江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1499号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西申宜地产开发有限公司，住所地江西省宜春市袁州区锦绣大道555号，统一社会信用代码913609005787629336。
法定代表人：姚爱秀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张慧，女，1970年9月13日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区，
上诉人江西申宜地产开发有限公司（以下简称申宜地产公司）为与被上诉人张慧商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人申宜地产公司的委托诉讼代理人陈平宜，被上诉人张慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
申宜地产公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、解除双方签订的商品房买卖合同；3、判令被上诉人支付违约金38003.2元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人未在2015年12月31日前取得房屋竣工验收备案表，构成违约欠妥。上诉人逾期取得房屋竣工验收备案表是因为政府对房地产政策调整所致，根据商品房买卖合同第八条第二款的约定，上诉人可以据实予以延期，故上诉人逾期取得竣工验收备案表的行为不构成违约，不应向被上诉人支付违约金。理由如下：1、原来商品房买卖合同可以约定以工程竣工验收合格为交房条件，现宜春市房地产管理局强制要求商品房买卖合同以取得竣工验收备案表为交房条件，应属政府对房地产市场政策的调整。对开发商来说，取得工程竣工验收的时间可控，取得房屋竣工验收合格的备案表无法控制时间。2、本案所涉房屋在2015年11月中旬已经竣工，且“五方”验收合格，依据我国建筑法第六十一条的规定，可以交付买受人使用。事实上在12月31日前，上诉人已经通知所有购房人交房，绝大多数购房人接到通知后认为交房合法，与上诉人办理了交房手续。二、一审认定被上诉人公积金贷款逾期支付不构成违约，不承担违约责任欠妥。1、双方签订的商品房买卖合同补充协议第10条第5项约定，公积金贷款的，贷款手续由买受人自行办理，且必须在合同签订之日起20个工作日内将所贷款项转到出卖人账户，否则视为买受人逾期付款。而双方是2014年3月28日签订的商品房买卖合同，6月24日上诉人才收到被上诉人公积金贷款19万元，被上诉人逾期付款应该承担违约责任。2、根据我国合同法第六十五条的规定及合同相对性原则，宜春市房地产管理局、宜春市住房公积金管理中心的行为，不能作为免除被上诉人逾期付款违约责任的理由，被上诉人逾期付款违反了合同约定，应该承担违约责任。三、被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，违背公序良俗，依法应予驳回。被上诉人购买本案房屋，上诉人尊师重教给予了被上诉人最低的团购价，并给予了15000元的装修补贴，同时上诉人向被上诉人所在单位捐款数百万元，上诉人在被上诉人逾期付款的情况下，也没有解除合同和要求其支付逾期付款违约金，被上诉人也不应该在大多数业主已经办理交房的情况下，以竣工备案表为由拒绝收房，并要求上诉人支付逾期交房违约金。被上诉人的行为违反了我国民法通则和合同法的相关规定，其诉讼请求予以驳回。
被上诉人张慧答辩称，一、上诉人认为逾期取得竣工验收备案表是因为政府对房地产政策的调整所致，不构成违约，其理由缺乏事实与法律依据。1、对开发商交房必须取得竣工验收备案表，国家早有法律法规的强制性规定，如2009年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条、第18条。双方签订合同的时间是2014年，不存在合同签订后政策发生了改变，而且双方签订的合同明确约定了商品房交付的条件是取得竣工验收备案表，该约定是双方真实的意思表示。由于上诉人在2015年12月31日未能提供竣工验收备案表，则无法证明房屋已经竣工验收合格，被上诉人有权依法拒绝收房，并按合同约定追究上诉人的违约责任。2、至于上诉人称因政府审批手续繁琐，办理竣工验收备案时间长导致逾期交房，上诉人不应承担违约责任问题，因开发商与行政管理部门的关系是商品房买卖关系之外的一种行政审批关系，可通过政府部门承担行政责任来解决，而不应该将此责任转嫁给购房者来承担。而且开发商有不合格的项目才导致不能综合验收，如消防工程，开发商2016年9月30日才提交消防验收审批表，第一次验收在11月初，未通过后在12月30日才通过验收。