广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终199号上诉人（原审被告）：宜州市正泰房地产有限责任公司，住所地宜州市。法定代表人：莫军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄光毅，广西昭义律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴柳红，广西昭义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢庆祥，男，1954年9月6日生，仫佬族，居民，户籍所在地及现居住广西宜州市。被上诉人（原审原告）：吴伟玲，女，1957年12月25日生，壮族，居民，户籍所在地及现居住地广西宜州市。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴磊，广西正营律师事务所律师。上诉人宜州市正泰房地产有限责任公司（以下简称正泰公司）因与被上诉人卢庆祥、吴伟玲商品房预售合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2016）桂1281民初1857号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正泰公司的委托诉讼代理人黄光毅、吴柳红，被上诉人卢庆祥、吴伟玲的委托诉讼代理人吴磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正泰公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判驳回卢庆祥、吴伟玲的诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由卢庆祥、吴伟玲承担。事实和理由：一、一审适用简易程序审理，正泰公司合法权益得不到保障。1、正泰公司以需要收集大量证据材料为由，书面申请法庭延期开庭审理该48个系列案，但并未获得准许；2、9月22日上午法庭仅用3个多小时的时间完成48个系列案的开庭审理；3、正泰公司还想提交证据时，一审就作出了判决。48个系列案，一审只有不到2个月的时间进行审理。根据民诉法及相关规定，当事人人数众多的不适用简易程序，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。本案与其他47个同类型案件一同审理，当事人约有70人，涉案请求违约金额达252万元，双方权利义务关系争议很大。因此，本案在一审时，应适用普通程序审理。二、一审判决适用法律不当，严重损害正泰公司的合法权益。1、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条中对“出卖人的原因”的界定是不清楚的，该条文没有明确指出“出卖人的原因”是否包含除出卖人法定协助义务未履行之外的其他与出卖人有关的原因。而该条司法解释所依据的法律法规条款是《合同法》第一百零七条条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，结合该两条法律条文所指向的应是商品房买卖中出卖人的法定义务，该法定义务是出卖人的协助义务而非约定的代理义务，法定义务自双方买卖合同成立生效时始至办理得房产证大证时终。而《商品房买卖合同》中约定的代理办证义务是一种委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该合同约定是合同当事人的意思自治，自买受人预交办理产权证书税费而出卖人收取时的行为始，至完成代理事务时终。因此，在明确双方存在委托与被委托关系的情况下，应适用《民法通则》、《合同法》中关于委托代理的法律规定。2、作为无偿委托关系中的受托人应承担的是违约责任或者是损害赔偿责任。《商品房买卖合同》补充协议第十条、第十一条明确了双方的委托关系，一审判决中也认为这是一个委托关系，虽该补充协议构成买卖合同的一部分，但从该两条条款中也可以看出，这是一个无偿委托，且是没有约定违约条款的委托。那么，应涉及到在这一法律关系中，作为无偿委托关系中的受托人应承担的是违约责任或者是损害赔偿责任的问题；及受托方自接受委托方的委托开始到完成受托事项这一个期间委托人是否受到损失，损失程度轻重的问题，而卢庆祥、吴伟玲未提供任何的证据证明其损失。一审判决中也未加以查明和明确，只是以最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条法定义务笼统的将合同约定委托义务一起认为受托人责任即出卖人责任来判决正泰公司的违约责任，确定违约金不公。三、一审判决认定事实不清，影响公正判决。1、因审限问题，争议的法律关系有所改变，正泰公司未能在一审开庭后得以提交已尽通知义务的相关证据，所以影响到一审的公正判决。2014年10月期间，正泰公司曾到《河池日报》驻宜州办事点协商在该报刊登“通知业主尽快完善办房产证手续，逾期自误”内容公告事宜，《河池日报》驻宜州办事点人员经联系河池社后告知，正泰公司将刊登的内容不符合报社业务范围，报社不刊登此类涉及第三方利益内容的公告，请正泰公司另寻其他报纸合作。2016年10月28日上午正泰公司准备将可证明以上事实的证据提交到一审法院时，法院通知因审限问题该48个案已结案，正泰公司下午即领到判决书。