浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1502号
上诉人（原审原告）：浙江省建工集团有限责任公司。住所地：杭州市西湖区文三路**号。
法定代表人：吴飞，该公司董事长。
委托代理人：许海棠，浙江同舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江汉微软件技术有限公司。住所地：宁波高新区聚贤路***号23-1-1。
法定代表人：於建良，该公司董事长。
委托代理人：范芙蓉，浙江甬泰律师事务所律师。
上诉人浙江省建工集团有限责任公司因与被上诉人浙江汉微软件技术有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2015）甬鄞民初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人浙江省建工集团有限责任公司上诉请求：请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担本案案件受理费。事实和理由：一、一审法院未予支持上诉人诉请的650000元违约金的主张应属错误。理由为：1.涉案《商品房买卖合同》中明确约定出卖人交付合格房屋的具体时间及逾期交房的违约责任。现被上诉人延迟交付属实，针对此违约行为，应当适用在解除合同的情况下，由被上诉人支付已付购房款10%的违约金，即650000元。2.一审法院将上诉人未将工商、税务迁入认定为房屋延迟交付的原因是不当的。首先，逾期交房违约金所指向的是被上诉人迟延备妥可交付房屋的行为，而不是双方当事人之间的房屋交接行为。其次，被上诉人未依约在2012年9月30日完成涉案房屋的建造。最后，上诉人是否将工商、税务迁移与被上诉人建造备妥房屋的行为之间并无关联性。3.上诉人早已于2011年1月交付了购房款3000000元，后又于2012年8月10日交付了3500000元。上述资金长期被占用，且即使继续履行合同，按继续履行计算的违约金也高于650000元。因此，上诉人所主张的该项违约金应属合理；二、一审法院未予支持上诉人要求被上诉人支付逾期办理商品房初始登记证书的违约金的诉讼请求亦属错误。理由为：1.涉案《商品房买卖合同》第十六条明确约定被上诉人应当在2010年10月31日前提交商品房初始登记证书，但其取得该证书的时间实际为2013年11月以后，故其存在违约行为；2.上诉人是否办理工商税务迁移手续与被上诉人取得初始登记证书之间无任何联系，双方当事人也未约定可以以上诉人未予迁移工商、税务登记的行为豁免被上诉人迟延取得初始登记证书的违约责任；三、上诉人所主张的本金优先权符合法律规定，一审法院未予支持是错误的。
被上诉人浙江汉微软件技术有限公司答辩称：一、涉案房屋未能过户的责任在于上诉人。根据当地的购房政策，只有在高新区注册才能购买涉案房屋，上诉人对此也是明知的。2012年1月6日，上诉人出具了承诺书，表明愿意将其宁波分公司的工商、税务注册地迁入高新区研发园。且在一审庭审中，上诉人亦认可房屋过户的前提是工商、税务登记等迁移手续办妥。现上诉人未办妥上述手续，其在购房条件上存在瑕疵，致使交易无法按期进行；二、被上诉人按规定缴纳了税费，并已开具发票。在涉案房屋被查封前，被上诉人多次催促上诉人前来收房，以避免不必要的损失，现不能完成过户，责任不在于被上诉人，上诉人无权主张相应的违约金；三、违约金条款不能同时适用，且违约金应与损失相当，上诉人所主张的损失过高，应按照银行利息标准予以计算。另外，上诉人在一审审理期间已诉请解除合同，故不存在逾期交房与逾期办理登记证书的违约金；四、上诉人主张优先权依据不足，原因在于本案所涉款项并非工程款，且涉案房屋亦非因日常生活所需而购置的房产，故不存在优先权。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审原告浙江省建工集团有限责任公司向一审法院起诉请求：一、解除原审原、被告之间的《商品房买卖合同》；二、原审被告退还原审原告购房款6500000元；三、原审被告支付原审原告逾期交房违约金650000元（已付购房款的10%）、房屋不能办理产权登记的违约金500000元、不能交付房屋权属证书的违约金暂算至2015年7月20日为3224000元（从2012年10月31日起，按已付购房款的日万分之五计算至原审被告实际退款日止）；四、原审原告在购房款范围内就涉案房屋折价或拍卖所得价款享有优先权。
