福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终45号
上诉人（原审被告）刘明文，男，1969年1月18日出生，汉族，住建瓯市。
上诉人（原审被告）包秀琴，女，1978年8月27日出生，汉族，住建瓯市。
上诉人（原审被告）黄锦亮，男，1964年10月18日出生，汉族，住建瓯市。
委托代理人程华生，建瓯市吉阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张文健，男，1970年5月25日出生，汉族，住建瓯市。
被上诉人（原审原告）叶晓珍，女，1973年3月16日出生，汉族，住建瓯市。
上诉人刘明文、包秀琴、黄锦亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2015）邵民初字第1989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘明文、包秀琴，上诉人黄锦亮及其委托代理人程华生，被上诉人张文健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人张文健、叶晓珍原审请求判令：1.解除张文健、叶晓珍与刘明文、包秀琴、黄锦亮签订的《房地产买卖合同》；2.刘明文、包秀琴返还张文健、叶晓珍购房款29.3万元；3.刘明文、包秀琴双倍返还张文健、叶晓珍购房定金20万元；4.刘明文、包秀琴赔偿张文健、叶晓珍损失5，832元；5.黄锦亮对诉讼请求2、3、4的债务承担连带清偿责任。
原审法院查明：2015年6月5日张文健、叶晓珍作为乙方（购买人）与刘明文、包秀琴作为甲方（出售人）、黄锦亮作为丙方（担保人）就刘明文、包秀琴所有的坐落于建瓯市金瓯明珠小区A-5号1005号房地产签订《房地产买卖合同》一份，刘明文、包秀琴自愿将其所有的上述房屋以113.8万元出卖给张文健、叶晓珍；并约定合同签订之日乙方向甲方支付购房定金10万元及购房款28.8万元，乙方应于同年6月将该房屋过户至乙方后，由乙方支付甲方购房款50万元，尾款35万元乙方于甲方腾出房屋并交付给乙方的三日内支付；因涉案房屋已被甲方抵押农行贷款，乙方支付的定金和第一次付款直接转账到甲方农行以解押，解押后甲方应将该房屋的房屋所有权证及土地证原件交付给乙方；在合同签订之日甲乙双方共同到市房地产交易登记中心办理产权过户登记手续，在合同签订之日起七日内，甲乙双方共同向房地产交易管理所申请办理转让过户手续；甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所附定金的双倍及已付款返还给乙方；丙方自愿作为甲方履行交付房屋的担保人，丙方担保范围包括所有甲方应对乙方履行的全部义务。合同签订当日，张文健、叶晓珍支付刘明文、包秀琴定金10万元及购房款29.3万元，合计39.3万元，由刘明文、包秀琴分别出具收条各一份，该款由张文健、叶晓珍付至刘明文在农行的账户以解除涉案房屋的抵押贷款。同日刘明文、包秀琴将该房屋的房屋所有权证及土地证原件交付给张文健、叶晓珍，张文健、叶晓珍到当地房地产交易中心申请办理该房屋过户登记手续。张文健、叶晓珍于同年6月10日缴纳契税5，832.52元之后得知该房屋刚被原审法院查封，致张文健、叶晓珍无法办理房产过户手续。
原审法院认为，刘明文、包秀琴将其所有的涉案房屋出售给张文健、叶晓珍，并由黄锦亮为担保人，三方签订的《房地产买卖合同》，系三方真实意思表示，且未违反法律、法规限制性规定，合法有效，原审法院予以确认。张文健、叶晓珍因涉案房屋被原审法院查封致其无法办理过户登记手续，而要求与刘明文、包秀琴解除合同，刘明文、包秀琴、黄锦亮亦同意，故张文健、叶晓珍该主张，于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，张文健、叶晓珍要求刘明文、包秀琴退还已支付的购房款29.3万元及契税损失5，832元，刘明文、包秀琴无异议，故张文健、叶晓珍该主张，于法有据，原审法院予以支持。张文健、叶晓珍认为涉案房屋被原审法院查封是刘明文、包秀琴造成的，应双倍返还定金计20万元，刘明文、包秀琴辩解其未违约，不同意双倍返还定金，原审法院认为，定金是作为双方履行合同之债的担保，刘明文、包秀琴作为收受定金的一方无法履行将涉案房屋过户给张文健、叶晓珍之义务，客观上无法实现合同目的，应当双倍返还定金。