江西省广昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民初字第564号
原告王周义。
委托代理人陈祖林，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司。
法定代表人范瑞传，系该公司经理。
委托代理人范崇良，系该公司副总经理，特别授权代理。
原告王周义诉被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈祖林和被告委托代理人范崇良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王周义诉称，2012年8月6日，原告向被告购买其开发的位于广昌县旴江镇建设西路的“凤凰·城市中央”第3幢2单元403号商品房及3幢12号储藏间，双方于当日签订《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：原告所购商品房及储藏间总价款为人民币409424元；该商品房交付期限为被告于2013年4月6日前将分期综合验收合格的商品房交付于原告使用。合同对被告逾期交房的违约责任约定为逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依照合同约定如期付清全部购房款，但被告至今未按照合同约定交付房屋于原告使用。经原告多次催促，被告仍未将符合该《商品房买卖合同》第八条约定将经分期综合验收合格的房屋交付与原告使用，被告应当按照合同约定支付原告逾期交房违约金。故原告诉至法院，要求依法判令被告支付其自2013年4月7日起至2015年9月14日的逾期交房违约金109316元（890天×409424元×0.0003），且本案诉讼费用均由被告承担。
被告亚凌公司辩称，1、被告不存在逾期交房的违约事实，被告按照合同约定向原告送达了交房通知书，是原告一直未办理交房手续且未提出不收房的理由，同一时间段小区内的其他购房户在被告通知收房后基本上都办理了交房手续，并且没有出现任何影响购房户正常使用的问题；2、原告的起诉超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。
经审理查明，2012年8月6日，原告王周义与被告签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定被告将其开发的位于广昌县旴江镇建设西路的“凤凰·城市中央”第3幢2单元403号商品房及3幢12号车库以总房款409424元出售给原告，其中商品房总房价为335675元、车库总价为73749元。同时合同对付款方式约定为首付房款为164424元，余款245000元银行按揭。合同签订后，原告依约支付了购房首付款164424元，并就余款245000元在银行办理了购房按揭贷款。涉诉商品房经勘查、设计、施工、监理、建设验收合格（以下简称五方验收）和消防验收合格，但未经人防、环保、规划验收，且未取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续。
还查明如下事实：
（1）合同第八条约定：出卖人应在2013年4月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3、该商品房经分期综合验收。
（2）合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、本公司及补充协议中，有特别约定的按特别约定的执行，如遇本合同第八条规定的情形，则出卖人不承担制约责任。《合同补充协议》约定：买受人办理交房手续，签署房屋交接单，该商品房即视为交于买受人。
（3）合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间10日未来办理商品房交付手续的，视为出卖人已经按期交付。自商品房交付之日起，该商品房的风险责任转移给买受人，因买受人原因出卖人延期交付的，自合同约定的商品房交付之日起房屋的物业管理费用由买受人承担。
（4）2013年2月23日被告向原告发出交房通知书，原告收到该通知并签字后，以房屋未验收合格为由拒绝领取钥匙及办理房屋交付手续。
以上事实，有原告王周义提供的原告身份证、《商品房买卖合同》及合同补充协议；被告提供的公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表和业主接房入住通知书，及原、被告的部分当庭陈述予以证明。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为？二、违约期限、违约金应如何确定？三、原告的起诉是否超过诉讼时效？
一、被告是否存在违约行为。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行支付房款义务及房屋交付义务。被告辩称其不存在逾期交房的违约事实，并提供了房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、业主接房入住通知书以证明涉诉商品房已达到合同约定的交付条件，且小区内其他购房户在收房并办理交房手续后，没有出现任何影响购房户正常使用的问题，被告亦按照合同约定向原告送达了业主接房入住通知书，是原告一直未办理交房手续且未提出不收房的理由。原告对以上证据提出异议，其认为被告提供的证据仅能证明涉诉商品房经五方验收合格，但未经行政部门备案确认，且涉诉商品房不符合合同约定的交房条件，原告可以拒绝收房。本院认为，虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”建设工程竣工验收应当具备五大条件，其中一个就是有勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”对于群体房地产开发项目，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条还规定应当依照本条例第十七条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行“综合验收”。根据一般法和特别法规定不一致的，优先适用特别法，因此在解决房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能；而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案，故建设单位自己组织的勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件，不应认定为商品房经验收合格。况且，涉诉的商品房至今仍未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件。结合以上情况本院综合认定，被告亚凌公司至今没有取得建设工程竣工规划核实合格意见单，其向原告发出书面交房通知时，双方合同约定的房屋交付条件尚未成就，原告作为买受人有权以此抗辩，拒绝办理商品房交接，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。
本案中，原告依照合同约定履行了付款义务，但被告未按照合同约定于2013年4月6日前将经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，且至今仍未将符合合同约定的商品房交付原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
二、违约期限及违约金如何确定。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条规定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第八条规定的最后交付期限是2013年4月6日。因被告房屋至今未经人防、规划、环保等部分验收，并取得相应验收合格证或许可文件，不符合交付条件，违约尚在持续当中，故至今能够确定的被告的违约期间为自2013年4月7日至原告起诉时的2015年9月17日,原告要求暂计算至2015年9月14日并无不当，对于被告此后的违约期间，本院暂时无法确认，原告可以另行主张。
对于违约金的确定，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条规定可知，双方约定为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因原告无法证明被告逾期交房行为对其造成损失的具体金额，且总房价款万分之五的违约金比例明显过高，故本院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，综合本案的实际情况，结合违约金弥补损失与惩罚性相结合的特点，根据公正原则与诚实信用原则，对原、被告约定的违约金酌情调整为万分之一。
三、原告的起诉是否超过诉讼时效。
原、被告在《商品房买卖合同》中约定，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即逾期交房违约金系按日计算，属于继续性债权，原告对每一日产生的违约金都有独立的请求权，其诉讼时效应分别计算。虽然2013年4月6日原告在被告未按照合同约定将符合交付条件的商品房交付其使用时即应知被告存在违约行为，但因被告房屋至今未经人防、规划、环保等部分验收并取得相应验收合格证或许可文件，不符合交付条件，违约尚在持续当中，原告无法确定被告具体的违约期限。故自原告向本院起诉之日（2015年9月17日）起向前推算二年，即对原告要求被告支付其自2013年9月18日起至2015年9月17日止的逾期交房违约金，尚在二年的诉讼时效内，但原告要求暂计算至2015年9月14日，并无不当，故本院对原告要求被告支付其在2013年9月18日起至2015年9月14日的逾期交房违约金予以支持；对原告要求被告支付其自2013年4月6日起至2013年9月17日止的逾期交房违约金，因被告提出其已超过诉讼时效，故本院不予支持。
因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中只约定了关于商品房的交付时间及违约约定，并未对车库的交付时间及违约进行约定，故本案只能计算涉案商品房的逾期交房违约金。综上所述，被告应支付原告自2013年9月18日至2015年9月14日共计727天，的违约金共计人民币24403.57元（727天×335675元×0.0001）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司自本判决生效之日起十五日内支付原告王周义逾期交付房屋违约金人民币24403.57元（727天×335675元×0.0001）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2487元（该款原告已预交），由原告王周义负担1932元，由被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司负担555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：抚州市中级人民法院，账号：35×××29，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李 莉
审判员 李夏莲
审判员 谢艳萍
二〇一六年三月三日
书记员 谢小燕