吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3433号
上诉人（原审原告）：吉林银行股份有限公司长春一汽支行，住所：长春汽车产业开发区东风大街2197号。
负责人：朱秋红，该银行行长。
委托代理人：李伟，该银行职员。
委托代理人：张恒国，吉林吉大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春信诚房地产开发有限责任公司，住所：长春市朝阳区前进大街湖畔诚品15栋401室。
法定代表人：范东超，该公司总经理。
委托代理人：范存玉，该公司职员。
委托代理人：马天宇，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：东北师范大学，住所：长春市人民大街****号。
法定代表人：刘春益，该学校校长。
委托代理人：姜艳芳，吉林创一律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中银吉林房地产开发有限公司，住所：长春市朝阳区桂林路30号。
法定代表人：洪凯，该公司董事长。
上诉人吉林银行股份有限公司长春一汽支行（以下简称吉林银行）和上诉人长春信诚房地产开发有限责任公司（以下简称信诚公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2016年2月29日作出的（2012）朝民重字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人吉林银行的委托代理人李伟、张恒国，上诉人信诚公司的委托代理人范存玉、马天宇，被上诉人东北师范大学（以下简称东北师大）的委托代理人姜艳芳到庭参加诉讼。被上诉人中银吉林房地产开发有限公司（以下简称中银公司）经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
一审法院经审理查明：2001年8月20日，中银公司（原名称中银吉林国际房地产开发有限公司）作为甲方，长春市商业银行南湖支行（该银行后更名为吉林银行长春南湖支行，并作为二级银行隶属于吉林银行一汽支行）作为乙方，签订了一份《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：“甲方进行公建建设，需拆除乙方公有产权非住宅用房建筑面积为138.98平方米；甲方按照原建筑面积(以产权管理部门确认的建筑面积为准)，于2003年3月3日前在前进大街安置给乙方一处建筑面积138.98平方米一层非住宅房屋，在此期间如发现乙方提供的情况有讹，经核实取证，甲方有权做相应调整；房屋拆迁期间的过渡用房,由乙方自行解决，过渡期为18个月，即2001年9月3日至2003年3月3日；经甲方同意，一次性支付给乙方搬家费240元，拆迁过渡补偿费每月3917元，防弹玻璃一次性补偿13000元；回迁楼为框架机构，乙方应按341.42元/平方米的结构差价款计47423.24元，原建筑面积138.98平方米的产权归乙方。”该协议签订后，中银公司未按协议约定的期限履行回迁安置义务。2004年9月16日，中银公司与东北师大信诚后勤集团签订了《“湖光小区”项目对接协议》，中银公司将位于长春市朝阳区前进大街以东湖光路以南，二二八厂职工宿舍以西，繁荣路以北的“湖光小区”项目对接给东北师大信诚后勤集团。2005年4月21日，长春市人民政府办公厅作出长解办字（2005）12号《关于解决原中银公司湖光小区超期回迁和开发建设受阻问题的紧急报告》。2006年11月27日，东北师大信诚后勤集团与信诚公司签订协议书，协议约定东北师大信诚后勤集团将上述房地产开发项目转让给信诚公司。2008年，长春市城市建设房屋拆迁管理办公室向信诚公司出具了群众来信来访交办单，责令信诚公司给予长春市商业银行南湖支行（吉林银行高新支行）补偿安置。但信诚公司一直未履行安置补偿义务。
2010年2月24日吉林银行起诉至一审法院，要求判令：1.被告信诚公司继续履行2001年8月20日吉林银行与中银公司签订的《拆迁补偿安置协议》；2.被告信诚公司按该区域一楼临街门市房现行评估价格给予吉林银行全部货币补偿4188841元；3.如信诚公司拒绝全额货币补偿，要求信诚公司按该区域一楼临街门市房给予吉林银行实物补偿，同时按原拆迁协议约定给付吉林银行搬家费240元、防弹玻璃13000元、过渡期补偿金703101元，合计716341元；4.被告信诚公司承担全部诉讼费用。
