福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第6307号
原告：陈泽彬，男，1992年4月11日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈建英（系原告爷爷），男。
委托诉讼代理人：白志辉，福建衡评律师事务所律师。
被告：漳州天下房地产开发有限公司。
法定代表人：林仁政，董事长。
委托诉讼代理人：沈光华，福建簪华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱羚，福建簪华律师事务所实习律师。
原告陈泽彬与被告漳州天下房地产开发有限公司商品房预售合同一案，原告陈泽彬于2013年12月24日诉至本院，本院受理后，于2014年11月20日作出（XXX）芗民初字第XX号民事判决书，原告陈泽彬不服上述判决，提出上诉。漳州市中级人民法院于2015年6月19日作出（XXX）漳民终字第XXX号民事裁定书，裁定撤销本院（XXX）芗民初字第XX号民事判决，发回重审。本院于2015年7月2日立案重审原告陈泽彬与被告漳州天下房地产开发有限公司商品房预售合同一案，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈泽彬的委托代理人陈建英、白志辉，被告漳州天下房地产开发有限公司的委托代理人沈光华、朱羚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈泽彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告按银行同期同类贷款利率向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币63714元；2、判令被告返还原告多收取的地价款人民币68114元，并向原告支付自2009年3月15日起至实际归还地价款之日止按银行同期同类贷款利率计付利息（暂计至2013年11月22日为人民币43723元）。以上两项合计人民币175551元。事实与理由：2009年3月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》并进行公证，合同约定被告将开发的址在漳州市XXX路XX号XX幢XX普通住宅商房出售给原告，面积为104.7平方米，房价款383000元。合同第1条第2款约定：土地使用年限自2002年11月1日起至2072年11月1日。合同第14条约定：“出卖人应当在商房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金”。上述合同签订后，原告按约支付购房款。在被告办理国有土地使用权证书过程中，原告才始知本幢房屋的国有土地使用权年限终止日期为2050年8月28日，与合同约定的年限减少了22年。根据以上事实，原告认为，被告作为专业的房地产开发企业，对于土地使用年限应是明知的，且被告办理的土地使用权证载明的土地使用年限截至2050年8月28日。而双方签订的合同约定的土地使用年限为2002年11月1日起至2072年11月1日止。因此，被告多获得的利益应返还原告，被告多获得的利益应当为被告多收的地价款，即104.7平方×2070元／平方×22／70=68114元，并应当向原告支付自2009年3月15日起至实际归还地价款之日止按银行同期同类贷款利率计付利息。被告逾期办证，应当按约支付违约金，原告自愿将违约金计算方式调整为按银行同期同类贷款利率继续计付，违约金为383000×6.56%÷365×926=63714元。请贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告漳州天下房地产开发有限公司辩称，一、原告主张逾期办证违约金的证据不足，缺乏依据。依照原、被告签订商品房买卖合同，约定若因被告原因使原告不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应承担相应的违约责任。根据房管局及土地局的公告公示，原告购买的房屋产权证于2011年12月27日可办理；土地证于2××2年5月9日可办理，在此之前，被告已依合同约定，向相关办证部门递交相应的办证申请及手续材料。且被告已于2××2年5月9日通知原告办理两证，因此被告不应承担该违约责任，原告的主张已经超过诉讼时效，应予以驳回。二、原告主张返还多收的地价款，没有事实与法律依据。依合同约定本案商品房土地为商住综合用地，据相关规定商住用地使用年限为50年，且合同签订时，被告已向原告出示该房产所在地块的土地使用证为50年，原告已知悉该地块的年限事实。原、被告签订的合同涉及的土地使用权为70年，属记录与实际不符。但该出售商品房地块的适用年限应以出售房屋地块的土地使用权证进行确认。《中华人民共和国物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，该法律规定明确该土地使用年限到期后不必然产生原告尚欠土地使用权的后果。原告主张返还多收地价款的计算方式依法无据。
原告向本院提供如下证据：证据一商品房买卖合同、证二（XXX）漳证经字第XXX号公证书，证据一和证据二证明1、原告购买被告开发建设的址在漳州市胜利东路24号君临天下XX幢1104室，面积为104.7平方米，价款为人民币383000元；2、合同第一条约定土地使用年限自2002年11月1日至2072年11月1日；3、合同第14条约定原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期办证之日起每日按原告已付款的0.5‰向原告支付违约金；4、合同还对双方的其他权利义务作出约定；证据三漳国用（XXX）第XXX号国有土地使用权证，证明被告为原告办理的土地使用权证登记土地使用权终止日期为2050年8月28日，违反合同第1条的约定；证据四海峡都市报-
