中华人民共和国
山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）青行终字第263号
上诉人（原审原告）陈某。
委托代理人辛余晖，山东海晖律师事务所律师。
委托代理人史雪梅，山东海晖律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）韩某甲。
上诉人（原审第三人）赵某甲。
上诉人（原审第三人）蓝某。
上诉人（原审第三人）杨某甲。
上诉人（原审第三人）王某。
上述上诉人委托代理人孔姣，山东诚功律师事务所律师。
上述上诉人委托代理人赵发香，山东诚功律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）高某甲。
委托代理人董仁龙。
被上诉人（原审被告）青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人陈立新，局长。
委托代理人任岩磊，青岛市不动产登记中心工作人员。
委托代理人李婷婷，青岛市不动产登记中心工作人员。
原审第三人冷某甲。
原审原告陈某诉原审被告青岛市国土资源和房屋管理局，原审第三人韩某甲、冷某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某、高某甲房屋行政登记一案，青岛市市南区人民法院已于2014年6月30日作出（2008）南行初字第24号行政判决。原审原告陈某及原审第三人韩某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某、高某甲均对该判决不服，在法定期限内提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭审理本案。上诉人陈某的委托代理人辛余晖、史雪梅，上诉人韩某甲、赵某甲、蓝某、王某，五上诉人韩某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某的共同委托代理人孔姣、赵发香，上诉人高某甲的委托代理人董仁龙，被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局的委托代理人任岩磊、李婷婷，到庭参加诉讼。原审第三人冷某甲经本院合议传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，青岛市市南区云南路×号房产原系原告陈某之父陈某甲所有，陈某甲去世后，由原告陈某继承该处房产。因原告陈某已居国外，2005年5月，第三人韩某甲受原告陈某委托办理了云南路×号房产的房地产权证，面积为129.52平方米。2006年3月9日，韩某甲以原告陈某的名义将云南路×号20.23平方米卖予第三人冷某甲，并办理了青房地权市字第××号房地产权证；同日，韩某甲以原告陈某的名义将云南路×号19.25平方米卖予第三人赵某甲，并办理了青房地权市字第××号房地产权证；同日，韩某甲以原告陈某的名义将云南路×号19.25平方米卖予第三人蓝某，并办理了青房地权市字第××号房地产权证；同日，韩某甲以原告陈某的名义将云南路×号22.51平方米卖予第三人王某，并办理了青房地权市字第××号房地产权证；同日，韩某甲以原告陈某的名义将云南路×号20.89平方米卖予第三人杨某甲，并办理了青房地权市字第××号房地产权证；同日，韩某甲以原告陈某的名义办理了变更登记，将云南路×号27.40平方米登记在原告陈某名下，并办理了青房地权市字第××号房地产权证。
2007年12月28日，第三人冷某甲将青岛市市南区×号20.23平方米卖予第三人高某甲，并办理了青房地权市字第××号房地产权证。
2007年10月8日，原告陈某向被告提交了《更正登记申请表》申请更正青岛市市南区云南路×号房屋的不动产登记簿记载的所有权人，将该不动产登记簿记载的所有权人更正为陈某。2007年11月23日，被告答复房产登记无误，不予更正。原告不服，提起本案诉讼。
原审法院院认为，本案焦点问题有二：1、《城市房屋权属登记管理办法》第13条规定“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”，第三人向被告申请办理房屋权属登记时，第三人韩某甲做为原告陈某的代理人并未向被告提交载明陈某委托其办理权属登记的委托书，被告做出房产登记的主要证据不足，上述具体行政行为应予以撤销。2、根据原审法院调取的证据，房产登记材料中的“致委托方的函”存在并非由原枣庄正大房地产评估咨询有限公司出具的问题；根据涉案房地产权证附图，第三人冷某甲、赵某甲、蓝某涉及的房产存在“改变原来房屋的间架结构”的问题；被告登记材料中存在缺少对涉案房产符合分户登记的审查材料的问题，故被告应当根据生效法律文书的认定重新对原告的更正登记申请做出具体行政行为。另，第三人韩某甲代理原告出售涉案房产及买卖合同的效力问题属于民事诉讼范畴，本案不予认定。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决：一、撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为第三人冷某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某办理的关于青岛市云南路×号房地产权登记行为，撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为原告陈某办理的关于青岛市云南路×号房地产权变更登记行为。二、被告青岛市国土资源和房屋管理局应在本判决生效之日起三十日内对于原告申请的房产更正登记问题重新做出具体行为行为。案件受理费50元，由被告负担。
