广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初8073号
原告（反诉被告）：杜昌文，男，1968年8月12日出生，汉族，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：李志健，男，1958年7月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：关仕平，广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何梅花，广东广立信律师事务所律师。
原告杜昌文与被告李志健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，被告李志健对原告杜昌文提起反诉，本院合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜昌文的委托诉讼代理人杨强华、陈敏仪，被告李志健及其委托诉讼代理人何梅花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜昌文向本院提出诉讼请求：1.判令李志健向杜昌文退回租赁押金40000元及赔偿家具损失（含被扣押及损坏的家具价值）608190元；2.判令李志健承担全部受理费。事实和理由：李志健系迅发家具城（原东鸣商场）的业主，2015年9月李志健接管上场后，杜昌文继续租用原商铺经营家具。由于李志健对商场的管理不善，其中因商场整体装修导致天花板漏水，杜昌文所租赁的场地无法正常使用，杜昌文的家具也被损坏。杜昌文与李志健在协商处理问题时，李志健粗暴无理，拒绝协商赔偿杜昌文损失，并且在协商过程中，单方终止租赁关系，强行锁门并搬走属于杜昌文的待售家具。杜昌文认为，李志健的行为违反诚实信用原则，既违反合同精神，又恶意侵害杜昌文的财产权。据此，杜昌文提起诉讼。
被告李志健辩称：一、李志健租赁给杜昌文的商铺不存在漏水的情形。二、杜昌文自2014年6月至2016年12月一直拖欠李志健的租金及相关费用，经李志健多次发函、电话及派人要求续签合同或缴清拖欠费用，杜昌文均置之不理，杜昌文自2014年至2016年清场，时间持续一年半，若真如其所述存在漏水情形，不可能在李志健多次要求清场仍拒不清场。因此，杜昌文声称因商铺存在漏水而无法经营导致家具被损害的事实显然是违背常理，不符合逻辑。三、李志健已尽到合理的告知义务，并给予充分的时间予杜昌文清场处理，但由于杜昌文拒不清场，也不缴清拖欠的租金费用，因此李志健对杜昌文商铺进行清场处理，于法于理有据，且李志健将杜昌文商铺内的物品放置其他仓库内保管，李志健有权追究其仓储费的权利。李志健后来补充答辩意见，对于租金押金40000元可以在拖欠的租金中扣减，但不同意赔偿家具损失，只同意退回家具。
被告李志健向本院提出反诉请求：1.判令杜昌文向李志健支付拖欠的2014年6月至2016年12月的租金、保洁费及水电费用共484520元，并从起诉之日起按照银行贷款利息计算利息；2.本案诉讼费用由杜昌文承担。事实和理由：2013年5月30日，李志健与杜昌文签订了《商铺租赁合同书》，约定李志健将位于佛山市顺德区乐从镇东鸣家私城三排五座二层9-15仓共1739平方米商铺出租给杜昌文用于经营销售办公家具，租赁期限为2013年6月1日至2014年7月30日，单价为12元/平方米，每月租金20868元，每月保洁费3478元。合同签订后，李志健依约向杜昌文交付了商铺，但杜昌文自2014年6月开始拖欠租金、保洁费及水电费。租赁期限届满后，杜昌文于2014年8月开始主动减少租赁场地，将原租赁场地三排五座二层9-15仓变更三排五座二层8半仓-15后仓，租赁面积为1026.8平方米，单价12元/平方米，每月租金12321.6元。然而，杜昌文既不配合续签租赁合同，也不缴清拖欠的租金费用，但继续使用租赁商铺。2015年期间，由于李志健与原物业管理公司发生纠纷，李志健遂于2015年9月起重新接管案涉商铺所在物业的管理权。后李志健多次派人、发律师函及电话通知杜昌文协商处理长期拖欠租金及合同到期续签的手续，杜昌文均置之不理。后李志健于2016年12月5日再次向杜昌文发函通知，决定对杜昌文租赁的场地进行清场，但杜昌文仍视置若罔闻。为此，李志健于2016年12月12日对杜昌文租赁商铺进行清场处理，并将商铺内的办公家具放置在物流仓库内保存。由于杜昌文长期拖欠租金、保洁费及水电费，已导致李志健遭受巨大经济损失，据此，李志健提起反诉。
原告杜昌文对反诉辩称：杜昌文并无拖欠李志健反诉状中所称的租金、保洁费及水电费，在2015年9月李志健接管商铺之前，杜昌文已经付清相关的租金及费用，也与本案的李志健无关。2015年9月至2016年2月由于李志健管理不善，其发电机电压不稳，烧坏了杜昌文的两台价值数万元的电动椅，因此双方就该时段的租金达成对冲。2016年3月后的租金由于李志健商铺经常装修以及漏水，客源流失，在租客纷纷退租的情况下，李志健同意杜昌文每月仅支付10000元租金，希望杜昌文继续经营下去。因此，李志健在反诉中声称杜昌文拖欠租金及相关费用与事实不符。而李志健单方终止租赁关系并搬走了杜昌文的待售家具拒不返还，侵害了杜昌文财产权，应当赔偿杜昌文的损失。
