赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民一初字第754号
原告赣州市棉麻公司
住所地：赣州市章贡区厚德路**号*栋。
组织机构代码证：16023121-1。
法定代表人钟秋桂，系该公司经理。
委托代理人谢忠治，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
被告周涛，男，1968年6月14日生，汉族，赣州市章贡区人，住赣州市章贡区。
第三人李其耀，男，1957年3月10日生，汉族，赣州市安远县人，住赣州市章贡区。
第三人刘培文，女，1969年2月28日生，汉族，赣州市赣县人，住赣州市章贡区，系李其耀妻子。
原告赣州市棉麻公司（下称棉麻公司）诉被告周涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理中原告申请追加李其耀、刘培文为本案第三人。原告的委托代理人谢忠治，被告周涛，第三人刘培文到庭参加了诉讼。第三人李其耀经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：2001年，赣州正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）与原告约定合作开发厚德路66号商住楼，需对该处临街办公大楼进行拆迁，被告是当时在上述办公大楼居住的住户，原告与被告签订了一份《协议书》，在协议书中双方约定了：1、由原告在本院内第二栋底层的隔层改建壹间住房租赁给被告居住；2、租金为2.1元／平方，由被告按月向甲方缴纳；3、此住房被告须在入隹该房之日起贰年内按市场价格买下，否则，原告有权收回该房等内容。2001年7月17日，原告与正邦公司签订了一份《仓库拍卖转让协议书》，约定原告将厚德路70号（现为66号）第二栋住宅（银海花园2号）底层仓库经过拍卖转让给正邦公司，用于改造车库和夹层。2005年6月8日，正邦公司与李其耀签订了一份房屋分配协议，在分配协议中约定银海花园二栋夹层1、2、3、4、5、6、7住房归李其耀所有。2007年9月18日，厚德路66号银海花园2号夹层1－2、4、5、6、7号分别登记在李其耀、刘培文名下（李其耀、刘培文为夫妻关系）。2003年下半年，被告搬入改造后的厚德路66号银海花园夹层并居住至今，期间，未向原告缴纳租金。被告住房面积为31.42平方米，月租金为65.98元。2012年，李其耀、刘培文以房屋买卖合同纠纷为由，起诉至赣州市章贡区人民法院要求原告交付银海花园2号夹层房屋及支付租金，该院作出了（2012）章民一初字第953号民事判决书，判决要求原告于本判决生效之日起一个月内将位于赣州市章贡区厚德路66号“银海花园”2号房夹层1－2、4、5、6、7号交付给李其耀、刘培文，原告不服该判决，上诉于江西省赣州市中级人民法院，该院于2013年6月21日作出了（2013）赣中民一终字第87号民事判决，该判决维持一审法院关于要求原告交房的判决内容。尔后，李其耀、刘培文申请法院强制执行，法院多次要求原告将“银海花园”2号房夹层交付给李其耀、刘培文，而原告多次要求被告腾出其占有的赣州市章贡区厚德路66号银海苑二栋夹层，未果。原告诉至法院，请求判令：1、被告腾出其占有的赣州市章贡区厚德路66号银海苑二栋夹层6号；2、被告从2004年1月起至搬出止按65.98元／月支付拖欠的租金（计算至2015年2月份租金为人民币8841.32元）；3、要求被告承担全部诉讼费用。
为证明自己的主张，原告提交了下列证据：
证据1、营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明，证明原告的诉讼主体资格；
证据2、协议书，案件调解笔录、（2015）章民一（1）初字第914号民事调解书，证明1、原告已把本案争议房屋租赁给被告居住、2、租金为每平米2.1元；3、被告须在租赁房屋入住第二年内购房，否则，原告有权收回；4、原告在2006年已与赣州正邦房地产开发有限公司达成协议，如被告购买房屋，将按每平方米438元的单价，且原告为此支付了每平方米200元的购房补偿款；
