天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终4505号
上诉人（原审被告）：天津市百利康泰生物技术有限公司，住所地天津华苑产业区（环外）海泰发展二路二号D座四层403A。
法定代表人：刘金雪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘晨，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：兰鹏军，天津易盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津生机集团股份有限公司，住所地天津华苑产业区海泰发展二路2号。
法定代表人：王连民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张志民，该公司职员。
委托诉讼代理人：刘彤光，天津文懋律师事务所律师。
上诉人天津市百利康泰生物技术有限公司（以下简称百利公司）因与被上诉人天津生机集团股份有限公司（以下简称生机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人百利公司的委托诉讼代理人刘晨、兰鹏军，被上诉人生机公司的委托诉讼代理人张志民、刘彤光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百利公司的上诉请求：1、撤销天津市西青区人民法院（2016）津0111民初947号民事判决，发回重审或依法改判生机公司赔偿百利公司直接损失20万元、合同损失66万元、预期利益100多万元；2、本案诉讼费由生机公司承担。事实与理由：第一，一审法院判决百利公司腾房，超出了生机公司的诉讼请求。一审法院在开庭之后临近判决之前的2016年5月13日给生机公司单方做的询问笔录，要求生机公司明确诉讼请求时，生机公司才要求解除合同之后，将租赁房屋腾空交还生机公司。但该变更未经百利公司答辩，未给予百利公司举证期限，违反法定程序。第二，一审法院未认定生机公司擅自封堵35平方米通道，属于认定事实错误。扣除被封堵的35平方米通道面积，百利公司实际使用的房屋套内面积仅有446平方米，与租赁合同约定的535.7平方米差别较大。第三，生机公司擅自封堵35平方米出租房屋，给百利公司造成了100余万元损失的证据客观、充分。一审法院未予认定属于认定事实错误。第四，生机公司向百利公司收取的水费和电费高于其向自来水公司和电力公司交付水电费的标准。第五，生机公司向百利公司收取物业费没有依据。
生机公司辩称，第一，腾房是解除租赁合同之后法定结果，一审法院判决解除租赁合同之后要求百利公司腾房符合法律规定。第二，生机公司出租的房屋不包括被封堵的35平方米通道。而且一审法院根据生机公司的调解意见，在百利公司应付的租赁费中扣除了35平方米的租金。双方之间合同约定的计算租金的面积是建筑面积，包含公摊等面积，不是套内面积。第三，水电费的标准是双方认可的，在每次收费之前都给百利公司单据，上面有明确的数量和单价。生机公司收取水电费的单价高于自来水公司和电力公司收取的标准是因为自来水公司和电力公司向生机公司按照总表收取，与多个租赁户的分表存在数量上的差异，且生机公司收取的费用中包括公摊用电、收费人力成本、损耗等。第四，双方在合同约定有物业费，收取标准是每月1.5元每平方米。百利公司按照该标准实际交付过物业费。第五，百利公司没有对其损失提出反诉，其损失也没有证据支持。请求：驳回上诉，维持原判。
生机公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签署的《天津华苑产业区海泰发展二路二号院内厂房D座四层403A租赁合同》、《天津华苑产业区海泰发展二路二号院内厂房D座四层404A租赁合同》；2、百利公司给付生机公司房屋租金483082.67元；3、百利公司给付生机公司水电费7606.7元；4、百利公司给付生机公司物业管理费32142元；5、本案诉讼费由百利公司承担。后生机公司明确并变更诉讼请求，要求百利公司将承租房屋及使用的其他空间腾空交还生机公司；并增加2016年1月1日至3月31日期间403A的房租19060.3元、物业费1174.95元、水电费20261.5元；2016年1月1日至3月31日期间404A的房租16287.21元、物业费1235.7元、水电费442.5元，共计58462.16元。
