河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）魏民二初字第00586号
原告白金锋，男，汉族，1978年9月10日出生，住鄢陵县马坊乡前白村*组，现住许昌市解放路南段**号。
委托代理人岳宏伟，河南君志合律师事务所律师。
被告许昌市顺通电力设备安装有限公司，住所许昌市吴庄巷3号。
委托代理人赵金立，河南汉风律师事务所律师。
被告郭洪升，男，汉族，1964年8月29日出生，住许昌市光明路*号*号楼*单元**号。
委托代理人郝光辉，河南汉风律师事务所律师。
原告白金锋因与被告许昌市顺通电力设备安装有限公司（以下简称为顺通公司）、郭洪升租赁合同纠纷一案，于2014年12月5日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告白金锋及其委托代理人岳宏伟、被告顺通公司的委托代理人赵金立、被告郭洪升的委托代理人郝光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白金锋诉称：2014年3月1日，原告为设立“小牛津艺术幼儿园”与被告签订了一份租赁合同，租赁被告顺通公司位于许昌市许继大道中段光明一巷内的房屋和场院。合同主要条款为：租赁期限16年，年租金200000元，租房押金20000元，合同违约金为合同约定总年限租赁费的30%。合同签订后，原告于2014年3月1日支付被告租金和押金共计220000元。2014年3月25日，在承包装修工程的单位和人员对房屋和厂院施工过程中，许昌市魏都区五一路街道办事处向原告下发了停止施工通知书，造成装修工程停工。在此时，原告才知道被告的房屋和厂院在2010年已被许昌市政府纳入城中村改造规划拆迁范围之内，政府部门在2010年7月已经与被告商谈过拆迁事项。二被告在明知其房屋和厂院已被政府通知拆迁的情况下，故意隐瞒事实真相与原告签订了16年的租赁合同。二被告的欺诈和违约行为给原告造成巨大经济损失。请求判令：1、解除原告与被告顺通公司签订的租赁合同；2、二被告连带返还原告租金和租赁押金220000元，支付违约金1372306.57元，并赔偿原告经济损失706845.66元，合计2299152.23元；3、诉讼费用由二被告承担。
被告顺通公司辩称：1、被告顺通公司不存在欺诈行为。在签订合同时，被告顺通公司已经明确告知该租赁物有拆迁的可能，双方并约定了被拆迁或者被征用时的赔偿方案。2、被告顺通公司不存在违约行为。合同签订后，被告顺通公司已经及时向原告交付了租赁物，但原告非但没有合理使用，反而在未征得被告顺通公司同意及相关部门许可的情况下，私自改建租赁物。综上，被告顺通公司要求原告善意履行合同约定的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求，并承担本案的诉讼费。
被告郭洪升辩称：1、被告郭洪升不是本案的适格被告，该租赁合同的相对人是顺通公司，并非郭洪升本人。2、根据案件事实，违反合同约定的是原告并非被告。合同约定，原告如进行房屋改造及装修应征得被告顺通公司的同意，但原告擅自进行改造且未取得相关部门的审批手续。双方对拆迁或征用等情况在合同中的明确约定，说明原告已经知道租赁物被拆迁、征用的情况，并将该情况列入不可抗力的范围。因此，原告的主张没有事实理由。请求驳回原告对被告郭洪升的起诉。
原告白金锋为支持其主张，向本院提交的证据有：
第一组，1、原告白金锋的身份证；2、古城广告；3、被告顺通公司的房产证；4、2014年3月1日的《租赁合同》；5、2014年3月1日的收条；6、被告郭洪升的身份证复印件。该组证据用以证明：2013年9月12日，原告看到被告的厂院出租广告后与被告签订了《租赁合同》，并支付给被告押金和第一年租金220000元；并证明被告在明知自己的厂院已被列入拆迁范围的情况下仍隐瞒被拆迁的事实登广告招租，并与原告签订了16年租期的租赁合同。
被告顺通公司对原告提交的第一组证据发表的质证意见为：对该组证据真实性没有异议，但对证明对象有异议。从原告见到广告到签订合同历经了较长时间，原告已经进行了考察，不存在被告顺通公司隐瞒事实的情况，且双方在合同中约定了拆迁或征用补偿方案，说明原告对租赁物的情况明知。
