北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4738号
上诉人（原审被告）崔桂萍，女，1964年10月12日出生。
委托代理人钟波，北京市慧海天合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦亭，男，1981年7月1日出生。
被上诉人（原审原告）李凌燕，女，1982年2月2日出生。
二被上诉人共同委托代理人于鹏，北京市国宁律师事务所律师。
上诉人崔桂萍因与被上诉人秦亭、李凌燕定金合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民（商）初字第17204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官郭菁、杨光参加的合议庭，于2016年5月17日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
秦亭、李凌燕在一审中起诉称：2014年12月15日，秦亭、李凌燕与崔桂萍签订《房屋买卖定金协议》，协议约定房屋面积72平方米，总价213万元，秦亭、李凌燕向崔桂萍支付定金40万元，待交房时双方再签订正式房屋买卖合同。此后秦亭、李凌燕依约向崔桂萍支付了定金40万元。2015年5月14日，崔桂萍告知秦亭、李凌燕已拿到房屋钥匙，双方遂开始对房屋买卖合同进行磋商，但在此过程中，双方对合同多项条款产生分歧，秦亭、李凌燕多次找崔桂萍商谈，但崔桂萍最后拒绝签订合同，并称该房屋性质为三限三定公租房，要拿到房产证五年后才能上市交易，到时再与秦亭、李凌燕签订房屋买卖合同。对此不合理要求，秦亭、李凌燕提出质疑，并要求崔桂萍退还定金40万元，又遭到崔桂萍拒绝，秦亭、李凌燕无奈只得诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的定金合同，崔桂萍向秦亭、李凌燕返还定金40万元；2、崔桂萍承担本案诉讼费用。
崔桂萍在一审中答辩称：不同意秦亭、李凌燕的诉讼请求。2009年12月29日，崔桂萍家在四合庄村的××号宅基地拆迁，每人45平方米的优惠购房指标，崔桂萍和家人商量后，选取了一套面积为72平方米的两居室。2014年12月15日，崔桂萍与秦亭、李凌燕签订定金协议，约定崔桂萍将名下房屋卖给秦亭、李凌燕，地址为北京市丰台区花乡四合庄村拆迁安置房×号楼两居室，房价213万元，所有过户费用均由秦亭、李凌燕自行承担。秦亭、李凌燕也支付了定金40万元。2015年5月13日，开发商北京丰台科技园建设发展有限公司交房，并与崔桂萍签订《房屋认购协议》，将崔桂萍名下房屋正式确定为北京市丰台区育仁南路西×小区×号楼×单元××号，面积为76.03平方米。2015年7月16日，崔桂萍与开发商又签订《补充协议》，约定开发商在2015年12月31日办理大产权，之后协助崔桂萍办理分户《房屋所有权证》。由此可见，双方签订的定金协议真实合法有效，且崔桂萍在开发商交房后已经通知了秦亭、李凌燕，也不存在房屋买卖合同履行不能的情形，但秦亭、李凌燕自2015年3月开始就多次找到崔桂萍，称该房屋不是崔桂萍的满五年唯一住房，税费太高，希望崔桂萍承担税费，双方没有达成一致意见，后来又反复沟通过五六次，秦亭、李凌燕又提出房屋是危房、有回迁户闹事等诸多理由，拒不与崔桂萍签订房屋买卖合同，因此是秦亭、李凌燕违反了定金协议的约定，根据定金罚则，定金不予退还。综上请法院驳回秦亭、李凌燕的诉讼请求。
一审法院审理查明：2014年12月15日，崔桂萍（甲方）与秦亭、李凌燕（乙方）签订《房屋买卖定金协议》，协议约定“乙方预定甲方名下的位于丰台区花乡四合庄村拆迁安置房×号楼两居室，面积为72㎡，总房款为213万元，乙方自行承担房屋买卖过程中其他费用；正式签署房屋买卖合同之前，甲方承诺为乙方所预定房屋保留（以开发商实际交房时间为准）；本协议签订时，乙方向甲方支付定金40万元，乙方须在上述房号保留期限内，携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》有关事宜，上述定金在双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款；在本协议签订后，甲方须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