上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2376号
上诉人（原审被告）上海仲缘管理咨询有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
被上诉人（原审原告）林永。
上诉人上海仲缘管理咨询有限公司（以下简称仲缘公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，案外人＊＊研究所系上海市徐汇区平江路＊＊＊号（以下简称系争房屋）产权人。
2007年3月27日，＊＊研究所和徐汇区＊委签订《上海市徐汇区科学技术委员会与电信科学技术第一研究所共同推进城市应急科技�区建设协议书》，协议书约定：以＊＊研究所为主体建设城市应急科技园区，＊委对园区的建设进行立项，并纳入徐汇区科技园区管理体系；＊＊研究所负责落实园区建设的用地和资产，＊委根据区有关政策对园区建设的费用进行资金补贴；＊＊研究所负责园区管理机构的设立和营运；园区及入驻企业从事与城市应急技术相关的信息技术研发和服务行业等条款。
2007年2月，＊＊研究所成立城市应急科技园管理办公室。
2011年8月1日，上海市徐汇区城市应急科技园区管理办公室（筹）（甲方）与仲缘公司前身上海正＊技术经纪有限公司（以下简称正＊公司）（乙方）签订《合作经营协议》，约定：园区系＊＊研究所的下属单位，园区负责人李＊＊，＊＊研究所将其所有的上海市平江路＊＊＊号5号内的2，823平方米的物业划归园区经营管理，以目标责任书�方式授权甲方经营，责任人为园区负责人，甲方为完成经营目标，邀约乙方为园区经营管理方，合作经营园区业务和该物业资产，经友好协商，特签订本协议：合作经营所涉资产范围：五号楼一楼西623平方米，二楼、三楼全部2，200平方米，委托经营资产2，823平方米；合作经营年限：自本协议生效之日起十年为合作年限，届时根据合作经营具体内容的时限审定为准；如若物业出租时，底楼不低于人民币（下同）4元／平方米／天，二、三楼不低于2元／平方米／天，整年按365天计算，合作经营第一、二年两年该项经营目标的年经营收入不超过200万元；双方各以李＊＊和胡＊＊为代表，成立合作经营办公室；协议项下经营事项需要与第三方签订合同时，以乙方名义与第三方签署合同；关于本协议项下合作经营目标的利益分配方案，按底楼4元／平方米／天，其余按2元／平方米／天，其经营收入的20%为合作经营的成本和费用（按实结算、滚动使用、年度结清），余额为利润，利润甲方得80%、乙方得20%；经营收入扣除经营成本费用后的余额即为合作经营利润或亏损等条款；李＊＊和＊＊＊代表甲乙双方签名。
2011年8月22日，上海市徐汇区城市应急科技园区管理办公室（筹）（甲方）与仲缘公司的前身正＊公司（乙方）再签订《合作经营补充协议》，约定：甲乙双方于2011年8月1日签订了《合作经营协议》，甲方根据电信科学技术第一研究所的要求，向乙方提出提高《协议》项下第五款第一条约定的物业出租价格和第一、二年经营目标金额，为此签订《补充协议》，《协议》第五款第一条修改前的描述：如若物业出租时，底楼不低于4元／平方米／天，二、三楼不低于2元／平方米／天，整年按365天计算，合作经营第一、二年两年该项经营目标的年经营收入不超过200万元；修改后描述：如若物业出租时，底楼不低于5元／平方米／天，二楼不低于2.5元／平方米／天，三楼不低于2.3元／平方米／天，整年按365天计算，合作经营第一、二年两年该项经营目标的年经营收入不低于200万元等条款；合同落款处甲方李＊＊、乙方＊＊＊签名。
2011年9月15日，＊＊研究所开具了一份《证明》，该证明的主要内容是＊＊研究所将上海市平江路＊＊＊号院内5号楼底楼面积623平方米和二、三楼全部面积共计2，823平方米的物业授权下属的上海城市应急科技园区经营，该物业资产可采用自营、合营或出租等多种方式经营，经营负责人为李＊＊，由其负责对外签约，并同意由上海城市应急科技园区与上海正＊技术经纪有限公司合作经营该物业房产。
2011年9月15日，仲缘公司的前身正＊公司（甲方）与林永（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将上海市徐汇区平江路＊＊＊号内五号楼一楼西（现豪享来经营范围）、二楼西，共计建筑面积约1，223平方米出租给乙方。其中一楼约623平方米、二楼600平方米；甲方拥有上述房屋经营权；房屋租赁用途餐饮，租赁期限自2011年9月15日起至2020年1月14日止，其中本合同签署之日起的1个月为清场和准备期，之后的3个月为装修期，该4个月为免租金期；租金一楼为5.5元／平方米／天，二楼为2.3元／平方米／天，合计每月租金为146，198元，第四年租金递增3%；本合同签署后的3日内，乙方应向甲方支付合同履约保证金，保证金的金额为2个月的租金，甲方收到保证金之日起本合同生效。本合同生效之日起5日内，乙方向甲方支付两个月租金，作为首期租金；有下列情形之一的，承租人有权解除本合同：1�出租人延期交付房屋15日以上；……，由于以上原因导致合同解除的，过错方应承担违约责任和赔偿责任；甲方因自身原因延期向乙方交付出租房屋超过5日的，即构成违约，则应按日租金的千分之三（乘以天数）向乙方支付违约金；本合同经双方签署并在乙方交付保证金后即具有法律效力等条款。
