江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1679号
上诉人（原审原告）：韩仁良，男，1986年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。
法定代表人：李文龙，董事长。
委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。
上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。
法定代表人：李文龙，董事长。
委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。
法定代表人：董建晶，总经理。
被上诉人（原审被告）：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路918号101室。
法定代表人：张定辉，总经理。
被上诉人（原审被告）：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路818号101室。
法定代表人：程谦，执行董事。
委托诉讼代理人：尚元上，该公司员工。
上诉人韩仁良、江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）因与被上诉人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房地产公司）、苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2017）苏0507民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了�理。本案现已审理终结。
韩仁良上诉请求：维持一审判决第一、二、三项，撤销一审判决驳回韩仁良其他诉讼请求的判决主文，依法改判被上诉人终止非法占用韩仁良私有财产（商铺形式），并按照购房合同约定将私有财产（商铺形式）归还韩仁良，由韩仁良自主经营或使用；上诉费由被上诉人负担。事实和理由：韩仁良与乐成公司、龙鼎公司签订的租赁合同已于2017年3月31日到期，韩仁良购买的商铺具有独立的空间布局，区别与内部非独立产权式商铺。合同到期后，被上诉人未与韩仁良协商，擅自将韩仁良财产交给厚木公司经营获利，属于侵占他人财物。
惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判惠龙实业公司、惠龙投资公司不承担清偿责任或发回重审。事实和理由：一、一审判决查明事实存在重大遗漏及错误。乐成公司清算后，从乐成公司注销到被上诉人起诉时长达5年，被上诉人对清算公司未提出异议，而且拖欠租金后，被上诉人也未向上诉人催讨过；从2012年左右开始拖欠租金，超过了1年诉讼时效；韩仁良起诉要求惠龙实业公司、惠龙投资公司作为股东承担清偿责任，也已经超过2年诉讼时效；乐成公司已经依法注销，一审法院没有查乐成公司的清算事实，判决惠龙实业公司、惠龙投资公司承担清偿责任是错误的。二、一审法院判决惠龙实业公司、惠龙投资公司承担全部债务的清偿责任适用法律错误。乐成公司注销时，没有拖欠租金，不存在该债务，无需通知被上诉人；乐成公司及其股东不存在清算不当行为，乐成公司注销后，应以其分配所得财产承担乐成公司应承担的责任，因乐成公司亏损，所以上诉人不应承担责任。
名品城公司辩称：惠龙实业公司、惠龙投资�司的上诉请求能够成立，应予支持；韩仁良的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。
奥食卡公司辩称：惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求与奥食卡公司无关；奥食卡公司不是出租人也不是实际占有人或经营管理人，与韩仁良没有任何法律关系。请求驳回韩仁良的上诉请求。
厚木公司辩称：各上诉人的上诉与我方没有关系。
奥银房地产公司未作述辩。
韩仁良向一审法院起诉请求：请求判令，1、返还韩仁良的私人商铺，终止非法占用；2、强制被告按购房合同第14条规定开通水、电并开户。购房合同第14条规定如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水、供电、通讯等基础设施、公共配套建筑在该商品房交付使用时达到使用条件；3、强制被告按照�房合同附件三的规定重新给商铺开好门窗（铝合金）；4、强制被告按购房合同图纸恢复原告的套内面积（图纸见后）；5、追缴非法占用期间的经营获利；6、追缴非法占用期间产权人的损失，按如下公式计算：（购房总价/12月）*10%*非法占用月份。壹万壹仟元整截止2017年5月1日；7、由被告承担所有诉讼费用。一审审理中，韩仁良变更第五、六项诉讼请求为：各被告共同向韩仁良支付从2016年7月1日计算至2017年3月31日租金96900元，支付该款自2017年4月21日起按照每日万分之三计算到实际支付之日止的违约金。
一审法院认定事实：2007年3月23日，韩仁良作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，约定：“甲方已于2006年12月30日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖�同》（合同登记编号：苏相200612300072），购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”B馆1层1064号（以下简称“该房屋”）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。乙一方与乙二方同意，甲方在本合同规定的租赁期的开始5年结束时享有由乙二方按《房屋买卖合同》的实际成交总房价买回的选择权（以下简称房屋买回选择权），在乙�方无力买回的情况下，乙一方负同等买回责任。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年4月1日，租赁期限结束日为2017年3月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。若甲方实际收房日迟于以上租期起算日，则其租金及分红起算日为甲方实际收房日的第二日，租赁期限相应缩短，租赁期限结束日不变。租赁期限内，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部�部分再出租给第三人。在本房屋租赁期限内，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年4月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的九个月租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年的6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。1.3本合同规定的租赁期限结束，则可由甲方自主经营，若经甲方与乙二方协商同意，乙二方继续租用的，双方另行签订租赁合同。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同”。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。韩仁良、陈丽琴另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用�案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。
