河南省柘城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柘民初字第1099号
原告张方德，男，住柘城县。
委托代理人段超，河南心诚律师事务所律师。
被告宋效启，男，住柘城县。
委托代理人宋庆林，河南梁园律师事务所律师。
原告张方德诉被告宋效启租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人段超、被告委托代理人宋庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年1月1日签订行知高中租赁合同，在租赁期限内，被告在没有征求原告同意的情况下，于2013年2月9日将行知高中全部有形资产和无形资产变卖，被告的行为导致原告的巨额投资得不到回报，现请求：1、解除原、被告的租赁合同；2、被告赔偿因违约给原告造成的经济损失290万元；其它损失保留诉权。
被告辩称：1、被告所借原告的一百万元现金已经折抵了原告租赁学校的租金，现已不欠原告的款；2、虽然被告于2013年2月份以合同的形式将行知高中卖给他人，但并不影响原告对其承租的标的物的正常使用；3、依照被告与原告签订的合同规定，原告需要新置新建、改建项目，必须在被告同意后改建和扩建，租赁合同到期后无偿归被告所有。原告擅自对租赁物现状进行改建和扩建，其行为直接违背了我们双方所签订的合同，其经济损失应由原告本人负责；4、依照租赁合同规定，原告尚欠被告2013年9月20日应交付的租金50万元，被告现在保留追偿权。
根据原告的起诉和被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告所签订的租赁合同应否应予解除；2、被告宋效启是否应向原告张方德赔偿各种损失290万元。
原告为支持其主张向本院提交的证据有：1、2011年1月1日租赁合同；证明原、被告就行知高中签订有租赁合同。2、2013年2月9日财产转让协议书；证明被告在原告不知情的情况下将原告租赁经营的行知高中有形资产和无形资产全部转让给他人，导致原告无法行驶经营权，双方合同应当解除，被告应当承担违约责任。3、原告投资帐目清单及账目，证明原告自租赁学校以来共向学校投资4365365元，由于被告违约应当赔偿原告的经济损失290万元，其它损失保留诉权。
被告对上述第一份证据内容无异议，但认为租赁合同期限是20年而不是40年，40年是改动的。对第二份证据无异议；对证明目的有异议。该转让协议规定，转让款1600万元全部给宋效启后，产权才归受让人。目前转让款未全部履行，该学校的所有权仍然归宋效启。再者该转让并没有影响原告对租赁物的租赁权及收益权，依照法律规定租赁合同仍然有效。对第三份证据的异议为依照租赁合同规定，原告改建、扩建必须得经过被告同意，原告未经被告同意的改建、扩建是原告首先违约，被告不承担改建、扩建的损失，所以此证据与本案无关，不予质证。
被告向本院提交的证据有：第一组：租赁合同；证明原、被告于2011年1日1日签订租赁合同，是双方真实意思的表示，合同约定的租赁期限为20年；原告为保证教学需要新置、新建、改建项目必须经被告同意后才能改建和扩建。第二组：协议书（附件）；证明被告由于经济暂时困难，经与原告协商暂借一百万元，并约定从2012年下半年和2013年上半年租金中扣除，该协议是双方真实意思的表示，且原告依该协议书未将2012年下半年与2013年上半年的租金交付给被告，双方已实际履行了租赁合同和协议书。第三组：刘某某证明、崔某某证明、周某某证明、柘城县行知高中告示及崔某某的亲笔签字，此告示已当面交给张方德的证明。证明原告的行为违反合同约定，在未征得被告同意的情况下欲将行知高中转让给他人；因原告违反合同的结果而导致租赁物被拆除、改建、扩建，已构成违法，造成极坏的社会影响和被告极大的经济损失；为防止原告的违法行为和损失的扩大，被告以行知高中的名义将书面告示交给原告，阻止原告的一切扩建、改建行为。第四组：照片六张，证明原告擅自拆建、改建校舍，大兴土木。第五组：柘城县公安局警令部接处警登记薄；柘城县公安局牛城派出所情况说明。证明原告违反合同擅自在学校内拆除房舍、办公室，进行改建、扩建施工，原告在劝阻和书面警告无果的情况下报了警，牛城派出所出的警。进一步证实了原告违约在先，违法在先，其不听劝阻而强行施工，所造成的所有投资和损失均应由原告本人承担。
原告对上述第一组证据的异议为双方签订的租赁合同40年是真实的，20年期限不真实。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告的借款2012年已扣完，2013年50万元还没有扣。对第三组证据中刘某某、崔某某的证明有异议，原告并没有将租赁物转租，这些证言与被告自认的相矛盾。对周某某的三份证明认为能够证明被告对租赁物即学校的改造是同意的，只是双方在言语上不合产生了纠纷。对2012年11月20日告示有异议，认为一是被告没有直接交给原告，对原告不产生法律效力；二是告示的内容结合周某某的证明，说明被告出尔反尔；因周某某的证明中显示被告支持盖楼，但在告示中却改变态度不支持盖楼。三是被告告示印证了原告要求解除合同的诉请应得到支持。对第四组照片的真实性无异议，但不能证明原告擅自改建学校。对第五组证据无异议，但不认同被告的证明目的。
本院确认原、被告提交的所有证据，可以作为本案的证据使用。原、被告双方对2011年1月1日租赁合同的期限40年、20年有异议，据本院查证原订租赁合同为20年，原告所持有的租赁合同上“贰”改为“肆”是原告改的，被告按的指印。但依据法律规定，租赁合同最长期限为20年，所以应依法保护原、被告20年的有效租赁期限。
