江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4797号
上诉人（原审被告）：李转运，男，1982年1月28日生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
被上诉人（原审原告）：侯彪，男，1972年2月6日生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：范婵媛，江苏鹿鼎律师事务所律师。
原审被告：昆山启发电器制造有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇紫竹路1689号。
法定代理人：应某，董事长。
委托诉讼代理人：毛继伟，江苏惟勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽华，江苏惟勤律师事务所律师。
上诉人李转运因与被上诉人侯彪及原审被告昆山启发电器制造有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李转运的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审,或者改判驳回被上诉人侯彪的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。1、涉案部分土地使用权属于昆山启发电器制造有限公司，一审法院在没有查清事实的情况下一概认定租赁合同无效是错误的。2、即使李转运无权出租属于千灯国土部门的部分涉案土地，该合同也是效力待定合同，一审法院在未征询案外人千灯国土部门的意见情况下判决合同无效不当。二、一审判决适用法律错误。1、侯彪尚未搬离涉案土地，一直占用涉案土地至今，故不存在租金损失。2、李转运出租土地行为并未给侯彪造成任何损失，一审法院认定损失依据不足。被上诉人侯彪即使存在损失,也是由于其自行搭建造成的，该损失与李转运出租土地的行为不存在因果关系，双方签订土地租金合同是为了堆放钢管，且被上诉人侯彪对我方与昆山启发电器制造有限公司之间的租赁合同是明知的，其明知违法仍搭建应当自行承担所有损失。3、押金10000元是为了保证承租人按时交纳水电费,只有在全部费用结清的情况下才可以退还。被上诉人侯彪拖欠水电费201.4元,故其主张的押金10000元不应当退还.
侯彪辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案土地属于集体所有,李转运擅自出租的行为损害了社会公共利益,应属无效，我方基于合同无效主张返还财产合法有据。本案属于土地租赁，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。我方因无法正常生产经营造成损失，原审法院根据当事人过错判令双方分担损失正确。我方并未拖欠水电费，押金10000元应当由李转运返还。请求驳回上诉，维持原判。
昆山启发电器制造有限公司述称：服从一审判决。
侯彪向一审法院起诉请求：1、判令侯彪与李转运之间的土地租赁合同解除；2、判令两原审被告退还租金85000元（2014年1月1日至2014年12月31日）及押金10000元；3、判令两原审被告赔偿实际损失156745.15元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2012年11月16日，昆山启发电器制造有限公司作为出租方（甲方）与李转运作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：租赁标的为无地上建筑物的土地，该地位于甲方昆山市千灯镇圣祥东路188号厂区北侧，甲方不提供出租地块的土地使用权证；双方协商确定租赁标的的面积为37亩，双方均同意不再进行实地测绘或测算，租赁期限内不因任何理由进行调整，甲乙双方对此均无异议，实际面积不论多少在计算租金时亦不作调整；租赁期限为6年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期限内双方一致同意按每年每亩1万元计付租金，合计年租金37万元，自第四年起租金在原有基础上上涨10%；乙方租用本合同约定的标的用于自身经营，且仅限于从事营业执照载明的经营范围；租赁期限内，乙方须合理使用场地，不得移走现有场地上的任何设施或破坏场地；因所出租的土地使用权的归属发生争议或有第三方提出异议而导致本租赁合同无法履行的，双方均可要求提前解除本协议，并互不承担违约责任；乙方若在租赁标的的场地上搭建任何建筑物或者设施的，本租赁协议不论何种原因解除或终止的，甲方均无需给予乙方任何补偿。
