北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13891号
上诉人（原审被告）韩文红，女，1963年8月9日出生。
委托代理人高用利，天津正阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）齐芳，女，1984年2月4日出生。
委托代理人赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。
上诉人韩文红因与被上诉人齐芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第28285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，齐芳起诉至原审法院称：2014年7月12日，齐芳与韩文红签署了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：韩文红将坐落于北京市朝阳区×乡的×府×楼×单元×室房屋（以下简称涉案房屋）出租给齐芳，涉案房屋建筑面积193.78平米，租赁用途为居住，居住人数3人，租赁期限自2014年7月12日至2015年7月11日，租金标准为年付人民币198000元，押金16500元。《房屋租赁合同》第九条第（三）款第2项约定：韩文红交付的房屋严重不符合合同约定或影响齐芳安全、健康的，齐芳有权单方解除合同；《房屋租赁合同》第十条违约责任第（一）款约定：韩文红有第九条第（三）款的约定的情形之一的，应按月租金的100%向齐芳支付违约金。上述《房屋租赁合同》签署后，韩文红于2014年7月12日将租赁房屋交付齐芳。当日，齐芳向韩文红支付了年租金和押金，共计214500元。齐芳入住租赁房屋后，发现当室内门窗关闭时，即会感到刺鼻、刺眼、皮肤刺痒，齐芳未满两岁的儿子亦哭闹不止。因此，齐芳遂聘请中环华信环境监测（北京）有限公司在租赁房屋内的客厅、主卧、次卧及客卧进行空气采样检测。根据检测报告的显示，上述房间的甲醛含量超过了国家标准。据此，齐芳遂通过第三人与韩文红进行了多轮协商，但未果。2014年11月19日，齐芳以手机短信方式向韩文红发出了解约通知。其后，齐芳即于2014年10月15日搬离租赁房屋并另行租房居住。然而时至今日，韩文红却拒绝退还任何租金和押金，并始终置之不理。故诉至法院请求法院判令：1.韩文红立即返还齐芳支付的全部房屋租金和押金共计214500元；2.韩文红支付违约金16500元；3.韩文红承担本案的诉讼费用。
韩文红辩称：对于签订租赁合同及出租涉案房屋的事实认可。不同意齐芳全部诉讼请求，韩文红出租给齐芳的房屋不存在甲醛问题，是在屋内居住了几个月之后才租给齐芳的。
原审法院经审理认为：当事人对己方请求所依据之事实及反驳对方请求所依据之事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，齐芳、韩文红就涉案房屋签订房屋租赁合同系双方权利人真实意思表示、合法有效，齐芳、韩文红之间房屋租赁关系自合同生效之日起成立。结合当事人陈述及在案证据可知，本案争议焦点在于租赁合同的解除及解除事由的认定问题。关于合同的解除，齐芳提交鉴定机构出具之检测报告以证明涉案房屋空气存在甲醛超标问题。韩文红对检测报告不予认可，认为涉案房屋不存在空气质量问题，其应就此负举证责任，否则承担举证不利后果。在无充分有效证据证明之情况下，法院对于检测结论之客观证明力不持异议。齐芳要求解除租赁合同有合理事由，系属有因。齐芳在2014年11月19日向韩文红发出解除租赁合同的短信，韩文红亦表示收到该短信，则法院认定双方的租赁合同于2014年11月19日解除。在齐芳通知解除租赁合同后其应当与韩文红对涉案房屋办理相应的交接手续，而其却径行搬离涉案房屋且根据现有证据并未表明其向韩文红告知搬离涉案房屋的情况。直至2015年6月19日韩文红才将涉案房屋收回。则在2014年11月19日至2015年6月19日期间，涉案房屋难免存在空置损失，就该部分损失的产生，齐芳、韩文红均存在一定的过错。之于齐芳，首先齐芳未及时对涉案房屋与韩文红进行交接，致使房屋一直空置产生损失；其次，在韩文红提出对涉案房屋的甲醛问题进行解决时，齐芳不予积极配合。之于韩文红，首先在齐芳提出解除合同后，其有异议，应当在合理期限内请求法院确认解除合同的效力；其次，在齐芳提出解除合同后的相当一段时间内其未对涉案房屋的情况予以核实，亦致使房屋一直空置。