陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旬阳民初字第00223号
原告田野，男，1987年2月6日出生，汉族，城镇居民。
委托代理人常正堂，陕西护正律师事务所律师。
委托代理人田发友（原告之父），男，1946年1月26日出生，汉族，城镇居民。
被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司。
负责人马祥嘉，该公司经理。
委托代理人吉涛，陕西智圣律师事务所律师。
原告田野与被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田野的委托代理人常正堂、田发友，被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司的委托代理人吉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田野诉称，2012年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于旬阳县城关镇高家沟“山水林居”第1幢4单元402室、面积为87平方米预售房屋一套，购房款24万元。原告依约已支付购房款20万元。2013年7月31日前交付房屋，交付房屋须具备商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期验收合格、商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。交接时，出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和书面交房通知。2013年9月，被告才将房屋水电接通，至今未按合同约定通知原告交接房屋。约定的道路符合通行要求，至原告提起诉讼时，原告仍在施工，路中央是搅拌机和搅拌混凝土的大坑。根据《建筑法》第61条1、2款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。而被告交付房屋，不但未出具任何验收合格证明，也未按合同约定履行义务，除被告自行延期交付外，所交付的房屋不符合法定交付条件。被告行为不但违约且违反法律法规规定。《城市房地产开发经营管理条例》36条、37条规定及原、被告签订的商品房买卖合同第9条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，原告有权解除合同，并要求被告承担逾期交房之日起按原告交付购款万分之一作为每日违约金，直到被告退还原告已交付20万元房款之日止，被告的行为应当赔偿原告经济损失。又被告违背承诺，在原告购房不足2米处建房，完全将原告所购房屋阳光遮蔽，原告多次找被告协商未果。综上所述，被告向原告交付的房屋至今道路不通，也未竣工验收，不符合商品房交付条件，且被告擅自改变施工方案，在原告所购房屋近处建房，严重影响原告房屋通风采光。现请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告立即退还原告预购房款20万元，并按银行贷款支付利息；被告承担原告210天违约金4200元。
原告向法庭提供的证据有：身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、收款收据复印件、调查证人王帮文、彭波笔录及房屋周围现状照片，证实原告身份及原、被告房屋买卖合同约定的权利义务、预付房款和被告违法违约情况。
被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司辩称，1、原、被告签订的商品房屋买卖合同合法有效。2012年10月10日，原、被告签订的商品房屋买卖合同，明确了双方权利义务，该合同的主体、内容符合法律规定，没有合同法第52条规定的无效情形及54条规定的可撤销情形，且双方均已履行了合同义务。2、被告建设的商品房在合同约定的交房期限内已经过验收，符合交付条件。法律、法规规定建设工程竣工验收合格后方可交付使用。竣工验收也就是说土工竣工验收。依据《建设工程质量管理条例》第16条第1款、陕西省建设厅《住宅工程质量分户验收管理办法》第5条、12条、《住宅质量保证书》、《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。县级以上人民政府房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位验收。从法律法规来看，经过验收主体签发的住宅工程质量分户验收即视竣工验收，达到商品房交付条件。被告土建基础于2012年9月13日验收、住宅工程于2013年7月18日完成，均有档案资料备查，不存在原告所诉的工程未验收。而且双方合同第8条约定的房屋交付条件为列举式的第一种情形，即该商品房经验收合格，而非综合验收或取得交付使用批准文件。3、被告在履行合同中没有违约。双方合同约定，被告交付房屋时间是2013年7月31日，被告第一栋房在2013年7月18日即完成竣工验收，通知原告收房，原告不按合同第6条、11条约定履行付清剩余房款的义务，也不接收房屋，该违约是原告非被告。原告违约反悔主要理由是房屋后面建一栋房影响其通风采光，该理由同样不成立。双方签订合同时“山水林居”建设项目已经规划、设计、平面位置图等通过公示，这些经过原告核查，合同第1条、第3条分别载明“山水林居”用地面积和购买第一幢4单元4042室，原告的选择是自愿的，在A栋楼竣工交付时启动B栋楼时，原告提出以通风采光受影响反悔，对其违约行为被告保留追究权利。4、原告要求解除合同及要求返还购房讲求实效和承担违约金没有法律依据和合同依据。本案不适用合同法第49条的法定解除条件。合同第9条约定属于出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同，而被告在合同约定交房期限内通知原告交款收房而原告违约不交款也不交房，这不是出卖人违约，因而不符合法定解除条件。关于审理商品房买卖合同纷纷案件适用法律若干问题解释第11条规定，是针对一些购房户违约的权利限制。请依法驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提供了以下证据
