湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民四初字第32号
原告彭志勇，男，××年×月×日出生，汉族，住××。
委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。
被告李建伟，女，××年×月×日出生，汉族，住××。
委托代理人卢四海，湖南民望律师事务所律师。
委托代理人曹国强，湖南民望律师事务所律师。
原告彭志勇与被告李建伟债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2011年12月30日作出（2011）楼民速初字第322号民事判决，已经发生法律效力。李建伟不服该判决，向岳阳市中级人民法院申请再审。岳阳市中级人民法院于2014年1月20日作出（2013）岳中民再终字第41号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院依法另行组成由审判员许东担任审判长，审判员龙一明、人民陪审员黄花组成的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员李莹担任本庭记录。原告彭志勇及委托代理人刘海波、被告委托代理人曹国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月2日，原、被告签订了房屋出售协议。约定，被告自愿将座落于岳阳大道新电园小区55栋1005号房的房地产（建筑面积247.53平方米＋露台78.6平方米）出售给原告；成交价为500000元；签订合同时，被告付原告定金200000元，三个月之内办理房产证，将房产证、国土证过户给原告后，付余款300000元；被告不负责其它任何费用，但有义务协助办理过户手续，并为原告处理水、电表改户名和物业公司的交接认可手续；被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责，并承担民事责任。由此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。如有违约，违约方付违约金40000元，并负相应的法律责任。合同签订后，原告于2011年1月2日向被告交付了定金200000元，然而被告至今未为原告办理房屋销售备案、房产证、国土证的过户手续，也未为原告办理水、电表改户和物业公司的交接认可手续。被告的行为已严重违约，原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院，要求确认双方签订的房屋出售协议合法有效，由被告履行合同义务，立即办理房屋的销售备案，过户（房产及土地使用权），水、电表改户更名，物业公司交接认可等一切手续。如被告不履行房屋出售协议，则请求解除双方签订的房屋出售协议，由被告双倍退回定金200000元，赔偿违约金40000元，合计440000元。庭审中，原告将诉讼请求明确为要求被告继续履行合同。
被告辩称，一、原告诉讼请求不明确，人民法院应依法驳回其起诉。二、即使人民法院准许被告明确诉讼请求，如果被告要求继续履行合同，其诉讼请求亦应予以驳回。理由：1、原、被告所签房屋出售协议不是被告的真实意思表示，被告也没有收取原告支付的200000元定金，房屋出售协议不应作为处理案件的依据。房屋出售协议是被告瞒着自己的前夫李康良与原告签订借款协议，向原告借款100000元，借款协议书上约定如到期被告没有偿还借款，被告以本案争议所涉房屋作抵押。因被告到期后，无力偿还借款，被迫签订房屋出售协议以抵偿借款。且原告也并没有向被告支付200000元定金，而是以100000元借款作抵，逼迫被告出具200000元的条据。因此，房屋出售协议的内容并不是被告的真实意思表示，人民法院不应作为处理案件的依据。2、原、被告签订的房屋出售协议违反法律的强制性规定，属无效协议。我国《城市房地产管理法》第三十八条、《城市房地产转让管理规定》第六条均明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。该规定属于法律强制性规定。本案争议所涉房屋仅办理了预售登记，至今没有办理产权登记，因此，房屋出售协议属于无效协议。3、被告无权与原告签订房屋出售协议，签约行为属于无权处分行为，至今也没有得到房屋共有权人的追认，而且也不应适用善意取得来处理本案。4、被告并未向原告交付房屋。双方仅约定被告将身份证、工作证、房屋钥匙一片交原告保管，如果是交付房屋，就不存在保管的说法。5、即使人民法院认定房屋出售协议是被告的真实意思表示，被告有权将房屋进行处置，人民法院也不应适用债权债务概括转移来处理本案，原告至今并没有提供任何证据证实，其受让本案诉争的房屋是经过了房屋开发商岳阳新岳房地产开发有限责任公司同意的。原告的诉讼请求仍应驳回。三、如前所述，因原、被告所签的房屋出售协议无效，而事实上原告也没有向被告支付200000元的定金，因此，原告不应主张双倍返还定金，也不应主张违约金。且根据法律规定，当事人约定的定金数额不得超过合同标的20%，超过部分，人民法院不予支持。当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，即使人民法院认定房屋出售协议有效，被告也不应返还400000元定金，而如果人民法院支持了定金的诉请，就不应支持其违约金的诉请。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、商品房预售合同登记备案卡，证明诉争房屋备案登记为李建伟个人，没有共有人。
2、原告与被告签订的房屋出售协议，证明双方签订了买卖合同，被告保证该房屋产权清楚，原告为有偿善意取得。
