新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）头民一初字第127号
原告：新疆恒丰泰建材市场管理有限公司，住所地乌鲁木齐市头屯河区北站西路522号。
法定代表人：郑宜明，新疆恒丰泰建材市场管理有限公司董事长。
委托代理人：冯永旭，新疆众望律师事务所律师。
被告：新疆盛峰物流有限公司，住所地乌鲁木齐市北站西路522号。
法定代表人：何红雷，新疆盛峰物流有限公司总经理。
原告新疆恒丰泰建材市场管理有限公司（以下简称恒丰泰建材公司）与被告新疆盛峰物流有限公司（以下简称盛峰物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告恒丰泰建材公司的委托代理人冯永旭、被告盛峰物流公司的法定代表人何红雷，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒丰泰建材公司诉称，2011年5月28日，我公司与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，我公司租赁被告位于乌鲁木齐市头屯河区北站西路522号兵储大厦的房屋，租期五年自2011年5月28日至2016年5月26日。2014年11月初，被告无故将我公司承租的办公场所的大门上锁，致使我公司无法使用房屋，多次与被告协商未果，故诉至法院。诉讼请求：1、解除原、被告于2011年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告7个月的房租217396元（372680元÷12个月×7个月[2014年11月至2015年5月]）；3、被告退还原告房屋押金20000元；4、被告支付原告违约金74536元（372680元×20%）；5、被告支付原告公证费用1000元；6、被告负担所有的诉讼费用。
被告盛峰物流公司辩称，不同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》。2014年10月中旬，因原告自行搬离其租赁房屋且欠付暖气费，我才对原告的办公场所的大门上锁，后我公司配了钥匙给原告，原告的办公场所仍可以正常使用，原告租户新疆中腾机械有限公司（以下简称中腾机械公司）也在正常经营，因此我不存在违约行为，故不同意向原告退还7个月房租，不支付违约金及公证费，房屋押金合同期满后我愿意退还。
经审理查明，2011年5月28日，原告恒丰泰建材公司与被告盛峰物流公司签订了房屋租赁合同。合同约定：“出租单位：新疆盛峰物流有限公司；承租单位：新疆恒丰泰建材市场有限公司；第一条、租赁财产及附件的名称、数量、质量与用途：房屋（租赁财产）位于出租方所属北站西路522号兵储大厦：1、一楼大厅、三楼至六楼房屋47间，建筑面积2600m2.2、用途：承租方租赁后可做为写字间、办公场所使用。第二条、租赁期限为五年，自2011年5月28日起至2016年5月26日。租赁期满后，如有变动双方协商，同等条件下承租方优先。第三条、租金数额、结算方式及交纳期限：1、根据双方商定的房屋租赁租金标准，承租方第一年应向出租方交付租金贰拾捌万元，以后每年按10%递增收取。2、合同签订之日，承租方向出租方交纳保证金贰万元，合同期满后无纠纷，保证金退还承租方。3、租赁费支付时间：租赁费一年一付，2011年6月1日前交纳第一次租赁费、保证金共计叁拾万元，以后每年5月26日前交纳下年度租金（先交钱后使用）。4、租赁期间，水（4.5元/立方）、电（1元/度）、暖气费由承租方自行承担，水费、电费每月按水、电表记数付款，暖气费按22元/m2收取（每年10月10日前缴纳）。5、承租方留出三楼壹间客房、五楼四间客房归出租方使用。…第五条、承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：…2、承租人拖欠租金、水、电、暖累计达三个月的。第六条、违约责任：1、出租方未按合同条款的规定无故解除终止合同，承担租金总金额20%的违约金。…2、承租方逾期交付租金和其他费用的，除应及时如数补交外，还应交付租金总额20%的违约金，如因此造成出租房屋损坏，还应负责赔偿。”合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告向被告交纳了房屋押金20000元并按期交纳了2011年至2013年的租赁费。2014年7月21日，因原被告互负债权债务，经双方核对明细单：“一、新疆盛峰物流有限公司应付恒丰泰款项明细如下：1、办公楼租金：90000元（四间房）；2、押金：18000元（水电保证金），3、暖气费3960元（以上四间房）：何总自留房间暖气费3960元共计7920元。4、水电费2124.50元（何总自留房间）加上（501、T503、T506、509）四间房水电费为426.50元共计2551元；5、集装箱费用208860元，6、借郑总10万元，利息计46650元，共计146650元。扣去36650元，合计11万元。费用合计437331元。二、恒丰泰应付盛峰款项明细如下：“1、2014年度办公楼租金372680元；2、两年暖气费欠付114400元（2012、2013年度）；3、入库钢材代支费用22000加3998，计25998元；4、已付盛峰4万元。费用合计473078元。两项合计恒丰泰应付盛峰35747元。”后盛峰物流公司法定代表人何红雷手写如下内容：“407室押金10000元；5楼押金18000元，合计63747元。”原、被告债权债务相互折抵后，经本院调查核实，2014年7月23日，原告恒丰泰建材公司通过公司职员李媛媛个人账户向被告盛峰物流公司法定代表人何红雷个人账户6228270896000782818转入63747元。
