安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舒民二初字第01630号
原告（反诉被告）：舒城县国土资源局，住所地安徽省舒城县城关镇桃溪路170号。
法定代表人：吴之敏，局长。
委托代理人：薛飞，安徽天地缘律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽信邦房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县万佛湖镇羊山村小学组13号。组织机构代码58724989-1。
法定代表人：吕宁，经理。
被告（反诉原告）：吕宁，男，1972年2月28日出生，汉族，安徽省舒城县人，公司经理，住安徽省舒城县。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：唐光磊，安徽大森律师事务所律师。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：唐飞，安徽大森律师事务所律师。
第三人：舒城县万佛湖供销社。住所地安徽省舒城县万佛湖镇街道。
法定代表人：陈锐，主任。
委托代理人：郑先松，男，1956年9月13日出生，汉族，安徽省舒城县人，职工，住安徽省舒城县。（系舒城县万佛湖供销社职工）
原告舒城县国土资源局诉被告吕宁及合肥市钰丰房地产开发有限公司国有土地出让合同纠纷一案，审理期间，原告舒城县国土资源局申请撤回对合肥市钰丰房地产开发有限公司的起诉，本院又依职权追加安徽信邦房地产开发有限公司为共同被告，并追加舒城县万佛湖供销社为本案第三人，此后被告吕宁及安徽信邦房地产开发有限公司提出反诉。本案受理后，本院依法组成合议庭审理，于2015年12月23日公开开庭进行了审判。原告（反诉被告）舒城县国土资源局委托代理人薛飞，被告（反诉原告）吕宁及安徽信邦房地产开发有限公司法定代表人吕宁及其委托代理人唐光磊，第三人舒城县万佛湖供销社委托代理人郑先松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒城县国土资源局诉称：2007年8月30日原告公告发布（舒国土资告【2007】8号）《国有土地使用权公开出让公告》，告示中将位于舒城县万佛湖镇羊山村的2007-29号地块对外公开出让，该公告注明竞得人竞得该块土地使用权后须提供给龙河供销社按成本价（700元/m）的门面房五间，每间面积30平方米；按成本价（700元/m）提供住宅用房五套，每套面积75平方米，用于职工回迁安置，安置房的位置为从东向西由下到上二至三层，如超出部分双方协商按市场价补齐等相关内容。公告发布后被告吕宁以1000000元的价款竞得该块土地，并与原告签订《成交确认书》，确认书再次确认竞得人的上述义务。2009年9月24日吕宁与合肥市钰丰房地产开发有限公司出具“承诺书”，承诺申请竞得人为吕宁和合肥市钰丰房地产开发有限公司，如有责任和风险，吕宁和合肥市钰丰房地产开发有限公司承担一切后果。因合肥市钰丰房地产开发有限公司没有通过企业年检，公司被注销，2012年6月由吕宁出资成立的安徽信邦房地产开发有限公司承接了该块土地的使用权，但两被告在取得土地使用权后，没有按照双方合同约定的期限完成商住楼工程，至今未能将约定的房屋交付舒城县万佛湖供销社。故具状你院，请求判令一、两被告立即交付给舒城县万佛湖供销社按成本价（700元/m）的门面房五间，每间面积30平方米；按成本价（700元/m）提供住宅用房五套，每套面积75平方米，安置房的位置为从东向西由下到上二至三层；二、判令两被告支付自2012年4月1日至2014年1月1日期间的迟延竣工违约金620000元，以后的违约金原告另行主张。
被告吕宁、安徽信邦房地产开发有限公司辩称：一、原告在履行土地使用权出让合同过程中，负有按约先行交付土地的先履行义务，其实际迟延交付土地的行为构成违约，应当支付被告违约金，在原告未支付违约金的情形下，被告对原告的诉请享有先履行抗辩权；二、原告的诉请不明确，应驳回原告的诉请，表现为：1、每平方米700元是对成本价的预估，但涉案土地挂牌时间为2007年，实际交付时间为2011年7月28日，此时房屋的成本价已发生重大变化，那么涉案房屋交付时的成本价应当以双方认可的实际成本价为准，但原、被告双方未有就实际成本价达成一致意见，具体数额尚不明确，原告诉请不明确。2、原告诉请如超出部分双方协商按市场价补齐，但事实上原、被告双方未有就市场价的具体数额进行协商，更没有达成一致意见，该请求也不明确；二、按原、被告双方签订的土地使用权转让合同的约定合同项下宗地建设项目的竣工时间为2010年8月20日，原告实际交付土地的时间为2011年7月28日，土地交付时间超过约定的竣工时间，原告实际逾期交付土地后双方并没有就新的竣工时间达成补充协议，故原告要求被告支付逾期竣工违约金没有合同和法律依据。三、涉案房屋现未办理竣工验收手续，房屋不符合交付条件。综上应驳回原告的全部诉讼请求。
