重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终643号
上诉人（原审原告）：杨文学，男，1968年9月25日出生,汉族。
委托诉讼代理人：骆杨，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：刘渊林，男，1967年9月6日出生,汉族。
委托诉讼代理人：邬佳君，重庆美通律师事务所律师。
上诉人杨文学因与被上诉人刘渊林房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2016）渝0153民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨文学的委托诉讼代理人骆杨，被上诉人刘渊林的委托诉讼代理人邬佳君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨文学上诉请求：改判被上诉人承担房屋租赁费、违约金共计159905元。主要事实及理由：一审判决适用法律错误，本案并未超过诉讼时效，按照双方的租赁合同，对于每年1月1日或7月1日交上半年或是下半年的租金并未明确约定，因此被上诉人的租金最迟可以在当年7月1日缴纳，租赁合同具有整体性、连续性，本案双方签订租赁合同租期为10年，加之上诉人曾在2015年下半年及2016年上半年多次与被上诉人商谈房屋租金事宜，所以上诉人主张的2014年1月1日至2015年2月12日的租金未超过诉讼时效。
刘渊林答辩称：上诉人在本案中主张的租金和违约金已超过诉讼时效；上诉人与被上诉人之间于2013年8月12日签订的商品房租赁合同书没有实际履行，租赁上诉人的商品房屋是用于双方合伙经营客栈，该房屋实际交付给双方合伙经营的昌州客栈；双方合伙经营昌州客栈后，又达成协议，被上诉人于2015年2月12日就已经退伙，客栈的债权债务由上诉人承担，即房屋的房租也在退伙中进行了处理，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
杨文学向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租金193284元；2、判令被告承担违约金126526元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月12日，被告因经商需要，与原告签订了商品房租赁合同书，租期10年，从2013年8月12日至2023年8月11日至。前两年租金每年178416元，之后每年递增一定租金。合同签订后，原告就按照合同约定把位于荣昌荣滨南路中段X号X幢X层的房屋交给被告使用。被告从合同签订之日就使用原告房屋，并进行了装修，房屋租金应自2014年1月1日起开始计算。双方也约定了被告支付房屋租金的时间和租金金额及违约责任。被告使用原告房屋，但自2013年8月12日至2015年2月12日止，租金分文未付，已构成严重违约，故起诉至法院，请求依法判决。
一审法院认定事实：2013年8月12日，原告杨文学（甲方）与被告刘渊林（乙方）签订了《商品房租赁合同书》。该合同约定，由甲方杨文学将位于荣滨南路中段X号X栋X层22-27室（注：房地产权证中载明租赁房屋实际位置为荣昌县昌元街道荣滨南路中段X号附26至33号，权利人为原告杨文学，合同中载明的地址为笔误）租赁给被告刘渊林，房屋面积为826平方米（证载面积为826.42平方米），租赁期限为2013年8月12日至2023年8月11日。合同第四条租金部分约定：2014年1月1日至2016年12月30日租金为：18元/平方米/月，每年租金为178416元。2017年1月1日至2023年8月10日租金每年每平方米递增6%，即：2017年租金为19.08元/平方米/月，年租金为189121元；……合同第五条付款方式部分约定：房屋租金从2014年1月1日开始计算，合同签订之日乙方向甲方缴纳2014年1月1日至2014年6月30日租金。2014年7月1日至2016年7月1日之间每年1月1日和7月1日，乙方向甲方缴纳其后半年租金。2017年至2023年每年1月1日，乙方向甲方一次性缴纳全年租金。合同签订之日乙方向甲方缴纳1万元租房押金，合同终止之日乙方缴清水电气等一切税费，甲方返还乙方租房押金（不计息）。合同第十一条违约责任部分约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳最高年度租金的50%作为违约金。合同还约定了双方其他权利义务。
该合同签订后，被告称因房屋并未交付给被告，而是用于合伙经营昌州客栈，因此并未按照合同约定支付相应租金及租房押金。原告称合同签订当天就将房屋钥匙交付给了被告，经催收，被告一直未交纳租金及租房押金。
“荣昌区昌元街道昌州客栈”系以刘渊林名义申请，于2014年5月19日设立的个体工商户，该客栈经营用房包括本案标的房屋。原、被告口头协议，双方自2014年5月19日起合伙经营“荣昌区昌元街道昌州客栈”，但双方对于合伙出资、盈余分配、债务承担等均未作约定。
