黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑11民终183号上诉人（原审被告）：嫩江县鸿发房地产开发有限公司，住所地嫩江县宝宏家园西厢房13号门市。法定代表人：李元昊，该公司经理。委托诉讼代理人：王文学，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：程程，黑龙江鸿安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范桂荣，女，1948年9月26日出生，汉族，无职业，住嫩江县。上诉人嫩江县鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）因与被上诉人范桂荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2017）黑1121民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿发公司的委托诉讼代理人王文学、程程到庭参加诉讼。被上诉人范桂荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿发公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回范桂荣一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由范桂荣负担。事实和理由：1.一审判决遗漏了相关的事实。鸿发公司与范桂荣签订的《房屋产权安置协议书》第二条第四款中约定：如置换住宅楼建成后，房产测绘面积超出或少于本协议置换面积按每平方米3,000元互找差价款。第六条约定：如置换车库建成后，房产测绘车库面积超出或少于本协议置换面积按每平方米5,000元互找差价款，范桂荣应履行合同义务。在范桂荣未补齐房屋款项时，鸿发公司有权拒绝交付房屋，但一审判决未对此事实进行认定。2.一审判决认定诉争车库与住宅为不同标的，从而判令分开履行，属于认定事实错误。鸿发公司给范桂荣置换住宅和车库仅签订了一份《房屋产权安置协议书》，该协议中虽然约定鸿发公司给范桂荣回迁多户房屋，但这只是同一协议中的不同条款，都是协议中不可分割的部分。只要《房屋产权安置协议书》有效，那么其中的每一项义务都是当事人应当履行的义务，没有履行即属于违约。一方违约的情况下，守约方当然享有合同履行抗辩权。本案中，交付多户房屋是鸿发公司的合同义务，给付全部房屋差价款同样也是范桂荣应尽的合同义务。范桂荣已经以自己的行为明确表示拒绝给付住宅房屋面积差价款，在此情况下，一审判决断章取义，将完整的合同拆解开，无视范桂荣的违约行为，强行判令鸿发公司交付车库。3.一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条，属于适用法律错误。虽然当事人应按合同约定全面履行自己的义务，但并不是无条件的履行，在一方违反合同义务的情形下，另一方有权拒绝履行。合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。现鸿发公司有拒绝履行合同义务的权利，本案应适用合同法第六十六的规定，不应适用合同法第六十条的规定。本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并不是买卖合同纠纷，一审判决适用合同法第一百三十条，属于适用法律错误。范桂荣未答辩。范桂荣向一审法院起诉请求：1.要求鸿发公司将嫩江县公园道小区13号楼12号车库（合同注明为34号车库）交付给范桂荣；2.要求鸿发公司赔偿范桂荣一年租房费6,000元及退还取暖费、物业费共计2,100元；3.要求鸿发公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：范桂荣系被拆迁户，鸿发公司系开发单位。2016年4月13日，鸿发公司拆迁范桂荣的平房，双方签订了2016004号《房屋产权置换协议书》，约定鸿发公司拆迁范桂荣坐落在嫩江县××街××委无产权证正房36.08平方米，鸿发公司同意置换给范桂荣嫩江县公园道13号楼北向34号车库（建成后为12号），面积为18.27平方米。因范桂荣上述无照房可置换车库面积为16.27平方米，范桂荣回迁的车库超出了2平方米，按照每平方米5,000元补差价，范桂荣应补给鸿发公司10,000元。协议签订后，鸿发公司在2016年冬季将上述车库建成，经房产测绘该车库实际面积为21.93平方米，鸿发公司收取了范桂荣入户其他费用1,060元和取暖费1,080元，但该车库鸿发公司一直未交付给范桂荣。另查明，范桂荣在诉讼过程中书面同意向鸿发公司补交车库的差价款28,300元。一审法院认为，2016年4月13日签订的《房屋产权置换协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，本院予以确认，双方应当按照协议履行。范桂荣已经书面表示同意补齐本案诉争车库超出面积差价款28,300元，鸿发公司有义务将本案诉争车库交付给范桂荣。关于范桂荣主张返还取暖费、物业费2,100元，根据范桂荣提交的票据，鸿发公司仅收取范桂荣取暖费为1,080元，鸿发公司亦认可收取，鸿发公司未实际交付车库就收取了上述款项不符合法律规定，应当予以返还。鸿发公司收取范桂荣入户其他费用属于合理必要费用，鸿发公司不必返还。关于范桂荣主张延期交房所产生租房费损失6,000元，因范桂荣所提交的证据并不足以证实该损失系范桂荣的损失，所以范桂荣此项请求本院不予支持。