浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）东巍商初字第1028号原告：蒋胜阳，男，1953年1月16日出生，汉族，住东阳市。原告：陆苏兰，女，1955年5月29日出生，汉族，住东阳市。委托代理人：吴淑洁，浙江良济律师事务所律师。被告：赵小华，男，1965年6月4日出生，汉族，住东阳市。委托代理人：虞克飞，上海市通浩律师事务所律师。被告：娄绍泰，男，1965年5月31日出生，汉族，住宁海县。被告：潘姣群，女，1965年5月16日出生，汉族，住宁海县。原告蒋胜阳、陆苏兰为与被告赵小华、娄绍泰、潘姣群买卖合同纠纷一案，于2015年8月24日诉来本院，本院于同日受理后，依法决定适用简易程序，由审判员范洁独任审判。后因通过其他方式无法向被告娄绍泰、潘姣群送达裁判文书，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理，本院于2015年12月18日、2016年3月9日对本案两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴淑洁、被告赵小华及委托代理人虞克飞均到庭参加诉讼，被告娄绍泰、潘姣群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告娄绍泰与潘姣群系夫妻关系。两原告于2013年5月16日与被告赵小华签订了太平洋百货铺位认购协议，认购了其所有的东阳明珠广场第三层3063号、3102号、3103号商铺三个，并将15万元认购定金打入赵小华的账户。2013年6月6日，因三被告称原告所认购的商铺系三被告共同所有的，在三被告的安排下，原告与被告潘姣群签订了商铺转让协议，并将余款53万元继续打入赵小华的账户。2013年12月3日商铺过户期限到期后，三被告一直推托未办理过户手续，后原告到东阳市房管局查询才得知三被告不是三个商铺的所有权人。之后，三被告与原告协商解除转让协议，退还购商铺款且支付违约金，并由被告娄绍泰退还55万元。但剩余的13万元及违约金13.6万元，三被告始终未退。为此，原告诉来法院，请求判令三被告归还剩余购商铺款13万元，并支付违约金13.6万元。针对上述诉讼请求，原告向本院提交了以下证据材料：一、认购协议、商铺转让协议各三份，用以证明原、被告之间商铺买卖的事实。二、汇款凭证一份、收据收据六份，用以证明原告已将购买商铺款全额支付被告赵小华的事实。被告赵小华辩称，商铺转让协议系原告与被告娄绍泰、潘姣群签订的，原告所购买的商铺并非被告赵小华所有。款项虽打入赵小华账户，但其将全部款项都打给了娄绍泰、潘姣群。商铺过户不成后，原告也仅与娄绍泰、潘姣群联系，并由娄绍泰退还了55万元。本案中，赵小华提供的仅是平台，应当驳回对赵小华的诉讼请求。被告赵小华向本院提交了以下证据材料：一、公证书一份，用以证明被告赵小华所取得的摊位共211个，不包括原告购买的三个摊位的事实。二、银行流水一份，用以证明被告赵小华已将原告汇入其账户的款项全部汇给娄绍泰、潘姣群的事实。三、认购协议三份，用以证明原告与另三人的共六个商铺虽与被告赵小华签订了认购协议，但协议中约定原告应在7日内签署正式的商品房买卖合同，最终原告是与娄绍泰、潘姣群签订的商铺转让协议，且原告以及另三人缴纳的定金共26万元，赵小华已全部汇款给娄绍泰的事实。四、房产转让合同一份，用以证明被告赵小华于2013年4月1日即取得了另211个商铺的所有权，不包括讼争的三个商铺的事实。五、录音资料一份，用以证明原告一直与娄绍泰联系，原告曾发函给娄绍泰的事实。经审理，本院对证据认证如下：关于原告提供的证据，对证据一中的认购协议，被告赵小华对真实性无异议，但认为应当以转让协议为准。对商铺转让协议，被告赵小华不清楚。本院认为，该证据能够证明原告与被告赵小华签订认购协议，与被告潘姣群签订转让协议的事实，本院予以确认。对证据二，被告赵小华对真实性无异议，但表示款项都已全额支付给了娄绍泰、潘姣群。本院认为，该证据能够证明原告将购房款打入赵小华账户的事实，本院予以确认。