西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第00399号
原告交通银行股份有限公司西安城东支行，住所地西安市。
负责人崔东太，行长。
委托代理人秦乙月，女，1984年4月9日出生，汉族，该行职员，住西安市新城区。
委托代理人张亚妹，女，1978年2月6日出生，汉族，该行职员，住西安市新城区。
被告刘宝琴，女，1975年2月26日出生，汉族，住陕西省神木县。
被告陕西嘉里房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区。
法定代表人李德民，董事长。
委托代理人鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司西安城东支行与被告刘宝琴、被告陕西嘉里房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司西安城东支行委托代理人秦乙月、张亚妹，被告陕西嘉里房地产开发有限公司委托代理人鲁超美到庭参加了诉讼，被告刘宝琴经合法传唤未出庭。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司西安城东支行诉称，原告与被告刘宝琴于2011年9月19日签订了《个人房产抵押贷款合同》，申请贷款额度51万元，贷款期限300个月，自2011年9月30日至2036年9月30日。自放款日起计月利率为5.895‰，按月还款，并约定由被告刘宝琴以本贷款购买的房屋，即位于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园房作抵押，并办理了房产预抵押登记备案手续。贷款合同还约定，被告陕西嘉里房地产开发有限公司为此债务承担连带保证责任。合同签订后，原告按约于2011年9月30日履行了放款义务，后被告刘宝琴从2013年11月5日开始逾期。截至2015年1月5日，被告刘宝琴已连续逾期15期，逾期贷款本息共计52500.21元。期间我行多次上门催收，借款人一直未还款。原告根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条的约定，宣布被告刘宝琴在本合同项下借款提前到期，且于2014年6月18日邮寄关于宣布贷款全部提前到期的《处置抵/质押品通知书》，送达被告刘宝琴签收。为保障原告资金安全，遂诉至法院，要求：1、依法判令被告刘宝琴偿还贷款本金493535.42元，利息41433.33元，罚息628.72元，复利2479.52元（计算至2015年1月5日）及至偿还日的利息、罚息、复利；2、依法判令被告陕西嘉里房地产开发有限公司对被告刘宝琴的上述债务承担连带保证责任；3、依法判令原告对抵押房产享有优先受偿权。
被告刘宝琴经合法传唤未出庭答辩。
被告陕西嘉里房地产开发有限公司辩称，原告诉请的债权既有物的担保，又有保证，根据法律规定，应当先实现物保，其次才应是保证。
经审理查明，2011年9月19日，原告交通银行股份有限公司西安城东支行与被告刘宝琴、被告陕西嘉里房地产开发有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：原告交通银行股份有限公司西安城东支行向被告刘宝琴提供贷款51万元，用于购买位于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园房屋，贷款期限为300个月。贷款利率为浮动利率，采取等额本息的方式还款。被告刘宝琴以该合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保。被告刘宝琴应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交原告保管；如只提交了抵押权预告登记证明文件，应按原告要求及时办理抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交原告保管。被告陕西嘉里房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性连带保证责任，保证期间为该合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本息及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。被告刘宝琴未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，陕西嘉里房地产开发有限公司应按原告的要求立即支付原告的全部到期应付款项。被告刘宝琴取得约定房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，陕西嘉里房地产开发有限公司的保证责任解除。但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告刘宝琴已有欠款或欠费的，陕西嘉里房地产开发有限公司对该部分应付款仍应承担保证责任。合同签订后，原告按约于2011年9月30日向被告刘宝琴发放了贷款51万元，被告刘宝琴按约定还款至2013年11月5日，之后未再按约定还款。截止2015年1月5日，被告刘宝琴在原告交通银行股份有限公司西安城东支行贷款已连续逾期15期，尚欠借款本金493535.42元，利息41433.33元、罚息628.72元未还。此外，2011年11月22日，位于西安市灞桥区矿山路中段东方罗马花园的涉案房产办理了抵押权人为交通银行股份有限公司西安城东支行、抵押人为刘宝琴的预购商品房贷款抵押登记备案。现被告刘宝琴对该房产尚未取得房产证。
另查，2014年6月10日，交通银行股份有限公司陕西省分行零售信贷管理部向被告刘宝琴邮寄发出《处置抵/质押品通知书》，宣告被告刘宝琴在贷款合同项下的借款提前到期，因被告刘宝琴未能偿还所欠本金和利息，交通银行将依据合同及相关法律对抵押品进行处置。短信回执显示，该邮件已由被告刘宝琴本人签收。2014年6月10日，交通银行股份有限公司陕西省分行零售信贷管理部向被告陕西嘉里房地产开发有限公司发出《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》，要求被告陕西嘉里房地产开发有限公司根据合同约定承担保证责任，向交通银行清偿被告刘宝琴的贷款本息合计514928.62元。该《通知书》由被告陕西嘉里房地产开发有限公司于2014年6月12日签收。
以上事实有《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、《处置抵/质押品通知书》、《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告刘宝琴、被告陕西嘉里房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。被告刘宝琴在原告依约履行出借义务后，从2013年11月6日起未依约履行还款义务，构成违约，原告依约有权提前向被告刘宝琴收回借款本息；被告陕西嘉里房地产开发有限公司作为被告刘宝琴的连带责任保证人，依法应当承担连带保证责任。现原告要求被告刘宝琴偿还贷款本金493535.42元，利息41433.33元，罚息628.72元（利息和罚息计算至2015年1月5日）及至清偿之日的利息、罚息，被告陕西嘉里房地产开发有限公司对被告刘宝琴的借款承担连带责任，原告对抵押物享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的复利，属重复计算，于法无据，不予支持。至于被告陕西嘉里房地产开发有限公司辩称其应在抵押权实现后再对被告刘宝琴的借款承担保证责任一节，因双方在合同中明确约定：被告陕西嘉里房地产开发有限公司提供的阶段性连带保证责任担保的期间为“本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止”；“被告刘宝琴取得约定房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，陕西嘉里房地产开发有限公司的保证责任解除”；“被告刘宝琴未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，陕西嘉里房地产开发有限公司应按原告的要求立即支付原告的全部到期应付款项”。现由于被告刘宝琴未按约偿还贷款，亦未按约定时间设立抵押，致使原告并未取得他项权利证书，其物权优先受偿权并不能实现，因此被告陕西嘉里房地产开发有限公司按照约定应就原告的债权承担连带保证责任，其抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘宝琴在本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司西安城东支行偿还借款本金493535.42元及利息、罚息（截止2015年1月5日止的利息为41433.33元，罚息为628.72元，2015年1月6日起至清偿之日的利息及罚息按合同约定计算支付）。
二、被告陕西嘉里房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。
三、原告交通银行股份有限公司西安城东支行对被告刘宝琴购买的座落于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园抵押房产的处置价款享有优先受偿权。
四、驳回原告交通银行股份有限公司西安城东支行的其余诉请。
诉讼费9717元(原告已预交)由被告刘宝琴、被告陕西嘉里房地产开发有限公司承担9600元，原告交通银行股份有限公司西安城东支行承担117元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 王沧石
审 判 员 晏航舰
人民陪审员 成 放
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 常紫星