本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，杜昌文与李志健签订一份《商铺租赁合同书》，约定李志健将位于“原来的东鸣家私城”三排五座二层9-15仓共869.5平方米的商铺出租给杜昌文，杜昌文用于经营销售办公家具，租赁期限自2013年6月1日至2014年7月30日；杜昌文支付4000元作租赁保证金，在合同期满后如杜昌文没有违反合同，经李志健验收合格后在30日内无息退还；每平方米租金5元，每月租金共4348元，在每月5日前缴交；商场的公共水电费用，每月按所租赁面积平均分摊；商铺内电费，如没有设置独立用电的则每月按所租赁面积平均分摊计算，如设置有独立用电的，则每月按电表实际电度数另加损耗电费20%计收；保洁费，每月总额为1739元（按2元/平方米）；如未能按时缴交租金、保洁、水电及其他费用，李志健对杜昌文处以每天5%滞纳金，逾期5天仍未缴交视杜昌文违约，李志健有权解除合同收回商铺，租赁保证金不作退还，并限定时间迁出商铺等内容。上述合同签订后，双方如约履行，但杜昌文实际是按40000元支付了租赁保证金，且实际租赁的面积是1739平方米，每月租金是按每平方米12元计为20868元，另每月保洁费为3478元。还有，李志健是委托佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司（以下简称东鸣管理公司）对包括杜昌文承租部分的整座物业进行管理、保安、清洁、招商、新签和续签合同、收租等。2014年6月起，杜昌文没有向东鸣管理公司支付商铺租金和保洁费、水电费等。2014年7月30日原租赁期限届满，杜昌文与李志健没有续签租赁合同，但在原租赁范围内减少面积至五座二层8半仓-15后仓共1026.8平方米继续租赁使用，租金每月为12321.6元，保洁费每月为2053.6元，其他按原合同约定继续履行，而杜昌文仍然没有支付租金和保洁费、水电费等。自2015年9月1日起李志健由东鸣管理公司处收回对案涉商铺的管理和收租等工作，期间杜昌文向李志健支付了2015年9月的租金10000元；另通过刷卡方式在2016年1月29日、2016年3月5日、2016年4月20日、2016年5月25日、2016年6月29日、2016年7月31日、2016年9月6日、2016年10月8日、2016年11月16日各向李志健支付了10000元（收款单位名称佛山市顺德区龙凯网络科技有限公司）；还有，也是通过刷卡方式在2016年6月6日支付了3334元，2016年11月16日支付了3400元。上述合计支付了106734元。2016年11月28日，李志健向杜昌文邮寄一份《解除合同律师函》，认为杜昌文拖欠2014年5月至2016年11月的租金、水电费等，故通知杜昌文解除租赁合同，并要求五日内撤离场地将商铺交还。但因杜昌文没有自行撤离，李志健遂于2016年12月12日将杜昌文租赁商铺内的家具及设备，单方进行清场搬到其他地方存放。杜昌文于2017年5月26日向本院提起诉讼。
另查明，李志健自2015年9月起从东鸣管理公司处收回对案涉商铺所在的整座物业的管理和收租等工作，并于2015年9月7日对东鸣管理公司提起诉讼，请求解除与东鸣管理公司的物业管理关系及东鸣管理公司应向李志健支付代收的2015年4月至2015年8月的租金1362859元等。本院于2016年10月29日作出（2015）佛顺法乐民初字第1526号民事判决，判决解除李志健与东鸣管理公司的物业管理关系，东鸣管理公司应向李志健支付已代收的租金653649.41元等。该判决中没有认定杜昌文有向东鸣管理公司支付过本案争议的租金、保洁费和水电费。上述判决已上诉经二审维持原判。
本院认为，本案的争议焦点之一，是谁构成违约。杜昌文主张是李志健对商场管理不善，致使天花板漏水场地无法使用，并损坏其家具，但杜昌文此项只提供照片一组（存放于光盘内）作为证据。对此，本院审查照片，不能单独依此就能确定所拍摄的是案涉商铺，也不能确定是何时拍摄，即不能证明与本案存在关联，属于证据不足，故本院不予认定杜昌文此项的主张。而且，即使天花板有一定的漏水，也是出租物的一些瑕疵，只属于轻微违约，不能构成不支付租金的理由。相反，杜昌文没有按时逐月支付租金、保洁费、水电费等属于租赁合同中的主要义务，才是严重违约。同时，支付租金等是履行合同义务的行为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，应由履行义务方即杜昌文承担举证责任。杜昌文认为已经全部付清租金，其中2015年9月至2016年2月的租金因商场电压不稳及天花板漏水造成家具损坏双方同意抵销，2016年3月以后的租金又因客流不足等李志健同意只按10000元计收。但杜昌文没有提供双方同意抵销和降低租金的书面协议，属于举证不能，李志健对此也不予确认，故本院不予认定。综上所述，本院认定本案是杜昌文违约。
