鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终470号
上诉人（原审原告）魏海金，男，汉族，1931年8月生，退休干部，现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托代理人魏玉林，男，汉族，1955年2月生，职工，现住内蒙古自治区呼和浩特市，系上诉人次子。
委托代理人石奇林，男，汉族，1960年9月生，职工，系上诉人女婿。
被上诉人（原审被告）鄂尔多斯市天马宏源房地产开发集团有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街。
法定代表人马振彪，系该公司董事长。
委托代理人王进宝，内蒙古振义律师事务所律师。
上诉人魏海金因与被上诉人鄂尔多斯市天马宏源房地产开发集团有限责任公司（以下简称天马宏源房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古达拉特旗人民法院作出的（2015）达民初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员倪志强、审判员杨瑞华组成合议庭，于2016年4月29日对本案公开开庭审理。上诉人的委托代理人魏玉林、石奇林，被上诉人天马宏源房地产公司的委托代理人王进宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月份，原鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司第二项目部经达旗房屋拆迁管理办公室批准，取得了房屋拆迁许可证，开发建设四季花城住宅小区，与魏海金签订四季花城住宅小区建设项目旧房拆迁安置补偿合同一份，合同约定：“魏海金砖木结构房屋总占地面积194平方米，置换第12层楼两套，每套108平米、停车位一个，交楼时间2012年9月底，违约赔偿违约金3‰”。2011年5月15日，原鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司给付魏海金的儿子魏玉喜拆迁补偿款380000元。原鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司开始建房，在此期间，原开发商负责人因病去世。2012年年底，天马宏源房地产公司从原鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司接盘，天马宏源房地产公司按照魏海金与原鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司签订的拆迁安置补偿合同约定，给魏海金置换四季花城住宅小区，每户面积是115.72平米，两户共计231.44平米，比魏海金与天雅房地产公司约定的两户216平米多出15.44平米，因为超出部分，涉及到补差价，魏海金不同意，没有办理成交接手续。四季花城住宅小区未建地下车库，天马宏源房地产公司同意按照其他业主的标准给魏海金补偿一个停车位54000元，魏海金不同意，要求天马宏源房地产公司补偿一个车库的价格，按100000元计算。
另查明，本案在原审庭审之后，原审法院审判人员到四季花城住宅小区实地勘验天马宏源房地产公司是否给魏海金按照约定补偿回迁楼房两套，并拍摄影像一盘、照片16张。经实地勘验，天马宏源房地产公司给魏海金置换四季花城住宅小区，每户面积115.72平米的楼房两套仍然空着，可随时与魏海金办理交房手续，该小区没有建设地下车库。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。魏海金虽向法院提供了8份证据，但均不能证实魏海金的第一项请求，即判决天马宏源房地产公司立即交付回迁房屋两套。经原审法院庭审查明的事实与实地勘验证实，魏海金不同意接收天马宏源房地产公司给魏海金补偿的两套回迁楼房，是因为回迁楼房实际面积大于合同约定的楼房面积，魏海金需要给天马宏源房地产公司补差价，并不存在天马宏源房地产公司违约不给魏海金交付楼房的事实。现天马宏源房地产公司给魏海金补偿的两套回迁楼房，魏海金可以随时接收，对魏海金请求天马宏源房地产公司立即交付回迁楼房两套的请求不予支持。