新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）新民再5号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆友好集团库尔勒天百商贸有限公司，住所地：新疆巴州库尔勒市人民东路6号。法定代表人：ＸＸ刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：边新俊，新疆鼎信旭业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，新疆友好集团股份有限公司员工。被申请人（一审原告、二审上诉人）：新疆彼此满意商业投资有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市。法定代表人：洪雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦文明，新疆巨臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周飞，新疆巨臣律师事务所律师。再审申请人新疆友好集团库尔勒天百商贸公司（以下简称天百商贸公司）因与被申请人新疆彼此满意商业投资有限公司（以下简称彼此满意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2017）新28民终405号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2017）新民申1035号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人天百商贸公司委托诉讼代理人边新俊、张鹏,被申请人彼此满意公司委托诉讼代理人周飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天百商贸公司申请再审称，我公司自2012年4月18日开业以来，因受政经环境的变化及电商冲击等订立合同时未能预见原因，开业至今亏损已达2200万元，如按《租赁合同》约定租赁的期限，继续履约至2024年将产生巨额亏损。2016年2月18日我公司与彼此满意公司协商降租事宜遭拒，后我公司又多次向彼此满意公司送达解除合同通知均遭拒绝，在此情形下我公司于2016年4月12日选择了解除合同并撤场。根据《合同法》第96条规定，双方的租赁合同实际上已经解除。二审法院在合同已解除且申请人并未使用租赁场地的情况下仍判令我公司支付2016年4月至2017年4月的场地租金4400000元及违约金880000元显失公平，请求再审改判。彼此满意公司辩称，法律规定了合同解除权系守约方的权利，天百商贸公司系违约方，不享有合同解除权。天百商贸公司发生亏损属于商业风险，不适用情势变更条款。天百商贸公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。彼此满意公司向一审法院起诉请求：1、请求判令天百商贸公司向彼此满意公司支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的年度租金4400000元；2、判令天百商贸公司支付违约金880000元；3、判令天百商贸公司承担本案诉讼费、邮寄送达费。一审法院认定事实：彼此满意公司、天百商贸公司于2011年10月8日签订了一份租赁合同，约定天百商贸公司承租彼此满意公司位于库尔勒市巴音西路47号地下负一层11382.53㎡营业场所，租期为天百商贸公司取得相关主管部门及公司董事会审批通过之日后的第三个工作日至2024年8月31日。租金按前三年一次性支付共计10800000元，之后租金按年支付，后期租金的缴纳应提前一个月交纳。还约定天百商贸公司逾期支付租金及相关约定费用的按实际逾期天数计算，每逾期一日应按当年租金的千分之二向彼此满意公司支付违约金；如30天仍不支付租金，相关约定费用，彼此满意公司有权终止合同，同时天百商贸公司应按租金总额的20%向彼此满意公司计付违约金，并承担由此给彼此满意公司造成的实际经济损失。双方又于2012年1月13日签订了补充协议（二），约定租期为2012年1月1日至2024年8月31日，自2012年1月1日至2012年4月1日为天百商贸公司装修免租期。租金起算日为2012年4月1日，最终以天百商贸公司实际开业日期为准，但最终不得超过2012年5月1日。前三年租金10800000元于2011年12月31日前支付5000000元，剩余5800000元于本协议生效后五个工作日支付。协议后附租金明细表，双方均盖章。天百商贸公司租赁期间因营业状况不好，于2016年2月18日出具了一份函，欲与彼此满意公司协商降租；又于2016年3月9日出具了一份函，欲提前解除租赁合同；又于2016年4月11日出具了一份解除租赁合同的通知书，并于2016年4月12日邮寄该通知书，且对该邮寄行为进行了公证，但邮件被退回，上面注明”拒收”。天百商贸公司又于2016年4月19日给彼此满意公司发出函告，要求与彼此满意公司就解除租赁合同的相关事宜进行协商，该函告彼此满意公司收到。彼此满意公司明确表示不同意解除租赁合同，要求天百商贸公司继续履行合同，故诉至法院。一审法院判决：一、新疆友好集团库尔勒天百商贸有限公司于本判决生效之日立即支付新疆彼此满意商业投资有限公司2016年4月1日至2016年4月16日的租金192876.71元；二、驳回新疆彼此满意商业投资有限公司其他诉讼请求。彼此满意公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销原判，改判天百商贸公司向彼此满意公司支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的房屋租金4400000元和逾期付款违约金880000元；二、依法判令本案诉讼费由被上诉人承担。二审认定的事实：二审法院查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，天百商贸公司在没有证据证明彼此满意公司存在违约，未依约或依法取得解除权的情况下，向彼此满意公司发函主张解除合同，没有法律依据，不产生解除合同的效力。原审法院认定双方签订的租赁合同因天百商贸公司使用合同单方解除权，已于2016年4月16日解除系适用法律错误,二审法院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决:一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2016）新2801民初3193号民事判决;二、新疆友好集团库尔勒天百商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向新疆彼此满意商业投资有限公司支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的年度租金4400000元;三、新疆友好集团库尔勒天百商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向新疆彼此满意商业投资有限公司支付违约金880000元（违约金从2016年4月1日起至计算2016年7月9日止按每日8800元计算）。一、二审案件受理费97520元,由天百商贸公司新疆友好集团库尔勒天百商贸有限公司负担。本院再审查明的事实与原审法院相同。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：（一）租赁协议是否已解除及租金截止时间确认；（二）违约方应如何承担违约责任。本院再审认为，（一）关于《租赁协议》是否解除及租金截止时间确认的问题。天百商贸公司与彼此满意公司所签订的《租赁协议》意思表示真实，符合法律规定，为有效协议。天百商贸公司针对其公司营利目的无法实现的情况，采取了与彼此满意公司协商降租及多次发函协商解除租赁合同等法律规定的措施，在措施未果的情况下，采取了单方撤场方式不再履行合同。天百商贸公司的撤场行为造成租赁协议已不具备继续履行的条件，协议事实上已经解除。一审中彼此满意公司出示视频证据资料认为天百商贸公司在2016年8月尚有租户仍未搬离。天百商贸公司虽不认可以上视频资料，但认为全部租户是在2016年8月搬完的。因双方均未提供租户全部搬离涉案房屋具体时间，根据天百商贸公司自认事实，本院酌定天百商贸公司全部搬离涉案房屋的日期为2016年8月31日。房屋租金应计算至2016年8月31日，二审法院认定天百商贸公司租金承担至2017年3月31日不当，应予纠正。（二）关于违约责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于《租赁协议》双方已无法继续履行，且系因天百商贸公司的违约行为致双方协议无法继续履行，天百商贸公司应向彼此满意公司承担违约责任，彼此满意公司据双方协议约定诉请天百商贸公司向其支付违约金880000元（以每日当年租金的千分之二计算支付，从2016年4月1日起至2016年7月9日至，按每日8800元计算），不违反法律规定。二审法院判令天百商贸公司向彼此满意公司支付违约金880000元并无不当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2017）新28民终405号民事判决第一项、第三项;二、变更巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2017）新28民终405号第三项为：新疆友好集团库尔勒天百商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向新疆彼此满意商业投资有限公司支付2016年4月1日至2016年8月31日期间的租金1844383.56元（4400000元÷365天×153天）;一、二审案件受理费共计97520元，由新疆友好集团库尔勒天百商贸有限公司负担40878元，由新疆彼此满意商业投资有限公司负担56642元。本判决为终审判决。审判长 侯            晖审判员 王      福      生审判员 郭      长      安二〇一八年二月八日书记员 古扎丽·吐尔洪