广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3961号
上诉人（原审原告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：罗永强，该司总经理。
委托诉讼代理人：陈尚英，广东蒿芃燊晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：田静,女,1978年5月8日出生,汉族,住安徽省阜南县。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）与被上诉人田静商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人致岭公司的委托诉讼代理人陈尚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人致岭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求二审法院支持致岭公司的一审诉讼请求；3.诉讼费由田静承担。事实和理由：一审判决实际上是一审法院在系列案件当中以不同理由犯同样错误，严重损害致岭公司的合法权益，请求二审法院依法纠正。（一）双方签署的《商品房买卖合同》中约定“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担担保责任的范围内向乙方追偿，并且有权单方面解除合同。”该约定是合同双方当事人的真实意思表示，体现了甲方享有附条件解除权，是双方权利义务协商和置换的最终结果，且不涉及第三人和公共利益。（二）从一审判决书可看出，一审法院一方面认为涉案合同及其附件均合法有效，另一方面却认为涉案合同违反了合同相对性和公平合理原则。（三）致岭公司认为涉案合同有体现致岭公司享有附条件行使解除权的法律关系，即如果田静的行为导致致岭公司承担担保义务，致岭公司就有权解除合同。这并没有违反合同相对性原则。（四）认定合同显失公平、合同无效应由当事人一方向法院请求，而本案当事人并没有请求。
被上诉人田静经法院公告传唤未到庭答辩。
致岭公司向一审法院起诉请求：1.解除致岭公司、田静于2009年7月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20XXXX01）；2.判令田静向致岭公司返还位于广州市花都区X号XX花园X栋X房；3.判令田静向致岭公司支付解除合同违约金162023.10元；4.本案诉讼费由田静承担。
一审法院认定事实：致岭公司是位于广州市花都区X号XX花园的开发商，涉案房屋位于XX花园第X栋XX房。
2009年7月20日，致岭公司（甲方、卖方）与田静（乙方、买方）签订了编号为20XXXX01的《商品房买卖合同》及附件一至附件五，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房建筑面积共181.14平方米，总价款540077元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期110077元购房款自本预售合同网上备案之日起即日内支付，剩余430000元房款须于2009年7月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中行天河支行）。此外，合同还对逾期付款的违约责任、房屋交付、产权证办理、面积确认及面积差异处理等进行了约定。合同附件五第1条第（5）项约定：因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第16条的约定执行。第16条约定：若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额30%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。若所得价款不足清偿相关费用，甲方有权向乙方追索损失赔偿。
合同签订后，田静向致岭公司支付了首付款并以按揭贷款方式支付了剩余房款，致岭公司亦已将房屋交付给田静使用，但至今未为田静办理不动产权证。
由于田静未依约向按揭银行偿还贷款，按揭银行中行天河支行以致岭公司作为田静向广州市天河区人民法院提起诉讼，该院以（2015）穗天法金民初字第5113号案立案受理。该案经审理查明：2009年9月14日，中行天河支行作为贷款人，田静作为借款人，致岭公司作为开发商及保证人，共同签订《个人一手住房贷款合同》（编号：JTXXXX33），约定：本合同项下贷款金额为430000元，贷款期限为20年，自中行天河支行实际放款日起算；贷款用途为购买坐落于花都区XX公路西XX花园X栋XX房（涉案房屋）的房屋购房款……本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向中行天河支行提供抵押担保，由致岭公司提供阶段性连带保证责任。其中附件《个人一手住房贷款合同通用条款》约定，致岭公司应按照本合同约定承担保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；致岭公司提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记并且中行天河支行收到他项权证之日起，致岭公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生致岭公司或借款人违约而引起的本合同项下的债务，致岭公司仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向中行天河支行进行清偿，中行天河支行有权要求致岭公司履行保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响中行天河支行本合同项下的任何权利及其行使，致岭公司不得以此抗辩中行天河支行；除依法另行确定或当事人另有约定外，本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，致岭公司对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。2009年9月16日，中行天河支行依约向田静指定的账户发放了430000元。贷款发放后，田静未依约向中行天河支行归还借款本息。中行天河支行向天河区人民法院提起诉讼，案号：(2015)穗天法金民初字第160号，请求判令解除中行天河支行与田静签订的《个人一手住房贷款合同》、提前结清贷款、田静向中行天河支行偿还本金359601.47元及至全部借款结清之日的罚息，并要求田静承担律师费20000元，要求对田静提供抵押的涉案房屋享有优先受偿权等……天河区人民法院于2015午8月19日作出一审判决，判令解除中行天河支行与田静签订的《个人一手住房贷款合同》，由田静于本判决发生法律效力之日起十日内向中行天河支行支付本金359601.47元及其罚息，并由田静向中行天河支行支付律师费用20000元。同时，因涉案房屋只办理预购商品房抵押权预告登记，未办理正式的抵押登记手续，驳回了中行天河支行关于就涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求。广州市中级人民法院终审判决维持原判。
广州市天河区人民法院于2016年12月14日就(2015)穗天法金民初字第5113号案作出判决，判决：—、致岭公司对合同编号为JTXXXX33《个人一手住房贷款合同》中借款人田静所欠中行天河支行借款本金359601.47元及其罚息向中行天河支行承担连带清偿责任，其承责后，有权向田静追偿；二、致岭公司对律师费20000元承担连带清偿责任，其承责后，有权向田静追偿；三、驳回中行天河支行的其他诉讼请求。
一审另查明：2016年12月23日，致岭公司向中行天河支行转账支付了438816.48元。2017年1月13日，中行天河支行出具贷款结清证明，证明借款人田静向该行的借款已于2016年12月23日到期结清。
一审法院认为：本案为致岭公司、田静双方之间的商品房预售合同纠纷，致岭公司、田静双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。致岭公司与田静之间为商品房买卖合同法律关系，致岭公司、田静与中行天河支行之间为购房担保借款合同法律关系，中行天河支行为贷款人，田静为借款人，致岭公司为保证人，两者为不同的法律关系。
在商品房买卖合同关系中，致岭公司作为出卖人承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买受人名下的义务；田静作为买受人承担的是支付购房款的义务。本案中，田静通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约向致岭公司支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，致岭公司的合同目的已经实现；因致岭公司尚未履行办理产权转移登记义务，需向中行天河支行承担担保责任。根据合同的相对性原理，田静未按约向中行天河支行偿还按揭楼款，需向中行天河支行承担违约责任，致岭公司根据贷款合同承担担保责任后，依据担保法享有向田静的代位追偿权。在田静已履行完毕买卖合同中支付购房款义务的情况下，致岭公司不能以其承担贷款合同中的担保责任为由要求解除双方《商品房买卖合同》及要求田静向其返还房屋、承担买卖合同违约责任。《商品房买卖合同》中“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同”的条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对田静没有约束力。因此，致岭公司关于解除《商品房买卖合同》、田静向其返还涉案房屋、支付解除买卖合同违约金的请求，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年10月27日作出如下判决：驳回广州市致岭房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9200元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对致岭公司上诉请求，认定如下：
针对致岭公司上诉主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的问题。致岭公司、田静之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，致岭公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而田静作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，田静已经依约支付了全部购房款，致岭公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。致岭公司也已经将涉案房屋实际交付给田静使用多年。至于田静未按期偿还银行贷款致使致岭公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于致岭公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人田静进行追偿的权利。致岭公司以田静违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，致岭公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；致岭公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9200元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年六月七日
书记员 王 敏
彭诗敏