广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初5972号
原告：陈少娟，女，1992年11月29日出生，住广东省江门市新会区，
委托代理人：赵崇烈、朱剑灵，均系广东金硕律师事务所律师。
被告：谭伟坚，男，1966年10月4日出生，住广东省江门市蓬江区，
委托代理人：蓝亮、李凯欣，均系广东国晖（江门）律师事务所律师。
第三人：江门市嘉毅房地产代理有限公司，住所地：江门市蓬江区侧贤里35号-8首层15-17A0-1/E轴、二层11-21A0-E0轴（一照多址）。
法定代表人：陈连枝，该公司总经理。
委托代理人：陈振暖，男，1988年3月17日出生，汉族，住广东省台山市，系该公司员工。
委托代理人：李达斌，男，1992年12月5日出生，汉族，住广东省台山市，系该公司员工。
原告陈少娟诉被告谭伟坚、第三人江门市嘉毅房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告陈少娟的委托代理人朱剑灵，被告谭伟坚的委托代理人蓝亮、李凯欣，第三人嘉毅公司的委托代理人陈振暖、李达斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈少娟诉称：经第三人提供居间服务，原、被告于2017年8月20日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买属于被告所有的坐落于江门市××区××街××701房屋，面积为88.54㎡，购房款为人民币355000元。原、被告双方定于2017年8月30日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭，共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件。签订合同当日，原告向被告支付了定金20000元。之后经第三人多次以电话方式催促，被告一直不肯配合原告办理银行按揭贷款手续，直至8月30日，被告都没有明确协助办理的具体时间，9月1日，第三人再多次约被告履行合同，但被告明确表明其不再出售房屋给原告，房屋要用于做员工宿舍。被告的行为已违反双方合同的约定，依据双方签订的合同的第八条的约定，应承担相应的违约责任，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告返还定金人民币20000元；三、被告支付违约金人民币71000元；四、被告赔偿原告损失12100元（中介费7100元＋律师费5000元）；五、被告承担本案诉讼费用。在庭审中，原告陈述被告已明确表示不再出售房屋，原告也向被告发出解除合同的通知书，双方签订的合同已无法履行，故请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。
原告陈少娟在举证期限内提供的证据有：
1、身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、房地产权证、房屋买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖关系的事实及双方权利义务；
3、定金收据，证明原告支付了20000元定金给被告；
4、中介费收据，证明原告支付了7100元中介费；
5、合同履行地址送达确认书、短信、通话记录，证明第三人多次催促，被告仍没有依约在期限内配合原告办理银行按揭手续；
6、民事委托代理合同、发票，证明原告支付了5000元律师费；
7、通话记录详单，证明地产中介多次打电话催促被告配合原告办理银行按揭手续；
8、快递单、解除合同通知书（附邮件投递流程记录），证明原告于2017年9月28日发送解除合同通知书给被告告知解除双方签订的房屋买卖合同；
9、通话记录（录像）、2017年9月4日的通话记录（录音），证明被告明确拒绝继续履行房屋买卖合同，证明被告同意支付违约金给原告，但希望违约金不要太高。
