吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终249号上诉人（原审被告）：净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店。实际经营者：张艳宁，女，汉族，1982年2月4日生。委托诉讼代理人：王文成，吉林九辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司，住所：长春净月高新技术产业开发区新城大街与天富路交汇诺睿德国际商务广场A8栋102-105号、107号。法定代表人：刘沛鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张琦，北京冠衡（长春）律师事务所律师。净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店（以下简称雪蒂斯饮品店）因与长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司（以下简称诺睿德投资管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。诺睿德投资管理公司一审诉称，其与雪蒂斯饮品店经营者张艳宁于2015年7月22日签订《商铺租赁合同》，约定出租位于长春净月高新技术产业开发区新城大街与天富路交汇诺睿德国际商务广场A8铺位经营水吧等项目，建筑面积31.33平方米，租赁期从2015年7月22日至2020年8月31日。截止到2017年6月14日，雪蒂斯饮品店尚欠其物业费人民币（以下币种同）7356元。根据合同第八条第1项约定，雪蒂斯饮品店应承担违约金7356元。另雪蒂斯饮品店在经营过程中多次组织人员扰乱商街经营秩序，干扰商街正常运营，己被长春市公安局净月大街派出所记录在案，双方己无继续合作的基础。经营者张艳宁被列入我国失信被执行人名单，已丧失履行能力，其亦有权根据不安抗辩权之规定，申请解除合同。故诉请判令：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》，雪蒂斯饮品店将承租的房屋交还；2.雪蒂斯饮品店按合同约定支付自2016年4月1日起至2017年6月14日拖欠的物业费7356元，最终支付的物业费以实际返还房屋之日计算；3.雪蒂斯饮品店支付违约金7356元并承担诉讼费用。雪蒂斯饮品店一审辩称，1.不同意解除《商铺租赁合同》，张艳宁具有继续履行合同的能力；2.其未拖欠物业费，诺睿德投资管理公司收取物业费没有合法依据，其承租商铺所在的诺睿德国际商务广场消防设施未达标，提供的经营场所和物业服务不完善；3.诺睿德投资管理公司无实际损失，其也未违约，违约金不同意支付。一审法院经审理查明，2015年7月22日，诺睿德投资管理公司（甲方）和张艳宁（乙方）签订《商铺租赁合同》，第一条约定：由乙方承租甲方位于长春净月高新技术产业开发区新城大街与天富路交汇诺睿德国际商务广场A8栋铺位，用于经营雪蒂斯冷饮店，租期从2015年7月22日至2020年8月31日，乙方按上打租季向甲方交纳租金，在租赁期内，甲方给乙方18个月免租期，免租期从甲方项目开业之日起计算，甲方给予乙方免租装修期60天（不含免租期）。第一租约年租金全免，第二租约年上半年免租，下半年收取标准租金50%，第三租约年收取标准租金的60%，第四租约年收取标准租金的80%，第五租约年收取标准租金的100%，第六租约年至第十租约年每年按上一租约年租金的8%递增。乙方需按季度向甲方交纳22元人民币/平方米/月的物业管理费，物业管理费的优惠政策（装修期免收物业费）是第一年收取标准费用70%，第二年收取标准费用80%，第三年收取标准费用90%，第四年及以后按照100%收取。第四条第六款约定：乙方如逾期拖欠租赁费、物业费等一切应缴范围的费用，甲方有权按欠缴费用总额的5%（天）按日收缴违约金，若乙方拒不交纳，甲方有权在乙方交纳的经营质量保证金中予以扣除，如拖欠15日（含15日）以上，甲方有权解除合同并不退还租金及保证金，如租金及保证金不足以弥补甲方的损失，甲方有权向乙方追偿。第八条第一款约定：本合同签署后，如乙方未在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金、租金及物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权单方解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付金额的违约金。2015年8月6日，长春市合众物业服务有限公司（甲方）与诺睿德投资管理公司（乙方）签订《商街物业管理服务合同》，由甲方为乙方提供物业服务，乙方向其支付物业管理服务费，合同第二条约定：乙方应安排签约商户同甲方直接签署物业合同，按照蜀水巷22/元/月/平方米，巴山街15/元/月/平方米，由甲方直接对商户进行收取，若商街商户未与甲方签署物业合同（包含未及时签署的商户），由乙方代为收取物业费。2016年1月1日，张艳宁承租的诺睿德国际商务广场的“雪蒂斯冷饮净月店”正式开街。张艳宁已交付了2016年1月1日至2016年3月31日的物业费1447元（其中965元系张艳宁交纳，剩余482元系冲抵款）。