江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终58号
上诉人（原审原告）张华梅，女，1960年1月22日生，汉族。
委托代理人许勇，江苏永孚律师事务所律师。
委托代理人余亚文，江苏永孚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京市浦口区拆迁管理中心，住所地在南京市浦口区江浦街道文德路**号。
法定代表人余晓飞，该中心主任。
委托代理人邵才成，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京市浦口区房产经营有限责任公司，住所地在南京市浦口区新马路54号。
法定代表人郭汇陵，该公司经理。
委托代理人甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人张华梅因与上诉人南京市浦口区拆迁管理中心（以下简称浦口区拆管中心）、南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口区房产经营公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第3536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张华梅及其委托代理人许勇、余亚文，上诉人浦口区拆管中心委托代理人邵才成，上诉人浦口区房产经营公司委托代理人甄浦鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张华梅原审诉称：原告向浦口区房产经营公司承租位于浦口区顶山街道金汤街11号的两处直管非住宅公房，建筑面积分别为226.6平方米、26.3平方米。租期自1993年开始至2014年1月27日拆迁时止，最后一期租赁合同期限为2013年4月1日至2014年3月31日。2013年10月17日，浦口区人民政府张贴《顶山街道金汤街地块环境综合整治项目房屋征收补偿方案公告》，对原告承租的房屋实施拆迁，浦口区拆管中心为拆迁实施部门。此后，浦口区拆管中心多次与原告协商，对原告实行货币化补偿并达成补偿协议，约定支付原告各项补偿3068880元。原告在协议上签字后，浦口区拆管中心未将协议文本交给原告。后原告在顶山街道金汤社区发现，浦口区拆管中心已对金汤社区拆迁补偿予以公示，其中包括对原告的补偿，即金汤街11号（面积26.3平方米），总补偿款337612元；金汤街11号（面积226.6平方米），总补偿款2731188元，合计3068880元。但浦口区拆管中心至今未支付补偿款。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：被告支付拆迁补偿款3068880元；本案诉讼费用由被告承担。
浦口区拆管中心原审辩称：原告未与浦口区拆管中心签订拆迁补偿协议；根据拆迁管理条例规定，被告拆迁补偿应与产权人签订协议，而非承租人；原告应向浦口区房产经营公司主张拆迁利益；我方依法支付拆迁补偿。
浦口区房产经营公司原审辩称：浦口区房产经营公司于2013年4月1日将涉案房屋出租给原告；1993年开始，浦口区房产经营公司一直与浦口区糖烟酒公司签订租赁合同，2013年3月，原告及浦口区糖烟酒公司共同申请转让租赁权；根据相关规定，租赁期限在一年之内的无拆迁补偿。
原审法院经审理查明，1993年7月，南京市浦口区烟酒公司南门烟酒中心店（以下简称南门烟酒中心店）与南京市浦口区房产经营公司签订《南京市直管非住宅公房租赁合约》，南京市浦口区烟酒公司南门烟酒中心店作为乙方承租南京市浦口区房产经营公司管理的位于浦口区金汤街11号的房屋，建筑面积为258.9平方米，用于经营烟酒。2012年10月，南京市浦口区糖烟酒公司与南京市浦口区房产经营公司签订《南京市直管非住宅公房租赁合约》，租赁位于浦口区金汤街11号房屋，建筑面积26.3平方米。2013年3月22日，南京市浦口区糖烟酒公司向南京市浦口区房产经营公司申请退租金汤街11号房屋，面积共计252.9平方米。同年4月17日，原告与被告浦口区房产经营公司签订两份《南京市直管非住宅公房租赁合同》，原告承租涉案房屋共计252.9平方米，用于经营烟酒。原告于2004年2月以涉案房屋为经营场所办理个体工商户营业执照。
