江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4678号
上诉人（原审原告）王渊，男，1962年9月3日出生，汉族。
委托代理人孙琴，1967年11月15日生，汉族。
委托代理人王士强，江苏天晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏保利宁远房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地南京市栖霞区马群科技园大道3号。
法定代表人胡在新，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人谢超，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人王渊因与上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王渊的委托代理人孙琴和王士强，被上诉人保利公司的委托代理人杨焘和谢超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王渊一审诉称，王渊和保利公司于2010年11月30日签订了一份商品房预售买卖合同，王渊购买由保利公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T-11幢1室（含负一层）房屋（现在57-1），房屋总价款为11325136元，王渊依合同按时支付了200000元及后续房款。合同第六条明确了保利公司应于2012年12月31日前交房，但到交房时，王渊在保利公司工作人员陪同下验房时，却发现房屋存在严重质量瑕疵，车库的内长为5.12米，两个车库门宽为2.25米、2.17米，低于国家规定的标准长度为5.3米、宽度为2.4米，而且弯道半径不符合车辆转弯基本需要，还有大于15度的坡度，车辆根本停不进去。这样的房屋根本不具备房屋交付的条件。王渊与保利公司多次协商未能得到解决，只有诉至法院，请求判令保利公司自2012年12月31日起至房屋整改验收合格为止，每日按房款总价的万分之五支付迟延交房违约金；判令保利公司彻底解决车库停车问题及房屋漏水等质量问题；判令本案诉讼费由保利公司承担。
保利公司一审辩称，该房屋已经过相关部门的竣工验收，符合交付条件。王渊所称房屋存在质量问题，只是房屋的一些渗漏现象，并不构成房屋主体质量问题。保利公司也履行了正常的维修义务。车库符合设计规范要求。王渊要求的违约金明显过高，应当降低，可以参照同地段房屋租金计算。
一审法院经审理查明，2010年11月30日，王渊与保利公司签订《保利紫晶山项目一期》商品房预售合同，甲方为预售人保利公司、乙方为预购人王渊，约定甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T-11幢1室（含负一层），该房设计用途为一般住宅，总价款为11325136元。合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任中第一款约定，预购房商品房抵押货款5580000元，第二款约定，乙方迟延支付合同价款的，按照到期未付价款的万分之五每天计算，向甲方支付延迟期间的违约金。合同第六条房屋的交付时间、条件和迟延交付的违约责任中第一款约定，甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘结果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第三款约定，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之五每天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。合同第十条房屋交付和接收手续中第二款约定，甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；第三款约定，甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙视为交付。第十三条商品房质量保证中第二款约定，经有市级以上检测资质的省、市工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因商品房存在重大工程质量，严重影响正常使用的，乙方有权解除合同；第三款约定，甲方按国家规定和本合同的约定承担该商品房的工程质量维修责任，甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任，引起的直接经济损失，甲方予以赔偿，该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方的实际经济损失；第四款约定，甲、乙双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，另一方应当配合和协助检测工作。