浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0521民初672号
原告:陈立章。
委托代理人：陈之华，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被告:杨海良。
委托代理人：姚文妹，浙江苕溪律师事务所律师。
原告陈立章与被告杨海良房屋买卖合同纠纷一案，于2016年2月23日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员沈怡赟担任审判长，人民陪审员周培荣、人民陪审员黄健组成合议庭分别于2016年4月27日、2016年7月26日公开开庭审理了本案。原告陈立章及其委托代理人陈之华、被告杨海良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈立章诉称，2015年6月9日，原、被告签订房屋转让协议一份，被告将位于德清县新市镇西城路桑拿足浴店房屋转让给原告，双方约定房屋转让总价658万元，被告全面配合办理房屋过户手续，被告再三承诺保证在2015年7月31日前将房产证过户到原告名下。合同签订后，原告依约于2015年6月9日向被告支付房屋转让定金158万元，于2015年7月21日向被告支付房款100万元。但是被告违背承诺未能在2015年7月31日前将房产证过户到原告名下，原告多次催讨未果，至今未能取得涉诉房屋的房产证。原告认为，被告行为已构成根本违约，并给原告造成重大损失。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年6月9日签订的房屋转让协议；2、被告立即退还原告房屋转让款258万元并赔偿利息损失171685元（利息暂计算到2016年2月9日，请求计算到判决确定的履行之日）；3、被告杨海良支付违约赔偿金158万元。
原告陈立章为证明上述主张，提供以下证据：
证据1：协议原件一份，证明2015年6月9日，双方当事人签订房屋转让协议一份及协议内容的事实；
证据2：银行转账小票原件五份、收条原件两份，证明被告按约共计支付258万元房款的事实；
证据3：个人保证借款合同复印件一份、证明原告向浙江天台农村商业银行股份有限公司借款，借款利率为月利率8.97‰的事实；
证据4：借条复印件四份，证明原告对外借款，借款月利率为1.5分的事实。
被告杨海良对原告诉请事实均有异议，其答辩如下：1、本案案由系合同纠纷，本案所涉协议包括足浴店转让及房屋转让两部分，足浴店转让价款258万元，房屋转让款400万元，其中足浴店转让已经完成，房屋转让未完成；2、根据协议约定及交易惯例，应当先签订房屋买卖协议，再支付价款，然后办理房屋过户手续，现双方未签订房屋买卖协议，被告亦支付房屋价款，所以才不能办理过户手续；3、本案系被告未能支付400万元房款所引起的，系被告违约；4、本案所涉协议的违约金过高。
被告杨海良为证明上述主张，提供以下证据：
证据1：营业执照及税务登记证原件各一份，证明被告已经将足浴店转让到原告名下的事实；
证据2：房产证复印件一份，证明本案所涉房产产权并不是被告杨海良所有，而是案外人徐献弟所有的事实；
证据3：确认书复印件一份，证明本案所涉房产产权人委托被告处理房产，且本案所涉协议包含足浴店及房屋转让两部分的事实；
证据4：网上打印件一组，证明本案所涉房产的价值应当在四百万元左右的事实；
庭审中双方当事人进行了举证、质证。
对于原告陈立章提交的证据，被告杨海良质证如下：
1、对于证据1，对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告认为该协议包含两方面，包括足浴店及房屋转让两方面，现在足浴店转让已经履行，但房屋转让因原告未支付400万元转让款才未过户；
2、对于证据2，对收到款项的事实没有异议；
3、对于证据3，对三性均有异议，与本案没有关联性，同时也能证明原告资金紧张的事实。
对于被告杨海良提交的证据，原告陈立章质证如下：
1、对于证据1,三性均无异议；
2、对于证据2，系复印件，对三性有异议；
3、对于证据3，系复印件，对三性有异议；
4、对于证据4，系复印件，对三性有异议。
庭审中，本院当庭从原告处调取了银行对账明细一份，经本院出示，双方当事人均无意见。
对双方当事人提交的证据，本院认证如下：
对原告提交的证据：
1、对于证据1、证据2，本院认为上述证据符合有效证据的条件，本院予以认定并予以采信；
2、对于证据3、证据4，本院认为上述证据与本案并无关联性，故本院不予认定。
对被告提交的证据：
1、对于证据1，本院认为上述证据符合有效证据的条件，本院予以认定并予以采信；
2、对于证据2、证据3、证据4，本院认为该证据系复印件，故本院不予认定。
