广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第754号
原告李小青。
委托代理人许海涛，广西通途律师事务所律师。
委托代理人练靖华，广西通途律师事务所律师。
被告梧州市鑫洋置业发展有限公司。
法定代表人李金萍，该公司董事长。
委托代理人刘新安，广西顺景律师事务所律师。
委托代理人方勇，广西顺景律师事务所实习律师。
原告李小青与被告梧州市鑫洋置业发展有限公司（以下简称鑫洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2015年7月7日本院以（2015）长民初字第754号民事裁定书裁定中止诉讼，2015年11月10日恢复诉讼，并于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告李小青的委托代理人练靖华，被告鑫洋公司的委托代理人刘新安、方勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李小青诉称，原告是梧州市新兴三路3号二层2108号商场的所有人。2003年8月25日，原告与被告（原名称为梧州金苑房地产开发有限公司）签订《商铺托管和月供按揭协议书》，双方约定：乙方（原告）自愿将所购金苑时代广场裙楼第二层第2075号商铺提供甲方（被告）经营，建筑面积12.66㎡，时间从2003年7月21日至2014年4月30日，甲方根据按揭合同中银行规定，每月将月供楼款及时存入乙方留存在甲方的个人存款的储蓄存折内，贷款期限自2003年8月4日至2013年8月3日。随后，原告所购买的金苑时代广场第二层2075号商铺变更门牌号为××商场商铺，原告并取得2108号商铺所有权证书，商铺位置依照证书所附的房屋分户平面图确定。上述贷款期间届满后，经原告多次催促，被告自2013年8月3日至2014年4月30日止，每月应付原告租金733元，但2013年8月至2014年4月平均每月仅支付租金400元，尚欠每月333元租金共2997元，上述租赁期届满后自2014年5月起不再支付租金给原告。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，被告有义务返还商铺、付清拖欠的租金给原告并赔偿因此而造成原告的损失（按市场价每月100元／㎡计），因此诉请法院判令解除原、被告于2003年8月25日签订的《商铺托管和月供按揭协议书》，被告立即返还新兴三路3号二层2108号商场给原告；被告支付拖欠的租金2997元给原告（按333元／月，自2013年8月计至2014年4月）；被告自2014年5月起按1302元／月赔偿因未返还商铺而造成原告的损失，直至被告返还商铺给原告。
被告鑫洋公司辩称，关于原告的第一点诉请被告认为双方签订的是托管协议，不属于租赁合同，协议未解除之前仍然具备法律效力，现在原告要求解除协议，从解除协议起才对双方没有约束。未解除之前就应该按照协议里的约定进行处理。关于第三点诉请的赔偿问题，该诉请属于侵权问题，到现在为止对于原、被告之间解除合同的问题法院未有判决，判决后到底存不存在侵权，由谁来赔偿无法确定，原告对至今未发生的事进行起诉没有事实和法律依据，不应得到支持。被告认为，造成原告至今不能收到租金的事实，不完全在于被告，部分原因是广西南宁梦之岛商业管理有限公司侵占原告铺位。被告公司与广西南宁梦之岛商业管理有限公司的租赁合同未解除前，其是争议商铺的实际使用人及应当支付租金的实际承担者，这段时间的租金应当由其支付给被告后再由被告支付给原告；法院判决解除租赁合同后，其应当归还商铺，不归还商铺其实是民事侵权行为。原告的租金和损失赔偿责任问题，应当以法院判决解除被告与广西南宁梦之岛商业管理有限公司的租赁合同的时间为区分，分清各个行为人的性质后由其按各自的行为分别承担，广西南宁梦之岛商业管理有限公司侵占期间造成原告损失的，应当由其承担。另外，处于各楼层不同位置的商铺租金各不相同，若统一按楼层评估的结果来处理不合理。综上所述，请求法院在查清事实，分清责任后，按行为人各自的行为性质分别作出公正合理的判决。
经审理查明：一、被告鑫洋公司原名称为梧州金苑房地产开发有限公司。2003年8月25日，原告李小青与被告签订《商铺托管和月供按揭协议书》，双方约定：原告自愿将其所购位于金苑时代广场裙楼第二层2075号商铺交给被告经营管理，建筑面积12.66㎡，时间从2003年7月21日到2014年4月30日；被告经营管理上述铺位期间，商铺的用途自定，原告不得干预，所得租金收入归被告所有；被告在经营管理铺位期间，根据按揭合同中银行规定，每月按时将月供楼款及时存入原告留存在被告的个人存款的储蓄存折内，作为供楼专款，供楼结束前，原告不得提支改作它用。原告所购商铺的银行按揭贷款期限自2003年8月4日至2013年8月3日止，此期间共120个月合计产生贷款本息82443.45元。按揭贷款期满后的2013年8月至2014年4月，被告每月向原告支付租金400元。《商铺托管和月供银行按揭贷款协议书》的经营管理期限到期后，原、被告没有签订新的协议，但双方仍同意按原协议的约定继续履行。2014年5月起，被告不再支付租金给原告。原告购买的梧州金苑时代广场第二层第2075号商铺后变更门牌为××，商铺建筑面积重新确认为13.02㎡。随后，原告取得梧州市新兴三路3号二层2108号商场的所有权证书。
