北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4187号
上诉人（原审被告）：蔡某，女，1961年12月19日出生。
委托诉讼代理人：王某（蔡某之女）。
委托诉讼代理人：孟祥海，北京市法大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡某1，男，1975年1月14日出生。
委托诉讼代理人：刘某（蔡某1之母）。
委托诉讼代理人：蔡某2（蔡某1之叔）。
上诉人蔡某因与被上诉人蔡某1共有纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初15320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人蔡某之委托诉讼代理人王某、孟祥海，被上诉人蔡某1之委托诉讼代理人刘某、蔡某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡某上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，驳回蔡某1的全部诉讼请求。事实和理由：北京市海淀区306号房屋（以下简称306号房屋）属于遗产，被继承人死亡后遗嘱发生效力，我依据公证遗嘱，办理了该房屋的继承，依法取得房屋所有权。在继承诉讼未进行前，我并不知晓还存在刘某1给蔡某1的遗嘱，故在此期间我行使所有权人的权利，306号房屋归我一人所有，所得收益也应当归我个人所有。我已经记不清房屋具体的出租日期，但绝非蔡某1所说的1997年7月开始一直出租。
蔡某1辩称，自1997年7月起，蔡某擅自将306号房屋出租至2016年4月30日，至今未向我支付我所属份额的房租收益。我同意一审判决，要求驳回蔡某的上诉意见。
蔡某1向一审法院起诉请求：判令蔡某返还306号房屋自1997年7月1日起至2016年4月30日止的50％租金收益424647元。
一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、蔡某提交供暖费发票，证明其自1997年开始持续交付306号房屋供暖费。2001年4月2日发票载明306号房屋蔡某1997年、1998年的2年供暖费2000元；2001年8月15日载明306号房屋蔡某1999年、2000年供暖费2003.20元。经质证，蔡某1对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称蔡某3去世前供暖费一直是免的，对于供暖费的发生不认可。本院认为，蔡某1对该证据的真实性认可，本院不持异议。结合本案其他事实，可以证明蔡某自1997年开始持续交付306号房屋供暖费。
2、蔡某提交房屋交割清单、房屋租赁合同、更新证明，证明其将306号房屋从2013年7月17日开始对外出租，租期至2016年7月16日，每月租金5000元，租赁期间对房屋及屋内物品修缮、更新产生花销1393元。更新证明为手写笔迹，其上列明9项设施设备更新费用，共计1393元，底部无签名。经质证，蔡某1对房屋交割清单和房屋租赁合同的真实性认可，对更新证明真实性不认可，认为上面没有租户签名。本院认为，蔡某1对房屋交割清单和房屋租赁合同的真实性认可，本院不持异议；更新证明为手写，其上无承租人签名，蔡某1的质证意见合理，本院对该证据难以采信。
3、蔡某提交水费、煤气费微信缴费记录单，证明因为租户提前搬走，其垫付水费和电费。经质证，蔡某1对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为这些费用应该是租户交。如果蔡某有租房期间应支付的费用，在出示票据后其愿意分担一半。本院认为，蔡某1对该证据真实性认可，本院不持异议。根据本院查明事实，水费、电费应由租户交纳，蔡某1的质证意见合理。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
306号房屋原系蔡某3与刘某1的夫妻共同财产。蔡某3与刘某1婚后生育子女九人，分别为长子蔡某4、次子蔡某5、三子蔡某6、长女蔡某7、四子蔡某8、五子蔡某9、六子蔡某10、次女蔡某、七子蔡某2。蔡某5与妻子刘某生有儿子蔡某1、女儿蔡某11。
1995年3月13日，蔡某3在北京市海诚公证处（原为北京市海淀区公证处）立（95）海证民字第0347号（以下简称0347号）公证遗嘱1份，自愿将306号房屋在其去世后留给老伴刘某1继承，刘某1去世后由孙子蔡某1继承。同日，刘某1亦在北京市海诚公证处立（95）海证民字第0348号（以下简称0348号）公证遗嘱1份，自愿将306号房屋在其去世后留给老伴蔡某3继承，蔡某3去世后由孙子蔡某1继承。
