广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2446号
上诉人（原审被告）：刘如飞（曾用名刘宇荟），男，汉族，1975年5月16日出生。
委托代理人：单国云，男，汉族，1965年5月12日，系公民代理。
被上诉人（原审原告）：广州市瑭泰家具制造有限公司。
法定代表人：曹勇强，该司经理。
委托代理人：ＸＸ平，广东德崇律师事务所律师，执业证号：14403200411843080。
委托代理人：张菁，男，汉族，1987年12月19日出生。
原审被告：刘丹，男，汉族，1968年3月11日生。
原审被告：深圳市华佳宏物业投资集团有限公司。
法定代表人：侯亚军，该公司董事长。
委托代理人：赵彦武，男，汉族，1964年6月2日生，系该司法律顾问。
上诉人刘如飞因与被上诉人广州市瑭泰家具制造有限公司（以下简称瑭泰公司）及原审被告刘丹、深圳市华佳宏物业投资集团有限公司（以下简称华佳宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，（一）2011年6月1日，刘丹（甲方）和瑭泰公司（乙方）签署了一份《租赁合同书》，约定，甲方将位于ab广场文安中心4层指定部分房产租给乙方做展厅使用，面积约为410平方米；每月租金（不含税）为人民币10250元（其中包括场地使用费、管理费及电梯使用费），乙方应于每月5日前向甲方交纳上述费用；双方约定租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，到时乙方应付清所有费用，无条件搬出，保证两年内不用搬出（如两年内要搬出，甲方赔偿乙方人民币20000元整）；本合同签订时，乙方向甲方交纳人民币16250元作为租赁保证金，交纳人民币1000元作为水电周转金，合同期满乙方退房时无拖欠租金和其他费用，甲方将租赁保证金退还乙方，但租赁保证金不能作为尾期租金和抵扣尾期应交的其他费用；租赁期内，如甲方需提前终止本合同，应提前七天以书面形式通知乙方，如乙方提前终止本合同，应提前六十天以书面形式通知甲方，否则应赔偿甲方人民币12000元作为违约金，租赁期满或提前终止合同搬出时，乙方对房屋装修固定的物品非甲方书面要求一律不准拆除，否则甲方可不退换租赁保证金；不可抗力、物业产权人不同意、裙楼整体功能用途发生改变或因政府有关部门行政行为造成的停租或其他损失，两年后双方互不承担任何责任；另外合同还约定了其他一些权利义务。
（二）合同签订后，瑭泰公司于2011年5月24日分别向刘丹缴纳了6月份租金人民币3750元，租赁保证金人民币3750元；5月31日又支付了租金人民币500元，租赁保证金500元；6月1日支付租金、管理费、电梯维护费人民币6000元以及租赁保证金12000元、水电周转金人民币1000元；7月6日支付了7月份租金、管理费、电梯维护费人民币10250元；8月8日支付了8月份租金、管理费、电梯维护费人民币10250元；9月7日支付了9月份租金、管理费、电梯维护费人民币10250元；10月8日支付了10月份租金、管理费、电梯维护费人民币10250元。刘丹出具收据，在收据经手人处签署了“刘丹代”。
（三）刘如飞于2011年6月1日向刘丹出具授权委托书，委托刘丹代表其本人与瑭泰公司签订转租深圳市罗湖区ab广场文安中心第4层指定部分《租赁合同书》，委托有效期自2011年6月1日至2011年6月30日止。庭审中刘如飞亦对委托刘丹签署合同予以确认。
