宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初6801号原告：郭彦飞，男，1963年3月22日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：郭嘉成，宁夏京川律师事务所律师。被告：西部众合宁夏商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区万达广场2-44号营业房。法定代表人：赵全良，该公司经理。委托诉讼代理人：赵海全，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：张志江，男，1974年8月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区（被告未到庭，该身份信息由原告提供）。原告郭彦飞与被告西部众合宁夏商贸有限公司、张志江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后。依法适用简易程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告郭彦飞的委托诉讼代理人郭嘉成、被告西部众合宁夏商贸有限公司的委托诉讼代理人赵海全到庭参加诉讼。被告张志江经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。后因遇有依法应当中止诉讼的情形，本院依法裁定本案中止诉讼，现依法恢复诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告郭彦飞、被告西部众合宁夏商贸有限公司的委托诉讼代理人赵海全到庭参加诉讼。被告张志江经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭彦飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告西部众合宁夏商贸有限公司支付2016至2017年年度租金共180000元、违约金10000元；2.要求被告依法履行合同义务，承担租赁期间的采暖费9797元、滞纳金1780元、物业费4405元、滞纳金1088元；3.被告张志江承担连带保证责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月，原告将位于银川市兴庆区某号营业房出租，被告张志江主动找到原告的委托人，称其爱人开办的西部众合宁夏商贸有限公司租用的万达房屋价格太高，请求租赁涉案房屋供其爱人使用。基于朋友关系，原告将已经与他人约好的房屋收回，租赁给张志江的爱人沈志茹使用。2015年4月26日原告与被告西部众合公司签订房屋租赁协议，约定租期为3年。自2015年4月26日至2018年4月25日止，第一年租金80000元，以后每年90000元，按年结算。同时约定，租赁期间的水电取暖费用以及其他因乙方居住产生的费用由乙方负担。乙方交纳10000元保证金，合同终止时乙方无违约事宜时退还。后被告未按时交纳房租且未交纳暖气费及物业费。期间，被告要求降低房租，原告没有同意。此后被告又假借原告名义张贴转租告示。被告西部众合公司不履行合同义务，已构成违约。被告张志江作为担保人负有连带保证责任。故原告诉至法院。被告西部众合公司辩称，被告所租赁房屋的产权人为刘虹，原告只是代理人，原告无权诉讼，必须由刘虹作为原告被告才认可。2016年8月20日，被告起诉原告解除合同，原告说主体不对，原告只是代理人，应该诉讼房东刘虹，故被告撤诉。被告张志江未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称：2015年4月，被告路过北安小区看到有房屋出租，因朋友的公司（西部众合宁夏商贸有限公司）需租赁房屋，便打电话询问，得知房屋钥匙在隔壁商店，由商店老板开门看房。之后被告将出租信息告知朋友，朋友来看房，觉得比较满意，就给原告打电话协商。双方于4月26日与自称房东刘虹委托人的原告签订了租房协议。被告与西部众合宁夏商贸有限公司无任何关系。关于房屋租赁，被告没有做过任何担保，不存在连带担保。在租赁前，被告与原告也不认识。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋租赁协议、（2018）宁0104民初4339、4380号民事判决书、（2017）宁01民终3000号民事判决书、（2017）宁0104民初9433号民事判决书，被告西部众合宁夏商贸有限公司提交的房屋产权档案单、房屋租赁协议，因原、被告双方对该证据真实性均认可，经审查符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交房屋买卖合同一份，证明合同第五条明确约定房屋租赁等事宜由原告处理，房租由原告收取。