安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民二终字第00518号
上诉人（原审被告）：南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司，住所地安徽省滁州市（金光大道购物广场）。
负责人：朱涵玲，该公司经理。
委托代理人：张明佳，该公司副经理。
委托代理人：鲁毓贵，安徽会峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王德欣。
委托代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘红。
上诉人南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司（以下简称南京嘉美滁州分公司）因合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年9月14日作出的（2015）琅民二初字第00167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人南京嘉美滁州分公司的委托代理人张明佳、鲁毓贵，被上诉人王德欣的委托代理人王尚斌，被上诉人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年9月28日，缪大安（甲方）与南京嘉美滁州分公司（乙方）签订一份《滁州金光大道购物广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方自愿委托乙方对其商铺进行经营管理。第一条、1-1委托经营管理的商铺及总房款（2）该商铺建筑面积共17.48平方米；应付商铺总房款为304145元。第二条、委托管理经营期限。2-1委托管理经营期限自2009年9月28日至2014年12月31日，为期五年三个月，自起租日起十二个月为一个委托经营管理年度。2-2合同期满后的约定（2）如果双方未能签订新合同，乙方应按时撤出商铺。甲方应按乙方撤出商铺时的现状予以接受。同时，从乙方搬出商铺之日起，甲方应承担由该商铺引起的各种费用，包括管理费、水、电、煤、气等费用。第三条甲方获得收益及支付方式。3-1甲方委托乙方经营该商铺的期间，从起始日开始其年收益金为甲方购买商铺的总房价款的8%（由此引起的相关税费由甲方承担，乙方可为甲方代扣代缴）。其余期间，乙方无须向甲方支付任何费用。3-2收益支付。（1）收益金按年收益率进行平均分摊至每个月，甲方同意该收益金每半年支付一次，第一次的付款日为每年3月28-31日，第二次的付款日为每年9月28-30日，以此类推，遇节假日可顺延至下个工作日支付。（2）在乙方未收到开发商发出的甲方付清房价款的书面通知前，乙方按本合同约定结算后将收益金额直接划汇或转账入开发商指定账户，以后由甲方与开发商自行结算。（3）在乙方收到开发商发出的甲方付清总房价款的书面通知后，乙方按本合同约定结算后将受益金额直接划汇或转账入由双方实现确认的甲方银行账户。第八条违约责任。8-1任何一方未履行本合同约定的义务，违约方应向对方支付总房价款的20%的违约金；违约金不足以弥补由此给对方造成损失的，违约方还应负责补足其差额的全部损失。
2013年11月14日，南京嘉美滁州分公司（甲方）与刘红（乙方）签订一份《金光大道广场商铺租赁合同》，约定：第一条总则1-1租赁商铺的位置与面积：乙方承租的商铺位于滁州市天长东路169号金光大道广场内一楼街区B区037号商铺（详见平面图所示，以下简称商铺）。建筑面积为17.48平方米。第二条租金、保证金、代收代缴费及支付办法。2-1租金与租金支付方式：①商铺起租日为2014年1月1日；商铺月租金为2001元（不含税金，下同）；2014年1月1日至2014年12月31日，租金合计24012元。第七条合同期限。7-1本合同自签订之日起生效，合同期限为12个月，于2014年12月31日终止。甲方根据规划需要，必须收回出租商铺，解除本合同；截止2014年12月31日24时，该商铺产权人委托甲方经营管理期限期满时，本合同自然终止，乙方应无条件将商铺按使用现状交还甲方。乙方对以上情况已充分知晓，并承担相应的承租及其他风险，由此引起的纠纷与甲方无关。
2014年11月18日，缪大安（甲方）与王德欣（乙方）签订一份《滁州市房地产买卖合同》，约定甲方将位于滁州市天长东路（金光大道购物广场）一层B-037室店铺出卖给乙方，房屋建筑面积17.48平方米。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为200000元。2014年11月26日，滁州市天长东路（金光大道购物广场）一层B-037室房屋登记至王德欣名下。
