上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4603号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海高鹿兴兴商厦管理有限公司，住所地上海市闵行区西环路381号第三幢。
法定代表人：高菊婷，董事长。
委托诉讼代理人：孙蔚然，上海盈仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡君，上海盈仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：方有香，女，1981年7月13日生，汉族，户籍地安徽省旌德县，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕永岩，男，1982年4月27日生，汉族，户籍地辽宁省庄河市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：章震，男，1976年10月6日生，汉族，户籍地河北省保定市安新县，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海震香岩餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区西环路359临-3号（即上海市闵行区西环路381号A1118）。
法定代表人：吕永岩，经理。
四被上诉人之共同委托诉讼代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。
上诉人上海高鹿兴兴商厦管理有限公司因与被上诉人方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海高鹿兴兴商厦管理有限公司（以下简称高鹿兴兴公司）上诉请求：1、撤销原判第一、三、四、五、六项；2、改判确认高鹿兴兴公司与被上诉人方有香就上海市闵行区XX路XX号临XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《房屋租赁合同》有效；3、改判方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司（以下简称震香岩公司）应向高鹿兴兴公司支付自2015年11月18日起至实际返还房屋之日止的租金、占有使用费及物业管理费；4、改判高鹿兴兴公司无需向方有香、吕永岩、章震、震香岩公司支付赔偿款，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司应按日千分之五的标准向高鹿兴兴公司支付自2015年11月18日至实际返还房屋之日止的违约金；5、改判方有香、吕永岩、章震、震香岩公司支付高鹿兴兴公司评估费人民币（下同）53,360元；6、改判方有香、吕永岩、章震、震香岩公司支付高鹿兴兴公司自2015年11月18日至2016年2月17日的水电煤费用36,721.97元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）系争房屋为有证房屋，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。1、系争房屋一楼有证面积为107.95平方米，与方有香、吕永岩、章震、震香岩公司自认的有证面积108平方米相符，二楼有证面积为146.40平方米，在计算公摊面积后实际出租给方有香、吕永岩、章震、震香岩公司的面积为330.66平方米，未计算面积的即方有香、吕永岩、章震、震香岩公司所称的违法搭建部分32.65平方米，系高鹿兴兴公司无偿交付给方有香、吕永岩、章震、震香岩公司使用。2、即使系争房屋存在违法部分，法院也无权认定系争房屋有无产权手续、是否属于违法建筑。一审中，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司自认系争房屋中存在108平方米的有证面积，根据双方提供的证据，无法判断系争房屋中有证及无证面积的混合情况及具体比例，一审法院仅凭推测即认定系争房屋全部没有产权手续，认定系争《房屋租赁合同》无效，属认定事实错误。3、因双方之间的合同合法有效，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司存在可使合同解除的情形，高鹿兴兴公司有权解除合同。双方合同解除系由于方有香、吕永岩、章震、震香岩公司拖欠租金的违约行为所致，高鹿兴兴公司无需赔偿其装修损失。4、即便系争房屋内存在违章建筑，也仅导致租赁合同部分无效，高鹿兴兴公司对合同部分无效不存在过错，故对相应的已形成附合的装修物也无需承担赔偿责任。