北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1293号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓宇华，男，1976年11月10日出生。
委托诉讼代理人：牛美娜（邓宇华之妻）。
委托诉讼代理人：陈熹，北京市拓夫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张京，女，1982年11月14日出生。
委托诉讼代理人：边书坤，北京卫之平律师事务所律师。
上诉人邓宇华因与被上诉人张京房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初10896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人邓宇华的委托诉讼代理人牛美娜、陈熹、被上诉人张京的委托诉讼代理人边书坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓宇华上诉请求：撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初10896号民事判决第四项，改判驳回张京一审的全部反诉请求。事实和理由：导致张京房屋受损的漏水管道系公共管道，其相应损失不应由邓宇华进行赔偿。张京的损失已经由中国人民财产保险股份有限公司进行核损并赔偿，其已经放弃主张其他损失的权利。张京选择高价的装饰装修，应该认为是自行扩大损失，应由其自行负担。一审期间，因张京未签收传票产生的公告费用应由其负担。
张京辩称，同意一审判决，不同意邓宇华的上诉请求。张京的反诉是违约之诉，而非侵权之诉，张京依据房屋买卖合同要求邓宇华交付符合合同约定的房屋，但因邓宇华未能保持房屋的良好状态，导致房屋受损严重，故相应违约责任应由邓宇华承担。保险所覆盖的仅是因管道泄漏所造成的损失，对于邓宇华未及时报修导致损失扩大部分，不在保险赔偿的范围，应由邓宇华进行赔偿。
邓宇华向一审法院起诉请求：1、判令张京履行合同约定，配合邓宇华办理物业交割手续；2、判令张京支付物业保证金1万元；3、判令张京支付逾期付款违约金（按日万分之五计算）；4、判令张京保持邓宇华个人物品完好，配合邓宇华到房间内取走物品。
张京向一审法院反诉请求：判令邓宇华赔偿经济损失13970元。
一审法院认定事实：2015年12月13日，邓宇华（出卖人）与张京（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为北京市海淀区306（以下简称涉案房屋），产权证明所载建筑面积共61.4平方米；合同第四条约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为160万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为96万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，邓宇华（出卖方、甲方）与张京（买受方、乙方）签订《补充协议》，协议第二条第7项约定，甲乙双方应于权属转移变更后10个工作日内自行办理物业交割手续，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，乙方应于物业交割完毕后3日内支付甲方。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
上述协议签订后，张京在扣除1万元物业交割保证金后将剩余款项支付给邓宇华，双方于2016年3月1日办理了房屋所有权转移登记。2016年3月8日，邓宇华与张京在交接房屋时发现涉案房屋因管道破裂导致屋内地板、墙壁大面积被水浸泡，并产生严重霉变。张京因此未与邓宇华办理物业交割手续，亦未向邓宇华支付1万元物业交割保证金。
2016年3月10日，中国人民财产保险股份有限公司出具热力集团责任险项目小额案件处理单，就涉案房屋漏水核损为2680元，张京在该单据上签字并领取了保险金2680元。
2016年3月15日，张京将涉案房屋的门锁破坏，自此之后占有使用该房屋。
2016年3月28日，张京与北京中睿腾达建筑装饰工程有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定对涉案房屋进行维修翻新装修，项目包括铲除原有破损墙皮、顶及墙面基层处理、顶面漆、墙面漆、顶角石膏线修补、原有整体木作修复、完工保洁、垃圾外运消纳。签约后北京中睿腾达建筑装饰工程有限公司完成项目工作，张京支付价款16650元（含税款1650元），北京中睿腾达建筑装饰工程有限公司开具了增值税普通发票。
庭审中经询问，邓宇华表示在2016年3月8日交接之前，涉案房屋由其控制。关于发生漏水的具体时间，邓宇华表示无法查明。
