北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终1057号上诉人（原审原告）：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇燕平路石大春晓招待所临街平房3号。法定代表人：秦林海，经理。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘帅，男，1985年5月26日出生。委托诉讼代理人：胡娜（刘帅之妻），女，1986年3月17日出生。委托诉讼代理人：潘月勇，北京锦略律师事务所律师。上诉人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）因与被上诉人刘帅居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成由法官张辉担任审判长，法官邵普、刘慧参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世恒鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判支持盛世恒鑫公司的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由刘帅负担。其主要上诉事实和理由是：一审判决认定事实不清、裁判不公。刘帅因需购房至盛世恒鑫公司，盛世恒鑫公司的工作人员根据刘帅的要求为其寻找房源，带领其看房，最终刘帅与案外人张××、孙××在盛世恒鑫公司的媒介下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），该合同合法有效。同时盛世恒鑫公司与刘帅及张××、孙××亦签订了《居间服务合同》，该合同第一条约定的盛世恒鑫公司（丙方）居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。同时还约定甲、乙双方（即刘帅及案外人张××、孙××）签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，由刘帅向盛世恒鑫公司支付居间代理费。根据三方签订的《房屋买卖合同》及《居间服务合同》显示，刘帅与张××及孙××已经签订了《房屋买卖合同》，是其双方的真实意思表示，属于合法有效的合同。既然双方签订了合法有效的合同，盛世恒鑫公司的居间服务行为完成，刘帅就应当支付居间代理费。一审判决书中所述：“根据刘帅与案外人达成的《房屋买卖合同》显示，该合同中未就房款支付期限、方式等进行约定，亦未促成双方就上述事项达成一致意见，而上述事项是合同履行的主要条款及依据。盛世恒鑫公司作为专门从事房屋居间服务的公司应当为买卖双方达成能够切实履行的合同提供居间服务，在买卖双方未就作为合同主要条款的付款方式、期限等达成一致的情况下，居间义务并未完成”。盛世恒鑫公司认为一审判决书所认定的居间服务未完成是错误的，根据三方签订《居间服务合同》约定的服务事项，盛世恒鑫公司在促成刘帅与案外人双方签订了《房屋买卖合同》时居间服务已经完成，而且一审法院并未认定刘帅与案外人签订的《房屋买卖合同》是无效合同，该合同没有被认定为无效合同的前提下，仅凭盛世恒鑫公司未促成买卖双方就合同条款达成一致意见驳回盛世恒鑫公司的诉讼请求于法无据。合同条款未达成一致意见并非是盛世恒鑫公司不给予促成，而是因为刘帅提出要求其需要先出售自己现有住房获得房款后才能支付房屋首付款等款项，但是因新政策原因导致刘帅不具备购房资格，加之案外人不愿意出售房屋，其双方不再签订补充条款加以约束，而非盛世恒鑫公司的原因使双方未达成一致意见。而且根据刘帅与案外人签订的《房屋买卖合同》第九条的约定，双方同意在签订合同之日起60日内进行房屋权属转移登记手续，结合交易习惯，在办理房屋权属转移登记手续时，由买受人向出卖人交付房屋首付款，所以虽然没有对房屋付款期限等达成一致意见，若双方能如约履行合同，首付款的支付期限及方式都不是问题。综上所述，一审法院认定的事实不清，处理显失公正，盛世恒鑫公司特提出上诉，恳求贵院依法查明事实，支持盛世恒鑫公司的全部诉讼请求。刘帅针对盛世恒鑫公司的上诉理由答辩称：一、本案盛世恒鑫公司居间的房屋买卖合同并未有效成立。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第426条规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。《房地产经纪管理办法》第19条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。《房地产经纪执业规则》第31条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。刘帅在盛世恒鑫公司的居间下，与房屋卖方于2015年5月15日签订了《房屋买卖合同》，但由于盛世恒鑫公司在此居间服务过程中存在以下重大失误，致使合同无法履行：1、未考虑到北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局于2016年4月12日制定并于2016年4月28日公布的，将于2016年6月1日实施的《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》对于合同履行的影响，导致由于相关核验手续无法及时办理致使卖房一方不再签订房屋买卖合同补充协议，致使交易无法完成。