广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初7142号
原告：广州华多网络科技有限公司珠海分公司，住所地珠海市唐家湾港湾大道科技1路10号主楼第六层612-3单元。
法定代表人：李学凌，总经理
委托诉讼代理人：李文，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘懿萱，该公司员工。
被告：陈玉如，女，1979年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区，
原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司与被告陈玉如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司的委托诉讼代理人刘懿萱，被告陈玉如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
广州华多网络科技有限公司珠海分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还租赁保证金12400元；2.判令被告支付因迟延返还租赁保证金造成的利息损失（以12400元为本金，自2017年3月27日起计算至实际付清之日为止，按照银行同期贷款利率标准）；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2016年3月28日和被告签订《广州市房屋租赁合同》，租赁位于南村镇××大道东××花园××房（房地产权证号码02××62号），租赁期限自2016年3月28日至2017年3月27日。双方约定租金为6200元，租金按月结算。租赁合同第四条约定，原告向被告支付租赁保证金12400元，被告应在租赁期满或解除合同之日将租赁保证金退还原告。该合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金12400元。租赁期间，原告按时交纳房屋租金和水电气费。2017年3月27日合同到期，原告和被告按时交接房屋，原告交接房屋时没有对房屋提出异议，接收了房屋钥匙并且将房屋出租给第三人。原告自2017年3月27日起，不断要求被告返还租赁保证金12400元。但被告一直以各种理由拖延，不肯退还租赁保证金。被告的行为严重侵犯原告利益，为维护原告的合法权益，原告特依法诉至贵院，请贵院在查明本案事实的基础上判如所请。
陈玉如辩称，我方与广州华多网络科技有限公司珠海分公司的代表唐静汶女士于2016年3月28日经广州市裕意景房地产中介有限公司工作人员甘耀武先生介绍，协商条件签订房屋租赁合同，出租汉溪大道东300号锦绣香江花园第8期3栋1601房，租赁期限2016年3月28日至2017年3月27日，双方约定租金6200元/月，并支付保证金12400元。双方当场检查房屋及家电，签订交收清单及交接房屋，广州华多网络科技有限公司珠海分公司对房屋内部全部设施情况正常无提出异议。在广州华多网络科技有限公司珠海分公司使用该房屋期间，更换大门门锁，我方无法进入房屋检查发现房屋存在问题。期间每到台风、暴雨来临，我方都转发相关部门的提示，提醒唐女士安排好防护措施，避免房屋受损。其中特别提醒注意防护房屋内部墙纸、木地板，唐女士均表示同意。唐女士每有提出关于房屋内设施损害处理问题，我方均及时回应。唐女士从无向我方提及墙纸地板受损情况。我方多次联系唐静汶女士，表达希望能拜访房屋，了解情况，均遭拒绝。唐女士表示房屋无损坏，可以按原状交还。我方便据此委托中介将房屋另行出租。在2017年3月27日，我方、房屋中介欧华丽及唐女士在房屋交接时，发现：1）北向房间两面墙墙纸严重受潮，大面积脱落、变色；木地脚线、木地板严重受潮、变色、变形。2）主套房墙纸开脱。3）卫生间储物柜严重受潮发霉变形。4）厨房水池水盖损坏等相关情况。我方当场向唐女士表示异议。经唐女士同意，我方当场联系物业管理公司，即时安排一名维修人员上门，维修人员检查后表示：1）墙纸及地板受潮损害非自然损害，亦非外墙漏水导致，应该是住户使用不当导致。2）从损害情况判断，受潮时间较长超过3个月，导致墙纸大面积开脱，木地板严重变形、变色。3）如果要维修，需要整体更换受损害房间的全部墙纸及木地板、地脚线，订料施工需时约一个月。唐女士认为可以先出租房屋，损害的维修与赔偿可协商解决，可以根据损害情况赔偿或者等新租约满后再安排人去维修，并答应负责相关费用。广州华多网络科技有限公司珠海分公司提供的合同非真实合同，合同签订人中签名是广州华多网络科技有限公司珠海分公司以办理租赁备案及税务凭证为由，单方利用我方身份证复印件冒其签名签订，签订时间亦非租赁日期而是后采办理备案及税务登记的时间，因此相关条款非我方真实意思的表达。我方另行提供了由签约中介公司保存，租赁双方亲笔签名及打指模的租赁合同。