天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初3969号原告：天津市北辰区双口镇安光村民委员会，住所地天津市北辰区双口镇安光村。负责人：李振新，该村委会主任。委托诉讼代理人：唐丽丽，天津景松律师事务所律师。被告：李仲奎，男，1961年12月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘闯，天津金辰律师事务所律师。原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会与被告李仲奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，原适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会的委托代理人唐丽丽与被告李仲奎及其委托代理人刘闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2005年1月1日签订的《厂房租赁协议》于2015年6月3日解除；2.被告支付原告拖欠租金376888.89元（至2016年6月2日）；3.被告立即腾还原告位于天津市北辰区双口镇安光村工业路的厂房；4.被告支付2016年6月3日至实际腾还厂房之日的占用使用费（按照评估标准计算）；5.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告于2005年1月1日与被告签订《厂房租赁协议》，原告将位于安光村村东现工业路的厂院2743平方米租给被告，租金为每年40000元。合同期限为五年。租赁期满，被告继续使用承租厂房至今，依法原合同继续有效。合同签订至今，被告只支付原告租金80000元，至2016年6月2日，被告共计拖欠原告租金376666.7元。原告于2016年5月16日向被告催缴租金，被告置之不理。原告已于2016年6月3日向被告送达《解除通知》，故原告诉至法院。被告李仲奎辩称，被告在所租赁厂区内有自建的厂房，且被告已经买回原企业对原告的800余万债权。原告起诉被告租赁合同纠纷已经超过一年的诉讼时效，因此，不同意被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市北辰区市场和质量监督管理局出具的《企业法人申请变更登记注册书》载明，天津市北郊区双安福利五金厂（集体所有制企业）于1991年3月1日申请企业名称变更登记为天津市华联器皿厂（集体所有制企业），1991年4月12日，天津市北郊区人民政府规划土地管理办公室出具的北郊集建（91）字第0022号《集体土地建设用地使用证》载明，土地使用者“天津市华联器皿厂”，地址“安光村”，图号“308－80”，地号“北郊－5－8”，土地类别“Ⅱ”，用地面积“2743.20”，用途“工业”。天津市华联器皿厂又于1993年6月12日申请企业名称变更登记为天津市华荣不锈钢制品厂（集体所有制企业）。2003年7月8日，天津市华荣不锈钢制品厂予以注销，并有原告在《企业法人申请变更登记注册书》中出具资料载明“1、同意撤销华荣不锈钢制品厂营业执照；2、债权债务须清理完，一切善后事宜由安光村委会负责；3、企业人员安置、设备物资由安光村委会处理”。2005年1月1日，原告与被告签订了《厂房租赁协议》一份，该协议约定了“1、厂址：座落在安光村东；2、占地面积：（后院）2743平方米。”；“租赁期限：租期共计五年，自2005年1月1日至2010年1月1日止，每年租费4万元整，共计20万元”；“在承租期内，由承租方负责厂房及配套设施的维修”等内容。诉争厂房系为东邻安光村工业路、南邻天津市隆燊金属制品有限公司、西邻胡同、北邻工业路的原天津市华联器皿厂具有使用权的土地范围内。原、被告均认可原告承租房屋包含北大车间一间（61.6米×12.5米），东车间两间（8.4米×29.2米，含走道），西车间一大间（28.4米×7.2米）。被告自签订协议后实际占有使用前述厂房至今，另又在该地块内自建砖混车间一间（32.8米×12.5米）及卫生间（4米×4米）一间。被告于2006年1月25日交付原告房费40000元、同年11月5日交付原告10000元，2007年3月5日交付原告30000元，上述合计80000元，余款至今未付。双方协议到期后亦未续签新的协议。原告曾就后续房屋租金计算标准向本院申请评估，天津津港房地产咨询评估有限公司于2017年3月23日出具的说明载明“我司于2017年3月22日收到贵院寄来的委托书，委托我司对‘北辰双口镇安光村工业路（集体土地建设用地使用权证编号为：北郊集建（91）字第0022号的厂院（包括厂房、建筑物、院落等）2016年租金价格标准’进行评估，由于该项目土地性质为集体土地，因此我司无法进行评估。特此说明。”本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间厂房租赁协议效力问题、被告是否当予腾退厂房及给付原告相应款项的问题。原、被告之间签订的《厂房租赁协议》虽系双方真实意思表示，然原告并未取得诉争房屋的建设工程规划许可证等合法手续，故双方签订的协议应属无效，故对原告提出的解除双方签订上述协议之主张，本院不予支持。涉诉协议到期后，双方没有重新签订协议，现原、被告双方已经没有合同关系，被告继续使用诉争房屋于法无据，因此，被告应将占用的诉争房屋予以腾退。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原、被告之间的协议无效，故本院对于原告主张被告支付其拖欠租金的诉讼请求不予支持。原告虽不宜主张要求被告给付租金，但房屋至今仍由被告占有、使用、收益，故被告应当给付原告相应的占有使用费。被告自承租房屋后已给付原告房屋使用费合计80000元（约定租金为每年40000元），剩余使用费至今未付，因此，应由被告继续承担其搬出房屋为止期间的房屋占有使用费。关于原告主张自2016年6月3日起至实际腾房之日止的占有使用费按照评估标准计算，因诉争标的项目所在系集体土地，故无法进行评估，原告对此亦不持异议，其费用标准当以双方约定的租金计算标准为宜，因此，本院据以认定被告应以每年40000元标准支付原告自2007年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。关于被告主张其在承租期间自建砖混厂房一间系经过原告同意，但无其他证据予以佐证，且该厂房亦未取得相关审批手续，故本院对此不予处理。关于被告提出的其为原告进行工程施工，工程款已作为房屋使用费予以折抵之主张，审理中，被告仅提供“安光大队工程明细”等证据予以佐证，其中经手人“陈刚”、“李作文”等未到庭佐证，原告对此亦不予认可，故本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告李仲奎于本判决生效之日起三十日内将座落于天津市北辰区双口镇安光村东邻安光村工业路、南邻天津市隆燊金属制品有限公司、西邻胡同、北邻工业路的原天津市华联器皿厂的北大车间一间（61.6米×12.5米），东车间两间（8.4米×29.2米，含走道），西车间一大间（28.4米×7.2米）予以腾退，并支付原告房屋占有使用费（计算方式：自2007年1月1日起至被告实际腾退房屋之日止，按照每年40000元标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6954元，由被告李仲奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 张 沛代理审判员 陈 达人民陪审员 张 宏二〇一七年五月十七日书 记 员 张玉芹附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。