湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第1615号
原告湖南兴汝城房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段472号交通科学研究院8楼。
法定代表人邹银辉，董事长。
委托代理人唐建平，湖南启元律师事务所律师。
被告欧阳新华，男，1965年11月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
原告湖南兴汝城房地产开发有限公司（以下简称兴汝城房地产公司）诉被告欧阳新华追偿权纠纷一案，原告兴汝城房地产公司于2014年6月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员罗庆君担任审判长，与人民陪审员熊纪高、人民陪审员叶浩组成合议庭公开开庭进行了审理，由代理书记员易李担任记录。原告兴汝城房地产公司的委托代理人唐建平到庭参加诉讼。被告欧阳新华因下落不明，本院依法对其公告送达起诉状副本等法律文书。欧阳新华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴汝城房地产公司诉称，兴汝城房地产公司与欧阳新华于2011年4月27日签订《长沙市商品房买卖合同》，欧阳新华购买兴汝城房地产公司开发的位于时代阳光大道西108号金城和苑房屋，并向建设银行湖南省分行申请了按揭贷款，兴汝城房地产公司对欧阳新华的按揭贷款提供了阶段性担保。由于欧阳新华未按时向银行还款，银行起诉到长沙市芙蓉区人民法院。法院作出（2013）芙民初字第2884号民事调解书。建设银行湖南省分行扣划了兴汝城房地产公司资金564558.15元。根据兴汝城房地产公司与欧阳新华签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条第四款约定，兴汝城房地产公司有权解除《长沙市商品房买卖合同》，并要求欧阳新华承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、解除兴汝城房地产公司与欧阳新华于2011年4月27日签订的《长沙市商品房买卖合同》，确认位于时代阳光大道西108号金城和苑房屋归兴汝城房地产公司所有，在扣除欧阳新华应承担的所有损失费后，退回欧阳新华剩余的购房款；2、欧阳新华协助兴汝城房地产公司到房产部门办理预告登记注销手续、协助办理注销抵押登记手续；3、欧阳新华向兴汝城房地产公司支付违约金37512元，违约金不足以弥补兴汝城房地产公司损失的，欧阳新华还应赔偿兴汝城房地产公司实际损失。
被告欧阳新华未答辩。
原告兴汝城房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1，商品房买卖合同，证明兴汝城房地产公司有权收回房屋。
证据2，执行裁定，证明欧阳新华拖欠建设银行湖南省分行按揭贷款。
证据3，银行回单，证明兴汝城房地产公司的资金被扣划。
证据4，通知，证明兴汝城房地产公司的资金被扣划后，兴汝城房地产公司通过短信和电话方式告知了欧阳新华，2014年7月份补发了一个书面通知，以挂号信的方式邮寄给欧阳新华。
被告欧阳新华的质证情况：欧阳新华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，已放弃其质证的权利。
被告欧阳新华未向本院提交证据。
本院对原告兴汝城房地产公司提交的证据分析与认定如下：
对证据1至证据4，被告欧阳新华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，已放弃其质证的权利，本院确认该证据的真实性、合法性、关联性，故本院对以上证据均予以认定。
以上证据经庭审质证、认证，本院确认以下事实：
2011年4月27日，兴汝城房地产公司与欧阳新华订立《长沙市商品房买卖合同》。双方在该合同中约定，欧阳新华购买兴汝城房地产公司开发的位于时代阳光大道西108号金城和苑房；建筑面积139.90平方米；单价为每平方米5362.67元；付款方式为按银行按揭方式按期付款：欧阳新华首付230238元，剩余房款520000元由欧阳新华向建设银行湖南省分行按揭贷款。订立该合同后，欧阳新华向兴汝城房地产公司支付首付款230238元，并向建设银行湖南省分行按揭贷款520000元后，将该款交付兴汝城房地产公司；该《长沙市商品房买卖合同》的附件四《补充协议》第二条第4款约定，如因乙方（即欧阳新华）不履行还款义务，而导致银行提前解除抵押贷款合同而使甲方（即兴汝城房地产公司）承担连带责任，提前偿还乙方所欠全部贷款余额的，乙方应于接到甲方通知之日15日内偿还甲方代为清偿之全部贷款款项及罚息，并应支付甲方房屋总价款的2%的违约金，否则甲方有权解除《买卖合同》，并收回该商品房另行出售，乙方除赔偿甲方的全部损失外，按《买卖合同》总金额的5%向甲方支付违约金。兴汝城房地产公司为欧阳新华的以上按揭贷款提供了担保。