被告郭洪升对原告提交的第一组证据发表的质证意见为：同意被告顺通公司的质证意见。该组证据充分证明原告所签订的合同相对方是被告顺通公司，并不是被告郭洪升个人。
第二组，1、《建设工程施工合同》；2、工程决算；3、孙永良出具的收到条两份（2014年3月1日、2014年3月30日）；4、孙永良身份证；5、《建筑装饰装修工程施工合同》；6、许昌市小牛津艺术幼儿园室内外装修预算；7、许昌市小牛津艺术幼儿园室内外装修决算；8、收款收据一份（河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司于2014年3月1日出具）；9、收到条一份（河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司、毛红杰于2014年4月10日出具）。该组证据用以证明2014年3月1日，原告与孙永良签订了《建设工程施工合同》，与河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司签订了《建筑装饰装修工程施工合同》，由他们分别实施土建和装修工程。在施工过程中由于许昌市魏都区五一路街道办事处通知停工。被告的欺诈和违约行为造成原告的土建和装修工程停止施工，原告的土建工程经济损失为157000元，装修工程经济损失为549041元。
被告顺通公司对第二组证据发表质证意见为：对证据1-4的真实性有异议，手续是以小牛津艺术幼儿园的名义签订的，但没有该幼儿园的主体资料，上述合同是2014年3月1日签订的，原告和被告顺通公司之间的租赁合同也是2014年3月1日签订的，由此说明上述工程施工合同不真实，原告不可能在当天就与施工方约定施工；收到条不是正规的票据；原告和被告顺通公司签订的合同约定在征得被告顺通公司同意后原告方可改造或装修，但原告施工没有取得被告顺通公司的同意，也未办理相关许可手续；证据5-9关于装修的手续，对上述证据的真实性有异议。装修合同的签订日期同样是2014年3月1日，与签订租赁合同是同一天，当天就发生预算存在虚假，是不可能发生的，工程并未结束，决算不真实；收到条不是正规发票。
被告郭洪升对第二组证据发表质证意见为：1、同意顺通公司的上述质证意见；2、从原告出示的证据看，建设单位不是原告，而是以幼儿园的名义，工程款也是幼儿园收取的，不是原告个人，工程的决算是原告个人，名义加盖幼儿园的公章，没有幼儿园的任何身份信息，时间上、内容上均存在虚假的情况。工程的发包方是原告个人，又不是幼儿园了，前后不一致。收款收据的数额未载明是何种款项，是预付还是结算不明确，也无付款方式，且是原告个人支付。收到条显示的款项同样没有支付方式。上述证据不符合客观事实，不真实，不能作为定案的依据。
第三组，1、许昌市魏都区五一路街道办事处出具的停止施工通知书；2、樊沟社区城中村改造指挥部于2014年3月26日出具的证明；3、樊沟社区安置小区规划图。该组证据用以证明2014年3月25日，许昌市魏都区五一路街道办事处以原告在已列入拆迁改造范围内的厂院进行装修和建设为由，通知原告停止施工；魏都区五一路街道办事处樊沟社区城中村改造指挥部已于2010年7月份与被告谈过拆迁事宜；二被告在早已明知其厂院和房屋已被通知拆迁的情况下，对原告隐瞒被拆迁的事实真相，并与原告签订租赁合同。二被告不仅对原告实施了欺诈行为，并且存在其提供的租赁物不能实现合同目的的违约行为，二被告应对其恶意串通的欺诈行为承担民事责任。
被告顺通公司对第三组证据发表质证意见为：对证据1停止施工通知书没有异议，但双方签订的合同明确约定，被告顺通公司将租赁物租给原告使用，不是让原告改建，该通知并没有要求原告停止使用，是因为原告没有办理相关手续造成的。对证据2本身没有异议，该证明称2010年即双方签订合同的4年前洽谈了拆迁，但并没有达成拆迁事宜，说明从合同签订至今均没有被拆迁，何时拆迁被告顺通公司不知道。对证据3没有异议。
被告郭洪升对第三组证据发表质证意见为：1、同意被告顺通公司的质证意见；2、社区出具的证明不真实，存在字迹压公章的情况，对其真实性有怀疑，不能作为支持原告主张的证据。
