上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4562号
上诉人(原审被告)上海宏开电子有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人蒋永安，该公司董事长�委托代理人杨洋。委托代理人刘生国，上海市天驰君泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)张学记，男，1968年1月15日生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审原告)张孝平，男，1955年11月1日生，汉族，住上海市普陀区。上列两被上诉人之共同委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。上诉人上海宏开电子有限公司(以下简称“宏开公司”)因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月18日，张学记、张孝平与宏开公司签订《土地使用权租赁合同》一份，约定甲方(宏开公司)将上海市嘉定区江桥镇丰华公路XXX号内的甲方厂区指定空地(下称“涉案土地”)租赁给乙方(张学记、张孝平)，土地约长80米×宽60米，土�用途为工业用地；甲乙双方协商确定，由乙方投资在甲方的土地上建造6层的办公房及宿舍，建筑面积约17280平方米(包括沿马路的商铺)；土地租赁期限为20年，即2013年3月28日至2033年3月28日，自签订合同之日起，甲方给予乙方一年时间无偿使用土地，该期间为乙方施工建造免租期，土地使用权租赁期满，乙方无条件将所有房屋归还甲方，甲方不给乙方支付任何补偿；双方商定，该项目房屋建成后由乙方独立运营，每年乙方支付甲方土地使用费人民币(以下币种均为人民币)60万元，押金5万元，合同终止或房屋拆迁时一次性退还押金；甲方应于2013年3月20日前将土地交予乙方使用，土地交付使用后，乙方可马上施工；甲方积极协助乙方办理使用租赁土地上房屋建造的一切相关手续，如因政府等有关部门手续办理不下来，乙方不能动工建设的，甲方应全额退还乙方缴纳的土�使用费和押金；如在施工期间，遇政府等相关部门干预致使施工停止，乙方有权解除合同，并要求甲方支付已付的土地使用费及押金，甲方同时应承担土地使用费和押金的银行利息，其他损失各自承担；合同履行期间，乙方有权使用其建造的房屋，并利用该房屋进行生产经营，使用期间乙方在地面上房屋的产权按平均每年4%产权返还给甲方，如中途遇政府拆迁，房屋按平均每年4%计算分给甲方，其余均为乙方所得，土地的补偿款归甲方所有；使用期间乙方所需的水电等由甲方提供，水电如需增容，增容费用由双方各自承担50%。以上合同签订后，同日，张学记、张孝平与宏开公司签订《补充协议》一份，约定将原《土地使用权租赁合同》的租赁期限从20年调整到26年，即自2013年3月28日至2039年2月28日。上述协议签署后，在尚未办理建设工程规划审批、房屋报�手续的情况下，宏开公司即将涉案土地交付张学记、张孝平用于建造房屋。张学记、张孝平支付宏开公司押金60万元、土地租金100万元。2013年7月，嘉定区江桥镇规划土地管理所、嘉定区江桥镇整治违法搭建工作办公室联合向江桥镇沙河村发出《责令停止违法行为通知书》，称宏开公司在本市嘉定区江桥镇丰华公路XXX号内未经审批擅自建造房屋的行为违反了法律规定，要求沙河村立即停止上述违法行为。沙河村委会相关人员通知宏开公司立即停止施工，但张学记、张孝平与宏开公司并未停止而继续施工。自2013年9月始，嘉定区规划和土地管理局等部门陆续向宏开公司多次下达《责令停止施工通知书》、《限期拆除违法建筑决定书》、《责令限期拆除违法建筑决定书》等通知，但施工仍未停止。2014年3月，宏开公司向上海市规划和国土资源管理局等部门提交书面报告，称其已经向江桥镇、沙河村有关领导请示，并经领导口头同意后方才建设二栋楼房作为专家楼和科研楼，现有关部门责令其拆除其表示费解，并要求予以解决。2014年9月5日，嘉定区规划和土地管理局向宏开公司发出《责令停止建设、限期拆除决定书》。2014年9月16日，嘉定区人民政府向宏开公司发出《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》(嘉府限拆催字2014第0001号)要求宏开公司在两日内拆除涉案违法建筑。