福建省南平市延平区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）延民初字第3042号
原告：南平市骏博物业管理有限公司，住南平市南福路22号15幢二层10号。
法定代表人：谢富贵，执行董事。
委托代理人：陈翠梅，福建武夷律师事务所律师。
被告：吴英财，男，1975年3月23日出生，汉族，系南平市延平区千户假日酒店经营者，住南平市延平区。
委托代理人：黄鸿海，福建九越律师事务所律师。
原告南平市骏博物业管理有限公司与被告吴英财物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由审判员郑传兵适用简易程序于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告南平市骏博物业管理有限公司的委托代理人陈翠梅，被告吴英财及其委托代理人黄鸿海到庭参加诉讼。审理过程中，经本院组织调解，双方未能达成调解协议。本案现已审理终结。
原告南平市骏博物业管理有限公司诉称，2014年1月26日，原告与南平市水南街道横排社区居委会签订《南平市景宏花园物业管理服务合同》，约定由原告对景宏花园小区进行物业管理。被告系原告所服务的南平市景宏花园小区业主。原告一直依约对景宏花园小区实施规范的物业管理，为小区业主提供完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告也享受了原告提供的服务，理应及时交纳相关物业管理服务费用，但被告从2014年2月起就一直拖延交纳，经原告及委托律师多次发函催讨，仍未支付。原告认为，按时交纳物业管理服务费用是每位业主的义务，也是物业公司维持小区正常运转的经济支柱。被告拖欠交纳的行为，已经严重影响了原告对小区的管理和服务工作，侵害了原告的合法权益。因此，被告除交纳欠缴的物业管理服务费外还应承担《南平市景宏花园物业管理服务合同》第二十条第7款中约定的从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。为此，请求法院：1、判令被告支付原告物业管理服务费53760元（从2014年2月1日起至2015年5月31日止，按1.2元／平方米计算）；2、判令被告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金8064元（从2014年2月起计算至起诉之日止，按应交管理服务费的千分之五计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴英财答辩称，《物业管理服务合同》对业主不具有约束力。答辩人或南平市景宏花园小区业主委员会并没有与原告南平市骏博物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，而是水南街道横排社区居委会与原告签订该合同，该合同对原告并没有约束力，理由如下：（一）物业服务合同的主体是业主、建设单位与物业服务企业，并不包含居委会。物业服务合同的主体，是指享有提供物业服务权利与承担物业服务义务，并设立、变更、终止物业服务权利义务关系的自然人或组织体。《物业管理条例》第一条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”第五条规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”从以上规定可得知，物业活动是业主与物业服务企业之间的活动，物业服务合同既约束物业服务企业，亦约束业主，物业纠纷通常发生在物业服务企业与业主之间。因此，物业服务企业与业主是当然的物业服务合同的主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第21条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，因此建设单位也是物业服务合同的主体。综上所述，物业服务合同的主体是业主、建设单位与物业服务企业，居委会并不是物业服务合同的主体。因此，水南街道横排社区居委会与原告签订的《物业管理服务合同》对原告并没有约束力。（二）区居委会与业主委员会是完全不同的组织，社区居委会不能代替业主或业主委员会与物业公司签订合同。（三）根据合同相对性原则，《物业管理服务合同》对答辩人不具有约定力。合同的相对性是合同关系的基本特点之一，罗马法将合同称为“法锁”，表明了合同只是对债权人与债务人的约束。合同的相对性包含合同主体、内容、违约责任的相对性三个方面。合同主体的相对性是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。内容的相对性是指除法律、合同另有规定之外，只有合同当事人对能享有某个合同所规定的权利，并承担该合规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。违约责任的相对性是指违约责任只能在特定的当事人之间即合同当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》规定建设单位可以与物业服务企业签订前期物业服务合同，上述规定实现了合同的相对性有所突破，但法律并未规定居委会可以与物业服务企业签订物业服务合同。综上所述，根据合同相对性原则，《物业管理服务合同》对答辩人不具有约定力。二、假设原告提交的《物业管理服务合同》对答辩人有约定力，因原告未给答辩人提供物业服务，故无权主张物业服务费。南平市延平区千户假日酒店经营场所的房屋结构完全独立于南平市景宏花园小区之外，不需要使用小区任何设施，答辩人有自己的保安、保洁人员，原告未给答辩人提供任何物业服务，故原告无权主张物业服务费。三、假设原告提交的《物业管理服务合同》对答辩人有约定力且原告提供了物业管理服务，其诉讼请求缺乏事实依据。（一）因原告未提供证据证明答辩人经营场所的面积，故其主张53760元缺乏事实依据。（二）因《物业管理服务合同》对答辩人不具有约束力，且未提供物业管理服务，故主张逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金缺乏事实依据。四、被告主体不适格。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第一款之规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。故被告主体不适格。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院查明客观事实，驳回原告的诉讼请求。
本院认为，被告吴英财系延平区千户假日酒店的经营者，已领取个体工商户营业执照，有字号。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第一款之规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”故本案的被告吴英财并非适格的主体，原告的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第一款之规定，裁定如下：
驳回原告南平市骏博物业管理有限公司的起诉。
案件受理费673元，予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 郑传兵
二〇一五年十月十六日
书记员 何新平
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。
营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。