（四）2011年6月1日华佳宏物业（甲方）和刘如飞（乙方）签订了一份《租赁合同书》，约定，甲方将位于ab广场文安中心4层西侧指定部分房产租给乙方做展厅使用，面积约为300平方米；每月租金（不含税）为人民币6000元（其中场地使用费人民币3000元、管理费人民币2800元整及电梯使用费人民币200元），乙方应于每月5日前向甲方交纳上述费用；双方约定租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，到时乙方应付清所有费用，无条件搬出；本合同签订时，乙方向甲方交纳人民币12000元的租赁保证金，交纳人民币1000元作为水电周转金；租赁期内，如甲方需提前终止本合同，应提前七天以书面形式通知乙方，如乙方提前终止本合同，应提前六十天以书面形式通知甲方，否则应赔偿甲方人民币12000元作为违约金，租赁期满或提前终止合同搬出时，乙方对房屋装修固定的物品非甲方书面要求一律不准拆除，否则甲方可不退换租赁保证金；租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得将该物业全部和部分转租给他人使用，否则甲方将不予退还租赁保证金，并有权终止合同，产生的一切不良后果由乙方承担；不可抗力、物业产权人不同意、裙楼整体功能用途发生改变或因政府有关部门行政行为造成的停租或其他损失，双方互不承担其他任何损失。另外，合同还约定了其他一些权利义务。
（五）瑭泰公司和刘丹签订合同后，瑭泰公司委托案外人肖珊对涉案的房产进行了装修，合同的价款为人民币180300元，后双方又增加了部分工程。瑭泰公司委托案外人伍芷兰通过银行两次向案外人肖珊转帐付款人民币191721元。案外人伍芷兰、肖珊对此出具了证言，并出庭作证接受了询问。瑭泰公司提交了委托案外人葛职能安装中央空调的中央空调安装合同，合同约定总价款为人民币49000元，分部分项工程量清单计价表合计金额为人民币52146.95元，案外人伍芷兰称向葛职能支付了人民币14692元，但案外人葛职能未到庭接受询问。瑭泰公司主张为此又支付消防工程款人民币4500元，并提供了收款收据两张。
（六）因涉案房产所属的ab广场纳入了罗湖区水贝二期等项目，2011年10月8日华佳宏公司向ab广场文安中心4层西侧租户刘如飞发出了通知，通知现物业产权人需收回该物业，根据双方签订的租赁合同第十一条款的相关约定，请你于2011年10月20日前结清所有费用搬离该物业。2011年11月7日华佳宏公司再次向刘如飞发出了通知，要求刘如飞于2011年11月7日将室内物品全部清理完，退还该物业，逾期将按照物业产权人的要求对该物业停水停电，由此造成的一切损失及纠纷全部有刘如飞承担。2011年11月18日以落款“文安四楼西”向华佳宏公司提出申请，称贵司要求我们在10月30日前自行搬离的通知已经收悉，且在这期间贵司相关工作人员多次口头与我们沟通，我们也在积极准备搬出的前期工作，但由于时间紧迫，难以立即找到合适的场地，故无法如期办理，请贵司体谅，在此特向贵司申请给予适当延长搬离时间至2011年11月30日。本人承诺如我们逾期不办理，贵司可采取一切措施，由此造成的后果全部由我们承担。刘丹在担保人处签名。
（七）在审理过程中，瑭泰公司申请对涉案租赁房产的装修进行评估，原审法院委托评估机构拟对涉案物业的装修情况进行评估，但因涉案租赁房产的装修已经被拆除，评估公司复函无法进行评估。
（八）华佳宏公司接受cd（中国）有限公司的委托对外出租。华佳宏公司称未同意刘如飞对外转租涉案的房产。
瑭泰公司向原审法院起诉，请求判令：1、确认编号为（20110523）号的《租赁合同书》为无效合同；2、刘如飞、刘丹、华佳宏公司返还瑭泰公司全部租金及租赁保证金、水电周转金共计人民币59350元及逾期利息（自起诉日起至刘如飞、刘丹、华佳宏公司实际支付日止）；3、刘如飞、刘丹、华佳宏公司赔偿瑭泰公司装修等损失共计人民币296071.65元及逾期利息（自起诉日起至刘如飞、刘丹、华佳宏公司实际支付日止）；4、刘如飞、刘丹、华佳宏公司承担本案诉讼诉讼费、保全费以及处理本案的一切费用。2012年3月2日瑭泰公司提交变更诉讼请求申请书，第2项诉讼请求变更为：刘如飞、刘丹、华佳宏公司返还瑭泰公司全部租金及租赁保证金、水电周转金共计人民币68500元及逾期利息（自起诉日起至刘如飞、刘丹、华佳宏公司实际支付日止）。在第一次庭审中，瑭泰公司将第三项诉讼请求变更为：刘如飞、刘丹、华佳宏公司赔偿瑭泰公司装修等损失共计人民币247071.65元及逾期利息（自起诉日起至刘如飞、刘丹、华佳宏公司实际支付日止）。
