湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00709号
上诉人（原审被告）向才芳，女，1973年6月19日出生，土家族，初中文化，农民，户籍所在地鹤峰县，现住鹤峰县。
上诉人（原审被告）向才红，女，1977年10月10日出生，土家族，初中文化，居民，户籍所在地鹤峰县，现住鹤峰县。
被上诉人（原审原告）向宏建，男，1950年11月27日出生，土家族，高中文化，农民，住鹤峰县。
委托代理人（特别授权）田曾玉，湖北立鹤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）向凡云，女，1965年2月15日出生，汉族，初中文化，农民，住鹤峰县。
上诉人向才芳、向才红因与被上诉人向宏建、向凡云农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2014）鄂鹤峰民初字第00803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
向宏建一审时诉称：向才芳、向才红的母亲高云桂（贵）于2001年12月8日在村委会主任覃远章的见证下将其在燕子镇新行村5组的木房一栋（三间）及猪楼一间以14000.00元出卖给向宏建，同时将其宅基地、责任田、责任山永久性转让给向宏建，并约定向宏建有续包权，协议签订后，向宏建给向才芳、向才红的母亲支付了14000.00元的现金，向才芳、向才红的母亲将宅基地的使用权证、山林证及责任田的经营权证都交给了向宏建，2002年1月4日，高云贵搬出了木柴、棺材、家具等物品，将房屋和猪楼交给了向宏建，向宏建当天转卖并交给了向凡云占用、使用，此事在燕子新行村众所周知，山林和土地已办理过户登记，房屋一直没有办理过户登记。2013年向才芳、向才红的母亲去世，2014年向宏建拟将房屋过户时，向才芳、向才红否认其母亲出卖房屋一事，不协助办理过户手续。向才芳、向才红对房屋已出卖10多年的事实原来没有否认、没有提出异议，是认可其母亲出卖房屋的行为的，向才芳、向才红的母亲也是代表向才芳、向才红出卖房屋的，由于向才芳、向才红不履行合同义务，为维护向宏建的合法权利，诉请确认该房屋买卖合同的效力，判决向才芳、向才红履行协助办理房屋登记的义务。
向凡云一审时诉称：高云贵是向凡云的嫂子，因关系不好，高永贵不会将房屋卖给向凡云，向宏建是给向凡云买的，买后就转让给了向凡云，高云贵搬出棺材和木柴时，高云贵的小女儿向才红在场，称柴是借用的向凡云家的磅秤，棺材搬走后是放在高云贵娘家的，房屋交给向凡云后，向凡云对房屋进行了装修，转让的山林已重新办证，是办的向凡云的丈夫胡长云的名字，转让的土地已办到向凡云的承包经营权证上，房屋已卖了这么多年，向才芳、向才红应当履行协助过户的义务。
向才芳一审时辩称：向才芳、向才红家的木屋坐落在燕子镇新行村4组与5组接壤的公路坎上，全家有其爸爸曾敬之、妈妈高云桂（贵），向才芳和妹妹向才红共4人。曾敬之于1995年去世，向才芳早年出嫁，只留下高永贵和向才红在家，后来高永贵和向才红也下城住在曾敬之单位的房子内，老家只有爷爷和奶奶照看，再后来向才红也出嫁了，每当过年过节给高永贵零花钱时，高永贵总是讲房屋、土地和山林都出租了，有钱花，不要向才芳、向才红负担。直到2013年春高永贵病故，向才芳、向才红要回家料理后事时，才听别人讲房子已经被高永贵卖了，当时土地、山林的事都未来得及过问，就借用别家办理了高永贵的丧事。事完后向才芳、向才红为了弄清真相四处打听，有人讲房子早已经被高永贵卖掉了，再打听山林、土地的去向也才得知，当初一家三口承包的耕地和山林都随房子的买卖而易主了。
