江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣民再23号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢艳君，女，1964年8月14日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：袁军，江西惟民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾海榕，江西惟民律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王庆清，男，1953年8月19日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：凤舟毅，江西际民律师事务所律师。
原审第三人：九江亿荣房地产开发有限公司。住所地：江西省九江市浔阳区十里大道**号*******号。
法定代表人：吕亚平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕和平，该公司实际控制人。
再审申请人谢艳君因与被申请人王庆清及原审第三人九江亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省九江市中级人民法院(2017)赣04民终151号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月29日作出（2017）赣民申1077号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人谢艳君及其委托诉讼代理人袁军、被申请人王庆清及其委托诉讼代理人凤舟毅、原审第三人亿荣公司的委托诉讼代理人吕和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢艳君申请再审称：（一）原判决认定本案当事人属于单纯借款关系错误。自亿荣公司向谢艳君出具收款收据之日起，双方之间于2013年5月4日签订的《商品房预(销)售合同》正式成立并生效。因此，自2014年11月20日和11月21日起，双方之间的关系由民间借贷关系转换成房屋买卖合同关系。（二）原判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。（三）本案新的证据可以证明谢艳君实际占有涉案房屋的时间是2014年11月，足以推翻原判决。综上，谢艳君再审请求：1.撤销原判，改判谢艳君依法享有涉案房屋所有权；2.本案一、二审诉讼费由王庆清及亿荣公司承担。
王庆清辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第二十八条至第三十条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条的相关规定，谢艳君未对争议的执行标的进行产权变动登记，其不享有争议执行标的所有权。2.谢艳君对争议的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一、二款的规定,谢艳君与亿荣公司之间的法律关系应按照基础法律关系，即民间借贷合同法律关系认定，房屋买卖合同属于让与担保,系债权性质的担保，不具有对抗第三人的物权效力。3.本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。即便适用，也应适用其中第二十九条的规定，而不是第二十八条的规定。第二十八条针对的是“被执行人名下的不动产”，是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条针对的是“被执行的房地产开发企业名下的商品房”，是对房屋消费者物权期待权的保护，显然第二十九条比第二十八条更具有针对性，也更贴切本案的诉讼参与人。4.即便可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，谢艳君也并未实际占有争议的执行标的。对于2015年8月20日谢艳君从亿荣房产金湾物业取得争议执行标的钥匙的事实，谢艳君及亿荣公司在一、二审时是一致认可的，现在双方又一致否认，称是2014年11月底领的钥匙，这是滥用诉权的行为。5.谢艳君再审提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十四条对“新的证据”的要求，且大多以人证为主，证明力相对较弱。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回谢艳君的再审请求。
亿荣公司辩称，亿荣公司以案涉房屋抵押向谢艳君借钱，后来因公司资金链断裂，双方协商一致用房子抵借款，借条就此予以销毁。
