吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终1463号
上诉人（原审被告�：司绍星，住前郭县。
被上诉人（原审原告）：松原市春辉物业管理有限公司。住所：松原市宁江区郭尔罗斯大路2756号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：汪春辉。
委托诉讼代理人：赵东侠，吉林信维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志成（系松原市春辉物业管理有限公司总经理），男，1961年9月18日生，汉族，现住址吉林省前郭县育才街育桃委。
司绍星与松原市春辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服前郭县人民法院作出（2017）吉0721民初字597号民事判决向本院提起上诉，本院受理此案后依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人司绍星，被上诉人松原市春辉物业管理有限公司委托诉讼代理人赵东侠、张志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
司绍星上诉请求以及庭审意见：撤销一审判决依法改判或者发回原审法院重新审理。1、一审认定事实错误，证据不足。被上诉人与上诉人居住的小区的物业委员会签订的是2016-2017年的物业合同，无权主张2014-2016年的物业费。一审上诉人主张的物业公司没有资质，质量不合格，原审法院没有采纳。如果双方之间存在协议的话，原物业公司没有资质没有服务的情况下，原审法院不应该判决支付物业费。2、一审中被上诉人没有举证电梯维修的证据，原审法院保护电梯费错误，在上诉人的小区每天乘坐电梯一次花费0.12元，收取电梯维修费就不应该在收取该部分费用。3、上诉人在一审中，大量列举了物业公司存在的问题，居住中存在安全隐患，危及家人的生命，一审法院仅就被上诉人存在违约减少物业费解决明显不公平。按照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条规定，应该承担相应的违约责任。综上所述请求撤销一审判决，改判或者发回原审法院重新审理。
被上诉人松原市春辉物业公司答辩称：一、上诉人认为其不应该承担三年的物业费是错误的；理由如下：答辩人接手尚品阳光小区物业管理前，是由松原市奥园物业管理有限公司对上诉人所在的小区担供物业管理及服务，为期2年，双方已签订服务合同，各自均应按合同内容履行义务行使权利，按照《物业管理条例》第七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，负有依法缴纳物业费的义务，上诉人以松原奥园物业管理有限公司未取得相应的物业资质而拒交物业费错误。首先，奥园公司是三级资质，答辩人接手后，分别于2016年3月15日与松原市奥园物业公司签订了两份协议书，协议书中明确约定，上诉人2014年、2015年的物业�由答辩人收取也归答辩人所有。为此，上诉人应向答辩人缴纳三年的物业费是不争的事实，也是其按合同应履行的法定义务。二、关于高层电梯维护费，上诉人混淆了“维护”与“使月”的概念，难道非得电梯坏了需要修，产生的费用上诉人才应该承担吗？没有日常的维修养护，何来设备使用的安全及长久？比如去图书馆借书，你花钱办了借阅证，为啥借书还要有租金呢？三、答辩人接手上诉人所在小区的物业管理工作至今不到一年，在此期间内，从物业服务人员的配置到小区的整体管理都重新进行整理整顿，小区面貌可以说是焕然一新，毕竟是后接手的物业，上诉人居住的小区在开发建设期间以及前期物业管理期间的确是遗留了诸多问题，给上诉人的生活造成不便及困扰，但答辩人一直在积极的整改，修缮，从未因此而推委，就此，也得到大部分业主的称赞及�可。四、关于原审判决中提到“答辩人同意用上诉人缴纳的400元燃气报警器的钱抵项物业费，因此该400元应予以扣除”是不正确的，事实上是，该燃气报警器已为上诉人等各户安装完毕，只是差其中一个40元的燃气阀门未安装，而且答辩人在庭审期间已向一审法院提交该组证据的照片原件，一审法院却疏忽遗漏。导致判处上诉人所应承担物业费的金额少了又少。答辩人几乎是趋于负债运营。营造温馨和谐的生活氛围、打造环境优良、家居适宜小区生活，离不开上诉人与答辩人的互相支持及配合。综合上述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求中级人民法依法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