被告谭伟坚辩称：一、被告不是承担本案责任的主体。2017年8月20日，被告与第三人、原告就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。合同签订后，被告一直以极大的诚意履行合同，合同原定于2017年8月30日前原、被告双方在第三人的配合下办理相关银行按揭手续，经被告多次催促，第三人没有依约协助原、被告办理上述手续，导致上述手续超出原定时间没有办妥。原告诉称被告明确表明不再出售房屋给原告，房屋用于做员工宿舍的说法与事实不符，事实上，在合同成立并生效后，被告当即向第三人交付涉案房屋的房产证原件，并预支20000元给原告办理相关手续使用，可见，被告一直以积极、配合的态度履行合同，未能如期办理银行按揭手续的事实不能归责于被告，被告至今仍然愿意并坚持继续履行合同。二、原告提交的证据无法证明被告存在违约行为。原告只提供了“短信”、“通话记录”，其中短信只对应自2017年9月1日至9月13日第三人员工李达斌与被告的短信记录，2017年8月30日前则无记录提供，通话记录更无显示通话时间，无法证明通话内容，同时，原告作为买方，银行按揭手续的办理主要是由原告完成，被告只需配合协助，但原告却没有提供办理房屋按揭贷款手续的相关证明，故根据原告提交的证据，无法证明原告于2017年8月30日前已依约办理银行按揭手续以履行合同义务，也无法证明第三人曾于上述时间前多次向被告催告，更无法证明被告存在不肯配合办理上述手续的违约行为。三、被告同意原告对办理银行按揭贷款期限的变更。2017年9月13日，第三人的员工李达斌向被告发送短信，通知被告于9月14日早上9时05分到第三人北郊店集合与第三人办证部人员及买方一同到邮政银行办理银行按揭手续。首先，从原告的诉状陈述中可以证明，李达斌向被告发送短信以及短信中提及的内容是经过原告授意或同意的，此外，上述短信并非是原告诉请中所言的催告行为，实则是李达斌经授意代原告向被告提出变更办理银行贷款期限的意见表示，被告因工作繁忙，直至2017年9月28日才能够安排配合原告办理银行按揭手续，并立即短信回复今天可以协助办理上述手续，请问带什么资料，请予以回复。因此，被告于2017年9月28日通过短信回复原告方式表示对变更办理银行按揭贷款手续期限的同意，自此，双方形成新的合意，即变更为2017年9月14日。直至9月28日，被告都履行合同中配合办理银行按揭手续的义务，并未超过15日。由此，原告无权依照合同第八条的约定单方解除合同。退一步讲，即使被告在履行合同过程中存在违约行为，合同约定的违约责任亦过分高于原告的实际损失，原告也未提供任何证据证明其造成的实际损失，对此应依法调整原告主张的违约金。四、原告在履行合同过程中存在多次违约行为。原告作为本次买卖的买方以及按揭贷款的申请人，没有依约在2017年8月30日前办理按揭贷款手续，导致被告无法准时收到房屋的首期款，直至9月1日之后，原告才通过第三人首次通知被告配合办理银行按揭贷款手续。虽被告在8月30日前有义务配合办理上述手续，但并不能推定为在原告单方违约后，被告仍随时有配合原告办理相关手续的义务。原告通过第三人向被告发出的通知，只系其向原告发出变更上述手续期限的要约，被告有权根据自身情况，合理重新安排与原告办理上述手续的时间。五、依据原、被告签订的合同第四条的约定，原告应在签署合同时支付被告购房定金2万元，该定金在第三人查验房地产产权清晰、无抵押或其他权利限制，并在被告将房产证原件托管于第三人处后，第三人将定金扣除被告应付的中介费后转给被告，因此，在第三人查明涉案房屋产权明晰且被告将房产证原件交给第三人之后，第三人应当按照前述合同约定将原告支付的购房定金扣除中介费之后支付给被告，由于无论按照前述合同约定还是一般交易习惯，都是被告收取购房定金后才去办理房屋过户手续，故原告向被告支付购房定金是该合同中的先履行义务。鉴于第三人至今仍未按照合同约定向被告履行该先履行义务，根据合同法第67条的规定，被告依法行使先履行抗辩权，拒绝原告及第三人的履行要求即协助办理房屋贷款手续。六、依据合同第十一条的约定，原告应于2017年9月10日前再向被告支付定金20000元，但原告至今未支付上述定金。由于原告未按照合同第四条的约定，于2017年8月30日通知被告前去办理贷款手续，在前述约定办理贷款手续期限过期后双方又未对新的办理贷款期限达成一致合意的情况下，原告仍应当按照合同第11条的约定向被告支付该笔定金20000元，鉴于原告至今仍未按照合同约定向被告履行该义务，根据中华人民共和国合同法第66条的规定，被告依法行使同时履行抗辩权拒绝原告及第三人的要求，即协助办理房屋贷款手续。综上，自双方签订合同至今，原告一直无故拖延，多次不按合同约定履行义务，期间，更向被告送达《解除合同通知书》，在原告多次单方违约后竟然还企图单方解除合同并向被告索要违约金，原告的行为严重损害了被告的合法权益。反之，被告依约向第三人交付了涉案房屋钥匙和房产证原件，但至今仍未收取任何购房定金，在原告向被告协商变更办理按揭手续的时间后，被告已根据自身情况，合理安排与原告办理按揭贷款的时间，依约并未达到协议中单方解除的条件，被告在本案中不存在任何的违约行为，双方签订的合同可以继续履行，被告不同意解除合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。