2012年12月10日，侯彪作为承租方（乙方）与李转运作为出租方（甲方）签订租赁合同一份，约定：场地面积4亩（以实际测量面积为准）；该门面年租金为人民币100000元（不含价，开票所需交纳的税金由乙方承担），年租金为人民币100000元；合同起始日为2013年1月1日至2015年1月1日止；甲乙双方商定租金付款为每年一付，先付后租，甲方需在到期前一个月支付下一年度房租；乙方需交10000元作为保证金给甲方，结清各项费用后，保证金无息退还；甲方将此场地租给乙方用作经营、收购废铁、铜、铝、不锈钢等有色金属及木柴、木方，甲方不得将此大院内的场地租给做同行业的，否则视为违约。侯彪在该合同乙方落款处签字确认，李转运在该合同甲方落款处签字确认。合同签订后，李转运将涉案土地交付给侯彪占有使用。
2012年12月10日，侯彪支付李转运2013年度租金100000元及押金10000元。关于2014年度租金支付情况。庭审中，侯彪提供2013年12月21日李转运之妻于大妮出具的收据一份，载明：“今收到侯彪场地租金45000元整。于大妮，2013年12月21日。”李转运对该收据真实性不予认可，其主张该收据系李转运被迫所写。侯彪提供2013年12月22日李转运之妻于大妮出具的收据一份，载明：“今收到侯彪场地租金40000元整。于大妮，2013年12月22日。”李转运对该收据不予认可，其主张该收据与本案无关。侯彪主张收据上载明的系侯彪表弟名字，并且涉案土地系侯彪与其表弟共同经营使用的，只是侯彪与李转运签订了合同。
另查明：侯彪主张其在涉案场地上进行水泥地平、砖房建设、彩钢棚搭建、机器设备、铺路、水电安装等，其支出的材料费及人工费合计102880元。侯彪为证明其主张，提供收据4份、送货单1份、签证单2份予以证明。2012年10月28日送货单载明：今日收到吊集装箱和机器运费1800元，皖Ｋ×××××，该送货单并有韩金华签字确认。2012年12月12日签证单载明侯彪支出人工费1500元(累计时间15小时)，2012年12月15日签证单载明侯彪支出人工费1000元（累计时间10小时），三合土5车×300=1500元。2012年12月19日收据载明：今收到建砖房30平方米×300元，金额9000元整，刘广河。2012年12月22日收据载明：今收到打围墙款6800元、焊大门两个600元、伸缩门1200元，合计8600元，张福建。2012年12月26日收据载明：收到做地坪款73080元（812平方米×90）、水电安装及材料款3000元，合计76080元。2012年12月26日收据载明：收到搭彩钢房4间11000元整，该收据并有董春风签字确认。侯彪以上证据显示其为涉案工程共计支出费用110480元，侯彪起诉时主张其损失金额为102880元。
侯彪主张因租赁合同无法继续履行导致其实际损失，李转运主张侯彪没有证据证明其存在的损失。因双方无法对侯彪损失达成一致意见，侯彪提出司法鉴定申请，申请对其水泥地平、砖房、彩钢棚、铺路、水电安装等价值进行鉴定。原审法院根据侯彪申请，依法委托了苏州华星工程造价咨询有限公司进行鉴定。2016年12月1日，该公司出具《工程造价咨询报告书》，造价内容如下：板房基础梁合价1336.5元、板房砖基础合价18310.05元、C20砼基础垫层合价891.00元、人工挖沟槽合价680.40元、水电设施合价9979.20元、场地级配砂石垫层（600厚）合价69163.20元、卷帘门合价7560.00元、钢丝网大门合价663.00元、不锈钢自动伸缩门合价5220元、化粪池合价3000元、彩钢板围墙合价9809.80元、活动房合价8640.00元、砖房合价18900.00元、50厚双面彩钢棚2592.00元。以上合计156745.15元。
又查明：2012年12月20日，昆山市国土资源局千灯分局向昆山启发电器制造有限公司送达了《责令停止土地违法行为通知书》一份，载明：“昆山启发电器制造有限公司：你单位未经批准，擅自在千灯镇黄浦江路东侧本公司使用范围北侧集体空地上建停车场、堆场等事项，违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令立即停止施工建设行为，听候处理”。根据原审法院向昆山市国土资源局千灯分局调查，涉案土地性质为集体所有土地。
2013年5月9日，昆山启发电器制造有限公司以挂号信方式给李转运寄发《通知书》一份，载明租赁合同于本通知发出后（以挂号信邮戳日为准）第63天解除，李转运在接到通知后立即安排后续搬迁相关事宜。2013年11月1日，昆山启发电器制造有限公司以挂号信方式给李转运寄发《函》一份，载明双方租赁合同已于2013年7月11日解除；要求李转运在收到本律师函后立即搬离该土地。后昆山启发电器制造有限公司在涉案场地附近张贴告知函，要求各承租人立即搬离涉案场地并做好清场工作。现侯彪尚未搬离涉案土地。