张文健、叶晓珍主张黄锦亮对刘明文、包秀琴的上述义务承担连带清偿责任，原审法院认为，黄锦亮在张文健、叶晓珍与刘明文、包秀琴签订的合同中明确约定为担保人，其担保范围包括卖方应对买房履行的全部义务，张文健、叶晓珍与黄锦亮对保证方式没有约定，黄锦亮应按连带责任保证承担保证责任。据此，依据《中华人民共和国担保法》第十九条、第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除张文健、叶晓珍与刘明文、包秀琴、黄锦亮于2015年6月5日签订的《房地产买卖合同》。二、刘明文、包秀琴应于判决生效之日起15日内返还张文健、叶晓珍购房款29.3万元、契税损失5，832元，并双倍返还定金20万元，合计49.8832万元。三、黄锦亮对上述第二条的款项承担连带清偿责任。案件受理费4，391元（已减半），由刘明文、包秀琴、黄锦亮共同负担。
上诉人刘明文、包秀琴上诉称，一、双方约定的定金实质是解约定金而非违约定金；二、一审法院判决上诉人双倍返还定金20万元缺乏事实依据；三、一审法院适用法律错误；四、一审法院未认定被上诉人违约的事实。请求二审法院撤销邵武市人民法院（2015）××民初字第××号民事判决第二项，改判上诉人返还定金10万元。
上诉人黄锦亮上诉称，一、上诉人刘明文、包秀琴在房产交易过程中无过错，不存在违约，一审判决适用定金罚则错误。二、定金罚则不能适用连带责任，一审判决将定金罚则适用于担保人无法律依据。
被上诉人张文健、叶晓珍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘明文、包秀琴、黄锦亮的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，本案争议焦点在于刘明文、包秀琴是否应当双倍返还张文健、叶晓珍支付的定金及黄锦亮是否应当承担连带清偿责任。
关于是否应当双倍返还定金的问题。
张文健、叶晓珍与刘明文、包秀琴签订《房地产买卖合同》，约定黄锦亮作为担保人，系三方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。本案中，刘明文、包秀琴在与张文健、叶晓珍签订合同之前就存在大量的债权债务纠纷未解决，签订合同时亦未充分告知张文健、叶晓珍这一情形，最终因与他人的债权债务纠纷致使讼争房屋被法院依法查封而无法办理房屋过户手续，且直至本案庭审之日，刘明文、包秀琴也未能解决其债权债务纠纷从而解除房屋的查封，导致讼争房屋无法具备进行过户的条件，致使合同的根本目的无法实现，因此，刘明文、包秀琴的行为已构成违约，张文健、叶晓珍主张双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。上诉人刘明文、包秀琴主张双方约定的是解约定金而非违约定金，被法院查封不属于其解约，故不应双倍返还定金。对此，本院认为，首先，解约定金作为特殊的定金形式，须有明确约定或“支付相应定金即可任意解除合同”的明确意思表示，然本案中并无证据表明存在解约定金的意思表示；其次，本案《房地产买卖合同》第六条约定“甲、乙双方签订合同后，乙方中途悔约应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款、或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付给相当于上述房地产成交总价款千分之一滞纳金”，该条款的约定是将定金作为一方违约情况下另一方寻求救济的方式，故本案定金应为违约定金，上诉人刘明文、包秀琴的该主张不能成立。
关于上诉人黄锦亮是否应当承担连带清偿责任的问题。
上诉人黄锦亮主张定金罚则不能适用于担保人且张文健、叶晓珍与刘明文、包秀琴未经其同意修改了合同，故其不应当承担连带清偿责任。对此，本院认为，本案《房地产买卖合同》第十条明确约定：“丙方自愿作为甲方履行交付房产的担保人，丙方担保范围包括所有甲方应对乙方履行的全部义务”，张文健、叶晓珍与刘明文、包秀琴对合同的修改并未变更或影响担保人的权利义务范围，故上诉人黄锦亮的上诉理由不能成立。
综上，上诉人刘明文、包秀琴、黄锦亮的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费8，782元，由上诉人刘明文、包秀琴负担4，391元，由上诉人黄锦亮负担4，391元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余 凌
代理审判员 余观贵
二〇一六年三月一日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；