新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终2861号
上诉人（原审原告、反诉被告）：闫某某，男，1958年2月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人：索海峰，新疆仕诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王某某，男，1985年4月3日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：张修全,新疆庸和律师事务所律师。
上诉人闫某某因与上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2015)水民三初字第1648号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭于2016年8月2日公开开庭审理了本案，上诉人闫某某的委托诉讼代理人索海峰，被上诉人王某某的委托诉讼代理人张修全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
闫某某上诉请求:请求二审法院依法撤销原审判决第四项，并改判第二项、第三项，即依法判令王某某支付一审判决未支持我方的2015年9月15日至11月14日房租65000元，暖气费32635.68元、滞纳金18816元、阀门开启费300元，违约金152000元，合计268751.68元。事实和理由：原审法院认定王某某于2015年9月15日交还所租房屋，属于认定事实错误，王某某至今未向我交付租赁房屋，且在租赁期间，王某某破坏房屋设施、设备，造成房屋至今无法出租，我方主张的违约金适当，应当予以支持。而王某某拖欠的暖气费，我方已经代为垫付，其应当予以返还，综上，请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。
王某某辩称，闫某某的上诉请求和事实理由均不能成立，闫某某强行将房屋上锁，我无法与其办理交接手续；其上诉要求我支付2个月的房租没有事实和法律依据，我方不予认可；对于闫某某主张43000元的违约金的上诉请求，我方亦不予认可，且原审法院的计算依据过高，至于暖气费是我方所欠，如果闫某某予以交纳，我方愿意支付。
王某某上诉请求:请求二审法院依法改判闫某某返还我的设备及装修款1371367.85元，我方不承担违约金43000元。事实和理由：我方在征得闫某某同意的情况下，投资160万元进行装修及购置餐厅设备，使用仅仅2年时间，整个租金才34余万元，但是原审法院违反公平原则，未支持我方主张的设备及装修款，而直接作为违约金补偿闫某某，显失公平。另外，我向闫某某出具的40万元欠条，已经包含了3万元违约金，原审法院不顾事实，仍然支持了闫某某主张的违约金，我方认为无法律依据。
闫某某辩称，双方所签合同明确约定，造成合同的解除，是由于王某某长期拖欠房租而造成的，其违约行为，造成涉案房屋无法出租，给我方造成巨大的经济损失，其上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
闫某某向一审法院起诉请求：请求判令解除与王某某签订的《房屋租赁合同》，并判令王某某支付房屋租金412500元，支付拖欠的2014年度采暖费32635.68元，滞纳金18816元，阀门开启费300元，水电费4288元，违约金430000元，王某某返还我方全部所租房屋。
王某某向一审法院反诉请求：请求法院判令闫某某返还我装修费及设施设备费1371367.85元。
一审法院认定事实:2013年5月15日，闫某某（甲方）与王某某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方所自有的位于乌鲁木齐市七道湾、八道湾交叉路口的楼房加（地下室五层半）一栋及院内平房整体租赁给乙方使用。乙方在签订本合同之前已实地对租赁物的面积、结构、质量及安全性无异议，对承租物及其附属设施和相邻关系的现状予以认可。二、乙方可以在楼房外设置广告、标识牌，有关审批、涉及、制作手续及费用和由此产生的法律责任均由乙方承担。三、该租赁物用途为在法律允许范围内用于宾馆、餐饮，乙方租赁期间未经甲方同意不得擅自改变用途。乙方应自行办理相关营业执照、税务登记等经营所需的手续，独立承担民事责任。四、租期为十年，自2013年5月15日起至2023年6月14日止；租赁期满，乙方应如期无条件将租赁物完好无损交还甲方。五、租金及支付期限：1、房屋租金第1至第2年每年37万元。第3至第4年每年39万元，第5至第6年每年租金41万元，第7至第8年每年租金45万元，第9至第10年每年租金53万元。