江西省新余市渝水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝民初字第01973号
原告黄小明，男，1975年1月5日生。
委托代理人黄小俊，新余市钢城法律服务所法律工作者。
被告步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。
法定代表人王填，该公司董事长。
被告新余力高伟业置业有限公司，住所地江西省新余市渝水区青少年宫三楼。
法定代表人谭群，该公司执行董事。
委托代理人陈华军，江西三江合律师事务所律师。
原告黄小明与被告步步高商业连锁股份有限公司（下称步步高公司）、新余力高伟业置业有限公司（下称力高公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄小俊、被告力高公司委托代理人陈华军到庭参加诉讼、被告步步高公司经本院传票传唤拒不到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月13日，被告步步高公司与被告力高公司签订一份《租赁合同》，约定由被告步步高公司承租被告力高公司位于新余市长青北路**号城北广场地下一层的房屋，租赁费用为18元/月/平方米，租赁费用前两年不递增，从第3年开始每年递增2%。2014年4月4日，原告依法取得城北广场地下一层的部分产权（建筑面积为1327.71平方米），原告向两被告主张相应的租赁费用，但被告却以各种理由拒不支付，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身的合法权益原告诉至法院，请求判令两被告立即向原告支付自2014年4月4日至2015年6月8日的租赁费用合计人民币364867.8元及至实际付款之日止的租赁费用；本案诉讼费用由两被告承担。
被告步步高公司未予答辩。
被告力高公司辩称，被告步步高公司与被告力高公司间租赁合同明确约定的租赁费用包括三个部分：即租金、物业管理费、房屋维修费，如原告合法取得房屋产权，只能主张租金，不能主张其他租赁费用。且原告未合法取得房屋产权，无权主张收取租金，故原告的诉讼主张无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、新余市中级人民法院（2014）余执提字第11-4号执行裁定书，原告房产证及土地证各一份。证明原告依法取得本案诉争房产的所有权，依法享有对该房产的收益权。
二、2009年5月13日《租赁合同》。证明本案诉争房产租赁费按18元每月每平方米计算，租赁费用前两年不递增、从第3年开始每年递增2%。
三、工作联系函一份。证明2014年7月14日原告向被告步步高公司主张应归原告所有的本案诉争房产租赁费用。
被告步步高公司未向本院提交证据材料。
被告力高公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、2009年5月13日《租赁合同》。证明租赁合同中约定租赁费用包括租金、物业管理费、房屋维修费，被告力高公司向被告步步高公司收取的租金要承担相应税费。
二、物业管理委托合同、证明、计算清单各一份。证明被告新余力高公司将位于新余市长青北路**号的城北广场的房屋委托新余市金福物业有限公司负责管理，委托期限自2012年5月17日起至2029年6月14日止，且合同约定金福物业公司接受被告力高伟置业有限公司委托收取房屋租金、代开发票，税费由被告力高公司承担，金福物业公司收取物业管理费用，作为物业管理成本，2014年4月4日至2015年6月15日，金福公司对原告所主张房屋代缴税金，该税金30661.06元已由被告力高公司承担。
三、发票五张。证明房屋租金的综合税率为20.7%。
上述证据经庭审质证，本院作出如下评判：
对原告提交的第一组证据，被告力高公司无异议，故本院对该组证据予以采信；对原告提交的第二组证据，被告力高公司仅对其证明目的有异议，故本院对该组证据真实性予以采信；对原告提交的第三组证据，被告力高公司对其有异议，该联系函系单方制作，本院认为，该联系函上无法显示被告是否收到，原告未提供其他证据予以佐证，故对该证据本院不予采信。对被告力高公司提交的第一组证据与原告提交的第二组证据一致，原告仅对其证明目的有异议，故本院对该组证据予以采信；对被告力高公司提供的第二、三组证据，原告以该两组证据已过举证期限为由拒绝质证，本院认为依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第一百零二条规定，该证据与案件基本事实有关，故本院对该两组证据予以采信。
根据上述证据及开庭笔录，可以认定如下案件事实：
2009年5月13日，被告步步高公司（合同乙方）与被告力高公司（合同甲方）签订了一份《租赁合同》，约定由被告步步高公司承租被告力高公司位于新余市长青北路**号城北广场地下一层的房屋，计租面积为18300平方米，物业租赁期限为20年，自2009年6月15日起至2029年6月14日止。2009年9月15日为计租起始日。租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为人民币7.2元/月/平方米，物业管理费（主要为设备设施维护费）人民币5.4元/月/平方米，房屋维修费人民币5.4元/月/平方米，乙方承租物业的整体租赁费用给付标准为人民币18元/月/平方米。租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%。直至租赁期结束。租赁费用按季度支付，乙方在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用。甲方应于乙方付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。合同还对其他内容进行了约定。
