黑龙江省伊春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊中民终字第390号
上诉人（一审原告、再审被申请人）李铁刚，男，1960年出生，汉族，铁力林业局职工，住铁力市。
委托代理人张晓琳，黑龙江龙程律师事务所律师。
被上诉人（案外人、再审申请人）李士杰，男，1969年出生，汉族，无职业，住山东省。
一审被告、再审被申请人李继亮，男，1985年出生，汉族，无职业，现羁押铁力第一看守所。
再审第三人齐淑君，女，1967年出生，汉族，无职业，现住铁力市（未出庭）。
委托代理人李迎新（夫妻关系），男，1966年出生，汉族，无职业，住铁力市。
委托代理人张宵，黑龙江新飞律师事务所律师。
再审第三人张晓英，女，1976年出生，汉族，无职业，住铁力市。
再审第三人彭奎，男，1979年出生，汉族，无职业，住铁力市。
再审第三人祝玉丰，男，1964年出生，汉族，铁力市益恒小区的项目负责人，住铁力林业局。
再审第三人铁力市泰安房地产开发有限公司。
法定代表人高俭彬，该公司经理。
委托代理人张海波，该公司员工。
上诉人李铁刚因与被上诉人李士杰、一审被告、再审被申请人李继亮、再审第三人齐淑君、张晓英、彭奎、祝玉丰、铁力市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，2014年11月17日铁力市人民法院作出（2014）铁民初字第571号民事判决。判后，案外人李士杰申请再审，2015年4月27日铁力市人民法院作出（2015）铁民申字第4号民事裁定书，驳回李士杰再审申请。2015年5月28日铁力市人民检察院提出检察建议。铁力市人民法院决定再审，于2015年8月27日作出（2015）铁民再字第1号民事判决。判后，李铁刚不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人李铁刚及其委托代理人张晓琳，被上诉人李士杰、一审被告、再审被申请人李继亮，再审第三人齐淑君的委托代理人张宵、李迎新，再审第三人彭奎，祝玉丰，再审第三人泰安房产公司的委托代理人张海波到庭参加诉讼。再审第三人张晓英经开庭传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原审认定，2014年3月11日，原告李铁刚与被告李继亮自愿签订购房协议，原告将其所有的位于铁力市益恒小区4号楼3单元802室、803室、902室、903室四户房屋以110万元价格出售给被告，约定付款方式为分期付款，被告应自协议签订起每月还款10万元，同时约定如被告不按月还款，原告有权解除合同收回四户房屋。协议签订后，原告将四户房屋的房款收据交给被告（收款单位印鉴为铁力市益恒小区4号楼财务专用章），被告于2014年3月、4月分两次给付原告17万元房款，剩余款项至今未支付。因原、被告协商未果，原告诉至法院，以被告存在违约行为，要求解除合同，并要求被告返还铁力市益恒小区价值110万元的四户房屋及产权手续。
原审认为，合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告自愿签订的房屋买卖协议约定如被告未按月付款，原告有权解除合同并收回四户房屋。因被告李继亮未按约履行支付房款的义务，依合同约定，原告李铁刚有权解除合同，故对原告诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款之规定，判决，一、解除原告李铁刚与被告李继亮签订的房屋买卖合同。二、被告李继亮于本判决生效后三日内将铁力市益恒小区4号楼3单元802室、803室、902室、903室四户房屋（包括铁力市益恒小区4号楼财务出具的房款收据4张）退还原告李铁刚。三、原告李铁刚于本判决生效后三日内返还被告李继亮已交房款17万元。原、被告在履行判决二、三项时应同时交付。案件受理费13100元由被告李继亮负担。
判后，再审申请人李士杰申请再审，一审法院驳回其申请。铁力市检察院提出检察建议后，一审法院对本案再审。
再审认为，再审申请人李士杰、再审第三人齐淑君、张晓英、彭奎已经举出益恒小区4号楼售楼处出具的购房收据，该收据加盖“铁力市益恒小区4号楼财务专用章”，泰安房产公司又授权再审第三人祝玉丰使用“铁力市益恒小区4号楼财务专用章”销售益恒小区4号楼，因此再审申请人李士杰、再审第三人齐淑君、张晓英、彭奎与泰安房产公司形成的购房行为合法有效；再审被申请人李继亮无任何证据证实对本案争议的房屋享有所有权和相应的支配权，故原审判决李继亮将铁力市益恒小区4号楼3单元802室、803室、902室、903室四户房屋（包括铁力市益恒小区4号楼财务出具的房款收据4张）退还原告李铁刚，无法实现，李铁刚的诉请无法支持。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，再审应予改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，再审判决，一、撤销铁力市人民法院（2014）铁民初字第571号民事判决书。二、驳回再审被申请人李铁刚的诉讼请求。