上述规定是2016年4月28日公布的，盛世恒鑫公司作为中介机构理应明知在60日内整个交易不可能完成。新规实施后，根据京建发【2016】196号通知文件的通知》的规定，房源核验的基本前提条件之一为：申请人承诺申请核验的房屋未与他人签订转让合同。而盛世恒鑫公司在新规实施后未协助卖方及时进行房屋核验，未促成房屋买卖双方签订可以实际履行的房屋买卖合同，作为专业的房屋经纪机构，这种重大失误和工作瑕疵是造成本案房屋买卖合同未能有效成立、无法履行的主要原因。2、即使假设认为《房屋买卖合同》是可以实际履行的，但合同中未明确约定房屋购买款项的支付时间，致使买卖双方在合同履行过程中无法达成一致意见，而盛世恒鑫公司又未能促成相关补充协议，致使交易无法完成。3、即使假设认为《房屋买卖合同》是可以实际履行的，盛世恒鑫公司作为专业的房屋经纪机构，未能合理确定房屋交付时间，导致合同中约定的房屋交付时间无法实际履行，而又未能促成各方及时签订补充协议，致使交易无法完成。4、《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》第3条规定：房地产经纪机构居间或代理存量房买卖的，须通过“专用账户”划转交易结算资金。未设立“专用账户”的房地产经纪机构，其成交业务的交易结算资金应通过保证机构的“专用账户”实施划转，不得自行或委托其他经济组织代收代付存量房交易结算资金。而在本案当中，盛世恒鑫公司自始未提供相关“专用账户”。《居间服务合同》第三条第2项约定甲乙双方授权盛世恒鑫公司办理网上签约手续，《房地产经纪服务事项告知书》中的房屋买卖流程图也明确显示网签为必备流程之一，但盛世恒鑫公司至今未协助房屋买卖双方完成网签手续。依据现有交易习惯来看，房屋中介公司为房屋买卖双方办理房屋买卖网签手续系其居间服务应有之义务，盛世恒鑫公司的行为即不符合现有交易习惯，也不符合《居间服务合同》的约定。因此，盛世恒鑫公司的居间工作并未完成。二、盛世恒鑫公司称合同条款未达成一致并非是其未促成，而是因为刘帅提出要求其需要先出售自己现有房屋获得房款后才能付房屋首付款，但是因新政策导致刘帅不具备购房资格，加之案外人不愿意出售房屋，双方不再签订补充条款，而非盛世恒鑫公司的原因未达成一致意见。刘帅认为盛世恒鑫公司此主张不能成立：首先，无论刘帅的购房款从何而来，均不影响盛世恒鑫公司未促成可以实际履行的房屋买卖合同的事实，不影响盛世恒鑫公司未完成居间义务的事实。其次，刘帅购房资格的问题从未对盛世恒鑫公司进行过隐瞒。是由于盛世恒鑫公司未及时关注、领会新规规定而造成的工作过失，导致合同中关于房屋过户期限的约定根本无法实现。再次，关于案外人不愿意出售房屋的事情，盛世恒鑫公司还违反了如实告知义务，故意向刘帅隐瞒案外人不愿再出售房屋的事实。刘帅在购房的整个交易过程中，多次与盛世恒鑫公司工作人员沟通关于房屋交易手续及补充协议签订事宜，且盛世恒鑫公司拒绝刘帅要求与卖方一起三方面谈及签约的要求，违反常理的要求买卖双方各自单独签订，盛世恒鑫公司的此种有悖常理的做法使刘帅有理由相信盛世恒鑫公司在明知卖方已不同意卖房的情况下对刘帅隐瞒事实。而且直至2016年6月29日仍然对刘帅隐瞒事实称一直在沟通签订补充协议事宜。2016年7月1日刘帅亲自跟房屋出售方联系，得到的回复是已经决定不再出售房屋。盛世恒鑫公司违反了合同法关于合同双方应当按照约定全面履行自己的义务、遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务的规定。合同法第425条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《房地产经纪执业规则》第24条规定：房地产经纪人员应当根据委托人的意向，及时、全面、如实向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况，不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项；应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况，不得在脱离、隐瞒、欺骗房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。而盛世恒鑫公司的行为明显有悖忠实及如实报告义务，由于近期房屋涨幅原因，刘帅已经遭受了重大经济损失。因此，根据上述相关法律、行业规范的规定，其无权要求刘帅支付报酬。三、《房屋买卖合同》中关于签订之日起60日内进行房屋权属转移登记手续的约定根本无法实际履行。盛世恒鑫公司作为专业的房屋经纪机构，有义务对房屋买卖合同的主要条款促成买卖双方达成一致意见，订立能够实际履行的合法有效的合同。一份缺乏主要条款的合同是无法履行的，而无法履行的合同显示不能视为其已完成居间义务。本案中盛世恒鑫公司未就房款支付期限、方式等促成约定，也没有促成双方就上述事项达成一致意见，而上述事项是合同履行的主要条款及依据，因此盛世恒鑫公司的居间义务未完成。一方面，由于盛世恒鑫公司的工作瑕疵，导致2016年5月15日房屋买卖双方经盛世恒鑫公司居间签订的《房屋买卖合同》无法在新政实施之前2016年6月1日履行完毕，是无法实际履行的，由于没有办理政府机关要求房屋核验手续，是无法办理房屋权属转移登记手续的；另一方面，新政策实施后，盛世恒鑫公司未能协助卖方及时进行房屋核验，未促成房屋买卖双方签订可以实际履行的房屋买卖合同，作为专业的房屋经纪机构，其未完成其居间义务。