湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂13民终98号
上诉人（原审被告）毛付明，男，1948年3月6日出生，汉族，户籍随县唐县镇桃园村*组。
委托代理人朱宏斌（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李学东，男，1959年4月8日出生，汉族。
委托代理人李超（代理权限：代为诉讼，代为变更、放弃诉讼请求，代为调解等），男，1985年11月19日出生，汉族。
上诉人毛付明因与被上诉人李学东确认合同无效纠纷一案，不服随县人民法院（2015）鄂随县民初字第01338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理，依法组成由审判员叶锋担任审判长，审判员袁涛、吕丹丹参加的合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行审理，上诉人毛付明及委托代理人朱宏斌，被上诉人李学东及其委托代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李学东诉称：原、被告双方于2014年3月1日签订《房屋出售堰塘流转合同书》，约定被告将房屋数间及鱼塘13亩流转给原告承包经营，期限至土地二轮延包合同到期止，流转金额为50000元；另约定流转期间发生纠纷，由流转人排除，原告于合同签订日支付了50000元流转金。合同签订后，被告因上述流转土地的权属与他人发生纠纷，致使原告无法从事承包经营，2014年4月7日双方又签订了一份协议书，约定在纠纷未排除之前，被告承担50000元本金1分的利息。时至今日，被告与他人的权属纠纷仍未解决，导致原告无法实现合同目的，综上所述，被告将未取得实际产权的房屋、堰塘流转给原告，属无效合同，严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身权益，诉请法院判令原、被告之间签订的《房屋出售堰塘流转合同》无效，判令被告立即返还土地流转金50000元及利息，赔偿5100元经济损失，判令被告承担本案诉讼费用。
原审被告毛付明辩称：一、原告第一次打电话邀我回来查看现场时，坐在我的院子里问过我的房屋有没有房产证，我说没有，原告说有没有房产证无所谓。证明原告清楚答辩人没有取得房屋所有权证。答辩人未取得房产证不代表不拥有房屋产权，不代表答辩人无权处分该房屋。答辩人购买该房屋已有19年，答辩人还如实向原告介绍了本地的实际情况和利害关系。二、流转的堰塘系答辩人拥有经营权的合法承包土地，根据《农业部坚决制止强迫或限制农民流转承包地》和《中华人民共和国土地承包法》的相关规定，答辩人合法取得承包地有权对原告流转。三、答辩人有证据证明出售的房屋、流转堰塘与他人并无任何权属纠纷。四、2014年4月7日答辩人与原告签订的协议书属无效协议。该协议是在原告威胁的情况下签的。综上所述，答辩人与原告所签订的流转合同合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审查明：毛付明在随县唐县镇桃园村八组（原唐县镇光明村六组）承包有以下土地：毛家湾正冲四斗、门口堰角下二斗、西堰角下一斗、周家湾五块（旱地）。2009年，毛付明利用其承包经营的土地，并占用集体所有的毛家湾门口老堰塘（约2亩）、邱立海承包经营的门口冲四斗及部分其他村民的承包地挖堰筑塘。因毛付明挖堰占用邱立海的承包地产生纠纷，2013年4月8日随县唐县镇人民政府作出处理意见，确认二轮延包时确权确地在邱立海承包合同中的土地由邱立海耕种和享有经营权，并责令毛付明退还占用邱立海的耕地。毛付明不服唐县镇人民政府的处理决定提起行政诉讼，随县人民法院于2014年9月29日作出（2014）鄂随县行初字第00011号行政裁定书驳回了毛付明的起诉。2014年3月1日，毛付明与李学东签订《房屋出售堰塘流转合同书》，主要约定“一、房屋包括正堂三间，天井院四周，四间横房带偏房，南厅屋三间，西猪圈四间，钱儿湾外生里熟瓦房四间。二、鱼塘两个约13亩。三、流转期限自流转之日起至承包合同止。四、该合同期满后被流转人继续承包。五、被流转人在承包期间享有所有权。六、在流转期间发生其他纠纷，由流转人排除。七、流转费50000元，一次性交付”。李学东依约定支付了50000元流转费。合同签订后，李学东找来挖土机加固堰堤，当地住户出来拦阻称：“这两个堰塘占用了集体共有堰塘，并且毛付明挖堰塘的时候占用了他人享有承包经营权的土地产生纠纷”。李学东因无法实际控制合同约定的堰塘经营，遂找到毛付明协商，经协商双方签订了一份《协议书》，对《房屋出售堰塘流转合同书》的内容无法施行作出以下后续约定“一、在合同纠纷未排除之前，被流转方所付50000元的1分利息由流转方承担。二、雷宗兰的老屋地基1000元之内由被流转方承担，超出1000元以上的资金由流转方承担”。毛付明至今未取得上述挖堰塘所占的他人承包地的土地承包经营权，也未退还承包费及支付《协议书》约定的利息。李学东至今未实际占用《房屋出售堰塘流转合同书》约定的房屋及堰塘。
原审法院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的应当报发包方备案”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地……。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准……”，毛付明向不属于其村集体成员的李学东转让本集体的宅基地及土地承包经营权，未经作为土地发包人的集体组织及宅基地批准人的人民政府的同意，双方签订的《房屋出售堰塘流转合同书》不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定无效。毛付明转让的堰塘的土地承包经营权部分为他人所有，属于无权处分他人财产，事后未经他人追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，毛付明对《房屋出售堰塘流转合同书》转让的部分土地系无权处分也导致合同无效。毛付明与李学东于2014年4月7日签订的《协议书》关于利息的约定是对《房屋出售堰塘流转合同书》补充的违约条款，属于同一合同的内容。