广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初13008号
原告（反诉被告）：谢扬飞。
委托诉讼代理人：曾淑云，广东格雷兄弟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁光。
委托诉讼代理人：钟妍彦，广东魁峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张岩，广东魁峰律师事务所律师。
�告谢扬飞与被告梁光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，被告梁光依法提起反诉，本院依法对梁光的反诉予以受理。本案依法适用简易程序，后因案情复杂转为适用普通程序，并于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告谢扬飞的委托诉讼代理人曾淑云到庭，被告梁光的委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢扬飞向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租金33,000元、租房押金67,000元、诚意金50,000元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从起诉之日起计至实际付清之日止）；2.被告向原告赔偿机器设备安装调试费250,000元、搬迁费20,000元、工人工资152,000元。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月4日，原、被告双方就有关厂房租赁事宜签订了一份《订金合同》，后于2016年1月20日签订了一份《厂房租赁合同书》。合同约定：被告将位于沙田镇齐沙新围村村口的厂房和宿舍出租给原告，月租金为33,000元，租赁用途为卫生材料厂，免租期为1个月，从变压器通电之日起计算。合同签订后，原告如约向被告交付了67,000元押金、安装变压器诚意金50,000元以及预缴一个月租金33,000元。后，原告投资的东莞市吉安卫生材料有限公司（下简称东莞吉安公司）成立后申请环评时，环保部门告知其不能在此选址建设。原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》被迫终止，原告无奈只能另择租赁地点。在原告另行选择好租赁厂房后，于2016年5月5日与东莞宏安吊装起重运输公司（下简称东莞宏安公司）就机器设备的搬迁事宜签订了书面合同。2016年5月15日原告正式开始搬运机器设备，直至2016年5月19日，被告突然前来阻止，导致搬迁工作中止（租金计算应从2016年5月1日起计�2016年5月19日止）。另外，在双方的《厂房租赁合同书》无法继续履行起，原告即与被告协商退款事宜，被告原本答应退还部分款项，但事后却一再反悔。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告梁光辩称，1.原、被告双方于2016年1月20日签订的《厂房租赁合同书》，因所涉厂房的证照不全，而属于无效合同，故该合同自始没有约束力，但因原告已经实际使用厂房，应按照租金的标准向被告支付占有使用费。被告于2016年2月1日向原告交付案涉厂房，原告于2016年7月8日搬离案涉厂房，原告应依法向被告支付上述期间的占有使用费，但被告现仅要求原告支付2016年4月7日至2016年7月8日的占有使用费，共计101,200元。根据原告的诉请可知，原告退租是因为环评没有通过，而并非案涉租赁合同无效导致，即使合同有效，原告仍会因为环评没有通过�退租，因此原告的退租与案涉租赁合同无效没有因果关系；2.原告诉请的安装调试费、搬迁费及工人工资的损失是因原告退租而产生，与案涉租赁合同无效没有因果关系，被告无需赔偿原告任何费用。且根据原告提交的证据，并不能反映其诉请的安装调试费及搬迁费是在案涉厂房内拆装搬迁机器设备所产生的，也不能证明工人工资是在案涉房产内产生。根据被告所知，原告占有使用案涉厂房期间，仅是将机器设备放在厂房内，并没有进行安装调试，也没有进行生产和工作，更没有聘请员工，甚至没有产生任何的水电费用，即原告并不存在其所诉请的损失，在原告没有提交相关证据证明其确实存在相关损失时，应承担举证不能的法律后果；3.原、被告双方在协商案涉租赁厂房事宜时，原告要求被告为案涉厂房建造变压器，以满足原告生产需要，且从双方签订的《订金�同》及《厂房租赁合同书》的内容亦可反映出该情况，原告承租使用案涉厂房的前提为其安装变压器。由此可知，被告建造变压器是原告的个性化要求，现原告要求退租，不再使用该变压器，而被告亦无需使用该变压器，导致该变压器被闲置，使得被告建造变压器的成本无法收回，故原告应承担相应的赔偿责任；4.根据原告提供的环保告知书可知，原告未通过环评是因为其经营地址靠近乡村居住地，而原告作为卫生材料厂经营者熟悉相关法律法规，也知悉通过环评的要求，在此情况下仍承租被告厂房，并要求被告为其建造变压器，明显存在重大过错，应赔偿由其过错给被告造成的建造变压器的损失321,270元。综上，原告应向被告支付的占有使用费及赔偿损失，远超过原告已向被告支付的150,000元，故被告无需向原告返还任何费用，而原告应向被告支付前述费用。
