济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初4737号
原告：王某某，男，1966年8月30日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住某小区。
被告：刘某某，女，1986年5月2日出生，汉族，户籍所在地济山东省禹城市，现住济南市某处。
被告：侯某某，男，1982年5月3日出生，汉族，住济南市。
原告王某某与被告刘某某、被告侯某某（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案。诉讼过程中，原告王某某向本院提出申请，要求保全两被告的财产并向本院提供了担保，本院审查后作出（2017）鲁0104民初4737号之一民事裁定书，采取了相应的保全措施。本院依法适用简易程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告王某某，被告侯某某到庭参加诉讼，被告刘某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某某向本院提出诉讼请求：请求依法判决两被告返还已付购房款360000元、房屋买卖契税7794.22元、房屋面积补差款612元及购房款利息（以360000元为基数，自2013年12月31日起至判决履行之日止，按年利率24%计算）并解除合同。
事实和理由：2012年12月31日，刘某某向我借款20万元。因刘某某拒不还款，我向法院提起诉讼，法院判决刘某某返还我20万元及利息，侯某某承担连带保证责任。判决生效后，我与被告达成合意，被告以其购买的某小区18号楼2单元401室房屋的首付款与欠我的20万元及利息相抵，房屋的剩余款项36万元由我支付，房屋归我。双方签订了楼宇认购书权利转让合同书，约定我支付剩余购房款36万元，房屋的认购者权利转让给我。因某小区与被告之间签订的《楼宇认购书》无法更名，合同书约定被告的权利义务由我全部继受，产权首次登记手续办理以被告的名义进行，被告在房产证下来后需配合我办理过户手续。我向被告支付了购房款360000元、房屋契税7794.22元、房屋面积补差款612元。现在由于房屋被查封，无法办理过户手续。我作为房屋实际出资人，无法通过过户手续办理房产证。故王某某诉至本院，要求判如所请。
刘某某未作答辩。
侯某某辩称，我确实是收到了王某某支付的36万元购房款，但是该费用已经无法返还了，因为已经全部交给开发商了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某某向本院提交（2013）槐民初字第714号《民事判决书》、（2016）鲁0103民初4365号《民事裁定书》、《楼宇认购书权利转让合同书》、银行交易明细、不动产发票、POS单、契税完税证明以及收据两份，刘某某未对上述证据提出质证意见，侯某某则对上述证据的真实性无异议。由上述证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：
2012年12月31日，刘某某向王某某借款20万元，侯某某为该笔借款提供连带责任保证。后刘某某未能按时偿还上述借款，王某某于2013年8月26日诉至本院，要求刘某某与侯某某向其偿还借款本金20万元及按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍支付利息。本院审理后，作出（2013）槐民初字第714号民事判决书，判决刘某某向王某某支付借款本金20万元，支付该借款自2013年1月31日起至该判决生效之日止的利息（按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率的四倍计算），并判决侯某某对上述付款义务承担连带保证责任。上述判决生效后，两被告未能及时履行该判决所确定的还款义务。在该案件审理中，经王某某申请并提供担保，本院于2013年9月2日预查封了刘某某所购买的坐落于济南市长清区某小区B地块18号楼2单元401室的房屋（以下简称401室房屋）一套。
2013年12月31日，刘某某、共有人侯某某作为甲方，与乙方王某某签订《楼宇认购书权利转让合同书》一份，载明：甲方2012年6月26日与长清区某小区置业有限公司，签订《某小区楼宇认购书》一份（编号某号）认购住宅房屋一套，楼盘名：某小区，认购房屋坐落于401室房屋，房屋建筑面积118.70平方米，每平方米单价4372.02元，总金额518959元，已向置业公司交付认购款158959元整（详见甲方2012年6月26日与开发商恒大置业公司签订的《某小区楼宇认购书》）。现在该房屋尚未由开发商向甲方交房。因甲方与乙方存在20万元本金的债权债务关系，并已经槐荫区法判决生效。经甲乙双方充分平等协商，甲方自愿将该《楼宇认购书》所载明财产权利和后续义务，转移给乙方所享有。为明确双方权利义务，特作如下约定：一、甲方将上述坐落于长清区某小区18号楼第2单元401室正在认购中住宅房屋一套的认购者权利转让给乙方所享有。二、价格：双方约定按照认购书确定价格及相关条件达成交易。三、抵顶及付款方式：本合同生效后，甲方已向恒大置业公司交付的认购款158959元，抵顶所欠乙方生效判决书的同等数额债务。四、认购书约定的应当由甲方承担的付款义务及合同权利，均转移给乙方继受。有乙方承担后续相关权利与义务。五、资料交付：本合同生效后，甲方向乙方交付《某小区楼宇认购书》一份，《收款收据》一份收款额158959元。《某小区真情回馈优惠礼包》共三份原始凭证。交付经甲方签字的甲方身份证复印件一份，甲方共有人侯某某同意转让《楼宇认购书》权利及同意抵债的证明书一份。乙方持上述资料及本协议向某小区置业公司以甲方名义行使购买人后续房产权利，并承担购买者后续义务。六、由于甲方与某小区之间的《楼宇认购书》，某小区拒绝更名。因此约定，关于该认购协议中，甲方有关今后权利义务，均有乙方全部继受。