安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）六执异字第00006号
案外人：六安市远方建设工程有限公司。
法定代表人：尹若玉，该公司总经理。
委托代理人：李甫。
申请执行人：赵见朝。
委托代理人：梁允河。
被执行人：霍山县岳安置业有限公司。
法定代表人：翟益农，该公司总经理。
被执行人：翟益农。
本院在执行赵见朝与霍山县岳安置业有限公司（以下简称岳安公司）、翟益农民间借贷纠纷一案中，于2014年1月27日作出（2013）六执字第00130-1号执行裁定，裁定将岳安公司所有的位于霍山县佛子岭镇的25套房屋以第三次拍卖保留价抵付给赵见朝。案外人六安市远方建设工程有限公司（以下简称远方公司）对本院上述以物抵债的财产主张优先受偿权以及本院裁定以物抵债行为提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月13日公开听证进行审查，现已审查终结。
案外人远方公司称：异议人为岳安公司开发的佛子岭度假村谐和园7、11、12号楼的承建商，因岳安公司拒付工程款，异议人将岳安公司诉至法院，判决其支付工程款近500万元，而法院在执行赵见朝与岳安公司民间借贷纠纷一案中作出的（2013）六执字第00130-1号执行裁定，侵犯了异议人的优先受偿权，抵债裁定在异议人优先权尚在延续的情况下再设置抵偿权，明显违反法律强制性规定。另外，抵债的谐和园11号楼1103、1104室早在2012年8月13日由岳安公司作价90万元抵偿了异议人的工程款。故请求中止执行并撤销（2013）六执字第00130-1号执行裁定。
申请执行人赵见朝辩称：异议人的优先权因工程延期早已丧失，即使存在优先权，也没有按程序请求优先权，也超过了六个月的行使期限。本案在诉讼、执行、拍卖、公告的整个程序中，并没有任何人主张权利，待本案执行程序终结后，异议人才向法院提出异议，此时法院已裁定抵债房屋归赵见朝所有，赵见朝且已全部转卖给第三人。另外，异议人已启动诉讼程序，并采取了查封措施，查封财产足以清偿其工程款。故应当驳回异议人的异议。
本院查明：赵见朝与岳安公司民间借贷纠纷一案，本院于2012年9月13日作出（2012）六民二初字第00064号民事判决：一、被告岳安公司自本判决生效之日起五日内偿还所欠原告赵见朝借款300万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2010年6月17日起计至本清息止）；二、被告翟益农对上述款项承担连带清偿责任。被告岳安公司、翟益农对上述判决不服，向安徽省高级人民法院提出上诉，安徽省高级人民法院于2013年3月11日作出（2013）皖民二终字第00014号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案在审理过程中，本院依赵见朝诉讼保全申请，于2012年5月10日作出（2012）六民二初字第00064号民事裁定，查封了岳安公司所有的位于霍山县佛子岭镇梁家滩开发的佛子岭渡假村谐和园7号楼的第一层、11号楼、12号楼房屋。
本案在执行过程中，本院于2013年6月26日依法委托评估机构对上述查封的7号楼16套门面房，11号、12号楼共12套房屋进行评估，2013年8月16日，安徽新安房地产评估有限公司作出皖新房估报字（2013）第0784号估价报告，确定上述房屋总价值为11435800元。2013年10月12日，本院作出（2013）六执字第00130号执行裁定：拍卖、变卖被执行人岳安公司位于霍山县佛子岭镇梁家滩开发的佛子岭渡假村谐和园7号楼的第一层（7-108至7-123共16套门面房）和11号楼（1101至1106共6套）、12号楼（1201至1206共6套）房屋及所占土地。同日，本院依法移送委托拍卖机构对上述房屋进行拍卖。安徽和信拍卖有限公司分别于2013年11月12日、2013年12月11日、2014年1月8日在皖西日报上刊登拍卖公告，均因无人报名竞买而流拍。2014年1月27日，本院依申请执行人赵见朝以物抵债申请，作出（2013）六执字第00130-1号执行裁定：将被执行人岳安公司在霍山县佛子岭镇梁家滩开发的佛子岭渡假村谐和园11号楼的第1102、11103、1104、1105、1106共5套，12号楼的第1201、1202、1203、1204号共4套和7号楼的第一层7-108、7-109、7-110、7-111、7-112、7-113、7-114、7-115、7-116、7-117、7-118、7-119、7-120、7-121、7-122、7-123共16套门面房房屋及所占土地使用权以第三次拍卖保留价5977664元交付申请执行人赵见朝，以抵偿其债权总计5718118元及上述房地产转移所产生的应由被执行人承担的相关税费（以实际发生额为准）。上述财产权自本裁定送达受偿人赵见朝时起转移。2014年1月28日，本院向赵见朝送达上述抵债裁定；2014年8月5日，本院向霍山县房地产管理局送达上述抵债裁定及协助执行通知书。2014年11月11日，本院张贴公告，告知非法占有房屋人，谐和园11号楼5套房屋、12号楼5套房屋、7号楼第一层16套门面房已抵债给赵见朝，责令房屋占有人在2014年11月21日前迁出上述已抵付的房屋。2014年11月20日，远方公司向本院提出执行异议。
