辽阳市白塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1002民初1823号
原告（反诉被告）：辽宁中泽地产有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街一段61号。
法定代表人：李洋，该公司经理。
委托代理人：刘政伟，男，1971年1月25日出生，汉族。
被告（反诉原告）：刘宇，男，1985年11月18日出生，汉族。
委托代理人：尹海涛，辽宁白塔律师事务所律师。
原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司为与被告（反诉原告）刘宇房屋租赁纠纷一案，于2017年9月13日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成了合议庭，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司的委托代理人刘政伟，被告（反诉原告）刘宇及委托代理人尹海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司诉称：2014年5月28日，原被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于中泽城18号街25-2号164.78平方米商铺租赁给被告作餐饮使用；租期3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止；租金约定为前两年免租金，第三年租金5万元，租金交付时间为每12个月为一个交租期，在每个交租期届满90日前支付下一个交租期租金。《商铺租赁合同》另约定，如乙方（被告）逾期缴纳租赁、物业费等费用，每逾期一日应向甲方或物业公司支付应付未付金额0.3%的违约金；乙方未按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金二倍的占有使用费。合同签订后，原告将中泽城18号街25-2号164.78平方米商铺交付了被告使用，但被告拒绝缴纳第三年租金5万元。虽经原告多次催收，被告仍然拒付，无奈原告发函给被告解除合同，并要求被告交付租金交还商铺，但被告一直不予理睬，为此，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请法院依法裁决。请求法院依法判令被告给付租赁费5万元，并自2016年7月1日起至实际给付租金5万元之日止期间按日承担0.3%的违约金；请求法院依法判令被告立即交还中泽城18号街25-2号164.78平方米商铺；请求判令被告自2017年7月1日起至交付商铺之日止期间的占用费（按日2×50000/365=273.98元计算）。
被告（反诉原告）刘宇辩称：被告刘宇就辽宁中泽地产有限公司诉被告房屋租赁合同纠纷一案，答辩如下：一、原告违约在先,无权提出任何诉求，租期应当顺延。《商铺租赁合同》第六款第一项有约定:“如因甲方原因（提供资料不全等）使乙方未能在规定期内正常经营，迟延一日,租期顺延两日。”本案原告对外招商时不遗余力地宣称要将所租赁地段打造成餐饮一条街。而且为了招商，前二年不收租金。但是对外招商的商铺却因没有房证，从而导致许多承租人包括被告在内多家餐饮经营者前期对租赁商铺进行投入装修，但是都没有办理到营业执照而不能合法经营，最终被辽阳市白塔区市场监督管理局下达《责令改正通知》依法取缔。庭前，被告依法申请法院到辽阳市白塔区市场监督管理局调取2014年8月19日曾对被告等经营者因无照经营所作的《责令改正通知书》，并制作核实笔录，相信贵院调查取证的法官在监管局已经了解到了该事实。同时，根据《个体工商户登记管理办法》第十四条规定：“申请个体工商户注册登记，应当提交的文件就包括（三）经营场所证明。那么辽阳市白塔区市场监督管理局工商登记部门依法要求办理营业执照应当提交房照复印件（必须印全套）是法律规定。所以，本案分明就是原告违约，不能履行《商铺租赁合同》约定的义务在先。此外，原告还有一系列行为十分无耻，包括为了多卖园区业主车位和车库，而对被告等诸多商铺进出入口设置关卡，不允许车辆正常出入，这严重阻碍被告的正常营业，并且违反租赁合同中用于经营餐饮的约定，使得租赁的商铺无法充分地、合理的利用。二、原告主张租金五万元已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉求。《商铺租赁合同》与原告的起诉状中都提及了有关于租金支付的约定，即“每12个月为一个交租期。乙方应在本合同签署7日内交付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满90日前支付下一个交租期租金。”由此约定判断，如果原告要收取被告第三年的五万元租金，则应当在第二个租期届满前90日前，即2016年3月31日前收取。如果没有收取到，那么原告就知道或应当知道其收取租金的权利遭受到了被告的侵害，则应当在2017年3月30日前起诉。但是原告偏是在9月份才起诉，诉状也是7月21日写的。故依据《民法通则》第136条第三项：“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。”的规定，原告诉求租金五万元已经超过诉讼时效，法院不应支持。三、原告诉求0.3%的违约金不但高，而且违法无效。首先、如果按照年租金五万元计算，那么日租金则为136元。假设违约金成立，那么违约金为每日150元，这比租金本身都要高，远远超过其可能的或所谓的损失，所以0.3%约定过高。其次、如果《商铺租赁合同》没有纠纷可以顺利履行，那么被告确实应当按期交纳租金，原告也有理有据的能依约催收租金。但事实上，若不是原告理亏，没理由收租金，怎么会任由租金拖延一年多之久。所以被告认为原告故意拖到合同期满，起诉租金，还增加违约金，这种做法太无耻。再次、租金都已经超过诉讼时效，那么由此所谓衍生出的违约金也应当随之消灭。最后、《商铺租赁合同》属于原告方单方出具的格式合同，那么根据《合同法》第39条和第40条以及《合同法》司法解释（二）第9条和第10条关于格式条款的规定，原告对于0.3%的违约金的约定没有遵循公平原则，没有采取合理的方式提请过被告注意，没有对该条款予以说明，没有采用足以引起被告注意的文字、符号、字体等特别标识，简而言之，该条款属于无效。