山西省临汾市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋10民终710号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许海军，男，1975年9月22日出生，汉族，现住襄汾县。
委托代理人：张春虎，山西如山律师事务所律师。执业证号：×××。
委托代理人:白石秀，女，1972年12月12日出生，汉族，许海军之妻，襄汾县村民，现住襄汾县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄汾县金达房地产开发有限责任公司。住所地：襄汾县丁陶中路南侧（圣尧新城综合楼）。
法定代表人：史跃红，该公司执行董事。
委托代理人：卢慧斌，山西近道律师事务所律师。执业证号：×××。
委托代理人：崔永宁，该公司副经理。
上诉人许海军因与被上诉人襄汾县金达房地产开发有限责任公司(以下简称金达房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省襄汾县人民法院（2017）晋1023民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许海军的委托代理人张春虎、白石秀，被上诉人金达房地产公司的委托代理人卢慧斌、崔永宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年4月18日，金达房地产公司与许海军订立《尧星商贸新城项目商铺招商合同》。合同约定：金达房地产公司向许海军出售”尧星商贸新城”A1馆121号商铺，商铺建筑面积40平方米（含公摊面积），房屋价款200000元，付款方式为2014年4月18日交纳预付款100000元，剩余100000元于2016年4月18日交纳。交房时间为2014年7月15日。合同还约定：金达房地产公司有权委托物业公司对全体商铺进行物业管理，并对市场进行商业管理，维护市场整体形象，包括功能区域的划分，商品档次的定位，服务质量管理，形象实际宣传等。合同第八条约定了违约责任，其中第4项规定：如金达房地产公司未能在2014年7月15日交付商铺，应按逾期天数×本项目内同面积商铺日租金的双倍承担违约责任，逾期30日未能交付商铺的，商户有权解除合同，金达房地产公司全额返还预付款。合同订立后，许海军于当日交纳预付款100000元，金达房地产公司于2014年10月底交付商铺，剩余房款100000元许海军未按约定于2016年4月18日付清。期间，金达房地产公司为搞活经济，在征得部分商户同意后，对商铺功能区域进行重新划分和调整，将商铺隔墙拆除，以超市的形式经营，由商户收取租金。本案在审理过程中，金达房地产公司放弃要求许海军赔偿损失50000元的诉讼请求。
原审法院认为：金达房地产公司与许海军订立《尧星商贸新城项目商铺招商合同》是当事人真实意思表示，合法有效，该院予以确认。合同订立后，许海军依约交纳预付款100000元，剩余100000元购房款应当承担继续履行的合同义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：”逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。对金达房地产公司要求许海军承担逾期付款利息的诉讼请求，该院予以支持。金达房地产公司放弃要求许海军赔偿损失50000元的诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，该院不表异议。合同履行过程中，金达房地产公司未按合同约定于2014年7月15日交付商铺，构成违约，应按合同约定承担违约责任。许海军称交房时间为2014年11月30日，但无证据证明，金达房地产公司自认交房时间为2014年10月底，该院予以确认，迟延交房时间为105天。同面积商铺年租金8000元，每日约22元，按双倍计算44元，违约金为4620元（44元×105天）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：”根据合同法九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭”。本案金达房地产公司于2014年10月底交付商铺，许海军于2016年6月12日提出反诉请求解除合同，已明显超过法定期限，解除权消灭，对许海军要求解除合同的反诉请求该院不予支持。金达房地产公司对商铺隔墙予以拆除，是根据《尧星商贸新城项目商铺招商合同》的约定，对商铺功能区域重新划分和调整，以超市的形式经营，由商户收取租金，许海军如有不同意见，可通过协商的方式加以解决，而不应以此为由要求解除合同。对许海军要求返还已交纳商铺预付款100000元的反诉请求，该院不予支持。