广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5218号上诉人(原审原告)：刘x林，住广州市白云区。委托代理人：梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市康x物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：廉洪涛，总经理。被上诉人(原审被告)：广州市志x物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：张振夫，总经理。两被上诉人共同委托代理人：赵宏、顾传毅，均系广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人刘x林因与被上诉人广州市康x物业经营管理有限公司（以下简称：“康x公司”）、广州市志x物业管理有限公司（以下简称：“志x公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年，刘x林起诉广州市华康地空开发有限公司，案号为（2004）荔法民三初字第719号。2004年7月，原审法院作出（2004）荔法民三初字第719号民事判决书，判决广州市华康地空开发有限公司协助刘x林办理涉案商铺的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该判决已生效。该判决书审理查明，2000年12月29日，刘x林与广州市华康地空开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定刘x林向广州市华康地空开发有限公司购买康王地下商业城负一层第四区823号商铺（即本案4823号商铺）。商铺建筑面积11.64平方米，单价16671元每平方米，总价194057元。2003年2月11日，刘x林接收涉案商铺。刘x林委托蓝群芳办理涉案商铺租赁业务相关事项。2009年8月22日，蓝群芳与广州市康王物业管理有限公司签订《柏德来业主前期管理费申请表》及《柏德来商铺以租金抵扣欠缴管理费确认书》，确认涉案商铺4823铺应缴2003年4月1日至2009年6月30日物业管理费30555元，刘x林申请优惠实交21388.5元，免除滞纳金。申请支付方式为：1、以两按一租1126元抵扣管理费；2、剩下余款20262.5元从2010年8月1日开始以租金抵扣。同日，蓝群芳签署《柏德来商铺租赁经营确认书》，确认收到广州市康x投资咨询有限公司商铺租赁保证金和预付一个月的租金共1126元，确保合同期满后，无息退还保证金815元。按该确认书计算，涉案商铺第一个月的租金为311元。另查，2012年3月16日，广州市康x投资咨询有限公司更名为广州市康x物业经营管理有限公司。2010年4月26日，广州市康王物业管理有限公司更名为广州市志x物业管理有限公司。刘x林在庭审中确认曾经和康x公司、志x公司签订过合同，但合同现在找不到了。康x公司、志x公司也没有向法院提交涉案商铺的合同。经原审法院释明，刘x林坚持以物权保护起诉。康x公司提供了4823铺的《租金明细表》，称在扣除业主税金和康x公司、志x公司分成后，从2010年7月到2011年6月，涉案商铺的应付租金为311.91元；从2011年7月到2012年6月，应付租金为336.86元；从2012年7月到2013年6月，应付租金为361.81元；从2013年7月到2014年6月，应付租金为386.76元；从2014年7月到2015年6月，应付租金为411.72元；从2015年7月到2015年12月，应付租金为436.67元。刘x林欠缴的物管费以应付租金抵扣，物管费在2015年4月抵扣完毕。康x公司、志x公司称从2015年4月开始向刘x林实际支付租金。其中，2015年4月在抵扣剩余物管费后，康x公司、志x公司向刘x林实际支付租金310.78元。康x公司、志x公司就4823号铺以志x公司法定代表人张振夫名字开户的建设银行账户在2015年4月20日向刘x林转账310.78元；在2015年5月19日转账411.67元；在2015年6月18日转账823.44元（含4822号商铺租金411.72元）；在2015年7月9日转账873.34元（含4822号商铺436.67元）；在2015年8月19日转账873.34元（含4822号商铺436.67元）；在2015年9月19日转账873.34元（含4822号商铺436.67元）；在2015年10月17日转账873.34元（含4822号商铺436.67元）；在2015年11月16日转账873.34元（含4822号商铺436.67元）；在2015年12月16日转账873.34元（含4822号商铺436.67元）。