北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初1253号
原告（反诉被告）张武宁，男，1977年9月2日出生，住北京市房山区。
委托代理人施易，北京市博维律师事务所律师。
委托代理人王孝福，北京市博维律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）张晖，男，1976年3月11日出生，住北京市西城区。
第三人王越（系张晖之妻），女，1982年2月21日出生，住北京市西城区。
委托代理人王远照（系王越之父），男，1955年1月25日出生，住山东省威海市。
被告（反诉原告）张晖兼第三人王越的委托代理人张荫千（系张晖之父、王越之公公），男，1944年2月20日出生，住北京市西城区。
第三人北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京市万科城市花园。
法定代表人王玉峰，董事长。
委托代理人邢必果，男，1986年10月18日出生，土家族，该公司职员，住该公司宿舍。
委托代理人张义，男，1985年5月13日出生，该公司职员，住该公司宿舍。
原告（反诉被告）张武宁与被告（反诉原告）张晖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依法追加王越、北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）张武宁及其委托代理人施易、王孝福，被告（反诉原告）张晖及其委托代理人兼第三人王越的委托代理人张荫千，第三人万科物业公司的委托代理人邢必果、张义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张武宁诉称，在居间方万科物业公司租售中心的介绍下，2016年5月6日，原告和被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于房山区×家园×地块×住宅楼×层新×号楼×单元×房屋（其建筑面积97.06平方米），以339万元的价格出售给原告。合同签订时，原告向被告支付了5万元的定金。同时原、被告还和万科物业公司租售中心签订了《居间服务合同》，由原告支付了居间服务费67122元，协助房产过户、入住服务费700元，协助购房贷款服务费300元，共计68122元。同年6月5日原告向被告支付了购房款100万元。同年8月10日，经被告同意，原告将家具、家电搬入了该房屋，并安装了空调。但在等待房山区不动产登记事务中心办理原告房产证的过程中，遇上市场房屋涨价，被告不仅不积极办理产权证，而且还将该房屋的价格从339万元涨到410万元至430万元。原告不同意，被告就不履行合同，还强行要求原告搬出家电家具、拆除安装好的空调，致使原告蒙受到巨大的经济损失。综上，被告擅自涨价、拒绝履行房屋买卖合同的行为，是违约行为。为保护原告的合法权益，根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。诉讼请求：1、被告退还原告已付购房款105万元、并赔偿原告违约金105万元、中介服务等费6.8122万元、搬家费、利息、财产损失费合计7万元，以上共计2238122元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）张晖答辩并反诉称：不同意张武宁的诉讼请求。张武宁回避了补充协议的存在，但是补充协议是在张武宁的要求下签署的，9月30日涉案房屋的房产证没有下来，应当按照补充协议的约定退房还款。张武宁要求根据《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第七条第四项判定我违约。但《补充协议》已对《买卖合同》的违约条款作出了实质性修改，对可能产生解约条件的情况做出了明确约定，所以张武宁依据的条款无效。具体情况如下：2016年5月6日，在我充分告知张武宁及中介案涉房屋未取得产权证的情况下，三方签订了《买卖合同》，但张武宁拒绝按期履行义务（即：5月31日前支付80万元）。2016年6月5日，我充分告知张武宁及中介需要到北京市建委增加孩子信息，张武宁已明确知晓取得涉案房屋产权证的时间存在不确定性。为保护张武宁权益，在其要求下，三方签订《补充协议》，对《买卖合同》中的违约条款作出实质性修改，对可能产生解约条件的情况做出了明确约定。具体条款如下：张武宁依据的《买卖合同》第七条第四项违约责任是：签署本合同后，出卖人将该房屋出售给第三人或出卖人擅自拒绝出售该房屋，导致买受人不能取得房屋所有权证，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付房款，按照银行同期利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。《补充协议》第二条约定：若因甲方原因未在2016年9月30日前成功办理该房屋一手产权证，导致不能办理该房屋二手房买卖手续，甲方将于20l6年10月31日前退还乙方已付款即105万元（含定金）。