被告梁光向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《厂房租赁合同书》无效；2.原告向被告支付占有使用案涉厂房期间的占有使用费101,200元（从2016年4月7日起计至2016年7月8日止）；3.原告赔偿被告安装变压器的费用321,270元；4.原告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告于2016年2月1日向原告交付案涉厂房，原告承租被告厂房后，从未向被告支付过租金（占有使用费），被告曾多次通知原告缴纳租金（占有使用费），被告始终不予回应。后，原告称其要退租，并于2016年7月23日搬离案涉厂房，但仍未向被告支付相应的租金（占有使用费）。另，因原告的使用需要，原告要求被告在出租厂房前必须建造变压器，该变压器是被告为原告“量身打造”的，现原告不再承租被告厂房，也使得该变压器闲置，直接导致被告遭受建造变压器的损失321,270元。为维护自身合法权益，被告特诉至法院，请求判如所请。
原告谢扬飞辩称，原告无需向被告支付占有使用费及赔偿变压器的损失，理由与起诉状的事实和理由一致。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了《订金合同》、《厂房租赁合同书》、转账付款凭证、《环保业务告知书》、《企业机读档案登记资料》、机器设备搬运合同、收款收据、证明、《拆装设备合约》、交易明细清单、转账业务回单、《东莞市吉立卫生材料公司合作协议》、2016年3月至2016年6月期间的工资支出、《供用电合同（高压）》、照片、《合同书》、收据、工程预算书、户口本等证据。
本院根据原、被告的陈述和提交的证据，认定事实如下：2016年1月4日，原、被告双方因已达成租赁合意，遂签订一份《订金合同》。2016年1月20日，原、被告双方签订一份《厂房租赁合同书》，约定被告�位于齐沙新围村村口的厂房和宿舍出租给原告使用，用于卫生材料厂。租赁期为5年，即从2016年4月1日起至2021年4月1日止。原告装修免租期为1个月，即从变压器通电之日起，免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由原告按规定交纳。被告于变压器通电之日将租赁物交付给原告使用。租赁物每月租金为33,000元，原告于每月5日前将当月租金转入被告银行账户。原告于本合同签订之日，需一次性向被告缴交67,000元押金和预缴计租期第一个月租金33,000元及原告约定支付被告安装变压器之费用50,000元。原告支付被告安装变压器的费用50,000元，则于租赁期内每年10月份租金抵扣10,000元，至抵扣完为止。合同期满，在原告付清租金等经营费用后，被告将押金无息退还原告。被告不按时交付租赁物给原告的，每逾期一日应向原告支付月租金0.1%的违约金。原�不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收0.1%的滞纳金。原告违反本合同在租赁期内退租的，被告不退还所收原告押金及安装变压器支付之费用。在租赁期内如因原告原因终止合同的（因消防、环保等问题导致原告不能继续使用的情况除外），原告需赔偿被告安装变压器之费用300,000元，此300,000元分五年递减，每租满一年减60,000元。《厂房租赁合同书》签订后，原告依约向被告支付了租金押金67,000元、变压器诚意金50,000元及预交一个月租金33,000元。案涉变压器于2016年4月7日通电。
2016年4月1日，原告投资的东莞吉安公司在申请环评时，被环保部门告知不同意该单位在该选址建设，明确乡村居民点限制发展所有工业制造业。原告遂另择地址建设，并于2016年5月5日与东莞宏安公司签订机器设备搬运合同，约定由东莞宏安公司负责原告机器设备的搬迁事宜，运�为20,000元。原告主张该费用已经实际支出，并提供了一份加盖有东莞宏安公司财务专用章的《收款收据》以及转账付款凭证予以证明。被告不确认该证据的真实性。原告向本院提交的一份由东莞宏安公司出具的《证明》，该《证明》显示东莞宏安公司为原告搬迁机器设备，分两次进行。第一次在2016年5月15日开始至2016年5月19日，因房东阻扰，搬迁工作于5月19日被迫停止；第二次搬运从2016年6月20日开始至2016年6月22日结束。2016年6月22日全部机器设备搬迁完毕。被告不确认该《证明》的真实性。庭审中，原告申请东莞宏安公司的联系人王某出庭作证，证人在庭审中确认第一次搬机器设备时间约在2016年5月中下旬，后因房东阻止导致第一次无法搬迁完毕全部机器设备，第二次搬机器设备的时间约在2016年9月下旬左右，搬迁费用共计为20,000元。被告主张原告的机器设备于2016�7月8日完全搬离厂区，并向被告归还了钥匙。
另查，原告主张其因机器设备拆装支出了费用250,000元，并提供了其与东莞市雄升机械有限公司于2015年12月10日签订的《拆装设备合约》、收款收据及转账凭证予以证明，被告不确认该证据的真实性，并主张原、被告双方于2015年12月10日未达成租赁合意，该费用与本案无关。原告另主张因被告提供的租赁物不符合双方约定的租赁用途，导致原告的租赁目的不能实现，由此给原告造成了2016年3月至2016年6月期间的工人工资的损失合计152,000元，并提供了费用报销单、统计表予以证明。被告主张该证据是原告单方制作，不确认其真实性，且主张即使该费用真实，也与被告无关。
被告主张《厂房租赁合同书》上约定的变压器是被告为原告“量身打造”的，现原告不再承租被告的厂房，使得该变压器闲置，造成被�损失321,270元，该费用应由原告承担。原告主张该变压器属于租赁厂房的配套设施，因此原告无需赔偿被告该变压器损失。被告在庭审中确认案涉变压器没有损害，可以正常使用。