魏海金请求判决天马宏源房地产公司依法承担实测面积大于约定面积3%以上部分的建筑费用，因本案涉及的是房屋拆迁补偿合同纠纷，不是房屋买卖合同，魏海金主张的该项请求与本案无关，对其请求不予支持。魏海金请求判决天马宏源房地产公司合理补偿合同约定的无法交付地下车库补偿金100000元，从魏海金、天马宏源房地产公司提供的四季花城住宅小区建设项目旧房拆迁安置补偿合同证实，合同约定的是停车位一个，并没有约定是地上还是地下，更没有约定是地下车库，该小区本身就没有建设地下车库，魏海金请求天马宏源房地产公司补偿地下车库100000元，没有事实依据和法律依据，该项请求不予支持。魏海金请求判决天马宏源房地产公司合理补偿魏海金被拆迁后的房屋租赁费用105000元，从魏海金提供的证据证实，双方并没有约定由天马宏源房地产公司支付魏海金房屋租赁费，天马宏源房地产公司代理人认为魏海金的儿子代魏海金领取拆迁补偿款380000元，其中包括房屋租赁等费用，双方对自己的该项主张和答辩均无证据证实，对该项请求不予支持。魏海金请求判决天马宏源房地产公司支付延期交付房屋的违约金50115.20元，魏海金虽然与原鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司签订的合同约定交付楼房时间是2012年9月底，但因该公司的负责人因病去世，天马宏源房地产公司在2012年年底才接盘，是属于不可抗力的客观情况。天马宏源房地产公司按照合同约定给魏海金置换的两套楼房魏海金可以随时接收，不存在天马宏源房地产公司违约的事实。根据《民法通则》第一百零七条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条之规定，原审判决如下：驳回魏海金的诉讼请求。
原审判决宣判后，魏海金不服，向本院提起上诉，诉请如下：1.请求判令被上诉人天马宏源房地产公司向上诉人魏海金交付符合法定交付条件的房屋；2.请求判令被上诉人天马宏源房地产公司承担超出约定面积3%部分（6.33平方米）的建筑费用27219元，两套房屋合计54438元；3.请求判令被上诉人合理补偿合同所约定的、无法交付地下车库的违约金10万元；4.请求判令被上诉人补偿上诉人房屋被拆迁期间的租房费用10.5万元（2012年9月至2015年8月，每月3000元）；5.请求判令被上诉人支付迟延交付房屋的违约金97520元（从约定交房日期2012年9月至2015年8月起诉时间，按照4300元＊108平米＊2套＊3‰＊35个月计算）。上诉理由为：2014年底至2015年初，上诉人看到本案诉争房屋所在大楼已有业主入住，但经询问得知，该大楼尚未通过竣工验收备案，原审法院认定被上诉人可以随时与上诉人办理交房手续，缺乏法律依据。被上诉人声称三次通知上诉人办理收房手续，但被上诉人未能出示有关证据。被上诉人在庭审中辩称“所有被拆迁户的车位都是按照54000元标准补偿的”，该声称内容缺乏证据支持，该行为是在蒙骗法院，欺骗上诉人。原审法院认定该楼盘的原开发商李贵福患癌死亡的事件属不可抗力，该认识存有错误，人老病死属自然规律。开发商擅自增加住房面积，造成上诉人需要补交房款，此种行为系开发商套取购房人资金的惯用伎俩，属于严重违约。本案诉争房屋的原开发商李贵福向上诉人支付了38万元拆迁安置费，该费用不应当包含拆迁安置期间的租房费用。因开发商擅自变更设计图纸，造成该小区没有建设地下车位。原开发商在拆迁协议尾部补充的“该12层位于幼儿园东侧的小高层西单元东西户……。”内容加盖了开发商的公章，开发商现在拟向上诉人交付的房屋并不符合上述补充约定（拟交付的房屋非门对门）。
被上诉人天马宏源房地产公司答辩称，上诉人二审的上诉请求为四项，一审的诉讼请求为五项，少一项交付房屋的诉讼请求。诉争房屋到现在还没有验收，上诉人是否要放弃交付房屋的诉请。四项诉请基于交付房屋的诉请而产生，如果放弃房屋，则后面四项请求不能成立。
本院经审理查明，在原审程序中，魏海金向原审法院递交的房屋拆迁安置补偿协议尾部有一处手写补充内容，具体内容为“该12层位于幼儿园东侧的小高层西单元的东西户（各108平方米），并于2011年5月15日把土地证产权证交回开发商。证明人付有利；日期为2011年5月15日”。该补充内容处加盖了原开发商鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司第二项目部公章。天马宏源房地产公司向原审法院提供的拆迁安置补偿协议未载明该项内容。在达旗“四季花城房地产项目”开发过程中，原开发商负责人病逝，后该项目由天马宏源房地产公司整体接管。
