广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初362号原告：清远市景源豪庭业主委员会，住所地清远市清城区人民二路九号之一。主要负责人：谢飞，该委员会主任。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。被告：向少珍，女，1968年7月18日出生，汉族，住清远市清城区。被告：清远市北江之星旅馆有限公司，住所地清远市清城区人民二路九号之一景源豪庭副楼。法定代表人：向少珍，该公司执行董事。上述被告的共同委托诉讼代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。上述被告的共同委托诉讼代理人：谭玉华，清远市清新区飞水法律服务所法律工作者。第三人：谭沛泉，男，1968年6月9日出生，汉族，住清远市清城区。第三人：向少华，男，1963年10月8日出生，汉族，住清远市清城区。上述第三人的共同委托诉讼代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。上述第三人的共同委托诉讼代理人：谭玉华，清远市清新区飞水法律服务所法律工作者。第三人：清远市景源物业管理有限公司，住所地清远市清城区人民一路恒福上域国际公寓8层12号。法定代表人:何伟杨。原告清远市景源豪庭业主委员会（以下简称景源豪庭业委会）与被告向少珍、清远市北江之星旅馆有限公司（以下简称北江之星旅馆公司）、第三人谭沛泉、向少华、清远市景源物业管理有限公司（以下简称景源物业公司）业主共有权纠纷一案，本院于2016年6月28日作出（2015）清城法民一初字第1459号民事判决书，2016年12月15日，该案被广东省清远市中级人民法院裁定发回本院重审。本院于2017年1月16日立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的主要负责人谢飞及其委托诉讼代理人马献平，两被告及第三人谭沛泉、向少华的共同委托诉讼代理人季忠良、谭玉华到庭参加诉讼，第三人景源物业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告景源豪庭业委会向本院提出诉讼请求：1、判决确认清远市新城人民二路九号之一景源豪庭小区内由清远市城乡规划局批准的11个地面停车位归全体业主所有，判决确认景源豪庭××物业用房归全体业主所有；2、判决被告向原告返还清远市新城人民二路九号之一景源豪庭小区内由清远市城乡规划局批准的11个地面停车位和景源豪庭××物业用房；3、判决被告拆除上述停车位上的锁，并恢复小区东边围墙的原状；4、被告负担本案诉讼费用。诉讼过程中，景源豪庭业委会变更诉讼请求为：1、判令被告停止侵权，将景源豪庭小区由清远市城乡城乡规划局批准的11格地面停车位交由原告使用和管理；2、判令被告恢复景源豪庭小区东北角处原貌，重新安装上不锈钢防盗大门。事实和理由：清远市人民政府的相关管理单位清远市城乡规划局通过并批准景源豪庭小区的地面11个停车位是为了方便小区业主居住生活停车，是业主共有部分的车位，应属全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定以及清远市城乡规划局《关于景源豪庭业主反映露天停车场被锁问题的复函》（法规函[2015]335号）明确答复“景源豪庭小区露天停车位属小区公共停车位”。本案涉及的车位应归业主使用。被告北江之星旅馆公司擅自占用，并仅提供给入住该公司旅店“锦江之星”的客户停车使用，侵害了景源豪庭小区业主的使用权。被告向少珍、北江之星旅馆公司辩称，一、景源豪庭规划地面停车位权属向少珍。清远市城乡规划局核准的规划总平面图，及核发的《建设工程规划许可证》中，都规划了地上停车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，及《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定物权法第七十四条第三款所称的车位”的规定，又由于向少珍与清远市景玮房地产开发有限公司（以下简称景玮房地产公司）于2012年5月15日签订的《附赠协议》，约定了将景源豪庭规划地面停车位赠送给了向少珍。因此，景源豪庭规划地面停车位属向少珍。二、要占用业主共有绿地建设的车位才属于业主共有的，规划建设的车位是属于开发商的。三、《关于景源豪庭业主反映露天停车场被锁问题的复函》只是一个对业主反映问题的答复，该行政行为是不能确定权属问题的。第三人谭沛泉、向少华的答辩意见同两被告的答辩意见一致。第三人景源物业公司无提供答辩意见。本院经审理认定事实如下：位于清远市清城区人民二路九号之一的景源豪庭小区是由景玮房地产公司（该公司已注销，谭沛泉、向少华是该公司的股东）开发建设，该工程的规划总平面图于2007年7月29日由清远市城乡规划局核准，2007年9月28日，该局核发建设工程规划许可证。依照景源豪庭的规划总平面图及建设工程规划许可证，小区内规划地面停车位11个，在该小区的北面及西面设置两个出入口，西面还设有一个地下室出入口。小区建成后，建设单位在东北角安装了一扇不锈钢防盗门，大门上方至二层建筑之间则砌砖封死。该小区的前期物业管理公司为第三人景源物业公司，该物业公司办公地点设在景源豪庭××房内。2012年5月15日，景玮房地产公司（甲方）与被告向少珍（乙方）签订了一份《附赠协议》，约定“甲方同意将景源豪庭小区红线内地上室外规划用于停车的车位33个附赠给乙方，乙方享有上述停车位的所有权。乙方所有的停车位可优先停放乙方所购商铺用于商业用途的外来车辆，多出的车位可出租给小区内其他业主使用，管理费由乙方与物管公司协商”；协议还对其他事项进行了约定。