吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉高新民二初字第68号
原告：韩笑，男，1976年10月12日出生，汉族，无职业，住吉林高新技术产业开发区。
委托代理人：张昆，吉林市汇春法律服务所法律工作者。
被告：李桂芳，女，1949年11月12日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
委托代理人：王文军，吉林北国律师事务所律师。
被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所：吉林高新技术产业开发区深东路1997号。
法定代表人：钱忠海，董事长。
委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。
原告韩笑诉被告李桂芳、吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告韩笑及委托代理人张昆，被告李桂芳的委托代理人王文军，被告海阳公司的委托代理人林晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩笑诉称：2012年11月15日，原告与被告吉林市海阳机械制造有限公司签订三份物业转让协议书，约定将高新区深东路1997号苹果园小区＊号楼＊单元＊号，建筑面积43.362平方米，＊号楼＊号车库，面积26.89平方米，＊号楼＊单元＊号房屋面积47.135平方米，共计房产总价款为28.3434万元，合计三套房屋转让给原告，被告李桂芳为代理人，并在协议书中签字。现被告吉林市海阳机械制造有限公司将三份协议书中的三套房屋拆除，造成该物业转让协议书履行不能，原告不能占有该协议书下的房屋，因此，为维护原告合法权益，请求法院判令两被告向原告支付这三套房屋的折价款28.3434万元。
被告李桂芳辩称：原告未向李桂芳支付房屋价款；原告对房屋折价款作价28万元负有举证责任；李桂芳当时系代表苹果园项目同原告签订协议。
被告海阳公司辩称：1.答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。答辩人从未与原告签订过《物业转让协议书》，根据合同的相对性原则，原告无权向答辩人主张房屋买卖合同权利。2.答辩人未授权李桂芳与原告签订房屋买卖合同，被告李桂芳以答辩人名义与原告签订的《物业转让协议》属于无权代理，该协议对答辩人不产生法律约束力。3.答辩人未收取原告的购房款，依法不应承担返还义务。李桂芳违法出售答辩人的在建工业用房，不仅违反法律强制性规定，同时严重损害答辩人的合法权益，应依法认定双方签订的房屋买卖合同无效。根据无效合同返还原则，李桂芳对非法收取的购房款负有返还义务。4.被告李桂芳在没有取得合法的建设开工手续的情况下，非法建设答辩人的工业用房并对所建房屋进行非法出售，造成答辩人多次受行政处罚。答辩人经合法审判手续后，将被告李桂芳非法所建办公楼拆除，属合法行为。综上，答辩人与李桂芳对原告没有共同的合同权利义务关系，对原告的损害没有过错，原告要求答辩人与被告李桂芳承担连带返还责任于法无据。请人民法院依法查明事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。
原告向本院提供证据如下：
1.投资合作协议，证明海阳公司与李桂芳属于合作关系，共同开发，对李桂芳约定利润及利益的分配及承担的责任和义务。
2.小区楼盘宣传广告，证明小区开发时对外宣传。
3.借款借据一份，证明原告向被告李桂芳借款17万元、利息及时间，被告与原告之间存在债权债务关系。
4.物业转让协议书三份，证明被告李桂芳将其持有的物业房屋转让给原告。
5.讯问笔录，证明李桂芳在经侦对物业转让协议予以认可，并同意用房子抵账。
李桂芳对韩笑提举的证据质证意见如下：
证据1、2真实性、合法性、关联性均无异议。证据3该借据载明的借款金额17万元，该款项包含相应的利息，非原告向借款人实际支付的款项，原告应提供其向借款人实际支付款项的相应证据，而且借款人已经向原告偿还了大部分借款，而且该借据不能等同于支付房屋价款，借据形成的法律关系同本案房屋买卖合同纠纷案由不符。证据4真实性无法确认，如原告以该物业转让协议提起诉讼，则应将物业转让协议应支付的房款已向李桂芳支付的相关证据予以出示。如只有该物业转让协议，无支付房屋价款的相应证据，则应驳回原告的诉请。证据5真实性无异议，证明的问题有异议，从该笔录可以得知原告称钱款系民间借贷形成的，但李桂芳在回答询问时明确说她给供料、砂石建筑材料，后来还不上钱用房子抵账，也就是说借贷的形成原告负有举证义务。
海阳公司对韩笑提举的证据质证意见如下：
