江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初5159号原告：淮安市第二市政公司，住所地淮安市淮安区楚州大道188号。法定代表人：邱文彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立法，江苏淮海潮律师事务所律师。被告：江苏可亚咖啡有限公司（以下简称可亚咖啡公司），住所地淮安市淮安区经济开发区杜康桥路46号。法定代表人：胡国威，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。原告淮安市第二市政公司（以下简称第二市政公司）与被告江苏可亚咖啡有限公司（以下简称可亚咖啡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第二市政公司的委托诉讼代理人王立法，被告可亚咖啡有限公司的委托诉讼代理人邵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第二市政公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的租赁合同，被告返还所承租的厂房使用权；2、依法判决被告给付拖欠的租金763000元并承担银行同期贷款利率违约金（其中2013年142000元自2013年10月1日计算至实际给付之日；2014年192000元自2014年10月1日计算至实际给付之日；2015年192000元自2015年10月1日计算至实际给付之日；2016年192000元自2016年10月1日计算至实际给付之日；2017年192000元自2017年10月1日计算至实际给付之日）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告因经营需要租赁原告位于淮安经济开发区（××城东乡工业集中区）维护中心厂房（二幢A-13、A-14）从事经营活动。2016年5月，双方补签书面合同，约定：房屋年租金192000元/年，于每年10月1日前支付，租赁期限自2013年10月1日至2020年9月30日。但被告未按约定将2016年10月1日之前的租金交付给原告，原告向被告多次索要未果，曾于2016年11月23日诉至法院，诉讼中，原告与被告达成还款协议，原告撤回起诉。但被告仍未按约定向原告支付租金。因被告未履行支付租金的义务，原告有权根据合同约定要求与解除合同。被告可亚咖啡公司辩称，不同意解除房屋租赁合同。理由如下：涉案房屋并非原告所有，被告是通过原告以及华光路灯公司经区住建局指定的招商引资帮办单位，是韩国投资的企业，在签订租赁合同时，项目是健康的，因为中韩关系影响，导致该项目实际履行中遇到困难，并非被告故意拖欠原告租金。被告愿意分期给付租金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年3月4日，第二市政公司经工商行政主管部门核准注册登记成立。2013年6月20日，可亚咖啡公司经工商行政主管部门核准登记成立有限责任公司（外国自然人独资）。2013年9月26日，出租方（第二市政公司或简称甲方）与承租方（可亚咖啡公司或简称乙方）签订《维护中心厂房租赁合同》一份，约定：乙方因经营需要，甲方同意将位于（淮安市淮安区）城东乡工业集中区内维护中心A-13、A-14厂房二幢[经济开发区杜康桥路46号（城东乡童嘴村）11-13和11-14]厂房两栋，面积约4000平方米，租赁给乙方用于经营生产咖啡机、咖啡、奶茶、纸杯使用。租赁期限自2013年10月1日至2020年9月30日止。租金4元/月/平方米，年租金192000元/年，于当年10月1日前支付。乙方在租赁期间对承租的厂房负责维修保养义务，并按合同约定足额缴纳租金。水电费用由乙方承担。不得转租、擅自改变用途。乙方如违约或不能按合同规定缴纳相关费用，甲方有权立即解除合同，并追究乙方的违约责任。乙方不能按时足额缴纳租金的和相关费用的，每月按欠交金额的1‰支付违约金。合同期满或提前终止时，乙方应归还承租物。装璜部分：动产（含用于生产装修部分）归乙方所有，不动产（包括装修、装璜、管线等在房屋上的投入等，乙方不得拆除）无偿归甲方所有。合同签订时乙方向甲方缴纳租赁保证金1万元，合同期满后，乙方将房屋完好归还给甲方且结清所有帐目时，退还给乙方保证金等内容进行约定。合同由甲乙双方分别加盖公章并签名。合同签订后，原告按合同约定将合同中约定的厂房交付给被告使用。2016年12月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《还款计划》一份，主要内容：截止2016年9月30日，乙方累计欠甲方房租768000元，乙方于2017年7月1日前支付40万元、2018年7月1日前付清余款。逾期给付，按照房屋租赁合同履行，甲方有权要求乙方就整个结欠的租金履行给付义务。自2017年9月30日以后的年租金均按当期给付期限支付。协议签订后，乙方先期支付5万元，甲方撤回起诉。协议由原、被告分别加盖公章。2016年12月27日，被告向原告支付租金5万元。2017年8月18日，被告向原告递交《报告》一份，主要内容：被告系淮安市淮安区住建局招商引资单位，租用第二市政公司位于杜康桥路的房屋作为生产用房，欠租金未付，目前企业处于半停产状态。考虑到可亚咖啡公司前期投入较大等因素，请第二市政公司将租赁房屋以优惠的价格出售给可亚咖啡公司、减免部分费用、2018年10月30日前租金批准延期一年支付。另查明，2009年10月28日《中标通知书》中记载：淮安市第五建筑工程有限公司：投标人第二市政公司构建厂厂房工程，确定你单位为中标单位。中标内容：土建、安装工程，中标价6286896.46元。请你方派代表于2009年10月31日前至淮安市第二市政公司洽谈合同等主要内容。2009年10月29日，备案机关在该《中标通知书》中加盖了淮安市淮安区（原楚州）招投标办公室备案管理专用章。2009年10月30日，发包人第二市政公司与承包方淮安市第五建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》一份，主要内容：发包人将其建设的城东乡工业园构件厂厂房土建和安装工程，约6500平方米，发包给承包人承建。