江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2015）袁民一初字第1743号原告：周刚标，男，1984年4月21日出生，汉族，江西省南昌市人，住宜春市袁州区。原告：张小丹，女，1985年11月28日出生，汉族，江西省分宜县人，住址同上。以上两原告委托代理人：罗丹，宜春市正中法律服务所法律工作者。被告：宜春市南氏房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区袁山大道西路，组织机构代码：75112820-8。法定代表人：南金乐，董事长。委托代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。原告周刚标、张小丹为与被告宜春市南氏房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月15日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周刚标、张小丹的委托代理人罗丹，被告宜春市南氏房地产开发有限公司的委托代理人陈平宜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2011年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买坐落于宜春市袁山大道西路由被告承建的金地嘉园第14栋2单元2-402号房屋。合同约定房屋建筑面积和公用房屋面积分摊合计96.17平方米，每平方米3678.22元；被告应于2012年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房；合同并对被告逾期交房的违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告已按合同约定向被告交清房款，但原告在购得该房屋后就发现房屋外墙墙体开裂、保温层气鼓脱落等质量问题。宜春市建设局也有文件回复说明房屋外墙起鼓开裂、脱落渗水，存在质量问题，尚未办理验收手续。综上，依据相关法律、法规规定及合同的约定，原告有权解除原、被告签订的房屋买卖合同。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告立即向原告退还购房款354600元、办证费10535元，违约赔偿金219081元，合计584216元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告诉称房屋存在外墙保温层开裂、起鼓、脱落、漏水等现象，被告已派人修复，问题已基本解决。在本案中，即使外墙保温层存在上述问题，也不属于房屋主体结构质量不合格，因为外墙保温层不属于房屋主体结构的范畴。因此，原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定请求解除合同和赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据。二、原、被告签订的房屋买卖合同第15条已明确约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的由出卖人向买受人按已付房款的0.5%支付违约金。原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定请求解除合同和赔偿损失的诉讼请求，明显适用法律错误。三、2012年5月30日，被告将房屋交付给了原告使用，双方也办理了房屋验收交接手续，原告接受了被告交付的房屋，未提出异议，应视为原告放弃相关权利，被告交房符合双方的约定。四、原告在距离交房之日起3年后向法院起诉认为被告交房不符合双方约定而要求解除合同，已明显超过法定诉讼时效，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条关于合同解除权行使期限的规定。综上，请求法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。综合原告的诉称和被告的答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应予以解除。2、如解除《商品房买卖合同》，被告应向原告如何承担赔偿责任。3、本案是否已过诉讼时效。庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告为证明其诉称的事实，提供的证据有：（一）《商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，合同约定被告交房期间、逾期交房违约责任及逾期办证违约责任；（二）收费凭证三份、贷款合同一份，用以证明原告已交清房款。对原告的上述举证，被告经质证认为：对证据（一）、（二）的真实性、合法性、关联性无异议。被告为证明其辩称的事实，提供的证据有：（一）《商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告间存在商品房买卖关系，合同约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%支付违约金；（二）《入伙通知书》、《房屋验收交接表》各一份，用以证明被告依约将房屋交付给原告；（三）《竣工验收备案表》一份，用以证明诉争房屋建筑工程已经竣工验收备案。对被告的举证，原告经质证认为：对证据（一）的真实性无异议，但房屋未经验收合格，不能认定房屋已交付。对证据（二），入伙手续是原告办理的，但是因被告欺骗了原告而办理的，至今为止原告都没有入住。对证据（三）的证明目的提出异议。综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告提供的证据（一）、（二）的真实性、合法性、关联性，被告无异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对被告提供的证据（一）至（三），原告对其真实性无异议，故本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：两原告系夫妻关系。2011年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由二原告购买被告在宜春市袁山大道西路开发建设的“南氏·金地嘉园”小区房屋一套，合同第三条约定原告购买房屋为第14幢2单元2-402号房，建筑面积96.17平方米，其中套内建筑面积82.24平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积12.93平方米；第四条约定该商品房每平方米3687.22元，总金额354600元；第八条约定被告应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告；第九条约定被告如未按本合同规定的期限交付房屋，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自原告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金；第十一条约定商品房到达交付使用条件时，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件、提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，被告不出示证明文件或出书证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；第十五条约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，合同并对原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告交付购房首付款并办理银行住房贷款，向被告交清购房款354600元。2012年5月30日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告在2012年6月18日前办理收房入伙手续，原、被告后于2013年1月7日签署《房屋验收交接表》，原告开始实际占有诉争房屋。嗣后，因诉争房屋外墙出现开裂、气鼓、漏水等质量问题，经宜春市城乡规划建设局召集小区业主、开发商、承建商协商，要求被告对小区的质量问题全面排查并按设计院认可的修缮方案进行整改。现原告以被告未按《商品房买卖合同》第八条约定如期交付经验收合格的房屋为由诉至法院要求解除房屋买卖合同并由被告承担赔偿责任。另，诉争房屋于2015年11月12日办理了竣工验收备案手续。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是在双方协商一致的基础上签订的，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。现原告于2012年5月30日签收《入伙通知书》，并于2013年1月7日接受房屋，已实际使用诉争房屋，应视为房屋的交付使用。原告诉称房屋交付时尚未经验收合格，但其在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下却未拒绝收房、接受房屋并实际占有了房屋，故对其主张不予采信。原告诉称诉争房屋存在质量问题，但该问题不属于房屋主体结构质量问题，且诉争房屋现已经验收合格，故对该诉称意见亦不予采信。现原告以被告延期交付房屋为由诉请要求解除《商品房买卖合同》，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告周刚标、张小丹的诉讼请求。案件受理费6282元，由原告周刚标、张小丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  张圣来审 判 员  陈 凤代理审判员  易 飞二〇一六年十二月二十三日书 记 员  刘强安