2014年12月31日，缪大安与南京嘉美滁州分公司的合同、南京嘉美滁州分公司与刘红的合同到期。房屋现由刘红继续占有使用。
后王德欣向刘红主张返还房屋未果，遂提起诉讼，请求判令：一、南京嘉美滁州分公司将滁州市金光大道购物广场一层B-037室房屋返还给王德欣；刘红协助南京嘉美滁州分公司将滁州市金光大道购物广场一层B-037室房屋返还给王德欣；二、南京嘉美滁州分公司支付违约金10000元；三、南京嘉美滁州分公司、刘红按每月2027.63元标准支付王德欣房租（自2015年1月1日至房屋返还之日止），并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案的争议焦点是：1、南京嘉美滁州分公司是否是本案的适格被告；2、南京嘉美滁州分公司否应将涉案房屋返还王德欣并按每月2027.63元标准支付自2015年1月1日至房屋返还之日的房租并支付违约金。
2009年9月28日，原房主缪大安与南京嘉美滁州分公司签订的《滁州金光大道购物广场商铺委托经营管理合同》、刘红与南京嘉美滁州分公司签订的租赁合同是在平等自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2014年11月18日，王德欣购买涉案房屋，并办理了房屋产权登记，王德欣作为房屋的实际产权人有权要求南京嘉美滁州分公司按照《滁州金光大道购物广场商铺委托经营管理合同》的约定支付费用并按照合同约定的时间返还房屋。南京嘉美滁州分公司确系本案适格被告。对南京嘉美滁州分公司辩称缪大安处理房屋时未通知致合同已解除，其不存在违约的理由，不予支持。
缪大安与南京嘉美滁州分公司签订的《滁州金光大道购物广场商铺委托经营管理合同》截止时间为2014年12月31日。合同到期后，房主王德欣与南京嘉美滁州分公司未达成新的合同，南京嘉美滁州分公司应及时将房屋返还给王德欣。现房屋系刘红实际占有使用，其与南京嘉美滁州分公司的租赁合同已于2014年12月31日到期，其自2015年1月1日起不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，应积极返还房屋。缪大安与南京嘉美滁州分公司的合同约定的年收益为缪大安购房款的8%标准，即每月2027.63元（304145元×8%÷12），南京嘉美滁州分公司在合同到期后未将房屋返还给房屋所有人，王德欣作为实际房主在购买房屋后有权要求南京嘉美滁州分公司按照原合同标准支付使用费，对王德欣该项诉讼请求予以支持。依据合同相对性原则，刘红与王德欣之间并不存在合同关系，对王德欣要求刘红支付房屋使用费的请求不予支持。南京嘉美滁州分公司未在合同到期后将房屋返还给王德欣，依法应承担违约责任。王德欣要求南京嘉美滁州分公司支付违约金10000元不违反法律行政法规定的强制性规定，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司于本判决生效后三十日内将位于滁州市天长东路169号（金光大道购物广场）一层B-037室商铺交还给原告王德欣，被告刘红协助返还；二、被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司于本判决生效后十日内支付原告王德欣房屋占有使用费（自2015年1月1日计算至房屋返还之日止，按照每月2027.63元标准计算）及违约金10000元；三、驳回原告王德欣的其他诉讼请求。案件受理费1600元，减半收取800元，由原告王德欣负担400元，被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司负担400元。
南京嘉美滁州分公司上诉称：一、原审判决混淆了委托管理合同与租赁合同的构成要件和法律关系。在委托合同有效期间，委托人没有通知受托人的情况下将委托管理的财产进行了处置，且受托人不知情，即证明委托人在处理产权时，委托管理关系即行终止，双方的委托管理合同已经解除，由此产生的后果应当由委托人自行承担。二、南京嘉美滁州分公司受委托人缪大安的委托，代为管理商铺，与刘红签订了商铺租赁合同，是另外一个法律关系，原审判决不应当将租赁合同的效力等同于委托管理合同的效力，以租赁合同的法律规定处理委托合同，必然得出错误的结论。三、原审判决程序严重违法。王德欣在诉讼中，明确将南京嘉美商业管理有限公司列为共同被告，而原审开庭时该被告未出庭，原审判决中也漏列该被告，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。四、原审判决违反民事纠纷当事人意思自治原则。