镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京民初字第86号
原告刘莉。
委托代理人郭永林、许世可，江苏南昆仑律师事务所律师。
被告汤忠慧。
委托代理人范雪燕，江苏中坚汇律师事务所律师。
原告刘莉与被告汤忠慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，于2015年1月28日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告刘莉的委托代理人许世可、被告汤忠慧的委托代理人范雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月6日，原、被告签订转让协议一份，约定：被告将位于某某大厦一楼门面房一间转让给原告使用，由被告与某某大厦业主（物业）洽谈将门面房租赁期延长五年，签订协议当日，原告应支付转让费155000元，被告应交付房屋。后原告依约支付转让费155000元，被告协调田某某与原告签订了五年的租赁合同。2013年10月，该房屋产权人中国某某银行镇江市分行（以下简称“某某镇江行”）向京口区人民法院起诉，要求原告及镇江市丹徒区某某置业经营中心（以下简称“某某置业”）、某某集体有限责任公司（以下简称“某某公司”）共同返还原告承租的房屋，原告实际已无法经营。2013年11月25日晚，某某置业采取锁门行为，阻碍原告正常经营，原告无奈只得报警。为防止损失扩大，原告于2013年12月3日请人开锁取走物品，将房屋交还某某置业。2014年6月19日，因某某置业、某某公司非某某大厦第一层房屋的所有权人，也未取得某某大厦第一层房屋的经营权，京口区人民法院判决某某置业、某某公司返还某某镇江行所有的镇江市某某号某某大厦第一层房屋。原告认为，某某置业、某某公司不具有诉争房屋的所有权及经营权，被告也不具有诉争房屋的合法使用权，当然无权将诉争房屋转让给原告使用并收取155000元的转让费，其协调田某某与原告签订的租赁合同也为无效。现原告起诉，要求确认原、被告于2012年11月6日签订的转让协议无效，被告返还转让费155000元及利息8000元。
原告举证如下：
1、2012年11月6日原、被告签订的《转让协议》一份，以证明被告将某某大厦一楼门面房一间转让给原告，转让费155000元，被告有义务与某某大厦业主（物业）洽谈将租赁期延至五年。
2、收条一份，以证明被告收到原告支付的转让费155000元。
3、收条一份，以证明原告在经营过程中缴纳物业费2000元，原告没有违约行为。
4、（2013）京民初字第2688号民事判决书一份，以证明被告不具有涉案房屋的合法使用权，也未能协调房屋产权人与原告订立五年的租赁合同，2008年12月某某置业即丧失了对涉案房屋的经营管理权。
5、（2015）京民初字第2689号民事裁定书，以证明某某镇江行起诉要求原告及某某置业迁让的事实，后因涉案房屋已包含在（2013）京民初字第2688号案件的审理中，某某镇江行申请撤诉。
6、2012年11月8日的《场地租赁协议》一份，以证明被告协调由田某某代表某某置业与原告签订协议，田某某不具有诉争房屋的所有权和经营权。
7、民事诉状一份，以证明自2013年8月28日起，由于产权人主张权利，原告实际无法使用房屋。
8、（2011）京民初字第1719号民事判决书一份，以证明某某置业不具有诉争房屋的经营管理权，当然无权将房屋出租给原、被告。
被告对上述证据的真实性无异议，但对证明力有异议，被告辩称：被告仅在租赁期限上协助原告与田某某洽谈，被告与田某某的租赁协议于2016年5月7日到期，原告与田某某的租赁协议于2017年5月7日到期，已延期一年，被告履行了协助义务，原告认为自己使用房屋的权利受侵害应向田某某主张，协议中注明原告的经营风险及损失与被告无关，原告不能证明其没有违约行为；即使某某镇江行与某某公司的经营管理权在2008年11月解除，涉案房屋依然由某某置业及某某公司实际经营管理，否则某某镇江行不会多次起诉要求返还房屋，某某镇江行起诉时，被告仍在经营，某某置业也从未中断过对涉案房屋的经营管理，涉案房屋至今未返还，承租户（包括原告）的经营使用权并未实际受到影响。
被告辩称，2003年3月19日，被告向某某置业租赁某某大厦一楼场地作为经营用房时，查看了某某置业出示的某某镇江行与某某公司的《委托经营管理协议》、某某公司与某某置业的《关于委托经营管理某某大厦协议书》及镇江市计划委员会关于镇江市某某银行和某某鳗联有限公司合建某某大厦建设书的批复等书面材料，后与某某置业签订《场地租赁协议》。被告签订租赁协议时已尽到谨慎义务并支付合理对价，其取得涉案房屋的使用权系善意取得，权益受到法律保护。房屋产权人及某某置业从未向被告提出经营管理协议已终止、返还租赁物的要求。原、被告签订的转让协议系真实意思表示，具有法律效力。原告与某某置业签订租赁协议，其对某某置业的经营权应当自行审查。被告已按照协议约定协助原告与某某置业洽谈租赁事宜。原告支付给被告的155000元并非涉案房屋使用权的转让费用，而是该房屋装修、装潢、改造的补偿费用。被告于2008年租赁涉案房屋开设美容美发店，经某某大厦同意后将店面扩建，被告自行花费约350000元。2012年11月，原告与被告洽谈转让事宜，原告同意补偿被告装修、装潢的费用155000元。现原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告举证如下：
1、2008年3月19日被告与田某某签订的《场地租赁协议》一份，以证明被告取得了涉案房屋的使用权，协议中约定被告自行扩建、搭建房屋，费用自理。
2、2008年3月19日的收条一份，以证明田某某收到被告经营美发店交纳的费用，被告依合同支付对价。
