湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初6643号
原告：谢瑞贤，男，1977年4月1日出生，汉族，住湖南省洞口县。
原告：周玉录，男，1987年4月1日出生，汉族，住湖南省洞口县。
两原告共同委托诉讼代理人：刘宏光、黄今今，湖南慧力律师事务所律师。
被告：湖南居美家家居建材广场有限公司，住所地长沙市天心区暮云经济开发区南北干道89号。
法定代表人：项益。
委托诉讼代理人：邹权，湖南天地人律师事务所律师。
谢瑞贤、周玉录与湖南居美家家居建材广场有限公司（以下简称居美家公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。谢瑞贤及谢瑞贤、周玉录共同委托诉讼代理人刘宏光、黄今今，居美家公司委托诉讼代理人邹权，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谢瑞贤、周玉录诉称：2015年6月，谢瑞贤、周玉录与居美家公司签订一份租赁合同，租赁居美家公司的一个商铺用于经营。谢瑞贤、周玉录向居美家公司支付了管理费及质量保证金后，进行了装修，用去装修费150000元。但居美家未获得消防验收合格，谢瑞贤、周玉录无法正常营业，合同目的无法实现。且居美家公司提供的C2展位前有消防防火墙，不符合合同约定，严重违约。此外，居美家公司未履行宣传资料的承诺，存有欺诈行为。谢瑞贤、周玉录请求本院判令：一、解除双方租赁合同；二、居美家公司返还管理费20070元、质量保证金66900元；三、居美家公司支付违约赔偿金100000元及店面装修费150000元；四、本案诉讼费由居美家公司承担。
居美家公司答辩要点：居美家公司提供的C2展位符合合同约定和法律规定，无违约违法行为和欺诈行为，请求驳回谢瑞贤、周玉录全部诉讼请求。
经审理查明：2015年6月26日，居美家公司作为甲方，谢瑞贤、周玉录作为乙方，双方签订一份《湖南居美家建材家居广场租赁合同》，甲方向乙方提供位于长沙市暮××经济技术开发区南北干道××家广场Ｃ2展位共计223平方米的经营场地，设立美迪奇品牌卫浴商品销售展位，租赁期三年，自2015年8月18日至2018年8月17日（以实际开业时间起计算为准）。甲方不按固定租金方式收取租赁费用，但乙方应每半年向甲方支付一次按15元/月/平方米标准计算的管理费，租期内分六期支付，管理费每年按10%幅度上涨。首期管理费20070元（含税费、公共照明、中央空调、自动扶梯、货梯、观光电梯、音响系统等公用设施及物业管理保洁、保安等各项费用）从2015年8月18日起至2016年2月17日止（以实际开业时间起计算为准）共计6个月。乙方在签约时支付首期管理费20070元，另支付展位保证金66900元后，凭甲方通知进场自行装修。乙方在管理费期满前10天，支付下一期管理费，如不能依约支付管理费，甲方按200元/天收取违约金，并停止乙方展位。经两次以上催告缴纳管理费，仍未缴纳，甲方可依据合同法第九十四条第（三）项依法解除合同，收回展位，并要求乙方补足相应的管理费，按200元/天收取违约金。合同期满或终止时，乙方原有一切入墙嵌地及其他固定装修和设施采取“来修去丢”原则，甲方不予赔偿。
谢瑞贤、周玉录于2015年3月23日向居美家公司支付了首期管理费20070元，2015年6月26日支付展位保证金66900元。随后进场进行装修、营业。2016年9月13日，居美家公司向各品牌商户发布一份《通知》：2016年9月20日为第三期运营管理费缴纳日期，请各品牌商户于2016年9月30日之前支付第三期（2016年9月20日至2017年3月20日）运营管理费。2016年11月29日，居美家公司向谢瑞贤、周玉录经营的美迪奇卫浴品牌商户致一份《函告》，主要内容为：依合同约定，2016年9月20日为第三期管理费缴纳日期，居美家公司已于2016年9月14日书面通知你方缴纳管理费，至今你方仍未缴纳。现再次函告，请于2016年12月5日前缴纳管理费22077元，违约金12000元。逾期未缴，则居美家公司将依据合同约定和法律规定，要求你方承担相应法律责任。
期间，谢瑞贤、周玉录于2016年5月初向居美家公司提出一份《关于居美家对MDK卫浴门头防火墙不拆除的最新要求》，陈述美迪奇商铺门头防火墙造成门头位置狭窄，严重影响经营，并提出三个解决方案，其一，更换相应面积商铺并赔偿装修费，即由谢瑞贤、周玉录选择商铺，装修按谢瑞贤、周玉录要求的标准，由居美家公司承担一切费用。其二，谢瑞贤、周玉录退租，居美家公司赔偿装修费用180000元的直接经济损失及按当地工资标准计算的四个员工工资的店面营运损失。其三，居美家公司一次性支付经济损失250000元，谢瑞贤、周玉录继续留在该商铺运营至合同期满。如居美家公司对上述方案均不采纳，则请遵守合同之约定，恢复之前无防火墙之状态，并明确答复拆除防火墙的时间。