被告西部众合宁夏商贸有限公司称该合同是假的。因该合同反映的内容符合客观事实，本院予以采信。原告提交民事起诉状、短信照片各一份，证明被告起诉原告解除合同，被告认为合同并未解除。2016年4月26日，原、被告相约降低房租，并未提出解除合同。被告西部众合宁夏商贸有限公司对该组证据不予认可，该证据证明合同已解除，钥匙并交给原告，原告将自己的东西搬到屋内占有使用。因该证据反映的内容符合客观事实，本院予以采信。被告西部众合宁夏商贸有限公司提交民事裁定书一份，证明被告当时起诉原告，原告称主体不对。原告对该份证据不予认可，与本案无关。因该裁定书反映的内容符合客观事实，本院予以采信。被告西部众合宁夏商贸有限公司提交民事裁定书一份，证明刘虹起诉被告后撤诉。原告对该份证据不予认可，该证据系原告与刘虹之间纠纷，已另案处理，与本案无关。因该裁定书反映的内容符合客观事实，本院予以采信。被告西部众合宁夏商贸有限公司提交证明一份，证明2015年至2016年5月期间采暖费4875元已交清，2015年6月至12月期间物业费交了993元。原告对该份证据不予认可。该份证据加盖宁夏住宅物业服务有限公司北安服务处公章，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年7月21日，原告与案外人刘虹签订房屋买卖合同，约定刘虹将涉案房屋出卖给原告。总价1050000元。原告付清房款后，双方未办理过户手续。2015年4月26日，因涉案房屋未过户至原告名下，原告以案外人刘虹委托人的身份与被告西部众合宁夏商贸有限公司签订房屋租赁协议一份，载明：”出租方：刘虹，委托代理人：郭彦飞（以下简称甲方），承租方：西部众合宁夏商贸有限公司（以下简称乙方）。一、甲方将位于银川市上海东路102号房屋出租给乙方，租赁期限自2015年4月26日至2018年4月25日共三年。二、本房屋租金第一年为人民币8万元（捌万元整），以后每年为9万元（玖万元整），按年结算。之后每年房屋租在3月15日提前支付。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费、房屋租赁税以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。四、乙方同意预交1万元（壹万元）作为保证金...九、本合同生效后双方不得违约，如甲方违约，赔偿对乙方造成的损失；如乙方违约，甲方扣除保证金外对尚不够损失的部分可继续要求赔偿”。合同签订后，被告支付了第一年租金80000元及押金10000元。原告将房屋交付被告西部众和宁夏商贸有限公司使用，后双方因合同履行发生争议。西部众和宁夏商贸有限公司于2017年1月13日将被告与刘虹诉至本院，要求1.解除原、被告签订的房屋租赁协议；2.被告退还原告保证金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。本院经审理认定：刘虹将涉案房屋出售给郭彦飞，但未办理房屋产权过户登记手续，郭彦飞已实际合法占有使用该房屋，将该房屋出租给西部众和宁夏商贸有限公司并收告租金，西部众和宁夏商贸有限公司与郭彦飞之间形成涉案房屋租赁合同关系。本院于2017年8月22日作出（2016）宁0104民初9433号民事判决书，判决：一、解除原告西部众和宁夏商贸有限公司与被告郭彦飞于2015年4月26日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回原告西部众和宁夏商贸有限公司的其他诉讼请求。判决后，原告不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉。银川市中级人民法院于2018年4月17日作出（2017）宁01民终3000号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告于2018年4月29日领取了判决书。后原告以被告违约为由诉至本院，请求判如所请。另查明，2017年6月21日，原告郭彦飞将刘虹诉至本院，请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.原告退还位于银川市兴庆区某号营业房，被告返还原告购房款105万元，并按年利率12%支付自2011年9月至实际给付期间的利息（到起诉之日为75.6万元）;3.判决生效前房屋收益归原告所有，判决生效后收益归被告所有；4.本案诉讼费由被告承担。