江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终10086号上诉人（原审被告）：周建新，男，1967年11月18日生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：张振宇，太仓市璜泾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：汤火泉，男，1967年6月30日生，汉族，住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：虞建清，男，1967年6月10日生，汉族，住苏州市平江区。被上诉人（原审原告）：周如友，男，1975年3月7日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：沙伟国，江苏筹胜律师事务所律师，代理上述三被上诉人。原审被告：太仓市美来化纤有限公司，住所地江苏省太仓市璜泾镇新华村。法定代表人：黄秀琴。委托诉讼代理人：张振宇，太仓市璜泾法律服务所法律工作者。上诉人周建新因与被上诉人汤火泉、虞建清、周如友，原审被告太仓市美来化纤有限公司（以下简称美来化纤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周建新上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第二项，改判驳回要求周建新腾退及支付占有使用费的诉讼请求。事实和理由：一审法院将周建新作为2016年3月1日之后租赁合同的相对方，认定事实错误。由于我方与汤火泉等人的租赁内容发生重大变化，所以双方2015年4月1日签订《设备搬迁协议》，特别约定了2016年3月1日起重新签订合同。然而，之后双方未能就租赁事宜协商达成一致，所以我方未再租赁汤火泉等人的厂房，厂房直接由美来化纤公司实际占有使用，美来化纤公司与汤火泉等人形成新的租赁关系，与我方无关。一审法院判决我方腾退及支付占有使用费缺乏依据。汤火泉、虞建清、周如友辩称，周建新的上诉不能成立，即使设备搬迁协议约定从2016年3月1日开始重新签订合同，按原价位计算，但该房屋租赁合同和设备搬迁协议的合同向对方都是我方与周建新，即使租赁期限到期，作为合同相对方的周建新仍负有返还租赁物的义务。上述协议约定期限届满后，周建新既不重新签订合同，也没有将租赁的厂房腾空，而是继续占用租赁厂房，应当承担房屋占有使用费。美来化纤公司作为厂房内设备的所有者，也有义务将设备腾空归还房屋。请求二审法院驳回上诉。美来化纤公司述称，同意周建新的上诉意见。美来化纤公司从从2012年3月1日租赁了太仓市国球机械责任有限公司的厂房，即涉案厂房，是由周建新代表公司签字的。延续至今，合同相对方由太仓市国球机械责任有限公司变更为汤火泉三人，但是租赁房屋没有改变。房屋实际租赁人是美来化纤公司，并非周建新个人，从电费缴纳情况也可以看出，周建新只是在公司日常业务中代表公司行使职务。一审法院查封了美来化纤公司摆放在租赁房产内的设备，充分体现了房屋是美来化纤公司租赁，与周建新无关。房屋内设备已经被一审法院查封，美来化纤公司无权将该设备搬出，也没有办法腾出该房屋，美来化纤公司已经向一审法院申请尽快处理设备，归还房产，采取了积极的处理态度。汤火泉、虞建清、周如友向一审法院起诉请求：1、周建新、美来化纤公司将位于太仓市沙溪镇归庄施家桥南堍1幢、2幢、11幢、12幢、13幢的租赁房屋及彩钢瓦房（东北角与东南角相连）腾退给汤火泉等三人；2、周建新支付汤火泉等三人以31666元每月为标准计算自2016年3月1日起至实际腾退之日止的占有使用费；3、诉讼费用由周建新、美来化纤公司承担。一审法院认定事实：2012年3月1日，太仓市国球造纸机械有限责任公司（以下简称国球机械公司）作为甲方与乙方美来化纤公司签订租房协议书，由美来化纤公司租赁国球机械公司位于沙溪镇归庄区施家桥南堍的北厂厂区，房产证面积5730平方米，占地面积9924平方米，租赁期限为自2012年3月1日起至2018年2月底终止，美来化纤公司、周建新在乙方处盖章、签字。2013年2月18日，太仓市人民法院作出（2012）太执字第1718-1号民事裁定书，裁定“被执行人国球机械公司所有的座落于太仓市沙溪镇归庄施家桥南堍的部分工业房产【建筑面积合计为5737.22平方米，房屋所有权证号分别为：太房权证字第2000000050、20××01号，其中太房权证字第××号中1幢厕所已拆除；包括附属设施设备，不含土地使用权，详见苏明评字太（2012）第277号房产估价报告】的所有权及涉及的其他权利义务归买受人周如友、汤火泉、虞建清”。2013年3月1日，汤火泉、虞建清、周如友作为甲方与乙方周建新签订房屋租赁合同，载明“一、租赁房屋1、甲方同意将其合法拥有的如下厂房按现状出租给乙方使用。租赁标的物坐落地址：太仓市沙溪镇归庄施家桥南堍共15幢（原太仓市国球造纸机械有限责任公司）租赁面积为6890平方米2、甲方同意将其合法拥有的500KA变压器配套设备租赁给乙方使用。