上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第44940号
原告朱国雷。
原告陈桂生。
原告洪晓东。
委托代理人祝明真，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人单训平，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告张文梅。
委托代理人颜震林，上海海业韬律师事务所律师。
委托代理人李林，上海海业韬律师事务所律师。
原告朱国雷、陈桂生、洪晓东诉被告张文梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法适用简易程序，于2015年2月2日公开开庭进行了审理，之后依法转为普通程序，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告朱国雷、陈桂生、洪晓东的委托代理人祝明真、单训平，被告张文梅及其委托代理人颜震林、李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱国雷、陈桂生、洪晓东诉称，2012年2月1日，被告与案外人上海中星（集团）有限公司（以下简称中星公司）签订房屋租赁合同一份，约定中星公司将上海市浦东新区昌里东路XXX号-
XXX室商铺出租给被告使用。
2013年8月23日，三原告与中星公司签订上海市商品房出售合同一份，约定三原告购买中星公司所有的上海市浦东新区昌里东路602-2-610-2（双）／604-1-610-1（双）／604-620双号1层商铺用房，并于2013年11月14日取得上海市房屋的产权证，其中就包括被告承租的610号商铺。根据买卖不破租赁的原则，原告方与中星公司交接了房屋，并与被告签订了房屋租赁合同出租人变更协议，约定了原由中星公司与被告签订的房屋租赁合同的出租方的权利义务改由三原告享有及承担。但被告之后就拒付房屋租金，原告曾于2014年3月14日、4月14日、5月24日三次书面向被告催缴自2014年1月1日起的房屋租金，但未果，故原告于2014年10月27日书面通知被告解除双方之间的房屋租赁合同，要求收回房屋，被告均不予理睬。故原告起诉来院，要求：1、判令原、被告双方房屋租赁合同于2014年10月31日解除；2、判令被告立即将该房屋交还给原告，从该房屋搬离迁出；3、判令被告向原告支付所拖欠的租金62，360元（从2014年1月1日至2014年10月31日止，租金标准为每季度18，708元）；并按两倍日租金的标准计算自2014年11月1日起至迁出之日止的房屋使用费；4、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金（按所拖欠金额每日万分之五从2014年1月5日计算至判决生效之日止）；5、判令被告赔偿原告律师费5，400元。
被告张文梅辩称，被告自1998年起就租赁系争房屋经营使用，截止2013年底，从未拖欠租金等应付费用，也未转租。现被告之所以拖欠租金，是因为原告购买了系争商铺，侵犯了被告的优先购买权。且原告在取得产权后，未合理履行出租人的义务。之前中星公司将其公司账户告知被告，被告转账支付租金，然后由中星公司开具租金发票。但原告取得房屋产权后并未告知租金的支付账户，也未与被告见面，故被告在签订三方协议后仍将租金支付给中星公司，中星公司在收到该租金后向被告承诺会尽快与原告联系协调处理，但之后未协调。故不同意原告的诉讼请求。如果原告解除合同，要求赔偿装修费59，000元、经营损失144，000元及转让费损失160，000元。
经审理查明：系争商铺原权利人为中星公司，其委托上海中星百友房地产有限公司（以下简称中星百友公司）管理该商铺。2012年7月24日，中星百友公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市浦东新区昌里东路XXX号-
