重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第15843号
原告重庆德驰房地产开发有限责任公司，住所地重庆市北部新区泰山大道西段2号6幢3-1，组织机构代码55677372-X。
法定代表人寇晓军，经理。
委托代理人赖思奇，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人陈瑶，重庆索通律师事务所律师。
被告重庆市拉克锐装饰设计工程有限责任公司，住所地重庆市北部新区金渝大道85号（汉国中心A-6-1、2、3、4、8、9），组织机构代码06565876-X。
法定代表人朱兴江，总经理。
委托代理人雍涛文，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人颜波，重庆鼎凌律师事务所律师。
原告重庆德驰房地产开发有限责任公司与被告重庆市拉克锐装饰设计工程有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理。依法由审判员胡可萍独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告重庆德驰房地产开发有限责任公司的委托代理人赖思奇、陈瑶，被告重庆市拉克锐装饰设计工程有限责任公司的委托代理人雍涛文、颜波到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告重庆德驰房地产开发有限责任公司诉称：2013年11月26日，原被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将位于重庆北部新区泰山大道西段2号2栋303号房屋出租给被告，租期5年。合同签订当日，原告依约向被告交付了房屋，被告进场装修使用。
2015年6月27日，被告员工以公司经营困难为由告知原告不再履行合同，要求退租，原告予以拒绝。2015年7月2日，被告在未通知原告的情况下撤场。2015年7月7日，物管公司在租赁房屋门上张贴《告知函》，要求被告妥善解决租赁纠纷后才可对屋内办公用品放行。
2015年8月5日，被告向原告提出申请，要求解除合同并免除违约金。原告于8月11日书面回复，同意被告单方解除合同，但被告应当承担违约责任。由于被告单方解除合同，现原告要求：1、被告立即向原告归还位于重庆北部新区泰山大道西段2号2栋303号房屋；2、被告向原告支付从2015年8月25日起无权占用租赁房屋的租金暂计算为29012.38元，要求实际计算至原告实际归还房屋止；3、判令被告向原告支付违约金231964.6元（以双方约定的剩余年限租金总额1159823元为基数，按20%计算违约金，起算时间为2015年8月26日至2018年12月25日）；被告向原告支付的履约保证金20404.7元，原告不予退还，用于抵扣违约金。
被告重庆市拉克锐装饰设计工程有限责任公司辩称：被告租金缴付至2015年8月25日止。2015年6月27日被告已向原告作出了退租的意思表示，7月2日被告已撤场，从此时被告已未实际占用承租房屋，房屋已实际由原告控制，被告无法履行交还房屋的义务。且原告要求被告支付2015年8月25日至实际返还房屋之日止的损失没有事实依据。由于市场行情的原因，被告一直亏损，故单方解除合同。被告撤场后也多次与原告协商违约金的赔偿问题。由于被告无过错且给原告造成的租金损失较低，请求法院对违约金进行调整至5万元以内，保证金和2015年7、8月的租金在违约金中抵扣。
原告为证明其诉讼请求，向本院举示了如下证据：
1、房屋产权证，写字数租赁合同1份，证明双方的合同关系；
2、照片3份，告知函1份，2015年7月15日申请1份，2015年8月5日申请1份，回复1份，证明被告在未与原告协商一致的情况下撤场，单方解除合同；
3、2015年8月21日《关于解除写字楼租赁合同的通知》1份，证明被告解除合同，逃避违约责任。
被告对原告的证据质证后对证据的真实性均无异议，但认为合同约定违约金过高，被告从未否认单方解除合同的事实，希望能与原告协商一致，被告也多次给原告发过书面通知解除合同。
本院认为：原告所举示的证据为原件，与本案有关，本院予以采信。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：原告系位于重庆市北部新区泰山大道西段2号2幢3-3号房屋的所有权人。
2013年11月26日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《写字楼租赁合同》，内容为：甲方同意出租，乙方同意承租坐落于重庆北部新区泰山大道西段2号2栋303号房屋单元，该承租单元以清水状态下租给乙方作为办公使用。承租单元产权建筑面积306.07平方米，乙方应当按照承租面积缴纳租金、物业服务费等各项费用。甲方对该房屋享有所有权，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证。承租期2013年11月26日至2018年12月25日，自交付日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租约年届满日，以且每个租约年均按此计算，直至承租期限届满。