辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第198号
上诉人（原审原告）：郭惠玲，女，1958年4月23日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：沈阳温州城商业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：王志方，系该公司董事长。
委托代理人：王涌，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托代理人：董迎，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳百年城商业房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区胜利南街97巷5-6号。
法定代表人：王志方，系该公司董事长。
委托代理人：王涌，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托代理人：董迎，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
上诉人郭惠玲与被上诉人沈阳温州城商业管理有限公司（以下简称温州城公司）、沈阳百年城商业房地产开发有限公司（以下简称百年城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）沈和民二初字第1990号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
郭惠玲在一审中诉称，郭惠玲与温州城公司、百年城公司签订有《委托协议》，约定将郭惠玲位于沈阳市和平区民族南街“沈阳温州城”项目B座四层059号，套内建筑面积约为13.32平方米，总价为276204元的商铺，委托温州城公司代为出租，委托出租期限为12年，自郭惠玲交付房屋之日起开始计算。该协议第五条第2项约定，在委托期限的第一至第三年，温州城公司保证郭惠玲按该房屋总价款的8%标准收取租金，如果实际租金低于前述标准，由温州城公司负责补足。第四年起至委托期限届满之日，温州城公司保证郭惠玲按房屋总价款的8%标准收取租金，如果实际租金低于前述标准，由温州城公司负责补足；如实际租金高于前述标准，超出部分的80%归郭惠玲，另20%归温州城公司。该协议第五条3项第（2）项约定，除首年度租金抵作房款外，其余年度租金，温州城公司于每租赁年度开始后一个月内按协议约定的标准支付给郭惠玲；该协议同时约定，如温州城公司迟延给付租金，每逾期一日，温州城公司应按应付金额银行同期贷款利率标准承担违约金。我商铺一年的8%保底租金是22096元，但第四年度（2013年11月12日至2014年11月11日）的租金只在2014年5月26日支付我20846.40元，尚欠我1249.60元。温州城公司称该欠付部分为税款，我不予认可，一是温州城公司广告宣传和《委托协议》都写明保底租金为商铺总房款的8%，沈阳温州城自2010年11月12日开业至今，前三年都没有任何税费，第四年也不应该缴税。协议写的很明确，在8%保底租金内我不应该承担税费；二是《委托协议》是温州城公司提供的格式合同，双方对相关条款理解不一致时，应作出不利于提供格式合同一方的解释；三是在未经我本人同意并授权的基础上，温州城无权代我纳税；四是缴纳个税需要房产证、身份证和个人住址信息，我不同意纳税也就未向温州城提供材料的情况下，温州城公司不应该扣我税费，故诉至法院。诉讼请求：1、判令温州城公司支付郭惠玲2013年11月12日至2014年11月11日期间剩余租金1249.60元；2、要求温州城公司按委托协议约定比例给付郭惠玲超过8%保底租金部分的租金；3、判令温州城公司、百年城公司支付郭惠玲逾期支付租金违约金868.82元（以22096元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年11月12日计算至2014年5月26日；以1249.60元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年5月27日计算至2014年7月10日，违约金即为上述两数之和）；4、诉讼费由二被告承担。