判后，李铁刚不服提起上诉，请求二审法院依法裁决，其主要理由是：1、再审判决中既没有对诉讼证据的采信与否进行说明、也没有对案件的事实进行认定。2、认定再审申请人李士杰、第三人齐淑君、张晓英、彭奎与泰安房产公司形成的购房行为合法有效错误。3、再审判决认定“再审被申请人李继亮无任何证据证实对本案争议的房屋享有所有权和相应的支配权”错误，因为李继亮与李铁刚签订“购房协议书”及争议房屋的“购房收据”可以证实李继亮从李铁刚手中购买房屋的事实。4、再审判决认定“原审判决认定事实不清、适用法律不当”无法律依据。再审判决只有《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条，却没有实体法依据。本案是审查（2014）铁民初字第571号民事判决正确与否，李铁刚要求解除合同、返还房屋的诉讼请求是否成立。撤销错误判决，请求维持原审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人李士杰辩称，李继亮不是以房屋抵押的行为，没有抵押没有借款，是因为李继亮购买我的车，李继亮说有四户房子，我相中902号，2014年3月12日达成书面协议但双方没有签字确认，2014年3月13日李继亮说上午能给我更名，上午没办完手续下午到售楼处变为我的名字后，我把车交给了李继亮，2014年11月售楼处通知我进户并缴纳取暖费和电费。
一审被告、再审被申请人李继亮述称，2014年3月份我与李铁刚签订房屋买卖协议（本案争议的四户房屋），我分别抵押给彭奎、张晓英、李士杰、齐淑君四人，因为我用了他们四个人的钱，我用这四户房抵押，等有钱再将四户房子赎回。
一审第三人齐淑君述称，判决事实清楚，适用法律准确，应当予以维持原判。2014年3月15日，答辩人在益恒小区4号楼售房处购买了该房屋，交购房款337380元，工作人员出具了收据，并将该房屋实际交付给答辩人，李铁刚、李继亮、李士杰之间无论发生了什么纠纷，都不能影响答辩人对益恒小区4号楼803室的所有权。请求驳回上诉状中涉及对答辩人的上诉请求，维持原判。
一审第三人彭奎述称，驳回对答辩人的上诉请求，维持原判。
一审第三人祝玉丰述称，我与李铁刚是朋友，我在李铁刚处借款110万元，四户房屋是我开发的，我将四户房屋抵账给了李铁刚。并开据了四户房屋的购房票据。四户房屋变更名称时我没在售楼处，是我女儿男朋友打电话说李继亮拿着李铁刚的四套房屋票据更名，我给李铁刚打电话说有个叫李继亮的拿你的购房票据变名你是否同意，李铁刚说同意李继亮变成自己的名。
一审第三人泰安房产公司辩称，我们授权祝玉丰对楼房进行开发建设，在此期间祝玉丰自行销售。
一审第三人张晓英未到庭亦未提交书面答辩状。
上诉人李铁刚，一审被告、再审被申请人李继亮，一审第三人齐淑君、彭奎、张晓英、祝玉丰、泰安房产公司均未向本院提交证据。
被上诉人李士杰提交证据欠条（复印件）一份，意在证明李继亮的欠款由担保人周永代其偿还。
上诉人李铁刚质证认为，对该证据的真实性有异议，李继亮本人都不知道周永代其偿还欠款，该证据不能证实李士杰对争议房屋享有合法权。
一审被告李继亮质证认为，我不清楚此事。
一审第三人齐淑君质证认为，证据是复印件，真实性无法核实。
一审第三人彭奎质证认为，对真实性无异议，但与彭奎购买房屋无关。
一审第三人祝玉丰、泰安房产公司质证认为，与其无关。
经庭审质证本院认为，该证据系复印件，欠款人李继亮并不清楚周永代其还款给李士杰，周永本人并未出庭，其证明的内容与本案无关，本院对该证据不予采信。
二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，案涉益恒小区802、803、902、903号四户楼房系祝玉丰开发的益恒小区的楼房，庭审中祝玉丰认可将其开发的四户楼房以110万元抵账给李铁刚。李铁刚在获得四户楼房后将四户楼房原价出售给李继亮，并签订了购房协议，购房协议约定“李继亮不按时给付购房款，李铁刚可以解除合同，收回出售的四户楼房”，李继亮共计给付购房款17万元，剩余房款再未给付。因该协议是附条件的协议，李继亮没有按时付款，李铁刚有权解除合同，李继亮应将争议房屋返还给李铁刚。而李继亮在未取得房屋处分权的情况下，将四户房屋以抵账或抵押的形式抵给本案的李士杰、齐淑君、彭奎、张晓英。该四人虽在售楼处办理了购房收据的更名手续，但均未到房产部门办理房屋所有权证书，故该四人对争议房屋不符合善意取得的构成要件，上诉人李铁刚主张返还房屋的请求成立，应予支持。再审判决驳回李铁刚诉讼请求不当，应予纠正。一审（2014）铁民初字第571号民事判决结果正确，予以维持。
综上，上诉人李铁刚的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销铁力市人民法院（2015）铁民再字第1号民事判决；
二、维持铁力市人民法院（2014）铁民初字第571号民事判决；
二审案件受理费13100元，由被上诉人李士杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦 杨
代理审判员 高 峰
代理审判员 于晓星
二〇一六年二月十六日
书 记 员 高冬梅