辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终662号
上诉人（原审原告）：纪宝越。
被上诉人（原审被告）：大连峰景美墅地产发展有限公司，住所地大连市旅顺口区启新街道38号1-2层。
法定代表人：李晓明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张仁华，辽宁顾阳律师事务所律师。
上诉人纪宝越因与被上诉人大连峰景美墅地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2017)辽0212民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纪宝越上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.原审判决认定《补充协议》约定交房时间有效，不违反法律和行政法规，是错误的。上诉人与被上诉人2012年7月27日签订由建设部、国家工商行政管理总局制定，大连市工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》（下称合同）的条款规范、内容符合法律规定。被上诉人在签订合同的同时，又与上诉人签订一份《补充协议》，内容前后矛盾，完全否定国家机关制度和监制合同的初心，本身就是规避法律的阴阳合同，应属无效。《补充协议》约定，案涉项目《竣工验收备案证》不作为交房的法定条件，违反法律和行政法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第61条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条规定房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发运营管理条例》房地产开发项目，经查验合格后，方可交付运用；未经查验或查验不合格不得交付运用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定，商品房买卖合同的约定条件只有满足验收备案，商品房才能交付使用。故原判决，认定《竣工验收备案证》不作为交房的法定条件的约定有效，违反法律和行政法规的规定。2.原审判决认定2013年10月8日土建工程专项验收合格为交房时间错误。合同第8条约定的交房时间为2013年6月30日。案涉项目竣工验收备案时间为2016年7月12日。上诉人实际领取的时间为2015年7月27日。2013年的10月8日的验收报告仅是土建工程专项验收的时间，并非综合验收时间，更非验收备案时间。故原审判决认定2013年6月30日为案涉房屋交房时间，逾期131天交房错误。案涉房屋实际逾期交房时间为1107天。上诉人追究被上诉人逾期交房757天的违约责任有事实依据。3.原审判决认定上诉人已经领取3776元违约金并予以扣除错误。上诉人并未领取被上诉人给付逾期交付的违约金3776元，2015年7月27日领取钥匙时在被上诉人的账册签了个名字，被上诉人并未实际支付3776元的赔偿金。原审判决认定，上诉人领取3776元赔偿金证据不足。4.原审判决认定上诉人2013年11月7日收到被上诉人给付的交房通知没有依据。被上诉人2013年11月7日发给上诉人的交付房屋快件，在上诉人没有签收的情况下，认定上诉人已经收到该快递，没有依据。即使上诉人收到交房通知，案涉房屋也不具备交付的条件。
大连峰景美墅地产发展有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，应予维持。理由：1.上诉人知晓并自愿签署了该《补充协议》，应当接受该《补充协议》内容的约束。在没有任何证据证明的情况下，否认已经履行完主要内容的《商品房买卖合同》和《补充协议》的法律效力，是违反合同法所倡导的诚实信用原则的。关于合同的效力问题，被上诉人在与其他业主的商品房买卖合同纠纷中，已经得到了法院的认可2.《竣工验收报告》是对包括案涉房屋在内的7号楼所有分部分项工程，按照国际规范标准和设计要求，作出的全面综合质量验收报告。并非上诉人所说的仅是对土建工程专项验收。被上诉人在2013年10月8日，对包括案涉房屋在内的楼房作出的工程质量合格的《竣工验收报告》作为交房条件，是双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》中约定的，也是房地产行业的行规和惯例，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。《竣工验收备案证》是被上诉人到政府相关部门对涉案工程《竣工验收报告》的报备时间，并非是工程质量合格的时间。以被上诉人2013年10月8日的《竣工验收报告》作为可以交房的时间节点既有事实依据也有法律依据。3.上诉人将被上诉人的迟延交房违约金3776元人民币用于抵顶2013年11月至2014年10月的物业费、取暖费、垃圾清运费等相关费用，上诉人是同意并承认的，并在领取案涉房屋钥匙时在《逾期交房违约金支付名单》上签字认可。现在又以被上诉人并未实际支付为由，否认实际领取，既不符合客观实际，也是不讲诚信的。4.被上诉人在2013年11月7日和2014年10月25日已经通过顺丰快递和圆通快递，将交房通知单按照上诉人在《商品房买卖合同》和《补充协议》中所留的地址（旅顺旅游集团）、邮编为116041,和电话进行了二次快递通知，按照补充协议的约定，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。因此被上诉人在2013年11月7日已经完成了交房的通知义务。上诉人以没有签收为由否认没有收到快递通知没有事实依据。
纪宝越向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房违约金23246元。