二、2004年2月28日，鑫洋公司与广西南宁梦之岛商业管理有限公司（以下简称梦之岛公司）签订《梧州金苑时代广场房产租赁合同》，双方约定：鑫洋公司将座落于梧州市新兴三路3号的梧州金苑时代广场负一层、第一层、第二层、第三层商场出租给梦之岛公司使用，租赁期限为10年，自梦之岛公司确认鑫洋公司实际交付物业时起计算至满10年止。双方签订合同后，梦之岛公司成立梦之岛梧州分公司，由梦之岛梧州分公司占有使用该商场。后鑫洋公司与梦之岛公司在2004年2月28日签订《梧州金苑时代广场房产租赁合同补充协议（1）》，在3月3日签订《梧州金苑时代广场房产租赁合同补充协议（2）》，在11月3日签订《梧州金苑时代广场房产租赁合同补充协议（3）》。2006年3月29日，两公司签订《梧州金苑时代广场房产租赁合同补充协议（4）》。
三、2009年7月6日，被告鑫洋公司与梦之岛公司签订《梧州金苑时代广场房产租赁合同补充协议（5）》，双方约定：合同租赁期延长至2019年4月30日；业主商铺一至三层3594.42平方米，鑫洋公司与各业主达成委托经营协议后方可续租至2019年4月30日。
四、2014年12月8日，本院以（2014）长民初字第1006号民事判决书判决解除鑫洋公司与梦之岛公司签订的《梧州金苑时代广场房产租赁合同》及其五份补充协议，梦之岛公司应将其占用的金苑时代广场地下停车场、一至三层商铺共13008.20㎡返还给鑫洋公司。该判决已生效。
上述事实，有庭审笔录，房屋所有权证、商铺托管和月供按揭协议书、房屋情况登记表、银行贷款详细信息单、（2014）长民初字第1006号民事判决书等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告李小青与被告鑫洋公司于2003年8月25日签订《商铺托管和月供按揭协议书》，原告将其所购买的商铺交由被告经营管理，被告代原告归还商铺的银行按揭贷款，被告有权管理使用原告的商铺，该协议符合租赁的性质，原告李小青与被告鑫洋公司之间成立租赁合同关系。《商铺托管和月供按揭协议书》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。协议约定的经营管理期，即租赁期于2014年4月30日届满，合同期限届满后，被告继续使用商铺，原告没有提出异议，原协议继续有效，但租赁期限为不定期。现原告因被告没有支付租金，主张解除其与被告签订的《商铺托管和月供按揭协议书》，被告同意解除，故对于原告要求解除与被告于2003年8月25日签订的《商铺托管和月供按揭协议书》的诉请，本院予以支持。《商铺托管和月供按揭协议书》解除后，原、被告的合同权利义务终止，被告应当返还租赁的商铺，因此原告诉请被告返还新兴三路3号二层2108号商铺，合理合法，本院予以支持。
原告要求被告按733元／月的标准向其支付自2013年8月至2014年4月的租金，但《商铺托管和月供按揭协议书》没有对按揭贷款期满后的租金金额进行约定，双方也没有补充协议。根据《商铺托管和月供按揭协议书》约定，被告应当每月按月供楼款的数目为标准向原告支付租金，按揭贷款期间共120个月合计产生贷款本息82443.45元金，则平均每月支付的租金为687元（82443.45元÷120个月），每平方米租金为54.27元（687元／月÷12.66㎡），诉请的租金按此标准计算为宜。2013年8月至2014年4月被告已向原告支付租金共3600元（400元／月×9个月），尚欠租金差价2759元（54.27元／㎡／月×13.02㎡×9个月-3600元），应当支付给原告。被告主张造成原告至今不能收到租金的部分原因是梦之岛公司侵占原告铺位，其与梦之岛公司的租赁合同未解除前，梦之岛公司是本案争议商铺的实际使用人及应当支付租金的实际承担者，原告诉请的租金应当由其支付给被告后再由被告支付给原告。根据合同相对性原则，原告李小青与被告鑫洋公司是《商铺托管和月供按揭协议书》的当事人，是合同权利的享有者和合同义务的承担者，应当由鑫洋公司向原告履行支付租金的义务，故被告的上述抗辩主张无法律依据，本院不予采纳。
原告要求被告自2014年5月起按1302元／月向其赔偿未返还商铺而造成的损失，因原、被告签订的合同在解除前对双方仍具有约束力，合同解除后被告才有义务返还商铺，故原告诉请被告向其赔偿合同解除前未返还商铺造成的损失，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除原告李小青与被告梧州市鑫洋置业发展有限公司于2003年8月25日签订的《商铺托管和月供按揭协议书》，被告梧州市鑫洋置业发展有限公司向原告李小青返还梧州市新兴三路3号二层2108号商铺；
二、被告梧州市鑫洋置业发展有限公司向原告李小青支付2013年8月至2014年4月尚欠的租金2759元；
三、驳回原告李小青的其他诉讼请求。
本案案件受理费150元，减半收取75元，由被告梧州市鑫洋置业发展有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 吕晓雯
二〇一五年十二月十一日
书记员 刘 惠
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。