广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终395号
上诉人（原审原告）：陈卫东，男，汉族，1969年11月15日出生，住所地：兴宁市。
委托诉讼代理人：黄林光，广东粤东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：兴宁市鸿泰房地产开发有限公司。住所地：兴宁市世纪路40-42号。
法定代表人：罗祖辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖国宁，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张汉林，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审被告）：广东省兴宁市三建工程有限公司。住所地：兴宁市兴南大道近水楼台（宁新城南62号区）。
法定代表人：吴兰芳，该公司经理。
上诉人陈卫东、兴宁市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称“鸿泰公司”）因与被上诉人广东省兴宁市三建工程有限公司（以下简称“三建公司”）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2016）粤1481民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈卫东及其委托诉讼代理人黄林光，上诉人鸿泰公司的委托诉讼代理人肖国宁、张汉林到庭参加诉讼。被上诉人三建公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈卫东上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，改判鸿泰公司立即将《房屋拆迁置换协议》中约定的位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店（门面宽4.2米，深进为13米，建筑面积为54.6平方米，捣制夹层20平方米）交付给陈卫东，并判令鸿泰公司赔偿因延迟交付门店造成的经济损失每月2500元（经济损失从2013年4月23日起计算至门店交付给陈卫东管业时止）；2、一、二审诉讼费由鸿泰公司承担。事实和理由：一、2011年4月间，陈卫东与鸿泰公司在平等自愿互利互惠的基础上就有关陈卫东房屋（含土地）拆迁置换事宜达成一致意见。2011年4月23日双方签订了《房屋拆迁置换协议》，该《房屋拆迁置换协议》载明：“乙方（即陈卫东）的房屋及土地面积为：首层占地50.65平方米；空地面积41.92平方米；二层瓦房50.65平方米；二层封闭阳台9.74平方米；二层敞开阳台8.64平方米；其他土地16.3平方米。……与甲方（即鸿泰公司）在本范围开发的门店与套房进行置换：一、甲方置换给乙方门店为碧水湾B区面向兴南大道的首层第十卡门店，门面宽4.2米，深进为13米，建筑面积为54.6平方米，捣制夹层。装修标准为地面水磨、墙壁钢化仿瓷，不锈钢扶手，门为卷闸门，水电由甲方负责安装，费用由甲方负责。二、置换给乙方碧水湾B区2栋502的套房一套，面积为141平方米，杂间一间，建筑面积6平方米。三、装修标准以兴宁市商品房的普通装修标准为准。四、每月的安置费为350元。五、乙方必须保证以上房产及空地无纠纷，如有纠纷乙方需负担一切经济损失。六、合同签订后乙方在2011年4月25日前将房屋及土地交给甲方拆除平整。七、交房时间为签订合同后24个月内，房地产权证由甲方办理，办证费用一切由甲方负责。”二、《房屋拆迁置换协议》签订后，陈卫东依约履行了《房屋拆迁置换协议》中约定的全部义务，将自己的房屋及土地交付给鸿泰公司，鸿泰公司在2015年11月间将碧水湾B区2栋502套房一套交付给陈卫东，但门店及杂房未交付给陈卫东，也未办理好置换房屋的房地产权证。由于鸿泰公司未按合同的约定履行义务，陈卫东于2016年9月27日将鸿泰公司起诉至兴宁市人民法院，请求判令鸿泰公司立即交付《房屋拆迁置换协议》中约定的门店，赔偿迟延交付门店造成陈卫东的损失及判令鸿泰公司立即将房地产权证办好给陈卫东。三、鸿泰公司在一审诉讼中称：“关于碧水湾B区面向兴南大道首层门店的编号顺序现在是发生了变化。在签订《房屋拆迁置换协议》时门牌编号顺序是：面向兴南大道由南至北，第一卡的业主是邱宏茂（90平方米），第十卡是陈卫东。后来（约2011年12月）由于老邱屋统一纳入拆迁范围，门店编号顺序是：面向兴南大道由南至北，第四卡的业主是邱宏茂（90平方米），第十三卡是陈卫东。