广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民再终字第18号
上诉人（一审被告、反诉原告）：刘桂艳。
委托代理人：杨财。
上诉人（一审被告、反诉原告）：田淑云。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：柳佳清。
被上诉人（反诉被告）：纪昌龙。
委托代理人：麻寒盛，广西海鑫律师事务所律师（受以上两被上诉人共同委托）。
委托代理人：ＸＸ才，广西海鑫律师事务所律师（受以上两被上诉人共同委托）。
上诉人刘桂艳、上诉人田淑云与被上诉人柳佳清、纪昌龙房屋租赁合同纠纷一案，原经北海市海城区人民法院于2010年7月23日作出（2010）海民初字第653号民事判决，田淑云不服，向本院提出上诉，本院于2010年12月23日作出（2010）北民一终字第482号民事判决，已经发生法律效力。刘桂艳、田淑云不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院作出（2011）北民申字第308号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院于2012年6月21日作出（2012）北民再终字第5号民事裁定，撤销北海市海城区人民法院（2010）海民初字第653号民事判决及本院（2010）北民一终字第482号民事判决，发回北海市海城区人民法院重审。重审后，北海市海城区人民法院于2014年12月4日作出（2012）海民再字第8号民事判决，田淑云、刘桂艳不服，向本院提出上诉。本院于2015年2月4日立案受理并依法组成合议庭，并于2015年3月20日、8月19日公开开庭审理了本案。上诉人田淑云、上诉人刘桂艳的委托代理人杨财，被上诉人柳佳清、纪昌龙的共同委托代理人麻寒盛、ＸＸ才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北海市海城区人民法院重审审理查明：柳佳清与纪昌龙是夫妻关系。2008年2月21日，柳佳清通过拍卖购买了西南大厦一楼的部分房产权益。2008年9月13日，刘桂艳委托田淑云代理签订北海市西南大厦一楼商铺的租赁协议，并由田淑云负责管理、租赁房产装修等事宜。同年9月16日，田淑云以刘桂艳的名义与柳佳清签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：柳佳清将自有座落于北海市四川路西南大厦底楼一层房屋租赁给刘桂艳，面积约580平方米，租赁期限为8年，即自2008年9月16日至2016年9月15日止；租期内前5年的月租金为5500元，租金按季度交纳，每季度租金16500元，后3年的租金另行议定，刘桂艳向柳佳清交纳10000元押金，合同到期押金退还给刘桂艳；刘桂艳自行装修，但不得影响房屋整体结构，合同到期前刘桂艳可以撤回自己所装饰的东西，合同到期后不能再行拆除；柳佳清配合刘桂艳协调好各方关系，同意给刘桂艳30天进行房屋的修缮工作，租金从2008年10月16日开始计算；租赁期间，刘桂艳未经柳佳清同意不得转租、不得改变房屋结构，刘桂艳在使用期间不得储存任何违禁品，不得从事非法活动，若发生任何事故由刘桂艳自行负责，柳佳清有权终止合同；租赁期间，柳佳清不得以任何理由收回房屋，另有他用柳佳清、刘桂艳双方协商解决。如柳佳清违约，要双倍赔偿对方包含装修费用在内的一切经济损失；若刘桂艳违约，亦应双倍赔偿柳佳清一切经济损失等。合同签订后，柳佳清将上述房屋交给田淑云、刘桂艳装修使用。刘桂艳、田淑云自2008年10月16日起，已向柳佳清交纳了一年的租金共计66000元，押金10000元。刘桂艳在装修过程中经征得纪昌龙同意拆除紧靠西面楼梯左侧墙体（现粥店）半园弧部份。2009年1月17日，柳佳清把《房屋租赁合同》的承租方“刘桂艳”涂掉，改为“田淑云”，并在该合同第2页左下方写上“确认承租方为田淑云”。同年1月30日，刘桂艳与田淑云签订《协议书》，协议约定刘桂艳将其承租的北海市四川路西南大厦一楼的使用权、装修及设备，全部转让给田淑云所有，转让费65万元，并约定付款期限及违约责任。
