黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终1718号上诉人(一审被告、反诉原告)：那红艳，女，1966年11月28日出生，满族，无固定业，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：张凯，男，1954年3月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：尹盛男，黑龙江启虹律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：韩士红，女，1968年9月21日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：姜瑞，黑龙江启凡律师事务所律师。上诉人那红艳因与被上诉人韩士红房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初5442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人那红艳及其委托诉讼代理人张凯、尹盛男，被上诉人韩士红及其委托诉讼代理人姜瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。那红艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回韩士红的诉讼请求；3.支持那红艳的反诉请求；4.将本案涉及刑事犯罪部分移送公安机关。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。双方签订的《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。所以，涉及宅基地买卖的合同一般是无效的。根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定;第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”、最高人民法院（1992)民他字第8号批复认为：农村房屋买卖，按约交付房款以及管理房屋的有效。对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理；买卖合同的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止转让的标的物不得转让。房屋买卖协议约定的标的物，即房屋的所属土地的使用权性质为农民集体所有，因此，对这样的房屋进行买卖必然引起所属土地使用权的一并转让，而国家法律明确规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案的双方当事人虽然签订了合同，但并未经过村委会或村民代表大会的通过，房款未交付完毕，同时房屋也未交付给被申请人，双方签订的房屋买卖协议无效。韩士红违约，且合同未能实际履行的事实是客观存在的，一审判决认定事实错误。2.韩士红实际上并未将转让余款50万元交付给那红艳本人。那红艳从未委托案外人收取房屋转让款。根本不存在债权转让的事实，也无相关证据证明。房屋始终没有交付给韩士红，一直是由那红艳居住和管理。3.本案存在韩士红与李广森、李广军合谋诈骗的事实，存在刑事犯罪行为，应移送公安机关立案侦查。4.一审法院适用法律错误。鉴于案涉合同无效，一审法院应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及最高人民法院（1992）民他字第8号批复处理。韩士红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在那红艳所述内容，请求驳回那红艳的全部上诉请求。韩士红向一审法院起诉请求：1.确认韩士红与那红艳签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.那红艳从韩士红所有的鸡场迁出；3.那红艳赔偿侵占鸡场期间给韩士红造成的经济损失3.5万元；4.那红艳赔偿自2016年8月15日起至迁出时止，按每月租金4000元计算的损失。一审法院认定事实：哈尔滨市××××村民委员会于2001年12月5日在阿城市土地管理局办理了阿集用（2001）字第20011033号集体土地使用证，土地使用者是双源村拖拉机库，土地座落于永源镇××王洪屯，地号是08-04-1-650，使用权类型是划拨，土地使用权面积是987平方米。