福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2403号
上诉人（一审原告、反诉被告）：魏忠良，男，1990年1月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
上诉人（一审原告、反诉被告）：林燕芳，女，1991年1月6日出生，汉族，住福建省福清市。
上述俩上诉人共同委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所律师。
上述俩上诉人共同委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：卓龙鹰，男，1971年4月10日出生，汉族，住福建省平潭县。
上诉人（一审被告、反诉原告）：陈丽云，女，1970年6月18日出生，汉族，住福建省平潭县。
上述俩上诉人共同委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。
一审第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。
法定代表人：朱发光，董事长。
委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。
上诉人魏忠良、林燕芳因与上诉人卓龙鹰、陈丽云及一审第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称“中联立信公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初3443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏忠良、林燕芳上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项；3.判令卓龙鹰、陈丽云协助魏忠良、林燕芳将讼争房屋不动产权属变更登记到魏忠良、林燕芳名下；4.判令卓龙鹰、陈丽云腾出讼争房屋并交付给魏忠良、林燕芳使用。事实和理由：1.中联立信公司向卓龙鹰、陈丽云发出的《履约通知函》及中联立信公司向一审法院邮寄的《答辩书》可知，魏忠良、林燕芳已依约将首付款及相关贷款材料准备到位，评估报告已办理完毕，但由于卓龙鹰、陈丽云不按合同约定与担保公司签订解押协议及相关借款材料、配合办理贷款手续，导致交易无法继续进行。按照交易流程，卓龙鹰、陈丽云应在2016年8月12日前申请办理抵押权注销手续，而魏忠良、林燕芳将按揭购房材料交付给中联立信公司、监管首付款、差额款和办理按揭贷款手续的义务在后。卓龙鹰、陈丽云未履行房产解押手续，魏忠良、林燕芳享有先履行抗辩权。办理按揭贷款手续须卓龙鹰、陈丽云到场签字并提供收款账户，但卓龙鹰、陈丽云拒不配合，明确表示不愿继续履行。本案违约责任在于卓龙鹰、陈丽云，魏忠良、林燕芳无需承担违约责任。2.双方均认可《房地产经纪合同》合法有效并继续履行，而房屋不动产权属变更登记和交付使用是合同继续履行应有之义。魏忠良、林燕芳一审庭审中明确表示愿意在房屋过户登记时一次性支付购房款给卓龙鹰、陈丽云。一审法院无视该情况，所作判决有失公允且无端增加当事人讼累。
卓龙鹰、陈丽云针对魏忠良、林燕芳的上诉辩称：1.卓龙鹰、陈丽云没有收到中联立信公司的《履约通知函》，该函也只是要求卓龙鹰、陈丽云配合办理贷款手续而非魏忠良、林燕芳主张的签订借款协议。卓龙鹰、陈丽云已申请注销抵押权并配合办理公证委托手续，是中联立信公司或其指定的担保公司没有通知办理后续的签订解押协议及相关借款材料。卓龙鹰、陈丽云已履行自身义务，不存在违约。2.根据《商业按揭贷款交易流程确认函》第二条、第三条约定，魏忠良、林燕芳应当在中联立信公司领取评估报告五个工作日内将购房所需首付款及相关材料准备到位、申请贷款。只有通过银行审核、将首付款、差额款转入监管账户时，才需要卓龙鹰、陈丽云提供收款账户。但魏忠良、林燕芳并没有证据证明已将首付款及相关贷款材料准备到位，并与银行签订借款、抵押合同，违约事实清楚。退一步说，卓龙鹰、陈丽云已办理含代收房款的公证委托给担保公司及中联立信公司，根据补充协议约定，应由中联立信公司指定的担保公司而非卓龙鹰、陈丽云提供收款账号。3.房屋买卖除解除抵押外，还有贷款审批、购房款冻结、产权过户、购房款解冻支付、房屋交接等，若判决交付房屋及协助办理权属变更，可能导致卓龙鹰、陈丽云拿不到购房款。一审法院仅判决合同继续履行，适用法律正确。
