江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终432号
上诉人（原审原告）：陈强，男，汉族，1981年2月28日出生，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：刘奕辰，江苏华东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王慧婷，江苏华东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱玉仙，女，汉族，1964年3月16日出生，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：庄惠平，江苏常元律师事务所律师。
原审第三人：陈兴坤，男，汉族，1961年3月20日出生，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：陈杰，男，汉族，1987年5月11日出生，住常州市钟楼区，系陈兴坤之子。
上诉人陈强因与被上诉人朱玉仙及原审第三人陈兴坤执行异议之诉一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初3712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，并于2018年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人陈强的委托诉讼代理人刘奕辰、被上诉人朱玉仙的委托诉讼代理人庄惠平、原审第三人陈兴坤的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈强上诉请求：1、撤销常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初3712号民事判决，依法改判停止对常州市钟楼区邹区镇刘巷村降上组房屋（房屋所有权证号：常房权证武字第××号）的执行，解除对上述房屋的查封。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，上诉人已经实际交付了涉案房屋的全部购房款。因该房屋买卖交易距今已有数年，年代久远，上诉人的部分回忆内容有些出入也是符合常理的。结合上诉人一审提供的证据，上诉人确实已经交付了全部购房款，原审法院不认可购房款的支付，属于认定事实不清。二、原审法院适用法律错误，涉案房屋买卖合同是合法有效的。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定了合同无效的情形，其中第五种情形为“违反法律、行政法规的强制性规定”，而强制性规定又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条对《合同法》第五十二条所涉的“强制性规定”进一步明确应为效力性强制性规定，而《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第六十二条中“一户一宅”的规定只是管理性强制性规定，与合同的效力没有必然联系。因此，原审法院认定涉案房屋买卖合同无效不符合相关法律规定，该合同应属合法有效。
被上诉人朱玉仙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人关于交付购房款的陈述前后不符，没有证据证明已经交付了全部购房款，上诉人对于法律适用的认识也是曲解法律的本质内涵，因此上诉人的上诉请求没有相应的事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈兴坤述称，房屋买卖事实存在，钱款已经全部交付完毕，对上诉人的上诉请求应予以支持。
陈强向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对坐落于常州市钟楼区邹区镇刘巷村降上组（房屋所有权证号：常房权证武字第××号）房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费用由朱玉仙承担。
一审法院认定事实：2009年3月25日，陈兴坤向朱玉仙出具借条一份，载明借到朱玉仙现金13万元，按月息一分计算，借期为一年。借款到期后因催要无着，朱玉仙于2012年6月向该院起诉，要求陈兴坤归还借款及利息，该院于2012年11月14日作出（2012）武邹民初字第291号民事判决，判令陈兴坤给付朱玉仙借款13万元并承担利息。判决生效后，朱玉仙向该院申请执行，该院于2016年10月12日查封了登记在陈兴坤、××下××于××钟楼区邹区××村××组（房屋所有权证号：常房权证武字第××号）的房屋，陈强以已购买前述房屋为由，向该院提出执行异议，该院于2017年5月10日作出（2017）苏0412执异11号执行裁定书，驳回陈强提出的异议。