2013年11月26日至2014年1月25日为装修期。第一年（2013.11.26-2014.11.25）每月租金20404.7元。第二年（2014.11.26-2015.11.25）每月租金25954.7元。第三年（2015.11.26-2016.11.25）每月租金27512元。第四年（2016.11.26-2017.11.25）每月租金29162.7元。第五年（2017.11.26-2018.11.25）每月租金30912.5元。租金支付方式及时间：乙方应以现金或转账方式交付租金。租金每三个月交一次，每次租金在该三个月租期开始前10日内交付，以后交付时间以此类推。第一次租金支付时间：在甲乙双方签订租赁合同之时，乙方须向甲方缴纳2013年11月26日至2014年2月25日租金61214.1元。履约保证金乙方须于2013年11月26日或之前向甲方支付履约保证金20404.7元。本合同租赁期内，除甲乙双方协商同意外，甲乙双方不得无故解除本合同，否则视其为单方违约，由违约方向守约方支付租期剩余年限租金总额的20%作为赔偿守约方的损失。
合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告按约支付了履约保证金20404.7元。并支付了2015年8月25日前的租金。
2015年6月27日，被告向原告口头以亏损为由提出解除合同。并于2015年7月2日搬离承租房屋。2015年7月7日，房屋的物业管理公司重庆贝蒙物业服务有限公司将承租房屋加锁，并在门上张贴《告知函》，说明得到原告的反馈要求按合同履行，因被告在未与原告协商一致的情况下搬离房屋，故物管公司将在入户门上加锁，待双方协商一致完善相应费用后放行物品。
2015年7月15日，被告向原告提出《申请》，以市场环境不好，从营业后一直处于亏损状态，决定关闭盘古分公司为由，向原告提出解除租赁合同（重庆北部新区泰山大道西段2号2栋303号）申请。
2015年8月5日，被告再次向原告以同样的理由申请解除合同，并说明已于2015年7月2日撤场。
2015年8月11日，原告向被告作出回复，认为原告并无违约行为，被告单方解除合同，按合同约定单方面解除合同属于违约行为，要求被告按合同中的有关条款约定承担单方面解除合同的违约责任及违约金赔偿。
2015年8月21日，被告向原告发出《关于解除写字楼租赁合同的通知》，认为其租金已交付至2015年8月25日。2015年7月2日因组织活动暂停该店营业，2015年7月7日，重庆贝蒙物业服务有限公司在该房屋大门加上大锁，并张贴了《告知函》，经被告多次协商未果。现正式通知原告：解除2013年11月26日签订《写字楼租赁合同》，通知到达原告生效。要求原告在收到通知后三日内指派人员与被告沟通处理合同解除后的相关事宜。
原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为：原被告所签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。
被告以亏损为由要求解除合同，不符合双方合同约定的解除条件，也不符合法律规定的解除条件。现被告提出解除合同，原告认可其于2015年8月11日同意解除合同，本院予以确认。被告不履行合同义务，应当属于违约，应当按合同约定支付原告剩余年限租金总额的20%作为赔偿原告的损失。
对于被告提出的违约金过高的问题，由于双方约定的是损失的计算方式，本院无法对原告的损失作出评判，无法作出调整。
由于2015年7月7日，房屋的物业管理公司重庆贝蒙物业服务有限公司将承租房屋加锁，且物业公司的告知函中明确是原告的意思表示，原告对此虽不认可，但可以认定原告已知道被告搬出承租房屋的事实。在合同解除后，原告应当及时收回房屋，故本院认定原告已于合同解除之时，即2015年8月11日收回房屋，其要求被告返还涉案房屋及支付2015年8月25日起至实际交还之日止的房屋占用损失的请求本院不予支持。
故被告应当承担的损失为2015年8月12日至2018年12月25日期间的租金的20%，为：（25947.7元／月×（14／30月＋3月）＋27512元／月×12月＋29162.7元／月×12月＋30912.5元／月×12月）×20%=228199.69元。
但由于被告在2015年8月11日已不实际占有房屋，故其缴纳的2015年8月11日至2015年8月25日期间的租金应当予以扣除，为25947.7元／月×14／30月=12108.93元。
原被告双方均认可的履约保证金20404.7元也应当予以扣除。
故被告应当支付原告的损失为：228199.69元-12108.93元-20404.7元=195686.06元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆市拉克锐装饰设计工程有限责任公司在本判决生效后立即赔偿原告重庆德驰房地产开发有限责任公司损失195686.06元；
二、驳回原告重庆德驰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费5520元，因适用简易程序审理减半收取2760元，由被告重庆市拉克锐装饰设计工程有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 胡可萍
二〇一五年十一月十七日
书记员 吴朋爱