广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终9044号
上诉人（原审原告、反诉被告）:卢伟图，男，1958年3月8日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：杨阳，广东万士达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:岑喜华，女，1966年10月6日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁炜琳，女，1992年6月4日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人卢伟图因与被上诉人岑喜华、梁炜琳租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。现已审理终�。
上诉人卢伟图提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持卢伟图的全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由岑喜华、梁炜琳承担。事实和理由：一审法院不依法对证据进行认定，凭主观随意认定所谓的事实，既不合法，也明显不合常理，理应被撤销。一、一审判决对卢伟图提供的证据以及要证明的内容不作任何论证分析和认定，纯由办案人员主观认定所谓的事实，违背民事诉讼法及相关司法解释的规定，实质上是无原则地任由办案人员自由心证，与依法治国的精神背道而驰。
二、一审法院认定，2002年梁国斌代表岑喜华与卢伟图签订租赁合同并一直提供给佛山市顺德区容桂奔德化工贸易有限公司第一分公司（以下简称奔德公司第一分公司）使用，奔德公司第一分公司注销后又提供给佛山市顺德区容桂奔德化工贸易有限公司（以下简称奔德公司）使用。岑喜华在答辩状中称“岑喜华、案外人梁国斌在与原告签订合约时，并非奔德公司股东或负责人，与奔德公司根本无利害关系……由此可见答辩人、案外人梁国斌的租用行为纯属个人租赁行为，并非原告所称的公司行为”，而被上诉人岑喜华、梁炜琳的代理人在法庭调查中明确承认梁国斌、岑喜华既未与奔德公司、奔德第一分公司签订租赁合同，也从未向奔德公司、奔德公司第一分公司收取过租金，甚至还声称在岑喜华被刑事拘留和服刑期间也是由其个人委托岑琼华代为向卢伟图交纳租金。既然岑喜华与两公司没有利害关系，则其支付租金免费提供给两公司使用，且即便在被限制人身自由的情况下也这样做明显不合常理。
三、一审法院认为无证据证明梁国斌代表奔德公司或奔德公司第一分公司与卢伟图签订租赁合同，并认定2006年3月30日卢伟�与奔德公司第一分公司所签订的租赁合同不能对抗岑喜华，但卢伟图在一审期间已提交足够的证据。（一）从筹办第一分公司到该公司成立梁国斌就任负责人直至梁死亡期间，梁国斌实施的一系列行为足以证明其代表奔德公司与卢伟图签订租赁合同。梁国斌在《经营场地调查核实表》被调查人一栏签名确认第一分公司经营场地为涉案部分厂房。2003年4月1日奔德公司向顺德区工商局提供第一分公司场地使用的证明文件《无偿使用书》，证明涉案厂房由奔德公司免费提供给第一分公司使用，2003年6月9日奔德公司为卢伟图出具《证明》证实涉案厂房由奔德公司向卢伟图租赁，租金也一直由岑琼华经手向卢伟图支付。梁国斌作为第一分公司负责人明知这些事实，甚至主动参与实施了相关行为，如果梁国斌不是代表公司签订合同，应该对奔德公司以承租人名义向工商登记主�部门出具第一分公司经营场地资料提出异议，并且与奔德公司签订转租合同及提交给工商登记主管部门作为第一分公司的经营场地证明。（二）2006年3月30日第一分公司与卢伟图签订租赁合同，2011年6月岑喜华被释放，2012年5月24日岑喜华、梁炜琳成为奔德公司的股东（此时奔德公司的股东只有其二人），岑喜华同时任奔德公司的法定代表人。2012年7月9日第一分公司仍然按2006年3月30日所签租赁合同为涉案厂房投保，岑喜华作为股东和法定代表人并未表示反对。即使岑喜华、梁炜琳主张其成为股东之前不知道上述相关情况，但成为股东及法定代表人后，岑喜华的行为足以表明其认同第一分公司与卢伟图签订的租赁合同，否则她应该明确表示反对或提出异议。且依照法律规定，在岑喜华、梁炜琳明知或应知第一分公司及奔德公司与卢伟图已从2006年3月30日起履行第二份租赁合同损害其权益的，也应当在法律规定的期限内提出主张，但二人在本案之前从未提出过，现在提出依法已超过诉讼时效，不应支持。所以，无论从实体上还是程序上讲2006年3月30日的租赁合同均足以对抗岑喜华。
