贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0402民初1414号原告：敖应萍，女，1967年11月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，原告：谭家洪，男，1969年3月25日生，汉族，住址同上，原告：谭声琳，女，1995年12月15日生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：敖应萍，为本案原告，系原告谭声琳母亲。被告：贵州好旺佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520400688440687H，住所地：贵州省安顺市西秀区横二路万绿城铂瑞兹酒店7层。法定代表人：包世生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵恩娜，女，1987年7月28日生，系该公司员工，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。原告敖应萍、谭家洪、谭声琳诉被告贵州好旺佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖应萍、谭家洪，被告贵州好旺佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵恩娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在已付购房款总额424842元为基数，按日万分之一支付原告从2015年10月1日起至2017年3月3日，逾期天数为419天，逾期办证违约金17800.88元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年9月21日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于安顺市国际佳缘小区的6栋2单元15层4号房屋。合同约定该房总价款424842元，被告负责办理房屋权属登记，同时，双方约定了逾期办理登记的违约金计算方式。2016年6月14日，被告向原告交付了上述房屋，根据合同约定，被告应在房屋交付之日起90日内办理初始登记，并在取得初始登记后90日内办理房屋权属登记，但至2017年3月3日被告才办理房屋所有权证，被告逾期办理构成违约，故向法院起诉，提出如上诉讼请求。被告贵州好旺佳房地产开发有限公司辩称：1、本案诉请的违约金已过诉讼时效；2、本案诉争的产权证逾期非被告原因造成，根据双方签订的合同约定，应予免责。经本院审理查明：原、被告于2011年9月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市××××、Ａ4地块国际佳缘6栋2单元15层4号房，建筑面积123.99平方米，套内建筑面积为101.07平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4154.93元，总价款419939元，付款方式为贷款方式付款。合同第八章房屋登记第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2011年9月21日给付首付款231939元，以公积金抵房款支付188000元，共计原告向被告支付购房款419939元。原告并向被告支付了维修基金等费用。被告于2015年4月14日将房屋交付给原告使用，被告于2017年3月3日办理原告所购房屋《不动产权证书》。后原告向被告主张逾期办证违约金未果，致成诉讼。同时查明，2009年6月3日，安顺市国土资源局作为出让人与受让人陈尚霖签订《国有建设用地使用权出让合同》，将安顺市西秀区龙泉路A-3、A-4地块（83728.60平方米）出让给陈尚霖。出让人同意在2009年11月3日前将达到“五通一平”条件的土地出让宗地交付给受让人。出让价为199300000元,受让人同意本合同项下宗地建设项目在2009年11月3日之前开工，在2013年11月3日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。后被告取得上述合同项目下的A-3、A-4地块并开始建设，合同约定的土地成交价款199300000元已经缴清。该A-3、A-4地块及横二路建设用地的土地征收工作由安顺市西秀区华西办事处及东关办事处共同负责，其中国际佳缘小区部分主要在华西办事处辖区范围，由华西办事处负责征地拆迁。由于拆迁工作难度大，被告在边施工边拆迁情况下，于2013年7月才完成全部的拆迁工作，该区域征收工作已延期3年半。另查明，自2017年3月28日起，安顺市国有土地及其房屋等建筑物、构筑物的不动产登记由安顺市不动产登记中心等不动产登记机构承办，安顺市房屋产权管理处停止受理房屋登记业务。双方当事人于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》附件五即《补充协议》约定：十二、原合同第二十二条补充约定。1、因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，完成预告登记、初始登记、转移登记的时间顺延。上述事实，有原、被告陈述。原告提供的身份证，《商品房买卖合同》，收款收据复印件及代收代付款收据、《商品住宅使用说明书》、涉案房屋《不动产权证书》等书证；被告提供的营业执照及法定代表人身份证、《商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《国有建设用地使用权出让合同》、安顺市西秀区华西办事处证明、安顺市不动产登记中心关于进一步做好市级不动产统一登记工作的公告等书证；以上书证均为复印件。上述证据均在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告请求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效；二、被告是否对逾期办证承担违约责任及怎样承担。一、原告请求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的债务，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定。2017年10月1日后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。本案双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，只保护原告自2015年10月1日起至其未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效的违约金。故原告主张被告支付从2015年10月1日起至向其交房即2017年3月3日止的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效。二、关于被告是否对逾期办证承担违约责任及怎样承担的问题。原告在审理中向被告提出逾期办理房屋权属登记的违约金请求的依据是双方在《商品房买卖合同》中第二十二条的约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，取得初始登记后90日内申请办理商品房转移登记。《房屋登记管理办法》第三十三条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。被告于2015年4月14日将案涉房屋交付给原告使用，但至2017年3月3日才为原告办理不动产权证书，从被告提供的证据来看，仅能证明由于征地拆迁工作延迟，导致部分工程项目工期延迟，却不能证明除此一个原因以外，其他全部材料在合理期限内提交。在本案中，被告未能在约定期限内办理涉案房屋相关手续，违约的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应当承担违约责任。双方当事人于2011年9月21日签订的《商品房买卖合同》附件五即《补充协议》虽然约定因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，被告也提交了证据证明于2013年7月才完成全部的拆迁工作，该区域征收工作已延期3年半，尽管该拆迁延期必然会影响被告交房并办理相关手续，但原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系由被告提供的格式合同，而被告并没有提供证据证明其已经依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起原告注意的特别标识，并对格式条款进行了说明，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。故被告以上述约定为由主张不承担违约责任不成立，本院不予支持。本案在审理中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。本院认为，目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调减违约金的请求，本院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已于2015年4月14日交付给原告使用，并于2017年3月3日办理了不动产权证书，原告的合同目的已实现，并原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告逾期办证违约金4000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后5日内支付原告敖应萍、谭家洪、谭声琳从2015年10月1日起至2017年3月3日止的逾期办证违约金人民币4000元。二、驳回原告敖应萍、谭家洪、谭声琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币246元，减半收取人民币123元，由原告敖应萍、谭家洪、谭声琳承担人民币23元，由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司承担人民币100元（该诉讼费原告已预交，被告承担的部分在本判决生效后5日内由被告直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 林 茂二〇一八年六月二十八日书记员 蒙忠璞