广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终3323号
上诉人（原审原告）：何曲玲，女，1977年4月1日出生，壮族，住所地广西壮族自治区三江侗族自治县。
委托诉讼代理人：荣永平，男，1977年8月20日出生，汉族，住所地广西壮族自治区三江侗族自治县，系何曲玲的丈夫。
委托诉讼代理人：杨翔宇，男，1983年11月15日出生，侗族，住所地广西壮族自治区三江侗族自治县。
被上诉人（原审被告）：郭靖，男，1986年7月12日出生，汉族，住所地山东省苍山县。
委托诉讼代理人：李谋志，男，1963年5月9日出生，汉族，住所地广西壮族自治区三江侗族自治县。
上诉人何曲玲因与被上诉人郭靖房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2017）桂0226民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何曲玲的委托诉讼代理人荣永平、杨翔宇，被上诉人郭靖的委托诉讼代理人李谋志于2017年11月27日到庭参加询问。本案现已审理终结。
上诉人何曲玲上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判郭靖立即偿还所欠何曲玲从2016年12月至2017年5月，六个月的房屋租金37500元；二、郭靖支付给何曲玲违约金35700元；三、按合同约定，解除何曲玲与郭靖订立的《房屋租赁合同》；四、本案诉讼费由郭靖承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误，郭靖仍未支付2016年12月1日至2017年11月30日的租金，造成不履行合同的违约事实，一审法院却认定郭靖已经支付了租金与事实不符。2016年11月1日前，何曲玲及其家属多次拨打合同上郭靖留的电话，督促其履行合同，但一直未见其履行合同。2016年11月27日，何曲玲爱人荣永平信用社账号××××收到一陌生人转过来的65000元的资金，事先没有人告知该款项的用途，2016年12月9日荣永平到银行查询后才得知转账过来的人叫李谋志，但是何曲玲及其家人与李谋志并没有债务关系，为了避免不必要的矛盾发生，于是将这一不明款项退回给李谋志。郭靖本可以获悉租金欠缴的情况后，立即支付租金，但时至今日郭靖都没有通过转账等方式支付2016年12月1日至2017年11月30日的租金，造成了根本违约的后果。何曲玲提出支付租金的理由充分正当，既没有夸大事实，也没有重复主张。在庭审时也一再提到郭靖未支付2016年12月1日至2017年11月30日的租金，一审却没有审查清楚，希望二审法院给予纠正。
二、一审判决理由错误，导致了何曲玲合法解除合同权无法实现。一审错误认定郭靖已支付租金，只是超过期限27天，存在支付瑕疵，并错误判决何曲玲依据租赁合同解除合同关系理由不充分，不予支持。根据双方于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》第十一条第四款就合同解除事项进行了约定，现郭靖拖欠租金构成违约事实，何曲玲依据租赁合同解除合同关系是行使其合同解除权，并无不当。
三、一审法院判决适用法律错误。一审法院认定郭靖出具的证据《合伙协议书》不予采信，说明李谋志是本案的案外人，不是本案主体，因此由《合伙协议书》中的李谋志履行本案《房屋租赁合同》不当。何曲玲在与郭靖签订《房屋租赁合同》时完全不知道有《合伙协议书》，郭靖也未告知何曲玲是通过案外人支付的情形，不具备交易习惯的前提条件。当时，郭靖按约定支付定金、第一年租金，并告知何曲玲已支付上述款项，但是未告知何曲玲是通过案外人支付的。按照银行账户交易信息显示内容来说，只会出现到账资金数额，除非去柜台查询才会知道转账人姓名，因此何曲玲一直认为以上款项是郭靖支付的，直到一审开庭时才得知是郭靖通过案外人支付的。一审法院认定李谋志履行本案《房屋租赁合同》为“交易习惯”是不正确的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条规定的“交易习惯”是（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。一审忽略了何曲玲不知情的情形，且不是双方经常使用的习惯做法。