温州城公司一审中辩称，不同意郭惠玲的诉讼请求。理由如下：一、郭惠玲诉请的租金款项系郭惠玲租金收入应缴纳的个人所得税。郭惠玲作为法定缴税义务人，应承担该笔税款，温州城公司作为法定代扣代缴义务人，依法履行代扣代缴义务并已将该笔税金缴纳给税务机关，故郭惠玲的该项诉求不应得到法律保护。二、租金迟延给付系因税收政策变化而导致，根据《委托协议》约定，在合同履行过程中由于国家法律、政策变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，双方均不承担违约责任，故迟延给付租金的责任不应由温州城公司承担。自《委托协议》签订起的前三个租赁年度，虽然税务机关一直要求温州城公司履行包括房产税、营业税、个人所得税等税费的扣缴义务，但从维护郭惠玲利益角度，温州城公司始终在与税务机关沟通协调税费减免政策，并早在2013年初即通知郭惠玲税费政策将发生变化的客观事实。自2013年11月起，税务机关多次要求温州城公司履行共计四个年度税费的代扣代缴义务，在区政府、街道办事处等多部门的协调沟通下，直至2014年5月，才最终确定温州城公司必须履行2013—2014租赁年度租金税费代扣代缴义务。前三年度税费，由税务机关自行负责收缴。在税收政策确定后，温州城公司即按规定将扣除税费后租金支付给郭惠玲，故温州城公司没有责任：三、关于郭惠玲主张的第四年度高于8%保底租金部分的80%租金的诉请，郭惠玲的商铺（4-059，套内面积13.32平方米），连同旁边崔连英所有的4-058（套内面积10.8平方米），温州城公司将该两个铺连在一起对外出租，编号为026号，按照套内面积24平方米租给了代成刚，2013年11月12日至2014年11月11日租金共计28000元。郭惠玲商铺总房款为276204元，8%保底租金为22096元。崔连英的4-058商铺总房款为196992元，8%保底租金为15759元，这两个铺的8%保底租金总额为37855元，而这两个铺合为026铺年实际收入租金28000元，剩余的9855元系我公司补足，故不存在超过8%保底租金外的收益，我们向法庭提交4-058铺的商品房买卖合同、编号为026商铺的租赁合同书、商铺租赁图及面积图能证明温州城公司所述，请法院驳回郭惠玲诉请。
百年城公司一审中的答辩意见同温州城公司。
一审法院经审理查明，郭惠玲郭惠玲系沈阳市和平区民族南街68甲3（4-059），建筑面积28.66平方米商铺的所有权人。郭惠玲（甲方）与沈阳温州城物业管理有限公司（乙方，沈阳温州城物业管理有限公司于2012年8月23日更名为沈阳温州城商业管理有限公司）、沈阳百年城商业房地产开发有限公司（丙方）签订《委托协议》，约定：一、甲方委托乙方代为出租的房屋位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目B座四层059号，套内建筑面积约为13.32平方米，房屋总价为276204元。二、委托期限，甲方将该房屋不可变更、不可撤销的全权独家委托乙方代为出租，委托期限为十二年，自甲方交付房屋之日起开始计算。五、租金标准及支付……2、如委托期限为十二年，委托期限的第一至第三年，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足。委托期限的第四年起至委托期限届满之日止，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足；如实际年租金高于前述标准的，超过部分，甲乙双方按8：2的比例进行分配，即超出部分的80%归甲方所有，超出部分的20%归乙方所有。3、租金支付（1）第一年度的租金乙方于本协议签订的同时提前支付给甲方。三方确认，该第一年度租金直接抵作甲方应向丙方支付的该房屋的首付款，即甲方同意乙方直接将应支付给甲方的第一年度租金直接支付给丙方。（2）其余年度的租金，乙方于每租赁年度租期开始后一个月内按本协议约定的租金标准支付给甲方。六、该房屋的使用，1、甲方应乙方要求，提供必要的产权资料及产权相关的证明、以及其他文件，支持乙方的经营管理工作……十、违约责任：2、乙方未按本协议所约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按应付金额银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。十一、免责条款，在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。2011年7月20日，郭惠玲与被告百年城公司签订《补充协议》，载明商铺的交付时间为2010年11月11日，沈阳温州城（一期）开业时间为2010年11月12日。
