广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终409号上诉人（原审原告）：黎火荣，男，汉族，1983年11月16日出生，住罗定市。上诉人（原审原告）：黎火常，男，汉族，1988年11月27日出生，住罗定市。上列两上诉人的共同委托代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，该公司总经理。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托代理人：卢远，广东百誉律师事务所实习律师。上诉人黎火荣、黎火常因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎火荣、黎火常上诉请求：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2805号民事判决第二项；二、改判确认上诉人与被上诉人双方于2014年8月19日签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第6条关于“乙方（即上诉人）同意不予追究与甲方（即被上诉人）签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”无效；三、被上诉人支付逾期办证违约金53614.2元（以470295元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是47.03元/天，从2013年3月30日交房后180天即从2013年9月30日开始计算至房产证办结之日止，暂计算至2016年11月14日，共1140天，合计53614.2元）；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销。一、上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金并未超过诉讼时效。1、法律关于诉讼时效起算的规定。（1）《民法通则》规定一般诉讼时效从知道或者应当知道自己权利受到损害之日开始计算两年。我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”（2）《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》规定诉讼时效期间从履行期限确定或者债务人明确确定不履行义务之日开始计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”2、《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金诉讼时效的约定。（1）逾期办证属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。（2）《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金计算的约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条明确约定：“如因甲方（即被上诉人，下同）的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方（即上诉人，下同）支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。”（3）逾期办证违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，只要被上诉人存在逾期办证的违约行为，则每逾期一天都必须支付上诉人逾期办证违约金，该逾期办证违约金系基于被上诉人“逾期”而产生，属于一个新的债权，每逾期一天即产生一个违约金债权，所有的截止出证之前的违约金属于一个“连续的”、“一体”的债权，对该“一体”债权的请求约定属于债权请求权，该请求权从确定之日开始计算诉讼时效。（4）上诉人与被上诉人关于逾期办证违约金的“履行期限”的约定属于“相对确定”的约定。上诉人与被上诉人关于逾期办证违约金“履行期限”的约定为“至房地产权证出证之日止”，该约定明确了计算期限至“出证之日”止，只要在出证前一天超过了合同约定的期限，上诉人都有权要求被上诉人支付违约金，从该点来说，约定是明确的。但是，由于被上诉人何时办妥房产证，何时将房产证交付到上诉人手上，该时间是不明确的，所以双方关于履行期限的约定只是“相对确定”的。但无论如何，上诉人有权要求被上诉人支付逾期办证违约金至出证前一天止。至于被上诉人何时办妥房产证，上诉人并不清楚，只要尚未办妥房产证，上诉人都有权要求其支付逾期办证违约金。只有被上诉人为上诉人办妥了房产证，上诉人才终止要求被上诉人支付逾期办证违约金。此时上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的时间截点到来，履行期限也到来。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》即开始计算两年的诉讼时效。在被上诉人办妥房产证之前，上诉人尚不知被上诉人何时办妥房产证，上诉人只知道自己可以要求被上诉人支付逾期办证违约金，至于可以支付多少，支付到什么时候，上诉人并不清楚，因为债权尚未确定，上诉人的受损程度尚未可知。所以诉讼时效的起算应当截至被上诉人办妥房产证之日止。（5）逾期办证违约金的计算和支付约定属于“持续计算”的约定，而非“一次性支付”的约定。综上所述，逾期办证的违约金是按日计算，每天都不停的产生，不停的累积，一直持续计算至出证之日，而不是“一次性”支付违约金的约定。