同日，双方签订了该合同的《合同补充协议》，该补充协议第五条关于交付（补充合同第十条）中第六款约定，乙方在收到甲方发出收楼通知确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。第七条关于保修和质量争议处理（补充合同第十三条中第一款）约定，在该商品房符合合同第六条约定的前提下，除非出现在合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则乙方不得拒绝或迟延接受该房屋。第十六条格式条款提示说明和确认中约定，乙方确认，甲方在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或限制甲方责任的条款作出了特别提示，乙方已充分理解并同意其主要内容。第十七条约定，本协议与合同不一致的，均以本协议为准。
合同履行中，王渊已全额支付了购房款。2012年12月26日之前，保利公司已取得该商品房的《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及《南京市房屋测绘成果报告》。2012年12月28日，保利公司向王渊邮寄送达《收房通知书》和《收房须知》，建议王渊于2013年1月1日带齐相关证件资料前来办理收房手续。2013年1月1日，双方进行房屋验房交接时，王渊方发现房屋有渗漏现象，且认为车库设计建造不符合规范要求，保利公司也未提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此王渊拒绝接受房屋。经过维修整改后，保利公司于2013年4月10日，再次通过特快专递方式向王渊发出《催收房通知书》，要求王渊在收到通知后3日内前来办理收楼手续，回执查询反映2013年4月11日妥投，但王渊仍未接受房屋。
审理中，保利公司在一审法院原一审及江苏省南京市中级人民法院二审中均未向一审法院提交本案所涉房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，应一审法院要求，保利公司在本案重审阶段向一审法院出示提供了所涉房屋的建设设计平面图纸复印件，《住宅使用说明书》和住宅质量保证书复印件。图纸上显示一层有“停车”平面设计内容，但在合同及补充协议中均未对车库的具体建设设计标准要求进行约定。庭审中，双方均陈述所涉房屋存在屋顶和墙壁渗漏问题，一审法院曾到现场察看了诉争房屋状况，发现房屋确有对屋顶及墙壁维修的痕迹，当事人自行委托公证机构也到房屋现场进行了测量、拍照，对车库的长、宽、高进行了测量。
一审法院认为，本案主要焦点是：一、王渊所购商品房屋是否存在质量问题？此质量问题属主体结构质量不合格，或因存在重大工程质量问题，严重影响正常使用？二、保利公司是否构成延期交房违约？如违约，该承担什么责任？三、合同中对车库的设计、建造、买卖未作明文约定，因此产生争议如何处理？
一、关于商品房质量问题。当事人在庭审中陈述，该商品房仅存在墙体和屋顶渗漏现象，对房屋的基础、墙体框架有无质量问题未作陈述，也未提供证据证明，也未依合同约定申请市级以上有检测资质的省、市建筑质量检测机构检测。故应认定为该房屋存在一般质量问题，不影响在整修之后正常使用，王渊未主张解除合同，合同应当继续履行。
二、关于保利公司是否违约。根据合同第六条的约定，房屋交付时，保利公司应当出示的是五份文件，在本案审理中的原一审、二审保利公司仅提供了三份证明文件，直至重审经一审法院释明后，才出示另两份证明文件，即《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，王渊陈述称当时交房验房时并未见到《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。保利公司无证据证明当时双方验房交房时向王渊出示移交这两份文件，依合同第六条的约定，王渊有权拒绝接收该商品房，因此保利公司应承担延期交房的违约责任。合同对王渊方延期付款和对保利公司延期交房的违约责任约定的承担方式均是未付部分价款和已收价款的万分之五每天向对方承担违约金，对双方可能存在的违约责任的约定是一致的，不存在对哪一方约定过高或过低等不平等的问题，对双方均有约束力。在王渊已依合同约定全额支付购房价款的情况下，保利公司存在延期交房违约责任的情况下要求降低违约金的请求，理由和依据不足。根据合同补充协议第五条第六款的约定，房屋有渗漏现象，保利公司有维修的义务，保利公司在整修之后向王渊发出催收房通知书后，如王渊未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作王渊已对该商品房进行了验收、接管。所以，保利公司应向王渊按万分之五每天承担违约金，起止时间应从合同约定应予交房之日第二日起即自2013年1月1日起至向王渊发出催收房通知书要求王渊收到三日内收房后之日，即2013年4月15日止。王渊也应依补充协议的约定当及时验房接收房屋。