同时，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司仍应支付系争房屋的占有使用费。5、方有香、吕永岩、章震、震香岩公司有充分时间向房地产登记部门了解系争房屋的情况并决定是否继续承租并装修系争房屋，现方有香、吕永岩、章震、震香岩公司以不知情及高鹿兴兴公司有过错为由要求高鹿兴兴公司承担赔偿责任，于法无据。6、即便法院认定高鹿兴兴公司对合同部分无效存在过错，应对已经形成附合部分的装修向方有香、吕永岩、章震、震香岩公司承担赔偿责任，则方有香、吕永岩、章震、震香岩公司对合同无效部分有较大过错，高鹿兴兴公司应承担小比例的过错责任。（二）一审判决对租金、占有使用费、物业管理费的起算时间认定错误。1、高鹿兴兴公司对方有香、吕永岩、章震、震香岩公司采取停电措施系为了防止损失的扩大，且在采取停电措施之前也告知了对方，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司继续消极应对的行为造成其自身损失的扩大，应由其自行承担相应法律后果。2、高鹿兴兴公司向法院申请财产保全的内容为方有香、吕永岩、章震、震香岩公司在系争房屋内添置的设备、设施而非房屋本身，保全时因方有香、吕永岩、章震、震香岩公司实际控制房屋门锁且不配合，故保全法官无法进入房屋对设施设备进行查封，而只能采取在门上张贴封条的方式，该期间只要方有香、吕永岩、章震、震香岩公司继续支付租金，并不影响方有香、吕永岩、章震、震香岩公司使用系争房屋。一审判决认定该期间方有香、吕永岩、章震、震香岩公司无法实际使用系争房屋产生的物业管理费等系因高鹿兴兴公司行为所致，系认定事实错误。3、方有香、吕永岩、章震、震香岩公司在一审提起反诉后向法院申请评估，但却两次拒绝缴纳评估费用，高鹿兴兴公司为节约司法资源而先行垫付评估费，才使得诉讼程序得以顺利进行，在此期间产生的租金、物业管理费等应当由方有香、吕永岩、章震、震香岩公司承担，一审判决对此未予认定有误。（三）一审判决对评估费的分配认定错误。（四）一审判决未扣除造价中的税金，属认定事实错误。（五）方有香、吕永岩、章震、震香岩公司已自认水电费仅支付至2015年9月，其应向高鹿兴兴公司支付截止至停止使用之日的水电费。二、一审判决适用法律错误。故请求二审法院依法支持高鹿兴兴公司的上诉诉请。
被上诉人方有香、吕永岩、章震、震香岩公司共同辩称：系争《房屋租赁合同》应为无效。所谓108平方米有证面积系高鹿兴兴公司与其他产权人自己进行的划分，并没有相关主管部门的确认。因包括系争房屋在内的相关改建房屋没有合法建设手续，导致方有香、吕永岩、章震、震香岩公司无法通过环评手续，高鹿兴兴公司对此存在完全过错，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司不支付租金系行使不安抗辩权。高鹿兴兴公司要求方有香、吕永岩、章震、震香岩公司支付实际占用期间全部的租金或使用费不能成立。一审法院系根据高鹿兴兴公司在本案中应承担的过错责任而判令其承担评估费用，合理合法。因合同无效且过错在高鹿兴兴公司，故其无权要求方有香、吕永岩、章震、震香岩公司承担违约责任。综上所述，不同意高鹿兴兴公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
高鹿兴兴公司向一审法院起诉请求：1、判决确认高鹿兴兴公司与方有香、吕永岩、章震于2015年5月11日签订的《房屋租赁合同》于起诉之日解除；2、判令方有香、吕永岩、章震支付自2015年11月18日起至实际返还系争房屋之日止的租金，按每三个月租金100,000元折算；3、判令方有香、吕永岩、章震支付自2015年11月18日起至实际返还系争房屋之日止的物业管理费，按每月物业管理费1,700元计算；4、判令方有香、吕永岩、章震支付自2015年11月18日起至2016年2月17日的水电费36,721.97元；5、判令方有香、吕永岩、章震支付以125,821.97元为本金，自2015年11月18日起至实际搬离之日止，按每日0.5%计算的违约金；6、判令震香岩公司就上述债务承担连带偿还责任；7、判令方有香、吕永岩、章震、震香岩公司搬离系争房屋。
方有香、吕永岩、章震、震香岩公司向一审法院提起反诉请求：1、判决确认高鹿兴兴公司与方有香、吕永岩、章震签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令高鹿兴兴公司赔偿方有香、吕永岩、章震、震香岩公司前期装修费、员工工资、货物损失、预期收入损失合计2,000,000元。
