湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3058号
上诉人（原审被告）：何军，男，1972年10月14日出生，汉族，现住湖北省洪湖市，
委托诉讼代理人：黄金爱，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉绿地商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道绿地国际金融城。
法定代表人：李煜，总经理。
委托诉讼代理人：王经世，湖北正信律师事务所律师。
上诉人何军因与被上诉人武汉绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初8082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
何军上诉请求：1.改判一审判决第一项为判何军下欠房屋管理费240985元。2.改判一审判决第二项，即驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求。理由：上诉人于2017年5月27日就向被上诉人出具《退铺申请》，要求解除合同不再经营，一审判决管理费计算至2017年7月20日对上诉人不公平。2.一审判决基于合同对上诉人进行了违约惩罚，但上诉人的保证金8万元并没退，这是重复计算，对上诉人不公。
绿地商管公司辩称：管理费应与租金的计算期间保持一致。
绿地商管公司向一审法院起诉请求：1、判令解除绿地商管公司与何军就武汉市武昌区武汉绿地国际金融城A04地块饕界三层第2、3号商铺租赁事宜签署的《武汉绿地饕界商业管理合同》；2、判令何军支付欠缴的管理费262101元，支付滞纳金110144元（管理费计算至2017年7月20日，滞纳金暂计算至2017年7月31日，之后产生的滞纳金按合同约定计算，直至何军清偿所欠款项之日止），合计372245元；3、判令何军承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年6月20日，绿地商管公司经工商行政部门核准领取营业执照，营业期限自2013年6月20日至2063年6月19日，经营范围为商业及酒店管理；物业管理等。2013年12月24日，武汉绿地滨江置业有限公司授权绿地商管公司对武汉绿地饕界商业进行管理（含物业管理），收取物业管理费用并代为收取租金、保证金等相关费用。2014年6月4日，武汉绿地滨江置业有限公司开发经营的绿地国际金融城A04地块坐落于武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2、B3、B4栋3层2室房屋取得武汉市商品房权属证明书，建筑面积669.92平方米，证号为武房商证昌字第2014007750号。2014年6月4日，武汉绿地滨江置业有限公司开发经营的绿地国际金融城A04地块坐落于武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2、B3、B4栋3层3室房屋取得武汉市商品房权属证明书，建筑面积734.45平方米，证号为武房商证昌字第2014007751号。同年，绿地商管公司作为出租方（甲方）与何军作为承租方（乙方）签订《武汉绿地饕界商业管理合同》，绿地商管公司将位于武汉市武昌区武汉绿地国际金融城A04地块饕界叁层第2、3号商铺出租给何军作为商业经营使用，商铺经营面积1422.93平方米，商铺租赁期为72月。商铺计租租赁期限为57个月，自2016年1月1日至2020年9月30日。商铺综合管理费（以下简称“管理费”）自商铺的交付日期开始起计。管理费由经营管理服务费、公摊水电费、卫生费等构成，管理费第一、二租赁年度按商铺建筑面积每平方米20元/月标准收取，该商铺月管理费合计为28459元/月，第三、四、五、六租赁年度按商铺建筑面积每平方米23元/月标准收取，该商铺月管理费合计为32727元/月。商铺租金及管理费按季结算，何军须提前30日内缴付下季度租金及管理费给绿地商管公司。逾期支付，每逾期一天，则何军需按所欠缴金额的0.2%支付滞纳金。何军应在与绿地商管公司签订合同时一次性向绿地商管公司缴纳履约保证金8万元。该履约保证金在本合同终止时何军无违约，并结清应缴费用的情况下，由双方办理离场手续后，凭原始凭证三十个工作日内无息退还给何军。2017年5月27日，何军向绿地商管公司提交书面《退铺申请》，告知其因经营不善，拟于2017年5月27日停业，申请解除《武汉绿地饕界商业管理合同》，并承诺于2017年7月1日前交清所欠租金、管理费及其他相关费用并腾退商铺，在交清欠款前，原商铺内所有物品暂不搬离，若2017年7月1日后，本人仍不能交清欠款，绿地商管公司可腾退该商铺，并有权处理该商铺内所有物品。并附有何军的联系方式及地址。2017年7月21日，因何军未能按《退铺申请》的事项于绿地商管公司于2017年7月1日前交清欠款并腾退商铺，绿地商管公司通过EMS邮政向何军邮寄《合同解除及物品处理函》并附上欠租和滞纳金明细（详见附表），经查询运单号码为1083224423524单号，显示该邮政何军已于2017年7月27日11：48：00本人签收。绿地商管公司已向何军履行解除合同的通知义务，何军仍置之不理，故绿地商管公司诉至法院诉请如前。
