广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初6432号原告（反诉被告）：深圳市晶进科技有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：赵春花。委托代理人：陈淑慈，广东穗江律师事务所律师。委托代理人：李书勇，广东穗江律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市百财产业园运营有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：黄仁斌。委托代理人：马静，广东国晖律师事务所律师。代理人：周小红，女，户籍地广东省深圳市龙岗区，系公司员工。原告深圳市晶进科技有限公司诉被告深圳市百财产业园运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈淑慈和被告委托代理人马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月1日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于深圳市龙岗区（以下简称“租赁物”），用途为厂房，租期为2017年8月1日起至2022年7月31日，租金每月为168000元（人民币，下同），租金及相关费用支付时间为每月5日前。2017年8月14日，原告向被告交付租赁物押金336000元，用电押金100000元，并安排进场经营。合同履行期间，原告多次要求被告及时提供该租赁物的产权凭证及被告有权出租的证明，但被告拒绝提供。同时，在原告使用租赁物期间，被告多次无理要求原告支付租赁合同约定外的费用，并在协商未果后擅自多次停电，导致原告无法按期完成与他方的交货协议，造成原告损失，原告为了及时恢复正常生产经营，被迫在不自愿的情况下向被告支付该费用，后来原告多次提出异议，要求被告退还多收的费用，但被告却置之不理。且被告多次阻挠原告运输货物、设备等进出租赁物，持续影响原告的正常经营。为维护原告合法权益，现请求法院判令：1、解除原、被告签署的《房屋租赁合同》；2、被告退还房屋押金336000元，用电押金100000元，合计436000元；3、被告退还多收取的费用人民币34459.57元：4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、同意解除合同，但原告是违法解除租赁合同；二、原告违反约定单方面解除房屋租赁合同，因此按照租赁约定不予退还房屋押金、用电押金；三、被告没有多收取原告费用，因此不予退还被告诉求的费用。综上，驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，被告与原告于2017年8月1日签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告位于深圳市龙岗区****厂房。租赁合同从2017年8月1日至2022年7月31日止。双方约定的租金为不含税租金，每月租金为168000元，如原告需要开具发票的，需要自行承担税费（第2.1条）；如原告延迟交付租金，每日按照千分之五支付滞纳金（见2.3条）；租赁合同约定，原告提前退租，需要提前三个月通知被告，并经过被告同意，否则视为原告违约，被告有权没收押金、要求支付相关拖欠费用、赔偿支付中介费用的损失、支付相当于两个月租金的违约金(4.2条)。被告与原告签订合同时，被告给原告45天附条件免租装修期，即在被告没有违约的前提下装修期不收租金，如果原告违约，原告要支付被告45天的装修期租金(4.2条)。租赁合同签订后，被告根据租赁合同约定收取相关费用；原告经常找各种借口不愿交付约定费用。2018年3月9日，原告给被告发出《函》问询房产证等事宜，被告也根据函件内容发函回复相关问题。事实上，在签订租赁合同之前，被告已经告知原告租赁物业的所有权状况并给被告出具了相关资料。现原告因经营不善及其他原因，单方面诉求要求解除合同，系违约行为。双方签订的租赁合同合法有效，在租赁合同有效存续的期间内，乙方单方面违约，均应该依据双方约定支付违约金及赔偿款相关费用。为此，请求判令：1、被告没收原告的押金436000元；2、原告支付被告装修期间的租金252000元（45天租金）；3、原告支付被告因出租涉案物业付出的中介佣金168000元；4、原告支付被告因违法解除租赁关系违约金336000元（租赁房屋空置费，相当于两个月租金）；5、反诉费由原告承担。被告在庭审中增加诉讼请求：请求判令被反诉人（原告）支付反诉人（被告）2018年5月1日至5月30日租金及房屋占用费162580.65元。