广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛中法执复字第171号
申请复议人（利害关系人）廖洋洪，男，汉族，1985年2月7日出生，住佛山市南海区。
申请执行人周金妹，女，汉族，1971年1月11日出生，住湖南省沅陵县。
被执行人廖掌棠，男，汉族，1955年11月27日出生，住佛山市南海区。
申请复议人廖洋洪不服佛山市南海区人民法院（2014）佛南法执异字第165号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明，关于申请执行人周金妹与被执行人廖掌棠身体权纠纷一案，执行法院于2013年11月1日立案执行，案号为（2013）佛南法九执字第357号，执行标的为117109.19元，执行依据为该院作出的（2012）佛南法民一重字第5号民事判决与本院作出的（2013）佛中法民一终字第1824号民事判决。（2012）佛南法民一重字第5号民事判决事实认定部分写到：“被告廖掌棠所有的位于佛山市南海区九江镇沙头英明村尾村永兴巷的出租屋为水泥砖结构……被告将出租屋分别出租。原告租住该出租屋二层中的部分，约定租金按140元／月计付。2010年2月9日凌晨，被告的出租屋一层与二层之间的夹层着火燃烧。当地治安队人员、被告、租户等人员进行扑救……原告周金妹拟通过二楼阳台外的雨棚离开现场，当原告周金妹走到棚顶时，因雨棚不能负荷，周金妹坠落地面……”。该判决判令：�一、撤销原告周金妹与被告廖掌棠于2010年6月6日签订的《调解协议书》。二、被告廖掌棠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款107109.19元予原告周金妹。三、被告廖掌棠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付精神损害抚慰金10000元予原告周金妹。四、驳回原告周金妹的其他诉讼请求……”。周金妹不服该判决上诉至本院，本院作出（2013）佛中法民一终字第1824号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2013）佛中法民一终字第1824号民事判决于2013年10月13日发生法律效力。
另查明，佛山市南海区九江镇英明村尾村永兴四巷1号的出租屋一栋（以下简称“1号房屋”）未办理房产证，其附着土地亦未办理土地使用权证。根据佛山市南海区房地产测绘中心作出的《测绘报告书》，1号房屋的建筑面积为364.29平方米。被执行人廖掌棠名下另登记有位于佛山市南海�九江镇沙头英明乡村一队的房屋一套，建筑面积为44.22平方米，房屋产权证号为26××81。该房屋附着土地使用权亦登记在被执行人名下，土地使用权面积为44.54平方米，权属证号为：集用（1989）037295，地号为：440605003025JC00077。根据佛山市公信房地产土地估价有限公司作出的佛公房估字（2014）第040号房地产估价报告，证号为26××81的房屋的评估价值为42400元；1号房屋的评估价值为210200元。
执行法院于2013年12月16日查封证号为26××81的房屋，于2014年1月8日查封26××81的房屋所附着的土地的使用权，即证号为集用（1989）037295的土地的使用权。2014年3月20日，执行法院在被执行人住所外张贴（2013）佛南法九执字第357-8号公告，公告该院决定依法拍卖（或变卖）1号房屋、证号为26××81的房屋及其附着土地使用权。
再查明，异议人廖洋洪为智力××人，××等级为三级。被执行人�掌棠与异议人廖洋洪是父子关系。异议人廖洋洪现已与案外人谭敏仪缔结婚姻关系。
执行法院认为，关于异议人提出的1号房屋为其唯一居所的异议，一、1号房屋面积较大，该房的人均居住面积远远超过佛山市南海区廉租住房人均居住面积15平方米的标准。二、被执行人名下另有房屋一套，异议人作为××人，需要被执行人扶养，可以与被执行人共同居住。三、1号房屋及证号26××81的房屋均用于出租，异议人及被执行人并不在上述两套房屋居住。四、1号房屋的评估价值超过本案被执行人应履行的债务，在房屋变现后，尚有余款退予被执行人另行租住房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予强制执行”的规定，1号房屋不属于异议人居住所必需的房屋，该院对1号房屋进行强制拍卖未违反法律规定。但是，应保留证号为26××81的房屋予被执行人，以保障异议人有稳定住所。