2012年5月17日，被告力高公司与案外人新余市金福物业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定新余市金福物业公司接受被告力高公司委托按其要求负责向物业受益人收取房屋租金并及时交付，新余市金福物业公司代开发票，但税费由被告力高公司承担；新余市金福物业公司根据物业使用情况及市场价格收取物业管理费及房屋维修费，作为物业管理成本（具体以被告力高公司与承租人的租赁合同为准）。
2014年4月1日，被告步步高公司向新余市金福物业有限公司交纳房租费811995.32元（该费用中20.7%为税费）；2014年7月7日，被告步步高公司向新余市金福物业有限公司交纳房租费811995.32元（该费用中20.7%为税费）；2014年11月5日，被告步步高公司向新余市金福物业有限公司交纳房租费828245.46元（该费用中20.7%为税费）；2015年1月6日，被告步步高公司向新余市金福物业有限公司交纳房租费828245.46元（该费用中20.7%为税费）；2015年4月8日，被告步步高公司向新余市金福物业有限公司交纳房租费828245.46元（该费用中20.7%为税费）。
2015年6月15日，新余市金福物业有限公司出具证明，载明：“从2014年4月4日至2015年6月15日我公司对原告黄小明所主张的房屋1327.71平方米房屋代缴税金30661.06元，该税金已由力高公司承担。”
案外人赖欠根因与原告存在债务纠纷，依据江西省新余市中级人民法院（2014）余执提字第11-4号执行裁定书裁定将赖欠根所有的位于新余市长青北路**号城北广场-1层1327.71平方米的营业用房（房产证号为余房权证城北字第S02529**号）作价5319000元抵债给原告，2014年4月16日原告就上述房产办理过户登记。原告所有的面积为1327.71平方米的营业用房属于两被告租赁合同约定出租面积内，且根据法庭现场勘验调查证实，原告所拥有的店面已被被告力高公司出租给步步高公司。因原告向被告催要租金未果，故原告向法院起诉并提出前列诉请。
本院认为，本案应属委托合同纠纷。本案诉争店面原所有权人赖欠根将诉争店面委托被告新余力高公司管理，由被告力高公司将店面整体出租给被告步步高公司，案外人赖欠根因与原告存在债务纠纷，将诉争店面抵债给原告并办理过户登记，原告基于其对诉争店面所有权而享有收益权利，故，原告取代赖欠根与被告力高公司形成委托合同关系并行使原合同权益、履行原告合同义务。被告步步高公司已按照合同约定支付租金，不应承担原告所主张的付款责任，故，对原告要求被告步步高公司支付自2014年4月4日至2015年6月8日的租赁费用合计人民币364867.8元及至实际付款之日止的租赁费用的诉讼请求，本院不予支持。因被告力高公司受原诉争店面所有权人委托将本案诉争店面整体出租给被告步步高公司并收取租金，依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条之规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”原告作为诉争出租店面现所有权人有权享有该部分出租收益，被告力高公司聘请专业物业管理公司对诉争店面进行管理，支付了相应物业管理费用。而就房屋维修费用被告力高公司未提供证据证明其对诉争店面进行维修管理支出。依据两被告间《租赁合同》第2.3.2条、3.2条、3.3条约定，2009年9月15日为计租起始日，被告步步高公司承租物业的整体租赁费用包括租金人民币7.2元/月/平方米，物业管理费（主要为设备设施维护费）人民币5.4元/月/平方米，房屋维修费人民币5.4元/月/平方米，合计18元/月/平方米，租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%，直至租赁期结束，故至2013.9.16日-2014.9.15日，房屋租金为7.2x（1+2%）3=7.64元/月/平方米、房屋维修费5.4x（1+2%）3=5.73元/月/平方米，2014.9.16-2015.6.8日，房屋租金为7.2x（1+2%）4=7.79元/月/平方米、房屋维修费5.4x（1+2%）4=5.85元/月/平方米，原告所享有的房屋面积为1327.71平方米，扣除房屋租金综合税率为20.7%，原告应收租金为{1327.71x7.64/30x165+1327.71x7.79/30x266}x(1-20.7%)+{1327.71x5.73/30x165+1327.71x5.85/30x266}=227676元（自2014年4月4日至2015年6月8日），故对原告要求被告力高公司支付租赁费用人民币364847.8元的诉讼请求，本院予以部分支持，自2015年6月9日至实际付款之日止的租金应按照合同约定计算支付。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告新余力高伟业置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄小明支付房屋租金及房屋维修费合计227676元（自2014年4月4日暂算至2015年6月8日），按照被告新余力高伟业置业有限公司与被告步步高商业连锁股份有限公司签订的《租赁合同》租金收取约定计算支付自2015年6月9日起至实际付款之日止的租赁费用；
二、驳回原告黄小明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千七百七十四元，原告黄小明承担二千五百四十七元，被告新余力高伟业置业有限公司承担四千二百二十七元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 彭 卿
人民陪审员 钟志民
人民陪审员 丁美瑞
二〇一六年七月十八日
书 记 员 黄 欢