内蒙古自治区根河市人民法院民 事 判 决 书（2017）内0785民初543号原告（反诉被告）：李淑华，女，1969年9月3日出生，汉族，某局职工，住内蒙古自治区根河市。委托诉讼代理人：连永鑫，根河市河西街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：丁丽莉，女，1966年4月4日出生，汉族，药房业主，住内蒙古自治区根河市。委托诉讼代理人：陈俊华，根河市司法局148法律服务所法律工作者。原告李淑华与被告丁丽莉租赁合同纠纷（依本诉确定）一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李淑华及其委托诉讼代理人连永鑫，被告丁丽莉的委托诉讼代理人陈俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李淑华向本院提出诉讼请求：1.要求终止合同收回房屋，被告给付违约金1万元；2.被告给付房屋租用期间的物业费544元、热费5472.36元；3.被告将损坏的地砖恢复或赔偿损失13,300元；4.被告给付2017年8月1日起至被告腾退房屋止的租金；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月31日，原告（甲方）与被告丁丽莉（乙方）签订门市租赁合同，双方约定：甲方将位于根河市X小区X号楼X单元X室门市租给乙方用于开药店，租期自2016年7月31日至2018年8月1日止，年租金为25,000元，自合同签字之日起乙方一次性交清全年租金，次年租金在已交租金期满三个月前一次交清，拖欠房租30天以上，属于乙方违约，甲方有权收回房屋；房屋租赁期间的所有费用均由乙方缴纳；乙方未经甲方允许不得将房屋转租或改变用途；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或赔偿损失；未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人的及在约定的交租时间无故不交，并推迟30天以上的，乙方向甲方支付违约金1万元。现被告没有按时交纳2017年至2018年租金，租赁期间的各项费用也没有缴纳，未经原告同意将房屋转租给他人经营健康养生会馆，还将房屋客厅的地砖大面积损坏，原告多次与被告协商未果，依法提起诉讼。被告丁丽莉辩称，一、被告不同意原告收回房屋并赔偿原告1万元违约金。2016年7月31日原告将根河市X小区X号楼X单元X室门市租赁给被告使用,双方签订了《门市租赁合同》，约定租期自2016年7月31日至2018年8月1日，年租金25,000元。被告交完25,000元租金、2000元押金后准备开药店，因房屋面积不符合行业要求，便与原告协商将该房转租或者终止合同，但原告拒不同意，被告就和朱某合伙经营养生会馆。养生会馆和药店均是保健行业，被告并没有改变房屋的用途，也没有将房屋转租他人。二、被告同意将原告已交的544元物业费、5472.36元热费给付原告，也同意将第二年房屋租金付清。三、原告要求将地砖恢复原状或者赔偿损失13,300元，没有事实和法律依据。被告和朱某合伙开设养生会馆，往屋里搬运设备，地上留下的是物品的痕迹，并没有将瓷砖损坏。四、原告要求被告给付2017年8月1日至腾退房屋期间的租金，被告不认可，因合同约定的租期未满，原告无权收取房屋。反诉原告丁丽莉向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告给付违约金1万元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月31日反诉被告将根河市X小区X号楼X单元X室门市租赁给反诉原告使用,双方签订了《门市租赁合同》，约定租期自2016年7月31日至2018年8月1日，年租金25,000元。反诉原告交完25,000元租金、2000元押金后准备开药店，因房屋面积不符合行业要求，便与反诉被告协商将该房转租或者终止合同，但反诉被告拒不同意，反诉原告就和朱某合伙经营养生会馆。养生会馆和药店均是保健行业，反诉原告并没有改变房屋的用途，也没有将房屋转租他人。反诉被告违约收回房屋，反诉原告依法提起反诉。反诉被告李淑华辩称，反诉原告没有与反诉被告协商，私自将房屋转租，养生会馆不等同于药店，反诉原告已经改变了房屋的使用性质，且反诉原告至今没有按约定交付房租，反诉原告违约，反诉被告要求依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的”采暖费发票、收据及物业费收据”，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：一、对原告（反诉被告）证据的确认：1.