杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1215号
原告（反诉被告）：杭州市水业集团有限公司。
法定代表人：许阳。
委托代理人：李培伟，浙江宏昊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江嘉寓门窗幕墙有限公司。
法定代表人：王志荣。
委托代理人：裘宇清，浙江智仁律师事务所律师。
原告杭州市水业集团有限公司（以下简称原告）诉被告浙江嘉寓门窗幕墙有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法由审判员杨志敏独任审理。2015年4月27日，被告提起反诉，本院受理了反诉，并于2015年5月28日第一次公开开庭进行了审理。同日，被告申请装修损失评估，本院予以了准许。2015年8月25日，评估机构出具评估报告。本案于2015年9月17日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人李培伟、被告（反诉原告）的委托代理人裘宇清两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司于2013年10月21日签订房屋租赁合同一份。2014年8月13日，原告与嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司、被告签订房屋租赁补充合同，约定上述房屋租赁合同中嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司的权利义务由被告享有、履行，双方约定由被告承租位于杭州市西湖区留下街道留泗路700号房屋（以下简称租赁房屋），租赁面积为5741.67平方米，租赁期限从2013年10月1日起至2016年12月31日止；租金从2014年1月1日开始计算，第一年租金为1729573元，第二年租金为1816052元，第三年租金为1906855元，以年租金5%递增；租金按季支付，实行先付后租。合同生效后，原告按约提供了租赁房屋，但被告却未按期支付房屋租金。在原告多次催讨下，被告于2014年12月30日支付房屋租金15万元，尚欠租金一直未予支付。2015年1月6日，原告书面向被告发出解除合同通知函，要求被告支付拖欠租金1579573元及租赁保证金25万元，否则依法解除双方订立的房屋租赁合同，被告收函后仅支付了房屋租金282393.24元，尚欠租金拖欠至今未付。被告的行为已构成严重违约，故请求法院判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，被告腾退位于杭州市西湖区留下街道留泗路700号房屋（租赁面积为5741.67平方米）；2、被告支付房屋租金1297179.76元（截至2014年12月31日），支付2015年第一季度房屋租金454013元，支付自2015年4月1日至实际腾退之日止的房屋租金（按年租金1816052元计算），并支付违约金144131元；3、本案诉讼费由被告承担。在审理中，因被告于2015年5月22日已经将租赁房屋腾退返还给原告，事实上租赁合同已经解除，故原告撤回第一项诉请，第二项诉请中的房屋租金则计算支付至2015年5月22日止。
被告答辩称：1、被告是一家建筑施工企业，与原告签订房屋租赁合同的目的是要用于办公经营。但原告在签订合同时，严重违背诚信原则，故意隐瞒租赁房屋不具备交付使用条件，亦无法提供经营性房产证明等重要事实，损害公共利益，作出虚假保证，将实际性质为划拨土地上建设的公共设施用房非法提供给被告。而在合同期内，该房产无法取得约定的房产权属证明，也不能办理房屋租赁登记备案，直接导致被告无法使用租赁房屋实现经营用途。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租；根据《杭州市房屋租赁管理规定》第十六条，承租人以租赁房屋为经营场所的，应当持房屋租赁备案证明等依法办理工商登记手续。但原告无视自身的过错，不顾因此给被告造成的重大损失，只一昧要求被告支付高于市场价值的租金。因此，被告拒付租金合法有据。且被告多次向原告提出合理请求，作出善意让步，希望原告尽快纠正违约行为，均被无理拒绝。原告反而以起诉方式解除租赁合同，索要巨额租金，其诉求明显有违公平正义。2、租赁合同于起诉之日解除，原告单方面解除合同理应承担违约责任。