江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0821民初1174号原告（反诉被告）：黄午媛，女，1981年5月5日生，吉安县人，住吉安县。原告（反诉被告）：肖爱芸，女，1976年1月17日生，吉州区人，住吉安县。委托代理人：胡悦晨、罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师。被告（反诉原告）：先歌音响（吉安）有限公司，住所地：吉安县凤凰镇工业园先歌科技产业园。法定代表人：邱英杰，系公司总经理。委托代理人：曹勇，江西文冠律师事务所律师。原告黄午媛、肖爱芸诉被告先歌音响（吉安）有限公司（以下简称先歌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，反诉原告先歌公司于2017年8月14日提起反诉。本案依法由审判员周修文担任审判长，与审判员曾小平、人民陪审员刘申梅组成合议庭，于2017年8月14日、2018年1月31日、2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸及其委托代理人胡悦晨、罗瑞华，被告（反诉原告）先歌公司委托代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄午媛、肖爱芸向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告2016年5月5日签订的租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告装修等损失517858.6元（评估费13500元、资产评估值464358.61元、房屋水电装修4万元）；3、请求判令被告退还2016年8月1日至2017年1月31日的租金49397元及押金2万元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年5月5日，原告黄午媛、梁继辉（原告肖爱芸之夫，已离世）与被告先歌公司签订租赁合同，合同约定被告将其自建的4号宿舍楼第三层（面积1029㎡）以每平方8元/月的价格（年租金98784元）租赁给原告自主经营旅社，合同租期5年（2016年8月1日至2021年7月31日止），预交押金2万元。2016年7月底原告所办旅社装修完工。后原告发现被告自建的房屋严重违反《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》，导致原告开办的旅社无法办理消防许可证等手续，无法正常营业。被告先歌音响（吉安）有限公司辩称：1、原告在2014年8月1日前就已租赁被告4号宿舍楼1楼7、8、9三间店面两年，对案涉宿舍楼的情况非常清楚；2、案涉被告自建房屋的消防验收检查已合格，2015年6月消防大队的整改通知中4号宿舍楼不在整改范围内，现被告已按整改通知进行整改，不日即可整改到位，总体消防验收合格指日可待；3、根据原、被告签订的租赁合同约定，相关消防验收及审批手续由原告负责办理，如因消防手续未办理导致宾馆无法开业的责任由原告自负；4、根据合同约定，原告未按时交纳租金，已构成违约，被告有权解除合同并不退还已交的租金、押金。反诉原告先歌公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原、被告2016年5月5日签订的租赁合同；2、请求判令反诉被告支付2017年2月1日至房屋交还给反诉原告之日止的租金53508元（每天270.64元），反诉被告所交押金不予退还；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年5月5日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，将反诉原告自建的4号宿舍楼第三层租赁给反诉被告，每年租金98784元，首付租金49392元，预付押金2万元。合同签订后，反诉被告未缴纳第一年的剩余租金，也未按合同约定时间缴纳第二年的租金，反诉被告已构成违约。反诉被告黄午媛、肖爱芸辩称：1、反诉被告对租赁物不具备消防验收条件并不知情；2、双方签订租赁合同以后，2016年8月份反诉被告装修完毕去办理宾馆的相关业务时才知租赁物建筑不具备消防条件、未予验收，为此找到反诉原告要求其处理办证事宜未果，因此提出要解除租赁合同；3、反诉原告在2016年9月份也曾向消防部门办理租赁物的消防验收，消防部门明确答复，并且以书面形式通知该房屋不具备消防审批和验收条件，因此无法办理旅社开办的相关手续。同时，2016年11月8日，反诉原告也曾委托反诉被告办理租赁物的消防验收，同样未果。