广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终7664号
上诉人（原审原告）：周敏，女，1979年11月22日出生，仫佬族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：卢月婷，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭胜锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘荣煊，男，1973年10月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。
原审第三人：广州市住房保障办公室机关服务中心，住所地广东省广州市。
法定代表人：卢少鹏，该单位主任。
委托诉讼代理人：冯凤，广东卓信律师事务所律师。
上诉人周敏因与被上诉人潘荣煊、原审第三人广州市住房保障办公室机关服务中心(以下简称住保办)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周敏及其委托诉讼代理人卢月婷、被上诉人潘荣煊的委托诉讼代理人祝胜满和原审第三人住保办的委托诉讼代理人冯凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周敏上诉请求：1.撤销一审判决第四项,改判潘荣煊立即向周敏赔偿店铺装修损失78981元及逾期利息(以78981元为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率150%的标准计算,自起诉之日起计至实际给付之日止)。2.本案一审、二审的案件受理费由潘荣煊承担。事实和理由：（一）一审判决片面采信食品药品监督部门证明，关于涉案商铺查封期限及可以申请解封等事实认定错误。1.天河食品药品监督局于2016年7月15日查封涉案商铺时并未告知相关查封期限，相关封条上也没有注明查封期限。截至2017年4月份，涉案商铺封条仍未拆除，由此导致周敏一直无法进入和使用涉案商铺。2.周敏无法办理营业执照的事实一直存在，申请解封和使用涉案商铺缺乏法律依据，不可能得到行政机关的批准。3.周敏在二审提供的证人证言能够证明天河食品药品监督局并没有告知查封期限。（二）潘荣煊不与周敏签订租赁合同及协助办理经营证照，导致周敏无法经营，不能实现合同目的，周敏据此解除租赁合同有法律依据。一审法院未以上述理由解除租赁合同，属于适用法律错误。1.周敏承租涉案商铺用于餐饮经营，潘荣煊是知情且同意。潘荣煊因涉案商铺存在纠纷所以故意不签订书面租赁合同。2.涉案商铺被查封无法使用和经营导致合同目的无法实现。3.周敏多次要求签订书面租赁合同用于办理经营证照，但潘荣煊一直不配合。（三）因潘荣煊违约导致租赁合同解除，周敏有权请求潘荣煊赔偿商铺装修损失78981元及支付逾期利息。
被上诉人潘荣煊辩称：一审判决认定事实清楚，但是判决潘荣煊返还租赁保证金的请求我方认为是不对的，因为本案是周敏违约，由于潘荣煊没有提起上诉，故请求二审法院依法维持一审判决。周敏所主张的装修损失没有任何事实及法律依据，请求二审法院不予支持。
原审第三人住保办陈述意见：恳请二审法院维持一审判决。
周敏向一审法院起诉请求：1、解除周敏与潘荣煊之间的租赁合同；2、潘荣煊立即向周敏返还租赁押金27000元，并自起诉之日起至实际清偿之日止，以27000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%利率支付利息；3、潘荣煊立即向周敏赔偿店铺装修、设备等损失167326元，并自起诉之日起至实际清偿之日止，以167326元为本金，按银行逾期贷款利率支付利息；4、本案的诉讼费用由潘荣煊承担。
一审法院认定事实：2015年6月17日，住保办出具《场地占用证明》，内容为：潘荣煊承租住保办管理的天河区XX花苑XX路XX7-XX7号首层商铺，建筑面积为1500平方米，租赁期限为2009年9月1日至2014年10月15日；2012年11月22日起，该商铺已划出823.7082平方米补偿并交付广州市天河区XX街XX股份合作经济联社，由潘荣煊直接向广州市天河区XX街XX股份合作经济联社支付租金，剩余676.2918平方米商铺仍由住保办管理；因目前我市正开展清产核资工作，上述676.2918平方米商铺在租赁期限届满后暂未重新公开招租，现仍由潘荣煊实际使用，并按原合同约定租赁期限最后一个月的租金标准每月向住保办缴纳该部分商铺面积的场地占用费；（注：本证明仅用于XX花苑XX路XX7-XX7号首层商铺中附图所示676.2918平方米面积范围内的商铺办理经营证照年审）。
