四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川08民终572号
上诉人（原审原告）：何海金，男，1984年4月20日出生，汉族，现住广元市利州区。
上诉人（原审原告）：陈华，女，1987年7月29日出生，汉族，现住四川省广元市利州区。
二上诉人的委托诉讼代理人：蒋斌，四川天称律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巴中市福音房地产开发有限公司（以下简称巴中福音公司），住所地四川省巴中市巴州区。
法定代表人：陈良寿，董事长。
被上诉人（原审被告）：巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司（以下简称巴中福音广元分公司），住所地四川省广元市利州区。
负责人：刘海，总经理。
委托诉讼代理人：刘建蓉，四川广府律师事务所律师。
上诉人何海金、陈华因与被上诉人巴中市福音房地产开发有限公司、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何海金、陈华上诉请求：撤销原判，查清事实后改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、1.被上诉人提交的2012年7月15日向房管部门申请产权登记的“询问笔录”，上诉人并不知情，该“询问笔录”上的签名系被上诉人冒用上诉人的名义签名，不能证明被上诉人巴中福音广元分公司在合同约定的时间内实施了将办理权属证书所需资料提交给办证机关的行为，履行了申办证书的义务。2.从本案中，上诉人和被上诉人已提交的房屋档案资料显示，被上诉人向广元市房地产管理部门提交资料申请为上诉人办证的时间为2013年4月3日，该时间为系统自动生成时间，具有客观真实性，足以认定被上诉人未按合同约定按期履行申请办理房屋所有权属证书的合同义务。3.一审法院作出的判决未适用《最高院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，导致原判错误的将按约履行合同的举证责任分配给上诉人。根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1项的规定，被上诉人应向上诉人承担违约责任。二、原审法院认定事实错误，适用法律错误。1.原审法院在本案中认定“上诉人知道或应当知道权利被侵害时的时间起算点为房屋交付之日起第300日，即合同约定的房屋转移登记时间为2012年8月23日，上诉人请求民事权利保护的时效期应在2014年8月23日内”为事实认定错误。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第11条的约定，被上诉人巴中福音广元分公司应当在2012年8月28日（300天内）前为上诉人办理房屋所有权证书，而在本案中被上诉人巴中福音广元分公司为上诉人办理房屋所有权证书的登记时间为2013年6月25日，上诉人领证之后才“知道或应当知道权利被侵害”，本案的诉讼时效应当从2013年6月25日起开始计算2年即到2015年6月24日。2.原审法院认定被上诉人在2012年7月21日向上诉人发出通知要求重新提交资料属认定事实错误。上诉人在与被上诉人签订合同之后，上诉人已履行了交付全部资料的义务，此后被上诉人并没有向上诉人发出任何通知要求上诉人重新提交资料或补充提交资料。3.在本案中，包括上诉人在内的共计41件的案件在2014年9月底10月初已经送达利州法院立案庭，上述案件分别在嘉陵法庭和调解中心进行调解，上诉人在2014年9月底10月初已向人民法院主张权利，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》诉讼时效从提出请求之日起中断。原审法院认定本案诉讼时效从2012年8月24日起计算2年即到2014年8月23日内，属认定事实错误。三、上诉人与被上诉人签订合同之后，上诉人按照相关要求提交资料系客观事实，至于上诉人在提交共有人资料后广元市房地产管理处是否在备案表上列举共有人信息并不是上诉人所能决定，且在备案表上是否记载共有人的信息系广元市房地产管理处内部审批程序所决定，原审法院不能据此主观推定上诉人未提交办证所需资料，进而将举证责任分配给本案的上诉人。
