杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第3030号
原告：杭州金鱼电器营销有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路159号现代国际大厦南座15楼。
法定代表人：董拓原，董事长。
委托诉讼代理人：钱雪慧、胡祥甫，浙江金道律师事务所律师。
被告：杭州现代物流运营信息有限公司，住浙江省杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）17层D室。
委托诉讼代理人：潘競平，浙江金泰隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱永波，系该公司员工。
原告杭州金鱼电器营销有限公司诉被告杭州现代物流运营信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月12日立案受理后，依法组成合议庭。被告在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院经审查，裁定驳回了被告的管辖异议。后，被告不服该裁定，上诉于杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院经审查，于2015年3月12日作出民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院就本案分别于2016年7月1日、7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱雪慧、胡祥甫，被告的委托诉讼代理人潘競平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认现代国际大厦12层归原告所有，被告协助办理该房屋的房屋所有权过户手续；2.被告赔偿逾期办证利息损失，自2007年3月1日至房屋所有权过户手续办理完毕之日期间的利息损失，按银行同期贷款利率计算，暂计算至2014年11月30日的利息损失为7678291元（已付房款14274835元按银行同期贷款利率6.84％，自2007年3月1日暂计至2014年11月30日，共2831天，实际应计至过户手续办理完毕之日止）；3、被告退还面积误差款1356466元，并支付自2009年9月17日至款项退还之日的利息损失，按银行同期贷款利率计算，暂计至2014年11月30日的利息损失为425252元（按银行同期贷款利率5.94％，自2009年9月17日暂计至2014年11月30日，共1900天，实际应计至款项退还之日）。4、被告退还物业维修基金差额7482.8元，并支付自2009年9月17日至款项退还之日的利息损失，按银行同期贷款利率计算，暂计算至2014年11月30日的利息损失为2346元（按银行同期贷款利率5.94％，自2009年9月17日暂计算至2014年11月30日，共1900天，实际应计至款项退还之日）。5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2005年10月14日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将位于玉古路188号现代国际大厦A座写字楼第十一层（房产证登记楼层为第12层）A、B、C、D共四套房屋转让给原告，建筑面积约共1211.47平方米，房屋总金额为15860928元。协议同时还约定了面积确认及面积差异处理、付款条件方式及期限、交付期限、出让人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等。2005年12月28日，双方签订《补充协议》，补充约定原告提前支付30％的房价款，被告力争提前于2006年2月28日前交付房屋。签约后，原告按约履行协议约定的付款义务，分别于2005年10月14日支付房款3172186元、11月11日支付房款4758278元、12月28日支付房款4758278元、2006年4月17日支付房款1586093元，累计共支付房款14274835元，达合同总房价款的90％。2006年4月17日，原告按每平方米65元支付物业维修基金78745.55元。然而，被告未依照补充约定提前交付房屋，直至2006年5月30日，双方才办理了房屋交付手续。2009年9月16日，被告取得了玉古路188号（现代国际大厦南座）12层《房屋所有权证》（即协议约定的十一层），产权登记建筑面积为1096.35平方米，与协议约定的建筑面积1211.47平方米少115.12平方米。根据协议第十五条关于产权登记的约定：“出让人应当在房屋交付使用后，经工程验收合格，根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准，按照有关交易程序办理产权转让手续。（原则上在交房后不超过九个月，如因出让人原因未能办理，按本协议9条2款执行。”被告应在房屋交付（即2006年5月30日）次日起9个月内，即2007年2月28日前配合原告办理房屋所有权转让手续。然而，被告却未按约履行该项义务。为此，原告多次致函要求办理产权过户手续，但被告一直拖延不予配合，已构成严重违约。因此，原告有权就已付房款按银行同期贷款利率主张利息损失。另，协议第五条面积确认及面积差异处理第2、3款约定：“面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意按产权登记实测面积进行房款结算。”被告于2009年9月17日取得《房屋所有权证》，房屋面积已经明确，故双方应进行结算。而根据协议第六条付款条件、方式及期限约定：“第四期：尾款，即房价总金额的10％，应于该房屋的房屋所有权证、契证和土地使用证办理完毕后五日内支付。”故房屋尾款尚未到达履行期限，被告应结算和退还多收房款共计1356466元，同时退还多收物业维修基金7482.8元。但原告多次致函催讨，被告均不予结算并退还多余款项，已构成严重违约。故原告有权要求被告退还款项并按银行同期贷款利率主张利息损失。
