审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3233号
上诉人（原审被告）：武汉惠民国发粮油市场有限公司，住所地武汉市武昌区巡司河路汇文新都c区11、12号楼旁底层商网。
法定代表人：胡中国，该公司总经理。
委托代理人：周昶，湖北立丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周光成。
委托代理人：李文龙，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
原审第三人：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人：徐利华，董事长。
上诉人武汉惠民国发粮油市场有限公司（以下简称惠民粮油公司）因与被上诉人周光成、原审第三人武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第04303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，周光成向一审法院提起诉讼，请求判令：惠民粮油公司支付武汉市武昌区汇文新都d区3栋1-2层1号商铺2014年10月1日至2014年12月31日的租金11915.35元；惠民粮油公司支付上述商铺占有使用费（从2015年1月1日起至惠民粮油公司实际停止使用商铺之日止，二楼每月每平方米15.75元，一楼每月每平方米36.75元），暂计算至2015年10月31日为39717.83元；惠民粮油公司承担本案诉讼费用。一审中，周光成表示，租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，周光成所主张的商铺占有使用费系不定期租赁期间的房屋租金。
一审法院审理查明：坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1-2层（即1、2层）1号门面房系汇新房地产公司开发建设。2008年4月29日，汇新房地产公司将该房屋产权登记在自己名下，所有权证号为昌2008004637，证载建筑面积169.51平方米。2008年12月，周光成与汇新房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：由周光成购买该公司开发的上述房屋，购房款1561468元；汇新房地产公司应当在2009年1月1日前将符合条件的商品房交付给周光成；汇新房地产公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记等。该合同第13页为武汉市房屋土地测丈表，载明，该商铺建筑面积169.51平方米，一层套内建筑面积59.40平方米，二层套内建筑面积103.00平方米，分摊共有面积7.11平方米。武汉市房产部门2016年1月26日出具的商品房合同备案清册表载明，该房屋状态为网上签约／已锁定，合同备案号昌060509459，承购人周光成。合同签订后，汇新房地产公司于2008年12月17日向周光成出具了全部购房款的销售不动产统一发票，周光成向汇新房地产公司付清了购房款。汇新房地产公司将房屋交付给周光成。周光成委托案外人武汉惠众物业管理有限公司对外出租，委托期限从2009年1月1日起至2011年12月31日止，汇新房地产公司作为武汉惠众物业管理有限公司履行合同的担保人。2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月，周光成（甲方）与惠民粮油公司（乙方）一年一签，先后签订了三份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市武昌区汇文新都d区3栋1-2层1号、13号、14号商铺出租给乙方使用。2012年1月1日、2013年1月1日的《商铺租赁合同》均已履行完毕。2014年1月签订的合同约定：上述商铺租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，建筑面积上214.98平方米，下171.43平方米，月租金楼上15.75元／平方米、楼下36.75元／平方米，先付租金再使用。惠民粮油公司向周光成付清了该房屋2014年10月1日之前的租金。
一审另查明，2012年5月18日，湖北省武汉市黄鹤公证处出具（2012）鄂黄鹤证内字第1663号公证书，对2012年5月17日汇新房地产公司出具给案外人阮爱荣的委托书上加盖的汇新房地产公司印鉴和该公司法定代表人徐利华的签名的真实性予以确认。该委托书载明：委托人汇新房地产公司，受托人阮爱荣，阮爱荣代理该公司办理武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1、2层1号门面房屋的抵押银行提前偿还贷款、签署相关文件，办理相关手续，领取两证及他项权证；办理该房屋的注销抵押手续；出售该房屋，签订房屋买卖合同，并代收售房款；办理该房屋的交易和过户的相关手续。2014年9月，案外人阮爱荣持登记在汇新房地产公司名下的诉争门面的房产证和公证委托书，要求惠民粮油公司支付租金。惠民粮油公司遂停止向周光成支付租金，并要求周光成出示相关的所有权凭据。2015年10月1日，案外人阮爱荣以汇新房地产公司的委托代理人名义与惠民粮油公司签订了以武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1、2层1号门面房屋为标的的两份《商铺租赁合同》，第一份合同到2015年12月31日止，第二份合同从2016年1月1日起至2016年12月31日止，上述合同同时加盖汇新房地产公司公章。2015年10月14日，案外人阮爱荣向惠民粮油公司出具了加盖汇新房地产公司公章的房租收条，载明：今收到惠民国发粮油市场d区3栋1号门面2014年10-2015年12月门面租金62985元。该房屋至今由惠民粮油公司使用。