2014年9月30日，宏开公司委托律师发函张学记、张孝平，称当地政府要求宏开公司停止施工、拆除房屋，故告知张学记、张孝平共同配合政府依法妥善处理系争工程，尽早与宏开公司联系磋商如何依法维权以及与政府部门沟通协调。此时，涉案两栋建筑主体结构已基本建成。之后，因补办建房手续无望，张学记、张孝平与沙河村委会达成协议，由村委会给予一定金额�奖励费，张学记、张孝平则同意自行拆除违法建筑。2014年12月5日，张学记、张孝平开始拆除涉案违法建筑。尔后，沙河村委会支付张学记、张孝平奖励费等共计450万元。张学记、张孝平认为，其实际投资的建造费用高达1,700余万元，村委会的奖励费不足以弥补其全部损失，故向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宏开公司赔偿张学记、张孝平土建工程款13,260,315元；2、宏开公司退还张学记、张孝平土地押金60万元、租金100万元、配电房装修费5万元，审价费209,090元由宏开公司承担。原审审理中，经张学记、张孝平申请，原审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案的由张学记、张孝平建造的约12000平方米建筑的造价进行司法鉴定，经鉴定系争工程造价为：丰华路7层建筑6,282,886元、丰华路6层建筑5,847,921元、配电间130,543元、格栅池205,885元、水池及窖井下�道193,080元、水电扩容600,000元，共计13,260,315元。原审法院另查明：1、2002年4月，嘉定区房屋土地管理局曾向宏开公司出具《建设用地批准书》，同意宏开公司在江桥镇沙河村丰华公路XXX号建造厂房5250平方米，土地性质集体工业土地，批准用地面积6299平方米。2003年，宏开公司厂房建造完毕，并于2004年4月办理了该房屋的《上海市房地产权证》，房屋建筑面积3930.08平方米。2、原审庭审中，张学记、张孝平与宏开公司一致确认，双方商定建造的房屋以宏开公司名义进行报建，张学记、张孝平负责出资及实际建造，25年内所建房屋由张学记、张孝平使用收益，25年后房屋归宏开公司所有。另外，宏开公司称，本次建房其已经得到江桥镇政府及沙河村委会领导的口头同意，但实际施工过程中，沙河村委会曾分别于2013年3月25日刚开工时以及2013年4月7日建造至第三层时，两次�来阻止造房，之后，其带着张学记、张孝平多次至村、镇协调，并提交相关建房申请手续，希望补齐手续，但最终未能办理成功。3、关于土地租金的标准，双方确认真实的意思表示是100万元/年。4、双方确认除配电间外，其他建筑及附属设施均已拆除，配电间现由宏开公司实际使用。宏开公司认可收取过张学记、张孝平60万元的水电扩容费。5、鉴于建筑物已经拆除，宏开公司要求解除双方签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》，并要求张学记、张孝平按100万元/年的标准支付土地使用费，已付土地租金100万元予以扣除，押金60万元不予退还，水电扩容费60万元不予退还。6、建筑物拆除后，张学记、张孝平清运了大部分的建筑垃圾，但仍遗留了少量物品在涉案土地上，占用土地面积约400-500平方米。原审法院认为，本案的争议焦点有二：一是张学记、张孝平与�开公司签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》的效力如何？二是若合同无效，则双方过错如何确定，损失如何负担？关于争议焦点一,原审法院认为，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。使用集体土地进行建设的，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照土地管理法的规定办理审批手续。本案涉案土地为村民集体所有的土地，张学记、张孝平与宏开公司建造房屋前，应当先行办理相应的用地审批、规划许可以及建房申请手续，但双方签订的《土地使用权租赁合同》明确约定，张学记、张孝平承租土地的用途即为建造办公房、宿舍及沿街商铺，房屋建成后，张学记、张孝平及宏开公司可就房屋先后获得收益。宏开公司将土地交付张学记、张孝平后，张学记、张孝平可马上施工，宏开公司积极协助张学记、张孝平办理建房的一切手续。