广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5870号上诉人（原审原告）：广州赛赛卡丁车运动有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：朱志军，该司总经理。委托诉讼代理人：王远芳，广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州华凌空调设备有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：殷必彤，该司董事长。委托诉讼代理人：郑石锦，美的集团股份有限公司律师。上诉人广州赛赛卡丁车运动有限公司（以下简称赛赛公司）因与被上诉人广州华凌空调设备有限公司（以下简称华凌公司）侵权责任纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初7861民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人赛赛公司的法定代表人朱志军、委托诉讼代理人王远芳和被上诉人华凌公司的委托诉讼代理人郑石锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赛赛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案所有诉讼费用由华凌公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。赛赛公司是合法占有涉案场地，拥有合法的租赁权。首先，赛赛公司与有转租权的承租人广州市睿顺物流有限公司（以下简称睿顺公司）签订了《仓库厂房租赁合同》，且赛赛公司是善意第三人，已经尽了合理注意的义务。其次，华凌公司对赛赛公司的承租涉案厂房的行为一直知情。最后，赛赛公司对于占用适用涉案场地无过错，无恶意，华凌公司作为涉案场地的所有权人知悉涉案场地层层转租的事实，即使出租方睿顺公司超期租赁的情况，作为所有权人的华凌公司应当及时处理与睿顺公司的纠纷，正因为华凌公司并未及时处理其于睿顺公司的纠纷，让赛赛公司承担了巨额的损失。（二）华凌公司实施拆除及断电的行为违法。停电只有法律法规允许的政府部门依照一定的行政程序才能合理行使，其他部门和个人不得违法施行。番禺区土地开发中心也要求华凌公司妥善处理与承租户的搬迁问题及明确该租赁事宜建议协商或法律途径解决后再将土地交付收储。但是华凌公司并未有协商就擅自进行拆迁及断电。（三）华凌公司无视赛赛公司的占有事实擅自实施违约行为导致赛赛公司无法经营，该损失应当由华凌公司全部承担。（四）华凌公司在本案中的过错是作为所有权人赋予了其他方转租的权利，但在明知转租人滥用转租权时，未及时加以制止以及通知受害人，明知并放任损害结果的发生。转租人滥用转租权的情形是：将工业用地滥用为商业经营用途、超过期限转租。华凌公司对此不可能不知情。华凌公司故意侵权，有以下两项行为：1、明知涉案场地长期被滥用为商业用途，而且实际使用者将投入大量装修资金以及经营资金，华凌公司长期放任该情况持续发生，且不加以制止，以及通知实际使用人。2、在2013年8月15日，明知将要拆迁，而在2016年8月才通知实际使用者，提前不做摸底调查，也没有勒令转租人处理租赁关系，且故意使用非法断水、断电的行为强迫迁移，造成了赛赛公司严重损失。（五）租赁期限超期与本案争议焦点无关，无效的责任应由过错方承担。本案的焦点是华凌公司作为所有权人是否以合法的行为拆除涉案标的物。被上诉人华凌公司辩称：1、赛赛公司和华凌公司不存在直接的合同关系，赛赛公司是涉案租赁物的第三手承租人及实际使用人。赛赛公司与睿顺公司签订仓库租赁合同时，没有尽到合理的审核义务，没有确认睿顺公司是否有权出租涉案租赁物，是否有权签订长期租期的合同，这是赛赛公司的疏忽大意，导致签订了一份超期的合同。