三、关于车库问题。王渊所购房屋设计要求是一般住宅，合同对住宅中车库的设计、建造标准未作约定。我国实行建设工程质量监督管理制度，县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内建设工程勘察、设计活动实施监督管理。交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建设工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。本案所涉房屋，已获得竣工验收备案，保利紫晶山一期项目，当时也获得预售许可，故王渊购得此住宅房后车库是否符合国家规定的标准问题，一审法院在此案中不予理涉。
综上所述，王渊、保利公司双方签订的商品房预售合同及其补充协议系双方真实意思表示，依法成立有效，双方当事人应全面、正确、诚实地依照合同约定行使权利，履行义务。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、王渊与江苏保利宁远房地产开发有限公司之间签订的《保利紫晶山项目一期》商品房预售合同继续履行。二、江苏保利宁远房地产开发有限公司自2013年1月1日起至2013年4月15日止，按已收房屋价款11325136元为基数，以每日万分之五计算向王渊支付违约金。此款应在本判决生效后十日内给付。三、驳回王渊在本案中的其他诉讼请求。如保利公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费12917元，由保利公司负担。
王渊不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1、认定保利公司延期交付房屋违约期间的事实错误。补充协议第五条第六款适用的前提是，涉案房屋符合合同第六条第二款所约定的交付条件，即应当具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。保利公司直到本案重审期间，才向法院提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的复印件。所以，2013年4月15日不能作为保利公司延期交房的违约截止日期。轿车是目前中国城市家庭的基本需要，有轿车就必须要有停车库或停车位。王渊购买涉案房屋的主要目的，就是为了改善其现有住房没有室内停车位的状况。车库无法使用，日常生活就无法进行，购买房屋的合同目的就不能实现，王渊完全可以拒绝接受涉案房屋。保利公司交付的房屋还存在负一层积水、屋顶和墙壁渗漏、室内楼梯踏步台阶不能正常使用，以及外围道路不符合消防要求等严重质量问题。保利公司延期交付房屋违约期间的截止日期应当为停车库能够正常安全使用后涉案房屋交付之日。2、车库问题不予理涉是适用法律错误。车库是涉案房屋的一部分，车库无法使用，房屋的日常生活功能就无法实现，涉案房屋客观上存在质量问题应是确定无疑。尽管合同对住宅中车库的设计、建造标准没有约定，但是，依据法律规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判：1、保利公司每日按房款总价万分之五向王渊承担自2013年1月1日起至涉案房屋停车库无法使用、负一层渗水积水等房屋质量问题解决后房屋交付之日止的违约责任；2、保利公司彻底解决涉案房屋停车库无法正常安全使用等房屋质量问题；3、保利公司承担本案的诉讼费用。
保利公司答辩称，1、保利公司在原一审二审中没有提交住宅质量保证书和住宅使用说明书的原因是，根据国家相关法律法规，保利公司获得了竣工验收备案前提就是具备房屋使用说明书和质量保证书，否则不可能通过竣工验收，因此没有必要提交，同时，在原一审二审中，法院也从未要求保利公司提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。王渊称保利公司在原一审二审中无法向法院提供，该表述有误。2、关于车库问题，涉案房屋车库是属于涉案房屋的一个整体，而且我国对于住宅车库具体的相关尺寸标准没有明确的规范，同时在双方签署商品房预售合同中，涉案的车库是作为戊类储藏室的性质在合同中已经表明。3、涉案车库的尺寸，一审法院已经进行过现场实地勘测，勘测结果与保利公司提供的图纸是吻合的。4、车库属于涉案房屋的一部分，涉案房屋已经通过了竣工验收，足以证明车库不存在相关质量问题。综上，请求二审法院驳回王渊的上诉请求。