2、第一年租金于本合同签订当日付清甲方，第二年租金于2014年6月15日前付清甲方，后续租金以此类推。3、本合同约定房屋租金为不含税价格。4、甲方给予乙方一个月的装修期免租金。六、租赁期满乙方需继续承租的，应于租赁期届满前三个月书面向甲方提出续租申请，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方对租赁物享有优先承租权。七、乙方应保证租赁房屋及其附属设施完好无损。乙方自本合同约定的第一年租金支付甲方后即可对租赁房屋进行装修，但不得改变、损坏房屋主体结构。八、租赁期间，乙方应合理使用租赁物及其附属设施，并负责楼内设施、设备的维护。如造成房屋或水暖管线等损坏应在15日内修复至原状，无法修复应在15日内以现行市场价给予甲方赔偿。依据前款约定，乙方负有修缮义务而逾期不作为，甲方可代为修缮，因此而产生的费用由乙方负担。九、甲方已将完备、合格的租赁物供水、供电、供气等系统及设备交付乙方，乙方如改造、增加系统及设备由乙方自行承担相关费用及法律责任。十、租赁期间，乙方在未经得甲方同意的情况下，不得将租赁物部分或全部转租给他人或者以承包形式交他人使用。十一、租赁期间的防火安全、门前三包、绿化、综合治理、保卫、楼顶及平台、门前积雪清除等工作，由乙方自行负责及时办理并承担全部责任，同时应遵守执行当地有关部门的规定服从甲方监督。十二、租赁期间，因使用租赁物而发生的装修、通信、有线电视费用等，以及相关部门收取的行政事业费用等均由乙方直接向收费部门自行缴纳，甲方有义务协调。十三、租赁期间的水、电、暖费用由乙方自行承担。水电费用由乙方每月30日前向甲方据实结算。水费单价6元/立方，电费单价1.10元/度。暖气费则由乙方自行向供热单位交纳。如果发生水、电费涨价及政府有关部门征收本合同未列项目但与租赁房屋使用有关的税、费用，均由乙方自行承担。租赁房屋内的水、电、暖设施由乙方自行维护。十四、租赁期间，乙方应依法经营使用承租的房屋。租赁期间乙方经营过程中所发生的全部债权、债务均由乙方自行承担。十五、违约责任：15.1乙方由下列情形之一的违约，乙方应向甲方按年租金的10%支付违约金，同时甲方有权采取停水、停电方式督促乙方履行义务，甲方对此不承担任何责任；1、乙方未按期交纳租金及应向甲方支付的其他费用，逾期满15日的；2、乙方未按期交纳各项费用，导致甲方承担责任的；3、因乙方原因租赁物受损，逾期15日没有修缮的；15.2有下列情形之一的违约，无过错一方可以书面通知对方解除合同，违约方应向无过错方按合同约定总租金的20%支付违约金。在乙方违约甲方行使合同解除权的情况下，乙方所交保证金、租赁费及装修物、增添的设备无偿归甲方所有：1、甲方未按期交付租赁物，经乙方催告后30日内仍未交付；2、乙方逾期满30日没有交纳租金；3、一方在非本合同约定、非不可抗力的情况下单方解除合同；4、租赁期间，乙方在未经得甲方书面同意情况下，将租赁物部分或全部转租给他人或者以承包形式交他人使用。5、乙方违反第15.1条情形之一，经甲方书面催告后15日仍不全面履行的。15.3如甲方违约单方面解除本合同，由甲方赔偿乙方的全部装修及相关投资损失。15.4甲方保证乙方正常使用租赁房屋，如因支付征购致使合同无法继续履行，本合同自行解除，双方均不负违约责任。有关乙方的搬迁补偿事宜由乙方自行与有关部门协商，但不得因此损害甲方利益或妨碍甲方与有关部门拆迁补偿协议的履行，否则视为乙方违约，按本合同15.2条约定承担违约责任。十六、乙方应于本合同终止之日起5日内，完成人员和乙方自由物品的搬出，届时，乙方应保证租赁房屋完好交付甲方。如果乙方在租赁房屋内安装的设施的拆除将影响租赁房屋完好状态的，则乙方不得拆除。若在上述期限后房屋内仍有余物的，则视为乙方放弃对其的所有权，该物由甲方处理。乙方搬迁行为给甲方造成损失的，应承担赔偿责任。十七、甲方对租赁房屋有全部产权，并保证租赁期间乙方对租赁房屋的正常使用，甲方为乙方提供一份租赁房屋的产权证复印件。十八、未经事项，双方协商处理，由必要文字约定的另签补充协议。本合同签订之日乙方将身份证复印件留甲方一份。十九、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉。二十、本合同自甲乙双方签字之日起生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
合同签订后，王某某交纳了合同约定第一年的租金，并使用该房屋开设七道湾丝雨花火锅店。2014年6月21日，王某某向闫某某出具“今欠2014年房租款整肆拾万元，于2014年12月1日前全部付清。”的欠条一张。