2、《商品房买卖合同》补充协议中约定：“本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务。“视为”意思是当做，是将一个人或事）看作另一个对象。那么，在事实上的对象出现的时候，效力应高于比作视为的那一对象。2014年10月期间上诉人登报无果后，曾电话联系买受人，通知其到公司按房产局要求完善办证手续，电话联系不上的则只能在《广西日报》上刊登公告，公告内容如下：“宜州市正泰房地产有限责任公司帝王商贸城以下住户因手机号码变更联系不上，未能联系本人到房产局签字，因此无法办理房产证，见报请及时联系：……”，这一则公告同时证明了正泰公司已尽实际通知的履行义务，一审判决未按正泰公司是否实际履行了通知义务，而是以“视为”的对象来认定正泰公司未尽义务，从而判次正泰公司违约，损害正泰公司的权益的。综上所述，正泰公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不当，特请求二审法院依法查明事实，依法改判或发回重审。卢庆祥、吴伟玲辩称，一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。卢庆祥、吴伟玲向一审法院起诉请求：判令正泰公司支付逾期交房违约金28899.58元、逾期办证违约金26087.4元。一审法院认定事实：双方当事人于2011年5月11日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定卢庆祥、吴伟玲以239334元的价格购买正泰公司宜州市庆远镇塘中中路27号“帝王商贸城”商铺，同时《商品房买卖合同》有如下约定：“1、商品房经验收合格的，出卖人应在2011年12月30日前将房屋交付给买受人，逾期交房超过30日的，从应交付之日起至实际交付之日止，每日按已交房款万分之3.5支付违约金；2、出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起三十日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”《合同补充协议》主要内容为：“1、本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务；2、买受人应在签订合同之日起30日内向有关部门履行纳税义务，否则由此产生的一切后果由买受人全部承担全部责任；3、买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负；4、买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。”同日，卢庆祥、吴伟玲将办证所需费用及契税交给正泰公司，正泰公司出具收据给卢庆祥、吴伟玲。2013年1月31日，正泰公司将房屋交付卢庆祥、吴伟玲。2013年10月21日，正泰公司将相关竣工材料交由宜州市住房和城乡建设局备案，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。2013年11月5日，正泰公司向宜州市房地产管理局申请进行房屋初始登记，2013年11月12日，宜州市房地产管理局对正泰公司位于宜州市庆远镇塘中路27号34190.75平方米房屋进行初始登记，并给被其发放房产证。2016年5月9日，正泰公司员工刘岚代理卢庆祥、吴伟玲向宜州市房地产管理局递交《房屋所有权转移登记证书》，同日代领卢庆祥、吴伟玲之房产证。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、卢庆祥、吴伟玲请求正泰公司逾期交房的违约金是否超过诉讼时效？2、正泰公司是否已经尽到合同约定相关办证义务，如其违约应如何承担违约责任？一、关于诉讼时效问题。合同约定的交房时间为2011年12月30日，正泰公司交房时间为2013年1月31日，在此时卢庆祥、吴伟玲应当知道自己合同的权利受到侵犯，就应于2015年1月31日前向正泰公司主张违约责任，卢庆祥、吴伟玲于2016年8月1日起诉要求正泰公司承担逾期交房的违约责任，已经过了二年的诉讼时效。正泰公司提出诉讼时效的抗辩成立，卢庆祥、吴伟玲请求逾期交房违约金丧失胜诉权，该院不予支持。二、关于逾期办证的问题。在本案中，正泰公司向房产局递交产权变更登记申请的时间为2016年5月9日，当日即办理了变更登记，故本案逾期办证的原因在于逾期递交变更登记申请，正泰公司称递交申请需卢庆祥、吴伟玲出具授权委托书，卢庆祥、吴伟玲一直未能出具授权委托书给其，故未能向房产局提出申请。该院认为：（一）双方在签订商品房买卖合同的同时签订合同补充协议，并约定该协议为主合同的补充条款，该补充协议构成买卖合同的一部分，双方应该遵守。合同补充协议中约定：“买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。”双方之间存在委托与被委托关系，双方应该按照合同约定履行自己的义务，受托人正泰公司应及时告知委托人办理房产证应提交的材料及应履行的义务。双方在合同补充协议中约定：“本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务”，“买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负。”