江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏10民终325号上诉人（原审原告）：刘宏平，男，1973年11月23日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审被告）：扬州乐蜗客众创空间有限公司，住所地在扬州市生态科技新城万福路98号1912小镇4栋。法定代表人：姜权高，总经理。委托诉讼代理人：王叶军，男，1980年10月25日出生，汉族，住浙江省平湖市,系扬州乐蜗客众创空间有限公司执行董事。上诉人刘宏平因与被上诉人扬州乐蜗客众创空间有限公司（以下简称乐蜗客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2017）苏1002民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘宏平上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判；乐蜗客公司承担上诉费用。事实和理由：1.双方签订的租赁合同第3.1条和第4.3条分别约定刘宏平享有6个月的装修免租期和6个月的扶持经营免租期,主合同约定刘宏平合计享有12个月的免租期，虽附件就只有6个月的免租期（附件与合同同时签订），但乐蜗客公司没有尽到提醒、告知的义务，当格式合同出现两种以上的解释时，应作出不利于格式合同提供方的解释，因此刘宏平应享有12个月的免租期；2.扬州市生态科技新城资产管理有限公司曾表态对于2016年9月29日之前开业的商户再给予6个月免租奖励，而刘宏平符合该条件，应享受6个月免租奖励；3.在双方因租金发生争议时，租赁合同约定协商不成应向所在地法院起诉，乐蜗客公司不应强行断水断电并将刘宏平承租房屋内的物品搬空，致使其遭受损失。乐蜗客公司辩称：1.双方签订的租赁合同并非格式合同，而是经过反复磋商、修改、协商一致达成的普通合同；2.乐蜗客公司在与刘宏平在签订租赁合同时，自始至终都反复强调免租期为6个月，从租赁合同附件一第5条、第6条、第16条均可体现这一点，刘宏平对6个月的免租期是无争议的且明知的；3.并没有扬州市生态科技新城资产管理有限公司给予6个月免租期的说法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回其上诉请求。刘宏平向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.要求被乐蜗客公司按每天800元的标准赔偿其从2017年6月22日起至法院确定的合同解除之日的营业损失；3.要求乐蜗客公司赔偿装修损失70000元；4.要求乐蜗客公司返还装修押金、房屋押金、租金33000元。一审法院认为：刘宏平与乐蜗客公司之间签订的租赁合同及附件不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。本案中，双方的争议在于如何确定刘宏平免交租金的期限、进而确定违约方。根据双方的租赁合同附件一第6条关于租金给付的约定：第一期为2016年7月1日至2016年12月31日（含装修免租期），月租金0元，第二期为2017年1月1日至2019年6月30日，月租金5000元。而第16条特别约定条款则明确：甲方给予乙方6个月免租期，具体给予方式如下：租赁期第一年给予6个月免租期，共计6个月。由此可见，合同确定的免租期为租赁期第一年度的前六个月。实际履行中，双方交接租赁物的时间为2016年8月1日，故免租期应为2016年8月1日至2017年1月31日，刘宏平已交租金为15000元，故刘宏平应在2017年5月1日起前交付2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金15000元。2017年5月4日，乐蜗客公司发函刘宏平，要求其在7日内支付房租并说明逾期不交的后果；在刘宏平仍未交付租金的情况下，乐蜗客公司于2017年6月22日暂停能源供应，于2017年6月29日发函刘宏平，解除双方租赁合同并要求收回房屋，不违反法律规定，双方合同应在2017年6月30日到达刘宏平时解除。对于刘宏平要求乐蜗客公司按每天800元的标准赔偿刘宏平从2017年6月22日起至合同解除之日的营业损失、装修损失70000元、返还租赁保证金15000元和已付租金15000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于刘宏平支付的装修保证金10000元，根据双方水电费缴纳协议及共同确认的电费7534.8元、水费306元金额，乐蜗客公司应向刘宏平返还2159.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、被告扬州乐蜗客众创空间有限公司于本判决生效后七日内向原告刘宏平返还装修押金2159.2元；二、驳回原告刘宏平的其他诉讼请求。判决后，刘宏平不服，向本院提起上诉。二审中，当事人没有提交新证据。