广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2824号
原告：杜锭，男，1984年6月1日出生，汉族，罗定市人，住址:广东省罗定市。
原告：潘留英，女，1982年2月3日出生，汉族，罗定市人，住址:广东省罗定市。
委托诉讼代理人：杜锭，本案原告之一。
被告：罗定天恒贸易有限公司,住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。
法定代表人：姚永洪，总经理。
委托诉讼代理人：卓影，广东恒晟律师事务所律师。
原告杜锭、潘留英诉被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称天恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员孔凡森独任审判，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告及原告的委托诉讼代理人杜锭、被告天恒公司的委托诉讼代理人卓影到庭参加诉讼。在审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年2月6日裁定中止诉讼，本案现已恢复审理并审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计2015年3月28日至2016年11月18日的违约金为77316元）；3.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年1月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市迎某某路xx号东晟花园的商品房一套，购房款共计430254元。按照合同第八条的约定，被告应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，被告至今没有遵守合同约定按时将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，原告要求解除合同的被告应原告累计已支付的购房款5%支付违约金。根据合同第九条的约定，原告要求被告继续履行合同，应从合同约定最后交付期限的第二天至实际交付日止，按原告支付已付房款的万分之三支付违约金给原告。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求处理。
被告辩称：一、原告称被告没有将商品房交付原告使用，是没有依据的，被告的东晟花园已经在2015年3月8日通过了竣工验收，被告于2015年5月27日向原告及其他业主大规模发出收楼须知，而原告在收到收楼通知之后，没按照补充合同的第十一条协议对上商品房进行验收，在事实上视同已经进行验收。二、被告向原告在合同中所在的详细地址，是符合民诉法规定，并且邮寄的方式是符合法律规定，并且双方在买卖中的约定，因此被告认为原告已经收到收楼通知，综上所述原告的请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其诉讼主张，出示如下证据：1.身份证复印件，证明原告杜锭、潘留英的主体资格；2.收款发票，证明原告已经依约履行了合同约定的义务；3.户口本，证明原告的户籍情况；4.结婚证，证明杜锭与潘留英的夫妻关系；5.购房合同，证明原告与被告之间存在合同关系的事实。
被告对原告的证据提出的质证意见：对证据1的身份证信息无异议，同时原告杜锭显示的住址和买卖合同的登记的住址是一致的，足以证实原被告双方约定的地址是准确无误的。对证据2收款收据发票真实性合法性无异议.对证据3、4的户口本、结婚证，真实性合法性无异议，同样印证了家庭地址与买卖合同的地址一致。对证据5商品房买卖合同补充协议真实性、合法性无异议，证实了原告的通信地址和电话是和户口本信息身份证信息以及民事诉讼中原告提交的信息一致的。
被告就其抗辩提交的证据有：1、中国邮政国内小包邮件详情单，邮费发票，证明答辩人已寄出了收楼通知书，履行了通知答辩人收楼的义务；2、收楼须知、收楼须知制作费收据、发票，证明答辩人在涉案商品房符合交楼条件后2015年5月28日前，批量订做《收楼须知》以及批量邮寄寄出《收楼须知》的事实，订制和寄出的时间均与第一组证据相互印证；3、商品房预售许可证，证明涉案商品房于2013年12月3日经预售许可，达到了预售条件方与被答辩人签订商品房买卖合同；4、住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案登记表，证明涉案商品房于2015年3月8日通过竣工验收，在约定交付期限2015年3月28日前符合交付条件；5、部分业主退回的寄出收楼须知，证实被告已经在2015年5月27日通过中国邮政向业主批量发出的收楼须知；6、《合同补充协议》证明双方就商品房交楼的具体约定。
原告对被告提交的证据提出的质证意见：对于证据一的来源、真实性、合法性无异议，但原告并没有收到收楼通知书；对于证据二，原告并没有收到收楼通知书；对于证据三，无异议；对于证据四，有意见，不认同被告意见；对证据五有意见，不认同被告意见；对《合同补充协议》的真实性、合法性、关联性均有异议，因为按照合同法的规定，《广东省商品房买卖合同》是由政府提供的合同，双方协商，通过网签备案的，而《合同补充协议》对合同进行了修改这是不合法的也是无效的。
上述证据已在庭审中出示质证，原、被告提供的证据，反映的事实客观真实、来源合法、与本案关联的，本院确认证据的效力。
经审理查明:两原告为夫妻关系。被告是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市某某路xx号的东晟花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）建字第xx号《建设工程规划许可证》、罗建房预字第20xxxx号《商品房预售许可证》后，被告开始对该土地进行商品楼建造、预售。2014年1月6日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《广东省商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市罗城街道迎宾二路89号东晟花园商住小区的2座2梯1901号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：104.94㎡（套内建筑面积87.70㎡）；四、总价款：430254元（4905.97元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日付清首期款130254元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币300000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为800xxxxxxxx。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。被告于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：被告（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。被告至今没有书面通知原告进行涉案房屋交接，也没有向原告出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。
另查明，被告至今向原告发出“收楼通知书”、“住宅使用说明书”、“住宅质量保证书”，原告也没有领取房屋钥匙。
本院认为:本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交付使用条件？2、被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？
关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合交付使用的条件的问题。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。原告的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。且在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。该约定属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因被告的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点被告应否向原告支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，原告与被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告虽然已于2015年3月8日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是至今没有书面通知原告收楼，也没有向原告出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，但是被告至今仍没有向原告发出书面的《收楼通知书》，通知原告到天恒公司进行房屋的交接。被告虽主张其已向原告发出包含《收楼通知书》的邮件，但原告予以否认，在被告未提供其他证据佐证的情况下，本院对被告主张不予认定，故被告已经违反了双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方均同意继续履行《广东省商品房买卖合同》，所以该合同原告与被告继续履行。对于违约金的计算问题，被告提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告主张违约期间暂从2015年3月28日起计算至2016年11月18日止，本院予以支持，原告的违约金应为77574.80元（430254元×0.0003×601天）。但原告请求违约金为77316元，属原告方的真实意思表示，故按照原告方的请求，被告应支付违约金77316元给原告。综上，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条的规定，判决如下：
一、限被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金77316元给原告杜锭、潘留英。
二、驳回原告杜锭、潘留英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费866元（原告已预交），由被告罗定天恒贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 孔凡森
二〇一七年八月十四日
书记员 韦 颖
梁迪宇