广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终8874号
上诉人（原审被告）：东莞市陶然居房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇咸西社区办公楼。
法定代表人：王耿松，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余前远，广东万言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴伟东，男，汉族，1967年8月21日出生，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：黄乐声，东莞市启明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高欢胜，东莞市启明律师事务所律师。
原审被告：东莞市镇龙房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长青街*座***号。
法定代表人：陈伟球。
上诉人东莞市陶然居房地产开发有限公司（以下简称陶然居公司）因与被上诉人吴伟东、原审被告东莞市镇龙房地产开发有限公司（以下简称镇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人陶然居公司、被上诉人吴伟东到庭参加诉讼,原审被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
陶然居公司上诉请求：（一）依法撤销东莞市第二人民法院作出的（2016）粤1972民初3203号判决第一项，改判为陶然居公司向吴伟东支付使逾期办证违约金32091.6元。（二）判令诉讼费由吴伟东承担。理由：1、一审法院认定房屋交付时间早于商品房销售合同签订时间，系事实认定错误，应当依法纠正。首先，一般情况下，商品房销售是先签订买卖合同后交付房屋。本案中，吴伟东的主张均明确合签订时间为2011年3月10日。但吴伟东却主张房屋于2011年2月1日交付。其次，吴伟东所依据房屋交付的凭证是物业公司出具的《证明》，根据落款日期可知该证明系物业公司于2015年5月6日向吴伟东出具的，其证明效力有限：一是该证明出具时间距吴伟东主张房屋交付时间太久远，不排除物业公司登记错误；二是吴伟东向物业缴纳房屋交付前的管理费，然后让物业出具该证明。并且该证明也特别注明“此证明只作缴纳物业管理费的证明，无其他用途”可见，该证明并不能证明房屋交付的时间为2011年2月1日。2、吴伟东主张的逾期办证违约金中部分已超过诉讼时效，其依法不应得到支持，一审判决认定事实错误，应当依法纠正。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，根据《商品房买卖合同》第十五条第3项约定逾期办证违约金“自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日”起算。吴伟东主张房屋交付时间为2011年2月1日，即从2011年8月1日起，镇龙公司逾期为吴伟东办证，则应视为吴伟东知道或应当知道其权利受到侵害。但吴伟东一起直怠于行使其权利，并未在两年时效内积极主张其权利，故该期限内吴伟东所主张的逾期办证违约金超过诉讼时效。其次，即使吴伟东起诉之日未超过诉讼时效，违约金也应从吴伟东2016年3月29日向法院起诉镇龙公司并要求陶然居公司承担连带责任开始计算。因为根据诉讼时效规则，吴伟东所主张的逾期办证违约金计算期限应以吴伟东起诉之日为终点，往前推算两年，即从2014年3月30日起算，计至实际办证之日止。即实际需要支付的逾期违约金为32091.6元。
吴伟东辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。理由如下：一、一审法院认定的房屋交付时间事实清楚、证据充分，应予维持。首先，吴伟东与镇龙公司就买卖涉诉房屋订立口头合同，镇龙公司在向吴伟东交付房屋后，由镇龙公司与吴伟东补签书面合同，上述交易行为并没有违背常理，更没有违反法律法规的规定。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”，的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。”的规定，吴伟东与镇龙公司就买卖涉诉房屋订立口头合同后，吴伟东于2010年10月3日向镇龙公司支付购房定金，于2011年1月13日向镇龙公司支付首期，镇龙公司于2011年2月1向吴伟东交付房屋，双方又于2011年3月10日签订书面形式的《商品房买卖合同》，对之前的口头合同予以确认。因此，根本就不存在陶然居公司所说的“未签订合同、未缴纳购楼款的情况下将房屋提前交付给购房者”的说法。虽然书面合同的签订日期在形式上要后于房屋付的时间，但并不影响双方对口头合同的履行。而事实上，吴伟东也是完全按照合同的约定履行了义务，无论是双方先前的口头合同还是后面的书面合同，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强行性规定。其次，一审法院认定以鼎诚物业公司出具的《证明》或者《收款收据》的出具日期并不影响该两证据证明吴伟东交纳管理费的事实，不存在陶然居公司所说的证明力有限的问题；同时，证明中关于“此证明只作缴纳物业管理费的证明，无其他用途”的特别注明，更加印证了吴伟东在证明所述的时间内交纳管理费的事实。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定可知，物业管理费在物业未交付给物业买受人时由建设单位交纳，但物业交付给物业买受人之后，物业管理费由业主交纳。