吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白民三终字第21号
上诉人（原审被告）白城市公共汽车公司。
法定代表人尹国军，系经理。
委托代理人马龙生，系该公司法律顾问。
委托代理人黄浩，系该单位保卫科长。
被上诉人（原审原告）吉林省华一公路建设集团白城万达路桥有限公司。
法定代表人张万林，系经理。
委托代理人时国锋、张伟杰，均系吉林巩固律师事务所律师。
上诉人白城市公共汽车公司因买卖合同纠纷一案，不服洮北区人民法院（2014）白洮民二初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人马龙生、黄浩，被上诉人的法定代表人张万林及其委托代理人时国锋、张伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2010年8月16日原、被告签订土地使用权转让合同书一份。合同约定：“四、本合同签订之日，甲方将国家土地部门批复给白城市公共汽车公司（下称公汽公司）的地块，土地面积为53886平方米中的约3000平方米（见本合同附图所示，以土地部门最终确认数为准）土地使用权转让给乙方进行办公楼、住宅楼的开发。”2011年4月30日原、被告签订土地开发补偿协议一份，协议内容：“甲方公汽公司。乙方吉林省华一公路建设集团白城万达路桥有限公司（下称华一公司）。甲方将位于白城烟草公司及宏大加油站西侧，项目规划占地面积3.8259万平方米（准确面积以土地摘牌面积为准），以每平方米600.00元的价格卖给长春立邦房地产开发公司，长春立邦房地产公司将此块地规划建设房屋71860平方米，其中，规划建设多层和高层住宅58722平方米，建设办公楼7000平方米。甲乙双方已于2010年8月16日签订了《土地使用权转让合同书》，但该地块的审批手续未能按《土地使用权转让合同书》中约定的期限办理完等客观原因，使甲乙双方未能按时开发。由于在《土地使用权转让合同书》签订后，乙方首先在该地块土地农用地转为公用地时投资230万元作为变更费用。因此，经甲乙双方再次协商，甲方应对乙方进行如下补偿：1、甲方将购鸿基名苑职工住宅有3000平方米属于乙方（一栋六层楼、前三栋、西侧），归属于乙方的住宅面积不得少于3000平方米，其团购价格按此小区同类其他商品房最终实际售价每平方米降低500.00元，团购预付款按每平方米2,500.00元缴纳。2、甲方购买鸿基名苑7000平方米办公楼，其中3500平方米属于乙方（最终以实际交付面积为准，但归属于乙方的办公楼面积不得少于3500平方米），价格为3,300.00元/平方米。要求甲方要将办公楼的各间间壁完，并将所有抹面、窗、门、防水、保温等工程完成，以及上下水、电、热（暖气片或地热，如采用地热，应用六分管铺设，分水器按同行业标准安装）、通信、网络、有线电视等弱电部分埋管布设完成。办公楼立面粘贴江苏省生产的优质手拉毛外墙砖、办公室大门采用白钢门、楼内楼梯踏步采用天然石材、白钢扶手、窗户采用省内名优塑钢窗（绿色）。办公楼交工时，按销售价格，甲方扣除乙方已投资支付230万元土地变更费用，余额由乙方支付给甲方。3、经甲方与长春立邦房地产开发公司协商，长春立邦房地产开发公司将建设小区道路施工项目承包给乙方建设（按市场招标价格），其建设工程款由长春立邦房地产开发公司支付（该条款已经在甲方与长春立邦房地产开发公司协议中注明），小区道路建设完毕，长春立邦房地产开发公司将工程款支付给乙方。4、甲方在办公楼竣工交付后，除支付给乙方缴纳的230万元土地投资款外，再支付给乙方50万元一次性补偿款。5、甲方同意将本单位3500平方米办公楼内装修和办公楼前后场地硬化工程由乙方施工建设（其中场地属于甲方部分），其装修和场地硬化标准需经甲方同意，甲乙双方按市场价格协商确定。6、乙方团购职工房，首付在开槽后按团购房预计款总金额40%支付给长春立邦房地产开发公司。形象进度达到主体封闭时再支付给长春立邦房地产开发公司购房预计款总额剩余部分的40%，余款进户时据实结算。7、乙方可以派工程监理人员与甲方一同对长春立邦房地产开发公司的职工团购住宅和办公楼施工质量进行监督，并对施工前办公楼和职工团购房户型和设计标准予以把关，按建设设计标准监督。8、职工团购房的交工期为2012年12月底，办公楼交工期为2011年12月底之前（办公楼的配套工程随小区配套整体竣工）。9、违约责任。