湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初2891号
原告:欧阳龙梅，女，汉族，1976年9月9日出生，住湖南省娄底市娄星区。
委托代理人:聂忠仁，湖南民声律师事务所律师。
被告:娄底市广源房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区涟滨东街旺角大厦旁。
法定代表人:易健，系该公司经理。
被告:胡淑元，女，汉族，1965年5月13日出生，住湖南省娄底市娄星区。
原告欧阳龙梅诉被告娄底市广源房地产开发有限公司、胡淑元确认合同无效纠纷一案,本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧阳龙梅及其委托代理人聂忠仁到庭参加诉讼，被告娄底市广源房地产开发有限公司、胡淑元经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳龙梅诉称，2011年10月15日，原告与被告娄底市广源房地产开发有限公司签订了《娄星区机关大院内八栋以房换房合同书》，约定因被告娄底市广源房地产开发有限公司在娄星区政府机关大院内对四、六栋开展拆后重建项目，将对八栋二单元业主即原告欧阳龙梅产生一定的日照影响，为了确保原告方利益及工程顺利进行，被告娄底市广源房地产开发有限公司按原告房产权证上的面积按照1：1.8的比例为原告欧阳龙梅兑换新房，被告娄底市广源房地产开发有限公司新建的广源壹号3X层X5户（32XX号房）作为原告的安置住房，由原告取得房屋所有权证，土地使用权证由被告娄底市广源房地产开发有限公司负责办理并承担相应费用。随后，被告娄底市广源房地产开发有限公司对广源壹号项目开始进行建设施工，2014年，广源大厦005栋建成竣工。
被告人胡淑元等人因与被告娄底市广源房地产开发有限公司存在债权债务纠纷，遂成立了对被告娄底市广源房地产开发有限公司的“个人债权人委员会”。2015年3月26日，被告胡淑元等六名债权人形成会议纪要，决定将被告娄底市广源房地产开发有限公司未办理网签备案的房屋网签备案至被告胡淑元名下，为此，两被告就未办理网签备案的广源壹号XX50栋32XX号房屋签订了《商品房买卖合同》。现被告娄底市广源房地产开发有限公司已偿还了被告胡淑元的债务，两被告签订《商品房买卖合同》的行为系恶意串通，损害原告利益。故诉请人民法院依法判令：一、确认被告娄底市广源房地产开发有限公司与被告胡淑元签订的《商品房买卖合同》无效；二、撤销两被告广源壹号XX50栋32XX号房屋网签合同备案登记；三、被告娄底市广源房地产开发有限公司向原告欧阳龙梅交付广源壹号XX50栋32XX号房屋，并负责办理好产权登记手续；四、由两被告承担本案诉讼费用。
原告欧阳龙梅为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一，原被告身份信息。用以证明原被告系本案适格诉讼主体。
证据二，《娄星区机关大院内八栋以房换房合同书》、原告欧阳龙梅娄房权证字第0015XX**号房产证。用以证明：1、原告将娄星区政府院内XX22栋2XX房（房产证为娄房权证字第0015XX**号）与被告娄底市广源房地产开发有限公司所有的0XXX栋3XXX号房屋交换所有权；2、双方约定被告娄底市广源房地产开发有限公司负责交房并办理好产权手续。
证据三，两被告办理的广源壹号0XXX栋3XXX号房屋网签合同。该备案登记并非基于真实的商品房买卖合同关系，而是为了串通损害原告权益。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四、第六十五条、第六十六条，本院对双方当事人提交的证据认定如下：
原告提交的证据符合证据的三性要求，本院予以认定。
根据原告的证据及庭审查明的情况，本院确认如下案件事实：