2015年3月31日，双方签订补充协议一份，约定：双方曾于2013年5月15日就房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，现双方就合同履行中出现的问题经协商签订如下补充协议：1、乙方已违反双方《房屋租赁合同》约定，2014年租赁费37万元至今未支付甲方，现乙方承诺2015年6月1日前付清，并支付甲方3万元补偿款。2、期限届满如乙方仍未能按约定付清全部所欠租赁费，双方的《房屋租赁合同》自行解除，甲方将收回租赁房屋另作他用，并有权按《房屋租赁合同》约定追究乙方违约责任；3、协议签订前甲方已多次告知乙方违反租赁合同约定所应承担的法律责任，本协议不视为甲方同意变更《房屋租赁合同》或甲方放弃追究乙方违约责任至约定。2015年7月11日，王某某向闫某某交纳了150000元，余款至今未付。庭审中闫某某认可王某某已于2015年9月15日交还所租楼房。2015年9月14日，新疆庸和律师事务所委托新疆顺达价格评估有限公司对王某某经营的丝雨花火锅店装修及相关设备资产进行鉴定。2015年11月25日，新疆顺达价格评估有限公司作出新顺价估（2015）061《七道湾丝雨花火锅店装修及相关设备资产价值鉴定报告》价格鉴定结论为：七道湾丝雨花火锅店装修及相关设备资产价值1371367.85元。闫某某在庭审中撤回要求王某某支付水电费4288元的诉讼请求，在庭审后，撤回要求王某某返还院内平房的诉讼请求。
一审法院认为:闫某某与王某某之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。闫某某依约向王某某交付租赁房屋，王某某应依约向闫某某交付租金。王某某自2014年6月起未按约定交纳房屋租金，在双方签订补偿协议后仍未依约交付租金，已属违约并应承担违约责任。对于闫某某要求解除与王某某之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。对于闫某某要求王某某支付2014年6月15日至2015年11月14日租金412500元的诉讼请求及返还所租赁楼房的诉讼请求，根据2014年6月21日王某某出具的欠条以及双方签订的补充合同的约定，王某某应于2015年6月1日前向闫某某交纳款项为400000元，现王某某已向闫某某支付150000万元，尚欠250000元尚未交纳。对于闫某某主张2015年6月15日至2015年11月14日期间的租金162500元的诉讼请求，因王某某已于2015年9月15日将所租楼房交还。故王某某应向闫某某支付2015年6月15日至9月15日期间应按合同约定按年租金390000元标准支付3个月的租金97500元（年租金390000÷12个月×3个月=97500元）；上述王某某应支付闫某某租金347500元。对于王某某关于仅欠闫某某262500元租金未付的辩解意见与庭审查明事实不符，对此辩解意见不予采信。对于闫某某要求王某某支付违约金430000元的诉讼请求，因闫某某、王某某双方约定违约金为总租金4300000元的20%,现王某某认为违约金过高。根据合同在实际履行中王某某未交租金长达一年之久以及闫某某未及时收到租金所造成的利息、预期利益等损失，王某某应按总租金4300000元的1%向闫某某支付违约金43000元。对于王某某违约金过高的辩解意见，应予以采信。关于闫某某要求王某某支付暖气费32635.68元，滞纳金18816元及阀门开启费300元的诉讼请求，因双方合同约定暖气费由王某某自行向收费部门交纳，故对此项诉讼请求不予支持。闫某某撤回“要求王某某支付水电费4288元及要求判令王某某返还该所出租平房”的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，故应予以准许。对于王某某要求闫某某返还装修、设备设施费1371367.85元的反诉请求，因双方在合同中第15.2条中约定“有下列情形的，在乙方违约甲方行使合同解除权的情况下，乙方所交保证金、租赁费及装修物、增添的设备无偿归甲方所有2、乙方逾期30日没有交纳租金”该约定合法有效。现因王某某未按合同约定交纳租金已逾一年，导致闫某某起诉要求解除合同，故对王某某的反诉请求，不予支持。遂判决：一、解除闫某某与王某某于2013年5月5日签订的《房屋租赁合同》；二、王某某支付闫某某租金347500元；三、王某某支付闫某某违约金43000元（总租金4300000元×1%）；四、驳回闫某某要求王某某支付暖气费32635.68元、滞纳金18816元、阀门开启费300元的诉讼请求；五、驳回王某某的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闫某某在二审期间提交一份王某某与阿布都热合曼签订的《房屋租赁合同》及阿布都热合曼出具的一份收条，闫某某称，上述两份证据证明王某某将涉案房屋的一部分转租给阿布都热合曼，2015年9月15日之后，王某某及阿布都热合曼仍一直占有使用涉案房屋。王某某质证认为，《房屋租赁合同》是复印件，故对其真实性不予认可，且不认可闫某某主张的事实。