故对该期间的损失法院根据本案的实际情况及双方的过错予以酌定，齐芳应从其交纳的租金中予以承担。关于齐芳主张韩文红退还全部租金，由于其已经使用涉案房屋四个多月，其要求返还全部租金难以支持，对其使用期间的租金，法院将根据房屋状况并结合本案的实际情况予以酌定。2015年6月19日之后的租金，由于齐芳未实际使用涉案房屋，租金应当予以退还。关于齐芳主张的押金。合同解除后，韩文红应当返还齐芳押金16500元。关于齐芳主张的违约金，考虑到现有证据不足以显示韩文红明知涉案房屋甲醛超标又未向齐芳告知，且在合同的履行过程中及合同解除后双方均存在一定的过错，故对齐芳关于违约金的请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、韩文红于判决生效之日起七日内返还齐芳房屋押金一万六千五百元、房屋租金六万八千零八十元；二、驳回齐芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，韩文红不服，上诉至本院，请求撤销原判并依法改判驳回齐芳的诉讼请求，主要理由是：齐芳单方面委托所作的鉴定报告不能作为解除租赁合同的依据，不应支持齐芳在一审的诉讼请求。齐芳并不是因为房屋味道太大、甲醛超标，而是不想继续租赁涉诉房屋。齐芳通过中介提出甲醛超标后，韩文红提出异议，并委托涉诉房屋的装修公司工作人员，多次提出与齐芳共同委托鉴定机构，但均被对方拒绝。齐芳没有充分的证据证实其早已搬出涉诉房屋。齐芳在2014年9月19日提出解除租赁合同后，并未履行退还租赁房屋的义务，房屋一直由齐芳占有至2015年6月19日。齐芳委托鉴定机构时，涉诉房屋一直在齐芳控制之中，不排除其可以放置挥发甲醛物品的可能性。综上，认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院支持韩文红的上诉请求和理由。齐芳同意原判。
经审理查明：2014年7月12日，韩文红（甲方）与齐芳（乙方）、家思家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，韩文红将涉案房屋出租给齐芳居住使用，租期自2014年7月12日至2015年7月11日。年租金198000元，以押一月付一年方式支付，合同签订后，齐芳依照合同支付了韩文红一年的房租及押金。合同第九条关于合同解除约定，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。合同第十条关于违约责任约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
审理中，韩文红称涉案房屋购买于2012年3月，于2013年9月交房，2013年9月开始装修涉案房屋，2013年11月初装修完毕。韩文红称涉案房屋装修完毕后其入住涉案房屋至将涉案房屋出租给齐芳。
齐芳称入住涉案房屋后，其及其孩子身体出现不适，认为涉案房屋甲醛超标，故委托中环华信环境监测（北京）有限公司对涉案房屋进行检测。齐芳提交中环华信环境监测（北京）有限公司于2014年10月30日出具的检测报告，检测结果显示，涉案房屋客厅、主卧、次卧、客卧内空气中甲醛的浓度超过GB／T18204.26-2000《公共场所空气中甲醛测定方法酚试剂分光光度法》中的标准值，不符合标准。
齐芳称因涉案房屋甲醛检测指数超标，不适宜居住，其于2014年10月15日搬离房屋并另行租房居住，并提交物业公司出具的居住证明以及北京四方好运搬家有限公司运输合同单予以证明。韩文红对齐芳提交的检测报告不予认可，认为检测报告是齐芳单方委托得出的结论，房屋是在齐芳完全控制之下做的检测。检测报告无法体现检测机构及人员有检测资质。鉴定报告所附说明中第6条表述是本报告仅对委托单位负责，故不能作为中立的、在司法程序中的证据。从检测报告内容来看也是错误的，检测报告依据标准不规范，检测条件按照国家标准封闭时间应该是1个小时，不是20小时。检测条件及相关的仪器、设备设施都是与规范不符的，在程序错误的情况下，不可能得出正确的结论。检测报告的委托时间是2014年10月26日，报告不是齐芳搬离房屋的依据。韩文红对于齐芳提交的居住证明及搬家合同均不予认可，认为无法证明齐芳的证明目的。经原审法院释明，韩文红经过考虑表示涉案房屋因时间及环境发生变化，无法再现检测当时客观条件，故不申请对涉案房屋室内空气中甲醛进行鉴定。