河南省濮阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）濮民再初字第2号
原审原告温桂银，女，1963年11月6日生，汉族，住濮阳县。
委托代理人马青云，濮阳县城关第二法律服务所法律工作者。
原审被告濮阳县环宇商贸有限公司。
住所地濮阳县国庆路交叉口西北角。
法定代表人杨顺海，该�司董事长。
委托代理人郭永浩，濮阳市华龙区法律服务所法律工作者。
第三人胡志英，女，1965年2月27日生，汉族，住濮阳县。
委托代理人李磊，河南优诚律师事务所律师。
原告温桂银诉被告濮阳县环宇商贸有限公司（以下简称环宇公司）合同纠纷一案，本院于2012年11月26日作出的（2012）濮民初字第2228号民事判决书生效后，案外人胡志英申请再审，濮阳市中级人民法院经审查，于2013年4月12日作出（2013）濮中法民申字第14号民事裁定书，裁定指令本院再审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马青云，被告环宇公司委托代理人郭永浩，胡志英作为第三人及其委托代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月16日，原、被告签订了《商业大楼整体承包合同》，合同约定，被告将商业大楼承包给原告，期限为15年，承包金每年55万元，合同履行四年后承包金每年递增5%等等。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但是因商业大楼二、三层的原承租人到期拒不向被告交还房屋，至今原告未能依约实际使用和装修。原、被告之前签订的是承包合同还是租赁合同，不影响合同的效力，因为第三人所主张的优先租赁权应当限定于2.3层，即使原被告签订的是租赁合同，由于原告租赁的是商业大楼1—4整个楼层，与第三人主张的2、3层不是同一标的。第三人主张的有限承租权不适用本案。第三人推测原被告有恶意串通的行为，其观点是不成立的。根据原告的诉求，原告不但要求被告履行双方签订的承包合同，原告同时要求被告赔偿违约金，数额高达100多万，双方的利益是具有巨大争议的。第三人说原、被�是利益共同体是猜测，没有依据。原告分别与高小濮、刘洪强签订的租赁合同时，并不知道被告已经许诺了第三人对原租赁场地有优先租赁权，被告在与原告签订承包合同时也未说明，并且这两个合同现在已经解除。原告在承包合同中在法律意义上，原告是善意第三人，因此，第三人说原、被告恶意串通是没有事实及法律依据。被告对商业大楼本身有无处分权与本案中原被告的合同是否有效没有任何联系。第三人提到被告的土地是租用的，我方是不可能知道这个情况，之前，被告与第三人之间的2、3层的租赁合同，也是被告行使处分权和第三人签订的，仅说原、被告之间的合同无效，没有法律依据。被告拥有商业大楼的房屋所有权，2009年被告已经办理了房产证书，不管被告对土地是否拥有处分权，并不影响被告对商业大楼房屋的处分权。原被告之间签订的合同是�房屋的承包使用权，第三人提到被告不能对商业大楼转租也是没有法律依据的。2011年7月20日，被告向原告收取了投保诚意金的事实不能说明原被告双方在当日已经对商业大楼整体承包进行了协商。根据当时的政府有关文件，要求增强商业大楼的外部形象，原告向被告交付投保诚意金，仅仅是为了装修商业大楼，不能说明双方对以后的承包进行了合意。原、被告之间签订的合同是整体承包，不仅局限于第二、三层，第三人在本案中主张的第二、三层优先租赁权是不存在的，另外，被告是否将租赁或者承包合同备案，并不影响合同的效力，如果仅凭被告未将合同到相关部门备案就认定合同无效，是不符合法律规定的。（2012）濮民初字第894号判决未生效，而且当时将本案的第三人起诉作为被告，第三人已经明确表示不应当将其列为被告，第三人在当时的答辩状中已经写�。商业大楼装修好后，原告出租的形式将采取公开竞标的方式，谁交的租金高与谁签订租赁合同，同等条件下，第三人对第二、三层楼享有优先租赁权，对其他楼层没有优先使用权。原承租人和被告的行为致使原告无法履行与他人签订的《施工合同》和《租赁合同》而承担违约责任，造成原告可得利益损失巨大。故诉至法院，请求依法判令被告返还原告未使用部分相应承包金280092.6元，由被告赔偿损失120.78万元。
