江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终421号
上诉人(原审被告)：刘发水，男，汉族，1979年2月11日生，家住江西省赣州经济技术开发区，现住赣州经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师，一般代理。
委托诉讼代理人：宁梅英，江西公仁律师事务所实习律师，一般代理。
上诉人刘发水因与被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘发水上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，一、二审案件受理费由被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司承担。事实与理由：一、被上诉人未能按合同如期交付店铺，已经先行违约。对于被上诉人的违约，上诉人书面提出了减免违约期间的租金并赔偿违约期间损失的要求。被上诉人未作答复，导致上诉人不知租金起算日，故无法缴交租金。一审判决说的向后顺延至2016年11月6日，那么合同期限是否向后顺延3个月，也未能作出明确说明。二、被上诉人未能按拍租公示的竞拍资料使用33-2号店铺相邻的34-9（34-9-1、34-9-2）含二层总面积2457.95平方米购物中心，存在虚假招商，一审判决未能作出明确裁决。三、根据合同约定，租金包含物业管理费。合同第十条：甲方应对乙方所承租的房屋不定期检查、修缮，保证乙方正常使用和安全。由于33-2店铺外小区内部主水管堵塞通道，导致行人无法通行，严重影响上诉人承租商铺使用，一审判决也未能作出裁决。四、上诉人明确告知被上诉人退租33-2店铺，但被上诉人不接收材料不退租，导致后期租金及违约金增加，一审判决也未能作出裁决。五、被上诉人先行违约，却从未做出任何形式的处理和意见，造成上诉人后期租金不知道如何缴纳，上诉人不应承担违约金，应由被上诉人承担。
赣州市保障性住房建设运营有限公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。一、涉案合同系双方真实意思表示，合法有效。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。双方应当按照合同约定全面履行合同义务。上诉人在接收使用租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的发生，应当承担支付租金及违约金的相应责任。二、被上诉人已按约定全面履行义务，出租房屋符合正常使用条件。合同约定的租赁期限的起始时间为2015年9月1日，被上诉人于2015年8月6日即租金起算日之前将房屋交付给上诉人，被上诉人已全面履行合同义务，且一审法院已经减免三个月的租金。涉案房屋系经社会公开拍租方式由上诉人竞拍取得，上诉人已对涉案房屋进行了现场审验查看，对标的物的全部现状知悉，并现场验收合格。出租房屋完全符合正常使用条件，上诉人一直正常使用至今。
赣州市保障性住房建设运营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付A区33栋2号店铺拖欠的租金75000元(按每月6250元计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)；2、判令被告立即向原告支付A区34栋5号店铺拖欠的租金77400元(按每月6450元计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)；3、判令被告立即向原告支付A区33栋2号店铺违约金22500元、A区34栋5号店铺的违约金23220元(按拖欠租金总额的30%计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)，以上共计198120元。4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，分别取得了33栋2号、34栋5号两处店铺的三年承租权。2015年5月29日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了二份《房屋租赁合同》，两份合同均约定：甲方将上述两套房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将上述房屋交付给乙方；乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金（租赁物三个月的租金金额）。其中33栋2号店铺合同约定：建筑面积103平方米，租金为6250元／月（含物业管理费），保证金为18750元；34栋5号店铺合同约定：建筑面积102.89平方米，租金为6450元／月（含物业管理费），保证金为19350元。合同还约定了双方的其他权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年8月6日，原、被告共同对被告所承租的两套店铺进行了验收，33栋2号店铺确认水表读数为3，电表读数为18，34栋5号店铺确认水表读数为12，电表读数为0，两套店铺门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙6把。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。被告接收两套店铺后，对两套店铺均进行了简单装修，其中33栋2号店铺用于经营餐饮；34栋5号店铺用作仓库。此后，被告认为原告在招租时存在虚假宣传，且周边配套服务不到位，仅缴纳了以上两套房屋2015年9月份、2016年1月份、2月份三个月租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。
在本案审理期间，被告已于2017年3月15日将所承租的33栋2号店铺退还给原告。34栋5号店铺已缴纳租金至2017年9月份止。
另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店铺在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。