订立该合同后，欧阳新华以金城和苑房作为抵押向建设银行湖南省分行贷款520000元，并将该520000元支付给兴汝城房地产公司。欧阳新华将该房办理了抵押登记。欧阳新华支付全部购房款后，兴汝城房地产公司协助欧阳新华办理了金城和苑1、2栋第10层1001号房的预告登记。
由于欧阳新华未按时向建设银行湖南省分行还款，建设银行湖南省分行将欧阳新华、兴汝城房地产公司起诉至长沙市芙蓉区人民法院。该案经长沙市芙蓉区人民法院调解，以（2013）芙民初字第2884号民事调解书结案。后建设银行湖南省分行申请长沙市芙蓉区人民法院强制执行。2014年5月19日，长沙市芙蓉区人民法院扣划兴汝城房地产公司资金545000元。2014年4月28日，兴汝城房地产公司代欧阳新华另行分别偿还建设银行湖南省分行按揭贷款4010.07元、15548.08元。兴汝城房地产公司共计代欧阳新华偿还建设银行湖南省分行贷款564558.15元。欧阳新华至今未支付兴汝城房地产公司该564558.15元。
2014年7月22日，兴汝城房地产公司向欧阳新华寄送通知，告知代其偿还所欠建设银行湖南省分行的债务564558.15元的事实，并要求其承担违约责任。
本院认为，兴汝城房地产公司与欧阳新华订立的《长沙市商品房买卖合同》（含附件四《补充协议》）系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。因欧阳新华未按时偿还所欠建设银行湖南省分行的按揭贷款，兴汝城房地产公司履行担保责任，代欧阳新华偿还建设银行湖南省分行贷款本息564558.15元，依据《长沙市商品房买卖合同》的附件四《补充协议》第二条第4款的约定，兴汝城房地产公司有权解除该《长沙市商品房买卖合同》。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。兴汝城房地产公司解除《长沙市商品房买卖合同》后，兴汝城房地产公司有权要求欧阳新华恢复原状、并赔偿损失。故金城和苑房归兴汝城房地产公司所有，兴汝城房地产公司返还欧阳新华购房款750238元，除去兴汝城房地产公司代替欧阳新华偿还的贷款本息564558.15元之后，兴汝城房地产公司应返还欧阳新华购房款185679.85元。欧阳新华应协助兴汝城房地产公司到房产部门办理注销预告登记手续、注销抵押登记手续。欧阳新华应依《长沙市商品房买卖合同》的附件四《补充协议》第二条第4款的约定，支付兴汝城房地产公司违约金37511.90元（750238元×5%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南兴汝城房地产开发有限公司与被告欧阳新华于2011年4月27日订立的《长沙市商品房买卖合同》；
二、确认位于时代阳光大道西108号金城和苑房屋归原告湖南兴汝城房地产开发有限公司所有；
三、原告湖南兴汝城房地产开发有限公司返还被告欧阳新华剩余购房款185679.85元；
四、就时代阳光大道西108号金城和苑房，被告欧阳新华在本判决生效后十日内协助原告湖南兴汝城房地产开发有限公司到房产部门办理注销预告登记手续、注销抵押登记手续；
五、被告欧阳新华支付原告湖南兴汝城房地产开发有限公司违约金37511.90元；
六、以上第三项、第五项相抵后，原告湖南兴汝城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告欧阳新华购房款148167.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11760元、保全费4520元，共16280元，由被告欧阳新华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 罗庆君
人民陪审员 熊纪高
人民陪审员 叶 浩
二〇一四年十一月二十五日
代理书记员 易 李
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。