一审法院查明，2011年7月14日，生机公司与百利公司同时签订天津市华苑产业园区海泰发展二路二号厂区内D座四层403A、404A两套工业厂房的《租赁合同》及《补充协议》，租赁期限共62个月，自2011年8月1日至2016年9月30日。403A的计租面积为261.1平方米（建筑面积），每平方米日租金为0.8元。404A的计租面积为274.6平方米（建筑面积），每平方米日租金为0.65元；2011年6月1日至2011年12月31日免收物业管理及外围保洁费用；水、电、采暖、通讯等费用由百利公司自理。403A，2011年8月1日至2011年12月31日租金19216元，404A，2011年8月1日至2011年12月31日租金16421元。百利公司须按季度全额向生机公司缴纳租金，先支付后使用，租金支付方式为自协议签订之日起10日内支付协议第三条所约定的租赁期内季度租金。百利公司交纳403A押金6266元，404A押金5355元，租赁期满或租赁合同解除，则生机公司应于百利公司交回房间后30天内向百利公司无息退还租赁押金。若百利公司对生机公司存有未结清债务，则生机公司有权从租赁押金内扣除百利公司所欠债务。合同第九条约定：合同有效期内，百利公司逾期30天缴纳租金的，合同自动解除。
合同签订后，百利公司交纳了403A的房屋押金6266元、404A的房屋押金5355元。
百利公司共交纳2011年8月1日至2012年7月31日的租金70887.67元，生机公司主张百利公司欠付2012年8月1日至2016年3月31日租金518430.18元、2015年7月1日至2016年3月31日水电费28310.7元、2012年9月1日至2016年3月31日物业费34552.65元。百利公司对欠付的租金数额无异议，但对欠付水电费及物业费的数额及标准有异议。生机公司提交了百利公司交纳水电费及物业费的收据、进账单，以证明百利公司交纳水电费及物业费的数额及欠水电费及物业费的数额，百利公司对证据的真实性没有异议，对交纳水电费的数额没有异议，但主张2012年5月11日支付的803.55元是水电费，不能证明百利公司交纳的是物业费。
生机公司提交了出租房屋的图纸复印件，以证明生机公司房屋出租的面积，百利公司对证据的真实性没有异议，但不认可生机公司的证明目的。百利公司也提交了承租房屋的图纸，以证明被封堵场地的范围，生机公司对图纸的真实性不持异议，对封堵的事实予以认可，但主张封堵是合同签订后，百利公司入驻之前进行的，且红线范围内被封堵部分不包含在出租面积之内。百利公司对生机公司主张的出租房屋的建筑面积不持异议，但主张被封堵部分即使不包含在建筑面积之内，但仍属百利公司的承租范围。
生机公司提交了催缴函，以证明生机公司多次向百利公司催缴费用，百利公司认可2015年3月23日和2016年1月5日的催缴函，其余的不予认可。
百利公司提供了被封堵租赁场地照片7张及五页彩打照片，以证明合同签订后，生机公司已将被封堵部分交给百利公司使用，一年后生机公司进行了封堵。生机公司认可被封堵部分的现状，但对封堵之前照片的真实性不予认可，认为该组照片非本案诉争范围内的租赁面积，与本案无关。针对双方的争议焦点，即被封堵部分是否包含在百利公司承租范围之内，一审法院于2016年4月5日组织双方进行了现场勘验：被封堵部分位于百利公司综合车间，在百利公司租赁厂房的另一侧进行的封堵，封堵后作为另一承租方的办工场所，百利公司有一部分机器设备放置在四楼半的消防通道处。双方对现场勘验的事实没有异议，但生机公司主张勘验现场只是房子的现状，不能证明封堵的时间。
百利公司提供了采购合同、安装合同、对账单、收款收据，以证明生机公司违约封堵，造成百利公司未履行合同，造成损失。生机公司的质证意见为：百利公司的证据不具备真实性，且与本案无关。经一审法院询问，百利公司对其主张的损失不提起反诉，只作为抗辩意见。
百利公司提供了其交纳水电费的收据及生机公司向自来水公司及电力公司交纳水电费的发票，以证明生机公司收取水电费的情况。生机公司的质证意见为：自来水和电力公司收取生机公司水电费的票据，与百利公司无关，百利公司不是按照该标准交纳的水电费；电力公司和自来水公司是按大表收取费用，生机公司先为百利公司垫付费用，百利公司先用水电，后交费用。
