江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终402号
上诉人（原审原告）：祁雪辉，女，1963年12月24日出生，汉族，住宜春市袁州区。
委托诉讼代理人：殷明，江西百姓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁华立，男，1959年1月25日出生，汉族，住宜春市袁州区。
被上诉人（原审被告）：罗华，女，1965年2月2日出生，汉族，住宜春市袁州区，系袁华立妻子。
委托诉讼代理人：袁华立，男，1959年1月25日出生，汉族，住宜春市袁州区。
被上诉人（原审被告）：袁蓉，女，1985年8月3日出生，汉族，住宜春市袁州区，系袁华立女儿。
委托诉讼代理人：袁华立，男，1959年1月25日出生，汉族，住宜春市袁州区。
被上诉人（原审被告）：颜海斌，男，1974年10月5日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
被上诉人（原审被告）：朱志华，女，1976年12月25日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
被上诉人（原审被告）：宜春市江信置业有限公司，住所地：宜春市鼓楼路211附20号5幢1层,211附20号，统一社会信用代码：91360902698452593J。
法定代表人：陈玉松，该公司经理。
上诉人祁雪辉因与被上诉人袁华立、罗华、袁蓉、颜海斌、朱志华、宜春市江信置业有限公司（以下简称江信公司）合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员高胜敏担任审判长，与审判员黄若凡、易芳参加的合议庭，书记员张鑫担任记录，分别于2018年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人祁雪辉及其委托诉讼代理人殷明，被上诉人袁华立，被上诉人罗华、袁蓉的委托诉讼代理人袁华立，被上诉人颜海斌、朱志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人祁雪辉上诉请求：1、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初123号民事判决，并改判被上诉人赔偿上诉人可得利益损失共计599437元；2、判决被上诉人赔偿上诉人为维权所支付费用38854元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院在关于优先购买权的主体认定问题上存在认定事实错误和适用法律错误。案涉房屋虽登记在袁蓉名下，但所有权人实际为袁华立、罗华。同时，一审法院认为“颜海斌、朱志华也不存在与袁华立、罗华、袁蓉恶意串通损害祁雪辉利益的行为，故颜海斌、朱志华在本案中不应当承担责任”，属于认定事实和适用法律错误。其次，一审判决在关于优先购买权的赔偿数额认定上也存在认定事实错误和适用法律错误。上诉人诉请的1198874元经济损失，并非“因承租人的优先购买权受到侵害造成2014年至2015年经济损失”，而是上诉人的可得利益损失，即如果上诉人买下了涉案房屋，继续经营超市每年可得收益为599437元（2014年至2015年上诉人经营两间店面的经营收益为1198874元）。再次，一审法院认为上诉人要求被上诉人承担的律师代理费和诉讼费，系上诉人自行扩大的损失，与被上诉人侵害优先购买权无必要的关联，进而没有支持上诉人该项诉请是错误的。一审判决已认定上诉人享有的优先购买权受到了侵害，上诉人有权要求赔偿，由此产生的律师代理费和诉讼费理应由被上诉人承担。
袁华立、罗华、袁蓉答辩称，1、涉案房产挂在中介出售近一年时间，很多人都来谈了价钱，上诉人说未征求他们的意见不属实。2、上诉人的上诉理由和请求不能成立，要求按经营收入来计算损失没有依据。3、上诉人上诉是蓄意的，曾偷录电话通话。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
