河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民终字第2377号
上诉人（原审被告）孙利军。
上诉人（原审被告）李宏伟。
上诉人（原审被告）杜杨。
委托代理人崔瀚祺，河北承天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴俊明。
委托代理人张泽亮，河北德律律师事务所律师。
上诉人孙利军、李宏伟、杜杨因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2015）双桥民初字第1631号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙利军、李宏伟、杜杨的委托代理人崔瀚祺、被上诉人吴俊明的委托代理人张泽亮，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定的事实：2011年11月21日，三被告与座落于承德市双桥区福地花园西面临街一层104-108号和二层204-208号底商的所有权人韩蕴馨签订了房屋租赁协议一份，约定将此房出租给三被告，面积约933平方米，租期5年，自2012年1月21日起至2017年1月20日止，（承包前另给乙方60天装修期），年租金为450000.00元。合同另约定，乙方在承包期间，如需转租必须经甲方同意，未经甲方同意不得擅自转租或抵押他人，否则甲方有权将房屋收回并终止该协议，造成的经济损失由乙方负担。2012年1月21日，三被告与原告签订房屋使用协议一份，协议约定被告将座落于承德市双桥区福地花园西面临街一层104-105号和二层204-205号底商转租给原告使用，面积378.2平方米。使用期限5年，自2012年1月21日起至2017年1月20日止，使用费200000.00元，使用费一年一交（离年租期约定日期前1个月缴纳下年费用）。同日，原、被告又签订关于费用的补充说明，约定乙方（原告）在使用年费以外还应按照年度向甲方（被告）支付管理费用45000.00元，以上共计每年245000.00元。该协议另约定2016年1月21日至2017年1月20日房租按9个月收取。协议签订后，原告向三被告缴纳自2012年1月21日至2013年7月20日租金367500.00元。2012年2月27日，房屋所有权人韩蕴馨（甲方）与三被告（乙方）、原告（第三方）签订补充承包协议，甲方同意乙方将座落于承德市双桥区福地花园西面临街一层104-105号和二层204-205号底商转租给第三方经营。协议约定原2011年11月21日、2012年2月27日甲乙双方所签订的承包协议对第三方吴俊明依然有效。第三方看过上述协议，保证遵守。原、被告所签订的房屋租赁协议履行至2015年1月21日。
原审法院认为，房屋所有权人韩蕴馨与原、被告之间所签订的补充承包协议系三方意思真实的表示，无违反法律法规禁止性规定，是对原、被告所签房屋使用协议的补充，因此，原、被告房屋租赁协议，应自三方补充承包协议成立时生效，即2012年2月27日。该有效协议三方均应按照其内容履行各自的义务，即应按照协议约定将60天装修期扣除。原、被告约定2016年-2017年度租金按照9个月收取，但该协议履行至2015年1月21日。现因三方协商，由原告与房屋所有权人重新订立房屋租赁协议，导致原协议终止，三被告应将原告多支付三个月租金予以退还，故原告要求退还三个月租金61250.00元的主张予以支持。原告要求退还押金7000.00元，因未提供证据予以证实，对该主张不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定判决：一、被告孙利军、李宏伟、杜杨于本判决生效之日起十日内退还原告吴俊明房屋租金61250.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人孙利军、李宏伟、杜杨不服原判上诉称：首先，上诉人与被上诉人所签订的房屋使用协议自2012年1月21日生效，而非一审法院所确定的2012年2月27日，上诉人、被上诉人与原房主韩蕴新签订的补充承包协议并为对“是否应减免租金”，这一涉案的焦点问题进行变更。相反，2012年1月21日，上诉人将涉案房屋租赁给被上诉人，并签订了房屋使用协议，当日又签订了关于费用的补充说明，约定2016年1月21日-2017年1月21日房租按9个月收取。免去租金的时间段约定的非常明确。值得注意的是，被上诉人在一审起诉书中也是认可这一补充条款的效力的。至于说上诉人、被上诉人与原房主韩蕴新之间于2012年2月27日签订的补充承包协议第三条“原2011年11月21日、2012年2月27日甲方与乙方所签订的承包补充协议对第三方吴俊明依然有效”。一审法院错误的认为该条款否认了上诉人与被上诉人以前签订的所有协议，以2011年11月21日上诉人与原房主韩蕴新之间签订的承包协议内容为上诉人与被上诉人之间的协议内容，明显是错误的。该补充承包协议第三条的真实本意只是在原房主韩蕴新的角度强调以原来其亲自与上诉人签订的承包补充协议保护自身利益，而非用韩蕴新与上诉人之间的协议取代上诉人与被上诉人之间的协议。如果按一审判决的精神，上诉人与被上诉人按韩蕴新与上诉人签订的承包协议和承包补充协议为最终履行内容。那么，被上诉人应支付的年租金为465000元，而非245000元。其次，韩蕴新与上诉人签订承包协议时，合同签订和生效均在合同履行期限开始两个月之前，符合“承包前另给乙方60天装修期”条件，而上诉人与被上诉人签订的房屋使用协议自协议签订、生效之日起便进入履行期，完全不可能约定在履行前给予相应的装修期的条款。一审法院适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人约定2016-2017年度租金按照9个月收取，也就是说在合同履行期限届满前最后一个年度给予减免。实际上，合同仅履行至2015年1月21日，便三方协商而终止，因合同未履行至2016-2017年度，自然谈不上少收取3个月租金的问题。遗憾的是一审法院既错误的认定要扣除60天的装修期。也明确了2016-2017年度租金按照9个月收取的有效条款，这两个不同合同中的条款本身就是矛盾的。可是一审法院同时认定这两个条款，却在判决中忽略了合同约定减免租金的时间尚未到来，合同便已终止，双方的权利义务归于消灭的事实。其次，一审法院将录音证据作为上诉人多收取了租金的佐证是错误的。该证据并未证实是三被上诉人所说，且录音中内容也只是双方在讨论商量的问题，并没有肯定性的答复。
被上诉人吴俊明未答辩。
本院查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。
本院认为，2012年1月21日，三上诉人与被上诉人签订房屋使用协议一份，协议约定上诉人将座落于承德市双桥区福地花园西面临街一层104-105号和二层204-205号底商转租给被上诉人使用，面积378.2平方米。使用期限5年。同日，上诉人与被上诉人又签订关于费用的补充说明，约定乙方（被上诉人）在使用年费以外还应按照年度向甲方（上诉人）支付管理费用45000.00元，以上共计每年245000.00元。该协议另约定2016年1月21日至2017年1月20日房租按9个月收取。因上诉人出租的底商是从韩蕴新处租来的，双方履行至2015年1月21日，上诉人提出终止，2012年1月21日三上诉人与被上诉人签订房屋使用协议。该终止协议行为是上诉人提出的，引起纠纷，上诉人应负有责任。上诉人已收取三年的租金，便终止了协议，应扣除协议约定的最后一年按9个月收取减去3个月租金。结合被上诉人的录音证据。原审法院据此事实判决并无不当。上诉人的上诉理由本院无法采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项（原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1580.00元，由上诉人孙利军、李宏伟、杜杨负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 明
审判员 陈 建 民
审判员 邓立波二0一五年十月二十日
书记员 郭 军