广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终2314号上诉人（原审被告、反诉原告）：李瑞源，男，1969年12月6日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：麦康杰，广东江林律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广彪，广东江林律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄宏伟，男，1959年9月8日出生，汉族，住广东省化州市。上诉人李瑞源因与被上诉人黄宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后,依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李瑞源上诉请求：撤销一审判决，改判李瑞源无须双倍退还黄宏伟定金76000元及前期经办费5000元，黄宏伟赔偿李瑞源经济损失60000元。事实与理由：一、黄宏伟无法在合同约定期限内办理银行按揭贷款，明显构成严重违约，李瑞源为了阻止经济损失扩大而解除合同，李瑞源没有任何违约行为，无须承担任何违约责任。双方签订合同后，由于黄宏伟不具备银行按揭贷款条件一直无法办理银行按揭。李瑞源多次催促，黄宏伟均以其已向银行申请、正等待银行答复为由拖延。李瑞源迫于无奈与黄宏伟于2016年6月21日到银行申请按揭，但因不符合条件而无法办理。直到李瑞源2016年8月7日向黄宏伟发出解除合同通知时其仍未办妥银行按揭手续。一审法院以李瑞源未对实际申请按揭的时间提出异议为由，认定双方以实际行为变更合同约定，从而认定黄宏伟未违约是错误的。中介公司（鸿大公司）已收取了黄宏伟“前期经办费”5000元，该公司应视为与黄宏伟存在利害关系，不排除其与黄宏伟串通损害李瑞源合法利益，一审法院也未向李瑞源释明中介公司作为一个法人如何出庭作证，该公司出具的证明并不能作为本案认定事实的证据。银行在复函中明确“2016年7月11日”接收黄宏伟的贷款申请，并说明“经办人因时间久远已忘记其流水具体提交日期”，表明黄宏伟补交流水资料的时间是在2016年7月11日以后，而一审法院却将该时间理解为于2016年7月11日之前明显错误。二、李瑞源本意拟以出售涉案的房产资金购买商铺，并与第三方签订了《商铺买卖合同书》，支付了50000元定金及10000元中介费用。但由于黄宏伟的违约，李瑞源无法按时支付商铺转让款，导致上述款项损失，黄宏伟应予以赔偿。一审法院不支持李瑞源的反诉请求是错误的，依法应予以纠正。被上诉人黄宏伟辩称，6月21日，上诉人开车送被上诉人和中介人员一起到农业银行办理按揭手续，在双方签订合同时，被上诉人交了5000元中介费，现在上诉人违约，所造成的一切损失由上诉人负担。2015年5月，被上诉人和上诉人交易房价是6000多元一方，现在已经是10000多元一方，被上诉人的损失很大，被上诉人和上诉人签订合同时交的38000元定金，上诉人应当从合同签订之日起赔偿利息。一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。黄宏伟向一审法院起诉请求：1.解除黄宏伟、李瑞源签订的房地产买卖合同；2.李瑞源双倍返还定金76000元；3.李瑞源返还黄宏伟支付的中介前期经办手续费5000元；4.李瑞源向黄宏伟赔偿损失30000元。李瑞源向一审法院反诉请求：1.解除黄宏伟、李瑞源于2016年5月19日签订的卖屋买卖合同；2.李瑞源无需退还黄宏伟定金38000元；3.黄宏伟向李瑞源赔偿经济损失60000元。一审法院认定事实：1.2016年5月19日，李瑞源（卖方）、黄宏伟（买方）与鸿大公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄汇怡阳光公寓3号楼701房，成交价360000元。定金38000元为第一部分楼款，经纪方预收5000元作为前期经办手续费用；第二部分楼款银行按揭付款，买方申请银行按揭250000元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，买方须于2016年6月10日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在后收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。