新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)兵08民终922号
上诉人（原审原告）：刘玉环，女，1956年12月4日出生，住石河子市。
被上诉人（原审被告)：王建刚，男，1971年4月6日出生，住石河子市。
上诉人刘玉环因与被上诉人王建刚租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院(2016)兵9001民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘玉环与被上诉人王建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘玉环上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的租赁合同，由被上诉人王建刚赔偿上诉人违约损失80万元、承担律师费1万元，一、二审诉讼费、送达费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人的宅基地面积长20米、宽26米，被上诉人未经许可将不属于自己使用土地出租给上诉人是错误的，这一认定与王建刚的私有房屋所有权证确定的四至范围不相符。王建刚出租的宅基地是在其私有房屋所有权证确定的四至范围内。二、一审认定上诉人与被上诉人签订的《住房协议》和《宅基地租赁合同》无效错误，违反客观事实，违反了物权法的规定。被上诉人的《私有房屋所有权证》是合法取得的，对自己的宅基地依法享有占有、使用、收益、处分的权利，其有权出租给上诉人。2011年6月20日，石河子袁家沟村向石河子市工商局证明上诉人刘玉环的儿媳妇吴如平租赁被上诉人的宅基地（王建刚私有房屋所有权证界定的四至范围），用作塑钢制作安装使用，石河子市石河子乡人民政府签字证明：“村委会证明情况属实”，并加盖石河子市石河子乡人民政府公章。此事实更加说明上诉人在被上诉人宅基地四至范围内建厂，经营塑钢制作安装是经过乡政府批准，是合法的。因此，上诉人与被上诉人签订的《住房协议》和《宅基地租赁合同》是有效的。三、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的《住房协议》和《宅基地租赁合同》没有违反国家法律的强制性规定。（一）《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，但该条同时规定“符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。被上诉人出租的是经合法批准规划的宅基地而不是土地，一审法院适用法律错误。（二）《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出，法律是允许宅基地出租的。本案中上诉人与被上诉人之间，实际并没有转让宅基地，而是租赁宅基地。（三）根据《物权法》第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”的规定，宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，从增加农民的融资途径考虑，也应当允许宅基地使用权流转。对本案而言，被上诉人对该住宅有租赁权。上诉人与被上诉人签订的《住房协议》和《宅基地租赁合同》符合法律规定。四、一审法院简单认定合同无效，既不符合客观事实，也于法无据。按照一审判决无效合同来讲，即使合同被确认无效，根据合同被确认无效后的处理规范，也应当查明过错方及过错大小确定赔偿责任。上诉人与被上诉人签订的《住房协议》已经履行多年,2011年再次签订《宅基地租赁合同》，确定租赁期限、租金、违约责任等合同实质性内容并履行至今，只因为被上诉人见上诉人经营情况越来越好而要求增加租金，并蛮横锁住上诉人房屋大门，致使上诉人无法正常生产，才引发本案。根据双方签订的《宅基地租赁合同》约定的违约责任，被上诉人违约，应对其违约行为给上诉人造成的损失进行赔偿。
王建刚辩称，上诉人租了我的宅基地，租赁应该有利益关系，但上诉人不给我租赁费，我只有关了院子大门，不让上诉人进去。上诉人从2011年至今欠我租金，每年至少应给我3万元。我愿意解除租赁合同，但上诉人要把租赁费给我。一审认定合同无效正确。上诉人盖的东西可以拆走，我不予赔偿。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
刘玉环向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间的租赁合同关系；2、判令被告违约赔偿原告损失80万元；3、判令被告承担律师费1万元；4、被告承担本案诉讼费、送达费。
一审法院认定事实：1999年6月I4日，被告经报批取得石河子乡袁家沟村宅基地，长20米，宽26米，面积为530平方米。2000年2月23日，原被告签订《住房协议》一份，主要内容为：刘玉环租赁王建刚的宅基地，从王建刚的房屋西侧向西3米开始，宽25米，长24米，租赁时间长期，租赁费一万元，房屋自建，年限不限，从2001年1月30日起。宅基地从2000年以前，费用由王建刚自负，从2001年以后，费用由刘玉环自负，并把房产证办到刘玉环名下，违约王建刚退还刘玉环投资建厂的全部资金。2001年，原告在建房过程中，石河子市土地管理局石河子乡土地管理所以“未经批准在建设住房时超出宅基地批准的面积，非法占用集体土地，行为违法”为由，给被告下发《责令停止土地违法行为通知书》，责令立即停止违法行为。2002年12月6日，王建刚给刘玉环出具收条一张，内容为：“今收到刘玉环租赁费壹万元整，已付陆仟伍佰元，现收到现金叁仟伍佰元整”。