上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4621号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海旺朝木器厂。投资人郑建军，总经理。委托代理人吴立军，上海申惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海沪江铁合金厂。法定代表人周一鸣，厂长。委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。上诉人上海旺朝木器厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日立案受理后依法组成合议庭，于同年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人上海旺朝木器厂的委托代理人吴立军，被上诉人上海沪江铁合金厂的委托代理人吴冬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，位于本市松江区XX镇XX村XX地块上的工业厂房产权人系上海沪江铁合金厂，建筑面积为13,504平方米，一共17幢房屋。2014年3月1日，上海沪江铁合金厂、上海旺朝木器厂签订《租赁合同》一份，约定上海沪江铁合金厂将上述厂房除上海沪江铁合金厂办公楼二层、三层和成品仓库外，以现状整体租赁给上海旺朝木器厂使用。如办公楼、成品仓库，影响上海旺朝木器厂的整体规划，双方另外商议，上海沪江铁合金厂给予积极支持。合同第二条约定：2.1租赁物租赁期限自2014年3月1日起至2034年2月28日止，合同年限为二十年，其中2014年3月1日起至2014年10月31日是上海沪江铁合金厂给上海旺朝木器厂用于规划、改造、招商不计算租金的免租期。免租期为8个月；合同第四条约定：4.1租赁物年租金为130万元，每三年环比递增一次，递增率为6%；4.2……双方在签订本合同的同时，上海旺朝木器厂向上海沪江铁合金厂支付定金10.83万元……合同第六条约定：6.3上海旺朝木器厂产品生产、工艺流程需要对原房屋主体进行改建、扩建，上海沪江铁合金厂表示支持和配合，改建、扩建等一切费用由上海旺朝木器厂自行承担；合同第八条约定：上海旺朝木器厂因经营需要改、扩建生产用房的，应按有关政策规定进行，安全由上海旺朝木器厂负责，上海沪江铁合金厂积极配合。上海旺朝木器厂因发展需引入生产项目的必须严格遵守本地区的相关项目政策和环保要求，严禁三废，特别是黄浦江上游取水口五公里内污水不得排放，否则，由此带来的后果由上海旺朝木器厂自行承担；合同第十四条约定：本合同是双方执行的文本。在实施和上海旺朝木器厂经营中，可能碰到权证等相关问题，另行签订合作经营合同，纯属解决相关政策中碰到问题。如通过努力受阻，本协议自动解除。合同另对其他相关事项作了相应约定。上海旺朝木器厂已于《租赁合同》签订之前即2014年2月28日支付上海沪江铁合金厂10.83万元作为定金。签订《租赁合同》后，上海沪江铁合金厂、上海旺朝木器厂双方并未办理交付租赁标的厂房的书面手续。对于厂房是否实际交付，上海沪江铁合金厂向法院表示，其并未向上海旺朝木器厂交付过厂房。2014年6月28日（原审笔误为2015年6月28日），上海旺朝木器厂擅自将挖土机等大型机械开入厂房内进行施工，在厂区道路挖了一个坑，对道路两旁的墙体有一些破坏，因上海沪江铁合金厂阻止及时，影响不大。上海旺朝木器厂向法院表示，上海沪江铁合金厂将一间车间交付给上海旺朝木器厂，上海旺朝木器厂施工是为平整地面。因上海旺朝木器厂的该施工行为，双方产生冲突，上海沪江铁合金厂将相应机械设备清理出租赁标的厂房。2014年12月9日，上海沪江铁合金厂委托律师向上海旺朝木器厂发出《律师函》，载明：因在租赁合同履行过程中，上海旺朝木器厂未经办理任何审批手续，就准备对租赁房屋进行改、扩建，既不符合双方合同的约定，也违反了国家相关法律规定，将会造成巨额经济损失，现经上海沪江铁合金厂向政府相关职能部门咨询，租赁房屋位于黄浦江上游5公里取水口内，无法办理改、扩建手续，上海旺朝木器厂一旦改、扩建后相关房屋将无法办理房屋产权证，故双方签订的租赁合同已无实际履行的可能性，按合同第十四条约定应做自动解除处理，鉴于上述合同履行的实际情况，通知上海旺朝木器厂双方的租赁合同于2014年12月15日解除。