江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3926号
上诉人（原审被告）：南京筑诚置业发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道某号。
法定代表人：黄灏，南京筑诚置业发展有限公司董事长。
委托诉讼代理人：丁峰，男，1969年5月1日出生。
被上诉人（原审原告）：征某，女，1971年4月18日出生。
被上诉人（原审原告）：陈某，男，2007年1月5日出生。
法定代理人：征某（系陈某母亲）,自然情况同前。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。
上诉人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）因与被上诉人征某、陈某商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
筑诚公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、南京市房管局商品房买卖合同版本不区分住宅和商铺。双方签订的合同附件4选项中存在卫生间是因为房管局合同打印系统统一按照住宅版本不可调整自动生成，造成商铺每一户合同选项中都存在卫生间，所以不能理解为每一个约10平方米左右的商铺中都必须设计卫生间。涉案商铺为地下商城中的隔断式商铺，上诉人报规划审批的图纸是配套公共卫生间的（设置在负一层），给客户宣传的宣传彩页中也明确标注了地下商城的卫生间为公共卫生间。合同附件4中体现的卫生间应是指设置在负一层的公共卫生间。2、合同附件7约定的上下水设施应为公共部位配套基础设施。负二层商铺位于地下商城的最低点，在其地下即为地铁基础层，为确保地铁的安全不具备设计下水条件，因此商铺内不设计独立上下水，负二层设置的是公共水槽。上诉人在合同补充条款中特别告知了只有负一层至地上五层具备餐饮功能的情况。一审法院在上诉人进行了告知的情况下还以此为由判定解除合同有失公平。3、被上诉人不符合解除合同的条件，一审法院判决上诉人支付被上诉人银行利息没有法律和合同依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
征某、陈某辩称：1、上诉人称商品房买卖合同不区分住宅和商铺，由系统自动生成的情况与事实不符。房管局商品房买卖合同中之所以无法取消上下水等基础配套设施是因为合同本身是按照《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》等现行法律规定拟定，而上述两个法律规定明确记载了房屋的销售应当配备上水、下水和用电等基础配套设施。2、双方签订的商品房预售合同附件4中明确记载卫生间的装修和交付标准，附件7明确约定房屋上水和下水设施的交付时间和交付标准。按照商品房预售合同和《商品房销售管理办法》，房屋销售应当配备上水和下水基础配套设施，该设施属于基础配套，专属物业部分，并非公共区域的设施。3、上诉人不能按照合同约定交付卫生间和上下水设施，被上诉人依照合同约定有权解除合同。上诉人作为开发商在明知没有上下水的情况下，依然在合同中约定上下水，约定后又无法按时按约交付房屋的上下水和卫生间等公共配套设施，导致涉案标的物的使用存在严重的缺陷，依照法律规定被上诉人可以行使相应解除权。4、上诉人设置的公共水槽是上诉人违规搭建的构筑物，已经被江宁区政府按照违章建筑拆除，房屋现状没有任何进水和下水设施。补充条款18条约定“房屋负一层到5层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能”不能推导出负二层不具备上下水和卫生间的结论。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
征某、陈某向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年11月30日签订的编号为宁房预售合字2013207640号及宁房预售合字2013207641号商品房预售合同；2、要求筑诚公司退还购房款3448182元及利息（自2014年12月3日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3、要求筑诚公司支付违约金272409.1元（其中2013207640号合同违约金为168348.75元，2013207641号合同违约金为104060.35元；均按照房款5%的解约赔偿金及50000元定金之和计算违约金）。
