广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初1214号
原告李东平（反诉被告，以下简称原告）
委托代理人马志丽，广东金轮律师事务所律师。
被告许伟东（反诉原告，以下简称被告）
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
第三人美联物业代理（深圳）有限公司，法定代表人张锦成。
委托代理人陈雪梅，
委托代理人王丽辉，广东银丰律师事务所律师。
原告李东平诉被告许伟东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告许伟东在法定期限内提出反诉，本院予以受理并决定合并审理，同时依被告申请追加了美联物业代理（深圳）有限公司作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马志丽、被告委托代理人钟胜荣、第三人委托代理人陈雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月30日，原、被告在第三人的介绍下签订《房屋转让合同》，约定被告将其名下位于深圳市南山区中信红树湾花城9栋A2801（深房地字第××）的房屋（以下简称“涉诉房屋”）以2680万元的价格转让给原告。2015年7月25日，原、被告就上述《房屋转让合同》签订《补充协议》。上述《房屋转让合同》及《补充协议》签订后，原告积极按照约定履行了主要义务，包括支付200万元定金、取得银行《贷款承诺书》、办理资金监管及支付首期购房款等事宜。在原告履行了上述主要义务后，被告未按合同约定配合原告办理房产过户手续，经原告和第三人多次催告后被告仍迟迟不肯履行合同义务。综上所述，原告为保障自身合法权益特起诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的编号为29234的《房屋转让合同书》及《补充协议》；2、被告返还原告购房定金200万元，并支付违约金536万元；3、被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保费等。
被告辩称：第一，根据被告的证据可见，被告已经在涉诉合同签订当日即2015年6月30日将房产的原件托管至第三人处，履行了合同第6条第1项约定的核心义务，不存在违约行为；第二，原告存在以下三项根本违约行为：1、原告没有根据涉诉合同第四条第2款B项约定于2015年7月30日前向贷款部门提交申请按揭贷款资料，且在合同第十条约定的5个工作日宽限期内（即8月6日前）仍未提交，故其在2015年8月7日后即构成根本违约。2、原告没有根据《补充协议》约定于2015年8月31日之前支付首期款。由于《补充协议》正文最后三行紧接着约定“如若8月31日前乙方未能如期进行首期款监管，视定为乙方违约，合同终止，买方支付卖方的200万元购房定金没收，不退还买方”，故原告的此项义务不再享受合同第十条约定的5个工作日宽限期的保护，一旦原告未能按期履行此项义务，即使迟延一天即构成根本违约，所以原告在2015年9月1日后即构成根本违约；《补充协议》的前述约定也符合合同法第93条第2项关于约定解除权的规定，该规定明确提出当事人可以约定解除合同的条件，一旦该条件成立，合同即可解除。《补充协议》的前述约定表示一旦原告没有在8月30日前支付首期款，合同即可解除，原告的定金予以没收。3、退一步而言，假使原告不存在前述两项根本违约行为，那么其在2015年9月7日支付首期款后也应当依照《合同法》第六十条第二款规定并根据合同第五条约定于3个工作日内即9月10日前通知被告办理递件过户手续（因为取得银行贷款承诺函和支付首期款的具体时间均由原告掌握，被告无法知晓，故其负有通知被告的重要义务），但其并未通知被告且在合同第十条约定的5个工作日宽限期内（即9月17日前）仍未通知，故其在2015年9月18日后即构成根本违约（被告并无长期等侯之义务）。