上诉人2015年底完成的是工程竣工验收，而交房需要的是综合验收，正是由于上诉人项目未达到国际标准，直到2017年6月才向建设主管部门交备案材料。二、公积金贷款逾期到账问题。2014年3月28日签订合同后，被上诉人4月4日就提交了公积金申请材料，公积金管理中心审批通过的时间是4月14日，也就是说在20天之内被上诉人已经完成了公积金贷款的办理手续。之后公积金管理中心还需要开发商办理房屋抵押，并交房屋保证金之后才会放款，被上诉人在该中心调取的房屋抵押（房屋预告登记证明）手续的登记时间是2014年5月7日，离合同签订已经40天，早已过了20天的约期。之后，还要等开发商交完保证金。经过这一系列的手续完成后，公积金中心于2014年6月24日转款到出卖人账户。所以，公积金贷款逾期到账不是被上诉人的责任，恰恰证明是上诉人自己应该承担的责任。三、关于上诉人所称的违背公序良俗问题。事实上开发商给予教师购房优惠是因为学校允许该楼盘与学校之间开个小门，使该楼盘销售火爆，开发商相应给予教师购房团购价，所以实际上开发商是最大的受益者。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
张慧向一审法院的起诉请求：1、判令申宜地产公司支付逾期交房违约金36784元（自2016年3月1日起计算至办理竣工验收备案表之日，暂计算至2017年6月25日）；2、申宜地产公司承担本案全部诉讼费用。
申宜地产公司的反诉诉讼请求：1、判令解除双方于2014年3月28日签订的《商品房买卖合同》，收回怡和·北湖湾14栋1502房；2、判令张慧支付违约金38003.2元；3、本案诉讼费用由张慧承担。
一审法院认定事实：2014年3月28日，张慧与申宜地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房“取得竣工验收备案表”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于大型市政配套所需及政府对房地产政策调整导致工程延期。该合同附件四《合同补充协议》第10条约定，公积金付款的，贷款手续由买受人自行办理，且必须在本合同签订之日起20个工作日内将所贷款项转到出卖人账户。第11条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款（或出现本合同附件四补充条款第10条约定的违约情况），按下列方式处理：逾期付款时间在60天内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人必须按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金；如果买受人逾期付款的时间超过60天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人必须按总房款的10%向出卖人支付违约金，还需承担出卖人因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等。第12条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未能按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，买受人有权向出卖人追究违约责任。买受人愿意继续履行合同的，出卖人按超出合同约定交付期限60天之第二天起将该商品房交付给买受人之日止，按日向买受人支付总房款的万分之二违约金。
合同签订后，张慧于2014年3月28日交纳办证费17001元、4月1日交纳物业维修资金1347元、4月3日交纳房款、首付款190032元，合计208380元。购房余款19万元，张慧需公积金贷款。2014年4月4日，宜春市住房公积金管理中心受理张慧丈夫张国林的申请，并出具了《宜春市住房公积金管理中心行政许可申请受理通知书》。2014年4月13日，张慧丈夫张国林与相关方（包括借款人、共有权人、贷款人、受委托银行、保证人）签订了《宜春市住房公积金委托贷款合同》，用所购房屋抵押。2014年5月7日，宜春市房地产管理局办理了涉案房地产项目的预购商品房抵押权预告登记，2014年6月24日，申宜地产公司取得19万元公积金贷款。2016年申宜地产公司通知张慧办理交房手续，张慧以没有《竣工验收备案表》为由拒绝收房，后诉至法院，提出了前述诉讼请求。
另查明，2017年8月3日，申宜地产公司取得了涉案房地产项目的《竣工验收备案表》。
