重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1931号
上诉人（原审被告）：重庆枫云居家私有限公司，住所地重庆市南岸区辅仁路8号康德国会山D2-29-3号，统一社会信用代码91500108709476225X。
法定代表人：张世海，该公司经理。
委托诉讼代理人：王闵，女，汉族，1971年2月25日出生，该公司职工，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：余中俊，重庆市涪陵区敦仁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：重庆市万泉房屋租赁有限公司，住所地重庆市涪陵区太极大道49号，统一社会信用代码91500102739842281D。
法定代表人:杨泽方，该公司经理。
委托诉讼代理人：周斌，男，汉族，1971年9月29日出生，该公司职工，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：刘小超，重庆佳士律师事务所律师。
上诉人重庆枫云居家私有限公司（以下简称“枫云居公司”）因与被上诉人重庆市万泉房屋租赁有限公司（以下简称“万泉公司”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
枫云居公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审判决上诉人支付被上诉人租金及房屋占用损失，但未减除因被上诉人未按合同约定提供仓库以及妨碍上诉人正常经营造成的损失。（1）上诉人与被上诉人在《租赁合同》中约定由被上诉人免费提供700平方米的区域，供上诉人自行搭建仓库，搭建工程须有资质的设计和施工单位进行设计施工。但被上诉人在上诉人多次函告后仍拒绝提供房屋建设设计施工图纸，致使上诉人未能搭建，无法实现合同目的，因此上诉人每月可以扣除44000元作为无法使用仓库而应当减免的租金。（2）被上诉人从2017年4月9日起擅自封闭上诉人的经营场所大门或设置场地障碍，致使上诉人无法经营；2017年6月8日起，应被上诉人要求，法院查封了上诉人在三楼出售的家具，使上诉人不能实际使用租赁房屋。因此，该时段的房屋租金应当免除。2、一审判决上诉人支付被上诉人营业税费无事实依据。上诉人与被上诉人在《租赁合同》中约定，上诉人自行承担并缴纳使用租赁物所发生的相关税费，而被上诉人的营业税费系因其出租房屋所产生的营业税费，故不应当由上诉人承担和缴纳。3、一审判决上诉人支付被上诉人违约金有失公正。上诉人虽未按时支付租金，但上诉人是基于被上诉人未按照合同约定提供相应区域作为仓库使用，应当扣除相应的租金的原因所致，并非违约行为。一审判决认为上诉人未按合同约定足额支付租金构成违约不能成立，上诉人不应当支付违约金。4、一审程序违法。上诉人在一审程序中提出了反诉，但一审法院却未予审理。
万泉公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、被上诉人免费提供给上诉人700平方米区域作为仓库，但实际提供了1443平方米区域，目前仅有225.16平方米未搭建，上诉人所称情况与客观事实不符。被上诉人虽未提供设计图，但上诉人可向相关单位申请调取，未搭建的原因系上诉人自身。2、被上诉人从2017年4月9日起因上诉人未按时足额支付租金采取过锁门等行为催收租金，该行为仅几天时间，提起诉讼后便没有采取任何行为，法院查封上诉人的家具是合法的司法行为。3、合同明确约定所有涉及使用房屋产生的费用均由承租人承担。依据合同约定和交易习惯，租赁期间由承租人承担出租人因出租场地产生的营业税费。4、合同明确约定上诉人未按时足额缴纳租金的违约责任，现上诉人违约则应当承担违约责任，支付违约金。5、上诉人并未按照规定和程序提起反诉，一审法院不予受理正确。
万泉公司向一审法院起诉请求：1、解除万泉公司与枫云居公司于2012年5月17日签订的租赁合同；2、枫云居公司返还万泉公司位于重庆市涪陵区太极大道49号1层、2层、3层商铺；3、枫云居公司给付万泉公司截止2017年4月17日的房屋租金103万元、违约金43.2万元；4、枫云居公司赔偿万泉公司从2017年4月18日起至返还房屋时止按每月14.4万元计算的房屋占用损失；5、枫云居公司支付万泉公司营业税费321120元。
一审法院认定事实：2012年5月17日，万泉公司（甲方）与枫云居公司（乙方）签订租赁合同约定，甲方将位于涪陵区太极大道49号1层、2层、3层，面积为8000平方米的房屋出租给乙方；租赁期限为5年，从2013年1月18日起至2018年1月17日止；租金及相关费用：1、租金标准按计租面积8000平方米、每平方米18元计算，每月租金为14.4万元；2、租金按月给付，在上期租金到期前10个工作日内乙方缴纳给甲方；3、租赁房屋保证金10万元，在租赁合同终止时，可以用于冲抵乙方拖欠的租金、违约金等其他应由乙方承担的费用，乙方交还租赁物业后7日内甲方无息退还乙方；4、其他相关费用：乙方自行承担并缴纳使用租赁物业所发生的水电费、营业税费等。甲方权利义务……甲方每年补贴乙方1万元物业管理费。乙方权利义务：……乙方使用的由甲方提供的设施设备（包括消防设施和电及给排水设施等）由乙方负责维修和维护，甲方每年支付1万元作为乙方对室内所有设施设备的维护和维修费，超出费用由乙方承担。