江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终158号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吉安创天国际投资有限公司，住所地吉安市吉州区北门街老建设大厦2楼，组织机构代码：74199332-9。
法定代表人：陈镇荣，公司总经理。
委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司，住所地吉安市吉州区韶山西路17号A26-A28幢店面—11室。
负责人：叶海兵，公司经理。
委托诉讼代理人：邱洪浩、杨龙生，江西赣中律师事务所律师。
上诉人吉安创天国际投资有限公司（以下简称创天公司）因与上诉人江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司（以下简称黑马分公司）委托合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人创天公司上诉请求：依法撤销一审判决主文第一、二、三项，改判黑马分公司向上诉人赔偿经济损失997659.8元；上诉人无需向黑马分公司支付代理费；一、二审诉讼费用由黑马分公司承担。事实与理由：一、黑马分公司违反有偿委托合同约定，黑马分公司造成上诉人的第一期销售商品房经济损失997659.8元应该全部由黑马分公司承担，理由如下：（一）、2012年8月7日，上诉人与黑马分公司签订的《吉安水岸绿洲项目策划销售代理合同》明确约定：1、黑马分公司为该项目的独家策划和代理销售商。2、策划费用由上诉人承担，黑马分公司负责销售，并按销售金额的1.2%提取佣金（属于有偿委托合同）。3、销售单价由黑马分公司拟定并由上诉人签署确定。上诉人签署审定销售单价后，黑马分公司不得擅自降低销售价格；黑马分公司如擅自以低于约定的价格对外销售，其差额部分由黑马分公司承担。（二）、该项目第一期开盘前，由黑马分公司拟定并由上诉人签署确定该项目的第一期销售均价为5260元/平方米，该均价黑马分公司在一审中也予以认可。（三）、黑马分公司为第一期销售的37套房产中，只有7套商品房的销售单价达到了双方约定的均价5260元/平方米，其余30套商品房销售单价均未达到双方约定的均价5260元/平方米，第一期开盘所售商品房面积为：4334.13平方米，售价为：21799864元，所售商品房的均价为：每平方米5029元，比创天公司批准的确保扣除所有折扣后不得少于每平方米5260元少了每平方米231元,黑马分公司在第一期的减价销售行为共造成原告损失为：997659.8元。二、一审判决上诉人向黑马分公司支付代理费238236元应该予以撤销，并改判上诉人无需向黑马分公司支付代理费，理由如下：（一）、黑马分公司一直未向上诉人提出其他代理费的支付要求，黑马分公司也从未提出与上诉人结算代理费事宜。（二）、黑马分公司直到2014年7月，仍未按双方合同约定的95%的销售任务，而且是一走了之，完全无视双方合同约定，黑马分公司的严重违约行为，造成上诉人重大损失，上诉人对黑马分公司的代理诉求拥有抗辩权。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判。
上诉人黑马分公司辩称：所有房屋出售都经过创天公司的价格确认，不存在低价出售，我方无需赔偿。黑马分公司向创天公司要求结算，但创天公司不予结算，创天公司应该按照合同的约定支付佣金。
上诉人黑马分公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回创天公司的诉讼请求；本案诉讼费用由创天公司承担。事实及理由：一审判决上诉人赔偿创天公司经济损失55091.58元缺乏事实和法律依据，理由如下：第一，上诉人销售所有房屋都经过创天公司审核同意，不存在低价销售之说，也就不存在差价赔偿的情况。上诉人与创天公司签订的《销售代理合同》权利义务条款第6条规定：“甲方派专人负责统一收取购房客户的定金及全部房款，办理所有房产买卖手续、楼宇按揭手续及房产证手续”；第8条规定：“甲方承担由于甲方原因造成与业主相关的索赔或损失，并承担因本项目房屋买卖合同条款所带来的一切法律和经济责任。”证明房产销售合同签订、房款收取、房产交易手续等都是由创天公司来完成，上诉人只是在创天公司的监督下进行销售，房屋买卖合同条款最终的审核、签署、确认都在创天公司，并且承担合同签署后的一切后果。既然创天公司同意签署房屋买卖合同，亦为同意合同所有条款（含价格条款）的意思表示。一审认定上诉人差价赔偿，无事实依据。第二，《销售代理合同》尽管有对房产销售价格的约定，但创天公司并未签署销售价格表，房产销售价格均以创天公司签署合同确认，上诉人未违约。一审庭审中，创天公司提交了签有“左琦”字样的销售价格表。当上诉人询问创天公司与“左琦”之间是什么关系的时候，创天公司的回答是“没有任何关系，也没有授权左琦签字”。因此，左琦在价格表上的签字行为并不能代表创天公司，属无权代理行为，其签署的价格表对上诉人不具有拘束力。也就是说，被上诉人并未签署销售价格表，一审法院认定上诉人低价销售、差价赔偿也就没有事实和法律依据。综上，一审判决上诉人赔偿经济损失缺乏事实和法律依据，损害了上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
上诉人创天公司辩称：对黑马分公司上诉的事实和理由不服，请求法院依法驳回上诉，并支持我方上诉请求。
创天公司向一审法院起诉请求：判令黑马分公司按合同约定赔偿创天公司经济损失1404784.6元。
黑马分公司向一审法院反诉请求：判令创天公司支付代理佣金及代办费共计281736元及逾期利息（代理佣金利息自2014年6月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；代办费利息自2014年8月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。
