贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0381民初1号
原告：黄明兰，女，1977年9月24日出生，汉族，住贵州省赤水市，现住贵州省赤水市。
委托诉讼代理人：窦小燕，四川万盛行律师事务所律师。
被告：遵义市新鹏房地产开发有限公司，住所地贵州省赤水市文华办竹海苑二期10号，统一社会信用代码91520381785485553D。
法定代表人：任中堂，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐春雨，四川凯翰律师事务所律师。
第三人：翟刚，男，1975年3月31日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告黄明兰与被告遵义市新鹏房地产开发有限公司（以下简称新鹏房开公司）、第三人翟刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法由审判员陈应琨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄明兰及其委托诉讼代理人窦小燕、被告新鹏房开公司的法定代表人任中堂及其委托诉讼代理人唐春雨到庭参加了诉讼，第三人翟刚经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄明兰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《滨江1号房屋认购书》有效；2.撤销第三人对赤水市河滨西路滨江一号14-1号住房（以下称“争议房屋”）的备案登记；3.判决被告与原告签订“争议房屋”的商品房买卖合同。在审理中，原告将第2、3项诉讼请求变更为“2.判决被告和第三人共同向赤水市住房和城乡建设局（以下简称赤水住建局）申请撤销“争议房屋”的商品房买卖合同的备案登记；3.判决被告协助办理房屋所有权登记手续。”事实和理由：2015年4月2日，被告因欠原告沙石材料款635785元，无钱支付原告，双方在签订了《滨江1号房屋认购书》（以下简称《认购书》）、《滨江一号购车位协议》，以被告开发的“争议房屋”和一个车位折抵材料款524926元。因当时该房屋尚未竣工，也不能为原告办理房屋所有权手续，但被告承诺在能够办理时一定为原告办理。原告于2015年12月7日拿到房屋钥匙，随即进行装修，并于2016年5月1日入住。2016年7月，该房屋被法院查封，原告提出执行异议后取消了查封。但该房屋在赤水住建局所作备案登记系翟刚的名字。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告新鹏房开公司辩称，1.被告并未欠原告沙石款；2.原、被告签订《认购书》后未实际履行，原告未向被告支付购房款，双方的房屋买卖关系成立但并未生效；3.双方签订的《认购书》无效，因该房屋在此之前就以备案登记的形式抵押给了第三人翟刚，并经（2016）黔0381民初129号调解书确认；4.原告趁被告工作人员不知情的情况下擅自占有房屋，属于侵权行为，被告将另案主张；5.被告诉请的第二项诉讼请求于法无据，其他诉讼请求应予以驳回。
第三人翟刚未到庭参加诉讼，但提供了答辩状，其述称，第三人与被告于2014年就“争议房屋”网签备案，被告属于一房二卖，原告是非法占有，该房屋并经（2016）黔0381民初129号调解书确认。
原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：证据一、《认购书》和《滨江一号购车位协议》，证明原、被告于2015年4月2日签订协议，原告的款项是以被告欠原告的沙石款材料抵扣，住房总价格为416938元，车位价格为108888元；证据二、收料单3份、债务转移协议3份、附件1份，证明被告欠原告的款项来源；证据三、滨江一号交接房通知单、领取物品登记单，证明被告于2015年12月7日将该房屋交付给了原告；证据四、物业服务费收据3张、水费收据11张、电费发票6张、安装天然气协议与收据，证明原告于2015年12月1日收到住房并装修实际居住的事实；证据五、赤水市人民法院（2016）黔0381民初129号调解书，证明该套住房备案登记在翟刚名下，作为还款担保。
