广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初6129号原告（反诉被告）刘铁军，男，汉族，1976年4月26日生，户籍地址：广东省深圳市龙岗区，委托代理人尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市五联股份合作公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人张勇达。委托代理人李婧，广东生龙律师事务所律师。委托代理人曾迈，广东生龙律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案诉讼过程中，被告提起反诉，本院审查后依法决定合并审理。原告刘铁军及其委托代理人尹杰珍，被告委托代理人李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月5日，原、被告签订《租用厂房宿舍合同书》，约定原告向被告承租位于龙岗区五联社区同心工业区5号厂房、宿舍各1栋，租赁面积4600平方米，单价15元/平方米，租金69000元/月，管理费为3000元/月，卫生费800元/月，治安费600元/月，消杀费600元/月，合同期自2015年5月6日起至2018年4月30日止，并约定被告提供一台2吨电梯给原告使用，合同期内电梯适用、维修、保养由原告负责，被告负责协助办理有关手续。合同签订后，由于被告与前租户发生租金纠纷，厂房一楼被法院查封，直到2015年8月底，被告向法院申请解除查封，解封之后才正式将厂房交付给原告使用。另外，被告也未提供一台2吨电梯给原告使用，原告花费65000元自行购置了一台电梯。后经被告同意，原告将厂房左边靠厂房一楼墙壁空地转租给案外人黄晓林用以出租。原告每月按时交纳被告租金等各项费用，被告也从未提出任何异议。2017年12月11日，被告向原告及各分组户直接发函，告知分租户不要向原告交租，并采取锁电房门、停电等手段，逼客户与其签订“承诺搬迁书”，二楼分租客户因不肯签承诺书，被迫搬走。一、三楼分租户无奈签下承诺书后，才解锁通电。因此导致原告未能收到二楼分租客户2017年12月至今的租金。而被告称原告拖欠其4个月租金，原告多次到被告处洽谈，被告告知涉案厂房已与鑫和昌市场管理有限公司签订租赁合同，并要求原告尽快搬迁。综上，被告违反双方合同约定，侵犯了原告的的优先承租权。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、确认原告对被告位于五联社区同心工业区5号厂房及宿舍楼享有优先承租权，判令被告在同等条件下与原告续订“租用厂房宿舍合同书”；2、被告支付原告电梯款项65000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告于2018年6月27日庭审过程中向本院申请增加一项诉讼请求，请求被告返还押金138000元。被告答辩称：一、关于退还押金，因合同终止后，原告并未与被告结算验收，故双方未按照合同约定退还押金。而且，原告至今尚拖欠被告五个月的租金及管理费。二、关于电梯款，原、被告双方租赁合同中明确已向提供原告一台两吨电梯。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中合同第七条双方已在合同中写明被告提供了一台两吨电梯给原告使用，原告也无异议，且同意维修保养等费用由原告自行负责。即使原告真的购买了一台新电梯用于生产需要，该扩建行为也未经被告同意，因此产生的费用应由原告自行承担。另，电梯亦属于消耗物，原告应知合同到期后双方约定不动产归被告所有，动产归原告所有。被告反诉称，2015年5月5日，被告与原告签订《租用厂房宿舍合同书》。合同约定：1、原告承租被告所有的位于五联社区同心工业区5号厂房、宿舍各一栋，共4600平方米，按15元/平方米计算月租金共计69000元；2、租赁期限自2015年5月6日起至2018年4月30日止，其中2015年5月6日至6月20日为装修免租期，从2015年6月21日开始计租；3、原告应于每月15号前支付当月租金，逾期付款按租金总额每天收取1%滞纳金，若逾期60日不交租金，被告有权单方终止合同，有权拍卖原告设备及财产，押金不退；4、在合同期内，如原告违约导致合同终止，被告有权要求原告补交免租期内租金；5、被告委派一名厂长为原告办理工厂的业务，每月薪资2300元。后经被告多次催告，原告至今仍未支付被告2017年12月至2018年3月的房屋占有使用费共计293420元。原告的上述行为已构成严重违约。另，原告拖欠厂长工资共计59000元。为维护自身合法权益，被告请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《租用厂房宿舍合同书》，原告返还被告租赁房屋；2、原告支付被告2015年5月6日至2015年6月20日免租期内的房屋占有使用费共计111000元；3、原告支付被告自2017年12月至实际搬迁之日止的房屋占有使用费（暂计至2018年3月，共293420元）；4、原告支付上述全部款项自起诉之日起至实际全部支付之日止的利息；5、原告支付应付给厂长的工资共计59000元；6、反诉费用由被反诉人承担。