广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初585号原告：广州家晟地产代理有限公司，住所地广州市海珠区叠景路251号708房自编之一。法定代表人：林小湛，经理。委托代理人：李剑，广东南方剑律师事务所律师。被告：王冠，男。原告广州家晟地产代理有限公司诉被告王冠居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李剑以及被告王冠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告从2016年9月27日起就与原告工作人员联系寻找逸景翠园或周边的房源。2016年10月9日，原告工作人员带被告看了涉案房屋。2016年10月10日，被告发微信称说看房后感觉不错。2016年10月11日，被告要求原告工作人员约业主见面，三方见面并商定了涉案房屋买卖的基本条件。同年10月12日，涉案房屋业主刘飞甫、被告及原告共同签订了《存量房买卖合同》，约定由被告购买涉案房屋，价格为232万元，并约定了付款方式、交楼时间、税费缴交及违约责任等条款。同日，被告还签署了《居间服务确认书》，确认经原告提供居间服务，促成被告与交易相对方就位于广州市海珠区绿屿北径8号604房的房屋签订了《存量房买卖合同》，被告同意向原告支付居间服务费52000元。如因非原告原因导致买卖交易提前终止或不能履行的，被告仍须向原告全额支付居间服务费；被告逾期支付上述居间服务费的，从逾期之日起应按日向原告支付应付费用的千分之五作为逾期违约金。2016年10月22日，被告告知原告要解除三方合同，于2016年10月31日来到原告办公室送达了《解约通知书》。可被告一直未付居间服务费给原告，还在电话中与原告讨价还价，说付一两万元算了，原告没有同意。2016年11月12日，原告向被告发出《催促函》一份，要求被告在2016年11月20日前付清欠原告的居间服务费52000元，可免除其逾期付款违约金。可被告至今未支付原告的居间服务费，故起诉请求判令：1、被告立即支付原告居间服务费52000元，并从2016年10月22日起至付清全款之日止按每日0.5%支付逾期违约金；2、被告负担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、涉案房屋并非原告独家代理。2016年9月起，被告在逸景翠园周边寻找出售的房屋，并咨询多家中介机构是否有现房出售。2016年10月8日，被告从另一家中介机构得知广州市海珠区绿屿北径8号604房在放卖，并于当天看了房，但未决定是否购买。2016年10月9日，原告工作人员告知被告上址房屋正在售卖，被告于当晚再次勘察了涉案房屋。被告初次表示有意向购入涉案房屋，但考虑到自身首次置业，为了减少交易风险，决定选择原告作为中介签署三方购房协议。二、原告为了尽快抽取中介费，不顾合同中未查明的事实是否会影响买卖双方的交易决定，甚至故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。1、2016年10月12日，被告与刘雪群、原告签订《存量房买卖合同》，并向刘雪群交付了五万元定金。该份合同为原告自己制定的格式文本。涉案房屋产权证书上的权属人名字为刘飞甫，而现场签约并收取被告定金的是刘雪群，即在整个合同订立过程中被告均未见到业主刘飞甫本人。原告在合同中填写的是涉案房屋为单独所有，未向被告出具业主的授权委托书，也无其他能够证明刘雪群与业主关系的材料。2、原告未取得中介服务执业证书而擅自从事房产中介交易活动，且无法为被告及业主在广州市存量房交易预签约系统中办理签约手续。合同上原告工作人员处签名的欧大顺，其中介服务人员执业证服务机构为广州裕丰咨询顾问有限公司上渡路分公司，执业证有效期截止至2016年4月30日。因此其没有资格在广州市存量房网上交易预签约系统中就本次交易办理登记手续。原告对此提出的解决方案是另行聘请其合作的按揭公司，并要收取被告0.8%的费用，否则后续的流程就完全自己跟进。被告事后了解到，其合作公司收费标准远高于市场价格。被告选择与原告签约是基于对原告的信任，且原告的营业执照上也注明“依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动”，在得知原告无中介服务资质后，被告向广州市住房和城乡建设委员会进行投诉，住建委表示原告正属于近段时间广州市正在大力打击整顿的黑中介。3、涉案合同全部内容均由欧大顺单方填写，关键性信息填写不完整，且并未将影响合同订立的重大事项向被告做出解释说明。3、涉案房屋买卖合同全部内容均由欧大顺单方填写，关键性信息填写不完整，且并未将影响合同订立的重大事项向被告做出解释说明。合同第1条第8.2项关于房屋租赁，原告明知目前涉案物业正在出租，却在合同中填写无租约。也未向被告告知买卖不破租赁等风险。合同第1条第8.3项、第9项关于该物业上是否有未迁出户口、是否存在限制交易的查封等情形的条款，原告未向被告提示说明，直接填写无户口。填写业主地址为涉案房屋。合同第4条第3项关于物业专项维修资金的支付，是否需要被告支付或业主已经支付完毕，原告未解释说明，也未进行填写。合同第16条第6项关于网上签约手续的办理，约定由原告办理网签手续，但因其无相关资质，无法办理。付款细则4关于付款方式，原告填写的是“垫资赎契”，即由被告个人单方先期将该物业抵押的欠款支付给业主，由业主拿到钱后去银行赎契，这是风险最大的一种交易模式，而原告并未向被告解释该方式存在的风险，未告知常规做法是由业主自行出资赎契和银行托管资金的方式，也没有约定业主拿到涂销资料后多久办理涂销抵押登记，甚至没有在合同第16条第3项写明业主用于赎契的银行卡账户信息。《存量房买卖合同》、《居间服务确认书》两份协议所有信息均由欧大顺个人单方填写，且并未向被告解释相关风险点、提示未查清事项以及收费标准，且其中涉及到原告的条款均为关于责任免除的内容。