北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终420号
上诉人（原审被告）戚春香，女，1969年11月24日出生。
被上诉人（原审原告）北京全鑫物业管理有限公司，住所地北京市东城区新中西街2号楼9A-3。
法定代表人蔡春鸣，执行董事。
委托代理人杨博玉，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人陆逊，北京市东友律师事务所律师。
上诉人戚春香因与被上诉人北京全鑫物业管理有限公司（以下简称全鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27817号民事判决，提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官王奔、法官徐晨参加的合议庭，并于2016年1月12日公开开庭进行了审理，上诉人戚春香，被上诉人全鑫物业公司的委托代理人陆逊、杨博玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
全鑫物业公司在一审中起诉称：全鑫物业公司系北京市朝阳区中泰雅轩小区（以下简称涉案小区）的物业服务公司，2012年6月1日开始为涉案小区提供物业服务。戚春香系涉案小区房屋（以下简称涉案房屋）的业主。2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业费2991.28元，戚春香一直未缴纳。根据全鑫物业公司与涉案小区业主委员会签订的《物业服务管理合同》第26条之约定，戚春香应按每日万分之五的比例向全鑫物业公司支付违约金。全鑫物业公司多次向戚春香催缴无果，故诉至一审法院，要求戚春香支付2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业费2991.28元，违约金500元。
戚春香在一审中答辩称：不同意全鑫物业公司的诉讼请求。戚春香户内的窗户推不动，阳台门荷叶坏了，收房的时候就已经提出，到现在都没有人给戚春香维修。家里的水管漏水也没有人管。另外公共区域，在乘坐电梯的时候电梯开不了紧急电话没有人应答，电梯经常出现下滑等。附近中介公司经常给戚春香打电话，戚春香不清楚电话怎样来的。小区门禁今年5月投入使用，虽然前门有但后门是开的，门禁毫无意义。消防设备设施不完善，消防门没有锁，安全巡视不到位。111楼外没有休息区，休息凳旁都是停车，电梯过了年检期。小区内物业管理混乱。不清楚全鑫物业公司是如何接受小区的物业管理，通过什么方式和程序。另外交接单、物业服务合同都没有全鑫物业公司法定代表人的签字。
一审法院审理查明：戚春香系涉案房屋的业主，涉案房屋建筑面积为88.99平方米。2011年9月1日，全鑫物业公司（乙方）与北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会（甲方）签订《北京市物业服务合同》，约定由乙方对涉案小区进行管理，服务期限自2011年12月20日至2016年12月19日，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维护、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共用绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务事项。其中物业服务收费标准为商品住宅物业费1.35元／平方米•月。第26条约定，业主违反本合同第13条、第15条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应收费用每天万分之五的标准向乙方支付违约金。除物业服务合同中约定的物业费收费标准外，业主每年每户需交纳30元的垃圾清运费及24元的公共照明费。庭审中，戚春香称全鑫物业公司物业服务不达标，并提交照片及小广告为证。全鑫物业公司对此称业委会没有将消防设施交给全鑫物业公司，全鑫物业公司已经组织人员对公共墙体部分的小广告进行了清理，因为怕损坏业主入户门，所以对业主入户门部分没有进行清理，其入住后没有将绿地改为停车场的行为，废品回收站及小圆桌、圆凳不属于全鑫物业公司物业管理范围。审理中，一审法院到涉案小区现场进行了勘验并拍照，勘验发现小区的门禁、路灯、楼道灯等基础设施齐全，绿化卫生条件较好。一审法院随机询问几位小区业主，业主多表示小区更换物业公司后，物业服务明显改善，对物业服务表示满意。关于小区消防设施，一审法院询问了小区业主委员会成员，该成员表示消防设施目前仍处于瘫痪状态，业主委员会正在进行行政诉讼申请动用大修基金。因消防设施瘫痪，业主委员会没有将消防设施移交给全鑫物业公司管理。
