浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终219号上诉人（原审被告）：王毅鹏，男，1983年8月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：胡水清，浙江清清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：义乌市远景手套有限公司，住所地：浙江省义乌市佛堂镇彩云路23号。法定代表人：王荣菊，经理。委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣，浙江冠森律师事务所律师。上诉人王毅鹏因与被上诉人义乌市远景手套有限公司（以下简称远景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初15094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王毅鹏上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、远景公司未完全履行交付厂房的义务，只交付了合同约定租赁面积的33%，而一审法院却按实际使用60%面积来计算租金不当。根据远景公司提供的租赁协议，2016年王毅鹏将厂房租给张仙珠（3160平方米）、王某（950平方米）、虞某（1430平方米）、饶骨连（500平方米），合计租赁面积就达6040平方米；而远景公司厂房总面积为18540平方米，足以证明交付的面积仅33%。一审以补充协议第六条（其中210万元租金已包含甲方给第三方使用的百分之四十面积厂房），来推算王毅鹏使用面积为60%不准确。二、补充协议中约定最终结算时每年减去承租方租金20万元，一审法院对相应交付面积对应的优惠未予扣减。综上，王毅鹏实际应交租金为424528.47元。远景公司二审答辩称，我方在一审中已经明确提供了证据证明王毅鹏已实际租用涉案厂房并转租给他人的事实，王毅鹏对该事实也予以确认。一审判决认定事实清楚，证据充分，王毅鹏的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。远景公司向一审法院起诉请求：判令被告王毅鹏支付原告厂房租金1083871元及赔偿自起诉之日始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息损失。一审法院认定事实如下：自2015年始，原告远景公司将其厂房出租给被告和浙江奥翔服饰有限公司。2016年4月、7月，被告将其承租的厂房分别转租给案外人饶骨连（租赁期限2016年4月至2018年3月31日）、王某（租赁期限2016年7月16日至2019年7月15日）、张仙珠（租赁期限2016年7月15日至2019年7月14日）、虞某（租赁期限2016年7月16日至2019年7月15日）使用，并一次性收取了租期内的全部租金。2016年12月1日，原告远景公司法定代表人郑永明（甲方）与被告（乙方）签订了补充协议一份，约定甲方两年内将远景公司100%股权转让给乙方，其中协议第三条规定：“转让金额：截止2016年10月13日止应付2524.22万元（贰仟伍佰贰拾肆万贰仟贰佰元整）该金额未减去甲方已经收受的第三方房租，实际交接时应计算出甲方已经收受的未到期的第三方房屋租金并减除。”在这两年期间，协议第六条规定：“厂房以租用形式暂时出租给乙方使用，使用期限为两年（2016.10.14—2018.10.13），房租按照人民币每年210万元计算，两年内不递增（其中210万元租金已经包含甲方给第三方使用的百分之四十面积厂房，结算时按照面积平均摊牌房租费）。最终结算时候每年减去乙方租金20万元。租金每两月支付一次，前半年分三次支付，先付款后使用；后六个月房租半年一次性支付；第二年租金一次性付清年租。房租以汇入甲方郑春法账户为准。”协议签订后，被告未按约向原告支付租金，至今分文未付。为此，原告远景公司要求次承租人饶骨连、王某、张仙珠、虞某腾退厂房，次承租人于2017年8月24日将承租的厂房腾空并交付原告。2017年9月6日，原告远景公司向法院提起诉讼，要求被告支付租金1083871元及赔偿利息损失。一审法院认为，认定原告远景公司是否已按协议将厂房交付被告，关键在于对协议中“第三方”的合理解读。协议中虽未明确“第三方”的名称，但依据协议第三条、第六条载明的内容可以看出，协议中的“第三方”应是协议签订前甲方即原告远景公司给予使用且由远景公司收取租金的承租人。虽然浙江奥翔服饰有限公司和张仙珠等人均是在协议签订前承租了原告远景公司的厂房，但张仙珠等人系被告转租并由被告收取了租期内全部租金的次承租人，原告远景公司没有向张仙珠等人收取过任何租金，对被告的转租行为也一直未予认可，因此，张仙珠等人不是协议中“甲方已经收受的未到期的第三方房屋租金并减除”的承租人，也不是协议中“甲方给第三方使用的百分之四十面积厂房”的承租人，故被告辩称张仙珠等人是协议中的“第三方”不能成立。而浙江奥翔服饰有限公司系原告远景公司出租并收取了租金的承租人，该公司自2015年始一直承租原告远景公司的厂房，符合协议中约定的“第三方”。因此，原告远景公司主张协议中的“第三方”是浙江奥翔服饰有限公司成立，予以采信。按照协议中载明“甲方给第三方使用的百分之四十面积厂房”的内容，第三方浙江奥翔服饰有限公司占有使用的系原告远景公司的百分之四十面积厂房，而剩余的百分之六十面积厂房由另一个承租人即被告占有使用。根据协议中房租“结算时按照面积平均摊牌房租费”的约定，按房租每年210万元计算，被告每年向原告远景公司支付其承租使用的百分之六十面积厂房的房租为126万元﹙210万元／年×60％﹚。综上，被告主张其转租张仙珠等人的厂房系原告远景公司给第三方使用的百分之四十面积厂房及原告远景公司未将百分之六十面积厂房交付，既不符合双方协议的约定，也不符合事实，不予采信。原告远景公司主张其已按协议将百分之六十厂房面积交付被告使用依据充分，予以支持。