江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6956号
上诉人（原审原告）刘学兰，女，1954年7月8日生，汉族。
委托代理人龙芳，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人鲍菁，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。
法定代表人杨培军，该公司执行董事。
委托代理人谢超、吴群风，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人刘学兰因与被上诉人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘学兰的委托代理人龙芳和鲍菁、被上诉人富力公司的委托代理人谢超和吴群风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘学兰一审诉称，2013年7月4日，其与富力公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定由其认购富力公司开发的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华北路南侧富力城某幢303室的房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋单价19893.68元／平方米，房屋面积119.55平方米，总价款为2378289元，房屋装饰标准为精装修，约定交付日期为2014年11月30日。协议签订后，其依约向富力公司支付全部款项。后富力公司虽然依约通知其收房，但其收房时发现房屋存在重大装修质量问题，导致其无法及时入住，与富力公司在有关部门备案登记的4500元／平方米的装修标准存在巨大差距，交付的房屋与实物展示的样板房多处不一致。现要求：1、富力公司赔偿其装修差价，暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2、富力公司按照样板房的标准进行整改。3、富力公司对房屋瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失（具体金额以月租金评估司法鉴定结果为准，计算期间为2014年11月28日至可实际居住之日）。
富力公司一审辩称，刘学兰向其购买涉案房屋，并支付了购房款，其已经向刘学兰交付房屋。对于刘学兰主张，其认为：1、双方未就室内精装修价格进行过邀约、承诺，亦未达成任何协议。补充协议明确约定双方权利义务仅以合同及其附件及其他正式签署的书面协议为准，而双方仅在商品房预售合同中约定房屋单价，未对房屋套内装饰装修款进行约定。2、《商品房预售方案》载明的装修单价4500元／平方米不能作为双方达成的装修标准的依据。该方案系其向南京市住房与城乡建设委员会（以下简称南京市住建委）提交，其目的是为了获得商品房预售许可，并非为了与刘学兰订立合同。该标准并非其通知刘学兰，故不构成承诺。《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第5条规定，已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。根据其提交的商品住房明码标价联系单，其向南京市物价局报备的价格是按照涉案商品房的建筑面积统一计价，该价格包含了装修价格，但是未对室内精装修价格单独计价。3、刘学兰认为涉案房屋室内精装修标准为4500元／平方米属于认识上的错误。根据双方补充协议约定，精装修的范围包括公共部分的装修及设施。根据《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第10条，销售价格包括合理的开发建设成本、税金、利润等，同时包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等基础设施建设费用，不能简单按照4500元／平方米来确定涉案房屋的室内装修价格标准。4、补充协议一第十三条约定涉案房屋的装修户型结构均以合同及附件作为约定标准，其不因本合同及补充协议以外的文件图纸向刘学兰承担责任，且装修风格、样式、景观效果均以实际建成后实物为准，其不对刘学兰承担责任。5、涉案房屋已经通过竣工验收备案，符合交付条件并完成交付，不存在刘学兰陈述因装修存在质量问题而无法达到精装修标准。若刘学兰认为房屋装修存在质量问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，在未提供相应检测报告的情况下，仅凭主观判定房屋存在装修质量问题无事实依据。即使存在质量瑕疵问题，也不足以导致影响刘学兰的正常使用，故不应产生相应的租金损失。综上，刘学兰诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回刘学兰诉请。
一审法院经审理查明，2013年7月4日，刘学兰（乙方）与富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份。约定由刘学兰认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积119.55平方米、单价为19893.68元／平方米，总价款为2378289元，交付日期为2014年11月30日前。合同第十三条第三项约定：“该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任”。合同补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”；第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，刘学兰按照约定全额支付了购房款。
一审另查明，2013年6月18日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元／平方米。同年5月22日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明某幢303室房屋建筑面积119.55平方米，销售单价21139元，总价2527154元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。
