贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第1407号
上诉人（原审原告）ＸＸ，……。
被上诉人（原审被告）凯里市房地产事业发展管理局。住所地……。
法定代表人马翔宇，系该局局长。
委托代理人周重荣，……。
上诉人ＸＸ因与被上诉人凯里市房地产事业发展管理局（以下简称“凯里市房产局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2015）凯民初字第1959号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，买售方ＸＸ与出售方凯里市房产局于2011年9月1日签订有《凯里市上马石廉租住房出售合同书》一份。该廉租住房出售合同中约定，凯里市房产局同意将坐落于凯里市开怀片区上马石安置点西侧的上马石廉租住房小区1栋1单元3层304号廉租住房出售给原告ＸＸ，房屋建筑面积为60.68平方米，房款为55282元，共用设施设备维修资金为2762元。该份合同中对房款、共用设施设备维修资金、房屋竣工验收交付使用后的协助办理《房屋所有权证》、缴纳物业管理费、水、电、煤气、电视、通讯设施设备费用、房屋楼梯、走廊等公用设施的维修维护、装修及因履行合同过程中发生争议解决方式进行了约定，但在该廉租住房出售合同书中，双方对交房时间及违约责任如何承担等内容未作出相关约定。ＸＸ于合同签订当日向凯里市房产局交付了购房款及共用设施设备维修资金共计58046元。另查明：在原告ＸＸ达到凯里市廉租住房补贴申领条件开始，被告凯里市房产局根据相关文件规定向原告发放廉租住房补贴，直至被告交付房屋止。2015年1月27日，被告凯里市房产局以书面形式向付款方式为（一次性）付款的业主下发了“凯里市上马石廉租住房交房通知书”。原告认可其在收到被告的交房通知书后，于2015年2月5日领取了房屋的钥匙，并于同年5月份入住该房屋至今。
原审法院认为，1、关于原告ＸＸ与被告凯里市房产局于2011年9月1日签订的《凯里市上马石廉租住房出售合同书》效力的认定。原、被告双方所签订的《凯里市上马石廉租住房出售合同书》是在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思的表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。2、关于被告凯里市房产局是否存在合同违约的认定。原告ＸＸ与被告凯里市房产局签订《凯里市上马石廉租住房出售合同书》后，原告按照双方签订的上马石廉租住房出售合同约定全面履行了交付房屋全部价款的义务，被告也亦于2015年1月27日向原告发出“凯里市上马石廉租住房交房通知书”，原告认可其于2015年2月5日领取了房屋钥匙，并于2015年5月份入住该房屋。原、被告双方所签订的《凯里市上马石廉租住房出售合同书》中，对房屋交付时间及违约责任如何承担等内容未作出相关约定，在被告向原告送达“凯里市上马石廉租住房交房通知书”后，原告办理相关交房手续和领取钥匙时，原告对被告是否存在逾期交房或违反合同约定未提出异议，且居住至今，被告在履行该合同中，未存在违反合同约定行为。从原告符合领取廉租住房补贴的条件开始，被告按照凯里市廉租住房相关补贴文件规定，向原告发放“廉租住房补贴”直至被告将房屋交付原告。原告诉称，被告修建的廉租住房的竣工时间为2012年10月份，交房的时间也应为2012年10月份，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。为此，建设工程的竣工不等于达到交付使用条件，可以交付使用。原告诉称其购买的廉租住房竣工和交房时间应为2012年10月，以竣工时间作为被告应交房的时间主张逾期交房的违约金，该诉求无事实和法律依据，且合同中也没有违约条款及交房时间的约定，对原告的该项主张，因无事实和法律依据，且无合同约定，不予支持。庭审中原告表示，其主张的违约金也就是赔偿给原告造成的实际损失，即被告延期交房4个月，原告以购房款按照每年百分之十的利息计算的借款利息损失为13543.60元；租房2年零4个月租金损失，按照500元／月，合计14000元；房屋窗户极不洁净、地面水泥疙瘩、客厅玻璃门木条等质量问题维修费用估算2500元，以上合计30043.60元，原告主张30000元。本案，原、被告在《凯里市上马石廉租住房出售合同书》未有违约条款及责任的约定，也未有交房时间的约定，原告主张被告赔偿其利息损失、租房损失和其估算的维修费用损失30000元，也亦无事实和法律依据，为此，对原告主张的违约金及赔偿实际损失，不予支持。关于原告提出的向被告购买的凯里市上马石廉租住房存在质量问题，原告所主张的房屋质量存在问题系房屋窗户极不洁净、地面有水泥疙瘩、客厅玻璃门木条质量问题、墙体脱皮、门锁不合格、双进口开关、灯管存在质量问题，要求被告赔偿原告房屋维修费用2500元。关于门锁问题，被告在举证时向法院提交了普通金属进户门的检测报告，证明进户门是合格的，原告对该份证据无异议。根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条之规定：“建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷工程等项目。”原告所主张的房屋存在的窗户极不洁净、地面有水泥疙瘩、客厅玻璃门木条质量问题、墙体脱皮、双进口开关、灯管存在质量问题，因而主张该笔费用为2500元，该费用为原告自行估算，无相关计算依据，原告可与被告沟通协商，通过保修维修解决，该问题不属于建筑法上的房屋工程质量问题。原告要求被告赔偿维修费用2500元的请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回原告ＸＸ的诉讼请求。
