黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑06执异20号
案外人：曹康，男，1965年11月7日出生，住江苏省通州市。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库住宅楼车库17。
法定代表人：胡勇，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马�，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产公司）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人曹康对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人曹康称，红岗新城住宅XX-X-XXXX室住房为其安装项目部的工程款抵房源而来，故，请求法院依法解除对红岗新城XX-X-
XXXX室房产的查封，以保护案外人的合法权益。
本院查明，原告国高房地产公司与被告金地房地产公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决�下：（一）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；（二）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；（三）驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产公司申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封被告金地房地产公司、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2015）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产公司名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产公司向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院继�执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。
异议审查期间，案外人曹康向本院提交：1.《授权委托书》，该委托书系南通一建集团有限公司（以下简称南通一建）于2014年3月30日出具，证实该公司委托案外人曹康办理“红岗新城”项目工程款抵款房源销售事项，权限范围为确定房源可售、确定房源销售价格、确定房源付款方式及处理与房源销售相关的其他事宜。2.《置换房源转出审批单》，该审批单证实南通一建于2015年7月1日同意将置换房源红岗新城XX-
X-
XXXX室转出至客户曹康名下。该审批单财务部置换限额审核处备注“抵款房源，以实测面积为准，面积差额由买受人多退少补，暂不开收据，暂不签合同，待项目结算后统一办理。”3.《房屋抵债协议》《房源清单》复印件，该协议系金地房地产公司与南通一建于2015年5月14日签订，该协议第三项约定“自双方�源清单审批确认之日起，甲方按照实际日期将房屋移交乙方，由乙方先向物业公司、热力公司缴纳相应费用，乙方不交费用的，甲方不移交房屋，同时因抵偿房屋所产生的一切水电暖、采暖、物业、通讯等费用，均自房源清单审批确认之日由乙方承担”。第五项约定“乙方所获得的房屋在政府竣工验收合格后，由甲方和乙方签订正式的商品房买卖合同”。且案外人未能向本院提供上述《房屋抵债协议》《房源清单》原件进行核对。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人自认其所主张权利的执行标的系其安装项目部的工程款抵房而来，故其并非此意义上的消费者，虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”�中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。本案中，首先，从案外人所提交的证据材料来看，《房屋抵债协议》《房源清单》及《置换房源转出审批单》无法等同《商品房买卖合同》。其次，案外人提交的《房屋抵债协议》系金地房地产公司与南通一建签订，而非案外人本人。虽案外人向本院主张案涉房产系其安装项目部的工程款抵顶而来，但其向本院提交的《授权委托书》体现其系受南通一建委托办理红岗新城项目工程款顶款房源的销售事项，而其向本院提交的《置换房源转出审批单》却体现案涉房产系南通一建转出给案外人。案外人未能就上述事宜向本院提交相关证据材料予以证实其与南通一建之间基于何种法律关系致使案涉房产流转。再次，案外人未向本院提交证据材料证实其已于本案查封前合法占有案涉房产。最后，案外人主张案涉房产系工程款抵账而来，而执行程序无权认定案外人曹康、南通一建以及金地房地产公司各方之间抵账、抵款等行为是否合法有效，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。案外人异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围。其主张不能以该规定阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
驳回案外人曹康的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 王 慧
审判员 王海燕
二〇一八年四月二十五日
书记员 吴亚南