江西省乐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐民初字第68号
原告中国工商银行股份有限公司乐安支公司。地址：乐安县长征路**号。组织机构代码：86280388-6。
负责人冯某，该支公司经理。
委托代理人黄某某。
委托代理人杨某某。
被告乐某某。
第三人潘某某。
第三人程某某。
原告中国工商银行股份有限公司乐安支公司诉被告乐某某、第三人潘某某、程某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月6日，我与被告乐某某依法签订一份《房屋租赁协议》，约定我将自有房屋一栋（位于乐安县长征路30号三层）出租给被告乐某某，2013年4月5日到期。期限届满前后，我多次通知被告不再续租到期必须空房，但被告置之不理，同年11月14日，我以书面形式向被告发生《空出承租房屋通知书》，2014年1月15日，我方再次向被告乐某某发出《律师函》要求空出承租房，但被告乐某某一直非法占用该房屋�现要求被告归还非法占用的房屋，支付延期占用的租金102840元（算到2014年4月5日止），以后占用的费用算至空出为止。其次，所欠的电费19860.93元，由被告承担。本案诉讼费用由被告承担。
被告乐某某辩称，原告讲租赁其房屋至2013年4月5日到期是事实，但期满前后，原告一会儿讲可继续租赁，一会儿又讲要收回，左右不定，再加往常都是合同期满后近半年再签订继租合同，导致我转租给第三人潘某某、程某某之前的几个月一直空着，这部分租金不应我承担。其次，在我承租原告房屋中的第一层中的内衣店店主管少华在2014年1月份就把房屋钥匙交给原告，因此，原告应扣除2014年1月始的每月租金2600元至2014年4月份止。关于该店的电费，因店主直接把钥匙交给了原告，原告也接受钥匙，为此，该店主所欠的电费，应由原告直接向他主张，我不承担责任。再次，关于第三人潘某某承租所欠的电费，应第三人潘某某承担。
第三人潘某某辩称，被告将原告的房屋转租给我是事实，但在我承租后，原告一直未告知我事件的真实情况，为此，导致现今的损失，原告也应承担相应的责任。
第三人程某某辩称，反正我承租的地方装修费就60多万元，电费都已经交了。
原告提供的证据内容及证明目的，被告的质证意见，本院认证意见：
1、2010年4月6日的租赁协议一份，原告（甲方）将其自有位于乐安县鳌溪镇长征路30号一幢三层房屋出租给被告乐某某（乙方），租赁期限：2010年4月6日至2013年4月5日止。租房期间，甲方因不可抗原因需收回出租房屋，甲方应提前20天通知乙方，乙方应在20天内无条件下退出，乙方因此所造成的损失甲方概不负责，逾期不空，甲方按租金的四倍收取违约金。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应�前20天书面向甲方提出续租要求，征得同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同；租赁期满后，乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前20日书面通知对方。租金，第一年租金为每月8000元，全年为96000元。第二年租金在第一年的租金基础上递增3﹪，每月租金为8240元，全年租金为98880元。第三年的租金在第二年租金的基础上4﹪中，每月租金为8570元，全年租金为102840元。乙方水、电维护及水、电费、街道卫生费由乙方承担。若乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。被告乐某某对该证据无异议，第三人潘某某、程某某对该证据也无异议，因被告及第三人对该证据无异议，本院予以确认。
2、2013年11月14日，原告向被告乐某某发出了空出承租房通知书，其内容为，《房屋出租协议》已在2013年4月5日到期。我行在协议到期前后多次派人通知你期满不再出租，要求你期满空出房屋…。再次通知你在5天内空出承租房屋，并按约定支付违约金。被告乐某某于2013年11月15日在该通知上的签收人处签了名。被告及第三人对该证据无异议。本院予以确认。
3、2014年1月15日的律师函复印件一份，其内容：江西赣东律师事务所以原告的名义向被告及第三人发出律师函，要求被告及第三人收到该函后五日内把房屋空出。被告及第三人对该证据无异议。本院予以确认。
