上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初2370号
原告(反诉被告)袁德明，男，1960年6月18日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市，住江苏省无锡市。委托代理人袁斌洪(父子关系)，男，1986年3月10日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市，住江苏省无锡市。委托代理人罗成，上海市勋业律师事务所律师。被告(反诉原告)上海家得利超市有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人郑知求，职务董事长。委托代理人熊顾军，上海众华律师事务所律师。第三人沈建金，男，1975年7月10日出生，汉族，户籍地安徽省，住上海市静安区。委托代理人沈建玉(姐弟关系)，女，1972年2月17日出生，汉族，户籍地安徽省，住上海市静安区。第三人沈建玉，女，1972年2月17日出生，汉族，户籍地安徽省，住上海市静安区。原告袁德明与被告上海家得利超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月1日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。被告应诉后提起反诉，本院依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2016年4月26日第一次公开开庭进行审理。后本院依法追加沈建金、沈建玉作为第三人参加诉讼，并于2016年6月12日第二次公开开庭进行审理。原告袁德明委托代理人罗成、袁斌洪、被告上海家得利超市有限公司委托代理人熊顾军、第三人沈建玉(暨第三人沈建金委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁德明诉称，2009年4月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定，由被告承租原告所有的上海市长临路XXX号底层面积为800平方米的房屋，租期至2013年3月31日止，租金先付后用，每三个月支付一次，同时约定了逾期支付租金的违约责任为每月0.5%。2012年8月10日，原、被告就长临路XXX号底层房屋的续租以及二层1014平方米房屋(以下简称系争房屋)的租赁达成《续租协议》，租期至2021年3月31日止，并约定物业管理费由被告承担。但自2015年9月起，被告开始拖欠租金、物业管理费。虽经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的租赁合同于2016年6月12日解除，要求第三人迁出系争房屋，被告将系争房屋返还给原告；2、被告支付2015年10月1日至2016年6月12日的租金，其中2015年10月1日至2015年12月31日欠租人民币234421.74元(以下币种均为人民币)，2016年1月1日至2016年6月12日的租金按照合同约定标准计算；3、被告按照合同约定的租金标准支付2016年6月12日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、被告支付违约金(以欠付金额为本金，从应付之次日起算至被告实际支付之日止，按照日千分之五的标准计算)；5、被告支付物业管理费(2016年3月之前欠付52172.7元，2016年4月1日起至实际返还房屋之日止，按照3082.9元/月的标准计算)；6、被告支付提前解除合同违约金424000元；7、被告支付原告律师费22000元。被告上海家得利超市有限公司辩称，第一，同意解除合同，合同解除之日应为2016年3月23日原告收到被告反诉状之日。因被告将系争房屋夹层转租给第三人，所以该部分房屋应由第三人返还，其余部位由被告返还。第二，2015年11月13日被告支付过一笔189587.26元的租金，该部分租金不应当计算违约金。第三，原告主张的逾期付款违约金和解除合同违约金是重合的，且计算标准过高。违约金应当以弥补原告的实际损失为目的，但原告不能举证证明其损失金额，故其主张的违约金金额过高，请求法庭按照实际情况予以降低调整。第四，合同虽然约定租金和物业管理费由被告承担，但承担方式是物业管理费包含在租金中由被告支付。被告自承租以来没有收到过物业费发票，原告也没有将发票交予被告。原告提供的物业费发票上显示的是物业公司和被告的抬头，即使要主张权利，也应当由物业公司主张。且本案是租赁合同纠纷，物业费不应当在本案中处理。第五，本次诉讼是合同之诉，合同中没有关于律师费的约定，律师费也不是合同产生的直接损失，故律师费不应当由原告承担。综上，被告不同意原告的诉讼请求。第三人沈建金、沈建玉共同述称，沈建玉与沈建金是姐弟关系，第三人向被告租赁系争房屋二楼夹层部分及小阁楼用于经营足浴店。2015年7月，第三人与被告续签了三年合同，租期到2018年3月31日。第三人花费20余万元重新进行了装修，还雇佣了工人，所以第三人不同意返还房屋。