浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终556号上诉人（原审原告）：湖州经典物业管理有限公司。住所地浙江省湖州市苕溪家园9幢杭长桥北路**号。法定代表人：谢雪强，该公司总经理。委托代理人：陈峥华，该公司职员。上诉人（原审被告）：黎万芳，女，1980年11月20日出生，汉族，户籍所在地陕西省韩城市。现住浙江省湖州市吴兴区。委托代理人：吴江红，系上诉人黎万芳丈夫。上诉人湖州经典物业管理有限公司（以下简称经典物业公司）因与上诉人黎万芳物业服务合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人经典物业公司上诉请求：1、请求依法改判本案的违约金计算标准，由每月1‰改为每日1‰，逾期付款违约金（自2014年1月1日起以2013年度物业服务费1615元为本金按每日1‰计算至2014年12月31日为669元，自2015年1月1日起以2013年、2014年两年按物业费共3830元为本金按1‰计算至实际清偿之日）；2、本案一、二审诉讼费用由黎万芳承担。事实与理由：本案一审中经典物业公司诉讼请求中违约金比例为每日1‰，一审判决中以每月1‰计算明显过低，请求改判。黎万芳辩称，我们不应该承担违约金，2013年的物业费，经典物业公司2017年才和黎万芳诉讼，已超过诉讼时效。黎万芳上诉请求：1、请求撤销浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初279号判决，判令黎万芳不承担物业服务费；2、判令经典物业公司承担黎万芳因房屋漏水造成的一切损失；3、判令经典物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清并有误。一审判决认为经典物业公司与星河花园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，并以此认为经典物业公司与黎万芳之间存在物业服务管理关系，认定事实错误。二、一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和第一百一十四条，纯粹是滥用法律。经典物业公司辩称，物业服务合同是经典物业公司与星河花园业主委员会签订的，是合法有效的。关于房屋漏水，房屋质量问题与物业公司无关，应该找开发商。关于物业服务，绿地改变是2016年的事，经典物业公司2014年12月31日已经退出该小区的管理服务，且黎万芳陈述的物业服务问题也无证据证明。经典物业公司向一审法院起诉请求：一、黎万芳支付经典物业公司自2013年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费3830元（其中包含车库服务费360元）；二、黎万芳支付经典物业公司自2014年1月1日起至实际履行之日止按月1‰计算的逾期付款违约金（暂计算至2016年7月31日为2913元，其中2013年1月至2013年12月的物业服务费逾期付款违约金自2014年1月1日暂计算至2016年7月31日为1806元；2014年1月至2014年12月的物业服务费逾期付款违约金自2015年1月1日暂计算至2016年7月31日为1107元）；三、黎万芳支付经典物业公司律师服务费1000元；四、本案诉讼费由黎万芳承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，经典物业公司与星河花园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同期限为2013年1月1日至2014年12月31日，合同约定：黎万芳向业主按其拥有的房屋建筑面积收取物业管理服务费，多层住宅每月每平方米0.65元；小高层住宅每月每平方米1.60元（含公共能耗费）；商业用房每月每平米0.65元；无产权地面车库每月每库15.00元。物业服务费一年预收一次，每年物业费从1月开始缴纳，至当年末业主未缴纳物业费的，视作逾期缴纳，须自逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳违约金。合同还对其他事项进行了约定。星河花园小区15幢1单元501室属多层住宅，面积为222.52平方米。黎万芳自2013年1月1日起拖欠物业服务费（含公共能耗费）未付，至2014年12月31日共计3830元，经典物业公司多次催讨未着，以致纠纷成讼。一审法院认为，经典物业公司与星河花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，应受法律保护。黎万芳为星河花园小区业主，应受合同约束。黎万芳作为星河花园小区15幢1单元501室物业使用人，未按约支付物业服务费，显属违约，应承担付款的民事责任。故经典物业公司要求黎万芳支付物业服务费的请求，该院予以支持。黎万芳关于房屋漏水的抗辩，经典物业公司已经履行了物业服务义务，房屋漏水问题不属于物业服务范围，故该院不予采纳。黎万芳关于房子门锁损坏、挪车、小区车子乱停放影响通行以及其车库门前的绿化于2016年未经其同意被改成停车位的抗辩意见缺乏事实和法律依据，该院不予采信。经典物业公司要求黎万芳按每月1‰支付逾期付款违约金的诉请，未超出双方约定，且在合理范围，该院予以照准，经典物业公司主张的计算标准与其诉请中所算金额不一致,该院按其主张的按每月1‰核算，具体金额以该院核定为准。经典物业公司要求黎万芳支付律师代理费的诉请，其未能提交相关证据予以证明，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《国务院物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、黎万芳应支付湖州经典物业管理有限公司物业服务费（含公共能耗费）3830元及逾期付款违约金(自2014年1月1日起以2013年度物业服务费1915元为本金按月利率1‰计算至2014年12月31日为22.98元，自2015年1月1日起2013年度、2014年度物业服务费共3830元为本金按月利率1‰计算至实际清偿之日止),限于判决生效之日起十日内清偿；二、驳回湖州经典物业管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由黎万芳负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、黎万芳应否按照涉案《物业服务合同》约定缴纳物业费；二、一审对违约金的认定是否正确。关于争议焦点一，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案《物业服务合同》由经典物业公司与业主委员会依法签订，合法有效，黎万芳应受该合同约束，按照合同约定，依法履行交纳物业服务费。关于黎万芳认为自己不受涉案《物业服务合同》约束的上诉理由，于法不符，本院不予采纳。关于黎万芳认为经典物业服务不到位的上诉理由，缺乏相应证据证明，本院亦不予采纳。关于黎万芳房屋渗水要求经典物业公司维修的问题，二审中黎万芳认可2012年维修过，且根据本案一审已查明事实，经典物业公司对于黎万芳房屋漏水问题也已尽物业服务职责，黎万芳要求经典物业公司赔偿维修房屋造成的一切损失，于法无据，且不属于本案审理范围，本院不予支持。关于争议焦点二，黎万芳认为自己不应承担违约金，但黎万芳不按期缴纳涉案物业服务费的行为，已显属违约，理应承担支付违约金的违约责任。黎万芳该节上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于经典物业公司认为违约金应按每日1‰计算的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院根据本案事实，以每月1‰计算违约金，也并无不当，本院予以维持。综上所述，黎万芳、经典物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖州经典物业管理有限公司负担25元，上诉人黎万芳负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一七年六月七日书 记 员  沈文婷·??6?··??7?·