另查明，被上诉人天马宏源房地产公司在接管该“四季花城项目”后，将四季花城小区网签至上诉人名下。上述两处房产处于同一住宅楼的不同单元，该住宅楼各单元均装有乘客电梯，该住宅楼至今仍未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表。
又查明，本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为双方当事人所签合同中关于房屋具体位置的约定是否明确，是否具有排他性；本案诉争房屋是否符合法定交付条件；上诉人所主张的违约金有无事实和法律依据，支付标准应为多少；双方当事人关于停车位的约定是否明确，车位的价格应为多少；上诉人要求被上诉人支付房租的请求有无事实和法律依据，应以何标准进行支付。
首先，关于双方当事人所签合同中关于房屋具体位置的约定是否明确，本案诉争房屋是否符合法定交付条件，上诉人所主张的违约金有无事实和法律依据，支付标准应为多少的问题。
第一，在原审程序中，魏海金向原审法院递交的房屋拆迁安置补偿协议尾部有一处手写补充内容，但天马宏源房地产公司提供的协议未载明该内容，故该内容应视为原开发商对被拆迁人魏海金的单方面承诺，该承诺内容十分清楚，具有排他性，被上诉人违反了该单方承诺。被上诉人虽违反了拆迁协议中的单方承诺，但因上诉人所主张的“12楼门对门房屋”中的另一房屋已网签至其他业主名下，该业主已经装修入住，故上诉人请求判令被上诉人交付“12楼门对门房屋”的诉请存在事实上的障碍。考虑到本案诉争的两处房屋已网签至上诉人名下，上诉人在办理网签手续过程中未能及时提出有效抗辩，两处回迁房屋处于同一大楼内，且均配有乘客电梯（便于照顾老人），故被上诉人向上诉人提供的上述两处回迁房屋既能满足上诉人的实际需要，又未对上诉人的利益造成实质性损害。为维护合同的安定性和交易的安全性，上诉人应在该四季花城小区7符合交付条件时，办理房屋交接手续。
第二，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，本案诉争房屋所处的四季花城7号楼尚未取得建设行政主管部门出具的竣工验收备案表，且天马宏源房地产公司不能确定该楼何时可以通过竣工验收，故本案诉争房产不符合法定交付条件。被上诉人虽已通知上诉人接收诉争房屋，但因该房屋不符合法定交付条件，上诉人有权暂不接收房屋。尽管上诉人在上诉状的上诉请求一栏中未明确请求交付符合法定交付条件的房屋，但其在该上诉状的其他部分中阐明了相关诉请，在法庭辩论意见中阐述了相应观点，本院庭审中亦已针对该项诉请展开了实体审理，故本院仍将就该项诉请作出相应判决。被上诉人辩称上诉人未提出该项诉请，该理由缺乏事实依据。被上诉人辩称该房地产项目系从原开发商处接盘，其不应承担迟延交房的法律责任，本院认为本案诉争房屋所处楼盘即已由被上诉人整体接盘，其应就原开发商的权利义务予以概括承受。上诉人魏海金在原审程序中提出了请求判令被上诉人天马宏源房地产公司交付符合法定交付条件的相关诉请，该诉请理由正当，依据充分，应予支持。原审判决未予支持其相关诉请，实属不当，本院予以纠正。
第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被上诉人天马宏源房地产公司未能如期向上诉人魏海金交付符合法定交付条件的房屋，已构成违约，故被上诉人应当依照双方所签合同中关于违约金的约定内容，向上诉人一次性支付违约金2786.4元（4300元／平方米＊108平方米＊2套＊3‰）。如被上诉人天马宏源房地产公司在本判决指定期限内仍未向上诉人提供符合法定交付条件的商品房，则应参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，另行向上诉人支付迟延履行期间的违约金（以两处房屋总价为基数即928800元，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。上诉人魏海金主张按月计算违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院认为不宜对该违约金条款作扩大解释，应按文义解释的原则对该条款进行解释，故本院对上诉人的该主张不予支持。