卓龙鹰、陈丽云上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回魏忠良、林燕芳要求卓龙鹰、陈丽云支付违约金的诉讼请求。事实和理由：1.卓龙鹰、陈丽云若想违约，就不会办理房屋所有权证并交给中联立新公司保管，更不会办理委托书公证手续。卓龙鹰、陈丽云早在2016年8月12日，就已经在中联立信公司工作人员陪同下申请办理抵押权注销手续，没有违约，一审法院认定事实错误。2.本案应追加抵押权人中国建设银行福州城南支行作为第三人参加诉讼，以确认其是否同意转让房产及卓龙鹰、陈丽云是否已申请办理抵押权注销手续。一审法院未予追加就判决合同继续履行，程序违法。3.卓龙鹰、陈丽云始终愿意继续履行合同，魏忠良、林燕芳属于违约方，应承担全部诉讼费用。即使认定卓龙鹰、陈丽云存在违约，诉讼费和财产保全费也应各自承担一半，而非全部由卓龙鹰、陈丽云承担。
魏忠良、林燕芳针对卓龙鹰、陈丽云的上诉辩称：1.房产解押是房产交易按约进行的前提条件。本案解押的资金来源于中联立信公司指定的担保公司提供现金，卓龙鹰、陈丽云虽有办理委托公证，但该委托仅能用于保障担保公司出资解押后回收资金的安全。卓龙鹰、陈丽云没有与担保公司签订解押协议及相关借款材料，担保公司自然无法提供资金来解押。卓龙鹰、陈丽云至今没有注销抵押权，构成违约。2.魏忠良、林燕芳已依约将首付款及相关贷款材料准备到位，因卓龙鹰、陈丽云拒不到场签字并提供收款账号，才导致合同无法继续履行。一审法院认定魏忠良、林燕芳违约，是错误的。3.本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性，卓龙鹰、陈丽云主张追加银行为第三人，没有事实和法律依据。4.卓龙鹰、陈丽云违约导致交易无法继续，一审法院对案件受理费的处理，是正确的。
中联立信公司针对魏忠良、林燕芳和卓龙鹰、陈丽云的上诉述称：魏忠良、林燕芳已按合同约定，将购房所需首付款及相关贷款材料准备到位。卓龙鹰、陈丽云不按合同约定与担保公司签订解押协议及相关借款材料，造成交易无法继续进行。中联立信公司多次联系卓龙鹰、陈丽云要求前来办理相应手续，卓龙鹰、陈丽云却表示不愿意出售房产。为此，中联立新公司先后发出履约通知函，卓龙鹰、陈丽云均置之不理。
魏忠良、林燕芳向一审法院起诉请求：1.确认魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云及中联立信公司签订的《房地产经纪合同》合法有效，并判决合同应继续履行；2.卓龙鹰、陈丽云协助魏忠良、林燕芳将坐落在仓山区金山街道金桔路336号中金海岸金爵苑2-1地45#楼901单元不动产权属变更登记到魏忠良、林燕芳名下；3.卓龙鹰、陈丽云腾出上述房屋并交付给魏忠良、林燕芳使用；4.卓龙鹰、陈丽云支付迟延履行违约金给魏忠良、林燕芳（违约金从2016年9月26日起按每日1175元标准计至卓龙鹰、陈丽云将不动产权属登记到魏忠良、林燕芳名下并将房屋交付给魏忠良、林燕芳使用之日止，暂算至起诉之日为352500元）。
卓龙鹰、陈丽云向一审法院反诉请求：1.魏忠良、林燕芳支付《房地产经纪合同》成交价与当下讼争房屋市场价之间的差价1717800元；2.魏忠良、林燕芳向卓龙鹰、陈丽云支付多支出的房屋贷款（从2016年10月起至合同实际履行之日止，暂计至2017年9月为101006.76元）；3.魏忠良、林燕芳支付迟延履行违约金（违约金自2016年9月8日起按每日1175元计算至魏忠良、林燕芳付清房款之日止，暂计至2017年9月25日为448850元）。