在一次性的违约金支付中，该违约金是明确和具体的，只要开发商存在逾期办证的违约行为，其即须支付购房者确定的违约金。此时购房者已知道开发商违约，违约赔偿金额也是确定的，此时即开始计算两年的诉讼时效。但上诉人与被上诉人关于逾期办证违约金的计算属于“按日计算”的“持续性”的过程，而非一次性支付，该两种方式适用不同的诉讼时效制度。（6）本案中上诉人并未知道自己主张“逾期办证违约金”的权利受到侵害。本案中，上诉人与被上诉人约定被上诉人每逾期办证一天即支付上诉人总购房款0.1‰的违约金，上诉人取得因被上诉人逾期办证而要求其支付违约金的权利，上诉人在诉讼中主张的也是该权利。而在本案中，被上诉人并未拒绝为上诉人办理房产证，更未明确拒绝支付上诉人逾期办证违约金。故在其迟延履行办证义务的时间只能在出证之日才能确定的情况下，其支付逾期办证违约金的时间也应当自其出证之日才确定，而被上诉人至今未能为上诉人办妥房产证，故上诉人起诉要求被上诉人支付逾期办证违约金并未超过诉讼时效。3、广东省高级人民法院的答复精神亦认为逾期办证违约金的诉讼时效应当从出证之日起开始计算两年。广东省高级人民法院于2013年8月1日给湛江市中级人民法院函复的《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》【（2013）粤高法民一复字第8号】中明确提到：“你院《关于上诉人湛江安康房地产开发有限公司与被上诉人李军商品房预售合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：涉案合同约定，卖方逾期交房超过60日，则自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，向购房人支付已付房款每日万分之二的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。购房人在实际交房或合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，安康公司于2010年9月5日实际交付房屋，则李军主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2010年9月6日起算，李军在2012年4月23日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。”该函复明确将逾期交房的违约金视为一个“没有履行期限的整体债务”，诉讼时效从“实际交房（出证）”之日起开始计算两年。该案虽然是针对按日计算的逾期交房违约金的诉讼时效答复，但其案情与本案按日计算的逾期办证违约金的诉讼时效具有同一性，应当参照适用广东省高级人民法院的答复。4、与上诉人同一小区的众多购房者以同一事实和理由起诉均获得法院的支持。由于被上诉人逾期交房与逾期办证，造成包括上诉人在内的同一小区业主的经济损失，在上诉人居住的小区有大量业主以同样的事实和理由要求法院判决被上诉人支付逾期办证违约金。该诉请无论是在罗定市人民法院还是在云浮市中级人民法院，均得到支持，且认为与上诉人同一小区的业主要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求未超过诉讼时效。而本案在更换其他法官审理后却作出截然相反的判决，令所有业主感到匪夷所思，纷纷猜测，恐有损司法的同一性和权威性。5、本案判决上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金超过诉讼时效不符合履约精神和诚信原则。本案如果判决上诉人的起诉超过诉讼时效，不但违反合同约定，更会为开发商故意违约敞开大门。判决被上诉人承担违约责任并未加重其负担，因为对该损失的赔偿在合同里有明确约定，是被上诉人可以预料的。相反，如果判决驳回上诉人的诉讼请求，反而让被上诉人有恃无恐，不但直接违背自己在合同中“每逾期一日支付购房款0.1‰的违约金”的承诺，更因为日后无需再承担任何违约责任而肆意违约，无心办证，违反合同履约精神和诚信原则。二、《创宇・凤凰新城摩托车位申购协议》是无效的。（一）被上诉人出售给上诉人的摩托车位在起诉前尚未取得预售许可证。根据上诉人通过网上查询资料得知，被上诉人通过与上诉人签订《创宇・凤凰新城摩托车位申购协议》出售给上诉人的摩托车位尚未取得预售许可证。其取得预售许可证的是“车库”，而非“摩托车位”,而其车库预售许可证取得的时间也是在2016年12月30日，远在上诉人起诉之后。（二）被上诉人未取得预售许可证而与上诉人签订的《摩托车位申购协议》及合同是无效的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在本案中，被上诉人于2014年与上诉人签订摩托车位申购协议及合同，而其在2016年12月30日才取得“地下车库（并非摩托车位）”的预售权，上诉人在2016年11月14日要求被上诉人承担违约责任的诉请已被法院受理。即使被上诉人取得的车库预售许可证是出售给上诉人的“摩托车位”预售许可证，该许可证取得日期也是在上诉人起诉之后，双方签订的申购协议或者合同都是无效的。（三）该条款属于被上诉人单方拟定的格式条款，是无效的。1、摩托车位申购协议属于重复使用的格式条款。《创宇・凤凰新城摩托车位申购协议》是被上诉人用于向上诉人所在的凤凰新城全体业主购买摩托车位所拟定，所有需要购买摩托车位的业主都需签订该协议方能购买。且该协议的内容不允许购买者协商、更改，故该申购协议的条款属于格式条款。2、被上诉人拟定的格式条款免除了自己的责任，限制了对方的权利，极其不公平。（1）被上诉人明知其无法在合同规定的期限内按时交楼、办证，会产生大量的违约金，为达到免除其逾期交房、逾期办证义务的目的，恶意在车位申购协议第6条中设置了“乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”的条款，该条款明显排除了其责任，限制了上诉人的权利，是无效的。