谭伟坚在举证期限内提供的证据有：
1、收据，证明在房屋买卖合同成立并生效后，被告当即向第三人交付了上述房屋的房地产权证原件；
2、收据，证明在房屋买卖合同成立并生效后，被告预支了20000元供原告办理相关手续之用；
3、自2017年9月1日至2017年9月13日第三人的员工李达斌与被告的短信记录，证明李达斌经授意代原告向被告提出变更办理银行贷款期限的意思表示；
4、2017年9月28日被告对李达斌短信的回复，证明被告已于2017年9月28日通过短信回复原告表示对变更办理银行按揭贷款的期限的同意，自此，双方形成新的合意，办理银行按揭贷款的期限变更为2017年9月14日。
第三人嘉毅公司述称：对原告的诉讼请求与事实、理由没有意见。对于被告答辩所称的预支20000元或定金20000元，第三人无权收取该款项或该定金，第三人只是收取了保管现金，用于作为房屋的保证金，定金是被告本人收取的。另外，被告提出该房屋用于员工宿舍不再继续履行合同后，已将该房屋门锁更换。房产证原件还在第三人处保管，被告表示不再履行合同后没有过来第三人处领取该房产证，故该证件还没有退回给被告。
嘉毅公司在举证期限内无提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告陈少娟与被告谭伟坚于2017年8月20日签订《房屋买卖合同》，主要约定：“买方：陈少娟，卖方：谭伟坚，在经纪方提供中介服务的情况下，买卖双方出售及购入位于江门市××区××街××701室全部房屋，建筑面积为88.54㎡，土地性质为划拔，需补地价，该房屋没有办理抵押登记。该房屋成交价为人民币355000元。付款方式：部分银行按揭转划，余下现金支付。买方签署本合同时支付购房定金20000元，本条所约定的定金在未查验房地产产权清晰前和卖方未付中介费前须交由经纪方或经纪方指定账户监管，买方所交保证金在本合同成立时自动转为定金，并视为卖方收讫，由卖方交给经纪方代为保管。双方定于2017年8月30日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭款，贷款金额为人民币260000元，具体贷款额以银行审批为准。双方定于2017年10月15日前或在银行经审批出具抵押合同后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《房地产买卖合同》，并办理过户手续，交易同时买方支付首期款给卖方（总楼价减已付定金及贷款）。交楼时间：办理房产证过户当天。违约责任：如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务或因自身原因导致合同不能履行（如物业被法院查封、银行按揭不获通过等），守约方有权要求违约方按转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超出15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则，并承担守约方支付的中介费和因诉讼而产生的诉讼费、律师费。备注（手写）：1、该房屋总价包含地下车库壹个…2、买方于2017年9月10日前再补定金人民币20000元给卖方，落款卖方签名：谭伟坚，经经方盖章：嘉毅公司，买方签名：陈少娟…。”
被告谭伟坚于2017年8月20日出具《收据》（NO.20082903），载明：“今收到陈少娟交来购买江门市××区××街××701室定金人民币20000元…。”被告谭伟坚提供的《收据》（NO.20082814），载明：“今收到谭伟坚交来江门市××区××街××701室现金保管人民币20000元，收款单位：嘉毅公司，2017年8月20日…。”
原告提供的《短信记录》载明：“9月1日周五下午5.28：谭伟坚：其是第三人的李达斌，谭伟坚于2017年8月20日经第三人成功向陈少娟出售701室房屋，依照合同约定，经第三人多次催促，谭伟坚没有履行合同义务，超出约定时间还没有配合办理银行按揭手续，请收到此信息后，在2017年9月4日下午15时30分前与第三人工作人员及买方到邮政银行办理银行按揭手续，特此通知…。”“9月4日周一下午5.12：谭伟坚：其是第三人的李达斌…依照合同约定，经第三人多次催促，谭伟坚没有履行合同义务，超出约定时间还没有配合办理银行按揭手续…请收到此信息后，在2017年9月5日上午9时30分前与第三人工作人员及买方到邮政银行办理银行按揭手续，特此通知…。”“周三下午4.46：谭伟坚：其是第三人的李达斌…依照合同约定，经第三人多次催促，谭伟坚没有履行合同义务，超出约定时间还没有配合办理银行按揭手续，依照合同第八条关于违约责任的约定，请收到此信息后，在2017年9月14日早上9时05分前与第三人工作人员及买方到邮政银行办理银行按揭手续，特此通知…。”原告提供的《合同履行地址送达确认书》载明：“联系电话：137××××6999，送达地址：东堤湾10幢之一601，确认人签名：谭伟坚…。”在庭审中，被告确认上述《短信记录》及《地址送达确认书》的真实性。
