山东省烟台市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁06行终389号
上诉人（原审被告）：栖霞市住房和规划建设管理局。住所地：栖霞市山城路**号。
法定代表人：王秀元，局长。
负责人：刘洪军，该局副主任科员兼政策法规科科长。
委托代理人：陈孟海，该�位工作人员。
委托代理人：李旭峰，山东正韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：栖霞市人民政府。住所地：栖霞市腾飞路***号。
法定代表人：陈兆宽，市长。
委托代理人：蒋金倩，该政府法制办工作人员。
委托代理人：李旭峰，山东正韬律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王好来。
被上诉人（原审原告）：王美玉。
被上诉人（原审原告）：王美兰。
被上诉人（原审原告）：王美娜。
三被上诉人委托代理人：赵江林，山东崇琳律师事务所律师。
三上诉人因房屋行政登记一案，不服山东省栖霞市人民法院（2011）栖行初字第35号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：�福亭、刘美叶夫妻共有五个女儿，长女王美荣（第三人王好来之妻），二女儿王美玉（原告），三女儿王美兰（原告），四女儿王香梅，五女儿王美娜（原告）。王福亭名下登记有位于栖霞市苏家店镇苏家庄村的房屋一套，即涉案房屋。1998年8月16日王福亭因病去世，王福亭去世前对其遗产未作处置。2002年8月13日，刘美叶、王美荣及第三人王好来在栖霞市苏家店镇苏家庄村民委员会干部见证下签订决议书一份，内容为：村民刘美叶因膝下无子，晚年生活不能自理，故决定过继大女儿王美荣、王好来夫妻养老送终，具体事宜如下：1、刘美叶晚年的衣食住行、饮食起居、生老病死、疾病疗养等一切责任及费用皆由王好来夫妻负责。2、原属王福亭、刘美叶的住房一处（四至以房产证为准）及家中一切动产与不动产皆由王好来夫妻继承。口说无凭，立此为证。本决议一式�份，刘美叶、王好来夫妻各持一份，自2002.8.12生效。决议人：刘美叶。继承人：王好来、王美荣。该决议书由部分见证人、村委干部签名并加盖了栖霞市苏家店镇苏家庄村民委员会公章。此后，2002年12月4日，刘美叶又立遗嘱一份，内容为：我叫刘美叶，丈夫王福亭于1998年6月25日（古历）死亡。我们夫妻共生育五个子女，为防止我死亡之后因遗产问题发生争议，特立遗嘱如下：一、座落于苏家店镇苏家庄村西我现居住的房屋（东邻李守智房，西邻王好来房）中属于我的部分（包括我个人所有以及我丈夫死亡后我应继承的部分）在我死亡后由我的五个女儿王美荣、王美玉、王美兰、王香梅、王美娜平均分配继承。二、本遗嘱订立前关于上述房屋我所做的任何处分均声明作废。该遗嘱经（2002）栖证民字第607号公证书公证。2004年1月20日，刘美叶去世。2004年1月27日，王香�书面声明放弃对王福亭、刘美叶的遗产继承权。2010年6月17日，被告栖霞市建设局经被告栖霞市人民政府批准，以刘美叶与第三人王好来签订的上述决议书为事实依据将涉案房屋的所有权转移登记到王好来名下，房产证号为：栖房权证规建管房证字第××号。2014年9月11日，本院（2012）栖民一初字第290号民事判决书判决上述决议书中对涉案房产的处分无效；2015年3月6日，烟台市中级人民法院（2015）烟民四终字第160号民事判决书对该判决予以维持。
原审法院认为：本案的焦点问题主要有两个：第一、二被告在颁发涉案房产证的过程中是否尽到了审查义务；第二、二被告颁发涉案房产证的行为有无事实依据。
第一、二被告在颁发涉案房产证的过程中是否尽到了审查义务。《房屋登记办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申�，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：…（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；…。本案中，第三人王好来在办理房屋所有权转移登记时，依规定提交了原房屋所有权证书，该证书上登记的房屋所有权人为王福亭。当时王福亭已经死亡，不可能共同申请房屋转移登记，且其也未对该房屋做出包括遗嘱、遗赠等在内的任何处置。此种情形下，二被告在未征求王福亭法定继承人意见的情况下，仅依据第三人王好来提供的其与刘美叶签订的决议书，就将处在法定继承状态、王福亭法定继承人共有的涉案房屋转移登记到第三人王好来名下，为第三人王好来颁发涉案房产证，没有尽到应有的审查义务，属程序违法，应予纠正。
