河南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫民再249号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵贵成，男，汉族，1945年5月21日生，住河南省开封市鼓楼区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：开封市嘉禾房地产开发有限责任公司。住所地：开封市东拐街**号。
法定代表人：韩悦，该公司董事长。
委托代理人：彭建高，该公司工作人员。
再审申请人赵贵成因与被申请人开封市嘉禾房地产开发有限责任公司（以下简称嘉禾公司）房屋拆迁安置赔偿协议纠纷一案，不服开封市中级人民法院（2014）汴民终字第1148号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月29日作出（2015）豫法立二民申第2423号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。赵贵成、嘉禾公司公司的委托代理人彭建高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵贵成于2013年9月9日向开封市金明区人民法院起诉，请求判令嘉禾公司为其安置240平方米的复式套型住房一套，如不能安置，应按每平方米6800元为标准赔偿1632000元，并支付拆迁临时安置补偿款624264元。
开封市金明区人民法院一审法院经审理查明，开封市南正门75号（为后院）院土地面积为266.67平方米，建筑面积为84.55平方米的房屋为赵贵成所有，该房系赵贵成于2000年9月从杜兵处购买后取得房地产权证；赵贵成认为除上述后院外，另有一处即前院，亦系赵贵成于1999年9月从出卖方杜兵处购买，并签订房地产买卖契约一份，约定杜兵将位于南正门村房屋建筑面积为76平方米以40000元卖于赵贵成，院落土地面积积为179.53平方米，该房屋未办理房产过户，两个院房屋建筑面积共为160.55平方米、土地面积共为446.2平方米。因嘉禾公司对开封市南正门进行商品房开发，经双方协商，赵贵成于2004年5月4日前率先搬出，嘉禾公司待商品房建成后，2008年回楼安排给赵贵成240平方米的复式结构住宅一处，赵贵成交付嘉禾公司100000元，作为多余面积的补偿。双方协商后，赵贵成已按协商内容搬出，但因该地址被开封市政府调整为大宋博物馆项目，嘉禾公司至今未在此进行商品房开发及履行为赵贵成回楼、安排房屋的承诺。关于作为房屋多余面积的补偿款100000元，赵贵成并未交付，赵贵成认为应在回楼交房后支付，而嘉禾公司则认为应在2004年双方拆迁协商一致后随即支付。关于本案所涉拆迁一事，双方未签订书面的拆迁协议，嘉禾公司认为未签订协议的原因不排除上述前后院系赵贵成自行拆除，且100000元未交的因素；而赵贵成则认为上述前院系赵贵成在2003年准备翻建时所拆，后院则由嘉禾公司进行拆迁，但在2004年对前后院一并进行了拆迁协商，之所以未签订书面的拆迁协议是因太过于相信公司。后赵贵成借嘉禾公司100000元，赵贵成同意在房屋的赔偿款中扣除，但嘉禾公司认为该款系赵贵成的借款，与本案无关。
2000年9月21日，开封经济技术开发区管理委员会下发文件同意嘉禾公司与开封经济技术开发区南正门村民委员会联合开发建设商住楼；后经开封市国土资源局经济技术开发区分局请示，2003年12月22日，开封市国土资源局下发文件同意在开发区汉兴路××、××大街以西征用集体土地出让给嘉禾公司作为商品房开发用地，用途为住宅，出让年限为住宅70年、商业40年；2004年3月28日，开封市人民政府下发文件同意将已征为国有的汉兴路××、××大街以西土地（16.97亩）出让给嘉禾公司，作为商品房建设用地，用途为住宅、商业用地，出让年限住宅用地为70年、商业用地为40年。开封市国土资源局于2004年12月26日与嘉禾公司签订国有土地使用权出让合同，嘉禾公司取得位于汉兴路××、××大街以西宗地使用权，其中商业用土为1026.47平方米、住宅用地为10285.34平方米，出让金为1395375元。2009年5月25日，开封市文化局文件，请示拟在宋城广场以南、汉兴路××、××大街以西区域内选址建设新郑门遗址博物馆；后经开封市国土资源局请示，开封市人民政府于2009年7月10日下发文件同意将该地块约52786平方米的国有土地使用权划拨给开封市文化局作为公共管理与公共服务用地，专项用于开封市城摞城新郑门遗址博物馆建设，原土地使用人所持有的国有土地使用权证件仅作为拆迁补偿时的凭证。
