上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8130号
原告(反诉被告)沈晨杰，男，1984年6月27日生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)张磊，女，1990年2月18日生，汉族，住址同上。上列原告共同委托代理人徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。被告(反诉原告)余冬菊，女，1970年11月30日生，汉族，住浙江省临海市。委托代理人姚芳芳，上海咨博律师事务所律师。原告(反诉被告)沈晨杰、张磊与被告(反诉原告)余冬菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈晨杰、张磊及其共同委托代理人徐海勇、被告(反诉原告)余冬菊的委托代理人姚芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈晨杰、张磊共同诉称，2016年1月14日经中介公司居间介绍与余冬菊签订《房地产买卖协议》，约定向余冬菊购买上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价为人民币165万元，双方于2016年4月15日前办理房屋过户手续。合同签订后，沈晨杰、张磊按约支付购房款85万元，但余冬菊拒绝配合办理贷款手续。2016年4月12日沈晨杰、张磊告知余冬菊，因其不配合办理贷款手续，将于房屋交易过户当天现金付清余款。但余冬菊至今未按约办理房屋产权过户手续。故沈晨杰、张磊起诉要求：1、判令双方签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》继续履行，余冬菊将房屋产权�户至沈晨杰、张磊名下，房款尾款80万元由沈晨杰、张磊支付给余冬菊；2、判令余冬菊支付违约金，每日以总房款的万分之一，自2016年4月15日至实际办理过户之日止；3、判令余冬菊将上述房屋交付给沈晨杰、张磊。余冬菊反诉并辩称，签订合同后余冬菊催促沈晨杰、张磊到银行办理贷款手续，要求沈晨杰、张磊提供办理贷款的申请材料，但十天之内沈晨杰、张磊一直没有去办理贷款，也没有付钱，反而要求办理过户，余冬菊无法接受，不同意沈晨杰、张磊的所有诉讼请求，并反诉要求解除双方签订的上海市房地产买卖合同，并判令沈晨杰、张磊支付房屋总价款20%的违约金共计33万元。沈晨杰、张磊针对反诉辩称，沈晨杰、张磊已经告知在过户前会以现金方式补足房款，但余冬菊未办理过户。究其原因，是因为前段时间房价上涨过快，导致余冬菊不想履行买卖�同。补充条款约定若贷款未批准或贷款额度不足，沈晨杰、张磊可以在2016年4月15日办理过户当日以现金补足。不同意余冬菊的所有反诉请求。经审理查明，余冬菊于2009年4月27日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年1月14日，沈晨杰(乙方)与余冬菊(甲方)经上海福格房地产经纪事务所居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，主要约定由乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为165万元。2016年1月25日，沈晨杰、张磊(乙方)与余冬菊(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，转让价款为165万元，甲方于2016年5月15日前交房，双方于2016年4月15日前共同办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方向甲方支付总房款的万分之一作为违约金，逾期超过30个工作日，甲方可单方面解除合同，同时乙方应向甲�支付总房款的20%作为违约金；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方向乙方支付总房款的万分之一作为违约金，逾期超过30个工作日，乙方可单方面解除合同，同时甲方应向乙方支付总房款的20%作为违约金；补充条款(一)约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款手续及甲方办妥抵押注销手续后于2016年4月15日办理房屋过户手续；若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理单当日补足不足部分；乙方签约后5日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达10日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应按本合同约定的违约金比例承担违约责任。上述合同签订后，沈晨杰、张磊按约向余冬菊支付房款85万元。审理中，沈晨杰、张�表示同意于过户当日向余冬菊现金支付余款80万元。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、房款收条、银行转账凭证及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，本院予以认定。审理中，沈晨杰、张磊向本院提供：1、居间方上海福格房地产经纪事务所出具的情况说明，证明在双方买卖合同签订后，沈晨杰、张磊在办理公积金贷款过程中，余冬菊未予配合并未有正面回复，沈晨杰、张磊决定全额用现金形式付款并告知余冬菊，经多次联系余冬菊亦未回复，也未按约于2016年4月15日前办理过户手续；2、2016年4月12日发给余冬菊的告知书，告知因余冬菊不配合办理贷款手续，将于过户当日以现金方式支付余款，并告知余冬菊于2016年4月18日前办理过户手续；3、沈晨杰的中国建设银行账户交易明细，证明在2016年4月15日前该账户内已有存款70万元，此外还有一些现金，已具备付款能力。余冬菊质证如下：1、真实性有异议，虽有居间方盖章，但没有任何人签字，也没有证人的签字和联系方式；2、没有收到，该地址是余冬菊老家地址，已经拆掉了；3、真实性无异议，但该账户在4月13日账户内只有一千多元，14日突然汇入70万元，且没有之后的记录，怀疑沈晨杰、张磊的履行能力。余冬菊向本院提供其与中介工作人员的微信往来，证明其多次要求沈晨杰、张磊提供办理贷款的证明文件，否则将解除双方合同。沈晨杰、张磊对该微信往来真实性无异议，但该微信记录显示中介工作人员于4月11日已明确告知余冬菊，买方将不再贷款，一次性支付余款，并通知余冬菊于4月15日带好相关材料办理过户手续。余冬菊认为直至快要过户时沈晨杰、张磊才提出一次性现金补足，而合同中关于交易中心出具受理单才付款的约定对余冬菊不公平，余冬菊亦不相信沈晨杰、张磊的履约能力。本院认为，沈晨杰、张磊与余冬菊就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方应恪守并履行。余冬菊提供的其与中介工作人员的微信往来记录与中介公司出具的情况说明能相互印证，本院对上述证据予以采信。上述证据均可证明在双方约定的过户期限之前，中介工作人员曾要求余冬菊配合沈晨杰、张磊办理贷款手续，并在其未予以配合的情况下告知余冬菊，沈晨杰、张磊不再办理贷款，将一次性现金支付余款的情况，但余冬菊仍拒绝办理房屋过户手续，余冬菊的行为已构成违约。沈晨杰、张磊要求余冬菊将系争房屋过户、交房并主张逾期过户违约金的诉请，合法有据，本院予以准许。沈晨杰、张磊同意于过户当日支付余款80万元，符合合同约定，�院予以准许。但违约金应从双方约定的过户日期的次日即2016年4月16日起算。余冬菊要求解除合同并要求沈晨杰、张磊支付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈晨杰、张磊与被告(反诉原告)余冬菊就上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)余冬菊于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告(反诉被告)沈晨杰、张磊名下；三、原告(反诉被告)沈晨杰、张磊于上述房屋过户当日向被告(反诉原告)余冬菊支付房款80万元；四、被告(反诉原告)余冬菊于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋交付�原告(反诉被告)沈晨杰、张磊；五、被告(反诉原告)余冬菊于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)沈晨杰、张磊支付违约金，按每日165元的标准，自2016年4月16日计算至实际过户之日止；六、原告(反诉被告)沈晨杰、张磊的其余诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)余冬菊的所有反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取9,825元、反诉案件受理费减半收取7,710元、保全费5,000元，均由被告(反诉原告)余冬菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法�。
审判员 刘 姗
二〇一六年九月二十九日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据�约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。