上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3170号
上诉人(原审被告)上海书香摄影服务有限公司，住所地上海市。法定代表人沈诚，董事长。被上诉人(原审原告)上海海虹房地产经营开发公司，住所地上海市。法定代表人吴铁楹，总经理。委托代理人张尔东，上海众华律师事务所律师。委托代理人邓婧宇，上海众华律师事务所律师。原审被告上海泰舸贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人沈诚，董事长。上诉人上海书香摄影服务有限公司(以下简称“书香公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，霍山路XXX号原为案外人上海市虹口区工业总公司(以下简称“虹口区工业总公司”)下属上海提篮桥城市信用合作社(以下简称“提篮桥信用合作社”)的经营地。1994年2月2日，虹口区工业总公司向上海市虹口区计划经济委员会(以下简称“虹口区计经委”，现为上海市虹口区发展和改革委员会)提交《关于霍山路XXX号、230号地块改造的请示》【虹工(94)字第31号】，申请在霍山路XXX号、230号两地块立项建设一幢储蓄营业业务大楼和一幢证券营业业务大楼。1994年4月3日，虹口区计经委向虹口区工业总公司发出《关于霍山路XXX号、230号地块请示的批复》【(94)虹计经字第75号】，同意虹口区工业总公司的立项申请。1994年10月8日，虹口区工业总公司向上海市虹口区规划土地管理局(以下简称“虹口区规土局”)提交《关于办理霍山路XXX号、230号地块建设用地规划许可证的申请》【虹工(94)字第87号】，申请核发该地块的建设用地规划许可证。1994年12月9日，虹口区规土局向虹口区工业总公司发出《关于核发霍山路XXX号、230号地块改建建设用地规划许可证的通知》【虹规土(94)字第432号】，同意发给建设用地规划许可证【编号：沪虹地(1994)第117号】，告知虹口区工业总公司凭《建设用地规划许可证》及本通知向土地管理部门申请用地。1995年6月9日，上海市虹口区房产管理局(现为上海市虹口区住房保障和房屋管理局，以下简称“虹口房地局”，甲方)和虹口区工业总公司(乙方)、提篮桥信用合作社(乙方)签订《拆除房屋协议书》，明确乙方经区有关部门同意选址在霍山路XXX号地块内结合旧区改造新建营业业务大楼，需拆除霍山路XXX号、215弄1-8号、217号、219号、229号(部分)公房，经双方磋商，就有关拆房补偿等事宜达成协议如下：1、甲方同意乙方有偿拆除上述公房建筑面积558平方米，乙方支付给甲方补偿费50万元……；5、新建房屋的产权归乙方所有。1995年6月18日，上海市虹口区人民政府(以下简称虹口区政府)向虹口区工业总公司发出《关于批准虹口区工业总公司在霍山路新建金融办公楼划拨使用国有土地的通知》【虹(府)规土(1995)第144号】，批准虹口区工业总公司在霍山路北、临潼路东213号和霍山路南、保定路西230号地块划拨使用国有土地2921平方米(折合4.381市亩)作新建金融办公楼用地。1996年1月9日，虹口区工业总公司向虹口区规土局提交《关于霍山路XXX号地块分二期实施的申请》【虹工(96)字第3号】，提出霍山路XXX号地块分二期实施的申请。之后，霍山路XXX号(以下简称“系争地块”)动迁改造因故未能完成，虹口区工业总公司也未在系争地块上新建房屋。2001年8月30日，虹口区工业总公司出具授权书，授权上海海虹房地产经营开发公司(以下简称“海虹公司”)全权经营、管理霍山路XXX号的房屋及自主收取租金，授权期限至2010年9月30日，后又延长至2020年9月30日。2001年8月30日，海虹公司(甲方)与书香公司(原名上海书香茶坊有限公司，乙方)签订《协议书》，约定：1、霍山路XXX号属于甲方所有，因该基地暂时未开发，经甲、乙双方协商，同意租赁给乙方使用，期限为一年(即2001年9月1日至2002年8月31日止)；2、租赁期间，每月租费为人民币(以下币种均为人民币)1,170元，年租费为14,040元，租费每季度支付一次即3,510元，以后每季度第一个月10日支付；3、……；4、霍山路XXX号因属开发地块，故在租赁期间内，甲方不负责提供水、电设施，由乙方自行解决，所产生的费用由乙方自负；5、在租赁时间内，若甲方因开发、动迁等原因，乙方应配合甲方做好撤离工作，乙方在租赁期内装修，甲方不作补偿；6、在租赁期满后，若未发生第5条所产生的因素，甲、乙双方另行协商租赁期限等事宜。