松原市春辉物业公司原审诉讼请求：原、被告双方于2016年3月25日签订“承包物业服务管理聘用合同书”，按双方合同内容约定，由原告方负责组织该�区日常经营管理，并明确向小区开展有偿特约服务及代办服务项目，被告按约定项目收费标准缴纳物业费。现被告累计欠款数额为2823元，此款经原告多次催要，被告一直不予给付。故诉至法院，请求依法判令被告立即给付原告所欠物业管理费总计人民币2823元。
司绍星原审辩称：因为原告没有按照约定履行合同及为按照相关规定提供服务因此原告违约。现小区内私自搭建违章建筑，阻碍防火通道，垃圾遍地都是。入住小区六年，防盗门从没有好用过，小广告满门满墙否是，楼道墙面潮湿，电线和管道井管线裸露在外。消火栓、消防带，楼道内消防栓里面没有任何消防带，灭火器材，电器也没有人员检修及年检合格证。小区内广告位及电梯广告收取的相关费用都是物业直接收取，没有任何收支公示，也未用到小区建设及路面修复当中。首先收费不合理。对�业费没有异议，但是不同意交纳，认为没有完全履行物业服务合同，对收取14年、15年物业费存在异议，对公用电费存在意见，公用电费收取过高。且在入住房屋时，曾经缴纳过400元燃气报警阀的费用，至今没有安装，也没有退还该款。三楼我们从来没有交付过电梯使用费用，因此电梯维护费用也不应该收取，而且电梯按键控制板在3楼早已停止使用。
原审法院认定事实如下：2016年3月15日松原市奥园物业服务有限公司与松原市春辉物业服务有限公司，签订《协议书》，内容约定：“甲方（松原市奥园物业服务有限公司）自即日起将公司所属尚品阳光小区物业经营管理权全部交给乙方（松原市春辉物业服务有限公司），……字签订合同日起，以前陈欠的物业费由乙方（松原市春辉物业服务有限公司）收取，最终该款归乙方（松原市春辉物业服务有限公司）所有……。”松原市春辉物业管理有限公司于2016年3月25日与前郭县尚品阳光业主大会及前郭县尚品阳光业主委员会签订《承包物业服务合同管理聘用合同书》，由松原市春辉物业管理有限公司负责前郭县尚品阳光小区的物业服务，双方书面约定：“……自2016年3月25日起至2017年3月25日止。……聘用方式，业主大会授权物业公司管理。……（1）物业费标准：高层每平方米0.8∕0.70元每年，多层每平方米0.60元每年；商企每平方米1.00每年。（2）楼道内公用电费每户30元每年；（3）高层电梯维护费：每户每年300元（其中给业主冲电梯卡100元），剩余200元设独立账户，专款专用。……房屋管理……（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。……公共设施设备的管理……（3）消火栓、消防带、灭火器等消防器材的质量要求符合消防部门的要求，要保证消防设备齐备并完好无损，要随时能够启用。……卫生保洁服务……（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。特别要保证楼道整洁，不准堆放任何杂物，如有堆放杂物，物业有权清理并不负任何责任。……”松原市春辉物业服务有限公司具有三级资质的物业服务企业。被告司绍星是前郭县尚品阳光小区3号楼6单元303室的业主，房屋面积57.43平方米，被告居住在三楼该栋楼房的三楼电梯一直处在停止使用状态，其每年缴纳的300元电梯维护费中有100元电梯使用费因为被告一直没有使用电梯应予扣除，故被告2014年、2015年、2016年应交物业费合计2137.23元（57.43平方米×0.70元×36个月）+（300元×3年）+（30元×3年）-（100元×3年）。
另查明，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，具有三级资质的物业公司收费标准是每平方米0.50元-0.70元，原告是三级资质的物业公司，故其收取物业费的标准最高为每平方米0.7元。
再查明，松原市春辉物业服务有限公司与松原市奥园物业服务有限公司于2016年3月15日签订了两份《协议书》，协议中明确约定，2014年、2015年的物业费由松原市春辉物业服务有限公司收取该笔物业费也由松原市春辉物业服务有限公司所有。对于此事，松原市奥园物业服务有限公司的法人杨延君也予以证实。
