天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终1440号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。
法定代表人：陈友林，总经理。
委托诉讼代理人：冯中，该公司法务主管。
委托诉讼代理人：张树和，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴海军，男，1963年12月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：侯宝波，天津名士律师事务所律师。
上诉人天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称“汉滨公司”）因与被上诉人吴海军房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初45767号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉滨公司的委托诉讼代理人冯中、张树和、被上诉人吴海军的委托诉讼代理人侯宝波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汉滨公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书第三项，依法判决上诉人不向被上诉人承担各项损失合计71059元的给付责任；2、诉讼费和其他费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人是在天津市滨海新区政府等相关部门下发文件明确指出承租户将租赁房屋改造成日租房和洗浴等经营后存在安全隐患的情况下才起诉要求解除合同，上诉人不存在违约；2、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定，被上诉人一方在没有经过上诉人书面同意就进行了房屋改造、装修等行为，属于违法违约行为，即使被上诉人在经过上诉人书面同意后施工，在合同期满后无偿归上诉人使用，上诉人不承担责任，亦不承担被上诉人的各项损失及评估费。
吴海军辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
汉滨公司向一审法院起诉请求：1.判决原、被告解除《房屋租赁合同》；2.判决被告将租赁的滨海新区汉沽牌坊街33号房屋（面积81.6平方米）腾空，交给原告；3.判决被告给付原告拖欠的租金人民币12583元；4.诉讼费用和其他费用由被告承担。
吴海军向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告停业期间的租金1万元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告租赁物室内装修费用及设备损失61690元及评估费11500元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告停业损失13万元（650元×200元/天）。4.诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2017年3月3日，汉滨公司与吴海军签订《房屋租赁合同》1份，约定：汉滨公司将滨海新区汉沽牌坊街33号原五金交电仓库81.6平米的房屋出租给吴海军，用于经营使用；租赁期限自2016年12月22日至2017年12月21日，合同有效期为一年；房屋年租金为人民币17000元/年，自签订合同之日被告向原告支付一年租金，一次性交清。合同第五条约定，在租赁期间，如遇占地拆迁或政府原因，在甲方（原告）通知乙方（被告）后，乙方无条件搬迁，甲方退还乙方未到期的租赁费及保证金。第六条约定，乙方不得在租赁范围内私自改造及新建建筑物，如果需要改造或新建建筑物，如装修、铺砖及改造等各项投资均应在甲方书面同意后施工，在合同期满后无偿归甲方所有。第八条约定，在租赁期内，乙方必需遵守国家法律法规，不得出现违法违规的行为，如乙方违反，甲方不负任何责任。合同签订后，汉滨公司按约向吴海军交付了租赁房屋，吴海军依约向汉滨公司交纳了租赁费用17000元，并将涉诉房屋用于水产品经营。
2017年5月，天津市滨海新区公安消防支队就汉滨公司五金大院下达了《责令限期改正》通知书，认为该院内存在以下问题：1.未依法进行消防设计备案；2.电器产品的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；3.院内大量采用彩钢板建设房屋。天津市滨海新区公安消防支队责令原告于2017年5月25日以前改正。2017年5月16日，天津市滨海新区寨上街道安全生产委员与原告联名向五金大院各租户张贴了《关于对牌坊街五金大院内安全隐患进行整改的告示》。2017年5月25日，原告向五金大院各租户下发了通知。上述两份文件均告知各租户，经滨海新区创卫办、安委办、公安、消防、市场监管局、规国局、寨上街道办事处等部门多次巡查，发现五金大院内存在严重安全隐患，不符合行业经营要求；消防部门将于2017年5月依法对五金大院进行查封。