四、商铺占有使用费没有理据，无效不应支持。首先、商铺占有使用费类同租金，有超过诉讼时效部分。其次、该条款与违约金条款雷同，同样是违反法律中关于格式条款的相关规定，应当无效。再次、被告租赁商铺用途是经营餐饮，为了创收，而事实上租赁商铺一直都在闲置，没有遵循约定的餐饮用途进行合理利用。这三年来，因为租了这么个东西，带给被告的除了烦恼，就是后悔。为此，被告相信法院也不会认同一个正常的承租人会愿意花五万块钱租个店面而闲置不用，而且到期了，一分利润都没有，还愿意双倍倒贴房租钱来等待打官司。最后、被告也没有强行占有该商铺而拒不归还，该商铺是因为原告违约在先，被告等待赔偿，问题迟迟不能解决，所以一直是闲置待定。原告要收回商铺，随时研究，何必如此？还要什么占有使用费，被告告诫原告其实这种做法太脏。同时，原告认为《商铺租赁合同》有约定租期顺延的条件，原告违约而导致该条件成就，所以，对于尚未到期的合同，无任何占有使用费。五、被告提反诉，诉求原告赔偿被告91000.00元装修损失，并退还5000.00元保证金。前文提及因原告不能提供房照而导致《商铺租赁合同》顺延的情况。如此顺延无期不解决问题，对双方都不利。事实上，本年2月24日，原告指派工作人员钟雪与被告多次沟通。对此，被告保留部分微信记录，内容提及到有三位承租户的赔偿问题，包括被告刘宇，还有李娇、赵金波。通过对话可以判断，原告与被告等租户间的租赁关系并不是一直在正常履行，纠纷早就存在。其中2017年2月份这个时间段内的对话尚在书面的合同期内。如果真如原告陈述的那么有理有据，是被告违约不给租金，则不应当出现双方谈及补偿的对话。由此足以说明被告答辩状的内容客观真实，并非原告谎称的被告违约拒付租金，甚至还冒着每日0.3%的违约和两倍的占有使用费的风险还拒不退房。故被告认为根据《合同法》第四十二条第二项和第三项规定：当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为的任一情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任的法律规定。本案原告违反诚实信用原则，故意隐瞒没有房照这一重大事实，从而导致合同不能履行，并造成被告十万元的损失，就是属于违约，应当赔偿被告。综上所述，被告有证据证明被告答辩内容完全属实。原告与被告纠纷孰是孰非，相信被告的陈述足以求得法院作出理性分析、并清晰查明，直至公正判决，支持被告意见，谢谢。
被告（反诉原告）刘宇反诉称：2014年5月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于中泽城18号街25-2号164.78平方米商铺租赁给被告作餐饮使用；租期3年，前两年免租金，第三年租金5万元。合同签订前，原告以打造餐饮一条街的虚假宣传，诱骗包括被告在内许多租户来投资餐饮，可万没想到，如此规模的地产大公司对外租赁的商铺居然没有房照，从而导致包括被告在内许多商户因经营餐饮无法办理营业执照而被取缔。事实上根本无法经营，合同无法履行，但每家商户都在前期装修上投入了费用，被告对租赁店铺投入装修费91000.00元。从2014年8月19日，被告经营的被责令停业至本案诉讼前，原告指派的工作人员钟雪一直做着为原告拖延解决问题的代表，直到合同到期，原告利用合同对被告不利的无效条款来做无耻的勾当。综上，被告认为根据《商铺租赁合同》第六款第1项约定“如因甲方原因（提供资料不全等）使乙方未能在规定期内正常经营，迟延一日,租期顺延两日”，那么租赁期限应当从2014年8页19日计算2017年6月30日，这2092天，租赁期顺延至2020年。如果事实上《商铺租赁合同》不能切实履行，那么，根据《合同法》第42条第二项和第三项的规定，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致被告重大损失，对此，原告没有理由不赔偿被告损失，故请求法院明察支持。
原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司反诉辩称：被告反诉请求9.1万元装修损失不成立，保证金可以在本诉的违约金中扣除。
本院经审理查明，2014年5月28日原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司与被告（反诉原告）刘宇签订《商铺租赁合同》一份，同日，被告（反诉原告）刘宇缴纳商铺押金人民币5000.00元。《商铺租赁合同》约定：“甲方即辽宁中泽地产有限公司是辽阳中泽城18号街25-2号商铺的合法产权人，甲方将该商铺租赁给乙方即被告（反诉原告）刘宇使用，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止。2014年7月1日至2016年6月30日年租金为零元，2016年7月1日至2017年6月30日年租金为50000.00元。如乙方逾期交纳租金、物业费服务费等费用，每逾期一日，应向甲方或物业服务公司支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金。乙方未能按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占用使用费；如逾期5日没有交还商铺，甲方有权采取封门、自行清理铺内物品等强制措施，因此导致损失和责任由乙方承担。”经原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司多次催要，被告（反诉原告）刘宇未给付2016年7月1日至2017年6月30日期间的年租金50000.00元，原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司于2017年7月13日通知被告（反诉原告）刘宇解除租赁合同。现租赁期限已届满，被告（反诉原告）刘宇尚未将所租赁商铺归还给原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司。