不管编号顺序如何变化，陈卫东的门店介于蓝炽雄、陈运香之间，是客观事实。”对此，鸿泰公司在一审诉讼中称现面向兴南大道由南至北第十三卡（即原第十卡）门店是陈卫东的是不事实的，理由是：1、陈卫东置换的第十卡门店门面宽为4.2米，深进为13米，建筑面积为54.6平方米，而现在第十三卡面积为60.02平方米，与置换的门店面积多出了5.42平方米。在陈卫东与鸿泰公司签订《房屋拆迁置换协议》时门店设计图已完成，而且鸿泰公司是按门店设计图施工的，即使有误差也不可能相差5.42平方米，很明显该第十三卡门店不可能是协议中约定的第十卡门店。2、即使按鸿泰公司所说老邱屋同意纳入拆迁范围后，在碧水湾B区南边只建了两卡门店，因此按鸿泰公司的讲法变化后陈卫东置换的门店也应该是第十二卡，并不是第十三卡。3、至于鸿泰公司称第一卡的业主是邱宏茂，陈卫东的门店介于蓝炽雄、陈运香之间与本案无关，陈卫东亦不清楚。综上事实，一审判决认为陈卫东置换的门店从主楼开始起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北是第十卡（陈卫东与鸿泰公司置换协议中约定）、从副楼起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第十三卡门店（现门牌编号为××），该店面积为60.02平方米，与陈卫东同一性质的（2016）粤1481民初1741号案件的邱宏茂相对应的门店置换也是面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第四卡门店（现门牌编号为××，原合同约定为第一卡），并据此判决将第十三卡门店交付给陈卫东，赔偿陈卫东的损失只计算至2016年12月20日止（即鸿泰公司表示陈卫东可随时领取第十三卡门店时止）是错误的。请求二审法院查清事实，依法支持陈卫东的上诉请求。
鸿泰公司上诉请求：1、依法维持一审判决第一判项中的交付判决，即鸿泰公司将位于兴宁市兴南大道碧水湾B区首层面向兴宁市兴南大道由南至北第十三卡门店（现门牌号为××）、位于兴宁市兴南大道碧水湾B区按合同约定6平方米的杂房1间交付给陈卫东；2、依法撤销一审判决第一判项中的“原告应在领取该门店后10日内补偿门店差价24750元给兴宁市鸿泰房地产开发有限公司”的判决，依法改判为：陈卫东应在领取该门店的同时补偿门店差价81300元给鸿泰公司；3、依法撤销一审判决中的第二判项，依法改判为：驳回陈卫东关于要求鸿泰公司支付门店租金损失的诉讼请求；4、依法撤销一审判决第三判项，依法改判为：在政府允许办理鸿泰碧水湾B区一期的房地产权证时，鸿泰公司应在合理期限内办理鸿泰碧水湾B区一期××门店、碧水湾B区2栋502套房的房地产权证给陈卫东；5、一、二审诉讼费、鉴定费等费用由陈卫东承担。事实和理由：一、一审判决对交付门店的位置认定是准确的。该门店从主楼开始计算，是位于兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北第十卡，门牌号是××，这符合《房屋拆迁置换协议》的约定；从副楼开始计算是第十三卡。鸿泰公司与陈卫东于2011年4月23日签订《房屋拆迁置换协议》后，鸿泰公司又与彭月英于2011年12月2日签订拆迁置换合同，将彭月英的土地一并列入鸿泰公司碧水湾B区建设工程范围后开发建设碧水湾B区主楼与副楼，因此陈卫东置换的门店从主楼开始起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北是第十卡（鸿泰公司与陈卫东置换协议中约定）、从副楼起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北是第十三卡门店（现门牌编号为××），该门店面积为60.02平方米。与陈卫东案件同一性质的（2016）粤1481民初1741号案件的邱宏茂相对应的门店置换也是面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第四卡门店（现门牌编号为××，原合同约定为第一卡）。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案，属适用法律错误，陈卫东补偿给鸿泰公司的门店差价应为81300元。一审适用法律错误，因为本案的建设工程属于“三旧”改造工程，并非是商品房买卖。一审法院直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属适用法律错误。根据“自愿、公平与诚实信用”原则，鸿泰公司与陈卫东均属于民事法律关系的主体，在民事活动中的地位平等，故双方应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。