广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初2976号
原告：深圳华润物业管理有限公司南宁分公司，住南宁市青秀区。
法定代表人：覃永辰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫伟萍，广西广合律师事务所律师。
被告：林建忠，男，1981年12月6日出生，汉族，住福建省连江县。
案由：物业服务合同纠纷
适用程序：简易程序（）普通程序（√）
立案时间：2016年3月30日
开庭时间：2016年10月8日
当事人到庭情况：
原告：委托诉讼代理人莫伟萍到庭
被告：未到庭
原告诉请要点
诉讼请求：1、被告按18元/平方米/月的收费标准向原告支付物业管理综合服务费（自2015年3月起暂计至2016年3月止的物业管理综合服务费22671.60元，以后发生另计）；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费金额的千分之一向原告支付违约金（暂计至2016年3月11日，被告应向原告支付的违约金约为58646.63元）；3、被告赔偿原告的律师费损失3000元；4、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告接受委托为位于南宁市民族大道136-2号的“华润大厦”（以下简称“大厦”）提供物业管理服务，被告是大厦3401号房屋（以下简称“该物业”）的业主，该物业的建筑面积为1024.88平方米，现作为广西从容投资集团有限公司（被告为该公司的法定代表人）的办公场所。依据原、被告双方于2014年10月13日签订的《物业服务合同》（以下简称“物业合同”）第五条第一项的约定，该物业的管理综合服务费为18元/平方米/月，即被告每月须向原告支付物业管理综合服务费18447.84元。自2015年3月起至2016年3月止，被告无故拖欠原告物业管理综合服务费共计226717.6元。每月，原告均采用书面缴费通知单的形式向被告催缴，要求其尽快支付物业管理综合服务费及违约金，被告每次均签收但是至今未付清。依据物业合同第五条第三项的约定，如被告不按物业合同约定按期如数缴纳物业管理综合服务费的，每逾期一天按欠费金额的千分之一向原告支付违约金，暂计至2016年3月11日（以后发生的继续计算至实际清偿之日止），被告应向原告支付违约金58646.63元。另外，物业合同第九条第四项约定，因被告不按约定向原告交纳有关费用，原告有权采取法律赋予的权利予以追收，并由被告承担因此发生的诉讼费、律师费等费用。据此，被告应当赔偿原告的诉讼费及律师费损失。综上，被告的行为已明显构成违约，为维护原告及小区其他业主的合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。本案审理过程中，原告明确诉讼请求：1、被告按18元/平方米/月的收费标准向原告支付自2015年3月起至2016年10月31日止期间的物业管理综合服务费；2、违约金计算起止时间为从应交费用的当月6日起计至被告实际付清物业管理综合服务费之日止。
事实认定
经查，2014年10月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《物业服务合同》。合同第一条“物业基本情况”约定：1、物业名称：华润大厦西写字楼（以下简称“写字楼”）座落位置：南宁市民族大道136-2号总建筑面积：100094.08平方米。……第二条“定义”约定：3.本合同所称“物业管理综合服务费”是指甲方以包干制的形式向乙方提供对房屋共用部位、共用设施设备、公共环境卫生、公共秩序的交通秩序、房屋装饰装修、公共绿化、消防等进行维护管理的综合服务，而向乙方收取的服务费。物业管理综合服务费包含大厦正常办公期间的空调费，但不包括末端设备使用空调产生的电费，也不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用。第五条“物业服务费用”约定：一、前期物业管理综合服务费（一）本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费。物业管理综合服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用。……（二）物业管理综合服务费收费标准及支付办法：1.物业管理综合服务费的具体标准及支付办法：收费标准：18元/平方米/月；按乙方所购物业建筑面积，乙方应缴的月服务费用总额为37069.92元。交房时乙方预缴一个月的物业管理综合服务费、水电周转金等费用。第二个月开始，每月头5日内缴清当月的服务费及乙方当月实际产生的水电费、加时空房费等各项费用。