巴中市福音公司向本院邮寄书面说明辩称，2008年4月28日，孙希孝以巴中福音广元分公司的名义与巴中福音公司签订《开发建设营销项目承包合同》，就皇都首座项目由孙希孝以福音广元分公司名义开发建设的相关事宜进行了约定。在巴中福音公司不知情的情况下，孙希孝于2013年6月28日以自己作为甲方、巴中福音广元分公司（适时孙希孝已不再是广元分公司负责人）作为乙方、四川恒广置业有限责任公司（其股东为孙希孝夫妇、孙希孝任该公司法定代表人）作为丙方签订《投资合作协议》，约定将皇都首座项目的资产全部无偿划转给四川恒广置业有限责任公司，并约定了仲裁条款；后孙希孝以仲裁的方式，将“皇都首座”项目的资产无偿划转到了四川恒广置业有限责任公司名下。即孙希孝自己与自己签订协议，将登记在福音广元分公司名下的“皇都首座”项目的全部资产无偿划转到了孙希孝夫妇设立的四川恒广置业有限责任公司名下。2016年3月6日，孙希孝亲笔签署《“皇都首座”纳税风险承诺书》，载明该项目的投资人及受益人为孙希孝，在本项目中的所有债券、债务及所有者权益均由投资受益人孙希孝承担，与巴中福音公司及巴中福音广元分公司无关。四川恒广置业有限公司与孙希孝先后于2017年6月14日、2017年11月3日、2018年1月22日、2018年2月10日向巴中福音广元分公司出具《工作联系函》确认本案所涉责任与义务由四川恒广置业有限责任公司及孙希孝负责和承担，与巴中福音公司和巴中福音广元分公司无关。
巴中福音广元分公司向本院提交书面答辩意见辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人何海金、陈华向一审法院起诉请求：1、请求被告向原告支付逾期办理房屋权属证违约金8342.85元及利息（从2013年7月25日起依据中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定的案件事实：原告何海金、陈华系夫妻关系。2010年11月7日，原告何海金（乙方）与被告福音广元分公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告开发的位于广元市利州区南侧皇都首座××幢×-×-×号商品房，建筑面积89.08平方米，总价款280904元。商品房买卖合同备案表显示的共有人情况：无，说明：1、本备案表必须在正式签订商品房买卖合同（示范文本）后由出卖人与广元市房地产管理处联机打印，双方签字盖章并交买受人妥善收执；2、本备案表是商品房买卖合同按规定进行备案登记的证明和商品房权属登记基本依据之一，买卖双方必须保证备案表内容与商品房买卖合同正式文本呢的相关内容准确一致。
合同约定：第六条付款方式及期限：贷款方式付款。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年10月28日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记：（一）初始登记出卖人应当在2012年8月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方协商解决。（二）转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送到之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日30日内由出卖人支付。
补充协议约定：……六、乙方的通讯联系方式以本协议载明的地址、电话、传真等为准。乙方保证所提供资料的准确性、真实性。乙方通讯方式和地址如有变更，应在变更后及时以书面形式通知甲方。如因乙方未及时告知甲方变更后的通讯方式，导致甲方无法尽到通知义务所引起的后果由乙方自己承担，甲方通知发出之日视为甲方通知已送达日。七、双方约定其他条款：1、乙方应于交房当日向甲方交付委托办理《房屋所有权证》、《他项权证》（按揭购房）所需的相关资料及费用。如乙方未在上述期限内提交齐全所需资料及费用，逾期乙方应按合同总价款的每日1‰向甲方支付违约金。2、甲方能够协助乙方办理房屋产权证或代理乙方办理房屋产权证（按揭付款的由甲方代理乙方办理），时间为自房屋交付之日起300日内，若乙方未交齐相关资料及费用或其他非甲方原因只是办证延迟，甲方不承担责任。3、在乙方取得《房屋所有权证》后一年内，甲方应为乙方提供必要的证明文件，协助乙方办理土地使用权分户手续；因国家政策调整或不可抗拒因素影响所造成的一切责任，甲乙方均不承担。合同签订后，原告依约支付购房款并于2011年10月28日接收房屋。
2012年4月27日，被告福音广元分公司完成涉诉房屋所在楼栋初始登记，取得广房权证城字第××号产权证书，共有情况：单独所有。
2012年3月10日，被告福音广元分公司向皇都首座13幢1单元全体业主发布通知，要求将差个人资料和未交个人资料的业主尽快将资料交到售房部，相关资料包含：1、夫妻双方身份证；夫妻双方户口簿，结婚证（复印件）；2、个人购房业主，个人身份证，户口簿，婚姻状况证明（复印件）。
