北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第12727号
原告（反诉被告）兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司，住所地北京市海淀区西翠路17号院X号楼X至X层商铺X。
注册号：110101013145735
法定代表人王军，董事长。
委托代理人贾彦龙，北京市易凯律师事务所律师。
委托代理人段X，男。
被告（反诉原告）曹X，女。
身份证号码：×××
委托代理人冯德华，北京桂润律师事务所律师。
原告（反诉被告）兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司（以下简称兰婷斯图公司）与被告（反诉原告）曹X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰婷斯图公司之法定代表人王军、委托代理人段X、贾彦龙与被告曹X之委托代理人冯德华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
兰婷斯图公司诉称，2013年7月25日，双方经我爱我家居间签订房屋租赁合同，约定我单位租赁曹X位于北京市海淀区西翠路17号院X号楼X至X层商铺X，面积219.61平方米，用于商业用途。租赁期限自2013年9月28日至2021年9月27日，免租期为2013年7月28日至2013年9月27日，租金为：2013年9月28日至2017年9月27日为每月41666.67元；2017年9月28日至2021年9月27日为每月43750元。在本合同生效之日或双方约定的日期，甲方向乙方交付租赁房屋及房屋内所属设施，设备及家具等物品。合同签订后，我单位支付了保证金及首期租金。因我单位租用房屋用途为商业，用电容量较大，要求曹X满足用电条件，曹X答应能够满足，并称用电容量在北京市电力公司有备案，经我单位到电力公司核实，在诉争商X房屋内确实有70千瓦用电量。故此，我单位签订上述租赁合同，但曹X在交接房屋时并未将上述60千瓦的用电量交于我单位，经双方多次协调无果。我单位只能使用物业提供的10千瓦电容量，满足照明及装修使用。2013年9月27日，我单位与北京银达物业管理有限责任公司签订临时供电协议，约定在用电方与供电局办理电力增容前，物业公司为配合其试营业，同意借用临时电，用电容量20千瓦，我单位为此已经支付供电方5万元。双方在供电问题协调磋商无果的情况下告知曹X2014年1月至3月的租金缓交，待协商一致后再行支付。但曹X于2014年1月3日向我单位发出解除合同通知书要求解除租赁合同，我单位不予认可。并于2014年3月4日致函曹X要求尽快解决落实70千瓦中剩余60千瓦的电容量，并要求其承担我单位临时用电的全部费用。后我单位查实涉案房屋中的60千瓦用电量已被其他商铺使用，我单位认为曹X隐瞒上述事实，欺骗我单位房屋有70千瓦电容量，从房屋交接至今仍未将上述电容量交与我单位使用。曹X私自切断承租房屋的用电严重违反了合同约定的义务，侵害了我单位的合法权益，给我单位造成了一定的损失。故我单位现起诉要求：1、双方继续履行合同；2、曹X赔偿我单位临时用电费5万元；3、曹X将北京市海淀区西翠路17号院X号楼X至X层商铺中60千瓦用电容量交付我单位使用；4、曹X赔偿因停电给我单位造成的员工2014年3月29日至2014年5月28日工资损失68378元；5、曹X赔偿因停电给我单位造成的会员退费损失3626元；6、曹X赔偿因停电给我单位造成的自2014年3月29日至2014年5月28日员工住宿房租损失9200元；7、曹X赔偿我单位自2014年5月29日起至实际恢复用电之日止的房租及员工工资损失，按照上述宿舍房屋租金每月4600元计，员工（6个人）工资每月31900元的标准计算因曹X私自断电给我单位造成的损失；本案诉讼费用由曹X承担。
曹X辩称，2013年7月25日，双方签订《房屋租赁合同》，兰婷斯图公司在签订合同时已确认知悉房屋的装修、设施设备等实际状况。合同签订后，我方按约定履行了义务，但兰婷斯图公司一直未能按照约定交纳房屋租金。2013年9月28日及12月28日应交纳的租金均未按时支付。经我方催促，兰婷斯图公司于2013年11月13日付款1万元，11月16日付款1万元，11月19日付款0.5万元。2013年11月19日，兰婷斯图公司承诺于2013年11月30日前付清9月28日至12月27日拖欠的租金10万元，以后的房租保证按合同约定支付。若超过30天仍未支付，我方有权收回房屋，本人无权主张房屋装修等一切损失。但兰婷斯图公司直到2013年11月30日也未付清房租。由于兰婷斯图公司屡次违反合同约定，已达到合同约定的解除条件，我方于2014年1月3日向兰婷斯图公司发送《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《房租租赁合同》，并告知兰婷斯图公司于2014年1月10日前将房屋腾空交还我方。