一审法院认定事实：2012年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为201101190006），约定原告向被告购买位于宁波市高新区聚贤路微软技术中心15-1号房，用途为办公用房，建筑面积共1132.84平方米，单价为每平方米6700元，总价款7590028元，原告于签订合同前支付购房款3000000元，合同签订后支付3500000元，剩余1090028元于产权登记完毕后支付。房屋交付时间为2012年9月30日前，被告未按合同约定期限交付房屋，逾期不超过30日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按原告已付购房款10%向原告支付违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告保证销售的房屋没有产权纠纷和债权纠纷，因被告原因，造成涉案房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，被告除全额退还原告已付购房款及合同约定的违约责任外，另需承担500000元的违约金。被告负责办理土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，被告承诺于2012年10月31日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。被告不能在规定期限内交付权属证书，按如下处理：1.约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付购房款千分之一承担违约责任；2.约定日期起90日后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付购房款退还，并自约定日期起至实际退款日止，按日向原告支付已付购房款万分之五的违约金。上述《商品房买卖合同》已在中国宁波住宅与房地产网进行网上备案。在该合同签订之前，双方还另行签订一份《浙江省商品房买卖合同》，其内容与《商品房买卖合同》基本相同，仅在房屋交付时间上有所区别。
2011年1月30日、2012年8月10日，原告分别向被告支付购房款3000000元、3500000元。2012年1月6日，原告的宁波分公司出具承诺函一份，内容为：我单位申请购买宁波研发园科研办公用房（产权单位：浙江省建工集团有限责任公司），将遵守研发园关于装修入驻等有关管理规定，交房后3个月内进场装修，8个月内进驻，承诺于宁波研发园科研办公用房甲方所有交房手续办妥后四个月内，办理浙江省建工集团有限责任公司宁波分公司工商、税务注册地等迁入研发园。如不能兑现以上承诺，愿意放弃相关优惠政策享受权和房屋购买权。2013年8月8日，原告的宁波分公司再次出具承诺函，主要内容为：我单位申请购买宁波研发园科技办公用房，将按入驻申请报告开展相关研发经营活动，遵守研发园关于装修入驻等有关管理规定，交房后3个月内进场装修，8个月内进驻，入驻申请通过后3个月内按照约定将公司工商、税务注册地迁入研发园，并实现如下税收目标，2014年在研发园缴纳企业所得税879000元，2015年在研发园缴纳企业所得税923000元，2016年在研发园缴纳企业所得税968000元，如不能兑现以上承诺，愿意放弃相关优惠政策享受权和房屋产权证的申领权。2013年9月30日，被告开具金额为7600681元的销售不动产统一发票，发票显示房屋建筑面积为1134.43平方米，单价为6700元，被告也已缴纳与涉案房屋相关的税费。2014年2月24日，被告向原告发送公函一份，主要内容为：贵司向我司认购了“宁波微软技术中心大楼”第十五层整层房屋，早在2013年6月26日我司就已通知贵司可以前来网签购房合同及领取房产证，但至今贵司都未来签订购房合同和办理交房手续。2014年1月23日，我司再次发函要求于1月28日前来办理交房手续，贵司至今没有任何回复。因此，我司再次来函催办，希望贵司能于2014年3月5日之前，前来我司办理交房事宜，付清购房尾款。如若再次逾期，我司将启动退房程序，一切后果由贵司承担。原告的宁波分公司于次日收到该函件。
另查明，根据宁波市高新区的相关规定，购买涉案房屋的企业需落户在高新区。2014年2月25日，涉案房屋被一审法院因其他案件查封，并在此后先后被宁波市江东区人民法院、宁波市中级人民法院、宁波市江北区人民法院、宁波市北仑区人民法院、杭州市西湖区人民法院轮候查封。原告曾向一审法院就涉案房屋提出财产保全异议，该院于2014年12月1日依法驳回了原告的异议。