二、租赁期限1、租赁上述房屋的期限为五年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止。三、租金及支付方式1、乙方租赁甲方上述房屋，需向甲方支付租金，第一年租金为人民币72万元；第二年至第五年为76万元/每年…七、其他约定4、本合同签订后，乙方与国球机械公司在2012年3月1日签订的《租房协议书》作废”，汤火泉、虞建清在合同下方甲方处签字，周建新在合同下方乙方处签字。2014年3月1日，虞建清与周建新就租金等进行结账，其中载明“年租金760000元”，周建新在结账清单上签字。2014年3月30日，汤火泉向周建新作出通知，要求其在5月30日前交清合同约定的房租，周建新在通知下方承租方处签字。2014年10月10日，周建新作为申请人出具申请书，载明“2014年3月1日，甲方汤火泉等三人与乙方周建新签订的厂房租赁合同，由于实际情况发生变化…现乙方申请与甲方合同至2015年2月底合同终止，乙方与分租户徐国强、陈惠国的厂房合同也同时至2015年2月底同时终止，双方至终止日结清所有款项后不再有任何纠葛。至于以后再要续租，需重新签订租赁合同”，汤火泉、周建新在该申请书下方签字。2014年10月10日，汤火泉向美来化纤公司、苏州安泊尔机械有限公司、太仓市伟建化纤有限公司分别开具发票，发票上分别载明房租（2014.2.1-2015.1.31）为138100元、59700元、82200元。2015年4月1日，汤火泉、虞建清、周如友作为甲方与乙方周建新签订设备搬迁协议，载明“现根据双方协商，乙方的全部生产设备及生活设施从甲方的北面厂房搬迁至南面厂房，具体条款如下：1.乙方必须保证在2015年6月30日前完成全部搬迁工作。2.搬迁费用由甲方不收取乙方壹年租金作为贴补，补贴费用自2015年3月1日起至2016年2月28日止的租金。3.搬迁入南面厂房从2016年3月1日开始重新签订合同按原价位计算…南边厂房租赁面积为3700平方米”，汤火泉、周建新在该协议下方签字。2015年11月3日，周建新出具申请书，载明“我厂因停产，现向房东申请停止用电，并已结算清楚电费及用电费用，并配合房东及时把变压器使用权过户还给房东汤火泉，电费结清日期为2015年11月3日止”，周建新作为申请人在申请书下方签字，汤火泉在申请书上签署同意。2015年12月24日，汤火泉、虞建清、周如友与太仓市沙溪镇集体资产经营有限公司（以下简称沙溪集体资产经营公司）签订租赁合同，由汤火泉等三人向沙溪集体资产经营公司租赁土地面积9924平方米，地点为原归庄国球厂北面厂区土地，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日。一审另查明：（1）周建新通过银行转账方式分别于2014年3月19日、2014年4月1日、2014年4月2日、2014年5月12日、2014年7月4日、2014年8月22日、2014年8月29日向汤火泉支付租金100000元、180000元、100000元、50000元、50000元、50000元、50000元；（2）审理过程中，双方均认可租金按每月31225元计算；（3）汤火泉、虞建清、周如友的共有人汤秋英、乌青、吴春芳均同意案涉房屋租赁合同纠纷由汤火泉等三人来主张相关权利。上述事实，由汤火泉、虞建清、周如友提供的2012年3月1日租房协议、太仓市人民法院（2012）太执字第1718-1号民事裁定书、2013年3月1日房屋租赁合同复印件、2014年3月1日结账清单、2014年3月30日通知、2014年10月10日申请书、2014年10月10日发票3份、2015年4月1日设备搬迁协议、2015年11月3日申请书、2015年12月24日租赁合同、银行转账明细、结婚证、说明3份，一审法院调查笔录及当事人当庭陈述予以佐证。一审法院认为，审理过程中，各方当事人对于案涉房屋租赁合同已经过双方约定解除均无异议。本案的争议焦点在于：1、与汤火泉等三人发生本案所涉房屋租赁合同关系的相对方是周建新还是美来化纤公司；2、周建新是否应向汤火泉等三人支付房屋占有使用费？案涉房屋腾退义务主体是谁？关于争议焦点一，汤火泉等三人认为，与其三人签订合同的是周建新，已付房款也是周建新个人通过银行卡支付的，故与其三人发生本案所涉房屋租赁合同关系的相对方是周建新。周建新、美来化纤公司认为，周建新与美来化纤公司之间没有转租关系，其是美来化纤公司的经办人，与汤火泉等三人发生本案所涉房屋租赁合同关系的相对方是美来化纤公司。根据双方举证质证及庭审陈述，一审法院注意到：（1）虽然2012年3月1日租房协议系美来化纤公司与国球机械公司签订，但审理过程中双方均陈述该协议已解除。