湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终11号
上诉人（原审被告）襄阳嘉联华房地产开发有限公司（以下简称嘉联华公司）。
法定代表人黄明，嘉联华公司总经理。
委托代理人曹其国，湖北法正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张元会，男，汉族。
委托代理人韩雪平、肖茜，均系湖北亘恒律师事务所律师。
上诉人嘉联华公司因与被上诉人张元会定金合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院作出的（2015）鄂襄州张湾民初字第00039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长，审判员魏俊、彭云飞参加的合议庭，并于2016年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人嘉联华公司的委托代理人曹其国，被上诉人张元会的委托代理人韩雪平、肖茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张元会在原审诉请：判令嘉联华公司双倍返还定金40000元，并承担本案诉讼费用。
原审被告嘉联华公司在原审辩称：不存在双倍返还情形，可如数退还。
原审判决认定：2014年3月16日，张元会与嘉联华公司签订商品房认购协议书，张元会向嘉联华公司认购“世纪荣华”第2栋第1单元604号房，双方约定张元会于认购书签署当日向嘉联华公司交付认购定金20000元，签订协议10日内，张元会须按嘉联华公司通知的具体要求提供相关资料，签订商品房买卖合同，并按合同具体约定方式及时间付款，认购金冲抵房款，否则，嘉联华公司有权将该房另行出售，张元会交付认购金不予退还，本协议有效期内若嘉联华公司将该房另行出售，将双倍返还张元会交付的认购金。张元会于2014年3月16日向嘉联华公司交付了20000元购房定金，嘉联华公司给张元会出具收据一份。后因嘉联华公司未取得商品房预售许可证致使双方未签订商品房买卖合同。原审判决另认定，嘉联华公司于2014年5月22日取得商品房预售许可证。
原审法院认为，张元会与嘉联华公司于2014年3月16日签订的商品房认购协议书系双方真实意思表示，虽然在签订认购协议书时嘉联华公司未取得商品房预售许可证，但2014年5月22日嘉联华公司取得商品房预售许可证，该认购协议可以认定有效。嘉联华公司通过认购方式向张元会收受定金，之后因嘉联华公司未取得商品房预售许可证致使双方未签订商品房买卖合同，按照法律关于定金的规定，嘉联华公司应双倍返还定金。嘉联华公司辩称张元会支付的20000元不属于定金，属于预付款与事实不符，原审法院不予采信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决：襄阳嘉联华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张元会定金40000元。案件受理费800元，由襄阳嘉联华房地产开发有限公司负担。
上诉人嘉联华公司不服原审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致裁判错误。理由如下：双方签订的《商品房认购协议》约定的在签订后10日内签订《商品房买卖合同》，即2014年3月26日前，上诉人虽于2014年5月22日取得的商品房预售许可证，但按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，并不导致双方《商品房买卖合同》的效力，也不会导致《商品房认购协议》的效力，其预交的20000元不应属于定金，应当属于预付购房款。另外，按照上述司法解释第四条规定，返还定金的情形为“当事人一方原因”未能订立商品房买卖合同，才按照定金规定处理。而原审按照“未取得商品房预售许可证”的原因，显然不属于法律规定的情形，即使签订买卖合同时未取得商品房预售许可证，也不影响双方合同的签订。且客观事实也说明，双方的商品房买卖合同是依法有效的，并未影响被上诉人的任何合法权益。另外，上诉人为保证双方合同的履行，至今仍将认购协议约定的房屋为被上诉人保留，并未将房屋卖于他人，不存在违约行为，系被上诉人不签订商品房买卖合同，并单方违约。故此，原审判决上诉人承担双倍返还定金的裁判无任何事实及法律依据。请求二审发运依法改判驳回被上诉人张元会诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人张元会负担。
被上诉人张元会针对上诉人嘉联华公司的上诉请求及理由答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决除“后因嘉联华公司未取得商品房预售许可证致使双方未签订商品房买卖合同”认定不属实外，其他事实认定属实，本院予以确认。
二审另查明，上诉人嘉联华公司与被上诉人张元会约定购买的“世纪荣华”第2栋第1单元604号房至今仍未对外销售。双方亦未签订约定房屋的《商品房买卖合同》。
本院认为：上诉人嘉联华公司与被上诉人张元会于2014年3月16日签订的《商品房认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规禁止性规定。虽然签订该协议时上诉人未获得商品房预售许可证，但在2014年5月22日已获得批准。故并未影响双方继续履行签订《商品房买卖合同》的有效认定，故双方签订的《商品房认购协议书》应为有效合同。依据本院查明的事实，双方在签订认购协议后，并未再签订约定商品房的《商品房买卖合同》。现被上诉人张元会请求上诉人嘉联华公司双倍返还预交的定金40000元，其理由为上诉人嘉联华公司在约定的2014年3月26日前未获得商品房预售许可证，故不能给其签订《商品房买卖合同》的行为违约并应适用定金罚则。本院认为，首先，依据双方《商品房认购协议书》的约定，上诉人嘉联华公司如将约定房屋另行出售，将双倍承担被上诉人张元会交纳的20000元定金的违约责任。但依据本案查明的事实，并不存在上诉人嘉联华公司将房屋另行出售他人的情形。另外，双方当事人至今未签订《商品房买卖合同》，被上诉人张元会理由为上诉人嘉联华公司在约定的期间内未获得商品房预售许可，故不具备签订合同的条件，而上诉人嘉联华公司认为在约定时间内已通知被上诉人张元会前来签订合同，系被上诉人张元会拒绝签订。双方对在约定时间内未签订合同的理由各执一词，但均没有提供证据证实。本院认为，依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，按照上述规定，只有能够确定不能签订《商品房买卖合同》的事由归责于当事人一方时，尚能适用定金的相关法律规定。但从目前的查明事实，不能确定《商品房买卖合同》未签订的事由可归责于本案的任何一方当事人。上诉人嘉联华公司在约定的时间内确实未获取商品房预售许可证，但是并不影响和阻却其与被上诉人张云会订立买卖合同的民事行为实施，该合同具备订立的实质要件，仅属效力待定的状态。同时，最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第二条也给予了房地产开发企业在签订商品房买卖合同后，合理滞后办理商品房预售许可证的期限。故此，被上诉人张元会以上诉人嘉联华公司在约定签订合同时间内，未获得商品房预售许可证即不具备签订合同的条件而属违约行为，并适用定金罚则的理由不充分，且证据不足。故对被上诉人张元会请求上诉人嘉联华公司双倍返还定金的请求，本院不予支持。但是，从被上诉人张元会的请求事由可以明确其已无继续购买约定房屋的意思表示，同时，上诉人嘉联华公司在原审的答辩意见亦愿意如数返还被上诉人张元会交付的20000元定金。双方已客观存在解除《商品房认购协议书》的一致意愿。故此，本院对被上诉人张元会的返还定金的请求予以支持，即已交纳的定金20000元，因双方已不再继续履行合同后续义务，故该定金已无冲抵购房款之可能。但该定金上诉人嘉联华公司已占有使用，在此期间的资金占用费用，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率向被上诉人张元会予以支付。上诉人嘉联华公司的上诉请求部分合理，且有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，导致裁判错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十七条，最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2015）鄂襄州张湾民初字第00039号民事判决；
二、上诉人襄阳嘉联华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人张元会定金20000元，并自2013年3月17日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息；
三、驳回被上诉人张元会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，合计1600元，由上诉人嘉联华公司与被上诉人张元会各负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 苏 轶
审判员 魏 俊
审判员 彭云飞
二〇一六年三月二十二日
书记员 张建设