该约定表明，系双方合意在办理规划许可及建房用地审批手续之前，张学记、张孝平即可先行开工建造，之后再补办建房申请手续。且在实际履行中，张学记、张孝平与宏开公司确实采取了先建造再审批的方式，且经有关部门多次催告拒不停工，直至房屋主体结构建成时仍未成功办理审批手续，该《土地使用权租赁合同》的约定违反了土地管理法的强制性规定，依法应属无效。关于争议焦点二,合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述规定，张学记、张孝平应向宏开公司返还土地，建筑物拆除后，张学记、张孝平应携其财产搬离涉案土地，并将土地返还宏开公司；宏开公司则应将收取的押金60万元、土地租金100万元返还张学记、张孝平；尚未拆除的配电间由张学记、张孝平建造，因无法返还且现由宏开公司实际使用，宏开公司应折价补偿张学记、张孝平，相应的建造费130,543元及水电扩容费600,000元，宏开公司应支付给张学记、张孝平。关于过错的分担,张学记、张孝平与宏开公司双方明确约定出租土地系用于建房，房屋建成后根据时间先后顺序，张学记、张孝平与宏开公司先后进行收益。张学记、张孝平在明知自身没有建房资质、尚未办理任何建房审批手续的情况下即开工建造，显然存在过错；宏开公司作为出租方及约定的报建方，明知张学记、张孝平没有建房资质、其尚未办理建房审批手续，即将土地交付张学记、张孝平开工建造，亦存在过错�在有关部门及村委会向宏开公司发出停工通知后，张学记、张孝平与宏开公司并未停工，并共同前往江桥镇有关部门及沙河村委会进行协调、提交申请。因此，可以认定先开工再报批、接到停工通知仍继续施工，应属张学记、张孝平与宏开公司双方的合意，双方均有过错，且过错程度相当，应各担50%的责任。关于损失的负担,损失共包括已拆除的建筑物的建造成本以及张学记、张孝平占用期间的土地租金两部分。已拆除部分的建造成本，经审价，剔除配电间及扩容费后，共计12,529,772元。该损失先行扣除村委会已经支付给张学记、张孝平的奖励费等450万元后，剩余损失由张学记、张孝平与宏开公司各半负担，即宏开公司应赔偿张学记、张孝平建房损失4,014,886元；张学记、张孝平占用期间的土地租金损失，自2013年3月28日租赁期开始至2014年12月5日涉案建筑物被拆除，结合建筑物的面积等实际情况，再酌情给予两个月的拆违及垃圾清运期，即2013年3月28日至2015年2月5日，该期间土地租金可认定为宏开公司的损失，该损失按100万元/年计算，即1,857,534元。由张学记、张孝平与宏开公司各半负担，即张学记、张孝平应赔偿宏开公司土地租金损失928,767元。2015年2月6日后，张学记、张孝平理应将涉案土地上物品搬离并将土地返还宏开公司，但宏开公司仅实际控制了大部分土地，部分物品及建筑垃圾仍由张学记、张孝平遗留在涉案土地上，该段时间的土地租金损失由张学记、张孝平单方造成，应由张学记、张孝平支付相应的土地占用费。结合张学记、张孝平的实际占用情况，原审法院酌定占用费为10万元/年，该费用由张学记、张孝平另行支付宏开公司，直至其实际搬离为止。综合上述分析，原审法院作出如下判决：一、确认张学记、张孝平�上海宏开电子有限公司于2013年3月18日签订的关于上海市嘉定区江桥镇丰华公路XXX号内土地的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》无效；二、张学记、张孝平应于判决生效之日起十日内携财产搬离上海市嘉定区江桥镇丰华公路XXX号土地并将该土地清空后返还上海宏开电子有限公司；三、上海宏开电子有限公司应于判决生效之日起十日内返还张学记、张孝平已付租金及押金1,600,000元；四、上海宏开电子有限公司应于判决生效之日起十日内返还张学记、张孝平水电扩容费600,000元；五、上海宏开电子有限公司应于判决生效之日起十日内支付张学记、张孝平配电间建造费130,543元；六、上海宏开电子有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿张学记、张孝平房屋建造费损失4,014,886元；七、张学记、张孝平应于判决生效之日起十日内赔偿上海宏开电子有限公司土地租金损失928,767元；八、张学记、张孝平应于判决生效之日起十日内支付上海宏开电子有限公司自2015年2月6日起至实际清空返还土地之日止的土地占用费(按100,000元/年的标准计算)。