江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1168号
上诉人（原审被告）张磊，男，1982年2月4日生，汉族，个体户。
被上诉人（原审原告）尹建帅，男，1988年1月2日生，汉族，个体户。
上诉人张磊因与被上诉人尹建帅转让合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
尹建帅在原审法院（2014）浦江民初字276号案中诉称，2013年11月30日，张磊欲将位于南京工业大学象山食堂的如意馄饨店转让，于是找到尹建帅，尹建帅也有意经营该店，双方签订了店面转让协议，约定转让金额为140000元，张磊负责与食堂的签约情况，双方还签订了补充协议。目前为止，尹建帅已按协议约定支付了张磊74000元（含定金8000元）。2013年12月19日，尹建帅得知食堂不同意转让和续签，因此尹建帅无法继续经营。根据双方“转让协议”约定，如食堂方面不同意转让，则张磊就退还已付款项74000元，并赔偿定金损失8000元，尹建帅多次找张磊协商退款，但张磊一直未予理睬。综上所述，张磊不返还转让费是不诚信且不合法的，为维护尹建帅之合法权益，特提起诉讼，请求判令张磊立即返还转让费66000元，并支付收款日起同期银行利息；请求判令张磊支付双倍定金16000元；请求判令张磊支付车旅费500元；诉讼费由张磊承担。后尹建帅在本案中变更诉讼请求，请求判令：1、依法解除尹建帅、张磊双方于2013年11月30日签订的《转让协议》及补充条款；2、张磊返还已收取的定金8000元并赔偿违约金8000元。3、张磊返还已收取的转让费62000元并支付利息（自支付款项之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；4、本案诉讼费由张磊承担。
张磊原审辩称，不同意解除合同，其与尹建帅所签协议是双方自愿的，应该有效，尹建帅主张返还定金及转让费张磊没有义务承担。
原审法院经审理查明，2013年7月22日，张磊与南京福地贸易有限公司于签订一份《房屋租赁合同》，约定南京福地贸易有限公司将南京工业大学象山食堂店铺出租给张磊用于经营如意馄饨店，租赁期自2013年8月29日起至2014年8月30日止。年租金为55000元。其中第四条约定：张磊方有下类情形之一的，南京福地贸易有限公司可以终止合同、收回房屋：1、张磊擅自将房屋转租、转让、或转借的；……
2013年11月27日，尹建帅得知张磊要转让南京工业大学象山食堂如意馄饨店后，欲租赁该店铺，并支付张磊定金8000元。2013年11月30日，尹建帅与张磊签订《转让协议》一份，约定：双方协商同意，现转让南京工业大学象山食堂如意馄饨店，此协议需由张磊处理食堂方面合同相关事项，食堂同意协议即生效。双方协定转让总金额140000元……付款时间协定如下：2013年12月2日，尹建帅付张磊70000元含定金8000元；2014年1月20日前付40000元，2014年3月10日前付31500元含杂费1500元。若协定相关日期前，尹建帅未付清相关协定款项，张磊有权收回转让的馄饨店所有权。若食堂方面不同意转让，责任由双方中不同意转让原因产生人承担，张磊方责任则张磊退还尹建帅定金及所付款项，以收条为准，尹建帅方责任则尹建帅赔偿张磊双倍定金。协议签订后，尹建帅于2013年11月30日支付张磊杂费1500元，于2013年12月2日支付张磊转让费62000元。
2013年12月3日，尹建帅与张磊签订《转让补充协议》一份，约定：1、若食堂方面未作出明确决定前，馄饨店由张磊、尹建帅合作经营。2、经营期间，由尹建帅按如意馄饨公司规定进行独立管理，张磊不加干涉。3、经营期间日常开销、盈利由尹建帅负责，若食堂不同意转让交接，由尹建帅支付张磊此经营期间的房租、水电费，若有设备损坏，由尹建帅按价赔偿。4、若食堂不同意转让，由张磊支付尹建帅工人车旅费500元；若张磊方违反协议继续经营，需赔偿尹建帅8000元，若尹建帅方违反协议不愿承接，需赔偿张磊8000元。5、此协议由张磊、尹建帅协商执行，他人无权干涉。6、若以上转让条件未达成，双方协定合作经营，由尹建帅自负盈亏，张磊不干涉日常事务，由张磊与食堂签定合同。若续签合同时，食堂不合理加价租金，多出部分由张磊承担，若张磊不愿承担，需赔偿尹建帅55000元，已交换押金予以退还。若食堂同意正常交接，第6条自动作废。7、若张磊违反协议，所收款项予以退还，若尹建帅违反协议，所收款项不退。
2013年12月13日，双方签订《补充协议2》，约定：经营期间，店内食品卫生，安全事项，由尹建帅负责管理，若出现问题，发生事故，后果由尹建帅承担，经营期间，若与食堂产生冲突，造成的后果由尹建帅承担。
