山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2875号
原告（反诉被告）吴媛，女，1981年4月26日生，汉族，山东省职业卫生与职业病防治研究院护士，住济南市
委托代理人李蔚训，男，济南市市中区泺源街道办事处退休职工，住济南市。
原告（反诉被告）李赞（系原告吴媛的丈夫），男，1981年6月12日生，汉族，北京华医网科技股份有限公司山东地区经理，住济南市
被告（反诉原告）赵彦成，男，1973年8月9日生，汉族，大众报业集团职工，住济南市
被告（反诉原告）邓旭燕（系被告赵彦成的妻子），女，1975年2月8日生，汉族，济南市老龄委办公室处长，住济南市
以上两被告共同委托代理人林强，北京德恒（济南）律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴媛、李赞与被告（反诉原告）赵彦成、邓旭燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李赞及原告（反诉被告）吴媛的委托代理人李蔚训，被告（反诉原告）赵彦成及被告（反诉原告）赵彦成、邓旭燕共同的委托代理人林强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴媛、李赞诉称：两原告系夫妻关系，二人为解决孩子将来上学的问题，通过济南连城房产经纪有限公司中介花高价购买的两被告（两被告系夫妻关系）共同共有的位于济南市市中区经七路139号住房一套，买卖双方及中介公司于2014年11月30日签订了编号为000649号的房屋买卖合同和补充协议书。原、被告双方在合同中约定涉案房屋以102万元成交，付款方式为：2014年12月15日前首付房款35万元，存入被告指定账户，剩余67万元房款在银行发放贷款之日由银行直接向被告支付。2014年12月30日原告向被告支付了35万元整，被告出具了收条一张，随后开始办理银行抵押贷款事宜，为使涉案房屋产权顺利过户，在银行尚未批准贷款之时，原告主动于2015年1月29日向被告支付了25万元购房款，剩余的42万元原告于2015年2月10日向被告支付了2万元，2015年4月20日原告申请的住房公积金贷款40万元获批，直接由银行转付至被告指定账户，至此原告购买的102万房款已经全部付清，原告已履行了合同约定的全部义务。2015年2月13日，原、被告双方办理了涉案房屋产权转移登记，该房产现已登记在原告吴媛名下，按照合同约定被告的户口应当于房屋产权转移登记之日起30日内迁出，即应当于2015年3月15日之前迁出，但二被告的户口于2015年6月9日才迁出，被告已经违反了合同第九条的约定。按照合同第十条的约定，原、被告双方应当于2015年7月31日办理涉案房屋的交接验收，但交接日期届至时二被告却提出种种理由拒绝办理交接，原告与中介公司先后与被告多次沟通无果，至今被告仍未搬出涉案房屋。综上所述，两被告不讲诚信，恶意违约，无视法律规定和双方约定，其性质十分恶劣，依据我国《民法通则》第106条、《合同法》第107条、108条、114条之规定，原告诉至法院，请求判令：1、两被告限期搬离腾空位于济南市市中区经七路139号房屋，将该房屋交付给两原告。2、两被告因延迟履行房屋买卖合同第九条的约定义务，应承担违约金1万元。3、两被告因拒绝履行房屋买卖合同第十条的约定义务，应承担违约金31212元。4、两被告承担其他经济损失1万元。
被告赵彦成、邓旭燕辩称：1、因为在房屋买卖合同履行过程中，原告违反了合同的约定，没有按时交付购房款，所以被告当时考虑到房屋已过户到原告名下，为了保护自身利益，暂时未将户籍迁出，此事中介也知晓。双方曾签订补充协议，对于户籍转移有新的约定，只要被告不影响原告在2018年9月1日孩子上学即可，所以双方以合意的形式已变更了原商品房买卖合同中关于户口迁出的约定。2、在双方签合同及实际履行过程中，被告曾提出在8月份到10月份期间再继续使用涉案房屋，并承诺给予原告一定的房屋租金，原告当时是同意的，双方实际上在2015年7月31日之后形成了事实上的房屋租赁关系，故原告按照商品房买卖合同计算违约金的方式向被告主张违约金没有事实和法律依据。