XXX室商铺出租给乙方用于经营熟食，房屋建筑面积115.74平方米，其中前38.14平方米，后79.60平方米。租赁期限自2012年7月1日至2013年12月31日止。双方合同第三条房屋交付日期和租赁期限约定：1、甲乙双方约定，以乙方按本合同第五.1款足额交付了房屋租赁保证金后的2012年7月1日作为甲方应向乙方交付该房屋之日期……本合同实际开始计收租金的起租日确定为2012年7月1日。双方合同第四条租金和支付方式约定：1、无论经营是否盈亏，均按照先交租后使用原则，乙方应于每季开始前的5日内，按时向甲方交纳房屋租金。2、该房屋第一年的租金标准是3.80／1.70元／日／㎡。合同总租金额为149，686元。3、乙方支付租金的方式为：由乙方以银行托付等有效付款方式，将租金直接汇入或托付至甲方指定银行账号内；甲方收到乙方现金借款单、缴款单或进账单等租金到账有效凭证后，向乙方开具发票。合同第五条定金、保证金和其他费用：1、甲乙双方约定，乙方应于2012年7月1日（不晚于第三.1款之房屋交付日）之前向甲方足额支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的房屋租金，即24，945元。3、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；保证金不足抵扣的，不足费用部分由乙方及时补足。若乙方单方提前解除或终止合同时，乙方保证金应抵作违约金，收归甲方所有。双方合同第六条房屋使用要求和维修责任约定：5、乙方无权擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或以承包、联营等名义变相转租该房屋及与他人交换各自承租的房屋；无论期间甲方是否直接或间接收取租金等相关费用、无论该种转租等状态存在多长时间如果没有甲方同意转租的书面确认，均不构成甲方对该种转租等事实状态的默认或同意，甲方随时有权依约追究乙方擅自转租的违约责任。6、若发生乙方搭建建筑物、构筑物情形的，除有甲方书面确认同意函的，无论该建筑物、构筑物客观上存在多长时间，均不构成甲方对该种搭建建筑物、构筑物等事实状态的默认或同意，应由乙方承担全部的法律责任。甲方有权在任何时间要求乙方对搭建的建筑物构筑物承担拆除工作及相关费用，若乙方未能按甲方指定时限拆除的，甲方可视情况自行拆除，相关费用由乙方承担。若因该种拆除行为而导致房屋损坏的，乙方应承担全部的房屋修复和赔偿责任。双方合同第七条房屋返还时的状态及相关处置约定：1、除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止（解除）或租期届满时，乙方应完好无损（正常损耗除外）、安全正常的房屋状况，及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备。乙方在该房屋上的装潢、装修残值及附属于房屋的不可移动设备、设施全部无偿归甲方所有；甲方也有权要求乙方将房屋恢复到本合同附件二的原状，恢复费用由乙方承担。4、在本合同项下，甲方如需出售该房屋，应至少提前一个月书面通知乙方。在乙方无欠费等违约情况前提下，乙方对其租赁部位在同等条件下有优先购买权，并在收到甲方通知后十日内对是否行使优先购买权予以书面确认。乙方逾期不答复的，视为放弃优先购买权。双方确认，作为局部部位房屋承租人的乙方对甲方整体房屋出售不行使优先购买权。5、甲方出售该房屋给第三方后，原租赁合同的权利义务一并转移，并由第三方继续履行出租人的权利义务（但当事人协商解除的除外）。双方合同第八条解除本合同的条件约定：2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，对方无抗辩权。若属甲方有权解除合同情形的，甲方有权立即收回房屋并追究乙方违约责任：……（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或以承包、联营等名义变相转租该房屋及与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付房租超过一个月的。双方合同第九条违约责任约定：违反本合同的一方，应向守约方按本条约定支付违约金；给对方造成损失（包括但不限于追究及其利息损失、第三方索赔款、检测费、诉讼费、律师费等）的，支付的违约金不足抵付对方损失的，乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失：……8、乙方逾期不支付房租（或房屋占用费、水电煤费用或保证金等任一种应付费用）的，每逾期一日按欠费金额的万分之五向甲方支付违约金；9、乙方擅自转租或以承包、联营等名义变相转租该房屋的，乙方应将其转租或变相转租所获租金差价等收益赔付给甲方，且甲方有权立即收回房屋；10、乙方逾期交还房屋的，甲方除了有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应当承担的房屋占用使用费。