江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终3591号上诉人（原审被告）：傅（付）怀利，男，1956年10月4日生，居民身份证号码3208221956********，汉族，住灌南县中凯城市之光21-1-2-02商铺。委托诉讼代理人：傅明叶（上诉人傅怀利儿子），1980年4月11日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杨威，灌南县东方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：付海丽，女，1984年4月12日生，汉族，住灌南县。上诉人傅怀利因与被上诉人付海丽房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初6065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人傅怀利上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，由被上诉人承担诉讼费用。一、一审程序错误。合议庭审判长为助理审判员，不符合民诉法规定。二、一审法院适用法律错误。涉案房屋为非法建筑，未取得建设工程规划许可证，涉案租赁房屋协议违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条、第三条的规定，应为无效合同，一审法院认定为合法有效，属于适用法律、认定事实错误。三、一审法院认定事实错误。一是一审认定被上诉人获得营业损失费为7800元，但按照一审明确的计算方式为130㎡×100元/㎡×40%，应为5200元。二是一审判决确认附属物价值20844元全部归被上诉人所有是严重错误的。原因在于双方合同明确约定，合同到期后装修物归甲方（上诉人）所有，即使没有约定，装修物也应归上诉人所有。由于拆迁，不可归责于双方的事由导致终止的，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应按照公平原则分担，双方合同租期5年，实际使用3.5年，被上诉人最多得到不超过30%的装修残值。上诉人一审签字确认部分附属物是被上诉人装潢时添置的，并没有讲明这些装修物是被上诉人所有。被上诉人付海丽答辩称：涉案房屋没有证据证明是违章建筑，涉案合同也没有约定合同到期后添加的附属物属于上诉人所有，其添加的附属物所获补偿款均被上诉人拿走。请求维持原判。付海丽向一审法院起诉请求：1、判令傅怀利退还付海丽附属设施补偿费23612元、经营损失费用29376元，共计52988元。2、由傅怀利承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月7日，付海丽、傅怀利签订《租房协议书》，双方约定傅怀利将七间门面房租给付海丽经营，每年房租7000元，合同期为5年。付海丽负责装潢……（注：如国家拆迁傅怀利将付海丽没有到期的房租费退还）。该协议对因房屋拆迁后的补偿问题未做约定。后付海丽在租赁房屋中经营“永康堂大药房”，该药房营业执照载明的法定代表人为杨凤松，但实际经营人为付海丽。2016年10月22日，傅怀利与灌南县房屋征收局就其所有的房屋（包括付海丽承租房屋）签订《灌南县房屋征收补偿协议书》，该协议书载明傅怀利因该房屋被征收获得的货币补偿款为295752元。2016年11月3日，傅怀利在灌南县房屋征收局领取补偿款301199元，其中包括另行支付的按照房屋评估价3%计算的奖励款5447元。该征收材料中房屋征收测算表载明营业补助为17327元（173.27㎡×100元/㎡）。2016年11月5日，付海丽因租赁房屋拆迁便不再经营该药房。经一审法院调查该房屋征收材料及与傅明叶、傅怀利谈话，二人认可在傅怀利及傅明叶附属设施补偿表所列附属设施应属付海丽的有：地砖的补偿面积100㎡左右、铝合金移门8.03㎡、摄像头1套8个、壁镜2.09㎡、壁柜2.33㎡、大理石台面0.64㎡、玻璃3.92㎡、柜式空调移装2套、挂式空调移装1套、不锈钢水池1个、广告牌28㎡（测量面积的三分之一）、日光灯3个、灯头4个、铝合金门窗4㎡-5㎡、地弹门4.4㎡、防盗窗有2㎡-3㎡、太阳能移装1个、宣传灯和宽带移装费用都是付海丽的，付海丽虽对傅怀利自认的上述附属设施面积或数量不予认可，但未能提供证据予以证实，故对付海丽主张的附属设施费用，一审法院根据傅怀利自认并参照该表相应补偿物价格，经计算属付海丽所有的附属设施补偿费用为20844元。诉讼过程中，傅怀利主张双方实际履行的合同系出租房屋十间、租金为每年9000元，但在后续庭审陈述中又称租金为每年9500元，还在一审法院谈话时陈述租赁的房屋系8小间，其多次对租赁物数量及租金的陈述前后矛盾且对上述主张均未能提供证据予以证实。付海丽对傅怀利陈述租房面积130㎡予以认可，但否认双方另行达成口头协议。一审法院认为，付海丽与傅怀利签订的《租房协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行。傅怀利主张双方对该合同进行变更但未能提供证据予以证实，故依法认定双方签订的书面租赁合同，并确认该合同在拆迁时并未到期。