广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第531号
上诉人（原审被告）：珠海市新一佳商贸有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：李伟方，总经理。
委托代理人：钟志扬，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人：黎美苑，该××员工。
被上诉人（原审原告）：珠海市瑞基晟百货商场，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：邬海苏，总经理。
委托代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。
原审被告：深圳市新一佳商业发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：李彬兰，董事长。
委托代理人：钟志扬，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人：黎美苑，该××员工。
上诉人珠海市新一佳商贸有限公司（以下简称珠海新一佳公司）与被上诉人珠海市瑞基晟百货商场（以下简称瑞基晟商场）、原审被告深圳市新一佳商业发展有限公司（以下简称深圳新一佳公司）合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2015年4月1日，根据珠海市金宝路商业广场有限公司有限公司（以下简称珠海金宝路公司）与深圳新一佳公司签订的解除金宝路商场二、三楼商场租赁合同的协议约定，深圳新一佳公司依约应将二、三楼商场交付给珠海金宝路公司，但鉴于商场二楼的网吧和东一排骨两个商户的租赁位置至今未能迁离，且珠海金宝路公司已将上述商场出租给瑞基晟商场，各方协商同意，上述两个租赁场地由珠海新一佳公司继续承租，珠海金宝路公司视为深圳新一佳公司已完成全部租赁场地的交付。为此，以瑞基晟商场为甲方、珠海新一佳公司为乙方签订一份《房屋租赁合同》，双方就珠海新一佳公司租赁上述网吧、东一排骨场地达成如下条款：第一条租赁标的及范围第1款约定本租赁物座落于珠海市香洲区紫荆路金宝路商业广场二楼56区号原东一排骨位置及二楼东北角网吧位置出租给珠海新一佳公司做商业用途使用；第三条租金和费用第1款约定租赁房产每月租金管理费按照东一排骨45667元、网吧75000元收取（相关东一排骨费用，珠海新一佳公司按其原与东一排骨所签的合同递增及相关收益交给瑞基晟商场）；第2款约定租金按月结算，由珠海新一佳公司每月的第5日前缴付当月租金，瑞基晟商场向珠海新一佳公司开具合法票据；第3款约定起租之日起的5日内，珠海新一佳公司需向瑞基晟商场交纳东一排骨履约保证金91334元及一个月的租金45667元、网吧位置履约保证金150000元及一个月的租金75000元，总计362001元，瑞基晟商场在合同解除之日起10日内，珠海新一佳公司结清所有应付费用后，瑞基晟商场将履约保证金本金无息退回珠海新一佳公司；第五条场地和设备交还第2款约定如珠海新一佳公司承租的网吧位置或东一排骨位置，在珠海新一佳公司通过谈判或法院执行等手段，使该位置可以交付给瑞基晟商场使用时，经珠海新一佳公司提出申请，瑞基晟商场同意接收该租赁场地，珠海新一佳公司应支付结清相关费用，瑞基晟商场将保证金无息退还给珠海新一佳公司；第九条违约责任约定珠海新一佳公司如不能按约支付租金，每逾期一天，应按所欠金额的千分之三支付违约金，逾期超过10日仍未交付的，瑞基晟商场有权采取停水、停电等措施，直至珠海新一佳公司履行交付租金及水电等费用和违约金，珠海新一佳公司逾期支付租金或水电等费用超过一个月，瑞基晟商场可选择解除本合同，并有权直接变卖珠海新一佳公司的所有资产（包括各项投资、物品、商品等），以抵偿珠海新一佳公司应向瑞基晟商场交纳的欠费及应赔付相关损失。合同第二条第1款约定租赁期限为5年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止；第八条约定合同终止及不可抗力等事项。落款处，瑞基晟商场和珠海新一佳公司作为合同双方加盖公章，深圳新一佳公司作为珠海新一佳公司履行上述租赁协议的担保人加盖公章，珠海金宝路公司作为见证方加盖公章。瑞基晟商场认可珠海新一佳公司已支付东一排骨的履约保证金91334元和一个月的租金45667元，并主张珠海新一佳公司和深圳新一佳公司未付珠海新一佳公司网吧的履约保证金和租金。