2009年9月，田淑云在接手承租后进行第二次装修，其擅自扩大拆除至原房屋北面墙体并向外扩展。2010年2月，田淑云进行第三次装修，又擅自改设玻璃墙并将出租房屋分割成多间铺面，改变了房屋结构。2010年4至6月间，田淑云分别与任聚山签订《承包合作经营协议》和《合作经营协议》、与黄玉梅、蒋国英、黄游辉、黄成、孙淑贤等人签订《合作经营协议》和《补充协议》，将承租房屋以合作经营的形式转租他人，每月收取租金，并收取经营押金或保证金。柳佳清以刘桂艳、田淑云拆除房屋墙体影响了房屋的整体结构，并擅自将出租房屋部份转租他人为由，向北海市海城区人民法院提起诉讼。重审期间，柳佳清申请撤销第2项诉讼请求，认为租赁房屋已转让，原诉要求恢复房屋原状已没有必要。田淑云鉴于柳佳清、纪昌龙违约已将房屋转让与他人的事实，亦同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。
重审另查明：2011年3月10日，柳佳清与北海展飞房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，将座落于北海市四川路西南大厦底楼面积约580平方米的房屋以386.4万元的价格转让给北海展飞房地产开发有限公司。
重审又查明：庭审后，柳佳清表示愿意将其已收取的上述租金66000元用作适当补偿刘桂艳、田淑云的经济损失，并退还押金10000元。
综合双方的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；2、原、被告有否违约，合同是否应解除；3、被告刘桂艳、田淑云反诉主张赔偿各项损失有无事实和法律依据。
1、关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。一审法院认为，刘桂艳委托田淑云与柳佳清签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体及第三人的合法利益，是合法有效的合同。2009年1月17日，柳佳清在房屋租赁期间将原《房屋租赁合同》上的承租方确认为田淑云，田淑云对此事实予以认可。同年1月30日，刘桂艳与田淑云签订《协议书》，约定将其承租房屋的使用权、装修及设备，全部转让给田淑云所有。至此，柳佳清与刘桂艳的房屋租赁合同关系终止，与田淑云之间的房屋租赁合同关系确立。综上，柳佳清与田淑云签订的《房屋租赁合同》仍是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体及第三人的合法利益，是合法有效的合同。柳佳清与田淑云之间是房屋租赁合同关系，应予以确认。
2、关于原告及被告有否违约，合同是否应解除的问题。一审法院认为，合同签订后，柳佳清依约将房屋交付给刘桂艳、田淑云装修使用。纪昌龙承认刘桂艳第一次拆墙是征得其同意的，但其只是同意拆除紧靠中间楼梯左侧墙体半园弧部份很短的一幅墙（长约4米）。而田淑云在后来的第二、三次装修过程中未征得柳佳清同意，在原拆除的墙体的基础上扩大拆除了原房屋北面墙体（长约12米）并向外扩展，改设玻璃墙将出租房屋分割成多间铺面。田淑云辩称：第二次拆墙是拆自建的隔音墙而不是原房屋的墙体，其不存在擅自拆除房屋墙体改变房屋结构。一审法院认为，田淑云在第二、三次装修过程中未征得对方同意拆除原房屋墙体向外扩展并分割多间铺面，即使拆除的是自建墙体，事先未经同意的亦属改变房屋结构。因此，柳佳清主张被告在装修过程中擅自拆除房屋墙体，影响租赁房屋整体结构成立，构成违约，应予支持；被告主张其拆除墙体不是承重墙，理由不成立，不予采信。田淑云分别与任聚山、黄玉梅、蒋国英、黄游辉、黄成、孙淑贤等人签订《合作经营协议》及《补充协议》，合作经营协议约定合作出资、经营及收益等内容，但没有约定经营风险及经营债务的承担；补充协议则约定合伙人每月须向田淑云支付房租及交纳经营押金。田淑云不参与共同经营，不承担经营风险和债务，不论盈亏均按期收取房租，收取经营押金，其行为的性质实为租赁。柳佳清主张田淑云将承租房屋转租违约成立，应予支持。
