广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2144号上诉人（原审原告）：何舒颖，女，1991年4月15日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲夫，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖俊东，男，1981年11月19日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：欧靖斐，广东业证律师事务所律师。原审第三人：周少文，男，1981年12月30日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。上诉人何舒颖因与被上诉人赖俊东及原审第三人周少文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何舒颖的委托诉讼代理人黄卫国和李哲夫，被上诉人赖俊东的委托诉讼代理人欧靖斐，以及原审第三人周少文的委托诉讼代理人董诚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何舒颖上诉请求：1、撤销广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初1229号民事判决书第三项判决内容;2、支持何舒颖一审的诉讼请求;3、一、二审诉讼受理费由赖俊东承担。事实与理由：一、一审法院认定赖俊东没有违约是错误的。一审法院认定何舒颖与赖俊东以及中介签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，则该《房屋买卖合同》应对当事人均有法律约束力，未经双方同意或达到法定的解除条件，不得随意解除合同。在合同履行过程中，因清远楼价急剧上涨，赖俊东想通过解除合同，获得更大利益，便违反合同约定，故意不将银行贷款帐号告知何舒颖，造成合同不能履行。在没有达到解除合同的条件下，委托律师致函给何舒颖，以何舒颖不将130000元转入赖俊东帐户为由解除生效的合同，决意违约。对此，一审法院己认定“而现有证据也证实赖俊东确实没有告知何舒颖，也没有告知中介方其还款的银行帐号，因此，何舒颖始终未支付130000元的房款不违反合同约定”。鉴此，即赖俊东授权律师向何舒颖发出的《律师函》主张解除合同的理由，完全不成立。那一审法院认定赖俊东可以以该理由解除合同且不存在违约是错误的。一审法院认为何舒颖在赖俊东发出解除合同通知后，另购了房屋，等于“以实际行为表示其不再履行该合同并同意解除合同”，这是没有法律依据的。鉴于赖俊东提出解除合同，且清远房价天天价格飞涨，根据《合同法》第一百一十九条的规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”。何舒颖立即另行购买了另一套住房，其真正目的是避免因不及时购房而造成的更大损失。涉案房屋的两次评估价格相差30多万元，由此可知若何舒颖不及时购房将造成更大损失。因此，何舒颖从来没有表明同意解除合同，也没有表示不追究赖俊东的违约责任。根据《合同法》第九十七条的规定，解除合同是不影响守约当事人向对方要求赔偿损失的。一审法院对违约解除合同的赖俊东，不予作违约处理的做法是错误的，应予纠正。何舒颖己提供《律师函》证明赖俊东的违约。一审法院也认定赖俊东没有依约向何舒颖告知银行还贷帐号，故意违约，使合同无法履行，且赖俊东在一审答辩状第二点的陈述中承认违约，只是认为何舒颖的主张超过了合同约定的违约金10%。综上，何舒颖举证赖俊东违约的事实及证据是充分的，不存在一审法院认定的何舒颖举证不能的问题。二、一审法院不支持何舒颖的索赔请求，是实体处理错误。该《房屋买卖合同》被一审法院确认为合法有效，而赖俊东没有法定理由及约定事实，随意解除合同，应当依法承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，赖俊东应当承担赔偿损失的责任，违约赔偿的损失应当相当于因违约造成的损失。合同约定的违约金不足以抵偿何舒颖房屋差价款，何舒颖的请求有法律的支持。何舒颖在一审中主张违约金是合同双方约定的数额，因房屋价格上涨而造成的差价款及评估费、律师费，也是何舒颖实际损失，依法应当予以支持。一审法院驳回何舒颖一审的上述诉讼请求是错误的。综上所述，一审存在认定事实和实体处理错误，请求贵院在查明事实的基础上，严厉处罚缺乏诚信的赖俊东，保护守信何舒颖的合法权益，作出公正的裁决。赖俊东答辩称：一、赖俊东是根据《房屋买卖合同》的约定行使合同解除权，不存在违约行为。一审庭审中双方争议的主要焦点，是赖俊东通知何舒颖解除《房屋买卖合同》的行为是否构成违约。赖俊东认为，要根据赖俊东在解除合同时候的实际情况，来判断赖俊东是否存在违约的主观恶意。