王德欣在诉状中陈述“滁州市金光大道购物广场一层产权人委托管理期限全部到期，被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司已经向产权人返还房屋”，而一审判决没有对此作出认定。五、根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条规定，南京嘉美滁州分公司是分支机构，并非企业法人，对外不能独立享有民事权利和承担民事义务，因此，一审判决南京嘉美滁州分公司独立承担民事责任是错误的，依法应予纠正。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判驳回王德欣对南京嘉美滁州分公司的诉讼请求，本案诉讼费用由王德欣和刘红负担。
王德欣在庭审中答辩称：南京嘉美滁州分公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。理由如下：一、王德欣于2014年11月18日向原产权人缪大安购买了涉案商铺并办理了产权变更登记，继受了缪大安与南京嘉美滁州分公司之间签订的委托经营管理合同权利与义务，符合缪大安与南京嘉美滁州分公司签订的合同7-1条约定。缪大安在转让商铺时，南京嘉美滁州分公司要求原产权人保证继受人继续履行经营管理合同，该7-1条约定否决了南京嘉美滁州分公司辩称的缪大安产权转让，导致委托管理合同解除。事实上，委托管理合同并没有解除。二、依据委托管理合同2-2第2项的约定，南京嘉美滁州分公司应当按时撤出商铺，也就是合同到期后，如果没有签订继续委托管理的书面合同，南京嘉美滁州分公司应当按时撤出商铺，由王德欣按撤出的现状予以接收。涉案合同终止期限是2014年12月31日，双方没有形成新的合同关系，且南京嘉美滁州分公司已经将其他相应的产权人委托管理的商铺全部返还，但是针对王德欣购买的商铺，南京嘉美滁州分公司是以承租人刘红拒绝交付房屋为由来推托，南京嘉美滁州分公司的行为显然没有按合同约定将商铺返还给王德欣，构成了违约。三、王德欣于2015年3月提起诉讼，为了尽早实现合同目的，要回商铺，做了妥协，目的是为了解决诉讼。四、王德欣在一审开庭时已经当庭撤回了对南京嘉美商业管理有限公司的起诉，不存在漏列当事人的说法。五、南京嘉美滁州分公司称王德欣在诉状中陈述南京嘉美滁州分公司已经将商铺交给王德欣，这是误解。商铺未交给王德欣。六、根据法律规定，分支机构可以作为诉讼主体参与诉讼，一审判令南京嘉美滁州分公司承担民事责任是正确的。综上所述，请求，驳回上诉，支持南京嘉美滁州分公司一审诉讼请求。
刘红在庭审中答辩称：刘红在使用商铺过程中，涉案房屋转让给他人，刘红不知情，王德欣购买商铺也没有告诉刘红，也没能提前通知刘红，直到2014年12月份才叫刘红撤出，刘红来不急就没有撤出。关于租赁合同，合同到期刘红有权续租。刘红要求继续租商铺，房租按原合同约定支付。
当事人所举证据与原审相同，王德欣、刘红的质证意见同于原审；南京嘉美滁州分公司对原审中王德欣举证的证据三委托管理合同补充质证称：该合同7-1条明确约定，转让商铺要通知南京嘉美滁州分公司。而对于王德欣购买商铺，南京嘉美滁州分公司并不知情。在租赁合同到期后，物业转给另一物业公司时，王德欣才到南京嘉美滁州分公司提出商铺已经出售。该条约定说明委托方与王德欣之间的买卖关系成立之时，解除了商铺出卖方与南京嘉美滁州分公司的委托管理关系。因此，责任不应由南京嘉美滁州分公司承担。南京嘉美滁州分公司对原审中其他证据的质证意见与原审一致。本院二审认证意见与原审相同。
二审另查明：2009年10月1日，缪大安（甲方）与南京嘉美滁州分公司（乙方）签订的《滁州金光大道购物广场商铺委托经营管理合同》第七条关于合同的变更与解除，其中7－1约定：“本合同履行过程中，甲方以转让、交换、抵债、继承、赠与或其他方式处置商铺的，应事先书面通知乙方并向乙方提交继受人愿意依据本合同条款继续履行本合同的书面保证，并由甲方出具书面担保书给乙方，为继受人提供连带责任的担保”。
二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的其他事实本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本院确认本案二审的争议焦点是：南京嘉美滁州分公司是否应当向王德欣返还滁州市天长东路169号（金光大道购物广场）一层B-037室商铺，并向王德欣支付房屋占有使用费和违约金。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，位于滁州市天长东路169号（金光大道购物广场）一层B-037室商铺原系缪大安所有，2009年10月1日，缪大安（甲方）与南京嘉美滁州分公司（乙方）签订《滁州金光大道购物广场商铺委托经营管理合同》，委托南京嘉美滁州分公司经营管理该商铺。