福建省浦城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第1996号
原告国网福建浦城县供电有限公司，住所地浦城县。
法定代表人欧阳彬，执行董事。
委托代理人吴香云，福建九越律师事务所律师。
委托代理人罗作湍，福建九越律师事务所律师。
被告浦城县东虹房地产开发有限公司，住所地浦城县。
法定代表人鱼涛，总经理。
委托代理人陈龄，福建君立律师事务所律师。
委托代理人游珑，福建君立律师事务所律师。
原告国网福建浦城县供电有限公司与被告浦城县东虹房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗作湍、被告委托代理人游珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国网福建浦城县供电有限公司诉称：原告国网福建浦城县供电有限公司系2013年8月13日由原福建省浦城县供电有限公司变更而来，原福建省浦城县供电有限公司是2005年10月原浦城电力有限责任公司供电部分资产根据国家电力体制改革精神和方案进行股改组建而成，组建后原浦城电力有限责任公司对被告浦城县东虹房地产开发有限公司房屋拆迁、安置回购等债权，均由原福建省浦城县供电有限公司承继和享有。原浦城县电力公司隶属于浦城电力有限责任公司。2004年5月25日原、被告双方签订《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置合同书》一份，该回购安置合同书约定：原告所有的坐落在浦城县胜利街河滨路的房屋及附属物共计建筑面积7904.10平方米，简易结构面积211.01平方米，因被列入拆迁范围而选择产权调换的拆迁补偿方式，原告选择回购浦城县滨江新天地12号楼营业用房，建筑面积100.02平方米，并约定原告回购的这一营业用房单价另定、地点另定；同时原告还选择回购滨江新天地11、15号楼住宅，12号楼营业用房等；此外，该回购安置合同书还约定：原告分四期付清回购安置房购房款，原告并在收到被告发出的房屋竣工交付使用通知书后10日内付清尾款，原告在交清全额购房款后由原、被告双方交接房屋钥匙等。2004年9月27日原、被告双方就原告选择回购的上述100.02平方米营业用房签订了《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置补充协议书》，该补充协议书约定：原告回购店面100.02平方米，地点为12号楼东一、东二、东三叁间、9号楼东一壹间，共肆间；回购面积的价格按被告所定的价格下浮24%，超面积部分按市场价；由于被告的正式设计图纸未完成，待正式图纸出来后，首先交原告选定等等。
现浦城县滨江新天地12号楼已完成，相关房屋已交付，但被告至今未按补充协议书约定将原告回购的浦城县滨江新天地12号楼东一、东二、东三三间店面交由原告选定，即被告要求签订的商品房买卖合同，更未向原告发出房屋竣工交付使用通知书，也未将该被安置的店面交付给原告。故原告请求判令原告国网福建浦城县供电有限公司优先取得被安置店面浦城县滨江新天地12号楼东一、东二、东三（浦城县滨江新天地12号楼底层设计平面图内店面1、店面2、店面3）三间店面；判令被告浦城县东虹房地产开发有限公司交付浦城县滨江新天地12号楼东一、东二、东三（店面1、店面2、店面3）三间店面；本案诉讼费由被告承担。
浦城县东虹房地产开发有限公司辩称：一、原告诉请要求优先取得及交付被安置店面浦城县滨江新天地12号楼东一、东二、东三（即浦城县滨江新天地12号楼底层设计平面图内店面1、店面2、店面3）这三间店面，并非是原告基于房屋拆迁补偿享有的权利，而仅是因原、被告双方协商后，给予原告的购房优惠权。事实上被告已经将讼争三间店面的补偿款支付给原告，完成了对原告的房屋拆迁安置补偿。二、原告的诉讼请求均已经超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，应驳回原告的全部诉讼请求。1、本案讼争房屋于2008年5月28日验收合格，已具备交付条件，且被告分别于2008年9月16日、2008年10月20日、2008年11月10日发函催告原告签订购房合同并交付购房款，原告在此时知晓本案讼争房屋满足交付条件。