收到解除合同通知书后，兰婷斯图公司承诺2014年1月15日将所欠的175000元一次付清，如未付清，自动清出房屋。后该公司未支付租金，也未腾出房屋。综上，我方认为2014年1月3日，双方签订的《房屋租赁合同》已经通知解除。多次催促其腾房时，该公司一改拖欠租金的事实，反称我方交付的房屋设施不合格，电力未达到要求，根本不欠租金，还对我进行言语辱骂。故我不同意其各项诉讼请求。另外我方反诉要求：1、确认双方于2013年7月25日签订的房屋租赁合同于2014年1月3日解除；2、判令兰婷斯图公司立即将涉案房屋恢复原状交付我方；3、判令兰婷斯图公司向我方支付免租期即2013年7月28日至2013年9月27日房屋租金83333元；4、判令兰婷斯图公司向我方支付解除房屋租赁合同的违约金125000元；5、判令兰婷斯图公司向我方支付逾期付款违约金148975元；6、判令兰婷斯图公司按照每日1389元的标准向我方支付自2014年2月19日起至实际腾房之日的房屋使用费；7、判令兰婷斯图公司立即将营业执照从涉案房屋迁出；本案诉讼费及反诉费均由兰婷斯图公司承担。
兰婷斯图公司对曹X的反诉辩称，我单位虽然收到了解除合同通知书，但解除合同所依据的条件并不具备，且曹X存在先违约的行为。我们收到解除合同通知书后与曹X进行了协商，并支付相应租金，双方已就此事磋商，并就60千瓦用电问题进行协调。但直至我们起诉，曹X仍无法解决商铺X的商业用电问题。曹X隐瞒事实真相，骗取我单位签订房屋租赁合同是不争的事实。我单位认为解除合同的条件不具备，且曹X存在先违约的行为，我单位有权拒绝支付租金。待曹X实际解决用电问题后再行处理。曹X的反诉请求无事实和法律依据。就腾房问题，因合同并未解除，不存在房屋腾退问题，故我单位不同意腾退房屋。我单位不同意支付免租期租金是因为曹X隐瞒60千瓦用电量的欺诈行为在先，我单位依据合同法关于先履行原则缓交租金，且在之后已经将租金支付给曹X，故我单位不存在违约行为。如果造成合同解除其原因亦应是曹X隐瞒60千瓦用电的事实造成的，违约金应当由曹X支付给我单位。逾期付款是因为曹X隐瞒60千瓦用电量的事实真相，交付房屋不符合合同约定造成的。另外曹X的逾期付款违约金的计算存在明显错误，重复计算了12.5万元的46天时间，实际计算应当为5.005万元。因合同尚未解除，所以不存在房屋使用费，且营业执照不属于法院受案范围。案件受理费应由曹X负担。3月28日，曹X向物业提交委托书导致停电，之后我们从其他商铺接电，并给付费用，但因兰婷斯图公司举报将电掐掉，我们从其他商铺接了临时用电也不能满足我们营业照明。从5月4日至今我们无电可用。
经审理查明，曹X系位于北京市海淀区西翠路17号院X号楼X至X层商铺X房屋所有权人。2013年7月25日，出租方曹X（甲方）与承租方兰婷斯图公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定兰婷斯图公司承租曹X位于北京市海淀区西翠路17号院X号楼X至X层商铺X，房屋建筑面积219.61平方米。具体约定：“第一条1.2.2乙方确认在签订本合同时甲方已对上述房屋的实际状况（包括主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦做了充分细致地了解，双方据此签订本合同。第二条2.1乙方承租房屋仅限用于：商业用途，乙方保证依约定用途合理使用房屋，合法经营，并在本合同签订之日起30日内办妥审批或者变更的相关证照、手续。第三条3.1本合同项下的房屋租赁期限从2013年9月28日起至2021年9月27日止，免租期为：从2013年7月28日起至2013年9月27日。3.3因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其它相关费用。第四条4.1租金标准及支付方式：租赁期限2013年9月28日至2017年9月27日租金为41666.67元／月，2017年9月28日至2021年9月27日租金为43750元／月。4.2租金支付方式：乙方每叁个月付一次房租，各期支付日期：2013年9月28日，2013年12月28日，2014年3月28日余不列举。4.3乙方违反本条4.2项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日5‰向甲方承租逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过三个工作日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋。第七条7.4无论因合同履行期限届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，乙方仍应负担实际占用期间的房租、公司设施管理以及合同载明的其他费用。第十一条11.1除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金：其中11.1.5因一方违约，另一方依本合同约定解除合同的。”