回到本案中，鸿泰公司置换给陈卫东的门店超出面积为5.42平方米，按15000元每平方米计算共81300元，该差价依法应由陈卫东补偿给鸿泰公司。三、《房屋拆迁置换协议》中并未约定迟延交付的违约责任，结合本案建设工程是“三旧”改造工程，并非商品房买卖，故鸿泰公司并未违约，鸿泰公司无需支付门店租金给陈卫东。1、从鸿泰公司与陈卫东签订的《房屋拆迁置换协议》来看，合同双方并未约定迟延交付的相关违约责任，所以应视为没有约定违约责任；陈卫东要求鸿泰公司支付店铺租金没有法律依据和事实依据。2、涉案建设工程是“三旧”改造工程，鸿泰公司的一切行为都必须取得兴宁市人民政府的许可方可实施。鸿泰公司必须取得建设用地土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，才能建设涉案工程。而上述三证，都必须取得建设主管部门的批准。《房屋拆迁置换协议》约定的交付期限，必须根据建设主管部门的批准情况而变化。因此，延迟交付并非因鸿泰公司的原因造成。3、陈卫东也不一定能够把门店租赁出去，或者其自己经营也可能亏损，不能把高度盖然性的问题当作应然性的问题来进行判决。换句话说，该店铺租金并非陈卫东的直接损失，而是不确定收入。4、退一步来说，陈卫东即使存在损失，也只是应该计算到2015年11月，而不应该计算到2016年12月，因为鸿泰公司是在2015年11月通知陈卫东领取该门店，其他业主都领取了门店，但陈卫东以该门店不是约定的门店为由，拒绝领取门店，因此责任在于陈卫东。5、陈卫东对门店位置提出无理异议，也是有过错的，因此而造成的损失，陈卫东应承担相应的损失。四、在政府允许办理鸿泰碧水湾B区一期的房地产权证时，鸿泰公司会在合理期限内办理相关房地产权证给陈卫东。涉案建设工程主体结构已经完工，鸿泰公司已经向建设主管部门申请竣工验收，建设主管部门目前正在对涉案建设工程进行竣工验收过程中。众所周知，只有在建设工程验收合格后，才能办理相关产权证书。待涉案建设工程竣工验收后，鸿泰公司将严格按照法定程序，向建设主管部门申请办理涉案房屋的产权证书（当然需要陈卫东提供必要的协助），建设主管部门一旦颁发涉案房屋的产权证书，鸿泰公司即可把涉案房屋的产权证书交付给陈卫东。如限定判决生效后10天内办理，则有悖于客观实际情况，造成鸿泰公司履行不能。鸿泰公司在二审庭审中补充如下意见：1、该门店交付位置是准确的。2、关于套房和门店有关处理是在同一份《房屋拆迁置换协议》体现的，也就是说不是分开的，套房在2015年11月领取，当时也通知其领取门店并交付，但是陈卫东未领取，责任由陈卫东承担。3、从签订《房屋拆迁置换协议》起至2015年12月，陈卫东每月领取拆迁安置费350元，因此在此期间，鸿泰公司不应当再补偿陈卫东的店租。在此期间补偿店租是属于重复补偿。也就是说，领取拆迁安置费是双方的约定，就不应再领取店租补偿。4、该整栋门店除了陈卫东未领取之外，其余门店已经全部领取，并且早已开业经营。
陈卫东对鸿泰公司的上诉答辩称：一、鸿泰公司称一审判决对交付门店的认定位置是准确的，这符合《房屋拆迁置换协议》中的约定是不事实的。理由如前所述。二、一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案，适用法律正确。鸿泰公司在上诉状中称：一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案，属适用法律错误。因为本案的建设工程属于“三旧”改造工程，并非是商品房买卖。答辩人认为，鸿泰公司的上述诉称是错误的，理由是：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定了拆迁补偿安置协议的优先权，即规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。可见，因拆迁补偿协议引起纠纷应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行处理。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。可见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是依据《中华人民共和国合同法》等法律制定的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的具体规定与《中华人民共和国合同法》的规定不冲突。