本院经审理，认定事实如下：2015年6月9日，原告陈立章与被告杨海良签订了《协议》一份，被告将位于德清县新市镇西城路桑拿足浴店转让给原告陈立章。协议同时约定了付款方式及违约责任等条款。2015年6月9日、2015年7月21日，原告分别向被告支付了转让款158万元及100万元，共计258万元。2015年7月20日，本案所涉德清新市碧水豪园休闲浴场经营者变更为原告陈立章。2015年10月6日，被告向原告支付款项10万元。2015年12月3日，被告向原告支付款项20万元。2016年1月4日，被告向原告支付款项9000元。2016年1月17日，被告分两笔向原告支付款项1800元及9000元。2016年2月19日，被告向原告支付款项10800元。之后，双方就本案所涉房屋转让款及违约金协商未果，纠纷成讼。
本院认为，原告陈立章与被告杨海良之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，故合法有效，依法予以保护。
关于原告要求的第一项诉请，解除原、被告于2015年6月9日签订的房屋转让协议。
根据双方当事人签订的《协议》约定，原告应当履行向被告支付房款的义务，但自2015年10月6日起，被告反而陆续向原告返还了30余万元款项，表明双方当事人已经以实际行动解除了该协议。且双方当事人庭审中对解除《协议》并无异议，故本院对原告该项诉请予以准许。
关于原告的第二项、第三项诉请，系本案的争议焦点，即本案哪一方当事人系违约方。
原告主张因被告未能在2015年7月31日前办理过户手续，故存在违约行为，才导致双方解除协议。被告则抗辩，因原告无法支付剩余房款400万元，故解除该协议，系原告违约。
经本院审查，本案所涉《协议》第七条约定，“第二次付款在甲方（本案被告）将营业执照办理至乙方（本案原告）指定人员名下后乙方向甲方支付100万元整，余款400万在签订房屋买卖合同后乙方（本案原告）一次性支付完毕”。2015年7月20日，本案所涉德清新市碧水豪园休闲浴场经营者变更为原告陈立章。2015年7月21日，原告向被告支付了100万元房款。因此，根据双方第二次款项履行的方式及《协议》的约定，双方应当先签订房屋买卖合同，然后由原告履行支付房款的义务。截止2015年7月31日，双方当事人并未签订房屋买卖合同。
根据庭审查明的事实，本案所涉房屋产权并非属于被告杨海良所有，被告杨海良亦予以认可。但《协议》中并未对此进行说明。被告抗辩其在出卖房产是已经告知了原告，系原告违约导致解除合同，但其抗辩存在矛盾之处：1、本案所涉房产交易金额巨大，根据日常交易惯例，购房人应当与房主本人签订购房协议，而不是仅仅和第三人签订一份协议；2、协议中并未体现任何房屋产权系案外人所有的信息；3、被告杨海良自述自双方开始协商签订《协议》始自双方发生矛盾为止，原告与房屋真实产权人始终未见过面，亦未通过一次电话，亦不符合日常交易惯例；4、根据被告提交的确认书复印件，确认书明确载明要由原告先提供400万元银行凭证复印件，然后签订房屋买卖合同。若该确认书是真实的，《协议》书中理应将该条款予以明确，否则该条款将不对原告具有拘束力，原告无需在签订房屋买卖合同前履行400万元房款的义务。故本院对于被告辩称原告违约导致解除合同的理由不予认可。
关于被告辩称本案所涉协议包含两部分，其中258万元为足浴店转让款，400万元为房屋转让款的事实。本院认为，双方签订的《协议》中提及足浴店的过户手续，原告也完成了工商登记变更手续，但涉案《协议》是一份整体的协议，主要内容为房屋买卖协议，虽然其中包含了足浴店的经营变更内容，但并未对两者予以明确区分，房屋转让仍然是《协议》的核心部分，故本院对于被告的该项辩解理由亦不予认可。
综上，本院认为，根据《协议》约定，双方应当先签订房屋买卖合同，然后由原告履行支付房款的义务。被告杨海良并非涉案房屋的真实产权人，其既未在《协议》中如实告知涉案房产的信息，自身亦无法履行签订房屋买卖合同的义务，同时也从未安排涉案房屋真实产权人与原告签订房屋买卖合同，故被告杨海良应当就无法履行该《协议》承担违约责任，应当承担返还房款及支付违约金的法律后果。
关于原告诉请返还房屋转让款258万元，因双方解除《协议》后，被告已经共计支付了330600元，原告对此亦予以认可，故该部分应当予以扣除，被告尚需返还原告房款2249400元。
关于原告诉请的违约金赔偿金158万元及利息损失171685元，本院认为该违约金系双方当事人合意的结果，经本院审查，该违约金未明显畸高，故本院予以支持。关于原告主张的利息损失部分，本院认为双方当事人已经在《协议》中对违约金进行了约定，故对原告额外主张的利息损失部分不再支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2015年6月9日签订的房屋转让协议；
二、被告杨海良立即返还原告陈立章房屋转让款2249400元，限于本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告杨海良向原告陈立章支付违约赔偿金158万元，限于本判决生效之日起十五日内付清；
四、驳回原告陈立章其他诉讼请求。
如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费41453元，其中原告陈立章负担4806.7元，被告杨海良负担36646.3元，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 沈怡赟
人民陪审员 周培荣
人民陪审员 黄 健
二〇一六年七月二十九日
代书 记员 沈 霖