2002年6月12日，书香公司向海虹公司发出《关于欲翻建霍山路XXX号基地的规划和要求之函》，称：“兹因本公司经营业务发展之需要，欲将2001年8月30日向贵司承租的、位于霍山路XXX号基地(属暂时未开发地块)，翻建成门面(临街部分)、员工宿舍、食品仓库和工场操作间等(里面部分)使用……。另外，由于该基地原本不具备所有的基础设施，连水、电、门、窗和屋顶等最基本的设施都没有，故本公司若按上述职能部门之要求翻建该项目，无异于废墟之上重建，则投资额相对较大。本公司基于公平、互利之原则，更为降低这一项目上的投资风险，特在此向贵司提出如下要求：若贵司对上述项目的规划、设计予以准许，则双方应对原2001年8月30日签订的租房“协议书”中第六条之内容加以更加明确的约定——即经本公司投资、在霍山路XXX号基地上翻建后成就的建筑物租赁期满后，除了市政动迁、开发这二种原因外，贵司应保证只得续租于本公司，且双方应将本条款视其为一“特别约定条款”——即可无条件地生效于对之后双方为该建筑物而签订的任何一份(均由贵司提供的)“租房协议书”中的类似条款之约定，无需另行添加、也不得再作篡改，更不管贵司内部相关政策、人员是否会发生调整、变动等各种情况……，否则视为违约，贵司须赔偿本司为翻建该项目所付出的所有投资及由此而引起的经营损失……。”2002年6月18日，海虹公司复函书香公司，称：“贵公司于2002年6月12日致本公司的函(含设计、施工图纸一套)已获悉，我们根据这块基地目前在基础设施等方面存在的各种实际情况和周围的环境状况，以及原双方谈判、协商时的种种约定，故就贵司提交的“关于欲翻建霍山路XXX号基地的规划和要求之函”正式答复如下：我们决定准许你们函中所提交的这一项目的规划及相关要求——“特别约定条款”，同时也要求贵公司必须保证本公司的相关利益和要求，务必做到如下三点：首先，贵公司无论在翻建或使用该建筑物时，必须承担该建筑物及其范围内所产生的全部费用和由此带来的安全、消防、治安等所有管理责任；其次，若遇市政动迁或开发这二种原因，则贵公司仍须配合我们做好撤离工作；最后，在租赁期满后若未发生上述二种原因，双方应当续签“租房协议书”，但租赁期限和租赁价格均需另行协商(其范围应该分别是，租赁期限按常规一般在1-3年的跨度内协商，租赁价格应依照届时本市房地产租赁市场的价格上升幅度，同比例上调)。”之后，书香公司出资在系争地块上翻建了房屋。书香公司翻建房屋未向有关部门申办翻建手续。2003年3月25日，海虹公司与书香公司续签了《协议书》，租赁期限约定为2003年4月1日起至2004年3月31日止，其他内容同2001年8月30日签订的《协议书》。2004年6月26日，海虹公司与书香公司续签了《协议书》，租赁期限约定为2004年7月1日起至2005年6月30日止，其他内容不变。2005年7月5日，海虹公司与书香公司续签了《协议书》，租赁期限约定为2005年7月1日起至2008年6月30日止，每月租赁费调整为1,267元，年租费为15,200元，其他内容不变。2008年7月5日，海虹公司与书香公司又续签了《协议书》，租赁期限约定为2008年7月1日起至2010年12月31日止。协议书第五条约定中去掉了“……乙方在租赁期内装修，甲方不作补偿”的内容，其他内容不变。2013年6月25日，海虹公司向书香公司发出《关于不再续签的通知》，告知合同到期不再续签，海虹公司决定收回房屋，要求书香公司履行协议做好退房。2013年6月27日，海虹公司委托律师向书香公司发出《律师函》，告知：双方签订的协议将于2013年6月30日到期，双方租赁期间的租金已结清，书香公司于2013年6月17日向海虹公司银行账户汇付5,000元系书香公司多支付给海虹公司的，海虹公司应向书香公司退还该笔款项，要求书香公司于交还房屋之日至海虹公司处取回并结清该笔多支付的5,000元；书香公司逾期未交还房屋的，海虹公司将依据协议第7条约定的逾期归还房屋的占用费标准对该笔5,000元款项进行冲抵。2013年7月9日，虹口区工业总公司出具《关于霍山路XXX号房屋的情况说明》，称：“1994年由于虹口区工业总公司所属的提篮桥信用合作社经营业务不断扩大，面临场地匮乏、屋架简陋的突出矛盾，决定对霍山路XXX号、230号两个地块进行改造。