因此赛赛公司不是合法有效的对租赁物享有使用权。2、华凌公司在2016年6月30日就已经向厂区内所有的租户发出了告知，告知涉案物业租期已经截止，应当腾房。关于停止供电是在6月30日发出通知后的一个多月已通过合法手续向供电局申请，由供电局进行停电。华凌公司在此过程中一直是合理合法的与承租人协商、劝告其搬迁，赛赛公司如果有所损失也是因为其懈怠履行其权利义务而导致的，与华凌公司无关。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回赛赛公司的上诉请求。赛赛公司向一审法院起诉请求：1、判令华凌公司停止妨害，赔偿损失138531元；2、本案诉讼费用由华凌公司承担。诉讼中，赛赛公司明确，第1项诉讼请求要求停止妨害的内容为对华凌厂区恢复供电、停止拆迁，使赛赛公司重新经营；要求赔偿的损失为赛赛公司2016年8月9日至8月31日期间的营业额损失。对当事人无异议的证据，一审法院认定如下：1.华凌公司原是位于番禺区××国道××路段、番禺区XX镇XX村“XX”（土名）的土地使用者，以及位于番禺区XX街XX国道XX号（宿舍）、番禺区XX镇XX国道XX（金属材料仓库）、番禺区XX街XX国道XX号（主厂房）、番禺区XX街XX国道XX号（厂房）、番禺区XX街XX国道XX号（食堂）、番禺区XX街XX国道XX号（材料配件仓库）的房屋所有权人。2.2015年9月1日，睿顺公司（甲方、出租方）与赛赛公司（乙方、承租方）共同签订一份《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区XX国道XX段XX号X栋X楼（以下简称涉讼租赁物）按现状出租给乙方使用，面积为6670平方米；租赁期自2015年9月1日起至2020年8月31日止；因政府行为等因素，甲方需要提前解除合同，应提前30天告知另一方且甲方不负违约责任；如遇政府决定征收租赁物所在土地而需拆除租赁物的，本合同自动解除，任何一方无需向另一方赔偿或履行本合同义务；等等。3.2016年6月30日，华凌公司向各商户发出《关于办理华凌厂区的告知函》，载明：华凌公司为华凌厂区（地址：广州市番禺区XX镇XX国道XX路段XX号，现名“睿顺工业园”）的所有权人；睿顺公司关于华凌厂区的租赁合同已经到期，我公司有权随时收回华凌厂区；由于政府向我公司征收华凌厂区，我公司需于近期将华凌厂区清理、拆除、平整后交还政府；为此，我公司向各商户函告如下：一、请及时与睿顺公司沟通解除租约及与搬离厂区有关的事项；二、请各商户于2016年7月20日前将所有人员及一切自有物品自行搬离华凌厂区，未在上述日期前搬离华凌厂区的物品，视为丢弃物，我公司将自行处置；三、华凌厂区拆除、平整工程将于2016年7月21日正式开始，在此日期后，切勿进入华凌厂区，否则所发生的一切安全生产事故，本公司概不负责。4.2016年7月29日，华凌公司向各商户发出《关于华凌厂区永久停电的告知函》，主要内容为华凌厂区将自2016年8月3日起永久停电并进驻施工队进场拆除建筑，平整土地，请各商户2016年8月3日起切勿进入华凌厂区，否则，该司对因此而发生的安全事故概不负责。5.华凌公司于2016年8月9日对华凌厂区实施了停电行为。6.赛赛公司于2016年11月22日向广东省广州市萝岗公证处申请对涉讼租赁物的现状进行保全证据公证，该公证处为此拍摄了158张现场照片，并出具了（2016）粤广萝岗第3XXX6号《公证书》予以确认。根据上述照片显示，涉讼租赁物所在房屋处于正在拆除的状态，现场无工作人员、无开展经营活动，场地内遗留废弃的轮胎、卡丁车及办公用品若干。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于赛赛公司现是否享有涉讼租赁物的合法使用权问题。