福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终499号上诉人（原审被告）：林青，男，1968年12月8日出生，汉族，福建省上杭县三高青梅开发有限公司董事长，住福建省上杭县，委托诉讼代理人：陈飞燕，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭柳柳，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁友红，女，1968年11月13日出生，汉族，福建省上杭县社会劳动保险服务中心职工，住福建省上杭县，委托诉讼代理人：吴锡荣（系袁友红丈夫），男，1967年4月6日生，汉族，住福建省上杭县。委托诉讼代理人：李小强，福建杭川律师事务所律师。原审被告：福建南阳建筑工程有限公司，住所地福建省上杭县南阳镇南阳村黄麻凹，组织机构代码15798016-6。法定代表人：黄启太，董事长。上诉人林青因与被上诉人袁友红、原审被告福建南阳建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院作出（2016）闽0823民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林青的委托诉讼代理人陈飞燕、被上诉人袁友红的委托诉讼代理人吴锡荣、李小强到庭参加诉讼。原审被告福建南阳建筑工程有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林青上诉请求：1.撤销福建省上杭县人民法院（2016）闽0823民初字第632号民事判决第二项、第三项，改判驳回袁友红对林青的该项诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由袁友红承担。事实和理由：一、林青与袁友红之间不存在房屋买卖合同关系，一审判决林青向袁友红返还购房款139.95万元及定金10万元，违反法定程序。根据一审时袁友红提供的《南建大厦商店认购合同书》，合同中房屋卖方是福建南阳建筑工程有限公司，买方是袁友红，林青既不是卖方也不是买方，不是买卖合同任何一方当事人。根据认购合同约定的权利义务，袁友红负有按合同约定付款的义务，有要求福建南阳建筑工程有限公司签订房屋买卖合同及交付房屋的权利；福建南阳建筑工程有限公司负有与袁友红签订房屋买卖合同、交付商店的义务，有要求袁友红按约定付清购房款的权利。而林青在该认购合同中，对袁友红和福建南阳建筑工程有限公司均不负有合同义务，即袁友红和福建南阳建筑工程有限公司均不得要求林青履行任何合同义务。林青与福建南阳建筑工程有限公司之间存在民间借贷法律关系，袁友红与福建南阳建筑工程有限公司之间是房屋买卖合同关系，这是两种完全不同的法律关系。一审判决将不是买卖合同一方的林青列为一审买卖合同纠纷案的共同被告，是诉讼主体认定错误，违反了民事诉讼法第一百一十九条规定，程序违法。同时，判决不是买卖合同一方的林青履行房屋销售方的返还购房款和购房定金的义务，违反了合同相对性原则。二、袁友红按福建南阳建筑工程有限公司指示将139.95万元及定金10万元转入林青账户，已完成向福建南阳建筑工程有限公司的付款义务，袁友红只能要求福建南阳建筑工程有限公司返还购房款，无权要求林青返还该149.95万元。在认购合同履行过程中，袁友红作为认购方按福建南阳建筑工程有限公司指示将139.95万元和定金10万元转入指定的林青账户后，袁友红即完成了付款义务，转账完成视为福建南阳建筑工程有限公司作为销售方已收取该笔款项。林青和福建南阳建筑工程有限公司的销售人员均明确告知袁友红，福建南阳建筑工程有限公司欠林青债务近2000万元，认购款直接转入林青账户是归还福建南阳建筑工程有限公司清偿欠林青的债务，对此袁友红是明知的。所以，通过袁友红按指示将149.95万元转入林青账户后，福建南阳建筑工程公司履行了欠林青的借款149.95万元，这一履行行为已经完成，不存在我国合同法规定的无效或可撤销的情形。袁友红在履行付款义务后，因为福建南阳建筑工程有限公司不履行签订买卖合同的义务，导致不能实现合同目的，违约方是福建南阳建筑工程有限公司，袁友红依法只能要求福建南阳建筑工程有限公司返还购房款并承担违约责任，但无权要求非买卖合同主体的林青承担返还购房款和定金。