广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终76号
上诉人（原审原告）：谭国松。
委托代理人：刘玲佩，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟敏捷。
委托代理人：梁珍屏，广东华南律师事务所律师。
上诉人谭国松因与被上诉人钟敏捷建设用地使用权纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法泽民初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年4月15日，谭国松向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除谭国松与钟敏捷签订的《厂房土地买卖合同》，钟敏捷双倍返还定金100万元给谭国松。二、钟敏捷负担诉讼费。主要事实和理由是：2014年12月30日，经中介介绍，谭国松与钟敏捷协商一致，签订《厂房土地买卖合同》，约定钟敏捷将其自有的位于江门市新会区某甲镇某甲村某甲区（土名）的工业厂房及土地使用权转让给谭国松，转让价款为人民币260万元。签订合同后，谭国松依约支付定金50万元给钟敏捷，但是钟敏捷违反合同约定，没有依时交齐过户的证件和材料办理过户手续。谭国松经多次催促，钟敏捷却拖延不理。
钟敏捷答辩称：谭国松、钟敏捷于2014年12月达成《厂房土地买卖合同》，谭国松并支付50万元押金，钟敏捷交付有效的证件交由谭国松去办手续，并已交付土地给谭国松使用。交易中，是利用丙方（中介方）办手续，当时钟敏捷将有效证件包括土地证交给谭国松，谭国松就转交给丙方去办理手续，钟敏捷在收取押金时就已将有效证件交给谭国松，不存在谭国松称没有依时将有关材料交给其办手续的情况。谭国松当时委托丙方去办理相关手续，钟敏捷已说明过户需要钟敏捷配合的，钟敏捷肯定会配合，并非是钟敏捷不去办理。谭国松接收土地后，就开始清理场地，清理杂草及拆除地上建筑物。地上原来任何的建筑物都属于钟敏捷所有，钟敏捷原来在地上建有1000平方米左右的建筑物，但谭国松在未通知钟敏捷的情况下擅自拆除地上的建筑物，也可以证明谭国松已使用土地。对此，钟敏捷保留反诉的权利。至于国家的政策问题，就与钟敏捷无关。在签订土地买卖合同之前，双方都是各自去了解清楚相关土地政策的，谭国松才同意签土地买卖合同。听说谭国松在清理土地上的杂草时，曾被附近的村民骚扰，谭国松因此不想再要这块地，钟敏捷并没有违约。如果谭国松确实不想再继续履行合同，可以与钟敏捷协商，但谭国松没有与钟敏捷商量，就直接起诉钟敏捷。因此，钟敏捷没有过错，也没有违约，故不同意解除合同，也不同意双倍返还定金100万元给谭国松。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：钟敏捷是座落于江门市新会区某甲镇某甲村某甲区（土名）土地使用权人，该土地使用权类型是出让土地，使用年限至2055年4月30日止，土地用途是工业（五金厂）用地。钟敏捷意欲转让该土地使用权，通过中介梁某甲介绍，钟敏捷与谭国松于2014年12月30日签订钟敏捷为“卖方（甲方）”、谭国松为“买方（乙方）”、梁某甲为“丙方（中介方）”的《厂房土地买卖合同》，其中，该合同第一至四条约定：甲方将自有的上述土地使用权及工业厂房转让给乙方（列明土地的证号、位置、登记面积、土地使用权类型等情况），转让价款为260万元，甲方负责未过户前的一切相关欠费，或未缴交的相关费用由甲方付清后再办理过户手续，乙方负责缴交过户时产生的买卖双方的交易税费。转让价款分三次付款，第一期定金50万元；第二期为过户相关部门审批同意后当天乙方支付100万元给甲方，第三期付款时间为转名给甲方并出新证当日付齐全部房地产款。第六条约定：甲、乙双方同意，甲方于过户确权当天腾出该房地产并通知乙方进行验收交割，乙方应在收到通知之日起3日内对该房地产的情况进行查验，查验后双方签订房地产交接书，甲方将该房地产交付（转移占有）给乙方。