广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终1027号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：谭新锦，男，1956年出生，汉族，户籍地址：新兴县新城镇XXX，现住新兴县新城镇XXX。
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：伍新娇，女，1957年4月12日出生，汉族，户籍地址：新兴县新城镇XXX，现住新兴县新城镇XXX。
上述两上诉人的共同委托代理人：尹元胜，广东沿胜律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张荣志，男，1968年7月8日出生，汉族，户籍地址：新兴县新城镇XXX，现住新兴县新城镇XXX。
委托代理人：陈红梅，广东广和律师事务所律师。
上诉人谭新锦、伍新娇因与上诉人张荣志合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2017）粤5321民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谭新锦、伍新娇上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项，并改判张荣志支付12151元给上诉人谭新锦、伍新娇；2、本案一、二审诉讼费用由张荣志承担。
事实和理由：一审判决认定主要事实错误或不清，程序不当，从而导致实体处理不公，难以体现社会公平与正义，具体理由如下：
一、关于报建费用16818元的问题。由于上诉人与被上诉人之间达成的是委托建房协议，协议约定上诉人的义务仅仅为提供土地这单一义务，其他如建房一切费用均由被上诉人张荣志承担，均与上诉人无关，这是委托建房协议当事人真实的意思表示，内容没有违反法律强制性规定，该约定对双方当事人均具有约束力。本案中，被上诉人张荣志在与两上诉人达成委托建房之时，是知道或应当知道本案的2012年12月14日上诉人为涉案地块支付了用地补偿款16818元，且签订本案合同时仍然支付了10000元给上诉人。这一事实，足以说明虽然2012年12月14日上诉人支付补偿款16818元在签订协议之前，本案的委托建房合同签订在后，但被上诉人张荣志支付10000元给上诉人的行为实际上印证了上诉人与被上诉人协议内容对2012年12月14日上诉人为涉案地块支付了用地补偿款的追认，即被上诉人已经确认该16818元应当由被上诉人支付，由于上诉人已经实际支付，故被上诉人张荣志应当将该已付款项16818元返还给上诉人，即除了支付已付的10000元外，尚需继续支付余下的6818元。现在，一审判决不但没有确认该事实，反而要求上诉人返还已付的10000元款项，明显不符合当时双方当事人真实的意思表示，违背诚实信用原则，明显不公平。
二、关于涉案房屋的第二层全层没有砌砖建墙导致的损失被上诉人张荣志是否应当赔偿的问题。既然一审已经确认双方签订的委托建房协议属于合法有效协议，故该协议对当事人均有法律约束力。经过一审法院的现场勘验证实，被上诉人张荣志没有按照报建的图纸对二层进行砌砖建墙，从而导致二层的内部结构、内部装修与其他楼层的结构、装修不一致，即被上诉人张荣志建房不符合约定，存在违约行为，应当承担违约责任。由于被上诉人至今拒绝继续履行该义务，上诉人作为守约当事人抗辩拒付其他款项，应当得到法院的支持。同时，被上诉人既然拒绝履行该义务，应当要承担赔偿损失、支付违约金等法律责任。但一审判决不仅不支持上诉人请求支付赔偿款22150元的请求，反而支付被上诉人反诉的支付款项要求，这明显是保护违约者的利益和请求，惩罚守约者的合法权益，如此处理，既于法无据，更显失公平。
三、关于涉案房屋楼梯底的车库是否应当归上诉人所有以及一审法院计算的37800元是否应当由上诉人支付给被上诉人的问题。一审已经查明本案争议的是委托建房，建房前的土地使用权是在上诉人谭新锦的名下，建房完成后房屋登记办证时自然先登记在上诉人谭新锦的名下。该房屋楼梯底的车库38.66平方米的物业权属归属，上诉人与被上诉人在委托建房时没有明确约定归属，故该物业的权属仍然存在争议。由于上诉人一直拒绝接受该物业，故应当认定该物业权属尚未确定，待确定归属后再进行结算相关款项。但一审判决违背事实和当事人的意愿将该无较大使用价值的楼梯底的车库38.66平方米的物业以2500元／平方米的价格要求上诉人接受，明显是违背上诉人意愿，何来公平可言！