双方合同第十条其他条款约定：5、任何根据本合同发出的文件和法律文书，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方联系地址（乙方租赁地址亦可作为对乙方的送达地址），即视为文件和法律文书已经通知并送达对方。若联系地址变更的，应在一周内函告对方，否则按原联系地址或租赁地址发送文件视为送达。双方合同补充条款3约定：甲方承诺房屋租赁合同到期后，续签新合同期限为2012年7月1日至2013年12月31日，为两年，再续签期限为2年即2014年1月1日至2015年12月31日。
2013年8月23日，三原告与中星公司签订上海市商品房出售合同一份，约定由中星公司将上海市昌里东路602-620（双）号房屋出售给三原告所有。合同附件三约定：本房屋目前带租约：610号-2承租人张文梅。2013年11月14日，三原告取得上海市昌里东路602-2-610-2（双）、604-1-610-1（双）、604-620（双）号1层的房屋产权证。
2013年12月18日，中星公司（甲方、原出租人）、被告（乙方、承租人）与三原告（丙方、现出租人）签订《房屋租赁合同出租人变更协议》一份，约定：1、甲方与乙方于2012年7月1日签署的房屋租赁合同（地址：昌里东路XXX号-2），租赁房屋建筑面积115.74平方米。现经各方确认，同意将甲方（原出租人）变更为丙方（现出租人），甲方（原出租人）上海中星集团有限公司之权利义务改由丙方（现出租人）朱国雷、陈桂生、洪晓东承担或享有（包含相关合同、补充协议和文书、证明书等所有有效法律文书）。2、房屋租赁合同其他条款不变，继续有效。3、甲乙双方按原合同有关条款结清2013年11月7日之前的房屋租金、保证金、公共事业费和消费责任金等相关费用。从2013年11月7日起的房屋租金（包括房屋保证金、消防责任金等未了事宜处置权），改由丙方（现出租人）向乙方收取和行使处置权，收租具体方式等按原租赁合同约定办理。
之后，中星公司将被告所缴纳的押金24，945元及消防押金1，000元转交给了原告，原告于2014年3月21日向被告出具了收据。2014年3月14日，被告向原告缴纳了2013年11月7日至2013年12月31日的租金14，990元。原、被告双方确认，双方虽未签订租赁合同，但均确认以被告与中星公司签订的租赁合同中补充条款约定的续签合同截止期限即2015年12月31日系双方合同的到期日。
2014年3月，原告向被告发送“租金催缴通知”一份，要求被告在收到通知之日起3日内将欠租支付至原告洪晓东的账户。2014年5月24日，原告又向被告发函，原告曾向被告催缴2013年3月31日前的欠租18，710元，但至今未收到，要求付清，并要求被告支付自2014年4月1日至6月30日的租金18，710元。2014年7月25日，原告向被告发送了致昌里东路602-736双号1层承租人函，要求解决拖欠租金、转租及变相转租等违约事宜。2014年10月27日，原告向被告发函：贵方与上海中星百友房地产有限公司签订了租赁合同，承租位于昌里东路的房屋。该房屋产权自2013年11月14日已经归属于现产权人。产权人曾于2014年3月14日书面通知贵方缴纳截止2014年3月31日的租金，于2014年5月24日再次书面通知贵方缴纳截止2014年6月30日的租金。但经多次催收贵方至今尚欠产权人租金83，150元……根据原租赁合同第八条1（三）款的约定……第九条9款的约定……又据《合同法》第224条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”第227条规定“出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。综上，特致函通知贵方：1、原租赁合同于2014年10月31日解除。产权人于10月31日收回该房屋。2、贵方应在2014年10月31日前交清截止10月31日的全部尚欠租金83，150元。3、贵方应在2014年10月31日前将2013年11月15日到2014年10月31日期间向实际经营者收取的租金差价收益赔付给产权人，4、贵方向该房屋实际经营户收取的2014年11月1日之后的租金为不当得利，应当转付给产权人作为实际经营者使用房屋的占用使用费。
