江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01465号
上诉人（原审被告）昆山同凯程金属制品有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌新建路318号，组织机构代码：57377141-9。
法定代表人徐廷强，该公司总经理。
委托代理人王团结，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌新建路318号，组织机构代码：73958249-1。
法定代表人顾雪华，该公司董事长。
委托代理人邵峰，江苏海联海律师事务所律师。
上诉人昆山同凯程金属制品有限公司因与被上诉人昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆巴民初字第0300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月7日，原审原告昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司作为出租方甲方与原审被告昆山同凯程金属制品有限公司作为承租方乙方签订《厂房租赁合同》一份（合同编号：2013-8-7），该合同载明：1、原审原告将其所有的坐落于昆山市巴城镇石牌新建路318号的1#-4#厂房租赁给原审被告。租赁物面积约为7608平方米，实际面积以房产证为准。租赁物功能为生产、仓储、办公，如乙方需转变使用功能，须经甲方同意。2、租赁期限为10年，即从2014年1月1日其至2023年12月31日。租赁期满后前6个月提出的，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁。在同等条件下，乙方有优先权。装修期为40天。甲方从2013年11月21日交付给乙方使用。2013年11月21日-2013年12月31日为装修日，次日起为起租日。甲方延期交付厂房时间超过15天，甲方应承担乙方因此所受之相关损失。3、租金前三年为每平方12.7元／月（不含税，乙方如开具发票，乙方如需发票而产生的一切费用乙方自行承担），以后每三年租金递增8%。4、租金支付：合同签订时，乙方向甲方支付定金10万元（在正式交付租金时，定金转为押金，押金待租赁期满后，在乙方无人为损坏租赁厂房及其他设施的情况下，乙方将租赁厂房退还给甲方将押金无息退还给乙方）。付款方式为压一付六，乙方应于2013年11月21日之前向出租方支付首期租金，即付六个月租金及579729元整，甲方厂区内搭界的钢结构铁棚每年租金为4万元整。往后租金每六个月一付，提前30天，并由承租方汇至出租房指定的账号。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1‰。5、第8.2条规定：“乙方在使用租赁物时必须遵守中华人民共和国的法律、本市法规以及甲方有关租赁物业管理的有关规定，如有违反，应承担相应责任。倘由于乙方违反上述规定影响建筑物周围其他用户的正常运行，所造成损失由乙方赔偿”。6、装修条款及租赁物的转租：在租赁期间如乙方须对租赁物进行装修、改建，如装修改建方案可能对公用部分及其他相邻用户影响的，甲方可提出异议，乙方应予以修改；如对租赁物主结构造成影响的，应经甲方及原设计单位书面同意后方可进行。7、合同终止：在租赁期限内，若遇到乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方欠交租金超过1个月，甲方有权提前解除本合同；未经任何一方同意另外一方不得提前终止合同，如确需提前解约，需提前6个月书面通知另一方。该合同同时约定有其他相关事项。审理中，双方各自提供涉讼厂房租赁合同（合同编号：2013-8-7）的租房合同原件，原审被告合同原件第9.3条均为机打文字，内容为：“在租赁期内乙方使用不完的面积，甲方同意乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变”；原审原告合同原件第9.3条机打文字部分完全相同，但在“甲方同意乙方可将租赁物的部分面积转租”的“甲方”前手工添加了“经”字。就该条双方各持己见，并指认自己一方合同是真实的。