反诉原告上海家得利超市有限公司反诉称，2009年租赁合同约定房租为1.7元/天/平方米，而2012年续租协议中，房屋租赁面积扩大了，房租却调整为2.5元/天/平方米，涨幅达39%。可见续租协议约定的内容对反诉原告明显不公，有违民事合同公平、平等之原则。且反诉原告在经营中发现，系争房屋周边基础设施严重老化和滞后，影响反诉原告的经营活动，无法达到承租经营的合同目的。尤其是二层商铺自承租起，至今仍处于空关状态，反诉原告每年却要负担巨额房租，这不仅导致合同目的根本不能实现，也不能发挥租赁房屋物尽其用的价值，更严重的是给反诉原告造成了巨大经济损失。为了维护交易公平，及时止损，反诉原告要求确认反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》及《续租协议》于2016年3月23日解除，请求反诉被告配合反诉原告办理系争房屋的交接手续。反诉被告袁德明辩称，反诉原告是违约方，反诉被告从事情顺利解决的角度考虑，同意解除合同，但并不是放弃追究被告的违约责任。合同解除日应为原告同意之日，即2016年6月12日。第二，反诉被告将两层房屋整体交付给反诉原告，反诉原告将夹层部分转租给第三人。合同解除后，反诉原告也应整体返还房屋，包括第三人目前在使用的部分。另，原告交付给被告的房屋可以用于经营，二层一直空置是被告没有找到租客，不代表原告交付的房屋不能正常经营，故反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。第三人沈建金、沈建玉共同述称，如果原、被告的合同解除，第三人也同意解除其与被告的合同，但被告应当赔偿第三人的损失。经审理查明，原告是长临路XXX号房屋权利人，房屋建筑面积1834.46平方米，其中101室129.51平方米，102室690.75平方米，201室142.16平方米，202室690.75平方米，夹层181.29平方米。2009年，原、被告签订一份《商铺租赁合同》约定，原告将其所有的长临路XXX号底层建筑面积为800平方米的商场租赁给被告开设超市，租期自2009年4月1日至2013年3月31日止。其中2009年4月1日至2010年3月31日年租金为511680元，2010年4月1日至2013年3月31日年租金为533680元。房屋租金先付后用，每三个月支付一次。被告应在每年的3月、6月、9月、12月的第二周内支付下一季度的房屋租金。在租赁期间，被告如无故逾期15天以上不能支付租金，原告可按拖欠总额的每日0.5%向被告收取违约金；被告逾期支付租金超过30天的，视同于毁约，原告有权立即终止合同，收回商铺，并收取被告违约金，追究被告由此产生的经济损失。租赁期未满，被告如要终止合同，应提前三个月通知对方，还应赔偿对方的实际经济损失。2012年8月10日，原、被告签订《续租协议》约定，原告将系争房屋出租给被告，其中底层820.26平方米，二层1014.2平方米。租期八年，自2013年4月1日至2021年3月31日止，第一、二年年租金为160万元，第三、四年年租金为169.6万元，第五、六年年租金为179.776万元，第七、八年年租金为190.563万元。租金每季支付一次，被告于每三个月到期日前30天依据原告提供的税务发票，向原告缴付下三个月的租金。物业管理费及与被告经营相关的费用由被告承担。原告于2012年8月15日向被告交付二层商场，被告从2012年11月1日起承租二层商场，租金单价为1.5元/平方米/天，此租金至2013年3月31日，151天租金为235831.8元。本续租协议双方签订后至2012年10月31日为原告给予被告的免租期。在续租期间，原《房屋租赁合同》中除上述年租金额条款和租赁期限外其他各项权利和义务及违约条款均保持不变。因被告未按约支付2015年第四季度的租金，原告于2015年10月22日委托律师向被告发函称，被告应于2015年9月30日之前支付下一季度租金，但被告超期未付已构成违约。根据合同约定，被告无故逾期15天以上不能支付租金，原告可按拖欠总额的每日0.5%向被告收取违约金。被告逾期支付租金超过30天的，原告有权立即终止合同，收回商铺、收取被告违约金并要求被告赔偿经济损失。原告通知被告收函后五日内支付租金，并按每天2120元的标准按实际天数向原告支付违约金。2015年11月3日，被告向原告支付房租189587.26元。2015年11月4日，原告又向被告发送律师函表示，原告收到被告于2015年11月3日支付的部分租金及违约金，但被告仍处于违约状态，所以被告自2015年11月4日起仍须按照拖欠总额的每日0.5%向原告支付违约金。被告接到本函后应立即支付剩余租金及全部违约金，违约金按实际天数累计。同时由于被告拖欠租金造成原告房屋按揭贷款逾期，因此造成的直接损失由被告全部承担。2015年12月22日，原告向原上海市闸北区人民法院递交诉状，要求被告支付房租306422元、物业管理费15000元，并承担违约金64302元、律师费15000元。因原、被告双方在诉前调解时未能达成一致意见，原上海市闸北区人民法院于2016年3月1日正式受理本案。2016年4月27日，被告提起反诉要求解除租赁合同。同年6月12日，原告变更诉讼请求，同意解除双方的租赁合同。