文书内容湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终335号上诉人（原审被告）：李梅英。委托诉讼代理人：张丽萍（系上诉人李梅英之女）。委托诉讼代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦婧。委托诉讼代理人：唐厚忠，湖南新星律师事务所律师。上诉人李梅英因与被上诉人秦婧房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理，因案情简单，本院进行了书面审理。本案现已审理终结。李梅英的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请，并判决上诉人与被上诉人的房屋买卖合同无效。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，一审判决认定上诉人有三个女儿与事实不符，一审判决对讼争房屋为上诉人二女一儿共同所有的事实没有认定，一审判决认定上诉人买卖讼争房产上诉人女儿知情没有证据，对上诉人的儿子知不知情的事实也没有认定，一审判决认定讼争的房屋已登记在被上诉人的名下与事实不符；二、一审判决适用法律错误，被上诉人不具备善意取得的条件，一审法院应当追加讼争房屋共有人参加诉讼。秦婧向一审法院起诉的诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同，并于判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2.判令被告支付原告违约金10万元；3.由被告负担案件诉讼费。一审法院认定事实：被告在58同城上发布卖房信息，原告看到后打电话给被告表示有购房意向，被告即告知其女儿主动与原告商量买卖事宜。2017年3月16日，李梅英（卖方、甲方）与秦婧（买方、乙方）签订了一份《定房合同》，约定乙方同意购买甲方位于永州市冷水滩区河东翠竹园商贸街住宅，建筑面积326.24平方米。2017年3月17日，原告支付了被告10万元购房定金。2017年3月22日，在永州市中泰天成不动产经纪有限公司作为中介方（丙方）的情况下，双方正式签订了《房屋买卖合同》，其中第一条约定：李梅英（卖方、甲方）出售的房屋具体情况是：房屋座落于永州市冷水滩区河东翠竹园商贸街（梅湾国土所斜对面），建筑面积326.24平方米，产权证号永房权证冷水滩字第00092079号、土地使用证号永（冷）国用（2007）第876号，产权人李梅英；第二条约定：双方同意房屋出售价135万元（含定金），付款方式分二期，第一期约定于2017年3月22日内，甲乙丙三方一同到永州市房产局相关部门办理房地产过户手续，过户时乙方将首付款100万元（含定金10万元）分二次支付给甲方，第一次付65万元用于甲方偿还银行抵押贷款，第二次甲乙双方到永州市房产局办理产权过户登记后付25万元，待甲乙双方到银行办理按揭面签手续，乙方抵押贷款35万元，全部支付到甲方账户，所有购房款全部付清；其中第七条违约责任规定：如甲方违约，将上述房屋另卖他人及其他单位或者不卖的，须在违约之日起15日内赔付给乙方双倍购房定金金额的违约金（含本金）；第十条：甲乙双方约定在办理上述房屋买卖交易过程中，任何一方不得拖延时间，必须积极配合上述房屋�易过程中办理的一切手续。此后，乙方于2017年3月22日支付了甲方购房款65万元，2017年3月23日支付了25万元。2017年3月23日，甲乙丙双方在归还了该房屋的抵押贷款后，到永州市房产局办理了产权注销抵押及网签手续。2017年3月23日，原告向税务机关交纳了契税21904元。2017年3月24日，永州市房产局出具了房屋交易通知单，准予双方交易。上述过程，被告李梅英的女儿及中介方均全程参与。现该房屋已经登记在原告名下，但由于被告不协助原告办理权属证书，并于2017年5月16日在永和房地产公司再次发布售卖信息，不履行原、被告双方签订的合同，原告遂向法院提起诉讼。另查明，被告李梅英的丈夫张培荣于2007年3月25日去世。张丽萍、张尚萍、张旭萍是李梅英、�培荣的女儿。讼争的房屋座落于永州市冷水滩区河东翠竹园商贸街（梅湾国土所斜对面），建筑面积326.24平方米，产权证号永房权证冷水滩字第00092079号（发证时间2006年7月11日）、土地使用证号永（冷）国用（2007）第876号（发证时间2007年9月19日），产权人李梅英。一审法院认为,原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定各自履行自己的义务。现被告没有按照合同约定履行协助办理房屋权属证书的义务，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任，故原告要求被告为其协助办理房屋权属证书和支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。被告提出其房屋系其与三个女儿的共同财产，原、被告之间的房屋买卖损�了其女儿的利益，该合同应当无效的抗辩意见，因该房屋在原、被告双方签订合同前登记在被告李梅英一人名下，且在履行合同过程中，被告的女儿均知情，并协助原告办理相关手续，并未因此提出异议，原告有理由相信该房屋的所有人是被告一人，故对其抗辩意见，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第六十条、第一百四十四条规定，判决：一、限被告李梅英在本判决生效后二十日内协助原告秦婧到有关部门办理好原告购买的永州市冷水滩区河东翠竹商贸街（梅湾国土所斜对面）房屋[原产权证号永房权证冷水滩字第00092079号、土地使用证号永（冷）国用（2007）第876号]权属证书；二、限被告李梅英在本判决生效后五日内支付原告秦婧违约金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，由被告李梅英负担。