上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10356号
上诉人（原审被告）：何家文，男，1968年3月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：王月青，女，1973年9月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：何熙东，男，1997年11月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：周龙兴，上海建领城达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕某，女，1982年2月16日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：夏某，女，2010年12月18日出生，汉族，住上海市长宁区。法定代理人：吕某。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：卢昭宇，上海瀚元律师事务所律师。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：韩丽，上海瀚元律师事务所律师。上诉人何家文、王月青、何熙东因与被上诉人吕某、夏某定金合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初7805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何家文、王月青、何熙东共同上诉请求：撤销原审判决第一项，改判何家文返还两被上诉人定金87.6万元（人民币，下同）。事实与理由：一、出售上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（即上海市XX路XX弄XX号XX室，以下简称系争房屋）仅为何家文一人的意思表示，并未征得其他房屋共有人同意；二、被上诉人及中介公司促成定金协议签订具有恶意，损害其他共有人合法权益；三、系争房屋存在网签合同及抵押，依法不得转让，定金协议指向的主合同即房地产买卖合同应认定为无效。综上，系争定金协议应属无效，本案不适用定金罚则。吕某、夏某共同辩称，不同意三上诉人的上诉请求，被上诉人原审诉请系关于定金，并非要求继续履行房屋买卖合同，且何家文作为具有民事行为能力的成年人，应清楚其签订定金协议的法律后果，原审判决无误，故请求驳回上诉，维持原判。吕某、夏某向一审法院起诉请求：1、判令何家文、王月青、何熙东双倍返还吕某、夏某定金200万元；2、判令何家文、王月青、何熙东支付利息（以100万元为本金，自2016年1月19日起计算至实际交付之日，按银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：系争房屋为何家文、王月青、何熙东共同共有。2016年1月19日，何家文与吕某、案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《售房定金协议书》（合同编号：0000465），约定：甲方（转让方）为何家文、王月青、何熙东，乙方（购买方）为吕某、夏某，丙方（居间方）为XX公司；甲方同意向乙方出售系争房屋，同时征得权利共有人的同意，由甲、乙双方自行协商转让，并委托丙方配套操办，该房屋的总标价为438万元；乙方在签定本协议的同时支付定金100万元给甲方，正式交易时则转为付给甲方的第一次付款；甲、乙双方商定于2016年2月29日前签定《上海市房地产买卖合同》；甲方收到定金后，中途不得借故终止售房，否则应加倍赔偿定金，金额为200万元。在该协议书甲方处，写有“并代王月青、何熙东”的字样。同日，吕某、夏某将100万元转账给何家文，何家文并以收款人名义出具“今收到吕某、夏某购买XX路XX弄XX号XX室房屋定金人民币100万元整”的《收条》。2016年1月19日，何家文向吕某、夏某出具《声明书》，内容为：“现本人何家文将XX路XX弄XX号XX室出售给吕某。如因王月青、何熙东违反定金合同（编号为0000464），本人愿承担定金协议的一切违约责任。”2016年3月3日，吕某向何家文、王月青、何熙东发出《催告函》，要求何家文、王月青、何熙东于2016年3月6日前将系争房屋上的网签撤销，并于2016年3月7日前往XX公司与吕某、夏某签署《上海市房地产买卖合同》，若不配合，吕某、夏某将按照约定向何家文、王月青、何熙东索赔加倍赔偿定金200万元。但届时双方未签署成功。原审审理中，吕某、夏某提供了无双方签名的合同编号为0000464的《售房定金协议书》，该协议中除约定定金为80万元、双倍赔偿定金为160万元外，其余内容与合同编号为0000465的《售房定金协议书》一致。原审审理中，吕某、夏某申请证人出庭出证。