综上所述，一审判决以认购合同只约定款项暂存林青账户，未约定该款用于抵销黄启太向林青的借款为由，判决林青与福建南阳建筑工程有限公司共同返还袁友红购房款139.95万元和定金10万元，没有法律根据。同时，一审判决以林青未举证证明暂存其账户的购房款已支付给福建南阳建筑工程有限公司为由，否认福建南阳建筑工程有限公司将该款用于归还林青借款的事实，这样的判案理由违背了交易习惯和日常生活经验法则。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。袁友红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，福建南阳建筑工程有限公司未作陈述。袁友红向一审法院起诉请求：1.依法解除袁友红与福建南阳建筑工程有限公司签订的“南建大厦商店认购合同书”，并判决林青、福建南阳建筑工程有限公司连带返还袁友红159.95万元（其中购房款139.95万元、双倍返还定金20万元）；2.判决林青、福建南阳建筑工程有限公司连带赔偿袁友红损失，赔偿金额为：20万元本金自2013年10月21日起、10万元自2013年11月4日2起、6万元自2013年11月1日起、4万元自2013年11月4日起、35万元自2013年12月6日起、35万元自2013年12月30日起、28.379万元自2014年1月10日起、1.571万元自2014年1月11日起至全部本金返还之日止，按月利率2%计算的金额。一审法院认定事实：2014年1月11日，袁友红与福建南阳建筑工程有限公司签订《南建大厦商店认购合同书》，约定：由袁友红认购南建大厦项目6号和8号商店（第一层），建筑面积157.85㎡，其中套内149.80㎡，公摊面积8.05㎡；店面价格19005元/㎡，总价300万元；定金10万元；认购方在签订认购书后7日内，应与公司签订房屋买卖合同并带齐按揭材料及首付款150万元（按50%首付）；首付款暂存林青账户，账号：62×××69；认购方不能按时与公司签订房屋买卖合同的，视为认购方放弃权力，本认购书自动失效，认购方所付定金不予退还，本公司有权将其认购商店另行出售；房屋买卖合同签订后，本认购书自动失效，认购方已付定金转入首期款内；本认购书须由本公司盖章后方能生效，一式三份，认购方一份，本公司二份，具有同等法律效力。在与福建南阳建筑工程有限公司签订该认购合同书之前，袁友红的丈夫吴锡荣分九次共转账150万元至林青账号为62×××69的工商银行账户上，分别为2013年10月2日转账10万元、2013年10月21日转账20万元、2013年10月31日转账10万元、2013年11月1日转账6万元、2013年11月4日转账4万元、2013年12月6日转账35万元、2013年12月31日转账35万元、2014年1月10日转账28.379万元、2014年1月11日转账1.621万元。之后，林青退还500元给袁友红，并于2014年1月11日出具《收款收据》两张给袁友红。收据各写明“购6＃、8＃店首付139.95万元”、“购6＃、8＃店定金10万元”。2014年2月26日，上杭县人民政府发布杭政综[2014]33号文件，对福建南阳建筑工程有限公司报来的《关于申请“南建大厦”纳入总部小区项目建设的报告》作出批复，同意将“南建大厦”第三层至第十二层的住宅部分直接过户给职工个人并按规定核发土地、房屋产权证，但须按房地产开发交易有关规定缴纳税费。福建南阳建筑工程有限公司因至今无法对外销售“南建大厦”一层、二层，一直未与袁友红签订《房屋买卖合同》。另查明，2013年2月，黄启太分两次累计向林青借款2200万元，林青（出借人）、黄启太（借款人）、陈炎如（担保人）、福建南阳建筑工程有限公司（担保人）在签订的2份《借款协议》中约定将福建南阳建筑工程有限公司名下南建大厦一层至二层为该借款作抵押担保，但未办理抵押登记手续。一审法院认为，袁友红与福建南阳建筑工程有限公司签订的《南建大厦商店认购合同书》是双方当事人自愿签订的，并经双方当事人签字、盖章，该合同已依法成立并生效。袁友红已履行合同约定的将首付款139.95万元及定金10万元共计149.95万元暂存至林青账户的义务，但因福建南阳建筑工程有限公司至今不能出卖合同标的，无法履行与袁友红进一步订立“房屋买卖合同”义务，致使不能实现合同目的，现袁友红要求解除合同，依法应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”袁友红已履行合同约定的义务，即支付首付款139.95万元及定金10万元，现袁庆红要求福建南阳建筑工程有限公司返还该首付款139.95万元并双倍返还定金20万元，符合法律规定，予以支持。