合同中，条款四规定“……如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除”；条款七第5条规定“承租方……发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿；使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿。”我方据此将押金扣留，以保证维修费用及维修期间房屋占用损失。后经多次微信电话沟通，广州华多网络科技有限公司珠海分公司的工作人员李小姐蛮横无理，拒不承认损害事实，亦无主动维修之意，单方要求全额退押金。我方于2017年4月26日致电广州华多网络科技有限公司珠海分公司唐女士，请他们自行安排第三方有资质的鉴定机构进行定损及维修，待房屋复原并补偿必要损失，就退回押金，唐女士表示应允。但其后又寄来起诉函。先是于2017年6月在越秀区法院起诉，之后应诉期前无故撤诉；后于2017年9月在番禺区法院起诉，来回折腾，浪费公帑及本人时间精力。期间从无主动联系我有关维修鉴定及补偿之事。由于此前广州华多网络科技有限公司珠海分公司隐瞒房屋状况，我方为免遭空置房屋期间受更大损失，在保留条件下将房屋另行出租，以保证我方权利不会进一步受损。出租期间无法对房屋进行修缮，只能在出租期满另行安排维修。按以上事实，原告的诉讼请求与事实不符，原告损害我方的利益不予改正、赔偿，无权要求返还押金。综上，请贵院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护我方合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：番禺南村镇汉溪大道东300号锦绣香江花园第8期3栋1601房（以下简称涉诉房屋）的房屋所有权人为陈玉如。
2016年3月28日，被告陈玉如作为出租方与原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司作为承租方签订NO.YYJZ000423《房地产租赁合同》一份，约定：“租赁房产地址位于广州市番禺南村镇汉溪大道东300号锦绣香江花园第8期3栋1601房，租期从2016年3月28日至2017年3月27日止，保证金12400元，租金每月6200元，按月结算，在每月的第1日前支付。签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。承租方应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿；使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿。备注：经双方友好协商，出租方要配合承租方办理租赁备案，承租方要爱护房屋的一切设备，没经出租方同意承租方不可以对房屋打钉、钻洞等诸如此类的装修行为。同日，被告陈玉如将涉诉房屋交由原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司使用。
2016年3月29日，陈玉如出具收款收据确认收到原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司租赁保证金12400元。
2016年7月5日，原、被告双方办理租赁合同备案手续，并签订穗租备2016G1310200237号《广州市房屋租赁合同》。
原、被告双方均确认被告陈玉如于2017年3月27日收回涉诉房屋。被告陈玉如确认涉诉房屋已经在2017年3月28日另行出租。
2017年4月26日，原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司向被告陈玉如位于广州市越秀区合群三马路26号的地址发出《法律函》，该函件载明：“2017年3月27日合同到期，我司工作人员与贵方进行了房屋交接。在交接时，贵方并未对房屋提出异议。交接后，贵方将房屋再次出租。从2017年3月27日起，我司员工多次与贵方沟通，要求结算水电费并返还我司缴纳的保证金，但贵方以房屋墙体渗水房间角落墙纸脱落为由拒绝。基于以上，我司郑重函告贵方于接到本函3日内与我司员工李小姐联系(135××××9167)，结算水电费，返还保证金；就房间角落墙纸脱落问题双方进行协商，若未能达成一致，聘请第三方专业机构进行鉴定，鉴定费用及维修费用由责任方承担；若以上问题因贵方原因未能在收到本函10日内解决，我司将依法提起诉讼，届时将由贵方承担诉讼费用及相关的违约费用。”该函件因收件人不在指定地址被退件。
