福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0304民初898号
原告：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。
法定代表人：方秀容，总经理。
委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。
被告：卢建英，女，1982年4月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：卓成业，男，1952年6月2日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。
原告昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）与被告卢建英因物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告昆仑物业公司的委托诉讼代理人李国锋、被告卢建英的委托诉讼代理人卓成业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昆仑物业公司向本院提出诉讼请求：1.卢建英偿还昆仑物业公司拖欠的物业费2567元以及相应的按月利率2%计算的滞纳金；2.本案诉讼费用由卢建英承担。事实和理由：昆仑物业公司自2011年开始为莆田市荔城区xxxx广大业主提供物业管理服务，物业服务费收费标准为1.35元/㎡。卢建英为莆田市荔城区xxx小区x号楼xxx室的业主，建筑面积为146.24平方米，按照约定卢建英每个月应向昆仑物业公司支付197.42元的物业费，每半年预先缴纳该半年周期的物业管理服务费，如果不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按应交物业管理费每天千分之三交纳违约滞纳金。之前，双方均按照合同约定履行，但卢建英自2016年7月份起至2017年7月份未支付物业费，己拖欠昆仑物业公司13个月的物业费。昆仑物业公司于2017年7月15日向卢建英送达付费通知单催缴，但卢建英至今拒不支付拖欠的物业费。
卢建英辩称，答辩请求：1.驳回昆仑物业公司的诉讼请求；2.昆仑物业公司退还违规收取卢建英2014-2016年度的电梯维保费367.62元、生活垃圾清理费88.2元，共计455.82元；3.昆仑物业公司退还预收水电周转金300元；4.本案诉讼费用由昆仑物业公司承担。事实和理由：一、昆仑物业公司存在违约行为。1.昆仑物业公司无法举证证明已为卢建英提供了物业服务，卢建英能举证证明昆仑物业公司不履行服务合同约定的维修、养护、维护义务。卢建英作为单个业主无权验收并对昆仑物业公司提供的服务质量作出评价，莆田市华港房地产开发有限公司作为物业服务合同的签约主体，体现全体业主的意思，是评价服务质量是否符合合同约定的适格主体。因此，昆仑物业公司要求卢建英支付物业服务费于法无据。2.昆仑物业公司擅自违法扩大收费范围，违规收取卢建英2014-2016年度的电梯维保费、生活垃圾清理费。由于昆仑物业公司拒绝退还违约收取的费用，卢建英主张先履行合同抗辩权。二、物业合同约定的滞纳金于法无据。1.滞纳金是行政法规范畴，具有法定强制特点，由国家法律、法规明文规定的，个人和其他团体都无权私自设立。2.合同第八条属霸王条款，明显不对等、不公平,应认定该条款无效。三、本案应中止诉讼，待中止诉讼原因消除后，恢复诉讼。因昆仑物业公司违约收取2014-2016年度的电梯维保费、生活垃圾清理费，擅自扩大收费范围被工商部门处罚，莆田市人民政府于2017年11月作出复议决定，维持工商部门处罚决定；昆仑物业公司仍不服，于2017年12月向法院提起行政诉讼未审结。四、昆仑物业公司应退还预收水电周转金300元。
昆仑物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《承诺书》1份、房屋登记簿2份、《前期物业服务合同》2份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对昆仑物业公司提供的、卢建英持有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.《前期物业服务合同解除协议》、《公示》、《关于华港小区东城一号住宅楼层配备灭火器的事宜》、《付费通知单》各1份、《报告》3份，经与原件核对无误，本院予以确认；
2.现场照片复印件1份、公示照片复印件9份、消杀照片复印件14份、现场部分照片复印件211份，因上述证据无其他证据相佐证，无法形成完整有效的证据链，且卢建英提出异议，故不予确认；
3.福建增值税普通发票复印件3份、《关于申请紧急情况使用维修资金报告》复印件1份，该证据系复印件，且卢建英提出异议，故不予确认。
对卢建英提供的、昆仑物业公司持有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.《关于终止昆仑物业前期物业服务合同的告知函》复印件1份，该证据无原件核对，无其他证据佐证，且昆仑物业公司提出异议，故不予确认；
2.《莆田市12345便民服务平台咨询件》复印件1份、《莆田市12345政务服务平台诉求件》复印件3份，因上述证据记载内容系匿名诉求人向相关部门提交诉求，无法证明卢建英所欲主张的证明对象，且昆仑物业公司提出异议，故不予确认；
3.《报警回执》1份、照片复印件2张、询问笔录1份、接警单1份、警情反馈1份，上述证据记载内容并非本案当事人，与本案无关联性，故不予确认；
3.《收款收据》4份，经与原件核对无误，予以确认；
4.《证明》2份、《东城一号小区设备设施交接具体情况汇报》1份，上述证据所记载内容系案外人单方陈述，无其他证据相互印证，无法形成完整有效的证据链，且昆仑物业公司对其真实性、合法性、关联性均提出异议，故不予确认；
5.照片复印件88张，因上述证据无法体现形成时间，无其他证据相佐证，且昆仑物业公司提出异议，故不予确认；
6.《行政处罚决定书》复印件1份，因该证据所记载的内容系相关行政部门以昆仑物业公司收取电梯维保费、电梯年检费为由对其作出行政处罚，并未涉及物业费问题，故与本案讼争事由无关联性，不予确认。