2014年12月，刘学兰向一审法院提起诉讼。审理中，刘学兰与富力公司一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。刘学兰主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元／平方米的标准由富力公司向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。对于具体的整改标准，刘学兰认可仅要求按照样板房的标准整改落地门窗、客厅落地门窗、书房门窗、两个卫生间面盆四个部分，其他与样板房不一致的部分不再主张要求整改。刘学兰向法庭提交视频光盘，其内容为富力公司所开发涉案楼盘的基本情况，并坚持要求应按照样板房的标准整改房屋，富力公司辩称应按照合同约定，样板房并非其向业主交房的标准。对于房屋瑕疵，根据刘学兰主张，法院至涉案房屋现场勘验，双方对勘验材料真实性不持异议，富力公司辩称刘学兰主张整改问题系质量瑕疵，并不影响房屋实际使用。对于租金损失，刘学兰未提供具体的损失证明，主张鉴定确定损失数额，富力公司辩称因房屋可以正常使用，故刘学兰的主张没有依据。因双方意见分歧，致调解未成。
上述事实，有《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二、《商品房预售方案》、验房单、照片、家庭装潢工程预算表、装修报价、视频光盘、《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表、楼幢号对照表、交房通知书、快递详情单、商品住房明码标价联系单、勘验笔录、勘验照片及当事人的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，刘学兰（乙方）与富力公司（甲方）所签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。刘学兰已全额支付购房款，一审法院依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋单价为19893.68元／平方米；该合同补充协议一第十三条第1项载明：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。双方一致认可，除商品房预售合同及补充协议一、二以外，未签订其他书面协议。刘学兰主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元／平方米的标准由富力公司补偿装修差价，因该销售方案系富力公司向南京市住建委提交备案，其目的是为了获得商品房预售许可，而并非刘学兰和富力公司之间约定，故刘学兰该项主张没有法律依据，一审法院不予支持。《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。因双方补充协议中明确约定样板间、沙盘所示内容不是刘学兰的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，故刘学兰要求按照样板房的标准进行整改，无事实依据，一审法院不予支持。合同第十三条第三项约定：“该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任”。根据一审法院至涉案房屋现场勘验情况，刘学兰主张的整改项目均系房屋瑕疵，应依据合同关于保修范围和保修期的相关规定，即涉案房屋交付时如存在质量瑕疵，不影响该房屋的交付，富力公司无需承担延期交房的责任，双方应按照合同及补充协议的约定及时办理房屋交接手续，富力公司应承担保修责任。故对于刘学兰主张富力公司对房屋瑕疵进行整改的诉请，富力公司应当按照约定承担责任。对于刘学兰主张的租金损失，因房屋瑕疵并不影响刘学兰实际使用，且刘学兰未提供充分证据证明其实际的租金损失，故一审法院对刘学兰该项诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、富力南京地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内对于刘学兰主张的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华北路南侧富力城某幢303室的房屋质量瑕疵进行维修。二、驳回刘学兰其他的诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘学兰负担67元，由富力公司负担33元。
刘学兰不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定《商品房预售方案》装修单价4500元／平方米非双方之间约定内容，属认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》之补充协议，实际包含着4500元／平方米的装修单价。一是双方补充协议二明确装修交付标准，当然包含装修的价格标准；二是双方补充协议一第十三条载明，“其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准”，这个“数据”在没有明文排除的情形下，当然涵盖被上诉人向政府主管部门提交审批的《商品房预售方案要》中精装修房4500元／平方米单价“数据”。2、诉争的《商品房预售方案》载明的单价内容，系《商品房预售合同》中精装修房屋单价的约定。一是商品房预售方案是房地产开发企业取得《商品房销售预售许可证》必需的行政审批文件，具有统一的规定格式，需开发商必须的承诺；二是预售方案诸多信息作为购房者选择时必须知晓的基本信息，不仅要在房产管理部门网站上公示，且必须在销售现场进行公开、公示，切实履行，一经网上和社会公示，必然具有了要约的属性；三是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条解释并未赋予出卖人可以利用约定排除广告中“说明”、“允诺”的权利。因此，诉争《商品房预售方案》中装修单价4500元／平方米，构成双方约定的内容。3、补充协议第十三条约定的内容，除“以政府主管部门批准文件为准”外，其他内容均为被上诉人自行设置的格式条款，排除了上诉人应知晓的知情权，应属无效条款。二、一审判决认定样板房、沙盘所示内容不是买卖双方合同的组成部分，据此驳回上诉人请求交付符合实物展示的样板房标准的房屋，属事实认定不清，适用法律错误。1、前述补充协议一第十三条内容，除“政府主管部门批准文件为准”之外，其他内容为无效条款。2、实际交付房屋与样板房相应实物展示不相符，违反了相关法律、法规规定。原建设部《商品房销售管理办法》规定，规划、设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应通知买受人是否退房，另房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，本案中，被上诉人在销售房屋时，并未在实物展示样板房中明示交付的房屋门窗与样板间房不一致，上诉人有权要求被上诉人按样板房的装修设备、设施标准进行整改。三、一审判决认定诉争房屋属质量瑕疵，并不影响上诉人实际使用，且认定上诉人未提供充分证据证明其实际的租金损失，属事实认定不清，缺乏法律依据。1、涉案房屋属于精装修房，竣工验收备案表仅是对房屋主体部分进行验收，并不包含装饰装修部分，被上诉人原审抗辩涉案房屋已取得竣工验收备案表符合交付条件，该理由不能成立。