原告在（2009）浦民初字第1125号一案起诉状中也确认知晓本案讼争房屋尚未签订购房合同及交房的情况，已知晓其权利受侵害。原告于2015年11月11日起诉要求优先取得及交付本案讼争房屋，其诉讼请求已超过诉讼时效。三、原告诉请要求优先取得及交付的三间店面位置错误、面积错误，原告的诉讼请求应当予以驳回。根据《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置补充协议书》约定，原告及答辩人双方仅暂时选定12#楼东一、东二、东三店面，待正式图纸出具后，再正式选定。但原告在收到函告后在长达两年的时间内均未前来选定，视为原告自动放弃回购的店面。现讼争房产已经出卖给他人，原告已经无权要求交付上述的店面。原告诉请交付的店面位置错误，双方应当按照上述协议约定另行选定具体店面的位置并协商回购事宜。三间讼争店面建筑面积共计131.782平方米，而原告被拆迁12#楼的店面回购面积为100.02平方米，扣除已进行货币补偿的郑水秀一户的拆迁面积28.53平方米，原告12#楼最终店面拆迁回购面积仅为71.49平方米。四、原告违约在先，无权要求优先取得并交付本案讼争房屋，且应当支付逾期付款违约金。根据本案讼争回购安置合同的约定，原告付款义务在先，被告交房义务在后，且原告逾期付款达30天，被告多次发函要求原告签订本案讼争房屋的购房合同并支付购房款，但原告至今仍未履行上述义务，被告有权将房屋自由转售他人。原告在（2009）浦民初字第1125号一案起诉状中已确认知晓本案讼争房屋尚未签订购房合同及交房的情况，但原告并未在该案中提起交房的诉请，视为原告自动放弃所购房屋。同时，原告未履行支付购房款义务，存在违约情形，被告有权拒绝原告要求交付本案讼争房屋的义务。被告保留追诉原告违约责任的权利。综上，被告认为原告的诉讼请求及理由没有事实与法律依据，要求依法查清本案事实，驳回原告的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。
本院审理过程中，原告提供证据：1、营业执照、组织机构代码证、福建省组织机构代码年度申报报告表、法定代表人身份证明、企业内资登记基本情况表、2010年10月28日浦城县人民法院（2009）浦民初字第1125号民事判决书、2011年6月24日南平市中级人民法院（2011）南民终字第72号民事判决书各1份。证明原告国网福建浦城县供电有限公司的基本信息情况和名称变更情况，以及原浦城电力有限责任公司对被告浦城县东虹房地产开发有限公司房屋拆迁、安置回购等债权，均由原告承继和享有。2、2004年5月25日《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置合同书》，2004年9月27日《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置补充协议书》各1份。证明原被告双方于2004年5月25日签订《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置合同书》一份，其内约定原告选择回购的浦城县滨江新天地12号楼营业用房、建筑面积100.02平方米、单价另定、地点另定；并约定本合同项下安置房的建筑面积均为暂测面积，竣工交付时，以房屋产权主管部门测定的面积为准进行结算；约定原告在收到被告发出的房屋竣工交付使用通知书后10日内付清尾款。后双方又于2004年9月27日就原告选择回购的上述营业用房签订了《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置补充协议书》，该补充协议书约定：原告回购店面100.02平方米，地点为12号楼东一、东二、东三叁间，9号楼东一壹间（该店面已协商解决），共肆间；回购面积的价格按被告所定的价格下浮24%，超面积部分按市场价等。3、浦城县滨江新天地12号楼底层平面变更图、浦城县滨江新天地12号楼底层平面竣工图各1份。证明浦城县滨江新天地12号楼底层设计平面图内东向店面1、店面2、店面3即原告选择回购的12号楼东一、东二、东三叁间店面。