浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初922号原告：绍兴祥湖物业管理有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清镇梅东村梅湖，统一社会信用代码91330621556152122E。法定代表人：操文汉，该公司总经理。委托代理人：张建波，该公司职员。委托代理人：杨熙博，该公司职员。被告：孙金祥，男，1967年11月6日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。原告绍兴祥湖物业管理有限公司诉被告孙金祥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绍兴祥湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨熙博、被告孙金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴祥湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告付清自2014年11月1日至2017年10月31日止的物业管理服务费8,422.8元、车位费1,080元、车棚费360元、逾期缴纳违约金3,800元，共计13,662.80元，违约金从违约日计算至起诉日止，具体由法院判决;2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是一家经营物业管理服务的企业，被告是水岸名府小区2幢701室的业主，其房屋面积为146.23平方米。原告于2013年7月30日与绍兴县祥瑞置业有限公司签订了一份《水岸名府前期物业管理服务合同》。双方约定由原告提供物业管理服务，小区内的别墅业主每月按其房屋的建筑面积以每平方米2.00元、小高层1.30元（小高层能耗费0.30元/平方米/月）、商业用房2.00元、车位费30元/月/只、车棚费10元/月/只的价格向原告计付物业管理服务费。然而被告没有履行合同约定的义务，物业管理服务费累计拖欠36个月。其中根据物业管理服务收费办法及合同相关规定，被告逾期支付物业管理服务费的，承担每日千分之三的违约金。原告实施物业管理期间通过书面催缴均无结果，为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告孙金祥辩称，被告多次向原告反映过小区内的物业管理存在问题。绿化大多都没有了，且被占用，绿化的养护没有做好。车位当初被告购买花费75,000元，平时被告自己没有停，却被别人占用，原告没有尽到相应管理责任。被告房屋有30多平方米的公摊面积，但在一楼处的过道内都堆满了布，存在烧饭、住宿的情况，存在火灾安全隐患。对于原告主张的管理服务费8,422.8元、车位费1,080元、车棚费360元无异议。因原告物业管理存在问题，故不应当主张违约金。本院经审理认定以下事实：2013年7月30日，绍兴县祥瑞置业有限公司（合同甲方）与原告绍兴祥湖物业管理有限公司（合同乙方）签订《水岸名府前期物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对水岸名府小区进行前期物业管理服务，时间为2013年11月1日至本小区业主大会成立日止；乙方委托管理的服务项目为物业共用部位的维护，物业共用设备设施的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业前台公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项等等；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费标准为别墅业主2.00元/月/平方米、小高层1.30元/月/平方米（小高层能耗费0.30元/月/平方米）、商业用房2.00元/月/平方米、车位费30元/月/只、车棚费10元/月/只；物业服务费用按年交纳，第一年业主应在交付房屋时付清，第二年起每一个物业服务年的前三个月内履行交纳义务，逾期交纳的，按逾期应交物业费每日3‰收取违约金。合同中还就前期物业管理服务质量标准进行了详细约定，包括业主共用部位的维修、养护和管理标准，物业共用设备设施的运行、保养、维修和管理标准，公共绿化的养护和管理标准（其中绿化完好率98%以上）等等。嗣后，原告为水岸名府小区提供了物业管理服务。另查明，被告系水岸名府2幢701室（建筑面积为146.23平方米）的业主，且有车位和车棚各一个。原告在向本院提起诉讼前向被告发送了书面催告函，要求被告支付2014年11月1日起至2017年10月31日止的物业管理费。现被告以原告物业服务过程中存在瑕疵为由拒绝支付上述费用，故成讼。以上事实，由《水岸名府前期物业服务合同》、物业费催告函以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为，构建良好的小区物业环境，是业主与物业服务企业共同的责任。绍兴县祥瑞置业有限公司与原告订立的前期物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。原告为被告提供了物业服务，被告孙金祥作为该房屋的业主，理应按合同约定支付物业管理费。被告辩称原告在物业服务过程中存在瑕疵,故拒绝交纳物业管理费。本院认为,物业公司与业主合则两利，分则两伤。根据被告提交的照片以及本院实地走访，原告确实存在物业服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此，足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时召开业主大会，成立业主委员会，并通过业主大会或者业主委员会集中民意，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己权益。同时，涉案小区服务费收费标准，在当地属于中等水平。因此，对于原告向被告主张的2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费共计9,862.80元（计算方式为：物业管理费146.23平方米×1.6元/月/平方米×36个月+车位管理费36个月×30元/月/只+车棚管理费36个月×10元/月/只），本院予以支持。另一方面,本院在本案中支持原告的上述诉讼请求，并不意味着原告的物业管理已符合广大业主的需求和预期，相反，作为物业服务公司的原告，更应认真审查自身的不足，不断提高自身物业管理水平，努力加强自身服务的意识，严格规范自身的服务行为，积极完善自身的服务体系，本院希望原告的物业管理能够做到井然有序、有条不紊，为业主提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为我国城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。对于原告主张的违约金，考虑到原告确实存在物业服务质量不高的情形，被告也并非无故拖欠物业管理费用，故对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孙金祥应于本判决生效之日起十日内支付给原告绍兴祥湖物业管理有限公司物业服务管理费、车位管理费、车棚管理费合计9,862.80元；二、驳回原告绍兴祥湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，减半收取71元，由原告绍兴祥湖物业管理有限公司负担20元,被告孙金祥负担51元，被告应负担的部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王城二〇一八年四月十六日书记员  金燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。????4?