一审法院认定事实：征某、陈某（乙方）与筑诚公司（甲方）于2014年11月30日签订编号为宁房预售合字2013207640号的《某某花园商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），双方约定甲方预售给乙方的商品房为江宁区秣陵街道将军大道某号某某花园某幢-221室，商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，主体建筑层数为12层，其中±0.00米以上10层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以下第-2层。该商品房的设计用途为商业，层高4.4米，建筑面积88.8平方米，其中套内面积49.98平方米，共有共用分摊面积38.82平方米。乙方应于2014年11月21日前向甲方支付定金50000元。该商品房以建筑面积定价，单价为26655.12元/平方米，总价2366975元。乙方应于2014年11月30日前支付总价款2366975元。同日，双方签订编号为宁房预售合字2013207641号《某某花园商品房预售合同》，双方约定甲方预售给乙方的商品房为江宁区秣陵街道将军大道某号某某花园某幢-222室，商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，主体建筑层数为12层，其中±0.00米以上10层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以下第-2层。该商品房的设计用途为商业，层高4.4米，建筑面积39.8平方米，其中套内面积22.4平方米，共有共用分摊面积17.4平方米。乙方应于2014年11月21日前向甲方支付定金50000元。该商品房以建筑面积定价，单价为27166元/平方米，总价1081207元。乙方应于2014年11月30日前支付总价款1081207元。两份合同均约定，乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，违约金应在交房前付清；经甲方催告后5日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款5%的，甲方有权解除本合同，乙方应当向甲方支付合同总价款5%的解约赔偿金并不予返还定金。甲方应于2015年12月30日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款万分之一/天计算违约金，但该违约金数额累计不超过10000元。甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后120日仍未交付的，乙方有权解除本合同。甲方应当在登记机关注销本合同后10日内将已收房款和3%违约金支付给乙方。附件4列明装饰装修及设备标准，其中卫生间的装修包括地面及墙面。附件7列明甲方对配套基础设施及其他设施的承诺，包括上水、下水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖、供冷设施等，如附件7中的设施迟延达到甲方承诺的条件，甲方应承担采取补救措施并按照1元/天·项计算向乙方支付违约金的违约责任。该违约责任不与合同第六条约定的迟延交付违约责任累加适用。因政府相关部门和不可抗力原因逾期交付甲方免责。征某、陈某于2014年12月3日分别向筑诚公司交付2366975元及1081207元，合计3448182元，该两笔交付资金中的50000元均属于预售定金。2015年12月18日筑诚公司通知征某、陈某收房。征某、陈某于2016年1月5日向筑诚公司发送律师函，告知房屋存在的问题并要求筑诚公司予以解决，未获筑诚公司书面回应。
一审庭审中，筑诚公司提出涉案房屋的负一层与负二层中间有独立的上下水设施，征某、陈某认为该设施系临时设施不符合合同约定。经现场勘验，涉案房屋无渗水现象，负二楼商铺无进户上下水，商铺用电负荷为380V，负一楼通往负二楼区域有一个上下水设施，后经他人举报，被城管部门拆除。负二层与城市地铁相连通，因客观原因不具备单独设计上下水条件。
一审法院认为，本案双方签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。案涉商品房属于商业性用房，即用于出租、经营等商业性用途。筑诚公司向征某、陈某出售商铺，应确保该商铺能够满足征某、陈某正常合法使用。双方签订的商品房预售合同附件4、附件7约定该商铺包括卫生间及上下水设施。《商品房销售管理办法》规定，房屋现售应满足供水供电等配套基础设施具备交付使用条件。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将直接影响区域商铺的人流量及其商业经营目的的实现。筑诚公司未能提供合同约定的配套设施且负二层不能满足上下水单独入户的条件将严重影响征某、陈某实现其合同目的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因负二层商铺与城市地铁相通，客观原因不具备单独设计上下水条件，且无法补救，筑诚公司实际上已不能继续履行，按照合同约定为案涉商铺提供进户上下水和卫生间，致使合同目的无法实现，故对于征某、陈某主张解除商品房预售合同诉讼请求，一审法院予以支持。涉案商品房预售合同解除后，筑诚公司应当返还征某、陈某交付的房款，故对于征某、陈某要求筑诚公司返还购房款3448182元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。