杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第168号
原告：ＸＸ峰。
委托代理人：王凤兰。
委托代理人：缪王雷。
被告：丁伟敏。
原告ＸＸ峰诉被告丁伟敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法由审判员徐婷适用简易程序独任审判，于同年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王凤兰、缪王雷、被告丁伟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ峰起诉称：2011年，被告与杭州红星文化大厦有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定杭州红星文化大厦有限公司将坐落于萱寿里17号一楼总面积477平方米共计31间房屋租给被告使用，租赁期限从2011年7月11日至2014年7月10日。2011年9月1日，被告将上述房屋中的450平方米转租给原告，并与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2011年9月1日至2014年10月31日（其中两个月为免租期），原告支付被告水电保证金35000元，租金为每年420000元。合同签订后，原告一直按约支付租金。2013年10月14日和2014年3月31日，原告分两次将房屋租金支付至2014年10月31日止，共计436000元。2014年7月10日，因被告与杭州红星文化大厦有限公司签订的房屋租赁合同到期，杭州红星文化大厦有限公司未将房屋续租给被告，故原告将2014年7月11日至10月31日的租金108355.7元支付给杭州红星文化大厦有限公司。原告认为，被告与杭州红星文化大厦有限公司签订的房屋租赁合同在2014年7月10日已经到期，被告无权继续将该房屋转租给原告，被告应当向原告返还原告多支付的111天房屋租赁费132592元以及水电费保证金35000元。此外，原告代被告归还了案外人田杜明水电费押金3000元。原告多次向被告催讨，但被告拒不返还，故诉至法院，请求判令：1、原、被告于2011年9月1日签订的房屋租赁合同中2014年7月10日至2014年10月31日的内容无效；2、被告返还原告房屋租金132592元、水电费保证金35000元、代支付给田杜明的押金3000元，共计170592元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告丁伟敏答辩称：1、原告从未向被告催讨相关款项。2、2014年7月11日至10月31日之间，原告实际使用了涉案房屋，原告主张该期间的租赁合同无效不符合事实。3、原告并未依约按期足额缴纳房屋租金。除本案涉案的房屋租赁合同之外，原、被告之间还有另一个房屋租赁合同，两合同的租金相加，原告尚欠被告七八万元租金。4、原告向杭州红星文化大厦有限公司所支付的108355.7元并非2014年7月11日至10月31日的租金。
原告ＸＸ峰为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、2011年7月11日房屋租赁合同，证明杭州红星文化大厦有限公司将坐落于萱寿里17号一楼总面积477平方米共计31间房屋租给被告使用，租赁期限从2011年7月11日至2014年7月10日；
2、2011年9月1日房屋租赁合同，证明被告将位于萱寿里17号一楼总面积450平方米转租给原告，租赁期限从2011年9月1日至2014年10月31日（其中两个月为免租期）；
3、收条，证明被告收到原告支付的水电保证金35000元的事实；
4、2013年10月14日、2014年3月31日银行打款凭证，证明原告分两次向被告支付房租到2014年10月31日，共计436000元的事实；
5、2014年10月30日租赁合同、收据，证明原告与杭州红星文化大厦有限公司签订房屋租赁合同，原告向杭州红星文化大厦有限公司支付2014年7月11日至10月31日租金共计108335.7元的事实；
6、2011年7月11日房屋租赁合同、收条两张，证明原告代被告归还田杜明水电费押金3000元和田杜明已经收到水电费押金3000元的事实；
7、收条两张、打款凭证九张，证明2011年9月3日至2014年3月30日，原告向被告支付租金的事实。
被告丁伟敏为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
8、2011年12月31日房屋租赁合同，证明被告于2012年将涉案房屋旁边的一个小房间以28000元/年的租金租给原告；
9、银行支付凭证，证明原告所提交的2012年12月28日汇给被告的100000元不是租金。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：
被告丁伟敏对证据1至证据7的三性均无异议，但认为付款凭证所支付的不仅仅包括本案合同租金，还包括了原、被告之间另一个租赁合同所约定的小门面的租金，该合同是对本案合同的补充。被告对原告的租金并无减免的情况存在；证据5中的收据的出示时间是在合同签订的一个月之后，该108355.7元并非2014年7月11日至10月31日的租金。原告ＸＸ峰对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该合同与涉案合同相互独立，并非如被告所称是对涉案合同的补充；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该笔款项原告在计算过程中已经扣除。针对上述证据本院认为：证据1至证据9均真实、合法，且与本案有关联，予以认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：
