河南省信阳市平桥区人民法院民 事 裁 定 书（2017）豫1503民初69号原告饶金秀（反诉被告），女，1962年11月生，汉族，住信阳市平桥区。原告甘国友（反诉被告），男，1963年9月生，汉族，住址同上，饶金秀丈夫。二原告委托代理人张晓兵，信阳市平桥区“148”法律服务所法律工作者。被告邓晖（反诉原告），男，1973年2月生，汉族，住信阳市平桥区。委托代理人韦金林，河南申威律师事务所律师。原告（反诉被告）饶金秀、原告（反诉被告）甘国友与被告（反诉原告）邓晖房屋买卖合同纠纷一案，发回重审后本院另行组成合议庭，依法进行审理。原告饶金秀、原告甘国友向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同，立即向原告支付两套房屋（位于信阳市××桥区××组舒安家园内电梯房，西单元三楼与四楼各一套，每套120平方米以上）、交付储藏室一间；2、依法判令被告向原告支付现金100000元；3、本案诉讼费及一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻。2003年，原告甘国友从陈志刚、陈志强手中购买了其二人父亲陈全书所有的位于平桥区平桥镇平桥村十二组粮校（现更名为育才中学）北院墙外的一处房屋（陈全书当时已去世），当时签的有《买卖房协议书》，协议签订后陈志刚、陈志强将房屋所有权证、土地使用权证、规划证原件交给了二原告。二原告购得该房后一直居住在该房中。2011年8月，被告找到原告协商，他因为要拆迁其他住户的房屋翻建新楼房，要置换原告的上述房屋，但当时没有协商好。2013年2月，被告正在建设过程中，又多次找到原告，要求置换原告的上述房屋，并找来很多原告的亲属从中做原告的工作。2013年2月26日，原被告双方达成一致意见，签订了一份《房屋置换协议》，协议约定：甲方（邓晖）用两套（西单元三层与四层各一套，每套120平方米以上）正在建设中的房产与乙方（甘国友夫妇）置换并补偿乙方储藏室一间及现金20万元。甲方在8月16日前，应支付乙方10万元人民币，余款待工程全部结束后向乙方交钥匙时全部付清。协议签订后，原告按照协议约定将房屋清空，迁走租房户，并将钥匙、二原告的身份证、房屋所有权证、土地使用权证、规划证等证件的复印件交付给了被告，而被告按照协议约定应当支付的10万元钱迟迟不支付，后来原告介绍自己的外甥来买被告的房屋，被告才从购房款中支付了这10万元钱。房屋交给被告后，被告即作为民工住室和售楼部，一直使用至今。2015年8月，被告已建成一栋两个单元、13层的电梯楼房，小区取名舒安家园，但是被告迟迟不履行合同向原告交付房屋，8月26日，被告通知原告去抓阄确定房号，原告不同意抓阄，要求被告按合同约定交付房屋。但是直到现在，被告以种种理由和借口一直推拖拒不交付房屋，后来直接明确表示不履行合同了。按照合同约定，被告已构成违约，经与被告多次协商，均未能达成一致意见，无奈之下，只有依法起诉。被告邓晖向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉原被告签订的《房屋置换协议》无效；2、请求判令原告退还反诉人已经支付的房屋置换款人民币100000元；3、本案因诉讼而支出的全部费用由原告承担。事实与理由：被反诉人没有按照合同约定的条件将房屋产权等合法证明提交给反诉人，且反诉人通过国土资源局等部门核实，被反诉人并不具备合法的产权证明和所有权。被反诉人的房屋和宅基地早在2005年已经被政府征收。被反诉人故意隐瞒了事实真相，欺骗反诉人企图非法获取利益。为维护自己的合法权益，反诉人依法提起反诉，请求法院将反诉与本诉合并审理，判令被反诉人退还反诉人已经支付的房屋置换款人民币10万元。另，反诉人邓晖认为被反诉人饶金秀、甘国友提供的产权证显示为集体土地使用权证，被反诉人转让农村房屋和宅基地使用权给城镇居民的，应当认定无效。本院经审理查明，该案本院于2016年9月5日作出（2016）豫1503民初3020号民事判决书判决：一、被告邓晖按照《房屋置换协议》约定，向原告甘国友、饶金秀交付两套房屋（西单元三层四层各一套）。二、被告向二原告交付储藏室一间。三、被告向二原告支付现金10万元人民币。四、对反诉原告邓晖的诉讼请求不予支持。被告邓晖不服向信阳市中级人民法院提起上诉，2016年11月20日信阳市中级人民法院作出（2016）豫15民终2779号民事裁定书以事实不清被发回重审，本院另行组成合议庭对案件重新进行审理后查明下列事实：甘国友系原信阳市平桥区平桥镇平桥村十二村民组村民，饶金秀与甘国友系夫妻。2003年4月4日，甲方陈志刚、陈志强与乙方甘国友签订《买卖房协议书》，内容是，甲方：平桥区平桥镇平桥村第十二村民组（村民），乙方：平桥区平桥镇平桥第十二村民组（村民），甲方位于平桥镇平桥村十二组，单门独院一处，现连同土地一起转卖给乙方，双方经共同磋商，达成以下协议：一、房屋状况：主体单门独院一处（全部所有在内），并配套水、电、前后四方所有树、土地使用面积，整体转卖给乙方；二、甲方将原有的合法土地使用权证和房屋所有权证无偿转交给乙方，甲方配合有关部门办理有关过户手续；三、整体转卖价格64000元；四、甲方将房屋、设施、土地及果、树木等转卖给乙方后，一切资产权属乙方私有，今后双方均不得违反本协议，若有一方违反，应无条件赔偿对方全部经济损失；五、本协议一式两份，双方签字盖章后生效。