2010年10月12日百年城公司（出卖人）与崔连英（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定将其开发的位于沈阳市和平区民族南街68甲3（4-059），套内面积10.8平方米商铺出售给崔连英，总房款为196992元。
2013年10月25日，温州城公司（甲方）与代成刚（乙方）签订了《商铺租赁合同书》。约定温州城公司将其B区四层026号商铺出租给乙方经营茶叶。租期自2013年11月12日至2014年11月11日，该商铺套内面积24平方米，年租金为28000元，年物业管理费为11520元。乙方需在签订本合同时将年度租金和物业费交清。提供的商铺面积图及租赁图显示，4-058（买受人为崔连英，套内面积为10.8平方米）、4-059（郭惠玲商铺）两个铺共同构成了其租赁给代成刚经营茶叶编号为026的商铺。
温州城公司于2014年5月26日向郭惠玲支付第四年度（2013年11月11日至2014年11月10日）租金20846.40元。温州城公司代郭惠玲向沈阳市和平区地方税务局缴纳2014年1月至2014年12月期间的个人所得税1249.60元。郭惠玲未缴纳前三年度税款。
另查明：温州城公司的税务登记证记载扣缴义务为“依法确认代扣代缴、代收代缴税款业务内容：工资薪金；代扣代缴、代收代缴税种：个人所得税。”温州城公司于2013年1月9日就支付代租租金及代扣代缴税费事宜发布公告，载明：尊敬的业主：您好！您在沈阳温州城太原时代购买了产权商铺，同时委托温州城商业管理有限公司代为出租。2012年11月12日-2013年11月11日期间的代租租金工作已经开始，我们已将租金存入您指定的银行卡中。同时，根据国家税法规定和和平区地税局的要求，您应缴纳与租金收入相关的税费。根据税务部门的工作安排，具体纳税事宜将由税务部门或温州城以电话或信函的方式另行通知，敬请关注！如有疑问，请致电查询，电话是：024-8350****（财务部）、024-23504777（招商部）、和平地税局太原所024-82710311。特此通知。后温州城多名业主上访。
2014年2月20日，温州城公司向太原派出所、太原街道办事处发出“关于沈阳温州城代租商铺的情况说明”联系函，载明：尊敬的领导，沈阳温州城商业管理有限公司负责物业管理的温州城B区商铺已出售，从2010年11月开始，采取代产权业主代为出租的形式经营。截止目前为止，通过我公司代租的约有600户应在2013年12月12日前支付代租租金，至今未付，主要原因如下：一、我公司未能与产权业主就税费扣缴问题达成一致。根据我国相关法律规定，产权业主应承担并交纳的相关税费如下：1、按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税义务人为房屋产权所有人，纳税义务发生时间为取得租金收入的当月，温州城商铺属于业主个人，因此房产税应由产权业主个人缴纳。2、按照《中华人民共和国个人所得税法》规定，产权业主财产租赁所得应缴纳个人所得税，同时，我公司作为扣缴义务人，在向产权业主支付租金收入所得时，必须履行代扣代缴义务。3、按照《营业税暂行条例》规定，出租人将场地、房屋设备等租给承租人使用的业务，应按租赁业税目计征营业税，同时月收入少于20，000元的个人暂免征收营业税。4、按照城镇土地使用税暂行条例的相关规定，产权人应按土地使用面积计相关税额缴纳城镇土地使用税。由于以上税费应由我公司在支付产权业主租金时直接扣除，但有部分产权业主不同意扣税，因此我司暂未支付租金，避免在未达成共识的情况下支付相关租金并扣税，可能引发大范围的群体事件。二、解决方案1、建议有异议的业主派代表与我司沟通，我司已制定专门工作小组负责此事，解答相关问题，同时由我公司指派财务人员与公司法律顾问共同向产权业主讲解税收及合同事宜，力争早日达成一致，促使此事得以顺利解决。2、对于解释以后仍然有异议的产权业主，可依法通过诉讼程序解决争议。3、我司将积极引导业主通过合法途径维权，劝阻不要影响我公司正常经营及办公程序，但对不理智的维权行为我公司也将依法维权，我司将第一时间报警，希望相关部门及时到场给予支持。