另查明，2013年8月20日，被告与第三人沈建金签订《租赁合同书》约定，被告将系争房屋中二楼夹层部分及小阁楼租赁给第三人沈建金经营金金足部保健房，建筑面积181平方米。租赁期限自2013年3月2日起至2015年2月28日止，租金2元/天/平方米，月租金11000元，全年合计132000元。履约保证金为一个月租金11000元。2015年7月21日，被告与第三人沈建金续签《租赁合同书》，租赁部位未变，租期为2015年3月1日起至2018年3月31日止。2015年3月1日起至2016年2月28日止，月租金11440元，全年合计137280元；2016年3月1日起至2017年2月28日止，月租金11898元，全年合计142776元；2017年3月1日起至2018年2月28日止，月租金12374元，全年合计148488元。全年分四期支付，三个月为一期，定为每季的25日前支付，先付后用。乙方物业费、水电费按时每月交双方一致确认的收费单位上海保集物业管理有限公司。履约保证金为一个月租金12374元。合同第五部分第5条约定，被告需提前终止本合同的，应书面通知第三人，第三人应在收到被告通知后一个月内交还该商铺，第三人逾期未清空物品返还商铺，该商铺内所有物品的支配权归被告所有。被告赔偿第三人一个月租金，并无息退还履约保证金和结余租金。第三人沈建玉与沈建金是姐弟关系，现沈建玉是系争房屋夹层部位的实际使用人。合同签订后，第三人向被告支付履约保证金11000元，续签合同后未再补付。第三人租金付至2016年6月30日。2016年4月18日，被告发函通知第三人沈建金，双方的租赁关系于2016年5月31日终止，要求第三人于2016年5月31日前将商铺交还给被告，被告会退回第三人交付的2016年6月的租金，并按合同约定赔偿一个月租金给第三人。再查明，2013年6月28日，上海市闸北区三泉家园业主委员会与上海保集物业管理有限公司签订《物业服务合同》约定，由上海保集物业管理有限公司对三泉路999弄三泉家园提供物业管理服务。小区北至宝山区高压线，东至三泉路，南至东康集贸市场，西至长临路。非住宅物业综合管理服务费0.6元/月/平方米；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.6元/月/平方米；公共区域的清洁卫生服务费用0.3元/月/平方米；公共区域绿化养护费用0.2元/月/平方米；公共区域秩序维护服务费用0.3元/月/平方米。上海保集物业管理有限公司实际按照1.7元/月/平方米的标准收取系争房屋物业管理费。审理中，原告提供上海保集物业管理有限公司记账回执以及2015年12月9日向被告发送的公函，用以证明被告曾向物业公司支付过物业管理费，物业公司也曾向被告催缴2014年7月至2015年12月的物业管理费42924元。原告还提供物业公司制作的欠缴明细，证明被告欠付物业管理费的起止时间和金额。被告表示没有收到过物业公司的函，对于物业公司提供的记账回执和欠缴明细也不认可。第三人表示其续租长临路XXX号夹层房屋后出资20余万元进行重新装修，对于被告只退还押金再赔偿一个月租金的方案，第三人不能同意。如果被告不对第三人进行赔偿，第三人不同意迁出。第三人承租部位的物业管理费由第三人直接付至物业公司，现已付至2014年年底。经本院向上海保集物业管理有限公司调查，原告向法院提交的公函、记账回执、欠费明细确由物业公司提供。系争房屋夹层面积181.29平方米，每月物业费308.2元，自2014年7月开始欠费；201室面积142.16平方米，每月物业费241.7元，自2015年1月开始欠费；202室面积690.75平方米，每月物业费1173元，自2015年1月开始欠费；101、102室面积800平方米，每月物业费1360元，自2014年10月开始欠费。第三人承租部位确由第三人直接向物业公司交纳物业管理费，但只交到2014年6月底。2016年8月11日，被告将系争房屋除了第三人承租部位的房屋钥匙带至法院，要求原告对已经腾空的房屋进行交接。被告表示，其原先承租的部位是长临路XXX号一层，当时长临路XXX号夹层由原告出租给第三人。后被告将二层一并承租后，才与第三人签约，所以被告向原告承租系争房屋是带租约的。第三人承租部位有单独楼梯，可以分开交接，并不影响其余部位的使用。原告表示其当初将房屋整体交付给被告，被告应当整体返还，故原告没有接收钥匙。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、续租协议、公函、律师函、邮寄凭证、产权证、聘请律师合同、发票、物业合同、发票记账联，被告提供的记账凭证、银行业务回单、照片、租赁合同、解除通知函、押金收据、卫生许可证、房地产登记证明及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商铺租赁合同》、《续租协议》均是双方当事人真实的意思表示，于法无悖，双方当事人应当恪守履行。原、被告达成续租协议后已实际履行两年多，在此期间，被告并未就租金标准显失公平以及承租房屋无法实现经营目的提出过异议。本次诉讼中，被告也未提供任何证据证明原告交付的房屋存在瑕疵、不能实现合同目的，所以本院认为被告接收二层房屋后没有实际利用是被告自身原因所致，被告以此为由要求解除合同，理由不能成立。