2015年10月10日，周敏向潘荣煊支付款项27000元，潘荣煊出具相应《收款收据》，该《收款收据》载明：客户为XX路XX3号铺（以下简称涉案商铺）周敏，货物名称为今收到XX路XX3号铺押金3个月27000元，注明甲方潘荣煊再重新订新合同时，乙方在相同承租条件下乙方有优先权，如因续租条件未达成一致，乙方选择放弃续约时，则甲方退回押金给乙方。
2016年3月31日及5月18日，案外人广州市天河区食品药品监督管理局（下称天河药监局）先后向“粉仔粉妹”出具《责令改正通知书》，内容为该单位未经许可从事食品经营，责令立即改正，改正内容及要求为必须在取得《食品经营许可证》后方可从事食品经营活动，未取得有效《食品经营许可证》前不得从事食品经营活动等。
2016年5月23日，住保办出具《场地使用证明》，内容为：上述676.2918平方米物业（商铺地址为：XX路XX7、XX9、XX1、XX3、XX5、XX7、XX9、XX1、XX3、XX7、XX9单号）租赁期限已届满，在未进行公开招租、转让或以其它形式确定使用人之前现仍由潘荣煊实际使用等；[注：本证明仅用于XX花苑XX路XX7、XX9、XX1、XX3、XX5、XX7、XX9、XX1、XX3、XX7、XX9（单号）首层商铺676.2918平方米面积范围内的商铺办理经营证照年审]。
2016年7月15日，天河药监局于涉案商铺门口张贴封条。周敏表示涉案商铺被张贴封条查封后其无法经营也无法进入涉案商铺或搬出商铺内的物品。
周敏为证明其多次催促潘荣煊与其签订租赁合同及协助办理相关证照，向一审法院提供函件多份。经质证，潘荣煊对函件的真实性不予确认，表示未有收到上述函件，周敏亦未提供证据证明上述函件有效送达潘荣煊。另，周敏为证明其就涉案商铺的装修投入及因周敏提前退房导致其租赁员工宿舍的押金损失向一审法院提交了支付凭证、淘宝订单信息等证据。经质证，潘荣煊对上述证据的真实性不予确认。
在本案中，周敏、潘荣煊双方确认以下事实：双方就涉案商铺的租赁事宜未签订书面合同，双方仅作出口头约定，周敏自2015年10月下旬开始向潘荣煊承租涉案商铺，潘荣煊亦于2015年10月下旬将涉案商铺交付周敏，双方约定起租时间为2015年11月，租金标准为9000元/月，押金为三个月租金即27000元，当时双方并未约定租赁期限。关于租赁押金的退还事宜，周敏称在其不继续承租涉案商铺时潘荣煊即退回租赁押金，潘荣煊则表示在周敏不拖欠租金、管理费及水电费的情况下，双方解除合同的，潘荣煊则退回租赁押金给周敏，但现在周敏存在拖欠租金、水电费的行为，故潘荣煊对于租赁押金不予退回。关于周敏支付租金的情况，潘荣煊称周敏支付租金至2016年4月，周敏则表示截止至2016年6月其还向潘荣煊支付租金及水电费，2016年7月起涉案商铺被查封所以其未支付租金。关于周敏使用涉案商铺的用途，周敏称其承租涉案商铺时已明确表示系用于经营餐饮，潘荣煊对此也清楚，潘荣煊则表示双方未约定涉案房屋的使用用途，周敏对其上述主张亦未提供书面证据予以证明。
2017年7月7日，一审法院工作人员前往天河药监局棠下监管所进行调查，该所工作人员确认上述《责令改正通知书》为该局出具，涉案商铺门口所张贴的封条亦为该局于2016年7月15日张贴，该局另表示于2016年7月15日张贴封条时已告知周敏不得擅自拆除封条经营餐饮，查封期限为30天，该局并可依据职权延期30天，在查封期间内周敏可以向该局申请解封经营非餐饮业，或者在查封期间内提供合格证件并由该局解封经营餐饮业，但周敏未在查封期间内申请，该局于张贴封条满60天后即拆除封条，拆除封条后周敏可正常进入涉案商铺。同日，一审法院工作人员前往涉案商铺进行查看，涉案商铺大门紧闭，大门上原本所张贴的封条已被拆除。就一审法院上述调查情况，周敏发表意见称天河药监局在张贴封条时并未告知周敏查封期限，截止本案开庭之日封条尚未拆除，周敏直至2017年6月才发现封条被拆除，涉案商铺一直不处于周敏的控制之下。
