吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终608号
上诉人（原审被告）：梅河口鸿泰房地产开发有限责任公司，住所：梅河口市梧桐路与人民大街交汇处北侧。
法定代表人：刘清江，总经理。
委托诉讼代理人：朴一梅，吉林功承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李守乾，吉林功承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马嘉成，住梅河口市。
被上诉人（原审被告）：高连荣，个体工商户，住梅河口市。
上诉人梅河口鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称梅河口鸿泰公司）因与被上诉人马嘉成、高连荣房屋买卖合同纠纷一案，不服梅河口市人民法院（2016）吉0581民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，于同年4月10日公开开庭进行了审理。各方当事人及其委托诉讼代理人均参加了审理。本案二审现已审理终结。
梅河口鸿泰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回马嘉成的诉讼请求。事实与理由：1、高连荣是其开发项目的实际施工人，双方协商以本案涉诉的房屋预抵项工程进度款，并签订商品房买卖合同，但双方并非商品房买卖合同关系。双方结算后发现其已冒付高连荣工程款。且该合同签订后，并未备案，未向高连荣实际交付房屋，故本案争议房屋的物权仍归其所有，高连荣与马嘉成签订的《房屋买卖协议》是无权处分，对其无法律约束力。高连荣对其不享有债权，高连荣与马嘉成签订的房屋买卖协议不构成债权转让。综上，其无义务协助马嘉成办理房屋过户手续。
马嘉成辩称，其向高连荣购房前，已向梅河口鸿泰公司咨询，在该公司答复该房屋是高连荣所有后才与高连荣签订的合同并支付了全部房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
高连荣辩称,本案诉争的房屋是梅河口鸿泰公司用于抵顶其工程款的房屋，其有权处分，其将该房屋出售给马嘉成并已收到全部购房款，梅河口鸿泰公司应协助马嘉成办理过户手续。
马嘉成向一审法院请求：1.确认其与高连荣签订的房屋买卖合同有效，高连荣继续履行合同；2.要求高连荣、梅河口鸿泰公司协助办理产权过户手续。事实和理由：2014年10月22日，其与高连荣签订房屋买卖协议，购买高连荣所有的位于梅河口市光明街水郡华庭小区37号楼1单元502室、130.62平方米住宅，水郡华庭37-04号、面积26.55平方米库房，及水郡华庭D113车位，总售价为869707元。购房款其已经全部支付完毕。根据协议约定，该房屋2015年1月22日以后需要过户，高连荣没有依约定配合其办理产权过户手续。其到梅河口鸿泰公司售楼处请求办理过户手续，被拒绝。
一审法院审理查明：2014年9月29日，高连荣与梅河口鸿泰公司签订商品房买卖合同，购买该公司位于梅河口市水郡华庭小区37号楼1单元502室、面积130.63平方米住宅一座；37-04号、面积26.55平方米库房一座及D113号车位一处。梅河口鸿泰公司就上述房屋及车位出具购房款收据三张，总价款为人民币869707元。上述房屋均未办理产权证照。同年10月22日，马嘉成与高连荣签订房屋买卖合同，双方约定：高连荣将上述三处房屋及车位出售给马嘉成，总价款仍为人民币869707元；2015年1月22日后马嘉成需要过户，高连荣无条件协助马嘉成办理过户手续。本案争议房屋中的37-04号库房及D113号车位现均不具备办理产权证照的条件。
一审法院认为，梅河口鸿泰公司主张其虽与高连荣签订的商品房买卖合同，但实为以房屋抵顶高连荣工程款，该合同未实际履行。因梅河口鸿泰公司并未提供充分证据证明其主张，故不予支持，对该商品房买卖合同予以采信；本案争议房屋未办理产权证照，高连荣虽尚未享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权。合同中债权的转让是当事人的权利，因此高连荣将其对梅河口鸿泰公司债权再次转让给马嘉成并不违反法律禁止性规定。关于马嘉成与高连荣签订的房屋买卖协议，高连荣无异议。该房屋买卖合同系双方当事人签字确认，且未违反法律强制性规定，可认定系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应信守并如约履行。