福建省泉州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2012）泉民再终字第45号原审上诉人（原审被告）易毅真，女，1971年5月15日出生，汉族，住安溪县。原审被上诉人（原审原告）福建凤山集团房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区枋湖东路705号之-515室。组织机构代码证：72970634-X。法定代表人郑丽清，该公司董事长。委托代理人陈志恭、庄梓梁，福建开元大同律师事务所律师。原审上诉人易毅真与原审被上诉人福建凤山集团房地产开发有限公司(以下简称凤山房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年4月15日作出（2008）泉民终字第531号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2012年8月10日作出(2012)泉民监字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人易毅真、原审被上诉人凤山房地产公司的委托代理人陈志恭、庄梓梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原一审法院查明：2003年8月13日，原告凤山房地产公司与被告易毅真签订一份《安溪“曼哈顿广场”房屋认购书》（福凤房：2003号），该认购书内容约定：被告向原告认购址在安溪“曼哈顿广场”的商住楼7层E套房屋1套，建筑面积含公摊面积约152平方米(阳台全算)，单价1724.8元/平方米，总价款为262169元；付款方式为在签订本认购书时被告支付订金人民币10万元；办证面积以建设局核定为准；因原告开发的该房地产设计图纸尚未得到审批，现应被告要求而订立该认购书，待原告设计图纸审批后，被告应按审批图纸认购该房产；被告在接到原告签订正式《商品房买卖合同》的挂号通知单后7日内到原告所在地与原告签订由建设部、国家工商局统一制订的《商品房买卖合同》，并依合同约定交付首期款或应缴款项，订金可抵作房款；今后签订正式《商品房买卖合同》时，被告若需办理银行按揭贷款，原告应协助被告办理。同时对违约责任进行了约定（认购书第五条）：1、被告应按约定日期签订《商品房买卖合同》，并缴付应付之款项。如被告逾期不与原告签订《商品房买卖合同》并支付价款者，视为被告违约，原告不另催告，本认购书即自动解除，被告已缴之订金不予退还。同时，原告有权将被告所认购的房产另卖他人，被告不得有异议；2、在双方约定的正式签订《商品房买卖合同》的日期前，原告未经被告同意，不得擅自将被告所认购的房产另卖他人；3、本认购书是在双方自愿的基础上签订的，今后被告不得以原告存在合同欺诈或图纸未批准等理由提出异议，或要求退还订金，否则被告应赔偿原告由此造成的一切经济损失。签订认购书的当天，被告支付原告订金人民币10万元，原告提供给被告尚未得到相关部门审批的该房地产设计图纸载明被告所认购的房屋的面积为152平方米。2005年7月18日，被告向一审法院起诉，请求判令：“凤山房地产公司根据其与易毅真于2003年8月13日所签订的福凤房：2003号安溪‘曼哈顿广场’房屋认购书的约定条件，与易毅真签订由建设部、国家工商局统一制订的《商品房买卖合同》（商品房预售合同）。”同年9月1日，易毅真将其诉讼请求进一步明确：“请求人民法院判令凤山房地产公司履行2003年8月13日所签订的福凤房：2003号安溪‘曼哈顿广场’房屋认购书，依据规划部门审批的安溪县‘曼哈顿购物广场’设计图纸与易毅真协商签订安溪县‘曼哈顿购物广场’7层E套住宅（单价每平方米1724.8元）的正式《商品房买卖合同》（合同范本由建设部、国家工商局统一制订）。”2005年12月7日，一审法院以[2005]安民初字第162号民事判决书判决驳回易毅真的诉讼请求。后易毅真不服，提起上诉。二审认为，易毅真的诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此于2006年3月23日以（2006）泉民终字第475号民事裁定书，裁定撤销一审判决，驳回易毅真的起诉。事后，原告将被告认购的址在安溪“曼哈顿广场”的商住楼7层E套房屋以单价1872.42元/平方米、合同总价为330351元出卖给柯丽珍、林建忠，并向安溪县规划建设局进行了备案（合同号为0582548、面积为176.43平方米、备案登记号为6096）。原一审判决认为：原告凤山房地产公司与被告易毅真在平等自愿的基础上所签订的认购书，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该认购书是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，而不是对商品房买卖结果的直接确认，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故其应属于商品房买卖预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，其效力有别于正式的商品房买卖合同。预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。因此，依法不能认定其为商品房买卖合同。被告主张该认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，具有商品房买卖合同的效力，因与事实和法律均不符，故不予采纳。双方在签订认购书后，对商品房买卖合同的主要条款进行协商的权利仍然是平等的，一方不得将自己的意志强加给另一方，任何单位和个人也不得非法干预，更不能通过法院判决强制双方签订。