贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终154号
上诉人（原审被告）：贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司。地址：贵州省剑河县革东镇仰阿莎东大道**号。
法定代表人：韩跃荣，公司总经理。
被上诉人（原审原告）：杨增，男，1987年4月17日出生，侗族，贵州省剑河县村民，住该村。
上诉人贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司因与被上诉人杨增商品房预售合同纠纷一案，不服剑河县人民法院（2017）黔2629民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司上诉请求：撤销贵州省剑河县人民法院（2017)黔2629民初685号民事判决书，改判上诉人向被上诉人支付从2015年12月31日至2016年6月25日共177天延迟交房的违约金6150.87元（347506.5万元X0.0001/天X177天）。事实和理由：针对延期交房，上诉人一直本着公平、友好的原则，多次按照购房合同与购住房业主单独、集体协商，并积极向建设主管部门表示，愿意承担按照《商品房买卖合同》约定支付延迟交房违约金。同时，为了表达歉意和诚意，上诉人还给各位购房业主免收3个月水费，免收停车费，按照自来水公司的要求住户必须安装远程读数水表其所有费用也是上诉人出资，所有入住住户直至现在的电费都是由上诉人出资。(二）应购房业主多次上访要求，剑河县住建局、剑河县司法局为维护社会和谐稳定，2016年5月23日组织我公司与业主代表在县住建局4楼会议室召开协调会。会上，县住建局向参会业主代表明确告知了该项目尚未整体建设完成，目前暂缓进行“消防验收”和“房屋竣工验收备案”，等项目整体完成后在完善综合竣工验收备案。按照住建部门的管理办法可以对住宅部分进行“分段竣工验收”。为此，在双方友好协商、达成共识的前提下，上诉人出具《承诺书》，承诺书载明：“1、本公司承诺在2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明、电梯合格证、避雷、节能、室内环境检测报告），其他相关手续在2017年6月24日前完成。2、如本公司在2016年6月25日前不能到达相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每月2400元对住户进行赔偿，从6月26日起计算。3、延迟交房赔偿按照购房合同约定执行，不可施工天数统计将在6月25日前告知住户”。三、上诉人意见。(一）上诉人依照承诺，在2016年6月25日前完备了勘察、设计、建设、施工、监理五家责任主体质量证明、电梯合格证、避雷、节能、室内环境检测报告等相关证件，达到了2016年5月23日会议协商一致的交住房钥匙条件，并在2016年6月25日及以后多次反复通知各住户按照2016年5月23日会议协商一致的意见领取住房钥匙，全面履行承诺的义务，故无须承诺逾期的赔偿义务。(二）被上诉人与上诉人共同对其所购住房进行了入户实地验收，截至领取钥匙，被上诉人一直没有提出任何疑义，其满意后才领取住房钥匙，是其真实意愿的反映。(三）双方在进行交收房时，被上诉人已明知住房暂缓进行“消防验收”和“房屋竣工验收备案”，仍然接收住房，应视为被上诉人同意以交房当日住房所具备的条件作为交房条件，如果被上诉人认为住房未满足交房条件，其可以拒收住房，但事实是被上诉人接收了上诉人交付的住房钥匙，实际占有了涉案住房。据此，上诉人认为根据被上诉人接收住房，上诉人予以交房，应视为上诉人己经履行了实际交房义务。(四）一审法院在“剑河县人民法院（2017)黔2629民初685号民事判决书”中的认定：“原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均按照约定履行义务。2016年5月23日被告与业主代表进行协调，被告向该楼盘各业主所作的承诺，属于原、被告双方对《商品房买卖合同》的补充约定，系合同的组成部分”，符合客观事实和法律规定。对上诉人2016年5月23日与业主代表协商一致后给各购房业主所作的承诺，一审法院认定：“原告作出承诺后在2016年6月25日前取得了设计、勘察、建设、施工、监理五家责任主体验收合格意见书和电梯使用证以及避雷、节能、室内环境检测等合格的检验报告，报告承诺事项己经完成。被告对于双方的补充约定没有构成违约”。据此不予支持被上诉人“请求依法判决被告支付每个月2400元，从2016年6月25日至被告实际符合交房条件为止（暂时算到2017年8月25日，一共33600元）”的诉讼请求，符合客观事实法律规定。