重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初17191号
原告（反诉被告）：汪永群，女，1969年12月24日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：张发光，重庆聚立信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：重庆市卢山房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区。
法定代表人：王大贤，总经理。
委托诉讼代理人：杨文，重庆文惠律师事务所律师。
原告（反诉被告）汪永群与被告重庆市卢山房地产开发有限公司（以下简称卢山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪永群的委托诉讼代理人张发光，被告（反诉原告）卢山公司的委托诉讼代理人杨文到庭参加了诉讼。后双方申请了庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汪永群向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助履行门市的产权登记义务并将该房屋的房地产权证交付给原告；2.判令被告支付原告违约金（以435670元为基数，从2008年12月9日起按每日万分之0.1计算至交付房地产权证时止）。事实和理由：2008年11月28日，原被告签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买门市，成交价为435670元，原告按补充协议第七条的约定在取得房地产权证前一次性支付了房款，并按被告通知于2014年7月7日缴清了契税和大修基金共计27471元。被告未按合同第十二条、第十三条的约定办理登记备案和办理产权登记，构成严重违约，应支付违约金。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）卢山公司辩称，原告诉讼请求及事实理由均不成立，请求驳回其诉讼请求。原告未按合同约定支付价款，也未按补充协议的约定缴清契税及大修基金，按合同及补充协议第八条的约定，原告没有理由要求被告办理产权证。
被告（反诉原告）卢山公司向本院提出反诉请求：判令原告支付被告购房款435670元，并支付逾期付款违约金（以435670元为基数，从2008年11月29日起按每日万分之0.1计算至款项付清为止）。事实和理由：2008年11月28日，原被告签订了商品房买卖合同，约定原告向被告购买门面，成交金额435670元，签订合同后一次性付款。后卢山公司多次催汪永群支付房款，其仍未支付。2010年10月，汪永群称先将发票开给她，然后通过银行转款给卢山公司。由于卢山公司的总经理王大贤与汪永群的丈夫尹胜宽是朋友关系，王大贤以为汪永群会立即付款，遂让公司财务员先将发票开给汪永群，但汪永群收到发票后一直未支付购房款。卢山公司多次催收，汪永群以其丈夫尹胜宽与他人合作开发该栋房屋为由拒不支付购房款，故被告依法提出反诉，请求判如所请。
原告（反诉被告）汪永群辩称，原告的商品房买卖合同、购房款发票等相关证据足以证明原告交纳房款和税、费、大修基金及对案涉房屋出租经营的事实，原告已全面履行了合同义务；2.被告反诉称一直催原告付款而原告拒付，没有证据证明。同时，被告将案涉房屋交给原告使用多年，原告还于2014年7月7日按被告通知缴纳了税、费和大修基金27471元。从购房款发票的形式、交付房屋及收取契税和大修基金、近八年时间不催收房款、不收回房屋的客观事实分析，被告的反诉事实和理由不符合逻辑和交易习惯。即使被告的理由成立，也早已超过诉讼时效。综上，应驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2008年11月28日，以卢山公司为甲方，汪永群为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，第三条约定：本商品房坐落，建筑面积114.65平方米；第四条约定：本商品房为清水房，总成交金额为435670元，付款方式为一次性付款。第七条约定：……属预售商品房的，甲方应当在/年/月/日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……（手写约定）本商品房通过竣工验收后交付使用。第十条约定：乙方如未按本合同约定时间付款……逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十三条约定：……属预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交规定资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记受理单的……逾期超过360日后，乙方有权要求解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
上述合同的附件五《合同补充协议》中，第二条约定：国家规定由乙方承担的有关税、费，在甲方发出通知后五日内由乙方交付，甲方代收，同时甲方在2010年12月31日前收取大修基金4815元/户，逾期未交按本合同第七条处理。第七条约定：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指本合同约定的，应当取得房地产权证的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。第八条约定：本合同约定的商品房交付前，双方按房屋主管部门指定的测量机构测量的该商品房面积进行房价款决算。双方按甲方通知的时间和地点结清房价款和办理产权证而应由乙方承担的一切税、费，否则，甲方有权拒绝交房并相应顺延办理房屋产权证的期限。
2010年10月21日，卢山公司向汪永群开具了金额为435670元的《销售不动产统一发票》。
庭审中，汪永群举示落款时间为2014年7月7日的《房屋交易税、费、大修基金承担表》一份，该表首部载明：姓名汪永群，房屋号30#，建内面积114.65平方米，房款总价435670元；表中载明：契税13070元，转移登记费550元，转让手续费4357元，工本费30元，印花税218元，国土证内页费74元，大修基金9172元，合计27471元。右下方“代理人”处有“易定珍”签字。左侧手写有“收到契税、大修基金人民币27471元”，但无公司印章。卢山公司质证认为，该证据与卢山公司无关，不清楚易定珍是何人，易定珍也不是卢山公司的人。