根据昆仑物业公司、卢建英陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年12月15日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区xx村的“xxxx”小区（地址具体以民政局编排为准）提供前期物业管理服务事宜，建筑面积约28.398万平方米，合同期限自2009年12月30日起至2012年12月30日止。
2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区xx村的“xxxx”小区1、2、3期（地址具体以民政局编排为准）提供前期物业管理服务事宜，建筑面积约28.398万平方米，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常维护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险管理责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收费）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收费）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整2017年7月31日；当日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《公示》，告知“xxx”小区业主：莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司于2017年7月31日终止《前期物业服务合同》等事宜。
另查明，卢建英、卢建岭系夫妻关系。2009年2月21日，卢建英、卢建岭向莆田市华港房地产开发有限公司购买坐落于莆田市荔城区商品房（以下简称该二商品房，均位于“xxx”小区内），建筑面积分别为89.29㎡、56.96㎡，以上建筑面积合计为146.25㎡。2010年1月31日，卢建英、卢建岭在《承诺书》签名，确认接受昆仑物业公司对“xxx”小区的前期物业管理服务，并按时支付一切有关费用。该二商品房的所有权分别于2012年1月16日、2011年6月14日转移登记在卢建英、卢建岭名下，所有权形式为共同共有。自2016年7月份起至2017年7月份止，卢建英、卢建岭未向昆仑物业公司支付物业费计1.35元/月/㎡×146.24㎡×13个月=2567元。卢建英在庭审中自认称，昆仑物业公司于2017年11月至12月期间向卢建英催讨物业费。
再查明，昆仑物业公司于2010年1月31日收取卢建英水电周转金300元、于2016年1月20日收取卢建英2014年4月至2015年12月的生活垃圾清理费88.2元、收取卢建英2014年4月至2015年12月的电梯维保费270.3元、于2016年5月20日收取卢建英2016年1月至6月的电梯维保费97.32元，并分别出具了《收款收据》四份。
本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“xx”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。卢建英逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求卢建英支付其拖欠的自2016年7月份起至2017年7月份止的物业服务费2567元，符合合同约定，本院予以支持。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权设立，故昆仑物业公司要求卢建英支付滞纳金，本院不予以支持。卢建英辩称昆仑物业公司存在违约行为、且未向卢建英提供物业服务，但其提供的证据无法证实该意见，应承担举证不能的法律后果，故对该辩解意见本院不予采纳。莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司于2013年1月1日签订的《前期物业服务合同》第六条约定，物业费用的开支包含对“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，因电梯属于共用设施设备，电梯维保费依约已包含在物业服务费用之内，故昆仑物业公司收取电梯维保费属于重复收费，应予退还。经核算，卢建英已支付自2014年4月2016年6月的电梯维保费合计270.3元+97.32元=367.62元。又因昆仑物业公司在庭审中称其同意在结算物业费用时对预收的水电周转金进行折抵，故对于卢建英辩称昆仑物业公司应退还电梯维保费367.62元、预收的水电周转金300元的抗辩意见，本院予以采纳，上述费用可在卢建英应支付的物业服务费中予以扣减。卢建英以昆仑物业公司擅自违法扩大收费范围为由抗辩称其应退还生活垃圾清理费88.2元，但《前期物业服务合同》（2013年1月1日签订）第三条约定昆仑物业公司的物业服务范围包括“公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用……）”，且该合同第十条约定“生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊”，上述约定并未违反相关法律规定，卢建英应依约履行付款义务，故对该辩解意见本院不予采纳。因此，卢建英尚应支付昆仑物业公司物业服务费2567元-电梯维保费367.62元-预收的水电周转金300元=1899.38元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、卢建英应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区xxx号xx梯xx号及xx号商品房自2016年7月份起至2017年7月份止的物业服务费2567元，扣除昆仑（莆田）物业管理有限公司应退还给卢建英的电梯维保费367.62元、预收的水电周转金300元，尚应支付物业服务费1899.38元；
二、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由昆仑（莆田）物业管理有限公司负担11元，由卢建英负担14元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 何志强
二〇一八年四月二十五日
书记员 林 锐
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。