浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金武民初字第661号
原告：浙江东雅特工贸有限公司。
法定代表人：梅正军。
委托代理人：吕仙娜（特别授权代理）。
被告：武义县现代包装印刷有限公司。
法定代表人：汤泽。
委托代理人：潘观春（特别授权代理）。
原告浙江东雅特工贸有限公司（以下简称“东雅特公司”）与被告武义县现代包装印刷有限公司（以下简称“现代公司”）建设用地转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员秦芹独任审判，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告东雅特公司的委托代理人吕仙娜、被告现代公司的委托代理人潘观春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东雅特公司诉称：2013年8月8日，原告东雅特公司与被告现代公司签订了房地产转让协议，约定将被告所有的国有土地15755㎡中约6700㎡的国有土地使用权转让给原告，转让标的物包括约6700㎡土地使用权、该地上建筑物房权证武字第××号的5193.72㎡房产及其它附属建筑物、设施。转让标的物具体位置、面积以武国用（2003）字第00052号复印件附图及正式分割办证后的面积为准，转让总价约为1623万元，具体以分割后土地使用权证面积以每平方米2000元计算（约为1340万元），房层建筑物以每平方米545元计算（约为283万元），并约定被告应于2014年9月30日前将转让的土地使用权从整体中分割与房屋所有权一起过户到原告名下。原告向被告按约支付了转让价款人民币1053万元。转让标的物也已于原告按约支付价款时由被告交付给原告使用。如今被告没有按约办理土地使用权分割、转让手续，故请求贵院依法判令：确认原、被告于2013年8月8日所签订的房地产转让协议有效；本案诉讼费用由被告承担。在举证期限内、庭审之前，原告向本院申请增加两项诉讼请求：确认房产转让协议中约定的转让标的物为原告所有；被告立即办理将上述标的物土地使用权和房屋所有权从整体中分割并过户到原告名下的手续。
被告现代公司辩称：对原、被告双方曾经签订转让协议以及协议中的约定内容无异议；对原告要求确认转让协议中标的物归原告所有且要求被告办理过户手续有异议，因涉案转让标的物已经抵押给中国建设银行武义支行，该抵押权至今未消除，因而原告要求确认该转让标的物归原告所有无法律依据，且该抵押权未消除之前被告无权协助原告办理产权过户，本案原告所主张的物权转让不得对抗设定的抵押物权，如该买卖物权不能实现，原告只能主张返还。综上，请求法院依法予以裁决。
原告东雅特公司为证明所诉事实，在庭审中出示其在举证期限内提交的如下证据：
1、房地产转让协议，证明原、被告双方约定的事实及被告明确说明当时所要转让的标的物无任何纠纷且能够办理土地使用权手续等，至今已过约定时限而被告没有进行过户的事实；
2、被告股东会决议，证明被告公司同意将其一部分房产转让过户给原告的事实；
3、土地证、房产证，证明房产相关情况；
4、收条，证明原告已付大部分款项的事实；
5、打款凭证，证明有争议的53万元款项原告已经支付给被告，已付被告的款项合计1053万元的事实。
被告现代公司质证称：对房地产转让协议书、股东会决议、土地使用权证及房地产证复印件的真实性无异议，但当时被告提交给原告的两份产权证复印件恰恰可以证明本案所涉标的物的双证原件已经抵押给其他债权人，不然被告会将原件交给原告；对于合同中所约定的权利义务等无异议，但现在出现其他因素，该标的物已经设定抵押、担保物权，所以导致无法过户；对收条、流水单等无异议，但从中可以看出截至2014年9月30日，被告收到原告支付的款项为1000万元，剩余53万元是签订协议之前的，不能证明原告的待证事实。对上述证据的真实性，本院予以确认。对于原、被告存在争议的53万元是否系涉案建设用地转让价款问题，本院认为，其汇款时间发生于双方订立建设用地转让合同之前，而原告又未提交其他相关证据予以佐证，被告亦否认该53万元系建设用地转让款，故对该份证据（打款凭证），本院不予采信。对于是否采纳原告的其他举证意见、被告的其他质证意见将在本院认为部分综合阐述。
被告现代公司为证明其辩解，在庭审中出示其在举证期限内提交的如下证据：最高额抵押合同（复印件）及抵押登记申请表，证明本案所涉房产已经抵押给中国建设银行武义支行的事实。
原告东雅特公司质证称：因该证据系复印件，对真实性有异议，且被告辩称在2013年合同签订之后银行有向原告咨询抵押一事并不属实，请求法院予以调查。在2012年银行做贷款实地调查时，向我方了解的是另外一块土地，且对于被告贷款的时间、金额以及期限等相关情况我方并不清楚，我方认为与本案所涉合同无相关利害关系。经本院核查，该抵押合同真实有效。至于是否采纳被告的举证意见、原告的质证意见将在本院认为部分综合阐述。
综上，本院认定本案事实如下：2013年8月8日，原告东雅特公司与被告现代公司签订了房地产转让协议，约定将被告所有的国有土地15755㎡中约6700㎡的国有土地使用权转让给原告，转让标的物包括约6700㎡土地使用权、该地上建筑物房权证武字第××号的5193.72㎡房产及其它附属建筑物、设施。转让标的物具体位置、面积以武国用（2003）字第00052号复印件附图及正式分割办证后的面积为准，转让总价约为1623万元，具体以分割后土地使用权证面积以每平方米2000元计算（约为1340万元），房层建筑物以每平方米545元计算（约为283万元），协议中约定被告应于2014年9月30日前将转让的土地使用权从整体中分割与房屋所有权一起过户到原告名下。订立协议后，原告陆续向被告按约支付了转让价款人民币1000万元，但被告未按协议在约定期限内办理分割及过户手续。
另查明，涉案房地因被告贷款需要已设定了抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司武义支行，贷款金额为1900万元，因被告无力偿还，现抵押权人以金融借款合同纠纷为由向本院起诉，要求被告立即归还贷款本金、支付利息……由抵押权人对涉案房地享有优先受偿权……。
本院认为，原、被告订立的房地产转让协议系双方当事人的真实意思表示，对协议本身及其中约定的内容，被告均予以认可，且该协议未违反相关法律法规的禁止性规定，故该房地产转让协议合法有效。至于原告主张确认房产转让协议中约定的转让标的物为原告所有，根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……，原告并未向本庭提交有关涉案房地产转让已经登记的证据，故该诉请，本院不予支持；此外，原告主张被告立即将涉案房地从整体中分割并办理过户，根据现有查明事实，涉案房地上已设定了抵押物权，且因被告无力偿还贷款，抵押权人已向本院主张对抵押物的优先受偿权，故涉案房地不具备办理分割及过户的条件，原告的该项诉请，本院亦不予以支持。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十三条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江东雅特工贸有限公司与被告武义县现代包装印刷有限公司于2013年8月8日签订的房地产转让协议有效；
二、驳回原告浙江东雅特工贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费59590元（已减半），由原告浙江东雅特工贸有限公司负担59550元（已交纳），由被告武义县现代包装印刷有限公司负担40元，限本判决生效后5日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（预交上诉案件受理费119180元，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
代理审判员 秦 芹
二〇一五年一月十六日
代书 记员 陶婧婧