原告针对反诉辩称，一、原告一直以来均按约支付相应的费用，但被告无理要求原告多支付其他费用，且擅自停电导致原告无法正常生产经营，造成损失；另，被告多次阻挠原告运输货物及其他单位暂存放在原告处的设备，造成了一系列的不良影响，原告无法通过承租涉案房屋来实现合同目的，原告无奈解除合同，并非违法解除，因此无需承担所谓的违约金及继续支付其他费用；二、在原告提出解除合同后，曾多次联系被告移交涉案租赁物，但被告一直拖延，直至2018年5月30才同意收回租赁物，在此期间，原告并未使用租赁物，且是被告任由损失扩大，该部分费用不应由原告承担。综上所述，恳请法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2017年7月7日，被告与深圳翠涛电子科技有限公司签订《房屋租赁合同》，约定该公司将其所有的位于深圳市龙岗区*****厂房整栋、3号厂房1/3/4层、4号厂房整栋、行政楼1-5曾、宿舍楼整栋及物业内公用设施、配套房、空地出租给被告使用。该公司于2017年7月18日向被告出具《授权委托书》，确认其将**科技园出租给被告，并同意被告进行转租。其后，原、被告于2017年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定：一、原告向被告承租位于深圳市龙岗区****整栋厂房；二、合同期限为2017年8月1日至2022年7月31日，装修免租期为45天，2017年9月15日起租；三、房屋及宿舍押金为336000元，用电押金为100000元；四、房屋租金为168000元/月，物业服务费为16000元/月，垃圾费3200元/月，电梯费3400元/月，基本电费12000元/月，电费1.2元/度，水费6.8元/吨；五、合同第二条第一款约定房屋租赁期间，被告在收到原告的费用后向原告开具收据，如原告需开具发票则双方的所有相关税费全部由原告承担；六、合同第三条第五款约定被告已经明确告知原告本合同中租赁物的现状及产权状况，原告已熟知房屋的全部情况，并且愿意租赁本合同的租赁物；七、合同第四条第二款在本合同有效期内若原告因为异常原因需要退租的，被告必须在在退租前三个月提出书面通知，若原告未在退出前三个月通知被告的，视为原告违约，被告不予退还押金，原告除需按标准支付本合同约定的各项租赁费用外，还要向被告支付免租期的租金及被告应签订本合同所支付的佣金，因原告违约，还需向被告支付相当于两个月租金的违约金，同时不得要求被告对其装修赔偿或补偿。2017年8月3日，原告通过银行转账方式向被告支付了房屋及宿舍押金336000元及用电押金100000元。原告已经缴清2017年9月至2018年4月期间的租金、物业服务费、水电费等合同约定的费用，另向被告支付了2017年9月至2018年2月租金相应的税费及该期间的水电费税费34459.57元。原告称其于2018年4月底搬离涉案租赁物，但于2018年5月30日向被告交还涉案租赁物的钥匙。原告称其在搬离后一直与被告沟通交还钥匙事宜，但未提交证据证明。原告主张因被告无法提供安全生产环境，擅自多次停电，且多次阻扰原告运输货物，影响了原告的正常经营，故其多次报警，据此，原告要求解除合同。原告对其主张提交了光盘、现场图片、微信聊天记录截图、现场消防设施照片、报警回执予以证明。被告对原告提交的现场图片、微信聊天记录截图不予认可；对光盘及现场消防设施照片予以认可，但辩称光盘显示的水箱漏水问题并不影响正常供水，水箱出现溢水问题是由于电磁水位仪故障（移位）造成的，不排除人为调整电磁水位导致，且水箱溢水不影响正常供水；而现场消防设施照片证明了被告的消防设施合格；对报警回执真实性认可，但该证据不能证明原、被告之间发生纠纷的真实情况。被告辩称其之所以阻扰原告搬运设备，是因为原告违约，私自搬离，且拖欠工人工资。为此，被告提交了照片及微信聊天记录予以证明。原告对照片内容予以认可，但不认可被告辩称内容；对微信聊天记录不予认可。另，被告提交了《佣金协议》、银行卡、身份证、《付款申请书》、《收据》、网上银行电子回单证明其向案外人党伟支付了中介费168000元。原告以其对《佣金协议》不知情为由对前述证据不予认可。其中，前述协议甲方没有被告的盖章，网上银行电子回单显示的付款人亦不是被告。本院认为，被告提交了《房屋租赁合同》及《授权委托书》证明其具有转租的权利，而原、被告之间的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。原告于2018年4月30日搬离涉案租赁物，以其行为表明不继续履行涉案租赁合同，实际上发出了解除涉案租赁合同的意思表示，且被告亦答辩同意解除合同，故本院依法确认涉案租赁合同于2018年4月30日解除。