山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8527号
上诉人（原审原告）：山东祥祺置业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：陈希英，董事长。
委托诉讼代理人：王民，山东谏诤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南日用化工厂，住所地济南市。
法定代表人：苏军，厂长。
委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。
上诉人山东祥祺置业发展有限公司（以下简称祥祺置业公司）因与被上诉人济南日用化工厂房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。
祥祺置业公司上诉请求：将本案发回重审或依法撤销一审判决，并依法改判：1、济南日用化工厂向祥祺置业公司赔偿占用房屋损失1535430.32元计利息272482.40元，并按照每天6630.7元向祥祺置业公司赔偿自2017年8月12日至本案判决生效之日止的损失；2、济南日用化工厂承担本案鉴定费20000元及一、二审案件受理费。事实和理由：一、本案纠纷性质不属于房屋租赁合同纠纷，一审适用法律及判决结果错误，应当依法撤销一审判决。本案双方当事人之间因没有直接签订过房屋租赁合同，因此祥祺置业公司的诉讼请求是要求济南日用化工厂赔偿占用房屋损失，而不是请求支付房屋租金。一审判决依据《合同法》第二百三十六条的规定，按照租赁合同纠纷性质判决本案，属于适用法律错误，应当依法予以撤销。既然本案纠纷性质不属于房屋租赁合同纠纷，那么，一审判决中相关诉讼时效的认定就属于错误认定，应当一并予以撤销。二、本案因一审法院未行使释明权，应当发回重审。如上所述，一审法院与祥祺置业公司对本案法律关系及纠纷性质存在歧义，且一审法院对此并未释明。根据山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知(鲁高法(2011]297号)规定“依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定，人民法院对民事行为的效力或者法律关系的性质认定与当事人的诉求不一致的，应当行使释明权，告知当事人变更诉讼请求，当事人坚持不变更诉讼请求的，人民法院应依法驳回其诉讼请求。二审程序中，一审法院未按上述规定行使释明权的，视为违反法定程序，可以发回重审。”三、“房地产司法鉴定估价报告”与祥祺置业公司主张诉讼请求的关联性应当依法确认。本案一审立案后，因祥祺置业公司与济南日用化工厂之间没有签订房屋租赁合同，祥祺置业公司为证明济南日用化工厂占用祥祺置业公司房屋而产生的损失，依法向一审法院提出了司法鉴定申请，请求对济南日用化工厂占用的房屋损失价格进行鉴定。因为该鉴定事项是祥祺置业公司主张具体损失的依据，也对祥祺置业公司证明损失事实具有密切的实际意义，因此，一审法院准许了祥祺置业公司的鉴定申请。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第一百二十一条关于“申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，一审法院既准许鉴定，又不适用鉴定结论的审判行为，不但与上述法律规定相悖，而且也浪费了诉讼资源，增加了当事人的诉讼负担。四、一审判决查明事实不清，导致认定错误。一审没有查明济南日用化工厂占用涉案房屋的依据、、用途，没有查明济南日用化工厂占用涉案房屋是否存在转租的事实，没有查明济南日用化工厂占用涉案房屋转租是否通知了祥祺置业公司，占用涉案房屋的收益。一审判决仅以“另查明，涉案房屋由济南日用化工厂使用至今”而一言一蔽之。请求二审法院依法查明案件事实，并判如所请。
济南日用化工厂辩称，济南日用化工厂与济南祥旗经济发展有限公司于2003年12月29日签署的共同购置房产协议书明确约定涉案房屋由济南日用化工厂租赁使用，年租金为8.4万元，祥祺置业公司系2005年6月10日受让的济南祥旗经济发展有限公司的合同债权，其于2010年9月、2014年9月两次向一审法院立案主张权利时均为诉求支付租金，祥祺置业公司对于双方之间存在的房屋租赁的法律关系予以明知，因此本案属于房屋租赁合同纠纷，一审判决确定的案由为房屋租赁合同纠纷，该案由的确定即已经明确告知了祥祺置业公司本案的法律关系，一审法院审理程序合法，在双方对房屋租金数额有明确约定且上诉人对租金数额予以认可的前提下，一审判决认定涉案房屋的租金为8.4万元具有事实依据，综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，二审法院应当在查明案件事实的基础上驳回上诉，维持一审判决。