哈尔滨市国土资源局道外分局档案室复印的《土地登记申请、调查、审批书》中的土地登记申请表还载明：土地权属性质是集体土地使用权，平房的建筑占地面积是210平方米；地籍调查表载明双源村拖拉机库的宗地四至是东至地，西至道，南至651学校，北至地；土地登记审批表还载明该宗地是划拨方式而来。2005年4月25日,哈尔滨市××××村民委员会与那红艳签订一份《买卖协议书》约定：双源村民委员会将原机车车库作价5万元转卖给那红艳，使用期限永久性，四至以土地使用证为准，那红艳有权变更、翻建、转卖。经案外人王军、张、李广森介绍，那红艳和韩士红在2015年就双源村拖拉机库买卖签订了三份协议。2015年3月22日，那红艳和韩士红签订了一式两份《买卖房屋协议书》，双方各持一份。协议约定：那红艳将永源镇王洪屯，建筑面积4000平方米，经友好协商卖给韩士红，房款合计115万元，一切交易税费由那红艳负责，韩士红于2015年3月21日交给那红艳购房定金10万元，如那红艳违约，双倍返还，韩士红违约，不予退还，剩余房款分期付清方可办理更名。2015年5月21日，双方又签订了一份《买卖房屋协议书》。协议约定：那红艳自愿将永源镇××村机耕队厂房一处（院内有养鸡设备、机器等），总建筑面积989平方米，卖给韩士红；房款交完后，大队所有手续均由韩士红办理，与那红艳无关；如此厂房买卖、拆迁，与那红艳无关；那红艳需保证该房屋无任何争议，如有争议，定金需双倍返还。双源村民委员会会计苑洪涛在该协议中间人处签字并证明属实。2015年5月23日，双方正式签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：韩士红购买那红艳合法拥有的座落于哈尔滨市××××村拖拉机库，产权证第20011033号，建筑面积987平方米的房产一套。房屋总价款是115万元（房屋价款是110万元，其他设备是5万元），那红艳已收韩士红交的定金10万元，余款105万元已由韩士红付清。案外人李广军、王军、张晶、宋春玲在该合同中间人处签字捺手印。同日，那红艳给韩士红出具收条一份，收条载明：永源镇××王洪屯鸡场一处卖给韩士红，房款已结清。当日，那红艳将涉案的拖拉机库交付给韩士红。韩士红在向那红艳交了10万元定金后，又给付那红艳购房款55万元。2015年6月9日，韩士红将现金50万元给付李广森和李广军，李广森和李广军共同给韩士红出具收据一份，收据载明：今收到韩士红转交的那红艳贷款，以李广军的房子抵押松北信用社15万元及利息，以及鸡房抵押的30万元和利息，共计50万元。之后，案外人王军将其存放在其处的集体土地使用证交给韩士红。2016年8月15日，那红艳将涉案房屋门锁撬开，强行收回房屋。2014年8月22日，那红艳与李广军签订了《房地产抵押合同》，那红艳用其双源村的房屋抵押给刘广军，借款30万元，借款期限是2014年8月25日至2017年8月25日止。李广申是李广森的曾用名，李广森和李广军是兄弟关系。那红艳和韩士红买卖房屋时，那红艳称和李广森住在一起。韩士红分别于2015年6月1日、2016年2月18日在哈尔滨市道外区市场监督管理局注册成立哈尔滨市道外区红博养殖场、哈尔滨市道外区双源涂料厂，个体经营的场所在哈尔滨市××××村王洪屯。2016年2月17日哈尔滨市国土资源局行政审批服务中心给哈尔滨市国土资源勘测规划院发了一份《测绘通知》载明：对双源村涂料厂办理用地现状勘界成果，安排测绘，用地单位联系人是韩士红。2016年3月21日，哈尔滨市国土资源局道外分局给哈尔滨市国土资源局行政审批办公室呈报了《土地登记查询单结果回复单》载明：双源村拖拉机库地址位于永源镇××村，宗地号是08-04-1-650，用途是机库，土地权属性质是集体，使用权类型是划拨，使用权面积是987平方米；备注“1988年详查和双源村所有权证该宗地为（哈尔滨市香坊奶牛场）国有，未登记，仅供参考。2017年3月20日，哈尔滨市国土资源局阿城分局给哈尔滨市国土资源局道外分局的《关于双源村拖拉机库集体土地使用证是否有效的回复》载明：我局于2001年颁发的阿集用（2001）字第20011033号集体土地使用证，其合法性以我局转去的以地籍档案为准。调查数据与登记结果不一致时，我局认为应尊重登记结果，土地登记应是在对宗地重新调查的基础上进行的。2017年3月27日，哈尔滨市国土资源局道外分局报哈尔滨市国土资源局行政审批办公室的《关于双源村拖拉机库土地权属的情况说明》载明：关于双源村拖拉机库的土地权属问题，我局已函告阿城区国土资源局，并已答复，请以阿城区国土资源局复函为准。