广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第528号
原告：广州盛隆商业管理有限公司，住所地广州市。
法定代表人：马国祥，执行董事。
委托代理人：罗建宁、钟双萍，该公司员工。
被告：何志宏，住广州市从化区。
委托代理人：张才丰，住广东省龙门县。
原告广州盛隆商业管理有限公司诉被告何志宏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序于2015年12月23日公开开庭进行审理。原告委托代理人罗建宁、被告何志宏及其委托代理人张才丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年1月10日就被告向原告承租位于广州从化江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城项目B区首层JP019号的商铺一事，签订了《商铺租赁合同》（合同编号：XRH(SMC)-招商-2014-005）。原告为支持被告的经营，与被告签订了《补充协议》（编号：XRH（SMC）-营运-2014-019），给予被告自2014年10月至12月共三个月的八折优惠租金。然而，自优惠租金后，被告便开始拖欠租金，自2015年1月份起至起诉之日，被告仅在2015年5月份交过租金，并且仅缴纳了5329元。为此，原告已通过多种方式与被告沟通，并于2015年2月4日向被告邮寄了《租金催缴通知书》以及于2015年3月31日向被告邮寄《租金催缴通知书》，然而被告却无视义务的承担，既不支付租金也不向原告支付因此产生的违约金。基于此，原告于2015年9月15日向被告发出了《合同解除通知书》，并在该通知书中明确合同于2015年9月25日解除，然被告却至今没有履行支付拖欠租金和违约金的义务，也没有将商铺移交给原告。被告的行为已严重违反合同的约定，严重违反了诚实信用原则，给原告造成巨大的经济损失。为避免破坏原告正常的经营管理秩序，避免原告损失进一步扩大，为此，起诉请求判令：1、被告支付拖欠的租金90945.07元及其违约金17728.03元，共计108673.1元（违约金暂计至2015年10月29日，终计至被告付清租金之日）；2、被告支付占用费17603.55元（暂计至2015年10月29日，终计至被告实际将商铺返还原告之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告诉求与事实不符，原告邀约被告进场、宣传的时候承诺帮助被告拉客源、业务推广等。被告进场两年多以后还有很多空铺，商场人流一直不多，导致被告亏损，与原告违约有关，原告对我方的损失也应承担一部分业务推广、广告、人流问题等责任。对于原告诉求，2014年10月、11月、12月是有交付租金的，2015年9月份在原告提出终止合同后，我方在不到一周内已经做好交接手续。所以2015年9、10月份的租金费用是不存在的。另外，不同意原告主张每月违约金的计算起止时间，应按实际使用的当月计算，违约金计算的起始日期应为实际租用的起始日期即当月的1日开始计算。且我方有支付保证金给原告，应用来抵扣部分租金。保证金与原告主张的违约金均属于补偿原告损失的，如不抵扣，违约金与保证金就属于双重惩罚。
经审理查明：2014年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》[合同编号：XRH(SMC)-招商-2014-005]，合同中与本案有关的内容主要包括：1、甲方将座落在广州从化市江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城项目B区首层JP019号的商铺租赁给乙方按本合同约定使用。2、该商铺建筑面积为67.39平方米（以政府国土部门测绘数据为准）。3、乙方确认，其在签订本合同前已经现场勘察过该商铺，对该商铺现有装修及附属设施、设备状况、周边环境等基本情况已充分了解，确认符合使用条件，同意以该商铺现状作为交付标准。4、商铺经营范围（含业态、业种、品类等）为数码。5、租赁期限自2014年2月20日起至2018年6月30日止；2014年2月20日起至2014年4月19日止，为该商铺的装修期。6、租赁期内，租金如下：其中，2014年2月20日至2015年2月19日的租金按建筑面积130.83元/平方米/月计算，每月租金为8817元；2015年2月20日至2016年2月19日的租金按建筑面积158元/平方米/月计算，每月租金为10648元；上述租金并不包括乙方需交付之推广费、物业服务费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）。7、本合同实行先预付后使用的原则，乙方应当每一个月预付一期，每次（期）支付一个月租金。除首月租金于2014年3月1日前支付外，乙方每月25日向甲方支付下月租金，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天。首月租金为乙方在该月实际租赁的天数（自起租日起至该月月底）乘以日租金额所计算出的得数，首月日租金额为月租金额除以当月的天数的得数。最后一个月的租金以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日租金额所计算出的得数，最后一个月的日租金额为月租金额除以当月的天数的得数。8、乙方应在本合同签订同时向甲方支付21969元租赁保证金，作为乙方完全适当履行本合同所有条款的保证。乙方违反本合同约定，甲方有权酌情扣除部分或全部租赁保证金。9、甲方有权从租赁保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的包括但不限于租金或物业服务、水、电、燃气、通讯等费用及违约金、赔偿金等，不足部分，乙方须在接到甲方通知后五日内予以补足。租赁期限届满，乙方未发生违约情形或赔偿责任，且乙方已经根据本合同的约定交还该商铺及付清租赁期限内的租金和物业服务、水、电、通讯、燃气等乙方使用该商铺时发生的费用后，则甲方应在乙方办理完成上述手续后的七个工作日内将租赁保证金（无息）归还给乙方。