四、关于被上诉人张荣志移交给上诉人的一楼的门面仅仅为105平方米，比约定的少了20平方米，该20平方米按照被上诉人张荣志外出的售价均在7500元／平方米以上，价值应在150000元以上。由于本案委托建房协议约定的义务是上诉人方提供地块，被上诉人负责按照协议建房并承担建房的一切费用。被上诉人张荣志明知委托建房协议约定上诉人所拥有的门面应当为125平方米的面积，但在实际雇请他人建房时恶意不按照委托建房协议设计施工图纸，不按照协议施工，导致上诉人实际取得的一楼门面少了20平方米，而被上诉人相应获取更多的经济利益，从而导致上诉人利益严重受损。这一切的一切，均是被上诉人张荣志单方造成的，违约造成的，按照诚实信用、公平、等价有偿的原则，应当责令被上诉人张荣志承担该楼房的一层门面少了20平方米的损失，并承担由此的违约责任。但一审判决不仅不在被上诉人张荣志同意单价7500元／平方米基础上计算被上诉人张荣志应付给上诉人的款项，反而要求上诉人支付款项给张荣志，既违背了当事人的意愿，又何来公平？如此判决，不是保护恶意违约者又是什么意思？
五、关于二楼公摊面积15平方米被上诉人张荣志是否应当支付补偿款的问题。由于该楼高8层，一楼公共分摊面积为30平方米，三楼的公共分摊面积为30平方米，二层的公共分摊面积也应为30平方米。按照委托建房的协议，双方应负担一半，故被上诉人张荣志业应当负担该二楼的公共分摊面积30平方米的一半即15平方米的费用。按照被上诉人张荣志自认的每平方米2500元计算，被上诉人张荣志应当补偿给上诉人的费用为2500元／平方米×15平方米=37500元。但一审判决无视该事实，对该问题未予以处理，显然不公平合理。
综上，一审判决不仅错误认定事实，还刻意歪曲当事人的真实意思，不仅不保护合法守约者的利益，还保护违约者的无理要求，不制裁违约者，处理结果既糊涂，又极不公正。为此，为维护法律的公正实施和社会公平正义，请二审判如所求。
补充事实和理由：1、一审认定楼梯下车库的面积为38.66平方米是错误的，实际上仅有28.58平方米，一审未查清该事实，认定事实存在错误；2、车库实际上是车位，而且是摩托车道下面的车位，并非一审认定的车库；3、一审对刚才我方所述的28.58平方米车位的具体车位的形状、立体的空间的面积等有关情况未查清；4、一审对我方当事人应承担的税费的费用到底是多少也未查清，而且张荣志也没有提交客观的证据加以证实；5、一审对分摊的面积，特别是二楼谭新锦应分摊的面积是否合理，也没有查清，实际上谭新锦分摊的面积比依法应分摊的面积是多了的。
张荣志上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项；2、改判支持张荣志一审的全部反诉请求；3、本案诉讼费用由谭新锦、伍新娇承担。
事实和理由：一、一审认定事实不清，其认定违反客观事实和现行法律规定。
1、双方对一楼面积每平方米按照7500元计算一直没有异议，这点在上诉人的“反诉起诉书”和被上诉人的“起诉书”上均白纸黑字写的清清楚楚；另外，上诉人一审提交的其他一楼成交的买卖合同约定的价格都在7500元左右。所以，一审不顾双方的明确意思表示，也不顾一楼的客观成交价格，认定一楼多出部分面积按照三楼约定的每平方米2500元计价是没有任何依据的。
2、关于入证的“房屋实用面积”和“楼梯底面积”的丈量方法，国家本来就有统一规定的丈量方法，而房产证证载的实用面积就是房地产登记部门依照国家统一规定的丈量方法实地丈量得到的，具有法律效力，不能随意否定。但一审却自行发明一种“就好比铺地毯，地毯的面积就是实用面积”的荒唐说法，并以此推翻有效房产证证载的实用面积，其做法是明显违反法律规定的；
3、一审认定“被上诉人取得的夹层附属于登记在被上诉人名下的一楼房屋”是没有任何依据的。通过一审庭审调查，一审明知在整栋房屋中，夹层并不附属于任何房屋，是独立成为一层的，并且已经被分割成几个单位卖给了各业主并办理了几个房产证。所以，一审中，上诉人针对被上诉人已经实际占用了46.8平方米夹层的事实（已经单独装修使用，有独立门窗，独立出租），反诉要求被上诉人按照2500元每平方米支付价款或者将夹层返还上诉人的合情合理及符合合同规定的。
4、关于办证费的认定，一审明知本案是“合作建房”纠纷，与
市场上的房屋买卖是有完全不同的，双方对办证费的合同约定就是一个很好的说明，因为如果是一般的房屋买卖关系，依照市场惯例都是“各付各税”，无须特别约定。