4、乐安县供电有限责任公司于2014年12月10日出具的证明一份，证明截止到2014年11月底被告乐某某所承租原告房屋表号：000977397的用电度数为11952度，电费为12608.77元；表号20000019263的用电度数为6852度，电费为7252.16元。原告已经支付了上述电费。被告乐某某质证意见，金额多的那是�三人潘某某所用的电。金额少的是管少华经营内衣店所欠的电费，因管少华在2014年1月份就将该店的钥匙交给了原告，之后，这店就一直由原告管理，现原告提出要这电费，应由原告自己向管少华收取。第三人潘某某质证意见，金额多的那电表的用电是我欠的，我也同意支付。第三人程某某质证意见，我所承租的店的水、电都是单独的，我自己交纳，所以不存在欠水、电费之事。本院认证意见，因被告及第三人对该份证据的“三性”无异议，只是提出所欠的电费由谁承担的问题，故本院对该份证据予以确认。
被告乐某某及第三人潘某某、第三人程某某均未提供证据。
综合上述证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
原告自有一栋三层的房屋位于乐安县长征路30号。2010年4月6日，原告为甲方将其自有位于乐安县鳌溪镇长征路30号一幢三层房屋出租给被告乐某某为乙方，租赁期限：2010年4月6日至2013年4月5日止。租房期间，甲方因不可抗原因需收回出租房屋，甲方应提前20天通知乙方，乙方应在20天内无条件下退出，乙方因此所造成的损失甲方概不负责，逾期不空，甲方按租金的四倍收取违约金；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前20天书面向甲方提出续租要求，征得同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同；租赁期满后，乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前20日书面通知对方。租金，第一年租金为每月8000元，全年为96000元。第二年租金在第一年的租金基础上递增3﹪，每月租金为8240元，全年租金为98880元。第三年的租金在第二年租金的基础上4﹪中，每月租金为8570元，全年租金为102840元。乙方水、电维护及水、电费、街道�生费由乙方承担。若乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同期满后，原告未向被告乐某某书面表示要收回出租屋，被告也未向原告表示不再续租。但被告乐某某在合同期满后仍将一楼大一点的店以每月5100元的价格出租给一人开服装店，直至2013年6月底。当年8月28日，被告乐某某将该店以每月6800元价格转租给第三人潘某某，租赁期限为五年。被告收取第三人潘某某转让费49000元及六个月的租金40800元。第三人潘某某在对该店装修后便经营手机，直至2014年11月6日，第三人潘某某经我院作工作把从被告乐某某手上转租的店空出。在第三人潘某某承租该店期间，除向被告乐某某交纳的408000元租金外就一直未交纳租金，并尚欠承租期间的电费为12608.77元；另一小店，被告乐某某在合同期满后以每月2800元价格仍出租给次租人管少华开内衣店直至2013年12月底。2014年初，次租人管少华就将该店的钥匙交给了原告，之后就一直由原告管理该店。该出租房的二、三楼，在原告与被告乐某某合同期满后，5-6月份就一直空着，2013年7月份，被告乐某某便将该房屋二、三楼转租以每年价格27000元转租给第三人程某某，租期为五年。第三人程某某对该房装修后进行经营食品，他只向被告乐某某支付了27000元的租金。在本案诉讼过程中，原告方同意要求被告乐某某将其在2013年4月5日后所收取的租金交给原告，第三人程某某的租赁关系由原告接管，所欠的电费由被告乐某某承担。被告乐某某提出调解方案是给付原告60000元，退回收取第三人潘某某转让费49000元，第三人潘某某再向她支付6800元租金，所欠的电费由第三人潘某某承担，次租人管少华所欠的7252.16元由原告自己收取。第三人潘某某提出要求被告乐某某退还转让费49000元及不需补交租金就同意空出房屋。被告及第三人在诉讼中未提出反诉请求及相关证据。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因此，次承租人潘某某、程某某在本案诉讼的诉讼地位应是第三人，而不是被告。而根据《合同法》相关规定及原告与被告乐某某签订的房屋租赁协议的约定，被告乐某某在2013年4月5日就应将租赁物交给原告，被告乐某某在未提前20天书面向原告提出续租要求，却在合同期满后一直仍将该房的一楼转租给他人，二、三楼虽刚开始4-6月份空着，但到当年7月份，被告乐某某就转租给第三人程某某。虽协议约定租赁期满后，被告乐某某继续使用租赁房屋原告未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前20日书面通知对方。