广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初1756号
原告（反诉被告）：佛山市南海区西樵裕丰材料厂，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇西江公路新河路段，注册号：440682600753161。
经营者：夏岳详。
委托代理人:区敏琳，系广东睿广律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市南海区西樵恒辉印花厂，住所地：广东省佛山市南海区西樵简村开发区，组织机构代码：707715739。
负责人：陈候辉。
被告（反诉原告）：陈候辉，男，汉族，1949年4月27日，住广东省佛山市南海区。
两被告共同委托代理人：张国忠，系正明扬律师事务所律师。
本院于2016年1月25日受理上列原、被告租赁合同纠纷一案后，两被告提起反诉，本院经审查后决定受理反诉并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判，并于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人区敏琳、两被告共同委托代理人张国忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年5月18日签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区西樵镇岭西乡十八村的厂房出租给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了租厂按金200000元、水电费按金50000元。后原告一直依约向被告缴交租金，最后一期租金交至2016年2月15日。因原、被告为租金问题产生意见，被告要求原告搬走，并于2016年1月22日到处张贴招租公告，原告无法在原厂继续经营，于2016年1月24日正式搬离上述厂房。经原告了解，被告向原告出租的厂房没有办理有效的房地产权证及一切合法的报建手续，厂房建筑不符合法律规定。租赁行为应当认定无效，双方签订《厂房租赁合同》也应当无效，原告依法应退还上述按金250000元及多支付的租金。为维护原告合法权益，特起诉，请求判令：1.确认原告与被告于2012年5月18日签订的厂房租赁合同无效；2.两被告向原告返还保证金200000元、水电费按金50000元及以250000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2012年11月2日起至两被告清偿欠款之日止的利息；3.两被告退回租金65067元及以65067元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年1月25日至被告确认付款之日止的利息；4.两被告承担本案的诉讼费用。
两被告答辩并反诉称：被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。理由如下：
一、被告从村承租土地后，依法申请办理了农用地转建设用地手续，补交了相应费用。对于涉讼厂房，佛山市南海区西樵镇国土城建和水务局开具了《场地使用证明》，佛山市南海区西樵镇国土城建和水务局出具了《证明》，证明涉讼厂房已办理报建手续。故被告对出租的厂房建筑物有合法使用权和所有权，且有合法的报建手续，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。
二、被告出租厂房能从原告处收取租金，厂房空置将导致被告损失，故被告没有理由要求原告搬离，实际上被告亦没有要求原告搬走，被告没有任何违约行为。被告张贴招租公告是因为担心原告没有结清工人工资会造成被告要帮原告垫付工人工资，只是为了提醒工人注意追收工资。实际情况是由于2015年陶瓷行业经营环境恶劣及原告自己经营管理不善，造成原告无法继续经营下去，是原告违约退租。
三、双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方应当依法严格按照合同约定履行各自义务。由于原告至今仍未将厂房及其附属建筑按照约定修复好恢复原状移交给被告，而且至今没有将被告用于缴纳水电费的银行存折及厂房钥匙等交还给被告，原告至今也没有与被告办理解除合同的相关手续，故双方的租赁合同没有解除之前，原告应当继续履行交租义务，支付其拖欠的厂房及展厅的租金。
