湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1481号
上诉人（原审原告）：马方华，男，1965年2月2日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：蓝应政，湖北维勒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李桃荣，女，1956年2月15日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，
被上诉人（原审被告）：董肖，男，1991年10月2日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，
被上诉人（原审被告）：肖丽霞，女，1968年11月3日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，
上列三被上诉人委托诉讼代理人：肖丽娜，系李桃荣女儿，住武汉市武昌区,
上诉人马方华因与被上诉人李桃荣、董肖、肖丽霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
马方华上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持马方华一审所有诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费用由李桃荣、董肖、肖丽霞共同承担。事实与理由：1、一审认定事实错误且遗漏案涉重要事实，一审仅认定马方华逾期交纳房租的事实，但遗漏马方华3月28日请求暂缓交纳房租且李桃荣、董肖、肖丽霞于3月29日收到房租未提任何异议表示默示的事实，遗漏了4月27日马方华告知李桃荣、董肖、肖丽霞接用一楼具体标准且4月28日李桃荣、董肖、肖丽霞回复决定不接用且要求支付到期应付房租的事实，遗漏了2016年5月至6月2日期间双方就房屋解除事宜进行协商但未达成一致且李桃荣、董肖、肖丽霞于6月2日收到房屋钥匙、之后双方共同核清水电费并移交水卡电卡的事实，遗漏了2017年11月13日经各方勘查确认马方华部分物品因李桃荣、董肖、肖丽霞擅自拖走且未妥善保管导致损毁的事实，同时关于2016年4月28日李桃荣、董肖、肖丽霞告知马方华要求解除合同的事实认定错误；2、一审适用法律错误，2016年3月28日始李桃荣、董肖、肖丽霞即获得约定的单方解除权，在�桃荣、董肖、肖丽霞可以选择继续履行合同或解除合同的情形下，其分别于2016年3月29日和4月28日通过接受房租及要求支付到期应付房租余款的行为选择继续履行合同，其单方解除权在选择继续履行合同时已经消灭，2016年4月30日李桃荣、董肖、肖丽霞在要求继续履行合同的意思表示已生效且马方华拒绝变更或撤回的情形下仍然要求解除合同的行为缺乏事实和法律依据，属于违法解除行为，同时，该解除行为属于单方行为，于当日送达马方华时生效，2016年4月30日始马方华与李桃荣、董肖、肖丽霞并未就该解除事宜协商一致进行变更，就此，一审法院只依据马方华逾期支付情形而忽视李桃荣、董肖、肖丽霞相关民事行为或意思表示进而认定李桃荣、董肖、肖丽霞解除行为为合法解除且驳回马方华一审诉讼请求属于适用法律错误。
李桃荣、董肖、肖丽霞辩称：�方华于2016年1月4日第一次违约，3月28日和4月28日又违约，马方华是不诚信的人，我方不相信马方华会进行转租。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
马方华向一审法院起诉请求：1.判令李桃荣、董肖、肖丽霞连带返还马方华2016年5月租金5,350元、6月租金5,350元、租房押金5,350元，共计16,050元；2.判令李桃荣、董肖、肖丽霞连带支付马方华违约金32,100元（每月5,320元乘以12个月乘以50%）、财产损失差额24,420元（装修费45,000乘以残值比例40%+道具费38,520元-32,100元），共计56,520元；3.本案诉讼费由李桃荣、董肖、肖丽霞共同承担。
一审法院认定事实：武汉经济技术开发区12C2地块武汉经开万达广场A区S1栋1-2层A20号房屋登记所有权人为李桃荣、董肖。肖丽霞系李桃荣之女，董肖之母，李桃荣、董肖委托肖丽霞处理上述房屋出租事宜并代为收取房租。2013年4月2日，（乙方）马方华与（甲方）李桃荣、（甲方）董肖签订《房屋租赁合同》，李桃荣、董肖将上述房屋出租给马方华从事商业经营服务，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止；租金自2013年7月1日到2016年6月30日期间每月5,350元；物业管理费由甲方按照实际金额向乙方代收，乙方必须按季度在预付租金的同时一起支付给甲方或直接交给万达物业部；房屋租金自2016年7月1日起按照租金5%的比例逐年递增，物业管理费由甲方按照实际金额向乙方代收或由乙方直接交付万达物业；本合同签订后，乙方必须按季度提前10天向甲方支付后季度房屋租金（即每个交款月的20号），乙方支付甲方5,350元作为房屋押金（此押金不可作租金、税费或物管费等任何费用的抵账）。