湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1950号
上诉人（原审被告）：陈冉冉，男，1984年4月21日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人：陈衍文，男，1953年8月16日出生，汉族，住湖北省天门市，系陈冉冉父亲。
委托诉讼代理人：罗学科，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉凯恩斯德物业管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道18号。
法定代表人：周述刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨明，湖北永铭律师事务所律师。
上诉人陈冉冉因与被上诉人武汉凯恩斯德物业管理有限公司（以下简称凯恩斯德公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初4702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈冉冉上诉请求：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初4702号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由凯恩斯德公司承担。事实和理由：一、凯恩斯德公司没有完成举证责任，不能证明其履行了合同约定的义务；二、凯恩斯德公司没有履行合同义务，且采取非法手段限制陈冉冉的各项权利，陈冉冉拒绝支付物业费是正常行使合同抗辩权，以此督促凯恩斯德公司改善服务、提高管理水平；三、一审违反法律规定，不受理陈冉冉的反诉系程序错误。
凯恩斯德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
凯恩斯德公司向一审法院起诉请求：1、判令陈冉冉支付截至2017年9月30日物业服务费6572元、违约金1972元（总欠款30%）；2、本案诉讼费用由陈冉冉承担。
一审法院认定事实：陈冉冉系武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道F空港中心城1栋1803室业主。2013年6月24日，凯恩斯德公司与陈冉冉签订《前期物业管理服务协议》，约定：由凯恩斯德公司提供F空港中心城住宅小区前期物业管理服务，陈冉冉房屋的建筑面积为92.55平方米，按每月每平方米1.8元交纳物业服务费用，交房时预收一年。2015年12月25日，F空港中心城小区业委会成立后，由小区业委会（甲方）与凯恩斯德公司（乙方）重新签订了《F空港中心城物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对F空港中心城小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米1.8元，合同期限为五年，五年内价格不作任何调整；业主按年交纳物业服务费，具体时间为每次费用到期日前五日；违约责任：业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按应缴物业服务费总额的每日3‰的标准向乙方支付违约金。
合同签订后，凯恩斯德公司依照合同约定为F空港中心城小区提供物业服务。陈冉冉于2013年6月18日收房时，向凯恩斯德公司预交了一年物业服务费，其余物业服务费至今未付。因多次催收物业服务费未果，凯恩斯德公司据此诉至一审法院。经核实，截至2017年9月30日，陈冉冉累计拖欠凯恩斯德公司物业服务费6564元。
一审法院认为：凯恩斯德公司与陈冉冉签订的《前期物业管理服务协议》，以及F空港中心城小区业委会成立后，与凯恩斯德公司签订的《F空港中心城物业服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效协议，对业主具有约束力，应予履行。陈冉冉作为小区的业主，在接受凯恩斯德公司提供的物业服务后，未自觉履行交纳物业服务费之义务，其行为违约，应承担违约责任。故凯恩斯德公司要求陈冉冉支付所欠物业服务费之诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于凯恩斯德公司的违约金请求，一审法院认为，双方协议逾期按日3‰支付违约金的约定标准明显过高，但起诉时凯恩斯德公司自愿以陈冉冉实际欠费的30%主张违约金，符合法律规定，该违约金1969元（6564元×30%），一审法院亦予以支持。