5、关于上诉人一审反诉被上诉人非法占有上诉人售楼款15万元的问题，一审庭审中已经查明，该借记卡（以被上诉人名字开户）是因为合作建房被上诉人必须配合上诉人收楼款使用的，属于合作建房纠纷的一部分，同时上诉人已经证明该借记卡已经被上诉人设置限制支付，导致借记卡被吞，而上诉人没有被上诉人的配合根本无法支取上述款项，被上诉人对此毫无异议，虽然被上诉人庭审表示愿意返还，但在没有实际返还的情况下，一审竟然将上诉人的这一反诉请求驳回，如被上诉人不自觉返还，必将导致上诉人日后要针对这15万元重复起诉，一审这样判决是没有任何事实依据和法律依据的。
6、关于电梯费的问题，一审根本没有做出判决，但电梯是合同签订后双方才决定加装的，按照口头约定和惯例，被上诉人不能无偿使用该电梯，所以应该承担与其使用面积相符的购置费和安装费。
二、本案一审在程序上和适用法律上均有明显有误，并直接影响了对案件基本事实的认定。
一审针对反诉部分判决随意删减上诉人的诉求事项（或不予审理或不作出判决），明知有相关法律规定不但不适用，还故意用违反常识的比方来推翻法律法规的规定，在程序上和适用法律上明显有误。
综上所述，一审判决认定基本事实和诉讼程序上均有错误，已经严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院公正审理，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
谭新锦、伍新娇向一审法院起诉请求：一、判令张荣志赔偿12151元给谭新锦、伍新娇；二、本案诉讼费用由张荣志承担。
张荣志向一审法院反诉请求：1、判决谭新锦、伍新娇支付张荣志楼款及办证费用共计人民币784168元及利息约50000元；2、判决谭新锦、伍新娇返还张荣志2012年的办证费10000元；3、本案诉讼费由谭新锦、伍新娇承担。
一审法院认定事实：案涉地块坐落于新兴县新城镇（原地号：01530XXXX，面积280.3平方米），由原划拨工业用途改变为通过出让方式取得的住宅用地，土地使用权人为谭新锦、伍新娇[国有土地使用权证号：新府国用（2001）字第000XXX号]。2014年4月9日，谭新锦、伍新娇作为乙方，张荣志为甲方，双方共同签订了一份《建筑合作协议》。该协议书约定：一、乙方夫妻双方同意将该地块交给甲方建设，甲方对该地块全额出资进行建设集资楼，一切费用由甲方负责，牵涉到乙方责任的，乙方要无条件协助解决。集资楼建成毛坯房后甲方交付第一层一半（实用面积125平方米）、第二层全层、第三层一半的房产给乙方所有（多出半层部分乙方按每平方米2500元支付给甲方）。属乙方部分房产的办证费用由乙方自己支付。二、甲方建成集资房后除交付给乙方的部分房产后，其余的所有房地产的所有权及使用权全部属于甲方，乙方无条件同意由甲方自由处置。三、甲方在楼房建设及转户办证等过程中如需解决的问题，乙方要无条件协助解决。此外，协议还约定了双方其他权利义务。协议签订后，张荣志在涉案土地上动工，于2016年1月将楼房建成八层建筑，同年3月竣工验收完毕。因办理涉案房屋的报建办证费用，张荣志花去按面积计算的报建费478160.88元，按户计算的报建费244046.5元。谭新锦、伍新娇于2016年3月搬进涉案房屋，于2016年7月27日办理房产登记，分别将第3层301房的167.41m2、第2层全层的344.88m2、第3层302房的157.11m2共669.4m2的房屋面积登记在其名下，其中第3层301房证载面积包括第一层面积52.92m2，第2层全层证载面积包括第一层楼梯底车库面积38.66m2，第3层302房证载面积包括第一层面积52.92m2，上述登记面积经谭新锦、伍新娇与张荣志双方确认即为涉案房屋一层105.84m2加上楼梯车房38.66m2、第二层全层，第三层200.5m2。谭新锦、伍新娇与张荣志因对第一层实际交付面积、夹层权属以及第三层实际超出面积等问题产生分歧，为此，谭新锦、伍新娇于2017年4月27日诉至一审法院，张荣志于2017年5月10日诉至一审法院，并提出前述请求。庭审中，张荣志撤回提出要求谭新锦、伍新娇返还案外人150000元购房款的诉求，认为与本案无关，谭新锦、伍新娇表示同意。庭后，谭新锦、伍新娇、张荣志双方均确认办理登记在谭新锦名下的房屋的房产证费用为38058.2元。
