湖北省当阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0582民初1713号原告：宜昌银华物业服务有限公司当阳分公司，住所地当阳市玉阳办事处广洲路西南侧。负责人：杨关键，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵新明（特别授权），该公司职工。委托诉讼代理人：刘金波（特别授权），湖北今天（宜昌）律师事务所律师。被告：刘冬明，男，1989年11月15日出生，汉族，住当阳市。原告宜昌银华物业服务有限公司当阳分公司（以下简称银华物业公司）诉被告刘冬明、鹿娜娜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理后，原告于2017年10月20日申请撤回对被告鹿娜娜的起诉，本院经审查后予以准许。本案依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理，原告银华物业公司的委托诉讼代理人赵新明、刘金波，被告刘冬明到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人均申请庭外和解三个月，现和解未果。本案现已审理终结。原告银华物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费2285元；2、被告向原告支付违约金800元（自逾期支付物业费之日即2015年5月11日至2017年6月30日，酌情请求800元）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年12月20日，原告与宜昌宏图置业有限公司签订《“中央街区”B区前期物业服务合同》，约定由原告对“中央街区”一期B区提供物业服务。2014年5月，宜昌宏图置业有限公司与被告签订《房屋交接书》，向被告交付了“中央街区”B区1栋3单元1302室。2014年5月11日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供前期物业管理服务。被告的房屋面积为91.38平方米，应按1元/平方米的标准缴纳物业服务费，截止2017年6月30日，被告尚欠原告物业服务费2285元，按照双方签订的协议约定，被告逾期缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并自逾期之日起每天加收2‰滞纳金。被告刘冬明辩称：被告不缴纳物业服务费是因为原告未履行物业服务合同义务，主要表现在以下方面：原告与业主签订有房屋裂缝补偿协议，但部分业主未得到补偿；小区车辆乱停乱放，外来车辆随意进出；小区消防管理存有问题，消防设施不完善。消防栓被固定，无法打开，楼层消防栓未供水，小区消防通道经常被堵塞，四栋顶楼消防水泵长期漏水，小区无消防知识宣传；小区绿化管理存有问题，常年缺乏维护管理，出现多处秃地，原告私自允许商铺在小区公共绿化区域乱搭乱建，业主毁损绿化铺小路，占用绿化区域堆放杂物、停自行车等；小区清洁卫生管理存有问题，原告对公共设施设备保洁及生活垃圾清运，未达到合同中约定的日产日清标准；小区乱搭乱建热水器、空调主机等，破坏小区建筑结构和外观，安全防范管理措施不到位，地下车库摩托车油经常被盗；小区公共设施损坏长期未修复，照明设施长期失修，2栋后面多处下水道井盖破损，地下车库漏水，导致车辆被水泡，3栋下水管道经常堵塞，臭气熏天，与物业沟通长达三年未果，2栋及4栋排污口裸露在外，小区喷泉从未开启过，4栋2单元水箱长期漏水，导致墙体被水浸泡，单元楼道内消防照明灯长期是坏的；小区公共车位（61号、79号、80号、81号）长期被占用用于堆放杂物、建筑垃圾，放置垃圾箱；3栋油烟严重，原告私自为商铺搭建铁皮烟囱，损坏公共墙体并造成二次油烟污染，商铺二楼将烟道安装在小区公共区域内，将油烟直接排到小区内；3栋墙体被占用以悬挂大型售楼广告，小区内楼道经常张贴有小广告，原告未对停车费进行过公示；原告乱收费，以装修管理为名向业主收取了电梯使用费和垃圾费805元，部分业主缴纳的装修押金至今未退，业主缴纳停车费后未收到正式发票；1栋3单元宠物店狗叫影响业主晚间休息。本院经审理认定事实如下：2014年5月11日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告在“中央街区”购买的面积为91.38平方米的住房提供前期物业服务，被告按建筑面积1元/平方米（含电梯综合营运费）的标准向原告缴纳物业服务费，首期预付一年，以后每年首月前预交。协议对各自的权利义务及物业服务内容、事项、费用等作了约定，其中原告的物业管理服务内容包括共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化。被告的义务包括遵守物业管理制度并交纳物业服务费、遵守有关装饰装修的法律法规及物业服务规定、不占用和损坏共用部位及公用设施设备或改变其使用功能、正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系、不侵害他人和公共合法权益等方面。