广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初7573号
原告：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人：李耀智，职务华南总裁。
委托诉讼代理人：陈宇平，该公司员工。
委托诉讼代理人：关怡钧，该公司员工。
被告：胡珊珊，女，1989年2月1日出生，汉族，住湖北省南漳县，
委托诉讼代理人：文辉，男，1988年10月6日出生，汉族，住广州市海珠区，是胡珊珊的丈夫。
委托诉讼代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。
原告广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原地产公司”）与被告胡珊珊居间合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原地产公司的委托诉讼代理人陈宇平，被告胡珊珊的委托诉讼代理人文辉、殷昌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付咨询及中介服务费7500元；2.要求被告支付自2017年3月1日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以7500元为本金，每日按0.1%的标准，自2017年3月1日起暂计至2017年8月8日违约金为1200元）；上述两项合计8700元；3.判令诉讼费用由被告支付。事实与理由：我司促成广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路121号10座102房之卖方李永杰与买方胡珊珊签订了《广州市存量房买卖合同》，由被告承购上述物业。被告书面签署《咨询及中介服务费确认书》，确认基于我司己促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，被告同意向我司支付咨询及中介服务费12500元。然而，合同签订后被告拒绝按照约定支付咨询及中介服务费，经我司催促，至今被告尚欠我司咨询及中介服费7500元。另根据《咨询及中介服务费确认书》的违约金计算方式，要求被告支付自2017年3月1日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以7500元为本金，每日按0.1%的标准，自2017年3月1日起暂计至2017年8月8日违约金为1200元）。涉案房屋已经交易过户，一套过户至胡珊珊配偶文辉名下，另外一套过户至文辉指定人员代星名下。鉴于被告的上述行为已构成违约，对我司造成了一定的经济损失。为维护我司的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法判决如诉请。
被告胡珊珊辩称：涉案房屋102号房由于原告的过错造成被告无法实际买受，因为原告明知被告已经拥有广州市一套住房，按照2016年广州市人民政府的穗府办函（2016）146号规定，被告不具有同时购买两套房屋的资格。原告作为具有专业知识的房屋中介，仍然达成与被告签署两份房屋的买卖合同，故本案合同属于违反国家法律法规的强制性规定，应当属于无效合同。原告仅仅开具白条收据，未按照税法的规定出具增值税发票，违反了中介服务三方协议的规定，原告违约在先，被告可拒绝支付任何款项，因此原告无权要求违约金。且违约金标准应以2017年5月3日《广州市存量房买卖合同》约定的每天0.05%为准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明：中原地产公司是一家具有为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务资质的中介服务机构。番禺区洛浦街南浦环岛西路121号10座102房（以下简称涉诉房屋），建筑面积59.27平方米，原产权人为李永杰。番禺区洛浦街南浦环岛西路121号10座101房，建筑面积为57.87平方米，原产权人亦为李永杰。番禺区洛浦街南浦环岛西路121号10座101房与102房为一套房屋两个产权证的房屋。
原告胡珊珊（买方、乙方）、案外人李永杰（卖方、甲方）与中原地产公司（经纪方、丙方）还签订了《中介服务三方协议》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路121号102房提供中介服务事宜，乙方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明等）以办理过户及贷款手续。为确保交易资金的安全，甲乙双方清楚了解丙方的收款程序，并确认如下：由丙方代为收取款项（包括诚意金），必须出具盖有“广东中原地产代理有限公司收款专用章”的收据，而收取咨询及中介服务费则须出具符合税法规定的增值税发票。一切不符合上述约定出具的收据、发票（例如任何个人签名的收据）等文件，均不能作为丙方收款的凭证。丙方任何员工（包括经理及总监）不按上述规定出具发票或收据的，甲方或乙方将拒绝支付任何款项。甲方或乙方通过转账形式向丙方支付款项的，须将款项存入下述账户：账户名称：广东中原地产代理有限公司，开户银行：建行广州仓边路支行，佣金账号：44×××16-84025。