江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终0217号
上诉人(原审被告)：颜廷华，男，1970年9月14日出生，汉族，住淮安市楚州区。
委托诉讼代理人：张雪骏，江苏铭勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张泰瑞，男，1991年3月21日出生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：胡艳，江苏中吴律师事务所律师。
上诉人颜廷华因与被上诉人张泰瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初4470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颜廷华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；本案诉讼费用、保全费由张泰瑞负担。事实和理由：一、张泰瑞未履行付款义务已构成违约,颜廷华拒绝交付房屋系合理抗辩。涉案存量房买卖合同中第三条第一款明确约定:乙方分五次进行付款,其中第二次应于2017年5月26日前支付给甲方人民币20万元进行还贷。但是实际上,张泰瑞未按照约定进行付款。合同中明确约定,张泰瑞应先履行己方的第二次付款义务,待该付款务完成后,颜廷华才能协助张泰瑞进行资金监管。张泰瑞完全可以采用银行转账的形式进行付款,但是张泰瑞并未实际支付。因此,颜廷华在张泰瑞未履行付款义务的前提下拒绝交付该房屋系对张泰瑞违约行为的合理抗辩。二、一审证人证言不具有真实性,不具有证据能力。证人并未实际经手涉案房屋买卖的整个过程，证人明确表示,实际经手人是中介公司的其他员工,该证人证言不具有证据能力。此外,证人证言称,书面付款时间依照惯例可以进行口头变更系无稽之谈,没有事实与法律之依据。再次,证人证言所述其一直催促颜廷华进行款项交接与事实相违背。因此,该证人证言不具有真实性,不足以被采信。三、损失金额人民币10万元没有事实与法律依据。一审法院的认定系根据所谓颜廷华订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、张泰瑞可得利益、履约情况以及张泰瑞过错等综合因素。该认定没有通过房屋评估机构进行合理估值,对该损失金额的认定没有事实与法律依据。
张泰瑞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
张泰瑞向一审法院起诉请求：1.判令颜廷华继续履行张泰瑞、颜廷华于2017年5月8日签订的《存量房买卖合同》，并协助张泰瑞办理房产过户手续；2.判令颜廷华向张泰瑞支付自2017年5月26日起至合同实际履行完毕之日止的迟延履行违约金，现暂计至2017年6月27日金额为640元；3.本案诉讼费用由颜廷华承担。审理中，张泰瑞变更诉讼请求为：1.判令解除张泰瑞与颜廷华及江苏满意房产代理有限公司签订的编号为0008201《存量房买卖合同》；2.判令颜廷华返还购房定金2万元；3.判令颜廷华赔偿张泰瑞遭受的经济损失，具体数额为案涉房屋现有市场价值与成交价之间的差价15万元；4.本案诉讼费用由颜廷华承担。
一审法院认定事实：颜廷华为常州市武进区湖塘镇熙园1幢丙单元2502室房屋所有权人。2017年5月8日，颜廷华作为甲方(出卖人)，张泰瑞作为乙方(买受人)、江苏满意房产代理有限公司作为丙方（房地产经纪机构），三方签订《存量房买卖合同》（合同编号：0008201），合同中约定甲方自愿将自有的房地产转让给乙方，房屋坐落于常州市××区××新城××单元××室，房屋成交价为57万元，乙方分期向甲方支付上述房地产转让款，具体分为五次，第一次于2017年5月8日付定金2万元，第二次于2017年5月26日前给甲方还贷房款20万元，第三次等甲方还清贷款后三日内进房管局资金监管1万元，第四次等乙方商贷贷出并等乙方领房产证后三个工作日内付33万元，第五次等水、电、气、物业过户付尾款1万元，甲方如有贷款的，乙方第二次付款时，甲方必须将该款项打入甲方该套房还款之用（专款专用）否则视为甲方违约；违约责任中约定甲方中途毁约的，应及时书面通知乙方，并应在毁约之日起30日内双倍返还购房定金给乙方。甲方如未按合同的规定时间交付房地产的，若逾期在30日之内，甲方依逾期天数按日向乙方支付逾期应付款的万分之10的违约金，合同继续履行；若逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按乙方积累已付款的10%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿;签合同当日甲方向丙方支付诚意金贰万元整，等过房产证（不动产证）后当日由丙方退还给甲方，如甲乙方有违约的诚意金归丙方所有，作为丙方的签约、谈判、服务等费用。此外合同还对付款时注意事项、维修基金等进行了约定。合同签订后当日张泰瑞交付给颜廷华定金2万元，颜廷华于当日出具收据给张泰瑞，现该2万元由颜廷华作为诚意金暂存于江苏满意房产代理有限公司处。现张泰瑞认为颜廷华无故不履行合同，因此起诉至法院，请求判如所请。
