河北省迁西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0227民初1635号
原告（反诉被告）：ＸＸ。
委托代理人（特别授权）：赵晓明，河北奔驰律师事务所律师。
委托代理人：奚新岚，河北奔驰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李素丽。
原告ＸＸ与被告李素丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，被告李素丽在举证期内提出反诉。本院于2016年8月23日、9月13日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵晓明、奚新岚，被告李素丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：一、要求被告李素丽给付购房款10万元；二、要求被告承担违约责任，按逾期应付款给付每日万分之三的违约金至履行完毕时止；三、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月3日原、被告签订了“东荒峪农贸市场商品房预售合同”，被告购买了由原告开发的位于迁西县东荒峪农贸市场的楼房一套，总价款50万元。合同订立后，被告交付首付款15万元取得房屋，余款分四次付清，即2013年12月31日前给付10万元，2014年6月3日前给付10万元，2015年6月10日前给付10万元，余下5万元在交房产证时付清。被告已将2014年6月3日购房款给付，2015年6月3日购房款超期未付。按照合同规定，被告不能按期给付房款，应当按逾期应付款给付每日万分之三的违约金。
被告李素丽辩称，一、被答辩人没有依法取得开发和销售商品房的任何审批手续，其没有销售“东荒峪农贸市场商品房”的主体资格。被答辩辨人诉称的“东荒峪农贸市场商品房预售合同”首页的说明中称：“签订前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证明文件”，可是直到今日，被答辩人也没有依法取得商品房预售许可证等合法的房地产开发和销售手续，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第七条、第八条等相关规定。“东荒峪农贸市场商品房预售合同”第五条规定：“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应的责任”，而事实上，被答辩人不但没有为答辩人办理所购商品房的国有土地使用证和房屋所有证等登记手续，反而将该商品房所在的国有土地抵押贷款，出现了自己将地上房屋出售、自己又将房下土地抵押的房、地分离的怪现象。二、被答辩人违约不能为答辩人办理所购买商品房的国有土地使用证和房屋所有证等登记手续，答辩人有权行使抗辩权不交付剩余房款。根据合同法第133条和第135条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务。房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。依据合同法第六十七条规定，在被答辩人没有履行为答辩人办理国有土地使用证和房屋所有证等登记手续之前，答辩人有权拒绝给付剩余房款。
被告李素丽向本院提出反诉请求：一、要求被反诉人ＸＸ立即为反诉人办理所购买商品房的国有土地使用证和房屋所有证等登记手续；二、要求被反诉人承担逾期办理商品房的国有土地使用证和房屋所有证的违约责任，赔偿反诉人经济损失（从2013年9月3日开始，按照已付购房款35万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直到被反诉人能够办理国有土地使用证和房屋所有证为止），截止到2016年9月3日共100800元；三、由被反诉人承担本案反诉费用。事实和理由：2013年6月3日，反诉人与被反诉人签订了一份“东荒峪农贸市场商品房预售合同”，该合同第五条规定：“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应的责任”。反诉人按照合同约定已经支付了房款35万元，可是被反诉人一直没有为反诉人办理所购买商品房的国有土地使用证和房屋所有证等登记手续。而双方在“东荒峪农贸市场商品房预售合同”中没有约定违约金及损失的计算方法。依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，合同没有约定办证期限及违约金的，出卖人应自合同订立之日起90日为反诉人办理国有土地使用证和房屋所有证，逾期办证应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，直至办证为止。
