浙江省天台县人民法院民 事 判 决 书（2015）台天商初字第929号原告：汤雪珍（反诉被告），女，1974年4月22日出生，汉族，住天台县。委托代理人：褚天林，男，1961年8月22日出生，汉族，住天台县。委托代理人：余军辉，浙江天城律师事务所律师。被告：陈咪咪（反诉原告），女，1983年6月17日出生，汉族，住。委托代理人：尉盼攀，女，1986年1月7日出生，汉族，住天台县被告：陈哆多（反诉原告），女，1990年9月9日出生，汉族，住天台县。委托代理人：陈彩铃，女，1963年2月2日出生，汉族，住天台县。两被告（反诉原告）共同委托代理人：王利虎，浙江钟声律师事务所律师。原告汤雪珍为与被告陈咪咪、陈哆多合同纠纷一案，于2015年4月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月1日公开进行审理，原告汤雪珍及委托代理人褚天林、余军辉，被告陈咪咪、被告陈哆多委托代理人陈彩铃及两被告共同委托代理人王利虎到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2015年8月31日公开开庭进行了审理，原告汤雪珍委托代理人褚天林、余军辉，被告陈咪咪及委托代理人尉盼攀，两被告共同委托代理人王利虎到庭参加诉讼。在本案审理过程中，当事人申请庭外和解三个月，本案现已审理终结。原告汤雪珍诉称：原告夫妻在天台城区开办天台县家和房地产中介服务部从事房产中介服务。原告在网上发布关于天台县始丰街道东河路278号房屋（以下简称涉案房屋）的出售信息，该房屋一、二层为商铺，五层为商品房，属于同一人所有，只有一本产权证。两被告得知信息后，与原告联系，被告陈咪咪有购买第五层商品房的意向，被告陈哆多有购买一、二层商铺的意向。原告告诉两被告该房屋系法院拍卖房屋，如两被告有购买意向，原告可以帮助两被告进行分户并分别办理房产证、协助办理贷款等事项。2014年11月19日，原告与两被告签订了协议书，约定房屋总价为1738000元，两被告付清法院司法变卖该房产的成交价后，剩余房款等原告将三证分别转入两被告名下后付清给原告。两被告向法院支付了1650000元，且在原告帮助下将产权分别登记在两被告名下，被告陈咪咪在原告的帮助下办理了房贷。但对应当支付给原告的88000元，两被告仅支付了40000元，尚欠48000元未付。现起诉要求两被告支付原告人民币48000元并承担本案诉讼费。被告陈咪咪、陈哆多答辩并反诉称：一、被告从原告处了解到涉案房屋买卖信息，当时原告欺骗被告说该房屋是原房主委托其经营的中介卖的，房屋的转户手续及银行贷款需经过中介才能办理，被告只要付清房款拿房产证就行。所以，2014年11月19日双方签订了协议书。但事实上被告亲自到法院登记，参与网上竞拍，涉案房屋是被告参加竞拍所取得，房屋转户仅凭法院的执行裁定书即可到房管部门办理，房屋转户和银行贷款也是被告自己办理的。被告支付给原告的88000元款项是其履行协议约定的2-5条工作后的报酬，但事实该四项工作都不是原告所为，原告存在欺诈，其要求被告支付88000元显失公平。二、本案应是一般合同纠纷，协议书是在原告欺诈情况下签订的，属于无效协议。退一步说，本案是显失公平的合同纠纷，是原告利用自身优势，利用被告没有经验等情形，签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。不管是欺诈也好，还是显失公平也好，都是无效的民事行为，原告无权收取88000元，已经收取的40000元属于不当得利，应当退还给被告。为此，反诉请求判令：1、撤销双方于2014年11月19日签订的协议书；2、原告返还给两被告所支付的款项40000元；3、本案诉讼费由原告负担。针对两被告的反诉，原告辩称：一、原告做了发布信息工作，两被告也是通过原告知道这个信息，原告从中撮合两被告一起将涉案房屋拍卖下来，并已经告知被告涉案房屋是法院拍卖的房屋，拍卖有多次流拍。二、原告向被告收取的是中介保证金。经了解，房屋的转让要很长时间和繁琐的手续，我们也向被告明确告知过，被告怕分户困难才来找我们的。法院当时告诉他们不需要通过中介，但他们还是明确表达需要中介，因为他们不是专业人士，请中介就是为了避免纠纷，双方达成一致后签订了协议书，而且协议书是被告方起草的。三、按照该协议约定，认可房屋价格是1738000元，被告先支付原告40000元，待房产证做出来之后，被告再支付48000元。被告支付了40000元之后都没有异议的，后来被告到法院了解情况的时候，也说愿意通过中介，愿意支付款项。原告也承诺帮助他们去办理贷款的事宜，但是我们只能是协助办理，不能代被告办理。原告在贷款过程中也帮助被告贷到款。办好贷款后，两被告就不愿意支付费用了。根据协议两被告应当支付原告88000元，请求支持原告的诉讼请求，并驳回两被告的反诉请求。为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：1、协议书一份，证明协议书是在平等自愿、充分协商情况下签订的，而且该协议不违反法律规定，应当受到合同法的保护；2、房地产权属登记状况一份，证明涉案房屋所有权人是陈哆多；3、房地产权属登记状况一份，证明涉案房屋共有权人是陈咪咪，而且该房屋在原告协助下已经向建行办理了贷款手续；4、变更成交确定书一份，证明涉案房屋成交价是1650000元，两被告共同支付给法院的。