在案件审理过程中，本院依法传唤原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司经手本案租赁事宜的工作人员唐静汶及李莉到庭接受询问。唐静汶称，租赁涉诉房屋前我是通过同事李莉认识中介甘耀武获取的租赁信息，经查看陈玉如提供的涉诉房屋出租前的八张图片，我确认该图片与我当初实地查看的情况基本一致，陈玉如提供的编号为XXJZ0000423、签订日期为2016年3月28日的房地产租赁合同，是我当初签订的合同。至于2016年7月5日的广州市房屋租赁合同，我记不清楚了。签订合同后陈玉如何时交付房屋我记不清楚了，签订租赁合同之前是陈玉如的亲戚拿钥匙开门给我们看房子，看房子的时候陈玉如的亲戚也在场。我拿到涉诉房屋的钥匙后，看到现场的情况与我此前查看的情况基本一致，我与陈玉如有签订书面材料对交付时的情况进行确认，该房屋租赁后由我的领导在使用。租赁期间在2016年8、9月我曾带陈玉如到涉诉房屋看过，当时她是想确认一下房子是否完好，她看了之后反馈挺满意的，因为我们有定期找清洁阿姨保洁。合同到期后交还房屋时我也在现场，当时除了我还有业主以及一名女中介在场，业主还与女中介说客房墙纸有点翘起，让中介帮忙找点东西贴住处理一下，业主也有叫小区物管人员到涉诉房屋查看墙纸的情况。由于我方只使用主卧一个房间，客房一直没有使用，所以业主想让物管看一下墙纸翘起是否为外墙渗水导致，物管人员回复不是外墙渗水，但具体什么原因没有说。业主当时就整个房间的情况都看了一遍，连电视电灯都检查过，只是跟我说客房的墙纸翘起，未提及其他的异常，我跟业主说墙纸修复的费用可以协商，业主也曾经提出只是100多元的事情，不用那么麻烦。经查看陈玉如提供的九张照片，其中3-7的图片与我拍摄的图片基本一致，其他照片载明的情况在当时都没有发现，因为当时交还房屋时的情况双方均有拍照确认，我方也可提供当天拍摄的照片予以佐证。唐静汶确认“黛茜”的微信号为其本人使用，经核对陈玉如提供的微信聊天记录，情况属实，我也可向法庭提供2017年4月20日下午3点55分至2017年4月21日上午10点41分期间双方的微信聊天记录原件供法庭核对。2017年4月20日的聊天记录中我提及“墙纸的事，我的同事着急想要处理好，所以刚才沟通有点激动了”，该处墙纸的事指的是客卧墙纸翘起的事情，因为房屋押金是公司公账支出的费用，我们也是想尽快处理完这个事情，把押金退还。
李莉则称，我在本案租赁事宜中经手了合同的签订及备案。经查看2016年7月5日签订的广州市房屋租赁合同，确认该合同是我经手的，上面公司的章是我拿去盖的。该合同中陈玉如的签名是否为其本人签订我不清楚，但是根据相关规定，办理租赁合同备案一定要房东本人带着身份证原件去到当地小区的街道办备案，如果她本人不出席就要委托人带着委托函去到街道办去备案。我问过中介，中介说备案手续是中介和业主的委托人去到锦绣××街道办办理的，我现在可以提供甘耀武的微信聊天记录供法庭核对，该聊天记录中甘耀武也确认当初备案的时候是他和业主方去办理的。李莉确认“Lili”的微信号为其本人使用。李莉认为，办理备案手续必须要使用身份证原件或者委托人的委托函等手续才能办理。所以我方是不可能只使用身份证复印件就能办理备案。
被告陈玉如则认为，原、被告双方未就交还时的情况签订书面材料是由于存在损毁的情况，双方未达成一致意见，并非原告工作人员所称被告不需要签订确认书。交还房屋时，我方曾找锦绣香江物业公司的工作人员上门查看并报价墙纸包人工120元/平方米，当天也就木地板的事宜确定需要修复的话，需要就整个房间的木地板进行重铺，木地板修复的费用也要5400元，工期需要半个月，目前我方出租给现租户为每月7500元，故半个月的租金约3800元。此外关于租赁合同备案的事宜，我方并未委托他人办理备案，只是鉴于我当时的身体状况无法到场协助备案，我方是找了相关部门的人员可以在我方未到场的情况下备案，当时原告只告知我在房屋租赁价格上有更改，其余内容未更改。被告陈玉如还称收回涉诉房屋时即存在木地板、地脚线、木地板严重变形的情况并当场向唐静汶提出异议，把物管叫过来一起查看，物管称是使用不当导致的。此外，被告陈玉如确认2017年3月27日收回涉诉房屋时与原告的工作人员唐静汶仔细检查了涉诉房屋内的情况及家电使用情况，双方也都拍摄了照片。原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司称在2017年3月27日交还房屋时才发现有墙纸翘起的情况，且只有2-3平方米的损坏，之前都没有发现，2016年8、9月份被告也到现场看过，被告当时也是满意房屋的状况的。被告陈玉如确认2016年夏天曾到涉诉房屋，但称当时只是站在大厅看，没有到房间看，所以其对房屋情况是满意的，后来陈玉如再想去看房，但原告拒绝。
再查明：唐静汶与陈玉如的微信聊天记录显示，2017年4月20日，唐静汶发送：“陈小姐，不好意思啊，墙纸的事，我的同事着急先要处理好，所以刚才沟通有点激动了。我是这样向的，麻烦您先跟租客沟通看是否方便上去处理，什么时候方便？如租客不便，需要我们承担的费用，我们现提前支付给您，待您们满约麻烦您再自行处理？因为公司财务多次催还押金，所以lili比较着急了，实在不好意思，给您带来麻烦了。”陈玉如回复：“好吧……我本来就是不想找麻烦，但现在房子这样子新租客和我家人都不乐意，我是有得烦了。现在不止墙纸，木板也是泡的厉害，估计要一并处理。真是无奈，我自己住了两年，我用洗手间反复用都没事的呢……一点事都没有。换你们老板住就成这样，你给我钱我都不乐意，一是返修麻烦折腾，我也没这个时间；二是再卖就掉价了……。”