4、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表各1份。证明浦城县滨江新天地12号楼已于2008年5月28日竣工验收合格，并在2008年8月7日提交竣工验收备案文件，符合交付条件。但被告浦城县东虹房地产开发有限公司并未依约通知原告办理相关手续，如按其要求签订商品房买卖合同，亦未依约向原告发出房屋竣工交付使用通知书、也未通知原告交付房款、更未将原告选定的回购安置店面交付给原告。5、关于浦城县人民法院调取证据函的回复1份、商品房买卖合同2份、销售不动产统一发票3份、所有权证查询结果1份、身份证4份、结婚证2份。证明原告选定回购的浦城县滨江新天地12号楼底层店面1即101商铺尚未备案销售，但被告浦城县东虹房地产开发有限公司已在2010年3月26日将原告选定回购的浦城县滨江新天地12号楼底层店面2即102商铺另行销售给冯极顺和吴忠珍夫妇、又在2012年8月23日将原告选定回购的浦城县滨江新天地12号楼底层店面3即103商铺另行销售给胡伟明和郑瑾夫妇，严重侵犯了原告优先取得补偿安置房屋的排他性权利，案外人的物权变动不得对抗被拆迁人即原告的该物上请求权。
上述证据经被告质证认为，证据1无异议。证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。补充协议第一条证明原告被拆迁的回购面积为100.02平方米。原、被告双方仅暂时选定12#东一、东二、东三店面，待正式图纸出具后，再正式选定。对《安置合同书》的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议原告12#楼店面的被拆迁回购面积为100.02平方米。原告应交清全额购房款后再交付房屋。本案讼争房屋并不满足合同约定的交房条件。合同约定被告交房时间应于原告原房屋拆迁搬空之日起2年内。原告未全额交清购房款，如逾期30天未付清的，视为其自动放弃所购房屋，且原告违约，被告有权将房屋自由转售他人。原告至今未履行回购房屋的约定，应依约支付逾期付款违约金。证据3真实性、合法性、关联性无异议。但是对证明对象有异议。诉称的店面1、2、3对应的是102、103、104店面，并非原告所称的101、102、103店面。证据4真实性、合法性无异议。但是对证明对象有异议。提交竣工的时间为2008年，在那个时候就已经符合竣工和交付条件了，被告已经多次催告了，原告却没有向被告主张，原告仍然未履行其义务，原告违约在先。证据5关联性有异议。对调取的房屋与诉称的房屋有出入，应该是房号为102、103、104店面，并非是房号为101、102、103店面。根据调取的证据，说明被告出卖的行为并没有违约，原告也没有享有物上请求权，原告享有的只有购房优惠权，被告多次向原告催讨，原告未依约定购买，故原告并无优先购买权，也不是产权调换，而是货币补偿，所以只有购房优惠权。在原告违约的情况下，被告可以将房子出卖给他人。本院认为，原告提供的证据1、2、4真实、合法，本院予以采信；证据3、5中证明讼争店面号为101、102、103及店面的现状，与事实相符，本院予以采信。
本案在审理过程中，被告提供证据：1、被告与吴忠珍、冯极顺于2010年3月26日签订的102商铺的《商品房买卖合同》。2、被告与胡伟明、郑瑾于2010年8月23日签订103商铺的《商品房买卖合同》。3、被告与胡伟明、郑瑾于2010年8月23日的104商铺的《商品房买卖合同》。4、《房产测绘结果报告》【浦规房测字（2008）第（005）号】。证明原告诉请要求优先取得及交付的浦城县滨江新天地12号楼102、103、104三间讼争店面建筑面积共计131.782平方米。5、被告与浦城电力有限责任公司签订的《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置合同书》。6、《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置补充协议书》。