青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终561号
上诉人（原审被告）:张永茂，公民身份号码×××，男，汉族，1949年9月22日出生，西宁钢厂铁路运输部退休职工，住西宁市。
上诉人（原审被告）:张永春，公民身份号码×××，男，汉族，1946年12月30日出生，鞍山钢铁铁路运输部退休职工，住辽宁省鞍山市。
委托代理人：张永茂，公民身份号码×××，男，汉族，1949年9月22日出生，西宁钢厂退休职工，住西宁市。系张永春之弟。
被上诉人（原审原告）：夏卫华，公民身份号码×××,男，汉族，1976年8月31日出生，无固定职业，住西宁市。
委托代理人：王希成，青海齐光律师事务所律师。
原审第三人：张洁，公民身份号码×××，女，汉族。1969年1月12日出生，青海洁神集团退休职工，住西宁市。
上诉人张永茂、张永春因与被上诉人夏卫华、原审第三人张洁所有权确认纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初1853号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2018年3月14日立案后，依法由组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理，上诉人张永春委托上诉人张永茂、被上诉人夏卫华及其委托诉讼代理人王希成、原审第三人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张永茂、张永春上诉请求：请求撤销原判第一项，改判确认涉案房屋归上诉人张永茂、张永春所有。事实与理由：1、夏卫华不属于”善意第三人”，不能依据”善意取得”制度取得案涉房屋所有权，夏卫华与张洁签订合同时出卖方署名为张永茂、张永春的母亲李春英，且夏卫华在办理案涉房屋过户手续时的权利登记人为张永茂、张永春父亲张玉良，而向夏卫华出卖案涉房屋的是张洁。夏卫华作为完全行为能力人，明知张洁并不是房屋的所有人，夏卫华不符合法律规定的”善意原审第三人”的规定，该案也不适用”善意取得”制度。2、张洁与夏卫华关于案涉房屋所签订的合同，属于无权处分行为。张洁既不是案涉房屋的所有人，也没有基于其他法律关系取得该房屋的物权权益，更没有得到该房屋所有人的任何委托授权。张洁在将该房屋给夏卫华时，张永茂、张永春的父母张玉良及其妻子李春英已分别于1996年8月4日和2000年9月17日去世，且李春英生前的文化程度为不识字即文盲。故张洁出卖该房屋的行为属于无权处分，夏卫华不享有案涉房屋的任何权益。3、夏卫华办理案涉房屋所有权证的行政行为被依法确认违法，并被相关行政部门撤销，现属于未分割的遗产，即张永茂、张永春与该房产所有权的关系还未明确。故夏卫华起诉张永茂、张永春主体有误。
一审法院认定如下事实：夏卫华与张洁系同一单位的同事关系，2001年6月房改期间，夏卫华从张洁处购买了原位于西宁市城北区柴达木路90号28栋3单元342室的房屋一套，支付房屋价款18000元，并于2003年7月31日签订了《房地产买卖契约》，领取了宁房权证（北）私字第42003014210房屋所有权证。2016年12月14日，张永茂以西宁市国土资源局颁发42003014210房屋所有权证的行为存在瑕疵为由，向城北区法院提起行政诉讼，请求撤销西宁市国土资源局颁发的位于西宁市城北区柴达木路90号房产证号为42003014210房屋所有权证。法院判决西宁市国土资源局作出的行政行为违法。夏卫华对此判决不服，上诉于西宁市中级人民法院，被判决驳回上诉，�持原判。
另查，第三人与原房屋所有权人张玉良、李春英（二上诉人父母）系叔侄关系，与二上诉人系堂兄妹关系。80年代初，由于二上诉人父母回东北老家居住，将涉案房屋交给第三人及家人托管。托管期间的所有与房屋相关的费用均有第三人及家人交纳。后因房屋改革政策的要求，第三人以二上诉人父母的名义交纳了房屋价款。在托管期间，二上诉人父亲张玉良于1996年8月4日去世，母亲李春英于2000年9月17日去世。
