广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5610号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司。法定代表人：罗永强，职务：总经理。委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋平辉。委托代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。委托代理人：练秋婷，广东伟通律师事务所实习律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人蒋平辉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东X号致岭假日花园X栋X房。2009年5月27日，蒋平辉（乙方、买受人）与致岭公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定蒋平辉向致岭公司购买涉案房屋，该商品房合同约定建筑面积共84.64平方米，其中套内建筑面积69.84平方米。合同第六条约定：该商品房属预售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米3615元，购房总价款为252464元；乙方以按揭贷款方式付款。第十条约定：甲方应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十五条约定：根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价，面积及本合同约定的房屋单价据实结算；（3）面积误差比绝对值超过3%以上（不含本数）的，买受人继续履行合同……实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。（4）面积误差比=（实测计价面积－合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第十八条约定：甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。合同第十九条约定：甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。合同附件五本合同补充协议第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。同日，蒋平辉与致岭公司签订了另外一份《商品房买卖合同》，约定蒋平辉向致岭公司购买致岭假日花园6栋305房。上述合同签订的同一天，蒋平辉（乙方）与致岭公司（甲方）签订《狮城国际的补充合同》，约定：2、甲方已在狮城国际商品房销售过程中充分说明、告知规划批准的是按房号的小户型/套的商品房；乙方充分理解甲方的说明和告知。3、乙方认为按原规划设计每套房号的小户型的内装修浪费了使用面积且不美观，两套合并购买和使用既可扩大有效使用面积，也美观实用。乙方自愿购买2套将其合并成一套……同时，应乙方要求，在交楼前甲方无偿为乙方修改局部户型间隔。4、户型布局修改后，乙方无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责。7、乙方向甲方购买以下商品房：乙方于2009年5月21日向甲方购买狮城国际房号为6栋304、305的商品房，本《补充协议》所指“乙方自愿购买2套”将其合并成一套，系指本条款上述乙方所购买的商品房。合同签订后，蒋平辉按约定向致岭公司支付了首期购房款，并以按揭付款方式支付剩余购房款。致岭公司于2010年9月30日将涉案房屋交付给蒋平辉使用。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。2014年3月5日，蒋平辉向致岭公司提交办理房地产权证所需的契税完税证等相关资料。2014年7月14日，涉案房屋登记至蒋平辉名下。房地产权证显示该房屋登记套内建筑面积为64.94平方米。经计算，涉案房屋实测套内面积比合同约定套内面积减少4.9平方米（69.84平方米－64.94平方米），面积误差比为7.02%（4.9平方米÷69.84平方米）。蒋平辉向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、致岭公司向蒋平辉支付自2013年12月9日起至2014年7月21日止的逾期办证违约金5655.19元；二、致岭公司返还面积误差房价款30658.56元及利息12889.32元（利息以30658.56元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2009年5月27日起计算至付清款之日止）；三、本案诉讼费由致岭公司承担。致岭公司原审辩称：请求驳回蒋平辉的诉讼请求。1.蒋平辉起诉的证据不足。蒋平辉并无提供其已满足办证条件的相关证据，存在故意隐瞒事实的情形。2.致岭公司在本案中没有任何过错，迟延办证是由于蒋平辉迟延缴纳购房款、契税、迟延提交办证材料等自身原因所致。3.合同及补充协议已约定蒋平辉提交办证资料的时间，致岭公司不另行通知。蒋平辉迟延提交资料，致岭公司有权顺延办证时间。4.本案属于无偿委托办证，致岭公司没有过错，依照法律规定，致岭公司不承担赔偿责任。5.蒋平辉的诉请已超过二年的诉讼时效期间。6.