祥祺置业公司向一审法院起诉请求：1、立即偿付祥祺置业公司自2011年1月1日起至2014年8月30日的租金308000元及欠款利息。2、诉讼费由济南日用化工厂承担。祥祺置业公司变更、增加诉讼请求：1、撒回2015年6月18日向法院提交的“变更、增加诉讼请求申请”;2、将起诉状诉讼请求第一条变更为:判令济南日用化工厂向祥祺置业公司赔偿自2011年1月1日起至2017年8月11日期间的房屋占用损失1535430.32元及利息272482.40元;并按照每天663.07元赔偿祥祺置业公司自2017年8月12日起至本案判决生效之日止的房屋占用损失。3、增加判令济南日用化工厂承担鉴定费20000元。4、诉讼费由济南日用化工厂承担。
一审法院认定事实，2003年12月29日，济南日用化工厂（甲方）与济南祥祺经济发展有限公司（乙方）签订《共同购置房产协议书》，双方共同购置济房权证历字第0439**号房产证下房产，协议书约定，一、该房产位于朝山街30号院内临街综合大楼，四层342.725平方米和五层342.725平方米，共计658.45平方米。二、该房产价款201万元，由甲、乙双方分别承担60.3万元和140.7万元，四、五层的房产面积由甲、乙双方各按30％和70％的比例分享，甲方分得205.635平方米，乙方分得479.815平方米，其中四层239.9075平方米，五层239.9075平方米。三、乙方2010年３月31日前不收回479.815平方米房产的使用权，由甲方租赁使用。甲方将乙方每年应得租金8.4万元交付乙方，租金计算时间为：甲方与中国银行济南分行（2000）济中法执字第140号民事裁定书项下的有关事宜的协议生效后为准。四、共用设施，设备的正常运转、维修费用双方按比例分担。五、2010年元月一日前甲方优先按市场价格购置乙方分得数479.875平方米房产。六、2006年１月后，乙方均可办理过户手续，涉及房产过户手续及转让中涉及的一切相关费用，按国家有关规定双方分别交付。该协议由济南日用化工厂与祥祺经济发展有限公司加盖公章。
涉案房屋位于历下区朝山街30号，原房产证号为济房证历字第0439**号，房屋所有权人为济南日用化工厂，幢号1，房屋总层数5，建筑面积1767.40平方米，设计用途为办公。现房产证号为济房权证历字第1145**号，登记的房屋所有权人为济南日用化工厂，1-2幢，房屋总层数5，建筑面积2067.93平方米，设计用途为办公；1-3幢，房屋总层数5，建筑面积1541.23平方米，设计用途为工业。
2005年6月16日，济南祥祺经济发展有限公司向济南日用化工厂出具债权转让通知，载明：我公司曾于2003年12月19日与贵公司签订了“共同购置房产协议书”一份，该协议中约定的全部权利（包括房屋所有权等物权、债权及产生的其他权利）于本通知送达贵厂之日起转让给祥祺置业公司。该协议由祥祺经济发展有限公司与济南日用化工厂加盖公章。
祥祺置业公司于2014年9月25日向一审法院提交鉴定申请，请求对位于济南市院内的综合大楼四层和五层的房屋作出租赁价格鉴定。一审法院依法委托山东众合土地房地产评估有限公司对涉案房产自2011年1月1日至2014年12与12日期间的租赁价格进行了评估，评估结果有效租金收入合计161.05万元。该次鉴定花费20000元。
另查明，祥祺置业公司因与济南日用化工厂债权转让合同纠纷一案诉至本院，一审法院于2011年1月26日作出（2010）历商初字第1404号民事调解书，双方对租金问题达成调解协议，载明济南日用化工厂向山东祥祺置业发展有限公司支付2004年１月1日起至2009年12月底的房屋租金504000元及利息286584.48元，于2011年3月10日前一次性付清。
涉案房屋由被告使用至今。
2013年6月6日，济南日用化工厂与山东奔速电梯有限公司签订电梯设备定制合同及电梯安装合同。山东奔速电梯有限公司于2013年7月3日向被告出具电梯安装费23000元发票、两张金额分别为68500元客梯增值税发票。但济南日用化工厂未证明该事项事先征得祥祺置业公司同意。
一审法院认为，济南日用化工厂与济南祥祺经济发展有限公司签订的《共同购置房产协议书》系当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，涉案房屋依约交付给被告使用。2005年6月16日，祥祺经济发展有限公司向济南日用化工厂发出债权转让通知，济南日用化工厂在债权转让通知上加盖公章表示确认，祥祺置业公司因债权转让取得对共同购置协议书的全部权利，包括房屋所有权等物权、债权及产生的其他权利。债权转让后，济南日用化工厂依照原合同未向祥祺置业公司支付房屋租赁费，构成违约，应承担违约责任。对双方争议焦点问题，分述如下：
