南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第2426号原告（反诉被告）：南昌某某投资咨询有限公司，住所地：南昌市青山湖区，组织机构代码证号：09782193-9。法定代表人：李某，该公司总经理。委托代理人：曹建国，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601198910605463。被告（反诉原告）：王某某，女，1970年4月15日生，汉族，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。委托代理人：邓振诫，江西国风律师事务所律师，执业证号：13601200610651588。原告（反诉被告）南昌某某投资咨询有限公司诉被告（反诉原告）王艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）南昌某某投资咨询有限公司的委托代理人曹建国、被告（反诉原告）王艳芳的委托代理人邓振诫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌某某投资咨询有限公司诉称，2014年7月23日，原告与业主南昌市贤永投资咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：南昌市贤永投资咨询有限公司将南昌市永外商务大厦二、三、四楼房屋租赁与原告，房屋总面积2503.7平方米，租赁期限从2014年11月7日至2020年11月7日止。2014年10月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其承租的南昌市永外正街某某大厦转租给被告，用以经营餐饮，总面积450.6平方米，每月租金为54072元，租赁期限从2014年11月1日起至2020年11月1日止，原告提供被告装修时间30天，装修期间为免租期。但被告自装修开业后，一直未按约如期交付房租。至2015年4月15日，被告才同意为房屋租金起租日，但被告仅支付了2015年4月15日至2015年7月14日三个月房租。经原告多次催收无果。原告遂于2015年9月22日诉至本院，请求：1、判令被告支付2015年7月15日至2015年10月15日房屋租赁费合计162216元，并承担逾期付款违约金1万元（自2015年7月15日计算至2015年12月25日止按合同约定每日千分之二计算，基数为162216元）。2、本案诉讼费由被告承担。被告王艳芳辩称，被告从事餐饮商业经营，租赁店铺的面积为450.6平方米，每月租金为54072元，租赁期间为2014年11月1日至2020年11月1日止。装修期为30天，装修期内免租。可原告交付的店铺面积不足400平方米，且未通过消防验收，直至2015年9月28日才通过消防验收，符合交房条件，且原告承诺的安装观光电梯也自2015年9月份才开工，故店铺租金应从2015年9月28日起算，被告已递交了五个月的租金计275767元，原告诉请被告租金及违约金无事实及法律依据，请求法院查明事实后驳回原告诉讼请求。反诉原告王艳芳反诉称，2014年8月5日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定：反诉人租赁南昌市永外正街某某大厦的店铺从事餐饮商业经营，租赁店铺的面积为450.6平方米，每月租金为54072元，租赁期间为2014年11月1日至2020年11月1日止。装修期为30天，装修期内免租。合同签订后，由于被反诉人未将符合合同用途的店铺交付给反诉人，导致消防备案检查一直不合格，后被反诉人经整改直至2015年9月28日才通过消防备案检查。由于被反诉人交付的店铺人为改变消防通道，反诉人自2015年9月28日才可正常使用店铺。反诉人已预先支付了三个月的租金和以两个月租金标准计算的履约保证金，根据合同约定，反诉人应视为已交至2015年12月份的租金。但被反诉人交付的店铺面积不足400平方米且被反诉人于2015年12月9日单方面解除与反诉人的合同并强制反诉人交出承租的店铺，被反诉人严重违约，已给反诉人造成百万元的损失。反诉原告遂提起反诉，请求：1、要求被反诉人赔偿反诉人损失30万元（包括燃气初装费4万元、厨具排烟系统2.1万元、酒店广告费2.8万元、办理消防验收事宜2万元、店面装修23万元、厨具空调费用3.68万元）；2、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告南昌某某投资咨询有限公司辩称，反诉被告不存在违约也不欠王艳芳的款项。