证人陈某陈述：其系XX公司的工作人员，参与吕某和何家文的协商。当时是何家文要求吕某支付100万元。产证上有何家文、王月青、何熙东的姓名，何家文称王月青、何熙东是知道并同意。由于系争房屋原为商住两用，后变更为住宅性质。证人在拿到产证后上网查询，发现系争房屋已有网签。打电话问何家文，何家文说不知道，于是证人查到网签的人，并打电话去询问，被告知是何家文欠他们几十万元，所以把房屋网签了，何家文是知道网签之事，每月都在还钱。后证人问何家文能否提前还款，撤销网签，何家文要求吕某、夏某垫付，吕某、夏某不同意。原审审理中，吕某、夏某提供系争房屋已被网签及本案开庭前网签尚未撤销的网络截屏。对此，何家文、王月青、何熙东称，网签已撤销。经法院到上海市徐汇区房地产交易中心核实，系争房屋的网签未撤销。后何家文、王月青、何熙东又称，吕某、夏某所称的网签已被撤销，现存在的网签是新的网签。一审法院认为，定金是合同担保的一种基本形式，是合同的当事人为了证明合同的成立和保证合同的履行，规定由当事人一方向另一方先行支付一定数额的货币。虽然《售房定金协议书》上仅有何家文一人的签名，且并无证据证明何家文签订《售房定金协议书》是经王月青、何熙东授权，但鉴于吕某、夏某实际已经向何家文交付了定金100万元，何家文出具了定金《收条》和《声明书》，故吕某、夏某与何家文之间的定金合同关系已经成立。根据我国法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。鉴于何家文未履行其承诺，故吕某、夏某要求何家文双倍返还定金于法有据，应予支持。但鉴于双方约定的定金数额为100万元，超过主合同标的额（即438万元）百分之二十的法定限额，故法院认定定金金额应为87.6万元，该部分金额适用定金罚则，至于剩余12.4万元应认定为预付款，不适用定金罚则的规定。关于吕某、夏某要求王月青、何熙东承担法律责任的诉请，鉴于吕某、夏某并无证据证明王月青、何熙东是授权何家文签约并收定金或事后追认，故吕某、夏某此诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。至于100万元的利息诉请，鉴于100万元所产生的孳息未超过定金部分，故对吕某、夏某此诉请不予支持。判决：一、何家文应于判决生效之日起十日内双倍返还吕某、夏某定金1,752,000元；二、何家文应于判决生效之日起十日内返还吕某、夏某钱款124,000元；三、驳回吕某、夏某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元、财产保全费5,000元，由吕某、夏某负担707元，何家文负担15,693元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：三上诉人提交证据最高额抵押合同复印件，欲证明系争房屋存在抵押。两被上诉人发表质证意见称，对真实性无异议，但该证据与本案无关。本院经审查认为，该证据确与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为定金合同纠纷，二审的争议焦点在于：一、涉案《售房定金协议书》的效力；二、何家文是否违反该定金协议书约定以及若违反，其需承担何种法律后果。关于争议焦点一，上诉人主张涉案《售房定金协议书》无效，然而，一方面，其称被上诉人及中介公司恶意促成定金协议签订，损害其他共有人合法权益，但其始终未能举证加以证明该主张；另一方面，其认为系争房屋存在网签合同及抵押，且共有人不同意出售，故房屋买卖主合同应属无效，定金协议作为从合同也属无效，但该观点显无法律依据。因此，对上诉人关于涉案定金协议无效的主张，本院难以支持。本院认为，《售房定金协议书》系何家文与吕某、XX公司三方自愿签订，并未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。关于争议焦点二，被上诉人已按《售房定金协议书》约定支付100万元，何家文亦出具了《收条》和《声明书》，但何家文并未按照定金协议履行承诺，理应承担相应的法律责任。被上诉人要求何家文双倍返还定金符合法律规定，应予支持。原审认定的定金金额和预付款金额准确，本院亦予确认。三上诉人主张只返还被上诉人100万元（含定金87.6万元和预付款12.4万元），于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人何家文、王月青、何熙东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,560元，由何家文、王月青、何熙东负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 严佳维
二〇一六年十月十四日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……