.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省万宁市人民法院民事判决书（2015）万民初字第1819号原告：尹志卿，女，1976年4月8日出生，汉族，北京市人，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：岳仁东，男，北京兴涛律师事务所律师。代理权限为特别代理。被告：海南鑫东源旅业有限公司。住址：海口市海甸岛海达路**号今典别墅*栋。法定代表人：王小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司。住所地：万宁市兴隆旅游度假区。法定代表人：陈曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告尹志卿与被告海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、第三人万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案后，依法适用普通程序，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告尹志卿的委托诉讼代理人岳仁东、被告鑫东源公司及第三人忆云公司的委托诉讼代理人祝向荣、王梦瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹志卿向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，忆云山水产权式温泉假日酒店A幢404号房产权属于原告所有；2、判令被告向原告支付因不能在约定期限内取得(办理)房地产权属证书的违约金人民币20142元并判令被告向原告支付因被告违约，原告不解除合同，被告应支付的违约金人民币5518元；3、请求法院判决被告给付原告2016年1月1日至2017年12月31日期间的委托经营收益88147元，被告自2018年1月1日起每两年向原告支付一次委托经营收益88147元（于每两年的第一年的一月一日前支付）；4、由被告承担本案的诉讼费及相关诉讼费用。事实和理由：2013年6月12日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于万宁市××区、土地证号：万国用（2011）字第500004号地块上建设的”忆云山水产权式温泉假日酒店”A幢4**房详见（商品房预售合同）。原告按约向被告支付了全部购房款人民币551859元，被告于2013年12月31日按约将房交付给原告使用；原告于2013年6月12日与第三方万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司及被告三方签订《委托经营合同》，将购买的该产权式酒店交由第三人委托经营管理。原告购买该忆云山水产权式温泉假日酒店的A幢404房已经支付了全部购房款，被告按约已经将该房屋交付给原告使用，原告按约已取得该房屋的全部房地产权，被告应按约、按期将原告所购买的房屋办理房产权证至原告的名下。然而，被告隐瞒事实，一系列恶劣行为严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，鉴于被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为了保护合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院起诉，请求法院依法查明事实，切实保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告海南鑫东源旅业有限公司辩称：1、答辩人与被答辩人之间的商品房预售合同法律关系是真实的，双方签订《商品房预售合同》之后，被答辩人支付了房款，答辩人依约向被答辩人交付房屋。2、至于答辩人与抵押权人之间的抵押登记法律关系，答辩人正设法积极筹措资金向抵押权人偿还贷款，以期尽快注销抵押登记，尽快为被答辩人办理房屋产权证书。第三人忆云山水辩称：恳请法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告尹志卿向法庭提供了以下证据：1、《商品房预售合同》一份。证明；原、被告双方于2013年6月12日签订了商品房买卖合同，原告在被告处购买了涉案房屋。2、《委托经营合同》一份。证明；原告向被告购房后，被告依约将原告的房屋委托装修公司装修。原告收房后将房屋委托给第三人经营管理收益，原告每年的经营收益为购买该房屋总价款（含装修款）6.5%，即44073.5元。3、确认书。证明原告将2014年1月1日至2015年12月31日期间的委托经营收益88147元抵扣给被告作为购房款。4、产权房委托装饰装修合同。证明原告为装修涉案房屋支出182700元，即被告给原告造成经济损失182700元。5、收据。证明原告给付被告购房款、装修款合计642412元（不含委托经营收益）。6、房屋权属登记信息查询说明，证明原、被告双方商品房买卖合同订立后，被告未告知买受人将房屋抵押给第三人。被告对原告提供的证据质证认为，证据一、证据二的三性没有异议，但是部分证明力有不同意见，原告陈述的所有权问题被告认为这个由法院认定。证据三可以证实原告对涉案房屋的收益已经实现两年。证据四的证明力有异议，原告提出因为被告行为造成原告损失，我方认为，只有装修之后才能交付委托经营和享有收益，即装修支出是为了实现原告自己的收益目的。证据五无异议。证据六遗漏了本案第三人建设银行，我方认为应该追加其为第三人。第三人对原告提供的证据质证认为：同被告的质证意见一致。被告没有证据向法庭提交。第三人没有证据向本庭提交。根据原、被告及第三人的举证、质证意见，本院认证如下：对原告提交的证据，经法院核实，均有原件与之对应，本院对原告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对上述证据的证明内容上，被告及第三人有异议，本院在查明和认为部分进行阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告尹志卿与被告鑫东源公司于2013年6月12日签订《商品房预售合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于万宁市××区的位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店A幢404房，建筑面积共计60.90平方米，其中，套内建筑面积47.