甲方在本合同到期日确定乙方无任何欠费后退还给乙方；乙�有权在不改变租赁房屋内部构造的前提下，对租赁房屋内部进行适当、必要的装修，乙方对房屋进行装修前须经甲方同意，并符合国家有关现行建筑安装规范的规定，乙方在经营前务必取得相关证件；为保障甲乙双方权益，乙方在租赁期内在保证商铺租金与原租金一致，后续经营品牌品类符合武汉经开万达广场对该区域的规划前提下，可将该房屋全部或者部分转租、转让、转借给他人使用，转租、转让、转借前乙方应以书面形式告知甲方，甲方收到通知并同意后应协助乙方完成相关手续办理，若有违约，违约方应付给守约方按当年租金10%的违约金；乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达7天，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并有权不退还房屋押金；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还该房屋的，应按月租金的3%按日向甲方支付违约金，如违约金不足以赔偿甲方损失，由乙方补足等内容。上述合同签订后，马方华依约交纳房租押金5,350元，李桃荣、董肖亦依约将上述房屋交付马方华使用。马方华对上述房屋进行装修并购买相应经营物品后，开始在该房屋内经营出售户外用品。马方华、李桃荣、董肖、肖丽霞均认可马方华已交纳房屋至2016年6月30日，其中马方华于2016年1月4日交纳2016年1月1日至2016年3月31日期间房租，2016年3月29日交纳2016年4月1日至2016年4月30日期间房租，2016年4月28日交纳2016年5月1日至2016年6月30日房租。因马方华2016年交纳房租时均逾期达7天以上，肖丽霞作为李桃荣、董肖的代理人，分别于2016年4月28日、2016年4月30日联系马方华要求解除《房屋租赁合同》。马方华主张由其转租上述房屋，李桃荣、董肖未予同意。2016年6月，马方华将上述房屋内的货物搬走，但未将�屋内的服装模特、展示柜等经营物品腾退。2016年7月9日，李桃荣、董肖将马方华遗留的经营物品搬出上述房屋，并另行租赁仓库存放该物品。马方华认为李桃荣、董肖违法解除《房屋租赁合同》，同时认为肖丽霞作为李桃荣、董肖的代理人，亦应承担相应法律责任，故诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，马方华与李桃荣、董肖签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律规定，应属有效，双方当事人均应按约履行义务。《房屋租赁合同》约定“乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达7天，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并有权不退还房屋押金”，马方华逾期交纳2016年第一季度、第二季度租金均达7天以上，李桃荣、董肖据此解除与马方华之间的《房屋租赁合同》及不退还房屋押金的行为并无不当。马方华要求李桃荣、董肖返还房租押金5,350元的请求，与双方合同约定不符，应不予支持。马方华要求李桃荣、董肖返还2016年5月至2016年6月租金的请求，因马方华在该期间一直将货物及经营物品存放于该房屋内，属于占有使用该房屋，应承担相应占有使用费用，故该请求亦不予支持。
马方华要求李桃荣、董肖承担违约金32,100元的请求，因其未能提供证据证实李桃荣、董肖存在违约行为，该请求应不予支持。
马方华要求李桃荣、董肖支付其装修残值的请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案系马方华逾期交纳房租导致合同解除，且李桃荣、董肖亦未同意利用房屋装修残值，故马方华的该请求，亦不予支持。
马方华要求李桃荣、董肖赔偿其经营物品财产损失的请求，因马方华在未交纳2016年7月1日之后房租的情况下，继续占用李桃荣、董肖的房屋存放经营物品无事实及法律依据，李桃荣、董肖自行腾退马方华物品的行为，未违反相关法律规定，故马方华要求其赔偿经营物品财产损失的请求，应不予支持。
马方华要求肖丽霞在本案中承担连带责任的请求，因肖丽霞系李桃荣、董肖出租房屋的代理人，代理行为的法律后果应由李桃荣、董肖承担，马方华的该请求无事实及法律依据，亦应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回马方华的全部诉讼请求。本案案件受理费1,614元，由马方华承担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，马方华与李桃荣、董肖签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。在该合同履行过程中，马方华逾期交纳2016年第一季度、第二季度租金均达7天以上，根据双方合同约定李桃荣、董肖有权单方解除合同，收回该房屋并有权不退还房屋押金。虽然马方华在2016年4月28日交清了二季度的租金，但其违约的情形是客观存在的事实，故马方华主张其交清了租金不存在违约行为的上诉�由不能成立。由于马方华逾期交纳房租的行为已构成根本性违约，其要求李桃荣、董肖返还租金和押金，以及要求李桃荣、董肖赔偿其财产损失及承担违约金的请求缺乏事实和法律依据，故一审判决驳回马方华的全部诉讼请求并无不当。
综上所述，马方华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1614元，由马方华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 红
审判员 余小乔
审判员 叶玉宝
二〇一八年四月二日
书记员 李一凡