江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01556号
上诉人（原审原告）东台市苏东物业服务有限公司，注册地东台市范公南路168号二楼，主要营业地东台市兆丰路34号二楼。
法定代表人梅益华，该公司经理。
委托代理人金练栋，东台市海丰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）崔业山，居民。
上诉人东台市苏东物业服务有限公司（下称苏东物业公司）因与被上诉人崔业山物业服务合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中苏东物业公司诉称，2011年6月1日，原告受东台市八达城商住区业主委员会委托接受其物业管理服务，并签订合同，被告于2011年6月1日入住八达城商住区E01、02、03、04室，原告提供物业服务，被告拖欠2013年6月1日至2014年5月31日物业费5596.33元，双方合同约定服务两个月内，被告需交纳应交物业费，逾期按每天万分之五的标准加收滞纳金。原告多次催要未果，现诉讼要求被告给付物业服务费5596.33元、滞纳金1343.12元，合计6939.45元，并承担本案诉讼费。
一审中崔业山辩称，被告不欠原告物业服务费，原告应向房屋的承租人直接收取物业服务费，与被告无关。而原承租人就和原告的办公室相邻，�告也在八达城租过门面，都是由物业公司向承租方收取物业服务费。被告所交物业服务费都是勉强交的，原告没有达到物业服务的要求。
一审法院经审理查明，2011年6月13日，东台市八达城商住区业主委员会（甲方）与苏东物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，由原告苏东物业公司对东台市八达城商住区实施物业管理服务，合同期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止。合同约定了双方的权利和义务，其中物业服务费标准为住宅每月0.45元／平方米，营业用房每月1.10元／平方米。每年按10%递增物业管理服务费。物业管理服务费由乙方向业主和物业使用人收取，一年一次性收取。该合同第二十条第2款约定：“业主或使用人在物业公司与业主委员会签订合同2个月内交纳物业管理服务费，未按照物业管理合同的约定交纳物业管理费的，物业管理企业可以催交，逾期仍未交纳的，物业管理企业可以按每日千分之三加收违约金”。2011年12月28日，东台市八达城商住区业主委员会与苏东物业公司签订《物业管理服务合同补充协议》，将《物业管理服务合同》第二十条第二款更改为：“业主或物业使用人在物业公司与业主委员会签订合同2个月内向物业服务企业缴纳物业管理服务费，即在2011年7月31日前缴纳2011年6月1日至2012年5月31日计12个月的物业管理服务费；在2012年7月31日前缴纳2012年6月1日至2013年5月31日计12个月的物业管理服务费；在2013年7月31日前缴纳2013年6月1日至2014年5月31日计12个月的物业管理服务费。未按照物业管理合同的约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理企业可按年缴费额每天万分之五的标准加收滞纳金。”合同签订后，原告苏东物业公司对该商住区提供了物业服务。原告�为，其已按物业服务合同的约定提供了物业服务，并提供东台市八达城商住区业主委员会出具的《物业服务合同履行证明书》，东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况通报》予以证明。
被告崔业山所有的位于东台市八达城E幢01-04号房屋建筑面积合计为563.68平方米，该房屋系营业用房。2013年6月1日至2014年5月31日的物业服务费，被告崔业山至今未能交纳，原告苏东物业公司经催交未果。原告苏东物业公司庭审中自认，已向案涉房屋的原两位承租人收取物业费合计3400元。现原告诉至一审法院，要求判令被告给付物业服务费5596.33元（已扣减3400元）、滞纳金1343.12元，合计6939.45元，并承担本案诉讼费。
审理中，因双方各执己见，致调解未果。
上述事实，有原告提供的《物业服务企业资质证书》、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同�充协议》、东台市房产管理局关于给予改选的“东台市八达城商住区业主委员会”备案的通知、东台市八达城商住区业主委员会出具的《物业服务合同履行证明书》、东台物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况通报》、部分工作日记、值班记录、物业费催缴函及国内挂号信函收据，以及原、被告的当庭陈述在卷证明。
一审法院认为，依法成立的合同，对合同双方具有约束力。东台市八达城商住区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》及其《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，且被告为八达城商住区的业主，故对原、被告均具有约束力。
本案原告受东台市八达城商住区业主委员会委托为八达城商住区提供物业服务，原告依照《物业服务合同》的约定提供物业服务，被告应当按照合同约定给付相应的物业服务费。原告提供了东台市八达城商住区业主委员会出具的《物业服务合同履行证明书》以及东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况通报》，证明其已按合同约定的内容进行了服务，但根据上述情况通报，八达城商住区的综合考核、考评得分为78.4分，且被告亦提出原告没有达到物业服务的要求。原告所举证据不能证明其已按《物业服务合同》的约定全面履行物业服务事项，被告应当给付原告已提供物业服务相应的物业费，根据双方合同约定，结合原告提供物业服务的情况，一审法院支持原告主张的物业服务费的80%。故被告应给付原告物业费563.68平方米＊1.1元／平方米／月＊110%＊110%＊12个月＊80%=7197元，扣减已给付的3400元，被告尚应给付原告物业费3797元。因原告未能举证证明其已按《物业服务合同》的约定全面履行物业服务事项，其主张被告给付逾期滞纳金没有事实和法律依据，故对原告主张的逾期滞纳金，一审法院不予支持。被告关于原告应向房屋的承租人直接收取物业服务费，与被告无关的抗辩意见，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告未能提供与承租人的房屋租赁合同，证明其与承租人之间约定了交纳物业服务费事宜，被告作为业主应当承担交纳物业服务费的义务，故对被告的该项抗辩意见，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼�据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告崔业山于本判决生效之日起15日内给付原告东台市苏东物业服务有限公司物业服务费3797元；二、驳回原告东台市苏东物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔业山负担。