在本案审理过程中，赵贵成并未提交对被拆迁房按6800元／平方米进行折价赔偿的相关有力证据，且对折价赔偿价格标准双方达不成一致意见，另因嘉禾公司不同意由双方共选一处房源作为评估标的物进行房屋价值评估，故在征求双方同意后，对位于南正门东边汉兴路上的贵和世嘉、希尔斯国际、塞纳左岸三个小区的高层均价进行了落实，经落实，贵和世嘉小区高层均价为每平方米5400元左右、希尔斯国际小区高层均价为每平方米不低于5400元、塞纳左岸小区高层均价为每平方米5700元左右。赵贵成认为落实的价格过低；嘉禾公司认为仅仅对售房处进行落实不能完整、准确的显示房屋的价格，应依政府拆迁安置房即不超出3000元的价格来计算。
2014年4月18日，河南方迪房地产估价有限公司出具说明1份，该公司自2009年接受开封市文化局的委托，对开封市“城摞城遗址博物馆”房屋拆迁范围内的被拆迁房屋（房地产）进行勘察评估，估价时点为2009年7月22日，该拆迁范围内的房屋住宅类分为两类，分别为居民普通自建独院类和居民高档自建独院类，普通独院类房地产单价为1650元／平方米、高档独院房地产单价为2250元／平方米。
开封市金明区人民法院一审法院认为，关于本案拆迁事宜，虽双方未签订书面的拆迁协议，但嘉禾公司认可其已将赵贵成位于开封市南正门村的房屋拆迁，在赵贵成已按双方所协商的2004年5月4日前率先搬出后，而嘉禾公司却未按双方所协商的于2008年在该南正门项目为赵贵成安置240平方米的复式套型住房，对此，嘉禾公司存在过错，嘉禾公司亦应承担相应的责任。但综合本案开封市南正门村国有土地使用权后被开封市人民政府划拨给开封市文化局作为公共管理与公共服务用地，专项用于开封市城摞城新郑门遗址博物馆建设的实际情况，以致嘉禾公司无法进行商品房开发，亦无法按约定期限即2008年回楼，本案系房屋拆迁安置补偿协议纠纷，且赵贵成诉请之一为要求嘉禾公司支付拆迁安置补偿款，另赵贵成并未提交证据证明应安置房屋的市值标准，又赵贵成对一审法院调查落实房屋的每平方米价格有异议，故参照河南方迪土地房地产估价有限公司出具的房屋拆迁评估市值较宜。该评估公司出具的说明中高档房产单价为2250元／平方米，嘉禾公司于2013年3月16日所出具的证明中其同意为赵贵成安置240平方米的复式结构商品住房，因其未安置，故在计算房屋价值补偿款时应以240平方米为标准依单价2250元／平方米计算即540000元。根据开封市政府相关文件精神，住宅期房安置的，按被征收房屋合法建筑面积10元／平方米／月计发（月不足300元的，按300元计发），安置房为多层建筑的，过渡期限原则上不超过24个月，不属被征收人或直管公有房屋承租人的原因造成超期过渡的，临时安置费或非住宅停产停业补偿费自逾期之月起双倍计发，本案建筑面积为84.55平方米的房屋赵贵成取得房地产权证，故该84.55平方米为赵贵成的合法建筑；拆迁时间为2004年5月，回楼时间为2008年，已超出2年的过渡期限，故2004年5月至2006年4月期间的安置费应依84.55平方米×10元×24个月为20292元；2006年5月至2014年5月期间的安置费应依84.55平方米×20元×109个月为184319元，上述共计744611元，但对赵贵成协商交纳而未纳的多出面积补偿款100000元，应予以扣除。对赵贵成要求按每平方米6800元计价赔偿的请求，因证据不足，不予支持。对赵贵成其他诉请中超出认定部分，于法无据，不予支持。对赵贵成向嘉禾公司所借的100000元，因嘉禾公司不同意从本案款项中扣除，双方可另行解决。对嘉禾公司辩称其不应承担责任的意见，因房屋被拆是由嘉禾公司直接引起的，双方之间系平等的民事法律关系，嘉禾公司对该房屋被拆所导致赵贵成的损失，应承担相应的法律责任，故对嘉禾公司的该答辩意见，依法不能成立，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、开封市嘉禾房地产开发有限责任公司于判决生效后一个月内赔偿赵贵成644611元；二、驳回赵贵成的其他诉讼请求。