被告对原告所提证据的质证意见为:对证据一的真实性和关联性无异议，对合法性和证明目的有异议，该《认购书》属于无效协议；对证据二中的收料单与债务转让协议的三性均持异议，该债务与被告无关；对证据三中的领取物品登记单的三性持异议，对接交房通知单的真实性不持异议；对证据四的真实性和关联性持异议，不能达到原告的证明目的；对于证据五的三性不持异议，该组证据相反证明了涉案房屋系以抵押担保的形式为第三人提供了担保，担保物在抵押期间的买卖属于无效，调解书确认的内容合法有效，其效力足以对抗第三人。
被告为支持其辩称理由，提供了房屋认购协议书与车位认购协议书，证明认购房屋是一次性付款，而原告未提供付款的事实。
原告对被告所提证据的质证意见为：对证据三性不持异议，但达不到被告的证明目的。
第三人未到庭参加诉讼，但提供了商品房买卖合同。
原、被告对第三人所提证据的质证意见：对三性均不持异议。
经本院审查认为，对于原告提供的证据一符合证据的三性，本院予以确认。被告一方面认为该证据不合法，一方面又以该证据来支持其辩称主张，其前后矛盾。证据的合法性系指其来源、表现形式等是否违反法律规定，并非指其内容是否违反法律规定，而被告辩称该证据不合法的意思是指其内容违法，故被告该辩称理由不成立，本院不予采纳；对于证据二，从证据的表现形式来看，该证据合法、真实，其合法性和真实性本院予以确认，对于关联性，与其他证据综合予以认证；对证据三中的交接房通知单，被告对其真实性不持异议，且符合证据的三性，本院予以确认，对于领取物品登记单，综合其表现形式和接交房通知单，本院认定该证据符合其三性，作为定案依据；对于证据四中物业服务费收据和安装天然气协议及收据，符合证据的三性，本院予以确认，对于水费和电费发票，从发票记载的内容来看，与本案中的涉案房屋无关，故水费和电费发票不作为定案的依据；对于证据五，系法院作出的生效法律文书，可以直接作定案的依据。对被告提供的证据，原告不持异议且符合证据三性，本院予以确认。对于第三人提供的证据符合证据的三性，且原、被告也不持异议，本院予以认定。
本院结合各方当事人的陈述及提供的证据，审理认定事实如下：2014年12月，被告新鹏房开公司向翟刚、唐惊鑫各借款50万元，2014年12月11日，新鹏房开公司与翟刚签订《商品房买卖合同》并作了备案登记,以此为借款作担保。该合同约定翟刚向新鹏房开公司购买“争议房屋”，付款方式为一次性付款。2015年4月2日，黄明兰与新鹏房开公司签订了《认购书》，约定黄明兰认购新鹏房开公司开发建设的“争议房屋”，付款方式为一次性付款，总价为416038元。该协议尾页的签订时间栏正下方手写有“备注，此房款是由遵义八方木置业有限责任公司（以下简称八方木公司）玫瑰小镇抵押款支付”字样，并加盖有新鹏房开公司的印章。同日，原、被告还签订了滨江一号购车位协议，车位价格为108888元，同样在该协议的最后载明“备注，此车位款由遵义八方木置业有限责任公司抵押款支付”。2015年12月7日，新鹏房开公司将房屋交付给了黄明兰，黄明兰装修后入住，并交纳了物业管理费等费用。2016年1月13日，翟刚、唐惊金与新鹏房开公司在本院主持调解下达成调解协议，约定新鹏房开公司用滨江一号6-1号、7-1号房抵偿借款69.8万元，余款30.2万元于2016年3月10日支付，并用“争议房屋”作还款担保。为查清诉争房屋的备案登记情况，本院依职权向赤水住建局房地产业管理科进行调查，截止2018年3月22日止，“争议房屋”登记在翟刚名下。滨江一号未综合验收。
另查明：黄明兰与八方木公司之间、黄明兰与赤水市创美房地产开发有限责任公司第一分公司（以下称创美房开公司）之间存在直接的债权债务关系；黄明兰与创美房开公司、卢宗友等人之间存在债权债务的转让；黄明兰与八方木公司、泸州市江南建筑工程有限公司（卢宗友）之间存在债权债务的转让；黄明兰与八方木公司、泸州富泰建筑安装有限公司之间存在债权债务的转让。赵鲤和任中堂系八方木公司玫瑰小镇项目的股东，赵鲤之父赵广权和任中堂系新鹏房开公司的股东。
本院认为，本案应从以下几个方面综合考量：一、被告与第三人之间所签订的《商品房买卖合同》和原告与被告签订的《认购书》的效力如何；二、以“争议房屋”作担保是否成立；三、原告能否主张撤销被告和第三人之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记。
