上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3668号
上诉人（原审原告、反诉被告）：奉贤金王镀锌厂，住所地上海市奉贤区金钱公路****号。
投资人：徐雨鑫，厂长。
委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周雨晴，男，1991年11月27日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁翰林，上海合勤律师事务所律师。
上诉人奉贤金王镀锌厂（以下简称金王厂）、上诉人周雨晴因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
金王厂上诉请求：维持一审判决主文第一、第三、�四、第五项，撤销一审判决主文第二项，改判周雨晴按每天2,222元的标准支付金王厂自2017年5月26日起至2017年12月15日实际占有使用费；本案一审、二审案件受理费由周雨晴承担。事实和理由：双方签订的《厂房租赁合同》虽被认定为无效，但在本案一审庭审中，法院已告知周雨晴向金王厂先行交付租赁房屋以减少房屋占有使用费的损失，但周雨晴拒绝，并私拉电线后继续供次承租人使用，直至2017年12月14日周雨晴才同意交付租赁房屋，次日金王厂接收了系争房屋。在双方可办理租赁房屋交接手续的情况下，周雨晴拒绝交接，且没有合理理由，其应按照合同约定的标准支付在此期间的房屋占有使用费，一审法院酌定的该期间的房屋占有使用费的标准过低，损害了金王厂的利益。
针对金王厂的上诉请求，周雨晴辩称，不同意金王厂的上诉请求，并向本院提起�诉：维持一审判决第一、第三、第四项，撤销一审判决第二、第五项，改判支持周雨晴一审中的全部反诉请求；本案一审、二审案件受理费均由金王厂负担。事实和理由：2017年5月25日之前的房屋占有使用费，因租赁合同无效，故该笔费用应由双方按过错比例进行分担，因系金王厂责任致租赁合同无效，故对房屋占有使用费损失，周雨晴承担次要的责任，而不能由周雨晴全额支付金王厂。2017年5月25日后，租赁厂房已被停水、停电，周雨晴已无法正常使用系争厂房，此后的房屋占有使用费，周雨晴无需支付。且导致租赁合同无效的责任在于金王厂，周雨晴将租赁房屋转租，现转租合同实际也无法继续履行，周雨晴安置次承租人的损失应由金王厂负担。
针对周雨晴的上诉请求，金王厂辩称，不同意周雨晴的上诉请求，坚持己方的上诉请求。
金王厂向一审法院提出诉讼请求：1、解除金王厂、周雨晴于2016年7月16日签订的《厂房租赁合同》；2、周雨晴向金王厂支付2017年4月1日至2017年5月31日的租赁费133,333元；3、周雨晴支付2017年5月27日起至实际搬离日止占用使用费，按每天2,222元计算。
周雨晴向一审法院提出反诉诉讼请求：1、确认周雨晴与金王厂签订的《厂房租赁合同》无效；2、金王厂退还租赁保证金100,000元；3、金王厂赔偿损失400,000元。
一审法院认定事实：2016年7月16日，金王厂、周雨晴签订《厂房租赁合同》约定，周雨晴租赁金王厂坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号约4,000平方米厂房。租赁期限为2016年10月1日至2025年9月30日止。年租金第一年至第五年为每年800,000元。保证金100,000元。租金采取“先付后用”的原则，每季度支付一次。周雨晴父亲周某也在同日与金王厂签订了同一地点内另4,000�方米厂房的租赁合同。
同日，周某承诺2016年10月1日开始每月交管理费10,000元，跟房租一起付。本案一审庭审中，金王厂及周雨晴一致确认，上述管理费包含周雨晴租赁部分面积的管理费，为便于计算，一并计入周某一案中予以结算。嗣后，金王厂交付了房屋。周雨晴支付了保证金100,000元、租金200,000元。2017年1月10日，金王厂邮寄周雨晴《催缴房屋租赁费通知》言明2017年1月20日前，周雨晴需支付2017年第一季度租赁费。后周雨晴缴纳了截至2017年3月31日止的2017年度第一季度租金。
2017年4月27日，上海市奉贤区青村镇人民政府向金王厂厂内企业发送《责令停止生产经营活动告知书》，言明存在未向环保部门报批环境影响评价文件，未向环保部门申请竣工验收即投入正式生产的行为。告知停止生产，如果2017年5月10日仍未停产，相关职能部门将采取停水、停电等措施。
2017年5月15日，上海市A公司发出欠费停电通知书，言明2017年5月22日起将停止供电。2017年5月25日，系争厂房停电。
一审法院还查明：系争厂房具有土地性质为集体的产权证，建筑面积为563.03平方米，上述房屋包含在周雨晴租赁面积内，有证建筑已经由金王厂拆除重建，重建未取得建设工程规划许可证。
