辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终7341号
上诉人（原审被告）：姚凯，男，1969年11月18日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：崔颖，女，1973年1月10日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
上诉人姚凯与被上诉人崔颖房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
崔颖原审诉称，崔颖于2014年6月12日将位于沈阳市沈河区泉园三路84号1门的旅馆一楼外的门市与旅馆内一楼防火门西侧八间客房租给姚凯，租赁期为四年，双方在平等、自愿、协商的情况下签订了《房屋租赁合同》，四年租期，由姚凯经营啤酒屋。
姚凯从签订合同之日起至今这段时期内多次不按合同约定履行自身的职责和义务，崔颖屡次强调要求姚凯严格遵守合同约定但姚凯充耳不闻，视而不见。严重违约事实主要体现在如下几方面：
1、崔颖与姚凯合同中约定租赁期为四年，房租每年一交，年租金为7.5万元整。合同约定姚凯交纳下一年房租应提前一个月。2015年5月，姚凯就应交纳2015年6月12日至2016年6月11日的房租，但姚凯却多次以手头比较紧，啤酒屋赔钱等理由让崔颖理解宽限几日，并且一直强调要继续经营，保证交纳全年房租。但直到2015年6月，姚凯也没有交纳房租，崔颖多次催要无果后以停电、停水为警告前提下，姚凯才交给崔颖2万元作为前期支付，并保证近期内补齐余款5.5万元。但是直到今日也没有补齐余款。
2、合同约定姚凯在租期内必须要把租用房屋内原有铺设的卫星电视线路保管好，即使不用，也不能拆除。但姚凯无视合同约定全部拆除，让崔颖现在无法恢复使用。
3、姚凯在装修期间在没有和崔颖沟通的情况下，私改暖气主管线，造成整个旅馆从去年开始室内温度达不到标准。
因为姚凯的多方面违约和不顾崔颖的利益，崔颖不得不请求法院根据合同约定判定崔颖与姚凯解除房屋租赁合同，并且赔偿由于姚凯违约而造成的崔颖的损失。
这些赔偿有：
1、崔颖要求姚凯支付拖欠的房租并按照合同约定按实际逾期日期向崔颖双倍支付房租。房租从2015年6月12日至2015年12月12日半年房租3.75万元的双倍即7.5万元整。
2、崔颖要求姚凯赔偿损坏的卫星电视线路恢复需要的一切费用，包括重新铺设线路，重新吊棚，人工费用，调料费用等等，约3万元整。
3、崔颖要求姚凯赔偿崔颖要在明年停暖后重新改回暖气主管线的费用，其中包括人工费，材料费等等，至少5000元整。
4、崔颖出租给姚凯的一部分房屋中有旅馆的八间客房，姚凯因为要长期租用，所以把八间客房改成七间包房，一间卫生间和一间厨房。这样就改变了旅馆的客房格局。现在姚凯自己经营不善，导致不交房租，还不明示解除合同和清算，就擅自撤离。现在因为姚凯的原因使合同不能继续履行，崔颖短期内无法出租也无法恢复旅馆客房经营，所以崔颖要求姚凯赔偿三个月的房租作为补偿房屋闲置所给崔颖造成的损失。赔偿金为1.875万元整。
这四项金额共计128,570元整。
综上所述，姚凯已严重违反合同多项约定，损害了崔颖的切身利益，致使崔颖蒙受巨大的经济损失。崔颖现在依法向沈河区人民法院提起民事诉讼，请求沈河区人民法院依法办理和审判：1、请求法院解除崔颖与姚凯签订的房屋租赁合同；2、要求法院判令姚凯给付在房屋租赁合同有效期间拖欠崔颖的房租7.5万元；3、请求法院判令姚凯在房屋租赁合同有效期间违反合同约定给崔颖造成的损失3.5万元；4、请求法院判令姚凯赔偿房屋因空置带来的损失1.875万元；5、诉讼费由姚凯承担。
姚凯原审未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。
原审法院审理查明，2014年7月14日，崔颖（承租方）与案外人（出租方）杨松签订《房屋租赁合同》一份，约定崔颖承租案外人位于沈阳市沈河区泉园三路84号1门门市（共两层，建筑面积460.50平方米）。另案外人杨松向崔颖出具《同意书》，同意书载明，同意崔颖将位于沈河区泉园三路84号1门承租房两层中的一层防火门西侧转租给第三方经营啤酒屋。