赵贵成不服一审判决，向开封市中级人民法院提出上诉。
开封市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
开封市中级人民法院二审认为，赵贵成虽未与嘉禾公司达成书面拆迁协议，但在嘉禾公司作出承诺后赵贵成的房屋于2004年被拆除，双方已形成事实上的拆迁补偿安置关系。涉案土地后被开封市人民政府划拨给开封市文化局，专项用于开封市城摞城新郑门遗址博物馆建设，导致双方之间已达成的拆迁协议无法履行，该协议应予解除。但由于涉案房屋被拆除，嘉禾公司承担的责任形式只能是赔偿损失。
导致本案双方拆迁协议不能履行的原因系政府行为这一不可抗力。在双方协议解除后，赵贵成的房屋将落入开封市城摞城项目拆迁范围，因此赔偿标准应参照拆迁标准执行。一审法院依照“城摞城遗址博物馆”房屋拆迁范围内的被拆迁房屋评估数额，按居民自建高档住宅2250元／平方米以240平方米计算房屋补偿款符合开封市处理此类拆迁纠纷原则，并无不妥。
对于安置费用计算问题，安置费计算依据为被征收房屋合法建筑面积，赵贵成并未提供证据证明其主张的其余76平方米为合法建筑，一审法院以84.55平方米为赵贵成合法建筑计算安置费用并无不妥，赵贵成对安置费计算问题提出的上诉并无法律依据，不应予支持。本案一审诉讼过程中，双方当事人均同意庭下调解，一审法院也多次组织双方进行调解，扣除该部分期限，该案一审并未超过审限。赵贵成对本案一审程序违法提出的上诉不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
赵贵成不服二审判决，向本院申请再审称：原审认定的赔偿标准过低。一审法院调查了被拆迁房屋地段数家楼盘的价格，均价为5400元每平方米，但是一审法院却采用了2009年方迪房地产估价有限公司的拆迁房屋说明，按每平方米2250元计算，缺乏事实根据。赵贵成被拆迁房屋中有房权证的为84.55平方米，其余76平方米虽无产权证，但也是通过购买方式从原房屋所有人杜兵处购买，双方签有购买合同，且在房地产管理部门进行了备案，该76平方米应属于上诉人合法产权，计算过渡费应按160.55平方米计算。请求依法改判，支持赵贵成诉讼请求。
嘉禾公司答辩称，给赵贵成安置的是回迁房，并不是完全意义上的商品房，两者价格相差很远，赵贵成要求按市场价格补偿并无法律依据。市政府将城摞城遗址划归市文化局，系不可抗力，且在本案中，嘉禾公司在双方并未签订拆迁补偿协议的情况下应上诉人要求为赵贵成出具证明，积极配合赵贵成解决拆迁安置问题，并无过错，不应承担责任。
本院再审查明，嘉禾公司在2011年3月28日《项目情况说明》中自认每平方米单价为4500元。
本院再审认为，一审法院落实的被拆迁房屋相同地段房屋均价每平方米5400元，嘉禾公司在2011年3月28日《项目情况说明》中自认每平方米单价为4500元，一审法院最终按每平方米2250元计算赔偿，不足以弥补赵贵成的损失。原审确定被拆迁房屋相同地段房屋均价缺乏充分有效证据支持，以致造成双方当事人均不认可。故原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条第一款的规定，裁定如下：
一、撤销开封市中级人民法院（2014）汴民终字第1148号民事判决和开封市金明区人民法院（2013）金民初字第1052号民事判决；
二、本案发回开封市金明区人民法院人民法院重审。
审 判 长 荆国安
代理审判员 王振涛
代理审判员 李向乔
二○二○一六年十月二十日
书 记 员 李向华
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