长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0105民初271号原告：马玉莲，住长春市二道区。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。被告：吉林省万信房地产开发有限公司，住所地长春市二道区阜丰路633号。法定代表人：张冰，该公司经理。委托诉讼代理人：李玉珍，吉林实正律师事务所律师。被告：吉林省龙宸房地产经纪有限公司，住所地长春市二道区经纬南路709万科上东区21号楼101室。法定代表人：龙宝峰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘万勇，该公司员工。原告马玉莲与被告吉林省万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）、吉林省龙宸房地产经纪有限公司（以下简称龙宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马玉莲的委托诉讼代理人金洪亮，万信公司的委托诉讼代理人李玉珍，龙宸公司的委托诉讼代理人刘万勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉莲向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除金庭公馆认购协议书，二被告立即向原告返还房款215260元；2.判令二被告向原告支付违约金（以5万元为基数，自2013年3月20日起按年6%标准计算至还款日止；以12.5万元为基数，自2013年7月26日起按年6%标准计算至还款日止；以3.75万元为基数，自2014年2月19日起按年6%标准计算至还款日止；以2760元为基数，自2014年6月19日起按年6%标准计算至还款日止；至起诉时暂计算为56579元）；3.诉讼费、保全费等费用由被告负担。事实和理由：2013年3月20日，原告与被告签订金庭公馆认购协议书，原告购买被告开发的位于长春市二道区荣光路与和顺四条交汇处金庭公馆（原万信·城市公馆）B幢4层419号房，后调整为411，房屋总价款215260元，被告承诺于2013年12月31日前交付房屋，逾期按总房款每日万分之一支付违约金。原告依约分批交纳购房款。被告在承诺期限内未能交付房屋，原告与被告于2014年6月19日又重新签订金庭公馆认购协议书，被告承诺2014年12月31日交付房屋，但被告至今未能向原告交付房屋。另，原告虽与被告约定违约金，但该违约金明显过低。万信公司辩称，一、本案的发生时间系万信原股东转让全部股权前。本案的相关事宜，股权转让协议中没有披露，万信公司财务帐目中没有体现与记载。2016年2月3日，万信公司的新股东二人接手了原股东四人100%的股权。原股东四人的全权代理人为尹彤。双方签订了股权转让协议。股权转让协议中对方披露了已售房产的明细。但贵院立案涉及的全部房产均不在已售房屋之中。而且万信公司的帐目中没有贵院受理的这些买卖合同案件的任何进帐信息和记录。最重要的是如果售出的房屋数量不多，尚可认为是遗漏。但贵院与本案相同的案件经贵院已下发7个判决。案件号分别为（2017）吉0105民初2322、2321、2325、2317、2467、2334、2318号。涉案房屋七套，面积355平方米。本金标的200万。目前贵院正在审理的六个案件，涉案房屋十套，本金标的237万。而且贵院在审案过程中已经知道，还有二十几个相同的案件当事人尚未起诉的。故万信公司的原股东目前已涉嫌合同诈骗等相关刑事责任问题。万信公司提出以下请求：首先、申请贵院追加万信公司原股东及委托代理人尹彤到庭查清本案真相。其次、请求贵院审理清楚被告龙宸公司如何将房款给付万信公司的，要求龙宸公司必须举证证明。第三、申请贵院将相关案件全部移送至公安机关审理。贵院在审理民事案件中发现涉及刑事犯罪的，应予移交。二、原告针对万信公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据。首先、万信公司没有收到购房款无法返还，谁收到了购房款谁负责还款。没收房款，所以房款的利息更是无从谈起。其次、利息的计算方式与合同不符，与法无据。龙宸公司辩称，龙宸公司与万信公司系委托销售代理行为，且原告与我公司签订委托代建认购协议书后于2014年6月19日又与万信公司签订了认购协议，该协议变更了购买房屋的标的，并确认了交款的数额，所以原告与龙宸公司签订的委托代建认购协议书已经解除，综上原告的诉讼请求不应由我公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2012年10月15日，万信公司与龙宸公司签订项目销售代理意见书一份，约定，龙宸公司为万信公司开发经营或拥有的万信城市公馆项目的销售代理服务事宜达成意向协议。项目名称为万信·城市公馆，具体以政府批准名为准。项目地址位于长春市二道区东盛大街与荣光路交汇。销售款项的支付方式为未经万信公司授权龙宸公司工作人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有的销售款项必须由万信公司指派的财务人员收取，并由万信公司出具收据或正式的商品房销售专用发票。