安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泾民一初字第01320号
原告：朱生贵。
原告：俞凤珍。
二原告共同的委托代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
被告：宣城市泾县绿城置业有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路120号128室，组织机构代码58012836-8。
法定代表人：黄金明，该公司董事长。
第三人：宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司，住所地安徽省宣城市区梅溪路572号，组织机构代码55015322-0。
法定代表人：张申祥，该公司董事长。
委托代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。
原告朱生贵、俞凤珍诉被告宣城市泾县绿城置业有限公司（以下简称泾县绿城置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理。2015年10月21日，根据原告朱生贵、俞凤珍的申请，依法追加宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司（以下简称亚邦小额贷款公司）为第三人。诉讼中，本院依原告朱生贵、俞凤珍的申请，依法作出（2015）泾民一初字第01320-1号财产保全裁定。本案依法由审判员王斌适用简易程序，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告朱生贵及其与俞凤珍共同的委托代理人曹静，第三人亚邦小额贷款公司的委托代理人储有雷到庭参加了诉讼，被告泾县绿城置业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
朱生贵、俞凤珍诉称：2012年1月31日，朱生贵、俞凤珍与泾县绿城置业公司签订了1份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定泾县绿城置业公司因房地产开发需要，对朱生贵、俞凤珍现有房屋进行拆迁并置换房屋。泾县绿城置业公司在朱生贵、俞凤珍房屋原址置换1套门面房给朱生贵、俞凤珍。据此，双方签订了1份《商品房买卖合同》，约定泾县绿城置业公司将其新开发的“绿城名苑”A幢12号商铺置换给其二人。后经二人查阅，得知泾县绿城置业公司将上述房屋办理了在建工程最高额抵押登记，抵押权人为亚邦小额贷款公司。朱生贵、俞凤珍与泾县绿城置业公司订立了房屋拆迁补偿协议，依法享有优先的权利。现诉至法院请求判令：1、确认朱生贵、俞凤珍优先取得泾县绿城置业公司所开发的于“绿城名苑”A幢12号商铺；2、承担本案诉讼费。
泾县绿城置业公司未作答辩。
第三人亚邦小额贷款公司述称：朱生贵、俞凤珍诉讼请求不成立。本案不存在谁优先取得案涉商铺的问题，本案只有一个买卖合同和抵押权关系，并不是两个买卖合同。第三人与泾县绿城置业公司签订的抵押合同，在案涉买卖合同之前，第三人抵押权已经设立。第三人已将泾县绿城置业公司为被告向安徽省宣城市中级人民法院提起借款合同纠纷，案号为（2015）宣中民二初字第00101号。本案应中止审理。
朱生贵、俞凤珍围绕自己的主张向法庭举证及亚邦小额贷款公司质证意见如下：
1、身份证复印件1份、户口簿复印件2份，证明朱生贵、俞凤珍身份情况。亚邦小额贷款公司质证：无异议。
2、泾县绿城置业公司组织机构代码证复印件1份，证明泾县绿城置业公司系适格主体。亚邦小额贷款公司质证：无异议。
3、房屋拆迁安置补偿合同复印件1份，证明泾县绿城置业公司因开发需要，双方约定对朱生贵、俞凤珍房屋进行拆迁，并对拆迁补偿费用及安置房屋进行约定。亚邦小额贷款公司质证：其对该协议书不知情，请法庭核实该证据的“三性”。
4、商品房买卖合同复印件1份，证明双方就拆迁安置房屋签订了买卖合同，双方对安置补充协议进一步明确具体房号及朱生贵、俞凤珍未支付任何价款。亚邦小额贷款公司质证：该合同编号空白，未在泾县房管局进行备案，证据的真实性无法确认。
5、致购房户的函、承诺复印件各1份，证明泾县绿城置业公司多次承诺交房未果的事实。亚邦小额贷款公司质证：系朱生贵、俞凤珍与泾县绿城置业公司之间的关系，确定案涉房屋房号系在办理抵押之后。
6、泾县房地产管理局证明复印件1份，证明案争房屋被泾县绿城置业公司办理了抵押登记的事实。亚邦小额贷款公司质证：无异议。
泾县绿城置业公司未向本院提举证据且未到庭，视为其放弃举、质证权利。
亚邦小额贷款公司围绕自己的主张向法庭举证及朱生贵、俞凤珍质证意见如下：
1、宣城市中级人民法院案件受理通知书复印件、民事诉状复印件各1份，证明2015年3月26日，亚邦小额贷款公司诉至法院要求泾县绿城置业公司偿还借款500万元及利息，并对抵押给本公司的在建工程享有优先受偿权。朱生贵、俞凤珍质证：真实性请法庭核实，朱生贵、俞凤珍对此不知情。
