天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初14119号原告：陈永杰，男，1977年10月6日出生，汉族，天津电子十八研究所干部，住天津市南开区。委托诉讼代理人：柴红英（原告之妻），女，1979年8月15日出生，回族，无职业，住天津市南开区。被告：穆桂琴，女，1937年3月18日出生，回族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：曹永（被告之子），男，1969年9月29日出生，回族，天津市第一监狱退休干警，住天津市南开区。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢越，天津朗通律师事务所实习律师。原告陈永杰与被告穆桂琴、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永杰的委托诉讼代理人柴红英，被告穆桂琴的委托诉讼代理人曹永，被告链家公司的委托诉讼代理人李霞、邢越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告穆桂琴以每日2600元为标准，向原告支付自2017年11月13日起至2017年11月28日的违约金；2.判令被告链家公司退还原告居间服务费30000元；3.判令被告穆桂琴赔偿原告经济损失1000元；4.判令案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年9月11日，原告通过被告链家公司与被告穆桂琴签订总房款为260万元的《房屋买卖业务签约合订本》（其中包含房产交易合同、天津市房地产经纪服务合同及签约告知书）。后原告与被告穆桂琴于2017年9月15日签订《天津市存量房屋买卖协议》，于2017年10月11日在房管局办理了过户手续。原告于2017年11月3日领取了房屋的不动产权证书，被告穆桂琴于2017年11月6日收到全部房款。在此期间产生的中介费52000元以及相关的税费、手续费全部由原告支付。依据三方签订的《房产交易合同》规定，被告穆桂琴应在全部房款到账后7日内将房屋交付给原告。原告遂于2017年11月6日电话联系二被告，以商定房屋交付时间，但被告穆桂琴之子曹永以对被告链家公司的服务存在问题产生纠纷为由，拒绝按时交付房屋。后原告多次联系被告链家公司，希望其尽快解决二被告间的纠纷，以在规定期限办理房屋交付手续，但至今未果，致使原告未能如期收回房屋。现被告穆桂琴已于2017年11月28日交付房屋，但在交付房屋的过程中，被告穆桂琴未经原告允许，私自将一部空调拆走，其应赔偿原告经济损失1000元。综上，二被告的行为严重违反了合同约定，致使原告利益受到严重损害，故依据相关法律规定，提起诉讼，判如所请，维护原告的合法利益。穆桂琴辩称，对于原告所述交房时间没有异议，被告确于2017年11月28日将涉诉房屋腾交给原告，但原因系链家公司没有提前告知被告房款会在一个月左右就能到账，被告告诉承租户，房款在元旦左右才能到账。后被告得知房款到账后马上通知承租户，因该承租户正在装修房屋，表示不能在七天之内腾房，故延迟交付涉诉房屋并非被告的责任。对于原告要求空调损失有异议，被告考虑到原告家庭困难，提出可以将家中的所有东西都留下，无偿赠与原告，但在合同上并没有写明这些东西都可以正常使用，因为被告已将涉诉房屋（含空调）出租了三年。被告确实拆走了一台空调，但又搬来一台空调，只是没有安装。故原告的该项诉请，没有依据，不同意赔偿。链家公司辩称，原告的第一项诉，尊重法院判决；不同意原告的第二项诉请，也不同意承担诉讼费。在房屋交易过程中，链家公司已经按照合同约定完成了所有的居间服务，不存在过错，原告要求链家公司退还居间服务费，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，原告作为出售方、被告穆桂琴作为买受方、被告链家公司作为居间方，三方签订《房产交易合同书》，约定原告购买被告穆桂琴名下所有的坐落于天津市南开区房屋，面积为63.61平方米；该房屋成交价格为260万元；基于被告链家公司已提供的居间服务，原告应在签署本合同时向被告链家公司全额支付居间服务费52000元。被告链家公司提供的安心承诺服务的细则，以《签约告知书》中所载的为准，需被告链家公司协助办理评估、贷款、过户、物业交割以及原告与被告穆桂琴双方之间产生纠纷的需要被告链家公司调解、斡旋等有关手续及事项以及安心保障服务承诺，被告链家公司均需在全额收取本合同约定的居间服务费后，且按《房屋贷款委托合同》、《委托评估协议》收取全额贷款服务费以及代收全额评估费后提供上述协助服务。该合同第四条房屋过户及交付约定，为了保障被告穆桂琴将所售房屋的水、电、煤气、供暖、物业管理费等相关费用（以下简称物业相关费用）的结清，故在本合同签订后一周内可由被告链家公司协助原告、被告穆桂琴双方进行物业交验，并签署《买卖房屋交验清单》（即对上述物业相关费用是否结清予以记录，若未结清所欠款项予以交验并记录）。而后在原告、被告穆桂琴双方办理过户手续前，被告穆桂琴需出示上述物业相关费用的结清证明，否则原告有权不予办理过户手续，且原告有权按照本合同第八条的约定追究被告穆桂琴相关违约责任。