2011年9月11日，被告丁伟敏（作为甲方，出租方）与原告ＸＸ峰（作为乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于杭州市上城区萱寿里17号一楼450平方米的房屋出租给乙方，租赁期限从2011年9月1日至2014年10月31日（甲方给予乙方二个月的免租期不属于租赁期内）；房租为半年一付，年租金为420000元，每次租金付款应提前十五天。合同尾部备注：“1、由于该物业的部分物业因其它原因暂时还未全部缴付给乙方，甲乙双方经协商一致，从合同签订之日起，房租先按每月贰万元支付给甲方，（1—6—7—8—9）交付后移交给乙方后，再按本合同条约支付剩余房租金；2、其中该物业的剩余面积就按萱寿里出租店面图上的标示位置上的数字（1—6—7—8—9）为准。甲方承诺在2012年2月28日之前将该剩余部分全部移交给乙方。另外剩余两间（3—4）在2012年7月31日之前移交。甲方承诺在剩余部分房屋移交之后，该剩余部分再免收一个月的租赁期给乙方作为装修时间补偿。自合同签订后，原告共向被告支付涉案租赁合同项下的租金如下：2011年9月3日支付120000元，2011年11月30日支付65000元，2011年12月1日支付21800元，2012年4月7日支付100000元，2012年4月25日支付100000元，2012年10月23日支付200000元，2013年3月26日支付160000元，2013年4月8日支付50000元，2013年10月14日支付210000元，2014年3月31日支付210000元，上述共计1236800元。原、被告一致确认2011年9月1日至2011年10月31日为免租期。
另查明，原、被告于2011年12月31日另行签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将萱寿里17号35平方米的一间房屋出租给原告，年租金28000元，租金一年一付。原告于2011年底支付该合同项下租金28000元，于2014年3月31日支付该合同项下租金16000元。
再查明，被告丁伟敏（作为乙方）与案外人杭州红星文化大厦有限公司（作为甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在萱寿里17号一楼的房屋出租给乙方，总面积477平方米，租赁期限从2011年7月11日至2014年7月10日。2014年10月30日，原告ＸＸ峰（作为乙方）与杭州红星文化大厦有限公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租萱寿里17号一楼、16号楼房屋，租赁期限从2014年11月1日至2015年10月31日；2014年7月11日至2014年10月31日乙方仍使用萱寿里上述房屋，需支付租金108355.70元。2014年11月26日，原告ＸＸ峰向杭州红星文化大厦有限公司支付108350.7元。
又再查明，2011年8月29日，原告向被告交纳水电费保证金35000元。2014年7月11日，原告代被告向案外人田杜明退还押金3000元，被告同意在本案中一并处理。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，被告丁伟敏将其从案外人杭州红星文化大厦有限公司处承租的房屋转租给原告ＸＸ峰，但其转租期限超过了其剩余租赁期限，且杭州红星文化大厦有限公司与丁伟敏就此并无其他约定，故现原告ＸＸ峰要求确认原、被告于2011年9月1日签订的房屋租赁合同中2014年7月11日至2014年10月31日的约定无效，符合法律规定，本院予以支持。虽原告在此期间已实际使用涉案房屋，但原告已向出租人杭州红星文化大厦有限公司交纳该期间的使用费108355.70元，故被告已向原告收取的2014年7月11日至2014年10月31日期间的租金应返还给原告。按照原、被告合同的约定，原告在2011年9月1日至2014年7月10日的租赁期限内共应向被告支付租金1129972.6元（其中2011年9月1日至2011年10月31日为免租期），但原告实际支付1236800元，被告应退还原告106827.4元。原告主张因被告未按时交付物业，故依照双方合同备注第1条的约定，被告同意对其租金予以减免。然而，原告就被告未按时交付物业及被告同意减免租金的事实未提供任何证据予以证明，且该主张与原告实际支付租金的进度也不吻合，故本院对该主张不予采纳。被告抗辩称，原告尚欠2011年12月31日《房屋租赁合同》项下租金，对此，本院认为，该合同与本案所涉的租赁合同属于相互独立的两个合同，该合同项下租金纠纷在本案中不予处理，被告可另行主张权利。现原、被告双方涉案的租赁合同已履行完毕，结合被告的庭审陈述，本院对原告要求被告退还水电押金35000元的诉讼请求予以支持。审理中，被告同意将原告为其代付的3000元在本案中一并处理，故本院对原告要求被告返还代为支付的押金3000元的诉讼请求一并予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告ＸＸ峰与被告丁伟敏于2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》中2014年7月11日至2014年10月31日的约定无效；
二、被告丁伟敏于本判决生效之日起10日内返还给原告ＸＸ峰租金106827.4元、水电保证金35000元、代为支付的押金3000元；
三、驳回原告ＸＸ峰的其他诉讼请求。
如果被告丁伟敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收本诉案件受理费3712元，减半收取1856元，由被告丁伟敏负担1598元，由原告ＸＸ峰负担258元。退还原告ＸＸ峰1856元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3712元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审判员 徐婷
二〇一五年三月三十一日
书记员 康毅