重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2633号原告重庆市宜君佳物业管理有限公司，住所地重庆市南川区，统一社会信用代码915001195590417357。法定代表人张川，职务经理。委托代理人张勇、赖晓琼，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被告王明祥，男，1967年7月31日出生，汉族，重庆市南川区村民，住重庆市南川区。被告殷后勤，女，1974年2月2日出生，汉族，重庆市南川区。原告重庆市宜君佳物业管理有限公司与被告王明祥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依申请追加了被告殷后勤作为本案被告参加诉讼，依法由审判员杨宝黎独任审判，并适用简易程序于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告重庆市宜君佳物业管理有限公司委托代理人张勇、赖晓琼，被告王明祥、殷后勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市宜君佳物业管理有限公司诉称，原告于2011年5月17日与重庆XX置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告为南川区XX·XX小区提供物业管理服务，被告系南川区xx小区x幢x-x号的业主。被告从2013年6月至今未交纳物业管理费，经原告多次催收，被告至今仍未偿付。现请求法院判决被告立即偿付拖欠原告物业服务费从2013年6月至2017年2月由被告王明祥、殷后勤共同负担，2017年3月由被告殷后勤负担，并承担违约金1841元。被告殷后勤辩称，接房时候是2012年5月，接房的物管费是1块6，后面收取3.5元，与签合同的时候不一样，原告说是打错了收费标准不符合，被告家中被盗后物管部门没有管，我也不是不想付物管费，是物管收费不合理。2015年11月份离婚没有处分本案的房屋，属于被告王明祥和殷后勤共有，2016年12月12日签订买卖协议，2017年2月才过户属于被告殷后勤个人所有，以前都是共有。对房子面积无异议。被告王明祥辩称，当时觉得物业服务费贵了，要求原告少下来，所以没有缴纳，之后被偷了就没有缴纳物业费。从2016年12月12日后，应当由殷后勤负责物管费。经审理查明，2011年5月17日，重庆XX置业有限公司与重庆市宜君佳物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由重庆XX置业有限公司（甲方）选聘重庆市宜君佳物业管理有限公司（乙方）对重庆XX置业有限公司开发建设的南川区XX·XX小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第二条主要约定，前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通……8、物业专项维修资金的使用。第六条主要约定，物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.6元／月·平方米（含电梯运行维护费），商业物业3.5元／月·平方米（不含电梯运行维护费）。第七条主要约定，小区内公共照明、水景等设施的能耗和水电总分表之间的量差不计入物管费，应该另外由业主、使用人进行分摊。住宅按建筑面积100㎡以内（不含100㎡）为7元／户／月，建筑面积100㎡以上（含100㎡）为10元／户／月；非住宅及商业公共区域水电费按实向业主、使用人进行分摊收取。第十条主要约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务。第三十一条主要约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业费、水电费的，应按所欠费金额的5‰，自欠费之日起按日计算，向物业公司支付违约金。第三十五条主要约定，合同期限自2011年5月起至业主大会召开且业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，原告为南川区XX·XX小区提供物业服务。被告殷后勤、王明祥之前系夫妻关系，于2015年11月2日离婚。于2016年12月12日签订房屋分割协议。财产分割前被告殷后勤、王明祥系南川区XX·XX小区2幢1-5号房屋的业主，该房屋为商业用房，建筑面积为147.51㎡。被告从2013年6月至2015年6月期间25个月未交纳物业管理费，于2016年6月至2017年3月期间10个月未交纳物业管理费。原告表示每月按照526元/月收取物业服务费及公摊费用，小数点后面的金额予以放弃。上述事实，有原、被告的陈述，《前期物业服务合同》、《业主承诺书》，婚姻登记信息等证据在案佐证，并经庭审质证，具有证明效力。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。南川区XX·XX小区的建设单位重庆XX置业有限公司选聘原告作为小区前期物业服务公司，并与其签订的《前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均有约束力。被告作为南川区XX·XX小区的业主，在2013年6月至2017年3月期间享受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定向原告交纳物业管理费。按照《前期物业服务合同》的约定，被告每月应当交纳的物业管理费为147.51平方米×3.5元／平方米+10元公摊=526.28元／月，原告表示每月按照526元/月收取物业服务费及公摊费用，小数点后面的金额予以放弃。根据二被告陈述，可以认定，2013年11月至2016年12月共计32个月（25个月+7个月）属于财产共有期间，物业服务费为16832元。2017年1月至3月期间属于财产分割后的期间，物业服务费为1578元。关于被告提出物业服务费过高，且接房时候物业服务费为1.6元/月的抗辩理由，本院认为《接房通知单》仅仅表达了预交物业服务费，而物业服务费收费标准仍然应当按照《前期物业服务合同》的约定缴纳。因此本院对被告抗辩约定1.6元/月缴纳物业服务费的抗辩理由不予采纳。关于被告提出被盗窃的抗辩理由，本院认为是否被盗与原告是否承担责任的关键性问题系物业服务过程中是否存尽到了《前期物业服务合同》约定的义务，现在被告并未提供证据证明被告被盗是因为原告的过失而造成，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被告应当承担举证不能的后果，因此本院对该抗辩理由依法不予采纳。原告主张被告应支付违约金1841元，本院认为原告在履行服务行为中确实存在瑕疵行为，被告未按时交纳物业管理费具有一定的理由，因此本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告王明祥、殷后勤于本判决生效后十日内支付原告重庆市宜君佳物业管理有限公司从2013年11月至2016年6月的物业管理服务费16832元。二、由被告殷后勤于本判决生效后十日内支付原告重庆市宜君佳物业管理有限公司从2017年1月至3月的物业管理服务费1578元。二、驳回原告重庆市宜君佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告王明祥、殷后勤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费80元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨宝黎二〇一七年六月十三日书记员  李新星