第四组，1、照片一张；2、证人张林、证人孙永良、证人毛志友出庭作证。该组证据用以证明：1、被告顺通公司在原告所租楼房西端保留一件办公室（位于该公司大门北邻），该公司法定代表人的妻子（被告郭洪升的母亲）每天都在此办公室工作，她对公司院内建设幼儿园的装修、改建工程非常清楚。2、在原告对该公司院内房屋、厂院进行装修、改建施工之前和施工当中，被告郭洪升和其母亲均同意原告的设计和施工方案，没有提出任何异议和反对意见，而且非常关心原告的施工进度，在五一路办事处责令原告停止施工后，被告郭洪升和其母亲仍然要求原告继续施工。
被告顺通公司对第四组证据发表质证意见为：1、对证人张林、证人毛志友的身份有异议，原告没有提供证据证明二者是河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司的工作人员，其证言不可信；对证人孙永良的证言有异议，证人孙永良称是改建工程，但签订的是施工合同，应当办理施工手续，证人孙永良明确根本没有施工手续，证人之间的证言相互矛盾，装饰工程与改建工程的时间并不一致。其称的老太太是大门口看门的，不负责具体事务，以此证明老太太没有阻止的行为就是被告顺通公司知道或者同意其装修或改建的说法不能成立。
被告郭洪升对第四组证据发表质证意见为：同被告顺通公司的质证意见。
被告顺通公司为支持其主张，向本院提交的证据有：租赁合同一份，证明租赁物交与原告白金锋使用，而非改造，原告如需改造需经过被告顺通公司的同意，双方对拆迁、征用的情况进行了约定，被告顺通公司已经将租赁物交付给了原告白金锋，并且原告支付了一年的租金。
原告白金锋对该组证据发表质证意见为：对其真实性没有异议。该合同是在已经施工以后签订的，证明原告的装修、改建是经过被告顺通公司同意，该合同明确约定使用期满后乙方装修或改建的工程归甲方。双方约定的拆迁、征用是租赁合同的通用条款，不是特别约定，且约定是在使用过程中，不能以此推定原告白金锋明知厂院将被拆迁。
被告郭洪升对该组证据没有异议。
被告郭洪升为支持其主张，向本院提交的证据有：租赁合同一份，证明该合同显示的合同相对方是被告顺通公司，被告郭洪升不是合同的相对人，合同明确约定，合同自双方签字捺印生效，合同是2014年3月1日签订，也即合同的生效日期是2014年3月1日。合同生效之前的行为与合同无关，相关的改造应当征得被告顺通公司的同意。
原告白金锋对该组证据发表质证意见为：对该租赁合同的真实性没有异议。该合同是在已经施工以后签订的，证明原告的装修、改建是经过被告同意的，该证据恰好证明了郭洪升是本案的适格被告，是公司的代理人，也是公司法定代表人的儿子，对政府拆迁事宜很清楚，但与公司共同隐瞒拆迁的事实真相，与原告签订不能履行也不能保证履行16年期限的租赁合同有共同的过错，应当承担本案的连带责任。本案的合同是被告先奉送一个月的装修期，之后的2014年3月1日签订的合同，符合租赁的交易习惯。被告对原告装修改建房屋是明知且同意的，且在合同签订之后没有阻止，被告的抗辩理由及证明目的不能成立。
被告顺通公司对该组证据没有异议。
本院对原告提交的证据经审核后认为：第一组，该组证据内容真实、来源合法、与本案待证事实相关联，本院予以采信。第二、三、四组，该三组证据内容真实、来源合法，证据之间相互印证，本院予以采信。
本院对被告顺通公司、郭洪升提交的证据经审核后认为：二被告提交的证据客观、真实，本院确认其真实性。
综合上述有效证据及双方当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：
原告白金锋在2013年9月12日的古城广告上看到被告顺通公司的厂院出租信息后，与被告顺通公司洽谈租赁其房屋和厂院设立“许昌市小牛津艺术幼儿园”事宜。2014年3月1日，原告白金锋作为乙方，被告顺通公司作为甲方（被告郭洪升代为签订、加盖了被告顺通公司的公章），双方签订租赁合同一份。合同约定：一、租赁房屋位置甲方将坐落于河南省许昌市许继大道中段光明一巷内许昌市顺通电力设备安装有限公司的房屋及场院，租给乙方使用。二、租赁期限租赁期限自2014年3月1日至2030年3月1日，共计16年。使用期满后，乙方修建的房屋和装修经（注：该“经”字应为多打的字，笔误）可归甲方使用，除这两项外，乙方所投资的一切设施均有乙方自行处理，如乙方同意继续租赁该房屋，在同等条件下，乙方享有优先权。三、租金及付款方式1、租赁费以年计算，第一年第二年租赁费用为贰拾万元整。2、租房押金贰万元整。（合同到期后无息退回给乙方）3、租金以一年为一个交费期限，租房有效期内，租期每满两年后，在上一年租金的基础上递增10%，按此规定以此类推，具体如下：第一年第二年租金为贰拾万元整。