广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）粤高法审监民再字第41号
申请再审人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：广东国泰实业集团有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李树基，董事长。
委托代理人：刘军、辛志奇，均为北京市金杜（广州）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：东莞市愉景房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：马宁，总经理。
委托代理人：刘本强，广东智捷律师事务所律师。
委托代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。
广东国泰实业集团有限公司（以下简称国泰公司）因与东莞市愉景房地产开发有限公司（以下简称愉景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年11月18日作出（2009）粤高法民一终字第167号民事判决，已经发生法律效力。国泰公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2011年4月29日作出（2010）民申字第1782号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2007年9月29日，愉景公司向东莞市中级人民法院起诉称：2005年9月14日，愉景公司与国泰公司签订《购买商业铺位合同》，约定：由国泰公司购买愉景公司开发的东莞市愉景东方威尼斯广场（步行商业街B区）前排商铺、后排商铺和二、三、四楼。该买卖商铺总建筑面积为7400.69平方米，该商铺总价款合计5110.71万元。合同第5条、第6条约定了付款方式。2005年9月27日，双方签订《补充协议》，更改补充为：愉景公司于2006年8月30日前办妥竣工验收合格备案手续，并自该日起算6个月内为国泰公司办理好房产证。
2006年3月10日起，愉景公司数次书面通知国泰公司，要求支付余下60％购房款；但国泰公司至今拒付余下购房款，致使愉景公司基于双方所签合同的目的无法实现。
在愉景东方威尼斯广场B区还未竣工验收时，也未征得愉景公司同意的情况下，国泰公司于2006年11月8日擅自进入威尼斯广场B区1-24轴商铺进行装修，愉景公司为此又数次致函国泰公司，但国泰公司不予理睬。2006年12月31日，东莞市建设工程质量监督站下达了编号为NO.000287号《工程预验收整改通知书》，明确指出：“屋面女儿墙高度不够”，“业主二次装修增加结构楼板，改动结构应有设计意见、图纸。”国泰公司于2007年1月13日擅自将办公物品搬入，强行使用。由于国泰公司的严重侵权行为，愉景公司至今无法组织通过工程验收，基于合同所应产生的合理收益也无法实现。愉景公司的经济损失主要为：（一）装修（消防）增加工程款为人民币318685.10元；（二）国泰公司阻止按图施工所造成窝工、材料损失2565000元；（三）擅自占用房屋的经济损失，参照愉景公司出租给其他商户的租金，从2006年8月30日起算至2007年9月30日为12019912.00元;（四）物业管理费880687.92元，水电费1596元。前述四项合计为人民币15784285.02元。综上，请求法院判令：（一）解除愉景公司与国泰公司于2005年9月14日签订的《购买商业铺位合同》和同年9月27日签订的《补充协议》。（二）国泰公司立即停止侵害：腾空让出东莞市愉景东方威尼斯广场（步行商业街B区）前排商铺、后排商铺和二、三、四楼。（三）国泰公司赔偿愉景公司经济损失共计15784285.02元（上述租金损失、物业管理费、水电费暂计至2007年9月30日）。
国泰公司答辩称：（一）涉案合同是合法有效的商品房买卖合同，合同签订后国泰公司依约履行了合同义务。根据合同之约定，国泰公司于2005年9月29日便一次性向愉景公司支付款项21262800元作为定金，依约履行了合同义务。（二）合同所约定的商铺余款之支付条件尚未成就，国泰公司根本不存在违约情形，愉景公司无权解除合同。合同所约定的商铺余款之支付方式为银行按揭贷款，愉景公司对办理银行按揭贷款所必需的《商品房买卖合同》示范文本一直拒绝签署，直接导致按揭贷款无法办理。（三）国泰公司对涉案商铺的装修使用均是应愉景公司之主动要求，目的是为了减少合同双方之损失。（四）愉景公司诉状中关于经济损失赔偿之诉求并无事实和法律依据，依法应不予支持。故请求法院驳回愉景公司的诉讼请求。
