上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初352号
原告上海显贵企业发展有限公司。法定代表人林某甲，董事长。委托代理人高某甲。委托代理人李欣，上海明伦律师事务所律师。被告王国斗。委托代理人潘文丽，上海理帅律师事务所律师。被告上海召鑫金融信息服务有限公司。法定代表人杨某甲。原告上海显贵企业发展有限公司(以下简称“显贵公司”)与被告王国斗、被告上海召鑫金融信息服务有限公司(以下简称“召鑫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理。因被告召鑫公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告显贵公司的委托代理人高某甲、李欣及被告王国斗的委托代理人潘文丽到庭参加了诉讼。被告召鑫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告显贵公司诉称，原、被告于2014年9月底签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于上海市××区××镇××路××号××号楼×××层东侧，建筑面积为536平方米的房屋作为办公用房。双方对租金、物业管理费、水、电等费用及支付方式、违约责任等予以约定。合同生效后，原告履行了全部义务，但被告王国斗将上述房屋交给被告召鑫公司实际使用，由被告召鑫公司支付房租、水、电费和物业管理费，但两被告自2015年6月1日至同年11月30日的6个月租金人民币(币种下同)146,730元及9个月的物业管理费16,884元和电费5,409.70元，合计169,023.07元未支付。虽经原告多次催讨，但被告王国斗故意拖延不付，被告召鑫公司人去楼空故意躲避，至今未果。根据租赁合同第九条(二)约定，被告无故逾期不支付租金，单次超过一个月的构成违约，应承担支付租金6倍的违约赔偿金。现原告要求被告应按3倍支付违约金计440,190元。原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令：(一)解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；(二)两被告立即支付房屋租金146,730元、物业管理费16,884元、电费5,409.70元，合计169,023.70元；(三)被告支付违约金440,190元。诉讼中，原告对上述诉请(二)中的电费明确表示不要求在本案中处理，对诉请(三)违约金的金额明确调整至73,365元(按月租金的3倍)，并对要求被告召鑫公司的工商登记予以注销之请求明确表示将另行处理。被告王国斗辩称，2015年4月前被告王国斗系被告召鑫公司挂名的法定代表人，其在挂名后没有出资，也没有参与公司管理以及涉案合同的谈判，故涉案房屋租赁合同仅系被告王国斗代表被告召鑫公司与原告签订，被告王国斗的签字行为系职务行为，合同的租赁相对方应是被告召鑫公司。且在租赁合同签订后，所有的付款和履约主体也都是被告召鑫公司，故本案租赁与被告王国斗个人无关，应由被告召鑫公司承担责任。综上，要求法院驳回原告对其提出的诉讼请求。被告召鑫公司未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，原告显贵公司系位于上海市闵行区昌达路×××号房屋的权利人。2014年9月，原告显贵公司(作为出租方，签约甲方)与被告王国斗(被告召鑫公司成立后的法定代表人，作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市××区××镇××路××号××号楼×××层部分东侧，建筑面积为536平方米的房屋出租给乙方作为办公使用。甲、乙双方约定，甲方于2014年10月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2014年12月1日起至2019年11月30日止。2014年12月1日起至2016年11月30日止的年租金为293,460元、季租金为73,365元；2016年12月1日起至2018年11月30日止的年租金为314,002元、季租金为78,501元；2018年12月1日起至2019年11月30日止的年租金为335,982元、季租金为83,996元。乙方支付租金的方式具体如下：1.首期租金：乙方须在交接前将首3个月租金73,365元支付给甲方，甲方需在收到租金一个星期内向乙方提供金额为实付数额的房屋租赁发票；2.租赁期内，租金每3个月支付一次，以先付后用为原则，租金到期日为每年的12月1日、3月1日、6月1日、9月1日；3.乙方可以现金、支票或银行转账的方式支付租金；乙方应于每期租金到期日期前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日按逾期金额1%计违约金，逾期30天仍未支付，则甲方有权单方面解除本合同，并向乙方追究违约责任。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付为一个月租金的房屋租赁保证金24,455元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋物业管理费用由乙方承担；乙方使用该房屋和相关设施设备发生的水、电、通讯等费用由乙方承担，由乙方自行按照该房屋物业管理公司收取水费、电费标准为准向物业公司缴纳该房屋的水费、电费，由物业管理公司直接向乙方提供每期水费、电费的收据及总票复印件。其中水费为每度5元，电费为每度1.15元，服务费为每月每平方米3.50元；甲方同意给乙方免租装修日期为60天，合同生效之日起计算免租装修期，物业管理、能源、电信、停车费等费用按约定和实际发生按时照实缴纳；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：1.甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；2.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房(存)在缺陷、危及乙方安全的；3.乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5.乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租或他人交换各自承租的房屋的；6.乙方无故逾期不支付租金单次超过一个月的。该合同还约定了双方其他权利和义务等内容。上述合同签订后，原告按约交付了房屋。同年9月28日，被告召鑫公司在涉案租赁房屋内依法进行工商登记注册。