吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终423号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司通化分行。住所地：通化市滨江西路****号。
负责人：巨新，行长。
委托代理人：王彩凤，吉林通兴律师事务所律师。
委托代理人：张硕，女，汉族，1985年6月2日出生，中国工商银行股份有限公司通化分行法律事务部科员，住通化市东昌区。
被上诉人（原审原告）：赵红兵，男，满族，1959年1月6日出生，通化市红兵物资贸易有限公司经理，住通化市东昌区。
委托代理人：付东，男，汉族，1958年12月30日出生，通化市红兵物资贸易有限公司员工，住河北省石家庄市桥西区。
上诉人中国工商银行股份有限公司通化分行（以下简称工行通化分行）因与被上诉人赵红兵房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院(2016)吉0502民初第3301号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告赵红兵诉称，2008年4月，原告与被告达成房屋买卖协议，原告以3,400,000.00元的价格购买被告坐落于通化市东昌区新华大街1145号面积为193.45平方米的门市房，原告于同年4月17日交房款3,400,000.00元后，被告一直占用该房屋长达8年6个月进行经营。在此期间，被告占用购房款，应按银行同期贷款6%的利率支付利息即3,400,000.00元X6%X8.5年计1,734,000.00元。被告未按承诺给付原告占用房屋购房款利息，故诉至法院，要求被告支付利息1,734,000.00元。
原审被告工行通化分行辩称，1、原告尚未付清房款，存在违约行为；2、因原告尚未付清房款，被告不予办理房屋产权过户符合法律规定，不应承担违约责任；3、2012年11月原告申请执行，该房屋已交付原告使用，非原告所诉的8年6个月，不适用商品房买卖合同法律若干解释的规定按照贷款利率承担违约责任的条件，所以原告所述与事实不符；4，本案已过诉讼时效。
原审法院经审理查明：2008年4月，原告赵红兵与被告工行通化分行达成房屋买卖协议，原告以3,400,000.00元的价格购买被告坐落于通化市东昌区新华大街1145号面积为193.45平方米的门市房，原告于同年4月17日交房款3,400,000.00元后，被告一直占用该房屋。另查，2010年4月14日，原告诉至通化市中级人民法院，要求被告履行合同，立即交付房屋，协助办理房屋过户手续并赔偿违约金及利息。被告在答辩时同意赔偿原告3,400,000.00元的人民银行同期贷款利息。在庭审后，原告保留对利息损失的诉权。通化市中级人民法院于2010年10月15日作出(2010)通中民三初字第17号民事判决书，判决被告于该判决生效后3个月内向原告交付坐落于通化市东昌区新华大街1145号的门市房，并协助原告办理该房屋的产权转移手续。该判决生效后，因被告未主动履行判决书规定的义务，原告于2012年申请执行，通化市中级人民法院以该案因被执行人需请示省行，时间较长为由，于2012年12月27日作出(2012)通中执字94号执行裁定书，终结通化市中级人民法院(2010)通中民三初字第17号民事判决书本次执行。嗣后，原告多次找被告协商交房及利息之事，被告于2015年年底将该门市房交付给原告使用，但承诺的利息至今未付。
原审法院认为，因被告未交房，原告诉讼至法院，并主张利息，被告承诺按人民银行同期贷款利率付息后，原告保留利息诉权。嗣后，原、被告就利息事宜多次协商，故此原告请求被告付息未超过诉讼时效。被告本应按通化市中级人民法院生效文书规定的内容履行交付门市房义务，被告违约应按其承诺承担利息，时间从2008年4月起至2015年12月止，利率按中国人民银行同期贷款6%计算利息即1,591,200.00元（3,400,000.00元X6%X7.8年）。原告购房后，被告应及时交付房屋，未交付房屋，应承担法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，遂判决：被告中国工商银行股份有限公司通化分行于该判决生效后立即给付原告赵红兵利息1,591,200.00元。案件受理费20,406.00元，由被告中国工商银行股份有限公司通化分行负担9，560.00元，原告赵红兵负担643.00元，返还给原告赵红兵10,203.00元。
一审判决作出后，上诉人工行通化分行不服，向本院提出上诉。请求撤销原判，依法改判。案件受理费由被上诉人负担。事实及理由，一、原审法院认定事实不清。认定2008年4月应当交付房屋属于认定事实不清。2008年4月上诉人与被上诉人口头约定将上诉人位于通化市东昌区新华商业门市房（面积193.45平方米）以每平方米人民币2万元出售给被上诉人，总房款为人民币386.9万元，但双方没有约定房屋交付时间。被上诉人于2010年4月14日起诉上诉人交付房屋。（2010）通中民三初字第17号民事判决的判项是“被告中国工商银行股份有限公司通化分行于本判决生效后三个月内向原告赵红兵交付…门市房…”，故应当以判决书生效时间再加上3个月的时间计算房屋交付时间。原审法院认定上诉人于2015年12月才实际交付房屋，属认定事实不清。事实是上诉人于2011年中旬实际交付房屋，被上诉人同时缴纳了该房屋的取暖费用，这在通化市恒泰热力公司的缴费明细中已经载明，其后一直是由大盟商厦缴纳取暖费用，如果房屋没有被交付，被上诉人也不可能缴纳该费用。二、支持被上诉人的利息损失缺乏法律依据。