吉林省辽源市龙山区人民法院行 政 判 决 书（2016）吉0402行初56号原告：刘义，住吉林省辽源市。原告：赵淑荣，住吉林省辽源市。原告：刘立萍，住吉林省辽源市。原告：刘立洋，住吉林省辽源市。原告共同委托代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。原告共同委托代理人：张景卫，吉林朗业律师事务所律师。被告：吉林辽源经济开发区房屋征收办公室。法定代表人：王魁祥，该单位主任。出庭应诉负责人：高山，吉林辽源经济开发区建设局局长。委托代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。原告刘义、赵淑荣、刘立萍、刘立洋（以下简称四原告）诉被告吉林辽源经济开发区房屋征收办公室（以下简称经开区征收办）行政协议及行政赔偿一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月23日公开开庭审理了本案，原告刘义、赵淑荣及四原告委托代理人朱大勇、张景卫，被告经开区征收办出庭应诉负责人高山、委托代理人毕精华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。四原告诉称，2011年因辽源市城市棚户区改造拆迁建设项目需要，在化校A区范围内实施房屋拆迁。原告居住的位于辽源市龙山区向阳街八委十八组房屋列入拆迁范围。同年11月10日，原告与被告签订《拆迁安置补偿协议书》，原告选择产权调换房屋，回迁房屋安置在《拆迁安置补偿协议书》签订后，原告按被告要求交了增加面积费用。原告回迁房屋建成后准备回迁。被告却将原告回迁房屋转让他人，导致被告不能按《拆迁安置补偿协议书》约定取得应属于自己的回迁房屋。原告认为被告将原告房屋转让他人，严重违反约定，构成违约。根据《行政诉讼法》及相关民事法律规范至规定，被告应依法对原告损失进行赔偿，且被告应按协议要求标准支付原告过渡费及既得利益损失，但经原告数次同被告协商未果。原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告2011年11月10日签订的《拆迁安置补偿协议书》；2、判令被告赔偿原告损失按照被拆迁房屋价格一倍标准为人民币833850.00元；3、判令被告支付原告既得利益损失630000.00元；4、判令被告支付原告过渡费人民币41857.60元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。四原告向法庭提供如下证据：1、《拆迁补偿安置协议书》（与原件核对无异的复印件）（2011年11月10日，拆迁安置补偿协议书4页）证明事项：1、四原告分别与被告签订了《拆迁补偿安置协议书》；四原告选择《拆迁补偿安置协议书》中第三款产权调换房屋，并根据《拆迁补偿安置协议书》第三条第一款规定，按照市场价格补交了增加面积款；被告在《拆迁补偿安置协议书》承诺回迁房屋为化校A区23#楼101室（一单元）、一单元102室、一单元201室。2、庭审笔录（与原件核对无异的复印件）（2016年4月22日13时35分至14时）证明事项：1、被告承认原告《拆迁补偿安置协议书》确系无法回迁，被告承认违约；2、被告承认对原告合理的损失，给予赔偿。3、民事判决书（2016）吉0402民初11号，民事裁定书（2016）吉民终560号（与原件核对无异的复印件）。证明事项：辽源市龙山区法院在判决书中确认被告将原告回迁房屋出售给他人的事实。4、关于被拆迁户刘义回迁房屋拟安置的情况说明（与原件核对无异的复印件）（此份证据是被告给原告的原件，日期为2015年5月19日，）。证明事项：1、被告将回迁给原告的房屋出售给他人，致使原告不能按《拆迁补偿安置协议书》中约定的位置回迁；2、被告承诺四原告的被拆迁房屋总价格为833850元（255平方米*3270元/平方米）。5、照片一组共两张（与原件核对无异的复印件）。证明事项：原告应回迁的房屋，其他人正在进行商业经营，按原告预期经营计算，原告损失为63万元，根据《合同法》第一百一十三条规定，原告主张损失赔偿法院应予以支持。