上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6835号
上诉人(原审原告)上海廉宇物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人吴幼宇，董事长。委托代理人赵铁树。被上诉人(原审被告)上海市虹口区民防办公室，住所地上海市虹口区。法定代表人宣一洲，主任。委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。上诉人上海廉宇物业管理有限公司(以下简称“廉宇公司”)因委托合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年5月27日，上海市虹口区民防办公室(以下简称“虹口民防办”)诉至原审法院，要求解除与廉宇公司签订的《房屋租赁合同》【(2013)虹民三(民)初字第1064号案】。该案查明如下事实：“2002年6月13日，虹口民防办与案外人上海中廉实业有限公司(以下简称“中廉公司”)签订《四川北路民防商厦(在建工程)转让协议》，约定：虹口民防办将民防商厦(在建工程)的房地产产权转让给中廉公司，双方商定民防商厦工程项目在虹口民防办已建两层的基础上，由中廉公司出资并负责续建至六层(由规划重新审批，具体面积、层数、高度等均以规划许可为准)。同日，双方又签订了《四川北路民防商厦(在建工程)转让补充协议》，对转让款、使用费的支付及垫付土地出让金作出了约定。2002年7月，中廉公司向上海地铁建设有限公司提交《关于四川北路民防商厦续建申请》。此后因规划原因，民防商厦续建工程未能进行，除中廉公司支付了虹口民防办人民币(以下币种均为人民币)10万元定金外，转让协议和补充协议未实际履行。2003年3月10日，上海市虹口区城市规划管理局(以下简称“区规划局”)向区府办提交《关于四川北路“民防商厦”建筑处理意见的请示》称，按照新一轮四川北路城市设计的规划要求，民防商厦从建筑景观、空间形态、环境布局上与四川北路新一轮改造的城市空间形态相矛盾，应按四川北路总体规划予以调整，拟将该建筑用地调整恢复为城市绿化及广场用地，建议该绿地广场的实施在2005年底完成，明确民防商厦在2005年实施建绿前维持二层建筑现状不予加建，实施短期招租。2003年3月17日，上海市虹口区人民政府办公室抄告区规划局，区领导批示同意规划局意见。2003年3月27日，中廉公司出具授权书，称中廉公司和虹口民防办同意先由中廉公司租赁民防商厦，其全权委托廉宇公司操作实施。2003年3月31日，虹口民防办(甲方)与廉宇公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，言明甲乙双方于2002年6月签订了四川北路民防商厦(在建工程)的转让协议，因规划原因，该工程暂时未能续建，现双方经友好协商达成一致意见，先由乙方租赁该商厦，为明确双方的权利义务签订本合同。合同约定：甲方同意将其合法拥有的位于上海市四川北路XXX-
XXX号的民防商厦(在建工程)出租给乙方，租赁期限自2003年6月1日起至规划同意续建止；租赁范围为地下人防(包括车库)及地上一至二层；租金每年120万元，分四次付清，于每季度末支付；乙方经甲方同意可在租期内进行装修和添置设备，租赁期满后，乙方可将自行添置的可拆动产部分带走，属于甲方的设备乙方应完好地归还甲方；乙方应按时支付房租，并爱护使用所租赁的房屋；乙方保证遵守房屋的物业管理制度，不得在所租赁的房屋内进行违法乱纪活动，否则甲方有权单方面提前终止本合同；甲乙双方中任何一方不得在租期内无故中止本合同(除不可抗力因素外)，如需终止本合同，必须提前二个月通知对方；甲方同意乙方转租。合同签订后，虹口民防办向廉宇公司交付了租赁场地，廉宇公司将商厦地上一至二层、地下民防工程、地下车库原有结构进行了改动分割，将分割后的场地对外出租给多家商户从事经营活动。2012年7月，虹口民防办向上海市民防办公室(以下简称“市民防办”)提交了《虹口区民防办公室关于“上海民防商厦”民防工程被毁坏的情况报告》称，区民防工程管理所在对地下空间安全例行检查中，发现该地下工程承租单位未经报批，擅自将民防工程改建为教育培训场所，并严重毁坏工程结构和设施，请求市民防办进一步查实处理。