支付方式：乙方委托银行定期自动扣费的，代扣手续费由乙方承担；现金交费的，乙方按期到甲方财务部门支付；银行转账的，应转入甲方的银行账户。……三、关于交纳费用的其他约定1.乙方未能按期如数缴纳物业管理综合服务费、水电周转金、垃圾清运费、额外加时或专项空调费、大厦线槽竖井使用费等费用的，每逾期一天按欠费金额的千分之一向甲方支付违约金，甲方并有权通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金，因此而产生的后果由乙方自行承担。……第九条“违约责任”约定：四、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并收取合同约定的违约金，或采取法律赋予的权利予以追收，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。……第十四条“通知”约定：任何通知应以书面形式，以邮寄、快递、传真、或本合同双方人员或其委托人送达方式，按甲方或乙方的工商登记注册地址或本合同首页所载地址送达将被视为送达，送达地址如需变更，变更一方应在变更前5个工作日内书面通知另外一方：1.邮寄送达：以邮寄方式向对方发送通知的，广西区内的地址，自寄出之日起的第3个工作日即视为已送达；广西区外的地址，自寄出之日起的第4个工作日即视为已送达。2.传真：一方按对方提供的电话传真号码将通知传真给对方的，传真发出的当日即为送达。3.快递/当面送达：通知送至对方上述地址当日即为送达。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告实际提供物业服务至今。原告每月采用书面缴费通知单的形式向被告催缴物业管理综合服务费及违约金。
本案审理过程中，原告陈述：南宁华润中心西写字楼原3402号（建筑面积：2059.44㎡）由韦新甜、鄢世斌和被告向梁安辉购买，并划分了该物业的产权。购买后，韦新甜将属于自己部分的物业（建筑面积：1034.56㎡）出租给被告使用。自2015年5月起，原3402号被重新划分为3401号（建筑面积：1024.88㎡，由被告所有）和新的3402号（建筑面积：1034.56㎡，由韦新甜、鄢世斌共有）。为证明该事实，原告向本院提交了一份由韦新甜、鄢世斌署名的《告知函》。
另查，被告系广西从容投资集团有限公司的法定代表人，该公司营业地址为南宁市青秀区民族大道136-2号南宁华润中心西写字楼××号。
还查，原告于2016年3月10日委托广西广合律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼，并支付了律师代理费人民币3000元。
本案审理过程中，原告自认：自2015年1月起被告已支付物业管理综合服务费：（1）2015年1月的应付物业管理综合服务费为37069.92元（2059.44㎡×18元/㎡/月），被告于2015年6月16日支付该月物业管理综合服务费18622.08元、于2015年8月17日支付完毕剩余的物业管理综合服务费18447.84元；（2）2015年2月的应付物业管理综合服务费为37069.92元（2059.44㎡×18元/㎡/月），被告于2015年6月16日支付该月物业管理综合服务费18622.08元、于2015年8月17日支付完毕剩余的物业管理综合服务费18447.84元；（3）2015年3月的应付物业管理综合服务费为37069.92元（2059.44㎡×18元/㎡/月），被告于2015年6月16日支付该月物业管理综合服务费18622.08元、于2015年8月17日支付该月物业管理综合服务费13104.32元，于2016年12月3日支付1102.16元，尚欠物业管理综合服务费4241.36元；（4）2015年4月的应付物业管理综合服务费为37069.92元（2059.44㎡×18元/㎡/月），被告于2015年6月16日支付该月物业管理综合服务费18622.08元，尚欠物业管理综合服务费18447.84元；（5）被告按时支付完毕2015年5月、6月、7月的物业管理综合服务费，故不再主张2015年5月、6月、7月的违约金；（6）被告已部分支付2016年4月的物业管理综合服务费，尚欠该月物业管理综合服务费16891.36元，主张该月尚欠物业管理综合服务费违约金的起算时间为2016年4月6日；（7）被告按时支付完毕2016年5月、6月、7月、8月、9月的物业管理综合服务费，故不再主张2016年5月、6月、7月、8月、9月的违约金；（8）被告已部分支付2016年10月份物业管理综合服务费，尚欠该月物业管理综合服务费8550元，主张该月尚欠物业管理综合服务费违约金的起算时间为2016年10月6日。