一审法院认为，一、关于申宜地产公司是否存在由于大型市政配套所需及政府对房地产政策调整导致工程延期的情形。商品房取得《竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是房屋交付的先决条件。2016年申宜地产公司未能提供房屋合格的验收备案表，则无法证明房屋已经竣工验收合格，张慧可拒绝收房。此外，因行政管理部门与开发商之间的关系是商品房买卖关系之外的一种行政审批关系，也就是说，若政府审批程序繁琐其行为过失给开发商造成损失，可通过政府部门承担行政责任来解决，而不应将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者来承担。对于由于大型市政配套所需及政府对房地产政策调整导致工程延期的免责事由，申宜地产公司并未提供相关部门出具的证明，故不予采信。二、张慧公积金贷款逾期支付是否违约。双方于2014年3月28日签订《商品房买卖合同》后，4月4日，张慧丈夫取得了《宜春市住房公积金管理中心行政许可申请受理通知书》，4月13日，张慧丈夫与相关方签订了《宜春市住房公积金委托贷款合同》，张慧夫妻办理的这些公积金贷款手续均在合同约定的20天内履行完毕。虽然宜春市房地产管理局出具的“预购商品房抵押权预告登记”的登记时间是2014年5月7日，距离合同签订时间已有40天，但是该抵押权预告登记应由申宜地产公司负责统一协调办理，不方便要求每个公积金贷款购房人各自单独办理，且个人也无法单独完成办理。因此，造成抵押权预告登记时间上的拖延与张慧无关，导致申宜地产公司于2014年6月24日才取得19万元公积金贷款的责任不在张慧，张慧在合同约定的时间内已经履行了办理公积金贷款的全部手续，其对公积金贷款逾期支付不存在违约行为。
综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应按约履行。申宜地产公司未在合同约定的交房时间即2015年12月31日前取得竣工验收备案表，构成违约，违约金自2016年3月1日起计算至2017年8月2日止（取得竣工验收备案表之日前一天，共计520天），按日以已付房款380032元的万分之二计算为39523.33元。张慧公积金贷款逾期支付不构成违约，不承担违约责任，申宜地产公司的反诉请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、江西申宜地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张慧逾期交房违约金39523.33元；二、驳回江西申宜地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费1091元（反诉费375元），减半收取733元（反诉费不予减半），由江西申宜地产开发有限公司负担。
本院经审理查明，一审查明的事实属实。上诉人和被上诉人均未提供新的证据，故二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应该承担逾期交房的违约责任问题。首先，从本案证据和查明的事实来看，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，上诉人存在逾期交房的事实。其次，虽然被上诉人也存在未按合同约定，在合同签订之日起20个工作日内将公积金贷款转到出卖人账户，但由于公积金贷款在购房人提供了有关申请材料的情况下主要由开发商办理，没有证据证明是由于购房人延误办理相关贷款手续或是不提供相关的证明，造成公积金贷款未能及时到账。第三，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。考虑到涉案房屋的建设工程已经在2015年12月31日前竣工验收合格，不存在工程质量问题和安全隐患，及影响上诉人的居住和合同目的的实现，逾期交房也只是未取得有关部门的竣工验收备案表，造成购房人的损失也主要是其租房居住的租金损失，根据当事人的违约责任大小和公平原则，本院酌定申宜地产公司逾期交房的违约金按已付房款的银行贷款利息计算，即380032元×（4.75%÷360）×520天=26074元。
综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，仅处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初3027号民事判决第二项，即：驳回江西申宜地产开发有限公司的反诉请求；
二、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初3027号民事判决第一项为：限江西申宜地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张慧逾期交房违约金26074元。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费733元，二审案件受理费733元，共计1466元，由江西申宜地产开发有限公司负担1173元，由张慧负担293元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 刚
审判员 黄若凡
审判员 易 芳
二〇一七年十二月二十八日
书记员 张 媛