湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初162号原告：长沙美时顿物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道湘江重建地25栋388-400号。法定代表人：戴双。委托诉讼代理人：蒋伟，湖南潇湘律师事务所律师。被告：沈志能，男，1982年2月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，。原告长沙美时顿物业管理有限公司（以下简称“美时顿公司”）诉被告沈志能物权纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告美时顿公司的委托诉讼代理人蒋伟、被告沈志能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美时顿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈志能立即恢复望城区星城镇月亮岛街道学林西岸4栋1单元2902房入户门位置至原状；2、判令被告沈志能立即拆除望城区星城镇月亮岛街道学林西岸4栋顶层违规搭建太阳能热水器，恢复至原状；3、判令被告沈志能承担本案诉讼费用。审理过程中，经本院释明，美时顿公司明确第一项诉讼请求的具体意思是指，涉案房屋入户门根据设计图纸往走廊里走1.2米左右，沈志能在装修时将原有入户门位置往走廊移出，将部分公共区域封闭为自有区域，同时将一个消防窗封闭在内。美时顿公司明确第二项诉讼请求的具体意思是指，要求沈志能拆除热水器，将搭建热水器损坏的楼顶屋面修复。事实与理由：2014年8月23日，沈志能与湖南盛腾置业有限公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买望城区星城镇学林西岸4栋1单元2902房。双方在附件六第五条第二款约定“为了整个小区的管理需要，所有出卖房屋公共区域及屋面、外墙等归出卖人统一管理，业主不得单独擅自占用、改造、张贴等。”同时，湖南盛腾置业有限公司聘请美时顿公司对学林西岸小区物业进行物业管理服务，双方签订了《学林西岸前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》，沈志能签收了《临时管理规约》、《消防安全责任书》并做出承诺。沈志能在收房后的装修过程中，将其入户门向外挪移至公共区域，导致消防窗封入室内，占用公共区域，并在楼层顶楼安装太阳能热水器，破坏防水结构可能导致渗水。沈志能的行为违反了《学林西岸前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的约定，并且对美时顿公司统一管理小区造成了恶劣影响，侵害了物业公共利益，存在重大安全隐患。美时顿公司经多次要求沈志能整改无效，为了维护小区全体业主的公共区域管理，根据双方签订的《学林西岸前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》以及《物业管理条例》的规定，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告沈志能辩称，1、双方在2014年11月份交房时并没有达成一致，条款中有对业主的义务和惩罚，但没有对物业公司的强制要求，有违公平、正义原则，应当认定无效；2、物业公司提供的2802入户门照片与《房屋分层平面图》自相矛盾；物业公司诉被告侵占公共区域和屋面事实不存在，请求驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据和事实，本院予以认定；对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于美时顿公司提交的证据，沈志能对长沙市望城区商品房买卖合同（编号7140120722902）、照片、入伙资料（入伙办理流程单、房屋交接书、客户登记表、前期物业管理服务协议、临时公约承诺书）、装修资料（装修申请登记表、装饰装修管理服务协议、消防安全责任书）、不动产权证书均无异议，本院予以采信。但是，沈志能认为部分证据的约定存在差别对待，偏袒物业公司一方。本院经审查认为，上述合同及协议等，均为二者真实意思表示，确定了业主与物业管理公司之间各自的权利义务，是有效协议。沈志能主张的差别对待、偏袒一方，并无依据，本院不予采信。关于沈志能提交的证据，三组照片虽与本案有一定联系，但不能达到其证明目的，不予采信。根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2014年8月23日，被告沈志能与开发商湖南盛腾置业投资有限公司签订一份合同编号为7140120722902的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定由沈志能购买盛腾置业公司开发的位于长沙市望城区星城镇第4栋1单元29层2902号房屋，总价款570395元，建筑面积132.65平方米。