宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0213民初3429号原告：郑建均，男，1963年10月10日出生，汉族，农民，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：宋颖莹，浙江嘉丰律师事务所律师。被告：宁波市奉化区江口街道中横村经济合作社（原奉化市江口街道中横村经济合作社）。住所地：宁波市奉化区江口街道中横村。主要负责人：何林杰，该社主任。委托诉讼代理人：沈江威，浙江求是行律师事务所律师。原告郑建均与被告宁波市奉化区江口街道中横村经济合作社（以下简称中横村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年12月4日第二次公开开庭进行了审理。原告郑建均及其委托诉讼代理人宋颖莹、被告中横村合作社的委托诉讼代理人沈江威均到庭参加二次诉讼。本案现已审理终结。原告郑建均向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年4月2日签订的《租赁协议》；2.判令被告立即返还原告支付的第一年租金380000元和履约保证金（押金）50000元，并支付因违约发生的违约金50000元和给原告造成的损失50000元，上述合计530000元。事实和理由：2017年3月24日，原告被依法确认为被告所有的坐落在宁波市奉化区江口街道中横村四明东路与开源路转角处综合用房一楼招租项目的承租人。2017年3月27日，原告依约向被告交付了履约保证金（押金）50000元。2017年4月2日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告承租综合用房一楼约10间店面房屋，期限自2017年4月4日至2023年4月3日止，租金1-3年每年380000元、4-6年每年390000元，双方在合同期内应信守信用，不得违约，如被告违约承担违约金50000元，并退还当年房屋租金。原告于合同签订当日即依约向被告支付了第一年租金380000元，但被告一直未能依约交付房屋。2017年5月11日，原告向被告发送了《催告通知书》，通知被告务必于2017年5月18日前将尚未交付的4间店面房屋腾空并交付，但被告仍未履行交付义务。原告为维护自身合法权益，诉诸法院。被告中横村合作社辩称：房屋的出租产权及租赁事实无异议，但对诉状中提到的其中4间房屋需要腾空交付有异议。因为招标之初有奉化农商银行及快餐店承租，此事原告也知道，中标后原告找到与被告协商要求转租，被告召开两委会同意后，原告逐一与快餐店及农商银行协商，可见原告竞租房屋的意图不是自行经营，而是继续转租给快餐店及农商银行并从中赚取差价。鉴于原告竞标的意图是继续将房屋租赁给现有的快餐店及农商银行，被告认为无需腾空。后来由于被告与农商银行商谈不成，农商银行不愿续租，原告担心农商银行不租导致房屋闲置而使利益受损才诉至法院要求解除合同。被告认为房屋已交付完成，不需要腾空，交付不一定要直接交付，也可以有拟制的交付，被告认为协议无需解除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告郑建均提供的竞租文件、宁波市奉化区公共资源交易平台产权项目成交确认书表、租赁协议各一份、统一收据二份，被告中横村合作社无异议；对于被告中横村合作社提供的浙江省经济合作社证明书、奉化市发展和改革局（奉发改投〔2009〕86号）文件、建设用地规划许可证正副本各一份，原告郑建均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告郑建均提供的催告通知书复印件、顺丰快递单、顺丰快递查询单打印件各一份，用以证明原告向被告发送了催告通知书，要求被告最迟于2017年5月18日前履行交房义务的事实。经质证，被告中横村合作社对该组证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为被告虽未提交腾空的房屋，但是原告前后的行为已认可房屋没有腾空的状态，故无需腾房，也就履行了交付的义务；原告的催告通知书内要求被告7日内腾房，原告在明知农商银行不愿续租而无法短时间内搬离的情况下要求被告腾空房屋，这显然是不合理的。本院认为，该组证据真实、合法，且与本案有关联性，故确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。原告郑建均提供的照片三份，用以证明被告尚未腾房的事实。经质证，被告中横村合作社对该组证据的真实性无异议，认为农商银行还存在着，但不能证明被告未交房，只能证明农商银行还处于占有状态；举例说明另外6间房屋即快餐店也在营业，同样不能说明被告未将房屋交付给原告。本院认为，该组证据真实、合法，且与本案有关联性，故确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。原告郑建均提供的分租协议一份，用以证明原告已将6间店面转租的事实。经质证，被告中横村合作社对该证据的真实性无异议，但认为被告该证据恰能证明被告与原告的租赁协议不需要腾空交付房屋，恰能印证被告未腾房的合理性。