湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初2483号原告：黄春燕，女，1982年1月1日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托诉讼代理人：张浩，北京德恒（长沙）律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：奉满霞，北京德恒（长沙）律师事务所律师（一般代理）。被告：宁远县兴龙房地产开发有限公司。住所地宁远县舜陵街道九嶷中路**号。法定代表人：陈先茂，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师（一般代理）。原告黄春燕诉被告宁远县兴龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄春燕的委托诉讼代理人张浩、被告宁远县兴龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄国田到庭参加诉讼，原告黄春燕、被告宁远县兴龙房地产开发有限公司的法定代表人陈先茂经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人奉满霞经本院通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告购买的位于宁远县兴龙第一街B栋1层B101号商铺办理不动产权证；2.判令被告按照原告已付款的3%向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，即36210.8元；3.被告承担本案所有诉讼费。事实及理由：2012年3月23日原告与被告签署《兴龙第一街商铺买卖合同》，原告出资购买被告位于宁远县兴龙第一街B栋B101号商铺。合同约定：商铺总价为1257028元，付款方式为分期付款，即第一期原告在2013年8月27日前交付全�房屋价款的约70%，实际付款额为887028元；第二期原告在2015年12月31日之前交付全部房屋价款的约85%，实际付款额为220000元；第三期原告在2017年6月31日前交付全部价款的100%，实际付款额为150000元。《商铺买卖合同》签署后，原、被告又签订了《补充协议》，明确约定原告购买的商铺委托被告经营3年内，起止时间为2013年1月1日至2015年12月31日，商铺3年租金共计275933元，一次性从总购房款中抵扣。原告依约履行付款义务及将商铺交由被告在约定期间经营管理。2013年9月4日，原、被告就兴龙第一街B栋1层B101号商铺进一步签订《欠款协议》，协议变更了《商铺买卖合同》的付款方式与期限，约定被告同意原告在2014年1月1日至2017年6月31日期间分3次分期付商铺欠款370000元，且不收受利息。2015年11月19日，经原、被告协商一致签署《商铺一次性补交房款协议》，协议明确约定原告一次性另行补缴48000元办理房产证中产生的公摊面积费用给被告；被告于2016年6月30日之前为原告办理好房屋产权证书且不再补缴任何费用，逾期未办理，被告将每日支付商铺总价款万分之五的违约金。原告依约履行了《欠款协议》。2017年6月25日，原、被告签订《关于商铺所有权证办理及交付的特别协议》，确定至协议签订之前，原告已经支付给被告购房款1107028元，尚欠150000元；原告已向被告提交办理商铺所有权证所需的全部资料，并已缴清相关税费，但被告尚未将商铺所有权证办理至原告黄春燕名下并交付给原告。双方在协议中约定：协议签订之日，原告须再支付给被告购房余款100000元，剩余购房款50000元，待被告为原告办理好商铺所有权证并交付给原告时同时给付；自协议签订之日起60日内，被告须为原告办理好商铺所有权证并交付给原告；若任何一�未按本协议履行，须承担相应的违约责任。……若被告在本协议签订之日起60日内，未能将商铺所有权证办理至原告名下，并交付给原告，则原告的所有全部购房款视为支付完毕。被告至今未按约定为原告办理商铺的不动产权证，原告的全部购房款已经视为支付完毕。原告多次催告被告履行约定，但被告目前仍没有为原告办理产权证。现原告具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宁远县兴龙房地产开发有限公司辨称，一、原告诉称的房屋产权证未能及时办理的过错在于原告，原告未及时缴纳相关费用；二、没有办理房屋产权证书是政府的政策性原因等不可抗力造成的，2014年12月18日宁远县土地清理工作领导小组办公室对全县所有的房地产项目进行清查，在土地清理过程中暂停了办理房产证的相关手续，2016年宁远县不动产登记中心成立后，也停办�一段时间，所有的宁远县房地产项目可以说都没有按时办理房屋产权证书。