若甲方未能在约定时间退还乙方款项的，双方按原合同违约条款执行，乙方有权在房屋所在地人民法院提出诉讼，丙方有义务协助乙方追讨该款项。通过《买卖合同》与《补充协议》相关条款的对比，可以看出《补充协议》将《买卖合同》违约责任的多个核心要素都进行了实质性修改，对可能产生解约条件的情况做了明确约定，具体修改如下：（1）修改了退全部已付房款的前提条件，《买卖合同》中，退还张武宁全部已付房款前提条件是：出卖人将该房屋出售给第三人或出卖人擅自拒绝出售该房屋，导致买受人不能取得房屋所有权证，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部巳付房款；而《补充协议》中退还全部已付房款的前提条件是：未在2016年9月30日前成功办理该房屋一手产权证，导致不能办理该房屋二手房买卖手续，甲方将于2016年10月31日前退还乙方巳付款项105万（含定金）；（2）修改了退全部已付房款的时间，《买卖合同》中明确退款时间为：出卖人自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部巳付房款；而《补充协议》中明确退款时间为：未在2016年9月30日前成功办理该房屋一手产权证，2016年10月31日前退还乙方全部已付款项105万（含定金）；（3）修改了违约前提条件，根据《补充协议》，若甲方未能在约定时间退还乙方款项的，双方按原合同违条款执行；（4）增加了解约条件，《补充协议》中约定：未在2016年9月30日前成功办理该房屋一手产权证，2016年10月31日前退还乙方全部已付款项105万(含定金)。根据《补充协议》规定：“如补充协议内容与主合同内容条款中有重复或相抵触之处，以本补充协议为准。”《补充协议》已对《买卖合同》违约条款做出实质性修改，所以张武宁依据的《买卖合同》违约条款是无效的。《补充协议》是6月5日签订协议时双方真实意思的表示，未在2016年9月30日前成功办理该房屋一手产权证时，如果我在约定时间退还张武宁款项，则双方都不违约，也无违约条款可执行；我未在约定时间内退还张武宁款项，才能回到原合同违约条款。如果只按《买卖合同》中违约条款执行，至2016年8月31日，根据《买卖合同》第四条第二项第二列资金划转方式，和第七条第一项第二小项逾期付款责任，张武宁已构成多次违约，我有权解除合同并收取违约金；正是由于《补充协议》实质性修改了《买卖合同》违约条款，我未追究张武宁在《买卖合同》中的违约责任。我出售房屋是为了以房换房的目的，出售房屋时计划购买首开华润一期房产，但由于张武宁拒绝付款、违约，导致我无法按计划购房，承受了巨额经济损失，二次庭审时，张武宁承认了这一情况。我目前再也无力购买像同类房产。家里老人来北京，都只能住宾馆。法律最重要的核心就是公平正义，由于张武宁的无契约精神的行为导致的经济损失，理应由其承担。法庭不只局限于书面的条款，在签订时，由于当事人的不专业，导致合同可能存在漏洞；更应该追根溯源，依据全部合同，还原签订合同时双方真实状态和目的，这样更能体现法律的公正性和严肃性，公平正义的解决问题。如果张武宁要求我赔偿受到的损失；同样，我要求张武宁承担我的巨额经济损失。我方提起反诉，事实和理由：一、张武宁称：“被告不仅不积极办理产权证”，张武宁在起诉状及所提供的证据中，没有我不积极办理产权证的法律事实。二、张武宁称：“将该房屋的价格从339万元涨到410万元至430万元”，张武宁陈述内容与事实不符，刻意回避《补充协议》第2条规定。根据《北京市存量房屋买卖合同》，第四条，第二项：“买受人于2016年7月31日前支付部分首付款壹佰伍拾贰万元。”根据第七条违约责任，第一项逾期付款责任：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”至9月30日，张武宁未按照买卖合同第四条约定时间于7月31日前支付款项。5月31日，张武宁拒绝按买卖合同支付80万元款项后，6月5日，在张武宁要求下三方签订了《补充协议》，目的在于9月30日未能办理产权证，则张武宁退房，同时不需要承担违约责任，能够拿回已经支付给我的全部已付款。在确认9月30日产权证无法办理完成后，张武宁通过中介表示重新协商购房。10月30日中午，三方最终达成一致意见：31日下午在工商银行房山北潞园支行，我退还购房款，三方一起签订附加协议进行解约。10月31日上午8:57，张武宁通过微信告知中介张义下午不能到场。11月6日再次协商未达成一致意见后，张武宁设置还款障碍。以上行为造成我无法按照《补充协议》规定的时间完成退款，反诉人于11月10日在北京市海诚公证处申请提存公证，11月11日履行完退还购房款的合同义务。综上所述，我根据9月30日未能办理产权证的实际情况，办理了提存公证，完成退还购房款的合同义务，履行了买卖合同和补充协议对应全部条款，已经满足解除合同的条件。为了维护我的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起反诉。反诉请求：1、请求法院解除反诉人张晖与被反诉人张武宁签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXX)；2、请求法院判令被反诉人赔偿经济损失共计19080元（存放在涉案房屋内的租金损失15200元：3800元/月×4个月、存放在承租房屋内的租金损失1680元：240元/月×7个月、家具及相关财物搬运费1700元、空调和家具拆装费500元）；3、请求法院判令由被反诉人承担提存公证费；4、请求法院判令由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
