广东省南雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0282民再字7号
原审原告：广东嘉盛化工有限公司,住所地：南雄市珠玑工业园。
法定代表人：李海军，系该公司总经理。
原审被告：南雄市祥和房地产开发有限公司,住所地：南雄市黎口镇黎口街。
法定代表人：熊祥明，男，系该公司经理。
原审被告：熊祥明，1973年3月24日出生，汉族，住，。
原审原告广东嘉盛化工有限公司与原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司、熊祥明商品房预售合同纠纷一案，本院（2015）韶雄法民一初字（393、394、395）第393号民事调解书已经发生法律效力，经本院审判委员会讨论决定，于2016年10月8日作出（2016）粤0282民监7号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告广东嘉盛化工有限公司的法定代表人李海军、原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司的法定代表人熊祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告广东嘉盛化工有限公司再审称，再审诉讼的事实和理由与原审一致。而原审原告的起诉状诉称，2015年4月21日，原告与被告南雄市祥和房地产开发有限公司签订商品房认购协议，原告购买被告南雄市祥和房地产开发有限公司在南雄市××花园××、××、××、××套房屋，总价款共计1041560元，被告熊祥明承担保证责任。原告于2015年4月22日向被告交付了部分购房款800000元整，被告为原告出具了相应收款收据。按约定被告应于2015年7月22日前向原告交付上述房屋，原告在被告交付房屋时交纳剩余房款及相应入户费用，但被告迟迟未履行该约定。原审原告要求原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司退还80万房款及按照《商品房认购协议》约定20%的标准支付16万违约金，原审被告熊祥明作为保证人对原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司的债务应承担连带清偿责任。
原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司再审辩称，原告所讲的是事实，原告是支付了80万购房款给我公司，我公司同意退还80万房款并同意支付16万违约金。因为原告订购的四套房子我公司已经预售给别人了，不可能给原告房子了，给不了房子我公司就还钱。但是因为这个是公司的事情，我个人不应该在本案中承担连带责任。
原审中，原审原告向本院起诉的请求：1、原告给付被告南雄市祥和房地产开发有限公司剩余房款及相应入户费用，被告按约定交付茗豪花园A栋1601、1602、1603、1604四套房屋。2、如被告南雄市祥和房地产开发有限公司无法交付房屋，就要按约定的支付违约金，被告熊祥明承担连带保证责任。3、案件受理费，原告实际支出费用及代理费由被告承担。
本院原审认定案件事实及调解处理意见：原审是调解结案，原审调解书内容如下：
经审理查明：被告欠原告商品房预售款及借款178万元。原告便分别以（2015）韶雄法民一初字第393、394、395号提出诉请要求被告偿还欠款并支付违约金38万元。
在审理过程中，原告与被告就（2015）韶雄法民一初字第393、394、395号案概括协商一致。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
被告熊祥明、郭飞莲、南雄市祥和房地产开发有限公司自愿用茗豪花园C栋中安置给二人的商铺七间、住房四套【即：C栋C1轴—C15轴七间（1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号商铺，面积397.3平方米），C栋三楼编号01、02、03、04住房，面积477.2平方米】，以每平方米2800元计价抵偿给原告作为概括清偿原告（2015）韶雄法民一初字第393、394、395号所有债权，被告应在领取本调解书后的十日内履行。
案件受理费15337元，保全费5000元，共计20337元原告自愿负担。
本院再审认定案件事实如下：2015年4月21日，原告广东嘉盛化工有限公司与被告南雄市祥和房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，协议约定原告购买被告南雄市祥和房地产开发有限公司在南雄市××花园××、××、××、××套房屋，总价款共计1041560元。被告熊祥明以个人名义在《商品房认购协议》上签名，替甲方（南雄市祥和房地产开发有限公司）履行协议承担保证责任。被告熊祥明在《商品房认购协议》上写明（手写）“本人熊祥明自愿作为甲方履行协议的担保人，并承担连带清偿责任，担保期限至甲方履行完义务。担保人：熊祥明”。原告于2015年4月22日向被告交付了部分购房款80万元整，被告南雄市祥和房地产开发有限公司为原告出具了相应收款《收据》。按约定被告南雄市祥和房地产开发有限公司应于2015年7月22日前向原告交付房屋，原告在被告南雄市祥和房地产开发有限公司交付房屋时交纳剩余房款及相应入户费用，但被告南雄市祥和房地产开发有限公司迟迟未履行该约定。故原告诉讼到法院，请求1、原告给付被告南雄市祥和房地产开发有限公司剩余房款及相应入户费用，被告按约定交付茗豪花园A栋1601、1602、1603、1604四套房屋；2、如被告南雄市祥和房地产开发有限公司无法交付房屋，则按约定的支付违约金；被告熊祥明承担连带保证责任；3、案件受理费，原告实际支出费用及代理费由被告承担。
再审开庭时，原审原告要求原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司退还80万房款及按照《商品房认购协议》约定20%的标准支付16万违约金，由被告熊祥明承担连带责任。被告熊祥明则辩称：原告所讲的是事实，原告是支付了80万房款给我公司，我公司也同意退还80万房款并同意支付16万违约金。因为原告订购的四套房子公司已经预售给别人了，不可能给原告房子了，给不了房子我公司就还钱。但是因为这个是公司的事情，我个人不应该承担连带责任。