被告现已腾退租赁房屋，但不同意租金支付，且按照合同法规定，合同解除后亦不可能再有租金，故请求法院依法驳回原告的本诉诉讼请求。3、涉案租赁合同未经批准改变用途，违反法律强制性规定，损害社会公共利益，租赁合同无效。租赁房屋为公共设施用地且划拨取得，房屋规划设计为“引水工程”，原租赁合同承诺的经营用房不符。由于我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定，且属效力性规范。涉案租赁房屋转为经营租赁未经批准，损害社会公共利益，故租赁合同无效。4、原告明知涉案租赁房屋系“引水工程”而不办理任何批准手续，擅自改变房屋用途出租，并在签订合同时对被告隐瞒真实情况，谎称“所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”等保证，故原告应当对其违法、违约行为承担必要的责任，应当对被告的装修损失承担全部的赔偿责任。
被告反诉称：被告因办公经营用途，承租原告的房屋。房屋租赁合同约定，原告“保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”，而且为满足被告承租用途，原告要“提供土地房屋等相关资料”；在房屋情况中又明确，原告要“提供房屋竣工后毛坯及设备设施等正常使用”。但事实上，原告向被告交付的使用性质为公共设施的房屋根本不符合国家对租赁房屋的规定以及合同约定，且该房屋在交付时并未竣工，也不符合房屋安全等标准。原告严重违反合同约定，一直不取得房屋所有权等权证，亦不办理房屋租赁登记备案手续，对被告租房经营造成巨大障碍，直接导致被告既不能办理相关工商登记手续，也无法办理经营所需的资质证件，根本不能实现租赁用途。为了减少损失，推动权证的办理，被告在原告严重违约的前提下，仍然愿意尽最大诚意支付租金，但是原告违背诚信原则，向被告发送解除合同通知并无理起诉，违法擅自解除房屋租赁合同，造成被告包括装修损失、经营困难等在内的巨大损失。故反诉请求法院判令：1、原告向被告支付违约金144131元；2、原告向被告赔偿装修款损失651744.71元；3、反诉诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉，答辩称：租赁房屋于2013年5月30日竣工验收合格，符合安全使用条件，被告也实际接收使用了租赁房屋，故租赁房屋符合租赁要求。因为被告没有支付租金，构成根本性违约，导致本案租赁合同的解除，故被告反诉要求原告支付违约金和损失的请求不符合法律规定，应当驳回被告的反诉诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1.国有土地使用证1份，用于证明原告依法享有土地使用权；
2.房屋租赁合同1份，用于证明房屋租赁合同约定的权利义务；
3.房屋租赁补充合同1份，用于证明嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司与原告签订的租赁合同中的权利义务转让给了被告；
4.被告写给原告的承诺书1份，用于证明被告承认欠房租的事实；
5.解除合同通知函1份、快递凭证2页，用于证明原告于2015年1月6日发函催讨租金的事实；
6.转账凭证2份，用于证明被告在租赁期间支付的租金；
7.门牌证1份，用于证明租赁房屋的确切地址；
8.竣工验收备案表1份，用于证明租赁房屋竣工验收合格的事实；9.土地使用证1份，用于证明土地使用证进行更换的事实；
10.建设工程规划许可证1份，用于证明租赁房屋取得规划许可；
11.规划核实确认书1份，用于证明租赁房屋在出租前已经取得规划核实确认书；
12.竣工验收消防备案登记表1份，用于证明租赁房屋在出租前已经取得竣工验收消防备案；
13.房屋所有权证1份，用于证明原告取得租赁房屋所有权证；
14.文件1份，用于证明国资委允许国有房产对外进行出租。
原告提供的证据经质证，被告对证据1的真实性表示无法确认，关联性有异议；对证据2、3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但证明对象有异议，原告断章取义；对证据5的真实性无异议，但不能证明原告解除合同，涉案合同的解除是原告在起诉时才正式提出的；对证据6的真实性无异议；对证据7、8的真实性无异议，恰能证明原告向被告交付房屋时租赁房屋并没有通过竣工验收；对证据9的真实性无异议，恰能证明原告在诉讼期间才办理土地权证；对证据10-13的真实性均无异议，但证明对象有异议，这些证据可以证明租赁房屋是引水工程，不符合经营用房的用途，且土地供应是划拨方式，租赁房屋作为办公经营用房没有取得土地用途、规划设计、消防变更许可，也没有经过主管部门批准；对证据14的关联性有异议，该文件出台时间是2010年9月16日，早于本案租赁合同签订时间，恰能证明本案租赁合同没有按照这个文件操作，合同存在无效的可能。