租赁房屋早已通过整体消防验收，反诉被告已按约交涉案房屋交付给反诉原告，不存在面积不足的问题。正因反诉原告拒不交付拖欠的租金，且自行离开租赁房屋，只留下了一些厨房设施，使租赁合同客观上已经履行不能，反诉被告才解除与反诉原告的租赁合同。关于房屋租金，反诉被告只主张了截止2015年12月25日的租金。事实上双方合同也于2015年12月25日终止。故请求支持反诉被告诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2014年7月23日，南昌市贤永投资咨询有限公司将其受南昌市东湖区贤士湖管理处某某村民委员会委托进行租赁经营的南昌市永外商务大厦二、三、四楼房屋租赁给原告，并与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：南昌市贤永投资咨询有限公司将租赁与原告，房屋总面积2503.7平方米，租赁期限从2014年11月7日至2020年11月7日止。2014年10月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其承租的南昌市永外正街某某大厦（总面积450.6平方米）转租给被告，用以经营餐饮，租赁期限从2014年11月1日起至2020年11月1日止；原告提供被告装修时间30天，装修期间为免租期；租金每平方米120元/月，每月租金为54072元，按期交付，每两个月一期，每期租金在该期到来之前提前一周以现金、转账方式支付，逾期每日按应付金额的千分之二支付违约金，原告可在被告交付的租房履约保证金中直接扣除，如被告逾期30天未支付租金的，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋，并由被告支付违约金，在租赁期内被告中途退租需提前三个月通知原告，并需支付当期三个月租金标准的违约金；合同未对违约责任明确约定的，违约方应赔偿守约方或第三方实际损失，同时承担三个月租赁费用金额为标准的违约金；被告应按两个月的租金标准108144元支付原告租房履约保证金，履约保证金到账后该合同生效；合同中途解除或合同期满后，装修设施或设备不影响房屋正常使用，被告可以拆除，被告在合同解除或合同期满5天内向原告交还房屋，并对可移动部分的物品搬出所租赁的房屋，被告逾期不搬的，视为被告放弃物权。合同签订后，原告将上述房屋将付给被告使用，被告对该房屋进行了装修。2014年8月27日，被告方向原告法定代表人李杰支付221695元，2015年4月19日，被告方向原告法定代表人李杰支付54072元，合计275767元。2014年12月12日，南昌市公安消防支队向南昌市东湖区贤士湖管理处某某村村民委员会出具洪公消验字〔2014〕第0316号建设工程消防验收意见书，该意见书载明：该工程当前为土建毛坯状态，综合评定该建设工程消防验收合格。2015年5月19日，被告所租赁的某某大厦被南昌市东湖区公安消防大队告知因安全出口不符合要求而未通过消防设计备案检查。同日，某某大厦用于经营超市的二楼也被南昌市东湖区公安消防大队告知因安全出口不符合要求而未通过消防设计备案检查。2015年7月15日，某某大厦用于经营餐饮的三楼也被南昌市东湖区公安消防大队告知因安全出口不符合要求而未通过消防设计备案检查。2015年8月14日，南昌市东湖区公安消防大队向原告南昌某某投资咨询有限公司出具东公消设复字〔2015〕第0002号建设工程消防设计备案复查意见书，该意见书载明：装修地上第2层整体建设工程消防设计存在的不合格问题的具体整改情况如下：该单位已将其安全出口整改完毕，经检查符合设计规范要求，消防设计备案复查合格，可恢复施工，工程竣工验收合格之日起七个工作日内，应依法进行竣工验收消防备案。2015年9月28日，某某大厦装修地上第2层整体内部装修工程被南昌市东湖区公安消防大队综合评定消防验收合格。原、被告认可消防楼梯在二楼通往一楼的地方因一楼经营被堵住了，但原告陈述被告承租该房屋时就已在墙外加改消防楼梯，消防现状一直未作变动，被告陈述其承租时对此不知情，误以为涉案房屋已通过消防验收。被告陈述其2015年1月至4月一直在装修，由于消防未通过验收，直至2015年9月才正常经营。原告陈述其于2014年10月底已将涉案房屋交付被告但认可自2015年4月15日开始起算租金。反诉原告王艳芳对其交纳的履约保证金未提出反诉请求，原告南昌某某投资咨询有限公司不同意用被告王艳芳交纳的履约保证金抵扣其欠付的租金。