一审法院认定事实：2016年8月9日，魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云在中联立信公司居间经纪下，三方签订一份《房地产经纪合同》，约定：卓龙鹰、陈丽云将坐落于福州市仓山区房屋（《商品房买卖合同》××号）以2350000元价格出售给魏忠良、林燕芳。合同第十四条第八点“交易房产所有权受限情况说明：甲方出售之房产现抵押设定在建设银行城南支行，甲方应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准。上述房产一经解押，甲、乙双方在丙方的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金”；第十一点第6项“签订本合同时，上述房产一手产权证，暂未办理，甲方应于2016年8月15日前着手办理甲方名下的一手产权证”；第十二点“交易程序商业按揭贷款交易流程确认函一、按揭评估：丙方收到上述房产一手《房屋所有权证》后的二个工作日内，丙方代乙方委托评估公司对上述房产进行评估……二、首付款及贷款材料提交：乙方须于丙方领取上述房产《评估报告》后的五个工作日内将办理按揭房的材料交付给丙方……三、银行贷款及解押还款手续：乙方按贷款银行的要求签署借款合同及抵押合同……丙方需在乙方贷款审批后的二个工作日内携同甲方向原贷款银行办理解押还款及注销手续；四、交易收件受理时间：丙方在甲方取得完全产权后二个工作日内携带有关材料会同甲乙双方到房地产交易登记部门办理该房产交易收件受理及抵押手续……七、放款结算及土地证办理：待银行取得他项权证后，甲、乙双方会同丙方前往贷款银行办理放款手续……八、交接服务手续：丙方于贷款银行放款后五个工作日内携同甲、乙双方至该房产处进行办理房产及附属配套设施的交接及过户手续，乙方对家电家具进行验收后，甲方将房屋钥匙全部移交给乙方，乙方对房产现状负责”。第十五条违约责任第3点“除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之五）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之五）”。第十六条“违约处理时限自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理”。合同签订当日，魏忠良、林燕芳向中联立信公司支付购房定金120000元。2016年8月23日，卓龙鹰、陈丽云办理了二人名下的讼争房屋的房屋所有权证。至法庭辩论终结前，卓龙鹰、陈丽云仍在偿还讼争房屋银行抵押贷款。中联立信公司分别于2016年9月26日、10月13日出具《履约通知函》，内容体现魏忠良、林燕芳已依约将购买讼争房屋所需首付款及相关贷款材料准备到位，且评估报告已办理完毕，但卓龙鹰、陈丽云未能配合办理贷款手续，要求二人继续履行合同。
一审法院认为：魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云及中联立信公司签订的《房地产经纪合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。根据双方庭审陈述，本案争议的焦点在于违约方的确定问题，对此，一审法院认为，结合《房地产经纪合同》第十四条第八点、第十一条、第十二点的约定，一审法院确认房屋交易流程如下：1.卓龙鹰、陈丽云于签订合同之日起三个工作日内即2016年8月12日前申请办理讼争房屋抵押权注销的手续；2.卓龙鹰、陈丽云于2016年8月15日前办理二人名下的《房屋所有权证》；3.中联立信公司收到《房屋所有权证》后二个工作日进行房产评估；4.魏忠良、林燕芳于中联立信公司收到《评估报告》后五个工作日内将首付款及差额款等转入中联立信公司指定账户并办理银行按揭贷款签约手续；5.魏忠良、林燕芳签署借款合同及抵押合同并在贷款审批后的二个工作日内同卓龙鹰、陈丽云向原贷款银行（即建设银行城南支行）办理解押还款及注销手续；6.中联立信公司在讼争房屋抵押权注销后二个工作日内同魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云至房屋登记部门办理房产交易收件受理及抵押手续；7.银行取得他项权证后，三方前往贷款银行办理放款手续；8.中联立信公司在贷款银行放款后五个工作日内同魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云办理讼争房屋交接手续。