2014年3月26日温州城公司至函和平区信访办，载明：关于来访群众提出的几项问题，做如下答复：1、沈阳温州城与产权业主本着互利共赢的精神，更好地为产权业主提供服务，经双方友好协商，签订了代租委托协议。合同中约定的返8%对税金没有特殊约定，根据法律规定税金由房租的受益方支付。2、温州城在2014年返租期前一直在与产权业主沟通，税务局责成企业在2014年度必须按相关税法规定执行法定扣缴税金义务。即根据代租协议第十一项免责条款“在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。”3、经沈阳项目公司与大连总部沟通后，总部决策全权由沈阳公司负责此事，即沈阳温州城授权专人（程文庆、齐明华、李辉）负责接待产权业主，沟通相关事项。4、在接待产权业主及沟通过程中就法定义务扣税事宜未达成一致（产权业主情绪激动，严重影响企业正常的办公及经营秩序长达2个月之久，企业多次报警寻求解决办法）。企业本着公开公正平等的原则，申请由政府出面协调律师、税务局、企业、业主代表四方于2014年3月3日在和平区太原街道办事处对产权业主提供法律咨询和代租委托协议讲解，当时业主并不理解，情绪激动，导致协调会持续四小时未果。最终政府、企业、律师、税务局一致赞同产权业主走法律维权途径。并于协商会议结束后，参会产权业主围堵企业车辆长达8小时之久，属地派出所出警维护无效，直至天气原因参会产权业主方才撤离。5、沈阳温州城涨价后的现租金水平在同行业中已有较大竞争力。沈阳温州城市场内的公共设备运转成本远高于现物业收费标准，我公司一直以来为支持业户的经营、为搞活稳定市场而负盈利运营。
上述事实，有郭惠玲提供的房屋所有权证、《委托协议》、《补充协议》、借记卡账户交易明细清单，温州城公司提供的公司变更登记核准通知书、税务登记证、税收缴款书、《商铺租赁合同书》（026号商铺）、温州城商铺面积图及租赁图、《商品房买卖合同》（4-058）、房屋所有权转移登记申请书（4-058）、温州城支付代租租金及代扣代缴税费事宜函、沈阳市和平区太原街道办事处群众来访登记单、温州城至太原派出所、太原街道办事处联系函、温州城至和平区信访办联系函及郭惠玲、温州城公司以及百年城公司当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
一审法院认为，郭惠玲与温州城公司、百年城公司签订的《委托协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于郭惠玲提出的《委托协议》中已约定温州城公司应按房屋总价款8%向郭惠玲支付租金，税费不应含在该8%保底租金中，且郭惠玲亦未授权温州城公司代其缴税，故要求温州城公司给付第四年度剩余租金1249.60元的诉讼请求，根据《中华人民共和国个人所得税法》第一条一款及第二条八项规定，郭惠玲系在中国境内有住所的个人，其从中国境内财产租赁所得应依法履行缴纳个人所得税的义务。根据该法第八条的规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。虽然温州城公司、百年城公司系格式合同的提供方，但郭惠玲与温州城公司、百年城公司在《委托协议》中并未约定个人所得税由被告温州城公司承担，在双方无法达成一致情况下，应从法律规定。《中华人民共和国个人所得税法》已经明确规定财产租赁所得应缴纳个人所得税，以所得人为纳税义务人即本案郭惠玲。温州城公司作为支付郭惠玲租金所得的单位是法定的代扣代缴义务人，具有代扣代缴义务，故其履行代扣代缴个人所得税行为符合法律规定。又根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条，税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税凭证。沈阳市和平区地方税务局已向郭惠玲开具2014年1月至12月个人所得税1249.60元的税收缴款书，亦符合法律规定，故对于郭惠玲的该项主张，一审法院不予支持。
关于郭惠玲要求温州城公司支付其第四年度高于保底收益8%外租金收益的诉讼请求，温州城公司将郭惠玲商铺（4-059，套内面积13.32平方米）和崔连英的商铺（4-058，套内面积10.8平方米）合并成套内面积24平方米，编号为026铺对外出租给了代成刚，2013年11月12日至2014年11月11日期间租金为28000元。崔连英商铺总房款为196992元，则年8%保底租金为15759元（税前）。郭惠玲商铺总房款为276204元，则年8%保底租金为22096元（税前）。此两铺年8%保底租金合计为37855元（税前），而2013年11月12日至2014年11月11日期间实际租金收入为28000元，实际租金收入并未超过合同约定的总房款8%的标准，故对于郭惠玲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于郭惠玲要求温州城公司承担逾期给付租金违约金868.82元的诉讼请求，庭审中温州城公司提供函件等材料能证明其从2013年初即开始与郭惠玲沟通协调，并一直在与相关部门沟通，协商解决问题，其延迟给付租金并非恶意，故郭惠玲该项诉求一审法院亦不予支持。