2014年10月24日，韩仁良、陈丽琴作为甲方，奥食卡公司作为乙方、奥银房地产公司作为丙方，三份共同签订《租金确认函》一份，约定：“对于2013年12月30日之前及之后的所欠租金，在项目F栋取得预售许可证开始销售后半年内，乙方将售房款支付所欠租金，丙方对上述未付租金承担无限连带担保责任”。
案涉租赁房屋购买价款为1360000元，现已经办理产权登记，登记所有人为韩仁良及案外人陈丽琴，登记坐落位于苏州市相城区元和街道华元路852号，建筑面积82.83平方米。陈丽琴向一审法院明确表示涉案房屋的相应权利由韩仁良一人主张即可。
韩仁良及案外人陈丽琴曾于2016年8月11日诉至一审法院，要求解除本案租赁合同，名品城�司、奥银房地产公司、奥食卡公司支付案涉商铺的租金及违约金。一审法院于2017年3月27日作出(2016)苏0507民初4010号民事判决书，判决：“一、被告苏州东方国际名品城有限公司支付原告韩仁良、陈丽琴2013年1月1日起至2016年6月30日止的房屋租金人民币452200元，并支付其中64600元分别从2013年7月27日、2014年1月29日、2014年7月29日、2015年1月29日、2015年7月29日、2016年1月29日、2016年7月29日起计算至判决确定的给付期限的最后一日止，按每日万分之三计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告上海奥银房地产开发有限公司对上述第一项对原告韩仁良、陈丽琴负连带清偿责任。三、驳回原告韩仁良、陈丽琴的其他诉讼请求”。该判决现已生效。
一审又查，苏州市相城区元和街道华元路852号所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺�小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，本院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数�达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。
为证明委托情况，名品城公司举证：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面积为依据，实际以实际建筑面积为准）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.99平方米。本合同所述经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99平方米,共计50101.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务．经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）�乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。
一审另查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，期间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土�使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司。乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。
以上事实，有当事人身份信息、工商登记资料、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《同意函》、民事判决书、租金确认函、房屋所有权证、土地使用权证、发票、情况说明、《委托经营管理合同》、工商登记查询资料及当事人陈述等证据附卷佐证。
一审法院认为，对于韩仁良主张的租金及违约金的诉讼请求，韩仁良与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。按照租赁合同及补充合同约定，前10年的年租金为甲方购买该房屋时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年12月31日、2008年的6月30日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。根据韩仁良的主张及(2016)苏0507民初4010号民事判决书中所判决确定的租金，一审法院认定本案中的未付租金自2012年7月1日起计算至2017年3月31日，韩仁良主张未付租金为96900元，未超过法律允许范围，一审法院予以认定。租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；因被告未按期支付租金，韩仁良主张该96900元自2017年4月21日起按每日万分之三计算的违约金。根据韩仁良的主张以及合同约定的付款时间，一审法院认定韩仁良有权主张以64600元为基数，自2017年4月21日起；以32300元为基数，自2017年7月29日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止的违约金。关于上述租金及违约金的承担主体，一审法院认为，本案中，被告均主张名品城公司系实际承租方，并认为名品城公司系作为实际承租人承担租金支付义务，韩仁良对此不予认可，被告没有举证有效的证据证明其上述主张，即使名品城公司实际支付过租金，也并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实。至于被告方曾称之所以让原乐成公司作为合同承租人系为规避当时住建部门的禁止�售后包租”规定的说法，一审法院认为，即使真如其所述，但该行为则涉嫌以合法行为掩盖非法目的，该种不正当规避相关规定的行为更不应该得到法律上的认可和法院的支持。