国泰公司同时提起反诉称：国泰公司与愉景公司于2005年9月14日签订《购买商业铺位合同》，并于2005年9月27日签订《补充协议》，愉景公司至今仍未能完全履行合同所约定之主要义务，具体如下：1.合同签订后，国泰公司依约支付了总商铺价款的40%，而愉景公司首先违反合同约定，并未于2006年2月将商铺交付予国泰公司。2.2006年3月15日，愉景公司于东莞日报上登载愉景东方威尼斯广场B区公开发售，但愉景公司又未依约如期为国泰公司办理银行按揭手续，致使国泰公司至今仍无法以按揭贷款方式支付购买前述商铺之余款。有鉴于此，国泰公司要求愉景公司继续全面履行《购买商业铺位合同》及《补充协议》，签署与《购买商业铺位合同》及《补充协议》内容一致的能够于房产管理部门办理备案登记手续的合同完善涉案商铺之交付使用手续，办理涉案商铺的确权登记手续等义务。3.愉景公司至今未交付符合法定交付条件之涉案商铺，所以，愉景公司应当按照合同约定向国泰公司支付违约金。即自2006年3月1日（含该日）暂计至2007年11月1日（共611日），暂按国泰公司已付价款为基数计算违约金：2126.28万元×2‰×611日=25983141.6元。综上，请求法院判令：1.愉景公司继续履行双方于2005年9月14日签订之《购买商业铺位合同》及2005年9月27日签署之《补充协议》；2.愉景公司立即与国泰公司签署与《购买商业铺位合同》及《补充协议》内容一致的能够于房产主管部门办理备案登记手续的合同；3.愉景公司将上述合同向房地产管理部门办理备案登记手续；4.愉景公司完善涉案商铺之交付使用手续；5.愉景公司办理涉案商铺的确权登记手续；6.愉景公司向国泰公司支付延期交付商铺之违约金人民币25983141.6元[自2006年3月1日（含该日）暂计至2007年11月1日，暂按国泰公司已付价款2126.28万元为基数计算违约金]。
针对国泰公司的反诉，愉景公司答辩认为：（一）国泰公司不支付商铺款，致使愉景公司订立合同的目的无法实现，愉景公司依法享有解除合同的权利。合同订立以后，国泰公司除支付了首期款外，约定按揭的60%楼款分文未付，且至今没有任何付款行动，愉景公司反复催收后，国泰公司仍不履行付款义务，因此愉景公司有依法解除合同的权利，国泰公司买商铺不付款无资格、无权利要求继续合同。（二）涉案商铺无法通过验收并交付使用，其责任完全是国泰公司违章装修所造成的，理应由国泰公司承担全部的责任。（三）由于国泰公司违法改变了商铺承重结构，导致无法获得合格验收的情况下，再次违法强行搬入涉案商铺办公，不能请求延期交付商铺违约金。综上所述，请求法院在查明事实的情况下，依法驳回国泰公司的反诉请求。
东莞市中级人民法院一审查明：国泰公司与愉景公司于2005年9月14日签订一份《购买商业铺位合同》（以下简称合同）。合同第1条约定，愉景公司将商业区B区（即莞樟路段，见合同附件1）前排商铺、后排商铺及二、三、四楼卖给国泰公司。该商业B区设有升降电梯、扶手电梯、门窗等。愉景公司提供三份建筑结构施工图纸给国泰公司装修布局及资料存档使用。第2条约定，总建筑面积为7400.69平方米(以办理房产证时测量的建筑面积为准，多退少补)，包括前排18间商铺，后排16间商铺，二、三、四楼商铺。总商铺款合计5110.71万元。国泰拥有期限为70年的商铺所有权。第5条约定，首期款付款方式：双方从签订合同之日起，愉景公司将商铺划好给国泰公司，双方认可指定的商铺后，国泰公司在2005年9月30日前将商铺款的40%付给愉景公司作为定金。国泰公司逾期未付款，本合同自动失效。该定金待愉景公司开盘后转为购商铺预付首期商铺款使用。第6条约定，第二期付款方式办法：在愉景公司开盘销售日（以报纸广告日为准）起三十日内，愉景公司给国泰公司办理银行按揭手续，国泰公司付清所购物业的60%余款。若有部分未及时办理按揭手续，愉景公司给予60天办理期限（报纸发售广告日起计）。国泰公司若逾期未办按揭手续，国泰公司按每逾期一日向愉景公司支付本合同交易总额的千分之二的违约金。国泰公司每月按银行的支付款支付给银行。如国泰公司需要转让给别人的，愉景公司给国泰公司办理由国泰公司指定的受让人名下的相关手续。超出愉景公司售价部分的所有税费由国泰公司负责，转让及过户的一切费用由国泰公司负责。第7条约定，商铺交付方式：愉景公司以三通（水、电、路）、电话总线、消防设施及系统、基建完成合格交付为准。愉景公司给国泰公司自己独立水表和电表及电话总线位使用。愉景公司提供燃气主管，国泰公司负责自己物业的报装费和改装费。第10条约定，愉景公司在2006年2月交付商铺给国泰公司使用。每逾期一日，愉景公司按本合同确定的商铺交易总额千分之二的违约金给国泰公司。第11条约定，愉景公司在6个月内给国泰公司办理好房产证。每逾期一日，愉景公司按本合同确定的商铺交易总额支付千分之二的违约金给国泰公司。第13条约定，该商铺的二、三、四楼不需要间墙和不做内梯，待国泰公司统一布局后，由国泰公司提供所需的间墙位置，愉景公司再砌间墙。同时将一、二、三层的内梯全部拆除并堵塞梯口，四楼的楼梯由国泰公司指定位置施工。
同年9月27日，双方又签订一份《补充协议》。该《补充协议》约定，双方将2005年9月14日签订的合同第11条更改补充为：愉景公司办理完竣工备案验收合格后在6个月内给国泰公司办理好房产证；每逾期一日，愉景公司按合同确定的商铺交易总额千分之二的违约金给国泰公司。但愉景公司必须于2006年8月30日前办妥竣工验收合格备案手续，愉景公司不办理或在2006年8月30日前不能办妥竣工验收合格备案手续的，责任由愉景公司承担，并由2006年8月30日起算6个月内为国泰公司办理好房产证。2005年9月29日，国泰公司按合同约定通过银行转帐向愉景公司支付购房款21262800元。2006年3月10日，愉景公司取得愉景东方威尼斯广场的商品房预售许可证，2006年3月15日，愉景公司在东莞日报上发布销售广告。
