四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终9039号
上诉人（原审被告）：何宛谦，女，1983年11月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
上诉人（原审被告）：严克廷，男，1966年7月12日出生，汉族，住浙江省淳安县。
委托诉讼代理人：蒲春秋，四川源正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都华新瑞泰物业管理有限公司，住所地：四川省成都市双流区。
法定代表人於金刚，系公司董事长。
委托诉讼代理人高槐，四川荣恩律师事务所律师。
上诉人何宛谦、严克廷因与被上诉人成都华新瑞泰物业管理有限公司（以下简称华新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第5981民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人何宛谦、严克廷的委托诉讼代理人蒲春秋，被上诉人华新物业公司的委托诉讼代理人高槐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何宛谦、严克廷上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人华新物业公司的起诉。主要理由是：1、华新物业公司不具有诉讼主体资格，不是本案的适格当事人，华新物业公司没有与何宛谦、严克廷签订案涉房屋的物业服务合同，根据合同相对性的原理以及民事诉讼法的相关规定，在本案中，华新物业公司根本不具有诉讼主体资格，没有权利要求何宛谦、严克廷缴纳物业管理费；2、上诉人何宛谦、严克廷因房屋质量问题一直没有收房，从未入住，房屋买卖合同的违约责任尚未划定，应当由谁来承担物业费还没有确定，现在华新物业公司起诉何宛谦、严克廷主张物业费为时尚早。
被上诉人华新物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由是：案涉房屋所在小区的开发商成都华新国际实业有限公司（以下简称华新实业公司）与华新物业公司签订了前期物业合同，该前期物业合同对全体业主具有约束力。
翰林物业公司向一审法院起诉，请求判令何宛谦、严克廷支付拖欠物业服务费19415.34元，并支付违约金2476.54元。
一审法院认定事实：2012年3月，华新实业公司（甲方）与华新物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对华新.锦绣尚郡二期－2分区物业提供前期物业管理服务；业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，别墅物业服务费为3.8元/月.平方米；业主应从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日的次日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；物业服务费按半年交纳，房屋交付时，业主须预先缴纳半年物业服务费，以后按半年预先缴纳，在前半年最后一月的21日至该月末预先缴纳下半年物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向华新物业公司支付违约金；本合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2013年6月28日，华新实业公司（出卖人）与何宛谦、严克廷（买受人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为华新.锦绣尚郡68栋1层1号，建筑面积283.85平方米。第十条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；交付时应符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件、出卖人提供《住宅工程质量保证书》和《住宅使用说明书》。第二十二条约定出卖人依法选聘的物业管理企业为成都华新瑞泰物业管理有限公司即华新物业公司；物业服务费价格为3.8元/月.平方米（建筑面积）。《补充协议》约定：在交付该商品房时，买受人应按照买卖合同约定的期限或出卖人书面通知（含信函、报纸广告形式）中确定的交房期限（以较早者为准）接受该商品房，如买受人未在前述期限内接收该商品房，视为出卖人已经在前述期限之前交付了该商品房，该商品房的风险责任转移至买受人，房屋的保修期开始计算，应缴纳的物业服务费、水电气费等由买受人承担；买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则视为出卖人已在买卖合同约定的交房期限内完成该商品房的交付；对房屋交付过程中买受人发现的其他问题，需双方书面确认，并由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在双方约定的期限内负责修复，但买受人不得以此为由拒绝接收房屋。
2013年10月25日，华新实业公司在成都商报刊登了华新.锦绣上郡2A期的房屋交付公告，载明房屋交付时间为2013年10月28日起。何宛谦、严克廷所购房属公告的交房范围。何宛谦、严克廷自2014的1月1日起未履行支付物业管理费义务，截至2015年6月30日止的物业服务费为283.85平方米×3.8元/月.平方米×18个月＝19415.34元。