颜海斌、朱志华答辩称，1、我方之前并不认识袁华立，在买店面时没有和袁华立串通，案涉房屋的买卖是正常交易，不存在串通。2、2014年4月是我们的外甥在那里开店，我们并没有在那里开店。
祁雪辉向一审法院起诉请求：1、判令袁华立、罗华、袁蓉、颜海斌、朱志华、江信公司立即赔偿经济损失1198874元；2、袁华立、罗华、袁蓉、颜海斌、朱志华、宜春市江信置业有限公司立即赔偿祁雪辉为维权所支付的费用共计38854元；3、诉讼费用由袁华立、罗华、袁蓉、颜海斌、朱志华、江信公司公司承担。
一审法院认定事实，宜春市明月北路758号1-2层房屋（以下简称758号房屋，房屋原所有权人为袁蓉）临街，用于店面经营。该房屋的出租及买卖商谈事宜均由袁蓉授权其父母袁华立、罗华办理。自2003年3月6日开始，袁蓉父母（甲方）将758号房屋出租给祁雪辉（乙方）用于防水保温等材料的经营，租期为1年，此后连续续租，最后一次续租时间是2014年10月15日并签订《店面租赁合同》，约定租赁期限自2014年8月13日至2015年10月15日，租金每月3100元。2008年期间，祁雪辉购买了758号房屋右侧的相邻房屋（店面）以扩大经营，并打通了两个店面之间的隔墙。
颜海斌、朱志华系在758号房屋左侧相邻店面与他人合伙从事地毯经营。2015年，因颜海斌、朱志华了解到袁蓉父母在宜春市江信置业有限公司鼓楼分公司登记了758号房屋出售信息，遂作为乙方于2015年3月30日通过宜春市江信置业有限公司鼓楼分公司（丙方）与袁蓉（甲方）达成了《房地产买卖中介合同》，购买了758号房屋。合同主要约定：房屋售价760000元，乙方同时支付过户的所有费用；甲方保证出售的房屋权属真实，无债权纠纷，确定承租人已经放弃优先购买权；甲方完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修，在该房屋交付时负责结清水、电、煤气、有线、物管等费用；乙方在付清全部房款后无论过户与否，房屋产权即归乙方所有，今后乙方有权自由支配该房屋。现租赁合同到期日为2015年10月15日，租金在乙方交清尾款后由乙方收取。合同签订后，颜海斌支付了全部购房款并于2015年5月5日办理了房屋产权证（产权证号：宜房权证宜春字第××号）。另外，购买房屋过程中，颜海斌、朱志华与袁蓉于2015年4月16日签订了一份房地产交易文契，该文契载有房屋售价331390元的字样。
另查明，颜海斌购买758号房屋之前，祁雪辉丈夫在758号店面经营期间，经常有人到店内进行拍照了解房屋状况。祁雪辉知情后曾电话询问过袁蓉母亲罗华是否有意愿出售房屋，但未得到肯定答复。
再查明：颜海斌、朱志华在购买758号房屋之后，曾于2015年10月21日诉至袁州区人民法院要求承租人祁雪辉缴纳拖欠租金并于租赁合同到期后搬离房屋，祁雪辉以承租人的优先购买权受到侵害为由在同案中提起反诉要求颜海斌、朱志华赔偿经营利润损失，该院依法作出（2015）袁民一初字第2554号民事判决书，驳回祁雪辉的反诉请求。祁雪辉不服一审判决，上诉至宜春市中级人民法院后，中院作出（2016）赣09民终832号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。祁雪辉为此花费一、二审诉讼费、律师费共计38854元。后祁雪辉于2017年3月份才搬离涉案店面，在此之前祁雪辉一直在店内经营。
2017年1月9日，祁雪辉以承租人优先购买权受到侵害为由再次诉至该院。
一审法院认为，祁雪辉与袁蓉委托代理人罗华签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，租赁合同合法有效，双方应按合同规定行使权利、履行义务。
（一）关于优先购买权的主体认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，“出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”故优先购买权的权利义务主体是出卖租赁房屋时的出租人与承租人。本案中，颜海斌、朱志华、江信公司并非出卖租赁房屋时的出租人，即非侵害优先购买权的主体；同时颜海斌、朱志华也不存在与袁华立、罗华、袁蓉恶意串通损害祁雪辉利益的行为，故颜海斌、朱志华在本案中不应当承担责任。
