成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第5486号
原告成都市住房置业融资担保有限公司。住所地：成都市人民中路一段**号。
法定代表人陆建超，总经理。
委托代理人王瑗。系该公司员工。一般授权。
委托代理人王丹伟，四川达民律师事务所律师。特别授权。
被告张小红。
被告康君。
原告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业）与被告张小红、康君追偿权纠纷一案，本院受理后，于2015年12月14日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告住房置业的委托代理人王丹伟到庭参加了诉讼。被告张小红、康君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告住房置业诉称，2011年3月9日，张小红、康君与中国建设银行股份有限公司郫县支行（以下简称建行郫县支行）签订《个人住房公积金借款合同》，约定由建行郫县支行向张小红、康君发放贷款138000元用于购买房屋；2011年1月6日，住房置业与张小红、康君签订了《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，约定张小红、康君将所购买的位于成都市郫县郫筒镇洪石村房屋抵押给住房置业，住房置业为张小红、康君申请建行郫县支行贷款提供连带保证责任的反担保。合同签订后，建行郫县支行依照约定向张小红、康君支付了贷款138000元。2015年5月11日，建行郫县支行向张小红、康君发出《个人住房公积金贷款终止借款合同通知书》，称张小红、康君未能按期还款，要求张小红、康君于2015年5月18日前结清全部贷款本息。2015年5月21日，建行郫县支行向住房置业发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求住房置业作为连带责任人履行还款义务，归还贷款本息、罚息等合计115187.33元。此后，住房置业履行了连带保证义务，向建行郫县支行支付了115187.33元。住房置业为维护其自身合法权益，诉至本院，请求判令：1.住房置业对张小红、康君所有的位于成都市郫县郫筒镇洪石村的房屋（房屋合同备案号：92116）享有优先受偿权；2.张小红、康君向住房置业支付其代为清偿的贷款本息共115187.33元；3.张小红、康君向住房置业支付违约金41400元；3.张小红、康君向住房置业支付为实现债权的费用5759元；5.张小红、康君承担本案全部诉讼费用。
被告张小红、康君未答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明，2010年4月26日，建行郫县支行（甲方）与住房置业（乙方）签订《本金最高额保证合同》，约定：甲乙双方及成都住房公积金管理中心所签住房公积金贷款“一站式”合作协议（编号：2010-1-2）的有效期内，甲方与因购买住房而通过甲方申请住房公积金贷款的不特定的借款签订的住房公积金借款合同项下的总保证合同，甲乙双方不再就单笔贷款另行签订保证合同；主债权项下本金余额以及乙方于2010年4月27日之前已向甲方提供的连带责任保证的贷款本金余额之和最高额不超过87亿元；被保证的主债权是指自2010年4月27日至2011年4月26日期间，因甲方经乙方同意提供担保的不特定借款人发放的个人住房公积金贷款而形成的一系列债权。
2011年1月6日，张小红（甲方）与住房置业（乙方）签订《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，主要约定：乙方为甲方因购买住房向建行郫县支行借款138000元提供连带责任保证；甲方将所购房产抵押给乙方作为反担保，抵押房产位于成都市郫县郫筒镇，建筑面积为66.48平方米，如因甲方违反合同的约定导致乙方承担保证责任，乙方可依法处分抵押物并优先受偿；抵押反担保的范围包括乙方代甲方偿还给银行的全部债务（包括但不限于欠款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金、公证费、公告费、邮政送达费、催收费等费用）、乙方行使债权及抵押权所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、公告费、邮寄送达费、执行费、评估费、拍卖费等费用）、违约金及所产生的其他损失费用；因甲方未按借款合同的约定履行义务构成违约导致乙方承担了保证责任的，乙方有权依法处置抵押物并优先受偿，且应向乙方支付借款合同下贷款总额30%的违约金，若本合同在履行过程中发生争议，双方协商不成的，各方均可向乙方所在地人民法院提起诉讼。康君作为房产共有人签字确认。
2011年3月9日，张小红、康君与建行郫县支行签订《个人住房公积金借款合同》，约定建行郫县支行根据成都住房公积金管理中心的委托向张小红、康君提供住房公积金贷款138000元用于购置位于成都市郫县郫筒镇的房屋，建筑面积为66.48平方米，借款期限为180个月；住房置业提供连带责任保证担保加张小红、康君提供购买的成都市郫县郫筒镇的房屋抵押担保；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上加收50%；对张小红、康君未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日至拖欠本息清偿之全部清偿之日止，建行郫县支行按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利。
2015年5月11日，建行郫县支行通过EMS向张小红邮寄《个人住房公积金贷款终止借款合同通知书》，载明：截止2015年5月11日，您已连续6期未按时归还贷款本息，拖欠我行贷款本息合计6271.71元，严重违约；根据《个人住房公积金借款合同》的约定，我行现决定终止您的上述借款合同，提前收回全部剩余贷款本息，要求您在2015年5月18日前结清所欠我行的全部贷款本息112482.87元及相应利息。