因此，一审中陶然居公司在没有提交任何房屋移交单或者房屋交付手续的情况下，一审法院以物业公司出具的《证明》或者《收款收据》所反映的物业费交纳时间作为房屋交付时间，有事实和法律依据，应予以维持。二、一审法院对于吴伟东主张的逾期办证违约金并没有超过诉讼时效的认定，事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期违约金是按照已付房款的每日万分之一计算，从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日。该违约金是以日为单位累计计算的，是出卖人逾期交楼时买受人可以主张的违约金债权的计算方法，属于没有履行期限的整体债务，其诉讼时效应适用《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定，镇龙公司对吴伟东的债务最迟应当在实际办证或解除合同之日履行。因此，吴伟东在实际办证日后的两年内主张逾期办证的违约金没有超过诉讼时效。
原审被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。
一审法院认定事实：吴伟东作为买受人，镇龙公司作为出卖人，双方于2011年3月10日签订一份《商品房买卖合同》，约定吴伟东购买镇龙公司位于东莞市长安镇咸西村陶然豪园4#、5#住宅楼2单元2402房屋，套内建筑面积为123.8平方米，房屋总价款为1138000元，分期付款，已缴纳首期款342000元，余款由银行每月按揭支付。合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。”
合同签订之后，吴伟东已向镇龙公司支付了房屋楼款1138000元、“代收费用”3374元、“住宅专项维修资金”6139.2元、“契税代收费”34140元。其后，镇龙公司交付案涉房屋给吴伟东。对于交楼时间，吴伟东主张其是在2011年2月1日交付，为此，其提交一份由深圳市鼎诚物业管理有限公司（以下简称“鼎诚物业公司”）出具的《收款收据》予以佐证，显示鼎诚物业公司已收取案涉房屋2011年212月物业管理费。陶然居公司则称案涉物业交付的时间是在2012年9月10日之后，因其在2012年9月10日通过《东莞时报》催办部分业主办理入伙手续。根据陶然居公司提交的2012年9月10日《东莞时报》A13版刊登的《关于催办入伙手续的通知》载明：“东莞市长安镇陶然豪园小区，已于2011年1月1日开始办理入伙手续，《入伙通知》已于2010年12月25日以特快专递方式邮寄至业主”。2015年1月5日，案涉房屋办理了房地产权证。吴伟东认为，案涉合同约定镇龙公司负有办理房产证之义务，况且镇龙公司实际也收取了吴伟东代办费用，现镇龙公司未在合同约定的时间内办证，已构成违约，应当承担违约责任。
另，部分陶然豪园商住区业主因陶然居公司、镇龙公司逾期办证提起的系列商品房销售合同纠纷案件的民事判决书现已生效，其中查明“陶然豪园商住区开发项目是由镇龙公司与陶然居公司共同合作开发。二者于2005年7月5日经律师见证签署合作开发的《协议书》，约定陶然居公司出资80%，镇龙公司出资20%。同年9月14日，东莞市发展和改革局以东发改（2005）927号文件同意二者合作开发。同年11月17日，陶然居公司以其陆续安置随军家属就业为由申请减免营业税、城建税、教育费附加等。2006年4月11日，东莞市地方税务局长安税务分局在《安置就业税收优惠申请表（资格认定）》中审核同意减免陶然居公司2005年11月份至2008年11月份期间相关税费。此外，东莞市国家税务局于2006年5月8日以东国税函（2006）75号批复同意免征陶然居公司2005年至2007年企业所得税。2013年3月11日，东莞市地方税务局向长安税务分局发出东地税函（2013）24号《关于陶然豪园项目减免税问题的批复》，以陶然豪园项目的立项申请单位、土地使用权人、大确权权属单位均为镇龙公司为由，认定陶然豪园项目的建设单位为镇龙公司，故该项目销售不动产相关的营业税、企业所得税、土地增值税等税种均应由镇龙公司申报缴纳，而镇龙公司不适用相关随军家属就业的税收减免政策。镇龙公司和陶然居公司提出，陶然豪园内属于原减免税费范围的共计195户，此部分税费问题正在协调当中，故相关税费至本案一审庭审辩论时尚未缴纳。也基于此原因，税务部门未能开具相关完税证明，致使镇龙公司无法向业主开具办理房产证所需之购房发票和证明文件。至于以上195户之外，陶然居公司主张已缴清税费，但因税务部门需与前195户税费问题捆绑处理而亦未开具完税证明，致使镇龙公司无法开具办证所需之发票及证明文件。镇龙公司和陶然居公司认为，税务部门对陶然豪园195户实施减免税费政策后又取消减免，对195户以外因捆绑处理而不开具完税证明，以及业主本身怠于申请和配合办证程序，是导致房产证未能完成办理的直接原因。”另案中还认定，“镇龙公司于2012年2月17日取得《商品房屋产权权属证明书》，故镇龙公司未在合同约定的期间内进行大确权并报产权登记机关备案。”
关于违约金，吴伟东主张从实际交房即2011年2月1日后180天起按每日万分之一计至实际办证之日即2015年1月5日。陶然居公司对此提出了诉讼时效的抗辩。
另，吴伟东于诉讼过程中请求保全镇龙公司及陶然居公司价值142591.4元的财产，中国平安财产保险股份有限公司东莞分公司为该财产保全提供担保。一审法院经审查后予以同意，并裁定予以执行。
一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《协议书》、《个人购房担保借款合同》、银行活期存折明细清单、税收转账专用完税证、住宅专项维修资金专用收据、发票、房产证、民事判决书及生效证明以及本案庭一审审笔录、庭前会议笔录等。