虹口区工业总公司制定改造项目建议书，并向有关部门提出申请后，取得了区规土局虹规土(94)第145号文、区计经委虹计经(94)字第75号文批准，虹规土(94)字第432号文核发建设用地规划许可证，同意我公司实施对霍山路XXX号、230号两地块的改造，在95年2月启动了有关工作，但由于动迁中遇到了一些问题，霍山路XXX号地块的改造工程没有正常进行。95年虹口区工业总公司与虹口区房地局签订《拆除房屋协议书》，双方同意虹口区工业总公司一次性支付50万元补偿费，虹口区房地局将霍山路XXX号房屋的权益归我总公司所有。由于改造项目未进行完成，所以至今未能办理相关产权手续，形成历史遗留问题。虹口区工业总公司至今未取得系争地块的《国有土地使用证》，其授权海虹公司出租系争地块也未向房地部门办理审批手续。原审审理中，海虹公司提供了一份落款时间为2011年8月29日、署名为海虹公司(出租方、甲方)和书香公司(承租方、乙方)以及上海泰舸贸易有限公司(以下简称泰舸公司，担保方、丙方)签订的《房屋租赁协议》，该合同记载：1、甲方将其合法拥有的位于上海市虹口区霍山路XXX号(以下简称“该房屋”)有偿出租给乙方，租赁期2年零6个月，自2011年1月1日起至2013年6月30日止，合同到期不再续租；2、年租金为2万元；3、先付后用，每季支付一次即5,000元，以后每季度提前10日支付当期租金……6、乙方承诺租赁期满，乙方对该房屋所投入的固定装修、装饰、设施设备增设及房屋改造等资产所有权全部归甲方所有，乙方绝无异议；7、乙方承诺租赁协议到期，乙方如期交还房屋，若乙方逾期归还，则每逾期一日应按原日租金的5倍向甲方支付房屋占用费；8、本租赁协议期满或双方约定提前终止时，乙方应在如期交还该房屋后30个工作日内(包括公共节假日)，将其所属可移动物品搬离该房屋，如有留置的任何物品均视为放弃，任凭甲方处置……10、在租赁期内，该房屋所在地块遇有动迁的，本协议自相关动迁公告公布之日自行终止，各方均不承担违约责任，所有动迁补偿均属于甲方所有。乙方应于该地块动迁公告公布之日起三个月内搬迁出该房屋。倘若乙方逾期未能交还该房屋的，视作乙方违约，甲方有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方交还该房屋，并向甲方付清因乙方违约而发生的全部费用……12、经甲、乙双方共同协商，同意由丙方担任乙方的担保方，丙方承诺在租赁期内确保乙方严格按本协议条款履行协议，若乙方发生任何违约行为，则由丙方承担本该由乙方负责的全部法律责任。书香公司和泰舸公司对该协议上的“上海书香摄影服务有限公司”以及“上海泰舸贸易有限公司”的公章印鉴的真实性有异议，海虹公司申请对“上海泰舸贸易有限公司”的公章印鉴、书香公司申请对“上海书香摄影服务有限公司”的公章印鉴的真实性进行司法鉴定，海虹公司并要求书香公司和泰舸公司用在办理工商年检时留存于工商管理部门的工商资料中的印鉴作为比对材料进行鉴定。法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定。鉴定意见为：1、检材《房屋租赁协议》落款“承租方(乙方)：上海书香摄影服务有限公司”处的“上海书香摄影服务有限公司”印章印文与样本印文不是同一枚印章盖印形成；2、检材《房屋租赁协议》落款“担保方：上海泰舸贸易有限公司”处的“上海泰舸贸易有限公司”印章印文与样本印文不是同一枚印章盖印形成。双方对上述鉴定意见均无异议。原审法院经审理后认为，海虹公司经虹口区工业总公司的授权，将系争地块出租给书香公司使用，双方先后签订了5份《协议书》。海虹公司提供的2011年8月29日的《房屋租赁协议》，现经司法鉴定，该协议落款处加盖的“上海书香摄影服务有限公司”以及“上海泰舸贸易有限公司”的印章印文与样本印文不是同一枚印章盖印形成，海虹公司虽然坚持认为上述印章印文系书香公司和泰舸公司私刻，也系书香公司和泰舸公司的章，但并无相应证据可以证明。对该份协议落款处“沈诚”的签名字迹，书香公司和泰舸公司的法定代表人沈诚均否认系沈诚本人所写，海虹公司也不能确定系沈诚本人的签名，但又不申请笔迹鉴定，现书香公司和泰舸公司表示其对代签人的代签名行为不予追认，海虹公司主张双方于2011年8月29日签订了《房屋租赁协议》，缺乏事实依据，故不予采纳，该份《房屋租赁协议》并未成立。