福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0181民初1327号原告：郑孝兵，男，1968年10月5日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：俞敏，福建亚恩律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：商星星，福建亚恩律师事务所实习律师。被告：周哲明，男，1990年2月25日出生，汉族，住福建省福清市。原告郑孝兵与被告周哲明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑孝兵的委托诉讼代理人俞敏、被告周哲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑孝兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的房屋租赁合同；2.判令被告将房屋恢复原状（适合居住），同时支付在房屋恢复前应缴纳房租（2017年12月1日至房屋恢复完毕止，按月租金2000元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求为：被告将房屋恢复至毛坯房状态（房屋功能恢复原先规划功能），同时支付在房屋恢复前应缴纳房租（按月租金2000元标准，从2017年12月1日至房屋恢复完毕止）。事实和理由：原告系福清市音西街道中联天御9号楼2503单元的房主，套内面积141.04平方米。因常年不在省内，遂委托亲戚即案外人刘雪琴代为管理该房屋。原告委托刘雪琴将毛坯房屋出租，刘雪琴与被告于2015年10月21日签订房屋租赁合同。后原告在物业公司的通知下才了解到，被告未按装修方案及合同约定进行装修，直接将房屋隔成四套独门独户，加装四台电表，并将安全通道分割在套间内，甚至将煤气管道暗埋，厨房改装成卧室，卧室内加装厨房，排气管打穿横梁。将房屋用途改变，使得房屋存在极大安全隐患，且未经原告同意就将房屋转租。原告要求解除合同并将房屋恢复原样，但被告置之不理，不进行恢复，也不交纳房租，而继续将存在安全隐患的房屋进行出租。根据合同约定，原告有权解除合同，且因被告违约导致合同解约的，原告有权不返还租金保证金及被告已交纳的其他款项。被告行为侵害了原告权益，且将他人安全置之不顾，为维护合法权益及他人生命安全，原告请求判如所请。被告周哲明辩称，一、其不同意解除合同，要求继续履行房屋租赁合同，且原告不得再侵害被告的房屋使用权。1.刘雪琴签订合同时告知是房东，其对整个房屋从装修到使用整个过程都清楚，不存在物业告知方才知道。2.被告对房屋装修花费16万元多，装修在中联物业监督管理下完成，是公开、透明的，竣工验收通过后已退还装修保证金，被告完成装修后使用房屋过程中，并未有物业人员或原告方提出异议或给出违规整改通知。2.原告方在签订合同前后都在兜售房产，2015年前后房市低迷，2017年起房市升温，原告急于变现，故以此为契机，当时原告还通过音西街道清华社区ＸＸＸ主任对终止房屋租赁合同事项进行调解，后不了了之，并非原告所称的被告违约或者房屋存在安全隐患而起诉。3.煤气管道系装修负责人监管失责，在原告提出异议后次日已按要求改造，房屋结构分为左右两边，两边独立核算水电费，作为被告职工所用，并未出租，且消防通道畅通无阻碍，被告没有因需要排气而打穿横梁，没有把厨房改卧室，房屋系由其职工居住或办公使用，未改变房屋用途，原告提交的两份整改通知单，被告均第一时间妥善处理，并整改通过，并未致房屋存在安全隐患。4.被告从未拖欠原告租金，因原告停水停电、三番五次进入房屋、周而复始表达收回房屋诉求等行为，导致被告无法对房屋行使使用权，故没有交纳租金，且在2017年11月刘雪琴提出暂停交纳房租，等公安、建设等部门上门查验，但始终没有来，原告行为侵害被告权益。二、原告赔偿被告2017年6月至2018年5月的损失（装修后使用效益每月5000元）。三、本案诉讼费由原告承担。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。可查明：原告郑孝兵系福清市音西街道商品房的权利人。2015年10月21日原告委托案外人刘雪琴与被告周哲明签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将上述毛坯房于2015年10月23日移交给被告，被告自行装修后居住；租赁期限自2015年12月1日至2021年11月30日；2015年10月23日至12月1日为装修期不计租金，2015年12月1日至2020年11月30日月租金2000元，2020年12月1日至2021年11月30日月租金2500元；按季度支付租金，被告在签字后支付第一个交租期租金6000元，之后应在每个交租期时提前15日支付下一个交租期租金，并于合同签订之日支付2000元作为租金保证金；如被告未能如约交纳租金，原告在通知无效后，可收回该房屋，被告承担违约造成的所有责任；被告应先将房屋装修方案提供给原告及物业公司审查同意后方可装修；租赁合同终止当天，被告应在3天内搬出活动设施，不得拆除房屋墙面、地面、天花及固定装修等设施家具，以清洁状态交还原告；如被告从事违反消防或其他法律法规行为的，原告有权解除合同；该合同自签字后生效。