江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终34号上诉人（原审被告）：苏州高华房地产开发有限公司被上诉人（原审原告）：陆淼，女，1991年7月7日生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：顾正飞，男，1962年8月1日生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：陆靖霞，女，1965年12月2日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：孙文，北京大成（苏州）律师事务所律师，共同代理上述三被上诉人。委托诉讼代理人：徐飞，北京大成（苏州）律师事务所律师，共同代理上述三被上诉人。上诉人苏州高华房地产开发有限公司（以下简称高华公司）因与被上诉人陆淼、顾正飞、陆靖霞商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高华公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陆淼、顾正飞、陆靖霞全部诉讼请求；本案诉讼费用由陆淼、顾正飞、陆靖霞负担。事实和理由：一、关于诉讼时效。根据合同约定，高华公司应于2008年7月1日前办理房屋权属证书。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条规定，陆淼、顾正飞、陆靖霞应于2010年7月1日前请求保护其民事权利，但其直至2017年5月才起诉，诉讼请求已超过法定诉讼时效，应当驳回。二、关于违约责任与违约金。即使未超过诉讼时效，高华公司在涉案房地产开发过程中无任何过错，不应承担商品房延期办证的违约责任。且陆淼、顾正飞、陆靖霞未举证其实际损失，一审法院认定合同约定的违约金过低无事实及法律依据。陆淼、顾正飞、陆靖霞辩称：1.关于诉讼时效。高华公司于一审中未抗辩诉讼时效，且高华公司逾期办证状态持续至今，本案并未超过诉讼时效。2.关于违约责任。涉案房地产系住宅商品房，与高华公司申报的土地用途（综合用地）相违背，导致涉案房地产至今不能办理房屋权属登记，逾期办证过错在于高华公司。3.关于违约金标准。陆淼、顾正飞、陆靖霞因涉案房屋不能办证故不能正常转让、抵押、融资等。合同约定违约金标准折算成年利率是3.6%，该利率低于同期银行贷款利率。综上，请求驳回上诉，维持原判。陆淼、顾正飞、陆靖霞向一审法院起诉请求：1.高华公司返还契税等代办费用135440元；2.高华公司支付逾期办理权属转移登记违约金710635.64元；3.高华公司承担本案诉讼费。一审审理中，陆淼、顾正飞、陆靖霞明确第1项诉请中的代办费用为契税、维修基金、印花税、产证代办费、产权登记费、他项权证费、产权交易管理费、土地登记费用合计132450元；第2项诉请违约金计算方式为以房屋总价款2511080元为基数，自2010年2月22日起计算至判决生效之日止，按照每日万分之一标准计算。一审法院认定事实：2009年11月12日，苏州瑞基房地产开发有限公司（出卖人，以下简称瑞基公司）与陆淼、顾正飞、陆靖霞（买受人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的苏州市干将东路515号瑞基花园A幢508室房屋，建筑面积210.09平方米，总价款2511080元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人于2009年10月10日付清定金10万元，于2009年11月12日付清首付款411080元，于2009年11月18日前付清贷款金额200万元。该合同第十五条关于产权登记的约定中明确，出卖人应当在商品房交付使用后90日内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限第二天起，每逾期一天，出卖人按天向买受人支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后，陆淼、顾正飞、陆靖霞按约支付了全部购房款。2009年11月23日,瑞基公司向陆淼、顾正飞、陆靖霞交付涉案房屋。同日，陆淼、顾正飞、陆靖霞向瑞基公司支付办理权属转移登记的代办费用(契税、维修基金、印花税、产证代办费，产权登记费，他项权证费、产权交易管理费、土地登记费用)132450元及煤气立管费用2900元。2015年3月27日，瑞基公司名称变更为高华公司，即本案一审被告。目前，涉案房屋不动产权属尚未登记至陆淼、顾正飞、陆靖霞名下。一审审理中，陆淼、顾正飞、陆靖霞陈述，因高华公司逾期办证八年之久，陆淼、顾正飞、陆靖霞无法利用房屋进行融资、亦无法处分收益，造成巨大损失。现因高华公司收取的相关办证费用尚未缴纳至房产登记部门及税务机关，故陆淼、顾正飞、陆靖霞要求高华公司返还，在可以办理涉案房屋权属登记后自行缴纳。