湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0116民初2754号
原告：中国农业银行股份有限公司武汉黄陂支行。住所地：武汉市黄陂区前川街黄陂大道***号中央名都*栋***层。
法定代表人：吴宏伟，该支行行长。
委托诉讼代理人：李喜元。银行员工。一般授权。
委托诉讼代理人：徐传波。银行员工。一般授权。
被告：彭淑英。
被告：张建国。
被告：湖北会友房地产开发有限公司。住所地：武汉市武湖农场新村队。
法定代表人肖崇志，公司总经理。
委托诉讼代理人：张炜，湖北卓力律师事务所律师，特别授权。
原告中国农业银行股份有限公司武汉黄陂支行（以下简称农行黄陂支行）与被告彭淑英、被告张建国、被告湖北会友房地产开发有限公司（以下简称会友房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行黄陂支行的委托诉讼代理人李喜元、徐传波，被告会友房地产公司的委托诉讼代理人张炜到庭参加诉讼。被告彭淑英、张建国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行黄陂支行向本院提出诉讼请求：1、被告彭淑英清偿全部借款本金143971.72元、利息21765.26元（利息截至2016年5月30日）；2、被告彭淑英承担本案诉讼费用，原告实现债权的其他费用以及诉讼期间所产生的全部利息（包含利息、复利、罚息）；3、被告张建国、被告会友房地产公司承担连带保证责任。
事实和理由：被告彭淑英因购买住房，向原告申请住房按揭贷款。2008年1月4日，被告彭淑英与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为260000元，期限为132个月，按月分132期偿还，并以该房产作抵押担保，被告张建国为借款人配偶、为借款人提供保证担保。被告会友房地产公司为借款人提供阶段性连带保证担保。按照合同约定，原告于2008年1月4日向被告提供贷款260000元，贷款到期日为2019年1月3日。2013年11月起至今，被告连续多期未足额偿还借款本息，经原告多次催告后仍未按期足额清偿，其行为已构成违约。
被告彭淑英、被告张建国在答辩期内未提交答辩意见，亦未在举证期内提交证据。
被告会友房地产公司辩称：1、我公司的保证期限已过，担保责任已完毕；2、即使存在担保责任，该项债务的涉及担保人的担保，抵押物的担保，应该是在抵押物的担保责任完成后，不足的部分由担保人承担担保责任。
被告会友房地产公司在举证期内未提交证据。
本院经审理认定事实如下：
一、关于证据的采信部分。对原告提交的证据1、2、3、4，被告会友房地产公司均对其真实性无异议，但会友房地产公司认为证明目的有异议，该担保设立是有期限的，且担保的顺序应该是先由抵押物担保后再由担保人承担连带责任。本院认为，原告提交的证据客观真实，且与本案事实有关联，均予以采信。
二、关于本案的事实。被告彭淑英与被告张建国系夫妻关系。2008年1月4日，被告彭淑英因购买住房，向中国农业银行武汉市武湖分理处（以下简称农行武湖分理处）申请住房按揭贷款，双方为此签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：贷款人（××）为农行武湖分理处，借款人（××）为彭淑英，××为彭淑英、张建国，保证人为会友房地产公司；借款金额：260000元；用途：用于借款人购买位于武湖农场通洋路的房屋；借款期限：自2008年1月4日起至2019年1月3日止，共计132个月；借款利率：在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率基础上下浮15%，执行利率为6.6555%，如遇中国人民银行人民币基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，另行通知借款人、保证人或××；借款人未按合同约定归还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币借款基准利率上调，自基准利率调整之日起，罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为等额本息还款法，借款人每期还款金额为2783.13元。以每一个月为一个还款周期，共132期，每月的借款对应日（20日／借款对应日）为还款日；担保责任：借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人会友房地产提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；××自愿以编号200801002《房地产抵押清单》载明的房屋作为借款合中债务的抵押物；抵押物担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用；违约责任：合同有效期内，发生借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息；××未经贷款人书面同意对抵押物做出赠与、转让、出租或其他任何对抵押权处分不利的处分；借款人、保证人、××违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现等事项情形的，贷款人有权宣布本合同提前到期，行使抵押权和要求保证人承担保证责任。同时，各方对其他权利义务事项进行了约定。该合同由借款人（××）、彭淑英、××张建国签名捺印，贷款人农行武湖分理处、保证人会友房地产公司盖章、负责人签名确认。2007年7月11日，案涉抵押物在武汉市黄陂区房产管理局办理了武房期黄字第200801481号武汉市期房抵押手续。抵押文件载明：期房种类为预购商品房，期房坐落黄陂区武湖农场通洋路武湖超市综合大楼1栋2单元6层2号。××农行武湖分理处。抵押期限：2008年1月4日至2019年1月3日。同时，农行武湖分理处将贷款资金260000元支付至与彭淑英约定的帐户中。彭淑英按约定归还借款本息至2013年10月4日，之后，尚有借款本金143971.72元、利息21765.26元（利息截至2016年5月30日）未归还给农行武湖分理处。另农行武湖分理处属农行黄陂支行下设机构。
本院认为：被告彭淑英与农行武湖分理处签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效协议，双方当事人应依照合同约定享有权利和承担义务。现农行武湖分理处依合同约定履行了出借义务，彭淑英未按约定还款方式履行还款义务，其行为符合双方约定“连续三期（含三期）未足额偿还借款本息情形的，贷款人有权宣布本合同提前到期”的约定。因农行武湖分理处不具备诉讼主体资格，其权利义务应由其主管部门农行黄陂支行享有与承担，故对原告农行黄陂支行要求被告彭淑英清偿借款本金143971.72元、利息的诉请，本院予以支持。又被告彭淑英与被告张建国系夫妻，该借款用于彭淑英与张建国夫妻关系存续期间购置生活所需的财产，而张建国亦在《个人购房担保借款合同》处的××处签字，故张建国对上述借款及利息负有连带清偿的义务。
至诉讼期间，案涉抵押房屋并未取得房屋权属证明，根据合同中担保条款约定，会友房地产公司应自合同签订之日起，至借款人取得房地产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。另据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当就该物的担保实现债权；”据此，农行黄陂支行的债权，其可以就物即债务人彭淑英抵押的房屋实现权利，不足部分由保证人会友房地产公司承担保证责任。如会友房地产公司向农行黄陂支行承担了保证责任，有权向债务人彭淑英追偿。对原告农行黄陂支行要求被告承担其实现债权发生的其他费用的诉请，因无证据证实，本院不予支持。被告会友房地产公司辩称公司的保证期限已过，担保责任已完毕的理由，因无证据证实，本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告彭淑英、被告张建国向原告中国农业银行股份有限公司武汉黄陂支行偿还借款本金143971.72元；
二、被告彭淑英、被告张建国向原告中国农业银行股份有限公司武汉黄陂支行偿还借款利息21765.26元（截至2016年5月30日），2016年5月30日之后利息以143971.72元为基数，按约定实际执行利率加逾期50%罚息计算至本判决确定履行期限届满之日止；
三、被告湖北会友房地产开发有限公司对抵押房产（坐落于武汉市黄陂区武湖农场通洋路武湖超市综合大楼1栋2单元6层2号）清偿不足部份承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司武汉黄陂支行的其他诉讼请求。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3620元，减半收取1810元，由被告彭淑英、被告张建国共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李圣仕
二〇一六年八月二十四日
书记员 何若南