广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终185号
上诉人（原审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号，组织机构代码69538884-8。
法定代表人：罗振聪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：覃小峰，该公司策划部经理。
被上诉人（原审原告）：黄玲，女，1987年5月15日出生，壮族，住巴马瑶族自治县。
上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）因与被上诉人黄玲商品房预售合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2016）桂1227民初704号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人联邦伟业公司的委托诉讼代理人覃小峰到庭参加诉讼，被上诉人黄玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
联邦伟业公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回黄玲的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由黄玲承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。联邦伟业公司逾期交房确有免责事由，不构成违约。1、联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧99.3亩商住用地，并取得了99.3亩国有土地使用证。2012年，巴马建设用地出现“两违”问题被国土部下令检查，在发现有另一项目没有土地指标后，国土局派人用不正当手段将联邦伟业公司的土地使用证收回，并于2012年12月26日改换成65亩的土地证。由于34.3亩土地被挪用，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动工建设的楼宇压红线，使项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺，严重阻碍开发进程。这是联邦伟业公司无法事先预见和控制的客观原因，符合合同约定的可据实延期交房的条件。因此，联邦伟业公司并未逾期交房，不构成违约，黄玲要求联邦伟业公司支付违约金没有事实及法律依据。2、政府向联邦伟业公司交付土地时，未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致联邦伟业公司无法正常施工，这是联邦伟业公司无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响按时交房，属于合同约定的免责事由。二、退一步说，即使联邦伟业公司构成违约，黄玲于2016年9月28日起诉要求支付违约金，已超过诉讼时效。合同约定的交房期限为2013年12月30日前，联邦伟业公司于2014年7月30日才交房，但黄玲未提出异议，表明放弃追究联邦伟业公司违约责任的权利。联邦伟业公司未按时交房，自2014年1月1日起，黄玲应当知道自己的合法权利受到侵害，诉讼时效开始起算，且本案没有诉讼时效中断情形。即便逾期交房违约金是继续性债权，自起诉之日2016年9月28日回溯2年之前的违约金也已超过诉讼时效。
黄玲辩称，一、联邦伟业公司未能提供充分证据证实消防通道压红线、存在“钉子户”等造成工期延误的时间，进而可将交房期限从2014年1月1日延期至2014年9月30日，故联邦伟业公司逾期交房没有免责事由构成违约。二、联邦伟业公司的违约行为持续至实际交付之日止，根据合同第九条第（2）项约定，允许黄玲请求违约金的时间至实际交付之日止；而实际交付之后，黄玲请求违约金的标准才确定，故诉讼时效应从联邦伟业公司实际交房之日起算。联邦伟业公司交房时间为2014年9月30日，至2016年9月28日并未超过两年的诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
黄玲向一审法院起诉请求：1、联邦伟业公司支付黄玲逾期交房违约金16706.76元；2、案件受理费由联邦伟业公司负担。
一审法院认定事实：2009年9月18日，联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧99.3亩（66200平方米）商住用地，并取得土地面积合计66200平方米的四本《国有土地使用证》，证号分别为：巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号。之后，联邦伟业公司在上述土地开发建设“印象巴马”项目，规划为二期项目，一期项目面积为64.82亩，二期项目面积为34.48亩，一、二期项目共用消防通道。2010年9月14日，巴马瑶族自治县国土资源局收回上述《国有土地使用证》，并于2011年3月8日向联邦伟业公司发放一本编号为巴国土资国用（2011）第59号的《国有土地使用证》，土地使用面积为66202平方米，证书有效期至2012年11月18日止。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府向联邦伟业公司发放巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用证》，土地使用面积为43212.9平方米，有效期限至2017年11月18日止。2013年3月28日，黄玲与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》约定：黄玲购买联邦伟业公司开发的“印象巴马（高层）”第5幢1单元1602号商品房一套，房价总金额为417669元（黄玲已付清）；出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖人自检竣工验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、恶性××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%等。基于巴国土资国用（2012）第208号土地使用权证的使用面积缩小，但是联邦伟业公司开发的“印象巴马”项目规划设计仍以2009年的国有土地使用权规划设计为准，导致工程消防通道使用的部分土地不在巴国土资国用（2012）第208号土地使用权证面积范围内（即联邦伟业公司所称的消防通道压线问题）。2014年7月29日，联邦伟业公司通知黄玲交房，黄玲于2014年10月27日在《楼宇交接书》上签字。黄玲于2016年9月28日提起本案诉讼。