一审法院认为，镇龙公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。本案为商品房销售合同纠纷。吴伟东与镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同条款的约束。本案争议焦点为：第一，吴伟东之诉请是否已超过诉讼时效；第二，镇龙公司是否存在逾期办证的违约行为，如存在，其违约责任应如何确定；第三，陶然居公司是否应对镇龙公司的债务承担连带清偿责任。
关于第一个争议焦点。我国法律规定诉讼时效为两年，从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起算。逾期办证违约金作为债权请求权，适用诉讼时效规定。案涉合同约定逾期办证违约金以日为单位累计计算，此为卖方逾期办证时买方可以主张的违约金债权的计算方法，属于没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际办证或解除合同之日履行。现案涉房屋的实际办证日期为2015年1月5日，吴伟东系在2016年3月29日提起本案诉讼，并未超过法律规定的两年诉讼时效。陶然居公司提出的时效抗辩不成立，一审法院不予采信。
关于第二个争议焦点。根据鼎诚物业公司出具的《收款收据》显示，吴伟东已缴清2011年212月的物业管理费用，由此可以推断吴伟东至迟于2011年2月1日已接收房屋，虽然陶然居公司对该《收款收据》的真实性予以否认，但未能提供相反证据予以推翻，且该《收款收据》内容与陶然居公司提交的《东莞时报》上载明的案涉小区于2011年1月1日开始办理入伙手续的内容亦可相互印证，故一审法院对该《收款收据》予以确认，并采信吴伟东的主张，认定案涉房屋已于2011年2月1日进行交付。镇龙公司作为商品房的出卖人，有协助办证的义务，其应在合同约定的期限内办理大确权以及向买受人出具办证所需的相关资料。首先，案涉房屋买卖合同第十五条约定了出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而案涉房屋于2011年2月1日交付使用，镇龙公司于2012年2月17日才取得《商品房屋产权权属证明书》，故镇龙公司未在合同约定的期间内进行大确权并报产权登记机关备案，明显存在逾期办证的违约行为，因此，吴伟东要求镇龙公司承担逾期办证的违约责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
案涉合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。根据该条款，吴伟东主张逾期办证违约金以其已付清房款的全额1138000元为基数，按每日万分之一的标准，从房屋交付（2011年2月1日）后180天即2011年8月1日计至实际办证之日即2015年1月5日止，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持，镇龙公司应向吴伟东支付逾期办证违约金为142591.4元（1138000元×1253天×0.1‰）。
关于第三个争议焦点。虽然案涉商品房买卖合同是镇龙公司与吴伟东签订，但实际上案涉房地产项目是陶然居公司与镇龙公司共同合作开发，根据《协议书》的内容可知，双方在合作开发的过程中共同投资、共享利润、共担风险。而且，在本系列案的部分案件中，陶然居公司在首期款收据加盖财务专用章、作为收款方开具房款收费发票以及以保证人及开发商身份在住房贷款合同上盖章等行为可以表明，陶然居公司在商品房销售过程中以出卖人的身份行使权利及履行义务。因此，一审法院认定陶然居公司与镇龙公司为案涉楼盘共同开发商，陶然居公司应对镇龙公司因逾期办证的违约责任而产生的债务承担连带清偿责任。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决：限东莞市陶然居房地产开发有限公司、东莞市镇龙房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向吴伟东支付逾期办证的违约金142591.4元。本案一审受理费1576元和保全费1233元，由东莞市陶然居房地产开发有限公司、东莞市镇龙房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的二审争议焦点是：1、本案中房屋交付时间是否在《商品房买卖合同》之前；2.本案逾期办证违约金的诉讼时效应当如何计算。
关于焦点一，陶然居公司上诉称合同签订时间是2011年3月10日，一审认定房屋交付时间是2011年2月1日不符合常理。但该合同第八条约定出卖人应当在2009年12月31日前交付房屋给买受人，其约定的交付时间已经远远早于合同签订时间。且镇龙公司已于2010年10月3日收取了吴伟东定金50000元，于2011年1月13日收取了吴伟东首期余款292000元，该两笔款项支付在合同签订之前。说明在合同签订之前买卖双方就房屋的价款、交付已经进行了多次协商，一审根据吴伟东提交的与物业公司的收款收据、陶然居公司的公告等证据认定房屋交付时间为2011年2月1日并不违反常理，本院予以确认。
关于焦点二，根据双方合同的约定，逾期办证的违约金自违约之日起以日为单位连续计算，至2015年1月5日实际办证日之前，该违约金数额尚未确定，因此吴伟东在2016年3月29日就逾期办证违约金提起诉讼并未超过两年的诉讼时效。一审对诉讼时效的认定正确，本院予以确认。
综上所述，陶然居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2510元，由东莞市陶然居房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 许 鹏
审判员 陈加雄
审判员 杨 浩
二〇一六年十二月二十八日
书记员 刘敏超