四、卢伟图提交的保险凭证证明第一分公司已为涉案厂房的水电设施、装修投保，后卢伟图实地进入涉案厂房，相关水电设施、装修已被拆除，按租赁合同应由岑喜华、梁炜琳赔偿。一审法院不对现场进行实地调查，又不采信保险凭证中列明的财产价值，反而说卢伟图未提供相关证据无理。
五、2006年3月30日的租赁合同约定的承租面积及比2002年租赁合同约定的承租面积多1000多平方米，卢伟图在一审中曾明确提出过，如果一审认定应按2002年租赁合同履行，那么岑喜华、梁炜琳应从2005年卢伟图取得涉案厂房的权属证件之日其按现有承租面积向卢伟图支付租金及逾期支付租金的利息。而一审判决一方面认定应按2002年租赁合同履行，另一方面对卢伟图的相关请求却只字不提。
卢伟图在二审期间补充上诉意见称：一、岑喜华从2016年3月至今没有交纳租金，依照租赁合同，逾期超过3个月未交纳租金的，卢伟图有权解除合同，并据此收回厂房，故卢伟图诉请收回厂房应予支持。二、两份合同约定涉案场地只能自用，未经卢伟图同意不能作他用或转给他人使用。一审法院认定2002年的租赁合同是梁国斌、岑喜华个人签订，并认定涉案厂房实际由奔德公司第一分公司实际使用，则根据2002年的租赁合同第6条约定，岑喜华已违反合同约定，应按照第9条按违约处理。
岑喜华、梁炜琳答辩称，一、2002年的租赁合同签订时，卢伟图与岑喜华仅具备个人租赁的合意，卢伟图未能举证证明签约是公司行为，应承担败诉责任。首先，2002年的租赁合同从签约对象到约定内容均是梁国斌、岑喜华本人，未涉及任何公司内容，可证明卢伟图将涉案厂房租赁给岑喜华、梁国斌本人使用的意思。其次，岑喜华、梁国斌在签订2002年租赁合同时并未向卢伟图出示过任何授权材料，奔德公司第一分公司成立后也没有出具任何证明文件对二人的租赁行为进行追认，卢伟图主张的《证明》也只能反映奔德公司明确涉案厂房权属人为卢伟图，奔德公司及其第一分公司均未对2002年的租赁合同予以认可。
二、2002年的租赁合同才是卢伟图和岑喜华至今履行的合同，从岑喜华向卢伟图交纳租金的行为即可证实。涉案厂房的租金一直以岑喜华及其姐姐岑琼华的个人名义交纳，而非以奔德公司或第一分公司的公司账户交纳。期间，卢伟图一直没有异议，特别是岑喜华从2013年7月19日开始以自己的名义向卢伟图交纳租金，卢伟图称其于2015年才得知奔德公司注销及注销时股东为岑喜华、梁炜琳的事实，则岑喜华以自己的账户向卢伟图交纳租金一年有余，卢伟图却从未对此提出质疑。由此可见，卢伟图是认可岑喜华的个人租赁行为的。
三、岑喜华有权将租赁的厂房投入经营使用，且经营行为不能改变个人租赁的性质。岑喜华作为承租人，有权将承租的厂房投入经营使用，只要不超出2002年租赁合同约定的经营范围，都是其意思自治的范畴，且无论其作和用途、任职如何，都无法改变个人租赁的事实。
四、2006年的租赁合同属于无效合同，无法对抗岑喜华。2006年的租赁合同没有载明2002年租赁合同的任何内容，也没有如“旧合约自新合约签订之日起失效”等终止2002年租赁合同效力的条文，且签订时及签订后卢伟图、岑喜华、奔德公司及其第一分公司均未就新、旧合约作出几方声明或补充协议，卢伟图亦未举证证明岑喜华知情。由此可见，卢伟图是在未告知岑喜华也未经过其同意的情况下擅自与第一分公司签订新的租赁协议，该行为属于恶意隐瞒，违反了法律规定，依法应认定无效。且该协议在岑喜华委托岑琼华代缴租金后，第一分公司及卢星南得知后就已明确表示按2002年的租赁合同履行，2006年的租赁合同实际不生效，不再履行。
