江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2741号
上诉人（原审被告）：沈兵,男,1977年11月24日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。
被上诉人（原审原告）：苏州人人物业管理有限公司,住所地江苏省苏州市总官堂路555号1幢415室。
法定代表人：陈薇薇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师。
原审被告：朱卫琴,女，1977年12月18日出生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：沈兵,男,1977年11月24日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。
上诉人沈兵因与被上诉人苏州人人物业管理有限公司（以下简称人人物业公司）及原审被告朱卫琴物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初7564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈兵上诉请求：撤销原审判决并依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由人人物业公司承担。事实和理由：一、涉案物业管理服务合同系建设单位与被上诉人私自签订的，在上诉人收到起诉状之前并未见过该份合同，上诉人并不知道提供物业服务的系被上诉人，故涉案物业管理合同对上诉人不具有约束力且上诉人无须支付违约金；二、根据江苏省物业管理条例第三十四条的规定，房屋买卖合同中对前期物业管理未约定的，应当由建设单位承担物业费；三、上诉人的房屋在2014年5月就装修完毕，被上诉人于2016年1月1日才进驻小区，故一审法院判令上诉人支付5元/平方米的装修垃圾清运费错误；四、前期物业服务合同中约定的5.84元/月/平方米的收费标准远高于同时期同档次同等区域的物业收费标准，被上诉人在小区配备的物业人员严重不足，其提供的物业服务存在瑕疵，故其收取的物业费应当减免。
人人物业公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
朱卫琴的述辩意见同沈兵的上诉意见一致。
人人物业公司向一审法院起诉请求：1、判令沈兵、朱卫琴支付拖欠的2016年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费等共计23508.66元；2、判令沈兵、朱卫琴支付上述物业费的滞纳金7672.23元（暂计至起诉之日，终计至实际交纳之日）；3、判令沈兵、朱卫琴承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：人人物业公司与苏州紫金花置业有限公司（以下简称紫金花置业公司）于2015年12月签订前期物业管理委托合同，合同约定紫金花置业公司通过协议选聘方式将其开发的苏尚新地委托人人物业公司实行前期物业管理服务，前期物业管理服务期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定，人人物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。合同第九条约定，人人物业公司按照建筑面积每半年向业主收取物业管理公共服务费，其中办公楼4.5元/月/平方米，商业6.2元/月/平方米受益人按建筑面积向人人物业公司支付物业管理费用。合同第十八条约定，对于拖欠物业服务费用的业主，人人物业公司有权自应交费之日起按照拖欠费用每日千分之一收取滞纳金。合同第二十一条还约定，紫金置业公司在购房时明确购房者除前期物业管理公共服务费、代收代交费外应缴纳的涉及物业管理的有关费用标准，其中装修垃圾清运费为5元/平方米，能耗费为1.34元/月/平方米。
沈兵、朱卫琴系上述物业1-917、1-918、1-919的业主，物业面积为分别为57.1平方米、52.79平方米、52.06平方米,合计161.95平方米。沈兵、朱卫琴自2016年1月1日起至今未向人人物业公司缴纳上述物业费。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时起生效。因沈兵、朱卫琴所在的苏尚新地小区业主大会尚未成立，从而未能通过业主大会选举产生业主委员会，故人人物业公司与紫金花置业公司的签订前期物业管理委托合同的行为符合《物业管理条例》第二十一条的规定，其系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，对业主具有约束力。沈兵、朱卫琴作为苏尚新地的涉案房屋的房屋买受人，应当按照开发商与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的义务，向人人物业公司交纳有关物业管理费用。人人物业公司现主张2016年1月1日至2017年12月31日期间物业费的诉讼请求一审法院予以支持。
沈兵、朱卫琴拖欠2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理公共服务费为17490.6元（161.95平方米×4.5元/平方米×6个月×4期），能耗费为5208.31元（161.95平方米×1.34元/平方米×24个月），垃圾清运费为809.75元（161.95平方米×5元/平方米，以上合计23508.66元。关于滞纳金，根据前期物业服务合同，沈兵、朱卫琴应分别于2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日交纳各期物业管理服务费，但其至今未交纳，应当按照合同约定支付滞纳金。但合同约定的滞纳金标准过高，一审法院依法予以调整。故滞纳金应按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，以每期4372.65元为基数，分别自2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日起计算至沈兵、朱卫琴实际支付之日止。上述前期物业服务合同中未对能耗费及垃圾清运费的交纳方式及收取滞纳金作出约定，故人人物业公司要求沈兵、朱卫琴支付上述费用的滞纳金，无法律和事实依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决：一、沈兵、朱卫琴于判决生效之日起10日内支付苏州人人物业管理有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费用23508.66元，并支付逾期付款违约金（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，以4372.65元为基数，分别自2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日起计算至沈兵、朱卫琴实际支付之日止）。二、驳回苏州人人物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费680元，适用简易程序减半收取340元，由苏州人人物业管理有限公司负担20元，沈兵、朱卫琴负担320元。
二审中，上诉人陈述，其自2014年上半年入住涉案房屋。
以上事实，有二审调查笔录予以佐证。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，人人物业公司系前期物业服务企业，沈兵系涉案房屋的买受人，沈兵在二审中亦确认自2014年上半年即入住涉案房屋，因沈兵未能及时缴纳相关物业服务费用，现人人物业公司依法要求业主沈兵按照前期物业服务合同的约定支付物业管理公共服务费、能耗费、垃圾清运费并承担违约责任合法有据。据此，针对沈兵主张涉案物业服务合同对其没有约束力以及无须支付垃圾清运费、违约金的上诉意见，本院不予采纳。沈兵另上诉认为建设单位在与其签订的房屋买卖合同中并未对前期物业管理作出约定，本院认为，前述事项系沈兵与建设单位之间的法律关系，沈兵尚不能以此为由拒付物业服务费用。至于沈兵认为人人物业公司提供的物业服务存在瑕疵故物业管理费应当减免，对此沈兵未能提供相应的证据予以佐证，本院不予采信。
综上所述，沈兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费580元，由沈兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
审 判 员 郭 锐
二〇一八年五月二十五日
法官助理 黄源榕
书 记 员 陈继灵