另查，2014年10月25日，被告盛峰物流公司法定代表人何红雷将原告恒丰泰建材公司办公场所的大门上锁。2014年11月21日，原告恒丰泰建材公司对被告盛峰物流公司将其承租房屋的一楼大厅及三楼至六楼大门已经上锁的事实进行了证据保全公证。乌鲁木齐市亚心公证处出具的公证书内容如下：“公证员曹源与公证员助理卡比努尔·艾则孜与申请人的委托代理人姜来信于二0一四年十一月二十日下午来到乌鲁木齐市“北站西路522”标牌处楼前，在现场可见该楼正面有“恒丰泰建材市场”红色立体字，红字下方一楼大厅有二处门，其中一处门已经上锁；从未上锁的门进入该楼大厅，可见有“新疆盛峰物流有限公司请上五楼511室”标牌；从该楼大厅上至该楼第三层，可见“3F”标牌旁淡黄色门（该门为双扇门）已经上锁。公证人员对现场进行了拍照。兹证明以上现场情况属实。与本公证书相粘连的照片打印件共八张由现场所拍数码照片原文件打印所得，与实际情况相符。”经本院庭审核实，2012年7月13日原告恒丰泰建材公司与中腾机械公司签订了房屋租赁合同，中腾机械公司从原告处租赁了402号房屋，租期三年自2012年7月13日至2015年7月12日。当日，中腾机械公司依约一次性向原告支付三年的房租30000元及押金3000元。2014年10月25日，因被告锁门行为致使原告租户中腾机械公司无法办公，经中腾机械公司与被告协商，两天后被告为中腾机械公司配了钥匙，中腾机械公司租赁的房屋正常使用至2015年7月。2015年7月10日,经本院前往位于北站西路522号的恒丰泰建材市场核实现场情况，该市场两扇大门现均已上锁，并张贴有新疆兵储物流有限责任公司时间为2015年7月2日的封条。
上述事实有原告提交的房屋租赁合同、明细单、协助调查函、银行交易明细、公证书，被告提交的房屋租赁合同、收据，现场笔录，原被告陈述及本院庭审笔录为证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，2011年5月28，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合日同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行合同义务。关于原告要求解除2011年5月28日与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，2014年10月25日，被告盛峰物流公司将其出租给原告恒丰泰建材公司办公场所的大门上锁的行为，违反了合同约定，致使原告无法使用其承租房屋，双方签订《房屋租赁合同》目的无法实现，故原告的该项诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持；关于被告盛峰物流公司辩称原告恒丰泰建材公司自行搬离该办公场所且欠付暖气费，故对其办公场所进行上锁的理由，原告陈述每年的采暖期从10月15日才开始，因涉案房屋暖气不热，原、被告就暖气费交纳问题还在协商，且根据合同约定拖欠暖气费累计三个月才能终止合同，故被告于2014年10月25日将大门上锁的行为违反了合同约定，本院认为，原告欠付被告暖气费并未累计超过3个月，且原告是否搬离其承租房屋均不影响双方合同的履行，被告将出租给原告办公场所的大门上锁的行为不符合双方合同约定，也无法律依据，故被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被告自行上锁的行为违反了合同约定，构成违约，导致双方签订的《房屋租赁合同》解除，被告应当承担返还房屋租金等费用及支付违约金等相应的违约责任。关于原告要求被告退还7个月房屋租金217396元（372680元÷12个月×7个月[2014年11月至2015年5月]）的诉讼请求，本院认为，双方互付债权债务的明细经双方确认无误，原告已经向被告履行了2014年5月28日至2015年5月28日全部47间房屋租金的义务，故被告应当退还原告未使用房屋期间自2014年11月至2015年5月共7个月房租217396元，又因中腾机械公司向原告支付了三年房屋租金，其使用被告提供的钥匙可以正常办公，故该公司租赁的一间房屋的7个月的房租应当从被告应当退还原告房租217396元中予以扣除，故被告应退还原告46间房屋的7个月的房租212770.55元[217396元×(47-1)÷47]；关于原告要求被告支付公证费用1000元，本院认为，经庭审核对属实，符合法律规定，本院予以支持；关于原告要求被告支付违约金74536元（372680元×20%）的诉讼请求，本院认为，因被告违约行为导致双方签订的《房屋租赁合同》解除，被告应当向原告支付违约金，但合同约定以房租总额372680元的20%计算违约金过高，本院酌定按照银行同期月利率4.875‰计算至今，即7260.8元[212770.55元×4.875‰×7个月]；关于原告要求被告退还房屋押金20000元，本院认为，合同签订后，原告即向被告交纳了房屋押金20000元，合同解除后，被告应当退还原告房屋押金，原告的请求符合双方合同约定及法律规定，故该项诉讼请求本院予以支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告新疆恒丰泰建材市场管理有限公司与被告新疆盛峰物流有限公司于2011年5月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告新疆盛峰物流有限公司退还原告新疆恒丰泰建材市场管理有限公司7个月房屋租金212770.55元；
三、被告新疆盛峰物流有限公司退还原告新疆恒丰泰建材市场管理有限公司房屋押金20000元；
四、被告新疆盛峰物流有限公司支付原告新疆恒丰泰建材市场管理有限公司违约金7260.8元；
五、被告新疆盛峰物流有限公司支付原告新疆恒丰泰建材市场管理有限公司公证费用1000元。
以上给付款项共计241031.35元，被告新疆盛峰物流有限公司必须自本判决生效后十日内付清，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的312932元，给付款项的241031.35元,占诉讼标的77.02%，应收案件受理费5993.98元（原告已预交），由被告新疆盛峰物流有限公司负担77.02%即4616.56元,由原告新疆恒丰泰建材市场管理有限公司负担22.98%即1377.42元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 张 磊
人民陪审员 姜金兰
人民陪审员 黄芬荣
二〇一五年八月四日
书 记 员 常蓉亮
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