被告答辩称：对原告诉称的房屋买卖事实无异议，但原告主张的赔偿损失无依据。案涉房屋目前无法办理产权证，并非被告方的原因所致，而系政策障碍所致。故原告主张违约损失无依据。现被告取得的房屋产权登记证书上所载的面积不含有公摊面积在内，并不能视作房屋的套内面积，故原告主张以该面积计算相应的房款及维修基金无依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对原告提供《房屋转让协议书》、《补充协议》、房款支付凭证、国有土地使用权证、房屋所有权证书、杭州市国有土地使用出让合同书、杭州市国土资源局政府信息公开告知书、催告函件、《证明》、《复函》、《杭州市人民政府办公厅转发国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济实施意见的通知》、一般查档证明、房屋登记查询记录、（2015）杭西民初字258号民事判决书的真实性均予以认定并在卷佐证。对被告提交的《复函》的真实性予以认定并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2005年10月14日，原告（乙方、受让人）与被告（甲方、出让人）签订一份《房屋转让协议书》，约定：现代国际大厦A座房屋的用途为办公用房，建筑层数地上16层、地下2层，总层高为18层；受让人受让的房屋为Ａ座第十一层A、B、C、D共四套；建筑面积约共1211.47平方米，总金额15860928元；按房屋总金额的20%计3172186元作为定金，在协议签订后五日内支付；房屋总价的30%计4758278元，在协议签订后一个月内支付；房屋总价的40%计6344371元，在甲方将房屋全部交付乙方后五日内支付；尾款即房屋总价的10%计1586093元作为定金，在房屋所有权证、契证和土地使用权证办理完毕后五日内支付；出让人应在2006年5月30日前交付房屋。交付房屋后，经工程竣工验收合格，根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，按照有关交易程序办理产权转让手续（原则上在交房后不超过九个月，如因出让人原因未能办理，按本协议第9条第2款执行，即逾期超过180日后，受让人有权解除协议，受让人解除协议的，出让人双倍返还定金，同时违约金不再另计）。2015年12月28日，双方签订补充协议，约定原告提前向被告支付房付总金额的30％计4758278元，剩余房价总金额的20％计3172186元，按《协议书》的相关约定支付；被告同意力争提前于2006年2月28日前向原告交付案涉房屋。
2005年10月14日至2006年4月17日，被告向原告分别出具4张收据，载明收到原告房款14274835元。2005年11月28日，原告支付了525000元车位使用权转让款。2006年4月17日，原告支付了物业维修基金78745.55元。
后原告接收了案涉房屋，目前房屋由原告自用或出租收益。2009年9月16日，被告取得案涉房屋的房屋所有权证，所有权证上该套房屋登记为现代国际大厦南座12层，规划批建为综合楼，土地用途为综合（办公），建筑面积为1096.35平方米，双方未曾办理案涉房屋的过户登记手续。
二、2003年9月3日，杭州市国土资源局作为出让人，被告、庆丰经合社作为受让人共同签订杭土合字（2003）198号《杭州市国有土地使用权出让合同书》，约定出让宗地中属于庆丰经合社的分摊出让面积为2107平方米，属于被告的分摊出让面积为3725平方米；出让宗地的用途为综合用地（办公）和商业用地（商业服务业）；地上总建筑面积为26600平方米，其中庆丰经合社分摊建筑面积为9611平方米，被告分摊建筑面积为16989平方米；其他有关规划参数以批准的规划文件为准。合同书第十九条规定，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。2004年3月4日，杭州市建设委员会核发《建筑工程施工许可证》，载明建设单位为被告、庆丰经合社；工程名称为庆丰综合楼；建设规模33542平方米。2006年12月27日，杭州市规划局核发《杭州市建设工程竣工规划验收合格证》，载明对被告与庆丰经合社建造的庆丰综合楼（现代国际大厦）工程进行规划验收，验收合格；该工程建筑面积为33542平方米；原审批为3-18层，现实际建造为3-17层（已确认）；违法建筑2069.64平方米已经规划确认，并经处罚、补交相关费用，可作产权，竣工图已包含违建面积部分。2009年5月31日，杭州市国土资源局作为甲方，被告、庆丰经合社作为乙方共同签订杭土合字（2003）198号合同的补充协议，约定甲方同意出让合同项下宗地地上总建筑面积调整为29716.52平方米，其中庆丰经合社地上建筑面积调整为10232.96平方米，被告地上建筑面积调整为19483.56平方米。