上海旺朝木器厂对收到该份律师函无异议。双方未再进行磋商，直至上海沪江铁合金厂提起本案诉讼，要求判令确认双方于2014年3月1日签订的《租赁合同》于2014年12月17日解除。原审审理中，上海旺朝木器厂提起反诉，要求判令：1、上海沪江铁合金厂返还定金10.83万元；2、上海沪江铁合金厂赔偿损失120万元。且上海旺朝木器厂表示，其要求先适用定金罚则,要求上海沪江铁合金厂双倍返还定金，不足弥补损失部分再要求赔偿损失。上海旺朝木器厂为证明其损失，提供其与案外人罗某某之间、落款日期为2014年3月8日的《厂房整修施工合同》一份及案外人罗某某出具的收据一份，载明的内容为上海旺朝木器厂委托案外人罗某某对上述租赁标的厂房进行整修，工程总价为600万元，上海旺朝木器厂以现金方式支付定金120万元。因上海沪江铁合金厂、上海旺朝木器厂之间的《租赁合同》未能实际履行，故上海旺朝木器厂支付给案外人罗某某的定金120万元被没收。上海沪江铁合金厂对《厂房整修施工合同》及收据的真实性均不予认可，认为此系上海旺朝木器厂为本案诉讼而制作的。首先，《厂房整修施工合同》约定定金120万元要求以现金方式支付于理不合。其次，上海旺朝木器厂没有提供相应的领款凭证证明120万元已经实际支付。最后，即便该120万元定金实际支付了，上海旺朝木器厂亦可通过诉讼途径向案外人主张返还，并非必然被没收。原审认为，上海沪江铁合金厂、上海旺朝木器厂签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应恪守。本案的主要争议在于双方未能实际履行合同系哪一方违约导致？根据合同约定，上海旺朝木器厂因经营需要对房屋主体进行改建、扩建的，应按有关政策规定进行。另根据《上海市城乡规划条例》有关规定，改建、扩建建筑物、构筑物、道路或者管线工程的，建设单位或者个人应当按规定申请办理建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证。本案中，上海旺朝木器厂没有取得任何行政审批手续，即与案外人罗某某签订《厂房整修施工合同》，欲对租赁标的厂房进行改建、扩建，并于2015年6月28日擅自将挖土机等大型机械开入厂房内进行施工，上海旺朝木器厂的上述行为显然构成了违约。针对上海旺朝木器厂的上述违约行为，上海沪江铁合金厂应给予上海旺朝木器厂合理期限要求其恢复原状，在上海沪江铁合金厂要求的合理期限内仍不予恢复原状的，上海沪江铁合金厂方能据此要求解除合同。但上海沪江铁合金厂未能给予上海旺朝木器厂合理期限要求恢复原状，直接于2014年12月6日发出《律师函》要求解除合同，故该《律师函》不发生合同解除的效力。本案审理中，上海沪江铁合金厂向法院表示其不同意继续履行双方签订的《租赁合同》。而租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同、是双务合同，合同的继续履行应有赖于合同双方的合作信任关系，上海旺朝木器厂要求上海沪江铁合金厂继续履行合同不适于强制履行，故法院依法确认上海沪江铁合金厂、上海旺朝木器厂之间的《租赁合同》解除，合同解除之日为法院释明之日即2015年9月11日。造成上海沪江铁合金厂、上海旺朝木器厂之间的《租赁合同》解除的原因，首先是上海旺朝木器厂违约在先，其次是在于上海沪江铁合金厂不愿意继续履行合同，综合本案的实际情况、当事人的过错程度，并根据公平原则、诚实信用原则，法院依法确定上海沪江铁合金厂返还上海旺朝木器厂定金10.83万元，双方互不承担违约责任。关于上海旺朝木器厂主张的支付给案外人罗某某的定金损失120万元，首先是上海旺朝木器厂违约在先，其次上海旺朝木器厂提供的证据尚不足以证明其已向案外人罗某某实际支付了定金，且案外人罗某某也没有相应施工资质的个人，法院对上海旺朝木器厂提供的《厂房整修施工合同》的真实性，不予认可，故对上海旺朝木器厂的上述反诉请求，法院不予支持。原审法院审理后于2016年3月16日作出判决：一、确认原告（反诉被告）上海沪江铁合金厂与被告（反诉原告）上海旺朝木器厂于2014年3月1日签订的《租赁合同》于2015年9月11日解除；二、原告（反诉被告）上海沪江铁合金厂于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海旺朝木器厂定金共计10.83万元；三、驳回被告（反诉原告）上海旺朝木器厂的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费8,289元，合计诉讼费8,369元，由原告上海沪江铁合金厂负担5,883元，由被告上海旺朝木器厂负担2,486元。