损失调整为1,005,511.5元，该数额�属合理。
综上所述，冶分金属公司的部分上诉请求，具有事实及法律依据，可获支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初14357号民事判决主文第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；
二、变更上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初14357号民事判决主文第四项为上海冶分金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海新喜广告装饰工程有限公司赔偿损失人民币1,005,511.5元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币7,239.8元，由上诉人上海冶分金属制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理蔺皓然
审判长 王 珍
审判员 成 皿
审判员 姚 跃
二〇一八年五月二十九日
书记员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)�判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。