田淑云认为柳佳清不提供租赁房屋的消防验收手续，致使房屋装修好后空置了一年没法办理营业执照而无法正常开业，柳佳清已构成违约。一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十五条以及《建设工程消防监督检查规定》（公安部119号令）第二条、第十三条、第十四条、第二十四条之规定，酒吧KTV属于人员密集场所，建设单位应当在建设、装修前，将消防设计文件报送公安机关消防机构审核或者进行消防设计备案，消防部门审批合格后方可施工建设；建设工程竣工后，应当向消防部门申请竣工验收或者进行竣工验收备案，审批合格后方可投入使用；在营业前，应当向消防部门申请营业前消防安全检查，检查合格后，方可营业。由此可见，租赁房屋用于开设酒吧KTV等公众聚集场所的，向公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开设、经营者，而不是房屋出租人。本案中，被告将承租房屋装修用于开设酒吧KTV，在装修前，被告应当向消防部门申请消防设计审核或进行消防设计备案，消防部门审批合格后方可施工建设，但被告没有向消防部门申请消防设计审核或进行消防设计备案并经审批合格就擅自对承租房屋进行装修。且原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并未约定租赁标的物须经消防验收合格为合同生效的条件，只是约定柳佳清将房屋租赁给被告使用，致于如何使用，决定权在被告，在柳佳清依约交付房屋后，被告对该承租房屋的使用享有充分的灵活性，被告后将承租房屋分割出租并收取租金，也验证了上述观点。因而，田淑云主张柳佳清不提供租赁房屋消防验收手续造成装修好的房屋空置而没法办理营业执照和正常开业已构成违约不成立，不予支持。综上，根据协议，承租人田淑云擅自拆除房屋墙体改变房屋结构和转租房屋，违反了《房屋租赁合同》中有关租赁期间未经柳佳清同意不得改变房屋结构和转租的相关规定，应承担违约责任，出租人有权解除合同，柳佳清主张解除与田淑云的房屋租赁合同成立，合法有据，应予支持。
3、关于刘桂艳、田淑云反诉主张赔偿各项损失有无事实和法律依据的问题。一审法院认为，柳佳清与刘桂艳的房屋租赁合同关系因与田淑云确立房屋租赁合同关系而终止，刘桂艳向柳佳清、纪昌龙提起反诉，主张各项赔偿请求没有事实依据，依法应予驳回。因田淑云违约在先，田淑云反诉主张柳佳清、纪昌龙双倍赔偿租赁房屋空置期间的租金和押金共152000元、双倍赔偿租赁场地的装修费用共2000000元、酌情赔付8年租赁期限中合作经营的经营利润亦缺乏事实依据和法律根据，均不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，田淑云反诉主张柳佳清、纪昌龙双倍赔偿违约期间侵占的装修损失均摊费直接可得利益共3222000元的请求没有法律依据，不予支持。鉴于柳佳清自愿将所收租金66000元用作适当补偿刘桂艳、田淑云的经济损失，并退还押金10000元，应予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十四条第二款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告（反诉被告）柳佳清与被告（反诉原告）田淑云签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）柳佳清自愿补偿被告（反诉原告）田淑云经济损失共66000元，并退还押金10000元；三、驳回原告（反诉被告）柳佳清对被告（反诉原告）刘桂艳的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘桂艳、田淑云的反诉请求。本案一审案件受理费100元、专递费100元、公告费350元，反诉案件受理费15408元、诉讼保全费5000元，二审诉讼费100元共计21058元由被告（反诉原告）田淑云负担（原审案件受理费100元、专递费100元，公告费350元，合计550元已由柳佳清预交，田淑云在本判决发生法律效力时一并支付给柳佳清）。
