温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）温鹿民初字第407号原告：徐律，男，1988年10月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。被告：温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会，住所地：温州市鹿城区水心柳13幢南首。组织机构代码：K1495576-X法定代表人：潘敏杰，主任。委托代理人：朱海怀，浙江卓朗律师事务所律师。原告徐律与被告温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会（以下简称水心村委会）拍卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告徐律的委托代理人朱捷峰，被告水心村委会的委托代理人朱海怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐律诉称：原告于2010年6月9日参加温州产权交易拍卖行有限公司（以下简称产权拍卖行）举办的拍卖会，并拍得温州市鹿城区水心公寓601室房屋。原告依约付清了拍卖成交款和拍卖佣金，被告将涉案房屋交付原告使用，原告对涉案房屋进行了装修，支出装修费用合计220万元。但此后，因政府限购政策的原因，原告无法办理房屋过户手续，故原告于2011年11月向鹿城区人民法院起诉，要求解除上述《拍卖成交确认书》，返还拍卖成交款和佣金。2013年4月7日，该院作出（2013）温鹿民初字第335号民事判决，解除《拍卖成交确认书》，被告返还原告拍卖成交款6402740元并赔偿原告佣金损失38416元。原告认为，合同解除后，双方因合同取得的财产应予返还，因原告已对涉案房屋进行装修，故被告应当支付原告装修费用。请求判令被告赔偿原告为水心公寓601室所支出的装修费用220万元并承担诉讼费用。后原告变更诉讼请求为判令被告向原告支付水心公寓601室装修费用925464元及利息（自房屋腾空之日2013年12月12日起计算至判决确定的付款之日止，按月利率1%计算，暂计18000元）。为证明诉称事实，原告向本院提供如下证据：1、居民身份证，证明原告诉讼主体资格；2、（2013）温鹿民初字第335号《民事判决书》、（2013）浙温民终字第642号《民事判决书》及生效证明书，证明关于涉案房屋的《拍卖成交确认书》已被依法解除的事实。因原告申请，本院委托温州瓯江资产评估有限公司对水心公寓601室房屋装修费用及屋顶平台的搭建及装修费用进行评估。该公司于2013年9月10日作出温瓯江评报（2013）122号《资产评估报告书》，评估结论为水心公寓601室房屋欧式装修评估价值838695元；二、三层室外阳台景观装修评估价值68244元；公用楼梯装修每户摊派费18525元，三项合计925464元（评估基准日为2013年7月30日）。被告水心村委会辩称：1、被告在拍卖前已明确告知原告取得产权证的时间不能确定，原告应该预见无法办理过户手续的风险，其在过户事项还没有明确约定的情况下进行装修，由此造成的损失应由其自行承担。2、被告在拍卖后即交付涉案房屋，原告装修后也一直使用该房屋，被告并没有享受装修，也没有违约，故没有义务赔偿原告的损失。3.因原告购买多处房产，而限购令政策的实施导致涉案房屋不能过户，责任不在被告，故被告无需赔偿装修损失。综上，应驳回原告诉讼请求。审理中，被告水心村委会提起反诉，请求判令：1、本案原告腾空涉案房屋，恢复原状并返还被告；2、赔偿被告因解除《拍卖成交确认书》造成的房屋差价损失暂计1377850元；3、赔偿被告租金损失暂计227300元；4、由原告承担本案评估费用及诉讼费用。被告提起反诉后，本院依法通知其预缴反诉诉讼费，但被告在规定期限内未预缴诉讼费用，故本院视为其自行撤回反诉请求。为证明辨称事实，被告向本院提供如下证据：1、涉案房屋平面图；2、涉案房屋室外照片。证据1-2证明原告擅自改变功能，搭建违章建筑的事实。3、拍卖物权属、给用负担及手续办理情况告知书，证明原告拍卖时已明知房屋未办理产权，故装修费用应由原告自己承担；4、涉案房屋所有权证、土地使用证，证明被告为涉案房屋所有人。审理中，被告向本院申请对涉案房屋现价格及租金（2010年7月2日至2013年6月20日）进行评估。本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司温州分公司对以上事项进行评估，该公司于2013年11月14日出具估价报告，对涉案房屋于评估时点2013年10月30日的市场价值评估单价为18000元/平方米，总价为496.03万元；2010年7月2日至2011年10月31日毛坯房租金76800元；2011年11月1日至2013年6月20日装修后租金147500元；合计租金为224300元。被告另申请本院调取有关涉案房屋存在违章建筑的证据，以证明原告所称装修费用涉及违章建筑的部分应予剔除。