对于上述租赁合同第五条第2款以及第8条的约定，瑞基晟商场当庭解释：“实际上整个大厦的二三层是由珠海新一佳公司向业主珠海金宝路公司承租的，然后珠海新一佳公司又分租给小租户。2015年4月珠海新一佳公司和珠海金宝路公司提前解除租约，由瑞基晟商场承租该二三层，由于历史遗留问题，东一排骨和网吧的场地，珠海新一佳公司不能同时向瑞基晟商场移交。珠海新一佳公司承诺在其和这两个租户的场地租赁纠纷未解决前，由珠海新一佳公司向瑞基晟商场支付租金，因此产生了租赁合同的第五条第2款的约定，即珠海新一佳公司处理好纠纷后，再移交场地给瑞基晟商场。租赁合同第八条的约定，对双方无特别意义，不存在租期的问题。实际上房屋租赁合同不是真实意义上的租赁，是一个留给珠海新一佳公司解决历史问题的合同约定。”珠海新一佳公司和深圳新一佳公司对瑞基晟商场的说法予以确认。原审法院根据瑞基晟商场、珠海新一佳公司和深圳新一佳公司签订上述《房屋租赁合同》的真实意思表示和当庭陈述，将本案案由变更为合同纠纷，瑞基晟商场、珠海新一佳公司和深圳新一佳公司均表示同意。
2015年4月22日，珠海新一佳公司向瑞基晟商场发出一份《关于申请交回租赁场地的函》，主要内容是：双方签订《房屋租赁合同》后，我司即进行了对该租赁场地的处理工作，目前，原网吧位置已确定不存在与第三方的租赁协议，故原网吧位置我司可以向贵方交付，特致函贵方予以接收。原东一排骨位置，目前正在诉讼处理中，我司将按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定向贵方支付押金及租金。瑞基晟商场于2015年4月23日收到上述函件。
2015年4月24日，瑞基晟商场向珠海新一佳公司发出一份《关于对珠海新一佳公司在2015年4月23日寄来的函的复函》，主要内容有：关于我方与你司在2015年4月1日的租赁合同，你司在签订合同后二十多天，我方仍未收到你司应交纳给我方的合同履约保证金362001元，期间我方和物业对你司的行为作了多次的沟通和敦促，要求你司交纳合同履约保证金，但你司至此而不顾，反倒要求我方接收你司租赁的场地，对此我方无法接受和认可。
2015年5月14日，珠海市香洲银隆游艺娱乐广场（以下简称银隆游艺广场）向瑞基晟商场发出一份《知会函》，主张珠海新一佳公司作出的《关于申请交回租赁场地的函》内容不属实，银隆游艺广场与珠海新一佳公司关于网吧（游戏厅）的场地还在租赁合同期内，双方并未就珠海新一佳公司违约导致停止经营后租赁合同处理达成一致意见，因此网吧位置仍不能交给瑞基晟商场。
2015年5月18日，瑞基晟商场向珠海新一佳公司和深圳新一佳公司发出函件，主要内容有：日前，贵司通知我司接收金宝路商业广场二楼56区号网吧的场地。经我司工作人员现场查看，该处网吧大门仍然紧锁。随后该网吧的经营人银隆游艺广场书面具函我司，说明该场地的租赁期限未到，与贵司的纠纷尚未达成一致的处理意见，目前仍不能移交场地给我司。我司认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第2款的约定，在珠海新一佳公司通过谈判或者法院执行等手段，使该场地可以交付我司使用时移交。从现实状况来看，贵司既没有谈判签署的合约，也没有人民法院的执行通知，场地占有人又正式表态不配合移交场地。因此，贵司请求我司接收场地的条件并不具备。请贵司仍然按照合同第四条第3款的约定尽快将履约保证金和租金交来我司。
2015年5月29日，珠海新一佳公司向瑞基晟商场发出《关于对5月18日来函的回复》，回复瑞基晟商场，我司从未与银隆游艺广场签署任何租赁方面的文件，其与我司无任何租赁或场地使用的关系。
