江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终1232号上诉人（原审被告）：江苏润固建设工程有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区新门口12-1号。法定代表人：胡玉山，该公司董事长。委托诉讼代理人：时爱松，男，江苏润固建设工程有限公司员工，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：赵海静，女，江苏润固建设工程有限公司员工，住江苏省淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地江苏省无锡市滨湖区梁清路***号。法定代表人：侯志平，该中心部队长。委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。上诉人江苏润固建设工程有限公司（以下简称润固公司）因与被上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联保中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润固公司上诉请求：一、撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、被上诉人向上诉人支付工程款、装修款和配套建设款共计295万元。事实及理由：一、2005年上诉人的诉争房屋（即新门口××号）被大火烧毁。2008年3月，被上诉人73841部队有偿办与润固公司挂靠的公司江苏省建筑工程集团有限公司签订了《建筑工程施工合同》。润固公司是实际承建人和房屋承租人。一审法院只审理被上诉人提出的631.5平方米的房屋租赁合同，不审理上诉人提出的900多平方米的建筑成本，偏袒一方。上诉人是应被上诉人的要求，将建筑面积从600多平方提高到1500多平米，虽然没有文字依据，但被上诉人知情。房屋租赁结束后，被上诉人是诉争房屋的受益者。所以，公平补偿上诉人前期所投资的成本费用是唯一解决办法。二、被上诉人因无效合同而获得财产，应当返还给受损失的上诉方。故被上诉人有责任向上诉人支付工程款、配套设施款和装修款，部队应当向上诉人补偿或返还前期未付的投资成本。三、被上诉人诉讼主体不适格，一审判决仅以被上诉人自己单方出具的一份《关于诉讼主体变更的情况说明》来认定被上诉人提起本案诉讼符合法律规定，显属证据不足。诉争合同是由73841部队有偿办与上诉人签订的，仅凭被上诉人无锡联保中心出具的一份《关于诉讼主体变更的情况说明》确定73841部队停止运行后，其权利义务由被上诉人继承，不具有证据效力。无锡联保中心辩称：一、本案是房屋租赁合同纠纷，并非建设工程施工合同纠纷，《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限已经届满，承租人应当返还租赁物，但时至被上诉人起诉之日，上诉人依然占有房屋，拒绝返还，并且尚未支付自2016年3月1日起至2018年1月5日的占有使用房屋的费用。二、诉争房屋更非上诉人维修改造。原73841部队有偿办经公开招投标并对该过程依法公证，确定江苏省建筑工程集团有限公司为预中标单位，且上诉人并未参与投标。2008年3月原73841部队有偿办与江苏省建筑工程集团有限公司签订《建设工程施工合同》，确定其为中标单位，诉争房屋的建设工程款已经经过合法审计，且向施工单位进行交付。因此，诉争新门口12号房屋维修改造工作与本案上诉人无关。三、被上诉人诉讼主体适格，一审认定正确。原73841部队持有确认诉争土地权属的宁鼓国用（2008）第02131号国有土地使用权证，其享有该土地的国有建设用地使用权。原73841部队调整撤销后，现由原中国人民解放军73841部队的上级即被上诉人承继。无锡联保中心向一审法院起诉请求：1.润固公司向无锡联保中心返还位于南京市鼓楼区新门口12号一层、二层和五层的门面房（南苏字3990号）；2.润固公司向无锡联保中心支付自2016年3月1日起至门面房实际返还之日止的房屋占有使用费（按原年租金268000元/年计算，暂时计算至2017年6月1日为335551元）；3.润固公司按中国人民银行同期贷款利率向无锡联保中心支付2016年3月1日至2016年6月1日该季度的租金自2016年3月1日起至实际交付房屋之日止的利息、2016年7月1日至2016年10月31日该季度租金自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止的利息、2016年11月1日至2017年2月28日该季度租金自2016年11月1日起至实际交付房屋之日止的利息、2016年12月28日至2017年3月27日该季度租金自2016年12月28日起至实际交付房屋之日止的利息、2017年3月1日至2017年6月1日该季度的租金自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止的利息；4.润固公司向无锡联保中心支付违约金5000元。