从以上交易流程以及双方提交的现有证据可以认定，卓龙鹰、陈丽云未能提交证据证实其已在2016年8月12日前申请办理讼争房屋抵押权注销的手续，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，从上述交易流程可知，在卓龙鹰、陈丽云申请抵押注销到解押还款期间，魏忠良、林燕芳应当在中联立信公司收到《评估报告》后五个工作日内将首付款及差额款等转入中联立信公司指定账户并办理银行借款合同及抵押合同签约手续，然二人亦未提交证据其已按约履行了上述义务，亦构成违约。故卓龙鹰、陈丽云应当自2016年8月13日起至向中国建设银行城南支行提交抵押注销申请之日止，魏忠良、林燕芳应当自2016年10月9日起（2016年9月26日起五个工作日之次日）至与贷款银行签署借款合同及抵押合同之日或付清全部购房款之日止（二者以先到者为准），按成交价的日万分之五向对方承担违约责任。鉴于魏忠良、林燕芳仅要求卓龙鹰、陈丽云支付自2016年9月26日起的违约金，一审法院予以支持。关于魏忠良、林燕芳要求卓龙鹰、陈丽云协助办理讼争房屋转移变更登记至其二人名下的诉请，一审法院认为，根据合同约定的交易流程，办理讼争房屋转移登记收件受理及抵押手续，应在魏忠良、林燕芳将首付款及差额款等转入中联立信公司指定账户并办理银行按揭贷款签约手续且讼争房屋原抵押权注销后二个工作日内办理，即双方的履行义务存在先后履行顺序的问题，在先履行义务人未履行义务的情况下，后履行义务人有权拒绝履行，故在魏忠良、林燕芳未履行办理银行借款合同及抵押合同签约手续之后，卓龙鹰、陈丽云有权拒绝办理协助转移变更登记手续的要求。同理，魏忠良、林燕芳要求卓龙鹰、陈丽云腾空并交付房屋的诉请，一审法院亦不予支持。关于卓龙鹰、陈丽云要求支付讼争房屋成交价与评估价之间差价的诉请，一审法院认为，《房地产经纪合同》依法成立，且双方均应依约履行，在双方未就讼争房屋交易价格达成新的合意情况下，双方应严格依照《房地产经纪合同》约定的价格履行，卓龙鹰、陈丽云要求支付差价的诉请，没有依据，一审法院不予支持。关于卓龙鹰、陈丽云要求魏忠良、林燕芳支付自2016年10月起的房屋贷款问题，一审法院认为，卓龙鹰、陈丽云偿还的房屋贷款系二人与贷款银行的借贷法律关系，与本案没有关联，卓龙鹰、陈丽云的该项请求，于法无据，一审法院不予支持。中联立信公司经传票传唤未到庭，依法缺席审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：一、确认魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云及福州中联立信房产代理有限公司签订的《房地产经纪合同》合同有效，并继续履行；二、卓龙鹰、陈丽云于本判决生效之日起十日按成交价2350000元的日万分之五标准向魏忠良、林燕芳支付自2016年9月26日起至向中国建设银行城南支行提交抵押注销申请之日止的违约金；三、魏忠良、林燕芳于本判决生效之日起十日按成交价2350000元的日万分之五标准向卓龙鹰、陈丽云支付自2016年10月9日起至与贷款银行签署借款合同及抵押合同之日或付清全部购房款之日止（二者以先到者为准）；四、驳回魏忠良、林燕芳的其他诉讼请求；五、驳回卓龙鹰、陈丽云的其他反诉请求。
二审中，卓龙鹰、陈丽云围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，《房地产经纪合同》第十一条第3点约定，在本次交易中委托担保公司提供现金解押，解押费用由中联立信公司承担；届时卓龙鹰、陈丽云需配合担保公司办理公证手续（含代收房款及产权过户等条款）并与担保公司签订解押协议及相关借款材料。2016年8月12日，卓龙鹰、陈丽云向中国建设银行福州城南支行申请提前结清抵押贷款。2016年9月8日，卓龙鹰、陈丽云办理含代收房款及代为办理过户手续事项在内的委托公证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，讼争房屋的抵押权人中国建设银行福州城南支行不属于必须参加诉讼的当事人。