一审庭审中，张泰瑞、颜廷华一致确认《存量房买卖合同》上载明的房屋坐落地址系笔误，应为湖塘新城熙园1幢丙单元2502室，双方在庭审中一致同意解除于2017年5月8日签订的《存量房买卖合同》。张泰瑞陈述双方签订合同后，颜廷华一直未接受张泰瑞的付款，张泰瑞一直通过中介催促颜廷华履行合同义务未果，因此系颜廷华违约，并申请江苏满意房产代理有限公司员工陶某出庭作证；颜廷华陈述合同无法履行的原因是因为张泰瑞钱未筹足，因张泰瑞先期未按照合同约定的时间付款，因此违约方系张泰瑞，对证人证言不予认可，认为其不真实、不合法，不能作为证据使用。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张泰瑞、颜廷华签订了《存量房买卖合同》，因此该合同对双方当事人具有法律约束力。现张泰瑞、颜廷华对于解除该合同达成一致意见，法院对此依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于张泰瑞已支付的2万元定金，由颜廷华出具的收条为证，法院予以确认。关于证人陶某证人证言的效力，法院认为，其作为江苏满意房产代理有限公司的员工，直接参与了整个过程，地位居中，其证言可信性较强，因此综合张泰瑞、颜廷华在庭审中提交的证据、张泰瑞、颜廷华的庭审陈述以及证人陶某的证言等可以认定违约方为颜廷华。颜廷华辩称因张泰瑞钱未筹足，未按照合同约定的付款期限及时付款才导致合同无法履行的意见，因未提供充分证据证实，法院不予采信，因此张泰瑞主张颜廷华返还定金2万元的诉讼请求，法院予以支持。至于颜廷华暂存于江苏满意房产代理有限公司处的诚意金2万元，颜廷华可另行向江苏满意房产代理有限公司主张。法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现张泰瑞主张的房屋差价损失系因无法购买案涉房屋而产生的损失，因颜廷华未履行合同，该房屋的市场价格较双方签订合同时已有大幅上涨，该上涨幅度已远超合同中约定的违约金，在违约金无法填补损失的情况下，法院结合本案中颜廷华订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、张泰瑞可得利益、张泰瑞履约情况以及颜廷华的过错程度等综合因素进行考量，酌定该损失金额为10万元。判决：一、解除张泰瑞、颜廷华于2017年5月8日签订的《存量房买卖合同》（房屋买卖部分）；二、颜廷华于判决发生法律效力之日起十五日内返还张泰瑞定金2万元；三、颜廷华于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿张泰瑞损失10万元；四、驳回张泰瑞的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4754元、保全费3370元，合计8124元，由张泰瑞负担1563元；由颜廷华负担6561元，并于判决发生法律效力之日起十五日内支付给张泰瑞。
二审中，颜廷华提供一份房天下发布的2017年5月至7月涉案房屋所在地房价变动表，显示5月份参考价格为9864元/平方米，6月参考价格为9989元/平方米，7月参考价格为10478元/平方米，证明：1.签订房屋买卖合同时的价格和法院认定颜廷华实际违约（即6月份）时的价格相差7875元/平方米；2.签订房屋买卖合同时的总价和张泰瑞起诉时（即7月份）房屋总价相差38682元；3.房屋的价格因市场因素的影响本身具有一定波动性，2017年下半年房屋的价格上涨的速度之快，不是颜廷华能预见的，而一审法院认定的张泰瑞实际损失与事实相符，认定过高。张泰瑞质证认为，颜廷华提供的房价变动表为引用件，是颜廷华单方提供，只是其中一个中介（房天下）网络上的数据。从颜廷华提供的证据中可以看出，2017年5月至7月涉案房屋小区的房屋价格是持续上涨的过程，对于公布数据只能作为参考，并不能准确说明增幅，同时根据计算，这样的增幅也不止颜廷华所说的3万多元，另外，涉案房屋是经过装修的，包含了相关装修费用，因此颜廷华提供的证据不具有参考性。一审法院判决损失金额时也提到通过综合因素进行考虑，因此颜廷华提供的证据远不能证明张泰瑞所遭受的损失。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。
二审经查阅一审卷宗查明，张泰瑞、颜廷华于2017年5月8日签订的《存量房买卖合同》违约责任条款中约定，乙方（张泰瑞）如未按合同的规定时间付款，若逾期在30日内，乙方按日向甲方（颜廷华）支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行，若逾期超过30日的，甲方有权解除合同。
本院认为，一、关于违约责任问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案张泰瑞、颜廷华签订的《存量房买卖合同》中约定，张泰瑞第二期付款时间为2017年5月26日前，根据该合同中违约责任条款的约定，张泰瑞即使存在逾期付款行为，在逾期30日内，颜廷华也不能单方解除合同。而根据张泰瑞提交的与房屋中介业务员的微信聊天记录、张泰瑞与颜廷华的通讯记录、房屋中介业务员与颜廷华的短信记录及房屋中介相关人员的证言显示，至2017年6月20日，张泰瑞多次积极与颜廷华联系，要求履行合同。颜廷华虽对此提出异议，但未能提供足以反驳的相关依据，也未能提供其为了积极履行合同所作的意思表示的相关证据，包括催告对方付款的相关证据、向对方提供接受款项账号的证据、约定具体交接款项时间的证据等。一审出庭作证的证人陶某系涉案房屋中介的部门负责人，其也亲身经历了涉案合同履行过程中的相关事项，其证言与本案其他证据相互印证，具有较高的可信性。颜廷华虽不认可陶某的证言，但对于陶某所陈述的相关事件未能提出反驳意见。据此，一审法院认定颜廷华系涉案合同未能履行的违约方并无不当。二、关于房价损失问题。张泰瑞一审起诉时主张要求颜廷华继续履行合同，故双方合同签订后的房屋价格上涨所获得的利益均应当归张泰瑞所有。诉讼中，张泰瑞于2017年8月28日向一审法院提出变更诉讼请求，主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，由颜廷华赔偿房价损失15万元，故张泰瑞的房价损失应当为涉案合同签订时与2017年8月的涉案房屋价格之差。一审法院综合各方因素，酌定因颜廷华未履行合同给张泰瑞造成的房价损失为10万元，该认定符合涉案房屋所在地房屋价格上涨的实际情况，本院予以支持。
综上，颜廷华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9508元，由颜廷华负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 袁海燕
审判员 孙海萍
二〇一八年四月十日
书记员 夏 煜