一审法院经审理认为：本案争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否应当予以解除；二、如上述合同解除，被告是否应当向原告支付违约金；三、原告在购房款范围内是否就涉案房屋折价或拍卖所得价款享有优先权。
对第一个争议焦点，该院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告保证销售的房屋没有产权纠纷和债权纠纷，因被告原因，造成涉案房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，被告除全额退还原告已付购房款及合同约定的违约责任外，另需承担500000元的违约金。根据上述约定，如因涉案房产不能办理产权登记或发生债务纠纷，原告有权解除合同，现涉案房产被法院依法查封，无法办理产权变更登记手续，原告以此为由要求解除合同，于法有据。原、被告就涉案房屋先后签订两份内容基本一致的《商品房买卖合同》，合同解除效力及于该两份合同。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还。故对于原告要求解除与被告就宁波市高新区聚贤路微软技术中心15-1号房屋签订的《商品房买卖合同》，并返还原告6500000元购房款的诉讼请求，该院予以支持。
对第二个争议焦点，《商品房买卖合同》第十三条约定，因涉案房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，被告除全额退还原告已付购房款及合同约定的违约责任外，另需承担500000元的违约金，现因涉案房屋被查封，无法办理房屋产权变更登记，故对于原告要求被告支付违约金500000元的诉讼请求予以支持。对于原告主张的因被告逾期交房超过30日买受人主张解除合同的违约金650000元，该院不予支持，理由如下：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定房屋交付时间为2012年9月30日前，但截止本次诉讼，在约定交付时间已超出二年多的时间内，未有证据证明原告曾向被告催促房屋交付；2.庭审中，原告陈述，除被告于2014年2月24日发送的催促交付房屋的公函之外，被告在2013年也曾通知原告交房，原告接到通知后去办理过工商、税务注册地的迁移手续，但由于行政方面的问题没有迁出；3.原告的宁波分公司两次出具承诺函，承诺将原告宁波分公司的工商、税务注册地迁入宁波市高新区，其中2013年8月8日出具的承诺函有“如不能兑现以上承诺，愿意放弃相关优惠政策享受权和房屋产权证的申领权”等内容；4.宁波研发园区管理委员会与案外人宁波泰顺精密科技有限公司签订的入驻协议书载明“本协议一式三份，双方各执一份，另一份作为产权单位办理产权手续的依据”，可见，办理房屋产权变更登记手续需持购房者与宁波研发园区管理委员会签订的入驻协议书，而原告未能提供相应的入驻协议。综上，结合宁波市高新区关于购买研发园区房屋的企业需落户高新区的规定，以及被告已经开具涉案房屋全额销售发票、交付相关税费等情况，该院认为被告就企业落户与房屋交付所作的陈述更符合常理，认定原告应当知晓高新区研发园房产申购的相关政策，原、被告双方对于原告先将宁波分公司的工商、税务注册地迁入高新区后再办理房屋交付及产权变更登记手续应已经达成了共识。故此，该院认为，被告已催促原告交房，但因原告未将其宁波分公司的工商、税务注册地迁入高新区，致使双方未能办理房屋交付手续，房屋迟延交付的责任不在被告，原告要求被告支付迟延交房违约金于法无据，该院不予支持。对于原告主张的因被告不能按期交付房屋权属证书超过90日买受人主张解除合同的违约金，该院认为，双方合同约定原告委托被告办理商品房转移登记，原、被告双方对于原告将分公司的工商、税务注册地迁入高新区后再办理房屋产权变更登记手续应已经达成了共识，且原告分公司出具的承诺函中也有“如不能兑现以上承诺，愿意放弃相关优惠政策享受权和房屋产权证的申领权”等内容，故在原告未能将宁波分公司的工商、税务注册地迁入高新区前，原告主张被告迟延向其交付土地、房屋初始登记的权属证书，缺乏依据，对于原告上述违约金诉讼请求，亦不予支持。