被告提供了下列证据材料：
1.房屋租赁合同1份、房屋租赁补充合同1份，用于证明租赁房屋的相关权利义务约定；
2.关于催办留和路抢修中心房屋房产证办理的函1份、发函签1份，用于证明被告一直催告原告依约提供房产权证及备案证明；
3.发票1份，用于证明被告已付款情况；
4.装饰装修施工协议1份、收款收据2份、嘉寓户外广告牌制作和安装合同1份，用于证明被告的装修款损失部分；
5.交接说明1份，用于证明租赁房屋已腾退并交还给原告；
6.资产评估报告单1份，用于证明租赁房屋装修损失的价值，且装修装饰物已交付给原告所有。
被告提供的证据经质证，原告对证据1无异议；证据2函件，原告确实收到了，而且原告已经告知如需原告出证明，原告可以出具；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但关联性有异议；对证据5没有异议；对证据6的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，租赁合同是因为被告违约未缴纳房租而导致解除，根据双方合同第11条约定，被告的装修损失不应由原告承担。
原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1，按照原告所述是旧证，原告之后又提供了新证即证据9，故证据1已无认证的必要，本院对证据9予以认定；证据2-14的真实性，被告均无异议，故本院对其真实性均予以认定。被告提供的证据的真实性，原告均无异议，故本院对真实性均予以认定，但对于装修损失的价值认定应当以证据6为准。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2013年10月21日，原告为甲方（出租方）、嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司为乙方（承租方），双方签订《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》1份，约定：1、甲方保证租赁房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；2、租赁房屋为留和路抢修中心房屋（即留泗路700号），实际租赁面积为5741.67平方米，出租给乙方办公使用，甲方提供房屋竣工后毛坯及设备设施等正常使用；3、甲方提供土地房屋等相关资料，乙方提供营业执照等证照；4、租赁期限从2013年10月1日起至2016年12月31日。其中2013年10月1日起至2013年12月31日为装修期；5、装修期间租金免除，从2014年1月1日起开始计算租金，第一年年租金为1729573元，租金按照逐年递增5%的方式增长，即第二年为1816052元，第三年为1906855元。租金按季支付，实行先付后租。支付方式为：首期租金在合同签订后以支票形式在一个月内支付，之后每期在每季度首月10号前支付；6、乙方向甲方缴纳租赁保证金25万元，待租赁期满合同履行完毕后归还（不计息）…11、甲方有权解除合同并对租赁房屋的装修不予赔偿的情形为：乙方不交付或者不按约定交付租金达2个月以上…；乙方有权解除合同的情形为：甲方延迟交付租赁房屋2个月以上以及违反本合同约定不承担维修责任，致使乙方无法继续使用的；12、租赁合同期满，乙方在租赁期间的新增装修无偿归甲方，并与承租房屋及附属设施、设备同时移交甲方；…15、乙方逾期交付租金的，应承担违约责任，每逾期一日，每日按未付年租金的万分之三向甲方支付违约金，逾期交付租金累计达三次以上的，甲方有权解除合同并要求乙方支付一个月租金的违约金。双方在合同中还约定了其他事宜。同年10月，被告即使用租赁房屋，并开始对租赁房屋进行装修。但是被告未按合同约定的时间支付租金、缴纳租赁保证金。
2014年8月13日，原告、被告和嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司三方签订《水业集团留和路抢修中心房屋租赁补充合同》1份，约定原告和嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司签订的《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》中嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司的权利义务全部由被告进行履行。