一审法院认为：本案为委托代建合同纠纷。谭新锦、伍新娇与张荣志签订的《建筑合作协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同，一审法院予以确认。双方应依约履行合同权利义务，协议约定由张荣志在涉案土地建房，建好后由张荣志交付房屋第一层一半，即实用面积125m2给谭新锦、伍新娇，而在房屋建好后，谭新锦、伍新娇认为张荣志实际交付的105.84m2和38.66m2楼梯底车库面积中只有105.84m2属于协议中约定的125m2实用面积，楼梯底车库的38.66m2不列入其中，因此主张张荣志应将少给付的20m2计价返还房款给谭新锦、伍新娇。一审法院认为，首先，实用面积的含义为“净面积，往地下铺地毯，铺满以后地毯的面积”，也就是说，实用面积只是测量房屋面积的一种方式，并不是指具体哪一部分面积，谭新锦诉求所述张荣志交付第一层面积的一半即125m2实用面积必须是要总面积平均的一半，而张荣志认为根据协议125m2只是强调是面积的一半，并不是整个地块平均分割一半，因为规划是很难做到平均一半的，因此实际交付面积大于或等于125m2则履行完合同义务，综上，双方对合同的“一半”产生歧义，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，谭新锦、伍新娇与张荣志在《建筑合作协议》中除了约定张荣志交付第一层涉及有“一半”外，也约定了交付的第三层的“一半”，在双方都无争议的第三层的一半的交付分割方式，实际上也并不是按照总面积平均的一半交付，而是按照已经规划好的便于分割的总面积的一半交付给谭新锦、伍新娇，超出总面积一半的部分面积由谭新锦、伍新娇按协议2500元/m2支付房款给张荣志。第一层与第三层的“一半”的理解在双方签订的协议中并无标注不同，因此，应把全部合同条款看作一个统一整体，从各个合同条款之间相互关联上阐释谭新锦、伍新娇与张荣志订立合同时的用意，第一层一半面积的交付方式可参照协议中第三层一半面积的交付方法确定，即交付面积并不是面积的平均一半，只要是总面积的一半即可。在房屋建好后有房产管理局现场测绘并已登记在谭新锦名下的属于涉案房屋第一层的实用面积包括双方无争议的105.84m2及有争议的楼梯底车库的38.66m2，由于上述面积已由张荣志交付给谭新锦、伍新娇并已登记入户，实际上交付总面积已超过约定的实用面积125m2，综上，张荣志已按合同约定履行义务，对谭新锦、伍新娇提出张荣志需返还款项的诉求，于法无据，不予支持。对谭新锦、伍新娇提出涉案房屋第二层没有砌砖墙需被告补偿砌砖墙款22150元的诉求，因其没有提供任何证据证实，不予支持。对谭新锦、伍新娇提出其于2012年12月14日为涉案地块支出了申请建房用地补偿款16818元，根据协议约定，建房一切费用应由张荣志负责，减去张荣志已支付的10000元外，张荣志还需返还剩余未支付的6818元的主张，一审法院认为，该补偿款的支付是在《建筑合作协议》签订之前，补偿款支付在双方委托建房合意还未形成之前，该支出与协议无关，因此，对谭新锦、伍新娇的主张，不予支持。
对张荣志提出的反诉请求，鉴于一审法院已认定协议约定交付的125m2为总面积的一半，因此第一层超出协议约定的125m2则由谭新锦、伍新娇支付相应房款给张荣志。从上述得知，张荣志交付给谭新锦、伍新娇的一层实用面积为105.84+38.66=144.5m2，已超出按双方约定的实用面积125m2的19.5m2，由于双方签订的协议对第一层超出部分面积的单价没有约定，且在一审法院主持双方协商时张荣志认为第一层面积都按7500元/m2计算，而谭新锦、伍新娇认为第一层应区分门面按7500元/m2计算，楼梯底车库按2000元/m2计算，双方对第一层的计价约定不明且补充协议不一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，第一层超出部分面积的单价可参照协议条款中其他楼层超出部分面积的单价，由于协议中约定第三层一半超出部分的面积按2500元/m2计价，该条款是针对“超出部分面积”的单价，因此，第一层超出部分面积可比照2500元/m2计算，谭新锦、伍新娇应支付2500元/m2×19.5m2=48750元给张荣志，由于张荣志认为楼梯底车库有部分区域楼层高不足2.2m，可以将该部分面积在第一层实用面积上减少一半支付购房款，该主张属张荣志对自身权利的处分，一审法院不持异议。经一审法院现场勘验以及张荣志确认，低于2.2m区域的实用面积为8.76m2，则楼梯底车库的实用面积可计算为38.66-（8.76÷2）=34.28m2，则谭新锦、伍新娇应支付（105.84+34.28-125）m2×2500元/m2=37800元给张荣志，对张荣志提出应按7500元/m2计算支付房款的诉求，于法无据，不予支持。