浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1107号
上诉人（原审原告）赵来兴。
委托代理人（特别授权）徐晓军。
被上诉人（原审被告）吴阿耐。
被�诉人（原审被告）章招娣。
被上诉人（原审被告）章吉高。
被上诉人（原审被告）章吉道。
被上诉人（原审被告）章吉胜。
被上诉人（原审被告）章杏玉。
上述第一、第三、第四、第五、第六被上诉人的共同委托代理人（特别授权）陈珮。
上诉人赵来兴因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，1996年6月25日，原告与章润牛签订房地产买卖契约一份，约定原告将座落于马鞍镇章村章家埭10号的房地产（房屋建筑面积154.84平方米）作价35000元出售给章润牛，款于1996年7月30日前一次性付清，房屋于1996年7月31日交付，房屋移交时，建筑物范围内的土地使用权一并转移给章润牛。双方还约定了其他事项。后�润牛提请房屋所有权本契（证号0475）、契证（证号3075）申请登记，并由绍兴县城镇房产登记发证办公室颁发讼争房屋所有权证书。现原、被告就契约效力存有争议，诉至法院成讼。另查明，章家昌，曾用名章润牛，1925年10月15日出生，出生地为浙江省绍兴市，于1997年9月2日报死亡。房地产买卖契约签订时，系上海市户籍。被告吴阿耐系章家昌（章润牛）妻子，被告章招娣、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉系章家昌（章润牛）子女。
原判认为，本案讼争房地产买卖契约，系当事人真实意思表示，原、被告对此均予以确认，契约效力问题之争议焦点在于合同内容是否违反国家法律、行政法规的效力性规定及原告处分权的瑕疵对于契约效力的影响。关于契约内容违法与否一节，原告依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，主张其与章润牛之间签订的房地产买卖契约违反了国家法律、行政法规关于禁止城镇居民购买农村房屋及宅基地使用权的强制性规定，故该契约应属无效。原判认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案讼争房地产买卖契约成立于1996年6月25日，故原则上应适用当时的法律规定，现原告援用《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）第六十三条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）之规定，显属不当。本案讼争契约，关涉农村房屋买卖及宅基地使用权流转事宜，该契约成立时，国家的法律和行政法规并无相应的效力性禁止规定。且本案原告提供的房地产买卖契约附件二“共有房产共有人处置意见书”经马鞍镇章村村民委员会盖章见证确认，被告提供的绍兴县房屋所有权申请登记收件收据、绍字第027792号房屋所有权证，亦能证明章润牛的购房资格业经绍兴县房产登记管理部门审核通过，并为其颁发了房屋所有权证书，原告与章润牛签订的房地产买卖契约并未违反契约成立时国家的法律和行政法规。合同当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案讼争房地产买卖契约于1996年6月25日签订后，合同双方即原告和章润牛均依约履行了各自的义务，契约内容已履行完毕，契约所载房地产马鞍镇章村章家埭10号亦完成了过户手续�现原告主张买卖契约无效，有违诚实信用原则，亦不利于维护交易安全和社会秩序稳定，故对原告据此主张房地产买卖契约无效的诉请不予支持。关于原告处分权瑕疵是否影响契约效力一节，原告提交《住房困难户建房申请报告》复印件两份，主张契约所指向房产系家庭共同财产而非其个人财产，共有权人还包括原告妻子本人及其父母、兄弟姐妹等人。被告吴阿耐、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉对于原告提交的两份《住房困难户建房申请报告》复印件的证据真实性、关联系均不予认可。原判认为，原告提交的两份《住房困难户建房申请报告》复印件，因无原件印证，无法确认其真实性，同时，该两份《住房困难户建房申请报告》复印件均未载明房屋所在地号，无法与讼争契约所指向的房产直接关联，亦无法确认该证据与本案的关联性。原告提交的房地产买卖契约及其附件，经绍兴县滨海工业区房地产管理所盖章确认，被告吴阿耐、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉对该证据亦无异议，故应确认其证据证明力，该契约附件一载明“产权所有人为赵来兴”，附件二《共有房产共有人处置意见书》载明“共有人章慧娟同意出卖”，该处置意见书经马鞍镇章村村民委员会盖章见证，现原告未能提供充分有效的证据证明其所主张的房屋共有权人，故难以认定该房产出卖前的全部所有权人，原告据此主张契约无效的诉请亦难以支持。被告章招娣经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告所主张事实放弃抗辩，并自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十四条之规定判决：驳回原告赵来兴的诉讼请求。案件受理费80元（预缴），减半收取40元，由原告赵来兴负担。