关于面积差，是由于蒋平辉要求将其所购买的两套相邻房屋合并成一套，涉案房屋的厨房被改造为入户花园，该部分按50%计算面积，由此造成面积差，因此致岭公司不承担面积误差责任。7.合同第十五条约定合同第六条关于按套计价方式的，不适用该条的约定。原审法院认为：蒋平辉与致岭公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，蒋平辉已按约定履行向致岭公司支付购房款252464元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起540个工作日内为蒋平辉办妥产权登记，并将以蒋平辉为产权人的房地产权证交付蒋平辉。涉案房屋已于2010年9月30日交付蒋平辉使用，但致岭公司未在约定期限内为蒋平辉办妥产权登记，构成违约，故蒋平辉要求致岭公司支付逾期办证违约金合法有据。关于蒋平辉是否存在逾期提交办证所需资料的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在大确权手续办妥之前，蒋平辉是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，因此自致岭公司逾期办证之日起至2014年2月17日期间，致岭公司应承担逾期办证违约责任。在致岭公司办妥大确权登记手续后，蒋平辉于2014年3月5日才向致岭公司提交办证所需资料，应认定为逾期提交资料，蒋平辉在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至蒋平辉向致岭公司提交办证所需资料之日（2014年3月5日）共17天的时间，致岭公司无须承担逾期办证违约责任。经计算，自房屋交付之日（2010年9月30日）后540个工作日为2012年11月29日，该时间距离蒋平辉起诉已超过二年诉讼时效期间，因此违约金应自2013年12月10日开始计算。涉案房屋于2014年7月14日登记至蒋平辉名下，致岭公司并无举证证明其向蒋平辉交付权属证书的时间，因此蒋平辉将违约金计算至出证之日后第七天合理合法。故逾期办证违约金应自2013年12月10日起计算至2014年7月21日止，并扣除17天。综上，致岭公司应向蒋平辉支付逾期办证违约金5226元【252464元×0.01%×（224天-17天）】。对蒋平辉主张的有理部分，原审法院予以支持；对超出上述金额部分，原审法院不予支持。因涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出双方约定的办证期限，对此致岭公司应承担相应责任。另外，合同已对逾期办证违约责任进行了约定，致岭公司以办证属无偿委托等理由要求免责无理。关于返还面积误差房价款的问题。按约定，房屋实测计价（套内）面积小于合同约定计价（套内）面积且超出约定范围的，致岭公司应向蒋平辉返还面积误差部分的房价款。经计算，套内面积误差比绝对值在3%以内部分的面积数为2.0952平方米（69.84平方米×3%），该部分应按合同约定房屋单价据实结算房价款，即致岭公司应向蒋平辉返还该部分房价款7574.15元（3615元/平方米×2.0952平方米）。对面积数为2.8048平方米（4.9平方米－2.0952平方米）的部分，致岭公司应按房屋单价款的双倍返还相应款项给蒋平辉，即致岭公司应返还该部分款项为20278.70元（3615元/平方米×2.8048平方米×2）。综上，致岭公司应向蒋平辉返还面积差异房价款合计27852.85元（7574.15元+20278.70元），对蒋平辉主张的有理部分，原审法院予以支持。关于面积误差房价款的利息，合同并未进行约定，原审法院调整为根据中国人民银行同期同类贷款利率标准，自蒋平辉起诉之日（2015年12月9日）开始计算。致岭公司抗辩涉案房屋存在面积误差的原因是由于蒋平辉购买的两套房子经合并成一套后，涉案房屋的布局发生改变而导致实测计价面积与合同约定计价面积产生差异，但致岭公司对此未提供相应的证据证明。且即使是由于上述原因导致计价面积发生差异，亦属于致岭公司在同时出售两套房屋给蒋平辉并自愿为其合并成一套时就应当预测得到的，但双方在补充合同中并未对因房屋合并原因造成面积差异的处理方式进行补充约定，因此关于面积误差问题仍应根据买卖合同的相关约定进行处理。另外，买卖合同第六条约定该商品房按套内建筑面积计价并约定了单价标准，第十五条约定该条款适用买卖双方选择的计价方式（以套内建筑面积计价）所产生面积差异的处理，该条仅明确按套计价方式的，不适用该条约定。因此，致岭公司认为合同第十五条的约定不应作为面积误差处理依据的理由不充分。对致岭公司的其他抗辩意见，原审法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告蒋平辉支付逾期办证违约金5226元；二、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告蒋平辉返还面积差异房价补偿款27852.85元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2015年12月9日起计算至付清该部分款项之日止）；三、驳回原告蒋平辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，由原告蒋平辉负担119元，由被告广州市致岭房地产开发有限公司负担243元。判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、蒋平辉于2014年3月5日向致岭公司提交办理房产证资料，致岭公司收到资料后交花都房管局，房管局2014年4月30日出具受理回执。