山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终322号
上诉人（原审被告，反诉原告）：纪玉海，男，1964年10月30日生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：徐江涛，山东瑞文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵树，山东瑞文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：王锡太，男，1949年7月28日生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：林洪祥，山东剑琴律师事务所律师。
上诉人纪玉海因与被上诉人王锡太农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院(2017)鲁1082民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纪玉海上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持纪玉海的反诉请求。事实和理由：1.纪玉海实际占有、使用荣成市港湾街道办事处西王门村58号房屋（以下简称案涉房屋），已取得房屋物权，房屋的交付系双方的真实意思表示，双方未对房屋项下土地即宅基地进行处分，并没有损害集体经济利益，也未违反法律强制性规定，故纪玉海取得房屋物权应受法律保护；2.纪玉海享有房屋物权，基于房屋产生的拆迁利益均应归纪玉海所有，王锡太要求法院确认房屋买卖无效的原因是房屋面临拆迁，涉及巨大利益，其违背诚信，对纪玉海也显失公平。即便双方签订合同无效，王锡太的过错程度远大于纪玉海；3.纪玉海买房是为了居住，至今已过7年且对房屋进行了修缮、装修，纪玉海的购买行为并无恶意；4.关于赔偿数额问题，王锡太违反诚实信用原则，罔顾道德应当退还购房款及至今的利息。因拆迁产生的拆迁补偿、奖励、安置均由纪玉海享有，如以货币形式补偿则应按照拆迁安置地段的房屋市场价值进行赔偿。
王锡太答辩称，纪玉海的上诉既无事实依据也无法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
王锡太向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2010年3月27日签订的案涉房屋买卖合同无效；2.纪玉海将案涉房屋退还王锡太。
纪玉海向一审法院反诉请求：王锡太赔偿纪玉海房屋修缮款26800元及房屋增值利益206263元。
一审法院认定事实：王锡太户籍所在地及住所地均为荣成市港湾街道办事处西王门村。纪玉海户籍所在地系辽宁省宽甸满族自治县牛毛坞镇王家堡村二组25号。2010年3月27日，双方签订了房屋买卖契约，约定王锡太自愿将案涉房屋转让给纪玉海，房价为18000元。契约签订后，王锡太将案涉房屋及该房屋集体土地建设用地使用证交付纪玉海，纪玉海将房款18000元付给王锡太，纪玉海在该房屋居住至今。2016年底，案涉房屋列入荣成市港湾街道办事处西王门村房屋整体拆迁范围。案涉房屋折算面积为90.15平方米，案涉房屋院内有水井一口。依据片区棚改项目拆迁安置办法，对要求货币补偿的拆迁户开发商按照2600元/平方米给予补偿，村民选择高层楼进行安置，按照以旧房面积1平方米（以中介机构测量的面积为准）置换高层安置楼1.1平方米，院子2平方米置换高层安置楼1.1平方米的方式来置换。开发单位给予拆迁户水井补偿费每户600元。
一审诉讼中，纪玉海同意返还王锡太房屋，王锡太同意返还购房款18000元。纪玉海以对房屋进行了修缮为由反诉要求王锡太赔偿房屋修缮款26800元，并反诉要求王锡太补偿房屋增值部分价值206263元，纪玉海主张换安置楼可增加10%的平方，故应以99.165平方米按每平方米2600元，再加上600元的水井补偿款计算得出房屋的增值，由王锡太按80%的比例补偿自己房屋增值部分的价值。王锡太以纪玉海没有修缮房屋的事实，即使修缮也包含在房屋增值部分为由，不同意赔偿房屋修缮款。王锡太同意分割房屋增值部分价值，但主张以拆迁面积90.15平方米按每平方米2600元计算，再加上600元的水井补偿款计算得出房屋的现值，扣减18000元原值后，为房屋的增值价值，自己按60%的比例补偿纪玉海房屋增值部分的价值。
