广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第474号
上诉人（原审原告）：林静，女，1984年3月8日出生，汉族，住湛江市遂溪县。
委托代理人：马运华，广东鸿峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湛江市俊丞贸易有限公司。住所地:湛江市坡头区鸡咀山路***号。
法定代表人:文泓铸，该公司总经理。
委托代理人:钟佩娟，广东海东律师事务所律师。
委托代理人:周景东，广东海东律师事务所律师。
上诉人林静与上诉人湛江市俊丞贸易有限公司（以下简称“俊丞贸易公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省湛江市坡头区人民法院（2015）湛坡法民二初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员王瑾、审判员郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人林静的委托代理人马运华、上诉人俊丞贸易公司的委托代理人周景东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年3月24日，林静（买受人）与俊丞贸易公司（出卖人）签订湛房商NO.201201631《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。《商品房买卖合同》约定，林静购买的商品房为预售商品房，位于湛江市坡头区鸡咀山路168号仁海花园龙湾A、B幢xxx房，建筑面积122.36平方米（其中套内建筑面积97.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.59平方米），按套内建筑面积每平方米5125.45元计算，总房款为501064元，由林静在签订本合同时支付首期房款201064元，余下30万元由林静向银行申请公积金贷款支付。《商品房买卖合同》第八条约定，俊丞贸易公司应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付林静使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，俊丞贸易公司可据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，俊丞贸易公司如未按本合同的期限将该商品房交付林静使用，逾期超过30日后，林静有权解除合同。林静解除合同的，俊丞贸易公司应当自林静解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按林静累计已付款的5%向林静支付违约金。林静要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，俊丞贸易公司按日向林静支付已交付房价款5?的违约金。第十一条约定，双方进行验收交接时，俊丞贸易公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，俊丞贸易公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。俊丞贸易公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，林静有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由俊丞贸易公司承担。《商品房买卖合同》签订后，林静依约向俊丞贸易公司付清了购房款。2013年7月9日，俊丞贸易公司向湛江市坡头区房管局发出《关于龙湾小区AB幢水电及煤气使用问题的情况报告》说明：俊丞贸易公司开发的仁海花园工程的AB幢于2013年3月底交付业主使用后，一直使用的水电均为临水临电，煤气未通，俊丞贸易公司敦促供水、供电、煤气的供应方加紧施工，水电保证在2013年7月底开通，煤气预计在八月底开通。2013年3月29日，俊丞贸易公司组织勘察、设计、施工、监理等单位对仁海花园龙湾AB栋进行建筑工程竣工验收。该建筑工程的监理单位广东国建工程项目管理有限公司、总承包施工单位湛江市第一建筑工程公司、勘察单位广东省湛江地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院，以及作为建设单位的俊丞贸易公司均在《建筑工程竣工验收报告》上签字盖章。
2015年1月7日，林静向原审法院提起诉讼，请求判决：1、俊丞贸易公司支付2013年4月1日至2014年12月31日逾期交房违约金160340.48元；2、俊丞贸易公司支付2014年3月26日至2014年12月31日的逾期办证违约金42089.38元；3、俊丞贸易公司负担本案的全部诉讼费用。
原审法院审理认为：本案是林静认为俊丞贸易公司未能按照合同约定条件将预售的商品房交付使用，从而起诉请求俊丞贸易公司承担违约责任而引起的纠纷，本案的案由应为商品房预售合同纠纷。林静与俊丞贸易公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，没有违反法律法规，故《商品房买卖合同》属有效合同，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《广东省商品房预售管理条例》第十五条规定：“预售的商品房项目竣工后，主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收，验收合格后，方可交付预购人使用。”可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。