一审法院认为，被告以拍租的方式取得承租两套店铺的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付33栋2号店铺拖欠的租金75000元（按每月6250元计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）的诉讼请求，一审法院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围截至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此一审法院仅就原告所主张的截至2016年11月份止（除2015年9月份、2016年1月份、2月份）的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2015年11月6日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了2015年9月份、2016年1月份、2月份三个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2016年3月6日至2016年11月5日共计八个月的租金50000元。对原告要求被告向原告支付黄金家园A区34栋5号店铺拖欠租金77400元（按月租金6450元计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）及违约金23220元（按拖欠租金总额的30％计算）的诉讼请求，一审法院认为，在本案审理期间，双方就该部分租金交纳已经自行达成了和解协议，被告已经交纳租金至2017年9月份，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。对原告要求被告向原告支付33栋2号店铺违约金22500元（按拖欠租金总额的30％计算）的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30％支付违约金，符合法律的规定，一审法院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告以招租承诺中周边配套设施未到位严重违约要求扣减租金的问题，一审法院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告刘发水应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付黄金家园A区33栋2号店铺所拖欠的租金50000元。二、被告刘发水应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付黄金家园A区33栋2号店铺的违约金15000元三、驳回原告赣州市保障性住房建设运营有限公司要求被告刘发水支付黄金家园A区34栋5号店铺所拖欠的租金77400元及支付违约金23220元的诉讼请求。四、上述判决一、二项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4262元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担1406元，被告刘发水承担2856元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，首先，关于案涉《房屋租赁合同》的效力。《房屋租赁合同》是上诉人投标竞价后签订的，赣州市公房管理处作为出租方在合同上加盖印章，上诉人已租赁使用案涉店铺两年多时间，该合同已经成立。黄金家园小区是政府的保障性住房工程，已经向符合申报条件的市民提供公租房，许多市民已入住。案涉《房屋租赁合同》未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。上诉人在拍租时已阅读拍租资料，可以对承租标的及周围环境进行现场考察。拍卖公司拍租时已经告知竞拍人“本次拍租标的以现状为准（含瑕疵），拍卖机构所提供的有关资料及说明仅供竞拍人参考”。所以，34-9号店面不是购物中心，并不能归结于被上诉人履行合同违约。案涉的《房屋租赁合同》合法有效，在合同未依法解除前，双方当事人应当履行各自合同义务。
关于双方当事人的违约责任。租赁合同约定的交房时间为2015年5月29日（即合同签订之日），被上诉人在2015年8月6日才交付店铺，存在延期交付店铺的情形。根据合同约定，上诉人享有3个月的免租期。租金起算点延后3个月是当事人的意思自治，与被上诉人承担延期交付店铺的违约责任没有关系。故被上诉人除应将租金起算点延后3个月之外，还应对其延期交付店铺的行为承担一定责任。黄金家园小区（A区）的环境整治、市政配套不是被上诉人的职责范围，与案涉租金问题无关。即使被上诉人的经营管理存在一定瑕疵，也不能作为上诉人降低租金的理由，毕竟租金标准是《房屋租赁合同》约定的，如调整，需要双方当事人协商解决。租赁合同约定了月租金金额及交付期限，上诉人以提出了减免租金但被上诉人未答复为由拒付租金，于法无据。上诉人实际使用案涉房屋较长时间，即使案涉租赁合同无效，也应支付房屋使用的租金费用，合同无效不能成为上诉人拒付租金的理由。被上诉人迟延交付租赁物违反合同约定，应当承担相应责任，本院将酌情减轻上诉人拖欠租金的责任，调低违约金计算标准。
第三，关于上诉人应支付的租金数额和违约金。因被上诉人一审撤回了要求解除合同的诉求，一审法院仅审查上诉人从欠付租金到一审起诉时止的租金及违约金并无不妥。按照合同约定，上诉人有3个月的免租期，从房屋交付之日起算，因为被上诉人至2015年8月6日才将案涉租赁物交付给上诉人，故上诉人的免租期理应从2015年8月7日往后顺延3个月，即到2015年11月6日起算。对于33栋2号店面的租金，上诉人已支付3个月租金（2015年9月份、2016年1月至2月份），故上诉人拖欠33栋2号店面的租金应从2016年3月6日开始计算至2016年11月5日止，共计八个月，拖欠租金总额为50000元，一审计算拖欠租金数额正确应予维持。至于33栋2号店面租金的违约金，双方合同约定违约金计算方式为按照拖欠租金每日千分之五计收违约金，一审判决认为按每日千分之五计算违约金明显过高，调整至按照拖欠租金总额的30%支付违约金。对此，本院认为，上诉人拖欠租金，理应承担交纳滞纳金的违约责任，但被上诉人存在延期交付店铺的过错，也应承担一定责任。本院综合双方合同履行及双方过错情况，酌情将上诉人应缴纳的滞纳金调减为按照欠付租金总额的20%计算即10000元。
综上所述，刘发水关于违约金的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初2164号民事判决第一、三、四项。
二、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初2164号民事判决第二项为：上诉人刘发水应当向被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金10000元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4262元，二审案件受理费1425元，合计5687元，由上诉人刘发水负担2856元，被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司负担2831元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
审 判 员 彭 莉
二〇一八年四月十三日
代理书记员 曾希希
代理书记员 邱 宇