2011年9月16日，林永支付仲缘公司前身正＊公司保证金29万元，2011年9月23日，林永支付仲缘公司前身正＊公司租金29万元。
2012年1月6日，仲缘公司前身正＊公司（甲方）与林永（乙方）又签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2011年9月15日签订租赁合同，双方在租赁合同基础上签订补充合同，补充合同是租赁合同的从合同，租赁合同与补充合同相关内容如有相悖，以补充合同为准。租赁部位扩大为一楼西、二楼西和三楼全部，共计建筑面积2，523平方米，其中一�约543平方米、二楼约800平方米、三楼约1，100平方米；乙方承租房屋用于开设餐饮企业、商务宾馆；租赁期限从甲方通知乙方内装修进场之日起至2020年12月15日，其中乙方内装修时间为四个月，乙方内装修期间免交租金。租金一楼为5.5元／每平方米／天，二楼为2.5元／每平方米／天，三楼为2.3元／每平方米／天，第一年至第三年每年合计租金为人民币2，743，522元；本合同签署后的3日内，乙方应向甲方支付合同履约保证金，保证金金额为2个月的租金，金额为457，253元，甲方收到乙方交来保证金之日起本合同生效。乙方进场装修起的100天内向甲方交付两个月租金，作为首期租金；本《补充合同》经双方签署并在乙方交付保证金后即具有法律效力等条款。
2012年7月20日，上海市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准林永等四名投资人出资，注册资本为5万元的企业名称为上海瑞＊酒店管理有限公司。同日，上海市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准林永等四名投资人出资，注册资本为5万元的企业名称为上海浙＊餐饮管理有限公司。
2012年8月29日，林永发送《联系函》给仲缘公司前身正＊公司，主要内容为林永已经做好室内装修工程开工准备，希望于2012年9月10日前林永内装修工程施工队进场。请正＊公司确认林永内装修工程队进场日，并以“进场通知书”方式提前三个工作日通知林永。2012年10月8日，仲缘公司前身正＊公司复函给林永，内容为：“来函收到。鉴于＊＊技术第一研究所（上海平江路＊＊＊号）五号楼工程现状，贵方进场装修的条件尚不具备，园区签发的进场通知书所定贵方进场时间需延期，望见谅。我方正与园区协商贵方进场的确切时间，一经确定�通知贵方。装修期间根据实际进场时间顺延。”
2013年5月，正＊公司更名为上海仲缘管理咨询有限公司。
2013年10月28日，＊＊研究所向法院起诉，要求确认其与正＊公司签订的《合作经营协议》、《补充协议》无效；赔偿损失257万元。法院于2014年11月19日作出判决：＊＊技术第一研究所下属的上海市徐汇区＊＊园区管理办公室（筹）与正＊公司（现更名为上海仲缘管理咨询有限公司）之间于2011年8月1日所签订的《合作经营协议书》、2011年8月22日所签订的《合作经营补充协议》无效。驳回电信科学技术第一研究所其余诉讼请求。上海仲缘管理咨询有限公司不服一审判决，上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2014年12月30日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2015年3月13日，仲缘公司返还林永58万元。自林永、仲缘公司双方�订《房屋租赁合同》后，仲缘公司一直未将系争房屋实际交付给林永。
2015年3月19日，林永诉至法院，要求法院判令：一、解除林永、仲缘公司2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》和2012年1月6日签订的《补充合同》；二、仲缘公司赔偿林永各项损失共计934，500元，其中工程筹备款损失288，000元、借款利息损失144，000元（以60万元为本金，年息12%，自2011年9月5日暂计至2013年9月4日）、借款利息损失126，000元（以70万元为本金，年息12%，自2013年9月5日暂计至2015年3月4日）、借款利息损失102，000元（以30万元为本金，年息12%，自2012年5月10日至2015年3月9日）、项目筹备人员工资损失262，500元（人均工资3，500元，林永、采购员、主厨三人，自2011年9月15日签约至2013年10月15日）、租赁项目中介费损失12，000元；三、诉讼费用由仲缘公司承担。