第一组证据，陕西陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、房地产开发资质证书、企业负责人身份证明，证实该公司具有房地产开发、销售、物业管理相应资质。
第二组证据，联合开发房地产协议书、国有土地审批件三份、建设工程规划许可证2份及附图3份、建设工程定点放线记录卡、规划设计图纸3份，证实房地产开发属于开发商与四户居民联建，开发商取得国有土地使用权，建设用地合法；旬阳县城乡建设规划局对联建开发进行规划并对联建的“山水林居”平面意示进行审定，平面图经联建方签字确认及放线记录卡属于整体开发项目而非单位建筑；设计图纸证实两栋建筑物中间间隔的距离。
第三组证据，房屋预售许可证、商品房买卖合同、原告两次交房款20万元、住宅工程质量分户验收表、收房通知书5份、住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明开发商具备房屋预售资质，与田野签订商品房买卖合同合法有效；开发商通知住户交款收房，田野不支付合同约定房款4万元，也不收房。原告认为房屋未达到交付条件以及邻近建筑影响其采光而反悔，该理由涉及邻近建筑问题有第二组证据的规划、设计、放线及审定的图纸为凭佐证，其理由不成立；涉及房期限延期被同栋的收房通知所否定；对未达合同要求交付条件，在合同第8条第1款有约定“该商品房验收合格，”房屋竣工验收是发生在开发商、承建商、监理方之间的事务，2013年7月18日进行住宅工程质量分户验收，验收之后才通知购房户收房，开发商并没有违约。
第四组证据，王帮文、彭伦波收楼通知书及物业费缴纳票据，证明房屋同单元住户已收房装修居住。
经当庭举证、质证，经本院审查认为，原告提供的身份证复印件、“商品房买卖合同”复印件、收款收据复印件、证人王帮文、彭波的证言及房屋周围现状照片；被告提供的第一组、第二组、第三组证据来源合法，内容真实，证据之间具有关联性，且双方均无异议，本院予以确认。对被告提供的第四组证据，不能证实被告向原告交房的事实，该证据在本案中本院不予确认。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，确认以下案件事实：2012年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要内容为：房屋面积及计价方式与价款：原告预购被告开发“山水林居”第1幢4单元4042室，建筑面积87平方米房屋一套，每平方米为2758.62元，由原告支付被告总金额240000元，分期付款。双方在签订合同之日，原告向被告支付首付100000元，签订本合同之后180日，原告向被告支付第2次100000元，第3次是被告向原告交房之日，原告向被告支付40000元。房屋交接期限：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家及相关规定具备该商品房经验收合格交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按买受人自接到出卖人交房通知30日内到出卖人指定的地方付清全部房款及各种费用。否则，出卖人有权按本合同第七条规定向买受人追究违约责任。出卖人和买受人违约责任：出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同，合同解除后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并将买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人逾期在30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。自本合同规定的应付款期限2013年7月31日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付房款200000元。被告至今没有按合同约定向原告书面通知办理房屋交接手续及出示房屋相关证件，且通向原告房屋道路路中央放置的搅拌机，该幢房屋必经通道被被告现在施工塔吊占用，道路通行不符合通行要求。
本院认为，原告田野与被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在合同中约定，出卖人应当在2013年7月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。现原告主张被告逾期交房的时间超过30天，提出解除合同，因被告未能提供直接证据证明其在约定的期限通知向原告交房，故本院认为双方约定的解除合同条件已成就，原告可依法行使解除权，原、被告签订的房屋买卖合同应予解除。合同解除后，被告应向原告返还200000元购房款，并承担违约责任。原告要求被告支付4200元违约金，符合约定，应予支持。原告要求被告按银行同期贷款利率承担200000元购房款的利息，没有约定，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告田野与被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司所签订的商品房买卖合同。
二、被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司于本判决生效之日返还原告田野购房款200000元，支付违约金4200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4363元，由被告陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。
审判长 黄星华
审判员 周成才
审判员 曹 燕
二〇一四年六月四日
书记员 方梦华