（落款处）甲方（签章）陈志刚、陈志强（另加盖有陈志强的私章），乙方（签章）甘国友，见证人吕某（邻居），二○○三年四月四日。协议签订后，陈志刚、陈志强将房屋连同土地使用证、房产证、建设工程规划许可证原件均交给了甘国友。上述三份证件上的姓名是陈全书，陈全书是陈志刚、陈志强的父亲，已去世。甘国友购房后即在里面居住，没有办理过户手续。2008年1月28日，在信阳市国土资源交易中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，振茂公司竞得编号为2007-1802号地块的国有土地使用权，有信阳市国土资源交易中心出具的成交确认书为证。2008年6月30日，信阳市国土资源局（出让人）与振茂公司（受让人）签订了国有土地使用权出让合同，合同第三条约定“出让人出让给受让人的宗地位于平桥街道××××组，宗地总面积大写壹万柒仟伍佰玖拾平方米（小写17590平方米），其中出让土地面积为大写壹万柒仟伍佰玖拾平方米（小写17590平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。”该合同自签订时生效。合同所附《河南振茂置业有限公司宗地图》（2008-163），二原告所购陈全书房屋及土地包含在此宗地图内。但二原告的房屋并未作拆迁处理，其所拥有的土地使用证及房屋产权证明也未被收走。2013年2月26日，邓晖（甲方）与甘国友、饶金秀（乙方）签订《房屋置换协议》，内容是，经甲乙双方协商决定，乙方自愿将其位于平桥村十二组（育才中学）一处房产大约面积270平方，土地证号：信集建1990字第12**号房，产权证号305729，置换甲方位于育才中学后正在建设中的楼盘，达成如下协议：一、房屋置换面积确认办法：1、双方一致确定，甲方用两套（西单元三层和四层各一套，每套120平方米以上）正在建设中的房产与乙方置换并补偿乙方储藏室一间及现金20万元整，2、乙方置换条件：乙方应保证提供房地产权证明和其他有效法律证明文件（含初始合同、买房收据和其他法律文本），因房屋产权证归属及相关法律证明文件发生争议，由乙方承担全部责任，3、乙方在收到甲方搬迁通知之日起，十天内搬迁完毕，并将全部房屋钥匙移交甲方管理，4、乙方在搬迁时要保持房屋现有设施完整（包括门窗、水电、管线及附属设备），不得损坏、或恶意拆卸，否则要照价赔偿；二、为确保甲方工程顺利进行，甲方在施工过程中乙方不得以任何理由及借口进行阻挠、举报上访，如有此类事情发生一次，乙方赔偿甲方由此产生的一切费用及经济损失（按甲方日工程量计算）；三、现金支付办法，甲方在8月16日前，应支付乙方10万元人民币，余款待工程全部结束后向乙方交钥匙时全部付清；四、本合同自签字时起，即时生效，未尽事宜双方协商解决，可进行补充协议。（落款处）甲方邓晖，乙方甘国友、饶金秀，2013年2月26日。协议签订后，甘国友、饶金秀将房屋及土地使用权证、房产证、建设工程规划许可证复印件交给了邓晖，邓晖后来向甘国友、饶金秀支付了10万元现金，余款未付。邓晖开发的楼房建成后，让甘国友、饶金秀夫妇去抓阄选房，甘国友夫妇拒绝抓阄，要求按合同约定交房，双方遂酿成纠纷。诉讼中，邓晖根据振茂公司宗地图、红线图认为甘国友夫妇的房屋及土地权属有争议，且根据《中华人民共和国房屋登记办法》第78条的规定，甘国友夫妇无权将集体土地使用权转让给十二组以外的人即邓晖。本院认为，原告甘国友夫妇的房屋及土地在2008年6月已被划至《河南振茂置业有限公司宗地图》内，河南振茂置业有限公司信市国用（2010）第30083号土地使用证地籍调查表与该宗地图四至界线一致。但甘国友夫妇的房屋并没有被拆迁，其所拥有的集体土地使用权证书及房屋产权证明也没有被收走。二原告提供“信阳市平桥区东方大道西段工程建设指挥部办公室出具证明”仅证明二人房屋未纳入拆迁范围未作拆迁处理，而不能以此来对抗宗地图及土地使用证的范围和效力。原告提供信阳市平桥区人民政府信平政文（2015）53号“关于调整平安大道南侧地块范围的请示”及“河南振茂置业有限公司承诺书”中证实陈连发等九户居民从振茂公司（2010）第30083号宗地图中划出，但原告并未包含在该九户中，因此现原告用于置换的房屋既拥有集体土地使用证又被涵盖在振茂公司的国有土地使用证范围内，对其土地的权属问题法院无权解决，进而原、被告双方置换协议的效力也无法确定。原、被告双方可在政府部门对其土地权属问题作出明确处理后再行主张权利。综上依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，并经本院审判委员会讨论裁定如下：驳回原告饶金秀、原告甘国友的起诉。驳回被告邓晖的反诉。本诉费15000元，退回原告；反诉费1150元，退回被告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  关可欣审判员  何 俊审判员  孔凡伟二〇一七年七月十一日书记员  聂春萌