天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3485号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市历史风貌建筑整理有限责任公司，住所地天津市河西区利民道27号。
法定代表人：杨訢，董事长。
委托诉讼代理人：李文静，天津谦厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张卫星，天津谦厚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：和厚斋(天津)文化传播有限公司，住所地天津市和平区河北路308号。
法定代表人：刘振春，总经理。
委托诉讼代理人：郑振宇，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：宋胜，天津创捷律师事务所律师。
上诉人天津市历史风貌建筑整理有限责任公司(以下简称历史风貌公司）因与上诉人和厚斋(天津)文化传播有限公司（以下简称和厚斋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院(2017)津0101民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人历史风貌公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判支持上诉人除腾房之外的全部诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用、反诉费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、和厚斋公司并没有提供充分证据证实字画、茶叶的损失系由于房屋漏水所致。即使存在漏水情况，和厚斋公司作为字画和茶叶的所有者，应当及时采取措施避免损失扩大，却置之不理，故和厚斋公司对于其财产损失存在过错，应当承担责任。二、一审判决中明确了和厚斋公司仍在使用地下室，则其就应当按照合同约定支付租金，逾期支付的应当按照合同约定承担违约责任。合同终止后，和厚斋公司应当按照租金标准支付房屋使用费。一审法院驳回上诉人要求和厚斋公司承担违约责任的诉请及未全额支持房屋使用费是错误的。
上诉人和厚斋公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三项，并依法改判在应付租金中减去587987.2元，即按照地上二层面积的80%作为计租标准，或发回重审；2.一、二审案件受理费，由被上诉人承担。事实和理由：因为历史风貌公司的原因造成上诉人无法使用租赁房屋负一层，相应的面积不应算在计租范围内。2013年4月8日历史风貌公司与上诉人签订的《租赁合同》一份，约定物业费的计算面积为租赁物地上两层和地下一层，共三层，面积396.38平方米。自2013年7月1日开始，因出租房屋自身问题导致多次漏雨，同时房屋还出现消防管道漏水事件等，上诉人先后向历史风貌公司发函十二份，至今没有得到任何回复，也没有得到妥善维修解决，致使房屋负一层无法使用。经过一审庭审查明，上诉人提供了大量视频等证据，证实负一层始终无法正常使用的事实。在双方多次沟通过程中，历史风貌公司也认可上诉人没有使用负一层。另外，在已经收取的供暖费中，上诉人已将原来的三层的费用自行改为按照地上两层标准计费。在双方正进行的房屋租赁案件中，历史风貌公司已经对相关事实进行了确认。故，负一层不应作为租金的计算面积。
各方当事人均以其上诉的事实与理由作为对方上诉请求的答辩意见。
历史风貌公司向一审法院起诉请求：被告将天津市和平区河北路308号房屋（以下简称涉案房屋）腾空交付，并支付原告下列费用：1.2013年10月15日至2017年4月14日租金2204952元；2.逾期支付租金的滞纳金436014元（按中国人民银行公布的同期贷款利率的2倍计算）；3.2017年4月15日至被告实际腾房之日的房屋使用费，按照每季度167481元计算。案件受理费及评估费由被告负担。
和厚斋公司向一审法院反诉请求：1.原告赔偿被告因漏水造成的损失2103933元；2.反诉案件受理费由原告负担。