此后，景源豪庭小区东北角处的大门被人拆除并设置了停车道闸系统及值班岗亭，取卡后车辆可以从该出入口进入景源豪庭小区内的地上室外停车位停车。2015年1月5日，景源豪庭业委会与景源物业公司签订一份《物业交接协议书》，约定景源物业公司于2015年1月1日从景源豪庭撤出，小区转由景源豪庭业委会自己管理。因小区露天停车位被上锁，景源豪庭的业主投诉至清远市城乡规划局，该局于2015年5月11日作出关于景源豪庭业主反映露天停车场被锁问题的复函（清规函[2015]335号），认为根据清远市2014年8月1日颁布的《清远市规划区配建停车场（库）建设规划管理办法（试行）》第三章第二十四条的规定，可以明确景源豪庭小区露天停车位属于小区公共停车位，单位或个人将公共停车场锁上，属擅自占用小区公共设施行为，应由房地产行政主管部门责令限期改正并交还小区业主使用。随后，景源豪庭业主就车位被锁问题投诉至清远市住房和城乡建设管理局，该局于2015年5月29日作出限期拆除通知，责令相关方即实施上锁行为的单位或个人限期于2015年6月20日前自行拆除恢复原状，逾期不拆除的，将由相关行政主管部门实施强制拆除。本院经实地勘查发现，景源豪庭小区内经规划批准的11个停车位已被上锁，原、被告双方庭审中均确认锁是由被告向少珍设置。小区东北角处设置有停车道闸及保安亭，道闸处贴有温馨提示，内容为“住客免费、非住客收费”。在庭审中，被告对原告提供的照片显示小区东北角处的现状及原貌予以确认。景源豪庭业主大会会议决议授权景源豪庭业委会行使以下权利：1、收回或通过诉讼收回被他人占用的属业主共有的停车位、门牌为××的电梯机房，由业主委员会使用和管理；2、排除他人对业主共有物业的妨害，恢复原状，赔偿损失；3、可以委托广东正鑫律师事务所律师代为向法院提出诉讼。以上事实，有原告提供的建筑审核意见书、规划总平面图、七层平面图、附赠协议、照片、清远市城乡规划局的复函、清远市住房和城乡建设管理局的限期拆除通知书、物业交接协议书、照片、清远市景源豪庭业主大会会议决议，被告提供的房地产权证书、公司转让协议，本院现场勘查拍摄的照片，以及本案庭审笔录、询问笔录等证实。本院认为，景源豪庭业主大会会议决议授权景源豪庭业委会行使以下权利：“收回或通过诉讼收回被他人占用的属业主共有的停车位、门牌为××的电梯机房，由业主委员会使用和管理；排除他人对业主共有物业的妨害，恢复原状，赔偿损失；可以委托广东正鑫律师事务所律师代为向法院提出诉讼。”因此，景源豪庭业委会具备本案原告诉讼主体资格。关于原告的第1项诉讼请求，本案涉案的11格地面停车位未办理产权证，占用场地属于景源豪庭小区业主公共分摊土地，根据清远市城乡规划局清规函[2015]335号关于景源豪庭业主反映露天停车场被锁问题的复函“可明确景源豪庭小区露天停车位属小区公共停车位”，及根据《中华人民共和国物权法》的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，本院依法确认涉案的11格地面停车位属于景源豪庭小区业主共有，由该小区业主共同使用和管理，景玮房地产公司擅自将该11格地面停车位附赠给被告向少珍的行为无效。故对原告要求被告停止侵权，将景源豪庭小区由清远市城乡规划局批准的11格地面停车位交由原告使用和管理的诉请，本院予以支持。对被告向少珍和北江之星旅馆公司、及第三人谭沛泉和向少华抗辩称涉案的11格地面停车位由景玮房地产公司附赠给向少珍，产权属向少珍所有，对该抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。关于原告的第2项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题〉的解释》的规定，原由建设单位建设的景源豪庭东北角处的不锈钢防盗大门，属于景源豪庭业主的共有设施，各业主享有共有和共同管理的权利。未经业主的同意，他人不得任意拆除、改建该共有设施。根据原告提供的照片以及本院现场勘查的结果来看，景源豪庭小区东北角处原先的不锈钢防盗大门确实已不复存在，取而代之的是停车道闸。虽然被告及第三人不确认拆除改建是何人所为，但是结合景玮房地产公司已将景源豪庭小区的地上室外停车位附赠给向少珍及其在景源豪庭副楼经营北江之星旅馆公司的事实以及停车入口处的提示文字，可以确认原告陈述的景源豪庭东北角处的大门被两被告拆除并设置了停车道闸的事实具有高度可能性，故本院确认景源豪庭小区东北角处的改建行为系由两被告所实施。两被告在未经景源豪庭业主同意的情况下擅自拆除原有的不锈钢防盗大门开辟停车通道设置道闸的行为侵犯了业主的合法权益，因此，对于原告要求两被告恢复景源豪庭小区东北角处原貌，重新安装上不锈钢防盗大门的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十六条第一款第（七）项、第八十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、限被告向少珍、清远市北江之星旅馆有限公司本判决生效之日起15日内将景源豪庭小区由清远市城乡城乡规划局批准的11格地面停车位（该停车位具体位置以清远市城乡规划局2007年7月29日核准的景源豪庭规划总平面图所标示）交由原告清远市景源豪庭业主委员会使用和管理；二、限被告向少珍、清远市北江之星旅馆有限公司于本判决生效之日起30日内按景源豪庭小区东北角处原貌恢复原状（原貌见附图片）。本案受理费100元，由被告向少珍、清远市北江之星旅馆有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  潘素华人民陪审员  廖国柱二〇一七年五月二十四日书 记 员  黎婉华景源豪庭小区东北角处原貌图片附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其标准。