（2）被上诉人没有证据证实该《摩托车位申购协议》是双方就被上诉人逾期交房、逾期办证等问题进行协商而达成的协议。前面已述及，该《摩托车位申购协议》是被上诉人单方拟定的格式条款，条款内容并未与上诉人进行协商，且不允许上诉人进行任何更改。且被上诉人也没有任何证据证实该协议系其与上诉人协商而签订，是上诉人自愿放弃追究被上诉人逾期交房、逾期办证违约责任的真实意思表示。故该条款是无效的。（3）被上诉人要求上诉人在其不知情的情况下签订协议，放弃其不可预知的权利是不真实和公允的。上诉人在与被上诉人签订该《摩托车位申购协议》时，并未明确知道被上诉人是否能按时办证、逾期的天数以及因逾期所产生的违约金数额，在逾期办证违约金数额不能确定的情况下，无法就因被上诉人逾期办证所产生违约金的收益进行准确的估算，在此情况下与被上诉人签订协议放弃追究被上诉人违约责任是不真实和不公允的。（4）被上诉人没有给予上诉人购买车位的优惠。在上诉人与被上诉人签订的《摩托车位申购协议》第6条中约定“乙方（即上诉人）在享受目前优惠价格的前提下，放弃追究甲方逾期交楼及逾期办理房产证的责任”。在该条款中，被上诉人明确告知上诉人该摩托车位是“享受优惠价格”的。但实际上，被上诉人出售给上诉人的车位价格仍然高达10000元左右，与罗定市其他小区的车位的平均价格相当，甚至略高于隔壁小区的摩托车位价格。所以被上诉人所称的优惠价格是虚假的。（5）被上诉人出售的车位才一万元，却要求上诉人免除其十几万元的违约责任，明显不公平不合理。在本案中，被上诉人出售给上诉人的车位是一万元左右，但因被上诉人违约给上诉人造成的经济损失将近十万元，远远超过车位价格。上诉人十万元的经济损失可以购买10个摩托车位或者一个小车位。被上诉人试图以一个仅价值一万元的、根本没有优惠的摩托车位免除其十万元之巨的违约金，该条款明显是不公平不合理的，依法应当确认该条款无效。3、被上诉人在与上诉人签订该协议时没有采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。我国《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条也明确规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”在本案中，被上诉人与上诉人签订《摩托车位申购协议》时并未尽到合理的说明义务，没有采取合理的方式提请上诉人注意免除或者限制其责任的条款。第6条免除上诉人权利的条款与整个《摩托车位申购协议》所用的字体一样，均是“小号”，且未使用进行字体“加粗”或者下“划线”等显著方式进行提醒，不能引起上诉人的特别注意。而该条款的内容属于“免除其责任”、“限制上诉人权利”的条款，故根据合同法及司法解释的规定，该条款无效。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第三十九条第一款的规定，并具有《合同法》第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。被上诉人与上诉人签订的《摩托车位申购协议》第6条是无效的。三、一审判决存在其他事实认定错误之处。上诉人从未主张被上诉人交付的房屋符合交房条件的时间是2013年9月30日。上诉人仅主张逾期办证违约金应该从2013年9月30日开始计算，上诉人从未主张被上诉人交付的房屋符合交房条件的时间是2013年9月30日。因为根据合同的约定，被上诉人交付的房屋须取得“竣工验收备案证明”，而根据现有资料显示，被上诉人一期的房屋直到2014年4月28日才取得竣工验收备案证明，此时才符合合同约定的交房条件，此时的交房才视为符合条件的交房。综上所述，一审判决在被上诉人关于逾期办证违约金债务承担的诉讼时效起算和截止、交房时间等存在重大错误，一审判决对该事实的认定错误，导致处理结果的错误，从而直接导致法律适用错误。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。希望二审法院在依法查清事实真相的基础上，正确适用法律，公正裁决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人创宇公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。2、我国不是判例法国家，法官可以根据自身对法律的理解适用。3、请二审法院根据一审法官的理解对本案予以维持。最后，虽然车位合同是提前签订，但不属于无效的情形，且根据上诉人提交的证据，相关的车位已经办理预售许可，因此视为约定的条件成就。黎火荣、黎火常向一审法院起诉请求：1、判令创宇公司立即为黎火荣、黎火常办理房地产权属证书；2、判决确认黎火荣、黎火常与创宇公司双方于2014年8月19日签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第6条关于“乙方（即黎火荣、黎火常）同意不予追究与甲方（即创宇公司）签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”无效；3、判令创宇公司支付黎火荣、黎火常逾期办证违约金53614.2元（以470295元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是47.03元/天，从2013年3月30日交房后180天即从2013年9月30日开始计算到房产证办结之日止，暂计算至2016年11月14日，共1140天，合计53614.2元）；4、本案诉讼费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XX路XX住宅小