另查明，张艳宁在长春市绿园区人民法院受理的（2013）绿执字第00220号案件中因其全部未履行其债务被列为全国失信被执行人名单。一审法院认为，诺睿德投资管理公司和张艳宁签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违法相关的法律和政策，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于雪蒂斯饮品店以物业费收取没有依据、消防设施未达标、诺睿德投资管理公司未提供完善的物业服务为由不应当交纳物业费的观点，因诺睿德投资管理公司已和合众物业公司达成物业管理服务合同，由合众物业公司提供物业服务，且《商铺租赁合同》中已约定物业收费标准，张艳宁对此亦未提出异议，并按期交纳了2016年1月至3月间的物业费，视为张艳宁对物业收费标准予以认可；消防设施虽未经验收，但张艳宁已接收并进行装修，故此不能作为不交物业费的抗辩事由；张艳宁仅提供了视频资料且并无其他证据佐证，故不能因此认定诺睿德投资管理公司未提供完善的物业服务，综上，张艳宁应按照合同约定交纳物业费。因张艳宁自2016年4月1日起不再交纳物业费，根据合同的约定，诺睿德投资管理公司有权要求解除合同,诺睿德投资管理公司的该项诉讼请求予以支持。诺睿德投资管理公司所在的“巴蜀映巷”特色商业街于2016年1月1日开业，物业费的起算时间应从2016年1月1日起算，2016年1月1日至2016年12月31日张艳宁应按照物业费收取标准的70%交纳物业费，2017年1月1日至2017年12月31日张艳宁应按照物业费收取标准的80%交纳物业费。因张艳宁已交纳2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业费，故2016年4月1日至2017年6月14日张艳宁应交纳的物业费总额为7347.51元［31.33平方米*22元人民币/平方米/月*9个月*70%+31.33平方米*22元人民币/平方米/月*5个月14天*80%］。合同解除后，张艳宁无需再继续交纳物业费，故最终交纳的物业费应截至本判决生效之日。关于租金，因在租赁期内，诺睿德投资管理公司给张艳宁18个月免租期，因张艳宁称签订合同后其便开始装修，故租金的起算时间应为2017年7月1日。合同解除后，张艳宁无需再继续交纳租金，故最终交纳的租金应截至本判决生效之日。关于合同约定的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除诺睿德投资管理公司与雪蒂斯饮品店于2015年7月22日签订的《商铺租赁合同》，雪蒂斯饮品店于判决生效后五日内将承租房屋交还诺睿德投资管理公司。二、雪蒂斯饮品店向诺睿德投资管理公司支付自2016年4月1日至2017年6月14日拖欠的物业费共计人民币7347.51元及2017年6月15日至本判决生效之日的物业费（物业费计算公式为：时间×收费标准×收费比例×商铺面积。时间：具体占用月数（未足月的，按实际占用天数所占当月天数百分比计算。收费标准：22元/平方米/月，商铺面积：31.33平方米，收费比例：自2016年4月1日至2016年12月31日支付物业费的70%，2017年度支付物业费的80%，2018度支付物业费的90%,2019年度及以后年度支付物业费的100%）。三、雪蒂斯饮品店向诺睿德投资管理公司支付自2017年7月1日至本判决生效之日的租金（租金计算公式为:时间×收费标准×收费比例×商铺面积。时间：具体占用天数。租金标准为：3.6元/平方米/天。商铺面积为31.33平方米。收费比例：自2017年7月1日至2017年12月31日按50%计算，2018年度按60%计算，2019年度按80%计算,2020年度按100%计算）。四、驳回诺睿德投资管理公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169元，由雪蒂斯饮品店负担。雪蒂斯饮品店上诉称，1.诺睿德公司所出租的案涉房屋无工程竣工验收手续，双方签署的租赁合同无效；2.即使租赁合同有效，但该房屋无消防验收手续，未达到合法开业状态，给付租金、物业费的条件未成就，其有权拒付租金；诺睿德投资管理公司答辩称，一审判决正确，应维持原判。经本院审理查明的事实除与一审相同外，另查明：诺睿德公司已取得案涉房屋的建设工程规划许可证，但消防验收手续正在办理过程中。本院认为：1.关于案涉租赁合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，而案涉房屋已经取得规划许可证，不属于此种情况，雪蒂斯饮品店主张案涉房屋没有规划手续无事实依据，至于雪蒂斯饮品店上诉所称未通过竣工验收则合同无效的理由并无明确法律依据，案涉租赁合同应属有效，该上诉理由不能成立。2.关于合同解除后的租金、物业费给付问题。因雪蒂斯饮品店拖欠租金及物业费，诺睿德公司依照合同约定享有合同解除权，现雪蒂斯饮品店提出房屋无消防验收手续，该情节虽然属实，但从现场照片及支付物业费的情况看，并未对雪蒂斯饮品店的正常营业产生影响，且有权机关也并未下达相关整改及禁止营业的手续，即承租人的使用权并未受限，应当支付相应对价，雪蒂斯饮品店以承租的房屋无消防验收手续拒付租金及物业费的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年三月十九日书 记 员  张维峰