2、最高额抵押合同、房屋状况附表、泾县房管局出具的登记证明复印件各1份，证明亚邦小额贷款公司与泾县绿城置业公司于2013年9月7日就泾房建字第000004项下的在建工程9套房屋办理抵押登记手续，其中包括案涉房号为12号的房屋。朱生贵、俞凤珍质证：真实性请法庭核实，其中案涉12号房屋是泾县绿城置业公司安置给朱生贵、俞凤珍的拆迁房屋，泾县绿城置业公司将房屋抵押给亚邦小额贷款公司，侵犯了朱生贵、俞凤珍的合法权利，且抵押数额远远高于所欠债务数额。
3、股东会决议复印件2份，证明泾县绿城置业公司股东自愿将泾县“绿城名苑”的12号等在建工程中的9套房屋抵押给亚邦小额贷款公司。朱生贵、俞凤珍质证：真实性请法庭核实，合法性有异议，该决议侵犯了朱生贵、俞凤珍的合法权利；虽然房号不明确，但是房屋是明确的。
依据民事诉讼证据审核认证规则，结合当事人的举、质证意见，本院对上述证据认定如下：
一、朱生贵、俞凤珍所举证据。证据1、2、6，宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司对其均无异议，本院对其证明效力均予以认定。证据3、5具有真实性、合法性及关联性，本院予以认定。证据4，商品房买卖合同系合同双方真实意思表示，本院审查后予以认定。二、亚邦小额贷款公司所举证据。证据1、2具有证据“三性”，本院予以认定。证据3，系泾县绿城置业公司内部决议，不具有对抗第三人的效力，故该证据的证明效力本院不予认定。
根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院查明事实如下：2012年1月31日，朱生贵、俞凤珍与泾县绿城置业公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定泾县绿城置业公司因房地产开发需要，对朱生贵、俞凤珍所有的建筑面积67.081平方米房屋进行拆迁。该协议书第二条约定“甲方按照‘拆一还一’的方式在该房屋的原位向乙方交付相同面积的房屋一间。甲方交付的置换房屋面积、楼层、结构等均需与旧房一致……”，并约定2014年12月31日前交付。2014年12月24日，泾县绿城置业公司函告朱生贵户，承诺2015年3月底交付房屋。2015年2月26日，双方签订《商品房买卖合同》1份，该合同中明确了房屋为泾县“绿城名苑”A幢12号商铺，泾县绿城置业公司应当于2015年4月31日前交付经综合验收合格的商品房。2015年5月31日，泾县绿城置业公司再次承诺2015年8月底交付房屋。2015年10月8日，泾县房地产管理局出具证明，泾县绿城置业公司因向亚邦小额贷款公司借款500万元，故以位于泾县泾川镇交通路“绿城名苑”A幢12号商铺设定了在建工程最高额抵押，并办理了抵押登记。2015年3月26日，亚邦小额贷款公司就其与泾县绿城置业公司之间的借款纠纷诉至安徽省宣城市中级人民法院，请求就案涉抵押的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。朱生贵、俞凤珍认为其对案争房屋享有优先取得权，诉至本院，请求判如所请。
本院认为，朱生贵、俞凤珍与泾县绿城置业公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》与《商品房买卖合同》，均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和社会公共利益，合法有效。《房屋拆迁补偿安置协议书》约定了房屋安置按“拆一还一”的方式在被拆迁房屋的原位向朱生贵、俞凤珍交付房屋，《商品房买卖合同》中明确约定泾县绿城置业公司将位于泾县泾川镇交通路“绿城名苑”A幢12号商铺作为对拆迁户朱生贵、俞凤珍的安置。泾县绿城置业公司虽因向亚邦小额贷款公司借款，将该房屋作为抵押物，并办理了抵押登记，但案争房屋系属拆迁安置房，依法亚邦小额贷款公司享有的抵押权不能对抗朱生贵、俞凤珍作为被拆迁人对安置房享有的优先取得权。朱生贵、俞凤珍请求确认泾县泾川镇交通路绿城名苑A幢12号商铺享有优先取得权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
原告朱生贵、俞凤珍对泾县泾川镇交通路“绿城名苑”A幢12商铺享有优先取得权。
案件受理费80元，减半收取40元，财产保全费3520元，合计3560元，由被告宣城市泾县绿城置业有限公司负担(于判决生效后15日内向本院交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 王 斌
二〇一五年十二月十日
书记员 徐佩（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。