张荣志在反诉中提出包含在登记于谭新锦、伍新娇名下的第一层房屋内的46.8m2夹层不属于附属第一层一半的面积内，应计入建筑面积，谭新锦、伍新娇应按2500元/m2支付125000元房款给张荣志作为购买或者直接将夹层返还给张荣志的诉求，一审法院认为，由于夹层附属于登记在谭新锦、伍新娇名下的房屋，双方签订的协议中对夹层处理没有约定，且该夹层没有办理房产登记，权属不明确，因此对夹层的权属问题，不作处理。对张荣志提出谭新锦、伍新娇占有第三层房屋面积超出协议约定一半的66m2，应按约定的2500元/m2计算支付房款给张荣志的反诉请求，一审法院认为，谭新锦、伍新娇对占有第三层房屋面积超出协议约定一半的66m2的事实均予以确认，亦同意按约定的2500元/m2计算支付房款给张荣志，因此谭新锦、伍新娇应支付2500元/m2×66m2=165000元给张荣志。对谭新锦、伍新娇认为涉案房屋第二层分摊的面积15m2应在第三层一半多出的66m2里扣减的抗辩，于法无据，不予采纳。对张荣志提出谭新锦、伍新娇支付办证费用172168元的诉求，一审法院认为，根据双方签订协议中载明“……甲方对该地块全额出资进行建设集资楼，一切费用由甲方负责，……属乙方（谭新锦、伍新娇）部分房产的办证费用由乙方自己支付”，按照协议上下文意及结合市场交易习惯，办证费用应指办理房产证费用，并不包含张荣志所提出的电梯报建、地下室及墙体专项资金等办证费用，由于庭后双方均确认办理房产证的费用为38058.2元，因此，谭新锦、伍新娇需支付办证费用38058.2元给张荣志。对张荣志提出办证费用172168元的诉求，理据不足，不予支持。由于一审法院对谭新锦、伍新娇提出张荣志支付申请建房用地补偿款16818元的诉求不予支持，则张荣志已支付的10000元应由谭新锦、伍新娇予以返还，因此，对张荣志提出谭新锦、伍新娇应返还张荣志2012年的办证费10000元的诉求，予以支持。综上，谭新锦、伍新娇应支付37800元+165000元+38058.2元+10000元=250858.2元给张荣志。由于双方没有在协议中对逾期交付楼房或者逾期交付房款的违约责任作明确约定，因此对张荣志请求利息按每月1500元计算约50000元的主张，理据不足，不予支持。逾期交付房款利息可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中有关违约金的计算方法，从主张权利即起诉之日2017年5月10日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止。
鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回谭新锦、伍新娇的诉讼请求。二、谭新锦、伍新娇应于判决发生法律效力之日起十日内支付250858.2元及利息（从2017年5月10日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止）给张荣志。三、驳回张荣志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51.89元，由谭新锦、伍新娇负担；案件反诉费6120.84元，由张荣志负担4301.93元，谭新锦、伍新娇负担1818.91元。
二审期间，谭新锦、伍新娇向本院提交以下证据：证据1、不动产权证书复印件一份，拟证明一审判决认定的不动产登记面积，楼梯底的车位面积38.66平方米属于认定事实错误，实际面积仅有28.58平方米。一审判决后，我方发现一审认定的面积与实际不相符，所以向有关部门提出质疑，要求重新测绘，新兴县国土局重新测绘了面积，车位的实际面积为28.58平方米，因此收回了原来的旧证，重发颁发新的不动产权证书。证据2、增值税普通发票复印件一份，拟证明谭新锦办理所属房产的税费为20452.44元，并非一审认定的38058.2元。证据3、《证明》复印件一份，拟证明2012年12月14日谭新锦缴纳的16818元为建房办理许可证缴纳的费用，该款为本案建房产生的费用，属于张荣志应负担的费用。
张荣志向本院提交以下证据：证据1、《购房合同》复印件一份，拟证明张荣志就涉案楼房与他人签订的约定车位价格。证据2、《收据》复印件两张，拟证明张荣志已按合同约定价格收取了他人款项。证据3、不动产权证书复印件一份，拟证明张荣志已按合同约定为他人办理了不动产权证书。证据4、不动产权证书（六份）复印件，拟证明房产使用面积共224.651平方米。
本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。