2006年10月初，愉景公司完成涉案商铺的主体工程施工。同年11月8日，国泰公司进场装修。2006年12月31日，东莞市建设工程质量监督站作出工程预验收整改通知书（编号：0000287号），其中提到“业主二次装修，增加结构楼板，改动结构应有设计意见、图纸”，并限施工单位于2007年1月15日前整改完毕。国泰公司于2007年1月13日搬入上述商铺开始办公。愉景公司于两天后即1月15日向国泰公司发出通知，要求国泰公司立即从涉案商铺中搬离物品，停止使用。2007年1月17日，愉景公司对涉案商铺采取停水停电措施，至今仍未通水通电。2007年3月14日，东莞市建设工程质量监督站又作出编号为0001700号的工程质量整改通知书，要求愉景公司对东方威尼斯广场B区工程进行如下整改：1、房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；2、建筑工程未经验收擅自交付使用。
目前，国泰公司有数百名员工仍在涉案商铺内办公。办公用电是国泰公司自己用发电设备发电，但因正常供电系统无电，消防设施处于无水的非正常状态。诉讼期间，根据国泰公司提交的证据和双方的确认，涉案商铺的消防验收已合格。
关于涉案商铺没有竣工验收合格的原因，在本案中，双方各执一词：愉景公司主张，国泰公司在二次装修过程中破坏了原设计结构，致使愉景公司B区的相关工程无法通过验收；国泰公司则主张，验收是愉景公司的事，与国泰公司无关，而且国泰公司的装修方案已获得愉景公司同意，并没有改变商铺建筑主体和承重结构。
国泰公司与愉景公司均确认，签订示范文本的商品房买卖合同和到房管部门备案是办理商品房按揭贷款的必要条件。
东莞市中级人民法院一审认为，综合愉景公司的起诉和国泰公司的反诉，本案争议的焦点有：（一）愉景公司与国泰公司没有签订示范文本的商品房买卖合同的原因是什么；（二）愉景公司与国泰公司是否已按照合同的约定履行；（三）愉景公司与国泰公司签订的合同是继续履行还是解除。
关于双方没有签订示范文本的商品房买卖合同的原因是什么的问题。愉景公司在双方往来函件中从未表示不签订示范文本的商品房买卖合同。从2006年6月9日国泰公司致愉景公司催促函中主张的内容来看，愉景公司在2006年6月7日亦口头通知国泰公司前往愉景公司签订示范文本的商品房买卖合同，但双方在即将签订示范文本的商品房买卖合同时，因为对合同条款存在争议而未能签订。因此，现有证据并不能证明愉景公司拒绝签订示范文本的商品房买卖合同。另一方面，愉景公司亦没有提供直接证据证明国泰公司拒绝签订示范文本的商品房买卖合同。由此可见，现有证据不能证明国泰公司和愉景公司任何一方对没有签订示范文本的商品房买卖合同存在过错，即目前国泰公司没有办理按揭贷款不可归责于国泰公司或愉景公司任何一方。
关于双方是否已按照合同的约定履行的问题。在双方没有签订示范文本的商品房买卖合同和到房管部门备案的情况下，国泰公司不可能办理按揭贷款，亦不可能履行合同第6条约定的支付剩余60%价款的义务。因此，国泰公司没有支付剩余60%价款没有违反合同第6条的约定。双方在合同第10条中约定，愉景公司应当在2006年2月份向国泰公司交付铺位。而合同第11条的约定属于愉景公司为国泰公司办理房产证的时间及相应的违约责任，补充协议约定的办理竣工验收合格备案手续和办理房产证的时间，与双方约定的交付商铺的时间无关。据此，可以认定双方在合同中约定愉景公司应当在2006年2月份向国泰公司交付铺位。虽然愉景公司在2006年2月份没有按照合同第10条的约定向国泰公司交付铺位，但是根据国泰公司在2006年1月5日、2006年3月8日向愉景公司提供水路走向图、水路示意图、四层平面图，要求修改商铺的建筑设计的行为来看，愉景公司根据国泰公司这些要求进行施工显然需要一定的时间。故国泰公司的上述行为可以视为国泰公司已同意愉景公司延期交付铺位。并且，考虑到国泰公司与愉景公司于2006年9月16日、9月22日在会议纪要中一致同意修改图纸，而国泰公司已在2006年11月份进场装修。参考涉案商铺的施工工期，可以认定国泰公司同意愉景公司延期交付铺位至国泰公司进场装修之时，国泰公司进场装修视为愉景公司已向国泰公司交付商铺。至于涉案房产的竣工验收和房产证的问题，因国泰公司提交的深圳市同济人建筑设计有限公司2007年1月17日出具的“愉景公司加设钢结构楼板复核结果”仅为复印件，不仅愉景公司不予确认，而且深圳市同济人建筑设计有限公司于2008年8月6日给法院的答复中称，该公司认可“关于愉景东方威尼斯广场B区1-24轴装修工程意见函”，而不认可“愉景加设钢结构楼板复核结果”。由此可见，国泰公司在装修过程中改变原设计图纸未经过涉案房产的设计单位的同意。从工程预验收整改通知书和东莞市建筑工程质量监督站于2008年10月6日向一审法院复函的内容来看，国泰公司在装修过程中确实存在擅自变动原建筑主体和承重结构的行为。因此，国泰公司的装修行为导致涉案房产不能办理竣工验收，进而不能办理涉案房产的房产证。可见，因国泰公司的行为导致愉景公司不能履行补充协议的约定，故愉景公司没有违反双方在补充协议中的约定。