四、何曲玲提出的郭靖支付违约金37500元的诉求，是根据双方自愿的情况下以《房屋租赁合同》的形式约定的，且《房屋租赁合同》有双方同等的违约责任的约定，《房屋租赁合同》第十一条第三、第四款明确了无论何曲玲或郭靖的违约金都是6个月租金。
五、一审法院对郭靖提供的证据3予以采信是错误的。一审法院没有在开庭前提供郭靖的答辩状、证据清单和证据材料，且何曲玲在庭审时对该证据证明的内容有异议，已经充分说明因该证据所列的65000元款项为不明款项，已经予以退回。根据证据采信规则，一审法院直接采信是错误的，也直接导致了后面错误认定郭靖已经支付了2016年12月至2017年11月的租金。
六、关于诉讼费用的判决没有说明原因。本案是因何曲玲违约引起的合同纠纷，诉讼费用应当由违约方承担，一审法院已经认定郭靖有违约行为，但判决结果却是让何曲玲承担，显失公平。
据此，何曲玲认为一审法院在审理本案时在事实和理由的认定上出现了严重的错误，在证据的采用上亦有一定的瑕疵，法律适用错误，所作出的判决没有充分考虑何曲玲的请求，有失公平。因此，请二审法院在认真审查的基础上撤销一审判决并予以改判。
被上诉人郭靖辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回何曲玲的上诉，维持原判。
上诉人何曲玲向一审法院起诉请求：一、郭靖立即偿还所欠何曲玲从2016年12月至2017年5月，六个月的房屋租金37500元；二、郭靖支付给何曲玲违约金35700元；三、按合同约定，解除何曲玲与郭靖订立的《房屋租赁合同》；四、本案诉讼费由郭靖承担。
一审法院认定事实：2014年11月28日，何曲玲作为甲方与郭靖作为乙方签订《房屋租赁合同》。合同第二条约定“租期：十五年。2015年12月1日起至2030年11月30日止。”第三条约定“租金：2015年12月1日至2020年11月30日，每年租金7.5万元人民币（大写柒万伍仟元整）。2020年12月1日至2025年11月30日，每年租金11万元人民币（大写壹拾壹万元整）。2025年12月1日至2030年11月30日，每年租金13.5万元人民币（大写壹拾叁万伍仟元整）。以上租金不含税费，如需交税费由乙方负责。”第四条第一款约定“乙方分二期交付定金：合同签订之日乙方交付首期定金2.5万元（大写贰万伍仟元整），2015年2月15日前交付第二期定金2.5万元（大写贰万伍仟元整）。定金作为乙方保证金由甲方管理，乙方在前三年履行本合同交付租金时分别每年扣除1万元共计3万元；余下2万元定金在合同约定租期满时，房屋主体结构没有损坏情况且各种费用乙方结算完毕，甲方退还给乙方。”第四条第二款约定“租金一年一付，乙方于每年租期一个月前（即11月1日前）一次性支付给甲方。”第十一条第三款约定“甲方需终止或解除合同，需提前2个月向乙方提出，经乙方同意且向乙方支付6个月租金作为违约金，并赔偿乙方装修费用。”第十一条第四款约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，乙方需支付给甲方当年6个月租金作为违约金；同时甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，转让他人执行本合同；……（7）拖欠特租金或定金的。”2014年12月4日，郭靖通过李谋志账户向何曲玲丈夫荣永平的账户转账50000元作为定金。2015年12月1日至2016年11月30日期间的房屋租金，郭靖已支付完毕，其中50000元于2015年2月17日通过李谋志的帐户转账支付。2016年11月27日，郭靖通过李谋志的账户向何曲玲丈夫荣永平的帐户转账65000元。
一审法院另查明，涉案房屋何曲玲尚未取得房产证，但与郭靖签订《房屋租赁合同》前已取得相应的建设工程规划许可证。
一审法院认为，根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、郭靖是否已向何曲玲支付2016年12月1日以后的房屋租金？二、何曲玲要求解除其与郭靖签订的《房屋租赁合同》是否有依据？三、何曲玲要求郭靖支付2016年12月至2017年5月的租金并支付违约金是否有依据？