甲方违约，向乙方支付违约部分日5‰的滞纳金；乙方违约，向甲方支付违约部分日5‰的滞纳金。未尽事宜协商解决，此协议签订甲乙双方在2010年8月16日签订的《土地使用权转让合同书》作废。10、其他。此协议一式三份，甲乙双方各一份，甲方上级主管部门备案一份。签订日期：2011年4月30日。”合同签订后，原、被告变更了工程交付时间，约定于2012年10月末前交工。长春立邦房地产开发有限公司白城分公司于2011年8月20日开工，于2012年11月30日竣工。2014年1月2日白城市住房和城乡建设局给该工程签发了建设工程竣工备案证。备案文号：2014015。备案证标注：1、获得备案证并不免除工程建设参与各方的质量责任。2、建设单位未办理工程备案证的工程，房屋产权管理部门不办理产权登记手续，不得列入固定资产，商品房不得出售。3、建设部门取得工程备案证后，施工单位方可将工程正式移交给建设单位。4、本表格一式四份，由备案机构填写，建设单位、监理单位、施工单位各一份，备案机构存档一份。逾期后，原告与被告多次交涉未果。上述事实有原、被告陈述、书证为凭，事实清楚，证据确凿，予以确认。
原审法院认为：2011年4月30日原、被告签订的土地开发补偿协议，是双方在自愿、公平、合法的基础上签订的。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该合同是依法成立的，为合法有效合同，依法受法律保护。关于原告主张被告违反了合同约定，应承担违约责任的请求，根据双方签订的土地开发补偿协议合同第8条的约定，职工团购房的交工期为2012年12月底，办公楼交工期为2011年12月底之前（办公楼的配套工程随小区配套整体竣工）。在合同履行过程中，双方变更了办公楼交工日期，约定于2012年10月末交工。庭审中，原、被告均未提出具体交工的证据，现该办公楼仍未交付原告。原审法院依原告申请，在白城市住宅和城乡建设局调取了建设工程竣工备案证，经查，备案证签发的日期为2014年1月2日。从建设工程竣工备案证的法定效力看，备案证签发日期，是该办公楼具备法定的竣工交付条件日期。根据该建设工程竣工备案证，依法推定办公楼备案证签发的日期2014年1月2日应为竣工交付日期。按照双方约定的交付日期2012年10月末，被告未按该约定的日期交付办公楼工程，违反了合同约定，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按合同约定履行交付工程义务，故，被告对违约行为应承担违约责任。关于原告主张被告承担合同违约金690万元的请求。原、被告在土地开发补偿协议第9条约定：“违约责任。甲方违约，向乙方支付违约部分日5‰的滞纳金；乙方违约，向甲方支付违约部分日5‰的滞纳金。”按照合同约定，被告交付办公楼的时间应为2012年10月30日前。在合同履行过程中，被告符合交付办公楼的时间是2014年1月2日，故，被告违约时间应为422天。根据《土地开发补偿协议》第2条约定：“办公楼交工时，按销售价格，甲方扣除乙方已投资支付230万元土地变更费用，余额由乙方支付给甲方。”原告于2010年8月16日缴纳的230万元土地变更投资款，已转化为购楼款，应认定为被告违约部分的款项。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告主张违约金及计算方法符合法律规定，对其主张违约金690万元，其计算时间与案件事实不符。按照被告违约时间422天计算，依法保护4,853,000.00元，其余款项不符合法律规定，不予支持。对被告主张，本案遗漏当事人，应追加长春立邦房地产开发公司为本案当事人。原审法院认为，本案系合同关系，合同的主体是原、被告，长春立邦房地产开发公司与本案的诉争的合同没有法定的权利义务关系，故，被告的主张于法无据，不予支持。关于被告抗辩应驳回原告诉讼请求，被告对其抗辩理由，未向法庭提供确实充分的证据，故，不予支持。综上，原审法院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告白城市公共汽车公司给付原告吉林省华一公路建设集团白城万达路桥有限公司违约金款4,853,000.00元，此款于本判决生效后立即给付。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60,100.00元由被告承担。