(五）上诉人按照购房合同售房和被上诉人按照购房合同买房的民事行为必须要遵从一审法院审理认定的双方签订的《商品房买卖合同》和2016年5月23日与业主代表协商一致后给各购房业主所作的承诺。一审法院在“剑河县人民法院（2017)黔2629民初685号民事判决书”中“被告却未能在约定的2015年12月31日前向原告交付取得合格合格证明的房屋，直至本案法庭辩论终结时尚未取得《房屋竣工验收备案表》，所出售房屋未完全达到双方合同第十一条约定的交付条件”的违约原因认定是错误的。1、上诉人并没有否认不能在2015年12月31日前交房的违约事实，被上诉人的诉讼理由也并未主张房屋未取得《房屋竣工验收备案表》。一审法院“被告却未能在约定的2015年12月31日前向原告交付取得合格证明的房屋，直至本案法庭辩论终结时尚未取得《房屋竣工验收备案表》，所出售房屋未完全达到双方合同第十一条约定的交付条件”的认定，超出了双方签订的《商品房买卖合同》和2016年5月23日与业主代表协商一致后给各购房业主所作的承诺。2、割裂了一审法院审理认定的双方签订的《商品房买卖合同》与2016年5月23日与业主代表协商一致后给各购房业主所作承诺的关系，偏离了上诉人与被上诉人合同纠纷的主题，与一审法院“原告作出承诺后2016年6月25日前取得了设计、勘察、建设、施工、监理五家责任主体验收合格意见书和电梯使用证以及避雷、节能、室内环境检测等合格的检验报告，报告承诺事项已经完成。被告对于双方的补充约定没有构成违约”的认定前后矛盾。(六）一审法院在“剑河县人民法院（2017)黔2629民初685号民事判决书”中认定：“本案原告于2016年7月27日领取了房屋钥匙，原告己占有了房屋，视为双方对房屋的交付。应认定被告从2016年1月1日至2016年7月27日迟延交房，迟延交房天数为208天”，以被上诉人领取钥匙的时间作为计算上诉人违约天数的时间节点是错误的。在社会生活中，购买商品房后没有拿住房钥匙的比比皆是，是否拿住房钥匙，不仅仅取决于住房是否达到购房者与房幵商约定的条件，更大程度上还取决于购房人的主观故意，现在有房住、领取钥匙要全额缴纳物业费等等原因，购房人都有可能不急于领取购买住房的钥匙。上诉人已经达到了2016年5月23日会议协商一致的交住房钥匙条件，并在2016年6月25日及以后多次通知各住户领取住房钥匙，但由于住户的各方面原因，174户住户到现在还有90户住户没有领取住房钥匙，他们领取住房钥匙的时间肯定会前后不一致，如果以这些不确定的时间节点来计算上诉人的违约天数显失公平，有背“司法和谐”的理念，客观上只会满足那些既想占有新房、又想无休止索要不正当利益的龌龊心理，终将形成不利于社会和谐稳定的利益导向，对社会不和谐只会起到推波助澜的作用，极有可能导致“天价”违约金。综上所述，上诉人主观上无延迟交房的故意，客观上已经达到了2016年5月23日会议协商一致的约定，并在2016年6月25日及以后通知各住户按照2016年5月23日会议协商一致的意见领取住房钥匙，被上诉人接收住房钥匙并装修入住是其个人的真实意愿，是认可2016年5月23日会议协商一致意见、认可符合入住条件的真实直接反映。目前中鑫广场项目酒店部分尚未建设完成，上诉人需集中精力、全力以赴完成中心广场的建设。一审法院割裂了原被告双方达成的一致约定，以实际领取钥匙的时间及未取得《房屋竣工验收备案表》为判决依据；被上诉人否认了上诉人和被上诉人双方达成的一致约定，又以被其否认的上诉人和被上诉人双方达成的一致约定提出诉讼请求，如果维持一审法院判决，将导致上诉人要面对在一审判决的引导下爆发的与174户住户的无休止纠纷，这样下去中鑫广场建设项目将丧失顺利完成整体施工建设的环境和条件，中鑫广场将成为“烂尾楼”，上诉人和包括被上诉人在内的所有住户都将蒙受巨大损失，终将引发难以解决的社会矛盾，增加社会不稳定因素。为此，本着和谐、公平、真诚的原则，上诉人愿意不扣除不可施工天数，承担按照购房合同约定的交房时间2015年12月31日至2016年6月25日（共177天）延迟交房的违约金6150.87元（347506.5万元X0.0001/天X177天)。为维护社会和谐稳定，请求二审法院支持上诉人意见，依法改判，维护上诉人的合法权益。
