福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民初字第751号
原告：学良图，男，1963年12月30日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人：吴金文、林耀龙，福建佳远律师事务所律师。
被告：黄燕喜，女，1968年6月19日出生，住香港特别行政区。
委托代理人：叶华强、辜志坚，福建闽华律师事务所律师。
被告：陈少年，男，1955年7月27日出生，汉族，原住福建省泉州市鲤城区。
被告：罗丽婷，女，1963年10月7日出生，汉族，原住福建省泉州市鲤城区。
原告学良图因与被告黄燕喜、陈少年、罗丽婷案外人执行异议之诉一案，于2013年6月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2013年9月23日公开开庭审理了本案。原告学良图的委托代理人吴金文、林耀龙，被告黄燕喜的委托代理人叶华强、辜志坚到庭参加诉讼；被告陈少年、罗丽婷经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告学良图诉称：原告经他人介绍向被告陈少年、罗丽婷购买了坐落于泉州市鲤城区后孝悌巷31号的房屋一栋。经双方协商，原告于2012年8月16日与被告陈少年、罗丽婷签订了《房屋买卖合同》，并办理了公证。2012年8月14日、8月16日，原告向被告陈少年、罗丽婷支付了全部购房款70万元，被告罗丽婷于2012年8月16日出具收条一份交原告收执。根据合同约定，原告支付完全部购房款后，被告陈少年、罗丽婷及时将房屋及房屋所有权证书交给原告掌管、使用，原告于2012年12月25日将户口迁入该房屋所在地。原告与被告陈少年、罗丽婷签订的《房屋买卖合同》合法有效，且原告已支付全部购房款并实际占有、使用该房屋，该房屋的所有权人为原告而非被告陈少年、罗丽婷，被告黄燕喜无权申请执行该房产。房产至今未能过户，在于被告陈少年、罗丽婷未能按照合同约定及时协助原告办理房屋产权变更登记手续，原告对此并无过错，根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条的规定，法院不得查封该房产。综上，泉州市中级人民法院于2013年5月24日作出的（2013）泉执外异字第3号《执行裁定书》驳回原告作为案外人的执行异议，缺乏事实和法律依据。请求判令：一、确认坐落于泉州市鲤城区后孝悌巷31号房产（房屋产权证：泉房鲤字第0138**号）为原告所有，并停止对该房产的执行；二、本案的诉讼费用由三被告共同承担。
被告黄燕喜答辩称：原告的证据仅能证明其对陈少年、罗丽婷享有债权，无权主张对诉争房产的权利。诉争房产至今仍属于陈少年所有，则陈少年名下的财产应当属于被执行财产，原告不具有该房产产权，无权对诉争房产提出执行异议。原告与陈少年、罗丽婷签订购买合同是在2012年8月，黄燕喜起诉是在2012年7月，且购房价格明显偏低，存在转移财产的重大嫌疑，购房行为实际上是以合法形式掩盖非法目的，合同无效。
被告陈少年、罗丽婷未到庭也未提出书面答辩意见，视为放弃抗辩权利。
原告学良图为证明其主张，向本院提供了如下证据：一、居民身份证，证明原告主体资格；二、执行裁定书，证明被告黄燕喜的主体资格以及泉州市中级人民法院驳回原告提出的执行异议等事实；三、居民身份证，证明被告陈少年、罗丽婷的主体资格；四、公证书、收条，证明原告与被告陈少年、罗丽婷签订房屋买卖合同并办理公证以及原告已支付全部购房款的事实；五、房屋所有权证书、户口簿，证明被告陈少年、罗丽婷已将房屋及所有权证书交给原告掌管使用，原告已将户口迁入房屋所在地并实际占有使用该房屋的事实；六、协议书，证明原告通过中介向被告陈少年、罗丽婷购买房屋的事实；七、结婚证，证明周璇珍系原告的妻子；八、信用卡交易明细查询单、DOC历史流水，证明周璇珍于2012年8月16日至银行取款22万元、35万元的事实；九、证明，证明原告于2012年8月14日向被告陈少年、罗丽婷支付定金15万元、于8月16日在董某某家向被告陈少年、罗丽婷支付剩余购房款55万元的事实。
对原告提供的证据，被告黄燕喜质证认为：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，通过该裁定书可见被查封的房产是陈少年、罗丽婷的财产，与原告无关；对证据三无异议；对证据四中公证书的真实性无异议，对收条的真实性有异议，收条可能是补写的。即使收条表面真实，但公证书是8月20日出具的，收条是8月16日出具的，即在公证书出具的时候，原告还未付款。公证书正文最后一条也明确，签订合同并不一定完成房屋转让，诉争房产还没有办理过户手续，因此所有权还是属于陈少年、罗丽婷。双方签订房屋买卖合同之后，并未预留部分款项办理相关过户手续，而是一次性全部付款，因此，原告不是善意第三人；对证据五的真实性无异议，但无法证明陈少年、罗丽婷将房屋所有权证书交给原告，也无法证明户口迁入。该些证据体现的房屋所有权证仍然登记为陈少年；对证据六的真实性有异议，该协议书内容无法体现原告与陈少年、罗丽婷的关系，若有中介，必须有原告、中介机构、陈少年、罗丽婷三方共同签订的中介协议，而原告只提供了其与中介机构的协议。对证据七的真实性无异议，但与本案无关；对证据八的真实性无异议，但是无法证明该些款项是用于买房，与本案无关，且合计57万元款项与收条的款项不一致；对证据九，属于证人证言，必须证人出庭作证才能采信。
