上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4232号
上诉人(原审被告、反诉原告)：袁芳蓉，女，1974年2月27日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄付中，男，1952年1月25日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。
委托诉讼代理人：汤玉琴(系黄付中之妻)，女，1953年7月5日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。
上诉人袁芳蓉因与黄付中房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初10928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁芳蓉上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；由黄付中承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审适用法律错误，本案所有纠纷都是由拆迁引发，应该由拆迁法律法规来解决纠纷，但一审没有提及。2、一审程序有误，从简易程序变普通程序，没有审理袁芳蓉反诉中的关键点；一审也没有定期宣判，直接给的判决书。3、黄付中要求袁芳蓉支付2016年5月的房租，已经超过诉讼时效；黄付中曾与拆迁办打官司，但没有解决袁芳蓉的问题；黄付中违法停水停电，影响袁芳蓉作为个体工商户的经营，应当赔偿袁芳蓉损失，且无权取得拆迁后的租金。
黄付中辩称：不同意袁芳蓉的上诉主张，一审判决正确，应予维持。关于断电的事，袁芳蓉一审时提供的信访办回复已经写得很清楚。关于拆迁的事，拆迁办已经找过袁芳蓉谈，但袁芳蓉不予理睬，具体原因不清楚。
黄付中向一审法院起诉请求：1、解除黄付中、袁芳蓉于2011年11月1日就上海市崇明区庙镇(即上海市崇明区庙镇，以下简称“涉案房屋”)底楼中间1间房屋签订的房屋租赁合同，袁芳蓉腾退该房屋；2、解除黄付中、袁芳蓉于2015年4月就涉案房屋二层西侧2间房屋达成的口头租赁合同，袁芳蓉腾退该房屋；3、袁芳蓉支付自2015年11月1日起至2016年4月30日止欠付的房屋租金人民币1,000元(以下币种均为人民币)，并支付自2016年5月1日起至2016年10月31日止房屋租金共计6,000元(按每月1,000元标准计算)以及2016年11月1日起至返还之日止按每月1,000元标准支付实际使用费；4、本案诉讼费由袁芳蓉承担。
袁芳蓉向一审法院反诉请求：1、黄付中支付袁芳蓉2016年10月1日至2017年10月30日止的正常营业额损失119,600元(按每月9,200元标准计算)；2、黄付中恢复供电供水；3、反诉受理费由黄付中承担。
一审法院认定事实：2011年11月1日，黄付中、袁芳蓉签订了房屋租赁合同1份，黄付中将涉案房屋底层中间1间出租给袁芳蓉使用，面积35平方米，租期5年(自2011年11月1日至2016年10月31日止)，月租金700元。合同签订后，双方依约履行了合同。2015年4月，袁芳蓉在原房屋租赁合同的基础上达成口头租赁协议，袁芳蓉承租涉案房屋二层西侧南边房屋1间及西侧北边房屋1间，每间房屋月租金为150元，租期自2015年5月1日起算，未约定租期的到期日。双方也未就此另行签订书面的房屋租赁合同。上述3间房屋的月租金共计1,000元。2016年4月底前的租金，双方已经结清。2016年5月1日起，因黄付中房屋涉及拆迁，袁芳蓉未按约支付租金。合同到期后，袁芳蓉未腾退其承租的房屋。2016年12月16日，黄付中就涉案房屋签订了拆迁安置补偿协议，该协议不包括承租人的拆迁利益。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的房屋租赁合同及达成的口头租赁协议均系双方的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。