门市租赁合同、照片、录音资料能够相互印证或佐证，能够形成完整的证据链条，所证明的内容能充分说明”李淑华、丁丽莉签订门市租赁合同，承租人丁丽莉未按约定交纳房租，出租房的使用性质被改变、地砖受到损坏”的事实，予以采信；2.砖款收据、商品明细单、人工费明细单，非正规发票，且地砖尚未修复，不予采信。二、对被告（反诉原告）证据的确认：1.门市租赁合同、收条，真实合法，但不能证明李淑华违约，故对”李淑华应支付丁丽莉违约金”的证明目的不予采信；2.合伙经营协议书，因门市租赁合同签订方为李淑华、丁丽莉，丁丽莉是否违约与丁丽莉、朱某是否是合伙关系无关，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，李淑华（甲方）与丁丽莉（乙方）签订《门市租赁合同》，合同约定：甲方将根河市X小区X号楼X单元X室租给乙方作为药店使用，租期自2016年7月31日至2018年8月1日止，年租金为25,000元，自合同签字之日起乙方一次性交清全年租金，次年租金在已交租金期满三个月前一次交清，拖欠房租30天以上，属于乙方违约，甲方有权收回房屋；房屋租赁期间的所有费用均由乙方缴纳；乙方未经甲方允许不得将房屋转租或改变用途；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或赔偿损失；未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人的及在约定的交租时间无故不交租金，并推迟30天以上的，乙方向甲方支付违约金1万元。丁丽莉于2016年7月31日给付李淑华25，000元租金及2000元押金后，至今未支付次年租金。该出租房现被用于经营朱某养生会馆，地砖受到损坏。庭审中，丁丽莉同意将李淑华已交的544元物业费、5472.36元热费给付李淑华，并同意将第二年房屋租金付清。本院认为，李淑华与丁丽莉签订的《门市租赁合同》是当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，应确认为有效合同，受法律保护。在履行合同的过程中，李淑华已履行了交付租赁物的义务，根据合同约定，丁丽莉应在已交租金期满三个月前支付下一年租金，但其至今未给付租金，并损坏地砖，构成违约。且双方约定了可以解除合同的条件，即拖欠房租30天以上李淑华有权收回房屋，故李淑华要求终止合同、收回房屋、将损坏的地砖恢复、给付2017年8月1日起至被告腾退房屋止的租金的诉求，于法有据，本院予以支持,对丁丽莉要求李淑华给付违约金1万元的反诉请求，本院不予支持。但李淑华主张给付违约金1万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用(二)》第二十九条第二款”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，李淑华没有提供因丁丽莉拖欠25，000元房租所造成的损失的证据，其主张的1万元违约金，也远远超出以同期银行贷款利率计算出的利息损失，故本院考虑丁丽莉的过错程度，兼顾其同意以2000元押金折抵违约金的情况，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌定为2000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用(二)》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李淑华与被告（反诉原告）丁丽莉签订的《门市租赁合同》，被告（反诉原告）丁丽莉于本判决生效后将根河市X小区X号楼X单元X室返还给原告（反诉被告）李淑华；二、被告（反诉原告）丁丽莉于本判决生效后给付原告（反诉被告）李淑华违约金2000元；三、被告（反诉原告）丁丽莉于本判决生效后给付原告（反诉被告）李淑华物业费544元、热费5472.36元；四、被告（反诉原告）丁丽莉于本判决生效后将损坏的地砖恢复原状；五、被告（反诉原告）丁丽莉于本判决生效后给付原告（反诉被告）李淑华2017年8月1日起至被告腾退房屋止的租金（按年租金25，000元计算）；六、驳回原告（反诉被告）李淑华的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）丁丽莉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费266元，由原告李淑华负担216元，由被告于丽莉负担50元；反诉案件受理费50元，由反诉原告丁丽莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  徐先银二〇一八年一月五日书记员  富志田