乌海市乌达区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0304民初1217号
原告乌海市携诚物业服务有限公司。住所地，内蒙古自治区乌海市乌达区北岸新城小区*****号商铺*楼。
法定代表人滕继全，系该公司董事长。
委托代理人吉峰，系该公司法律顾问。
委托代理人滕德文，系该公司经理。
被告刘东强，男，1974年4月16日出生，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。
委托代理人梁建霞，女，1976年8月10日出生，现住址同上（与�告刘东强系夫妻关系）。
原告乌海市携诚物业服务有限公司（以下简称携诚物业公司）与被告刘东强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王静适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告携诚物业公司的委托代理人吉峰、滕德文，被告刘东强的委托代理人梁建霞，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告携诚物业公司诉称，原告是2013年3月入住乌达区北岸雅墅小区为全体业主服务，2013年3月1日与内蒙古锦城房地产开发有限公司（北岸雅墅小区开发商）签订服务合同，合同中约定按照每平方米1.5元收取物业服务费。被告商铺面积为882.57平方米，被告从2013年9月开始至2016年9月，未向原告缴纳物业服务费用，严重影响了原告的正常工作，也侵害了广大业主的合法权益，根据合同约定、法律规定，被告应当承担违约责任。为维护原告�全体业主的合法权益不受侵害，原告诉至法院，请求判令被告给付原告36个月零8天的物业费38497元，本案诉讼费由被告承担。
被告刘东强辩称，不同意给付，被告没有享受到原告的物业服务，开发商也没有与业主签订物业服务合同，被告不承认原告提供了服务，且原告的服务没有达到为被告服务的标准。
原告携诚物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料:
证据一、收费许可证和物业三级资质证书复印件各一份。用以证实原告具备物业服务的资质、有依法收取物业费的规定、具备从事物业服务的资格。
证据二、前期物业服务合同复印件一份。用以证实签署合同的合法性及原告从事的项目合法性。
被告刘东强质证认为，对证据一的真实性和证明目的均无异议。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异�，物业服务合同应该与业主委员会签订，不应该与开发商签订。
被告刘东强为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据材料:
证据一、维修单据复印件5张。用以证明原告处防水和暖气所有的出现问题都是自己在做维修，共计花销17751元。
证据二、污水处理的设备定作合同复印件一份。用以证实污水都是由被告自己处理，购买设备花了5万元。
证据三、聘用保安的劳动合同书复印件一份和聘用保洁的劳动合同复印件三份，以及保安和保洁的工作职责原件各一份。用以证实被告自己雇佣保安和保洁，室内外卫生是被告在打扫，室内外的安保也是由被告在维护。
原告携诚物业公司质证认为，对证据一的真实性有异议，收费的票据必须出示原件，该项证据做过改动，其中有一份落款是王小峰的证据金额大小写不一致，缺乏真实性，该费用不应由物业公司承担。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，医院是特殊场所，进行特别的污水处理与物业没有关系。对证据三，原告认为，医院是特殊的服务场所，应当自己配有相应的保安和保洁。
经审理查明，2013年2月20日，内蒙古锦城房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定商业营业的收费标准是1.5元/月.平方米，合同期限自2013年3月1日起至2015年3月1日止，在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同前，此合同可以延续。合同签订后，原告在该小区内提供了物业服务。被告购买了北岸雅墅外围商铺共5间，面积是882.57平方米，用于开办综合性医院。从2013年9月22日开始至2016年9月30日的服务期内，未向原告缴纳物业服务费，其中两间商铺共354.33平方米，从2013年9月22日至2016年9月30日，计36个月8天未交纳；三间商铺528.24平方米，从2014年9月22日至2016年9月30日，计24个月8天未交纳，故原告诉至本院。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，并签订物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告与内蒙古锦城房地产开发有限公司（即北岸雅墅小区的开发商）签订的物业服务合同不违反法律规定，本院予以认可。该合同对包括被告在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。原告依约为被告提供了相应的物业服务，被告应当按照其房屋的面积，根据物业服务合同中关于服务计费标准，及时足额交纳物业服务费。被告刘东强利用外围商铺开办综合性医院，对于医院内聘用保洁、保安的工作职责部分与携诚物业公司的物业服务内容重叠，对于医院所做的污水处理也是因为综合性医院的特殊性质所做的必要处理，上述理由不能作为不交纳物业服务费的抗辩理由。另在庭审调解中，原告认可被告所做的部分工作与其物业服务的相关内容重叠，同意被告按照每年交纳8个月的物业服务费，本院亦认为被告每年向原告交纳8个月的物业服务费较为合适，也就是每平方米1.5元÷12个月×8个月=1元，具体计算为：两间商铺总面积354.33平方米×1元/平方米×36个月8天（2013年9月22日至2016年9月30日）=12849.1元；三间商铺总面积528.24平方米×1元/平方米×24个月8天（2014年9月22日至2016年9月30日）=12816.7元，以上合计25665.8元。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
由被告刘东强给付原告乌海市携诚物业服务有限公司物业服务费25665.8元，于本判决生效后10日内付清。
一、案件受理费762元，减半收取381元，由被告刘东强负担（原告已预交381元）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
审判员 王静
二〇一六年十二月十二日
书记员 乔杨
附：判决书引用法律、法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主�会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。