以上条款约定了正泰公司在交房后的通知领取办理房产证的义务及通知的方式，虽未约定正泰公司应何时履行通知义务，但法律规定交房后90天应办理得房产证，故其最迟应在交房后90天内履行自己的通知义务，现其无证据证明自己已经按照合同约定的方式在期限内通知卢庆祥、吴伟玲领取办理房产证的相关资料，造成卢庆祥、吴伟玲逾期不能办理房产证，正泰公司应承担违约责任。（二）双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起三十日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”应理解为正泰公司应在房屋交付即2013年1月31日之后730天完成将相关数据，交由相关部门备案，并进行房屋初始登记，该条的违约金也应理解为因逾期备案造成逾期办证的违约损失。正泰公司已在2013年11月12日，完成上述义务，卢庆祥、吴伟玲根据十五条请求正泰公司承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据，该院不予支持。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方均未约定具体办证的时间及逾期办证的责任承担，关于逾期办证及责任承担可按上述解释处理。（四）正泰公司交房时间为2013年1月31日，按照法律规定其应该在90天内通知卢庆祥、吴伟玲提交相关材料并递交房管部门办证，但双方约定正泰公司报备相关数据的时间为交房后730天，报备相关数据为办理房产证的必要条件，故这一期限包含在办证期限内，即正泰公司应在2015年1月31日备案并完成向房产局递交办证相关材料的义务。但正泰公司一直到2016年5月9日才向房产部门递交材料并于同日领取房产证，故其应承担违约损失为239334元×462天×年利率6%=18797元。综上，经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、正泰公司支付卢庆祥、吴伟玲逾期办证违约金18797元；二、驳回卢庆祥、吴伟玲的其它诉讼请求。案件受理费587元，由卢庆祥、吴伟玲负担337元，正泰公司负担250元。二审中，正泰公司向法庭提交以下新证据：1、河池日报广告部的《证明》复印件1份，证明正泰公司在规定时间内打破报社登报，由于报社不受理，所以没有刊登成功，责任并不在正泰公司，是客观原因造成的。2、蓝喜凤的《证明》复印件1份，证明没有登报成功，并且她通过电话通知了买受人，但买受人没有过来领取。3、宜州市房产局办证流程，证明办证过程中需要业主配合办证的事项及材料。4、宜州市宏金测绘有限责任公司《分户产权面积统计表》复印件1份，证明正泰公司实际得到实际测绘数据的时间。5、正泰公司《关于申请开具完税证明的报告》及宜州市税务局完税证明，证明办理开具完税证明手续时间。6、《房产证》复印件4份，证明涉案项目第一批业主得到房产证的时间。7、广西宜州农村合作银行《证明》复印件1份，证明正泰公司办好大证后，曾通知银行办预告登记，办好的证由银行保管。8、河池日报刊登的《通知》报纸1份，证明正泰公司通知买受人领取已办好的房产证。卢庆祥、吴伟玲对正泰公司二审提交证据的质证意见为：证据1，真实性没有异议，关联性有异议，恰好证明正泰公司没有尽到通知义务，通知还可以通过信函、电话等方式。证据2，蓝喜凤应该当庭作证，且其是正泰公司工作人员，与本案有利害关系，不能作证。证据3，卢庆祥、吴伟玲已经委托并交钱给正泰公司，其应负责办证，该份证据不能达到其证明目的。证据4，该证据是正泰公司与其他单位的事，与本案无关。证据5，该证据为复印件，真实性存疑，且办证是正泰公司的义务，卢庆祥、吴伟玲已经交纳了相关的费用，与本案无关。证据6，真实性没有异议，但办证是正泰公司的义务。证据7，按揭抵押购房不影响办证，与本案无关。证据8，与本案无关。综合双方的举证和质证意见，本院对正泰公司二审提交的证据认定如下：证据1，卢庆祥、吴伟玲该证据的真实性没有异议，予以采纳；证据2，蓝喜凤与正泰公司有利害关系，未出庭作证，不予采纳；证据3，卢庆祥、吴伟玲对三性未提异议，予以采纳；证据4，卢庆祥、吴伟玲对证据三性未提异议，予以采纳；证据5，能证明纳税情况，予以采纳；证据6，与本案无关，不予采纳；证据7，卢庆祥、吴伟玲对证据三性未提异议，予以采纳。双方当事人对一审查明事实没有异议。综上，一审判决查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，1、2016年10月26日河池日报社广告部出具《证明》记载：“2014年10月期间，宜州市正泰房地产有限责任公司曾派人通过我社宜州市代办点咨询刊登‘通知业主尽快完善办房产证手续，逾期自误’内容公告事宜，我社告知其刊登的内容不符合我社业务范围，我社不刊登此类涉及第三方利益内容的公告，请另觅其他报纸合作。特此证明”。2、宜州市房地产管理局《办事指南》房屋登记之二：所有权变更登记第六条：“审批（办理）时限：法定办结时限：30个工作日，承诺办结时限：12个工作日”。3、签订合同后，卢庆祥、吴伟玲向正泰公司支付了全额房款239334元，卢庆祥、吴伟玲起诉正泰公司支付逾期办证违约金的的计算基数为其支付的全额房款239334元。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审适用简易程序是否合法；2、正泰公司应否承担逾期办证的违约责任。