浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿执异初字第81号
原告：项国桂。
委托代理人：戴新秋。
被告：姜平。
委托代理人：章魁衡。
被告：刘海勇。
被告：胡晓丽。
第三人：张光晟。
原告项国桂诉被告姜平、刘海勇、胡晓丽、第三人张光晟案外人执行异议一案于2014年10月8日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告项国桂的委托代理人戴新秋，被告姜平的委托代理人章魁衡到庭参加诉讼；被告刘海勇、胡晓丽、第三人张光晟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告项国桂诉称：在被告姜平与被告刘海勇、胡晓丽的民间借贷纠纷一案中，法院依法查封了坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房产。现该案己进入执行程序。原告向鹿城区人民法院提出案外人执行异议。该院作出（2014）温鹿执异字第128号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定适用法律错误。一、被告刘海勇、胡晓丽及第三人已经该房屋出售给原告，原告按约支付房屋价款，且已经实际占有该房。产权未过户至原告名下，原告并无过错。二、涉案房产虽为经济适用房，但原告与被告刘海勇、胡晓丽以及第三人张光晟签订《房屋买卖协议书》系出于三方真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定。《经济适用住房管理办法》属于国家行政管理范畴，不是订立房屋买卖合同的标准，不影响买卖合同的效力。限制经济适用房直接上市交易，并非限制房屋权利人与他人签订房屋转让合同。同时，该办法也不是国家法律或国务院行政法规，所以原告与被告以及第三人签订的《房屋买卖协议书》合法有效。被告刘海勇、胡晓丽应按照合同约定履行义务。综上所述，执行裁定书驳回案外人的执行异议申请缺乏事实与法律依据。现请求：1、依法撤销贵院作出的（2014）温鹿执异字第128号《执行裁定书》并依法解除对坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室的查封措施，终止对该房屋的执行；2、本案诉讼费用由三被告承担。
为证明其诉讼主张，原告向本院提供了以下证据：
1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
2、（2014）温鹿执异字第128号《执行裁定书》，证明三被告以及第三人张光晟的诉讼主体资格及原告向法院提起执行异议，法院裁定驳回原告异议的事实。
3、《房卖买卖协议书》、收款收据、付款凭证，证明被告刘海勇、胡晓丽及第三人张光晟作为共同出卖人，将该房出售给原告，原告按照协议约定支付了房款。
4、公证书，证明被告刘海勇、胡晓丽于2009年3月9日委托李晓聪办理房产登记等相关手续。
5、房屋装饰、装修单位（个人）申报登记表、室内装饰装修管理服务协议、温州市前期物业管理服务协议、收据及发票。
6、电费缴款通知单、充值收据、银行回单。
7、管道燃气气费核对单。
8、电信通讯费发票。
9、温州市区数字电视整体平移受理单、发票。
10、水费、物业费发票及收款收据。
证据5-10证明原告于2009年3月10日开始装修该房并入住至今。
11、借条，证明原告向被告刘海勇、胡晓丽支付4万元用于办理该房屋产权证产生的费用并冲抵相应剩余购房款。
12、温房权证鹿城区字第××、××号房屋所有权证、温国用（2012）第××号土地使用权证，证明受托人已为涉案房室办理所有权登记及土地使用权登记手续。
13、经济适用房买卖合同（被告刘海勇与安居工程指挥部于2007年1月16日签订的合同），证明被告刘海勇购买涉案经济适用房的情况，且根据合同十七条规定，被告刘海勇、胡晓丽取得所有权之后满3年方可上市交易。涉案房屋被查封时被告刘海勇、胡晓丽取得所有权未满3年，故原告不存在过错。
被告姜平辩称：一、涉案房屋属于经济适用房，该房屋的取得、交易、转让应按照建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等七部委发布的《经济适用住房管理办法》进行。根据规定，经济适用房是售于低收入家庭的，原告不具备购买经济适用房的资格，涉案房屋买卖属于无效行为。二、从交易的时间和行为来看，本案当事人签订的《房屋买卖合同》违反了《经济适用房的管理办法》中关于经济适用房在五年内不能上市交易，如果确实需要交易的也只能是由政府进行回购的规定。本案房产交易行为损害了国家利益，应当属于无效行为。买卖双方明知涉案房屋系经济适用房，仍然签订买房屋买卖协议，具有共同规避国家政策强制性规定的主观意图，且经济适用房的价格明显低于正常市场价格。