一审法院认定事实：2012年8月7日，原告与被告签订一份《吉安水岸绿洲项目策划销售代理合同》，合同约定原告委托被告为该项目的独家策划和代理销售商。在本合同有效期内，原告不再另行委托其他策划代理商或自行销售。本合同自签订之日起生效，至本项目销售至95%时止。原告方指定专人配合被告方的策划和销售工作，原告派专人负责统一收取购房客户的定金及全部房款，办理所有房产买卖手续、楼宇按揭手续及房产证手续。被告对每一个物业单位的销售代理职责在购房客户交付首期款，并签署正式《商品房买卖合同》后即完成，但并不终止与销售业务相关联的后续工作。被告应严格按照原告签署的销售价格表执行，不得擅自降低销售价格，如擅自以低于约定的价格对外销售，其差额部分由被告承担，若遇特殊情况应告知原告，由原告批准同意后另行处理。合同还约定代理费支付条件：以原告与买受人签订《吉安市商品房买卖合同》并收取完首付款为结算依据，原告根据合同成交金额及对应的1.2%代理费率向被告支付代理费。被告应在每月10号提交代理佣金结算清单，原告应在当月25号前向被告支付代理佣金。2012年11月3日，原告根据被告方拟定的海联五星公馆开盘方案及销售单价进行审定，确认该楼盘项目总价为91460446元，可销售面积17389㎡，项目均价为5260元/㎡，同时也确认1#楼、2#楼所有房产的价格表，实行一房一价。开盘方案同时也规定了按揭99折、首付5成98折、一次性96折的优惠措施。被告为原告开发的水岸绿洲项目的一期代理销售了34套房产，即原告提供的一期销售明细表中的序号1—34的34套房产。在销售完该34套房产后，原告将该楼盘的其他房产纳入第二期销售计划。被告提供的海联五星公馆已签合同登记表表明，一期销售明细表中序号4、13、14、15、20、23、31、33的房产销售价格不低于2012年11月3日原告负责人签字确认的1#楼、2#楼价格表中的按揭（99）折的价格。一期销售明细表中的序号1、2、3、6、10、18、21、27、28、30、32是一次性付款，应按96折享受优惠，序号5、11、34按99折享受优惠，序号7、8、9、12、16、19、22、24、25、26、29按98折享受优惠，序号17房产的价格经过原告负责人签字同意折后优惠叁万元整。经对一期销售明细表中序号1—34号房产不同折扣进行核算，被告销售的房产相差金额为55091.58元。至2014年6月30日，被告为原告代理销售房产的销售金额共计69853042元（含柴间），按1.2%的代理费率计算，原告应支付被告838236元，原告先前支付被告600000元代理费，尚有238236元代理费未支付。
一审法院认为，原、被告双方所签订的《吉安水岸绿洲项目策划销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。海联五星公馆开盘方案及销售单价根据合同约定应由原告审定，而实际上也由其负责人签字确认。原告起诉要求被告赔偿1404784.60元，与事实不符，依法不予支持。被告在为原告销售一期34套房产时，低于约定的价格对外销售的，应予赔偿。被告认为原告的诉讼请求超过了诉讼时效，因整个楼盘销售是一个合同整体，而被告为原告代理销售该项目直到2014年6月30日，被告关于原告诉请已超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。被告认为代理原告销售的房产销售价格，原告均以签订商品房买卖合同的方式进行了最后确认，而合同约定原告指定专人配合被告的策划和销售工作，且合同还约定被告应严格按照原告签署的销售价格表执行，不得擅自降低销售价格，如擅自以低于约定的价格对外销售，其差额部分由被告承担。因此被告关于其销售的房产价格均得到了原告的确认的抗辩意见，本院不予支持。被告要求原告支付剩余的代理费238236元，原告认可代理费金额，但认为是被告违约行为在先，才导致原告未支付剩余代理费，因此利息不应支持。关于代办费43500元，被告没有证据证明，原告亦不认可，本院不予支持。被告主张原告没有按期给付代理费应当承担利息损失，由于双方在合同中对此没有约定，该项主张缺乏依据，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第四百零五条、第四百零六条之规定，判决：一、被告江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司赔偿原告吉安创天国际投资有限公司经济损失55091.58元，限判决生效后十日内履行完毕；二、原告吉安创天国际投资有限公司支付被告江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司代理费238236元，限判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告吉安创天国际投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司的其他反诉请求。本诉案件受理费17443元，反诉案件受理费2868元，由原告吉安创天国际投资有限公司负担19000元，由被告江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司负担1311元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黑马分公司为创天公司开发的水岸绿洲项目的一期代理销售了35套房产，即创天公司二审提供的“黑马第一期房的均价”中序号2—36的35套房产。序号1彭龙的房产认购日期是2013年4月21日，收款收据及商品房买卖合同签订日期为2013年5月21日；序号37曾建新、曹丽华的房产认购日期、收款收据及商品房买卖合同签订日期均为2015年10月27日；而水岸绿洲项目的二期于2013年1月27日开盘，由此可知，两套房产不属于一期销售的房子。