对第三个争议焦点，该院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，该条文系对阻却工程价款优先受偿权行使情形的规定，且对于消费者的界定也应限于为生活消费需要购买、使用房屋，故原告主张在购房款范围内就涉案房屋折价或拍卖所得价款享有优先权，缺乏法律依据，该院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告浙江省建工集团有限责任公司与被告浙江汉微软件技术有限公司就宁波市高新区聚贤路微软技术中心15-1号房屋所签订的《商品房买卖合同》；二、被告浙江汉微软件技术有限公司于判决生效之日起五日内向原告浙江省建工集团有限责任公司返还购房款6500000元；三、被告浙江汉微软件技术有限公司于判决生效之日起五日内向原告浙江省建工集团有限责任公司支付违约金500000元；四、驳回原告浙江省建工集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费87044元，财产保全费5000元，诉讼费合计92044元，由原告浙江省建工集团有限责任公司负担26244元，被告浙江汉微软件技术有限公司负担65800元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。
根据涉案《商品房买卖合同》中第九条与第十二条的约定，被上诉人应在2012年9月30日前书面通知上诉人办理交房手续。在实际履约过程中，被上诉人并未依约按时交房。鉴于双方当事人在上述合同第十条第1款第②项中明确约定，逾期超过30日后，出卖人应按买受人累计已付购房款的10%支付违约金，而被上诉人并无证据证明其曾自2012年9月30日起30日内履行交房义务，因此，上诉人基于上述约定与事实主张被上诉人向其支付650000元的逾期交房违约金，依据充分，应予以支持。
涉案《商品房买卖合同》第十六条第二款载明：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。该条第三款同时约定：出卖人承诺于2012年10月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。依据上述约定，涉案房屋所涉产权初始登记及产权证书的办理系被上诉人的单方合同义务。现被上诉人未能举证证明其曾在2012年10月31日前将因履行上述义务所取得的相关权证交付予上诉人，故对此其应承担相应的违约责任。自2012年10月31日起至今，被上诉人已逾期履约超过90日。基于此，上诉人以涉案《商品房买卖合同》中第十六条第四款之相关约定为依据，诉请被上诉人自2012年10月31日起至实际退还购房款之日止，以已付购房款6500000元为基数并按每日万分之五的标准向其支付违约金，依据充分，本院亦予以支持。
对于上诉人所主张的各项违约金，现被上诉人请求予以调低，但由于其并未举证证明双方当事人所约定的违约金过分高于上诉人的实际损失，因此，对于被上诉人之上述诉称，本院难以支持。
针对已支付的6500000元购房款，虽上诉人诉请在涉案房屋折价或拍卖所得价款中予以优先受偿，但因《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的适用范围仅限于为生活消费所需购房的消费者，而在本案中，上诉人购买涉案房屋的目的在于满足其生产、经营需要，故上述规定并不适用于涉案纠纷。据此，上诉人之上述诉请于法无据，一审法院未予支持，并无不当。
综上所述，上诉人浙江省建工集团有限责任公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁波市鄞州区人民法院（2015）甬鄞民初字第723号民事判决第一项、第二项；
二、撤销宁波市鄞州区人民法院（2015）甬鄞民初字第723号民事判决第三项、第四项；
三、被上诉人浙江汉微软件技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人浙江省建工集团有限责任公司支付逾期交房违约金650000元、未能办理产权变更登记违约金500000元以及自2012年10月31日起至实际付款之日止以6500000元为基数按照每日万分之五的标准支付逾期交付权属证书违约金；
四、驳回上诉人浙江省建工集团有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被上诉人浙江汉微软件技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
一审案件受理费87044元，财产保全费5000元，诉讼费合计92044元，由被上诉人浙江汉微软件技术有限公司负担；二审案件受理费37792元，由被上诉人浙江汉微软件技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 潘芬芬