上诉人陈某不服原审判决，上诉称：1、原审判决撤销了被上诉人为冷某甲的颁证行为，漏判了对高某甲房产的处理。2、青岛市市南区开发建设局书面通知被上诉人暂停办理包括云南路×号在内房产的相关手续，但被上诉人却在该期限内为高某甲办理房屋产权登记，该行为违法。在被上诉人为高某甲办证期间，涉案地块的拆迁补偿费为每平方米7000元，而冷某甲与高某甲以每平方米不足2500元的低价成交，高某甲不是善意第三人，应当撤销被上诉人为高某甲颁发的房产证。冷某甲房产还存在“改变原来房屋的间架结构”问题。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项，改判为撤销被上诉人于2006年3月9日为冷某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某办理的关于青岛市云南路×号房地产权登记行为，撤销被上诉人于2006年3月9日为上诉人陈某办理的关于青岛市云南路×号房地产权登记行为，撤销被上诉人于2007年12月28日为高某甲办理的关于青岛市云南路×号房地产权登记行为。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
针对陈某的上诉，五位上诉人韩某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某共同答辩称：1、法院应当围绕原告的诉讼请求审理案件，本案上诉人陈某在原审中的诉讼请求不包括对高某甲和冷某甲房产的变更登记行为，因此原审判决并不存在漏判事项。2、被上诉人办理的房产登记程序完全符合《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等相关规定，合法有效。3、本案陈某申请财产保全的时间是在2008年4月30日，实际查封时间是在同年5月26日，冷某甲的出售行为并不在该查封时间内。高某甲属于善意第三人，其权益应当得到保护。
针对陈某的上诉，上诉人高某甲答辩称：转移登记合法。对方所说的价款的问题和本案没有关系，高某甲是多少钱买的房，只是证明是合法的买卖。原审的判决打一个官司需要6-7年，时间太长。过户时候，我们也不知道进入诉讼程序了。我们在诉讼之前过户的，和本案没有关系。
针对陈某的上诉，被上诉人答辩称：1、上诉人陈某要求对云南路×号房屋的登记进行更正，被上诉人已于2013年9月7日出具答复意见，告知该登记无误。2、被上诉人核发的青房地权市字第××号、27××75号、27××23号、27××76号、27××74号、27××89号房地产权证材料齐备，程序合法。上诉人陈某要求撤销上述房地产权证无法律依据和事实根据。请求法院依法判决。
五位上诉人韩某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某共同上诉称：1、原审认定事实不清。上诉人韩某甲提交了陈某委托其办理权属登记的委托书，原审认定未提交毫无根据。宣誓书由陈某在加拿大出具，经我国驻当地多伦多总领馆认证，该份宣誓书就是陈某委托韩某甲办理房屋继承及出售的委托书，内容具体明确。在办理涉案房屋的继承及出售时，韩某甲向被上诉人提交了该份宣誓书原件。办理陈某继承涉案房屋变更登记时，陈某未提异议，法院也认定委托事实成立，也即认可该份宣誓书的真实性及效力。而在本案中，又不予认定可，显然与事实不符。且在原审中，韩某甲向法院出示了一份宣誓书原件，原审法院却认定与本案无关，与法无据。致委托方函盖有印章，且系原件，其真实性应以公章为准，单位个别人的说辞不能否定其真实性，原审法院以其对个别人的调查笔录的形式来否定该份证据不当，对该调查笔录不应采信。2、被上诉人房产登记行为合法。原审法院认定被上诉人登记材料中缺少对涉案房产符合分户登记的审查材料以及房产存在“改变原来房屋的间架结构”的问题，完全没有任何法律或者政策依据，只是法院的主观臆断，超出了法院的职权范围。3、上诉人蓝某等购房人均系善意第三人，其权益应依法予以保护，不应撤销行政登记行为。购房时，上诉人查看了陈某的授权材料，且代理人处有涉案房产全部原始材料，足以让上诉人相信韩某甲具有代理权。且几上诉人购房时也支付了合理对价。几位购房人均是善意第三人，现房产已登记在上诉人名下，故该登记行为只能确认违法，不应撤销。4、原审法院严重超审限办案，程序违法。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判驳回上诉人陈某的诉讼请求。一、二审诉讼费全部由上诉人陈某承担。