本案一审庭审过程中，金王厂、周雨晴确认，系争厂房装修损失，均计入周某一案中，由周某主张；系争厂房由周雨晴转租他人，目前还有人使用。周雨晴认为，其与次承租人在2017年5月25日已经口头解除合同。嗣后次承租人与金王厂达成一致意见，故其在系争厂房内使用。现愿意交付房屋，如果里面有东西，其也不需要了，也清楚了法庭告知的如果次承租人主张，应由其承担相应责任的风险。金王厂同意在2017年12月15日自行接收房屋。对于损失400,000元，周雨晴认为系为安置次承租人的损失，以6个月租金计算，金王厂对此不予认可。
一审法院认为，本案系争厂房一部分至今未取得建设工程规划许可证，一部分虽然有证但是金王厂拆除后重新扩建，而扩建并未取得相关许可，故租赁标的物不合法，故本案所涉《厂房租赁合同》无效。租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。但租赁厂房由于2017年5月25日被停水停电，造成周雨晴无法使用，故2017年5月25日至2017年12月15日金王厂接收日止的占有使用费，酌情予以扣减。截至2017年5月25日，周雨晴应支付占有使用费118,356元；2017年5月26日至12月15日占有使用费为88,986元；上述合计周雨晴应支付金王厂占有使用费207,342元。对于周雨晴还主张安置次承租人损失，于法无据，不予支持。
一审法院�理后于2018年1月17日作出判决：一、确认奉贤金王镀锌厂与周雨晴于2016年7月16日签订的《厂房租赁合同》无效；二、周雨晴于判决生效之日起十日内支付奉贤金王镀锌厂占用使用费207,342元；三、奉贤金王镀锌厂于判决生效之日起十日内返还周雨晴保证金100,000元；四、驳回奉贤金王镀锌厂其余诉讼请求；五、驳回周某其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,760元，反诉案件受理费4,400元，由奉贤金王镀锌厂、周雨晴各半负担。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均确认，一审判决主文第五项应为：驳回被告（反诉原告）周雨晴其余诉讼请求，均同意由本院直接予以纠正。
本院认为，周雨晴与金王厂签订租赁合同，但租赁物不具房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，故涉案《厂房租赁合同》依法应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因金王厂同意于2017年12月15日接收房屋，故金王厂有权要求支付2017年4月1日至2017年12月15日期间的房屋占有使用费。因2017年5月25日后周雨晴已无法正常使用租赁物，故一审法院参照合同约定的租金标准，将周雨晴应负担的2017年5月26日至2017年12月15日间的房屋占有使用费酌情调低至88,986元，具有相应的事实基础，本院予以维持。至于2017年5月25日前的房屋占有使用费，因并不存在无法正常使用租赁物的情形，一审法院按照租赁合同约定的租金�准确认周雨晴支付2017年4月1日至2017年5月25日间的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以维持。周雨晴关于其无需支付房屋占有使用费的上诉请求、金王厂要求按照合同约定的租金标准支付2017年5月26日后的房屋占有使用费的上诉请求，本院均予以驳回。因涉案《厂房租赁合同》无效，周雨晴要求金王厂赔偿因其安置次承租人而产生之损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。一审判决主文第五项应表述为驳回周雨晴的其余反诉请求，一审法院的表述有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12710号民事判决主文第一、第二、第三、第四项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12710号民事判决主文第五项为�驳回周雨晴的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4,760元，反诉案件受理费4,400元，由奉贤金王镀锌厂、周雨晴各半负担。二审案件受理费共计8,820元，由奉贤金王镀锌厂、周雨晴各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞闻淙
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年五月二十九日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……