2017年5月23日下午16时，原告组织各租户召开了五金大院停业整改专题会议，明确表示与各租户终止租赁合同，以后五金大院将不再进行经营活动，并表示原告将抓紧时间制定工作方案，解决各租户的损失赔偿问题，如租户不同意赔偿方案，建议租户及时向法院起诉。2017年5月25日，消防部门对五金大院进行了查封，并断水断电。2017年5月31日，天津市滨海新区安全生产委员会对原告进行了约谈，听取原告主要负责人关于安全隐患整改情况的汇报。2017年9月，天津市滨海新区安全生产委员会津滨安生[2017]19号文件《滨海新区安委会关于对6个重大隐患进行挂牌督办的通知》中将汉滨投资公司（五金大院）消防安全隐患列入其中，其存在的重大隐患问题为：废旧仓库改建为日租房、小洗浴等人员密集场所，存在较大火灾安全隐患。截至目前，原告五金大院尚未整改完毕，仍处于断水断电状态。
另查明，2016年6月3日，天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安委会的回函即《关于对寨上街安委会关于消除汉沽五金商行安全隐患的回函》中明确五金商行（五金大院）归汉滨公司所有，存在安全隐患，并表示“为确保区属国有企业安全生产工作持续稳定，防止事故发生，我委经研究，同意你们意见，应对坐落于牌坊东街的五金商行院内所有经营户及各种业态予以取缔关停。我委将责成汉滨公司，按照你们所提相关要求抓紧予以落实”。2016年7月26日，原告汉滨公司向五金大院各租户下达通知，要求各租户自行排查，消除安全隐患，对私搭乱接的电线电路进行改造。
吴海军主张其租赁涉案房屋多年，涉诉房屋的装修系征得房屋前产权人的口头同意进行的施工，在与现产权人即汉滨公司的租赁合同的履行中，其从未进行过装修。汉滨公司亦认可吴海军在涉诉合同履行过程中不存在擅自装修行为。
关于涉案房屋装修设施设备现值的确认中是否应扣减制冷设备价格一项，一审法院认为制冷设备可以拆除，依法应予以扣减。但经现场勘查，涉诉房屋安装的两台制冷机嵌在墙体内，压缩机与地面浇铸在一起，散热器悬空架起，上述设备通过大量埋藏在墙内及地下的管道相连接，均不易拆除，加之使用时间已久，如拆除则严重影响其再利用价值，制冷设备拆除后的贬值损失亦属于吴海军的损失范围。结合现场勘查情况，制冷设备拆除后的贬值损失一审法院酌定为60%，即一审法院在评估价格基础上扣减40%，即72032元（重置价格）×28%（综合成新率）×40%=8068元，涉案房屋装修设施设备现值依法确认为61690元（评估额）-8068元（扣减额）=53622元，一审法院依法予以确认。
汉滨公司与吴海军尚签有《还款协议》1份，内容为：吴海军在2017年12月31日之前应给付汉滨公司尚拖欠的房租12583元。
一审案件争议焦点为：双方签订的《房屋租赁合同》未能正常履行的责任承担问题。
一审法院认为，汉滨公司与吴海军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以保护。依据一审法院认定的证据和查明的事实，足以确认汉滨公司出租给吴海军等租户使用的五金大院及房屋内确实存在安全隐患，此安全隐患确实危及到社会公众的生命及财产安全，所以相关部门和机构责令汉滨公司及吴海军等租户对存在的安全隐患进行整改并拆除违章建筑。汉滨公司明确表示与吴海军提前解除房屋租赁合同的行为，足以表明双方签订的房屋租赁合同无法再继续履行，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，但双方签订的《房屋租赁合同》在本案审理期间履行期限已经届满，已无解除之必要，故汉滨公司请求解除《房屋租赁合同》一项一审法院不再予以支持。关于汉滨公司主张的腾空并返还租赁房屋一项，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定的“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，汉滨公司主张符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于汉滨公司主张的吴海军给付拖欠的租赁费12583元一项，因吴海军出具的还款协议并非本案涉及的《房屋租赁合同》项下拖欠的款项，且约定的还款日期为2017年12月31日，尚未至给付期限，一审法院不予支持。
关于双方签订的《房屋租赁合同》未能正常履行的责任认定，一审法院认为，2016年6月3日，天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安委会的回函中便已明确五金商行（五金大院）归汉滨公司所有，存在安全隐患，并表示“为确保区属国有企业安全生产工作持续稳定，防止事故发生，我委经研究，同意你们意见，应对坐落于牌坊东街的五金商行院内所有经营户及各种业态予以取缔关停。我委将责成汉滨公司，按照你们所提相关要求抓紧予以落实”，发现安全隐患后，汉滨公司对五金商行院内所有经营户及各种业态未取缔关停，且仍然在2016年12月20日与吴海军等租户签订《房屋租赁合同》，致使《房屋租赁合同》不能正常履行，应承担全部违约责任，赔偿租户损失。