湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第603号
原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司，住所地为湖南省株洲市天元区。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
原告（反诉被告）株洲天易商业经营管理有限公司，住
所地为湖南省株洲市天元区。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
二原告（反诉被告）共同委托代理人马滨，湖南中兴律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求、提起上诉、进行和解等。
二原告（反诉被告）共同委托代理人沈宏，湖南中兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）徐光文，男，1973年12月28日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司（以下简称天易集团公司）、株洲天易商业经营管理有限公司（以下简称天易商业公司）与被告（反诉原告）徐光文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理。2015年4月15日被告徐光文向本院提起对天易集团公司和天易商业公司的反诉。案件受理后，依法由审判员刘伟良担任审判长，与人民陪审员彭福寿、李树仁组成合议庭于2016年4月20日公开开庭进行了审理，书记员欧小晶担任法庭记录。二原告（反诉被告）的委托代理人马滨、被告（反诉原告）徐光文及其委托代理人袁智彬均到庭参加了诉讼。审理过程中，被告徐光文（反诉原告）向本院申请委托鉴定机构对株洲市天元区神农太阳城购物中心南座二层A202、A203、A204号商铺内装修价值进行资产鉴定，本院经审查后依法予以准许。本案现已审理终结。
二原告共同诉称：原告(反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年12月6日签订了两份《神农.太阳城商铺租赁合同》，由被告徐光文（反诉原告）承租神农太阳城购物中心南座二层A202、A203、A204号商铺用于经营“罗莱家纺”、“维科家纺”品牌，双方对租赁期限、租金标准、支付时间、违约责任进行了详细约定。被告（反诉原告）承租的商铺于2012年12月27日开业后，一直拖欠租金，原告多次催缴均未果。截止到2015年1月31日，被告共拖欠原告租金及违约金493405元，为此特诉至法院，请求判令：1、解除商铺租赁合同，并要求被告腾空并返还商铺；2、要求被告向原告支付拖欠的租金及违约金合计493405元（暂计算至2015年1月31日，请求判决租金计算至合同解除之日，违约金计算至被告付清租金之日止）；3、被告向原告支付房屋占有使用费（按34386元/月的标准从合同解除之日起计算至被告返还商铺之日）；4、被告承担诉讼费。
被告徐光文辩称：一、原告于2014年8月23日强行锁了被告所经营的商铺，导致被告无法经营；二、原告方交付的商铺没有达到交付经营的条件，致使原告在经营后达不到预期的效果。综上，被告认为原告起诉要求被告支付租金和违约金及房屋占有使用费，理由不能成立，应当予以驳回。
被告徐光文反诉称：反诉被告于2012年期间在电视、报刊、招商图册对株洲神农太阳城购物中心进行招商，宣称神农太阳城是株洲第一消费中心，四大主题、八大亮点。其中包括湖南第一家儿童主体公园、湖南就餐面积及人数第一的自助餐厅、湖南银幕面积第一的IMAX及4D影院、湖南第一的真冰滑冰城、湖南第一的时尚运动体验馆、湖南第一带标准泳池的景观式健身会所、湖南第一条顶级花园休闲酒吧街、湖南第一个天天名车名盘博览会。同时，还宣称市场超高人气，缤纷业态组合，客流潮涌；4A景区配套，游人如织，八大主力店强势进驻等。在反诉被告的不实宣传的诱惑下，反诉原告于2012年11月30日与反诉被告签订两份《神农太阳城商铺租赁合同》一份，由反诉原告租赁南座二层A202、A203、A204号商铺用于经营。反诉被告在租赁标的物没有经过竣工验收，没有消防验收的情况下，以欺骗的方式骗得反诉原告进场装修、经营。而神农太阳城开业后，反诉被告未实现其招商承诺，此前宣传的知名品牌和主力店子虚乌有，商铺空置率不断上升，经营业者亏损严重。更为严重的是2014年8月23日，反诉被告竟然强行将反诉原告的商铺上锁，将反诉原告的经营物品无理扣押，使反诉原告财产受到极其严重的损失。为此，反诉原告特提起反诉，请求依法判令：1、判令反诉被告因虚假招商、达不到招商条件而给反诉原告所造成的经营损失200000元；2、赔偿反诉原告装修损失600000元；3、反诉被告返还反诉原告交纳的押金97320元；4、反诉被告返还反诉原告无理收取的管理费29196元；5、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
