广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梧民一初字第11号
原告岑溪市三业房地产开发有限责任公司。
被告梧州市长洲区龙新村民委员会。
原告岑溪市三业房地产开发有限责任公司诉被告梧州市长洲区龙新村民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年8月12日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月8日公开开庭审理了本案，原告岑溪市三业房地产开发有限责任公司的委托代理人王木昌、被告梧州市长洲区龙新村民委员会的委托代理人陈鉴林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岑溪市三业房地产开发有限责任公司诉称：根据征用农村集体土地的有关规定，位于长洲区金晖汽车加油站对面（梧州福兴大酒店西侧）的一片地块（10915.89平方米）作为龙新村的回留地，用地性质为居住用地（兼容商业用地）。2010年7月，龙新村在网上进行公开招标，对上述地块进行合作开发，原告于同年8月17日中标。8月28日，原、被告签订了《房地产合作开发合同》。合同约定由被告提供土地使用权，并协助原告办理国有土地使用权证；原告则承担土地出让金、建设开发资金、房地产的设计、施工、销售等。合同还约定该合同不受村委换届所影响。合同签订后，原告投入了大量资金和人力，但由于土地局对回留地出让金问题没有具体落实，所以不能办理土地证的各种手续。双方为再次确定合作经营，于2011年6月30日又签订了一份《补充协议》，明确约定如一方违约则要向对方支付1000万元违约金。但原告在办理开发建设手续过程中，被告不但不依约定协助，反而于2013年2月5日向梧州市住建委去函，以合作项目未经村民会议讨论、原告没有履行相关义务为借口，要求住建委停止审批所有手续，致使梧州市住建委停止了办理项目的开发建设手续。2013年6月18日，被告又以原告不按时交房、未作建设开发为由，向原告发出了《解除合同通知书》。被告解除合同的理由根本是不成立的。一、关于开发建设。合同第三条约定：“甲方（被告）负责提供16.3亩土地，并协助乙方（原告）办理该地块的国有土地使用权证”，但被告不但不提供土地，反而在原告办理开发建设手续过程中，要求住建委停止审批所有手续，连手续都不准办，原告根本不能开发建设。二、关于交房时间。合同第四条约定：“合作时间自签订本协议之日起至工程全部竣工日止。办好土地证，三年半内乙方将9830.6平方米房产及1000平方米车库交给甲方，过期不交楼的每天罚款三千元，四年半不交楼的每天罚款一万元，如有不可抗力的自然灾害和其他特殊情况经甲方同意时间顺延”。现在离交楼时间还很远，而且即使是延长了时间也是因为被告于2013年2月5日要求住建委停止审批所有手续导致。即使到时未能交楼，是谁造成、什么原因造成都还未定，退一步讲，即使是原告原因，按照约定只是罚款，不能解除合同。综上，请求法院确认被告于2013年6月18日向原告发出的《解除合同通知书》无效，并判决原、被告继续履行双方签订的《房地产合作开发合同》。
原告向法庭提交如下证据：
1、企业法人营业执照，拟证明原告的主体资格。
2、法定代表人身份证明。
3、《房地产合作开发合同》，拟证明原、被告合作开发房地产。
4、《补充协议》，拟证明双方就违约问题进行约定。
5、收条，拟证明被告收到原告的项目保证金5990000元，双方开始履行合同。
6、保证金转为履约金通知，拟证明广西中意招标造价咨询有限公司通知原告，将原告所交纳的招标保证金一万元转为履约金，双方开始履行合同。
7、中标通知书，拟证明原告为项目的中标单位，合作开发的地块是经过公开招、投标程序的，被告村民也是知情的。
8、广西中意招标造价咨询有限公司房地产合作开发有关中标事项通知书，拟证明原告为项目的中标单位。
9、梧州市住房和城乡建设委员会关于梧州市福兴大酒店西侧地块规划设计条件通知书、建设项目选址意见书，拟证明龙新村的回留地获得规划通过。
10、龙新村委会的委托书，拟证明被告委托原告到梧州市住房和城乡建设委员会办理有关规划变更手续，双方开始履行合同。
11、龙新村委会综合大楼设计方案、总平面及竖向设计图，拟证明被告于2011年7月25日向原告提出设计要求，原告已开始履行合同。
12、梧州市住房和城乡建设委员会对原告提出异议的答复，拟证明因被告要求住建委停止审批所有开发地块的手续，因此住建委才暂停办理，构成违约的是被告。
13、关于调整龙新村村民委员会预留用地有关经济技术指标的请示，拟证明原告已将办理土地证的各种手续交住建委，被告的村村是知道双方的合作关系的。