原告与他人签订房屋买卖合同的行为是损害国家利益的行为。依照《中华人民共和国合同法》的规定，该房屋买卖合同属于无效合同。涉案房屋未能办理过户手续，原告存在过错，故原告应当承担房屋买卖行为无效的后果。另，本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，本案不具备适用上述规定的前提条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘海勇于庭后向本院陈述称：张光晟第一个从刘海勇处购买坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋。该房屋是先卖给张光晟；后来张光晟又把这个房子转卖给了项国桂。刘海勇未居住该房屋，合同签订后就把房屋钥匙给张光晟了。张光晟购房时暂扣10万元房款。后来张光晟卖给项国桂时，需要刘海勇去办手续，刘海勇要求暂扣款变更为8万元，双方均同意，该8万元由项国桂支付给刘海勇。2万元已由张光晟支付给刘海勇。因为这个房子先卖给张光晟，张光晟再卖给项国桂；因为房子还在刘海勇名下，所以刘海勇、张光晟均在涉案房屋买卖协议书上签字。项国桂应支付房款给张光晟，不清楚项国桂是否已经支付房款，但签订合同时，项国桂支付了部分现金，金额不清楚。领房产证时，刘海勇与项国桂一起前往，刘海勇向项国桂借了4万元。项国桂有欠条在刘海勇处。那天刘海勇未带欠条，所以出具了借条给项国桂。项国桂还欠刘海勇房款4万元。
第三人张光晟于庭后向本院陈述称：签订涉案房屋买卖协议书属实。当时是张光晟从刘海勇、胡晓丽那里买房，房子还登记在他们名下；后来张光晟又把房子卖了，所以签订合同的时候是一起签字的。从刘海勇、胡晓丽处购得房屋时，扣留了部分款项。张光晟已经收到项国桂支付的购房款共计533000元（收款人林润川为张光晟的朋友；收款人张映雪为张光晟的姐姐），并出具了收条。
被告胡晓丽未作答辩，亦未向本院提供证据。
被告姜平、刘海勇及第三人张光晟均未向本院提供证据。
经审理，本院对当事人提供的证据认定如下：
一、对原告提供的证据1、2、12，被告姜平对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但指出本案原告不具备购买经济适用房的资格。本院认为，上述证据能够证明原告、被告及第三人的诉讼主体资格，原告向本院提出执行异议被驳回，以及涉案房屋于2012年10月16日办理土地使用权证，于2012年9月18日办理所有权证的事实。
二、对原告提供的证据3，被告姜平对《房屋买卖协议书》的合法性存在异议，该买卖协议形成于2009年，买卖行为违反《经济适用房管理办法》的规定。对收款收据、付款凭证的关联性存在异议，两笔款项的付款人均为黄文玉、收款人分别为林润川、张映雪，与本案无关；且付款凭证显示付款为往来款，不能证明为购房款。本院认为，结合被告刘海勇、第三人张光晟的陈述，证据3可以证明原告与被告刘海勇、胡晓丽、第三人张光晟签订房屋买卖协议书，原告己按约支付购房款（尚欠刘海勇4万元购房款）的事实。
三、对原告提供的证据4公证委托书，被告姜平对其真实性、合法性无异议，关联性存在异议，该委托书的内容是委托办理房产证、验收等手续，与本案的房屋买卖无关。本院认为，该证据可以证明被告刘海勇、胡晓丽于2009年3月9日委托李晓聪办理房产登记等相关手续的事实。
四、对原告提供的证据5，被告姜平质证称：房屋装饰装修单位（个人）申报登记表系原告自行填写，对其真实性有异议。管理服务协议书、《温州市前期物业管理服务协议》仅一方签字，无原告签字，真实性有异议。本院认为，房屋装饰装修单位（个人）申报登记表不能证明待证事实；证据5中的其他证据可以证明待证事实。
五、对原告提供的证据6、7、8、9、10，被告姜平认为上述证据仅能证明涉案房屋用原告的名字缴款，不能证明由原告入住的情况。本院认为，上述证明可以相互印证，证明原告己使用涉案房屋的事实。
六、对原告提供的证据11，被告姜平对其关联性有异议。在庭审过程中，原告陈述称该4万元是现金直接支付给被告刘海勇、胡晓丽，并更正诉状中关于未付房款中4万元用于支付办理该房屋产权证所需费用的说法，并称因8万元未付房款的支付条件未成立，该4万元视为借款，实为房款。本院认为，结合被告刘海勇的陈述，该证据可以证明项国桂向刘海勇支付4万元，尚欠购房款4万元的事实。
七、对原告提供的证据13，被告姜平质证称合同内容与经济适用房管理办法相冲突，不应认可；原告购买涉案经济适用房时已经知道涉案房屋不满五年，其主观上存在过错。本院认为，该证据可以证明被告刘海勇与温州市安居工程建设指挥部于2007年1月16日签订经济适用房买卖合同并约定相关内容的事实。
经审理，本院查明事实如下：