庭审中，齐芳提交短信记录，其中2014年11月19日的短信内容为：“韩文红，因你拥有并出租给我的位于北京市朝阳区×乡×府×楼×单元×室甲醛排放超过国家标准，给本人和一同居住的幼儿造成严重健康损害，本人现根据你我双方签署的房屋租赁合同第九条（三）2的规定通知你解除租赁合同。请于本通知日起三十日内退还本人已支付的全部房屋租金和押金共计214500元，并支付租金100%的违约金。本人账号请向房屋中介索取。逾期不支付，本人将向朝阳区人民法院起诉追讨，由国家认可的检测机构实地检测并出具的甲醛排放检测报告副本随本通知附上。”齐芳认为其通过2014年11月19日向韩文红发出短信表示解除合同，故关于涉案房屋的租赁合同应于2014年11月19日解除。韩文红对短信的真实性予以认可，认可收到以上短信，但认为在其收到短信后其亦发短信向齐芳表示异议，并两次找装修公司的工作人员与齐芳协商解决房屋出现的问题，齐芳均拒不接待。韩文红称其要求装修公司的人与齐芳协调对房屋检测事宜，齐芳亦表示拒绝，致使失去了双方均认可的检测机会。在齐芳不配合的情况下，应该由齐芳承担相应的不利后果。齐芳提交其子出生医学证明及照片，证明其租赁涉案房屋后要与其子共同居住，但是由于甲醛超标影响孩子的身体健康，无法居住，故应当解除合同。韩文红对齐芳提交的该证据不认可，认为与本案无关联。庭审中，齐芳申请原家思家房地产经纪有限公司的经纪人王×出庭作证。王×称其原系北京家思家房地产经纪有限公司工作人员，为齐芳、韩文红提供居间服务。齐芳、韩文红签订租赁合同后，齐芳于2014年9、10月份期间与其通话说不想住了，要退房，让其将涉案房屋转出去，并未告知其退房原因。后于2014年11月齐芳告知其涉案房屋里味儿太大，甲醛超标，孩子皮肤过敏。其将此事与韩文红电话沟通，又过了一段时间，齐芳将涉案房屋的检测报告发给其，其转发给了韩文红。韩文红找了装修公司的老板跟齐芳沟通，说要对涉案房屋进行检测。其与齐芳电话沟通，齐芳说没时间接待。11月份以后，齐芳给其发短信说了几个退房的原因，让其转发给韩文红。韩文红也给其发了短信，让其转发给齐芳，内容涉及到韩文红找装修公司老板，齐芳不接待的问题。之后，齐芳、韩文红均就涉案房屋的问题没有联系了。2015年6月19日下午，齐芳将门禁、水电燃气的卡、门钥匙交给了其。当时其向韩文红告知了齐芳交给其了什么东西。齐芳称证人的陈述有部分与事实不符，是证人主动提出为齐芳找其他承租人租赁涉案房屋的而不是齐芳要求证人找其他承租人的，且在申请证人出庭作证后，其才知道证人在为韩文红另行提供居间服务，因此有利害关系。韩文红对证人证言予以认可，认为证人陈述与事实一致，齐芳所述的其与证人有利害关系无任何证据。
经询，韩文红称收到了齐芳于2014年11月19日向其发送的关于解除合同的短信，齐芳、韩文红均认可齐芳于2015年6月19日将涉案房屋的钥匙等交予中介。齐芳称其搬离涉案房屋后一直将钥匙放置在涉案房屋内，2015年6月中介给其打电话说韩文红要将涉案房屋再次出租，有人看房，其才与中介一起到涉案房屋中取的钥匙。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、检测报告、短信记录、银行收费回单、照片、搬家运输合同单等书证以及证人证言、双方当事人当庭陈述在案为证。
本院认为：根据查明的事实，齐芳委托监测机构对涉案房屋进行检测，检测报告认定涉案房屋空气存在甲醛超标问题。对此，韩文红以齐芳单方委托为由对检测报告不予认可。本院认为，韩文红没有证据证明齐芳于诉前委托专业机构进行的检测存在不当之处，故该检测报告可以作为认定案件事实的依据。本案中，齐芳以涉案房屋甲醛超标无法居住为由，提出解除租赁合同，本无不妥，但其擅自搬离而未与韩文红交接涉案房屋存在一定的过错。而韩文红在接到齐芳解除通知后未积极核实涉案房屋情况并办理房屋交接事宜，对于房屋空置损失扩大的部分亦应承担一定的责任。原审法院根据本案的实际情况及双方的过错予以酌定，并判令韩文红退还部分租金具有事实与法律依据，本院予以维持。韩文红不同意退还租金及押金的上诉意见，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2383元，由齐芳负担1510元（已交纳），由韩文红负担873元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1914元，由韩文红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 仵霞书记员赵婷婷