北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06936号
上诉人（原审被告）樊晓霞，女，1978年9月29日出生。
委托代理人王满生，山西正原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙明可，男，1984年9月2日出生。
委托代理人李振，北京市中盾律师事务所律师。
上诉人樊晓霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第00953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人樊晓霞之委托代理人王满生，被上诉人孙明可之委托代理人李振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，孙明可起诉至原审法院称：我与樊晓霞于2009年3月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，樊晓霞将位于北京市昌平区6号房屋（以下简称6号房屋）出售给我，我支付房屋购房款及定金18万元。樊晓霞房屋系用犯罪赃款购买了房屋，而我无从知晓。为此双方发生纠纷，昌平区人民法院2009年12月16日作出（2009）昌民初字第6245号民事判决，解除了我与樊晓霞的买卖合同。现我起诉，请求法院依法判令：1、樊晓霞承担解除合同的违约金10万元；2、樊晓霞赔偿我无法购房差价款的经济损失60万元；3、樊晓霞承担缔约过失责任，支付我赔偿金20万元。
樊晓霞辩称：一、关于违约金。《北京市存量房屋买卖合同》订立时我不存在主观恶意，房屋过户又因公安机关之后的冻结无法实施，我不存在主观过错，违约不成立，违约金请求无依据。北京市昌平区人民法院（2009）昌民初字第6245号民事判决书“本院认为”部分对答辩人樊晓霞的行为性质已阐明。2009年12月19日签订的《协议书》亦被北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第03389号民事判决书判决无效，《合同法》对支付违约金的条件作了规定，那就是合同有效，协议书签订时二人均已知房屋被查封，二人过错相当。二、关于无法购房差价款赔偿。孙明可请求无法律依据，房价的涨跌由市场决定。三、关于缔约过失责任赔偿。我在合同履行期间无任何过错，因此不存在缔约过失，不应承担任何责任。
原审法院审理后确认：孙明可与樊晓霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经被（2009）昌民初字第6245号民事判决书判令解除。本案中，樊晓霞犯罪行为导致房屋被公安机关冻结查封，致使合同解除，因此樊晓霞已经构成违约，应当依照《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定的内容承担相应的违约责任，因此对于孙明可要求樊晓霞承担解除合同的违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。对于孙明可要求樊晓霞赔偿无法购房的差价款的经济损失60万元，因孙明可在起诉樊晓霞要求解除《北京市存量房屋买卖合同》纠纷时北京市还未实施房屋限购政策，因此不存在无法购房的事实，故对孙明可无法购房的主张不予采信，本院对该项诉讼请求不予支持。对于孙明可要求樊晓霞承担缔约过失责任，于法无据，本院对其请求不予支持。据此判决：一、被告樊晓霞于本判决生效之日起三十日内给付原告孙明可违约金十万元；二、驳回原告孙明可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，樊晓霞不服，上诉至本院。上诉理由及请求：《北京市存量房屋买卖合同》于2009年3月6日签订，当时樊晓霞并不知道自己涉嫌刑事犯罪，交易标的物是樊晓霞正当收入购买，因此樊晓霞在订立合同时无隐瞒和恶意，主观上无过错；房屋不可过户属于不可抗力，法院判决樊晓霞承担违约责任无据可依，要求撤销原判，改判樊晓霞不承担违约责任。孙明可同意原判。
经审理查明：2009年3月6日，孙明可（买受人）与樊晓霞（出卖人）、居间人北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司签订《北京市存量房屋买卖合同及居间服务合同》，其中，《北京市存量房屋买卖合同》第一条约定房屋基本情况，出卖人所售房屋坐落为昌平区6号，该房屋建筑面积106.10平方米；第二条第三款约定该房屋已经设定抵押，出卖人应于2009年4月20日前办理抵押注销手续；第四条约定房屋的成交总价为76万元，其中房屋成交价格为384200元，该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款为375800元，买受人在签订合同的同时支付定金115200元；第五条约定出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任；第七条约定违约责任，买卖双方任何一方不按约定履行合同的，除不可抗力外，按照逾期时间，分别处理：1、逾期在30日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的30％向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行，合同还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，孙明可支付北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司购房定金115200元。
另查一，2009年3月4日，北京市公安局海淀分局刑事侦查支队发给北京市昌平区建委《关于请求冻结房屋过户的函》，将涉案房屋予以查封。2009年12月16日，北京市昌平区人民法院依法作出（2009）昌民初字第6245号民事判决书，判决解除孙明可与樊晓霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
另查二，本案在审理过程中，双方对涉案房屋的价格不能协商一致，一审法院依法委托北京龙泰房地产评估有限责任公司进行评估，估价结果为：估价对象在价值日期2010年1月14日的客观市场价值为151.05万元。孙明可预交了鉴定费5021元。
另查三，2011年2月15日北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，开始实施房屋限购政策。
2011年12月，海淀区人民法院作出（2011）海刑初字第0631号刑事判决书，判决书认定樊晓霞樊职务侵占罪，判处其有期徒刑六年，同时判决在案扣押的人民币7万元，发还被害单位北京绿光盈网络科技有限公司，在案冻结的房产一套，变卖后发还被害单位北京绿光盈网络科技有限公司312316元。樊晓霞现被羁押于山西省女子监狱。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同及居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、收据、昌平区人民法院（2009）昌民初字第6245号民事判决书、海淀区人民法院（2011）海刑初字第0631号刑事判决书、评估报告、鉴定费收据等证据在案佐证。
本院认为：孙明可与樊晓霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》被人民法院判决解除，合同解除后的纠纷尚未予以处理。我国法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，樊晓霞的犯罪行为导致交易6号房屋先是被公安机关冻结查封，后又被人民法院判决变卖发还被害人，一系列的强制手段最终导致合同因无法履行而解除，樊晓霞对此负有全部责任。因樊晓霞的行为已经构成违约，故其应当依照《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定的内容承担相应的违约责任，一审法院判决樊晓霞支付孙明可违约金10万元属于适用法律正确，应当予以维持。对于樊晓霞的上诉意见，本院论理如下：无论樊晓霞对其行为作出何种辩解，均不能改变合同不能履行系其犯罪行为所致的事实，樊晓霞亦不能将犯罪行为等同于不可抗力，因此樊晓霞作出的不应承担违约责任的辩解不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费五千零二十一元，由孙明可负担（已交纳）。
一审案件受理费一万二千八百元，由孙明可负担一万零五百元（已交纳）；由樊晓霞负担二千三百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千三百元，由樊晓霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 范 磊
二〇一四年九月十七日
书 记 员 林 娜