山西省绛县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绛商初字第220号
原告刘某某，男，1957年2月23日出生，汉族，绛县居民。
委托代理人张娟，女，山西衡霄律师事务所律师。
委托代理人王婵，女，山西衡霄律师事务所律师。
被告董某某，男，1962年5月16日出生，汉族，绛县居民。
被告徐某某，女，1961年4月13日出生，汉族，绛县居民。
共同委托代理人郑景峰，男，绛县古绛镇法律服务所法律工作者。
原告刘某某诉被告董某某、徐某某买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人张娟、王婵、被告董某某、徐某某及二被告共同委托代理人郑景峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告之间基于担保之债，于2013年5月1日协商一致，二被告同意将位于县城车厢路西各自名下的两套房产折价452.5万元转让给原告，原告以债权抵偿332.5万元，剩余价款120万元约定分三次付清；鉴于二被告转让给原告的房产已出租给案外人胡某某，依据买卖不破租赁原则，原、被告在协议第八条约定自2013年10月1日起由原告向承租人收取每年15万元租金。原、被告曾一同向绛县公证处申请公证。协议当日，原、被告共同签署了产权转移登记相关的法律文书，同时原告依约交付给二被告60万元房款，然而二被告却懈怠履行协助办理产权转移登记义务，且房租照收。原告诉讼请求：l、二被告继续履行2013年5月1日签订的《房屋转让协议》；2、二被告将涉案房屋及土地变更登记至申请人名下，并且返还2013年10月1日起至申请人起诉之日的房屋租金30万元给原告；3、二被告赔偿原告各项经济损失4万元；4、胡某某将自原告起诉之日起至租赁期限届满的房屋租金交付给原告；5、本案诉讼费用由二被告承担。
被告董某某、徐某某辩称，原、被告于2013年5月1日签订《房屋转让协议》，原告主张的该协议的第五条内容是原告私自涂改、添加的内容，二被告毫不知情，不予认可，被告对原告所持房产部门登记表及相关手续也不予认可，因涉案房屋未经房管部门登记，不发生法律效力。原、被告之间不存在明确法律关系。原告主体不当应驳回原告起诉，本案诉讼费用由原告负担。
原告刘某某在举证期限内向本院递交了以下证据复印件：一、1、绛鸿农借（2009）第008号财产抵押担保借款合同；2、绛农借第（2009）字第26号、绛农借第（2010）字第003号财产抵押担保借款合同各1份；3、绛县鸿盛农民专业合作社的债权凭证1份2页。二、1、股东会议纪要；2、《房屋转让协议》；3、《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》各1份；4、绛国用（2009）第26－XXX－18－XXX号《国有土地使用证》；5、绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号《房屋所有权证》；6、2013年5月28日、12月30日原告刘某某代曹金凤分别归还借款本金及利息的收据；7、绛县金恒源小额贷款有限责任公司证明及营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份。三、02－XXXX号、02－XXXX号、02－XXXX号房屋他项权利证存根各1份。四、1、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、交易凭单、历史交易流水统计；2、2013年5月1日被告出具的收据。五、1、韩某某、李某、郑某某出具的证明及身份证复印件各1份；2、郭某某出具的证明1份；3、原告刘某某与案外人曹金凤通话录音光盘1份（原告主张）。六、律师代理费、交通费票据。
原告刘某某于法定期间申请证人韩某某、李某、郑某某、郭某某出庭作证，其申请符合法律规定，本院予以准许，庭审时证人韩某某、李某、郑某某均出庭作证，郭某某未出庭作证。
原告刘某某以其提交的证据及出庭证人证言分组证明以下事实：1、2009年4月20日曹金凤在绛县鸿盛农民专业合作社借款100万元，借款期限6个月；2009年7月29日曹金凤在绛县鸿盛农民专业合作社借款50万元，借款期限为1个月；2010年2月28日，曹金凤在绛县鸿盛农民专业合作社借款50万元，借款期限为12个月；借款本金共计200万元。2、2013年4月20日，因曹金凤在借款到期后一直未付本息。2013年5月1日，原告刘某某与被告董某某、徐某某签订了《房屋转让协议》及申请办理过户登记的《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》等书面材料。双方约定，被告将其二人共有的坐落在绛县车厢路西的房地产（房屋建筑面积1638平方米；土地使用面积282.96平方米）出售给原告，上述房屋成交价格为人民币452.5万元。