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.46平方米；按建筑面积计价每平方米9061.72元，总金额为人民币551859元；被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房；被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；房屋交付使用后，被告自房屋交付之日起300个工作日内还未申请给原告办理房屋所有权证的，原告可单方面向房产管理部门申请办理，被告应自收到原告自行办理房屋所有权证通知之日起7日内向原告提供有关材料，并按原告已交房款的1%向原告支付违约金。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付房款万分之一向原告支付违约金。逾期30天以上的，原告有权单方解除合同，被告应自收到原告解除合同通知之日起3日内全部退还买受人已付房款，并按银行同期存款利率付原告利息。原告不解除合同的，被告应当按房价款的1%支付违约金，并可延期在180日内办理完毕房屋所有权证。合同还约定了其他事项。同日，原告与被告还签订了《产权房委托装修装饰合同》一份，该合同约定原告所购买的位于万宁市××区的位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店A幢404房委托被告统一装修装饰，包干总价款182700元。以上两份合同签订后，扣除两年委托经营的收益88147元及优惠4000元后，原告已经支付了全部购房款和装修款共计642412元。2013年6月12日，原告与被告及忆云山水酒店公司签订《委托经营合同》，约定原告将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店A幢404房委托忆云山水酒店公司统一经营管理，委托期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止；原告每年享有40天免费入住酒店房间的权利。尔后被告鑫东源公司于2014年3月27日与中国建设银行股份有限公司海口美丽沙分行签订《借款合同》和《抵押合同》，被告同意以位于万宁市兴隆旅游区忆云山水产权式温泉假日酒店项目（包含本案的A幢404房）作为抵押物，并办理他项权证。本院认为，本案争议的焦点是：一、原告是否享有本案A幢404房的所有权；2、原告的各项损失赔偿是否有事实和法律依据。一、原告尹志卿与被告鑫东源公司于2013年6月12日签订《海南省商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：”依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《中华人民共和国物权法》第十五条：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告尹志卿与被告鑫东源公司于2013年6月12日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效。被告取得商品房预售许可证后，同原告签订《海南省商品房预售合同》。原告购买该房屋后已经支付了全部购房款，被告已于2013年12月31日将该房屋交付给原告，原告同时将该房屋委托忆云山水酒店公司统一经营管理，原告对该房屋已经构成事实上的占有。虽然原告购买该房屋后，被告又与第三人办理了抵押登记手续，至今未涂销抵押登记，但根据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条规定：”取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述规定明确了在抵押权、其他人债权与购房者的购买房屋的权利冲突时应当优先保护作为消费者的购房人的权利。因此，原告购买该房屋的权利优先于第三人抵押权，并对该房屋享有所有权。原告购买该房屋后，被告已经于2013年12月31日将该房屋交付给原告。按照合同约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现约定的办证期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百三十五条：”出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：”......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告应按照原告的请求，协助原告办理将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店A幢404房的产权证办理登记至原告名下。故原告第一项诉求于法有据，本院予以支持。二、原告的损失方面。原告诉求依据《海南省商品房预售合同》中约定的第九条、第十九条规定的违约处理方法计算违约金，系对被告同一违约行为的重复计算违约责任，违约金以补偿性为基本功能，原告的房屋一直由原告使用、收益，逾期利益未显示产生实际损失，从照顾非违约方的角度出发，本院认定按合同约定的十九条计算违约金。被告未按合同约定为原告办理产权证，原告主张自被告逾期之日起每日计至2016年8月30日，按已付房款万分之一向原告支付违约金20142元，并主张被告仍不能在期限内办理房产权属证明的，违约金按约定另行计算至实际办妥房地产权证之日止，于法有据，本院予以支持。原告不解除合同，要求被告支付5518元，于法有据，本院予以支持。三、原告主张的委托经营收益。按照双方签订的《委托经营合同》的约定，第三年和第四年的收益应该在第三年的元月30日之前，故对原告的该项诉求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告尹志卿享有万宁市兴隆旅游开发区惠康大道忆云山水产权式温泉假日酒店A幢404房的产权。被告海南鑫东源旅业有限公司自本判决生效之日起九十日内为原告尹志卿办理万宁市兴隆旅游开发区惠康大道忆云山水产权式温泉假日酒店A幢404房产权证。二、被告海南鑫东源旅业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告尹志卿选择继续履行合同应由被告承担的违约金5518元；被告海南鑫东源旅业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告尹志卿因被告逾期办理产权证的违约金20142元，被告仍不能在期限内办理房产权属证明的，违约金按约定另行计算至实际办妥房地产权证之日止。三、被告海南鑫东源旅业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告尹志卿2015年1月1日至2017年12月31日期间的委托经营收益88147元。四、驳回原告尹志卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8189元，由被告海南鑫东源旅业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。fg7h63e1pm1t8uh2l审判长林俊平审判员ＸＸ玉人民陪审员陈君旭书记员蒲玲附：本案适用的法律条文{条文}