海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终652号上诉人（原审原告）：罗玉伟，女，1957年8月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。被上诉人（原审被告）：海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司，住所地海南省临高县。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈安琪，该公司职员。上诉人罗玉伟因与被上诉人海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2016）琼9024民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗玉伟、被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人陈安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗玉伟上诉请求：1.撤销临高县人民法院（2016）琼9024民初1275号民事判决；2.依法改判碧桂园公司按合同约定为罗玉伟办理房屋权属证书；3.依法改判碧桂园公司支付罗玉伟逾期办理房屋权属证书的违约金15500元；4.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。事实和理由：罗玉伟与碧桂园公司签订《海南省商品房预售合同》发生在临高县住房和城乡建设局作出的《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》之后，碧桂园公司不存在不可预见的事实，且该函件也未说明不能办理证件系政府行为造成，双方签订的购房合同也未约定相关条款，故碧桂园公司应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。一审认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。被上诉人碧桂园公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。涉案项目未能在合同期限内办理房屋权属证书系因政府调整控规造成，碧桂园公司不存在违约行为，不应承担违约责任。临高县政府2010年出让小城之春土地，而片区规划是2013年审批的。因此在小城之春土地出让时，临高县政府尚未有控规，这也恰恰说明2013年10月我司申请办理规划验收时，住建局回复因当前规划施行的控制性详细规划与小城之春土地出让红线不一致，暂无法办理规划验收的原因是历史遗留问题所致。罗玉伟向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司按合同约定为罗玉伟办理房屋权属证书；2.判令碧桂园公司支付罗玉伟逾期办理房屋权属证书的违约金15500元；3.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。一审法院认定事实：2014年4月28日，罗玉伟和碧桂园公司签订《海南省商品房预售合同》，约定由罗玉伟购买碧桂园公司开发的海南临高临城方圆商业及住宅项目小城之春C栋206号的商品房；房屋预测建筑面积为53.96平方米；购房总价款为259507元，于签订合同之日，罗玉伟向碧桂园公司支付购房款77850元，于2014年5月28日前支付购房款181650元；同时又约定，碧桂园公司应当在2014年5月28日前向罗玉伟交付该商品房。碧桂园公司应当自房屋交付之日起内为罗玉伟办理房屋权属证书，在罗玉伟取得该商品房权属证书后，碧桂园公司应当向土地登记机关申请，为罗玉伟办理土地使用权证。如因碧桂园公司的责任，罗玉伟不能在约定期限内取得房地产权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按罗玉伟已付房款向罗玉伟支付违约金。逾期30天以上的，罗玉伟有权单方解除合同，碧桂园公司应自收到罗玉伟解除合同通知之日起3日内全部退还罗玉伟已付房款，并按银行同期活期存款利率支付罗玉伟利息。罗玉伟不解除合同的，碧桂园公司应按房价款支付违约金，并可延期办理完毕房屋所有权证。截止2015年2月28日罗玉伟向碧桂园公司支付购房款购房款259507元；碧桂园公司于2014年5月28日将合同约定的商品房交付罗玉伟使用，于2014年11月29日向罗玉伟发出收楼通知书。另查明：碧桂园•小城之春项目于2013年10月29日办理工程竣工验收备案证。2013年10月10日，碧桂园公司向临高县住房和城乡建设局申请办理小城之春项目的规划验收手续，该住建局于2013年10月15日作出《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》，主要载明：由于临高县当前施行的控制性详细规划与碧桂园公司的土地出让红线不一致，项目的修建性详细规划与控规中的内容存在偏差，暂不能批准小城之春项目的规划验收。为解决碧桂园公司办理规划验收的问题，住建局已请示临高县政府启动控制性详细规划的调整程序，正在协调设计院根据土地出让合同调整小城之春地块的控制性详细规划。待控规调整完成，报县规委会及县政府批准后，再办理项目的规划验收手续。2016年3月10日，临高县住房和城乡建设局发出《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的通知》，告知小城之春项目所在的G-2-05地块的控制详细规划调整方案已通过县规委会审核，可以办理规划验收手续。碧桂园公司于2016年3月17日取得建设工程规划许可证，于次日取得小城之春的房屋所有权初始登记证书（即大房产证）；于2016年11月4日将罗玉伟购买的小城之春C-206号商品房不动产登记资料提交临高县住房保障与房产管理局，该房产局已于当日受理。罗玉伟至今未取得《房屋所有权证》以及《土地使用权证》。再查明：海南临高方圆房地产开发有限公司于2012年2月22日经海南省临高县工商行政管理局核准变更公司名称为海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司。罗玉伟购买的商品房户型因之前厨房与起居室并没有门与起居室（客厅）隔断且厨房没有直通室外的门或窗，不符合燃气灶具的安装条件，不能安装管道天然气进户。碧桂园•小城之春有线电视综合布线项目于2014年3月1日开工，并于2014年6月30日竣工，于2014年7月1日开始业务使用。