江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0924民初3272号原告：射阳军恒纺织机械有限公司，住所地在射阳县合德镇创业园合兴北路1号。法定代表人：董洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，江苏公正律师事务所律师。被告：李东，男，1969年2月9日出生，汉族，住射阳县。被告：盐城市新东方建筑塑料模板有限公司，住所地在射阳县合德镇高新技术创业园合兴北路1号。法定代表人：崔金芳，该公司总经理。原告射阳军恒纺织机械有限公司（以下简称军恒公司）与被告李东、盐城市新东方建筑塑料模板有限公司（以下简称新东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告军恒公司的委托诉讼代理人王明祥、被告李东到庭参加诉讼，被告新东方公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。军恒公司向本院提出�讼请求：请求判令李东、新东方公司支付厂房租金10万元，并承担违约金2万元，合计12万元。庭审中，军恒公司明确要求李东、新东方公司连带支付厂房租金10万元，并依据《租房协议》第五条第2条承担违约金2万元。事实和理由：2014年7月1日，军恒公司将位于射阳县合德镇创业园合兴北路1号约1255平方米的厂房租赁给李东使用，并由新东方公司委托雄鹰与李东签订了一份《租房协议》，约定：上述厂房的租期三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止；三年的租金分别为10万元、12万元、15万元，每年的租金应于该年度租期的第一天支付，即先付租金后使用租赁物；协议中还约定了其他事项，并约定如有一方违约，则应向守约方赔偿2万元违约金。上述《租房协议》签订后，李东即与崔金芳利用该租赁厂房作为经营场所设立了新东方公司，并在之后一直占有、使用该租赁房屋。前两个年度的租金已支付，第三个年度的租金本应在2016年7月1日前支付完毕，但两被告一直未能支付，并且从2016年11月份左右，新东方公司基本停止了生产经营活动。2017年1月份，为减少损失，军恒公司在征得两被告的同意后，将被告租赁的上述厂房另行出租给他人。在此之后，军恒公司又多次向两被告催要租金，但两被告却相互推诿要求找对方处理。后新东方公司实际使用厂房至2017年2月28日，故要求李东、新东方公司连带支付第三年租金10万元（15万*8个月/12个月）。李东辩称，1.房租拖欠属实，第一、二年的租金都已经支付完毕，第三年的租金当时口头协商可以迟一年支付或者分批支付。2.2017年春节前，董洲要将房子另行出租给他人，我就和董洲谈，他说要么给钱，要么就搬走。后来，崔金芳也不出面，我就提了一个方案，变压器算租金，设备、材料以及办公用品等交给崔金芳处理，我也不要了，董洲也基本同意这个方案。春节后，崔金芳打电话给我，说厂里的东西都被董洲搬走了。3.我租这个房子就是为了开公司，公司就是新东方公司，我是公司股东，公司注册地址就是承租房子的地址。4.董洲清房子大概是在2017年1月26日或者27日，清房子之前公司一直有人，只是不生产而已。新东方公司未作答辩亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，军恒公司委托雄鹰与李东签订了《租房协议》，协议约定：出租方出租的房屋坐落于射阳县合德镇工业园区合兴北路1号，建筑面积1255平方米。租期暂定3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。第一年租金为10万元，第二年租金为12万元，第三年租金为15万元，租金于每年租期的第一天支付【因承租方创业需周转租金，第一�租金分两次（2014年7月1日、2015年1月1日）支付，其余二年一次性付支】。合同第三条“租金和押金”第3条约定：签订本合同时，承租方需支付保证金人民币贰万元整（20000元）给出租方，待租期届满之日由出租方退还给承租方。合同第五条“违约金和违约责任”约定：1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金人民币贰万元整（20000元）。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金人民币贰万元整（20000元）合同签订后，李东与崔金芳于2014年9月9日出资设立了新东方公司，注册地为射阳县合德镇高新技术创业园合兴北路1号，即案涉承租房屋的地址。后新东方公司缴纳了第一、二年的租金共计22万元。2017年1月4日，军恒公司法定代表人董洲分别致电新东方公司的法定代表人崔金芳以及李东，要求二人要么缴纳2016年的房租15万元，要么将东西拖走。2017年1月24日，董洲又致电崔金芳，要求其把东西拿走，并陈述“……我因为晚上加班，准备把东西全部清外来，你不要再说有重要东西在里面。”崔金芳答：“没得东西。”董洲答：“嗯呐，行，那我弄了哦。”2017年1月25日，董洲又致电崔金芳，并陈述“李总人在这边呢，他楼下的钥匙给我了，楼上钥匙说在你身上呢，就是办公室的。”崔金芳答：“嗯”。董洲要求崔金芳将钥匙送过来，崔金芳答：“你把那个门撬掉吧。”董洲答：“你没得东西吧？”崔金芳答：“没得什么大东西，我现在实话又没得空子去，你这么着急成这样子，今天都28吧了，急成这样干嘛啊，我马正月里去一下不行嘛，几天不能通融啊？”董洲答：“我想通融你们，关键我底下这个人，人家等着呢，人家初三四就要来把它刷了装潢弄了。”崔金芳答：“那他装潢吧，初三四里我肯定把门开下来把他弄，好啊？”董洲答：“不对哦，我说的你现在来把门开下来。”本院认为，一、关于本案房屋实际租赁期限如何确定的问题。本案中，军恒公司向本院提起诉讼时陈述其在2017年1月份将出租的厂房另行出租给他人。李东陈述董洲是在2017年1月底将承租厂房腾空。根据董洲与崔金芳的通话内容，可以确定李东是在2017年1月25日将其保管的楼下房屋的钥匙交给董洲，而崔金芳也是在同日认可案外人对承租的房屋进行装潢并陈述在初三、初四（2017年1月30日、31日）将楼上房屋的门打开。综合以上事实，本院确认，案涉房屋的租赁期限至2017年1月底。二、关于两被告是否承担违约金的问题。本案中，军恒�司及李东双方对是由军恒公司在2017年1月24日主动提出解除《租房协议》，且李东同意解除《租房协议》这一事实并不持有异议。军恒公司主张依据《租房协议》第五条第2条，要求两被告承担违约金2万元，但上述条款适用的前提条件是承租方提出解除合同，而本案是出租方提出解除租赁合同，故军恒公司依据上述条款主张违约金2万元于法无据，本院不予支持。三、关于两被告是否应承担连带支付租金责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民�院应予支持。本案中，与军恒公司签订《租房协议》的合同相对人是李东，故李东理应按照合同约定支付租金。李东签订租赁合同后，即与崔金芳利用该租赁厂房作为经营场所设立了新东方公司，并占有、使用该租赁房屋。故军恒公司要求新东方公司支付租金具有事实及法律依据，本院予以支持。经计算，李东、新东方公司应支付租金8.75万元（15万*7个月/12个月），扣除李东缴纳的保证金2万元，李东、新东方公司尚需支付差欠的租金6.75万元。综上，军恒公司的诉讼请求中具有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、被告李东、盐城市新东方建�塑料模板有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告射阳军恒纺织机械有限公司支付租金6.75万元。二、驳回原告射阳军恒纺织机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告射阳军恒纺织机械有限公司负担606元，被告李东、盐城市新东方建筑塑料模板有限公司负担744元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。代理审判员  唐文静二〇一七年七月二十四日书 记 员  丁泽众附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承�合同责任的，人民法院应予支持。