上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28091号原告：陈凡。委托诉讼代理人：应越，上海市申达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽丽，上海德同律师事务所律师。被告：陈荷仙。委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告陈凡与被告陈荷仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告陈凡的委托诉讼代理人应越，被告陈荷仙的委托诉讼代理人唐艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈凡向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》；2、请求判令被告向原告返还定金人民币（币种下同）20万元；3、请求判令被告向原告支付违约金45万元（225万元*20%）；4、请求判令被告向原告赔偿房屋增值损失30万元[300万元（房屋市场价值）-225万元（合同价值）-45万元（已主张的违约金）]；以上二至四项总计金额为95万元。事实和理由：2016年7月24日，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》约定，被告向原告出售位于上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋，总价款为2,250,000元，并约定了签订网络版合同的时间为2016年9月7日。签约后，原告按约向被告支付定金200,000元，并由被告出具收据。之后，原告通过居间方得知被告不愿意以上述房价款出售房屋。期间，原告要求被告继续履行协议未果。为此，原告诉诸法院，恳请维护其合法权益。诉讼中，原告撤回了上述第3项诉讼请求，将第4项诉讼请求变更为要求被告赔偿损失750，000元。被告陈荷仙辩称，一、被告在与原告签订房屋买卖合同时发生过脑梗，并且被告年纪也已经80多岁，故该房屋买卖合同属于效力待定。此外，涉案房屋的挂牌、商谈都是由被告儿媳妇出面的，被告只是到场签约，也不清楚签订合同的法律后果。二、原告主张的损失实际并没有发生，故不应得到法院的支持。至于先前收取的200,000元定金，被告同意返还。经审理查明，2016年7月24日，原告陈凡（为签约乙方即买受方）通过A房地产经纪有限公司（为签约丙方即居间方）居间介绍，与被告陈荷仙（为签约甲方即出卖方）签订了一份《房地产买卖居间协议》。三方约定：甲方是位于上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋的权利人，通过居间方出售上述房屋，该房屋总房价款为2,250,000元；乙方支付定金200,000元；买卖双方应当在本协议签订后的2016年9月7日共赴丙方，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应当于签订示范文本当日通过丙方直接向甲方支付首期房价款1,130,000元，第二期房价款1,110,000元由乙方于签订示范文本后10日内向贷款银行申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；双方最晚不得晚于2016年10月15日共赴房地产交易中心申请产权过户；甲方收到除尾款以外的房价款及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后10日内，对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，户口（若有）确认已迁出，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款10,000元此外，协议其他约定条款还写有：“甲乙双方约定，由于甲方房产证遗失尚在办理，甲方积极配合办理产证，具体时间为陆拾伍天，甲方不得无故拖延，国家政策除外”等文字。次日，原告陈凡向被告陈荷仙支付定金200,000元，被告收款后向原告出具的《收款收据》，该《收款收据》记载的主要内容为：兹收到陈凡转付给本人的款项计200,000元。本人确认，上述款项系买受人陈凡用于购买上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋的定金。2016年9月初，原告通过居间方业务员与被告儿媳妇微信联系，要求被告履行签约义务，对方明确表示不卖房了。诉讼中，被告对儿媳妇出面商谈出售房屋之事不持异议，但认为儿媳妇并未接受被告委托。2016年9月14日，原告给被告发函，要求其接函后5日按约履行协议，否则将承担一切责任。同年9月21日，原告又给被告发函，要求其于2016年9月27日到居间方签订网络版的《上海市房地产买卖合同》。同年9月27日，原告到居间方等待与被告签约，被告未到。同年9月28日，原告再次给被告发函，要求其于2016年10月7日到居间方签约，否则将承担一切后果。2016年10月10日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理过程中，原告向本院申请居间方门店经理陈某甲到庭作证。证人陈某甲到庭述称，当时委托居间方挂牌出售房屋的是被告儿媳妇，但签订合同时，被告同儿子、儿媳妇一块来的。整个签约过程的商谈由被告儿子、儿媳妇出面，然后再由他们将谈的情况告诉被告，被告对出售房屋一事是清楚的。以上事实，由原告、居间方及被告签订的《房地产买卖居间协议》，被告出具的收到原告200,000元定金的《收款收据》，居间方业务员与被告儿媳妇之间的微信联系记录，原告给被告发的函件，证人证言及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，原告通过居间方与被告签订的《房地产买卖居间协议》，系原、被告就买卖位于上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋的真实意思表示，约定之内容符合房屋买卖合同成立要件，该合同成立后对签订当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据约定，被告应于2016年9月7日与原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，被告拒绝签约的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求解除与被告签订的《房地产买卖居间协议》（应为解除与被告之间的房屋买卖关系）及要求被告返还定金支付赔偿金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原、被告之间解除房屋买卖关系的时间，本院以被告收到原告起诉状的2016年10月13日为房屋买卖关系解除之日。关于被告应偿付原告赔偿金的金额，考虑到被告的违约时间段正处于上海地区房价上涨阶段，本院根据本案的具体情况，并结合房价上涨的幅度，酌定由被告向原告支付赔偿金300,000元。关于被告的辩称意见，本院认为，本案是被告直接参与签订合同，并在合同上签名，不存在需要被告追认的代理事由。同时，被告儿子、儿媳妇出面商谈房屋买卖事宜，相对方有理由相信他们有代理权。至于原告的损失问题，上海自2015年下半年房价上涨是一个不争的事实，原告用合同约定的房价款已无法购买到同地段、同类型的房屋，故被告应对原告由此造成的损失承担赔偿责任。被告的辩称意见不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院》第二十八规定，判决如下：一、确认原告陈凡与被告陈荷仙在《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系于2016年10月13日解除；二、被告陈荷仙于本判决生效之日起十日内向原告陈凡返还定金200,000元；三、被告陈荷仙于本判决生效之日起十日内向原告陈凡支付赔偿金300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，财产保全费5,000元，两项合计13,800元，由被告陈荷仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  谢志保人民陪审员  吴佳琳二〇一七年七月七日书 记 员  周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院%26lt;关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释%26gt;》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失，人民法院可以并处，得定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。