被告经开区征收办辩称，一、本案被告作为开发区的房屋征收部门，为了改善包括原告在内的居民的居住生活环境，依据国家棚户区改造政策，对兴源地块进行征收安置。原告与被告分别签订补偿安置协议书，协议书约定了安置地点及安置楼号。但按照辽源市“两先一优”的棚改安置政策，在安置选楼号时拟安置给原告的房屋被他人选走，导致本案的发生。双方均同意解除在2011年11月10日签订的《拆迁补偿安置协议书》。二、鉴于拟安置给原告的房屋已无法履行，经过双方多次协商，被告已经按照该地块房屋的最高价格3270元/平方米（此价格原告同意）。乘以应当回迁给原告的房屋四处、255平方米，共计8733850.00元的房款足额支付给原告，并支付给原告过渡费等损失20万元，原告已经收取了上述款项。即双方已经就解除《拆迁补偿安置协议书》达成一致，被告支付了相关补偿赔偿款项，此事处理完毕，现原告再次提起诉讼，明显缺乏法律依据。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定的“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”，法律依据是《城市房屋拆迁管理条例》，该条例已经于2011年1月21日废止。本案实际房屋适用的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被告是政府部门不同于拆迁人。本案涉及房屋为棚户区改造公益项目，被告不存在盈利，不是商业开发行为，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告要求按照被拆迁房屋价格一倍的标准833850.00元赔偿损失，明显适用法律错误。同时双方协商解除《拆迁补偿安置协议书》，原告收到补偿、赔偿款后，又主张既得利益损失630000.00元及过度费41857.60元也没有事实和法律依据，请法院予以驳回。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。被告经开区征收办向法庭提供如下证据：1、拆迁补偿安置协议书四份（四原告）（与原件核对无异的复印件）。证明在2011年11月10日，依据辽源市棚户区改造政策原被告分别签订拆迁补偿安置协议书。就原告回迁房屋面积及房号进行了约定，同时协议约定除去应交款和补偿款刘立萍应补缴房款7976元，刘立洋应补缴房款13732元，赵淑荣应补缴房款98元，应返还刘义18600元。2、关于被拆迁户刘义回迁房屋转换货币补偿说明及关于被拆迁户刘义回迁房屋拟安置的情况说明各一份（情况说明是2016年5月31日）（与原件核对无异的复印件）。证明经双方多次协商，包括用住宅房屋置换商业门市房及最后变为货币补偿，在2016年5月31日，达成一致意见。四原告人选择用货币进行补偿，按照双方议定的房屋价格3270元每平方米乘以拆迁安置房屋255平方米，并扣除四原告应当补缴的房款3206元，同时依据最开始的住宅房屋以及中途达成一致意见的商业门市房的房屋分别按8元每月每平方米、年租金6万元的标准，支付了过渡费，也就是合理损失，共计211857.60元，其中有20万元是在协商过程中与2015年12月4日支付的，剩余款项在2016年6月6日足额支付完毕。3、拆迁补偿明细表、审批单两份（与原件核对无异的复印件）。证明被告分别于2015年12月4日、2016年6月6日将本案涉及的房屋的货币补偿及过渡费用经被告领导签批的程序支付给本案原告。4、吉林银行进账回单两份（与原件核对无异的复印件）（2016年6月6日、2015年12月11日），证明本案涉及的补偿款项，是经被告的账户支付给原告（赵淑荣），两笔钱都汇到赵淑荣的账户内。经庭审质证，四原告对经开区征收办提供的1证据无异议；对2证据真实性无异议，证明问题有异议。拟安置情况说明为被告单方出具，原告并未对此表示同意，同时原告提起诉讼被告在诉讼过程中承认其违约行为，并给与原告合理补偿，2016年5月3日，龙山区人民法院判决被告按其承诺的房屋价格双倍赔偿损失。对于第二份说明不能证明原告放弃主张赔偿的权利，不能证明被告赔偿的免责事由。货币补偿说明中的刘义非本人签字，赵淑荣是本人签字。