针对第一个争议焦点，郭靖辩称已于2016年11月27日通过李谋志的帐户向何曲玲丈夫荣永平的账户转账65000元作为房租，何曲玲认为其是与郭靖签订的《房屋租赁合同》，房租只能由郭靖支付，不能由他人代付，李谋志支付房租不等于郭靖交付房租，其对李谋志代付房屋租金的行为不予认可，郭靖并未支付2016年12月1日之后的房租。本案中，何曲玲与郭靖《房屋租赁合同》中约定的定金及2015年12月1日至2016年11月30日的房租均从李谋志的帐户向何曲玲丈夫荣永平的帐户进行转账，郭靖提供了相应的银行转账凭证予以证明，何曲玲对此亦无异议，该院认为，何曲玲与郭靖房屋租赁合同中约定的定金及上一年度的房租租金均从李谋志的帐户向何曲玲丈夫荣永平的帐户进行转账。2016年11月27日，从李谋志的同一帐户向何曲玲丈夫荣永平的账号转账65000元，此次转账的转出账号与转入账号均与交付定金时相同，符合双方之前的交易习惯，故该院对何曲玲主张李谋志于2016年11月27日转账的65000元不是郭靖支付房租的意见不予采纳，并确认郭靖已于2016年11月27日通过李谋志的帐户向何曲玲丈夫荣永平支付2016年12月1日至2017年11月30日的房租65000元。
针对第二个争议焦点，何曲玲认为郭靖拖欠2016年12月1日之后的房租，根据双方签订的《房屋租赁合同》的第十一条第四款中关于乙方拖欠租金，甲方有权解除合同的约定而主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，郭靖则认为其虽超过约定期限支付房租，但延迟支付的原因在于何曲玲，何曲玲不能以此理由主张解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中虽约定乙方（承租方）拖欠租金或定金的，甲方（出租方）有权解除合同等相关内容，但双方对解除权的行使期限并未作约定，现郭靖已于2016年11月27日向何曲玲支付了房屋租金，虽超过双方约定的期限27天，存在支付瑕疵，但并未造成双方的合同不能履行，故该院认为，何曲玲主张解除其与郭靖签订的《房屋租赁合同》的理由不充分，对何曲玲该项诉讼请求不予支持。
针对第三个争议焦点，该院认为，何曲玲与郭靖签订的《房屋租赁合同》中约定2015年12月1日至2020年11月30日，每年租金7.5万元人民币。同时定金条款约定，定金作为乙方保证金由甲方管理，乙方在前三年履行本合同交付租金时分别每年扣除1万元共计3万元，故郭靖在2016年12月1日至2017年11月30日期间应向何曲玲支付房租65000元，现郭靖已通过李谋志向何曲玲支付了2016年12月1日至2017年11月30日的房租共计65000元，何曲玲再向郭靖主张2016年12月至2017年5月的房租属重复主张，该院不予支持。关于何曲玲要求郭靖支付37500元违约金是否有依据的问题？何曲玲认为双方约定郭靖应于2016年11月1日前支付2016年12月1至2017年11月30日的房屋租金，郭靖未在此日期前支付房屋租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》的第十一条第四款的约定，郭靖拖欠租金或定金的，需支付给何曲玲当年6个月租金作为违约金，故要求郭靖支付37500元违约金。郭靖辩称何曲玲不同意银行转帐要求现金支付，但郭靖准备好现金后，何曲玲丈夫荣永平却以种种借口拒绝接受房租，郭靖在无法向何曲玲交纳现金的情况下才将房租转账给何曲玲，其虽延迟27日交付房租，但延迟支付房租的责任不在郭靖，且何曲玲因此造成的损失只是65000元共27天的利息250元，何曲玲主张37500元违约金明显过分高于其损失，无法律依据。该院认为，郭靖虽认为其延迟支付房租的责任在于何曲玲，但其未提供证据予以证明，故该院对其答辩意见不予采纳。何曲玲与郭靖双方约定郭靖应于2016年11月1日前支付房屋租金，现郭靖于2016年11月27日才支付，拖欠27日，已构成违约，应承担违约责任。