另，被告于2018年6月27日庭审过程中撤回了第一项关于解除双方合同的诉讼请求，于2018年8月2日庭审过程中明确了第三项关于房屋占有使用费的诉讼请求，确认自2017年12月至2018年4月期间的房屋占有使用费共计366560元。原告对被告的反诉答辩称：一、被告的上述诉讼请求中第二项关于支付房屋占有使用费的反诉请求涉及合同约定的免租期，不应当收取房屋占有使用费；二、涉案租赁房屋因于2015年7月被法院查封，被告解封后即延期一个月才将房屋交付给原告，故需扣除一个月的房屋占有使用费；三、原告已于2017年12月交付当月房屋占有使用费74000元，应当予以扣除；四、被告已于2018年3月以断电、停水、锁大门的方式收回了涉案厂房；五、被告请求支付利息无合同约定作为依据。经审理查明，原、被告于2015年5月5日签订的《租用厂房宿舍合同书》，约定：1、原告向被告承租涉案房屋，租赁期限自2015年5月6日起至2018年4月30日止，每月房屋占有使用费69000元，每月管理费、卫生费、消杀费、治安费等费用共计5000元由原告承担，原告向被告预交2个月租金合计138000元作为押金；2、租赁期限自2015年5月6日起至2018年4月30日止，其中2015年5月6日至6月20日为装修免租期，从2015年6月21日开始计租；3、被告提供一台2吨电梯给原告使用；4、合同期内动产归原告所有，不动产归被告所有；5、在合同期内，如因原告导致合同终止，被告有权要求原告补交免租期内租金。合同签订后，原告向被告交付了138000元押金。双方另于2017年10月31日订立《缴费合同书》，约定原告自2018年1月1日起向被告每月缴纳综合服务费4140元（含税应为4347元）等事项。被告确认其于2018年4月收回部分涉案房屋，于2018年6月全部收回。另查，涉案房屋系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证，以上事实有《商铺租赁合同》、微信转账记录、收款收据、账户明细、当事人陈述等证据为证，足以认定。本院认为，因涉案房屋系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方订立的《租用厂房宿舍合同书》无效。因此，被告作为出租人有权要求原告返还涉案商铺，并要求其支付实际占有使用房屋期间的房屋占有使用费，原告亦有权要求被告返还押金，本院在此予以确认。对原告请求享有优先承租权及续租涉案房屋的请求本院不予支持。根据双方关于本案的争议焦点，本院作出认定如下：一、关于电梯归属原告提交出厂合格证、收据、工程图纸等证据，证明其于2015年10月花费6.5万元购置了一台卓迈牌电梯，并安装于深圳市龙岗区五联社区同心工业区5#厂区（即涉案厂房所在地），主张被告为此应当全额支付其电梯款。被告辩称其已依约向原告提供一辆载重量2吨的电梯，即使原告另行购置电梯，因其未取得被告同意，故因此产生的所有费用应由其自行承担。本院认为，由于已安装运行的电梯属于建筑物构造的一部分，应当认定其为不动产。按照双方的“不动产归被告，动产归原告”的约定，电梯应当归原告所有。被告主张其已依约提供一台载重量2吨在电梯，但除双方合同约定外，被告无其他证据证明，本院认为，基于常理，若被告已依约提供一台符合标准的载重量2吨电梯，原告另行花费65000元更换电梯，显然不符合原告自身利益，也不利于方便使用。被告又主张原告未经被告同意私自安装电梯，应由其自行承担该费用。本院认为，原告未举证证明其安装电梯取得被告同意，存在过错，但鉴于安装电梯系属对房屋的重大改造，不同于一般装饰装修，被告作为当地股份合作公司，具备知情条件，且电梯已安装运行三年之久（2015年10月至今），被告无理由不知情；原告为此花费65000元，理应会为此知会被告其更换电梯的事实。综上，本院认为，被告对原告更换电梯而未及时提出异议，亦存在过错。且原告为购置电梯花费65000元，数额较大，该电梯使用期限尚短，被告亦因此获得电梯设备更新，实际上受益。因此，本院根据公平原则，综合衡量双方损益，酌定被告为此按电梯款的40%的比例向原告补偿26000元。二、关于2015年5月6日至2015年6月20日即免租期房屋占有使用费被告主张依据双方合同约定，因原告存在违约行为导致双方合同终止，故原告应支付其2015年5月6日至2015年6月20日即免租期的房屋占有使用费。原告辩称因上述期间为合同约定的免租期，不应缴纳房屋占有使用费。本院认为，虽然涉案租赁合同无效，但关于免租期的约定系原告作为出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分，故本院参照适用合同约定的免租期条款，对原告请求给付免租期内占有使用费的主张不予支持。三、关于2017年12月至2018年4月期间的房屋占有使用费被告提交银行流水、银行电子回单等证据，证明原告尚欠被告2017年12月至2018年4月期间的房屋占有使用费未支付。