信诚公司答辩认为其与吉林银行之间不存在法律关系，吉林银行没有诉权。
2010年8月10日，一审法院作出（2010）朝民初字第351号民事裁定，以吉林银行没有证据证明信诚公司与负有安置义务的中银公司之间存在合同关系，诉讼主体错误为由驳回了吉林银行的起诉。
吉林银行不服上诉。2011年2月28日本院作出（2011）长民一终字第6号民事裁定，撤销一审法院（2010）朝民初字第351号民事裁定，指令一审法院审理。
指令审理后，吉林银行追加东北师大为被告，并变更诉讼请求，要求判令：1.二被告履行原告与中银公司签订的《拆迁补偿安置协议》；2.二被告按该区域一楼临街门市房现行评估价格给予原告补偿，同时给付搬家费240元、玻璃补偿款13000元及拆迁过渡补偿费703101元；3.如二被告拒绝货币补偿，应在该区域临前进大街一楼安置原告营业用房138.9平方米，同时给付搬家费240元、玻璃补偿款13000元及拆迁过渡补偿费703101元；4.诉讼费由二被告承担。
信诚公司辩称：原告与信诚公司之间没有法律关系，双方没有签订合同，原告不应直接起诉信诚公司。应追加中银公司参加诉讼并承担责任。
东北师大辩称：东北师大已经将项目转让给信诚公司，应由信诚公司进行安置，东北师大无安置义务。
依吉林银行申请，一审法院委托吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司对前进大街一楼的营业用房房屋价格进行了评估，吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司作出（2011）第023号房地产估价报告，结论为：上述地点房产单价为每平方米22400元。
2011年12月8日，一审法院作出（2011）朝民初字第579号民事判决：一、被告信诚公司继续履行回迁安置原告吉林银行义务；二、被告信诚公司于判决生效后30日内在其开发区域内临前进大街安置原告吉林银行建筑面积138.9平方米一楼营业用房一处；如信诚公司未按上述条件、期限履行安置义务，则以货币方式安置原告吉林银行，给付原告吉林银行货币安置补偿款3111360元（每平方米22400元/平方米×138.9平方米）；三、被告信诚公司于判决生效后给付原告吉林银行搬家费240元、玻璃款13000元、拆迁补助费699180元，三项合计712426元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费40310元、保全费5000元，由被告信诚公司负担。
宣判后，信诚公司不服上诉。2012年5月31日，本院作出（2012）长民一终字第84号民事裁定，撤销一审法院（2011）朝民初字第579号民事判决，发回重审。
发回重审后，吉林银行变更诉讼请求，要求判令：1.二被告继续履行2001年8月20日订立的《非住宅拆迁补偿安置协议书》，为原告在原处安置建筑面积为138.9平方米、一层临前进大街的商业用房一套；2.二被告如不能按照第一项请求的条件履行房屋安置义务，应向原告赔偿货币安置补偿款3111360元（每平方米22400元/平方米×138.9平方米）；3.二被告支付拆迁过渡安置补助费888120元、搬家费240元、玻璃补偿费13000元，合计901360元；4.诉讼费由二被告承担。
信诚公司辩称：1.吉林银行的诉讼主张不能成立，信诚公司与吉林银行之间无任何合同关系，吉林银行于2001年与中银公司签订《拆迁安置补偿协议》，中银公司应依照法律规定履行其合同义务，该合同对信诚公司不具有任何效力与拘束力；2.2004年6月份东北师大承接了该项工程，该拆迁安置补偿协议所约定的义务理应由东北师大承接尚未完结的合同义务，该合同的签订表明拆迁安置补偿合同与信诚公司无关；3.2005年12月26日信诚公司与东北师大签订的《交接备忘录》约定，东北师大信诚后勤集团负责处理回迁楼的各项问题由东北师大负责处理，三栋回迁楼的各项问题，包括但不限于动迁户的遗留问题，上述回迁处理遗留问题的责任与信诚公司无关；4.鉴于本案的法律、合同关系，本案所涉及的拆迁安置补偿（包括逾期过度补偿费的承担）应由中银公司、东北师大承担，信诚公司不承担任何责任；5.本案涉及有关集体土地的补偿问题，因拆迁的房产土地为双德乡的集体土地，吉林银行不享有集体土地补偿款，本案按照划拨土地作为补偿标准显然缺乏法律依据；6.信城公司坚持房地产估价报告的质疑意见。
