广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）深中法执复字第132号
申请复议人（案外人、执行异议人）孙旭亚，男。
申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行。
被执行人芦波，男。
申请复议人孙旭亚不服深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）（2015）深福法执外异字第30号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法受理并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
福田法院查明，关于申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行与被执行人芦波借款合同纠纷一案，该院作出的（2013）深福法民二初字第7281号民事判决书已经发生法律效力，判决判令：被执行人应向申请执行人偿还贷款本金430万元及利息、罚息、复利等；被执行人以其名下位于深圳市福田区XX东路XX花园X号楼XXX号（深房地字第3000XXXXX**号）及深圳市南山区XX东路XXX花园X栋XX号（深房地字第40000XXXX**号）房产对前述债务向申请执行人承担抵押担保责任，申请执行人有权对依法处分上述抵押物的价款优先受偿。后因被执行人未履行生效判决确定的给付义务，申请执行人向该院申请强制执行，该院立案执行，案号为（2014）深福法执字第6506号。执行过程中，该院依法查封并决定处分被执行人名下的上述两套房产，并发出（2014）深福法执字第6506号《公告》，责令被执行人及居住在涉案房产内的人员在指定日期内自行迁出，逾期不迁出的，该院将强制搬迁。强制搬迁时，居住在上述房产内的人员与被执行人签有租赁合同的，在公告之日起七日内将租赁合同原件及复印件交至该院，否则视为不存在租赁关系。
案外人孙旭亚对（2014）深福法执字第6506号《公告》不服，向福田法院提出书面异议，称：2007年5月20日，被执行人与异议人签订一份《民间借款合同》，约定被执行人向异议人借款200万元，被执行人将位于深圳市南山区侨城东路的金海燕花园3栋8F号房产出租给异议人。合同签订后，异议人将借款支付给了被执行人。2007年5月25日，双方另行签订一份《房屋租赁合同》，约定被执行人将XXX花园X栋XX号房产出租给异议人，租期自2008年7月1日起至2018年6月30日止，租金为每月5500元。合同签订后，异议人及家人入住该房产。2010年9月4日，因被执行人未依约归还借款，双方另签订一份《<房屋租赁合同>补充协议》，约定XXX花园X栋XX号房产至2015年9月5日期间的租金全部由借款利息折抵，折抵后尚欠利息1377000元，该房产继续出租给异议人至2028年6月30日。自2010年9月1日至2028年6月30日，租金按每月6300元标准合计1348200元。折抵扣除后，被执行人还应当支付利息28800元。协议签订后，异议人继续居住至今。据此，请求阻止移交已由异议人占有使用但被申请执行人申请执行的租赁房产。
申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行答辩称，一、深圳市南山区侨城东路的XXX花园X栋XX号房产是被执行人名下的财产，且系本案抵押物，福田法院执行该房产不违反法律规定。二、异议人所称租赁事实即使是真实的，也不足以排除对涉案房产的拍卖，仅应在拍卖公告中对标的物的现状予以补充。三、异议人所称房屋租赁法律关系，应在涉案房产拍卖成交后另循法律途径解决。
福田法院认为，涉案房产作为被执行人名下财产，该院依法查封并决定处分，符合法律规定。案外人如需主张承租人身份，在搬迁公告发出后，可以按照公告要求，向执行员提交房屋租赁合同原件及复印件。但本案异议人仅仅因该院决定拍卖并发出公告，就直接要求“阻止移交涉案房产”，属于对未发生的执行行为提起执行异议，不符合执行异议的受理条件。同时，因案外人对本案所涉事项的解决途径理解有误，该院在此一并予以说明，在案外人提出被执行房屋存在租赁合同的情形下，依法需由执行员审查是否可以将此作为房屋现状列入拍卖公告；如对执行员审查后作出的决定有异议，可以提出执行行为异议；如与拍卖买受人就租赁合同的效力、期限等有分歧，引发纠纷，则需通过诉讼解决，并非执行异议案件的审查范围。另，案外人提出本次异议不属于执行标的本身存在权属有争议的情形，因而本案不应立执外异案号，但为避免当事人讼累，不再更改案号。综上，案外人的主张，不符合执行异议的受理条件，依法驳回申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回案外人孙旭亚的执行异议申请。
孙旭亚对福田法院上述裁定不服，向本院申请复议，请求：1、撤销福田法院（2015）深福法执外异字第30号执行裁定，立即停止对深圳市福田区XX东路的XXX花X栋XX房产的一切执行措施（包括查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖、划拨等）。2、支持申请复议人提出的在租赁期内阻止移交租赁房产的请求。3、将福田法院（2015）深福法执外异字第30号执行裁定第四页中的“如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省深圳市中级人民法院申请复议”依法纠正为“可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。