二原告反诉中辩称：反诉被告不存在虚假招商行为，在招商广告及招商手册表述的是神农太阳城发展规划和构想，不是要约更不是承诺，且未设置发展时间截点，该规划和构想不是本案租赁合同的条款和内容。神农太阳城已于2012年底开业，沃尔玛超市、中影影城、奇迹健身会所、KTV、苏宁电器、麦当劳、屈臣氏、餐饮等主力商家相继进场营业，因此，并不存在虚假招商行为以及达不到招商条件的事实，也没有违约行为。任何商业行为都存在风险，反诉原告诉请的经营损失无法律依据，并且反诉原告的经营是否发生损失亦无事实依据。双方的权利义务应当以双方签订的《商铺租赁合同》为准，依合同约定，反诉被告将商铺交付给了反诉原告，已经履行了合同义务，没有任何违约行为。租赁标的物是否经过竣工验收及消防验收并不违反合同约定，也不影响反诉原告的正常装修和经营，并且在2013年9月已经通过消防验收，反诉原告并未因此遭受任何损失。反诉原告对商铺的装修是其经营投入，反诉被告没有违约行为，反诉原告要求反诉被告赔偿其装修损失无事实和法律依据。反诉原告未按合同约定支付租金，根据合同约定，反诉被告可直接从其保证金中抵扣租金。因此无需退还履约保证金和租金。反诉原告违反合同约定擅自歇业，将租赁商铺自行关闭上锁至今，其诉称是反诉被告强行上锁并扣押物品没有证据支持。综上所述，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
本院经审理查明：二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）徐光文于2012年12月6日签订了两份《神农.太阳城商铺租赁合同》，约定由被告（反诉原告）徐光文承租神农太阳城购物中心南座二层A202、A203、A204号商铺用于经营“罗莱家纺”、“维科家纺”品牌，租期为36个月，自2012年12月25日起至2015年12月24日止，自合同签订并由出租方向承租人下达交房通知书之日起45天内为装修期，装修期内无需交纳物业管理费和租金。双方约定2012年12月25日至2014年12月24日，月租金为32440（其中：A202、A203号：12000元、A204号20440元）；2014年12月25至2015年12月24日，月租金为34386.4（其中：A202、A203号：12720元、A204号21666.4元）。计租起始日为装修期届满后之次日。每三个月为一个计租期，承租人在每个计租期结束前15日向出租房方支付下一计租期的租金。同时租赁合同亦约定2012年12月25日至2013年3月24日，2013年12月25日至2014年3月24日为出租方向承租方提供6个月免租期，免租期内无需缴纳租金，但须承担营业期内发生的物业管理费、水电费。如被告未按约交纳租金时，二原告有权从履约保证金中予以抵扣。合同订立后，被告向株洲天易商业经营管理有限公司支付了租金预付款97320元和履约保证金97320元，共计194640元。之后被告一直未再交纳租金。合同履行期间，原告（反诉被告）天易商业公司通知被告交纳租金，但被告（反诉原告）一直未交纳，原告(反诉被告)遂于2014年8月23日对被告所承租的门面作出断电处理，并另行加锁，导致被告（反诉原告）无法正常经营。后被告（本诉原告）与原告（反诉被告）就商铺租赁事宜进行协商未果。原告为此（反诉被告）诉至法院，请求判如所请。
审理过程中，本院依法委托湖南天岳工程造价咨询有限公司对神农太阳城购物中心南座二层A202、A203、A204号商铺的装修工程造价和装修残值予以鉴定，该所对该商铺装修工程造价的鉴定金额合计为：500313.94元，对该商铺装修残值的鉴定金额合计为：251557.85元。为此，被告（反诉原告）徐光文支付了鉴定费5000元。
另查明：1、神农太阳城内圈、外围（南区）建设工程的消防验收意见书于2013年9月30日由株洲市公安消防支队出具。2013年1月4日，二原告将本案出租商铺交付给被告装修。被告于2013年2月20日前装修完毕，于2013年2月27日开业。
2、原告（反诉被告）建设伊始，便通过招商手册、报纸等媒介发布各种广告。其在招商推介中宣称该商场“精心打造八大亮点，在湖南地区首屈一指”，但神农太阳城开业后，原告（反诉被告）招商宣传中部分知名品牌和主力店迟迟未进驻。
以上事实有二原告（反诉被告）提供的商铺租赁合同、房屋所有权证、商铺开业确认表、缴费通知单、消防意见书、神农太阳城招商宣传资料，被告（反诉原告）提供的株洲市国信公证处（2014）湘株国证内字第03736号公证书、光盘、履约保证金收据、租金收据、株鼎鉴字（2016）-01号建设工程造价鉴定报告、关于株鼎鉴字（2016）-01号鉴定报告的补充说明等证据证明，以及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、原、被告之间签订的《神农.太阳城商铺租赁合同》是否有效？原告诉请解除该商铺租赁合同并要求被告腾空并返还商铺有无事实与法律依据？2、被告是否拖欠租金，被告是否违约，原告诉请的租金、房屋占有使用费和违约金有无事实与法律依据？3、反诉被告是否存在欺诈？反诉原告要求反诉被告因虚假招商达不到招商条件赔偿经营损失6万元是否有事实和法律依据？4、反诉原告主张的装修损失是否符合合同约定和法律规定？5、反诉原告主张返还已交纳的租金和履约保证金有无事实与法律依据？具体分析如下：
关于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的《神农.太阳城商铺租赁合同》是否有效的问题。本院认为当事人双方于2012年12月6日签订《神农.太阳城商铺租赁合同》时，神农城虽尚未经消防验收合格，但在原被告就本案诉争纠纷向本院起诉前，神农太阳城已获得《建设工程消防验收意见书》，且该租赁合同系双方的真实意思表示，应为有效合同。