双方口头合同，上诉人从未承诺过按照借款利率赔偿被上诉人的损失，被上诉人也没有证据证明上诉人有过承诺，所以原审法院认为上诉人应当按照承诺赔偿被上诉人借款利率的损失没有事实依据。被上诉人没有证据证明违约交付房屋的损失，原审法院计算的利息也没有得到上诉人的认可，且没有法律规定应当按照借款利率赔偿损失，按照举证不能的原则，不应支持被上诉人的诉请。三、被上诉人的房屋欠款应当在本案中予以扣除。被上诉人于2008年4月17日交付房款人民币340万元，余款人民币46.9万元至今未交付，故上诉人没有为其办理房屋产权转移手续。在诉讼中，上诉人在庭审当中提出假设存在违约行为，也应当在赔偿被上诉人的损失中扣除其拖欠的房屋尾款和利息，但上诉人的这一主张原审法院不仅没有支持，更没有论述过不支持的理由。四、原审法院程序违法。为证明2011年房屋已经实际交付给被上诉人，上诉人到恒泰热力调查房屋取暖费的缴纳情况，恒泰热力缴费名单显示该房屋的用户名为被上诉人，但恒泰热力以取暖费票据太多为由，拒绝查询取暖费缴费发票，故上诉人书面向原审法院提交申请，请求法院依职权调取该证据。但原审法院拒绝调取，属程序违法。五、本案已过诉讼时效。被上诉人第一次于2010年起诉上诉人房屋所有权纠纷并主张利息，庭审中被上诉人放弃利息的诉讼请求，之后再未向上诉人主张过此项权利。上诉人亦未向被上诉人承诺支付利息，且上诉人2011年交付房屋至今已四年有余，依据民诉法有关诉讼时效的规定，被上诉人的请求已经超过了诉讼时效。
被上诉人赵红兵答辩认为，原审认定事实清楚，无不妥。上诉人拒不执行法院生效判决，有违法律。被上诉人的损失，上诉人已经承诺。原审程序合法。赵红兵一直不断与上诉人交涉，不存在已过诉讼时效问题。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审期间双方当事人均没有向法庭提交新的证据。本院二审审理查明的事实除下面三段事实与一审认定不一致外，即“原告以3,400,000.00元的价格购买…”、“被告在答辩时同意赔偿原告3,400,000.00元的人民银行同期贷款利息”、“被告于2015年年底将该门市房交付给原告使用，但承诺的利息至今未付。”本院认定的其他事实与一审审理查明的事实一致。另查明，本院（2010）通中民三初字第17号民事判决的判项是“被告中国工商银行股份有限公司通化分行于本判决生效后三个月内向原告赵红兵交付…门市房…”，在生效判决中没有认定口头房屋买卖合同交付房屋的时间。该判决认定“诉争房屋出售价格为每平方米2万元，面积以诉争房屋所有权证上的记载（193.45平方米）为准。原告赵红兵为表示其经济实力和购买诚意，于2008年4月17日先向被告通化工行交纳了部分购房款340万元。”工行通化分行在此案件中的答辩意见是，“被告在签订合同时能够预见的是，收原告预付款后如不能出售房屋，应赔偿原告340万元的人民银行同期贷款利息，不能预见原告主张的所谓高利贷利息和租金损失，此部分不能由被告承担。”
本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是工行通化分行是否应当给付赵红兵占用房屋购房款利息？本案中，双方当事人达成口头房屋买卖合同后，因所涉标的物为不动产，是国有资产，应当订立书面合同，还应当得到工行通化分行上级行的批准。赵红兵应当举证证明双方约定了明确的交房时间、迟延交房构成违约应承担的违约责任等。从一二审赵红兵提交的证据及陈述中，没有充分的证据能够证明双方对此达成过一致意见。在实际履行过程中，双方在达成口头房屋买卖合同后，没有签订书面房屋买卖合同。对房屋交付时间、违约责任、办理房屋过户登记、税费负担、尾款给付等等均没有约定。双方提供的现有证据均不能证明上述事项。本院（2010）通中民三初字第17号民事判决的判项是“被告中国工商银行股份有限公司通化分行于本判决生效后三个月内向原告赵红兵交付…门市房…。”在生效判决中也没有认定口头房屋买卖合同交付房屋的时间。根据认定的事实，赵红兵仍欠工行通化分行购房尾款46.9万元。赵红兵主张给付利息，主要理由是根据工行通化分行在履行口头房屋买卖合同时存在违约行为进而要求其承担违约责任，依据是“被告在答辩时同意赔偿原告3,400,000.00元的人民银行同期贷款利息。”在一审工行通化分行提交的所有的诉讼材料中，没有找到“被告在答辩时同意赔偿原告3,400,000.00元的人民银行同期贷款利息”的承诺，只是在答辩意见中体现了“如不能出售房屋，应赔偿原告340万元的人民银行同期贷款利息。”而实际上生效判决“认定双方口头房屋买卖合同合法有效。”不能通过答辩意见认定工行通化分行已经承诺“同意赔偿原告3,400,000.00元的人民银行同期贷款利息”。在本院（2010）通中民三初字第17号民事判决之前的时间段内，现有证据无法认定工行通化分行违约时间起算点及违约后应承担何种违约责任，故对赵红兵主张要求给付利息的请求本院不予支持。本院（2010）通中民三初字第17号民事判决之后，赵红兵已经申请本院强制执行，本案进入执行程序，具体什么时间接收房屋双方均没有提供充分的证据。至于房屋迟延交付、不能及时办理产权过户登记手续对赵红兵产生的损失等问题，是执行程序中应当解决的问题。
综上，工行通化分行的上诉理由充分，其上诉请求本院予以支持。原审法院判决认定事实不清，裁判结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院(2016)吉0502民初第3301号民事判决；
二、驳回被上诉人赵红兵的诉讼请求。
一审案件受理费20406元，二审案件受理费19120元，合计39526元，由被上诉人赵红兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一七年五月五日
书记员 张 楠