2014年4月1日，被告向中星公司账户汇入24，945元（款项来源为房租1-3月份）。
2014年4月8日，被告等商户向中央纪律检查委员会反映系争商铺由中星公司低价转让给原告等人的情况，该信转由上海市浦东新区人大常委会、检察院、信访办等处理。
2014年10月24日，三原告及案外人张某某、黄某某、周某某（甲方）与案外人北京大成（上海）律师事务所（乙方）签订《法律服务合同》一份，约定甲方因与十二商铺承租户（……张文梅……）之间涉及商铺租赁合同纠纷一案，决定聘请乙方律师作为甲方的委托代理人。乙方接受甲方委托，指派祝明真、单训平律师为甲方一审、二审阶段的诉讼代理人，代理权限为特别权限代理。合同第三条律师费约定：3.1……经双方协商，甲乙双方同意按十二户承租户一并计收律师费方式，一审起诉案件律师费共计65，000元。
以上事实由原、被告提供的上海市房地产权证、上海市商品房出售合同、房屋租赁合同、房屋租赁合同出租人变更协议、函及快递单、解除租赁合同通知、照片、法律服务合同、信函及转办通知以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，被告与中星公司签订的房屋租赁合同及原、被告与中星公司签订的房屋租赁合同出租人变更协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同履行中，被告理应按约交付租金，现因被告未按合同约定支付租金，原告发函解除双方之间的租赁合同，符合双方合同约定，本院予以支持。被告称其虽与原告即中星公司签订了三方出租人变更协议，但未与原告见面、原告亦未向其告知租金支付方式，与事实不符，本院不予采信，被告认为其已向中星公司支付2014年1-3月的租金，遭原告否认，且不符合原、被告及中星公司三方出租人变更协议的约定，本院不予采信，被告向中星公司缴纳的钱款应由被告自行与中星公司解决。合同解除后，被告已无继续使用商铺的合同及法律依据，理应迁出，但仍应支付尚未付清的租金及房屋使用费。原告诉请的租金及使用费标准符合双方合同约定，不违反法律规定，本院依法予以准许。租赁合同因被告未能按约定履行按时支付租金等的义务而解除，原告要求被告承担违约责任，应予支持，故原告要求没收保证金，本院依法亦予以支持，但消防押金并非租赁合同的履约保证金，应予返还。原告要求被告赔偿律师费，本院认为合同第九条中有关律师费的内容属于对该条中损失范畴的约定，故仍应将律师费与其他损失一并计算，并考量损失与违约金的差额，现原告未提供充分证据证明其损失高于合同所约定的违约金，故本院对律师费不予支持。租赁合同因被告违约而解除，被告因此要求原告赔偿损失，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告朱国雷、陈桂生、洪晓东与被告张文梅之间的房屋租赁合同；
二、被告张文梅应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区昌里东路XXX号-2商铺，将商铺返还给原告朱国雷、陈桂生、洪晓东；
三、被告张文梅应于本判决生效之日起十五日内向原告朱国雷、陈桂生、洪晓东支付自2014年1月1日至2014年10月31日的房屋租金62，360元；
四、被告张文梅应于本判决生效之日起十五日内向原告朱国雷、陈桂生、洪晓东支付自2014年11月1日至迁出日止的房屋使用费，标准为每季度37，416元；
五、被告张文梅应于本判决生效之日起十五日内向原告朱国雷、陈桂生、洪晓东支付拖欠租金的违约金。该款以24，945元的日万分之五自2014年1月1日计算至本判决生效之日止；以24，945元的日万分之五自2014年4月1日计算至本判决生效之日止；以24，945元的日万分之五自2014年7月1日计算至本判决生效之日止；以8，315元的日万分之五自2014年10月1日计算至本判决生效之日止；
六、原告朱国雷、陈桂生、洪晓东应于本判决生效之日起十五日内返还被告张文梅消防押金1，000元；
七、驳回原告朱国雷、陈桂生、洪晓东其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，643元，由被告张文梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年六月十八日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。