辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9920号
上诉人（一审被告）：陈雪峰，男，汉族，1977年12月10日出生，现住址沈阳市于洪区。
委托代理人：陈一卓（陈雪峰父亲），男，汉族，1951年12月12日出生。
被上诉人（一审原告）：沈阳鸿翔物业管理有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽路奉达花园别墅国联宾馆203室。
法定代表人：张天时，该公司总经理。
上诉人陈雪峰因与被上诉人沈阳鸿翔物业管理有限公司（以下简称“鸿翔物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初9305号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月1日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
鸿翔物业公司一审起诉称:被告在原告负责物业服务的小区内居住，其欠2011年10月至2016年12月物业费9,565元，现要求被告立即给付。
陈雪峰一审答辩称：原告在诉状中陈述的内容与事实不符合，我并没有以二期挡光为由拒交物业费，二期工程挡光是2014年，是违建，说2011年挡光不交物业费相差3年。2011年10月以后的物业费我去交，我说让物业把2,956元的管网费退给我，物业不给我退，也不收我物业费。物业服务不到位，我家房屋下雨漏雨，雨停长毛，我自己花大约2,000元钱维修。进出园区的门不能完全敞开，我是残疾人，造成我出行不便，出入过程中给我造成财产损失，轮椅部件损坏价值500多元。原告起诉已超过诉讼时效，只能保护两年。
一审法院查明：原告沈阳鸿翔物业管理有限公司是具有合法经营资格的物业管理企业。2010年5月31日，原告与被告陈雪峰签订《金厦.太湖湾物业管理服务公共契约》。约定业主、物业使用人缴纳物业管理费应遵守和履行下列规定：首次确定的收费标准：1.2元/平方米.月；收费时间：每季第一个月1日-10日；业主、物业使用人须按规定时间到乙方收费部门缴纳各项管理费用；如未按期缴费，业主、物业使用人须按每日3‰向乙方缴纳滞纳金；拖欠物业管理费三个月以上的，物业公司有权向人民法院起诉；在房屋闲置期间，业主、物业使用人仍须按期足额缴纳物业管理费。2015年5月3日,原告沈阳鸿翔物业管理有限公司与沈阳市于洪区金厦太湖湾小区业主委员会签订了一份《金厦·太湖湾物业管理服务委托合同》,约定:住宅物业费为每月每平方米1.2元,电梯费为每户每年290元。
被告陈雪峰系居住在由原告负责物业服务的小区业主。被告拖欠原告自2011年10月至2016年3月物业费8,330.6元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告陈雪峰签订《金厦.太湖湾物业管理服务公共契约》及沈阳鸿翔物业管理有限公司与沈阳市于洪区金厦太湖湾小区业主委员会签订的《金厦·太湖湾物业管理服务委托合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司，原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。
关于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于被告提出本案已超过诉讼时效问题。物业公司提供的物业服务行为属于一种连续性的行为，是债权的一种，故应适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴《通告》的习惯性做法，一审法院对于被告提出的其一直在行使权利的事实予以认定。故本案未超过诉讼时效。
一审法院判决：一、被告陈雪峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳鸿翔物业管理有限公司交纳其拖欠的自2011年10月至2016年3月物业费8,330.6元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
宣判后，陈雪峰不服，提出上诉，请求撤销一审判决，改判，驳回被上诉人诉讼请求。主要理由：一、被上诉人以二期挡光为由起诉我方不交物业费不属实。我方并未挡光问题拒交纳物业费。2011年我方交纳物业费，并提出退还违规收取的管网费，被上诉人不收物业费，也不退还管网费，我方认为是免去我方物业费，现被上诉人要求我方支付物业费不合理。二、园区大门给居民出入带来不便，我方因此造成轮椅损坏换件支出500元。媒体采访后被上诉人经理表示进行整改，但大门至今仍然出入困难。残疾人保障法规定，建设场所不应给残疾人设置障碍。三、屋内墙体长毛属建筑开发商的事，未予维修，我方自行做防水支出2,000元。四、物业管理条例规定三个月不交物业费被上诉人可以向法院起诉，被上诉人在2014年起诉了因挡光问题不交物业费的九户业户，因我方没有不交物业费，而是被上诉人不收，所以未起诉我方。我方交纳物业费，但被上诉人应加倍退还我方管网费，赔偿我方轮椅损坏500元。五、被上诉人六年后才起诉，已经超过诉讼时效。六、园区广告费收取可以减免我方物业费。
被上诉人鸿翔物业公司二审答辩称：一、管网费退还问题。我方早在2013年10月就已通知上诉人到物业办理退款手续，用此款折抵上诉人应当缴纳的物业费，上诉人故意拖欠物业费，未来办理手续。2、房屋维修问题。保修期内我方多次协调开发商给上诉人维修，上诉人称自行维修支出费用，我方不予认可。上诉人家是一楼，不存在做防水维修。即使存在渗漏，也需事先与开发商协调，取得我方同意后，方可自行维修，否则我方不能承担维修费。3、园区大门出入问题。东门从园区交付至今未进行过改变，多年来上诉人出入方便自由，物业工作人员予以协助。但2015年以来上诉人两次故意损坏门禁设施，造成园区安全防范失控，我方报警。我方根据记着采访承诺一周内将东门开关角度调大整改，并征求园区六户残疾人业主意见，一致对整改效果满意。上诉人称东门造成其轮椅损坏，并提出赔偿要求，应当向法庭提供证据，否则我方不予赔偿。4、上诉人称我方收取广告费不属实，即便有广告费收入也不是用于给上诉人减免物业费。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有物业管理服务公共契约及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：被上诉人依据其与业主签订的物业服务合同，为涉案园区实际提供了物业服务，上诉人作为园区业主，应当向被上诉人支付相应物业费。对于上诉人提出广告费收入的问题。园区现有物业收费标准，以及公共部位的收入，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，上诉人提出的上诉主张，不能作为其不支付物业费的合法理由。
对于上诉人提出有关房屋维修的问题。因房屋买卖合同和物业服务合同是不同法律关系，本案审理的是物业服务合同法律关系，与房屋买卖合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围，上诉人应当在房屋质量保修期内积极向维修义务人主张权利。对于上诉人提出的此项不支付物业费的上诉主张，本院不予支持。
对于上诉人提出有关管网费退还和轮椅损坏赔偿的问题。被上诉人同意退还管网费，但不同意上诉人加倍退还的要求，被上诉人亦不同意上诉人轮椅损坏赔偿的要求。由于上诉人的两项主张已经构成了独立的诉请，且未在一审依法提出反诉请求，故在双方存有争议的情况下，上诉人可另行主张权利，本案二审依法不能直接审理。此外，对于上诉人提出超过诉讼时效的问题。一审法院已经进行了详尽的论述，本院予以认同，故不再赘述。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人陈雪峰预交），由上诉人陈雪峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；