2014年6月12日，崔颖作为甲方（出租方），姚凯作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定崔颖将沈河区泉园三路84号1门的门市房一楼防火门西侧及房外临时搭建租给乙方经营啤酒屋。租赁期从2014年6月12日至2018年4月4日止，房屋租金及采暖费前两年为每年柒万伍仟元整。房屋租金从第三年至第四年租金为每年捌万伍仟元整。乙方按年度缴纳房租，乙方需按上打租一次性缴纳，乙方支付下期租金时应提前一个月支付。合同签订后，乙方需向甲方支付水、电、煤气等押金伍仟元整，等租赁期满，双方结算完毕，乙方不欠任何费用后，甲方在三日内将上述押金无息返还给乙方。租赁期间乙方发生的水、电、煤气、卫生及房产等各种税、费均由乙方自行承担，租赁期内发生的漏水、漏电、漏气及房屋日常维护、设备维修等责任及费用全部由乙方承担。承租期间乙方不得擅自改变房屋结构，否则甲方有权立即终止合同，并有权追究乙方的赔偿责任，乙方如对房屋进行装修，均需征得甲方同意后方可进行，租赁期满后，双方不能再续约或由于乙方违约责任导致解除合同的情况下，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不承担任何补偿责任和赔偿义务，如需拆毁，需经甲方同意并恢复至承租前的原样。租赁期间，乙方对自己承租部分有出租出兑权，但未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。乙方在租赁期间由于特殊原因不能继续经营，必须提前书面通知甲方，并保证房屋出租的延续性及合同规定的有效性。乙方必须依约主动缴纳租赁房屋租金及水、电、煤气等各项费用，如乙方未依约缴纳房屋租金及其他各项费用，视为乙方违约，甲方有权随时解除合同，并不承担乙方任何损失，同时有权追加乙方的欠款及违约责任，乙方逾期支付房租或其他应付费用，甲方有权解除合同，乙方应按实际逾期日期向甲方双倍支付房租或其他应付费用。合同签订后姚凯承租使用上述房屋。
现崔颖以姚凯合同期限届满前擅自搬离诉争房屋造成其损失为由，起诉来院。
庭审中，崔颖陈述姚凯于2015年12月8日将承租房屋内物品全部搬出。
原审法院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，姚凯经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，原审法院根据崔颖提供的证据对本案的事实予以认定。崔颖、姚凯签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照协议全面履行，崔颖作为出租人已向姚凯提供了房屋，姚凯作为承租人应当按照合同约定使用的期限租赁使用房屋并交纳租金。姚凯在租赁合同期限届满前擅自搬离房屋，应视为其以自己的行为表明不履行合同，崔颖对该提前终止履行租赁合同的行为不予认可，因此不构成双方协商解除租赁合同，姚凯搬离诉争房屋后租赁合同已履行不能，崔颖主张解除租赁合同，原审法院予以支持，酌定租赁合同实际解除时间为2015年12月8日。因姚凯违约导致租赁合同解除，现崔颖要求其承担违约责任，原审法院认为姚凯拖欠租金后在无法定或约定解除租赁合同事由的情况下擅自搬离诉争房屋系违反合同约定，应承担违约责任，该违约责任包括给付拖欠崔颖的租金和赔偿因此给崔颖造成的损失，损失包括预期租金收益、利息、房屋重新转租的寻租期损失等。崔颖、姚凯在租赁合同中明确约定了姚凯应按年度、上打租、提前一个月支付租金，姚凯逾期支付房租等费用应按实际逾期日期向崔颖双倍支付房租或费用，该约定应视为双方对迟延给付租金损失的计算方式约定，系双方当事人的意思自治，不违反法律规定。崔颖主张姚凯赔偿迟延给付半年租金3.75万元(2015年6月12日至2015年12月12日)的损失即双倍租金7.5万元，但崔颖陈述姚凯已经于2015年12月8日将房屋内所有物品全部搬出，因此崔颖仅可以主张2015年6月12日起至2015年12月8日期间的租金和一倍租金的违约金，实际欠租金数额应为36,875元(75,000÷12个月×5个月+75,000÷12÷30天×27天)，违约金为36,875元。崔颖主张姚凯搬离后房屋闲置损失18,750元(三个月租金)，原审法院认为姚凯搬离房屋后，崔颖重新出租确实存在寻租期损失，三个月的寻租期不违反日常生活经验法则，故原审法院予以支持。
关于崔颖主张的姚凯承租房屋期间擅自拆除有线电视设备、改动采暖线路造成损失应予赔偿的问题，因崔颖未提供证据予以充分证明，原审法院不予支持。
关于房屋装修的问题。根据合同约定“由于乙方违约责任导致解除合同的情况下，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不承担任何补偿责任和赔偿义务”，本案中系姚凯违约导致合同实际履行不能并被解除，因崔颖已经接收房屋，不存在房屋交接问题，按以上合同约定，依附于房屋的装修归崔颖所有。