一审法院认为，罗玉伟与碧桂园公司签订《海南省商品房预售合同》及相关补充协议时，签订主体均具有完全民事行为能力，合同内容是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《海南省商品房预售合同》第十九条约定，如因碧桂园公司的责任，罗玉伟不能在约定期限内取得房地产权属证书的，碧桂园公司承担相应的违约责任。《商品房预售合同补充协议》第十三条约定，如遇碧桂园公司无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，碧桂园公司的交楼及交付房地产权证的时间相应顺延。根据《最高人民法院》第十八条的规定和上述合同约定，因碧桂园公司的原因，造成罗玉伟未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，碧桂园公司承担违约责任。但从临高县住房和城乡建设局作出的《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》和《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的通知》来看，碧桂园公司于2013年10月向临高县住房和城乡建设局提出办理规划验收申请，在此过程中因政府对控制性详细规划进行调整，至2016年3月10日才告知碧桂园公司可以办理规划验收手续，致使碧桂园公司办理房屋权属登记相关事宜顺延。碧桂园•小城之春项目办理规划验收手续后，碧桂园公司应为罗玉伟办理房屋权属登记。故罗玉伟请求碧桂园公司为其办理碧桂园•小城之春C幢206房的房屋权属证书，有事实根据和法律依据，应予支持。政府对控制性详细规划进行调整，在双方订立合同时无法预见，属突发事件，并非碧桂园公司的责任。综上所述，碧桂园公司虽然逾期办证，但逾期原因属于双方约定的免责事由，不属于违约行为。故罗玉伟提出碧桂园公司逾期办证属于违约行为，应承担违约责任的诉讼请求不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、限海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起360日内为罗玉伟办理房屋权属证书；二、驳回罗玉伟的其他诉讼请求。案件受理费188元，由罗玉伟承担。二审期间，罗玉伟围绕其上诉请求向法庭提交了如下证据：1.临时建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、临高县住房和城乡建设局局长李岳强关于碧桂园小区建设规划问题的答复视频资料，拟证明涉案小区在建设过程中存在私自更改建筑面积，并导致无法按期办理房屋产权证书。碧桂园公司对罗玉伟提交的临时建设工程规划许可证的真实性、合法性、关联性均有异议；对建设工程规划许可证的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明内容有异议；对临高县住房和城乡建设局局长李岳强关于碧桂园小区建设规划问题的答复视频资料的真实性、合法性、关联性均有异议。经举证、质证，本院对罗玉伟提交的临时建设工程规划许可证、建设工程规划许可证的真实性、合法性予以确认，但上述证据无法证明罗玉伟拟证明内容，故对上述证据的证明力不予确认。因罗玉伟提交的视频资料来源不明、没有拍摄时间，内容不清无法证明其拟证明的内容，故对该证据三性均不予确认。二审审理查明，罗玉伟与碧桂园公司签订的《补充协议书》第九条约定：“关于产权登记委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附录三”。同时，附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记材料送交市县房产行政主管理部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》及《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件......”。第三条约定：“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》及《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金”。另查明，2016年11月29日，罗玉伟的房屋办理了房屋权属证书。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为,当事人二审争议的焦点是：逾期未能办证是否因碧桂园公司的责任导致。2014年4月28日，罗玉伟与碧桂园公司分别签订《海南省商品房预售合同》、《补充协议书》，上述协议、合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。罗玉伟与碧桂园公司签订的《补充协议书》对房屋产权登记进行了约定，即罗玉伟自愿同意碧桂园公司在具备办理权属登记材料齐全之日起的360日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记材料送交市县房产行政主管理部门，碧桂园公司仅负责资料递交，具体取得《房地产权证》及《国有土地使用证》时间应由登记机关确定，与碧桂园公司无关，碧桂园公司对此不负任何责任。碧桂园公司有义务向政府相关职能部门提供材料以便政府职能部门为罗玉伟办理房屋权属证书。2013年底，碧桂园公司即向政府相关职能部门提出验收申请。2013年10月15日，临高县住房和城乡建设局作出《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》，主要载明：由于临高县当前施行的控制性详细规划与被告的土地出让红线不一致，项目的修建性详细规划与控规中的内容存在偏差，暂不能批准小城之春项目的规划验收。直到2016年3月10日，临高县住房和城乡建设局告知碧桂园公司可以办理验收手续后，碧桂园公司积极配合政府相关职能部门办理相关手续，并于2016年11月29日办理了罗玉伟的房屋权属证书。罗玉伟主张碧桂园公司自2015年5月23日起至2016年3月28日止违约逾期办理房屋权属证书，应当承担举证责任，其未能举证证明其主张，故应承担举证不能的不利后果，其上诉请求不能得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人罗玉伟的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人罗玉伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 王柱进审 判 员 何昌恩审 判 员 龙蜀娟二〇一七年六月二十八日法官助理 平英梅书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。