原审法院认为：根据原告所提供的证据，可以认定原告与被告之间的物业服务合同成立，且合法有效。原告对尚品阳光小区进行了物业服务管理，被告作为该小区的业主，已经接受了原告提供的物业服务管理，就应当向原告缴纳物业服务费用；被告未缴纳物业费用，已经构成违约，应承担继续履行的民事责任。但鉴于原告松原市春辉物业管理有限公司没有尽到合同中的服务项目，因此亦存在违约行为，故在缴纳物业费上应予以减少。原告称被告司绍星是前郭县尚品阳光小区3号楼6单元303室的业主，房屋面积57.43平方米，2014年、2015年、2016三年应交物业费合计2823元（包括：2014年欠物业费551元，电梯维修保养费300元，公电费120元，2015年欠物业费551元，电梯维修保养费300元，公电费120元，2016年欠物业费551元，电梯维修保养费300元，公电费30元）；但原告提交的松原市春辉物业管理有限公司的《物业服务企业资质证书》资质等级为叁级，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，具有三级资质的物业公司收费标准是每平方米0.50元-0.70元，原告是三级资质的物业公司，因此其收取每平方米0.80元的物业费，超过了物业公司三级资质的收费标准，应该以每平方米0.70元�标准，故司绍星的物业费收取标准为每年57.43平方米×0.70元×12个月=482.41元∕年。松原市春辉物业管理有限公司另收取的300元高层电梯维护费，其中给业主冲电梯卡100元，鉴于3楼以下的电梯均不能正常适用，因此该每年100元的电梯费应该予以扣除，但因其在高层居住，故电梯维护费用每年200元应当交付，公用电费每年30元亦应该缴纳；在开庭的过程中原告同意用被告缴纳的400元燃气报警阀的钱抵顶物业费，因此该400元予以扣除。本院综合被告房屋坐落位置及物业服务项目等因素，被告应按70%缴纳为宜，故对于被告应缴纳的2014、2015、2016年三年物业费综合为（57.43平方米×0.70元×36个月）+（300元×3年）+（30元×3年）-（100元×3年）-400元=1737.23元×70%=1216.06元。被告司绍星在开庭过程中主张其所居住的303室因主管道破裂房屋被水侵泡，主张原告赔偿，该主张�能与本案合并审理，应另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决一、被告司绍星于本判决生效后立即给付松原市春辉物业管理有限公司物业服务费1216.06元。二、驳回原告松原市春辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人提供者手机照片证明上诉状中说的服务存在质量问题。被上诉人认可照片的事实但是主张在逐步改善并且是有人在故意破坏公用设施，另外道路正在申请维修基金，物业的钱不够修路。物业公司二审期间提供了奥园物业公司资质证书一份，证明奥园公司具有资质。
本院认为：针对双方诉辩理由已及庭审意见，双方双方争议焦点1、2014-2016年物业费是否应该支付。首先，上诉人二审期间提交了奥园物业公司的资质证书，证明奥园物业公司具有营业资质。其次，奥园公司已经进行了物业服务，并且小区业主绝大多数已经履行了缴费义务。第三，上诉人主张奥园公司已经免除了自己的物业费，没有提供证据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对于自己提出的诉讼请求或者反驳对方提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，该部分上诉理由不能支持。2、关于上诉人主张0.12元每次乘坐电梯费的问题，原审法院已经详细论述并将该部分在物业费中冲减，且上诉人二审期间也并非提供证据证明其充值超过100元。如实际支出超过一百元，证据充分的情况下可在实际执行中额外抵顶。3、上诉人主张存在质量问题和安全隐患，对此，被上诉人已经进行了物业服务并且大部分权利义务已经履行完毕。关于不合格的部分原审法院已经在总金额部分进行扣除，在物业费上原审法院也按照资质进行调低。二审期间被上诉人也就相关的设施正在进行解决等情况做出了明确的陈述，考虑物业服务是全体小区居住不可或缺的部分，在大部分业主已经缴纳物业费的情况，物业服务还在继续进行下去，并且物业公司也已经就不符合标准的部分承担了违约责任，所以其要求业主承担剩余的物业费给付义务应予支持。一审法院认定不无不当。上诉人一次作为拒绝支付物业费的抗辩理由不能支持。
综上：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 明
审判员 魏 巍
审判员 陈洪林
二〇一七年十一月二日
书记员 康 瑞