原告ＸＸ对被告李素丽的反诉辩称，原告认为被告的反诉请求没有事实及法律依据。首先，本案的房屋买卖性质是原告ＸＸ以个人名义建设房屋后，将房屋两证办到原告名下，因此本案涉及的房屋，并非反诉人所称的商品房买卖开发性质的合同；其次，本案反诉人未按买卖合同约定将全部购房款按约定期限给付原告，因此在没有履行付款义务之前，无权要求原告履行办证义务。在双方签订房屋买卖合同后，原告已履行交付房屋的义务，而反诉人并未按照合同约定及法律规定，履行付款在先的合同义务，反诉人在反诉状中所引用的相关法规及司法解释，均是建立在将购房款全部给付的基础上才能适用。综上所述，反诉人提出反诉，既不符合合同约定，又缺乏相应的法律依据，应当依法驳回其反诉请求。
原告ＸＸ为证明自己的主张，提交了“东荒峪农贸市场商品房预售合同”和迁国用（2011）第197号国有土地使用证、迁房权证迁西字第××号、迁房权证迁西字第××号、迁房权证迁西字第××号房屋所有权证；被告李素丽未提交证据。经质证，被告李素丽对原告提交的证据的真实性没有异议，但认为：房证上显示不出被告所买房子的位置；另外，房产证上显示着原告用房子抵押贷款，说明原告在欺骗被告，要求追究原告法律责任。
通过当事人的陈述及本院庭审质证审查，原告提交的证据，从形式和来源上符合法律规定，具有真实性、合法性、关联性，确认为有效证据，予以采信，作为本案的定案依据。
本院经审理认定事实如下：2011年6月，原告ＸＸ通过出让方式取得东荒峪镇东荒峪村4230.65平方米土地的使用权【证号：迁国用（2011）第197号】，并建商业用房7幢，于2011年8月11日取得房屋所有权证（证号：迁房权证迁西字第201100387-**、迁房权证迁西字第201100387-**、迁房权证迁西字第201100387-**）。2013年6月3日原告ＸＸ与被告李素丽签订“东荒峪农贸市场商品房预售合同”，合同约定：被告李素丽购买商品房一套，套内建筑面积152平方米，总价款50万元，付款方式：合同签订之日支付定金人民币15万元，2013年12月31日前再付10万元。剩余房款25万元，应在2014年6月3日付10万元，2015年6月3日付10万元。合同第五条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。对于剩余房款5万元的交付期限及办理两证的期限，合同没有约定。被告李素丽交付了15万元房款后，原告即将房屋交付给被告。被告亦按合同约定时间交付了剩余房款20万元。但至2015年6月3日被告未交付10万元房款，经原告多次催要无果。
另查明，原告的房产证上显示房屋在迁西县信用联社抵押贷款，抵押时间是2016年8月至2017年8月。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告ＸＸ以自然人的身份通过出让方式取得国有土地使用权，并按规定建房，取得房屋所有证后，将房屋出售，故原告所出售的商品房，可在市场上自由交易，不受政府政策限制，但不是房地产开发企业向社会销售的商品房；原、被告之间的买卖合同，属于一般的房屋买卖合同，不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定；原、被告签订的“东荒峪农贸市场商品房预售合同”，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原告虽用其房屋所有证抵押贷款，有可能影响抵押房产所有权的转移，但并不影响买卖合同本身的效力。原、被告在合同中约定了被告李素丽交付房款的期限，被告未按约定时间交款，即构成违约，原告要求被告支付房款10万元，并按每日万分之三的标准支付逾期付款的违约金，应予以支持；通常情况下，当事人之间如无特殊约定，房屋所有权转移与支付购房款的时间应为一致。因原、被告在合同中未约定剩余5万元房款的交付期限及办理两证期限，被告亦未缴清全部购房款，故被告要求原告办理两证并要求原告承担逾期办证违约金的请求，不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李素丽于判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ购房款10万元，并按10万元计算向原告支付日万分之三的违约金（自2015年6月4日起至实际支付之日止）；
二、驳回反诉原告李素丽的反诉请求。
如果未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元；反诉费2316元，减半收取1158元，合计2308元，由被告李素丽承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 李晓华
二〇一六年九月二十日
书记员 孙 昕
附：相关法律法规及司法解释
相关法律法规及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
2、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。