另查明：2014年1月14日，以珠海新一佳公司为甲方、林家烁为乙方签订一份《百货专柜合同》，约定林家烁租赁珠海新一佳公司紫荆店2栋255-1区号位，作为个体户经营游戏厅，合同期限自2014年1月15日至2017年1月31日止。林家烁向原审法院出示该合同原件，珠海新一佳公司和深圳新一佳公司对真实性予以认可。
银隆游艺广场是林家烁2013年3月13日投资设立的个体户企业。瑞基晟商场举证一份2014年4月12日向林家烁发出的《解除合同函》，主张已于2014年4月20日与林家烁解除租赁合同关系。
为查明瑞基晟商场、珠海新一佳公司和深圳新一佳公司争议网吧场地的现状，原审法院于2015年9月6日组成瑞基晟商场、珠海新一佳公司和深圳新一佳公司以及林家烁至金宝路商业广场二楼对网吧场地进行现场勘查，查看情况如下：除东一排骨和网吧之外，金宝路商场二楼均在装修施工，网吧大门锁闭，确有一条通道可进入现场，通道旁有一台电梯，场地内堆放有杂物、地面和天花板均未装修好，也无正在装修的迹象，场地最里靠窗处后挂有衣物，地上铺有凉席，其他地方一片狼籍。瑞基晟商场、珠海新一佳公司和深圳新一佳公司以及林家烁对上述现状予以确认。瑞基晟商场主张该场地仍在林家烁的控制占用中，相关场地仅是借用；珠海新一佳公司和深圳新一佳公司主张网吧通道位置由瑞基晟商场使用；林家烁明确表示与珠海新一佳公司和深圳新一佳公司的纠纷尚未解决，无法移交场地给瑞基晟商场，因为瑞基晟商场需要装修，林家烁将网吧内的、通向地下室的货梯借给瑞基晟商场使用，并部分场地借给瑞基晟商场的装修工人居住，这是和瑞基晟商场协商好的。林家烁和珠海新一佳公司和深圳新一佳公司曾就网吧租赁发生纠纷，双方未对网吧场地进行过交接，林家烁表示正在准备起诉珠海新一佳公司和深圳新一佳公司的资料。
关于银隆游艺广场和网吧的关系，林家烁陈述，林家烁本人是银隆游艺广场的经营者，后不开银隆游艺广场，开了佳域网吧，网吧正在装修过程中，发生了纠纷，没有装修完毕，所以网吧的营业执照没有办下来，网吧内也有银隆游艺广场的设备，会经营相关娱乐项目。
瑞基晟商场在原审中的诉讼请求为：一、判令珠海新一佳公司立即给付租金587001元和租赁保证金150000元；二、判令珠海新一佳公司支付相应利息及违约金，共计105660元，暂计至2015年8月5日；三、判令深圳新一佳公司承担连带责任；四、珠海新一佳公司和深圳新一佳公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为，瑞基晟商场和珠海新一佳公司签订的《房屋租赁合同》实质上是瑞基晟商场、珠海新一佳公司和深圳新一佳公司以及珠海金宝路公司为解决珠海市香洲区紫荆路金宝路商业广场二楼56区号原东一排骨位置及二楼东北角网吧位置的交接而签订的合同，并非典型的租赁合同关系。该合同是瑞基晟商场、珠海新一佳公司和深圳新一佳公司真实意思的表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。
关于东一排骨位置的租金管理费，珠海新一佳公司直至辩论终结前仍未将东一排骨位置的场地交付给瑞基晟商场，瑞基晟商场认可珠海新一佳公司已支付东一排骨位置2015年4月份的租金，珠海新一佳公司未反驳或提出相反证据，故瑞基晟商场请求珠海新一佳公司支付东一排骨位置2015年5月至7月三个月的租金共137001元，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。至于珠海新一佳公司和深圳新一佳公司抗辩与案外人东一排骨经营者正在进行诉讼，该经营者未向珠海新一佳公司和深圳新一佳公司交付租金，因此无法向瑞基晟商场支付租金的说法，不是珠海新一佳公司和深圳新一佳公司不向瑞基晟商场缴纳租金的合法理由，原审法院不予采纳。