一审再查明，2013年10月11日，案外人阮爱荣与汇新房地产公司民间借贷纠纷两案，武汉市洪山区人民法院作出（2013）鄂洪山王民初字第00052号、第00055号民事调解书，分别确认：汇新房地产公司于2014年3月31日前一次性偿还阮爱荣欠款630万元、378万元；若汇新房地产公司逾期未支付上述款项，即按中国人民银行同期贷款利率支付从2014年4月1日起至此款付清时止的利息；案件受理费及保全费由汇新房地产公司负担。2013年10月11日，案外人ＸＸ胜与汇新房地产公司民间借贷纠纷一案，武汉市洪山区人民法院作出（2013）鄂洪山王民初字第00056号民事调解书，确认：汇新房地产公司于2014年3月31日前一次性偿还ＸＸ胜欠款700万元；若汇新房地产公司逾期未支付上述款项，即按中国人民银行同期贷款利率支付从2014年4月1日起至此款付清时止的利息；案件受理费及保全费由汇新房地产公司负担。上述案件诉讼过程中，阮爱荣、ＸＸ胜提出财产保全申请，该院据此作出（2013）鄂洪山王民初字第00056号民事裁定书，于2013年5月10日查封汇新房地产公司名下位于武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1、2层1号房屋。上述法律文书发生法律效力后，汇新房地产公司未能履行支付义务，阮爱荣、ＸＸ胜遂于2014年5月22日申请强制执行，武汉市洪山区人民法院以（2014）鄂洪山法执字第00500、00501、00502号予以立案，决定合并执行。因汇新房地产公司一直未为周光成协助办理房屋所有权证和土地使用证。2014年6月30日，周光成以汇新房地产公司为被告，请求确认双方于2008年12月为购买武昌区汇文新都d区3栋1-2层1号商品房而签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。2014年7月30日，法院作出（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决书，判令：周光成与汇新房地产公司就座落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1、2层1号门面房签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。2015年4月21日，武汉市洪山区人民法院以（2014）鄂洪山法执字第00500、501、502-1号执行裁定书、协助执行通知书，续行查封了被执行人汇新房地产公司名下的上述房产。后申请执行人要求评估、拍卖被执行人的该房产。（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决书发生法律效力后，周光成持该判决书就执行标的武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1、2层1号门面房向武汉市洪山区人民法院提出书面异议，请求洪山区人民法院解除对该房产的查封，中止对上述房产的执行。该院于2015年7月28日作出（2015）鄂洪山法执裁字第00041号执行裁定书认为：武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1、2层1号门面房屋仍登记在汇新房地产公司名下，周光成所持（2014）鄂武昌民初字第03485号民事判决对执行房产主张权利，并不能阻止、对抗该院对该房产的执行。周光成相应的实体权利，应通过其它途径予以解决。故裁定驳回周光成的异议。2015年9月10日，武汉市洪山区人民法院受理周光成以阮爱荣、ＸＸ胜为被告，以汇新房地产公司为第三人的案外人执行异议之诉。2015年12月14日，该院作出（2015）鄂洪山民三初字第00867号民事判决书，驳回周光成的诉讼请求。周光成不服该判决，已经提起上诉，该案正在审理中。2016年1月25日的该房屋查询信息单载明，该房屋权属仍登记在汇新房地产公司名下，被武汉市洪山区人民法院查封，备注该房已出售并合同备案，已告知法院不宜处理。
一审法院认为：本案系房屋租赁引发的纠纷，争议的焦点为租赁合同是否有效以及履行问题。法院生效民事判决书已经确认周光成与汇新房地产公司就诉争门面房签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，该房屋已经备案，并已实际交付给周光成，周光成有权将该房屋对外出租收益，因此周光成与惠民粮油公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，惠民粮油公司使用该房屋，应按照合同约定向周光成支付租金。该租赁合同到期后，惠民粮油公司继续使用租赁物，周光成未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，惠民粮油公司应按照原合同，即双方于2014年1月签订的合同支付2015年1月1日以后发生的租金，至双方协商变更合同、解除合同、双方权利义务终结或该房屋被司法机关强制执行变更权属登记等为止。惠民粮油公司以案外人阮爱荣持有登记在汇新房地产公司名下的诉争门面的房产证和公证委托书为由拒向周光成支付租金，其理由不能成立，惠民粮油公司可以另案主张权利。