四、盛世恒鑫公司一审诉讼请求要求刘帅支付的居间报酬为65000元，刘帅认为：1、《居间服务合同》第二条约定的居间报酬为63000元，而非65000元。2、《居间服务合同》第二条约定的63000元的高额居间费是考虑到了交易涉及到产权过户等复杂事宜或手续等整个房屋交易全程的办理，而实际上盛世恒鑫公司的实际工作成果仅仅是促成了买卖双方之间的一份无法实际履行的《房屋买卖合同》，除此之外交易必备的补充协议未能签订，也未办理网签手续，与交易相关的房屋核验、购房资格审核、网签、商业贷款等事宜均未办理。盛世恒鑫公司实际完成的工作仅为整个交易中的一小部分而已，即使假设刘帅应当支付盛世恒鑫公司居间报酬，其无权要求刘帅支付其全额甚至绝大部分居间报酬。五、除前文所述中盛世恒鑫公司存在的工作过失外，盛世恒鑫公司为刘帅提供服务的工作人员不具有房屋经纪人资格，署名的经纪人未给刘帅提供经纪服务。同时在《居间服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《买卖定金协议书》中署名的其他经纪人员，经查验北京市住建委官方网站也均未显示信息完全一致的经纪人员。盛世恒鑫公司聘用无房屋经纪资格的人员为刘帅提供经纪服务，署名经纪人员未给刘帅提供经纪服务、署名经纪人员备注虚假信息的行为严重违反了上述相关规章、行业规范的规定。加之盛世恒鑫公司还存在其他严重失误和违背忠实和如实告知义务的行为，其无权要求刘帅支付居间报酬。综上所述，盛世恒鑫公司在居间过程中存在重大瑕疵，给刘帅造成了重大经济损失，根据合同法第60条，第425条以及《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律、规章、行业规范的规定，其无权要求刘帅支付任何居间服务费用。即使假设刘帅应当支付其部分居间费用，由于盛世恒鑫公司在居间工作中存在的诸多重大失误及违规事项致使交易未能完成，其无权要求刘帅支付其绝大部分居间报酬。盛世恒鑫公司向一审法院起诉请求:1.请求判令刘帅支付居间服务费用65000元；2.本案的诉讼费用由刘帅负担。一审法院认定事实：2016年5月15日，在盛世恒鑫公司的居间下，刘帅（买受人）与案外人张××、孙××（出卖人）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区创新园14号楼7层2单元701，该房屋所在楼层为7层；产权证明所载建筑面积共137.91平方米；出卖人与买受人通过盛世恒鑫公司居间介绍成交；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为333万元；经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为100万元；买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向出卖人支付定金5万元；买受人拟贷款233万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述贷款金额足额批准的），双方同意按照第1种方式解决：1.买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人收到全部购房款后5个工作日内将该房屋交付给买受人。该合同还约定了其他事项。同日，刘帅（作为乙方，买受人）与盛世恒鑫公司（作为丙方，居间人）及案外人张××、孙××（作为甲方，出卖人）签订《居间服务合同》及《买卖定金协议书》，《居间服务合同》主要约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于昌平区创新园14号楼7层2单元701号的房屋，于2015年5月15日签订了《房屋买卖合同》。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同；甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）引领买受人实地看房，（4）协助查看房屋权属证明文件，（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；因本次交易涉及产权交易等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10％的标准向盛世恒鑫公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为63000元，其中，由甲方承担0元，乙方承担63000元，并应于本合同签订当日向丙方支付；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。该合同还约定了其他事项。《买卖定金协议书》主要约定：乙方的房款支付方式为贷款：乙方贷款方式为商业贷款，且乙方首付款不低于200万元；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金5万元。该协议还约定了其他事项。同日，刘帅（乙方）与案外人张××、孙××（甲方）及案外人北京睿辰投资管理有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，合同主要约定：鉴于甲、乙双方就坐落于昌平区创新园14号楼7层2单元701号的房屋签订了《房屋买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同；丙方保障服务费的收费标准为2000元，由乙方承担，应于本合同签订当日向丙方一次性支付。