新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1188号
上诉人（原审原告、反诉被告）：付园园。
委托代理人：ＸＸ，新疆星河律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李金凤。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李岩彦。
委托代理人：李金凤（李岩彦母亲）。
上诉人付园园与上诉人李金凤、李岩彦因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人付园园及其委托代理人ＸＸ，上诉人李金凤（同时系上诉人李岩彦的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月11日，付园园与李金凤、李岩彦签订合同，约定李金凤、李岩彦将位于本市于田街13号1号楼2单元102室部分房屋租赁给付园园开奶茶店，期限三年，自2013年5月11日至2016年5月10日止，第一年租金70000元，以后房租在前年的基础上递增5%以上，且于当年的3月10日之前付清；如果不按约支付，李金凤、李岩彦有权收回房屋，另租他人，并赔偿李金凤、李岩彦5000元。合同签订后，付园园依约交付了2013年5月11日至2014年5月10日的房租及押金10000元，并开始使用租赁房屋。至2014年3月21日，李金凤、李岩彦索要房租，双方协商租金递增5%，即一年递增3500元，付园园向李金凤、李岩彦交付38500元租金（含全年的递增部分），并出具欠条一张，载明尚欠35000元房租未付，于2014年5月11日前付清。因未付清余款，至同年5月23日，李金凤将本案争议商铺店门锁住，双方发生争执。同年6月5日，付园园向李金凤、李岩彦公证送达解除合同及要求退还租金的通知。庭审中，付园园撤销了第一项要求解除双方租赁合同的诉讼请求。诉讼中，双方对租赁房屋内的物品、设备进行了交接。
原审法院认为：双方签订了房屋租赁合同，理应严格按照合同约定履行各自的权利义务。付园园经李金凤、李岩彦同意交付部分租金，但未在约定的期限内付清剩余租金，李金凤、李岩彦依照合同约定收回房屋并无不妥，现双方已实际解除合同。付园园仅超期12天李金凤、李岩彦即收回出租房屋，斟酌本案情节，李金凤、李岩彦理应退还未使用期间的租金及押金；付园园未按照合同及欠条中承诺的时间付清房租，构成违约，理应承担违约责任。付园园主张应退还租金的计算方法有误，故对付园园要求退还房屋租金36088元中合法部分予以支持；对付园园主张李金凤、李岩彦退还押金10000元的诉讼请求予以支持；付园园未提供证据证明其有经营损失，故对其要求赔偿经济损失12000元的诉讼请求不予支持；付园园要求李金凤、李岩彦承担公证费，没有法律依据不予支持；付园园要求李金凤、李岩彦支付违约金5000元的诉讼请求不予支持。对李金凤、李岩彦反诉要求付园园支付违约金5000元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、李金凤、李岩彦返还付园园租金36083.56元{38500元－73500元÷365天×12天（自2014年5月11日至2014年5月22日）}；
二、李金凤、李岩彦返还付园园押金10000元；三、驳回付园园要求李金凤、李岩彦赔偿经济损失12000元的诉讼请求；
四、驳回付园园要求李金凤、李岩彦支付公证费1600元的诉讼请求；五、驳回付园园要求李金凤、李岩彦支付违约金5000元的诉讼请求；六、付园园支付李金凤、李岩彦违约金5000元。
上诉人付园园不服上诉称：我方的房租已交至2014年11月11日，但李金凤却在2014年5月23日突然将铺面锁住，不让我方经营，单方擅自终止合同。我方并无违约行为，李金凤、李岩彦单方终止合同的行为构成违约，应向我承担违约责任。故原审判决由我方承担违约责任错误。请求二审法院撤销原审判决第五、六项，依法改判李金凤、李岩彦支付我方违约金5000元，驳回李金凤、李岩彦要求我方支付违约金5000元的原审诉讼请求。