许海军主张其经营的爵士达智能定位鞋品牌店支出装修费2180元、交纳区域总代理费49800元、造成营业损失50000元，但提供的产品代理合同、发票收据等名称均系柴建英，证据与证明事实之间缺乏关联性，对许海军此主张该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许海军于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）襄汾县金达房地产开发有限责任公司购房款100000元，并自2016年4月18日起至本判决指定的履行期限届满之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息；二、原告（反诉被告）襄汾县金达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）许海军逾期交房违约金4620元；三、驳回原告（反诉被告）襄汾县金达房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告（反诉被告）襄汾县金达房地产开发有限责任公司负担1050元，被告（反诉原告）许海军负担2250元。反诉费2263元由原告（反诉被告）襄汾县金达房地产开发有限责任公司负担50元，被告（反诉原告）许海军负担2213元。
上诉人许海军不服山西省襄汾县人民法院（2017）晋1023民初883号民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。其与金达房地产公司在2014年4月18日签订《尧星商贸新城项目商铺招商合同》,其购买尧星商贸场A1馆121号商铺,面积40m2,总价20万元。合同签订后,其依约交纳10万元,2014年11月金达房地产公司交付商铺(迟延交付4个月)。2015年1月1日其开业,并交纳各项费用,2015年11月28日,金达房地产公司强令其暂时撤离商铺,后续事情随后解决,并为其提供了临时商铺,其刚搬到临时商铺,金达房地产公司又强令其撤出了临时商铺,并扩建了超市。2016年4月18日,金达房地产公司要求交纳剩余商铺款10万元,其因商铺已不复存在要求返还已交纳的10万元引发本案。本案是商铺买卖合同纠纷,现买卖合同的标的物(商铺)已不存在,一审法院判令继续履行合同,要求其交纳10万元,明显没有事实依据。二、一审法院适用法律不当。双方在履行商铺买卖合同中存在以下分歧:商铺交付的时间,合同约定是2014年7月15日,实际交付的时间,其证明是2014年11月30日,金达房地产公司认为是2014年10月30日。现最大的分歧是金达房地产公司2015年11月28日拆除商铺隔墙是功能区域划分,还是对其商铺占有使用权的剥夺。很显然,金达房地产公司在约定的交款期限2016年4月18日前的2015年11月28日就擅自强行拆除商铺隔墙的行为,侵犯了其自主产权和经营权,超过了功能区域划分的范围。双方合同履行争议的时间是2015年11月28日,而不是一审判决认为的2014年10月,其在2016年6月12日提出解除合同未超过法律规定的一年,拥有合同解除权。故一审法院适用法律错误。三、一审判决显矢公平,违反民法最基本的公平原则。在商铺灭失的情况下,仍然判决支付商铺款,于情于理于法均不当。综上,一审法院认定事实错误,适用法律不当,请求二审法院撤销原判决,改判支持其上诉请求。
被上诉人金达房地产公司答辩称：一、原审判决认定事实正确。原审判决认定其公司迟延交付房屋属于违约行为，并判令其公司向许海军承担违约金，其公司对该判决内容认可，其公司除迟延交付房屋违约行为外，严格按照合同约定向许海军交付房屋，而许海军在约定期限届满后，拒不交付剩余购房款，该行为属于违约行为，其公司将商铺隔墙拆掉是在履行双方签订的商铺交付合同，对商铺进行功能区域调整，不是违约行为。许海军的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：2014年4月18日，金达房地产公司与许海军签订《尧星商贸新城项目商铺招商合同》，系双方当事人真实意思表示，为有效合同。许海军交纳10万元预付款，金达房地产公司于10月底向许海军交付商铺。上述事实双方均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点是：金达房地产公司与许海军签订的《尧星商贸新城项目商铺招商合同》应否解除。许海军主张金达房地产公司在未经其同意的情况下拆除商铺隔墙自营超市，超过了功能区域划分的范围，现买卖合同的标的物(商铺)已不存在，使其丧失了对商铺的占有使用权，金达房地产公司以自己的行为终结了合同的履行，应该解除合同。金达房地产公司称解除合同的理由不能成立，金达房地产公司已将商铺交付给许海军，许海军称商铺已不存在，其丧失对商铺的占有使用权，要求解除合同的请求无法律依据。本案中，金达房地产已按合同约定于2014年10月底将A1馆121商铺交付给许海军，合同约定交付标的物行为已实际履行，许海军对交付店铺不持异议。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。许海军上诉要求解除合同并不符合以上几种当事人可以解除合同的情形，故许海军要求解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人许海军负担。
本判决为终审判决。
审判长胡宇霞
审判员吉磐
审判员贾芝真
二○一八年三月二十三日
书记员徐菲