2011年10月15日，原告欧阳龙梅与被告娄底市广源房地产开发有限公司签订《娄星区机关大院内八栋以房换房合同书》，约定：因被告娄底市广源房地产开发有限公司在娄星区机关大院内对四、六栋进行拆后重建，将对原告住房的日照产生相应影响，为了保障原告权益及项目顺利施工，原告欧阳龙梅向被告娄底市广源房地产开发有限公司提供娄星区政府大院内现有XX22栋XX4号住房权证及土地使用证并交付该房屋，被告娄底市广源房地产开发有限公司按房产权证上的面积以1:1.8的比例兑换新房，新房面积大于应兑换面积30平以内的，则由原告欧阳龙梅按1000元/㎡补交；因原告欧阳龙梅同栋其他单元住户在房屋建成后，经相关职能部门批准，在原建成住房的基础上加建了6.6m*5.6m的住房，但原告欧阳龙梅所在单元因故未能加建，仅建成了3.3m*1.5m的阳台，遂由被告娄底市广源房地产开发有限公司按原告未加建面积的80％予以安置补偿；新房建成后，原告取得该新房第X2层X5户即广源大厦XX50栋XX05号房所有权证、土地使用权证，被告娄底市广源房地产开发有限公司负责办理相关手续并负担相应费用。新房竣工验收后，被告娄底市广源房地产开发有限公司未向原告交付该房，也未为原告办理过户登记手续。
因被告娄底市广源房地产开发有限公司经营状况不佳，对被告娄底市广源房地产开发有限公司享有普通债权的债权人自行成立了“个人债权人委员会”，被告胡淑元为该“个人债权人委员会”成员。2015年3月26日，“个人债权人委员会”形成会议纪要，决定将原告欧阳龙梅所置换的广源壹号XX50栋XX05号房网签备案至被告胡淑元名下，随后被告胡淑元与被告娄底市广源房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，并将广源壹号XX50栋XX05房网签登记至被告胡淑元名下。
另查明，原告欧阳龙梅需置换的旧房面积为61.81㎡、被告娄底市广源房地产开发有限公司新建的广源壹号XX50栋XX05号房屋面积为132.2㎡。
本院认为，原告欧阳龙梅与被告娄底市广源房地产开发有限公司所签订的《娄星区机关大院内八栋以房换房合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同内容忠实履行合同义务。根据该协议，被告娄底市广源房地产开发有限公司应当按照原告现有住房面积（61.81㎡）的1.8倍系数置换新房，同时按照原告欧阳龙梅未加建面积（6.6m*5.6m-3.3m*1.5m）的80％进行补偿，因此应予置换的新房面积为61.81㎡*1.8+（6.6m*5.6m-3.3m*1.5m）*80％=136.866㎡，而双方约定予以置换的广源壹号0050栋3205号新房面积为132.2㎡，故原告欧阳龙梅有权根据协议的约定，以现有住房置换广源壹号XX50栋XX05号房，被告娄底市广源房地产开发有限公司不享有履行上的抗辩权。
被告娄底市广源房地产开发有限公司在已经与原告签订了《娄星区机关大院内八栋以房换房合同书》的情况下，并非基于现实存在的商品房买卖合同关系又与被告胡淑元另行订立“商品房买卖合同”。存在恶意串通的情形，损害了原告欧阳龙梅的合法权利，该合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定而无效。被告胡淑元等人就其与被告娄底市广源房地产开发有限公司之间存在的普通债权不具有清偿顺位上的优先性，被告胡淑元可以通过其他合法途径救济其权利，但不得妨碍他人优先债权的行使。原告欧阳龙梅作为被拆迁人，与拆迁人即被告娄底市广源房地产开发有限公司签订的拆迁补偿安置协议具有法定的履行上的优先性，原告欧阳龙梅有权优先取得补偿安置住房；不动产登记部门之前依被告胡淑元的申请对广源大厦壹号XX50栋XX05号房办理的网签备案登记属于行政管理行为，原告撤销该备案登记的诉求不属于民事诉讼受理的范围，该请求不能予以支持，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：
确认被告娄底市广源房地产开发有限公司与被告胡淑元签订的《商品房买卖合同》无效；
被告娄底市广源房地产开发有限公司向原告欧阳龙梅交付广源壹号XX50栋XX05号房，并为原告办理好产权登记手续；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告娄底市广源房地产开发有限公司、胡淑元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。逾期未上诉，本判决书即发生法律效力。
审 判 长 喻 建 明
人民陪审员 喻日光人民陪审员彭瑛
二〇一八年一月十日
书 记 员 王 红 梅
附:相关法律条文---
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。