河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民终5644号
上诉人（原审原告）：于国强，男，1974年9月4日出生，汉族，现住河北省唐山市。
委托诉讼代理人：姜玉，河北富江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张靖茹，女，1960年10月6日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王海明，男，1971年8月26日出生，汉族。
上诉人于国强因与被上诉人张靖茹、王海明申请人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2016）冀0208民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于国强、被上诉人王海明到庭参加诉讼，被上诉人张靖茹经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
于国强上诉请求：一、撤销唐山市丰润区人民法院（2016）冀0208民初3956号民事判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未查清被上诉人王海明向张靖茹支付的首付款，以及被上诉人仍需向银行偿还多少贷款。1、一审庭审中被上诉人王海明对支付房款提交的首付款证据相互矛盾，且证人及王海明均不能解释清楚。首先，根据王海明提供的给付房款证据，仅能证明其实际只交付了30300（定金10000元、为张靖茹偿还银行贷款20300元）。被上诉人提供的10万元打款银行流水不能证明其款项支付给了张靖茹。王海明提供的2015年8月15日收条30000元，不符合合同约定，合同中约定此3万元是在双方办理房产过户时给付。根据王海明的证据、陈述以及证人证言均不能证明王海明已经足额支付了17万元首付款。其次，王海明提供的两份房款收条，分别为2014年8月26日一份、2015年8月份一份，该两份收条均载收到房款670000元。两份收条相互矛盾，被上诉人王海明不能做出合理解释。根据对证人的询问，证人亦不能对两份证据做出合理解释。对于上述证据一审法院并没有对证据进行认定，只是罗列了被上诉人提供的种种收条。而后简单的认定”王海明根据与被告张靖茹的约定，按照房屋买卖合同支付了部分房款，该部分房款的给付经房产中介公司千家房地产幸福花园店予以见证，被告张靖茹在其见证下出具了相应的收款收条。”对于王海明到底支付了多少首付款基本没有查清。2、被上诉人王海明还需要缴纳多少贷款未查清。一审庭审中被上诉人未出示其还应偿还银行贷款多少钱。按照合同约定被上诉人需支付17万元首付款，剩余50万元用于偿还银行贷款。被上诉人应该将未偿还的贷款金额交付法院，由银行优先受偿后，剩余款项应支付给上诉人，因此王海明还需要缴纳的贷款数额是应该必须查清楚的。二、一审法院适用法律明显错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，必须同时符合本条规定才能够排除强制执行，反观本案一审判决，法院未查清被上诉人支付了多少首付款，也没有查清还需要偿还多少贷款，更没有要求被上诉人将未支付的剩余价款交付法院执行。一审法院在明显违反法律规定的情况下径行驳回了上诉人的诉讼请求，一审法院明显违背法律，侵害了上诉人的基本权益。
王海明答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人于国强的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐山市丰润区人民法院（2016）冀0208民初3956号民事判决书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定，是依据法律程序进行依法查实，并依据查明的事实，依法作出的判决，公正、合理、合法。一、在人民法院查封之前，2014年8月17日王海明与张靖茹已经通过房地产中介千家房地产幸福花园店签订了买卖合同。二、在人民法院查封之前王海明已占有居住涉案房屋。三、未办理涉案房屋的过户登记手续非因王海明的原因造成。四、已支付全部价款。（按合同约定，将偿还银行贷款的义务由王海明承担，王海明按期支付贷款至今。）1、按合同约定首付款17万元，事实已查清。（1）法院已经查明，按合同约定，2014年8月26日，给付张靖茹首付款后，收款人张靖茹、千家房地产居间方孟洪敏给我打了房款收条。（2）2015年8月15日，双方准备过户时，按照合同约定王海明支付尾款三万元，收款人张靖茹、千家房地产居间方孟洪敏给我打了总房款收条。该房产是我通过千家房地产中介在公开的交易市场买卖所得，合同、房款收条、总房款收条都是在房屋买卖付款的不同时期，按合同约定和千家房地产中介规定的程序，依据千家房地产制式文本三方签字确认取得的。