贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终426号上诉人(原审被告)：郭海波。上诉人(原审被告)：郭海鹏。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：白峰，贵州黔鹰律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：丁夕杰，贵州黔鹰律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：汤雅婷。委托诉讼代理人：刘播生，贵州红连天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨仕梅，贵州红连天律师事务所实习律师。原审第三人：蒋雷激。原审第三人：文莲沙。原审第三人：杨昌莲。原审第三人：于卓艳。原审第三人：彭鹏。上诉人郭海波、郭海鹏因与被上诉人汤雅婷及原审第三人蒋雷激、文莲沙、杨昌莲、于卓艳、彭鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初308号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。郭海波、郭海鹏上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部负担。事实与理由：第一、一审判决认为差价协议约定的丙方不应局限为本案5个第三人，违背了合同相对性原理，属认定基本事实及法律关系错误，只有在5个第三人全面履行租金给付义务的情况下，被上诉人才有可能获得差价，若按照一审的事实认定则原判漏列必须参与诉讼的其他实际承租人，程序违法;第二、实际上，差价协议签订以后，上诉人与5个第三人重新签订租赁合同，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系已经解除，差价协议已不具备继续履行的条件;第三、原审基于上述错误的认定，按9个学期计算差价，再按由上诉人承担60%的比例划分判令上诉人补偿差价90180元，与客观事实不符。事实上，5个承租人全部中途退租，生意冷清，上诉人又减免了部分租金，上诉人获得的差价最长不超过4个月，所有差价不超过40050元。汤雅婷答辩称，双方签订的租赁合同和差价协议均是有效协议，其完成装修并分割招租后理应获得差价，根据诚实信用原则，其诉讼请求应当获得全部支持。原审第三人蒋雷激、文莲沙、杨昌莲、于卓艳、彭鹏均未到庭陈述意见。汤雅婷向一审法院起诉请求：1、被告归还原告应得的房租差价167000元；2、被告支付违约金63112元；3、被告退还原告多交的房租21240元；4、终止租赁合同，被告双倍返还定金54000元；5、请求赔偿原告装修费70500元；6、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月11日，被告郭海波与贵州大学签订《房屋租赁合同》，贵州大学将位于贵州大学××区东区××学生公寓××（××标段）的生活服务用房出租给郭海波经营，承租面积为1558平方米，租金为每平方米每月35元，租房后由被告郭海波、郭海鹏合伙经营管理。2012年7月7日，原告汤雅婷与被告郭海鹏签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于贵州大学花溪校区6号宿舍楼（架空层）10号铺面（被告向贵州大学承租房屋的一部分）出租给原告经营，面积为118平方米，租金每月每平方米120元，每年按10个月收取，租期从2012年7月15日至2017年7月15日，该合同未约定终止合同的情形。合同签订后，原告向被告支付了三个月的房租费42480元（其中27000元为定金转租金），被告向原告交付了房屋。原告对所承租房屋进行了装修并经营使用了一个多月，之后其将该房屋分割成五间独立门面，分别在2012年8月3日、9日、15日、20日与第三人于卓艳、杨昌莲、蒋雷激、文莲沙、彭鹏五人签订了《房屋租赁合同》，约定汤雅婷将分割出的五间独立门面分别出租给第三人，每间门面每月租金为3500元，每年按10个月收取租金。合同签订后，门面由五位第三人经营使用。第三人均向原告汤雅婷支付了从2012年9月至2013年3月期间，第一个学期的房屋租金17500元。2012年8月31日，原告汤雅婷（乙方）与被告郭海鹏（甲方）签订了《差价协议》，载明：甲方与乙方在贵××号门面118平方米有差价收益，该房原租户是乙方，现该房已转租丙方，在丙方交给甲方的房租中，甲方应抽出差价给乙方，每半年约人民币16700元整，该差价要丙方正常交房租给甲方，甲方在收到丙方房租后方可补差价给乙方。约定付款日期为2013年2月16日至2017年2月16日期间每年的2月16日、8月16日，共9期。同时亦约定付款时间以丙方付款为准，甲方需要向乙方支付总金额为167000元。