原告辩称已支付2017年12月房屋占有使用费，应当因涉案房屋被法院查封，被告延期一个月即2015年7月向原告交付涉案房屋，扣除2015年7月房屋占有使用费。被告回应称涉案房屋虽被法院查封，但不影响原告占有使用，原告自2015年5月6日起开始实际占有使用了涉案房屋。本院认为，被告提交的收款明细表，与其提交的收款收据、银行电子回单能相互印证，显示原告依照双方合同约定向被告缴纳自2015年6月（2015年6月份租金23000元）起的房屋占有使用费，按照房屋租赁一般实践，承租人一般按照实际占有使用房屋的期间向出租人给付租金，本案中，原告已给付了自2015年6月起的房屋占有使用费，故其也应当自2015年6月起实际占有使用涉案房屋。虽然其主张涉案房屋因被法院查封影响使用，但其未举证证明其向被告就此提出异议，以及未证明双方就免除被查封期间租金达成合意，应当承担举证不能之不利后果，故对原告请求扣除2015年7月房屋占有使用费的主张，本院不予支持。综上，经本院核算，原告尚欠被告2017年12月至2018年4月期间的房屋占有使用费345000元【69000元/月×5个月】未支付。另，因原告逾期支付房屋占有使用费，故其应当为此支付被告利息，鉴于被告未向本院明确利息计算方式，本院依据相关法律规定，酌定利息以345000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日即2018年3月28日起计算至实际清偿之日止。本院在此予以确认。四、关于综合服务费关于综合服务费。虽然原被告在《租用厂房宿舍合同书》约定了管理费5000元，后于《缴费合同书》中变更为综合服务费4347元，但由于双方房屋租赁合同无效，且原告提交的证据不足以证明上述管理费或综合服务费系因原告占有使用涉案房屋实际所产生的附加费用，缺乏事实及法律依据，故本院对此不予支持。五、关于厂长工资问题因工资纠纷系属劳动争议，依据劳动争议相关法律规定，人民法院受理追索劳动报酬等劳动争议案件应当以经过劳动争议仲裁委员会裁决为前置程序，而被告的关于支付厂长工资请求未经劳动争议仲裁程序，故对该项起诉本院依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告于本判决生效之日起三日内返还原告押金138000元；二、被告于本判决生效之日起三日内支付原告电梯补偿款26000元；三、原告于本判决生效之日起三日内向被告支付自2017年12月起至2018年4月止期间的房屋占有使用费345000元以及相应利息（利息以345000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日即2018年3月28日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4486元（原告已预交），由原告承担933.66元，被告承担3552.34元；本案反诉受理费4125.5元（被告已预交），由原告承担3071.30元，被告承担1054.2元。前述诉讼费用经抵销后，被告应于本判决生效之日起三日内迳付原告481.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  翟新立人民陪审员  温昭伟人民陪审员  余生华二〇一八年九月二十日书 记 员  谭俊杰本案适用的相关法律条文如下：1、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”3、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法“5、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条：“中华人民共和国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议，适用本法：（一）因确认劳动关系发生的争议；（二）因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议；（三）因除名、辞退和辞职、离职发生的争议；（四）因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议；（五）因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等发生的争议；（六）法律、法规规定的其他劳动争议。”第五条：“发生劳动争议，当事人不愿协商、协商不成或者达成和解协议后不履行的，可以向调解组织申请调解；不愿调解、调解不成或者达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，除本法另有规定的外，可以向人民法院提起诉讼。”6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”7、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”