居美家公司书面回复：对谢瑞贤、周玉录提出的防火墙问题，经与消防部门沟通，其答复为，设定防火墙是国家强制性要求。谢瑞贤、周玉录提出拆除防火墙的要求，是国家政策法规因素所不允许，而非双方能处理解决的，对谢瑞贤、周玉录提出的“三方案”不予接受。2016年11月6日，居美家公司再次向谢瑞贤、周玉录经营的美迪奇卫浴回复一份《关于居美家美迪奇卫浴经营问题的回函》，主要内容为：1、双方关系为物业持有方和物业租赁方关系，而非物业买卖关系，居美家公司仅对物业的合法正常使用负责，居美家公司已经依约提供了约定的位置和面积，且符合安全使用用途的场地，拆除消防防火墙不属于合同责权范围；2、根据消防法的规定，不准损坏和擅自挪用消防设备。商场内的防火墙及消防设施属于消防法所必须设置的，消防防火墙是符合商场经营的合法性需要而存在的，是不可变更的因素，消防防火墙不能作为贵方不能经营的理由。3、贵方目前尚有一年的管理费未缴纳，我方为解决在消防墙上与贵方的分歧，避免纠纷进一步扩大，同意减免6个月的管理费，场地租金扣点调整至4%，如贵方未能同意该方案，则应按合同约定向我方缴纳全部运营费。后双方仍未达成一致意见，谢瑞贤、周玉录亦未支付管理费，谢瑞贤、周玉录与居美家公司先后于2016年11月21日、2016年12月19日先后诉至本院。
另查明，一、2015年9月20日，居美家广场试运营。谢瑞贤、周玉录陈述，其经营的美迪奇卫浴商铺一直未实际营业；居美家公司陈述，居美家广场是2015年9月20日试运营，记不清谢瑞贤、周玉录商铺的实际开业时间了。本庭于2017年4月28日前往该场所实地查看，美迪奇卫浴商铺内有标有价格的卫浴产品，商铺门开但未开灯，无工作人员。二、2016年11月1日，长沙县公安消防大队对居美家广场作出长县公消检字【2016】第0038号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。三、谢瑞贤、周玉录提交一份居美家公司宣传资料、周玉录参加居美家广场商学院学习的校服及结业证书、居美家广场一位名叫王少奇的承租人的证人证言，拟证明居美家公司招商时承诺定期举办营销活动、线上线下经营模式等，但实际并未履行承诺，构成虚假宣传，合同欺诈。居美家公司对此不予认可，且认为与本案无关，达不到证明目的。本院经审查后对前述宣传资料、结业证书及校服予以认定，对证人证言，综合本案其他证据后综合认定。四、谢瑞贤、周玉录提交一份周玉录与案外人长沙壹方天工程有限公司2015年6月9日签订一份《装修合同》及装修票据，拟证明其对房屋进行装修用去150000元。居美家公司对前述证据的三性均提出异议。本院经审查认为，该组票据均非合法有效发票，对此不予认定。诉讼中，本院释明后，双方均未对装修价值及残值提出鉴定申请。
以上事实，有双方身份信息、《湖南居美家建材家居广场租赁合同》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、布局图、照片、《关于居美家对MDK卫浴门头防火墙不拆除的最新要求》、《关于MDK品牌的回执函》、居美家公司资料、《通知》、《函告》、证人证言以及当事人的陈述等予以证实，足以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。
关于合同解除问题。（一）谢瑞贤、周玉录主张，居美家公司未提供合乎合同约定之场地，且未履行定期举办营销活动、线上线下经营模式等承诺，构成虚假宣传，合同欺诈，故要求依约解除合同。其一，涉诉场地已于2016年11月1日取得消防部门的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。其二，谢瑞贤、周玉录未提交相应证据证明双方明确约定了谢瑞贤、周玉录所租用商铺前无消防防火墙，亦未提交相应证据证明居美家公司提供的租赁场地不符合合同之约定，应承担不利法律后果。其三，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。承诺是受要约人同意要约的意思表示。谢瑞贤、周玉录未提交相应证据证明居美家公司与其具体明确约定居美家公司举办营销活动、线上线下经营模式等内容以及受之约束，宣传资料不符合法律意义上的要约、承诺构成要件。其四，签订合同时存有隐瞒事实或欺诈行为，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。故，无论居美家公司是否存有隐瞒事实、欺诈等行为，即便谢瑞贤、周玉录具有可撤销权，可撤销权至少应从2015年9月20日居美家家居广场试营业开始起算，而谢瑞贤、周玉录在一年内并未起诉，撤销权亦已消灭。综上，对谢瑞贤、周玉录要求依约解除合同（含撤销合同）的事由，本院不予采信。（二）居美家公司主张，谢瑞贤、周玉录未依约支付管理费，经两次以上催告，仍未缴纳，居美家公司可解除合同。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。居美家家居广场于2016年11月1日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，在此之前，依法不得使用、营业，不得收取管理费。因谢瑞贤、周玉录支付了一期共六个月的管理费，故至居美家公司2016年12月19日提出诉讼要求解除租赁合同时，合同约定的解除条件尚未成就。（三）合同系双方当事人合意之民事行为，现谢瑞贤、周玉录与居美家公司先后提出诉讼要求解除租赁合同，即双方已有解除合同之合意，故本院判令双方自2016年12月19日解除租赁合同。