一审法院认为，绿地商管公司接受武汉绿地滨江置业有限公司的委托，对武汉绿地饕界商业进行管理并收取物业管理费用、代收租金、保证金等。绿地商管公司与何军签订的《武汉绿地饕界商业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。绿地商管公司已履行将租赁物交付的义务，何军也应承担支付租金的责任。何军向绿地商管公司提交退铺申请，绿地商管公司向何军邮寄送达合同解除及物品处理函，已履行解除合同的通知义务，因双方均同意解除合同，法院对此予以照准。合同解除的时间应以何军签收邮政快递之日即2017年7月27日为解除时间。因何军未按合同的约定，履行支付管理费的义务，构成违约，故对绿地商管公司主张的要求何军支付欠缴管理费262101元的诉讼请求，一审法院予以支持，但其要求每逾期一天，按所欠缴金额的0.2%支付110144元的滞纳金明显过高，一审法院酌情由何军以欠缴管理费262101元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍向绿地商管公司支付从2017年7月28日至实际清偿之日止的违约金，较为适宜。一审判决：一、何军于本判决生效之日起十日内向武汉绿地商业管理有限公司支付下欠管理费262101元；二、何军于本判决生效之日起十日内向武汉绿地商业管理有限公司支付违约金（以欠缴管理费262101元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付从2017年7月28日起至实际清偿之日止）；三、驳回武汉绿地商业管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费6884元，减半收取3442元，由何军负担（此款绿地商管公司已垫付，由何军连同上述款项一并支付给绿地商管公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人的上诉请求及理由是否有理是本案争议的焦点。
关于上诉人的第一点上诉理由，上诉人提出管理费的计算应截止于自己向对方提出退租之日，即2017年5月27日。本院认为，双方当事人在合同中约定的计租期限是57个月，即自2016年1月1日至2020年9月30日，在管理合同尚未到期的情况下，何军于2017年5月27日提出退租，这是其单方提出的变更合同请求，现没有证据表明被上诉人同意2017年5月27日解除管理合同，故上诉人的该项请求没有依据。但鉴于被上诉人于2017年7月21日向上诉人发出了《合同解除及物品处理函》，本院认为该日可视为双方所签的管理合同的解除日，故管理费应计算至2017年7月20日。本院对照合同核查绿地商管公司提交的《绿地商业管理-
何军欠缴管理费及其滞纳金统计表》发现，绿地商管公司对2017年1月1日至2017年6月30日管理费的计算有误，多算了2元，应予纠正，何军应支付所欠绿地商管公司的管理费262099元。
关于上诉人的第二点上诉理由，上诉人认为其不应当承担违约金的原因系上诉人向被上诉人缴纳了8万元的保证金，现被上诉人没有退还保证金，相当于既没收了保证金、自己还要承担违约金，不公平。本院认为，上诉人的该项诉请本应在一审时提出，现原判对保证金一节并未审查与处理，原判基于合同判决被上诉人承担违约金并无不妥，故对上诉人的该项请求本院不予支持。原判将违约金的起算日期界定为2017年7月28日，从不额外加重上诉人责任的原则出发，本院对此不予变更。
综上所述，何军的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初8082号民事判决；
二、何军于本判决生效之日起十日内向武汉绿地商业管理有限公司支付下欠管理费262099元；
三、何军于本判决生效之日起十日内向武汉绿地商业管理有限公司支付违约金（以欠缴管理费262099元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付从2017年7月28日起至实际清偿之日止）；
四、驳回武汉绿地商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6884元，由何军负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一八年五月三十一日
书记员 宋 飞