第三人王越述称，不同意原告的诉讼请求。意见与张晖一致。
第三人万科物业公司述称，对于原被告要求退还及解除合同，我方没意见。反诉人说中介刻意去除几个字“退房”，具体当时如何协商的记不清了。补充协议是三方真实意图，不是我方刻意省略几个字，买卖双方都同意才能签订。反诉人说中介作伪证，需要反诉人提出证据，我方并没有私下与被反诉人有任何沟通。
原告（反诉被告）张武宁针对反诉辩称：不同意反诉请求。张晖办理的提存公证费属于张晖自己的损失，应由其自己承担，与我无关。张晖陈述的事实和理由不真实不成立，张晖客观上不积极办理产权证。2016年4月18日申请办理房产证的时候填写了夫妻名字、没有女儿信息，审核之后没有为其办理房屋产权证。2016年7月4日，北京中粮万科为他申请变更购房资质,2016年10月21日北京市房地产市场管理事务中心向房山区不动产登记事务中心出具报告北京从2011年12月起就有认购住房的证明，前后长达半年时间没有审核并办理产权证，证明张晖一直在拖延办理产权证。张晖和张武宁在补充协议中变更了付款方式和进度，第一笔和第二笔都按照约定支付，第三笔应该在办理网签中支付，因为没有办理网签，所以没有支付。2016年7月房山地区房屋涨价很快，因为张晖怠慢拖延，10月21日才办理下来资格证书，张晖要求涨价410-430万元，但是合同约定330万元，我方不同意涨价，所以张晖提出解除合同，引发本案的争议。反诉状中的内容都是断章取义的，都不是事实。不同意张晖的第二至四项以及增加的诉讼请求，但是同意解除合同。按照主合同，我方将家具家电搬进去是经过张晖同意的，但是张晖没有经过我方同意擅自将家具家电拉到其他地方，应当由张晖承担损失。补充协议有约定。补充，现在合同还没有解除，因为张晖擅自卖房，导致我方无法履行。根据主合同第七页第十二条，对本合同的解除应当采用书面形式。
经审理查明，2016年5月6日，张晖（出卖人）与张武宁（买受人）签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》(合同编号XXXX)及附件，约定：房屋基本情况：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为房山区×家园×地块×住宅楼×层新×号楼×单元×号，建筑面积共97.06平方米，该房屋规划设计用途为住宅，该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一；房屋权属情况：该房屋所有权证号为合同编号XXXX，该房屋性质为商品房，该房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租；成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币339万元整，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币5万元整（不高于成交价格的20%)，定金在买卖双方办理产权过户手续时将自动转为购房款；该房屋的成交价格与附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一；买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式及付款期限为：1、买受人于2016年5月31日前支付部分首付款80万元，2、买受人于2016年7月31日前支付部分首付款152万元，3、资金监管金额22万元由买受人承担，归出卖人所有；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币80万元整，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；为防范交易风险，督促出卖人按约定如期交付该房屋并结清所有费用，买卖双方协商按以下方式处置：在办理房屋产权过户手续前，出卖人结清各项费用，并向买受人出具结算凭证；房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，出卖人应当保证已如实陈述该房屋的居住状况、权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋，出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对己纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额全部无偿转移至买受人；房屋的交付：出卖人应当在双方办理过户手续完毕后当天将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