河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终799号
上诉人（原审被告）：北京申祥房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区宾阳里7甲楼4单元101东门。
法定代表人：申廷如。
委托诉讼代理人：陆恭涛，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘素英，女，1969年12月21日出生，汉族，住所地北京市密云县。
委托诉讼代理人：郭芹芳，河北恒威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文安县滩里镇西新桥村村民委员会，住所地河北省廊坊市文安县滩里镇西新桥村。
负责人：陈志泉，系该村村主任。
委托诉讼代理人：祖小龙，河北瑞达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘阳，河北瑞达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴喜民，男，汉族，1967年4月10日出生，汉族，住所地河北省廊坊市文安县。
委托诉讼代理人：祖小龙，河北瑞达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘阳，河北瑞达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文安县西新桥村金桥家园，住所地河北省廊坊市文安县滩里镇西新桥村。
原审被告：申艳辉，男，1985年11月3日出生，汉族，住所地北京市密云县。
上诉人北京申祥房地产经纪有限公司（以下简称申祥公司）因与被上诉人刘素英、吴喜民、文安县滩里镇西新桥村村民委员会（以下简称西新桥村委会）、文安县西新桥村金桥家园及原审被告申艳辉确认合同无效纠纷一案，不服河北省文安县人民法院（2017）冀1026民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
申祥公司上诉请求：1.撤销河北省文安县人民法院（2017）冀1026民初4275号民事判决第二项，依法改判西新桥村委会、吴喜民返还该费用；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案诉讼主体错误。文安县西新桥村金桥家园不具备法人主体资格，一审判决将其作为一方诉讼当事人显属错误；2.上诉人不是本案适格诉讼主体。上诉人不是本案所涉《房源认购协议书》的签订主体，一审法院将非合同主体的上诉人作为一方当事人参加诉讼并承担《房源认购协议书》项下的权利义务显属错误。3.本案法律关系错误。一审诉讼中各方均未提供合同无效的相关证据，一审判决贸然认定合同无效，并按照合同无效纠纷进行审理显属错误。上诉人收取的电商费系依据与西新桥村委会、吴喜民之间的约定由西新桥村委会、吴喜民支付给上诉人的报酬，上诉人与西新桥村委会、吴喜民之间系委托代理关系。4.本案退还购房款的责任应由西新桥村委会、吴喜民、文安县西新桥村金桥家园承担。
刘素英答辩称，1.上诉人称“上诉人不是本案适格的诉讼主体”与事实不符，建议二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人是基于刘素英购买房屋收取的60000元电商费，故应当返还；2.上诉人称“协议各方已就《房源认购协议书》的处理事宜签订了《退房协议》，协议各方就协议效力没有任何争议。在已经解决合同相关事项的情况下，再次认定《房源认购协议书》无效显然错误”于法无据，上诉人等明知涉案房屋系小产权房刘素英不具备购房资格，致使签订的涉及房屋的合同均是无效合同；3.上诉人诉称“《退房协议》无效的法律后果是刘素英将其收取的333260元退还给西新桥村委会、吴喜民、文安县西新桥村欣桥家园”实属上诉人对法律的理解错误，根据《合同法》第58条规定，上诉人与吴喜民应当将收取的刘素英的款项全部退还给刘素英。
西新桥村委会答辩称，1.本案中的涉案楼房属于新民居工程，涉及的房屋系在集体土地上建筑，依法不得对本集体经济组织以外的人员进行销售，一审认定该房屋买卖协议无效，在合同无效的前提下，上诉人及申艳辉所收取的购房款（也就是电商费）理应退还；2、销售楼房的房款由吴喜民负责收取，则退回房款也应由吴喜民负责，与村委会无关，村委会并未与上诉人及申艳辉有过任何委托代理关系，故上诉人在上诉状中要求由村委会返还该费用没有任何法律及事实依据；3.村委会将建设及销售楼房事宜全权交由吴喜民负责，而吴喜民已经将收取的购房款退还给原审原告，剩余购房款（电商费）应由实际收款人，也就是本案的上诉人及申艳辉负责退还。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。
吴喜民答辩称，同村委会的答辩意见一致。补充：1.上诉人陈述的事实有误，涉案的6万元是按照原审被告申艳辉的要求直接汇入上诉人的账户内，这笔钱没有经吴喜民之手；2.上诉人声称自己不是本案适格的诉讼主体是错误的，根据合同法的规定，因无效的合同取得的财产应当返还，上诉人正是因为签订了房源认购合议书，所以在认定合同无效之后理应由上诉人返还，这恰恰体现了合同的相对性；3.上诉人陈述的理由前后矛盾，逻辑混乱，上诉理由前后不一；4、上诉人收取的电商费，是上诉人与被上诉人刘素英、薄振武直接沟通商定的，与吴喜民无关。综上所述，一审判决正确，适用法律正确，认定事实清楚，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