本案的争议焦点之二，杜昌文被搬走的家具等财物是予以返还或是赔偿损失，如赔偿损失如何确定损失数额。从本院组织双方现场查看的情况，李志健将杜昌文原来商铺内摆放的家具等财物搬离到另处存放时，已将部分可以拆装的家具拆开混放或堆放，不是逐件原状摆放，并显得凌乱及覆盖灰尘，还有受损情况。杜昌文还称部分家具不属于其所有也放在一起，损坏严重，故不愿意接受收回现在存放的财物。而且因李志健是单方强制搬离杜昌文家具等财物，故应对搬离的后果承担更大的责任，但李志健没有做好清点工作，搬离过程中也没有拍摄和录象，并有拆开和混放，改变原来的状态，造成财物一定的损害，数量上亦不能保证与之前一致或者有所缺失。综上，本院认为不适宜返还该家具等财物，应以作价赔偿损失来处理。对于损失数额如何确定，杜昌文提供购货单（销售发货单等）用以反映购买家具等在租赁场地摆放销售，可作参考，但只是反映进场摆放时的财物，不能反映后来有否出售而实际的存货情况。另外，作为摆放展示之用的家具经过一段时间会有一定的耗损坏，价值降低。因此，不能完全以杜昌文提供的购货单（销售发货单等）和损失清单作准。还有，对于现在存放的家具财物，因已经部分拆开、混放及数量是否缺失等因素，对此实物进行评估也不准确且难于作为依据。故本院衡量双方的责任并综合上述情况，酌定按杜昌文诉讼请求中主张的家具损失608190元的70%计425733元，由李志健向杜昌文予以赔偿。
本案的争议焦点之三，杜昌文尚欠李志健的租金、保洁费和水电费等共多少。其中租金在2014年6月、7月实际是按每月20868元计收共41736元（20868元×2月）；自2014年8月起是按每月12321.6元计收，至2016年11月租金共345004.8元（12321.6元×28月）；2016年12月12日搬离，该月租金为4769.65元（12321.6元÷31天×12天）。上述租金共计391510.45元。对于保洁费，在2014年5月、6月、7月实际是按每月3478元计收共为10434元（3478元×3月）；自2014年8月起租赁面积变更为1026.8平方米按每平方米2元计每月为2053.6元，至2016年11月保洁费共57500.8元（2053.6元×28月）；2016年12月12日搬离，该月保洁费为794.94元（2053.6元÷31天×12天）。上述保洁费共计68729.74元。对于水电费（包括水费、独立电费、分摊电费），理应依据实际产生而支付，因李志健没有具体用水、用电实际抄表的度数，也没有相对方对用量的确认，故不能完全依其主张的数额来确定，但是李志健的举证能证明杜昌文已实际使用商铺，应该能认定有水电费用产生，而且租赁商铺的用电最主是照明和空调，故每月的用量应该比较接近，本院综合本案的情况，酌定水电费平均每月合计按2300元计收，自2014年5月至2016年11月共77500元（2500元×31月）；2016年12月12日搬离该月的水电费酌定为1400元。上述水电费共计78900元。三部分共计539140.19元，期间杜昌文已支付了106734元，还有李志健同意杜昌文的租赁保证金40000元在租金中扣除，故尚欠392406.19元。另外，其中的保洁费和水电费是李志健依据《商铺租赁合同书》的约定在本案中主张直接向杜昌文收取的，但如有部分是属于东鸣管理公司管理期间且在李志健与东鸣管理公司的案件中未予扣减，李志健应另行向东鸣管理公司结算支付。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告李志健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜昌文赔偿家具损失425733元；
二、原告杜昌文应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李志健支付租金、保洁费和水电费共392406.19元；
三、上述两项互相抵扣，应由被告李志健向原告杜昌文支付33326.81元；
四、驳回原告杜昌文的其他诉讼请求；
五、驳回被告李志健的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计5140.95元（原告杜昌文已预交），由被告李志健负担4143元，原告杜昌文负担997.95元；反诉受理费减半收取计4283.9元（被告李志健已预交），由原告杜昌文负担3893.05元，被告李志健负担390.86元。（上述费用各方负担部分直接迳付给对方，本院不另行收退）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一七年八月二十二日
书记员 劳雪清