无效合同的内容中除解决导致合同无效责任争议的条款外，包括违约责任条款的其余约定内容自始无效，因此《协议书》约定的内容也属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，毛付明收取李学东的50000元承包费应当返还；李学东要求毛付明按照《协议书》约定的违约条款支付利息，因违约责任条款无效本院不予支持；李学东作为非桃园村集体成员，自身在明知毛付明不享有土地承包经营权的情况下与毛付明签订无效的转让合同并开展施工，对签订无效合同具有过错，造成的损失应当自行承担，因此李学东主张毛付明赔偿损失应不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认《房屋出售堰塘流转合同书》及《协议书》无效；二、被告毛付明向原告李学东返还50000元；三、驳回原告李学东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取588元，由原告李学东承担88元，被告毛付明承担500元。上述金钱给付义务应当于判决生效之日起七日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人毛付明不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审认定“2009年毛付明利用其承包经营的土地，并占用集体的老堰塘（约2亩）、邱立海承包经营的门口冲四斗及部分其他村民的承包地挖堰筑塘”错误。上诉人毛付明流转给被上诉人李学东的土地属于上诉人毛付明承包的土地，邱立海的“门口冲四斗”正是毛付明承包的“正冲四斗”，两块系同一块地。老堰塘是自1989年起上诉人毛付明已经承包经营。“部分其他村民的承包地”具体情况不明。2、原审认定上诉人毛付明向李学东转让本集体的宅基地，与事实不符。上诉人卖给被上诉人李学东的房屋不具备居住的条件，李学东买房也不是为了居住而是买房子的檩子，砖等，目的用来做鸭棚子。3、原审法院将双方签订的合同认定为转让合同错误。4、原审法院适用法律错误。原审认为合同未经发包方同意和政府批准，合同不能成立。以上诉人土地承包经营权有部分为他人所有，无权处分导致合同无效错误。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李学东答辩称：上诉人把地租给我，但现在因土地存在纠纷，不能使用，我申请合同解除，我把地返给上诉人，上诉人把钱返给我们。
二审中，上诉人毛付明向本院提交四组证据：
证据一：上诉人毛付明在向一审法院提交的《调取证据申请书》，证明目的：上诉人毛付明一审中要求法庭核实李明发、邱立海、刘明典、毛付明的土地承包情况，但法庭没有核实，如果核实，一审没有公开，上诉人不知道结果，一审程序违法。
证据二：关于上诉人毛付明所售房屋的照片7张及毛付明购买该房屋的收据1份。证明目的：上诉人毛付明在出售房屋时，房屋已经不具备住人的条件，原审认定上诉人出售宅基地是错误的。
证据三：证人叶某的证人证言，证明内容：争议的堰塘占用的土地都是毛付明的承包地，并不是其他村民的承包地，毛付明出售的房屋不具备住人条件，没人住，李学东购房的目的是用旧房的檩子和砖搭鸭棚。
证据四：唐县镇人民政府的处理意见2份及唐县镇人民政府行政诉讼答辩状一份。证明目的：唐县镇人民政府同一天把毛付明与邱立海的土地承包经营权纠纷当作土地使用权纠纷作出两种不同的处理意见。实际上毛付明与邱立海之间的土地承包经营权纠纷没有定论，一审法院把政府的处理意见作为定案的依据是错误的。
经质证，被上诉人李学东对上述证据均有异议，认为我方的要求是解除合同，退还资金，上述证据与本案无关。
对上述有异议的证据，本院认为：上诉人毛付明提供的证据一系其向一审法院提交的调查取证申请书，因毛付明调查的同村其他户的土地，而他人的土地状况与本案争议的合同效力的确定没有关联性，无论一审法院是否调查该证据，不影响本案的判决，该证据不能达到其证明一审程序违法的证明目的。上诉人毛付明提供的证据二、证据三只能证明其出售房屋的状况问题，李学东买卖房屋的目的是使用房屋砖及檩子等材料还是自住等问题不影响其交易性质，该两份证据不能达到其证明目的。上诉人毛付明提供的证据四能够证明毛付明与邱立海之间的土地承包经营权纠纷存在纠纷的证明目的，本院予以采信。
经审理查明：原审认定除“2009年，毛付明利用其承包经营的土地，并占用集体所有的毛家湾门口老堰塘（约2亩），邱立海承包经营的门口冲四斗及部分其他村民的承包地挖堰筑塘”事实外，其他事实属实。
本院认为：对于上诉人毛付明与被上诉人李学东之间签订的《房屋出售堰塘流转合同书》效力问题，本院评判如下：
首先，关于房屋出售的效力问题。因农村的房屋买卖涉及房屋所使用的宅基地一并处分，《中华人民共和国共和国土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”，该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，因上诉人毛付明与被上诉人李学东并非同一农村集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房的，违反了集体经济组织的成员权属性，亦违反了法律的规定，应属无效。
其次，关于堰塘流转的方式。因双方合同约定的是房屋出售及堰塘流转，却未明确约定流转的方式，从合同约定“流转期限自流转之日起至承包合同止”，且约定了“流转费50000元，一次性支付”，原审法院认定流转的方式为转让，符合双方的合同约定。
第三，关于堰塘流转的效力问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或其他方式流转的应当报发包方备案。”即农村土地承包经营权人可以以转让方式流转其土地承包经营权，但须经发包方同意。本案中，上诉人毛付明未经发包方同意，将其土地（堰塘）承包经营权转让给他人的，该转让合同无效。
综上所述，原审认定事实基本清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款，条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费588元，二审案件受理费1050元，共计1638元由上诉人毛付明负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 锋
审判员 吕丹丹
审判员 袁 涛
二〇一六年五月二十四日
书记员 李国才