一审法院认定如下事实：1989年12月7日，南京市人民政府颁发了一份南京市公有房屋所有权、国有土地使用权证（鼓军字第0030号），确认南京市鼓楼区新门口10号（南苏字3990）土地面积为31428.1平方米合47.15亩，共有19幢房屋，建筑面积共计18731.1平方米（丘号为013005），单位名称为中国人民解放军总后勤部，使用单位第83483部队（即南京军区联勤部第十六分部），性质为军产。其中编号1的房屋为二层砖木结构，占地面积145.3平方米，建筑面积301平方米。2008年9月2日南京市人民政府颁发一份宁鼓国用（2008）第02131号土地使用权证，登记的土地使用权人为中国人民解放军73841部队，地类（用途）为军事设施用地，使用权类型为划拨，使用权面积为33474.6平方米。2007年7月南京军区联勤部第十六分部基建营房处出具立项通知单，同意中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（以下简称73841部队有偿办）对南京市新门口12号门面房（即前述南京市鼓楼区新门口10号编号1的房屋）进行维修改造，并要求严格按照工程建设有关规定，确保施工质量。经公开招标并公证，73841部队有偿办确定江苏省建筑工程集团有限公司为预中标单位，2008年3月73841部队有偿办与江苏省建筑工程集团有限公司签订了一份《建设工程施工合同》。无锡联保中心方委托设计建造总建筑面积631.5平方米，建筑层数为3层，框架结构。但无锡联保中心未依法办理规划核准建造手续，实际建造的为5层房屋。2009年8月南京军区联勤部第十六分部审计处对该工程进行了审计。73841部队有偿办原归南京军区联勤部第十六分部管理。南京军区变更为东部战区后，联勤部第十六分部被撤销，其管辖范围归无锡联保中心继承。无锡联保中心对此出具一份《关于诉讼主体变更的情况说明》，确定73841部队已于2016年12月15日停止运行，其权利义务由无锡联保中心继承，涉及73841部队的案件，诉讼主体变更为无锡联保中心等等。2015年2月6日，73841部队有偿办（出租方、甲方）与润固公司（承租方、乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市鼓楼区新门口12号（坐落号：南苏字第3990号）的房屋建筑面积210.5平方米出租给乙方使用；租赁用途为商业、办公；租赁期限自2015年3月1日至2016年2月29日，年租金为26.8万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚等等，乙方不得擅自改变租赁用途等等；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；乙方有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应向无锡联保中心支付5000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等等。2015年3月25日军队房地产管理部门对上述合同批准盖章。上述合同订立后，无锡联保中心方将诉争房屋（即前述权属证书中编号为1的一层房屋，经翻建后的五层房屋中的第1、2、5层交付润固公司使用，润固公司按照约定交纳了相应租金。2016年2月29日租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，但润固公司仍然继续使用房屋。润固公司称其已经缴纳了2016年6月1日之前的房租，但并未向一审法院提供相应的证据予以证明。2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止租赁等有偿服务。2016年9月14日无锡联保中心向润固公司发出一份律师函《返还租赁房产催告函》，要求润固公司收函后60日内返还租赁房屋，并按实际占用房屋时间支付租金（可酌情减免2个月租金）等等。次日润固公司收到该函。2016年9月无锡联保中心曾向润固公司发函，要求润固公司60日内返还租赁房屋，并按实际占用房屋时间支付租金（可酌情减免2个月租金）。但润固公司未交还房屋。2017年5月7日无锡联保中心在租赁房屋处张贴告示，要求各租赁户按约全面关停并交还租赁房屋等等。润固公司不予同意并继续使用房屋，目前润固公司仍未将钥匙交还给无锡联保中心。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据当事人陈述、《军队房地产租赁合同》等证据，无锡联保中心、润固公司因军用划拨土地的房屋出租使用等问题产生争议，双方之间系房屋租赁法律关系。关于诉讼主体问题。不动产权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的物权权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，军事用地为划拨用地。根据2000年6月中央军委公布实施的《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军队房地产在军队之间实行无偿调配。