2、王海明还需缴纳多少贷款已经查清。按照合同约定，购买房屋时将偿还银行贷款50万元的义务由王海明承担。资金是有时间价值的，我总计还银行是要多于50万元的。假如现在还清银行贷款加起来也要50多万元，只是我还欠多少还银行多少，不会有一分钱剩余贷款。所以更谈不上剩余款项支付给上诉人了。中华人民共和国河北省唐山市华忆公证处对该房产买卖情况也出具了公证书。综上所述，被答辩人于国强的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，其上诉人的”事实和理由”也与客观事实不符，且缺乏有效的证据证明，同时一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
张靖茹未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
于国强向一审法院起诉请求：1、判令继续执行唐山市路北区金域华府101楼2门2202号房产；2、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：本院于2016年1月25日立案受理了本案原告于国强与本案被告张静茹民间借贷纠纷一案，同日依原告诉讼保全申请及相关法律规定出具了（2016）冀0208民初736-1号民事裁定书，裁定冻结被告张静茹银行存款80万元或查封其相应价值的财产。查封的财产中包括涉案的登记在被告张静茹名下的唐山市路北区金域华府101楼2门2202号房产。2016年4月26日，被告王海明以已经购买了涉案房产为其实际所有权人为由就上述财产的查封行为向本院提出异议申请，要求解除对涉案房产的查封。2016年7月10日本院出具（2016）冀0208民初736-2号民事裁定书，裁定中止对涉案房产的保全行为的执行，原告于国强不服向本院提起涉案诉讼。另查明，被告王海明根据其庭审中的主张向本院举证提交了唐山千家房地产经纪有限公司出具的制式房屋买卖合同。该合同的签订时间为2014年8月17日，合同中约定的甲方为（卖方）张静茹，乙方为（买方）王海明，居间方为千家房地产幸福花园店。买卖的涉案房屋约定的价款为67万元整，同时在该合同中约定”甲乙双方共同约定于房产证满五年一个月内将该房屋及相关手续过户到乙方或乙方指定人名下。乙方于2014年8月17日向甲方交付购房定金人民币壹万元整，此定金在乙方交付购房款时抵充。”双方另在合同中额外约定”4、2014年8月24日之前，乙方将首付款壹拾肆万元整交给甲方，乙方顶着甲方名还贷款，预留叁万元尾款在过户同时由乙方交给甲方。5、乙方给甲方首付款的同时，甲方将购房合同、收据、发票等全部资料给乙方。6、乙方负责9月13日以后银行贷款，不得有逾期还款，否则给甲方造成损失由乙方承担。”被告张静茹、王海明、居间方唐山千家房地产经纪有限公司在该合同上签字。在该合同签订时涉案房产的国有土地使用证、房屋所有权证尚未发放。被告王海明向该中介缴纳了相应的中介费用。2014年8月17日，在居间方千家房地产幸福花园店出具的制式定金收条上，被告张静茹签字确认收取被告王海明购房定金壹万元整。2014年8月26日，被告张静茹出具”今收到王海明交来购买张静茹坐落于唐山市路北区万科金域华府小区A1楼2门2202室购房款人民币（大写）陆拾柒万元整（包括贷款部分款项）。至此总房款人民币已全部结清。”的房款收据。2015年8月15日，被告张静茹出具”今收到王海明交来购买张静茹坐落于唐山市路北区万科金域华府A-1楼2门2202室购房款人民币（大写）三万元整。至此总房款人民币（大写）陆拾柒万元整已全部结清。”的收条。同时居间方千家房地产幸福花园店职员孟洪敏在上述两份收条上签名。庭审中孟洪敏作为证人出庭作证，证明被告王海明、张静茹买卖上述涉案房产的真实性及给付房款的真实性。被告王海明另提交了其向被告张静茹名下的用于偿还涉案房屋银行贷款的银行卡自2014年8月始至2016年12月的每月银行存款的客户回单若干份，以及该卡自2014年7月至2016年12月的历史交易明细清单，以证明按月偿还涉案房屋的银行贷款。2015年1月1日，被告王海明与唐山万科金色房地产开发有限公司签订了购买万科金域华府项目地下储藏室的协议书。王海明支付了48406元购买了万科金域华府小区的地下室。同时为证明其实际居住情况，王海明向本院提交了2015年11月22日、2016年5月12日、2016年8月7日、2016年11月9日、2017年1月8日缴纳涉案房产燃气充值的凭证，缴纳2015年、2016年涉案房产物业费的收款收据、2017年预缴纳物业费的收款收据，2015年、2016年缴纳供热费的收款收据和正式票据等，上述票据的客户名称为被告张静茹，但付款人或用户签字均是被告王海明所签。2016年4月6日被告张静茹出具了公证书一份，委托居间方千家房地产幸福花园店职员孟洪敏代自己为被告王海明办理涉案房屋的抵押贷款事项。因涉案房屋已被本院查封未予办成。现该涉案房产的国有土地使用证、房屋所有权证均在被告王海明处。被告张静茹现住址不详，本案及之前的民间借贷纠纷案件均对其进行相应法律文书手续的公告送达。
