重庆市黔江区人民法�
民 事 判 决 书
（2015）黔法民初字第07417号
原告重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号。
法定代表人张书兵，该公司总经理。
委托代理人王小燕，公司职工，女，生于1981年，汉族，住重庆市黔江区。
委托代理人吴飞，公司职工，男，生于1964年，苗族，住重庆市黔江区。
被告马月恒，男，生于1956年，土家族，住重庆市黔江区。
原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称“凯美物业公司”）诉被告马月恒物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理后，依法由本院代理审判员陆恋丽适用小额诉讼程序独任审判，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告凯美物业公司委托代理人王小燕、吴飞，被告马月恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终�。
原告凯美物业公司诉称，被告马月恒居住的“磐石圣缇亚纳”小区系原告凯美物业公司在提供服务，该小区依照“磐石圣缇亚纳”项目前期物业服务协议合同约定，住宅0.91元／月／㎡收取费用（按照建筑面积计算），公共能耗费用另算。原告提供了物业管理服务，而被告却从2014年11月起到2015年10月止一直未交物管费，共计12个月物管费1075.9元，12个月的公摊费180元，12个月的电梯费511.2元，14个月的二次供水电费145.6元（2014年5月1日至2015年10月31日），滞纳金1107.95元（2014年11月1日至2015年10月31日共计363天的滞纳金），欠费总额为3020.65元。为了保障小区物管服务的运营，原告多次上门催收及张贴小区公告要求被告交纳，但被告却一直未交。为此，原告特依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费用1075.9元、公摊费180元、电梯费511.2元、二次�水电费145.6元，滞纳金1107.95元，共计3020.65元；2、被告承担本案诉讼费用。
原告凯美物业公司为证明其主张，向本院出示了《磐石.圣缇亚纳物业管理服务协议》、业主反映的问题记录、催费记录、发改委备案登记表、黔江区磐石.圣缇亚纳收费公示牌（栏）、原告发给X-
X-X业主的整改通知书、原告向区规划局的检举信、车库价格公示牌、公共停车位备案登记证、二次供水证明。
被告马月恒辩称，1、小区设施不完善，停车位明显不够，绿化面积太少，小区卫生差，卫生打扫不彻底，小区脏、乱、差。2、买房时，小区下面是超市，但现在地下室改成了仓储，租给了物流公司，全部是纸质材料，存在安全隐患。3、收费标准过高、收费方式不对，物管费的开支应该予以公示。4、开发商效果图上有游泳池、大门，但小区实际没有游泳池、大门。
被告马月恒为证明其抗辩理由，向本院出示了照片九张、《关于贯彻﹤重庆市物业服务收费管理办法﹥有关问题的通知》（渝价（2015）68号文件）、开发商效果图。
经审理查明，2013年7月10日，以原告凯美物业公司为乙方、被告马月恒为甲方，双方签订《磐石.圣缇亚纳物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告小区提供前期管理服务，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等均作相关约定，协议明确约定“本协议适用于房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务管理委托合同》生效时止的物业管理”；协议第四条对物业管理服务费用约定为：“一、高层住宅物业建筑面积为1.60元／平方米／月；……七、目前业主支付1.30元／平方米／月，开发商补贴0.30元／平米／月，至该小区�部交付完毕后业主按1.60元／平方米／月支付。八、甲方每季度第一个月5日前缴纳本季度物业费。”协议的第五条第d项对公摊约定：“根据黔江地区物业行业的通常规定为固定费用收取，我司结合磐石·圣缇亚纳项目公共区域用电情况实际测算为每户每月15元。”协议第九条对各项费用的调整约定：“物业管理费等费用根据市政府有关部门规定进行调整，乙方可向甲方按调整后的金额计收，调整计收前相关信息由乙方以通知、公告等形式预先公布。”协议第十一条第四项约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。无正当理由逾期一个季度仍拒绝交纳的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施或向人民法院提起诉讼。”