根据合同法及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人均未能提供证据证明何曲玲在郭靖拖欠租金期间的实际损失数额，该院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，参照中国人民银行同期同类贷款利率及违约金的性质功能等因素，酌情认定郭靖应向何曲玲支付违约金500元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《城市房屋租赁管理办法》第二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第六十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》法释[2015]5号第九十条之规定，判决如下：一、郭靖向何曲玲支付延迟交付房屋租金违约金500元；二、驳回何曲玲的其他诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取837.5元，由何曲玲承担830元，郭靖承担7.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人何曲玲向本院提交新的证据为：
1、加盖信用合作社印章的转账业务凭证复印件一张，拟证明何曲玲已将李谋志打给荣永平不明款项65000元退回给了李谋志；
2、加盖电信公司印章的通话记录一张，拟证明何曲玲丈夫荣永平于2016年12月18日向郭靖拨打电话，催郭靖本人交2017年的房租。
被上诉人郭靖未向本院提交证据。
经质证，郭靖对何曲玲提交的两份证据的真实性予以认可，但不同意何曲玲的证明目的，证据1证明了何曲玲拒收租金，证据2，因何曲玲丈夫通话对象不是郭靖代理人李谋志，故李谋志表示对通话内容不清楚。同时郭靖委托诉讼代理人李谋志主张，其于2016年11月1日前即与荣永平联系，拟转账给付2017年的租金，但荣永平说他是公务员，叫不要转账，要求给现金，待李谋志把现金取出来之后要给荣永平时，荣永平又不接受。这样过了20多天，只能转账给荣永平。
经质证，本院认为，郭靖对何曲玲提交的证据的真实性均予以认可，且此部分证据均有原件与之核对，故本院对何曲玲提交证据的真实性予以确认。对于证据1，李谋志认可何曲玲已将65000元退回，但同时主张何曲玲拒收租金，对双方主张的证明目的，本院结合双方对一审法院查明的无异议的事实，即在郭靖与何曲玲签订《房屋租赁合同》之后，合同约定的定金和2015年12月1日至2016年11月30日期间的房屋租金，其中50000元，均是通过李谋志代替郭靖转账给何曲玲丈夫荣永平，故对何曲玲将李谋志于2016年11月27日转账给荣永平的65000元定性为不明款项，本院不予认可。至于何曲玲是否存在拒收租金的行为，本院将在下文中予以详细阐述。对证据2，因何曲玲并未提交通话内容的证据，不能认定双方的通话包括催收租金的内容，故对其证明目的不予采信。
上诉人何曲玲与被上诉人郭靖对一审法院查明的事实均未提出异议。
据此，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：2014年12月9日何曲玲丈夫荣永平将李谋志代替郭靖交纳2016年11月1日至2017年10月31日的租金65000元，以属于不明款项为由退回给李谋志，并在当日以银行卡缺角为由注销了其留给郭靖交纳租金的银行卡帐号。李谋志在收到上述退回的65000元租金后，欲再转账支付时，发现荣永平留给的交纳租金的帐号已被注销。
何曲玲丈夫荣永平自认，其在一审中陈述“他是想交租金的”中的“他”是指李谋志，李谋志在2016年11月1日至11月27日之间想交租金，因不认识李谋志而拒收租金。并坚持要求郭靖支付本案租金，李谋志代替郭靖支付，何曲玲表示不愿意接受。
本院认为，何曲玲对涉案租赁房屋虽未办理房屋产权证，但其有相关部门颁发的建设工程规划许可证。故，何曲玲与郭靖签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、何曲玲要求解除与郭靖订立的《房屋租赁合同》是否有事实和法律依据？二、郭靖是否应当支付何曲玲从2016年12月至2017年5月，6个月的房屋租金共计37500元？三、郭靖是否应当支付何曲玲违约金？数额如何确定？