最后需要补充的是，郭惠玲与温州城公司，双方本是利益的共同体，双方一荣俱荣、一损俱损，在商业经营运作过程中风险与利益共存，作为商户的郭惠玲一方，其利益的取得最大程度上依附于温州城公司，所以温州城公司应尽到最大善意管理者的义务，做好商户的“大管家”，希望双方能在互谅互让的基础上及时做好沟通与协调工作，达到双方最大利益的共赢。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十三条，《中华人民共和国个人所得税》第一条一款、第二条八项、第八条，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十条、第三十四条之规定，判决如下：驳回郭惠玲郭惠玲的诉讼请求。案件受理费50元（郭惠玲已预交），由郭惠玲郭惠玲承担。
宣判后，郭惠玲不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求或发回重审。其理由：一、2009年上诉人与二被上诉人签订《委托协议》，根据协议约定，被上诉人应该向上诉人补足未满购房款8％的年租金，无论是否涉税，因为被上诉人作为提供格式合同一方，根据《合同法》中规定的格式合同解释原则，在双方对格式合同条款理解存在争议时，应作出对不利于格式条款提供方即被上诉人一方的解释；二、根据《委托协议》的约定，被上诉人逾期支付租金，不足额支付租金，应承担违约责任，按照应付金额银行同期贷款利率标准支付逾期违约金；三、被上诉人不具有税收缴纳的合法主体资格，被上诉人在没有得到上诉人允许的情况下，擅自于租金之内扣除税款的行为严重侵害了上诉人的合法权利；四、根据合同的相对性以及权利义务的对等性，即便按照相关税法的规定涉案房屋租金需要缴纳相应的税款，也应由被上诉人作为缴纳税款的义务人，而非本案上诉人；五、税款的问题系与本案不同的法律关系，不应当在同一案件中进行审理；六、按照上诉人与二被上诉人签订的《委托协议》约定，被上诉人百年城公司作为担保方应对支付租金的义务向上诉人承担连带支付责任；七、被上诉人一审期间出示的税务局开具的《税收缴款书》，显然未到缴费期限，税务机关收缴税费有误，并且对于该笔税款无相关直接证据体现收费标准及依据，对于其合法性及合理性一审法院也没有做出实质性审查。
温州城公司、百年城公司则辩称同意一审判决。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有郭惠玲提供的房屋所有权证、《委托协议》、《补充协议》、借记卡账户交易明细清单，温州城公司提供的公司变更登记核准通知书、税务登记证、税收缴款书、《商铺租赁合同书》（026号商铺）、温州城商铺面积图及租赁图、《商品房买卖合同》（4-058）、房屋所有权转移登记申请书（4-058）、温州城支付代租租金及代扣代缴税费事宜函、沈阳市和平区太原街道办事处群众来访登记单、温州城至太原派出所、太原街道办事处联系函、温州城至和平区信访办联系函及郭惠玲、温州城公司以及百年城公司当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为，郭惠玲、温州城公司、百年城公司在委托租赁关系中所产生的房屋租金个人所得税即：房产税应由哪一方承担。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。上诉人与被上诉人在《委托协议》中并未约定房产税由温州城公司承担，在双方无法协商一致的情况下，应从法律规定。《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》均明确规定了房屋租赁所得收入应缴纳个人所得税。因本案房屋租金所得人即房屋产权人郭惠玲，故一审法院认定郭惠玲为纳税义务人并无不当。温州城公司作为租金代收代付方，一审法院认定其为法定的代扣代缴人也是正确的。故郭惠玲主张个人所得税由温州城公司承担的上诉请求，本院不予支持。
关于郭惠玲提出温州城公司承担逾期给付租金违约金的问题，根据温州城公司提供的函件等证明材料能证明从2013年初就开始因纳税问题与郭惠玲及相关部门进行沟通、协调，主观上并未恶意延迟支付租金，一审法院驳回其该项诉讼请求也并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人郭惠玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年三月四日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。