关于双方签订的合同是继续履行还是解除的问题。因双方在合同第六条中约定国泰公司通过银行按揭方式支付剩余价款，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同约定履行。这就是说，国泰公司与愉景公司应当继续履行合同，国泰公司可以凭本案生效判决到房管部门办理备案登记，并到银行办理按揭贷款手续。若银行同意向国泰公司发放按揭贷款，国泰公司贷款的款项应当汇入一审法院指定的帐户，用于支付涉案商铺的剩余价款，愉景公司应当提供必要的协助。如果非因愉景公司的原因，国泰公司在判决发生效力之日起三个月内未能办好按揭贷款手续，应于其后一个月内一次性付清剩余价款。否则，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，愉景公司可以解除双方之间的合同。在此情况下，愉景公司请求解除双方之间的合同和补充协议，一审法院予以支持。在双方之间的合同和补充协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和上述司法解释的规定，愉景公司应当向国泰公司返还已支付的价款21262800元及利息，而国泰公司亦应当向愉景公司返还铺位。愉景公司请求国泰公司腾空涉案的铺位，一审法院予以支持。由于国泰公司在2006年10月份已进场装修，并在此后对部分涉案商铺进行使用，而在国泰公司使用部分涉案商铺时愉景公司关闭了水电，导致涉案商铺不能正常使用。虽然愉景公司主张，国泰公司未经愉景公司同意擅自进场装修，但从愉景公司与国泰公司的代表在2006年9月22日、2006年10月6日的图纸上签名确认，愉景公司开通水电方便国泰公司装修，愉景公司与国泰公司共同申请消防设计审核可知，国泰公司在进场装修前已经过愉景公司同意。由此可见，对于国泰公司进场装修导致涉案商铺不能办理竣工验收，从而影响涉案商铺的正常使用，国泰公司与愉景公司均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方应当共同承担由此而造成的损失。综合双方提供的证据，对于涉案商铺不能正常使用造成的损失，国泰公司与愉景公司应当各承担50%的责任。愉景公司主张，国泰公司擅自占用商铺，应当向愉景公司赔偿自2006年8月30日至2007年9月30日商铺不能出租所造成的损失12019912元，而国泰公司对愉景公司提供的租赁合同不予确认，该租赁合同并非愉景公司与承租者签订，因此，愉景公司提供的租赁合同约定的租金不能作为商铺正常使用造成损失的标准。由于涉案商铺2007年2月14日才取得建筑工程消防验收意见书，具备使用条件，故涉案商铺的损失应当自2007年2月15日起计。综合考虑本案的案情和市场租金水平，可酌定以30元/月/平方米作为涉案商铺不正常使用造成损失的标准，暂计至2007年9月30日为30元/月/平方米×7400.69平方米×7.5个月×50%=832577.63元，此后的损失亦依此标准计算，直至国泰公司搬出涉案商铺为止。至于愉景公司请求国泰公司支付物业管理费和水电费，因愉景公司系房地产开发商，并非物业管理服务公司，且愉景公司在本案中没有提交相应的物业管理服务公司授权愉景公司向国泰公司追索该款项的证据，故对于愉景公司的该项请求，一审法院不予支持；愉景公司已关闭涉案商铺的水电，涉案商铺不能正常使用，并且愉景公司没有提供水电费支付凭证来证明其已为涉案商铺提供水电，故对于愉景公司的该项请求，一审法院亦不予支持。虽然国泰公司在2006年9月6日致愉景公司的函确实要求愉景公司对土建消防设计图进行调整，但国泰公司对愉景公司提供工程预算书不予确认，而愉景公司既没有提供证据证明，亦没有明确说明增加的工程超出双方在合同中约定的涉案商铺设计图纸范围，因此，对于愉景公司主张的其他增加工程的损失，一审法院不予支持。综上，国泰公司应当向愉景公司赔偿损失832577.63元（暂计至2007年9月30日）。此外，国泰公司对涉案商铺进行装修亦存在一定的损失，但在本案中国泰公司基于继续履行合同的请求而没有提出相应的主张，不属于本案的处理范围，双方可另行协商解决。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，经东莞市中级人民法院审判委员会讨论决定，东莞市中级人民法院于2009年6月23日作出（2007）东中法民一初字第51号民事判决：（一）愉景公司与国泰公司继续履行《购买商业铺位合同》及《补充协议》。（二）国泰公司应当在判决发生法律效力之日起三个月内办理未付楼款的按揭贷款手续，并将贷款的款项汇入一审法院指定的帐户，愉景公司应当提供必要的协助。（三）如果非因愉景公司的原因，国泰公司在上述时间内没能办理好未付楼款的按揭贷款手续和将相应的款项汇入一审法院指定的帐户，国泰公司应于其后一个月内一次性付清剩余价款，否则：1、解除愉景公司与国泰公司签订的《购买商业铺位合同》及《补充协议》；2、愉景公司在解除《购买商业铺位合同》及《补充协议》之日起十日内向国泰公司返还购房款21262800元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2005年9月29日计至清偿日止）；3、国泰公司在解除《购买商业铺位合同》及《补充协议》之日起十日内向愉景公司赔偿损失832577.63元（暂计至2007年9月30日，此后按30元/月/平方米计至国泰公司搬出涉案商铺之日为止）；4、国泰公司在解除《购买商业铺位合同》及《补充协议》之日起十日内向愉景公司返还商铺。（四）驳回愉景公司的其他诉讼请求。（五）驳回国泰公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费116506元，由国泰公司负担58253元，愉景公司负担58253元；反诉案件受理费85858元，由国泰公司负担42929元，愉景公司负担42929元。