原告系南京市浦口区糖烟酒公司的职工，原系南门烟酒中心店的店长。2013年12月30日，南京市浦口区糖烟酒公司出具证明：该单位于1996年把涉案房屋交由原职工张华梅经营，虽然该房屋名义上由南京市浦口区糖烟酒公司承租，但房租由张华梅缴纳至2013年4月。同时张华梅提交租金收据予以证明。被告浦口区房产经营公司认为房租收据上户名为南京市浦口区糖烟酒公司，与原告无关。
2013年10月17日，南京市浦口区人民政府发布《顶山街道金汤街地块环境综合整治项目房屋征收补偿方案公告》，对涉案房屋进行拆迁。原告提交公证书，证明原告在顶山街道金汤街地块老城改造项目拆迁补偿的公示表上，原告已与被告浦口区拆管中心达成补偿协议。但原告没有向原审法院提交其与浦口区拆管中心签订的征收补偿协议，其表示浦口区拆管中心没有将合同交给原告。被告浦口区拆管中心对此不予认可，并提交2014年6月30日与被告浦口区房产经营公司签订的《浦口区城市房屋征收补偿协议》。根据该协议，涉案房屋共计252.9平方米，拆迁补偿总额为4170265元。原告认为该协议系事后补签，但对该协议约定的补偿金额认可，认为其作为承租人应当获得该补偿金额的60%计2502159元，另外还应获得涉案房屋的装修补偿、搬迁费、过渡费、拆移费等共计566641元，合计3068800元。原告表示对主张的装修补偿、搬迁费、过渡费、拆移费无书面证据。
另查明，涉案房屋于2014年1月拆迁。
上述事实，有原告张华梅提交的南京市直管非住宅公房租赁合同、租金收据、证明、个体工商户营业执照、征收补偿方案公告、补偿方案、公证书、律师函，被告浦口区拆管中心提交的浦口区城市房屋征收补偿协议，被告浦口区房产经营公司提交的南京市直管非住宅公房租赁合约、退租申请、承租申请、承诺书、南京市直管非住宅公房租赁合同以及原、被告双方陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予补偿。对于被告浦口区拆管中心提交的《浦口区城市房屋征收补偿协议》系其双方真实意思表示，且拆迁补偿的金额原告予以认可，并无不当，原审法院依法予以采信。原告提交的公示表并非正式的拆迁补偿协议，其以此证明与被告浦口区拆管中心签有拆迁补偿协议，原审法院对此不予采信。
根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》，征收执行政府规定租金标准的直管公有非住宅房屋，租赁双方有约定的，从其约定；未约定分配比例的，房屋征收部门按照下列比例支付货币补偿和补贴金额：租赁合同期限内实际使用超过15年的，按货币补偿金额的40%支付给房屋产权人，60%作为补贴支付给承租人。原告作为涉案房屋的实际使用人已超过15年，其应当获得60%的拆迁补偿，即2502159元（4170265元×60%）。至于原告主张的涉案房屋的装修补偿、搬迁费、过渡费、拆移费等共计566641元，没有相关的证据，原审法院不予支持。鉴于被告浦口区拆管中心并未向被告浦口区房产经营公司支付拆迁补偿款，因此，上述拆迁补偿款由被告浦口区拆管中心向原告支付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、被告南京市浦口区拆迁管理中心于判决书生效之日起五日内支付原告张华梅拆迁补偿款2502159元。二、驳回原告张华梅的其他诉讼请求。一审案件受理费31351元，由原告张华梅负担5790.5元，被告南京市浦口区拆迁管理中心、南京市浦口区房产经营有限责任公司负担25560.5元。
张华梅不服原审判决，向本院提起上诉并辩称：1、原审法院没有将张华梅作为房屋承租人应得的装修补偿、搬迁费、过渡费、拆移费、附属物补偿款判决给张华梅，明显与客观事实不符。张华梅作为拆迁房屋的承租人，在被拆迁的房屋内实际从事经营活动，理应获得上述补偿。张华梅是与浦口区拆管中心达成拆迁补偿协议后主动搬迁的，浦口区拆管中心对上述费用的补偿是无争议的，对原审张华梅提交的补偿公示表的真实性予以认可，足以证明张华梅应获得公示表中载明的承租人应获得的上述补偿。所有拆迁资料均由浦口区拆管中心保管，就上述费用的补偿，浦口区拆管中心应当承担举证责任，证明补偿的组成以及支付标准。2、上诉人自1996年开始租赁涉案房屋，直到涉案房屋被拆迁止，实际承租涉案房屋时间已经超过15年，根据南京市征收与补偿的相关规定，上诉人应享有涉案房屋60%的房屋拆迁补偿款。3、浦口区拆管中心与浦口区房产经营公司签订的征收补偿协议系拆迁完毕之后事后伪造的协议，为无效协议。该协议中对上诉人享有的装修补偿费、搬迁费、过渡费、拆移费等的补偿为零，侵犯了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判浦口区拆管中心支付张华梅装修补偿、搬迁费、过渡费、拆移费、附属物补偿等共计566641元。