一审法院认为，邓宇华与张京签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，应属有效。对此双方均应自觉履行合同约定的义务。经庭审查明，邓宇华与张京于2016年3月8日办理交接手续时，发现涉案房屋因漏水造成地板、墙壁、木制品较为严重的损坏，张京据此未继续办理物业交接手续，亦未向邓宇华支付物业交割保证金。对此法院认为，物业交接手续的目的是共同检验及确认房屋状态，办理完毕物业交接手续意味着对房屋状态的认可。本案中，虽然出现了房屋漏水情况，但此后张京已签订合同由他人对房屋状态进行了修复，且张京目前亦在房屋内居住，对此应视为张京认可修复后的房屋状态，故法院认为已具备办理物业交接手续的条件，张京应向邓宇华支付1万元物业交割保证金。法院对邓宇华第一、二项诉讼请求予以支持。关于邓宇华提出的第三项诉讼请求，因双方约定的付款条件为办理物业交割完毕后3日内，故对邓宇华该项诉讼请求不予支持。关于邓宇华提出的第四项诉讼请求，合同中明确约定涉案房屋内所有家具、家电、装饰装修及配套设施设备已作价96万元，现张京已支付该部分作价款，故邓宇华无权主张张京返还物品，法院对邓宇华第四项诉讼请求不予支持。
关于张京提出的反诉请求，庭审中查明，虽然双方于2016年3月1日办理了房屋的所有权转移登记，但直至2016年3月8日期间涉案房屋由邓宇华控制，故邓宇华应就漏水发生在所有权转移之前还是之后负有举证义务。经询问，邓宇华表示无法就此提交证据加以证明，故应就此承担相应不利的后果，法院认定邓宇华未按双方约定的房屋状态向张京交付房屋，其行为显属违约，应承担赔偿损失的违约责任。经查，张京与北京中睿腾达建筑装饰工程有限公司签订合同所约定的项目，均是针对涉案房屋受损部分进行修复，应认定为张京受到的经济损失，在扣除保险公司理赔款后，剩余款项13970元应由邓宇华予以赔偿，故法院对张京的反诉请求予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、张京自本判决生效之日起十日内，配合邓宇华办理北京市海淀区三○六房屋的物业交割手续；二、张京自本判决生效之日起十三日内给付邓宇华物业交割保证金人民币一万元；三、驳回邓宇华的其他诉讼请求；四、邓宇华自本判决生效之日起十日内，赔偿张京经济损失人民币一万三千九百七十元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审期间，张京认可漏水管道系供暖主管道。
本院认为，邓宇华与张京所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合法有效的合同对当事人有约束力，当事人均应当依照约定履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，邓宇华与张京在合同中约定，邓宇华应保证自合同签订之日起至涉案房屋验收交接完成之日止，对各项房屋附属设备设施及其装饰装修保持良好的状态。现涉案房屋因管道破裂导致屋内地板、墙壁大面积被水浸泡，并产生严重霉变，与双方合同签订时的房屋状况有较大差别，邓宇华应对涉案房屋的损失承担相应赔偿责任。
邓宇华主张供暖管道系主管道，故该管道破裂不应由邓宇华承担赔偿责任。对此，本院认为，因邓宇华系合同相对方，负有向张京交付符合合同约定的房屋的义务，确认漏水管道的归属并不影响邓宇华违约责任的承担，但查明涉案房屋受损原因，可以确定最终的责任归属。本案中，致使涉案房屋受损的原因有二，一是屋内供暖管道破裂造成漏水，二是未能及时对漏水进行清理造成房屋墙壁、木制品等霉变。供暖管道因系主管道，故其破裂所产生的损害应由负责供暖的公司承担。但是对于房屋墙壁及木制品霉变等损失，系因邓宇华未及时查看房屋内状况所致，对该损失扩大部分应由邓宇华承担赔偿责任。对于房屋漏水所造成的损害，已经由保险公司核损并进行赔偿，张京已经签字确认并且领取赔偿款，且邓宇华亦表示认可，对于该部分赔偿应在邓宇华赔偿的总金额中予以扣除。
邓宇华提供两份装修报价单证明张京存在过度装修扩大损失的问题，但不能证明这两份报价单的真实性，且张京提供的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及工程预算书等所载明装修金额，与邓宇华所提供的装修报价单差距并不巨大，考虑不同区域、不同时间的装修价格均有所变动，不同消费者的议价能力不同，邓宇华主张张京对涉案房屋进行装修的支出超出其房屋受损部分的主张缺乏事实依据，本院不予采信。据此，一审判决确认张京损失数额并扣除理赔款后确认邓宇华赔偿的数额的认定正确，本院予以确认。
综上所述，邓宇华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由邓宇华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 王爱红
审 判 员 柳适思
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 舒 妍
法官助理 黄旭宁