判决理由
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等相关法律文书，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的权利。
原、被告在自愿平等协商一致的情况下签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。原告作为物业公司，接受被告委托对涉案物业进行管理维护，提供了物业服务，而被接受了物业服务，则应承担支付合同对价的义务，即按合同约定的计费标准，按时履行交纳物业管理综合服务费的义务。
一、关于物业管理综合服务费。根据合同约定，物业管理综合服务费的计算标准为按18元/㎡/月并根据涉案物业建筑面积计算。自2015年5月起，涉案物业的建筑面积由2059.44㎡变更为1024.88㎡，每月的物业管理综合服务费应相应调整，具体为：（1）2015年3月的应付物业管理综合服务费为37069.92元（2059.44㎡×18元/㎡/月），被告实际支付32828.56元，尚欠物业管理综合服务费4241.36元；（2）2015年4月的应付物业管理综合服务费为37069.92元（2059.44㎡×18元/㎡/月），被告实际支付18622.08元，尚欠物业管理综合服务费18447.84元；（3）自2015年5月起至2016年10月，每月应付的物业管理综合服务费为18447.84元（1024.88㎡×18元/㎡/月），原告自认被告按时支付了2015年5月、6月、7月和2016年5月、6月、7月、8月、9月的物业管理综合服务费，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，本院予以确认，故被告尚欠2015年8月、9月、10月、11月、12月和2016年1月、2月、3月物业管理综合服务费合计147582.72元（18447.84元/月×8个月）以及2016年4月物业管理综合服务费16891.36元、2016年10月物业管理综合服务费8550元。综上，被告欠缴物业管理综合服务费总计：195713.28元（4241.36元+18447.84元+147582.72元+16891.36元+8550元）。
二、关于物业管理综合服务费的违约金。按照合同约定，每月物业管理综合服务费的缴纳时间为该月的5日前；逾期缴纳的，每逾期一天按欠费金额千分之一的标准计收违约金。现原告主张以当期拖欠物业管理综合服务费金额为基数，按每日1‰计付，从应交费用的当月6日起算计至被告实际付清物业管理综合服务费之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。另，原告虽自认被告已部分支付了2016年4月和10月的物业管理综合服务费，但未能说明或举证证明被告实际支付的时间，故本院认定该部分物业管理综合服务费系被告按时支付，被告应以当月尚欠的物业管理综合服务费为基数，按每日1‰计付，从当月6日起算计至被告实际支付完毕之日止。
三、关于律师代理费。根据合同约定，被告未依约交纳有关费用的，应承担原告采取法律途径追收所欠费用而发生的诉讼费、律师费等。现原告为追索拖欠的物业管理综合服务费而委托广西广合律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼，为此支付律师代理费3000元，有发票原件证实，依约应由被告承担。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林建忠应向原告深圳华润物业管理有限公司南宁分公司支付物业管理综合服务费195713.28元；
二、被告林建忠应向原告深圳华润物业管理有限公司南宁分公司支付逾期交纳物业管理综合服务费的违约金（违约金计算方式：以当期拖欠物业管理综合服务费金额为基数，按每日1‰计付，从应交费用的当月6日起算计至被告实际付清物业管理综合服务费之日止）；
三、被告林建忠应向原告深圳华润物业管理有限公司南宁分公司支付律师代理费3000元。
本案受理费5700元、公告费260元，由被告林建忠承担。
上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 易紫阳
人民陪审员 叶寿腾
人民陪审员 李燕婷
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 卢 珊
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3、《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。