安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1226民初796号原告：周君仁，男，1962年3月10日出生，汉族，农民，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：王炳松，安徽众豪律师事务所律师。被告：尤侠武，女，1968年10月6日出生，汉族，居民，住安徽省颍上县。被告：杨照新，男，1965年8月1日出生，汉族，居民，住安徽省颍上县。两被告委托诉讼代理人：陈福祥，安徽刘传茹律师事务所律师。原告周君仁诉被告尤侠武、杨照新为买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月15日作出（2016）皖1226民初2498号民事判决，宣判后，被告尤侠武、杨照新不服上诉，阜阳市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）皖12民终3296号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周君仁及其委托诉讼代理人王炳松，被告尤侠武、杨照新及其共同委托诉讼代理人陈福祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周君仁向本院提出诉讼请求：1、其在颍上县南照镇姚岗村西马队自建房屋三套。后将上述房屋出售给被告，被告尚欠其房款202050元。经其多次催要，被告久托未付。为此提起诉讼，请求依法判决被告偿还债款202050元及该款利息(利息按银行同期贷款利率计算，自2015年1月30日起至本案执行完毕止)；2、被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提供如下证据（复印件）：1、原告身份证一份，证明其诉讼主体资格；2、欠条一张，证明2015年元月30日被告尤侠武向其出具欠条，尚欠其房屋款202050元；3、税务事项通知书及附件各一份、完税证明二份，证明涉案房屋已补缴税款。被告尤侠武、杨照新辩称：1、原、被告之间不是买卖合同关系，原告诉状中所述不实。该三套房屋系原告周君仁与姚孝放、穆某、王某(王辉)共同开发房屋期间，购买其钢筋和水泥，共欠其钢筋、水泥款190000元，经双方协商，原告及其他合伙人将三套楼房折价70万抵付给其，扣除钢筋、水泥款，余款由尤侠武分别给原告及姚孝放、穆某、王某出具欠条，涉案争议是合伙事务，原告无权处理，主体不适格；2、涉案房屋系小产权房，原、被告之间签订的房屋转让协议无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。两被告为证明其主张，向本院提供如下证据（书面证据均系复印件）：1、两被告身份证两份，证明其身份信息。2、楼房转让合同协议书和分帐清单，证明原告与姚孝放、穆某、王某共同开发房屋，欠尤侠武钢筋、水泥款19万元，久拖不还，经协商用房屋抵款，双方共同签订了三份协议，约定四至，三套房屋总价款70万元，扣除尤侠武的钢筋水泥款19万元，原告分得202050元、王某分得29250元、穆某分得177750元、姚孝放分得100950元，房屋卖完才支付价款，如有违约承担一切损失责任。尤侠武支付价款的条件未成立。3、原告与张守新、张要志签订的协议一份，证明原告违反原合同约定，改变原告房屋四至，导致房屋至今没有销售出去。原告应承担合同约定的一切损失。4、证人王某、穆某出庭证言，证明原告与姚孝放、穆某、王某共同开发的房屋，用的尤侠武提供的钢筋和水泥，当时没钱将三套楼房抵付给尤侠武，房屋超出钢筋水泥款，尤侠武给我们打的欠条。当时说房子卖掉才付款。根据当事人陈述及举证，本院查明如下事实：被告尤侠武、杨照新系夫妻关系，于1984年4月结婚。原告周君仁与姚孝放、穆某、王某共同在颍上县南照镇姚岗村西马庄合伙建房屋若干套，从被告尤侠武经销建筑材料处购买了钢筋、水泥。因拖欠尤侠武的钢筋和水泥款，原告周君仁及其他合伙人将三套房屋折抵给被告尤侠武，并于2015年1月30日签订房屋转让协议三份，该协议由被告尤侠武的丈夫杨照新书写。经结算，被告尤侠武应给付原告周君仁房屋款202050元，2015年1月30日被告尤侠武给原告周君仁出具了今欠周君仁西马庄房屋款人民币202050元的欠条一份。后原告向被告索要购房款，双方发生纠纷，原告向本院提起诉讼。上述事实有当事人陈述、书证、证人证言在卷佐证。本院认为：本案争议的主要焦点是：1、原告周君仁是否具备提起本案诉讼的主体资格。原告周君仁等四人与被告尤侠武签订三套楼房转让协议后，其已与被告尤侠武形成买卖合同关系，即使在其他合伙人不知情或不起诉的情况下，其仍然可以因买卖合同关系而对合同相对人提起民事诉讼，因此原告周君仁具备提起本案诉讼的主体资格，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定。2、关于涉案买卖合同的效力问题。涉案土地及房屋未办理农用地转用和建房审批手续，双方签订的房屋转让协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项即违反国家法律、法规的强制性规定，合同无效。3、关于本案如何适用法律、解决纠纷问题。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定:民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方争议的座落在颍上县房屋（即售价为14万元的房屋），因被告尤侠武在购买该房屋后增添建设了二层房屋及厢房和水泥地，且原告周君仁拒绝接受被告尤侠武增添的房屋和水泥地，拆除该增添的建筑物不仅会扩大当事人的损失，而且不利于矛盾纠纷的化解，因此双方争议的房屋归被告尤侠武继续管理使用适当。但被告尤侠武应当赔偿原告周君仁因此受到的损失，因双方争议的合同无效，原告周君仁要求被告尤侠武、杨照新偿还房屋款202050元及该款利息，本院不予支持，但被告尤侠武给原告出具欠房款202050元，可以视为原告周君仁在本次无效交易中所受到的损失，原告周君仁对本次无效交易也有一定过错，应承担适当的责任，综合本案实际情况，原告周君仁202050元的损失以被告尤侠武承担80%为宜即161640元，其余损失由原告周君仁自负，该债务发生在尤侠武、杨照新夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，二被告应共同承担清偿责任。综上，被告尤侠武、杨照新应赔偿原告周君仁经济损失161640元。原告周君仁要求被告尤侠武、杨照新支付购房款202050元及该款利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告尤侠武、杨照新于本判决生效后十日内赔偿原告周君仁经济损失人民币161640元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，原告周君仁负担866元，被告尤侠武、杨照新负担3464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  刘 光人民陪审员  任春梅人民陪审员  唐美霞二〇一七年八月十日书 记 员  蒋安琪附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。