根据创天公司2012年11月3日审定的海联五星公馆开盘方案及销售价格表，可确认水岸绿洲项目一期均价为5260元/㎡，同时也确认1#楼、2#楼所有房产的价格表，实行一房一价，并规定按揭99折、首付5成98折、一次性96折的优惠措施。创天公司对黑马分公司一审提供的一期开盘方案及销售价格表有异议，却未提供完整的一期开盘方案及其他证据推翻该证据，故本院对黑马分公司提供的一期开盘方案及销售价格表予以采信。根据销售价格表及商品房买卖合同，“黑马第一期房的均价”中序号5、14、15、16、21、25、33、35的房产销售价格不低于2012年11月3日创天公司签字确认的1#楼、2#楼价格表中的按揭（99）折的价格，不存在低价销售。“黑马第一期房的均价”中序号2、3、4、7、11、18、19、22、23、29、30、32、34是一次性付款，应按96折享受优惠；序号6、12、17、36按99折享受优惠；序号8、9、10、13、20、24、26、27、28、31首付五成，按98折享受优惠。另，序号3房产的价格经过项目投资商左琦签字同意总价优惠捌仟元整；序号4左琦签字同意折后优惠捌佰零捌元；序号7左琦签字同意折后优惠肆仟元整；序号17左琦签字同意折后优惠壹万元整；序号18左琦签字同意折后优惠叁万元整；序号24左琦签字同意另外优惠1%；序号31左琦签字同意优惠伍仟元整；序号36左琦签字同意另外优惠伍仟元整。黑马分公司提供的其他价格确认单未经左琦签字批准，本院不予认可。经对“黑马第一期房的均价”中序号2—36号房产按开盘方案的不同折扣及经项目投资方签署的特别优惠进行核算，对照一期开盘方案中的销售价格表，黑马分公司低于约定价格销售房产的差额为32634.84元。至2014年7月，黑马分公司共为创天公司代理销售水岸绿洲项目房产113套，创天公司尚欠黑马分公司238236元代理费未支付。
本院认为，上诉人创天公司与上诉人黑马分公司签订的《吉安水岸绿洲项目策划销售代理合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，销售价格应由创天公司批准，黑马分公司应严格按照创天公司签署的销售价格表执行，不得擅自降低销售价格，如擅自以低于约定的价格对外销售，其差额部分由黑马分公司承担。创天公司于2012年11月3日签字确认了销售价格表，对于低于约定价格销售房产的差额32634.84元，黑马分公司理应赔偿。上诉人创天公司称一期开盘方案中已经确认“确保扣除所有折扣后不得少于每平方米5260元”，故要求黑马分公司赔偿低价销售房产造成的损失997659.8元，却没有提供足够证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果，对该上诉主张本院不予支持。上诉人黑马分公司称其销售所有房产都经过创天公司审核同意以合同形式予以确认，不存在低价销售，不需赔偿差价，但该主张与合同约定的“严格按照创天公司签署的销售价格表执行”不符，本院对此不予支持。
对于代理费，双方均认可创天公司还剩余238236元未支付给黑马分公司。上诉人创天公司称黑马分公司未按双方合同约定完成95%的商品房代理销售任务，且在合同期限内单方解约撤场，黑马分公司的行为严重违约，应向创天公司赔偿违约金100000元。黑马分公司称其代理销售房产113套，协助团购销售29套共销售142套，已按合同约定履行了合同义务，创天公司应支付剩余代理费。黑马分公司并未提供证据证明其协助团购销售29套，且黑马分公司的代理费也是以水岸绿洲项目左翔飞签字的已签合同登记表的113套房产来计算的，故本院认定黑马分公司代理销售水岸绿洲项目房产113套。根据合同约定，双方合作期限至项目销售至95%时止，并约定合同期限内任何一方单方解约，应赔偿对方人民币100000元整作为违约金。水岸绿洲项目一、二期共152套房产，黑马分公司至今共代理销售该项目房产113套，未达到合同约定的95%，属于单方违约行为，按约定应赔偿创天公司违约金100000元。创天公司该上诉主张有事实依据，本院依法予以支持，该100000元违约金在创天公司应支付的代理费中予以核减，即创天公司还应支付黑马分公司代理费138236元。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第734号民事判决第三项、第四项；
二、变更吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第734号民事判决第一项为：上诉人江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司赔偿上诉人吉安创天国际投资有限公司经济损失32634.84元；
三、变更吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第734号民事判决第二项为：上诉人吉安创天国际投资有限公司支付上诉人江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司代理费138236元；
四、第二项、第三项品除之后，上诉人吉安创天国际投资有限公司支付上诉人江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司105601.16元。
以上款项限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20311元，二审案件受理费20268元，共计40579元，由上诉人吉安创天国际投资有限公司负担35000元，上诉人江西黑马房地产顾问有限公司吉安分公司负担5579元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳骥
代理审判员 李伟杰
代理审判员 龙 蓉
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 曾 柳