云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云26民再4号上诉人（一审原告）梁勇，男，汉族，1965年8月28日生，文山市人，住文山市。上诉人（一审原告）曹庆芬，女，汉族，1964年4月3日生，文山市人，住文山市。与梁勇系夫妻关系）。委托代理人李继永，文山州法律服务培训中心法律工作者，特别授权。被上诉人文山元亨豫丰科工贸有限公司。统一社会信用代码：91532600709894187B。地址：文山市东风路20号。委托代理人李玉超，云南鼎祥律师事务所律师，特别授权。上诉人（一审原告）梁勇、曹庆芬与被上诉人文山元亨豫丰科工贸有限公司买卖房屋合同纠纷一案，上诉人（一审原告）梁勇、曹庆芬不服文山市人民法院（2015）文民再字第7号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月7日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人（一审原告）梁勇、曹庆芬的委托代理人李继永，被上诉人文山元亨豫丰科工贸有限公司的委托代理人李玉超到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。上诉人（一审原告）梁勇、曹庆芬的上诉请求，请求二审法院撤销文山市法院（2015）文民再字第7号民事判决书，判决双方所签合同合法有效，由被上诉人履行合同义务，办理产权证照及过户手续。事实和理由：一、一审法院认定事实与适用法律不符，从而导致判决错误。一审法院认定“被告元亨豫丰科工贸有限公司属于私营企业”，同时适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》，属自相矛盾。从被上诉人提供的私营企业登记基本信息看，被上诉人不是房地产开发企业，也没有从事房地产开发业务，被上诉人是在自己的土地上建盖的房屋，所办理的《国有土地使用证》、《建设施工合同》、《建设工作规划许可证》、《建设许可证》、《防空地下室易地建设许可证》，都是以个人名义办理的，一审法院已经采信，但又判决被上诉人出卖自己的房产未取得商品房预售许可证而认定合同无效，自相矛盾。二、合同形式上的瑕疵并不改变实质内容的合法性。上诉人与被上诉人签订的《商品购销合同》，合同名称虽不同，当时是用合同范本所签，名称瑕疵并不能否认实质内容的合法性。三、该合同是一份合法有效的合同。《最高人民法院》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续来完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续”。本案中，被上诉人所涉及的房屋，从土地的取得，房屋建盖、规划的确认都是完善的，对权属问题也没有争议，那么，上诉人要求被上诉人继续履行合同是合理合法的，被上诉人不是房地产开发商，处理自己所有的私有合法财产应按个人与个人之间的买卖房屋的有关法律法规来调节，不应以商品房买卖来调节，且该房屋也实际交付原告使用多年，上诉人、被上诉人都愿意继续履行合同，房屋产权证也在办理中，故恳请二审法院在查清事实的基础上，依法确认双方签订的房屋买卖合同有效。被上诉人文山元亨豫丰科工贸有限公司辩称：我方认为合同合法有效，该合同并未违反国家法律规定，因为我方所售房屋不是商品房，是自建房，所以不需要商品房预售许可证，也没有违反国家的相关法律规定，合同合法有效，请法院依法判决。一审法院认定的事实，原审被告文山元亨豫丰科工贸有限公司属于私营企业。2007年11月25日，原审原告梁勇、曹庆芬与原审被告文山元亨豫丰科工贸有限公司签订《商品房购销合同》，约定原审原告以288000万元的价格购买原审被告文山元亨豫丰综合楼一层1号房，面积36平方米，并对房屋价款的支付时间、产权证办理及违约责任等作了约定。后原审原告按合同约定支付了购房款，并对房屋使用至今。另查明，原审被告至今未取得商品房预售许可证等相关证件。一审法院再审认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，作为私营企业的原审被告在与原审原告签订《商品房购销合同》时，未取得商品房预售许可证，至今仍未取得。本院作出的（2015）文民二初字第510号民事调解书确有错误，应予撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，本案原审原、被告双方签订的《商品房购销合同》应为无效合同。