湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初3707号
原告曹婕，女，1984年9月13日出生，汉族，湖南省永兴县人，住广西壮族自治区贵港市港北区。
委托代理人张小平，男，1960年2月23日出生，汉族，湖南省永兴县人，住海南省东方市，系原告公公。
委托代理人邝素枚，女，1962年11月5日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县，系原告婆婆。
被告张中，男，1968年7月30日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市珠晖区。
被告郴州三鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市经济开发区招商广场大楼591室。
法定代表人张中，系该公司执行董事。
以上两被告共同委托代理人黄建英，郴州市蓝剑法律服务所法律工作者。
被告叶耀东，男，1960年5月11日出生，汉族，湖南省平江县人，住上海市浦东新区。
原告曹婕与被告张中、被告郴州三鼎房地产开发有限公司（以下简称三鼎公司）、被告叶耀东商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹婕的委托代理人张小平、邝素枚，被告三鼎公司、被告张中的共同委托代理人黄建英，被告叶耀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹婕请求法院判令：1、三被告退还原告购房认购款57144元；2、三被告向原告支付逾期网签、逾期交房的利息45143.76元（利息从2013年11月8日计算至2017年10月31日，分别按月息1分和2分分段计算），以上合计102287.76元；3、诉讼费用由三被告承担。
被告三鼎公司、被告张中共同答辩要点，1、请求法院核实原告要求退还的购房认购款57144元，是否有付款凭证。因原告与两答辩人签订合同时，两答辩人并未取得涉案房屋的预售许可证，因此合同无效，导致合同无效的责任系双方，因此也只返还原告认购款57144元；2、原告诉请的利息不符合双方所签认购协议约定内容，认购协议第6条明确表示逾期交房按已付房款的1%补偿。
被告叶耀东答辩要点：1、对三鼎公司欠付原告的认购款无异议，但利息应按认购协议约定的月息1分，比较合理；2、签署连带责任保证书虽不是真实意思表示，但也认可。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
三鼎公司系从事房地产开发的企业，2013年9月2日起三鼎公司取得郴州市东风路7号郴国用（2013)第0184号地块的土地使用权，并拟开发楼盘名称为“龙泉名府”项目。叶耀东系三鼎公司的常务副总经理，三鼎公司所有事务都由其处理，包括“龙泉名府”项目购房事宜。
2013年11月9日，三鼎公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与曹婕签订《龙泉名府商品房认购协议》，约定由曹婕认购“龙泉名府”22层11号房，三鼎公司承诺签订《龙泉名府商品房认购协议》之日起365天内，实现网签《商品房买卖合同》。如逾期未实现，认购人有权要求三鼎公司退还交纳的全部款项，同时给予认购人补偿，补偿标准以乙方交款之日起每月按已交纳房款的1%补偿。曹婕于当天向三鼎公司交纳购房认购款57144元。2014年11月8日，因《龙泉名府商品房认购协议》约定网签日期届至，三鼎公司与曹婕重新签订认购协议，双方未对内容进行变更。2015年6月30日，三鼎公司退还曹婕认购款10000元，同时该公司委托刘清贵向曹婕以及曹婕的公公张小平出具《承诺书》，承诺2015年8月1日前退清认购款本金及利息，叶耀东作为担保人于2015年7月1日在《承诺书》上签名。2015年9月1日，三鼎公司法定代表人张中向曹婕、张小平出具《承诺书》，承诺“本公司于2015年9月20日之前全部退清曹婕、张小平购房款及利息（2015年2月之后月息按2%计算），同时愿意把香樟雅苑4幢1703室住房作担保”。2015年10月29日，叶耀东向曹婕、张小平出具《连带责任保证书》，载明“保证人自愿为郴州三鼎房地产开发有限公司应退还给曹婕、张小平的购房款及延期退款利息承担连带偿还责任。特此保证。”同日，曹婕与三鼎公司签署《变更纠纷解决方式协议书》，将《龙泉名府商品房认购协议》中约定纠纷解决方式为提请郴州仲裁委员会仲裁变更为通过本院诉讼解决。
截至目前，三鼎公司仍然未办理涉案商品房预售许可证，亦未按照承诺退还购房款。
判决的理由与结果
