广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初8565号
原告：曾月明，女，1963年11月1日出生，汉族，住所地广州市海珠区，
原告：翟雄辉，男，1964年9月21日出生，汉族，住所地广州市海珠区，
共同委托代理人：伍红，广东金山石律师事务所律师。
被告：广州市金荔庄房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区农林下路81号24楼C单元。
法定代表人：安超，总经理。
委托代理人：吴绮玉，该公司职员，联系地址同公司地址。
第三人：刘金星，男，1966年11月15日出生，汉族，住所地广州市番禺区。
第三人：中国民生银行股份有限公司广州东城支行，住所地广州市越秀区环市东路474号首层西。
负责人李卉，职务支行行长。
委托代理人：杨梦、王林辉，均为该支行职员，联系地址同公司地址。
第三人：广州三新实业有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦27-28楼。
法定代表人：张明园，职务董事长。
委托代理人：廖丽韵，该公司职员，联系地址同公司地址。
原告曾月明、翟雄辉诉被告广州市金荔庄房地产开发有限公司及第三人刘金星、中国民生银行股份有限公司广州东城支行（以下简称“民生银行东城支行”）、广州三新实业有限公司（以下简称“三新公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人伍红、第三人刘金星到庭参加了诉讼。被告、第三人民生银行东城支行、三新公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2005年9月23日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买金麟台（第C2幢第X号）房屋，被告应在交付房屋使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……等等。合同签订后，原告如约支付了购房款539362元。并于2005年11月10日收楼入住，但被告至今仍没有办理房地产权属证书。据了解，被告与第三人曾签订《商品房预售契约》（已鉴证），但双方没有实际履行。故起诉要求判令：1、确认被告与第三人就涉案房屋签订的《商品房预售合同》（合同编号：X）无效。2、被告与第三人共同办理注销该合同的预售登记手续。3、被告立即为原告办理上述房屋的房地产权属证书。4、确认上述房屋归原告所有。5、本案诉讼费、保全费由被告与第三人共同承担。
被告辩称：2001年前后，包括第三人在内的79人，在被告原实际控制人广东金荔集团有限公司法定代表人刘作超及其妻子何雪梅等的操控下，以自己的名义与被告签订虚假的《商品房预售合同》，并以此骗取银行的按揭贷款。操控人收取按揭贷款及相应的首付款后，便以虚开工程发票的形式转移侵占按揭贷款及相应的首付款，致使被告开发的金麟台楼盘项目两次停工烂尾。之后，因包括第三人在内的79户按揭客户拒不履行还款义务，银行向法院起诉，并最终判决客户还款，被告承担连带担保责任。2004年6月11日，三新公司向被告原股东受让全部股权，并以被告名义承诺负担被告原有的债务。2004年4月起，被告书面委托股东三新实业公司代为履行担保责任，并实际为包括第三人在内的79户按揭客户偿还了按揭贷款本息共45395880.61元（截至2011年12月）。期间，被告、银行及第三人还签订协议，明确第三人与被告解除《商品房预售合同》，第三人对涉案房屋不享有任何实质权利和义务。上述事实已由广东省高级人民法院作出的(2009)粤高法民二终字第185号生效民事判决查明认定。因此，同意原告的第一、二项诉求。对于其余诉请，我司坚持原来在第一次诉讼中有关购房款的陈述，确认龙春燕等114户业主已经付清房款。由于我司在2004年前已负有巨额债务，为避免房屋再次被查封、购房款再次被冻结，我司采取了以优惠价加速房屋促销、单方面要求业主现金付款、付清房款可立刻收楼等紧急措施。期间，有些业主因资金周转困难，通过关系找到我司领导特批，在未付清房款的情况下也先行办理了收楼。关于办证，由于我司原股东向新股东隐瞒了1.2亿元的担保债务，且原股东及实际控制人何雪梅涉嫌经济犯罪，导致2005年12月后，我司开发的金麟台房地产项目先后被刑事查封和民事查封，无法办理房产证，造成数百位业主群体上访、游行。2008年，我司曾与25户业主及假业主在海珠法院诉讼，并经调解后，25户业主已办理了房产证。我司历经十年的努力，终于解除了外部司法机关对涉案房屋的刑事和民事的查封，114户业主也顺利向法院申请诉保和立案起诉，我司对业主的办证诉求没有异议，但因我司现仍有近5亿元的债务，法院仍查封着我司的所有预售房产。因此，我司没有能力协助业主办理房产证；而且，因我司已经资不抵债，如涉案房屋被其他债权人强制执行，我司也没有能力赔偿上述业主的损失，或退还上述业主缴纳的购房款。
