杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0111民初7112号原告：杭州万星物业管理有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道富春街185号，统一社会信用代码：91330183716144712L法定代表人：寿国建，总经理。委托诉讼代理人：陈霞玲，浙江好阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳红，该公司员工。被告：申屠美霞，女，1963年9月10日出生汉族，住杭州市富阳区。原告杭州万星物业管理有限公司（以下简称万星物业）与被告申屠美霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告万星物业的委托诉讼代理人陈霞玲、孙艳红到庭参加诉讼；被告申屠美霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万星物业起诉称：被告受让杭州市富阳区富春街道万星碧云天公寓2号709室房屋一套。原告前身富阳银泰物业管理有限公司与杭州万星银泰房地产有限公司签订的前期物业服务合同中对前期物业管理服务费及公共能耗费的收取价格、时间和服务内容等均作了约定，被告应按约定缴纳物业相关费用，但被告至今尚欠原告前期物业管理服务费及公共能耗费共计1988元。现起诉要求判令：1、被告支付原告物业服务费、公共能耗费及违约金共计人民币2161元。2、本案诉讼费由被告承担原告万星物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、万星碧云天前期物业服务合同一份，以证明开发商杭州万星银泰房地产有限公司与原告前身富阳银泰物业管理有限公司签订前期物业服务合同，委托原告对万星碧云天小区实施物业管理，并确定物业费、能耗费收费标准、收费时间及逾期的违约责任。2、前期物业管理服务协议一份，以证明原告主体变更前富阳银泰物业管理有限公司与被告就涉案物业达成的物业服务合同，双方约定了相关的权利和义务。3、物业催款通知书、人民调解征求意见函及告知书各一份，以证明原告就本案物业费及能耗费向被告催讨的事实。4、同意书一份，以证明开发商杭州万星银泰房地产有限公司同意原告继续履行前期物业服务合同，直至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。5、万星碧云天物业管理委托合同书一份，以证明原告与万星碧云天公寓业委会就该公寓物业管理事项所达成的权利义务约定。6、不动产权属信息查询记录一份，以证明被告的业主身份及案涉房屋建筑面积。被告申屠美霞未作答辩，也未举证。对原告提供的证据，被告未到庭质证，视其自动放弃相应的诉讼权利。本院审核认为，原告提供的证据1、5符合证据的基本特性，本院认为开发商杭州万星银泰房地产有限公司和万星碧云天公寓业委会委托原告对万星碧云天公寓提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和业委会签订的物业合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据2，符合证据的基本特性，本院认为原告主体变更前与被告签订的前期物业管理协议符合法律规定，对被告具有约束力。证据3，能达到证明原告向被告催讨相关费用的待证目的，本院予以认定。证据4，符合证据的基本特性，本院认为万星碧云天小区业主委员会尚未成立，开发商杭州万星银泰房地产有限公司对原告提交的前期物业合同继续履行申请的同意书有效，对全体业主仍具有约束力，故予以认定。证据6，形式合法、内容真实，对被告的业主身份及案涉房屋建筑面积的事实具有证明力，本院予以认定。经审理，本院认定如下事实：2009年7月24日，原告万星物业前身富阳银泰物业管理有限公司与开发商杭州万星银泰房地产有限公司签订《万星碧云天前期物业服务合同》一份。合同第三条约定：原告为万星碧云天的全体业主和使用人提供物业服务，全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应责任。合同第八条约定：前期物业服务期限自2009年7月1日起至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第十二条约定：服务式公寓1号楼、2号楼物业费为1.50元/平方米/月。合同第十九条约定：物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月的上旬，业主或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。合同第三十九条约定：业主、物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日万分之四支付违约金。2009年11月3日，原告万星物业前身富阳银泰物业管理有限公司与被告签订《万星碧云天前期物业管理服务协议》一份。协议第八条约定：前期物业服务期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止。本协议期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，如甲方书面通知本物业的建设单位，同意继续履行本协议的，本协议继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。其中第十二条约定：高层住宅1-2号楼物业费为1.50元/平方米/月，公共能耗费预收0.5元/平方米/月，按实分摊。2013年3月20日，原告与杭州万星银泰房地产有限公司签订同意书一份，原告继续履行《万星碧云天前期物业服务合同》，直至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2016年3月1日，原告与万星碧云天公寓业委会订立万星碧云天物业管理委托合同书一份，双方就该公寓物业管理事项达成了相关权利义务约定，其中约定住宅1、2号楼用房物业费为1.50元/平方米/月，住宅电梯使用费、公共水电运行维护费等能耗费按0.5元/平方米/月收取。被告申屠美霞系万星碧云天公寓2号709室业主，房屋建筑面积为45.17平方米。被告至今未支付自2014年9月1日至2016年6月底期间的物业费1490.61元（1.5元/月/平方米×22个月×45.17平方米），能耗费496.87元（0.5元×22个月×45.17平方米）。故原告万星物业起诉要求解决。另查明，原告万星物业现仍在万星碧云天小区提供物业服务，并以发物业催款通知书等方式多次向被告催讨物业服务费。本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告分别与杭州万星银泰房地产有限公司签订《万星碧云天前期物业服务合同》和与申屠美霞签订《万星碧云天前期物业管理服务协议》，以及原告与万星碧云天公寓业委会订立的万星碧云天物业管理委托合同书均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。被告申屠美霞系万星碧云天小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费用。对于原告要求被告支付逾期付款违约金173元之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主或物业使用人的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主或物业使用人对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主或物业使用人不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量,进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此,在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下,对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。综上，原告万星物业的诉讼请求，合理部分本院予以支持。被告申屠美霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告申屠美霞支付原告杭州万星物业管理有限公司物业服务费1490.61元、能耗费496.87元，合计1987.48元，于本判决生效之日起十日内支付。二、驳回原告杭州万星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告申屠美霞负担。原告杭州万星物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告申屠美霞于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 何建胜二〇一七年十月二十四日代书记员 寿晶晶??