陈冉冉辩称购买的房屋存在严重质量问题，以及维修后房屋漏风的问题，一审法院认为，住建部2000年1月30日颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏，保修期限为五年”，在上述保修期限内如房屋存在质量问题，陈冉冉应向房屋开发商主张相应权利。凯恩斯德公司作为物业服务责任方，根据约定仅对小区共有部位、共有设施设备的管理维护承担责任。
陈冉冉主张凯恩斯德公司未尽到小区管理责任的抗辩理由，无充分证据证实，一审法院不予支持；其主张的业委会选举权问题，与本案无关联性，应由其他职能部门处理；其主张的物业费标准问题，因该标准系小区业委会与凯恩斯德公司协商一致，并未违反法律规定，对小区全体业主具有约束力。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，住建部《建筑工程质量管理条例》第四十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈冉冉向武汉凯恩斯德物业管理有限公司支付截止2017年9月30日物业服务费6564元；二、陈冉冉向武汉凯恩斯德物业管理有限公司支付违约金1969元；三、驳回武汉凯恩斯德物业管理有限公司其他诉讼请求。上述应付款项，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陈冉冉负担。
二审中，陈冉冉提交以下证据：证据一，F空港物业服务指南，拟证明凯恩斯德公司没有履行合约约定。证据二，视频三段、照片七张、F空港一栋一单元建筑规划附图一张，拟证明小区中出现乱建，消防通道被凯恩斯德公司砌墙造成消防通道拥堵，凯恩斯德公司侵犯业主权利。证据三、业委会张贴的公告，拟证明凯恩斯德公司在未经过业主和消防主管部门的同意下擅自砌墙，侵犯业主权利。证据四、陈冉冉的行车证复印件和停车费发票复印件，拟证明凯恩斯德公司不为陈冉冉办理停车月票，收取高额的临时停车费。证据五、水费缴纳票据，拟证明凯恩斯德公司限制业主用水，侵犯业主用水权利。
凯恩斯德公司质证认为，证据一是复印件，没有凯恩斯德公司签字盖章，不知是否是凯恩斯德公司出具，其次，即便属于凯恩斯德公司，也不是物业服务合同的内容，凯恩斯德公司只按物业服务合同提供服务，业主没有举证证明凯恩斯德公司未按服务指南提供服务，不认可其关联性。证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，照片没有拍摄时间地点，不符合证据形式要件，视频不需要查看，和本案无关，规划图与本案无关。证据三与本案无关。证据四的发票不能作为证据使用，发票也没有载明是停车费。证据五缴纳多少水费是业主的自由，水费收据无法达到其证明目的。
对于陈冉冉在二审提交的证据，本院认为，证据一是复印件，且属于在一审程序前就已经存在的证据，二审不予采信。证据二的照片、视频及规划附图能够反映小区内部分实际情况，但不能证明是凯恩斯德公司实施的行为，故对于该证据本院不予采信。证据三是本案所涉业委会发出的公告，与凯恩斯德公司无关，对于该证据本院不予采信。证据四不能证明凯恩斯德公司收取陈冉冉停车费的具体标准，本院不予采信。证据五不能证明凯恩斯德公司限制了业主缴纳水费的金额及使用自来水的权利，对于该证据本院不予采信。
凯恩斯德公司在二审中没有提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈冉冉在一审中以房屋存在漏水、漏风等问题作为其拒交物业费的抗辩理由，但关于房屋本身的质量问题并非凯恩斯德公司作为物业服务提供方的责任，凯恩斯德公司根据约定仅对小区共有部位、共有设施设备的管理维护承担责任。陈冉冉在二审中认为凯恩斯德公司存在侵害业主公共利益的行为，但其提交的证据不能证明其所称的侵害业主公共利益的行为是凯恩斯德公司实施，故对其该项上诉理由本院不予支持。另一方面，由于凯恩斯德公司未能举证证明其对小区内的搭建行为进行了有效的劝阻或依法向有关机关反映了小区内的搭建行为，应当认为其提供物业服务存在瑕疵，故对于凯恩斯德公司主张的违约金，本院不予支持。
综上所述，陈冉冉的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初4702号民事判决；
二、陈冉冉于本判决生效之日起十日内向武汉凯恩斯德物业管理有限公司支付截止2017年9月30日的物业服务费6564元；
三、驳回武汉凯恩斯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由陈冉冉负担45元，由武汉凯恩斯德物业管理有限公司负担5元。
二审案件受理费50元，由陈冉冉负担45元，由武汉凯恩斯德物业管理有限公司负担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 捷
审 判 员 晏 明
审 判 员 万 军
二〇一八年四月二十六日
法官助理 张 文 浩
书 记 员 伍雅玲翔