浦口区拆管中心不服原审判决，向本院提起上诉并辩称：1、张华梅仅有几个月的合法承租经营权。2、原审法院已认定浦口区拆管中心和浦口区房产经营公司签订的房屋征收补偿协议是双方的真实意思表示，征收补偿协议有效，浦口区拆管中心应当支付浦口区房产经营公司拆迁补偿款4736906元，但原审判决又要求浦口区拆管中心给付张华梅2502159元，两笔拆迁补偿款共7239065元，浦口区拆管中心无法重复支付。3、浦口区拆管中心不具有实体给付张华梅拆迁补偿款的义务，不能成为本案被告，原审判决浦口区拆管中心承担诉讼费是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判浦口区拆管中心不承担给付张华梅拆迁款义务或将本案发回重审。
浦口区房产经营公司不服原审判决，向本院提起上诉并辩称：1、张华梅的承租期限不足一年。2013年3月22日，南京市浦口区糖烟酒公司向浦口区房产经营公司递交退租申请，不再承租本案涉案房屋。2013年3月25日，张华梅向浦口区房产经营公司递交承租申请，2013年4月17日，浦口区房产经营公司将涉案房屋出租给张华梅并签订租赁合同，租期一年。至2014年1月拆迁，张华梅承租涉案房屋不足一年。2、拆迁补偿款不应给付“实际使用人”。承租“直管公房”是有条件限制的，擅自转租、转让、转借行为是非法的，无效的。法院只应保护合法的租赁合同关系，而不应认可实际使用人为承租人。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回张华梅的原审诉请。
二审中，各方当事人均未提交新证据，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，张华梅称已与浦口区拆管中心签订了房屋征收补偿协议，对此张华梅未能提供该协议的文本，张华梅出具的公示表亦不足以证明双方已经达成了拆迁补偿协议，故上诉人张华梅要求浦口区拆管中心按照补偿协议对其进行补偿，无事实依据。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》，征收执行政府规定租金标准的直管公有非住宅房屋，租赁双方有约定的，从其约定；未约定分配比例的，房屋征收部门按照下列比例分别支付货币补偿和补贴金额：租赁合同期限内实际使用在1年以内的，按货币补偿金额的100%支付给房屋产权人。涉案公房原承租权人南京市浦口区糖烟酒公司于2013年3月22日申请退租后，张华梅于2013年4月17日与浦口区房产经营公司签订了《南京市直管非住宅公房租赁合同》，至此上诉人张华梅方为涉案公房的承租权人。张华梅虽然持有2013年4月17日前该公房的租金收据，并出具了南京市浦口区糖烟酒公司的证明，但上述证据仅能证明2013年4月17日前张华梅实际在该公房内经营并缴纳租金，并不能证明涉案公房的承租权人已经合法地变更为张华梅本人。因此，张华梅实际承租涉案公房的时间不足一年，其要求浦口区拆管中心对其进行补偿亦无政策依据。2013年4月17日起，张华梅作为涉案房屋的承租权人，在公房租赁合约未到期的情况下，因房屋征收导致合同终止所产生的相关损失，作为出租人的浦口区房产经营公司应予补偿。张华梅未举证证明其实际损失数额，考虑到相关损失确已发生，本院参照张华梅提交的经公证的公示表中的数额，判令浦口区房产经营公司给付张华梅装修补偿款、附属物补偿款、搬迁费、过渡费、拆移费共计566641元。
综上，原审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第3536号民事判决书；
二、南京市浦口区房产经营有限责任公司于本判决书生效之日起十日内支付张华梅补偿款566641元；
三、驳回张华梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31351元，由张华梅负担25562.32元，由南京市浦口区房产经营公司负担5788.68元；二审案件受理费31351元，由张华梅负担25562.32元，由南京市浦口区房产经营公司负担5788.68元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 付 双
代理审判员 马 帅
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 汪海燕