原审法院认为，本案争议的焦点是：1、瑭泰公司和刘丹所签订的《租赁合同书》的效力？2、导致租赁合同不能完全履行的过错在哪方？瑭泰公司要求刘如飞、刘丹、华佳宏公司返还租金及租赁保证金、水电周转金理由是否成立？3、刘如飞、刘丹、华佳宏公司是否需要赔偿瑭泰公司的装修损失等？
对于第一个焦点，本院认为，瑭泰公司与刘丹签署的《租赁合同书》，因刘丹是刘如飞的委托代理人，其代理刘如飞所签订的《租赁合同书》，合同的权利义务应当由刘如飞来承受。刘如飞和华佳宏公司签订了租赁合同后，刘如飞未能提供华佳宏公司同意其转租涉案房产的证据，并且华佳宏公司在庭审中明确表示未同意刘如飞转租涉案的房产。但是未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分的行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，因此出租人是否同意转租并不影响转租合同的效力。我国《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，发生转租情形时，出租人可以解除合同也可以不解除合同，出租人不解除合同的转租关系仍然存在，而当出租人解除合同时，转租合同当然应当终止。综上，瑭泰公司和刘如飞的租赁合同应当为有效合同，瑭泰公司主张刘如飞、刘丹、华佳宏公司无权处分而导致合同无效，理由不成立，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，本院认为，瑭泰公司和刘如飞在合同中约定，租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，到时瑭泰公司应付清所有费用，无条件搬出，保证两年内不用搬出（如两年内要搬出，甲方赔偿乙方人民币20000元整）；不可抗力、物业产权人不同意、裙楼整体功能用途发生改变或因政府有关部门行政行为造成的停租或其他损失，两年后双方互不承担任何责任。从上述约定可以看出，双方约定租赁的期限是至文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，但是同时又约定保证两年内不搬出，说明刘如飞作为出租方承诺瑭泰公司使用涉案房产的期限最少为两年，两年后发生产权变化或用途改变等情形双方不承担任何责任。而在瑭泰公司使用涉案房产至2011年10月，即由于华佳宏公司因改变涉案房产的用途而通知刘如飞、刘丹搬离涉案房产，从而造成瑭泰公司搬离涉案房产，合同无法完全履行，瑭泰公司无法使用涉案房产，其过错主要在出租方刘如飞。由于合同无法继续履行，瑭泰公司要求刘如飞退还其交纳的租赁保证金人民币16250元及水电周转金人民币1000元及自起诉之日期的利息，理由成立，本院予以支持。刘丹系刘如飞的委托代理人，瑭泰公司要求刘丹承担相应的责任，理由不成立，本院不予支持。瑭泰公司要求刘如飞、刘丹、华佳宏公司退还其已经缴纳的租金，因瑭泰公司确已使用了涉案的房产，其要求退还租金的理由不成立，本院不予支持。华佳宏公司并非瑭泰公司和刘如飞所签订的《租赁合同书》的当事人，其与瑭泰公司没有合同上的权利义务关系，故瑭泰公司要求华佳宏公司承担返还租金、保证金及水电周转金，无事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。
对于第三个争议焦点，本院认为，瑭泰公司和刘如飞签订租赁合同后，瑭泰公司对涉案的房产进行了装修，以便其能够正常使用。再有鉴于租赁合同中有刘如飞承诺保证两年内不用搬出，故瑭泰公司对涉案房产使用的期望为最少两年。而在瑭泰公司使用至2011年10月后，即不得不搬离涉案房产，所造成瑭泰公司的损失是显而易见的。结合瑭泰公司向本院提交的装修的相关证据，及证人证言，可以认定瑭泰公司为装修涉案的房产支付了装修款人民币191721元。