第二、二被告颁发涉案房产证的行为有无事实依据。《房屋登记办法》第八十六条第一款规定：房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。办理房屋所有权转移登记应当依法提交上述材料，刘美叶与第三人王好来签订的有关涉案房屋的决议书系第三人王好来向二被告提交的用以证明房屋所有权发生转移的主要事实材料，是二被告为第三人王好来颁发涉案房产证的主要事实依据，现该决议书中对涉案房屋的处分已被人民法院生效判决确认为无效，故二被告为第三人王好来颁发涉案房产证，主要事实依据不足，应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决：撤销被告栖霞市�划建设管理局（现名栖霞市住房和规划建设管理局）经被告栖霞市人民政府批准为第三人王好来颁发的栖房权证规建管房证字第××号房屋所有权证。
上诉人栖霞市住房和规划建设管理局不服原审判决，向本院提起上诉称：2010年7月15日，上诉人对苏家庄村委、苏家店镇建房站提交的王好来房屋所有权证申请审批表和相关的证明材料进行认真审查核对（申请材料中没有提到刘美叶房产公证书），经审查后，发放了栖规建管房证字第××号房屋所有权证，上诉人发放的栖规建管房证字第××号房屋所有权证没有错误。
上诉人栖霞市人民政府不服原审判决，上诉意见同栖霞市住房和规划建设管理局。
上诉人王好来不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人栖霞市住房和规划建设管理局经栖霞市人民政府批准，为上诉人王好来颁发了栖房权证�建管房证字第××号房屋所有权证，事实清楚，法律证据充分，程序合法。栖霞市住房和规划建设管理局在为上诉人颁发房产证的过程中，上诉人及被上诉人栖霞市住房和规划建设管理局对刘美叶留有公证遗嘱并不知情，并且该公证遗嘱无论从办证程序还是办证实体存在严重瑕疵，上诉人已通过合法渠道要求公证部门予以纠正。另外，上诉人提交的《决议书》在被上诉人栖霞市住房和规划建设管理局为上诉人颁发房产证的过程中合法有效，被上诉人栖霞市住房和规划建设管理局为上诉人颁发房产证的行为合法有效。请二审法院查明事实，依法予以改判。
被上诉人王美玉、王美兰、王美娜答辩称：上诉人栖霞市住房和规划建设管理局在为上诉人王好来办理房屋产权过户登记时，原产权人王福亭已经死亡，王福亭的遗产处于法定继承状态，上诉人栖霞市住房�规划建设管理局没有尽到合理审查义务，将处于法定继承状态的房屋转移登记到上诉人王好来的名下程序违法，无论刘美叶事后是否办理了遗嘱公证，对涉案房产属于王福亭的部分在未进行法定继承的情况下房屋登记机关不能进行产权过户登记，原审判决正确，请二审法院予以维持。
各方当事人在原审中提供的证据已随案移送本院。上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案焦点问题是上诉人栖霞市住房和规划建设管理局、栖霞市人民政府为上诉人王好来颁发的栖房权证规建管房证字第××号房屋所有权证是否合法。
针对该焦点问题，本院认为，根据行政诉讼法的规定，合法性审查是行政诉讼的一般原则，在房屋登记行政案件中也应当遵循这一原则。从合法性角度来看，房屋登记机关及其工作人员应遵循审慎审查职责，即应该从形式上排除虚假材料，在合理注意范围内对材料真实性负有审查职责。根据《房屋登记办法》第十二条的规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：…（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；…。本案中，王好来在办理房屋所有权转移登记时，依规定提交了房屋所有权人为王福亭的原房屋所有权证书，当时王福亭已经死亡，不可能共同申请房屋转移登记，且其也未对该房屋做出包括遗嘱、遗赠等在内的任何处置。此种情形下，二上诉人在未征求王福亭法定继承人意见的情况下，仅依据王好来提供的其与刘美叶签订的决议书，且现该决�书中对涉案房屋的处分已被人民法院生效判决确认为无效，即将处在法定继承状态，王福亭法定继承人共有的涉案房屋转移登记到王好来名下，为第三人王好来颁发涉案房产证，没有尽到应有的审查义务，其所作房屋登记主要证据不足，程序违法。原审法院认定二上诉人所作登记行政行为违反法定程序，依法应予撤销，并无不当。上诉人的上诉理由不当，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人栖霞市住房和规划建设管理局、栖霞市人民政府承担。
本判决为终审判决。
审�长苏宁雪
审判员 张爱玲
审判员 于 红
二〇一六年八月三十一日
书记员 高祎轩