生机公司提供了涉诉厂房的产权证，以证明生机公司为合法出租人，百利公司对该证据的真实性无异议。
百利公司主张被封堵通道的面积为35平方米，生机公司同意按照百利公司主张的35平方米扣除自2011年8月1日至2016年3月31日期间的相应租金。
一审法院认为，双方之间签订的天津市华苑产业园区海泰发展二路二号厂区内D座四层403A、404A两套工业厂房的《租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同的约定全面履行各自义务。
百利公司自2012年8月1日至今未交纳租金，已超过合同约定的30天，按照合同约定，解除合同的条件已成就，生机公司有权主张解除合同。生机公司要求与百利公司解除合同的诉讼请求，应予支持。
双方之间的租赁合同解除后，双方之间权利义务关系终止，百利公司对诉争房屋不再享有合法的占有、使用的权利，即百利公司应将占有、使用的诉争房屋及通道返还给生机公司。生机公司要求百利公司腾空其占有、使用的房屋及通道并交还生机公司的诉讼请求，应予支持。
交纳租金是百利公司作为承租方的主要合同义务，百利公司欠生机公司2012年8月1日至今的租金尚未交纳，现生机公司要求百利公司给付自2012年8月1日至2016年3月31日租金518430.18元的诉讼请求，应予支持。鉴于生机公司同意按照百利公司主张的被封堵面积35平方米扣除2011年8月1日至2016年3月31日期间的相应租金，即应扣除35平方米×0.8元×1704天=47712元。按照合同约定，百利公司交纳的押金11621元，应在百利公司应支付的租金中扣除。百利公司应给付生机公司的租金数额为518430.18元-47712元-11621元=459097.18元。
按照合同约定，百利公司承租生机公司房屋期间的水电费应由百利公司自理。生机公司已为百利公司垫付了2015年7月1日至2016年3月31日水电费28310.7元。百利公司对水电费的数额无异议，仅对交付标准提出异议，但百利公司未提供证据证实交纳水电费的合理标准，且其对2015年7月1日之前的水电费已按生机公司主张的标准履行，故生机公司要求百利公司给付2015年7月1日至2016年3月31日水电费28310.7元的诉讼请求，并无不妥，应予支持。
按照合同约定，百利公司承租生机公司房屋期间的物业费应由百利公司自理。百利公司欠生机公司2012年9月1日至2016年3月31日物业费34552.65元。百利公司主张未缴纳过物业费，且对交付物业费的标准提出异议。生机公司提交了百利公司曾交纳物业费的收据，百利公司虽提出异议，但未提供相反的证据推翻生机公司的证据，故生机公司要求百利公司给付2012年9月1日至2016年3月31日物业费34552.65元的诉讼请求，应予支持。
百利公司关于生机公司封堵35平方米通道，为其造成损失的抗辩，因其提供的证据不能证实损失的客观性以及损失的结果与生机公司的封堵行为存在因果关系，且百利公司并未提起反诉，故百利公司的该项抗辩，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告天津生机集团股份有限公司与被告天津市百利康泰生物技术有限公司签订的天津市华苑产业园区海泰发展二路二号厂区内D座四层403A、404A两套工业厂房的《租赁合同》及《补充协议》；二、被告天津市百利康泰生物技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将占有、使用原告的房屋及通道腾出，交还原告天津生机集团股份有限公司；三、被告天津市百利康泰生物技术有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告天津生机集团股份有限公司2012年8月1日至2016年3月31日的租金459097.18元；四、被告天津市百利康泰生物技术有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告天津生机集团股份有限公司2015年7月1日至2016年3月31日水电费28310.7元；五、被告天津市百利康泰生物技术有