山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一终字第2295号
上诉人（原审被告、反诉原告）临沂太谷物业管理有限公司，住所地临沂市兰山区涑河北街蓝湾国际小区。
法定代表人徐延东，总经理。
委托代理人孙玉国，山东元开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵卫升。
委托代理人卢焰鹏，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。
原审被告（反诉原告）临沂太谷房地产开发有限公司，地址：临沂市兰山区南坊办事处南京路。
法定代表人吴秀梅，经理。
委托代理人周国涛，该公司职工。
原审被告临沂蓝湾体育健身有限公司，地址：兰山区桃园路10号。
法定代表人陈桂霞，经理。
原审被告张建亮。
上诉人临沂太谷物业管理有限公司因侵权责任纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第4054号民事判决，依法向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，涉案房屋位于兰山区涑河北街111号蓝湾国际2号楼附属商铺一层101-108、二层201-208室，系由临沂太谷房地产开发有限公司开发，并由临沂太谷物业管理有限公司进行物业管理。2011年10月15日，张建亮和案外人陈桂霞以蓝湾国际电子竞技俱乐部（筹）的名义与临沂太谷房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给蓝湾国际电子竞技俱乐部（筹）使用，租赁期限自2011年11月1日至2016年10月30日，共五年。该合同加盖了临沂太谷房地产开发有限公司合同专用章，案外人陈桂霞在发起人栏签字捺印，张建亮在担保人栏签字。
2012年2月25日，张建亮以临沂蓝湾体育健身有限公司的名义与赵卫升签订房屋租赁合同，约定将其租赁临沂太谷房地产开发有限公司房屋的二层租赁给赵卫升用于开设网吧，租赁期限自2012年4月15日至2015年10月1日，共三年六个月，并隐瞒了该房屋系其租赁的事实。但该租赁合同未加盖临沂蓝湾体育健身有限公司公章，仅有张建亮、赵卫升签字捺印。
2013年6月，临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业管理有限公司以张建亮、蓝湾国际电子竞技俱乐部（筹）长期拖欠租金为由与之解除了租赁合同，并要求赵卫升停止使用房屋，双方协商未果，临沂太谷房地�开发有限公司、临沂太谷物业管理有限公司便强行锁门，致使赵卫升不能继续经营，且物品仍在该房内无法搬出。
对于临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业有限公司扣留的赵卫升的物品，双方无争议的为：格力1.5匹壁挂空调12台、格力大1.5匹壁挂空调4台、格力五匹吸顶空调7台、沙发200个、桌子200张、冰柜2台、暖柜1台、监控设备1套、2米机柜1台、排风机8台、灭火器20个、应急照明灯10个、饮水机2台、双层铁架床9张、办公柜2个、6门更衣柜2个、消防指示灯一宗、窗帘一宗、电路设备一宗、网络设备一宗。双方争议的为：两米高的展示柜一个，饮料、烟、食品一宗。赵卫升称有价值95141.5元的饮料、烟、食品，并提交了提货单、送货单、销货单、收据复印件一宗及王伟、李海滔出具的证明一份欲以证实其主张，但临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业�限公司对此均不予认可。
上述事实，主要是根据当事人陈述、庭审调查、举证、质证审核证据予以认定，并均已收集、记录在卷。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张建亮和案外人陈桂霞以蓝湾国际电子竞技俱乐部（筹）的名义与临沂太谷房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，符合法律规定，且系双方自愿签订的，应为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。张建亮将其租赁临沂太谷房地产开发有限公司的部分房屋转租给赵卫升使用，但其隐瞒了其不是房屋所有权人的事实，且未经临沂太谷房地产开发有限公司同意，根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应�赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，张建亮存在过错，临沂太谷房地产开发有限公司和赵卫升均可以要求其承担民事责任。