2009年6月，杭州市国土资源局出具《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》，载明被告与庆丰经合社建造的现代国际大厦项目已竣工，对该工程的土地使用情况复核验收合格；宗地总面积5832平方米，建筑总面积29716.52平方米，其中商业用途土地的建筑面积8088.71平方米，综合（办公）用途土地的建筑面积21627.81平方米；凭本通知书及有关材料申请办理土地使用权变更登记或房产登记手续；庆丰经合社用房为开发性安置用地项目。2009年7月6日，被告取得现代国际大厦南座的国有土地使用证，土地使用权面积为2505平方米。
三、2014年2月12日，《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展实施意见的通知》（杭政办函[2014]18号）下发，该转发的实施意见中明确载明：在《杭州市人民政府办公厅转发市建委市规划局关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》（杭政办函[2012]2号）下发前已经签订土地出让合同，土地出让合同未约定“只能整体转让”、“不得分割转让”、“改变为经营性房地产用地由出让人收回后公开出让”或约定允许“全部或部分转让”等相关内容的科研、综合、办公、商业等经营性用地，且可以盘活用于发展楼宇经济的存量土地（工业用地除外），经各区政府（管委会）审查同意，报经市国土资源局审核批准后，允许直接按规划竣工验收最小单元分割转让。2015年4月1日，杭州市西湖区人民政府曾向本院出具《证明》一份，明确现代国际大厦南座符合杭政办函[2014]18号文件的申报条件，被告公司若依据该文件申请办理手续，区政府将该程序予以受理，并报市国土局审批。2015年5月12日，杭州市国土资源局曾函复我院，称被告可按照杭政办函[2014]18号文件规定，对现代国际大厦中属于该公司名下的全部土地使用权申请盘活，经批准后，可按规划竣工验收最小单元分割转让。
本院认为：原告与被告于2005年签订的《房屋转让协议书》及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。经审理查明，现代物流大厦南座已经竣工规划验收合格，根据《房屋转让协议书》的约定，被告应当根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，原则上在交房后九个月内办理案涉房屋的产权转让手续。本案中，原告已依约向被告支付购房款14274835元，被告也已将涉案房屋交付给原告使用数年，房管部门亦已核发案涉房屋的房屋所有权证。虽然案涉房屋确实未领取国有土地使用证，但是土地出让合同约定被告有权将合同项下全部或部分土地使用权转让，亦未见任何行政职能部门以法律依据限制案涉房屋的转让，故案涉房屋国有土地使用证未能办理基于何种障碍并无证据显示，被告亦未能举证证明存在法律上或事实上的不能履行的情形，因此，原告请求被告履行办理所有权变更登记义务，于法有据，本院予以支持。但是，因为国有土地使用证一直未予办理，被告应在相关国有土地使用证办理之障碍消除后协助原告办理所有权变更登记。后续事项如因新的事实出现而再起争议，原告可另循法律途径解决。因不动产统一登记制度的施行，目前案涉房屋所在城市主城区已核发不动产权证，即房屋所有权证和国有土地使用证两证合一，故被告应在案涉房屋不动产权证办理障碍消除后协助办理所有权变更登记。原告主张逾期办证的利息损失，因原告并未提供证据证明目前案涉房屋尚未办理所有权变更登记手续系因被告的原因所致，且原告支付部分房款后，被告已将房屋交付原告占有使用收益，故原告诉请要求支付利息损失，本院不予支持。
至于原告主张的面积误差款及相应利息、物业维修基金及相应利息的诉讼请求，因案涉房屋的所有权尚未变更登记至原告名下，原告所主张的上述款项缺乏计算的依据及结算的前提，故对该两项诉请，本院不予支持，原告可在取得案涉房屋的不动产权证之后另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杭州现代物流运营信息有限公司待杭州市西湖区玉古路188号现代国际大厦南座12层房屋的不动产权证办理障碍消除后三十日内协助杭州金鱼电器营销有限公司办理上述房屋的所有权变更登记。
二、驳回杭州金鱼电器营销有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费187821元，财产保全申请费5000元，合计192821元，由杭州金鱼电器营销有限公司负担62525元，由杭州现代物流运营信息有限公司负担130296元。
杭州金鱼电器营销有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州现代物流运营信息有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 李玉梅
人民陪审员 朱湘江
人民陪审员 尉 华
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 郑 钰
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