原审认为，�案争议焦点有二，第一，林永、仲缘公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否有效；第二，林永要求解除合同并向仲缘公司主张损失是否有合同及法律依据。
关于第一项争议焦点，根据上海市徐汇区＊＊园区管理办公室（筹）与仲缘公司前身正＊公司签订《合作经营协议》、《合作经营补充协议》内容看，双方系合作经营的关系，并非租赁关系，虽然《合作经营协议》、《合作经营补充协议》已被生效判决确认无效。但基于合同相对性的原则，林永与仲缘公司前身正＊公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，且林永已根据合同约定支付了保证金，故林永、仲缘公司双方之间的《房屋租赁合同》及《补充合同》合法有效。关于仲缘公司辩称的仲缘公司只是房东代理人的意见，由于仲缘公司并未提供充分证据证明其主张，法�对仲缘公司该辩称不予采信。
关于第二项争议焦点，根据《房屋租赁合同》约定，出租人延期交付房屋15日以上，承租人有权解除本合同。又根据查明事实，由于仲缘公司原因导致无法将系争房屋实际交付林永远超15日，故林永要求解除《房屋租赁合同》、《补充合同》的主张有合同依据，法院予以支持。至于林永主张仲缘公司违约应赔偿的损失，如前所述，林永并未充分举证证明工程筹备款损失、借款利息损失、项目筹备人员工资损失、租赁项目中介费损失系林永因仲缘公司违约实际发生的必然现实损失，故法院对林永主张的上述损失不予支持。但根据查明事实，林永在2011年9月份按约分两次支付仲缘公司前身正＊公司共计58万元，而直至2015年3月13日，仲缘公司才将该笔58万元返还林永。故林永确实存在相应利息损失，法院酌定仲缘公司应按照中国人民银�同期贷款利率支付林永该笔58万元的利息损失。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二〇一五年六月十八日作出判决：一、解除林永与上海正＊技术经纪有限公司（现更名为上海仲缘管理咨询有限公司）之间于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》以及于2012年1月6日签订的《补充合同》；二、上海仲缘管理咨询有限公司于判决生效之日起10日内，按中国人民银行同期贷款利率支付林永58万元的利息损失（其中以29万元为本金，从2011年9月16日起计算至2015年3月13日止；以29万元为本金，从2011年9月23日起计算至2015年3月13日止）；三、驳回林永的其余诉讼请求。案件受理费13，226元，减半收取计6，613元，由林永负担2，000元，上海仲缘管理咨询有限公司负担4，613元。
判决后，仲缘公司不服，上诉于本院，诉称：仲缘公司非系争�屋的产权人，系以委托人的身份与林永签订的租赁合同，因此相应的权利义务应当由房东＊＊技术第一研究所承担，仲缘公司不应当承担义务。租赁合同无法履行的责任在于房东，非仲缘公司原因，林永支付的保证金仲缘公司只是代收暂存无过错，不应当承担赔偿责任。林永在原审诉请中未提出保证金利息的诉请，其提出的各项借款利息赔偿要求均被原审法院驳回，因此原审法院对该项的判决属于超出当事人诉请的裁决。综上，要求二审法院撤销原审判决第二项。
被上诉人林永辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：根据本案查明的事实，上诉人仲缘公司的前身与＊＊技术第一研究所的前身签订的系《合作经营协议》，后通过《补充协议》获得了系争房屋的出租权利，仲缘公司的前身也是以自己的名义与林永签订了租赁合同，因此上诉人主张仅为房东委托人的身份显然不符合本案事实，一、二审期间，其又未对委托关系提交其他证据，故其主张不承担本案租赁合同项下的义务没有法律依据，本院不予支持。仲缘公司上诉主张原审法院超过林永的诉请予以裁判，经审查，本院认为，原审法院虽然以证据不足驳回了林永各项赔偿债权请求，但在查明事实的情况下，对本案中林永交付的保证金所产生的孳息一并予以处理，减少当事人的讼累，该等金额未超出原审诉讼请求金额标准，符合便利和保障诉讼之原则，本院予以维持。综上所述，上诉人仲缘公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，700元，由上诉人上海仲缘管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……