山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终180号上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓刚。委托诉讼代理人：王建，山西雁北师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马龙飞。委托诉讼代理人：杨桂花，大同市城区司法局北街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人王晓刚因与被上诉人马龙飞、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晓刚的委托诉讼代理人王建、被上诉人马龙飞的委托诉讼代理人杨桂花到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。王晓刚上诉请求：撤销原判第一、三项，改判马龙飞与中大公司签署的商品房买卖合同无效。事实和理由：原判认定马龙飞与中大公司签署的房屋买卖合同有效系认定事实错误，事实上中大公司与马龙飞存在欺诈行为，系双方恶意串通，损害了王晓刚的利益，应认定为无效。马龙飞辩称，原判正确，应予维持。中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。马龙飞向一审法院起诉请求：确认其与中大公司签订的商品房买卖合同有效。涉案房屋归其所有；撤销中大公司与王晓刚签署的网签合同，判令中大公司协助其办理房屋产权登记。王晓刚向一审法院反诉请求：确认马龙飞与中大公司签订的商品房买卖合同无效，确认其与中大公司签订的网签合同合法有效，判令中大公司继续履行该网签合同，向其交房并协助其办理房屋产权登记手续。一审法院认定事实：马龙飞与中大公司签订《商品房买卖合同》，合同落款日期2014年12月11日，约定马龙飞购买中大公司位于华田苑府城二期3号楼1单元2503号房，建筑面积91.92㎡，单价2900元，总价266568元，一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月10日。中大公司向马龙飞出具了266568元的购房款收据（标注时间为2014年12月12日）。王晓刚与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月11日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：王晓刚向中大公司购买华田苑府城3号楼1单元25层2503号房，建筑面积91.92㎡，单价4500元，房屋总价413640元，买受人一次性付款；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给王晓刚出具了413640元的购房款收据（标注日期为2014年7月11日）。一审法院认为，马龙飞与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。王晓刚认为该合同无效，但未提供证据证实马龙飞提供的合同存在合同法规定的无效情形，故对其辩解不予采纳。马龙飞按约定付清了购房款，但无证据证明中大公司已将购买房屋交付马龙飞，亦无法确认双方签订的合同履行完毕，马龙飞要求确认大同市华田苑府城3-1-2503号房屋归马龙飞所有，中大公司协助马龙飞办理房屋产权登记的诉讼请求不予支持。马龙飞要求撤销王晓刚与中大公司之间房屋买卖合同的备案登记，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故不予支持。综上，王晓刚反诉要求确认马龙飞与中大公司签订的商品房买卖合同无效的反诉请求不予支持。王晓刚反诉请求确认其与中大公司签订的华田苑府城3-1-2503号《房屋买卖合同》有效、中大公司继续履行合同约定的义务立即交付华田苑府城3-1-2503号房屋并为王晓刚办理产权登记手续，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，故不予确认。王晓刚就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，王晓刚可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十三条规定，判决：一、马龙飞与大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回马龙飞的其余诉讼请求；三、驳回王晓刚的反诉请求。案件受理费300元，由马龙飞负担200元，由大同市中大房地产开发有限公司负担100元（于判决生效后十日内给付马龙飞）。反诉费200元，由王晓刚负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于马龙飞与中大公司签署的商品房买卖合同是否有效的问题，王晓刚认为马龙飞所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，其与中大公司是借贷关系而非买卖关系，马龙飞与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，王晓刚所主张的上述理由中，马龙飞是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；王晓刚所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，马龙飞与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，王晓刚也没有证据证明马龙飞和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定马龙飞所签订的商品房买卖合同合法有效并据此驳回王晓刚反诉请求的判项有事实和法律依据，本院予以确认。关于马龙飞能否以商品房买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助马龙飞办理产权登记的义务，因此马龙飞要求其履行该义务的主张应予支持，但原审法院并未判令中大公司为马龙飞办理产权登记，且马龙飞就该项未提起上诉，故本院对该项不做审理。关于王晓刚与中大公司所签合同的效力问题，王晓刚在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对王晓刚与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，王晓刚与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中王晓刚要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认王晓刚与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，王晓刚就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王晓刚负担。本判决为终审判决。审判长 马剑峰审判员 李钧& # xB;审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 魏   捍   军