一审判决后，ＸＸ不服，向本院上诉称：1、双方签订的购房合同的主要内容即交房时间及违约责任的条款都没有列明，该合同是格式合同，应作出对相对方有利的解释，出具格式合同的当事人应承担其主观过错的全部责任。一审适用法律错误。2、上诉人未出具房屋验收合格文件，一审认定房屋验收合同格没有法律依据。3、被上诉人迟迟未交房是因为原局长王智贪污所造成。4、上诉人发放的房屋补贴不足，不能解决上诉人的房租问题。请求依法判令被上诉人赔偿上诉人的经济损失3万元。
被上诉人凯里市房产局没有提交书面的答辩意见。二审期间，向本院提交了关于上马石廉租房一标段《凯里市建设局建设项目竣工初步验收意见表》和《初次验收应整改质量问题整改完毕报告》资料各一份，拟证明上马石廉租房已初步验收。
本院二审查明的事实与一审相同。另查明，本案涉及的上马石廉租房一标段，业主、监理及施工单位三方于2014年11月12日进行了初步验收，质安站于2015年1月5日同意验收备案，并对初验时发现存在的瑕疵问题提出整改意见。后施工单位对初验时提出存在的问题进行整改，2015年1月22日，业主、监理复查后确认已整改完毕。
综合双方在一二审期间的诉辩观点及主张，本案的争议焦点是：1、本案《凯里市廉租住房出售合同书》是否属于“格式合同”？2、上诉人ＸＸ诉称的房屋质量不合格及要求赔偿的各项损失是否应支持？
本院认为：一、关于本案所涉及的《凯里市廉租住房出售合同书》是否属于“格式合同”的问题。根据法律理论，“格式合同”又称标准合同、定型化合同或制式合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方对合同所有条款不能修改，只能表示全部同意或者不同意的合同。因此，对于格式合同的非拟定条款的一方当事人而言，要订立格式合同，就必须全部接受合同条件；否则就不订立合同。而本案所涉及的合同主要条款即房屋的位置、价格、面积等均是双方当事签订合同时才约定，并不符合法理上关于“格式合同”的定义，故本案所涉及的购房合同不属于格式合同。但合同中有多数条款是预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据合同法第39条第2款规定，这些条款属于格式条款。
二、关于上诉人ＸＸ诉称房屋质量不合格的问题。根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用。工程质量是否合格，也应有上述相关单位验收结果为依据，或有具备相应检验资质的第三方机构鉴定结论为依据。上诉人ＸＸ所称房屋窗户极不洁净、地面有水泥疙瘩、客厅玻璃门木条质量问题、墙体脱皮、门锁不合格、双进口开关、灯管存在质量问题等与房屋建筑工程施工质量中不符合规定要求的检验项或检验点等存在质量缺陷不是同一概念。因证据不充分，故上诉人称房屋质量不合格的理由不能成立。上诉人ＸＸ所主张上述“质量”问题，可与被告沟通协商，通过保修维修解决，该问题不属于建筑法上的房屋工程质量问题。至于ＸＸ认为凯里市房产局迟迟未交房或房屋质量不合格是因为原局长王智贪污所造成的说法，没有充分的法律依据，也不是本案的审理范围。
三、关于上诉人ＸＸ要求赔偿的购房款利息、租房租金、维修费等各项损失应否支持的问题。1、如前所述，双方在签订《凯里市上马石廉租住房出售合同书》中，对交房时间并没有作出约定，因此上诉人ＸＸ称对方“逾期交房”则没有依据。同时双方在合同中也未约定由出售方凯里市房产局承担购买方ＸＸ预交购房款的利息，所以，ＸＸ主张利息也没有约定或法定的依据。2、关于住房租金补贴问题，从2008年以来，凯里市政府对符合国家文件规定的住房户困难户发放廉租住房补贴，上诉人ＸＸ也享受这一待遇直至被告交付房屋时止。上述发放的廉租住房补贴只是体现当地政府对特困群体给予的一种救济待遇，并不是以购买廉租住房为条件，同时双方在合同中也未约定由出售方凯里市房产局承担交房前的租房租金。所以，上诉人ＸＸ要求凯里市房产局赔偿其住房租金损失的理由没有法律依据，不予支持。3、关于ＸＸ主张的房屋存在的窗户极不洁净、地面有水泥疙瘩、客厅玻璃门木条质量问题、墙体脱皮、双进口开关、灯管存在质量问题，因而主张该笔维修费用为2500元，因该费用为原告自行估算，无相关计算依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人ＸＸ承担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 王 莉
审判员 欧阳平
二〇一六年一月二十五日
书记员 李维君