原审判决后，宏开公司不服，向本院提起上诉称：1、宏开公司对涉案土地拥有合法的土地使用权。宏开公司在不改变土地使用权的前提下，将涉案土地出租给张学记、张孝平，并不违反法律规定。原审法院因张学记、张孝平将涉案土地用于违章搭建等原因，认定土地租赁合同无效，混淆了土地租赁和违章搭建两个法律关系，适用法律错误。2、宏开公司将土地使用权出租给张学记、张孝平后，上述二人作为建设主体与案外人签订了建设工程承包合同。在向江桥镇人民政府出具的承诺书中，二人亦承认其建设了违章建筑；此后，二人又与村委会达成协议，接受了村委会给予的奖励费。因此，涉案违章建�的建设者是张学记、张孝平，原审法院认定宏开公司与张学记、张孝平同为违章建筑的建设主体，事实认定错误。3、合同签订后，张学记、张孝平未经有关部门审核批准，没有建筑资质又没有通过有关部门设计图纸，擅自动工，违章搭建，最终导致相关违章建筑被有关部门责令拆除。因此，相关违章建筑被拆除的责任完全在于张学记、张孝平一方。4、2013年10月14日和2014年9月30日，宏开公司分别通过会议纪要及律师函的形式，阻止张学记、张孝平进行违章搭建，但张学记、张孝平对此置之不理，继续施工。因此，宏开公司对张学记、张孝平所受损失没有过错。原审法院判令宏开公司承担50%的责任没有事实和法律依据。5、根据双方协议约定，如果违章建筑被政府拆除后政府未给予赔偿的，张学记、张孝平不得向宏开公司索赔。同时，张学记、张孝平已从村委会获�了相应补偿，故二人无权再向宏开公司进行索赔。6、原审法院委托司法鉴定的违章建筑仅有1200平方米，鉴定机构却得出了1300多万元的造价结论，折合每平方米造价1万多元，明显不合理。且相关违章建筑在原审法院委托鉴定时已被拆除，故评估造价已没有事实根据，鉴定结论是虚构的。综上，请求撤销原审判决，改判驳回张学记、张孝平的原审诉讼请求。被上诉人张学记、张孝平共同辩称，宏开公司的上诉理由在原审中均已发表过，原审判决对相关意见均作出了明确认定，张学记、张孝平同意原审法院的认定意见。张学记、张孝平认为，原审法院查明的事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会管理秩序，损害社会公共利益�本案中，宏开公司将涉案的工业土地出租给张学记、张孝平，用以建造办公室、宿舍及沿街商铺等建筑设施，并明确约定张学记、张孝平可在办妥相关审批手续前立即开工建设。相关约定违反了土地管理法的强制性规定，依法应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院根据双方的合同约定、实际履行情况、双方当事人的陈述等事实和证据，认定宏开公司和张学记、张孝平对合同无效及相关损失均有过错，且过错程度相当，据此判决双方各承担50%的责任。上述认定结论及相关裁判结果并无不当，故原审判决可予以维持。二审中，宏开公司提出其曾于2013年10月14日和2014年9月30日阻止张学记、张孝平进行违章建设，故其不应对因违章建设造成的损失承担赔偿责任。但根据双方当事人陈述及相关证据，系争的两栋违章建筑在2013年10月前已基本完工，而在此前的系争违章建筑建造期间，宏开公司负责人曾多次带着张学记、张孝平至相关部门协调，向有关部门提交建房申请等。因此，综合全案证据来看，可以认定双方具有先开工再报批、接到停工通知仍继续施工的合意，双方对于合同无效及由此造成的损失均有过错。据此，对宏开公司的上述上诉意见，本院不予采信。此外，宏开公司还对系争建筑工程造价的司法鉴定结论提出异议，认为相关鉴定结论缺乏事实根据。经查，上述鉴定结论系由相关鉴定单位根据现场实地勘察、双方当事人签字确认的《会商纪要》等相关资料作出，宏开公司虽对相关鉴定结论不予认可，但未能提供足以推翻鉴定结论的事实和理由，故对宏开公司的相关上诉意见，本院亦不予采纳。综上，宏开公司的上诉请求缺乏相应的事�和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币49,016.63元，由上诉人上海宏开电子有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年七月二十日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……