愉景公司不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认为国泰公司在没有签订《商品房买卖合同》问题上不存在过错，缺乏证据证明。1.愉景公司在回应国泰公司2006年4月13日的来函时明确回答可随时办理签订《商品房买卖合同》等手续。后又多次要求其付清第二期购房款，但一直不见国泰公司有付款行动。2.国泰公司迟延履行签订《商品房买卖合同》的事实清楚，证据充分。从“2007年1月15日的回函”及国泰公司的副总经理林国强写给愉景公司的亲笔信可证实。（二）一审判决认为国泰公司没有支付剩余60%价款没有违反合同第六条的约定，缺乏证据证明。双方所签合同约定，在愉景公司开盘销售日起三十日内，愉景公司给国泰公司办理银行按揭手续，国泰公司付清所购物业60%的余款。若有部分未及时办理，愉景公司给予60天的办理期限。2006年3月15日，为愉景公司的开盘销售日，国泰公司最迟应在2006年6月15日付清余款。国泰公司至今未付款，愉景公司可以行使解除合同的权利。（三）一审判决不顾国泰公司已迟延履行其付款义务的事实，不顾其违约已达到法定解除条件的事实，认定双方继续履行合同，是错误的。（四）一审判决还将国泰公司的侵权行为认定为不侵权且不采信愉景公司因侵权所造成的损失，也是错误的。（四）一审判决适用法律错误。国泰公司迟延履行合同的主要义务的违约行为，完全符合《合同法》等有关法律中解除合同的规定，一审判决适用《合同法》第六十条规定，判决双方继续履行合同，是适用法律错误。故请求撤销一审判决第一至第四项，维持第五项，改判支持愉景公司的其他诉讼请求。
国泰公司答辩认为：（一）双方所签的《购买商业铺位合同》和《补充协议》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当继续履行。（二）愉景公司拒绝签订示范文本的商品房买卖合同和到房管部门备案之行为，直接导致无法办理按揭贷款手续。国泰公司未违反合同关于剩余楼款支付之约定，不存在付款违约行为，愉景公司无权解除合同。（三）愉景公司关于经济损失之诉求，所提供的证据不能确认其真实性、合法性、关联性，而且也未提供相关的票据支持，依法应不予支持。（四）国泰公司对商铺的统一布局并未影响到愉景公司对案涉商铺的施工与交付、验收。国泰公司是应愉景公司要求才进场装修的，全部装修方案及图纸均经愉景公司审核同意，且得到其充分配合，国泰公司对商铺的装修未影响商铺的施工与验收。（五）双方所签合同约定，商铺的交付是2006年2月，双方从未变更过商铺交付时间，愉景公司延期交付商铺，依法应承担违约责任。
本院二审查明，一审认定的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：在涉案房屋交付后，双方之间有多份函件往来。国泰公司致函愉景公司要求签订正式的商品房买卖合同；愉景公司也致函国泰公司，催促其尽快办理按揭贷款或以其他方式付清房款。2006年5月16日，愉景公司给国泰公司去函称：愉景公司于2006年5月16日收到国泰公司最新来函，提及办理合同和按揭手续，以及交付商铺的问题。现答复如下：国泰公司指定的按揭银行——广东发展银行还未与愉景公司签订按揭合作协议，所以影响到国泰公司办理按揭，因为国泰公司未付清购房款，所以影响到交楼使用。因此敦促国泰公司尽快划款给愉景公司，以便安排其他事项。愉景公司于2007年1月15日给国泰公司的《回函》，主要内容有：第一、双方于2005年9月14日所签的《购买铺位合同》是两个公司之间的商品房买卖合同。现国泰公司要求愉景公司将所购商铺由国泰公司指定的个人购买，这是违反国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条的规定。国泰公司要求将所付首期款转为国泰公司指定的个人款项，这是违反《公司法》的做法。在不改变合同基本原则与保证国泰公司利益的前提下终止原合同，重新签订合同是切实可行的。第二、自双方签订合同以来，国泰公司不顾愉景公司报建报批的现实，不断按该方的意图修改方案要求愉景公司按该方案施工……。第三、国泰公司在工程未经有关部门验收，未征得愉景公司的同意下，违章强行装修，这是严重的违法违规行为……。第四、现工程未经有关部门验收合格，国泰公司就于2007年1月13日搬运物品到商铺，强行使用，这是严惩的违法违规行为，存在重大的安全隐患，在此，愉景公司要求国泰公司即搬离物品，停止使用。……
二审期间，本院多次组织双方进行调解及主持双方签订示范文本的商品房买卖合同，但双方均未达成合意。由于国泰公司违章装修、加建，导致涉案房屋无法验收合格，从而无法办理房产登记手续。在违章建筑不拆除的情况下，愉景公司无法确定为国泰公司办理房产证的时间。据此本院要求国泰公司在指定的时间内完成违章建筑的整改，以便双方签订格式文本的商品房买卖合同，但国泰公司没有进行整改。
本院二审认为，愉景公司与国泰公司签订的《购买商业铺位合同》、《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
合同签订后，国泰公司按合同约定将首期购房款支付给了愉景公司，愉景公司也将涉案商铺交给国泰公司进行装修。后因国泰公司在对商铺进行装修时改变了房屋的建筑主体和承重结构，东莞市建设工程质量监督站发函要求整改，国泰公司认为装修是经过愉景公司同意的，拒绝整改。由此引起纠纷，双方没有按合同约定签订示范文本的商品房买卖合同，国泰公司无法办理商品房按揭贷款，也没有支付剩余房款。从双方履行合同的情况看，虽然国泰公司进场装修是经过愉景公司许可的，但愉景公司并未同意国泰公司可以进行违规装修，而且愉景公司也无权同意国泰公司违规装修。在质监部门已经发出整改通知后，国泰公司仍拒绝进行整改，并强行搬入未通过竣工验收的房屋，存在明显过错。至于没有签订示范文本的商品房买卖合同的问题，从双方的往来函件看，最初双方都同意签订正式的商品房买卖合同，后因在装修问题上双方没有达成一致意见。