2014年春夏之交，正当向才芳、向才红准备起诉收回房屋、山林财产和土地承包经营权时，就有当年的受让方找向才芳、向才红签字过户。因为向才芳、向才红对高永贵当年是否真的把房子卖了、山林和土地也是否随之转让了不知，要求对方先出示字据，对方几次来都不出示证据，后来在向才芳、向才红的强烈要求下，2014年11月13日买方第三次来催办理过户手续时，才勉强拿出一份当年的协议复印件交给向才芳、向才红，也就是说，在2014年11月13日向才芳、向才红才知道高永贵当年背着向才芳、向才红把房子卖了、把承包的土地和山林也处理了。向才芳、向才红都是燕子新行村5组的村民，一是无处居住，二是无山无地经营，造成向才芳、向才红生活无着落。2014年11月17日，向才芳、向才红去燕子国土资源所调查房屋事宜，见房子还是在高永贵的名下，同时发现一份以向才芳、向才红签名的房屋买卖假协议书。2014年12月18日，向才芳、向才红到燕子财经所调查承包土地的情况时，发现以前的承包土地的原始资料被撕掉了，登记表中高永贵的户名被涂改为别人了。这就是基本事实。
高永贵在生时无权处理属于向才芳、向才红的财产及山林、承包土地的经营权。向才芳今年已41周岁，向才红已满37周岁，也就是说，高永贵在2001年处理财产的所有权和山林、土地的用益物权时，向才芳、向才红已分别满28和24周岁，具有正常人的民事行为能力，从房屋的财产所有权来看，曾敬之病故后，向才芳、向才红有房子一半的三分之二的继承权，向才芳、向才红不仅不知道高永贵将其处理了，也无任何委托处理，再从土地和山林承包经营权讲，当年在责任到户时，向才芳、向才红同样在新行村5组分得了土地和山林，由于高永贵当年的包办处理导致向才芳、向才红不仅今天无处居住，且无任何生产资料维持基本生计。
向才芳、向才红不仅没有继承债务的清偿义务，而且具有请求否定该房屋买卖的法律效力的权利，向宏建、向凡云诉向才芳、向才红承担义务，是当年买卖双方违法侵害向才芳、向才红的民事权利、财产权利和用益物权而滋生的，同时，高永贵在世的13年向宏建、向凡云干什么去了，难道没有考虑过时效？况且，买卖都不合法有效，向才芳、向才红又有什么义务要履行呢？故请求驳回向宏建、向凡云的诉讼请求。
向才红签名同意向才芳的答辩意见。
另外，为了查清案情，鹤峰县人民法院对燕子镇新行村5组村民钟大学进行了调查，钟大学证实高云桂（贵）是将房屋卖给了向宏建，卖了10多年了，向宏建又将房屋卖给了向凡云，高云桂死后丧事是在高云桂的娘家办的，这房屋还是高云桂的公、婆修的。
原审查明：曾敬之、高云桂（贵）是夫妻，高云桂是燕子镇新村5组村民，曾敬之是非农人口，不属于新行村的村民。1969年曾敬之的父母在新行村5组修建有一栋木房，现在该房屋的土地使用者是高云贵（桂），地号为180400162，用地面积为165.36平方米，建筑面积为106.15平方米，用途为住宅、畜舍，另有禾场（晒场）87平方米是生产性用地。向才芳是高云桂、曾敬之的长女，向才红是高云桂、曾敬之的次女。曾敬之于1996年元月病逝，2001年12月8日，向宏建与高云桂（贵）在时任村主任覃远章的见证下签订了房屋买卖协议书，高云桂将房屋以14000.00元出卖给向宏建，卖屋同时转让山、田，协议是书写好底稿复印后签名、盖章的，协议签订后向宏建当即给高云桂（贵）交付了14000.00元价款，高云桂给向宏建和覃远章交出了房屋的土地使用证、山林证和土地承包经营权证。2002年1月4日，高云桂搬出了木柴、家具、棺材等物品，将房屋腾出后交付给向宏建。向宏建当天将房屋交给了向凡云占有、使用，并在原协议上注明将协议的全部内容转让给向凡云，但没有通知高云桂和向才芳、向才红。高云桂于2013年1月23日病故，向才芳、向才红没有在新行村的原房屋里给高云桂办理丧事。2014年向凡云多次要求向才芳、向才红办理房屋的过户登记，向才芳、向才红没有认同，并且给燕子国土资源所出具书面请示，言明其母高云桂的房屋没有转卖，如有任何人要办理房屋的土地使用手续，没有向才芳、向才红到场签字，请不予办理。因此发生纠纷，向宏建、向凡云诉至鹤峰县人民法院。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。高云桂与向宏建是同组人、是同一集体经济组织的成员，他们之间进行农村房屋买卖，不违反相关的法律规定。协议和收据上“高云贵”的名字不一定是高云桂（贵）本人所写，但“高云贵”的印章是真实的，有时任村主任到场并签名作证，高云桂出卖房屋、转让土地应是其真实的意思表示，有高云桂收取费用、交出证件、交付房屋的行为予以证实，现已形成历史事实。