瑭泰公司又主张支付消防工程款人民币4500元，空调安装费人民币29392元，因瑭泰公司只向本院提交了相关的收据，相关的证人未到庭接受询问，仅凭此项证据无法确认瑭泰公司的实际支出，瑭泰公司应当承担举证不能的责任，本院对此不予确认。对于瑭泰公司的装修损失，因该装修已经被拆除，无法进行评估，考虑到刘如飞在合同履行中的主要过错责任，瑭泰公司已经能够使用了一段时间以及瑭泰公司本身亦存在对合同审查不严的过错，本院酌定刘如飞按照瑭泰公司支付装修款项的一半即人民币95860.5元向瑭泰公司赔偿损失。租赁合同中虽然约定，如两年内要搬出，刘如飞赔偿瑭泰公司人民币20000元整，但该约定的数额不足以弥补瑭泰公司的损失，故本院酌定上述赔偿数额。刘丹系刘如飞的委托代理人，瑭泰公司要求刘丹承担相应的责任，理由不成立，本院不予支持。华佳宏公司并非瑭泰公司和刘如飞所签订的《租赁合同书》的当事人，其与瑭泰公司没有合同上的权利义务关系，瑭泰公司亦未提供证据证明华佳宏公司在此过程中存在过错而导致其损失，故瑭泰公司要求华佳宏公司承担相应的赔偿责任，没有合同依据以及法律依据，其这一诉讼请求理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、驳回广州市瑭泰家具制造有限公司要求确认其和刘如飞所签订的《租赁合同书》（编号为20110523号）为无效合同的诉讼请求。二、刘如飞应当自本判决生效之日起十日内向广州市瑭泰家具制造有限公司返还所收取的租赁保证金人民币16250元、水电周转金人民币1000元及该款的利息（利率按照中国人民银行同期贷款利率计付从瑭泰公司起诉之日即2011年1月11起计至实际支付之日止）。三、刘如飞应当自本判决生效之日起十日内向广州市瑭泰家具制造有限公司赔偿装修损失人民币95860.5元。四、驳回广州市瑭泰家具制造有限公司的其他诉讼请求。如刘如飞、刘丹、华佳宏公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6632元，由瑭泰公司负担人民币4521元，刘如飞、刘丹、华佳宏公司负担人民币2111元。
刘如飞不服一审判决，向本院提起上诉，称：
一、原审法院违背《合同法》的契约精神：原审法院既然已经认定原审原告与刘如飞所签订的编号为20110523号《租赁合同书》为有效合同，原审法院就不能作出“租赁合同中虽然约定，如有两年内要搬出，刘如飞赔偿原告人民币20000元整，但该约定的额数不足以弥补原告的损失，故本院酌定上述赔偿数额”的认定，原审法院显然违反了《中华人民共和国合同法》总则一章第四条和第八条之规定。二、原审法院在没有查清事实的前提下，予以错误认定，构成随意性，没有依法进行审理。1、“认定”前后矛盾：“对于原告的装修损失，因该装修已经被拆除，无法进行评估”，与“结合原告向本院提交的装修的相关证据，及证人证言，可以认定原告为装修涉案的房产支付了装修款人民币191721元”矛盾。2、随意“认定”；《证据》认定缺乏可信依据：（1）“证人”“肖珊”是原审原告的装修人，“伍芷兰”是原审原告的出纳，都与原审原告有利益往来，她们的“证言”不可信。（2）没有“无关联第三方”的公正评估。3.“考虑到刘如飞在合同履行中的主要过错责任”的认定，证据何在法理何在华佳宏公司停水停电在先、强拆在后。原告上电视、上报纸游行抗议在前，有意避开刘如飞直接与华佳宏公司交涉在后，原告在没有通知刘如飞前提下主动搬走。4.原审法院的《判决》显失公正、公平：“本院酌定刘如飞按照原告支付装修款项的一半即人民币95860.5元向原告赔偿损失。租赁合同中虽然约定，如两年内要搬出，刘如飞赔偿原告人民币20000元整，但该约定的数额不足以弥补原告的损失，故本院酌定上述赔偿数额”。装修金额无法进行评估，凭什么认定请问谁来弥补刘如飞的损失5.“原告亦未提供证据证明华佳宏公司在此过程中存在过错而导致其损失，故原告要求华佳宏公司承担相应的赔偿责任，没有合同依据以及法律依据，其这一诉讼请求理由不成立，本院不予支持”。华佳宏公司停水停电在先、强拆在后。原告上电视、报纸、游行抗议在前，有意避开刘如飞直接与华佳宏公司交涉在后，原告在没有通知刘如飞前提下主动搬走（令刘如飞失去与华佳宏公司谈判的筹码）。