第三人舒城县万佛湖供销社认为：涉案土地于2007年就已经拆迁，按照当时出让挂牌文件的规定，开发商应当返还第三人门面房五间，住房五套，故第三人要求被告交付第三人门面房五间，住房五套。
反诉原告安徽信邦房地产开发有限公司、吕宁反诉诉称：2007年9月20日，合肥市钰丰房地产开发有限公司通过竞买以1000000元的价款取得2007-29号地块的购买权，后由于该出让地块存在诉讼纠纷，双方迟迟没有签订土地使用权出让合同。2009年10月20日，合肥市钰丰房地产开发有限公司与反诉被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定反诉被告将2007-29号地块以1000000元的价格出让给合肥市钰丰房地产开发有限公司，交付时间为2009年11月20日，如果逾期交付，每延期一日，出让人按出让价款的1%支付违约金。合同签订后，舒城县国土资源局为钰丰公司办理了《国有土地使用证》，但由于舒城县国土资源局与当地村民产生纠纷，转让土地直至2011年7月28日才交付反诉人，并于2012年7月2日将土地使用权变更至反诉原告安徽信邦房地产开发有限公司名下。反诉原告认为：舒城县国土资源局迟延交付土地的行为构成违约给反诉原告造成极大的损失，故请求判令反诉被告支付自2009年11月20日至2011年7月28日的逾期交付土地违约金615000元。
反诉被告舒城县国土资源局辩称:反诉人的反诉请求无事实依据。一、反诉人于2007年9月20日竞得诉争土地，双方签订成交土地确认书，约定反诉人于2007年10月12日前交付全部出让金，并于2007年11月12日持付款凭证和成交确认书到反诉被告处办理土地使用权出让合同及其补充协议，但反诉人直至2009年才付清竞得土地的全部价款，其违约在先。二、被反诉人于2007年拍卖土地时，土地上的建筑物已清理完毕，符合交付条件，不存在违约事实。造成反诉人迟迟不能开工的原因系其与周边村民发生纠纷，资金匮乏。三、按照土地使用权出让合同的约定，反诉原告应于2012年4月向第三人交付房屋，但至今未有交付。综上请求判令驳回反诉原告的反诉请求。
为支持自己的诉讼请求和证明自己的主张，原告（反诉被告）向本院提交如下意见：证据一、舒城县国土资源局组织机构代码，证明原告的主体资格。证据二、（舒国土资告【2007】8号）《国有土地使用权公开出让公告》，证明公告开具的条件为向第三人交付房屋的数量、价格等内容。证据三、吕宁身份证、竞买申请书、收条，证明吕宁向舒城县国土资源局申请竞标的事实；证据四、《成交确认书》，证明吕宁按公告条件竞得出让土地。证据五、承诺书，证明合肥市钰丰房地产开发有限公司承诺，出现责任和风险该公司承担一切后果。证据六、《国有建设用地使用权出让合同》，证明双方约定如受让方迟延竣工，承担违约责任的合同约定。证据七、建设工程规划许可证，证明舒城县国土资源局交付的土地符合合同约定。证据八、舒城县房屋登记申请（审批）表，证明吕宁、安徽信邦房地产开发有限公司违约事实。
为支持自己的诉讼请求和证明自己的主张，被告（反诉原告）安徽信邦房地产开发有限公司、吕宁向本院提交如下证据：证据一、吕宁身份证复印件和安徽信邦房地产开发有限公司营业执照复印件，证明被告（反诉原告）适格的诉讼主体资格。证据二、2007-29号《国有土地使用权出让成交确认书》、《承诺书》、（2009）六行终字第25号行政判决书，证明1、吕宁、合肥市钰丰房地产开发有限公司以竞拍价1000000元取得涉案土地使用权。2、吕宁、合肥市钰丰房地产开发有限公司在通过竞拍取得涉案土地使用权后，由于该土地存在诉讼纠纷，舒城县国土资源管理局迟迟不能交付土地，致使双方未能按《成交确认书》载明的时间签订《国有土地使用权出让合同》。证据三、土地出让金专用票据二份，（2009）第039号《国有建设用地使用权出让合同》，证明1、吕宁于2009年9月28日交纳了涉案土地全部出让金；2、2009年10月20日，舒城县国土资源管理局与合肥市钰丰房地产开发有限公司就涉案土地签订《国有建设用地使用权出让合同》；3、合同约定舒城县国土资源管理局应当于2009年11月20日前将涉案土地交付合肥市钰丰房地产开发有限公司，如迟延交付，应当按土地出让款的日1‰支付违约金。