福建力佳股份有限公司原厂区出让；证据五海峡导报-
漳州君临天下业主遇商品房土地使用年限缩水，证据四和证据五证明1、2002年漳州市区土地每亩出让价款为138万元；2、原告居住的本幢楼房土地证终止日期为2050年8月28日，与合同约定的年限缩水22年，被告在接受新闻媒体时确认该事实。
被告漳州天下房地产开发有限公司对原告提供的证据质证认为，对证据一及证据二真实性无异议，对证明内容部分有异议：1、讼争房屋所在地址及面积、价款无异议；2、合同约定的年限70年，有异议。合同载明相应的内容，合同第一条关于土地性质、用途明确为商住，土地年限来源及合同第一条第一款中土地使用权证，也就是说土地使用权是来源于土地使用权证及土地来源的界定，合同第一条不是仅仅列明土地使用年限自2002年11月1日至2072年11月1日；3、商品房买卖合同第二条的第二款，同时也约定出卖人在签订本合同时，被告已经向原告出示上述国有土地使用权证及相关证件约定。对证据三真实性无异议。土地使用权是原告自行办理的，对其所要证明的使用权终止日期为2050年8月28日事实没有异议。对原告以此主张被告违反合同第一条的约定有异议。对证据四及五真实性无法确认。海峡都市报-
福建力佳股份有限公司原厂区出让的内容不能直接作为证据证明的效力，只能作为间接证据来源。原告据此主张相关事实不能以此作为判例依据。证据五的报纸记载内容的来源可靠性和真实性无法证实。不能作为直接作为认定本案事实。与本案无直接关联性。
被告漳州天下房地产开发有限公司向本院提供如下证据：证据一商品房买卖合同（编号：XXXXXX），证明被告向原告出售商品房，并就相关权利义务进行约定的事实；证据二国有土地使用证［编号：漳国用（XXX）字第XXX号］，证明被告出售给原告房屋所在土地的登记情况；证据三房地产办证公告，证明本案涉案房屋经相关部门公告可以办证的时间事实；证据四陈泽彬领取房产登记所需资料的签字证明，证明被告已经履行合同所约定的协助办理登记的义务。；证据五被告通知办证照片复印件10张（附带光盘一张）及办证通知照片放大版4张，证明被告于2××2年5月19日通知业主办证的事实。
原告对被告漳州天下房地产开发有限公司提供的证据质证认为，对证据一真实性没有异议。但对证明内容有异议，合同第一条第二款明确约定土地使用权限是70年，合同是由被告提供的格式合同。按照我国合同法的规定，格式合同应作出有利于买受方的解释。因此，被告主张土地使用权限是50年是不能成立的。关于合同第14条，结合原告提交的收款收据，原告已经委托被告进行办证并收取相关的费用，被告有权代为办证；对证据二真实性没有异议。原、被告双方签订合同时，被告没有向原告出示该土地证，因土地使用权限只有50年，故被告违约；对证据三真实性无法确认。退一步讲，即使证据是真实的，被告也应当按照补充协议的约定书面通知原告办证，被告违约；对证据四真实性无异议，但是依据被告当时提交给原告的材料只能办房产证，不能办土地证。房产证是2××2年2月16日办理的，土地证是2013年1月31日办理的。2××2年2月16日时，被告没有提供相关材料给土地部门，导致土地部门无法办理土地证；对证据五真实性有异议，该图片不能证明被告于2××2年5月份在讼争小区内通知业主办证。且合同中约定各类通知应送达至原告在合同中确定的地址，被告在小区内粘贴公告也违反合同约定，应视为被告没有通知办证。
本院对双方当事人所举证据认证如下：对原告提供的证据一、证据二、证据三，被告对其真实性均没有异议，本院予以确认；对原告提供的证据四、证据五，因原告未提供原件予以核对，且被告对其真实性无法确认，本院不予采信；对被告提供的证据一、证据二、证据四，原告对其真实性均没有异议，本院予以确认；对被告提供的证据三漳州市住房和城乡建设网关于君临天下XX幢办证公告及漳州市国土资源局关于“君临天下”1-7幢商品房土地分户登记公告，该两份证据系政府职能部门作出的办证公告，本院对其真实性及证明内容予以确认；对被告提供的证据五办证通知照片，原告质证后，虽对其真实性有异议，但未能提供相反证据予以推翻，且被告提供的该通知中有明确告知办证需携带的手续、联系电话、联系人及被告营业部地址，以及如是租户则请通知业主等内容，结合被告提供的光盘内容、放大的彩印版通知办证照片中所体现的漳州发展水务集团有限公司于2××2年作出的《欠费提醒函》信息，可以印证照片拍摄时间应为2××2年度，故对该证据的真实性及证明内容，本院予以采信。
经审理查明，对本案主要事实作如下认定：2009年3月15日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买座落于漳州市XXX路XX号XX幢XX号商品房，建筑面积104.7平方米，单价3658元／平方米，合计房款383000元。合同第一条载明“该地块土地使用权证号为漳国用（2002）字第42921号、漳国用（2001）字第37142号，土地使用年限是从2002年11月1日至2072年11月1日”等内容；第二条载明“出卖人在签订本合同时，已向买受人出示上述国有土地使用权证等相关证件”，而漳国用（2001）字第37142号土地使用权证载明的土地使用年限是50年；合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金”。