文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤03民终13640号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳百仕达物业管理有限公司。法定代表人：周屹，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩浩，广东伟泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：石榴，女，汉族，1982年8月30日出生。委托诉讼代理人：徐徐，广东德纳（前海）律师事务所律师。上诉人深圳百仕达物业管理有限公司（以下简称百仕达公司）因与上诉人石榴房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百仕达公司上诉请求：1、撒销一审判决，支持百仕达公司的一审合理诉讼请求；2、上诉费用由石榴承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，适用法律不当，错误确认租赁合同无效。架空层内没有违章改建情形，百仕达公司在一审中巳经提供了开发商获取的关于架空层的批文，即架空层属于百仕达一期中海苑全体业主，属于公共场所、公共设施、物业管理用房。全体业主接收的是开发商固有建筑用房，架空层只是租赁合同中的代名词而百仕达公司没有进行任何改建，保持了接收时的原状，并不存违建或将“架空层改建为商铺出租”。其次，架空层用途没有改变，经过中海苑业主大会表决作出商业出租的决定既没有改变用途，也没有违反任何法律规定，也没有损害国家和任何第三方的利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证、经过政府主管部门批准建设的，人民法院应认定合同有效。由此不难看出，没有独立房产证的租赁合同同样可以判定有效。百仕达一期中海苑能够建设成为合法可售楼盘，可以查证或推定当然“具备取得建设工程规划许可证、经过政府主管部门批准建设的”，这是无需质疑的事实，法院可以依职权查证。小区公共部分是毎个楼盘不可或缺的有机组成，《中华人民共和国物权法》第七十条至七十三条所指的区分所有权来自法律授予，并不取决于房地产证，应当受到法律的保护。何况，石榴利用涉案租赁合同在深圳市市场监督管理局注册成立了“深圳市XXX文化发展有限公司”，说明政府主管部门承认租赁合同法律效力，一审法院判定租赁合同无效违背物权法。（二）石榴拖欠4万元租金的事实涉及租赁合同期内的履约项目，且中海苑业主委员会巳经通过“行为”授权百仕达公司清收。一审法院以该项诉求没有业委会授权而驳回，没有事实依据而属于错判。该4万元租金来源于石榴2014年3月15日出具的《保证书》，该保证书是对2014年3月1日签订的租赁合同的履行作出的承诺保证，是对租赁合同的补充，是租赁合同的组成部分。租赁合同第1.5条明确百仕达公司的委托方是中海苑业主委员会，石榴在与百仕达公司签订租赁合同时已明悉，且本案中百仕达公司一并起诉的“行为事实”本身表明业主委员会巳经委托百仕达公司追索该4万元租金。（三）一审判决驳回百仕达公司主张的无因管理费用请求，没有法律依据。百仕达公司没有法律依据和合同依据保管石榴的财物，是因为合同到期石榴不愿搬离，导致百仕达公司被迫为石榴物品提供保管服务。百仕达公司为了保管石榴的物品提供了场地、人员、电费等支出，石榴是直接受益人。一审判决将百仕达公司为保管石榴财物提供的善意无因管理服务，认定为百仕达公司“自力救济”，既是对《中华人民共和国民法通则》第九十三条立法精神的违背，也是对民法所倡导的“公序良俗”、“受益人补偿”等原则的忽视，助长不法行为和社会不良风气。石榴上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、上诉费用由百仕达公司承担。事实和理由：一审判决判令石榴支付拖欠费用的资金占用利息，但百仕达公司并未诉请支付该“资金占用利息”，一审判决明显违反了“不告不理”的法律原则，属于适用法律错误。