湖北省保康县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂保康桥民初字第00052号
原告陈兴国（反诉被告），农民。
委托代理人周双玉，女，1978年4月15日出生，汉族，农民，系原告陈兴国之妻。
委托代理人肖金华。
被告周艳琴（反诉原告），个体工商户。
原告陈兴国与被告周艳琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法由审判员赵礼功适用简易程序，于2014年5月5日、同年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈兴国的委托代理人周双玉、肖金华和被告周艳琴到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告周艳琴提出反诉，要求继续履行合同并由原告陈兴国赔偿损失，本院依法合并审理。本案现已审理终结。
原告陈兴国诉称，2009年10月1日，我与黄金贵签订房屋租赁合同，约定将我所有的两间门面房及后院出租给黄金贵，租期至2015年10月1日止，租金每年一付，先交租金后住房，如租期内我需要提前收回房屋，须提前通知黄金贵。2010年4月1日，黄金贵又约定与被告周艳琴合租，两间门面房由被告周艳琴用于汽车轮胎销售。现我因无经济来源，需要收回房屋，经协商，黄金贵于2013年10月1日将后院的房门钥匙交还，并将房租交至当日。此后，我多次通知被告周艳琴交还两间门面房，其拒绝交房。被告周艳琴要求我赔偿10000元经济损失，没有事实及法律依据。现要求终止与被告周艳琴之间的租赁合同，要求被告周艳琴返还两间门面房并按每年5500元的标准支付2013年10月1日至搬出房屋之日的租金。
原告陈兴国为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、《房屋租赁合同》1份，拟证实原告陈兴国与黄金贵签订租赁合同并约定租金、租期、违约责任等双方权利义务。
证据2、《建设工程规划许可证》1份，拟证实争议房屋归原告陈兴国所有的事实。
证据3、通知及张贴通知的照片各1份、信件1封，拟证实原告陈兴国于2013年12月5日通过在被告周艳琴店门口张贴和邮寄的方式通知被告周艳琴在收到通知之日起60日内返还房屋并支付租金的事实。
证据4、保康县马桥镇寿阳社区居民委员会证明一份，拟证实原告陈兴国夫妻二人均无职业，所有房屋租赁给黄金贵，后黄金贵又与被告周艳琴合租，现原告陈兴国为收回房屋做生意，经保康县马桥镇寿阳社区居民委员会调解，被告周艳琴拒绝返还房屋的事实。
被告周艳琴答辩并反诉称，原告陈兴国诉称不属实。2009年10月1日，原告陈兴国与黄金贵签订房屋租赁合同，约定将其所有的两间门面房及后院出租给黄金贵，租期至2015年10月1日止，租金5500元／年，每年一付。2010年4月1日黄金贵与我约定合租原告陈兴国出租的房屋，两间门面房由我租用经营轮胎。每年由我支付3500元租金，黄金贵每年支付后院租金2000元，租金由黄金贵统一收取，再付给原告陈兴国。2013年9月29日，黄金贵将后院交还原告陈兴国，我欲继续履行合同，支付租金，原告陈兴国拒收，意图违约。且原告陈兴国多次将正在营业的门面房上锁，导致我销售轮胎营业额减少，直接经济损失10000余元。我不同意原告陈兴国的诉讼请求，现要求原告陈兴国继续履行房屋租赁合同并赔偿我经济损失10000元。
被告周艳琴为支持其辩称和反诉理由，向本院提交了如下证据：
证据1、《房屋租赁合同》1份，拟证实原告陈兴国与黄金贵签订房屋租赁合同并约定租金、租期、违约责任等双方权利义务。
证据2、证人黄金贵的书面证言1份，拟证实黄金贵与被告周艳琴合租原告陈兴国出租的房屋，两间门面房由被告周艳琴使用并向其支付每年3500元租金的事实。
证据3、电费收条复印件1份，拟证实原告陈兴国之妻周双玉2014年1月14日收到被告周艳琴电费50元，同意被告周艳琴继续租赁的事实。
证据4、杨某甲、杨某乙、朱某等人的书面证言，拟证实被告周艳琴自2010年4月1日至今在原告陈兴国的门面房经营轮胎的事实。
证据5、襄阳市高新区大通轮胎商行出具的证明1份，拟证实被告周艳琴自2010年4月1日租赁原告陈兴国的门面房经营轮胎，2013年11月后，销售额大幅下降，完不成销售任务，直接损失20000元。
证据6、车票8张，拟证实被告周艳琴从襄阳市谷城县到保康县马桥镇应诉的交通费167元。
证据7、国内挂号信函收据1张，拟证实证人黄金贵邮寄证言发挂号信由被告周艳琴支出3.8元。
证据8、门诊报销单5张，拟证实原告陈兴国在被告周艳琴轮胎店前吵闹，使其高血压病复发，支出药费193.3元的事实。
经双方当事人申请，本院调取了（2013）鄂保康桥民初字第00121号原告陈兴国诉被告周艳琴房屋租赁合同纠纷一案一审卷宗、开庭笔录等材料，拟证明原告陈兴国于2009年10月1日与黄金贵签订房屋租赁合同，约定将其两间门面房及五间后院房屋（含卫生间）出租给黄金贵。2010年4月1日，黄金贵与被告周艳琴又约定合租原告陈兴国的房屋，两间门面房由被告周艳琴租用经营轮胎，租金每年3500元，另外的租金2000元由黄金贵负担。2013年10月22日，原告陈兴国因房屋租赁合同纠纷向本院起诉，要求被告周艳琴返还房屋并支付房租，后撤回起诉。