14、关于龙新村委会金晖汽车加油站对面回留地项目有关情况的报告，拟证明是被告发函要求住建委停止审批所有手续，导致合同无法履行下去，被告是想另行与商投公司合作，因此违约的是被告，被告解除合同的理由根本是不成立的。
15、《解除合同通知书》，拟证明被告要求解除合同。
16、对《解除合同通知书》的答复，拟证明原告不同意解除合同。
被告梧州市长洲区龙新村民委员会答辩称：一、本案的《房地产合作开发合同》应当解除。1、按照合同约定，原告应在三年半内交付房屋，但原告至今还未开工，合同目的已无法实现。2、原告在签订合同后将土块出租给他人使用，原告的行为已表明其不履行合同的主要义务。3、依照梧州市委梧阅（2013）7号《中共梧州市委员会关于加快市商贸物流园区建设的会议纪要》，市委是同意商投公司在本案地块新建改造升级为农贸市场的。依照梧阅（2013）41号《中共梧州市委员会关于商贸物流园区工作推进会议纪要》，该地块已由商投公司开发，原、被告的合同已不能履行。二、原告主张不解除合同的理由不能成立。1、原告称：土地局对回留地出让金问题没有具体落实，所以不能办理土地证的各种手续。原告此理由不能成立，因为没有证据证明。2、原告称：双方为再次确定合作经营，于2011年6月30日又签订了一份《补充协议》。这不是事实，签订补充协议是因为原合同遗漏了条款。3、被告去函市住建委是因为原告将合作的地块出租给他人、原告迟延开发及梧州市委决定将合同地块作农贸市场使用，是原告违约在先。4、原告主张被告不提供16.3亩土地是不成立的，原告将土地出租给他人，证明其已得到了土地。5、原告主张即使是违约也只是罚款，不能解除合同，其主张是不成立的，按照法律规定，被告是有权解除合同的。6、原告主张被告的违约行为造成了巨大的损失，这是不成立的，亦没有提供证据证实。综上，请求法院判决解除合同并驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交如下证据：
1、《合作开发房地产合同》，拟证明原告违约及被告提出解除合同理由成立。
2、《解除合同通知书》，拟证明被告向原告提出解除合同。
3、梧州日报2013年7月23日版的《解除合同通知书》，证明情况同上。
4、四份《租赁协议书》，拟证明原告不履行合同，合同目的无法实现。
5、梧阅（2013）7号文及梧阅（2013）41号文，拟证明双方合作开发的地块已作为农贸市场开发，本案合作开发的合同应当解除。
6、卫星照片，拟证明原告将合同地块出租给他人作停车场使用，原告未开发建设，被告提出解除合同理由成立。
7、关于对梧阅（2013）7号会议纪要中红岭龙新村回留地开发决定内容部分的复议申请，拟证明的内容同证据5。
被告对原告提交的证据的真实性没有异议，但原告的注册资金是100万元，没有资格在市区开发房地产，其主体资格没有达到；被告签订合同没有得到村民会议的授权，合同是无效的；因原告将合同地块出租给他人，市委已决定将地块用途作出了调整；本案是原告违约，不是被告违约。原告对被告提交的证据认为已过了举证期限，对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，对证据4、6，认为是临时性的，因为土地证未能办到原告名下，导致不能办理开工建设的手续。对证据5，认为是内部文件，对原、被告没有约束力，如果土地用途改变需要规划部门进行变更。对证据7，认为是原告要求解决开发手续后继续合作的，且市住建委已作了答复，答复中并没有说土地性质已改变。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年7月19日，被告梧州市长洲区龙新村民委员会委托广西中意招标造价咨询有限公司对其回留地的房地产合作开发项目进行公开招标，同年8月17日，原告岑溪市三业房地产开发有限责任公司中标，次日，广西中意招标造价咨询有限公司通知原告，原告所交纳的保证金10000元已转为履约金，并将款项汇入被告帐户。同年8月25日，原告将合作开发项目的保证金5990000元交给被告。同年8月28日，原、被告签订《房地产合作开发合同》，合同第三条约定：由被告提供土地使用权16.3亩，并协助原告办理国有土地使用权证；原告则承担土地出让金、建设开发资金、房地产的设计、施工、销售等。合同第四条约定：“合作时间自签订本协议之日起至工程全部竣工日止。办好土地证，三年半内乙方将9830.6平方米房产及1000平方米车库交给甲方，过期不交楼的每天罚款三千元，四年半不交楼的每天罚款一万元，如有不可抗力的自然灾害和其他特殊情况经甲方同意时间顺延”。