长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民初字第00347号
原告：周超，女，汉族，1983年7月9日生，住长春市二道区。
委托代理人：刘文玉，吉林吉大律师事务所律师。
被告：张汉书，男，汉族，1951年6月1日生，住长春市南关区。
委托代理人：郭淑芬，吉林秉责律师事务所律师。
原告周超与被告张汉书案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年3月16日受理，2015年5月19日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周超及其委托代理人刘文玉、被告张汉书的委托代理人郭淑芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周超诉称：2013年1月29日，原告签约购买了乔洋、李宪宝（已死亡）夫妇的房屋，当日支付了全部购房款55万元并实际交付使用，依约定取得该房屋所有权。吉林省信维公证处对此予以公证，经银行同意由原告归还剩余的按揭贷款。后由于李宪宝死亡而乔洋又怠于履行更名过户义务，原告将乔洋诉至长春市二道区人民法院，经审理再次确认了上述买卖事实，并出具（2013）二民二初字第151号民事判决书，判决乔洋继续履行合同为原告办理过户更名手续。后原告依据生效判决在申请强制执行办理过户更名过程中发现在原告购得上述房屋后，经开法院于2013年2月6日以被告诉吉林国际合作集团药业有限公司债务纠纷为由，将原告从乔洋、李宪宝处购得房屋连带查封，现进入执行程序。原告向经开法院提出执行异议，经开法院于2015年1月29日作出（2014）长经开执异字第11号执行裁定书，驳回了该执行异议。现原告诉至法院，请求：1、停止执行，并解除查封扣押；2、诉讼费由被告承担。
被告张汉书答辩称：1、该争议房屋登记所有人为出卖人李宪宝，原告购买被告房屋并没有按照法律规定到登记机关办理更名过户手续，该房屋所有人仍为李宪宝；2、2013年1月30日，出卖人李宪宝与妻子办理了离婚，双方约定该争议房屋归李宪宝所有，李宪宝对房屋有处置权。经开法院判决以李宪宝名下的个人财产作为债务的连带执行标的，在诉讼前经开法院对该房屋予以了查封，经开法院执行该房屋是正确的。且李宪宝于2013年2月2日死亡，其妻子没有任何的继承权，李宪宝仍为房屋所有权人，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年1月29日，李宪宝、乔洋（甲方）与原告周超（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的房产（住宅），建筑面积205.34平方米；上述房产的交易总价为：人民币55万元整，甲方所欠的全部剩余银行贷款（具体数额由银行进行核算后）由乙方向银行偿还；本合同签订之日，甲方将本套房屋的全部房屋交款凭证交付乙方，乙方将全部购房款55万元支付给甲方，该房屋的房屋所有权即转移归乙方所有。后由甲方与乙方共同到公证机关办理委托书后，由甲方协助乙方办理银行还贷及房屋过户更名手续；双方约定的其他事项：本房产为按揭房产，需卖方委托人付清按揭尾款，后进行房产买卖更名过户手续的签订。该合同尾部，甲方为李宪宝、乔洋签名并按指印，乙方为周超签名并按指印。签订合同当天，原告周超向李宪宝的银行卡转账55万元。
同日，李宪宝、乔洋出具委托书，委托内容：李宪宝、乔洋夫妻按揭贷款购买了房一套，建筑面积：205.34平方米。现我们全权委托受委托人周超代为办理还清此房地产的银行贷款、解除抵押等相关手续及领取产权证后办理该房地产屋的转让、更名手续，受委托人为此所签署的有关文书，我均予以承认。受委托期限：自2013年1月29日至办完相关手续止。委托人处为李宪宝、乔洋签名并按指纹。经吉林省长春市信维公证处公证，委托书上的签名及指纹系李宪宝、乔洋在公证员张英姿面前所作，李宪宝、乔洋出示给公证员张英姿的居民身份证、居民户口簿及结婚证与公证书中复印件相符。
同日，经向长春市房产档案馆查询，诉争房屋所有权人登记为李宪宝，查封情况为未查封，抵押情况为已他项。
其后，周超向长春市二道区人民法院提起诉讼，因李宪宝已死亡，要求乔洋继续履行2013年1月29日签订的《房屋买卖合同》，将房屋更名至周超名下，长春市二道区人民法院于2013年5月24日作出（2013）二民二初字第151号民事判决书，判决：一、乔洋于本判决生效后继续履行与周超于2013年1月29日签订的房屋买卖合同；二、待商品房解除抵押他项权利具备过户更名条件时，乔洋协助周超办理房屋的过户登记手续至周超名下。该判决于2013年6月14日发生法律效力。
原告周超向长春宇龙物业服务有限公司缴纳了房屋2012年12月17日至2015年12月16日的物业费及二次供水费用，物业费每年2957元。原告周超向大唐长春热力有限责任公司缴纳了上述房屋2013、2014年度的采暖费，每年5954.86元。
2015年1月26日，中信银行股份有限公司长春分行出具还款情况说明，自2013年3月2日至2015年1月21日最近一个还款日，李宪宝在我行开立的住房按揭贷款还款账户收到户名为周超累计存入人民币139450元，共24期。截止至2015年1月26日李宪宝剩余应归还我行贷款本金为人民币665793.37元。2015年3月5日，中信银行股份有限公司长春分行出具贷款结清证明，证明李宪宝于2010年4月16日在中信银行办理个人住房按揭贷款，贷款金额为77万元，期限240个月。该笔贷款已于2015年2月11日全部结清，本息合计668068.16元，该款项从受委托人周超卡内划出，同意解除抵押手续。