谢艳君一审起诉请求：确认亿荣·水晶苑3号楼1单元1401室归谢艳君所有，请求法院停止对该房产的强制执行，诉讼费由亿荣公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月，谢艳君出借60万元给亿荣公司，亿荣公司以其在建的亿荣·水晶苑3栋1单元1401、1701和2单元1605三套房产作为民间借贷的担保，双方在九江市房产局房地产综合管理信息系统签订了制式合同。约定的1年还款期限到期后，亿荣公司无力归还借款本息。2014年11月，谢艳君与亿荣公司商定以房还债，双方结算后，谢艳君用剩余借款本金及利息购买了前述三套房产，其持有的借条被亿荣公司收回，亿荣公司向谢艳君开具了购房款收据，但双方之间的三份商品房买卖合同未到房产部门备案。2014年11月13日，王庆清与亿荣公司等人的民间借贷纠纷一案，九江市濂溪区人民法院作出（2014）庐民一初字第556号判决，由亿荣公司等人偿还王庆清借款190万元及利息。该判决生效后，王庆清向法院申请强制执行。2015年7月24日，九江市濂溪区人民法院查封了亿荣公司开发的亿荣·水晶苑3栋1单元701、901、1001、1101、1401、1201和1501室等七套房屋，谢艳君通过抵债得来的3栋1单元1401号房在查封之列。谢艳君于2015年8月27日对执行标的提出异议，请求解除查封，九江市濂溪区人民法院于2015年12月14日作出（2015）庐执字第61号执行裁定，驳回了谢艳君的异议。
一审法院另查明：1.九江市房屋产权交易管理处来函证实，谢艳君在亿荣公司购买的亿荣·水晶苑3栋1单元1401、1701和2单元1605三套住房，已通过该局房产交易网站签订了制式的《商品房预（销）售合同》，因亿荣公司原因，合同未及时向该局进行备案。2014年，亿荣·水晶苑项目因资金问题导致纠纷不断，根据市政府协调会精神，自2014年4月1日起停办亿荣公司开发的亿荣·水晶苑项目产权变更、抵押、合同签约备案等一切业务，从而导致上述三套房产至今未备案。2.谢艳君在浔南大道188号远州九悦廷悦雅廷A7栋301号和九江市塔岭南路4号尚有房产。
一审法院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。谢艳君与亿荣公司达成的抵债协议没有办理不动产登记，仅能产生债法上的效力。谢艳君与亿荣公司在法院查封涉案房屋之前确实签订了有效的房屋买卖合同，谢艳君已全额支付了总价款，其中一套房还已入住，但是，谢艳君买受的房屋不具有唯一性，谢艳君除了在亿荣公司开发的亿荣·水晶苑项目买了三套房产，其在本市区尚有两套住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，谢艳君关于停止对涉案房屋执行的请求不应予以支持。综上，一审判决如下：驳回原告谢艳君的诉讼请求。案件受理费4515元，由原告谢艳君负担。
谢艳君不服一审判决，上诉请求：1.撤销九江市濂溪区人民法院（2016）赣0402民初43号民事判决，在查明事实的基础上依法确认亿荣·水晶苑3号楼1单元1401室归谢艳君所有；2.撤销九江市濂溪区人民法院（2015）庐执字第61号执行裁定；3、诉讼费由王庆清负担。
二审法院查明：1.2013年5月4日，亿荣公司向谢艳君出具60万元的借条，同日，谢艳君向亿荣公司指定的收款账户（吕青霞账户）交付58.5万元借款，有当事人陈述（见一审谢艳君诉状）、银行转账凭证证实。一审判决认定谢艳君向亿荣公司出借60万元有误。2.2013年5月4日，亿荣公司向谢艳君借款时，双方约定：双方同时签订房屋买卖合同，将来借款人如能依约还款，双方就解除房屋买卖合同；如借款人不能还款，就用买卖合同中的房屋抵债，以保障出借人谢艳君的债权。2013年5月14日，亿荣公司和谢艳君通过九江市房产局房产交易网站签订亿荣·水晶苑3栋1单元1401、1701和2单元1605三套房屋制式商品房预售合同。上述事实，有当事人陈述（见一审谢艳君诉状、亿荣公司答辩状）、合同文本、承诺书等证据证实。3.2015年7月24日，九江市濂溪区人民法院查封了被执行人亿荣公司开发的亿荣·水晶苑3栋1单元七套房屋，其中包括本案争议的1401室房屋，有执行裁定书及其送达回证证实。根据谢艳君在一审中的陈述及举证，其2015年8月20日取得亿荣·水晶苑3栋1单元1401、1701和2单元1605三套房屋钥匙，实现对房屋的占有。上述事实说明，本案争议的亿荣·水晶苑3栋1单元1401室房屋在被法院查封时，谢艳君尚未占有该房。二审对一审查明的其他事实予以确认。
二审法院认为，本案二审当事人争议的法律适用焦点为：1.谢艳君是否对争议的执行标的亿荣·水晶苑3栋1单元1401室房屋享有所有权？2.谢艳君是否对该争议执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？
