湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1023民初2692号
原告：张治生，男，1960年11月21日出生，住湖南省永兴县。
委托诉讼代理人：曾庆忠，男，1951年6月1日出生，汉族，住湖南省永兴县。由永兴县便江镇便江村村民委员会推荐。
被告：郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地郴州市开发区招商大楼607室。
法定代表人：陈湘金，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭兵，男，1975年7月14日出生，汉族，住永兴县，系该公司员工。
原告张治生诉被告郴州市汇华房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹永斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张治生及其委托诉讼代理人曾庆忠，被告郴州市汇华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张治生向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告多交的购房款104670元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买永兴县龙山华府项目部的楼房1-2栋B区第一层面积约900平米的车位，按1000元／平方米计价，按900平米交款1000000元(该栋楼房的车位由邓永平、邓石松、张正生、张治生等四人共同购买)，价款按实测面积计算，单价不变，多退少补。当日，原告向被告交付了购房款1000000元，交房后，永兴县房产管理局测绘队对车库进行测量，测得该车库实际面积为3581.33平方米，按四人购买平分每人实际面积为895.33平方米，车库款应为895330元，原告预交了1000000元，被告应退还多交的104670元。原告多次向被告要求按照合同约定退多交的房款未果，特诉至法院。
被告郴州市汇华房地产开发有限公司辩称。原告向法庭提交的分户面积明细表只计算了套内面积和外墙面积，未计算楼梯间，消防水池，通道和整栋房屋公摊面积。该分户面积明细表所记载的面积数据与事实不符，原告要求答辩人返还房款没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2016年4月26日，原告张治生与被告郴州市汇华房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定：1、原告张治生作为买受人向被告汇华公司购买龙山华府第1-2栋B区车位，建筑面积大约900平米。2、价款：按建筑面积计算，单价为1000元／m2，总金额壹佰万元整。3、房屋交付后，产权登记与合同约定面积发生差异的则按实测面积处理，单价不变，多退少补。4、付款方式及期限，一次性付款签订合同当日支付总房款的100%即100万元整，合同签订当日，郴州市汇华房地产开发有限公司即向原告张治生出具了收据：收据内容载明“今收到张治生交来购买车位款（1-2栋B区）金额壹佰万元（￥1000000）。2017年11月28”。永兴县房产管理局测绘队对龙山华府-1层地下室进行测量后出具了分户面积明细表，该明细表载明：“房屋坐落：永兴县2014G04#单位m2房屋名称：龙山华府地下室楼层：-1层房名：-101套内面积3556.220公摊系数0.007059公摊面积25.4建筑总面积3581.32所在功能区车库”。
原告张治生与案外人邓永平、邓石松、张正生均为龙山华府项目部股东，2016年4月26日，原告张治生等人与龙山华府项目部另一股东彭斌签订龙山华府项目内部退股协议，约定由彭斌退还原告张治生股金2725000元和补偿款4931000元，共计7656000元，原告张治生购买地下车库的应交房款由股金抵扣。
龙山华府第1-2栋B区车位由原告张治生与案外人邓永平、邓石松、张正生四人各自出资购买，至诉讼日未对车位进行区分，未确定各买受人车位的具体位置。
原告张治生在永兴县房产管理局测绘队对车位面积进行测量后，认为其与案外人邓永平、邓石松、张正生四人购买龙山华府第1-2栋B区车位实测面积共3581.32m2按四人平分，原告只分得895.33m2，按1000元／m2其价款为895330元，原告预交了1000000元，被告应退还多交的104670元。本案
本案庭审时，被告针对原告提交的分户面积明细表，向本院提交了永兴县房产管理局测绘队于2018年1月10日出具的说明，其内容为：“郴州市汇华房地产开发有限公司在永兴县开发的项目龙山华府，2017年11月28日我队对其地下车库B区部分出具了一份面积表，总面积3581.32平方米，该面积由套内面积3556.22平方米和外墙面积25.1平方米组成，未算楼梯、消防水池、临龙山路的地下通道、整栋房屋公摊面积。”
另查明，原、被告所《签商品房买卖合同》约定了仲裁条款，双方约定发生争议时由永兴县房产管理局仲裁委员会仲裁，但永兴县房产管理局仲裁委员会不存在。
以上事实有原、被告的当庭陈述、原告提供的、被告企业注册登记资料、商品房买卖合同、房屋分户测绘图、收费收据，被告提供的永兴县房屋管理局测绘队说明及房屋分层平面图等证据予以证明，足以认定。
本院认为：原、被告在《商品房买卖合同》中约定，原告按1000元／m2的价格向被告购买龙山华府第1-2栋B区约900m2的地下车位，总价款100万元，当产权登记面积与合同约定面积存在差异时按实测面积计算价款，单价不变，多退少补。从约定内容可以看出，合同对地下车位面积的约定为可变数，最终应当以实测的面积计算价款。本案原告得出其所购车位实测面积895.33m2，的依据为永兴县房产管理局测绘队出具的分户面积明细表，但该明细表只载明了地下车位建筑总面积，并不是原告合同约定的具体车位面积，虽然龙山华府-1层地下室由原告张治生与案外人邓永平、邓石松、张正生四人购买，但在四人未区分各自车位位置和具体面积的情况下，原告即以永兴县房产管理局测绘队所出具的测绘数据即车位总面积来求得四人车位平均面积各自为895.33m2并以此要求被告返还价款104670元依据不足，其次，《建筑面积计算规则》第3.0.5规定地下室面积计算方法为地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库等）包括相应的永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。按该规则，永兴县房产管理局测绘队对龙山华府-1层地下室的测绘面积不准确，对原告提供的分户明细表所确认的面积不予采信，在原告所举证据不能证明其所购车位实际面积与合同约定面积存在差异的情况下，原告要求被告返还多交的价款的104670元没有事实和法律依据，其请求予以驳回。原、被告在《商品房买卖合同中》约定了仲裁条款，但约定的仲裁机构不存在，应视为约定不明，在双方约定不明的情况下，本院对本案具有管辖权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
驳回原告张治生的诉讼请求。
案件受理费减半收取1197元，由原告张治生承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 曹永斌
二〇一八年三月一日
书记员 刘思思
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%的，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款价由买受人按照约定价款补足，面积误差比超出3%的部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。