湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第728号
原告（反诉被告）于露。
委托代理人杨尚荣，湖南万昌律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）湖南汉顺置业有限公司。
法定代表人胡登球，该公司董事长。
委托代理人邹晓邦，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。
原告于露与被告湖南汉顺置业有限公司（以下简称汉顺置业公司）缔约过失责任、确认合同效力纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理。2015年8月12日，本院依法由审判员刘沫、王献猛、人民陪审员张建军组成合议庭，由审判员刘沫担任审判长，代理书记员倪宏华担任记录，对本案本诉及反诉依法合并审理。原告于露的委托代理人杨尚荣、被告汉顺置业公司的委托代理人邹晓邦到庭参加诉讼。本案已经审理终结。
原告于露诉称：2010年11月，原告购买了汉顺置业公司座落在德山开发区尊德天城13栋116、117号房屋，双方签订商业门面出让协议。协议约定，被告应在2013年4月30日前与原告签订正式的《房屋买卖合同》登记备案，并办理房产证、土地证，如不能按时办证，按约定日次日起按日处总价款千分之一的处罚，直至二证办证完毕。但至今仍未办证。原告认为：被告至今未履行协议约定的义务，给原告造成经济损失及不安因素，原告多次催办证及要求给付处罚款未果。为此，为依法保护原告的合法财产权益不受损害，特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付违约金614800元（暂计算至2014年12月31日止）；2、被告立即到相关部门给原告办理所购房屋的房产证、土地证（该诉求已于开庭日撤回），并按合同约定支付违约金自至二证办理完毕之日止（违约金自2015年1月1日起按原告所交房款总价的日千分之一起计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告汉顺置业公司辩称及反诉称：原告要求被告承担违约责任没有法律依据。2010年11月12日，反诉被告购买了反诉原告商业门面二间共112.74㎡，总价106万元。双方在明知出卖方由于政府拆迁不到位等原因，没有取得预售许可证的情况下，签订了出让协议，而且由于上述原因，至今未取得。故出让协议自始无效，该门面暂无法办理房产证。根据合同法和最高法院司法解释有关规定，合同无效的，根据合同取得的对方财产（包括孽息）应返还给对方。因此，请求确认反诉原、被告之间所签《商业门面转让协议》无效；反诉被告应返还所购商业门面112.74㎡，返还租金31.33万元（截止2015年6月30日，反诉原告同意退回原购房款）。
原告于露针对反诉辩称：反诉人具有重大违法行为，也具有重大过错，导致合同无效的责任在反诉人。建议人民法院向房地产管理部门发出司法建议，责令反诉人停止预售合同，没收违法所得。反诉人退回购房款以外，还应当赔偿起诉人的损失，按照合同每日千分之一的违约金。反诉人要求返还租金没有法律和事实依据。
原告于露为支持其本诉主张及辩称主张，向本院提供了下列证据：
1、商业门面出让协议；
2、被告收款收据一张。
被告汉顺置业公司为支持其辩称主张及反诉主张，向本院提供了下列证据：
1、商业门面出让协议；
2、建筑工程施工许可证；
3、门面出租合同及证明；
4、收据；
5、照片及图纸。
经庭审举证及质证，被告汉顺置业公司对原告于露提供的证据1、2的真实性未提出异议，对其证明目的提出异议；对被告汉顺置业公司提供的证据1、4的真实性，原告予以认可，对于其他证据均提出异议，原告认为缺乏真实性、关联性或合法性，不予认可。合议庭经评议后认为，原告于露提供的证据2及被告汉顺置业公司提供的证据2真实合法有效，可以作为本案定案依据。对原告于露提供的证据1及被告汉顺置业公司提供的证据1，本院认可其真实性。对被告汉顺置业公司提供的证据3、4、5，本院认为缺乏关联性或合法性，不作为本案定案依据。
