江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1224号
上诉人（原审原告）蔡月琴，女，汉族，1951年5月6日生。
上诉人（原审原告）蔡月佩，女，汉族，1953年7月23日生。
上诉人（原审原告）倪城伟，男，汉族，1982年6月29日生。
上述三上诉人共同的委托代理人刘维淋，江苏融悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京第一建筑工程集团有限公司，住所地在南京市鼓楼区建宁路2号。
法定代表人赵彤，该公司总经理。
委托代理人陈晨，该公司员工。
原审第三人杨红霞，女，汉族，1958年10月4日生。
委托代理人胡文兵，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托代理人孙涛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人蔡月琴、蔡月佩、倪城伟因与被上诉人南京第一建筑工程集团有限公司（以下简称一建公司）、原审第三人杨红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡月琴、蔡月佩、倪城伟原审诉称：位于南京市玄武区某地31号306室房屋（以下简称涉案房屋）系一建公司当时按政策分配给其职工蔡世荣的福利住房。蔡世荣与潘玲娣系夫妻关系，两人育有蔡月琴、蔡月佩、蔡建军、蔡月芬四名子女。1968年9月16日，蔡世荣死亡后，潘玲娣及子女共同居住在涉案房屋，房屋承租人变更至潘玲娣名下，租金也以其名义缴纳。1974年5月6日，蔡月芬因病死亡，死亡时未婚，无子女。1982年，蔡建军与倪戴敏生育一子倪城伟。1988年，蔡建军与倪戴敏离婚，并于1993年与杨红霞再婚。2007年7月30日，潘玲娣死亡。2008年12月9日，蔡建军死亡。
2014年，涉案房屋被拆迁。杨红霞将一建公司诉至原审法院，并申请将蔡月琴、蔡月佩、倪城伟作为第三人，请求确认杨红霞为涉案房屋的承租人。此后，原审法院判决确认杨红霞为涉案房屋的承租人。蔡月琴、蔡月佩、倪城伟认为其三人系原承租人蔡世荣的继承人，虽然后因为结婚、房子面积小等原因陆续搬出涉案房屋，但也曾在涉案房屋居住生活过。涉案公房的承租权是基于一定的身份关系，即蔡世荣的工龄及蔡世荣的继承人的身份才能取得，与合同法上的承租权是不同的，按照一建公司当时的政策，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟认为各继承人均有权承租和使用。故蔡月琴、蔡月佩、倪城伟也享有对涉案房屋的承租权。原审法院判决杨红霞系涉案房屋承租人，但公房承租权系债权，不具有排他性，故诉至原审法院，请求判令蔡月琴、蔡月佩、倪城伟为被拆迁前的涉案公房的承租人。
一建公司原审辩称：涉案房屋产权人为南京市住建委，系一建公司前身南京第一建筑工程有限公司的自管公房。20世纪60年代，南京第一建筑工程有限公司将该房分配给其职工蔡世荣租住，1986年蔡世荣去世，其家庭成员继续居住，拆迁前实际租住者系蔡世荣的儿媳即杨红霞。蔡月琴、蔡月佩、倪城伟是否系涉案房屋的承租人，是其家庭内部成员之间的事情，一建公司没有权利也没有义务对此进行确认。涉案房屋的承租问题，已经经过（2014）玄民初字第1003号案件、（2014）玄少民初字第500号案件的审理，本案蔡月琴、蔡月佩、倪城伟请求确认其为涉案房屋承租人系重复起诉，且（2014）玄民初字第1003号案件审理过程中详细审查了蔡月琴、蔡月佩、倪城伟与杨红霞的家庭内部成员关系，并非蔡月琴、蔡月佩、倪城伟所称依据合同法中的租赁关系进行的判决。请求法院公正判决。
杨红霞原审述称：（2014）玄民初字第1003号案件已经确认杨红霞系涉案房屋的承租人，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟全程参与了该案的审理，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟现在的主张是对上述已经生效的判决不服，应通过审判监督程序主张权利，在本案中其诉请系重复主张。请求法院裁定驳回蔡月琴、蔡月佩、倪城伟的起诉。涉案房屋拆除前，实际居住人为杨红霞一人，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟对此并未提出反对意见，且蔡月琴、蔡月佩、倪城伟早已搬离，并未实际居住，户口也已经迁出，故其主张无事实和法律依据。
原审法院查明：