合同还约定了利益分成及双方的权利义务。2011年6月3日，双方签订了一份《补充协议》，约定如一方违约则要向对方支付1000万元违约金。2011年7月25日，被告提出龙新村综合大楼设计方案，2012年11月5日，被告委托原告到梧州市住房和建设城乡委员会办理增加商业使用面积的变更手续，同年12月18日，被告向梧州市住房和建设城乡委员会请示，认为经村民代表大会决定，对预留地块的规划设计条件应进行适当调整。2013年2月5日，被告发函给梧州市住房和建设城乡委员会，认为时任村委领导未召开村民代表大会，与原告签订开发合同是违规的，现村委决定终止与原告的开发合同，与市商投公司合作开发农贸市场，因此，请求梧州市住房和建设城乡委员会停止审批原告在该地块办理的前期手续。2013年2月1日，梧州市委梧阅（2013）7号会议纪要记载：原则同意商投公司在海骏达、红岭龙新村回留地、两龙龙新村回留地及三镇等地新建和改造升级农贸市场。2013年3月10日，原告就梧阅（2013）7号会议纪要中红岭龙新村回留地开发决定内容部分向梧州市委申请复议，2013年6月7日，梧州市住房和建设城乡委员会对原告提出的问题进行答复：答复认为，梧州市福兴大酒店西侧地块是龙新村的回留地，土地使用权人可自主开发或合作开发，因龙新村委要求住建委停止审批开发地块的前期手续，因此住建委将按照龙新村委的要求暂停办理。2013年6月18日，被告向原告发出《解除合同通知书》，并在梧州日报刊登通知，同月20日，原告答复不同意解除合同。另查明，被告在庭审中向法庭提交四份《租赁协议书》，协议书载明：原告于2011年6月28日将梧州市玫瑰湖大酒店西侧地块出租给韦耀生，于2011年7月1日，将梧州市玫瑰湖大酒店西侧地块出租给李锦波等。
本院认为：2010年8月28日，原、被告签订的《房地产合作开发合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，是合法有效的合同。合同签订后，原告已向梧州市住房和建设城乡委员会申请办理房地产合作开发的前期手续，但被告却于2013年2月5日要求梧州市住房和建设城乡委员会停止审批开发建设的前期手续，并于2013年6月18日以原告未依约开发建设属违约行为，致使合同目的无法实现为由，书面通知原告，要求解除与原告签订的《房地产合作开发合同》。被告发出的解除合同通知书属于单方解除。单方解除一般适用于法定解除和约定解除情况。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四的规定，法定解除条件有协议解除、因不可抗力等客观原因导致合同目的不能实现而发生的解除、因违约行为而发生的解除。由于双方签订的合同中并未约定解除的条件，且被告向原告发出解除合同通知时，未能提供足够证据证实原告存在违约行为，原告已向梧州市住房和建设城乡委员会申请办理房地产合作开发的前期手续，但被告却要求梧州市住房和建设城乡委员会停止审批，因此，亦不能证明原告不履行合同的主要债务，被告向原告发出《解除合同通书》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四规定的条件，因此不产生解除合同的效力。原告主张被告发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力，并请求继续履行合同，依法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条之规定，判决如下：
确认被告梧州市长洲区龙新村民委员会于2013年6月18日向原告岑溪市三业房地产开发有限责任公司发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行合同。
案件受理费117800元，由被告梧州市长洲区龙新村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本一份、副本四份，并在上诉期限届满后七日内按规定预交上诉案件受理费（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，开户行：农行南宁市万象支行，帐号：20－017301040003777），上诉于广西壮族自治区高级人民法院。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长 何观全
审判员 王益民
审判员 莫 芮
二〇一四年二月十一日
书记员 薛 华
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。