关于异议人提出的1号房屋为宅基地房屋不能拍卖的异议。我国现行法律并未对宅基地房屋的转让作禁止性规定，而仅是作了限制性规定，即宅基地房屋可以在同一个集体经济组织成员之间转让。因此，该院对异议人提出的1号房屋为宅基地房屋不能拍卖的异议不予支持。关于异议人提出的对该院没有制作拍卖裁定并依法送达的异议。该院已张贴公告，向被执行人及与房屋有关的利害关系人告知该院的拍卖行为，同时，该院亦向被执行人送达了《测绘报告书》及《房地产估价报告》。该院现尚未制作拍卖裁定书，亦尚未委托拍卖机构对1�房屋及证号为26××81的房屋予以拍卖。无证据显示，异议人与被执行人的合法权益在本案拍卖程序中受到侵害。执行法院在委托拍卖机构对涉案房屋进行拍卖前，应制作拍卖裁定书送达予各方当事人。因此，该院在现阶段未作出拍卖裁定书并未违反法律规定，而且，亦不构成停止拍卖涉案房屋的理由。
综上，异议人的异议，理据不足，执行法院对其不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，裁定如下：一、驳回异议人廖洋洪的异议。二、停止对被执行人廖掌棠名下的位于佛山市南海区九江镇沙头英明乡村一队的房屋一套（产权证号：26××81）的执行，但应继续查封至本案执行终结止。
申请复议人廖洋洪称，一、申请复议人廖洋洪已提交了南海区九江镇英明社区居委会出具的证明，法院应当依照证据认定廖洋洪是1号房的实际所有人；二、原审法院已查明廖洋洪与案外人谭敏仪缔结婚姻关系，在客观上和法律上廖洋洪都是由谭敏仪抚养，并非由廖掌棠抚养。1号房是廖洋洪的唯一住房，并且廖洋洪有××，是无行为能力人，其夫妻二人只能依靠该房屋生活，故该房屋依法不能执行；三、执行法院查封的上述房地产的用地来自集体分配的集体土地，事实上尚未办理合法的使用权证，在法律上该土地的使用权还属于村集体，且土地上的附作物的建设是否合法也没有证据证实，故该房屋依法也不得执行。依据《土地管理法》以及国务院办公厅的相关《通知》的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋�同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果执行法院处分了涉案房屋，当事人的居住权将被剥夺，显然不是法律所允许的。综上，请求撤销（2014）佛南法执异字第165号执行裁定书。
经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
另查明，关于申请复议人廖洋洪提出其是1号房实际所有人的案外人异议，执行法院已作出（2014）佛南法执异字第164号执行裁定书，驳回了廖洋洪的异议。该执行裁定已发生法律效力。
本院认为，首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人�法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。因被执行人廖掌棠未履行生效判决所确定的赔偿义务，执行法院决定对廖掌棠所有的1号房屋进行拍卖有充分的法律依据。申请复议人廖洋洪关于1号房屋属于其实际所有的主张已在（2014）佛南法执异字第164号执行裁定书中作出处理，其相关异议已被依法驳回。廖洋洪的上述意见不属于本案的处理范围。其次，申请复议人廖洋洪提出1号房是唯一住房，其夫妻二人只能依靠该房屋生活，该房屋依法不能执行。经查，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的�住房屋和普通生活必需品后，可予强制执行”的规定，1号房屋面积较大，人均居住面积已远远超过南海区廉租住房人均居住面积15平方米的标准；经评估价值较高，变现后应仍有余款可以解决被执行人及其所扶养家属的基本生活住房的费用；现有证据证实1号房屋及证号为26××81的房屋均用于出租，廖洋洪及廖掌棠并不在里面居住；而且，执行法院已考虑到申请复议人廖洋洪的个人及家庭实际情况，保留了证号为26××81的房屋予被执行人廖掌棠及其抚养家属，廖洋洪的居住问题应可得到保障。因此，1号房屋不属于申请复议人廖洋洪生活居住所必须的房屋，执行法院对1号房屋进行拍卖符合法律规定。再次，申请复议人提出1号房的附着土地是宅基地，依照有关规定不得处置的意见，经查，我国现行法律并未对人民法院司法拍卖宅基地的房屋作出禁止性规定，宅基地房屋�转让只是在范围上有限制性规定，并非不可以转让，至于涉案房屋拍卖以后能否取得土地使用权证等问题作为拍卖标的物的瑕疵，执行法院应当在拍卖程序中予以披露，但不得以此为由主张阻却对涉案房屋的执行。综上，申请复议人廖洋洪提出的复议申请没有事实与法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人廖洋洪的复议请求，维持佛山市南海区人民法院（2014）佛南法执异字第165号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 黎健毅
审判员 杨卫芳
审判员 陈秀武
二〇一四年十一月二十日
书记员 兰 莹