一审法院认为，案涉房屋位于荣成市港湾街道办事处西王门村，纪玉海并非该集体经济组织成员。宅基地属于农民集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。双方签订的房屋买卖合同，虽然是卖房，同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，系无效合同。王锡太诉请确认案涉房屋买卖合同无效，理由正当，应予支持。房屋买卖合同无效后，因该合同取得的财产，双方应予以返还，因此王锡太请求纪玉海返还案涉房屋，应予以支持。同时，王锡太应返还纪玉海购房款18000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方在买卖房屋时，均应当知晓王锡太所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，因此双方应当各自承担相应的责任。对案涉房屋的增值部分，王锡太应给予纪玉海补偿，结合纪玉海购房的年限，以王锡太补偿增值价值的70%为宜。对房屋增值现双方均同意按房屋面积以每平方米2600元计算，但纪玉海称按照以旧房置换楼房的标准“1平方米置换1.1平方米”，案涉90.15平方米房屋能置换99.165平方米安置楼，并以99.165平方米计算房屋增值价值。但是，王锡太对案涉房屋最终按货币补偿还是置换安置楼现尚未确定，如王锡太按货币补偿则不存在纪玉海主张的房屋面积增加的问题；退一步讲，即使王锡太要求以旧房置换安置楼房，“旧房1平方米置换安置楼1.1平方米”之约定也是王锡太与开发单位的补偿办法，补偿多少与纪玉海并无关，且补偿比例不能改变双方买卖房屋的面积，而且每平方米2600元之标准也不是按照能够置换的安置楼得出标准，纪玉海要求房屋总价值应按换安置楼可得面积99.165平方米计算，理由不当，不予支持。案涉房屋的增值价值，应以该房屋可得的货币补偿价值，即以拆迁面积90.15平方米按每平方米2600元，再加上600元的水井补偿款计算得出房屋的现值，为234990元，扣减18000元原值后，为房屋的增值价值，即216990元，由王锡太补偿纪玉海该价值的70%，为151893元。纪玉海主张王锡太应赔偿其房屋修缮款，因案涉房屋已列入拆迁范围，其以面积计算可得拆迁利益，与是否进行过房屋修缮无关，故纪玉海主张王锡太应赔偿其房屋修缮款，理由不当，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决：一、王锡太与纪玉海2010年3月27日签订买卖荣成市港湾街道办事处西王门村58号房屋的房屋买卖合同为无效合同；二、纪玉海于判决生效后十日内返还王锡太位于荣成市港湾街道办事处西王门村58号房屋（含集体土地建设用地使用证）；三、王锡太于判决生效后十日内返还纪玉海购房款18000元；四、王锡太于判决书生效后十日内补偿纪玉海房屋增值价值损失151893元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元，由纪玉海负担；反诉案件受理费1669元，由王锡太负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方虽然签订了房屋买卖合同，但因案涉房屋项下土地性质为宅基地，案涉房屋买卖行为必然导致集体用地使用权流转至该集体经济组织之外，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效后，纪玉海应当返还房屋，王锡太应当退还购房款。双方当事人均系有独立民事行为能力的成年人，应对自己的行为承担相应的法律后果，现案涉房屋买卖合同认定为无效合同，纪玉海和王锡太对此均负有过错，应当承担缔约过失责任。鉴于双方的买卖行为至今已逾7年，纪玉海也对案涉房屋进行了管理使用，一审综合考量买卖事实，确定纪玉海和王锡太的过错比例为3:7并无不当，因案涉房屋已面临拆迁，相应的拆迁利益已经确定，一审法院据此判令王锡太赔偿纪玉海70%的房屋增值利益符合法律规定。纪玉海在一审反诉要求王锡太赔偿纪玉海房屋修缮款26800元及房屋增值利益206263元，其合理部分应予支持，其他诉讼请求应予驳回。一审法院未驳回纪玉海的其他诉讼请求，属于漏判，应予更正。综上所述，纪玉海的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审漏判部分反诉请求，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持荣成市人民法院(2017)鲁1082民初2138号民事判决第一、二、三、四项，即（一）王锡太与纪玉海于2010年3月27日签订荣成市港湾街道办事处西王门村58号房屋的买卖合同为无效合同，（二）纪玉海于判决生效后十日内返还王锡太位于荣成市港湾街道办事处西王门村58号房屋（含集体土地建设用地使用证），（三）王锡太于判决生效后十日内返还纪玉海购房款18000元，（四）王锡太于判决生效后十日内补偿纪玉海房屋增值价值损失151893元；
二、驳回纪玉海的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2412元，由纪玉海负担；反诉案件收费1669元，由王锡太负担1216元，纪玉海负担453元；二审案件受理费8162元，由纪玉海负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年三月二十八日
书记员 安圆圆