浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3581号上诉人（原审被告）：胡新杨，男，1961年11月9日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：毕秀娟，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹阳，北京大成（宁波）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建平，男，1957年3月20日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：张旭强，浙江古道律师事务所律师。上诉人胡新杨因与被上诉人张建平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2017年9月21日作出的（2017）浙0282民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡新杨上诉请求：一、依法撤销慈溪市人民法院（2017）浙0282民初1694号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费、保全费等全部由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案农村房屋系上诉人父母的夫妻共有财产，上诉人的出卖行为系无权处分，直接损害其他继承人的正当权益。上诉人有权转让的仅是属于上诉人的相应份额，即按照法定继承规则继承的房屋自身价值的三分之一。上诉人的姐妹作为涉案房产及宅基地的其他继承者，为查明案件事实，应当作为有独立请求权第三人参与一审诉讼，一审法院在一审中未依职权追加必须参加诉讼的有独立请求权第三人，存在严重的程序错误。2.一审法院忽略了被上诉人使用涉案房屋16年，房屋占用费应当予以扣除。3.一审法院确认的过错程度对上诉人过重。被上诉人作为公安局的工作人员，明知城镇居民购买农村房屋系无效法律行为，仍低价购买，存在严重的主观故意。涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》已交付给被上诉人，被上诉人明知上诉人系无权处分，可见被上诉人并非善意。4.一审法院按照拆一还一的补偿方式认定损失不当且没有法律依据。拆一还一的补偿方式是基于身份关系而非物权关系产生的，是给予农业户口的优惠补偿方案，本村集体组织成员才能依法取得拆一还一的补偿。根据慈溪市房屋征收中心出具的《情况说明》，涉案房屋的拆迁安置方案并不适用拆一还一政策，而是按照安置人口进行补偿，而一审法院在《司法评估委托书》中要求“按照拆迁安置拆一还一补偿价格标准”评估房屋价值，并据此作出一审判决，显属错误。涉案房屋拆迁属于本村集体经济组织人员的人口安置，被上诉人并非该村村民，仅享有房屋装修补偿及部分的房屋补偿价值。张建平辩称：1.上诉人与被上诉人之间的涉案房产绝卖屋契，是上诉人的真实意思表示，当时参与房屋买卖的不仅仅有本案二当事人，还有上诉人的堂兄弟、村委会领导、会计均在场，而且被上诉人受让房屋之后，缴纳款项进行了装修，一直使用房屋至今，上诉人是明知的。这么多年来没有人对占有使用这个房子提出异议。2.从上诉人在二审提交的一些证据看，特别是征收安置补偿协议，充分说明被拆迁人就是本案的上诉人，并不包括所谓的第三人。上诉人之所以享受了拆迁利益，就是因为本案的讼争房产。从拆迁确定拆迁利益的所有人角度看，该房屋上诉人有权处置，一审法院在审理中专门对胡新杨作了相应的谈话笔录，胡新杨也是明确的，所以上诉人所谓损害了其他人的正当权益是不诚信的，也是不真实的。3.房屋占有费没有相关的法律依据，但是恰恰印证了上诉人是知道被上诉人一方付了房款之后作了装修，一直住到现在拆迁为止。4.拆一还一的补偿方式，是符合慈溪市拆迁文件规定的，一审中上诉人对拆一还一的方式是认可的。上诉人的上诉事实和理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张建平向一审法院起诉请求：1.原审被告返还原审原告购房款100000元，及装潢款30000元；2.原审被告赔偿原审原告损失；3.本案诉讼费、鉴定费由原审被告承担。一审法院认定事实：2001年7月29日，原告张建平与被告胡新杨签订《绝卖屋契》一份，约定被告将登记在其父亲胡光元名下的座落在慈溪市天香桥村霍家漕河南平方三间、小屋三间以100000元价款出卖给原告。当日，原告交付房款100000元，被告将上述房屋交付原告。后原告管理使用该房屋至今。上述房屋的集体土地建设用地使用证为慈集建（1993）字第145841号，证载地号170460202，用地面积及建筑占地面积均为164平方米。经宁波仲恒房地产估价有限公司评估认为：讼争房屋的房屋补偿价值为78255元，房屋装修及附属物价值为20151元，按原告拆一还一补偿价值为1070100元。原告为此支出鉴定费4700元。一审法院另查明，原告系慈溪市浒山街道公安局宿舍城镇居民，被告系慈溪市浒山街道天香桥村居民。