该合同签订后，原审原告按约交付租赁物。审理中，原审原告指认：原审原告分别在2014年3月28日、2014年4月6日两次致函原审被告，两函的大致内容：原审被告公司自起租以来，未能按照合同的约定执行使用，严重超越合同约定的范围，随意转租，违规搭界，肆意损坏我公司的财物，厂区管理混乱，存在许多安全隐患，要求原审被告公司予以改正，原审被告公司至今未予理涉。原审被告当庭否认收到上述两份通知。2014年4月18日，原审原告向原审被告招租的实际租赁第三人发出通知，该通知载明：“各实际承租人：你们目前承租的昆山市巴城镇石牌新建路318号的1#-4#的厂房，系由我公司租赁给昆山同凯程金属制品有限公司自用的厂房，昆山同凯程金属制品有限公司未经我见我公司同意，擅自将厂房转租给你们，已经构成违约，经我公司多次提出纠正违约行为，但昆山同凯程金属制品有限公司均未予理涉，现我公司正式通知各实际承租人，昆山同凯程金属制品有限公司与各承租人的转租行为无效，我公司将依约追究昆山同凯程金属制品有限公司的违约责任，希望各实际承租人三日内与昆山同凯程金属制品有限公司解决违约转租事宜，以免遭受不必要之损失”。该通知空白处载有手书内容：“第一栋：昆山市玉山镇西原精密模具厂，毛远东；第三栋：昆山市海森五金制品有限公司，蒋美华，138××××5899；第四栋：昆山市埃比克精密机械有限公司，汪良新，137××××6788；第四栋西侧：佛山市南海博欧机械有限公司，刘世舍，139××××2538；二号通道西，张元祥；苏州艾斯均挤出科技有限公司，李修卫，153582828222”。2014年4月22日，昆山市巴城镇安全生产委员会向原审原告发出《巴城镇安全生产监督检查隐患告知书》，该告知书载明：“经查，你单位存在下列问题：1、违章搭界，堵塞消防通道，立即拆除恢复原状；2、严禁在违章搭界的简易棚内按排住宿；3、在各间的厂区内配备消防器材。现告知你单位对上述3项问题立即整改，将整改方案以书面形式报石牌工业区安全环保科镇（区）安全生产办公室，对上述3项问题于2014年5月8日前整改完毕，逾期不整改的，将移交有关单位处理，由此造成事故的，依法追究企业有关人员的责任”。审理中，原审原告指认2014年4月22日当日再次向原审被告发出《紧急通知》一份，该通知载明：“根据2014年4月22日上午巴城镇安全生产委员会监督检查情况并接通知，贵公司承租我公司新建路318#厂房内存在很多问题（见隐患告知书），请贵公司立即按要求在2014年5月8日前整改完毕，并将整改方案以书面形式报我司和石牌工业区安全环保科，逾期不整改的，将移交有关单位处理，由此造成事故的依法追究贵公司有关人员的责任，由此造成的所有经济损失将全部由贵公司承担。特此通知”。原审被告同样当庭否认收到该通知。2014年6月10日，原审原告诉诸原审法院，以原审被告转租违约及由此带来的安全隐患为由，要求解除租赁合同。2014年6月30日，原审被告向巴城镇安全生产委员会提交《整改报告》，该报告载明：一、隐患告知书中的“违章搭建”全部为昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司搭建，非我司财产，且明益公司以每年4万元价格出租给我司，我司无权处分，请督促昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司及时拆除，以避免可能产生的侵害；二、违章搭建中住宿事宜已整改完毕；三、所缺消防器材已经配备完毕。2014年9月15日，昆山市公安消防大队向原审被告昆山同凯程金属制品有限公司发出昆公消限字（2014）第0624号《责令限期改正通知书》，该通知大致载明：2014年9月12日对你单位进行消防监督检查，发现存在厂区埋压、圈占、遮挡消火栓和占用防火间距的消防安全违法行为，具体问题为：7房之间违章搭建，责令你于2014年9月30日前改正。原审被告此后据此缴纳5000元罚款。审理中，涉及租金，原审原告认可至2014年12月31日前的租金原审被告均已支付到位。
另查明：根据原审原告提供的房产证记载的内容，坐落于昆山市巴城镇石牌新建路318号的上述四幢大厂房的建筑面积由南至北分别为1904.96平方米、1902.54平方米、1902.78平方米、1820.01平方米，另外门卫、配电房两建筑的建筑面积分别为37.85平方米和40.03平方米，上述合计7608.17平方米。该数值与租赁合同第1.1条约定的内容相符。
审理中，原审法院走访了昆山市巴城镇石牌工业区管委会安全办，并制作笔录一份、提取涉讼厂房入住情况清单一份。该安全办邹兴龙证实：2013年年底我们发现昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司厂区内存在安全问题，2014年4月份发过通知，后来收到了报告，他们没有整改，我们就此事报告了政府，2014年8月2日昆山市开发区的台资企业中荣金属制品有限公司发生爆炸事故后，政府对这事情也非常重视，成立了拆违小组；他们主要问题是堵塞了消防通道，还住了人，报建面积之外，还乱搭建，我可以提供这个厂区有多少人家的清单，而且他们均异地生产，难管理，我们这边也希望这件事情能够尽快解决。
