广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠横法民初字第275号
原告罗祖樑，男，香港特别行政区居民，现住珠海市香洲区。
委托代理人孙成，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人唐健霆，广东莱特律师事务所律师。
被告珠海华福商贸发展有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人王煜伟，董事长。
委托代理人闵晓军，广东秉德律师事务所律师。
委托代理人林雪平，广东秉德律师事务所律师。
原告罗祖樑诉被告珠海华福商贸发展有限公司（以下简称“华福商贸公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员谢伟东独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙成、唐健霆，被告的委托代理人闵晓军、林雪平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗祖樑诉称，2013年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将香洲区珠海大道1号277栋509房的商品房（以下简称“涉案房屋”）出卖给原告，建筑面积为89.28平方米。合同中约定，被告应于2013年8月18日向原告交付涉案房屋。直到2014年11月17日，逾期456天，被告才拿到涉案房屋建设工程的《竣工验收备案表》。基于被告提供的证据五《确认函》，原告才回忆起于2014年约5月份，曾在被告提供的《确认函》上签字，但是被告并没有提示或者告知原告，原告拿到此款项后，包括被告继续违约所造成的责任豁免，只是告诉原告这仅为收款手续，而在原告要求复印件时，被告敷衍拒绝，声称原告有被告之前交给原告的《通知》就可以了，而且，《确认函》第三条的表述均没有以特殊的符号标记或者加粗字体。根据《合同法》第40条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，以及《合同法》第39条的规定，“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免责或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。被告提供的《确认函》中的第三条款属于《合同法》规定的免责条款，此条款不是被告与原告协商订立的，被告也没有提请原告注意，没有公平地确定双方的权利义务，因此，《确认函》中第三条的免责条款应属于无效条款。在签署此《确认函》前，珠海华发实业股份有限公司客服中心受被告的委托所出具的《通知》中，明确违约金是计算到2014年5月30日前，这也是原告要求确认此《确认函》第三条无效的理由。原告认为，在此《确认函》第三条无效的情况下，被告的违约逾期交房的事实清楚，被告仅支付了部分违约金，应继续承担未履行的违约责任。原告请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币98259.58元；2、确认原告签名的《确认函》中的第三条免责条款无效；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告罗祖樑为证明其主张提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、银行卡客户交易查询结果；3、《竣工验收备案表》；4、通知（2014年5月16日）。
被告华福商贸公司辩称，一、涉案房屋已于2014年5月30日前全部验收合格，确定本案房屋交付条件应当以双方签订的商品房买卖合同的约定及符合国家强制性的规定为标准，不应以取得竣工验收备案表为标准。
首先，双方在买卖合同第七条约定的交付条件是：“该商品房经验收合格。”并明确排除了以取得《竣工验收备案表》为交付条件。该约定是双方真实意思表示，合法有效。《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建筑法》第61条、《城乡规划法》第45条、《消防法》第13条等相关法律规定，房屋经验收合格，方可交付使用。我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。涉案工程房屋在2014年2月12日取得《建设工程消防验收意见书》、2014年4月15日取得《建设工程规划条件核实合格证》、2014年4月18日取得《珠海市人防工程竣工验收备案核准书》、2014年5月30日房屋工程的建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位等对该工程进行了竣工验收，验收合格出具了《建设工程竣工验收报告》。至此，涉案工程已在2014年5月30日前全部验收合格，符合法律规定及买卖合同约定的交付条件。
其次，广东省高级人法院于2012年6月26日下发粤高法（2012）240号文《关于印发﹤全省民事审判工作会议纪要﹥的通知》，其中第一条第（一）款第6项规定：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用”。广东省高级人法院认定只要商品房符合合同约定的交付条件，并且符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，即取得相应的规划验收合格、建设工程竣工验收合格以及消防验收合格且应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求就可以进行交付。
再次，建筑工程竣工后从施工单位自检，到建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收，以及最后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，建设行政管理机关核发《竣工验收备案表》是一个完整的行政审批过程。从其法律性质来看，是建设单位直接准备材料向质量监督部门备案，属于行政行为。取得《竣工验收备案表》并非法律规定或合同约定的房屋交付条件，未及时取得《竣工验收备案表》仅应承担相应的行政责任，而不是承担因未履行合同义务所产生的违约责任。
综上，商品房交付条件是以买卖合同约定及符合法律强制性规定，涉案房屋已于2014年5月30日前验收完毕，符合合同约定及法律规定的交付条件。
二、被告已将验收合格的房屋交付予原告，并与原告就逾期交楼违约金协商一致，被告已完全履行了交房义务及违约责任，现原告又以“商品房逾期交付”为由向被告追索违约金，没有事实依据。
房屋经验收合格后，双方于2014年5月3日完成了房屋的交付手续。