2.2016年5月19日，黄宏伟向李瑞源支付首期款38000元，李瑞源出具收据。黄宏伟向鸿大公司支付税费预收款5000元，鸿大公司出具收据，庭审中黄宏伟述称鸿大公司以预付税费名义收取了该5000元作为前期经办手续费。李瑞源向鸿大公司提交涉案房产的房产证及土地使用证原件，鸿大公司出具收据。3.庭审中黄宏伟与李瑞源确认2016年6月21日去中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行（以下简称农行坦洲支行）办理按揭申请事宜。鸿大公司经办人与李瑞源2016年6月30日微信聊天记录载明：李瑞源“那边农行我都开好户了”鸿大公司经办人“农行没审批下来，需要换银行”。2016年8月4日，农行坦洲支行向黄宏伟出具个人二手住房贷款同意贷款通知书，同意黄宏伟贷款250000元用于购买中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄汇怡阳光公寓3号楼701房。2016年8月8日黄宏伟与李瑞源的短信聊天记录载明：黄宏伟“李瑞源老乡，银行按揭于8月5日已批下来，因6日至7日单位休息日，故不能办理业务。今天是8日，请你早上9时到中介处和我一起到相关部门办理过户手续，谢谢”。李瑞源未回复。4.2016年9月9日公司出具证明，载明“。202016年8月8日介方约买卖双方到鸿大公司一同到中山市国土局办理过户手续，当时卖方李瑞源以目前的房价涨了很多为由，提出加价50000元，买方黄宏伟要求按照合同约定履行，因卖方李瑞源不告而单独离走不能办理过户手续。”庭审中，一审法院就该证明向黄宏伟与李瑞源释明，如对该证据存在异议可以申请鸿大公司出庭作证，如不申请作证，一审法院即确认该证据，黄宏伟、李瑞源庭后均未申请鸿大公司出庭作证。5.李瑞源提交向鸿大公司、黄宏伟作出的关于解除房屋买卖合同的通知，载明：“。买方故意拖延未在202016年6月10日前办理按揭手续，经卖方多次催促到6月21日才申请按揭，此为买方首次违约，鸿大公司曾承诺在签订合同后2个月内卖方可收齐所有购房款，但时至2016年8月7日，卖方仍未收到买方除定金以外的任何购房款，造成卖方严重损失。卖方在这段时间内一直积极配合你们两方办理各种手续，也一直催鸿大公司让买方尽快支付购房款，特别是在7月份多次与鸿大公司沟通并发信息催促此事，8月初鸿大公司答应在8月份的第一个星期内（即8月5日前）办好此事，但至8月7日仍未有任何进展。鸿大公司为促成此笔交易从而获得买方丰厚的佣金17200元，故意忽视其年龄及收入，特意承诺可帮买方申请到银行贷款，使买方在一时冲动之下购房而无力支付购房款，导致买方违约及卖方严重损失，鉴于买方的违约，鸿大公司对买方的欺骗及对卖方的不作为，卖方有权单方解除此合同并任意处置该房产，卖方无需承担任何责任但可酌情退还买方部分定金。”该通知的落款时间为2016年8月7日，但邮寄时间为2016年8月9日。6.鸿大公司于2016年8月15日宏伟发出催告函，载明：“。现买方黄宏伟已向农行坦洲支行申请购买该房产的按揭款250000元，银行已于202016年8月4日下发个人二手房贷款同意贷款通知书（编号：农行中山贷通字（2016）第0077号）。根据合同约定，银行出具贷款承诺书之日起七日内，双方须签署中山市房地产买卖合同（现售）并办理递件过户手续。截止目前中介方已按照合同约定履行了合同，并多次电话、口头通知双方按照合同约定办理过户手续未果，现向你发出正式书面催告通知，请务必于收到通知三日内联系我履行合同义务（拒收视为已收到），前往中山市国土局办理该房产过户手续，否则视为违约，我方有权向中山市人民法院起诉追讨损失。”7.2016年8月23日，黄宏伟委托广东鼎汉律师事务所向李瑞源发出催告函，通知李瑞源继续履行合同，于接到催告函后2日内书面通知黄宏伟与中介方，约定时间办理涉案房屋过户手续，如置之不理或单方要求解除合同，则将通过诉讼途径解决。8.一审法院依黄宏伟申请于2016年11月9日向农行坦洲支行发函调查询问黄宏伟申请按揭贷款时间、银行发出同意贷款通知书时间、是否存在延长贷款审批时间事由等问题。