杨增辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下:(一）一审判决认定事实清楚1、双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，合同内容不违反法律强制性规定，双方均应按照约定履行义务，延期交房的赔偿时间从2016年12月31日起，双方均无异议。2、原告与被告的合同补充协议即被告的承诺书，无任何违法行为，双方均以采纳认定，属于商品房销售合同的补充约定。详细见于各方认证有：剑建议[2016]9号《剑河县住房和城乡建设局会议纪要》，《关于组织中鑫公司与部分业主协议交房的说明》，《剑河县住房和城乡建设局会议纪要》，《中鑫广场项目的情况说明》以及原一审法院认定：2016年5月23日被告与业主代表进行协调，被告向该楼盘各业主所做的承诺，属于原、被告双方对《商品房买卖合同》的补充约定，系合同的组成部分。3、承诺书中此句：“本公司承诺在2016年6月25日前交钥匙给住户并且达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷，节能，室内环境检测报告），其他相关手续在2017年6月24日完成。以上事实均经依法质证，双方均无异议。4、原告在一审中提供的两组房开商未通过消防验收的证据：2016年11月4日剑河县消防大队《关于剑河县中鑫广场1栋停止使用的公告》和剑河县中鑫房地产有限责任公司《停业公告》证明中鑫广场在未通过消防验收。(二）一审法院适用法律正确。1、根据中华人民共和国消防法第13条第二款规定极有可能导致“天价”违约金”，答辩人表示不苟同此认知，答辩人在一审中提出的赔偿要求合情合理，至于其他人起诉被答辩人的原因和理由本人不知晓。法律保护每一个人的合法权益，也同时要求每一个人需要应尽自己的法律义务，同时要求被答辩人停止用污秽语言攻击他人，以及按照购房合同以及合同补充条款的要求完成自己应尽的责任和义务，做到知法、懂法、不违法的文明人。综合上述，一审中原告要求的延期交房赔偿和违约赔偿符合事实依据，答辩人请求二审法院维持原判，二审受理费由被答辩人支付。
杨增向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告支付原告违约金7262.89元；2.请求依法判决被告支付每个月2400元，从2016年6月25日至被告实际符合交房条件为止（暂时算到2017年8月25日，一共33600元）；3.请求法院判决被告返还原告1792元（被告违规收取水表开户安装费1200元及电表开户592元）。
一审法院认定事实：2014年5月14日原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：ZX-004），合同约定原告向被告购买位于剑河县革东镇××大道××单元××商品住房一套，面积109.9㎡，价款347506.5元，被告于2015年12月31日前交房，如逾期交房，被告按原告所交购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告于2014年5月8日交付首付款，合同订立后原告已按合同约定在银行贷款支付剩余购房款170000元。2015年12月31日被告未能依约交房，原告等业主于2016年5月23日推举业主代表到剑河县住房和城乡建设局与被告进行协调，被告当日以书面向业主承诺：“1、本公司承诺在2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成。2、如本公司在2016年6月25日前不能达到相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每月2400元对住房户进行赔偿，从6月26日起计算。3、延迟交房赔偿按照购房合同约定执行。不可施工天数统计将在6月25日前告知住户。”被告作出承诺后于2016年6月20日组织房屋竣工验收，验收当日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等五家责任主体均作出了验收合格的意见书；2016年6月所售房屋安装的两台电梯通过检验，取得了电梯使用标志；2016年6月7日被告对房屋面积进行了实测，提供了房屋面积测绘报告，原告购买的1904号套房面积为111.06㎡2016年6月22日剑河县防雷装置检测站对该房屋防雷设施进行检测，出具了达到国家执行标准，基本合格的报告2016年6月24日该房屋经外墙节能检测合格；2016年4月29日该房屋经室内环境污染检测合格。被告亦到剑河县住建局办理了房屋使用说明书和质量保证书，但未发给原告。原告于2016年7月27日领取了房屋钥匙，并向被告支付了1200元的水表安装费及592元的电表安装费。2016年11月2日被告在其开发的楼盘张贴因出卖的房屋未经消防验收合格而停止使用的公告，同月4日消防部门也向该楼盘业主发出因房屋未经消防验收暂停居住的公告。