浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商初字第3203号
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行。
负责人王益盛。
委托代理人（特别授权）蔡剑、蔡小女。
被告谢思思。
被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司。
法定代表人姜忠。
委托代理人（特权授权）陈继峰、林浩毅。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称农业银行）为与被告谢思思、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴晓初于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡剑、被告天瑞公司的委托代理人林浩毅到庭参加诉讼；被告谢思思经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农业银行起诉称：2010年1月8日，被告谢思思向原告申请个人购房贷款120万元。2010年4月26日，原告和被告谢思思、被告天瑞公司签订了合同编号为33105201000014467号《个人住房最高额抵押担保借款合同》，借款期限30年。同时该合同约定：1、借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次的基准利率上上浮1%，实行等额本息还款法，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息；3、合同有效期内，借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天的，贷款人有权暂停或终止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权、要求保证人履行保证责任、宣某借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；4、借款的担保方式为抵押担保+阶段性保证担保；由被告谢思思以位于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢2单元2501B室的房产提供抵押担保，抵押物评估价值为人民币200.9万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用；被告天瑞公司自合同签订之日起至借款人取得约定的房产权利证书、办妥正式的最高额抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
2010年9月6日，原告依约向被告谢思思发放贷款120万元，并约定年利率为5.99940%、还款方式为等额本息还款。自2014年4月起，被告谢思思一直未予按时归还贷款本息，已连续逾期超过90天。暂算至2014年7月4日，被告谢思思尚欠本金1150494.16元、正常利息24629.46元、罚息与复利467.28元，原告经过多次催讨无果。原告已邮寄通知被告谢思思贷款提前到期，其未提出异议。故原告请求判令：1、被告谢思思立即偿还欠款本金人民币1150494.16元、正常利息24629.46元、罚息与复利467.28元及自2014年7月6日起逾期利息及复利（以1175590.9元为基数按合同约定的逾期利率计收至债务清偿之日止）；2、合同编号为33105201000014467号《个人住房最高额抵押担保借款合同》设定的抵押合法有效，原告对该合同项下的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；3、被告天瑞公司对上述款项承担连带还款责任；4、上述被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告补充陈述：该笔借款已结清至2014年3月5日止；原告于2014年7月4日向被告谢思思寄送提前到期通知书，虽不是其本人签收，但已电话确认过，其并无异议。原告当庭明确第一项诉请中的“逾期利率”为2013年最后一次变动的基准利率上浮1%后再上浮50%来确定。
原告农业银行在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一，原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件及负责人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
证据二，被告谢思思的身份证明、被告天瑞公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，以证明被告的诉讼主体资格；
证据三，《个人购房贷款申请表》、编号为33105201000014467号《个人住房最高额抵押担保借款合同》、个人借款凭证、还款明细单、业务系统单各一份，证明被告谢思思向原告借款、被告天瑞公司提供担保及被告拖欠本息的事实；
证据四，预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证各一份，证明被告谢思思最高额连带抵押担保的事实；
证据五，提前收回借款通知函、邮寄回执各一份，以证明原告向被告谢思思宣告借款提前到期的事实。
被告天瑞公司答辩称：到期后的复利不应当计收；在没有约定或约定不明的情况下，应先以债务人的抵押物实现债权。
被告天瑞公司在本院指定的举证期限内未提供任何证据。
被告谢思思未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
经庭审质证，证据一、二、三、四来源合法、内容真实，与本案具有关联性；被告天瑞公司无异议；被告谢思思未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证、对上述证据无异议并承担举证不能的法律后果；故本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。关于证据五，因通知函及邮寄回执没有借款人的签名或盖章，故不能证明本案借款人已经收到提前宣告合同到期的通知，故本院对该证据不予采信。
经审理本院认定的事实和原告农业银行的诉称及补充陈述（除宣告合同提前到期的情况外）一致。另查明：1、《个人住房最高额抵押担保借款合同》约定：最高额抵押借款额度有效期为本合同项下最高额抵押担保债权的确定期间，约定房产的住房抵押价值为本合同项下最高担保限额；借款期限内产生的应付而未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率按月计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率按月计算复利；逾期借款的应付而未付利息，按逾期借款利率按月计算复利；借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天，则贷款人有权提前收回已发放借款；2、涉案借款2010年度执行的年利率为5.9994%，逾期年利率为8.9991%；2011年度执行的年利率为6.464%，逾期年利率为9.696%；2012年度执行的年利率为7.1205%，逾期年利率为10.68075%；2013年度、2014年度执行的年利率为6.6155%，逾期年利率为9.92325%；3、2010年4月29日，被告谢思思与原告办理了关于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢2单元2501B室房屋的预购商品房抵押权预告登记。
本院认为，原告农业银行与被告谢思思、天瑞公司签订的《个人住房最高额抵押担保借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告谢思思应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣某合同提前到期，提前收回已发放的借款，但由于宣某合同提前到期的通知未送达给被告谢思思本人，因此本院将宣某合同提前到期的时间确定为法庭辩论终结的2014年9月30日。被告谢思思除应向原告返还借款本金1150494.16元外，还应向原告支付拖欠的正常利息37247.64元、罚息224.92、复利1021.95元。虽原、被告双方约定贷款利率为浮动利率，但合同已于今年提前到期，故原告要求以2014年的逾期利率标准计算今后的罚息与复利可予支持，本院认定2014年10月1日之后的罚息以被告谢思思所欠的1187741.8元为基数按年利率9.92325%计算。根据合同意思自治原则，当事人在订立合同时，可以附加某些条件，将条件的成就与否作为民事法律行为效力发生或者消灭的依据。本案《个人住房最高额抵押担保借款合同》中约定被告天瑞公司承担的是阶段性连带保证，其本意就是让被告天瑞公司为借款人在该阶段内（即贷款合同签署之日起至抵押有效设定、相关权利证明文件交付原告执管之日止）向原告履行还款义务提供保证；这并非是对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件的限定。一旦原告取得房屋的抵押权（或者说原告对房屋享有优先受偿权），所附条件成就，阶段性保证也应随之消灭。本案中，虽然被告谢思思与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。既然原告对房屋享有了优先受偿权，被告天瑞公司的阶段性保证责任应予免除。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条、第二百零三条第一款的规定，判决如下：
一、被告谢思思于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行借款本金1150494.16元、正常利息37247.64元、罚息224.92、复利1021.95元，以及2014年10月1日之后的罚息（以欠款总额1187741.8元为基数自2014年10月1日起按年利率9.92325%计算至实际履行之日止）；
二、被告谢思思不履行本判决第一项义务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对登记在被告谢思思名下的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区第8幢2单元2501B室的房产（产权证号：瑞房预瑞安字第××号）的折价款、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15380元，减半收取7690元，由被告谢思思负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院〔在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费15380元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理〕。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 吴晓初
二〇一四年十月十日
书记员 周敏捷