被告环宇公司辩称，我公司与原告签订承包合同时已经通知原告，由原告负责清理该大楼的原商户，所以我公司没有违约。原告的各项损失不应由我公司承担，应由原商户胡志英承担，因在原被告签订合同时，胡志英的租赁合同已经到期，导致原告不能使用大楼二、三层的原因是胡志英不搬走造成的，我公司也是受害人。胡志英要求被告与其签订�赁合同的理由是不存在的。我公司与原告签订的是承包合同，是附有装修义务的承包合同，并非单纯的租赁合同，我公司承诺只是等待大楼装修完毕后，原商户在同等条件下享有优先承租权。现在大楼根本没有装修完毕，即便我公司承诺成立，第三人的优先租赁权现在也无法实现，因为我们的承诺条件不成熟。商业大楼的产权是非常清楚的，有政府颁发的房屋产权证书。我公司与原告之间没有恶意串通，是第三人的推定。我公司为了响应政府的号召，要求提升街道两侧的整体形象，我公司收到了政府的通知，商业大楼外观不够美观，我公司本身是没有能力装修的，故我公司召开了股东会议，协商装修资金，公司的意见是优先公司的员工承包装修，所以在2011年7月15日形成了书面的东西，当时公司的很多人没有报名，只有原告交了投保诚意金，当时公司是说谁交的资�多让谁承包，到2011年7月20日，原告交了30万元，没有其他人竞争。在这种情况下，公司对各个商户包括第三人在内发了通知，即第三人说的通知。当时还有一个报名投标的通知，没有人报名，最后征得了股东的意见，让最高缴纳价格的人装修和承包。所以，不存在第三人说的发通知前原被告恶意串通的问题。第三人说到租赁合同或者承包合同是否备案的问题，原、被告及第三人签订的合同均没有备案，如果从备案上说合同不成立的话，那么被告和胡志英之间的合同也是无效的，我公司认为原被告之间的合同是有效的。第三人合同到期后，没有续订合同也没有缴纳租金，却一直在使用第二、三层。第三人说向公司缴纳租金公司不收是不属实的。我公司承诺的条件没有成熟，故目前第三人不享有优先租赁权。通知的本意是通知商户报名，通知上的优先租赁权是指装修�后，在同等条件下原商户享有优先租赁权，现在商业大楼还没有装修好，等整个大楼装修完毕后，第三人才享有第二、三层的优先租赁权。商业大楼原来属于濮阳县纺织品公司，后来经过改制、破产，现在变为环宇公司，也是经过县政府有关部门协调处理的，目前商业大楼的所有权非常清楚，所有权归我公司，我公司对其享有处分等权利。原告曾于2012年6、7月份向濮阳县人民法院起诉过胡志英，要求搬出并赔偿损失，原告起诉我公司毫无道理，请求依法驳回原告对我公司的起诉。
第三人胡志英诉称，第一、从原告的诉请及被告的答辩，可以看出原被告是一个利益共同体，所以说原被告之间恶意串通。首先，从他们双方在2011年11月16日签订的商业大楼整体承包合同来看，原告说大楼是承包合同，被告答辩也是说承包合同，但是合同的标题是承包合同，下面�方就是××，包括往下都是租赁期内，等等到最后，合同的内容都是按租赁来约定双方的权利、义务的。故原被告的口头说法与实际行为是相互矛盾的。其次，被告答辩说承包不到期，到装修完毕后才能租赁的说法是不正确的。从原告在2012年3月8日与刘洪强签订的2、3楼的租赁合同、2012年3月7日与高小濮签订的1、4楼的租赁合同来看，与被告说未装修好之前不能签订租赁合同的说法不一致。2011年10月24日，被告召开股东大会说要往外承包大楼，原、被告于2011年11月16日签订承包合同，但是在2011年10月17日被告就收取了原告80万元的承包金，当时我方的合同尚未到期，证明被告收钱在前，开股东会在后，说明原、被告之间是恶意串通行为，该行为直接损害了第三人所享有的优先租赁权。第二、原告和被告签订的租赁合同，在本案原审时，因为我方正当的诉讼权利被剥夺了，故现在我方请求法院审查原被告之间的租赁合同是否有效。