4、在订立合同前，被告咨询涂销抵押登记的问题，原告告知为一个月左右，并声称自己是专业的。但合同签订后，原告又以业主刚刚落实为由，告知仅赎契一项就要长达四个月之久，全部过户手续办理完毕要半年以上，并且再次让被告选择其合作的收费远超市场价格的按揭公司。被告购买现房的目的就是为了尽早入住，如果事前得知该情形，断不可能选择购买涉案房屋。根据《房地产经纪管理办法》第十一条、第十五条以及《合同法》第四十二条、第五十二条、第五十四条、第五十八条、第四百二十五条的相关规定，综上所述，原、被告之间签订的合同内容显失公平，为防止合同继续履行下去会产生更多不可预知的风险，被告有权解除与原告签订的所有合同。经审理查明：2016年10月12日，被告（乙方，买方）、刘飞甫（甲方，卖方）、刘雪群与原告（丙方，中介方）签订《存量房买卖合同》，约定房地产地址为广州市海珠区绿屿北径8号604房，建筑面积74.4平方米；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：（1）带家私家电（详见物业交接确认书）、（2）不带租赁合同、（3）【无户口】【户口未迁出，甲方应于/前迁出】；该房地产按整套出售并计价，总金额为2320000元；付款方式详见《付款细则》；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲乙双方确认在签订此《存量房买卖合同》后共同委托原告通过存量房网上交易系统办理网签手续并提前录入网签信息；甲乙双方均同意按照本合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%，向另一方支付违约金；如双方违约，则各自承担违约责任；为了保障房屋交易手续办理的正常进行，甲乙双方确认，若因本次房地产交易提前终止，而需要原告撤销网签的，甲乙双方应在签署解除合同协议后，共同向原告进行确认并提出申请；等。该合同卖方签章处是“刘飞甫代刘雪群”，委托代理人处是“刘飞甫”。同日，被告（甲方）还签署了一份《居间服务确认书》给原告（乙方），记载：经乙方提供居间服务，促成甲方与交易相对方就位于广州市海珠区绿屿北径8号604房的房屋签订了《存量房买卖合同》或《租赁合同》。甲方同意向乙方支付居间服务费，居间服务费金额为52000元。甲方应于《存量房买卖合同》或《租赁合同》签订当日一次性足额向乙方支付上述居间服务费。如因非乙方原因导致房屋买卖交易提前终止或不能履行的，甲方仍须向乙方全额支付居间服务费，已支付的居间服务费不予退还，上述居间服务费欠缴的，甲方仍向乙方支付。甲方逾期支付上述居间服务费的，从逾期之日起，应按日向乙方支付应付费用的千分之五作为逾期违约金。手写备注：中介服务费于签署网签合同当天支付50%，余下50%于递件当天结清。2016年10月31日，被告向原告发出《解约通知书》，载明：“根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本人有权单方面解除与你司签署的全部合同，本人已于2016年10月22日在你司办公室告知解除合同，在此再次通知。”；等。2016年11月13日，原告通过特快专递向被告发出《催促函》，要求被告在2016年11月20日前到本公司与卖方办理该次交易手续，否则卖方视你方违约处理。并在2016年11月20日前付清下欠原告居间服务费52000元，原告将免除其应支付的逾期付款违约金；否则原告通过法律途径争取权益，届时被告除仍应支付上述费用外，还要增加诉讼费、律师费等多项支出；等。原告于2017年1月18日提起本案诉讼。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、微信截屏照片；2、温馨提示；3、刘雪群出具的《保证书》。被告质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性无异议;确认证据2是被告本人签字，但对其真实性、合法性、关联性不予认可，房屋出售方的签字人是刘雪群，并非房屋所有人，且关于房屋的相关信息包括赎契时间是在签约第二天才告知被告；证据3由刘雪群单方出具，并无房屋权属人签，在当时也未出具给被告，该证据超过举证期限不予认可。被告为证明涉案房屋不是原告独家代理，也提交了原告与被告工作人员的微信聊天记录截屏。原告质证表示由于被告提供的截图看不清楚，真实性、合法性、关联性无法确认，是否是独家代理不影响原告收取中介费，被告称是2016年10月8日找原告，实际是在2016年9月27日找原告；原告只提供居间服务，并不提供按揭服务。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与被告签订的《存量房买卖合同》以及被告与原告签订的《居间服务确认书》，均是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按约定全面履行自己的义务。原告已经实际促成被告签订房屋买卖合同，被告应履行支付中介服务费的义务。根据被告出具的《居间服务确认书》约定，被告同意支付52000元予原告作为居间服务费，中介服务费于签署网签合同当天支付50%，余下50%于递件当天结清。现原告没有证据证明涉案房屋买卖的网签和递件交易过户行为已经发生，也没有证据证实是被告原因导致涉案房屋买卖合同关系解除，故居间服务费52000元的支付条件不能成就。原告要求被告向其支付居间服务费52000元及逾期违约金，缺乏依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州家晟地产代理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1698元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  王君碧二〇一七年五月十九日书 记 员  张叶青张春映