云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终1261号上诉人（原审被告）：张峰社区居民委员会张家一居民小组，住所地云昆明市西山区人民西路马街街道张峰社区807号。负责人：马祝花，职务：张家一居民小组组长。委托诉讼代理人：普文华，民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨杰，男，1973年8月25日生，汉族，住昆明市西山区，委托诉讼代理人：官兴燕、张畯源，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明市西山区张峰社区居民委员会，住所地昆明市西山区人民西路马街街道张峰社区807号。法定代表人：吕荣俊，职务：居委会主任。委托诉讼代理人：曹永明，男，系该居民委员会工作人员，一般诉讼代理。上诉人张峰社区居民委员会张家一居民小组（以下简称张家一小组）因与被上诉人杨杰、原审被告昆明市西山区张峰社区居民委员会（以下简称张峰居委会）租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初8445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张家一小组上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨杰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由杨杰承当。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审法院认为2016年底未出现协议约定解除及法定解除的情形是错误的，双方已于2016年11月份解除了《租赁协议》。根据《租赁协议》第二条的约定，在租赁期间，乙方必须按照协议条款，按时交纳甲方租用费，租金拖欠不得超过半年，如超过半年以上还不交，甲方有权终止协议。《租赁协议》签订后，杨杰多次未按协议约定支付租金，且2016年5月1日又未按约定支付租金，实际上早已违约。此外，根据双方所签订的《补充协议》，杨杰除了应履行主合同约定的支付租金的义务外，还应当每年向张家一小组支付1000元的九九重阳节老年人活动费。但杨杰也未按时按量支付，又构成了违约。张家一小组要求杨杰按照《租赁协议》及《补充协议》履行，但杨杰仍未能按约定履行。2016年11月，在杨杰违约不支付租金6个月后，张家一小组依约提出终止协议及解除合同，并要求杨杰支付拖欠的租金，杨杰表示同意，但要求给予一个月的搬家时间，双方就此达成终止协议的约定。二、一审适用法律错误。1.杨杰一审中提交的张峰居委会《会议纪要》中明确指出租地建房的租赁户才可以获得补偿。但张家一小组与杨杰签订的《租赁协议》约定的是租房，而不是租地建房，张家一小组不应当依据该《会议纪要》对杨杰履行金钱给付义务。2.双方已于2016年11月解除了《租赁协议》，双方的权利义务已经终止，杨杰也不得再援引《租赁协议》第六条来要求张家一小组支付相关费用。3.《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定与本案中杨杰的诉讼请求并非同一法律概念，《租赁合同》第六条也不属于合同法第九十八条规定的结算和清理条款。4.一审法院不支持杨杰一审中提出解除《租赁协议》的诉讼请求，理由是双方已经终止履行《租赁协议》，由此可以看出一审已经认可了张家一小组提出的2016年11月因杨杰的违约行为，双方已经解除协议的主张。但一审法院判决时又以《租赁协议》第六条作为依据，这是完全矛盾的。三、一审法院程序违法。一审庭审结束后，一审法院电话通知本案当事人到庭询问相关问题，但当时杨杰及张家一小组的代理人都未到庭，后张家一小组的代理人联系法庭询问是否需要到庭，答复是杨杰已经到庭做了笔录，无需张家一小组到庭。张家一小组认为，一审法院违反程序，既然通知三方到庭接受询问，为什么又告知张家一小组不需要到庭。一审法院对杨杰的询问内容张家一小组有知情权，对杨杰的相关陈述有抗辩权，而一审剥夺了张家一小组的权利，构成严重的程序违法。