合同解除后，谢瑞贤、周玉录应自判决生效后立即向居美家公司返还租赁物。居美家公司已经收取的质量保证金66900元应予退还。
关于管理费等费用的支付问题。在居美家公司依约提供租赁物后，谢瑞贤、周玉录负有支付管理费的义务。如前所述，居美家家居广场于2016年11月1日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》前，依法不得使用、营业及收取管理费。但谢瑞贤、周玉录在2015年9月20日至2016年11月1日期间共13.3个月期间实际使用了租赁场地，应向居美家公司支付参照租赁合同约定的该期间场地使用费42531.68元（20070元×2+20070元×110%÷12个月×1.3个月）。2016年11月1日至合同解除之日的2016年12月19日共1.7个月，管理费为3127.58元（20070元×110%÷12个月×1.7个月）。对2016年12月20日至实际返还租赁物之日，谢瑞贤、周玉录应参照租赁合同约定管理费标准（第一年20077元/年，之后按10%每年递增）支付场地使用费。谢瑞贤、周玉录已支付的管理费20077元，减去前述应付管理费3127.58元后，尚余16949.42元，为便于执行，该款可抵扣场地使用费，抵扣后，谢瑞贤、周玉录尚需支付场地使用费25582.26元（42531.68元-16949.42元）及2016年12月20日至实际返还租赁物之日参照租赁合同约定的管理费标准（第一年20077元/年，之后按10%每年递增）计算的场地使用费。
四、关于违约金问题。如前所述，至合同解除之日，谢瑞贤、周玉录尚无违约不支付管理费之行为，对居美家公司诉求的违约金，本院不予支持。居美家公司依约提供了租赁物，并无违约行为，对谢瑞贤、周玉录诉求的违约金，本院不予支持。
五、关于店面装修费用问题。其一，双方合同中约定合同期满或终止时，原有一切入墙嵌地及其他固定装修和设施采取“来修去丢”原则，居美家公司不予赔偿。其二，诉讼中，经本院释明后双方亦均未就装修费用及残值提出鉴定申请，无法确定装修费用及残值，谢瑞贤、周玉录应承担不利法律后果。综上，对谢瑞贤、周玉录要求居美家公司支付装修费用150000元，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第五十四条、第五十五条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告谢瑞贤、周玉录与被告湖南居美家家居建材广场有限公司于2013年6月26日签订的《湖南居美家建材家居广场租赁合同》；
二、被告湖南居美家家居建材广场有限公司于本判决生效后十日内向原告谢瑞贤、周玉录返还质量保证金66900元；
三、被告湖南居美家家居建材广场有限公司于本判决生效后十日内向原告谢瑞贤、周玉录返还管理费16949.42元（该16949.42元已予以抵扣，无需再实际返还）；
四、驳回原告谢瑞贤、周玉录的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6354元，由原告谢瑞贤、周玉录负担3177元，被告湖南居美家家居建材广场有限公司负担3177元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李俊才
人民陪审员 邹德强
人民陪审员 易云辉
二〇一七年五月十九日
书 记 员 陈 检
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖
公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的
合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使
撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销
权。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国消防法》
第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。