判决后，上海旺朝木器厂不服，上诉至本院称，《租赁合同》签订后，上诉人想早日接收房屋以便招商早日获利，被上诉人上海沪江铁合金厂本应该立即交付，但迟迟不交房而想违约，先是阻挠上诉人整修厂房，再把整修歪曲成改扩建，并发函解除合同。本案中并没有实际发生改扩建行为，被上诉人解除合同不符合法律规定，合同应当继续履行。如不能履行应先适用定金罚则，要求被上诉人双倍返还定金，不足部分按损失计算要求赔偿，故请求二审撤销原判并依法改判。被上诉人上海沪江铁合金厂辩称，其不同意上诉人上海旺朝木器厂的上诉请求。系争的工业厂房不进行改扩建无法利用，被上诉人陈述仅是整修，不符合事实。被上诉人进入厂区的是大型挖土机，故不可能是修修补补，被上诉人没有经过审批就进行改扩建是违约行为。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人上海旺朝木器厂与被上诉人上海沪江铁合金厂签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为《租赁合同》解除的责任归属，上诉人主张其对租赁标的厂房进行整修不属于改、扩建，被上诉人解除合同不符合法律规定，被上诉人对此予以否认，坚持主张上诉人没有经过审批对租赁标的厂房进行改、扩建系违约行为。本院注意到，其一，合同约定上诉人因经营需要改、扩建生产用房的，应按有关政策规定进行，安全由上诉人负责，被上诉人积极配合。鉴此，合同双方已经预见到租赁标的厂房可能需要改、扩建，只是要求上诉人进行改、扩建需要遵守政策法规并办理相关审批手续，但被上诉人有义务予以配合；其二，2014年6月28日，上诉人擅自将挖土机等大型机械开入厂房内进行施工，对此，其事先没有取得任何行政审批手续，故上诉人存在违约行为，但根据在案证据可以发现，上诉人对厂房的破坏极其有限，并且被上诉人对上诉人的行为予以及时阻止，上诉人亦未继续施工，故其违约行为轻微，对涉案厂房破坏不大，对被上诉人的影响也不大；其三，合同在履行过程中，本案双方对对方的轻微违约行为具有一定程度的容忍义务，只有一方当事人存在根本违约时，对方才享有合同解除权。而在上诉人未经审批欲对厂房施工的行为之后，被上诉人未能给予上诉人合理期限要求恢复原状，亦未与上诉人沟通协调合同继续履行的相关事宜，而是径行向上诉人发出《律师函》要求解除合同，鉴此，被上诉人在不享有合同解除权的情形下主张解除合同，其明显缺乏履约的诚意。而合同的履行需要双方当事人的信任与配合，被上诉人不愿继续履行合同导致合同解除，其行为系根本违约，应当承担相应的责任。因此，《租赁合同》的解除不可归责于上诉人的轻微违约行为，而应归责于被上诉人并无履约诚意而擅自解除合同的违约行为，上诉人主张对被上诉人适用定金罚则，要求被上诉人双倍返还定金，合法有据，本院予以支持。至于上诉人主张的要求被上诉人赔偿损失的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审对《租赁合同》解除的责任归属认定不当，致所作判决有误，本院依法予以纠正。上诉人上海旺朝木器厂的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2544号民事判决第一项；二、撤销上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2544号民事判决第二、三项；三、上海沪江铁合金厂于本判决生效之日起二十日内双倍返还上海旺朝木器厂定金共计21.66万元；四、驳回上海旺朝木器厂的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币80元，反诉案件受理费8,289元，合计诉讼费8,369元，由上海旺朝木器厂负担2,790元，由上海沪江铁合金厂负担5,579元；二审案件受理费人民币8,369元，由上海旺朝木器厂负担2,790元，由上海沪江铁合金厂负担5,579元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年七月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……