清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初1498号
原告：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区新城连江路9号。
负责人：廖晓云，该分行行长。
委托代理人：熊柏生、李文锋，该分行职员。
被告：罗业伟，男，1991年2月10日出生，汉族，住广东省英德市，
被告：刘玉英，女，1966年7月26日出生，汉族，住广东省英德市，
被告：清远市天颐物业投资有限公司，住所地清远市新城北江二路9号越君豪庭一层03号。
法定代表人：胡忠开。
委托代理人：孔祥辉、林玮，广东大观律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司清远分行（以下简称农业银行清远分行）诉被告罗业伟、刘玉英以及清远市天颐物业投资有限公司（以下简称天颐公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行清远分行的委托代理人李文锋；被告天颐公司的委托代理人孔祥辉、林玮，到庭参加诉讼。被告罗业伟、刘玉英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行清远分行诉称：被告罗业伟因购房的需要，于2015年5月18日向原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远城南支行借款560000元，约定期限（借据）自2015年5月18日起至2035年5月17日。借款采用等额本息还款法，分240期按每个月的借款对应日为还款日（随利率变化按年调整偿还金额）偿还本息，执行利率为5.36750%，以被告罗业伟所购的房屋（位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××）抵押，并办理了抵押预登记手续，并由被告刘玉英签署共同还款责任承诺书。根据借款合同11.4之（2）条款约定，“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。”。根据合同第三十五条之（1）约定，被告天颐公司为借款人的债务承担连带保证责任。贷款发放后，被告罗业伟并未按照合同约定按期足额偿还借款；被告刘玉英未履行共同还款责任；被告天颐公司也未履行连带保证责任。截至22016年2月18日已逾期未足额还款3期，尚欠原告贷款本息合计558171.88元。经原告多次催收无效，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远城南支行与被告之间的《个人购房担保借款合同》,合同编号44020120150056425号；2、被告罗业伟偿还原告贷款本金552078.60元及相应的利息(计至2016年2月18日止的利息为6093.28元,此后利息参照原合同约定的计算方式计至本金还清之日)；3、被告刘玉英对上述债务承担共同还款责任；4、被告天颐公司对上述债务承担连带保证责任；5、原告对抵押的房屋享有优先受偿权；6、三被告承担本案诉讼费用。
被告天颐公司辩称：1、被告罗业伟、刘玉英未到庭，原告主张的诉请及事由由法院审查。2、即使罗业伟、刘玉英存在违约，涉案房屋已经办理抵押，原告对房屋享有优先受偿权，答辩人无异议。3、根据担保法的相关规定，原告应该对担保物先行实现权力，在未实现物保前，答辩人不应该承担涉案款项的担保责任。4、答辩人认为涉案合同可以继续履行。
被告罗业伟、刘玉英没有提出答辩意见及证据。
经审理查明，2015年5月6日，原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远城南支行为贷款人，被告罗业伟为借款人、抵押人，被告天颐公司为保证人，共同签订了一份合同编号为44020120150056425的《个人购房担保借款合同》，该合同约定：“贷款人向借款人提供借款560000元，用于借款人购买位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮5%确定；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……；借款以抵押人罗业伟位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋作抵押担保；保证人天颐公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押担保及保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。”合同签订当日，被告刘玉英签署了《共同还款责任承诺书》，该承诺书的主要内容为刘玉英承诺无条件对借款人罗业伟在中国农业银行股份有限公司清远城南支行所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号44020120150056425）项下借款人应偿还的债务承担共同还款责任，共同还款责任的范围与相关信贷业务合同约定的借款人责任范围一致。
合同签订后，中国农业银行股份有限公司清远城南支行于2015年5月18日划付了借款560000元。上述抵押的房屋已于2015年5月8日在房管部门办理了商品房抵押权预购登记，至法庭辩论终结时止，借款人罗业伟未取得房地产权证。被告罗业伟借款后，并未能按合同约定每月依时还款，至2016年3月7日，被告罗业伟已逾期3期未及时还款。原告起诉后，被告罗业伟将至还款日时应还未还的本金、利息等还清，截至2016年4月21日，被告罗业伟尚欠本金544869.48元。原告遂将其诉请第二项变更为请求依法判令被告罗业伟偿还原告贷款本金544869.48元及相应的利息(利息按照原合同约定的计算方式计至本金还清之日)。
以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、借款凭证、被告罗业伟、刘玉英的身份证和户口簿、企业法人营业执照、抵押备案证明、账户基本信息等，以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为，原告辖下的中国农业银行股份有限公司清远城南支行与被告罗业伟及天颐公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，内容合法，属于有效合同。被告罗业伟用于抵押担保的房屋已办理了抵押预告登记，抵押关系成立，合法有效，各方当事人理应恪守信用，依约全面履行各自义务。中国农业银行股份有限公司清远城南支行已履行了给付借款的义务，但被告罗业伟在借款后，并无按合同的约定依时清还每月应还的贷款本息并已逾期多次，虽然其在原告提起本案诉讼后还清了其还款日时应还未还的款项，但是其行为仍构成违约，按照合同关于“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”的约定，原告可以要求解除与被告所签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告罗业伟偿还尚欠全部借款本息，因此，对于原告的第一、第二项诉请，符合合同的约定，依据充分，本院予以支持。由于被告罗业伟为此借款提供了其位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋作抵押担保，并已办理了商品房抵押预购登记，因此，原告对被告罗业伟提供的借款抵押物享有优先受偿权，原告可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。被告天颐公司作为阶段性保证担保人，因借款人至今尚未取得房产证书，按照合同约定在借款人取得房地产权利证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前，应为该债务承担连带保证责任，同时，由于《个人购房担保借款合同》明确约定了：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，”因此，在被告罗业伟违约的情形下，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求被告天颐公司承担保证责任。故，原告在本案中要求被告天颐公司承担连带担保责任的请求，本院予以支持。此外，上述债务由被告刘玉英签署共同还款承诺书，承诺对原告辖下机构与被告罗业伟签订的《个人购房担保借款合同》项下的债务承担共同还款责任，该承诺书的主体适格、内容合法，被告刘玉英应对上述罗业伟负担的债务承担共同清偿责任。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司清远城南支行与被告罗业伟、清远市天颐物业投资有限公司于2015年5月6日签订的合同编号为44020120150056425的《个人购房担保借款合同》；
二、限被告罗业伟、刘玉英于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金544869.48元及利息（利息按照原合同约定的借款利率计算方式计算至本金还清之日）；
三、原告中国农业银行股份有限公司清远分行对被告罗业伟提供的借款抵押物--
位于清远市清城区洲心北江一路36号中伦东海岸花园5号楼22层03号的房屋享有优先受偿权；
四、被告清远市天颐物业投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
本案受理费4691元，由被告罗业伟、刘玉英、清远市天颐物业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一六年六月二日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。