江西省会昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0733民初1849号
原告：会昌县房地产管理局，地址：会昌县文武坝镇十字街。
法定代表人：吴泽明，局长。
委托诉讼代理人：王俊辉、刘艳，江西步云律师事务所律师。
被告：李昌秀，女，1948年10月23日出生，汉族，住会昌县。
委托诉讼代理人：王安荣，江西凯莱律师事务所律师。
原告会昌县房地产管理局与被告李昌秀排除妨碍纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王俊辉、刘艳，被告李昌秀及其委托诉讼代理人王安荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告会昌县房地产管理局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾房；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月8日，中共会昌县委办公室及会昌县人民政府办公室发布了《关于印发会昌县城西、北街棚户区改造工作实施方案的通知》。2015年11月16日，会昌县发展和改革委员会作出会发改投资字[2015]80号批复，同意实施会昌县城西、北街城市棚户区改造建设项目。随后，对于房屋征收举行了听证和社会风险评估专家论证。2016年4月5日，会昌县人民政府对房屋征收决定进行了公告。被告使用的房屋（会昌县文武坝镇北大街11号）坐落在征收范围。经调查，该征收房屋是被告李昌秀以李昌辉的名义从会昌农机公司购买的房屋使用权，并进行了公证（名义公证在李昌辉的名下，实际是被告出资并使用），但在“住房使用权转让契约”第八条明确约定遇国家规划建设需要拆除房屋，农机公司（甲方）应退回房屋使用权价款，收回使用权。后因会昌农机公司向中国农业银行会昌支行借款无法归还，该房地产被依法拍卖，钟晨拍得房地产的所有权。目前，根据实际情况，房屋所有权的补偿已经到位，但被告使用的房屋添附的财产由于被告不配合没有结果，原告征收工作组人员多次找到被告协调，被告始终不同意签订补偿协议并腾房。原告认为，被告李昌秀仅仅取得的是房屋使用权，所签订的“契约”实际是以息抵租协议，与房地产所有权拍卖、转让没有法律上的利害冲突，更何况被告仅仅只是购买房屋的使用权并非房屋所有权，无端不腾房，属侵权行为，为推进西北街棚户区改造工作的进程，特诉请人民法院支持原告的请求。
被告李昌秀辩称，一、本案不符合起诉条件，应依法驳回原告的起诉。首先，本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，至本案起诉至今，原告与答辩人并未签订《房屋拆迁安置补偿合同》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿后搬迁”。原告未补偿，故原告的起诉无事实根据。二、答辩人是案涉房屋的用益物权人，依法应当获得拆迁补偿安置。1、根据《住房使用权转让契约》之规定，答辩人取得该两处商铺的永久使用权，即用益物权。依据《物权法》第一百一十七条之规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”故答辩人对该房屋具有占有、使用、收益的权利。2、根据《物权法》第一百二十一条之规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”答辩人自1996年6月17日起，即取得案涉房屋（商铺）的永久使用权（即永久用益物权），一直使用至今，长达二十年之久。2016年4月5日，会昌县人民政府对包括涉案房屋在内的房屋决定征收，致使答辩人对该房屋的用益物权即将消灭，故原告应当依法对答辩人进行补偿，并签订安置补偿合同。3、会昌农机公司并未根据合同的规定将李昌秀缴纳的房屋使用权转让费4.5万元退回，收回使用权。之后的房屋所有权人也未向答辩人主张过收回使用权。故至原告决定征收涉案房屋止，答辩人一直是该房屋的实际占有、使用和收益人；三、《国有土地上房屋征收补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。涉案房屋一直是由答辩人出租给肖芳用于广告公司办公所用，月租金2000元。因原告的征收行为，造成了答辩人的租金损失，该损失应当由原告补偿。但原告根本未提该项损失。综上，答辩人认为，原告的起诉不符合起诉条件，其请求判决答辩人腾房不符合法律规定，应驳回起诉。