证据1真实性无异议，证明的问题有异议，由于李桂芳未取得相关开发手续，协议无法履行，建设的办公楼属于非法建筑。证据2系复印件，无法确认真实性，宣传单不是我方委托发布，应由委托人承担相关责任。证据3真实性无异议，证明的问题有异议。该证据系李桂芳与原告之间形成的借贷关系，转变为房屋买卖关系，名为买卖关系，实为借款关系，应按借贷关系处理，因行政机关处罚工程已经停止，借款并非用于工程。证据4真实性、合法性、关联性均有异议。该证据系李桂芳与原告个人签订，未取得我方授权，属于无权代理，应由李桂芳承担责任，原告明知道建设的海阳公司办公楼属于工业用房，还与李桂芳签订物业转让协议，原告自身存在过错，应承担责任。证据5真实性、合法性有异议，是当事人的陈述，不能作为证据使用。
李桂芳未向本院提举证据。
海阳公司向本院提举证据如下：
1.国有土地使用证，证明原告所购房屋建设在被告的工业用地上，属于工业用房，原告与李桂芳签订的房屋买卖协议应属无效。
2.投资合作协议书，证明海阳机械与李桂芳是投资合作关系，在双方没有确定产权时，李桂芳以海阳公司名义出售房屋属于违法出售。
韩笑对海阳公司提举的证据质证意见如下：
证据1真实性无异议，只能证明土地是出让的工业用地，无法证明被告要证明的问题，根据被告陈述的事实应该提供证据。证据2真实性无异议，证明的问题有异议，恰恰可以证明李桂芳与海阳公司存在共同开发苹果园小区的项目。
李桂芳对海阳公司提举的证据质证意见如下：
证据1、2真实性均无异议，关联性有异议，无法证明被告要证明的问题。
本院对原告提举的证据2，因是复印件且被告提出异议，故不予采信。对原告提举的其他证据及海阳公司提举的证据，经审查真实性均可确认，本院予以采信。
本院认定事实：海阳公司住所为吉林市高新区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林市高新区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设了苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。2012年8月31日，李桂芳向韩笑借款17万元，并于当日出具“借据”一份，内容：“今收到韩笑身份证号码＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，人民币大写170000小写拾柒万元。该笔款项是李桂芳身份证号码220203194911121524向韩笑身份证号码220202197610123013的借款，此款定于2012年12月31日归还，如不归还，愿意承担相应的法律责任。”李桂芳在借款人处签名，王万兵在见证人处签名。2012年11月15日韩笑与李桂芳达成以房抵债协议，签订“物业转让协议书”三份，“物业转让协议书”中甲方为海阳公司。乙方为韩笑。李桂芳在甲方代理人处签名捺印，韩笑在乙方处签名。三份协议书约定的房屋位置均为二号楼，面积及价款分别为：3单元310号，建筑面积43.362平方米。每套总款项为99732元。3单元311号，建筑面积47.135平方米。每套总款项为108410元。十五号库，建筑面积26.89平方米，每套总款项为75292元。
本院认为：一、本案性质为房屋买卖合同纠纷。虽韩笑未向海阳公司或李桂芳支付购房款，但因李桂芳向韩笑借款，并且双方达成以房抵债协议，故韩笑出借给李桂芳的借款转化为购房款，双方构成房屋买卖合同关系。关于以房抵债问题，韩笑在庭审中主张系以房抵债，并提交公安机关对李桂芳的讯问笔录予以证明，该笔录中李桂芳承认借款。且“物业转让协议书”签订时间在借款之后，在李桂芳未提举证据证明与韩笑不存在以房抵债的事实的情况下，本院认定以房抵债的事实成立。二、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，李桂芳以海阳公司代理人身份与韩笑签订的“物业转让协议书”违反了法律的强制性规定，是无效的合同。三、韩笑于2012年11月15日与以海阳公司代理人身份李桂芳签订的三份“物业转让协议书”是无效合同，卖方无权出卖违法建筑物，买方也应明知卖方不具有合法的开发建设手续，双方均有过错，应各自承担责任。因此，韩笑关于返还购房款的请求本院予以支持，对于利息的请求本院不予支持。四、李桂芳应返还韩笑17万元。李桂芳向韩笑借款，并用借款冲抵房款，李桂芳负有返还购房款的责任。韩笑系以借给李桂芳的17万元冲抵购房款，在韩笑未提举证据证明补交了“物业转让协议书”中约定的价款与借款的差额部分的情况下，本院只能按照借款数额认定韩笑交付的购房款。海阳公司未参与借款，亦未在以房抵债的“物业转让协议书”上加盖公章，不应承担责任。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李桂芳于本判决生效之日起15日内返还原告韩笑购房款170000元。
二、驳回原告韩笑其他诉讼请求。
如果被告李桂芳未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5551元，由原告韩笑负担1851元。由被告李桂芳负担3700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘少华
人民陪审员 常舒辉
人民陪审员 郭建军
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 高千惠