亦即现马嘉成依据该买卖合同主张由高连荣协助其办理产权过户手续，符合法律规定。关于马嘉成主张梅河口鸿泰公司协助办理过户的请求，马嘉成欲实现房屋过户登记，在程序上应先由梅河口鸿泰公司基于其与高连荣签订的房屋买卖合同办理房屋所有权证，之后高连荣与马嘉成方能办理房屋产权变更手续。即梅河口鸿泰公司为高连荣办理房屋产权证照是马嘉成实现其合同目的的前提。梅河口鸿泰公司作为高连荣房屋买卖合同一方当事人，具有为高连荣办理房屋所有权证的义务。故马嘉成要求梅河口鸿泰公司协助其过户的主张符合法律规定。遂判决：1、高连荣与马嘉成就位于梅河口市水郡华庭小区37号楼1单元502室、面积130.62平方米房屋一座，37-04号、面积26.55平方米库房一座及D113号车位签订的房屋买卖协议合法有效，高连荣继续履行该合同义务；2、梅河口鸿泰公司、高连荣于本判决生效后十日内，就位于梅河口市水郡华庭小区37号楼1单元502室130.62平方米房屋，协助马嘉成办理所有权转移登记手续。案件受理费12500元，减半收取计6250元，保全费5000元，合计11250元，由高连荣负担。
二审查明事实如下：2014年，高连荣为梅河口鸿泰公司的水郡华庭三期工程项目进行施工，在施工过程中，为抵付工程款，梅河口鸿泰公司与高连荣签订多份商品房买卖合同，其中包括同年9月29日签订的《商品房买卖合同》，约定高连荣购买该公司位于梅河口市水郡华庭小区37号楼1单元502室、面积130.63平方米住宅一座，37-04号、面积26.55平方米库房一座及D113号车位一处。梅河口鸿泰公司于同日就上述住宅、库房、车位出具收据三张，总价款为人民币869707元。同年10月22日，马嘉成与高连荣签订房屋买卖合同，双方约定：高连荣将上述住宅、库房、车位出售给马嘉成，总价款仍为人民币869707元；2015年1月22日后马嘉成需要过户，高连荣无条件协助马嘉成办理过户手续。2015年6月，水郡华庭三期工程项目工程完工，且取得了商品房预售许可证。同年10月6日，梅河口鸿泰公司与高连荣确认了工程价款：梅河口鸿泰公司应付高连荣4178.4681万元。对于已付款，双方尚未最后清算。梅河口鸿泰公司以冒付工程款给高连荣为由，未将上述住宅、库房、车位交付。本案争议的37-04号库房，及D113号车位现均不具备办理产权证照的条件。梅河口鸿泰公司对自己认可的抵账房已与购买人重新签订房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续。马嘉成曾到梅河口鸿泰公司要求以自己的名义与该公司重新签订房屋买卖合同，但被拒绝。
本院认为，梅河口鸿泰公司于2014年9月29日就本案诉争的住宅、库房、车位为抵顶工程款而与高连荣签订商品房买卖合同，梅河口鸿泰公司虽认为已超额支付给高连荣工程款，但并未行使撤销权，故高连荣有权处分。高连荣与马嘉成签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该协议合法有效。因梅河口鸿泰公司并非马嘉成与高连荣签订的房屋买卖协议的一方当事人，故该房屋买卖协议不能约束梅河口鸿泰公司。在梅河口鸿泰公司拒绝将上述住宅、库房、车位交付给高连荣的情况下，高连荣在事实和法律上均无法向马嘉成履行交付义务，客观上也无法履行。故对马嘉成提出的要求高连荣继续履行、高连荣与梅河口鸿泰公司协助其办理过户手续的主张无法支持。梅河口鸿泰公司的部分上诉主张成立。虽然马嘉成与高连荣签订的房屋买卖合同有效，但已无法实际履行，为维护自己的利益，马嘉成可另行选择解除合同，要求违约方赔偿损失。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律有不当之处，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、撤销梅河口市人民法院（2016）吉0581民初2243号民事判决；
二、高连荣与马嘉成就位于梅河口市水郡华庭小区37号楼1单元502室、面积130.62平方米住宅一处，37-04号、面积26.55平方米库房一处，及D113号车位一个，于2014年10月22日签订的《房屋买卖协议》有效。
三、驳回马嘉成的其他诉讼请求。
一审案件受理费6250元、保全费5000元，计11250元，由高连荣负担；二审案件受理费12497元，马嘉成负担6248元，梅河口鸿泰房地产开发有限责任公司负担6249元。
本判决为终审判决。
审判长 王文立
审判员 崔红霞
审判员 郭丽萍
二〇一七年四月十四日
书记员 于 诗