被告反诉称，2015年6月30日，在第三人的居间撮合下，被告（卖方）和原告（买方）签订了编号为29234的《房屋转让合同书》，合同约定：买方向卖方购买涉诉房屋，转让成交价为2680万元，定金为200万元；买方应于2015年7月31日前（含当日）将首期款支付至监管银行的监管帐号，并须于同年7月30日前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，如买方不能获批上述贷款，则应于获知该事实之日起5个工作日内以其它方式足额履行付款义务；在买方按照本合同第4条约定将其全部应付款项支付至监管帐户及取得银行贷款承诺函，且卖方已获得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；等等。2015年7月25日，被告和原告签订了《补充协议》，约定：由于买方首期款资金出现问题，双方约定合同中第4条第（2）款A部分中买方须于2015年7月31日前中约定时间顺延至2015年8月31日或之前支付至监管机构的监管帐号，合同中的其它条款不变；如若8月31日前乙方未能如期进行首期款监管，视定为乙方违约，合同终止，买方支付卖方的贰佰万元购房定金没收，不退还给买方。上述合同及补充协议签订后，原告向第三人、被告各交纳了定金100万元，后第三人向被告转付了98万元（尚余2万元在第三人处）。但是，原告此后并未如期履行其一系列重要义务，已构成根本违约，故被告有权根据合同第十条约定选择要求原告支付转让成交价20%的违约金人民币536万元。鉴于上述，为维护自身合法权益，被告特提出反诉，请求法院判令：1、原告立即向被告支付相等于房屋转让成交价（2680万元）20%的违约金人民币536万元（原告已支付的200万元定金从中冲抵，其中198万元在被告处，剩余2万元在第三人处，可判令第三人迳付被告。冲抵后原告还须支付336万元）；2、原告承担本案反诉的全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告辩称：1、针对反诉状事实及理由部分：反诉被告缴纳了200万元定金，“此后并未如期履行一系列重要义务，已构成根本违约”的陈述与事实不符，本案的事实情况为原被告之间房屋转让合同及补充协议签订后，原告即买方及时按照前述合同及协议的约定履行了买方的主要义务，包括支付人民币200万元定金，办理银行贷款承诺书，与被告一起办理资金监管，支付首期款购房款等事宜，已提供相关证据。在原告履行了买方的主要义务后，被告作为卖方却未按合同约定配合原告办理房产过户手续，房屋转让合同约定在买方将其全部应付款项支付至监管帐户即取得贷款承诺函之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但是在2015年9月递件条件成立后，原告与第三人却无法联系到被告办理过户手续，被告的手机显示秘书台提示，重新联系到被告后，原告和中介与被告再次协商过户事宜，后来被告提出加价，原告没有接受，经原告和中介方多次催告，被告却不肯再配合办理过户，致使合同的目的不能实现，原告遭受重大损失。2、就反诉请求部分：涉诉房屋未过户给原告，此事并未给被告带来任何损失，相反被告却由此获得更高交易价格的出卖机会。鉴于被告在反诉中选择适用违约金责任，请法院根据实情对约定的违约金金额进行调低。
针对原告的起诉和被告的反诉，第三人述称，认可被告的答辩陈述，认可原告的陈述。
经审理查明，涉诉房屋的所有权人为被告，房地产证号为深房地字第××，登记日期为2013年12月27日。
2015年6月30日，经第三人居间，被告（卖方）与原告（买方）签订编号为29234的《房屋转让合同书》，约定：买方向卖方购买该房产，转让成交价2680万元，定金200万元，买方同意在签署本合同当天支付定金100万元，于签署本合同后3日内再支付定金100万元，本条约定的定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入监管帐号中后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方应于2015年7月31日前（含当日）将首期款（不含定金）支付至监管银行的监管帐号，并须于同年7月30日前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续；如买方不能获批上述贷款，则应于得知不能获批贷款之日起5个工作日内以其它方式足额履行付款义务；在买方按照本合同第4条约定将其全部应付款项支付至监管帐户及取得银行贷款承诺函（如买方以按揭付款），且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，签订本协议之同时，卖方应将房地产证原件托管于替双方监管定金的第三方作为办理过户手续之用；该房产没有租约；交易所有税费由买方支付，本合同履行过程中因法律法规和政策原因新增的税费由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；买卖双方同意在定金中预留2万元作为交楼押金交由第三方监管，此款在卖方实际交付该房产时进行结算，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同还约定了其他条款。