华凌公司主张，涉讼租赁物是其自2012年起出租给安得物流股份有限公司（以下简称安得公司），安得公司转租给睿顺公司，再由睿顺公司转租给赛赛公司使用；华凌公司与安得公司约每半年签订一次租赁合同，最后一份合同的租期为2015年10月1日起至2016年6月30日止；睿顺公司与安得公司之间的租赁合同期限则仅到2015年9月30日止，故2015年9月1日睿顺公司与赛赛公司签订《仓库租赁合同》时，其仅有权签订租期为29天的租赁合同，2015年9月30日以后的转租合同关系因超出睿顺公司的承租期限而无效，赛赛公司对于涉讼租赁物的产权情况及睿顺公司的转租权限未作出审查，存在重大失误；因此，赛赛公司现已无权占有使用涉讼租赁物。为此，华凌公司提交了其与安得公司签订的三份《仓库租赁合同》以及安得公司与睿顺公司之间签订的两份《仓库租赁合同》予以证实。其中，华凌公司与安得公司于2015年3月9日签订的编号为ACXX87、20XX06的合同租赁期限自2015年1月1日至2015年6月30日，编号为ACXX67、20XX62的合同租赁期限自2015年7月1日至2015年9月30日，另一份无编号合同的租赁期限自2015年10月1日至2016年6月30日；上述三份合同均有如下约定：出租方将位于广州市番禺区XX镇XX国道XX路段XX号（华凌旧工厂内）的整个厂区整体出租给承租方用于储存承租方货物、或由承租方转租给第三方存放合法货物、生产作业；月租金为237000元；在本合同有效期届满前，出租方需要提前结束本合同，出租方需提前两个月通知承租方；合同期内，如出租方对厂房转让、政府征收、拆迁，需提前两个月书面通知承租方，凭相关证明，出租方不承担任何损失责任；等等。经质证，赛赛公司确认上述合同的真实性、合法性，但对其关联性不予确认，认为上述合同与本案无关。安得公司与睿顺公司签订的编号为ACXX32的合同租赁期限自2015年1月1日至2015年6月30日，编号为ACXX21的合同租赁期限自2015年7月1日至2015年9月30日；两份合同均有如下约定：出租方将位于广州市番禺区XX镇XX国道XX路段XX号（华凌旧工厂内）的整个厂区整体出租给承租方用于储存承租方货物、或由承租方转租给第三方存放合法货物、生产作业；月租金为340000元；在本合同有效期届满前，出租方需要提前结束本合同，出租方需提前两个月通知承租方；合同期内，如出租方对厂房转让、政府征收、拆迁，需提前两个月书面通知承租方，凭相关证明，出租方不承担任何损失责任；合同到期后本仓库及土地将由政府收回，故承租方需要提前足够长的时间做好与现有租户的沟通工作，到期后，承租方与其客户的所有纠纷、赔偿或赔偿关系均与出租方无关；等等。赛赛公司对于华凌公司与安得公司之间的租赁合同真实性、合法性确认，对于安得公司与睿顺公司之间的租赁合同的真实性、合法性、关联性均不予确认。赛赛公司主张，签订《仓库租赁合同》时，睿顺公司出示了其与安得公司签署的租赁合同，该合同约定租赁期限至2020年9月30日止，赛赛公司未留存该合同的复印件；当时，赛赛公司向安得公司询问了具体情况，该公司称其与华凌公司的大股东均是美的集团，并确认了睿顺公司所述的租赁期限；赛赛公司同时向厂区内其他租户了解情况，查证了睿顺公司享有涉讼厂区的经营权和租赁权；赛赛公司2015年9月1日承租涉讼租赁物后进行了三个多月的装修，并在厂区大门、主楼悬挂招牌，华凌公司不可能不知晓有新租户进驻，且在此后半年的经营期内，华凌公司均未告知赛赛公司涉讼租赁物将要拆除，华凌公司对睿顺公司的转租行为明知而默认，实为怂恿、协助睿顺公司欺骗赛赛公司，存在恶意和故意；赛赛公司与睿顺公司之间的租赁合同尚未到期，赛赛公司享有对涉讼租赁物的合法使用权。华凌公司对于赛赛公司的上述陈述不予确认，并称其不清楚睿顺公司对外转租的情况，其多次提醒安得公司只能短期对外转租，安得公司也多次告知睿顺公司。2、关于华凌公司是否有权收回涉讼租赁物（包括对租赁物进行拆迁、断电）的问题。