河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商终字第312号
上诉人（原审被告）吴明颖。
委托代理人赵建军，河北隆业律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李玉。
上诉人吴明颖、李玉因租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2014）张开商初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴明颖的委托代理人赵建军，上诉人李玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，原告将精装修好的150平米居住新房一套，于2012年4月出租给任燕民居住。2013年3月由吴明颖续租我房，经双方协商新签了房屋租赁协议。签协议时除房屋中介格式条款中规定的双方的权利、义务外，特别约定了补充条款即：要求乙方（被告）住房保持室内干净卫生，壁墙等处不得乱钉乱挂、乱写乱画，室内不能养宠物，飘窗窗台上不得养花，室内外有任何变动乙方都要通知房东（原告）等。租赁期至2014年4月29日。租期已到，租房人吴明颖未和我联系，后经我电话催促于2014年5月6日约定交接房屋，但吴仍未到现场，只见屋内一片狼藉肮脏不堪入目；屋内双卫生间坐便器、不锈钢护栏、整体厨房大理石台面、飘窗大理石台面、地板砖等等多处、多件家具器物损坏。1、要求被告支付违约金1300元，延期房租1300元（如果租期超过一个月按每月1300元乘以租赁日期计算）；2、要求被告赔偿屋内设施、家具器物损坏修复赔偿费6298元（附损坏家具器物赔偿明细及价款）；3、要求被告补交租赁期间的水、气等各种欠款；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确2014年1月份至2014年6月份欠水费为607.2元，物业费从2014年5月份至2014年12月份为416元，暖气费从2014年11月1日至12月底约是1300元，对于气费现在明确不了，但截止2014年4月21日煤气表底数为710，水费滞纳金不清楚。
原审法院经审理查明，2012年4月26日，原告李玉与任燕民签订房屋租赁协议，原告李玉将其所购绿园小区9号楼1单元202室房屋程赁给任燕民，年租金为16000元，租期为12个月，从2012年5月1日至2013年4月30日。后李玉又将该房屋租赁给与任燕民同一单位的吴明颖。诉讼中，原告李玉提供其与被告吴明颖于2013年3月29日签订的房屋租赁协议复印件一份，该房屋租赁协议复印件的相关内容载明“甲方（出租方）李玉；乙方（承租方）吴明颖；甲方自愿将绿园小区9号楼1单元202室的房屋，以年租金16000元人民币租赁给乙方，乙方对该房屋做了详细了解并愿意承租。经双方协商达成如下协议，并共同遵守。二、租赁期暂定12个月。乙方每l2个月交纳一次房租，提前30天预付下次房租；如租赁期满乙方继续租赁，须甲方同意；乙方若不续租必须提前30天通知甲方；乙方若转租此房，必须经过甲方同意，否则后果自负。此次房费自2013年5月1日至20l4年4月30日，总计16000元。三、水、电、煤气、卫生及物业管理费等，按实际用量及规定由乙方交纳；采暖费按国家收费标准由乙方“交纳……此条还将本协议第六条包括在内。收押金2000元，按上协议继续有效。总之两年只收一个2000元押金。六、乙方住房应维护该房内原有设施，损坏照价赔偿或给予修复。屋内有设施及家具：室内有油烟机、灶具一套。九、在租赁期内甲方不得随意责令乙方搬家，乙方也不能随意提前退房，否则违约方应赔偿对方经济损失l300元，但双方同意或遇不可抗拒原因除外（如拆迁、违法等）中介费不退。乙方应保持室内干净卫生，不得乱钉乱挂，乱写乱画。十、甲乙双方应按规定到相关部门（如派出所、房管局）办理登记备案手续。