吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0122民初400号
原告：吉林省翔邦房地产开发有限公司。
地址：农安县。
法定代表人：夏金龙，经理。
委托代理人：王会杰，吉林铸诚律师事务所律师。
被告：张永胜，男，汉族，1971年1月26日生，现住农安县。
委托代理人：朱大勇、赵丹，吉林朗业律师事务所律师。
原告吉林省翔邦房地产开发有限公司（以下简称翔邦公司）诉被告张永胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理，2016年4月12日公开开庭进行了审理，原告翔邦公司法定代表人夏金龙、委托代理人王会杰，被告张永胜、委托代理人朱大勇、赵丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吉林省翔邦房地产开发有限公司诉称，2012年原告开发农安县万顺乡顺翔首府小区，2012年11月19日，被告购买了顺翔首府小区2栋2单元103号门市，面积109.2平方米，单价每平方米3,128.40元，总价款341,621.00元。被告交付171,621.00元购房款，当时预办理按揭手续，双方签订了房屋买卖合同，被告搬入该房屋入住。后由于乡镇不能办理按揭，原告均通知所有办理按揭的住户不能办理按揭的情况，被告同意支付剩余款项，现被告迟迟不交纳剩余房款。原告认为，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，被告迟延交付房款已构成违约，期间一直使用该房屋应支付租金12万元，因此，原告诉讼来院，要求被告立即支付购房款170,000.00元及利息，如对方拒绝还款，要求解除双方之间的买卖合同，并支付租金6.4万元；本案诉讼费及邮寄费由被告承担。
张永胜辩称，原告一方面主张答辩人履行付款义务及利息，另一方面主张如拒绝还款，解除合同并要求答辩人支付租金，显属自相矛盾，且该两项不能在同一案件中一并主张，原告应首先明确其请求权基础并明确利息起止时间点，答辩人再行根据原告请求权基础提出相应答辩意见。
（一）、关于合同主体。
本案所涉房屋定购协议第一页出卖人处注册住址虽系吉林省翔邦房地产开发有限公司，但落款处甲方（签字、盖章）处印的却是万顺顺翔首府小区售楼处的合同专用章，且收款收据上同样加盖的是万顺顺翔首府小区售楼处印章，故本案应以印章确认合同相对方，但万顺顺翔首府小区售楼依法不具备诉讼主体资格，根据《最高人民法院民事诉讼证据规则》第五条之规定及合同相对性原则，如原告无充分证据证实其系合同一方主体，则无权径行向答辩人主张合同权利，应依法驳回其起诉。
（二）、原告主张要求答辩人履行付款义务及利息已超过法定诉讼时效，原告主张解除合同已超过法定除斥期间，且其主张的租金损失无任何事实及法律依据，依法均不应予以支持。
（三）、退一步讲，即便不考虑前述合同主体及诉讼时效、除斥期间问题，原告主张一次性支付剩余购房款无任何事实及法律依据。
因双方协议明确约定采用按揭付款方式支付剩余购房款，答辩人已按照协议约定时间支付首付款，但是原告严重违约，既没有在法定期限内依法办理产权登记备案手续，也没有通知答辩人何时可办理房屋按揭贷款手续，对此答辩人不存在任何过错，原告无权向答辩人主张利息、租金等任何费用及损失。原告在未征得答辩人同意的情况下，擅自更改剩余购房款的付款方式，并诉请答辩人一次性支付剩余购房款及利息，无任何事实及法律依据，依法不应予以支持。
另原告起诉状中主张的本案所涉房屋已通知答辩人无法办理按揭贷款手续及答辩人不同意付款无任何事实及法律依据。
（四）、原告应举证证实如下事实，否则应承担举证不能的不利后果。
原告一方面应举证证实本案所涉房屋开发手续齐备并已具备商品房预（销）售许可证等五证，另一方面应举证证实本案所涉楼盘符合个人住房贷款条件并与贷款审批银行签订《住房按揭合作协议书》，同时还应将前述情况通知答辩人，答辩人方能按照银行的要求提交相关资料办理按揭贷款手续，但本案原告至今仍未履行前述义务，由此产生的损失、后果及违约责任应由原告自行承担，与答辩人无关。
综上所述，请求人民法院依法驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年原告计划与农安县嘉合房地产开发公司开发农安县万顺乡顺翔首府小区，后农安县嘉合房地产开发公司退出，原告自行开发农安县万顺乡顺翔首府小区。原告与被告签订合同时，使用的是农安县嘉合房地产开发公司的合同文本。自2012年12月至2015年11月，原告陆续办完开发农安县万顺乡顺翔首府小区的审批手续，至今仍不能办理房屋产权证。2012年11月19日，被告购买原告开发的顺翔首府小区2栋2单元103号门市，面积109.2平方米，单价每平方米3，128.40元，总价款341,621.00元。双方约定，被告交付首付购房款171,621.00元，剩余款办理按揭手续。被告交付171,621.00元首付购房款后，搬入该房屋入住。后由于金融部门停止办理按揭手续，故办理按揭未成。原告要求被告一次性给付剩余购楼款，被告以至今尚不能办理房屋产权证为由拒付，因此，原告诉讼来院，要求解除双方之间的买卖合同，并支付租金6.4万元。
认定上述事实的证据：
原告提供如下证据：
