浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初3554号原告：义乌商旅投资发展有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道工人西路9号。法定代表人：许雷，董事长。委托代理人：徐巍，浙江宁邦律师事务所律师。委托代理人：何义超，浙江宁邦律师事务所律师。被告：江苏悦享熙点生物科技有限公司，住所地：江苏省南京市秦淮区洪武路26号1508室。法定代表人：陈美君，执行董事。原告义乌商旅投资发展有限公司诉被告江苏悦享熙点生物科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告义乌商旅投资发展有限公司的委托代理人何义超、被告江苏悦享熙点生物科技有限公司的法定代表人陈美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌商旅投资发展有限公司诉称：原告投资建造了商旅·义乌之心城市生活广场，是本案所涉商铺的所有权人。2017年4月25日，原告与被告签订了《商旅·义乌之心城市生活广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将坐落于义乌市工人西路9号义乌之心广场L531-2号商铺出租给被告用于经营品牌“悦享熙点”餐饮使用，租赁面积为140平方米，租赁期3年，每月租金为基本租金（2017年6月24日-2019年6月23日的日保底租金标准为6元/平方米/日）或每月营业额提成租金，两者取高；此外，合同还对水电气费、物管费、履约保证金、商铺退还以及违约责任等进行了约定。2017年6月24日，义乌之心广场正式开业，被告如期进场从事经营。2017年12月8日，被告在未经原告书面同意私自将店铺内的设备搬离并逃离店铺。直至2017年12月15日，原告才收到被告的书面撤铺申请。2018年1月22日，原告向被告发出《关于“悦享熙点商铺”的费用催缴通知函》，催促其在2018年2月1日之前缴清已产生的各项费用，具体为：（1）装修期间的水电费506.6元以及2017年9月至12月期间的电费2764.272元；（2）2017年10月-12月物业费19040元；（3）物耗费16元；（4）因被告逃铺后未将租赁商铺恢复原状，故应向原告支付清场费21000元（商铺面积140平方米，按150元/平方米计算）。此外，根据《租赁合同》第15.5条的约定，任何一方因根本违约导致合同提前终止的，违约方还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，赔偿金金额相当于本合同最后一个租赁年度月保底租金5倍的金额，故被告应向原告赔偿因合同解除而遭受的损失138012元。然而，被告至今未向原告支付上述款项，且拒绝与原告联系。原告认为，原告与被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告已按合同约定交付租赁标的物，被告应在租赁期限内合法经营并及时缴纳各项费用。现被告拒不支付应缴纳的各项费用，擅自逃铺的行为已违反《租赁合同》第15.1.11条的约定，构成根本违约，原告有权解除双方之间的《租赁合同》，并要求被告承担继续履行、赔偿损失的民事责任。原告的诉讼请求是：一、判令解除原告与被告之间的《商铺租赁合同》。二、判令被告向原告支付物业费19040元、电费2764.272元、装修期间水电费506.6元，物耗费16元、清偿费21000元（详细计算见附表）。三、判令被告赔偿原告因合同解除而遭受的损失138012元（按商铺租赁合同最后一个租赁年度月保底租金5倍计算）。四、判令被告承担原告为实现债权而支出的律师费5000元。原告义乌商旅投资发展有限公司为证明上述事实向本院提供以下证据:1、《商旅·义乌之心城市生活广场租赁合同》一份，证明原告将涉案商铺按约租给被告使用，双方对水电气费、物管费、履约保证金、商铺退还以及违约责任等进行了约定。2、申请一份，证明被告向原告提出撤铺申请。3、催缴通知书一份，证明2018年1月22日，原告向被告发出《关于“悦享熙点商铺”的费用催缴通知函》，催促其在2018年2月1日之前将未缴纳的各项费用交清。4、物业管理费结算通知书、欠费明细单、电表抄表及供电局电费复核单据五份，证明被告在经营期间拖欠各项费用的事实。5、物业管理服务合同一份，证明原告收取物业费的依据。6、增值税发票及委托律师代理合同各一份，证明原告为实现本案债权而支付的律师代理费5000元的事实。被告江苏悦享熙点生物科技有限公司辩称：我们从入驻义乌之心到现在一直都很努力，而义乌之心却没有任何的引流方案，有多少方案策划能留住顾客？我们进驻到商场里面，没有人告诉我们周边房屋会拆迁，拆迁后方圆几公里都没有人。我们花了很多费用想留住顾客，但义乌之心地下停车场费用很高，连我们自己的员工去停车都要收费，我公司招了一个咖啡师来这里上班，每天都要付50元停车费。我与我的股东借了几十万高利贷去付租金，现在搬走了，还要我们赔偿损失，这是不公平的。我们交给原告60000元的押金，至今没有退回来，欠下的物业费、水电费约30000元左右，我认为可以从60000元的押金中扣除。现原告还诉请我们赔偿180000余元，我公司难以承受。被告江苏悦享熙点生物科技有限公司未向本院提供证据材料。经庭审质证，被告江苏悦享熙点生物科技有限公司对原告义乌商旅投资发展有限公司提供的证据质证认为：对于证据1、2的真实性没有异议。证据3，原告是以图片的方式发到我公司股东肖文峰手机上的，图片内容与书面证据一致。证据4，我公司在2017年12月8日经被告同意我们的撤铺申请后就搬离了，但是单据上还有2018年1月、2月、3月的物业费，这显然是不合理的。证据5，签订合同的时候原告没有给我们看过，物业合同的条款细则我们也都没看，原告告诉我们这份物业合同是通用的版本。对于证据6，被告没有异议。本院对原告义乌商旅投资发展有限公司提供的证据作如下认定：对于原告提供的证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对于证据4、被告对物业费的计算有异议。