苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初1306号
原告：苏州市春申宾馆，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路***号。
法定代表人：毛联民，该宾馆总经理。
委托诉讼代理人：汤子高、晁梦茹，江苏拙正律师事务所律师。
被告：雷玲，女，1967年9月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告：苏州颐和家园护理院，住所地苏州市吴中区东吴南路***号。
负责人：曹雨田。
原告苏州市春申宾馆（以下简称春申宾馆）与被告雷玲、苏州颐和家园护理院（以下简称颐和护理院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法由审判员何亚平独任审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告春申宾馆之委托诉讼代理人晁梦茹，被告雷玲到庭参加了诉讼。被告颐和护理院经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告春申宾馆向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的2016年11月1日至2016年11月30日期间的房租70000元，并支付该款利息（按银行同期同类贷款利率自2016年11月1日起计算至实际给付之日止）；2.被告腾空并返还房屋，支付逾期返还的房屋使用费（按每月70000元自2016年12月1日起计算至实际返还之日止）。事实和理由：原告受上海贵云贸易公司委托，对该公司所有的、××于××区××路西侧××号公寓楼进行管理。同时，经吴中经济技术发展总公司同意，对由该公司所有的、坐落于吴中区东吴南路西侧4号公寓楼享有截至2024年9月30日的承租权。2009年9月15日，原告与被告雷玲签订了《租赁合同》一份，该合同约定由原告将上述4号、5号楼租给被告雷玲，用于开设颐和护理院，并约定于2009年9月18日至同年12月30日期间为免租期。正式租期自2010年1月1日起至2024年9月30日止，共计14年9个月，年租金900000元。被告雷玲在签订上述合同时预付2010年第一季度租金225000元，此后的租金按季度支付。上述合同签订后，原告按约履行了合同义务，但是被告颐和护理院作为实际使用人在租赁期内多次拖延租金，原告为维护自身权益，无奈诉至法院。
被告雷玲辩称，其未违约，故不同意解除涉案的租赁合同。涉案房屋因年久失修，发生渗漏问题，被告反映多次，但原告仍不予维修，被告只能自行修缮，共计花费123830元，现已实际支付88400元，要求将该款抵扣租金，故房租已结清。
被告颐和护理院未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2009年9月15日，原告与被告雷玲签订租赁协议书一份，该协议书约定原告作为出租方将位于苏州市东吴南路西侧153号4号及5号公寓楼出租给被告雷玲，建筑面积为5200平方米，另有约800平方米属业主搭建用房和约2100平方米场地交被告雷玲使用，用于开设康复护理院。租赁期自2010年1月1日至2024年9月30日止，免租金装修期自交房之日（2009年9月18日）起至2009年12月31日止。其中就租金及交付办法约定，按现状年租金900000元（不含物业费、管理费、卫生费、水电费、天然气费等相关费用）。租金每五年调整一次，自2010年1月1日起，前五年租金不变，从第六个租赁年度（2015年1月1日）开始每五年租金在前一年的基础上递增5%，即2015年1月1日至2019年12月31日每年租金945000元，2020年1月1日至2024年9月30日每年租金992250元。在本协议签订时雷玲支付租金225000元，春申宾馆收取租金后向雷玲开具收款凭证。雷玲保证每季度租金提前15天交付，先付后用，逾期15天作为自动退租，视为违约。租金由雷玲通过转账方式支付至春申宾馆指定账户，春申宾馆开具收款凭证给雷玲。该合同附件二第四条约定，承租期间所有设备的使用、维修及发生的相关费用均由雷玲负责。后双方于2012年2月8日在（2011）吴民初字第0892号案件审理中达成调解，约定将该合同的年租金调整为800000元，合同其他条款不变。
2016年11月9日，原告向被告颐和护理院发出催交房租通知书，要求被告于2016年10月15日交付结欠的2016年11月至2017年1月期间的租金110000元。2016年11月29日，原告向两被告分别发送解除合同律师函，称因被告未履行支付房租义务，故要求解除与雷玲于2009年9月15日签订的租赁合同，并要求被告颐和护理院腾空、返还涉案房屋，并支付承租期内房租，及合同解除次日起的房屋使用费。被告雷玲于2016年11月30日签收该通知。对此，原告称被告雷玲于2016年11月30日收到合同解除通知，故合同于该日解除。