1.关于谢艳君是否对争议的执行标的享有所有权。本案争议的执行标的为不动产房屋，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第二十八至三十条等规定，除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，已明确将不动产物权变动的原因行为和结果行为进行区分，即，对属于原因行为的合同效力，应当尊重当事人的意思自治，不轻易宣布合同无效；但对属于结果行为的物权登记，则应坚持登记生效的物权公示原则。简而言之，通过订立合同等法律行为取得不动产物权，必须满足债权合意加物权登记的要件，前者仅是不动产物权合法变动的前提和基础，后者才能产生不动产物权合法变动的结果和效力。争议的执行标的亿荣·水晶苑3栋1单元1401室房屋的物权从未预告登记或登记在谢艳君名下，谢艳君关于其对未办理该房屋买卖合同登记手续并无过错、其已履行房屋买卖合同义务并已合法占有房屋，故其享有争议房屋所有权的上诉理由缺乏法律或事实依据，不应予以支持。
2.关于谢艳君是否对争议的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”，第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务……”。上述司法解释表明，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，因订立买卖合同的真实目的并非为了买卖（转移标的物的所有权），故当事人之间的法律关系应按基础法律关系，即民间借贷合同法律关系认定；当事人之间的买卖合同属让与担保，系债权性质的担保方式，因而不具有对抗第三人的物权效力。本案，谢艳君与亿荣公司2013年建立民间借贷合同关系时，双方即签订了包括本案争议的执行标的亿荣·水晶苑3栋1单元1401室房屋在内的三套房屋买卖合同，双方约定：亿荣公司如能依约还款，双方就解除房屋买卖合同；否则，就用房屋买卖合同中的标的物抵债，以期保障谢艳君债权的实现。借款期限届满后，因亿荣公司不能偿付借款本息，双方遂决定履行之前签订的房屋买卖合同，以此终结双方之间民间借贷合同的权利义务关系，故谢艳君与亿荣公司之间依法系民间借贷、而非房屋买卖合同关系；双方之间的房屋买卖合同仅为民间借贷合同债权性质的担保，不具有对抗第三人的物权效力（物权法定），谢艳君对相关房屋买卖合同的标的物不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，谢艳君关于撤销一审判决，确认其对争议的执行标的亿荣·水晶苑3栋1单元1401室房屋享有所有权等上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，虽适用法律部分有误（未按当事人之间基础法律关系审理），但判决结果正确，应予维持。二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4515元，由谢艳君负担。
再审审理中，谢艳君向本院提交了以下五组证据：第一组证据：1.亿荣公司吕亚平出具的关于谢艳君亿荣·水晶苑3号楼1单元1401室、1701室及二单元1605室三套房子交钥匙的情况说明；2.亿荣·水晶苑业主委员会的证明；3.物业公司的证明；4.九江市濂溪区人民法院执行局执行法官吕胜荣出具的情况说明；5.亿荣公司人员户浔的证明；6.亿荣·水晶苑3号楼二单元205室住户蔡贤清的证明；7.亿荣·水晶苑3号楼二单元305室住户杜敏、吴顺的证明；8.亿荣·水晶苑3号楼二单元406室住户王汇金、李春霞的证明；9.亿荣·水晶苑3号楼一单元505室住户谈焱香的证明，证明目的：谢艳君实际拿到钥匙的时间是2014年，在法院查封之前，谢艳君已合法占有案涉房屋。第二组证据：1.2015年2月15日，九江市水务有限公司三里街供水服务所出具的《九江利民水表安装有限公司水表移交清单》；2.2018年1月4日，九江市水务有限公司三里街供水服务所出具的《证明》，证明目的：谢艳君于2015年2月15日在九江市水务有限公司三里街供水服务所为亿荣·水晶苑3号楼2单元1605室、3号楼1单元1401室、1701室安装了水表，并自开立水表之日起，按期缴清了全部水费。第三组证据：1.2015年2月11日，九江市供电公司濂溪区分公司出具的国家电网公司电子系统记录截图三份；2.2018年1月3日，九江市供电公司濂溪区分公司出具的《证明》，证明目的：2015年2月11日，谢艳君在九江市供电公司濂溪区分公司为亿荣·水晶苑3号楼2单元1605室开立编号为0295128133（2015年8月更改编号为0323860682）的电表帐户，为亿荣·水晶苑3号楼1单元1401室开立编号为0295127589的电表帐户，为亿荣·水晶苑3号楼1单元1701室开立编号为0295127677的电表帐户，谢艳君自开立电表之日起，按时缴纳了电费。第四组证据：1.2017年12月26日，装修工人张彪出具的证人证言一份；2.2017年12月26日，装修工人向小秀出具的证人证言一份，证明目的：谢艳君于2014年11月28日之前与装修工人就亿荣·水晶苑3号楼2单元1605室、3号楼1单元1401室两套房子谈好装修服务方案，于2014年11月28日启动装修事宜，于2015年5月份完工。第五组证据：物业费收据、购买装修材料清单，证明目的：谢艳君已经交清了2015年至今的物业费，以及谢艳君在2015年1月到4月购买装修材料的事实。