原审判决后，公汽公司不服提起上诉，其主要上诉理由为：一审判决只考虑被上诉人的诉求，不理采被上诉人不交购楼款的事实，有失公允。一审判决对逾期交楼的时间认定有误，以《建设工程竣工备案证》出具的时间作为竣工交付的时间不妥当。以230万元作为计算违约金的基数，是对该笔钱款性质理解错误，该笔款应当是在楼房交工，被上诉人付款时才能充抵部分购楼款。引用《土地开发补偿协议》第9条违约责任中的“滞纳金”计算违约金不当，滞纳金是针对税款或贷款而言，对逾期交付楼房应承担什么责任，协议中无约定。关于违约金，最高法院有司法解释，但并不适用逾期交楼。最高法院对当事人约定高息持否定态度，上诉人在一审答辩中已明确提出日千分之五滞纳金明显过高，应为无效条款。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人华一公司在二审答辩称，上诉人逾期交楼事实存在，存在违约行为，应承担约定的计算方式方法的违约金。双方签订的协议第2条约定明确，是顺序履行抗辩权，应是先交楼，后给付余款。双方协议约定的是违约金，不是利息。关于滞纳金约定的理解，滞纳金是合同约定的违约金，按协议第9条约定，是日千分之五，上诉人没有按照约定的竣工期限交付楼，构成违约，应承担支付违约金的义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审归纳本案争议焦点为：上诉人逾期未交付给被上诉人办公楼是否构成违约？应否承担违约责任？如何承担违约责任？
二审中，双方当事人均未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原审基本相同。
另查明，按双方当事人2012年4月20日签订的“土地开发补偿协议”约定，上诉人主要义务是向被上诉人交付符合约定标准的办公楼，被上诉人的主要义务是支付剩余的购楼款。
本院认为，上诉人与被上诉人于2012年4月20日签订的“土地开发补偿协议”有效，上诉人没有按照协议约定的时间交付办公楼，属违约行为，应承担违约责任。双方当事人约定于2012年10月末交付办公楼，没有异议；对实际可交付的时间存在分歧，一审法院经被上诉人申请，在白城市住宅和城乡建设局调取了该办公楼的建设工程竣工备案证，签发日期为2014年1月2日，其中备案证标注：2、建设单位未办理工程备案证的工程，房屋产权管理部门不办理产权登记手续，不得列入固定资产，商品房不得出售。3、建设部门取得工程备案证后，施工单位方可将工程正式移交给建设单位。所以，一审认定备案证签发日期为办公楼具备竣工交付条件日期正确。按协议约定，上诉人的主要义务是交付符合约定标准的办公楼，办公楼是其履行标的，故，该办公楼的价款应为上诉人违约部分，按协议约定，双方对办公楼的总价款为17,446,572.00元无争议。自2012年10月末至2014年1月2日，期间为422天，应为上诉人违约时间。双方协议约定违约责任为：上诉人违约，向被上诉人支付违约部分日5‰的滞纳金，被上诉人违约，向上诉人支付违约部分日5‰的滞纳金。该约定是双方对违约责任的约定，虽文字表述为“滞纳金”，但约定违约金当属双方当事人真实意思表示。但按日5‰计算，属法律规定的过分高于，上诉人亦提出明显过高，所以，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，应予以适当调整。最高人民法院法释[1999]8号批复，将逾期付款违约金调整为日万分之四，本案可参照适用该标准计算违约金。由上，上诉人应承担的违约金应为：17,446,572.00元×422天×4‰0=2,944,981.30元。
关于被上诉人支付购办公楼款问题，由于上诉人未提出反诉请求，故应另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销洮北区人民法院（2014）白洮民二初字第120号民事判决第一项；维持第二项；
二、上诉人白城市公共汽车公司于本判决生效后十日内给付被上诉人吉林省华一公路建设集团白城万达路桥有限公司违约金2,944,981.30元。
一、二审案件受理费120,200.00元，由上诉人与被上诉人各负担60,100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 常宗仁
审 判 员 姜文林
代理审判员 苏 波
二〇一五年五月十八日
书 记 员 赵惠子