委托管理期限自2009年9月28日至2014年12月31日，双方之间形成委托合同关系。在委托管理期间，缪大安将该商铺转让给王德欣，并办理了产权变更登记，但其并未按合同约定书面通知南京嘉美滁州分公司并出具书面保证书。缪大安以实际行为表示终止了其与南京嘉美滁州分公司之间的委托管理合同。在委托管理合同履行期间，南京嘉美滁州分公司将涉案商铺租赁给刘红，并按合同约定每年向缪大安支付了购买商铺总价款8%的收益金，履行了合同义务。因此，南京嘉美滁州分公司不存在违约行为。而王德欣购买缪大安的商铺后，并未与南京嘉美滁州分公司签订委托管理合同，南京嘉美滁州分公司与王德欣之间并不存在委托合同关系，当然亦不存在权利义务关系；南京嘉美滁州分公司亦未占有使用涉案商铺。王德欣主张南京嘉美滁州分公司返还商铺、支付违约金及租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。南京嘉美滁州分公司关于此节的上诉理由成立，本院予以采信。
南京嘉美滁州分公司根据涉案商铺原产权人缪大安的委托，与刘红签订商铺租赁合同，租赁到期日为2014年12月31日。在刘红租赁期间，租赁物转让给了王德欣，王德欣依法取得了该不动产所有权。根据“买卖不破租赁”原理，该租赁合同对王德欣依然有约束力，在租赁期限内，王德欣不得主张返还租赁物。根据租赁合同约定，截止2014年12月31日24时，该商铺产权人委托经营管理期限期满时，租赁合同自然终止，刘红应无条件将商铺按使用现状交还。因此，王德欣作为商铺所有权人，享有对世权，在租赁期满后，其有权主张刘红返还租赁物。刘红没有合法依据继续占有使用该商铺，应承担相应的民事责任，返还商铺，并自租赁期限届满次日即2015年1月1日起支付占有使用费至返还王德欣商铺之日止，支付标准按原租金标准每月2001元计算。
另，在原审庭审中，王德欣申请撤回对南京嘉美商业管理有限公司的起诉，原审法院当庭口头裁定予以准许，符合法律规定，不存在原审判决漏列被告、程序违法问题。南京嘉美滁州分公司关于此节的上诉理由不成立，本院不予采信。
南京嘉美滁州分公司称王德欣在诉状中陈述“滁州市金光大道购物广场一层产权人委托管理期限全部到期，被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司已经向产权人返还房屋”，而一审判决对此没有作出认定，违反民事纠纷当事人意思自治原则。经查，王德欣主张南京嘉美滁州分公司与刘红返还房屋，刘红当庭认可商铺仍由其占有使用并未返还，根本不存在南京嘉美滁州分公司已经返还该房屋的事实。王德欣在诉状中关于此节的表述应属于笔误。原审对此节未予认定，符合法律规定。南京嘉美滁州分公司关于此节的上诉理由亦缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2015）琅民二初字第00167号民事判决第三项，即“驳回原告王德欣的其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2015）琅民二初字第00167号民事判决第一、二项，即“一、被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司于本判决生效后三十日内将位于滁州市天长东路169号（金光大道购物广场）一层B-037室商铺交还给原告王德欣，被告刘红协助返还；二、被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司于本判决生效后十日内支付原告王德欣房屋占有使用费（自2015年1月1日计算至房屋返还之日止，按照每月2027.63元标准计算）及违约金10000元”；
三、被上诉人刘红于本判决生效之日起三十日内将位于滁州市天长东路169号（金光大道购物广场）一层B-037室商铺返还给被上诉人王德欣并支付被上诉人王德欣商铺占有使用费（自2015年1月1日起至商铺返还之日止，按每月2001元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1600元，减半收取800元，由被上诉人王德欣负担600元，被上诉人刘红负担200元；二审案件受理费600元，由被上诉人王德欣负担250元，被上诉人刘红负担350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 杰
审 判 员 陶继航
代理审判员 王娟娟
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 姚 远
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。