北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初25826号原告：北京和益行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇天竺中街3号。法定代表人：李乃钧，经理。被告：张秀芬，女，1966年3月3日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯智丰（被告张秀芬之夫），1965年4月16日出生，汉族，北京市残联干部。原告北京和益行物业管理有限公司（以下简称和益行物业公司）与被告张秀芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和益行物业公司法定代表人李乃钧、被告张秀芬委托诉讼代理人侯智丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和益行物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告拖欠的2004年1月1日至2017年4月30日的物业服务费12448元，2004年度至2017年度垃圾清运费360元，代收2010年度至2016年度电梯运行费2126元，共计14934元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：原告是被告所居住的X号房屋（以下简称涉案房屋）的合法物业服务单位，原告已按照与开发单位签订的前期物业管理委托协议履行了职责和义务，但被告自2004年入住以来，无视原告与已实施的物业服务职责，共拖欠2004年1月1日至2017年4月30日期间的物业费、垃圾清运费、电梯运行费共计14934元。上述费用虽经原告张贴通知、电话通知及当面沟通等多方式向被告催缴，但均被拒绝。被告的行为不仅违反了我国相关法律规定，还严重损害了该楼公众权益及影响原告正常物业服务工作。鉴于此，故向法院提起诉讼。被告张秀芬辩称，2002年6月26日，我从开发商北京达和通房地产开发有限公司处购买了涉案房屋，合同载明为商品房买卖合同，建筑面积为83.84平方米。2002年12月26日，开发商向我交房同时给了我承诺书及临时房本，临时房本载明的建筑面积变化为77.8平方米。至今，涉案房屋尚未办理正式产权证。不交物业费的原因如下：第一，房产证未办理；第二，房屋建筑面积有出入，差价未商定；第三，根据物业管理委托合同第四章第二十条，物业公司应当退还我多收的房款，但至今未退款，物业公司退款前我不同意交物业费；第四，我没与原告签订过书面物业服务合同。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年1月18日，北京达和通房地产开发有限公司（以下简称达和通公司）与和益行物业公司签订《物业管理委托合同》，针对西城区白广路二条XX号楼（原为枣林前街XX号楼），委托和益行物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、其他委托代收代缴费用、电梯费用。该合同“第四章权属的转让”第二十条约定，达和通公司将该物业管理住宅楼的地下室产权有偿转让至和益行物业公司，并由和益行物业公司出资根据实际购房面积应退该楼的购房人预售房款达和通公司多收部分；自本合同签订之日起由达和通公司负责为和益行物业公司办理产权或使用权，和益行物业公司应根据本合同取得该地下室权属后出资完成达和通公司因预售该楼多收（购房人）部分的差额退款工作。第二十一条约定，第七章经本《物业管理委托合同》签字盖章方可实施，待和益行物业公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效（注：本章生效前，地下室的物业管理及无偿使用权归和益行物业公司所有，如国家相关政策地下室产权不能转让，双方同意地下室的永久使用权归属和益行物业公司）。第七章“物业管理服务费用”第二十五条约定，物业管理服务费标准按物价行政管理部门的要求向物业使用人收取。第二十八条约定，高层楼房电梯运行费按实结算，由和益行物业公司向业主或物业使用人收取。2007年8月，达和通公司与和益行物业公司针对《物业管理委托合同》签订《补充协议》，具体内容如下：1.本楼(指白广路二条XX号楼)的物业管理费暂定为1.00㎡月,不包括其他费用及代收的费用如:垃圾清运费、电费等。并由你方代收住户历年未交的欠款。2.本楼物业费的调整:在未成立业主委员会之前须报开发商并报有关部门备案方可实施。在成立业主委员会之后,须向业主委员会提出申请并经业主大会通过方可实施。3.为了避免误解、调理语句,经协商,原合同第四章第二十条第一句话删除。第二句话“待和益行物业公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效”修改为:“和益行物业公司取得地下室权属之日起本章生效”，括弧内容不变。4.双方各持一份,并与正式文本具有同等的法津效力。2016年6月17日，和益行物业公司公布了《关于协助办理产权证的通知》，称和益行物业公司将在当月下旬集中为未办理产权证的住户办理，需业主交纳相应费用。被告张秀芬系涉案房屋的购房人，购房合同载明建筑面积为83.84平方米，临时产权证明载明的建筑面积为77.8平方米。庭审中，原、被告一致确认物业费的收费标准为每月1元/建筑平方米，生活垃圾清运费为每年30元/户。另查，2006年3月20日，北京尚氏物业管理有限公司（以下简称尚氏公司）与原告及达和通公司签署物业移交协议书，约定白广路二条XX号楼物业工作已于2006年3月15日移交给原告，并办理完相关手续；同日，尚氏公司与原告签订补充协议，约定尚氏公司在经营期间未收回的物业费386081.3元由原告在接管物业后代尚氏公司收取，并如数向尚氏公司缴纳。2008年6月12日，原北京市宣武区人民法院作出（2008）宣民初字第1826号民事判决书，判决原告支付尚氏公司经营期间未收回的物业费374498.86元。原告已履行上述判决。原告诉王文霞，向其主张2004年5月1日起至2015年2月28日止的物业费一案，本院作出（2015）西民初字第27635号民事判决书，对原告诉讼请求予以支持，该判决现已生效。上述事实，有《物业管理委托合同》、《补充协议》、《关于协助办理产权证的通知》、收费标准价格表、商品房购房合同、（2008）宣民初字第1826号民事判决书、（2015）西民初字第27635号民事判决书以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告虽未与被告直接签订物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，且原告已持续为被告所在的小区提供了多年物业服务，故原、被告双方已经形成了物业服务合同关系。因此，原告要求被告支付其提供物业服务期间的物业费，有事实与法律依据，本院予以支持。被告关于未与原告签订过书面物业服务合同的抗辩，本院不予支持。因原告已垫付了白广路二条XX号楼原物业公司提供物业服务期间应收取的物业费，故原告有权利向该小区业主收取原物业公司提供物业服务期间未收取的物业费。关于被告所作未办理房产证、未退多收购房款的抗辩，因上述主张与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，且原告已经公布了《关于协助办理产权证的通知》，履行了协助办理房产证的义务，根据《物业管理委托合同》及《补充协议》相关约定，和益行物业公司退还多收购房款的条件也尚未具备，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的购房合同与临时产权证明载明的房屋建筑面积不一致的意见，因原告按低的建筑面积向被告主张权利，被告也未能举证证明涉案房屋的实际建筑面积，故以原告主张的建筑面积计算缴纳物业费，并无不当。被告取得房产证后，原被告双方可对涉案期间面积差产生的物业费差额进行结算。垃圾清运费属于原告的代收代缴范围，被告2004年度至2017年度垃圾清运费金额计算应为420元，原告主张的垃圾清运费金额不高于该金额，被告也未能举证证明其已缴纳了涉案期间的垃圾清运费，故对原告主张的垃圾清运费，本院予以支持。关于电梯运行电费，因原告自认电梯与水泵共用一电表，产生的电费无法明确区分，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业主的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相配合，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正受损害的是业主的整体利益。当然，原告作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张秀芬于本判决生效后七日内给付原告北京和益行物业管理有限公司2004年1月1日至2017年4月30日的物业费12448元，2004年度至2017年度垃圾清运费360元；二、驳回原告北京和益行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张秀芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，由原告北京和益行物业管理有限公司负担12元（已交纳），由被告张秀芬负担75元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高中营二〇一八年一月三日书记员  王 洋