2017年4月12日福清市音西街道办事处以讼争房屋中将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间为由，发出责令限期整改通知书。2017年9月14日福清华润燃气有限公司在入户检查中发现煤气管道暗埋及管道房间住人，要求将管道封闭物拆除，并限期搬出该房间。2018年1月30日原告以被告自2017年12月1日起未支付租金以及违反消防规定等为由诉至本院。诉讼中，被告向原告支付租金4000元，双方确认租金交纳至2018年1月31日。根据原告提交的2017年9月照片，讼争房屋已二次装修，分割成相对独立的数个空间，屋内电表四台，阳台被隔断并砌有水池，屋内多处安装抽油烟机，原规划为厨房的房间内有床铺，且燃气表及管道被暗埋。2018年5月31日本院会同原、被告至讼争房屋现场查勘如下：房屋已二次装修，入户后中间一条走廊，走廊墙上设有2个电表；走廊左拐可通往原规划为餐厅、厨房及靠近楼梯铁门，其中两个门的门扇及隔断物已拆除，通往靠近楼梯铁门无障碍；原规划为厨房的房间内燃气表及部分管道可看见，地板铺金钢板，无床铺；屋内安装空调数台；水电均通；阳台隔断物及水池已拆除；抽油烟机已拆除，排烟管口已封住等。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效，双方应按合同约定履行各自义务。根据规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证证明责任。原告请求解除租赁合同，应当对解除合同的基本事实负举证证明责任，否则承担不利后果。原告主张被告未经其同意转租房屋，被告不予认可，原告仅以被告将房屋装修成四个相对独立的空间，以及微信中被告对房屋代管人刘雪琴备注为刘雪琴-2503即认定被告转租房屋依据不足，对该主张不予采信。原告主张被告违反消防规定，依约可解除合同，庭审中原告明确说明被告将厨房改为卧室并锁门，致其他人无法通往安全门而进入楼梯，存在消防隐患。被告在租赁使用房屋过程中，存在不当之处，相关部门亦发出整改通知，诉讼中经现场查勘可以确定被告已作相应整改，屋内抽油烟机已拆除，通往靠近楼梯铁门（安全门）并无障碍，故原告该解除合同理由不能成立。原告主张被告未交纳租金，依约可解除合同，被告抗辩认为之前从未拖欠租金，后因原告停水停电、三番五次进入房屋、多次表达收回房屋诉求等行为，致其无法正常使用房屋，故没有交纳租金，且刘雪琴于2017年11月提出暂停交纳房租。本院认为，被告在租赁使用房屋中存在不当之处，曾被相关部门停水停电，与原告无关，且原告否认其或者刘雪琴曾提出暂停交纳房租，被告该抗辩理由不能成立。依约交纳租金是承租人的主要义务，除出现法定或约定可不付租金的情形外，被告应当依约支付租金。根据约定，被告现应向原告支付至2018年8月租金，即被告已拖欠2018年2月至8月期间的租金14000元，其要求继续履行合同即应及时支付，否则原告可以解除合同。考虑双方之前存在纠纷，上述大部分租金支付时间发生在诉讼中，且租赁物为毛坯房，被告承租后投入较多资金装饰装修，合同约定的租赁期限又未履行过半，若解除合同可能导致利益失衡。同时，被告亦承诺若合同继续履行将会很快补交租金，并保证合法合规使用房屋，故被告欠交租金虽有违约之处，但如果其能按承诺履行义务，继续履行合同对双方来说更趋于公平。因此，被告在本院确定的付款之日前按合同约定支付租金，合同可继续履行，否则按原告请求处理即解除合同。合同解除后，原告关于被告将房屋恢复原状至毛坯房状态（房屋功能恢复原先规划功能）之请求，与双方约定不符，被告可按合同约定处理装饰装修物后交还房屋，并依约支付至房屋交还之日的相应租金及房屋占有使用费。关于被告请求原告赔偿2017年6月至2018年5月期间相关损失，属于反诉内容，本案中被告未提出反诉，该请求不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二项规定，判决如下：一、若被告周哲明在本判决生效之日起五日内未按合同约定向原告郑孝兵支付房屋租金（截止2018年6月30日被告周哲明依约应支付原告郑孝兵房屋租金14000元），原、被告之间的《房屋租赁合同》予以解除；合同解除后被告周哲明于本判决生效之日起三十日内向原告郑孝兵返还房屋，并按照每月租金2000元标准自2018年2月1日起向原告郑孝兵支付房屋租金或占有使用费至房屋交还之日止。二、驳回原告郑孝兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告郑孝兵负担990元（已交纳），被告周哲明负担2310元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林文挺人民陪审员  周 旭人民陪审员  陈 琳二〇一八年六月三十日书 记 员  张一芳