湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第02135号
原告段倩玉。
委托代理人盛立新。
委托代理人涂曙光，湖南湘成律师事务所律师。
被告湖南奇凡胜置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。
法定代表人李凡奇。
委托代理人何湘涛。
被告长沙如家物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼7、8号房。
法定代表人吴朝晖。
委托代理人刘靖。
原告段倩玉诉被告湖南奇凡胜置业有限公司（以下简称奇凡胜公司）、长沙如家物业管理有限公司（以下简称如家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员房淼淼适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，由代理审判员房淼淼担任审判长，与人民陪审员林群、陈文艺组成合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录。原告段倩玉的委托代理人盛立新、涂曙光，被告奇凡胜公司的委托代理人何湘涛，被告如家公司的委托代理人刘靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段倩玉诉称，原告与被告奇凡胜公司于2007年6月15日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告奇凡胜公司开发的长沙市开福区****号房屋。原告依约支付全部购房款，被告奇凡胜公司于2008年6月6日向原告交房，原告于2008年9月装修上述房屋，因房屋漏水严重影响居住，原告至今未居住使用上述房屋。经原、被告多次协商，双方于2012年10月25日就房屋漏水整改达成协议，但房屋漏水等问题至今未解决。现诉至法院，请求判令：1、被告修复长沙市开福区****房屋屋顶及墙面的漏水处；2、被告赔偿原告租房损失{自2012年10月26日计算至2015年5月为46500元（1500元/月×31），应计算至实际修复之日止}及利息（以房屋租金为本金，按中国人民银行公布的同类贷款利率，自每笔租金交付之日计算至实际修复之日止）；3、被告承担本案诉讼费。
被告奇凡胜公司辩称，房屋已过保修期，房屋漏水原因有待鉴定，可能与楼上的阳光房及原告装修有关，原告主张租房损失缺乏依据。
被告如家公司辩称，房屋保修期内出现质量问题由建设单位承担维修义务，原告应向被告交纳拖欠的物业管理费3565元。
经审理查明，原告与被告奇凡胜公司于2007年6月15日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告奇凡胜公司开发建设的长沙市开福区****号房屋；建筑面积共83.4平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3130元，总金额为261042元；被告奇凡胜公司应当在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；原告购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，被告奇凡胜公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告奇凡胜公司应当履行保修义务。因不可抗力或者非被告奇凡胜公司原因造成的损坏，被告奇凡胜公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。房屋于2008年1月28日竣工验收合格。住宅质量保证书约定保修期自竣工验收合格之日起计算，国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行；保修期内，除人力不可抗拒的自然灾害和用户自身造成的原因外，被告奇凡胜公司无偿承担表一规定内容的维修，保修期外，按物价部门批准的收费标准实行有偿优质服务；用户入住后，有关商品住宅质量的来信、来访或投诉，被告奇凡胜公司将直接或委托专业物业管理公司及时给予书面答复或妥善处理；用户验收住宅后自行添置、改动的设备、设施，由用户自行承担维修责任；因用户使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修等造成的质量问题，被告奇凡胜公司不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改动结构等原因，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。表一载明正常使用情况下保修内容及保修年限：屋面防水的保修年限为5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落为2年；地面空鼓开裂、大面积起砂为2年；门窗、五金件损坏为2年；卫生洁具为2年；供热、供冷系统和设备为2个采暖期或供冷期；灯具、电器开关为半年；管道堵塞为半年；以上保修期限从2008年4月1日开始计算。原告于2008年6月6日收房时在房屋验收交接记录表记载“楼顶透气管已坏，要加上或干脆封住，以免漏水”。