因其中的首付款139.95万元和定金10万元暂存于林青的银行账户，林青应对该首付款139.95万元和定金10万元与福建南阳建筑工程有限公司一起承担返还责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”袁友红因福建南阳建筑工程有限公司违约造成的损失可以确定的为其支付的购房款139.95万元资金占用期间的利息，对于资金占用期间的利息，可以参照中国人民银行的逾期贷款利率标准计算，根据近年来中国人民银行发布的基准贷款利率，酌情按照年利率6%计算，对于袁友红主张的超过双倍返还定金20万元的资金占用期间利息，予以支持。因袁友红未举证证明还存在其他损失，对其主张的按已支付购房款项139.95万元从支付款项当天起至款项还清之日止按月利率2%计算损失，部分予以支持。因林青不是合同相对方，不应由其承担相应的违约责任，故对袁友红要求林青赔偿损失的诉讼请求，不予支持。袁友红与福建南阳建筑工程有限公司签订的认购合同中约定款项暂存于林青账户，未约定该款用于抵销黄启太向林青的借款，林青也未举证证明暂存其账户的购房款已支付给福建南阳建筑工程有限公司，故林青关于袁友红同意将购房款打入林青的账户，该购房款用于归还福建南阳建筑工程有限公司法定代表人黄启太向林青的借款，因此其不是本案适格的被告，不具备本案主体资格的抗辩，不予支持。福建南阳建筑工程有限公司经公告传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除袁友红与福建南阳建筑工程有限公司于2014年1月11日签订的《南建大厦商店认购合同书》；二、林青、福建南阳建筑工程有限公司应在本判决生效后十日内向袁友红返还购房款139.95万元；三、福建南阳建筑工程有限公司应在本判决生效后十日内向袁友红双倍返还定金20万元，其中该双倍返还定金20万元中的定金10万元由林青与福建南阳建筑工程有限公司一同承担返还责任；四、福建南阳建筑工程有限公司应在本判决生效后十日内向袁友红支付扣除双倍返还的定金20万元后以20万元为基数从2013年10月21日起至款清之日止、以10万元为基数从2013年10月31日起至款清之日止、以6万元为基数从2013年11月1日起至款清之日止、以4万元为基数从2013年11月4日起至款清之日止、以35万元为基数从2013年12月31日起至款清之日止、以28.379万元为基数从2014年1月10日起至款清之日止、以1.571万元为基数从2014年1月11日起至款清之日止按年利率6%计算利息；五、驳回袁友红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25032元，由福建南阳建筑工程有限公司负担21536元，由袁友红负担3496元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：林青提交的龙岩市中级人民法院（2014）岩民初字第84号民事判决书和福建省高级人民法院（2015）闽民终字第107号民事判决，可以证明福建南阳建筑工程有限公司为黄启太向林青借款1800余万元提供连带责任保证的事实。林青提交的福建南阳建筑工程有限公司于2017年6月26日出具的《证明》中关于“袁友红与我司于2014年1月11日签订《南建大厦商店认购合同书》，约定袁友红将购房首付款转入林青账户，用于我公司归还欠林青的担保债务”的内容与《南建大厦商店认购合同书》中的约定不符，且福建南阳建筑工程有限公司无证据证明袁友红同意将购房首付款用于归还福建南阳建筑工程有限公司欠林青的债务，因此对《证明》的上述内容，不予采纳。《证明》中关于“福建南阳建筑工程有限公司收到袁友红交付的购房定金10万元”的内容与当事人签订的《南建大厦商店认购合同书》的约定相符，本院予以确认。《证明》中关于“林青收到袁友红汇入的购房首付款139.95万元后，视为福建南阳建筑工程有限公司收到了袁友红的购房款”的内容，与当事人在《南建大厦商店认购合同书》中的约定不符，且无相应的证据佐证，本院不予采纳。另查明，袁友红在一审中自认其于2014年9月17日向林青、福建南阳建筑工程有限公司主张退还定金和购房首付款，并提交了该日其写给林青和福建南阳建筑工程有限公司《关于要求退还南建大厦购房预付款的函》。