四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0303民初1085号
原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。
法定代表人：许鹏，总经理。
委托代理人：刘爱良，该公司职员。
委托代理人：张亚平，该公司职员。
被告：金凤刚，男，汉族，1964年11月20日生，四平市昊融银业有限公司职工，住四平市铁东区。
委托代理人：金志鹏（系金凤刚儿子），男，汉族，1990年4月9日生，四平市昊融银业有限公司职工，住四平市铁东区。
原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告金凤刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良、张亚平，被告金凤刚的委托代理人金志鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
泰合物业诉称：被告于2009年10月20日入住星缘圣府22-1-602室。自2015年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费2996元。2、判令被告支付违约金3660元。3、诉讼费用由被告承担。
金凤刚辩称：1、2009年至2014年我一直没有入住涉案房屋，也没有享受物业服务，但是我都交物业费了，没有拖欠物业费。该房屋是婚房，是顶楼带阁楼，2014年我结婚时婚房房顶公共区域部分漏水，同时屋内墙体长毛，墙皮脱落。楼顶有4个区域漏水，漏水范围大小不一。当时我找到物业，物业公司也派人去看，也登记了，由于房屋还在保修期5年内，物业公司人员说他们联系开发商，但是至今也没有解决。2、小区楼宇门门铃坏了，我找到物业公司，物业公司去人看了一眼，至今无人维修。3、顶楼排水管道漏水，找物业公司，物业公司给登记了，至今无人给解决。基于上述原因，物业费从2015年至今我没有交纳。
在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：
1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。
被告质证意见：无异议。
2、物业服务合同（业主公约）证明：原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。
被告质证意见：当时不签合同不给进户钥匙。
3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。
被告质证意见：没有看到该公告，但是知道物业费涨价的事情，当时我也交费了。
4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。
被告质证意见：物业费价格调整，物业公司应该告知小区业主，并且组织小区业主开会讨论。
5、物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。
被告质证意见：催缴过物业服务费。
6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。
被告质证意见：没有填写过这个表格，以前还可以，自打房屋漏水后，物业公司一直不给解决，我对物业公司有意见，一直到现在问题都没有解决。
被告金凤刚向法庭提供证据材料如下：
照片13张，证明2014年我结婚时的婚房房顶公共区域部分漏水，同时屋内墙体长毛，墙皮脱落。楼顶有4个区域漏水，漏水范围大小不一。当时我找到物业，物业公司也派人去看，也登记了，物业公司人员说他们联系开发商，但是至今也没有解决。
原告质证意见：物业公司已经到现场进行查看，物业公司已经将情况向开发公司进行反应，该事情属于被告与第三方的有偿服务合同纠纷，与本案没有关联性。
经审理查明：被告金凤刚的房屋位于四平市铁东区星缘圣府22-1-602室，建筑面积67.75平方米。2009年10月20日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在星缘圣府小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.56元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明费60元/年/户，楼宇防盗门维护费60元/年/户，社区监控系统维护费60元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。
另查明：北京乐邦泰合物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰合物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰合物业公司在征得星缘圣府小区82%业主同意后，将物业服务费价格做了适当调整，并以公告的形式在小区予以公示，95%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。
再查明：被告自2015年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业服务费749元，2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费749元，2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费749元，2018年1月1日至2018年12月31日期间拖欠物业服务费749元，总计拖欠物业服务费2996元。泰合物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。
上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。
本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告金凤刚支付物业服务费2996元及违约金3660元是否合理？
根据原告陈述，被告答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：
原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告金凤刚支付物业服务费2996元合理。被告应支付原告违约金898元。
本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告金凤刚系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告金凤刚一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告金凤刚提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称其屋顶公共区域部分漏水，顶楼排水管道漏水，屋内墙体长毛，墙皮脱落，物业公司不维修解决问题。依据原、被告之间签订的《物业管理托管合同》，房屋渗水、漏雨等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。因此，被告房屋的保修责任应由开发建设单位承担。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。被告如果对房屋顶部漏水、顶楼排水管道漏水，墙体长毛、墙皮脱落等问题有异议，可另行诉讼解决。关于被告辩称小区楼宇门门铃坏了，物业公司不维修解决问题。鉴于可视门铃损坏属于业主私有部位范围内的，如需要维修，业主应与物业公司建立有偿服务合同，可以委托物业公司进行维修。因该问题不在本案审理范围内，故本院不予审理。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，被告拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费2996元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2015年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即898元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告金凤刚于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费2996元、违约金898元，合计3894元。
二、驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告金凤刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告金凤刚负担。
本判决为终审判决。
审判员 郑学文
二〇一八年五月十四日
书记员 周 璐