首先，赖俊东在签订合同之后，就向建设银行递交提前还贷申请，中国建设银行于2016年12月22日电话通知赖俊东申请获批，可以办理提前还贷(中国建设银行经办人杨某某，电话386×××3）。房屋中介黄某某于2016年12月23日来电询问时，赖俊东即告知银行已通知提前还贷的事实，根据当时的实际情况下，赖俊东不可能预见未来数月房价会大幅上涨，不存在何舒颖所讲的“见房价上涨”的利益驱使。在赖俊东没有何舒颖联系方式，并且双方共同委托了房屋中介提供居间服务的情况下，赖俊东将银行提前还贷通知告知了双方共同委托的中介，便等同于完成了通知义务。根据《房屋买卖合同》附件Ｅ.5.的约定，“卖方在收到银行通知提前还贷之日时”，即银行电话通知的2016年12月22日起，买方就应“将部分楼款人民币壹拾参万元整转入卖方贷款账号内”。而直到2017年1月22日，何舒颖仍没有履行支付首期款的义务，根据《房屋买卖合同》第十一条“买方逾期支付楼款，每逾期一天。逾期30天，卖方有权不再出售该物业给买方，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金”的约定，赖俊东是在何舒颖超过约定的付款期限满30天之后，合同上约定的解除合同条款条件成就的情况下，行使合同解除权。房价是否上涨，只是赖俊东是否行使合同上明确约定的解除权的考虑因素之一，而不等同于赖俊东“见房价上涨”而恶意违约。赖俊东出售该房屋，是出于置换一套面积更大的住宅为目的，何舒颖拖延支付首期款的行为，客观上导致了赖俊东已不能按计划置换一套面积更大的住宅，因此，赖俊东才决定行使合同解除权，不再出售该房屋给何舒颖。二、赖俊东在一审提交的录音证据可以证实，中介方与何舒颖均知道银行已经向赖俊东下达提前还贷通知的事实，赖俊东在约定的期限内也有通过中介催告何舒颖按合同约定支付首期款，只是由于其它原因没有向赖俊东支付首期款。中介方与何舒颖不同意按合同约定的付款方式履行，是因为何舒颖认为如果按《房屋买卖合同》上约定的付款方式将130000元先行支付到赖俊东账户，无法保证资金和交易安全，从而要求以“一手交证、一手交钱”的交易方式来履行合同。这才是何舒颖没有付首期款给赖俊东的真实原因，并不是起诉书和上诉状上所述的赖俊东不将提前还贷的通知和还贷的账号告知何舒颖。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持，请二审法院依法驳回何舒颖的上诉请求。周少文述称：赖俊东没有告知中介方所谓的银行可以提前还贷通知，也没有通知中介方提前还贷，也没有告知中介方还款账号。中介方已经履行合同约定中介咨询义务，对银行同意还贷事项没有通知义务。根据合同约定，赖俊东和何舒颖应该按照合同约定向周少文支付中介费用及律师费。何舒颖向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、赖俊东承担违约责任，支付违约金76700元；三、请求赖俊东支付房屋差价款62899元；四、赖俊东支付房屋评估费1810元；五、赖俊东退回购房定金20000元；六、赖俊东支付律师费15000元；七、赖俊东支付案件的诉讼受理费。一审诉讼过程中，何舒颖变更第三项诉讼请求为：请求支付房屋差价款318247元。一审法院认定事实：2016年12月7日，何舒颖与赖俊东以及清远市清城区新城新干新房屋中介服务部（性质为个体工商户，经营者为周少文，已于2017年3月24日注销登记）签订一份《房屋买卖合同》，约定何舒颖购买赖俊东位于清远市清城区××半岛××号房屋，成交价为590000元，卖方收齐所有楼款时交付房屋。双方对于付款方式选择为涂销抵押后按揭付款，贷款种类为商业贷款；买方在合同签订之时支付定金20000元给卖方，首期楼款160000元由买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给卖方，剩余410000元由买方申请银行按揭贷款,在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；对于办理银行提前还贷手续及支付楼款事项，何舒颖与赖俊东约定由买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续，买方同意卖方在收到银行通知提前还贷之日时，买方将部分楼款130000元转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。关于违约责任合同第十条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”第十五条约定：“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。”合同签订当日，何舒颖向赖俊东支付了20000元定金，并向清远市清城区新城新干新房屋中介服务部交纳了咨询、中介服务费及该次成交的所有费用25000元。