北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1405号
上诉人（原审原告）：时某，女，1990年1月18日出生。
委托诉讼代理人：时某1（时某之父）。
被上诉人（原审被告）：卢钢，男，1971年10月20日出生。
委托诉讼代理人：张楠，北京市松涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦斯雨，北京市松涛律师事务所实习律师。
原审第三人：桂某，男，1961年3月3日出生。
上诉人时某因与被上诉人卢钢、原审第三人桂某案外人执行异议之诉一案，不服北京市延庆区人民法院（2016）京0119民初6733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人时某之委托诉讼代理人时某1，被上诉人卢钢及其委托诉讼代理人张楠、秦斯雨，原审第三人桂某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
时某上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与案外人签订书面买卖合同，支付北京市延庆区（县）102号房屋（房产证号：X京房权证字第XX**号，以下简称102室）全款并依法占有使用诉争房屋，只是由于案外人（即房屋出售人）被限制人身自由未能完成房屋过户。
卢钢辩称：基于现有证据不能认定上诉人与原审第三人存在买卖合同关系。法院判断不动产所有权的依据是登记。上诉人与桂某之间不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。
桂某辩称：同意上诉人的上诉请求。
时某向一审法院起诉请求：1.请求依法确认时某对102室房屋享有所有权；2.解除延庆区人民法院对上述房产的查封及拍卖。
一审法院认定事实：时某系桂某1之女，桂某与桂某1系兄妹关系，桂某系北京祥符熹泽商贸有限公司的法定代表人，桂某1系该公司会计。2009年-2011年间，桂某1收到包括时某1（桂某1之夫）、时某2（时某1之子）等人的多笔款项，并将部分款项通过银行转账给嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）的负责人杨某。2010年12月15日，嘉裕公司向时某出具收到A-18D-2105房款肆佰肆拾万元整的收据，同时向时某出具承诺书一份，该承诺书记载：2010年12月15日收取时某一次性全款购买的嘉裕公司开发的位于北京市朝阳蒋台西路10号嘉裕苑A栋18D（2105）室（以下简称2105室）商品房屋（建筑面积229平米，总价440万元，单价19251元），暂时不能在北京市建委做备案登记；公司对时某承诺该楼盘预售证取得开网后60天内，完成该商品房在北京市建委的备案登记，在2011年12月30日之前交付时某使用；考虑到时某提前交付房款，嘉裕公司同意无论任何原因逾期交房，允许客户无条件退房，逾期期间按每日万分之五赔偿客户损失。2011年11月11日，嘉裕公司以国家房地产相关政策调整，工程进度未能按期完工，不能在2011年12月30日交付使用为由向时某出具再承诺，嘉裕公司承诺在2012年12月30日前将房产交付时某使用，并按原承诺书约定的条款支付相应逾期交房违约金，在开盘时允许业主按原平米单价调换房屋及楼层，允许业主退房并按现行贷款利率支付相应赔偿金。承诺期限届满后，嘉裕公司未兑现承诺。
2012年，卢钢通过桂某购买嘉裕公司的房产，因房屋交付不能，桂某就卢钢交付的137万元购房款向卢钢出具了借条。后卢钢持借条起诉桂某，法院于2013年7月26日做出（2013）延民初字第02931号民事调解书，确认桂某于2013年9月30日前偿还卢钢借款本金121万元、利息30万元。调解书发生法律效力后，桂某未在调解书确定的期限内履行义务，卢钢于2013年10月16日向法院申请强制执行，法院立案后，依法向桂某送达了执行通知书，责令其履行生效法律文书所确定的义务。后因桂某未能履行，法院于2013年10月18日作出（2013）延执字第01616号执行裁定书，轮候查封了102室房屋(该套房屋已被内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局于2013年9月26日查封)。2015年9月25日，伊金霍洛旗公安局对该房屋的查封期限届满且未采取继续查封措施，2015年9月26日，法院对该套房屋的轮候查封自动生效。
2016年4月24日，法院依法作出（2013）延执字第01616号之一执行裁定书，裁定拍卖本案争议房屋。2016年6月20日，时某在向法院提出执行异议，认为该房屋已通过抵债的方式归其所有，请求法院撤销查封、拍卖裁定。2016年8月17日，法院依法作出（2016）京0119执异46号民事裁定书，以证据不足为由驳回时某的执行异议。2016年8月30日，时某诉至法院，请求依法确认时某对102室房屋享有所有权，解除延庆区人民法院对上述房产的查封及拍卖。