2013年12月27日，尹建帅因本起转让协议纠纷诉至原审法院。本案在原审审理过程中，为减少损失，原审法院要求双方于2014年2月28日，由尹建帅将涉案馄饨店交付张磊。在此期间的水电费尹建帅已付清。后双方在原审法院规定时间内对案涉房屋进行了交接。张磊接收房屋后经营至2014年8月30日。
以上事实有原审法院（2014）浦江民初字276号案件卷宗、《转让协议》一份，《转让补充协议》一份，《补充协议2》一份，收条一张，《房屋租赁合同》一份及尹建帅、张磊庭审陈述及等证据在卷，予以证实。
原审法院认为，尹建帅与张磊签订的南京工业大学象山食堂的如意馄饨店转让协议及转让补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案中，双方于2014年2月28日对案涉房屋及物品进行了交接，双方的合同关系已实际解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。因此，尹建帅在合同解除后有权要求张磊返还转让费用，故原审法院对尹建帅要求张磊返还转让费中的合理部分予以支持。对于返还转让费的数额，双方在庭审中对店铺何时交付尹建帅的时间各执一词，尹建帅认为店铺系2014年2月1日交付，张磊认为店铺系2013年12月29日交付；原审法院认为，根据双方在庭审中的陈述，尹建帅对于张磊经营至2013年12月28日的事实予以认可，结合双方转让协议的约定，原审法院认定尹建帅接手店铺的时间为2013年12月29日；至2014年2月28日尹建帅将店铺交给张磊，共2个月，该部分费用应予扣除；对于该费用的扣除数额，原审法院酌定以张磊的店铺租金55000元／年及两年的加盟费20000元为标准予以计算，即65000元／年计算2个月为10833元。
对于合同的解除，尹建帅、张磊双方的违约责任问题，原审法院认为，尹建帅、张磊双方就店铺转让事宜进行了多次协商，从其转让协议及补充协议内容中，可以看出双方对未经南京福地贸易有限公司同意不得转租的事实及该公司可能不会同意转租的情况均充分了解且明知的，因此双方在2013年12月3日，《转让补充协议》第六条约定：若以上转让条件未达成，双方协定合作经营，由尹建帅自负盈亏，张磊不干涉日常事务，由张磊与食堂签定合同。……若食堂同意正常交接，第6条自动作废。从该条约定可以看出，无论南京福地贸易有限公司是否同意转租，该店铺均交由尹建帅经营且其自负盈亏，张磊不干涉尹建帅经营，只是承担以其名义与南京福地贸易有限公司签订店铺续租合同的责任；其次，尹建帅、张磊双方在转让店铺过程中与南京福地贸易有限公司管理人员进行了协商，该公司对张磊转租的事情应该是知道的，但该公司未就转租一事向张磊提出异议，要求收回租赁房屋，亦未要求尹建帅停止经营，双方的转让合同可以继续履行。张磊在转让协议的履行过程中，未违反转让协议中确定的合同义务，因此张磊对于转让合同的解除并无过错，其不应承担转让合同解除违约责任。故尹建帅以张磊不具有转让权利，致协议无法履行为由，要求张磊承担其转让费利息损失及赔偿违约金8000元违约责任的诉请，无事实和法律依据。原审法院不予支持。对于尹建帅要求张磊返还定金8000元的诉请，原审法院认为，本案尹建帅所付定金系双方在转让协议签订前支付，其目的是作为订立转让合同的担保，现尹建帅、张磊双方已订立书面转让协议，其担保目的已实现，因此，张磊应将定金返还尹建帅。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审法院判决，一、解除尹建帅、张磊于2013年11月30日签订的《转让协议》及补充条款；二、张磊于判决生效后十日内返还尹建帅转让款51167元；三、张磊于判决生效后十日内返还尹建帅定金8000元；四、驳回尹建帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费931元，由尹建帅负担150元，由张磊负担781元。
上诉人张磊不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判，并追究被上诉人的违约责任，责令被上诉人返还其垫付货款及相应利息，诉讼费用由被上诉人承担。其理由为，原审法院认定的店铺交付时间计算错误，应为2013年11月29日。在原审审理过程中，为减少损失，原审法院要求双方于2014年2月28日交接店铺，并据此认定双方合同关系已于此日实际解除，但并未追究被上诉人的违约责任错误。被上诉人停止店铺经营，违反了《转让协议》的全部内容和《补充协议》第六条的约定。尹建帅没有付清尾款；其已经征得食堂同意，但是尹建帅不同意接受店铺；如果食堂不同意，应该采取由张磊与食堂签订合同，由尹建帅进行日常经营的方式进行经营。上诉人经营期间垫付了部分货款，经索要，被上诉人拒绝支付。
