上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4365号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄可通，男，1968年11月25日出生，汉族，住福建省将乐县。
委托诉讼代理人：方啟敏，上海众律律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文文，上海众律律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘佳，男，1985年3月24日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：裴晓敏，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘勤勤，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人黄可通因与被上诉人刘佳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人黄可通之委托诉讼代理人方啟敏,被上诉人刘佳之委托诉讼代理人刘勤勤到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
上诉人黄可通上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审反诉请求。
事实和理由：虽然其与张某的合同约定不得转租，但事实上其转租行为得到张某同意，原审法院对于合同效力的认定存在重大错误；被上诉人逾期支付租金，构成违约；被上诉人装修前张某已告知其不要装修，被上诉人完全可以先注销营业执照后再装修，因此装修损失系被上诉人自身故意行为扩大的损失，应由其自行承担后果。
被上诉人刘佳辩称，张某不同意转租，涉讼租赁合同应为无效；上诉人违约在先导致合同无法实现，被上诉人并未违约，故其认为一审判决正确，要求维持原判。
刘佳诉至一审法院，请求判令：1、解除双方之间房屋租赁合同；2、黄可通返还保证金10,000元；3、黄可通支付赔偿金249,900元。原审审理中，刘佳变更诉讼请求为：1、确认双方之间房屋租赁合同无效；2、黄可通返还保证金10,000元；3、黄可通赔偿装修残值40,000元；4、黄可通赔偿工商罚款损失7,102元。
黄可通提起反诉，请求判令：1、解除双方于2017年3月6日签订的《商业用房租赁合同》；2、刘佳向黄可通返还上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号店铺；3、刘佳向黄可通支付租金17,000元（自2017年6月7日起计算至实际交付涉案房屋为止，按照8,500元/月计算）；4、刘佳向黄可通支付逾期付款滞纳金（以17,000为基数，按日3%计算，自2017年3月7日起计算至实际履行之日止）；5、刘佳向黄可通支付违约金306,000元。原审审理中，黄可通变更诉讼请求为：判令刘佳向黄可通支付占有使用费37,116.67元（自2017年6月7日起计算至2017年10月16日止，按每月8,500元计算）。
一审法院认定事实：2017年3月6日，双方签订《商业用房租赁合同》一份，约定：黄可通将系争店铺出租给刘佳使用，刘佳的经营范围为美容美发；租赁期限自2017年3月7日起至2019年3月7日止；第一年月租金为8,500元，第二年月租金为9,300元，租金按年支付，先交房租后使用；履约保证金为10,000元；黄可通以现状提供给刘佳，刘佳可根据实际需要进行室内装修……;该合同所附的手写条文第②条载明：黄可通注销之前营业执照，提供房产证。另，该合同对租赁房屋的使用条件等其他相关事宜进行了约定。
原审另认定，系争店铺的产权人为案外人吴某、孙某；2011年8月19日，案外人张某作为经营者在系争店铺被核准登记注册了个体工商户营业执照。2017年3月6日，黄可通与案外人张某签订《商业用房租赁合同》一份，约定：案外人张某将系争店铺出租给黄可通使用，黄可通的经营范围为美容美发；租赁期限自2017年3月6日起至2019年3月5日止；第一年年租金为100,000元，第二年年租金为110,000元，租金按年支付，先交房租后使用；履约保证金为10,000元；其中该合同第五条第1点载明：本租赁用房不得私自转让（如遇特殊情况确需转让，必须书面报案外人张某同意方可）……。另，该合同对租赁房屋的使用条件等其他相关事宜进行了约定。
原审再认定，2017年9月25日，上海市松江区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》一份，对刘佳在系争店铺内无照从事经营活动的行为，责令其停止无照经营活动，并没收违法所得2,102元，处以罚款5,000元。