《房屋买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》进行房屋交接买卖时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋面积、价款等条款帮助乙方完成房屋买卖手续，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方返还定金，同时本协议自动失效；乙方在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《房屋买卖合同》，并承诺在与甲方签订《房屋买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋面积、价款等条款，如乙方不能履行本协议书确定的义务，超过上述合同规定交易保留期限，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还”。上述协议签订后，秦亭、李凌燕向崔桂萍支付定金40万元。现秦亭、李凌燕主张，崔桂萍于2015年5月14日告知其已拿到房屋钥匙，但此后双方就《房屋买卖合同》条款始终无法达成一致，无法签订《房屋买卖合同》，故来院起诉。
本案审理过程中，崔桂萍向一审法院提交《房屋认购协议》和《补充协议》各一份，用以证明涉案房屋已经交房，其也愿意将房屋出售给秦亭、李凌燕，但秦亭、李凌燕以税费过高等理由拒绝继续签订《房屋买卖合同》。秦亭、李凌燕对崔桂萍上述主张不予认可，主张因崔桂萍无法确定房屋产权证的办理日期，其要求在房屋买卖合同中约定待房屋产权证办理完毕再支付剩余房款，但崔桂萍不同意，现不同意再与崔桂萍签订房屋买卖合同。
一审法院判决认定：秦亭、李凌燕与崔桂萍签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《房屋买卖定金协议》内容可知，秦亭、李凌燕向崔桂萍支付的40万元系双方欲签订的正式《房屋买卖合同》之立约定金，现双方就《房屋买卖合同》条款无法达成一致以致无法签订正式《房屋买卖合同》，且均未能提供充分证据证明系对方原因所致，故应当认定为《房屋买卖定金协议》之合同目的无法实现，故秦亭、李凌燕要求解除合同并要求崔桂萍退还定金40万元的诉讼请求理由正当，该院予以支持。但因请求解除合同之诉本质应为确认解除合同效力之诉，秦亭、李凌燕向一审法院递交起诉状并经该院向崔桂萍送达的行为视为向崔桂萍发出了解除合同的通知，故合同解除的时间为起诉状副本送达至崔桂萍之日（即2015年10月16日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，判决：一、确认秦亭、李凌燕解除合同的行为有效，其与崔桂萍于二〇一四年十二月十五日签订的《房屋买卖定金协议》已于二〇一五年十月十六日解除；二、崔桂萍于判决生效之日起十日内退还秦亭、李凌燕定金四十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
崔桂萍不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由如下：
一、一审法院程序错误。一审法院应当组成合议庭适用普通程序审理。该案在2015年8月11日立案，历经一次开庭审理，至判决结束崔桂萍收到判决书的日期为2016年3月31日，历时七个月零二十天。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条的规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结；第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百五十六条规定，民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。该司法解释第二百五十八条规定，适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。本案中，一审法院不仅适用简易程序由承办法官独任审理，而且严重超期审理，程序错误。