2012年8月，上海市民防监督管理处向虹口民防办发出《民防行政违法案件函告单》，称该监督管理处对上海民防商厦地下公用民防工程进行安全例行检查，检查发现，该民防工程主体结构、防护设备设施遭严重破坏，影响了该民防工程的整体防护效能，具体情况如下：1、该民防工程主要出入口处的密闭通道、防护密闭门、密闭门被拆除，南侧临空墙被拆除；2、该民防工程主要出入口处安装了一部电梯，导致西侧墙上与进风机房相通的一扇防爆波活门被拆除，南侧临空墙一块约3平方米的墙体遭切割；3、原汽车库垂直电梯被拆除，改建为应急人员疏散通道，并切割了该处一块约5平方米的墙体，同时，拆除了工程内双层机械停车库，机械停车设备不知去向。要求虹口民防办及时调查处理，并督促当事人进行整改，恢复原样，确保该民防工程的整体防护功能。2012年10月9日，上海市虹口区民防工程管理所向廉宇公司发出《关于恢复民防工程结构和“三防”设备设施的通知》称，经查，发现廉宇公司使用的民防商厦民防工程结构和“三防”设备设施已被损坏，违反《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十七条第四项任何单位或个人不得“故意损坏民防设施”的规定，要求廉宇公司即日起对已被损坏的民防工程结构和“三防”设备设施恢复原状。廉宇公司没有回应。2012年11月16日，虹口民防办向廉宇公司发出《律师函》，告知虹口民防办决定于2013年1月31日终止租赁合同，要求廉宇公司做好结算、交接手续。2013年1月16日，虹口民防办再次向廉宇公司发出《律师函》，要求廉宇公司协商办理交接手续、费用结算和善后事宜。廉宇公司收到上述两份《律师函》，但未回复。廉宇公司租金正常支付，没有拖欠。”该案另查明如下事实：“2005年2月，上海市虹口区房屋土地管理局发出《关于虹口民防商厦使用的函》称，关于四川北路XXX号虹口区民防商厦，规划局已于1999年1月4日核发地下工程和地面工程(二层，高8米)的建设工程规划许可证，且竣工后一直使用至今，由于区府对此商厦的下一步建设尚未定论，故产权证尚未办理，为不影响该商厦的正常使用，现通知虹口民防办，虹口区民防商厦产权归虹口民防办所有，该建筑为商业用房，同意使用。”2013年11月25日，原审法院对该案作出判决：虹口民防办与廉宇公司签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除。廉宇公司不服一审判决，提出上诉。2014年2月19日，上海市第二中级人民法院法院判决驳回上诉，维持原判【(2014)沪二中民二(民)终字第18号案】。2014年4月1日，虹口民防办自行收回民防商厦并进行管理。廉宇公司因不服二审判决，向上海市高级人民法院申请再审。2014年8月25日，该院裁定驳回廉宇公司的再审申请【(2014)沪高民一(民)申字第599号案】。廉宇公司不服二审判决，又向上海市人民检察院第二分院申请监督(沪检二分民(行)监【2015】XXXXXXXXXXX号案)。2015年6月30日，该院作出不支持廉宇公司监督申请的决定。2014年7月7日，虹口民防办诉至原审法院，要求判令廉宇公司恢复被拆除的车用电梯和升降机械停车装置以及将民防设施、出入口等处恢复原状，如不能恢复的，要求赔偿恢复费用【(2014)虹民三(民)初字第1332号案】，获得原审法院支持。该案查明：2005年9月30日，虹口民防办、廉宇公司及案外人上海甚奈投资管理有限公司(以下简称“甚奈公司”)签订《虹口民防商厦委托管理协议》，约定虹口民防办将民防商厦全权委托给廉宇公司和甚奈公司管理，廉宇公司和甚奈公司负责该商厦的日常管理工作，包括对该商厦的商铺招租并以廉宇公司和甚奈公司各自或共同的名义以出租方的身份对外签订租赁合同，廉宇公司和甚奈公司还应负责该商厦的环境保洁、设备维修保养以及对租赁客户的日常管理等。廉宇公司不服一审判决，提出上诉。上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判【(2015)沪二中民二(民)终字第2578号案】。