福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终2391号
上诉人（原审被告）：厦门精恒展示制品制造有限公司，住所地厦门市翔安区五星路487号101，实际经营地厦门火炬高新区（翔安）产业区翔岳路63号。
法定代表人：邱建波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖彩晖、林憙（实习），北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区厦门火炬园火炬路56-58号火炬南406、408、410、412、414、416、419、421、423、425、427、429室。
法定代表人：王卫杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王昊岑、李水发，该公司职员。
上诉人厦门精恒展示制品制造有限公司（以下简称精恒公司）因与被上诉人厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称火炬物业公司）物业合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2016）0213民初1009号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
精恒公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回火炬物业公司的所有诉讼请求或者发回原审人民法院重审。事实和理由：一、本案中系厦门火炬高新区财政服务中心与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，该合同对精恒公司并不具有拘束力。二、即使火炬物业公司事实上提供了物业管理服务，也只能按照无因管理主张所指出的必要费用。
火炬物业公司辩称，一、《物业管理服务合同》属于前期物业服务合同范畴，系为了保障入住园区业主或物业使用人财产及员工生命安全，火炬管委会作为代业主与火炬物业公司签订物业合同并无不妥。且由于服务内容的特殊性，该物业合同不以涉案园区的单个业主的意思自治作为生效的基础。二、原审法院认定双方存在物业服务法律关系是正确的。火炬物业公司提供大量确有开展物业管理服务的事实证据，且精恒公司无法脱离园区而存在，事实上系提供服务的受益人。三、精恒公司认为应适用无因管理系错误的，本案是物业服务合同关系纠纷，不属于无因管理范畴。四、原判决对公维金适用诉讼时效错误，公维金属于代收性质。厦门精恒展示制品制造有限公司不缴交会造成产业园区其他业主的损失。
火炬物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令精恒公司立即向火炬物业公司支付2006年7月1日起至2016年3月31日止的综合管理服务费人民币（币种下同）338626.19元、公共维修金84656.54元，以上费用合计423282.73元。2、判令精恒公司立即向火炬物业公司支付逾期付款违约金（违约金以423282.73为基数，按照日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。
一审法院认定事实：位于厦门市翔安区的厦门火炬（翔安）高技术产业开发区系国家科委和厦门市人民政府共同于2003年9月创办的产业基地，该基地设立的厦门火炬高技术产业开发区管理委员会系市政府派出机构，作为火炬高新区的管理服务部门，负责高新区的发展规划、产业布局、政策法规的制定和实施、基础设施建设以及招商引资等工作。该基地的物业自2006年起至今由火炬物业公司负责提供物业管理和服务。火炬物业公司系厦门火炬高技术产业开发区管理委员会的下属企业，其前身厦门火炬开发区物业管理有限公司创建于1992年，于2004年2月26日经厦门市工商行政管理局核准变更登记公司名称为火炬物业公司，该公司取得由福建省建设厅核发的二级物业资质及厦门市城市园林绿化三级资质等级。2006年6月1日，厦门火炬高技术产业开发区管理委员会开办的事业法人即厦门火炬高新区财政服务中心与火炬物业公司签订委托期限自2006年6月1日至2007年6月30日的物业管理服务合同，后于2009年1月1日签订委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务合同，第二份合同约定“若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动续期”。上述二份合同均约定“厦门火炬高新区财政服务中心委托火炬物业公司为厦门火炬（翔安）产业区（建筑面积130万㎡）提供专业化物业管理服务，物业管理范围包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，以及公共环境、公共秩序、交通秩序、安全防范、装饰装修、物业档案资料、公共绿化、建筑小品等事项的管理和维护，物业管理服务的受益人为本物业的业主、代业主或使用人，本物业的业主、代业主或使用人应履行本合同并承担相应的责任，火炬物业公司有权向物业使用人收取以下相关费用：综合管理服务费0.8元/㎡.月、公共维修金0.2元/㎡.月，综合管理服务费收费起始日为火炬管委会发出正式入住通知之日，2006年9月30日之前综合管理服务费0.56元/㎡.月，每月的综合管理服务费及相关费用于当月15日前交纳，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”等内容。2006年4月20日，厦门市翔安区发展和改革局对火炬物业公司报送的厦炬物（2006）13号文即《关于厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费标准的请示》，作出翔发价（2006）001号文即关于重新核定厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复，根据提供的服务内容，暂定收费标准为（按建筑面积）：厂房、办公楼管理服务费0.8元/㎡.月、房屋公共维修金0.2元/㎡.月。2007年6月7日，厦门市翔安区发展和改革局对火炬物业公司报送的厦炬物（2007）23号文即《关于厦门火炬（翔安）产业区通用厂房及五洲科技城物业管理收费标准的请示》，作出翔发价（2007）03号文即关于重新核定厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的通知，同意厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费按原规定的标准执行，即：厂房、办公楼物业管理服务费0.8元/㎡.月、公共维修金0.2元/㎡.月，本通知执行期限二年，自2007年6月8日起至2009年6月7日止。2007年6月25日，厦门市翔安区发展和改革局作出翔发价（2007）04号文即关于停止执行厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的函，告知火炬物业公司，根据闽价房（2007）31号文第七条规定，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，翔发价（2007）03号文自2007年6月27日起停止执行。