被上诉人杨杰辩称，《租赁协议》中并未明确约定租金的支付时间，双方口头约定支付租金的时间是每年的12月底，这一点也可以从合同的实际履行情况得以印证。因此，杨杰没有迟延交付租金。至于双方达成的《补充协议》，杨杰已经依约履行，亦不构成违约。张家一小组关于双方已经于2016年11月协商一致解除《租赁协议》的主张没有事实依据。2016年12月28日杨杰仅交纳了5月至12月的租金35300元，是按照张家一小组的要求支付的，并非杨杰同意解除合同。根据《租赁协议》第六条的约定，张家一小组应向杨杰支付搬家费、安置过渡费、停产停业补助费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告张峰居委会述称，对张家一小组的上诉请求及事实理由没有异议。杨杰向一审法院起诉请求：1.判令解除杨杰与张家一小组于2012年5月2日签订的《租赁协议》；2.判令张家一小组、张峰居委会向杨杰支付搬家费2000元、安置过渡费27688元、电表拆除补助费4000元、停产停业补助费85195元，上述费用共计118883元；3.判令张家一小组、张峰居委会向杨杰支付自2017年3月1日起至款项付清之日止，以118883元为本金，年利率6%计算的资金占用费；4.判令张家一小组、张峰居委会承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月2日，杨杰与张家一小组签订《租赁协议》一份，约定杨杰（乙方）向张家一小组（甲方）租赁位于老打谷场处的一块面积约800㎡的场地，租用期限为10年，自2012年5月1日至2022年4月30日。租赁费用共分四个阶段：第一阶段1年，从2012年5月1日至2013年4月30日，租用费50000元；第二阶段3年，从2013年5月1日至2016年4月30日，租用费55000元；第三阶段3年，从2016年5月1日至2019年4月30日，租用费60500元；第四阶段3年，从2019年5月1日至2022年4月30日，租用费66550元。该协议第六条约定：在租用期间，如遇国家征用或城中村改造，该场地内所有不动产及建筑物赔偿费属甲方所有。由政府补助给乙方的临时安置费和企业停产、停业费及搬家费归乙方所有。协议签订后，杨杰分五次共支付张家一小组租用费250300元，其中2012年12月13日付款50000元，2013年12月26日付款55000元，2014年12月26日付款55000元，2015年12月28日付款55000元，2016年12月28日付款35300元，最后一次付款收据上载明付款期间为5-12月。2017年6月16日，张峰居委会作出《关于52号片区D地块公建部分租地建房拆迁款等的会议纪要》载明，每宗租地建房享有2000元搬家费，该搬家费归租户所有；每宗租地建房按照房屋建筑面积每月13元/㎡计发过渡费，共计计发3个月，由于承租户存在实际过渡问题，该笔费用全部归租户所有；每宗租地建房按照房屋建筑面积结合用途每月40/㎡计发停产停业补助费，共计计发3个月，由于承租户存在实际停产损失，在保证小组集体利益的前提下，该笔费用由小组与承租户根据彼此间的合同结合使用年限进行折旧处理。另查明，2016年12月18日，张家一小组作为乙方，与甲方昆明西苑经贸有限责任公司，第三方西山区52号片区城中村改造工作指挥部签订了《西山区52号片区城市棚户区暨城中村D地块改造项目征地拆迁补偿协议（集体）》，该补偿协议上载明的578号房屋就是本案诉争的土地上房屋，房屋主体建筑面积为709.96㎡。该协议上载明了房屋主体补偿、奖励费、搬家费、安置过渡费及停产停业费的具体内容及金额。其中，搬家费每宗2000元；安置过渡费以每月每平方米13元按实测建筑面积709.96㎡计算，一次性计发3个月的安置过渡费27688元；停产停业费经营性用房（含商铺）709.96㎡，按40元每月每平方米计发，一次性发放给乙方三个月停产停业补助费85195元，非经营性用房（厂房、仓库等）按每月20元每月每平方米计发，一次性发放给乙方三个月停产停业补助费85195元。一审法院认为，本案系继续性合同履行过程中，因合同标的被拆迁而引发的纠纷。关于杨杰诉请的解除租赁协议，根据庭审查明的事实可知，双方自2017年1月起均未按照《租赁协议》履行相关的权利义务，《租赁协议》中约定的权利义务实际处于终止状态。