福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0322民初2617号
原告：福建省城建房地产开发有限公司，住所地仙游县南大路66号（原仙游饭店二楼）。
法定代表人：张益鹏，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：马红，福建众益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨明宇，福建众益律师事务所律师。
被告:林国庚，男，1980年10月2日出生，汉族，住福建省仙游县。
原告福建省城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）与被告林国庚商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城建公司委托诉讼代理人马红到庭参加诉讼，被告林国庚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城建公司向本院提出诉讼请求:一、判令解除城建公司与林国庚于2015年7月17日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、判令林国庚立即归还城建公司坐落于仙游县的商品房；三、判令林国庚支付城建公司违约金163633.6元。事实和理由：原、被告于2015年7月17日签订《商品房买卖合同》（预备）并备案，约定林国庚购买城建公司开发的位于仙游县商品房，双方约定，购房总金额818168元，首付款248168元，余款57万元按揭贷款。合同签订后，林国庚在中国工商银行仙游支行办理按揭贷款，城建公司提供阶段性担保，2015年8月20日工商银行发放贷款。但林国庚自2016年10月21日起未按约定偿还贷款，工商银行按约扣划城建公司账户资金归还林国庚未还贷款本息，截至2017年3月31日共扣划18337.32元，林国庚至今未返还给城建公司。合同补充协议第六条约定，买受人累计三个月未偿还银行按揭贷款，或三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣款项及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。商品房买卖合同解除时，买受人应按房价款20%支付违约金…。林国庚的行为已构成严重违约，城建公司有权单方解除商品房买卖合同并要求林国庚承担违约责任责任。
林国庚未向本院提出答辩意见。
围绕诉讼请求城建公司提交商品房买卖合同（预售）及补充协议一份、商品房买卖合同备案信息表一份、销售不动产统一发票三份、个人购房借款/担保合同一份、个人借款凭证一份、中国工商银行口划款凭证十一张、“温泉花园”项目商品房移交确认单一份；为查明涉诉房屋的登记信息本院向仙游县不动产登记中心调取了不动产登记信息证明一份，城建公司对本院调取的不动产登记信息证明没有异议；林国庚未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认并将复印件在卷佐证。
综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实：
2015年7月17日，城建公司与林国庚签订商品房买卖合同及附件一份，约定林国庚购买城建公司开发的位于仙游县，总价款为818168元。合同约定林国庚向城建公司支付首付款248168元，余款57万元向中国工商银行仙游县支行申请贷款支付。合同附件十一补充协议第六条约定：买受人累计三个月未偿还银行按揭贷款，或三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣款项及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。商品房买卖合同解除时，买受人应按房价款20%支付违约金……。合同签订后，林国庚向城建公司支付首付款248168元，余款57万向中国工商银行仙游支行办理个人购房借款／担保合同，城建公司作为贷款保证人提供阶段性连带责任保证。因林国庚未偿还银行贷款，至2017年9月份止中国工商银行仙游支行按林国庚11个月未还按揭贷款总额扣划城建公司银行资金，且林国庚未向城建公司返反上述扣划按揭贷款资金。涉诉商品房已办理预告登记，并已被限制登记。
本院认为，林国庚与城建公司签订的商品房买卖合同及合同附件十一补充协议第六条的约定系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力，双方应按约定履行义务。涉诉商品房办理抵押权预告登记，产权未转移至林国庚名下，限制登记查封权益是债权，因此本案商品房的预查封不影响商品房买卖合同双方当事人依约行使合同解除权。依双方合同补充协议的约定，城建公司累计代垫按揭款项3个月以上，城建公司有权解除合同，现城建公司因林国庚未按期偿还按揭贷款本息，而承担保证责任，垫付三个月以上的按揭贷款应偿还贷款本息，双方约定的解除合同条件成就，因此城建公司有权解除合同，合同解除后，林国庚应归还商品房给城建公司。城建公司未举证证明林国庚违约造成其公司的损失数额或损失有达到购房款的20%，按购房总价20%支付违约金的约定系以格式条款的形式加重林国庚责任，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定部分无效，林国庚已足额缴纳首付款，造成林国庚违约系因其未偿还按揭贷款而致，因此以按揭贷款额作为计付违约金基数更为公平、合理，根据公平原则，结合本案商品房买卖合同的履行情况，本院酌情将上述违约金调整为按商品房按揭贷款57万元的10%即5.7万元作为林国庚应支付的违约金。林国庚已付购房款返还问题与城建公司代垫的款项、违约金抵扣问题，应待商品房预查封登记解除后，双方另行协商抵扣返还或另行主张。本案审理期间，本院依法告知涉案商品房个人购房借款的债权人中国工商银行股份有限公司仙游支行可作为有独立请求权第三人参加诉讼，但中国工商银行股份有限公司仙游支行未在本院限定期限内向本院提出诉讼请求，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，商品房个人购房借款／担保合同纠纷，相关权利人可另行主张权利。对原告合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。经本院传票传唤，林国庚无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除福建省城建房地产开发有限公司与林国庚于2015年7月17日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201502329），林国庚应于本判决生效之日起三十日内将该合同项下位于仙游县退还给福建省城建房地产开发有限公司；
二、林国庚应于本判决生效之日起十日内支付给福建省城建房地产开发有限公司违约金57000元；
三、驳回福建省城建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13618元，由福建省城建房地产开发有限公司负担1066元，由林国庚负担12552元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈茂宁
审 判 员 陈宝林
人民陪审员 叶金程
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 朱 琳
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。