审理中，时某向法庭提供了2012年11月20日桂某出具的欠款条，该欠款条记载：今收到时某退回购房承诺书一套。桂某认可由此产生的所欠时某的购房款肆佰肆拾万元整。欠款人：桂某。时某同时向法院提供2012年12月29日时某与桂某签订的抵债转让协议书、抵债转让协议书之补充协议及欠条，其中抵债协议书约定：时某名下所有的嘉裕公司出具的购房承诺书给桂某，无论该承诺书兑现与否与时某无关；102室房产转让给时某所有，抵偿给时某因转让嘉裕公司出具的承诺书产生的债务；现因该房产抵押在延庆村镇银行不能办理过户手续，待解押后桂某协助时某办理过户手续；白某替桂某偿还给延庆村镇银行的贷款，在该房产过户后，处置变卖时优先给付白某，剩余部分属于时某所有；本协议自双方签字移交购房承诺书和102室房屋钥匙时生效。补充协议约定：时某和桂某自签订本协议10日内签订北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）；102室的房产成交价格为壹佰万元；过户登记所有税费均由时某负担，桂某将102室内外所有物品赠送给时某，以补偿桂某应支付的税费；村镇银行解押后30日内，桂某无条件协助时某办理过户登记手续。欠款条记载：今欠时某人民币叁佰肆拾万元整。欠款人：桂某。时某同时提交了2013年1月5日时某与桂某签订的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），但双方未到房屋登记管理机关办理交易和过户登记手续。
一审法院认为：案外人提起执行异议之诉，应当举证证明其对标的物享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，时某以其与嘉裕公司存在债权债务关系，桂某回收了嘉裕公司出具承诺书后，自愿承诺该笔债务，并将102室房产折抵部分债务为由提出案外人执行异议之诉，鉴于时某与桂某系外甥女与舅舅的亲属关系，时某提供的欠款条和抵债协议的真实性无法查证。即使双方签订的抵债协议真实，双方之间形成的是债权关系，抵债协议中涉及的房产未办理过户手续，时某对该房产不享有所有权。时某虽然提供了其与桂某签订的北京市存量房屋买卖合同，但该合同文本系自行下载，未在房屋登记机关备案，不能证明双方存在真实的房屋买卖合同关系，且根据时某和桂某的陈述，双方仅为桂某回收了嘉裕公司出具的承诺书，自愿承担了嘉裕公司对时某的债务，二者的关系不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。现时某未提供有效证据证明其对诉争房产享有所有权，亦无取得该房产所有权的事实，且该房产登记在桂某名下，法院依法对该房屋进行了查封，并无不当。故时某的诉讼请求于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回时某的诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，时某与桂某于2017年2月7日在北京市延庆区人民法院主持下达成（2017）京0119民初738号民事调解书：一、桂某协助将其名下位于延庆区（县）102号房屋（房产证号：X京房权证字第XX**号）所设定的抵押手续予以注销，于调解书生效后三日内履行；二、桂某协助将其名下位于延庆区（县）102号房屋（房产证号：X京房权证字第XX**号）过户至时某名下，于上述抵押注销手续办理完毕后三日履行；三、案件受理费六千九百元，由时某负担，已交纳。卢钢向北京市延庆区人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销上述民事调解书。该案尚未审结。
上述事实，有房屋所有权证书、抵债转让协议书及补充协议、北京市存量房屋买卖合同、（2013）延执字第01616号执行裁定书、（2013）延执字第01616号之一执行裁定书、（2016）京0119执异46号民事裁定书、（2017）京0119民初738号民事调解书和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，时某主张其与嘉裕公司存在债权债务关系，桂某回收了嘉裕公司出具承诺书后，自愿承诺该笔债务，并将102室房产折抵部分债务，因此其主张的是时某与桂某之间存在以房抵债的法律关系，不发生物权变动的法律效力。且以房抵债的法律关系并非真实的房屋买卖合同法律关系，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。因此时某对诉争房屋不享有所有权，亦不享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。故其诉讼请求无事实与法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。二审审理期间，时某与桂某于2017年2月7日在北京市延庆区人民法院主持下达成（2017）京0119民初738号民事调解书，桂某协助将诉争房屋过户至时某名下。卢钢针对该民事调解书提起第三人撤销之诉，该案可能影响本案的审理，但经询问，诉争房屋未过户至时某名下，因此本案恢复审理。
综上所述，时某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由时某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 柳适思
审判员 赵 蕾
二〇一七年五月二十五日
书记员 李 想