室内不得养宠物，飘窗上不得养花，室内有任何变动。乙方都通知房东。十一、本协议在履行中若发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成时，任何一方均可向市仲裁委员会申请调解或仲裁，中介服务到此终止。或走法律程序。十二、本协议双方签字生效后，房款以收条为据。物业费乙方交房东由房东转交物业。该租赁协议书后写有备注：1、此协议租赁人是与任燕民同一单位，属于继续续租了，名变动，是因该单位今年吴总到张市负责，任总不来了。2、租住时间应从2013年4月30日至2014年4月29日止。4、此协议复印件一份交于甲方、双方各执一份有效。5、2012年签的协议和此协议是同一单位，否则变更名称无效。（其他条款详见合同文本）”。另查明：对于租赁房屋是否进行了交接，双方各执一词。
诉讼中，被告为证明其已交纳了水费提供发票3张，总计金额为607.2元。原告提供张家口市煤气总公司于2014年6月13日出具的证明2014年4月已交燃气费表底710。超出此表底数为欠气费数额。原告提供张家口天丰物业服务有限公司于2014年12月5日出具的证明物业费2014.5-2014.12欠416元整。原告李玉申请对涉案租赁房屋的相关设施、家具损坏应赔偿的价款进行鉴定。张家口科技事务司法鉴定中心、张家口市物价局价格认证中心等鉴定机构均表示委托事项无法鉴定。诉讼中，经本院释明，双方均以无房屋钥匙为由，无法对租赁房屋相关设施损坏程度进行核实。
原审法院经审理后认为，被告作为承租方租赁原告房屋，双方成立租赁合同法律关系，原告提供其与被告吴明颖于2013年3月29日签订的房屋租赁协议复印件一份，被告以该租赁协议书非原件为由对该租赁协议书不予认可，因被告吴明颖认可该租赁协议上签字是其所签，且该租赁协议内容与2012年4月26日原告与任燕民签订房屋租赁协议内容基本一致，被告吴明颖亦未提供有效反证推翻该份证据的真实性，故对原告提供的其与被告吴明颖于2013年3月29日签订的房屋租赁协议复印件的真实性，予以确认。原被告双方均应依约全面履行各自义务，原告依约交付租赁物，被告亦应依约保持租赁物室内干净卫生，不得乱钉乱挂，乱写乱画。根据证人刘某、李玉英出具的证明的相关内容，可以证实被告租赁房屋期间存在未能保持室内干净卫生并存在屋内相关设施损坏的情况，应属违约，并应承担相应的违约责任。因双方未就此情况下违约金支付标准进行明确约定，原告要求按照租赁协议第九条约定的违约金标准即1300元支付违约金。综合二位证人的证言内容及租赁协议约定，认为原告主张该违约金标准即1300元合理，予以支持。关于租赁房屋期满后是否进行交接，被告认为2014年4月底5月初之间，由被告单位员工和原告进行的交接，并且当时就交付了房屋钥匙，原告则认为被告至今未向其交付房屋钥匙，根据证人刘某、李玉英出具的证明的相关内容及被告提供的交纳水费发票中用水月份为2014年6月实际用水量为10吨的情况，可以证实被告并未于交接当天向原告交付房屋钥匙的事实，且被告亦未提供证据证明其已向原告交付了该租赁房屋的钥匙，故应认定该租赁房屋钥匙仍由被告掌握，对原告要求按照月租金1300元标准，由被告承担从2014年5月1日起至实际交付房屋钥匙之日止的房屋租金的诉讼请求，予以支持。原告要求被告赔偿屋内设施、家具器物的损坏6298元，根据证人刘某、李玉英出具的证明的相关内容及屈龙海的相关陈述内容“……你如果要我方赔付相关设施的损坏，那我们需要收回护窗和热水器，李玉不同意我方收回。我说咱们就交接房屋吧，对于相关的房屋损耗你做一下登记，可以在房屋押金中扣除或者给予修复……”可以证实该租赁房屋中确有部分器物损坏，但因无法核实相关器物的损坏程度，故对原告的该项诉讼请求，无法支持。原告要求被告交纳水费607.2元，被告提供水费发票3张证实其已交纳了该笔水费607.2元。