合同终止使得合同关系发生将来消灭的效力，不具有溯及既往的效力，因此不产生恢复原状的法律后果，而合同解除使合同关系发生既往消灭的效力。本案中，原告杨杰与张家一小组《租赁协议》签订后至2016年底，未出现协议约定解除及法定解除的情形，只是协议约定的权利义务从2017年开始终止了，协议终止与协议解除属于不同的法律概念，故对杨杰诉请解除《租赁协议》的请求不予支持。依法成立的合同受法律保护，杨杰与张家一小组签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照协议的约定全面履行自己的义务。本案中，虽协议约定的权利义务于2017年终止，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《租赁协议》中已明确约定在租用期间，如遇国家征用或城中村改造，该场地内所有不动产及建筑物赔偿费属甲方所有，由政府补助给乙方的临时安置费和企业停产、停业费及搬家费归乙方所有。且会议纪要及拆迁补偿协议再次对上述费用的归属及金额做了明确，故原告诉请的搬家费2000元、安置过渡费27688元、停产停业费85195元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。张家一小组、张峰居委会抗辩称上述费用是补偿给建房者而不是承租者，但从拆迁协议补偿的内容看，专门就房屋的主体补偿（区分砖木、简易、钢架）做了约定，该项补偿与搬家费、安置过渡费及停产停业费并列存在，故一审法院对张家一小组、张峰居委会的抗辩理由不予支持。杨杰诉请的电表拆除费4000元，因《租赁协议》及会议纪要上均未对此问题作过说明，故一审法院对该笔费用不予支持。杨杰主张的上述费用自2017年3月1日起至款项付清之日止的资金占用费，因杨杰并未提交证据证明双方对费用的支付时间及相关利息作过约定或说明，故杨杰的该项主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于责任主体问题，本案中，《租赁协议》签订主体为杨杰与张家一小组，拆迁补偿协议也由张家一小组参与签订，协议明确约定上述费用一次性发放给张家一小组，故上述费用应当由张家一小组支付给杨杰。杨杰陈述的因款项先到张峰居委会，再到张家一小组，故要求张峰居委会承担责任的理由于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张峰社区居民委员会张家一居民小组于判决生效之日起十日内支付杨杰搬家费人民币2000元、安置过渡费人民币27688元、停产停业补助费人民币85195元，上述费用共计114883元。二、驳回杨杰的其他诉讼请求。案件受理费1399元，张峰社区居民委员会张家一居民小组承担。二审中，杨杰向本院提交了《收据》两份，欲证明杨杰已经履行了《补充协议》约定的义务。经质证，张家一小组对证据的真实性无异议，但认为上述证据只能证明杨杰交了两年的费用，杨杰仍然构成了违约。张峰居委会的质证意见与张家一小组一致。本院认为，杨杰提交的证据真实、合法，本院予以采信。一审法院认定事实，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。二审中，本院补充确认以下事实：2012年5月2日，张家一居民小组（甲方）与杨杰（乙方）签订《补充协议》，约定经甲、乙双方协商后，由乙方每年支付给甲方老年人员“九九”重阳节活动费1000元。一直随新签协议到期。2014年12月26日，张家一小组向杨杰出具《收据》一份，载明收到杨杰老年人慰问款1000元。2015年12月26日，张家一小组向杨杰出具《收据》一份，载明收到杨杰老年人慰问款1000元。二审中，张家一小组认可涉案土地上的房屋于2017年10月份开始拆迁，11月份拆完。涉案拆迁补偿款已经到账。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、杨杰在《租赁协议》履行过程中是否存在违约行为，涉案《租赁协议》是否已于2016年11月份解除？二、张家一小组应否向杨杰支付搬家费、安置过渡费、停产停业补助费？