另查明，重庆市黔江区发展和改革委员会对磐石·圣缇亚纳小区物业服务费（申报单位为原告重庆凯美物业管理有限公司）进行价格调整备案，并出具了备案表，备案价格为：“一、高层住宅按建筑面积1.3元／平方米.月……三、电梯费，按层计算：张／人=10（第三层）＋0.30×（N-3），N为楼层数……”备案科室意见为：“根据渝价（2004）778号文件相关规定，拟按上述标准予以备案，收费单位在执行时，物业服务费标准按备案标准下浮30%执行。”原告将物业管理费及电梯使用费以加盖有重庆市黔江区物价检查所公章的“黔江区磐石.圣缇亚纳收费公示牌（栏）”予以公示，公示内容为：高层住宅（4、5、6三栋）物业管理费收费标准为0.91元／月.平方，电梯使用费的收费标准为10元／月.人，其中备注栏注明：一、高层、花园洋房住宅、商业门面按建筑面积计算；二、电梯使用费按常住人口／户3人乘以［10元（第三层）＋0.3元×（N-3）］，N为层数。被告马月恒系磐石·圣缇亚纳小区业主，其在磐石·圣缇亚纳小区所购住宅建筑面积为98.56平方米，房屋楼层为＊楼，被告未支付2014年11月起至2015年10月的物业管理费。由于被告未主动交清各项费用，原告以欠费通知、电话催费的形式催告被告交纳，被告仍未交纳。
再查明，2014年3月29日，原告凯美物业公司向6栋1-1的业主发出整改通知书，并要求其拆除隔墙；2014年3月31日，原告向区规划局发出检举信，希望区规划局能够出面对该违规搭建的业主进行制止，责令撤除违规搭建，恢复原状。2016年1月21日，重庆市黔江区小南海水电开发有限公司出具证明一份，证明载明“兹有重庆市黔江区舟白街道磐石圣缇亚纳马月恒，用户编号01020904，从2014年5月到2015年10月（197吨起-265吨止）共用水68吨。情况属实”。
上述事实有原、被告提交的证据及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告在自愿、平等协商的基础上签订了物业服务协议，该合同系双方真实意思表示。首先，关于房屋与开发商效果图不符的问题，系开发商与业主商品房买卖合同中的纠纷，此不属于本案审查的范围，属另一民事法律关系，与本案没有关联，物业服务协议的范围不涉及该问题，被告可另行向相关责任人主张权利。其次，关于被告辩称原告没有尽到服务职责，虽然原告在管理方面存在瑕疵，但合同签订后原告根据协议履行了为被告提供物业管理服务的主要义务，被告事实上也接受了其相应的服务，原告的管理瑕疵须在今后的管理中进行改善提升其服务水平和质量。再次，关于6号楼安全通道被占用的问题，原告向业主发出的整改通知书及向区规划�发出的检举信足以证明原告尽到了自身的义务。
综上，被告马月恒应当按照相关合同约定的标准缴纳相应的物业服务费。现被告自2014年11月至2015年10月在接受原告的物业服务后未按约定向原告支付该服务的对价，经过原告的多次书面催收，被告仍未履行支付义务，故对原告请求由被告支付欠付费用的诉讼请求，本院作如下支持：1.物业管理费用。被告的房屋建筑面积均为98.56平方米，按照0.91元／平方米／月（备案价格下浮30%后的价格）的标准计收从2014年11月起至2015年10月止12个月的物业管理费，共计1076.28元（98.56平方米×0.91元／平方米／月×12个月），原告主张1075.9元，符合规定，本院予以支持。2.公摊费。因合同有明确约定即每户每月15元，故公摊费为180元（15元×12个月）。3.电梯费。因电梯费的收费标准有黔江区发展和改革委员会的备案调价表及黔江区物价检查所监制的磐石﹒圣缇亚纳小区收费公示牌（栏）予以明确，故电梯费为511.2元［从3楼起算，按常住人口每户3人，每人10元的标准计算，每增加一层增加0.3元×3人即0.9元，被告的房屋楼层为第＊层，电梯费为（30元＋0.9元×14）×12个月］。4.二次供水加压电费。二次供水加压电费以每吨加收一度动力用电的电费即0.8元的标准计算，被告从2014年5月至2015年10月共计用水68吨，故该项费用为54.4元（68吨×0.8元）。5.滞纳金。原告主张的滞纳金实为迟延支付物管费的一种违约责任，因被告迟延支付物管费，其应按照合同约定支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该合同约定的3‰／天的滞纳金标准过高，应予以调整，鉴于原告主张的滞纳金是将每�所欠物管费、公摊费、电梯费分别作为基数（应收金额）乘以滞纳天数乘以滞纳率来分段计算，后再计总和，并没有将二次供水加压电费纳入基数计算滞纳金，即原告没有主张二次供水加压电费的滞纳金，故本院结合上述法律规定及原告的主张，按照被告所欠的物管费、公摊费、电梯费的30%计算滞纳金，即确认支持违约金共计530.13元［（1075.9元＋180元＋511.2元）×30%］。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民�和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业服务收费管理办法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告马月恒于本判决生效后三日内向原告重庆凯美物业管理有限公司支付尚欠的物业管理费用1075.9元、公摊费180元、电梯费511.2元、二次供水加压电费54.4元、违约金530.13元，共计2351.63元；
二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理50元，减半收取25元，由被告马月恒负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 陆恋丽
二〇一六年三月二十日
书 记 员 冉 东