上诉人李金凤、李岩彦答辩并上诉称：我们双方合同约定当年的租金于当年3月10日之前付清，如果不按约支付，我方有权收回房屋，并由对方赔偿我方5000元。现付园园确未按合同约定支付房租，其行为构成违约，应向我方支付违约金5000元。故付园园的上诉理由不能成立。同时，我们在合同中明确约定，如付园园不按约支付房租，我方可收回房屋，另租他人，并且押金和房租不予退还。故按照合同约定，我方不应向付园园退还押金及租金，原审判决我方退还付园园押金及租金是错误的。并且，直至2014年7月4日双方交接之前，付园园仍占有我方的房屋，原审法院对此没有认定。请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项，依法改判驳回付园园要求我方退还押金及租金的原审诉讼请求。
上诉人付园园针对李金凤、李岩彦的上诉答辩称：我方不同意李金凤、李岩彦的上诉请求。我方并未违约。租金晚交10天的原因是对方不提供账户。我们双方对付款期限进行了变更，我方已将房租交至2014年11月11号。李金凤锁门后，我方无法继续经营，也无法搬出房屋。故是李金凤、李岩彦违约，应承担违约责任，退还我方押金及多交的租金。
经本院审理查明的事实与原审判决查明事实一致。
上述事实有合同、收条、一、二审庭审笔录在卷为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应严格依照合同履行义务。本案中，双方争议的关键问题在于付园园与李金凤、李岩彦哪一方违反了合同的约定，构成违约。双方在合同中明确约定了租金的支付方式，付园园作为承租人应按合同约定向李金凤、李岩彦给付租金。付园园在经李金凤、李岩彦同意后将支付租金的期限延至2013年5月11日，但到期后，付园园仍未支付，故付园园未按时支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中明确约定，乙方（付园园）如不按约定给甲方（李金凤、李岩彦）交清房租，李金凤有权收回房屋，另租他人，押金租金不退，赔偿甲方5000元。据此，付园园应向李金凤、李岩彦赔偿5000元，押金10000元作为履约保证，在付园园违约的情况下，应不予退还。原审法院对押金的处理有误，本院予以纠正。关于已收取的租金是否应予退还的问题，对此，本院认为，双方在合同中虽约定在付园园未按约支付租金的情况下，李金凤、李岩彦有权收回房屋并不退还租金，但收回房屋作为一种解除合同的权利，权利人应适当行使。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条（约定解除）、第九十四条（法定解除）的规定主张解除合同的，应当通知对方。据此，李金凤、李岩彦行使其收回房屋的合同解除权时，应事先通知付园园，并给予付园园一定的搬离时间，但李金凤、李岩彦在未通知付园园解除合同收回房屋的情况下，径行将房屋收回，该行为失当，故对付园园不能继续使用承租房屋及本案合同的解除，李金凤、李岩彦的该失当行为亦负有一定的责任，由此李金凤、李岩彦即失去了剩余租金不予退还的补偿权利。故李金凤、李岩彦已收取的付园园未能使用期间的房屋租金，李金凤、李岩彦应予退还。综上所述，对李金凤、李岩彦的上诉请求，本院予以部分支持。付园园认为李金凤、李岩彦违约的上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1074号民事判决第一、三、四、五、六项即：李金凤、李岩彦返还付园园租金36083.56元；驳回付园园要求李金凤、李岩彦赔偿经济损失12000元的诉讼请求；驳回付园园要求李金凤、李岩彦支付公证费1600元的诉讼请求；驳回付园园要求李金凤、李岩彦支付违约金5000元的诉讼请求；付园园支付李金凤、李岩彦违约金5000元。
二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1074号民事判决第二项即：李金凤、李岩彦返还付园园押金10000元；
三、驳回付园园要求李金凤、李岩彦返还押金10000元的诉讼请求。
上述款项相互折抵后，李金凤、李岩彦应付付园园款项合计31083.56元，应予本判决生效后十五日内付清。如果未按本院指定的给付期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉请求标的64688元，给付标的31083.56元，占请求标的的48%，应收一审本诉案件受理费1417.2元（付园园已预交），付园园负担52%即736.94元，李金凤、李岩彦负担680.26元；反诉案件受理费25元（李金凤、李岩彦已预交），由付园园负担。二审案件受理费1002.09元（其中付园园预交50元，李金凤、李岩彦预交952.09元），付园园负担100元，李金凤、李岩彦负担902.09元。
本判决为终审判决。
审判长 黎剑
审判员 王宏
审判员 李健
二〇一四年十二月十五日
书记员 焦玉