宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初12616号
原告：何光荣，男，1966年1月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人杨国荣，宁夏塞北律师事务所律师。
被告：宁夏通和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街1039号义通汽车城A区7号商业楼44号营业房。
法定代表人：陈志杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊军东，宁夏致和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈忠，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告：宁夏平罗农村商业银行股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区平罗县城西区民族大街以西、建设路以北，纬二路以南金融大厦。
法定代表人：苏义学，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张婷，宁夏宁正律师事务所律师。
原告何光荣与被告宁夏通和房地产开发有限公司（以下简称通和公司）、宁夏平罗农村商业银行股份有限公司（以下简称平罗农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后。依法适用简易程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告何光荣的委托诉讼代理人杨国荣、被告通和公司的委托诉讼代理人樊军东、陈忠、被告平罗农商行的委托诉讼代理人张婷到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告何光荣的委托诉讼代理人杨国荣、被告通和公司的委托诉讼代理人樊军东、被告平罗农商行的委托诉讼代理人张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何光荣向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；2.判令二被告连带返还已付购房款738450元及利息370170元(主张至2017年11月30日)；3.判令二被告连带赔偿已付购房款一倍的赔偿金738450元。事实与理由：2010年11月，原告在被告平罗农商银预购了被告通和公司开发的位于银川市某室房屋一套，建筑面积147.25平方米，单价4200元。另预购车位一个，单价120000元。总价款共计738450元。原告按约定分四次交纳了购房款750000元（结算后退还11550元）。原告交纳房款后，被告没有和原告签订书面合同，也没有开具发票。被告平罗农商行只给原告出具了加盖被告通和公司财务专用章的收据。之后，被告迟迟未交付房屋。经原告催要，被告通和公司于2012年7月10日向原告出具承诺书一份，承诺：目前房屋已具备入住条件，可以装修入住。（1）该住房产权明晰，无任何纠纷，如因我公司原因给您造成经济损失，我公司愿以购房款的2倍，赔偿您的经济损失；（2）我公司于2012年9月30日前与您签订《商品房买卖合同》，逾期签订合同我公司自愿在原房价基础上，按每推迟一月签订合同，房价每平米50元的标准承担违约责任。原告按被告承诺接收了房屋并装修入住。但时至今日，被告的承诺全部落空。在多年的申诉、控告过程中，原告得知通和公司以委托平罗农商行代售的形式将房屋抵押给平罗农商行，被告通和公司不具备土地使用证及销售证。二被告恶意串通，导致原告购买的房屋至今无任何合法证件。故原告诉至法院。
被告宁夏通和房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求事实不清、证据不足，没有法律依据，且已过法定诉讼时效。原、被告已形成事实上的房屋买卖合同关系，原告对该房屋已居住长达7年，没有任何人或单位与原告发生过房屋产权纠纷。原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求主张于法无据。依据司法解释，原告的权利主张已超过法律规定的期限。被告开发的金水花苑小区具有合法的开发手续，经过银川市政府各部门行政审批，系合法开发性质。在被告平罗农商行的代售过程中，没有隐瞒任何事实。原告在购买房屋之前，对该房屋的各开发手续是明知的，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司辩称，原告要求被告承担法律责任无事实和法律依据，应驳回原告对被告的全部诉讼请求。收取涉案房屋房款，出具承诺、收据均系被告通和公司所为，与其无关。且本案已明显超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《代售商品房协议公证书》、住房明细表、统计确认表，因原、被告双方对该证据真实性均认可，经审查符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交购房款收据四张，证明原告分四次交纳购房款750000元。被告通和公司对其中2010年11月21日的收据真实性无异议，该200000系交给被告平罗农商行，对其他三张收据的真实性有异议，被告没有收到剩余550000元。被告平罗农商行对该组证据不予认可，系被告通和公司出具，与其无关。该组收据均加盖被告通和公司公章，本院予以采信。原告提交承诺书一份，证明2012年7月15日，被告通和公司通知原告接收房屋，同时承诺房屋已具备入住条件，可以装修入住，产权明细无任何争议，并约定了赔偿责任。被告通和公司对该份证据不予认可，恰能说明原告购买该房屋时，是知晓该房屋正在办理预售资格证书，缺乏其他资格证件，不存在隐瞒房屋开发缺乏相关手续的事实。被告平罗农商行对该份证据不予认可，从证据内容可以看出原告购买被告通和公司的房屋，是通和公司对原告作出承诺。该承诺书系被告通和公司出具，且加盖其公章，本院予以采信。原告提交录音录像光盘一张，证明2015年3月4日，原告向银川市电视台生活帮栏目求助，确认被告通和公司开发的金水花苑没有土地使用权、预售许可证，并抵押给被告平罗农商行代售的事实，诉讼时效中断，且二被告对原告主张的事实是认可的。被告通和公司对该份证据不予认可，该证据不能证明诉讼时效中断，之前没有向司法机关提起诉讼。该证据的相关内容从侧面证实了该小区的开发是经过银川市政府批准的。如缺乏相关手续，只是违反了行政法规，由政府相关部门对被告通和公司进行行政处罚，并不会影响原告对该房屋的所有权、居住权、使用权、收益权等权利。