品，2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品交接清单上签字，3、移交该房屋房门钥匙；违约责任：逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照第四条约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款；逾期产权过户责任：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定时间办理产权过户手续的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出买受人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照己付款的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起七日内向买受人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的30%向买受人支付违约金；签署本合同后，出卖人将该房屋出售给第三人或出卖人擅自拒绝出售该房屋，导致买受人不能取得房屋所有权证，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部己付房款，按照银行同期利率付给利息，并按买受人累计己付房价款的一倍支付违约金；税、费相关规定：买卖双方承担税费的具体约定见附件二；权属转移登记：当事人双方同意，自本合同签订之日起，公积金管理中心批贷后第三个工作日内，双方共向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人不按约定协助买受人办理房屋权属转移登记手续的，出卖人需按日计算向买受人支付全部己付款万分之三违约金；买受人未能在办理过户手续完毕后第五个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5万元的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金；不可抗力：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起七日内向另一方当事人提供证明，上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人；争议解决方式：本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方都有权依法向房屋所在地人民法院起诉；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式；本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。如双方网上签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的内容与本合同不一致，以本合同为准；本合同及附件共10页,一式三份，具有同等法律效力，其中出卖人一份，买受人一份，居间人一份；合同同时约定了当事人的其他权利义务。
附件一“房屋成交价格以及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款的约定”：由于该房屋所附属的装修、固定装饰、整体厨卫等附属设备、设施出卖人不再另行拆除，统一计入房价转让给买受人；经买卖双方协商一致，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品成交总价为：人民币339万元整，其中，该房屋成交价格为：人民币102万元整，该房屋附属设备、装饰装修、相关物品作价补偿款为：人民币237万元整；房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况按照下列方式处置：出卖人将该房屋室内固定装饰、装修、设备设施保留（整体厨房包括厨具、排油烟机、燃气灶，整体卫生间包括浴盆、热水器、面盆），家具、家电等物品出卖人自行搬离；买方经查看认为符合房屋交付条件，双方同意按上述标准交付该房屋，本交接清单为《北京市存量房买卖及居间服务合同》的附件，由买卖双方签字确认即行生效。
附件二“买卖双方承担税费的具体约定”：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相应于总房价款20%的违约金；买卖双方应依法承担的税费主要有但不限于以下种类：1所得税、2营业税、3教育费加、4城建税、5土地增值税、6印花税、7综合地价款、8契税、9印花税、10土地出让金或土地收益、11担保费、12评估费；买受人承担的税费为1、2、8、11、12；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。
