广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3847号上诉人（原审被告、反诉原告）：正佳企业集团有限公司（原名广州市正佳企业有限公司），住所地广东省广州市天河区天河路228号正佳商业广场内（开办市场：天河路228号负一层至七层、七层夹层广州正佳商业广场）。法定代表人：谢铁牛，董事长。委托代理人：卢国瑞，公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：和民餐饮（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南中路华润中心万象城490号商铺，统一社会信用代码914403007619635573。法定代表人：李茂，董事长。委托代理人：陈鸿瑞、郑丰，广东盛唐律师事务所律师。上诉人正佳企业集团有限公司（以下简称正佳公司）因与被上诉人和民餐饮（深圳）有限公司（以下简称和民公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初13279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人正佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.一、二审诉讼费用由和民公司承担。事实及理由：一审判决支付退还POS机押金及利息错误。一审法院依据和民公司提供的收据(编号009087)认为该收据中虽然记载为预收款，但因该金额及收取时间与专用收银系统租用协议约定的约定吻合，据此认定该收据记载的预收款即为协议约定的POS机押金具有高度盖然性，没有任何事实及依据。正佳公司与和民公司虽签有专用收银系统租用协议，但双方并未实际履行该协议，和民公司既未使用正佳公司的POS机专用收银系统，也未因此缴纳POS机的任何费用、押金，为此，和民公司撤场时也无POS机应当退还。法院裁判案件应当根据事实、双方举证，依据法律规定依法裁决，而非根据主观盖然性而认定事实。被上诉人和民公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回正佳公司的上诉，维持原判。被上诉人和民公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.正佳公司在5日内向和民公司退还租赁保证金169981元、POS机押金3000元及逾期利息(自2016年6月7日起计至正佳公司实际返还之日止，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率即年利率4.35%计算）；2.本案诉讼费由正佳公司承担。上诉人正佳公司反诉请求：1.和民公司赔偿因其原因造成正佳公司的损失155767.33元；2.和民公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市天河区天河路228号501铺的房地产的登记权属人为正佳公司，规划用途为商业，建筑面积为26989.28平方米。2010年10月9日，和民公司（乙方，下同）与正佳公司（甲方，下同）、案外人广州市正佳物业管理有限公司（丙方，下同）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区正佳广场5F-5B043号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用，建筑面积742平方米；租期为伍年即2010年10月10日起至2015年10月9日止；案涉商铺只供乙方作和民居食屋品牌餐饮经营之用；（第5.1.1条）乙方应以每月基本租金或每月销售额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准（详见附件三：合同期内保底租金按110元每建筑平方米每月计算租金；营业额提成点数如下：若乙方月营业额在1051166元内按保底租金计算月租金，若乙方月营业额超过1051166元则按照营业额12%支付甲方分成租金，若乙方月营业额超过1500000元则按照营业额13%支付甲方分成租金），最后一个月的基本租金以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日基本租金额所计算出的得数，最后一个月的日基本租金额为商铺建筑面积乘以110元除以30天的得数；租赁保证金为163240元（不是乙方预付的租金、管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证）由乙方于签署本合同之日