原告于2017年9月28日作出《解除合同通知书》，载明：“谭伟坚，陈少娟于2017年8月20日与谭伟坚签订《房屋买卖合同》，由于谭伟坚没有按合同履行义务，经多次催促都不配合，且明确表示不履行合同，现通知谭伟坚解除双方签订的《房屋买卖合同》
…。”原告提供的《EMS国内标准快递详情单》载明：“单号：1029568536524，寄件人：赵崇烈，收件人：谭伟坚，电话：137××××6999，江门市东堤湾10幢之一601，文件品名：陈少娟信函…。”原告提供的《邮件流程记录》载明：“单号：1029568536524，2017年9月30日11.46分，投递并签收（他人收）…。”在庭审后，原告已向本院提供上述《解除合同通知书》、《EMS国内标准快递详情单》、《邮件流程记录》证据原件进行核对。
原告提供的《中国电信江门分公司通话详单》载明：“客户名称：嘉毅地产，客户号码：189××××0059，被叫号码：137××××6999，通话日期：2017年8月16日、8月21日、8月29日、8月29日、8月30日、8月30日、8月31日、9月1日、9月1日、9月4日、9月20日呼叫类型：被叫、主叫、主叫、主叫、主叫、主叫、主叫、主叫、主叫、主叫、主叫…。”
在庭审中，被告陈述虽双方在合同中约定被告应于2017年8月30日前协助原告办理按揭贷款手续，但因原告及第三人均没有通知被告前往办理该手续，同时，第三人扣除中介费后没有将定金交付给被告，且原告应于2017年9月10日前再支付定金20000元，而原告没有支付该定金，另外，在上述办理按揭期限届满后，双方对办理该手续的新期限未达成新的合意，故基于上述原因，被告行使先履行抗辩权和同时履行抗辩权等而没有协助原告办理上述按揭贷款手续。原告及第三人陈述在2017年8月30日前第三人已多次通知被告协助办理上述手续，从原告提供的《中国电信江门分公司通话详单》也可显示第三人多次电话通知被告，被告以房屋要用于员工宿舍为由不同意继续出售房屋，也拒绝继续履行上述合同义务。原、被告及第三人均陈述原、被告双方在上述办理按揭贷款的时间届满后双方没有对该时间作出变更或达成新的合意。原告及第三人陈述在上述时间届满后虽双方没有变更办理的时间，但希望被告能继续履行合同，故在8月30日之后仍多次催促被告协助办理上述手续，但被告当时表示不再出售房屋，不协助办理上述手续，签订合同后的第二天，第三人查清房屋产权情况后也通知被告前来领取定金，但被告也基于上述原因，不同意继续履行合同。被告陈述在上述时间届满后原告应向其先支付定金后，被告才同意协助办理上述手续，当时第三人又没有退回相关定金，故被告不同意继续履行合同。被告另陈述违约金应适用定金罚则。
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告陈少娟与被告谭伟坚均确认上述《房屋买卖合同》上签名或印章的真实性，由此，可以认定原告与被告之间建立房屋买卖合同关系，该合同为其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。
关于原、被告在本案是否构成违约的问题。依据原、被告签订的《房屋买卖合同》的约定，原告应在签署本合同时支付购房定金20000元，原、被告双方于2017年8月30日前共同向银行申办关于买方的银行按揭款，原告于2017年9月10日前再补交定金20000元，对此，结合原告提供的《收据》及庭审中双方的陈述，原告在签订合同当天已向被告支付定金20000元，而原告及第三人均陈述在原告支付上述定金后，经第三人多次催促，被告一直没有协助原告办理按揭贷款手续，原告并提供了第三人工作人员与被告的《通话详单》予以证实，从《通话详单》中显示第三人的工作人员分别于8月21日、8月29日等多次向137××××6999的号码主动呼叫，从被告出具的《地址送达确认书》上显示上述号码为被告使用的联系电话，在庭审中，经询问被告，第三人与被告在上述时间通话是联系什么内容，被告的代理人陈述其不清楚，之后也未对此陈述清楚，也未能举证反驳原告及第三人所陈述的其双方的上述通话并非是第三人催促被告协助办理按揭贷款手续或通话涉及的是其他内容，同时，按其双方上述合同的约定，至8月30日前，其双方需履