理由如下：1、申请复议人对涉案租赁房屋享有承租权、阻止移交权、提执行异议申请、提案外人异议之诉等权利，这些权利应受到法律保护。2、福田法院认为申请复议人所提异议属于对并未发生的执行行为提执行异议，该认定是错误的。福田法院发出的(2014)深福法执字6506号《公告》就是实际的执行行为。申请复议人如不提交租赁合同原件及复印件，并提出执行行为异议，必然被强制搬出，申请复议人的合法承租权必将受到侵害。3、福田法院认为申请复议人所提异议不属于执行标的本身存在权属有争议的情形，该认定也是错误的。申请复议人的承租权由其占有、使用权能组成。申请复议人完全可以主张承租权以阻止移交涉案租赁房屋，而该主张必然会直接与申请执行人的主张发生争议。4、福田法院适用法律错误，所指救济途径并无法律依据。申请复议人的异议主张与原判决、裁定无关，应依据民事诉讼法笫二百二十七条的规定，通过诉讼从实体上确认申请人的承租权及阻止移交涉案房产的主张，而非依据民事诉讼法第二百二十五条裁定驳回申请复议人的异议申请。
经复议审查查明，福田法院（2015）深福法执外异字第30号执行裁定认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于申请复议人所提异议是否属于民事诉讼法规定的执行异议？如属于民事诉讼法规定的执行异议，应当按照何种程序进行审查？
根据我国民事诉讼法的制度设计，为保障执行案件当事人以及执行案件当事人以外的人的合法权益免受法院执行行为的侵害，分别以第二百二十五条和第二百二十七条设置了执行行为异议和案外人标的异议两种救济制度。执行行为异议，旨在审查执行法院作出的执行行为是否违反法律规定，审查的结果是维持、撤销或改正原执行行为，侧重于程序权益的救济；案外人异议，旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益，审查的结果是是否应当中止对执行标的的执行，侧重于实体权益的救济。
引发本案申请复议人提出执行异议的争议执行行为，系福田法院在执行（2014）深福法执字第6506号案过程中，针对被执行人名下位于深圳市福田区XX东路XX花园X号楼XX号房产和深圳市南山区XX东路XXX花园X栋XX号房产张贴的《公告》。该《公告》明确要求被执行人或其他居住在涉案房产内的人员须于公告张贴之日起十五日内自行迁出，逾期不迁将强制搬迁。由此可知，公告的内容是明确、具体的，即涉案房产内的居住人员必须在公告指定期限内向法院移交房产。申请复议人正是基于对这一强制限期迁出房产的执行行为不服，提出不同意移交房产即阻止移交房产的异议请求。换言之，申请复议人异议指向的是福田法院已经作出并客观存在的执行行为，该异议属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议。福田法院以申请复议人所提异议属于“对未发生的执行行为提起的执行异议”，并据此裁定驳回申请复议人的异议申请，显属不当，应予纠正。申请复议人要求对其所提异议进行审查，具有事实和法律依据，应予支持。
租赁权属于债权，其主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权。基于债权系相对权、对人权的法理，承租人原则上只能对出租人主张权利。但近代以来，伴随经济的发展以及所有权观念的转变，民法开始重视并强化对承租人法律地位的保护。相应的，民法确立起“买卖不破租赁”的原则。根据该原则，租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物的受让人仍应当承受原租赁关系的约束，旨在保护处于弱势地位的承租人的合法权益。我国亦分别于担保法第四十八条、合同法第二百二十九条、物权法第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，确认了此原则，即抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。但是，需要指出的是，“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权，不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，否则便是对所有权的过分限制。物权变动，既可以基于法律行为发生，也可以基于公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖等）发生。即便承租人对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。
综上所述，福田法院作出的（2015）深福法执外异字第30号执行裁定，虽然认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以撤销。对申请复议人孙旭亚提出的异议，福田法院应当按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。孙旭亚要求对其异议按照民事诉讼法第二百二十七条进行审查，属于对案外人异议制度的错误理解，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款、第十一条第一款的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法执外异字第30号执行裁定；
二、指令深圳市福田区人民法院对孙旭亚所提异议进行审查。
本裁定书送达后立即发生法律效力。
审 判 长 时春蕾
代理审判员 欧宏伟
代理审判员 肖伟光
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 叶志桃