2014年9月底，被告向原告发送《关于催办留和路抢修中心房屋房产证办理的函》1份，提出公司经营、资质审批需要租赁房屋的产权证，要求原告函复房产证办出时间。被告2014年12月30日，被告向原告出具《承诺书》1份，上面载明：因租赁房屋未办权属证明及租赁许可证，严重影响被告建筑企业资质审批和服务业三产合作，故而被告未能支付2014年租金。现就租金支付作出如下承诺，并恳请原告根据事实具体情况考虑给予政策优惠：1、2014年12月31日支付完成2014年度一个季度租金，金额为432394元，最晚支付日为2015年1月6日；2、2014年度剩余三个季度租金1297200元，于2015年2月11日前支付，其中恳请原告领导考虑被告因产证相关事宜所造成的经济投入损失，和前期投资诚意，向原告申请2014年度一个季度的租金减免扶持；3、承诺原告的租赁房屋产证及租赁证到位后，被告严格履行合同条款按时支付租金。同时，被告要求原告体谅被告难处予以同等承诺租赁房屋产证及租赁许可的办证成功时间。当日，被告支付租金150000元，之后也未按《承诺书》之承诺支付2014年度一个季度租金。
2015年1月6日，原告向被告发出《解除合同通知函》1份，要求：被告在收函后7个工作日内缴清2014年租金1579573元、合同租赁保证金250000元，并结清水电费等相关费用；如未按上述通知履行义务的，将解除租赁合同。被告收函后，于2015年1月28日支付租金282393.24元，剩余租金一直未予支付。2015年4月10日，原告诉至本院要求判如所请。2015年5月22日，原、被告自行就涉案租赁房屋的交还进行交接，被告将租赁房屋腾退返还给原告。
另查明：涉案租赁房屋所在建设工程于2009年9月27日领取了建设工程规划许可证，于2012年11月28日领取了建设工程规划核实确认书，于2012年12月17日领取了建设工程竣工验收消防备案，于2013年5月底竣工验收合格，于2013年12月31日工程竣工备案登记完成，于2015年7月16日领取房屋所有权证。
在审理中，经被告申请，本院委托浙江普阳资产评估有限公司对涉案租赁房屋内的装修损失进行评估。评估机构于2015年8月25日出具（2015）杭西法评委字第115号资产评估报告书，结论是在评估基准日2015年7月15日，委托资产评估价值为651744.71元。原告在庭审中自认《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》第3条“甲方提供土地房屋等相关资料”是指原告提供土地使用证、房屋权属证等相关资料给被告。被告亦认可原告的上述意见。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张，本案存在以下三个争议焦点，现分别分析如下：
（一）涉案房屋租赁合同的效力。《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》订立之时，租赁合同关系的当事人即为原告和嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司。之后《水业集团留和路抢修中心房屋租赁补充合同》的签订，即意味着嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司将合同的权利和义务全部转移给了被告，故被告为涉案房屋租赁合同的当事人。被告以涉案租赁房屋是公共设施，转为经营性用房，损害社会公共利益为由，主张合同无效，其该项辩称并无相关法律依据。虽然涉案租赁房屋规划批准为抢修中心，土地性质确系公共设施用地，但是对公共设施作其他用途的合理使用并不意味着必然会损害社会公共利益。比如地下人防设施亦属于公共设施，但是在满足一定要求的情况下，对其出租等使用不仅合法，而且也符合物尽其用的原则。就本案租赁房屋，被告并未提供证据证明因本案的使用客观上已经造成公共利益受损或必然受损，故被告的上述抗辩意见并无依据，本院不予采纳。涉案房屋租赁合同主体合格，意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故房屋租赁合同合法有效。
