安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终930号
上诉人（原审被告）：徐勇东，男，1965年2月26日生，汉族，居民，住安徽省潜山县。
上诉人（原审被告）：徐爱东，男，1967年11月10日生，汉族，居民，住安徽省潜山县。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：葛满生，安徽安潜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潜山县外贸总公司，住所地安徽省潜山县梅城镇北街路71号。
代表人：安徽皖激扬律师事务所，住所地安徽省潜山县梅城镇皖潜大道617号，系潜山县外贸总公司破产管理人。
主要负责人：蒋作明，该所主任。
委托诉讼代理人：徐安生，安徽皖激扬律师事务所律师。
上诉人徐勇东、徐爱东因与被上诉人潜山县外贸总公司合同纠纷一案，不服安徽省潜山县人民法院（2017）皖0824民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭于2018年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人徐勇东及徐勇东、徐爱东的委托诉讼代理人葛满生，被上诉人潜山县外贸总公司委托诉讼代理人徐安生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求：请求二审法院撤销原判，发回原审法院重审。事实和理由：一、一审法院判决上诉人“徐勇东于本判决生效之日起15日内将位于潜山县梅城镇北街路，1号潜山县外贸总公司旧办公楼的一层全部房屋向原告腾空返还”、“并支付自2005年9月1日起到2017年7月12日止期间潜山县外贸总公司旧办楼一层房屋租金损失119551元”错误。2004年上半年，因被上诉人拟在潜山县临街处建设综合楼，需占用相邻的胡建婷房屋和上诉人家部分土地，为此双方及代建单位潜山县广厦房地产开发公司签订了《协议》明确占用上诉人21平方米的土地，并对上诉人进行置换作为补偿；后三方于2005年6月8日达成协议，对置换的房屋位置以旧办公楼底层196平米可抵偿安置(“被上诉人持有的原件协议是”旧办公楼二层140m2房屋抵偿安置）抵偿安置房自2005年9月1日起归上诉人所有使用，被上诉人协议办理安置房两证，上诉人也自2005年9月1日起一直使用旧办公楼底层房屋，上诉人多次要求被上诉人办理房屋过户手续，但被上诉人一直未办。但一审法院认为上诉人“使用行为不具有合法根据”该观点明显错误。双方在平等自愿基础上签订置换房屋协议，没有损害国家或他人利益，且不违反法律规定，应是合法有效的。即使对上诉人徐勇东使用旧办公楼房屋合法性有争议，一审法院也应当首先审理上诉人妻子刘静己向一审法院起诉的案件，上诉人徐勇东使用旧办公楼房屋合法性处于不确定状态。判决上诉人徐勇东对使用的房屋返还，显然无合法依据。二、一审法院判决上诉人徐勇东将与被上诉人大院南边相邻处一段围墙予以恢复，并按年租金1600元标准计算场地租金损失是错误的。由于被上诉人新建综合楼，导致与毗邻的上诉人房屋无通行道路。上诉人只能是在被上诉人大院内通行，这是上诉人家进出的必经通道。但被上诉人却每年收取租道通行费1600元，并限定通行时间，尽管双方签订了《协议》，但该《协议》明显违反我国《民法通则》第八十三条规定的上诉人应享有的通行权，属于无效协议。一审法院认为“该协议约定不违反法律规定”显属错误。三、一审法院判决上诉人徐爱东“于本判决生效之日起16日内向原告支付房屋租金损失55937元”错误。上诉人徐爱东虽然一直使用被上诉人的房屋，但双方曾经协商，由上诉人徐爱东负责管理被告上诉人大楼的安全、卫生和秩序，其工资报酬冲抵租金，一审中上诉人申请的证人、原被告上诉人法定代表人徐赣生出庭作证证实。一审法院认定证人证言客观真实，符合证据的三性，并予以采信。一审法院既然采信了证人证言，就应当驳回被上诉人该项诉求。
潜山县外贸总公司向一审法院诉讼请求：1、判令徐勇东、徐爱东立即将占用潜山县外贸总公司的房屋及场地腾空返还给潜山县外贸总公司（具体范围为：将潜山县外贸总公司旧办公楼一层全部、二层除北边第一间及第三间房屋之外的下剩部分、三层北边第四间房屋腾空返还；将潜山县外贸总公司大院内搭建的车棚拆除；将潜山县外贸总公司综合楼南边与徐勇东家房屋相邻处高2米、长4.5米的围墙恢复）；2、判令徐勇东、徐爱东赔偿潜山县外贸总公司各项损失（其中含自2011年12月8日起至付清之日止按年租金1600元计算的场地租金损失，含潜山县外贸总公司旧办公楼一层全部、二层七间房屋自2005年1月1日起至2017年7月12日止的租金损失180157元）。