该公司的工商登记信息记载：注册地为上海市闵行区××路××号楼××层××侧，法定代表人为王国斗。但被告召鑫公司在租赁上述房屋后，仅向原告支付了租赁保证金24,455元及自2014年12月1日起至2015年5月31日止的租金。对自2015年6月1日起的租金至今未付。2015年4月27日，被告召鑫公司的法定代表人由王国斗变更为杨某甲。2015年9月1日，原告向被告王国斗发送信函，要求其在接到该信函的七日内向原告支付拖欠租金73,365元，物业管理费11,256元，电费5,389元，合计90,010元。否则将采取相关法律措施，保护自己的合法权益。2015年9月13日，原告又向被告王国斗发送《关于解除房屋租赁合同的通知》称，我公司于2015年9月1日，致函给您，就您违反双方签订的房屋租赁合同，2015年6月1日至8月31日3个月房屋租金73,365元，及物业管理费6个月11,256元，电费5,389元，合计90,010元至今未付，已构成严重违约，希望您一周内支付以上款项。但您至今仍无回复，为维护本公司合法权益，根据我国法律规定和双方签订的房屋租赁合同;约定，特通知您即日起解除双方签订的上述协议，由此您应承担产生对您不利的一切后果。现原告认为，被告长期不支付租金、物业管理费并已人去楼空，已构成违约，致使原告无法实现合同目的，遂成讼。另查明，原告向法院提供的要求被告支付的租赁费、服务费及电费的发票及收据存根联上记载的交款单位均为被告召鑫公司。以上事实，由原告提供的1.《上海市房地产权证》及《上海市房屋租赁合同》各1份(以此证明原告和被告王国斗签订的房屋租赁合同合法有效)；2.《函》及《关于解除房屋租赁合同的通知》各1份(以此证明系被告王国斗本人签收)；3.发票及收据存根1组(以此证明被告应支付的租金、物业管理等费用)以及原告与被告王国斗的当庭陈述等证据为证。经庭审质证，被告王国斗对原告提供证据1、3的真实性均表示无异议，但认为证据2被告王国斗从未收到过。被告召鑫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其对上述证据放弃质证的权利。本院认为，原告提供的证据2，欲证明被告王国斗本人对该2份通知已予签收，但原告未能向本院提供被告王国斗签收的书面材料，且被告王国斗的代理人当庭已否认收到的事实，故对于原告该份证据的证明目的，本院不予采信。上述其余证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。而合同的成立则以当事人意思表示达成一致为标准。本案中，被告召鑫公司在被告王国斗与原告显贵公司签订《上海市房屋租赁合同》后不久即在涉案租赁房屋内依法进行工商登记注册，而该房屋也实际用于被告召鑫公司的办公经营。另从原告向本院提供的要求支付租赁费、服务费及电费的发票及收据存根联上记载的交款单位来看，履行本案租赁合同付款义务的主体为被告召鑫公司。由此可见，被告王国斗作为即将成立的召鑫公司法定代表人，其在召鑫公司未成立前与原告签订《上海市房屋租赁合同》之行为，显然系代表被告召鑫公司的职务行为，故本院认定涉案房屋的承租人为被告召鑫公司，原告与被告召鑫公司之间就涉案房屋成立租赁合同关系。被告召鑫公司作为承租人，按约向作为出租人的原告支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告召鑫公司除向原告支付过租赁保证金及至2015年5月31日止的租金外，对自2015年6月1日起的应付租金至今未付。根据上述租赁合同约定，承租方应于每期租金到期日期前向出租方支付租金，逾期30天仍未支付，则出租方有权单方面解除本合同，并追究承租方违约责任。现原告根据上述合同约定，以被告未付租金且已人去楼空，构成根本性违约，致使原告无法实现合同目的为由，要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》之诉请，既有事实根据，亦符合双方合同约定及相关的法律规定，本院予以支持。上述租赁合同被解除后，被告召鑫公司还应向原告付清租赁期间拖欠的租金。另根据上述租赁合同约定，租赁期间，使用该房屋物业管理费用由乙方(承租人)承担。由乙方自行按照该房屋物业管理公司收取水费、电费标准为准向物业公司缴纳该房屋的水费、电费，由物业管理公司直接向乙方提供每期水费、电费的收据及总票复印件。从上述约定内容可看出，物业管理费由物业管理公司直接向承租人收取。现在原告未向本院提供其已为被告垫付物业管理费的情况下，要求被告支付物业管理费，本院对此不予支持。现原告表示愿意将已收取的1个月租金标准的保证金冲抵租金，本院对此予以准许。另根据上述合同约定，因承租方无故逾期不支付租金单次超过一个月的，出租方可书面通知承租方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分。现原告将上述合同约定的违约金计算标准，自愿调整为要求按月租金的3倍支付违约金，本院对此予以准许。因被告王国斗提出其与原告签订租赁合同的行为系代表被告召鑫公司的职务行为之抗辩理由成立，本院予以采信，故原告要求被告王国斗支付租金、物业管理费以及违约金之诉请，缺乏依据，本院均予以驳回。被告召鑫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海显贵企业发展有限公司与被告王国斗签订的《上海市房屋租赁合同》予以解除；二、被告上海召鑫金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海显贵企业发展有限公司自2015年6月1日起至2015年11月30日止欠付的租金146,730元；三、被告上海召鑫金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海显贵企业发展有限公司违约金73,365元；四、原告上海显贵企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海召鑫金融信息服务有限公司租赁保证金24,455元；五、驳回原告上海显贵企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,854.68元，由原告上海显贵企业发展有限公司负担345.88元，被告上海召鑫金融信息服务有限公司负担4,508.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 袁白薇
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年六月二日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。