违约责任：租赁期间，乙方拖欠租金、未足额缴纳租金或其他费用逾期60日以上等违约行为，甲方有权单方提前解除合同且不承担任何法律责任和损失，收回租赁物业，乙方承担相当于剩余租期租金总额30%的违约金（违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）。其他约定：甲方免费提供负一楼指定地点，约700平方米面积的区域作为乙方仓库使用；甲方将负一楼未搭建楼板的位置提供给乙方自行搭建作仓库之用，搭建工程须有资质的设计和施工单位；搭建方案、合同及预算须甲方签字同意后实施。搭建费用由乙方先行垫付，租赁期满甲方支付原双方签字确定的搭建费用……。合同签订后，万泉公司按约向枫云居公司交付了房屋。在履行合同中，从2015年12月起，枫云居公司未按期足额支付租金，截止2017年4月17日，枫云居公司拖欠万泉公司租金累计92.92万元(第1、2层楼100800×4﹦40.32万元,第3层43200×12+7600﹦52.6万元)。
一审法院另查明，万泉公司因出租案涉房屋缴纳了营业税费321120元（2013年1月18日至2016年4月17日期间已交付租金的营业税费144000×39个月×5%﹦280800元，2016年4月18日至2016年12月17日期间已交付租金的营业税费100800×8个月×5%﹦40320元）。违约金按3个月的租金计算为43.2万元。
一审法院认为，万泉公司与枫云居公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。万泉公司按合同约定向枫云居公司交付房屋后，枫云居公司未按合同的约定向万泉公司支付租金，构成违约，应承担违约责任。万泉公司主张枫云居公司截止2017年4月17日拖欠租金金额103万元，一审法院查明拖欠租金金额为92.92万元。枫云居公司抗辩认为万泉公司每年应补贴枫云居公司物业管理费1万元，5年计5万元；每年应支付给枫云居公司室内所有设施设备的维护和维修费1万元,5年计5万元及向万泉公司缴纳的保证金10万元，应冲抵租金的抗辩理由，一审法院予以采纳。与万泉公司应支付截止2017年4月17日的租金92.92万元相互抵销后，枫云居公司还应给付万泉公司租金72.92万元。枫云居公司抗辩认为万泉公司在其购买办公用具，欠货款118615元应冲抵租金的理由，因枫云居公司提供订货单证据不能证明万泉公司欠其货款，且非同一法律关系，故对其抗辩理由，一审法院不予采纳。
枫云居公司以万泉公司未按合同约定向其提供约700平方米的区域作为仓库使用，主张每月应减少租金4.4万元的理由是否成立问题。根据租赁合同约定，万泉公司提供负一楼未搭建约700平方米的区域由枫云居公司自行搭建，搭建费用由枫云居公司先行垫付，租赁期满后，再由万泉公司支付双方签字确定的搭建费用。双方在履行合同中对此约定的理解虽有分歧，但枫云居公司未垫资搭建，同时，枫云居公司实际按合同约定的租金金额支付租金，因此，对枫云居公司的这一抗辩理由，一审法院不予采纳。
对于枫云居公司抗辩万泉公司所缴纳的营业税费321120元应由其自行承担的理由，因租赁合同明确约定租金及相关费用由枫云居公司承担，故对该抗辩理由，一审法院不予采纳；枫云居抗辩因万泉公司违约在先，其不能主张违约金43.2万元的请求，一审法院亦未予采纳。
枫云居公司以万泉公司封闭其经营场所的大门及法院根据万泉公司的申请查封其出售的家具为由，抗辩不应赔偿万泉公司解除合同后的房屋占用损失的理由，因上述行为系枫云居公司不缴纳租金违约行为所致，当枫云居公司报警后，万泉公司已纠正其锁门行为；万泉公司向法院申请查封枫云居公司出售的家具属正当的救济行为，因此，一审法院对枫云居公司的这一抗辩理由，亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除万泉公司与枫云居公司于2012年5月17日签订的租赁合同；二、枫云居公司于判决生效后十日内返还万泉公司位于涪陵区太极大道49号1层、2层、3层房屋；三、枫云居公司于判决生效后十日内支付万泉公司租金729200元；四、枫云居公司于判决生效后十日内支付万泉公司营业税费321120元；五、枫云居公司于判决生效后十日内赔偿万泉公司从2017年4月18日起至返还租赁商铺时止按每月租金14.4万元计算的房屋占用损失；六、枫云居公司于判决生效后十日内支付万泉公司违约金43.2万元；七、驳回万泉公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20850元，减半收取10425元，由万泉公司2150元，枫云居公司负担8275元。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，枫云居公司与万泉公司于2012年5月17日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方在履行过程中产生争议，本院就双方争议焦点评述如下：
一、关于租金问题
《租赁合同》第四条明确约定了租金标准、租金支付方式等。根据查明的事实，枫云居公司截止至2017年4月17日欠付万泉公司租金92.92万元，与万泉公司按照合同约定应当补贴给枫云居公司的物业管理费、室内设施设备维护和维修费以及枫云居公司缴纳的保证金冲抵后，枫云居公司应给付租金72.92万元。