另查明，陈兴坤与陈强系叔侄关系，二人系同一集体经济组织成员。陈强与陈兴坤及其妻子蒋久妹签订落款时间为2010年11月8日的房屋买卖协议书一份，约定陈兴坤、蒋久妹将其所有的坐落在原卜弋新桥降上组（奔卜公路西）私有二间二层建筑面积为240平方米的楼房（即本案讼争房屋）转让给陈强，房屋总价为26万元。钱某、陈强的叔叔陈新荣作为见证人在协议书上签名。陈兴坤向陈强出具收条一张，载明收到购房款26万元。讼争房屋与登记在陈强父亲陈荣明名下的房屋相邻，均为农村宅基地上建造的住宅房屋，陈强系独生子女。在讼争房屋被该院查封以前，陈强已实际占有讼争房屋。
关于陈强与陈兴坤之间的房屋买卖的购房款项如何交付的问题，在执行异议案件审查过程中接受该院询问时，陈强于2017年1月17日陈述，购房当时陈兴坤与蒋久妹均不在家，购房款是先将现金交给钱某，然后由钱某转交给陈兴坤，购房款给钱某后，钱某直接将陈兴坤事先写好的收条给陈强；于同年5月8日陈述，购房款是在签协议当日在钱某家里付的现金26万元，钱是直接给陈兴坤的，26万元现金一部分是提的存款，一部分是陈强父亲从工地上拿回来的现金；同年5月9日，陈强又提交情况说明一份，陈述购房款26万元，由于在2002年陈兴坤自陈强父亲陈荣明处借款7万元做生意，故在2010年购房时将7万元扣除，实付19万元。
在本案审理过程中，该院分别到常州市钟楼区房产管理局邹区管理所、常州市国土资源局邹区中心国土资源所、常州市钟楼区邹区镇刘巷村民委员会等单位进行调查，根据相关工作人员反映，武进区农村宅基地上房屋交易符合法律规定和政策条件的允许办理产权过户手续，不存在陈强所陈述的武进区宅基地房屋一律不允许办理产权过户登记手续的情况；陈强曾向房屋、土地管理部门申请办理讼争房屋的产权过户手续，但由于陈强与其父亲陈荣明（属一户）已有宅基地，陈强再购买陈兴坤的宅基地房屋，违反了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，因此不能办理过户。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给案外人，案外人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；案外人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果案外人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，案外人以其已购买登记在被执行人名下的被查封房屋为由主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件：一是案外人与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是案外人在法院查封房屋之前，已经支付全部房价款；三是案外人在法院查封房屋之前，已经实际占有该房屋；四是案外人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，陈强（执行案外人）与第三人（被执行人）陈兴坤之间就争议的执行标的房屋存在买卖关系，陈强在讼争房屋被查封之前，也已经实际占有该房屋，但是首先，陈强在农村已有一处宅基地，根据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，陈强再行购买陈兴坤的宅基地上的房屋，违反了上述法律的强制性规定，也正因为不符合相关法律和政策的规定，陈强无法办理讼争房屋的产权过户手续，双方之间的房屋买卖合同应属无效。其次，关于购房款的交付，陈强仅提交陈兴坤出具的收条和证人钱某的证言予以证明，但钱某当庭所做的证言关于买卖协议签订时的在场人员、款项由谁支付、如何交付等内容与陈强、陈兴坤的陈述及朱玉仙提交的谈话录音均存在矛盾之处，而陈强在提出执行异议过程中对于购房款的构成及交付方式在多次自述中均不一致，出入较大，再结合陈兴坤与陈强系叔侄关系、陈兴坤在转让讼争房屋之前已经结欠被告债务等实际情况，本案购房款的支付存在较大疑点，陈强所提交证据不足以证明其已经支付全部购房款，其应当承担举证不能的不利后果。据此，陈强不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，该院依法可以查封讼争房屋，故对于陈强要求停止对讼争房屋的执行并解除查封的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《土地管理法》第六十二条第一款、《合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回陈强的诉讼请求。案件受理费80元，由陈强负担。
本院二审期间，上诉人陈强提交了常州市钟楼区邹区镇刘巷村民委员会出具的证明一份，证明陈强购买陈兴坤涉案房屋的事实及陈强在签订房屋买卖协议后曾经去申请办理房产过户手续，但未能成功过户。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人朱玉仙对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。原审第三人陈兴坤对该证据的真实性没有异议。本院的认证意见：陈强提交的上述证明为原件，加盖了常州市钟楼区邹区镇刘巷村民委员会的印章，虽然没有书写人员的签名、落款时间为“2018年23日”，形式上存在瑕疵，但一审法院在一审审理中前往该村民委员会及相关房产登记管理部门进行调查，该证明的内容与一审查明的内容并不矛盾。故本院对该证据予以采信。