东北师大辩称：1.本案的客观事实是信城公司从东北师大受让了本案被拆迁房屋所在的房地产开发项目，按照《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，义务随之转移给受让人。”该项目中有关拆迁的权利义务均属于信诚公司。东北师大所属的信诚后勤集团与信诚公司的协议也约定，除双方之间约定的由东北师大处理的事项外，该项目的权利义务在信诚公司受让后均转移至信诚公司，东北师大与该项目再无其他权利义务；2.按照东北师大所属信诚后勤集团于信诚公司2006年11月27日签订的《协议书》第一条第（一）款的约定，东北师大负责解决的是三栋回迁楼的质量问题及竣工验收工作，该三栋回迁楼均系居民住宅楼。就三栋住宅楼东北师大应负责的具体问题，信诚公司在《关于东北师范大学后勤集团进款解决遗留问题的函》中明确为“工程手续不齐全、产权证、土地证的办理”等七个问题，即东北师大对被拆迁的居民也无安置义务。而本案所涉及的吉林银行的非住宅与者三栋回迁楼无关，换言之，东北师大负责解决的回迁问题不包括本案所涉及吉林银行的非住宅用房；3.信城公司系吉林银行的非住宅用房被拆除后的受益者，应由信诚公司承担相应的安置或补偿义务。
一审法院依信诚公司申请追加了中银公司作为本案第三人参加诉讼。中银公司述称：中银公司不清楚本案的情况，中银公司已经按程序交接完毕，本案与中银公司无关。
重审中，信诚公司提出该地段土地使用权类型为划拨，并有国有土地使用证为凭，但鉴定机构是参照出让类型作出的结论，因此向一审法院提出重新鉴定申请，要求对前进大街436号一层商业用房每平方米价格进行评估鉴定。一审法院委托吉林省国理房地产土地评估有限公司于2016年2月2日作出了吉国评(2015)预字第（GF1506010）号房地产估价报告书，结论为：“每平方米21138元”。庭审中，东北师大及中银公司对该鉴定报告无异议，吉林银行及信诚公司虽对报告书提出异议，但鉴定部门已对异议进行了答复，并在庭审中向双方当事人出示了答复意见。
庭审中，因信诚公司表示现已无相应房源为进行安置，吉林银行放弃要求在同地段为其安置房屋的诉讼请求。
一审法院另查明，长春市商业银行南湖支行在2001年8月20日与中银公司签订《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》时，于2001年8月20日向中银公司递交的房屋所有权证载明所有权人为朝阳区双德乡信用合作社，建筑面积合计为86平方米，产别为集体，同时递交的土地使用证载明土地使用权人为长春市商业银行南湖支行，用途为金融，土地等级为五级，使用权类型划拨，宗地面积为554.3平方米，建筑占地面积138.98平方米。2005年4月28日长春市商业银行南湖支行降低授权授信登记，并入长春市商业银行高新区支行，2007年11月26日长春市商业银行高新区支行更名为吉林银行长春高新开发区支行，2008年12月10日，吉林银行长春高新开发区支行隶属吉林银行长春和平支行，2008年12月31日吉林银行长春和平支行隶属吉林银行长春一汽支行。
一审法院审理后认为：一、关于吉林银行作为本案主体是否适格的问题。1.涉案房屋未拆迁之前，长春市商业银行南湖支行已向中银公司提交了该房屋土地使用证及房屋所有权证明，房屋所有权证载明的房屋所有人虽为朝阳区双德乡信用合作社，但中银公司对于长春市商业银行南湖支行作为被拆迁人并未提出任何异议，且双方又签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，本院对于长春市商业银行南湖支行具备合法被拆迁人主体资格予以确认；2.根据吉林省银监会文件，长春市商业银行南湖支行变更为吉林银行南湖支行，后作为二级支行隶属于吉林银行，故吉林银行具备本案主体资格。二、关于信诚公司是否负有对吉林银行安置补偿义务的问题。根据《城市房地产开发管理条例》第二十二条规定：房地产企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关权利、义务随之转移给受让人。根据该条款规定，信诚公司作为讼争项目最后承接方，对吉林银行负有回迁安置的法定义务。