3、被告的商品房买卖合同原件及身份证、工作证复印件、房屋的钥匙，证明被告按协议约定，履行交付义务。
4、调解书及相关过户手续，证明原告已将该房屋卖给了第三人，并且已经过户。
5、（2013）楼民一初字第124号民事判决书及（2013）岳中民一终字第442号民事判决书各一份，证明已有生效的法律文书证明该房屋出售协议合法有效，没有侵犯任何人的合法权益。
6、收条一份、转帐凭证一份，证明一份，证明500000元购房款已付清。
被告对证据1-5的真实性无异议，但对关联性有异议，认为证据1只是预售备案登记，不是产权登记，不代表李建伟个人取得该房屋的完全产权；证据2中约定了将钥匙等交给原告保管，不代表李建伟交付房屋；证据3中的购房价包含了被告的福利在其中，房价远不止一千多元一平方米，证据4调解书不能作为处理本案的依据，因为该调解书是以本案为依据，但现在本案在重审，所以该调解书的效力待定；证据5中二审法院认定双方系债权债务的概括转移欠妥，该判决结果不能作为本案审理的依据；对证据6的证明目的有异议，认为200000元被告没有收到，且转帐凭证上的付款人为谢伟文，不是李建伟。
本院对原告所举证据认证如下：
原告所举证据1-5，具有真实性、合法性、关联性，本院对原告所举证据1-5予以采信；证据6系原告付清500000元购房款的部分依据，与合议庭向执行局核实的情况一致，对证据6本院予以采信。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、借款协议书及借条各一份，证明原、被告所签订的房屋出售协议不是真正意义上的房屋转让协议，而是借款协议的延伸，房屋出售协议并不是被告真实意思表示，被告不具有出售房屋的意愿；原告对本案诉争房屋被告前夫李康良享有权利是明知的，原告不构成善意取得。
2、离婚协议书及离婚证各一份，证明本案诉争的房屋是被告与前夫李康良在婚姻关系存续期间预购的单位房屋，该房屋的价值包含了被告与前夫李康良单位福利在里面，被告无权单独处分。
3、商品房预售合同登记备案卡一份，证明被告和前夫李康良只是预购了房屋，并没有付清房款，更没有取得房屋的产权，本案诉争的房屋依法不能转让。
原告对被告所举证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为借款已经还了，与房屋出售协议没有关联。对证据2的三性均有异议，认为协议上只有李建伟一个人的名字，所以不能证明此房屋是单位预购房屋，也不能证明房价中包含福利；对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为预购登记只登记了李建伟一个人，原告属于善意取得。
本院对被告所举证据认证如下：
原告对被告所举证据1、3的真实性无异议，本院对原告所举证据1、3的真实性予以确认；证据2系民政部门所出具，本院对证据2的真实性予以确认。证据1中，原、被告间借款协议的存在，并不意味着房屋出售协议不是被告的真实意思表示；证据2离婚协议与离婚证无法证实被告不能单独处分房屋；证据3也不能证实房屋不能转让，对于被告所举3份证据的证明目的，本院不予采信。
庭后，合议庭向本院执行局调取了彭志勇申请执行（2011）楼民速初字第322号判决一案中的相关材料：岳阳新岳房地产开发有限责任公司“请求优先付清购房款的报告”、（2012）楼执字第295-1号民事裁定书及协助执行通知书、（2012）楼执字第129号民事裁定书及协助执行通知书。
原告彭志勇对上述证据无异议。被告李建伟对以上证据的真实性均无异议。但认为证据1中，新岳房地产公司的报告上明确写清楚了，房屋只办理了预售备案，相关房款和费用未付清，产权仍属于新岳房地产公司。原审判决李建伟协助彭志勇办理房屋产权过户手续是错误的。对300000元的付款数额无异议，但是对人民法院接受此款项后，又将此款项付给邮政储蓄和新岳房地产公司的行为有异议，是错误的。现在本案还没有最终的处理结果，不应当将300000元款项进行处置。新岳房地产公司办理过户手续，也是基于人民法院的相关手续作出的，并不一定就代表合法，被告认为是不合法的。
本院调取的以上证据具有真实性、合法性、关联性，对上述证据，本院予以采信。
根据本院采信的证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下案件事实：
2005年5月25日，被告李建伟与岳阳新岳房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同一份，约定李建伟购买岳阳新岳房地产开发有限责任公司开发的新电园小区第56幢10楼1001号房屋一套，建筑面积247.53平方米，另加露台78.6平方米，购房金额为278000元。首付款30%，封顶时付40%，交钥匙时付30%。合同签订后，李建伟支付了首付款92667元，剩余房款李建伟至今没有支付。2006年7月31日，李建伟取得新电园小区55幢1005号房屋预售登记卡，卡号为20062274，承购人为李建伟。
岳阳新岳房地产开发有限责任公司出具证明一份，证实2005年5月25日与李建伟所签商品房合同上的“单元号56，楼层10层，房号1001”与商品房预售登记卡上的“55幢，1005号房”属同一套住房。
2010年11月2日，原告彭志勇与被告李建伟签订借款协议，约定李建伟向彭志勇借款100000元作生意周转用，以座落在新电园小区56幢10楼1001号房作抵押。李建伟于当天向彭志勇出具了100000元的借条一份。