本院认为，根据袁友红与福建南阳建筑工程有限公司签订的《南建大厦商店认购合同书》第1条“认购方为取得认购商店的优先权，在填写本认购书时自愿交付定金10万元”的约定以及福建南阳建筑工程有限公司在《证明》中承认收到袁友红交纳10万元定金的陈述，可以认定袁友红在签约前向林青支付的149万余元中的10万元属袁友红依《南建大厦商店认购合同书》的约定向福建南阳建筑工程有限公司交纳的定金，且已交付。因福建南阳建筑工程有限公司违约，根据合同相对性原则，该10万元定金应由福建南阳建筑工程有限公司返还袁友红，并加倍返还定金10万元。一审法院判决林青与福建南阳建筑工程有限公司共同返还10万元定金，无事实和法律依据，本院予以纠正。《南建大厦商店认购合同书》第3条约定，认购方签订本认购书后7日内，应与本公司签订房屋买卖合同并带齐按揭材料及首付款150万元。首付款暂存林青账户。根据该约定，袁友红向福建南阳建筑工程有限公司履行交付购房首付款应在双方签订房屋买卖合同时，而非签订《南建大厦商店认购合同书》时。袁友红在签订《南建大厦商店认购合同书》前转到林青账户的139.95万元仅是暂存，而非向福建南阳建筑工程有限公司履行的购房首付款，该139.95万元仍属袁友红所有，而非福建南阳建筑工程有限公司所有，未经袁友红同意，林青、福建南阳建筑工程有限公司均不得擅自处分该笔款项。由于福建南阳建筑工程有限公司违约无法履行与袁友红签订房屋买卖合同的义务，林青占有袁友红暂存其账户的购房首付款139.95万元已没有合同和法律依据，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，袁友红有权要求林青归还暂存其账户的购房首付款139.95万元。林青以袁友红暂存其账户的139.95万元系袁友红向福建南阳建筑工程有限公司交付的购房首付款，属福建南阳建筑工程有限公司所有，福建南阳建筑工程有限公司已同意用该笔款项清偿尚欠林青的借款为由，主张林青不负有返还袁友红139.95万元的义务，理由不成立，不予采纳。林青在袁友红与福建南阳建筑工程有限公司无法签订房屋买卖合同后仍占有袁友红的购房首付款139.95万元已无合法依据，袁友红要求林青归还139.95万元，林青予以拒绝，损害了袁友红的利益，袁友红依法有权要求林青赔偿。根据袁友红于2014年9月17日写给林青、福建南阳建筑工程有限公司《关于要求退还南建大厦购房预付款的函》，本院认定袁友红向林青主张归还款项的时间为2014年9月17日。根据近年中国人民银行发布的基准贷款利率，本院酌定年利率为6%。因此，林青应以139.95万元为本金按年利率6%赔偿袁友红从2014年9月18日起至款清之日止的利息损失。袁友红未向福建南阳建筑工程有限公司支付购房首付款139.95万元，因此袁友红要求福建南阳建筑工程有限公司与林青共同返还139.95万元，并且要求福建南阳建筑工程有限公司承担资金占用期间的利息损失，无事实和法律依据，不予采纳。一审判决福建南阳建筑工程有限公司与林青返还袁友红购房首付款139.95万元，并且判决福建南阳建筑工程有限公司承担购房首付款139.95万元的利息损失，属适用法律错误，予以纠正。综上所述，林青的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省上杭县人民法院（2016）闽0823民初632号民事判决第一项；二、撤销福建省上杭县人民法院（2016）闽0823民初632号民事判决第二、三、四、五项；三、福建南阳建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向袁友红双倍返还定金20万元；四、林青应于本判决生效之日起十日内返还袁友红139.95万元，并按年利率6%支付该款从2014年9月18日起至款清之日止的利息；五、驳回袁友红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25032元，由福建南阳建筑工程有限公司负担3255元，林青负担18281元，袁友红负担3496元；二审案件受理费18295.5元，由福建南阳建筑工程有限公司负担2365.5元，林青负担15000元，袁友红负担930元。本判决为终审判决。审 判 长 李小东审 判 员 许培清审 判 员 戴景彤二〇一七年七月二十六日法官助理 刘彬辉书 记 员 吴 琼