上诉人刘桂艳不服一审判决上诉称：1、一审判决认定事实错误。刘桂艳才是房屋租赁合同的主体承租人，田淑云并不是房屋租赁合同的主体。（1）2008年9月16日，刘桂艳与柳佳清签订的房屋租赁合同中，田淑云只是作为刘桂艳的委托代理人，代理刘桂艳与柳佳清签订房屋租赁合同，房屋租赁合同落款中有田淑云“代签”二字可以证明此点。（2）2009年1月17日，柳佳清单方在房屋租赁期间将房屋租赁合同上的承租方“刘桂艳”涂抹掉，改为“田淑云”，并在合同第2页左下方写上“确认承租方为田淑云”。柳佳清这一行为事先没有征得刘桂艳的同意，是严重的毁约行为。一审判决认定田淑云对此认可，该份合同变更为柳佳清与田淑云，是错误的。首先，柳佳清的更改行为没有经过刘桂艳的同意，是根本违约。其次，田淑云无权对柳佳清的这一行为进行认可，因其根本不是租赁合同的主体，只是作为刘桂艳授权签订房租赁合同的代理人，房屋租赁合同签订完成之日起，田淑云的代理权限即告消灭，与涉案的房屋租赁法律关系无关。田淑云即使对此予以认可也是没有任何的法律效力的。第三，刘桂艳从来未曾与田淑云签订协议书，将其承租房屋的使用权等全部转让给田淑云。即使这份协议书是真实存在的，协议书约定的将刘桂艳“承租房屋的使用权等全部转让给田淑云”，属于债权债务的概括性转移，依照《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，债权债务的概括性转移生效的条件是征得原合同当事人也就是柳佳清的同意方可。但事实上，自始自终这份协议书都不曾给柳佳清知道，更无从谈起是否同意了。上述事实有证人证言、协议书及收款收据证实，协议书根本不是刘桂艳本人所签，一审法院以此为由，停止了刘桂艳与柳佳清的租赁合同的履行，依法无据。2、一审判决关于第一次拆墙归责为刘桂艳，第二次、第三次拆墙归责为田淑云的认定错误，认为田淑云拆除刘桂艳自己建的隔音墙，是擅自改变房屋整体结构，与事实不符，也与日常生活经验法则常理不符。刘桂艳租下房屋之后，并未委托田淑云装修该房屋事宜，田淑云的代理权限自房屋租赁合同签订之日起就已经消灭。田淑云擅自装修、拆除墙体的事是其个人行为，不可以归责到刘桂艳身上，刘桂艳没有任何违约行为。一审法院认定田淑云个人擅自拆除墙体的行为，作为解除刘桂艳与柳佳清的租赁合同的原因，有悖法律法理。即使法院认定这“第三人违约”可以应用到司法实践中，那么这“第三人”田淑云的行为也不构成违约行为，因为田淑云第一次拆墙是经过了纪昌龙也就是柳佳清的丈夫同意的。田淑云第二次拆的墙是房屋租下来的时候并不存在的墙，是刘桂艳请泥水匠砌的隔音墙，田淑云为了做酒吧装修把这堵墙拆了，使房屋恢复到柳佳清出租房屋的原始状态，也就是恢复到无墙状态。3、一审法院以田淑云的个人转租行为归责刘桂艳，从而解除房屋租赁协议认定事实、适用法律错误。刘桂艳租下该房屋之后，只是授权田淑云代为筹备开酒吧的事宜，对其并没有其他的授权。田淑云与他人签订合作经营协议的行为，与刘桂艳无关，刘桂艳也不知道。一审法院以田淑云的个人转租行为归责刘桂艳，从而解除房屋租赁协议是认定事实和适用法律错误；田淑云不是房屋租赁合同的承租方，其个人行为侵害柳佳清的权利，柳佳清追究田淑云的责任不能用合同的违约责任来追究，因为田淑云根本不是合同的当事人。柳佳清以田淑云拆除墙体的照片作为刘桂艳拆墙的证据，诉讼至一审法院，现申请做原始墙体、地砖和照片的司法鉴定，以证明原审判决错误。在原来的四次判决中，柳佳清及其委托代理人一致承认刘桂艳才是主体承租人。4、柳佳清、纪昌龙应承担瑕疵房产的担保责任。柳佳清存在严重的违约行为，刘桂艳与柳佳清签订房屋租赁合同时，北海市四川路西南大厦是没有经过消防验收合格的。柳佳清作为出租人，将没有消防验收合格的房屋出租给刘桂艳，对该房产存在重大瑕疵而不予告知，是故意隐瞒。由于该大厦整体建筑未经过消防合格验收，致使刘桂艳想将该房屋为商用目的根本不可能实现，装修开业办理工商执照等事宜均被有关部门勒令停止，致使花费装修等筹备费达上百万元无法实现合同目的，房屋空置达数年时间，给刘桂艳造成了重大的损失。作为房屋租赁合同的出租方，柳佳清有义务保证出租的房产不存在有违合同目的的瑕疵，存在瑕疵要及时告知出租人。柳佳清向刘桂艳隐瞒房屋未经过消防验收这一重大瑕疵，存在严重违约行为，应承担相应违约责任，以弥补刘桂艳的损失。因此，刘桂艳根本没有转租房屋的违约行为，一审判决认为刘桂艳存在转租行为，从而解除房屋租赁协议是非常错误的。上述事实的证据有海事法院的接待笔录、建设工程消防设计审核受理一次性告知书证实，刘桂艳请求法院调取整栋大楼确无消防验收的证据。5、刘桂艳的诉讼请求和田淑云的反诉请求不相同。刘桂艳因病委托田淑云代替支付房租，2009年1月17日，柳佳清未经刘桂艳同意，将该房产承租给了田淑云。