双方本应依据认购书的约定共同协商签订正式的《商品房买卖合同》，但后来由于双方对被告所认购的房屋的面积是否存在重大更改及房价问题产生争议，经多次协商未能达成一致而没有签订《商品房买卖合同》。且被告在认购书签订后，依约交纳了订金10万元。对此，被告没有违约，原告也未能提供证据证实被告违约，故原告称因被告的违约，已具备约定解除认购书的条件，与事实不符，不予采信。原告要求被告支付违约金10万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。但鉴于双方在多次协商未果的情况下，原告已将该房屋转卖给第三人，客观上已无法实现认购书的合同目的，即签订正式的《商品房买卖合同》，转移房屋所有权，现双方再履行该认购书已无实质意义，故应认定已存在法定解除的情形，该认购书依法应予解除。原告请求解除与被告签订的认购书，予以支持。被告称该认购书的履行基础业已存在，认购书应当继续履行，因该认购书在事实上已不能履行，故不予采纳。对于该认购书解除后产生的法律责任，因经本院释明，被告未就此提出反诉，不予一并处理。据此，判决：一、解除原告凤山房地产公司与被告易毅真于2003年8月13日签订的安溪“曼哈顿广场”的商住楼7层E套的《安溪“曼哈顿广场”房屋认购书》。二、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，易毅真不服，向本院提起上诉。本院原二审认为，双方当事人在平等自愿基础上签订的安溪“曼哈顿广场”商住楼7-E套房的《安溪“曼哈顿广场”房屋认购书》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。而该认购书是双方对买卖房产有关事宜的初步确认，尚不具备商品房买卖合同的主要内容，依法不能认定为商品房买卖合同，该事实清楚，已经生效的（2006）泉民终字第475号民事裁定书予以确认，可予认定。故该认购书的效力有别于正式的《商品房买卖合同》的效力，双方都有依据该认购书的约定共同协商签订正式《商品房买卖合同》的合同义务，但因双方在该认购书中约定“买卖条件以双方将来签订的《商品房买卖合同》之约定为准”，而双方又对具体的买卖条件存有争议，经多次协商未能达成一致意见而没有签订正式《商品房买卖合同》，直致被上诉人将上诉人所认购的诉争套房出卖给他人，在客观上已无法实现认购书的合同目的，出现了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“当事人可以解除合同”之第（四）款“当事人迟延履行债务致使不能实现合同目的”的情形。因此，被上诉人主张解除双方签订的诉争《安溪“曼哈顿广场”房屋认购书》，符合法定的合同解除条件，可予采纳。另外，对于解除诉争的《安溪“曼哈顿广场”房屋认购书》的法律后果，经一审法院释明，易毅真未就此提出反诉，故本案不予一并处理，易毅真可就此另行主张权利。因此，一审判决解除双方签订的安溪“曼哈顿广场”商住楼7-E套房的《安溪“曼哈顿广场”房屋认购书》、驳回凤山房地产公司的其他诉讼请求正确，应予维持。因凤山房地产公司据以主张解除《安溪“曼哈顿广场”房屋认购书》的事实和理由，包括约定解除事由和法定解除事由，故易毅真上诉主张一审采纳合同法定解除事由作出判决超越了当事人诉讼主张，与事实不符，不能成立。另外，易毅真上诉主张一审认定其认购的套房已被卖给林建忠、柯丽珍缺乏依据；即使被上诉人转卖该套房，该转卖行为的效力并不优于认购书的效力，且上诉人才有权利解除认购书；上诉人已全面履行合同义务；双方就认购书的履行事宜实际正处于磋商阶段，均缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，判决：驳回上诉人易毅真的上诉，维持原判。本院再审过程中，易毅真称：原判认定事实错误，1、凤山房地产公司先以虚拟的图纸，先收取原审上诉人易毅真的套房及店面订金60万元，签订了认购合同书，而该幢大楼建成验收是2009年1月19日，认购书是2003年8月13日，时间相差6年多，提前收取了6年多订金60万元。2、该房产建成后，在面积、坐向与原来的出卖图纸相差很大，大楼验收后，到了抄尾阶段，凤山房地产公司为了逃避责任，又招股入伙，同时公司地址又从安溪迁移到厦门，把责任推给新入伙股东，造成一房二卖，办理不合法手续，因此，请求法院主持公道，判决凤山房地产公司依照认购书的约定与原审上诉人易毅真签订《商品房买卖合同》，并办理一切正常手续，承认认购书的合法性、有效性。凤山房地产公司辩称：1、原一、二审程序合法，认定事实和适用法律正确，认购书只具有预约的效力，双方还要对其他事项进行协商才能签订正式合同，本案双方最后协商不成，没能签订合同，因此，凤山房地产公司才会把店面和套房卖给他人，凤山房地产公司的行为没有过错。2、案外第三人已取得本案房产是没有过错，现在双方再履行认购书已无可能，预约应当解除。在预约的基础上没有签订正约是因为原审上诉人易毅真对一些事实的理解出现偏差而导致的，凤山房地产公司不存在违约行为，请求维持二审判决。案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论认为，原判认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(三)项的规定，裁定如下：一、撤销本院（2008）泉民终字第531号民事判决及安溪县人民法院(2007)安民初字第145号民事判决；二、本案发回安溪县人民法院重审。审 判 长  张国琴审 判 员  陈建家代理审判员  肖森华二〇一二年十月二十二日书 记 员  黄原原附注：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百五十三条第一款第（三）项：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。