一审法院认为，本案的争议焦点为被告王海明是否享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益。首先，根据庭审查明，被告王海明与张静茹就涉案房产的买卖系通过房产中介千家房地产幸福花园店，双方在2014年8月17日签订了买卖合同，并由该中介作为居间方见证了合同的签订及相应房款的履行过程，千家房地产员工孟洪敏出庭予以证实。涉案房产买卖合同中关于房产于房产证满五年一个月内再进行过户的约定不应认定为违反相关法律的规定，应属合法有效的合同，且该合同的签订时间发生在本院查封之前（2016年1月25日之前），其真实性本院予以确认。其次，根据被告王海明提交的已缴纳涉案房产燃气充值凭证、缴纳物业费的收款收据、缴纳供热费的收款收据等票据，上述票据的客户名称为被告张静茹，但付款人或用户签字均是被告王海明所签，考虑上述各项费用的缴费内容、时间等，可认定在本院查封之前，被告王海明已占有居住涉案房产。再次，被告王海明根据与被告张静茹的约定，按照涉案房产买卖合同中约定的付款方式支付了部分的房款，该部分房款的给付经房产中介公司千家房地产幸福花园店予以见证，被告张静茹在其见证下出具了相应的收款收条。而剩余房款被告王海明按合同的约定以通过被告张静茹的名义向银行偿还剩余银行贷款的方式进行给付，至案发前一直按月缴纳。最后，被告王海明在与被告张静茹签订买卖合同购买涉案房产时该房产的国有土地使用证、房屋所有权证尚未发放，客观上不具有办理房产过户的条件。在上述双证具备后被告张静茹找寻困难，未予配合办理，未办理涉案房产的过户登记非因被告王海明的原因造成。综上，本院认为被告王海明享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）款之规定，判决如下：驳回原告于国强的诉讼请求。案件受理费80元，由原告于国强负担。
本院二审期间，被上诉人王海明提交了中国银行个人一手住房贷款合同，证明贷款合同签订时间是2013年1月9日，贷款期限九年，贷款金额是58万，期限到2022年，我们约定，房本办下来之后我们就去办过户，在办过户之前把银行钱还清。上诉人于国强质证称，对真实性没有异议，合同里看当时购房款是83846元，张靖茹卖给被上诉人是67万元，低价刻意转移财产的行为，相差20余万元，购房合同应属于无效。被上诉人张靖茹未到庭，未能发表质证意见。因上诉人于国强对被上诉人提交的证据的真实性没有异议，本院予以确认。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致，有当事人的陈述及相关证据佐证，并记录在卷。
本院认为，本案双方当事人争执的焦点在于：被上诉人王海明对涉案的坐落于路北区金域华府101-2-2202号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
首先，本案被上诉人王海明与张靖茹在涉案房产查封之前，通过房产中介千家房地产幸福花园店订立了涉案房屋买卖合同，涉案房产买卖合同中关于房产于房产证满五年一个月内再进行过户的约定并不违反相关法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。其次，被上诉人王海明提交的已缴纳涉案房产燃气充值凭证、缴纳物业费的收款收据、缴纳供热费的收款收据等票据的客户名称虽为张靖茹，但付款人或用户签字均是被上诉人王海明所签，考虑上述各项费用的缴费内容、时间等，能够认定在法院查封之前，王海明已合法占有居住涉案房产。再次，被上诉人王海明根据其与被上诉人张靖茹的约定，已按照涉案房产买卖合同中约定的付款方式支付了部分的房款，张靖茹已在中介公司千家房地产公司见证下出具收款收条。剩余房款王海明按合同的约定以张静茹的名义通过向银行偿还剩余银行贷款的方式进行给付，至案发前一直按月缴纳。最后，王海明在与张靖茹签订买卖合同购买涉案房产时该房产的国有土地使用证、房屋所有权证尚未发放，客观上不具有办理房产过户的条件。在上述双证具备后，张靖茹因找寻困难未予配合办理，应认定未办理涉案房产的过户登记非因王海明的原因造成。综上，本院认为被上诉人王海明对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人于国强以一审法院未查清王海明支付张靖茹首付款数额及剩余银行贷款数额，以及一审法院适用法律错误等理由主张继续执行涉案房产依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人于国强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人于国强负担。
本判决为终审判决。
审判长周丽
审判员高颖
审判员李鑫
二〇一七年十一月十七日
书记员张倩