2009年10月，田淑云未经刘桂艳授权，以承租人的身份拆除了刘桂艳为开办酒吧而制作的隔音墙体，柳佳清以此为由加以制止，同时也拒收了刘桂艳委托田淑云支付的全额租金。2009年12月，柳佳清把田淑云拆除墙体的照片作为证据，在该房产完全空置的状态下，向一审法院提起虚假诉讼。2010年4月，田淑云在刘桂艳不知情的情况下，将该房产进行了开张的全面经营。北海市海城区人民法院（2010）海民初字第653号民事判决，解除了刘桂艳与柳佳清的租赁合同，田淑云是用自己的名义提交了上诉状，而北海市中级人民法院（2010）北民一终字第482号民事判决，维持了原判。现北海市海城区人民法院（2012）海民再字第8号民事判决中，是田淑云的反诉请求，并非是刘桂艳的诉讼请求，在该案的四个案宗里面，全是以田淑云是承租人的身份出席开庭，刘桂艳均是缺席判决，在反诉中，也是以田淑云一个人的名字进行反诉。2013年9月，刘桂艳以公证方式委托田淑云为诉讼代理人，但刘桂艳仍为承租人身份，田淑云才是委托代理人。请求二审法院：1、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民再字第8号民事判决书，发回重审；2、确认2008年9月16日签订的北海市四川路西南大厦一楼《房屋租赁合同》的承租人为刘桂艳；3、确认2009年1月17日，柳佳清确认该房产承租人为田淑云的字据无效；4、确认2009年1月30日，田淑云请他人代刘桂艳签属的转让协议，委托书、收款收据等均无效；5、确认田淑云以承租人身份，反诉至北海市海城区人民法院的无效诉讼请求，与本人无关；6、一、二审诉讼费用全部由柳佳清、纪昌龙承担。
上诉人田淑云对刘桂艳上诉主张的有关田淑云合同无效有异议，认为其与柳佳清的合同是有效的，其他同意刘桂艳的上诉请求。
被上诉人柳佳清、纪昌龙对刘桂艳的上诉辩称：一审判决认定事实清楚，该判决认定双方签订的房屋租赁合同有效，柳佳清与刘桂艳之间的房屋租赁合同关系在2009年1月30日终止，与田淑云之间的房屋租赁关系确立。在合同履行过程中，田淑云擅自转租，改变房屋结构。田淑云与柳佳清签订的房屋租赁合同是有效的，是田淑云违约在先，虽然柳佳清不需要退款给田淑云，但还是同意退还租金给田淑云，现刘桂艳提出上诉是没有任何法律依据的，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人田淑云不服一审判决上诉称：1、合同中没有注明柳佳清需提供消防验收手续作为条件，但在法律上确有明文规定，该手续是房产必备的法律文书，因被上诉人提供不出该手续，造成损失和分割经营的责任理应由被上诉人承担。2008年9月16日，田淑云代替刘桂艳和柳佳清签订了租赁该房产的租赁协议，并代替刘桂艳支付了房租及押金共计4.3万元。因柳佳清故意隐瞒该房产的瑕疵部分，造成刘桂艳投资装修好后，柳佳清提供不出所在建筑的消防验收手续，刘桂艳没有资格申办营业执照后，该房产无法经营而空置。为挽回损失，2010年10月田淑云才与人进行合作经营。以下三个时间点：2009年10月拆除了自建墙体、2009年12月柳佳清诉请收回房产、2010年4月份田淑云分别与他人进行合作经营，足以证明柳佳清起诉时期是该房产的空置期。2、2010年4月15日，田淑云与合作经营者签订合作经营协议，第一个月是购买设备完善期，第二个月是试营业磨合期，结果正式经营还不足一个月，柳佳清就以北海市海城区人民法院（2010）海民初字第653号民事判决，要求田淑云合作经营客户支付房租，并把该房产的大门锁上。该事实有海事法院接待笔录为证。3、拆除自建墙体不影响整体结构。田淑云申请法院做房产原始墙体的司法鉴定，拆除原始墙体后，铺设地面砖的司法鉴定和柳佳清递交给法院拆除墙体的照片证据做司法鉴定比对，证明柳佳清称田淑云拆除其原始墙体的事实，是虚假的，法院的判决结果与事实确实不符。4、一审判决解除田淑云与柳佳清签订的租赁合同正确，但退还押金给田淑云不当，因为押金不是田淑云交纳的，而是刘桂艳交纳的，应退给刘桂艳。刘桂艳一审没有提出反诉，也没有出庭，没有授权给田淑云，因此驳回刘桂艳的反诉请求不当。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第二百二十九条、第二百三十条的相关法律规定，请求二审法院依法改判：1、柳佳清从2009年1月17日至2017年1月16日违约期间侵占田淑云装修损失均摊费可得利益1309000元，双倍赔偿2618000元（具体金额也可以由法院进行认定后判决为准）；2、判令8年租赁期限内，可得合作经营利润的双倍赔偿，具体金额由法院指定评估公司评估认定金额为准；3、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。
