四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第654号
上诉人（原审被告）成都市晓初物业有限公司。住所地：四川省成都市新都区。
法定代表人张文恩，董事长。
委托代理人高玉林，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
委托代理人刘一可，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭永红，男，1969年12月22日出生，汉族，住四川省成都市新都区。
委托代理人张映贵，四川舟楫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭薇薇，女，1969年12月26日出生，汉族，住四川省成都市新都区。
委托代理人张映贵，四川舟楫律师事务所律师。
上诉人成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初公司）因与被上诉人彭永红、彭薇薇商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人晓初公司的委托代理人高玉林、刘一可，被上诉人彭永红的委托代理人张映贵，被上诉人彭薇薇及其委托代理人张映贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月21日，彭永红、彭薇薇与晓初公司签订了《商品房买卖合同》，约定由彭永红、彭薇薇购买晓初公司开发的位于成都市新都区大丰镇博雅新城A区2幢4单元26层2604号房屋，价款按照套内建筑面积计算，总价款441560元。彭永红、彭薇薇按贷款银行规定支付首期购房款，其余价款向银行借款支付。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2012年6月30日向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该商品房所在楼栋的权属证明未在合同约定期限内取得，而导致该商品房的房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”
签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第十三条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。因出卖人原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由出卖人每日按照总房款的万分之一支付违约金给买受人（本条所称分户国有土地使用证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记）；因买受人未按时提交资料、费用等原因以及法律政策规定、政府主管部门工作程序等原因，造成出卖人不能按照正常程序办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担逾期办证的法律责任。”商品房买卖合同及补充协议签订后，彭永红、彭薇薇按约支付了购房款441560元。彭永红、彭薇薇于2014年4月1日取得所购房屋的房屋所有权证，截止法庭辩论终结前，彭永红、彭薇薇仍未取得国有土地使用权证。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、房屋所有权证、物业收款单以及双方当事人的陈述。
原审法院认为，彭永红、彭薇薇与晓初公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。1.关于迟延办理房屋所有权证的违约金问题。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项约定，如果因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。关于商品房的实际交付时间，根据彭永红、彭薇薇提交的晓初公司出具的交纳契税、维修基金、登记费、印花税等款项的代收款专用收据可以确定，彭永红、彭薇薇于2012年2月23日交纳相关费用，该日应为房屋实际交付的时间，故对彭永红、彭薇薇所述2012年2月23日双方对房屋进行了交付予以确认。双方约定的商品房的交付时间为2012年6月30日，晓初公司提前将房屋交付给彭永红、彭薇薇，但是行政机关办理房屋产权证的手续却不能因为实际交房时间的提前而提前，故晓初公司可以预料到的办理房屋产权证的时间应该是商品房买卖合同约定的交房时间，故双方约定的在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书中的商品房交付之日应指合同约定的交付之日。因此，彭永红、彭薇薇应从2012年6月30日起365日即2013年6月30日之内取得房屋所有权证书，但彭永红、彭薇薇却在2014年4月1日才取得该房屋的房屋所有权证书。晓初公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，晓初公司应从2013年7月1日起至2014年3月31日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，即违约金12099元。2.关于晓初公司是否已经迟延办理国有土地使用权证及迟延办理的违约金问题。彭永红、彭薇薇于2014年4月1日取得所购房屋的房屋所有权证，根据双方签订的补充协议第十三条第五款的约定，彭永红、彭薇薇应于取得房屋所有权证后的365天即2015年4月1日内取得国有土地使用权证，但彭永红、彭薇薇应该取得国有土地使用权证的最后期限尚未届满，故彭永红、彭薇薇要求晓初公司立即办理其所购房屋的国有土地使用权证并向彭永红、彭薇薇支付逾期办理国有土地使用权证的违约金的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、晓初公司于判决生效之日起十日内向彭永红、彭薇薇支付逾期办理房屋所有权证的违约金12099元；二、驳回彭永红、彭薇薇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由彭永红、彭薇薇负担463元，晓初公司负担150元（此款彭永红、彭薇薇已预付，晓初公司在履行上述付款义务时一并结清）。
宣判后，原审被告晓初公司不服，向本院提起上诉称，晓初公司逾期办证的违约金计算方式应当在双方约定的前提下，按照彭永红、彭薇薇的实际损失适当减免，原审法院武断作出全额支持违约金的判决，严重违反公平原则。据此请求：撤销原判，改判驳回彭永红、彭薇薇的诉讼请求，本案全部诉讼费用由彭永红、彭薇薇负担。
被上诉人彭永红、彭薇薇答辩称，双方签订的买卖合同和补充协议约定了违约金的计算标准，晓初公司违约，理应承担违约责任。合同约定的违约金标准并不高，晓初公司的违约行为导致彭永红、彭薇薇没有取得完整的权属证书，不能将案涉房屋在价格较高的情况下进行转让。据此请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，双方二审中的争议焦点为违约金的数额问题。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，晓初公司履行交房义务的最迟时间为2012年6月30日，履行办理房屋所权证的最迟时间为2013年6月30日。对此约定内容，晓初公司及彭永红、彭薇薇均明确知晓。本案中，彭永红、彭薇薇于2014年4月1日才取得房屋所权证，故晓初公司应当依据合同约定承担相应的违约责任。双方合同约定的违约金计算标准为自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按已付房款万分之一计算。虽然二审中晓初公司提出了违约金标准约定过高的调整意见，但是是否对违约金进行调整属于人民法院自由裁量权的范畴。结合本案的实际情况，既然晓初公司与彭永红、彭薇薇签订的《商品房买卖合同》合法有效，晓初公司及彭永红、彭薇薇均应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。合同约定的按日以已付房款万分之一的标准来计算违约金也并非过高，故晓初公司提出的对违约金予以减少的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费50元，由成都市晓初物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一五年二月六日
书 记 员 李 玲