2015年12月中旬，被告王艳芳陆续撤场，原告南昌某某投资咨询有限公司陈述南昌市贤永投资咨询有限公司于2016年3月解除与其租赁合同，收回涉案店面，但未办理交接手续。关于店面的装修动产，原告主张其收回涉案店面时店内只有几张桌子和灶台，其他桌椅全由被告自行搬走了，而被告不认可，认为原告不让其搬离装修物品，装修物品全部被盗。上述事实有东集有（2010）第02号土地使用权证、南昌市公安消防支队洪公消验字（2014）第0316号建设工程消防验收意见书、东公消设复字〔2015〕第0002号建设工程消防设计备案复查意见书、东公消竣查字〔2015〕第0003号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书、东公消设查字〔2015〕第0004号建设工程消防设计备案检查不合格通知书、东公消设复字〔2015〕第0005号建设工程消防设计备案检查不合格通知书、[2015]第0027号建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书、2014年12月南昌贤永投资咨询有限公司证明、2014年7月南昌市贤永投资咨询有限公司与原告签订的《某某商务大厦房屋租赁合同》、2014年8月原、被告签订的《某某大厦房屋租赁合同》、消防通道照片、银行转款凭证、原、被告陈述等证据予以证实。本院认为：原告南昌某某投资咨询有限公司与被告王艳芳签订租赁合同后，原告南昌某某投资咨询有限公司负有依约将涉案场地交付被告王艳芳使用的义务，被告王艳芳负有依约交付租金的义务。因被告所租赁的某某大厦四楼北一厅在2015年5月19日未通过消防验收的原因在于原告出租的某某大厦本身的安全出口不符合要求，故对原告南昌某某投资咨询有限公司要求被告王艳芳承担逾期付款违约金1万元的诉请，本院不予支持。又鉴于涉案租赁房屋于2015年9月28日才通过消防验收而原告南昌某某投资咨询有限公司同意从2015年4月15日开始起算租金，故自2015年4月15日至2015年9月28日期间的租金损失，本院酌定原告南昌某某投资咨询有限公司与被告王艳芳各承担一半，故至2015年10月15日，被告王艳芳应支付原告南昌某某投资咨询有限公司房屋租金178437.6元[54072元/月÷2×（5月+14/30月）+17/30月×54072元/月]。因被告王艳芳一方除支付108144元履约保证金外，已支付租金167623元，故被告王艳芳尚应支付原告南昌某某投资咨询有限公司截止2015年10月15日的房屋租金10814.6元。对于反诉原告王艳芳要求反诉被告南昌某某投资咨询有限公司赔偿损失30万元的诉请，因涉案房屋于2015年9月28日通过消防验收后反诉原告王艳芳仍拒付房屋租金，导致涉案房屋租赁合同的解除，且反诉被告南昌某某投资咨询有限公司已免除反诉原告王艳芳2015年4月15日之前的租金，而2015年4月15日至2015年9月28日期间的租金，本院已酌定原告自行承担一半，故对反诉原告王艳芳该诉请，本院不予支持。对于被告王艳芳支付的108144元履约保证金，因其在反诉中未提出反诉请求，而原告南昌某某投资咨询有限公司又不同意用该履约保证金抵扣其欠付的租金，故对被告王艳芳支付的108144元履约保证金，本案不予处理，被告王艳芳可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项之规定，判决如下：一、被告王艳芳于本判决生效之日起十日内支付原告南昌某某投资咨询有限公司截止2015年10月15日止的租金10814.6元；二、驳回原告南昌某某投资咨询有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王艳芳的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌某某投资咨询有限公司预交的案件受理费3740元，由原告南昌某某投资咨询有限公司承担3670元，被告王艳芳承担70元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由反诉原告王艳芳预交的反诉案件受理费2900元，由反诉原告王艳芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  张晓茜人民陪审员  胡明哲二〇一六年七月二十六日书 记 员  陶媛媛附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。