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告天津生机集团股份有限公司2012年9月1日至2016年3月31日的物业费34552.65元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4806元，由原告天津生机集团股份有限公司负担611元，由被告天津市百利康泰生物技术有限公司负担4195元；保全费3270元，全部由被告天津市百利康泰生物技术有限公司负担（被告天津市百利康泰生物技术有限公司承担的诉讼费及保全费，于判决发生法律效力之日起五日内交付一审法院）。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
在二审审理期间，百利公司表示，在交付租赁房屋时，百利公司打算进入现在被封堵的35平方米通道。生机公司告知百利公司，这个通道百利公司与通道另一侧的租户一家一半。百利公司当时希望封堵一半，生机公司告知百利公司先不要封堵，将来等另一侧的房间出租了，两家可以协商封堵费用。
以上事实有二审庭审笔录为证。
本院认为，双方当事人对签订合同的事实、欠付租金数额、已经使用水电的数量等事实没有异议，因此，本案的争议焦点为：一是被封堵的35平方米通道是否在租赁房屋范围之内，二是生机公司收取的水电费的标准是否符合双方约定，三是生机公司是否有权收取物业费，以及物业费的标准是否符合双方约定，四是一审判决腾房是否超过了生机公司的诉讼请求，五是百利公司因生机公司封堵35平方米通道造成的损失是否属于本案的审理范围，是否真实存在，是否应当由生机公司承担。
关于被封堵的35平方米通道是否在租赁房屋范围之内的问题，本院认为，第一，百利公司在一审期间提供了将涉诉35平方米通道用红线标注的出租房屋图纸，但未提供证据证明该红线标注系双方之间共同的意思表示。第二，百利公司自认实际使用的房屋套内面积为446平方米，与双方之间合同约定的按照建筑面积计算的计租面积535.7平方米之间不存在矛盾。第三，百利公司认为被封堵通道属于租赁房屋范围，与其二审陈述的其与生机公司协商封堵通道的情况相矛盾，即：如果被封堵的通道属于租赁房屋的范围，百利公司没有必要与生机公司协商将该通道封堵；百利公司陈述的生机公司当时的答复，明显不存在被封堵的通道属于租赁房屋范围的意思。
关于生机公司收取的水电费的标准是否符合双方约定的问题，本院认为，双方水电费的计价标准已经履行多年，百利公司对生机公司实际收取的水电费标准与生机公司向自来水公司和电力公司交付水电费标准的差异是明知的，但一直未提出异议。现生机公司起诉要求解除房屋租赁合同，百利公司才提出水电费标准过高的抗辩，本院不予支持。
关于生机公司是否有权收取物业费，以及物业费的标准是否符合双方约定的问题，本院认为，双方合同明确约定百利公司应当向生机公司交付物业费，且百利公司实际于2012年5月11日，按照实际租赁面积535.7平方米，每平方米1.5元的标准交付了803.55元（535.7×1.5）的物业费。百利公司辩解其交付的803.55元是水电费，但未提供证据证明，本院不予采信。
关于一审判决腾房是否超过了生机公司的诉讼请求的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因一审判决已经确定双方合同解除，同时根据法律的规定判决百利公司将租赁房屋腾空退还给生机公司，并无不当。
关于百利公司因生机公司封堵35平方米面积造成的损失是否属于本案的审理范围，是否真实存在，是否应当由生机公司承担的问题，本院认为，在一审期间，经一审法院释明，百利公司未就此提出反诉，对该问题，本院不予审理。
综上，上诉人百利公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人天津市百利康泰生物技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岩
代理审判员 张荔颖
代理审判员 史会明
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 姚泓冰
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；