四、原告使用厂房期间由于使用不善，导致厂房、办公楼及宿舍的部分门窗、厕所、场地等多处遭到损坏，至今仍未修复，在搬离的过程中遗留大量生产垃圾未清理。对此原告应予以赔偿。
五、原告私自搬走后，并没有结清所有其生产经营期间所产生的水电费，最终导致被告为原告垫付了2016年1月份电费15965.11元和2月电费11400元，合计27365.11元,该费用应当由原告向被告返还。
综上所述，原告的诉讼请求无理，请求法院予以驳回，并反诉，请求判令：1.解除双方于2012年5月18日签订的厂房租赁合同，并责令原告将厂房返还被告。2.原告支付拖欠的从2015年7月15日至2016年2月13日的展厅租金7000元，支付自2016年2月14日起至2016年4月13日期间租金198600元，支付自2016年4月14日起至实际返还之日止按每98600元的标准计算的租金。3.原告赔偿被告修复费用损失20万元（最终金额以法院委托第三方评估的结果为准）。4.原告返还被告垫付的2016年1月、2月电费合计27365.11元，及赔偿电冰柜损失3000元。5.原告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对两被告反诉辩称：1.原告认为涉案合同是无效合同，解除应建立在合同合法有效的基础上，故双方不存在解除合同的事实，原告对厂房的使用日期截止至2016年1月24日，即原告实际搬离日期，原告没有拖欠被告租金，相反超出实际使用日期的租金被告应予返还。2.被告反诉原告提供的证据均不能证明其厂房及设施的损坏与原告有直接的因果关系，且没有证据证明双方在租赁发生初期租赁物的现状，没有损坏程度鉴定的条件，故反诉原告赔偿财产的损失没有事实依据。3.原告没有拖欠被告水、电费，对厂房的使用截止至2016年1月24日，搬离前所有水电费已经缴纳完毕。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告营业执照、身份证复印件各1份。
2.被告组织机构代码证复印件1份。
证据1、2用以证明原、被告诉讼主体资格。
3.厂房租赁合同原件1份，用以证明双方租赁的事实及租赁约定的事项。
4.收款收据原件2份，用以证明原告支付租厂按金200000元及水电费按金50000元。
5.照片彩色打印件2张，用以证明贴出的招租公示信息落款日期为2016年1月22日，证明被告逼迁，且以其实际行动表示终止双方租赁关系。2016年1月24日原告已经搬离，并发布公告。
6.照片打印件2张，用以证明原告最后一期所缴纳的租金，且该租金按合同计算的时间，租金是交至2016年2月13日，而原告实际搬迁时间是2016年1月24日，有多余的租金可以退还。
经质证，被告对原告出示的证据1、2没有异议，证据1证实原告租了被告厂房并合法领取了营业执照，证明厂房的使用及租赁是符合法律规定的。对证据3没有异议，但也证实涉讼厂房是被告新建的、全新租赁给原告的，现在厂房在原告使用之后发生损坏，是原告使用造成的。该合同签订时，办公楼下靠向马路边的其中四间铺位，原告开始是没有租赁的，2014年8月15日始原告开始承租并改造成展厅，每月租金1000元，交租至2015年7月。对证据4没有异议，但按金由于原告自行搬离厂房违约，故按照合同的约定要没收，水电费按金应优先抵扣原告拖欠的水电费，在原告交清租金等费用并修复厂房后，剩余部分可退还。对证据5中被告招租照片真实性没有异议，但证明内容有异议，在2016年1月中旬原告已经搬走全部设备财产且明确不再续租的情况下，被告才于2016年1月24日在厂房处张贴招租公示，并敦促原告结清工人工资。原告自己终止合同，并非被告逼迁。对张贴搬迁公告照片，被告是不清楚原告何时贴上去的，被告是收到应诉材料才发现这份公告，该公告不能证明原告在2016年1月24日已经搬离，也不能证明是被告逼迁的事实，因双方到现在都没有办理厂房的移交手续。对证据6真实性没有异议，但对证明有异议，双方没有办理交接手续，不需要退还租金。
诉讼中，两被告举证如下：
1.被告营业执照、组织机构代码证、身份证复印件各1份。
2.原告机读档案登记资料原件1份、身份证复印件1份。
证据1、2用以证明原、被告诉讼主体资格。
3.证明（2012年4月13日）复印件1份。
4.土地转租协议书及附件复印件1份。
5.土地租赁协议书复印件1份。
6.证明（2011年11月10日）复印件1份。
7.支票存根复印件2张。
8.收据复印件4张。
证据38用以证明1.被告佛山市南海区西樵恒辉印花厂因为西樵镇府征地要搬迁。2.被告陈候辉与陆泽泉、佛山市南海区西樵镇岭西村十八股份合作经济社于2011年11月18日签订一份《土地转租协议书》，陈候辉从2011年9月1日起取得涉讼土地的合法使用权。