虽然信诚公司与东北师大、东北师大与中银公司之间的转让项目协议对回迁安置责任另有约定，但协议约定的事项应当另案解决，应驳回吉林银行对东北师大的诉讼请求。三、信诚公司应向吉林银行履行相应的安置义务。（一）关于房屋拆迁补偿款问题。1.吉林银行按原审鉴定机构作出的评估价格22400元每平方米的价格主张权利，本院不予支持。该鉴定结论是按照土地使用权性质出让作出的，信诚公司对此提出异议，认为土地使用权性质为划拨，并提供了土地使用证，载明：土地性质为划拨，以此申请重新鉴定，本院委托吉林国理房地产评估有限公司对此进行鉴定，设定土地使用权性质为划拨用地，该鉴定机构作出吉国评(2015)预字第（GF1506010）号房地产估价报告书，结论为：房屋单价为每平方米单价为21138元，吉林银行及信诚公司虽有异议，但未提供足以推翻该鉴定结论的相关证据，本院对该房地产估价报告书予以采信；2.《长春市城市拆迁管理条例》第四十二条规定，拆除非住宅房屋按照原建筑面积安置。房屋的建筑面积以房屋产权证标明的建筑面积为准。本案《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》第一条约定，以产权管理部门确认的建筑面积为准，在此期间如发现被拆迁人提供的情况有诈，经核实取证，拆迁人有权作出相应调整。虽然该协议中约定的拆除面积为138.90平方米，但与长春市商业银行南湖支行提供的房屋所有权证载明的建筑面积不符，房屋所有权证载明的建筑面积为86平方米。该协议第六条约定，回迁楼为框架机构，被拆迁人应按341.42元/平方米的结构差价款计47423.24元，原建筑面积138.98平方米的产权归被拆迁人。庭审中，吉林银行未提供出交纳结构差价款的相应票据，该款应从拆迁安置补偿款中扣除，故信诚公司应给付吉林银行拆迁补偿款为21138元×86平方米-47423.24＝1770444.76元；（二）关于过渡期安置补助费、搬迁费、玻璃补偿费的问题。信诚公司应按《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》约定，给付吉林银行18个月过渡安置补偿费及搬迁费240元，玻璃补偿费13000元。关于18个月过度安置补偿费的计算标准应按《长春市城市房屋拆迁管理条例》及其《实施细则》规定的非住宅房屋补偿标准计算。根据该《实施细则》第二十三条规定，信诚公司应给付吉林银行过渡安置补偿费86平方米（房证载明的建筑面积）×20元（经营性用房、土地等级五级每平米补偿19-22元）×18个月＝30960元。因本案被拆迁房屋系非住宅房屋，中银公司与长春市商业银行南湖支行在签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》中并未约定超过渡期限支付临时安置补助费，且《长春市城市房屋拆迁管理条例》及其《实施细则》对此也无相关规定，关于吉林银行提出的超过渡期限发生的临时安置补助费之请求，信诚公司不予认可，又无合法依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《城市房地产开发管理条例》第二十二条之规定,并经本院2016年第四次审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告信诚公司于本判决生效后立即给付原告吉林银行房屋安置补偿款1770444.76元；二、被告信诚公司于本判决生效后立即给付原告吉林银行过渡安置付补偿费30960元、搬迁费240元、营业厅玻璃补偿款13000元；三、驳回原告吉林银行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40310元，由被告信诚公司负担18341元，原告吉林银行负担21969元。保全费5000元，由被告信诚公司负担。
宣判后，信诚公司和吉林银行均不服，向本院提起上诉。