证明浦城电力公司回购12号楼营业用房的建筑面积为100.02平方米，单价另定、地点另定，拆迁补偿费已付；浦城电力公司在交清全额购房款后由双方进行房屋交付；被告应在浦城电力公司原房屋拆迁搬空之日起贰年内将验收合格的房屋交付浦城电力公司；合同第十一条还约定了违约责任，浦城电力公司应在接到被告书面通知后全额交清购房款，如逾期30天未付清的，视为浦城电力公司自动放弃所购房屋，被告有权将房屋自由转售他人，并将浦城电力公司原被拆迁的房屋按货币补偿处理；补充协议书证明浦城电力公司回购12号楼营业用房的建筑面积为100.02平方米，地点为12#楼东一、东二、东三及9#楼东一，共四间。回购面积按照被告所定价格下浮24%，超面积部分按市场价。7、（2009）浦民初字第1125号《民事判决书》。8、（2011）南民终字第72号《民事判决书》。证明原浦城县电力有限责任公司已经于2004年5月25日将本案讼争房屋已全部搬迁完毕交付给被告开发；原告被拆迁的12#楼店面回购面积为100.02平方米，其中原告职工郑水秀拆迁店面28.53平方米，已由被告支付货币补偿款62423.46元；本案讼争房屋于2008年8月竣工验收合格，并确认知晓被告尚未交房的情况。9、2008年9月16日，被告向浦城县供电有限公司出具的《工作联系函》。10、2008年10月20日，被告向浦城县供电有限公司出具的《关于回购店面安置的工作联系函》。11、2008年11月10日，被告向浦城县供电有限公司出具的《关于应否支付房屋拆迁补偿、补助费的回复函》、ems邮政特快专递面单。证明被告分别于2008年9月16日、2008年10月20日、2008年11月10日发函催告浦城县供电有限公司签订购房合同并交付购房款。原告已经收到被告的催告了。12、滨江新天地12#楼《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。证明了本案讼争房屋的验收合格日期为2008年5月28日，本案讼争房产已经于2008年5月28日满足交付条件。
上述证据经原告质证认为，证据1、2、4真实性、合法性、关联性无异议。证据3的关联性有异议，认为与本案没有关联。原告要求优先取得浦城县滨江新天地12号楼店面为101、102、103三间店面。证据5、6关联性及证明对象有异议，原告认为是产权置换，并非是优惠回购的权利。证据7、8、真实性、合法性、关联性无异议。对证明对象有异议，房屋验收合格不代表达到交房的条件，原告没有收到书面交房的通知，原告对是否符合交房条件是未知的，直到法院调取证据后才得知。证据9、10真实性、合法性、关联性均有异议。该函件系被告单方制作，原告没有收到，不能证明被告有向原告发函催告交付房屋的事实。证据11真实性、合法性无异议、关联性有异议，对证明对象有异议，不能证明有向原告催告签订购房合同、支付购房款及交付房屋的事实。证据12证明对象有异议，验收合格不代表符合交房的条件，被告应该用书面的形式告知原告，但是被告未进行书面告知，也未口头告知。本院认为，被告提供的证据1、2、4-12真实、合法，本院予以采信；证据3与本案无关联性，本院不予采信；
经庭审认证，对本案事实作如下认定：原浦城县电力公司隶属于原浦城电力有限责任公司。2005年10月原浦城电力有限责任公司供电部分资产进行股改组建为福建省浦城县供电有限公司，组建后原浦城电力有限责任公司对被告浦城县东虹房地产开发有限公司房屋拆迁、安置回购等债权由原福建省浦城县供电有限公司承继和享有。2013年8月13日福建省浦城县供电有限公司又变更为国网福建浦城县供电有限公司。
2004年5月25日原告前身浦城电力有限责任公司与被告签订《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置合同书》，合同约定：浦城电力有限责任公司所有的坐落在浦城县胜利街河滨路的房屋及附属物共计建筑面积7904.10平方米（其中住宅7804.08平方米，店面100.02平方米），简易结构面积211.01平方米，列入拆迁范围。浦城电力有限责任公司选择产权调换的拆迁补偿方式。合同第三条约定，浦城电力有限责任公司回购浦城县滨江新天地12号楼营业用房，建筑面积100.02平方米，单价另定、地点另定，拆迁补偿费已付；同时还选择回购滨江新天地11、15号楼住宅，12号楼营业用房等；合同第四条约定，回购安置房的付款方法：分四期付清回购安置房购房款，在收到被告发出的房屋竣工交付使用通知书后10日内付清尾款。