上述四份证据共同证明本案合同是自愿签定的，两被告应当再支付给原告48000元。对原告提交的证据，两被告的质证意见为：证据1，协议书违反法律规定，是无效的，该房屋是法院拍卖的，并非是房主委托的价格，原告的主张缺乏关联性、合法性；证据2，同原告的主张缺乏关联性，整个过户手续都是陈哆多自己办理的，并非原告方所做，原告所做的也只是人走过，走到，对手续并没有帮助做到；证据3，同证据2质证意见基本一样，补充一点，贷款是陈咪咪自己所贷，原告虽到过银行，但起到相反作用，原告主张缺乏关联性，同时也证明原告所举的第一份协议无效。中价费应按标的商定，并非以不确定的价格来确定中介费，何况本案标的只有1650000元，并非1738000元。两被告向本院提交以下证据：1、协议书一份，证明该份协议书是在两被告受欺骗的情况下出具的，且协议书中所罗列的事项都应当由原告所为，但原告都没有完成，而且1780000元的房价也是在两被告受欺骗的情况下确认的，是无效的协议书。2、2014年10月28日收条一份，证明中介费是5000元，并非88000元，而且原告收取保证金后，应自动的转成房款，原告没有按照收条去履行义务。3、2014年10月26日收条一份，证明该份收条上标明的房价是被告在受欺骗的情况下所作出的。4、变卖成交确认书一份，证明该房屋实际价格是1650000元，是通过拍卖所得，而且该价格也是通过拍卖成立的，作为原告无权控制该房屋。5、（2013）台天浙民字第1681-1号民事裁定书一份，证明该系列行为都是两被告所为，且涉案房屋产权是通过法律拍卖、法院裁定书下达后所转入的，原告没有做相应的中介服务；6、浙江省法院诉讼费专用票据二份，证明在拍卖过程中交保证金等整个操作过程是被告自己所为。7、谈话笔录一份，证明陈咪咪贷款问题，原告没有按约履行义务。对两被告提交的证据，原告的质证意见为：1、对证据1-6的真实性均无异议，对证明对象有异议。1）协议书是被告自己提供的，而且第四条明确约定涉案房屋是否系拍卖房屋，即两被告是知道涉案房屋是法院拍卖的房屋，第一条也明确约定了涉案房屋的价格及两被告各自的价款，不存在欺骗，协议书是两被告自己起草要求原告签字的。2）两份收条不能证明本案涉及欺诈。收条上的房款只是暂时确定的价格，不是最终的价格，出具时间是2014年10月28日及2014年10月26日，都是在2014年11月19日前，所有的内容被合同替代，应以合同为准；3）成交变卖书的对象有异议。能够说明成交的时间是2014年11月28日，两被告同原告签订服务合同的时间是2014年11月19日，两被告知道是法院拍卖的，为了避免产生纠纷，情愿给中介费，原告并不存在欺诈；4）不是说法院的裁定书下来就可以办理过户手续了，到房管处后还有很多手续要办理的，在这过程中原告做了很多工作。5）诉讼费发票，这部分款项本来就应当是两被告支付，而且如果没有原告的协助，被告根本也没有资格付钱，也买不到房子。该费用的支付恰恰可以证明两被告已经取得了房屋。2、证据7，真实性、合法性均有异议，证据形式不合法，须本人到庭作证，内容不真实。本案不涉及欺诈。原告在本案中所作的最主要的工作是将房产证从一本分成两本，为此原告做了很多事情，两被告不能在事情做好了之后就否认原告所做的事情。经审查，本院对原、被告提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1，能证明原、被告于2014年11月19日就涉案房产签订协议书，并约定房屋价格、双方权利义务等事实；证据2，能证明涉案房产第一层、二层已登记在被告陈哆多名下的事实；证据3，能证明涉案房产第五层已登记在陈海波名下、被告陈咪咪系共有人及该房产已抵押于中国建设银行股份有限公司天台支行的事实；证据4，能证明涉案房产由陈海波、陈哆多于2014年11月20日在淘宝网司法拍卖网络平台通过公开竞价以最高价竞得，成交金额为1650000元等事实。两被告提交的证据1、证据4，同原告提交的证据1、证据4；证据2，能证明原告于2014年10月28日收取被告陈哆多保证金20000元，确定房屋价格并约定中介费5000元另付等事实；证据3，能证明原告于2014年10月26日收取被告陈咪咪保证金20000元、确定房屋价格等事实；证据5，能证明天台县人民法院于2014年11月28日依法就涉案房屋财产权转移及产权过户等事宜进行裁定的事实；证据6，能证明陈海波分别于2014年11月26日、11月28日交纳300000元、1350000元款项的事实；证据7，证据形式不符合法律规定。经审理，本院认定本案事实如下：2014年10月，原告汤雪珍得知天台县人民法院将对坐落于天台县始丰街道东河路278号房屋一、二、五层进行公开变卖，原告将涉案房屋“出售”信息通过其经营的天台县家和房地产中介服务部进行发布。两被告得知后有购买涉案房屋意向，在此过程中，原告方撮合两被告共同购买涉案房屋，并“确定”了涉案房屋价格。