上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7265号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周成云，男，1968年8月16日出生，汉族，户籍地重庆市万州区。上诉人(原审原告、反诉被告）：潘娇枝，女，1968年7月20日出生，汉族，户籍地重庆市万州区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：鲁志成，上海市诚和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱奇，男，1963年11月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：沈丽，女，1972年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：ＸＸ，上海瀚鸿律师事务所律师。上诉人周成云、潘娇枝因与被上诉人邱奇、沈丽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初6862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，于同年7月19日公开开庭进行了审理，上诉人周成云、潘娇枝及其共同委托诉讼代理人鲁志成，被上诉人邱奇、沈丽及其共同委托诉讼代理人ＸＸ均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周成云、潘娇枝上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人邱奇、沈丽协助办理上海市浦东新区XX路XX弄XX室房屋（以下简称系争房屋）过户手续、支付逾期过户违约金，并驳回被上诉人邱奇的原审反诉诉请。事实和理由：双方在2015年8月21日签订的《上海市房地产买卖合同》中约定11月10日为交易过户日，上诉人应于11月10日之前办出房贷批准手续（并非放贷手续）。如上诉人逾期超过15天未能办出房贷批准手续，则会产生合同解除之后果。事实上房贷批准手续已于2015年11月27日之前办出，距离合同约定解除的时间前后仅差二天时间。而期间发生上诉人在出售原房屋时因买受人补办证件的意外事件、又接连遭遇三位亲属去世的不幸事件，上诉人为处理亲人后事必然会挤占时间，对于由此造成的交易时间延误，交易对手理应给予必要的容忍和克制。但是，被上诉人为了追求房价上涨的不当利益，在中介公司11月1日电话催促的情况下，才于11月7日会同上诉人去审税，故意拖延了6天时间，直接人为制造了合同“被解除”的法律后果，其损害他人利益的主观故意十分明显。同时，被上诉人还未按合同约定在办理房地产交易过户前迁出户口。一审判决置重要事实、情理于不顾，错误地作出让上诉人一方承担违约责任的判决，请求二审依法改判。被上诉人邱奇、沈丽辩称：11月1日被上诉人接到中介电话，但中介没有通知被上诉人去审税，上诉人也没有证据证明通话内容，11月1日到11月7日也没有其他通话记录。被上诉人在11月7日、11月9日配合上诉人办理了审税、贷款申请，而贷款合同上没有审批时间，上诉人根据书面材料自认贷款审批手续在12月1日通过，证人也表示12月1日贷款审批手续通过，系上诉人延误了一个多星期，节假日、上诉人亲属去世，都不是不履行合同的理由，况且上诉人的房屋在9月30日进行了过户、10月28日过户完毕，是上诉人限购的原因导致迟延履行合同，而非被上诉人的原因；房价涨跌是市场决定的，且房屋已由上诉人申请查封，也不可能出售，由于上诉人的违约，被上诉人存在经济损失，故请求二审依法维持原判。2016年1月，周成云、潘娇枝提起本案诉讼，要求判令：邱奇、沈丽履行协助办理系争房屋产权过户交易手续；邱奇、沈丽支付逾期过户的违约金，以275万元为基数，自2015年11月11日计算至判决生效日止，按照每日万分之五标准计算。审理中，邱奇、沈丽提起反诉，要求判令：周成云、潘娇枝与邱奇于2015年8月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年11月26日已经解除；周成云、潘娇枝支付违约金20,625元；周成云、潘娇枝支付赔偿金55万元。审理中，沈丽认为，其并非合同当事人，故撤回反诉。一审法院经审理查明，2015年8月18日，周成云、潘娇枝（乙方）与邱奇（甲方）通过A公司签订《房屋买卖合同》，约定乙方欲购买甲方所有的上海市浦东新区XX路XX弄XX室房屋，转让价款为275万元等。同日，周成云向邱奇支付购买系争房屋的定金5万元。2015年8月21日，周成云、潘娇枝（乙方）与邱奇（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方的系争房屋，转让价款为275万元。合同第六条约定，双方确认在2015年11月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同。《补充条款（一）》约定：1、甲方同意乙方可以向银行申请贷款120万元，用于支付部分房价款。乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足（包括部分不足或全额不足），则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付邱奇。……4、甲方应于办理房地产交易过户手续前，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在迁出期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。……8、本合同第九条所规定的违约责任同样适用乙方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。9、本合同第十条所规定的违约责任同样适用邱奇未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。《附件三》约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金5万元，签订本合同当日，乙方应支付甲方房价款148万元，以上两笔合计153万元作为乙方支付甲方的全额首期款；2、待乙方完成上述全部付款义务、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分（若有）、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书后5日内，双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向该房地产所在地之房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续，所取得的收件收据由贷款银行收执。