合同工期自2009年11月2日至2000年5月2日，合同价款6286896.46元等内容进行约定。还查明，2016年12月5日，原告向本院起诉提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同；2、支付欠付的租金576000元。2016年12月26日，原告向本院申请撤回起诉。本院经审查作出（2016）苏0803民初7976号准许原告撤诉的裁定书。诉讼中，原告未提供《建设工程规划许可证》或者经主管部门批准建设、涉案房屋的所有权。原告也未提供双方约定的违约责任由“每月按欠交金额的1‰”变更为“按同期银行贷款年利率5.6%”计算违约金的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告未在一审法庭辩论终结前提供取得《建设工程规划许可证》，也不能证明第二市政公司取得涉案房屋的所有权。故依法应认定原告与被告签订的《维护中心厂房租赁合同》无效。根据法律规定，房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。原告主张要求被告将位于淮安市淮安区城东乡工业集中区内维护中心A-13、A-14、面积约4000平方米厂房二幢[本区经济开发区杜康桥路46号（城东乡童嘴村）11-13和11-14]租赁物返还，符合法律规定，本院应予以支持。被告租赁原告房屋，截止2016年9月30日，双方经结算，被告结欠原告房屋占有使用费（房屋租金）768000元，有双方签订的还款计划，本院应予以确认。还款计划签订后，被告支付原告租金5万元，应从中予以冲减。原告要求被告自2016年10月1日之后按双方签订的合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，符合法律规定，本院应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”原、被告在租赁合同约定的违约条款，是双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，当属有效条款，对双方当事人有约束力。被告不按合同约定向原告支付租金，当属违约，应当按合同中的约定承担违约责任(违约金详见附页)。本案原、被告在合同中约定“…每月按欠交租金总额的1‰支付违约金…”；还款计划中还约定：“…被告结欠原告租金，被告分期归还，逾期给付，按照房屋租赁合同履行，有权要求就整个结欠的租金给付义务…。”原告要求被告按银行同期贷款年利率5.6%支付违约金，与原、被告在合同中约定的内容不符，原告又无据佐证。故对原告此主张中超出的部分，本院不予以支持。被告辩解“不同意解除合同等意见”。如前所述，原、被告签订的租赁合同被确认为无效。根据法律规定，租赁合同被认定为无效的，承租人应将租赁房屋返还给出租人。其次，被告不按合同约定向原告支付租金履行义务，当属违约，依法应承担责任。故对被告辩解的意见，无事实和法律依据，本院不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告淮安市第二市政公司与被告江苏可亚咖啡有限公司于2013年9月26日签订的《维护中心厂房租赁合同》；二、被告江苏可亚咖啡有限公司于本判决生效后三十日内将其占有的位于淮安市淮安区城东乡工业集中区内维护中心[淮安市淮安区经济开发区杜康桥路46号（城东乡童嘴村）]A-13、A-14、面积约4000平方米厂房二幢，腾空返还给原告淮安市第二市政公司；三、被告江苏可亚咖啡有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安市第二市政公司房屋占有使用费718000元（2017年9月30日之前）、房屋占有使用费（按原合同约定的租金19200元/年，自2017年10月1日起至实际返还租赁的房屋时止）、违约金23065.60元（已按每月欠缴的租金总额1‰，自2013年10月2日起计算至2017年9月30日止）、违约金（自2017年10月1日起，按每月欠缴的租金总额1‰计算至实际给付之日止）；四、驳回原告淮安市第二市政公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11430元（原告已预交），由被告江苏可亚咖啡有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：62×××59）。审 判 长  林以喜人民陪审员  叶 波人民陪审员  孙继春二〇一八年三月九日书 记 员  王雪洁附页—裁判所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、违约金附页1、2013年10月1日前应支付（2013年10月2日起至2014年9月30日）期间年租金192000元；逾期支付后，按每月欠缴的租金总额1‰计算的违约金：192000元*1‰*12个月=2304元；2、2014年10月1日前应支付（2014年10月2日起至2015年9月30日）期间年租金192000元；逾期支付后，按每月欠缴的租金总额1‰计算的违约金：192000元*2*1‰*12个月=4608元；3、2015年10月1日前应支付（2015年10月2日起至2016年9月30日）期间年租金192000元；逾期支付后，按每月欠缴的租金总额1‰计算的违约金：192000元*3*1‰*12个月=6912元；4、2016年10月1日前应支付（2016年10月2日起至2017年9月26日）期间年租金192000元（因被告于2016年9月27日归还租金5万元），逾期支付后，按每月欠缴的租金总额1‰计算的违约金：192000元*4*1‰*11个月+（192000元*4*1‰*/30日*27日）=9139.20元；5、2017年10月1日前应支付（2017年9月28日至2017年10月1日）期间年租金192000元，逾期支付后，按每月欠缴的租金总额1‰计算的违约金：（192000元*4*1‰*/30日*4日）=102.40元；6、自2017年10月1日之后违约金，按每月实际欠缴的租金总额1‰计算至实际给付之日止。