一审法院认定事实：2004年1月1日，潜山县外贸总公司（合同甲方）与徐爱东（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：1、甲方将其位于潜山县办公楼第一层、第二层以及位于办公楼东侧与办公楼相连及平行的房屋（原出租给徐勇东，以及徐勇东在承租期间改造的房屋，并根据甲方与徐勇东签定的合同约定留给甲方的部分，共计28间）出租给乙方用于经营娱乐、餐饮等服务项目；2、房屋租期一年，自2004年1月1日至2004年12月30日，承租期满后如甲方愿继续出租，同等条件下，乙方享有承租的优先权；3、租金标准为每年12000元，该款于签字之日起一次缴纳2000元，于9月中旬前缴纳2000元，余款在12月中旬前一次性交清，否则视为乙方弃租；4、乙方将二层自北向南第一间、第三间与位于甲方办公楼东侧平房原租户徐勇东的改建部分，自北向南第十间原宾馆101号房间，提供给甲方使用冲抵租金2000元。上述合同签订后，潜山县外贸总公司即将合同涉及的房屋交付给徐爱东使用，徐爱东并交付了2004年1月1日至2004年12月30日期间租金。
2004年上半年，因潜山县外贸总公司拟在潜山县临街处建设综合楼，需拆除与该公司南面相邻的胡建婷房屋，并占用胡建婷房屋所使用的土地及相邻的刘静（系徐勇东妻子）家部分土地，为此双方签订了多份协议，其中2005年6月8日潜山县外贸总公司（协议甲方）与胡建婷（协议乙方）、潜山县广厦房地产开发公司（协议丙方）签订的协议约定，甲方将其旧办公楼第二层140平方米房屋安置给乙方（实际权利人为刘静，胡建婷系刘静授权签订该份协议），抵偿安置房自2005年9月1日起归乙方使用。
庭审中，徐勇东认可潜山县外贸总公司旧办公楼第一层全部房屋自2005年9月1日起由徐勇东实际使用至今，但其认为该部分房屋是拆迁安置给徐勇东家的房屋，不应返还，徐勇东并认为旧办公楼第二层七间房屋及卫生间、第三层北起第四间房屋应由房屋租赁合同签订人徐爱东负责返还和承担责任。
2010年12月8日，潜山县外贸总公司（协议甲方）与徐勇东（协议乙方）签订一份协议，约定：1、甲方新大楼与乙方房屋毗邻一墙之隔，由于乙方请求在甲方大院内解决过路问题，甲方同意乙方协议期间内在甲方大院内通行，其通行不得影响甲方及院内其他单位和个人正常的生活和工作，乙方负责管理往来人员及车辆等，对大院内的往来人员车辆安全、卫生负有直接责任，做到防患于未然，如有事故发生，乙方自负后果，甲方概不负责。2、租道通行费为全年1600元，乙方按年一次交清，若拖欠本协议自动终止，甲方有权禁止乙方通行。3、乙方在甲方大院内通行时间为5年，自2010年12月8日起至2015年12月7日止。4、协议到期视甲方情况而定，在协议期间内如乙方中途违反协议或到期不续期，乙方无条件恢复甲方院墙完好无损。上述协议签订后，徐勇东将其房屋与潜山县外贸总公司大院南边毗邻处一段围墙拆除（约高2米、长4.5米），并以其为出口向潜山县外贸总公司大院内通行，一直至今。徐勇东向潜山县外贸总公司给付了第一年租道通行费1600元，但对之后费用未再支付。
2014年12月30日，潜山县外贸总公司改制工作组（协议甲方）与徐勇东（协议乙方）签订一份协议，约定：原外贸总公司与徐勇东在外贸大院南墙签订协议搭有停车棚，因年久失修车棚已破烂不能使用，现乙方要求在原地址的基础上重做车棚使用，现双方达成如下条款：1、乙方在甲方土地上重做车棚必须在原址之上，不能扩大面积，只准做车棚使用，不得建筑房屋。2、在今后使用过程中，如发生车棚倒塌等安全事故由乙方自行负责，与甲方无关。3、如甲方处置资产需要收回土地时，乙方须无条件服从甲方要求，不得要求甲方进行赔偿，不得影响甲方出让并做好配合工作。上述协议签订后，徐勇东在潜山县外贸总公司大院内靠南墙处重建简易车棚四小间，并使用至今。另查，2016年1月8日，潜山县外贸总公司申请破产清算，一审法院于2016年1月29日作出（2016）皖0824民破1号民事裁定书，裁定受理潜山县外贸总公司破产清算申请，同年1月30日，作出（2016）皖0824民破1号民事决定书，决定指定安徽皖激扬律师事务所为潜山县外贸总公司破产管理人。