同日，原告、被告及第三人签订了《资金托管协议》，约定原被告双方将定金（含交楼押金2万元）交由第三人托管，在符合被告将该房产的房地产证原件交给配合原被告双方过户的第三方且该房产经查档确认产权清晰无抵押无查封状态的条件时，第三人可解除托管将资金放给被告。
2015年6月30日，原告向第三人支付了定金100万元，此款由案外人肖普芳代为支付，为此肖普芳出具了《声明》，第三人出具了《收据》；同日，被告将涉诉房屋的《房地产证》交至第三人处托管，第三人出具了《收条》。7月1日，原告通过银行转帐直接向被告支付了定金100万元。7月2日，第三人将托管的100万元定金中的98万元转帐支付至被告银行帐户，现第三人处尚留有2万元交楼押金。
2015年7月25日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定：由于买方首期款资金出现问题，双方约定合同中第4条第（2）款A部分中买方须于2015年7月31日前中约定时间顺延至2015年8月31日或之前支付至监管机构的监管帐号，合同中的其它条款不变；如若8月31日前乙方未能如期进行首期款监管，视定为乙方违约，合同终止，买方支付卖方的贰佰万元购房定金没收，不退还给买方。
原告提交了招商银行股份有限公司深圳分行出具的编号为“2015中部团队（一）”的《贷款承诺书—普通二手楼贷款适用》，其中载明该银行同意就该房产买卖向原告提供贷款1820万元，同时载明“自2015年8月26日生效”，但右下角的出具日期、左下角“接收人签收”的日期及签收人签名处均为空白；原告提交了编号为2015780744的《二手楼交易资金监管协议》，该协议第2页右下角甲方（被告）、乙方（原告）签名处有被告、原告的签名，但均未写明签署日期，右下角丙方（招商银行股份有限公司深圳分行）一栏有加盖该银行的合同专用章，印章右侧旁加盖的日期戳为“2015年9月10日”。被告内向本院提出调查取证申请，请求本院向该银行调查核实原告何时向该银行提交贷款申请资料、该银行何时出具上述贷款承诺书、买卖双方何时签订上述资金监管协议等情况，本院依法准许并向该银行发出《协助调查函》。2016年4月20日，该银行向本院出具《协助调查回复函》称：买方李东平于2015年8月17日向我行提交了贷款申请资料；我行于2015年8月26日出具了上述贷款承诺书，由于时隔较长，具体交付日期无从查证；买卖双方于2015年8月17日预签署了资金监管相关协议并向我行提交了资金监管申请表，买方李东平于2015年9月7日将人民币660万元资金转入我行监管帐户，我行相关部门按照规定对资金和相关资料进行审核，确认后将监管协议退回买卖双方，因此加盖的日期戳为2015年9月10日；根据相关业务规定，我行并不干涉买方支付监管资金的时间，仅在收到该监管资金后进行验资和审核，确认后我行才签署监管协议，此时监管协议开始对我行产生法律效力。原告、被告、第三人对上述《协助调查回复函》的真实性均予以认可。
《二手楼交易资金监管协议》载明了该银行的监管帐户为：户名：受托监管资金——二手楼监管资金，账号：97×××10；第一页左上角抬头部分载明了原告的手机号为138××××1101、被告的手机号为138××××5688，庭审中原被告双方对前述各自的手机号码均予确认，同时确认双方互为微信好友。
2015年9月7日，原告向上述《二手楼交易资金监管协议》载明的监管帐户转帐支付了660万元。
2016年5月30日，依原告申请，本院再次向招商银行股份有限公司深圳分行发函协助调查：“原告、被告是否均于2016年8月17日在编号为2015780744的《二手楼交易资金监管协议》上签名？二人签名的具体日期。”2016年6月20日，招商银行股份有限公司深圳分行出具书面回复，内容为：“经与经办人了解情况，编号：2015780744《二手楼交易资金监管协议》确实为买卖双方签署，由于间隔时间较长，二人签名的具体日期客户经理已记不清楚。”
原告提交了一份落款日期为2016年3月20日的《李晓红证人证言》，主要内容为：在原、被告签订《房屋转让合同书》及《补充协议》后，原告作为买方积极主动履行合同事项，及时缴纳定金200万元、积极办理银行《贷款承诺函》、《二手楼交易资金监管协议》及支付购房首期款660万元，在整个交易过程中一直明确表示了积极履行合同和交易的态度，其购房首期款至今仍在资金监管账号中。在原告履行了其主要购房义务后，李晓红及原告分别多次联系被告，被告电话经常处于打不通或无人接听等情况。李晓红于2015年10月26日与买卖双方进行三方会面，被告也答应按照合同约定将房产卖给原告。再后来被告又不肯过户房产，经本人及原告多次催促仍不肯履行过户义务，并且宣称不再出卖上述房产。