对于第一个方面。签订合同旨在敦促双方履行其义务，以实现签订合同的目的，确保权利得以实现。而被告与第三人之间所签订的《商品房买卖合同》的真实意思并非以商品房交易为目的，而是为其双方的借贷关系作担保，被告和第三人并没有买卖房屋的合意，其签订的《商品房买卖合同》名为买卖实为借款担保。被告和第三人的行为扰乱了房地产市场的管理秩序、损害了国家利益和社会公共利益，其双方所签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。原、被告签订《认购书》未签订《商品房买卖合同》的原因就在于被告与第三人所签订的《商品房买卖合同》已备案登记。原、被告之间虽未签订《商品房买卖合同》，但事实上被告已履行了交房义务，由此可以得知，原、被告之间所签订的《认购书》是原、被告双方真实意思的表示，且该《认购书》不违反法律规定，故原、被告之间签订的《认购书》具有法律效力。
对于第二个方面。抵押权是担保物权中的一种，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定。由此可见，物权的设立必须法定，第三人和被告之间以合同备案登记的形式替代抵押登记，不具有抵押物权登记的效力，故第三人与被告之间设立的担保物权并未成立。同理，第三人和被告在明知“争议房屋”抵押权未设立、且被告隐瞒“争议房屋”已交付原告的情况下，通过诉讼调解的方式确认争议房屋的担保效力，企图保障其债权的实现，但因被告和第三人约定作为担保的“争议房屋”未作抵押登记，故该担保物权仍然未成立。
对于第三个方面。原、被告双方签订《认购书》后，被告将“争议房屋”交付给了原告，“争议房屋”属原告所有，但其享有的权利并不健全，还需办理不动产所有权登记手续。然第三人和被告所签合同的备案登记，妨碍了原告办理不动产所有权的登记，故原告有权要求第三人和被告将其所签订的无效商品房买卖合同的备案登记予以撤销，第三人和被告也应当共同申请撤销。
综上，第三人与被告所签订的商品房买卖合同属于无效合同，原、被告之间所签订的认购协议有效。被告履行了房屋交付义务的事实存在，被告辩称原告侵占了涉案房屋，理由不充分，本院不予采纳。原告要求被告办理“争议房屋”的不动产登记手续，因滨江一号还未综合验收，办理不动产登记手续的条件不成就，故对其该项诉讼请求本院不予支持。待条件成就后，原告另行主张。被告和第三人应共同向赤水住建局申请撤销双方所签合同的备案登记，但截止2018年3月22日，被告和第三人仍未申请撤销双方所签的无效合同的备案登记，给原告在主张物权过程中造成了障碍，故原告有权要求被告和第三人申请撤销双方所签合同的备案登记。黄明兰主张争议房屋系通过抵债所得。综合全案，新鹏房开公司受让了八方木公司转让的债务并用“争议房屋”折抵其受让债务的事实存在。但黄明兰所提供的证据，不足以证明其所认购的房屋折抵了对哪些债务人的债权，抵扣了多少，是否抵清了购房款。因被告仅辩称原告未支付房款但未提起反诉，故黄明兰购房款是否抵偿清结，新鹏房开公司受让了八方木公司哪些债务、受让了多少，新鹏房开公司通过以“争议房屋”抵债的方式清偿了哪些债务、清偿了多少，各权利义务人可另行进行清算，本案不作处理。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百八十条第一款第一项和第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告黄明兰和被告遵义市新鹏房地产开发有限公司所签订的《滨江1号房屋认购书》有效；
二、被告遵义市新鹏房地产开发有限公司和第三人翟刚于本判决生效后十日内共同向赤水市住房和城乡建设局申请撤销双方签订的关于赤水市河滨西路滨江一号14-1号住房的《商品房买卖合同》（合同编号2014005449）的备案登记；
三、驳回原告黄明兰的其他诉讼请求。
已减半收取的案件受理费4525元，由原告黄明兰承担2000元，被告遵义市新鹏房地产开发有限公司承担2525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 陈应琨
二〇一八年三月二十三日
书记员 刘雨航