卢庆祥、吴伟玲与正泰公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务，行使权利。关于一审适用简易程序是否合法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院可以适用简易程序审理审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。本案系商品房预售合同纠纷，卢庆祥、吴伟玲诉请只有逾期办证违约金一项，符合适用简易程序的条件，一审在开庭前送达的《确定审判人员告知书》中已明确告知本案一审适用简易程序，在开庭时亦重复告知，正泰公司并未提异议，且一审适用简易程序审理，按照法律规定告知了正泰公司享有的诉讼权利，给予了答辩期、举证期，没有剥夺正泰公司正当的诉讼权利。因此，一审适用简易程序审理并无不当，正泰公司主张一审适用简易程序其权益得不到保护的理由不成立。关于正泰公司应否承担逾期办证责任的问题。首先，正泰公司是否有办证义务的问题。根据双方签订《合同补充协议》第十一条的约定，卢庆祥、吴伟玲全权委托正泰公司办理房屋产权证。据此，正泰公司有为卢庆祥、吴伟玲办理涉案房屋房产证的合同义务。其次，本案是否存在逾期办证的问题。卢庆祥、吴伟玲虽然在《合同补充协议》第十一条委托了正泰公司代办房产证，但对办证期限并没有明确的约定。在双方对办证期限没有明确约定的情形下，应根据法律的规定的时间办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，除当事人有特殊约定外，买受人在商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。上述90日包括出卖人备案，提交办证申请，办得房产证的时间。本案中，正泰公司与卢庆祥、吴伟玲对办证期限有两个特别的约定，即：1、《商品房买卖合同》第十五条约定的出卖人在商品房交付使用后730日内，将办理权属证书登记需由其提供的数据报产权登记机关备案；2、《合同补充协议》第十条约定的买受人在收到办理该商品房屋产权的通知之日起三个月内，到出卖人指定地点领取办理产权资料。以上两项属于当事人对办证期限的特殊约定，在认定办证逾期天数时应予以扣除。此外，正泰公司将办证材料提交给产权登记机构后，由于办证过程系正泰公司不能控制的，该时间也应予以扣除，即宜州市房地产管理局法定办理产权变更登记的30个工作日，换算成正常日历天数的40天，应予以扣除。综上，一审判决扣除备案的730天正确，但一审未将通知办证的90日及办证的40日（共130天）扣除错误，应予以纠正。即正泰公司实际逾期办证332天（462天－130天），存在逾期办证的事实。再次，是否因正泰公司的原因造成逾期办证的问题。正泰公司主张逾期办证的原因不在其的主要理由为：1、河池日报不予公告，已电话通知买受人，但其不来办理产权变更登记手续；2、办理产权变更登记手续需要买受人配合；3、办理完税证明需要时间；4、得到实际测绘数据时间晚。本院认为：1、河池日报社出具的《证明》表明系因为公告内容涉及第三方利益而不予公告，也告知正泰公司另寻公告途径，正泰公司公告的主要目的是通知买受人办理产权变更手续，其可以修改公告内容再刊登，或者另换媒体公告，亦可以通过其他方式通知。河池日报社不予公告不能作为其免责的事由；2、买受人已经委托正泰公司办理房产权，即使需要买受人协助，其应通知买受人，本案无证据证明买受人不配合正泰公司办理产权变更登记手续；3、买受人已委托正泰公司办理房产证，并交纳了办证的税费，代为办证是正泰公司的合同义务，纳税属于办证的附随义务，纳税耗费时间不能作为免责事由；4、正泰公司作为出卖人，测绘数据是其合同义务，其委托的测绘公司实际测绘时间迟延与买受人的商品房买卖合同无关。综上，正泰公司上述理由均不成立，本案系正泰公司的原因造成逾期办证。最后，关于违约金如何计算的问题。因合同并没有明确约定逾期办证的违约金，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金正确。正泰公司逾期办证332天，应支付卢庆祥、吴伟玲的逾期办证违约金13062元〔239334元×（年利率6%÷365天）×332天〕。综上所述，正泰公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、但实体处理不当，应予变更。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宜州市人民法院（2016）桂1281民初1857号民事判决第二项；二、变更宜州市人民法院（2016）桂1281民初1857号民事判决第一项为：上诉人宜州市正泰房地产有限责任公司支付被上诉人卢庆祥、吴伟玲逾期办证违约金13062元；三、驳回被上诉人卢庆祥、吴伟玲的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。一审案件受理费668元（卢庆祥、吴伟玲已预交），由宜州市正泰房地产有限责任公司负担139元，卢庆祥、吴伟玲负担448元；二审案件受理费270元（正泰公司已预交），由宜州市正泰房地产有限责任公司负担188元，卢庆祥、吴伟玲负担82元。本判决为终审判决。审 判 长  李剑峰审 判 员  韦海平代理审判员  陈一锋二〇一七年四月二十四日书 记 员  张恒瑞本案适用法律参考：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。