针对本案的第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，何曲玲与郭靖签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现何曲玲以郭靖拖欠其2016年12月至2017年11月的租金为由，主张解除上述《房屋租赁合同》。本院认为何曲玲的上述主张不能成立。理由如下：1、依据一、二审查明的事实，郭靖通过其委托诉讼代理人李谋志于2016年11月27日向何曲玲丈夫荣永平转账65000元交纳2016年12月至2017年11月的租金，虽然何曲玲将上述65000元退回至李谋志帐号，但并不能否认郭靖履行支付租金义务的行为，且何曲玲收取郭靖因承租本案租赁房屋而支付的定金以及2016年租金中的50000元，均是由李谋志通过转账至荣永平账户而交纳，故何曲玲主张李谋志支付的65000元与郭靖无关，属于不明款项，无事实和法律依据，本院不予支持。2、何曲玲在二审中自认其于2016年12月9日退回65000元至李谋志账户当日即以银行卡缺角为由，注销了其留给郭靖支付租金的银行帐号，导致李谋志欲再交纳租金时，无法交易。并且尚无证据表明，何曲玲在其丈夫荣永平注销帐号后，另行给郭靖留下支付租金的帐号。3、在二审庭审中，何曲玲自认李谋志想要在2016年11月1日至2016年11月27日之间支付租金，其以不认识李谋志为由拒绝接受租金，并坚持主张本案的租金应由郭靖本人支付，李谋志代缴租金，其表示不愿意接受，但本案《房屋租赁合同》中并未约定涉案租金必须由郭靖本人支付。据此，可以认定，何曲玲存在拒收租金的行为，其以郭靖拖欠租金为由，要求解除与郭靖签订的《房屋租赁合同》无事实和法律依据，本院不予支持。
针对本案的第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”。本案中，何曲玲与郭靖签订的《房屋租赁合同》约定了2015年12月1日至2020年11月30日，每年租金75000元，定金50000元作为郭靖保证金由何曲玲管理，郭靖在前三年履行本合同交付租金时分别每年扣除1万元共计3万元，故按照合同约定郭靖需向何曲玲交纳2016年12月1日至2017年11月30日租金共计65000元。虽然李谋志代替郭靖支付的租金65000元，被何曲玲拒收，但郭靖仍然应当按照合同约定的租金数额，履行支付义务。故何曲玲在本案中要求郭靖支付2016年12月至2017年5月，共计6个月的租金37500元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于2017年6月至2017年11月30日的租金，双方可依照合同约定扣除10000元定金后再行计算。
针对本案第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案诚如上文分析，导致郭靖晚于《房屋租赁合同》约定的时间支付租金的责任并不全在郭靖，何曲玲拒收租金的行为，亦导致了郭靖无法正常交纳租金。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，参照中国人民银行同期同类贷款利率及违约金的性质功能等因素，酌情认定郭靖应向何曲玲支付违约金500元的判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人何曲玲的上诉理由部分于法无据，本院不予支持；本院依据二审新查明的事实，对一审法院判决依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2017）桂0226民初369号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2017）桂0226民初369号民事判决第二项；
三、被上诉人郭靖向上诉人何曲玲支付2016年12月至2017年5月租金，共计37500元；
四、驳回上诉人何曲玲的其他上诉请求。
一审案件受理费1675元（上诉人何曲玲已预交），减半收取837.5元；二审案件受理费1660元，上述一、二审案件受理费共计2497.5元，由上诉人何曲玲负担1232元，被上诉人郭靖负担1265.5元。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 李婷婷
审判员 余 深
审判员 温清华
二〇一七年十二月三十日
书记员 韦霁芸