一审法院认定事实如下：2015年5月11日，高鹿兴兴公司（甲方、出租方）与方有香（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方出租给乙方系争房屋，该房屋实测建筑面积330平方米，乙方在签署本合同前已测量过该租用面积，同意本合同所列租金，且双方同意不就该面积与其他部门、机构或其他任何人士或组织测量的面积或与建筑面积、自用面积或其他算法的面积有出入而进行任何租金的调整。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用。3.2本合同租赁期为6年，自2015年5月18日至2021年5月17日止。具体租赁期由甲、乙双方按本合同约定在签订房屋使用交接书时确定。4.1甲、乙双方约定，该房屋的第一期月租金（不含物业管理费）为：每月33,333.33元。甲方收到租金予以书面收据确认。4.2该房屋租金自租金起算之日起前2年内不变，自第3年起在原租金基础上每2年递增5%至本合同结束为止。4.3租金支付方式为每三个月支付一次，先付后用，该租金均为不含税价。乙方应于该房屋交付之日向甲方支付第一期的租金100,000元，以后各期的租金应于前一期的最后10日前支付。租赁期内甲方给予乙方90天的免租期（免租期：2015年5月18日至2015年8月17日）。免租期内免收乙方租金。4.4乙方逾期支付租金的，系违约行为，甲方有权要求乙方按逾期付款的金额每逾期一日加付0.5%的滞纳金。4.5及5.4.4乙方就某一期租金逾期支付超过10天，或经过甲方书面催告付款后10天仍未付清欠款，或乙方累计逾期付款的违约行为超过3次，为乙方严重违约，甲方有权利即无条件收回该房屋及将该房屋另行出租、自用，截留收回房屋之日仍滞留在该房屋内的乙方物品、设备等，甲方可任意处置且不必对乙方支付对价和作任何赔偿。5.1乙方同意向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金，计66,600元。甲方收取租赁押金后应向乙方开具收款凭据。5.2乙方缴付的租赁押金，本合同履行期内甲方有权在出现以下情形之一时决定从中扣用部分或全部金额：（1）乙方未按约定时间支付租金，经甲方发出纠正通知后5个连续的工作日仍未付款的；（2）乙方未支付承租期间应由其负担的任何其他费用（诸如水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络通续费之类）、行政事业性收费、税费、罚款、利息、违约金、赔偿金，致使甲方的经济利益受到侵害或明显可能受到侵害的；（3）本合同期满或因其他原因提前解除、终止后，乙方未能在合理时间内将房屋连同固着添附物交还给甲方，造成甲方无法及时重新利用该房屋的。5.4.1甲方提供乙方的使用电量为380伏50千瓦，电费计算按照上海地区高压用户分时电表计算方法计费，其中包含基本电费和实际用数，基本电费为每月每千瓦42元，按实际用数电价乘以105%计费，实际用数包括峰时、平时、谷时、尖时四项。提供生活用水20MM水管和相应的水表，每立方水费为5.50元。提供天然气和相应的计量表，每立方天然气为4.70元。5.4.2以上水费、电费和天然气、宽带线路计费金额随国家政策调整而作出相应调整。5.4.3以上水费、电费、天然气费次月10日前支付。5.6乙方须按计租面积向甲方计付物业管理费。物业管理费为每月1,700元，物业费与房租同期支付。5.7租赁期满或因其他原因导致本合同提前解除、终止时，若乙方已缴清所有应付的租金、物业管理费、电费、燃气费、水费、电话费等费用，并且无任何违反本合同其他条款、承诺、限制的，甲方应在乙方交还房屋后15天内无息退还押金。9.1如发生下列任何情况，甲方有权单方解除本合同，并向乙方请求赔偿：（1）乙方逾期十五天仍未缴付租金及或其他本合同项下乙方应缴费用；（2）乙方违反本合同的任何条款，经甲方指出后十天未改正的；（3）乙方其他根本违约情况；（4）乙方从事违反国家、地方所规定的法律法规的经营活动的。甲方可从乙方支付的押金内扣除甲方因上述情况所受的所有损失及开支，若因违约给对方造成损失且违约金不足以抵付损失的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额部分；9.3乙方违反本合同的任何条款，经甲方书面通知后十天未改正的，甲方有权实施停水停电等一切措施，相应后果由乙方全部承担。
2015年5月11日，方有香、吕永岩作为承诺人，章震作为保证人签署承诺书，载明：“今有吕永岩、方有香租赁上海市闵行区XX路XX号临XX房屋，尚有租赁押金66,000元未付清，本人承诺于2015年6月30日前一次付清。”当日，吕永岩、方有香支付了2015年5月18日至2015年11月17日期间的房租及物业管理费合计110,200元。