第三人刘金星述称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由：刘金星是金荔集团的高管，在公司把刘金星派任衡阳工作之前，公司把涉案房屋出售给刘金星，房款作为工资的一部分。刘金星和原告没有任何联系，原告不应起诉刘金星，涉案房屋是刘金星购买在先，在没有撤销刘金星的购买登记之前，原告购买涉案房屋是违法的。当时涉案房屋83万元，首期房款25万元左右是金荔集团支付的（刘金星没有还给金荔集团，是作为集团给刘金星的奖金），按揭是以刘金星在集团里工作的时间，当时集团派刘金星到衡阳工作，所以将涉案房屋作对刘金星的奖励，当时一共去了六、七个人，其他人有无购买房屋不清楚；因为是民营企业，因为在此之前，还作了一个项目金荔农庄，这笔钱是刘金星的奖金；按揭款每个月4000-5000元左右，每个月从刘金星的工资里扣，从贷款之日（2001年初）开始扣，扣到刘金星和金荔集团的用工合同解除（没有具体的时间）。
第三人民生银行东城支行述称：1、刘金星与被告签署了商品房预售合同，该合同经登记机关广州市房地产交易所监证，其后，民生银行东城支行与刘金星、被告三方签署了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，涉案房屋抵押给民生银行东城支行作为偿还该合同项下借款本息的担保，并依法办理抵押备案手续，被告承担连带保证责任，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》合法有效，民生银行东城支行依约履行了该合同项下的贷款义务，而刘金星没有按照上述合同约定逐月偿还借款本息，民生银行东城支行向法院提起了诉讼，广州市东山区法院作出了已发生法律效力的判决书，确认了民生银行东城支行对刘金星、被告享有的合法债权和对涉案房产享有的优先受偿权；2、民生银行东城支行已将上述合法债权及权益转让给三新公司，三新公司已支付了转让款，该债权转让已通知债务人，对债务人发生债权转让效力。基于上述债权已转让，因此三新公司作为债权受让人，对涉案房产享有优先受偿权，是否同意办理涉案房产的抵押登记涂销手续应由三新公司自行确认。
第三人三新公司的陈述与被告一致。该第三人还表示同意涂销抵押。
经审理查明：2000年12月10日，被告（甲方）与第三人刘金星（乙方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字X号），约定：乙方向甲方预购海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C2幢第X号房屋；该预售商品房按建筑面积计算，总金额831715元；甲方须于2001年12月31日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；等等。上述合同经房管部门预售登记。之后，第三人刘金星向第三人民生银行东城支行申请了购房按揭贷款，并办理了抵押登记手续。
2004年8月13日，第三人刘金星通过公证作出《委托书》，委托陈树庆执行和处理：代表刘金星向房管部门办理涉案房屋办理退房等手续；等。
2005年12月23日,第三人民生银行东城支行（甲方、债权转让方）与第三人三新公司（乙方、债权受让方）、被告（转让债权的债务担保人）签订了《债权转让合同》，约定：甲、乙、丙三方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方与秦慧瑜等43人签订的43份《楼宇按揭（抵押）贷款合同》[下称“贷款合同”，详见附件《楼宇按揭（抵押）贷款合同清单》（下称“合同清单”）]中甲方的全部合同权益等事宜订立本合同；一、甲方同意将合同清单中甲方所拥有的全部合同权益以及相关权益按本合同约定的条件全部转让给乙方，乙方同意按本合同约定的条件受让上述合同权益；丙方同意甲、乙方的上述转让行为；二、转让权益：甲方转让给乙方的权益包括：1、甲方在43份贷款合同中对43位债务人所拥有的全部合同债权以及与该债权相关的全部抵押权和担保权；2、甲方根据该43份贷款合同所提起的诉讼，由广州市东山区人民法院作出的编号为“（2005）东法民二初字第1296-1338号”共43份民事判决书（下称“判决书”）中判决甲方拥有的全部债权及请求权（包括但不限于诉讼费用的请求权）；三、转让价款：上述全部转让权益的转让总价款为19600000元；……；四、各方权利义务：1、甲方的权利义务：……（2）向43位债务人以书面通知或报纸公告形式送达债权转让通知；具体送达时间由乙方确定，并书面通知甲方；甲方应在收到乙方通知之日起十日内将书面通知或有关送达公告交付报社办理刊登，乙方怠于确认送达时间并通知甲方的，由此所产生的一切后果由乙方承担；等。该协议后附的《民生银行广州东城支行向广州三新实业有限公司移交债权凭证材料汇总表》中记载：诉讼案号：民二1318；借款人：刘金星；贷款合同号：2001房贷字第042号；移交资料（复印件）：判决书、楼宇按揭（抵押）贷款合同、借款凭证；等。2006年8月4日，税务部门开具了付款方为第三人三新公司、收款方为第三人民生银行东城支行的“债权转让、19600000”的发票。
被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买上述房屋；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额539362元；出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等。该合同注明的签署日期为“2005年9月23日”。
原告持有被告出具的房款收据，上述房屋现在由原告在使用。
原告曾于2015年4月17日向本院起诉，提出与本案相同的诉讼请求（除第4项要求确认房屋归原告所有外）。