1995年3月23日，刘某1去世。1997年1月15日，北京市海诚公证处出具（97）海证民字第0019号公证书，根据刘某1生前所立公证遗嘱，306号房屋中属于刘某1的部分由蔡某3继承。同日蔡某3在北京市海诚公证处立有（97）海民证字第0020号公证遗嘱1份，自愿将306号房屋在其去世后留给蔡某、蔡某2、蔡某1继承。
1997年3月3日，蔡某3又在北京市海诚公证处立有（97）海民证字第0139号（以下简称0139号）公证遗嘱1份，自愿将306号房屋在其去世后留给蔡某所有。
1997年4月30日，蔡某3去世。
2001年5月21日，蔡某与海淀区房地产经营开发总公司签订房屋买卖契约，购买306号房屋，并支付了16526元、房屋所有权登记费11.27元、勘测费7.51元、房屋所有权证工本费4元、手续费82.63元、维修基金626元。
2001年5月30日，蔡某取得306号房屋所有权证书。
2005年5月2日，蔡某5去世。
2013年7月13日，蔡某（甲方，出租方）在北京链家房地产经纪有限公司居间服务下与案外人毛某（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，将306号房屋出租给毛某居住，租赁期自2013年7月17日至2016年6月16日，租金每月5000元；供暖费、物业管理费、房屋租赁税费由甲方承担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担；居间报酬4000元由乙方支付。附件二：房屋交割清单载明：1.装修情况：地面：地砖；墙面：其他；窗：铁窗；2.固定设施：无品牌抽油烟机；美的牌燃气灶；3.电气家具：TCL电视1台；SANYO牌、海信牌空调各1台；海尔牌热水器1台；LG牌微波炉1台；无损坏床2张；无损坏床垫2张；旧衣柜1个；无损坏书桌2张；其他：柜子2张、床头柜1张。
2014年2月27日，蔡某6申请向北京市海诚公证处查询0139号公证遗嘱的档案卷宗时，得知蔡某3、刘某1曾订立0347、0348号公证遗嘱。后蔡某1向本院提起诉讼，要求确认0139号公证遗嘱无效，306号房屋由其继承，蔡某配合办理该房屋的所有权过户手续。
2014年12月8日，在该案庭审中，经法院询问，蔡某称刘某1去世后，其父亲在306号房屋住了不到一年，就搬到蔡某5家，该房屋出租了，其父亲去世后97年由其对外出租，一直到现在，包括蔡某1在内的其他继承人对蔡某的陈述均予以认可；蔡某称其办理房产证后没有向其他人说过此事，也没有人问过；蔡某8称蔡某在父亲去世后给大家宣读了遗嘱，并说306号房屋出租后，出租款做为公益金使用，所以也就没有问过她；其他继承人均称没有问过蔡某，一直不知道房本下发一事；蔡某称忘记了公益金一事。
2015年6月10日，本院作出（2014）海民初字第20182号民事判决，驳回蔡某1的全部诉讼请求。蔡某1不服上诉。
2015年11月19日，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第07387号判决书，认为根据刘某1所立0348号遗嘱及蔡某3所立0347号遗嘱，306号房屋应由蔡某1与蔡某继承，最终判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20182号民事判决；二、306号房屋由蔡某1与蔡某按份共有，其中蔡某1享有百分之五十的份额，蔡某享有百分之五十的份额（判决生效后十日内双方互有协助办理产权变更登记的义务）。蔡某不服，申请再审。
2016年1月8日，蔡某1取得306号房屋不动产权证书。
2016年3月30日，北京市高级人民法院作出（2016）京民申字862号民事裁定书，驳回蔡某的再审申请。
第一次庭审时，经本院释明，本案案由由不当得利纠纷改为共有纠纷。经询问，蔡某称306号房屋自1997年7月开始断断续续出租，具体时间不清楚。第二次庭审时，经询问，蔡某称其2000年夏天入住306号房屋，住到2001年夏天，之前是蔡某1找的租户住着，租金是蔡某1拿的；2001年5月30日其取得房产证，将房屋对外出租一年，租金每月2000元，之后零星对外出租，没有租赁合同，直到2013年有个长租的，签订租赁合同。蔡某1不认可蔡某所述，认为与第一次庭审时所述相矛盾。关于306号房屋目前状况，双方均认可无人居住，双方均有钥匙。