合同履行过程中，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司已支付租赁押金16,000元，支付水电费至2015年9月。
因方有香、吕永岩、章震、震香岩公司拖欠租金及水电费，高鹿兴兴公司于2016年1月对系争房屋采取了停电措施。
一审法院在审理中依高鹿兴兴公司申请采取财产保全措施，在系争房屋的门上张贴封条，将门封掉。
另查明，上海市闵行区XX路XX号厂房（以下简称381号厂房）权利人为案外人Z公司（以下简称Z公司），房屋建筑面积为8,891.42平方米（其中第1幢原建筑面积7,735.97平方米，其中的16.38平方米超出红线不予发证）。
2009年5月16日，案外人Z公司作为出租方与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）作为承租方签署《房屋租赁合同》，约定Z公司将其所有的381号厂房出租给A公司，建筑面积约8,891.42平方米；租赁期限16年，自2009年6月1日起至2025年5月30日止；租赁期间，A公司可将房屋部分或者全部转租给第三方。2009年7月15日，A公司作为出租方与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）作为承租方签署《房屋租赁合同》，A公司将承租的381号厂房全部转租给B公司，房屋建筑面积约8,891.42平方米，租赁期限约为16年，自2009年7月15日起至2025年5月30日止。
2011年3月18日，上海市闵行区XX镇人民政府向上海市工商行政管理局闵行分局发送了抬头为“XX镇人民政府关于上海B有限公司改建欣欣商厦后办理手续的函”的闵莘府[2011]函字9号文，明确已将原381号厂房改造成欣欣商场，并对每一楼层的使用功能进行了设置，希望工商部门配合办理相关手续。
2011年11月16日，B公司获得“XX路XX号厂房内部装修”的建设工程竣工验收备案证书。
2011年11月18日，上海市闵行区XX路XX号房屋通过消防验收。
2013年11月7日，B公司名称核准变更登记为高鹿兴兴公司。
2015年3月28日，经高鹿兴兴公司委托，相关测绘部门对改造后的房屋进行了测绘，该测绘形成的总平面图与原产证登记的宗地图已发生变化。
2015年6月8日，Z公司、A公司、高鹿兴兴公司出具场地划分说明，载明：“闵行区XX路XX号建筑面积8,891.42平方米，其中壹幢房屋建筑面积7,719.59平方米已经改造成兴兴商场，共5层（附闵行区XX镇人民政府闵莘府《2011》函字9号公函），应实际使用需要，第一层楼外围物理分割成27间，编号为：A1100、……、A1118、……、A1010（详见场地分割平面图）。现同意B公司将XX幢XX层XX室108平方米分割转租给震香岩公司。”
2015年6月9日，高鹿兴兴公司出具情况说明，载明：“吕永岩承租本公司位于上海市闵行区XX路XX号的物业，《租赁合同》中所示部分为‘XX幢XX层XX’经上海市公安局闵行分局莘松派出所核准部位的物业门牌编为XX路XX临XX号。”
还查明，2016年2月22日，上海市闵行区规划和土地管理局向上海市闵行区XX镇人民政府出具闵规土（镇）查协（2016）第024号协助调查复函，载明：“你镇闵莘府协调字[2016]第001号函收悉。关于在闵行区XX镇XX路XX号（近莘沥路），涉嫌搭建的建（构）筑物的合法性问题。经调阅我局档案，未发现该建设项目在我局办理过相关手续。”
经方有香、吕永岩、章震、震香岩公司申请，受上海市高级人民法院委托，上海C有限公司（以下简称C公司）于2017年9月28日对上海市闵行区XX路XX号临XX号房屋装修工程造价进行了鉴定，对于无争议部分的装修工程（包括土建及安装）造价为351,171元，考虑工程自租赁合同起租日至起诉日止已使用8个月，参照合计租赁期限72个月，折旧率为11.11%，扣除折旧后残值为312,156元。另，对于有争议部分：（一）关于海鲜活水鱼缸及海鲜冷冻台的计费问题，经C公司询价，类似项目市场价格约为35,000～50,000元左右；（二）关于灯箱及电子显示屏的计费问题，经C公司询价，类似项目市场价格约为7,000～8,000元左右；（三）关于排烟工程的计费问题，经C公司计算，该排烟工程应计费32,816元；（四）关于燃气管道的计费问题，经C公司询价，类似项目市场价格约为30,000～50,000元左右；（五）关于灯具价格的计费问题，经C公司测算，该灯具应计主材费40,789元。高鹿兴兴公司为该次评估垫付评估费53,360元。