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。民事活动中，应遵循诚实信用原则，当事人应按约定履行自己的义务。本案的焦点问题是：一、关于购房认购款退还责任主体的认定；二、关于购房认购款退款金额及利息的确认。
一、关于购房认购款退还责任主体的认定。原告曹婕与被告三鼎公司签订的《龙泉名府商品房认购协议》系商品房预约合同，系双方真实意思表示，合法有效。原告依约向被告三鼎公司缴纳了购房认购款，但被告三鼎公司未在约定期限内实现网签《商品房买卖合同》，原告要求被告三鼎公司退还购房认购款，三鼎公司于2015年6月30日向原告作出退款承诺并向原告退还10000元，因此，原告与被告三鼎公司就解除《龙泉名府商品房认购协议》已协商一致。被告三鼎公司法定代表人张中于2015年9月1日再次承诺2015年9月20日之前退还全部款项，但其后未在承诺期限内履行退款义务，故原告提出由被告三鼎公司退还购房认购款的诉请，本院予以支持。被告叶耀东于2015年10月29日向原告出具的《连带责任保证书》，承诺为被告三鼎公司应退还给原告的认购款及延期退款利息承担连带偿还责任，故被告叶耀东承担保证责任的方式为连带责任保证。本案原告要求被告叶耀东连带退还购房认购款及支付相应利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。本案中，被告张中系被告三鼎公司法定代表人，其向原告出具退款承诺书的行为，系职务行为，故原告要求被告张中与被告三鼎公司一并承担退款责任，本院不予支持。
二、关于购房认购款退款金额及利息的确认。原告提供了被告三鼎公司出具的《收据》、《认购客户退款明细》以及《承诺书》等证据，证实原告依约已向被告三鼎公司缴纳购房认购款57144元。经双方合意解除认购协议后，被告三鼎公司仅向原告退还认购款10000元，剩余认购款47144元，其未在承诺的期限内退还，除应向原告承担退还剩余认购款47144元外，还应根据认购协议、《承诺书》约定承担违约责任。因原告的实际损失为利息损失，故原告诉请的利息实际为被告三鼎公司逾期退款的违约金。原告要求以认购款57144元为本金，按《龙泉名府商品房认购协议》、《承诺书》中所载的月息1%和月息2%分段计算利息45143.6元。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中民间借贷利率不超过年利率24%的相关规定，认为原告以分段计算利息方式诉请违约金，符合法律规定。本院分阶段计算核实违约金（利息）如下：1、2013年11月9日至2015年1月31日期间，以57144元为本金基数按年利率12%计算违约金（利息）8438.3元（57144元×12%÷360天×443天）；2、2015年2月1日至2015年6月30日期间，以57144元为本金基数按年利率24%计算违约金（利息）5714.4元（57144元×24%÷360天×150天）；3、2015年7月1日至2017年10月31日期间，以47144元为本金基数按年利率24%计算违约金（利息）26400.6元（47144元×24%÷360天×840天），三段违约金（利息）合计金额40553.3元（8438.3元+5714.4元+26400.6元）。原告诉请利息超过部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告郴州三鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曹婕购房认购款47144元、支付违约金（利息）40553.3元（从2013年11月9日计算至2017年10月31日），合计87697.3元；
二、被告叶耀东对上述第一项应支付的款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告曹婕的其他诉讼请求。
如果被告郴州三鼎房地产开发有限公司、被告叶耀东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2346元，由被告郴州三鼎房地产开发有限公司、被告叶耀东连带负担2011.4元，原告曹婕负担334.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 何宇红
人民陪审员 张建国
人民陪审员 谢寒梅
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 袁 帆
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集团的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。