自2015年5月11日起，被告未缴纳物业服务费。2017年10月至2017年12月，原告提供的部分物业服务质量存在不同程度的违反协议约定的情形，包括车辆停放管理及交通秩序维护不善、较小面积绿化破坏、部分消防设施维护力度不够、部分建筑垃圾清运不及时、部分已破损公共设施更换不及时等。当事人存有争议的事实及证据，本院认定如下：对于被告提交的十二组证据，原告对证据六中的损坏绿化情况予以认可，表示已经向损坏绿化的业主下达整改通知书并会及时督促整改完毕，对其他证据的证明目的均不予认可，本院认为，被告提交的十二组证据多为照片视频，拍摄时间多集中在2017年10月至2017年12月，以上照片及视频可以显示上述时间段内原告提供的部分物业服务质量存在不同程度的违反协议约定的情形。至于被告提交的两份证明，因有多位受影响楼栋业主签字，本院对其真实性予以认可。上述事实有原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、前期物业服务协议、房屋交接书、当阳市物价局关于中央街区物业综合服务收费标准备案函、现场照片及视频若干、证明书两份及庭审笔录予以证实。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护，良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，原告应当按照约定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。被告作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过自身行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，原告与被告签订《前期物业服务协议》后，其应按照约定向被告提供物业服务，被告作为业主应当按时向原告缴纳物业管理费。庭审中，被告提交的2017年10月至2017年12月小区图片及视频显示原告存在部分物业管理服务不符合协议约定，原告虽部分予以否认，但未能提交相应证据证明，鉴于原告提供的物业服务质量与协议约定标准存在差距，被告应缴纳的物业管理费应依法予以减收，本院对原告诉请的2017年5月11日至2017年6月30日期间的物业服务费酌情减少为106.61元（91.38平方米×0.7元/平方米÷30天×50天），因被告并未提交相关有效证据证明其拒交2015、2016年度物业服务费的抗辩理由成立，故其应按《前期物业服务协议》的约定向原告缴纳2015年5月11日至2017年5月10日期间的物业服务费2193.12元（91.38平方米×1元/平方米×24个月），以上物业费合计2299.73元，原告主张2285元未超出合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金，原告诉请的800元过高，本院酌定为400元。关于被告主张的房屋裂缝补偿问题，因原告并非支付补偿款的义务主体，被告并不能以未拿到补偿款为由拒交物业服务费。关于被告反映的商铺占用小区公共面积乱搭乱建的问题，宠物店狗叫及窗户朝小区内开问题、建筑物外墙张贴大型广告及安装烟道问题、饮食类商铺油烟问题，因被告并无证据证明上述侵权行为均为原告所允许，且该主张属侵权法律关系，与本案的物业服务合同关系属不同的法律关系，故被告可依法另行主张权利。关于被告反映的排污通道长期堵塞未解决的问题，原告当庭解释为下水道管道过细所致，若要彻底解决则涉及较大工程量的维修及更新、改造，需要通过一定程序由专项资金予以列支，而列支维修专项资金则需要通过法定程序由业主共同决定，原告无权私自动用维修专项资金去解决上述通道堵塞问题，本院认为原告的解释合理，被告所述排污通道长期堵塞的问题需要原、被告的共同努力方能解决，被告不能以此为由拒交物业费。关于被告反映的原告以电梯使用费和垃圾清运费的名义乱收费的问题。本院认为，原告收取上述费用系双方签订的协议约定，收费合理有据，故对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告陈述的原告收取装修质量保证金后至今未向部分业主退还的问题，原告当庭解释至今未退还保证金的业主均存有装修完后楼下业主投诉至原告处的情形，本院认为，未退还保证金并不能构成拒交物业费的抗辩事由，相关业主若不存在违反双方协议约定的情形则可另案向原告主张返还保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘冬明于本判决生效之日起十日内向原告宜昌银华物业服务有限公司当阳分公司支付2015年5月11日至2017年6月30日期间的物业服务费2285元及违约金400元。二、驳回原告宜昌银华物业服务有限公司当阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告宜昌银华物业服务有限公司当阳分公司负担4元，被告刘冬明负担21元。本判决为终审判决，一经作出即发生法律效力。审判员  韩国锋二〇一八年四月十日书记员  刘智珺