鸿发公司以范桂荣未补齐住宅楼差价款为由拒绝交付诉争车库的辩解理由，因与本案并不是同一诉讼标的，鸿发公司亦未当庭提起反诉，鸿发公司可另案诉讼解决，所以本院不予考虑鸿发公司上述辩解理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告范桂荣于本判决生效后立即支付给被告嫩江县鸿发房地产开发有限公司承建的嫩江县公园道13号楼北向34号车库（建成后为12号、面积为21.93平方米）差价款28,300元；二、被告嫩江县鸿发房地产开发有限公司在原告范桂荣将上述差价款支付完毕后立即将被告嫩江县公园道13号楼北向34号车库（建成后为12号、面积为21.93平方米）交付给原告范桂荣；三、被告嫩江县鸿发房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还原告范桂荣已交付的取暖费1,080元；四、驳回原告范桂荣其它诉讼请求。案件受理费1,121元，保全费920元，合计2,041元，由鸿发公司与范桂荣各负担1,020.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年4月13日，鸿发公司与范桂荣签订《房屋产权安置协议书》，其内容为：“甲方：鸿发公司，乙方：范桂荣……第一条房屋基本情况。1.乙方名下持有的产权房屋坐落在嫩江县××街××委，产权证中登记的产权人名为：范桂荣，产权证号S20100849，房屋用途为住宅，建筑结构为：砖木，建筑面积为：69.38平方米；无产权厢房：40平方米，无产权正房（北）：36.08平方米。2.甲方计划于2016年7月开始施工建设，施工期为18个月，过渡期一般不超过24个月。第二房屋置换情况……甲方提供的置换房源均为期房，乙方选择置换的房屋位于：公园道一号小区13号楼5单元202室，建筑面积55平方米，公园道三期多层2单元401室，建筑面积61.3平方米……4.其它：经甲乙双方协商，乙方有残疾证，低保证，共置换6平方米住宅楼面积，乙方产权房屋69.38平方米置换公园道一号小区住宅13号楼5单元202室建筑面积55平方米和公园道三期多层住宅2单元401室建筑面积61.3平方米，甲方同意乙方用18个月的租房费（6,246元）和搬家费（1,000元）置换2.42平方米住宅面积，（住宅楼按每平方米3,000元补差价），产权房屋置换比例按1:1.5置换住宅楼，乙方超出住宅楼面积为3.81平方米，乙方已交付甲方住宅楼超面积款11,430元，甲方已收到乙方补住宅超面积款11,430元。如置换住宅楼房建成后，房产测绘住宅面积超出或少于本协议置换面积按每平方米3,000元互找差价款……第六款：备注条款。经甲乙双方协商:甲方同意乙方无产权厢房40平方米和无产权正房（北）置换两个18.27平方米车库，乙方补给甲方车库超面积款。1.乙方无产权厢房置换车库位置为：公园道三期多层南向车库，建筑面积为18.27平方米，乙方可置换车库面积10平方米，乙方置换18.27平方米车库超出车库面积8.27平方米，无产权房按2:1置换住宅楼，住宅楼按2:1置换车库，车库补差价按每平方米5,000元补差价，乙方补给甲方41,350元。2.乙方无产权正房（北）置换位置为：公园道13号楼北向34号车库，建筑面积为：18.27平方米。乙方可置换车库面积16.27平方米，乙方置换18.27平方米车库超出车库面积为2平方米，置换比例为：无产权房按2:1置换住宅楼，住宅楼按2:1置换车库，车库补差价按每平方米5,000元补差价，乙方补给甲方10,000元。3.差价款待楼房竣工后统一结算，乙方共计补给甲方车库超面积款为51,350元。4.如置换车库建成后，房产测绘车库面积超出或少于本协议置换面积按每平方米5,000元，双方互找差价款……”。再查明，在本院审理时，鸿发公司认可嫩江县公园道13号楼北向34号车库（建成后为12号）已经竣工验收，鸿发公司尚未建设嫩江县公园道三期多层2单元401室房屋和公园道三期多层南向车库。本院认为，2016年4月13日，鸿发公司与范桂荣签订《房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，双方应按协议的约定履行各自义务。协议中约定鸿发公司拆迁范桂荣有照房屋和无照房屋，鸿发公司给予范桂荣回迁嫩江县公园道一号小区13号楼5单元202室、公园道三期多层2单元401室，公园道三期多层南向车库、公园道13号楼北向34号车库（建成后为12号）。而本案系范桂荣要求鸿发公司交付嫩江县公园道13号楼北向34号车库（建成后为12号），该车库已经竣工验收，符合交付房屋的法定条件，鸿发公司应按《房屋产权安置协议书》的约定向范桂荣交付嫩江县公园道13号楼北向34号车库（建成后为12号），范桂荣按照协议的约定向鸿发公司支付该车库的差价款23,800元。嫩江县公园道三期多层2单元401室房屋和公园道三期多层南向车库尚未建设，未交付给范桂荣，双方签订的《房屋产权置换协议书》尚未履行完毕，在本案纠纷前，鸿发公司已将嫩江县公园道一号小区13号楼5单元202室房屋交付给范桂荣使用，鸿发公司认为范桂荣应向其公司支付嫩江县公园道一号小区13号楼5单元202室房屋差价款，可另行向范桂荣主张权利。因2016年11月2日范桂荣已向鸿发公司交纳嫩江县公园道13号楼北向34号车库（建成后为12号）取暖费1,060元，但鸿发公司未向范桂荣交付车库，因此鸿发公司应将范桂荣交纳的车库取暖费1,060元返还给范桂荣。一审判决符合法律规定，鸿发公司主张应驳回范桂荣一审诉讼请求的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，鸿发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,120元，由嫩江县鸿发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于卫平审判员  曹 伟审判员  沈洋洋二〇一八年六月十一日书记员  丑 申