2012年7月15日，被告福音广元分公司以原告夫妻名义向广元市房地产管理处（下称广元房管处）递交《广元市房屋所有权证登记申请书》，且以原告名义接受房屋登记询问并签字纳印。房管处于2013年5月13日初审、2013年6月14日复审、2013年6月18日审核。在此期间，被告福音广元分公司于2012年7月21日向原告何海金发出书面通知，要求提供原告身份证及结婚证复印件。
2013年6月25日，原告取得《房屋所有权证》（证件号：广房权证城字第××号），载明：房屋所有权人：何海金、陈华，共有情况：共同共有。
后原告以被告福音广元分公司为按合同约定，逾期办理房屋产权证书为由，于2015年4月7日向广元市利州区人民法院法院提起诉讼，要求被告支付违约金。
2015年1月19日，广元房管处作出《关于“皇都首座”部分楼栋产权登记延迟的回复》（以下简称“回复”），确认案涉13#楼住宅于2012年4月27日完成产权初始登记，载明办证流程为收件、初审、复审、载薄、缴费、发证七个流程，释明：1、部分业主提交资料不完善或提交的资料存在问题，完善资料后才能办理分户产权，完善资料过程中部分业主不在本地；2、发证前，需缴清相关税费后才能发证，因该项目为集体件，同时办理件数较多，且采用分批次办理的方式，缴清税费的过程延迟了发证时间。
同时查明，被告福音公司是于1999年4月28日经巴中市工商行政管理局注册成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经济范围：房地产开发、销售；批发零售五金交电、卫生洁具。被告福音广元分公司于2002年8月28日注册成立，类型:有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、销售。
广元市中级人民法院（2014）广执字第24号执行裁定限被告巴中福音房地产开发有限公司广元分公司于规定时间内履行（2014）广仲字第05号裁决书。
一审法院认为，原告何海金与被告福音广元分公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、政策的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、被告福音公司广元分公司是否存在逾期办理房屋所有权转移登记证书的违约行为并承担违约责任。二、原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。
针对焦点一、是否违约及违约责任承担问题。（一）办证过程中的义务分配。原、被告签订的商品房买卖合同约定由出卖人代为买受人办理房屋权属证书（限按揭付款方式），双方实质上建立委托合同关系，买受人委托出卖人处理申办产权证书的事宜。因为我国关于房屋所有权转移实行的是房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书的核发等行为均由房地产行政主管部门具体实施，故而要如期办理房产证，不是开发商一方能够独立完成的，对于外部宏观履约环境的风险，合同当事人应共同分担。申办权属证书的过程中，被告的义务在于将办理权属证书所需资料、费用提交给办证机关，协助办理权属变更登记。但应当明确，办理房屋转移登记不是被告福音广元分公司的单方义务，应当是出卖人与买受人合作办理，原告应当予以配合，承担向被告福音广元分公司交齐办证相关资金及费用的义务。（二）被告福音广元分公司于2012年4月27日完成房屋所在楼栋的初始登记，于2012年7月15日以原告夫妻名义向房管部门申请房屋所有权登记并接受询问，表明被告福音广元分公司在合同约定时间实施了将办理权属证书所需资料提交给办证机关的行为，积极履行了申办证书的义务，并未存在延迟提交资料从而直接导致办证迟延或不能的行为。广元房管处向法院出具的书面证据《回复》真实、合法，能有效证明办证中部分业主提交资料不完善或提交资料存在问题，及涉及集体件，采取分批次办理，因此延迟了发证时间的客观事实。（三）针对提交办证资料问题，当事人约定买受人委托出卖人代为办证的，作为买受人的原告，应举证证明其已经将税费、办证所需资料于合理期限内交给出卖人，否则将承担举证不利的法律后果。原告何海金陈述在签订合同时，即将办证所需资料交予被告，事后亦未补充提交资料（结婚证复印件）。若按原告所述在签订合同时，即提交了办证所需完备资料，则备案表共有人一项应当载明共有人详细信息，但是备案表确无此项信息；若原告对房产证登记为夫妻共同所有不知情、事后为补充提交结婚证复印件，系被告未经原告同意，擅自将房屋登记为共有产权，则如非原告出具，被告从何而得原告夫妻结婚证复印件，从何而知原告何海金、陈华系夫妻关系，因为公民婚姻信息涉及个人隐私，被告无法从相关行政部门获悉，且在原告购房明确登记为个人产权的情况下，被告亦无必要获取其婚姻信息，不仅增大延迟办证的风险，而且加大自身责任。