行共同向银行办理按揭贷款手续的义务外，在该时间段内没有其他的内容需履行，另外，在8月30日后，第三人的工作人员也多次以电话、信息催促被告继续履行上述义务，第三人工作人员向被告发送的信息中也明确列明经其多次催促，被告仍没有履行协助办理按揭贷款等义务，原、被告在庭审中又陈述其双方没有变更办理按揭贷款的时间，原告及第三人也陈述在上述办理按揭贷款时间届满后，第三人当时仍然发信息给被告是希望被告继续履行合同，并不表示这样就是变更办理按揭贷款的时间，但从双方的举证及陈述显示被告接到电话及信息后仍然没有在第三人通知的时间内协助上述义务或在通知的时间内予以回复准备如何处理，由此，综上情况，被告怠于履行上述义务违反了其双方的约定，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，原告要求解除其双方签订的《房屋买卖合同》的请求合法有据，本院予以支持。对被告抗辩认为第三人在8月30日后仍通知其协助办理按揭贷款，应视为双方对办理按揭贷款的时间进行变更，以及第三人扣除中介费后没有将定金交付给其，原告也没有再向其支付定金20000元，故其行使先履行抗辩权、同时履行抗辩权等而没有协助办理按揭贷款手续，其不存在违约行为，不同意解除合同等的意见，因与上述查明的情况相悖，且原告向被告支付定金后，至于被告与第三人协商或约定如何扣减该定金或保管该定金属于第三人与被告之间的关系，这与认定原告已支付定金的事实无关，同时，至9月10日前，原告依约定才需再支付定金20000元，在此之前应为被告先履行协助按揭贷款的义务，因此，被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。
关于违约责任如何承担的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及结合原、被告关于合同解除后违约责任承担的约定，因在被告怠于履行上述义务后原告随即于2017年9月29日已向被告发出解除合同的通知书，即原告向被告表明不再履行合同，而原告又未能举证证明因被告违约造成其的具体损失，故被告认为原告按总价款的20%主张违约金应属过高的意见，本院予以采纳。因此，本院依法调整原告主张的违约金适用其双方约定的定金罚则条款，即被告应向原告返还双倍定金人民币40000元，原告请求违约金的超出部分依据不足，本院不予支持。对原告要求被告赔偿中介费、律师费损失的请求，这实际上涉及的是损失与定金并存时的处理原则。从《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十五条规定的内容来看，定金从性质上来说是债权的担保，而赔偿损失是当事人一方违约而应承担的法律后果。再结合上述第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”由此可见，当事人之间约定了定金，违约一方当事人给守约一方当事人又造成损失的，判断是否同时适用的原则是定金罚则能否弥补守约方的损失，即在同一诉讼中，在定金不足以弥补守约方实际损失的情况下，二者可以并用，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约方违约造成的损失。在适用定金罚则足以弥补守约方的损失时，当事人可以选择适用定金罚则还是赔偿损失，从而避免加重对违约方的惩罚。在本案中，因原告主张被告承担的违约责任已依《房屋买卖合同》的约定适用定金罚则，即被告返还的定金金额已超过原告举证的上述损失，而原告又未能提供证据证明因被告违约有造成其其他损失以及适用定金罚则后未能弥补造成的损失，故原告再行要求被告赔偿上述损失的请求理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈少娟与被告谭伟坚于2017年8月20日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告谭伟坚应自本判决生效之日起十日内向原告陈少娟返还双倍定金人民币40000元；
三、驳回原告陈少娟的其他诉讼请求。
被告谭伟坚如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2362元，由原告陈少娟负担1445.6元，被告谭伟坚、嘉毅公司负担916.4元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 李建华
二〇一八年三月二十三日
法官 助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