2011年1月2日，李建伟与彭志勇签订了房屋出售协议一份，约定李建伟将座落于新电园小区55幢1005号房屋出售给彭志勇，购房款为500000元，签订合同时，彭志勇付定金200000元，三个月之内办理房产证，待房产证、国土证过户后，彭志勇付清余款300000元。李建伟不负责其它任何费用，但有义务协助办理过户手续（包括房产证、国土证），并为彭志勇处理水、电表改户名和物业公司的交接认可手续。李建伟保证所卖房地产权属清楚，若发生与李建伟有关的产权纠纷或债权债务，概由李建伟负责，并承担民事责任。如有违约，违约方支付违约金40000元。李建伟的身份证、工作证及房屋钥匙一片交彭志勇保管。协议签订的当天，李建伟向彭志勇出具收条一份，载明收到彭志勇现金200000元。
2011年11月29日，彭志勇起诉至本院，要求李建伟履行合同约定的过户义务。李建伟未到庭参加诉讼，本院于2011年12月30日作出（2011）楼民速初字第322号民事判决书，判决李建伟协助彭志勇办理过户手续。2012年3月28日，彭志勇向本院申请执行（2011）楼民速初字第322号民事判决书。彭志勇在案件的执行过程中，另支付了300000元。其中一笔于2012年12月3日汇款208019.70元至岳阳新岳房地产开发有限责任公司帐上，付清了诉争房屋的剩余房款及相关费用，另一笔偿还了李建伟所欠中国邮政储蓄有限责任公司岳阳市分行的债务79400元，剩余款项抵扣了李建伟应当承担的诉讼费和执行费用。
李建伟与李康良于2011年10月办理离婚登记。离婚时约定新电园小区56幢1001号房屋归儿子李操仑所有。在彭志勇申请执行过程中，李康良、李操仑、李建伟于2012年10月10日提出执行异议。本院以李康良、李操仑、李建伟的异议内容是认为原（2011）楼民速初字第322号民事判决书在认定事实和适用法律上存在错误，是对原判决不服，依法应当依照审判监督程序办理，李康良、李操仑、李建伟提出的异议不属于执行听证审查范围为由，驳回了李康良、李操仑、李建伟的执行异议。
2013年1月16日，李康良与李操仑向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销（2011）楼民速初字第322号民事判决书。本院作出（2013）楼民一初字第124号民事判决，驳回了李康良、李操仑的诉讼请求。李康良、李操仑对（2013）楼民一初字第124号民事判决不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉，岳阳市中级人民法院作出（2013）岳中民一终字第442号民事判决，维持（2013）楼民一初字第124号民事判决，认定（2011）楼民速初字第322号判决李建伟继续履行合同并未侵犯李康良、李操仑的民事权益。李建伟不服（2011）楼民速初字第322号民事判决，向岳阳市中级人民法院申请再审，岳阳市中级人民法院作出（2013）岳中民再终字第41号民事裁定，撤销本院（2011）楼民速初字第322号民事判决，将该案发回重审。
另查明，2013年1月7日，彭志勇将本案诉争的房屋出售给案外人吴文联，双方在本院民三庭达成调解协议，吴文联将购房款450000元付清后，由彭志勇协助办理过户手续。现吴文联已将相关办证费用全部交清，办证已进入岳阳市房地产产权市场管理处审批出证程序。
本院认为，本案系债权债务概括转移合同纠纷。李建伟在与李康良的婚姻关系存续期间，与岳阳新岳房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，双方未办理房产过户手续，说明没有取得该房产的所有权。在未交清购房款的情况下，又将该房屋转让给彭志勇，故该转让协议实质上是将李建伟、李康良对诉争房屋享有的债权债务概括转移给彭志勇。且岳阳新岳房地产开发有限责任公司在案件执行过程中，已收取了彭志勇所支付的剩余购房款208019.70元的事实，可以证实岳阳新岳房地产开发有限责任公司对该债权债务的概括转移并无异议。本案中，李建伟在仅交纳诉争房屋购房款278000元中的首付款92667元后，就与彭志勇签订了500000元的房屋出售协议，应视为双方已经约定了合理对价，该房屋出售协议是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。原告彭志勇在诉状中体现的诉讼请求为替补型，在庭审中，彭志勇将诉讼请求明确为继续履行合同，符合法律规定，对彭志勇要求李建伟协助办理相关过户手续的诉求，本院予以支持。李建伟辩称，彭志勇并没有支付200000元定金，而是以100000元借款作抵，逼迫李建伟出具的200000元条据，房屋出售协议并不是李建伟的真实意思表示，但没有任何证据证实，对李建伟的该抗辩理由本院不予采信。李建伟另称，房屋出售协议违反了《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》的相关规定，属无效协议。因我国合同法第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定，系效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》中规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，属于管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据，对被告的该抗辩理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条之规定，判决如下：
限被告李建伟在本判决生效后五日内，协助原告彭志勇办理位于新电园小区第55幢1005号房屋的房产证、国有土地使用权证的过户手续及水、电表改户更名和物业公司的交接认可手续。
本案案件受理费7900元，由被告李建伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 许 东
审 判 员 龙一明
人民陪审员 黄 花
二〇一四年六月九日
书 记 员 李 莹