山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终974号
上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。
法定代表人：张士家，董事长。
委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所所律师。
被上诉人（原审原告）：牟晓梅，女，1978年6月26日出生，汉族，无固定职业，住烟台经济技术开发区。
委托诉讼代理人：孙宝青，山东星河泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈芳永，山东星河泰律师事务所律师。
上诉人烟台新桥集团有限公司（以下简称新桥集团）因与被上诉人牟晓梅商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初8499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新桥集团的委托诉讼代理人曲晨伟与被上诉人牟晓梅及其委托诉讼代理人孙宝青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新桥集团上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区
人民法院（2017）鲁0602民初8499号民事判决书，改判驳
回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所主张的权利已经超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。根据上诉人与被上诉人2010年11月25日签订的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人应在2011年10月31日前将房屋交付给两被上诉人。事实上，被上诉人已于2011年9月3日领取了房屋钥匙，上诉人已于当日将房屋交付给被上诉人。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在2011年11月2日前将办理产权登记所需的资料报送给房产管理部门，即上诉人承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2011年11月3日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”被上诉人请求上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼时效应为2011年11月3日至2013年11月2日。但在此期间，被上诉人从未向上诉人主张任何的逾期办证违约金。被上诉人于2016年12月12日才向芝罘区人民法院提起诉前调解，且于2017年8月7日向芝罘区人民法院提起诉讼，无论从哪个时间点计算，根据前述法律规定，被上诉人提起诉讼的时间均已超过了法定的诉讼时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。二、上诉人已于2016年9月30日依约履行了合同约定的义务，被上诉人无权再要求上诉人支付此后时间的逾期办证违约金。一审中上诉人提供的材料可以证明，上诉人已于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关材料报送给房产主管部门，只是由于国家正在推行不动产登记制度改革，房产部门与国土部门需进行业务、资料合并，致使政府部门停止办理不动产登记业务。因此，涉案房屋无法办理产权登记，不能完全归责于上诉人。事实上，上诉人已经履行了合同约定的报送办证资料的义务，因此，被上诉人无权再要求上诉人支付自2016年9月30日之后的逾期办证违约金。综上，上诉人现依法提起上诉，恳请贵院查明案件事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人牟晓梅辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人牟晓梅向一审法院起诉请求：被告向原告支付自2012年2月1日至2017年1月31日间以总房款662127.50元为基数按照年5%的标准计算的逾期办证违约金165591元。
一审法院认定事实：2010年11月25日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的、建筑面积为89.78平方米的涉案房屋，总价款为662127.50元；被告应在2011年10月31日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按已付房价款的年5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的全部房款。2011年2月15日，原、被告办理了涉案房屋的预告登记手续。2011年9月3日，被告向原告交付了涉案房屋。
2017年9月19日，烟台市不动产登记中心在出具的《关于烟台市芝罘区新桥国际佳苑小区未提交申请办证资料的说明》中载明：截至目前，我中心未收到新桥国际佳苑小区开发企业申请办理不动产权证书的申请资料。
为证明被告于2016年9月30日向房管部门递交了应由开发商提交的全部办证资料，被告提供了未载明时间的、烟台市城市基本建设档案馆出具的、烟台新桥国际家园D1－D5和E1－E2工程竣工验收备案登记表一份。原告对真实性提出异议，未载明备案时间且楼号与涉案房屋不符。
为证明自2016年10月份后至今涉案房屋产权登记手续停办及责任不在被告，被告提供了2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》复印件一份，表示因被告的其他工程项目违建，导致被告的所有工程规划手续均被相关部门停办。原告以该函件为复印件为由，对真实性不予认可。
为证明其曾在提起本案诉讼前向被告主张过本案权利，原告向一审法院提交了2016年11月其与小区业主至被告处与被告工作人员张士良经理谈话的视频录像及文字整理资料各一份，主要内容载明：业主催促被告办理房屋产权证书，被告工作人员答复办理的具体时间无法确定，以及未能办证的原因。被告经质证称对上述视频录像的真实性无异议，张士良系被告单位的工作人员，但该视频不能证明原告曾就本案权利向被告主张权利，原告主张的仅是办理涉案房屋的产权登记证书，但未主张逾期办证违约金；且至2016年11月份时，原告主张的逾期办证违约金已经过超过两年诉讼时效。
2016年12月12日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2017年8月7日，一审法院正式立案，进入本案诉讼。
一审法院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《关于烟台市芝罘区新桥国际佳苑小区未提交申请办证资料的说明》、《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》、竣工验收备案表等为凭，还有原、被告的当庭陈述为证，上述证据均经本院开庭审查认证，可以采信。
一审法院认为：（一）原、被告于2010年11月25日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。履约中，被告于2011年9月3日向原告交付涉案房屋后，未能依约在2011年11月2日前将应由被告提交的涉案房屋办证资料提交产权登记部门的事实清楚，应当依约承担逾期办证的违约责任。被告以其规划手续被停办故为由拒绝承担本案逾期办证违约责任的辩称理由不当，一审法院依法不予采信。
（二）依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告自2011年11月3日起有权要求被告以购房款为基数按年5%的标准承担逾期办证违约责任，直至被告向产权登记部门提交办证相关资料之日止。庭审中，原告虽提交了2016年11月份的视频录像及文字资料以证明其曾向被告主张本案权利，但该视频中并没有明确向被告主张逾期交房违约金的内容，且距2011年11月3日已超过两年；被告亦明确提出异议。因原、被告双方约定的逾期办证违约金属于继续性债权，现原告请求被告自2012年2月1日起至2017年1月31日间以购房款为基数按年5%的标准支付逾期办证违约金的主张，本院依法仅能支持自2016年12月12日原告向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解之日的前两年即2014年12月13日起至2017年1月31日间以购房款662127.50元为基数按年5%的标准支付逾期办证违约金70838.57元（662127.50元×5%÷365天×781天）。原告诉请超出的部分，一审法院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告烟台新桥集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告牟晓梅支付2014年12月13日至2017年1月31日间的逾期办证违约金70838.57元。二、驳回原告牟晓梅的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3611元，由原告牟晓梅负担2066元，由被告烟台新桥集团有限公司负担1545元。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理房产证条件，其他事实同一审。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。上诉人在双方约定时间内未能按约履行将办理权属登记需要由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续的合同义务，应当承担相应违约责任。按照合同约定，对于逾期办证违约责任系以购房款为基数按年5%的标准承担，属于继续性债权，关于上诉人主张的超过法定诉讼时效抗辩，一审判决说理充分，本院不再赘述。综上，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3611元，由上诉人烟台新桥集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲振涛
审判员 鲁晓辉
审判员 李 安
二〇一八年四月二十三日
书记员 于佳昕