在补偿说明中所涉款项是在被告将涉案房屋转让给他人后无法履行原拆迁补偿协议，而返还原告相当于购房款的款项，而不是所谓的货币补偿，所涉及的过渡费本身就是过度期间的补助费用，而并不是损失，因此该两份说明不能作为被告免责事由；对3证据真实性无异议，但与本案的关联性及证明问题有异议：1、该份补偿明细表仅能证实原告确实收到了842501元，不能证实原告放弃了主张赔偿的权利。2、该份补偿明细表与被告自己提交的回迁房屋补偿说明2016年5月31日的是相互矛盾的，因为该补偿说明中明确叙述涉案款项实际是经兴城房地产开发公司ＸＸ凯同意才返还款项，不能证实涉案款项是由被告进行返还或给付。两份证据不能否定被告将原告回迁房屋出售给他人的事实，不能免除被告对其违约行为应依法承担赔偿的责任；对4证据质证称，根据行政诉讼法67条规定，被告应当在答辩期内提交证据，因此原告不予质证。被告经开区征收办对四原告提供的1证据无异议，但补充说明涉及协议是辽源市棚户区棚改项目，而不是商业拆迁补偿；对2证据真实性无异议，需要说明本案涉及的房屋确实是无法回迁，被告也同意就原告的合理损失予以赔偿，但该地段的房屋现在市场价值仅为两千余元，被告给予转换为货币补偿的价格为3270元每平方米，包括按商业用房给予支付的房租损失，均已充分考虑到了原告的损失；对3证据真实性无异议，但该判决没有发生法律效力；对4证据真实性无异议。可以证明原被告双方在最后达成拆迁房屋转换货币补偿协议之前，进行了充分的协商，包括对房屋的价款，以及可以选择按商业门市房调换安置，按商业门市房支付租金等事项，进行了协商并最后达成一致；对5证据回迁的房屋是住宅，并不是营业用房，用照片无法证明原告的损失情况。经审理查明，2011年11月10日，因城市棚户区改造拆迁建设项目需要，被告与四原告于分别签订《拆迁安置补偿协议书》。约定将原告刘义所有的位于本市龙山区向阳街八委十八组的有照房屋一处、无照房屋三处交给被告拆除，产权调换房屋面积分别为赵淑荣55平方米楼房、刘立洋65平方米楼房、刘立萍65平方米楼房、刘义70平方米楼房，四个回迁安置楼房面积合计为255平方米。产权调换房屋交付时间为2012年12月31日。在安置时，由于双方约定的房屋被其他人选走，被告无法提供产权调换房屋给四原告。被告按照安置楼房面积255平方米，每平方米3270.00元向四原告支付了货币补偿款，扣除协议应交款3206元，共计支付830644.00元。并且按如下标准支付过渡费：四个楼房过渡费从2011年11月10日至2012年12月31日为8元/平方米；2013年1月1日至2016年5月31日按商业门市年租金6万元计算过渡费，过渡费为64.8平方米×8元/月.平方米+60000元/年×3.41年=211857.60元。被告分别于2015年12月11日向四原告支付过渡费20万元、于2016年6月6日支付842501.60元，累计向四原告支付1042501.60元。另查明，刘义、赵淑荣系夫妻关系，刘立萍、刘立洋系刘义、赵淑荣女儿，四人于2016年1月6日向本院起诉经开区征收办，提起民事诉讼，要求解除涉诉协议；支付房屋动迁补偿款833850.00元并支付补偿款一倍的经济损失833850.00元，共计1667700.00元；赔偿既得利益损失63万元；支付至2016年5月房屋拆迁过渡费，计算标准按拆迁面积255平方米计算，自2011年10月起，14个月以内按每平方米8元，超过14个月按每平方米16元给付。本院2016年5月3日作出（2016）吉0402民初11号民事判决，判决解除涉诉协议，经开区征收办判决生效之日起三日内一次性给付四原告已付购房款833850.00元，并一次性赔偿四原告833850.00元，驳回四原告其他诉讼请求。经开区征收办不服，上诉至辽源市中级人民法院，该院以该案不属于人民法院受理民事诉讼范围为由，于2016年8月31日作出（2016）吉04民终560号民事裁定，驳回刘义、赵淑荣、刘立萍、刘立洋的起诉。上述事实有《拆迁补偿安置协议书》、房屋拆迁补偿明细表、兴源花园回迁户补偿明细表、关于被拆迁户刘义回迁房屋转换货币补偿说明及附件、（2016）吉0402民初11号民事判决书、（2016）吉04民终560号民事裁定书、庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据原告的诉讼请求，及双方当事人的意见，结合本案审理情况，本案主要涉及以下两方面的问题：一、涉诉拆迁补偿安置协议的性质及解除问题。