经审理查明，因会昌县农机公司改制需自筹部分资金，农机公司决定将自有房产（土地使用权性质为划拨）以转让使用权的方式转让给本公司内部职工或社会人员。1999年6月17日，原告李昌秀的弟弟李昌辉与会昌县农机公司签订《住房使用权转让契约》一份，主要内容为：会昌县农机公司（甲方）对现有旧住房实行一次性转让住房使用权。对坐落在北街11号的旧房使用权一次性转让给李昌辉（乙方）使用。经双方协商，订立条款如下：一、地址：县城北街11号临街店面两孔；二、面积195平方米、结构为砖/木；三、乙方购买住房使用权价款人民币45000元，现金支付；四、乙方购得住房使用权后，除依合同收回使用权外，该住房使用权和继承权即永远为乙方所有，所有权仍为甲方所有；五、乙方购得住房使用权后，可自行装修，费用由乙方自负。六、乙方如有退交房屋使用权的要求，甲方即将本合同第三条内所核定的数额退回给乙方（不计利息），退回该笔金额后，乙方的房屋使用权即行中止；七、甲方规定乙方购得该住房使用权后使用途径为生活居住，不得用作其他途径，否则，甲方将收回使用权；八、如遇国家规划建设或其它因素需将房屋拆除以及甲方的房屋产权转移的，甲方应按本合同第三条所核定的金额退回给乙方，收回使用权后再进行拆除。若非拆除房屋和产权转移因素的，乙方有权拒绝交回使用权。甲方不得以任何形式迫使乙方对住房无法正常行使使用权；九、甲方对住房拥有所有权，对涉及所有权纠纷引起侵害使用权的情况，甲方有义务排除并承担经济责任；十、如遇不可抗拒的自然灾害造成房屋倒塌及火灾等，甲方按合同第三条核定的金额退回乙方，收回使用权；十一、（合理使用条款）（略）；十二、（水电使用条款）（略）；十三、违约条款：一方违约，另一方可解除合同。乙方不得转租，如乙方擅自转租，甲方可收回使用权，乙方承担违约金5000元；十四、其他条款：乙方对取得使用权的房屋需经甲方同意后方可进行改造及增建，甲方因故要求乙方退回使用权时，增建部分按退回时城建普通民用建筑造价标准的70%计价（装修部分费用不计价）并按实际使用年限减去折旧费（折旧率7.2%每年）的剩余部分由甲方退回乙方。另双方约定该契约在甲、乙双方签字并经公证部门公证后生效。合同落款由会昌农机局及原告李昌秀的弟弟李昌辉署名。1996年7月1日，会昌农机公司内部制作了住房使用权证并加盖农机公司公章。1996年9月9日，会昌县公证处对该住房使用权转让契约办理了公证并出具（96）会民证字第41号公证书。同李昌辉（李昌秀）类似向会昌农机公司购买房屋使用权的共有9户。
另查明，对于涉案房屋的使用权转让契约系被告李昌秀的弟弟李昌辉与会昌农机公司签订的事实，被告李昌秀表示房屋实际上系被告出钱购买，但挂李昌辉的名义签合同。对此，本院向李昌辉作了调查，李昌辉陈述房屋使用权系李昌辉与李昌秀共同向农机公司购买，因李昌辉向李昌秀借了钱，双方约定以借款抵偿李昌辉在农机公司的房产份额，此后农机公司的房屋使用权即归李昌秀所有并使用。李昌辉与被告李昌秀虽然对出资及挂名购买的原因陈述不一致，但均认可经过协商，房屋使用权已全部归李昌秀所有。购买使用权初期，房屋由李昌辉使用并向李昌秀缴纳租金。自2009年起李昌秀将房屋收回租给其女儿肖芳经营广告业务（金桥广告），其本人则在二楼居住。肖芳经营期间对店面进行了装修。2016年6月，肖芳将广告公司转让他人经营并已搬离被告的店面另处经营，被告李昌秀则一直在二楼居住至今。原告在西、北街房屋征收工作中曾对该店面的装修价值进行了评估，评估补偿价值为24785元。
另查明，会昌县农机公司自1994年至1996年起以自有房产作抵押多次向中国农业银行会昌支行贷款，中国农业银行会昌支行起诉后本院于2008年4月11日作出（2008）会民二初字第16号民事判决书，判决会昌农机公司限期偿还所欠借款本金87万元及该款利息。该案进入执行程序后由赣州市中级人民法院指定瑞金市人民法院执行。在执行过程中，瑞金市人民法院委托江西江南拍卖有限公司对会昌农机公司的房产整体拍卖（含李昌秀使用的房屋）。拍卖公司在拍卖过程中张贴了拍卖公告，同时在2014年1月14日、2014年4月19日的信息日报上刊登了拍卖公告（最后保底价160万元）。2014年4月23日，案外人钟晨经竞价以180万元的价格拍得上述房产。瑞金市人民法院于2014年5月14日作出（2009）瑞法执指字第23-8号执行裁定书，裁定所拍卖的房产归买受人钟晨所有。
2015年9月，会昌县人民政府决定对会昌县城西、北街棚户区改造拆迁。2016年4月5日，会昌县人民政府发布房屋征收决定公告并指定原告会昌县房地产管理局为房屋征收部门。2016年7月20日，原告会昌县房地产管理局与钟晨经过协商就征收钟晨拍得的农机公司房产达成一致协议，双方签订了《国有土地房屋征收补偿协议》一份，征收补偿款含房屋及土地（划拔）评估价格、附属设施及各项奖励共计9335856.8元。经钟晨同意，补偿款中扣除了李昌秀等九户当初向农机公司购买房屋使用权的购房押金及钟晨自愿赠予九户每平方米600元的房屋搬迁补助，由钟晨授权拆迁改造领导小组退给购房户，其中含被告李昌秀的购房押金45000元、房屋搬迁补助117084元。目前其他八户均已签订了补偿协议，领取了购房押金及相应的补助并腾房，被告李昌秀认为补偿条件太低一直拒绝签订补偿协议并腾房，后会昌县房地产管理局经与被告协商无果，便以民事案件诉至本院要求被告腾房。