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发的罗城规证字（2011）第7号《建设工程规划许可证》、罗建房预字第201XXXX号《商品房预售许可证》后，创宇公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2011年11月14日，黎火荣、黎火常作为买受方与创宇公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定：一、黎火荣、黎火常向创宇公司购买座落于罗定市XX街道XX路XX住宅小区的X座XX层XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：118.89㎡（套内建筑面积99.55㎡）；四、总价款：470295元（4724.20895元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于2011年10月4日前交清首期款258295元，并于2011年11月28日前申请办理银行按揭贷款手续，贷款人民币212000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农业银行的专用账户为4466410104000XXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。七、关于产权登记的约定（合同第十五条、补充协议第四条）：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的相关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在受到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证延迟的出卖人无须承担责任。八、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。黎火荣、黎火常向创宇公司预交办理房地产权证书相关费用及资料，创宇公司至今没有为黎火荣、黎火常代办房地产权证书，黎火荣、黎火常以创宇公司违约为由诉至一审法院，要求处理。另查明，创宇公司于2014年4月28日取得竣工验收备案表，黎火荣、黎火常主张房屋交付日为2013年3月30日。涉案商品房已交付黎火荣、黎火常使用。再查明，上诉人与创宇公司于2014年8月19日签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》，约定由上诉人作为乙方支付9944元购买创宇公司作为甲方的原价为19944元的146号摩托车位，第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”。一审法院认为：本案属商品房销售合同纠纷。黎火常与创宇公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》的第6条是否无效；2、创宇公司是否应当承担迟延办理房地产权属证书的违约责任。上诉人与创宇公司双方签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》后，是否上诉人“不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”。根据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案并办妥房地产权证，但创宇公司至今未办妥，存在逾期办证的行为。但由于上诉人为乙方，与创宇公司为甲方签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”，该协议是双方真实意思表示，双方就逾期交楼及逾期办理房产证的违约责任已达成协议，创宇公司以优惠价格9944元将凤凰新城146号摩托车位销售给上诉人，上诉人不再追究创宇公司在《广东省商品房买卖合同》及甲方的任何责任，故创宇公司提出据该份协议，上诉人不应追究创宇公司的法律责任的抗辩主张，理据充分，予以采纳。鉴于上诉人与创宇公司双方的车位协议合法有效，对双方均有法律约束力，而该协议上诉人已明确放弃追究创宇公司在《广东省商品房买卖合同》及甲方的任何责任，创宇公司在本案即使存在逾期办证的违约责任，但上诉人已放弃追究权利，故上诉人请求被上诉人支付逾期办理房地产权证违约金的主张，缺乏理据，不予支持，应予驳回。且上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房办理房地产权属证书的条件，被上诉人应在房屋交接后的180天内向有关部门报备应由被上诉人提供的资料，在上诉人委托被上诉人代办房地产权属证书的情况下，被上诉人应毫无拖延地代为办理。上诉人主张2013年3月30日符合交房条件，并以此计算180天即2013年9月30日为延迟办证的违约起始日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，上诉人的诉讼时效为从2013年9月30日起计算二年，即至2015年9月29日为诉讼时效届满日。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”，创宇公司提出诉讼时效的抗辩理由成立，予以支持，黎火荣、黎火常的诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。虽黎火荣、黎火常请求的违约金已过诉讼时效，但黎火荣、黎火常现仍未取得房地产权属证书，创宇公司应履行将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关的合同义务。