浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1081民初5218号
原告：温岭市置地投资咨询有限公司，住所地：温岭市城东街道三星大道938号三楼。
法定代表人：徐剑峰，系执行董事。
委托代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。
被告：连永淼。
被告：陶英会。
委托代理人：李璐，浙江海贸律师事务所律师。
委托代理人：李雅文，浙江海贸律师事务所实习律师。
被告：江银燕。
被告连永淼、江银燕共同委托代理人：徐文辉，浙江海贸律师事务所律师。
被告连永淼、江银燕共同委托代理人：侯立国，浙江海贸律师事务所律师。
原告温岭市置地投资咨询有限公司与被告连永淼、陶英会、江银燕房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员赵敏丹适用简易程序，于2016年8月21日、9月22日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告的委托代理人陈晓忠，被告连永淼、江银燕共同委托代理人徐文辉，被告陶英会委托代理人李璐到庭参加了诉讼。原、被告曾申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。
原告温岭市置地投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金240000元，以及按照每日千分之一支付自2016年1月1日计算至实际付清之日的违约金；2、被告向原告支付物业管理费8000元，以及按照每日千分之一自2016年1月1日计算至实际付清之日的违约金；3、被告向原告支付水电费9071元，以及按照每日千分之一支付自2016年1月1日计算至实际付清之日的违约金；4、被告向原告赔偿四个月免租期内的租金损失199933元；5、本案诉讼费由被告负担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付2016年1月1日至2016年1月22日的租金50618元、物业管理费1688元，及以52306元为基数按照每日千分之一自2016年1月1日计算至实际付清之日的违约金；2、被告向原告支付2016年1月23日至2016年3月31日的房屋占有使用费158756元；3、被告向原告支付水电费9071元，以及按照每日千分之一自2016年1月1日计算至实际付清之日的违约金；4、被告向原告赔偿扣除租赁保证金之后的房屋闲置损失179933元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2013年9月13日与温岭市太平街道田洋村村民委员会签订了一份《温岭市太平街道田洋村体育场路商业楼租赁合同》，承租了坐落于温岭市太平街道体育场路西边田洋村商业楼，取得了对该商业楼进行经营管理、招商引资和对外出租等权利。2014年12月27日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：被告承租原告位于温岭市太平街道体育场路田洋村综合楼南楼第3层A301-A307，以及首层A109-A115的房屋；租赁期限共六年零四月，即自2015年1月1日起至2021年4月30日止，其中4个月为装修免租期，如果中途退租，则补交给原告装修免租期租金；前述14间商铺首年租金839800元，租金每两年在上期的基础上递增5%；租金支付方式为按年支付，被告需在合同签订时支付首年租金的50%，在2015年7月1日前支付另50%，以后在每年的1月1日前付清下一整年度的房屋租金，如被告逾期支付租金水电费，则逾期一天按逾期支付金额的5‰加付违约金至实际支付日止；物业管理费按年缴纳，每年的物业管理费为28000元，被告在支付每期租金时同时缴纳物业管理费；如被告不按期支付或逾期支付款项的，逾期一天按逾期支付金额的千分之五加付违约金至实际支付之日止。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告已付清了第一年租金。被告本应于2016年1月1日前付清第二年租金839800元、物业管理费28000元，但其均未依约支付。原告曾多次向被告发送催交通知书，但被告一直拖付第二年租金、物业管理费及水电费。鉴于被告迟延支付租金的严重违约行为，为防止损失的进一步扩大，原告无奈于2016年1月22日向被告发送了解除合同的《告知函》。但被告至今未向原告支付欠付的水电费9017元，以及2016年1月1日至1月22日的租金50618元，物业管理费1688元。被告也未及时腾空房屋交还给原告，其转租给案外人郑核的A114号房屋于2016年3月31日前仍在使用，故被告还应该支付给原告解除合同后至2016年3月31日的房屋使用费158756元。由于被告严重违约导致原告房屋闲置损失、影响商业楼整体经营形象，参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款，以及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条等规定，可见因承租人的违约行为导致合同解除的，出租人可以向承租人要求赔偿最长不超过六个月的房屋闲置期租金损失，故原告酌情要求被告承担4个月的闲置损失279933元，扣除被告之前支付给原告的租赁保证金10万元后，被告还应赔偿原告损失179933元。