上诉人陈某针对五位上诉人韩某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某的上诉，答辩称：1、“关于陈某的房产证明书”载明的代理事项是“办理我父亲拥有的房产的有关手续”，且明确“此宣誓书不做其他用途”，其他上诉人所称企图以代理权限混同代理事项，没有事实和法律依据。在办证过程中，韩某甲从未向被上诉人提交陈某委托其办理权属登记的委托书。青岛青大司法鉴定所鉴定结果是：办理诉争房产证材料中《宣誓书》上面的签字不是陈某本人书写。“致委托方的函”，没有估价师签字，无法律效力，且枣庄正大房地产评估咨询有限公司法定代表人杨荣杰、评估师吴卫东也证明该公司并未对涉案房产出具过评估报告书。其他上诉人虚增、虚减房屋隔断墙，改变原来房屋的间架结构，违法分户。2、本案的购房人并非以合理的价格受让房屋，且他们在明知韩某甲不具有代理权、“致委托方的函”无效和违法“改变原来房屋的间架结构”的情况下受让房屋，不具有善意，根据《物权法》第106条的规定，他们不是善意第三人。综上，该五位上诉人上诉理由不能成立，请求依法驳回其上诉请求。
上诉人高某甲及被上诉人同意五位上诉人韩某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某的上诉意见。
上诉人高某甲不服原审判决，上诉称：1、韩某甲作为代理人，其授权委托书是真实的、其他材料是真实的。被上诉人办理登记事实清楚，程序合法，法律依据充分，原审认定被上诉人办理青房地权市字第××号房产登记行为程序违法是错误的。高某甲购买涉案房屋，没有任何过错，依法应受保护。原审法院一方面称买卖合同属于民事诉讼审查范围，一方面又将合同有效的唯一依据房产证撤销，上诉人如何通过民事诉讼程序维护自已的合法权益？2、原审法院鉴定程序违法、严重超期审理案件、取证程序违法等。请求二审法院撤销原审判决，对被上诉人办理的青房地权市字第××号房产登记行为予以维持，驳回上诉人陈某的诉讼请求。被上诉人承担二审诉讼费用。
上诉人陈某针对上诉人高某甲上诉的答辩意见，与其针对五位上诉人韩某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某的答辩意见相同。
五位上诉人韩某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某及被上诉人同意上诉人高某甲的上诉意见。
各方当事人在原审中提供的证据已随案移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，本院同意原审法院确认的案件事实。对上诉人陈某在二审过程中提交的证据材料及其调取证据的申请，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条规定，本院不予接纳。
本院认为，一、2000年8月16日，原青岛市房产管理局《关于加强我市私有住房产权登记管理的通知》（青房政发（2000）156号）规定，“产权人将房产证记载的部分房屋买卖、赠与，或将房屋买卖、赠与给多个下手权利人，或多个继承人继承被继承人全部房屋，或因分家将房屋析产申请单独办理产权登记的，除应符合《青岛市城市私有房屋管理办法》的有关规定外，还应符合以下规定：买卖、赠与、继承、析产后房屋仍具备各自独立使用（指房屋单独成套、成间，且房屋建筑面积不低于我市的实际解困标准）条件；不符合该要求的，只能由多个下手权利人或多个继承人申请办理共有产权登记。办理上述产权登记手续的，由区房产管理处初审，市房产管理局审批。……。”本案中，被上诉人将原属于陈某的青岛市云南路×号房产，分户分别登记到赵某甲、冷某甲、蓝某、杨某甲、王某和陈某名下，但是，在该六份分户登记档案中，并无青房政发（2000）156号文规定的“办理上述产权登记手续的，由区房产管理处初审，市房产管理局审批”相关材料，属行政程序违法，对分户登记行为应予撤销。原审法院判决撤销该六起分户登记行为（原审法院判决主文第一项），结果正确，依法应予维持。二、至于分户登记行为被撤销后，被上诉人如何处理，属于生效判决的执行问题，不属于本案的审查范围，故原审法院判决第二项“被告青岛市国土资源和房屋管理局应在本判决生效之日起三十日内对于原告申请的房产更正登记问题重新做出具体行为行为”不当，依法应予纠正。三、关于被上诉人颁发给高某甲青房地权市字第××号房产权证的行为，是继被上诉人为原审第三人冷某甲颁证后的转让登记行为。虽然上诉人陈某在原审法院审理过程中提交了追加高某甲为第三人参加诉讼的申请，但其诉讼请求并不明确，故上诉人陈某如对被上诉人颁发给高某甲青房地权市字第××号房产权证的行为有异议，可就此向原审法院单独提起行政诉讼。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一项“撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为第三人冷某甲、赵某甲、蓝某、杨某甲、王某办理的关于青岛市云南路×号房地产权登记行为，撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为原告陈某办理的关于青岛市云南路×号房地产权变更登记行为。”
二、撤销原审判决第二项“被告青岛市国土资源和房屋管理局应在本判决生效之日起三十日内对于原告申请的房产更正登记问题重新做出具体行为行为。”
一、二审案件受理费共计100元，均由被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国宁
审 判 员 蒋金龙
代理审判员 林 桦
二〇一五年十月十三日
书 记 员 王 崧
书 记 员 刘 佳