请求法院审查，被告对现在所争议的商业楼有没有完全、合法的处分权及全部的收益权；双方签订租赁合同后是否按照有关办法的规定到规定部门办理租赁手续。根据我方调取的环宇公司的工商登记材料，其经营场地是租赁协议证明，本案所涉及商业大楼的产权不是被告环宇公司，这个场地是其租赁濮阳县纺织品公司的，环宇公司仅有使用权。故环宇公司对外没有转租的权利。原被告之间签订的合同违反了相关法律、法规的规定，是无效合同。第三、被告环宇公司在2011年7月28日给各租赁户发的通知，内容说装修好后，各租赁户享有优先租赁权。但2011年7月20日，被告环宇公司就收取了原告的投标诚意金。就是说，在下发通知前，原、被告之间如何进行大楼承包就已经是协议好的。原告本身就是环宇公司的�东之一，公司的重大决策行为，原告应该是积极参与的，原告方称不知道环宇公司与商户的通知，是不属实的。2011年11月12日第三人与被告的合同到期，胡志英去公司交过房租，但是公司不收。被告的工商登记情况说明环宇公司没有全部的产权，所以对外也没有全部的受益权，被告对外的合同是违法的，原、被告签订承包合同之后，原告不应该对外租赁，原告不能利用国有资产自己营利。第三人没有接到招标、投标的通知，第三人也有权投标，要求重新公开招标、投标，原、被告之间的合同未备案，原、被告之间的租赁合同侵害了第三人的优先租赁权，也侵害了国家的利益，是无效合同，要求撤销原审判决，确认第三人在同等条件下对商业大楼第二、三层享有优先租赁权，要求承包整体商业大楼。
经再审查明，被告拥有濮阳县人民政府颁发的濮县房字第××号房权证。原告与被告于2011年11月16日签订商业大楼整体承包合同，合同内容原文如下：“甲方：（××）濮阳县环宇商贸有限公司，乙方：（××）温桂银。根据《中华人民共和国合同法》及相关法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上就乙方租赁甲方商业大楼一至五楼以及大楼院内平房，和大楼西北楼梯一事经协商达成如下协议：一、本合同期限为十五年，年租金为五十五万元，合同例行四年后租金每年递增5%，每年递增基数为40万元，其中15万元不递增。二、在租赁期间甲方只提供营业场地，不提供任何设施，乙方负责交纳各种营业税费等一切费用，负责门前三包，治安及防火工作，各种防火设施用具由乙方自行操办，凡因治安及防火方面不利造成的任何经济损失乙方自负，并负责赔偿给甲方造成的损失。三、在租赁期内甲方不提供任何水、电供给及水�电所发生的费用，乙方自行解决，乙方属于独立经营，自行承担经济和民事责任。四、乙方负责出资对商业大楼的整体外表进行包装改造，必须按照政府城市提升办的城市规划效果图进行装裱，达标为准，甲方概不出资。五、在租赁期内乙方若要对大楼内部进行装修需甲方同意后在不破坏大楼主体的情况下方可进行，合同到期后乙方需拆除装修设施必须恢复大楼原貌。六、在租赁期内遇到国家政策调整和不可抗拒的因素等合同自行终止，甲方不承担任何责任，但可根据实际情况退还部分当期租金。七、在合同履行期间，如遇到拆迁，大楼外装修费用可协调解决。八、租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期交还，如甲方继续出租，乙方享有优先租赁权。九、本合同签字生效之日，乙方必须当日一次性交纳租金，不得拖欠，待合同每一年满期前三个月，乙方必须一次性交纳下年租金，如不按期交清，将视为放弃，甲方有权将房屋再租给他人。十、本合同签字之日，乙方必须向甲方一次性交纳装修保证金八十万元，甲方将根据装修进度分批拨发给乙方使用，多退少补，装修资金全部有乙方负担。以上条款甲乙双方必须共同遵守，如有违约行为，违约方要向守约方赔偿实际发生的各种损失。此合同一式两份，甲乙双方签字生效后每方各持一份，均有同等法律效力。”第三人于2010年11月12日与被告环宇公司签订了租赁合同，第三人胡志英租用被告环宇公司大楼二、三层，该合同于2011年11月12日到期，合同约定每年租金51000元，合同到期后终止该合同。合同到期后，第三人胡志英一直使用该楼层至今。