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积不符的处理规定，正是《中华人民共和国合同法》自愿、公平与诚实信用原则的具体体现。3、根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁人与被拆迁人就补偿方式、安置用房的面积、楼层、朝向、结构、质量、用途、房屋坐落位置及搬迁期限、搬迁过渡方式、回迁期限、入住时间、违约责任、解决争议的办法等内容签订协议后，该协议对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。如一方不履行协议或履行协议不符合规定的，应当按照《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定由违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、一审判决确认鸿泰公司承担迟延交付的违约责任及判决鸿泰公司办理好房地产权证交给答辩人符合法律规定。答辩人与鸿泰公司签订《房屋拆迁置换协议》后，答辩人依约履行了《房屋拆迁置换协议》中约定的全部义务，将自己的房屋及土地交付给鸿泰公司，鸿泰公司在2015年11月间将碧水湾B区2栋502套房一套交付给答辩人，但门店及杂房未交付给答辩人，也未办理好置换房屋的房地产权证。一审法院审理后，根据鸿泰公司迟延交付房屋及未办理好房地产权证的事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条等规定，判决鸿泰公司承担违约责任及办证责任是正确的。但判决赔偿答辩人的损失只计算至2016年12月20日止（即鸿泰公司表示答辩人可随时领取第十三卡门店时止）不恰当。鸿泰公司在上诉状中所称的结合本案建设工程属于“三旧”改造工程，并非是商品房买卖，故鸿泰公司未违约，无需支付门店租金给答辩人的种种说法都是站不住脚的，是不能成立的。
三建公司未进行答辩。
陈卫东向一审法院起诉请求：1、判令被告鸿泰公司立即按协议将已建好的位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店交付给原告（标准为宽4.2米、深进13米、面积为54.60平方米，捣制夹层20平方米），门店价值约80万元；2、判令鸿泰公司立即将碧水湾B区2栋502号套房（面积为141平方米）及杂物间一间（面积为6平方米）交付给原告（装修标准按兴宁市商品房普通装修，房屋价值约50万元）；3、判令被告鸿泰公司赔偿因延迟交付门店造成的租金收益损失（从2013年起至门店交付之月止按每月2500元标准计算）给原告（至起诉之月共41个月计款102500元）；4、判令被告鸿泰公司支付从2011年4月起至住房交付之月止每月350元的安置费给原告（至起诉之月共24个月，计款8400元）。（四项合计：1410900元）；5、判令被告鸿泰公司立即办理好所有权属于原告的涉案门店、房屋的房地产权证并交付给原告；6、案件诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：1999年3月18日，兴宁市人民政府文件发布《关于兴南大道两旁改造建设范围房屋拆迁的通知》{兴市府【1999】20号}，决定对兴宁兴南大道两旁地段进行改造，并委托三建公司负责改造建设，后三建公司又将该改造建设工程转让给被告鸿泰公司。被告鸿泰公司依法领取了用地规划许可证、施工许可证、工程规划许可证等。2011年4月23日，被告鸿泰公司（甲方）与原告（乙方）签订1份《房屋拆迁置换协议》，约定：1、原告将其房屋及土地面积置换给被告鸿泰公司，由被告鸿泰公司将其开发的位于碧水湾B区面向兴南大道首层由南至北第十卡门店（宽4.2米、深进13米、建筑面积54.6平方米，捣制夹层）。装修标准为地面水磨、墙壁钢化仿瓷，不锈钢扶手，门为卷闸门，水电由甲方负责安装，费用由甲方负责。2、置换给乙方碧水湾B区2栋502的套房一套，面积为141平方米，杂间一间，建筑面积约6平方米。3、装修标准以兴宁市商品房普通标准为准。4、每月的安置费为350元。4、乙方必须保证以上房产及空地无纠纷，如有纠纷乙方需负担一切经济损失。6、合同签订后乙方在2011年4月25日前将房屋及土地交给甲方拆除平整。7、交房时间为签订合同后24个月内，房地产权证由甲方办理，办证费用一切由甲方负责。合同签订后，原告依约履行了合同义务，将其房屋及土地面积交付给被告鸿泰公司。被告在2015年11月将涉案的碧水湾B区2栋502的套房一套交付给原告，门店及杂房未交付给原告，也未办理好涉案置换房屋、门店的产权证书。因被告未按合同约定履行义务，2016年9月27日，原告将被告鸿泰公司起诉至一审法院，提出了上述诉请。