反诉原告赵彦成、邓旭燕诉称：反诉原告出售位于济南市市中区经七路139号房屋一处，考虑到反诉原告的新房尚未能入住，需要在房屋出售后暂时租赁该房屋居住，在上述条件下，反诉原告通过中介机构对外销售，在中介机构的协调下，反诉原告赵彦成与反诉被告李赞于2014年11月30日签订了《房屋买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定反诉被告李赞应于2014年12月15日交付首付款35万元，而实际于2014年12月30日支付，违反合同约定逾期支付首付款。2015年2月10日，反诉原告办理完毕房屋的产权过户手续，而反诉被告未按照合同约定于房屋产权过户的同时支付剩余67万元房款。因反诉被告拖延支付房款，给反诉原告增加了经济损失，其中自2014年12月至2015年5月期间共计扣除6个月工资，同时影响反诉原告按期领取住房钥匙和装修，影响了正常的工作生活，致使反诉原告需要临时占用出售房屋。反诉原告多次找中介机构和反诉被告要求按照约定及时支付房款，同时提出暂缓履行合同约定的其他责任和义务。反诉原告多次与反诉被告、中介机构就房屋具备交付条件后继续租住该房屋的租金事项进行沟通、协商，租金价格未达成一致，2015年8月28日，双方最后一次见面还是为每月房屋租金多少而讨论。因此，反诉原告不存在逾期交付房屋问题，即使需要房屋交付，双方目前形成的是事实房屋租赁关系，如何结算租金问题，而不是逾期交付房屋。在双方一直协商房屋租金问题时，没想到反诉被告恶意以不腾房为由提起诉讼，反诉原告非常不能理解。为了妥善处理相关事项，反诉原告委托律师事务所向反诉被告发函，要求反诉被告承担违约责任。综上所述，请求判令：1、反诉被告因违反合同约定向反诉原告支付违约金260100元。2、反诉被告向反诉原告支付其他损失20172元。
反诉被告吴媛、李赞辩称：1、反诉原告称“合同约定反诉被告李赞应于2014年12月15日交付首付款35万元。而实际于2014年12月30日支付，违反合同约定逾期支付首付款。”反诉原告只讲了首付款推迟支付的事实而没有如实讲出造成这种事实的原因。反诉原告的房产证上的地址有误，须到房管部门重新办理变更登记，并换发新的房产证，将原房产证上房屋坐落市中区经七纬一路139号变更为市中区经七路139号。新的房产证于2014年12月23日登记，再加上5天的领证时间，反诉原告领到新证时已经到了12月28日，第二天通知反诉被告，反诉被告于2014年12月30日办理首付款手续完全符合交易习惯和交易规则。反诉被告没有任何违约行为，要说违约的话也只能是反诉原告违约。2、反诉原告称“2015年2月10日反诉原告办理完毕房屋的产权过户手续，而反诉被告未按照合同约定于房屋产权过户的同时支付剩余67万元房款。”反诉原告断章取义，曲解合同约定的第四条（二）内容，双方约定付款方式为按揭贷款。就本案而言，反诉原告只有将涉案房屋过户到反诉被告名下，反诉被告才可以使用该房屋作为抵押物申请住房公积金贷款，从合同履行的过程来看，双方都认同了这种贷款方式，这属于对合同履行方式的变更，反诉原告以自己的行为证实对合同变更与反诉被告协商一致，反诉被告在房屋过户前分两次又支付了27万元购房款，余款40万元银行贷款批准后直接支付给反诉原告，因此反诉被告没有任何违约行为。3、反诉原告称“反诉原告多次与反诉被告、中介机构就房屋具备交付条件后继续租住该房的租金事项进行沟通协商，”，这与事实不符，反诉被告一开始就不同意反诉原告继续租住涉案房屋，因反诉原告当时在其他地方也有租房，需要使用该房，而其在房屋买卖合同中明确约定反诉原告应于2015年7月31日办理验房交接，双方并未对所谓继续租用房屋事宜形成任何合意，反诉原告不应以任何借口拒绝搬出，何况反诉被告多次沟通，催促对方，反诉原告蛮不讲理、不讲诚信的态度实在令人难以接受。综上所述，反诉原告在没有任何事实的情况下提出反诉，实为自己的违约行为解脱责任，请法庭查明事实，依法驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明：2014年11月30日，原告李赞（乙方）与被告赵彦成（甲方）在案外人济南连城房产经纪有限公司（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告李赞以102万元的价格购买被告赵彦成、邓旭燕共有的位于济南市市中区经七路139号楼的房屋一套，房屋建筑面积为59.82平方米。该合同第四条载明：“付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：……（二）按揭贷款：乙方于2014年12月15日前，将首付房款人民币（大写）叁拾伍万元整（含定金壹万元整）（小写￥350000.-元整）存入甲方指定账户；剩余房款人民币（大写）陆拾柒万元整（小写￥670000.-元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理当日，乙方向甲方结清全部房款；”第九条载明：“甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付伍万元的违约金；”第十条载明：“甲、乙双方同意，甲方于2015年7月31日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担；”第十一条载明：“违约责任：……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；3、如甲方违反第九条、第十条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；……”