百仕达公司向一审法院起诉请求：1、石榴支付拖欠的2015年2月租金13，000元、管理费784元、水费13.7元；2、石榴支付2015年2月1日至2015年3月24日的违约金3587元（13，797.7元×52天×5‰）；3、石榴支付2014年3月15日拖欠的租金4万元及2015年3月15日至2015年3月24日的违约金74，800元（4万元×374天×5‰）；4、石榴支付合同到期商铺占用费4800元（200×24）；5、石榴支付私自转租非法所得50，400元[（6000-3200)×18]，并向百仕达公司缴纳合同违约罚款10万元；6、石榴将私自出租百仕达中海苑地下室取得的非法利益8400元交与百仕达公司；7、石榴因违约使用公共区域支付违约金2000元（200元×l0次）；8、百仕达公司依约扣除履约保证金26，000元（19，600元＋6400元）作为违约金；9、石榴支付无因管理费15万元（200元×25×30，2015年3月1日计至2017年3月31日，实际支付至石榴搬离止）10、诉讼费由石榴承担。石榴向一审法院反诉请求：1、百仕达公司向石榴返还占有的乐器、电器、家具等财产，或向石榴赔偿财产等值价额156，145元；2、百仕达公司返还履约保证金26，000元3、百仕达公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2014年3月1日，百仕达公司（甲方、出租人）与石榴（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市罗湖区百仕达花园一期中海苑XX栋架空层X号商铺（以下称“商铺X”）出租给乙方，该商铺的用途仅限商业，供乙方用于经营音乐培训、乐器销售，店铺名称为“XXX琴行”；乙方确认本合同签订前，甲方已明确告知乙方该商铺为住宅区内的架空层用房，产权归全体业主，甲方受中海苑业委会委托对承租方签订租赁合同；乙方已明确知悉本合同项下该商铺尚未能办理产权证的权属现状事实，并确认该商铺现状，基于自身经营需要愿意按现状承租，且愿意独自承担因承租该商铺所可能遭致的相关法律风险；该商铺租期为1年，即从2014年3月1日起至2015年2月28日止，每月租金为9800元（100元/平方米/月），管理费每月784元（8元/平方米/月）；首次合同租赁备案费用为19.6元，水电费依实际用量另行收取；该商铺租金、管理费、水电费按月计算，乙方须于每月1日前向甲方缴纳本月租金、管理费、上月水电费以及应支付的违约金或者赔偿金。如乙方逾期缴纳前述费用，则甲方有权要求乙方支付迟延履行违约金，且甲方还有权采取停水、断电的措施向乙方进行追缴；乙方迟延缴费的违约金计算标准为拖欠日乘以拖欠费用额度的千分之五，若乙方拖欠费用达1个月的，甲方有权书面通知解除本合同而不承担由此所产生的任何责任，本合同自甲方书面通知送达乙方处时解除，届时甲方有权将乙方所缴纳的履约保证金作为违约金予以全部扣除；本合同签订时，乙方应向甲方缴纳履约保证金19，600元，如乙方出现拖欠、拒交或违反合同约定义务的违约行为时，甲方有权在履约保证金中扣除相应额度；如乙方逾期补足被扣除的履约保证金达30日时，甲方有权书面通知解除本合同，并有权将乙方所缴纳的尚未被扣划完履约保证金作为违约金予以全部扣除；租赁期满，如双方不再续签租赁合同，且乙方未因有违约行为而被扣除履约保证金之情形的，乙方在办妥退租手续并结清各项费用后，凭履约保证金单据向甲方要求退回上述履约保证金所剩余额（但不附加利息）；合同到期后，若乙方不再租赁该商铺或租赁合同因乙方违约而被甲方解除的，乙方应在合同到期后或合同解除后7日内向甲方交还该商铺并签署该商铺交接单；逾期，则甲方有权按每延日200元的标准向乙方收取占用费；若乙方逾期交还该商铺达15日，甲方有权强行收房，该商铺内的乙方物品视为乙方自愿放弃，甲方有权自行予以处置；租赁期间，未经甲方授权代表书面许可，乙方不得擅自更改该商铺用途或把该商铺转给第三方使用，否则视为乙方违约，甲方有权立即书面通知解除本合同，并将乙方履约保证金作为违约金予以全部扣除，并追加罚款10万元；若甲方发现乙方有损甲方公共环境区域卫生及秩序以及滥用公共区域水电的不当行为，乙方应按次向甲方支付违约金200元。该合同还约定了其他权利义务。同日，百仕达公司（甲方、出租人）与石榴（乙方、承租人）又签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市罗湖区百事达花园一期中海苑XX栋架空层X号-X商铺（以下简称“商铺XX”）出租给乙方，该商铺的用途仅限商业，只供乙方用于经营美体、塑身，店铺名称为“XX减肥”；该商铺租期为1年，即从2014年3月1日起至2015年2月28日止，每月租金为3200元（40元/平方米/月），管理费每月640元（8元/平方米/月）；首次合同租赁备案费用为6.4元，水电费依实际用量另行收取；本合同签订时，乙方应向甲方缴纳履约保证金6400元。