关于网吧位置的履约保证金和租金管理费，已查明的事实显示，直至2015年9月6日，珠海新一佳公司分租给林家烁的网吧位置仍由林家烁控制占用，珠海新一佳公司未能将网吧位置交付给瑞基晟商场。珠海新一佳公司和深圳新一佳公司于2015年4月22日向瑞基晟商场发函，申请瑞基晟商场收回网吧位置，瑞基晟商场以珠海新一佳公司和深圳新一佳公司未与银隆游艺广场经营者就纠纷达成一致意见为由拒绝接收网吧场地，符合合同约定和法律规定。根据《房屋租赁合同》第三条第2款、第3款，珠海新一佳公司应于2015年4月1日起5日内，向瑞基晟商场交纳网吧位置履约保证金150000元及一个月的租金75000元，并每月租金按75000元收取。故原审法院支持珠海新一佳公司向瑞基晟商场支付网吧位置履约保证金150000元以及2015年4月至7月共四个月的租金300000元。
关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”瑞基晟商场依据《房屋租赁合同》第九条按每日千分之三向珠海新一佳公司和深圳新一佳公司主张违约金，珠海新一佳公司和深圳新一佳公司主张违约金明显过高，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，依法将违约金标准调低为每日千分之一。合同第九条约定计算违约金的拖欠费用中未包括履约保证金，故瑞基晟商场以履约保证金为基数计算违约金，原审法院不予支持。原审法院支持珠海新一佳公司向瑞基晟商场支付计至2015年8月27日的拖欠2015年4月至7月网吧租金的违约金29850元和拖欠2015年5月至7月东一排骨的违约金11553.75元，以及以租金437001元为本金，自2015年8月28日起按每日千分之一计至前述租金付清日止的违约金。
深圳新一佳公司作为珠海新一佳公司履行《房屋租赁合同》的担保人，瑞基晟商场请求深圳新一佳公司对珠海新一佳公司上述给付义务承担连带责任，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、珠海新一佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向瑞基晟商场支付网吧位置履约保证金人民币150000元；二、珠海新一公司于判决发生法律效力之日起十日内向瑞基晟商场支付东一排骨位置2015年5月至7月三个月的租金人民币137001元和网吧位置2015年4月至7月四个月的租金人民币300000元，合计人民币437001元；三、珠海新一佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向瑞基晟商场支付拖欠上述第二项租金的违约金直至2015年8月27日为人民币41403.75元以及以人民币437001元为本金，自2015年8月28日起按每日千分之一计至前述租金付清日止的违约金；四、深圳新一佳公司对珠海新一佳公司上述给付义务承担连带责任。如果珠海新一佳公司、深圳新一佳公司未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5805.8元，由珠海新一佳公司和深圳新一佳公司负担。
上诉人珠海新一佳公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审；2、瑞基晟商场承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未查明瑞基晟商场已使用涉案场地网吧大部分场地的事实，判决珠海新一佳公司承担全部租金。案涉现场外围被瑞基晟商场完全屏蔽，而且没有经过我公司同意私自开设消防通道。珠海新一佳公司与涉案场地网吧位置经营者林家烁于2014年1月14日签订了《百货专柜合同》，后该网吧未继续经营。瑞基晟商场使用该场地部分面积进行装修，实际已在占有使用，而原审法院并未依据《百货专柜合同》准确查验场地实际范围，未查明网吧门外玻璃房位置，已由瑞基晟商场在使用。林家烁与珠海新一佳公司因涉案场地原因，尚有纠纷，在此情况下，林家烁称网吧场地有装修工人居住系借给瑞基晟商场使用，明显有双方串通损害珠海新一佳公司利益之嫌。因为林家烁一直未向珠海新一佳公司支付涉案场地租金，而以“出借”的理由将场地给瑞基晟商场使用，明显使珠海新一佳公司利益受损。二、一审判决珠海新一佳公司按每日1‰的标准支付欠付租金的违约金，属于认定事实错误。