经庭审质证，被告周艳琴对原告陈兴国所举证据1、证据2，原告陈兴国对被告周艳琴提交的证据1、证据2，无异议。本院对以上证据和本院（2013）鄂保康桥民初字第00121号原告陈兴国诉被告周艳琴房屋租赁合同纠纷一案一审卷宗材料予以采信。被告周艳琴对原告陈兴国所举证据3有异议，认为其未收到要求返还房屋并支付租金的通知。本院认为，虽仅有张贴通知的照片，不能直接证明被告周艳琴收到该通知，但信件上有邮戳证实是2013年12月5日寄出，收件人是被告周艳琴，邮递员注明“本人拒收”，该通知应视为已送达，综合本案案情，对该证据予以采信。被告周艳琴对原告陈兴国所举证据4有异议，认为该证据不真实。本院认为，保康县马桥镇寿阳社区居民委员会系基层组织，且参与了调解，被告周艳琴无相反证据推翻，对该证据本院予以采信。原告陈兴国对被告周艳琴所举证据3有异议，认为与本案无关。本院认为，原告陈兴国的异议理由不能成立，对该证据予以采信。原告陈兴国对被告周艳琴所举证据4有异议，认为该证据不符合证据规则。本院认为，证人杨某甲、杨某乙、朱某无正当理由均未出庭作证，其书面证言不能单独作为认定案件事实的证据，不予采信。原告陈兴国对被告周艳琴所举证据5有异议，认为该证据不符合证据规则，且与本案无关。本院认为，出具该证明的主体身份不明，不符合证据规则，不予采信。原告陈兴国对被告周艳琴所举证据6、证据7、证据8有异议，认为上述证据与本案无关。本院认为，上述证据不能证明原告陈兴国的行为给被告周艳琴造成的经济损失，不予采信。
根据以上采信的证据及双方当事人在庭审中的一致陈述，本院认定下列事实：
原告陈兴国于2009年10月1日与黄金贵签订房屋租赁合同，约定将原告陈兴国位于保康县马桥镇河南坪村1组的两间门面房及五间后院房屋（含卫生间）出租给黄金贵，租期至2015年10月1日，租金每年5500元，现金结算，一年一付，先付款后住房，如租期内原告陈兴国需要提前收回房屋，须提前通知黄金贵。2010年4月1日，黄金贵与被告周艳琴约定合租原告陈兴国出租的房屋，两间门面房由被告周艳琴用于经营轮胎，租金每年3500元，由黄金贵另承担后院房屋的年租金2000元，一并付给原告陈兴国。后原告陈兴国因没有经济来源，需收回房屋做生意，与黄金贵协商后，黄金贵于2013年9月29日将后院五间房屋返还原告陈兴国，并将2013年10月1日以前的房租结清。2013年9月29日，原告陈兴国要求被告周艳琴返还两间门面房，被告周艳琴以租期未到为由拒绝交房，双方发生争执，经保康县公安局马桥派出所和保康县马桥镇寿阳社区居民委员会调解无果。2013年10月22日，原告陈兴国为请求返还房屋及支付房屋租金诉至本院，同年12月2日经本院准许，撤回起诉。2013年12月5日，原告陈兴国以邮寄的方式书面告知被告周艳琴于收到通知之日起60日内搬出房屋并支付房租。期限届满后，被告周艳琴仍拒绝返还房屋，欲支付房租继续租赁房屋遭拒。现原告陈兴国诉至本院要求被告周艳琴返还房屋并支付房屋租金，而被告周艳琴提起反诉要求原告陈兴国继续履行房屋租赁合同并赔偿经济损失10000元。
本院认为，原告陈兴国与黄金贵签订房屋租赁合同，约定由原告陈兴国将其所有的房屋交付黄金贵使用，黄金贵按期支付租金，双方形成合法有效的租赁关系，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。后被告周艳琴协商与黄金贵合租原告陈兴国的房屋，原告陈兴国表示同意，被告周艳琴亦应受原告陈兴国与黄金贵所订立房屋租赁合同的约束，按照合同约定履行义务。而约束原告陈兴国与黄金贵、被告周艳琴的房屋租赁合同第五款第一项约定“在合同期内，甲方如需要收回房屋，必须提前通知乙方”，赋予了原告陈兴国在一定条件下，提前解除房屋租赁合同的权利。现原告陈兴国因家庭生活困难，需要收回房屋，并已提前通知黄金贵和被告周艳琴，提前解除房屋租赁合同的条件成就，黄金贵和被告周艳琴应当遵守合同约定。因黄金贵已实际解除租赁合同并交清租金，原告陈兴国要求解除与被告周艳琴之间的房屋租赁合同，返还房屋并支付租用房屋期间租金，符合法律规定，本院予以支持，另对原告陈兴国要求被告周艳琴按合同约定每年5500元的标准支付房屋租金的请求，本院综合被告周艳琴租用两间门面房的事实，按照黄金贵与被告周艳琴约定两间门面房每年租金3500元，即每月291.67元的标准计算租金为宜，自2013年10月2日计付至被告周艳琴返还房屋之日。被告周艳琴反诉要求原告陈兴国继续履行房屋租赁合同并赔偿经济损失10000元的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。经调解未能达成一致协议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告陈兴国与被告周艳琴之间的房屋租赁合同关系。
二、限被告周艳琴于本判决生效之日起十五日内将其租用的两间门面房（位于保康县马桥镇河南坪村1组）返还给原告陈兴国，并按照每月291.67元的标准自2013年10月2日起支付租金至返还房屋之日止。
三、驳回原告陈兴国的其他诉讼请求。
四、驳回被告周艳琴的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，减半收取100元，反诉费100元，减半收取50元（已交纳），合计150元，由被告周艳琴负担，限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费200元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件的案件受理费交给保康县人民法院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交上诉案件的案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵礼功
二〇一四年六月十三日
书记员 董 啸