2015年5月21日，建行郫县支行向住房置业发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明：住房置业担保的借款人张小红迄今为止没有履行与我行签订的《个人住房公积金借款合同》的约定，已连续6期未按时归还我行贷款本息；我行已向张小红发送了《个人住房公积金贷款终止借款合同通知书》，要求张小红全额偿还贷款本息；根据与住房置业签订的《本金最高额保证合同》相关条款约定，在张小红未按时归还我行借款时，应由住房置业承担连带保证责任；截止2015年5月26日，张小红拖欠贷款本息合计115187.33元；请在本通知发出当日代为清偿全部贷款本息，超过上述日期仍未还清贷款款项的，我行将有权按照保证合同约定在贵公司开立的“担保保证金”专户扣收。
同日，住房置业代张小红向中国建设银行股份有限公司成都后子门支行还款120000元。
2015年5月26日，建行郫县支行出具《还款证明》，载明：由于张小红未按时还款，严重违约，我行现终止其贷款，由住房置业履行保证责任，代为清偿张小红所欠我行的贷款本息（含复息、罚息）合计115187.33元，由于我行系统升级，无法一次性足额扣划该笔代偿款，因此我行分别于2015年5月21日扣划284.88元，2015年5月22日扣划1867.4元，2015年5月26日扣划113035.05元，该笔贷款已于2015年5月26日结清。
另查明，住房置业与四川达民律师事务所于2015年6月8日签订《委托代理合同》，约定：四川达民律师事务所受住房置业委托指派王丹伟律师代理本案。同日，四川达民律师事务所向住房置业出具号码为04781665，金额为5759元的发票，发票项目内容一栏载明“代理费”，备注一栏载明“张小红”。
上述事实，有住房置业的企业法人营业执照及法定代表人身份证明、张小红的身份证复印件、康君的身份证复印件、《本金最高额保证合同》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》、《个人住房公积金借款合同》、《个人住房公积金贷款终止借款合同通知书》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、《还款证明》、中国建设银行个人贷款还款凭证、《委托代理合同》及发票等证据在案为证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
本院认为，本案各方当事人签订的《本金最高额保证合同》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》、《个人住房公积金借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。张小红、康君借款后未依约按期归还借款本息，住房置业依《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》、《个人住房公积金借款合同》之约定，履行了代张小红、康君偿还贷款本息115187.33元的担保义务。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故住房置业要求张小红、康君偿还代为支付的贷款本息115187.33元诉讼请求，本院予以部分支持。因张小红、康君与住房置业在《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》中约定，因张小红、康君未按借款合同的约定履行义务构成违约导致住房置业承担了保证责任的，应向住房置业支付借款合同下贷款总额138000元的30%的违约金即41400元，故关于住房置业要求张小红、康君支付违约金41400元的诉讼请求，本院予以支持。因住房置业为实现债权为本案支付的律师代理费属于《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》约定的张小红、康君应承担反担保责任的范围，故住房置业要求张小红、康君支付5759元律师费的诉讼请求，本院予以支持。按照《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》约定，如因张小红违反合同的约定导致住房置业承担保证责任，住房置业可依法处分抵押物并优先受偿。借款期限届满，张小红未能按时清偿贷款本息，导致住房置业承担了保证责任，住房置业有权以法定的方式处置抵押物并从所得价款中优先受偿，故住房置业主张对张小红、康君所有的位于成都市郫县郫筒镇的房屋拍卖、变卖所得价款在张小红、康君的上述债务范围内享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。
综上，本院对住房置业的诉讼请求，均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告张小红、康君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付为其代偿的贷款本息115187.33元；
二、被告张小红、康君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付违约金41400元；
三、被告张小红、康君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司偿付其为实现债权支出的律师代理费5759元；
四、原告成都市住房置业融资担保有限公司对被告张小红、康君所有的位于成都市郫县郫筒镇的房屋（合同备案号：92116）折价或者变卖、拍卖该抵押物的所得价款在第一、二、三项债务范围内享有优先受偿权。
如果被告张小红、康君未按本判决指定的期间向原告成都市住房置业融资担保有限公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3547元，保全费1331.73元，公告费600元，合计5478.73元，由被告张小红、康君承担（该款已由原告成都市住房置业融资担保有限公司预交，待被告张小红、康君履行上述义务时一并支付给原告成都市住房置业融资担保有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 隋 婧
人民陪审员 冯容义
人民陪审员 王 莹
二〇一五年十二月二十六日
书 记 员 谭璐婷