第六条约定，浦城电力有限责任公司在交清全额购房款后由双方交接房屋使用钥匙，同时签署房屋交接单。第八条约定，被告应在原房屋拆迁搬空之日起二年内将验收合格的房屋交付使用。合同第十一条还约定了违约责任，浦城电力有限责任公司接到被告书面通知后未按本合同时间交款，……付给被告违约金，30天内仍未付清，视为原告自动放弃所购房屋，被告有权将房屋自由转售他人，并将原被拆迁的房屋按货币补偿处理，并扣减违约金后余款退给浦城电力有限责任公司。2004年9月27日原浦城县电力公司与被告就原来选择回购的100.02平方米营业用房签订了《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置补充协议书》，该补充协议书约定：原告回购店面100.02平方米，地点为12号楼东一、东二、东三叁间、9号楼东一壹间，共肆间；第三条：回购面积的价格按被告所定的价格下浮24%，超面积部分按市场价；由于被告的正式设计图纸未完成，待正式图纸出来后，首先交浦城县电力公司正式选定等等。2008年9月16日被告向浦城县供电有限公司出具《工作联系函》、2008年10月20日出具《关于回购店面安置的工作联系函》、2008年11月10日出具《关于应否支付房屋拆迁补偿、补助费的回复函》。多次要求原告签订讼争店面的《商品房买卖合同》，并缴纳全额购房款。2009年福建省浦城县供电有限公司与被告因房屋拆迁补偿纠纷提起诉讼时，该讼争店面未签订购房合同，没有交房。现原告要求按约定履行权利义务，双方产生纠纷。
另查明，浦城县滨江新天地12号楼已于2008年5月28日竣工验收合格，并在2008年8月7日提交竣工验收备案文件。浦城县滨江新天地12号楼101店面（现为通道）尚未备案，产权属于被告，浦城县滨江新天地12号楼102店面已于2010年3月26日卖给案外人，已办理了房屋所有权证并办理了抵押登记；浦城县滨江新天地12号楼103店面已于2012年8月23日卖给案外人，已备案但未办理房屋所有权证。
本院认为，本案系拆迁安置补偿合同纠纷。原浦城电力有限责任公司与被告浦城县东虹房地产开发有限公司签订的《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置合同书》及原浦城县电力公司与被告签订的《浦城县河滨路二期建设工程房屋拆迁回购安置补充协议书》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家强制性法律规定，合法有效。当事人双方应依合同约定全面履行合同。本案讼争房屋已于2008年5月28日竣工验收合格，具备交房条件。原告应在合同约定的时间交款收房，否则丧失了合同权利，被告有权将房屋自由转售他人。现该讼争店面已出卖给他人或改造成通道，因此，原告诉请优先取得并交付被安置店面浦城县滨江新天地12号楼东一、东二、东三（浦城县滨江新天地12号楼底层设计平面图内店面1、店面2、店面3）三间店面，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于本案诉讼时效问题。本案中，被告于2008年起多次发函催告原告签订购房合同及交清购房款，原告已知晓交房条件已成就，且原告在2009年与被告的诉讼中知道双方并未签订购房合同，也未交付房屋，对自己的权利被侵害是明知的。原告于2015年11月11日起诉，已超过法律规定的二年诉讼时效。被告关于本案超过诉讼时效的辩解意见，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：
驳回原告国网福建浦城县供电有限公司的诉讼请求。
本诉受理费12058元，由原告国网福建浦城县供电有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 陈达卿
审 判 员 徐 虹
人民陪审员 章永锋
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 林光辉
附：本案依据的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。