9.承诺书复印件1份。
10.佛山市南海西樵恒辉印花厂用地红线图复印件1份。
11.设计图纸复印件1份。
12.建设工程委托监理合同复印件1份。
13.办理用地手续相关税费缴款通知复印件1份。
14.用地红线图复印件1份。
15.南海区西樵镇属企业往来资金结算票据复印件1份。
证据915用以证明1.陈候辉按照西樵镇政府要求交付农用地转建设用地的费用881246元，同时证明陈候辉取得的土地使用权可以用于非农建设。2.西樵镇国土规划部门出具用地红线图给被告佛山市南海区西樵恒辉印花厂，证明两被告的用地合法。3.两被告所建厂房委托设计单位设计、监理单位监理及办理了合法报建手续。
16.证明（2012年6月18日）复印件1份。
17.场地使用证明复印件1份。
证据16、17用以证明两被告厂房建成后，佛山市南海区西樵镇国土城建和水务局于2012年6月18日出具证明给自来水公司及工商部门，证明被告的厂房可以合法使用。
18.厂房租赁合同复印件1份。
19.工商公示信息打印件1份。
证据18、19用以证明1.原告与被告存在合法的租赁关系，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。2.原告租赁被告厂房后已经于2014年12月9日领取个体工商的营业执照，证明被告出租的厂房是可以合法使用、合法领取营业执照的。
20.账户明细查询原件12份，用以证明原告2014年与2015年用电量的金额下降幅度巨大，原告的经营业务大幅度萎缩。
21.租赁合同复印件1份，用以证明涉讼厂房办公楼靠路边四间铺位共115.2平方米在2014年9月前是出租给阳建中使用。
22.个人活期明细信息原件6页，用以证明原告按照约定每月支付厂房租金，从2014年9月开始租用原来由阳建中使用的涉案厂房办公楼靠路边四间铺位共115.2平方米并改建为展厅，从2014年9月开始每月支付1000元租金，但是从2015年7月16日后就没有支付该铺位租金，至今共拖欠被告198600元租金。
23.发票原件2份。
24.电费收费凭证复印件1份。
证据23、24用以证明被告代原告支付2016年12月电费共27365.11元。
25.中国移动通话记录清单原件5页，用以证明被告多次与原告投资人夏岳祥通过电话协商并要求原告修复厂房事实及原告自行搬迁的事实。
26.照片原件80张，用以证明原告使用厂房后造成厂房建筑物损坏情况。
27.光碟2张，用以证明是原告自己搬迁，同时证明被告提醒原告要发清工人工资。
28.聊天记录打印件1份，用以证明被告在2016年1月21日通过手机发信息给原告，被告一直与原告协商厂房的修复问题，并证明原告自己搬离及损失厂房。
经质证，原告对两被告出示的证据1、2没有异议。对证据3真实性、关联性有异议。对证据4、5真实性有异议，该证据地段地址的表述与涉讼合同的地址不一致，不能确定是涉讼地块。对证据6、7真实性、关联性有异议。对证据8真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告合法使用土地，且该费用是违规用地时间段发生的。对证据9真实性有异议，仅能证明当时被告正在办理申请地块转建设用地指标的手续，但没获批准。对证据10、11有异议。对证据12有异议，该合同仅是一份委托建设合同，合同的工程并没有报批及报建等手续，没有获得合法的建设规划许可证，工程建设于2011年9月，明显是发生在农用地转建设用地之前，属于违规用地。对证据13真实性没有异议，但对证明内容有异议，仅能反映国土部门通知缴费，土地可以办理农用地转让手续，同时证明2013年11月1日前该土地的性质为农业用地，不可能在此时间前有合法报建手续。对证据14真实性没有异议，不能说明是报批什么，无法证明用途，且图纸显示报批时间2011年6月24日是发生在土地合法农用地转建设用地之前，故可以推断该图纸不可能是涉讼土地的合法报建依据。对证据15真实性没有异议，发票发生的时间是2013年11月21日，结合证据13表明获得建设用地指标的时间是2013年11月21日，但获得建设用地指标不代表地上建筑物是合法建筑。对证据16有异议，发生于涉案土地获得合法用地之前，且该证据的内容笼统表述该建筑物已办理了相关手续，原告认为该表述的内容性质是不明确的，无法证明办理合法报建手续。对证据17有异议，该证据发生于2015年6月18日、获得合法用地之前发生，仅能证明场地的使用情况，并不能证明厂房已经办理了报建手续，且该证据仅是相关部门为了配合被告办理工商营业执照而向被告出具的，证明内容也都特别注明其用途，故该证据不能证明被告所要证明的内容。