如甲方或乙方没有按上述约定向丙方付款，由此引起的纠纷及损失均由甲方或乙方自行承担。三方约定的其他事项有广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路121号101房与广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路121号102房捆绑出售。对此，原告认为，被告曾到住建部投诉我司收款程序有问题，我司已向住建部复函，回应如下：当时我司已经下班了，该付款是晚上很晚的时候无法支付至原告公司对公账户，被告是通过支付宝转账至原告的工作人员处，原告工作人员第二天一早就将款项入账，原告也确认被告已付中介费1万元。被告提供的该协议，是双方各持一份的，该协议中明确载明原告公司的对公账户，也写有在原告公司的工作人员未出具发票或收据时，被告可拒付款项。
2017年2月20日，经由中原地产公司提供居间服务，原告胡珊珊（买方、乙方）与案外人李永杰（卖方、甲方）签订了《存量房买卖合同》，约定：卖方将涉诉房屋以现状售予买方，总成交价为875000元，双方经协商选择自行交割的方式交割房款；双方一致同意以涂销抵押按揭付款的方式支付楼款，具体为签订本合同时支付25000元作为定金，本合同签订后5天内交付部分楼款200000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押手续所产生的一切费用由买方支付，部分楼款225000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内双方共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成。450000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；买卖双方同意该房地产交付使用的时间为2015年12月1日；买卖双方同意委托中原地产公司办理网签手续，并保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易等。其他约定处手写有胡珊珊选择本次交易房产落名在文辉或胡珊珊名下。文辉与胡珊珊属于夫妻关系：文辉（）胡珊珊（），胡珊珊保证两人（夫妻双方）或其中乙方需有完成本次交易的广州市购房资格，否则乙方需承担违约责任。该合同还约定了其他事宜。
2017年2月20日，胡珊珊签署了《咨询及中介服务费确认书》，并由中原地产公司盖章确认，确认书载明：本人胡珊珊（身份证号码：）是涉诉房屋的《存量房买卖合同》当事人，现确认经中原地产公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量买卖合同》。为此，本人同意支付12500元予贵司作为咨询及中介服务费，同时，本人同意贵司可自转交或代为保管的款项中扣除相应金额用作支出咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费，逾期支付将按0.1%/天支付违约金等。
此外，被告还提供了录音拟证明原告违反约定，没有诚实信用提供中介服务，明知被告没有购房资格，仍然要求达成与第三人的交易。经质证，原告对该录音的真实性不确认，并称在签订合同前原告工作人员多次与被告及其配偶确认是否具有购房资格，被告明确回复有购房资格，双方才签订两份《广州市存量房买卖合同》，在2017年4月卖家李永杰催促尽快完成交易手续，被告提出其名下的一套房屋尚未出售，故未能及时办理过户，并向原告提出增加买房人为代星，原告为了协助双方继续履行合同，故协助双方签订存量房买卖合同变更协议，最终涉案房屋完成交易。原告为此向法院提交变更协议及购房资格调查确认表予以佐证。
经查明，李永杰与文辉签订的《存量房买卖合同变更》协议约定：原买方文辉与卖方签署了上述买卖物业的买卖合同，经协商，现双方同意上述买卖物业增加/减少/转换以下买方人名代星（身份证号码），原买方与增/转名后的买方应协助办理相关房屋过户手续。同时，增/转名后的买方知悉及同意与原买方共同按双方约/咨询及中介服务费确认书上的约定承担作为卖方的义务（包括但不限于向卖方支付楼款、向经纪方支付咨询及中介服务费等）。其他变更内容为由原来买家文辉更改为买家代星，原来成交价87.5万更改为成交价112万贷款76万。经质证，被告对该合同的真实性、合法性确认，但认为与本案无关，被告确认102房由代星购买。
胡珊珊在购房资格调查确认表上签名确认，买房成员户籍为本市户籍居民，家庭房屋住宅总套数为0套。
此后，被告胡珊珊共向原告中原地产公司交付两宗交易的咨询及中介服务费共10000元。中原地产公司的工作人员叶文斌出具《收据》，载明：“现收买家胡珊珊中介费10000元整。”
2017年6月28日，中原地产公司以EMS的方式向胡珊珊位于海珠区××号大院的地址发出《催交咨询及中介服务费通知》，催促胡珊珊按照约定支付两宗交易的咨询及中介服务费15000元和违约金。中原地产公司未向本院提交上述邮件的妥投回执。被告对此不予确认。
2017年9月7日，中原地产公司以胡珊珊分别拖欠咨询及中介服务费7500元为由诉至本院，形成本案及（2017）粤0113民初7572号案。