二审期间，上诉人未向法庭提交新证据。被上诉人提供三份新证据：证据一、公证书，拟证明2014年6月16日上诉人及三名子女对张培荣死亡后留下的梅湾路148号房产一套以及零陵区三多坊房屋做了处置，上述两套房产由张旭萍继承，女儿张丽萍、张尚萍放弃继承，所以本案讼争的房产归上诉人所有；证据二、房屋出售人声明，拟证明上诉人房屋产权为其单独所有；证据三、房屋单元登记簿，拟证明该房已从上诉人名下注销。上诉人发表质证意见认为对证据一的关联性有异议，与本案无关，该公证书是上诉人及家人对讼争房屋之外的财产的处理，并不能证实对讼争房屋做了处置；对证据二认为这是上诉人的意思表示，并不代表其他房屋共有人的意思，而且这份证据恰恰说明房屋有共同共有人，其他共有人没有意思表示；对证据三，产权过户需要经过房产局，该房屋没有经过登记，上述三份证据不能达到被上诉人的证明目的。经双方当事人举证、质证，对被上诉人提供的证据�本院作如下认证：因上诉人对被上诉人提供的三份证据的真实性均不表异议，对被上诉人提供的证据的真实性，本院予以确认。证据一与本案不具备关联性，本院不予采信。证据二、三来源合法，内容真实，本院予以采信。本院经审理查明：上诉人李梅英与其丈夫张培荣共生育三名子女，女儿张丽萍、张尚萍、儿子张旭萍。上诉人李梅英对涉案房屋的所有权证号00092079已被注销，被上诉人秦婧对涉案房屋取得了所有权号XN717003309。二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人争议的焦点问题是双方当事人于2017年3月22日签订的《房屋买卖合同》是否有效。本院认为，公示公信原则是物权法的三大基本原则之一，其目的是为了保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。我国物权法第十七条明确规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房地产的交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房屋产权登记在出卖人一人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一�所有权人，有权处分房产。因此，房屋登记的所有权人为出卖人一人的，房屋登记的所有权人与买受人订立的房屋买卖合同应为有效合同，合同当事人应按合同约定履行各自的义务，其他共有人可向出卖人请求赔偿损失。具体到本案中，涉案房屋登记的权利人为上诉人李梅英，在交易过程中，被上诉人秦婧查询过上诉人李梅英的权证情况，涉案房屋的房产证及土地使用权证上登记的权利人均为上诉人李梅英，故被上诉人秦婧已完成对涉案房屋权利归属的形式审查，根据物权公示公信原则，双方签订的《房屋买卖合同》应当有效。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标�物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现上诉人主张其订立合同时对该房屋没有完全处分权主张合同无效与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定相抵触，本院不予支持。上诉人上诉提出“一审判决认定事实错误，一审判决认定上诉人有三个女儿与事实不符，一审判决对讼争房屋为上诉人二女一儿共同所有的事实没有认定，一审判决对上诉人买卖讼争房产上诉人女儿知情没有证据，对上诉人的儿子知不知情的事实也没有认定，一审判决认定讼争的房屋已登记在被上诉人的名下与事实不符”，经查，一审判决对上诉人儿女情况的认定有误，本院已予以纠正。对讼争房屋的买卖情况，上诉人之女张丽萍、张尚萍多次通过手机短与被上诉人秦婧联系，协商房屋交易价格，参与房屋过户。上诉人之子张旭萍如若对涉案房屋的买卖不知情，可向侵害其共有权的房屋处分人主张损害赔偿责任。双方当事人在签订《房屋买卖合同》后，已到永州市房产局办理了产权注销抵押及网签手续。被上诉人秦婧亦向税务机关交纳了契税21904元。永州市房产局出具了房屋交易通知单，现上诉人李梅英对涉案房屋的所有权证号00092079已被注销，被上诉人秦婧已对涉案房屋取得了所有权号XN717003309。上诉人李梅英还提出“一审判决适用法律错误，被上诉人不具备善意取得的条件，一审法院应当追加讼争房屋共有人参加诉讼”，经查，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的问题是合同效力问题，�使上诉人李梅英处分房屋的行为损害了共有人的权益，共有人亦可通过另案起诉的方式向房屋处分人主张权益。综上，上诉人李梅英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人李梅英负担。本判决为终审判决。审判长 张   海   燕审判员 陈久余审判员彭样平二〇一八年二月二十三日书记员 廖       娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。