但今后房屋交款，收房，物业登记，产权首次登记手续办理仍然以甲方名义进行，但甲方只是名义房屋权利人，房屋实际权利义务，自本合同生效时起即转归乙方享有。以甲方名义首次房产证书登记办理，所需资料均以甲方名义出具，甲方有义务积极配合提供并按规定到场签字，不得消极推脱。但是首次登记的相关费用，按登记时标准、项目计算均由乙方全部承担。待房产所有权登记在甲方名下后，双方及时办理向乙方名下过户的工作，所需资料应由甲方出具的，甲方有义务积极配合提供并按规定到场签字，不得消极推脱。但是该二次过户登记的相关费用，按照登记时的标准、项目计算，也是均由乙方全部承担。七、甲方承诺：甲方在本合同中所转让的该楼宇认购书与第三人不存在其他任何权利争议。八、本合同自双方签字按手印起成立并生效，任何一方不得反悔。如果一方毁约，赔偿对方所有损失。九、甲方与开发商签订的《某小区楼宇认购书》系本合同附件，与其他条款有同等法律效力（该条后附手写内容：与本合同有关的争议，双方同意由槐荫区人民法院管辖侯某某签名）。本合同一式两份，签字生效，双方各执一份备存。刘某某及侯某某在甲方及共有人签字处签名捺印，王某某在乙方签字处签名。
签订上述合同的当日，王某某代刘某某向济南某小区置业有限公司（以下简称恒大置业）分两次共计支付401室房屋购房款36万元，恒大置业当日向刘某某开具了36万元的购房款收据。2014年7月1日，王某某代刘某某支付房屋差价款612元。2015年12月14日，因刘某某和侯某某与他人存在债权债务纠纷，济南市市中区人民法院轮后查封了401室房屋。2016年4月29日，恒大置业向刘某某出具了该房屋的购房发票，发票购房金额为519615元。同日，王某某代刘某某缴纳了该房屋的契税7794.22元。上述费用的所有单据均由王某某持有。
王某某称，其对401室房屋被济南市市中区人民法院查封的事实并不知晓，故在该房屋符合房屋所有权登记的条件下，其缴纳了该房屋的契税，准备在该房屋登记在两被告名下后再将该房屋的所有权转移登记至其名下。但在其办理其他房屋登记手续时，才发现了该房屋被济南市市中区人民法院查封的事实，导致其无法继续办理该房屋的所有权转移登记手续。在此情况下，其合同目的无法实现，故要求解除《楼宇认购书权利转让合同书》。
本院认为，王某某与两被告之间签订的《楼宇认购书权利转让合同书》虽然名为权利转让合同书，且该合同中也存在将刘某某与恒大置业签订的《某小区楼宇认购书》中刘某某的权利义务概括转让给王某某的约定，但因该约定并未经过恒大置业的同意，故该合同中有关《某小区楼宇认购书》中的权利义务概括转让的约定并未发生转让的法律效力。除了上述权利义务概括转让的约定外，该合同中还约定了由刘某某办理401室房屋的所有权登记后再将该房屋转移登记至王某某名下的约定，而转移的对价就是两被告对王某某的欠款及王某某代为支付该房屋的剩余36万元购房款。因此，有关上述约定内容的条款实际为房屋买卖合同条款。该部分条款的约定系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定履行各自的义务。
按照《楼宇认购书权利转让合同书》的约定，刘某某负有将401室房屋登记在其名下后再转移登记至王某某名下的合同义务，但是在上述所有权登记及转移过程中，因两被告与他人存有其他债权债务纠纷，导致401室房屋被济南市市中区人民法院轮后查封，使得所有权转移登记受阻，且两被告未能在合理期限内消除该权利障碍。此权利障碍的出现，使得王某某取得401室房屋所有权的合同目的无法实现，在此情况下王某某要求解除《楼宇认购书权利转让合同书》有理有据，本院予以支持。合同解除权作为形成权，以解除合同的意思表示到达对方时发生法律效力。王某某在起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，该起诉状于2017年10月27日被侯某某接收，于同年11月2日被刘某某接收，故该合同于2017年11月2日解除。合同解除后，王某某与两被告达成的以401室房屋的首付款抵偿20万元借款及利息的合意也已解除。同时，王某某代刘某某支付的36万元购房款、612元房屋差价款以及办理所有权登记中代为支出的契税7794.22元，作为合同解除的法律后果应当由两被告予以返还。王某某还要求两被告赔偿其36万元购房款的利息损失，标准为年利率24%。本院认为，王某某为基于合同可以履行的预期，支付了一定的购房款，现合同因两被告的原因导致解除，王某某有权要求两被告向其赔偿所付购房款的利息损失，但在没有合同约定的情况下其主张按照年利率24%计算，没有法律依据，对超过一倍以上银行贷款利息的部分，本院不予支持。因《楼宇认购书权利转让合同书》中两被告系以401室房屋未来共有人的身份签订，故两被告为共同的出卖方，两被告应当对上述款项的返还义务共同承担责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、王某某与刘某某、侯某某于2013年12月31日签订的《楼宇认购书权利转让合同书》于2017年11月2日解除；
二、刘某某、侯某某于本判决生效之日起十日内向王某某返还36万元购房款；
三、刘某某、侯某某于本判决生效之日起十日内向王某某返还36万元购房款的利息（以36万元为基数，参照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率，自2013年12月31日起计算至本判决生效之日）；
四、刘某某、侯某某于本判决生效之日起十日内向王某某返还7794.22元房屋买卖契税；
五、刘某某、侯某某于本判决生效之日起十日内向王某某返还612元房屋面积差价款；
六、驳回王某某的其他诉讼请求。
案件受理费8990元，减半收取计4495元，由王某某负担495元，由刘某某、侯某某负担4000元；财产保全费2520元，由刘某某、侯某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李莲
二〇一八年一月十六日
书记员 官静