根据《购买商业铺位合同》第6条约定，国泰公司应当在楼盘开盘后三个月即2006年6月15日前办理银行按揭贷款手续，付清60%的余款，未按期办理贷款手续，愉景公司给予国泰公司30天的付款宽限期。也就是说，在未能办理贷款手续的情况下，国泰公司仍有付款义务。国泰公司抗辩主张没有支付剩余房款的原因是愉景公司拒绝与其签订正式的商品房买卖合同，无法办理按揭贷款。但从双方往来函件看，双方均催促对方签订正式合同，未能证实愉景公司拒绝签订正式的商品房买卖合同。本院对国泰公司的抗辩不予支持。国泰公司没有按合同约定办理商品房按揭贷款，也没有通过其他方式支付剩余房款给愉景公司。从商品房买卖合同各方的义务来讲，卖方的主要义务是交付合格的房屋，买方的主要义务是支付购房款。现愉景公司已将房屋交付给国泰公司，国泰公司也已实际使用了该房屋。但国泰公司至今未支付剩余房款，已构成根本违约。因双方已失去履行合同的诚意和基础，一审判决双方继续履行商品房买卖合同不当，本院对此予以纠正。愉景公司请求解除双方签订的《购买商业铺位合同》和《补充协议》有理，本院予以支持。愉景公司应将已收取的购房款退还给国泰公司，并支付相应的利息。国泰公司应将已占有的商业铺位腾退给愉景公司，并支付相应的房屋使用费。
关于愉景公司的损失问题，因国泰公司实际使用了涉案商铺，一审法院综合市场租金水平和本案的实际情况，酌情以每月30元/平方米计算房屋使用费，并无不当。愉景公司主张的其他损失，涉及的法律关系不属本案审理的商品房买卖合同关系，一审法院对此没有处理，本院亦不予处理，愉景公司可另循法律途径解决。至于国泰公司对涉案房屋进行装修的损失问题，本院对国泰公司释明，要求其主张和举证，国泰公司没有在本案中举证，本院无法审理，国泰公司可另循法律途径解决。
一审判决设定了合同继续履行和解除的条件，判决结果没有确定性，实际上对当事人的主要诉讼请求并未作出判决。
在发生了国泰公司违章装修事件之后，涉案房屋不能通过验收，双方当事人签订格式文本的《商品房买卖合同》的基础与当初双方签订《购买商业铺位合同》和《补充协议》的基础已经不同。签订格式文本的《商品房买卖合同》不再是对原协议的简单重复，而是要对违章建筑的处理、办理房产证的时间等重要事项进行蹉商，达成协议。在办理按揭贷款手续中，按交易习惯，愉景公司作为开发商还要作为保证人为国泰公司的债务向银行提供保证。虽然愉景公司在《购买商业铺位合同》中表达过协助国泰公司办理按揭贷款的意思，但该意思表示相对于借款保证合同而言，只是预约合同，而非本约合同。一审判决判令愉景公司协助国泰公司办理按揭贷款手续，无异于判令当事人签订合同，违反合同法上意思自治原则，本院对此予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。愉景公司的上诉请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，本院于2010年11月18日作出（2009）粤高法民一终字第167号民事判决：一、撤销广东省东莞市中级人民法院（2007）东中法民一初字第51号民事判决；二、解除东莞市愉景房地产开发有限公司与广东国泰实业有限公司签订的《购买商业铺位合同》及《补充协议》；三、东莞市愉景房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广东国泰实业有限公司返还购房款21262800元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2005年9月29日计至清偿日止）；四、广东国泰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向东莞市愉景房地产开发有限公司支付涉案房屋使用费（使用费以7400.69平方米为基数，按30元/月/平方米，从2007年2月15日起计至广东国泰实业有限公司腾退涉案商铺之日止）；五、广东国泰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内腾退东莞市愉景东方威尼斯广场（步行商业街B区）前排商铺18间、后排商铺16间和第二、三、四楼商铺。六、驳回东莞市愉景房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共318870元，由东莞市愉景房地产开发有限公司93204元，广东国泰实业有限公司负担225666元。
国泰公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审，请求撤销二审判决，改判双方所签合同、协议继续履行和签订商品房买卖的示范文本合同。理由如下：（一）愉景公司未按合同约定履行其合同义务，违约在先且属于根本违约。愉景公司违约的情形包括：1.迟延交付涉案商铺。2.拒绝签订格式文本的《商品房买卖合同》及办理按揭手续。3.迟延办理涉案商铺的竣工验收合格备案手续。4.将未竣工的房屋交付使用。5.迟延办理涉案商铺的房产权证。（二）国泰公司未支付剩余房款是有合法理由的。1.愉景公司未与国泰公司签订示范文本的商品房买卖合同。2.愉景公司未履行为国泰公司办理按揭手续的主要合同义务。3.愉景公司违约在先，国泰公司行使抗辩权。（三）未能如期办理按揭贷款的责任在愉景公司。1.办理银行按揭必须有开发商的协助和配合。2.愉景公司辩称企业法人不能办理按揭贷款纯属荒谬。3.涉案商铺的竣工验收并不是办理按揭手续的前提条件。4.办理按揭手续是愉景公司的主要合同义务之一，并非只是预约。（四）未能签订格式文本的《商品房买卖合同》的责任在愉景公司。1.愉景公司单方面改变正式买卖合同的关键条款。2.愉景公司一直以各种理由拒绝签订格式文本的《商品房买卖合同》。3.愉景公司不签订《商品房买卖合同》是为了超额利润。（五）装修问题与合同能否解除无关。1.装修问题不是《购买商业铺位合同》的主要权利义务，不应作为合同解除的理由。2.愉景公司允许进场装修存在重大过错。3.装修图纸均得到愉景公司的同意和确认，并非国泰公司单方行为。4.国泰公司已按要求积极采取整改措施。