因此反诉原告要求支付到交还房屋日止的租金以及不予退还两万元押金的诉请与事实不符，与法律不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告所举证据3中的收款收据，原告在诉状中所诉求租金为49397元，被告认为半年租金为49392元，经本院庭审核对，案涉4号宿舍楼3楼的半年租金为49392元，故本院对该证据的客观性予以采信，但租金金额以被告辩解意见为准。2、原告所举证据4，即原告为装修旅社签订的合同、销售单、出货单，被告认为其真实性无法确定，本院认为该份证据与案涉房屋已实际装修这一事实相吻合，且符合证据规则要件，对其真实性予以确认；同时，被告认为即使该份合同真实，原、被告签订案涉合同时间为2016年5月5日，而证据4中合同的签订时间为2016年5月2日，在案涉租赁合同签订前，原告就与他人签订合同有损失也由原告承担，至于空调等动产，不属于赔偿范围，本院认为，案涉租赁合同与原告所举证据4中的合同签订时间虽相差3天，但所交合同押金时间为2016年4月28日，由此可见案涉租赁合同尚处洽谈之中，且装修行为发生于案涉合同签订之后。同时，原告所购商品目的亦为开设宾馆，故对该份证据的关联性本院予以认可，对于原告装修损失的认定，应参照吉安鹭洲司法鉴定中心的资产鉴定评估意见。3、被告所举证据1，即原、被告签订的4号宿舍楼一楼9号店铺租赁合同及原告与曾齐香签订的变更合同，原告对其真实性无异议，但对其关联性不予认可；本院认为该份证据的真实性无疑，但不能据此证明原告对案涉房屋未通过消防验收这一情况知晓，故该份证据不予采信。4、对于被告所举证据2，原告认为真实性无法确定，本院认为该份证据盖有吉安县公安消防大队印章，符合证据规则要件，本院对其真实性予以采信；至于原告认为该份证据与《先歌音响（吉安）有限公司工业宿舍调整为综合楼的回复》存在矛盾，本院认为，该份证据虽未载明被告自建的4号宿舍楼3楼消防验收是否合格，但本院在吉安县××大队调取的《先歌音响（吉安）有限公司工业宿舍调整为综合楼的回复》已清楚载明“贵单位厂房、参考、综合楼、宿舍楼建设工程未进行消防设计审核（消防设计备案）和消防验收（竣工验收消防备案），因四号宿舍楼调整为综合楼属二次装修项目，不符合程序要求，不予以受理、审批和验收。”即被告自建的4号宿舍楼因未进行消防设计审核（消防设计备案）和消防验收（竣工验收消防备案），导致包括原告开办旅社所需的消防许可证在内的四号宿舍楼调整为综合楼的二次装修验收不符合程序要求，不予以受理、审批和验收，因此，本院认为两份证据不存在矛盾。5、对于被告所举证据3，证明被告就涉案房屋的消防问题已进行整改，原告认为其未参与消防整改，且销售合同上被告方没有签名也没有日期，真实性无法确认，同时该份证据也不能证明被告已就涉案房屋的消防问题进行整改，关联性亦持有异议。本院认为该份证据中的《材料销售合同》仅是一份材料购销合同，并不能证明被告就涉案房屋的消防问题已进行整改，故对该份证据不予采信；该份证据中的《建设工程设计合同（一）》（合同编号：20170506）的签订日期为2017年5月6日，与原、被告双方签订案涉租赁合同时隔1年，且原告也不知情，难以认定被告对楼房、厂房的消防问题进行了整改，故本院对其真实性不予采信。6、对于被告第二次庭审时所举证的四组照片，原告对其真实性不持异议，但对关联性有异议，本院对其真实性予以认可，但关于资产的价值应以相关司法鉴定中心出具的评估报告为准，故本院对其证明目的不予采纳。综合当事人陈述和有效证据，本院确认本案法律事实如下：2016年5月5日，原告黄午媛、原告肖爱芸之夫（梁继辉，已离世）与被告先歌公司签订租赁合同，合同约定被告将其自建的4号宿舍楼第三层（面积1029㎡）以每平方8元/月的价格（年租金98784元）租赁给原告自主经营旅社，合同租期5年（2016年8月1日至2021年7月31日止），预交押金2万元。合同同时载明：“对于消防部门要求校验的证件由乙方自行办理”及“在消防验收、安监上的等相关工作均由乙方自行处理完善”。2016年4月28日、2016年5月6日，被告分别收到原告交来的押金2万元、4号宿舍楼三楼半年租金49392元（2016年8月1日至2017年1月31日止的租金）。嗣后，原告即对合同所涉房屋按旅社业标准进行装修，2016年7月底装修完成。后原告在办理消防许可证时，因被告所建宿舍楼未进行消防设计审核（消防设计备案）和消防验收（竣工验收消防备案），导致包括原告开办旅社所需的消防许可证在内的二次装修验收无法通过，原告无法办理消防许可证，旅社无法开业营运，案涉房屋无法使用。原、被告双方由此多次洽谈未果，遂诉至法院。