实际办证时间38个工作日，而合同约定540个工作日，致岭公司没有违反合同约定。一审判决致岭公司支付107天逾期办证违约金，无视事实和法律规定。造成如此错误是因为一审判决违反合同和法律规定计算违约金起止时间。二、一审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。1、本案办理房产证期限是540工作日，过此期限才能计算违约金，这是蒋平辉、致岭公司双方均无争议的事实。2、办理房产证权利自愿起点。办理房产证是蒋平辉的权利，但该权利必须由蒋平辉自愿主张，其他人不能强迫蒋平辉主张，而蒋平辉主张权利的标志是提交办证资料。一审判决在蒋平辉没有主张办证，没有提交办证资料，判决致岭公司支付违约金，明显违反合同及法律规定，而且也违反了广州中院审判惯例。3、前提期限起点。办理房产证必须具备的前提是：蒋平辉交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，房管局不受理，根本不可能办理房产证。但一审判决在蒋平辉没有交清购房款，没有缴税，没有交住房维修基金的前提下，居然就判决致岭公司支付延迟办证违约金，这是极为荒唐的。4、合同期限起点。按照双方合同约定，蒋平辉委托致岭公司办证，蒋平辉必须将办理房产证所需资料递交致岭公司，致岭公司只有在收到蒋平辉办证资料后，才能在约定的540工作日，为蒋平辉办好房产证。一审判决己经认定：合同附件五为本合同补充协议，“第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延”。但一审判决完全不顾蒋平辉延迟提交办证资料的事实，判决致岭公司在蒋平辉不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定及法律规定。等于剥夺了合同约定的、双方认可的540工作日的办证期限。三、一审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2003]24号)第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其己在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。这里明确规定了致岭公司只要将办证资料交到房管局，就不再承担违约责任。事实上，致岭公司在收到蒋平辉提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给蒋平辉或者按揭银行的。从致岭公司将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间致岭公司不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证后七日，明显违反法律规定和案件事实。而且，当合同约定与法律规定存在差异的情况下，只能是依据法律规定判案。四、一审判决违法更改合同约定，免除了蒋平辉迟延提交办证资料的责任，明显偏袒蒋平辉一方。合同约定办证期限是540个工作日，从蒋平辉自愿主张办证资料起算，根本与大确权时间无关。五、关于相邻两套房合并一套房面积差问题，这是蒋平辉原因造成的，应当由蒋平辉承担责任，致岭公司在此没有获得任何利益，不存在退还面积差。1、根本不存在面积差。致岭公司因蒋平辉要求，将蒋平辉相邻两套房合并成一套房，原来两个厨房中的一个，改造成入户花园，由此该厨房房间面积改按照阳台面积标准计算，即按照50％计算面积，因此产生房产证面积差，并不是实际面积差。根据证据《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》，蒋平辉购买了相邻二套小户型住房，要求致岭公司将二套合并成一套大户型，原户型其中一个厨房改造成入户花园，造成测算面积按阳台计算，由此产生面积差，并非实际存在面积差。双方签订的《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》，该合同的附图清楚表明了一个厨房改为入户花园的布局变化，正因为这一变化，才造成该厨房按50％计算房产证面积。蒋平辉相邻二套房5610号案改造的6-304房，合同面积69.84平方，房产证面积64.94平方，5609号案没有改造的6-305房，合同面积46.7平方，房产证面积47.02平方，改造的房屋面积少了，相邻没有的房屋反而面积还多出了。2、一审判决认为面积差是因为“原来房屋的布局发生改变而导致实测计价面积与合同约定的计价面积存在差异，但致岭公司对此未提供相应的证据证明”，一审判决这一认定，完全无视事实。致岭公司已经提供了蒋平辉、致岭公司就两套房合并一套房双方签订的《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》，该合同的附图清楚表明了一个厨房改为入户花园的布局变化，正因为这一变化，才造成该厨房按50％计算房产证面积。3、一审判决认为，即使由于上述原因导致面积差，致岭公司应当预测到。一审判决根据什么认定致岭公司应当预测到而蒋平辉又不能预测到?这完全是偏袒蒋平辉的说法。4、一审判决认为房屋布局修改后，所造成的法律责任，不包括面积差。法律责任是一个很宽泛的概念，当然应当包括计价面积差的责任。5、致岭公司在补充合同中承诺免费帮助蒋平辉改造，并且按照一套住房收取水电、煤气、电视电话的安装费管理费。而蒋平辉承诺所造成的法律责任全部由蒋平辉负责，致岭公司已经履行了承诺，蒋平辉背弃承诺不应当支持。