2016年11月22日农行坦洲支行出具回函，回复如下：本行于2016年7月11日接收黄宏伟的贷款申请；我行向黄宏伟发出的同意贷款通知书[编号：农行中山贷通字（2016）第0077号]时间是2016年8月4日；关于黄宏伟的贷款申请时间，我行对黄宏伟所提供的资料审查时，对其流水不符合我行要求提出疑问，并通知黄宏伟补充银行流水，但经办人因时间久远忘记其流水具体提交日期。9.一审法院在向农行坦洲支行调查黄宏伟申请按揭贷款时，银行工作人员反映，因为需要律师审核当事人提交的材料，审核完之后才会把材料交给银行，所以银行收到贷款申请材料的时间和当事人提交材料的时间不一致，所以黄宏伟向银行提交申请按揭材料时间并非是2016年7月11日。庭审中，经一审法院向黄宏伟、李瑞源告知，黄宏伟、李瑞源确认。10.因黄宏伟的诉讼请求包含双倍返还定金及损失，经法院释明，黄宏伟认为定金不足以赔偿损失，但不申请评估。一审法院认为，黄宏伟与李瑞源签订的房地产买卖合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。因黄宏伟与李瑞源均要求解除双方签订的房地产买合同，予以确认。结合双方诉辩意见及一审法院查明的事实，双方争议的焦点为：黄宏伟申请银行按揭时间是否存在违约，李瑞源是否可以据此解除合同。合同约定，黄宏伟应于2016年6月10日前申请按揭。农行坦洲支行复函确认于2016年7月11日接收黄宏伟按揭申请，但同时表示黄宏伟在此前已将按揭申请材料提交银行。李瑞源与黄宏伟于2016年6月21日到农行坦洲支行申请按揭，并未对申请按揭的时间提出异议，可以认定黄宏伟与李瑞源以实际行为变更合同约定的按揭申请时间，故黄宏伟申请银行按揭的时间并未违约。银行于2016年8月4日出具同贷书之后，黄宏伟及中介方通知李瑞源2016年8月8日办理过户手续。中介方证实李瑞源以房屋涨价为由拒绝履行合同；李瑞源于2016年8月9日直接向黄宏伟发出解除合同通知。李瑞源拒绝履行合同并解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，黄宏伟要求李瑞源双倍返还定金76000元，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。黄宏伟主张的前期经办费5000元，有合同约定及鸿大公司开具的收据予以证实，予以支持。关于黄宏伟主张李瑞源赔偿损失30000元的请求，因黄宏伟未提供证据证明存在损失，不予支持。关于反诉，因李瑞源违约，故其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除黄宏伟与李瑞源于2016年5月19日签订的房地产买卖合同中关于中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄汇怡阳光公寓3号楼701房的买卖条款；二、李瑞源于判决生效之日起七日内双倍返还黄宏伟定金76000元及前期经办费5000元；三、驳回黄宏伟其他诉讼请求；四、驳回李瑞源其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2520元（黄宏伟已预交），由黄宏伟负担681元，李瑞源负担1839元（李瑞源于判决发生法律效力之日起七日内迳付黄宏伟）；反诉案件受理费1125元（李瑞源已预交），由李瑞源负担。二审期间，当事人未向本院提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审双方争议的主要焦点依然为：黄宏伟申请银行按揭时间是否存在违约，李瑞源是否可以据此解除合同。根据合同约定，黄宏伟应于2016年6月10日前申请按揭，实际上黄宏伟与李瑞源一起于2016年6月21日申请按揭。上述行为表明双方已就申请按揭时间达成新的合意，故黄宏伟于2016年6月21日申请按揭不构成违约。李瑞源于2016年8月9日向黄宏伟发出解除合同通知，明确拒绝履行合同义务，李瑞源单方解除合同的行为缺乏合同及法律依据，一审法院认定李瑞源违约并判令其承担违约责任并无不当。综上，上诉人李瑞源的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元（李瑞源已预交），由上诉人李瑞源负担。本判决为终审判决。审 判 长  薛焕彬代理审判员  张群立代理审判员  陈爱玲二〇一七年七月十日书 记 员  黄燕红