原、被告合伙经营客栈至2015年2月12日，双方协商散伙，并签订协议一份，协议载明：“昌州客栈经杨文学与刘渊林共同协商，于2015年2月12日起，刘渊林将所有昌州客栈股份及帐目以300000.00元大写叁拾万元转让给杨文学。2015年2月12日之后经营将与刘渊林无关。空调费用22000.00大写贰万贰仟元整，装修费用62000.00元大写陆万贰仟元整，由杨文学负责支付。特此协议。”刘渊林、杨文学在协议上签名捺印，证人蓝伟签名。同日，杨文学向刘渊林出具欠条一份，欠条载明：“今欠到昌州客栈刘渊林股份款叁拾万元整，在2015年12月31号支付。”此后，荣昌区昌元街道昌州客栈由杨文学独自经营，但杨文学一直未将300000元支付给刘渊林，故刘渊林于2016年5月16日起诉至重庆市荣昌区人民法院（以下简称前案），要求杨文学支付30万元转让款及利息。前案在2016年6月28日进行的庭审中杨文学称刘渊林未向其支付房屋租赁费用且未对经营利润进行分配，因此未支付转让款。2016年8月9日重庆市荣昌区人民法院作出（2016）渝0153民初3083号民事判决书，载明：“被告（指本案原告杨文学）辩称协议及欠条中所列款项为原告（指本案被告刘渊林）的合伙出资款，双方虽散伙却未进行结算，故不应支付款项。昌州客栈合伙人只有原、被告二人，原、被告2015年2月19日的协议内容实质就是对对原告退出合伙，其合伙财产处置的约定。另外，原、被告对于合伙出资、盈余分配、债务承担无约定，而且被告并未提交合伙账册以证明协议所列款项有误，故被告的抗辩意见本院不予采纳”，据此判决杨文学支付刘渊林转让款30万元及相应资金占用利息，判决后双方均未上诉，该判决现已生效。
本案在审理中，被告刘渊林称，租赁合同签订前双方便达成了合伙经营口头协议，因此原告的房屋是交付给原、被告合伙经营的昌州客栈，而原告的房租是包含在二人合伙的投资内，原告的租金按照双方的口头合伙协议，应该计算进合伙投资中，租赁合同实际上并未履行，房屋租金不应当由刘渊林支付。况且即便法院认定被告应当支付租金，但原告主张的是2014年1月1日至2015年2月12日期间的租金，原告在2015年2月12日后未向被告主张过租金，根据法律规定，要求支付租金的诉讼时效为一年，本案已过诉讼时效，不应支持原告的诉讼请求。原告杨文学称双方是2014年5月19日才开始合伙经营昌州客栈的，本案诉讼时效应当为两年，根据合同约定，本案2014年7月1日至2015年2月12日期间的租金被告应当2015年1月1日至7月1日之间支付，本案我方是2016年7月4日起诉的，前案在2016年6月28日庭审中我方也主张过租金，且在此之前我方曾多次向被告催收并主张以租金抵扣转让款，因此并未超过诉讼时效。
一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案原告主张双方租赁合同已于2015年2月12日解除，并要求被告按照合同约定支付2014年1月1日至2015年2月12日期间的租金193284元及支付违约金126526元。但根据双方签订的《商品房租赁合同书》第五条之规定，2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金被告应当于合同签订之日即2013年8月12日支付，2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金被告应当于2014年7月1日支付，2015年1月1日至2015年2月12日期间的租金被告应当于2015年1月1日支付，即最后一期租金的履行期限届满之日应当为2015年1月1日，根据被告陈述，原告在2015年2月12日之后未向被告主张过租金。故原告应当在2016年2月12日前向被告主张权利，本案原告虽在前案2016年6月28日进行的庭审中主张抵扣租金，但当时已过诉讼时效。原告虽称在此之前多次向被告催收租金，但并未举示相关证据，被告对此亦不予认可，因此对原告该意见一审法院不予采信。综上，原告在本案中主张的租金及违约金已超过诉讼时效，应依法予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，一审法院判决：驳回原告杨文学的全部诉讼请求。本案案件受理费6098元，减半收取计3049元，由原告杨文学负担。
二审中当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人主张2015年下半年及2016年上半年曾多次向被上诉人主张涉案房屋租金的权利，但并未举示任何证据予以证明，自应承担举证不能的后果，本院不予采信。上诉人提出，2015年1月1日至2015年2月12日的房屋租金最迟可以在2015年7月1日缴纳，而双方所签订的租赁合同第五条约定，2014年7月1日至2016年7月1日每年1月1日和7月1日，被上诉人向上诉人缴纳其后半年的租金，根据合同文字意思，“其后半年”应当是指当年1月日或7月1日之后的半年时间，故按合同约定被上诉人应在2015年1月1日即应向上诉人支付2015年1月1日至6月30日期间的租金，因此本案中租金最后一期租金的履行期限届满时间应为2015年1月1日，一审判决对此认定及适用法律正确，应予维持；本院对上诉人相关上诉理由不予采纳。由于上诉人的权利主张已超过诉讼时效，故本院对其请求不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费3498元，由杨文学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 陈 华
代理审判员 芦明玉
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 孙 翠