被告房屋出租给第三人胡某某，被告将房屋转让给原告后，被告与第三人胡某某签订的房屋租赁协议对原告仍然有效。双方约定，2013年10月1日由原告收取第三人胡某某下一年租金15万元。原告刘某某依据与被告签订的《房屋转让协议》，分别于2013年5月28日、2013年12月30日代案外人曹金凤归还绛县金恒源小额贷款有限责任公司（原“绛县鸿盛农民专业合作社”）借款本金及利息共计332.5万元。原告已履行支付购房款的主要义务。3、原告依据原、被告双方签订的《房屋转让协议》第一、第二、第三条的约定，将452.5万元购房款中的332.5万元房款用于替被告的亲属徐关茂、曹金凤偿还二人在绛县鸿盛农民专业合作社的欠款（借款本金200万元，利息132.5万元，合计332.5万元）。后原告将徐关茂、曹金凤在绛县鸿盛农民专业合作社抵押的房产办理完抵押权注销登记后，将徐爱红（房屋所有权证号02－XXXX）、曹金凤（房屋所有权证号02－XXXX）、徐关茂（房屋所有权证号02－XXXX）名下的房屋所有权证交还给被告董某某，2015年5月2日将登记在徐某某名下的绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号《房屋所有权证》依据双方签订的《房屋转让协议》第六条，由原告自行保管，待被告将另一房屋产权证交付原告后，办理房产及土地使用权过户登记手续。4、原告已于2013年5月1日履行《房屋转让协议》第四条的约定，在该协议签订之日，付给被告60万元房款。被告于当日给原告出具了收到60万元房款的收据。5、2013年5月1日，原、被告双方在签订《房屋转让协议》及申请办理过户登记的《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》等书面材料时，有绛县鸿盛农民专业合作社、房产管理部门、公证处、双方当事人、司机等多名人员在场。上述人员均能证明，被告将位于厢城街中段西侧（中医院南边）四间七层全部房屋转让给刘某某。案外人曹金凤与原告刘某某的录音资料，亦能证明，被告是将“绛国用（2009）第26－XXX－18－XXX号《国有土地使用证》”上附着的两套房屋全部转让给原告。由于被告当天未将“绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号”《房屋所有权证》交付给原告，故《房屋转让协议》第五条，房屋产权证号第2项空出，第1项由于李某打印失误，误将中间人徐某某名下抵押给绛县鸿盛农民专业合作社的房产号填入。另外被告当天未将“绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号”《房屋所有权证》交付给原告，是因被告将该房本抵押在第三人刘海全处，由于还欠刘海全4、5万元的利息，所以至今被告都未将该房本交付给原告，导致原告无法办理受让房产的过户登记手续。6、因被告违约拒不履行《房屋转让协议》的义务，导致原告的经济损失共计47002元。
二被告对原告所举证据分组质证，经质证对第四组证据无异议，其他证据异议如下：1、原告刘某某不具备原告主体，原告递交的绛鸿农借（2009）第008号财产抵押担保借款合同，此笔款项已经归还。绛农借第（2009）字第26号财产抵押担保借款合同、绛农借第（2010）字第003号财产抵押担保借款合同上并没有被告董某某、徐某某的签字担保；2、股东会议纪要上讲的内容，进一步说明本案的原告不具备原告的主体。本案的原告在被告未知情的情况下私自添加内容的第五项，不予认可，应当属于无效。《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》中本案的被告在签署时内容全部为空白，签订买卖契约时没有房地产主管部门的申请、受理、登记、此契约是无效的。对房产证及抵押合同，本案的被告出示的原告008号房产抵押登记，但本案的被告已经将该笔款项偿还。对土地使用权证,本案的被告在借款抵押时，只是针对原告的部分宅基地予以转移过户，而并不存在原告对所有房屋宅基地的转让。绛县金恒源小额贷款有限责任公司证明及营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，说明刘某某仅是股东之一，刘某某不具备原告的主体资格。3、原告递交的房屋他项权利证存根与被告无关，不发表质证意见。4、证人李某是原告的外甥，李某说他打出转让协议后由原、被告进行审查，但是并没有告知他打印的有误，可以证明证人证言不真实，应不予采信。所有证人出庭证言与书面证明的内容存在着天壤之别，原告的房屋在车厢路，而证人书面证明是在厢城街，证人证明不了被告将整栋房屋转让的事实。审查表中空白内容不是当天填写的。5、律师代理费用不能计算为原告的损失，交通费是原告为自己的行为所支付的费用，应不予认可。
