贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0502民初2151号
原告：冯维红，女，汉族，1974年11月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。
委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201311395378。
委托诉讼代理人：张兰（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所实习律师。
被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。
法定代表人：韩静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚兵（特别授权代理)，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15201201610390103。
委托诉讼代理人：徐瑶（一般代理)，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15201201610975662。
原告冯维红与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯维红之委托诉讼代理人张競、张兰，被告七众置业之委托诉讼代理人龚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯维红向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目5号楼2单元28层2号（房号：5#-2-2802）商品房转移登记的有关文书及产权证；2、判决被告以411,072.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂定8,000.00元）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月26日，原告为认购人，向被告七众置业认购一套由其开发的，位于贵州省××市××大道与××处，建设项目为“圆梦国际”的商品房（房号：5#-2-2802）。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-311），约定由原告购买被告开发的毕节圆梦国际项目5号楼2单元28层2号（房号：5#-2-2802）商品房，合同价款为411072.00元，之后原告于2014年10月27日支付了全部房款。根据合同约定，被告应当在2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属证书。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告认为，被告�延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证。被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请支持原告的诉请。
在审理过程中，原告认为，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用……”之规定，被告收取的测绘费、产权登记费、产权交易费、抵押登记费、土地证、测图费、电开户费、闭路开户费、燃气开户费没有依据，应当依法退还给原告。为此，原告增加诉请：判决被告返还原告测绘费、产权登记费、产权交易费、抵押登记费、土地证、测图费、电开户费、�路开户费、燃气入户费共计4209.00元。
被告七众置业辩称：一、对于原告所诉第一项关于要求答辩人办理交付毕节圆梦国际商品房转移初始变更登记的产权证及有关文书的诉请，因房屋产权登记证属于房屋主管部门的行政行为，并非被告单方努力就能完成，且该项诉请不具有可执行性，故请求法院驳回原告的该项诉请；二、根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，即便认定答辩人违约，答辩人基于合同特别约定仅需向原告支付购房价款万分之一的违约金；但若原告基于约定行使退房权利，则答辩人还需向其返还购房款及购房款银行同期活期存款利息。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付�买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）…”故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，承担违约责任必须同时具备因出卖人的原因导致买受人无法取得不动产权利证书及无特别约定的双重前提。也就是在本案中，即便认定答辩人基于《商品房买�合同》第二十二条第三款“2017年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”而构成违约，答辩人依照该合同第二十二条第三款第二项特别约定，答辩人违约责任也应当是向原告支付购房价款万分之一的违约金，并非按日支付违约金；当然，若原告根据该约定行使退房权（合同解除权），则答辩人还需返还原告购房款并按照银行同期活期存款利率向原告支付利息。但在此情况下原告需将所购商品房交还答辩人。故原告诉请答辩人按日支付购房价款万分之一违约金缺乏合同基础及法律依据；三、原告诉请答辩人返还所交测绘费、产权登记费、产权交易费、抵押登记费、土地证费、测图费、电开户费、闭路费，缺乏合同基础及法律依据，应当依法予以驳回。首先，根据补充协议第1.1约定，购房总价款�包含独立电表费、闭路电视开户费，前述费用应由原告自行承担；其次，测绘费、产权登记费、产权交易费、抵押登记费、土地证费、测图费也并不是《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条所规定的水、电等配套设施的建设安装费。前述测绘费、产权登记费、产权交易费、土地证费、测图费系购房者依照有关行政法规应当承担的费用，答辩人收取前述费用系代收代缴。抵押登记费系原告选择银行按揭方式支付房款应当支出的合理费用。据此，原告该项诉请缺乏合同基础及法律依据，应当予以驳回；四、根据合同约定本案应当由贵阳市仲裁委员会仲裁，恳请驳回原告的起诉；五、关于原告诉请返还房屋维修基金于法无据，房屋维修基金专门用于小区公共设施，为全体小区业主共有，在业委会成立之前该资金由房地产行政主管部门代管，答辩人收取该资金后已按规定移交房地产行政主管部门，答辩人仅是一种代收行为，故该项请求不应获得支持。
原告冯维红提交了如下证据：原告身份证复印件、《圆梦国际认购书》、《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-311）、收款收据一张（2016年7月1日）、贵州省住宅专项维修资金专用收据一张、费用明细单、销售不动产统一发票。
被告七众置业提供了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-008）、《工程竣工验收报告》。
经组织质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认证如下：被告所举《工程竣工验收报告》，原告认为无原件核对，真实性不予认可，达不到被告证明目�，不能证明消防验收及综合验收合格。经审查，被告未提供该证据的原件核对，无法确认其真实性，本院不予采信。
根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年10月26日，原告与被告签订《圆梦国际认购书》，原告认购被告圆梦国际项目的5#-2-2802号房，建筑面积125.71平方米。同日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-311），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第5号楼2单元28层2号房；建筑面积125.71平方米，套内建筑面积100.62平方米；该商品房总价款为411,072.00元；买受人于2014年9月19日前一次性支付全部房价款；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下第1、2、5、6项费用，并在签订合同之日起7日内将上述费用交给出卖人，出卖人应�于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；……（5）燃气开户费；（6）电视闭路、水、电开户费；转移登记：出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同还约定了其他事项。合同附件十二补充协议约�：第1.1双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签合同时支付；第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。2014年10月27日，被告出具销售不动产统一发票确认收到原告交付5#-2-2802室购房款411,072.00元。2016年7月1日，原告收房，被告向原告出具收款收据确认收到原告交付的交房代收款4,039.00元。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。
庭审中，被告自认涉案商品房尚未通过消防验收,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门。原告当庭申请撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求中交付违约金截止时间变更为：计算至被告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止。
庭审后，原告申请撤回增加诉讼请求中的“返还原告测绘费、产权登记费、产权交易费、抵押登记费、土地证、测图费”部分诉讼请求，明确增加的诉讼请求为“判决被告返还原告电开户费529.00元、闭路开户费350.00元、燃气开户费2600.00元，共计3,479.00元”。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告�立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定交付了购房款，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但至今仍未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。但违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中仅约定了约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，超过180日以后的，未约定违约金的计算标准。而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，根据上述法律的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月2日起计算违约金。关于违约金的截止时间，根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收了相关办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。
关于原告提出的返还电开户费、闭路开户费、燃气入户费共3479.00元的诉请，原、被告双方合同附件十二补充协议中约定“第1.1双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担。”故原告的该诉请，无事实依据，本院不予支持。庭审中，原告申请撤回第一项诉请，庭审后，原告申请撤回增加诉讼请求中的“返还原告测绘费、产权登记费、产权交易费、抵押登记费、土地证、测图费”部分诉讼请求，原告撤回部分诉讼请求是对自己权利的处分，未违反法律的规定，本院予以准许。对被告提出根据合同约定本案应当由贵阳市仲裁委员会仲裁，恳请驳回原告的起诉的抗辩主张，原、被告签订的《商品房买卖合同》中第二十八条争议解决方式虽载明有“1、提交毕节市仲裁委员全仲裁。2、依法向房屋所在地人民法院起诉。”，但该条款中没有选择适用哪一种方式，即原、被告双方并未选择适用仲裁方式解决争议，原告向本院提起诉讼，并无不当。故被告的该主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生�律效力之日起十日内支付原告冯维红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币411,072.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年5月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；
二、驳回原告冯维红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元（已减半收取），由原告冯维红负担25.00元，被告贵州七众置业有限公司负担25.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之�起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 陆云
二〇一八年六月十二日
书记员 高立