本案审理过程中，周敏提出鉴定申请，要求对涉案商铺形成附合的装饰装修的剩余价值进行评估，并明确表示自行承担相关风险。一审法院经摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司作为评估机构，后该司作出《关于广州市天河区XX路XX3号商铺装修的价值评估结论书》，价格评估结论为：截至2016年7月15日涉案商铺的装修价值为78981元。周敏、潘荣煊均未对上述评估结论提出异议，住保办发表书面意见称本案纠纷与其无关。周敏就上述评估事项向广州市安衡价格事务所有限公司支付评估费3000元，并确认其在广州市安衡价格事务所有限公司现场评估后已将不在鉴定范围内的物品搬离涉案商铺。
一审另查明，潘荣煊于2017年5月19日本案开庭审理时当庭答辩称同意周敏第一项诉讼请求即解除双方就涉案房屋成立的租赁合同关系。
一审法院认为：周敏、潘荣煊就涉案商铺的租赁事宜达成合意，潘荣煊实际将涉案商铺交付周敏占有使用，周敏就此向潘荣煊支付租赁押金及相关租金，双方就涉案商铺成立房屋租赁合同关系。现周敏提起本案诉讼要求解除双方间租赁合同关系，潘荣煊就此表示同意，周敏上述诉请并无不当，一审法院予以照准。上述租赁合同关系应于潘荣煊在2017年5月19日庭审中明确同意解除租赁合同关系之日解除。
关于周敏要求潘荣煊返还租赁押金的诉请。周敏已交纳租赁押金27000元，双方并未就租赁保证金的没收情形进行书面约定。因双方的租赁合同关系已解除，潘荣煊亦未就其主张周敏欠付的租金等费用提出反诉，潘荣煊主张不予退还租赁押金缺乏合同依据，一审法院不予支持。潘荣煊应于合同解除后（即2017年5月19日）向周敏返还租赁押金，潘荣煊至今未予返还租赁押金确会对周敏造成一定利息损失，周敏诉请潘荣煊向其支付迟延返还租赁押金的利息并无不当，上述利息应以27000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计算，自2017年5月20日起计至潘荣煊实际支付之日止。周敏诉请潘荣煊按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%利率支付利息缺乏依据，一审法院不予支持。
关于周敏要求潘荣煊赔偿装修设备等损失的诉请。周敏称潘荣煊拒绝签订书面合同及协助办理证照构成违约，因涉案商铺被查封其合同目的不能实现，因此周敏有权解除合同及要求潘荣煊赔偿。首先，根据本案查明的事实，周敏、潘荣煊双方并未就涉案商铺的经营用途进行书面约定，周敏称与潘荣煊口头约定涉案商铺用于经营餐饮，潘荣煊予以否认，周敏亦未提供证据证明其上述主张，应由周敏对其主张承担举证不能的法律责任，一审法院对周敏上述主张不予采信。其次，周敏提交相关函件拟证明曾要求潘荣煊签订合同及协助办理证照，潘荣煊表示并未收到上述函件，周敏亦未举证证明函件的送达情况，且周敏亦未提供证据证明双方约定潘荣煊负有协助其办理相关证照的义务，故对于周敏上述主张一审法院不予采纳。最后，根据本案的调查，天河药监局明确其对涉案商铺的查封具有相关期限且周敏在查封期限内并非完全不能使用涉案商铺，周敏以租赁合同目的无法实现为由主张潘荣煊赔偿亦缺乏依据。综上，周敏以潘荣煊构成违约且合同目的不能实现为由诉请要求潘荣煊赔偿装修等损失缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年11月24日作出如下判决：一、确认周敏与潘荣煊就广州市天河区XX路XX3号商铺成立的租赁合同关系已解除；二、潘荣煊于本判决发生法律效力之日起十日内，向周敏返还租赁保证金27000元；三、潘荣煊于本判决发生法律效力之日起十日内，向周敏支付迟延返还上述租赁保证金的利息（以27000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计算，自2017年5月20日起计至实际支付之日止）；四、驳回周敏的其他诉讼请求。本案受理费4190元，由周敏负担3600元，由潘荣煊负担590元；评估费3000元由周敏负担。
本院二审期间,周敏提交以下证据：证据1.调查笔录，该笔录由周敏代理律师向李宁、陈飞船进行调查，该两人是涉案商铺所在地其他商铺的承租人，该二人所承租的商铺也一同被查封的，拟证明天河药监局在查封涉案商铺时没有告知查封的期限，也没有告知可申请查封。潘荣煊明知并且同意周敏承租涉案商铺是用于经营餐饮。证据2.照片，该照片是周敏在2017年4月3日到涉案商铺拍照，显示贴有封条，涉案商铺总共有三个封条，隔壁餐饮商铺也贴有封条。2017年6月29日再次到涉案商铺才看到大门上没有贴封条。之所以二审才提交是因为当时手机坏了，近期才将该手机维修好，故在二审中提交。证据3.短信聊天记录，是周敏与陈飞船、李宁到住保办要求签订书面租赁合同，我方将该函件以短信方式发送给潘荣煊，因此潘荣煊对此是清楚的。证据4.现场照片，这是周敏当时承租涉案商铺后装修的现场照片。
