吉林省松原市宁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0702民初2947号
原告：松原市龙源物业管理有限公司，住所地松原市宁江区团结街。统一社会信用代码91220702307921402J
法定代表人：刘宝臣，经理。
委托代理人：辛赛楠，系松原市龙源物业管理有限公司员工。
委托代理人：于德宝，系松原市龙源物业管理有限公司员工。
被告：沈文忠，男，满族，1962年11月14日生，现住宁江区。
原告松原市龙源物业管理有限公司（以下简称龙源物业公司）诉被告沈文忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙源物业公司委托代理人辛赛楠、于德宝、被告沈文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙源物业公司诉称：2014年11月1日，原告与丽江尚都小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，原告提供物业管理服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用，住宅每月每平方米0.8元，并约定业主应当按年缴费，缴费时间为每年11月1日至12月31日。被告系xx室的业主，房屋建筑面积为89.22平方米，按约定被告应向原告交纳从2015年11月1日至2018年11月1日期间的物业管理服务费用2751元，但被告一直未付。故诉至法院要求被告立即给付原告物业管理服务费2751元，并承担本案诉讼费用。
沈文忠辩称，1、原告乱收费，原告自2014年接受丽江尚都小区物业管理服务后，我于2015年2月12日主动缴纳2014年11月1日至2015年11月1日物业费1037元，我问物业收费人员为什么收这么多钱？他说是按照建筑面积每平方米0.8元收取的，另外加上每年监控费、楼宇门维修费、照明费各60元，我打电话咨询建设局物业管理办公室，一位刘姓科长说不管收费价格，你可以查看小区业委会与物业公司签订的物业合同，如果合同没有约定，那么这附加的180元你可以拒缴。我找到物业公司经理，查看了物业合同，只约定了每平方米0.8元，没有约定其他收费项目。2、原告没有出具物业费发票，只写了收据，现在都看不清字了。侵犯了消费者取得正规发票的合法权益。3、原告管理服务水平差，小区内破烂不堪、道路坑洼、走路咯脚，雨天更是无法行走，严重影响居民生活质量。我家南北两卧室外面窗台向屋内窗台下渗水，致使窗台下面墙面潮湿、墙皮脱落，影响家人身心健康。多次找物业维修，每次只是记录就完事。物业催缴物业费时候说了，就管收费，不管这些。我上物业找过多少次了，就是不给维修，4年了，一年比一年严重。基于以上原因，我对原告给付三年物业费2751元的诉讼请求不能同意，按照原告服务水平，我只能付给每平方米0.5元的物业费，即自2015年11月1日至2018年11月1日，物业费1605.6元，并要求原告返还2014年11月1日至2015年11月1日多收取的物业费。
经审理查明，沈文忠系松原市宁江区团结街丽江尚都小区多层商品住宅楼1xx室业主，其房屋建筑面积为89.20平方米。2014年11月1日龙源物业公司与丽江尚都小区业主委员会签订《物业服务合同》，龙源物业公司接受委托对该小区进行物业管理，委托管理期限五年，自2014年11月1日至2019年11月1日。合同第三部分物业服务内容之第四条，约定龙源物业公司提供的服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施……2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。……。8、消防服务……。9-15、……。合同第四部分物业服务标准之第五条，约定龙源物业公司提供的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三级）（试行）》中规定的相应要求。1、房屋外观：完好无损。2、设备运行：正常、不影响正常使用。3、房屋及设施、设备的维修、养护：及时。4、公共环境：整洁。5、交通秩序：顺畅。6、保安：门卫执勤，整时巡逻。7、公共部位急修：半小时内到达并及时修复；公共部位小修：在合理的时间内到达并及时修复。8、业主和物业使用人对服务满意率达到：90%。9、搞好电维修与保养，安装监控设备，已备备用发电机，停电及时启动。合同第五部分物业服务相关费用之第六条，主要约定：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅回迁楼0.60元/平方米*每月，公共照明费和其他费用按原有合同规定收取不变；多层住宅商品楼0.80元/平方米*每月，公共照明费和其他费用按原有合同规定收取不变；高层住宅楼1.00元/平方米*每月（公共照明费在内），电梯费用和其它按原有合同规定收取不变；商业物业1.50元/平方米*每月，其它按原有合同规定收取不变；车库物业0.80元/平方米*每月，其它按原有合同规定收取不变。2、物业服务费标准……。3、业主交纳物业服务费的时间从2014年11月1日起开始计算。2014年11月1日之前的物业服务费由甲方（丽江尚都小区业主委员会）和原有物业公司协商解决。4、在本物业履行合同的前提下，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和其它费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。5、……。第七条约定，业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的11月1日至12月31日。沈文忠所拥有物业为多层住宅商品楼，建筑面积为89.20平方米，收费标准为0.80元/平方米*每月，应交纳物业服务费期间为2015年11月1日至2018年11月1日，应交纳物业费金额为2568.96元、公共照明费180元（每年60元ⅹ3年），总计2748.96元。另查明，沈文忠所居住的15号楼3单元商品住宅楼，应有业主12户，已交纳物业服务费业主11户。
上述事实，有龙源物业公司、沈文忠在庭审笔录中的确认陈述以及龙源物业公司提供的业主委员会备案表、物业服务合同、提供服务照片、业主收费记录表在卷为凭，经法庭举证、质证，本院予以确认。
本院认为，龙源物业公司与丽江尚都小区业主委员会签订《物业服务合同》，是双方真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，龙源物业公司对该小区进行物业管理，按合同约定提供了物业服务，不存在业主没有享受到该服务的情况，根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，沈文忠系该小区业主，因此应当按约定交纳物业服务费。业主抗辩的乱收费问题，在丽江尚都小区业主委员会与龙源物业公司签订的《物业服务合同》中，对收费标准已有明确约定，而龙源物业公司的收费并未超出约定标准，故其辩解理由不能成立；业主抗辩的卫生、维修、保安巡逻、监控等管理不规范问题，属于个别性问题，并非管理中的常态现象。实践中，社会生活无法停滞，物业服务管理也是在流变中不断出现新情况新问题，双方应本着诚实信用、公平合理原则，彼此尊重对方利益，建立密切合作关系。基于物业合同双方具有相互依存相互协助的共同生活关系的特殊性，龙源物业公司在物业管理中个别瑕疵问题，不属于违约行为，亦不构成业主拒绝交纳物业服务费或者少交纳物业服务费的合理正当理由。因此，龙源物业公司主张沈文忠按照合同约定交纳物业服务费的请求，本院应予支持。按合同约定的收费标准，沈文忠应交纳2015年11月1日至2018年11月1日期间的物业服务费为2748.96元（89.20平方米ⅹ0.80元ⅹ36个月+公共照明费3年ⅹ60元/年）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条第（二）项、第三十五条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告沈文忠于本判决生效之日立即给付原告松原市龙源物业管理有限公司2015年11月1日至2018年11月1日期间的物业费2748.96元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。
审判员 杨静
二〇一八年七月十日
书记员 贾冰