本案中，根据无锡联保中心提供的土地使用权证和情况说明等证据，可以认定诉争不动产系军用土地，其现在的权利人为无锡联保中心，无锡联保中心对该划拨土地依法享有相应的权利，其提起本案诉讼符合法律规定。润固公司认为无锡联保中心诉讼主体不适格的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采信。关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，无锡联保中心方翻修原有合法建筑（即原权属证书中编号为1的二层建筑）时，未依法取得建设工程规划许可证等合法建造手续，即自行建造了诉争房屋所在的目前5层建筑，虽然无锡联保中心方提供了部分立项、审计等手续，但并未依照规定报批建造，也未提供与诉争房屋现状一致的不动产登记或建设工程规划许可证等合法建造手续，故无锡联勤中心、润固公司双方就诉争房屋签订的《军队房地产租赁合同》系违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。无锡联保中心要求润固公司搬离诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定。润固公司虽主张诉争房屋系其与无锡联保中心方共同投资翻建，但未在本案中提出反诉，且未提供相应的证据予以证明，故一审法院在本案中对其主张不予理涉，润固公司可在本案判决后另行主张。因无效的合同自始没有法律约束力，故无锡联保中心要求润固公司承担违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。润固公司辩称2016年3月1日至2016年5月31日期间的租金已经支付完毕，但并未向一审法院提供相应的证据予以证明，故一审法院对该事实不予认定。本案中，无锡联保中心要求润固公司参照合同约定的每年26.8万元的标准，给付自2016年3月1日至实际返还诉争房屋期间计算的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。无锡联保中心依照合同约定要求润固公司支付拖欠房屋占有使用费相关利息的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、润固公司于判决生效之日起五日内将承租的南京市鼓楼区新门口12号相关房屋（南苏字3990号，一层、二层、五层）返还无锡联保中心；二、润固公司于判决生效之日起五日内参照每年26.8万元的标准，给付无锡联保中心自2016年3月1日至实际返还诉争房屋期间的房屋占有使用费；三、驳回无锡联保中心的其他诉讼请求。一审案件受理费6570元，由润固公司负担。二审审理期间，上诉人润固公司提交房屋交接书一份，证明润固公司已经将房屋全部交付给了被上诉人，并且办理了房屋交接手续，房屋大门已经贴了封条。被上诉人无锡联保中心对交接书的真实性、合法性、关联性没有异议，2018年1月5日诉争房屋确实已经由上诉人交还给了被上诉人。本院认为，因双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，租赁合同无效的，承租人应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。诉争房屋未取得建设工程规划许可证，双方所签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。关于本案合同的主体问题，因73841部队已于2016年12月15日停止运行，其权利与义务由无锡联保中心继承，故一审法院认为无锡联保中心作为原告，主体合法，并无不当，本院依法予以维持。因润固公司已于2018年1月5日与无锡联保中心办理了房屋交接手续，一审法院判决润固公司将南京市鼓楼区新门口12号相关房屋返还无锡联保中心，所依据的事实已经发生变化，故本院依法予以纠正。合同无效，润固公司仍占有使用诉争房屋至2018年1月5日，其应当参照合同约定的年租金即每年26.8万元标准支付其占有使用期间的费用，经计算该期间的占有使用费为495616.44元，本院对此予以支持。关于上诉人主张的工程款、装修款和配套建设款，上诉人在本案一审期间并未提出反诉，故本院对此不予处理。综上所述，因二审出现新的证据，致本院认定事实与一审不同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6364号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6364号民事判决第二项为江苏润固建设工程有限公司于本判决生效之日起五日内给付中国人民解放军无锡联勤保障中心房屋占有使用费495616.44元；三、驳回中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6570元，由中国人民解放军无锡联勤保障中心负担；二审案件受理费6570元，由江苏润固建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 双审判员 马 帅审判员 许云苏二〇一八年三月二十六日书记员 汪海燕