上诉人赵来兴不服一审判决，提出上诉称：本案争议的焦点就是城市居民购买农村房屋是否有效。我国现行法律明文规定城市居民不能购买农村住房，而类似很多案例都是判决城市居民购买农村房屋属于买卖无效行为。本案一审判决认为依据当时的法律和行政法规并无相应的效力性禁止规定，故认定城市居民购买农村房屋为有效行为。但该认定属于认定事实错误，适用法律不当。1982年1月7日国务院批转第二次全国农村房屋建设工作会议纪要的通知明确规定“社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让”，很明显在1982年国务院就规定了农村土地严禁买卖和转�。另对于上诉人处分权瑕疵一事，虽然上诉人提交的证据是复印件，但这可以核实，一审法院不予认定极不慎重。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判为支持上诉人的一审诉讼请求；二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴阿耐、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉答辩称：一、上诉人赵来兴与章润牛之间签订的房屋买卖合同有效。讼争房屋买卖合同在17年前已全部履行完毕；房屋产权证是经章村村民委员会及绍兴县有关部门审核同意，确认了章润牛符合购房资格后颁发的，故合法有效；上诉人引用的1982年会议纪要的规定不适用本案。二、上诉人违反了自愿、公平、诚实信用等基本原则，随意撕毁有效合同，滥用合同无效制度，与法相悖。三、上诉人不是章村集体经济组织成员，在其他农村经济组织中已享受了房屋权利，而被上诉人原籍是章村人，购买房屋是为了年老后能叶落归根。四、从立法的立意看，法律均是要维护当事人的合法权益。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人章招娣未作答辩。
上诉人赵来兴及被上诉人吴阿耐、章吉高、章吉道、章吉胜、章杏玉、章招娣在二审中均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。另查明，上诉人赵来兴与章润牛于1996年6月25日所签房地产买卖契约明确载明房屋建筑面积154.84平方米，土地使用面积处空白，未作填写。
本院围绕上诉理由和请求审查认为，纵观本案，上诉人赵来兴与章润牛于1996年6月25日签订房地产买卖契约的标的物是涉案房屋，不包括土地使用权。理由在于：第一，从该契约的文本内容来看，该契约系事先形成的打印文书，并非由当事人直接起草。双方在契约中明确约定将涉案房产（建筑面积154.84平方米）出售给章润牛，而未载明土地使用面积。第二，该契约虽载明“该房地产的基本情况已载于本契约附件一”，附件一中也记载了土地使用面积，但据此更可以确定双方签订买卖契约时明知土地使用面积却未作填写的事实，故该买卖契约的标的物已排除土地。第三，该契约约定“房屋移交给乙方（章润牛）时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”，但该处的土地使用权转移不能理解为宅基地集体土地使用权的转让，而应当理解为村民出卖房屋的意思表示当然包含可利用宅基地的用益意思，即受让人占有、使用房屋时可同时无偿利用该宅基地。综合上述理由，并结合双方的买卖合同已履行完毕，且章润牛经房屋管理部门批准办理房屋所有权证书、确认房屋产权的事实，本院认为上诉人赵来兴主张房屋买卖合同无效缺乏相应的法律依据，对其上诉主张不�支持。关于上诉人赵来兴提出的处分权瑕疵问题，是以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由进行主张，故其上诉理由亦不能成立，本院也不予支持。如将来涉及该房、地征用、拆迁及其他物权变动等事宜，仍需依相应法律、行政法规及国家政策进行处理。综上，原判决认定事实清楚，处理并无不当，本案可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用80元，由上诉人赵来兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安洁
审 判 员 楼晓东
代理审判员 兰祥燕
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 刘莎莎