3、被告出具的情况说明一份，以证明被告因改建、装修、装饰花费30余万元。
4、《委托经营管理协议书》、《关于委托经营管理某某大厦协议书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《开工报告》、镇计投发（1997）95批复各一份，均为被告与某某置业签订租赁协议时某某置业提供，以证明被告尽到了合理的审查义务，原告取得营业执照需提交材料给工商部门，原告应当自行审查。
原告对上述证据3的真实性有异议，对证据1、2、4的真实性无异议，原告辩称：上述证据不能证明被告、田某某、某某置业在2012年11月6日具有涉案房屋的经营管理权；原告租赁涉案房屋是用于开设书店，被告对此明确知晓，原告支付155000元不是要获得被告的装潢设施，而是取得五年的房屋使用权，即使有少量装潢，从2008年3月19日至2012年11月6日，装潢也无实际使用价值。
经审理查明，2008年3月19日，被告与田某某签订《场地租赁协议》，约定了田某某将某某大厦一楼门面房出租给被告使用，租期自2008年5月8日至2016年5月7日，年租金70000元，田某某同意被告对场地改造、扩建等事项。后被告在该场地开设了美发店。
2012年11月6日，原、被告签订《转让协议》，约定被告将位于某某大厦一楼门面（房）一间转让给原告，被告负责与某某大厦业主（物业）洽谈将门面（房）租赁期延至五年，双方约定的转让费为155000元，后原告支付了该款。2012年11月6日，原告向某某置业支付物管费2000元（2012年11月8日至2013年11月7日）。
2012年11月8日，原告与田某某签订《场地租赁协议》，约定了田某某将某某大厦一楼门面房出租给原告使用，租期自2012年5月8日至2017年5月7日，年租金70000元，田某某同意原告对场地改造、扩建等。2013年1月，原告办理了个体工商户营业执照，名称为镇江市XX书店，经营场所镇江市某某号某某大厦一楼。
2011年12月，本院就某某镇江行与某某公司、某某置业、镇江市丹徒区某某联合公司委托经营合同纠纷一案作出（2011）京民初字第1719号民事判决书，认定某某镇江行将其名下的某某大厦房屋委托某某公司经营后，双方已于2008年12月解除了委托经营管理关系。
2014年6月，本院就某某镇江行与刘莉、某某公司、某某置业占有物返还一案作出（2013）京民初字第2689号民事裁定书，裁定准许某某镇江行撤回起诉。
2014年6月，本院就某某镇江行诉某某置业、某某公司占有物返还一案作出（2013）京民初字第2688号民事判决书，查明的事实有：2000年5月30日，某某镇江行与某某公司订立协议约定，某某镇江行将其拥有的某某大厦一楼房屋委托某某公司经营管理，期限为30年；2002年5月30日，某某公司将原经营的某某镇江行的房屋委托给某某置业经营，期限为29年，后某某镇江行所有的某某大厦房屋实际由某某置业经营管理。该案判决某某置业、某某公司依法返还某某镇江行所有的位于镇江市某某号某某大厦第一层房屋，后某某置业提起上诉，镇江市中级人民法院二审判决驳回上诉、维持原判。
庭审中，原告陈述其实际使用涉案房屋的时间是2012年11月6日至2013年12月3日。2013年1月，原告办理营业执照时知道涉案房屋的实际产权人并非某某置业，经与被告沟通，被告称某某置业有经营管理权。被告认为原告应当自行审查涉案房屋的情况，坚称某某置业和某某公司实际经营控制某某大厦、从未中断，原告可能因为经营不佳自行离开，与被告无关。原、被告均陈述田某某是某某公司负责人刘某某的配偶。
上述事实有转让协议、收条、收据、民事判决书、民事裁定书、租赁协议及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，2008年12月，某某镇江行与某某公司已解除了委托经营管理某某大厦房屋的关系，则某某公司、某某置业对涉案房屋不再具有经营管理的权利，且人民法院已经判决某某置业、某某公司返还某某镇江行所有的某某大厦房屋，故被告将涉案房屋转租给原告，并未得到房屋真正权利人的同意。但原、被告的转租行为也不符合合同法中关于合同无效的构成要件，因此，原告要求确认原、被告的转让协议无效，没有法律依据。涉案房屋所有人某某镇江行起诉要求本案原告刘莉等返还房屋，现人民法院生效判决书亦已确定涉案房屋应返还其所有人某某镇江行，且原告已交出涉案房屋，原、被告的转让协议已无法履行，应当予以解除。原、被告应当根据合同约定及法律规定承担合同解除的责任。本案中，原告实际占有使用了涉案房屋，应当承担实际占有使用期间（2012年11月6日至2013年12月3日，计393天）的转让费用，被告关于转让费155000元系原告补偿被告装修、装潢费用的辩解，没有事实依据。因原告与田某某签订的租期为五年（1826天），经折算后，原告应承担的转让费为33360元（155000元÷1826天×393天），该款在被告应当返还原告的转让款155000元中予以扣减。扣减后，被告应当返还原告121640元。原告主张的利息没有事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告汤忠慧于本判决生效后十日内返还原告刘莉121640元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3600元，由原告刘莉负担868元，被告汤忠慧负担2732元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61。）预交上诉案件受理费。
审 判 长 许 蓓
人民陪审员 刘小春
人民陪审员 李知文
二〇一五年七月八日
书 记 员 完 菁
（附：上诉须知、法律条款）
附实体法法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。