本案一审审理期间，潜山县外贸总公司向一审法院提出申请，要求对潜山县外贸总公司老办公楼一、二层房屋（其中二层二开间房屋除外）自2005年1月1日起至实际支付之日的租金损失进行鉴定。经委托安徽中安房地产评估咨询有限公司于2017年9月25日作出估价报告书（编号：皖中安（宜）评（2017）字第3408000931号），估价结果为：潜山县外贸总公司位于潜山县建筑面积436.24平方米（2005年1月1日至2005年10月27日之间为728.94平方米）办公房地产租金（自2005年1月1日至2017年7月12日期间）为180157元。经徐勇东、徐爱东申请，通知鉴定人沈某出庭接受质询，质询中，鉴定人认可上述估价报告存在数据错误及部分超出鉴定申请评估的范围，经一审法院要求，安徽中安房地产评估咨询有限公司于2017年11月27日重新作出估价报告书（编号：皖中安（宜）评（2017）字第3408000931－1号），估价结果为：潜山县外贸总公司位于潜山县建筑面积436.24平方米办公房地产租金（自2005年1月1日至2017年7月12日期间）合计为175488元，其中一层228.7平方米自2005年1月1月起至2005年8月31日期间租金为3589元、自2005年9月1日起至2017年7月12日期间租金为119551元，二层207.54平方米自2005年1月1日起至2017年7月12日期间租金为52348元。潜山县外贸总公司花去鉴定费8000元，徐勇东、徐爱东花去鉴定人出庭费用500元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、徐勇东、徐爱东应否将涉案房屋及场地腾空返还给潜山县外贸总公司；2、潜山县外贸总公司要求徐勇东、徐爱东赔偿相关损失的诉讼请求能否得到支持。针对上述争议焦点1，2004年1月1日，潜山县外贸总公司与徐爱东签订《房屋租赁合同》，该份合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，但在合同履行过程中，因潜山县外贸总公司需占用徐勇东家土地建设临街综合楼，双方先后达成多份拆迁安置协议，徐勇东以此为由自2005年9月1日起实际使用潜山县旧办公楼一层全部房屋至今，其使用行为不具有合法根据，徐勇东对使用的房屋应予返还，徐勇东对拆迁安置问题可另行主张权利（徐勇东的妻子刘静已向本院另行起诉）。对潜山县外贸总公司旧办公楼二层中除北边第一间、第三间房屋之外的下剩房屋，及旧办公楼三层北边第四间房屋，由合同租赁人徐爱东实际使用至今，在上述《房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，租赁房屋仍由徐爱东继续使用，潜山县外贸总公司对此虽未提出异议，但依据法律规定，合同届满后的租赁期限为不定期，对不定期内的租赁物，出租人可随时要求承租人返还，故徐爱东应将潜山县外贸总公司旧办公楼二层中除北边第一间、第三间房屋之外的下剩房屋及旧办公楼三层北边第四间房屋向潜山县外贸总公司返还。2010年12月8日和2014年12月30日，徐勇东先后与潜山县外贸总公司及该公司改制工作组签订两份协议，约定徐勇东拆除其房屋与潜山县外贸总公司大院南边相邻的一段围墙并借道使用潜山县外贸总公司大院，及约定徐勇东使用潜山县外贸总公司大院内南墙处土地重建车棚，上述约定不违反法律规定，但协议约定的借道使用期限已届满，且潜山县外贸总公司已依法申请破产清算并需处置企业资产，已达到合同约定的腾让条件，故徐勇东应将在潜山县外贸总公司大院内南墙处所建四小间车棚拆除，并将其房屋与潜山县外贸总公司大院南边相邻的一段围墙恢复。针对上述争议焦点2，2010年12月8日，徐勇东与潜山县外贸总公司签订协议，约定徐勇东借道使用潜山县外贸总公司大院，并每年支付租道通行费1600元，该项约定不违反法律规定，但徐勇东仅支付了第一年费用后，对下剩占用期限内费用未予支付，属违约行为，故本院对潜山县外贸总公司要求徐勇东支付自2011年12月8日起至交付之日止按年租金标准1600元支付场地租金损失的诉讼请求予以支持。2004年1月1日，潜山县外贸总公司与徐爱东签订《房屋租赁合同》后，徐爱东仅支付了第一年租金，但对后期租金未再支付，其已构成违约，徐爱东应对其实际使用的潜山县外贸总公司旧办公楼一层房屋自2005年1月1日至2005年8月31日期间租金损失3589元，及旧办公楼二层中除北边第一间、第三间房屋之外的下剩房屋自2005年1月1日起至2017年7月12日止期间租金损失52348元，向潜山县外贸总公司予以赔偿。