上诉人刘桂艳认为田淑云的上诉请求与其无关，没有意见。
被上诉人柳佳清、纪昌龙对田淑云的上诉请求辩称：1、一审判决认定事实清楚，确认了田淑云作为承租方在履行合同过程中首先违约，改变房屋结构，就将租赁物分割成多个铺面进行转租，被上诉人作为出租方，在本案中不存在违约行为，田淑云上诉主张被上诉人在违约期间侵占装修损失及可得利益时没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。2、鉴于田淑云在2015年1月的上诉状中承认了伪造协议书、委托书的行为，干扰民事诉讼的进行，请求法院对田淑云进行民事制裁或司法拘留。
二审期间，上诉人刘桂艳申请证人张某出庭作证。张某作证称：刘桂艳与田淑云之间的协议书是田淑云叫其以刘桂艳名义签订的，其不认识刘桂艳，收条也是其签的刘桂艳的名字。
上诉人田淑云对证人证言无异议，称其是承租人，因想快点解决问题，被逼无奈，为了让柳佳清承认其承租地位，才叫证人签的。被上诉人柳佳清、纪昌龙认为田淑云伪造证据，应当进行惩戒。本院认为，证人证言仅能证实协议书是证人以刘桂艳名义所签，但刘桂艳与田淑云之间是否有转让关系，不仅仅依据书面协议，还应结合本案的其他事实及证据认定。
本院二审审理查明：刘桂艳于本案一审期间即2013年9月30日出具公证授权委托书，全权委托田淑云作为该案的代理人，并载明将其拥有的全部权利、义务均由田淑云承担承受。
二审查明的其他事实与原审查明一致，本院予以确认。
综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋的承租方是谁？2、房屋租赁合同的各方当事人是否有违约行为？刘桂艳的上诉主张是否成立？3、田淑云上诉主张赔偿各项损失是否有事实和法律依据？
1、关于涉案房屋的承租方是谁的问题，本院认为：上诉人刘桂艳于2008年9月13日委托上诉人田淑云签订涉案的房屋租赁协议，并委托田淑云负责管理、租赁房产装修事宜。田淑云于同年9月16日与柳佳清签订租赁协议并交纳了租金及押金，刘桂艳与柳佳清已经形成房屋租赁关系，刘桂艳为承租人。2009年1月17日，柳佳清将租赁合同中的承租方刘桂艳涂掉，改为田淑云，并标明“确认承租方为田淑云”，其他条款未作变动。此后，田淑云对租赁房屋进行了装修、并以自己名义转租，实际履行了房屋租赁合同，故2009年1月17日起柳佳清与田淑云形成房屋租赁关系，田淑云为承租人。
关于刘桂艳上诉主张其是本案租赁合同的承租人、其并未与田淑云之间就承租房屋的使用权等进行转让的问题，经查，本案一审期间刘桂艳虽然没有出庭，但已全权委托田淑云作为代理人，并具名与田淑云共同提出反诉，反诉请求亦是共同的，田淑云主张刘桂艳已将其承租的北海市西南大厦一楼的使用权、装修及设备，全部转让给其，并以协议书、收条证明，上述主张及举证行为因双方之间的全权委托代理关系且未作区分而应视为田淑云与刘桂艳共同实施的诉讼行为；本案二审中，田淑云又称上述协议书及收条为案外人以刘桂艳名义签订，刘桂艳亦称上述转让未经其同意，均推翻了其在一审中的诉讼行为。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百四十二条规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”本案中，田淑云以其是被逼无奈，想快点解决问题，要让柳佳清承认其，才叫人签的协议书、收条作为说明理由，但事实上，柳佳清已在房屋租赁合同中确认田淑云为承租人，故田淑云的说明理由与事实不符。田淑云、刘桂艳推翻其在一审中实施的诉讼行为，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，本院不予支持，对刘桂艳、田淑云在一审中的表述及举证予以认定。