针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。涉案《租赁协议》中并未约定支付租金的期限。根据杨杰提交的证据，从2012年至2016年，租金支付的时间均是在当年年底，现并无证据证实张家一小组在本案诉讼前对此提出过异议。杨杰关于双方口头约定于每年年底支付租金的主张，可以与双方在合同履行过程中的履行行为相印证，本院予以采信。张家一小组关于双方口头约定于每年5月1日前支付租金的主张，并无证据证实，且与本案查明的合同履行情况相悖，对于张家一小组的主张，本院不予采信。因此，张家一小组关于杨杰迟延交付租金构成违约的主张不能成立。由于涉案租赁物在2016年底面临拆迁，张家一小组已经不能履行确保租赁物符合约定用途的义务，杨杰有权行使相应的抗辩，且张家一小组、杨杰均认可杨杰已经于2017年初搬离了租赁场地，因此，杨杰没有支付2017年后的租金不构成违约。张家一小组主张涉案《租赁协议》已于2016年11月份经双方协商一致解除，杨杰不予认可，张家一小组亦未提交证据证实。结合涉案租赁物在2016年底面临拆迁的情况，仅凭杨杰将租金支付至2016年12月以及杨杰于2017年初搬离了租赁场地，并不足以认定杨杰具有同意解除合同的意思表示。杨杰是否全面履行了《补充协议》约定义务，亦不能证实双方已经协商一致解除了《租赁协议》。因此，张家一小组主张涉案《租赁协议》已于2016年11月份解除，缺乏相应的事实依据，对其主张本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，涉案《租赁协议》第六条约定，在租用期间，如遇国家征用或城中村改造，该场地内所有不动产及建筑物赔偿费属张家一小组所有。由政府补助给杨杰的临时安置费和企业停产、停业费及搬家费归杨杰所有。根据上述约定以及《会议纪要》、《拆迁补偿协议》所确定的补偿标准，杨杰要求张家一小组支付搬家费2000元、安置过渡费27688元、停产停业费85195元，符合合同约定，应予支持。如前所述，张家一小组关于涉案《租赁协议》已于2016年11月份解除的主张不能成立。对于张家一小组以合同已经解除为由主张其不应支付相应的补偿款项，本院不予支持。涉案《租赁协议》中并未约定搬家费、安置过渡费、停产停业补助费的补偿对象限于租地建房的租赁户，张峰居委会的《会议纪要》也不具有变更涉案《租赁协议》约定的法律效力。对于张家一小组关于杨杰不属于租地建房的租赁户，不应获得补偿的主张，本院不予支持。需要指出的是，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。根据上述法律规定，双方当事人均未继续履行合同，并不必然等同于合同权利义务的终止。本案中，在杨杰、张家一小组未解除合同的情况下，一审以双方从2017年1月起均未继续履行合同为由，认定双方的合同权利义务已于2017年终止，并适用《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定进行裁判，系适用法律有误，本院予以纠正。另，2017年11月20日，一审法院对本案三方当事人进行询问，杨杰及张峰居委会的委托诉讼代理人到庭，张家一小组组长及委托诉讼代理人均未到庭。张家一小组支部书记张明仙接受了法庭的询问。经本院询问，张家一小组陈述其负责人已经接到法院通知，并委托张家一小组的代理律师处理，但其代理律师因时间冲突未能到庭。张家一小组并未授权张明仙到庭接受法庭询问。本院认为，一审法院的询问笔录中并未记载张明仙具有相应的代理权限，一审法院将其作为张家一小组的代表进行询问，程序存在瑕疵。二审中，本院将2017年11月20日询问笔录交予张家一小组查阅并听取其意见，依法保障了张家一小组诉讼权利的行使。综上所述，张家一小组的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但一审判决结果正确，对一审判决结果本院予以维持，对一审适用法律的错误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2678元，由张峰社区居民委员会张家一居民小组负担。本判决为终审判决。审判长  车林恒审判员  李 蕊审判员  薛 艳二〇一八年五月十一日书记员  李俊宇