6.租赁保证金及水电周转金在华佳宏公司那里，原告在主动搬走前两个月没有交租金给刘如飞。三.原审法院错误依据法律条文作出判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的依据何在刘如飞在原告提起“诉讼”之前，就一直自愿按《合同》约定自愿赔偿原告人民币20000元正，但原告一直不接受是原告不履行责任，而不是刘如飞不履行责任。综合所述，一审法院审理此案违法，在事实没有查清的情况下作出判决，理应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第七条、第一百五十三条第三项之规定，特诉至贵院，请求依法判决：“1.刘如飞在赔偿原告人民币20000元后，不再承担任何责任；2.撤销一审法院所作出的第二及第三条判决；3.所有有关本案的一审及二审的诉讼费用全部由原告承担”。
被上诉人瑭泰公司辩称：1、上诉人的上诉没有任何依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、原审判决裁判认定事实、适用法律正确。
原审被告华佳宏公司称：原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉事实和理由均不成立。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉意见，本案二审争议的焦点是：1、瑭泰公司要求刘如飞退还租赁保证金、水电周转金理由是否成立？2、刘如飞是否需要赔偿瑭泰公司的装修损失等？
对于第一个焦点，本院认为，由于瑭泰公司和刘如飞在合同中约定，租期从2011年6月1日至物业产权人要求或产权变化及文安中心裙楼整体功能用途发生改变时止，到时瑭泰公司应付清所有费用，无条件搬出，保证两年内不用搬出（如两年内要搬出，甲方赔偿乙方人民币20000元整），说明刘如飞作为出租方承诺瑭泰公司使用涉案房产的期限最少为两年，而在瑭泰公司使用涉案房产至2011年10月，即由于华佳宏公司因改变涉案房产的用途而通知刘如飞、刘丹搬离涉案房产，从而造成瑭泰公司搬离涉案房产，合同无法完全履行，瑭泰公司无法使用涉案房产，其过错主要在出租方刘如飞。由于合同无法继续履行，瑭泰公司要求刘如飞退还其交纳的租赁保证金人民币16250元及水电周转金人民币1000元及自起诉之日期的利息，理由成立，依法应予支持。上诉人就此提出的上诉理由不成立。
对于第二个争议焦点，本院认为，瑭泰公司和刘如飞签订租赁合同后，瑭泰公司对涉案的房产进行了装修，以便其能够正常使用。由于涉案租赁房产的装修已经被拆除，评估公司复函无法进行评估，原审判决依据瑭泰公司提交的装修的相关证据及证人证言认定瑭泰公司为装修涉案的房产支付了装修款人民币191721元，认定事实清楚，本院予以确认。因刘如飞在租赁合同中承诺保证两年内不用搬出，故瑭泰公司对涉案房产使用的期望为最少两年，而在瑭泰公司使用至2011年10月后即不得不搬离涉案房产，瑭泰公司因此遭受了损失。租赁合同中约定，如两年内要搬出，刘如飞赔偿瑭泰公司人民币20000元整，而依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，故原审判决根据瑭泰公司的诉求及合同签订、履行及损失情况，酌定刘如飞按照瑭泰公司支付装修款项的一半即人民币95860.5元向瑭泰公司赔偿损失，适用法律正确。上诉人就此提出的上诉理由不成立。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6632元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 思 宇
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 朱 宽
二〇一二年十二月二十日
书 记 员 李欢（兼）