在上述房产交易的期间内，深圳房价一直在上涨，被告不肯履行过户义务后又提出要以更高的价格卖给原告或者其他第三方，故房产交易一直处于拖延的状态。原告还提交了一份落款日期为2016年6月22日的《李晓红证人证言》，主要内容为：李晓红是第三人的客户经理，于2015年6月开始为原、被告买卖涉诉房屋提供中介服务并全程参与；原、被告约定于2015年8月31日办理二手房交易资金监管。当日，原告微信通知李晓红联络被告到招商银行黄埔雅苑支行签署《二手楼交易资金监管协议》；经李晓红和原告联系，被告称其在龙华并因天气不好原因无法前去办理，要求改天再约时间；经李晓红与原告沟通后，李晓红分别于2015年9月1日、2日联络被告，双方最终于2015年9月2日前往招商银行黄埔雅苑支行签署了《二手楼交易资金监管协议》；签署《二手楼交易资金监管协议》时，原、被告及李晓红及银行经办人员庄晓燕均在场。上述两份书面证言均为打印件，其上有“李晓红”签名字样。
原告还提交了一份其称为原、被告之间的微信聊天记录，内容为：2015年9月2日，被告向原告发送题为“红树湾站万科+深圳地铁综合体”的网页链接；2015年9月7日，原告称：“许总，钱已转了，家具留着，我要出租”，被告回复：“好的”，“谢谢你”；原告称：“这个价格，我亏大了！”，“2个确定机会可惜了”；被告回复：“李总，这套房两年内会上到三仟万以上的，我真的资金周转不过来才忍痛割爱”；原告回复：“呵呵”。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
原告提交了庄晓燕的名片，该名片显示其为招商银行深圳分行房贷直销团队的客户经理；原告还提交了其称为与庄晓燕对话的录音资料，原告承认录制录音以前未征得庄晓燕本人同意。
原告主张与被告已达成口头协议，被告同意原告于2015年8月提交按揭申请，但并未提交证据加以证明。被告否认双方达成以上口头协议。原告称其于2015年8月份先行签署《二手楼交易资金监管协议》，而被告则是于2015年9月2日签署《二手楼交易资金监管协议》。
庭审中，本院依法向被告释明：若本院认定被告违约，被告是否请求本院根据违约造成损失的大小对原告主张的违约金标准予以调整。被请求予以调低。
以上事实，有《房地产证》、《房屋转让合同书》、《补充协议》、《资金托管协议》、《收据》及POS签购单、《招商银行转账汇款业务回单》、《银行进账单》、《户口历史交易明细表》、《贷款承诺书——普通二手楼贷款适用》、《二手楼交易资金监管协议》、《收条》、《声明》、《协助调查回复函》、微信记录打印件、名片、录音资料、《证人证言》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋转让合同书》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务。本案存在以下争议焦点问题，现分析评判如下：
一、原告逾期履行合同义务是否构成根本违约，被告是否具有合同解除权。
首先，《补充协议》约定，将原告支付首期款的期限变更为2015年8月31日以前，其他条款不变。因此，原、被告的其它权利义务仍应遵从《房屋转让合同书》的相关约定。《房屋转让合同书》约定原告须于2015年7月30日前向贷款部门提交申请按揭贷款资料，原告迟延至2015年8月17日履行上述义务，已经构成违约。依据《房屋转让合同书》约定，原告逾期履行义务已超过五个工作日的，被告有权解除合同并追究卖方的根本违约责任。原告虽然主张与被告达成口头协议，被告同意原告于2015年8月提交按揭申请，但并未提交证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告该抗辩主张不予采纳。
其次，《补充协议》约定，“买方须于2015年7月31日前支付首期款的时间顺延至2015年8月31日或之前支付至监管机构的监管帐号，如若8月31日前买方未能如期进行首期款监管，视定为买方违约，合同终止，买方支付卖方的200万元购房定金没收，不退还买方”。该约定为双方对原告支付首期款期限的明确约定，原告履行不得迟延，否则构成根本违约。然而原告迟延至2015年9月7日支付首期款，违反了上述约定。《补充协议》约定的是原告应于2015年8月31日前支付首期款至银行监管帐户，并非约定买卖双方须于前述日期之前与银行签署《资金监管协议》。招商银行股份有限公司深圳分行出具《协助调查回复函》，内容有，“买卖双方于2015年8月17日预签署了资金监管相关协议并向我行提交了资金监管申请表，我行并不干涉买方支付监管资金的时间”，结合原告关于其在2015年8月31日前已先行签署《资金监管协议》的陈述，原告在付款期限届满前已经知悉资金监管帐户账号，因此完全可以而且应当在2015年8月31日将首期款支付至资金监管帐户，其以被告在2015年8月30日以后签署《资金监管协议》作为其迟延支付首期款的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。