原告要求被告交纳气费，虽提供了张家口市煤气总公司出具的证明，但未能提供证据确定被告存在拖欠煤气费的事实，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告交纳从2014年5月至2014年12月物业费416元，根据张家口天丰物业服务有限公司出具的证明，可以证实该租赁房屋2014年5月-2014年12月欠物业费416元的事实。根据双方租赁协议约定“物业费乙方交房东由房东转交物业”，故对该笔所欠物业费416元，被告应给付原告，并由原告转交物业公司。原告要求被告交纳2014年11月1日至2014年12月底暖气费约1300元，因原告未提供相关证据予以证明，不予支持。故判决，一、被告吴明颖于本判决生效之日起十日内给付原告李玉违约金人民币1300元；二、被告吴明颖按照月租金1300元标准，向原告承担从2014年5月1日起至实际交付房屋钥匙之日止的房屋租金；三、被告吴明颖于本判决生效之日起十日内给付原告2014年5月至2014年12月期间物业费人民币416元；四、驳回原告李玉的其他诉讼请求。
宣判后，吴明颖、李玉不服，向本院提起上诉。吴明颖的上诉理由是，一、一审判决没有查明案件事实。双方签订的租赁协议内容不明确。双方交付房屋的事实不清。被上诉人的陈述自相矛盾。上诉人交纳2014年6月的水费有代表6月份仍在使用房屋。上诉人损坏设施家具的事实无法确定。二、一审判决依据证据效力不足，不具有客观真实性。上诉人承担违约责任的证据不足，承担违约金没有依据。上诉人欠物业费的证据没有证明力。三、原审法院适用法律和程序错误。无根据认定设施家具损坏是上诉人造成的。以没交钥匙就没交房判决承担违约责任不当。被上诉人的违约视而不见。一审法院违法收取诉讼费和错误分配诉讼费比例。李玉的上诉理由是，一、被上诉人应赔偿损坏我房内设施、家具，或者给予修复、更换。二、交纳违法占有我房屋期间所产生的燃气费、物业费、采暖费。故请求二审法院依法改判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。上诉人李玉与吴明颖签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，本院予以确认。虽然该协议为复印件，但双方当事人对该事实均无异议，本院予以采信。双方当事人应依约履行各自的义务。依据原审中证人出具的证明及双方就有关设施损坏协商的情况，可以证实上诉人吴明颖在租赁该房屋的过程中存在违约行为，故原审判决上诉人吴明颖给付相应的违约金并无不当，本院予以支持。关于房屋的交接问题，上诉人李玉在原审中陈述2014年5月6日，双方就房屋交接进行协商，由于对相关设施的损坏赔偿未达成合意，双方不欢而散。关于是否交房屋钥匙的问题，双方各执一词，本院无法确认。庭审中，双方均认可出租房屋已腾清，故应认定房屋的实际交接已完成，该时间确定为2014年5月6日。原审判决至实际交付钥匙止给付租金，与事实不符，应予纠正。上诉人李玉要求赔偿损坏房内设施、家具，或者给予修复、更换无相关证据予以证实，本院不予支持。上诉人李玉要求交纳占房屋期间所产生的燃气费、物业费、采暖费的证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、维持河北省张家口经济开发区人民法院（2014）张开商初字第205号民事判决的第一、三、四项；
二、变更河北省张家口经济开发区人民法院（2014）张开商初字第205号民事判决的第二项为，上诉人吴明颖按照月租金1300元标准，给付上诉人李玉从2014年5月1日起至2014年5月6日的房屋租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费81元，二审案件受理费81元，由上诉人吴明颖负担121.5元，由被上诉人李玉负担40.5元。
本判决为终审判决。
审判长 牛鹏程
审判员 王 悦
审判员 赵宏魁
二〇一五年六月二十一日
书记员 宋 力