山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1678号
上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张书魁，总经理。
委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱腾龙，男，1990年2月23日出生，汉族，山东银座汽车有限公司职工，住山东省金乡县。
委托诉讼代理人：卢居贵，山东舜元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张自然，山东舜元律师事务所律师。
上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人朱腾龙房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒生公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回朱腾龙的诉讼请求；一、二审诉讼费用由朱腾龙承担。事实和理由：（一）恒生公司虽然存在逾期办证的情形，但逾期办证是第三方原因导致的，并非恒生公司自身原因，因此恒生公司不应当承担逾期办证的违约责任。（二）恒生公司于2016年6月24日取得综合验收备案证明，并已将办证的全部手续材料提交济南市不动产登记中心，正在履行为朱腾龙办理房屋权属证书的义务，涉案房屋所在楼座目前正在办理初始登记。（三）一审判令恒生公司承担逾期开通天然气违约责任，无合同依据及事实依据。恒生公司一审时即已明确提出，逾期开通天然气违约金的请求已过诉讼时效，应予驳回。且恒生公司只负责小区建设范围内的燃气工程建设，并不负责开通天然气，而恒生公司在交付房屋时已经完成了燃气设施设备的安装工程，燃气设施已具备使用功能。由于燃气公司在小区红线范围外的施工延误及业主擅自改动燃气管道等原因，造成燃气设施无法正常验收不能供气，并非恒生公司的责任。一审法院曲解双方合同约定，将开通天然气的责任强加于恒生公司，没有事实依据。
朱腾龙辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。另，恒生公司主张2014年4月7日张贴天然气开通公告，但没有证据证明朱腾龙在当天收到了该通知，知悉通知上的内容。诉讼时效应从2014年4月26日与燃气公司签订燃气费代扣协议时起算。
朱腾龙向一审法院起诉请求：1.判令恒生公司支付朱腾龙逾期办证违约金8553元；2.判令恒生公司支付朱腾龙延期开通天然气违约金3160元（2013年11月18日至2014年4月25日，共计158天）；3.诉讼费用由恒生公司承担。
一审法院认定事实：2012年12月15日，朱腾龙与恒生公司签订《商品房买卖合同》两份，约定朱腾龙出资855361元购买恒生公司开发的位于历城区经十路以北、雪山以西的恒生伴山小区2号楼1单元2701室房产及编号为2号楼1单元-1层1—101号地下储藏室，预售许可证号济建预许2012350号。两份合同的第十四条均约定，出卖人承诺燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能，集中供热、燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任；以上配套设施施工承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金（本条款内各小条不作重复累计）。两份合同的第十五条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，朱腾龙已向恒生公司支付全部购房款855361元。恒生公司于2012年3月30日与济南港华燃气有限公司签订城市居民燃气工程委建合同，将恒生伴山部分管道天然气工程交由港华燃气公司施工建设。恒生公司自2010年至2012年期间陆续交纳了部分配套费。恒生公司于2013年11月18日向朱腾龙交付了房屋，但燃气未达到开通使用条件。在约定的期限内，恒生公司未能按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。恒生公司于2014年4月7日张贴通知，通知小区内业主于次日燃气开通。朱腾龙于2014年4月26日与燃气公司签订燃气费代扣协议。恒生伴山项目已于2016年6月24日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。
一审法院认为，朱腾龙与恒生公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。恒生公司于2013年11月18日将合同约定房屋交付朱腾龙使用后，未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，至朱腾龙起诉之日已超过365个工作日，恒生公司构成违约，应当按合同约定承担违约责任。恒生公司以逾期办证系由第三方原因造成为由，不同意承担违约责任，没有合同及事实依据，一审法院不予采信。朱腾龙要求恒生公司支付逾期办证违约金的主张，有合同依据且数额约定适当，一审法院依法予以支持。涉案房屋交付时，燃气未具备使用条件，恒生公司违约，应当按约支付违约金。双方未就燃气开通的告知形式进行约定，恒生公司虽于2014年4月7日就燃气开通问题予以公告，并不等同于朱腾龙必然于公告当日即知悉该事实。诉讼时效期间，从知道或应当知道权利被侵害时起计算，恒生公司以公告之日起为诉讼时效起算日期，主张朱腾龙的起诉已超过诉讼时效期间，于法无据，一审法院不予采信。朱腾龙未举证证明其实际损失，且约定违约金涉及水、电、暖、气等多个项目，恒生公司要求降低违约金的计算标准，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金数额，一审法院结合当事人违约情况及违约行为与朱腾龙生活的紧密程度，酌情按每日10元支持该项请求。关于燃气延期开通违约金的截止日期，因朱腾龙与燃气公司签订的是代扣协议，该代扣协议仅约束协议双方，不足以证实该签订日期即为具备开通燃气条件的日期，一审法院以恒生公司张贴的通知确定为最后延期日期。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内支付朱腾龙逾期办理房屋产权登记违约金8553元。二、限被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内支付朱腾龙逾期开通燃气违约金1400元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，朱腾龙与恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效。恒生公司未按照商品房买卖合同约定履行完毕办证义务，事实清楚，恒生公司应当依照商品房买卖合同约定向朱腾龙承担逾期办证的违约责任。虽然恒生公司主张逾期办证系因施工单位拒不配合其取得综合验收备案证明材料所致，但是恒生公司对此未举证证明。即使恒生公司的主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该事实也不能成为免除恒生公司逾期办证违约责任的法定事由。一审判决恒生公司承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以维持。关于逾期开通燃气违约金，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方签订的商品房买卖合同第十四条约定，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能，集中供热，燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金（本条款内各小条不作重复累计）。恒生公司于2013年11月18日向朱腾龙交付房屋时，燃气未达到开通使用条件，朱腾龙即应当知道自己权利受到侵害。鉴于双方约定违约责任按日计算，2013年11月18日至2014年4月12日的逾期开通燃气违约金，于本案2016年4月13日一审立案时业已超过二年诉讼时效期间，一审判决支持业主2013年11月18日至2014年4月7日逾期开通燃气违约金不当，本院予以纠正。一审判决未支持业主2014年4月13日至实际开通之日止的逾期开通燃气违约金，业主未提起上诉，应视为对自身权利的处分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初2559号民事判决第一项；
二、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初2559号民事判决第二项及案件受理费负担；
三、驳回被上诉人朱腾龙其他诉讼请求。
一审案件受理费93元，由被上诉人朱腾龙负担；二审案件受理费93元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一七年三月十四日
书 记 员 王 娜