2011年，为补充上述协议，原告作为乙方，被告作为甲方重新签订《宅基地租赁合同》，内容为：第一条，租赁宅基地坐落在新疆石河子乡袁家沟村王建刚宅基地，从他房西侧向西3米，长25米，宽24米，面积600平方米。第二条，租赁期限从2011年2月25日至2031年2月24日，租赁到期后，乙方在本合同基础上享有优先承租权。第三条，租金壹万元整。第四条，租金的支付期限与方式：一次性付清（已付）。第五条，宅基地上房屋均已由乙方出资建设，如遇国家政策调整征收该幅宅基地及地上房屋，宅基地征收补偿款归甲方所有，地上附着物征收补偿款归乙方所有。第六条，乙方在该宅基地上投资建设塑钢、铝合金加工企业，如以甲方的名义办理相关手续，相关费用均由乙方承担。乙方聘用甲方为乙方的工作人员，聘用期限与企业的经营期限相同，甲方需服从乙方的管理调度，年酬金为贰至叁万元，由乙方根据甲方工作绩效考评确定发放，如甲方在工作中不服从管理，经乙方规劝无效的，乙方有权单方解聘；如乙方放弃经营，将企业转租、转包，就该事项应与甲方协商，协商另行达成协议与本协议效力相同。第七条，本协议签订后，双方不得以任何理由反悔，如甲方违约，则赔偿乙方所有投资建设资金及损失（包括但不限于居住房屋、厂房、营业损失、诉讼中产生的律师费、评估费、交通费等），如乙方违约，乙方所有在该幅土地上的投资建设均归甲方所有，如给甲方造成损失（包括但不限于解决纠纷产生的律师费、评估费、交通费等），乙方仍需赔偿。第八条，本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字或者盖章后生效。协议签订后，被告陆续为原告工作。2016年3月22日，被告要求原告给付三万元租金，原告不同意，被告将原告使用的厂房、房屋的院子大门锁住，致使原告无法正常生产，原告诉至法院。
经该院现场勘验，原告所使用的厂房、住房，在被告的住房西侧，东西长约29米、南北长约37米。
一审法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，宅基地为集体经济组织的村民建设住房所用。本案被告的宅基地面积长20米、宽26米。被告与原告签订的租赁合同不仅未经许可将不属于自己使用的土地出租给原告，而且双方约定出租土地用于建设塑钢、铝合金加工企业，显然违反了土地管理法第六十三条的规定。违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。故原被告签订的《住房协议》、《宅基地租赁合同》无效。无效合同自始没有法律约束力，并不存在解除及违约的问题。故原告请求解除租赁关系、赔偿违约损失没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：
驳回原告刘玉环的全部诉讼请求。
一审案件受理费11900元，送达费90元，合计11990元(原告已预交），由原告负担。
本院二审期间，上诉人提供石河子乡政府于2011年6月21日在其向工商管理行政部门申请颁发营业执照允许其家人在涉案房屋经营制作安装塑钢的报告上盖章批准的证明一份，用以证明上诉人与被上诉人签订的宅基地租赁合同合法有效。被上诉人否认证明的真实性及关联性。该证明系原件，被上诉人未提供反驳证据，本院认可该证据的真实性。被上诉人二审未提交新的证据。本院二审查明，2002年石河子市石河子乡给被上诉人颁发私有房屋所有权证，该证显示：被上诉人的宅基地南北长37.4米，东西长29米；上诉人所使用的厂房、住房在被上诉人住房的西侧，且均在被上诉人的宅基地的范围内。一审查明上诉人所使用的厂房、住房，在被上诉人住房西侧，东西长约29米，南北长约37米有误。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否有效；二、如果租赁合同有效，是否符合解除的条件，被上诉人王建刚应否赔偿上诉人损失80万元并承担律师费1万元。上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定由上诉人租用被上诉人的宅基地建设塑钢、铝合金企业，将宅基地用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于宅基地不得用于非农业建设的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。上诉人在二审举证证明其租用宅基地开办工厂经过乡政府审批，但依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”的规定，宅基地的使用必须经县级土地管理部门批准，故其在二审提供的证据不能证明双方签订的租赁合同合法有效，不具有证明效力。一审法院确认当事人签订的《住房协议》、《宅基地租赁合同》无效正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故当事人签订的合同不存在解除及违约的问题，上诉人要求解除租赁合同关系、赔偿违约损失无法律依据。上诉人上诉要求按照无效合同由被上诉人承担过错赔偿责任，其在一审未提出此项请求，该请求不属于本案二审审理范围，上诉人可另案诉讼。
综上所述，上诉人刘玉环的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律恰当，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11900元，由上诉人刘玉环负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 商 栋
审判员 李红敏
审判员 胡春红
二〇一七年二月二十四日
书记员 石 静
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