另查明，2017年5月3日，李永杰与文辉签订合同编号为穗存量房合字17040184874号《广州市存量房买卖合同》，约定：卖方李永杰向买方文辉出售101号房屋，该合同中第七条中介服务费的给付为中原地产公司依法促成李永杰与文辉签订本合同后，当事人应当按照咨询及中介服务费确认书的约定向中原地产公司支付中介服务费，其中文辉应向中原地产公司支付中介服务费12500元整，乙方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向中原地产公司支付违约金。其他约定处载明中介服务费金额应以咨询及中介服务费确认书为准。
此后涉诉102号房屋于2017年5月26日通过购房方式登记在案外人代星名下。101号房变更登记在原告胡珊珊的丈夫文辉名下。
在庭审过程中，被告称认识代星，与代星是同事关系，但认为受限于广州市限购政策，被告没有实际取得102房，102房最终由案外人代星购买并完成过户登记。此外，被告称102房的房款首付款由文辉借款给代星支付，贷款则由代星向建设银行按揭贷款，101、102房目前由被告在使用。被告还称虽然合同约定在签订合同当天即2017年2月20日支付中介费，但被告与原告的工作人员口头约定现支付一部分，待交易完成后再交纳剩余部分，从原告催缴中介费的通知也可作证看出双方已约定交易完毕交剩余中介费，原告对此不予确认。
本院认为：关于合同效力问题。被告抗辩称原告中原地产公司明知被告不具备购买两套房屋的购房资格仍促成买卖双方签订房屋买卖合同，故涉诉合同无效。本院认为，合同是当事人参与民事活动的重要手段，也是实现民事主体意思自治的重要工具。为了体现法律对民事主体真实意思的尊重，《中华人民共和国合同法》对于认定合同无效采取了非常严格的标准,尽管合同法中规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，在判断合同效力的问题上应当将该合同所违反的强制性规范区分为效力性规范抑或是管理性规范而区别对待。广州市政府房地产市场调控政策应作为管理性禁止规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。同时，被告胡珊珊作为完全民事行为能力人，在签署合同前及签署合同过程中，多处地方均提示并明确胡珊珊已知悉限购政策的内容，胡珊珊仍选择进行本次交易。故对被告胡珊珊以此主张合同无效的抗辩，本院不予采纳。中原地产公司是具有为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务资质的中介服务机构，其与胡珊珊签订的《咨询及中介服务费确认书》主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有约束力，合同各方应依约履行。
根据本案的相关书面证据和双方当事人的陈述，中原地产公司作为专业的中介服务机构，已提供了居间服务，促成了胡珊珊和卖方李永杰签订了《存量房买卖合同》，并已实际履行完毕，涉诉房屋的所有权已经转移登记至买方胡珊珊的丈夫文辉指定的人员代星名下。且在代星、文辉以及李永杰签订的《存量房买卖合同变更协议》中明确约定，增/转名后的买方知悉及同意与原买方共同按咨询及中介服务费确认书上的约定承担作为买方的义务，包括向经纪方支付咨询及中介服务费。故中原地产公司以其已完成居间服务，要求胡珊珊按照约定支付剩余咨询及中介服务费7500元的请求，本院予以支持。对被告胡珊珊抗辩称涉诉房屋由案外人代星购买而没有归于被告名下故不应由被告支付中介费的抗辩，本院亦不予采纳。
关于中原地产公司要求胡珊珊支付违约金的主张。被告抗辩称原告未依约出具增值税发票，违约在先，故无权要求违约金。且违约金标准应以2017年5月3日《广州市存量房买卖合同》约定的每天0.05%为准。本院认为，根据双方签订的《咨询及中介服务费确认书》的约定，胡珊珊逾期支付咨询及中介服务费的，应每日按未付款0.1%的标准向中原地产公司支付违约金，但该违约金的计算标准明显过高，且中原地产公司的损失主要为应收款的利息损失，被告认为应按照2017年5月3日《广州市存量房买卖合同》约定的每天0.05%为准，较为合理，本院予以采纳。至于违约金的起算日期，按照合同约定，胡珊珊应在与买方签订《存量房买卖合同》当天即2017年2月20日支付咨询及中介服务费，原告中原地产公司主张从2017年3月1日起计算，为当事人对自身权利的自由处分，未违反法律法规的规定，本院予以支持，即被告胡珊珊应以7500元为本金自2017年3月1日起至付清之日止按每日0.05%的标准向原告中原地产公司计付违约金，以本金7500元为限。被告胡珊珊抗辩称原告未依约出具增值税发票，属于相关行政部门的管理范畴，被告胡珊珊可就此向相关行政主管部门反映情况，其在本案中以此作为对咨询及中介服务费的抗辩理由，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡珊珊应于本判决生效之日起十日内向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费7500元和违约金（违约金应以7500元为本金自2017年3月1日起至付清之日止按每日0.05%的标准计算，以本金7500元为限）；
二、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告胡珊珊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 冯 婉
人民陪审员 杨彩萍
人民陪审员 林晓玲
二〇一八年二月一日
书 记 员 王雅佩