沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02174号
原告：张智颖。
委托代理人：王仲毅，系辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：蔡沈芸，系辽宁开宇律师事务所律师。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告张智颖与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长并主审，代理审判员刘建东、人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月10日公开开庭审理，原告张智颖委托代理人王仲毅，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告张智颖诉称：2011年7月25日，原告与被告签订《购房协议书》，协议书约定：由被告向原告出售位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-29-9号房屋；而原告需向被告支付包括定金在内的475，510元房款。协议签订后，原告于2011年7月25日给付定金200，000元，于2011年8月1日给付剩余房款265，360元。2013年1月7日，原告与被告补充签订了《商品房买卖合同》，合同详细约定：被告于2014年3月31日将上述房屋交付于原告，如未按期交付的，被告应按已交付房款的日万分之一向原告支付违约金；被告应于交付房屋后540日（2015年9月22日）内为原告办理产权登记，如被告不能在规定期间办理房屋权属证书的，被告应按原告已付房款的0.1%支付违约金同日，原告向被告补缴了房屋面积差额10，150元。截至今日，被告并未依照合同约定向原告交付房屋，也未履行出卖义务向原告开具正规发票。现请求法院依法支持原告的诉讼请求，保护当事人的合法权益。诉讼请求：1、确认双方签订的位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-29-9号房屋的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告向原告给付逾期交房违约金暂计24，108.36元（从2014年3月31日起至2015年8月20日止，以475，510元为计算基数，按日万分之一标准计算，最终算至实际交房之日）；三、判令被告给原告补充开具辽宁省商品房销售统一发票；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告明确第二项诉讼请求的违约金计算方式为：以房款475，510元为本金，按房款的日万分之一，自2014年3月31日至2015年8月20日止。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。关于逾期交房违约金的问题，被告认为原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。
经审理查明：2013年1月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以475，510元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-29-9号房屋，建筑面积为67.93平方米，销售单价为每平方米7，000元。其中第六条约定，买受人于2013年1月7日前一次性付清购房款项人民币475，510元整。……第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。原告于2011年7月25日、2011年8月1日、2012年1月7日支付被告房款共计475，510元，被告为其开具收款收据三张。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：现根据本院至沈阳市房产局了解的情况，涉案房屋存在在建工程抵押，并已被司法查封。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。因根据双方合同约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，虽被告辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年4月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，原、被告已在合同第九条第一款中明确约定，虽被告辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。被告应支付原告自2014年4月1日至2015年8月20日期间的逾期交房违约金24，108.36元（475，510元×0.0001／天×507天）。
关于原告的第三项诉讼请求。因原告已按《商品房买卖合同》约定支付全部房款，被告作为开发商应当开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告张智颖与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年1月7日就位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-29-9号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张智颖自2014年4月1日至2015年8月20日期间的逾期交房违约金24，108.36元；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告张智颖开具475，510元的正式发票。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费403元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
代理审判员 刘建东
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。