证据3、领条，证明1、被告已按原住房面积从原告处领取了3140元的拆迁安置款，原告已对被告进行了货币补偿；
证据4、赣州市中级人民法院（2013）赣中民一终字第87号民事判决书，证明1、本案租赁房屋面积为31.42平方米；2、本案租赁房屋已出售给李其耀，法院已判决要求原告限期将本案租赁房屋交给李其耀。
证据5、通知、通知签收单，证明1、赣州市棉麻公司已于2014年7月22日通知李明立、黄海宁、罗运桢、杨洪敏、周涛、陈贞鸿等6人于2004年8月6日前办理有关购买或租赁赣州正邦房地产开发有限公司开发的章贡区厚德路70号2栋车库隔层二楼的相关事宜的，并可享受相应的优惠。上述6人逾期不缴清购房款或不签订租房合同，赣州市棉麻公司将不再为该6人与赣州正邦房地产开发有限公司协商有关购房；2、李明立、黄海宁、罗运桢、杨洪敏、周涛、陈贞鸿等人已收到上述通知。
被告辩称：一、原告赣州市棉麻公司（以下简称棉麻公司）并非赣州市章贡区厚德路66号银海苑二栋夹层6号房屋的所有权人，无权要求答辩人腾出所占房屋。如原告在诉状中所称，2001年7月，原告与赣州正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）签订协议，约定将厚德路66号银海花园2栋底层仓库拍卖转让给正邦公司。2005年6月，正邦公司与其员工李其耀签订房屋分配协议，约定由厚德路66号银海花园2栋底层仓库改建的1-7号夹层住房归李其耀所有。2007年9月，厚德路66号银海花园2号夹层1-2、4、5、6、7号分别登记在李其耀、刘培文夫妇名下。《中华人民共和国物权法》第23条规定：“不动产物权的设立和转让，依法登记发生效力；不动产，经登记享有所有权”。2007年9月后，涉案房屋的所有权归属于李其耀、刘培文夫妇。棉麻公司现已不享有涉案房屋的所有权，因此无权要求答辩人腾出所占房屋。二、原告在诉状中关于租金的诉讼请求部分不应当得到支持。原告与答辩人于2001年8月3日签订的《协议书》中约定，答辩人须在入住之日起2年内按市场价格买下涉案房屋，否则原告有权收回该住房。说明原告与答辩人约定的租赁期限为两年，但原告并未与答辩人签订书面租赁合同，租赁期内原告也未曾向答辩人收取租金，且租赁期限届满后，答辩人未能购买住房，原告亦未提出收回房屋，答辩人继续使用租赁房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条及第二百三十六条之规定，原告与答辩人之间的租赁关系应为不定期租赁。依据“买卖不破租赁”原则，涉案房屋登记在李其耀、刘培文名下后，原告与答辩人的租赁合同继续有效，只不过出租人由原告变为李其耀、刘培文夫妇。因此，原告要求答辩人支付自2004年1月搬入起至搬出止的租金是没有法律依据，原告在诉状中关于租金的诉讼请求部分不应当得到支持。二、原告的起诉已过诉讼时效，依法不应当得到支持。《民法通则》第136、137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。”、“延付或拒付租金的就，诉讼时效期间为一年。”《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由延付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据常理，自答辩人延付租金达6个月之久时，或自答辩人与原告约定的两年租赁期限届满时，原告就应当知道自身权利被侵犯，但原告一直怠于行使自身权利。时至今日，原告的起诉早已经过一年的诉讼时效，其诉讼请求依法不应当得到支持。综上，原告并非本案涉案房屋的所有权人，其现在无权要求答辩人腾出涉案房屋，原告要求答辩人支付自2004年1月搬入起至搬出止的租金亦无法律依据。且原告的起诉已过诉讼时效，恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
为支持其答辩理由，被告提交了下列证据：
证据1、证明一份，证明当时案涉房屋是由原告单方定的价格，要求被告购买。
证据2、证人证言，证明原、被告双方就价格问题开过一次会，因为层高和设施等原因，被告没有购买。
第三人刘培文辩称：要求被告腾房，如果被告不同意腾房，就要求被告按照现在的市场价格进行购买。