因此，综合以上分析，根据涉案租赁合同及其补充合同的约定，一审法院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实�公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，一审法院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于被告关于租金已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，权利人请求支付租金的时效虽为一年，但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。现双方对于租金的标准、租赁的期限及租金的支付时间均作了明确约定，由此可见，双方实际是对于租金总额予以了确认，采用分期付款的方式支付，故应为同一债务分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故韩仁良对于租金的主张并未超过诉讼时效。关于奥银房地产公司、奥食卡公司、厚木公司是否应在本案中承担清偿责任，一审法院认为，由于奥银房地产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东，该公司不能证明名品城公司的财产独立于其自己的财产，故奥银房地产公司应当对名品城公司的债务承担连带清偿责任。虽然本案中的《租金确认函》系该奥食卡公司、奥银房地产公司与韩仁良共同签订，应认定为奥食卡公司自愿加入支付涉案商铺租金的债务，但因目前该项目F栋尚未竣工，故《租金确认函》所约定的付款条件尚未成就，韩仁良要求奥食卡公司承担付款责任，无事实及法律依据，不予支持。韩仁良另主张厚木公司承担付款责任，亦无事实及法律依据，一审法院不予支持。
对于韩仁良主张的收回综合管理权及隔离房屋或支付相应费用的诉讼请求，一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中所诉争的商铺性质仍为产权式商铺，所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。业主虽持有相应房屋的产权证书，但实际商铺的经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用，而且在经营过程中需要不间断的维护管理。即使能够独立出租的商铺，往往也需要与整个商业体的运营理念、规划等相符合。因此，产权式商铺业主往往以租赁或者委托经营的方式交由开发商或者第三方经营使用，由开发商或第三方按约支付租金或收益。在此情况下，某一业主要求收回商铺经营管理权均会影响该商业体整体功能的发挥，损害该商业体其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有�于保护全体产权人也包括韩仁良自身的权益。韩仁良在购买涉案房屋的同时签订了长达十年的租赁合同，亦能说明其对于产权式商铺的经营方式具有相应的认知，其作为完全民事行为能力人，对于涉案商铺的现状、经营限制以及今后可能发生的纠纷应当具有相应预见性。韩仁良与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租赁期限虽已届满，但其个人对于房屋所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，即其个人权利的行使不得违反法律和损害全体业主的整体利益。根据前述查明情况，案涉商业项目中，现已选择委托厚木公司经营管理的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。基于此，在半数以上业主均已签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理的情况下，单纯考虑韩仁良�个体利益，显然与多数业主的利益相冲突。基于此，韩仁良要求收回综合管理权的请求，一审法院不予支持。韩仁良要求隔离房屋或者支付相应隔离费用及安装设施费用的诉讼请求，并无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司于判决生效之日起十日内共同支付韩仁�2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金96900元及该款的违约金（以64600元为基数，自2017年4月21日起；以32300元为基数，自2017年7月29日起，均按每日万分之三的比例计算至实际给付之日止）。二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向韩仁良承担连带清偿责任。三、上海奥银房地产开发有限公司对苏州东方国际名品城有限公司的上述第二项确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回韩仁良的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币1170元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《苏州国际精品批发城租赁合同》及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。惠龙实业公司、惠龙投资公司关于其作为乐成公司股东不应承担租金清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。韩仁良在本案中所主张租金的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，该主张并未超过诉讼时效，惠龙实业公司、惠龙投资公司的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予采信。涉案商铺性质上属于产权式商铺，韩仁良作为个体业主在行使权利时不应损害其他业主的合法权益，由于产权式商铺统一经营有利于包括韩仁良在内的全体业主收益最大化，对于韩仁良要求返还商铺的诉请一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。
综上所述，韩仁良、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4680元，由韩仁良负担2340元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司负担2340元。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 郭 锐
审判员 黄学辉
二〇一八年五月二十一日
书记员 闻 艺