原告虽在诉讼中对其主张要在2013年4月5日租赁合同期满时就通知了被告乐某某空出承租房，但未提供相关证据证实，原告只是于2013年11月14日向被告乐某某发出了空出承租房通知书及2014年1月15日的律师函都证明了原告要求被告及时空出承租房的请求。为此，原告至少从2013年11月14日就已经书面通知了被告乐某某要把承租房屋空出。且协议约定若被告乐某某擅自将该房屋转租给第三人的，原告有权单方解除合同，收回该房屋。被告乐某某在2013年7、8月份将其承租原告房屋的部分未经原告允许擅自转租给第三人潘某某、程某某的行为违背相关法律规定及协议的约定，故原告要求被告及第三人及时空出承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。
租赁合同就是出租人将租赁物交给承租人使用，承租人支付租金�合同。根据协议约定第三年的租金在第二年租金的基础上4﹪中，每月租金为8570元，全年租金为102840元。因原、被告间从2013年4月5日后未签订新的房屋租赁合同，为此，应推定原、被告从2013年4月5日后每月的租金仍为8570元。虽出租房一楼小一点的店，原告主张被告是从2014年4月份交给原告的，但未提供相关证据证明，被告主张在2014年1月初就将该店交给了原告但也未提供相应证据予以证实。根据举证规则，原告负有举证责任，因原告未提供相应证据证实其主张，本院因此采信被告的主张。因被告于2013年收取一楼大店面租金为每月5100元，二、三的租金为每月2250元，小店面的租金为每月2800元。小店面的租金占总租金的27.59﹪，故应从2014年1月份始在8570元租金中核减27.59﹪计币2364.14元，即被告应从2014年1月份向原告交纳租金每月6205.86元。那么，被告从2013年4月到12月应交纳原告的租金为77130元（9×8570），2014年1月到10月份应交纳原告的租金为62058.6元（10×6205.86），合计139188.6元。因第三人潘某某将一楼大店面在2014年11月初空出，故本院对原告要求被告交纳从2013年4月5日后到2014年10月份租金的诉讼请求部分予以支持，对二、三楼，第三人程某某还在经营，故该部分的租金以2250元每月算至空出为止。关于原告垫付的电费要求被告及第三人支付，因其中12608.77元是第三人潘某某经营期间所欠的电费，这部分电费应由第三人潘某某承担。其余7252.16元电费，据协议约定被告水、电维护及水、电费、街道卫生费由被告承担，故这7252.16元应被告承担。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、第三人程某某于本判决生效后十日内将从被告乐某某处转租的原告中国工商银行股份有�公司乐安支行房屋空出。
二、第三人潘某某于本判决生效后的十日内将从被告乐某某处转租的原告中国工商银行股份有限公司乐安支行房屋的钥匙交给原告中国工商银行股份有限公司乐安支行。
三、被告乐某某于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司乐安支行2013年4月5日到2014年10月31日止的租金139188.6元。二、三楼的租金每月2250元直至空出日为止。
四、被告乐某某于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司乐安支行垫付的电费7252.16元。
五、第三人潘某某本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司乐安支行垫付的电费12608.77元。
对上述款项，当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2540元，由被告乐某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 谌 宇
审 判 员 黄少梁
人民陪审员 丁振龙
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 李 伟
附：如当事人自动履行，请将标的款汇至乐安县人民法院账户14052101040003579-0003（户名：乐安县人民法院；开户行：中国农业银行乐安支行）。
（如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：抚州市中级人民法院，开户行：农行抚州市分行金泺分理处，帐号：351601040000929）