被告如家公司负责青青家园（如果·爱）小区的物业管理。原告与被告如家公司于2008年6月6日签订青青家园（如果·爱）前期物业管理服务协议，约定被告如家公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、公共设施设备、绿化等的年度维修、养护计划和大中修方案并负责组织实施；告知原告和物业使用人物业使用的有关规定，当原告或物业使用人装饰装修时，告知有关禁止行为和注意事项，并负责监督；对物业的公用部位及设施设备不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业区内改建、扩建或完善配套项目，须征得大多数业主同意后，报有关部门批准方可实施；物业管理服务范围包括房屋建筑本体公用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、设备机房）的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、供配电系统、供水系统、消费系统、电梯、闭路监控系统、门禁系统及其他配套设施设备）的维修、养护、管理和运行服务，对本物业红线内属物业管理服务范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟、渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护和管理；对本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理，对本物业装饰、装修依法进行管理；物业管理服务费为1.38元/平方米·月；被告如家公司违反本协议，未达到管理服务质量标准，原告有权要求限期改正，逾期未改正造成损失的，承担相应的法律责任；原告违反本协议，未依约交纳有关费用的，被告如家公司有权要求原告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金；住宅使用说明书、临时管理规约、房屋装修申请表作为本协议的附件。
2008年9月，原告装修完后发现房屋屋顶及墙面多处漏水，遂立即向被告反映要求维修。原告于2011年8月3日向被告提交《关于对房屋长期漏水给予赔偿的请求》，要求被告免除物业费、立即修复、承担由于房屋漏水造成的损失（按当地月租金1600元/月计算，从2008年9月计算至修复完好为止，并补偿误工及交通费等8000元）。原告于2012年1月11日向被告提交《关于住房长期漏水有关情况》（内容为2325房于2008年9月装修完后发现房屋屋顶多处漏水，卫生间与餐厅之间的墙体缓慢渗水，物业多次查看未找到墙体渗水的原因，经多次要求尽快维修及赔偿，物业公司至2011年10月底才维修完工。），被告如家公司在《关于住房长期漏水有关情况》上备注“在维修期间，业主要求施工方提出解决方案及漏水原因，开发商施工人员没有提供，才导致问题一直没有解决，直到2011年10月，经过多次维修，才使漏水问题得到解决，已经过业主验收”。2012年10月25日，原告与被告奇凡胜公司签订一份协议，约定原、被告双方经协商，就原告购买被告奇凡胜公司开发楼盘青青家园（如果·爱）**房漏水整改等相关事宜解决如下：被告奇凡胜公司代承建方（沙坪建筑）补偿给原告人民币贰万元整；被告奇凡胜公司免除原告产权面积与合同面积的差额部分；原告叁年物业管理费由被告奇凡胜公司代承建方（沙坪建筑）承担，并支付物业公司，业主物业管理费从2012年12月计算。签订协议后，原告发现房屋漏水问题并未彻底修复，因被告至今未修复涉案房屋的漏水问题，故原告诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告向本院提交其与刘习纯于2012年8月1日签订的房屋使用协议（协议约定原告借刘习纯的麓山名园**房屋作为住宅使用，期限自2012年8月1日至2015年8月1日，原告向刘习纯支付房屋使用折旧费1500元/月）及6份房屋租金收据（2012年8月1日至2015年8月1日期间；日期分别为2012年8月1日、2013年1月30日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日，金额均为9000元），拟证明原告因房屋漏水不能入住所造成的损失。被告陈述阳光房于2010年左右修建。
另查明，原告因房屋漏水问题至今未入住房屋。
本案审理过程中，被告奇凡胜公司向本院提交鉴定申请，申请就本案房屋漏水原因进行鉴定，因被告奇凡胜公司未如期缴纳鉴定费，鉴定未进行。
上述事实有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、被告主张房屋漏水系楼上阳光房所致，依据被告陈述，楼上阳光房于2010年左右修建，但房屋在2008年即阳光房修建前就已发生漏水，故被告就此提出的抗辩主张，本院不予采纳。房屋虽竣工验收合格，但防水工程具有隐秘性，现被告未能充分举证证明房屋屋顶及墙面多处漏水系其他原因所致，故本院推定房屋屋顶及墙面多处漏水系未做好房屋屋面防水工程所致，即房屋屋顶及墙面多处漏水系房屋质量问题。房屋屋顶及墙面多处漏水问题自2008年发现后，原告多次向被告报修，但一直未得到解决，即房屋质量问题存在的侵害属于持续状态，故被告以房屋已超过保修期为由提出的抗辩主张，本院不予采纳。房屋屋顶及墙面多处漏水属于房屋质量问题，依据住宅质量保证书，应由开发商即被告奇凡胜公司履行维修义务，原告诉请被告如家公司履行维修义务但未能向本院提供证据证明被告如家公司在履行物业服务合同过程中存在违约行为而造成房屋屋顶及墙面多处漏水（养护不当等），故原告就被告如家公司提出的诉请，本院不予采纳。
二、原告诉请被告承担租房损失（按1500元/月）及利息，但未能提供充分证据予以证明，考虑到本案房屋维修过程跨度时间较长，对原告的使用确会造成一定影响并造成一定经济损失，原告收房后至今仍未居住使用上述房屋，本院酌定被告奇凡胜公司向原告赔偿延期整改造成的损失20000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南奇凡胜置业有限公司于本判决生效之日起三十日内修复长沙市开福区****房屋屋顶及墙面的漏水处；
二、被告湖南奇凡胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段倩玉赔偿损失20000元；
三、驳回原告段倩玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费963元，由被告湖南奇凡胜置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 房淼淼
人民陪审员 林 群
人民陪审员 陈文艺
二〇一六年一月八日
代理书记员 张 凡