另查明：2012年5月30日，被告张汉书（甲方）与吉林国际合作集团药业有限公司（乙方）签订《借款协议》，约定甲方同意借款2000万元给乙方用于生产经营及业务发展，借款期自2012年5月10日至2012年12月30日止。2013年1月28日，被告张汉书（甲方）、吉林国际合作集团药业有限公司（乙方）、李宪宝（丙方）签订《协议书》，约定：甲方向乙方提供借款总计2450万元，丙方为担保人，现借款到期不能如期归还，经三方协商，同意乙方自2013年1月底前，每月向甲方还欠款不低于100万元，由于乙方是李宪宝个人独资注册的公司，所以李宪宝承诺以个人名义为乙方全部借款进行担保，将其自用的两套房产作为财产抵押给甲方，作为乙方向甲方还款的保证。因欠款始终未归还，张汉书向我院提出诉请财产保全申请，要求查封李宪宝在吉林国际合作集团药业有限公司的股权及房屋等价值600万元的财产。我院于2013年2月5日作出（2013）长经开民保字第7号民事裁定书，并查封了李宪宝在吉林国际合作集团药业有限公司的股权及其名下的房产（2013年2月6日查封案涉的房屋所有权，查封期限为两年）。其后，张汉书以吉林国际合作集团药业有限公司、乔洋为被告向我院提出民事诉讼，我院于2013年9月30日作出（2013）长经开民初字第348号民事判决书，判决：一、吉林国际合作集团药业有限公司返还张汉书借款400万元；二、死者李宪宝名下的个人财产，应作为前款债务的连带执行标的；三、驳回张汉书其它诉讼请求。该判决发生法律效力后，张汉书向我院申请强制执行，执行过程中，周超提出执行异议，我院于2015年1月29日作出（2014）长经开执异字第11号执行裁定书，裁定：驳回周超的异议。周超对此裁定不服，遂以张汉书为被告向我院提起案外人执行异议之诉。
再查明：2010年4月8日，李宪宝与长春市热电房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李宪宝购买房屋，房屋建筑面积205.34平方米，房屋单价为每平方米6250元，房屋总价1283375元。李宪宝与乔洋原系夫妻关系，二人于2013年1月30日经长春市二道区民政局办理了离婚登记，关于夫妻共同财产，双方协商一致确认，两套房屋归李宪宝所有（包括案涉的房屋，现无房证，房屋归李宪宝所有，贷款由李宪宝偿还）。李宪宝于2013年2月2日身故。吉林国际合作集团药业有限公司系李宪宝个人独资的有限责任公司
以上事实，有原告举证的《房屋买卖合同》、《公证书》、房屋权属登记信息查询结果证明、完税证明、（2013）二民二初字第151号民事判决书、执行法律文书生效证明、转款凭证、物业费收据、缴纳热费发票、李宪宝还款情况说明、贷款结清证明，被告举证的（2013）长经开民初字第348号民事判决书、（2013）长经开民保字第7号民事裁定书、（2014）长经开执异字第11号执行裁定书、房屋所有权存根、死亡注销登记、借款协议、协议书、《商品房买卖合同》、离婚协议书及原、被告当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。
本院认为：本案是案外人执行异议纠纷。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条，案外人异议的事由是对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。最高人民法院2015年2月4日公布实施的关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条在上述规定的基础上，将该事由解释为案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的。具体到本案中，周超对我院（2013）长经开民初字第348号民事判决的执行标的，即房屋（205.34平方米）所享有的权益，能否排除强制执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。2015年5月施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，应当停止执行、解除查封：第一，周超与李宪宝、乔洋于2013年1月29日签订房屋买卖合同，我院于2013年2月6日查封案涉房屋，协议签订发生于查封行为之前；第二，房屋买卖合同签订当日，周超即取得房屋钥匙并使用至今，有物业费、采暖费等票据为凭；第三，我院裁定查封房屋时（2013年2月6日），周超已按房屋买卖合同约定支付了全部购房款55万元，剩余房款亦按照合同约定如期向银行还款；第四，周超于2013年3月诉至二道法院要求乔洋履行合同办理更名，其已通过诉讼方式积极行使权利，未能办理过户登记系因房屋被查封而非自身原因。据此，周超买卖房屋的行为，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，因而其对讼争房屋停止执行、解除查封的请求有事实和法律依据，本院应予保护。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条、第十九条、最高人民法院2015年2月4日公布实施的关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，并经本院审判委员会2015年第33次会议集体讨论决定，判决如下：
停止对房屋的执行、解除查封。
案件受理费9300元，由被告张汉书负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 万 菲
代理审判员 徐佳丽
人民陪审员 牛瑗莉
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 陶海红