江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门开民初字第00256号
原告唐青松，无业。
委托代理人高健美，江滨法律服务所法律工作者。
被告王能民，教师。
被告王德良，退休职工。
被告陆雪芳，退休职工。
被告王能民、王德良、陆雪芳委托代理人俞坤，江苏诚谨律师事务所律师。
原告唐青松与被告王能民、王德良、陆雪芳（以下简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序于2015年6月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2015年8月20日再度公开开庭进行了审理。原告委托代理人高健美与三被告委托代理人俞坤均到庭参加诉讼，被告王能民、王德良到庭参加上述第二次开庭。本案现已审理终结。
原告唐青松诉称，原告与被告王能民于2011年4月18日在海门市大家旺中介所签订二手房买卖合同一份，约定被告王能民将位于海门市海门镇通源新村401幢508室商品房一套（以下简称案涉房屋）及车库一只（以下简称争议车库）出售给原告，原告在签约前对前述房屋及车库进行了多次现场查看，并再三强调整个车库为现状独用，被告王能民也同意。原告依约支付了房款，并且在2011年4月底办理了案涉房屋的过户登记手续。双方约定于2011年8月30日前交付房屋。但被告王能民未能履行交付义务，且三被告在同年9月1日未征得原告同意擅自将车库隔断为南北两个部分，改变了车库的原样，双方为此于当日发生纠纷并报警。此后，原告曾起诉至法院，法院调解过程中，被告王能民陈述，案涉车库中有其父母（即被告王德良、陆雪芳）的份额，至调解未成。后在原告及中介人员一同到被告王能民所在学校及教育局反映情况的情形下，被告王能民才于2012年5月11日将案涉房屋交付原告，但至今未将争议车库交付原告，为此起诉来院，要求三被告“排除妨碍”并将争议车库恢复原状并交付原告；赔偿违约金人民币5万元。
三被告辩称，原告的第一项诉讼请求属于物上请求权，第二项诉讼请求属于合同违约请求权，二者不应并案处理。三被告既未妨碍原告行使物权，也不存在违约行为，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告王德良、陆雪芳系被告王能民的父母，被告王能民系海门县东洲中学（后更名为海门市东洲中学，以下均简称东洲中学）教师。
被告王能民原有76.17平方米的海门市海门镇通源新村401幢508室（以下简称案涉房屋，产权证号为海政房权证字第××号）房屋，该房屋属海门市东洲中学的房改售房，按当时的物权登记方式，相应房产证及土地使用权证上未有车库的物权及相应的土地使用权登记内容。而早在1993年11月20日，被告王能民出资1490元向东洲中学筹建组购置4.14平方米车库一个。1995年11月17日，东洲中学又出售了通源路198号南北走向（门朝西方向）三间房屋（以下将该三间房屋由北向南分别称为1号房、2号房、3号房，用途均为车库），南北两间（即2号房、1号房）由被告王德良所购，中间一间（即3号房）由王德良的另一个儿子王能华（也即被告王能民的哥哥）所购。被告王能民所购4.14平方米车库后被调剂至1号房东北角的一间房屋（以下简称东侧房），该房门向北开启，东侧墙面超出1号房东墙面，北墙面与1号房北墙齐平，而南墙面则相比1号房南墙缩进至中间左右位置。不久，三被告为了使用方便，将东侧房的西墙面（也是1号房的东墙面）打通，东侧房向北开启的门被彻封，东侧房与1号房连成一体（以下简称连体房），共用1号房面向通源路的西门进出。
2011年4月18日，原告唐青松（乙方）与被告王能民（甲方）在大家旺中介所订立由从事中介服务的案外人邱元芳填写的格式化《大家旺售房协议书》（以下简称协议书），约定：甲方自愿将案涉房屋以人民币559000元的价额转让给乙方，该房面积为76.17平方米，附车库一只（即指上述连体房），面积为7平方米，注明：“独用面向通源路车库，不得任何占用”；关于房屋交付和价款支付时间，双方明确：订约时交付定金2万元，其余部分款项于过户前付清，过户于2011年4月29日前完成，房屋交付使用时间为2011年8月30日前；任何一方未能执行协议，另一方有权解除，所造成的损失由责任方承担，违约金按总房款的30%计算。协议书订立后，原告于当日交付订金2万元，并于4月28日付清了其余部分房款；被告王能民依约将案涉房屋所有权过户登记于原告及妻子卞华名下，并要求原告实际接收案涉房屋及连体房。