另查明：2017年11月2日，新兴县国土资源局对谭新锦所有的原证号为粤（2016）新兴县不动产权第010002XXXX号的不动产权证书所载不动产权面积进行变更登记，并向谭新锦颁发了证号为粤（2017）新兴县不动产权第0000XXX号的不动产权证书。原证登记的涉案楼房第二层面积加上第一层楼梯底车库面积为344.88㎡，新证登记的涉案楼房第二层面积加上第一层楼梯底车库面积为334.8㎡；原证的附图页显示第一层楼梯底车库面积为38.66㎡，新证的附图页显示第一层楼梯底车库面积28.58㎡。新证附图的第一层楼梯底车库绘图中标注了一个2.8×3.6的方格，方格内标示“高度不足”，该部分的面积为10.08㎡。张荣志确认涉案的该部分第一层楼梯底车库在设计及建设时对部分地面下沉了60公分。
还查明：二审庭审中，谭新锦、伍新娇表示同意对张荣志交付的第一层超过双方约定的面积部分，对高度高于2.5M的按2500元/㎡计算，高度低于2.5M的按1250元/㎡计算。张荣志确认涉案争议的夹层建筑物是建设在分配给谭新锦的第一层房屋的空间范围上的建筑。
再查明：张荣志认为按照涉案土地的国有土地使用权证的登记面积，涉案房屋的整体建基面积为280.3㎡。而房屋第一层共办理了六个产权登记，房产登记面积共为224.651㎡。根据一、二审双方提交的证据，张荣志主张的第一层房屋分割出的六个产权登记证号分别为：①粤（2016）新兴县不动产权第010002XXXX号（登记的第一层房屋面积为52.92㎡）；②粤（2016）新兴县不动产权第010002XXXX号（登记的第一层房屋面积为52.92㎡）；③粤（2016）新兴县不动产权第010002XXXX号【该证已被注销，并重新颁发了证书：粤（2017）新兴县不动产权第0000XXX号，登记的第一层房屋面积为28.58㎡】；④粤（2016）新兴县不动产权第010002XXXX号（登记的第一层房屋面积为44.121㎡）；⑤粤（2016）新兴县不动产权第01000XXXX号（登记的第一层房屋面积为18.05㎡+5.2㎡）；⑥粤（2016）新兴县不动产权第010003XXXX号（登记的第一层房屋面积为18.04㎡+8.59㎡）。据此，本院核算得出涉案房屋第一层专有房屋登记总面积为228.421㎡。
本院认为：本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、涉案楼房第一层楼梯底车库面积应否按新不动产权证书登记的面积计算；2、张荣志是否已按合同约定交付了第一层的一半给谭新锦、伍新娇；3、建设在张荣志交付给谭新锦、伍新娇的房屋第一层房屋空间范围内的夹层，应属何方所有；4、涉案楼房第二层是否已按双方约定建设，张荣志应否赔偿砌砖建墙款给谭新锦、伍新娇；5、谭新锦应承担多少办证费用；6、张荣志提出的请求谭新锦返还15万元售楼款的反诉应否在本案予以处理；7、张荣志主张的电梯安装费用，应否予以支持；8、涉案楼房第三层超出合同约定面积部分，应否先行扣除第二层的公摊面积的一半，再计算谭新锦、伍新娇应补偿多少款项给张荣志；9、双方签订涉案合同前的报建费用应由何人承担，谭新锦应否返还张荣志已支付的10000元。
关于涉案楼房第一层楼梯底车库面积如何核定的问题。谭新锦、伍新娇认为应以新兴县国土资源局新颁发的权属证书，确定涉案房屋第一层楼梯底的车库面积。而张荣志认为，谭新锦、伍新娇垫高了地面，导致有10.08㎡的面积高度不足，新兴县国土资源局才重新变更登记了该部分的面积。本院认为，张荣志交付给谭新锦、伍新娇的该部分位置，在原先设计和建设时对水平地面下沉了60公分处理，而该部分房屋是作车库使用的，下沉地面的设计不利于谭新锦、伍新娇合理利用该部分面积，而且新兴县国土资源局亦已对涉案房屋的入证面积重新核实，因此，涉案楼房第一层楼梯底车库登记面积应按照新兴县国土资源局新颁发的权属证书予以确定，涉案楼房第一层楼梯底车库登记面积为28.58㎡。