在合同的履行过程中，双方出现争议，双方曾于2017年2月23日在清远市清城区新城新干新房屋中介服务部协商，但协商未果。何舒颖主要认为赖俊东没有告知何舒颖或者中介方其还贷的银行账号，导致其无法向赖俊东支付首期款130000元用于赖俊东提前还贷，赖俊东也没有通知何舒颖或者中介方何时可以提前还贷，因此认为赖俊东违约。赖俊东则认为何舒颖没有按约定时间向其支付首期款，故赖俊东委托律师事务所于2017年3月8日向何舒颖邮寄一份律师函，要求解除双方的《房屋买卖合同》，该函件于2017年3月9日妥投。此后，何舒颖于2017年3月另行购置了房屋。另查明，赖俊东陈述其没有向中介方告知其提前还贷的银行账号，同时其也无证据证明告知过何舒颖。对于何舒颖主张的房屋差价损失，其提供了两份房地产估价报告，其中一份由广东腾业房地产及土地评估有限公司于2017年3月10日作出，该报告确定涉案房屋在2017年3月9日的市场价值为652899元；另一份由佛山市广信企业咨询评估有限公司于2017年4月20日作出，该报告确定涉案房屋在2017年4月19日的市场价值为908247元。何舒颖为此支付评估费1810元给广东腾业房地产及土地评估有限公司清远分公司。对于何舒颖主张的律师费，其提供了律师费发票并于庭后补充提供了一份律师费发票及诉讼委托代理合同，该组证据显示何舒颖因案件诉讼委托律师处理法律事务共支出律师费15000元。以上事实，有何舒颖提供的房屋买卖合同、收款收据、房地产估价报告、评估费发票、诉讼委托代理合同、律师费发票、房地产权证、短信记录，赖俊东提供的律师函、通话录音光盘，第三人提供的微信聊天记录，以及一审庭审笔录等证实。一审法院认为：何舒颖与赖俊东以及中介方签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，合法有效。从双方合同中约定的买方垫资给卖方提前还贷条款的文义内容来看，何舒颖转账支付房款130000元至赖俊东还贷银行账户前，赖俊东应该在收到银行同意其提前还贷申请的通知后告知何舒颖或者中介方并将其还贷银行账号予以告知。因此，赖俊东的通知义务在前，何舒颖支付房款130000的合同义务在后。在赖俊东没有履行通知告知义务前，何舒颖有权拒绝履行支付130000元首期房款的义务且其也无法履行该义务。而现有证据也证实赖俊东确实没有告知何舒颖也没有告知中介方其还贷的银行账号，因此，何舒颖始终未支付130000元的房款不违反合同约定。虽然赖俊东的通知告知义务在前，但是合同并没有明确约定赖俊东的该通知义务应在何时履行。因此，不能以赖俊东尚未履行通知告知义务就认定赖俊东构成根本违约。赖俊东在2017年3月8日向何舒颖发出解除合同的律师函，而何舒颖也在2017年的3月份另行购买了其他房屋，以其实际行为表明其不再履行该合同并同意解除合同。因此，双方买卖房屋的合同已没有继续履行下去的基础，且双方均以实际行为同意解除合同，故一审法院对于何舒颖要求解除双方所签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，赖俊东应将其已收取的购房定金20000元退还给何舒颖。由于何舒颖并无证据证明赖俊东存在违约行为，因此，其不能以赖俊东违约为由要求赖俊东支付违约金、赔偿房屋差价损失以及其他损失。故，一审法院对于何舒颖要求赖俊东支付违约金、赔偿房屋差价损失、房屋评估费、律师费的诉讼请求不予支持。对于第三人提出的要求何舒颖与赖俊东支付中介咨询费及其利息以及要求何舒颖与赖俊东承担律师费的请求，由于第三人为无独立请求权的第三人，在案件中不能提出独立诉请，且其提出的请求所涉法律关系与案件的房屋买卖合同法律关系不同，因此，一审法院不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决如下：一、解除何舒颖与赖俊东双方于2016年12月7日所签订的《房屋买卖合同》；二、限赖俊东于判决生效之日起10日内向何舒颖退还购房定金20000元；三、驳回何舒颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7776元，减半收取计3888元，由何舒颖负担3708元，赖俊东负担180元。本院二审期间，何舒颖、赖俊东、周少文均无未提交新证据。对一审法院查明的事实除何舒颖上诉提出异议部分外，其余基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因房屋买卖合同引发的纠纷。本案双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立、合法有效合同，双方应共同遵守并全面履行自己的义务。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕何舒颖上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，本案争议焦点为：（一）赖俊东的行为是否构成违约；（二）赖俊东应否支付违约金及房屋升值差价损失；（三）赖俊东应否支付评估费和律师费。