信诚公司上诉称：1.吉林国理房地产评估有限公司的评估依据是错误的，该评估结论不应作为判决的依据。（1）中银公司地2001年拆迁时，案涉房屋为砖木结构（有产权证为凭），并没有吉林银行改建、扩建、翻盖的证据。既然没有对该房屋翻建，何来框架结构？评估公司的评估结论缺乏事实依据；（2）既然判决货币安置，货币安置的时间截点应为拆迁公司依法取得拆迁许可证的时间。于此同时，过渡期补偿费、搬迁费、玻璃补偿费、建筑结构差价款均不能成立。对于18个月过渡期补偿费是合同的回迁义务，并非法定义务，因信诚公司与吉林银行之间没有合同关系，信诚公司就不应承担任何责任，况且信诚公司与东北师大之间签订的备忘录为凭，案涉回迁事宜与信诚公司无关。2.东北师大不承担任何责任是错误的。东北师大与信诚公司于2005年12月26日签订了交接备忘录，第五条明确约定东北师大负责处理回迁楼的各项问题，包括但不限于动迁户的回迁遗留问题。东北师大在本案纠纷中有着不可推卸的责任。3.案涉房屋的土地性质为集体所有。一审法院采用长国用（2001）字第040114199号国有土地使用权证、国有土地划拨决定书是错误的，并没有证据证明该集体土地已被国家征用，也没有证据证明集体土地征用后的补偿。4.吉林银行诉讼主体不适格。（1）吉林银行不是案涉房屋的产权人，其与信诚公司也无合同关系。吉林银行同中银公司签订了拆迁安置补偿协议，该协议只能由中银公司与东北师大履行权利义务。至于该协议的真实性、合法性，信诚公司截然不知。该协议对信诚公司没有法律效力；（2）案涉房屋产权人为长春市朝阳区双德乡信用合作社，建筑面积86平方米。依据《中华人民共和国物权法》第五条、第九条规定，不动产应以登记确定物权。虽然吉林银行举证了长春市商业银行的有关文件和情况说明，但该文件不能对抗法律，更不能对抗物权的登记效力。退一步讲，假如吉林银行与双德乡信用社之间存在租赁关系，也不能因公司隶属关系的变更就将房屋产权划归吉林银行所有，因此认定吉林银行享有案涉房屋权属是错误的；（3）信诚公司与东北师大信诚集团下属信诚公司实属不同的法人单位，不能等同。信诚公司取得该地块开发权是由市政府棚户区改造立项所得，并非由东北师大信诚集团转让取得。中银公司当年拆迁是为了建莱姆顿学院项目，《城市房地产开发管理条例》第二十二条针对的是房地产开发企业转让房地产项目的规定，而信诚公司是从政府取得的棚改政策项目，从政府取得的土地证和规划手续。中银公司建莱姆顿学院的项目流产造成拆迁未安置的历史遗留问题，与信诚公司无关。因此一审判决适用《城市房地产开发管理条例》第二十二条规定显属不当，信诚公司不应承担对吉林银行的货币补偿责任。5.2016年2月2日吉林国理房地产评估有限公司作出评估报告后，信诚公司在法院规定的期限内已经提交了质疑意见书，但未见该评估公司的答复意见。对于该评估公司的评估答复意见，只是在庭审时法庭才出示，严重剥夺了信诚公司的诉讼权利，程序违法。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费、保全费均由被上诉人承担。
吉林银行上诉称：1.信诚公司应当按约履行为上诉人在原处安置建筑面积为138.9平方米的一层临前进大街商业用房一套的合同义务。一审判决信诚公司按照86平方米进行补偿安置于法无据。2.信诚公司应当按约向上诉人支付过渡期安置补助费888120元。一审判决信诚公司仅给付上诉人过渡期补助费30960元于法无据，应予纠正。3.一审判决适用法律存在错误。《长春市城市房屋拆迁管理条例》第五十九条规定，因拆迁人的责任致使过渡期延长的，应当自逾期之日起增加临时安置补助费。一审判决适用的《〈长春市城市房屋拆迁管理条例〉实施细则》第二十三条针对的是2004年8月1日《长春市城市房屋拆迁管理条例》施行后批准拆迁的项目。因本案争议项目是2002年停工的，因此上述“实施细则”不适用本案。请求撤销一审判决，依法改判信诚公司继续履行2001年8月20日订立的《非住宅拆迁补偿安置协议书》，为上诉人在临前进大街安置一楼建筑面积为138.9平方米商业用房一套，如不能履行，则赔偿上诉人货币安置补偿款3111360元，并给付上诉人过渡期补助费888120元、搬家费240元、玻璃补偿款13000元，或发回重审，诉讼费由被上诉人信诚公司承担。
信诚公司答辩称：吉林银行与中银公司签订的动迁协议存在讹诈，约定面积138.9平方米，实际面积才86平方米。吉林银行诉讼主体不适格，该房屋原产权人是双德乡信用社，房照上写的是集体土地，后变更为长春市商业银行南湖支行，又变更为吉林银行一汽支行。一审中法院要求吉林银行提供银监会及相应材料说明双德乡信用社与吉林银行一汽支行的关系，但吉林银行并未提供，吉林银行也没有提供土地使用权从集体土地变更为划拨土地的证据，因此该房屋系中银公司违规拆迁。另外，从我方在拆迁办调取的政府规划图显示，双德乡信用社的这个房屋坐落在政府规划的湖光路上，不是我公司土地使用的范围，我公司的土地使用权也未包含此区域，一审判决我公司对吉林银行该区域内的房屋进行拆迁安置补偿没有法律依据。中银公司与东北师大之间签订的项目承接协议已被法院生效判决认定为无效合同，东北师大与我公司签订的备忘录也约定由东北师大负责拆迁安置事宜，与我公司无关。关于评估报告的价格。被拆迁房屋中砖木结构，拆迁人是中银公司，房屋坐落在湖光路上，无论逾期回迁是否导致房屋价格上涨，均与我公司无关。中银公司的前期投入问题正与我公司在诉讼中，关于吉林银行的拆迁安置问题应当中止诉讼。请求撤销一审判决，驳回吉林银行对我公司的诉讼请求。