以上事实，有陆淼、顾正飞、陆靖霞提供的商品房买卖合同、购房款发票、代办费用收据、高华公司工商信息及原告庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，陆淼、顾正飞、陆靖霞与高华公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，高华公司在陆淼、顾正飞、陆靖霞履行了全部付款义务后于2009年11月23日将涉案房屋交付陆淼、顾正飞、陆靖霞，故依照合同约定，高华公司应在房屋交付使用之日起90天（即截止2010年2月21日）内申请房屋所有权转移登记。现因高华公司未能在上述期间内为陆淼、顾正飞、陆靖霞办理涉案房屋权属转移登记手续构成违约，且至今未能办妥涉案房屋的权属转移登记手续，应承担违约责任，故一审法院对陆淼、顾正飞、陆靖霞要求高华公司支付自2010年2月22日起至判决生效之日止的逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算，陆淼、顾正飞、陆靖霞主张按照合同约定的按房屋总价款按每日万分之一计算，鉴于陆淼、顾正飞、陆靖霞已如数支付全部购房款，故将房屋总价款作为违约金计算基数符合公平原则和双方合同约定。据此，一审法院支持陆淼、顾正飞、陆靖霞主张高华公司以2511080元为基数，自2010年2月22日起至判决生效之日止，按每日万分之一支付逾期办证违约金的诉讼请求。关于陆淼、顾正飞、陆靖霞主张要求退还代办费用132450元的诉讼请求。鉴于高华公司收取上述费用后并未完成涉案房屋的权属转移登记手续，且在本案中亦未举证证明相关费用已交至房产登记部门及税务机关，应承担举证不能的法律后果。陆淼、顾正飞、陆靖霞要求高华公司退还上述费用的诉讼请求，于法有据，亦予支持。一审审理中，高华公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、苏州高华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付陆淼、顾正飞、陆靖霞逾期办证违约金(自2010年2月22日起至本判决生效之日止，以2511080元为基数，按每日万分之一为标准计算)。二、苏州高华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还陆淼、顾正飞、陆靖霞契税、维修基金、印花税、产证代办费，产权登记费，他项权证费、产权交易管理费、土地登记费用合计132450元。案件受理费12261元，减半收取6130元，由苏州高华房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，高华公司委托诉讼代理人严文青陈述：“一审当时我们没有正常收到传票，开庭的当天法院给我电话，我说我赶过去，他说已经来不及了”。二审另查明，高华公司委托诉讼代理人严文青于2017年10月20日签收了（2017）苏0508民初6937号案件相关应诉材料，包括开庭传票。高华公司于一审法院通知的开庭时间未到庭。二审中，高华公司对陆淼、顾正飞、陆靖霞提供的房屋买卖合同真实性持有异议，认为陆淼、顾正飞、陆靖霞提供的合同与高华公司持有的合同条款不一致。本院要求高华公司于庭后向本院邮寄其持有的合同原件并列明不一致条款明细，高华公司未在本院限定日期内提供上述材料。关于涉案房地产至今未能办理房屋权属登记的原因，高华公司二审中陈述：“我们在努力争取，但是没有办法保证办理出来。2006年之前政府没有对酒店式公寓的土地性质进行规定，但是在2008年3月份竣工期间政府对酒店式公寓明确规定土地性质是住宅，导致我们竣工后各方面的综合验收都是按照住宅验收而无法通过。因为市委领导更换，土地变性的程序受阻，我们现在在积极沟通，政府在开会研究，但是到目前为止没有任何动作。我们认为我们在这个过程中没有任何过错”。上述事实，由一审法院送达回证、庭审笔录及当事人陈述在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，陆淼、顾正飞、陆靖霞与高华公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，应认定为合法、有效。陆淼、顾正飞、陆靖霞因高华公司逾期办证诉至法院。经核实，高华公司于一审中经法院合法传唤未到庭，视为其放弃相应的权利义务。高华公司一审中未到庭提出诉讼时效抗辩，二审中主张陆淼、顾正飞、陆靖霞诉请超过诉讼时效，本院不予支持。高华公司未按合同约定期限办理房屋所有权转移登记，构成违约，应按合同约定承担违约责任。陆淼、顾正飞、陆靖霞已按约向高华公司付清全部购房款2511080元，高华公司占用上述房款，却未能按约办理房屋所有权转移登记，直接导致陆淼、顾正飞、陆靖霞产生资金被占用的利息损失。双方合同约定违约金标准并未超过同期同类银行贷款基准利率，高华公司认为陆淼、顾正飞、陆靖霞未举证实际损失故不应支持违约金的观点不能成立，本院不予支持。综上，上诉人高华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12261元，由上诉人苏州高华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  叶 刚审判员  周 红二〇一八年三月十五日书记员  陈 莉