另外，因江信公司提供的《房地产买卖中介合同》中规定“甲方（袁蓉）保证出售的房屋承租人已经放弃优先购买权”，故江信置业有限公司尽到了提醒注意义务，且祁雪辉也没有证据证实其存在与出租人恶意串通行为，故祁雪辉要求江信公司承担责任不符合法律规定，不予支持。
涉案房屋原所有权人为袁蓉，虽租赁合同出租人一栏为袁华立、罗华，但袁华立、罗华系受袁蓉委托办理买卖、租赁事宜，祁雪辉对此亦知情。故758号店面的实际出租人为袁蓉，袁华立、罗华在授权范围内实施法律行为由此产生的责任应由袁蓉承担。
（二）关于袁蓉是否侵害祁雪辉优先购买权的问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”本案中，袁蓉在祁雪辉租赁期间内出卖租赁房屋于颜海斌、朱志华，依法应当在合理期限内通知祁雪辉以保障祁雪辉在同等条件下享有优先购买店铺的权利。现祁雪辉主张袁蓉未尽通知义务，袁蓉不能提供充分证据证明其履行了通知义务，则袁蓉的行为对祁雪辉享有优先购买权造成了侵害。祁雪辉据此要求袁蓉承担损害赔偿责任，符合法律规定。
（三）关于侵害优先购买权的赔偿数额认定问题。
祁雪辉主张其因承租人的优先购买权受到侵害造成2014年至2015年经济损失1198874元，但祁雪辉在袁蓉将758号店面出卖后直至2017年3月份才搬离涉案店面停止营业，期间祁雪辉一直在店面内正常经营，故其主张的上述损失并未产生；且祁雪辉提供的证据亦为其单方制作，真实性存疑，故该院对祁雪辉提出的赔偿1198874元经济损失不予支持。
另外，祁雪辉诉讼请求中提出要求袁蓉承担（2015）袁民一初字第2554号、（2016）赣09民终832号产生的律师代理费、诉讼费等合计38854元，因上述费用产生系祁雪辉自行扩大的损失，与袁蓉侵害优先购买权无必要关联性，该院不予采纳。据此，袁蓉虽存在侵害祁雪辉优先购买权的行为，但因祁雪辉未有损失事实的存在，故其主张损失共计1237728元的诉讼请求应予驳回。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决：驳回祁雪辉的诉讼请求。案件受理费15940元，由祁雪辉负担。
本案二审期间，上诉人祁雪辉、被上诉人袁华立、罗华、袁蓉、颜海斌、朱志华、江信公司均未提交证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋登记在袁蓉名下，虽然本案所涉的出租及转让行为均主要由袁华立出面进行，但并不能据此判定案涉房屋的所有权人为袁华立、罗华，一审法院关于优先购买权的主体认定并无错误。本案中，祁雪辉并未提供证据证明袁蓉、袁华立、罗华与颜海斌、朱志华之间存在恶意串通的行为，故本院对上诉人主张颜海斌、朱志华为共同侵权人的上诉理由不予支持。
当事人提出诉讼请求，必须要合法适当，具有相应的法律依据和事实依据，才能为人民法院所支持。本案中，上诉人诉请赔偿经济损失599437元，其理由为如果上诉人买下了涉案房屋，继续经营超市每年可得收益为599437元（2014年至2015年上诉人经营两间店面的经营收益为1198874元），本院认为，上诉人经营超市的年利润并不确定，并且仅凭上诉人单方制作的账本也不足以证实其经营收益为1198874元，故该诉讼请求依据不足，一审法院予以驳回该项诉请并无错误。
上诉人同时提出要求被上诉人承担（2015）袁民一初字第2554号、（2016）赣09民终832号产生的律师代理费、诉讼费等合计38854元，本院认为该案件人民法院已经对相关诉讼费承担事项进行了处理，且与本案并无直接关联，本院对该上诉理由不予支持。
综上，祁雪辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10182元，由上诉人祁雪辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 高胜敏
审判员 黄若凡
审判员 易 芳
二〇一八年四月二十八日
书记员 张 鑫