林静与俊丞贸易公司签订的《买卖合同》第八条明确约定俊丞贸易公司应于2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付林静使用。广东省建设厅2003年6月25日发布的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》解释：“该商品房验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政管理部门办理了工程竣工验收备案手续。林静与俊丞贸易公司签订的合同使用的就是广东省建设厅的示范文本。俊丞贸易公司提供的《建筑工程竣工验收报告》是由俊丞贸易公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的验收，俊丞贸易公司未能提供《建设工程竣工验收备案表》，依照《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，俊丞贸易公司的行为构成违约。《商品房买卖合同》第九条约定：“（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付值日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”林静要求继续履行合同，诉讼请求俊丞贸易公司承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，俊丞贸易公司应当按照合同约定承担违约责任。俊丞贸易公司辩称，林静请求违约金远远比实际经济损失高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，林静请求俊丞贸易公司按日支付已交付房价款万分之五的违约金明显过高，原审法院综合考虑多因素，适当支持俊丞贸易公司应按日支付林静逾期交房的违约金以及逾期办证的违约金均按房价款的万分之二点五计算。因此，林静请求俊丞贸易公司支付2013年4月1日起至2014年12月31日逾期交房违约金，原审法院支持501064元×0.00025×640天=80170.24元。林静请求2014年3月26日起至2014年12月31日逾期办证的违约金，原审法院支持501064元×0.00025×280天=35074.48元。林静的其他诉讼请求理据不足，原审法院不予支持。
综上，经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《广东省商品房预售管理条例》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、限湛江市俊丞贸易有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交房违约金80170.24元以及逾期办证违约金35074.48元给林静；二、驳回林静的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4336元，由湛江市俊丞贸易有限公司负担。
上诉人林静不服原审判决，向本院上诉称：1、逾期交房按日支付已付房价款万分之五、逾期办证按日支付已付房价款万分之三的违约金，是现行广东省商品房买卖通用的违约金支付比例，不存在过高的问题。2、《广东省商品房买卖合同》是俊丞贸易公司提供的格式条款，其中这两项违约金的约定比例是俊丞贸易公司自己拟定的，是其真实意思表示。其违约之后就提出违约金过高，完全是为了推卸责任。3、根据证据规则的相关规定，俊丞贸易公司请求适当减少违约金数额，其应当举证证明违约金超过了林静损失的30%。原审判决在俊丞贸易公司没有提供证据证明的情况下，凭主观认为违约金明显过高，明显违反法律规定和公平原则。综上，请求二审法院判决：撤销原判，并予以改判。一、二审诉讼费由俊丞贸易公司承担。
上诉人俊丞贸易公司也不服原审判决，向本院上诉称：一、涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”林静与俊丞贸易公司并未明确约定商品房必须经验收合格并且备案才能交付。林静所称的商品房验收须经人防、消防、环保等部门出具认可文件以及在建设行政部门备案，应当属于《商品房买卖合同》第八条第2、3项的综合验收标准，而非该条第1项“该商品房经验收合格”的标准。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程经验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”涉案房屋已经建设、监理、施工、勘验、设计五单位共同验收合格，并出具合法的《建筑工程竣工验收报告》，该报告确认：经过现场验收，该工程已按合同约定的内容全部完成，达到使用功能，工程质量符合国家验收标准和设计要求、质量等级合格，同意竣工验收交付使用。因此，涉案房屋达到了合同约定的经验收合格的标准。至于竣工验收合格后在建设行政主管部门备案，只是履行备案的行政手续，而非竣工验收合格的标准。原审判决以备案为验收合格的标准，没有依据。同时，原审判决的认定也违背了双方意思自治的原则。二、即使涉案房屋不符合交付条件，俊丞贸易公司构成违约，林静主张的违约金也过高，依法应酌情减少。原审判决认定俊丞贸易公司按房价款万分之二点五的标准，按日向林静支付逾期交房和逾期办证的违约金也是过高的。即逾期交房违约金每日为250.53元（501064元×5?/日），月违约金为7515.96元（250.53元／日×30日）。但是，湛江市坡头区的平均房屋租金为500元／月。合同约定的违约金远远高于林静的实际经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应按每日万分之一的标准计算违约金，即俊丞贸易公司应支付2013年4月1日至2014年12月31日的违约金为32068.09元（501064元×1?/日×640日）。逾期办证违约金也应按每日万分之一的标准计算违约金，即2014年3月26日至2014年12月31日的违约金应为14029.79元（501064元×1?/日×280日）。综上，请求二审法院判决：撤销原判，驳回林静的诉讼请求；林静承担一、二审的诉讼费用。