华凌公司主张，华凌厂区系因政府征收而需拆除，2013年8月15日，华凌厂区已被政府部门列入三旧改造范围，经过协商，2016年10月华凌公司与番禺区土地开发中心签订协议，将华凌厂区交回番禺区土地开发中心收储；华凌公司已提前一个月多次向厂区内租户发出书面搬迁通知，给予了租户充分准备时间，且华凌公司作为涉讼租赁物的业主，在与承租人的租赁合同已到期且实际使用人所依的租赁合同无效的情况下，有权要求实际占有人返还租赁物；赛赛公司没有合法理由强占涉讼租赁物造成的经济损失应当自负。为此，华凌公司提交了以下证据予以证实：①广州市“三旧”改造工作办公室于2013年8月15日出具的编号为穗旧改复[2013]13号《关于广州华凌空调设备有限公司番禺区XX国道旧厂改造项目的批复》；②广州市番禺区土地开发中心于2016年9月8日出具的《区土地开发中心关于云信访事项（信访总编号：GZXX02）的复函》；③《XX仓库合同到期规划方案讨论会议》纪要；④华凌公司于2016年6月30日向各商户发出的《关于办理华凌厂区的告知函》及现场送达照片；⑤安得公司于2016年7月5日向睿顺公司发出的《关于清理华凌厂区的通知函》及睿顺公司于2016年7月8日对此作出的《回复函》；⑥睿顺公司于2016年7月5日向租户发出的《关于解除的通知》4份；⑦华凌公司于2016年7月29日向各商户发出的《关于华凌厂区永久停电的告知函》。赛赛公司对于上述证据①②⑦及④中的告知函真实性予以确认，对其余证据均不予确认。赛赛公司认为，对华凌厂区进行“三旧”改造并非政府行为，而是华凌公司向政府部门主动申请后，政府部门批复将华凌厂区所在土地性质变更为住宅或商用，再交由华凌公司或其关联企业经营使用，拆迁行为的实施方亦为华凌公司而非政府部门；因此，在赛赛公司合法租用涉讼租赁物期间，华凌公司出于自身经营目的，强行要求收回租赁物，并擅自对租赁物进行断电、对涉讼租赁物周边房屋实施拆迁，危及赛赛公司的人员和财物安全，属于违法侵害赛赛公司对涉讼租赁物的用益物权的行为；赛赛公司要求华凌公司停止侵害，恢复华凌厂区供电、停止拆迁行为，使赛赛公司重新经营，并赔偿赛赛公司2016年8月9日至8月31日期间的营业额损失138581元。为此，赛赛公司提交了如下证据予以证实：①书面证人证言8份；②《律师函》及其投递证明1份；③赛赛公司分别向广州市公安局番禺分局、广州市番禺区纪委、广州市番禺区司法局、广州番禺区维稳办发出的《关于制止华凌公司违法停电的函》及其投递证明各1份；④赛赛公司2016年4月至2016年7月收入表共4份。经质证，华凌公司对证据①②④的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据③的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。一审法院认为，华凌公司是涉讼租赁物的业主方，而赛赛公司是涉讼租赁物的第三手承租人及实际使用人，双方当事人之间不存在租赁合同关系；赛赛公司系以物权纠纷案由提起本案诉讼，故一审法院争议的焦点应为赛赛公司对于涉讼租赁物是否享有合法的足以对抗华凌公司所有权的用益物权。华凌公司向一审法院提交的其与安得公司之间的3份《仓库租赁合同》及安得公司与睿顺公司之间的2份《仓库租赁合同》均为原件，一审法院对其真实性予以确认。根据上述合同，华凌公司与安得公司之间的租赁合同期限于2016年6月30日届满，安得公司与睿顺公司之间的租赁合同期限于2015年9月30日届满。赛赛公司主张，安得公司与睿顺公司之间的租赁合同期限至2020年9月30日才届满，未提交证据予以证实，一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”由于并无证据证明华凌公司与安得公司、睿顺公司或赛赛公司之间就涉讼租赁物的租赁期限另有约定，故睿顺公司与赛赛公司之间的《仓库租赁合同》中超过2015年9月30日租赁期限的部分，应属无效，赛赛公司于2015年10月1日起继续使用涉讼租赁物已无合同及法律依据。赛赛公司主张其在2015年10月1日以后仍对涉讼租赁物享有合法使用权，一审法院不予采信。