审理中，蔡某1申请对1997年7月1日至2013年7月16日的306号房屋租金收益进行评估，本院依法委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司进行评估。本院审判管理办公室后出具《司法鉴定退案说明》，称在鉴定工作过程中，鉴定机关出具公函称因无法取得估价对象在1997年7月1日至2013年7月16日周边同类项目租金成交案例，不具备鉴定条件，故终止本案的鉴定，鉴于以上情况，将此案退回审判庭。蔡某1称对此无异议，在此情况下请求本院予以酌定。蔡某称无异议，同意本院酌定。
一审法院认为，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。根据本案查明事实，306号房屋虽于2015年11月19日经法院生效判决确认由蔡某1与蔡某按份共有，双方各占50％份额，但该房屋原系蔡某3与刘某1的遗产，根据两人遗嘱，蔡某1于1997年4月30日蔡某3去世时即取得306号房屋的共有权，故其自此时开始即应按照其份额对306号房屋享有收益的权利。而蔡某自1997年4月30日蔡某3去世后即将306号房屋对外出租至2016年4月30日并收取了租金收益，故蔡某1要求蔡某返还306号房屋自1997年7月1日起至2016年4月30日50％租金收益的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于应返还的租金收益金额，双方均认可2013年7月17日至2016年4月30日月租金收益为5000元，本院对此不持异议；对于1997年7月1日至2013年7月16日的租金收益，蔡某1主张的部分年份月租金价格明显过高，且未提交相应证据，本案又无法通过评估鉴定确定该时期的租金收益，在此情况下双方均同意由本院酌定，故本院予以酌定；蔡某为购买取得306号房屋所有权支出了相应费用，并自1997年开始持续交纳供暖费，且为便于房屋出租购买了部分设施设备，蔡某1作为按份共有人对此应按照其份额分担一半，故本院综合考虑上述因素酌定蔡某返还蔡某1租金收益30万元。蔡某辩称其取得306号房屋所有权后很长时间没有对外出租，但其在前案2014年12月8日庭审中自认306号房屋在其父亲去世后由其对外出租一直到庭审时，且在本案第一次庭审时亦称306号房屋自1997年7月开始断断续续出租，蔡某虽反悔但并无相反证据足以推翻其上述自认，故本院对其该项抗辩不予采纳。考虑到蔡某1于2014年才知悉蔡某3与刘某1于1995年曾订立公证遗嘱并起诉，直至2015年11月19日才经法院生效判决确认306号房屋由其与蔡某按份共有，故对于蔡某提出的蔡某1起诉超过诉讼时效的答辩意见，法院不予采纳。判决如下：一、蔡某于本判决生效后七日内向蔡某1返还北京市海淀区306号房屋自1997年7月1日起至2016年4月30日止的50％租金收益30万元；二、驳回蔡某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院审理后对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此，蔡某1于1997年4月30日蔡某3去世时即取得306号房屋50％的产权，即1997年4月30日起，蔡某1即享有306号房屋一半的收益，一审法院确定的蔡某1享有房屋收益的时间正确。关于房屋租金，有证据证明2013年7月17日至2016年4月30日月租金收益为5000元，故此期间一半的收益归蔡某1所有。对于1997年7月1日至2013年7月16日的租金收益，由于无法通过鉴定的方式确定租金标准，故法院综合考虑房屋地理位置、面积、市场行情及租金数额逐年递增的客观情况，扣除蔡某为306号房屋单独负担的各项费用后确定，一审法院确定的租金数额过高，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十九条、第九十四条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初15320号民事判决；
二、蔡某于本判决生效后七日内向蔡某1返还北京市海淀区306号房屋自1997年7月1日起至2016年4月30日止的50％的租金收益25万元；
三、驳回蔡某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7670元，由蔡某1负担3145元（已交纳），由蔡某负担4525元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费7670元，由蔡某1负担3145元（本判决生效后七日内交纳），由蔡某负担4525元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 柳适思
二〇一八年五月三十日
法官助理 李 想
书 记 员 舒 妍