黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郊民初字第40号
原告王某某，男，1940年11月29日出生。
委托代理人常某某。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解。
委托代理人赵某某。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解。
被告佳木斯某房地产开发有限公司。
法定代表人牟某某，系董事长。
委托代理人陈某。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、反诉、上诉、代收法律文书。
第三人刘某某，男，1981年7月10日出生。
原告王某某与被告佳木斯某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、第三人刘某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案后，依法于2015年4月13日公开开庭进行了审理，原告王某某及委托代理人常某某、赵某某，被告某公司委托代理人陈某，第三人刘某某到庭参加诉讼，第三人刘某某在法庭辩论阶段未经法庭允许中途退庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月30日，被告在佳木斯市郊区清源社区动迁了原告住房，并与原告签订了房屋拆迁补偿安置协议。协议规定了安置方式、安置时间、安置地点、安置标准、结算款项等，现原告已经回迁安置完毕，并于2012年3月实际入住了友谊小区A栋一层000112号房屋。但2014年7月7日被告某公司违法将该房屋卖给第三人刘某某，导致原告至今无法办理产权证。被告与第三人刘某某订立合同的真实目的是被告向第三人借款，被告与第三人协商以签订买卖友谊小区A栋一层000112号房屋买卖合同的方式为借款做担保，因此被告与第三人的买卖关系不能成立。被告无视法律，严重侵害了原告的合法权益，第三人刘某某虽然与被告某公司在2014年7月7日签订了购买友谊小区A栋一层000112号房屋协议，但该协议房屋是拆迁安置房屋，原告已实际入住，原告应优先取得该补偿安置房屋。为此，原告请求1.确认原告优先取得房屋的所有权，判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；2.判令被告与第三人签订的购买友谊小区A栋一层000112号房屋买卖合同无效；3.被告承担因其超过办理房屋权属证书期限原告仍未取得房屋权属证书的违约责任，给付原告违约金10000元；4.被告承担全部诉讼费用。
被告某公司辩称：原告所述回迁房屋的事实属实，但被告某公司并不是将该房屋卖给第三人，而是以该房屋进行抵押贷款，被告某公司所经手的贷款人系李瑞，某公司并没有见过第三人，同时，李瑞将某公司11套房卡进行抵押，只交给某公司现金31万元，在贷款过程中，某已经告知李瑞该房屋有住户，是李瑞提出的有入住也可以做抵押。原告请求的违约金没有法律规定，应予以驳回。
第三人刘某某未进行陈述。
原告为支持其诉讼主张向本院提供如下证据：
证据一、房屋拆迁安置补偿协议。证明：争议房屋是回迁安置房屋。
经庭审质证，被告及第三人对此证据无异议，本院予以采信。
证据二、结算票据三张。证明：原告已经交付了全部房款，完成自己的义务。
经庭审质证，被告及第三人对此证据无异议，本院予以采信。
证据三、物业证。证明：原告已经实际入住该房屋，并交付物业费、电费等相关费用。
经庭审质证，被告及第三人对此证据无异议，本院予以采信。
证据四、商品房买卖合同。证明：本案的被告和第三人明知道回迁后原告占有房屋还办理了抵押，违反规定。
经庭审质证，被告某公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，被告只是拿了贷款，并没有其他意思，没有把房屋卖给第三人。第三人对此证据无异议。
本院经审查认为，被告某公司与第三人刘某某之间签订的买卖合同，在该房屋已经回迁给了原告之后，某公司在签订合同时对该房屋已不具有出售的权利，且被告某公司当庭认可双方的关系实为借贷，故被告与第三人之间的买卖合同无效，对此证据本院予以采信。
被告为主张其权利向法院提供如下证据：
证据一、房屋回迁安置协议。证明：某公司与王某某签订了动迁安置协议，并如原告所述将该住户交付给原告使用。
经庭审质证，原告及第三人对此证据均无异议，本院予以采信。
证据二、借据四张、付据一张、抵押清单一张、借款明细一张。证明：被告通过李瑞借款，计划借款100万元，以抵押明细中11户住房进行抵押，该住房中第1个即原告王某某的住房。抵押人是某公司，抵押给第三人。签字都是会计张晓丹所签。借款31万元，与第三人是抵押关系，不是买卖关系。抵押单价是1883.85元，实际价格是6000元以上，价格低于市场价格。
经庭审质证，原告及第三人对此证据均无异议，本院予以采信。
第三人刘某某未在举证期限内向本院提供证据。
根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：原、被告于2009年10月30日签订动迁安置协议书一份，约定被告某公司拆迁原告房屋，并约定了安置方式、安置时间、安置地点、安置标准、结算款项等事宜。被告于2012年3月为原告安置了友谊小区A栋一层000112号房屋，原告实际入住，并办理了动迁安置结算等事宜，交纳了房屋相关的物业费、供热费、水电、燃气等费用。2014年7月7日，被告某公司向案外人李瑞借款，并按照李瑞的要求，将回迁给原告的友谊小区A栋一层000112号房屋以买卖的形式出售给刘某某，在原告不知情的情况下，由某公司与第三人刘某某签订买卖合同，该合同在佳木斯市不动产登记管理局进行了备案。
本院认为：原、被告在2009年10月30日签订的动迁安置协议书系双方真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。现该协议已实际履行完毕，被告为原告安置了友谊小区A栋一层000112号房屋，原告交纳了相关费用后已实际入住，原告实际取得了该房屋的请求权，但根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，由于本案争议房屋尚未在产权部门进行不动产登记，故原告请求确认房屋所有权的诉讼请求本院不予支持，原告可依据生效的安置协议去产权部门办理不动产登记。被告在2014年7月7日又与第三人签订买卖合同，将原告的房屋卖给第三人，形式上被告与第三人之间是买卖关系，实质上是被告向第三人借款，以该房屋作为担保，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，其与第三人之间签订的买卖合同因侵犯了第三人利益而无效，对原告请求确认被告与第三人签订的买卖合同无效的诉讼请求本院予以支持。按照交易习惯，办理所有权证照的费用应由原告承担，但因被告与第三人之间的买卖合同已经在不动产登记管理局备案，过户时有可能产生其他费用，此费用应由被告某公司承担。原告要求被告支付违约金10000元，未提供相关证据，且争议房屋属于回迁安置房屋，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：
一、原告王某某与被告佳木斯某房地产开发有限公司于2009年10月30日签订的佳木斯市动迁安置协议书有效；
二、被告佳木斯某房地产开发有限公司与第三人刘某某于2014年7月7日签订的关于友谊小区A栋一层000112号房屋的买卖合同无效；
三、被告佳木斯某房地产开发有限公司及第三人刘某某协助原告王某某办理友谊小区A栋一层000112号房屋的房屋产权证，产生的费用由原告王某某承担，但因被告与第三人之间的买卖行为所产生的其他费用则由被告佳木斯某房地产开发有限公司承担；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元由被告佳木斯某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判长 董 磊
审判员 汝兴德
审判员 朴雪梅
二〇一五年五月十五日
书记员 李姝凝