重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0119民初20号
原告：重庆市鼎泰物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处钟楼南街D栋3号门市，统一社会信用代码915001195857310432。
法定代表人:付波，重庆市鼎泰物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：黄学静，重庆华升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐乐萍，重庆华升律师事务所实习律师。
被告：韦堂权，男，1972年11月16日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆市鼎泰物业管理有限公司（以下简称鼎泰物业公司）与被告韦堂权物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鼎泰物业公司委托诉讼代理人黄学静、徐乐萍及被告韦堂权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎泰物业公司诉称，原告系南川区“XX”小区（包括林堡和半溪项目）的物管企业,被告系该小区X区(林堡项目)的业主。被告从2015年2月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费（包括电梯费、公摊水电费）10930.2元未交纳，经原告多次催收无果。为维护原告的合法权益不受侵犯，特依法向人民法院提起诉讼，请求判决：一、被告立即支付原告从2015年2月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费10930.2元，并从欠费日起按欠费金额5‰支付违约金至付清为止。二、本案的诉讼费由被告承担。
被告韦堂权辩称，他们没有履行服务的义务，服务不到位，我们楼角有打菜油的商户，一到打菜油的时间，味道太大我们窗户都不敢开，而且我父亲有病，闻不得那个味道，经常都因为这个去中医院住院；整个小区都是脏乱差，外面小区的车都长时间停在我们的车库中；还有房屋漏水问题。
经审理查明，2013年2月5日，重庆坤唯实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《“XX”前期物业服务合同》，双方约定由重庆坤唯实业有限公司选聘原告对重庆坤唯实业有限公司开发建设的“XX”小区（包括林堡和半溪项目）提供前期物业服务事宜。该合同第五条约定“……2.1林堡项目：多层住宅每月0.40元／月·平方米，高层住宅每月0.80元／月·平方米，商业每月1元／月·平方米；半溪项目：高层住宅：1元／月·平方米，商业：1.5元／月·平方米……业主和物业使用人应于房屋依法交付之日起首次交纳一年物业服务费，以后每年最后一月的十五日前履行交纳下一年的物业服务费；逾期交纳的，从逾期之日起甲方、业主、物业使用人每天按应付物业服务费总额的千分之五交纳违约金”。合同第九条约定“……2.2违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，应按欠交费用总额千分之三向乙方支付违约金……”。双方在合同中还约定了其它事宜。合同签订后，原告为“XX”小区提供物业服务至今，“XX”小区至今未成立业主委员会。
被告韦堂权系重庆市南川区“XX”X区（林堡项目）X幢X-X-X、X幢X-X-X、X幢X-X-X、X幢X-X-
X四套住宅的业主，其房屋为高层住宅，四套房屋的建筑面积分别为121.76平方米、102.39平方米、80.92平方米、94.06平方米，原告主张每月按0.57元／月·平方米计算物业服务费（未包括电梯费、公摊水电费），上述房屋未交纳物业服务费、电梯费、公摊水电费的期间分别为2015年4月1日至2017年12月31日、2015年8月1日至2017年12月31日、2015年2月1日至2017年12月31日、2015年2月1日至2017年12月31日；被告韦堂权还系重庆市南川区“XX”X区（林堡项目）X幢X-
X-X、X幢X-X-X、X幢X-X-X、X幢X-X-X、X幢X-X-
X五个门面的业主，五个门面的建筑面积分别为34.03平方米、29.79平方米、31.32平方米、31.32平方米、34.03平方米，原告主张每月按1元／月·平方米计算物业服务费（未包括电梯费、公摊水电费），上述门面未交纳物业服务费、电梯费、公摊水电费的期间分别为2016年8月1日至2017年12月31日、2016年8月1日至2017年12月31日、2016年8月1日至2017年12月31日、2015年8月11日至2017年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日。
本院在审理原告起诉“XX”小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主举示照片拟证明原告在管理该小区过程中存在停车不规范、卫生、安保等方面的问题，但原告不予认可。
在审理中，原告将违约金变更为100元，并申请撤回了要求被告在本案中支付电梯费、公摊水电费的诉讼请求。
以上事实，有原、被告的陈述和辩解、《“XX”前期物业服务合同》、业主办理收楼手续凭证、物业费收据、催款通知书、房屋登记信息查询证明、（2017）渝03民终506号民事判决书等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，重庆坤唯实业有限公司与原告签订的《“XX”前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，重庆坤唯实业有限公司与原告签订的《“XX”前期物业服务合同》依法对“XX”小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对被告所在小区进行了物业管理服务，被告及其他业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费，但被告未按约定交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。对于住宅房屋，按照《“XX”前期物业服务合同》的约定，高层住宅被告每月应当按照0.8元／月·平方米交纳物业服务费，现原告主动降低，要求被告以0.57元／月·平方米交纳物业服务费，是对其权利的处分，本院依法予以支持，被告位于该小区的X区X幢X-
X-
X号房屋应向原告交纳2017年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为624.6元（121.76平方米×0.57元/平方米×9个月）；被告位于该小区的X区3幢1-2-3号房屋应向原告交纳2015年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为1692.5元（102.39平方米×0.57元/平方米×29个月）；被告位于该小区的X区5幢2-11-2号房屋应向原告交纳2015年2月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为1614.4元（80.92平方米×0.57元/平方米×35个月）；被告位于该小区的X区5幢2-11-3号房屋应向原告交纳2015年2月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为1876.5（94.06平方米×0.57元/平方米×35个月）；上述四套房屋的物管费合计为5808元。对于商业用房，按照《“XX”前期物业服务合同》的约定，林堡小区的商业用房被告每月应当按照1.5元／月·平方米交纳物业服务费，现原告主动降低，要求被告以1元／月·平方米交纳物业服务费，是对其权利的处分，本院依法予以支持，被告位于该小区的X区X幢X-
X-
X号门面应向原告交纳2016年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为578.5元（34.03平方米×1元/平方米×17个月）；被告位于该小区的X区X幢X-
X-
X号门面应向原告交纳2016年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为506.4元（29.79平方米×1元/平方米×17个月）；被告位于该小区的X区X幢X-
X-
X号门面应向原告交纳2016年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为532.4元（31.32平方米×1元/平方米×17个月）；被告位于该小区的X区X幢X-
X-
X号门面应向原告交纳2015年8月10日至2017年12月31日期间的物业服务费为898.2元（31.32平方米×1元/平方米×28个月+31.32元÷31天×21天）；被告位于该小区的X区X幢X-
X-
X号门面应向原告交纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为408.4元（34.03平方米×1元/平方米×12个月）；上述五个门面的物管费合计为2923.9元。上述物业服务费总计为8731.9元，现原告只主张被告交纳上述房屋和门面截至2017年12月31日期间的物业服务费为8731.5元，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，由于被告未按约定交纳物业服务费，已构成违约，但由于原告在物业管理过程中存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的辩解意见，不能构成其不交纳物业服务费的抗辩理由，其辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告韦堂权于本判决生效后十日内向原告重庆市鼎泰物业管理有限公司支付截至2017年12月31日期间的物业服务费8731.5元。
二、驳回原告重庆市鼎泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告韦堂权负担。
本判决为终审判决。
审判员 秦先俊
二〇一八年三月八日
书记员 吴昱曦