第七条约定：在本合同签订之日起5日内，甲、乙双方集齐相关交易过户证件和材料到过户交易相关部门办理过户手续，并在提交资料给相关部门经审批同意后5日内到税局和相关部门办理纳税手续，并到相关部门登记该房地产转名手续。第九条约定：如因甲方的原因造成该房地产无法转让或甲方中途不愿意转让该房地产时，则视甲方违约，甲方必须返还双倍定金给乙方，并退回乙方已付的购房地产款。如因乙方逾期支付购房地产款项、乙方中途不愿意购买该房地产或因乙方问题导致该房地产无法交易成交的，视为乙方违约，乙方所交的购买该房地产的定金不予退还。第十条约定：甲乙双方同意任何一方均要在该合同约定的时间内办理该房地产的交易手续，若其中一方逾期，则视该方违约，违约方应按《中华人民共和国合同法》定金条款的有关规定向守约方承担责任。第十二条约定：甲方收取定金后该房地产权证正本交给丙方保管并协助办理该房地产过户手续使用，并出具收件收据等内容。合同签订当日，谭国松依约向钟敏捷支付定金50万元，钟敏捷将国有土地使用权证的原件1本、《国有土地使用权出让合同》的原件1份、土地红线图纸2份、投资项目登记备案证1份、受让土地使用权的批复文件3份交给中介方梁某甲。
此后，梁某甲协助双方查询涉案土地上建筑物的登记情况，并带谭国松到某评估公司进行咨询，该评估公司当时建议谭国松修整土地和厂房以达到过户的条件。2015年3月左右，谭国松、钟敏捷就涉案厂房、土地的消防通道问题到涉案土地和厂房与相邻几方协调。2015年4月，谭国松向中介方梁某甲称不要涉案土地。梁某甲通知钟敏捷，钟敏捷要求约谭国松协商，但谭国松没有应约前来商谈。现谭国松以钟敏捷没有按约定办理过户手续构成违约为由诉诸原审法院。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是建设用地使用权纠纷。谭国松、钟敏捷在平等自愿、协商一致的基础上签订的《厂房土地买卖合同》合法有效，原审法院予以确认。本案存在如下争议焦点：一、钟敏捷是否存在违约行为？二、涉案《厂房土地买卖合同》应否解除？三、钟敏捷应否返还定金100万元给谭国松？
对争议焦点一，《厂房土地买卖合同》虽然约定“在本合同签订之日起5日内，甲、乙双方集齐相关交易过户证件和材料到过户交易相关部门办理过户手续”，但结合中介方的证言及钟敏捷的举证情况看，双方办理过户手续并没有按照上述约定进行，而是根据实际情况进行办理。《厂房土地买卖合同》签订后，钟敏捷已将相关证件和材料交由中介方协助办理过户手续，中介方也已协助谭国松就建筑物的登记情况进行查档、向评估公司咨询，双方于2015年3月左右曾就涉案土地、厂房的消防通道问题进行过协商，此时，谭国松对办理过户手续问题并无异议。2015年4月，谭国松才向中介方提出不要涉案土地，并提起本案诉讼。可见，钟敏捷在签订合同后已尽卖方所能尽到的协助义务，谭国松没有证据证明钟敏捷存在拖延不办理过户手续的情形，故谭国松主张钟敏捷违约不成立，原审法院不予支持。
对争议焦点二、三，因谭国松主张钟敏捷构成违约不成立，故谭国松要求解除双方签订的《厂房土地买卖合同》、钟敏捷双倍返还定金100万元的请求均于法无据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月10日作出如下判决：
驳回谭国松的全部诉讼请求。
案件受理费13800元、诉讼保全费5000元，合计18800元，由谭国松负担。
当事人二审的意见
谭国松不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令谭国松、钟敏捷签订的《厂房上地买卖合同》无效；或解除谭国松、钟敏捷签订的《厂房土地买卖合同》；2、判令钟敏捷返还已支付的定金50万元及利息（从2014年12月30日至还清之日止，按银行同期贷款利率计）给谭国松。3、判令钟敏捷承担全部诉讼费用。主要事实和理由是：一、谭国松、钟敏捷签订的《厂房土地买卖合同》无效。2014年12月30日，谭国松与钟敏捷签订《厂房土地买卖合同》，钟敏捷把位于江门市新会区某甲镇某甲村某甲区的土地卖给谭国松，面积为2971平方米，转让价款260万元。