同日，原告李赞（乙方）与被告赵彦成（甲方）、案外人济南连城房产经纪有限公司（丙方）签订《合同补充协议》一份，该协议第7条载明：“甲方承诺本房屋辖区学校未使用上学名额，不影响乙方2018年9月1日前孩子上学报名……”第8条载明：“如本房屋使用过上学名额，必须在2018年9月1日前将学籍和教育局备案迁出，如甲方未如期将与本房屋相关的上学名额迁出的，应当向买受人支付10万元的违约金；”
2014年12月30日，被告赵彦成向原告李赞出具房款收到条一张，载明：“今收到李赞购买市中区经七路（楼盘）139号楼，房款叁拾伍万元整（￥350000.-元）。含定金￥10000.-元，大写壹万元整。”2015年1月29日，原告吴媛通过银行转账方式向被告赵彦成支付房款250000元。2015年2月10日，原告李赞通过银行转账方式向被告赵彦成支付房款20000元。
2015年2月10日，原告吴媛向被告赵彦成出具欠条一张，载明：“今欠赵彦成房款人民币：（大写）肆拾万元整（￥400000.-），物业地址市中区经七路139号，于银行放款日结清。欠款人保证于新房产证出来后三个工作日内办理完该房产的领证及积极配合银行办理抵押手续，否则承担原合同中违约责任，每逾期一日违约方付相对方总房款3‰违约金。国家法定节假日除外，报抵押之后自动作废。”同日，原、被告双方到房管部门办理了涉案房屋的房屋所有权转移登记手续，房管部门向原告吴媛出具的收件回执中载明：“预计您2月18日可以领证，如遇节假日，领证日期顺延”。
2015年2月27日，原告吴媛领取了涉案房屋的所有权证书（房屋所有权证号：济房权证中字第283***号），该房屋所有权证书上载明的登记时间为2015年2月13日。2015年3月5日，为申请住房公积金贷款，原告吴媛办理了涉案房屋的抵押权登记手续。2015年4月20日，原告吴媛、李赞与案外人中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》。2015年4月21日，被告赵彦成收到银行发放贷款40万元。
2015年6月9日，被告赵彦成、邓旭燕将其户口自涉案房屋中迁出。被告赵彦成、邓旭燕至今未将涉案房屋交付给原告吴媛、李赞。
另查明，原告李赞与原告吴媛系夫妻关系，被告赵彦成与被告邓旭燕系夫妻关系。虽然原告吴媛、被告邓旭燕未在上述《房屋买卖合同》、《合同补充协议》上签字，但原告吴媛、被告邓旭燕均表示认可上述《房屋买卖合同》及《合同补充协议》。
庭审中，原告吴媛、李赞提交案外人济南连城房产经纪有限公司工作人员邱教明出具的证明及原告李赞与邱教明的四次电话录音，证明原告李赞及房屋中介多次催促被告赵彦成、邓旭燕交付房屋的情况。被告赵彦成、邓旭燕对上述证据的真实性不予认可。
庭审中，原告吴媛、李赞提交涉案房屋的原房屋所有权证书照片打印件、案外人济南连城房产经纪有限公司工作人员王绪超出具的证明及原告李赞与邱教明的电话录音，证明因政府规划问题需变更涉案房屋原房屋所有权证书的房屋坐落，被告赵彦成于2014年12月28日取得了变更后的原房屋所有权证书，12月29日原告接到通知，12月30日向被告赵彦成支付首付款，故首付款延迟支付的原因不在原告，并非原告违约。被告赵彦成、邓旭燕对证明及电话录音有异议，对原房屋所有权证书照片打印件的真实性无异议，但其认为原房屋所有权证书变更不影响原告按照合同约定支付首付款，无法改变原告违约的事实。
庭审中，被告赵彦成、邓旭燕申请证人邱教明出庭作证。关于租金问题邱教明称确实谈到了租金，但是最后没有达成一致意见。
庭审中，被告赵彦成、邓旭燕提交大众报业集团（大众日报社）售房领导小组出具的通知及大众报业集团（大众日报社）行政管理服务中心出具的证明各一份，证明因被告赵彦成没有结清集团新购住房款，自2014年6月至2015年5月，每月被从个人工资中扣除1681元房款利息。原告吴媛、李赞认为该两份证据与本案无关。
以上事实，有房屋买卖合同、合同补充协议、房款收到条、银行账户交易明细、欠条、收件回执、房屋所有权证书、发票、房屋抵押权登记申请书、借款合同、常住人口登记卡及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于两原告主张的涉案房屋交付问题。根据《房屋买卖合同》第十条约定，被告应于2015年7月31日前通知原告进行房屋验收交接，而被告至今未将涉案房屋交付给原告已构成违约，原告要求被告腾出涉案房屋并交付房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告辩称与原告自2015年7月31日后形成房屋租赁关系，但被告未曾向原告支付过租金，也未能提交证据证明双方对于租赁问题达成一致，原告对此亦不予认可，故对于被告的该项辩称意见，本院不予采信。