合同签订当日，张武宁向张晖支付涉案房屋定金5万元整，张武宁向第三人万科物业公司支付涉案房屋房屋转让佣金68122元整。
因出售的涉案房屋尚未取得房屋产权证书，2016年6月5日，张晖（出卖人、甲方）与张武宁（买受人、乙方）在万科物业公司（丙方）的居间服务下签订《补充协议》，约定：买卖双方交易的房屋位于北京市房山区×家园×地块×住宅楼×号小区新×号楼×单元×号，现买卖双方经协商一致，就2016年5月6日签订NoXXXX号《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》未尽事宜作如下约定：1、乙方于2016年6月5日前支付部分首付款100万元给甲方，于双方办理网签合同当日支付部分首付款132万元给甲方，甲方于双方办理网签当日将房屋交付给乙方（双方于2016年7月31日后办理网签）；2、若因甲方原因未在2016年9月30日前成功办理该房屋一手产权证，导致不能办理该房屋二手房买卖手续，甲方将于2016年10月31日前退还乙方已付款即人民币105万元（含定金），若甲方未能在约定时问内退还乙方款项的，双方按原合同违约条款执行，乙方有权向房屋所在地人民法院提出诉讼，丙方有义务协助乙方追讨该款项；3、甲方承诺未用过该房屋学区名额，若因甲方原因导致乙方不能正常使用该学区名额，造成损失由甲方承担；4、甲方承诺于2016年7月28日之前搬空该房屋所有家电家具，以便于乙方在2016年7月31日前将自己的家电家具搬进，此期间钥匙由万科租售中心代为保管；5、乙方入住该房屋时间以双方办理过户手续当天为准；说明：本补充协议共三份，每份1页，甲乙双方各持一份，丙方备案一份，具有同等效应，补充协议是经甲乙双方友好协商签订，是该房屋交易协议中的一部分，如补充协议内容与主合同内容条款中有重复或相抵触之处，以本补充协议为准，如甲、乙双方自行办理房屋产权过户、货款、交割房屋定金、首付款，或协商延迟办理房屋产权过户时间，其中隐含风险居间方已充分告知买卖双方。
2016年6月5日，张武宁向张晖支付涉案房屋的首付款100万元。
2016年8月10日，经张晖同意，张武宁将家具及相关财产搬进了涉案房屋内，为此张武宁支付了搬运费及空调移机费3290元。
2016年9月30日，张晖未能取得涉案房屋的产权证，此后三方曾就解约事宜多次协商未果。
2016年10日30日，张武宁、张晖、万科物业公司通过微信联系商定于2016年10月31日再次商议退还首付款105万元及搬东西的事宜，后张武宁因故未能到场。此后，张武宁、张晖通过万科物业公司商定于2016年11月4日、6日商议相关事宜，但协商未果。张晖分别于2016年11月7日、8日、9日、10，四次联系万科物业公司，要求万科物业公司提供张武宁银行账号以便返还张武宁已付购房款，并让万科物业公司告知张武宁一周内将家具全部搬出。2016年11月10日，万科物业公司回复张晖，联系张武宁微信没回应，电话无人接听，并让张晖自行联系张武宁。此后，张晖将张武宁已搬至诉争房屋内的家具等财物搬至其从北京市房山区长阳镇高岭村承租的房屋内；并于2016年11月10日，张晖申请将购房款105万元提存于中华人民共和国北京市海城公证处，该公证处于2016年11月14日出具《公证书》，证明张晖于2016年11月11日将涉案房屋购房款共计人民币105万元提存于该处，为此支付费用3150元。
2016年11月14日，北京市海诚公证处向张武宁发出了领取提存通知书。
2017年7月10日，在本院主持下，张武宁将张晖从涉案房屋内搬至北京市房山区长阳镇高岭村承租的房屋内家具等相关财产搬走，并称：张晖搬走的家具及财物有损坏及丢失；张武宁支付了搬家费2100元。
另查，2011年11月18日，张晖、王越向北京中粮万科置业有限公司（以下简称中粮万科公司）支付了购买涉案房屋定金2万元，同年12月10日，张晖、王越与中粮万科公司签订商品房预售合同，购买涉案房屋，该合同约定：2014年4月30日前交付涉案房屋。
张晖与其妻王越于2011年6月1日生育一女张瀚玉。2011年11月21日，张瀚玉在北京市公安局羊坊店派出所办理了户籍登记。
2016年4月18日，张晖、王越曾向北京市国土资源局房山分局申请领涉案房屋的权属证书,因张晖、王越在购买涉案房屋之初，其女张瀚玉尚未办理登记户籍信息，故张晖、王越购房时未填报女儿张瀚玉信息，又因张晖、王越购房时未填报女儿张瀚玉信息，故北京市国土资源局房山分局未颁发张晖、王越涉案房屋的权属证书。
2016年7月4日，中粮万科公司以张晖、王越在已婚状态下购买的涉案房屋时，张晖、王越有一个未成年子女，但系统里未录入未成年子女，导致房屋产权无法办理，张晖、王越在购买房屋符合购房资格为由，向北京市房地产市场管理事务中心申请变更购房资质。2016年8月，张武宁、万科物业公司到北京市房地产市场管理事务中心查询涉案房屋产权证书办理情况时，了解到中粮万科公司在北京市房地产市场管理事务中心信息填报错误复核登记表中的联系人一栏中填写的联系人已辞职后，便将联系人变更为万科物业公司的工作人员张义。2016年10月21日，北京市房地产市场管理事务中心给房山区不动产登记事务中心出具证明，证明：张晖、王越、张瀚玉家庭在2011年12月1日认购住房时符合本市住房限购政策，具有购房资格，并以短信形式通知了万科物业公司的工作人员张义。2016年11月7日，张晖、王越再次向北京市国土资源局房山分局申请领涉案房屋的权属证书。2016年11月10日，涉案房屋登记的权利人为张晖，共有权利人为王越。2016年11月15日，张晖领取了涉案房屋的权属证书。
