浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯商初字第127号
原告：中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行。
负责人：徐根富。
委托代理人：王川海、金彩凤，浙江泽商律师事务所律师。
被告：戴安成。
被告：池海平。
被告：戴维弟。
被告：潘凤柳。
被告：温州市天鸿房地产开发有限公司。
法定代表人：施建光。
被告：施建光。
被告：陈境。
原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行（以下简称中国银行瓯海支行）为与被告戴安成、池海平、戴维弟、潘凤柳、温州市天鸿房地产开发有限公司、施建光、陈境金融借款合同纠纷一案，于2015年1月5日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告中国银行瓯海支行的委托代理人王川海到庭参加诉讼，被告戴安成、池海平、戴维弟、潘凤柳、温州市天鸿房地产开发有限公司、施建光、陈境经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行瓯海支行起诉称：2013年5月10日，被告戴安成与原告签订2013年仙字第7251007号《个人商业用房贷款合同》，合同约定：被告戴安成以向温州市天鸿房地产开发有限公司购买商业用房为由向原告借款694万元，贷款期限为120个月；贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款利率上浮10%计息即月利率0.60042%；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本金还款，每月5日为结息日和付息日；逾期还款利息按合同约定贷款利率上浮50%确定；若借款人未按期归还借款本息，原告有权宣布本合同项下的的贷款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在被告戴安成名下的坐落于瑞安市塘下镇香榭锦园108室、111室房产提供抵押担保并已办理预抵押登记。被告温州市天鸿房地产开发有限公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证。
同日，被告池海平、戴维弟、潘凤柳均向原告出具了一份共同还款承诺书，承诺自愿对被告戴安成与原告签订的2013年仙字第7251007号借款合同项下的全部债务，包括借款本金、利息、逾期利息、实现债权的费用承担共同还款责任。
同日，被告施建光、陈境与原告签订2013年仙保字001号《个人贷款保证合同》，合同约定：被告施建光、陈境为被告戴安成与原告签订的编号为2013年仙字第7251007号《个人商业用房贷款合同》项下的全部债务提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥《个人商业用房贷款合同》项下贷款所购房屋抵押登记手续并且债权人收到他项权证正本之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任，但在该日之前已发生的合同项下的债务，仍应承担保证责任；保证范围为借款本金、利息、实现债权的费用等；保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。
《个人商业用房贷款合同》签订后，原告依约向被告戴安成指定的账户发放贷款694万元。2014年8月5日起，被告戴安成已连续三期未偿还贷款本息，原告依约宣布贷款全部到期并向被告邮寄律师函，被告于2014年10月22日收到该函件。截止至2014年10月22日，被告戴安成尚欠原告借款本金6188166.71元、期内利息110192.86元、复利1603.14元及逾期利息2517.49元。故原告起诉请求判令：一、被告戴安成、池海平立即归还原告借款本金6188166.71元、期内利息110192.86元、复利1603.14元及逾期利息（暂计算至2014年10月22日的逾期利息为2517.49元，从2014年10月23日起以借款本息之和6298359.57元为基数，按年利率10.8%计算至实际清偿之日止）；二、被告戴维弟、潘凤柳对上述第一项债务承担共同清偿责任；三、被告温州市天鸿房地产开发有限公司、施建光、陈境对上述第一项债务承担清偿责任；四、若被告戴安成、池海平未偿还上述第一项义务，则原告有权对被告戴安成、池海平共有的坐落于瑞安市塘下镇香榭锦园108室、111室房产的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权；五、本案受理费、律师代理费5000元由被告共同负担。
原告中国银行瓯海支行为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：
1.原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明各一份，以证明原告主体资格；
