广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终635号上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴美怡，该公司员工。委托诉讼代理人：苏锦年，该公司员工。被上诉人（原审原告）：敖进挺，男，1984年11月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：程碧玉，女，1983年11月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人敖进挺、程碧玉商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年4月12日作出的（2017）粤1702民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。同心房地产公司上诉请求：（一）请求撤销原判，驳回敖进挺、程碧玉原审所有的诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费用由敖进挺、程碧玉承担。事实和理由：（一）涉案房屋已于2014年2月26日交付使用，而同心房地产公司已于2014年2月27日至2014年5月26日期间，将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用后90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《补充协议》第六条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司并没有违约。（二）敖进挺、程碧玉对“权属证书”理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。敖进挺、程碧玉于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。敖进挺、程碧玉辩称：（一）同心房地产公司称其在2014年2月27日至2014年5月26日期间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关是不属实的，其也未能提供证据证明上述主张，应承担举证不能的责任。（二）《补充协议》约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的期限内履行应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第二款的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩和举证时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，且按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年2月26日交付，同心房地产公司直至2015年8月7日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，同心房地产公司已构成违约。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。敖进挺、程碧玉向一审法院起诉请求：（一）同心房地产公司支付逾期办证违约金5998.28元给敖进挺、程碧玉；（二）本案诉讼费由同心房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年11月15日，敖进挺、程碧玉（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××17），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共122.91平方米（其中套内建筑面积98.41平方米，公共分摊建筑面积24.5平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米6095.19元，房屋总价款为599828元，签订合同时交付首期款180828元，余款419000元由银行提供按揭；出卖人应当在2013年12月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款，违约金，税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……等内容。敖进挺、程碧玉与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议其中约定：买受人以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，出卖人有权按本合同规定追究买受人逾期付款的违约责任；买受人收楼前，应缴清各项费用，包括但不限于：（1）物业维修基金由买受人按照国家或当地政府规定缴存；（2）税费：契税（按政府规定缴纳）、印花税；（3）按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费；（4）有线电视费；（5）其他应买受人支付的费用；买受人未履行上述付款义务的，出卖人有权顺延交楼及办房产证的时间；买受人应当在出卖人发出交楼通知后十五日内办理收楼手续，如因买受人通讯地址变更未通知出卖人，导致无法及时通知的，视为商品房自通知收楼之日已经交付，如出卖人已符合本合同约定的交付条件，而买受人拒绝收楼的，按出卖人发出的收楼通知所载明的收楼日期之日视为商品房已交付；买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准），并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费，否则出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任……等内容。上述合同及补充协议签订后，敖进挺、程碧玉于2014年8月27日向同心房地产公司付清了全部购房款。2017年3月17日，敖进挺、程碧玉以同心房地产公司逾期办证应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求如诉称。敖进挺、程碧玉与同心房地产公司庭审时确认同心房地产公司于2014年2月26日将涉案商品房交付给敖进挺、程碧玉使用。原审法院另查明：本案讼争房屋所在的乙工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。涉案商品房的房地产证权的登记时间为2015年8月25日，房地产权属人敖进挺，共有人程碧玉，房地产权证号为：粤房地权证阳字第01××××××61号，房产证登记的房屋建筑面积为122.5平方米，套内建筑面积为97.87平方米。原审诉讼中，敖进挺、程碧玉拟证明同心房地产公司逾期办理房产证构成违约行为，向原审法院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根），该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年8月7日收到涉案商品房的发票、权属证明书、维修资金收据、测绘图、申请书、身份证、质量保证书、商品房买卖合同等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，同心房地产公司认为该份资料并不能证明同心房地产公司向阳江市住房和城乡规划建设局提供办证资料的确定日期。一审法院认为，敖进挺、程碧玉与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。敖进挺、程碧玉与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，涉诉房屋所在的乙工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，敖进挺、程碧玉与同心房地产公司庭审时确认敖进挺、程碧玉于2014年2月26日收楼，应认定同心房地产公司于2014年2月26日交付经验收合格的商品房给敖进挺、程碧玉。敖进挺、程碧玉与同心房地产公司在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，同心房地产公司办理涉案商品房权属登记的时间应自2014年2月26日起90日内办理。原审诉讼中，敖进挺、程碧玉提供的收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年8月7日收到发票、权属证明书、维修资金收据、测绘图、申请书、身份证、质量保证书、商品房买卖合同等等资料，主张同心房地产公司于2015年8月7日递交涉案商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为，虽然同心房地产公司在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年2月27日至2014年5月27日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但同心房地产公司对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，同心房地产公司应承担举证不能的后果，原审法院对同心房地产公司的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年8月25日的情况，原审法院认定同心房地产公司于2015年8月7日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料明显违约，应向按合同的约定向敖进挺、程碧玉承担违约责任。现敖进挺、程碧玉请求同心房地产公司支付逾期办证违约金5998.28元（599828元×1%）,合理有据，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和第一百五十八条的规定，判决如下：限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5998.28元给敖进挺、程碧玉；一审案件受理费50元减半收取25元，由阳江同心房地产开发有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，敖进挺、程碧玉与同心房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金给敖进挺、程碧玉。关于同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金给敖进挺、程碧玉的问题。敖进挺、程碧玉与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解将房屋登记在开发商名下有悖常理，且敖进挺、程碧玉对此亦予以否认，同心房地产公司主张理据不足。本案中，敖进挺、程碧玉已于2014年8月27日付清购房款，同心房地产公司于2014年2月26日将房屋交付给敖进挺、程碧玉使用。同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中阳江市住房和城乡规划建设局是在2015年8月7日收到涉案商品房的办证资料，涉案商品房于2015年8月25日办理产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给敖进挺、程碧玉一年多后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，同心房地产公司主张其在2014年2月27日至2014年5月26日期间已将相关资料交给产权登记机关，但没有提供证据予以证明，其主张证据不足。原审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定认定同心房地产公司构成逾期办证违约并判决同心房地产公司向敖进挺、程碧玉支付逾期办证违约金5998.28元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。综上所述，同心房地产公司上诉主张理据不足，应予以驳回。原审认定基本事实清楚，处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一七年八月三日法官助理  陈欢欢书 记 员  陈予昕