以上，被告福音广元分公司在为原告办理产权证书的过程中，并未存在主观故意延迟办证或其他实际过错导致办证迟延或不能的情形，且被告已经尽到了在合理期限将办证所需资料提交给办证机构的义务。同时从原告庭审中出示的证据来看，无法证实原告向被告及时提交了办证资料，需要承担举证不能的法律后果。因此，原告诉请被告承担逾期办证违约责任的主张不予支持。
针对争议焦点二，诉讼时效问题。原告作为买受房要求被告办证的权利是物上请求权，归属物权，不应受诉讼时效的规制。但作为合同一方当事人要求合同另一方依据合同约定承担逾期办证违约金的请求，是为债权，需受2年普通诉讼时效的约束。合同双方约定延迟办证违约金为按日累计计算，开发公司应承担的违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，每日产生的违约金均为独立债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，逾期其民事权利将成为自然债权，不受司法强制保护。商品房买卖合同条款载明买受人取得房屋产权证的时间为商品房交付之日起300日内，房屋交付时间为2011年10月28日，买受人领受房屋权属证书的时间为2011年10月29日至2012年8月23日（300天）。合同明确约定了买受人在2012年8月23日前领取房屋产权证，若出卖人没有在约定的时间向买受人交付房屋权属证书，则买受人应当知道自己的权利被侵害，故而原告诉请被告逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2012年8月24日开始计算，即原告应在2012年8月24日至2014年8月23日该段期间向违约方主张权利。根据本案证据显示，原告要求被告承担逾期办证违约金的时间最早发生在2015年4月7日（立案登记时间），显然超过了法律规定的诉讼时效期限；即使按照原告陈述的在2014年10月便向被告提出了权利主张，原告的请求也亦逾期。故而对于被告福音广元分公司关于本案诉讼时效辩解意见予以采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回原告何海金、陈华的诉讼请求。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于被上诉人是否应当承担逾期办证违约责任的问题。根据《补充协议》第七条第2款约定“甲方（出卖人巴中福音广元分公司）协助乙方(买受人)办理房屋产权证或代理乙方办理房屋产权证(按揭付款的由甲方代理乙方办理)，时间为自房屋交付之日起300日内”，逾期办证事实成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，出卖人承担逾期办证的违约金须满足“逾期办理房屋权属证书因出卖人的原因”和“在特定期限内未能办理”两个条件，确定被上诉人巴中福音广元分公司承担违约责任的关键在于逾期办证是否因其自身原因而造成。据已查明的事实，初始登记完成后，巴中福音广元分公司于2012年4月27日按照合同约定向广元市房地产管理处递交了相关材料，申请办理房屋权属证书，履行了《商品房买卖合同》第二十条约定的“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的义务。巴中福音广元分公司自身对办证时间不能把握和调控，从广元市房地产管理处作出的关于涉案房屋分楼栋产权登记延迟的回复可见，涉案项目为集体件，办理件数较大，采用分批次办理方式，材料齐全后方可进入审批流程。逾期办证，因巴中福音广元分公司已积极履行了自身义务，不具有过错，故应认定非因其原因造成，应当免责。
关于诉讼时效的起算点问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则、确定该条款的真实意思”。具体到本案，《商品房买卖合同》与补充合同均约定出卖人办理房屋所有权证书的时间为商品房交付之日起300日内，至该期限届满未办证、未领证，买受人应当知道其权利已经受到侵害，上诉人未举证证实存在诉讼时效中断的事实，故其主张已超过诉讼时效。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何海金、陈华负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐小雁
审判员 熊剑洪
审判员 吕 晶
二〇一八年六月二十日
书记员 王汇锋