现因租赁房屋被拆迁，故该合同应终止履行。因双方在签订房屋租赁合同时，均不知该房屋将被拆迁，故出租人应当在拆迁范围内对承租人的损失予以补偿。关于付海丽主张的：1、傅怀利应当支付营业损失7800元。因《灌南县房屋征收补偿协议书》系拆迁人与被拆迁人双方签订的，补偿费用是拆迁人补偿给房屋产权人的，未明确上述费用与承租人有关联，但考虑到房屋拆迁确实给付海丽的经营造成了一定的损失，故结合傅怀利出租屋现状对后续租赁的影响、付海丽的租赁物现状、实际经营等因素进行综合考量和利益平衡，傅怀利应从拆迁人支付其的拆迁补偿费用中拿出一定的费用作为给予付海丽的补偿，故酌定傅怀利支付付海丽营业损失费7800元（130㎡×100元/㎡×40%）。2、傅怀利支付附属设施补偿费20844元。因付海丽、傅怀利双方房屋租赁合同约定由付海丽装修且实际亦由付海丽装修，因双方未约定装饰物最终归属。因合同的终止系由不可归责于双方当事人的原因造成，故对剩余租赁期内的装饰装修按照公平原则分担。因付明叶及傅怀利对附属设施补偿表中应属付海丽所有的附属设施赔偿一一指出，一审法院予以确认，并确认该部分赔偿属付海丽所有。根据傅怀利自认查明属付海丽所有的附属物价值为20844元。综上，傅怀利应当支付付海丽因出租房屋在合同期限内被拆除所造成的营业损失和附属物补偿共计28644元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、傅（付）怀利于判决书生效后十日内支付付海丽停业补偿费、附属物补偿费用共计28644元。二、驳回付海丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，由付海丽负担517元，傅怀利负担608元。应由傅怀利负担部分付海丽已预交，傅怀利在兑现上述款项时一并支付付海丽。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院于2017年11月5日作出裁定：江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初6065号民事判决书中第4页第19行中“40%”为笔误，补正为60%。上诉人傅怀利身份证登记信息由“付怀利”变更为“傅怀利”。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决对于事实的认定客观属实，本院予以确认。本院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，在没有证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证的情况下，一审法院认定涉案租赁合同有效确有不妥，本院予以纠正。涉案房屋租赁合同虽然无效，但付海丽作为涉案房屋的实际使用人，因涉案房屋拆迁对其经营造成实际损失，一审法院综合考虑傅怀利与付海丽签订租房协议、付海丽使用房屋现状和实际经营等因素，酌定傅怀利从房屋征收补偿款中拿出7800元作为给予付海丽的补偿，并无不当，本院予以维持。一审判决书130㎡×100元/㎡×40%表述中的40%系笔误，一审法院已书面裁定修正为60%，该份额比例并无不当，本院予以确认。至于涉案房屋装修残值补偿的问题，付海丽与傅怀利2013年4月7日约定使用涉案房屋5年，其对涉案房屋增设的装饰装修还有1年多的使用权益无法实现，涉案房屋征收补偿时其合法权益应予以保障。同时，综合考量傅怀利与付海丽约定涉案合同到期后增设的附属物归傅怀利所有，该权益因涉案房屋拆迁无法实现，部分装修系在涉案房屋原有装修基础上重新装修等因素，本院认为，涉案房屋征收补偿时，傅怀利对增设的附属物因拆迁获得的补偿应具有一定的权益，一审判决将涉案认定的装修残值均判决归付海丽所有确有不妥，本院予以纠正。综合考虑上述情况，本院酌定付海丽享有70%的权益，即14590.8元（20844元×70%）。关于傅怀利上诉称助理审判员不能担任合议庭审判长的问题，根据《人民法院组织法》第三十六条第二款“助理审判员，由本院院长提出，经审判委员会通过，可以临时代行审判员职务”的规定，助理审判员可以代行审判员职务，一审合议庭组成时符合上述规定，本院对该上诉理由不予认可。综上所述，傅怀利的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初6065号民事判决；二、上诉人傅（付）怀利于本判决书生效后十日内支付付海丽停业补偿费、附属物补偿费用共计22390.8元；三、驳回被上诉人付海丽的其他诉讼请求。如傅怀利未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1125元，由付海丽负担653元，傅怀利负担472元，应由傅怀利负担部分付海丽已预交，傅怀利在兑现上述款项时一并支付付海丽；二审案件受理费1125元，傅怀利已预交，由上诉人傅怀利负担850元，被上诉人付海丽负担275元。本判决为终审判决。审判长  曹守军审判员  程 艳审判员  吴雪莹二〇一七年十二月十五日书记员  韩增丽法律条款附录《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。