一审审理中，原告坚持其诉讼请求，认为被告应按合同约定将位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店交付给原告（标准为宽4.2米、深进13米、面积为54.60平方米，捣制夹层20平方米），并赔偿因被告迟延交付门店按每月2500元计算从2013年起至交付门店止的租金损失及从2011年4月起至住房支付之月止每月按350元标准的安置费给原告，并立即办理好涉案门店及房屋的房地产权证交付给原告，但原告认可其从2011年5月至2015年5月每月领取被告补偿的安置费350元共17150元。被告认为涉案建设工程是属于“三旧”改造工程，不属于房地产开发，根据“情势变更”的原则，被告与原告签订的《房屋拆迁置换协议》不属于诺成性合同，关于回迁房的交付期限应按实际情况交付，不以双方约定期限而定，因此被告并未违约，应依法驳回原告要求被告赔偿损失的诉请。被告在2015年11月将涉案的碧水湾B区2栋502的套房一套交付给原告，因此原告的安置费应计算至2015年11月，现同意补偿给原告的安置费领取至2015年12月，原告可随时到被告处领取。至于原告诉请的杂房及房地产权证的诉请，待被告开发的碧水湾B区建设工程整体竣工验收后方可办理。原告要求的门店并非位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店，而是位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十三卡门店，原告也可随时领取该卡门店，但因原合同约定安置给原告的门店面积为54.6平方米，现实际的门店面积是60.02平方米，因此原告应按每平方米15000元计算补偿差价81300元给被告。审理中，原告申请对涉案门店租金申请评估，经询问原、被告同意，一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案门店的租金进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司以穗华价估（兴宁）【2017】046号《关于碧水湾面向兴南大道首屋第十卡门店的地段的门店月租金价格评估结论书》（以下简称“评估报告”），评估出涉案地段门店月租金价格为每平方46元。原告认为该评估报告评估的价格不是其诉请的门店的租金价格，且评估报告反映的是市场价格；被告对评估报告的真实性、合法性无异议，但认为无需赔偿原告损失。原、被告均认可涉案建设工程项目的拆迁与建设均是被告鸿泰公司，与被告三建公司无关。一审法院追加三建公司为本案被告。
一审法院认为,综合原告的诉讼请求、被告的答辩意见及庭审中原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、本案被告鸿泰公司是否违约；2、原告置换门店的实际位置问题；3、原告的诉讼请求能否得到支持。针对上述问题，逐一分析如下：
1、本案被告鸿泰公司是否违约问题。
本案中，原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按协议全面适当地履行合同义务。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》亦属该解释调整的范围，因此被告辩称涉案工程不属房地产开发，根据“情势变更”的原则，不能以双方签订合同时间确定房屋交付时间的主张，不予支持。被告鸿泰公司未按《房屋拆迁置换协议》约定的时间交付涉案房屋、门店及办理好相关房地产权证，已构成违约，被告鸿泰公司理应按《房屋拆迁置换协议》约定承担相应的违约责任，赔偿未按时交付门店的租金损失及补偿原告的安置费等费用。被告三建公司不是《房屋拆迁置换协议》的签订一方，也未实际参与涉案房屋的拆迁与建设，不承担责任。
2、关于原告置换门店的实际位置问题。
原告在庭审中坚持被告置换给其的门店是位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡，面积为54.6平方米，被告则认为实际置换给原告的门店是位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十三卡，面积为60.02平方米。