第三人李其耀未作答辩。
第三人刘培文、李其耀未提交任何证据。
原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
被告对原告提交证据的1、4均无异议，本院对上述证据的三性予以确认。
被告对原告提交的证据2、3真实性无异议，对关联性有异议，本院认为证据2系生效的民事调解书及证据3系被告亲笔书写的领条，被告没有提供反驳证据，故本院确认此证据的真实性、合法性、关联性。被告对原告提交证据的5真实性有异议，因其在庭审中承认已收到该证据，故本院确认此证据的真实性、合法性、关联性。
原告对被告提交的证据1关联性有异议，对证据2证人证言有异议，认为证人均为其他案件的被告，有利害关系。经查被告自认原告就房屋的购买事宜召集被告开过会，但被告未提供证据证明涉案房屋层高及设施未达到约定，故本院对被告自认内容予以确认，对其他内容的三性不予以确认。
经审理查明：第三人李其耀与刘培文系夫妻关系。第三人李其耀系赣州正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）职工。正邦公司与原告赣州市棉麻公司约定合作开发位于章贡区厚德路66号（原厚德路70号）商住楼，故原告需对该处临街办公大楼进行拆迁，被告周涛等人均是当时在上述办公大楼居住的住户。为便于拆迁，2001年8月3日，原告（下称甲方）与被告周涛（下称乙方）签订了一份《协议书》，协议主要内容为：根据乙方要求，因目前经济困难，无经济能力在甲方院内集资建房，但又不能影响甲方拆迁等各项工作的进行，现就解决乙方今后住房事宜，经甲、乙双方协商达成协议如下一、由甲方在本院内第二栋底层的隔层改建壹间住房租赁给乙方居住。房租价格按原大楼住房的租金增加壹倍（1.05元／平方米×2）由乙方按月向甲方缴纳，并签订承租合同。二、甲方按集资方案有关规定付给乙方拆迁安置补偿费。三、乙方过渡房自行解决，在签订本协议后三天内搬出原住房。四、改建的住房在主楼验收交付使用后叁个月内完工。此住房乙方必须在入住之日起贰年内按市场价格买下，否则，甲方有权收回该住房。同年8月6日被告领取了原告的拆迁安置补偿费（15.20M2×200元）叁仟零肆拾元整及搬家费100元，总计3140元。此后被告搬出原住房。2001年7月17日，正邦公司与原告赣州市棉麻公司签订一份《仓库拍卖转让协议书》，约定赣州市棉麻公司将双方合作开发的厚德路70号商住楼院内第2栋住宅楼（银海花园2号）底层仓库全部经过拍卖转让给正邦公司，用于改造车库和夹层，仓库改造后的车库及夹层完全产权证由原告负责办理（直接办给购房者），仓库转让款为42万元，正邦公司于签订协议之日起五日内支付20万元，余款于仓库改造好由原告交付正邦公司，并提供有关办理产权证手续后十五日内付清。该协议书签订后，双方依协议约定对仓库进行了改造。工程完工后，被告搬入改造后的厚德路66号银海花园2号房夹层6号（面积31.42平方米）居住。在2003年下半年原告赣州市棉麻公司及正邦公司代表就涉案房屋的购买问题组织被告等人开会，因被告对住房层高等原因未达成购买协议。2004年7月22日原告再次向被告发出一份书面《通知》，明确要求：一、……。二、……。三、如你在2004年8月6日之前办理有关购房或租房事宜，赣州市棉麻公司将出面与赣州正邦房地产开发有限公司协商购买或租房事项。依据原来约定的基础，购房者在2004年8月6日前一次性向赣州市棉麻公司交清全部购房款，可享受按建筑面积（包括公摊面积）每平方米438元（不含土地）的优惠价格结算，水电安装费、办证税费另计；租房者每月租赁金按每平米2.10元计算，租赁期限为两年整（24个月），租赁期限内必须购买承租房产权，交易价格按照市场价格水平随行就市。四、如你在2004年8月6日下午之前不缴清购房款或不签订租房合同，视为你自动放弃权利和终止你2001年与赣州市棉麻公司签订的相关协议，赣州市棉麻公司将不再为你与赣州正邦房地产开发有限公司协商有关购房或租房事项，也将不再为你承担任何义务，今后一切后果将由你自行承担。五、赣州市棉麻公司已聘请江西南芳律师事务所钟大勇律师为公司法律顾问，如有法律上的问题，可找律师咨询解答。赣州市棉麻公司本着依法、公正、兼顾各方利益出发的态度考虑问题，诚望贵方及时处理好此项事务。2004年7月22日被告的妻子代其收到原告的《通知》，但是被告既未按《通知》要求缴清购房款，也未通过法律途径寻求解决，却一直占有该住房，未向原告或第三人交纳租金。
