上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0113执异163号
案外人：汪2，男，1975年2月17日生，汉族，身份证记载地址山东省曹县邵庄镇程庄行政村程庄**号。
委托代理人：袁冠周，上海汉路律师事务所律师。
申请执行人：李多寿，男，1984年10月5日出生，汉族，现住上海市宝山区。
被执行人：黎炜琦，男，1980年12月12日出生，汉族。
本院在执行申请执行人李多寿与被执行人黎炜琦民间借贷纠纷一案中，案外人汪2对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人汪某1，案外人通过上海云房数据服务有限公司的居间介绍，购买黎炜琦、郭思琪、左凤侠名下位于上海市宝山区共富四村XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，双方于2016年11月30日签订了一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(并于当日在房产交易中心进行了网签)，约定黎炜琦、郭思琪、左凤侠将系争房屋出售给案外人，总房价款为人民币300万元(以下币种均为人民币)，当时系争房屋上设定了近200万元的抵押借款，现已注销抵押权；案外人依约分批支付房款，至2017年2月14日已支付房款224万元，2017年3月22日黎炜琦急于归还其欠他人的款项89万元，请求案外人帮忙提前付清房款，并再借给他13万元，案外人也帮忙照办了；2017年4月1日案外人去找卖房人办理过户手续时，黎炜琦却不知所踪，其妈妈左凤侠称其外出躲债了，左凤侠把系争房屋的钥匙交给了案外人，让案外人先某某系争房屋，但过户手续无法办理；案外人即向法院提起诉讼，要求继续履行房屋买卖合同，但因系争房屋已被本院查封而无法判决并中止审理。案外人认为本院的查封侵犯了案外人的合法权益，故向本院提出书面异议，请求本院解除对系争房屋的查封。案外人汪2向本院提交了上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、收款收据及相应的银行凭证、左凤侠出具的同意案外人入住说明等证据以证明其主张。
本院经审查查明，系争房屋上海市宝山区共富四村XXX号XXX室的权利人登记为被执行人黎炜琦以及郭思琪、左凤侠共同共有，房屋类型为公寓，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，2017年3月2日系争房屋的抵押被登记(XXXXXXXXXXXX)注销。李多寿与黎炜琦之间系民间借贷纠纷，本案在审理过程中，依据李多寿的财产保全申请，本院于2017年4月6日查封了系争房屋，查封期限自2017年4月6日至2020年4月6日。本院于2017年7月12日作出(2017)沪0113民初6599号民事判决书：一、被告黎炜琦于本判决生效之日起十日内归还原告李多寿借款20万元；二、被告黎炜琦于本判决生效之日起十日内支付原告李多寿逾期利息(借款本金以20万元计算，自2017年3月6日起至判决生效之日止，按年利率6%计付)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费收取为4,300元，诉讼财产保全费1,520元，均由被告黎炜琦承担。该判决书生效后，黎炜琦未能及时履行付款义务，李多寿即向本院申请执行，本院于2017年10月17日以(2017)沪0113执5979号立案执行，被执行人黎炜琦至今未能履行全部付款义务。
又查明，2016年11月30日案外人汪2(乙方)与黎炜琦、郭思琪、左凤侠(甲方)之间签订了《上海市房地产买卖合同》，网上合同签订时间为2016年11月30日15时33分19秒，主要内容为：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为300万元，并约定了相应的付款时间与方式，甲、乙双方确认在2017年3月31日前甲方双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被执行人黎炜琦分别于2016年11月30日、2016年11月30日、2016年12月6日、2016年12月6日、2016年12月16日、2016年12月19日出具收款收据，明确收到案外人用于购买系争房屋的购房款5万元、10万元、20万元、10万元、110万元、14万元，共计169万元。2017年2月14日案外人向黎炜琦转帐汇款55万元，2017年3月22日案外人向贺良转帐汇款89万元，黎炜琦在银行转帐凭证上签名确认：“本人收到此款款项”，以上案外人共计付款313万元，案外人称其中300万元为房款，另13万元为借给黎炜琦的款项。左凤侠于2017年4月3日出具书面说明，内容为：“2017年4月3日同意汪2入住宝山区共富四村富成园143号101室”。
另查明，2017年4月7日案外人以黎炜琦、郭思琪、左凤侠为被告向本院提起诉讼，要求继续履行房地产买卖合同，将系争房屋过户至案外人名下，本院以(2017)沪0113民初7300号立案审理，郭思琪、左凤侠到庭应诉并作出相应的陈述。
以上事实，有案外人汪2提交的上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、收款收据、银行凭证、入住说明；本院调取的财产保全申请书，(2017)沪0113民初6599号民事裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证，(2017)沪0113民初6599号民事判决书，(2017)沪0113民初7300号法庭审理笔录等证据予以证明，本院对此予以确认。
本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中本院于2017年4月6日对系争房屋采取查封措施时，该房屋的权利人之一为被执行人黎炜琦，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前系争房屋已由案外人汪2购买并付清全部房价款，且已实际占有该房屋，但因系争房屋被本院查封的事实导致无法办理产权过户手续，案外人对此并无过错。据此，本院应当依法作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人汪2提出的异议请求理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房产的执行。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 李 洁
审 判 员 王丽辉
人民陪审员 郁 雯
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 陆 薇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。