福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第5717号
原告招商银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区。
代表人姚润喜，行长。
委托代理人李桂香，福建方与圆律师事务所律师。
被告陈维良，男，1959年3月26日出生，汉族，住福建省南安市。
被告张紫兰，女，1987年6月10日出生，汉族，住福建省厦门市。
委托代理人康志笃、张明霞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告林素真，女，1957年1月28日出生，汉族，住福建省南安市。
原告招商银行股份有限公司厦门分行（下称招行厦门分行）与被告陈斌、陈维良、张紫兰、林素真借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招行厦门分行的委托代理人李桂香，被告张紫兰的委托代理人康志笃到庭参加诉讼，被告陈斌、陈维良、林素真经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告招行厦门分行诉称，2008年1月11日，原告与被告陈斌、陈维良、张紫兰签订编号为F0007100170的《个人住房（抵押）借款合同》，该三被告向原告贷款239000元用于购房，并且用其所购的位于厦门市翔安区“特房.美地雅登”一期2-6号楼15层06单元的房产作为贷款之抵押担保。按年利率8.613%执行，但若遇中国人民银行贷款基准利率调整，则上述利率相应调整。还款方式为等额本息还款法，借款总期限共240个月。被告若连续六期（含六期）或本合同期内累计6个月未按时足额偿还借款本息，则视为违约，原告有权提前收回所有贷款并计收罚息和复利，罚息、复息的计算方式见合同第四十七条。合同签订后，原告按照合同的约定如期发放贷款给该三被告，但该三被告自从2012年12月起至今已连续6个月未按期足额还款。该三被告未按照借款合同的约定还本付息，其行为已经严重的违反双方合同约定，构成违约，原告有权提前收回所有贷款，并依法处分抵押物优先受偿，不足部分原告有权继续追索。根据合同第二章第十四条约定，抵押的范围包含实现债权的一切费用；第四章第三十二条约定，贷款人可以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由借款人承担，被告还必须支付律师代理费10000元。被告林素真与被告陈维良系夫妻，应当与被告陈维良承担共同还款责任。原告请求判令解除合同编号为F0007100170的《个人住房（抵押）借款合同》，四被告立即向原告归还贷款本金211255.38元，利息7171.59元，罚息100.45元，复息199.51元，共计218726.93元（利息、罚息、复息按合同约定的利率标准及利息计算方式执行，暂计至2013年3月15日，实际计算至还款日）；四被告承担原告所支付的律师代理费10000元；若四被告未履行上述债务，原告有权折价、变卖、拍卖抵押物并优先受偿。
被告张紫兰辩称，原告诉求的复息与罚息是重复计算，只能计算一项。原告要求被告承担律师代理费，至2013年4月28日止原告仍未支付该费用，因此该律师不应由被告承担。按揭登记证明书属于预告登记性质，并不是物权法意义上的抵押登记，且该登记也已失效，故原告对于该房产不具有优先受偿权。根据物权法第五条规定，物权的种类和内容由法律规定，物权是法定的。根据物权法第二十条的规定，结合本案讼争的个人借款合同，应属于物权法中的其他不动产物权协议，原被告按该合同约定的房产抵押登记，性质上应是属于预告登记，是指权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护其请求权而进行的登记，并不属于物权意义上的抵押登记，且本案中，原被告签订个人住房抵押借款合同时，被告并未取得合同项下房产的所有权，其向原告提供的抵押并不是物权的抵押，而是权益的抵押，即将自己的期待权予以抵押，只有在被告取得房屋产权证后，与原告再行共同办理房屋抵押登记，才发生物权意义上的抵押。然，本案截止至庭审之日，涉案房产尚未办理产权证，预告登记亦早已失效，涉案房产所设立的抵押权并未生效，原告对该房产并不具有优先受偿权。
被告陈斌、陈维良、林素真未作答辩。