本院认为，该证据真实、合法，且与本案有关联性，故确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。被告中横村合作社提供的村务会议记录一份，用以证明2017年4月13日经原告要求被告同意将房屋转租，因原、被告签订的租赁协议约定是不能转租的，从而印证原告租赁房屋是为了转租，现有房屋无需腾空交付的事实。经质证，原告郑建均对该证据的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为同意转租只能说明原告有转租的权利，不代表原告一定要转租，即使原告要转租也不意味着一定要转租给现有的租赁人，同意转租不代表交付。本院认为，该证据真实、合法，且与本案有关联性，故确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。被告中横村合作社提供的证明一份，用以证明原告与农商银行商谈续租情况因种种原因未成功，导致农商银行寻找其他门面而耽误搬离时间的事实。经质证，原告郑建均对该证据的真实性和关联性有异议，认为证明属于证人证言，证人应出庭作证，对该份证据不予认可。本院认为，结合原、被告在庭审中的陈述及原告提供的第2组证据，本院对奉化农商银行尚未搬离涉案房屋的事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，通过公开交易，原告郑建均被确认为被告中横村合作社所有的坐落在宁波市奉化区江口街道中横村四明东路与开源路转角处综合用房一楼招租项目的承租人。2017年3月27日，原告向被告支付了履约保证金50000元。2017年4月2日，原告郑建均（乙方）被告中横村合作社（甲方）签订租赁协议一份，约定“一、综合用房楼约10间店面房屋。二、期限陆年，期限自2017年4月4日至2023年4月3日止。三、租金1-3年每年380000元、4-6年每年390000元，合计租金2310000元（贰佰叁拾壹万元）。四、租金交付时间，为每年提前3个月一次性付清。五、乙方必须在经得甲方同意的原则上使用该房屋，不得转租。如特殊情况房屋转租的必须经村同意，不准违法装修、违法经营。合同期满按现状归还与甲方，不准损坏。六、乙方合法经营、独立核算，盈亏自负，甲方不承担任何经济责任，也不干涉一切事务。七、合同订立日乙方交第一年租金380000元、违约金50000元。违约金期满后不计息退还。八、租赁期间甲方出具农村集体经济组织统一收据。九、甲乙双方在合同期内应信守信用，不得违约，如甲方违约承担违约金50000元，并退还当年房屋租金。如乙方违约承担违约金50000元，并承担违约相应经济责任”。同日，原告郑建均向被告中横村合作社支付了第一年租金380000元。2017年4月13日，经原告郑建均要求，被告中横村合作社召开村两委会讨论通过同意原告郑建均转租涉案房屋。同日，原告郑建均与案外人陈君涛签订分租协议一份，约定原告郑建均将涉案房屋中西北面约6间转租给案外人陈君涛用于经营快餐店。2017年5月11日，原告郑建均向被告中横村合作社邮寄催讨通知书一份，要求被告于2017年5月18日前将涉案房屋中的4间店面房屋腾空并交付，并说明逾期未腾空交付其将解除租赁协议。另查明，涉案房屋中西北面约6间店面房屋原系案外人陈君涛转租于前任承租人邬幸义用于快餐店经营。另4间店面房屋现仍由宁波奉化农村商业银行股份有限公司江口支行占有使用，原告与该银行就转租事宜进行商谈未果。本院认为，原告郑建均通过竞标被确认为涉案房屋的承租人，并与被告中横村签订的租赁协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律法规的规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点在于被告是否违约。原告郑建均在竞标时已明知出租房屋被以前的租户占有使用、没有腾空，已存在中标后承租户不按时腾空房屋的风险，然原告仍然参与竞标，表明其愿意承受承租房屋不按时腾空的风险。中标后，原告主动要求被告同意其转租，被告也同意原告进行转租，原告就与原承租的快餐店业主陈君涛签订了分租协议，又与原承租的宁波奉化农村商业银行股份有限公司江口支行就转租事项进行商谈，后未果，原告才向被告提出交付腾空的房屋。上述一系列行为表明原告在被告未腾空出租房屋的情况下已经在行使租赁物的使用权，原告也接受了被告未腾空出租房屋而承租的现实。在此情况下，对于租赁房屋是否要腾空的权利在于原告，由原告自行处理，已不再是被告的义务，被告已履行交付租赁物的义务，不然原告也无法行使转租权，故被告不存在违约。原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：驳回原告郑建均的诉讼请求。案件受理费9100元，由原告郑建均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  董伯川人民陪审员  屠泉通人民陪审员  夏金丹二〇一七年十二月七日书 记 员  周嘉颖?附：本判决依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。???