一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，全鑫物业公司与北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》对戚春香具有约束力。根据法律规定，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，而物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。现全鑫物业公司提供了物业服务，戚春香应当按照约定支付全鑫物业公司物业费用。因戚春香未缴纳物业管理费并非恶意拖欠，故全鑫物业公司要求戚春香支付滞纳金的诉讼请求一审法院难以支持。另外需要说明的是，全鑫物业公司作为物业管理企业，应当尽职尽责提供物业服务，听取业主提出的意见和建议，不断提升物业服务的水平和质量；戚春香亦应当对全鑫物业公司的物业管理行为予以理解、尊重和配合，为创造和谐小区共同努力。综上，依照《中华人民共和国民法通则》108条、《中华人民共和国合同法》第44条、第60条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、戚春香于判决生效后7日内给付北京全鑫物业管理有限公司自2012年6月1日至2014年5月31日的物业管理费2991.28元；二、驳回北京全鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决作出后，戚春香不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。戚春香的主要上诉理由：1.全鑫物业公司接管本小区服务，戚春香从未签过物业服务合同。2.小区的电梯己过年检，且戚春香已经提供电梯“带病工作”的照片，但在一审判决书中未有任何解释。在乘坐楼电梯时经常有下滑现象，按电梯内的紧急按钮，无人应答。3.关于小区消防设施，一审法院咨询了小区业主委员会成员，该成员表示消防设施，现仍处于瘫疾状态，业主委员会正在进行行政诉讼申请动用大修资金。因消防设施瘫痪，业主委员会没有将消防设施移交全鑫物业公司管理。既然存在这么大的安全隐患，应当有相关部门管理。4.消防栓没有上锁，设施丢失惨重。一旦出现火灾，后果不堪设想，关系到一整栋楼的人身安全。5.一审法院在勘验小区时，门禁系统是在2015年5月才开始投入使用的，小区虽然是有一面有门禁的，但后门是敞开或其他地方没有，门禁实际上形同虚设。6.楼宇内的小广告非常多，全鑫物业公司称，其组织人员对公共墙体部分的小广告进行清理，因为怕损坏入户门，所以对业主入户没有进行清理。但是楼宇公区内的消防设备上的张贴广告也同样没有打扫。7.戚春香认为车位费和广告费还有出租房屋的费用应该折抵成物业费。8.一审法院在开庭前勘验小区照片，是在雨后的一天。众所周知，北京的天气在雨过天晴后，视野极好，任何事物在雨后像清洗过般，询问小区业主的同时，应当有询问的笔录及签名。9.戚春香多次向一审法院提出不是戚春香不缴纳物业费，是因为全鑫物业公司没有工作到位，提出希望与全鑫物业公司进行调解，物业费调整的诉求，但在一审判决书中没有提到这一诉求。10.每一年全鑫物业公司都没有物业收支公示，戚春香认为物业公司的工作并没有达到缴纳物业费的标准。要求物业公司按5-7折收取物业费。综上请求：1.依法改判（2015）朝民初字第27817号民事判决书；2.要求与全鑫物业公司调解，调整缴纳物业费金额。3.一、二审费用由全鑫物业公司承担。
全鑫物业公司针对戚春香的上诉理由答辩称：戚春香的主张没有事实和法律根据，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，认可一审法院判决。应该依法驳回戚春香的上诉，维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市物业服务合同》、照片等证据在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，全鑫物业公司与北京市朝阳区十里堡中泰雅轩小区业主委员会签订了《北京市物业服务合同》并实际提供了物业服务。戚春香享受了全鑫物业公司提供的物业服务，双方已形成物业服务关系。物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，戚春香理应支付物业服务费。现戚春香主张物业服务不合格，其主张的部分事由并非物业服务范围，虽戚春香抗辩全鑫物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但一审法院现场勘验，对戚春香的抗辩无法采信，支持全鑫物业公司诉讼请求并无不当。综上，戚春香的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由戚春香负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由戚春香负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丽 新
代理审判员 王 奔
代理审判员 徐 晨
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 张禾书记员赵宇书记员马梦蕾