关于租房押金及水电费用问题。崔颖表示水电费用100多元不再主张，同意返还姚凯租房押金5000元在租金中抵扣，原审法院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除崔颖与姚凯于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》；二、姚凯于本判决生效后10日内给付崔颖租金人民币31,875元(租金36,875元,扣除崔颖应予返还姚凯的租房押金5000元)；三、姚凯于本判决生效后10日内给付崔颖迟延给付租金的违约金人民币36,875元；四、姚凯于本判决生效后10日内给付崔颖寻租期损失18,750元；五、驳回崔颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2875元，由姚凯负担。
宣判后，姚凯不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销原审判决二、三、四、五项，维持第一项。2.被上诉人承担一、二审的诉讼费。上诉理由：原审法院认定事实错误，程序不合理：上诉人于2015年6月支付了2015年6月12日至2016年6月11日该年度的租金两万元，被上诉人在原审中予以承认，在原审判决第2页第5行可见被上诉人在陈述案件情况时已经承认该事实情况，但原审法院在判决时并未将该款项予以扣除。上诉人于2015年10月份已经支付一万元租金，而且上诉人于2015年10月份已将相关钥匙等交付于被上诉人，双方对于解除租赁合同达成一致意见，上诉人随后回到该租赁场所取回个人物品，但发现被上诉人已将门锁更换，上诉人无法进入，双方也无法协商一致，随后上诉人向万莲派出所进行了报警，但派出所工作人员以双方属于民事纠纷未予处理，被上诉人明知且同意双方实际解除租赁合同关系，而且房屋已经在被上诉人的控制之下，所以被上诉人不存在相应的损失。而且上诉人在收到该判决书时才得知该案件情况，并未收到其他关于该案件的材料，所以一审法院程序错误，应予纠正。
被上诉人崔颖辩称，上诉人陈述与事实不符。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院另查明，上诉人于2015年6月给付了被上诉人2万元租金，被上诉人认可收到这部分款项并为上诉人出具了收据。
关于上诉人在上诉状中所提出的对原审程序的异议的问题，在本院审理期间表示对原审法院审理的程序问题没有异议。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同2份、同意书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人拖欠租金后在无法定或约定的解除租赁合同事由的情况下擅自搬离诉争房屋系违反合同的约定，应承担违约责任。关于上诉人主张其已与被上诉人达成解除租赁合同一致意见，因被上诉人不予认可，上诉人亦无证据证明相关事实，故上诉人此主张本院不予支持。因上诉人擅自解除租赁合同，故上诉人应按合同约定承担相应的违约责任。因上诉人于2015年6月已经交付被上诉人的20,000元租金，故应在上诉人实际所欠租金中扣除，上诉人实际所欠租金应为16,875元。按双方合同约定上诉人应向被上诉人支付双倍租金的违约责任，故上诉人应支付被上诉人违约金数额应为16,875元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初408号民事判决第一项，即：“一、解除原告崔颖与被告姚凯于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》”；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初408号民事判决第五项，即：五、驳回原告崔颖的其他诉讼请求；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初408号民事判决第二、三项，即：“二、被告姚凯于本判决生效后10日内给付原告崔颖租金人民币31,875元(租金36,875元,扣除原告崔颖应予返还被告姚凯的租房押金5000元)；三、被告姚凯于本判决生效后10日内给付原告崔颖迟延给付租金的违约金人民币36,875元”为：姚凯于本判决生效后10日内给付崔颖租金人民币11,875元(租金16,875元,扣除崔颖应予返还姚凯的租房押金5000元)；姚凯于本判决生效后10日内给付崔颖迟延给付租金的违约金人民币16,875元；
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人其他上诉请求。
一审案件受理费2875元，二审案件受理费2875元，均由上诉人姚凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；