四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德民一终字第656号
上诉人（原审被告）冯吉祥。
委托代理人冯瑞东。
委托代理人冯瑞洪。
被上诉人（原审原告）邓莉。
委托代理人李维军。
上诉人冯吉祥因与被上诉人邓莉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院于2014年7月17日作出的（2014）绵竹民初字第630号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明：2009年3月24日，在绵竹市富新法律服务所法律工作者谢俊礼的见证下，原告邓莉作为买方（乙方），被告冯吉祥作为卖方（甲方），双方签订了《房屋买卖协议》一式三份，原、被告各执一份，富新法律服务所存档一份。该协议载明：“经甲乙双方协商约定，就房屋买卖事宜特定以下条款，以便共同遵守：一、甲方将座落在富新镇富鑫南路17号（原富新镇老街48号）私产房屋砖木结构小青瓦房总面积213平方米、其中建筑面积150平方米卖给乙方所有（其中门市房面积16平方米）。二、房屋卖价成交为53000.00元，此款于签定协议之日一次性付清。三、甲方收到乙方的房屋卖价53000.00元后，房屋的全部所有权归乙方所有，房屋交接时间为签定协议之日，甲方一并将土地使用证，房屋所有权证交乙方所有。四、房屋交付为“5.12”地震后的严重损坏房屋，如果涉及到交接前应享受的国家政策性补贴归甲方享受，交接后涉及到的房屋政策性缴费或补偿由乙方承担义务或享受权利。五、有关房屋原址重建事宜，乙方应按场镇有关法律规定的规划执行。六、如果因该房牵扯的债权债务，卖前由甲方承担全部责任与乙方无关。七、房屋的土地使用证为竹国用（90）字第230151号，房屋所有权证为1952年土改之时签发未更换。八、房屋的过户事宜，由乙方承担各类过户办证的费用，甲方协助乙方办理并提供相关的证件手续。九、房屋的四周界址：东至原老电影院，现菜市场（墙内界），南至原面食店（墙内界），西至街道（墙外界），北至冯祥华（墙中界）。十、本协议经甲乙双方当事人签盖后，自愿交绵竹市富新法律服务所见证生效，甲乙各执一份为凭，富新法律服务所存档一份备查。”甲方当事人冯吉祥、乙方当事人邓莉、见证人谢俊礼在该协议尾部签名和捺指印。协议签订后，当日原告将买房款53000元交被告冯吉祥，被告向原告出具收条一份。2009年8月31日，原告将地震建房补助款26000元交被告，被告向原告出具收条一份。原告履行合同义务后，被告将所卖的房屋及其国有土地使用证及房产证（老式未更换的四川省政府官契）交予原告邓莉。2009年9月31日，因震后重建，政府进行统一规划，原告将该房交富新政府现场拆迁办公室拆迁，后原告进行了异地重建。因办理原房屋产权过户手续，双方发生争议，故原告起诉至法院。
原判认为，第一，关于讼争的房屋买卖协议是否合法有效的问题。依据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第13条，共有房屋，应当由共有人共同申请登记；第25条，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，填写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。原告出示的土地使用证及房屋产权证系由被告交付，两证上均未注明“共有”字样，故，应认定在双方签订买卖协议时，原告有理由相信该房屋产权属被告冯吉祥所有。原、被告系完全民事行为能力人，双方之间所订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，该协议合法、有效，自原、被告签订时即生效，所买卖房的所有权自房屋交付时转移，而未完成所有权转移登记仅是尚未对外产生公示效力。被告提供的户口本、被告之妻死亡证明等，仅能证明被告家庭人口情况，而不能证实本案所涉房屋的所有权登记为共有且具有对外公示效力。
第二，关于买卖的标的物问题。根据双方所签订的《房屋买卖协议》第1条、第9条约定，从其语句的内容及文意看，本次房屋买卖的标的物应为房产证（老式未更换的四川省政府官契）、国有土地使用证所登记的整体房屋一处及其相应的土地，被告辩称仅买卖其中建筑面积150平方米的房屋的理由属断章取义，不能成立，本院不予采信。