吉林银行答辩称：通过法院调取的案涉房屋拆迁档案证实，信诚公司于2006年8月15日取得拆迁证，信诚公司于2006年5月26日向房产处产籍科出具的承诺书，当时信诚公司就已经知道案涉被拆迁房屋面积为86平方米，但信诚公司从未提出异议，已经超过了法律规定的除斥期间，安置补偿是信诚公司应承担的法定义务。信诚公司与东北师大、中银公司之间的关系不能对抗其对吉林银行的安置补偿责任。关于主体问题。吉林银行总行已经向一审法院提交了情况说明，详细说明了双德乡信用社与吉林银行之间的关系，信主成公司应当对吉林银行进行安置补偿。请求驳回信诚公司的上诉请求。
东北师大答辩称：东北师大与信诚公司之间的协议书、备忘录均明确东北师大负责三栋回迁居民楼的问题，不包括本案吉林银行的非住宅房屋，信诚公司向东北师大发送的函中明确了回迁楼遗留问题的具体情况，因此东北师大不应再承担任何责任。中银公司与信诚公司、东北师大的案件不是拆迁安置补偿纠纷，而是项目转让合同纠纷。因此一审判决东北师大不承担责任是正确的。信诚公司的上诉主张不能成立，应予驳回。
中银公司二审未出庭，亦未答辩。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
另，二审庭审中，信诚公司提交了一份其从长春市房屋征收经办中心调取的《中银吉林国际房地产开发公司湖光小区（2）用地勘测定界图》，上面标注长春市南湖城市信用社前进分社的房屋（吉林银行的原被拆除房屋）位置正坐落在市政规划的湖光路上。信诚公司以该证据主张吉林银行的被拆除房屋在政府的规划路上，不在信诚公司所使用的土地范围内，信诚公司没有安置补偿的义务，而应当由政府承担安置补偿责任。吉林银行质证认为：从案涉房屋拆迁档案中调取的信诚公司于2006年5月26日取得的房屋拆除证中体现吉林银行的原房屋在信诚公司的拆迁范围内，信诚公司应当承担安置补偿义务。信诚公司解释：拆除证上的房屋是双德乡信用社的，与吉林银行无关，并且被拆除的房屋在政府规划路上，中银公司属于违规拆迁，与信诚公司无关。二审庭审后，本院到长春市房屋征收经办中心进行了调查，证实该用地勘测定界图是真实的，吉林银行原被拆除房屋确实坐落在政府规划的湖光路上，但在湖光路上的被拆除房屋并非仅为吉林银行一家，还有诸多房屋坐落在湖光路上，但信诚公司也给予了安置补偿。信诚公司对此解释：政府规划路上房屋的拆迁安置补偿本不属于信诚公司负责，但百姓上访，政府出面协调，让信诚公司先行垫付，然后再由政府承担。
本院认为：1.中银公司拟开发建设湖光小区需要拆迁吉林银行（当时名称为长春市商业银行南湖支行）原使用的房屋，并于2001年8月20日与吉林银行签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，但因中银公司无力继续开发建设，超期回迁，导致众多回迁居民上访，在政府协调下，东北师大信诚后勤集团于2004年9月16日与中银公司签订《湖光小区项目对接协议》，承接了该项目，后因案外人大连某某房地产开发有限公司、大连某某工业房屋开发公司、周某某、王某、梁某某等人对东北师大信诚后勤集团所属的信诚公司进行股权重组，东北师大信诚后勤集团与信诚公司分别于2005年12月26日和2006年11月27日签订了《交接备忘录》和《协议书》，东北师大撤出该项目，将项目交由信诚公司独立开发建设，因此应当认定信诚公司是通过受让方式取得的案涉房地产项目开发建设权，而非直接从政府取得的该项目开发建设权，信诚公司应当根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条关于“房地产企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关权利、义务随之转移给受让人”的规定，继续履行中银公司与吉林银行之间签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，对吉林银行进行回迁安置补偿。