经本院调查，温州市城市管理与行政执法局曾于2011年5月17日向水心公寓601室发送《责令限期改正通知书》一份，称检查发现违法搭建木头亭，面积5平方米，责令立即停止并限期自行拆除。此后未作进一步处理，该木头亭至今尚未拆除。庭审中，对原、被告提供的证据，双方对其真实性均无异议，本院予以采信。两份评估报告均系本院委托有资质的评估机构作出，评估程序亦合法，本院予以采信。关于限期改正通知书，本院认为，原告进行装修事实存在，评估报告载明涉案房屋二、三层室外阳台景观装修包括“地板、鱼池、小桥、房屋、木方亭”等多个部分，合计装修价值68244元，而上述通知书仅提及木亭，在行政机关没有最终作出处理的情况下，仅凭该通知及照片等不足以认定涉案房屋违章建筑情况及违章部分在装修价值中所占比例。根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告徐律为水心村村民。2010年4月，被告水心村委会委托产权拍卖行对温州市鹿城区水心大厦A、B幢部分房屋共计34套进行拍卖，办理买受款结算。同年6月9日，原告参与竞拍并拍得坐落温州市鹿城区水心公寓601室（建筑面积278.38平方米）房屋，成交单价为23000元/平方米，总价为6402740元。同日原告与产权拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。同年7月1日，原告向产权拍卖行缴清了拍卖款6402740元和拍卖佣金76832元。同年7月2日，涉案房屋交付给原告。2011年3月8日，温州市人民政府颁布了《关于的实施意见》。2012年9月，被告水心村委会取得涉案房屋所有权证及土地使用权证。由于原告拍卖取得多套房屋，受上述房地产限购政策的限制，无法办理涉案房屋的产权过户手续。为此，原告向本院提起诉讼。本院于2013年4月7日作出（2013）温鹿民初字第335号民事判决，解除原告与产权拍卖行签订的《拍卖成交确认书》；水心村委员会于判决生效之日起十日内返还原告徐律拍卖成交款6402740元并赔偿损失38416元。被告水心村委会不服提起上诉，温州市中级人民法院经审理于2013年6月19日作出（2013）浙温民终字第642号民事判决，驳回上诉，维持原判。现水心村委会已履行支付款项义务，原告已腾空涉案房屋并返还水心村委会。另查明，原告取得涉案房屋后，进行了装修，其装修费用经评估为925464元（评估基准日为2013年7月30日）。本院认为：原告就涉案房屋拍卖合同提起诉讼后，法院生效裁判已确认其与产权拍卖行签订的《拍卖成交确认书》合法有效，但因被告水心村委会在房地产调控政策实施后才取得涉案房屋所有权证，根据该政策的规定，原、被告不能办理涉案房屋的产权过户手续，导致合同无法继续履行，故判决解除《拍卖成交确认书》。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告依据法院判决已返还原告拍卖款并赔偿佣金损失；原告亦已腾空返还涉案房屋。原告在拍得涉案房屋并交付其使用后进行装修并无过错，其所支出的装修费用在合同解除、返还房屋的情况下确系实际损失，况且原告进行的装修提升了房屋的适用性，而大量装饰装修必然与房屋形成附合难以拆除，在房屋返还后实际由被告使用支配。因此，原告要求被告赔偿其装修损失，合理有据，本院予以支持。经本院委托评估，涉案房屋在评估基准日2013年7月30日的装修价值为925464元，但考虑到本案拍卖合同解除不归责于原告或被告，且原告装修入住后已实际使用至其腾空时，故对原告装修损失，应以装修现值为基础，由双方按照公平原则分担。综合以上因素，本院酌定被告赔偿原告装修损失450000元。至于原告所主张的装修费用的利息损失，由于涉案房屋交付使用系依约履行生效合同行为，而合同解除不归责于双方，故原告要求被告水心村委会赔偿利息损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：一、被告温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐律装修损失450000元；二、驳回原告徐律的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13235元，评估费38400元，共计51635元，由原告徐律负担17635元，由被告温州市鹿城区松台街道水心村村民委员会负担34000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李 元人民陪审员  郭笑春人民陪审员  谢文兴二〇一四年六月二十三日代书 记员  孙芳芳附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条第（五）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。