北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第10813号
原告王辉，女，1979年2月5日出生。
委托代理人夏晓静，北京市开越律师事务所律师。
委托代理人雷贵章，北京市开越律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
原告王辉诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告王辉及其委托代理人夏晓静、雷贵章，被告实地公司的委托代理人朱红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王辉诉称：我与实地公司于2013年10月4日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的5116号房屋。合同签订后，我依约支付了全部房款，而实地公司至今未按约定交付房屋，导致上述房屋至今不能投入使用，实地公司的行为侵犯了我的合法利益，故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司于2013年10月4日签订的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款1300236元及给付违约金13002.36元；3、实地公司返还我认购活动费1万元；4、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意王辉的诉讼请求。王辉没有按照合同约定在90日内与我公司协商解除合同，故不应解除合同退还房款。我公司在王辉正式办理入住时会按照合同约定给付违约金。认购活动费系我公司代收，我公司已经转交给第三方公司，我公司不同意退还。
经审理查明：2013年9月20日，王辉至实地公司鑫源贸大厦售楼处看房，并于当日向实地公司交纳商铺活动费1万元，商铺认购费4万元，确定购买5116号房屋，实地公司为王辉出具收据。9月21日，王辉再次向实地公司支付商铺认购费610236元。2013年10月4日，王辉作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，合同约定房屋总价款1300236元。合同附件五付款方式及期限的约定：”二、双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1、2013年10月4日前，买受人向出卖人支付首付款计人民币￥650236元整，陆拾伍万零仟贰佰叁拾陆元整。2、2013年11月15日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币￥650000元，陆拾伍万零仟零佰零拾零元整”。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向王辉交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：”除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：”因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”合同签订后，实地公司以合同需由公司盖章为由并未向王辉交付合同原件，并且由于实地公司原因，王辉未能如期办理银行贷款，后王辉于2014年1月29日向实地公司一次性交纳剩余房款65万元。2013年11月15日，因房屋未满足交付条件，实地公司未按照合同约定向王辉交付5116号房屋。2014年6月26日，实地公司办理完毕了5116号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。
在本案审理过程中，王辉称签订合同当日其按照销售的要求交纳了各种款项，并按其要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同，且无权对合同条款提出修改意见。后其多次询问交房时间，均被告知等待通知，其于2014年5月初，经与销售多方交涉后才自实地公司手中领取合同原件，知晓合同具体约定条款。王辉同时称其于5月底至5116号房屋看房，发现房屋不符合合同约定交付条件后提起本案诉讼。为证明其2014年5月至实地公司领取合同的情况，王辉申请证人于×出庭作证。实地公司对王辉所述不予认可，称合同签订后一周内会将合同原件交付买受人，并称买受人领取合同原件会签字确认，但实地公司在本院要求的举证期限内并未向本院提交王辉领取合同的相关签字文件以证明王辉领取合同的日期。实地公司同时称王辉于2013年9月20日所交纳的商铺活动费1万元，系第三方公司与实地公司合作举办优惠活动，该1万元虽由实地公司代为收取，但已将该款项转交给第三方公司，但实地公司亦未在本院规定的举证期限内提交该公司与第三方公司合作及该公司向第三方公司转交上述款项的证据。
上述事实，有《预售合同》、购房收据、结婚证、《竣工验收备案表》、证人证言及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告王辉与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2013年11月15日向王辉交付5116号房屋，实地公司未按时交付房屋，实地公司于2014年6月26日才取得5116号房屋所在商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。王辉虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日后书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对王辉的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒王辉注意并进行必要的说明。同时，因实地公司在签订合同后未及时向王辉交付合同，也影响了王辉知晓合同约定并及时提出退房申请，故对实地公司称因王辉未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，本院不予采纳。故对王辉要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款1300236元及支付全部已付款的1%即13002.36元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。对于王辉交纳的商铺活动费1万元，该笔费用为王辉为购买5116号房屋按照实地公司的要求所支付，由实地公司收取，现因实地公司违约王辉不再购买5116号房屋，且实地公司未提供证据证明该款项为其他公司所收取。故对王辉要求实地公司返还商铺活动费1万元的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告王辉与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1539579的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告王辉购房款人民币一百叁拾万零二百三十六元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告王辉违约金人民币一万三千零二元三角六分，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告王辉商铺活动费人民币一万元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千七百九十一元，由原告王辉负担四百三十七元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担八千三百五十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年九月三日
书 记 员 苑路佳