2.被告戴安成、池海平、戴维弟、潘凤柳、施建光、陈境身份信息查询材料各一份，被告温州市天鸿房地产开发有限公司营业执照复印件及组织机构代码证复印件各一份，以证明被告主体资格；
3.2013年仙字第7251007号《个人商业用房贷款合同》一份、预购商品房预告登记凭证两份、预购商品房抵押权预告登记凭证两份、借款借据一份，以证明被告戴安成向原告借款，以相关预登记房产提供抵押担保并办理预抵押登记，被告温州市天鸿房地产开发有限公司为该借款提供阶段性连带责任保证的事实；
4.2013年仙保字001号《个人贷款保证合同》一份，以证明被告施建光、陈境为被告戴安成的上述借款提供阶段性连带责任保证的事实；
5.共同还款承诺书三份，以证明被告池海平、戴维弟、潘凤柳自愿对被告戴安成的上述债务承担共同还款责任的事实；
6.历史交易明细清单一份、逾期未还款明细清单一份、逾期未还款查询单一份，以证明被告自2014年8月5日起连续三期以上未按约定还款，已经构成违约的事实；
7.宣布贷款提前到期函、快递回单、快递信息查询材料各一份，以证明原告向被告戴安成宣布借款提前到期的事实；
8.委托代理合同复印件一份，律师费发票一份，以证明原告因本案支付律师代理费5000元的事实。
被告戴安成、池海平、戴维弟、潘凤柳、温州市天鸿房地产开发有限公司、施建光、陈境未作答辩，也未提供证据。
原告提供的证据，均经庭审出示。
本院经审查认为，原告提供的证据，来源合法，内容真实，本院予以认定。
经审理，本院对原告中国银行瓯海支行起诉主张的事实予以确认。
另查明：本案所涉房屋未办理房屋产权初始登记。
本院认为：原告与被告签订的《个人商业用房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对相关当事人均具有法律约束力。贷款合同签订后，原告已依约履行发放贷款义务。因被告戴安成未按约定归还借款本息，原告已根据合同约定宣布借款提前到期，被告戴安成依法应当履行还本付息的义务。被告戴安成、池海平以相关预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因本案所涉房屋未办理产权初始登记，无法办理正式抵押登记，原告不存在怠于办理抵押登记的情形，故本院对该预抵押登记的效力予以确认，原告依法享有抵押权。被告温州市天鸿房地产开发有限公司、施建光、陈境作为阶段性连带责任保证人，应在涉案房产初始登记前对上述债务承担保证责任。被告池海平、戴维弟、潘凤柳作为共同还款人，应依约对上述款项承担共同还款责任。原告就本案主张律师代理费5000元偏高，本院酌情支持2500元。原告的其他诉讼请求合法正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告戴安成、池海平、戴维弟、潘凤柳应于本判决生效之日起十日内共同偿付原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行借款本金6188166.71元、利息110192.86元、复利1603.14元、逾期利息（暂计算至2014年10月22日的逾期利息为2517.49元，从2014年10月23日起以借款本息之和6298359.57元为基数，按年利率10.8%计算至实际还清之日止），及律师代理费2500元；
二、若被告戴安成未能按期偿付上述第一项债务，原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行有权对预登记在被告戴安成名下的坐落于浙江省瑞安市塘下镇香榭锦园108室、111室房产的拍卖、变卖或折价款优先受偿；
三、被告温州市天鸿房地产开发有限公司、施建光、陈境就涉案房产未办理初始登记前，对上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行的其他诉讼请求。
本案受理费55916元，公告费670元（已由原告垫付），共计56586元，由被告戴安成、池海平、戴维弟、潘凤柳、温州市天鸿房地产开发有限公司、施建光、陈境负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 柳佳佳
人民陪审员 周培俊
人民陪审员 王爱华
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 张高翔
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十二条：同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、当事人应知的相关事项
1、上诉人应按一审案件预交的受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3、当事人负担的诉讼费用应在裁判文书生效后10日内来院交纳，或通过汇款交纳（开户行：浙江温州瓯海农商银行区府支行；户名：温州市瓯海区人民法院诉讼费罚没款专户；账号：201000121021279000002）；当事人需要退还诉讼费用的，应在裁判文书生效后10日内来院办理诉讼费用退费手续。
4、根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。