（一）关于赖俊东的行为是否构成违约的问题。因根据一、二审查明的事实及合同约定，赖俊东将银行已同意其提前还贷的事项及相应的银行贷款账户账号(自行或通过中介)告知何舒颖，是涉案合同得以继续履行的前提条件；而本案中，正是由于赖俊东没有将银行已同意其提前还贷的事项及相应的银行贷款账户账号告知何舒颖，才导致了涉案合同无法继续履行。在此情况下，赖俊东于2017年3月8日向何舒颖发出解除《房屋买卖合同》的律师函，既不符合法律规定，也不符合合同约定。赖俊东以此为由要求解除与何舒颖签订的《房屋买卖合同》的行为，属于明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，赖俊东的该行为已构成根本违约。据此，一审法院关于赖俊东的行为不构成根本违约的认定不当，本院依法予以纠正。（二）关于赖俊东应否支付违约金及房屋升值差价损失的问题。本案中，因赖俊东的行为已构成违约，根据涉案《房屋买卖合同》第十条的约定，其本应向买方何舒颖支付该物业成交价的10%作违约金；按涉案《房屋买卖合同》约定的房屋成交价590000元计算，该违约金应为59000元。但同时，根据何舒颖在一审中提交的证据，即广东腾业房地产及土地评估有限公司于2017年3月10日作出的评估报告可知，涉案房屋在2017年3月9日的市场价值已达652899元，对比涉案《房屋买卖合同》约定的房屋成交价590000元，已经升值了62899元。也就是说，正是由于赖俊东违约行为，将导致何舒颖另行购房时发生差价损失。因此，该房价升值部分，可以认定为何舒颖因赖俊东的违约行为导致的损失。两相对比可见，涉案合同约定的违约金已经不足以弥补守约方所遭受的损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，赖俊东应向何舒颖支付的违约金数额，应与其造成的何舒颖的损失相当，即应为62899元。一审法院未支持何舒颖的违约金主张不当，本院依法予以纠正。同时，由于本案情形属于卖方违约不将物业售予买方的情形，而非卖方逾期交付物业从而导致合同解除的情形，因此，何舒颖主张先按物业成交价的千分之一计算逾期违约金，到逾期30天后再按物业成交价的10%计算违约金，合计违约金为76700元的依据不足，本院依法不予支持。由于无论是合同约定的违约金，还是因房价升值所造成的另行购房损失，事实上都是因赖俊东的同一违约行为所导致的同一损失内容，因此对于何舒颖一审诉讼请求中既要求赖俊东支付违约金又要求其赔偿房屋差价损失的双重请求，本院依法不予支持。由于根据审理查明的事实可知，何舒颖事实上已于2017年3月另行购置房屋。也就是说其在2017年3月后已经不再存在房价升值所造成的另行购房的损失。因此，对其要求按佛山市广信企业咨询评估有限公司于2017年4月20日作出的评估报告来确定房屋升值损失的主张，本院依法不予支持。（三）关于赖俊东应否承担涉案房屋的评估费及何舒颖为本案诉讼支出的律师费的问题。因赖俊东违约，根据涉案《房屋买卖合同》第十五条关于“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用”的约定，赖俊东应全额承担何舒颖为本案已付的评估费1810元及律师费15000元。一审法院对何舒颖的该项主张未予支持不当，本院予以纠正。综上所述，何舒颖上诉请求中合理的部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院依法予以驳回。一审判决对本案的部分事实认定不清，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1229号民事判决第一、二项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1229号民事判决第三项；三、限赖俊东于本判决生效之日起10日内向何舒颖支付违约损失赔偿款62899元；四、限赖俊东于本判决生效之日起10日内向何舒颖支付律师费15000元；五、限赖俊东于本判决生效之日起10日内向何舒颖支付房屋评估费1810元；六、驳回何舒颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3888元，由赖俊东负担894元，由何舒颖负担2994元；二审案件受理费7776元，由赖俊东负担1788元，由何舒颖负担5988元。对何舒颖多预交的二审案件受理费1788元，由本院向其清退。本判决为终审判决。审 判 长 邓洪政审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十月二十九日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。