经一审法院查明，原告与被告鸿泰公司2011年4月23日签订《房屋拆迁置换协议》后，被告鸿泰公司又与彭月英于2011年12月2日签订拆迁置换合同，将彭月英土地一并列入被告碧水湾B区建设工程范围后开发建设碧水湾B区主楼与副楼，因此原告置换的门店从主楼开始起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北是第十卡（原、被告置换协议中约定），从副楼起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第十三卡门店（现门牌编号为××），该门店面积为60.02平方米，与原告案件同一性质的一审法院（2016）粤1481民初1741号案件的邱宏茂相对应的门店置换也是面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第四卡门店（现门牌编号为××，原合同约定为第一卡）。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，原、被告约定门店面积为54.6平方米，实际交付给原告的门店面积为60.02平方米，对比门店面积差为5.42平方米，面积误差比在3%之内部分为54.6平方米×3%=1.638平方米，超出3%部分为5.42平方米-1.638平方米=3.782平方米。被告要求原告按每平方米15000元的价格计算门店价格，不损害原告利益，予以准许。因此原告应支付面积3%以内的价格为1.638平方米×15000元=24570元给被告鸿泰公司，超出3%部分面积3.782平方米×15000元=56730元由被告鸿泰公司自行承担。被告鸿泰公司要求原告支付超出门店面积5.42平方米按15000元每平方米计算共81300元的要求过高部分，不予支持。
3、原告的诉讼请求能否得到支持。
原告要求被告鸿泰公司将已建好的位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店交付给原告，但被告鸿泰公司实际置换给原告门店位置是面向兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北第十三卡门店（现门牌号为××），因此，对原告门店应按实际位置面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第十三卡门店（现门牌号为××）交付给原告；因被告鸿泰公司已将碧水湾B区2栋502号套房（面积为141平方米）交付给原告，尚有面积约6平方米的杂房未交付，因此被告鸿泰公司应按约定向原告交付面积为6平方米的杂房1间；原告要求被告鸿泰公司赔偿因延迟交付门店从2013年起至门店交付之月止按每月2500元标准计算造成的租金收益损失，因被告已构成违约，对原告此项诉讼请求，予以支持，原、被告虽然对评估有异议，但未对该评估报告评定的涉案地段门店月租金价格为每平方46元有意见，对该评估报告予采信。评估报告每平方米46元×54.6平方米=2511.6元，原告只要求每月店租按2500元计算，即日租金83.33元，未损害被告鸿泰公司利益，予以准许，但赔偿时间应从2013年4月23日计算至第一次开庭2016年12月20日止（被告鸿泰公司表示原告可随时领取门店）共1337天×83.33元=111412.21元；原告要求被告鸿泰公司支付从2011年4月起至住房支付之月止每月350元的安置费，因被告鸿泰公司已在2015年11月将涉案的碧水湾B区2栋502的套房交付给原告，原告已领取至2015年5月的安置费，因此原告的安置费应领取至2015年11月，现被告鸿泰公司同意补偿给原告的安置费领取至2015年12月，共7个月×350元=2450元予以准许；原告要求被告鸿泰公司立即办理好所有权属于原告的涉案门店、房屋的房地产权证并交付给原告，符合合同约定，予以支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条的规定，判决：一、被告鸿泰公司应在判决生效后10日内将位于兴宁市兴南大道碧水湾B区首层面向兴宁市兴南大道由南至北第十三卡门店（现门牌号为××）、位于兴宁市兴南大道碧水湾B区按合同约定6平方米的杂房1间交付给原告陈卫东，原告应在领取该门店后10日内补偿门店差价24750元给被告鸿泰公司；二、被告鸿泰公司应在判决生效后10日内支付门店租金损失111412.21元、安置费2450元，两项合计113862.21元给原告陈卫东；三、被告鸿泰公司应在判决生效后10日内办理好门牌号为××门店、碧水湾B区2栋502的套房1套（含6平方米的杂房1间）的房地产权证给原告陈卫东（原告应提供必要协助，办证所需费用由被告鸿泰公司负担）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17498元、鉴定费3450元，合计20948元由被告鸿泰公司负担，此款已由原告预交，不作退还，由被告鸿泰公司在履行上述判项时迳行给付原告。