因张建亮长期拖欠租金，临沂太谷房地产开发有限公司与张建亮已于2013年6月份解除了双方签订的租赁合同，对此本院予以确认。但赵卫升与临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业有限公司之间无合同，根据合同相对性原则，张建亮拖欠租赁费、物业服务费、电费以及因其非法转租造成的损失，不应由赵卫升承担。因赵卫升不是临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业有限公司的债务人，不适用《物权法》第二百三十条“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”之规定。故临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业有限公司扣留赵卫升的物品没有法律依据，应予返还。对赵卫升要求临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业有限公司返还涉案物品的主张，对于双方无争议的格力1.5匹壁挂空调12台、格力大1.5匹壁挂空调4台、格力五匹吸顶空调7台、沙发200个、桌子200张、冰柜2台、暖柜1台、监控设备1套、2米机柜1台、排风机8台、灭火器20个、应急照明灯10个、饮水机2台、双层铁架床9张、办公柜2个、6门更衣柜2个、消防指示灯一宗、窗帘一宗、电路设备一宗、网络设备一宗，本院予以支持。对于双方争议的部分，因赵卫升提交的提货单、送货单、销货单、收据均系复印件，虽有王伟、李海滔出具的证明，但二人未出庭作证，上述证据均不足以证实其主张。对于赵卫升主张的折价赔偿417407.5元及利息的主张，因其未举证证实涉案物品的价值，对该主张，本院不予支持。由于张建亮隐瞒事实私自转租，�拖欠租赁费、物业费、电费，给赵卫升和临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业有限公司造成一定损失，其均可以要求其承担民事责任。但本案中，赵卫升没有要求张建亮承担赔偿责任，本院对此不予处理。临沂太谷房地产开发有限公司、临沂太谷物业有限公司虽有损失，但其在反诉过程中，没有要求张建亮承担责任，本院对此亦不予处理。临沂蓝湾体育健身有限公司、张建亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，应视为对其相应诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）临沂太谷房地产开发有限公司、被告（反诉原告）临沂太谷物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）赵卫升返还格力1.5匹壁挂空调12台、格力大1.5匹壁挂空调4台、格力五匹吸顶空调7台、沙发200个、桌子200张、冰柜2台、暖柜1台、监控设备1套、2米机柜1台、排风机8台、灭火器20个、应急照明灯10个、饮水机2台、双层铁架床9张、办公柜2个、6门更衣柜2个、消防指示灯一宗、窗帘一宗、电路设备一宗、网络设备一宗；二、驳回原告（反诉被告）赵卫升其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）临沂太谷房地产开发有限公司、被告（反诉原告）临沂太谷物业管理有限公司的反诉请求。案件受理费7561元，反诉案件受理费8141元，均由被告（反诉原告）临沂太谷房地产开发有限公司、被告（反诉原告）临沂太谷物业管理有限公司负担。
上诉人临沂太谷物业管理有限公司上诉称：一、一审判决认�事实不清。（一）本案拖欠上诉人物业费、电费的是赵卫升而不是张建亮，2011年底，张建亮与赵卫升合伙经营网吧，张建亮向赵卫升借款50万元用于偿还银行贷款，后张建亮无力偿还赵卫升的借款，双方于2012年2月25日签订《房屋租赁合同》，将上诉人所有的商业用房第二层约计1100平米，擅自转租给被上诉人赵卫升用于经营网吧，并以房租、水电费、空调等装修折抵张建亮对赵卫升的借款50万元，并认为本案不能以合同的相对性原则掩盖了赵卫升实际享受上诉人的物业服务、实际消耗上诉人的电力的基本事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条、第6条及《物业管理条例》的规定，被上诉人赵卫升作为物业使用人，依法应当向上诉人太谷物业缴纳物业费，上诉人有权选择张建亮承担连带责任，也有权要求被上诉人赵卫升承担单独责任。