10、本合同租赁期限届满或因故提前终止的，乙方应在租期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并交还该商铺；乙方应自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），不可搬的装修物件须按甲方书面同意方案处置或以甲方书面认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等。乙方须经甲方对该商铺验收认可后，方可办理退租手续。11、乙方在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费（当时的租金和物业服务费标准）作为占用费，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该商铺而给甲方造成的损失。12、若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金，若逾期超过或累计超过30日的，采取甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于停止提供物业服务，直至乙方付清相应的费用为止。13、乙方未按本合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，收回该商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。14、甲方根据上款约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止。乙方收到该通知后应立即将该商铺交还给甲方，并配合处理本合同约定的有关事项；甲方在发出上述通知后，有权进入该商铺并要求乙方及其人员即刻无条件迁出该商铺。
2014年8月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，为支持乙方经营，甲方给予乙方扶持优惠方案。一、扶持优惠方案：1、前提：乙方在2014年8月25日前，已经交清按原合同约定全部费用及欠款（包括但不限于租金、违约金、能源费、物业费等）。2、期限：自本补充协议签订之日起至超市（即位于广州市从化江埔街欣荣宏国际商贸城B区之大型国内知名超市）开业当月。3、方案：优惠期限内首月应缴租金按原合同约定的租金金额的90%缴纳，其余月份应缴纳租金按原合同约定的租金金额的80%缴纳，缴纳时间及缴纳方式等不变。即2014年9月1日至2014年9月30日的租金按原合同约定的租金金额的90%计算，2014年10月1日起至超市（即位于广州市从化江埔街欣荣宏国际商贸城B区之大型国内知名超市）开业当月的租金金额，按原合同约定的租金金额的80%计算。二、乙方在原合同约定的租赁期限内，应严格按照原合同、本补充协议以及乙方与甲方签订的其他有效的协议、备忘录等的约定履行相应义务，且不得有其他违约行为，否则，本补充协议自始无效，乙方应将按照本补充协议约定的扶持优惠方案而少缴纳的租金一次性返还甲方，若乙方拒绝返还，甲方有权从乙方缴纳的租赁保证金中扣除，并要求乙方按原合同的约定补足租赁保证金。
合同履行过程中，被告向原告交纳了租赁保证金21969元。
之后，被告进场装修营业。合同履行过程中，被告从2015年1月起拖欠租金，2015年5月支付了5329元租金。原告于2015年2月、3月分别向被告邮寄《租金催缴通知书》，要求被告缴纳租金。同年9月21日原告向被告邮寄《合同解除通知书》，通知被告2015年9月25日合同解除、没收租赁保证金等，且要求被告于2015年9月30日前交还商铺。
2015年9月30日，被告向原告提交关店申请，提出2015年9月30日关店，原告相关工作人员收阅关店申请并注明商铺钥匙于2015年9月30日已收回。
另查明，欣荣宏国际商贸城B区已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设工程质量监督报告等文件。
再查明，欣荣宏国际商贸城的开发商为广州市宏都房地产有限公司，涉案商铺已由广州市宏都房地产有限公司出售给案外人张小梅（双方于2012年8月23日签订商品房买卖合同），2013年7月26日，张某乙（甲方）与原告（乙方）签订了《欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书》，约定张某乙将其购买的涉案商铺委托原告经营管理，原告有权对商铺自行经营或转租、委托经营等权利，委托经营期从2013年7月1日到2018年6月30日；在委托管理期限内，原告拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除处分（即转让）权外的符合国家法律法规的其他权利，有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金。
上述事实，有原告提交的营业执照、组织机构代码证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告、建设工程消防验收意见书、商铺租赁合同、补充协议、租金催缴通知书、合同解除通知书、欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书、广州市商品房买卖合同，被告提交的关店申请以及本案开庭笔录等证据证实。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，房屋权利人张某乙将涉案商铺委托原告经营管理，约定在委托管理期限内原告拥有使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除转让权外的权利，并且有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金。故原告有权对涉案商铺的租赁事宜行使相关的权利和义务。