证据四、2010年6月23日《来访事项告知单》、《关于2007-29号地块纠纷解决方案报告》、《协议书》、《收条》，证明1、舒城县国土资源管理局出让土地存在纠纷，致使合肥市钰丰房地产开发有限公司迟迟不能实际取得涉案土地使用权。2、合肥市钰丰房地产开发有限公司于2011年7月28日实际取得涉案土地使用权。舒城县国土资源管理局交付土地时间违约，应当支付自2009年11月20日至2011年7月28日期间的逾期交付违约金。证据五、《舒城县土地登记卷宗》，证明涉案土地使用权人自2012年6月3日变更登记为安徽信邦房地产开发有限公司，舒城县国土资源管理局应当向安徽信邦房地产开发有限公司支付逾期交付土地违约金。
第三人舒城县龙河供销社未提供证据以证明自己的主张。
对原告(反诉被告)提交的证据，被告（反诉原告）对所有证据的真实性、合法性均没有异议，但不认可原告(反诉被告)的证明目的。
对被告（反诉原告）提交的证据，原告(反诉被告)对证据一没有异议，对证据二中的成交确认书和承诺书没有异议，对行政判决书的合法性、真实性没有异议；对证据三的合法性持有异议；对证据四的真实性没有异议，但不认可被告（反诉原告）的证明目的；对证据五的关联性持有异议。
对原(反诉被告)、被告（反诉原告）提交的证据因符合证据三性要求，本院予以全部认证。
经审理查明：2007年8月30日舒城县国土资源管理局公告发布（舒国土资告【2007】8号）《国有土地使用权公开出让公告》，告示中将位于舒城县万佛湖镇羊山村的2007-29号地块对外公开出让，该公告注明竞得人竞得该块土地使用权后须提供给龙河供销社按成本价（700元/m）的门面房五间，每间面积30平方米；按成本价（700元/m）提供住宅用房五套，每套面积75平方米，用于职工回迁安置，安置房的位置为从东向西由下到上二至三层，如超出部分双方协商按市场价补齐等相关内容。2007年9月17吕宁向舒城县国土资源管理局提交竞买申请书，申请竞买该地块，2007年9月20日舒城县国土资源管理局与吕宁签订国有土地使用权出让《成交确认书》，确认吕宁竞得舒城县万佛湖镇羊山村2007-29号地块，成交确认书确认的成交价款为1000000元，并再次确认吕宁应向第三人舒城县万佛湖供销社交付的房屋。2007年9月28日吕宁向舒城县国土资源管理局交纳投标保证金450000元。2009年9月24日吕宁与合肥市钰丰房地产开发有限公司出具“承诺书”，承诺申请竞得人为吕宁和合肥市钰丰房地产开发有限公司，如有责任和风险，吕宁和合肥市钰丰房地产开发有限公司承担一切后果。2009年9月28日吕宁向舒城县国土资源局交纳余欠土地出让金550000元。2009年10月20日舒城县国土资源管理局与吕宁和合肥市钰丰房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让合同约定的内容除确认书确认的内容外，还约定了以下主要内容：1、出让人于2009年11月20日前将出让宗地交付受让人，并交付的是现状土地。2、受让人于合同签订之日起15日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。3、受让人同意合同项下宗地项目在2010年2月20日之前开工，在2010年8月20日之前竣工。4、受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应当向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰违约金；受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应当向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰违约金。5、受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照合同的约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。自舒城县万佛湖镇羊山村2007-29号地块公开出让起，舒城县万佛湖镇龙河村秦榜村民组与舒城县龙河供销社就该地块的权属问题发生争执，该地块的权属经过两级诉讼，最终判决确认该地块国有土地使用权归舒城县龙河供销社享有。为最终解决纷争，2011年7月吕宁以合肥市钰丰房地产开发有限公司的名义与舒城县万佛湖镇龙河村秦榜村民组全体村民签订《协议书》，承诺赔偿、补偿舒城县万佛湖镇龙河村秦榜村民组全体村民计157800元，舒城县万佛湖镇龙河村秦榜村民组全体村民承诺自协议签订之日不以任何理由，任何形式干涉、阻扰合肥市钰丰房地产开发有限公司施工建设。