云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终260号
上诉人（原审原告）：赵汝良，男，1935年5月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：张江，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：何开进，云南锦业律师事�所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明中誉房屋拆迁有限公司，住所地云南省昆明市五华区大观路口（丰和粮油食品有限公司）第一层。
法定代表人：邹兴权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨国军，该公司职员，特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘媛，该公司职员，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：赵宁，女，1970年7月3日出生，汉族，住云南省昆明市。
被上诉人（原审被告）：赵萍，女，1963年6月7日出生，汉族，住云南省昆明市高新区。
委托诉讼代理人：赵宁，女，1970年7月3日出生，汉族，身份证号码：5301111970********，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：赵隽，女，1968年5月28日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：赵宁�女，1970年7月3日出生，汉族，身份证号码：5301111970********，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：侬潇阳，女，1974年11月23日出生，壮族，住云南省昆明市。
委托诉讼代理人：赵宁，女，1970年7月3日出生，汉族，身份证号码：5301111970********，特别授权代理。
上诉人赵汝良因与被上诉人昆明中誉房屋拆迁有限公司（以下简称“中誉公司”）、赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳确认合同无效纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵汝良上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初2301号民事判决，并依法支持赵汝良的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由中誉公司、赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳承�。事实和理由：(一)中誉公司与赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳之间的行为不能构成表见代理。根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，构成表见代理需具备如下构成要件：1、须行为人无代理权；2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3、须相对人为善意且无过失；4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。被上诉人赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳的无权代理行为并未得到赵汝良授权，事后亦未得到赵汝良的追认，所以合同依法应当确认无效。(二）中誉公司在签订《棕树营片区(国有土地）房屋拆迁“产权调换”安置补偿协议》并未尽审查义务。在本案中，作为《棕树营片区(国有土地）房屋拆迁“产权调换”安置补偿协议》的相对人中誉公司，在涉案协议签订时存在严重失误，即未审查涉案房屋的权属问题。赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳持本案诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证原件，并向中誉公司出示这一情况，也并不足让作为相对人的中誉公司相信赵宁、赵萍、赵隽、侬萧阳具有代理权的事实或理由。本案诉争房屋即昆明市西山区人民西路66号1幢1单元501号房屋系赵汝良与侬素华的夫妻共同财产，该房屋同时也是房改房，当初办理房产证，是经过了一系列审批程序的。在原审中，法官在首次庭审后，依职权调取了诉争房屋办理房改房产权手续的审批件，该审批件将赵汝良书面列明为共有人。之后，法庭也组织了对该依法调取的证据质证，赵汝良与中誉公司、赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳均认可该证据的三性。中誉公司在签订该合同时，对上述情况并未进项调查，存在明显错误。(三)上述《棕树营片区(国有土地)房屋拆迁“产权调换”安置补偿协议》从签订起至今已经有8年时间，协议双方均未按协议履行，该协无实际履行可能性。综上所述，原审判决适用法律错误，依法应于纠正，请求依法裁判。
中誉公司答辩称：（一）本案构成表见代理行为，因为当时赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳拿着房屋产权证和土地证来签订协议，中誉公司有理由相信构成表见代理，是否有授权不影响表见代理的认定。（二）中誉公司已经进行了审查，房屋所有权人是否已故不在审查范围内，赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳持有上述两证，中誉公司有权相信赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳有权利处理房屋。（三）对于合同是否履行的问题与合同效力没有关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳共同�辩称，对于赵汝良的上诉没有异议，我们确实没有经过父亲赵汝良的同意签订涉案协议。
赵汝良向一审法院提出诉讼请求：1、确认中誉公司、赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳签订的《棕树营片区（国有土地）房屋拆迁“产权调换”安置补偿协议》无效；2、本案诉讼费由中誉公司、赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳承担。
一审法院认定事实：赵汝良、侬素华夫妇生育了赵萍、赵隽、赵宁、侬潇阳四个女儿。2002年登记机构登记了本案讼争房屋昆明市人民西路66号1幢1单元501号（建筑面积51.57平方米）的所有权人为侬素华（房产证号20××90）。2006年3月25日侬素华去世。2008年11月25日，赵萍、赵隽、赵宁、侬潇阳与中誉公司签订的《棕树营片区（国有土地）房屋拆迁“产权调换”安置补偿协议》载明乙方侬素华（已故），产权共有人为赵萍、赵隽、赵宁、侬潇阳�签名；本案讼争房位于改造征地拆迁范围内，乙方回迁安置的房屋位于棕树营片区拆迁改造范围内，建筑面积约90平方米；签订协议时，乙方必须提供并出示房屋所有权证原件、国有土地使用权证原件、身份证原件等相关资料交中誉公司验收后，房屋所有权证原件盖章后由乙方自行保管，国有土地使用权证原件交中誉公司注销。迄今本案讼争房没有实际拆除，仍可居住使用。庭审中赵宁陈述其与赵萍、赵隽、侬潇阳持本案讼争房的房屋所有权证原件、国有土地使用权证原件与中誉公司签订本案讼争协议，签订协议后中誉公司在房屋所有权证上盖了“此房已拆迁”的章后，将房屋所有权证返还给其；中誉公司收了本案讼争房的国有土地使用权证。中誉公司认可其收了本案讼争房的国有土地使用权证。