被告已就逾期交付房屋事宜，主动、积极与原告协商，并达成一致意见。原告于2014年4月29日向被告及珠海华发装饰工程有限公司出具《确认函》：“贵司支付本人人民币22409.78元作为逾期交楼的违约金。本人收到以上款项后，相关合同约定的违约责任贵司已经全部履行完毕。本《确认函》经本人签字确认生效。”被告于2014年6月4日将上述违约金支付给原告，至此，被告的违约责任已全部履行完毕。原告作为完全民事行为能力人，在民事行为中有权处分自己民事权利，同时法律要维护民事法律关系的稳定，对于出于双方意思自治签订的协议，如果不存在法定的无效或可撤销的情形，是合法有效的。原告现又追究被告逾期交房的违约责任不符合法律规定及事实依据。
综上所述，涉案房屋已于2014年5月30日验收合格，且已交付给原告，双方并就被告逾期交楼的违约责任协商一致，被告亦支付了逾期交楼违约金，被告的交付义务及违约责任已履行完毕。故原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告华福商贸公司为证明其主张提交了如下证据：1、《建设工程消防验收意见书》；2、《建设工程规划条件核实合格证》；3、《珠海市人防工程竣工验收备案核准书》；4、《建筑工程竣工验收报告》；5、《确认函》及付款凭证；6、《房屋随机物品及读表数确认签收表》。
经审理查明，2013年4月3日，原告罗祖樑与被告华福商贸公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于珠海市香洲区珠海大道1号277栋509房的商品房一套，建筑面积为89.28平方米，单价为每平方米人民币13675.75元，总金额人民币882086元。合同第七条约定，被告应当在2013年8月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起十日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。
2014年4月29日，原告签署一份《确认函》，载明：“致珠海华福商贸发展有限公司及珠海华发装饰工程有限公司，本人罗祖樑系华发新城六期277栋509房的业主，该房屋因逾期交楼事宜，经与贵司协商后达成以下解决方案：一、贵司支付本人人民币22409.78元作为逾期交楼的违约金。二、请贵司将以上款项汇至本人账户：户名罗祖樑，开户行建行，账号62×××53。三、本人收到以上款项后，相关合同约定的违约责任贵司已经全部履行完毕。本《确认函》经本人签字确认生效。”上述划横线部分文字系手写字体。
2014年5月3日，原、被告签署《房屋随机物品及读表数确认签收表》，办理了涉案房屋的交付手续。
2014年5月16日，珠海华发实业股份有限公司客服中心向购买华发新城六期277／278栋商品房的业主发出通知，主要内容是：上述商品房已届交付日，但因尚有零星装修项目正在完善中，带来了不便，决定向业主支付2014年5月30日前的逾期交楼违约金。本客服中心受华福商贸公司及珠海华发装饰工程有限公司委托，通知业主于2014年5月30日前按预约时间收楼并在本客服中心办理完入伙手续时签领，同时2014年7月30日前的物业管理费免收。
2014年6月4日，被告向原告账户转账支付人民币22409.78元。
另查明，珠海市公安消防局于2013年9月30日向被告发出珠公消验字（2013）第0481号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告申报的华发新城六期A区278#住宅建设工程消防验收合格。被告于2014年4月15日取得华发新城六期（277#、278#住宅）的《建设工程规划条件核实合格证》；于2014年4月18日取得华发新城六期A区（1－3#商业、幼儿园、277栋278栋）的《珠海市人防工程竣工验收备案核准书》；于2014年5月30日取得华发新城A区地下室及上部工程的《建筑工程竣工验收报告》；于2014年11月17日取得华发新城六期A区地下室及上部工程（1#楼、3#楼、2#楼－1、2、3、4（商业）、277#、278#住宅、幼儿园、地下室）的《竣工验收备案表》。
本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属涉港商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉外民事关系法律适用法﹥若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”及第八条第二款规定：“各方当事人援引相同国家的法律且未提出法律适用异议的，人民法院可以认定当事人已经就涉外民事关系适用的法律做出了选择。”《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因本案双方当事人均援引我国内地实体法且未提出法律适用异议，可以认定双方当事人均选择适用我国内地实体法，故本案应适用我国内地实体法。
被告未按《商品房买卖合同》约定的期限，即在2013年8月18日前向原告交付涉案房屋，存在违约事实，原、被告均无异议，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点在于原告于2014年4月29日签署的《确认函》中第三条的法律效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。根据上述规定，原告于2014年4月29日签署的《确认函》由被告提供，其中第三条为固定的打印文字，符合预先拟定并可重复使用的特征，属于法律规定的格式条款。本院认为，原告签署《确认函》时理应注意并理解第三条的内容，被告承担的违约金金额是原、被告协商一致的结果。理由如下：一、原告签署《确认函》时，原告知晓被告逾期交楼事宜；二、在《确认函》中，被告将第一、二条中的违约金金额和原告账户内容均留白，在原告本人签名时填写，足以证明违约金金额，是原、被告协商一致的结果；三、《确认函》一共只有三项条款，每一条均用大写数字予以标注，各条内容单独成段，清晰明确；四、原告具有完全民事行为能力，有注意并理解第三条内容的能力。可见，被告因违反《商品房买卖合同》约定，逾期向原告交付涉案房屋，主动与原告协商逾期交楼违约金并予以履行。《确认函》第三条是原、被告对违约金协商一致后确认的条款，并未加重原告的责任或排除原告的主要权利，不违反法律的禁止性规定，应认定有效。
被告依据《确认函》支付违约金人民币22409.78元，原告收取了该违约金，是双方履行《确认函》确定的义务，原告理应根据诚实信用原则，遵守《确认函》第三条的约定。故原告违反《确认函》第三条的约定，请求被告支付逾期交房违约金人民币98259.58元，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告罗祖樑的诉讼请求。
本案受理费2256元，因适用简易程序减半交纳1128元，由原告罗祖樑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 谢伟东
二〇一五年八月四日
书记员 陈 颖
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