卢山公司举示了《内部股份转让协议》一份，内容为：2007年5月尹胜宽、易定玉等人共同出资承包卢山房地产开发公司项目9号楼3、4单元的修建和销售。经共同努力，该工程顺利完成，住房已全部销售完毕。因尹胜宽有其他事务，不能继续参与该工程的管理，经与易定玉商定，双方同意在尹胜宽收回150万股金和利息，分得该工程的21号门市（28.45平方米）和30号门市（114.62平方米）以后，从2009年3月20日起，尹胜宽的150万元股权转让给易定玉。转让后的收益或亏损由易定玉负责。此协议双方签字后生效，9号楼的一切债权债务和一切法律责任与尹胜宽无关，由易定玉自行承担。下方签字为“转让方：尹胜宽；受让方：同意按以上协议接受转让，易定玉”，落款时间为2009年3月21日。汪永群质证认为，真实性无异议，但形成时间晚于《重庆市商品房买卖合同》签订时间，不能对抗汪永群的诉讼请求。
庭审中，关于商品房买卖合同的签订，卢山公司陈述：尹胜宽与易定玉以卢山公司的名义修建了案涉房屋在内的房屋，尹胜宽和易定玉商量将21#、30#门市分配给尹胜宽，卢山公司当时予以认可，但由于办理产权证需要发票，所以卢山公司坚持要求汪永群、尹胜贵将购房款支付至卢山公司账户以避免纠纷，又由于尹胜宽提出尹胜贵是其妹妹，汪永群是其妻子，开发票后互不支付购房款及工程款，在此情况下卢山公司就开了发票，是为了便于办证；商品房买卖合同系2009年补签，签订时案涉房屋已经建好，但未竣工验收，签订合同不属于销售行为。
另，双方在庭审中均认可汪永群系尹胜宽的妻子。
以上事实有《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、《内部股份转让协议》及当事人当庭陈述在案为据。汪永群举示的房屋交易税、费、大修基金承担表及《门面出租合同》、缴费一览表及卢山公司举示的手写材料复印件一份，真实性无法确认，本院不予采纳。
本院认为，本案争议焦点在于：1.汪永群是否应向卢山公司支付房款；2.案涉房屋是否符合过户条件。对此本院评述如下：
对第一个问题，根据双方认可的《内部股份转让协议》的约定，案涉门市是尹胜宽、易定玉等人内部分配的标的物之一，而该门市所在的9幢3、4单元实为尹胜宽、易定玉等人修建和销售，卢山公司对该部分房屋原本不具有权利义务。但房屋产权登记客观上需要卢山公司协助，例如需以卢山公司名义签订房屋买卖合同、开具房款发票、提供相关办证资料等，这与卢山公司陈述的为汪永群开具房款发票系配合尹胜宽办理产权证的情况相吻合。既然卢山公司是为了配合尹胜宽、易定玉等人的内部分配、配合尹胜宽办证，则其与汪永群签订《重庆市商品房买卖合同》、向汪永群开具房款发票的行为，不属于通常意义上的商品房销售行为。且卢山公司同意在汪永群未支付房款的情况下向其开具房款发票，履行协助办证的部分义务，也说明其协助办证并非以实际支付房款作为对价，故对卢山公司反诉要求汪永群支付房款及相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。
对第二个问题，首先，汪永群举示的《房屋交易税、费、大修基金承担表》系“易定珍”签字确认，但本案并无证据证明易定珍能够代表卢山公司，故该证据不能证明汪永群将相关税、费和大修基金交给了卢山公司。其次，《合同补充协议》第八条约定汪永群应交卢山公司大修基金4815元，但对未交的后果约定“按本合同第七条处理”，无论合同第七条还是补充协议第七条的约定，均不涉及产权证的办理，故未交大修基金并非阻却办理产权证的条件之一。再次，《合同补充协议》第八条还约定在房屋交付前，汪永群应按卢山公司通知的时间地点办理房价款决算并付清汪永群应承担的一切税、费，故卢山公司应及时通知汪永群办理房价款决算和缴纳税、费，但卢山公司并未举示证据证明其进行了该通知，且其在本案审理中也不同意协助汪永群办理产权登记手续，故根据现有情况，即使汪永群再将税、费交给卢山公司，也无法促成合同的继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款之规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，应视为“办理房价款决算和缴纳税、费”的条件已成就。对上述两事项，一方面，对房价款决算双方可按合同约定和法律、司法解释规定办理，对卢山公司权利无碍；另一方面，对于税、费，虽然汪永群的证据不能证明其将税、费交给了卢山公司，但税、费最终是缴纳给相关部门，卢山公司不是实际权利人，故是否由卢山公司代收代缴，亦不影响卢山公司的权利。综上，案涉房屋的过户条件成立，对汪永群要求卢山公司协助办理房屋登记手续的诉讼请求，本院予以支持。
因案涉房屋的房产证尚未办理，故对汪永群要求卢山公司向其交付房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。
因双方对案涉房屋办证问题存在争议，且汪永群此前未实际将税、费交给卢山公司，也一直未起诉解决，故卢山公司之前未予协助办理产权证具有一定理由，对汪永群要求卢山公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）重庆市卢山房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）汪永群办理门市的产权登记手续，登记至原告（反诉被告）汪永群名下；
二、驳回原告（反诉被告）汪永群的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）重庆市卢山房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费7980元，减半收取3990元，由原告（反诉被告）汪永群负担2040元，由被告（反诉原告）重庆市卢山房地产开发有限公司负担1950元；反诉案件受理费4022元，由被告（反诉原告）重庆市卢山房地产开发有限公司负担；保全费2720元，由原告（反诉被告）汪永群负担1360元，由被告（反诉原告）重庆市卢山房地产开发有限公司负担1360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 陈吉彦
二〇一八年三月二十三日
书记员 杨如玉