关于涉案租赁合同解除的责任问题。第一，原告提交的证据显示涉案租赁物屋顶存在水箱漏水问题，从常理而言，该问题确实会对企业的正常生产经营造成一定影响。第二，从原、被告提交的照片看，被告确实存在阻挠原告搬运设备的行为，虽然被告辩称其因原告违约，私自搬离，且拖欠工人工资，并提交了微信聊天记录予以证明，但原告对该证据不予认可，且该证据亦未显示聊天对象与原告之间的关系，故本院对其辩称不予采信。此外，即便确实存在原告私自搬离及拖欠工资工资问题，被告亦应通过法律途径追究原告违约责任或由原告的劳动者追索劳动报酬，不应由被告阻挠原告搬运设备。故被告在合同履行过程中存在一定过错。然而，前述阻挠行为发生在原告起诉之后，即原告意欲解除合同之后，此时原告应在搬离涉案租赁物的过程中，并非在正常生产经营中，而其未能提交充分证据证明被告在原告生产经营过程中存在多次阻挠行为。其次，原告未能证明涉案租赁物屋顶水箱漏水问题是否长期存在，以及是否导致原告无法继续生产经营。再者，原告亦未提交证据证明被告存在多次擅自停电行为。因此，原告主张解除合同的理由无法成立。但基于涉案租赁物存在瑕疵，且被告在合同履行过程中存在一定过错，本院依法酌定原告对合同解除承担70%责任，被告承担30%责任。关于押金及违约金问题。虽然合同中明确约定若原告违约，则押金不予退还，且其应向被告支付两个月租金（及336000元）作为违约金，但相当于两个月租金违约金已经足以弥补因原告违约而造成的损失，且没收押金的行为亦如同收取了违约金，故原告仅需向被告支付违约金，而被告收取的房屋及宿舍押金336000元及用电押金100000元（合计436000元）应当予以退还。因原告对合同解除承担70%责任，故原告应向被告支付违约金235200元（336000元×70%）。关于中介费问题。虽然被告提交了《佣金协议》，但该《佣金协议》没有被告印章，网上银行电子回单显示的付款人也不是被告，故本院对被告主张其向案外人支付中介费168000元的陈述不予采信，其应承担举证不能的不利后果，本院对该项诉求不予支持。关于装修免租期租金问题。经核算，装修免租期间的租金金额为252000元，根据合同约定，若原告违约，应向被告支付装修免租期期间的租金，故原告应向被告支付该款。因原告对合同解除承担70%责任，故原告应向被告支付装修免租期期间的租金176400元（252000元×70%）。另，关于2018年5月租金问题。原告虽于2018年4月30日搬离厂房，但并没有在合理期间内将厂房钥匙交还给原告，同时，被告在知道原告搬离且向法院要求解除合同的情况下，未及时采取措施避免损失的扩大，双方虽均未在2018年5月1日至2018年5月30日期间使用涉案租赁物，但基于各自过错对此期间的房屋空置损失各承担50%责任，故原告应向被告支付该期间租金84000元（168000元×50%）。关于原告主张被告退还多收取费用问题。原、被告之间的《房屋租赁合同》已经明确约定了开具发票的税费由原告承担，而原告也向被告支付了相关税费，视为其认可被告所计算的税费金额，现原告要求返还该部分费用没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告应向被告支付违约金、装修免租期租金及2018年5月租金合计495600元（235200元+176400元+84000元），扣除被告应向原告返还的押金433600元后，原告还应向被告支付62000元。基此，根据依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市晶进科技有限公司诉被告深圳市百财产业园运营有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年4月30日解除；二、原告深圳市晶进科技有限公司于本判决生效之日起三日内向被告深圳市百财产业园运营有限公司支付违约金、装修免租期租金及2018年5月租金合计62000元；三、驳回原告深圳市晶进科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市百财产业园运营有限公司的其他诉讼请求。如原告深圳市晶进科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8356元（原告已预交），由原告深圳市晶进科技有限公司负担；反诉案件受理费16991.3元（被告已预交），由原告深圳市晶进科技有限公司负担6797元，由被告深圳市百财产业园运营有限公司负担10194.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王晓璇人民陪审员  吴月红人民陪审员  余生华二〇一八年十月十七日书 记 员  陈海燕