涉案房屋属于一建公司的自管公房，20世纪60年代一建公司将该房分配给蔡世荣居住。蔡世荣和潘玲娣系夫妻，二人共育有四个子女，分别是蔡月琴、蔡月佩、蔡建军和蔡月芬（已死亡）。1968年9月16日，蔡世荣去世。1979年，蔡月琴和蔡月佩结婚后均另居他处，并将户口迁离涉案房屋。1979年，蔡建军和倪戴敏结婚并育有一子倪城伟，此后，潘玲娣、蔡建军、倪戴敏和倪城伟共同居住在涉案房屋。1988年7月，蔡建军和倪戴敏离婚，倪戴敏和倪城伟搬离该房屋并同时将户口迁出。1992年7月1日，一建公司与蔡建军签订了南京市公有住房租赁合约，约定由蔡建军承租涉案房屋，月租金为14.6元。后潘玲娣以涉案房屋原始承租人系蔡世荣为由，要求一建公司将其变更为“第一承租人”，一建公司因此又与“潘银娣”签订了租赁合约。目前一建公司存档的档案中记载的承租人是“潘银娣”即潘玲娣。1993年，蔡建军与杨红霞登记结婚，1994年11月19日，杨红霞将户口迁入涉案房屋。2007年7月30日，潘玲娣死亡。2008年12月9日，蔡建军死亡。此后涉案房屋的实际居住人为杨红霞一人，杨红霞一直以“潘银娣”的名义向一建公司交纳房租。杨红霞名下无房产登记记录。2014年4月11日，南京市玄武区人民政府做出玄政征字（2014）4号房屋征收决定，涉案房屋在征收范围之内，现该房屋已被拆迁。
2014年5月29日，杨红霞曾另案诉至原审法院，要求确认其为涉案房屋的承租人，案件的被告为一建公司，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟作为第三人参加了诉讼。2014年11月28日，原审法院作出（2014）玄民初字第1003号民事判决，认为潘玲娣和蔡建军相继死亡后，实际居住在涉案房屋且户口亦在该房处的仅为杨红霞一人，杨红霞与一建公司已建立了事实上的租赁关系，杨红霞为涉案房屋的实际承租人，判决确认杨红霞为涉案房屋的承租人。该判决现已生效。
2014年12月15日，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟又另案诉至原审法院，要求继承涉案房屋拆迁款1508542元，案件的被告为杨红霞，一建公司作为第三人参加了诉讼。2015年3月13日，原审法院作出（2014）玄少民初字第500号民事判决后，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟提起上诉，后又撤回上诉，该判决现已生效。其中认定，涉案房屋不是蔡世荣、潘玲娣的遗产，涉案房屋拆迁后，承租人补偿款为1508542元，（2014）玄民初字第1003号民事判决确认杨红霞为涉案房屋承租人，判决驳回了蔡月琴、蔡月佩、倪城伟的诉讼请求。
原审法院认为：
涉案房屋属于一建公司的自管公房，公房承租人与一建公司建立的是租赁合同关系。承租人对该房屋享有承租权而非所有权，故公房承租权并非遗产，不能继承，只有符合条件的家庭成员才能继续承租公房。《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”本案中，蔡世荣于房屋租赁期间死亡，当时与蔡世荣共同居住在涉案房屋的人均可以按照原租赁合同租赁该房屋，但是1979年蔡月琴和蔡月佩均搬离该房屋并将户口迁出，1988年倪城伟又从该房屋搬出并迁出户口。故蔡月琴、蔡月佩、倪城伟虽与蔡世荣存在继承关系，但在此后并没有实际居住、承租涉案房屋，亦未向一建公司交纳过房屋租金，故并不具备承租人的身份。潘玲娣和蔡建军死亡后，实际居住在该房屋且户口在该房的仅为杨红霞一人，故一建公司仅与杨红霞一人建立事实上的租赁关系，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟基于涉案房屋实际承租人变更及均已不在涉案房屋居住的事实并不享有涉案房屋的承租权，故蔡月琴、蔡月佩、倪城伟请求确认其为涉案房屋承租人的请求，无法律及事实依据，应予驳回。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十四条之规定，判决驳回蔡月琴、蔡月佩、倪城伟的诉讼请求。原审案件受理费80元，由蔡月琴、蔡月佩、倪城伟负担。
蔡月琴、蔡月佩、倪城伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：原审法院认定事实错误。一、涉案房屋系自管公房。原审法院以合同法第二百三十四条认定公房承租权和上诉人的居住权属于适用法律错误。涉案房屋公房承租权的取得是基于被上诉人根据当时历史情形下的分房政策和上诉人父母的公司员工身份、家庭情况、工龄等原因，其承租关系的建立是基于一定的身份关系。如果没有身份关系，根本不可能取得该房屋的公房承租权，所以公房承租权是基于身份关系产生的非平等主体之间的房屋租赁关系。合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”因此，虽然公房承租权和合同法上的承租权相似，但公房承租权的来源并不是基于平等主体之间的商事租赁合同产生，而是来源于身份关系，合同法不应成为处理公房承租权利义务的法律依据。