五、岑喜华的承租范围并未超出合同约定。2002年的租赁合同约定租赁面积是2545平方米，而卢伟图取得房产证后载明的面积是2318.8平方米，不存在承租面积超出约定面积的现象，卢伟图的主张没有法律依据，依法应予驳回。
六、梁炜琳并非本案合同签订主体，不是本案的适格被告。
卢伟图向一审法院起诉请求：1.岑喜华、梁炜琳将位于佛山市顺德�某号的厂房归还卢伟图；2.岑喜华、梁炜琳赔偿卢伟图租金损失（从2014年5月5日起至实际归还之日止每月赔偿31473.33元）；3.岑喜华、梁炜琳赔偿卢伟图厂房维修费用20万元和电力设备损失30万元；4.岑喜华、梁炜琳向卢伟图支付2013年至2015年土地资源管理费共计21000元，并从2016年1月1日起至实际支付之日止按每日千分之三支付滞纳金；5.本案全部诉讼费用由岑喜华、梁炜琳承担。
一审法院经审理查明：岑喜华、梁国斌于1988年结婚。2002年7月23日梁国斌以梁国斌、岑喜华的名义与卢伟图签订《租赁合约》，约定岑喜华、梁国斌租用卢伟图位于佛山市顺德区勒流街道众涌工业区第3号地西侧的厂房（2005年取得房产证，房产证上登记的地址为佛山市顺德区某号，即涉案厂房），每月租金11万元，期限30年，卢伟图负责支付土地基本管理费，其他费用由岑喜华、梁国斌�担等。奔德公司第一分公司于2003年成立后（梁国斌为负责人），一直使用上述租赁厂房进行生产经营。2005年8月梁国斌死亡。2006年1月岑喜华被刑事拘留，后被判刑，于2011年6月被释放。2006年3月30日卢伟图与奔德公司第一分公司签订《租赁合约》，约定奔德公司第一分公司租用卢伟图位于佛山市顺德区某号厂房，每年租金为11万元，期限10年，奔德公司第一分公司负责包括土地基本管理费在内的经营过程中所产生的一切费用，由奔德公司第一分公司为租赁厂房投保等。后该厂房由奔德公司第一分公司使用，奔德公司第一分公司及奔德公司注销后，由岑喜华使用至今。
另查明，奔德公司第一分公司原负责人为梁国斌，梁国斌去世后于2006年2月23日变更为岑琼华。奔德公司第一分公司于2013年2月26日注销。
奔德公司原股东为岑八妹、岑带弟，于2005年变�为卢星南，岑带弟，后变更为岑喜华、梁炜琳，于2014年5月4日注销。
卢伟图已收取至2016年3月份的租金。2013年6月前的租金由奔德公司第一分公司原负责人岑琼华向卢伟图支付，奔德公司第一分公司注销后（2013年6月起）由岑喜华向卢伟图支付。由岑琼华以现金方式交纳了2006年至2012年期间的土地基本管理费（每年7000元），2013年至2015年期间的土地基本管理费由岑喜华交纳。
佛山市顺德区某号的厂房由卢伟图取得了房地产权证。
一审法院认为，2002年7月23日《租赁合约》，出租方即甲方为卢伟图，乙方为梁国斌、岑喜华，虽然只有梁国斌签名，但梁国斌、岑喜华是夫妻关系，故可视为梁国斌代表岑喜华签名，故承租方应为梁国斌、岑喜华，现梁国斌已去世，故承租方为岑喜华。2002年7月23日《租赁合约》是双方真实意思表示，该厂房现已取得了房产证，故2002年7月23日《租赁合约》除了约定的期限为30年，高于法律规定的上限20年，超过20年的部分无效外，其余条款有效。没有证据证明梁国斌代表奔德公司或奔德公司第一分公司与卢伟图签订《租赁合约》，因此，虽然实际上由奔德公司第一分公司使用案涉厂房至其注销之日，但不影响2002年7月23日《租赁合约》的双方当事人即出租人是卢伟图和承租人为岑喜华（梁国斌去世前为梁国斌和岑喜华）。卢伟图对梁炜琳的起诉，证据不足，一审法院不予支持。卢伟图已将厂房出租给岑喜华，未经岑喜华的同意，另与奔德公司签订2006年3月30日《租赁合约》，该合同不能对抗岑喜华。根据2002年7月23日《租赁合约》的约定，租赁期限应为20年（约定为30年，超过20年，超过部分无效），故卢伟图起诉要求岑喜华将涉案厂房归还卢伟图，一审法院不予支持。对于卢伟图要求的租金损失，根据2002年7月23日《租赁合同》的约定及卢伟图实际收取的租金均为每年11万元，现岑喜华已按约定支付租金至2016年3月，故卢伟图要求岑喜华支付租金损失，一审法院不予支持。卢伟图要求岑喜华支付厂房维修费用20万元及电力设备损失30万元，亦未提供相应的证据证明，一审法院不予支持。2013年至2015年期间的土地资源管理费21000元实际由岑喜华支付，卢伟图要求岑喜华支付21000元，显属无理，一审法院不予支持。
