上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终741号
上诉人（原审原告）：蔡三中，男，1969年11月8日生，汉族，户籍地江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：娄志华，江苏苏尊容大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江思佳，上海繁锦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶国贤，男，1943年10月22日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审被告）：邵琰，女，1948年2月16日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
上诉人蔡三中因与被上诉人叶国贤、邵琰�屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人蔡三中上诉请求：撤销原判，依法改判叶国贤、邵琰返还其定金人民币（下同）50万元、支付违约金50万元。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。根据蔡三中与叶国贤于2015年8月6日签订的《房屋买卖合同》之约定，涉案房屋总价为130万元，分两次支付，第一次支付100万元作为定金，第二次支付30万元。但一审法院认定该100万元均非定金，不仅与事实不符，且于法无据。虽然双方约定100万元为定金超过了合同标的额的20%，结合本案实际情况，房屋总价为130万元，根据法律规定，定金不得超过合同标的额的20%即26万元，对于超过部分人民法院不应支持，但�审法院却将定金全部否定，极大地损害了蔡三中的法定权利，致使蔡三中无法适用定金罚则要求叶国贤、邵琰承担双倍返还定金的责任。二、一审判决认定事实不清，严重偏袒叶国贤、邵琰。涉案房屋买卖合同不能继续履行的责任完全在叶国贤、邵琰，其二人应根据过错向蔡三中承担损害赔偿责任。一审法院认定叶国贤已经返还蔡三中80万元与事实不符，该80万元仅是叶国贤主动提出存放在蔡三中姐姐处，为使蔡三中放心，并向蔡三中表示其会继续履行合同的一种方式，不能认定系叶国贤向蔡三中归还购房款。本案不能仅以叶国贤向蔡三中返还剩余的20万元购房款草草了事，叶国贤、邵琰应赔偿因违约给蔡三中造成的实际损失。
被上诉人叶国贤辩称：其在派出所写了承诺书，包括两个内容，一个是10月1日以前如果邵琰不同意卖房则叶国贤返还蔡三中20万元�如果邵琰同意卖房则过户、蔡三中把剩余钱款支付给叶国贤。不同意蔡三中的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人邵琰辩称：涉案房屋买卖其不清楚，其自始至终均未参与过，也未同意过出售涉案房屋，故不同意蔡三中的上诉诉请。
蔡三中向一审法院起诉请求：1、判令叶国贤、邵琰支付其违约金50万元；2、判令叶国贤、邵琰返还其购房款20万元。后蔡三中在一审庭审中变更其诉请为：判令叶国贤、邵琰返还其定金50万元，支付其违约金50万元。
一审法院认定事实如下：叶国贤与邵琰系夫妻关系。涉案的上海市XX村XX号XX室房屋为叶国贤与邵琰按份共有，双方各享有1/2份额。
2015年8月6日，叶国贤与蔡三中签订自行书写的《房屋买卖合同》，约定：叶国贤将涉案房屋出售给蔡三中，净到手价130万元，分两次付清，第�次付100万元，在三天之内移交该房；第二次付30万元，双方到房屋交易中心办理过户手续。第一次付款作为本合同的定金。合同签订当日，蔡三中即通过银行转账方式将100万元支付给叶国贤。2015年8月11日，叶国贤与蔡三中签订房屋交接书，叶国贤将涉案房屋及房地产权证等交付蔡三中，蔡三中即居住于涉案房屋。
邵琰得知涉案房屋被出售后，打电话给居委会找到蔡三中告诉其叶国贤是骗子，蔡三中遂报警。叶国贤在派出所书写了保证邵琰回沪后正常履行合同的承诺书，并表示现该承诺书已遗失；蔡三中又要求叶国贤将已付房款中的80万元交由中间人保管，于是叶国贤将80万元给了中间人蔡某（蔡三中的姐姐），双方约定何时合同履行，何时将该款给叶国贤。
2015年8月19日，邵琰回上海，后向一审法院提起诉讼，要求确认蔡三中与叶国贤签订的买卖合同无效，并要求蔡三中搬离涉案房屋。2016年2月17日，一审法院作出（2015）徐民四(民)初字第2863号（以下简称2863号案）民事判决，确认蔡三中与叶国贤签订的买卖合同不对邵琰发生效力，并判决蔡三中搬离涉案房屋。蔡三中遂提起本案诉讼。
