浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初8890号
原告（反诉被告）邹雄君，男，1988年1月29日出生，汉族，身份证地址广东省五华县。
委托代理人胡宇波、潘登，浙江际洲律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）李晓辉，男，1977年9月7日生，汉族，身份证地址杭州市江干区。
委托代理人蔡丽莉，北京盈科（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。
原告邹雄君诉被告李晓辉房屋租赁合同纠纷一案，原告邹雄君于2017年11月21日向本院起诉，在本案审理过程中，被告李晓辉向本院提起反诉。本院受理后，进行合并审理，依法适用简易程序，由审判员吴斌元独任审判，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告邹雄君及委托代理人潘登，被告李晓辉及委托代理人蔡丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹雄君诉称，2017年10月8日，原、被告签订《定金协议》，约定原告向被告租赁位于杭州市江干区商铺用于经营美容美发，定金20000元。后原告向被告支付定金和租金共计115000元。因房屋消防管道和排污管道问题，无法对该房屋进行隔层。后原告与被告协商解除合同，但无法达成合意。经媒体介入，双方协商一致，并于2017年11月5日签订《解除合同协议》。约定原告向被告支付违约金15000元，从原告已支付的租金中扣除，被告需在2017年11月15日前返还其余100000元租金。后原告多次催讨，被告均未返还。诉讼请求：1、判令被告退还原告租金100000元，并赔偿损失（自2017年11月16日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告李晓辉辩称，被告确实收到原告支付的押金及租金，双方也于2017年11月5日协议解除合同，但当时约定原告赔偿被告15000元仅为截止至2017年11月15日的损失，后续损失尚未确定，故被告同意退还原告剩余租金，但应扣除被告的其他损失。
反诉原告李晓辉诉称，反诉原告于2017年3月1日从产权人夏前根处承租位于杭州市江干区商铺，并约定反诉原告可以转租。后反诉被告以开设美容院需要，找反诉原告承租该房屋。经反诉被告多次要求，双方于2017年10月16日签订商铺租赁合同。合同签订后，反诉原告将房屋交付反诉被告，并另行租房屋用于经营。后反诉被告于2017年11月反悔，欲单方解除合同，并多次找反诉原告闹事。反诉原告无奈，遂同意解除合同并由反诉被告赔偿15000元。但因临近年底，该房屋一直无人承租，致使反诉原告遭受损失。根据合同约定，反诉原告因租房产生装修费、搬迁费损失180000元，应由反诉被告承担。反诉原告要求反诉被告赔偿损失，但反诉被告不予理睬。诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金180000元；2、判令反诉被告承担全部反诉费用。
反诉被告邹雄君辩称，双方在2017年11月5日已协议解除合同，并约定反诉被告赔偿损失15000元，故双方就本案合同解除事宜已处理完毕，反诉原告无权再主张权利。综上，请求法庭驳回反诉请求。
本院经审理查明，2017年3月1日，李晓辉从案外人夏前根处承租位于杭州市商铺（产权人为夏前根、陈素文），租期自2017年3月1日至2022年2月29日，并约定李晓辉可对商铺进行转租。
2017年10月8日，邹雄君与李晓辉签订定金协议一份，约定邹雄君支付20000元作为租赁上述商铺的定金，并约定租金、退租、装修期等权利义务。协议签订后，邹雄军于同日向李晓辉支付定金20000元。
2017年10月16日，李晓辉（甲方）与邹雄君（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租坐落于杭州市商铺，租赁期自2017年12月1日至2022年2月30日，装修期为2017年11月1日至11月30日，租赁合同期间，如乙方要中途解除本合同，需提前2个月书面通知甲方，经甲方书面同意后才可解除租赁合同，如果乙方未能提前两个月书面提出并经甲方同意，而中途违反本协议，乙方同意向甲方赔偿违约金人民币50000元，另押金10000元不予返还，如果实际损失大于50000元，甲方有权要求乙方继续赔偿损失。甲方店面装修及搬迁等损失共计18万元，支付方式为和租金一起折算到每个月的房租中，等。上述合同签订后，邹雄君向李晓辉支付租金95000元，李晓辉将商铺交付邹雄君使用。
