吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终753号
上诉人（原审被告）：延边金宙房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市光华路187号。
法定代表人：金石洙，该公司经理。
委托诉讼代理人：薛颜贵，男，延边金宙房地产开发有限公司书记。
委托诉讼代理人：连惠川，吉林惠川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟正富，男，1969年1月1日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。
上诉人延边金宙房地产开发有限公司（以下简称金宙公司）因与被上诉人钟正富之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初6896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金宙公司上诉请求：1、上诉人认为原审决书认定事实和适用法律错误，应依法予以纠正，驳回被上诉人诉求；2、被上诉人根本不具有土地承包权转让资格，与上诉人签订土地转让合同是无效的；3、被上诉人的土地转让方式中支付购房款的事实根本不存在，法律不应予以支持和保护；4、被上诉人根本没有将土地转让给上诉人，并没有办理土地转让手续，双方所签合同是虚假的；5、本案诉讼已过诉讼时效，长达三年之久，且上诉人已经登报撤销购房合同中的给予权，被上诉人也没有在登报有效期内提出诉讼。
钟正富二审中辩称：原审认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
钟正富向一审法院起诉称：2013年6月25日，钟正富与金宙公司签订购房合同，金宙公司将开发建设的位于延吉市铁南州财政局西侧的3单元4-11层8户800平方米的房屋出售给钟正富，房屋单价暂定为每平方米5200元，具体房价比同期售楼处销售房价每平方米低200元，违约方违约支付守约方购房总价10%的违约金，开工日期为2013年8月30日，交付使用日期为2014年11月30日前。钟正富于2013年6月24日以土地转让方式支付了购房款400万元，并于2013年10月21日办理土地转让更名手续，将转让土地更名至金宙公司法定代表人金石洙的名下，已履行合同约定的义务，但金宙公司至今未交付房屋。故诉至法院确认钟正富与金宙公司于2013年6月25日签订的购房合同有效；履行双方签订的购房合同，要求交房；并支付房屋总价款400万元的10%违约金。
金宙公司在一审中辩称：钟正富以土地转让方式支付房款400万元，但没有向金宙公司支付房款，也没有转让给金宙公司土地，本案已过诉讼时效，双方签订的土地使用权转让合同违背法律法规是违法的、无效的。钟正富没有实际土地使用权，也没有办理变更手续，钟正富与金宙公司签订的是使用权转让合同并不是承包权转让合同，使用权转让合同必须办理相关部门的手续，依法驳回钟正富的诉讼请求。
一审法院认定事实（以下是原文）：本案涉案土地原发包人为延边华龙集团有限公司（以下简称华龙公司），承包人为案外人方洙男，方洙男缴纳了相关土地承包费用。2010年1月22日，案外人方洙男经发包人华龙公司同意，将承包地转包给案外人李顺玉和钟正富，由李顺玉和钟正富共同出资承包涉案土地。
2013年6月24日，钟正富（转让方、甲方）与金宙公司（受让方、乙方）签订了土地使用权转让合同，合同约定甲方将位于延边华龙集团龙井果树农场风林5分场南侧，土地面积8879平方米的土地转让给乙方，土地的四至范围以土地部门出具的平面图为准，双方商定土地使用权转让价款为人民币400万元，付款方式为乙方将自己在延吉市铁南财政局附近开发的部分电梯楼出售给乙方，用于折抵全部转让款400万元，折抵方式电梯楼价格比同期售楼价格每平方米降低200元。甲乙双方签订合同后，另行协商签订房屋买卖合同，甲方协助乙方将土地使用权更名至乙方名下，土地更名后，甲方对该幅土地不再负担任何责任。
2013年6月25日，钟正富与金宙公司签订购房合同，约定金宙公司将开发建设的位于延吉市铁南州财政局西侧的金宙小区5#楼3单元4-11层8户800平方米的房屋出售给钟正富，房屋单价暂定为每平方米5200元，房屋总价款为约400万元，具体房价比同期售楼处销售房价每平方米低200元，开工日期为2013年8月30日，交付使用日期为2014年11月30日前，违约方违约支付守约方购房总价10%的违约金。
2013年10月21日，经案外人李顺玉（李顺玉已把土地承包权全部转让给钟正富）、钟正富和华龙公司同意将承包合同更名至金宙公司的法定代表人金石洙的名下，并与金石洙签订承包合同。合同约定，土地位于延边华龙集团龙井果树农场风林5分场南侧，土地面积8879平方米，承包期限为2007年12月至2057年12月，共计50年，承包费204217元。签订承包合同后，金宙公司没有交纳土地承包费。
另查，钟正富要求金宙公司交付的延吉市铁南州财政局西侧的金宙小区5#楼，现未竣工验收。
一审法院认为（以下是原文）：钟正富经华龙公司同意把涉案土地转包给金宙公司法定代表人金石洙名下，基于该转包合同与金宙公司签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。按照房屋买卖合同，付款方式为金宙公司将自己在延吉市铁南财政局附近开发的部分电梯楼出售给钟正富，用于折抵全部转让款400万元，钟正富已将土地使用权更名至金宙公司法定代表人金石洙名下，已履行了支付房款义务。因此，金宙公司主张钟正富没有支付房款的抗辩意见，本院不予支持。金宙公司主张钟正富没有向金宙公司交付土地，但钟正富将涉案土地转包给金宙公司，与金宙公司签订购房合同，应视为已把涉案土地交付给金宙公司，金宙公司的这一抗辩意见，本院不予支持。金宙公司主张钟正富的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，但金宙公司未按合同约定的期限交付房屋，金宙公司的这一抗辩意见，本院不予支持。钟正富主张的确认双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。因金宙公司没有按期交付房屋，钟正富要求金宙公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因钟正富要求交付的楼盘，现没有竣工验收，无法交付房屋，钟正富要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、钟正富与延边金宙房地产开发有限公司于2013年6月25日签订的房屋买卖合同有效；二、延边金宙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付给钟正富违约金人民币40万元（400万元X10%）；三、驳回钟正富的其他诉讼请求。如延边金宙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，减半收取19400元，由延边金宙房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方均没有提交新证据。
本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，并予以确认。另查明，涉案的延边华龙集团龙井果树农场风林5分场南侧土地系国有农用地。
本院认为：经本案中发包人延边华龙集团有限公司同意，原承包人将涉案土地的承包使用权转包给钟正富并予以合同登记后，钟正富已经实际取得涉案土地的承包使用权。金宙公司与钟正富基于涉案土地承包使用权转让事实签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。现钟正富已将涉案土地承包使用权更名至金宙公司法定代表人金石洙的名下，应视为已按照双方签订的土地使用权转让合同的约定履行了支付房款的义务并交付了涉案土地，而金宙公司未按合同约定的期限交付房屋，应承担相应的违约责任，故金宙公司提出钟正富不具有土地承包权转让资格，双方所签订的土地使用权转让合同是虚假、无效的，原审认定事实和适用法律错误的主张，缺乏事实和法律依据。关于金宙公司提出本案已超过诉讼时效的主张，因金宙公司尚未按照约定履行相应义务，且其登报撤销购房合同属单方行为，钟正富对此亦不予认可，故金宙公司提出的上述主张亦缺乏事实和法律依据。
综上所述，金宙公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人金宙公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金成焕
审判员 陈立晖
审判员 叶明晶
二〇一八年五月九日
书记员 王 欢