二审中，陈卫东向本院提交涉案店铺照片，以证明鸿泰公司应分配给其的店铺是位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡。鸿泰公司质证称对照片的现状无异议，但对其证明目的有异议，鸿泰公司一审提交的证据可见是写着老邱屋，老邱屋是比较低的，是副楼，主楼是拆迁户设计的，副楼是主楼拆迁半年后才拆迁的，故是两部分。主楼和副楼之间的空地增加了店面，主楼和副楼建起后就增加了三卡店面，邱宏茂是作为第一卡计算。
鸿泰公司向本院提交如下证据：1、B区一期2栋主门锁登记表（②号房），证明鸿泰公司已经于2016年交付了钥匙给陈卫东；2、牌坊下拆迁户置换门店一览表，证明陈卫东的门店是位于第十卡，第一卡是邱宏茂，有大部分业主的签名确认，定于2016年7月20日发放门店；3、鸿泰公司于2016年7月18日出具的通知1份，证明鸿泰公司于2016年7月20日统一发放门店给全体业主，包括陈卫东，第一卡是邱宏茂，第十卡是陈卫东；4、鸿泰公司拆迁办于2016年6月20日出具的证明材料，证明置换门店的各位业主于2016年6月20日在鸿泰公司拆迁办开会，会上谈到按原安排不变，指第一卡邱宏茂至第十卡陈卫东，定于2016年7月20日发放门店。以上情况可见，在2016年6月20日、2016年7月18日鸿泰公司用电话通知全体业主，并把上述两份《通知》张贴在碧水湾B区售楼处，决定于2016年7月20日统一发放门店。因此鸿泰公司交付门店给业主的准确时间是2016年7月20日。陈卫东质证称，对证据1关联性有异议，当时是领取套房的装修钥匙，该证据与本案无关。对证据2真实性、合法性均有异议。首先，鸿泰公司的门店排序是错误的。第一卡不是邱宏茂的，所谓的第一卡实际就是第二卡，实际排序第九卡就是第十卡，应属于陈卫东的，该门店价值高于第十一卡门店约20万元，因为第十一卡（即该证据谎称第十卡）门店有二个一米多的建筑柱，临街店面不足3米，而属陈卫东的门店是临街店面有4.2米。另外对所写的备注面积是错误的，应该属于陈卫东的第十卡（即该份证据所写的第九卡）门店是4.2×13=54.6㎡。而该证据谎称的第十卡面积根本不是4.2×13=54.6㎡。就该问题请求法院到现场勘验测量。所有的楼房（包括门店）还未经相关部门验收合格，依法未达到交付楼房的条件，所以鸿泰公司称所谓交付是不成立的，不合法的。对证据3、4真实性、合法性均有异议。其内容不真实，其中2016年6月20日的通知根本未告知陈卫东，陈卫东也不清楚。2016年7月18日的通知也是虚构的，因为第一卡并不是邱宏茂的，且其所称的第一卡实际是第二卡，第十卡实际是第十一卡。该两份证据都是鸿泰公司为了应诉而虚构的，是无其他相应的证据证实的，是无效证据，不能证实鸿泰公司的证明目的。三建公司表示对鸿泰公司提交的上述证据的三性由法院进行确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿协议纠纷。根据二审双方诉辩主张，对本案二审争议焦点和处理意见分析如下：
关于安置给陈卫东的店铺位置问题。经查，陈卫东与鸿泰公司2011年4月23日签订《房屋拆迁置换协议》后，鸿泰公司又与彭月英于2011年12月2日签订拆迁置换合同，将彭月英土地一并列入碧水湾B区建设工程范围后开发建设碧水湾B区主楼与副楼，因此陈卫东置换的门店从主楼开始起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北是第十卡（置换协议中约定），从副楼起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第十三卡门店（现门牌编号为××），该门店面积为60.02平方米，与陈卫东案件同一性质的（2016）粤1481民初1741号案件的邱宏茂相对应的门店置换也是面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第四卡门店（现门牌编号为××，原合同约定为第一卡）。鸿泰公司实际置换给陈卫东门店位置是面向兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北第十三卡门店（现门牌号为××）。一审法院对此作出的认定并无不当。陈卫东主张鸿泰公司应将位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店交付给其，依据不足，不予支持。