征某、陈某要求筑诚公司承担已收取购房款银行利息损失，同时亦主张筑诚公司承担违约损失272409.1元，已收取的房款银行利息损失系征某、陈某购房过程中的实际损失，当事人既主张实际损失又主张违约损失的，择一适用，考虑对一审原告有利原则，一审法院对征某、陈某主张实际损失的诉讼请求，予以支持。对征某、陈某主张的违约损失不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、征某、陈某与南京筑诚置业发展有限公司于2014年11月30日签订编号为宁房预售合字2013207640号及宁房预售合字2013207641号《某某花园商品房预售合同》予以解除；二、南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还征某、陈某购房款3448182元及利息（以3448182元为基数自2014年12月4日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回征某、陈某其他诉讼请求。一审案件受理费36695元，由南京筑诚置业发展有限公司负担。
本院二审期间，上诉人对一审查明“负一楼通往负二楼区域有一个上下水设施，后经他人举报，被城管部门拆除”有异议，认为一审中被上诉人并未提交证据证明该上下水设施被城管部门依法拆除。对此，二审中，被上诉人陈述其向12345投诉该公共水槽是违法建筑后，街道、城管和住建部门综合执法将水槽拆除，但没有书面的执法文件。
经审理查明，一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。
被上诉人向本院提交视频一份、照片六张，证明涉案房屋交付至今存在多次淹水现象、负一层通往负二层的上下水设施被拆除。上诉人认为该视频、照片的拍摄时间无法体现，也不能证明被上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人提交的该证据不属于二审阶段的新证据，本院不予采信。
上述事实，有《某某花园商品房预售合同》、销售不动产统一发票、房屋现场照片、南京市房屋测绘成果报告、律师函、快递单、房屋设计图纸、电压实测表、宣传册及当事人陈述等证据证实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《某某花园商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。该合同附件4约定的装饰装修及设备标准中包含了卫生间、附件7约定的配套基础设施及其他设施中包含了上水、下水设施，上诉人应当按照合同约定向被上诉人交付包含卫生间和上、下水设施的商铺。涉案商品房的设计用途为商业，是否具备卫生间和上、下水设施对该商铺的价值和使用功能均构成重大影响，现上诉人未按约交付包含卫生间和上、下水设施的房屋，且因客观条件限制，无法采取补救措施，致使被上诉人购买涉案房屋的目的无法实现，被上诉人要求解除双方签订的商品房预售合同、上诉人返还购房款3448182元及利息的诉讼请求，本院予以支持。
上诉人称合同附件4和附件7关于卫生间和上、下水设施的约定是房管局合同打印系统自动生成且不可调整的，故相关约定不是其真实的意思表示。本院认为，上诉人作为房地产开发企业，理应熟悉和了解商品房预售合同格式文本内容，即使存在房管局合同打印系统自动生成不可调整的情况，上诉人亦可以通过和被上诉人签订补充协议的方式对自动生成的合同格式文本中不符合其真实意愿的部分加以排除或补充，但双方签订的商品房预售合同的“其他约定”部分仅仅约定了“该房屋负一层至五层通燃气，其他楼层不具备餐饮功能”，并不等同于“负二层不包含卫生间和上下水设施”，故在上诉人与被上诉人未明确约定涉案房屋不具备卫生间和上下水设施的情况下，附件4和附件7的相关约定应视为上诉人的真实意思表示。上诉人另主张附件7约定的上、下水设施应理解为公共区域的配套基础设施而非单个房间内的配套设施，上诉人在负一层通往负二层设有公共水槽，可以视为提供了符合约定的上、下水设施。本院认为，附件7约定的上、下水设施未特别标注为公共区域的上、下水设施，按通常理解，应为在涉案房屋内部的独立上、下水设施，上诉人在负一层通往负二层设置的公共水槽，并非该条约定的上水、下水设施。上诉人主张曾经通过宣传图册告知过被上诉人仅在负一层设置公共卫生间，负二层没有卫生间，但根据合同“其他约定”第8条，宣传图片等对双方没有法律约束力，应以合同约定为准，因此上诉人提供的宣传图册并不能作为确认双方权利义务的依据。上诉人该上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，筑诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36695元，由上诉人南京筑诚置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 武 琼
审判员 徐松松
审判员 陈晓霞
二〇一七年六月二十八日
书记员 汤 燕