综上所述，原、被告达成的租赁协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应予确认合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告远景公司业已按照约定将60%厂房交付被告使用、收益，而被告却未能按照约定支付租金，显属违约，应承担清偿责任和违约责任。截止至2017年8月24日，被告承租原告远景公司厂房的租赁期限为十个月零十天，原告远景公司主张被告支付租金1083871元依据充分，计算准确，予以支持。因被告违约，原告远景公司要求被告赔偿自起诉之日即2017年9月6日始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息损失的诉请并无不当，予以准许。被告辩称原告远景公司未将承租的厂房交付其使用，与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：判决生效后十日内，被告王毅鹏支付原告义乌市远景手套有限公司租金1083871元，并赔偿支付自2017年9月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息。案件受理费减半收取7277元，由被告王毅鹏负担。王毅鹏在二审期间向本院提交以下证据：1.房屋建筑面积测绘成果书一份，证明被上诉人义乌市远景手套有限公司厂房的总面积及结构情况；2.申请证人王某、虞某出庭作证，证明本案厂房浙江奥翔服饰有限公司使用将近67%的面积，另外将近33%的面积由王毅鹏租给另外4户人家使用，即王毅鹏实际只使用了33%，不是一审法院认定按照合同约定的60%；王毅鹏对证据2的真实性无异议，且能反映待证事实。远景公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关；证据2证人证言有很多矛盾、虚假之处：二位证人否认王毅鹏本人使用部分厂房的事实，2017年年初我公司发律师函给王毅鹏就是发到公司的厂房，就是由王毅鹏已签收，同年10月份王毅鹏搬离过程我司有拍过视频。证人称不清楚综合楼一楼食堂由王毅鹏转租给饶骨连不客观；称不清楚浙江奥翔服饰有限公司从哪里租的厂房也不客观，2016年4月起将转租租金转账给王毅鹏的会计等。远景公司在二审期间向本院提交以下证据：1.租房协议一份；2.转账记录一份；3.证明一份；证据1-3共同证明王毅鹏将涉案厂房中的3698.95平方米转租给浙江奥翔服饰有限公司并收取转租租金。4.视频光盘、照片各一份，证明王毅鹏办公室于2017年10月搬离。王毅鹏质证认为，以上证据均已超举证期限，其中证据1、2的真实性无异议，对关联性均有异议，证据1出租方是远景公司，王毅鹏签名是因为当时其系远景公司的法定代表人，系履行职务行为；证据2租金并非王毅鹏个人收取，而是打给远景公司专职会计刘晓君的，因此应认定是远景公司收取租金。证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。证据4王毅鹏在2016年8月23日前是远景公司的法定代表人，期间在公司有办公室合情合理，而另一视频所录场所为综合楼2楼，系张仙珠于2016年7月租用，故均不能证明王毅鹏租用的事实。结合质证意见：本院对王毅鹏提供的证据1、远景公司提供的证据1、2、4的真实性因对方无异议，予以认定，对于王毅鹏提供的证据2、远景公司提供的证据3的真实性及前述证据与本案的关联性结合在卷的其他证据在下文中阐述。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于远景公司交付王毅鹏厂房的面积问题。王毅鹏一审中认为没有交付任何厂房，二审中认可其转租给张仙珠、王某、虞某、饶骨连的共计6040平方米外，其余未交付。而远景公司认为除了上述6040平方米外，还有王毅鹏自用的1193.8平方米和其转租给浙江奥翔服饰有限公司的3698.95平方米，以上合计10932.75平方米。远景公司二审中提供了视频光盘、照片各一份，证明王毅鹏于2017年搬离其自用的1193.8平方米，因王毅鹏于2016年8月23日即不再担任远景公司的法定代表人，故王毅鹏称其系于2017年搬离作为公司法定代表人的办公室不合常理，结合2017年1月远景公司按涉案厂房地址给王毅鹏寄送（解除租赁合同）律师函亦系由王毅鹏本人签收，本院对该组证据的证明力予以认可。对于转租给浙江奥翔服饰有限公司的3698.95平方米，远景公司二审提供了租房协议、转账记录、浙江奥翔服饰有限公司出具的证明各一份，二审中王毅鹏对其曾于2016年4月（实为2月）收到转账给其会计刘晓君房屋租金并无异议，本院对远景公司所主张的相应待证事实予以认定。而王毅鹏申请的证人王某、虞某并不清楚浙江奥翔服饰有限公司向谁租用厂房，且证人与本案存有利害关系，本院不予认定。再结合以上转租行为均发生在本案补充协议签订之前，补充协议中“甲方给第三方使用的百分之四十面积厂房”应当是协议双方对于现实占有、使用现状的确认，即原判认定远景公司交付王毅鹏厂房的面积为60%（10932.75平方米/18450平方米）并无不当。关于补充协议第六条约定“最终结算时候每年减去乙方租金20万元”是否无条件酌减相应租金。王毅鹏认为因其已支付股份转让款400多万，因此房租按5厘无条件按比例扣减。远景公司认为房租扣减是以补充协议得到正常履行基础上的减免，王毅鹏未正常履行回收股权、支付租金义务，不应支持。从补充协议第六条的文义看，并无按使用时间长短给出予租金优惠的意思，且如系无条件扣减租金，双方在补充协议中完全可以在年租金标准上直接调低。因此，王毅鹏要求按比例无条件扣减的请求不予支持。综上所述，王毅鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8854元，由上诉人王毅鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇一八年三月二十七日代书记员 施金金