二、一审法院事实认定不清。1、一审法院没有查清谁是违约方。本案是定金合同纠纷，秦亭、李凌燕交纳的定金是属于“立约定金”。所谓的“立约定金”是当事人在订立主合同之前为担保以后正式订立主合同而约定交付的定金，其作用只是保证当事人有诚意建立合同关系，如果当事人一方无故拒绝签订合同，则丧失定金或加倍返还定金。一审法院认定双方签订的《房屋买卖定金协议》是合法有效的，双方均应当以最大诚意进行磋商，促使主合同的订立。如发生不可归责于双方的原因导致无法达成一致意见而无法促使主合同订立的，则不用互相承担责任，但是任何一方不得通过漫天要价、改变定金协议约定的事宜、或者恶意提高自己的条件导致合同无法达成一致。此为立约定金和定金合同应当遵循的基本原则。本案中，崔桂萍通过一审法庭调查的情况以及秦亭、李凌燕的主张可以得知秦亭、李凌燕认为无法达成一致意见的理由为：一、房屋需要五年后才能上市交易，到时崔桂萍才愿意与秦亭、李凌燕签订主合同，即崔桂萍无法保证房屋过户的时间；二、秦亭、李凌燕认为只交纳首付款40万元，房屋可入住时崔桂萍就应当交付房屋，但是余款184万余元在办理过户时交纳。针对第一点理由，秦亭、李凌燕在一审中提交的两份双方通过电子邮件商议的《房屋买卖合同》中第二条第二款约定：“甲乙双方达成一致意见，甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓并仍自愿购买此房产，并保证不以此为由主张合同的解除、无效。乙方同意此房产在达到办理产权登记条件后，甲方应在10个工作日内办理产权登记，在房屋达到上市交易条件之日起，10个工作日内协助乙方办理产权过户手续”。由此看来，秦亭、李凌燕知道房屋是拆迁回迁房，并对房屋交易上市办理产权过户的时间是非常清楚的。针对第二点理由，秦亭、李凌燕是恶意提高自己一方的条件，以此来达到双方无法协商一致之后果。因为秦亭、李凌燕非常清楚房屋是按照经济适用住房管理的房屋，在上市交易过户方面会有限制，根据房屋交易市场的一般惯例和习惯，一般是买房人在交付房屋时支付大部分房款，剩余小部分房款过户时再交纳。秦亭、李凌燕在一审时提交其中一份《房屋买卖合同》，仅承诺签订定金合同支付40万元，过户时再交纳1845800元，但却要求交付房屋，如此恶意提高合同条件的行为根本没有善意要签订合同的意思。2、一审庭审时在崔桂萍满足秦亭、李凌燕所有条件的情况下，其仍然不愿意签订主合同，已经可以明确的证明秦亭、李凌燕是违约方。秦亭、李凌燕恶意磋商，不愿意签订主合同的根本原因是认为诉争房屋不是崔桂萍的“满五唯一”的房屋，税费较高，不愿意再签订主合同，因此故意找了很多理由。综上，一审法院程序错误，认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审，诉讼费用均由秦亭、李凌燕承担。
秦亭、李凌燕服从一审法院判决。其针对崔桂萍的上诉理由答辩称：一、一审法院认定事实正确，崔桂萍称一审法院认定事实有误没有任何依据。1、崔桂萍所称双方无法达成一致意见的原因系避重就轻，情况不属实。首先，双方无论是通过电子邮件还是现场商谈，都进行过多次，秦亭、李凌燕始终对合同中的第二条第二款都表示不同意，并且想在合同中约定具体办理房产证的日期。在秦亭、李凌燕的坚持下，崔桂萍的丈夫才透露出房产证于2015年12月31日办理的消息，但其家庭所有参与谈判的成员都不同意将确定日期写在合同当中，只能承诺按相关部门通知办理。所以，秦亭、李凌燕对房屋交易过户的时间是不清楚的。其次，崔桂萍称秦亭、李凌燕恶意提高房屋交易条件没有理由。崔桂萍称秦亭、李凌燕要求仅付40万元定金就交付房屋，余款在过户时交纳。根据一审庭审记录及秦亭、李凌燕提交的代理词可以证明，秦亭、李凌燕因崔桂萍不能确定产权证的具体办理日期，为防止交易风险过大，同时为表达自己购房的诚意，特在合同谈判时向崔桂萍提出已交付的定金不退还，该房屋还由崔桂萍支配，除买卖外，该房屋在此期间的收益归崔桂萍所有。该条款可以证明秦亭、李凌燕不仅不是恶意提高合同条件，而且还为能够达成一致意见的购房合同而主动让出一部分利益，可见秦亭、李凌燕在合同谈判时的诚意。再有，在一审庭审时，崔桂萍并未满足秦亭、李凌燕的条件，并且仍然坚持自己的主张。从崔桂萍一审答辩状可以看出崔桂萍的说法与事实不符。
二、崔桂萍称一审法院程序错误，超出审限，该理由不能成立。一审法院在开庭审理查明案件事实的基础上组织了多次调解，但双方未达成一致意见。