因该土地是钟敏捷通过出让方式取得，签订合同后，谭国松去找评估机构评估谭国松对土地投资额有无达到总投资金额的百分之二十五，评估机构明确钟敏捷投入没有达到百分之二十五，中介梁某甲在一审做证也证实谭国松投入没有达至三成，因而在国土部门无法办理过户。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，以出让方式取得的国有上地使用权，如果没有按出让合同规定进行投资开发，开发投资总额没有达到百分之二十五的，该土地使用权不得转让。又根据我国《合同法》第五十二条规定，谭国松与钟敏捷签订的《厂房土地买卖合同》因违反了法律、行政法规强制性规定而导致无效。二、假如谭国松与钟敏捷签订的《厂房土地买卖合同》有效，双方签订的《厂房土地买卖合同》也应当解除。因钟敏捷出让后投资总额没有达到百分之二十五，导致土地使用权不能办理过户，谭国松签订本合同的目的无法实现，根据我国《合同法》第九十四条规定，因谭国松所卖之土地没有投入投资总额的百分之二十五，该土地使用权无法办理过户。而双方签订的《厂房土地买卖合同》第七条约定：甲、乙双方同意确认，在本合同签订之日起的五日内到过户交易相关部门办理过户手续。现因钟敏捷投入没有达到百分之二十五，不能在过户部门办理土地使用权过户手续，谭国松不能实现合同目的，依据合同法第九十四条第四款规定，双方签订的《厂房上地买卖合同》也应当解除。
钟敏捷答辩称：按照一审答辩意见。合同的履行方面钟敏捷没有过错，钟敏捷完全是按照双方在合同以及口头的约定去履行义务，已经将涉案的财产相关的证件及材料交由谭国松及中介方办理有关的过户手续及登记手续。而且根据庭审笔录，中介方也协商谭国松就涉案土地及厂房的登记情况进行查档、向评估公司咨询，过户前有关税费钟敏捷已经缴清，而且谭国松是很清楚交易的标的物的现状而进行交易的，而且合同也约定是按照现状来交易。因此，谭国松认为钟敏捷没有履行合同或者有欺诈的情况，是没有事实根据及法律依据的。从2014年12月30日签订合同至起诉的4月，包括在签定合同之前，谭国松都已经到现场看过，也咨询了相关的过户手续。因此，签定合同之后，钟敏捷在谭国松交纳定金当天，钟敏捷将所有证件交给谭国松及中介，因此谭国松对钟敏捷的诉讼请求是没有法律依据及事实根据，也不符合上诉状中提出的两个法律条文的规定的情况，不是法律适用的问题。因此，钟敏捷没有违约，谭国松要求解除合同的依据不成立，希望二审法院驳回谭国松的上诉请求。
双方当事人在二审期间均没有提供新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系建设用地使用权纠纷。本案二审主要争议焦点为：双方当事人签订的《厂房土地买卖合同》是否无效。
二审过程中，经本院询问，谭国松明确表示其主张合同无效并据此提出返还定金本息的上诉请求。谭国松主张《厂房土地买卖合同》无效的主要理由为该土地未满足我国《城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的转让条件。因该规定属我国法律对房地产市场的管理性规定，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，该土地使用权即使未满足上述转让条件亦不致合同无效。谭国松以此为由主张合同无效与上述司法解释的规定相悖，本院不予支持。经审查，钟敏捷系江门市新会区某甲镇某甲村某甲区（土名）的土地使用权人，其与谭国松为买卖该土地使用权及地上物而订立的《厂房土地买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。故谭国松基于合同无效而提起上诉请求钟敏捷返还定金本息缺乏必要的前提和基础，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由谭国松负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一六年四月十二日
书记员 区健敏