根据原告的申请，经原、被告双方选定，本院依法委托吉安鹭洲司法鉴定中心对案涉房屋因开办旅社而进行装修的资产价值进行了评估。2017年12月26日，吉安鹭洲司法鉴定中心出具编号为《吉鹭洲司法鉴字[2017]第215号》的资产评估意见书；2018年2月11日，吉安鹭洲司法鉴定中心出具《关于吉安县人民法院转来先歌音响（吉安）有限公司的复函》,认定案涉4号宿舍楼3楼工程评估值为447670.93元，原告支付鉴定费13800元。另查明，原告自2017年2月11日始未再缴租金。本院认为，一、原、被告签订案涉租赁合同的目的系用于原告开办旅社，但因消防验收问题导致原告开办的旅社无法营业已有一年有余，合同根本目的已无法实现。现双方均诉请解除案涉合同，本院予以支持。二、民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。虽原、被告租赁合同约定对于消防部门要求校验的证件由原告自行办理及在消防验收、安监上的等相关工作均由原告自行处理完善，但本案中原告无法完成消防验收主因在于被告自建楼房、厂房未进行消防设计审核（消防设计备案）和消防验收（竣工验收消防备案），才导致包括原告开办旅社所需的消防许可证在内的二次装修验收无法通过。被告作为建设方和出租方，在明知自建楼房消防验收不合格的情况下依然将4号宿舍楼3楼租赁给原告，已然违反诚实信用原则，对原告因此遭受的损失，理应赔偿。本院依据吉安鹭洲司法鉴定中心已出具的编号为《吉鹭洲司法鉴字[2017]第215号》的资产评估意见书及，认定原告开办的案涉旅社资产价值为447670.93元。现4号宿舍楼3楼旅社的资产均已以旅社的形式评估，将各资产拆除返还原告将导致物品价值的损毁，本着物尽其用、减少损失的原则，酌定被告赔偿原告装修旅社损失447670.93元为宜，4号宿舍楼3楼的所有资产归被告所有，对于原告诉请被告赔偿案涉房屋水电装修4万元因其未提供发票及其它有效证据支持其诉请，本院不予支持。三、民事主体从事民事活动时，应当积极主张自己的权利，怠于行使权力导致自身损失的，应负过错责任。原告在已明知其开办的旅社无法正常营业的情况下，未积极主张其权利，依然放任损失的发生，直至2017年7月5日方才立案起诉，期间依然存在租赁被告案涉楼房的事实，故负有给付租金的义务。原告诉请判令被告退还2016年8月1日至2017年1月31日的租金49397元，本院不予支持；但对其诉请判令被告返还2万元押金，因合同根本目的已无法实现，本院予以支持；反诉原告求判令反诉被告支付2017年2月1日至房屋交还给反诉原告之日止的租金53508元，原告因怠于行使自身权利，有租赁的事实，应给付被告租金，按案涉租赁合同约定的价格（面积1029㎡，每平方8元/月）支付2017年2月1日至起诉之日止的租金41160元（1029㎡*8元*5月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年5月5日签订的关于先歌音响（吉安）有限公司四号宿舍楼三层的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）先歌音响（吉安）有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸损失447670.93元，4号楼3楼旅社装修附着物归被告所有；三、被告（反诉原告）先歌音响（吉安）有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸押金20000元；四、原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）房屋租金41160元；五、驳回原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）先歌音响（吉安）有限公司其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6841元、鉴定费13800元，由被告（反诉原告）先歌音响（吉安）有限公司承担；本案反诉案件受理费819元，由原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸承担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  周修文审 判 员  曾小平人民陪审员  刘申梅二〇一八年三月二十七日书 记 员  曾 琛附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法总则》第七条:民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。