愉景公司答辩认为，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回国泰公司的再审申请，维持二审判决。理由如下：（一）国泰公司未能按约定期限和方式支付第二期购房款已成就了涉案合同得以解除的法定条件。按揭贷款银行应由国泰公司选定，由此，没有办理按揭贷款的责任完全在于国泰公司。（二）愉景公司逾期交付商铺是因国泰公司未能依涉案合同约定及时提供统一布局图纸，后又反复变动修改图纸所致。（三）国泰公司违章装修涉案商铺，且无视建设工程质监部门的整改令以及二审法院的整改要求，抗拒整改，导致涉案合同继续履行以期实现合同目的的最后机会丧失。
最高人民法院于2011年4月29日作出（2009）民申字第1782号民事裁定，指令本院再审本案。
本院再审对一、二审查明的事实予以确认。
另查明，本院二审期间为促成双方继续履行原合同，并签订格式文本的《商品房买卖合同》做了大量调解工作，就本案召集双方当事人进行了6次调解。在调解过程中，愉景公司原以解除合同作为调解的前提条件，后经反复做工作，愉景公司同意有条件地继续履行合同。其条件一是国泰公司先撤离涉案商铺并整改违章装修，以使该工程能够通过竣工验收；二是国泰公司在调解书生效后不超过一个月的期限内支付完毕余款；三是国泰公司补偿愉景公司的经济损失。但国泰公司认为有关装修是经过愉景公司同意的，且属于消防通道，不同意整改。因此，双方调解的焦点问题集中到国泰公司违章装修的问题上。愉景公司认为，国泰公司先拆除违章装修是合同继续履行的前提条件，因为如果签订示范文本的《商品房买卖合同》，按时交付验收合格的房屋与办理房产证是卖方的基本义务，但只要国泰公司不拆除违章装修，愉景公司则无法确定涉案商铺通过竣工验收的日期，也无法确定办理房产证的期限，示范文本的《商品房买卖合同》的关键性条款将无法签订，这与本案的实际情况是相符的。鉴于此种情况，本院二审时于2010年8月13日通知国泰公司，要求其在45天内完成对违章装修的整改，否则将判令解除《购买商业铺位合同》。国泰公司仍拒绝整改，坚持认为涉案装修不是违法装修，并试图通过东莞市科艺建筑技术服务有限公司对房屋的安全性进行鉴定，以推翻东莞市建筑工程质量监督站的违章认定。因此，调解工作未能取得成功，双方当事人无法签订示范文本的《商品房买卖合同》，国泰公司亦拒绝在未签合同的情况下先支付60％余款。在这种情况下，本院二审唯有做出解除愉景公司与国泰公司签订的《购买商业铺位合同》及《补充协议》的判决。
二审判决生效后，国泰公司逾期未履行该判决，愉景公司于2010年12月20日向东莞市中级人民法院申请强制执行。东莞市中级人民法院立案执行后，于2010年12月24日、2011年1月30日和2011年2月21日分别向国泰公司送达了《执行通知书》、限期搬迁的《通知》与《公告》。国泰公司到期仍拒不履行二审判决。东莞市中级人民法院为执行生效判决而采取强制执行措施，于2011年3月15日对涉案商铺腾退完毕，并于2011年5月10日作出（2011）东中法执字第59号之二结案通知书。
国泰公司将涉案商铺交还给愉景公司后，愉景公司将违章装修予以拆除，并对损坏的主体工程部分予以修补。2011年5月25日，涉案商铺通过东莞市住房和城乡建设局的竣工验收。2011年4月27日，愉景公司将涉案商铺出售给第三方，并于2011年7月21日进行过户登记。
本院再审认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据国泰公司申请再审的理由以及愉景公司的答辩意见，本案再审争议的主要问题是，是愉景公司的违约还是国泰公司的违约导致本案双方签订的《购买商业铺位合同》及《补充协议》无法履行，以及国泰公司的违章装修是否构成解除合同的条件。
关于国泰公司未能按合同约定付清60％购房款的问题。在房屋买卖合同中，卖方的主要义务是交付房屋，买方的主要义务是支付购房款。根据本案查明的事实，愉景公司作为卖方，已交付涉案商铺给国泰公司，即愉景公司已履行了卖方的主要义务。国泰公司也已实际使用该商铺，却只支付了40％购房款，未依约付清余下60％的购房款，国泰公司只部分履行了买方的主要义务。因此，如果国泰公司对其未支付足额购房款没有合理的抗辩理由，则应承担违约责任。
双方签订的《购买商业铺位合同》第6条约定，第二期付款方式办法：在愉景公司开盘销售日（以报纸广告日为准）起三十日内，愉景公司给国泰公司办理银行按揭手续，国泰公司付清所购物业的60％余款。若有部分未及时办理按揭手续，愉景公司给予60天办理期限（报纸发售广告日起计）。2006年3月15日，愉景公司在报纸上发布销售广告。因此，国泰公司最迟应在2006年5月14日前付清余款。但国泰公司至今仍未付清60％余款。（二审判决书第19页“国泰公司应当在楼盘开盘后三个月即2006年6月15日前办理银行按揭手续”为笔误，本院再审予以更正，应为“国泰公司应当在楼盘开盘后三十日内即2006年4月14日前办理银行按揭手续”。）国泰公司诉讼中辩称，其延迟付款的原因有三：一是由于愉景公司未与国泰公司签订示范文本的《商品房买卖合同》；二是由于愉景公司未为国泰公司办理按揭手续；三是由于愉景公司至交楼期限届满仍未将涉案商铺交付给国泰公司，因此国泰公司行使抗辩权。