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为；第十二条第一款第十一项规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，是行政诉讼受案范围。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《适用解释》）第十一条规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。从上述规定可以得知，本案中，涉诉拆迁安置补偿协议符合《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定的协议，涉诉拆迁安置补偿协议系行政协议。行政机关的签订、履行上述协议的行为，应当是行政行为。四原告与被告签订拆迁补偿安置协议，是双方真实意思表示，是合法有效的协议，双方均应当全面履行该协议。但由于被告违反约定，事实上已经不能向原告提供协议中约定的安置房屋，导致协议已经无法履行，四原告因被告未能按照约定履行交付安置房屋的行为起诉要求解除协议，被告亦同意解除协议，故四原告与被告签订的拆迁补偿安置协议应当予以解除。二、本案的法律适用及赔偿问题。本案中，被告为实现公共利益、行政管理目标，通过签署拆迁安置补偿协议行为，旨在行使其行政职能，所作出的行政协议行为，应当受行政法律规范的调整，在履行行政协议行为违法后，应当承担相应的行政赔偿责任，而不是民事赔偿责任。因此，在适用法律上应当优先适用相关的行政法律规范。《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称《国家赔偿法》）第三十六条规定：侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：…（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。原告主张根据《适用解释》第十四条、第十五条的规定，认为应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条、第八条规定要求赔偿，本院认为，该规定与《国家赔偿法》的规定相冲突，应当适用《国家赔偿法》的相关规定，对财产权造成损害的，应当按照直接损失给予赔偿，而不能适用《商品房买卖合同解释》规定赔偿。结合本案，在被告无法履行交付安置房屋的约定义务，对四原告的财产权造成损害，应当按照《国家赔偿法》的规定承担行政赔偿责任。根据查明事实，被告已经按照回迁的安置面积255平方米，以每平方米3270.00元的单价，向四原告支付了833850.00元，并支付了截止到2016年5月31日的过渡费211857.60元，且该过渡费金额已经远超过涉诉协议约定的过渡费标准，扣除协议应交款3206元，实际被告已经向原告实际支付了1042501.60元。综合本案案情及当地实际情况，支付的款项已弥补四原告遭受的直接损失，应当视为已经对原告的直接损失作出赔偿。故原告主张“被告赔偿原告损失按照被拆迁房屋价格一倍标准为人民币833850.00元”、“支付原告既得利益损失630000.00元”及“支付原告过渡费人民币41857.60元”，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘义、原告赵淑荣、原告刘立萍、原告刘立洋与被告吉林辽源经济开发区房屋征收办公室于2011年11月10日签订的《拆迁补偿安置协议书》。二、驳回原告刘义、原告赵淑荣、原告刘立萍、原告刘立洋的其他诉讼请求。四原告已预交案件受理费18351.00元予以退还。如不服本判决，可在接到判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于辽源市中级人民法院。审 判 长  王宏伟人民陪审员  吕占先人民陪审员  王 伟二〇一六年十二月二十七日书 记 员  刘金晟