原审庭审中，双方一致确认刘佳已按合同约定的租金标准将系争店铺的租金支付至2017年6月6日；刘佳已支付租赁保证金10,000元；系争店铺已形成附合的装饰装修物现值为40,000元。另，刘佳陈述，其在与黄可通签订租赁合同时就知道系争店铺上已经注册登记了营业执照，但不清楚具体是谁办理的营业执照；黄可通应先注销营业执照，否则其就是无照营业，为避免风险，未按合同约定一次性向黄可通支付一年租金。
原审审理中，双方均同意于2017年10月15日前办理系争店铺交接手续；刘佳陈述其于2017年10月15日搬离系争店铺，并电话告知黄可通，黄可通则陈述刘佳确于2017年10月15日电话告知其已搬离，但黄可通于次日才拿到系争店铺钥匙。
原审中，案外人张某于2017年10月20日至法院陈述，其从系争店铺产权人吴某处承租了系争店铺，租赁期自2011年8月17日至2020年10月1日；于2017年3月6日将系争店铺出租给黄可通，并约定黄可通不能转租；刘佳曾要求其配合办理营业执照，但其表示与刘佳没有合同关系，也不同意黄可通转租，故没有配合办理；并且在刘佳装修系争店铺时，也告知过刘佳不要进行装修。对此，刘佳表示案外人张某在其开始租赁时就知道黄可通转租的行为，刘佳曾询问案外人张某有关营业执照问题，因其要价300,000元而未果；黄可通则认为案外人张某同意转租及配合办理营业执照。
一审法院认为：黄可通在明知出租人张某不同意转租的情况下，仍将系争店铺转租给刘佳使用，违反了相关法律规定，故刘佳与黄可通之间签订的《商业用房租赁合同》应属无效。合同无效时，承租人经出租人同意装饰装修的，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，黄可通作为出租人，明知系争店铺不允许转租且系争店铺上存有他人营业执照，仍然将系争店铺出租给刘佳并同意刘佳进行装饰装修，应承担主要责任；而刘佳作为承租人签约前未谨慎审查租赁标的物的相关情况，且签订合同时，刘佳明知系争店铺上存有相关营业执照，在营业执照未注销的情况下，仍然进行相应的装饰装修，应承担次要责任。现双方就系争店铺上已形成附合的装饰装修物现值达成一致意见，考虑双方之间的过错责任，法院酌定黄可通应赔偿刘佳装修现值损失24,000元。
另虽双方之间的《商业用房租赁合同》无效，但刘佳仍应参照合同约定的标准向黄可通支付其占有使用系争店铺期间的占有使用费，但因系争店铺上存有他人营业执照，刘佳未能办理相关营业执照进行正常的经营使用，另，庭审中双方均同意在2017年10月15日前办理系争店铺交接手续，且刘佳实际于2017年10月15日搬离，故综合本案的实际情况，法院认为刘佳应向黄可通支付2017年6月7日至2017年10月15日止的占有使用费25,525.50元（8,500元/月X4.29月X0.7），刘佳已支付的租房押金10,000元应予以抵扣。
关于刘佳主张的工商罚款损失，此系刘佳明知其未办理营业执照，仍然无照经营所受到的行政处罚，应由刘佳自行承担，故刘佳的此项诉请，于法无据，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十六条之规定,于二〇一八年二月七日判决：一、刘佳与黄可通于2017年3月6日签订的《商业用房租赁合同》无效；二、黄可通于判决生效之日起十日内赔偿刘佳装修现值损失24,000元；三、刘佳于判决生效之日起十日内支付黄可通占有使用费15,525.50元【刘佳支付的租赁押金10,000元已抵充】；四、驳回刘佳的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,308元，反诉案件受理费364元，合计诉讼费1,672元，由刘佳负担922元（已付），黄可通负担921元（已付）。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，黄可通与张某间的《商业用房租赁合同》载明本租赁用房不得私自转让，且张某向原审法院表示其不同意黄可通转租房屋，故本案中刘佳与黄可通间签订的《商业用房租赁合同》应为无效，黄可通关于合同效力之异议，并无事实依据，本院不予采纳。本院同时认为，黄可通作为出租人，明知涉讼店铺不得转租却仍将房屋转租给刘佳，其应承担主要的过错责任。原审法院判决其承担相应的装修现值损失，合理妥当，可予维持。至于双方关于占有使用费之争议，本院认为，查本案双方间的合同约定出租人注销其前之营业执照，但黄可通未能履行该项约定义务，必然给刘佳对房屋的使用造成一定的障碍，原审法院综合考虑了双方过错责任及合同履行状况而判决之占有使用费，在现有证据条件下并无不妥，本院予以维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人黄可通关于撤销一审判决，改判支持其原审反诉请求的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,672元，由上诉人黄可通负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 蒋辉霞
二〇一八年五月十六日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。