被告连永淼、江银燕辩称：1、与原告签订房屋租赁合同承租14间房屋属实；2、被告已经全额支付了从开始承租支付至2015年12月30日的租金，双方于2016年1月份解除合同，被告没有享受过免租期的优惠，故被告毋需再支付租金；3、根据2015年1月22日解除合同的《告知函》的内容“如果被告在收到本函件后三日内仍未付清欠款并腾空房屋，原告将自行收房，被告在商铺内的所有物品原告将暂时移位保管”，可见原告直接将房屋收回了。即使是原告与郑核于2016年4月1日重新签订了房屋租赁合同，也不代表郑核直至该日才将从被告处承租的A114号房屋和256平方的阁楼腾退给原告，因为原告在向被告发送解除合同的告知函后就将房屋断水断电了，以强制的方法收回了房屋。综上，被告不同意支付房屋占有使用费。4、关于原告要求被告支付房屋闲置损失，因为被告已于解除合同之后就收回了房屋，故被告不需要支付闲置损失，即使需要支付的话，原告要求按四个月支付不合理，同时也要考虑自2016年4月1日起原告和郑核之间就A109、A110、A111房间形成了房屋租赁关系。5、即使要支付租金等违约金的话，原告要求按照日千分之一计算的标准过高。6、被告连永淼、江银燕已经在2015年12月份之前将股份转让给了被告陶英会的父亲，故即使要承担责任的话，也应当由被告陶英会和其父亲承担。综上，请求驳回原告对被告连永淼和江银燕的诉讼请求。
被告陶英会辩称：同意被告连永淼和江银燕的1-5点的答辩意见，对第6点答辩意见有异议，该二被告并无转让股份。另外补充的是：1、虽然三被告经营的公司自2015年11月开始无法继续经营，但被告找到了愿意接收公司的案外人陈海挺（音同，下同），各方对此达成一致意见，由陈海挺续租房屋，陈海挺也交了五万元定金。但因为原告管理不善，发生了盗窃事件，导致陈海挺拒绝租赁，故被告不需要支付房屋占用使用费。2、被告连永淼将房屋转租给郑核，故与该房屋相关的违约责任与被告陶英会无关。3、原告就违约金和房屋损失这两种违约损失只能择其一，不能同时向原告主张。4、即使需要支付闲置损失，原告提出参照江苏、北京市等地的相关规定不合理，因为该些规定存在一定的地域性，浙江省宁波市也有规定，表示限定在合理的期限之内。如何确定合理的期限，被告认为应当参照合同法标准确定为两个月。综上，请求驳回原告对被告陶英会的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
就案外人郑核将向被告承租的A114房屋占有至何时这一问题，虽被告抗辩称郑核未必占有至2014年3月31日，但根据被告向法庭提交的郑核诉连永淼租赁合同纠纷的起诉状，期间郑核作为该案的原告诉称“…致使原告因停电无法正常营业至2016年3月底”，结合郑核与原告于2016年4月1日签订新的房屋租赁合同，本院认为可以认定郑核占有上述房屋至2016年3月31日。
就被告连永淼、江银燕主张的其已经在2015年12月份之前将天音公司的股份转让给了被告陶英会的父亲这一事实，因其未提供证据予以证明，故本院此主张不予认定。
本院认为，本案中，原、被告签订的房屋租赁合同依法成立并生效，则双方应当按照约定全面履行自己的义务。现因被告延迟履行债务，原告向被告发送了解除合同的《告知函》，且双方均认可该通知函的效力，故本院认定原、被告双方的房屋租赁合同自2016年1月22日解除，但被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。
就原告要求被告支付2016年1月1日至2016年1月22日的租金、物业管理费以及按日千分之一的标准支付相应违约金的诉请。本院认为，被告自认租金及物业管理费付至2015年12月30日，现就之后的租金支付，被告并不存在有免除支付的情形，故其有义务支付解除合同前尚未支付的租金、物业管理费。关于逾期支付的损失，合同中要求按日千分五支付违约金，原告主动调整至日千分一，被告抗辩称调整后的违约金计算标准尚偏高。本院认为，被告未及时支付款项给原告造成的主要是利息损失，故本院酌情确定未及时支付租金等款项的违约金按日万分之五计算。故本院对原告诉请的合理部分予以支持，对超出部分不予支持，被告应当支付给原告租赁期租金、物业费共计52306元，并支付自2016年1月1日起按日万分之五的标准算至款项付清之日止的逾期付款违约金。
