内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0724民初1845号原告：北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司，住所地内蒙古自治区鄂温克族自治旗巴彦托海镇经济技术开发区综合办公楼。负责人：崔振清，经理。委托诉讼代理人：徐建国，内蒙古铁源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙胜男，内蒙古典威律师事务所律师。被告：包中校，男，1984年7月11日出生，蒙古族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：左新东，内蒙古盈飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：诺敏，内蒙古盈飞律师事务所律师。原告北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司（以下简称北京乾元分公司）与被告包中校商品房销售合同纠纷一案，原告北京乾元分公司向本院申请诉前保全，本院作出(2017)内0724财保72号民事裁定。本院于2017年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月8日公开开庭进行了审理，原告北京乾元分公司委托诉讼代理人孙胜男，被告包中校委托诉讼代理人左新东到庭参加诉讼，2018年4月24日公开开庭进行了审理，原告北京乾元分公司委托诉讼代理人孙胜男，被告包中校委托诉讼代理人左新东、诺敏到庭参加诉讼。现已审理终结。原告北京乾元分公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付尚欠购房款17,727,446元，并自2015年9月11日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠款利息；2、判令被告自2015年9月11日起至实际履行之日止每日按商品房价款的万分之二向原告支付违约金；3、全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2014年7月19日至2015年9月10日期间，陆续在原告处购买位于××旗市及64户住宅（具体如下43B-0-301号；43B-0-401号；43B-0-501号；43B-0-610号至43B-0-635号26户；43B-0-701号至43B-0-735号35户）总价款27,386,964元，被告已付9,659,518元，尚欠17,727,446元未支付，经原告多次催要无果，故诉至法院。被告包中校辩称，被告已经向原告支付房屋总价款29,110,873.12元，并且原告已经为被告开具全额发票，其中19,140,873.12元是被告向案外人王某支付的部分购房款和施工款，该款已经得到原告的认可，故被告不欠原告购房款。如果原告不认可其向案外人王某支付的工程款为房款，那么涉诉房屋至今没有进行竣工验收，导致被告至今无法通过消防验收，给被告造成了巨大的损失，根据同时履行抗辩权，被告有权拒绝支付剩余的款项。原告北京乾元分公司为证明其诉讼主张成立，向本院提交下列证据：一、《商品房买卖合同》65份（1份原件，64份复印件），以证实原、被告间自2014年7月19日至2015年9月10日之间签订了65份《商品房买卖合同》，约定了65户商品房的购买价格及房屋的大小，被告应向原告交付的购房款总计为27,386,964元。合同约定，被告若逾期交款，利息应按中国人民银行同期贷款利率计算，还应按商品房总价的日万分之二向原告支付违约金。原告已经按照合同约定履行了自己的义务，被告却没有交付全部购房款。经质证，被告对于没有其签字的《商品房买卖合同》不予认可，被告向王某以垫付工程款或者其他款项的方式已经交付了全部房款29,110,873.12元。本院经审查认为，原告出示的《商品房买卖合同》（43B-0-301号）系原件，并由被告签字确认，其他《商品房买卖合同》虽系网签合同打印件，结合被告认可从原告处购买涉诉房屋的事实，对房屋总面积、单价、总价款均无异议，并实际占有、使用的答辩意见对原告证明目的予以采信。二、国有土地使用证复印件2份、建设用地规划许可证复印件1份、建设工程施工许可证复印件1份、商品房预销售许可证1份，以证实金领佳苑小区建设单位为北京乾元房地产开发有限公司，该工程已经取得商品房预销售许可证，原告有权对涉诉房产进行处置。经质证，被告对该组证据真实性及证明目的均认可。本院经审查认为，该组证据符合证据的真实性、合法性要求，与本案具有关联性，且被告对证据的真实性及证明目的没有异议，对该组证据真实性予以确认，原告证明目的予以采信。