杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨执异初字第1号
原告：许福生。
委托代理人（特别授权）：陈春鸿，杭州市天官法律服务所法律工作者。
被告：方凤妹。
委托代理人（特别授权）：裘志伟，浙江哲鼎律师事务所律师。
被告：来立芳。
第三人：来瀛川。
第三人：吴长法。
第三人：吴刚。
第三人：吴清婷。
法定代理人来立芳，系吴清婷母亲。
第三人：吴锦程。
法定代理人来立芳，系吴锦程母亲。
原告许福生诉被告方凤妹、来立芳执行异议之诉一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法追加来瀛川、吴长法、吴刚、吴清婷、吴锦程为第三人，并组成合议庭于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告许福生及其委托代理人陈春鸿、被告方凤妹及其委托代理人裘志伟、被告来立芳（系第三人吴清婷、吴锦程母亲）、第三人来瀛川、吴刚到庭参加诉讼，第三人吴长法经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许福生起诉称：原告于2008年1月29日与第三人来瀛川、吴长法、吴刚签订房屋转让合同，来瀛川、吴长法、吴刚自愿将位于滨康小区32幢2单元502室房屋一套（房屋面积为12.88㎡）及32-2-7号架空层一间的使用权（面积9.45㎡）转让给原告，房屋转让价格共计人民币46.28万元。2008年1月31日，原告付清了全部房款。受让后，原告对房屋进行了简易装修，并一直使用至今。2013年9月25日，因申请执行人方凤妹与来立芳民间借贷纠纷执行一案，滨江区法院查封了该转让的房屋。目前滨康小区安置房三证已经开始办理，由于法院查封该房屋而无法办理三证。2014年10月22日，原告作为案外人提出执行异议，要求撤销查封，后被法院驳回。原告认为，该房屋买卖合法有效，原告已支付了约定的全部价款，并实际使用占用该房屋至今，房屋转让过程原告没有过错，因此法院查封该房屋不当。故提出诉请：解除对讼争房屋的查封，本案诉讼费用由被告负担。
被告方凤妹辩称：其与原告并不认识，也不知道原告与来瀛川户有房屋买卖协议。原告提供的证据相互之间存在许多可疑之处，故原告与第三人之间的房屋买卖协议是不成立的。方凤妹依据民诉法的规定向法院申请执行，且法院已经作出驳回原告执行异议的裁定，该异议是符合事实情况的，请法院驳回原告的诉请。
被告来立芳辩称：第三人是在答辩人不知情的情况下把房屋卖掉了，房屋买卖协议上答辩人也没有签字，原告也没有告知答辩人已经将房屋转卖的事实。法院查封其实只能查封属于答辩人的部分，不能查封属于第三人的部分。
第三人来瀛川称：涉案房屋确已卖给原告，房款也已经全部付清。来立芳欠的钱要由她自己去还，不能查封原告所购买的这套房屋。
第三人吴刚称：涉案房屋已经卖给了原告，法院不应该查封该房屋。
原告许福生向法院提供以下证据：
1、征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书、公证书、往来款票据各一份，证明坐落于滨江区西兴街道滨康小区32幢2单元502室房屋系属于来瀛川户分得的安置房事实；
2、协议书一份，证明原告与来瀛川、吴长法、吴刚就房屋买卖达成协议，协议对转让款等均进行了约定的事实；
3、收条三份，证明原告已经按约支付购房款46.28万元的事实；
4、物业管理处证明一份、照片一组、客户变更用电申请表，证明涉案房屋自转让后一直由原告占有并实际使用的事实。
原告提供的上述证据，经庭审出示，被告方凤妹发表以下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议；对证据2、证据3真实性有异议，认为无来立芳签字；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为房屋并未居住使用。
被告来立芳、第三人来瀛川、吴刚发表质证意见称：对于原告提供的证据均无异议。
被告方凤妹、来立芳，第三人来瀛川、吴长法、吴刚均没有提供证据。
第三人吴长法未到庭，视为放弃答辩和质证。
根据原、被告的举证、质证，本院对上述证据综合认证如下：对原告提交的证据，本院认为，被告方凤妹、来立芳、第三人来瀛川、吴刚对证据1均无异议，本院予以认定；方凤妹、来立芳认为证据2、证据3无来立芳签字，但并不影响证据本身的真实性、合法性与关联性，本院予以认定；对证据4虽无法证明原告已居住该房屋，但结合证据1、证据2和证据3足以证明房屋买卖的真实性与房屋交付原告占有使用的事实，本院予以认定。
综上，本院认定事实如下：
