安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霍民二初字第00415号
原告：王祖贵
委托代理人：王圣扬，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：申恩金，安徽皖大律师事务所律师。
被告：屠国宏
委托代理人：甄宜明，安徽皋陶律师事务所律师。
原告王祖贵诉被告屠国宏房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年4月22日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告王祖贵及其委托代理人王圣扬、申恩金，被告屠国宏及其委托代理人甄宜明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王祖贵诉称：2012年5月8日，被告与原告签订了《房屋租赁协议》，将其所有的霍邱县周集镇步行街西头坐北西南门面房一、二层房屋出租给�告使用，一层面积约170平方米，二层面积约120平方米。租期十年，五年为一周期，五年内租金不变，五年后随行市价，增幅不超过30%。2012年5月8日至2017年5月8日这五年期间内，年租金为9万元不变。原告在承租该房屋后，花费了长达数月的时间对房屋的室内和室外做了大量的装修装潢，在经营期间又以各种方式在广告宣传方面投入了大量资金，装修和广告的投入合计为446649元。原告之所以敢投入如此多的资金在装修装潢和广告宣传上，是基于对双方合同的信赖，因为根据合同约定，原告可以在该房屋经营婚纱摄影长达十年甚至更久。所以原告在承租该房屋期间，一直恪守一个承租人应尽的义务，及时足额的缴纳租金，从未拖欠，原告的租金已经支付至2015年5月8日。但被告在签订合同还不到三年，2015年3月初，被告突然要求原告增加租金至原来的两倍，原告表示无法接受，被告在2015年3月13日直接带人进入原告承租经营的店内，强行将原告店内的装潢和设备予以拆除，致使原告无法经营。被告的行为严重违反了双方合同的约定，且以实际行为终止了与原告之间的租赁合同关系，依法应承担相应的违约及赔偿责任。根据合同约定，原告至少可以使用房屋到2017年5月8日，但被告于2015年3月就以实际行为终止了双方的合同关系，被告的行为直接导致原告未来26个月的确定预期利益丧失。结合原告近一年的年营业额为462485元，原告一年的利润为24万元，被告导致原告丧失的合同确定的预期利益为每月2万元，合计52万元，该损失被告依法应予赔偿。现请求法院判令：1、解除原、被告于2012年5月8日签订的《房屋租赁协议》；2、被告立即退还原告两个月的租金1.5万元；3、被告立即赔偿原告的装修及广告费用损失446649元；4、被告立即赔偿原�合同约定租赁期内的营业损失52万元（按2万元／月计算至合同约定五年期满共计26个月）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。
王祖贵为主张自己的诉讼请求，向法庭提供证据如下：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、房屋租赁协议一份，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，合同明确约定第一租期为五年，2017年5月8日到期，五年内租金为9万元不变。租赁范围就是原告装修使用三年的范围，具体是一层的全部（所有装修过的使用将近三年的范围）、二层的部分（以装修的房屋面积为准）；
3、个体工商户营业执照和开业宣传单各一份，证明原告承租涉案房屋并用于经营婚纱摄影和儿童摄影的事实；
4、租金收条及单据3页，证明原告已经将房屋租金支付至2015年5月8日的事实；
5、�片8页16张，证明原告承租房屋后对涉案房屋内外进行了大量装修装潢并投入大量广告宣传的事实；
6、装修装潢清单及单据（含广告）42页，结合证据5证明原告花费的装修费用和广告费用合计为446649元的事实；
7、照片3页6张，证明被告将原告在涉案房屋中的装潢强行拆除并收回房屋的事实；
8、光盘2张，结合证据7证明（1）、被告违约强行将原告承租的房屋收回并拆除装潢的事实。（2）、结合证据5证明原告对涉案房屋投入大量装修的事实；
9、原告近一年营业额统计单2页，证明原告近一年的营业额为462485元的事实，进而证明原告经营年利润为24万元的事实；
10、安徽华鹏资产评估有限公司出具的资产评估报告书一份及评估鉴定费用发票一份，证明所涉案的房屋原告装修及电器家具折算损失价值是19.72万元及评估费应�被告承担。
11、原、被告之间的手机通话录音3段（当庭播放），证明被告强行拆除房间原告是不同意的，并非被告所称原告未答复。被告单方赶原告方走，要求原告另找房屋，即被告属于单方解除合同的违约行为。被告始终未提及房屋租赁合同中有两间房屋未出租给原告。