被告黄燕喜向提供了（2012）泉民初字第732号民事判决书以证明被告陈少年、罗丽婷在与其民间借贷纠纷案诉讼期间出卖诉争房产给原告，恶意逃避债务，原告与被告陈少年、罗丽婷的房屋买卖合同属于通过合法形式掩盖非法目的的行为，应当认定为无效。
原告对被告黄燕喜提供的证据的真实性无异议，但认为该证据无法证明其证明目的。
本案庭审中，根据原告的申请，本院传召证人董某某出庭作证，其证言的内容与原告提供的证据九的内容一致，并证实其多次与原告催促被告陈少年、罗丽婷办理过户手续的事实。对证人证言，原告认为其证言属实，没有异议。被告黄燕喜则认为证人作为房产中介，与原告有利害关系，证言不应得到采信。本院认为，证人董某某作为房屋买卖的中介方，为买卖双方提供中介服务，与本案各方均无利害关系，其证言真实可信。
被告陈少年、罗丽婷未到庭也未提供任何证据，视为放弃举证、质证权利。
本案的争议焦点是：本案诉争房产是否属于原告所有，是否应停止对该房产的执行？
对此，原告认为，一、原告与陈少年、罗丽婷签订的房屋买卖合同合法有效，合同约定的相关权利义务依法应予确认，原告作为善意第三人其相关权利应予保护。原告与陈少年、罗丽婷此前并不认识，无从知晓黄燕喜与陈少年、罗丽婷之间的债权债务欠款，原告是经房产中介介绍，在中介参与下与陈少年、罗丽婷多次协商才签订了房屋买卖合同，且合同经过公证，法律效力应予确认。而诉争房产产权面积仅32.24平方米而成交价为70万元，不存在黄燕喜所称价格明显偏低的情形。二、由于陈少年、罗丽婷未能按照合同约定及时协助原告办理房屋产权变更登记手续，导致该房屋至今未能过户，原告对此并无过错。三、根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条之规定，法院不得查封、扣押、冻结该房产。
被告黄燕喜认为，一、原告提供的证据只能证明其享有与陈少年、罗丽婷的债权，无法证明其对诉争房产享有所有权，其无权请求法院确认诉争房产的所有权。诉争房产至今还登记在陈少年名下，依物权公示原则，诉争房产的所有权仍属于陈少年，属于陈少年的财产，理应作为陈少年的被执行财产。至于原告与陈少年、罗丽婷的购房合同因被执行无法履行过户手续，应由陈少年、罗丽婷对原告承担合同无法履行的违约责任。二、原告无权对诉争房产提出执行异议。原告对诉争房产提出执行异议的前提是建立在原告具有诉争房产物权的基础之上的。原告提供的证据表明至今诉争房产登记的所有权人为陈少年，其无法提供诉争房产所有权人已变更为原告的相关不动产登记信息。三、原告及陈少年、罗丽婷在买卖诉争房产的过程中均存在明显过错，其签订的购房合同存在以合法形式掩盖非法目的的行为，合同应认定无效。
本院认为，本案是原告学良图按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起的案外人执行异议之诉，即原告因在执行程序中对执行标的即本案诉争房产提出异议被裁定驳回后，不服裁定而提起的诉讼。本案中，原告提供的一系列证据足以形成完整的证据链，可以证明原告于2012年8月经由泉州市鲤城区国友房产中介所作为中介方，向陈少年、罗丽婷购买座落于泉州市鲤城区后孝悌巷31号的房产，就房屋买卖事宜办理了公证，并于2012年8月16日向陈少年、罗丽婷付清了全部购房款70万元，陈少年、罗丽婷已将诉争房产实际交付原告并由原告实际占有使用至今。但根据《中华人民共和国物权法》的第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。即虽然原告与陈少年、罗丽婷签订的房屋买卖合同合法有效并已实际履行，但原告并不因此取得诉争房产的所有权。而根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告已向陈少年、罗丽婷支付全部房屋价款并已实际占有诉争房产，虽然尚未办理过户登记手续，但原告的陈述可与证人董某某的证言互相印证，证明原告付清全部房屋价款后，曾多次要求陈少年、罗丽婷协助办理房产过户手续，系由于其二人的推诿拖延导致过户手续未能办理，而2012年9月3日诉争房产被本院查封冻结后客观上也使房产过户登记成为不可能，也就是说，并非由于原告怠于行使权利而没有及时办理过户登记，被告黄燕喜也未能提供其他证据证明原告对未办理过户登记存在过错。因此，本案应停止对诉争房产的执行。