差价协议签订后，门面由被告管理，于卓艳、杨昌莲、蒋雷激、文莲沙、彭鹏另外与被告郭海鹏另行签订了《房屋租赁合同》，第三人蒋雷激按照每月3500元的标准向被告支付租金至2015年2月份，期间被告减免了第二期一个半月的租金和最后一期500元的房租，之后第三人蒋雷激未再经营该门面，其他四位第三人在蒋雷激之前就已经停止经营案涉门面。原告陈述在差价协议签订后，已将其从第三人处收取的租金转给被告，但被告予以否认。另查明，原告就与被告之间补偿差价问题发生争议，曾于2015年3月13日向一审法院提起诉讼，要求被告给付原告五期房租差价83500元。在该案的开庭审理时，第三人于卓艳以证人身份（原告申请）作证称，其在与汤雅婷签订合同后一个多月，又与被告郭海鹏签订了租赁合同，以每月3500元的价格向被告郭海鹏支付租金至2014年年底，期间被告郭海鹏减免了一个半月的租金，之后因经常停电便将门面转给了其他人，由其他人直接向郭海鹏支付租金。法院于2015年6月11日作出（2015）花民初字第984号民事判决，以原告无法证明次承租人与被告履行房屋租赁合同的时间及效率为由驳回原告的诉讼请求。宣判后，原告不服该判决向贵阳市中级人民法院提起上诉，该院于2015年8月19日作出（2015）筑民一终字第1476号裁定，以原判遗漏必须参加诉讼的当事人为由撤销原判、发回重审。发回重审后，一审法院于2015年9月7日重新立案后，依职权追加本案五位第三人参加诉讼，并组织了庭前证据交换。之后，原告以需要同被告协商处理为由申请撤回该案，且经法院准许撤诉。2017年1月10日，原告再次起诉被告，诉讼要求如前所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》和《差价协议》是双方当事人真实意思的表示，无违反法律和行政法规的效力性强制规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照合同约定和公平原则、诚实信用原则行使权利、履行义务。原、被告因房屋租赁和转租过程中的差价发生争议，根据诉辩双方的意见及举证质证情况，归纳本案争议焦点为：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务是否履行完毕；二、原、被告签订的《差价协议》该如何履行。关于焦点一，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务是否履行完毕。原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告向被告支付了房租，被告向原告交付了房屋。在租赁期限届满前，双方通过签订《差价协议》的形式对剩余租赁期间双方的权利义务进行了约定，原告已将案涉房屋交予被告，被告亦在实际管理房屋，并将房屋另行对外租赁收取租金。在租赁期限届满后，原告也并未实际占用租赁房屋，亦未明确表示继续租赁案涉房屋，故该《房屋租赁合同》已于2017年7月15日因租赁期限届满而自行终止。因此，原告请求终止租房协议的事实要件并不存在，其该项诉讼请求不予支持。关于在履行租赁合同中原告向被告支付的定金和租金问题。原告向被告支付了三个月的房租42480元（含定金27000元），原告所交纳的定金已经充抵了房屋租金。关于原告要求被告双倍返还定金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，因原告在向被告交纳定金后，原、被告双方均履行了约定的义务，且定金已经充抵了房屋租金。故对原告要求被告双倍返还定金54000元的请求，不予支持。根据房租赁合同的约定，每年的租金为141600元（120元/平方米×118平方米×10个月），原告实际向被告支付了从2012年7月15日至10月15日共三个月的房租42480元。从原被告双方在2012年8月31日签订差价协议后，案涉房屋已由被告管理并对外出租，并向第三人收取租金。因原告已向第三收取租金至2013年3月，其虽辩称已将向第三人收取的租金转给了被告，但被告对此予以否认，且原告也没有提交证据证实。因此，原告并无证据证明被告多收取了租金，故对原告要求被告退还租金的请求，不予支持。关于焦点二、原、被告签订的《差价协议》该如何履行。该差价协议的签订背景是原告以每平方米120元/月的价格承租被告的门面后对门面进行了改造投入，再以每平方米148.31元（3500元×5÷118平方米）的价格转租给五位第三人经营。之后为便于管理，原告将该门面交给被告，被告再以每月3500元的转租价格与第三人重新签订租赁合同，因原告对房屋租赁价格的提升进行了投资、作出了贡献，所以双方约定由被告向原告支付差价。该差价的性质应当是对原告就案涉门面进行装修改造、招租所付出成本的补偿。按照原告与被告及第三人约定的房租价格计算，每半年的租金差价为16702.9元，原被告双方据此确定被告应向原告支付的半年租金差价为16700元。根据差价协议的签订目的，该差价协议上约定的丙方不应局限认定为本案的五个第三人，应认定为所有从被告处再租赁案涉房屋的承租人。