屠国宏辩称：1、原告诉请的租赁房屋拆除部分不在租赁合同范围之内；2、原告自始违约，没有及时足额支付租金，目前原告尚欠被告近4个月租金未付；3、从合同性质和原告经营看，拆除部分是原告作为儿童摄影部分，拆除部分不影响整个合同履行，原告要求被告立即赔偿原告的装修及广告费用损失446649元的请求无事实和法律依据；4、原告诉请的逾期利润损失（52万元）没有事实和法律依据，原告主张的年营业额462485元和年利润损失均无依据；5、被告同意解除原、被告之间的房屋租赁合同，但前提是要求原告支付近4个月的租金，并在本庭结束后一个星期内将租赁房屋内的财物搬走，否则造成损失被告将保留诉讼权利。
屠国宏为反驳原告的诉讼请求，向法庭提供如下证据：
1、被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格；
2、国有建设用地使用权出让合同一份，证明被告在2011年4月20日获得霍国土出（2011）16号宗地面积为196㎡的土地使用权，此时被告已经准备就该宗地及其他土地进行房地产开发；
3、2012年5月8日的房屋租赁协议一份，结合证据2证明（1）、在本协议签订时被告已经明确告知原告二楼给被告预留一间作为房地产开发公司办公室、一楼预留2间作为房地产开发公司售楼部。（2）、依据本协议，原告诉请的争议租赁房屋不在本租赁协议范围之内，原告诉请没有事实依据。（3）、该租赁�议也明确表明一层和二层部分准确的是一层的一部分和二层的一部分，并不是全部一楼和二楼；（4）、依据该租赁协议，原告从协议履行开始就违约在先，没有一次性按时足额交纳租金。（5）、所争议的拆除部分是被告实际生产生活所需上楼的必经之处，不可能在租赁范围之内；
4、证人魏于红出庭作证证言一份，证明原被告商谈租赁房屋时，租金是每年9万元，楼下一片全部租给原告，楼上留一间作办公室，如果被告进行房地产开发，就要给被告留售楼部，平时楼下一片全部给原告使用。
屠国宏对王祖贵提供的证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2三性均无异议，对证明目的有异议，本案争议焦点是房屋租赁范围，应理解为一层的一部分和二层的一部分；对证据3真实性无异议，证明目的有异议，营业执照中并未注明儿童摄影范围；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，其缴纳的租金第一年原告分两笔支付，分别是2012年5月8日支付8万元和2012年6月4日支付1万元（2012年5月8日至2013年5月8日）；第二年是2013年5月9日付6万元，6月1日付3万元（2013年5月8日至2014年5月8日），证明了原告自始违约并未及时足额支付租金；对证据5真实性无异议，合法性、关联性和证明目的均有异议，原告无证据证明照片是依法取得的，从证据来源看不具有合法性，同时与本案不具有关联性，达不到原告证明目的，原告提供的大部分是是婚纱摄影照片，其中2张儿童展区的照片不是本案租赁房屋的范围，与本案不具有关联性；对证据6三性均有异议，实际发生的费用原告应提交正式发票；所涉及的装修部分应有具体的采购单位到庭作证，原告不能证明其每张清单及收款收据实际所发生的费用，也不能证明所购材料用于装修部分；对证据7真实性无异议，被告拆除部分不属于租赁合同范围，与本案无关联也达不到原告证明目的；对证据8被告对拆除原告装潢的事实认可，但与本案不具有关联性，达不到原告证明目的，因为光盘拍摄的是整个一楼和整个二楼，而一楼的一部分不在租赁合同范围内，原告本来就不应该装潢；对证据9三性及证明目的均有异议，原告主张逾期利润不是能够与上一年度比较能够参照出来的，每张单据上的没有原告客户的电话，不能够证实是否真实发生，所以不具有真实性，原告从事婚纱摄影应提交每次消费的相应税务发票，否则不具有合法性，从每月的清单看，不符合证据要求，每张单据应提交相应的发票和合同、客户的真实身份信息，并不是每张签单都能够真实发生，因此均达不到原告证明目的；对证据10真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，拆除部分�1.7万元损失，拆除部分不属于租赁范围之内，原告主张无依据；同时不能证明被告应当承担19.72万元的损失，此鉴定只是客观的评定，也证明了原告主张的40多万元的装修存在很大水分。原告当庭增加的评估费已经超过举证期限；对证据11原告未在举证期限内举证，从录音中可看出，被告讲从屋内楼梯上楼符合实际情况，被告强行拆除装潢之前，原告确实一直未表态，即使被告要求原告不配合就搬走，这只是一种单方意思表示并未实际履行。录音中讲到的被告要开一个门就是两间售楼部的门。