再查，涉案房屋于2016年9月4日拆迁，夏卫华已与西宁市城北区建设局签订了《国有土地上房屋征收与补偿》。夏卫华已将差价199461.88交于有关单位。并且二上诉人在涉案房屋拆迁之前未向夏卫华及第三人主张过权利。
一审法院认为，解决本案的关键在于，首先，确定夏卫华与张洁签订的协议效力问题。其次，确认涉案房屋是否属于夏卫华善意取得财产。经过审理，第一点可以�认夏卫华与张洁在签订协议时，对于张洁对房屋处分权利的实际情况并不知情，当时房屋改革时，存在房改房普遍未直接过户于房屋实际所有和使用人的状况。夏卫华有权利相信张洁具备处分涉案房屋的条件。故夏卫华与第三人的协议系双方真实意思表示，内容合法，且协议已经履行完毕。房产过户手续及过程存在瑕疵不影响张洁与夏卫华之间买卖房屋的意向成立，不登记，则不发生房产所有权形式上的转移效力，不是指协议本身不能成立。因此双方所签协议属于有效协议。第二点关于善意取得，协议成立后，夏卫华向张洁支付了价款。这说明夏卫华属于有偿取得，因此，夏卫华取得房屋的行为具备了善意取得的前提条件。在此前提下，夏卫华2001年向张洁支付18000元的价款，根据当时西宁市房屋的基本价格属于合理价格。房产所有权没有转移前，夏卫华与张洁基�协议建立的债权债务关系依然存在。而且张洁转让房屋时，原房屋所有人二上诉人父母均已死亡，并在死亡前对涉案房屋未作出处理。二上诉人在知道其父母死亡的情况下，对涉案房屋未主张继承权利。张洁已于2001年将房屋交由夏卫华长期管理使用和所有。另外，在房屋拆迁之前，二上诉人对于房屋的使用和产权状况均未提出异议。在本案审理中，二上诉人除提交了两份行政判决书证明夏卫华登记房产过户手续时，也就是取得房产证的过程存在瑕疵之外，未提交有效证据证明房屋当时在张洁处分时的实际状况，从证据上无法支持其在本案中的抗辩理由，应承担举证不能的风险责任。二上诉人的抗辩理由有悖于诚实信用的原则，有损交易的安全。故夏卫华应当属于该房屋的实际所有权人，主张原位于西宁市城北区柴达木路90号28栋3单元342室的房屋的所有权归其所有诉求，合理合法，予以支持。关于夏卫华请求人民法院法确认原房屋经过拆迁之后，所享有的”以房换房”优惠政策以及过渡费归其所有的诉求，不属于本案处理范围，不予处理。遂判决：一、原位于西宁市城北区柴达木路90号28栋3单元342室的房屋的所有权归夏卫华所有；二、驳回夏卫华请求人民法院法确认原房屋经过拆迁之后，所享有的”以房换房”优惠政策以及过渡费归其所有的诉讼请求。
二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第106条规定：”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款的规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，第三人张洁持涉案房屋所有权证及相关票据与夏卫华签订房屋买卖协议，结合涉案房屋当时的管理、使用情况，夏卫华有理由相信张洁有权处分该房产，夏卫华支付的价款也符合房屋当时的价值，且已向夏卫华实际交付了房屋，夏卫华取得该房屋应属善意取得。上诉人张永茂、张永春该项上诉理由不能成立，予以驳回。关于主体资格问题，因张永茂、张永春就涉案房屋的所有权主张权利，夏卫华以二人为被告确认房屋所有权主体并无不妥，张永茂、张永春关于主体有误的上诉理由亦不能成立，予以驳回。综上，上诉人张永茂、张永春的上诉请求不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张永茂、张永春负担。
本判决为终审判决。
审判长王有林
审判员左志萍
审判员张薇
二○一八年四月二十三日
书记员王成苗