向才芳、向才红的父亲死亡后，房屋的一半属高云桂所有，另一半应由高云桂和向才芳、向才红共同继承，由于向才芳、向才红没有进行继承分割，该房屋的所有权是高永贵、向才芳和向才红共同共有。高云桂处理房屋时，向才芳、向才红均已成年，高云桂应是征得向才芳、向才红同意后才出卖的，该房屋已交付买方使用了10几年，向才芳、向才红10几年没有在该房屋里居住，高云桂去世后向才芳、向才红也没有在该房屋里办理丧事，向才芳、向才红知道或应当知道该房屋早已出卖，却一直没有提出异议或主张权利，是对该房屋出卖行为的默认。如果是高云桂擅自处分了该房屋，向宏建是善意、有偿取得的该财产，也应当维护向宏建的合法权益。因此，向才芳、向才红的房屋所有权已由其自己处分或被其母高云桂处分，不存在向宏建、向凡云侵害其房屋所有权的问题。
综上所述，该农村房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。向才芳、向才红辩称经查实，房屋的确是被其母包办出卖了，但是买卖侵害了向才芳、向才红的所有权而无效的理由不能成立。
当事人应当全面履行合同的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款的合同，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定的除外，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。本案合同的标的物即房屋早已交付，而房屋的所有权按法律规定须依法登记才转移，所以标的物的所有权还没有转移，合同还没有履行完毕。向才芳、向才红不仅仅是应继承其母亲未履行的合同的附随义务，同时，是已出卖房屋的原共同所有人，本身就是合同的相对人，应履行向买受人转移出卖的房屋所有权的义务。向才芳、向才红向燕子国土资源所出具信函，声明该房屋其母没有出卖，与客观事实不符，向才芳、向才红要求该所不予办理房屋的过户登记，自己也不协助办理，致使买方办理不了房屋的过户登记，是违反法律规定的行为。向宏建是买卖合同的相对方，将合同的义务转让给向凡云时没有通知高云桂和向才芳、向才红，故转让给向凡云对向才芳、向才红不发生效力。
向才芳、向才红辩称合同不合法有效，没有义务履行的理由不能成立。
向才芳、向才红辩称向宏建在购买房屋后其母在生时的13年时间干什么去了，意为什么不及时办理过户登记，存在诉讼时效问题。这一抗辩理由也不能成立，因为，根据我国现行法律规定，诉讼时效只适用于财产权中的债权，物权及行为不适用诉讼时效的规定。
综上所述，向才芳、向才红应对向宏建履行转移已出卖的房屋所有权的义务，即协助办理该房屋的土地使用权的过户登记。本案合同中涉及的山林、土地的转让没有人诉请，故本案中不作认定。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条第一款、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决：二被告向才芳、向才红协助原告向宏建办理买受房屋的土地使用权的过户登记（地号为180400162）。上述行为限本判决生效后10日内履行。案件受理费80.00元，由二被告向才芳、向才红负担。
向才芳、向才红不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。向宏建与高云桂（贵）签订的房屋买卖协议书及14000元收据上的签名均不是高云桂（贵）亲笔所签，印章也是伪造的。高云桂生前能书写自己姓名，无需他人代笔，书写习惯一直用“桂”而不是“贵”，生前所有印章一直是长方形的，没有正方形的印章，向才芳、向才红提交的农户小额信用贷款借款凭证能够证明上述事实。时任村主任覃远章与向宏建系亲郎舅关系，二人伪造房屋买卖协议，强行霸占上诉人的房屋、山林和土地。覃远章在原审时的证词是伪证、孤证，不能作为定案依据，向宏建与高云桂所签房屋买卖协议应认定无效；2、原审法院适用法律错误。原审认定高云桂是征得向才芳、向才红同意后才出卖的房屋、山林和土地及向宏建构成善意取得错误，由于原审法院认定案件的事实出现偏差，所以引用的法条不当。综上，请求二审法院依法改判驳回向宏建、向凡云的诉讼请求。