2014年10月26日，原告收取被告陈咪咪购买涉案房屋五层保证金20000元，并出具收条一份，收条载明房屋价格765000元。2014年10月28日，原告收取被告陈哆多购买涉案房屋一、二层保证金20000元，并出具收条一份。收条载明房屋价格968000元，协议达成后20000元保证金转为房款，中介费5000元另付。2014年11月19日，原告汤雪珍（丙方）、被告陈咪咪（甲方）、被告陈哆多（乙方）就购买涉案房产事宜签订协议书一份。该协议载明：“1、甲乙双方共同以壹佰柒拾叁万捌仟元整购买该房产，其中甲方出资柒拾柒万元整，乙方出资玖拾陆万捌仟元整。2、丙方负责天台县始丰街道东河路278号五层转入甲方名下。3、丙方负责天台县始丰街道东河路278号一、二层转入乙方名下。4、甲乙双方付清法院关于司法变卖该房产的成交价后，剩余房款等丙方把三证分别转入甲、乙户名后付清给丙方（注：房产证做出各留壹万元其余付清丙方）。5、丙方负责甲方关于该房产五层房贷的相关一切手续及费用。”2014年11月20日，被告陈咪咪以其丈夫陈海波名义、被告陈哆多共同在浙江省台州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加变卖，通过公开竞价成交以最高价竞得涉案房产，成交金额为1650000元。2014年11月28日，陈海波、陈哆多签署变卖成交确认书并付清全部房款。2014年11月28日，天台县人民法院作出（2013）台天执民字第1868-1号执行裁定书，依法解除了对涉案房产的查封，并确定涉案房产归买受人陈海波、陈哆多共同所有（陈海波享有涉案涉案房产第一、二层的产权份额）；涉案房屋的财产权自裁定书送达买受人起转移，买受人可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年1月15日，涉案房产第一、二层被登记在被告陈哆多名下，共有人为陈威锋，无抵押；涉案房产第五层被登记在陈海波名下，共有人为被告陈咪咪，现该套房屋抵押于中国建设银行股份有限公司天台支行。另查明，涉案房产为坐落于天台县，房屋所有权证号为天房权证天台字第××号，一层商业用房，面积113.69平方米；二层商业用房，面积73.71平方米；五层住宅用房，面积179.41平方米；土地使用权证号为天台国用（2012）第04750号，使用权面积84.27平方米。原房主及天台县人民法院均未委托原告发布信息、出售房屋。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告汤雪珍向两被告提供了涉案房屋将进行司法变卖的信息、促成两被告共同购买该房屋，履行了居间人的部分义务，作为委托人，两被告应当支付报酬。关于报酬，本案原、被告约定了“中介费5000元”，又在协议书中约定“甲乙双方付清法院关于司法变卖该房产的成交价后，剩余房款等丙方把三证分别转入甲、乙户名后付清给丙方”，应视为约定不明。原告主张两被告支付2014年11月19日协议书中约定的剩余房款48000元，但其提交的证据仅能证明涉案房屋产权登记状况及抵押状况，不足以证明原告完全履行了该协议书中载明的其应负的义务。本院认为，原告作为居间人无权收取房款，只能收取居间报酬。居间报酬金额约定不明，双方又无法达成补充协议的，应按照商业交易习惯并结合居间人的劳务合理确定。基于社会公序良俗考虑，综合本案全案，本院酌定本案居间报酬金额为涉案房屋成交价格1650000元的1.5%，即两被告应支付给原告的报酬为人民币24750元。原告已收取的保证金40000元，应返还给两被告。原、被告上述其余诉讼请求，于法无据，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告陈咪咪、陈哆多应在本判决生效之日起十日内支付原告汤雪珍报酬人民币24750元；二、原告汤雪珍应在本判决生效之日起十日内返还被告陈咪咪、陈哆多保证金人民币40000元；三、驳回原告汤雪珍其他诉讼请求；四、驳回被告陈咪咪、陈哆多其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1000元，由原告汤雪珍负担480元，被告陈咪咪、陈哆多负担520元；反诉受理费800元，由原告汤雪珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于台州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内先预缴本诉上诉案件受理费人民币1000元，反诉上诉案件受理费人民币800元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001。逾期按自动撤回上诉处理]。义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权自履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  金碧霞人民陪审员  王天鹤人民陪审员  丁其善二〇一六年一月六日代理书记员  王晓娇??