西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0104民初423号
原告：樊娟，女，1971年6月15日出生，汉族，个体工商户，住某地。
委托诉讼代理人：曹亦军，陕西法言律师事务所律师。
被告：高志文，男，1962年9月21日出生，汉族，个体工商户，住某地。
委托诉讼代理人：王炜，陕西迈盛律师事务所律师。
原告樊娟与被告高志文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊娟及其委托诉讼代理人曹亦军、被告高志文及其委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
樊娟向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告房屋租赁契约自2017年8月17日原告通知被告解除时解除；2、判决被告退还房屋租金151797.8元。事实与理由：2017年7月31日原告委托李阳与被告的代理人姬小强签订房屋租赁契约，约定将西安市丰禾路太奥国际城某号楼某号房出租给原告使用，每月租金13799.8元。合同签订后，陕西鑫华泰物业管理有限公司以不能经营餐饮为由阻止原告进行装修，多次与物业公司协商未果，原告无法实现合同目的，于2017年8月17日向被告提出解除合同，并告知被告房屋均维持原状，请被告及时将房屋出租或他用，对于恶意扩大的损失，原告不予承担。原告向被告支付房屋租金179397.4元，依据协议约定，原告解除合同，需承担2个月的租金，被告应退还剩余租金151797.8元。故诉至法院，望判如所请。
高志文辩称，原告起诉时，合同还在履行过程中，因为原告未按照合同约定使用房屋，突然要求退还房租，给被告带来了极大的损失，应承担违约责任；要求原告支付租赁合同起租之日起至法院判决解除合同之日期间的房租和物业费，抵扣原告主张的剩余租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供以下证据：
1、房屋租赁契约、委托书、证明一份，证明2017年7月31日原告委托李阳与被告高志文的代理人姬小强签订房屋租赁契约。约定：被告将西安市莲湖区丰禾路太奥国际城某号楼某号房屋（毛坯房）出租给原告使用，每月租金13799.8元；约定在租赁期内，单方终止合同，需提前一个月通知对方，并承担该通知期内的全额租金，并且支付一个月租金作为违约金给守约方。
2、与姬小强微信聊天截屏一份及与姬小强电话录音一份，证明原告于2017年8月17日向被告提出解除合同，并且告知被告房屋均维持原状，请被告及时将房屋出租或者他用，还提醒被告不要恶意扩大房屋使用的损失，对于恶意扩大的损失，原告不予承担。
3、与陕西鑫华泰物业管理有限公司工作人员微信聊天截屏一份，证明涉案房屋的物业管理公司以不能经营餐饮为由阻止原告进行装修，原告多次与物业公司协调未果，导致原告无法实现合同目的的事实。
4、与陕西鑫华泰物业管理有限公司银行转账记录一份、付款的微信截屏一份，证明物业公司同意原告装修并收取装修保证金，后又不同意原告装修并退还装修保证金。并证明原告向被告支付租金179397.4元的事实。
5、房屋照片一组,证明房屋状态，没有门，是毛坯房。
6、微信记录一份，证明2017年9月底开始，原告向被告介绍房客的事实，但被告不同意，被告没有将房屋使用，属于恶意扩大损失。
被告对证据1：真实性认可，证明目的不认可；合同中约定的违约责任认可，但不同意解除合同。对证据2：微信截图的真实性不认可，不能证实姬小强的身份，截图的内容并没有解除合同的意思表示；录音的真实性无法确认，录音的场合和在场人员身份无法确认，并且是否偷录也无法确认，真实性不认可。对证据3：真实性无法确认，对方是否是太奥物业的员工无法确认，对证明目的不认可。对证据4：收到租金属实，但数额要向姬小强核实，该证据反映不出退租的事实。对证据5：照片真实性认可，租给原告时和现在是一样的。对证据6：真实性不认可，对方身份不能确认，证明目的不认可，从内容上看没有和原告承租房屋相关的内容。
本院对上述证据作如下认证：证据1真实性予以认可，能够证明双方存在租赁合同关系的事实以及关于违约责任的约定；证据2的真实性确认，但无法确认2017年8月17日向姬小强提出解除合同的意思表示；证据3-5的真实性及证明目的予以确认；对证据6的真实性无法确认。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年7月31日，原告委托李阳与被告高志文的代理人姬小强签订《房屋租赁契约》，约定：原告从被告处承租位于西安市莲湖区丰禾路太奥国际城某号楼某号房，建筑面积492.85平方米，房屋现状为毛坯房；租房用途为办公。租赁期限从2017年8月26日起到2022年8月25日止，共计60个月。租金为每月13799.8元，租金按年结算；在承租期内，此房屋所产生的水、电、物业及其他相关费用，由承租方及时支付给相关部门，以上费用不包含在租金内，承租方需另行支付给出租方或相关机构。合同签订时，承租方需交纳押金13799.8元。合同第八条违约责任第6项约定：在租赁期内，单方终止合同，需提前一个月通知对方，并承担该通知期内的全额租金，且支付一个月租金作为违约金给守约方。
合同签订后，原告向姬小强交纳了一年租金及一个月租金的押金共计179397.4元，租金交纳至2018年8月25日，物业费交纳至2017年9月30日。
庭后，经向姬小强核实，其称2017年8月17日，未收到要求解除合同的通知；对2017年9月25日在玛雅房屋中介的录音真实性认可，但认为不是在协商退租事宜。
庭审中，原告称2017年9月底，单位律师给被告打电话告知解除合同事宜，被告让联系一位姓张的女士，原告当晚就与张女士及姬小强联系，双方确定合同于9月27日解除，租金支付至10月28日。9月29日晚，姬小强向原告发来财务核算清单，与当时谈的差距非常大，原告才诉至法院。被告亦认可9月底原告律师电话告知其解除合同事宜。庭后，经向姬小强核实，其亦认可2017年9月29日晚上财务核账后，其将清单发给原告的事实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁契约》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。依据合同约定，租赁期内，单方终止合同，需提前一个月通知对方，并承担该通知期内的全额租金，且支付一个月租金作为违约金给守约方。原告主张合同自2017年8月17日予以解除，但被告不认可8月17日收到解除合同的通知，且原告提供的证据不足以证明其主张；但结合庭审中双方的陈述，能够认定2017年9月27日原告通知被告解除合同的事实，故双方的租赁合同于2017年10月26日予以解除；原告应向被告支付一个月租金13799.8元作为违约金。被告向原告交纳了一年的租金，扣除2017年8月26日至10月26日租金后，被告应退还原告租金137998元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款规定，判决如下：
一、原告樊娟与被告高志文签订的《房屋租赁契约》于2017年10月26日予以解除；
二、本判决生效后七日内，原告樊娟向被告高志文支付违约金13799.8元；
三、本判决生效后七日内，被告高志文向原告樊娟退还租金137998元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3336元，由原告樊娟负担303元，由被告高志文负担3033元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 成根平
审判员 倪晓盈
审判员 王莉莉
二〇一八年三月二十七日
书记员 狄鸣柔