对此，潘荣煊的质证意见为：对于证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，从证据的内容上看，属于证人证言，根据法律规定证人应当出庭作证并接受质证。该调查笔录与本案所涉商铺并非是同一个商铺，因此不能推定出潘荣煊与周敏之间的关系及有关事项。该证据也不能证明周敏的证明目的。对证据2的真实性没有意见，该照片所显示的时间是2017年6月29日，不能证明该封条周敏不能在天河药监局告知的时间内拆除，反而证明了周敏故意不将该封条拆除来拒付涉案物业的租金。潘荣煊仍然有权利向周敏主张周敏将涉案商铺返还给我方之前的房屋占用费或租金。对于证据3，该内容并没有提到要求潘荣煊配合办理营业执照，而且该证据显示的时间是2016年11月7日，而本案周敏承租涉案商铺的时间是2015年10月份，从2016年11月7日至2015年10月份已经相差一年多的时间，周敏是从事生产经营的，其应当知道在经营前就应当办理营业执照及卫生许可证。对于证据4的真实性予以认可，但不能证明在2015年10月份时，潘荣煊知道周敏承租涉案商铺作经营餐饮的。
住保办质证意见为：对于四份证据的真实性、合法性由法庭认定，对其关联性不予确认。
经二审审查，一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审中，潘荣煊称：周敏承租涉案商铺只要不作违法行为即可，不排除作餐饮使用。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据本案各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为周敏主张潘荣煊赔偿其装修损失78981元及利息应否支持。
关于双方租赁合同关系解除的责任归责问题。从本案查明事实看，涉案商铺系因未取得从事食品经营许可证被食品药监部门查封而导致双方租赁合同关系未能继续履行。周敏作为承租人，其对于涉案商铺需取得经营餐饮相关许可证才能进行餐饮经营应当是清楚的，但周敏明知其没有取得相关证照还执意经营，且双方没有签订书面租赁合同，在不清楚其能对涉案商铺具体使用期限的情况下就投入装修，故周敏应承担合同关系解除的主要责任。同时，虽然双方之间没有签订书面租赁合同以明确双方的权利义务关系，但潘荣煊作为出租人，其应当负有配合、协助承租人办理租赁备案以及相关证照的义务。二审潘荣煊称不排除涉案商铺可作餐饮用途，故其对涉案商铺进行餐饮经营是默许的。从本案的事实看，潘荣煊未能协助周敏办理涉案商铺租赁备案手续，在一定程度上影响周敏办理其他相关证照。因此，潘荣煊存在一定的过错，应对双方合同关系未能继续履行承担次要责任。经一审法院委托鉴定，涉案商铺的装修价值为78981元。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第（三）项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任”的规定，结合上述鉴定结论、双方的过错程度和合同的履行情况，本院酌定潘荣煊向周敏赔偿装修损失20000元。
综上所述，周敏的上诉请求、理由部分成立，应予支持，其他部分不能成立，予以驳回。依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6899号民事判决；
二、潘荣煊于本判决发生法律效力之日起十日内，向周敏支付装修损失20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费4190元，由周敏负担3300元，由潘荣煊负担890元；评估费3000元，由周敏负担2100元，由潘荣煊负担900元（该款已由周敏向鉴定机构预交，潘荣煊于本判决发生法律效力之日起十日内向周敏支付）。二审案件受理费1775元,由周敏负担1475元，由潘荣煊负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年六月十三日
书记员 王 敏
彭诗敏