结合当事人一审中的举证质证，本院对以下事实予以确认：2016年7月1日，刘宏平、乐蜗客公司签订乐蜗客众创生态社区租赁合同，合同约定：乐蜗客公司（甲方）同意将位于扬州市生态科技新城万福路98号的1912小镇洁士厂房04号楼1层105号商铺出租给刘宏平（乙方）使用，租赁期自2016年7月1日起至2019年6月30日止，租金第一期为2016年7月1日至2016年12月31日（含装修免租期），月租金为0元，第二期为2017年1月1日至2019年6月30日，月租金5000元，租金支付方式为三个月一个支付期，先支付后使用，如拖欠租金、经营服务费、物业服务费及其他费用超过30天，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除合同，提前收回乙方承租所承租的商铺，并追究乙方的违约责任。乙方接到甲方解除合同通知后应于五日内自行腾让承租房，逾期则每天应按日租金200%承担房屋使用费用，且甲方有权将该房屋收回并将其另行出租或使用，甲方不承担任何违约责任。同时合同第3.1条约定，装修免租期为6个月，自进场日开始计算；合同第4.3条约定为扶持乙方经营，甲方同意免乙方6个月的租金，具体为：租赁期第一年给予6个月的免租期，共计6个月；合同第20.1约定，乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，没收本合同项下之租赁保证金及已交纳的租金的剩余部分；合同附件第16条约定：甲方给予乙方6个月免租期，具体给予方式如下：租赁期第一年给予6个月免租期，共计6个月。合同签订后，刘宏平于2016年7月26日缴纳了房屋押金15000元、装修保证金10000元、预交3个月房租15000元合计40000元，双方于2016年8月1日进行了租赁物交接。2017年5月4日，乐蜗客公司发函刘宏平，要求其在7日内缴纳2017年4月1日至2017年6月30日房租15000元并说明逾期不交的后果，在刘宏平仍未缴纳租金的情况下，乐蜗客公司于2017年6月22日暂停能源供应，于2017年6月29日发函刘宏平，解除双方租赁合同并要求收回房屋。本案在二审期间的争议焦点是：1.讼争租赁合同的免租期如何确定？2.刘宏平的诉讼请求能否得到支持？关于争议焦点一，本院认为,刘宏平与乐蜗客公司就讼争房屋签订的租赁合同免租期应为6个月。理由：1.租赁合同附件一第6条关于租金给付明确约定:第一期为2016年7月1日至2016年12月31日（含装修免租期），月租金为0元，第二期为2017年1月1日至2019年6月30日，月租金5000元。而第16条特别约定条款进一步明确：甲方给予乙方6个月免租期，具体给予方式如下：租赁期第一年给予6个月免租期，共计6个月。以上两个条款均明确了合同约定的免租期为6个月。2.刘宏平主张其享有12个月的免租期（租赁合同第3.1条约定的6个月装修免租期和第4.3条约定的6个月扶持经营免租期）。但租赁合同3.1条约定6个月的装修免租期计算方式为自进场日开始计算，而合同约定的进场日即租赁期起始日2016年7月1日，租赁合同4.3条约定的扶经营免租期的计算方式为租赁期第一年给予6个月免租期，两条款约定的免租期从计算方式上实际是一致的，均为租赁期第一年的前6个月，这与租赁合同附件一第6条及第16条的约定亦相互印证。故刘宏平关于免租期应为12个月的上诉理由不能成立，依法不予支持。对于刘宏平主张的扬州市生态科技新城资产管理有限公司给予9.29开业商户另外6个月免租奖励，因该公司并非讼争租赁合同相对人，其给予其他商户的免租奖励不能成为乐蜗客公司应当给予刘宏平同样奖励的依据。因此，刘宏平依据租赁合同约定享有的免租期为6个月。关于争议焦点二，本院认为，刘宏平的诉讼请求依法不予支持。理由：刘宏平依据租赁合同约定享有的免租期为6个月，双方实际于2016年8月1日进行了租赁物交接，故免租期应从2016年8月1日计算，至2017年1月31日结束，加之已预缴的3个月房租15000元，故依据合同约定刘宏平应在2017年5月1日前缴纳2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金15000元。因刘宏平未能在约定时间内缴纳房租，在乐蜗客公司于2017年5月4日发函至刘宏平催缴房租并说明逾期不交法律后果的情况下，乐蜗客公司依据合同约定于2017年6月29日发函解除双方租赁合同并要求收回房屋符合法律规定，刘宏平与乐蜗客公司之间的租赁合同依法已于2017年6月30日（解除函到达刘宏平时）解除。因刘宏平的违约行为致使讼争租赁合同解除，刘宏平应承担相应的违约责任，刘宏平要求乐蜗客公司赔偿其营业损失、装修损失、返还租赁保证金和已付租金的诉讼请求，依法不予支持。至于刘宏平主张的乐蜗客公司强制断水断电、搬空租赁物内物品致使其遭受经济损失，因超出其一审诉讼请求，本院二审期间不予理涉。综上所述，刘宏平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人刘宏平负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 陈少君审 判 员 刘莉莉二〇一八年三月六日法官助理 葛盈盈书 记 员 陆昱玥