该合同还约定了其他事项。上述合同签订后，刘帅支付了定金5万元。在审理中，刘帅提出案外人张××、孙××表示不同意出售了，已将收取的4万元定金退还，还有1万元的定金在盛世恒鑫公司处。刘帅与盛世恒鑫公司均认可刘帅与案外人《房屋买卖合同》未就房款支付及房屋过户等事项的具体办理时限签订过补充协议。一审法院认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、收据及双方当事人当庭陈述。一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，盛世恒鑫公司与刘帅及案外人签订的《居间服务合同》是三方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。合同签订后，各方均应按照合同约定履行各自义务。根据《居间服务合同》约定，盛世恒鑫公司的义务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）引领买受人实地看房，（4）协助查看房屋权属证明文件，（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。其中，根据房屋居间的交易习惯，如果房屋买卖交易未达成，居间方亦不会因提供了第（1）到第（3）项义务而收取任何一方的费用。因此上述三项服务均不在收费范围之内。而第（4）到第（6）项义务是在买卖双方签订合同时居间方应当履行的义务，其中最主要的义务即是第（5）及第（6）项义务，根据上述两项义务的约定，作为居间方的盛世恒鑫公司有义务为买卖双方的买卖合同的各项条款的达成提供服务。根据刘帅与案外人达成的《房屋买卖合同》显示，该合同中未就房款支付期限、方式等进行约定，亦未促成双方就上述事项达成一致意见，而上述事项是合同履行的主要条款及依据。盛世恒鑫公司作为专门从事房屋居间服务的公司，应当为买卖双方达成能够切实履行的合同提供居间服务，在买卖双方未就作为合同主要条款的付款方式、期限等达成一致的情况下，其居间义务并未完成，据此要求刘帅支付居间服务费，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回盛世恒鑫公司的全部诉讼请求。二审审理中，双方当事人对一审判决中查明的事实无异议，亦未提交新证据。本院结合一审卷宗的证据材料及开庭笔录，经二审审理，对一审判决所查明的本案事实予以确认。上述事实，并有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，盛世恒鑫公司与刘帅及案外人签订的《居间服务合同》是三方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《居间服务合同》约定，盛世恒鑫公司的义务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）引领买受人实地看房，（4）协助查看房屋权属证明文件，（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。其中，根据房屋居间的交易习惯，房地产交易的中介机构除应向委托人报告订立合同的机会，促成订立房屋买卖合同外，还涉及协助办理后续的产权过户、抵押贷款等手续，如果房屋买卖交易未达成，居间方亦不会因提供了第（1）到第（3）项义务而收取任何一方的费用。因此上述三项服务均不在收费范围之内。而第（4）到第（6）项义务是在买卖双方签订合同时居间方应当履行的义务，其中最主要的义务即是第（5）及第（6）项义务，根据上述两项义务的约定，作为居间方的盛世恒鑫公司有义务为买卖双方的买卖合同的各项条款的达成提供服务。其次，根据刘帅与案外人达成的《房屋买卖合同》显示，该合同中未就房款支付期限、方式等进行约定，且该合同第三条第（三）项约定：具体付款方式及期限的约定见补充协议。本案中，盛世恒鑫公司未促成双方就上述事项达成一致意见，签订补充协议，而上述事项是《房屋买卖合同》履行的主要条款及依据。盛世恒鑫公司作为专门从事房屋居间服务的公司，应当为买卖双方达成能够切实履行的合同提供居间服务。因此，虽然刘帅与案外人签订了《房屋买卖合同》，但是，在买卖双方未就作为合同主要条款的付款方式、期限等达成一致签订补充协议的情况下，盛世恒鑫公司提供的居间服务不符合规范，居间义务并未完成。第三、《居间服务合同》第三条第2项亦约定刘帅及案外人授权盛世恒鑫公司办理网上签约手续，《房地产经纪服务事项告知书》中的房屋买卖流程图也明确显示网签为必备流程之一，但盛世恒鑫公司未协助房屋买卖双方完成网签手续。依据现有交易习惯来看，房屋中介公司为房屋买卖双方办理房屋买卖网签手续系其居间服务应有的义务，故盛世恒鑫公司的行为既不符合现有交易习惯，也不符合《居间服务合同》的约定。盛世恒鑫公司在提供居间服务的过程中，未能促成买卖双方签订可以实际履行的合同文件、未能促使买卖双方及时签订买卖合同必备的补充协议，未对买卖双方签订的《房屋买卖合同》办理网签，因此，盛世恒鑫公司上诉请求要求刘帅支付居间服务费，没有事实和法律依据。综上所述，盛世恒鑫公司上诉理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千四百二十六元，由北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张辉审判员  邵普审判员  刘慧二〇一七年三月六日书记员  万晶