保利公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清。1、保利公司已经履行了交房义务，没有逾期交房。保利公司与王渊签署的房屋预售合同及补充协议约定，除非出现重大质量问题，否则不得拒绝收房。同时双方在补充协议第十五条第7款也特别约定：甲乙双方一致同意，甲方及买卖合同项下的房屋在满足本合同第六条有关约定条件时即达到交付标准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。保利公司在2012年12月28日通过EMS致函王渊前来收房，王渊收到收房通知后，在2013年1月初至保利公司进行了验房。根据合同及补充协议的约定，在涉案房屋已经取得合同约定的《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《房屋测绘成果》的材料及履行了通知收房义务的情况下，王渊不得以何其他理由拒绝收房。因此，保利公司已经按照合同约定完成了涉案房屋的交付，不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任。2、《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》是住宅类工程通过竣工验收的必备文件，保利公司在合同约定的交付时间之前已经取得了竣工验收备案表足以说明保利公司具有上述两书，不存在保利公司在原一审、二审的庭审中没有提交两书而不具备合同第六条约定的房屋交付条件的问题。因王渊未与保利公司办理房屋交接手续，两书保存在保利公司处。3、保利公司发催收房通知给王渊，仅仅是为了催促王渊尽快前来与保利公司完成涉案房屋的收房手续，不能因此就认为保利公司存在迟延交房的情形。二、一审法院适用法律有误1、一审法院没有理解合同法关于违约金规定的实质精神。我国合同法中的违约金是以补偿守约方的实际损失为原则的。如保利公司违约没有交付涉案房屋，给王渊造成的损失是无法居住及无法通过涉案房屋获取相应的收益。2、关于涉案房屋因质量瑕疵问题导致的损失如何赔偿，双方在合同第13条中明确约定按照王渊直接经济损失进行赔偿。即便是一审法院认为保利公司应当承担赔偿责任，其也应当按照该条的约定进行裁量。王渊并未向一审法院举证因房屋质量瑕疵而给其造成了哪些实际损失，一审法院理应驳回王渊要求保利公司承担违约责任的诉请。综上，请求撤销一审判决第二项，改判驳回王渊要求保利公司承担迟延交房违约责任的诉请，一、二审诉讼费用由王渊承担。
王渊答辩称，一、保利公司构成延期交付房屋违约。l、至本案重审期间保利公司向法院提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时至，保利公司一直不具备约定（也是法律所规定）的房屋交付条件。2、尽管保利公司以房屋建筑工程竣工验收备案表推定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》当时已经具备，但是，“具备”与“提供”是两个不同的概念。保利公司在交付房屋时向王渊提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不仅是约定义务，还是行政法规规定的强制性义务。“具备”而不“提供”，只能证明保利公司故意违约。3、王渊拒绝接收房屋正当合法。首先，因保利公司交房时故意违反约定和法定义务，不向王渊提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，王渊有正当理由拒绝接收保利公司所交付的房屋。其次，墙体和屋顶渗漏等房屋质量缺陷客观存在，维修整改致保利公司延迟交付房屋是客观事实。更何况车库无法使用、负一层渗水房屋无法装修等其他房屋质量缺陷至今依然存在。保利公司构成延期交付房屋违约。二、保利公司应当依约承担延期交付房屋违约责任。1、每日万分之五的延期违约责任计算标准是双方真实意思的表示，并且，双方一致的每日万分之五的延期违约责任约定也是公平的，所以，每日万分之五的延期违约责任对双方均具有法律约束力。而且，合同的明确约定，对延期交付房屋的违约责任，保利公司是完全能够预见到的。2、由于现今的租房费用与房贷利息严重失衡，以租房费作为保利公司延期交房后王渊的损失明显不公平。3、保利公司延期交付房屋是故意违约，保利公司涉嫌欺诈买房人王渊。对于故意违约，违约方请求减少违约金的不予支持。三、保利公司还构成房屋质量违约并应当承担质量违约责任。1、保利公司就房屋质量违约的抗辩理由不成立。工程竣工验收合格，其实就是保利公司自己验收合格，相关行政管理职能部门的备案也仅是审核申请材料是否符合法定形式，并不是对房屋建筑工程质量是否符合法律法规的规定和有关技术规范进行的实质性审核。依据合同相对性原则，保利公司不能以所谓的“经过相关部门的竣工验收”和“车库符合设计规范要求”等其与第三方的法律关系作为向王渊抗辩的理由。2、车库无法使用等构成房屋质量违约，保利公司应当承担房屋质量违约责任。综上所述，保利公司故意违约与恶意抗辩的事实清楚，所以，保利公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋的面积为514.91平方米。