起7日内向甲方交纳；（第5.2.6条）合同期满或甲乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还保证金的，甲方应在乙方依约交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还租赁保证金；（第13.1条）乙方同意租用甲方提供的POS专用收银系统……押金3000元每台（与租赁保证金同时支付）；（第16.1.1条）乙方应当于本合同约定的租赁期满之日起不超过5日内交还该商铺；（第16.2.1条）合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内的所有动产（附属设施或设备除外）搬离该商铺，商铺之装修及所有附属设施或设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施或设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失，如乙方确需拆除其加装的设备、设施，须征得甲方同意并恢复至进场交铺时的原始状态；（第16.2.2条）如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担；（第16.3.3条）在符合本合同第16.2条规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成；（第16.5条）乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费筹各项费用外，每天还应按照合同最后一个月的每日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同的规定收回该商铺；等内容。上述《租赁合同》附件二《5F-5B043号商铺和民居食屋品牌商铺交付条件》显示其中弱电项目中的监控的标准是公共区域安装到位，消防项目中的报警按钮的标准是按设计安装，而装饰项目中的正立面和门的标准为乙方负责。上述《租赁合同》附件四《5F-5B043号商铺POS专用收银系统租用协议》就POS收银系统押金问题约定如下：乙方应向甲方支付押金3000元每台（与租赁保证金同时支付），乙方退场时应向甲方交还POS系统，经甲方检查POS系统软硬件完好（包括正常磨损），甲方将押金退还给乙方（不计利息）。2010年12月23日，正佳公司向和民公司出具编号0009086的《收据》（显示收到案涉商铺的租赁保证金163240元）、编号009087的《收据》（显示收到案涉商铺的预收款3000元）。和民公司称其第一项诉讼请求中的POS机押金3000元就是指编号009087的《收据》中的款项。2011年10月28日，和民公司（乙方，下同）与正佳公司（甲方，下同）就案涉商铺签订《5F-5B043号商铺和民居食品品牌补充协议》，其中约定乙方从起租日（即2011年4月25日）起按承租面积约为772.64平方米向甲方缴纳租金、管理费及推广费。2011年11月10日，正佳公司向和民公司出具编号ZF0010754的《收据》（显示收到案涉商铺补充增加的租赁保证金6741元）。2016年1月13日，和民公司（乙方，下同）与正佳公司（甲方，下同）就案涉商铺签订《延期补充协议》，其中约定案涉商铺的合同期延长，即从2016年1月10日起至2016年4月9日止。2016年4月9日，和民公司与正佳公司共同签署案涉商铺的《正佳广场退铺记录表》，其中显示铺内装饰的硅钙板间隔有部分损坏、空调冷气送风口B拆除、原厨房位置已拆除成毛坯而其它位置为瓷砖地面并有大面积污渍、天花已拆除天花板而留有吊杆。2016年4月25日，正佳公司向和民公司出具了案涉商铺的《工程验收记录表》，其中显示：1、工程设备部部门检查的项目中有一项为“双报警地址是否与现场一致”，该项目的验收情况为“缺红外探头、手动报警按钮”，2、消防部部门检查的项目为“防火分隔、消防设施、煤气管理工程”，验收情况为“未发现有损坏消防设备”，3、经营部部门检查的项目为大门、门楣及招牌情况，验收情况为“没有拆外立面”，是否合格一栏均在“是”的位置画钩。关于上述缺红外探头、手动报警按钮问题，和民公司称红外探头及手动报警按钮均是由其安装；正佳公司称红外探头、手动报警按钮并非和民公司安装，而是其统一在商场内的商铺安装的。和民公司为证明正佳公司同意其2016年4月9日至2016年4月24日为免租期，提交了加盖有广州市正佳物业管理有限公司工程设备部印章的案涉商铺《正佳广场商铺施工许可证》［其正文第十行文字为“施工起止日期：2016年4月9日至2016年4月24日”、第十一行文字为“（免租期：）”］、电子邮件及其附件、双方员工微信聊天记录等作为证据。