第三年第四年租金在第二年租金的基础上上浮10%，租金即为贰拾贰万元整，以此类推。……5、本着先交房租后使用的原则，双方签订本合同当日乙方一次性付清第一租期全年租金、押金共计贰拾贰万元整。乙方需提前一个月一次性缴清下一租期的租金，超过一个月，甲方将有权收回该房产，押金不再退给乙方。四、房屋装修及修缮在租赁期间，经甲乙双方协商，经甲方同意后，乙方在经营期间的所有费用由乙方承担（包括物业费、营业税、水电、工商、治安、卫生、消防等一切费用）。……六、不可抗力在乙方正常经营期间，如遇不可抗力导致房屋损坏，由乙方负责修缮，如以后遇到政府拆迁或征用，须对乙方投入的经营设施和添附改造的其他设施及经营性损失的补偿归乙方所有。地皮及房产和原属于甲方所有的地上附属物的补偿归甲方所有。七、违约责任甲乙双方应当善意履行自己的合同义务，不得违约。如甲方违约导致乙方经营困难或无法经营，则乙方可以解除租赁合同，同时甲方赔偿乙方已付租赁费、相关改造费等实际损失，并承担合同约定总年限租赁费百分之三十的违约金。如乙方违约，则向甲方赔付合同约定总年限租赁费百分之三十的违约金，对乙方的损失不予赔偿。八、本合同如发生异议，应有双方当事人友好协商解决，协商解决不成的，任何一方可以向归属地的人民法院提起诉讼。九、本合同自双方签字之日起生效，对本合同未约定的项目，甲乙双方可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字按印成立、生效。
合同签订当日，原告白金锋向被告顺通公司交付了第一年的租赁费200000元和押金20000元，被告顺通公司（由被告郭洪升代为出具并加盖了被告顺通公司的印章）向原告白金锋出具了收条一份。
合同签订后，原告白金锋对场院进行了工程建设及装修。工程建设过程中，原告白金锋与施工方孙永良签订建设工程施工合同一份。合同签订当日即2014年3月1日原告白金锋按照合同约定向孙永良支付工程预付款110000元整，孙永良向原告出具收到条一份。后双方进行了工程决算，决算结果为实际完成工程量为157804元。决算当日即2014年3月30日，原告白金锋向施工方孙永良支付剩余的工程款47000元，孙永良向原告白金锋出具收到条一份。
2014年3月1日，原告白金锋作为发包方与河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司签订建筑装饰装修工程施工合同一份，约定对厂院进行装修。合同签订当日，原告白金锋按照合同约定向承包方河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司支付工程款588307元。2014年3月25日，许昌市魏都区五一路街道办事处向原告下发停止施工通知书一份，内容为：“停止施工通知书白金锋：鉴于你在许继大道与吴庄巷丁庄路口南《许昌顺通电力设备安装有限公司》院内进行装修工程及建设，因该樊沟社区城中村已纳入拆迁改造范围，根据许昌市人民政府关于拆迁的相关文件，现要求你停止一切施工许昌市魏都区五一路街道办事处（加盖公章）2014年3月25日”。后原告停止了装修工程，并于2014年4月10日对装修工程进行决算。经决算，原告白金锋向河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司支付装修工程款431380元及合同违约金117661元，共计549041元，河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司退还原告白金锋多余工程款39265元，并由河南鹏宇工程装饰有限公司许昌分公司向原告白金锋出具收到条一份。
另查明，原告向本院提交的魏都区五一路街道办事处樊沟社区城中村改造指挥部出具的证明显示：“证明兹有在光明一巷路东“顺通电力设备安装有限公司”此地块已纳入樊沟社区城中村改造规划。在2010年7月樊沟社区城中村改造指挥负责人与顺通电力设备安装有限公司负责人谈拆迁事项。特此证明魏都区五一路街道办事处樊沟社区城中村改造指挥部2014年3.26号”。