现涉案房屋底层中间1间的房屋租赁合同已经到期，故袁芳蓉应将该房屋腾退给黄付中。二层西侧2间房屋，双方未签订书面的房屋租赁合同，也未约定租期到期日，应视为不定期的租赁合同，且黄付中就涉案房屋已经签订拆迁安置补偿协议，故黄付中要求解除该两间房屋的口头租赁合同，一审法院予以支持。口头租赁协议解除后，袁芳蓉应将该两间房屋腾退给黄付中。袁芳蓉作为承租方有义务按约支付租金，其所租用的房屋被列入拆迁范围不能作为袁芳蓉拒付租金的理由，故袁芳蓉应当按照每月1,000元的标准支付自2015年5月1日起至房屋实际腾退之日止的租金(使用费)。袁芳蓉要求黄付中承担停业损失，黄付中不予认可，上海市崇明房屋征收服务事务所有限公司出具的情况说明已经明确黄付中签订的拆迁补偿安置协议不包括承租人的利益在内，故袁芳蓉的该项请求，依据不足，一审法院不予支持。鉴于黄付中已经签订拆迁安置补偿协议，故袁芳蓉要求黄付中恢复供电供水的诉请，一审法院亦不予支持。判决：一、袁芳蓉于判决生效之日起十日内将上海市崇明区庙镇(即上海市崇明区庙镇庙)底层中间1间房屋腾退给黄付中；二、解除黄付中、袁芳蓉于2015年4月就上海市崇明区庙镇(即上海市崇明区庙镇)二层西侧南、北各1间房屋达成的口头租赁合同，袁芳蓉于判决生效之日起十日内将上述房屋腾退给黄付中；三、袁芳蓉于判决生效之日起十日内支付黄付中自2016年5月1日起至2016年9月底的租金人民币5,000元；四、袁芳蓉于判决生效之日起十日内支付黄付中自2016年10月1日起至实际腾退之日的房屋租金(使用费)，按每月人民币1,000元的标准计算；五、黄付中其余的诉讼请求，不予支持；六、袁芳蓉的反诉请求，均不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币250元，由袁芳蓉负担；反诉案件受理费人民币743元，由袁芳蓉负担。
二审中，袁芳蓉提供2017年数张电费单据复印件，证明其交过电费，黄付中以其没交电费断其电是错误的。袁芳蓉称其电脑中还有致电“12345”的电话录音，也可以证明黄付中断其电的事。袁芳蓉称电费复印件一审中即存在，但没有递交。黄付中认为袁芳蓉递交的部分电费单据所涉电表户名为案外人官某某，与黄付中无关；其余部分电费单据是黄付中与案外姓谢的人发生关系，是姓谢的人交的电费，袁芳蓉称因没交电费断电黄付中是不认可的。黄付中二审中没有提供新证据。本院认为，袁芳蓉二审中提供的电费单据为复印件，不属于新证据，与本案没有关联，也不能证明其观点，故不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：黄付中与袁芳蓉之间为租赁三间房屋达成的书面租赁协议、口头租赁协议均合法有效，双方应依法履行各自权利义务。因系争房屋涉及拆迁，黄付中于2017年11月2日诉至一审法院，要求解除双方租赁关系、袁芳蓉腾退房屋，并要求袁芳蓉支付尚欠的租金(房屋使用费)，一审法院予以支持，并无不当。关于袁芳蓉的上诉主张，首先，本案是租赁合同纠纷，一审法院以合同法有关租赁方面的规定审理本案，适用法律正确；其次，针对袁芳蓉的反诉请求及事实理由，一审法院开庭予以审理，在判决书中写明并作出相应处理，一审宣判笔录亦写明袁芳蓉到庭参与宣判但拒绝签字的事实，故一审程序合法；第三，系争房屋被列为拆迁范围不能作为袁芳蓉占有该房期间拒付租金的理由，袁芳蓉称2016年5月的房租已经超过诉讼时效亦缺乏依据；最后，袁芳蓉要求黄付中赔偿停业损失，依据不足，且黄付中签订的拆迁补偿协议也不包括承租人的拆迁利益。
综上所述，袁芳蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费993元，由袁芳蓉负担。
本判决为终审判决。
法官助理姜翌
审判长 忻贤麟
审判员 顾文怡
审判员 王怡红
二〇一八年五月三十一日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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