其他合同内容与前份《房屋租赁合同》基本相同。在签订前述两份租赁合同初期，石榴曾于2014年3月15日出具《保证书》，确认：尚欠中海苑业委会房租4万元，与百仕达物业公司签订租赁合同后，于2014年4月1日至2014年7月1日缴清该笔欠款，每月缴纳1万元欠款至中海苑业委会，另不得拖欠每月租金13，000元；石榴如有违约，愿承担物业公司封面、停水、停电等任何处罚，对此石榴绝无任何异议。（二）2015年1月19日、2月25日、3月6日，百仕达公司向石榴发出通知称：合同到期后不再与石榴续签两处商铺的租赁合同，要求其于2015年2月28日前清理商铺撤场；若交还商铺逾期达15日，将按合同约定对承租人物品自行处理。2015年3月24日，百仕达公司对商铺X进行强制清场，并对该商铺存放的物品进行登记（具体物品内容详见一审判决书所附《物品清单》）。（三）截至2015年2月28日，石榴未付商铺X的2015年2月份租金9800元，商铺XX的2015年2月份租金3200元以及管理费784元、水费13.7元。2013年7月23日，石榴将商铺XX转租给案外人王X喜，用于经营XX减肥中心，租赁期限为2013年7月23日起至2015年1月23日，租金为每月6000元。（四）涉案两处物业未办理房地产证，属于中海苑全体业主共有。百仕达公司提交的2014年1月1日《中海苑架空层委托管理协议》载明：中海苑业主委员会委托百仕达公司代为管理归中海苑全体业主所有的XX栋至XX栋部分架空层用房租赁事宜；架空层用房租赁合同由百仕达公司与承租方签订，并由百仕达公司负责物业管理，收取租金。一审法院认为，百仕达公司出租的涉案物业系百仕达花园一期中海苑XX－XX栋架空层X号商铺、X号－X商铺，应当属于小区的公共部分，没有独立的房地产证，应当按照房产建设时的规划使用，百仕达公司未经相关部门的批准，将架空层改建为商铺出租，改变了架空层的用途，未按照原来的规划使用，故百仕达公司与石榴签订的两份《房屋租赁合同》应属无效。关于百仕达公司是否具备诉讼主体资格的问题。涉案两份《房屋租赁合同》系百仕达公司与石榴所签订，且涉案两处物业也系百仕达公司交付给石榴使用，石榴在租赁期间也向百仕达公司缴纳了房屋占有使用费，故百仕达公司具有本案的诉讼主体资格。关于双方权利义务应如何处理的问题。涉案两份《房屋租赁合同》无效并不影响百仕达公司要求石榴参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但合同约定的迟延交费违约金及其他违约条款因合同无效而不应适用。其一，两份合同约定的租赁期限于2015年2月28日到期，而石榴未举证证明其于该期限之前搬离并交还该两处物业，故石榴尚应支付百仕达公司2015年2月份的房屋占有使用费13，000元及管理费784元、水费13.7元。石榴在合同到期后未及时结清前述费用，故还应承担自到期之日2015年2月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用利息。百仕达公司主张自2015年2月1日起按每日千分之五计收违约金的理由不成立，一审法院不予采纳。其二，石榴于2014年3月15日出具的《保证书》载明房租债权人为中海苑业委会而非百仕达公司，百仕达公司也未就收取石榴该房租欠款获得中海苑业委会的委托授权，故一审法院对百仕达公司要求石榴支付该房租4万元及违约金的请求予以驳回。其三，石榴在2015年2月28日合同到期未自动搬离商铺X，导致百仕达公司于2015年3月24日对该物业进行强制清场，故石榴应另行承担逾期交还商铺期间的占用费4800元（200元/天×24天）。其四，石榴虽存在将商铺XX转租给他人的行为，但百仕达公司并未书面通知石榴解除租赁合同，且租赁合同合同本身无效，故其无权要求石榴支付商铺XX的转租收益及罚款10万元。其五，百仕达公司所称石榴擅自出租的中海苑地下室并非涉案两份合同项下的物业，百仕达公司也未举证证明石榴在租赁期间存在损害小区公共区域的行为，故一审法院对百仕达公司关于石榴交还擅自出租地下室收益及支付违约使用公共区域违约金的请求不予支持。