讼争房屋已被慈溪市人民政府列入拆迁范围，被告称就该房屋仅其已与相关部门签订了房屋拆迁安置补偿协议，并享受相关拆迁补偿权益。一审法院认为，原、被告签订的《绝卖屋契》应为双方的真实意思表示，该《绝卖契约》成立。集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案讼争房屋的土地使用权为农村集体土地使用权，而原告系城镇户口，故原、被告签订的《绝卖契约》违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《绝卖契约》无效，原告支付被告的购房款应当返还，故对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。原告受让讼争房屋后，将该房屋进行了装潢、配置附属物。原告投入的装修、附属物费用因添附行为附合在讼争房屋之上且无法分离，故原告要求被告对该部分折价补偿的请求一审法院予以支持，根据评估结论确定上述费用合计为20151元。因原、被告在签订《绝卖契约》时均有过错，故双方应按各自的过错程度承担相应的民事责任，现被告要求原告赔偿因合同无效而遭受的损失，理由正当，其损失一审法院根据评估结论中讼争房屋补偿价值78255元、拆一还一补偿价值1070100元及评估费4700元，扣减房款100000元后，结合双方的过错程度确定为947749.50元。一审法院对原告诉请中的合理部分予以支持。被告胡新杨的相关辩称意见，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告胡新杨应返还原告张建平购房款100000元；二、被告胡新杨应折价补偿原告张建平房屋装修及附属物价值共20151元；三、被告胡新杨应赔偿原告张建平损失947749.50元；上述三项款项合计1067900.50元，被告胡新杨应于一审判决生效之日起七日内履行；四、驳回原告张建平的其余诉讼请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费16217元，减半收取计8108.50元，由原告张建平负担1282.50元，由被告胡新杨负担6826元，均于一审判决生效之日起七日交纳一审法院；一审案财产保全费5000元（原告张建平已预交），由被告胡新杨负担，于一审判决生效后七日内直接交付原告张建平。二审中，上诉人胡新杨提交证据一：慈溪市浒山街道天香桥村民委员会出具的《证明》一份，拟证明胡新杨父母的去世时间；证据二：慈溪市房屋征收中心出具的《情况说明》、《被拆迁人安置人口、可安置面积认定》、《被拆迁房屋建筑面积认定书》各一份，拟证明涉案房屋的拆迁安置方案并不适用“拆一还一”的政策，而是按照人口进行补偿，按照“拆一还一”评估涉案房屋价值显属错误。被上诉人张建平质证认为，证据一拟证明内容，一审法院已经调查清楚；证据二与鉴定机构根据慈政发（2016）29号文件第26条规定的对于通过买卖、赠与、继承、析产等形式取得所有权的被拆迁人适用“拆一还一”方式的规定无关联性。本院认为，证据一涉及上诉人胡新杨父母的具体死亡时间，故予以认定；证据二涉及对被拆迁户胡新杨的拆迁安置补偿政策，故本院予以认定。二审另查明：胡新杨的父亲胡光元于1998年11月20日死亡，胡新杨的母亲胡夏英于2014年9月15日死亡。慈溪市房屋征收中心（浒山）对胡新杨被拆迁户是依据户籍和安置人口进行拆迁货币安置补偿。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人张建平与上诉人胡新杨签订《绝卖契约》时，虽然知晓涉案房屋仍登记在胡新杨已去世的父亲胡光元名下，但时任村干部胡文生、胡绍根及胡新杨的堂兄弟胡新强在《绝卖契约》证人处签名，被上诉人张建平有理由相信胡新杨已取得涉案房屋的处分权；且在涉案房屋买卖后长达近16年的时间里，上诉人的母亲、姐妹没有向被上诉人张建平提出异议，现上诉人胡新杨以自己没有处分权，认为被上诉人张建平签订《绝卖契约》时并非善意，明显有悖诚信原则。故上诉人胡新杨认为被上诉人张建平的过错程度较大、应承担更多责任的理由不成立，一审法院确定的责任承担比例基本适当。根据前述及合同相对性原则，上诉人胡新杨认为一审法院未依职权追加必须参加诉讼的有独立请求权的第三人、存在程序错误的理由不成立。胡新杨被拆迁户获得拆迁安置补偿款，是按照拆迁政策，即依据其家庭户籍和被安置人口情况确定，而评估涉案房屋的价值，是按照有关规定，即依据“拆一还一”，拆迁政策和评估依据分别适用于不同的环节，二者并不矛盾。故上诉人胡新杨认为涉案房屋价值评估的依据错误的理由不成立，一审法院采信涉案房屋《房地产估价报告》并无不当。上诉人胡新杨认为被上诉人张建平应当支付16年间的房屋占用费，但其在一审中未提出反诉，本院不作处理。综上所述，上诉人胡新杨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16217元，由上诉人胡新杨负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈    路    峰审 判 员 孙    长    虎代理审判员 郑         辉二〇一八年一月十日书 记 员 杨丽丽??8???7?