关于涉案店铺超出3%部分面积3.782平方米×15000元=56730元应否由陈卫东承担问题。房屋拆迁安置补偿合同作为一种特殊的买卖合同，只要该协议依法成立，双方当事人均应按约享有权利、履行义务，并受有关法律、法规的调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对城市房屋拆迁有关问题进行了规范，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审判决适用该《解释》并无不妥。两上诉人约定拆迁安置的门店面积为54.6平方米，鸿泰公司实际交付给陈卫东的门店面积为60.02平方米，对比门店面积差为5.42平方米，因双方当事人对超出合同约定的房屋面积部分的价格未作约定，应依照法律规定。一审法院依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，对超出3%部分面积3.782平方米×15000元=56730元由鸿泰公司承担并无不当。鸿泰公司主张涉案店宇超出3%部分面积3.782平方米×15000元=56730元应由陈卫东承担，依据不足，不予支持。
关于鸿泰公司赔偿陈卫东店租损失问题。经查，2011年4月23日双方签订的《房屋拆迁置换协议》约定，鸿泰公司应于2013年4月23日交付门店给陈卫东。从鸿泰公司提交的牌坊下拆迁户置换门店一览表、2016年6月20日通知、2016年7月18日通知等证据，可以证实鸿泰公司于2016年7月20日发放门店，并经大部分门店业主的签名确认。因此，鸿泰公司赔偿陈卫东置换门店的租金损失应从2013年4月23日计算至2016年7月20日发放门店止，共1184天×83.33元=98662.72元。一审法院认定鸿泰公司应支付从2013年4月23日计算至2016年12月20日止共计1337天的店租损失不当，应予纠正。因双方签订的《房屋拆迁置换协议》约定每月的安置费350元是对住房的补偿，而逾期交付店铺则造成了陈卫东的经营损失，两者不能等同，故对鸿泰公司主张从签订《房屋拆迁置换协议》起至2015年12月陈卫东每月领取拆迁安置费350元，在此期间不应再补偿店租给陈卫东，不予支持。陈卫东主张判令鸿泰公司赔偿从2013年4月23日起至门店交付给陈卫东管业时止按每月2500元计算的店租损失，依据不足，不予支持。
关于涉案门店、房屋办理不动产权证问题。根据《房屋拆迁置换协议》的约定，鸿泰公司应为陈卫东办理涉案门店、房屋的不动产权证。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”经查，直至二审庭审时止，涉案兴宁市兴南大道碧水湾B区房屋仍未竣工验收，故暂时还无法办理涉案门店、房屋的不动产权证。一审法院判令鸿泰公司应在判决生效后10日内办理好门牌号为兴宁市××门店、碧水湾B区2栋502的套房1套（含6平方米的杂房1间）的不动产权证给陈卫东不妥，应予纠正。
综上所述，鸿泰公司的上诉请求部分有理，予以支持。陈卫东的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省兴宁市人民法院（2016）粤1481民初2064号民事判决第一项；
二、撤销广东省兴宁市人民法院（2016）粤1481民初2064号民事判决第四项；
三、变更广东省兴宁市人民法院（2016）粤1481民初2064号民事判决第二项为：兴宁市鸿泰房地产开发有限公司应在本判决生效后10日内支付门店租金损失98662.72元、安置费2450元，两项合计101112.72元给陈卫东；
四、变更广东省兴宁市人民法院（2016）粤1481民初2064号民事判决第三项为：兴宁市鸿泰房地产开发有限公司应在案涉房屋竣工验收后3个月内将办理兴宁市兴南大道北171号门店、碧水湾B区2栋502的套房1套（含6平方米的杂房1间）不动产权证的有关资料提交房屋登记机关备案（陈卫东应提供必要协助，办证所需费用由兴宁市鸿泰房地产开发有限公司负担）；
五、驳回陈卫东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17498元、鉴定费3450元，合计20948元，由兴宁市鸿泰房地产开发有限公司负担15000元，陈卫东负担5948元。二审案件受理费10800元（兴宁市鸿泰房地产开发有限公司、陈卫东分别已预交10800元），由兴宁市鸿泰房地产开发有限公司负担4320元，陈卫东负担6480元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄洪远
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄基烽
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 陈宏群