华凌公司与安得公司之间的《仓库租赁合同》于2016年6月30日终止，华凌公司于同日向各租户发出《关于办理华凌厂区的告知函》，赛赛公司作为涉讼租赁物的实际使用人，负有向华凌公司腾房的义务；况且，华凌公司发出上述腾房通知至停止供电之日已超过一个月的时间，赛赛公司有充分的时间搬离涉讼租赁物。综上，华凌公司作为涉讼租赁物的所有权人，具有收回涉讼租赁物的权利，赛赛公司继续占用涉讼租赁物无理，其因未在合理期限内履行腾房义务而产生的损失应自行承担，故一审法院对赛赛公司要求华凌公司停止妨害并赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2017年9月8日作出如下判决：驳回赛赛公司的全部诉讼请求。案件受理费3171元，由赛赛公司负担。本院二审期间，赛赛公司提交以下证据：1、两张照片，拟证明涉案场地处于繁华地段，华凌公司有放任第一手和第二手承租人滥用转租权的行为，而且该场地在事实上被转为商业用途；2、工程造价表，拟证明赛赛公司因华凌公司的加害行为损失巨大，该案尚未起诉。赛赛公司称：上述证据在一审中已经提交过。对此，华凌公司不再发表质证意见。双方确认：赛赛公司已于2017年1月搬离涉案租赁场地。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案赛赛公司以华凌公司实施停电行为导致其公司无法正常经营为由提起侵权赔偿纠纷，故本案的案由应为侵权责任纠纷。双方均确认赛赛公司已于2017年1月搬离涉案租赁场地，故本案二审争议的焦点为赛赛公司主张华凌公司赔偿其营业损失138531元应否得到支持。经本案证据显示，涉案租赁物系由业主方华凌公司出租给安得公司，安得公司转租给睿顺公司，再由睿顺公司转租给赛赛公司实际使用。虽然赛赛公司提交其与睿顺公司之间的租赁合同显示租赁期限至2020年9月30日届满，但是，根据华凌公司提交的证据，华凌公司与安得公司之间的租赁合同期限于2016年6月30日届满，安得公司与睿顺公司之间的租赁合同期限于2015年9月30日届满。本案赛赛公司未能进一步提供相反证据予以反驳，应承担不利后果。故一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认定赛赛公司与睿顺公司租赁合同中超过2015年9月30日部分租赁期限无效正确，赛赛公司2015年10月1日之后继续占有涉案租赁物已无法律和合同依据，华凌公司作为所有权人，要求赛赛公司搬离，并无不当。至于赛赛公司提出华凌公司作为所有权人赋予承租人转租权利以及在明知转租人滥用转租权时未及时加以制止，存在过错问题。其一，本案系赛赛公司提出的侵权责任纠纷，华凌公司与安得公司之间的合同关系并非本案的审理范围；其二，赛赛公司作为正常民事主体，其在与睿顺公司签订租赁合同时，应当审慎审查睿顺公司的转租权及转租期限，赛赛公司未能认真履行该注意义务，应承担一定的过错责任。因此，赛赛公司以此为由认为其于2015年9月3日之后有合法使用租赁物的权利，缺乏依据，本院不予采纳。其次，华凌公司在与安得公司的租赁期限届满当日即2016年6月30日向涉案场地各租户发出告知函，要求各租户及时与睿顺公司沟通解除租约事项，并于2016年7月20日自行搬离涉案场地。可见，华凌公司已经给予租户充分的时间搬离场地以及安排经营事宜，赛赛公司对于场地能否继续经营应当是明知的，也应当作出适当安排。但赛赛公司未能妥善处理，继续占用涉案租赁物，应自行承担相应的后果。在此情况下，赛赛公司主张华凌公司因2016年8月9日的停电行为应赔偿其营业损失138531元，缺乏充分依据，应不予支持。综上所述，赛赛公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3171元，由广州赛赛卡丁车运动有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年五月十八日书记员  王 敏彭诗敏