关于两原告主张的迟延迁出户籍违约金问题。根据《房屋买卖合同》第九条约定，被告应当在涉案房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续，涉案房屋的所有权转移日期为2015年2月13日，而被告直至2015年6月9日才将原有户口迁出，因被告自身的原因未能在合同约定的期限内办理完毕户籍迁出手续，应当认定被告迟延迁出户口的行为违反了合同约定，是有一定过错的，原告以此要求被告承担违约责任，符合双方合同约定和相关法律规定的。关于违约金的数额，合同约定为5万元，原告主动减少为1万元，本院予以支持。被告辩称双方在《合同补充协议》中对户籍的迁出时间重新做了约定，对此本院认为，原、被告双方在《合同补充协议》中系对涉案房屋是否在辖区学校内使用过上学名额进行了约定，而非是对户籍迁出的约定，故对于被告的该项辩称意见，本院不予支持。
关于两原告主张的迟延交房违约金问题。根据《房屋买卖合同》第十一条第2、3款，被告迟延交房，应向原告支付迟延交房违约金，原告主动将违约金的计算标准由日千分之三降低为日万分三，符合相关法律规定，本院予以支持。故被告应向原告支付延迟交房违约金37332元（自2015年8月1日起至2015年11月30日止，以102万元为基数，按日万分之三计算），原告仅主张31212元，本院予以支持。
关于两原告主张的其他损失问题。据两原告当庭陈述其主张的其他损失即为2015年8月1日至2015年11月30日期间涉案房屋租金损失1万元，本院认为，原告已就迟延交房主张了此期间的违约金，再行主张房租损失于法无据，本院不予支持。
关于两反诉原告主张的逾期付款违约金问题。分两部分进行分析。第一，关于首付款部分。根据《房屋买卖合同》第四条第（二）款约定，反诉被告应于2014年12月15日将首付款35万元支付给反诉原告，而反诉被告于2014年12月30日才支付首付款违反了合同约定，故反诉被告应向反诉原告支付逾期支付首付款违约金，反诉原告主张按照合同约定的日千分之三的标准计算，反诉被告认为该标准过高，要求降低。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，本院酌定将日千分之三的标准降低为日万分之三。故反诉被告应向反诉原告支付逾期支付首付款违约金4284元（自2014年12月16日至2014年12月29日，以102万元为基数，按日万分之三计算）。第二，关于剩余房款部分。反诉原告主张根据合同约定，剩余房款应在房屋权属过户手续办理当日即2015年2月10日付清，而反诉被告直至2015年4月21日才全部付清，亦应支付此期间的逾期付款违约金。对此，本院认为，根据双方合同约定及后续交易履行情况，并结合日常交易习惯，因双方选择按揭贷款付款方式，正常交易顺序应为双方先办理涉案房屋的过户手续后，反诉被告才能办理公积金贷款手续，且反诉被告吴媛出具的欠条亦载明剩余40万元房款于银行放款日结清，故对于反诉原告主张的剩余房款应于2015年2月10日全部结清的意见，本院不予采纳。反诉原告主张反诉被告逾期支付剩余购房款，证据不足，本院不予支持。
关于两反诉原告主张的其他损失问题。反诉原告称因为反诉被告付款有延迟，致使其未能及时付清所购新房的房款而被案外人大众报业集团从其工资中每月扣除1681元房款利息，故反诉被告应当承担其损失。本院认为，反诉原告购买其他房产的行为与本案房屋买卖合同并无直接关联，反诉原告未能付清所购其他房产的购房款所造成的损失与反诉被告无关，反诉原告要求反诉被告承担该损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告赵彦成、邓旭燕于本判决生效之日起三十日内腾空位于济南市市中区经七路139号房屋，将该房屋交付给原告吴媛、李赞。
二、被告赵彦成、邓旭燕于本判决生效之日起十日内支付原告吴媛、李赞迟延迁出户口违约金10000元。
三、被告赵彦成、邓旭燕于本判决生效之日起十日内支付原告吴媛、李赞迟延交付房屋违约金31212元。
四、反诉被告吴媛、李赞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赵彦成、邓旭燕逾期支付首付款违约金4284元。
五、驳回原告吴媛、李赞的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告赵彦成、邓旭燕的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3200元，由原告吴媛、李赞负担1000元，被告赵彦成、邓旭燕负担2200元。反诉费2760元，由反诉原告赵彦成、邓旭燕负担2500元，由反诉被告吴媛、李赞负担260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年二月二十六日
代理书记员 商玉莹