广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初18071号
原告：中山市哈特贸易有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神溪村军民路18号天喜电器有限公司办公楼B座108室，统一社会信用代码91442000763807742F。
法定代表人：赵建军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冼康喜，该公司监事。
委托诉讼代理人：康一丰，广东法盛律师事务所律师。
被告：黄艳汶，女，1987年8月24日出生，汉族，住广东省中山市西区，
委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜文穗，广东弘力律师事务所律师助理。
第三人：广东邓华实业投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区保安前街17号一、二楼，统一社会信用代码9144010130434091X2。
法定代表人：谢光颂。
原告中山市哈特贸易有限公司（以下简称哈特公司）与被告黄艳汶商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法由审判员陈睿适用简易程序独任审判，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告哈特公司委托诉讼代理人冼康喜、康一丰，被告黄艳汶委托诉讼代理人杜文樯，第三人广东邓华实业投资有限公司（以下简称邓华公司）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告哈特公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的中山市商品房买卖合同（编号：HTN2014077855），注销中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）39幢4单元别墅的销售备案登记；2.被告向原告支付逾期付款违约金136227.9元。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的中山市商品房买卖合同（编号：HTN2014077855）为无效合同；2.原告将按揭购房款953000元支付给第三人并另支付贷款欠息给第三人消灭抵押权后注销中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）39幢4单元别墅的销售备案登记；3.被告向原告返还退房款91000元。事实和理由：2014年11月21日，被告与原告签订中山市商品房买卖合同（编号：HTN2014077855），约定被告以1362279元的价格向原告购买中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）39幢4单元别墅；被告应于2014年11月27日支付首期购房款409279元，另以按揭贷款方式支付购房款953000元；被告逾期超过30天付款的，原告有权解除合同，被告需按总房价款的10%向原告支付违约金。2014年11月25日，案涉房地产办理商品房预售登记至被告名下。2015年1月6日，被告为购买该房屋与兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）签订了兴银粤个抵借字（中山）第391500229501000号个人购房抵押（保证）借款合同，向兴业银行中山分行办理按揭贷款，原告为该笔借款保证人，现仍有贷款债务未还清。2016年11月25日，兴业银行中山分行与第三人签订债权转让合同，已经将前述个人购房抵押（保证）借款合同项下债权及抵押权转让给第三人。2017年7月4日，兴业银行中山分行与第三人在羊城晚报第A14版发布债权转让公告，将前述债权转让事宜公告通知了被告和担保人。2017年7月5日，被告仍未向原告支付首期购房款409279元，也未清偿按揭贷款，已经构成严重违约，但被告至今仍不配合原告办理解除商品房买卖合同手续。
被告黄艳汶辩称，双方在2017年10月24日签订还款担保协议，协议约定原告将另外的8套备案给被告名下，被告有权处理另外8套房屋出售他人用于抵偿本案的银行按揭，现被告已经按照协议的约定将另外8套房屋出售给他人，因此，被告认为在被告按照担保协议书履行的情况下，依法不能认定合同无效，被告也愿意用已收取的房款向第三人偿还按揭款项。
第三人邓华公司述称，对原告的诉讼请求没有意见。
本院经审理认定事实如下：
2014年11月21日，哈特公司（出卖人）与黄艳汶（买受人）签订一份商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房座落为神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）39幢4单元;用途为住宅，属钢混结构，层高3米，建筑层数地上3层；按套内建筑面积计价单价为（人民币）每平方米8300元，总金额为1362279元整；买受人按银行按揭方式按期付款，约定金额409279元的付款方式为现金，付款时间为2014年11月27日，953000元的付款方式为商业贷款，付款时间2014年11月27日;买受人逾期付款的，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期金额万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期金额万分之五的违约金；出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了双方的其他权利和义务。哈特公司与黄艳汶于2014年11月25日在中山市房产交易登记管理所对涉案合同办理了备案登记。2015年1月6日，兴业银行中山分行（债权人、抵押权人）与黄艳汶（主债务人、抵押人）、哈特公司（保证人）对涉案房屋签订一份个人购房抵押（保证）借款合同，约定借款金额为953000元整；借款期限为240个月（从2015年1月6日起至2035年1月6日止）；担保方式为保证期间阶段性担保。合同还约定了三方的其他权利和义务。2015年1月13日，黄艳汶与兴业银行中山分行就涉案房屋办理抵押登记备案手续。
2015年4月26日，哈特公司（甲方）、中山市天喜电器有限公司（乙方）、冯艺雄（丙方）与黄早明（丁方）、黄艳汶（戍方）共同签订还款担保协议，约定甲、乙、丙方确认丁、戍与兴业银行所签订购买中山市神湾镇天熹阳光花园（1期）39幢3单元、39幢4单元的按揭借款合同所借款项实为甲、乙、丙方利益所借，故该款由甲、乙、丙方共同偿还，为确保丁、戍不会因此受银行追偿，甲、乙、丙方同意以下财产对丁、戍方向兴业银行中山分行的贷款（共1856000元）提供担保，甲方应予必要的配合义务；各方当事人还约定了其他权利义务。2015年4月27日，哈特公司向黄艳汶转账48000元、43000元。庭审中，双方确认哈特公司向其支付退房款91000元。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，哈特公司与黄艳汶签订商品房买卖合同后，由黄艳汶与兴业银行中山分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，涉案房屋亦办理了预售登记及抵押登记的备案手续。但从哈特公司与黄艳汶签订的还款担保协议书分析，黄艳汶并不承担偿还贷款的义务，而由哈特公司承担偿还贷款义务。因此，哈特公司与黄艳汶的上述民事法律行为并非系以购买或出售房屋为目的，而是以套取金融机构贷款为目的而签订的虚假商品房买卖合同，故哈特公司与黄艳汶签订的商品房买卖合同应认定为无效合同。哈特公司主张确认其与黄艳汶签订的商品房买卖合同无效，于法有据，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄艳汶确认其收取哈特公司退房款91000元，故黄早明应将因涉案合同而取得的退房款91000元返还给哈特公司，并协助哈特公司办理注销涉案房地产销售备案登记手续。哈特公司诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认原告中山市哈特贸易有限公司与被告黄艳汶于2014年11月21日签订的中山市商品房买卖合同无效（合同编号：HTN2014077855）；
二、被告黄艳汶于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告中山市哈特贸易有限公司办理注销中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）39幢4单元别墅的销售备案登记手续；
三、被告黄艳汶于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市哈特贸易有限公司返还退房款91000元；
四、驳回原告中山市哈特贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3024元，减半收取1512元（原告已预交），由被告黄艳汶负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈 睿
二〇一七年十一月二十七日
书记员 滕云龙