上述事实，有原告提交的原告的组织机构代码证及法定代表人证明书、《会办字[2015]136号通知》、《会发改投资字[2015]80号批复》、《会棚改字[2015]8号通知》、《会昌县城西、北街棚户区改造房屋征收与补偿方案》、《会昌县人民政府房屋征收决定公告》、被告的身份证复印件、会昌县农机公司房屋所有权证、农机公司与李昌辉所签住房使用权转让契约、公证书、住房使用权证、（2008）会民二初字第16号民事判决书、瑞金法院拍卖公告、登报公告、拍卖成交确认书、瑞金法院执行裁定书、评估报告、原告与钟晨所签国有土地房屋征收补偿协议及本院向李昌辉的调查笔录等证据证实，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，一、关于李昌辉（李昌秀）与农机公司所签住房使用权转让契约的性质。按双方约定，房屋使用权的购买方（李昌辉、李昌秀）支付45000元即取得涉案房屋的永久使用权及继承权，但所有权仍归农机公司所有，遇国家规划建设及其他因素需将房屋拆除及所有权转移或自然灾害导致房屋损毁的，农机公司退回购买方45000元即可将房屋收回且不计利息及不补装修费用，另约定不得转租。上述约定，实质上系农机公司以被告交纳的45000元押金为融资对象，融资期间涉案房产归被告占有、使用，遇合同约定的条件，农机公司即可退回融资款并收回使用权，故双方所签的契约是一种类似公房租赁中的以息抵租合同。虽然合同中约定被告对房屋有“永久使用权及继承权”，该约定实质上属对租赁期限的约定且附加了提前解除的条件，并不因此而产生财产所有权的效力。
二、拍卖涉案房屋时是否侵害了被告的优先购买权。瑞金市人民法院在委托拍卖原农机公司房屋（含涉案房屋）时，虽目前没有相关证据证明在被告房屋所在地张贴了拍卖公告及通知被告，但拍卖公司在2014年1月14日、2014年4月19日的信息日报（全省刊物）上两次刊登了拍卖公告，已向社会公开，应视为履行了相关告知义务，故被告关于拍卖程序不合法，侵害了被告的知情权及优先购买权的主张，本院不予采信。
三、关于被告是否属于涉诉房产的被征收人及房屋拆迁补偿安置的对象。1、被告不属于涉诉房产的被征收对象。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，该条明确规定房屋所有权人才是被征收人，在本案中钟晨作为房屋的所有权人才是被征收对象，被告仅是涉诉房产的使用权人即承租人，不属于被征收对象。另《补偿条例》亦没有任何关于对承租人进行补偿安置的规定，故被告不享有拆迁补偿安置对象的主体地位。2、被告不属于涉诉房产的用益物权人。根据《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”，即物权法定原则。用益物权作为物权的一种，其物权的设定应由法律规定，而不能由合同约定。《物权法》仅明确规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等用益物权，并未包括因租赁关系而产生的房屋使用权。被告对涉案房屋上的权益虽体现为对租赁房屋的占有、使用、收益的权益，与用益物权表面特征相似，但其存在的基础是租赁合同关系，双方的权利义务系根据合同的约定并受《合同法》的调整，其性质上属债权，并不属于法律规定的用益物权。《物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”，该补偿针的主体系被征收财产的用益物权人。被告不属于被征收房产的用益物权人，其以上述条款为依据主张安置补偿权利，与事实及法律规定不符，本院不予采信。
四、关于原告的诉讼主体资格及诉讼请求。会昌县人民政府为当地经济及社会公共事业的发展，决定对城西、北街棚户区进行拆迁改造，按法定程序进行了听证及风险评估，其后依法作出了征收决定并进行了公告。原告会昌县房产地管理局作为会昌县人民政府指定的房屋征收部门，与本案房屋的所有权人钟晨依法签订了《国有土地上房屋拆迁补偿安置协议》，并按相关标准对钟晨给予了补偿，其征收行为合法、有效。房屋征收后，原告作为房屋征收部门对被征收房屋享有依法处置的权利。被告在本案中并非被征收人及安置补偿对象，其以原告未对其合理补偿为由拒不腾出被征收房屋，妨碍了原告对被征收房屋的处置，影响了棚户区拆迁改造的进程，同时损害了社会公共利益，故本案属侵权纠纷，原告系以被征收房屋的管理方提起民事诉讼，其主体适格且要求被告排除妨碍、腾出房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。
另，对于被告的房屋使用权（承租权）因为租赁的房屋被依法征收而受到影响及损失补偿问题，属被告与房屋征收前的产权人的合同纠纷，与原告提起的侵权之诉属另一法律关系，被告可根据《合同法》第九十七条的规定在租赁合同解除后另行向房屋被征收前的产权人按合同的约定另行处理。对于房屋被征收人钟晨委托拆迁指挥部退回被告的住房使用押金45000元及其他款项，因被告拒不接受，故本院亦不予审查，由双方另行处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国物权法》第五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
限被告李昌秀于本判决生效之日起3日内腾出会昌县文武坝镇北大街11号的涉案房屋。
本案受理费926元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 邹 铠
人民陪审员 许晓春
人民陪审员 彭会发
二〇一七年二月十日
书 记 员 李 祯