2011年7月28日舒城县万佛湖镇龙河村秦榜村民组全体村民取得上述补偿和赔偿款。因合肥市钰丰房地产开发有限公司没有通过企业年检，公司被注销，2012年6月由吕宁申请，将舒城县万佛湖镇羊山村2007-29号地块的使用权变更至由其与李迅迅共同出资成立的安徽信邦房地产开发有限公司名下。安徽信邦房地产开发有限公司在取得2007-29号地块土地使用权后进行商住楼开发，至诉讼期间商住楼主体工程结束，但整个工程未有进行竣工验收。2015年9月10日舒城县国土资源局具状来院，请求判令一、两被告立即交付给舒城县万佛湖供销社按成本价（700元/m）的门面房五间，每间面积30平方米；按成本价（700元/m）提供住宅用房五套，每套面积75平方米，安置房的位置为从东向西由下到上二至三层；二、判令两被告支付自2012年4月1日至2014年1月1日期间的迟延竣工违约金620000元，以后的违约金原告另行主张。2015年11月20日反诉原告吕宁具状来院，请求判令反诉被告舒城县国土资源局支付逾期交付土地违约金615000元。
另查:安徽信邦房地产开发有限公司于2013年6月27日以在建工程将其开发的和庄商住楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111号房屋抵押给安徽垒亿融资担保有限公司。
再:本院根据舒城县国土资源局的申请查封了安徽信邦房地产开发有限公司开发的和庄商住楼112、113、114、115、202、203、206、302号在建工程商住房。
本院认为：根据我国合同法的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案安徽信邦房地产开发有限公司开发的和庄商住楼虽主体工程结束，但整个工程未有进行竣工验收。故舒城县国土资源局请求判令安徽信邦房地产开发有限公司向舒城县万佛湖供销社交付约定房屋的诉讼请求，因违反法律强制性规定，本院不予支持。因舒城县国土资源局未按《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限交付土地，舒城县国土资源局应自2009年11月20日至2011年7月28日按合同约定向吕宁支付日1‰违约金，计615日，为615000元；按《国有建设用地使用权出让合同》约定，安徽信邦房地产开发有限公司在取得土地开发权后，应当在三个月内开工，并在开工后的六个月内竣工，受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应当向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰违约金。即安徽信邦房地产开发有限公司于2011年7月28日取得土地开发权，应当在2012年4月28日工程竣工，但至今工程未有竣工验收，故舒城县国土资源局要求吕宁、安徽信邦房地产开发有限公司支付截至2014年1月1日迟延竣工违约金的诉讼请求本院也予支持，起算日期应为2012年4月28日，计612日，为612000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，第二百七十九条第二款的规定，判决如下：
一、驳回原告舒城县国土资源局要求被告安徽信邦房地产开发有限公司向第三人舒城县龙河供销社交付房屋的诉讼请求。
二、被告安徽信邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告舒城县国土资源局逾期竣工违约金612000元。
三、反诉被告舒城县国土资源局于本判决生效之日起七日内支付反诉原告安徽信邦房地产开发有限公司逾期交付土地违约金615000元
上述二、三项之比，反诉被告舒城县国土资源局于本判决生效之日起七日内支付反诉原告安徽信邦房地产开发有限公司违约金3000元。
案件受理费19900元，原告（反诉被告）负担9950元被告（反诉原告）负担9950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 刘义舒
审 判 员 樊高峰
人民陪审员 周业春
二〇一六年五月四日
书 记 员 方 莉
本案适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国合同法》第二百七十九第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。