其六，涉案两份合同均为无效且合同期限均已到期，故百仕达公司应将收取的履约保证金26，000元（19，600元＋6400元）退还石榴。其七，百仕达公司系在商铺X租赁期限到期，石榴逾期交还商铺达15日的情况下对该商铺进行强制清场，且对商铺内的存放物品进行了登记，百仕达公司该行为系根据合同约定而实施的私力救济行为，不属于法律上的无因管理行为。因此，百仕达公司主张石榴支付无因管理必要费用的理由不成立，一审法院予以驳回。百仕达公司如认为租赁期限到期后石榴怠于搬离商铺使其遭受损失，可另循法律途径解决。其八，百仕达公司已确认商铺X内的物品目前尚由其保管，且石榴也要求百仕达公司返还该等物品，故百仕达公司应向石榴返还《物品清单》上所列物品，如不能返还，石榴可另寻法律途径解决。据此，一审法院判决：一、石榴应于判决生效之日起十日内向深圳百仕达物业管理有限公司支付房屋占有使用费13，000元、管理费784元、水费13.7元；二、石榴应于判决生效之日起十日内向深圳百仕达物业管理有限公司支付以上拖欠费用的资金占用利息（以13，797.7元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2015年2月28日起计至款项还清之日止）；三、石榴应于判决生效之日起十日内向深圳百仕达物业管理有限公司支付商铺占用费4800元；四、深圳百仕达物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向石榴返还判决书附件《物品清单》上所列物品；五、深圳百仕达物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向石榴返还履约保证金26，000元；六、驳回深圳百仕达物业管理有限公司的其他本诉请求；七、驳回石榴的其他反诉请求。本诉受理费8665元，由深圳百仕达物业管理有限公司承担8190元，石榴承担475元；反诉受理费2122元，由深圳百仕达物业管理有限公司承担122元，石榴承担2000元。本院经审理查明：（一）百仕达公司与石榴就涉案两套房屋签订的两份租赁合同中第1.4条中均记载：石榴确认，该商铺为住宅区内的架空层用房，产权归全体业主，百仕达公司受中海苑业委会委托对承租方签订租赁合同。石榴于2014年3月4日出具的《承诺保证书》记载：“中海苑业委会有权随时对承租方进行管理并通知承租方将租金交予中海苑业委会…否则中海苑业委会对承租方可采取任何强制措施和诉讼，且最终解释权在中海苑业委会”。（二）本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案两份租赁合同中第1.4条均明确记载百仕达公司系受中海苑业委会委托而签约出租涉案房屋，石榴在签订租赁合同时即已知悉百仕达公司与中海苑业委会之间就涉案房屋租赁事项存在的委托代理关系，且按石榴于租赁合同签订后即2014年3月4日出具的《承诺保证书》所载内容，石榴已承诺中海苑业委会有权向其主张交付租金，并无证据表明涉案租赁合同只约束百仕达公司与石榴。根据前述法律规定，受涉案两份租赁合同直接约束的合同当事人应为中海苑业委会与石榴，在本案现有证据并未显示中海苑业委会已将对应实体民事权利让与给百仕达公司的情况下，仅作为代理人的百仕达公司对于涉案租赁合同中约定的权利、义务及履约后果没有法律上的直接利害关系，百仕达公司、石榴分别就涉案租赁合同的履行、清结等事项相互提出的本、反诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定的起诉条件，依法均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初664号民事判决；二、驳回深圳百仕达物业管理有限公司的起诉；三、驳回石榴的反诉起诉。一审本诉案件受理费8665元、反诉案件受理费2122元，分别退还深圳百仕达物业管理有限公司、石榴；深圳百仕达物业管理有限公司预交的二审案件受理费8190元、石榴预计的二审案件受理费145元，予以分别退还。本裁定为终审裁定。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一八年二月二日书记员 李开宇（兼）附本裁定所适用法律、司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。