经被告（反诉原告）刘宇申请，本院工作人员到辽阳市白塔区市场监督管理局调取“2014年8月19日，辽阳市白塔区市场监督管理局因刘宇经营的“鱼得水川菜馆”不能办理营业执照，而做出责令改正通知书，停止经营的事实”情况，该单位于2017年11月20日复函一份，内容为：“《工商行政管理机关责令改正通知书》是工商行政管理机关依法命令违法行为人停止并改正违法行为的书面文书，现行的相关法律、行政法规对《工商行政管理机关责令改正通知书》是否保存无具体规定，且此业户的经营行为已过去事件较长，我局相关部门已无法查证，故无法为你院提供相关的证明材料”。
本院确认的上述事实有原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司提供的《商铺租赁合同》，催收租金通知书、解除租赁合同通知书，被告（反诉原告）刘宇提供的收据，辽阳市白塔区市场监督管理局的复函及双方当庭陈述记录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和审查，可以采信。
本院认为，原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司与被告（反诉原告）刘宇自愿签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
现双方约定的租赁期限已过，被告（反诉原告）刘宇未按约定期限缴纳租金属于违约行为，其应承担继续履行的违约责任。故对原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司主张被告（反诉原告）刘宇给付租赁费50000.00元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。
根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方合同中约定的日0.3%违约金已超过合同年租金的30%属于过分高于实际损失，故原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司主张被告（反诉原告）刘宇支付的违约金应按照其实际损失即租金的30%计算，即15000.00元。
2017年6月30日双方约定的租赁期限已届满，故原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司主张被告（反诉原告）刘宇立即交还所租赁商铺的诉讼请求，本院予以支持。
双方合同中写明未按约定交还商铺，每延期一天，应支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费，因原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司于2017年7月13日通知被告（反诉原告）刘宇解除租赁合同，故占用费应从2017年7月14日开始计算，原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司主张被告（反诉原告）刘宇按日租金2倍给付占用费数额过高，应以其实际损失为准，故占用费应按日租金136.99元（50000.00元/365天）从2017年7月14日计算至被告（反诉原告）刘宇实际交还商铺之日止。
被告（反诉原告）刘宇辩解其未交纳租金的理由系原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司租赁的房屋因未办理房屋所有权证书而导致其未能办理营业执照，但其未提供证据予以证明其未能办理营业执照的原因系原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司过错导致；且经本院到辽阳市白塔区市场监督管理局调取相关证据，亦未有相关证据对其辩解予以支持，故本院对其辩解理由，因证据依据不足，本院不予采纳。
被告（反诉原告）刘宇提供的证人三名，其中证人孟禹情、张明均不了解辽阳市白塔区市场监督管理局处罚的具体情况的原因；其提供的证人李娇与本案原告辽宁中泽地产有限公司因另案诉讼存在利害关系，不具有证明力。故对三位证人的证言均不予采纳。
被告（反诉原告）刘宇反诉要求给付装修费用91000.00元，因系其违约，且已占有本案争议房屋三年之久，故对其该项反诉请求，本院不予支持；对于其要求返还押金5000.00元的主张，有事实与法律依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘宇给付原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司租赁费50000.00元并支付违约金15000.00元；
二、被告（反诉原告）刘宇将中泽城18号街25-2号商铺交还给原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司；
三、被告（反诉原告）刘宇自2017年7月14日起按照每日136.99元支付原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司占用费至被告（反诉原告）刘宇实际交还商铺之日止；
四、原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司返还被告（反诉原告）刘宇商铺押金5000.00元；
五、驳回被告（反诉原告）刘宇的其他反诉请求。
上述款项一、二、三、四项于本判决生效后10日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2550.00元，由原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司负担1125.00元、被告（反诉原告）刘宇负担1425.00元；反诉案件受理费1100.00元，由原告（反诉被告）辽宁中泽地产有限公司负担50.00元、被告（反诉原告）刘宇负担1050.00元
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。
审 判 长 鲁 波
审 判 员 曾 玥
人民陪审员 陶思慧
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 夏秀凡
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。