山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第872号
上诉人（原审被告）：蓬莱市馨和房地产开发有限公司。住所地：蓬莱市窑桥路*号。
法定代表人：于祖青，董事长。
委托代理人：包同尊，山东同杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王凯。
上诉人蓬莱市馨和房地产开发有限公司（以下简称馨和公司）因与被上诉人王凯房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2008）蓬登民重初字第165号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2004年2月15日，王凯与馨和公司签订商品房买卖合同，约定王凯购买馨和公司开发建设的馨和花园小区8号楼1单元102号房及楼下8号车库。工程建设许可证号为2002-009，商品房预售许可证为蓬房预售证第26号。关于商品房价格合同约定为：房屋建筑面积为91.19平方米，每平方米1460元，车库面积24.53平方米，每平方米2000元，共计款项为182197元。甲方（馨和公司）代收费用3800元，其中闭路设施费250元，集体防盗门费300元，液化气管道设施费2500元，自来水增容费150元，进户防盗门600元。乙方（王凯）购房总价款合计185997元。合同约定房屋交付日期为2004年2月29日。对于房屋面积，合同载明为暂测面积，该面积与房地产产权登记机关实测面积有差异时，以产权登记机关测定为准，如实测面积与暂测面积有变化，房价不变，房款多退少补。关于产权登记的约定为：买方按合同约定应交的各项税费及房款全部交清后，出卖方给予代办产权登记证书，如买方对政府调整费用不予增补，出卖方不予代办产权登记证书。
馨和公司产权登记申请日期为2007年12月26日。王凯房屋产权证书填发日期为2008年1月2日。车库至今未办理产权证。对于迟延办理房屋产权证的原因，馨和公司称有自己的原因也有管理部门的原因，未具体阐述及举证。对于车库产权证办理问题，馨和公司称并非其原因不办，系管理部门一直不予办理。2008年2月27日，王凯具状向法院提起诉讼，请求法院判令馨和公司：依法办理商品房（车库）产权登记证书并承担逾期办证违约责任；返还多收购房（车库）款。重审中王凯明确其诉讼主张，请求法院判令馨和公司：一、退还车库面积差额款1188元；二、支付房屋及车库逾期办证的违约金73152元。
对于双方争执的车库面积问题，原审过程中王凯委托烟台市中立房产测绘有限公司对车库进行测绘，王凯购买的8号楼东单元8号车库套内建筑面积为18.936平方米，鉴定费73元。馨和公司认为合同约定的建筑面积，不是套内建筑面积，未计公摊面积，不应作为认定事实的依据，而馨和公司未在法院限定期限内对其申请的涉案车库建筑面积进行测量预交足额鉴定费用。
王凯主张，合同中关于测绘面积的约定不明确，合同约定以产权登记机关测定为准，但房产部门实际没有测量权，车库按规定也没有建筑面积，而馨和公司强调按建筑面积算，此两个前提不明确，“多退少补”不能作为一个单独的合同条款，属于约定不明，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，车库面积适用误差比在3%内的部分双倍返还，而不能按实测面积多退少补。对于逾期办证的违约金应适用逾期还款中罚息的规定。
原审法院认为，关于车库误差面积，烟台市中立房产测绘有限公司已出具测绘报告，王凯购买的车库套内建筑面积为18.936平方米，该鉴定意见可以作为认定车库面积的依据，按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。馨和公司关于应计算公摊面积理由不当。馨和公司出卖给王凯的车库确实存在面积误差，测绘后车库套内建筑面积18.936平方米，与合同面积24.53平方米相差5.594平方米，因双方合同约定实测面积与暂测面积有变化，房价不变，房款多退少补，就应按照确定的测绘面积差计算退款，王凯主张不适用多退少补，与合同约定相悖，馨和公司应退还王凯车库差价款2000元／㎡×5.594㎡＝11188元，王凯已认可收取了馨和公司20000元的车库退款，故对其请求再退还车库面积差额款1188元，不予支持。关于逾期办证违约金的问题，王凯2008年起诉状中即有要求馨和公司办理商品房产权证书及承担逾期办证违约责任的诉求，馨和公司关于已超诉讼时效的观点不予采信。合同约定了馨和公司代办产权义务，其延期办证事实存在，馨和公司也无证据证实其积极履行了办证义务及延期办证非开发商原因造成，故馨和公司应承担逾期办证违约责任。双方签订商品房买卖合同未明确涉案房屋已竣工验收完毕，约定了2004年2月29日交付房屋，王凯交清税费及房款后，馨和公司代办产权登记证书，并未约定办证时间，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以交付后90日确定逾期办证违约金起算时间，截止至申请房屋产权转移前一日。原审法院于2014年4月29日判决：一、蓬莱市馨和房地产开发有限公司给付王凯自2004年5月30日至2007年12月25日止的违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，总额以购房总价款185997元计算），限于本判决生效后十日内付清。二、驳回王凯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费73元，由馨和公司负担。案件受理费1659元，由王凯负担609元，由馨和公司负担1050元。
宣判后，上诉人馨和公司不服，向本院提起上诉称：一、判决第一项不属于本案审判范围，应当撤销。被上诉人在起诉状中只就车库的办证、面积差价款和违约责任提出请求，而未就主房提出请求。2012年3月1日庭审中，被上诉人才称违约责任包括主房和车库，但也未就主房提出具体的请求，也未交纳相应的诉讼费。重审中，被上诉人就主房逾期办证提出了具体的违约金数额和计算方法，但未交纳相应的诉讼费。上诉人坚持主张被上诉人的请求超出原诉讼范围，本案不应予以审判。二、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，应判决驳回。被上诉人就房屋逾期办证主张权利，最后的诉讼时效期限届满日为2009年12月26日，而被上诉人于2012年3月1日才笼统地提出该项权利主张，明显超出法定诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。请求二审法院撤销原审判决第一项，或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王凯未答辩。
本院审理查明，被上诉人在原审中主张，其在2007年下半年开始办理房屋产权证书时得知自己的权利受到侵害，多次找馨和公司交涉未果，因此提起诉讼。上诉人认可被上诉人的该项主张。
本院审理查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，法庭辩论终结前，当事人可增加、变更、放弃诉讼请求。被上诉人在原审审理中，开始主张的是关于车库方面的权利，之后的审理中，又对其诉讼请求进一步变更、明确，原审法院根据被上诉人的诉讼主张进行审理，所作判决并未超出审理范围，上诉人关于原审判决超出审理范围的主张不成立，依法不予支持。被上诉人在上诉人办理房屋产权申报之前即与上诉人因产权权属登记产生争执，进而形成诉讼，其主张未有超出二年的诉讼时效期间，原审未支持上诉人关于诉讼时效的主张正确。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1659元，由上诉人蓬莱市馨和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年十月二十日
书记员 车丽翠