经质证，正佳公司对上述证据的真实性均无异议，但认为均无法显示其同意过免租。关于《正佳广场商铺施工许可证》上的第十二行文字“（免租期：）”，和民公司认为从字面理解，“免租期”加了括号应视为是对施工起止日期的加注说明，视为施工起止日期所载明的起止日期同时也是免租期；正佳公司认为如果存在免租期，在“（免租期：）”文字后面会明确标注免租的具体时间，该“（免租期：）”是一个独立项，在这项文字后面没有内容就说明其并没有同意该期间免租。正佳公司为证明因和民公司撤场拆损严重，致使案涉商铺新的租户迟迟不敢与其签订新的租赁合同，直至2016年5月4日才签订合同，造成其租金损失，提供了以下证据：1、《正佳广场租赁意向书》（显示签订时间为2016年4月14日，双方约定的意向承租期为2016年4月25日至2020年4月24日）、《正佳广场租赁合同》（显示签订时间为2016年5月4日，双方约定的租期为2016年5月4日至2021年5月3日），2、中国工商银行网上银行回单、业务回单。经质证，和民公司认为上述证据1虽有原件，但真实性不予确认，无法确认正佳公司与现承租户具体签订合同的时间；对上述证据2真实性无异议，但与本案无关。关于和民公司退铺的时间，和民公司称2016年4月9日其已将案涉商铺退还给正佳公司，按照合同的约定，其已尽到维修的义务，2016年4月25日正佳公司已经验收合格。正佳公司称和民公司的退铺时间是2016年4月25日，且退回的商铺不符合合同约定的状态。本案中，和民公司还发表以下意见：1、其是在正佳公司批准的情况下延期撤场，且正佳公司同意免除该期间的租金；2、如果其存在逾期交还场地行为且给正佳公司造成相应损失，其也不同意在本案中将上述损失与等金额的租赁保证金进行冲抵；3、利息起算时间的依据为《租赁合同》第5.2.6条，正佳公司应在和民公司依约交还商铺即2016年4月25日后30个工作日内退还保证金。正佳公司还发表以下意见：1、和民公司存在逾期撤场，且其没有同意免除和民公司逾期撤场期间的租金；2、如果和民公司存在逾期交还场地行为且给正佳公司造成相应损失，正佳公司同意在本案中将上述损失与等金额的租赁保证金进行冲抵，且按照《租赁合同》第5.2.4条的约定，其有权在保证金中直接予以扣减。和民公司与正佳公司均确认案涉商铺位于广州市天河区天河路228号501铺内；和民公司已经付清了案涉商铺截止2016年4月9日的租金、管理费、推广费、水电费等使用案涉商铺的相关费用；案涉商铺并未安装过POS机；案涉商铺租赁期限内最后一个月的月租金标准按110元/平方米计算。一审法院认为：和民公司与正佳公司及案外人广州市正佳物业管理有限公司签订的《租赁合同》中涉及和民公司与正佳公司就案涉商铺的租赁合同关系的内容以及和民公司与正佳公司签订的《延期补充协议》均是和民公司与正佳公司双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。关于正佳公司要求和民公司赔偿迟延出租案涉商铺的租金损失155767.33元的反诉请求，首先，按照《延期补充协议》约定，案涉商铺的租期至2016年4月9日届满，再根据《租赁合同》第16.1.1条的约定，和民公司本应当在2016年4月14日前按照第16.2.1条的约定将案涉商铺交还正佳公司。根据2016年4月9日的《正佳广场退铺记录表》、《正佳广场商铺施工许可证》、2016年4月25日的《工程验收记录表》等证据及和民公司与正佳公司的陈述来看，和民公司在2016年4月9日时欲将案涉商铺交还正佳公司，且和民公司与正佳公司双方当日共同对案涉商铺进行了勘验检查，但因案涉商铺存在《正佳广场退铺记录表》记载的情况，正佳公司当日未予接收案涉商铺，而和民公司此后对案涉商铺实施了施工进行整改，而后和民公司与正佳公司双方又于2016年4月25日共同对案涉商铺进行验收，形成《工程验收记录表》，正佳公司才接收了案涉商铺。以上事实说明和民公司履行完案涉商铺交还义务的时间是2016年4月25日，该时间比合同约定的交还案涉商铺的最后期限即2016年4月14日迟延11日。其次，关于2016年4月25日由和民公司交还正佳公司的案涉商铺是否符合《租赁合同》第16.2.1条的约定问题，正佳公司主张案涉商铺该日存在的不符合交付条件的情况有“缺红外探头、手动报警按钮”、“没有拆外立面”，但从《工程验收记录表》的内容来看，第一，大门、门楣及招牌情况项目虽然显示验收情况为“没有拆外立面”，但是在其后的“是否合格”一栏内已经在“是”一栏画钩，故正佳公司主张该项内容属于不符合交付条件的情况缺乏理据；第二，“缺红外探头、手动报警按钮”是工程设备部负责检查的项目，而非消防部检查的项目,对比《租赁合同》附件二《5F-5B043号商铺和民居食屋品牌商铺交付条件》的内容来看，正佳公司交付给和民公司的案涉商铺的交付条件中仅是消防项目中存在“报警按钮”，且并未显示有红外探头、手动报警按钮，因此，以上情况并不足以说明正佳公司交付给和民公司的案涉商铺具备“红外探头、手动报警按钮”的条件，因此，和民公司向正佳公司所返还的案涉商铺也无需具备“红外探头、手动报警按钮”的条件，正佳公司主张该项内容属于不符合交付条件的情况也缺乏理据。