被告平罗农商行对该份证据不予认可，达不到其证明目的。该证据反映的内容符合客观事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系被告通和公司开发建设。被告通和公司因欠被告平罗农商行（原名为平罗县农村信用合作联社）贷款未清偿，于2010年9月14日与被告平罗农商行签订《代售商品房协议》一份，约定：甲方宁夏通和房地产开发有限公司，乙方平罗县农村信用合作联社。经甲乙双方充分协商，依据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，就乙方代售甲方开发的”金水花苑”商品房事宜，在平等自愿的前提下，达成以下条款，并承诺共同遵守。第一条代售方式本协议约定的代售，是指乙方与甲方签订代售协议，在协议规定的条款范围内代理甲方销售其指定的商品房，并约定将商品房销售款存入乙方指定的存款账户，促成甲方完成商品房交易的行为。第二条代售范围甲方指定乙方代售”金水花苑”项目的100套商品房和100个车位（具体代售商品房总建筑面积、分户面积、房号及分户平面图见本协议附件），该项目位于银川市兴庆区清河北街西侧，规划路南侧，银川市污水处理厂东侧，景墨家园北侧，商品房性质为住宅，商品房预售许可证为_（商品房预售许可证号待甲方取得商品房预售许可证后填写）。第三条代售期限本协议约定的代售期限自取得房屋预售许可证之日起至房屋全部代售完为止。...第五条甲方的权力与义务1、甲方应在见到乙方出具的房款缴纳单据时，向商品房受买人出具正式收据或发票，并签订《商品房买卖合同》......；3、甲方不得自行销售乙方代售范围内的房屋。第六条乙方的权力与义务1、乙方负责代售商品房的营销和房款的收缴工作，并对商品房受买人提供住房按揭贷款；2、乙方收缴的代售房款须存入甲方的指定账户（户名：宁夏通和房地产开发有限公司，账号：×××，开户行：平罗联社营业部），除用于清偿贷款本息外，售房款不得挪作他用。第七条违约责任1、如甲方违反本协议的约定，自行销售房屋或另行委托他人销售房屋的，按销售所得向乙方全额赔付违约金。签订该《代售商品房协议》时，被告通和公司未取得金水花苑小区的预售许可证。该《代售商品房协议》附有”金水花苑”五号楼房屋房号明细及”金水花苑”九号楼代售房屋房号明细各一份。其中”金水花苑”九号楼代售房屋房号明细列表中的代售房屋包括涉案金水花苑某室房屋（房屋面积为142㎡，另带一个车位）。被告通和公司、平罗农商行分别在上述两份房屋房号明细”甲方”和”乙方”处盖章。2010年10月14日，宁夏回族自治区平罗县公证处以（2010）平证字第1786号公证书对上述《代售商品房协议》进行了公证。2010年11月，原告获悉被告通和公司委托被告平罗农商行出售金水花苑房屋，遂到被告通和公司协商相关购房事宜后，确定购买涉案房屋。后原告分四次向被告通和公司支付购房款（含车位）750000元（2010年11月21日支付200000元，2011年2月14日支付50000元，2011年7月22日分两笔支付100000元、400000元），被告通和公司向原告出具了收据四张。后经结算，被告通和公司退回原告11550元，原告实际支付购房款738450元。2012年7月，被告通和公司将涉案房屋交付原告，并出具承诺书，承诺于2012年9月30日前与原告签订商品房买卖合同。被告于当月接收房屋后进行了装修并居住至今。经查，被告通和公司至今未取得《代售商品房协议》指定代售的”金水花苑”项目100套商品房的房屋预售许可证。后原告以被告未取得预售许可证且未与其签订正式买卖合同为由诉至本院，请求判如所请。
本院认为，被告平罗农商行代理被告通和公司销售位于银川市兴庆区某室房屋，被告通和公司和平罗农商银行分别为上述房屋的出卖方和代售方。原告购买上述房屋，被告通和公司收取原告购房款738450元，且该房屋已交付原告，原、被告之间形成事实上的房屋买卖合同法律关系。被告通和公司委托被告平罗农商行代售涉案房屋时未取得商品房预售许可证，且在本案诉讼过程中仍未取得商品房预售许可证。原告与被告通和公司之间的房屋买卖合同应当认定为无效。故本院对原告要求确认原告与被告通和公司之间的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。被告通和公司没有取得商品房预售许可证明即向原告出售房屋，导致房屋买卖合同被确认无效，应当按照法律规定向原告返还已付购房款及利息并赔偿损失。故被告通和公司应返还原告购房款738450元，并按照中国人民银行同期贷款基准年利率支付738450元购房款自交款之日起至2017年11月30日的利息294226.04元。关于原告要求被告通和公司按照已付购房款的一倍赔偿损失的诉讼请求，因本院已支持被告通和公司返还原告购房款的利息，结合原告的实际损失及被告通和公司的过错程度，本院确定被告通和公司按照已付购房款20%的标准赔偿原告147690元（738450元×20%）。被告通和公司退还房款、利息并赔偿原告损失后，原告应将位于银川市兴庆区某室房屋返还给被告通和公司。因被告平罗农商行仅为代被告通和公司销售房屋，实际权利义务主体仍为被告通和公司，故本院对原告要求被告平罗农商行承担连带赔偿责任的诉讼请求不予支持。关于被告抗辩本案已过诉讼时效的问题，原告在提交的录音录像光盘的内容可以证实原告一直在主张权利，故本院对而被告的辩称主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决如下：
一、确认原告何光荣与被告宁夏通和房地产开发有限公司之间就位于银川市兴庆区某室房屋的商品房销售合同无效；
二、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告何光荣位于银川市兴庆区某室购房款738450元，并支付利息294226.04元；
三、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告何光荣赔偿款147690元；
四、驳回原告何光荣对被告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
如果被告宁夏通和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21424元，由原告何光荣负担7594元，被告宁夏通和房地产开发有限公司负担13830元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 张志华
人民陪审员 刘德贤
人民陪审员 马 丽
二〇一八年三月二十一日
法官 助理 徐敏超
书 记 员 谢 卉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。