王庆清质证意见如下：对谢艳君提交的证据均不予认可，其中对第一组证据，认为基本上以人证为主，证明效力很弱，也不能确认是否与本案有关联，提供证言的人应出庭作证。证人证明的内容均是在一、二审开庭之前所涉事实部分，明显不符合法律对新证据的要求,且与一、二审审理的事实相矛盾。对第二组证据，认为没有记载水表的立户时间。对第三组证据，认为只能证明2015年2月11日开立了电表,不能证明何时占有房屋，与本案没有关联性。对第四组证据，认为没有提供相应的装修施工合同，不能确定证人的身份以及是否与本案具有关联性，两个证人和谢艳君属于长期合伙人,有利害关系。对第五组证据，认为物业费收据并非发票,证明力弱，该收据与一、二审查明的事实相互矛盾；装修材料的收据所有金额加在一起不超过6万元，且收据的证明力很弱，与本案不具关联性。
亿荣公司对谢艳君提交的五组证据均无异议。
王庆清向本院提交了九江市濂溪区人民法院执行局执行法官吕胜荣出具的情况说明一份，欲证明法院查封之前谢艳君未住进亿荣·水晶苑，水电也未通。
谢艳君质证意见如下：该份情况说明是在法院副院长办公室写的，不排除系迫于压力所写，对其合法性有异议，且该情况说明与2017年7月提交的情况说明仅有部分矛盾，当时查封的时候未住进房屋不代表没有对房屋进行装修,也不代表没有实际占有房屋。
亿荣公司对王庆清提交的该情况说明不予质证。
根据当事人再审庭审陈述及再审中提交的证据，本院对以下事实予以认定：谢艳君于2014年11月底领取了亿荣·水晶苑3号楼2单元1605室、3号楼1单元1401、1701室的房屋钥匙，并对其中3号楼2单元1605室、3号楼1单元1401室两套房屋开始进行装修。谢艳君于2015年2月11日为上述三套房屋开立了电表，于2015年2月15日开立了水表，并按期缴清了全部水电费。本院再审认定的其他事实与一、二审法院认定的事实一致。
本院再审认为，谢艳君与亿荣公司于2014年11月就借款进行了结算，双方协商一致以房抵债，并签订了《商品房预（销）售合同》，谢艳君持有的借条被亿荣公司收回，亿荣公司向谢艳君开具了购房款收据，因此，谢艳君与亿荣公司之间的民间借贷法律关系已转化为房屋买卖合同法律关系。谢艳君系无过错不动产买受人，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议主体，该条款限定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案根据现有证据可以认定：1.谢艳君与亿荣公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.谢艳君已支付购房款；3.非因谢艳君的原因未办理过户登记。因此，关于2015年7月24日法院查封前谢艳君是否实际占有涉案房屋，成为本案的争议事实。现谢艳君提供的亿荣·水晶苑业主委员会的证明、物业公司的证明、水电落户缴费凭证、房屋装修工人张彪、向小秀的出庭证言等证据，可以相互联系、相互印证，证明谢艳君2015年7月24日之前已实际占有涉案房屋并对房屋进行了装修的事实。王庆清虽然对上述证据均不予认可，但其仅提供了九江市濂溪区法院执行局执行法官吕胜荣重新出具的一份情况说明，用以否认该法官向谢艳君出具的情况说明，而对其他证明房屋装修的证据未提供反证，故对于谢艳君在法院查封之前已合法占有案涉房屋的事实，本院予以确认。综上，谢艳君的执行异议符合上述法律规定的四项条件，对其诉请要求停止对案涉房屋的强制执行，本院予以支持。因本案争议房屋未在房产管理部门登记备案，故谢艳君尚未取得争议房产所有权，对于其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。王庆清辩称本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院认为，第二十九条规定的异议主体是购买房屋直接用于生活居住需要的商品房消费者，是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，即：购房的异议人在当地无住房，只需在法院查封前签订有效的房屋买卖合同，无需已付清房款和实际占有，即具有排除法院强制执行其购买房屋的权利。本案谢艳君在九江市另有两套住房，其购买本案商品房非本人消费居住，不是该条款适用的异议主体。
综上所述，原判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销江西省九江市中级人民法院(2017)赣04民终151号民事判决和江西省九江市濂溪区人民法院（2016）赣0402民初43号民事判决；
二、不得执行九江亿荣房地产开发有限公司的亿荣·水晶苑3号楼1单元1401室房屋。
三、驳回谢艳君要求确认其享有亿荣·水晶苑3号楼1单元1401室房屋所有权的诉讼请求。
本案一审、二审、再审案件受理费共计13545元，由王庆清承担9030元，由谢艳君承担4515元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 伟
审 判 员 黄勇平
审 判 员 胡爱菊
二〇一八年四月十一日
代书记员 罗 晶