（二）原、被告是否各自有违约行为。原告主张被告违约未按期支付租金。被告则认为原告违约，交付的租赁物不符合交付条件，故其有权拒付租金。被告就其上述主张认为的违约行为具体为：一是租赁房屋不符合国家对租赁房屋的有关规定；二是租赁房屋无房屋权属证书。关于被告主张的第一个违约行为，本院在阐述合同效力时已经明确，出租该性质房屋并不违反相关规定，而我国就建设工程实行的是竣工验收备案制，而非许可制，故未经备案的建设工程并非不能交付使用，涉案租赁房屋的建设工程实际工程竣工验收合格、消防部门验收合格均在租赁房屋交付之前，涉案租赁房屋的交付不违反法律强制性规定，故被告的该项主张没有依据。关于被告主张的第二个违约行为，双方已经在庭审中认可一致即合同约定原告负有提供房屋权属证书之义务，而原告确实未向被告提供房屋权属证书，故本院对被告的该项违约主张予以采纳。但是原告未能提供房屋权属证书并不赋予被告有权拒付租金的法律后果。理由为：从双方履行合同的过程来看，原告的违约行为并非根本性违约。首先，双方对于房屋权属证书的交付时间未有明确约定；其次，在房屋租赁合同签订之后的近10个月，嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司将合同的权利和义务全部转移给被告时，被告也未提及房屋权属证书未交付，而是要求承受权利义务；再次，2014年9月，被告发函催办房屋权属证书时，也只是要求原告研究办理出证时间；最后，2014年12月30日，被告承诺付清租金时，虽提及房屋权属证书未能办理，并希望给予政策优惠，但仍均承诺付清全部租金。从上述被告的反映可见，租赁房屋的交付基本满足被告的使用要求，支付租金并不以交付权属证书为前提，故原告未能及时办理房屋权属证书并非根本性违约，被告亦不能以此为由拒付租金。然而租金的支付是被告作为承租人的主要债务，被告拒付租金构成根本性违约，故原告有权解除合同。在本案审理中，被告于2015年5月22日已经将租赁房屋腾退返还给原告，双方也就此办理了交接手续，故涉案房屋租赁合同已经解除。
（三）原、被告各自应承担的民事责任。如前所述，被告无权拒付租金，故从2014年1月1日起至2015年5月22日止，按照合同约定，租金共计为2442324.59元，扣除已经支付的432393.24元，尚欠租金2009931.35元未付。故原告诉请要求支付上述租金的请求，合法有据，本院予以支持。因原、被告各自都有违约行为，应当各自承担违约责任，故双方要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。关于被告主张的装修损失，因双方在本案中均有违约行为，并最终导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应根据双方各自的过错承担相应的责任。本案中，虽然原告迟迟未能向被告提供房屋权属证书，但是该违约行为就本案而言并非根本性违约，而被告拒付租金的行为属于根本性违约，故被告的过错较原告更大，因此，本案装饰装修残值损失651744.71元由原告承担30%的赔偿责任，由被告自负70%的责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下：
一、浙江嘉寓门窗幕墙有限公司支付杭州市水业集团有限公司房屋租金2009931.35元；
二、杭州市水业集团有限公司赔偿浙江嘉寓门窗幕墙有限公司装饰装修残值损失195523.41元；
三、上述第一、二项相互折抵，浙江嘉寓门窗幕墙有限公司还应支付杭州市水业集团有限公司款项1814407.94元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回杭州市水业集团有限公司的其他本诉诉讼请求；
五、驳回浙江嘉寓门窗幕墙有限公司的其他反诉诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取10929元（杭州市水业集团有限公司预交），由杭州市水业集团有限公司负担649元，由浙江嘉寓门窗幕墙有限公司负担10280元。其中浙江嘉寓门窗幕墙有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。反诉案件受理费减半收取5879元（浙江嘉寓门窗幕墙有限公司预交），杭州市水业集团有限公司负担2105元，由浙江嘉寓门窗幕墙有限公司负担3774元。其中杭州市水业集团有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 杨志敏
二〇一五年十月十三日
书记员 陈 赛