2015年9月，廉宇公司以其与虹口民防办于2005年7月22日签订《虹口民防商厦委托管理协议》，约定管理期限与该商厦的租赁期限相同即管理期限至商厦续建止；2014年4月1日，虹口民防办单方撕毁协议，用武力强占民防商厦为由，起诉至原审法院，请求判令虹口民防办立即交出民防商厦的管理权。原审另查明，1、2003年6月1日，虹口民防办与中廉公司签订《委托书》，内容为：……现定于2003年6月1日起全权委托中廉公司对民防商厦进行经营与管理，中廉公司应根据有关法律法规来进行经营与管理，在委托期间，若在经营与管理活动中所产生的法律纠纷问题，均由中廉公司承担解决。2、2005年7月22日，廉宇公司、虹口民防办签订《虹口民防商厦委托管理协议》，明确：为使民防商厦有效安全的使用，考虑到廉宇公司、虹口民防办双方已经签订租赁合同，经双方协商同意，虹口民防办将该商厦全权委托给廉宇公司管理，管理期限与该商厦的租赁期相同。廉宇公司以上海市物业管理法规为依据管理该商厦，廉宇公司负责该商厦的日常管理工作，包括对该商厦的商铺招租、环境保洁、设备维修及保养以及对租赁客户的日常管理等。原审法院经审理后认为，前案生效判决已认定廉宇公司、虹口民防办之间存在房屋租赁合同关系，并判决双方的租赁合同解除。廉宇公司依据委托管理协议主张其对民防商厦仍享有管理权，廉宇公司、虹口民防办在签订租赁合同后虽又签订了委托管理协议，但该协议书明确虹口民防办系基于双方签订了租赁合同而委托廉宇公司管理民防商厦，且明确管理期限与租赁期相同，故廉宇公司对民防商厦的管理权应依附于双方的租赁合同。鉴于双方的租赁合同已解除，故廉宇公司的管理权也已自然终止。现廉宇公司要求对民防商厦继续行使管理权，缺乏事实和法律依据，故不予支持。原审法院据此作出判决：驳回上海廉宇物业管理有限公司的诉讼请求。原审判决后，上诉人廉宇公司不服，向本院提起上诉称：一、虹口民防办与中廉公司于2002年6月13日签订了《四川北路民防商厦(在建工程)转让协议和补充转让协议》，虹口民防办没有权利私下与廉宇公司在2003年3月31日签订《房屋租赁合同》，根据《合同法》相关规定，该《房屋租赁合同》是无效的。在《房屋租赁合同》无效的情况下，不影响双方签订的《虹口民防商厦委托管理协议》中关于期限约定的条款。二、关于涉案物业房屋结构的破坏，事实证明是中廉公司在破坏、使用房屋。退一步说，廉宇公司与虹口民防办没有交接过涉案房屋，所以廉宇公司不会使用房屋。三、原审法院将管理权依附于租赁权，没有事实和法律依据。管理协议与租赁合同之间没有关系，是不同的法律概念，没有法律规定管理权必须依附租赁权。管理权是有独立地位的，廉宇公司进行煤气申请，本身就是独立的，且廉宇公司也在行使管理权限。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持廉宇公司的原审诉讼请求。被上诉人虹口民防办答辩称：双方当事人于2005年签订的《虹口民防商厦委托管理协议》明确约定与《房屋租赁合同》期限相同，故是依附于租赁合同的。双方之间的房屋租赁合同到2013年已履行结束，委托管理协议也应当结束，廉宇公司要求继续履行管理权是缺乏法律依据的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据另案生效判决，廉宇公司与虹口民防办于2003年3月31日签订的《房屋租赁合同》被依法确定于2013年1月31日解除。现廉宇公司上诉对该租赁合同效力持有异议，因生效判决已确认双方租赁关系有效，故廉宇公司在本案中主张双方租赁关系无效显然没有法律依据。原审法院在查明事实的前提下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。廉宇公司的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海廉宇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 丁康威
审判员 徐 江
审判员 俞 璐
二〇一六年十月十三日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……