上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初500号原告：王利伟，男，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。被告：庄军武，男，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：何海红(系被告妻子)，女，1978年4月10日生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：周樑，上海达真律师事务所律师。原告王利伟与被告庄军武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄冬、被告庄军武及其委托诉讼代理人何海红、周樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市嘉定区安亭镇方泰上海国际机电五金城内方德路XXX弄XXX-XXX号房屋恢复原状；2、判令被告支付逾期返还房屋期间的房屋占有使用费人民币(以下币种同)84,383.20元(以日租金人民币479.45元为基数自2017年8月1日起计算至2018年1月24日止(176天)；3、判令被告支付逾期返还房屋期间的违约金人民币253,149.60元(以日租金479.45元的三倍为基数，自2017年8月1日起计算至2018年1月24日止)；4、判令被告向原告支付截至2018年1月24日拖欠的水费374元、电费648.58元。事实和理由：2015年8月25日，原、被告签订了《商用房租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，约定租赁期限为2015年8月1日至2017年7月31日，租金共计35万元，一次性付清，先付后用；并约定租赁期限届满后，被告应无条件搬出及清空房屋内物品，如不按时搬出，需按日租金的三倍向原告支付违约金。上述合同签订后，双方按约履行，但租赁合同到期后，被告未按约清空并搬离系争房屋，在原告的催告下，被告于2018年1月25日搬离系争房屋。但被告尚未向原告支付合同到期后的占有使用费，且根据合同约定，被告应向原告支付逾期搬离的违约金，故原告涉诉。被告辩称，同意原告第2、4项诉请。系争房屋确实存在装修部分尚未拆除，希望在本案中一并处理，被告同意折价转给原告，若原告不同意，被告可以将其拆除。关于逾期搬离违约金，租赁合同系原告提供，被告并未看到违约条款，原告亦未明确提示，故违约条款未生效，原告亦无实际损失，因此，被告不同意支付违约金。若法院支持违约金，则认为合同约定违约金标准过高，希望法院予以调整。另要求原告返还押金4,000元。本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，原、被告签订了《商用房租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，约定租赁期限为2015年8月1日至2017年7月31日，租金共计35万元，一次性付清，先付后用；并约定租赁期限届满后，原告将收回房屋，被告应无条件搬出及清空房屋物品，如不按时搬出，每天按日租金的三倍向原告支付违约金。上述合同签订后，双方按约履行。租赁合同到期后，被告并未按约搬离，亦未支付占有使用费。原告起诉后，被告于2018年1月25日将系争房屋返还原告。后原告于2018年1月26日将系争房屋另行出租给他人。另查，被告支付租金至2017年7月31日。对上述事实，当事人双方并无争议，本院予以确认。但对如何恢复原状以及装修部分的处理、被告是否需要向原告支付违约金以及违约金的金额、原告是否需要返还押金，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交商用房租赁合同作为证据，证明双方约定了到期不按时搬离的违约金。被告对该证据真实性无异议，但认为违约条款字体被缩小了。被告为证明其意见，向本院提交如下证据：1、挂号信(2018年1月20日)，证明被告通知原告来收房，且装修部分尚未处理；2、周边商铺证明及照片(2018年1月26日)，证明被告已经搬离系争房屋，并将房屋返还原告，原告于2018年1月26日已经另行出租，并不存在损失；3、押金收条，证明被告2010年支付给原房东上海国际机电五金城押金4,000元，原告是2014年从原房东处购买的系争房屋，押金应当进行延续。原告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，关联性不认可，发送挂号信当时被告并未搬离；对证据2，真实性无异议，另行出租是事实，但违约金是合同约定被告应承担的违约责任；对证据3，真实性、合法性和关联性均不予认可，押金并非原告收取，被告要求原告返还违反合同相对性原则。审理中，原告表示不再要求将系争房屋恢复原状，并撤回诉请1。被告表示，不再要求拆除装修部分。此外，原告表示其与原房东最近一期的租赁合同约定的租赁期间为2014年8月1日至2015年7月31日，在重新与原告签订合同时，三方并未就押金处理进行约定。原告表示，原房东并未将押金转交给原告。又查，被告提供的两张押金收据，显示收款时间为2010年8月23日，期限为2010年8月1日至2011年7月31日，押金事项为风险保证金，收款章为上海旺凯物业管理有限公司。本院认为，原、被告之间签订的商用房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。合同于2017年7月31日到期后，双方并未就续租事宜协商一致，被告应及时搬离系争房屋并将该房屋返还原告，但被告直至2018年1月25日才予以返还，显属违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，双方合同约定的违约金标准明显过高，被告亦要求法院予以调整，考虑双方合同履行情况、被告违约情形以及原告实际损失等因素，本院调整该项违约金为5万元。至于原告主张的占有使用费以及水费、电费，因被告同意支付，本院予以照准。关于押金，因双方租赁合同并未约定押金，被告亦未向原告支付押金，至于被告主张其向原房东支付的押金在原告购买房屋后应当进行延续，但其在庭审中明确其与原房东的租赁期限在与原告租期开始前已经届满，且三方并未就押金延续事宜进行约定，被告也未提交证据证明原房东将押金转交给了原告，故被告要求原告返还押金并无事实和法律依据。综上，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告庄军武应于本判决生效之日起十日内给付原告王利伟房屋占有使用费人民币84,383.20元；二、被告庄军武应于本判决生效之日起十日内给付原告王利伟拖欠的水费374元和电费648.58元，合计人民币1,022.58元；三、被告庄军武应于本判决生效之日起十日内偿付原告王利伟逾期返还房屋的违约金人民币50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,378元，减半收取3,189元，财产保全费615元，合计诉讼费3,804元，由原告王利伟负担2,283元，被告庄军武负担1,521元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年三月二十六日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。