2016年5月18日，韩士红与刘金英签订《2016个人房屋租赁合同》约定：韩士红将位于双源村王洪屯的房屋租赁给刘金英养鸡用，租赁期限从2016年5月18日至2016年8月1日，租金总计为8000元。在租赁到期前，韩士红个体经营的哈尔滨市道外区红博养殖场于2016年7月20日与哈尔滨市道里区宏福禽类屠宰厂签订了《肉鸡放养合同》约定：韩士红定鸡雏先打款后付鸡雏，数量是1万只，每只3.5元，接鸡雏时间是2016年8月20日，厂家负责送雏到户，回收毛鸡是每只4.5元。合同签订后，韩士红交付鸡雏款3.5万元。因那红艳强行收回韩士红购买的房屋，韩士红无场地收鸡雏养鸡，韩士红与哈尔滨市道里区宏福禽类屠宰厂于2016年9月20日签订了《解除肉鸡放养合同》，韩士红已交的定鸡雏款3.5万元作为损失不予退还。哈尔滨市××××村民委员会分别于2015年1月7日出具《证明》一份，证明双源村民委会已经将拖拉机库卖给那红艳；于2015年7月16日出具《证明》一份，证明双源村原村部后院拖拉机库归韩士红自己所有。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：一、双方签订的《买卖房屋协议》是否有效，是否应解除；二、那红艳是否应赔偿韩士红侵占养鸡场期间的损失3．5万元及自2016年8月15日起至迁出时止按租金每月4000元赔付损失。关于双方于2015年3月22日签订的《买卖房屋协议书》、2015年5月21日签订的《买卖房屋协议书》、2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》是否有效问题。双方于2015年3月22日签订的《买卖房屋协议书》，约定了韩士红向那红艳交购房定金款及违约责任，是定金合同。双方于2015年5月21日签订的《买卖房屋协议书》，并不具备合同的主要条款，由村委会会计在协议上签字确认，与村委员会于2015年1月7日出具《证明》相互印证，可证明双源村委会同意双方买卖双源村拖拉机库，故该合同不是买卖双源村拖拉机库的主合同。双方于2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》，具备了房屋买卖合同的主要条款，是主合同。一审法院认为，案涉房屋原系双源村委会所有，土地使用权类型是划拨，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。因而本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，划拨土地上房屋并非绝对禁止转让。该法律规定的房地一体原则，划拨土地上房屋买卖，将导致该房屋占用范围内的土地使用权必同时转让的法律后果。双源村委会将房屋卖给那红艳，那红艳虽然在没办理更名过户的情况下又将房屋卖给韩士红，但那红艳和韩士红之间的房屋买卖是经村委会同意的，且韩士红以其个体经营的哈尔滨市道外区双源涂料厂在哈尔滨市国土资源局等相关部门办理土地测绘、土地登记查询等相关手续，可证实双源村委会是同意并出具了相关材料。综上，公民合法的民事权益受法律保护，双方的上述房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于韩士红是否已全部履行给付购房款115万元义务问题。那红艳只承认韩士红给付购房款65万元，否认其让韩士红用50万元购房款替其还欠李广军的借款，并认为韩士红没有给李广军50万元钱。一审法院认为，结合那红艳与李广军在2014年8月22日签订的《房地产抵押合同》、那红艳和韩士红在2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》、那红艳给韩士红出具收条、李广森和李广军在2015年6月9日给韩士红出具收据、李广森给那红艳出具的承认书、及那红艳对证据A2的质证意见“签第三分合同时，韩士红并没有带钱，只是让我签字。事后，在2016年6月8日，韩士红给付我打电话，说50万元钱已经给付李广军了，但钱并没有给付李广军”，可以认定那红艳与李广军之间存在债权债务关系，那红艳将韩士红欠其50万元购房款的债权转让给案外人李广军，韩士红和李广军是知道并同意的，所以那红艳和韩士红才在2015年5月23日签订了《房屋买卖合同》，那红艳给韩士红出具购房款已结清的收条，李广森和李广军在2015年6月9日给韩士红出具了收据，承认韩士红已替那红艳还了50万元欠款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，本案，无论是那红艳与韩士红之间转让债权，还是那红艳和李广军之间转移债务，符合法律规定，相对方都已履行完毕。