此外，协议书、收条虽非刘桂艳所签，但刘桂艳在一审中以协议书、收条举证的诉讼行为表明其已对协议书、收条的效力予以追认，该协议书、收条仍然具有法律效力，刘桂艳主张上述证据无效亦没有法律依据，本院不予支持。据此，刘桂艳已将其承租房屋的使用权、装修及设备、全部转让给田淑云，柳佳清亦确认了田淑云的承租人地位，田淑云与柳佳清之间形成了房屋租赁合同关系，刘桂艳与柳佳清之间的房屋租赁合同已终止，上述行为均不违反法律规定，合法有效。根据上述事实，刘桂艳上诉主张田淑云与柳佳清之间的房屋租赁合同无效，及田淑云一审反诉与其无关，没有事实和法律依据，本院均不予支持，一审判决对此认定正确，二审予以维持。
2、关于房屋租赁合同的各方当事人是否有违约行为的问题，本院认为，田淑云租赁房屋后先后进行二次装修，改变了房屋结构，期间亦将房屋分割转租，均未经柳佳清同意，已构成违约，一审判决对此认定正确，本院予以维持。
关于田淑云上诉主张柳佳清故意隐瞒该房产没有消防验收手续的瑕疵，造成其投资装修后没有资格申办营业执照，该房产无法经营而空置的问题，本院认为：本案租赁房屋的双方在合同中没有约定租赁房屋的用途，开办酒吧并非双方约定的合同目的，田淑云也没有证据证实与柳佳清就租赁房屋开办酒吧进行约定，其开办酒吧是自主经营行为，故柳佳清无违约行为；《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”可见，只有违反法律、行政法规的规定，才属于法定违约情形。本案租赁房屋于1992年办理建设工程规划许可证，当时尚无法律、法规对建设工程消防设计、验收等进行规范管理（《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日起施行，2012年修订）；而根据北海市公安消防支队海城区大队给一审法院的答复函，酒吧KTV属于人员密集场所，建设单位应当在建设、装修前，将消防设计文件报送公安机关消防机构审核或者进行消防设计备案，消防部门审批合格后方可施工建设。故向消防部门申报消防设计审核或备案的义务人为建设单位，在本案中为田淑云，而田淑云对其经营酒吧是否进行消防设计审核或备案申报没有提供相应证据，仅提供了建设工程消防设计审核受理一次性告知单，该告知单的告知对象并未特定为涉案租赁房屋的消防工程，即消防部门对本案涉及的建设工程需要提供何种消防申报手续没有具体答复，因此田淑云以柳佳清无法提供消防验收手续导致其无法办理营业，既无事实也无法律依据，其上述请求不能成立。
3、关于田淑云主张的各项赔偿请求，本院认为：因被上诉人柳佳清没有违约违法行为，田淑云主张赔偿损失没有法律依据。且根据北海市公安消防支队海城区大队给一审法院的答复函，酒吧KTV在装修前，应当向消防部门申请消防设计审核或者进行消防设计备案；在装修竣工后，应当向消防部门申请竣工验收或者进行竣工验收备案；在营业前，应当向消防部门申请营业前消防安全检查，检查合格后，方可营业。因此，田淑云租赁房屋开办酒吧，在装修前就应当向消防部门申请消防设计审核或者进行消防设计备案，但其未经上述程序即进行装修，导致未办理消防验收、房屋空置造成损失应由其自行承担。
综上，上诉人刘桂艳及田淑云的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因刘桂艳一审全权委托田淑云，并承诺经法院判决所得的经济由田淑云所得，故一审判决由柳佳清补偿田淑云经济损失66000元及退还押金10000元并无不当，判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1088元，由上诉人田淑云、刘桂艳各负担544元（已交），由本院各退回田淑云、刘桂艳544元。
本判决为终审判决。
审判长 叶长程
审判员 魏 岚
审判员 周润生
二〇一五年十二月三日
书记员 卢兰静
附：本判决书引用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百四十二条当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。
3、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。