当事人争议焦点主要在于魏忠良、林燕芳和卓龙鹰、陈丽云是否存在违约行为。2016年8月23日，卓龙鹰、陈丽云办理讼争房屋所有权证，按照交易流程，中联立信公司应在二个工作日内（2016年8月25日前）代魏忠良、林燕芳进行评估；魏忠良、林燕芳应在中联立信公司领取评估报告后的五个工作日内将办理按揭购房的材料交付给中联立信公司，同时将首付款及差额款等一次性转入中联立信公司指定的银行账户无息监管并办理按揭贷款签约手续。虽然中联立信公司在其出具的《履约通知函》中称魏忠良、林燕芳已将首付款及相关贷款材料准备到位且评估报告已办理完毕，但该主张并没有相应证据予以证明，不予采信。卓龙鹰、陈丽云已委托中联立信公司的员工代收房款、代为协助魏忠良、林燕芳办理贷款手续，魏忠良、林燕芳仍主张其办理贷款手续时卓龙鹰、陈丽云必须到场签字并提供收款账户，依据不足。因中联立信公司未取得评估报告，合同约定的将办理按揭购房的材料交付给中联立信公司、监管首付款及差额款的履行期限还未到，魏忠良、林燕芳未履行上述义务，并不构成迟延履行。卓龙鹰、陈丽云诉请魏忠良、林燕芳支付迟延履行违约金，没有合同和法律依据，不予支持。
卓龙鹰、陈丽云已按合同约定在2016年8月12日申请办理房屋抵押权注销手续，一审法院对此认定有误。卓龙鹰、陈丽云在申请注销抵押权之后，按照交易流程，本应办理公证并与担保公司签订解押协议及相关借款材料，但卓龙鹰、陈丽云办理公证后，并未与担保公司签订解押协议及相关借款材料。对此，卓龙鹰、陈丽云虽有不当之处，但考虑到合同并未约定卓龙鹰、陈丽云签订解押协议及相关借款材料的具体时间，中联立信公司也没有证据证明曾通知卓龙鹰、陈丽云办理（中联立信公司出具的《履约通知函》并没有送达给卓龙鹰、陈丽云的证据材料，卓龙鹰、陈丽云对此也不予认可），且魏忠良、林燕芳也还未办理贷款手续及监管购房款（合同未对卓龙鹰、陈丽云解押及魏忠良、林燕芳办理贷款、监管购房款的先后顺序作出明确约定），若要求卓龙鹰、陈丽云承担迟延履行的违约金，有失公平合理。魏忠良、林燕芳关于卓龙鹰、陈丽云支付迟延履行违约金的请求，亦不予支持。
关于《房地产经纪合同》继续履行的问题，魏忠良、林燕芳现自愿将购房款的支付方式变更为一次性支付，为减轻当事人讼累，避免再起纠纷，本院予以准许。卓龙鹰、陈丽云应协助办理讼争房屋的解押、不动产权属变更登记手续并将房屋交付魏忠良、林燕芳使用。
综上所述，魏忠良、林燕芳和卓龙鹰、陈丽云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初3443号民事判决第一项为“确认魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云及福州中联立信房产代理有限公司签订的《房地产经纪合同》有效”；
二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初3443号民事判决第二项、第三项、第四项和第五项；
三、魏忠良、林燕芳应于本判决发生法律效力之日三十日内向卓龙鹰、陈丽云一次性支付购房款2230000元；
四、福州中联立信房产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向卓龙鹰、陈丽云支付购房款120000元；
五、卓龙鹰、陈丽云应于本判决发生法律效力之日三十日内协助办理座落于福州市仓山区房屋的解押、不动产权属变更登记手续并将房屋交付魏忠良、林燕芳使用；
六、驳回魏忠良、林燕芳的其他诉讼请求；
七、驳回卓龙鹰、陈丽云的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25600元，由魏忠良、林燕芳负担12800元，由卓龙鹰、陈丽云负担12800元；财产保全费5000元，由魏忠良、林燕芳负担2500元，由卓龙鹰、陈丽云负担2500元；反诉案件受理费12470元，由卓龙鹰、陈丽云负担；二审案件受理费25600元，由魏忠良、林燕芳负担12800元，由卓龙鹰、陈丽云负担12800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年五月二十四日
法官助理 雷 敏
书 记 员 吴 超