庭审时，双方确认，原告指定被告将租金支付至苏州市至尊装潢工程有限公司（以下简称至尊公司），该公司是原告的关联公司。另，截至2016年10月30日的租金已结清。2016年11月1日至2017年1月31日期间租金为每月70000元，被告雷玲分别于2016年10月19日、12月22日向至尊公司支付了100000元、21600元。2017年1月20日，被告雷玲又向原告支付了租金210000元，原告确认收到。
另，原告陈述，根据合同的约定，被告雷玲应当在2016年10月15日前支付2016年11月至2017年1月期间三个月的租金；而被告雷玲则称合同约定提前15天付租金，先付后用，逾期15天才算违约，其在2016年10月19日已向被告付款，并就房屋修复事宜多次要求原告履行义务，而原告不予理睬，故其不存在违约行为，合同不能解除。
以上事实，由原告提供的（2011）吴民初字第0892号民事调解书、租赁协议书、催交房租通知书、解除合同通知及邮寄凭证，被告雷玲提供的付款账号、付款凭证，当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。
庭审时，原告陈述，2016年11月1日至2017年1月31日期间的租金最晚应于2016年10月15日前支付，但被告仅支付了121600元，应属违约，原告有权解除涉案租赁合同。被告雷玲称，不同意解除该合同，认为按照合同约定在2016年10月31日前付款都不算违约。并且，于2016年7月起其就要求原告解决房屋渗漏问题，原告虽口头答应但一直未履行，故其在当月30日向原告支付租金时就在汇款单上附言“请在30日内彻底修缮房屋渗漏现象。”之后，原告置之不理，故其又在12月22日的汇款单上附言“屋顶渗漏修缮费用88400元，剩余房租21600元现打给。”对此，原告解释称其于2016年7月25日已经购买材料进行了修复，不再漏水了。被告不予认可，称原告就在2012年修过一次，现在房屋仍有漏水现象，其被迫自行修缮支出维修费123830元，其中已实际支付88400元，并提供2016年10月15日的联系函、邮寄凭证及查单；施工承包合同、屋顶施工说明、银行交易明细、防水工程发票、账册、付款凭证、收条予以佐证，要求将该款抵扣租金。
经质证，原告对上述证据不予认可，认为被告自行修缮，并未通知过原告，按照双方租赁合同附件二第四条约定，设备的维修费用应由被告雷玲负担。对此，被告雷玲认为由其负担的仅限于设备设施的维修费用，而不应当是房屋的修缮费用。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应受其约束，全面履行合同约定的义务。本案中，根据房屋租赁合同约定及双方当事人的解释，被告雷玲应当提前15日支付自2016年11月1日至2017年1月31日期间的租金210000元，逾期15日视为自动退租。而被告雷玲在2016年10月19日向原告支付租金100000元，根据本案租赁合同有关先付后用的约定，该部分款项足以清偿2016年11月1日至11月30日期间的租金70000元，故原告要求被告支付该期间的租金及利息损失，本院不予支持。至于2016年12月1日至2017年1月31日期间的租金，原告在本案中未主张，本院不予理涉，由双方当事人另行结算处理。关于租赁合同是否解除的问题，被告雷玲未依约按时足额一次性支付2016年11月1日至2017年1月31日期间的租金，存在不当之处，但其提供的汇款单、往来函能够证明被告曾就房屋漏水需要修缮事宜与原告进行过沟通，原告作为出租人对此未予以及时回复；被告雷玲还提供维修合同、付款凭据等证据主张自行修复而产生费用应抵扣租金，原告对修复的必要性及修复费用不予认可，鉴于双方在合同未明确维修费用可直接抵扣租金，双方对承租房屋的维修费用存在争议，被告雷玲在本案中亦未提起反诉，该部分费用不宜在本案中一并处理，被告雷玲未足额支付上述租金亦有一定合理理由。原告在向被告雷玲发出解除合同通知后，被告分别于2016年12月22日、2017年1月20日向原告支付租金21600元、210000元，原告予以收取，被告雷玲则继续使用涉案房屋，由此说明双方签订的房屋租赁合同并未实际解除，故原告主张本案房屋租赁合同于2016年11月30日解除，并要求被告腾空返还房屋，支付逾期返还房屋的使用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏州市春申宾馆的全部诉讼请求。
案件受理费收取人民币3100元，由原告苏州市春申宾馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 何亚平
人民陪审员 于 丹
人民陪审员 韩 霞
二〇一七年七月二十六日
法官 助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