本院认为：原告向本院提交的证明显示，魏都区五一路街道办事处樊沟社区城中村改造指挥部在2010年7月就与被告顺通公司谈拆迁事宜。由此可知，被告顺通公司在2010年7月就知道其场院将来要拆迁的事实。被告顺通公司在明知场院将来要拆迁的情况下与原告签订了租赁期限长达16年的租赁合同。租赁合同签订后，原告即投入大量资金对租赁厂院进行装修建设，从一般常理来看，如果原告知道房屋将要拆迁，将不会与被告顺通公司签订长达16年的租赁合同并投入大量资金进行装修建设，且被告顺通公司未向本院提供证据证明其已向原告告知了场院将来要拆迁的情况。故原告称被告顺通公司隐瞒事实真相与原告签订长达16年租赁合同构成欺诈的理由成立，本院予以采信。在签订合同后，厂院面临被拆迁的风险，原告不能按照租赁期限使用场院，致使原告无法经营，不能实现合同目的，其行为严重违约。故原告要求解除租赁合同的诉讼请求合法，本院予以支持。被告辩称双方签订的租赁合同对以后遇到政府拆迁或征用的事项进行了约定，被告顺通公司不存在欺诈行为，但双方对上述事项的约定只能说明双方预见到将来可能出现拆迁的情形，并不当然能推断出被告顺通公司向原告告知了场院将要拆迁的事实，且被告顺通公司也未提供其告知的相关证据，故被告顺通公司的该辩称理由不能成立，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告和被告顺通公司签订的租赁合同因被告顺通公司的严重违约行为，本院予以了解除，对于因合同取得的财产应予返还。故原告要求被告顺通公司返还原告租金和租赁押金共计220000元的诉讼请求合法，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。对原告和被告顺通公司签订的合同，本院虽然予以了解除，但合同中约定的违约金条款并不因此丧失效力。本案中，被告顺通公司明知涉案厂院已被纳入拆迁范围即将拆迁，其在未告知原告的情况下仍与原告签订长达16年的租赁合同。在签订合同后，场院面临被拆迁的风险，原告不能按照租赁期限使用场院，致使原告无法经营，其行为构成违约。被告顺通公司应当按照双方合同第七条的约定承担违约责任。故原告要求被告顺通公司按照合同约定总年限租赁费（200000×2＋220000×2＋242000×2＋266200×2＋292820×2＋322102×2＋354312.2×2＋389743.42×2=）4574355.24的30%共计1372306.57元支付违约金的诉讼请求合法，本院予以支持。关于原告的经济损失问题，原告虽然存在经济损失706845.66元，但本院已判决被告顺通公司支付原告违约金1372306.57元，该违约金足以弥补原告遭受的损失，故对原告要求被告顺通公司赔偿经济损失706845.66元的诉讼请求，本院不再予以支持。原告和被告顺通公司签订租赁合同指向的标的物为被告顺通公司的房屋及场院，并非被告郭洪升的个人财产，且被告郭洪升代表被告顺通公司与原告签订的合同，合同加盖了被告顺通公司的公章，被告郭洪升向原告出具的收条也注明是收到原告租顺通公司办公楼及场院的租金和押金，并加盖了被告顺通公司的公章，故被告郭洪升的行为系代表被告顺通公司的行为，其民事责任应由被告顺通公司承担，被告郭洪升个人不应承担本案的民事责任。被告郭洪升辩称其不应承担本案民事责任的理由成立，本院予以采信。对原告要求被告郭洪升共同承担本案责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告白金锋与被告许昌市顺通电力设备安装有限公司签订的租赁合同；
二、被告许昌市顺通电力设备安装有限公司于本判决生效后十日内返还原告白金锋租金200000元和租赁押金20000元，共计220000元；
三、被告许昌市顺通电力设备安装有限公司于本判决生效后十日内支付原告白金锋违约金1372306.57元；
四、驳回原告白金锋的其他诉讼请求。
案件受理费25194元，由原告白金锋负担6064元，被告许昌市顺通电力设备安装有限公司负担19130元；财产保全费5000元，由被告许昌市顺通电力设备安装有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可与判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 王 强
审 判 员 宋永昌
人民陪审员 李献甫
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 贺晓凯