徐勇东自2005年9月1日起实际使用潜山县外贸总公司旧办公楼一层全部房屋至今，其未支付相应对价，应承担相应的赔偿责任，故本院对潜山县外贸总公司要求徐勇东支付自2005年9月1日起至2017年7月12日止期间租金损失119551元的诉讼请求予以支持。对潜山县外贸总公司主张的房屋租金损失180157元的数额，系采用的安徽中安房地产评估咨询有限公司的第一次估价报告鉴定结果，因该份估价报告未被本院采信，其主张超出实际损失的部分不予支持。对徐勇东、徐爱东辩称徐爱东代为管理潜山县外贸总公司大楼的工资应抵付租金，因缺乏证据予以证明，不予采信。另，因本案涉及房屋租赁合同纠纷、土地租赁合同纠纷及其他合同纠纷，故将原案由房屋租赁合同纠纷变更为合同纠纷。综上所述，对潜山县外贸总公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告徐勇东于判决生效之日起15日内将位于潜山县潜山县外贸总公司旧办公楼的一层全部房屋向原告潜山县外贸总公司腾空返还；二、被告徐勇东于判决生效之日起15日内将位于潜山县潜山县外贸总公司大院内南墙处搭建的四小间车棚予以拆除、同时将位于被告徐勇东房屋与潜山县外贸总公司大院南边相邻处一段围墙（高2米、长4.5米，现为出口）予以恢复；三、被告徐爱东于判决生效之日起15日内将位于潜山县潜山县外贸总公司旧办公楼的二层中除北边第一间、第三间之外的房屋及三层北边第四间房屋向原告潜山县外贸总公司腾空返还；四、被告徐勇东于判决生效之日起15日内向原告潜山县外贸总公司支付自2011年12月8日起至交付之日（潜山县外贸总公司大院南边围墙恢复时）止按年租金1600元标准计算的场地租金损失、并支付自2005年9月1日起至2017年7月12日止期间潜山县外贸总公司旧办公楼一层房屋租金损失119551元；五、被告徐爱东于判决生效之日起15日内向原告潜山县外贸总公司支付房屋租金损失55937元（其中含潜山县外贸总公司旧办公楼一层房屋自2005年1月1日至2005年8月31日期间租金损失3589元、潜山县外贸总公司旧办公楼二层中除北边第一间、第三间房屋之外的下剩房屋自2005年1月1日起至2017年7月12日止期间租金损失52348元）；六、驳回原告潜山县外贸总公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3903元，由原告潜山县外贸总公司负担200元，由被告徐勇东负担2700元，由被告徐爱东负担1003元；鉴定费用8500元（含鉴定人出庭费用500元），由原告潜山县外贸总公司负担1000元，由被告徐勇东负担5000元，由被告徐爱东负担2500元。
二审中，被上诉人提交的安徽省潜山县人民法院（2017）皖0824民初1062号民事裁定书及徐勇东之妻民事起诉状，因与本案没有关联性，不予采信。
二审查明的案件事实与一审法院认定事实基本一致。
本院认为：本案二审争议的焦点是被上诉人向上诉人主张返还占用的房屋及给付下欠的房屋租金是否有事实依据。从一、二审查明的案件事实看，上诉人徐爱东、徐勇东租赁潜山县外贸总公司房屋及道路使用的事实客观存在，按照双方合同的约定，理应按约支付租金。现上诉人认为因潜山县外贸总公司占用其21平方米土地建造综合楼，约定将旧办公楼底层196平米抵偿的问题。本院认为，上诉人虽实际使用该房屋，但因该房屋未办理过户，在上诉人未取得合法产权情况下，房屋所有权人仍然是潜山县外贸总公司，其使用该房屋只能是租赁性质。关于徐勇东租赁潜山县外贸总公司场地应否每年缴纳1600元租金的问题，上诉人认为因被上诉人建造综合楼影响通行，上诉人却每年收取租道通行费1600元，并限定通行时间，尽管双方签订了《协议》，但该《协议》明显违反我国《民法通则》第八十三条规定的上诉人应享有的通行权，属于无效协议的理由。因上诉人并未对该协议的效力提起反诉，在双方的协议未被依法确认无效的情况下，双方仍应按约履行。上诉人还认为与潜山县外贸总公司时任法定代表人徐赣生口头约定由徐爱东负责管理被上诉人大楼安全、卫生和秩序，其工资报酬冲抵租金，徐赣生陈述让其管理外贸大楼，但没有约定具体工资。由于该节事实仅有徐赣生一人的陈述，没有其他证据佐证，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院认定事实清楚，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3703元，由上诉人徐勇东、徐爱东负担。
本判决为终审判决。
审判长 董华敏
审判员 王纯兵
审判员 查世庆
二〇一八年五月十七日
书记员 刘 柯