原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同是双方当事人行使权利、履行义务的根据和准则，原告已向被告发出《租金催缴通知书》，被告仍未按约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于合同解除问题。本院认为，双方签订的商铺租赁合同约定，原告（甲方）根据上款“乙方未按本合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同”的约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止。本案中，被告从2015年1月起未按约定支付租金已超过30日，符合双方约定的原告可单方面行使合同解除权的情形，原告于2015年9月21日向被告发出《合同解除通知书》，通知被告2015年9月25日合同解除，庭审中，被告对合同解除的相关事实无异议，故合同解除时间为2015年9月25日。
关于支付租金问题。根据租赁合同约定的计算方式，2015年1月的租金为8817元，2015年2月1日至2月19日的租金为5982.96元，2015年2月20日至2月28日的租金为3422.57元，2015年3月至8月每月租金为10648元，2015年9月1日至9月25日租金为8873.33元，扣减被告已支付的2015年5月部分租金5329元。即被告从2015年1月1日起至9月25日（合同解除日）拖欠租金共计为85654.86元（8817元+5982.96元+3422.57元+10648元×6+8873.33元-5329元）。另外，根据2014年8月4日补充协议约定，若被告有违约行为，补充协议自始无效，被告应将按照补充协议约定的扶持优惠方案而少缴纳的租金一次性返还原告。被告未按合同及补充协议约定，从2015年1月起未按约定支付租金，已构成违约。所以，被告应将因扶持优惠方案而少缴纳的租金返还给原告（2014年10、11、12月被告已分别支付当月80%租金即7053.6元）。所以，被告应返还2014年10、11、12月共三个月少缴租金5290.20元。即被告总共应向原告支付租金90945.06元（85654.86元+5290.20元）。
关于支付租金的违约金问题。原告认为依照合同约定，若被告未按合同约定日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金。本院认为，由于原告未提供证据证明涉案合同造成其具体损失的依据，根据本案合同的履行情况及公平原则，本案的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算。因被告2014年10月、11月、12月已按补充协议约定全额支付了优惠后的租金，2015年1月才未按约定支付租金，而原告2015年9月25日才主张合同解除，所以2014年10月、11月、12月的租金不应从前一个月的26日起计算违约金，本院酌定上述因优惠方案而少缴纳的租金5290.20元与被告拖欠的最后一个月租金一起计算违约金。另因租赁合同约定，被告每月25日向原告支付下月租金，故违约金从2014年12月26日起以8817元为基数，从2015年1月26日起以18222.53元为基数，从2015年2月26日起以28870.53元为基数，从2015年3月26日起以39518.53元为基数，从2015年4月26日起以44837.53元为基数(被告2015年5月支付了租金5329元)，从2015年5月26日起以55485.53元为基数，从2015年6月26日起以66133.53元为基数，从2015年7月26日起以76781.53元为基数，从2015年8月26日起以90945.06元为基数，计至被告付清租金之日止。
关于支付解除合同后的房屋占用费问题。原告认为，根据合同约定“在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，则甲方有权按日向乙方收取150%的租金（当时的租金标准）作为占用费”。本案中，原告通知被告于2015年9月25日解除双方签订的租赁合同，并且要求被告于2015年9月30日前交还涉案商铺，被告于2015年9月30日向原告送达了关店申请，提出当日关店，并且已将商铺钥匙交回原告，之后涉案商铺已空置。本院认为，被告根据原告的要求，已于2015年9月30日关店并交还商铺钥匙，原告收阅关店申请后收回涉案商铺钥匙，应视为原告同意收回商铺且已实际管控了涉案商铺，故原告要求被告支付占用费没有事实依据，本院不予支持。
关于租赁保证金问题。原告主张根据合同约定保证金已予以没收，被告认为租赁保证金应抵扣租金。本院认为，根据合同约定，未按合同约定交纳租金超过30日的，原告有权解除合同，收回该商铺，并有权没收被告交付的租赁保证金、已预付的租金。本案中，被告未按约定支付租金已多月，已构成违约，故被告主张租赁保证金抵扣租金的辩称，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告何志宏自本判决发生法律效力之日起10日内支付租金90945.06元给原告广州盛隆商业管理有限公司。
二、被告何志宏自本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金（从2014年12月26日起至2015年1月25日以8817元为基数，从2015年1月26日起至2015年2月25日以18222.53元为基数，从2015年2月26日起至2015年3月25日以28870.53元为基数，从2015年3月26日起至2015年4月25日以39518.53元为基数，从2015年4月26日起至2015年5月25日以44837.53元为基数，从2015年5月26日起至2015年6月25日以55485.53元为基数，从2015年6月26日起至2015年7月25日以66133.53元为基数，从2015年7月26日起至2015年8月25日以76781.53元为基数，从2015年8月26日起计至被告何志宏付清租金之日止以90945.06元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付）给原告广州盛隆商业管理有限公司。
三、驳回原告广州盛隆商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1413元（原告广州盛隆商业管理有限公司已预交），由原告广州盛隆商业管理有限公司负担197元，由被告何志宏负担1216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 邝梓成