（一）2008年1月24日，吴刚代表来瀛川户与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订“征用集体土地房屋拆迁安置协议书”一份，约定，来瀛川户安置人口6人，分别为来瀛川（户主）、吴长法（夫）、吴刚（子）、来立芳（媳）、吴清婷（孙女）、吴锦程（孙）。申购面积每人50平方米，共300平方米。安置房坐落位置为杭州市滨江区西兴街道滨康小区32幢502室及16幢1单元101室。2008年1月29日，原告许福生与来瀛川、吴长法、吴刚签订协议书一份，约定将位于滨康小区32幢502室、面积120.88平方米的房屋以价款45.33万元转让给许福生；同时还约定将滨康小区32幢7号储藏室的使用权已9500元转让给许福生。协议还对房款的支付、产权证办理、产权变更登记、违约责任等做了明确约定。2007年11月1日、11月5日以及2008年1月31日来瀛川先后出具收条三份，确认收到徐福生房屋转让款人民币46.28万元。诉争房屋于同年1月31日交付给徐福生，由徐福生占有使用至今。
另查，来立芳与吴刚于2013年4月协议离婚，吴清婷、吴锦程随来立芳共同生活。
（二）被告方凤妹系被告来立芳的债权人。2013年1月14日，方凤妹向本院提起诉讼，要求来立芳归还借款。同年5月9日，本院作出（2013）杭滨商初字第143号民事判决：来立芳支付方凤妹借款人民币26万元。判决生效后，方凤妹向本院申请执行，在执行过程中，本院依法查封了诉争房屋，许福生向本院提出执行异议，本院于2015年2月27日作出（2014）杭滨执异字第16号执行裁定书，驳回许福生的异议。许福生遂向本院起诉，提出上述诉请。
本院认为：一、关于房屋转让合同的效力。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在转让合同签订时，案涉房屋虽无所有权证、土地使用证、契证等三证，但根据当时的相关政策，案涉房屋以后可以办理三证，双方在转让合同中对此亦有预见并予以约定。从查明事实来看，案涉房屋此后确实可以办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易。从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖无效，即案涉房屋转让合同并未违反效力性强制规范。原告许福生与第三人来瀛川、吴长法、吴刚签订房屋转让合同时，吴清婷、吴锦程属于无民事行为能力人，作为其法定代理人的吴刚有权代理其民事行为，来立芳虽然未在协议书上签字，但作为同住成年人，签订协议时并未明确表示反对，嗣后也未提出任何异议。再者，来瀛川、吴长法、吴刚三人所处分的房屋面积仅为120.88平方米，并未超出他们所享有的150平方米安置面积份额。综上，案涉房屋转让合同系当事人双方真是意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。二、关于是否应停止对涉案房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，以法律另有规定为例外。物权法第九条规定的不动产物权变动的公示规则，主要意义在于确定不动产物权归属，保护交易的安全与交易秩序，提高交易效率。但合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，只是法律上的“推定”，并非绝对“真正”不可推翻。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，许福生在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已经付清全部价款并实际占有使用房屋。由于诉争房屋至今未取得房屋产权证书，直至案涉房屋因属于来瀛川户名下的安置房而被本院查封。根据以上事实，本院认为，许福生并非在合理期限内无正当理由不办理过户，其对未办理房屋过户登记手续不存在过错。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之情形，作为实际买受人许福生的合法权益应当得到保护。综上，被告方凤妹、来立芳的抗辩理由均不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
停止对诉争标的物杭州市滨江区滨康小区32幢2单元502室房屋的执行。
本案受理费人民币5200元，由被告方凤妹、来立芳负担。
原告许福生于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告方凤妹、来立芳于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的案件受理费。（本院开户行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 严克新
代理审判员 吴 彦
代理审判员 陈 波
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 桑晶晶