经审理查明：2012年7月31日，黄燕喜以陈少年、罗丽婷为被告，向泉州市中级人民法院提起民间借贷纠纷之诉，请求判令二被告共同偿还借款15万元并支付相应利息。2012年8月10日，泉州市中级人民法院依法向陈少年、罗丽婷送达了相关应诉材料。2012年8月16日，经由泉州市鲤城区国友房产中介所作为中介方，学良图向陈少年、罗丽婷购买座落于泉州市鲤城区后孝悌巷31号的房产，就房屋买卖事宜办理了公证，并于当日向陈少年、罗丽婷付清了全部购房款70万元，陈少年、罗丽婷将诉争房产及相关权利证书交付学良图，自此，学良图实际占有并使用诉争房产，但未办理过户登记手续。2012年8月28日，泉州市中级人民法院根据黄燕喜的申请作出（2012）泉民初字第732号民事裁定书，裁定查封、冻结陈少年、罗丽婷的财产（价值以15万元为限），并于2012年9月3日采取了具体保全措施，即查封了陈少年所有的座落于泉州市鲤城区后孝悌巷31号的房产。2012年10月9日，泉州市中级人民法院依法作出（2012）泉民初字第732号民事判决书，判决陈少年、罗丽婷于判决生效后十日内偿还黄燕喜借款15万元及相应的利息。该判决于2013年2月13日发生法律效力，因陈少年、罗丽婷未能履行判决书确定的义务，黄燕喜于2013年3月18日申请强制执行，在泉州市中级人民法院向陈少年、罗丽婷发出执行通知书后，二人仍未履行相应义务，泉州市中级人民法院于2013年3月25日作出（2013）泉执行字第194号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人陈少年、罗丽婷的银行存款15万元及利息；或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人陈少年、罗丽婷相应价值的财产。2013年5月14日，学良图提出书面异议，要求撤销（2013）泉执行字第194号执行裁定书。2013年5月24日，泉州市中级人民法院作出（2013）泉执外异字第3号执行裁定书，裁定驳回异议。2013年6月4日，学良图以黄燕喜、陈少年、罗丽婷为被告，向本院提起案外人执行异议之诉。
以上事实有原告学良图和被告黄燕喜分别提供的证据及庭审笔录予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，本案系原告学良图与被告黄燕喜、陈少年、罗丽婷之间的案外人执行异议之诉，因被告黄燕喜系香港特别行政区居民，本案属涉港案件，应参照涉外案件处理。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应当适用中华人民共和国法律作为本案的准据法。
原告学良图与被告陈少年、罗丽婷签订的关于泉州市鲤城区后孝梯巷31号的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，因买卖合同双方尚未办理过户登记手续，至今未发生物权变动的效力，故诉争房产目前仍属被告陈少年、罗丽婷所有。原告学良图请求确认诉争房产属其所有，缺乏法律依据，不予支持。房屋买卖合同签订后，原告学良图依约支付了全部房产转让价款，被告陈少年、罗丽婷也已将上述房产交付给原告学良图实际占有使用至今，虽然尚未办理过户登记手续，但原告学良图对此不存在过错，故根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案应停止对诉争房产的执行。原告的该项诉讼请求应予支持。综上，原告学良图诉讼请求部分成立，予以支持。被告黄燕喜关于原告学良图无权请求确认诉争房产所有权的抗辩于法有据，予以采纳；但其关于原告学良图无权提出执行异议，房屋买卖合同无效等抗辩没有事实和法律依据，不予采纳。被告陈少年、罗丽婷未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、停止对坐落于泉州市鲤城区后孝悌巷31号房产（房屋所有权证：泉房鲤字第0138**号）的执行；
二、驳回原告学良图的其他诉讼请求。
本案案件受理费10800元，由原告学良图负担400元，被告黄燕喜负担400元，由被告陈少年、罗丽婷负担10000元。
如不服本判决，原告学良图、被告陈少年、罗丽婷可在判决书送达之日起十五日内，被告黄燕喜可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 郑 敏
审 判 员 吴智家
代理审判员 贺张翡
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 林东杰
附注：主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十七条：案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十八条：案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第十九条：案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。