另查明，联邦伟业公司属房地产开发企业，其开发的“印象巴马（高层）”第5幢楼于2011年4月29日取得《商品房预售许可证》，该幢楼位于巴国土资国用（2012）第208号土地使用证核准范围内，双方签订本案合同时该幢楼尚在建设当中。
一审法院认为，本案《商品房买卖合同》是黄玲与联邦伟业公司的真实意思表示，双方均认可合同合法有效，且合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同签订之前联邦伟业公司已取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，故合同合法有效。
一、关于联邦伟业公司何时交房的问题。黄玲提供的《印象巴马交房通知》写明了“印象巴马”5号楼将于2014年7月31日开始交付使用，办理收楼手续的截止日期是2014年9月30日，若逾期未来办理，则按《商品房买卖合同》有关约定办理等。《商品房买卖合同》附件（四）第六条规定，除出卖人另行通知外，买受人应按买卖合同约定的交房日期第二日起10日内到出卖人营业部或出卖人指定地点或物业公司办理房屋验收和房屋交接手续。买受人逾期不办理房屋验收及房屋交接手续的，则自出卖人通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋等。根据上述规定，黄玲在收到联邦伟业公司的交房通知后，若黄玲未能及时与联邦伟业公司办理房屋交接手续，房屋交接日应为《印象巴马交房通知》指定的办理期限的最后一日即2014年9月30日。本案黄玲认可收到联邦伟业公司发出的《印象巴马交房通知》，在联邦伟业公司没有提供任何证据证实黄玲在2014年9月30日前办理了房屋交接手续的情况下，本案房屋交房时间应当确定为2014年9月30日，而不是黄玲主张的2014年10月27日，也不是联邦伟业公司主张的2014年7月29日。
关于联邦伟业公司是否逾期交房的问题。虽然政府收回联邦伟业公司部分土地造成项目消防通道压红线，但联邦伟业公司提供的证据不能证实政府收回土地造成工期延误的时间；对于联邦伟业公司关于政府未能净地出让导致钉子户存在造成工期延误的理由，即使联邦伟业公司所称的钉子户确实存在，但联邦伟业公司提供的证据同样不足以证实因为钉子户的存在而导致联邦伟业公司工期延误多少天，进而联邦伟业公司可以将交房期限从2014年1月1日延期至2014年9月30日。因此，联邦伟业公司的两项免责理由均不成立，联邦伟业公司超过合同约定的交房期限后才交房给黄玲，属于逾期交房而不是延期交房。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。黄玲的权利从最后交付期限之日起确实受到损害，但因联邦伟业公司的违约行为持续至实际交付之日止，所以该损害行为持续至联邦伟业公司实际交付之日。根据合同第9条第（2）项约定，合同允许黄玲请求违约金的时间至实际交付之日止，而实际交付之日后，黄玲请求违约金的标准才确定。所以，诉讼时效应从联邦伟业公司实际交付房屋之日起算。本案联邦伟业公司交房时间为2014年9月30日，至起诉之日2016年9月28日并未超过两年的时间。因此。联邦伟业公司主张黄玲起诉超过诉讼时效，没有法律依据，不予支持。
关于黄玲的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。联邦伟业公司逾期交房构成违约，应当根据合同约定向黄玲承担违约责任。合同约定的交房期限是2013年12月30日前，实际交房时间是2014年9月30日，联邦伟业公司逾期交房的时间是274天。根据合同约定联邦伟业公司按日计算应支付的违约金为：417669元×1.5/10000×274(天)＝17166.1959元；最高限额为总房款的4%：417669元×4/100=16706.76元。按日计算的违约金17166.1959元高于最高限额总房款的4%即16706.76元，所以，黄玲请求联邦伟业公司赔偿逾期交房违约金16706.76元有事实和法律依据，予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：由联邦伟业公司于本判决生效之日起15日内支付黄玲逾期交房违约金16706.76元。案件受理费218元，减半收取109元，由联邦伟业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实亦无异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一审认定黄家善、韦凤莲与联邦伟业公司签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：1、联邦伟业公司是否构成逾期交房违约；2、本案是否超过诉讼时效。
关于联邦伟业公司是否构成逾期交房违约的问题。本院认为，首先，县政府所收回的联邦伟业公司部分土地，并不是案涉商品房所属的“印象巴马”第5幢楼占用的土地，对第5幢楼的施工没有影响，且黄玲与联邦伟业公司签订之前土地已被收回，故联邦伟业公司不能以部分土地被县政府收回为由主张延期交房。其次，联邦伟业公司于2009年已取得案涉土地，至2013年3月28日黄玲与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》时，案涉土地上是否存在“钉子户”及“钉子户”是否影响案涉商品房的施工，联邦伟业公司应当是明知的，但双方在合同中并未约定该事由可延期交房，且联邦伟业公司亦未能提供充分的证据证实存在“钉子户”及“钉子户”影响了案涉工程的施工，故联邦伟业公司亦不能以“钉子户”影响施工为由主张延期交房。因此，联邦伟业公司超过合同约定的期限交房，构成逾期交房违约。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽然联邦伟业公司至2013年12月30日未能交房已构成违约，但合同约定的违约金是按照逾期交房的时间按日计算的，在联邦伟业公司实际交房之前，逾期交房的时间尚未确定，黄玲可主张的违约金数额亦无法确定；只有在实际交房之后，逾期交房的时间确定，违约金数额才能确定，故黄玲请求给付违约金的诉讼时效应从实际交房之次日即2014年10月28日起算。因此，黄玲于2016年9月28日提起本案诉讼并未超过二年的诉讼时效。联邦伟业公司上诉主张于2014年7月30日已向黄玲交房，但未能提供充分的证据证实，故本院不予采纳。
综上所述，联邦伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费218元，由广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一峰
二〇一七年四月十七日
书 记 员 张恒瑞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。