位于厦门火炬高新区厂房系精恒公司所有，上述厂房的土地房屋权证为厦地房证第00542376、厦地房证第00542377、厦地房证第00542378、厦地房证第00542379号，土地批准使用期限自2006年3月31日起至2056年3月30日止，总用地面积4174.76㎡，建筑面积7629.39㎡。上述厂房系精恒公司于2005年10月11日委托厦门火炬高技术产业开发区管理委员会所建，后于2006年6月间与建设单位、招商单位、物业公司办理了业主交房验收。自2006年7月起至今，精恒公司未向火炬物业公司缴纳综合管理服务费及房屋公共维修金。精恒公司使用厦门火炬高新区厂房实际产生的自用水、电费由精恒公司自行向水务和电力单位交纳。
火炬物业公司于2016年8月23日申请撤回对厦门市万象新科节能科技有限公司的起诉，一审法院于2016年8月24日裁定予以准许。
除上述证据外，火炬物业公司还提供律师函（EMS）、厂房物业费缴费、催费通知单各1份，证明火炬物业公司曾向精恒公司书面催交。精恒公司对此有异议，一审法院认为火炬物业公司向精恒公司邮寄的缴费通知、催费通知等均系邮寄至精恒公司住所地并留公司人员邱建祥手机号码，邮件显示为签收状态故对火炬物业公司对精恒公司催讨物业服务费等的事实予以认定，但火炬物业公司提供的催缴邮件最早系2013年6月8日，故2011年6月8日之前的超过二年诉讼时效期间的综合管理服务费和公共维修金不予支持。此外，原告提供原告开展园区物业管理服务部分提示、通知等，水泵房运行记录，保安值班及交接班记录表，绿化养护作业记录，垃圾清运协议，四害消杀记录，征收城市生活垃圾处理费协议书，共同证明火炬物业公司提供了包含精恒公司厂房在内的全园区的物业管理服务。一审法院认为，火炬物业公司提供的这些工作记录，精恒公司否认其真实性，却未能提供相反的证据予以否定，故对这些工作记录内容的真实性予以确认，这些工作记录内容可以证明火炬物业公司进行了相关的物业服务和管理。
除上述证据外，精恒公司还提供身份证、劳动合同、社保缴交证明，欲证明精恒公司所在区域，包括拥有的产权的产房区域以及相关公共道路、停车场等区域，其保安、保洁、搬运工作，均由精恒公司自行承担的。精恒公司提供的上述证据，其内容可以证明精恒公司有聘用人员为其厂房进行安保、保洁、搬运工作，但不能证明产业区全部公共场所的情况。
一审法院认为，1.火炬物业公司是具有合法资质的物业管理公司，与作为厦门市政府的派出机构火炬开发区管委会下属的财政服务中心签订《物业管理服务合同》，提供对厦门火炬（翔安）产业区的物业管理服务，并不违反法律法规的强制性规定。故即使火炬物业公司与精恒公司签订没有直接签定书面的物业管理合同，上述《物业管理服务合同》对精恒公司也具有法律约束力。且火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区内包括精恒公司在内的企业实际提供了物业管理服务，双方间存在事实上当物业服务法律关系，因此火炬物业公司主张精恒公司支付物业管理服务费符合法律规定，予以支持。火炬物业公司要求精恒公司支付公共维修金，该公共维修金属于火炬物业公司代收的费用，理由如前所述，精恒公司也应当缴纳。2.火炬物业公司提供的证据中仅能证明其最早于2013年6月8日开始向精恒公司进行催讨，故2011年6月8日之前的综合管理服务费和公共维修金已经超过二年诉讼时效期间，火炬物业公司的该部分诉求依法驳回。
综上，火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区内包括精恒公司在内的企业提供了相关的物业管理服务的，精恒公司履行按时交纳物业管理综合服务费用的义务。精恒公司未依约向火炬物业公司支付自2011年6月8日起至2016年3月31日止的物业管理服务费及公共维修金，已构成违约，应承担相应的违约责任，故火炬物业公司要求精恒公司支付自2011年6月8日起至2016年3月31日止的物业管理服务费及公共维修金的请求应予支持。火炬物业公司主张综合管理服务费按0.4元／月/平方米、公共维修基金按0.1元／月/平方米计算，故自2011年6月8日起至2016年3月31日止的综合管理服务费为177001.85元、公共维修金44250.46元，不超过法律规定及合同约定的标准，予以支持。但火炬物业公司主张精恒公司按照日千分之三的标准支付逾期付款违约金（滞纳金）过高，不予支持，逾期付款违约金（滞纳金）可按月2%标准计算。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、厦门精恒展示制品制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付2011年6月8日起至2016年3月31日止的综合管理服务费人民币177001.85元和公共维修金人民币44250.46元，共计人民币221252.31元；二、厦门精恒展示制品制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付滞纳金，滞纳金以人民币221252.31元为基数，按每月2%的标准计算自2016年3月18日起计至实际执行之日止；三、驳回厦门火炬集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币7649元，适用简易程序减半收取为人民币3824.50元，由厦门火炬集团物业管理有限公司负担人民币1825.40元，由厦门精恒展示制品制造有限公司负担人民币1999.10元。
当事人在二审期间并未提交新的证据。双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：1.精恒公司是否应向火炬物业公司支付物业管理费用。首先，厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬开发区管委会负责管理。鉴于厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由厦门火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规的强制性规定。因此，即便本案双方当事人未直接签订书面的物业管理合同，前述的《物业管理服务合同》对于精恒公司亦具有法律约束力，精恒公司应当支付有关的物业管理费用。2.从《厦门火炬高技术产业开发区物业管理暂行规定》的内容可知，精恒公司作为地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位，因此精恒公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致精恒公司客观上成为火炬物业公司提供的物业服务的受益人，即二者存在事实上的物业法律关系。综上，一审判决认定精恒公司承担物业管理费用并无不当，应予维持。
综上，精恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4618元，由厦门精恒展示制品制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王小兰
审 判 员 许 莹
代理审判员 徐 英
二〇一七年九月二日
代书 记员 傅晓琴
附：本案所涉及的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。