《租赁合同》第十一条中的“其他约定”第2条约定“...1)甲方免费提供负一楼指定地点，约700平方米面积的区域作为乙方仓库使用；2)甲方将负一楼未搭建楼板的位置提供给乙方自行搭建做仓库之用，搭建工程须有资质的设计和施工单位...”。根据该约定,万泉公司应为枫云居公司提供700平方米的区域以及未搭建楼板的区域作为仓库使用，而是否搭建、怎么搭建应由枫云居公司自行决定。结合本院现场勘验的情况，双方在案涉区域的平面图中所标识的争议区域及现场使用情况与合同约定情况一致，枫云居公司辩称情况与客观情况不符，故枫云居公司认为万泉公司未按照合同约定向其提供作为仓库使用的区域而相应扣减租金的理由不能成立，本院不予支持。
对于枫云居公司上诉称万泉公司从2017年4月9日起擅自封闭枫云居公司的经营场所大门或设置障碍，致枫云居公司无法正常经营的事实，万泉公司在庭审中予以了自认，但枫云居公司未举证证明实际封闭天数或者导致其停业的天数，故对枫云居公司认为应当从2017年4月9日起至判决之日止扣减租金的理由，本院不予支持。枫云居公司可依据实际天数及经营损失另行主张权利。人民法院依法查封保全财产系司法行为，故枫云居公司辩称因法院查封致其未实际使用租赁房屋而相应扣减租金的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于万泉公司所缴纳的营业税费由谁承担的问题。
《租赁合同》第四条“租金及相关费用”第4条中约定“其他相关费用：乙方自行承担并缴纳使用租赁物业所发生的水费、电费、燃气费、网络费、垃圾处置费、排污费、有线电视费、营业税费、物业管理费。租赁期内，若发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与本合同有关或与使用该房屋有关的税费及费用，均由乙方按政府相关规定承担。”根据文义解释方法，上述合同条款应当理解为枫云居公司自行承担并缴纳其使用租赁物业所产生的相关费用及获得收益应缴的营业税费，而非万泉公司出租物业应缴营业税费。本案中，双方争议营业税费系万泉公司作为纳税主体，因租赁房屋收入所缴纳的营业税费。因此，枫云居公司认为其不应承担万泉公司所缴纳的营业税费的理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律部分错误，应予以纠正。
三、关于违约金问题
《租赁合同》第七条“违约责任”第4条中约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面提前终止合同且不承担任何法律责任和损失，收回租赁物业，乙方承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）...3)拖欠租金、未足额缴纳租金或其他费用逾期60日以上的。”根据查明的事实，枫云居公司已拖欠租金、未足额缴纳租金逾期60日以上，按照合同约定应当承担相应的违约责任，违约金按三个月租金计算。枫云居公司认为其未足额缴纳租金系万泉公司未按照合同约定提供相应区域作仓库而自行扣减租金的行为，并非违约行为，但枫云居公司主张的万泉公司未按照合同约定提供相应区域作仓库而自行扣减租金的抗辩理由不能成立，故枫云居公司未足额缴纳租金的行为非违约行为的抗辩理由亦不能成立，本院不予支持。另基于枫云居公司的违约行为对万泉公司造成的实际损失主要是资金占用损失，合同约定的违约金数额过高，本院依法酌情调减违约金数额为10万元。
四、关于反诉问题
枫云居公司在一审程序中未提交反诉状，亦未缴纳反诉的诉讼费，一审法院未予受理符合法律规定。枫云居公司认为一审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。
综上，枫云居公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决适用法律部分错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、维持重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初3306号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初3306号民事判决第四、六、七项；
三、重庆枫云居家私有限公司于本判决生效后十日内支付重庆市万泉房屋租赁有限公司违约金10万元。
四、驳回重庆市万泉房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20850元，减半收取10425元，由重庆市万泉房屋租赁有限公司负担5577元，由重庆枫云居家私有限公司负担4848元。二审案件受理费10424.04元，由重庆市万泉房屋租赁有限公司负担4850元，由重庆枫云居家私有限公司负担5574.04元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张国庆
审 判 员 余云中
代理审判员 郑 煜
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 洪 燕