一审法院认定事实：2012年7月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，买受人（即原告）购买出卖人（即被告）位于旅顺口区鹿山园路商品房，房屋总价款为614183元。其中付款方式为合同签订之日交付首付款214183元，余款400000元采用按揭贷款方式支付，......。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前将具备商品房验收合格的涉案房屋交付给买受人；第九条约定，逾期交房超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。同日，原、被告还签订《补充协议》一份，其中第八条约定，关于商品房交付，双方同意将《合同》第十一条变更为：”买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定的时间内办理交接手续的，均视为出卖人已经按期交付”。......为鉴于本小区人数众多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序先后出现的交付期超过合同约定期限的，不视为逾期交房。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法的理由，视为出卖人已经按期交付。买受人逾期领取钥匙，每逾期一天买受人应当向出卖人支付违约赔偿金200元......买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法的理由，视为出卖人已经按期交付。......第十九条约定买受人确认以下地址为其通信地址，出卖人对买受人发出的任何通知均以以下通讯地址为准：地址：旅顺旅游集团、邮编116041、收件人：纪宝越，根据该《合同》和本补充协议发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达；国外邮件，在寄出十五天后视为送达。第二十五条约定，本补充协议作为该《合同》不可分割的组成部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议与《合同》有相抵触部分，以本补充协议为准”。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2013年10月8日取得工程竣工验收报告，载明：峰景谷项目7#楼，所有分部分项工程质量达到国标规范标准，满足设计要求，验收合格。2013年11月7日，被告通过顺丰快递邮寄的方式将”鹿山交房通知书”依据补充协议中原告留存的地址快递给原告，通知书中写明：将于2013年11月3日至2013年11月8日于麓山销售中心现场分批办理先关入住手续。2013年11月8日该快递被签收。2017年7月19日原告方取走案涉房屋的钥匙。2015年7月27日签署了逾期交房违约金支付名单，日违约金30.7元，领取123天共计3776元的逾期交房违约金，原告表示顶抵了一年的物业及取暖费用。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。原告已按约定交付了购房款，被告应按约交付房屋。被告未能按约交付房屋，导致原告不能如期入住，被告已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算天数，按照合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前将具备商品房验收合格的涉案房屋交付给买受人,即自2013年6月30日起计算至被告通知到原告可以正式办理入住止，庭审中被告认为其2013年10月8日取得工程竣工验收报告，逾期交房时间为123天，原告已经在2015年7月27日办理入住手续时全额领取逾期交房违约金3776元。一审法院认为，是否交房和交房时间并不应以被告取得竣工验收报告为基准，取得报告仅可认为是满足了交房的条件，只有通知到购房人领取钥匙，方可认为是交房，经审查原告于2013年11月8日正式接到交房通知。因此逾期交房时间应为2013年6月30日至2013年11月8日，共计131天。因此违约金应自2013年6月30日起以原告已付房屋价款总额614183元为计算基数，以日万分之零点五为计算标准计算131天，故违约金应为4023元（614183元×万分之零点五/天×131天）扣除已支付的3776元，被告仍需给付原告违约金247元（4023元-3776元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，一审法院判决：被告大连峰景美墅地产发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告纪宝越逾期交房违约金247元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由原告负担376元，由被告负担4元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。根据庭审审理情况和证据情况，本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律上的约束力。关于上诉人否认收到被上诉人邮寄的交房通知及主张合同中所记载的电话号码不是其真实电话号码一节，本院认为，《商品房买卖合同》和《补充协议》中均由上诉人本人签字确认，被上诉人按照合同中约定的电话和地址向上诉人邮寄交房通知，并无不当。且，从被上诉人所提供的两份快递单及运单详情来看，上诉人已于2013年11月8日收到了交房通知，故电话号码对此并无影响。根据双方合同的约定，被上诉人应于2013年6月30日前将涉案房屋交付给上诉人，故被上诉人逾期交房的时间应为自2013年6月30日起至2013年11月8日，且根据上诉人于2015年7月27日签署的逾期交房违约金支付名单来看，3776元的违约金数额与该逾期时间相印证，故一审认定被上诉人逾期交房时间为131天，并无不当，本院予以认可。
关于上诉人主张未收到过逾期交房违约金3776元一节，现双方均认可该3776元采取抵顶一年物业费及采暖费的方式支付，被上诉人主张该抵顶时间应为2015年7月27日之前，上诉人主张应为2015年7月27日之后的一年。本院认为，因上诉人于2015年7月27日签署了逾期交房违约金支付名单，该名单上注明了”此签字证明业主已经全部收到迟延交房违约金”字样，故，抵顶物业费和取暖费的时间应为2015年7月27日前，否则无法解释被上诉人在注明了”此签字证明业主已经全部收到迟延交房违约金”字样的逾期交房违约金支付名单上签字的原因。且上诉人又主动缴纳了2014年11月至2016年的物业费，更能说明被上诉人所承诺的是抵顶2015年7月27日之前的物业费和取暖费。故对上诉人的主张，本院不予支持。
关于上诉人主张案涉房屋竣工验收备案时间为2016年7月12日，《竣工验收报告》仅是对土建工程专项验收一节，被上诉人主张《竣工验收报告》是对包括案涉房屋在内的7号楼所有工程，按照国际规范标准和设计要求作出的全面综合质量验收报告。本院认为，案涉房屋是否已经竣工验收，是被上诉人是否能够交付案涉房屋的条件，案涉房屋竣工验收备案的具体时间对房屋现实交付并无实质影响。上诉人以此理由主张逾期交房时间，于法无据，本院不予支持。
综上所述，纪宝越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元（上诉人已预交），由上诉人纪宝越负担。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 刘畅
审判员 吕瑛
二〇一八年一月二十九日
书记员 王亮