河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0423民初3630号原告：张红利，女，1968年10月28日出生，汉族，农民，住鲁山县。委托诉讼代理人：陈志勇，河南龙云律师事务所律师。被告：平顶山绿地房地产开发有限公司，住所地：平顶山市高新区女贞街东方绿地小区4号楼西单元2楼一层。统一社会信用代码：91410400683173292P（1-1）。法定代表人：王青霞，董事长。委托诉讼代理人：王龙�，男，1988年5月10日出生，汉族，平顶山绿地房地产开发有限公司职工，住平顶山市湛河区。原告张红利与被告平顶山绿地房地产开发有限公司（以下简称绿地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红利的委托诉讼代理人陈志勇、被告绿地房地产公司的委托诉讼代理人王龙龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红利向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告2014年12月5日签订的《商品房优先购买权保留协议》；2、判令被告退还原告缴纳的购房首付款89264元；3、判令被告支付原告首付款一倍的赔偿款89264元；4、判令被告以原告首付款89264元为本金，按照年利率6%的标准支付利息，时间自2014年12月5日至首付款实际退还之日止。事实与理由：2014年12月5日，�、被告签订了《商品房优先购买权保留协议》，原告购买被告开发的位于鲁山县光明路和××交叉口的绿地国际化花都社区7号楼1单元16层东南户商品房一套，且支付了首付款89264元。但被告后来又将该房出售给了第三人，且拒绝与原告协商解决问题，故提起诉讼。被告绿地房地产公司辩称，原告所诉多有不实。出现该房一房二卖的情况，是答辩人工作失误造成的，并非是答辩人出于主观故意。答辩人之前与一房地产销售公司签订了商品房销售合同，由该销售公司负责销售答辩人在鲁山县国际花都商品房的销售任务，该公司于2014年7月3日，将原告所诉的国际花都社区7号楼1单元16层东南户商品房一套销售给了鲁山县梁洼镇的居民靳刻克。后答辩人与该销售公司解除了销售合同，重新与其他销售公司签订了销售合同，接手后的第二个销售公司因与第一个销售公�之间交接手续未予完善，导致第二个销售公司在不知情的情况下，误将已经销售给靳刻克的房产又与原告签订了销售合同，形成了一房二卖的结果。答辩人发现该问题后，即积极与原告协商，希望调解处理。调解方案包括由原告任选楼栋、楼层和户型一致的房产进行调换并补偿空调一部，但原告至今不予认可，致使调解无果。截止现在，在答辩人房源已经售完的情况下，仍然为原告保留了一套该栋楼房楼层适中的一套房产未予销售，但原告仍然不同意，最终导致诉讼。经审理查明：被告绿地房地产公司2013年前后在五证不全的情况下开发鲁山县绿地-国际花都项目10栋楼盘且予以销售。2013年与平顶山市合众文化传媒有限公司签订销售合同，由该公司对被告开发的楼盘进行销售。2014年7月3日，销售公司以被告的名义与案外人靳刻克签订了一份房产《认筹协议�，以256824元的价格将7号楼1单元16层东南户、面积95.12平方米的商品房一套销售给了靳刻克，靳刻克于当日支付房款20余万元。2014年11月26日，原告张红利与被告公司工作人员冯瑧月共同签名签订了“7号楼1单元16层东南户选房确认单”，将靳刻克已经购买的该套房产又确认给了原告。当天原告向被告缴纳了10000元的“诚意金”和79264元的“保留金”，共计89264元。2014年12月3日，被告公司与平顶山市合众文化传媒有限公司签订了《销售代理解除协议书》，双方的合作关系结束。2014年12月5日，被告又与原告签订一份《商品房优先购买权保留协议》，把该套房产又以209264元的价格卖于原告张红利。该合同约定2015年9月30日交房。2015年4月15日，被告又与平顶山巨镇房地产经纪有限公司签订《鲁山绿地国际花都项目独家代理销售合同》，由巨镇经纪公司为被告代为销售国际花都�目楼盘。后被告发现该套房产存在一房二卖的情况即与原告联系协商，由于双方意见悬殊较大，协商调解无果，引起原告诉讼。本院认为,公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，被告作为一个以房地产开发为主的企业，应该严格按照国家法律法规关于商品房开发销售的规定条件和标准予以执行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。本案被告绿地房地产公司在审理中自认本公司国际花都项目商品房销售五证不全（审理中也确实未向本院提供任意一证），在未取得该项目商品房预售许可的情况下，即与房产销售公司签订商品房销售合同，对外进行商品房销售，该行为违背了国家有关法律法规的强制性规定，其与案外人靳刻克和原告张红利分别签订的房产《认筹协议》和《商品房优先购买权保留协议》（其实质均为房产销售合同）均为无效协议,无效合同自签订之日起就不具有法律效力。该司法解释同时规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者……；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者……的事实”。根据以上法律规定，原告主张被告返还已付购房款和利息并承担不超过一倍损失赔偿的请求于法有据，本院予以支持。被告在2014年7月3日，即与案外人靳刻克签订了该套房产的《认筹协议》，收取了靳刻克购房款后，却又于2014年11月26日，与原告张红利签订该房“选房确认单”，收取原告张红利89264元名义为“诚意金、保留金”、实质为所购房产的购房款，2014年12月5日，又与原告签订了《商品房优先购买权保留协议》。尽管该购房合同名为《商品房优先购买权保留协议》，但实质仍是购房合同书。上述情形可能是被告辩称的两个销售公司联系沟通不畅导致的一房二卖，但被告不能以此为由抗辩善意取得该房的原告，并以被告不具有主观“故意”而要求免责或者减轻责任。事实上，被告至今未向本院提供出现该案一房二卖不是其主观故意的任何证据，而且，从被告公司与两个房屋代售公司签订代售合同、终止合同的时间和与本案原告和案外人靳刻克签订两份房屋买卖合同的时间看，被告的上述辩称理由并不成立，本院不予采纳。2014年11月26日，被告即与原告签订了该房购房确认单，并收取了原告89264元购房款。2014年12月3日，被告公司才与平顶山市合众文化传媒有限公司签订了《销售代理解除协议书》，双方的合作关系结束。2014年12月5日，被告又与原告签订一份《商品房优先购买权保留协议》，2015年4月15日，被告又与平顶山巨镇房地产经纪有限公司签订《鲁山绿地国际花都项目独家代理销售合同》。因此，被告与原告签订一房二卖的房屋买卖合同时，尚未与巨镇房屋销售代理公司签订代理合同，不存在是两个代理销售公司交接有误的情形，全部失误或者过错是由被告和第一个代理销售公司所致，不能证明被告不存在主观故意的过错。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十四条第五项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第一项、第三项、最高人民法院《关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告平顶山绿地房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内一次性返还原告张红利购房款89264元并支付利息（利息利率按照同期中国人民银行贷款利率计算，自2014年11月26日起至实际清偿之日止）；同时支付原告张红利购房款一倍的赔偿金89264元。驳回原告张红利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4142元，由被告平顶山绿地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  禹乔岳代理审判员  郭成丽人民陪审员  陈书伟二〇一七年九月五日书 记 员  崔小利