二审审理中，王渊提供以下证据：1、涉案房屋负一层照片，证明涉案房屋负一层存在渗水的情况。保利公司质证认为，照片拍摄时间、地点及是否是涉案房屋无法确定，对该证据不认可。2、从网上打印的南京市住房和城乡建设委员会公示的验收备案需要提供的文件，证明上述文件均是由保利公司自己制作的。保利公司质证称，该证据即使是真实的，也不能证明王渊的观点，涉案房屋通过竣工验收即具备交付条件，竣工验收是开发商、设计单位、监理单位、建设单位四方验收，并非只是保利公司的单方行为。
保利公司提供了以下证据：1、保利公司提交栖霞区法院92号民事判决书，证明该判决认定通过竣工验收备案即具备交付条件，也是有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的。王渊质证称，保利公司应当提供两书，保利公司现无证据证明提供了两书。2、从南京房地产网打印的网页，证明涉案房屋所属地区同类房屋租金标准为每月每平方米32元。王渊质证称，该证据是网上打印的，对真实性无法判定，且该证据与本案无关联性。
二审中，王渊提交申请，请求对涉案房屋车库是否具备正常安全的使用功能、负一层长期积水的原因等进行鉴定。
本院认为，王渊与保利公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
合同约定保利公司应当于2012年12月31日前向王渊交付房屋，王渊主张保利公司未能提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》及房屋存在质量问题，因而拒绝接收房屋。保利公司则主张其具备交付条件且具有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。考虑保利公司虽无证据证明其向王渊提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但保利公司就涉案房屋已于2012年12月26日之前取得竣工验收备案，符合法律法规规定的交付条件，一审法院确定保利公司从2013年1月1日起至2013年4月15日止承担逾期交房的违约责任应予支持。王渊未能提供证据证明涉案房屋主体存在问题，其主张保利公司承担违约责任至解决车库及其他房屋质量问题时止的上诉请求不符合法律规定，本院不予采纳。保利公司因未能证明其及时向王渊提供了验收房屋时应当具备的文件，一审法院判决其适当承担迟延交房的违约责任并无不当，保利公司上诉请求驳回王渊要求其承担迟延交付违约责任诉请的主张，本院不予支持。保利公司上诉提出，一审法院判决按每日万分之五的标准计算违约金过高，本院认为，保利公司迟延交付房屋，使王渊不能及时实现使用价值，给王渊造成的损失应当相当于涉案房屋的租金，考虑涉案房屋为别墅，价值较高，现出租租金较低，可予适当调整，本院酌定违约金的标准调整为按64元／月／平方米计算，共计115339.35元（514.91平方米×105天×64÷30天）。此后，如因维修整改导致不能实际使用房屋，可以另案主张损失。
依照相关规定，保利公司对于涉案房屋的质量瑕疵，应当承担正常的保修义务，对此，保利公司在本案审理中予以认可。对于房屋质量瑕疵，王渊可要求保利公司承担保修责任，但不能以此拒收房屋。王渊上诉提出，涉案房屋的车库无法使用，保利公司交付的房屋还存在负一层积水、屋顶和墙壁渗漏、室内楼梯踏步台阶不能正常使用，以及外围道路不符合消防要求等严重质量问题，认为保利公司的验收备案登记只是其单方提供的资料，主张保利公司构成房屋严重质量问题，并以此拒收房屋，王渊对其上述主张应当承担举证责任。因王渊对其主张未能提供证据予以证明，一审法院判决驳回其诉请并无不当。王渊在一审审理中未提出鉴定申请，二审提出鉴定申请，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第94号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第94号民事判决第二项为：上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付上诉人王渊违约金115339.35元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12917元，由王渊负担3875元，由保利公司负担9042元。二审案件受理费12917元，由王渊负担3875元，由保利公司负担9042元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 朱亚芳