此外，叶国贤还出示了2015年8月15日的承诺书一份，内容为：“叶国贤在10月1日之前能过户，蔡三中将房款余额叁拾万元打入叶的银行卡上。如果不能过户叶把壹佰万元定金打入蔡的银行卡上。”蔡三中则不认可该承诺书，认为与当时在派出所出具的承诺书不一致。因该承诺书为复印件，且蔡三中对其真实性不认可，而在此前双方又曾表述找不到承诺书，故一审对其证明力不予确认。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据生效判决查明的事实，蔡三中与叶国贤签订的买卖合同为有效合同，合同约定了蔡三中第一次付款100万元为定金，根据我国法律规定，双方约定的定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故该100万元并非定金。蔡三中付款后叶国贤将涉案房屋交付给蔡三中，后蔡三中与叶国贤就房屋买卖事宜发生纠纷，叶国贤已经返还蔡三中80万元，现双方买卖合同不能继续履行，叶国贤应将剩余房款返还，故叶国贤应返还蔡三中房款20万元。蔡三中要求叶国贤承担违约责任，缺乏合同依据，对蔡三中的该项诉请不予支持。法院生效判决已经确认蔡三中与叶国贤签订的买卖合同对邵琰不发生效力，故蔡三中要求邵琰承担还款责任缺乏依据，故对蔡三中该项诉请亦不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，于二○一六年十月十日作出判�：一、叶国贤于判决生效之日起十日内返还蔡三中房款20万元；二、驳回蔡三中的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,400元，财产保全费4,020元，合计9,420元，由蔡三中负担6,728元，叶国贤负担2,692元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，蔡三中明确，其诉请要求叶国贤、邵琰返还定金50万元、支付违约金50万元，共计100万元，其中20万元是没有返还给其的定金，其另要求叶国贤、邵琰承担30万元定金，依据就是定金不得超过本金的20%，50万元违约金是定金不足以弥补其损失的部分。
本院认为，生效的2863号案判决确认涉案《房屋买卖合同》对邵琰不发�效力、蔡三中应迁出涉案房屋，故涉案《房屋买卖合同》实际无法继续履行，现蔡三中提起本案诉讼，实际系要求对合同无法继续履行而应解除的后果进行处理。涉案合同无法继续履行的原因系权利人之一的邵琰明确表示不同意出售涉案房屋，而叶国贤代理邵琰出售涉案房屋属无权代理。鉴于叶国贤与邵琰系夫妻关系，蔡三中在签约当时也系基于该因素而相信涉案合同能够正常履行并支付了相应房款，叶国贤也实际将涉案房屋交付蔡三中使用，故现涉案合同无法继续履行，叶国贤应对此承担相应违约责任。因2863号案判决明确涉案合同对邵琰不发生效力，故蔡三中基于该合同要求邵琰承担相应违约责任缺乏依据，本院对此不予支持。现蔡三中的诉请实际系要求叶国贤承担双倍返还定金及赔偿定金不足以弥补其实际损失的部分。对此，虽然双方约定的定金系100万元，�根据担保法关于定金数额不得超过主合同标的额20%的相关规定，涉案合同定金应认定为26万元，故叶国贤除应返还尚余的已收房款20万元外，还应赔偿蔡三中定金26万元。一审法院认定100万元均非定金有误，本院对此予以纠正。就蔡三中还要求叶国贤赔偿定金不足以弥补损失的部分之诉请，因双方在2015年8月已就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，蔡三中早应预料到涉案合同的履行可能存在问题而应及时采取措施以避免损失的扩大，叶国贤实际已将收取的100万元房款中的80万元交付给了蔡三中的姐姐保管，且蔡三中在涉案合同签订过程中也存在未尽审慎义务的情况，故蔡三中主张定金赔偿不足以弥补其损失，不能成立，本院对此不予采信。另，叶国贤称，根据其在派出所出具的承诺书，双方已就合同履行与否事宜达成一致，但一方面叶国贤仅提供了承诺书的复印件而蔡�中对此不予认可，且即便叶国贤出具过如其所述的承诺书，因该承诺书系其单方出具，就此也难以认定系双方达成的合意，故对叶国贤该主张，本院不予采信。综上所述，蔡三中的部分上诉请求成立，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13070号民事判决主文第一项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13070号民事判决主文第二项；
三、叶国贤于本判决生效之日起十日内赔偿蔡三中定金人民币260,000元；
四、驳回蔡三中的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币5,400元，财产保全费人民币4,020元，合计人民币9,420元，由蔡三中负担3,230元，由叶国贤负担6,190元。二审案件受理费人民币11,800元，由蔡三中负担7,965元，由叶国贤负担3,835元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年二月二十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……