2011年7月28日，被告环宇公司张贴通知，原文如下：“各租赁户：根据市政府一创双优办公室指示精神，为提升我县整体形象，政府将对我县解放大道及两侧建筑物进行全面包装，商业大楼是这次整改的一个亮点，为响应政府号召，给以后经营创造一个良好的环境，我公司将对商业大楼进行全面整改，在整修期间为避免给各商户带来不必要的经济损失，公司决定对现有各商户的合同期满后将其终止，等大楼装好后现有各租户享有优先租赁权，特此通知”。原告于2011年7月20日交付被告投标诚意金30万元，2011年10月17日交付被告大楼装修保证金80万元，后被告将该部分款转成原告的租金，并将该大楼除去第三人占用的第二、三层楼以外的场地交付原告使用。2012年3月6日，杨建国受濮阳市泰昌装饰工程有限公司委托，与原告签订施工合同一份，由杨建国为原告承包的环宇公司的大楼进行电梯装修，合同金额为21万元，后因无法施工，濮阳市泰昌装饰工程有限公司申请濮阳市仲裁委员会进行仲裁，要求解�合同，支付违约金，经濮阳市仲裁委员会调解，双方达成协议，由原告温桂银支付濮阳市泰昌装饰工程有限公司违约金19万元，解除双方所签订的《施工合同》，仲裁费7800元由温桂银负担，后原告将违约金19万元交付杨建国。2012年3月8日，原告温桂银与刘洪强签订租赁合同一份，原告将其承包被告环宇公司的二、三层整体（共约2200平方米）租给刘洪强，租金70万元，合同期限为2012年4月1日至2013年4月1日。2012年9月12日，因原告未将租赁物交付给刘洪强，双方达成赔偿协议一份，由温桂银赔偿刘洪强违约金及损失50万元，并解除双方所签订的合同。2012年9月12日，原告将租金70万元及违约金和损失50万元，共计120万元支付给刘洪强。2012年4月，原告以胡志英为被告，环宇公司为第三人诉至本院，要求：依法确认原告与环宇公司的承包合同有效；被告搬出其占用的商业大楼�二、三层；被告赔偿原告各项损失60万元；被告承担诉讼费。濮阳县人民法院经审理作出（2012）濮民初字第894号判决，驳回原告温桂银的诉讼请求。原告提出上诉后，向濮阳市中级人民法院提出申请，撤回了上诉和起诉，（2012）濮民初字第894号判决未生效。2012年9月，原告又以环宇公司为被告诉至本院，同（2012）濮民初字第894号案件中对胡志英的诉求。本院经审理认为，被告环宇公司与原告签订租赁合同，由原告对被告公司商业大楼等进行整体租赁，系双方真实意思表示，本院予以确认。该合同签订后，原告已经将租赁费交付被告，被告理应按照合同约定将租赁物交付给原告，但被告却未能将商业大楼二、三层交付原告使用，造成合同违约，对此被告濮阳县环宇公司应承担违约责任。因被告濮阳县环宇公司的违约，给原告温桂银造成的损失，被告应当予以赔偿。被告所辩签订合同时已经口头告知原告由原告自己清理原商户，故原告的损失不予承担，但因原告不予承认，被告又无其他书面证据能够证明其已经告知原告，故对于被告环宇公司此项辩解的理由，本院不予采纳。原告诉求的租金损失280092.6元，符合有关法律规定，本院予以支持。因被告违约，造成原告与濮阳市泰昌装饰工程有限公司的装修合同无法履行，经濮阳市仲裁委员会调解，由原告温桂银赔偿濮阳市泰昌装饰工程有限公司违约金19万元及支付仲裁费7800元，此项费用也属于原告的实际损失，本院予以支持。原告要求的租赁合同违约损失50万元，因原告与刘洪强签订租赁合同时，被告并未将租赁物交付原告，且系原被告租赁合同签订已近四个月，原告温桂银应该预见到与刘洪强签订此合同可能会造成合同违约，所以，原告因此造成的损失，原告也有一定的责任，原告温桂银诉求的损失50万元，本院认为由被告赔偿原告35万元为宜。原告温桂银诉求的可期待利益损失50万元与其租赁条款相违背，本院不予支持。于2012年11月26日作出（2012）濮民初字第2228号民事判决书，判决如下：一、被告环宇公司于判决书生效后十日内向原告温桂银交付租赁物（濮阳县商业大楼二、三层）；二、被告环宇公司赔偿原告温桂银各项损失共计827892.6元。限判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告温桂银的其他诉讼请求。判决书生效后，进入执行阶段时，第三人作为案外人，于2013年3月1日向濮阳市中级人民法院申请再审，要求依法撤销（2012）濮民初字第2228号民事判决书第一项，改判为确认第三人对濮阳商业大楼二、三层享有优先承租权，要求承包整体商业大楼。2013年4月12日，濮阳市中级人民法院作出（2013）濮中法民申字第14号民事裁定，裁定指�本院再审本案。
