黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异18号
案外人：李春梅，女，1973年3月11日出生，住黑龙江省大庆市萨尔图区。
案外人：大庆市工力工程技术有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区服务外包园B6座413室。
法定代表人：许东明，该公司执行董事兼总经理。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。
法定代表人：胡勇，该公司总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人李春梅、大庆市工力工程技术有限公司（以下简称工力工程公司）对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李春梅称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城19-X-50X、19-X-70X号房屋，此二套房屋已在2012年时金地房地�就以工程抵账房的形式抵给了大庆市萨尔图区新新多防盗门经销处（以下简称新新多经销处，案外人系新新多经销处法人），只是当时未办理产权手续。现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失。为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。
案外人工力工程公司称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城19-X-90X室。2013年7月8日，其与金地房地产签订楼宇可视对讲系统安装合同，该合同第四款第1、2项中明确标明红岗新城19-X-90X室作为合同价款抵顶支付的一部分及价款数额；2013年12月在确认了房屋具体面积之后，再次以房屋清单的方式签字，由金地房地产各部主管签字确认生效。现工程内容已按合同要求完成实施，该房屋也以合同款的方式抵顶给案外人，所有权归案外人所有�现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失。为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负�42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。
本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”
案外人李春梅在异议审查�间向本院提交《防火、防盗门制作安装合同》、《大庆市红岗新城防火、防盗门报价表》、《项目结算清单》及《房源清单》、证明复印件，经核对与原件无异。其中，《防火、防盗门制作安装合同》系2012年4月18日甲方金地房地产与乙方新新多经销处签订，证实甲乙双方约定乙方承包红岗新城工程进户防盗防火门、设备间门（不含商场）。其中第四条约定本合同门款项的支付方式及期限为1.本合同签订后甲方不付定金或预付款。2.按安装已完工程造价每达到100万元拨款一次。3.批次造价门安装完100万元作为一个结款批次，以红岗新城住宅房源形式支付30%，以资金转账形式支付65%。其余5%作为质保金，质保期满后无质量问题支付。《大庆市红岗新城（工程/材料）防火、防盗门项目结算清单》及《房源清单》证实新新多经销处已完成总额6298540元，可抵房源数�4（包括两处争议房产）。金地房地产2016年2月29日证明证实金地房地产于2014年9月12日将红岗新城19号楼X单元50X室、19号楼X单元70X室抵顶给新新多经销处。
案外人工力工程公司在异议审查期间向本院提交《楼宇可视对讲系统安装合同》、《工程质量保修书》、安全文明施工费报价表及《房源清单》等证据材料复印件，经核对与原件无异。其中，《楼宇可视对讲系统安装合同》证实2013年7月8日，甲方金地房地产与乙方工力工程公司约定工程名称大庆红岗新城楼宇可视对讲系统采购安装工程；承包方式包工包料；承包范围楼宇可视对讲系统的金属线槽、线缆、设备的采购，金属线槽、线缆、设备的敷设、安装、系统运行调试。工程总造价一口价1499900.00元，报价包含设备的采购、安装、系统运行调试、规费、税金、企业管理费等费用，工程竣工验收后，乙方须�甲方开具正规的建安发票。该合同约定工程款支付为1.工程总造价中的397770.00元（房源清单附合同后）以红岗新城房源形式支付；2.抵顶房源位置：大庆红岗新城19号楼X单元90X室；3.结款批次：第一批：楼宇可视对讲系统的金属线槽安装完毕后，以资金形式支付工程总造价的20%，即299980.00元。第二批：线缆敷设完毕、室外分机安装完毕后，以资金形式支付总工程款30%，即449970.00元。第三批：室内分机安装完毕、工程验收合格同时乙方提供总工程款总金额的建安发票后，甲方支付总工程款45%，即674955.00元，其中资金295185.00；红岗新城房源379770.00元。第四批：预留总工程款5%，即74995.00元作为质保金，质保期工程部分质保期为壹年，主材部分（如对讲机、控制器、交换机等）设备应与厂家质保期一致，设备在质保期内出现问题无条件更换，质保期满后无质量问题质保金无息支付。《房源清单》证实金地房地产与工力工程公司确认工力工程公司房源为19-X-90X。《工程质量保修书》、安全文明施工费报价表等证据材料欲证实案外人确与金地房地产存在工程施工关系。
本院认为，本案的争议焦点为各案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而各案外人所主张权利的标的物系抵款房，其二人并非此意义上的消费者，故虽二案外人所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其二人的异议请求不符合《规定》�二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。从各案外人所提交的证据材料来看，各案外人主张其各自主张权利的房产均系金地房地产抵付其各方工程款而来，而执行程序无权认定其各方抵账、抵款行为是否合法有效，各案外人应通过诉讼程序进行实体认定。且各案外人均未向本院提交能够证实其在本院查封前已实际占有争议房产的证据材料，亦未在本院查封前与金地房地产签订《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合法有效的商品房买卖合同。故各案外人的异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，其各自主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，各案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人李春梅、大庆市工力工程技术有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 李统君
代理审判员 王 慧
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 赵奇奇