嗣后邹雄君发现该商铺因排污管道、消防管道构造问题难以隔层，遂要求解除合同。2017年11月5日，经浙江卫视“1818黄金眼”工作人员调解，双方就上述合同解除事宜达成协议，并由李晓辉出具协议书一份，写明：经双方协商解除，邹雄君自愿支付15000元人民币作为提前解除租赁合同的补偿款，该协议从2017年11月5日14时30分正式解除，李晓辉前期收到邹雄君租金及押金共计115000元，邹雄君自愿从该笔租金中扣除15000元作为解除协议的补偿款，李晓辉必须把余款100000元于2017年11月15日之前一次性付清给邹雄君。
另查明，2016年10月16日，李晓辉又向案外人沈丽华承租坐落于商铺，租赁期限自2017年10月20日至2020年10月20日，租金7500元每月，并对该房屋进行装修。
上述事实，有原告提交的定金合同、解除协议、支付凭证，被告提供的商铺租赁合同、照片、支付凭证及双方当事人的庭审陈述为证。
本院认为，李晓辉与邹雄君签订的《商铺租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。双方于2017年11月5日签订解除协议一份，自行协商解除上述合同，该协议系双方真实意思表示，对双方均具有法律拘束力。关于李晓辉所提反诉诉请，首先，李晓辉当庭陈述，解除协议约定邹雄辉赔偿其的15000元仅为截止至2017年11月15日的损失，后续损失并未确定，不在协议约定的范围内，邹雄君对此不予认可，双方对协议的理解存在争议，根据法律规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义，从上述协议词句意思理解并结合一般交易习惯，双方签订解除协议之目的一般在于就解除合同全部事宜进行约定，双方如需进一步确定后续损失，则应另行予以约定，根据该协议约定，李晓辉需在2017年11月15日前一次性返还邹雄辉余款100000元，却未约定后续损失的处理方案，该约定根据上述法律规定应理解为该协议中约定邹雄君补偿李晓辉的15000元系解除合同之全部补偿款，即该约定已包含合同解除的全部事宜。其次，李晓辉主张，合同解除后，违约条款继续有效，故邹雄君应依违约条款赔偿损失，对此，本院认为，本案《商铺租赁合同》中确有解除合同及违约责任条款，但双方在协议解除合同时已另行协商约定由邹雄君赔偿李晓辉15000元，而未适用违约条款，该约定应认定为双方对合同违约条款的变更，对双方均具有法律拘束力，故李晓辉不得再以合同约定的解除合同及违约责任条款向邹雄君主张权利。再次，李晓辉陈述称其诉请的18万元系《商铺租赁合同》第五条所明确约定的装修费、搬迁费损失，故该费用在合同签订时即已确定；李晓辉亦确认截止至2015年11月15日的损失为15000元，其另向邹雄辉主张赔偿乃是因当时不能确定后续损失的数额；因而李晓辉以合同解除后发生后续损失为由要求邹雄辉赔偿该费用显然与其庭审陈述自相矛盾。综上，李晓辉的反诉诉请缺乏足够事实及法律依据，本院不予支持。李晓辉应依约返还邹雄君剩余租金人民币100000元。因李晓辉未按期返还上述租金，邹雄君主张李晓辉从2017年11月16日起按同期人民银行贷款基准利率承担资金占用损失的诉请符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李晓辉于本判决生效后十日内返还原告邹雄君剩余租金人民币100000元，并从2017年11月16日起以剩余未返还租金为基数，按年利率4.35%支付资金占用损失直至租金全部返还之日止，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回反诉原告李晓辉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币1150元，反诉案件受理费人民币1950元，均由李晓辉负担；由李晓辉负担的本诉案件受理费应于本判决生效后三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 吴斌元
二〇一八年二月六日
代书记员 陈叶菲