关于张荣志是否已按合同约定交付了第一层的一半给谭新锦、伍新娇的问题。谭新锦、伍新娇认为双方合同约定，张荣志应交付第一层一半面积且实用面积为125㎡的门面，而非楼梯底的车库面积。而张荣志认为已交付超过125㎡的面积给谭新锦、伍新娇，谭新锦、伍新娇应补偿超出双方约定面积的房款给张荣志。本院认为，双方合同中对“实用面积”的定义并无具体约定，亦无对如何划分第一层一半面积作出约定，且双方合同中亦未明确约定张荣志交付的第一层一半面积必须为门面房。因此，谭新锦、伍新娇要求张荣志应交付门面房的主张，本院不予采纳。根据双方合同对第三层张荣志应交付一半的面积给谭新锦、伍新娇的约定和实际履行情况，双方约定的“张荣志交付第一层一半（实用面积125平方米）”应理解为：张荣志应交付给谭新锦、伍新娇专有使用的第一层的一半面积给谭新锦、伍新娇，该一半面积的总交付面积不得少于125㎡。涉案房屋第一层专有房地产权登记面积总共为228.421㎡,而张荣志已交付了134.42㎡（105.84㎡+28.58㎡）的面积给谭新锦、伍新娇。另外，楼梯底车库位置尚有因高度不足，无法入证的10.08㎡面积，该面积与楼梯底已入证面积是一体的。即张荣志交付给谭新锦、伍新娇的已入证的第一层房屋面积已超过第一层一半面积，亦已超过张荣志至少应交付的125㎡面积。谭新锦、伍新娇认为张荣志未交付足够的第一层房屋面积，而要求张荣志补偿房款的主张，本院不予采纳。至于张荣志要求谭新锦、伍新娇补偿超出面积的房款的问题。由于双方对第一层超出约定面积部分，并未约定应进行价格补偿，而且张荣志在对房屋分割并分配给谭新锦、伍新娇时，已明确知道房屋面积大小，张荣志还将该部分分配给了谭新锦、伍新娇，应视为张荣志对该部分面积的自主分配和处理，对张荣志要求补偿房款的请求应不予支持。但谭新锦、伍新娇在庭审中表示同意对第一层超过约定面积部分，高度高于2.5M的按2500元/㎡计算，高度低于2.5M的按1250元/㎡计算，谭新锦、伍新娇的该主张是其对自身权利的处分，本院予以确认。第一层房屋专有产权登记面积为228.421㎡,而张荣志最少应交付125㎡面积的房屋给谭新锦、伍新娇，即实际超出双方约定的面积为19.5㎡（134.42㎡-125㎡+10.08㎡）。由于办证机关在依法确认房屋是否符合登记条件时，已充分考虑到房屋高度对房屋使用的影响。因此，本院认为，对于已入证部分的9.42㎡应以2500元/㎡计算，对于因高度不足，无法入证部分的10.08㎡应以1250元/㎡计算。即谭新锦、伍新娇应补偿房款36150元（9.42×2500+10.08×1250）给张荣志。
关于建设在张荣志交付给谭新锦、伍新娇的第一层房屋空间范围内的夹层，应属何方所有的问题。张荣志认为该夹层不附属于任何房屋，是可独立成为一层的，双方协议内并不包括该夹层的使用，若归给谭新锦使用，应按2500元/㎡支付对价。本院认为，虽然双方在协议中并无对夹层进行约定，但涉案争议的夹层是在张荣志已分配给谭新锦、伍新娇的第一层房屋空间范围内的建筑，张荣志亦确认夹层已实际由谭新锦、伍新娇占有使用，而张荣志在交付第一层房屋给谭新锦、伍新娇时，已明确知道该夹层在交付给谭新锦、伍新娇的第一层房屋内，即张荣志已实际将该夹层分配给了谭新锦、伍新娇，应视为张荣志对该部分面积的自主分配和处理。因此，在双方合同无约定的情况下，张荣志要求谭新锦、伍新娇支付该夹层的房款，理据不足，本院不予支持。一审判决对该部分夹层不予处理错误，本院予以纠正。
关于涉案楼房第二层是否已按双方约定建设，张荣志应否赔偿砌砖建墙款给谭新锦、伍新娇的问题。本院认为，涉案楼房第二层已由谭新锦、伍新娇装修使用，即谭新锦、伍新娇同意接收张荣志交付的第二层房屋，对接收时房屋的现状亦是认可的。因此，谭新锦、伍新娇以张荣志未按建设图纸建设，要求张荣志支付间墙费用的理据不足，本院不予支持。一审判决驳回谭新锦、伍新娇该部分主张正确，本院予以维持。
关于谭新锦应承担多少办证费用的问题。根据双方协议第一条的约定，涉案房屋进行建设的所有费用由张荣志负责，属于谭新锦、伍新娇部分的房产的办证费用由谭新锦、伍新娇支付。即谭新锦、伍新娇应当承担的办证费用是办理分配给其的房屋的房产证费用，并不包括在建设过程中产生的其他一切费用。因此，张荣志主张办证费用还包括其他建设费用的主张，本院不予采纳。对于谭新锦、伍新娇应承担多少办理房产证费用，双方当事人在一审中已确认为38058.20元，在二审中谭新锦、伍新娇又对该数额不予确认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百四十二条：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有约束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”的规定，谭新锦、伍新娇并无足够理据否定自身在一审的自认。因此，对谭新锦、伍新娇在二审的抗辩理由，本院不予支持。谭新锦、伍新娇应承担的费用，已由张荣志支付，一审判决谭新锦、伍新娇应向张荣志支付38058.20元的办理房产证的费用正确，本院予以维持。