庭审中，昆山启发电器制造有限公司提供李转运出具的《承诺书》一份，载明：“本人于2012年11月16日与昆山启发电器制造有限公司签订《租赁合同》，约定由本人承租位于昆山市千灯镇圣祥东路188号厂区北侧空地约37亩，本人承租后，将该土地拆分转租，转租清单另附。因该土地所有权产生争议，政府出面要求租户限期搬离，为此产生纠纷，现皮付超、郭裕萍、李涛已起诉本人及昆山启发电器制造有限公司，鉴于为案结事了，本人特请求将交于公司的十万元押金直接退还皮付超、郭裕萍、李涛三人抵作赔偿金，另外双方共同给予三人一定补偿。本人在此承诺，本人与昆山启发电器制造有限公司此后不再产生任何纠纷。本人在租赁土地上所有投入损失均由本人自行承担，与昆山启发电器制造有限公司无关。本人所缴押金均由昆山启发电器制造有限公司无关。本人所缴押金均由昆山启发电器制造有限公司直接支付皮付超、郭裕萍、李涛三人，如因本人转租上述租赁土地导致其他实际承租人起诉本人或者昆山启发电器制造有限公司要求赔偿损失的，均由本人李转运承担，与昆山启发电器制造有限公司无涉。承诺人：李转运，2015年11月20日。”
再查明：2017年3月27日在原审法院依法组织的听证过程中，苏州华星工程造价咨询有限公司明确表示，其据以鉴定的图纸资料系侯彪单方面提供，该图纸资料未经双方质证；其鉴定结论的前提系涉案工程需验收合格工程，验收合格的意思是质量合格，对是否是违章建筑不做评论，侯彪工程已经使用是默认工程合格；鉴定价格中包含了人工费、材料费、机械费、管理费、利润、措施费、税金等；造价是施工期间投入成本，不考虑折旧因素。两原审被告均主张据以鉴定的图纸资料未经双方质证，鉴定机构作出的鉴定报告无法律依据；涉案工程未经合法审批，并非验收合格工程；苏州华星工程造价咨询有限公司作出的造价鉴定不能作为认定侯彪损失的依据。
李转运主张侯彪结欠其水电费201.4元，并提供其自行制作的水电费欠费清单一份，载明：电，6月27日，1597度-3月8号，1468度，净129度×1.1=141.9元；水，6月27号，321度-3月8号，310吨，净11吨，59.5元。侯彪对上述证据真实性不予认可，其主张2013年涉案场地已经停水停电，不可能产生水电费。
以上事实，有侯彪提供场地租赁合同、租金收条、押金收条、材料费及人工费收据、签证单、送货单、工程造价咨询报告书、李转运提供的水电费清单、昆山启发电器制造有限公司提供的通知书、函、邮寄凭证、EMS查询记录、告知函及现场照片、承诺书、原审法院依职权调取的（2016）苏0583民初632号民事判决书、(2016)苏05民终6828号民事判决书及听证、庭审中双方当事人陈述等证据所证实。
原审法院认为：昆山启发电器制造有限公司将不具有使用权的集体土地出租给李转运，李转运又将其中部分土地出租给侯彪使用。两份租赁合同均损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因侯彪与李转运签订的土地租赁合同系无效合同，且李转运并非涉案土地的实际权利人，故根据上述法律规定，侯彪有权要求李转运返还已经支付的土地租金及保证金。侯彪依据无效合同向李转运支付了2013年度租金100000元及押金10000元、2014年度租金85000元，现侯彪仅主张李转运返还2014年度租金85000元及押金10000元，系侯彪真实意思表示，符合相关法律规定，且对李转运并无不利，依法应予支持。
关于双方过错问题。因李转运从昆山启发电器制造有限公司租赁土地，后其又转租给侯彪，其作为转租方负有审查涉案土地使用权合法性的注意义务，特别是在李转运已明知涉案土地无相应土地使用权证的情况下，其更应当尽到高度审慎注意义务。因李转运未严格审查涉案土地的使用权来源，为取得涉案土地的租赁利益，置高度的市场风险于不顾，即与侯彪签订土地租赁合同，且在侯彪擅自搭建非法建筑过程中，其也未尽到善良提示风险注意义务，其应当对侯彪损失承担一定的责任。因李转运收取的租金相较于侯彪实际损失较小，且在李转运退还侯彪部分租金的情况下，根据权利义务相一致原则，不宜让李转运承担超出其可预见损失的合理范围，否则将会导致李转运所享受权利与承担义务严重失衡，即李转运取得租金收益与其承担的市场风险过度失衡，有失公平正义原则。侯彪作为承租方，其对土地租赁市场经营风险预估不足，其在未能严格审查涉案土地使用权合法来源的情况下，且又未经相关行政机关审批的条件下，明知系非法建筑却擅自搭建，贸然开工，投入较大额度资金用于非法建筑的搭建，其为追求市场经济利益而置高度的市场风险与法律风险于不顾，且侯彪擅自搭建非法建筑，其亦不应当获得与合法建筑相同的利益。侯彪因自己行为扩大了损失范围，侯彪对其自身扩大损失应当承担与其市场预期利益相一致的市场经营风险与法律风险。