差价协议上对每期应支付差价的时间和数额进行了明确约定，同时也约定了差价要丙方正常交租给被告，被告在收到丙方房租后方可补差给原告，但该支付条件明显对原告一方不公平、不合理，因为在差价协议签订后，原告并不能全面地掌握被告对案涉房屋的租赁情况，若非其他承租人和被告如实陈述，原告将无从掌握被告是否实际收到房租及数额，原告客观上也无法举证，这将导致协议约定的差价支付条件无法成就，差价协议无法履行，原告的权利无法得到保障。因被告在接手房屋后，也实际将房屋对外进行了租赁，根据一般日常生活经验法则，房屋对外租赁通常都产生租金收益，通常亦是先交租金后使用房屋。故在被告无充分证据证明案涉门面处于长期空置状态或低于每月每平方米120元的价格对外出租的情况下，根据诚实信用原则的要求，被告应当向原告支付该房租差价，被告辩称在2015年10月21日贵州大学发布公告要求承租户的所有租金都交给了贵大，但并未提交证据证明承租户如实向贵州大学支付了房租。关于差价数额，被告辩称第一期2013年2月16日的差价已经由原告直接从第三人处收取，但结合第三人向原告支付租金的时间至2013年3月、租期届满时间为2017年7月、差价协议第二期的支付时间为2013年8月16日和最后一期的支付时间为2017年2月等事实，应认定第一期差价指向的期间为第一期差价支付时间和第二期差价支付时间期间的差价，即先支付差价后使用房屋。故对被告辩称原告已从第三人处收取第一期差价的意见，不予采纳。根据差价协议的约定，每期差价数额为16700元，9期的总金额为150300元，但考虑到被告接手门面后，第三人并未连续不断地租赁使用房屋直至2017年7月租期届满，被告必然对房屋进行再次招租，亦会产生一定的空置损失，且被告对第三人的租金也实际进行了部分减免，故综合考虑被告的招租、管理成本和空置损失以及原告的装修和招租成本，本着公平原则的精神，酌情判令被告向原告支付差价协议约定总价的60%，金额为90180元（150300元×60%）。关于原告要求被告支付违约金63112元的请求，因被告在履行租赁合同和差价协议的过程中，并不存在明显的违约行为，故对原告的该请求，不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失70500元的请求，因房租差价的性质即是补偿原告对案涉房屋进行装修改造和其他管理行为所投入的成本，故对原告的该请求，亦不予支持。关于被告辩称原告未尽到督促次承租人支付租金的意见，因差价协议签订后，其他租户已经与被告重新签订了租赁合同，原告并无义务督促其他租户支付租金。故对被告的该辩称意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三之规定，判决:一、被告郭海波、郭海鹏于本判决生效后十日内支付原告汤雅婷房屋租金差价补偿款人民币90180元；二、驳回原告汤雅婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6437元，由被告郭海波、郭海鹏负担1700元，由原告汤雅婷负担4737元。二审中，当事人双方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本院认为，诚信原则要求所有民事主体在从事任何民事活动时，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守自己的承诺。就本案而言，第一、上诉人郭海波、郭海鹏与被上诉人汤雅婷签订《房屋租赁合同》后，均相互履行了一段时间的合同义务，被上诉人汤雅婷对原房屋进行了装修并分割成5个独立的房间分组给5个原审第三人使用。在租赁期限届满前，双方通过签订《差价协议》对剩余租赁期间的权利义务进行了重新约定，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效协议。第二、根据《差价协议》被上诉人汤雅婷将案涉房屋交还上诉人郭海波、郭海鹏，由上诉人实际管理房屋，对外租赁，收取租金并支付一定差价给被上诉人。该《差价协议》是基于被上诉人对租赁房屋进行了装修改造、招租所付出成本的补偿。在经营过程中，无论上诉人郭海波、郭海鹏将涉案房屋出租给本案5个原审第三人，还是将房屋出租其他人使用，均不能免除上诉人郭海波、郭海鹏承诺应给付被上诉人的差价。第三、原判考虑到上诉人郭海波、郭海鹏接手门面房屋后，事实上并未连续不断地租赁使用房屋直至2017年7月租期届满，产生一定的空置损失，且对第三人的租金也实际进行了部分减免，结合上诉人的招租、管理成本和本案的实际情况，酌情判令上诉人支付差价协议约定总价的60%即90180元，符合本案的客观状况，本院予以维持。第四、对于涉案的定金、装修损失、违约金等当事人双方并未提出上诉，原判处理妥当，于法有据，本院予以维持。综上所述,上诉人郭海波、郭海鹏的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2054元,由上诉人郭海波、郭海鹏负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  唐有临二〇一八年二月五日书记员  杨胜糌