至于信诚公司与东北师大及东北师大与中银公司之间转让案涉房地产开发项目时所签订交接协议约定的权利义务仅具有对内效力，不能对抗被拆迁人吉林银行，信诚公司应当先行对吉林银行安置补偿后再与东北师大及中银公司另行解决纠纷。故信诚公司仅以其非从中银公司手中承接项目、未与吉林银行签订过拆迁安置补偿合同、其与东北师大之间的《交接备忘录》约定由东北师大负责回迁安置等为由主张免除对吉林银行的回迁安置补偿责任，并要求吉林银行向中银公司和东北师大主张权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。2.吉林银行的被拆除房屋虽然坐落在政府规划的湖光路上，不在中银公司和信诚公司的开发建设项目用地上，但因该房屋处于政府批准的拆迁范围，不对该房屋拆迁无法进行案涉房地产的开发建设，即拆迁吉林银行原房屋是案涉房地产项目开发建设所必须，况且中银公司既然已经因开发建设该房地产项目拆除了吉林银行的房屋，而信诚公司又承继了该房地产开发项目，信诚公司就应依法对吉林银行进行安置补偿。至于安置补偿所需资金是否应列入政府财政支出范畴，是否应由政府最终负担，属于信诚公司与政府之间后续协调解决的事项，故信诚公司仅以吉林银行的被拆除房屋坐落在政府规划路上为由主张免除其安置补偿责任本院不予支持。3.信诚公司虽然主张中银公司拆除的案涉房屋产权属于双德乡信用社，土地性质为集体，吉林银行无权接受安置补偿，但因吉林银行总行已经出具相关文件和情况说明，证实双德乡信用社因政府改制归属长春市商业银行，后更名为吉林银行，吉林银行有权使用该房屋，亦有权接受拆迁安置补偿，被拆迁房屋的土地性质虽然曾经为集体，但吉林银行提供了国土管理部门的划拨决定书，证实该土地性质已经转变，至于政府是否履行了合规的集体土地征收和补偿手续，属于行政审查的范围，信诚公司无权主张，故信诚公司主张吉林银行无权接受拆迁安置补偿本院不予支持。4.吉林银行的被拆除房屋虽为砖木结构，而非框架结构，但因吉林银行向信诚公司所主张的是信诚公司无法回迁安置的房屋等值补偿款，并非被拆除房屋的相应价款，因此信诚公司以此主张国理评估公司的评估意见错误本院不予支持。信诚公司虽然主张国理评估公司以2015年6月26日为评估时点评定案涉回迁房屋市场价格过高，并举证了其在2011年销售部分房屋的备案合同证明，但因信诚公司在建成该房屋后一直没有为吉林银行回迁安置，应回迁安置房屋的市场增值部分亦应属于吉林银行的损失范围，一审判决以国理评估公司评估的现行市场价格确定信诚公司应当补偿吉林银行的费用标准符合客观实际，故信诚公司以其2011年销售房屋的合同价格主张国理评估公司的评估价格过高本院不予支持。5.吉林银行与中银公司签订的拆迁安置协议虽然约定应回迁房屋面积为138.9平方米，但同时约定“如发现乙方（吉林银行）提供的情况有讹，经核实取证，甲方有权做相应调整”，因信诚公司举证的拆迁档案证实，吉林银行的被拆除房屋实际面积仅有86平方米，而非138.9平方米，吉林银行存在欺瞒行为，故根据拆迁协议该条款约定，一审判决按86平方米对吉林银行进行安置补偿并无不当，吉林银行上诉主张信诚公司应按照138.9平方米对其进行安置补偿本院不予支持。6.虽然吉林银行的房屋被拆除后未得到及时安置造成了一定的损失，但主要是中银公司过错而非信诚公司过错，况且一审判决信诚公司给付吉林银行的补偿款中已经包含了部分房屋增值损失，吉林银行再要求信诚公司加倍给予逾期回迁过渡期补助费缺乏事实和法律依据，一审判决信诚公司按照长春市拆迁条例及实施细则规定给付吉林银行18个月的过渡期补助费并无不当，故吉林银行此上诉主张本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，信诚公司和吉林银行的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计45744.00元，由上诉人吉林银行股份有限公司长春一汽支行负担24240.00元，由上诉人长春信诚房地产开发有限责任公司负担21504.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年十月二十日
书 记 员 杨 安