另查明：远方公司与岳安公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理，2013年12月19日，本院依远方公司财产保全申请作出（2013）六民一初字第00105号民事裁定：一、查封岳安公司开发的、编号为（霍）房预售证第011011号房产第7号楼第7101-7107号、第11号楼第1101-1106号、第12号楼第1201-1206号房屋。二、查封岳安公司所有的编号为霍国用（2009）第1163号为开发使用的剩余部分土地使用权。2014年4月22日，本院作出（2013）六民一初字第00105号民事判决：一、岳安公司于本判决生效之日起十日内支付远方公司工程款4421092.39元。二、岳安公司于本判决生效之日起十日内给付远方公司工程款4421092.39元的利息及违约损失（从2013年9月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至付清之日）。三、岳安公司于本判决生效之日起十日内返还远方公司的合同履行保证金50万元。四、驳回远方公司的其它诉讼请求。岳安公司对上述判决不服向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院于2014年11月3日作出（2014）皖民四终字第00251号民事判决：驳回上诉，维持原判。
上述（2013）六民一初字第00105号民事判决查明和认定以下事实：2009年12月30日，岳安公司与远方公司签订《建设工程施工合同》，约定由远方公司承建岳安公司开发的霍山佛子岭渡假村.谐和园住宅楼7#、11#、12#楼。2012年5月31日，经审核双方确认11#楼工程造价为1670587.02元，12#楼工程造价为1585494.84元。2013年5月28日，7#楼工程通过竣工验收并备案。远方公司已经收到岳安公司的工程款为494.7万元，11#、12#楼工程款已付清。
再查明：2012年8月13日，岳安公司与远方公司签订《谐和园后续工程补充协议》，该协议第2条约定：岳安公司7#楼1-1至1-2沿河7间门面两层定价160万元，11#楼的第三套、11#楼第四套定价90万元，总定价250万元，现质押乙方工程款250万元，并按套签订商品房销售合同作为约束。
本院认为，本案争议焦点：一、远方公司提出异议的时间是否超过法定期间。二、远方公司对本院裁定以物抵债的11#楼5套房屋、12#楼4套房屋、7#楼16间门面房是否享有优先受偿权。三、远方公司与岳安公司签订的关于11#楼1103、1104号房屋的商品房买卖合同能否对抗本院对该房屋的执行。四、远方公司已申请查封了岳安公司财产是否影响其主张优先受偿权。具体分析认定如下：
一、远方公司提出异议的时间是否超过法定期间。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”本案于2014年1月27日裁定以物抵债，2014年11月11日张贴公告，责令房屋占有人在2014年11月21日前迁出上述已抵付的房屋。说明本案抵债房屋尚未交付给申请执行人，移交清场尚未结束，故执行程序尚未终结。2014年11月20日，远方公司在得知本院抵债裁定后向本院提出执行异议，没有超过法定期间。
二、远方公司对本院裁定以物抵债的11#楼5套房屋、12#楼4套房屋、7#楼16间门面房是否享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第四条：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”本院（2013）六民一初字第00105号民事判决已经查明11#楼、12#楼的工程款已全部付清，故远方公司对该两栋楼不再享有优先受偿权。7#楼于2013年5月28日竣工验收合格，远方公司于2013年11月13日向本院提起诉讼，远方公司行使优先权的期限在六个月之内，其享有对本院裁定以物抵债的7#楼16间门面房的优先受偿权。
三、远方公司与岳安公司签订的关于11#楼1103、1104号房屋的商品房买卖合同能否对抗本院对该房屋的执行。岳安公司与远方公司签订的《谐和园后续工程补充协议》，约定岳安公司不能支付工程款时，以11#楼1103、1104号房屋作为质押财产，并按套签订商品房销售合同作为约束。那么，签订两份商品房买卖合同目的是作为偿还工程款的担保，并没有真实的买卖合同关系，而两套房屋也没有办理抵押登记。远方公司在诉讼时直接要求岳安公司支付工程款，并未将该两套房产作为工程款予以抵偿，已付工程款中也未包含该两套房屋抵偿价值。故远方公司称其与岳安公司之间已约定将11#楼1103、1104号以房抵债，没有事实依据，不能对抗本院对该两套房屋的执行。
四、远方公司已申请查封了岳安公司财产是否影响其主张优先受偿权。远方公司在其与岳安公司建设工程施工合同纠纷一案中申请查封（正式查封）的财产，是否足以清偿其债权，因该案查封财产的价值尚未评估，价值暂难以判断，故不影响远方公司主张优先受偿权，本院应中止对7#楼16间门面房的执行，待远方公司申请执行岳安公司建设工程施工合同纠纷案对查封的财产及岳安公司的其它财产采取相应处置措施后，如有未清偿的部分，从7#楼16间门面房的处置变价款中优先受偿。
综上，远方公司对岳安公司7#楼16间门面房主张享有优先受偿权的异议理由成立，本院予以支持。远方公司对岳安公司11#楼5套房屋、12#楼4套房屋已不享有优先受偿权，也不享有其他实体权利，该部分异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
一、中止对霍山县岳安置业有限公司在霍山县佛子岭镇梁家滩开发的佛子岭渡假村谐和园7号楼的第一层7-108、7-109、7-110、7-111、7-112、7-113、7-114、7-115、7-116、7-117、7-118、7-119、7-120、7-121、7-122、7-123共16套门面房的执行；
二、驳回六安市远方建设工程有限公司其他异议。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王丽华
代理审判员 丁志欢
代理审判员 白云雷
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 张 悦
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。