上诉人苏东物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、上诉人在一审中提供的东台物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况通报》、东台市八达城商住区业主委员会出具的《物业服务合同履行证明书》、物业公司在管理服务期间的工资表、保安值班记录、工作日记物等证据，足以证明上诉人已按合同全面履行物业服务；二、东台物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况通报》不能作为法院判令被上诉人交纳80%物业服务费用的依据，该考核结果是政府主管部门规范物业服务行业××发展的一种手段，其考核的情况能证明上诉人实施物业服务的基本情况和行业内企业诚信等级的评定，不能作为判定物业服务企业收费标准的法律依据，应按合同约定的收费标准执行，上诉人的考核得分为78.40分，已经达到良好的标准，被上诉人应按约支付全款；三、根据谁主张谁举证的原则，要证明上诉人服务质量不到位或有违约行为，应由被上诉人承担举证责任；而被上诉人所举证证据不能证明该事实存在，即使上诉人在服务期限内存在服务不到位的情况，根据《物业管理服务合同》及补充协议的相关规定，应先由业主委员会向上诉人提出限期整改意见，如在限期内未整改到位，业主委员会可中止合同，合同中并未约定按比例收取物业费，上诉人并未收到业主委员会关于服务质量整改的通知，2014年6月2日业主委员会所出具的《物业服务合同履行证明书》就足以证明物业服务质量合格；四、关于上诉人主张的滞纳金问题，在合同及补充协议中有明确约定，该约定合法有效，上诉人已履行了物业合同的义务，被上诉人未按期交纳服务费，上诉人也以公示、挂号信函的方式履行了催告义务，被上诉人应按约支付滞纳金，且在（2013）东民初字第0087号民事判决书中，对于上诉人主张被上诉人2011年6月1日-2013年5月31日的物业费及滞纳金，得到法院的全部支持并已强制执行完毕；五、上诉人与案涉小区业主就物业合同纠纷经法院处理几十起，都是运用同样法律、同样的证据，在2014年12月之前所有的判决全部支持上诉人主张的物业费及滞纳金，本案只支持80%的物业服务费且不支持滞纳金，明显与已生效的判决相矛盾。恳请二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人崔业山答辩称，小区的物业管理费都是物业管理人员向实际经营户收取，从来没有向我们房主收取过。本案中我出租的房屋之前都是向承租人收取，这个费用不管是多少，都不应当由我承担，一审判决我承担80%的物业费是不公平。
二审另查明，崔业山将案涉房屋于2013年3月份至2015年3月份租赁给案外人何爱红经营韩国烧烤。何爱红于2013年3月份向上诉人交纳了案涉房屋物业费3400元，后何爱红因烧烤工具被盗向上诉人反映未得到回应及房屋周边道路卫生没有打扫等问题，拒绝向上诉人交纳剩余物业费用。上诉人对何爱红所反映的物品被盗及案涉房屋周边卫生问题，认为八达城西南角的卫生确实是个大问题，因前面就是大排档，食客很多�在房屋边上方便，为此物业公司还与食客发生过冲突，物业公司是经常打扫的，否则情况更糟糕。至于何爱红家物品被偷，应该向公安部门反映，不是上诉人服务范围。
本院二审查明的其他事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本案争议的焦点为：一、被上诉人崔业山作为案涉房屋的所有权人，是否应承担交纳物业费的义务？二、上诉人苏东物业公司是否按照合同的约定全面履行了物业服务，被上诉人崔业山是否应按约足额交纳物业费？三、上诉人苏东物业公司主张的滞纳金是否应予支持
本院认为，东台市八达城商住区业主委员会与上诉人苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》及其《补充协议》，均合法有效，且被上诉人崔业山为八达城商住区的业主，上述合同及补充协议的对其均具有约束力。
关于争议焦点一，根据《物业管理条例》�四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因被上诉人崔业山未能提供与承租人的房屋租赁合同，证明其与承租人之间约定了交纳物业服务费事宜，故被上诉人崔业山作为业主应当承担交纳物业服务费的义务。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。上诉人苏东物业公司应当按照合同约�全面履行自己的义务，但根据本院核查2013年3到2015年3月期间案涉房屋承租人何爱红的情况，在上诉人苏东物业公司提供服务期间，确实存在案涉房屋承租人财物被盗及房屋周边卫生问题。结合被上诉人崔业山的抗辩及东台物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况通报》中上诉人苏东物业公司排名靠后的事实，可以说明上诉人苏东物业公司对被上诉人崔业山提供的物业服务质量未能完全达到合同约定的要求，仍存在一定的问题，业主可以据此要求减少价款。虽然一、二审法院在上诉人苏东物业公司起诉其他业主物业费及滞纳金的生效判决中，全额支持了上诉人苏东物业公司主张的物业费用及违约金，但根据本案查明的具体情况，可认定上诉人苏东物业公司对被上诉人崔业山提供的物业服务质量存在一定问题，一审法院据此酌情判决被上诉人崔业山�担80%的物业费用并无不当。关于争议焦点三，滞纳金为法定的行政征收机构对超过规定期限的缴款人征收的一种带的惩罚性质的款项。因在民事平等主体之间不存在征收法律关系，故本案上诉人苏东物业公司与业主委员会约定加收不按期交纳物业服务费的业主滞纳金不当，虽然约定的“滞纳金”具有违约金的性质，一审法院考虑到上诉人苏东物业公司对被上诉人崔业山提供的物业服务质量存在一定问题，在此情况下，被上诉人崔业山未能足额交纳物业费用，对上诉人苏东物业公司主张的物业费滞纳金未予支持，并无不当。
综上所述，上诉人苏东物业公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维�原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人东台市苏东物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一五年十月十九日
书 记 员 吴思懿