广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初177号原告：张庆宏，男，汉族。原告：蔡贤英，女，汉族。两原告共同诉讼委托代理人：李瑜武，惠东县第一法律服务所法律工作者。被告：许贤业，男，汉族。被告：林家丽，女，汉族。原告张庆宏、蔡贤英诉被告许贤业、林家丽建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张庆宏、蔡贤英的共同委托诉讼代理人李瑜武到庭参加诉讼，被告许贤业、林家丽经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆宏、蔡贤英向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2014年11月3日签订的《土地使用权转让协议书》；2、判决俩被告立即返还俩原告房地产转让款人民币6100000元，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至还清款日止；3、本案诉讼费用由二位被告承担。事实及理由：原告张庆宏、蔡贤英系夫妻关系，原告夫妻与二位被告协商，于2014年11月3日签订《土地使用权转让协议书》，协议被告将位于惠东XX镇XX学校XX号的土地及地上5间7层半房屋以人民币6100000元的价格转让给原告。期间，原告分多次向被告许贤业的银行账户以转账的方式支付购房款，2014年7月7日转账60万元，2014年9月1日转账500万元，2014年10月9日转账30万元，2014年10月17日转账20万元，原告共转账了610万元购房款给被告许贤业，由于当时还没有办理相关证件的过户手续，于是经原、被告协商双方到惠东公证处办理公证，但当时公证处告知没有房产证是不能办房产转让公证，只能办理土地使用权转让公证，因此双方办理了土地使用权转让公证【惠东公证书编号：（20XX）粤惠惠东第XXXX号】，当时在土地使用权转让协议书只写了150万元的转让价格。当时被告向原告承诺很快办理房产证并过户到原告名下。然而被告没有依约办理房屋权属办证过户手续，致使合同目的无法实现，并且在原告追讨时避而不见，俩被告的行为造成俩原告巨大的经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请！被告许贤业、林家丽未到庭参加诉讼及未向法院提交证据。诉讼期间，原告申请本院向提出申请，请求调取惠东公证处（20XX）粤惠惠东第XXXX号《公证书》中的问话笔录等资料，证明被告林家丽在惠东公证处作笔录确认对房地产交易知情的事实。本院依法向惠东公证处调取《公证告知书》和询问笔录。原告对上述材料均无异议。对原告的上述证据，被告许贤业、林家丽未到庭发表质证意见，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告自认和提交证据及本院调取的证据对本案的事实认定如下：本院于2016年1月6日作出的（2015）惠东法民一初字第531号民事判决书已发生法律效力，该判决书中已查明以下事实：原告张庆宏与原告蔡贤英系夫妻关系，被告许贤业与被告林家丽系夫妻关系，被告许贤业是原告蔡贤英的胞弟。2014年11月3日，原告蔡贤英（受让方、乙方）与被告许贤业（转让方、甲方）签订了《土地使用权转让协议书》，约定：一、甲方将位于惠东XX镇XX学校XX号的土地使用权[国有土地使用证号：惠东国用（20XX）第XXXXXX号，建设用地规划许可证号：地字第XX号，建设工程规划许可证号：建字第惠东规建证字（20XX）XXXXX号]，上述土地使用权现以人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000元）的价格转让给乙方。二、付款方式：乙方签字本协议当日将上述转让金额一次付清人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000元）给甲方。三、土地现状：1、有建设用地规划许可证；2、有国有土地使用证；3、有建设工程规划许可证；4、无任何债权债务及纠纷。四、上述证件过户所有费用全部由乙方负责，甲方必须负责协助办理过户手续。协议书还约定其他条款。2014年11月5日，双方到惠东公证处对上述协议办理了公证手续。原告主张其已支付了6100000元给被告许贤业并提供银行流水单（银行流水单有2014年7月7日的600000元，2014年9月1日的5000000元，2014年10月9日的300000元，2014年10月17日的200000元）并提供被告许贤业出具的借条（2014年10月17日的200000元，2014年10月29日的5900000元），原告称之所以写成借条是因为被告电脑里有这种格式，被告打出来并给原告的，原告才发现是借条。2015年2月15日，原告向本院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告于2014年11月3日《土地使用权转让协议书》有效；二、俩被告协助原告办理国土使用权相关的过户手续；三、被告承担本案的全部诉讼费用。上述土地于2013年1月28日办理了国有土地使用证，土地使用权人为被告许贤业；2013年10月18日办理了建设用地规划许可证；2013年11月12日办理了建设工程规划许可证。再查：案外人于2015年1月7日向本院申请，本院作出（2015）惠东法民一初字第105-1号民事裁定书，查封上述土地。该案在审理过程中，根据土地被查封情况，依法向原告释明可以变更诉讼请求，但原告不变更。