二、涉案房屋的承租权的权利内容和合同法上的权利内容存在巨大差异。原审法院一直在回避公房承租权和合同法上承租权的这种差异，公房承租权的权利内容明显大于合同法上承租人的权利。1、在承租主体上，公有住房的承租人是特殊主体，即在国家机关或者国有、集体企、事业单位工作并达到一定工作年限的职工，取得承租面积还要根据当时的家庭成员数量、职务等来确定。2、在承租权期限上，公有住房的承租人与房管单位签订公有住房租赁合同之后，承租人对该公有住房即具有了永久的占有权和使用权，非因特定事由，房管单位不得终止公有住房租赁合同。3、在租金对价上，公有住房租金标准是由专门机构统一规定，其租金只是为了维持房屋维修的成本费用支出，远远低于市场价格。4、根据《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定，公有住房的承租人可以买卖公房。因此，公房承租权具有永久占有、使用、支配、转让收益的权利，这种权利内容完全不同于合同法上房屋租赁合同的承租权，其类似物权。
三、涉案房屋的公房承租权在没有具体法律规定的情况下，上诉人认为应适用《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条的规定。其中第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第六条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”在公平的原则上参照一定的政策和惯例。在（2014）玄民初字第1003号民事判决中，被上诉人提到根据内部规定，承租人已故，其家人要求继续租住房屋、变更承租人的，须与已故承租人存在继承关系的全体家庭成员达成一致协议，方予办理。由此说明政策是认可在登记的承租人去世后，其有继承关系的家庭成员都有权承租，其承租权的变更更需要大家协商一致。南京市现存的自管公房和直管公房在登记的承租人去世后变更承租人时都有差不多的规定。故在登记的承租人去世后变更之前，所有有继承关系的人都有权利承租和居住在承租房屋内。涉案房屋登记在上诉人蔡月琴、蔡月佩的母亲名下，且一直未办理更名手续，说明其有继承关系的家庭成员并不同意由杨红霞一人承租，在这种情况下原审法院以合同法解决过去历史遗留的非平等主体之间的公房承租关系，直接剥夺了上诉人对该公房的权利。不仅不符合当时历史条件下的分房预期，也伤害了已经去世的承租人及其家庭成员的感情，有失公平。
一建公司答辩意见为：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
杨红霞陈述意见为：涉案房屋的实际居住人是杨红霞，生效判决也确认了杨红霞是唯一的承租人。请求驳回上诉，维持原判。
本案二审争议焦点为：原审认定蔡月琴、蔡月佩、倪城伟对涉案房屋不享有承租权是否恰当。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：
原审认定蔡月琴、蔡月佩、倪城伟对涉案房屋不享有承租权并无不当。首先，原审法院的另案在先生效判决已确认杨红霞为涉案房屋的承租人，且蔡月琴、蔡月佩、倪城伟参加了该案的诉讼。在本案诉讼之前，杨红霞曾起诉一建公司，要求确认其为涉案房屋的承租人，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟作为第三人参加了诉讼。2014年11月28日，原审法院认定杨红霞与一建公司建立了事实上的租赁关系，系涉案房屋的实际承租人，并作出（2014）玄民初字第1003号民事判决，确认杨红霞系涉案房屋的承租人，该判决已经生效。其次，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟要求确认其为被拆迁前的涉案房屋的承租人没有事实依据。三上诉人虽然曾经在涉案房屋中居住，但蔡月琴和蔡月佩于1979年、倪城伟于1988年先后搬离涉案房屋并迁出各自的户口。涉案房屋被拆迁前，实际居住人仅为杨红霞一人，房租的实际交纳人亦为杨红霞，而蔡月琴、蔡月佩、倪城伟并非涉案房屋的实际承租人，故原审认定蔡月琴、蔡月佩、倪城伟不享有承租权，并据此驳回其诉讼请求并无不当。
至于蔡月琴、蔡月佩、倪城伟上诉提到的原审适用法律错误的问题，其认为本案不应当适用合同法第二百三十四条的规定，而应当适用《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条的规定。本院认为，合同法分则第十三章为“租赁合同”的条款，包括第二百一十二条至第二百三十六条，该章中第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”涉案房屋虽为一建公司的自管公房，但一建公司与承租人之间的关系符合合同法分则规定的租赁合同的特征；同时，《中华人民共和国民法通则》与合同法相比，前者为一般法，后者为特别法，按照特别法优于一般法的法律适用原则，原审法院适用合同法分则“租赁合同”部分的法律规定对本案作出判决并无不当。故本院对蔡月琴、蔡月佩、倪城伟的该上诉意见不予采信。
综上，蔡月琴、蔡月佩、倪城伟的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人蔡月琴、蔡月佩、倪城伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 郭旭冬