王祖贵对屠国宏提供的证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2与本案无关联，达不到被告的证明目的；对证据3被告2011年4月20日获得霍国土出（2011）16号宗地面积为196㎡的土地使用权，还在2012年5月8日与原告签订房屋租赁协议，反而证明了被告是恶意的。被告称拆除部分不在租赁范围之内，但是事实上原告租赁使用了三年之久。原告租赁的就是一层和二层的部分而并不是被告所称的一层的部分和二层的部分。被告称所争议的拆除部分是被告实际生产生活所需上楼的必经之处，但是被告真正的上楼通道在楼外（有一个铁楼梯）。对证据4证人魏于红出庭作证证言，由于证人与被告是邻居且是亲戚，证言不具有真实性，其证明的内容在合同上也未体现。
本院对原告提供的证据认证意见为：对证据1予以认定；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认定；对证据3、4、5予以认定；对证据6由于原告提供的装修装潢清单及单据不是正规发票，无法核实，达不到原告的证明目的；对证据7、8，由于被告对拆除原告装潢的事实认可，故对此两组证据予以认定；对证据9，由于此统计单是原告单方统计，未提交客户的身份�息、相应的合同和发票，真实性无法核实，达不到原告的证明目的；对证据10的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认定；对证据11，被告认可此录音是原、被告之间的通话录音，对原告的证明目的予以认可。
本院对被告提供的证据认证意见为：对证据1、2予以认定；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的不予认定；对证据4证人证言，由于证人在双方签协议时不在场，达不到被告的证明目的。
基于上述证据认定及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实如下：2012年5月8日，原告与被告签订了一份《房屋租赁协议》，被告将其所有的霍邱县周集镇步行街西头坐北西南门面房一层和二层部分房屋出租给原告使用，租赁期十年，五年为一周期，五年内租金不变，五年后随行市价，增幅不超过30%。2012年5月8日至2017年5月8日这五年期间内，年租金为9万元不变。原告在承租该房屋后，对一层全部房屋和二层部分房屋进行了装修装潢，在该房内经营婚纱摄影和儿童摄影。2012年5月8日至2014年5月8日期间，原告已将房屋租金支付至2015年5月8日。2015年3月，被告打电话给原告，要求用一层的两间房屋作房地产开发售楼部，原告未同意。3月13日，被告带人进入原告承租经营的一层儿童摄影区，强行将该区内的装潢和设备予以拆除。2015年6月8日，原告提出申请，要求对其经营的霍邱县周集镇步行街西头坐北西南门面的全部装修损失额及已经拆除部分的装修损失额进行评估，霍邱县人民法院委托安徽华鹏资产评估有限公司评估，2015年7月12日，安徽华鹏资产评估有限公司出具了皖华鹏评报字（2015）0702号资产评估书，评定一层和二层部分房屋全部装修损失为17.72万元（其中已拆除部分装修损失为1.7万元）�电器及家具损失为2万元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订了房屋租赁协议，明确了房屋租赁范围、租赁期限、租金的计算方式等，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已按约支付了三年租金，被告在未征得原告同意的情况下，强行拆除原告所租赁部分房屋内的装潢和设备，构成违约。原告要求解除双方所签订的房屋租赁协议，被告同意，本院予以解除。由于被告的违约行为，给原告造成装修损失17.72万元和电器及家具损失2万元，合计19.72万元应由被告进行赔偿。同时由于被告的违约行为，导致原告的合同目的无法实现，原告缴纳租金到2015年5月8日，故被告应退还给原告2015年3月到2015年5月两个月的租金1.5万元。关于原告要求被告赔偿合同约定租赁期内的营业损失52万元，因没有事实和法律依据，本院不�支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告王祖贵与被告屠国宏之间签订的房屋租赁协议；
二、被告屠国宏退还原告王祖贵房屋租金1.5万元；
三、被告屠国宏赔偿原告王祖贵房屋装修损失、电器及家具损失合计19.72万元；
以上二、三项判决，被告于本判决生效后五日内付清。
四、驳回原告王祖贵其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13616元，由原告负担9133元，被告负担4483元，评估费4000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 墨 力
审 判 员 许 霞
人民陪审员 杨 浩
二〇一六年一月十三日
书 记 员 张保友（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要�务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。