2、被上诉人应对房屋装修质量问题承担举证责任。3、一审诉讼期间，被上诉人一直对涉案房屋进行大量的整改维修，房屋装修质量问题已部分修复，2014年12月至2015年3月期间，被上诉人为修复室内地板拱起问题，造成上诉人根本无法居住，一审法院于2015年7月勘验现场时，不能反映2014年起诉立案时房屋的现状。4、被上诉人不仅要对涉案房屋进行限期整改，而且要按合同约定和法律规定，对维修期间内造成上诉人无法入住的实际损失进行赔偿，一审法院未同意上诉人申请租金损失评估存在不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判：1、被上诉人赔偿上诉人不能正常使用房屋期间的租金损失（计算期间为2014年11月28日至可实际居住之日）；2、被上诉人按样板房标准向上诉人交付房屋；3、被上诉人按实际装修价值与约定装修价格的差价（暂计10000元）支付给上诉人；4、被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人富力公司辩称：一、被上诉人与上诉人之间并未就室内精装修价格有过要约、承诺行为，更没有就此达成过任何协议。1、双方在补充协议一第13条第1款中明确约定，双方的权利、义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。而通观双方签署的商品房预售合同及补充协议整个内容，被上诉人仅在《商品房预售合同》第四条中与上诉人就涉案房屋的计价方式有过约定，从未约定涉案房屋装饰装修款的价格。2、《商品房预售方案》不能作为双方就涉案房屋精装修达成了4500元／平方米标准的依据。一是《商品房预售方案》既不是被上诉人向上诉人的要约也不是向上诉人所做的承诺。二是涉案商品房明码标价的依据是被上诉人向政府价格主管部门申报的价格，而不是被上诉人为取得预售许可向市住建委提交的《商品房预售方案》，上诉人偷换概念，将“预售方案”与“明码标价”二者等同起来，并以其他相关规定通知作为裁判依据，存在主观上的认识错误。3、涉案房屋“精装修的标准为4500元／平方米”这种表述本身就不够明确，被上诉人不可能与上诉人进行这样的约定。4、被上诉人与上诉人所签署的预售合同及补充协议不存在上诉人所说的系格式条款而无效的问题。二、双方在补充协议一中，已明确载明样板间所示内容，不是被上诉人要约或承诺，上诉人要求按样板间标准交付不符合约定。三、涉案房屋已经通过了竣工验收备案，具备交付条件，一审中，上诉人对于是否存在房屋质量问题导致无法居住放弃鉴定，从一审法院现场勘查结果来看，每一个瑕疵是细微的瑕疵并不影响上诉人居住，上诉人要求被上诉人承担迟延交房租金损失赔偿责任，不应支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实与理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提交如下文件：建房（2010）53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、苏建函房（2009）669号《关于进一步规范商品房销售行为的通知》、宁建字（2010）670号《关于印发〈南京市商品房预售方案〉的通知》，证明涉案《商品房预售方案》中的4500元／平方米装修单价数据是政府主管部门进行过批准的；被上诉人质证认为，该三份政策性文件不属于法律规定的范畴，且都是在国务院商品房明码标价的规定以及江苏省商品房明码标价实施细则的规定之前，不应当适用本案，且不能达到上诉人主张包含4500元／平方米装修单价的数据信息，对关联性不予认可。
另，上诉人向本院提交宁政发（2014）13号《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，证明南京市政府引用第三方装修价值评估机制，监管精装修价格；被上诉人质证认为，该文件本身并不属于法律法规适用的范畴，不能作为人民法院审理的依据，与本案没有关联性。
二审中，针对《商品房预售方案》有无公示的问题，上诉人陈述，被上诉人不仅在销售现场公示预售方案，同时也通过“南京市网上房地产”网（即住建委下属官方网站）对全社会或者购房者发布过；被上诉人陈述，网页上确实有公开过，有可能是南京市住建委根据职能划分公示的，但不是被上诉人向业主方展示的，其也未在销售现场将《商品房预售方案》进行过展示。
本院认为，上诉人刘学兰（乙方）与被上诉人富力公司（甲方）签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案中，针对双方当事人存在的争议，本院分析认定如下：
一、关于《商品房预售方案》中4500元／平方米装修单价，能否视为双方合同内容的问题。本院认为，诉争《商品房预售方案》载明4500元／平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；2、诉争《商品房预售方案》载明4500元／平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；3、双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；4、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，所载明4500元／平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。
二、关于上诉人要求被上诉人赔偿装修差价问题。本院认为，双方争议的4500元／平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元／平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元／平方米向被上诉人主张差价损失并要求鉴定，缺乏事实基础，本院不予支持。
三、关于按样板房标准交付问题。双方在补充协议一第十三条中，已明确样板间、沙盘所示内容不是被上诉人的要约或承诺，不作为双方确定权利义务的依据，故上诉人要求被上诉人按样板房标准交付房屋，与双方约定不符，本院对此不予支持。
四、关于房屋瑕疵整改期间租金损失问题。本院认为，本案一审法院经现场勘验，确实存在质量瑕疵问题，但不属于根本上无法使用问题，但被上诉人需对上诉人房屋进行维修，因被上诉人未及时修复导致上诉人无法使用而产生的损失，理应向上诉人赔偿。由于本案一审已判决被上诉人承担修复责任，而具体修复期间目前尚不确定，故上诉人可在被上诉人实际完成修复内容后，另行向被上诉人主张该项权利，本案不作处理。
综上，一审法院部分事实认定错误，但处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘学兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 罗程允