1、《合同法》第114条和最高人民法院《合同法解释（二）》第29条规定，衡量当事人约定的违约金是否过高或者过低应当以“实际损失”为基础。而“实际损失”是指因违约方不履行合同义务给守约方造成的损失，不是指违约方未履行的合同义务。合同义务是“合同的标的”，而不是“实际损失”。本案中，珠海新一佳公司与瑞基晟商场至今是租赁合同关系。依约定支付租金是珠海新一佳公司的“合同义务”，租金是“合同标的”而不是“实际损失”。珠海新一佳公司未按约定支付租金，瑞基晟商场造成的唯一损失是利息损失，一审判决将珠海新一佳公司未付租金437001元作为“实际损失”来计算违约金，显然混淆了“合同标的”和“实际损失”两个概念，是错误的。2、退一步讲，即使把珠海新一佳公司未付租金视为“实际损失”，根据《合同法解释（二）》第29条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，一审判决按未付租金的1‰计算违约金，明显显失公正，且有违前述法律规定限制违约金过高的立法本意。因此一审关于违约金的判决计算依据错误，曲解了法律规定，结果显失公正，请求法院依法撤销一审判决，发回重审，维护珠海新一佳公司的合法权益。
被上诉人瑞基晟商场在二审中答辩称：一、一审法院已查明涉案网吧的场地并不符合交付条件，珠海新一佳公司应按双方合同的约定支付租金。首先，在一审法院主持下，双方通过现场查看，均确认：除东一排骨和网吧之外，金宝路商场二楼均在装修施工，网吧大门锁闭，无正在装修的迹象。换句话说，瑞基晟商场并没有接收涉案网吧场地，否则，瑞基晟商场早已开始装修施工。其次，网吧场地承租人林家烁表示，涉案场地的通道仅是供瑞基晟商场借用而已，方便瑞基晟商场使用通道旁的电梯，并不是向瑞基晟商场交付涉案网吧场地。实际上，除了通道以外，瑞基晟商场均没有使用，更不用说接手开始装修了。现场还有银隆游艺广场的设备。林家烁还郑重声明，其与珠海新一佳公司还有租赁纠纷，并未对网吧场地进行交接，也不会向瑞基晟商场交付场地。最后，到目前为止，瑞基晟商场还没有看到珠海新一佳公司与林家烁就如何处理双方的租赁纠纷有明确的解决方案，目前的现状并不符合《房屋租赁合同》第五条第2项交付的规定。反而是林家烁已向法院递交相应的起诉材料，以诉讼的形式解决其与珠海新一佳公司的纠纷。因此，在林家烁表明其与珠海新一佳公司的纠纷还未解决，并明确表示不会向瑞基晟商场交付涉案网吧场地，同时，林家烁已向法院提交起诉材料情况下，涉案网吧场地并不符合瑞基晟商场与珠海新一佳公司约定的交付条件。实际上，瑞基晟商场也无法获得涉案网吧场地。那么，珠海新一佳公司应按照《房屋租赁合同》第二条第3项向瑞基晟商场支付每月的租金人民币75000元。二、一审法院判决珠海新一佳公司每日按千分之一的标准支付违约金并不违法。1、双方对违约金已有约定。《房屋租赁合同》第九条约定：“乙方（珠海新一佳公司）如不能按约支付租金，每逾期一天，应按所欠金额的千分之三支付违约金。”一审法院已根据公平原则和诚实信用原则，依法将违约金调低为每日千分之一，已充分考虑瑞基晟商场的实际损失以及珠海新一佳公司的主观恶性。另外，一审庭审中，经一审法院释明，瑞基晟商场当庭将双方的租赁合同关系变更为合同关系。正如珠海新一佳公司所述，“合同标的”与“实际损失”是两个概念，但是，根据《合同法》第114条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，即使租金作为合同的标的，但是，法律允许将合同标的作为基数，并加以运算，从而计算损失的赔偿额。一审法院并没有混淆“合同标的”与“实际损失”的概念，而是将租金作为计算损失赔偿额的基数，符合法律的规定。2、珠海新一佳公司严重违反双方的约定，违反诚实信用原则。当时，经双方一致同意，将违约金的计算纳入《房屋租赁合同》中。现在，经一审法院判决，已将违约金由千分之三调低为千分之一。珠海新一佳公司对此还认为过高，那么当初，珠海新一佳公司签订《房屋租赁合同》的诚意何在。况且，当时是珠海新一佳公司自愿签订《房屋租赁合同》，并不是瑞基晟商场强迫珠海新一佳公司签订，珠海新一佳公司理应清楚知道违约之后的法律后果。综上所述，一审法院查明案件事实清楚，法律适用恰当，恳请二审法院依法驳回珠海新一佳公司的上诉，维持原判。