被上诉人尹建帅答辩称，店铺交付时间是2013年11月29日，2014年2月28日双方交接店铺是为了减少损失，双方自愿接受，其并未违约。货款并非本案涉案审理范围，上诉人在原审也未提起，应另案解决。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。
二审中，双方确认2013年11月29日上诉人张磊将涉案房屋交付被上诉人尹建帅。
本院二审另查明，双方《转让协议》约定，转让内容为：南京工业大学象山食堂如意馄饨店（含店内所有设施及加盟经营权）。对于转让费的构成，上诉人认为应该包含房租、加盟费、设备费、还有店面装修等。被上诉人亦认为包括转让费、房租、店里设备等。
本院还查明，上诉人在庭审中表示，2013年12月19日双方去和食堂谈交接，但因被上诉人向食堂人员询问其接手后是否可以转租，食堂人员认为被上诉人没有诚意而不同意上诉人和被上诉人的转让。被上诉人表示其和上诉人去食堂两次，食堂方面一直不同意。
根据双方庭审陈述，本院对2013年12月19日食堂方面（即涉案房屋的出租人）明确不同意上诉人与被上诉人转让的事实予以确认。
本案二审争议焦点为双方之间签订的《转让协议》及《转让补充协议》及《补充协议2》的性质及效力。
本院认为，张磊、尹建帅签订的《转让协议》约定的转让对象为如意馄饨店。根据双方在2013年12月3日签订的《转让补充协议》及2013年12月13日签订的《补充协议2》约定，双方在食堂未作出明确决定及食堂不同意转让时，约定双方“合作经营”。关于“合作经营”的性质，根据《转让补充协议》、《补充协议2》的约定及双方陈述，张磊只负责与出租人签订合同，并不负责房租、水电及日常管理、开销及卫生、安全工作，所有承租人应履行的义务以及经营人应承担的责任均由尹建帅负责，该约定与法律规定的个人合伙不符，但与转租的规定一致，该《转让补充协议》及《补充协议2》所约定的内容名为“合作经营”，实为转租。
因涉案房屋的出租人已明确对双方的转让表示异议，而双方的约定实为转租，张磊与尹建帅未经出租人许可擅自转租的行为违反了张磊与出租人的合同约定及法律规定，张磊与尹建帅订立的《转让协议》、《转让补充协议》、《补充协议2》无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。张磊与尹建帅签订的上述3份协议无效，上诉人张磊取得8000元定金并无法律依据，尹建帅诉请张磊返还8000元定金，符合法律规定，本院予以支持。
合同无效自始无效，双方约定的违约条款亦无效，尹建帅诉请张磊承担违约金8000元，并无法律依据，本院不予支持。
尹建帅于2013年12月2日支付张磊转让费62000元，因双方合同无效，张磊取得该62000元并无法律依据，张磊应返还尹建帅，并赔偿对方因此所受损失。尹建帅原审诉请主张张磊返还转让费62000元并按中国人民银行同期贷款利率支付自款项支付之日起至款项付清之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。
合同无效后，财产或财产利益的返还以及损失的赔偿请求应由当事人诉讼提出主张，张磊原审并未提出反诉，原审酌定扣除使用费不当，本院予以纠正。张磊上诉主张返还其垫付货款及相应利息，并不在本案审理范围内，本院不予理涉，当事人应另行主张。尹建帅的其他诉讼主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，因原审基本事实不清，导致适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第652号民事判决；
二、张磊于判决生效后十日内返还尹建帅定金8000元；
三、张磊于判决生效后十日内返还尹建帅转让费62000元，并支付利息（自2013年12月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；
四、驳回尹建帅的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费931元，由尹建帅负担93元，由张磊负担838元。二审案件受理费931元，由尹建帅负担93元，由张磊负担838元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 王 慧