6、致岭公司已经按照没有改变布局的两套房承担了地价、各类规费、设计、安装、工程、营销等全部费用，并没有因为蒋平辉厨房改变布局按50％计价，因而减少致岭公司所支付的费用，没有理由要求返还面积差给蒋平辉。7、根据蒋平辉提交的《商品房买卖合同》，蒋平辉是按照合同第六条的计价方式购房，而合同第十五条明确约定“当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定”。上述7个方面己经充分证明，造成面积差的原因是蒋平辉自愿的，蒋平辉已经承诺自行承担相应后果，蒋平辉之后出尔反尔，毫无诚信，应当依法驳回。而且致岭公司在此没有任何获利，不存在退还面积差问题。六、一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，这是导致一审判决认定的事实错误原因，起到了偏袒蒋平辉的实际效果。七、一审判决回避了致岭公司一审时的答辩意见，对致岭公司答辩意见不作实质性回应，并且在一审判决书中省略致岭公司答辩意见。没有阐述不予采纳致岭公司答辩意见的法律依据，存在法理缺陷，在事实上起到了偏袒蒋平辉乙方的作用。综上所述，一审判决无论是事实认定还是适用法律，均有错误。上文从七个方面，指出了一审判决的实质性错误，至于计算错误和笔误还未涉及。同时，上诉人致岭公司根据最新实施的《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交”。上诉人请求二审法院依法责令一审蒋平辉提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据。综上，上诉请求：撤销一审判决，驳回蒋平辉全部诉讼请求。被上诉人蒋平辉答辩认为：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回致岭公司的上诉请求，维持原判。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，蒋平辉于2015年12月9日向原审法院提起本案诉讼。二审中，致岭公司表示：一、蒋平辉迟延缴纳购房款、维修基金、税费。1、关于购房款，合同约定付款方式是蒋平辉支付首期款后办理按揭手续，但其司认为蒋平辉是否在合同约定的期限内交齐首期款并办理了按揭手续以及按揭款何时发放到致岭公司账户均应该由蒋平辉举证，蒋平辉没有举证证实，就应该认定其迟延缴纳上述款项。2、关于维修基金，合同没有明确专项维修基金缴交时间，也没有约定办理房产证必须提交维修基金缴纳凭证，但其司认为这是建设部、广州市国土资源和房屋管理局等行政机关的文件规定。二、合同签订时不涉及本案房屋与相邻的5609号案房屋两套合并成一套的问题，所以补充合同没有约定面积差如何处理。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。二审争议的焦点，一是迟延办证及违约责任的认定，二是涉案房屋面积差补偿的认定。关于延迟办证的认定问题，致岭公司认为办理涉案房屋产权证是蒋平辉的权利，应以蒋平辉自愿办证即提交办证资料为起点计算办证时间。该表述与双方合同约定不符。双方合同已经明确约定办证起点及时间为“商品房交付使用后540日内”。且从合同约定内容看，为涉案房屋办理产权证，已经明确是致岭公司的义务，作为合同约定事项的履行义务方，应尽力完善自身的办证条件及主动办理。原审查明直至2014年2月17日之前，涉案房屋所在楼盘并未完成大确权，并不具备办证条件，而该时点已经超出合同约定办证时限。从查明的事实看，未办理大确权是无法办证的基本主因，致岭公司认为该时段是蒋平辉未交付办证资料而无法办证，缺乏事实基础。原审考虑到在涉案楼盘大确权办妥之前，蒋平辉是否提交办证所需资料对于办证期限并不造成影响，据此认定致岭公司延迟办证，但对于致岭公司一方已经具备办证条件即完成大确权之后至蒋平辉交付材料期间的时段不由致岭公司承担违约责任，该认定并无不当，本院予以维持。关于面积误差房价款的补偿问题。致岭公司认为涉案房屋存在面积误差的原因是由于蒋平辉购买的两套房子经合并成一套后，原来房屋的布局发生改变而导致实测计价面积与合同约定计价面积存在差异，该后果应由蒋平辉承担。经审核，首先，双方签订的《商品房买卖合同》第六条已经明确约定“该商品房属预售，按套内建筑面积计价”，此后的相关合同及补充合同条款并无明确予以变更。致岭公司主张的依据在于《商品房买卖合同》第十五条不包括第六条按套计价方式的适用，同时，《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》第4条约定了蒋平辉承担产权证面积减少的后果。但是，合同第六条并无关于“按套计价”的约定，即《商品房买卖合同》第十五条并不具备因第六条的约定排除适用的条件。而《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》第4条约定“户型布局修改后，乙方（蒋平辉）无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责。”并无对面积差的承担予以明确，虽然致岭公司认为法律责任的承担应该包括产权面积减少，但合同双方有不同表述，在此情况下，考虑致岭公司是合同制定的主动方，原审将约定不明的后果归利于蒋平辉，并无明显不当。综上，致岭公司上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年六月二十日书 记 员  邹文芳