综上，导致原告所购商铺无法办理房屋产权证的原因是原告自身的过错和政府的政策性原因，答辩人没有过错，依法不承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告宁远县兴龙房地产开发有限公司提交的1号、2号、3号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据和双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2012年3月23日，原告黄春燕与被告宁远县兴龙房地产开发有限公司签订《兴龙第一街商铺买卖合同》，双方约定：原告黄春燕以1257028元的价格购买被告宁远县�龙房地产开发有限公司开发建造的位于宁远县兴龙第一街的B栋B101号商铺，原告采用分期付款的方式支付房款，即原告在2013年8月27日前交付全部房屋价款的约70%，实际付款额为887028元；原告在2015年12月31日之前交付全部房屋价款的约85%，实际付款额为220000元；原告在2017年6月31日前交付全部价款的100%，实际付款额为150000元；出卖人应在2013年5月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但遇特殊原因出卖人可据实延期交房；交房前买受人必须交清契税、房屋维修基金、物业管理费、办理产权证等相关费用；在买受人清偿应交物业管理费之前，出卖人有权拒绝办理实际交付手续和产权登记手续；出卖人应当在商品房交付使用后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，从登记之日起365日内办理房地产转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按买受人已付款的3%向买受人支付违约金；若买受人自接到出卖人电话通知之日起7日内未能及时提交办理房屋所有权转移所需资料或未能及时缴纳相关税费而导致房屋产权转移延期办理的，由买受人自行承担责任；买受人应承担办理房产证、土地证的全部费用；买受人未付清应付房款，交房时出售人不予办理交房手续。2012年3月23日，原、被告签订《补充协议》，约定原告黄春燕购买的商铺委托被告宁远县兴龙房地产开发有限公司经营3年，起止时间为2013年1月1日至2015年12月31日，商铺3年租金共计275933元，一次性从总购房款中抵扣。2013年9月4日，原、被告就兴龙第一街B栋1层B101号商铺进一步签订《欠款协议》，协议约定被告同意原告在2014年1月1日至2017年6月31日期间分3次分期付商铺欠款370000元，且不收受利息。因办证过程中产生公摊面积费用，经原、被告协商一致，双方于2015年11月19日签署《商铺一次性补交房款协议》，约定原告一次性另行补缴48000元给被告；被告于2016年6月30日之前为原告办理好房屋产权证书且不再收取任何费用，逾期未办理，被告将每日支付500元的违约金。2017年6月25日，原、被告签订《关于商铺所有权证办理及交付的特别协议》，确定至协议签订之前，原告已经支付给被告购房款1107028元，尚欠150000元；原告已向被告提交办理商铺所有权证所需的全部资料，并已缴清相关税费，但甲方尚未将商铺所有权证办理至原告黄春燕名下并交付给原告。双方在协议中约定：协议签订之日，原告须再支付给被告购房余款100000元，剩余购房款50000元，待被告为原告办理好商铺所有权证并交付给原告时同时给付；自协议签订之日起60日内，被告须为原告办理好商铺所有权证并交付给原告；若任何一方未按本协议履行，须承担相应的违约责任。……若被告在本协议签订之日起60日内，未能将商铺所有权证办理至原告名下，并交付给原告，则原告的所有全部购房款视为支付完毕，并有权向人民法院起诉，要求被告无条件为原告办理商铺所有权证。原告黄春燕分别于2012年1月15日、2012年8月15日、2013年8月27日、2013年11月6日、2014年12月9日、2015年11月19日向被告宁远县兴龙房地产开发有限公司支付购房款400000元、237028元、150000元、100000元、100000元、120000元，共计支付购房款1107028元；2015年11月19日，原告黄春燕补交48000元公摊面积费用。签订《商铺买卖合同》后被告宁远县兴龙房地产开发有限公司将原告黄春燕所购商铺B101交付原告黄春燕使用，原告黄春燕将办理房屋产权证需要的契税发票、身份信息�完税票据等资料提交给被告宁远县兴龙房地产开发有限公司。