被告包中校为证明其抗辩主张成立，向本院提交下列证据：一、销售不动产统一发票70份（金额为27,386,964元），以证实被告向原告交付全额房款。经质证，原告称有两张发票（发票代码215001119012、215001119069号）并非被告为付款方，部分发票没有地方税务局发票专用章，对其他的发票真实性没有异议，但对证明目的有异议，被告认可应向原告交付的总购房款为27,386,964元与原告诉状当中主张的被告应交的全部购房款数目相吻合。发票是为了被告办理贷款事宜才开具，发票不足以证明被告已实际交付全部购房款，被告未提供相应的银行流水等支付凭证，原告只认可被告交付的9,659,518元。本院经审查认为，上述销售不动产统一发票中加盖原告公章的系29张，金额为7,243,284.8元，而原告认可收到被告支付购房款9,659,518元，结合案件其他证据对被告所提向原告交付了全额房款的证明不予采信，确认被告向原告已付房款为9,659,518元。二、银行的转账记录复印件73份，转账凭证复印件3份，以证实自2016年至2016年11月19日止，总计向王某支付工程款及购房款19,140,873.12元。经质证，原告对该组证据的真实性及证明目的均不予认可，被告未提交转账汇款记录的原件，并且被告与案外人王某之间的往来款与本案无关。原、被告之间存在的是商品房买卖合同关系，被告应按合同向对方，即向原告交付购房款。本院经审查认为，上述证据系复印件，被告未提供原件予以核实，故对上述证据不作确认。三、垫付工程款证明3份，以证实有三笔款项共计9,570,000元是被告替王某垫付的工程款。经质证，原告对该组证据真实性及证明目的均不予认可，根据合同相对性，被告应向原告支付房屋价款。本院经审查认为，被告包中校认可与原告之间存在商品房买卖合同关系，购房款应向原告支付，上述证据中9,570,000元没有相关支付凭证予以佐证，被告不能证实房屋买卖相对人收到该笔款项，且出具上述证据的王某及李洪德也未到庭接受质询，故该组证据与本案无关联性，不作确认。四、金领佳苑住宅小区43号楼房屋分配协议复印件1份，以证实被告购买的涉诉房屋归王某支配，被告给王某的垫付工程款与涉诉房屋存在实质上的联系，该房屋实际开发人及实际承建人是王某。经质证，原告对该证据的真实性及证明目的不予认可。被告提交的该份证据为复印件，双方加盖的公章均为模糊，且被告与原告签订商品房买卖合同的时间早于被告出示的该份证据的时间，该份协议单独无法证实被告的证明目的。本院经审查认为，上述证据系复印件，被告未提供原件予以核实，故对上述证据不作确认。五、房款收据15份，以证实被告直接向原告交付了部分房款，数额为11,836,552,其中交给王某2,000,000元，支付给原告9,836,552元。经质证，原告对该组证据与原告申请法院调取的原告公司的记账凭证及收据相对应的认可，认为收据编号为0441533、4432913、4432914的收据与本案无关，其中交款单位为吴双喜的收据上记载交款事由为43#B社601-609号首付款，与涉诉的64户住宅无关。安志刚、邵颂梅交款的2份收据收款事由不清，仅写明付款并无具体楼号，因此与本案无关。关于王某出具的收条，原告认为与本案没有任何关联。具有涉诉房屋销售资质的是原告，并非王某，并且该份收条仅注明另收到2,000,000元整，无法确定该款与本案之间有任何的关联性。本院经审查认为，对上述证据与原告申请法院调取的原告公司的记账凭证及收据相符的证据真实性予以确认，对上述证据金额为9,259,518元，被告向原告交付的9,259,518元的证明目的予以采信。被告无法证实0441533、4432913、4432914号收据及王某收条中记载另收到的2,000,000元与本案的关联性，故该4份证据与本案无关联性，不作确认。法庭出示经原告北京乾元分公司申请调取的下列证据：一、北京乾元分公司财务凭证28张，（呼伦贝尔市纪检委调取）原告以证实被告向原告交付的购房款金额为9,659,518元。经质证，原告对证据的真实性认可，称能够证实被告向原告支付购房款9,659,518元的事实；被告对该份证据的真实性没有异议，称上述款项仅为被告所支付房款的一部分。本院经审查认为，该组证据系本院到呼伦贝尔市纪检委调取北京乾元分公司账目，故对该组证据证实性予以确认，财务凭证中记载包中校所交购房款金额为9,659,518元，故对原告证明目的予以采信。二、内蒙古自治区鄂温克族自治旗房产管理局出具的证明1份，原告以证实涉诉的64户及107号门市房屋产权人为包中校。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，原告已经完成了涉诉房屋的交付义务，被告实际使用，涉诉房屋的产权人已变更为包中校；被告对证据的真实性无异议，对原告的证明目的不认可，原告给被告开具了发票已全额支付房款，并不是原告所称为办理贷款所开具。