周光成、惠民粮油公司签订的三份合同中未明确诉争房屋一、二层的建筑面积，依据武汉市房屋土地测丈表的记载，可以折算诉争房屋一层的建筑面积为62平方米（59.40÷162.40×169.51）、二层的建筑面积为107.51平方米（103.00÷162.40×169.51），本案根据折算结果计算房屋租金即2014年10月1日至2014年12月31日为11915.35元（62×36.75×3＋107.51×15.75×3），2015年1月1日至2015年10月31日为39717.83元（62×36.75×10＋107.51×15.75×10）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、武汉惠民国发粮油市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向周光成支付武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1-2层（即1、2层）1号商铺2014年10月1日至2014年12月31日的租金11915.35元。二、武汉惠民国发粮油市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向周光成支付武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1-2层（即1、2层）1号商铺2015年1月1日至2015年10月31日的租金39717.83元，2015年11月起发生的租金按照原合同计付。三、驳回周光成的其他诉讼请求。本案案件受理费1091元，如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取545.50元，由被告武汉惠民国发粮油市场有限公司负担。
判后，上诉人惠民粮油公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回周光成的诉讼请求。事实与理由：汇新房地产公司是产权证上登记的权利人，从2015年起收回商铺向惠民粮油公司出租应有效。周光成与汇新房地产公司签订的商品房买卖合同虽然有效，周光成对惠民粮油公司只享有债权，对该房屋不享有所有权，而且周光成与惠民粮油公司的租赁合同期满后，汇新房地产公司开始收回房屋，周光成无权占有使用，不应认定为不定期租赁关系。本案应以另一案审理结果为依据，应中止诉讼。
被上诉人周光成答辩要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人汇新房地产公司未到庭陈述意见。
二审中，惠民粮油公司提供汇新房地产公司委托书、商铺租赁合同各一份，拟证明租赁房屋的占有使用不是惠民粮油公司。周光成质证认为，周光成系租赁房屋的权利人，惠民粮油公司未返还租赁房屋。本院认为，惠民粮油公司提供的证据不能证明其已返还租赁房屋，不能达到证明目的，本院不予采信。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，武汉市洪山区人民法院为执行（2013）鄂洪山王民初字第00052号、第00055号民事调解书，查封了案涉房屋并拟强制执行，周光成提起执行异议之诉，经一、二审审理，本院于2016年4月14日作出（2016）鄂01民终884号民事判决书，判决：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民三初字第00867号民事判决。二、解除对坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1-2层1号商品房的查封，停止对该房屋的执行。该判决已生效。
本院认为：经发生法律效力裁判文书确认周光成系武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都d区3栋1-2层1号商品房的权利人，其有权对该房屋行使权利。2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月，周光成与惠民粮油公司先后签订了三份《商铺租赁合同》，合同对租期、租金等做出明确约定，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方具有法律约束力，双方均依约享有权利、履行义务。在合同履行中，周光成将该房屋交给惠民粮油公司使用，惠民粮油公司按照合同约定向周光成支付租金，双方均实现了合同目的。后租赁期间届满，惠民粮油公司没有返还租赁房屋，而是继续使用，周光成未提出异议，原租赁合同继续有效，为不定期租赁，惠民粮油公司应按照原合同约定的租金标准支付租金，一审判决并无不当，本院予以维持。惠民粮油公司以双方租赁合同期满、周光成无权继续发租为由，上诉主张撤销原判，改判驳回周光成诉讼请求。本案中，周光成与惠民粮油公司双方形成了租赁法律关系，双方系合同的相对方，惠民粮油公司以案外人的原因拒绝向周光成支付租金构成违约，惠民粮油公司亦未提供已向周光成返还租赁房屋的证据，其应向周光成履行支付租金的义务。惠民粮油公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1091元，由武汉惠民国发粮油市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长叶玉宝
审判员余小乔
审判员张红
二〇一六年七月十九日
书记员张博