韩士红在履行完全部给付购房款义务后，那红艳将交付的房屋又强行收回，构成违约，故韩士红要求那红艳从双源村拖拉机库（养鸡场）迁出的请求，有事实和法律依据，予以支持。关于是否应解除那红艳和韩士红于2015年3月22日签订的《买卖房屋协议书》问题。那红艳提出因韩士红未给付拖欠的50万元购房款，违约在先，应该解除合同。一审法院认为，合同解除有法定解除和合意解除，前者是单方行为，而后者是一种双方的法律行为。双方法律行为是当事人通过协商解除合同，单方行为解除有通知解除，但法律并未规定通知解除是唯一的解除方式，当事人亦可请求人民法院或仲裁机构予以解除。本案，那红艳和韩士红于2015年3月22日签订的《买卖房屋协议书》是定金合同，韩士红已交付了定金，且双方签订的《买卖房屋协议书》的权利义务已经终止，解除合同已无实际意义。故那红艳要求解除其和韩士红于2015年3月22日签订《买卖房屋协议书》的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。关于那红艳是否应赔偿韩士红侵占养鸡场期间的损失3.5万元及赔偿自2016年8月15日起至那红艳迁出时止按每月4000元租金计算的损失问题。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，韩士红依合同约定全部履行支付购房款义务，那红艳在交付房屋后，又强行收回房屋，应赔偿给韩士红造成的定鸡雏款损失及侵占房屋期间参照租金计算的损失。故对韩士红要求那红艳赔偿侵占养鸡场期间给韩士红造成的定鸡雏款损失3.5万元、自2016年8月15日起至那红艳迁出时止按鸡场每月租金4000元计算的损失的请求，有事实和法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、待本判决发生法律效力后，韩士红与那红艳于2015年3月22日签订的《买卖房屋协议书》、于2015年5月21日签订的《买卖房屋协议书》、于2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》有效；二、待本判决发生法律效力五日内，那红艳从位于哈尔滨市××××村拖拉机库建筑面积987平方米的养鸡场，集体土地使用证阿集用（2001）字第20011033号）中迁出；三、待本判决发生法律效力后，那红艳立即赔偿韩士红定鸡雏款3.5万元；四、待本判决发生法律效力后，那红艳立即赔偿韩士红自2016年8月15日起至被告那红艳迁出时止，按每月4000元计算的损失；五、驳回那红艳的其他诉讼请求。案件受理费875元由那红艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：那红艳二审提交证明和证人证言共计8份证据，证明其与韩士红签订房屋买卖合同未经村民代表大会通过；韩士红未实际占有案涉房屋；合同中证明人的签名均未后填写的。韩士红对那红艳提供证据与本案的关联性均有异议。因双源村委会的证明与一审时提供的证据矛盾，该村委会人员未到庭作出合理说明，亦未提供其它佐证证明其证明的事实存在，故对该证据不予采信。那红艳提供的其它证人证言均不能对抗一审时双方当事人已经提交的书面证据证明的内容，故不予采信。韩士红没有提交新证据。本院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。那红艳上诉主张案涉房屋买卖行为不符合《土地管理法》及相关通知的规定，根据《合同法》的规定应属无效合同。因上述法律规定约束的均为农村的宅基地的转让，本案双方当事人转让的系拖拉机机库，虽然土地性质是集体用地，但是采取划拨方式取得，不能证明争议的房屋坐落的土地为宅基地。结合那红艳亦是采取购买的方式取得的争议房屋及土地，其该项主张依据不足。那红艳主张案涉房屋买卖合同未经村民代表大会通过。根据上述确认，争议的土地并非农村家庭承包经营的土地，同时，在那红艳与村委会签订的买卖合同中明确约定那红艳有权变更、翻建、转卖；案涉房屋买卖合同中有村委会会计的签字，故那红艳以此为由的上诉请求依据不足。一审法院对案涉合同性质、效力的认定和履行情况的确认正确。综上所述，那红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由那红艳负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一八年四月二十九日书记员  周小倩