一审法院认为，高鹿兴兴公司承租381号厂房后，取得了“XX路XX号厂房内部装修”的建设工程竣工验收备案证书，结合[2011]函字9号文的内容及测绘报告中的总平面图，高鹿兴兴公司并非仅对381号厂房进行了装修，而是对房屋进行了改扩建。因系争房屋位置比较特殊，在高鹿兴兴公司对381号厂房改扩建前后均未办理批建手续、事后又未办理相应产权手续的情况下，对照原产权证上的宗地图、场地划分说明、欣欣商场一楼外围平面图及测绘形成的总平面图、闵规土（镇）查协（2016）第024号协助调查复函等证据，一审法院有理由相信系争房屋并无产权手续，因此，高鹿兴兴公司与方有香就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
方有香、吕永岩、章震、震香岩公司应当向高鹿兴兴公司返还系争房屋。
高鹿兴兴公司向方有香、吕永岩、章震主张自2015年11月18日起至系争房屋实际返还之日止的租金（按每三个月100,000元计算）及物业管理费（按每月1,700元计算）。对此，一审法院注意到，因方有香、吕永岩、章震欠付租金等费用，高鹿兴兴公司于2017年1月采取了停电措施，且在提起诉讼后，又申请查封系争房屋，将房门封掉，致使方有香、吕永岩、章震等既无法经营，也无法处理租赁房屋内的物品，到评估过程中才开启了房门上的封条，故该期间内的租金、物业管理费的损失系高鹿兴兴公司的行为导致，应由高鹿兴兴公司承担。2017年11月20日庭审，经法庭释明后，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司不愿意交还系争房屋，故从该日起方有香、吕永岩、章震、震香岩公司应当支付相应的费用。虽双方租赁合同无效，但高鹿兴兴公司参照该合同约定主张房屋占有使用费及物业管理费符合法律规定，予以支持。综上，一审法院酌定方有香、吕永岩、章震、震香岩公司支付高鹿兴兴公司自2015年11月18日起两个月的房屋占有使用费及物业管理费及自2017年11月20日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费及物业管理费。
高鹿兴兴公司要求方有香、吕永岩、章震支付自2015年11月18日起至2016年2月17日止的水电费，但没有提供证据证明该期间的水电费使用情况，故不予支持。
因涉案《房屋租赁合同》无效，高鹿兴兴公司主张违约金没有法律依据，不予支持。
至于方有香、吕永岩、章震、震香岩公司要求高鹿兴兴公司支付赔偿款的反诉请求，一审认为，系争房屋内的装修造价为351,171元，扣除折旧后为312,156元。方有香、吕永岩、章震、震香岩公司认为应当完全按照造价赔偿，然因确实存在装修后实际使用的情况，故应当扣除相应的折旧。一审法院确认固定装修赔偿金额为312,156元。对于双方存在争议的五个方面的赔偿项目，一审认为，因该五个项目存在一定的特殊性，拆除后无法体现使用功能，且方有香、吕永岩、章震、震香岩公司明确不会拆除，故一审法院亦将该五个项目列为赔偿范围。根据司法审价报告的参照意见，考虑相应的折旧后，一审法院酌定高鹿兴兴公司支付方有香、吕永岩、章震、震香岩公司赔偿金152,361.90元。至于方有香、吕永岩、章震、震香岩公司提出的货物损失、员工工资损失、预期收入损失等，均不符合法律规定，不予支持。
为减少讼累，双方均同意处理租赁押金，用于优先冲抵方有香、吕永岩、章震、震香岩公司的应付款，该处理方式符合法律规定，予以准许。因此，扣除该租赁押金后，自2015年11月18日起两个月的房屋占有使用费及物业管理费调整为54,066.66元（即70,066.66元-16,000元）。
至于本案评估所发生的评估费用，综合考虑方有香、吕永岩、章震、震香岩公司提起评估的损失金额及评估机构实际出具的评估金额的因素，一审法院酌定由高鹿兴兴公司承担37,352元，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司承担16,008元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条之规定，于二○一七年十二月二十二日作出判决：一、上海高鹿兴兴商厦管理有限公司与方有香就上海市闵行区XX路XX号临XX室签订的《房屋租赁合同》无效；二、方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海高鹿兴兴商厦管理有限公司返还上海市闵行区XX路XX号临XX室房屋；三、方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海高鹿兴兴商厦管理有限公司支付房屋占有使用费及物业管理费54,066.66元，及自2017年11月20日起至实际返还房屋之日止按每月35,033.33元计算的房屋使用费及物业管理费；四、上海高鹿兴兴商厦管理有限公司于判决生效之日起十五日内向方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