2014年11月15日，美时顿公司将上述房屋正式交付沈志能使用。同时，双方达成多份书面协议，包括《学林西岸前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》等。沈志能向美时顿公司提交装修申请登记表并签署消防安全责任书。上述协议达成后，沈志能即开始对房屋进行装饰装修。在装修过程中，沈志能将房屋入户门位置沿走廊外移部分区域，将部分公共区域以及一个消防窗户封闭在自有区域内。同时，沈志能在该栋楼层顶屋面排水槽部位搭建钢架安置一个太阳能热水器使用。美时顿公司认为，沈志能擅自将房屋入户门位置外移，侵占公共区域，并且在楼顶安装太阳能热水器，破坏了防水结构，其行为违反了双方签订的物业管理服务协议以及临时管理规约的约定，侵害了物业公共利益且存在重大安全隐患，因此主张由沈志能将侵占部分恢复原状。沈志能称，关于入户门外移，在其购买房屋时，开发商的销售顾问即告知该部分走廊归其所有，可以将入户门外移；而且，房屋楼顶屋面属于业主共同所有，所有的业主都可以利用，其在楼顶安装太阳能热水器已经经过物业公司的口头同意，使用了三年多时间也没有提出异议，并没有侵害其他业主的权益，因此，美时顿公司的主张不能成立。另外，根据商品房买卖合同所附房屋分层平面图以及不动产权证所附房产分户图来看，沈志能购买的4栋1单元29层2902房属于户室02，其专有建筑面积103.09平方米，分摊建筑面积29.56平方米，该户型房屋的入户门位置在楼梯间的东北角，入户门前有一段走廊连接入户门位置与楼梯间，走廊北面有一面消防窗。结合美时顿公司提交的该栋其他楼层相同户型房屋的入户门位置、双方陈述以及本院实地查验来看，该户型房屋在交付时的入户门应当与走廊内消防窗的内沿（往入户门方向、与楼梯间相对）齐平，消防窗以及消防窗内沿以外应属业主分摊面积部分。另外，该栋其他楼层相同户型房屋及其相对户型房屋的入户门设置，绝大多数均是沿消防窗内沿设置，极少数是将消防窗所在走廊全部封闭在内，设置各有不同。关于楼层顶部，根据沈志能陈述，属于开放式屋顶，该栋业主均可随意进出楼层顶部，晾晒衣物或是从事其他活动。本院认为，根据物权法相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，被告沈志能没有按照合同约定设置入户门，将入户门外移，侵占共有部分建筑面积，没有获得其他共有所有权人的同意，侵害了其他业主的合法权益。同时，将一个消防窗封闭在内，不仅改变了消防窗的设计用途，而且导致消防通道堵塞，可能引发相应的风险，存在一定的安全隐患，也是对其他共有人权益的侵犯。沈志能有义务将占用的共有部分建筑面积恢复原状，同时将用于消防保障的窗户恢复至原本设计。关于在楼栋顶层屋面排水槽部位搭建钢架安置太阳能热水器的问题，楼栋顶层屋面是整栋楼的构成部分，应属楼栋附属物，为全体业主共同所有、共同管理。沈志能作为共有人之一，有权对其进行合理使用，但不得危及建筑物安全，也不得损害其他业主的合法权益。根据沈志能的陈述，该栋楼顶层屋面属于开放式阳台，所有业主均可以随时使用。结合美时顿公司提交的照片及本院现场查验来看，屋面设置了围墙以防意外，但沈志能在排水槽部位沿围墙采取螺丝固定的方式设置钢架，可能对屋面防水造成影响，也存在一定的安全隐患，对整栋楼的公共管理产生妨碍。沈志能有义务将其私自设立的钢架、太阳能热水器及相应附件（出入水管道）予以拆除，并将被占用的部分围墙恢复至原样。美时顿公司作为建设单位选取的前期物业服务企业，与沈志能签订了物业服务管理协议，制定了临时管理规约，其依照法律规定及双方约定履行职责，对业主没有依照法律以及规约规定行使权利、可能妨碍物业管理、侵害全体业主共同权益的行为，有权要求业主停止侵害、排除妨碍并恢复原状。沈志能称其将入户门外移并在顶层屋面设置太阳能热水器，已经获得开发商或是物业公司的同意或是认可，但并没有提交任何证据加以证实，也不符合商品房买卖合同或是物业管理相关的规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈志能于本判决生效后十五日内将其所有的、位于长沙市望城区星城镇学林西岸小区第4栋1单元29层2902号房屋的入户门恢复至原状（与走廊消防窗内沿齐平）；二、被告沈志能于本判决生效后十五日内自行拆除其安装于上述楼栋顶层屋面的太阳能热水器（包括钢架、太阳能热水器机器以及出入水管道）并恢复屋面被占用的部分围墙至原状。本案受理费80元，因适用简易程序审理减半收取计40元，由被告沈志能负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  殷兵兵二〇一八年三月二十一日代理书记员  袁子怡附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。