一审法院认为：本案讼争房系赵汝良与侬素华的夫妻共同�产。2006年3月25日侬素华去世，继承开始，本案讼争房的一半为赵汝良所有，另一半由侬素华的法定继承人即其夫赵汝良、其女赵萍、其女赵隽、其女赵宁、其女侬潇阳继承。2008年包括本案讼争房在内的楼房被列为拆迁范围，基于日常生活经验法则，赵汝良不可能不知道拆迁事宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。签订本案讼争协议时，赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳持本案讼争房的房屋所有权证、国有土地使用权证原件，中誉公司有理由相信该四人系代表产权共有人签约，故一审法院对原告赵汝良的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第二十六条第一款，《中�人民共和国合同法》第八条、第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：驳回赵汝良的诉讼请求。案件受理费100元，由赵汝良负担。
本院二审期间，赵汝良、中誉公司、赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳未向法庭提交证据。
赵汝良、中誉公司、赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳对一审认定事实均无异议。经审查，一审法院确认的案件事实，与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。
本院二审中另查明，涉案昆明市人民西路66号1幢1单元501号（建筑面积51.57平方米）房屋为已故侬素华的单位房改房，系赵汝良与侬素华的夫妻共同财产。中誉公司与赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳签订《棕树营片区（国有土地）房屋拆迁“产权调换”安置补偿协议》时，赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳未向中誉公司出示或提交赵汝良的授权�托书。上述协议签订后，中誉公司未按照约定向赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳支付协议约定的过渡费、搬家费、奖励费，赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳也未将涉案房屋腾空交中誉公司验收拆除。
综合各方当事的诉辩主张，本案争议的焦点是：本案诉争的《棕树营片区（国有土地）房屋拆迁“产权调换”安置补偿协议》的效力如何？
本院认为，经查，涉案房屋系已故侬素华与赵汝良的夫妻共同财产，2006年3月25日侬素华去世，继承开始。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所有的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”因此，涉案房屋应先分割夫妻共同财产，分割后属于侬素华的部分再由其继承人共同继续，故赵汝�至少具有涉案房屋一半以上的所有权。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。根据该规定，对涉案房屋进行处分应当征得赵汝良同意。本案中，中誉公司不能举证证明中誉公司与赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳签订诉争协议时，该四人向中誉公司出示或提交赵汝良的授权委托，亦不能证明赵汝良同意签订诉争协议，故赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳对涉案房屋的处分行为应属无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”经查，赵汝良并未进行追认，反而提起本案诉讼，赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳在订立诉争协议后亦未完全取得处分权，因此诉争协议应属无效。
对于中誉公司主张签订诉争协议时，赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳持有涉案房屋所有权证和国有土地使用权证，中誉公司有理由相信赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳具有代理权，故构成表见代理。对此，本院认为，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理应当具备以下条件：一是具有权利外观要件，即行为人无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象；二是主观因素要件，即合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权。首先，在客观表象方面，本案中，诉争协议记载的乙方为：“乙方：侬素华（已故）、产权共有人：赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳。�诉争协议并未将赵汝良作为主体，并不是以赵汝良的名义订立合同，因此不构成表见代理的客观表象要件。其次，在主观方面，中誉公司作为专业从事房屋拆迁的单位，应当知道合同相对方应提交哪些材料证明其系拟拆迁房屋的所有权人及如何对合同相对方的所有权人身份进行审查等，但中誉公司在与赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳签订诉争协议时，未对涉案房屋所有权人身份进行审查，在涉案房屋所有权证记载的所有权人并非赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳的情况下，仅凭赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳持有涉案房屋所有权证、国有土地使用权证原件，就认定该四人为所有权人，并与该四人签订本案诉争协议，其行存在过错，亦未尽到合理注意义务。因此，赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳的行为不构成表见代理。综上，一审法院认定赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳系代表产权共有人签约，驳回赵汝良的诉讼请求的判决不当，本院对此予以纠正。
综上所述，赵汝良的上诉主张成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实部分清楚，适用法律不当，所作判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初2301号民事判决书；
二、确认昆明中誉房屋拆迁有限公司与赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳签订的《棕树营片区（国有土地）房屋拆迁“产权调换”安置补偿协议》无效。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由昆明中誉房屋拆迁有限公司、赵宁、赵萍、赵隽、侬潇阳�担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 陆有林
审判员 方云红
二〇一七年三月十七日
书记员 陈攀宇