另查明：原告曾于2005年诉至本院，要求正邦公司支付拖欠仓库转让款22万元。该案经本院主持调解达成调解协议，其中协议第二条约定：“原告赣州市棉麻公司于2006年6月30日前将位于章贡区厚德路66号（原70号）第2栋仓库隔层房屋的产权证过户至正邦公司或正邦公司指定产权人名下。办证费用由正邦公司承担。”2005年6月8日，正邦公司与第三人李其耀签订一份房屋分配协议，约定厚德路现66号银海花园二栋夹层1、2、3、4、5、6、7住房归第三人所有。2007年9月18日，位于章贡区厚德路66号“银海花园”2号房夹层1-2、4、5、6、7号房分别登记在第三人李其耀、刘培文名下，建筑面积为：1-2号房为59.35m2、4、5号房均为27.93m2、6、7号房均为31.42m2。产权证上备注房屋建成年份为2003年。2012年6月12日，第三人李其耀、刘培文诉至本院，要求原告及被告履行交房义务并赔偿相关损失。本院于2013年1月9日作出（2012）章民一初字第953号民事判决书，判决：一、原告赣州市棉麻公司于本判决生效之日起一个月内将位于赣州市章贡区厚德路66号“银海花园”2号房夹层1-2、4、5、6、7号房屋交付给第三人；……。原告赣州市棉麻公司不服提起上诉，赣州市中级人民法院于2013年6月21日作出（2013）赣中民一终字第87号民事判决书，维持了本院（2012）章民一初字第953号民事判决书第一项。尔后，第三人李其耀、刘培文申请本院强制执行，本院多次要求原告将“银海花园”2号房夹层交付给李其耀、刘培文，而原告多次要求被告腾出其占有的赣州市章贡区厚德路66号银海苑二栋夹层，未果。2015年3月17日，原告诉至本院，要求依法处理。
本院认为：原告因对其临街办公大楼进行拆迁与居住在该大楼的被告达成拆迁安置事宜的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其形式及内容均不违反法律的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按约及时、全面履行合同义务。本案中，原告已将相关拆迁安置费及搬家费及时支付给了被告，此后被告依约搬出原住房，在原告对其仓库进行了改造后，被告搬入改造后的厚德路66号银海花园夹层居住，双方也曾协商涉案房屋的购买问题，但由于被告以交付的房屋未达到层高为由拒绝购买。原告为此再次书面通知被告，被告也未在规定的时间内购买。被告至今也未提供证据证明涉案房屋主体结构不合格不能交付使用或层高未达到2.6m，即使涉案房屋层高未达到2.6m，被告完全可以通过法律途径解决争议，但是其无正当理由拒绝购买后仍然占用该房屋，特别是在庭审中被告明确拒绝以目前的市场价购买，故本案民事责任应由被告承担。现涉案房屋的所有权人即本案第三人已通过诉讼要求原告交付房屋，但由于被告不肯搬出导致本纠纷的产生，第三人明确要求被告腾房。综上原告要求被告腾房并偿还租金（占有使用费）的主张，于法有据，本院予以支持。由于原、被告及第三人曾为涉案房屋事宜通过法院诉讼，因此被告辩称原告的起诉已过诉讼时效与事实不符，本院对此不予支持。第三人李其耀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告周涛于本判决生效之日起七日内将位于赣州市章贡区厚德路66号“银海花园”2号房夹层6号的房屋腾空并返还给原告赣州市棉麻公司。
被告周涛从2004年8月7日起按每月65.98元的标准支付给原告赣州市棉麻公司租金至被告周涛交付房屋之日止。限被告周涛于本判决生效之日起七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告周涛承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 李明炯
人民陪审员 张如铂
人民陪审员 杜秋平
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 李兆莎