本院认为：濮阳县人民政府颁发给被告环宇公司房权证，被告环宇公司对商业楼依法享有处分权和收益权。被告将其所有的商业大楼整体承包给原告温桂银，属于行使其处分权，被告收取原告缴纳的承包金属于行使其收益权。第三人要求确认该承包合同无效，不符合有关法律规定，本院依法不予支持。本案原、被告之间签订的合同有无向有关部门备案的法律后果不是合同无效。故本院依法确认原、被告之间的承包合同有效。第三人系商业楼二、三层的原租赁户，被告与第三人签订的租赁合同于2011年11月12日到期，合同约定到期后终止该合同。被告在2011年7月28日下发通知，原租赁户租赁合同期满后将其终止，被告已经履行了通知终止合同的义务，故第三人与被告之间的租赁合同在期满后已经终止。由于通知中明确写明“等大楼装好后现有各租户享有优先租赁权”，第三人主张的对商业楼二、三层的优先租赁权，本院依法予以支持，但是第三人对商业楼二、三层的优先租赁权应当待原告将商业大楼装修好对外出租时，在同等条件下享有，而且第三人享有对商业楼二、三层的优先租赁权不等同于拥有对商业楼整体大楼的优先租赁权，优先租赁权不是法定的，而是基于当事人之间的约定，故对第三人要求像原告一样享有承包整体商业大楼的权利，没有法律依据，本院依法不予支持。被告收取原告交纳的投标诚意金30万元、装修保证金80万元，后将部分资金转为承包金，属于行使其收益权和经营权，第三人认为原、被告恶意串通，侵犯其优先租赁权，不符合有关法律规定，本院依法不予支持；原、被告之间的承包合同，性质上相当于经营权有限期地转移，即大楼原来的经营人是被告环宇公司，现在将经营权承包给了原告温桂银，温桂银有权经营大楼，原告取得与被告签订的承包合同中约定的及法律规定的权利，承担合同中约定的及法律规定的义务。被告主张由原告自行清理大楼的原租赁户，但是该项内容没有写进承包合同，按照交易习惯，应当由被告承担交付责任。被告不履行交付义务，造成原告的损失，被告应当赔偿。原告诉求的租金损失280092.6元，符合有关法律规定，本院依法予以支持。因被告违约，造成原告与濮阳市泰昌装饰工程有限公司的装修合同无法履行，经濮阳市仲裁委员会调解，由原告温桂银赔偿濮阳市泰昌装饰工程有限公司违约金19万元及支付仲裁费7800元，此项费用也属于原告的实际损失，本院予以支持。原告要求的租赁合同违约损失50万元，因原告与刘洪强签订租赁合同时，原、被告的承包合同签订已近四个月，被告仍未将租赁物交付原告，原告温桂银应该预见到与刘洪强签订合同可能会造成合同违约，原告因此造成的损失，原告也有一定的责任，原告温桂银诉求的损失50万元，本院认为由被告赔偿原告35万元为宜。原告温桂银诉求的可期待利益损失50万元不符合有关法律规定，本院依法不予支持。经调解无效，经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条，判决如下：
维持（2012）濮民初字第2228号民事判决书；
二、待原告将商业大楼装修好对外出租时，同等条件下，第三人胡志英对被告濮阳县环宇商贸有限公司拥有的商业楼第二、三层享有优先租赁权；
三、驳回第三人胡志英的其他诉讼请求。
案件受理费18191元，原告温桂银承担6113元，被告濮阳县环宇商贸有限公司承担12078元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
审 判 长 聂泠雪
审 判 员 霍存行
代理审判员 张慧艳
二〇一三年十二月二十四日
代理书记员 齐静芳