原审原告要求确认双方签订的《商品房购销合同》合法有效，并要求办理房屋产权证照及过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）、第四十五条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销本院（2015）文民二初字第510号民事调解书；二、驳回原审原告梁勇、曹庆芬的诉讼请求。本案争议焦点：上诉人、被上诉人签订的房屋买卖合同，是否适用《商品房购销合同》的有关规定，必须取得商品房预售许可证明才可出售，合同是否有效。上诉人认为，原审被告人元亨豫丰科工贸有限公司是私营企业，其的经营范围没有房地产开发事项，其不具有商品房开发的资格，不受《商品房买卖合同》的有关规定约束。故其将自己公司私有的合法财产（房产）变卖，是合法有效的。为证明其观点，向法庭提交了以下证据：1、私营企业登记基本信息，以证明原审被告人公司的登记情况；2、文国用（2014）第04974号《国有土地使用证》及发票，以证明房屋土地使用权系原审被告所有；3、建设工程施工合同，以证明原审被告与吴川建司签订建设合同，同时证明原审被告对该建筑物有处分权；4、商品房购销合同，以证明双主是在平等、自愿的基础上签订的合同，合同签订后已经交付使用至今；5、（2009）文中民二初字第24号民事判决书及和解笔录，（2011）文民一初字第602号民事调解书，以证明原审被告对涉案房屋具有处分权以及涉案房屋产权证书由原审被告办理的事实；6、文规建字第DZ20150026号建设工程规划许可证、建筑许可证，以证明该建筑符合规划要求；7、文人防D易字（2015）第013号防空地下易地建设许可证，以证明该建筑已得到人防部门认可。经质证，被上诉人对以上证据无异议。被上诉人元亨豫丰科工贸有限公司辩称：合同是在平等自愿的基础上签订的，合同有效，应该继续履行合同。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认，至于（2015）文民二初字510号民事调解书，文山市人民法院裁定予以撤销，本院不再评判。本院二审认定的法律事实与一审认定的法律事实一致。本院认为：2007年11月25日，上诉人梁勇、曹庆芬与被上诉人文山元亨豫丰科工贸有限公司在平等自愿基础上经协商一致，被上诉人将其所拥有所有权的位于文山市开化中路（中国银行文山支行旁）元亨豫丰综合楼一层1号房，面积36平方米，以288000元的价格出售给上诉人，并签订了《商品房购销合同》，对房屋价款的支付时间、产权证办理及违约责任等作了约定后，上诉人按合同约定支付了购房款，并对该房屋使用至今。但被上诉人并未按约办理好房屋产权证给上诉人，上诉人认为被上诉人违约，诉至文山市人民法院。对于双方当事签订的《商品房购销合同》是否有效的问题，在毛文林与文山联宇经贸有限公司、第三人文山元亨豫丰科工贸有限公司买卖房屋合同纠纷一案中，文山市人民法院于2012年9月20日作出（2012）文民二初字第322号民事判决书中，确认：双方所签订的《云南省已购房屋交易合同》合法有效，本案与（2012）文民二初字第322号案属同一公司出售房屋，性质同类，故本案也应合法有效。综上所述，上诉人、被上诉人之间的房屋买卖合同关系，在文山市人民法院（2012）文民二初字第322号民事判决书就确认，即：双方所签订的《云南省已购房屋交易合同》合法有效。被上诉人元亨豫丰科工贸有限公司属于私营企业，其经营范围没有房地产开发项目，其出售的房屋属自己公司的私有产权，其售房合同不属于《商品房买卖合同》相关法律法规调整的范畴，原审原告在起诉时和原审被告答辩时，都没有请求确认合同无效，一审法院对当事人请求以外的事项进行审理，超出审理范围。我国《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《最高人民法院》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续来完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续”。在庭审中,上诉人、被上诉人都表示，愿意按双方签订的房屋买卖合同和在法院主持下达成的协议继续履行合同，且该房屋也实际交付使用多年，现双方都在努力协调办理房屋产权登记手续，故该房屋买卖合同合法有效。上诉人梁勇、曹庆芬的上诉请求理由充分，本院予以支持，一审法院判决事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销文山市人民法院（2015）文民再字第7号民事判决书。二、改判为：维持文山市人民法院（2015）文民二初字第510号民事调解书。二审案件受理费100元由上诉人梁勇、曹庆芬负担。本判决为终审判决。审判长  李继文审判员  吴延昌审判员  王要师二〇一七年三月二十日书记员  罗洪英