2017年6月25日，原告黄春燕交付被告宁远县兴龙房地产开发有限公司购房余款100000元，尚有50000元购房款未支付。因被告宁远县兴龙房地产开发有限公司至今未为原告黄春燕办理所购商铺的房屋产权证书，原告于2017年11月22日向本院提起诉讼。另查明，因宁远县土地清理工作领导小组办公室需对被告宁远县兴龙房地产开发有限公司开发建设的兴龙步行街房地产项目是否存在超容积率等问题，需要调查核实，2014年12月18日，宁远县土地清理工作领导小组办公室致函宁远县房产局暂停办理兴龙步行街房地产项目的房屋产权证书。本院认为，原、被告签订的《兴龙第一街商铺买卖合同》、《补充协议》、《欠款协议》、《关于商铺所有权证办理及交�的特别协议》等协议，是双方真实意思的表示，上述协议不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，合同内容对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告宁远县兴龙房地产开发有限公司应当在原告黄春燕提交办理不动产权属证书所需资料后，依约在2017年8月23日前及时按程序为黄春燕办理其所购B101号商铺的不动产权属证书，但被告宁远县兴龙房地产开发有限公司至今未为原告黄春燕办理其所购商铺的不动产权属证书，被告宁远县兴龙房地产开发有限公司应当承担继续履行为原告黄春燕办理不动产权属证书的合同义务外，还应依约承担逾期未办理不动产权证的违约责任。根据原、被告2017年6月15日签订的《关于商铺所有权证办理及交付的特别协议》约定，被告宁远县兴龙房地产开发有限公司未在协议签订之日起60日内将商铺所有权证办理至原告黄春燕名下，原告黄春燕未支付的50000元购房款视为支付完毕，即被告宁远县兴龙房地产开发有限公司已经承担了50000元的违约金，原告黄春燕请求被告宁远县兴龙房地产开发有限公司按照已付购房款的3%支付违约金，属于重复计算损失。综上，本院对原告黄春燕要求被告宁远县兴龙房地产开发有限公司尽快为其办理兴龙第一街B101号商铺的产权证的诉讼请求予以支持；本院对原告黄春燕要求被告宁远县兴龙房地产开发有限公司向原告支付其逾期未办理产权证的违约金36210.8元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告宁远县兴龙房地产开发有限公司提出已经到房产局提交了相关的资料，办理房屋登记手续以及未能及时为原告黄春燕办理房屋所有证系原告黄春燕提供资料不全及由于政府政策性原因等不可抗力因素造成，并非因其过错造成�请求驳回原告黄春燕诉讼请求的抗辩理由，因被告宁远县兴龙房地产开发有限公司提交的证据不足以证明其已经履行办理房屋登记手续的义务，也未提交原告黄春燕提供资料不全的证据，虽然被告宁远县兴龙房地产开发有限公司向本院提供了宁远县土地清理工作领导小组办公室关于对汇金国际广场等18个房地产项目暂停办理房产相关手续的函，据此证明未能及时为原告黄春燕办理房屋所有证系由于政府政策性原因等不可抗力因素造成，并非因其过错造成，但该函载明暂停办理兴龙步行街建设项目的房屋产权证书系因政府职能部门需要对该建设项目是否存在超容积率建设的违规行为进行调查核实，该函不足以证明未办理原告黄春燕的房屋产权证书系政府不可抗力原因造成，因此本院对此抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条�第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告宁远县兴龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十个工作日内为原告黄春燕办理位于宁远县舜陵街道九嶷中路75号兴龙第一街B101商铺的房屋权属证书；二、驳回原告黄春燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16439元，由原告黄春燕负担326元，由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司负担16113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  张 艳审 判 员  邓双成人民陪审员  谢冒仔二〇一八年一月二十四日代理书记员  李沂非附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权�记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。