文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0423民初322号原告中国电信股份有限公司衡山分公司，住所地：湖南省衡山县开云镇人民西路148号。负责人谭彦宇，该分公司总经理。委托代理人刘丰云，衡山县光大法律服务所法律工作者。委托代理人谭中荣，男，1963年2月6日出生，汉族，衡山县人，系中国电信股份有限公司衡山分公司办公室主任，住湖南省衡山县开云镇人民西路148号1栋3室。被告赵某某，女，1984年7月15日出生，汉族，湖南省衡山县人，农村居民。被告胡某某，男，1980年7月30日出生，汉族，湖南省衡山县人，农村居民，系被告赵某某之夫。两被告共同委托代理人黄先进，衡阳市南岳区法律服务所法律工作者。原告中国电信股份有限公司衡山分公司（以下简称“中国电信衡山分公司”）诉被告赵某某、胡某某房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员康亚斌担任审判长，助理审判员刘娟、人民陪审员谷湘平参加的合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。由书记员李海英担任法庭记录。原告中国电信衡山分公司的委托代理人刘丰云、谭中荣，被告胡某某及两被告的共同委托代理人黄先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国电信衡山分公司诉称，原告中国电信衡山分公司于2008年9月15日与被告赵某某签订了一份《门面租赁合同》，原告将属其所有的座落在衡山县白果镇楚南路30平方米的门面租给被告经营使用，该合同约定租赁期限从2008年10月1日起至2013年9月30日止，年租金为2600元，租赁期内水、电、税费等费用由被告负责。在租赁期内原告又与被告胡某某签订了《门面租赁合同》，期限为1年，约定门面租金每月400元，全年租金为4800元。租赁期间的租金交纳与被告经营电信业务的业绩挂钩。合同签订后，被告胡某某向原告交纳押金10000元。租赁合同到期后，由于被告未完成电信业务代办量，原告多次派员采用口头方式，要求与被告夫妇解除合同，结算相关费用，搬出房屋，被告未予理采，原告分别于2014年7月3日和2014年8月11日先后向被告送达书面公函，被告仍然置之不理。原告于2014年9月向衡山县人民法院提起诉讼，法院以门面租赁合同约定了仲裁条款为由裁定驳回了原告的起诉。原告于2015年5月15日向衡阳仲裁委员会申请仲裁，衡阳仲裁委员会于2015年9月8日作出（2015）衡仲裁字第87号裁决书，在原告申请执行后，被告不服，于2015年10月19日向衡阳市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。2015年11月19日衡阳市中级人民法院裁定撤销仲裁裁决。之后，原、被告多次协商无果。现原告起诉，请求法院判决解除原、被告的租赁合同，被告搬出房屋，判令被告支付原告房屋租金20300元，水电费4837.40元，共计25137.40元；诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1营业执照代码证，证明原告系合法的国有企业及适格的民事主体事实；证据2身份信息，证明被告个人的基本信息及为适格民事主体；证据3房屋产权证及照片，证明被告所租门面系原告所有的房屋；证据4门面租赁合同二份，证明原、被告形成租赁关系的时间及相关约定的情况；证据5押金条，证明被告胡某某自己交给原告门面租赁及业务代办押金共计10000元的事实，其余20000元系胡某某代胡中伟交纳，故写上胡某某的名字；证据6业绩报表，证明被告在附条件租赁原告门面后未按原告要求完成电信代理业务的情况；证据7公函，证明被告租赁到期后，原告采用书面形式要求解除合同，催交房租、水电费的事实；证据8公安行政处罚决定书，证明原告单位在要求解除租赁合同过程中，被告胡某某因殴打原告公司职员被拘留的事实；证据9衡山法院裁定书，证明原告起诉后，因合同有仲裁约定条款，被法院驳回起诉的事实；证据10仲裁裁决书，证明经仲裁被告胡某某应支付原告门面租金14800元的事实；证据11衡阳市中级人民法院执行裁定书，证明原告根据仲裁结果申请法院执行的事实；证据12衡阳市中级人民法院撤销裁决裁定书，证明原告在申请执行后，被告向市中级法院申请撤销裁决的结果情况；证据13公安询问笔录，证明被告胡某某提出租金已经交赵华不是事实；证据14调解备忘录，证明本起纠纷经多次协商并经相关部门调解，被告不接受调解方案的事实；证据15调解意见书，证明胡某某自己书写的意见书，被告同意支付水电费4837.40元的事实；证据16达量承诺书，证明1200元是原告公司预付达量的奖金，而不是房屋租金。两被告辩称，1、原告所述与两被告签订两个合同属实，但这两份合同分别于2012年12月30日、2014年8月8日均已终止，不存在解除。被告已于2015年7、8月份把租赁房屋交付给原告；2、原告诉请的第二份合同是电信业务租赁合同，被告应交的房屋租金与被告完成的业绩挂钩，因原告没有举出被告应完成的业绩，且原告也不是收取房屋租金的主体，关于被告拖欠水电费，原告证据不足，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。两被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1中国电信衡阳分公司工作通报，证明每季度门面租金是由每季度业务完成的百分比核定，电信衡阳分公司收取了楚南专营店2013年一季度租金1200元。原告提交的证据1—证据16，被告对证据4、5、7、9、10、11、12、13、14、15、16的真实性无异议，本院予以采信。