根据采信的证据及到庭当事人对本案事实的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月12日，原告于露（乙方）与被告汉顺置业公司（甲方）签订一份《商业门面出让协议》，约定：一、出让商业门面的基本情况：1、位置：位于德山北路与莲池路交汇处，房地产开发项目尊德天城一期工程，具体为13栋房屋负一层。2、房屋编号及面积：13栋-116号：54.85㎡；-117号：57.89㎡。共计二间，面积112.74㎡（此为房产测绘预测面积）。二、出让价格：以上房屋甲方打包出让给乙方，总价款为（人民币）壹佰零陆万元（￥106万）。此价格之外的契税、物业维修基金等费用由乙方自行承担和缴纳。……四、交房时间：由于13栋负一层门面，现甲方作售楼部使用，乙方同意甲方使用到2011年4月30日止，此即为交房时间。……五、其它约定：1、由于13栋房屋尚有部分房屋未能建成，暂时不能签定正式售房合同和登记备案，乙方表示理解，并同意待甲方预售手续办理后，签订《房屋买卖合同》，登记备案，并办理房产证、土地证（费用乙方自理），如不能按时办证，按约定日次日起按日处千分之一的处罚，直至办证妥。时间从交房之日起24个月内。……六、甲方出售的13栋负一层四间房屋保证产权无纠纷，若发生产权纠纷，所产生的一切后果由甲方承担……。七、此协议双方签字、乙方付清房款生效，签订正式《房屋买卖合同》后自动失效。当日，原告于露向被告汉顺置业公司支付全部购房款1060000元。之后，被告汉顺置业公司向原告于露交付上述房屋。2015年4月，原告于露以多次催促被告汉顺置业公司办证未果为由向本院提起诉讼，提出前列诉求；2015年6月，被告汉顺置业公司对原告于露向本院提出反诉，提出前列反诉请求。
另查明，被告汉顺置业公司系有限责任公司（法人），其经营范围为房地产开发、销售等。本案中该公司至今未取得本案争议房屋的销售许可证明，双方签订的《商业门面出让协议》亦未办理登记备案手续。
本院认为，于露与汉顺置业公司签订的《商业门面出让协议》系双方当事人的民事行为；汉顺置业公司在签订该协议时未取得房屋所有权证，该协议应视为双方签订的商品房预售合同，但汉顺置业公司至今未取得该商品房预售许可证明，故该《商业门面出让协议》系无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，取得的财产应予以返还，有过错的一方应承担损失赔偿责任。本案中，导致合同无效的责任在于汉顺置业公司，故汉顺置业公司应承担缔约过失责任（含利息损失责任），于露亦应将双方签订协议项下的房屋（预测面积112.74平方米）返还汉顺置业公司。本案中，虽于露在约定交房日2年内未要求计息，但其要求汉顺置业公司按双方约定的按日千分之一支付损失偏高，本院认为可按年利率36%计算利息损失金额，故对于露提出要求汉顺置业公司支付损失614800元（损失限额为20月×0.36／12月×1060000元即636000元，截止2014年12月31日）及后续损失（自2015年1月1日起至汉顺置业公司清偿之日止，计算方法同上）的诉求，本院予以支持；对汉顺置业公司提出确认《商业门面出让协议》无效、于露返还该协议项下房屋（预测面积112.74平方米）的反诉请求，本院亦予以支持，汉顺置业公司还应依法退还于露支付的购房款1060000元。对汉顺置业公司提出于露应返还所购商业门面租金31.33万元的反诉请求，因其缺乏确实充分的证据予以证明，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认于露与湖南汉顺置业有限公司签订的《商业门面出让协议》无效；
二、湖南汉顺置业有限公司自本判决生效之日起10日内向于露支付利息损失614800元及后续利息损失（自2015年1月1日起至湖南汉顺置业有限公司清偿之日止，年利率36%，本金1060000元）；
三、湖南汉顺置业有限公司自本判决生效之日起10日内向于露返还购房款1060000元；
四、于露自本判决生效之日起10日内向湖南汉顺置业有限公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积112.74平方米）；
五、驳回于露对湖南汉顺置业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回湖南汉顺置业有限公司对于露的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费10000元；反诉受理费5000元，合计15000元，由湖南汉顺置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘 沫
审 判 员 王献猛
人民陪审员 张建军
二〇一五年九月七日
代理书记员 倪宏华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。