再查，被告主张原告从未向其支付过租金（占有使用费），原告应向被告支付2016年4月7日至2016年7月8日的租金（占有使用费）。原告主张因被告提供的租赁物无法合乎《厂房租赁合同书》租赁目的，且被告的租赁物未依法办理报建手续，导致《厂房租赁合同书》无效，过错责任在于被告一方，原告无需向被告支付租金（占有使用费）。被告在庭审中确认案涉厂房只有土地证，没有经过报建手续，亦未办理房产证及建设工程规划许可证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1.案涉的《厂房租赁合同书》是否有效；2.原告诉请要求被告退还租房押金67,000元，诚意金50,000元及支付利息是否合法；3.原告诉请要求被告退还租金33,000元及支付利息，被告诉请要求原告支付占有使用费101,200是否合法；4.原告诉请要求被告赔偿机器设备安装调试费250,000元、搬迁费20,000元及工人工资152,000元是否合法；5.被告诉请要求原告赔偿安装变压器费用321,270元是否合法。
关于焦点一，涉案的租赁物并未取得房产证及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”因此涉案的原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》属于无效合同，被告诉请确认其与原告签订的《厂房租赁合同书》无效，于法有据，本院予以支持。
关�焦点二，如上所述，案涉的《厂房租赁合同书》为无效合同，原、被告双方基于《厂房租赁合同书》取得的财产应相互返还，被告无权收取原告的租房押金67,000元及诚意金50,000元，现在原告诉请被告退还租房押金67,000元及诚意金50,000元，依法有据，本院予以支持。至于原告诉请的租房押金及诚意金的利息，缺乏依据，本院予以驳回。
关于焦点三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”结合原、被告双方在《厂房租赁合同书》上约定租赁物每月租金为33,000元，变压器通电之日起原告装修免租期1个月。案涉变压器于2016年4月7日通电使用，即原告应从2016年5月6日开始向被告支付房屋占有使用费。原告主张其于2016年5月15日开始搬迁机器设备，后因房东阻扰，导致搬迁工作于2016年5月19日被迫停止，因而该房屋占有使用费应计算至2016年5月19日，但原告提供的证据无法证明该主张，且证人王某在庭审中陈述第二次搬迁时间为2016年9月下旬左右也与东莞宏安公司出具的《证明》中所述第二次搬迁时间为2016年6月相矛盾。对此，原告应承担举证不能的法律后果，本院依法采信被告主张的原告于2016年7月8日完全搬离厂区。因此，原告应向被告支付2016年5月6日至2016年7月8日的房屋占有使用费69,300元（33,000元/月×2个月+33,000元/月÷30天×3天=69,300元），又因原告已向被告预交一个月租金33,000元，该费用应予以扣除，所以原告应向被告支付36,300元（69,300元-33,000元=36,300元）。原告要求被告退还租金33,000元及支付利息，于法无据，本院不予支持。被告主张超出部分，于法无据，本院不予支持。
关于焦点四，原告诉请的安装调试费250,000元、搬迁费20,000元及工人工资152,000元，本院分析如下：1.安装调试费，根据原告与东莞市雄升机械有限公司签订的《拆装设备合约》显示该合约的签订时间为2015年12月10日，而原、被告双方是在2016年1月4日达成租赁合意，在2016年1月20日签订《厂房租赁合同》。由此可知，该《拆装设备合约》先于《厂房租赁合同》签订，所以由该《拆装设备合约》所产生的安装调试费与被告并无关联，故本院对于原告该诉请予以驳回。2.搬迁费，无论是合同无效还是合同到期终止都会产生搬迁费，该搬迁费的产生是一个必然的结果，其产生与被告并无关联，亦无任何法律依据，故本院对于原告该诉请予以驳回。3.工人工资，原告聘请工人进行生产经营必然产生工人工资，该工人工资产生与被告并无关联，亦无任何法律依据，故本院对于原告该诉请予以驳回。
关于焦点五，本院分析如下：1.被告提交的证据无法证明案涉变压器是为原告专门定做的，且被告亦确认该变压器没有损害，可以正常使用。2.从原、被告签订的《厂房租赁合同》中约定的“在租赁期内如因原告原因终止合同的（因消防、环保等问题导致原告不能继续使用的情况除外），原告需赔偿被告安装变压器之费用300,000元”可知，双方在签订合同时对因环保问题导致原告不能继续使用变压器的情形已有预见，在该情况下双方合意原告无需向被告赔偿变压器的费用。故被告要求原告赔偿其变压器损失321,270元，无事实及法律依据，本院对被告该诉请予以驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告谢扬飞与被告梁光签订的涉案的《厂房租赁合同书》无效；
二、限被告梁光于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谢扬飞退还租房押金67,000元及诚意金50,000元；
三、限原告谢扬飞于本判决发生法律效力之日起三日内向被告梁光支付房屋占有使用费36,300元；
四、驳回原告谢扬飞的其他诉讼请求；
五、驳回被告梁光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本诉受理费9,520元，由原告谢扬飞负担6,880元，被告梁光负担2,640元。反诉受理费3,934元，由原告谢扬飞负担753元，被告梁光负担3,181元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 许 腾
人民陪审员 黄畅昌
人民陪审员 方顺达
二〇一七年六月八日
书 记 员 黄丽英