刘x林对此不予认可。因本案纠纷，刘x林于2015年1月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、康x公司、志x公司赔偿刘x林的损失8万元人民币，损失标准为从2010年6月22日起至今，参照收到的租金标准为基数。2、康x公司、志x公司将广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4823号商铺返还给刘x林。3、诉讼费由康x公司、志x公司承担。康x公司、志x公司共同辩称：1、本案已经把包括4823号铺通过跟恒懋旺公司的合作经营、管理权移交给恒懋旺公司，所支付的物业费、管理费、租金等费用也通过恒懋旺公司转交给了刘x林。2、本案的康x公司、志x公司没有违反双方所签订的《委托租赁合同》和《租赁合同》，不应当承担违约责任。3、在整个商场的管理上，作为一个整体的管理对各方是有利的，如果分别管理，把商铺交还给刘x林必将造成整个商场的管理混乱、对外招商招租行为无法进行，对业主也是一种损害。4、在起诉状所陈述的有部分康x公司、志x公司是确认的，康x公司、志x公司签订的委托经营合同关系，其是确认的，刘x林、康x公司、志x公司确认的事实不需要提供证据证实。5、但刘x林与康x公司、志x公司所签订的是租赁合同，租赁合同的基本履行期，康x公司、志x公司也是确认的，其也认可双方所签订的合同的时间，无需提供证据。刘x林没有举出合同，康x公司、志x公司不可能会帮刘x林举证，康x公司、志x公司只是对一些事实确认。原审法院认为：本案刘x林、康x公司、志x公司没有提供涉案商铺的相关租赁合同，但双方均确认之间存在租赁合同关系。结合刘x林代理人签订的租赁确认书，康x公司、志x公司在租金抵扣完管理费后向刘x林支付租金的事实。原审法院认定刘x林与康x公司、志x公司之间存在租赁关系，本案为租赁合同纠纷。因刘x林未提交商铺租赁合同作为证据，康x公司、志x公司也未向原审法院提交租赁合同，原审法院无从得知租赁合同约定之内容。且康x公司、志x公司并未有侵犯刘x林物权之行为，其依照其租赁权使用涉案商铺，并无不当。故对于刘x林诉请要求康x公司、志x公司返还涉案商铺给刘x林的诉讼请求，不予支持。刘x林称康x公司、志x公司没有支付租金不符合事实。关于租金的金额，根据《柏某来商铺租赁经营确认书》计算出的第一月租金与康x公司、志x公司提交的租金明细表中第一月租金的金额相符。依据《柏某来业主前期管理费申请表》，刘x林与康x公司、志x公司协议用租金抵扣物管费，涉案商铺的物管费在2015年4月抵扣完毕。康x公司、志x公司从2010年7月至今，一直按租金明细表上的金额支付租金，原审法院认可租金明细表上的租金数额，从2015年4月至2015年12月的商铺租金康x公司、志x公司已经支付给刘x林。刘x林要求康x公司、志x公司赔偿租金的诉讼请求不予支持。至于康x公司、志x公司称涉案商铺交由广州市恒懋旺物业经营管理有限公司经营，因并无证据显示广州市恒懋旺物业经营管理有限公司在经营使用商铺，故原审法院对此不予认可。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、驳回原告刘x林要求被告广州市康x物业经营管理有限公司、广州市志x物业管理有限公司返还广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4823号商铺的诉讼请求；二、驳回原告刘x林要求被告广州市康x物业经营管理有限公司、广州市志x物业管理有限公司赔偿广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4823号商铺租金损失的诉讼请求。本案一审受理费2100元，由原告刘x林负担。判后，上诉人刘x林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案案由为物权保护纠纷。康x公司、志x公司在一审中没有提供证据证明其与刘x林之间存在租赁合同关系，而原审以双方存在租赁合同关系认定本案的案由为租赁合同关系，不妥。刘x林承认曾于2009年委托康x公司、志x公司出租涉案商铺，并实际交付了商铺，但双方之间并没有实际履行租赁合同。如果以租赁纠纷审理本案，应当由康x公司、志x公司举证证明租赁关系存在。在未查明双方存在租赁关系的前提下，刘x林只要证明其是涉案商铺的产权人即可以物权保护为由起诉，其请求理应得到法院的支持。