闫某某另提交一份收款时间为2016年5月18日，金额为32635.68元的收据，用以证明其已向供热单位交纳了2014年度涉案房屋的暖气费，王某某质证认为，如收据属实，其愿意按合同约定向闫某某予以返还。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、王某某于2015年9月15日搬离涉案房屋，此后，其是否一直占有使用涉案房屋，闫某某提交了王某某与阿布都热合曼签订的《房屋租赁合同》，因该合同系复印件，王某某不予认可，故对闫某某认为王某某仍然占有使用房屋的上诉理由，本院不予采信。2、采暖费32635.68元的问题，因有闫某某提交的缴款收据为证，且经本院予以核实，故对闫某某交纳2014年度涉案房屋暖气费的事实，本院予以采信。3、对于欠缴暖气费所形成的滞纳金18816元及阀门开启费300元，因王某某不予认可，且闫某某不能举证证明上述费用系一定会发生及其已经实际垫付的证据，故对闫某某的陈述，本院不予采信。4、一审期间，闫某某提交一份《通知函》，落款时间为2015年7月13日，内容为，通知王某某即日起解除涉案房屋的租赁合同，王某某弟弟王朝锐签字确认，王某某以其未签收为由，不认可该通知函件的效力，本院结合王某某委托其弟弟王朝锐负责涉案房屋租赁事宜的事实，确定该《通知函》的效力。
本院认为：闫某某与王某某之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故应属合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。王某某未按合同约定的期限交纳房屋租金，在双方签订补偿协议后仍未依约交付租金，已构成违约，其应承担相应的违约责任。对于闫某某上诉主张王某某承担2015年9月15日至11月14日期间房租65000元的上诉请求，因闫某某向王某某发出解除租赁合同的《通知函》，双方租赁合同遂即解除，王某某称其于2015年9月15日已经搬离涉案房屋，闫某某不予认可，但所举证据并不足以证明王某某在此后仍占有使用该涉案房屋，故对其该项上诉请求，本院不予支持。
至于闫某某上诉主张的2014年度采暖费32635.68元的问题，因其在二审期间提交了相关收据，经查证系其替王某某所交，依据双方合同约定，该费用应由王某某承担，故闫某某主张王某某予以返还的上诉请求，本院予以支持。对于闫某某主张的暖气费欠缴所产生的滞纳金18816元、阀门开启费300元等，因闫某某所举证据不足以证明上述费用已实际发生并由其垫付，故本院对此不予支持。另，原审法院根据涉案合同的履行情况、王某某欠付租金的数额及时间、闫某某未及时收到租金所造成的利息、预期利益损失等因素，确定王某某向闫某某支付违约金43000元，并无不当，对此，本院应予以维持。
对于王某某上诉要求闫某某返还其装修及设备设施费1371367.85元的请求，因与双方合同约定的内容相悖，故本院不予支持。
综上所述，闫某某在二审期间提交的采暖费收据，足以证明其已替王某某缴纳了2014年度采暖费32635.68元，故对其上诉要求王某某予以返还的请求，本院予以支持，至于其它上诉请求因事实依据不足，故本院不予支持，而王某某的上诉请求因无事实及法律依据，故本院依法予以驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2015)水民三初字第1648号民事判决第一、二、三、五项即一、解除闫某某与王某某于2013年5月5日签订的《房屋租赁合同》；二、王某某支付闫某某租金347500元；三、王某某支付闫某某违约金43000元（总租金4300000元×1%）；五、驳回王某某的反诉请求。
二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2015)水民三初字第1648号民事判决第四项即驳回闫某某要求王某某支付暖气费32635.68元、滞纳金18816元、阀门开启费300元的诉讼请求；
三、王某某支付闫某某暖气费32635.68元；
四、驳回闫某某的其它诉讼请求。
本案本诉起诉标的898539.68元，给付金额423135.68元，占请求标的的47%，本诉案件一审案件受理费12785.4元（闫某某已预交），二审案件受理费5331.28元（闫某某已预交），合计18116.68元，由王某某负担8514.84元，闫某某负担9601.84元。财产保全费4520元，反诉案件一审案件受理费8571.16元（王某某已预交），二审案件受理费17529.31元（王某某已预交）均由王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理审判员 黄淑梅
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 谢晓朦