贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初7475号原告：周静涛，男，汉族，1973年6月26日生，住本市南明区。委托代理人：谢玲（系原告之妻），女，汉族，1974年5月31日生，住址同上。被告：贵州众福房地产开发有限公司（以下简称众福房开公司），地址在本市南明区花果园左藏三库A栋3-2号。法定代表人：任建渠，众福房开公司总经理。委托代理人：王冬峰，贵州驰宇律师事务所律师。委托代理人：王瑶，贵州驰宇律师事务所律师。原告周静涛诉被告众福房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周静涛的委托代理人谢玲，被告众福房开公司的委托代理人王瑶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周静涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权证书；2、判令被告按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准向原告支付逾期办房产证违约金共计89097.16元（从2011年8月30日暂计算至2017年7月3日）；3、判令被告从2017年7月4日起按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准（建设银行2017年贷款基准利率4.35%）向原告支付逾期办房产证违约金直至履行完协助办证义务之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月6日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于本市南明区××大道北段××福家园××（××）x-x-x房屋一套，建筑面积91.32平方米。合同签订后，原告按合同约定向被告履行了合同约定的总房款35万元、房屋配套费、房屋维修基金等全部合同义务。合同约定被告应于商品房交付使用后540日内办理房屋所有权权属登记。原告于2010年3月4日收房，被告应在2011年8月30日前为原告办理权属登记，之后多次找被告，被告均答复会尽快办理房产证。被告已违约近70个月，现原告主张即2011年8月30日起至今的逾期办证违约金，按照已付房款35万元，以建设银行年贷款基准利率4.35%计算至被告履行完协助办证义务之日止。请法院支持原告的诉请。被告众福房开公司辩称：1、本案因政府改变规划等历史遗留问题，导致被告客观上无法在约定时间内协助原告办理产权证，被告并无迟延办证的主观恶意。2008年贵阳市政府以“众福家园”项目旁边一栋占地2000余平方米的9层住宅楼，年代久远，外观陈旧等将该地块作为项目绿化用地，要求被告分担政府责任，补征用地并承担拆迁安置补偿责任。但由于住户不配合，要价过高，直到2013年11月才与最后一户达成协议，被告从2013年12月开始实施平整绿化工程，现已基本完工。政府基于社会公共利益，应认定为不可抗力，这些因素也是被告不可控的，所以应予以免责。2、根据《城市房地产开发经营管理条例》，开发商只作为办理房屋所有权登记手续的协助办理人，不作为主要义务人，原告才是本案办理房屋所有权证的法定义务人。3、根据相关司法判例以及各高级人民法院的指导性规定，因延期办理房产证产生的违约金适用债权诉讼时效。依据合同，原告的主张已过诉讼时效，其主张的违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。请法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2009年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告向被告购买位于贵阳市××大道北段××福家园××（××）××单元××号房屋，建筑面积91.32平方米，房价为每平方米3832.68元，总金额35万元。原告支付首付7万元，余款28万元向银行申请按揭贷款。合同第十五条约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按相关法律法规协商处理。”合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了上述购房款，2010年3月4日被告将原告所购房屋交付给原告，原告并向被告缴纳了维修基金、电视开户、电表安装、煤气开户等费用。对于当事人双方没有争议的以上事实，本院予以确认。针对双方有争议的事实的举证、质证意见如下：原告为证明其的主张提交了下列证据：1、2016年3月被告贵众字[2016]003号《关于众福家园商住楼项目产权证办理相关事宜的告示》，内容为“众福家园全体业主：感谢各位业主长期对我司相关工作的理解与支持，前期我司对项目收尾与备案手续办理等作了大量的工作，但由于各种原因，各位业主的产权未如期办理，对此，我司表示深深的歉意，现公司对此事商度重视，特成立产权办理工作小组，现将本项目产权证的办理事宜公示如下：……7月30日前完善土地手续；9月30日前办理完项目大产权证；10月8日后开始办理业主小产权证……”；2、2016年10月14日被告出具的“关于众福家园产权证延期办理情况说明”，内容为：“为了让业主的产权证能办理，我公司对于开发该项目‘众福家园’的相关手续积极的完善，原计划在2016年10月8日承诺给业主办理房屋产权登记证，贵阳市国土资源局要求我司补交土地出让金，该土地于2006年取得经营开发权，在缴纳的过程中由于取得该土地年限较长，已不能按照原要求进行缴纳，国土资源局要求重新对该土地进行评估。