被告对证据1、2、3持有异议，认为原告提交的是复印件，经本院核对原件，原告提交的证据1、2、3与原件无异，本院予以采信。证据6，被告对原告扣除1200元房租无异议，本院予以确认。但认为原告不是收取房租的主体，经审查，租赁物属原告所有，原告有权收取房屋租金，故本院对被告的异议理由不予采信。证据8，被告对其真实性无异议，但认为与本案无关联性，经审查，证据8是行政部门的公文书证，且与本案事实相关连，本院予以采信。对两被告提交的证据1，原告对其真实性不持异议，本院予以采信。根据有效证据及原、被告的陈述，本院认定如下案件事实：被告赵某某、胡某某系夫妻关系。2008年9月15日，原告的分支机构白果支局与被告赵某某签订了《门面租赁合同》，原告将属其所有的座落在衡山县白果镇楚南路30平方米的门面租给被告经营，合同约定，租期从2008年10月1日起至2013年9月30日止，年租金为2600元。在租赁期限内，原告又与被告胡某某于2012年3月8日签订了《门面租赁合同》，原告将上述门面租给被告胡某某经营电信业务。合同约定：租赁期限从2012年4月1日起至2013年3月31日止，租金每月400元，每月20日前交纳。合同还约定，原告根据被告每月完成原告方业绩情况，对门面租金给予优惠：完成原告方月业绩指标100%的，门店租金全免；完成原告方业绩指标90%—100%的，门店租金按30%收取；完成原告方业绩指标85%—90%的，门店租金按50%收取；完成原告方业绩指标低于85%的，门店租金金额收取。经营期间，水电费由被告负担。合同签订后，原告收取被告门面押金30000元。合同到期后，原、被告双方未续签租赁合同，但仍由被告继续使用门店办理电信业务，原告多次与被告协商终止合同均无果。2014年8月8日，原告致函被告，要求被告搬离门店，并停止了两被告办理电信业务权限。同年8月，被告将门店钥匙交给原告，但店内部分财产没有搬走，仍然占有该门店。2014年9月29日，原告向衡山县人民法院提起诉讼。衡山县人民法院于2014年12月23日以合同约定了仲裁为由裁定驳回原告的起诉。2015年5月19日，原告向衡阳市仲裁委员会申请仲裁。2015年9月8日，衡阳市仲裁委员会作出（2015）衡仲裁字第87号裁决书，裁决被告搬离门店，并支付原告门面租金14800元。被告不服裁决，于2015年10月21日向衡阳市中级人民法院提起诉讼。2015年11月19日衡阳市中级人民法院作出（2015）衡中法民一初字第54号民事裁定书，裁定撤销衡阳市仲裁委员会的裁决书。2016年4月8日，原告诉至本院。另查明，两被告在经营期间，原告自认收取了被告2008年10月1日至2009年12月31日的房租。另从战略支局2013年一季度效能评估及门店租金收以通报中可以认定原告收取了被告1200元门店租金。本院认为，原告与两被告签订的两份《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效。原、被告应按合同约定履行义务。被告赵某某经营期间，被告没有向本院交纳房租的证据，只有原告自认被告交纳了从2008年10月1日至2009年12月31日的房租，本院认定被告赵某某欠原告门面租金5850元（从2010年1月1日起至2012年3月31日止）。故被告赵某某应依约支付原告门面租金5850元，两被告系夫妻关系，此债务为夫妻共同债务，故被告胡某某应承担连带偿还责任。两被告以门面租金超过诉讼时效为由进行抗辩。经审查，两被告在租赁原告门面时，向原告交纳押金30000元，原告在退还两被告押金时享有先履行抗辩权，故两被告的抗辩理由本院不予采纳。关于被告胡某某与原告签订的《门面租赁合同》，合同到期后，双方并未续约，之后应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2014年8月8日书面致函被告，明确告知被告解除双方之间的租赁关系，要求被告于同年8月13日之前搬离门店，本院认定双方租赁关系已经解除，两被告理应退还涉案门面。故原告要求两被告搬离门面的诉讼请求，本院予以支持。关于门面租金问题，因合同约定租金与被告完成原告的业绩挂钩情况，而原告有条件提供而不积极提交被告2号注销前的业绩报表等证据，原告应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告胡某某支付房屋租金11200元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求两被告支付水电费4837.40元，因原告证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十条之规定，判决如下：一、被告胡某某、赵某某于本判决生效之日起十五日内将其租赁的门面（座落在衡山县白果镇楚南路32号）返还给原告中国电信股份有限公司衡山分公司；二、被告赵某某于本判决生效之日起十日内向原告中国电信股份有限公司衡山支公司支付租金5850元，由被告胡某某承担连带偿还责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未在判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，由被告胡某某、赵某某负担200元，由原告负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  康亚斌代理审判员  刘 娟人民陪审员  谷湘平二〇一六年八月十六日书 记 员  李海英校对责任人：康亚斌                   打印责任人：李海英      附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。