向才芳、向才红为支持其上诉理由，向本院提交了如下证据：2009年10月26日农户小额信用贷款借款凭证复印件（以下简称贷款凭证），拟证明：贷款凭证上的印章及高云桂的签名与《协议书》上高云桂的印章及签名不同，协议书上的印章及高云桂的签名是伪造的。
向宏建二审时答辩称：1、原审法院认定事实清楚，证据确实充分。向才芳、向才红认为《协议书》上高永贵的印章是向宏建造的假，没有事实依据，是一种反悔行为。向宏建在原审中提交的覃文才的证明及覃文才与高永贵的买地协议能证明《协议书》上高永贵的印章是其本人的。证实了高永贵卖地卖房的客观事实。向才芳、向才红提交的贷款凭证上高云贵的印章与《协议书》上的印章不一致，这只能说明高云桂使用了另一印章，而不能否认其卖房卖地的印章是假的。覃远章担任燕子乡新行村主任多年，从未造假。高永贵与向宏建签订协议后，高永贵搬出房屋的东西时向才红在场，答辩人购买房屋后转让给向凡云，向凡云对房屋进行装修和改造，向才芳、向才红是知情的。向才芳还曾向答辩人询问出卖房屋的价格，以及高永贵死亡后在向才芳、向才红娘舅家办理丧事等，均表明高永贵出卖房屋，无论从情理上还是客观上，向才芳、向才红都是一清二楚并认可的。向才芳、向才红应继续履行合同，而不应反悔；2、原审法院适用《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》等规定判决本案正确。综上，请求二审法院驳回向才芳、向才红的上诉，维持原审判决。
向凡云同意向宏建的上述答辩意见。
向宏建、向凡云在二审期间均未提交新的证据。
经庭审质证，向宏建、向凡云对向才芳、向才红提交的证据有异议，认为不能作为本案的证据使用，贷款凭证上高云贵的印章与《协议书》上的印章不一致，这只能说明高云桂使用了另一印章，而不能否认其卖房卖地的印章是假的。
本院认为：该证据不能证明《协议书》及收条上高云桂的印章是伪造的，不能达到向才芳、向才红的证明目的，应不予采信。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，高云桂（贵）与向宏建均系鹤峰县燕子乡新行村村民，是同一集体经济组织的成员，双方于2001年12月8日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，应受法律保护，双方当事人应按《协议书》约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”协助办理房屋过户手续是卖方的法定随附义务。本案中，作为《协议书》一方的高永贵已于2013年1月23日因病去世，向才芳、向才红作为高永贵的法定继承人，具有协助向宏建办理诉争房屋过户手续的义务。
《协议书》和收据上均加盖有高云贵的印章，与覃文才与高云贵所签转让土地小地名为“岩壳”的《协议》上高永贵的印章完全一致，且有时任村主任覃远章作为证明人在《协议书》上签名并作证、覃文才的证明予以证实。同时，高云桂收取14000元费用、将房屋、山林及土地的《集体土地建设用地使用证》、《山林证》、《土地承包经营权证》交付给对方和交付房屋等行为亦能证明高云桂出卖房屋、转让土地、山林应是其真实意思表示，并非向才芳、向才红所称是覃远章与向宏建伪造的《协议书》。二审中，向才芳、向才红提交的贷款凭证不能证明《协议书》及收条上高云桂的印章是伪造的，应当承担举证不能的不利后果。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。向才芳、向才红的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人向才芳、向才红负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一五年九月二十二日
书记员 张晶晶