从而造成我司不能在2016年10月8日给业主办理产权登记证，我司已积极办理该土地出让金相关手续。公司承诺会尽快给各住业主办理产权登记。”；3、2016年12月20日被告出具的“关于众福家园产权证延期办理”，内容为：“众福家园业主：我司迟迟未给业主办理房屋产权登记证，给业主造成了诸多麻烦，使购房人的权益受到影响，我司也在积极的办理。而造成产权证迟迟未能办理的因素是我司未补交土地出让金，在此我司也在与政府、产权处等相关部门协商，……我司正在全力筹集资金，尽快缴纳应补交的土地出让款，及时给购房人办理产权，保障购房人权益。”；4、2017年1月3日被告出具的“关于众福家园商住楼项目产权证办理情况的告示”，内容为：“众福家园业主：……我司在此郑重承诺于2017年6月，保证各位业主能拿到属于自己房屋的产权证。也希望业主监督和关注我司工作的进度。”原告称以上证据均是被告张贴在小区公示栏内的告示，证明业主一直在催促被告办理产权证事宜，否则被告不会张贴那么多告示，也证明被告至今也不能办理产权证。被告称2011年8月30日至2013年8月30日该期间原告未向被告主张过权利，现向被告主张权利已过诉讼时效。公示时间是2016年，不能构成诉讼时效中断的理由。被告为证明其的主张提交了下列证据：2017年8月5日贵阳市房地产交易管理中心出具的《商品房现房备案证明》。被告称政府因素消除后，被告及时将相关材料提交到住建局，并取得了初始登记，说明被告并未有迟延办证主观恶意。原告称被告并未提交政府行为导致不能办证的证据，被告未交土地出让金，才是导致不能办证的原因，被告大产权证未办下来，小产权证就办不了。庭审中被告陈述，《商品房现房备案证明》是办大产权证的前置程序，现还没有缴纳土地出让金，所以现在办不了在产权证。政府已为业主开具绿色通道，大概在12月份业主可以先办小产权证，被告可以逐渐缴纳土地出让金。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。本案中原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。双方应按合同约定全面履行自己的义务。现原告已按约定履行完自己的义务，被告也应按约定履行自己的义务。双方在合同中对产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2010年3月4日将房屋交付原告，故被告应在2011年8月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，然被告至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已违约，依法应向原告承担违约责任。原告诉请被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权证书的请求，本院予以支持。对于原告诉请被告向其支付逾期办房证违约金。原、被告在合同中未对逾期办理产权登记证违约损失进行约定，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参加中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，原告诉请被告从2011年8月30日起按照已付房款35万元，以年利率4.35%计算至履行完协助办证义务之日止违约金之请求，未超出法律法规的规定，本院予以支持。对于被告辩称由于政府行为导致未能及时给原告办证，未举证证明，本院不予采纳。被告辩称原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效，因被告的违约一直处于持续状态，故被告此辩解不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州众福房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告周静涛办理位于贵阳市××大道北段××福家园××（××）××单元××号房屋权属登记；二、被告贵州众福房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周静涛逾期办证违约金（违约金以购房款35万元为基数，按年利率4.35%标准计算，从2011年8月30日起至被告贵州众福房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2078元减半收取1039元，由被告贵州众福房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  邹平萍二〇一七年十月二十三日书记员  王贵梅