周建新认可其与汤火泉等三人于2013年3月1日签订房屋租赁合同，合同上方乙方处载明“周建新”，合同最后落款处亦仅载有“周建新”签字，周建新未在合同中申明受任何他人委托或以自己名义代他人订立合同之意；（2）已支付租金均由周建新通过其个人银行卡交付给汤火泉等三人，美来化纤公司未直接支付过汤火泉等三人案涉房屋租金；（3）与汤火泉等三人之间就房屋租金结账、租金催收、设备搬迁事宜协商均由周建新个人出面；（4）周建新并非美来化纤公司的法定代表人或股东；（5）美来化纤公司辩称其系租赁合同相对方，但其并未能提供证据证明其与汤火泉等三人之间就租赁合同达成了合意，也未能提供充足证据证明周建新与汤火泉等三人签订房屋租赁合同、支付租金等行为系代表美来化纤公司；（6）虽然汤火泉等三人曾向美来化纤公司开具过内容为租金的发票，但汤火泉等三人明确系根据周建新的指示开具分别以美来化纤公司、苏州安泊尔机械有限公司、太仓市伟建化纤有限公司抬头的发票，且周建新在审理过程中亦陈述苏州安泊尔机械有限公司、太仓市伟建化纤有限公司就是其将案涉部分房屋转租的公司；（7）周建新、美来化纤公司在庭审过程中提供的委托书亦不能证明租赁合同订立当时周建新已向汤火泉等三人披露委托人情形。一审法院认为，合同的主体、内容、违约责任承担都具有相对性。综合双方提供证据的证明力，可以认定合同履行过程中，房屋由谁使用并不能改变周建新系承租人的性质，故应认定案涉房屋租赁合同相对方为周建新。关于争议焦点二，审理过程中，双方均陈述按照31225元/月标准计算租金，因汤火泉等三人主张周建新支付其房屋占有使用费，故一审法院确定周建新支付汤火泉等三人房屋占有使用费（按照31225元/月标准计算自2016年3月1日起至实际腾退之日止）。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。”一审法院认为，美来化纤公司所有的生产设备等占用涉案房屋的行为侵犯了汤火泉等三人的合法物权，理应腾退出案涉房屋。周建新作为房屋租赁合同的相对方，亦有义务将房屋腾退给汤火泉等三人。故周建新、美来化纤公司应将位于太仓市沙溪镇归庄施家桥南堍的1幢、2幢、11幢、12幢、13幢房屋及彩钢瓦房（东南角与东北角相连）一并腾退给汤火泉、虞建清、周如友，具体腾退时应告知查封法院。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《最高人民法院》第五条之规定，一审法院判决：一、周建新、太仓市美来化纤有限公司于判决生效后30日内将位于太仓市沙溪镇归庄施家桥南堍的1幢、2幢、11幢、12幢、13幢房屋及彩钢瓦房一并腾退给汤火泉、虞建清、周如友；二、周建新于判决生效后30日内支付汤火泉、虞建清、周如友房屋占有使用费（按照31225元/月标准计算自2016年3月1日起至实际腾退之日止）；三、驳回汤火泉、虞建清、周如友的其他诉讼请求。案件受理费1002元，由汤火泉、虞建清、周如友负担140元，周建新负担603元，太仓市美来化纤有限公司负担259元。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审查明一致。二审另查明，一审法院因他案查封了美来化纤公司所有的喷水织布机76台，查封地点为涉案房屋。双方均认可就涉案房屋的租赁已经于2016年2月28日到期。周建新、美来化纤公司认为因查封设备摆放在涉案房屋内，其无权移动，无法腾空归还房屋，也不应承担房屋占有使用费；汤火泉等三人认为周建新作为租赁合同的相对方，美来化纤公司作为设备所有人，均负有腾空设备归还房屋的义务，设备的查封只是不允许设备所有人擅自处分设备，可以换地方保存。本院认为，周建新与汤火泉、虞建清、周如友签订厂房租赁合同及设备搬迁协议，合同及协议上列明的相对方为周建新个人，在承租方处签字的也是周建新个人，合同及协议中均未体现美来化纤公司参与租赁。周建新也未提供证据证明其是受美来化纤公司委托签约且汤火泉等人知情，也未提供证据证明在美来化纤公司担任职务，签约是其职务行为。一审法院依据厂房租赁合同及设备搬迁协议认定承租方为周建新并无不当。周建新与汤火泉等人签订厂房租赁合同后，又签订设备搬迁协议变更租赁房屋，汤火泉等人免除一年租金作为搬迁补贴，并约定双方于2016年3月1日按照原价位重新签订租赁合同，故双方之间的租赁合同关系至2016年2月28日届满。之后双方并未重新签订租赁合同，周建新也未再支付租金，双方的房屋租赁合同已经终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，汤火泉等人要求周建新返还房屋于法有据。双方均认可目前涉案房屋内摆放有美来化纤公司被查封的设备，对于设备的查封，汤火泉等出租人并无过错，在无权继续占有使用涉案房屋的情况下，周建新及美来化纤公司均负有及时处理设备返还房屋的义务。周建新未及时归还租赁房屋，应承担给汤火泉等人造成的损失，汤火泉等人要求周建新按照原租金标准支付房屋占有使用费应予支持。综上，上诉人周建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由上诉人周建新负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一七年一月二十五日书 记 员  朱冰丽