二审另查明：陈强曾向相关房屋管理部门申请办理涉案房屋的产权过户手续，但未能办理过户登记。2012年3月13日，陈强与其父亲陈荣明分户。陈强在二审中称分户后其父亲又去咨询过办理过户，但是还是因武进区农村宅基地房屋不允许过户而未能过户，但未提交任何证据。
二审查明其他的事实与一审查明的事实一致。
二审的争议焦点为：1、陈强与陈兴坤、蒋久妹签订的涉案房屋买卖合同是否合法有效；2、陈强是否支付了全部购房价款；3、涉案房屋没有办理过户登记是否归因于陈强自身原因。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系案外人异议之诉，陈强应就其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权利承担举证责任。
一、关于争议焦点1
涉案房屋系农村宅基地上的房屋，涉案房屋买卖必然涉及宅基地使用权。我国宅基地属于农村集体所有，农民个人仅享有宅基地的使用权，宅基地是合理分配给农村村民建造住房的，具有福利性质，仅供同一集体经济组织成员享有。因此涉及农村宅基地上的房屋买卖应当依照法律、行政法规的规定认定合同效力。违反法律、行政法规的效力性强制性规定所订立的合同为无效。反之，应为有效。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。《土地管理法》第六十二条第一款、第四款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从《物权法》、《土地管理法》的规定来看，我国法律并不绝对禁止农村村民出卖住房，而是在农村村民出卖住房后，就丧失了再申请宅基地的权利。
本案中，陈强与陈兴坤系同一集体经济组织成员，法律、行政法律和政策均没有禁止同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，即使在签订涉案房屋买卖合同时，陈强与其父亲的一户已经拥有一处宅基地，陈强签订的涉案房屋买卖合同也不违反法律、行政法规的强制性规定；况且在签订涉案房屋买卖合同后，陈强于2012年与其父亲分户，没有证据证明陈强分户后另外拥有其他宅基地，可以认定涉案房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应当确认合法有效。一审判决认定涉案房屋买卖合同无效，适用法律不当，本院予以纠正。
二、关于争议焦点2
涉案房屋买卖合同约定房屋总价款为26万元，虽然陈兴坤出具了收条，但钱款的支付还需要其他客观证据予以证实。陈强在一、二审中均自认签订合同后只实际支付购房款现金19万元，主张其余7万元购房款是以陈兴坤对陈强父亲陈荣明的欠款进行的抵扣。即使陈强已实际支付19万元购房款，但没有证据证明陈兴坤与陈荣明之间曾经存在真实的借款关系并在涉案购房款中予以抵扣。故本院认为，陈强没有证据证明其已经按照合同的约定支付了全部购房款，故本院对其主张不予采信。
三、关于争议焦点3
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。根据规定，房屋买卖导致宅基地使用权转移，在办理涉案房屋所有权转让登记手续时，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等规定向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，完成审查、批准手续。本案中，陈强曾向房屋、土地管理部门申请办理涉案房屋的产权过户手续，但未能办理过户登记。陈强称因为常州市武进区有停办宅基地上房屋买卖的政策致其未能成功过户，但陈强未能就其陈述提供证据予以证明；一审法院向相关房屋、土地管理部门进行核实也未予以证实；涉案房屋所在地邹区镇在2015年5月已经因行政区划变更划归常州市钟楼区管辖，此时陈强也早已单独分户，但至人民法院2016年10月12日查封涉案房屋的一年多时间内，也未及时完成产权过户登记手续。因此，没有证据证明未过户不是陈强自身原因所致，陈强的主张不能成立。
综上所述，陈强与陈兴坤签订的涉案房屋买卖合同合法有效，但陈强未能提交充分证据证明其支付了购房款的全款及未能办理过户登记非因其自身原因，不足以证明其对涉案房屋享有能够排除强制执行的权利。根据证据规则，陈强应承担相应的不利后果。上诉人陈强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律虽有不当，但一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙慧民
审 判 员 陈 倩
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年四月二十三日
法官 助理 陶金沙
书 记 员 徐志娟