文安县西新桥村金桥家园未发表答辩意见。
申艳辉未发表陈述意见。
刘素英向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议书无效并返还原告剩余购房款60000元；二、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：文安县西新桥村金桥家园系文安县西新桥村所开发建设的新民居工程，由被告吴喜民承建。2016年11月26日原告刘素英通过被告北京申祥房地产经纪有限公司的职工申艳辉与被告文安县滩里镇西新桥村村民委员会、吴喜民、文安县西新桥村金桥家园签订房源认购协议书，购买金桥家园2号楼3单元1101室房屋一栋，并将购房款333260元汇至被告吴喜民指定的刘延苓账户，将电商费60000元汇至被告北京申祥房地产经纪有限公司的账户。后因被告无法为原告办理房产证，原告与被告文安县滩里镇西新桥村村民委员会、吴喜民、文安县西新桥村金桥家园于2017年6月27日签订退房协议，被告吴喜民将购房款333260元退还给原告，电商费60000元被告北京申祥房地产经纪有限公司未予退还。一审法院又查明，被告文安县西新桥村金桥家园未进行工商登记。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。本案中涉及的房产系在集体土地上建筑，依法不得对本集体经济组织以外的人员出售。原告刘素英非文安县滩里镇西新桥村村民，并无购买文安县西新桥村金桥家园的资格，且被告文安县西新桥村金桥家园并未进行工商登记，无相应的民事主体资格，原告与被告文安县滩里镇西新桥村村民委员会、吴喜民、文安县西新桥村金桥家园签订的房源认购协议书应属无效合同。合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当予以返还。被告吴喜民已将购房款333260元返还给原告，而其余60000元系被告申艳辉代表被告北京申祥房地产经纪有限公司收取的电商费，该款应由北京申祥房地产经纪有限公司予以返还。综上所述，对原告要求确认与被告文安县滩里镇西新桥村村民委员会、吴喜民、文安县西新桥村金桥家园签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求，该院予以支持；60000元电商费应由被告北京申祥房地产经纪有限公司予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：原告刘素英与被告文安县滩里镇西新桥村村民委员会、吴喜民、文安县西新桥村金桥家园之间签订的房屋买卖协议书无效；被告北京申祥房地产经纪有限公司返还原告刘素英电商费60000元，于本判决生效后五日内履行；三、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取650元，由被告北京申祥房地产经纪有限公司负担。
二审期间，西新桥村委会提交其与吴喜民签订的金桥家园建设协议书，拟证实金桥家园小区的建设及销售由吴喜民负责，相关收费及退费也应由吴喜民负责，与村委会无关，故本案的相关退款事宜与村委会无关。申祥公司发表质证意见称，其和吴喜民之间只是委托代理关系，其收取的电商费是吴喜民支付给申祥公司的报酬。认可西新桥村委会提交的建设协议书的真实性，但对关联性有异议，无法确定是不是新民居，且通过申祥公司了解，密云的客户已经购买了房屋并且办了房本。吴喜民发表质证意见称，认可西新桥村委会提交的证据，所有的销售退款都是由吴喜民负责，与西新桥村委会无关。申祥公司并未与吴喜民约定电商费，电商费是由申祥公司直接向购房者单独收取。刘素英发表质证意见称，西新桥村委会提供的协议书中的印章与吴喜民为被上诉人刘素英、薄振武出具的认购书中的印章是不同的，这个协议是西新桥村委会与吴喜民的内部协议，与刘素英无关。文安县西新桥村金桥家园、申艳辉未发表质证意见。本院认为西新桥村委会提交的证据不属于法律规定的新证据，本院对该证据不予采信。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案中涉及的房产系在集体土地上建筑，集体土地上建造的房产依法不得对本集体经济组织以外的人员出售，被上诉人刘素英非西新桥村集体成员，一审法院确认《金桥家园房源认购协议书》无效并无不当。上诉人虽不是上述协议的当事人，但从各方当事人陈述协议的形成过程能够认定，只有被上诉人刘素英给付上诉人6万元，其才有权按照认购协议书的价格购买房屋，《金桥家园房源认购协议书》确认无效后，上诉人从刘素英收取的6万元亦应返回。综上所述，北京申祥房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由北京申祥房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王章水
审判员 李慧茁
审判员 王荣秋
二〇一八年二月二十六日
书记员 吕 娜