一、关于租金计算问题。根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案房屋一直由济南日用化工厂占有使用，祥祺置业公司在受让涉案债权以后未与祥祺置业公司达成新的租赁协议，亦未要求济南日用化工厂腾退房屋，故双方应当按照原《共同购置房产协议书》的约定继续履行，房屋的租赁费济南日用化工厂应按每年8.4万元向祥祺置业公司支付。
二、关于利息的问题。因济南日用化工厂未按约支付租金构成违约，济南日用化工厂应当承担违约责任。因双方未就利息作出约定，一审法院按照中国人民银行同期贷款利率计算欠付租金的利息，自应付款之日起计算至判决生效之日止。
三、关于时效问题。祥祺置业公司要求济南日用化工厂支付租赁费的期限自2011年1月1日起至判决生效之日止，济南日用化工厂抗辩祥祺置业公司的请求已经超出诉讼时效。根据《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租金期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。涉案租赁合同中对租金支付期限没有明确约定且租赁期间在一年以上，济南日用化工厂应在租赁期间每届满一年即自2004年起每年12月29日应向祥祺置业公司支付一年的租赁费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。祥祺置业公司主张的自2011年1月1日至2012年12月29日止的房屋租赁费请求权的诉讼时效应截止至2013年12月29日，祥祺置业公司2014年9月3日向法院起诉主张权利，且未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故祥祺置业公司自2011年1月1日起至2012年12月29日止的租赁费请求权已经超过诉讼时效。祥祺置业公司主张的自2012年12月30日之后房屋占用费，不超过诉讼时效，一审法院予以支持。
四、司法鉴定费用。祥祺置业公司申请司法鉴定并要求济南日用化工厂按照司法鉴定结果支付租金，该请求不符合法律规定，故一审法院不予支持，鉴定费用应当由祥祺置业公司自行承担。
五、电梯费用的承担。因济南日用化工厂作为承租人未经祥祺置业公司同意进行装修扩建且未反诉，故该费用由济南日用化工厂自行承担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定判决：一、被告济南日用化工厂支付原告山东祥祺置业发展有限公司租金（按照年租金8.4万元，自2012年12月30日起至判决生效之日止），于判决生效之日起十日内付清；二、被告济南日用化工厂支付原告山东祥祺置业发展有限公司租金利息（以每年欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自租金每届满一年之日起，按年租金分别计算至判决生效之日止），于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告山东祥祺置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21251元，由原告山东祥祺置业发展有限公司负担14877元，被告济南日用化工厂负担6374元。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，济南日用化工厂是依据其与济南祥祺经济发展有限公司签订的《共同购置房产协议书》的约定使用涉案房屋，而该协议书明确载明，济南祥祺经济发展有限公司2010年３月31日前不收回479.815平方米房产的使用权，由济南日用化工厂租赁使用；祥祺置业公司从济南祥祺经济发展有限公司处受让该协议中约定的济南祥祺经济发展有限公司的全部权利后，并未解除或变更《共同购置房产协议书》中的约定，未与济南日用化工厂达成新的协议，亦未要求腾退房屋，且在一审法院的主持下，祥祺置业公司与济南日用化工厂对2004年１月1日起至2009年12月底的房屋租金及利息达成调解协议，一审法院于2011年1月26日作出（2010）历商初字第1404号民事调解书予以确认，由此可见，祥祺置业公司关于本案纠纷性质不属于房屋租赁纠纷的上诉理由不能成立，本院不予支持。《共同购置房产协议书》对济南日用化工厂使用争议房屋每年应交的租金约定明确，一审在祥祺置业公司受让涉案债权后未与济南日用化工厂达成新的协议，未要求腾退房屋的情形下，认定双方应当按照《共同购置房产协议书》的约定继续履行并无不当。综上，祥祺置业公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21251元，由上诉人山东祥祺置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 赵 雯
审判员 刘彦亭
二〇一八年一月十二日
书记员 杨 燕