被告在举证期限内向本院递交了以下证据复印件：1、（2015）绛民初字第24号民事裁定书；2、2015年5月4日绛县公证处证明；3、2013年5月1日原、被告房屋转让协议。
被告董某某、徐某某以其提交的证据分组证明以下事实：1、证明空白内容为原告私自添加；2、本案的原告与被告因材料不齐备没有经公证部门公证，不具法律效力。
原告对二被告所举证据分组质证，异议如下：1、2013年5月1日房屋转让协议一份不能证明被告的主张。公证处的证明与本案没有关联，因为没有公正生效；2、裁定书证明不了被告主张的第五条是原告私自添加的，裁定书没有就本案纠纷下定结论，只是程序上诉讼时效的中断。
经庭审举证、质证，本院对原、被告递交的证据材料进行如下分析认定：
合议庭对原告所举证据分析认定：一、原告递交的第一组证据结合绛国用（2009）第26－XXX－18－XXX号《国有土地使用证》、绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号《房屋所有权证》；可以证明，2009年至2010期间曹金风作为借款人向贷款人绛县鸿盛农民专业合作社分三次借款，借款本金共计200万元，被告董某某、徐某某以夫妻共有房产：徐某某名下的绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号房屋产权对借款人曹金风的100万元借款抵押担保的事实，该事实与本案事实具有关联性，该组证据真实合法，结合其他证据可以证明本案事实，故本院对该组证据予以采信；二、绛县金恒源小额贷款有限责任公司证明及营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、股东会议纪要、2013年5月28日、12月30日原告刘某某代曹金凤分别归还借款本金及利息的收据、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、交易凭单、历史交易流水统计、2013年5月1日被告出具的收据，综合证明了2011年1月7日贷款人绛县鸿盛农民专业合作社各股东工商注册登记绛县金恒源小额贷款有限责任公司，该合作社原有债权债务均由注册登记后的绛县金恒源小额贷款有限责任公司负责；借款人曹金风在债务到期后逾期未付本息，2013年5月1日，原告刘某某与被告董某某、徐某某签订房屋转让协议，当日原告刘某某向二被告支付了60万元房款，随后原告刘某某又依该协议约定，以股本金扣收方式为借款人曹金风偿还了借款本金及利息共计332.5万元。上述证据表现形式合法，可结合证明本案有关事实，具有关联性，本院对上述证据予以采信；三、02－XXXX号、02－XXXX号、02－XXXX号房屋他项权利证存根与本案纠纷在事实上无关联性，故本院对该组证据不予采信；四、原告刘某某与案外人曹金凤通话录音光盘1份（原告主张）不能证明本案中原、被告之间转让房产的具体内容，故本院对该证据不予采信；五、律师代理费为原告在诉讼中为维护自己权益自行委托产生的费用，交通费票据不能证实与本案纠纷具有关联性及必然性，故合议庭对该组证据不予采信。
合议庭对被告所举证据分析认定：1、（2015）绛民初字第24号民事裁定书可以证实本院曾受理过原、被告在本案中的纠纷，原告于2015年2月27日向本院申请撤诉，本院予以准许；2、2015年5月4日绛县公证处证明，证明原、被告曾申请公证房屋转让协议，但因双方递交的证明材料不足、未交纳公证费用等原因，导致公证书未向双方送达，已经作废的事实；3、2013年5月1日原、被告房屋转让协议为打印文本，在协议的第五条中留有空白，原告刘某某在该空白部位有手写涂改及添加的文字。被告递交的上述证据表现形式合法，均能客观反应本案有关事实，故合议庭对上述证据均予以采信。
庭审中，二被告自认原、被告曾约定将徐某某名下的房屋所有权证号：绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号房产转让于原告，并收取了分别登记在董某某名下：绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号、徐某某名下：绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号房产自2013年10月1日之后两年的房屋租金共计30万元。
经庭审举证、质证，合议庭根据采信的证据及双方陈述查明事实如下：