司支付赔偿款464,517.90元；五、方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司于判决之日起十日内支付上海高鹿兴兴商厦管理有限公司评估费16,008元；六、驳回上海高鹿兴兴商厦管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,961.42元，财产保全费1,435.35元，合计5,396.77元，由上海高鹿兴兴商厦管理有限公司负担3,416.06元，由方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司负担1,980.71元。反诉案件受理费11,400元，由方有香、吕永岩、章震、上海震香岩餐饮管理有限公司负担5,700元，由上海高鹿兴兴商厦管理有限公司负担5,700元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，高鹿兴兴公司确认，其对381号厂房进行了扩建，从原来的二层厂房改建为现在的五层房屋，对改扩建后的面积不清楚，其也无法提供改扩建工程的相关审批手续。对系争房屋内的有证面积和无证面积部分，高鹿兴兴公司表示其无法予以区分。
本院认为：1、就高鹿兴兴公司关于系争《房屋租赁合同》应为有效的上诉主张。根据本案查明的事实，虽然原381号厂房具有合法产权证明，但高鹿兴兴公司（原B公司）对包括系争房屋在内的381号厂房进行了大规模的改扩建，而高鹿兴兴公司至今未能提供上述改扩建工程的合法审批手续，故一审法院由此认定系争《房屋租赁合同》为无效合同，并无不当。就高鹿兴兴公司关于系争房屋中包含有证面积的相关上诉主张，因相关测绘部门对包括系争房屋在内的经改造后的房屋进行测绘形成的总平面图与原381号厂房产证登记的宗地图已发生变化，而所谓的划入系争房屋的有证面积仅是高鹿兴兴公司与房屋产权人之间进行的划分而并未经相关主管部门审核批准，而方有香、吕永岩、章震、震香岩公司的自认亦不能作为认定系争房屋是否包含有证面积的依据，也不能改变系争房屋无合法审批建造手续的事实。由此，对高鹿兴兴公司就系争《房屋租赁合同》效力所持异议，本院不予采信。2、就高鹿兴兴公司对一审法院认定的租金、占有使用费、物业管理费所持异议。因系争房屋系在原381号厂房改建的基础上形成，虽然改扩建工程没有合法手续，但因原381号厂房具有产权证而易造成改建后的房屋亦具有相应权证的表象，故高鹿兴兴公司作为出租方应对系争《房屋租赁合同》无效承担主要过错责任。系争《房屋租赁合同》明确约定方有香承租系争房屋系经营餐饮业，而系争房屋无合法审批手续必然影响到方有香、吕永岩、章震、震香岩公司经营餐饮所需手续的办理，双方由此产生争议，方有香、吕永岩、章震、震香岩公司停付租金等费用，高鹿兴兴公司由此对系争房屋停水停电，并在之后即提起本案诉讼并对系争房屋内方有香、吕永岩、章震、震香岩公司的设施设备申请采取保全措施，导致承租方无法正常使用系争房屋。一审法院综合考量相关因素，包括高鹿兴兴公司对合同无效应承担的过错责任以及方有香、吕永岩、章震、震香岩公司在一审法院已经对其进行释明的情况下仍拒绝返还系争房屋等情况，酌情确定方有香、吕永岩、章震、震香岩公司应支付的房屋占用费和物业管理费，此并无不当。3、就高鹿兴兴公司要求方有香、吕永岩、章震、震香岩公司支付违约金的诉请，因合同无效，故其该项诉请当不能成立。4、就装修赔偿款，因此系合同无效造成的方有香、吕永岩、章震、震香岩公司的损失，一审法院酌定高鹿兴兴公司赔偿的金额亦无不当。5、就评估费的承担，一审法院系综合考量本案实际情况酌情判令双方分担该费用，尚属合理，对高鹿兴兴公司就此所持异议，本院亦不予采信。6、就高鹿兴兴公司对水电费所持异议，高鹿兴兴公司主张方有香、吕永岩、章震、震香岩公司应支付2015年11月18日至2016年2月17日的水电费，但因其并未提供该期间方有香、吕永岩、章震、震香岩公司实际发生水电费金额之相关证据，故一审法院未予支持其该项诉请，尚无不当。高鹿兴兴公司认为可以根据方有香、吕永岩、章震、震香岩公司之前水电费的实际使用情况进行酌定，缺乏依据，本院对此实难采纳。综上所述，高鹿兴兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚属合理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9,726.59元，由上诉人上海高鹿兴兴商厦管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十八日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……