由此可见，正佳公司主张案涉商铺在2016年4月25日仍不符合交付条件理据并不充分，一审法院对此依法不予采纳。再次，和民公司虽辩称正佳公司口头同意免除其2016年4月9日至2016年4月25日期间的租金，但遭到正佳公司的否认，而和民公司就此提供的《正佳广场商铺施工许可证》、微信聊天记录、电子邮件等证据并不足以证明其辩称意见，故一审法院对和民公司该项辩称意见依法不予采信。综上，和民公司未能及时交还案涉商铺的行为给正佳公司造成了一定损失，其中关于2016年4月10日至2016年4月14日期间，根据《租赁合同》第16.1.1条的约定，和民公司在2016年4月10日至2016年4月14日期间占用案涉商铺尚不属于逾期交还商铺，根据公平原则，该期间可由和民公司参照双方合同约定的最后一个月的月租金标准向正佳公司支付占用费损失，按此计算为14165.07元（110元/平方米/月×772.64平方米÷30日×5日）；关于2016年4月14日至2016年4月25日期间，属于和民公司逾期交还案涉商铺的期间,根据《租赁合同》第16.5条的约定,应由和民公司按照双方合同约定的最后一个月的月租金标准向正佳公司支付租金（其性质实际为占用费）及最后一个月的每日基本租金的1.5倍支付违约金，按此计算，上述期间的占用费及违约金依次为31163.15元（110元/平方米/月×772.64平方米÷30日×11日）和46744.72元（110元/平方米/月×772.64平方米÷30日×11日×1.5），合计为77907.87元，但鉴于正佳公司在本案中选择要求和民公司赔偿其损失（按照220元/平方米/月标准）而非支付违约金，属于当事人合法处分自身民事权利，应予准许，但根据公平原则，上述损失的计算标准以《租赁合同》约定的最后一个月的月租金标准即110元/平方米/月为宜，因此，和民公司应赔偿正佳公司该期间的租金损失为31163.15元（110元/平方米/月×772.64平方米÷30日×11日）；关于2016年4月25日至2016年5月4日的期间，由于案涉商铺已经于2016年4月25日交还给正佳公司，且一审法院并未采信正佳公司关于案涉商铺在2016年4月25日仍不符合交付条件的意见，正佳公司要求和民公司赔偿其该期间租金损失，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，和民公司应当就其迟延交还案涉商铺行为向正佳公司赔偿经济损失45328.22元（14165.07元+31163.15元）。至于正佳公司要求将上述经济损失与上述租赁保证金中等额款项冲抵的请求，正佳公司依据《租赁合同》第5.2.4条主张其享有从租赁保证金中直接抵扣上述经济损失的权利，但由于《租赁合同》第5.2.4条适用的前提是和民公司在租赁期间有违约行为，而和民公司迟延交还案涉商铺行为是发生在租赁期届满之后，因此，本案不应适用《租赁合同》第5.2.4条的约定进行处理；现和民公司对正佳公司上述进行冲抵的请求明确表示不同意，故一审法院对于正佳公司该项请求依法不予准许。关于和民公司要求正佳公司退还租赁保证金169981元及支付利息的诉讼请求，经查，和民公司先后两次向正佳公司交纳了案涉商铺的租赁保证金合计169981元（163240元+6741元），现和民公司与正佳公司之间就案涉商铺形成的租赁合同关系已经届满解除，和民公司也已经将案涉商铺交还正佳公司，且和民公司与正佳公司均确认和民公司已经付清了案涉商铺截止2016年4月9日的租金、管理费、推广费、水电费等使用案涉商铺的相关费用，鉴于一审法院已经依法支持了正佳公司要求和民公司赔偿迟延交还案涉商铺给其造成经济损失的反诉请求，故根据《租赁合同》第5.2.6条的约定，一审法院对和民公司要求正佳公司返还租赁保证金169981元的诉讼请求依法予以支持。但从本案查明的事实看，和民公司与正佳公司双方就和民公司迟延交还案涉商铺问题持有争议且经本案裁判方得以肃清，因此，和民公司要求正佳公司自2016年6月7日起向其支付上述租赁保证金的利息与上述《租赁合同》第5.2.6条的约定不符，其该部分诉请缺乏理据，一审法院依法不予支持。