唐静汶回复：“老实说，这么说我也不是很乐意。我们老板一个星期才到那里住一两次，而且也不住那个房，也不用旁边的厕所，这情况，上次师傅来看的时候，您也是这么说，也是知道的，明显不是人为的房屋损毁，也有可能是时间长了呀，这个也说不准的呀，对吧，最重要还是解决问题吧，您看需要怎么维修，维修费用要多少，然后告知下我们哈，我们也要向公司交代，和跟进进度……麻烦您啦。”陈玉如回复：“所以我没有情绪……只想尽量简化解决问题。首先房子一年前你亲自验收，肯定不是我交给你的问题；其次房子我住这么久没问题也不是房子本身的问题……问题出现在你们使用期间，除非你们有证据证明是房子本身的问题，而且你们住那么久，问题存在、恶化一直都不尽义务去告之、维护，肯定是有责任的。你可以跟李小姐或者公司沟通一下。”唐静汶回复：“如果是我在那里住，我肯定在知道的第一时间把情况反馈给您阿，问题是我们不知道啊，我老板一星期也只住一两次，而且也不在那间房住，话又说回来，现在问题已经出现了，大家都是想尽快解决问题，您提一个您认为合适的解决方案，我们一起沟通嘛。”
在庭审过程中，被告陈玉如明确没有退还租赁保证金的原因是由于原告没有按照房屋原样退还给我，既没有修复受损位置，也没有赔偿相关费用。具体受损的部分包括：房屋北向的房间墙纸变色脱落，地板变色变形，客厕储物柜受潮变形，主套墙纸多处开脱，厨房水池水盖损坏。原告仅确认存在2-3平方米的墙纸损坏。
此外，原、被告双方均明确不对损坏原因申请鉴定。
本院认为，2016年3月28日广州华多网络科技有限公司珠海分公司与陈玉如签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应据此确认双方的权利义务，并应依约履行。签订合同后被告陈玉如将涉诉房屋交付给原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司使用，租赁期间原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司缴清租金及各项费用并在合同到期后按时迁出涉诉房屋。此后因退还租赁保证金事宜双方发生争议。被告抗辩称是由于原告没有按照房屋原样退还，即没有修复受损位置，也没有赔偿相关费用，故不应退还保证金。本院认为，对于2017年3月27日交还涉诉房屋当天的状态，应由被告陈玉如承担举证责任。综合双方提供的证据及陈述，原、被告双方对客房存在墙纸翘起的情况没有异议，但原告认为仅存在2-3平方米的墙纸损坏需要修复，且对陈玉如主张的其余房屋损害不予认可。被告陈玉如则认为应当对全部墙纸予以更换且对整个房间的木地板进行重铺，相应的修复费用及修复期间导致的租金损失应由原告赔偿。本院认为，首先，被告陈玉如未提供充分、有效的证据证明是原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司在房屋使用期间对木地板、客厕储物柜以及厨房水池水盖发生非房屋正常损耗的不当使用行为，故对其赔偿主张，本院不予支持。其次，对于墙纸损失部分，根据双方提供的图片及主张，本院酌定原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司应向被告陈玉如赔偿损失500元，并从保证金12400元中扣除，被告陈玉如须向原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司退还11900元，对原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司主张的超出部分，本院不予支持。被告陈玉如主张全屋更换已超过必要的修复程度，本院对此仅予以部分支持。
此外，原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司还主张被告支付因迟延返还租赁保证金造成的利息损失，本院认为，原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司未及时修复损坏的墙纸或向被告陈玉如赔偿墙纸损坏的费用，亦存在过错，故对该主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、被告陈玉如应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司退还保证金11900元；
二、驳回原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。
如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元，由原告广州华多网络科技有限公司珠海分公司负担4元，被告陈玉如负担106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 冯 婉
人民陪审员 黄家杰
人民陪审员 黄焕萍
二〇一八年二月二十四日
书 记 员 王雅佩