综上所述，黎火荣、黎火常的诉请及创宇公司的抗辩理据充分的，予以支持；黎火荣、黎火常的诉请及创宇公司的抗辩理据不足的，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，作出判决如下：一、限创宇公司于判决发生法律效力之日起30日内将黎火荣、黎火常办理权属登记需提供的资料报产权登记机关；二、驳回黎火荣、黎火常的其他诉讼请求。本案受理费570元，由黎火荣、黎火常负担470元，由创宇公司云浮市创宇贸易有限公司负担100元。本院二审期间，上诉人黎火荣、黎火常围绕上诉请求提交了以下证据：一、最高人民法院公报案例；二、《人民司法案例》中的案例及专家点评意见，均拟证明按日累计的违约金诉讼时效不应当从违约之日开始计算；三、车位备案信息，拟证明被上诉人出售给上诉人的车位取得预售证的日期。被上诉人创宇公司提交了以下证据：一、《税收缴款书》，拟证明被上诉人于2016年12月22日为上诉人缴纳契税；二、《不动产权证书》，拟证明被上诉人已于2017年1月16日为上诉人领取《不动产权证书》。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明,上诉人与被上诉人双方签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第3条载明：创宇·凤凰新城车位每位业主限购一个摩托车位。乙方以此价格购买不能办理相应权属证书的摩托车位使用权。再查明，涉案商品房于2017年1月16日取得《不动产权证书》。一审诉讼中，被上诉人认为2014年4月28日涉案工程取得竣工验收备案表之日为涉案房屋的交付日期。二审诉讼中，上诉人确认涉案房屋的交付使用时间为2014年4月28日。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、双方当事人于2014年8月19日签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》是否合法有效；2、创宇公司应否按双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》中的约定，承担违约责任。关于创宇公司是否存在逾期办证的违约行为问题。根据双方在合同中第十五条及合同补充协议第四条约定，被上诉人应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案并办妥房产证。上诉人于2014年4月28日收楼后，被上诉人直至2017年1月16日才为上诉人取得《不动产权证书》，已明显逾期，被上诉人该行为已构成了违约。关于《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》的效力问题。上诉人认为涉案车位在上诉人提起诉讼前并未取得预售许可，故主张《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，是无效的。本院认为，根据双方签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》第3条“创宇·凤凰新城车位每位业主限购一个摩托车位。乙方以此价格购买不能办理相应权属证书的摩托车位使用权”的约定，被上诉人向上诉人转让的是摩托车位的使用权，并非预售商品房，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。涉案摩托车位属被上诉人所有，被上诉人依法有权对自有物业进行处分。上诉人主张《摩托车位申购协议》无效的该理由不成立，本院不予采纳。上诉人还认为《摩托车位申购协议》第6条内容属“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款，该免责条款违反合同法规定应属无效，也不存在特别优惠的车位价格。因双方在《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》中已明确约定了现购买价格为特别优惠价，上诉人所申购的摩托车位原价是19944元，成交价是9944元，上诉人确实以原价19944元约一半的价格即9944元的优惠价格购买了涉案摩托车位使用权。因此，上诉人认为不存在特别优惠的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》中已明确约定了双方的权利义务，现被上诉人以优惠价格将摩托车位使用权出售给上诉人，上诉人取得并使用了车位，被上诉人已按协议约定履行了自身义务，而上诉人同意以优惠价格购买摩托车位使用权而选择放弃追究被上诉人在商品房买卖合同中的任何责任，上诉人亦应按协议约定履行自身义务。因此，该协议不存在加重上诉人责任或免除被上诉人责任的情形，上诉人主张的上述理由不成立，本院不予采纳。综上，双方签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按该协议的约定行使权利及履行义务。上诉人与被上诉人签订了该协议同意放弃追究被上诉人在商品房买卖合同中的任何责任。上诉人现要求创宇公司支付逾期办证违约金，违反上述约定，本院不予支持。虽然上诉人已于2017年1月16日取得了《不动产权证书》，但因该行为发生在一审判决宣判后，故一审判决当时判令被上诉人履行办证义务正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实部分不清，但适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由上诉人黎火荣、黎火常负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年十月十六日书 记 员  冯家玲