1、土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、农安县发展和改革局文件一份，吉林省翔邦房地产开发有限公司万顺顺翔首府小区平面布置图一张，证明原告所开发的小区手续齐全，完全符合法律规定，原告主体适格。
被告对真实性无异议，关联性有异议，认为本案被告购买的房屋栋号为2栋2单元103号商铺，一共有一、二两层，但原告提供的规划符图中没有本案被告所购买的房屋，因此不能证实本案所诉争的房屋，具有合法手续。原告提交的商品房预售许可证的销售范围不包含本案被告所购买的2号楼商铺，同样不能证实本案原告对本案诉争房屋的合法手续，且该预售许可证的下发时间为2015年11月24日，充分证实本案原告严重违约。原告应举证证实有关于本案诉争商铺的相关规划审批及预售手续，否则应承担举证不能的不利后果。该组证据不能证实本案原告具有诉讼主体资格。根据建筑项目选址意见书的选址图能证实本案被告所购买的房屋不在选址图中，无法确认该房屋是否属于违章建筑。
对原告所提交的建设项目选址意见书合法性有异议，根据城乡规划法37、38条的规定，如取得该土地应通过出让的方法，只有通过划拨的方法才有选址图，通过2012年12月18日原告提交的发改委立项文件与原告提交的国有土地使用证相对比，只有在签属了国有土地出让合同，及符得国有土地使用证才存在立项的问题。另外通过原告提交的五件及发改委立项的时间顺序看从第一份到最后一份，不到15天，不符合正常审批及流程时间。
2、证明一份，证明农安县嘉合房地产开发公司，在开发初期与原告合作开发，后退出的事实。
被告对合法性、证明问题均有异议，认为不符合民诉法115条规定。客观性有异议，嘉合无权单方转让合同中的权利和义务。另该证明没有出证时间，本身有瑕疵。
3、收据一份，证明所涉及的房屋的面积、应付金额、及所欠金额。
被告对真实性无异议，证明问题有异议，该证据能证实被告是购买的嘉合房地产的房屋，而非原告，合同的签发时间为2012年11月19日，而原告成立的时间是2012年8月16日。该证据能证实本案被告应采用按揭付款方式，支付剩余房款，原告无权主张一次性付款，该订购单不能体现所购买的房屋的真实面积。不能作为原告主张剩余房款的合法依据。
4、预算面积报告书一份，证明该房屋的实际面积及该房屋在规划和许可范围内。
被告对真实性无异议，认为与本案的关联性有异议，根据原告提供的收据可证实被告所购买的商铺，但原告在面积报告中指出的被告房屋与被告所购买的房屋不是同一房屋，与本案无关联性。
被告为反驳原告的主张递交如下证据：
收据一份，证明本案原告不适格，即使适格，双方应为按揭方式付款，而非一次性付款。被告已按协议履行支付首付款的义务，由于本案所涉房屋没取得五证，原告没有与合作银行办理按揭手续，签订合作协议，没有与被告签定正式的商品房买卖合同，导致无法办理按揭手续，被告不存在过错，原告应自行承担后果，该合同签定时间为2012年11月19日，原告于2016年1月18日提起的诉讼，超过法定诉讼时效。
原告对真实性无异议，证明事项有异议，1、该合同并没约定按揭手续为原告的必须义务，只是说明该房屋可采用按揭方式购买。2、该证据可证实被告交纳购房款时原告承继了收款义务，同时该楼房所有审批及招牌挂均为原告参加，原告符合诉讼主体资格。3、该证据同时能证明被告在签定合同之日已入住，使用该小区长达3、4年之久。4、该合同和收据所证明事项与诉讼时效无关。
通过庭审的质证，被告对原告所提交的证据1、3、4的真实性无异议，本院对上述证据予以确认。对证据2被告虽然有异议，但该证据可以证明原告具备主体资格，本院对该证据予以确认；原告对被告提交的证据真实性无异议，本院对该证据予以确认。
本院认为，原告吉林省翔邦房地产开发有限公司与被告张永胜之间买卖合同有效；由于原告出售的房屋至今不能办理房屋产权证明，亦不能办理按揭手续，合同目的无法实现，故原告要求解除合同应予支持；合同解除后，被告应将购买原告的房屋退还给原告，原告应返还给被告购楼首付款171,621.00元；原告要求给付租金及一次性给付购楼款一节，于法无据，本院不予支持；至于被告提出原告不具备主体资格及超诉讼时效的辩解意见，因原告递交的证据，可以证明农安县万顺乡顺翔首府小区系原告实际开发，原告具备主体资格；另原、被告之间的买卖关系尚未结束，买卖合同在履行中，不存在诉讼时效问题，故不能成立，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）款、第九十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、解除原告吉林省翔邦房地产开发有限公司与被告张永胜之间房屋买卖合同；
2、判决生效后十日内被告将购买原告位于万顺首府小区的2栋2单元103号面积109.2平方米的房屋返还给原告；
3、判决生效后十日内原告将被告交付的购房款171,621.00元返还给被告；
4、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费3,700.00元减半收取1，850.00元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 崔永富
二〇一六年六月二十三日
书记员 刘玉岚