合同签订后，兰婷斯图公司向曹X支付押金10万元，自2013年9月28日至2014年3月28日兰婷斯图公司向曹X缴纳租金共计20万元，其中2013年11月13日交纳1万元，2013年11月16日交纳1万元，2013年11月19日交纳5000元，2013年12月4日交纳5万元，2014年1月16日交纳12.5万元，共计20万元。
因兰婷斯图公司租赁商铺X只有10千瓦的照明用电，无法满足其实际需求，在曹X的配合下，供电方：北京银达物业管理有限责任公司与用电方：兰婷斯图公司于2013年9月27日签订《临时供电协议》，约定：“在用电方与供电局办理电力增容前，物业公司为配合其试营业，同意借用临时电。经双方协商，要求供电方转供使用，为解决用电方用电问题，以保证在供电后能够安全运转，签订本协议。用电容量：供电方认定用电方用电设备总容量为20千瓦。用电方按照每度电1.0元向供电方缴纳费用，并严格按照供电方账单规定期限缴纳。为确保公共设备设施的安全，用电方需一次性向供电方缴纳贰万元用电保证金，并按照每月伍仟元缴纳占用公共资源费（不足月的按每日150元计算）。本协议规定用电方使用期间不超过3个月，若在此间该区域出租使用，用电方将无条件停止电力的使用。”现兰婷斯图公司向曹X主张临时用电费用5万元，向法院提供相应票据并表示曹X承诺给付该笔费用，对此曹X予以否认。
2013年11月19日，段XX（兰婷斯图公司法定代表人王军之妻及该公司经理）书写承诺书，内容为：“本人承诺于2013年11月30日前付清2013年9月28日至12月27日房屋租金费，计人民币壹拾万元整。以后的房租保证按合同约定支付。若到期未支付，则按合同约定交付违约金。若超过30天仍未支付房租，则房屋持有人曹X有权收回此房屋，本人无权主张房屋装修等一切损失。”段XX在该承诺书下方签字并加盖兰婷斯图公司的公章。
2014年1月3日，曹X向兰婷斯图公司发送《解除合同通知书》，内容为：“你方与我方于2013年7月25日订立《房屋租赁合同》，合同签订后，我方履行了合同义务，你方一直不能按期支付租金。2013年9月28日的租金未能按时足额支付，2013年12月28日的租金至今分文未付，我方对你方履行合同已不抱希望，根据合同第四条4.3之规定，特此通知你方：2014年1月3日，解除双方2013年7月25日订立的《房屋租赁合同》。要求你方于2014年1月10日前将房屋腾空交还我方，逾期视为你方放弃房屋内物品、设施的所有权。我方将自行收回房屋，所导致的一切可能损失，由你方自行承担。”同日，王军在该解除合同通知书下方书写“本人定于2014年1月15日把所欠
175000元一次付清，如未付清自动清出房屋。”王军、段XX对此均签字确认。
2014年2月27日，兰婷斯图公司向曹X发送《要求提供70千瓦用电容量的通知》，内容为：“2013年7月25日，我公司与你签订《房屋租赁合同》，合同签订后，我公司及时支付了定金、租金，对房屋进行装修整饬。但在装修过程中，我公司发现你出租的商铺X，在供电公司登记用电容量为70千瓦，而我公司实际只能使用10千瓦。这已经严重影响到我公司的正常经营。我公司郑重通知你，请你及时处理此问题，保证我公司正常经营。在你处理完此事前，我公司将暂停支付租金（所租商铺X我公司正常使用）。另郑重通知你，从物业处所接临时用电的一切费用均由你承担。（包括押金两万元，每月使用费5000元，直到供电问题彻底解决，我公司所租商铺X正常使用应有电量为止。）”2014年3月4日，冯德华在该通知的下方书写以下内容：“2014年3月4日18时代曹X收到此函，但我方认为已经通知你方解除双方合同，现在你方所想任何理由，都不是可以逾期支付租金的理由，坚持要求你方2014年3月5日前将房屋腾空交还我方。”
2014年3月底，曹X向北京银达物业管理有限责任公司申请对涉案商铺断电。现兰婷斯图公司向曹X主张因停电无法正常经营而给其造成的员工工资损失、会员退费损失、员工住宿房租损失。对此，曹X表示兰婷斯图公司另行从他处接电，并未实际断电。
另查，现涉案房屋仍由兰婷斯图公司占用，但已停业。北京图雅咖啡厅有限公司在兰婷斯图公司租赁商铺处办理了60千瓦增容电量，导致兰婷斯图公司无法再行办理及使用增容电量。庭审中，兰婷斯图公司表示曹X明知上述情况，且在签订合同时承诺可以使用增容电量，故曹X存有欺诈行为。且兰婷斯图公司以此作为拒付租金的理由。对此，曹X予以否认，并表示兰婷斯图公司在2013年9月27日前就已经知道电量问题，但该问题是其提出解除合同后才提出的。现兰婷斯图公司之营业执照的注册地登记在涉案商铺内。