（2015）惠东法民一初字第531号民事判决书的本院认为部分为：被告许贤业取得了涉案土地的国有土地使用权证，其将该土地转让给原告蔡贤英，双方签订了《土地使用权转让协议》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性的规定，是合法有效的，予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告请求确认原、被告于2014年11月3日签订的《土地使用权转让协议书》有效，理由充分，予以支持。涉案土地上建成有房产，该房产未办理所有权证书，且涉案土地已被本院依法查封，合同现无法继续履行，原告请求两被告协助原告办理国土使用权相关的过户手续，理由不充分，不予支持。据此，上述民事判决书判决如下：一、原告蔡贤英与被告许贤业于2014年11月3日签订的《土地使用权转让协议书》有效。二、驳回原告张庆宏、蔡贤英的其他诉讼请求。判决生效后，由于涉案土地无法办理过户登记手续，原告于2017年1月5日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本案在诉讼期间，应原告申请，本院依法向惠东公证处调取（20XX）粤惠惠东第XXXX号《公证书》的《公证告知书》和询问笔录，根据《公证告知书》和询问笔录的内容显示，被告林家丽均签名捺印，确认涉案土地及及地上房产为被告许贤业、林家丽的共有财产及确认与许贤业共同转让上述财产的事实。另原告张庆宏、蔡贤英确认本案610万元转让款是其夫妻共同支付给两被告用于受让涉案土地及其地上房产，支付款项为共同债权。另查明：被告许贤业与林家丽于2010年3月2日登记结婚，被告林家丽于2015年2月15日和2016年9月18日分别向惠东县人民法院提起离婚诉讼，本院发生法律效力的(2016)粤1323民初2952号《民事判决书》已判令两被告离婚。又查明：被告许贤业（甲方）与原告蔡贤英（乙方）在《土地使用权转让协议书》的第五条违约责任约定：“如日后因债权债务纠纷导致上述土地无法过户或使用的，甲方必须返还全部转让款给乙方，在转让款无法在一个月内返还给乙方的，按转让总款计算利息给乙方，利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，从违约之日起计至还清款日止……”。立案后，本院根据被告许贤业、林家丽的住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，许贤业、林家丽去向不明。于是，本院在《人民法院报》向许贤业、林家丽公告送达上述诉讼材料，许贤业、林家丽未到庭参加诉讼。本院认为，原告蔡贤英与被告许贤业于2014年11月3日签订的《土地使用权转让协议书》的效力问题已为生效裁判文书确认。根据已查明事实，涉案土地上建成有房产，该房产未办理所有权证书，且涉案土地已被本院依法查封至今无法办理过户登记手续。上述合同虽已确认有效但无法继续履行，被告许贤业存在违约情形，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告蔡贤英诉请解除与被告许贤业签订的《土地使用权转让协议书》，理由充分，予以支持。原告张庆宏、蔡贤英为受让被告许贤业上述土地使用权及地上房产共计支付房地产转让款610万元，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告张庆宏、蔡贤英诉请被告许贤业返还上述转让款610万元，理由充分，予以支持。同时，因被告许贤业的违约导致合同无法履行，根据双方的约定，原告诉请自起诉之日即2017年1月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息损失，不违反法律规定，予以支持。对于被告林家丽是否应当承担责任问题，虽然被告林家丽未在《土地使用权转让协议书》上签名，但上述房地产转让交易发生在被告林家丽与许贤业婚姻存续期间，且被告林家丽与许贤业已确认转让财产为其夫妻共有财产及对转让交易的过程知悉，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告林家丽未能向本院提交证据证明被告许贤业的上述债务产生时已明确约定为个人债务或原告知晓上述债务为被告许贤业的个人债务，故应认定上述债务为被告林家丽与许贤业的夫妻共同债务，因两被告现已离婚，故被告林家丽依法应对被告许贤业的上述债务承担连带偿还责任。被告许贤业、林家丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告诉讼请求的抗辩权，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告蔡贤英与被告许贤业于2014年11月3日签订的《土地使用权转让协议书》。二、被告许贤业应于本判决生效之日起7日内一次性偿付原告张庆宏、蔡贤英房地产转让款人民币610万元，并支付从2017年1月5日起至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息给原告张庆宏、蔡贤英。三、被告林家丽对被告许贤业的上述转让款和利息承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54500元、公告费560元共55060元，由被告许贤业、林家丽连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振波审 判 员  庄 滢人民陪审员  李相照二〇一七年六月七日法官 助理  林耀驰书 记 员  林妙儿第9页，共9页