关于张荣志提出的请求谭新锦返还15万元售楼款的反诉应否在本案予以处理的问题。反诉请求与本诉请求应有相同的法律关系，反诉与本诉的诉讼请求之间亦应存在因果关系，或是基于相同的事实。谭新锦、伍新娇是基于双方合同对涉案房屋的分配处理提起的本案诉讼，而张荣志是基于谭新锦、伍新娇是否侵占张荣志的售楼款提出的该反诉请求，该请求属另一法律关系，与本诉无关，亦与本案事实无关，不符合法定可合并审理的范畴。一审法院在庭审中已明确告知张荣志应另行通过法律途径解决，张荣志亦明确表示其已清楚。故一审在本案中对张荣志提出的该反诉请求依法不予处理，并无不当，张荣志可另循法律途径解决。
关于张荣志主张的电梯安装费用，应否予以支持的问题。安装电梯是房屋整体建设的一部分，而且双方协议中第一条亦已经明确约定由张荣志负责全额出资建设涉案楼房，除谭新锦、伍新娇应承担的办理房产证的费用外，一切费用由张荣志承担，双方并无对电梯安装费用另行约定要求谭新锦、伍新娇承担。因此，张荣志要求谭新锦、伍新娇分担电梯安装费用的主张，理据不足，本院不予支持。
关于涉案楼房第三层超出合同约定面积部分，应否先行扣除第二层的公摊面积的一半，再计算谭新锦、伍新娇应补偿多少款项给张荣志的问题。谭新锦、伍新娇认为张荣志应承担第二层公摊面积的一半。本院认为，涉案楼房第二层的全层均属谭新锦、伍新娇所有，谭新锦、伍新娇要占有使用第二层必须利用房屋的楼梯或电梯，该部分面积是每层房屋本应承担的公共面积，谭新锦、伍新娇亦实际使用了该部分的公共面积，由于双方合同中并未约定谭新锦、伍新娇可无需承担楼层公摊面积。因此，谭新锦、伍新娇应承担其本应承担的第二层公共面积。谭新锦、伍新娇要求张荣志分担第二层的公摊面积理据不足，本院不予支持。涉案楼房第三层超出合同约定面积部分，双方均确认为66㎡，因此，根据双方合同约定对第三层超出部分的面积按2500元/㎡的单价计算，一审判决谭新锦、伍新娇应支付房价款165000元（66㎡×2500元/㎡）给张荣志正确，本院予以维持。
关于双方签订涉案合同前的报建费用应由何人承担，谭新锦应否返还张荣志支付的10000元的问题。本院认为，虽然谭新锦在2012年12月14日为建设涉案房屋而申请建房用地时支付了用地补偿款16818元，但该款项是谭新锦、伍新娇与张荣志签订《建筑合作协议》之前支付的，双方在协议中并未对协议签订前的涉案房屋建设费用进行书面约定，故谭新锦、伍新娇以《建筑合作协议》为依据要求张荣志支付剩余费用的理据不足，本院不予支持。但张荣志已实际支付了10000元给谭新锦、伍新娇，而张荣志认为当时是在谭新锦、伍新娇的要挟下支付的，张荣志并未能提供证据证实，对其该主张本院不予采纳。因此，张荣志要求谭新锦、伍新娇返还10000元款项的理据不足，本院不予支持。一审判决谭新锦、伍新娇返还10000元款项错误，本院予以纠正。
综上，谭新锦、伍新娇合共还应支付239208.2元（36150元+38058.20元+165000元）给张荣志。由于双方协议中并未对房款支付时间和逾期支付违约责任进行约定，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，本院酌定谭新锦、伍新娇的逾期付款违约责任应从张荣志向一审法院主张权利之日起计至支付完毕款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算利息给张荣志。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持新兴县人民法院（2017）粤5321民初623号民事判决第一项。
二、撤销新兴县人民法院（2017）粤5321民初623号民事判决第二项、第三项和受理费部分。
三、谭新锦、伍新娇应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付239208.2元及利息（从2017年5月10日起计至支付完毕款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）给张荣志。
四、驳回张荣志的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费51.89元，由谭新锦、伍新娇负担；一审案件反诉受理费6120.84元，由张荣志负担4535.84元，由谭新锦、伍新娇负担1585元；二审案件受理费9733元，由张荣志负担8683元，谭新锦、伍新娇负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一八年二月二十四日
书 记 员 何卓璇