一、2009年至2010期间曹金风作为借款人向贷款人绛县鸿盛农民专业合作社分三次借款，借款本金共计200万元，被告董某某、徐某某以夫妻共有房产：徐某某名下的绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号房屋产权为借款人曹金风100万元的借款抵押担保；二、2011年1月7日贷款人绛县鸿盛农民专业合作社各股东工商注册登记绛县金恒源小额贷款有限责任公司，该合作社原有债权债务均由注册登记后的绛县金恒源小额贷款有限责任公司负责；三、借款人曹金风在债务到期后逾期未付本息，2013年5月1日，原告刘某某与被告董某某、徐某某签订房屋转让协议，当日原告刘某某向二被告支付了60万元房款，随后原告刘某某又依该协议约定，以股本金扣收方式为借款人曹金风偿还了借款本金及利息共计332.5万元；四、原、被告房产转让中产生争议，原告刘某某尚有60万元房屋价款未向二被告支付，二被告向承租人胡某某收取了分别登记在董某某名下：绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号、徐某某名下：绛房权证〈2006〉字第02－XXXX号房产自2013年10月1日之后两年的房屋租金共计30万元。
合议庭对原告所举证据分析认定时产生如下异议：
一、2013年5月1日，原、被告签订的房屋转让协议为打印文本，该协议的第五条中留有空白，原告刘某某在该空白部位有手写涂改及添加的文字。涂改及添加内容如何认定；二、对原告递交的有原、被告双方签名的房地产管理部门的格式性房地产买卖契约、房地产转移登记申请书、房地产转移登记申请审批表及原告申请的证人韩某某、李某、郑某某的证人证言及郭某某出具的书面证明是否予以采信。
经本院审委会讨论，分析认定如下：一、原告向本院递交的房屋转让协议的第五条中虽然有原告手写涂改及在空白处添加内容的事实，但分析认定案件事实应综合其他证据予以认定，二被告虽然对原告添涂的内容不予认可，但二被告在《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请审批表》中均有签名及捺印，两份书证中均有二被告名下涉诉的两个房权证号及所附土地使用证号。以上书证综合证实2013年5月1日原、被告经自愿协商，二被告将其名下所有的两套房产及所附土地均转让给了原告，虽然房产登记管理部门单位及工作人员在转移登记申请书及审批表中未盖章及签字，但原、被告双方均在三份格式文本中签了字，证据之间相互印证了原告的添涂行为与双方约定内容相符的事实，本院对该上述证据均应予采信；二、韩某某、李某、郑某某出庭作证，三个证人的出庭证言结合三人出具的书面证明综合可以证实，在原、被告签订房屋转让协议时，三人均在现场且了解原、被告转让房产的事实及经过。因郭某某未出庭作证，本院无法对原告递交的该书面证明的真实性予以核实，故不予采信；综上所述，查明事实如下：2013年5月1日原、被告签订房屋转让协议，双方约定，二被告将位于绛县车厢路西，房屋登记所有权人：董某某，房屋所有权证号为：绛房权证<2006>字02－XXXX号及房屋登记所有权人：徐某某，房屋所有权证号为：绛房权证<2006>字02－XXXX号的房屋产权以452.5万元的价格转让给原告，二被告自愿承担徐关茂、曹金风的借款本息合计332.5万元，该笔借款本息在转让的房屋价款中抵顶，剩余房屋价款120万元，由原告分三次付给二被告，约定签订协议当日支付60万元，当月10日及30日各支付30万元。协议签订后，当日原告向二被告付款60万元，二被告向原告出具收款收据，剩余房屋价款原告未向二被告支付。二被告向胡某某收取了本案两套争议房产2013年10月1日后的两年房屋租金30万元。本院认为，原、被告双方均应按双方签订的房屋转让协议全面履行各自的义务，原告应向二被告支付尚未支付的房屋价款60万元，二被告应配合原告办理房屋登记所有权人：董某某，房屋所有权证号为：绛房权证<2006>字02－XXXX号及房屋登记所有权人：徐某某，房屋所有权证号为：绛房权证<2006>字02－XXXX号房屋产权及该两套房产所附土地使用证的变更登记，并向原告返还收取的胡某某2013年10月1日后支付的两套房产房屋租金30万元。原告应依双方约定，承担因变更登记产生的相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定判决如下:
一、被告董某某、徐某某于本判决生效之日起二十日内将位于绛县车厢路西，房屋登记所有权人：董某某，房屋所有权证号为：绛房权证<2006>字02－XXXX号及房屋登记所有权人：徐某某，房屋所有权证号为：绛房权证<2006>字02－XXXX号房屋产权及该两套房产所附土地使用证变更登记至原告刘某某名下，变更登记产生的相关费用由原告刘某某承担；
二、被告董某某、徐某某于本判决生效之日起二十日内向原告刘某某返还2013年10月1日之后两年的房屋租金30万元；
三、原告刘某某于本判决生效之日起二十日内向被告董某某、徐某某支付尚未支付的房屋价款60万元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用5900元由原告刘某某负担2950元，被告董某某、徐某某负担2950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审判长 卢炎红
审判员 李鸿志
审判员 王绛龙
二〇一六年五月二十日
书记员 宁怡惠