一审另查明，2014年10月20日，何宛谦在《锦绣尚郡2A期验房记录表》上“业主签名”一栏签字，同时该记录表“业主验收意见”栏载明：“1、一、二楼书房门需整改，有木头外露；2、二、三楼主卧雨水管处外墙涂料脱落；3、负一楼新风主机风管脱落。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同备案表》、《锦绣尚郡2A期验房记录表》、房屋交付公告及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，何宛谦、严克廷与华新实业公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，以及华新物业公司与华新实业公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，华新物业公司已按《前期物业管理服务合同》的约定提供了物业服务，何宛谦、严克廷理应按该服务合同的约定，从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日的次日起向华新物业公司交纳物业服务费。《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日为2013年12月31日前，故何宛谦、严克廷应从2014年1月1日起向华新物业公司交纳物业服务费。华新物业公司诉请何宛谦、严克廷支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费19415.34元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于何宛谦、严克廷认为房屋未达到买卖合同约定的交付条件，房屋没有交付,以及在验房时发现一、二楼书房门有木头外露，二、三楼主卧雨水管处外墙涂料脱落，负一楼新风主机风管脱落等问题的抗辩主张，因与本案并非同一法律关系，何宛谦、严克廷可另案主张权利，何宛谦、严克廷并不能以此为由拒绝支付物业管理费。因何宛谦、严克廷未按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，华新物业公司主张按《前期物业服务合同》约定的每日万分之五计算违约金，何宛谦、严克廷认为该违约金过高。综合本案何宛谦、严克廷的过错程度以及何宛谦、严克廷违约给华新物业公司造成的实际损失一般情况下为资金利息损失等因素，一审法院认为违约金参照中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、何宛谦、严克廷于判决生效之日起十日内向华新物业公司成都华新瑞泰物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费19415.34元。二、何宛谦、严克廷于判决生效之日起十日内向华新物业公司成都华新瑞泰物业管理有限公司支付违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，其中：从2014年1月1日起以6471.78元为基数计算至2014年6月30日止，从2014年7月1起以12943.56元为基数计算至2014年12月31日止，从2015年1月1日起以19415.34元为基数计算至款项付清之日止）。
本院二审期间，上诉人何宛谦、严克廷对华新实业公司与华新物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的真实性提出异议，认为自己未参加该合同的签订。本院经审理查明，何宛谦、严克廷在一审庭审中发表质证意见，对《前期物业管理服务合同》的真实性无异议，在二审中又对该合同的真实性提出异议，前后表述自相矛盾，另外，该合同系华新实业公司与华新物业公司签订，并于2012年3月30日在双流县房管局进行备案，故对该合同的真实性本院予以认可，对该份证据本院予以采纳。各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本案二审中，上诉人何宛谦、严克廷的上诉理由有二，一是认为华新物业公司没有诉讼主体资格，请求驳回华新物业公司的起诉；二是认为自己一直未收房、未入住不应承担物业费用，请求驳回华新物业公司的诉讼请求。上述二上诉理由与请求相互矛盾，本院依据民事诉讼法之规定向上诉人何宛谦、严克廷释明后，上诉人何宛谦、严克廷明确其上诉请求为驳回华新物业公司的起诉。
本院认为，本案争议的焦点在于华新物业公司是否是本案物业服务纠纷的适格原告。现评判如下：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在本案中，上诉人何宛谦、严克廷所在的“华新.锦绣尚郡”小区未成立业主委员会，故其物业公司的选聘应当由建设单位依照《商品房买卖合同》的约定进行，《商品房买卖合同》第二十二条前期物业服务条款中约定的华新实业公司选聘的物业管理企业为华新物业公司，该条款对合同双方均有约束力，视为双方选定华新物业公司为前期物业管理公司。华新物业公司在合同签订后，依约提供了物业服务，履行了合同义务，何宛谦、严克廷应当按照合同约定按时缴纳物业服务费用。在何宛谦、严克廷未履行合同义务的情况下，华新物业公司向人民法院提起诉讼符合法律规定，具备诉讼主体资格。
综上所述，上诉人何宛谦、严克廷的上诉请求不成立，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费348元，二审案件受理费696元，均由上诉人何宛谦、严克廷负担。
本判决为终审判决。
审判长 任文磊
审判员 龙小丽
审判员 王晓川
二〇一六年十一月九日
书记员 冯桢涵