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、临时供电协议、解除合同通知书、要求提供70千瓦用电容量的通知、供电方案、收条、工商银行汇款明细、房屋所有权证、承诺书及本案开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，兰婷斯图公司与曹X签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据合同约定，兰婷斯图公司未按合同约定期限支付租金已逾期多日，曹X有权解除合同。现曹X已于2014年1月3日将解除合同通知书送达兰婷斯图公司，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月3日解除。兰婷斯图公司理应退还曹X租赁商铺，并支付解除合同违约金。故曹X反诉要求确认房屋租赁合同已于2014年1月3日解除，要求兰婷斯图公司腾退房屋并支付解除合同违约金之请求，理由正当，本院予以支持。现双方签订的房屋租赁合同因兰婷斯图公司的原因而提前解除，根据合同约定，兰婷斯图公司应补交免租期的房租。故曹X反诉要求兰婷斯图公司支付免租期租金之请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，因兰婷斯图公司仍占用租赁商铺，故曹X反诉要求兰婷斯图公司按照原租金标准支付房屋使用费之请求，理由正当，本院予以支持。因双方签订的房屋租赁合同因兰婷斯图公司的原因已解除，现本院已判令要求兰婷斯图公司向曹X支付解除合同违约金，且兰婷斯图公司在庭审中亦表示双方约定的违约金过高，要求予以适当降低，故曹X再行要求兰婷斯图公司支付逾期付款违约金之请求，本院不予支持。曹X要求兰婷斯图公司将营业执照从涉案商铺中迁出，不属于法院受理范围，本院不予支持。
兰婷斯图公司称因曹X存在隐瞒用电事实之先行违约行为而拒付租金之抗辩理由，未能向本院提供双方就可用电量进行约定的书面材料，且在双方提供的材料中，兰婷斯图公司所述用电问题在曹X的配合下已通过物业公司予以解决，在兰婷斯图公司逾期支付租金书写付款承诺时未提及用电问题，后仍未按其承诺付款，且兰婷斯图公司亦是在曹X向其送达解除合同通知书后方向其书面提及用电问题。综上，对兰婷斯图公司之上述抗辩，本院不予采信。
因双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月3日予以解除，故现兰婷斯图公司要求曹X继续履行合同并交付相应用电容量之请求，于法无据，本院不予支持。兰婷斯图公司要求曹X支付临时用电费用之请求，未能向本院提供相应证据予以佐证，本院不予支持。现兰婷斯图公司要求曹X赔偿因停电无法正常经营而给其造成的员工工资损失、会员退费损失、员工住宿房租损失一节，因曹X实施停电行为系在兰婷斯图公司逾期支付租金，曹X向其送达解除合同通知书之后，故兰婷斯图公司要求曹X支付上述损失之请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司与曹X于二0一三年七月二十五日签订的《房屋租赁合同》于二0一四年一月三日解除；
二、兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司于本判决生效后十五日内将北京市海淀区西翠路十七号院X号楼X至X层商铺X腾退，交还给曹X；
三、兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付曹X解除合同违约金十二万五千元；
四、兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付曹X支付免租期房屋租金八万三千三百三十三元；
五、兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司于本判决生效后十五日内按照每日一千三百八十九元的标准向曹X支付自二0一四年二月二十日至房屋实际腾退之日止的房屋使用费；
六、驳回兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司全部诉讼请求；
七、驳回曹X其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千九百二十四元，由兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司负担，已交纳；反诉案件受理费三千三百三十元，其中五百二十五元由兰婷斯图（北京）国际美容美发有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳，余款由曹X负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王利丹
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 方 梅
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 高 岚