广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异446号
案外人：周东英，男，1996年5月5日出生，公民身份号码（中国澳门特别行政区）1430231（9）。
委托代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。
委托代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。
原告：广州经纬房产咨询有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区中山七路50号西门口广场写字楼第15层（自编层第17层）02-03单元及第16层（自编层第18层）。组织机构代码：61842641-7。
法定代表人：区俊文。
委托代理人：黄龙昌，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：刘子杰，广东格林律师事务所律师。
被告：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道平洲恰海路海逸城市花园逸彩居（2号楼）108号商铺。组织机构代码：69051439-0。
法定代表人：谢海榆。
被告：广东利海集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。组织机构代码：19034923-7。
法定代表人：谢海榆。
本院在审理原告广州经纬房产咨询有限公司与被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称“托斯卡纳公司”）、广东利海集团有限公司（以下简称“利海公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案的过程中，查封了托斯卡纳公司名下的位于佛山市南海区**街道***号***期*栋03（权利证号：020*******58，以下简称“03房”）。案外人周东英对此提出异议。本院依法组成合议庭审查，并于2016年12月13日举行听证，案外人的委托代理人李孟杰、原告的委托代理人刘子杰到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人称，请求中止对托斯卡纳公司名下涉案03房的执行，并解除查封措施。事实和理由：一、异议人已购买案涉房产，支付全部价款，且已将其合法占有。2014年1月至9月期间，托斯卡纳公司将名下位于广东省佛山市南海区桂城街道半岛路*号*****数十栋（户）房产（包括案涉房产）抵押给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下称信达广东公司）向信达广东公司借入流动资金。2014年12月，因无力还款，托斯卡纳公司与信达广东公司达成协议，将上述房产由信达广东公司通过公开网络竞价的方式处置，并用处置价款清偿其债权。后信达广东公司委托上海联合产权（佛山）中上企业产权交易所有限公司（以下均简称产权交易所）在佛山日报A07版刊登公开网络竞价处理房产项目的公告。2014年12月22日，异议人通过公开网络竞价的方式成功竞买案涉房产，并签订了《成交确认书》。2014年12月23日，异议人支付了全部购房款，并于同日与托斯卡纳公司签订《广东省房地产买卖合同》，且办理了房产验收和交付使用等手续。2015年1月15日，托斯卡纳公司也向异议人开具购买该房产的销售发票。后因当地税务及房管部门的内部原因，导致至2015年2月时，异议人虽积极办理，但始终无法成功变更登记手续。
二、异议人已于另案中就案涉房产的查封提起异议，经审理，四川省高级人民法院（下称四川高院）及佛山中院均已裁定对案涉房产停止执行。在办理房屋产权登记手续的过程中，异议人得知案涉房产已被四川高院（2015）川法执字第5号案查封。异议人依法提起执行异议。经审理，四川高院于2015年9月24日依法作出（2015）川执异字第9号《执行裁定书》，认定异议人于2014年12月22日签订房屋买卖合同，付清全部购房款并实际占有该房产，裁定中止对案涉房产的执行。因该案申请执行人中铁信托有限责任公司未于15日内提起诉讼，现四川高院已裁定解除对案涉房产的查封。后由于佛山市中级人民法院（下称佛山中院）在（2015）佛中法执字第739号、（2015）佛中法执字第832号-836号、（2015）佛中法执字第958、828号案中，对案涉房产、土地轮候查封，经异议人申请，佛山中院于2016年9月21日作出裁定，基于异议人对案涉房产享有权利，解除对涉案房产及土地的查封，9月21日南海国土局将涉案房产解封，但由于在土地被查封期间案涉房产被广州市海珠区法院及南海法院查封，导致异议人无法办理过户登记，故至今无法办理过户异议人并没有过错。
三、依据相关法律的规定，法院不得将案涉房产查封，且四川高院及佛山中院已对相关事实予以认定，请求法院依法解除对案涉房产的全部查封措施。案涉房产在法院查封前，异议人与托斯卡纳公司已签订《广东省房地产买卖合同》，支付了全部价款，并办理了房屋交付手续。且案涉房产系用于居住，而异议人名下无其他可居住房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了法院不得查封的情况。而本案中异议人购买的案涉房产完全满足上述三条中的任何一条，因此法院应依法将其予以解封。综上所述，异议人已合法购买案涉房产，依据相关法律规定，案涉房产不得查封及处置，为维护异议人合法权益，特依法提出异议，望法院尽快将案涉房产解除查封。
原告称，1、涉案房产由广州市海珠区人民法院首查封，应由该院先行处理。依据相关法律规定，本案中，法院应当驳回异议人的异议申请。2、经查询，涉案03房登记在被告托斯卡纳公司名下，而非案外人名下。房地产所有权的取得以房地产权登记及取得房地产权凭证为准。虽然房产的出资是取得房屋所有权的重要因素，实际占有、使用也是不动产四大权能之一。但是，房屋出资、实际占有、居住都不是不动产所有权取得或转移的判断标准，不能简单以出资、占有为依据，而是要根据购房人是否履行了不动产买卖的法律要式行为，即以自己的名义签订了购房合同并办理登记手续，取得了不动产权利凭证。综上，虽然案外人认为其已经购买涉案房产并支付全部价款，但实际上既没有取得涉案房产的产权证，也没有通过诉讼程序确权。因此，涉案房产在法律上仍然属于托斯卡纳公司的财产，异议人的异议请求不能成立。
经审查，本院受理原告广州经纬房产咨询有限公司与被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初6170号。在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请并由中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司提供信用担保。经审查，本院作出（2016）粤0605民初6170号民事裁定，裁定冻结被告的银行存款人民币194446元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2016年7月6日查封了登记在被告名下的涉案03房，系第1轮轮候查封。2017年3月1日，经查询，本院在本案中对涉案03房采取的查封措施成为首查封。
另查明，2014年12月23日，异议人和被告托斯卡纳公司签订《房地产买卖合同》，约定被告将03房以480万元出售给异议人。同日，异议人与广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司签署《物业管理服务协议》、《收楼确认书》，取得了涉案03房的钥匙。2015年1月15日，被告出具购房发票确认收到异议人的全部购房款480万元。
再查，截至2015年9月6日，在佛山市范围内周东英名下没有其它房产。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，03房虽然登记在被告名下，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在本院查封前已就该房屋与被告签订买卖合同，已支付购房款项，且其名下无其他用于居住的房屋。因此，本院应中止对03房的保全并解除对该房的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对登记在被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司名下的佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园*期**栋03（权利证号：020*******58）的保全。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 植少佳
人民陪审员 李为民
人民陪审员 冯少宽
二〇一七年三月六日
书 记 员 欧斯迪