一审法院认定事实：对于双方无争议的事实，一审法院予以确认。争议事实是被告损失的字画及茶叶具体价值的数额。被告为证明其损失，提交如下证据，2014年4月28日杨继伟出具的茶叶款为46万的说明及户名为SUNYU的尾号为1675的网上银行电子回单，时间分别为2013年4月12日、2013年8月21日、2014年4月22日的三次转账记录（数额分别为10万、6万及54040元），该证据仅显示有转账，但不足以证明转账的具体用途，说明也系证人证言的一种，对该数额一审法院不予确认。对于字画《浓情》损失，被告提交2014年8月20日孙其峰书画院出具的说明及收据，表示分两次收到被告购买《浓情》购画款75万，并保证作品为真迹。对于《拟梅道人笔意》的损失，被告提交2014年9月4日方勇的说明及SUNYU的尾号为1675的网上银行电子回单的两次转账记录（时间和数额分别为2014年7月21日30万、2014年6月4日22.8万），表示收到被告分两次转来的《拟梅道人笔意》转让款528000元，该作品收录于《虚室生白
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方勇山水画作品集》，承诺该作品为真迹，保证无任何复制品。被告的票据及银行回单均不足以证明具体用途。说明也系证人证言，对于被告主张的损失数额，一审法院不予确认。
针对上述茶叶及字画，以及监控和装修损失，原告申请鉴定，对实际损失进行评估，经一审法院委托，国宏信价格评估有限公司向一审法院出具价格评估报告，显示损失物品在价格评估基准日的价格为：889889元，其中茶叶130620元、画作368800元、装饰装修390469元。产生鉴定费49500元。一审法院送达双方并给定异议期，在给定异议期内，原告未提出异议，被告提出书面异议，鉴定单位予以书面回复。双方均不申请鉴定人出庭接受质询。
另，被告于2013年7月9日反馈给原告的电子信箱中的告知函中写明2013年7月1日大雨地下室漏水，导致装修工作停工，7月4日大雨导致隔断墙发霉，监控线遭雨水浸泡，导致监控装置无法安装。2013年8月12日电子信箱中的告知函显示被告经修缮滴水问题已经解决，进一步的修缮方案也是要保证房屋不再漏水，如修缮后还出现漏水包括潮湿，需提供书面修缮方案。2013年9月7日电子信箱中的告知函显示被告要求原告赔偿地下室装修施工费较预算扩大部分，拆除装修和重新装修的费用，延迟开业的收益损失，无法使用期间的租金免除。2013年12月23日电子信箱中的告知函除对漏水时间再次确认及要求赔偿外，还表示一次就损失及租金减免问题进行商谈，就地下室能否正常使用需要原告予以答复。能正常使用，保证重新装修后不再出现漏水的情况下进行赔偿，如果不能正常使用，除赔偿外，租金应当相应下调，并赔偿直接和间接损失。2014年1月15日电子信箱中的告知函中显示，自12月30日开始拆除，原告对粉尘和噪音影响经营予以认可，会进行协调，并尽快拿出解决方案。2014年5月20日电子信箱中的告知函中显示5月15日一楼屋顶出现跑水，导致一楼照明电路短路，空调制冷系统及安防监控系统损坏无法使用。2014年10月27日电子信箱中的告知函中显示原告及物业公司提出初步解决方案，但仍不能覆盖现有损失：地下室未来不能使用带来的办公区域减少的影响，消防管爆裂引起的画作损坏、普洱茶受潮泡水、空调系统故障无法排除、消防管路无水的安全隐患。2015年6月8日电子信箱中的告知函中显示2015年5月21日地下室再次漏水，弱电井、监控室严重积水、造成部分财物被浸泡，2015年7月26日电子信箱中的告知函中显示2015年7月20日地下室再次漏水，地下室再次积水，部分财物被浸泡。原告认可2016年7月20日地下室漏水。原告对上述回函均未回复。
被告提交录音证据，显示2016年3月18日、4月26日、6月21日、7月19日多次协商租金和物业的交付及与漏水赔偿的折抵问题，内容中原告认可多次收到函件，但双方未达成一致意见。
一审法院认为，双方签订的租赁合同系其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应确认合法有效。2017年4月14日租赁合同已经到期终止，被告对该事实亦无异议，一审法院予以确认。合同到期终止，被告应如约将租赁物及时返还原告收回。原告要求被告腾房的诉讼请求，一审法院予以支持。对于逾期腾房期间的实际使用费，属于原告的损失，被告应按合理标准予以支付。
法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。漏水后，被告就相关问题及损失情况多次与原告进行沟通，原告均未予回复，也未就历次漏水具体损失进行查看和固定。现原告认可漏水的事实，被告已经提供往来函件及录音予以证明，而被告财物均系原告房屋漏水导致，故原告应对被告的损失进行赔偿。对于具体赔偿数额，被告反诉提供的证据不足以证明其主张的数额，且茶叶、字画为特殊商品，交易价格有较大的主观性，故应以评估意见为准。原告未提交证据证明漏水系被告责任造成，或有能力采取减损的具体方式方法，其主张不予赔偿的意见不能成立，一审法院不予支持。原告应支付被告因漏水造成的损失889889元。