虽然2002年7月23日《租赁合同》约定案涉厂房的土地资源管理费由卢伟图支付，但因在奔德公司第一分公司及岑喜华实际使用涉案厂房过程中均由承租方支付，应视为双方对土地资源管理费负担的约定进行变更，变更为由承租方支付，故岑喜华反诉要求卢伟图支付土地资源管理费70000元，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回卢伟图的诉讼请求；二、驳回岑喜华的诉讼请求。案件本诉受理费减半收取计7647.91元、财产保全费5000元，合共12647.91元（卢伟图已预交），由卢伟图负担；反诉受理费775元（岑喜华已预交），由岑喜华负担。
本院二审期间，上诉人卢伟图、被上诉人岑喜华、梁炜琳均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案厂房是否应予返还；卢伟图关于请求岑喜华、梁炜琳赔偿租金损失、厂房维修费用、电力设备损失及支付土地资源管理费的请求是否应予支持。
关于涉案厂房是否应予返还的问题。经查，2002年7月23日《租赁合约》，出租方即甲方为卢伟图，乙方为梁国斌、岑喜华，卢伟图对承租人一方为梁国斌和岑喜华，至发生本案诉讼前一直未提出异议。该合同虽只有梁国斌签名，但梁国斌与岑喜华是夫妻关系，梁国斌可以代理岑喜华签字，且岑喜华对此没有异议。根据从2013年6月起由岑喜华向卢伟图支付厂房租金的实际履行情况看，承租方应为梁国斌、岑喜华。由于梁国斌已于2005年8月去世，故现承租方为岑喜华。现有的证据不能证明梁国斌代表奔德公司或奔德公司第一分公司与卢伟图签订上述《租赁合约》，且卢伟图在起诉状中亦确认梁国斌没有以奔德公司或奔德公司第一分公司名义签订案涉租赁合同。因此，虽然实际上由奔德公司第一分公司使用案涉厂房至其注销之日，但对上述《租赁合约》的双方当事人即出租人为卢伟图和�租人为岑喜华（梁国斌去世前为梁国斌和岑喜华）并无影响。卢伟图已将厂房出租给岑喜华，未经岑喜华的同意，另与奔德公司签订2006年3月30日《租赁合约》，该合同不能对抗岑喜华。根据2002年7月23日《租赁合约》的约定，租赁期限应为20年（约定为30年，超过20年，超过部分无效），租赁期限尚未届满；此外，卢伟图主张岑喜华存在刻意隐瞒公司注销事实并擅自将厂房挪作他用的违约行为，但上述合同并未约定涉案厂房必须用于经营公司及具体经营范围，故卢伟图诉请岑喜华将涉案厂房归还卢伟图依据不足，本院不予支持。
关于卢伟图请求岑喜华、梁炜琳赔偿租金损失、厂房维修费用、电力设备损失及支付土地资源管理费的请求的问题。如前所述，2002年7月23日《租赁合约》的当事人为卢伟图和岑喜华（梁国斌去世前为卢伟图和梁国斌、岑喜华），梁炜�并非合同当事人，卢伟图于本案中向梁炜琳主张权利理据不足，本院不予支持。关于租金损失，根据2002年7月23日《租赁合同》的约定及卢伟图实际收取的租金均为每年11万元，现岑喜华已按约定支付租金至2016年3月，故卢伟图关于其存在租金损失及该损失应由岑喜华赔偿的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于厂房维修费用及电力设备损失，因卢伟图并未提交相关的证据证明其实际支出了上述费用及存在上述损失，故卢伟图上诉请求岑喜华支付厂房维修费用20万元及电力设备损失30万元亦无依据，本院不予支持。关于土地资源管理费，2013年至2015年期间的土地资源管理费21000元实际已由岑喜华支付，故卢伟图上诉主张岑喜华应向其支付上诉费用理据不足，本院不予支持。
综上，卢伟图的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决�定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15295.82元，由上诉人卢伟图负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年二月二十八日
书记员 陆灏珺