关于和民公司要求正佳公司退还POS机押金3000元及支付利息的诉讼请求，编号009087的《收据》记载的款项名称虽然为预收款，但该款项的金额及收取时间均与《租赁合同》附件四《5F-5B043号商铺POS专用收银系统租用协议》就POS收银系统押金问题的约定吻合，在正佳公司未提出反驳证据的情况下，和民公司关于编号009087的《收据》中的款项就是指POS机押金的陈述具有高度盖然性，一审法院依法予以采信。本案中，和民公司与正佳公司均确认和民公司未安装POS机，现和民公司与正佳公司之间的租赁合同也已经届满解除，如前所述，和民公司已经于2016年4月25日将案涉商铺交还了正佳公司，依照《租赁合同》附件四《5F-5B043号商铺POS专用收银系统租用协议》就POS收银系统押金问题的约定，正佳公司应当退还上述押金3000元给和民公司。正佳公司至今未退还上述押金3000元，给和民公司造成了一定损失，其表现形式主要为利息损失，现和民公司要求正佳公司赔偿上述押金的利息损失（自2016年6月7日起计至正佳公司实际返还之日止），并无不妥，一审法院依法予以支持；至于上述利息的计算标准，以中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准为宜，并以不超过和民公司主张的年利率4.35%为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、正佳企业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向和民餐饮（深圳）有限公司返还租赁保证金169981元；二、正佳企业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向和民餐饮（深圳）有限公司返还POS机押金3000元；三、正佳企业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向和民餐饮（深圳）有限公司支付POS机押金3000元的利息［以3000元为本金，自2016年6月7日起计至实际返还之日止，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准计算，该标准以不超过和民餐饮（深圳）有限公司主张的年利率4.35%为限］；四、和民餐饮（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向正佳企业集团有限公司赔偿经济损失45328.22元；五、驳回和民餐饮（深圳）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回正佳企业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3780元，由和民餐饮（深圳）有限公司负担20元，正佳企业集团有限公司负担3760元；反诉受理费1710元，由和民餐饮（深圳）有限公司负担500元，正佳企业集团有限公司负担1210元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，正佳公司认为上述编号009087的《收据》载明的预收款3000元双方并无书面约定，主张该款项为租赁预收款，已经抵扣了其他费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。上诉人正佳公司仅对一审判决第二、第三项，即针对POS机押金及利息的处理提出上诉。对此，本院分析如下：双方签订了《租赁合同》附件四《5F-5B043号商铺POS专用收银系统租用协议》，就POS收银系统押金问题约定为押金每台为3000元，与租赁保证金同时支付，虽正佳公司就其收取的3000元出具的收据载明该款项为预收款，并主张已经抵扣了其他费用，但该款项的金额与上述约定中每台P**机的押金数额相符，该款项亦与租赁保证金同时支付，且正佳公司并无提供证据证明该3000元具体抵扣了哪些费用。另和民公司未使用POS机并不表示和民公司未履行交纳POS机押金的约定，故正佳公司的理由不成立，一审合理采信该预收款为POS机的押金并无不当，本院予以维持。对于POS机押金利息的问题。正佳公司应在和民公司于2016年4月25日向正佳公司交还商铺时向和民公司退还POS机押金，正佳公司至今未予退还，已构成违约，造成和民公司利息损失。一审法院判令正佳公司向和民公司支付逾期退还POS机押金的利息，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，正佳企业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人正佳企业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年四月三日书记员  徐毅敏