附件六合同补充协议第十一条约定：“出卖人发出办理产权通知之日起60日内，买受人到指定的地点办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异所引起的补、退房款的手续。买受人逾期未能办理补款手续的，因此而造成产权不能如期办理的责任由买受人承担；买受人逾期未能办理退房款手续的，出卖人不支付相关利息”。该合同经漳州市公证处公证，并作出（XXX）漳证经字第XXX号公证书。合同签订后，原告一次性向被告支付购房款合计383000元。2010年10月27日，被告将房屋交付给原告使用。2011年12月27日，漳州市住房与城乡建设局发出公告：“凡购买漳州天下房地产开发有限公司开发的“君临天下XX幢住宅”的房屋单位或个人，可持该公司出具的有关证件，到我中心申请办理产权登记”。2××2年1月10日，被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告。2××2年5月9日，漳州市国土资源局发出“君临天下”1-7幢商品房土地分户登记公告：“凡购买漳州天下房地产开发有限公司开发的“君临天下”1-7幢商品房的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理土地使用权登记”；同日，被告在本案讼争商品房楼梯口电控门上张贴通知，告知业主可以就君临天下1、2、7幢按揭所购商品房办理两证相关手续，一次性、分期的客户有疑问可致电咨询。原告于2××2年2月6日取得房屋所有权证书，于2013年1月31日取得土地使用权证书。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同、（XXX）漳证经字第XXX号公证书、漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》、漳国用（XXX）第XXX号《国有土地使用权证》，被告提供的漳国用（2001）第37142号土地使用权证、房地产办证公告、原告陈泽彬领取房产登记所需资料的签字证明、办证通知照片以及当事人的庭审陈述予以证明，上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告应依约履行义务。一、关于逾期办证违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金”。本案诉争商品房于2010年10月27日交付原告使用，2011年12月27日，本案讼争房屋君临天下XX幢住宅完成房屋所有权初始登记，同日，漳州市政府房管部门发出公告，通知本案讼争商品房可以办理产权登记；被告于2××2年1月10日将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告；漳州市政府国土管理部门于2××2年5月9日发出公告，通知本案讼争商品房可以办理土地使用权登记；被告于2××2年5月9日通过张贴通知的方式，通知包括原告在内的君临天下1、2、7幢按揭购房户可以办理两证有关手续。经审查，本案购房合同对办证通知方式并未明确约定，故可推定被告协助办证义务已于2××2年5月9日履行完毕。本案被告未能在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应当承担逾期协助办证的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告应从权利被侵害的二年内主张权利。本案原、被告双方约定逾期办证违约金是按日计算，诉讼时效也应按日单独计算。原告于2013年12月24日向本院主张权利，故其权利受保护应倒推二年即自2011年12月25日起计算。因此，逾期协助办证天数为2011年12月25日至2××2年5月8日，计136天。庭审中，原告自愿将违约金计算方式调整为按银行同期同类贷款利率计付，不违反法律规定，本院予以采纳。故违约金为383000元×6.56%÷365×136天=9361.6元，超过部分，本院不予支持。被告辩称原告请求支付逾期协助办证违约金超过诉讼时效，部分依法有据，予以采纳，部分依法无据，不予采纳。二、关于土地使用权年限。本案商品房买卖合同系格式合同，双方对条款理解有争议，应作出对提供格式合同一方（被告）不利的解释。所以，土地使用权年限原告的合同目的应为70年，被告构成违约。但合同法规定，违约赔偿应根据原告的实际损失计算。《中华人民共和国物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，因50年使用期限还未届满，如何续期，暨损失计算也没有相应的法律或者政策依据，所以，土地使用年限到期后不必然产生原告尚欠土地使用权的后果。故其主张的违约赔偿额缺乏事实和法律依据，不应采纳。如50年到期后，损失实际产生，原告可再另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，判决如下：
一、被告漳州天下房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付原告陈泽彬违约金9361.6元；
二、驳回原告陈泽彬的其他诉讼请求。
本案受理费3811元，由被告负担187元，由原告负担3624元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 吴美叶
人民陪审员 谢素红
人民陪审员 李建棠
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 樊泓汶
陈丹
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。