第三，原、被告所订立的《房屋买卖协议》合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告依约交付了购房款及协议约定的其他款项，被告同时也向原告交付了土地使用证和房产证及两证所确定的房屋和土地，属双方履行该协议的行为。未履行完毕的该《房屋买卖协议》约定的义务，应当继续履行。根据该《房屋买卖协议》第8条约定，甲方（即本案被告冯吉祥）应当协助乙方（即本案原告邓莉）办理过户事宜并提供相关的证件手续，故，本院对原告要求被告冯吉祥应当继续履行协助办理过户义务的诉讼请求予以支持。另外，根据《房屋买卖协议》第4条，房屋交付为“5.12”地震后的严重损坏房屋。因国家对震后重建制定了相应政策，受损房屋重建或异地重建受国家政策影响，能否办理过户手续属国家行政机关适用政策、法规范围，被告不能因地震后异地重建而免除其合同约定的协助办理过户的义务。
第四，被告引用的《城市房屋权属登记管理办法》，因《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行而被废止，因此，该《城市房屋权属登记管理办法》在本案中不能适用。
第五，被告提供的绵竹市房地产交易中心的信息摘要载明邓莉购买安居房，用以证明原告不应同时享受异地重建房屋和购买安居房双重待遇，本院认为，异地重建房屋与购买安居房能否同时享受属政策调整范畴，不宜在本案中作认定与处理，因此，对被告提供的前述证据不作认定。若有关当事人对灾后重建中政策的落实有异议的，应到有关政府主管部门寻求解决。
综上，原审法院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第44条第1款、第60条、第107条、《中华人民共和国民法通则》第134条第1款第2项之规定，判决如下：一、原告邓莉与被告冯吉祥所签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、《房屋买卖协议》约定的位于富新镇富鑫南路17号的房屋归原告所有；三、被告冯吉祥应于本判决生效后15日内协助原告邓莉办理所售房屋的过户手续，费用按双方之约定由原告邓莉承担；本案征收诉讼费100元，由被告冯吉祥负担，被告应负担的诉讼费原告已垫付，被告在履行本判决所确定的义务时一并支付原告。
宣判后，冯吉祥不服，向本院上诉称，原审法院认定事实错误。上诉人认为，原审法院认定上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖协议》是真实有效系事实认定错误。上诉人其是在收到诱导情况下签订的协议，并非其真实意思的表示，故该协议无效；其次，本案诉争房屋并非上诉人独自所有，其实质为共同财产，上诉人的行为应该属于无权处分，该协议也应认定无效。因此，建议二审法院依法改判。
被上诉人邓莉答辩称，一审法院认定的事实清楚，适用的法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求维持原判。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，关于上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》是否有效。⒈上诉人认为，在签订该份协议时，上诉人已年满八十周岁，并且是在对国家法律政策不清楚的情形下，通过被上诉人采用软磨、诱导与被上诉人签订的《房屋买卖协议》，并非上诉人真实的意思表示。故双方签订的协议无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，上诉人虽认为其是在非真实意思的表示下签订的协议，故依法应当认定双方签订的协议无效，但上诉人未提供相应的证据予以证实，故对此项主张本院不予支持。⒉上诉人认为涉案房屋系多人共同共有的财产，其在处分时未征得其他共有人的同意，系无权处分，该协议应属无效合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人以其在签订合同时没有所有权为由主张合同无效不符合法律规定，故对上诉人的此次主张本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费100元，由冯吉祥负担（该诉讼费邓莉已垫付，待执行时一并执行）；二审案件受理费100元，由冯吉祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 孔祥明
代理审判员 陈叶兰
二〇一四年十一月十日
书 记 员 王 阳