湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终1293号上诉人(原审原告)：万光明，男，1972年9月14日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：田维民，湖南鹤洲律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：丁秀蓉，女，1982年11月27日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人(原审被告)：唐海洋，女，1983年7月27日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被上诉人(原审被告)：曾晓青，女，1976年12月26日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人(原审被告)：杨春英，女，1974年1月8日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：关云峰，湖南五溪律师事务所律师。上诉人万光明与被上诉人丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省鹤城区人民法院（2017）湘1202民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万光明上诉请求:1、撤销原判，依法改判四被上诉人退还押金1万元及赔偿损失1万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认为“2013主题商场”空调不正常开通未构成上诉人拒绝缴纳租金的合法抗辩理由存在错误；二、原审认为上诉人提交的证据不足以证明“2013主题商场”于2014年10月处于停业倒闭状态存在错误；三、证人刘某1关于“2013主题商场”于2015年5月才关闭的证言不能作为认案件事实的依据；四、原审认为上诉人请求赔偿损失1万元缺少法律依据存在错误。被上诉人丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英答辩称:一、上诉人未履行合同约定，被上诉人有权不退押金；二、原审认为“2013主题商场”空调不正常开通未构成上诉人拒绝缴纳租金的合法抗辩理由正确；三、上诉人举证与证人的证词相互印证，可以作为认定案件事实的依据。请二审法院依法维持原判。万光明向一审法院提出诉讼请求:1、判令四被告退还押金1万元；2、判令四被告赔偿损失1万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英与怀化市琼天房地产开发有限公司于2012年8月27日签订了《租赁合同》，约定四被告承租怀化市琼天房地产开发有限公司所有的琼天大厦负一层，租期为15年，自2012年11月1日始至2027年10月31日止。2013年10月12日，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订《2013主题商场租赁合同》，主要约定如下:四被告提供“2013主题商场”（原琼天地下商城）C区41号、建筑面积为59.8平方米的铺面给原告经营“小喇叭童装”项目，租期为三年，自2013年10月31日起至2016年10月30号止，原告交纳单个铺面押金一万元，合同期满后，经验收合格后，押金不计利息退还。如原告违约，则押金作违约金处理，不予退还。租金管理费按建筑面积计算，按年度提前一个月收取。第一年租金为每月55元/平方米，第二年起，每年租金价格在前一年的基础上递增5%，运营推广费每月5元/平方米。并约定一年内不能转让，通道通后每平方米加租10%，免租二个月。同日，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订《门面物业管理合同》，约定物业管理期限为2013年10月31日至2016年10月30日，物业管理费3元/平方米，以建筑面积59.8平方米计算，每年2152元，按年度交费，门面垃圾转运费、公摊水电费、空调费及其他相关费用按实际使用数量和分摊标准按季度收取。合同签订后，原告缴纳了押金1万元，并缴纳了第一年的租金39468元和物管费2152元。2013年11月30日，商场开张营业，2015年1月原告未向四被告预交第二年的租金和物业管理费。在此期间，商场存在不开空调的情况。因大部分承租商户未缴纳租金，商场无法经营下去，2015年5月左右，商场关门歇业。原告认为系被告原因导致商场无法经营，因而诉至法院，形成纠纷。另查明，“2013主题商场”系四被告合伙经营，该名称未进行工商登记。再查明，四被告于2015年1月1日未向怀化琼天房地产开发有限公司缴纳琼天负一层租金，怀化琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日诉至法院，并于2015年7月6日通过登报形式解除了与四被告的租赁合同。一审法院认为：四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订的《2013主题商场租赁合同》《门面物业管理合同》，实际系四被告共同与原告签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应按照合同全面履行。四被告作为出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告作为承租人应履行交付租金的义务。本案租赁期限为三年，原告缴纳了第一年租金，未在2015年1月预交第二年的租金。原告称商场自2014年10月即处于停业倒闭状态，导致无法经营，其提交的证据不足以证明该主张，原告主张四被告未兑现商场通道与钱周率打通的承诺，商场空调未正常开通，均构成违约，而商场通道与钱周率打通不是合同约定的义务，商场空调不正常开通，原告可以通过与四被告协商空调费收取的方式予以解决，而不能以此作为拒绝缴纳租金的合法抗辩事由，故原告不按期缴纳租金的行为构成违约。原告向四被告缴纳的1万元押金根据合同约定需在合同期满经四被告对场地验收合格后退还，原告构成违约则不予退还。原告请求四被告退还1万元押金的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。虽然商场已经于2015年5月关门，不具备继续履行租赁合同的条件，但原告未按约定缴纳租金违在先，其请求四被告赔偿损失1万元的诉讼请求，缺少法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告万光明的诉讼请求。案件受理费300元，由原告万光明负担。本案在二审审理过程中，上诉人万光明申请二位证人到庭作证,证人刘某2证实：其押金已退回，退铺的主要原因是商场经常停电停水，难以经营；证人龚应芝拟证实：其押金未退回，退铺主要原因是商场经常停电停水，难以经营。被上诉人丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英申请证人刘某1到庭作证,拟证实：存在租户退铺且已退回部分押金，主要原因是租户不按时交纳租金和水电费，也不愿承担空调费，商场并不经常停电停水。本院二审审理查明的其它事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为:根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点是：押金1万元及损失1万元应否退还与赔偿。上诉人万光明与四被上诉人丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英以“2013主题商场”的名义签订的《2013主题商场租赁合同》与《门面物业管理合同》合法有效，双方均应按照合同全面履行。四被上诉人作为出租人，已按照约定将租赁物交付承租人，并须在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，上诉人万光明作为承租人应履行按时交付租金的义务。本案租赁合同期限为三年，上诉人万光明已缴纳第一年租金，但未依约定在2015年1月预交第二年租金。上诉人万光明称商场自2014年10月即处于停业倒闭状态，导致无法经营，其所提交证据及证言尚不足以证明该主张。另商场空调能否正常开通，上诉人可以通过与四被上诉人协商空调费收取方式等多种途径予以解决，但并不能以此作为拒绝缴纳租金的合法抗辩事由，故上诉人不按期缴纳租金的行为已构成违约，其向四被上诉人缴纳的押金1万元，根据合同约定，可不予退还，其请求四被上诉人退还1万元押金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。另虽然商场已于2015年5月关闭，不具备继续履行租赁合同的条件，但上诉人未按约定缴纳租金既违约在先，其请求四被上诉人赔偿经济损失1万元的诉讼请求，并无法律依据，本院不予支持。上诉人万光明提出上诉的理由均不能成立，原判并无不当，对其提出依法改判的请求，本院依法不予支持。综上所述，原判决程序合法，认定事实基本清楚，处理正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元,由上诉人万光明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  夏英姿二〇一七年十二月十二日代理书记员  田健伶