原告、被告穆桂琴双方均同意在售房款中扣除腾房押金5000元……；被告穆桂琴应于双方到房管部门办理过户手续完毕，且被告穆桂琴全部房款到账后7日内将房屋交付原告，被告穆桂琴有义务配合原告办理水、电、煤气、暖气、有线电视等房屋配套设施的更名过户手续。如《天津市房产买卖协议》中约定的交付房屋时间与本合同不符，以本合同为准。第八条违约责任约定，原告，被告穆桂琴双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。同时，该合同备注注明：被告穆桂琴承诺将房屋一户一表、玻璃门窗、两部空调、一部冰箱、洗衣机、微波炉无偿留与原告使用。上述合同签订后，原告向被告链家公司支付居间服务费52000元。2017年9月15日，原告与被告穆桂琴签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋坐落南开区；房屋价款为260万元，双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款；原告按本协议约定期限付齐房屋价款的，被告穆桂琴须于2018年2月18日前将该房屋及相关证明交付原告。该协议第七条违约责任，原告及被告穆桂琴均未填写内容。同年10月11日，原告与被告穆桂琴办理上述房屋的过户手续，11月3日原告取得上述房屋的不动产权证书。2017年11月6日，被告穆桂琴出售上述房屋的全部房款到账。后原告要求被告穆桂琴腾交房屋，同年11月28日被告穆桂琴将该房屋腾交给原告，被告链家公司协助原告与被告穆桂琴办理了该房屋水、电、煤气等相关费用的交接手续。另，被告穆桂琴自行将房屋内的一部空调拆卸拿走，后该被告在该房屋交付给原告之前拿回一部空调并放置在该房屋内。诉讼中，本院向天津中原物业顾问有限公司及天津市我爱我家房地产经纪有限公司咨询有关涉诉房屋的租金事宜，天津中原物业顾问有限公司回函，注明该房屋出租金估值为每月2500元，根据房屋装配套等因素，价格浮动区间以200元左右为宜；天津市我爱我家房地产经纪有限公司回函，注明该房屋的房屋租金大概为2200元至2300元。本院认为，原告与二被告签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告依约履行了合同约定的相关义务，但被告穆桂琴并未依约履行交付房屋的义务，而是于2017年11月28日才将涉诉房屋腾交给原告，其行为违反了合同约定，应承担违约责任，向原告支付逾期腾房的违约金。对于违约金的计算标准，虽原告与被告穆桂琴签订的《房产交易合同》对逾期腾房违约金作出了约定，但根据相关法律规定，违约金应当以实际损失为基础，过分高于实际损失的，可适当予以减少。原告虽未提供被告穆桂琴逾期腾房给其造成实际损失的相关证据，但被告穆桂琴未能依约将涉诉房屋交付给原告，从而导致原告无房可住而产生相应的损失，该损失可作为违约金调整的参考，故原告主张按照合同约定作为违约金计算标准过高，本院予以调整，被告穆桂琴要求调整违约金的主张，本院予以支持。现考虑实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并参考相关中介公司向本院出具的涉诉房屋的租金标准，根据公平原则，本院酌定调整违约金标准为每日100元，按照2017年11月14日至2017年11月28日期间的实际天数计算，由被告穆桂琴向原告支付该期间的违约金。关于原告主张的被告穆桂琴拆走一部空调的经济损失问题。被告穆桂琴在交付给原告涉诉房屋时，业已依合同约定将两部空调留下，并未违反合同约定，且合同对于被告穆桂琴留下的空调能否正常使用也未作出约定，而且留下的两部空调也未计算在总房款内，故原告的该项请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告链家公司退还部分居间服务费的请求。因该被告已依约为原告与被告穆桂琴间的房屋买卖事宜提供了居间服务，促成了双方签订《房产交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》等文件，且该被告在提供居间服务过程中并不存在过错，也协助原告与被告穆桂琴办理了房屋的水、电等费用的交接手续。故原告的该项请求，没有法律依据，本院不予支持。至于原告所述该被告没有协助其与被告穆桂琴办理空调等物品的交接事宜，因合同对该部分物品的交接并没有约定被告链家公司负有协助义务，故本院不予采信。综上所述，被告穆桂琴逾期腾房，应承担违约责任，向原告支付违约金，但原告主张的违约金过高，本院予以调整。原告另主张的空调损失及退还部分居间服务费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告穆桂琴按照每日100元的计算标准，向原告陈永杰支付自2017年11月14日至2017年11月28日止的逾期腾房违约金1500元；二、驳回原告陈永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取计1230元，由原告陈永杰负担1100元，被告穆桂琴负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇一八年二月五日书记员  尹晴晴附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。