三、双方对合同争议的焦点根本不是非“满五唯一”住房、税费较高的问题，而是崔桂萍一方有违约金不平等、房屋质量不负责及产权办理时间不承诺等问题。并且双方有“任何一方不得改变定金协议约定的事宜”的约定，但在具体操作中，崔桂萍蒙骗秦亭、李凌燕一方，告知所有的合同均已签在其女儿康艨予的名下，而且定金协议中约定的房屋坐落、面积、总价都发生了改变。根据定金协议第四条约定：甲方将完全履行本协议约定的面积、价款等条款，如甲方违反上述约定，甲方须向乙方返还定金，本协议自动失效。所以根据定金协议的约定，崔桂萍也应该将购房定金返还给秦亭、李凌燕。综上，一审认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回崔桂萍上诉，维持原判。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
根据双方当事人陈述意见及各自起草的《房屋买卖合同》中的内容显示，双方当事人的主要分歧在于：产权过户登记的办理时间、付款方式及时间、房屋交付后出现房屋质量问题的解决办法、违约责任、解除房屋买卖合同的条件等项条款的具体约定。另，双方当事人之间曾就产权办理时间、税费负担等进行过口头协商，但最终未能形成书面合意。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有秦亭、李凌燕提供的《房屋买卖定金协议》、收条、《房屋买卖合同》草稿、康艨予《房屋认购协议》、通话录音，崔桂萍提供的崔桂萍《房屋认购协议》、《补充协议》及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：秦亭、李凌燕与崔桂萍签订的《房屋买卖定金协议》合法有效。该《房屋买卖定金协议》中确定了拟买卖房屋的面积和总房款，并约定“乙方（即秦亭、李凌燕）在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《房屋买卖合同》，并承诺在与甲方签订《房屋买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋面积、价款等条款，如乙方不能履行本协议书确定的义务，超过上述合同规定交易保留期限，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还”。实际履行中，根据已查明的事实，双方在产权过户登记的办理时间、付款方式及时间、房屋交付后出现房屋质量问题的解决办法、违约责任、解除房屋买卖合同的条件等项条款的具体约定上出现根本分歧，而该部分有履行期限、地点和方式、违约责任的内容属于合同一般应包括的法定内容，系当事人双方自愿协商确定的范围，双方当事人只有协商一致才能签订正式合同，而本案《房屋买卖定金协议》中又对此均未涉及。可以看出，本案正式的《房屋买卖合同》未能签订的原因在于双方当事人就合同具体条款无法达成一致意见，并无秦亭、李凌燕一方未执行《房屋买卖定金协议》中约定的房屋面积、价款等条款的事实存在，也不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的法定情形，因此，崔桂萍不予退还秦亭、李凌燕40万元定金，缺乏事实与法律依据，本院对崔桂萍此项上诉主张不予支持。
崔桂萍上诉另提出，一审法院适用简易程序审理本案错误，且超出案件审理期限。但根据本案双方当事人的陈述和举证情况表明，确属简单民事案件，一审法院适用简易程序进行审理并无不当。关于审理期限问题，双方当事人曾在一审审理过程中进行过调解，该调解期间不计入审理期限。且崔桂萍提出的此项主张并不属于“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的”应予撤销原判决、发回重审的法定情形，亦不能成为崔桂萍拒绝退还秦亭、李凌燕40万元定金的有效理由。本院对崔桂萍此项上诉主张不予支持。
综上所述，崔桂萍的上诉理由，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3650元，由崔桂萍负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
二审案件受理费7300元，由崔桂萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 珊
审 判 员 郭 菁
代理审判员 杨 光
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 宋卫平