再查，2016年12月2日，张晖、王越与吴迪签订《存量房屋买卖合同》将涉案房屋出售给案外人吴迪。2017年3月27日涉案房屋产权转移登记到杨洋及共有权人吴迪名下。
上述事实，有各方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》及附件（合同编号XXXX）、定金收条、《补充协议》、房屋首付收据、企业申请书及信息填报错误复核登记表、北京市房地产市场管理事务中心证明、北京市海诚公证处受理通知书、提存公证书、提存款结算票据及公证费发票、领取提存款通知书、录音资料、微信聊天记录、结婚证、户口簿、《存量房屋买卖合同》（居间方为北京华熙房地产经纪有限公司）、招商银行信用卡对账单（2011年12月）、《北京市商品房预售合同》（合同编号XXXX）、不动产登记资料查询结果证明、北京市不动产登记受理通知书及申请审批表、北京快捷兴运劳务服务中心和北京快捷兴达劳务服务有限公司的收据等证据在案佐证。
本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。债权人可以随时领取提存物，但债权人对债务人负有到期债务的，在债权人未履行债务或者提供担保之前，提存部门根据债务人的要求应当拒绝其领取提存物。债权人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
本案中，首先，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》及附件和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行；其次，依据《补充协议》约定，张晖在2016年9月30日前没有成功办理涉案房屋的产权证，则应将首付款105万元退还给张武宁，若逾期不退还则承担相应的违约责任，退还首付款105万元则相当于终止《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》的履行并恢复原状，视为双方当事人约定了解除合同的条件，合同履行中，张晖于2016年9月30日之前并未取得涉案房屋产权证，因张武宁在2016年10月31日前并未提供有效的退款账号，张晖于2016年11月11日将涉案房屋首付款提存，并未超过合理期间，不宜认定为违约，同时张晖已将涉案房屋首付款105万元提存，张武宁可以随时领取提存物，因此对于张武宁要求张晖退还已购房款并赔偿违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，对于张晖反诉请求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；第三，居间服务费属于居间服务合同纠纷，与本案不属同一法律关系，不宜在本案一并处理，张武宁应另行处理；第四，关于张武宁主张的搬家和其他物品损失费，张武宁并未提交充分证据证明上述损失，张晖也对物品损失情况不予确认，但考虑到张武宁确有损失，故本院根据公平原则予以酌情处理；第五，根据法律规定，提存费用应由张武宁负担，对于张晖反诉请求张武宁承担提存公证费的诉讼请求，本院予以支持；第六，关于张晖主张的租金、搬运费、空调和家具拆装费等损失，未提交充分证据证明上述损失，但考虑到张晖确有损失，故本院根据公平原则予以酌情处理；综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十七条、第一百零一条、第一百零三条、第一百零四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张武宁与被告（反诉原告）张晖双方于2016年9月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于2016年9月30日解除。
二、被告（反诉原告）张晖于本判决生效之日起十日内补偿原告（反诉被告）张武宁搬家费、利息、财产损失费等合计三万元。
三、原告（反诉被告）张武宁于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）张晖存放家具及相关财物的租金、家具及相关财物搬运费、空调和家具拆装费、提存公证费等合计六千五百三十元。
四、驳回原告（反诉被告）张武宁的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张晖的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万二千三百五十二元，由原告（反诉被告）张武宁负担（已交纳）；反诉案件受理费一百三十九元，由被告（反诉原告）张晖负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 赵鹏杰
二〇一八年一月三十日
书记员 李玉冰