经审理查明，被告陈维良、林素真系夫妻，二人于1982年1月18日登记结婚。2008年1月11日，原告与被告陈斌、陈维良、张紫兰一份编号为F0007100170的《个人住房（抵押）借款合同》，约定三被告向原告借款239000元，贷款期限自2008年1月11日起至2028年1月11日止。该贷款起止日期与借款借据不一致的，贷款发放时间与期限以借款借据为准。借款利息利率为中国人民银行同期贷款基准利率7.83%上浮10%，基准利率变化时利率调整方式为按每年1月1日调整。还款方式采用等额还款方式还本付息。原告有权对逾期贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息，罚息和复息的利率在本合同载明利率水平上加收50%。若被告连续六个月或累计六个月未按时偿还贷款本息，原告有权宣布合同提前到期，并要求被告清偿全部贷款本息（包括复息和罚息）、处分抵押物。被告不依合同付足应付的任何款项、费用，原告可以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由被告承担。合同履行中发生纠纷协商不成的，向原告所在地人民法院起诉。被告陈斌、张紫兰以其购买的位于厦门市翔安区“特房.美地雅登”一期2-6号楼15层06单元房产为上述债务提供抵押担保。担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用。上述房产已于2008年2月21日办理了按揭登记手续，载明抵押权人为原告，抵押人为被告陈斌、张紫兰。
合同签订后，原告于2008年4月15日向被告陈斌、陈维良、张紫兰发放了239000元贷款。但被告已累计六个月以上逾期还款，截止至2013年3月15日，尚欠原告借款本金211255.38元，利息7171.59元、罚息100.45元、复息199.51元。故原告诉至本院。原告为向被告主张该债权支付了律师费10000元。
上述事实有《个人住房（抵押）借款合同》、个人贷款借款借据、还款清单、按揭登记证明书、委托代理诉讼协议、发票等证据及当事人当庭陈述为证。被告陈斌、陈维良、林素真经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃举证、质证权利，在没有相反证据的情形下，对原告提供的证据及证明效力，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（抵押）借款合同》意思表示真实，内容与法不悖，系有效合同。原告已依约向被告陈斌、陈维良、张紫兰发放了贷款，但被告却未按期还款，已违反合同约定。原告诉请解除双方签订的借款合同，并要求该三被告偿还借款本金211255.38元及相应的利息、罚息、复息，同时支付原告为向其主张债权而支付的律师费10000元，符合法律及合同约定，本院予以照准。本案讼争的债务系发生在被告陈维良与林素真夫妻关系存续期间，故被告林素真理应对上述债务承担共同还款责任。关于原告能否折价、拍卖、变卖厦门市翔安区“特房.美地雅登”一期2-6号楼15层06单元房产并就所得价款优先受偿的问题。上述房产已在房管部门依法办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，被告未按期足额还款的，原告即有权根据合同的约定就该房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。本案并不符合物权法第20条的适用情形，被告张紫兰的相关辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司厦门分行与被告陈斌、陈维良、张紫兰签订的编号为F0007100170的《个人住房（抵押）借款合同》；
二、被告陈斌、陈维良、张紫兰、林素真应于本判决生效之日起十日内共同偿付原告招商银行股份有限公司厦门分行贷款本金211255.38元及利息、罚息、复息（暂计至2013年3月15日的利息为7171.59元、罚息为100.45元、复息为199.51元；此后的利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%计算，罚息利率在利息利率的基础上上浮50％，复息利率同罚息利率，均计至本判决确定的还款之日止），同时支付律师费10000元；
三、若被告陈斌、陈维良、张紫兰、林素真未偿还上述债务，原告招商银行股份有限公司厦门分行有权以厦门市翔安区“特房.美地雅登”一期2-6号楼15层06单元房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4730元，由被告陈斌、陈维良、张紫兰、林素真负担，应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林 芳
代理审判员 黄南清
人民陪审员 王 凌
二〇一三年十月十七日
代书 记员 庄娟娟
附件：本案所适用的法律、法规
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。