上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初37203号
原告刘志云，女，1955年3月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告刘欢，女，1993年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托代理人张珏，上海瑞盛律师事务所律师。两原告共同委托代理人史秀明，上海申浩律师事务所律师。被告谈永清，男，1965年12月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈雁君，上海罗顿律师事务所律师。原告刘志云、刘欢诉被告谈永清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告刘志云、刘欢及其两原告共同委托代理人史秀明，被告谈永清的委托代理人陈雁君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘志云、刘欢诉称，2013年12月，两原告通过居间方介绍，与被告达成房屋转让协议，约定被告将其原宅基地房屋拆迁补偿安置获配坐落于上海市浦东新区三林镇林展路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋转让价人民币(以下币种相同)150万元。由于当时系争房屋尚未建成竣工，动迁安置协议上的施工号为东方康德家园三期4幢1号1201室。12月13日，双方签订了房屋买卖合同一份，居间方赵平故意将合同价款写作165万元，目的为提高计算违约金的基数，防止被告违约。签订合同时，居间方和被告承诺几个月内会交房，签约当日，原告向被告支付首期房价款113万元(收据上为128万元)。2014年1月5日，原告支付被告房款22万元。截至2014年6月，系争房屋仍未有交付迹象，原告联系居间方和被告。2015年初，经原、被告协商，被告同意将房价款降低1万元，以补偿原告租房损失，故被告确认尚未支付的房屋尾款为14万元。2016年3月初，系争房屋小区物业通知动迁户办理入户通知，准备于3月12日交房。此后原告联系不到被告，3月16日，原告至系争房屋查看，发现房屋内已有人在装修，遂询问居间方，居间方称被告母亲打算居住系争房屋，被告准备调换其他动迁房屋给原告。然原告发现被告欲调换给原告的房屋与系争房屋有很大差别。4月初，原告询问被告何时向原告交付系争房屋，被告称其与家人对系争房屋加价的事宜还在沟通中。被告没有履行合同的诚意，明显意在毁约。诉请判令：1、确认原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同合法有效，继续履行；2、被告立即办理售房入户手续，向原告交付系争房屋；3、被告赔偿原告逾期交房违约金15万元(自2016年3月15日起计算至2016年4月15日止，按每天5,000元计算)。被告谈永清辩称，不同意原告的诉请，被告已经履行合同，系争房屋已经交付给原告，被告没有再行交付的义务。被告无逾期交房的行为，不应当支付原告违约金。经审理查明，2013年12月13日，两原告(买受人、乙方)与被告(出售人、甲方)签订房屋买卖合同，约定甲方对位于浦东三林镇东方康德3期4弄1号1201室房屋拥有完全所有权，该房屋为甲方拆迁安置而来，签订本合同时，甲方尚未办理房地产权证。甲乙双方同意上述房地产转让价款为165万元，乙方于2013年12月13日之前向甲方支付128万元，于2014年1月7日前向甲方支付22万元，乙方保留尾款15万元，于产权过户后支付给甲方。甲方承诺于2014年6月30日之前把房屋腾空，并通知乙方对房屋进行验收交接，甲方逾期未交付房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起5日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的5日内甲方未提出异议，合同即行解除。合同另对其他事项作了约定。合同第三页空白处写有“开发商通知交房之日，甲方乙方于当日共同前去收房，甲方办理收房入户手续后当场交钥匙给乙方，向乙方交房。如甲方逾期交房，按照每日五千元的标准计算支付逾期违约金给乙方。”合同另对其他事项作了约定。2013年12月13日，被告出具收据给原告，载明收到系争房屋的购房款128万元。(审理中，原、被告确认实际收款金额为113万元)2014年1月5日，原告支付被告购房款22万元，被告出具收据一份。该收据上另注明，余尾款14万元，等权证过户时再付清。另原、被告确认房屋买卖合同约定的转让标的现址为浦东新区三林镇林展路XXX弄XXX号XXX室。审理中，原告称被告在取得系争房屋后未向原告交付房屋，却擅自对房屋进行装修，双方协商未果，原告不得已才告知被告要强行入住，原告于2016年4月中旬自行更换了系争房屋的门锁，于6月10日正式入住系争房屋。原告申请证人沈某某到庭作证，证人到庭陈述，其是原、被告房屋买卖合同的居间方，买卖合同上鉴证人有证人沈某某和另一居间方赵平的签字，系争房屋原预期在签订合同后半年左右会交房，后开发商延期交房，2016年3月5日小区物业向业主发入户通知，通知交房时间在3月12日、13日。3月14日，证人遇到被告，被告称因其父亲过世，尚未拿房屋钥匙，3月底证人发现被告的房屋已经在装修，询问被告称其母亲想居住在该房屋内，被告称有多套动迁房，可以调换其他房屋给原告。证人向被告指出其行为会引起诉讼，被告当时表示让原告去诉讼吧，称房价已经涨了。原告于2016年4月初通过开锁公司人员更换门锁后进入系争房屋，原告将开锁的情况告知了被告。对于合同中书写的逾期交房违约金，是居间方赵平在原、被告签订合同时书写，征得了被告的同意，由于该房屋被告已经出售给原告，故应当由被告执有的合同原件存放在居间方赵平处。对于证人的陈述，原告称其于4月初(4月10日之前)请人开锁进入系争房屋，具体哪天已记不清，对证人陈述内容无异议。被告称其在3月中旬收到入户通知，由于被告父亲过世，被告家庭的动迁协议要更改，被告于3月26日左右拿到系争房屋钥匙，被告不清楚有违约金条款，不应当承担违约金，且该违约金约定过高，应当予以调整，请求调整至按照租房标准，每月不超过5,000元，被告没有合同原件。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的房屋买卖合同、收据、转账凭证、动迁安置协议、证人证言等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告已依约支付被告合同约定的部分房价款，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。合同中约定的交付房屋日期(2014年6月30日)早已届满，关于手写的交房日期以及逾期交房的违约责任，双方买卖合同的居间方作为证人到庭陈述系在原、被告同意一致的情况下书写，而且，被告也没有相反证据证明该手写内容是原告一方擅自添加，因此合同中手写关于交房日期以及违约金的约定，亦是买卖合同的内容，对双方具有约束力。通过庭审查明，原告自称其在2016年4月初已强行更换系争房屋的门锁，此后又实际居住进该房屋，其再而诉请要求被告办理售房入户手续并向其交付系争房屋的请求，本院不予支持。关于逾期交房的违约金，原告称其在2016年4月初即已更换门锁进入系争房屋，应当视为其已经取得对房屋的占有使用权。被告称其在3月中旬已接到入户通知，其实际接收系争房屋的钥匙在3月下旬，双方各自对具体准确的日期均已无法确定，考虑到按照合同约定被告并未在接收系争房屋后及时向原告交付该房屋，且自行准备装修，致使原告不得以而通过非正常的方式占有系争房屋，被告确实存在逾期交房的行为。考虑到被告取得系争房屋的时间相距原告实际占有房屋的时间不长，合同约定的逾期交房违约金明显过高，被告请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许。依照公平及诚实信用的原则，综合考量合同履行程度、违约方过错等因素，本院酌情确定被告支付原告违约金2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘志云、刘欢与被告谈永清就上海市浦东新区三林镇林展路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同有效；二、被告谈永清于本判决生效之日起十日内支付原告刘志云、刘欢逾期交房违约金2万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18,210元，减半收取计9,105元，由原告刘志云、刘欢负担4,552.50元，被告谈永清负担4,552.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年八月四日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。