现原告以被告未按约付租要求解除租赁合同，于法有据，故本院认定双方的租赁合同于2016年6月12日解除。因被告将部分房屋转租给了第三人，所以在原、被告租赁关系解除后，被告与第三人之间的租赁关系亦随之解除，第三人应当迁出其所承租的部位，被告应将房屋返还给原告。同时，被告应当按合同约定的租金标准向原告支付拖欠的租金及房屋使用费。2016年8月11日，被告将系争房屋除了夹层以外的自用部位腾空，并提出要把该部分房屋先交还给原告，但原告以被告没有整体返还房屋为由拒绝接收。鉴于原告目前也主张解除合同，而且被告自用部位与第三人承租部位分门进出，结构相对独立，在被告腾空绝大部分面积房屋并提出返还时，原告应当配合交接，避免扩大损失。考虑到被告除了转租部位已经全部清空并不再实际使用，故关于2016年8月11日以后的房屋使用费，本院将根据本案的实际情况酌情予以确定。被告抗辩其支付的租金包含物业管理费，但合同中无此约定。从合同内容看，合同列明了租金标准，然后单独写明物业管理费由被告承担。在实际履行过程中，被告将租金与物业管理费分别支付给原告和物业公司。所以，对于被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告依据合同约定，要求被告承担物业管理费的请求，本院可予支持。同样，关于2016年8月11日以后的物业管理费，本院亦根据本案实际情况酌情予以调整。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告没有按照合同约定的时间付租，应当承担逾期付租的违约责任。但是在构成违约的基础上，还需分析违约金数额的合理性，而判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，原告主张的逾期付租违约金数额过高，本院酌情予以调整。如前所述，原、被告提前解除合同是因被告方迟延付租所致，所以原告要求被告承担提前解约违约金424000元，并无不妥，本院可予支持。至于原告要求被告承担的律师费，并非合同解除的必然损失，且双方合同中对此没有约定，故原告该项诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告袁德明与被告上海家得利超市有限公司签订的《商铺租赁合同》及《续租协议》于2016年6月12日解除；二、第三人沈建金、沈建玉应于本判决生效之日起七日内迁出上海市长临路XXX号二楼夹层部分及小阁楼，被告上海家得利超市有限公司应于本判决生效之日起七日内将上海市长临路XXX号1-2层房屋返还给原告袁德明，届时原告袁德明应予配合；三、被告上海家得利超市有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告袁德明支付租金998544.61元；四、被告上海家得利超市有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告袁德明支付2016年6月13日至2016年8月11日房屋使用费276521.74元，自2016年8月12日起至被告上海家得利超市有限公司实际返还房屋之日止，应按每月30000元的标准向原告袁德明支付房屋使用费；五、被告上海家得利超市有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告袁德明支付逾期付租的违约金(其中2015年9月30日起至2015年11月3日，以424000元为本金；2015年11月4日至实际付款之日，以234412.74元为本金；2015年12月30日起至实际付款之日，以424000元为本金；2016年3月30日起至实际付款之日，以340131.87元为本金，均按日0.05%的标准计算)；六、被告上海家得利超市有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告袁德明支付2016年8月11日之前拖欠的物业管理费65598.3元，自2016年8月12日起至被告上海家得利超市有限公司实际返还房屋之日止，被告上海家得利超市有限公司应按每月700元的标准向原告袁德明支付物业管理费；七、被告上海家得利超市有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告袁德明支付提前解除合同违约金424000元；八、驳回原告袁德明其余诉讼请求；九、驳回反诉原告上海家得利超市有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7729.7元，减半收取为3864.85元、保全费5000元(原告均已预缴)，由原告袁德明负担864.85元，被告上海家得利超市有限公司负担8000元；反诉案件受理费80元(被告已预缴)，由被告上海家得利超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 龚 平
二〇一六年九月一日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。