关于李转运应当赔偿侯彪损失的金额。经苏州华星工程造价咨询有限公司对侯彪场地内地基及相关设施进行造价鉴定，侯彪损失共计156745.15元。因该造价报告以验收合格为前提，但实际涉案工程为非法建筑，故不应以该造价报告确认的价格直接认定侯彪损失。侯彪主张其为建造涉案工程实际支出材料费、人工费102880元，其为证明其主张提供了相应证据予以证明。侯彪提供的相应证据载明了工程项目及支出金额、时间，并有第三方签字确认，且载明的价款金额未明显超出工程项目工程量范围，侯彪提供以上证据具有较高的证明力和可信度，除非原审被告有确凿证据予以推翻，侯彪提供以上证据应当予以采信。两原审被告虽对侯彪主张提出异议，但并未提出相关反证对侯彪主张予以有效反驳，且造价报告认定的价格也印证了侯彪主张损失的合理性，故侯彪提供证据证明的损失金额可以作为认定侯彪损失的基本依据。侯彪主张其原主张损失低于其实际损失，原审法院认为，侯彪起诉时起诉的金额应当已经充分考虑了其实际损失的金额，其在民事起诉状中明确表示“自行投资建设等花费102880元”，现在造价部门鉴定结果出具后其又增加诉请金额，称其损失超过主张的金额，其主张无充分证据予以证明，原审法院对其意见不予采信。根据双方的过错程度，适当考虑到涉案工程的折旧率等因素，结合本案的实际情况，综合平衡双方当事人的利益，原审法院酌定李转运赔偿侯彪损失40000元。关于侯彪要求昆山启发电器制造有限公司承担赔偿责任问题，因其并未与昆山启发电器制造有限公司签订合同，根据合同相对性原则，侯彪无权要求昆山启发电器制造有限公司承担赔偿责任，且昆山启发电器制造有限公司在与李转运租赁合同中明确要求李转运不得利用涉案土地搭建任何建筑物或者设施，侯彪要求昆山启发电器制造有限公司承担赔偿责任无相关法律依据。
李转运主张侯彪结欠其水电费201.4元，侯彪对此不予认可，其主张不结欠李转运任何水电费。经原审法院对双方当事人释明后，双方仍未能确认侯彪结欠李转运水电费的事实。原审法院认为，因李转运未提供充分证据证明侯彪结欠其水电费，其应当承担举证不能的法律后果，且李转运未在本案中提起反诉。综上，对李转运主张侯彪结欠其水电费的主张不予理涉，李转运可另行起诉主张其水电费用。
因李转运并非涉案土地实际权利人，其基于无效合同将涉案土地交付侯彪占有使用，侵害了涉案土地实际权利人的利益，故侯彪应及时拆除涉案土地上搭建物并将涉案土地返还实际权利人。
综上，侯彪要求李转运返还土地租金、押金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。侯彪要求李转运赔偿其损失，原审法院酌情支持李转运赔偿侯彪40000元，其余损失由侯彪自行负担。侯彪要求昆山启发电器制造有限公司承担赔偿责任，无相关事实及法律依据，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：
一、侯彪与李转运于2012年12月10日签订的土地租赁合同无效。
二、李转运于本判决生效之日起十日内返还侯彪土地租金85000元及押金10000元。
三、李转运于本判决生效之日起十日内赔偿侯彪损失40000元。
四、驳回侯彪的其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5076元，鉴定费10000元，合计15076元，由侯彪负担6991元，由李转运负担8085元。李转运负担部分侯彪已预交，原审法院不再退还，李转运于本判决生效后十日内直接支付给侯彪。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：昆山启发电器制造有限公司将不具有使用权的集体土地出租给李转运，李转运又将其中部分土地出租给侯彪使用，该两份合同因损害社会公共利益而无效。李转运上诉认为有部分涉案土地属于昆山启发电器制造有限公司所有，但未提供相关证据证明其主张，本院对此不予采信。李转运与侯彪之间的租赁合同无效，且李转运并非涉案土地的实际权利人，一审法院据此判令李转运返还侯彪租金、押金并无不当。至于侯彪的损失，侯彪提供了收条、送货单、收据等材料以主张其损失102880元，该金额少于鉴定报告认定的价格，在李转运、昆山启发电器制造有限公司未提供其他证据推翻的情况下，一审法院以该金额作为认定侯彪损失的基本依据并无不当。至于李转运应承担的赔偿责任，一审法院综合双方过错程度并适当考虑折旧情况酌定李转运赔偿侯彪40000元并无不当，二审依法不作调整。关于押金问题，首先双方合同无效，李转运应当返还收取的押金，另外诉讼中李转运并未提供充分证据证明侯彪拖欠水电费用，故李转运主张押金不应当返还的上诉请求不能成立。至于昆山启发电器制造有限公司的责任问题，因侯彪与昆山启发电器制造有限公司之间并无合同关系，故其要求昆山启发电器制造有限公司承担赔偿责任缺乏依据。
综上所述，李转运的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5076元，由上诉人李转运负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一七年八月十四日
书记员 孙贞