因双方对租金支付的问题发生纠纷，被告于2014年8月23日将商铺上锁关闭至今，导致双方的租赁合同实际已无法履行，视为双方的商铺租赁合同已于2014年8月23日解除，被告已于2014年8月23日向原告返还了商铺。关于被告经营期间租金计算的问题，二原告已于2013年1月4日向被告实际交付商铺，根据双方的合同约定，“自本合同签订并下达交房通知书之日起45天内，为乙方的装修期。乙方在装修期内无需交纳物业管理费和租金……装修期届满后之次日为计租起始日”，租金应从2013年2月21日开始计算，至2014年8月22日，实际使用18个月，扣除合同约定的免租期6个月，产生的租金为389280元[32440元/月×（18个月-6个月）]，被告已支付194640元（包含履约保证金）,还应向二原告支付租金194640元。被告（反诉原告）主张的管理费29196元实为上述被告已预付的租金。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本案中，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）租赁商铺加锁是因为被告（反诉原告）欠缴租金，而被告（反诉原告）欠缴租金是由于原告（反诉被告）交付的房屋未经消防验收且认为原告（反诉被告）夸大宣传，并与原告协商未果的原因引起，因此，导致租赁合同解除，双方都有原因，应互不承担违约责任，故本院对该项诉讼请求不予支持。
关于原告（反诉被告）要求被告(反诉原告)支付房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为原被告签订的租赁合同已因原告（反诉被告）对租赁房屋上锁导致合同已实际履行不能，双方解除租赁合同后，该商铺的实际控制权已转移到原告方，被告（反诉原告）并未实际使用租赁房屋，故对该项诉讼请求不予支持。
5、关于被告（反诉原告）反诉称原告（反诉被告）虚假招商，未达到宣传时的招商条件，并强行锁门，导致被告（反诉原告）无法经营，并给被告（反诉原告）造成损失的问题。本院认为，原告（反诉被告）虽有过分夸大神农城的招商情况，开业后广告宣传中的部分知名品牌和主力店亦未入场经营，但并不是原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的故意欺瞒，且原告（反诉被告）所作出的广告没有明确具体的成就标准，属于商业吹嘘，虽有失实之处，但不构成欺诈。同时，被告（反诉原告）徐光文作为完全民事行为能力人，应按正常的判断标准，全面分析预测市场风险和商业广告的内容，不能仅凭广告宣传就确定大额资金的投向。故本院认为原告（反诉被告）发布的招商广告不存在欺诈，且原告（反诉被告）锁门是因为被告（反诉原告）欠缴租金，故对被告徐光文（反诉原告）要求原告（反诉被告）天易集团公司、天易商业公司因招商欺诈、强行锁门提起的经营损失6万元的反诉请求不予支持。
6、关于反诉原告主张返还租金和履约保证金的请求，如前所述，反诉原告已交纳的租金和履约保证金已抵扣其需向反诉被告支付的租金，故本院对该请求不予支持。
7、关于反诉原告主张的装修损失是否符合合同约定和法律规定。鉴定机构对反诉原告的装修残值（截止2014年8月21日）鉴定为251557.85元，本院予以认定。本院认为，原、被告双方解除租赁合同后，房屋交还原告使用，而被告（反诉原告）对租赁房屋进行装修的添附物尚具有残余利用价值，原告（反诉被告）应在利用价值范围内予以补偿。综观全案，本院认为酌情由原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）装修残值的70%为宜，即原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）剩余租赁期内的装修残值损失176090.5元（251557.85元×70%）。
综上所述，本案经本院调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）徐光文签订的《商铺租赁合同》于2014年8月23日解除；
二、被告徐光文于本判决生效之日起十日内向原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司支付房租194640元；
三、原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告徐光文补偿装修损失176090.5元；
四、驳回原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告徐光文的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费8702元，原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担5269元，被告徐光文承担3433元。本案反诉诉讼费13066元，减半收取6533元，反诉原告徐光文承担5376元，反诉被告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担1157元。鉴定费5000元，由原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担3500元，由被告（反诉原告）徐光文承担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘伟良
人民陪审员 李树仁
人民陪审员 彭福寿
二〇一六年九月八日
书 记 员 欧小晶
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用
原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解
除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行
合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延
支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同结束时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。