其次，关于双方当事人关于停车位的约定是否明确，车位的价格应为多少；上诉人要求被上诉人支付房租的请求有无事实和法律依据，应以何标准进行支付的问题。
第一，因双方所签协议对车位的属性未作明确约定，故上诉人主张按照地下停车位的标准支付违约金缺乏事实依据。因上诉人未能举证证明车位的实际价值，被上诉人在原审中答辩称其自愿按照54000元的标准向业主支付关于停车位（一个）的补偿金，且该补偿标准较为贴近市场价格，故被上诉人应当按照该标准向上诉人支付补偿金。原审判决对上诉人的此项请求予以全部驳回，实属不当。
第二，因上诉人在原审中仅提交了一份租房协议用以证明其所声称的租房事实，并据此要求被上诉人支付拆迁过渡期间的租房费用。本院认为，上诉人提供的该租房协议因缺乏水电暖等费用的票据支持，未能形成证据链条，故难以证明其确已实际租房的事实。因被上诉人已向上诉人支付了38万元的拆迁安置费，故被上诉人无需另行支付租房费用。上诉人的本项诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
再次，关于上诉人魏海金主张实际房屋面积超出约定面积，请求判令被上诉人补足剩余房款的问题。因本案双方当事人订立的《四季花城建设项目旧房拆迁安置补偿合同》未对面积误差如何处理进行约定，且不愿意解除合同，故应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“……面积误差比绝对值超出3%，……。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……”的规定进行处理，即上诉人魏海金应就3%以内的面积误差部分向被上诉人支付房款27864元（4300元／平方米＊108平方米＊2套＊3%），其余面积误差部分8.96平方米的房价款38528元（4300元／平方米＊8.96平方米）依法应由被上诉人自行负担。上诉人魏海金主张由被上诉人承担54438元房款，属计算方法不当，数额有误。被上诉人（原审被告）虽未就此面积误差部分提出反诉或另诉，但为鼓励诚实交易，促进纠纷实质性解决，减轻双方当事人的诉累，上诉人（原审原告）应在要求对方履行合同义务的同时，积极履行自身的合同义务，即上诉人应向被上诉人支付27864元房价款。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销内蒙古达拉特旗人民法院作出的（2015）达民初字第2090号民事判决；
二、被上诉人鄂尔多斯市天马宏源房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起60日内，向上诉人魏海金交付符合法定交付条件的四季花城7-1-1203室、7-2-1204室；如鄂尔多斯市天马宏源房地产开发集团有限责任公司在本判决确定的60日内无法向上诉人魏海金交付符合法定交付条件的房屋，则其另行向上诉人支付迟延履行期间的、按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金（以两处房屋总价928800元为基数）；
三、被上诉人鄂尔多斯市天马宏源房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起30日内，一次性向上诉人支付违约金2786.4元，支付车位补偿金54000元；
四、上诉人魏海金于本判决生效之日起60日内，向被上诉人鄂尔多斯市天马宏源房地产开发集团有限责任公司支付27864元房价款；
五、驳回上诉人魏海金的其他上诉请求。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14591元，减半收取7295.5元，由原审原告魏海金负担3000元，由原审被告鄂尔多斯市天马宏源房地产开发集团有限责任公司负担4295.5元；二审案件受理费14591元，由上诉人魏海金负担6591元，由被上诉人鄂尔多斯市天马宏源房地产开发集团有限责任公司负担8000元。
本判决为终审判决
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一六年六月一日
书记员 杨 卓
法条链接：
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。