（二）本案不适合合同相对性原则，而应该以最高法的相关解释为据。首先，合同相对性原则的适用前提是合同合法有效，而张建亮、赵卫升的转租合同，因未得到房屋所有人的同意，转租无效。其次，根据“穷尽规则，方可适用原则”的法理，在有可援引的法律规则时，不应援引法律原则。二、一审判决适用法律错误。赵卫升拖欠其网吧经营期间的物业费、电费等到期债务，属于上诉人的债务人，因其拒不履行到期债务，上诉人完全有权依据《物权法》第230条行使留置权并有权就该动产优先受偿。综上，请求二审法院依法撤销（2013）临兰民初字第4054号判决书第一项，改判上诉人对留置物享有留置权；请求依法撤销（2013）临兰民初字第4054号判决书第三项，改判被上诉人向上诉人支付拖欠的物业服务费7555元、欠缴的电费202080元；请求依法判令�上诉人承担一审本诉、一审反诉及二审的诉讼费用。
二审庭审过程中，被上诉人答辩称：上诉人上诉理由及主张不能成立，被上诉人与上诉人之间没有合同关系，不属于合同相对人，所以不应承担上诉人所主张的费用，且物业服务费和电费与本案不是同一法律关系及同一事实，上诉人与被上诉人之间不能形成供电合同关系，上诉人应当向张建亮行使追偿权。被上诉人与张建亮之间的租赁合同已经实际履行，且被上诉人已经向相对人张建亮缴纳了各项费用，被上诉人使用该房屋时，并不知道张建亮无处分权，所以被上诉人不存在过错，同时上诉人也没有证据证实其已垫付电费，所以原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。在庭审中有三个争议焦点：一、所欠上诉人物业费的是否是赵卫升？二、所欠上诉人电费的是否是赵卫升？三、本案是否适用合同相对�？针对焦点一上诉人称应由赵卫升承担责任，被上诉人称不应由其承担。针对焦点二上诉人提交了临沂供电公司专用收据三份6张，证明太谷物业公司从供电公司预购电费（先购买再行使用），其中2014年4月份，太谷地产预交电费10万元，2013年6月份，太谷物业预交电费30万。被上诉人答辩称这三份证据不能证实这些电费系被上诉人使用，更没有提供被上诉人使用的明细以证明其主张，通过上诉人陈述，其预交的是所有业主应承担的电费但在本案中上诉人主张被上诉人拖欠的202080元是其代预交电费的一半之多，超过全体业主的一半。上诉人又提交了张建亮与吴翠杰签订的买卖合同及法律文书一份，证实12台空调不属于被上诉人的，被上诉人称该证据不是新证据，且该证据显示的空调是12台，而本案涉及的空调是7台，不能证实12台与本案争议的7台空调是同一标的物。针对焦点三上诉人称本案应突破合同的相对性，被上诉人称承认合同的相对性原则。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条明确规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿；债权人留置的动产，应当与债权人属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。本案中存在两个法律关系，一是临沂太谷房地产开发有限公司与张建亮签订的房租租赁合同，另一是张建亮以临沂蓝湾体育健身有限公司的名义与赵卫升签订的房屋租赁合同，且两个租赁合同都是基于真实的意思表示，为有效合同。上诉人主张扣留赵卫升的物品没有法律依据，本院不予支持。根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，本案中张建亮未经出租人临沂太谷房地产开发有限公司同意擅自转租，出租人临沂太谷房地产开发有限公司可以解除双方之间签订的租赁合同，因解除合同给出租人临沂太谷房地产开发有限公司造成损失的，出租人可以向张建亮主张损害赔偿。张建亮隐瞒房屋不是其所有的事实，与赵卫升签订租赁合同，且赵卫升在签订合同后积极履行了自己的义务。根据合同相对性的原则，上诉人向被上诉人主张物业费、电费没有法律根据，在庭审中上诉人提交的证据：临沂供电公司专用收据三份，不能明确证实被上诉人具体的用电量，故本院不予支持。综上，本院认为，原法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正。�照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审诉讼费7561元，由上诉人临沂太谷物业管理有限公司负担；本判决为终审判决。
审判长 邹海波
审判员 徐占理
审判员 林传鹏
二〇一四年十二月十日
书记员 蔡明峰