诉讼中，经本院询问，原告和被告均表示上述《商品房买卖合同》是在合同注明的时间签订，原告已通过现金支付方式付清房款。
本院经审理后，于2016年12月29日作出（2015）穗海法民三初字第834号民事判决书，判决：一、确认被告广州市金荔庄房地产开发有限公司与第三人刘金星就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C2幢X房签订的《商品房预售合同》（合同编号：X）无效；被告与第三人刘金星在本判决生效之日起10日内共同办理注销该合同的预售登记手续。二、被告广州市金荔庄房地产开发有限公司和第三人刘金星、中国民生银行股份有限公司广州东城支行、广州三新实业有限公司在本判决生效之日起10内办理上述房屋的涂销抵押登记手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。
原告对上述判决不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）粤01民终10224号民事裁定书，裁定：一、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第834号民事判决；二、本案发回广州市海珠区人民法院重审。
本院于2017年9月14日对本案重新立案进行审理。
本次诉讼期间，原告提交了（2008）穗中法民二初字第491号民事判决书，及广东省高级人民法院的（2009）粤高法民二终字第185号民事判决书、（2017）粤刑终92号刑事判决书，证明被告的控制人以公司名义与第三人虚假签订涉案购房合同，以套取银行贷款等。
本次诉讼期间，原告提供了中国工商银行代收款凭证（2006年3月23日出票、金额269362元，收款人广州三新实业有限公司，备注海珠区海联路金麟台C2座X单位）、曾月明在中国工商银行的账户流水明细表（显示2006年3月23日支取244000元），以及原告购房期间的工作收入证明、存款记录、收款收据等，证明其支付房款的能力和事实。
此外，原告还提交了广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示原告曾月明、翟雄辉具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2017年11月8日。
本院认为：根据本案证据和查明事实，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，涉案房屋现在是由原告使用，而第三人并未曾接收使用过涉案房屋，也无证据显示第三人曾就此提出任何异议，且根据第三人民生银行东城支行的陈述，及第三人刘金星未按约定偿还按揭贷款本息。结合原告提交的多份判决书，本院合理采信第三人与被告签订的《商品房预售合同》并非双方的真实意思表示，原告要求确认被告与第三人签订的《商品房预售合同》无效，以及要求被告与第三人共同办理注销该合同的预售登记手续，合法合理，本院予以支持。因原抵押权人即第三人民生银行东城支行已将相关权利转让给第三人三新公司，而现抵押权人三新公司表示同意涂销抵押、民生银行东城支行对涂销事宜也并未表示异议，故原告要求被告协同三第三人办理涂销抵押登记手续，并无不当，故对原告该诉请本院予以支持。
关于原告要求被告办理涉案房屋权属证书的问题。原告作为涉案房屋的买受人，应当根据《商品房买卖合同》的约定，履行支付房款的义务。相对而言，被告作为房屋出售方，理应在约定的期限内为原告办理房屋的产权登记手续。原告对其主张提交了相关的银行代收款凭证、银行账户明细单、收款收据及房款发票等证据，证明其已支付了相应的房款，被告不持异议，本院予以确认。由于原告已履行了付款义务，故被告理应为原告办理涉案房屋的产权登记手续。
原告在尚未被登记为涉案房屋产权人的情况下，要求确认涉案房屋归其所有，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、确认被告广州市金荔庄房地产开发有限公司与第三人刘金星就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C2幢X房签订的《商品房预售合同》（合同编号：X）无效；被告与第三人刘金星、中国民生银行股份有限公司广州东城支行、广州三新实业有限公司在本判决生效之日起10日内共同办理注销该合同的预售登记手续。
二、被告广州市金荔庄房地产开发有限公司和第三人刘金星、中国民生银行股份有限公司广州东城支行在本判决生效之日起10日内办理上述房屋的涂销抵押登记手续。
三、被告广州市金荔庄房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内，协同原告到广州市房地产交易所办理广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C2幢X房的交易过户手续。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费12117元、财产保全费3217元，由被告负担。
如不
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 区伟斌
审判员 蒙 刚
审判员 戴 璐
二〇一八年二月二十八日
书记员 邱时迁
潘志权
罗子晴