被告认为，其于2017年12月8日撤柜后，就离开义乌之心了，故2018年1—3月份产生的物业费就不应由被告承担了。本院认为，原告在物业费结算通知单上虽有2018年1—3月份的物业费用，但是在其提起诉讼时未对该三个月的物业费主张权利，故本院对该证据的证明力予以认定。对于证据5，原告以没有看过物业合同，对合同约定的内容不清楚为由提出抗辩，本院不予采信，本院对该证据的真实性和证明力予以认定。对于证据6，被告无异议，本院对其真实性和证明力予以认定。经审理查明，2017年4月25日，原、被告签订商旅·义乌之心城市生活广场商铺租赁合同。该合同约定：被告承租原告所有的义乌之心城市生活广场L531-2号商铺，用于经营品牌“悦享熙点”餐饮使用；租赁面积140平方米；租赁期限三年，自2017年6月24日起至2019年6月23日止；年保底租金306600元（日保底租金标准为6元/平方米/日，共计140平方米）。合同第6.1.1条约定：装修免租期为60日，自该商铺交付之日起计算。合同第13.2.1.2约定:如乙方未办理交还手续而撤离商铺,甲方对乙方撤离后该商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应承担按合同终止时该商铺租金标准承担占用费，以弥补甲方此期间租金损失。合同第15.5条约定：因任何一方构成根本违约或存在其他严重影响对方利益行为导致合同提前终止的，违约方除应按合同约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金相当于本合同最后一个租赁年度月保底租金五倍的金额。合同第15.7条约定：甲、乙任何一方在提前90日书面通知对方且协商一致的前提下可提前终止合同，但须向对方补偿相当于该商铺三个月租金的可预期利益。合同第17.4条约定:甲方因向乙方催讨租金或其他费用而产生的所有费用和开支（包括律师费）均由乙方承担。此外，合同还对水电气费、物管费、履约保证金、装修保证金等作了约定。合同签订后，被告缴纳装修保证金10000元，开始对承租商铺进行装修。被告又缴纳履约保证金50000元，作为被告对商品质量、服务质量、守法经营之担保。2017年6月24日，原告投资的义乌之心城市生活广场正式开业，被告经营的“悦享熙点”餐厅也开始营业。因经营不善，“悦享熙点”餐厅于2017年12月8日关门歇业。被告将店铺内的物品设备搬离并提出撤柜申请。2018年1月22日，原告向被告发出《关于“悦享熙点商铺”的费用催缴通知函》，敦促被告在2018年2月1日之前缴清下列所产生的各项费用，包括：（1）、装修期间的水电费506.6元以及2017年9月至12月期间的电费2764.272元；（2）、2017年10月1日起至12月8日止的物业费19040元（按每日每平方米2元计算，共计140平方）；（3）物耗费16元；（4）因被告逃铺后未将租赁商铺恢复原状，故应向原告支付清场费21000元（商铺面积140平方米，按150元/平方米计算）。另查，原告为实现本案债权而支出律师代理费5000元。本院认为，原、被告之间签订的商旅·义乌之心城市生活广场租赁合同系双方当事人真实意思的表示，也不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同成立后,原告已依约交付租赁物并履行合同约定的各项义务，但被告却未按约定缴纳各项费用及办理清场交接手续，并擅自撤柜，其行为已违反合同第15.1.11条的约定，构成根本违约。按照合同约定，原告有权解除合同，要求被告支付经营期间产生的各项费用并赔偿损失。原告诉请被告支付其经营期间产生的各项费用，除物管费16元及涉案商铺恢复原状所需清场费21000元缺乏依据应予扣除外，其他各项费用应予给付。合同解除后，被告缴纳的装修保证金10000元及作为其经营期间为商品质量、服务质量和守法经营提供担保而缴纳的履约保证金50000元，应予返还。原告要求被告按合同约定的最后一个租赁年度月保底租金5倍金额赔偿因合同解除而受到的损失（即赔偿5个月的租金），该损失相当于因被告违约所造成的损失。从本案实际来看，包括原告因继续招商产生的费用、涉案商铺预期可得租金利益、对涉案商铺恢复原状产生的清场费用等，该主张符合法律规定,应予支持。原告诉请被告因实现本案债权而支付的律师代理费5000元，按双方约定，应予支持。综上，原告合法有据部分的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告义乌商旅投资发展有限公司与被告江苏悦享熙点生物科技有限公司于2017年4月25日签订的《商旅·义乌之心城市生活广场商铺租赁合同》。二、被告江苏悦享熙点生物科技有限公司于本判决生效后十五日内支付原告义乌商旅投资发展有限公司租赁经营期间产生的各项费用合计人民币22310.87元（包括物业费19040元、电费2764.27元、装修期间水电费506.6元）。三、原告义乌商旅投资发展有限公司于本判决生效后十五日内返还被告江苏悦享熙点生物科技有限公司保证金人民币60000元。四、被告江苏悦享熙点生物科技有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告义乌商旅投资发展有限公司损失人民币127750元。五、被告江苏悦享熙点生物科技有限公司于本判决生效后十五日内支付原告义乌商旅投资发展有限公司律师代理费5000元。上述判决主文第三项与第二、四、五项相抵后，被告江苏悦享熙点生物科技有限公司应支付原告义乌商旅投资发展有限公司人民币95060.87元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2013元，原告义乌商旅投资发展有限公司负担925元,被告江苏悦享熙点生物科技有限公司负担1088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（此页无正文）审判员  朱海玉二〇一八年五月二日书记员  傅海涛