本院于2017年12月27日作出（2017）宁0104民初6840号民事判决书，判决：一、解除原告郭彦飞与被告刘虹签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘虹于本判决书生效后七日内退还原告郭彦飞购房款105万元，被告郭彦飞于本判决书生效后七日内将位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某号营业房（房权证兴庆区字第XXXX**号）退还被告刘虹；三、《房屋买卖合同》解除前涉案房屋收益归原告郭彦飞所有，由此产生的物业、水电暖及其他相关费用由原告郭彦飞承担；四、驳回原告郭彦飞的其他诉讼请求。判决后，刘虹不服本院判决向银川市中级人民法院提起上诉。后经银川市中级人民调解作出（2017）宁01民终745号民事调解书，确认：一、双方于2018年4月20日解除郭彦飞与刘虹签订的《房屋买卖合同》...三、《房屋买卖合同》解除前涉案房屋受益归郭彦飞所有，由此产生的物业、水电暖及其他相关费用由郭彦飞承担。再查明，涉案房屋欠付2016年11月1日至2018年3月31日采暖费、2015年8月1日至2017年12月31日物业费，经本院（2018）宁0104民初4339、4380号民事判决书判决原告郭彦飞支付采暖费9757元、滞纳金1780元、物业费4405元、滞纳金1088元。后宁夏住宅物业服务有限公司北安服务处向被告出具证明，载明：”北安9-11营业房...物业费只交了2015年6月-12月，993元”。本院认为，原告以刘虹代理人身份与被告签订《房屋租赁协议》，经本院生效判决认定刘虹将涉案房屋出售给郭彦飞，但未办理房屋产权过户登记手续，郭彦飞已实际合法占有使用该房屋，将该房屋出租给西部众和宁夏商贸有限公司并收告租金，西部众和宁夏商贸有限公司与郭彦飞之间形成涉案房屋租赁合同关系，故双方均应按约定履行合同义务。双方约定租期为2015年4月26日至2018年4月25日。后双方因合同履行发生纠纷，经诉讼，银川市中级人民法院于2018年4月17日作出（2017）宁01民终3000号民事判决书，解除双方签订的《房屋租赁协议》，原告于2018年4月29日领取了判决书，故原、被告签订的《房屋租赁协议》于2018年4月29日解除。在合同解除前，被告西部众和宁夏商贸有限公司应按约定支付2016年、2017年租金。被告西部众和宁夏商贸有限公司未按约定支付租金，已构成违约，故本院对原告要求被告西部众和宁夏商贸有限公司支付租金180000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金，协议约定：如被告违约，扣除保证金外对尚不够损失的部分原告可继续要求赔偿。因被告西部众和宁夏商贸有限公司交纳10000元保证金，原告未予退还，该保证金已足以弥补原告的损失。故本院对原告再要求被告西部众和宁夏商贸有限公司支付10000元违约金的诉讼请求不予支持。对要求要求被告支付采暖费、物业费的诉讼请求，协议约定该费用由被告西部众和宁夏商贸有限公司负担。就拖欠的采暖费、物业费，本院已判决原告支付涉案房屋2016年11月1日至2018年3月31日采暖费9757元及滞纳金1780元，2015年8月1日至2017年12月31日物业费4405元及滞纳金1088元。后宁夏住宅物业服务有限公司北安服务处向被告西部众和宁夏商贸有限出具证明，载明：”北安XXXX营业房...物业费只交了2015年6月-12月，993元”。因此，被告西部众和宁夏商贸有限公司尚欠物业费3696元（4405-993÷7×5）。故本院对原告要求被告西部众和宁夏商贸有限公司采暖费9757元、滞纳金1780元、物业费3696元、滞纳金1088元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。关于原告要求被告张志江承担连带保证责任的诉讼请求，原告未提交证据证明被告张志江承诺承担连带责任，被告张志江亦不认可，故本院不予支持。被告张志江未到庭参加诉讼，视为对其举证质证等权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告西部众和宁夏商贸有限公司于本判决书生效后七日内支付原告郭彦飞租金180000元；二、被告西部众和宁夏商贸有限公司于本判决书生效后七日内支付原告郭彦飞涉案房屋采暖费9757元、滞纳金1780元、物业费3696元、滞纳金1088元，合计16321元；三、驳回原告郭彦飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告郭彦飞负担220元，被告西部众和宁夏商贸有限公司负担4180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  倪晓星人民陪审员  扈廷刚二〇一八年五月二十八日法官 助理  徐敏超书 记 员  安逸凡附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。