此次走访原审法院调取的上述涉讼厂房入住企业单位清单显示：厂区内包括原审被告公司、昆山市玉山镇西原精密模具厂、昆山市海森五金制品有限公司、昆山市埃比克精密机械有限公司、佛山市南海博欧机械有限公司、苏州艾斯均挤出科技有限公司等在内共有十家企业；该十家企业经营范围各有不同，有金属加工、五金配件加工、模具塑胶制品加工、纸箱纸板加工和仓储等。审理中，原审被告未提供其和其余九家实际的租赁合同，也未披露合同具体约定。涉及厂区实际使用情况，庭审中，原审被告表述为：我公司自己使用的厂区面积1200多平方米，在最南面一栋西边的一部分，依次向北第二栋的西侧，门卫室北侧贴围墙的物业管理办公室共计3间，这部分都是我们的。目前现在连我们总共是10家，工业管委会登记过的。根据巴城镇工业区管委会安全办10家企业菜单，第一家是在第四栋的东边，第二家是在第三栋的东边，第三家是第二栋的东边，第四家第一栋的东边，第五家是东南角的铁棚，第六家是在第一栋和第二栋的中间，第七家是在第二栋的西边，第八家是在第一栋的西边，第九家是在第三栋的西边，第十家是在第四栋的西边。具体面积数据没有带来。
此后，原审法院实际察看上述涉讼厂区并现场拍摄拍照若干，察看的情况是：1、涉讼厂房位于昆山市巴城镇石牌新建路318号，该厂区大门南向，处于东西走向的新建路北侧；2、厂区门卫室在大门西侧，配电房在大门东侧再约2米外（厂区围墙内），厂区围墙呈南北长东西宽之轮廓，厂区由南向北共有四幢大车间厂房排列；3、四幢大车间厂房均东西长南北宽，四幢大车间厂房之间有三条消防通道，三条通道处均搭建了顶棚，顶棚以下两侧均有可开启之大门，三条消防通道人为隔断，隔断两侧的空间作小间办公室或宿舍用；4、厂区东南角为钢结构铁棚，即租赁合同第4.2条提及的铁棚，该铁棚内目前为原审被告招租的厂家作加工纸板纸箱用；5、厂区西北角为公厕。审理中，双方对厂区搭建事实说法一致：原审原告搭建部分包括：厂区东南处的铁棚系，四幢大车间厂房之间的三条消防通道上方的顶棚和顶棚以下可自由开启之大门；原审被告搭建部分包括：四幢大车间厂房之间的三条消防通道上方顶棚下的隔断和厂区西北角的公厕。
上述事实由原审原告提供的房产权属资料一份、租赁合同一份、工作联系函两份、原审原告向实际租赁第三人发出的通知一份、昆山市巴城镇安全生产委员会发出的《巴城镇安全生产监督检查隐患告知书》、原审原告向原审被告发出的《紧急通知》、昆公消限字（2014）第0624号《责令限期改正通知书》一份、照片若干和原审被告提供的《整改报告》一份、租赁合同一份以及原审法院走访制作的笔录一份、原审法院调取的涉讼厂房入住情况清单一份、原审法院实地拍摄的照片若干和庭审笔录在案佐证。
原审原告昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司的诉讼请求为：1、解除原审原、被告之间的房屋租赁合同，原审被告迁让出租房屋；2、要求原审被告恢复房屋原状；3、原审被告赔偿因其违约行为导致的原审原告损失579729.6元（6个月租金）；4、原审被告返还向第三人收取的超出原审原告应收租金部分的利益（按照24221.73元／月自2014年1月1日计算至判决生效时止）；5、诉讼费用由原审被告负担。
原审法院认为：原审原、被告之间的租赁合同合法有效，受法律保护。涉及双方争议的合同编号：2013-8-7的厂房租赁合同的合同第9.3条内容分歧问题，由于原审原告提供的合同文本该条系手工添加文字，从而使该条文成为“经甲方同意乙方可将租赁物的部分面积转租”，由于原审法院无法排除原审原告事后添加之可能，因此，原审法院认定租赁合同第9.3条应为“甲方同意乙方可将租赁物的部分面积转租”；也就是说，双方合同签订时就约定：原审原告同意原审被告厂区部分面积转租他人，原审被告招租部分厂区面积时无需征求原审原告同意，只需通知原审原告履行合同诚信履约之附属义务即可。故原审原告以原审被告转租厂区部分面积未按约经原审原告同意、构成违约之主张，因该主张无合同依据，原审法院不予支持。
承上，原审被告若将其未使用之剩余面积部分出租给他人并无不妥。但是，本案的事实是：原审被告以双方约定原审原告同意部分面积转租为由，将原审原告厂区绝大部分面积予以出租，采取消防通道隔断方式充分利用场地空间招租其他九家企业入驻，一个固定区域内存在密度较高的企业单位，原审被告有变相做二房东之嫌疑，由此带来的后果有二：一、厂区生产安全度下降；二、原审原告租赁财产隐性加速折旧，对原审原告的租赁财产造成原审原告对租赁合同预期以外的非正常损失。原审法院认为，由于原审被告实际没有按约履行，并在出租人劝阻情况下仍未得改善，继续使得出租物性能遭到削弱，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，原审原告主张解除租赁合同之主张于法有据，原审法院予以支持。