原审被告深圳新一佳公司同意上诉人珠海新一佳的上诉意见。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，双方均确认瑞基晟商场在网吧位置开设消防通道。珠海新一佳公司表示因为无法进入现场，所以对开设消防通道占用面积大小及扣除租金多少均无法确认。瑞基晟商场认为消防通道在网吧门口，是属于业主共同拥有，并非为珠海新一佳公司所有。
另查明，珠海新一佳公司陈述：一审判决后，林家烁已经对珠海新一佳公司提起诉讼，珠海新一佳公司亦在该案件中提起反诉，反诉请求为要求林家烁支付网吧位置场地占用费。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：珠海新一佳公司是否应当向瑞基晟商场支付网吧位置的履约保证金和租金管理费以及逾期支付租金违约金标准是否应当调整的问题。根据《房屋租赁合同》第五条约定：“如珠海新一佳公司承租的网吧位置或东一排骨位置，在珠海新一佳公司通过谈判或法院执行等手段，使该位置可以交付给瑞基晟商场使用，经珠海新一佳公司提出申请，瑞基晟商场同意接收该租赁场地，珠海新一佳公司应支付结清相关费用，瑞基晟商场将保证金无息退还给珠海新一佳公司。”根据上述约定可以看出，双方签订租赁合同之后，珠海新一佳公司则应当依约向瑞基晟商场支付履约保证金及租金，只有在珠海新一佳公司通过谈判或者法院执行等手段可以将网吧位置商铺交给瑞基晟商场使用时，方可退回保证金及无需支付租金。根据本案查明事实显示，珠海新一佳公司与案外人林家烁签订租赁合同将网吧位置分租给林家烁，现合同租期并未届满，网吧位置一直由林家烁占有使用。珠海新一佳公司虽然向瑞基晟商场发函要求收回场地，但是场地占有人林家烁经营的银隆游艺广场明确表明拒绝交回场地，因此瑞基晟商场拒绝收回网吧场地，符合合同约定，原审法院认定正确，本院予以维持。虽然瑞基晟商场装修过程中使用了网吧中部分位置，但该种使用行为系林家烁借给瑞基晟商场使用，因此不能视为瑞基晟商场已经接收了网吧位置。虽然瑞基晟商场确认在网吧位置开设消防通道，但是珠海新一佳公司无法证明占用面积多少，抵扣租金多少，其应当对此承担举证不能之不利后果。珠海新一佳公司上诉认为瑞基晟商场与林家烁之间存在恶意串通，但是未能提交证据证明恶意串通之事实存在，故本院对此不予采纳。另外，林家烁未向珠海新一佳公司支付网吧位置租金属于另一法律关系，珠海新一佳公司不得以此作为不向瑞基晟商场支付租金的抗辩理由。关于逾期支付租金违约金标准是否应当调整的问题。双方租赁合同约定按照每日千分之三标准计算违约金，珠海新一佳公司认为该违约金过高要求予以调整，原审法院采纳珠海新一佳公司意见，根据公平原则和诚实信用原则将违约金标准调低为每日千分之一，现珠海新一佳公司上诉认为每日千分之一标准仍然过高，对此本院认为，考虑违约金约定兼具惩罚性与补偿性，双方约定逾期支付租金违约金，一方面是出于督促珠海新一佳公司尽快履行支付租金义务，当珠海新一佳公司出现逾期支付租金行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期支付租金行为给对方造成的损失进行一定的补偿，因此原审法院将违约金数额调整为日千分之一符合客观实际，本院予以维持。珠海新一佳公司上诉认为按照日千分之一计算违约金超过实际损失百分之三十，但是珠海新一佳公司并未对其主张举证证实，本院对此不予采纳。另外，珠海新一佳公司拖欠租金数额为437100元，因此将437100元作为违约金计算依据，符合合同约定，珠海新一佳上诉认为不应当将437100元作为计算依据，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人珠海新一佳公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币9670元，由上诉人珠海新一佳公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 程 敏