关于吴海军主张的返还停业期间租金一项一审法院依法予以支持，返还数额为17000元÷365天×211天（2017年5月25日至2017年12月21日）=9827元。关于吴海军主张的赔偿涉案房屋室内装修设施设备（现值）一项，一审法院亦依法予以支持，赔偿数额为53622元（含制冷设备拆除后的贬值损失）。关于汉滨公司抗辩的合同第五条约定的如遇占地拆迁或政府原因，租户应无条件搬迁以及合同第六条约定的租户装修应征得汉滨公司书面同意后施工，合同期满后无偿归汉滨公司所有一项，一审法院认为，第一，双方合同不能履行系因涉案房屋存在安全隐患，并不属于占地拆迁或政府原因；第二，吴海军租赁涉案房屋多年，其主张房屋装修系经与原产权人沟通后进行，其在履行与汉滨公司的租赁合同期间不存在未经允许擅自装修行为，汉滨公司亦予以认可，故合同第六条约定不适用于本案情形，汉滨公司的抗辩意见一审法院不予采纳。关于吴海军主张的汉滨公司赔偿停业损失13万元，因未提供充分证据予以证明，其主张的损失数额一审法院不予认定，但吴海军租赁涉诉房屋进行水产品经营，涉诉房屋断水断电后，其经营损失是客观存在的，该项损失本院酌定为1000元/月，2017年5月25日至2017年12月21日共计6937元，一审法院依法予以支持。关于吴海军主张的评估费用11500元一项，因该费用系吴海军为查明和确定涉案房屋装饰装修现值所支付的必要的、合理的费用，应予以支持，但应扣减制冷设备评估费用，该部分费用一审法院酌定1000元由吴海军自行承担，余款10500元由汉滨公司承担。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、吴海军于本判决生效后三十日内将租赁的坐落于滨海新区汉沽牌坊街33号的房屋（面积81.6平方米）腾空并返还天津市汉滨投资集团有限公司。二、天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内返还吴海军停业期间（2017年5月25日至2017年12月21日）的租赁费9827元。三、天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内给付吴海军租赁房屋室内装修设施设备款53622元、评估费10500元、停业期间经营损失6937元，合计71059元。四、驳回天津市汉滨投资集团有限公司的其他诉讼请求。五、驳回吴海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57元，由天津市汉滨投资集团有限公司负担。反诉案件受理费1550元，由吴海军负担700元，由天津市汉滨投资集团有限公司负担850元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交天津市房屋租赁登记备案证明及天津市房屋租赁合同各一份，证明双方在合同中约定租赁到期后，所有的装修和相关设备无偿归出租方，且必须经出租方同意承租人才可以处置该设备，对于被上诉人的损失不承担赔偿责任，被上诉人对证据的证明目的不予认可。本院经审查认为上诉人提交的上述证据不能足以证明本案的待证事实，本院不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人租赁合同履行期间，租赁房屋因存在安全隐患被相关部门和机构责令上诉人对此进行整改并拆除违章建筑，随后上诉人对租赁房屋进行关停，致使被上诉人无法继续使用租赁房屋进行经营，此前该房屋被相关部门因安全隐患问题责成上诉人进行关停，但上诉人仅向被上诉人在内的商户下达整改通知，后与被上诉人重新签订《房屋租赁合同》。双方租赁合同中对于安全隐患及违章建筑问题未做约定，但因在上诉人应相关部门及机构的要求关停租赁房屋后仍与被上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人应承担相应的违约责任。上诉人主张根据租赁合同约定，合同到期后装修设施设备归上诉人，且装修行为未经过上诉人的书面同意，上诉人不应承担室内装修设备款及评估费用，因被上诉人长期承租涉诉房屋，后上诉人承继管理该房屋与被上诉人继续签订《房屋租赁合同》，被上诉人装修行为发生在与上诉人签订合同之前，签订合同之时，上诉人已经知晓被上诉人的装修状况，现合同未到期，上诉人停止租赁房屋，其应承担相应的违约责任，故对其主张本院不予支持。一审法院考虑到被上诉人的经营项目及装修现状，酌定制冷设备拆除后的贬值损失，从涉案房屋装修设施设备中予以减除并无不妥，本院予以维持。一审法院考虑租赁房屋实际经营情况酌定租赁房屋的停业损失费每月1000元，由上诉人赔偿给被上诉人并无不妥，本院予以维持。上诉人就此上诉依据不足，本院不予支持。
综上所述，天津市汉滨投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1576元，由上诉人天津市汉滨投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 孟 夏
代理审判员 高垚垚
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 穆 艺