涉及原审原告要求原审被告恢复房屋原状之主张，本案中，具体涉及需要恢复原状之情况是清除消防通道之隔断、保证消防通道通畅，本案中原审原告再无其他具体要求恢复原状之主张，原审法院仅就清除隔断一节对原审原告主张予以支持。
涉及原审原告要求原审被告赔偿因其违约行为导致的原审原告损失579729.6元（按6个月租金）之主张，本案原审被告的违约行为是不合理使用租赁物，此确属根本违约，由此带来的原审原告损失包括两项：一是该行为导致原审原告租赁物的无形损耗，二是该行为最终导致双方解除租赁合同导致的原审原告无法正常收取合同预期之租金；前者本案无依据能够确实证实原审原告租赁物损耗相对应的实际损失数额，原审法院无法认定具体数额；涉及后者，由于原审被告实际交付的租金截止日为2014年12月31日，原审原告损失项中还包括2015年1月1日至原审被告实际搬离撤场日之间的租金（房屋使用费）损失，该项原审法院参照合同约定的每平方12.7元／月标准计算，具体计算方式：12.7元／月／平方米×12个月÷365天／年×7608.17平方米×2015年1月1日至原审被告实际搬离撤场日间的实际天数。
涉及原审原告要求原审被告返还向第三人收取的超出原审原告应收租金部分的利益（按照24221.73元／月自2014年1月1日计算至判决生效时止）之主张，在合同判令解除前依然有效，原审被告即便超收也属原审被告与他人之间的合同收益，原审原、被告双方并无合同依据确定此项应归原审原告所有，原审原告此主张因无合同依据事实，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百十一九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、双方于2013年8月7日签署的合同编号2013-8-7的《厂房租赁合同》予以解除。二、昆山同凯程金属制品有限公司在本判决生效之日起十五日内搬离昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司所有的位于昆山市巴城镇石牌新建路318号的全部租赁厂区，同时拆除厂区消防通道隔断。三、昆山同凯程金属制品有限公司赔付昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司从2015年1月1日至原审被告实际搬离撤场日之间的租金（房屋使用费）损失，损失计算方式：12.7元／月／平方米×12个月÷365天／年×7608.17平方米×2015年1月1日至原审被告实际搬离撤场日间的实际天数，原审被告在搬离前一日予以一次性赔付原审原告。四、驳回昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司其余诉讼请求。案件受理费9758元，由原审原告负担6500元、原审被告负担3258元。
上诉人昆山同凯程金属制品有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院违背了不告不理的原则，在已经确认被上诉人提供的租赁合同是伪造的情况下，仍然判决上诉人败诉。2、原审法院错误认定上诉人违章搭建，所有的搭建均是被上诉人搭建的。原审法院认定10家厂家属于密度较高和租赁财产加速折旧的结论是不符合逻辑和实际情况的。3、上诉人并未使租赁物受损，也无违约，原审法院不应判决解除租赁合同。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人昆山市明益建筑防水装饰工程有限公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人承租涉案厂房后违章搭建，堵塞隔断消防通道，将大部分厂房转租给其他九家企业，有的企业在厂区内存放易燃、易爆等危险物品，有的企业将消防通道隔断后用作宿舍或者办公室，存在重大的安全隐患，在当地安全生产监督部门通知整改的情况下，仍然未进行整改。因此，上诉人未按照合同的约定，安全合理地使用租赁物，导致租赁物存在重大安全隐患，在当地安全生产监督部门通知整改的情况下，仍然未进行整改，属于根本违约，故被上诉人有权解除租赁合同。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9758元，由上诉人昆山同凯程金属制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年八月十二日
书记员 王文君