另，被告贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司委托诉讼代理人周裕昌于2017年10月26日在本院民事审判团队办公室与原告协商，被告自愿退还收取原告的水电表安装费1792元，并通过微信转账退还给原告杨增，原告收到退款后同时向本院申请撤回其诉讼请求第三项即请求法院判决被告返还原告1792元。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。2016年5月23日被告与业主代表进行协调，被告向该楼盘各业主所作的承诺，属于原、被告双方对《商品房买卖合同》的补充约定，系合同的组成部分。合同订立后，原告按照合同的约定付清了购房款，已全面履行了合同义务。而被告却未能在约定的2015年12月31日前向原告交付取得合格证明的房屋，直至本案法庭辩论终结时尚未取得《房屋竣工验收备案表》，所出售房屋未完全达到双方合同第十一条约定的交付条件，被告已构成违约，应按双方合同第十三条和被告承诺书第3条的约定向原告支付违约金。本案原告于2016年7月27日领取了房屋钥匙，原告已占有了房屋，视为双方对房屋的交付。应认定被告从2016年1月1日至2016年7月27日迟延交房，迟延天数为208天，故被告应按购房总价款日万分之一向原告支付逾期交房208天的违约金7228.14元（347506.5元×0.0001/日×208天）；关于被告承诺“于2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成；如本公司在2016年6月25日前不能达到相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每月2400元对住房户进行赔偿，从6月26日起计算”。被告作出承诺后在2016年6月25日前取得了设计、勘察、建设、施工、监理五家责任主体验收合格意见书和电梯使用证以及避雷、节能、室内环境检测等合格的检验报告，被告承诺事项已经完成。被告对于双方的补充约定没有构成违约，因此原告请求被告按月赔偿2400元无事实依据，不予支持；原告已于2016年7月27日接收了房屋，而又请求被告承担逾期交房的责任至房屋达到符合交房条件时止的理由不能成立，不予支持。原、被告自行达成退还水电表安装费用，被告通过微信转账退还该笔费用后，原告请求法院撤回判决被告返还原告1792元的诉讼请求，本院予以准予。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司在本判决生效后10日内向原告杨增支付逾期交房违约金7228.14元；二、驳回原告杨增的其他诉讼请求。案件受理费866元，减半收取433元（原告已预交），由被告负担200元，由原告负担233元。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：一审法院计算逾期交房截止时间为2016年7月27日是否错误，是否超出《承诺书》的承诺而前后矛盾。
经审理认为，本案被上诉人认可上诉人作出的《承诺书》是《商品房买卖合同》的补充约定，系合同的组成部分，本院予以确认。《承诺书》第1条“本公司承诺在2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成”的承诺内容，足以认定是双方对“入住条件”的具体约定，对双方具有约束力。但该承诺内容并不是对《商品房买卖合同》第十一条“交房条件”的否定，相反仍然强调“其他相关手续在2017年6月24日前完成”。而本案上诉人在完成《承诺书》承诺的“五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告”入住条件事项后，没有证据证明上诉人已经按承诺交付钥匙，而是在2016年7月27日才与被上诉人办理钥匙交付手续。故在2016年6月25日前未交钥匙给被上诉人的责任在于上诉人（如果有证据证明在符合承诺入住条件和约定的交房条件并已按约定书面通知买受人或其他通知已到达买受人，而买受人无正当理由拒绝接收房屋，则应以通知到达时间为交房时间）。因此，一审以2016年7月27日交付钥匙，被上诉人实际占有房屋时间为计算逾期交房截止时间，既符合本案交房的客观事实，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定情形，更没有超出《承诺书》的承诺而前后矛盾。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费866.00元，由贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琴
审 判 员 杨再幸
审 判 员 龙 恺
二〇一八年二月二十二日
法官助理 吴竹春
书 记 员 杨 兰