双方对海虹公司和书香公司先后签订了5份《协议书》的事实没有异议，根据最后一份签订于2008年7月5日的《协议书》，租赁期限至2010年12月31日届满，之后海虹公司和书香公司虽未再续签租赁协议，但书香公司仍在使用系争地块，海虹公司也继续向书香公司收取租赁费。系争地块系由虹口区政府批准虹口区工业总公司划拨使用，但虹口区工业总公司未取得《国有土地使用证》。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权进行转租的，须符合领有《国有土地使用证》等条件，且须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。本案中，虹口区工业总公司尚未取得《国有土地使用证》，其将系争地块授权海虹公司出租给书香公司也未经相关部门的批准，违反了上述法律的强制性规定，故海虹公司与书香公司签订的5份《协议书》无效，书香公司应将系争地块返还给海虹公司。系争地块上的建筑物系书香公司出资搭建，根据“房随地走”的原则，书香公司向海虹公司返还系争地块时，地上新增建筑物也应一并移交给海虹公司，但海虹公司应对书香公司的建造费用作相应的补偿，书香公司在翻建申请函中也提出过相应的要求，即如翻建后海虹公司不再出租视为违约，海虹公司须赔偿书香公司为翻建该项目所付出的所有投资等。鉴于书香公司对其建造费用不要求在本案中一并处理，如有纠纷，书香公司可另行解决。海虹公司主张按照2011年8月29日《房屋租赁协议》中约定的逾期占用费标准要求书香公司支付占用费，缺乏依据，不予支持。书香公司自述其于2008年7月5日签订的协议到期后，其按照每月5,000元标准付清了2013年6月30日前的租金，之后其仍按照每月5,000元标准支付了海虹公司两期租金共计1万元，故2013年7月1日后的土地占有使用费应按照每月5,000元计收，书香公司于2013年7月1日以后支付的两笔共1万元可抵付2013年7月1日至2013年8月31日期间的占有使用费。海虹公司主张泰舸公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。原审法院据此作出判决：一、上海书香摄影服务有限公司应于判决生效之日起30日内携本公司物品搬离上海市霍山路XXX号，将该场地连同地上建筑物交付给上海海虹房地产经营开发公司；二、上海书香摄影服务有限公司应于判决生效之日起15日内支付上海海虹房地产经营开发公司占有使用费，按照每月5,000元，自2013年9月1日起支付至搬离之日止；三、驳回上海海虹房地产经营开发公司的其余诉讼请求。原审判决后，上诉人书香公司不服，向本院提起上诉称：书香公司与海虹公司签订的租赁协议并未违反法律的禁止性规定，应为有效。合同无效后，应由海虹公司赔偿书香公司建筑物的投资损失。请求撤销原审法院判决，驳回海虹公司的诉讼请求或者将案件发回重审。被上诉人海虹公司答辩称：原审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审予以维持。原审被告泰舸公司表示，书香公司与海虹公司签订的租赁协议未违反法律强制性规定，应为有效。请求撤销原审法院判决，驳回海虹公司在原审中的诉讼请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。虹口区工业总公司将尚未取得《国有土地使用证》的土地，授权海虹公司出租给书香公司，且未经相关部门的批准，违反了法律的强制性规定，应为无效。书香公司认为双方租赁合同应为有效，无事实依据，本院不予支持。租赁合同无效后，书香公司应将涉案土地返还海虹公司，海虹公司应对书香公司建造费用做相应补偿。但书香公司在原审中不要求对建造费用予以处理，故原审法院对此未予处理，尚属合理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由上诉人上海书香摄影服务有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 松
审 判 员 邬海蓉
代理审判员 王晓梅
二〇一六年七月七日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……