合同期限为签订之日起至合同约定的项目取得商品房预售许可证后12个月止。（二）2013年3月20日至2013年6月19日，马玉莲向龙宸公司支付房款共计215260元，购买城市公馆的一套房屋。后于2014年6月19日，马玉莲就上述房屋重新与万信公司签订金庭公馆认购协议书一份，约定马玉莲认购金庭公馆第B幢4层411号房，付款方式为一次性付款，按原协议面积计算已交房款215260元，交房时间为2014年12月31日前，并约定万信公司逾期交房，按原告所交购房原协议总房款的每日万分之一向原告支付逾期期间内的违约金。同日即2014年6月19日，万信公司为原告出具收据一份，载明“今收到马玉莲认购B座肆层411室房款215260元”收款人处加盖有万信公司财务专用章。庭审中，万信公司对协议书及收据上所加盖的公章真实性有异议，但在本院规定的期限内并未提交书面鉴定申请。（三）庭审中原告陈述“2013年3月20日，原告向被告龙宸公司交付房款50000元，2013年7月26日，原告向被告龙宸公司交付房款125000元，2014年2月19日，原告向被告龙宸公司交付房款37500元，2014年6月19日，原告向被告龙宸交付房款2760元。2014年6月19日，被告万信将原收据收回，重新向原告出具收到房款215260元的收据”，龙宸公司对原告的上诉陈述表示认可，万信公司表示“具体情况我方不知道”。本案争议焦点为：马玉莲的诉讼请求应否得到支持。关于本案争议焦点本院认为:一、关于解除合同。原告诉请解除与万信公司于2014年6月19日签订的《金庭公馆认购协议书》（编号为：WXT023）。虽然万信公司在庭审中抗辩称，该协议书的公章不是万信公司的，但针对解除合同的诉请本身并无异议，且庭审中万信公司明确表示本案争议的金庭公馆认购协议书目前仍不具备履行条件。在合同无法继续履行的情况下，原告诉请解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于原告诉请由龙宸公司返还购房款，由于龙宸公司系接受万信公司委托代为销售本案争议房屋，在万信公司与原告重新签订金庭公馆认购协议书并由万信公司向原告出具收据时起，原告已经与万信公司建立合同关系，原告与龙宸公司之间已经不存在合同关系，故原告诉请龙宸公司承担还款责任没有事实及法律依据，本院不予支持。三、关于原告诉请由万信公司返还购房款215260元。庭审中，万信公司抗辩称其并未收到龙宸公司向其交付的本案争议购房款，但是，依据万信公司与龙宸公司之间签订的项目销售代理意见书，龙宸公司系受万信公司委托代为销售本案争议房屋，龙宸公司认可已经收到本案争议房款并将房款交付万信公司，而万信公司亦在与原告重新签订内部认购协议书的同时向原告出具了加盖有万信公司公章的收据，万信公司出具收据的行为符合万信公司与龙宸公司签订的项目销售代理意见书中关于房款交付方式的约定，故可以认定万信公司已经收到本案争议购房款215260元，现万信公司认可与原告之间的内部认购协议书已经无法履行，原告要求解除合同，那么万信公司依法应当返还原告购房款215260元。四、关于原告的违约金主张。虽然原告与万信公司之间的协议书中已经约定了逾期交房的违约金支付方式，但原告方主张自向龙宸公司交付购房款之时起按年利率6%给付违约金直至欠款还清之日。依据我国法律规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，本案中，交付购房款的时间为2013年，比照近年来房屋价格增长的客观实际情况，合同约定的违约金确实低于原告方的损失，故原告方诉请按照年利率6%给付违约金至欠款还清之日止，有事实及法律依据，本院予以支持。另，关于违约金的起算时间，万信公司抗辩称应从与其建立合同之日即2014年6月19日起计算，但，龙宸公司系替万信公司销售房屋，故在原告向龙宸公司交付购房款时即应视为已经向万信公司交付购房款，不能依据万信公司与原告签订合同的时间来确定原告交付购房款时间，故原告主张从实际交付购房款之日起计算违约金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告马玉莲与被告吉林省万信房地产开发有限公司于2014年6月19日签订的金庭公馆认购协议书（编号为WXT023）；二、被告吉林省万信房地产开发有限公司于判决生效后立即返还原告马玉莲购房款215260元，并支付违约金（违约金计算方式为以50000元为基数，按年利率6%计算，时间自2013年3月20日起至欠款还清之日止；以125000元为基数，按年利率6%计算，时间自2013年7月26日起至欠款还清之日止；以37500元为基数，按年利率6%计算，时间自2014年2月19日起至欠款还清之日止；以2760元为基数，按年利率6%计算，时间自2014年6月19日起至欠款还清之日止）；三、驳回原告马玉莲其他诉讼请求。案件受理费5378元，保全费1920元，共计7298元，由吉林省万信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  姚筱玲人民陪审员  黄海英人民陪审员  付克文二〇一八年五月二十八日书 记 员  崔鹏坤