对证据18没有异议。对证据19真实性没有异议，原告的营业执照领取时间在租赁前发生，不能以原告领取营业执照作为认定涉讼厂房是否合法的标准。对证据20真实性没有异议，对关联性有异议，原告认为用电量的多少与本案无关。对证据21真实性没有异议，原告确认租过该部分厂房作展厅使用，但双方属于口头租赁，于2015年7月后没有租赁，被告要求继续交付租金没有事实依据，确认承租时每月租金为1000元。对证据22真实性没有异议，也证明原告按时交付租金。对证据23、24真实性没有异议，但该水电费是发生于原告搬离厂房之后，与原告无关，不应由原告支付。对证据25真实性没有异议，对关联性有异议，无法证明被告所要证明的内容。对证据26有异议，不能证明被告与损坏有直接因果关系，不排除照片现场是由被告自己损坏或其他原因造成，同时被告也无法证明双方发生租赁时交付的现状，无法证明损毁的关联性及损坏的程度，原告认为没有损坏鉴定的基础。对证据27真实性没有异议，该证据是被告自编自导自演，主要是解决工人工资问题，同时也反证被告对原告有逼迁的理由。对证据28，原告没有收到该信息，不能证明被告所要证明的内容，更不能证明原告已经搬迁，相反该内容显示被告一直主动要求原告搬迁，即被告逼迁的事实。
经审核，原告出示的证据16、两被告出示的证据1、2、8、1315、1825、27均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性均予确认。两被告出示的证据37、912均为复印件，原告不予确认，本院不予采信。两被告出示的证据16、17为复印件，原告不予确认，且无法证明被告主张证明内容，本院不予采信。两被告出示的证据26为原件，原告虽有异议，但无证据推翻，本院予以采信。
经审理查明：
2012年5月18日，原告与两被告签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定两被告将佛山市南海区西樵镇岭西乡十八村的厂房及其附属设施出租给原告使用，租赁物总面积为11893.8平方米，其中生产车间的面积为5904平方米，办公楼及宿舍楼的建筑面积为1673.72平方米（以下简称涉讼厂房）。租赁期限自2012年7月16日起至2020年7月15日止。涉讼厂房仅作建材产销使用。2015年7月16日至2018年7月15日每月租金为97600元。租金按月支付，原告于每月5日前向两被告支付当月租金。原告必须在2012年6月20日前支付200000元给两被告作为履行合同的保证金，合同期满，原告无违约且按时将租赁物交付给两被告后，两被告在三天内无息退回给原告。原告租赁期内的经营税收、垃圾费、水电费等因自身经营所产生的一切费用、经营的税费及相关费用按规定的时间向相关部门支付，当月的水电费、垃圾费、治安费按规定的期限如期交纳。
除涉讼厂房之外，原告另行向两被告承租了4间铺位用于开办展厅（以下简称涉讼展厅），每月租金1000元，租金已交至2015年7月15日。原告认为此后没有再使用，故没有再交租；两被告认为原告一直使用。原告确认涉讼展厅与办公楼相通，而该4间铺位实际用作扩建原有展厅。
原告已向两被告支付租厂按金200000元、水电费按金50000元。
原告已向两被告交纳截至2016年2月15日的涉讼厂房租金。
原告于2016年1月25日搬离涉讼厂房及展厅。
被告确认于2016年1月24日在厂房处粘贴招租公示。
涉讼厂房及展厅均没有办理规划报建手续。
庭审中，被告称涉讼厂房及展厅存在以下损坏：宿舍的门锁损坏，厂房的卷闸门碰撞变形无法关闭，门窗玻璃破损，玻璃窗门丢失，厂房大门自动伸缩闸门损坏无法关闭，拆除办公楼首层及二层几百平方米的间墙（被告建设），员工宿舍的厕所洁具损坏，浴室门损坏，墙壁有破损，水泥地面因超重车下沉，废旧地砖没有清理，车间原用于固定设备的水泥基础没有拆除，一百多平方米的污水池没有清走瘀泥及拆除，建筑用电的电线（原告安装）被原告拆除，原告车间内钢架的阁楼（原告安装）被原告拆除，照明灯、水表、水管有损坏。
本院认为：
合同效力及保证金。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉讼厂房、展厅没有办理规划、报建手续，涉讼合同因违反法律强制性规定而无效，原告诉请确认合同无效合法有据，本院予以支持。合同无效为自始无效，不存在解除的问题，被告反诉请求解除涉讼合同于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告诉请被告返还租赁保证金200000元及水电按金50000元合法有据，本院予以支持。原告实际占有使用涉讼厂房并自愿交纳保证金及水电按金，合同效力及被告退款义务经本案才最终确定，原告诉请两被告计付从付款之日起的利息理据不足，本院不予支持。