对于逾期支付租金的滞纳金的请求，现原告提供的房屋出现漏水问题在先，并且是多次出现，通过被告提供的电子邮件函件、录音等证据，足以说明双方就减少使用面积后的租金交纳标准、被告实际损失数额、拆除和封门的影响及如何折抵问题进行多次沟通协商，综合该情况，原告主张逾期交付租金的滞纳金无事实依据，一审法院不予支持。
对于租金交纳标准，虽然双方认可负一层占总面积的三分之一，但地下室的使用价值明显低于一、二层的使用价值。被告认可原告通知其不要再使用负一层的情况下，停止使用负一层，但通过原告给被告的函件，显示2015年5月21日再次发现地下室漏水时，弱电井和监控室两房间地面出现严重积水，并有部分物品被泡，存放于地下室的油画及大量茶叶包装受潮，监控设备无法使用等情况看，被告仍在使用地下室。除去被告抗辩的四次漏水外，其他的合理时间内地下室实际仍由其控制，且未完全丧失使用价值。综合灰尘、噪音及封后门引起的使用价值贬损问题、漏水期间地下室使用价值贬损情况及地下室自身使用价值具体情况，一审法院酌定被告按约定租金标准的80%支付为宜。即2013年10月15日至2017年4月14日租金应付数额为1763961.6元（2204952*0.8），对2017年4月15日至实际腾房日期间按每季度133984.8元（167481*0.8）标准支付。
对于被告反诉不再主张的违约金及同意折抵的押金数额部分相应的诉讼费一审法院予以退还，应收反诉费为11815.73元，多收取的1351.27元予以退还。
一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，和厚斋(天津)文化传播有限公司将天津市和平区河北路308号房屋腾空交天津市历史风貌建筑整理有限责任公司收回；二、判决生效之日起十日内，和厚斋(天津)文化传播有限公司给付天津市历史风貌建筑整理有限责任公司2013年10月15日至2017年4月14日期间租金差额703628.6元（即总欠费金额1763961.6元，减去天津市历史风貌建筑整理有限责任公司应赔偿和厚斋(天津)文化传播有限公司因漏水造成的损失889889元和应返还保证金170444元）；三、判决第一项执行完毕当日，和厚斋(天津)文化传播有限公司给付天津市历史风貌建筑整理有限责任公司2017年4月15日至实际腾房之日的房屋使用费，标准按每季度133984.8元计算；四、驳回天津市历史风貌建筑整理有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回和厚斋(天津)文化传播有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27928元，减半收取13964元，原告负担3626.2元，被告负担10337.8元；反诉费11815.73元，原告负担6349.44元，被告负担5466.29元。上述互相给付的费用相折抵后，被告实际应给付原告3988.36元，鉴定费49500元全部由原告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：1.造成字画、茶叶的损失的原因；2.涉案房屋租金的计算标准。
关于争点1，和厚斋公司在一审提供了与历史风貌公司的往来函件、录音材料与损失现场图片、一审庭审笔录中的相关陈述能够相互印证，形成完整的证据锁链，故本院对字画、茶叶的损失系涉案房屋漏水所致的事实予以认定。历史风貌公司虽主张和厚斋公司未能采取适当措施致使损失扩大，但是并不能提供相应的证据，故本院不予采信。
关于争点2，涉案房屋包括地下负一层及地上二层，其租金亦涵盖地下负一层的使用价值。一审法院基于漏水期间地下室使用价值贬损情况及地下室自身使用价值具体情况等因素的综合考虑，酌定和厚斋公司按约定租金标准的80%支付，数额适当，本院不持异议。和厚斋公司和历史风貌公司关于计付租金标准的主张，均忽视了一审法院确定损失的整体性，理由不能成立。
综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32016元，由上诉人天津市历史风貌建筑整理有限责任公司负担22336元，由上诉人和厚斋(天津)文化传播有限公司负担9680元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 李志军
二〇一八年六月十三日
法官 助理 刘振铭
书 记 员 郭洪玮
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；