关于被告赵小华提供的证据，对证据一，原告对真实性无异议，但认为该房产转让合同发生在原告购买商铺之后，说明当时被告未取得房产即已与原告签订协议。本院认为，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认。对证据二，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为三被告之间的经济往来说明摊位系三人共有。本院认为，该证据能够证明被告赵小华收到原告的购房款后全部汇给被告娄绍泰的事实，本院予以确认。对证据三，原告认为与本案无关。本院认为，该证据能够与证据二相印证，证明赵小华已将原告以及另三人缴纳的定金共26万元全部汇款给娄绍泰的事实，本院予以确认。对证据四，原告无异议。本院认为，该证据能够证明被告赵小华于2013年4月1日即取得了另211个商铺的事实，本院予以确认。对证据五，原告对真实性无异议，但认为之后的谈话没有录入。本院认为，该录音内容可以反映出原告于2014年12月10日前一直与娄绍泰、潘姣群联系，从未与被告赵小华联系，并由娄绍泰退还了部分购商铺款的事实，本院予以确认。据此，本院认定本案事实如下：被告赵小华于2013年4月1日取得了东阳市吴宁街道十字街明珠广场211个商铺（未包含讼争的3063、3102、3103三个商铺），并成立了售楼中心销售上述商铺。2013年5月16日，原告在被告赵小华的售楼中心签订认购协议，认购了3063、3102、3103三个商铺，并于售楼中心取得赵小华的账号，将认购定金15万元汇入该账号。赵小华收到款项后，于2013年5月20日将该定金全部汇给娄绍泰。2013年6月6日，原告与被告娄绍泰的妻子潘姣群就讼争的三个商铺签订了商铺转让协议，约定了双方的权利义务，其中违约责任约定，如未将商铺过户给原告，则终止合同，退回购商铺价款，并向原告支付商铺价款的20%的违约金。同日，原告将余款53万元汇入赵小华的账户，次日，赵小华将该款全部汇给娄绍泰。此后，因潘姣群未取得三商铺的所有权，原告多次与潘姣群、娄绍泰联系，双方同意解除转让协议，娄绍泰退还了55万元，余款13万元未退。本院认为，本案的争议焦点是被告赵小华是否是买卖合同的一方当事人，是否应承担违约责任。关于原告与被告赵小华签订的认购协议，其性质属于预约合同，是对商铺购买意向的初步约定，为下一步买卖合同的谈判提供机会，并非对商铺买卖结果的直接确认。其形式也为格式合同，也不涉及买卖双方具体的权利义务等内容。原告将定金及购商铺款汇入赵小华账户，系基于售楼部公布的账号，但赵小华收款后将款项全额汇入潘姣群的丈夫娄绍泰的账户。此后，原告与被告潘姣群签订了商铺转让协议，双方就买卖双方的权利义务做了明确而具体的约定，根据合同相对性原则，原告与被告潘姣群应为买卖合同的相对方。后因潘姣群未取得房产，致使买卖合同的目的无法实现，原告多次与娄绍泰、潘姣群联系的行为，说明原告亦明知其买卖合同的相对方为潘姣群。原告同意解除商铺转让协议，应当由潘姣群退还购商铺款。娄绍泰与潘姣群系夫妻关系，应当对夫妻关系存续期间一方所负的债务承担共同清偿责任，现被告潘姣群、娄绍泰已退还购商铺款55万元，还应当退还剩余购商铺款13万元，并承担相应的违约责任。原告要求承担的违约金数额为购房款的20%，符合转让协议的约定，本院对该数额予以支持。被告赵小华并非本案买卖合同的一方当事人，原告要求其承担返还责任，于法无据，本院不予支持。被告娄绍泰、潘姣群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告娄绍泰、潘姣群应于本判决生效后十日内退还原告蒋胜阳、陆苏兰购买商铺价款13万元，并支付违约金13.6万元。二、驳回原告对被告赵小华的诉讼请求。本案受理费5290元，由被告娄绍泰、潘姣群负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  范 洁代理审判员  李凌锋人民陪审员  徐新朝二〇一六年三月十八日代书 记员  朱蕴倩