本院根据上述有效证据确认以下案件事实：2011年1月1日，原、被告签订租赁合同，甲方（被告），乙方（原告），经甲、乙双方共同协商由乙方租赁甲方的学校，特签订如下合同条款：一、租赁承包时间自2011年1月1日至2031年7月30日，暂定20年，前10年乙方每年向甲方支付现有所有房屋和各种设备租赁费100万元，土地租金10万元。2021年起租金变换成100万斤中等小麦付租金。每年阳历元月20日、9月20日各付租金50万元，7月份付地租10万元。本合同一经签字双方应严格遵守，合同到期后，同等条件下乙方如愿意继续租赁承包，享有优先权。二、乙方租赁承包甲方现有全部房屋和各种设施设备，乙方使用期间，属正常损坏和折旧甲方不得要求赔偿。乙方为保证教学需要新置新建、改建项目，在甲方同意后改建和扩建，租赁合同到期无偿归甲方所有。三、乙方租赁承包之前，甲方学校所欠一切债务（包括老师工资等）均由甲方负责，甲方保证不得因此影响乙方承包期间的正常教学秩序和日常活动。对等原则，乙方租赁到期时，应完成对学校教师、学生及对甲方的责任，不给甲方遗留经济纠纷及其它矛盾，保证甲方的学校完整顺利归甲方，最后一年甲方参与乙方承租学校的监督与管理，以期不使学校因转换管理人员而引起震动和损失。四、乙方租赁承包期间，独立自主经营各项政教、业务和后勤工作（包括伙食和小卖部、卫生室），全权管理学校，甲方不得干涉和参与。乙方每学期应向甲方通告学期的基本情况。五、乙方有权将部分教学场所租赁、对外合作办学。租金收入归乙方所有，在租赁期间，社会捐助款和财政拨款的收入归乙方所有。六、在租赁承包期间内，如发生因普及高中教育或国家政策法规的变化，而造成乙方不能抗拒的原因出现亏损，乙方有权请求中止或变更合同。对等原则，甲方如发生因政府行为造成甲方不可抗拒的原因，甲方有权请求中止或变更合同。七、甲方将行知高中公章交给乙方使用，由乙方行使经营管理。八、乙方获得甲方承租权后，甲方董事长（或董事会）不得以聘任制的办法行使董事长（或董事会）权利，终止对乙方行使董事长（或董事会）权利，双方是对等合同关系。为便于双方沟通，乙方为甲方保留办公室一间及简单用具，配参考消息一份（或环球时报）。九、未尽事宜双方协商解决。原、被告双方签字按指印。尔后原、被告又签订协议书（附件），内容为：由于甲方宋效启经济暂时困难，双方协商由乙方暂借给甲方现金100万元。从2012年下半年和2013年上半年租金中扣除。原、被告均签字。原、被告即按上述租赁合同履行。履行合同中原告即对学校进行了改建和扩建，被告多次制止，并为此发生不合。但并没有影响租赁合同的履行。时至2013年7月26日，原告得知被告已将学校的有形资产及无形资产转让给他人，原告认为被告的行为导致原告无法行使学校的经营权，双方的合同应当解除，被告应当承担违约责任。被告认为原告对学校进行改建和扩建，没有经过被告的同意，是原告擅自进行的，违约在先，所造成的损失应由原告自已承担，且转让学校并没有影响原告对学校的经营。为此，产生纠纷，原告起诉来院。
本院认为：原、被告于2011年1月1日签订的租赁合同及协议书（附件），是原、被告双方经过充分协商的基础上签订的，是双方真实意思的表示，合法有效，依法应予保护（租赁期限为20年）。双方均应按合同约定履行，从原告提供的2011年经营的帐单上显示，原告从2011年4月份就开始不间断对该校进行改建和扩建，从而与被告发生纠纷，但原告并没有向本院提交任何被告同意其改建和扩建的证据。反而被告却向本院提交了曾多次阻止原告改建和扩建的证据。原告的行为明显违背了双方所签订的租赁合同。原告称从被告提交的2012年2月24日被告发给周某某的手机短信显示被告支持其盖楼。本院认为原告此辩解理由不能成立，原告没有全面阅读理解该证明，该证明主要内容有三点，“1、张校长无条件给付合同所约定的租金并道歉。2、合同恢复原告所签订的二十年。3、支持盖楼，但是必须遵照合同法，按照合同条约办事。4、如违犯合同及合同法，擅自乱来，别说我不留情面。总之，为了学校发展，只要他依法按规矩办事，我都会大力支持。”这说明被告曾表示支持盖楼，但是必须按合同法及合同条约办事。依照《合同法》第二百二十三条及《租赁合同》第二条的规定，原告对学校改建、扩建需经被告同意，租赁合同到期后无偿归被告所有。这说明被告支持原告盖楼的前提条件必须依《合同法》及合同条约规定征得被告的同意，原告不得擅自改建和扩建。被告于2013年2月9日将学校转让给他人，具原告说是2013年7月26日才得知此事，这说明被告对学校的转让行为并没有影响到原告对该校的租赁权和经营权。再者《合同法》也规定买卖不破租赁。原告以自己的行为擅自对该校进行改建、扩建，且没有证据证明经过被告同意，其造成的损失应由自己负责。对于其要求被告承担违约责任不予支持。现原告要求解除合同，被告没有提出反对意见，加之原告违约在先，双方没有签订违约条款，对此依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告张方德与被告宋效启于2011年1月1日签订的租赁合同；
二、驳回原告张方德的其他诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状五份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王洪林
审 判 员 梁兴福
人民陪审员 崔景超
二〇一四年三月六日
书 记 员 王世奇