本院经审查认为，该组证据系本院到鄂温克族自治旗房产管理局调取，故对该组证据证实性予以确认，该证明能够证实涉诉43B楼64户及107门市房屋产权人已变更为包中校，对原告证明目的予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告北京乾元分公司已取得对坐落于××旗房屋的商品房预销售许可证权。被告包中校自2014年7月19日至2015年9月10日期间，陆续在××区市及64户住宅（具体为43B-0-301号；43B-0-401号；43B-0-501号；43B-0-610号至43B-0-635号26户；43B-0-701号至43B-0-735号35户），涉诉房屋总价款为27,386,964元（43B号楼107号门市319.29㎡，每平方米价格5500元，总价格1,756,095元；住宅7766.93㎡，每平方米价格3300元，合计25,630,869元）被告包中校对涉诉房屋面积、单价及总价27,386,964元均无异议。原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条逾期付款的处理约定”乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方（包中校）还应每日按商品房价款万分之二向甲方（北京乾元分公司）支付违约金”。被告认可涉诉房屋现已实际交付使用，并办理了房屋所有权变更登记，现房屋产权人为包中校。2014年8月1日至2015年期间，被告陆续向原告及案外人王某支付款项，其中原告认可收到被告支付的购房款金额为9,659,518元。被告认可实际收到涉诉房屋的时间为2016年5月1日，涉诉房屋用于经营金领大酒店。本院认为，被告包中校购买原告北京乾元分公司名下鄂温克族自治旗巴彦托海镇八居金领佳苑小区43B号楼107号门市及64户住宅系双方当事人的真实意思表示，且涉诉房屋已实际交付，故双方之间系房屋买卖合同关系，本院予以确认。现原告北京乾元分公司已经实际交付全部涉诉房屋，上述房屋已变更登记至被告包中校名下，并实际投入使用于经营酒店，故原告已完成出售人合同义务，被告应当向原告履行支付购房款的合同义务，故原告要求被告支付尚欠购房款17,727,446元的诉讼请求成立，本院予以支持；原告要求被告自2015年9月11日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠款利息，并每日按商品房价款的万分之二向原告支付违约金的诉讼主张，因被告于2016年5月1日实际接收房屋后未向合同相对人付清购房款的行为已构成违约，给原告造成了占用资金期间利息损失，双方虽然约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但按日计算万分之二违约金过高，有失公平，现被告申请调整违约金，故将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金。关于被告所提，向原告支付购房款9,970,000元、向案外人王某支付工程款及购房款共19,140,873.12元，已经支付涉诉房屋购房款29,110,873.12元的抗辩理由，因被告认可与原告系商品房买卖合同关系，但其将部分购房款向案外人王某支付的主张未得到原告认可，故被告的上述该抗辩主张不成立，根据相关证据确认被告向原告支付的购房款金额为9,659,518元。关于被告所提，原告出售的涉诉房屋尚未竣工验收导致被告无法通过消防验收，给其带来了巨大经济损失，因此其具有同时履行抗辩权，拒绝支付剩余购房的抗辩理由，因被告实际占有、使用涉诉房屋，且涉诉房屋已变更登记至被告包中校名下，且未提交证据证实造成损失，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告包中校自本判决生效之日起十日内向原告北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司支付购房款17,727,446元，并支付违约金（以17,727,446元为基数，自2016年5月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128,164.70元，由被告包中校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  红梅审 判 员  阿荣人民陪审员  英伟二〇一八年四月二十五日书 记 员  魏毅附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的人民法院予以支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。