江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0213民初2052号原告袁雅芬，女，1952年8月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托代理人周丽英，无锡市新区长江法律服务所法律工作者。委托代理人唐峰，系袁雅芬之子。被告无锡市广益建设发展集团有限公司，住所地无锡市梁溪区广益路与友谊路西北交叉处（广益中心小学内）。法定代表人陈卫东，该公司董事长。委托代理人张琪、张铮，江苏锡惠律师事务所律师。原告袁雅芬诉被告无锡市广益建设发展集团有限公司（以下简称建设公司）定金合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告袁雅芬及其委托代理人周丽英、唐峰；被告建设公司的委托代理人张琪、张铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁雅芬诉称：2014年10月14日，其前往建设公司询问毛岸家园商铺情况，由建设公司员工强慧娜接待，经双方协商，袁雅芬选定了毛岸家园23-3号商铺，面积为187平方米，总价为1215500元，并按照建设公司的要求支付了250000元购房定金，等待建设公司通知签订正式合同。后袁雅芬得知毛岸家园商铺无法办理房屋产权登记，且建设公司迟迟不与袁雅芬签订正式的房屋买卖合同，经多次与建设公司沟通均未果，现请求法院判令：1、要求建设公司双倍返还购房定金共计500000元；2、本案诉讼费由建设公司承担。被告建设公司辩称：1、强慧娜确系建设公司员工，但袁雅芬支付的所谓定金实为意向金，双方并未就毛岸家园商铺的价格，房号等明确商定；2、即使袁雅芬支付的250000元确系立约定金，该定金担保的主合同是无效的，该立约定金担保亦无效，建设公司无需双倍返还；3、即使立约定金担保的主合同有效，但建设公司已经向袁雅芬明确告知商铺性质，转让商铺仅为商铺占有、使用、收益权的转让，并不能将所有权证办至袁雅芬名下，现系袁雅芬对商铺性质认识有误，故未订立正式合同不是建设公司违约，建设公司无需承担双倍返还定金的责任。经审理查明：2014年10月14日，建设公司向袁雅芬出具收据一份，载明：“今收到袁雅芬交来毛岸店面定金人民币（大写）贰拾伍万元正￥250000”。2015年10月12日，袁雅芬的儿子唐峰电话联系建设公司员工强慧娜。强慧娜在电话中表示认可袁雅芬为购买毛岸家园商铺支付250000元定金的事实，并表示考虑到自身的违约行为，领导同意用广晟苑二期的商铺作为置换出售给袁雅芬。强慧娜同时告知唐峰广晟苑二期商铺与毛岸家园商铺都是没有两证的。唐峰询问为何广晟苑二期商铺可以出售，毛岸家园商铺不可以，强慧娜表示因为老百姓闹事，领导也没有办法，毛岸家园的情况是特例。建设公司员工强慧娜向袁雅芬出具便签一份，载明：“17-2、267、1F101、2F166;17-3、272、1F122、2F149;17-4、216、1F108、2F108;17-5、242、1F121、2F121;17-17、313、1F156、2F156;23-3、187、1F93、2F93;23-4、187、1F93、2F93”。另查明，无锡市建设局于2012年8月22日颁布《关于加强拆迁安置房小区管理的指导意见》，在第二条第一款中规定，各区拆迁安置房小区的建设单位，不得将小区规划内的公建配套用房和各种设施设备挪作他用。公建配套、车位、车库、人防、经营用房等只租不售。诉讼过程中，袁雅芬与建设公司一致认可：1、强慧娜出具的便签上载明的每列第一项为房号、第二项为房屋总面积、第三项为一、二楼层面积。2、袁雅芬与建设公司最终没有签订正式的合同。3、涉案的毛岸家园商铺系拆迁安置小区公建配套用房，尚不能办理产权证。证人王某到庭陈述：2014年10月14日，其开车陪同袁雅芬前往建设公司询问毛岸家园商铺情况，由建设公司员工强慧娜接待，强慧娜称公司是政府下属三产，毛岸家园商铺产权属于公司，是合法财产，但没有告知土地使用权的性质。经双方协商，袁雅芬选定了毛岸家园23-3号商铺，面积为187平方米，总价为1215500元，并按照建设公司的要求支付了250000元购房定金，之后其开车带着袁雅芬回家。上述事实，便签、收据、证人证言、录音光盘等证据及当事人的陈述在卷佐证。本案的争议焦点为：1、袁雅芬向建设公司交纳的250000元的性质；2、袁雅芬与建设公司之间是否构成买卖毛岸家园商铺的合意；3、建设公司是否需要承担双倍返还定金的责任。本院认为：关于袁雅芬向建设公司交纳的250000元的性质，该250000元应属于立约定金，理由如下：1、双方一致确认，建设公司在收取上述定金之后并未与袁雅芬签订正式买卖合同，该情形符合担保法司法解释对于立约定金的规定；2、收据上已经明确载明系毛岸家园店面定金，且该收据系建设公司出具给袁雅芬；3、袁雅芬提供的定金收据载明的金额250000元，与其陈述的拟购买的毛岸家园商铺的面积187平方米以及房价1215500元，按照房价的20%收取定金较为吻合。4、建设公司辩称该250000元系长期租赁的意向金，但对如何计算得出该意向金的金额不能做出合理解释。关于袁雅芬与建设公司之间是否构成买卖毛岸家园商铺的合意问题。袁雅芬与建设公司之间已就买卖毛岸家园商铺构成一致意思表示，理由如下：1、袁雅芬陈述其拟购买的毛岸家园23-3号商铺,面积187平方米与强慧娜出具的便签上载明的房号、面积可以相互印证；2、建设公司员工强慧娜在与唐峰的电话联系中也明确表示认可袁雅芬为购买毛岸家园商铺支付250000元定金的事实；3、假设如建设公司辩称意见，双方仅就毛岸家园商铺形成长期租赁的合意，但对租赁期限，租金计算方式等建设公司无法给出合理解释。关于建设公司是否需要双倍返还定金的问题，本案涉案的立约定金合同应属无效，建设公司无需承担双倍返还定金的责任。理由如下：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记并领取权属证书的房产不得转让，而本案的涉案房屋至今无权属证书，故即使本案原被告双方按约签订了正式的房屋买卖合同，该合同最终会因为违反法律的强制性规定而被认定无效。2、虽本案涉及的系立约定金合同，具有独立性，但本案立约定金合同成立的目的系进一步订立一个违法的主合同，故订立该立约定金合同的目的即违法。3、立约定金的价值定位首先应当遵从民法的基本原则，遵守法律的强制性规定，其次才是担保主合同的订立，如本案适用定金罚则惩戒建设公司不按约订立主合同的行为，客观上是在鼓励双方签订违反法律强制性规定的合同，这样的法律效果亦违背了设立定金罚则的初衷。故该立约定金合同应当认定为无效，建设公司无需双倍返还袁雅芬交付的定金。现建设公司收取了袁雅芬交付的250000元，无法订立正式的买卖合同，应当将该款项退还给袁雅芬。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、无锡市广益建设发展集团有限公司于本判决发生效力之日起十日内返还袁雅芬250000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回袁雅芬的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由袁雅芬负担4400元，由无锡市广益建设发展集团有限公司负担4400元。该款已由袁雅芬预交，无锡市广益建设发展集团有限公司应负担部分于本判决发生效力之日起十日内直接给付袁雅芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  刘 坚代理审判员  汤勇虎人民陪审员  潘万才二〇一七年四月二十六日书 记 员  崔 真本案援引法律条款《中华人民共和国侵权责任法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》：第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》：第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。