故本案应为物权保护纠纷，且争议焦点应为：1、刘x林与康x公司、志x公司之间是否存在租赁合同，是否按时支付租金；2、若存在租赁合同，合同性质是什么，条款是什么，产权人是否有权要求返还。二、原审查明事实存在错误、遗漏。1、关于刘x林代理人蓝群芳与广州市志x物业管理有限公司（原康王物业公司）所签的《柏某来业主前期管理费申请表》及《柏某来商铺以租金抵扣欠缴管理费确认书》，确认涉案商铺4823铺应缴2003年4月1日至2009年6月30日物业管理费30555元，优惠实交21388.5元等内容。刘x林从未收到过上述证据，也未对相应证据进行质证。该事实不能作为认定案件的依据。2、关于康x公司提供了4832铺的《租金明细表》，称在扣除业主税金和康x公司、志x公司分成后，从2010年7月起支付租金情况的内容。该部分是康x公司、志x公司庭后提交转账记录，超过举证期限，不属于新证据，不能作为认定案件事实的依据。另外，关于以志x公司法定代表人张振夫名字开户的建设银行账户转账，亦属于超期举证，又不属于新证据，不能作为定案依据。3、原审确定以租赁关系作为案由，却没有查明相关租赁合同的内容。综上，刘x林上诉请求撤销原审判决，支持其全部诉讼请求。被上诉人康x公司、志x公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。1、关于案由的问题，应当以庭审查明的事实确认，并以庭审查明的事实展开调查，刘x林在一审时已经在上诉状做了说明，所以一审认定租赁合同纠纷没有错误。2、刘x林所陈述的事实，一审已经查明，并且所查明的情况是刘x林没有举证，所造成的诉讼不利后果应当由其承担。3、关于涉案商铺的物权问题，康x公司、志x公司认为与本案没有冲突。经审查，原审查明事实无误，双方当事人均未提交新证据，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘x林的上诉请求和某公司、志x公司的答辩意见，分析如下：本案二审的争议焦点为刘x林与康x公司、志x公司之间是否存在租赁合同关系？涉案合同是否符合解除条件？康x公司、志x公司是否欠付商铺使用费？首先，刘x林确认与康x公司、志x公司存在租赁合同关系，但不能举证证明合同。根据原审查明的事实，刘x林的代理人蓝群芳代为办理涉案商铺租赁业务等事项，依蓝群芳与广州市康王物业管理有限公司签订的《柏某来业主前期管理费申请表》、《柏德来商铺以租金抵扣欠缴管理费确认书》及《柏德来商铺租赁经营确认书》的内容，能够证明康x公司、志x公司以租金抵扣完管理费后向刘x林支付租金的事实。同时，康x公司、志x公司提供的志x公司法定代表人张振夫银行账户的流水明细，亦能够印证康x公司、志x公司提交的租金明细表上的租金数额，且上述证据能够相互印证。由于刘x林未能提交商铺租赁合同证明涉案法律关系，康x公司、志x公司也未提交租赁合同，原审法院无从知晓租赁合同的约定内容。原审法院根据现有证据认定刘x林与康x公司、志x公司之间存在租赁合同关系，并按租赁合同纠纷处理本案并无不当，本院予以维持。其次，刘x林认为双方存在口头租赁合同关系，并主张合同期限为2009年至2012年，康x公司、志x公司则主张合同期限为2009年至2017年。因诉讼中双方主张合同期限不同，刘x林继而认为双方对租赁期限的约定不明确，其可以随时解除合同或依其主张的合同期限，其对到期合同享有不定期合同解除权，但刘x林并未能提供证据证明其所认为的租赁期限，故其以上述主张为由认为可随时解除合同并要求返还涉案商铺的诉请依据不足，本院不予支持。最后，关于康x公司、志x公司是否欠付商铺使用费的问题。依据上述《柏德来业主前期管理费申请表》，刘x林与康x公司、志x公司约定以租金抵扣管理费的方式交由康x公司、志x公司使用，涉案商铺的物业管理费于2015年4月抵扣完毕。又依《柏德来商铺租赁经营确认书》计算出的第一月即2010年7月的租金为311元，符合康x公司、志x公司提交的租金明细表中的第一月租金金额，且银行账户流水明细表明康x公司、志x公司一直按租金明细表中的金额支付租金直至2015年12月。为此，从现有证据来看康x公司、志x公司至今并无欠付租金的违约行为。刘x林主张康x公司、志x公司赔偿涉案商铺损失8万元的诉请无事实与法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘x林的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人刘x林负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年五月二十六日书记员  杨仁义林嘉丽