二审期间，林静以及俊丞贸易公司均未向本院提供证据。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对林静、俊丞贸易公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据林静、俊丞贸易公司的上诉理由，本案当事人二审争议以下问题：
关于涉案商品房的交付条件应如何确定的问题。林静与俊丞贸易公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。《商品房买卖合同》第八条约定，俊丞贸易公司应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”另外，涉案的《商品房买卖合同》是使用广东省建设厅、广东省工商行政管理局制订的标准合同，而广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”根据以上法律、法规的规定以及广东省建设厅的复函，本院认为，涉案商品房工程属于大型的建设工程项目，俊丞贸易公司交付的商品房必须满足基本的安全条件和基本的居住要求，因此，俊丞贸易公司除了应该提供勘察、设计、施工、监理、建设等五单位的竣工验收报告之外，还应该将规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件交由建设行政主管部门备案，即俊丞贸易公司交付给林静的商品房必须已经办理了竣工验收备案手续。俊丞贸易公司关于涉案商品房已经建设、监理、施工、勘验、设计五单位共同验收合格，已达到合同约定的经验收合格的标准，原审判决以备案为验收合格的标准没有法律依据的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于俊丞贸易公司应支付给林静的逾期交房和逾期办证的违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条约定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，林静与俊丞贸易公司签订的《商品房买卖合同》第九条、第十五条约定，如果逾期交房，俊丞贸易公司按日向林静支付已付房价款万分之五的违约金，即从2013年4月1日起至2014年12月31日止的逾期交房违约金为160340.48元（501064元×0.0005×640）；如果逾期办证，俊丞贸易公司按日向林静支付已付房价款万分之三的违约金，即从2014年3月26日起至2014年12月31日止的逾期办证违约金为42089.38元（501064元×0.0003×280），两项违约金的总和为202429.86元，已相当于已交付房价款501064元的40.40%，明显过高，原审法院以林静的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将俊丞贸易公司应支付给林静的逾期交房和逾期办证的违约金均调整为按每日万分之二点五计算，即俊丞贸易公司从2013年4月1日起至2014年12月31日止应支付给林静的逾期交房违约金为80170.24元（501064元×0.00025×640），从2014年3月26日起至2014年12月31日止应支付给林静的逾期办证违约金为35074.48元（501064元×0.00025×280）是合理的。林静关于原审判决将逾期交房和逾期办证的违约金调低属于适用法律错误的上诉理由，以及俊丞贸易公司关于逾期交房和逾期办证的违约金均应按每日万分之一计算的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。由于俊丞贸易公司同时存在逾期交房、逾期办证两种违约行为，迟延履行期间存在重叠，而且逾期交房和逾期办证的违约金都是按日累计，如果要求俊丞贸易公司就同一期间的违约行为同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任，无疑加重俊丞贸易公司的责任负担，对俊丞贸易公司极不公平，林静只能选择一项违约行为要求俊丞贸易公司承担违约责任。原审法院既判决俊丞贸易公司支付逾期交房违约金，又判决俊丞贸易公司支付逾期办证违约金，违反了以上处理原则，本应予以调整。但是，由于原审法院对俊丞贸易公司应支付给林静的逾期交房和逾期办证的违约金进行调整后，俊丞贸易公司应支付的逾期交房和逾期办证的违约金分别为80170.24元和35074.48元，两项违约金合计共115244.72元，仍然没有超过按照《商品房买卖合同》第九条的约定所计算的逾期交房的违约金160340.48元，没有加重俊丞贸易公司的负担，故本院对原审判决确认的逾期交房和逾期办证的违约金总额不作调整，并予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理均正确，应予维持。林静以及俊丞贸易公司的上诉均无理，应予驳回。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4336元，由林静负担1864元，湛江市俊丞贸易有限公司负担2472元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 王 瑾
审判员 郑玉莲
二〇一六年十二月十九日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《建设工程质量管理条例》
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。