2011年9月1日，中介人员张雪琴领着原告前往被告处领房，却发现连体房正在被隔断成南北两个部分，原在北部空间的一个便器被移至南部空间，三被告后在南北两个空间各开了一个向西开的门。原告认为其在订约时明确购置的是整个连体房，作为车库用，而被告王能民认为，北部空间已满7平方米，满足上述协议的履行要求。由于争议无法解决，原告未领受被告王能民原准备交付的案涉房屋及连体房北部空间门钥匙。原告于2012年5月8日起诉来院，要求被告唐青松承担违约责任[案号为（2012）门开民初字第0253号以下简称0253号案件]，后因涉及第三人（指被告王德良、陆雪芳）利益而于同年5月10日撤回起诉并获本院裁定照准。2013年1月8日，原告再度起诉来院，要求三被告承担协议履行义务及其他违约责任[案号为（2013）门开民初字第0030号，以下简称0030号案件]，后为进一步收集证据，原告于2013年5月8日撤回起诉，本院裁定照准。2014年1月27日，原告第三次起诉来院，要求排除三被告对其使用连体房的妨碍[案号为（2014）门开民初字第0140号，以下简称0140号案件]，但因未交纳案件受理费而被本院裁定驳回起诉。在上述案件的审理过程中，被告王德良、陆雪芳明确表示，他们并不清楚被告王能民转让连体房的情况，为了使协议能得以履行，只同意现连体房内部隔墙以北部分空间可以由被告王能民转让给原告，不同意转其余部分空间。
在上述案件的审理过程中，海门市公正房产测绘有限公司根据被告的申请对上述连体房北部空间面积（现被称为508室车库）进行测定，结果为：套内建筑面积为7.11平方米，共有部分分摊面积为0.885平方米，建筑面积共计8平方米。在0140号案件的审理过程中，从事中介服务的张雪琴到庭作证称：其本人有中介门市和营业执照，邱元芳也是中介，但的无营业执照。原告系其客户，到其门市上找房，而被告王能民的案涉房屋通过邱元芳介绍挂在其门市售房名单上。在上述协议订立前，其曾领着原告看房，当时的连体房中间并无中间隔断墙体，原告曾讲明该房作为车库由其独用，并且曾提到房中一个便器如何处理的问题，被告王能民承诺会处理好的。协议中的车库（即连体房）面积7平方米是估算的，并未实际丈量。交房时连体房被隔断的事实是其事先未曾料到的。
另查明，原告与张雪琴曾前往海门市教育局要求被告王能民交房，后原告于2012年5月12日拿到了案涉房屋钥匙，现已入住。同年3月5日，原告自行换了连体房北部空间钥匙并使用该空间。三被告称，从未阻止原告使用该空间。2015年3月5日，原告第四次起诉来院，提出本案诉讼请求。
以上事实，由原告提供的协议书、案涉房屋所有权证及相应的土地使用权证、海门市教育局的来访登记表、东洲中学的证明、海门市公正房产测绘有限公司出具的房屋面积复测证明单、本院0253、0030、0140号案件的审理材料、双方当事人的庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，协议订立时，作为转让标的的连体房作为一个整体展示给原告，协议中的7平方米是中介邱元芳填写的估计面积，原告明确由其“独用面向通源路车库，不得任何占用”，目前也无任何证据显示被告王能民在签约时曾讲明连体车库的来源情况及原告购置的只是其中部分空间的情况，故协议中的“车库”应认定为整个连体房。但原告支付了全部房价款后，也只占用了北部空间，其余部分空间原属王德良、陆雪芳夫妇向东洲中学所购，目前并无证据显示其曾授权被告王能民转让，原告的行为并未对该部分空间房产形成善意取得，原告的第一项诉讼请求侵害被告王德良、陆雪芳夫妇的合法权益，本院不予支持。对被告王能民而言，其未能全部履行协议规定的交房义务，已形成违约，应承担相应的违约责任。原告要求其承担违约金人民币5万元，并未超过协议中载明的总房款的30%的违约金金额，被告王能民在案件审理过程中也未要求调整，故本院予以支持。但这部分责任不应由并非上述协议当事人的被告王德良、陆雪芳承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
一、被告王能民于本判决生效后十日内给付原告唐青松违约金人民币5万元。
二、驳加原告唐青松的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1100元，由原告唐青松承担人民币50元，由被告王能民承担人民币1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币1100元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。
审 判 员 陈 伟
审 判 员 张丽丽
代理审判员 马培松
二〇一六年一月六日
书 记 员 刘青泉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条、无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。