就国泰公司的上述抗辩理由，本院经审查本案证据认为，第一，在一审期间，国泰公司与愉景公司均确认，签订示范文本的《商品房买卖合同》并到房管部门备案是办理商品房按揭贷款的必要条件。在愉景公司取得商品房预售许可证之后，双方之间有多份函件往来，均表示出签订示范文本的《商品房买卖合同》的意向。根据国泰公司于2006年6月9日给愉景公司的函件显示，愉景公司已准备好示范文本的《商品房买卖合同》，但由于双方就部分条款的内容仍有分歧而未能签订。签订合同本应是当事人之间合意的结果，在签订合同的过程中要求对条款内容进行协商是合同当事人的应有权利。在《购买商业铺位合同》没有明确约定示范文本的《商品房买卖合同》是否必须与《购买商业铺位合同》内容完全一致的情况下，国泰公司与愉景公司均有责任就示范文本的《商品房买卖合同》的条款积极协商，而不是采取不协商的态度。因此，国泰公司拒绝就示范文本的《商品房买卖合同》条款内容与愉景公司进行协商，对此后果不可完全归责于愉景公司。第二，根据中国银行业监督管理委员会东莞监管分局与广东发展银行股份有限公司东莞万江支行回复一审法院的函件显示，借款人为企业法人的商业用房（商铺）按揭贷款流程与个人消费贷款不同，应首先由借款单位向贷款银行提出商业用房抵押贷款申请，并提供相关资料。但国泰公司没有提供证据证明其已向有关银行提出了贷款申请。因此，国泰公司未办理按揭手续的主要责任不在愉景公司。第三，双方签订的《购买商业铺位合同》第10条约定，愉景公司应在2006年2月交付商铺给国泰公司使用。但本案证据显示，国泰公司从2005年9月24日向愉景公司提供第一套布局图纸起，就不断地对有关图纸进行修改，直至2006年9月22日，国泰公司与愉景公司仍在召开会议，对设计图进行修改。国泰公司不断修改图纸的行为必然影响愉景公司的施工进程，导致愉景公司无法如期交付涉案商铺。国泰公司修改图纸的行为应视为是对愉景公司延期交付涉案商铺的许可。综上，国泰公司提出的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。在愉景公司已将涉案商铺交付给国泰公司，国泰公司也已实际使用该商铺的情况下，国泰公司应就其未按合同约定付清60％购房款的行为承担违约责任。
关于国泰公司违章装修是否构成解除合同的条件的问题。由于国泰公司购买的商铺面积较大，因此愉景公司在签订《购买商业铺位合同》时就同意国泰公司在愉景公司完成主体工程之后即可提前进场装修，这样有利于节约建筑成本，也方便国泰公司根据其使用目的来规划布局，并无不妥。但愉景公司同意国泰公司提前进场装修并不意味着国泰公司可以违章装修，并在涉案商铺未经竣工验收的情况下实际使用。愉景公司对国泰公司强行搬入使用涉案商铺办公明确表示反对，但国泰公司仍不顾反对而擅自使用。因此，国泰公司应就其擅自使用未经验收工程的行为承担全部责任。
国泰公司在东莞市建设工程质量监督站多次作出整改通知书，要求其对违章装修部分进行整改的情况下，拒不整改，直接导致涉案商铺无法通过竣工验收。而在示范文本的《商品房买卖合同》中，何时将验收合格的房屋交付买受人使用与办理房产证是必须明确的条款之一。在竣工验收日期无法确定的情况下，愉景公司无法确定交付验收合格的房屋日期，也无法确定办理房产证的期限。因此，国泰公司的违章装修已成为阻碍双方继续履行《购买商业铺位合同》与签订示范文本的《商品房买卖合同》的关键因素。
本院二审期间，本着促成双方继续履行有关合同的目的进行了数次调解。愉景公司在调解过程中表示由于国泰公司违章装修的问题导致涉案商铺的竣工验收日期无法确定，因此只有国泰公司先予拆除违章装修，才能就签订示范文本的《商品房买卖合同》进行进一步的磋商。因此，本院于2010年8月13日告知国泰公司，要求其在45天内按东莞市建筑工程质量监督局的整改意见将违章装修整改，否则将判令解除购买商业铺位合同。在此情形下，国泰公司仍认为其对涉案商铺的装修不是违章装修，明确函告本院拒绝拆除违章装修，并试图通过其他鉴定机构来推翻东莞市建筑工程质量监督局的违章认定与整改意见。据此，愉景公司与国泰公司之间已不具有继续履行本案合同的诚意与基础，原二审根据本案的实际，判决解除双方签订的《购买商业铺位合同》与《补充协议》，愉景公司应将已收取的购房款退还给国泰公司，并支付相应利息；国泰公司应将已占有的商铺腾退给愉景公司，并支付相应的房屋使用费并无不当，本院再审予以维持。因导致愉景公司与国泰公司签订的《购买商业铺位合同》及《补充协议》无法履行是国泰公司违约造成的，故国泰公司申请再审请求继续履行合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。国泰公司申请再审的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百八十六条第一款的规定，判决如下：
维持本院（2009）粤高法民一终字第167号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 万季明
审 判 员 黄湘燕
代理审判员 肖 薇
二〇一一年十一月十一日
书 记 员 林芳华