平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崆民初字第1329号
原告吴文涛。
委托代理人曹占荣，甘肃平凉工业园区司法行政法律服务中心法律工作者。
被告李丁红（又名李修鸿）。
本院受理原告吴文涛与被告李丁红房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员徐筱娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴文涛及其委托代理人曹占荣、被告李丁红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴文涛诉称：被告因经营需要与原告签订了房屋租赁合同1份，约定原告将承租的位于崆峒区世纪花园B1区19号楼的门面房转租给被告用于经营酒吧。期限1年，自2014年3月1日至2015年2月28日，租赁费91000元。合同到期后，被告既拖欠了租赁费，又拖欠了水电费，已经丧失了优先承租权，而且原告已经替被告向出租人交付了房屋全部租赁费和其他费用，出租人也不同意原告再行转租。原告起诉要求被告立即归还占用的房屋、支付拖欠的房屋租赁费5000元、支付水、电、暖、垃圾、物业管理费共计12286.4元、承租期满后至2015年4月30日实际占用房屋期间的租赁费15166元。
被告李丁红辩称：原、被告签订房屋租赁合同、租赁期限及租赁费均属实。拖欠房屋租赁费是因为原告提高了房租、押金，被告同意归还租赁房屋，但要求原告赔偿房屋装修费。上一年度原告从新世纪以50元／平方米租来，转租55元／平方米。被告不同意现在原告按70元／平方米收取租赁费。被告已交清之前的房租费、水电暖费，估计共欠原告费用5000元，另被告还向原告交过2000元。2015年3月1日原告切断了租赁房屋的电源，被告不承担之后的房租费。
原告吴文涛为证明其主张，提供的证据有：
1、原告与新世纪房地产公司签订的门面房租赁合同复印件1份，证明原告对涉案门面房合法占有的事实；
2、原、被告签订的门面房租赁合同复印件1份，证明原、被告对转租房屋的租赁期限有明确约定；
3、原告交纳两间门面房水、电、暖气费和物业费、垃圾费的票据4张、费用计算依据1份，证明原告替被告支付了相关费用的事实。
经质证，被告认为证据1、2属实，证据3因被告使用的房屋实际面积不足138平方米，所以原告按面积主张的费用都不合理。
被告李丁红未提供证据。
经本院审查，原告提供的证据1、2内容真实、形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院对以上证据的证明力予以确认。证据3原告提供的票据真实、合法，有效，本院对原告相关费用的事实予以确认；原告提供的费用计算依据不符合证据形式要件，本院不予确认。
根据以上已经采信的证据及原、被告陈述，查明本案以下事实：
2013年12月29日，原告吴文涛与平凉市新世纪房地产开发有限责任公司签订了营业用房租赁协议1份，约定平凉市新世纪房地产开发有限责任公司将位于崆峒区世纪花园B1区19号楼18号建筑面积245.09平方米的一层商铺租赁给原告吴文涛，租赁期限自2014年3月1日至2015年2月28日。2014年2月26日，原告吴文涛与被告李修鸿签订了营业用房租赁协议书1份，约定原告将承租的18号营业房西侧一半转租给被告经营，被告应向原告交纳门面押金5000元，被告如能在合同期内全面履行本合同，到期后原告全额将押金退还被告（不计息）。被告在承租期内不得私自将门面房转让他方经营。租金91000元必须提前交纳，合同期满同等条件下被告有优先租赁权。被告在租赁期满必须提前一月向原告告知续租与否，并提前15天续租赁合同并缴纳房租，否则原告有权收回门面房另行出租。合同期满，被告租赁商铺固定部分无条件保留给原告，原告不承担任何补偿费用，可移动部分由被告自行搬离，恢复原状。外部门头无条件拆除，拆除后必须恢复房屋原貌。本协议有效期1年，从2014年3月1日至2015年2月28日止。原、被告另口头约定若被告可一次性交纳房租，将给予5000元的租金优惠，即支付租金86000元。
合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告经营慕斯酒吧，被告对租赁房屋进行了装修。2015年2月28日，原告吴文涛向新世纪物业公司交纳了2015年1－2月物业费490.20元、2014年3月－2015年12月生活垃圾处理费3834元、2014－2015年采暖费5422.30元、水电费5966.30元、预交2015年3－12月物业费3040.20元。2015年3月因被告未按时交纳电费，原告要求新世纪物业公司停止向被告经营的慕斯酒吧供电。原告陈述被告已付房屋租赁费80000元、水电费10000元，被告陈述其已向原告交房租90000元、水电费10000元。原告与平凉市新世纪房地产开发有限责任公司续签了2015年3月至2016年2月的租赁合同。
本院认为，原、被告签订的营业用房租赁合同是双方当事人真实意思的表示，原告在承租房屋后即转租给被告，出租人平凉市新世纪房地产开发有限责任公司也未在知道转租事实后六个月内提出异议，故双方签订的营业用房租赁合同不违反法律法规的强制性规定，本院对该合同的效力予以确认。双方当事人均应按合同约定全面履行相关义务。现租赁期限已经届满，被告李丁红应向原告返还承租房屋。被告作为次承租人，对其向原告支付的租赁费负有举证责任，被告虽称向原告支付房租90000元，但未提供相应证据证明，本院原告认可的数额确认被告已交纳房租费80000元，按双方口头优惠房租的约定，被告拖欠2015年2月28日前房租6000元，原告仅主张了5000元属对其相应诉讼权利的放弃，本院尊其意愿，对原告主张的拖欠租赁费5000元予以支持。原告称被告实际使用的房屋面积是138平方米，但未提供相应证据证明。根据合同约定原告将承租的18号营业房西侧一半转租给被告经营，被告应承担原告交纳的2014－2015年度暖气费、4月30日前物业费、生活垃圾处理费的一半。被告应承担的采暖费为2711.15元、2015年1－4月物业费549.12元、2014年3月－2015年4月生活垃圾处理费1045.64元。原告提供的水电费票据不能证明系被告租赁房屋所产生，且被告已交纳10000元水电费的使用情况不明，故本院对原告主张的水电费不予支持。原告主张按91000元／年计算2015年3月－4月的房屋占用费15166元合理合法，应予支持。综上，被告应向原告支付拖欠租赁费5000元、2014－2015年采暖费2711.15元、2015年1－4月物业费549.12元、2014年3月－2015年4月生活垃圾处理费1045.64元、2015年3－4月房屋占用费15166元。2015年3月原告切断被告租赁房屋的供电是因被告未交清电费，且之后被告仍占用租赁房屋，故本院对被告不交纳切断电源后房屋占用费的抗辩主张不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李丁红向原告吴文涛返还位于崆峒区世纪花园B1区19号楼18号西侧慕斯酒吧使用的门面房；
二、被告李丁红向原告吴文涛支付拖欠租赁费5000元、2014－2015年采暖费2711.15元、2015年1－4月物业费549.12元、2014年3月－2015年4月生活垃圾处理费1045.64元、2015年3－4月房屋占用费15166元，合计24471.91元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
以上第一、二项限于本判决生效后二十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费560元，减半收取280元，原告承担40元，被告承担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
代理审判员 徐筱娟
二〇一五年七月十四日
书 记 员 高路平