占有使用费。涉讼合同无效，原告有权随时搬离涉讼厂房，涉讼厂房占有使用费应根据原告实际使用情况计算。原告已于2016年1月25日搬离涉讼厂房及展厅，被告亦已对外发布招租公告，且无证据证明其存在接收涉讼厂房及展厅的障碍，其不予接收应自行承担相应后果，故本院认为原告应付占有使用费应计算至2016年1月25日，被告反诉请求原告返还涉讼厂房、支付此后的使用费理据不足，本院不予支持。结合原告诉请，原告已交纳的2016年1月26日至2016年2月13日的使用费59819.35元（97600元÷31×19）应退还予原告。关于涉讼展厅使用费的问题。原告虽称于2015年7月之后已经没有使用，但未举证证明其已经将展厅清空并返还原告，且原告亦确认该部分展厅与办公楼相通且用于扩建原有展厅使用，而原告于2016年1月25日才整体搬离，故本院认为涉讼展厅的使用费亦应计算至该日止。经核，原告应向被告支付展厅使用费7322.58元（1000×7+1000÷31×10）。经抵扣，被告应退回使用费52496.77元（59819.357322.58）予原告。原、被告对原告应付使用费存在争议，且原告一直拖欠被告涉讼展厅使用费，两被告最终应退款数额经本案才最终核定，故原告诉请被告计付相应退款利息理据不足，本院不予支持。
电费。其中15965.11元电费的计费时段基本对应原告占有使用涉讼厂房期间，应由原告负担并支付予两被告。另外的10683.66元电费的计费时段为2016年2月1日至2月22日，此期间原告未占有使用涉讼厂房及展厅，故该笔费用即使实际发生亦应由两被告自行承担。
厂房损坏赔偿。被告虽称厂房存在多处损坏，应由原告承担赔偿责任，但部分变更如中间墙的拆除、污水池建设在原告占有使用期间已经发生，且被告同意变更；部分损坏属于被告实际使用厂房作建材产销使用可能发生的后果，被告出租时清楚知悉厂房租赁用途，对此应自行承担相应后果；部分损坏如电线、钢架阁楼拆除，属于原告自行处分其财产；部分损坏物件原状如何无法确定，无法判断因原告使用导致的损坏程度。综上，修复费用评估没有必要，被告申请本院不予采纳。本院基于公平原则，综合考虑原告没有与被告妥善交接而自行搬离、部分物件可能于使用过程中发生损坏、原告部分物品未完全清理等因素，酌定原告赔偿30000元予被告。关于电冰柜损失，原告未举证证明，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，本案判决如下：
一、确认原告佛山市南海区西樵裕丰材料厂与被告佛山市南海区西樵恒辉印花厂、陈候辉于2012年5月18日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告佛山市南海区西樵恒辉印花厂、陈候辉应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金200000元及水电按金50000元予原告佛山市南海区西樵裕丰材料厂；
三、被告佛山市南海区西樵恒辉印花厂、陈候辉应于本判决发生法律效力之日起十日内退还使用费52496.77予原告佛山市南海区西樵裕丰材料厂；
四、原告佛山市南海区西樵裕丰材料厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费15965.11元予被告佛山市南海区西樵恒辉印花厂、陈候辉；
五、原告佛山市南海区西樵裕丰材料厂应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿30000元予被告佛山市南海区西樵恒辉印花厂、陈候辉；
六、驳回原告佛山市南海区西樵裕丰材料厂的其他请求；
七、驳回被告佛山市南海区西樵恒辉印花厂、陈候辉的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取3351.88元（原告已预交），由原告负担433.15元，由两被告负担2918.73元；反诉受理费3919.74元（两被告已预交），由原告负担474.56元，由两被告负担3445.18元。经抵扣，两被告应负担份额共2444.17元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二○二○一六年五月二十四日
书 记 员 邓莹莹