再次，原告称其于2015年8月17日先行签署《二手楼交易资金监管协议》而被告则是于2015年9月2日签署《二手楼交易资金监管协议》，主张以上连同被告于2015年9月7日通过微信回复原告的行为，表明被告具有继续履行房产交易、放弃合同解除权的意思表示。对此，本院认为：1、关于原告是否已提交充分证据证明被告系于2015年9月2日签署《二手楼交易资金监管协议》问题。招商银行股份有限公司深圳分行的两份复函均未提及被告于2015年9月2日签署《二手楼交易资金监管协议》；原告提交的未经庄晓燕同意而录制对话录音及与被告的微信聊天记录也无明确提及被告签署《二手楼交易资金监管协议》时间为2015年9月2日的内容；原告提交的署名为“李晓红”的书面证言虽载有“双方最终于2015年9月2日前往招行黄埔雅苑支行签署《二手楼交易资金监管协议》”的陈述，但李晓红并未作为证人出庭作证，原告直接提交书面证言并不符合相关规定，且该书面证言的前述陈述与被告关于其于2015年8月31日前先行在《二手楼交易资金监管协议》上签名的陈述相矛盾，因而本院认定该证据不具证明力，不予采纳。2、关于被告于2015年9月7日通过微信回复原告的行为，是否应视为被告明确放弃了合同解除权的问题。从微信内容看，被告并未作出明确放弃合同解除权的意思表示，原告也未举证证明此时被告已知悉原告迟延至2016年8月17日提交申请按揭贷款资料及迟延至2016年9月7日支付监管资金的违约事实，进而知悉己方已享有合同解除权，故并不能据此得出被告已放弃合同解除权的结论。同理，原告声称的被告于2016年9月2日签署《二手楼交易资金监管协议》行为亦不能视为被告放弃合同解除权。
综观本案合同履行情况，原告存在迟延履行提交申请按揭资料及迟延支付监管资金的违约行为，依照《房屋转让合同书》及《补充协议》的约定，均已构成根本违约，被告有权解除合同并追究原告的违约责任。被告作为解除权人提出请求判令原告承担转让成交价20%的违约金的请求的反诉请求，其中已包含了解除合同的意思表示，故《反诉状》送达原告之日即2016年4月5日，《房屋转让合同书》及《补充协议》解除。
二、合同约定的违约金标准是否过高问题。被告请求原告支付相当于成交价20%的违约金536万元，原告请求本院根据造成损失的大小对原告应付违约金标准予以调低。考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故本院以被告违约行为对原告造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定被告应按照涉诉房屋合同成交价的5%支付原告违约金134万元。
综上，原告存在逾期履行合同约定义务的违约行为，已经构成根本违约，被告请求原告支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。原告请求判令被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。涉诉合同解除后，被告收取原告的定金200万元，应予退回，被告应直接退还原告定金198万元，同时第三人应协助将托管在其处的定金（交楼押金）2万元退回原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告李东平与被告许伟东于2015年6月30日签订的《房屋转让合同书》及《补充协议》于2016年4月5日解除；
二、原告李东平应于本判决生效之日起十日内向被告许伟东支付违约金134万元；
三、被告许伟东于本判决生效之日起十日内向原告李东平退回定金200万元，其中198万元由被告许伟东直接退回原告李东平，托管在第三人美联物业代理（深圳）有限公司的定金2万元由第三人协助退回原告李东平；
三、驳回原告李东平其它的诉讼请求；
四、驳回被告许伟东其它的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费63320元、保全费5000元，合计68320元，原告已预交，由原告负担49755元，被告负担18565元；反诉案件受理费24660元，被告已预交，由原告负担6165元，由被告负担18495元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赖 晖
人民陪审员 丘杰民
人民陪审员 段先福
二〇一六年七月十四日
书 记 员 黄秋香