就原告要求被告支付2016年1月23日至2016年3月31日期间的房屋占有使用费158756元。被告抗辩称，根据《告知函》，如果原告在收到告知函3日内仍未付清欠款并腾退房屋，原告将自行收回商铺了，并将被告在商铺内的所有物品暂时移位保管，故被告不需要支付房屋占有使用费。本院认为，就案外人郑核承租的A114房屋，系被告转租给郑核，且郑核实际上确实占有至2016年3月31日，虽被告陶英会抗辩称该房屋系被告连永淼出租给郑核，故该房屋的占有使用费与被告陶英会无关，但该房屋系三被告共同向原告承租，至于之后三被告内部如何处理房屋与原告无关，原告有权基于合同约定要求三被告共同承担责任，故三被告需支付给原告A114房屋自2016年1月23日起至2016年3月31日这68天的占有使用期租金11175元（839800元/年÷365日÷14间×68天）。至于其他13间房屋，本院认为，原、被告在房屋租赁合同第十四条违约责任中明确约定，“如被告逾期支付房租及水电费超过15天，原告有权终止《房屋租赁协议》，并有权收回出租房屋…如被告擅自撤场，原告有权封存被告在本处所的设施财物并向法院起诉偿清应交款项。”由此可见，针对原告在本案中的违约行为，原、被告在合同中赋权原告可以解除合同并封存被告财物，现《告知函》也表明原告行使了该权利，则被告有理由相信原告在2016年1月26日开始已经收回了房屋，且原告也未举证证明被告有其他继续占有使用该些房屋的情形，故认定对其他房屋占有至2016年1月25日，则被告就该些房屋应支付给原告自2016年1月23日至2016年1月25日这3日的租金，共计6409元（839800元/年÷365日÷14间×13间×3日）。综上，本院对原告的该项诉请中的合理部分予以支持，对超出部分不予支持。
就原告要求被告支付水电费9071元这一诉讼请求，虽原告提交了国网温岭市供水公司出具的用户名为原告的历月电费明细，以及原告自己制作的收款收据单，但原告未就与被告相关的水、电表的上期抄表情况以及解除合同时的抄表情况进行举证，故本院无法认定原告自身出具的收款收据的内容真实性，且被告对此予以否认，故本院对原告的该项诉请不予支持。
就原告要求被告支付扣除租赁保证金10万元后的房屋闲置损失费179933元（按四个月计算房屋闲置费）的这一诉讼请求。就原告能否要求房屋闲置损失费，被告抗辩称，原告既已主张了延迟支付房屋租金的损失，则不得再同时主张房屋闲置损失费。本院认为，逾期支付租金的违约金系原告未能及时收取房屋租金的损失，而房屋闲置损失则是因被告的违约行为造成原告在一段时间内面临租赁空档期的损失，系两种不同性质的损失，故原告可以一并主张。就原告诉请的房屋闲置费的具体数额，被告抗辩称，被告已经积极介绍陈海挺接手被告所承租的部分涉案房屋，且陈海挺已经于2016年3月4日支付给了原告5万元定金，并就此提交了经公证的陈海挺与原告的招租经理袁平的电话。本院经审查认为，就其中的5万元定金有无支付、以及双方有无签订房屋租赁合同，袁平在录音中并无明确承认，但即使该事实存在的话，也无法证明双方当时即开始履行房屋租赁合同，故本院对被告抗辩的其协调促成了陈海挺承租原告房屋，故被告不需要再承担房屋闲置损失这一抗辩不予采纳。但在原、被告解除合同之后，原告也应当积极寻找新的承租人，减少自身损失。考虑到因被告违约行为导致双方解除合同后，原告需要在寻找新租户并磋商协调相关事项上花费一定的时间，导致涉案房屋存在一段时间空置期，但原告作为专业的投资咨询公司，应当具有相应的风险意识和招租优势，结合目前当地的房屋租赁市场形势，本院酌情确定本案的房屋闲置合理期间为2.5个月，故被告应支付给原告房屋闲置损失费174958元（839800元/年÷12月×2.5月）。就原告要求将被告交付的10万元保证金用于清偿部分房屋闲置损失费这一主张，本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同载明“合同期满，双方解除合同或者甲乙双方达成解除本租赁合同，清偿完所有债权债务关系，乙方注销营业地址后，甲方无息退还乙方”，可见，原告的该主张符合合同约定，本院此予以支持。
综上所述，本院对原告合理的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告连永淼、陶英会、江银燕支付给原告温岭市置地投资咨询有限公司租赁期租金、物业费共计52306元，并按日万分之五支付自2016年1月1日起算至款项付清之日止的逾期付款违约金；
二、被告连永淼、陶英会、江银燕支付给原告温岭市置地投资咨询有限公司占有期租金17584元；
三、被告连永淼、陶英会、江银燕支付给原告温岭市置地投资咨询有限公司房屋闲置损失74958元；
四、上述一、二、三项合并后，限被告连永淼、陶英会、江银燕于本判决生效之日起十五日内支付给原告温岭市置地投资咨询有限公司租金、闲置损失等共计144848元及逾期付款违约金，其中逾期付款违约金以52306元为基数按日万分之五的标准自2016年1月1日起算至款项付清之日止；
五、驳回原告温岭市置地投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7754元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取3877元，由原告温岭市置地投资咨询有限公司负担2279元，由被告连永淼、陶英会、江银燕负担1598元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。
代理审判员 赵敏丹
二〇一六年十月十八日
代书 记员 陈雨露