2007年1月16日，被告刘海勇与温州市安居工程建设指挥部于签订了《经济适用房买卖合同》一份。合同约定被告刘海勇购买坐落于鹿城区黄龙栖凤组团第××幢××号房产，建筑面积共计84.46平方米，共计256016元。买方以住房公积金贷款按期付款。出卖人应当在2008年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付买受人。该合同载明：根据《温州市经济适用住房管理办法》的规定，买受人应当依法办理房屋产权登记，房屋产权登记部门在办理权属登记时在房屋所有权证上注明经济适用房，买受人在取得房屋满3周年后方可上市交易；买受人以市场价出售该房的，在办理房屋的所有权过户手续时，买受人须向政府交纳交易时同地段普通商品住房与经济适用房的差价2%的收益。
2009年3月7日，被告刘海勇、胡晓丽与第三人张光晟与原告项国桂签订《房屋买卖协议书》。协议书约定原告项国桂购买坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋，建筑面积共计84.44平方米，总价共计613000元。立协议之日，买方即付购房定金1万元，其余房款于2009年3月15日前全数付清。合同另约定，出卖人无偿协助买方办理过户手续，领产权的费用及契税（如营业税、土地税、所得税）均由买方承担，买方暂扣卖方80000元，待产权过户后一次付清。原告项国桂已经购房款573000元，尚欠购房款4万元。原告于2009年3月10日与安居新区物业管理有限公司签订室内装饰装修管理服务协议、温州市前期物业管理服务协议，并缴付了装璜管理服务费及公用水、电费、装璜垃圾清运费及2008年6月-12月、2009年1-12月的物业管理费。后，原告占有使用涉案房屋。
2012年9月18日涉案房屋办理房屋产权登记，所有权证号为：温房权证鹿城区字第××号、××号。同年，10月16日涉案房屋办理土地使用权登记。房屋所有权证、国有土地使用权证上载明的权利人为刘海勇、胡晓丽。因涉案房屋系经济适用房，原告与被告刘海勇、胡晓丽、第三人张光晟签订房屋买卖协议书后，至今尚未办理产权过户手续。
另查明，姜平与刘海勇、胡晓丽一案执行过程中，本院于2014年4月24日依法作出（2014）温鹿东执民字第436号执行裁定书，裁定查封了涉案房产。原告向本院提出执行异议。本院于2014年9月15日作出（2014）温鹿执异字第128号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告不服该裁定，遂起诉。
本院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。本案中，原告项国桂与被告刘海勇、胡晓丽、第三人张光晟签订的《房屋买卖协议书》所涉标的为经济适用房，但经济适用房的买卖交易并未被法律、行政法规所禁止，该协议书未违反法律、行政法规的强制规定，故该协议书依法有效。原告已经交付了除4万元外的其余房款，其交付房款的行为符合《房屋买卖协议书》的约定。另外，原告占有使用涉案房屋至今。因涉案房屋为经济适用房，房屋被人民法院查封，客观上不能办理过户登记；亦没有证据证明项国桂对未办理过户登记存在过错。综上，原告项国桂主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。另外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十四条第一款的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。因此，本判决生效后，本院（2014）温鹿执异字第128号执行裁定书失效；原告主张撤销上述执行裁定书没有法律依据。原告主张解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉案件的审理范围。另，被告刘海勇、胡晓丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决；第三人张光晟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条、第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、停止对讼争的坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房产（所有权证号为：温房权证鹿城区字第××号、××号）的执行。
二、驳回原告项国桂的其他诉讼请求。
案件受理费8395元，由被告姜平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶 珺
审 判 员 姜云福
人民陪审员 郑黎萍
二〇一五年九月三十日
书 记 员 李 力