2017年3月9日再审开庭后，原审原、被告达成了《和解协议》，《和解协议》内容也就基本上是原审调解书的协议内容。《和解协议》具体内容如下：
1、被告同意于2017年3月15日还原告欠款人民币玖拾陆万元（￥960000.00元）。
2、如到期被告不能还款给原告，被告熊祥明和郭飞莲（熊祥明妻子）同意将南雄市祥和房地产开发有限公司回迁安置给其二人的住房4套，即茗豪花园C栋三楼编号01、02、03、04号住房，抵偿给原告。
3、因该4套住房尚未取得房屋产权证，但该建筑物本身是具有价格的，故被告同意将该4套住房以2800元/平方米的价格抵偿给原告。
4、该四套房住房未能办理产权证，但有南雄市祥和房地产开发有限公司与熊祥明、郭飞莲签订的黎口路商铺住房拆迁安置补偿协议并在相关管理部门进行了备案，可以证明该4套住房的产权是熊祥明和郭飞莲共有的。根据2015年12月22日熊祥明和郭飞莲共同出具的《保证书》，可以证明该4套住房不涉及第三方利益的。
5、除上述约定之外，双方无其他争议。
6、本协议壹式叁份，双方各执壹份，法院留存壹份，自双方签字后生效。
上述和解协议用于抵债的拆迁安置补偿房屋，涉嫌是虚假的拆迁安置补偿房屋。因为本案原审案卷材料显示：2012年1月5日，郭飞连（熊祥明妻子）与南雄市祥和房地产开发有限公司签订《拆迁安置补偿协议书》，拆迁“粤房地权证雄字第××号房屋”（权证记载的所有权人为熊祥明、2011年6月2日购买、736.44平方米），拆迁协议约定用茗豪花园C栋包括三楼编号01、02、03、04号的四套住房，七间商铺【C栋C1轴—C15轴七间（1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号）】等房屋来安置补偿给被拆迁人郭飞连。2015年11月10日，原审原告广东嘉盛化工有限公司与原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司、熊祥明、郭飞连签订《抵债协议》，即用上述拆迁补偿的房屋（含商铺）来抵债。2015年12月22日，熊祥明、郭飞连写下《保证书》，保证上述用于抵债的房屋（含商铺）不损害国家集体和他人的权益及没有虚假。
但在另案[(2016)粤0282民再6号]的案卷材料显示，上述的“粤房地权证雄字第××号房屋”，原审被告熊祥明早在2011年9月7日就卖给了张小平（另案当事人），并且南雄市祥和房地产开发有限公司与张小平在2012年6月18日签订了《拆迁补偿安置协议书》。也就是说郭飞连与南雄市祥和房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议涉嫌虚假，因此取得的安置补偿的房屋（含商铺）同样涉嫌虚假。
综上所述，本案的当事人涉嫌用虚假的安置补偿房屋（含商铺）抵债。
上述事实，有再审庭审笔录、购房协议、收款收据、银行转账凭据等证据予以证实。
本院再审认为，原审原告广东嘉盛化工有限公司与原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司自愿签订的《商品房认购协议》有法律效力，原审原告预付了购房款80万元，可原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司不能按约交付房子，构成了违约。原审原、被告约定的20%违约金的计付标准，没有违反有关法律规定，本院予以采纳。原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司及熊祥明，对退还80万元购房款及支付违约金16万元一事也没有异议。故原审原告要求原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司退回购房款80万元并按照约定支付违约金16万元，理由正当，本院予以支持。另外，原审原告还要求原审被告熊祥明按照自己的承诺，承担担保责任，即对原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任。被告熊祥明抗辩这是公司的事情，个人不应该承担连带责任，这个抗辩意见因证据理由不足，本院不予采纳。
至于原审原告与原审被告再审开庭后签订的《和解协议》，因该协议内容涉及到以虚假的拆迁补偿安置房屋（含商铺）抵债问题，且用于抵债的房屋（含商铺）目前还尚未整体建好，无工程验收合格及权属登记的相关手续。另外，本案当事人达成的直接以房抵债内容的协议，也违反了国家有关的司法解释精神，故本院对该和解协议不予确认。
原审民事调解书确认了当事人达成的涉嫌用虚假的拆迁安置补偿房屋（含商铺）抵债内容的协议，且用于抵债的房屋（含商铺）目前还尚未整体建好，无工程验收合格及权属登记的相关手续。另外，直接以房抵债协议，也违反了国家有关的司法解释精神。基于这些考量，原审民事调解书存在不当，应予以撤销。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下:
一、撤销本院（2015）韶雄法民一初字（393、394、395）之第393号民事调解书。
二、原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内退还（支付）原审原告广东嘉盛化工有限公司购房款80万元及违约金16万元，合计96万元。
三、原审被告熊祥明对原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
原审案件受理费6700.00元、财产保全费5000元，由原审被告南雄市祥和房地产开发有限公司负担；本再审案件依规当事人不需交纳受理费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 ：陈亿祥
审判员 ：何纪源
审判员 ：董国昌
二〇一七年五月二日
书记员 ： 张 韬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。