湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初696号原告宋梓嘉。委托诉讼代理人（特别授权）周娟。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明。委托诉讼代理人李润奇。原告宋梓嘉诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋梓嘉及其委托诉讼代理人周娟，被告大汉置业公司委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋梓嘉向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金35956元（算至起诉之日），并从2018年3月14日起每日继续按36.51元计算逾期交房违约金至交房之日止。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交付定金及诚意金，后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日。后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾。为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，被告免收购房户2年物业管理费、如被告在2016年12月31日仍未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年11月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区5幢903号房屋以总价款365126元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当于2016年12月31日前将商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之一至实际交付之日止。被告至今尚未具备交付房屋的约定条件，已构成违约，应按约定向原告承担违约责任，特诉诸法院。被告大汉置业公司辩称:一、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。双方签订的《补充协议》第一条第2款约定，专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。二、原告主张的逾期交房违约金没有事实依据。被告已于2017年7月27日将房屋交付给原告，已经履行了交房义务，2017年7月27日及之后被告就不应当再承担逾期交房违约金。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告均提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原告提交的销售不动产统一发票、税收完税证明等证据，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的中国电信股份有限公司怀化分公司出具的证明、中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》被告持异议，本院认为该三份证据与原、被告签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，证据间能形成证据锁链，本院予以采信。原告提交的房价宣传册被告持异议，本院认为该证据与本案的审理无直接关联性，本院不予采信。原告提交的常住人口登记卡及被告提交的营业执照，系相关机关所颁发，用拟证明原、被告的身份信息情况，客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：夏萍系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，夏萍将其团购指标转给了其子宋梓嘉（原告）。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层；团购房屋共分4种面积、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购业主须于2013年11月30日前缴纳购房定金10万元/户，逾期未缴团购定金的业主乙方有权取消其团购资格；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致被告不能根据前述协议按期交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年11月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第5幢9层903号住宅一套，该幢房屋建筑层数为地上30层，地下2层。建筑面积为125.81平方米，单价为每平方米2902.2元，总金额为365126元；原告首付款为115126元，剩余房款25万元采用银行贷款方式支付；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之一向原告支付已交房价款的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；并约定，由于原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房，被告由此延期交房无需承担违约责任，同时该延期交房期间商品房风险责任由原告承担；专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，原告按约支付了365126元购房款，被告于2015年12月24日开具了销售不动产统一发票，2015年12月17日原告缴纳了契税7302.52元，但尚未缴纳专项维修资金。被告对大汉龙城·电信智能小区项目中的第5幢房屋至今未经竣工验收合格，未取得验收证明文件，故也未能按约定向原告交付房屋，以致酿成纠纷。本院认为，原告宋梓嘉虽不是电信公司的员工，但其受让母亲中国电信股份有限公司怀化分公司员工夏萍的团购指标，中国电信股份有限公司怀化分公司并无异议，被告2015年11月26日与原告签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行，原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但至今被告对涉案房屋尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋,原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但至今被告尚未取得验收证明未向原告交房，构成违约，被告应自2017年1月1日起至实际交房之日止按协议约定每日36.51元（房屋总价款365126元×0.1‰）的标准向原告支付违约金，故对原告请求被告支付自2017年1月1日起按照购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，直至被告实际交房之日止的诉讼请求，本院予以支持。因此，被告应向原告支付的违约金为35956元[2万元+365126元×0.1‰×437天（截止至2018年3月13日）]，2018年3月14日起按每日36.51元标准计算违约金，直至交房之日止。被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房违约金的理由，本院认为，因《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》第一条并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。被告辩称2017年7月27日已将房屋交付给了原告的主张，本院认为，涉案房屋至今也未达到变更后的交付条件，且被告也未向本院提交证据证明被告已将房屋交付给原告、原告已实际接收，据此，对被告该辩称理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告宋梓嘉逾期交房违约金35956元，并从2018年3月14日起，按36.51元/天的标准继续向原告宋梓嘉支付逾期交房违约金，直至被告怀化市大汉置业有限公司交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费699元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  范晓红人民陪审员  刘华成人民陪审员  沈 红二〇一八年四月二十三日代理书记员  彭玲丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。