4、待房地产交易中心出具两乙方产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款120万元，支付至甲方指定账户。5、待甲方收到上述全部款项后7日内，双方办理房地产交付手续并签订房地产交接书，并于办理房地产交付当日，乙方应支付甲方房价尾款2万元。协议签订当日，周成云向邱奇支付房款148万元。2015年11月7日，周成云、潘娇枝与邱奇共同赴房产交易中心办理系争房屋的审税事宜。11月9日，邱奇协助周成云、潘娇枝至银行办理贷款事宜。中国银行股份有限公司上海市南汇支行在针对周成云、潘娇枝购买系争房屋的《上海市房地产登记申请书》和《个人二手住房贷款合同》载明，商业贷款100万元，期限自2015年11月27日至2032年11月27日。2015年11月26日，邱奇向周成云、潘娇枝发出短信通知：因为你们没有在合同规定期间11月10日之前办理过户手续，所以按照合同我们要求解除房产买卖合同。同日，邱奇向周成云、潘娇枝和中介公司发出《解除2413922号房地产买卖合同的函》，认为截止本函作出之日，周成云、潘娇枝未办妥贷款审批，亦未向邱奇支付相当于申请贷款金额的120万元，依据合同第六条、第九条第（三）项、补充条款（一）第1条，邱奇通过此函通知周成云、潘娇枝和中介公司，《上海市房地产买卖合同》自本函作出之日解除，并要求周成云、潘娇枝支付15日的违约金20,625元，并赔偿55万元，上述金额从周成云、潘娇枝已付款中扣除，扣除后已付款中剩余部分周成云、潘娇枝应当自收到本函起即告知中介公司接收方式，邱奇在收到中介公司的接收方式后将退还剩余部分。该函件于11月28日送达。2015年11月30日，周成云向邱奇发出《通知书》，要求邱奇于2015年12月3日前带好相关身份证信息材料至上海市浦东新区房地产交易中心办理系争房屋的房地产交易手续。届时，邱奇并未前往。另查明，周成云、潘娇枝与周某作为卖售人与作为买受人的周成英于2015年8月19日签订《上海市房地产买卖合同》，周成云、潘娇枝与周某转让他们所有的位于上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋。2015年8月22日，周成云的姨父莫郁堂因病去世。2015年9月24日，周成云的父亲周某因交通事故死亡。2015年11月23日，潘娇枝的父亲潘某因病去世。周成云、潘娇枝为此曾回重庆市处理后事及奔丧。证明上述事实的证据有：房屋买卖合同、收款收据、周成云、潘娇枝与邱奇签订的《上海市房地产买卖合同》及附件、周成云、潘娇枝及周某与周成英签订的《上海市房地产买卖合同》、居民死亡医学证明书及相关证明等、原有住房信息查询申请表及告知书、房产税查询单、中国银行股份有限公司个人账户开户及综合服务签约确认单、上海市房地产登记申请书、中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同、短信记录、解除2413922号房地产买卖合同的函及EMS快递单、通知书及快递单为证，法院确认上述证据的真实性。周成云、潘娇枝还提交的中介工作人员程某及朱金生的情况说明，以及程某作为其证人出庭作证，欲证明2015年11月1日程某曾电话联系邱奇的妻子沈丽通知邱奇前往浦东交易中心进行审税，因邱奇的妻子沈丽表示公司事务繁忙要求延期一周，故审税才拖到11月7日去办理。对此，邱奇、沈丽对此事实不予认可，证人也无其他证据加以印证，法院对该事实难以采信。周成云、潘娇枝还提交的上海XX有限公司的情况反映，因反映事实与本案并无直接关联性，法院不予采信。周成云、潘娇枝还提交了重庆市万州区余家镇三河村委会出具的证明，以证明周成英因结婚证遗失及结婚证上名字不符等事实，因该证据与本案无关，法院不作认定。一审法院认为，周成云、潘娇枝与邱奇签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依约严格履行。现根据《补充条款（一）》约定的第1条，周成云、潘娇枝应在办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续，若因周成云、潘娇枝原因导致贷款不足（包括部分不足或全额不足）则任何不足部分均由周成云、潘娇枝在办理交易过户前支付邱奇。结合合同第六条的约定，双方应于2015年11月10日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由此可以看出，周成云、潘娇枝应当在2015年11月10日之前完成贷款审批手续，如贷款不足，应当予以补足。现在实际履行过程中，周成云、潘娇枝的贷款审批手续自2015年11月9日才向银行提出申请，银行直至2015年11月27日前才完成审批手续，且周成云、潘娇枝的审税完成时间亦在2015年11月10日前没有及时完成，致2015年11月10日前双方不能办理系争房屋的转让过户手续。为此，依据合同第九条第（三）款及《补充条款（一）》第8条的约定，在此后15天后周成云、潘娇枝仍未完成贷款审批手续的，或未完成审税义务的，邱奇依照上述约定依法享有合同解除权，故邱奇于2015年11月26日向周成云、潘娇枝发出短信通知解除合同的通知在当日送达周成云、潘娇枝时已经生效，双方的《上海市房地产买卖合同》于2015年11月26日已经解除。至于周成云、潘娇枝认为中介预留时间不足，对可能出现的情况未予充分预见，对此，在签订合同时，周成云、潘娇枝对此应充分审慎考虑后确定时间。周成云、潘娇枝在合同履行过程中存在家人离世等因素，也非其可免除违约导致合同解除之违约责任的正当理由。即使邱奇曾在2015年11月7日和11月9日协同周成云、潘娇枝办理审税和申请贷款事宜，因该两项义务主体为周成云、潘娇枝，也不能由此推定邱奇以实际行为变更合同约定的事实。至于周成云、潘娇枝又称中介曾通知邱奇于2015年11月1日办理审税事宜，但邱奇因工作繁忙要求延迟一周，该事实无充分证据予以证明，法院不予认可，加之，即使存在该事实，也不能免除周成云、潘娇枝逾期办理贷款审批手续的违约责任。综上，因双方的房屋买卖合同已经解除，周成云、潘娇枝本诉要求邱奇协助办理系争房屋过户手续的请求，法院难以支持。合同虽也约定，邱奇应在办理房地产交易过户手续前，办理户口迁出手续，因周成云、潘娇枝在此期间并未能按约办理完成贷款审批手续，邱奇依法享有同时履行抗辩权，在周成云、潘娇枝履行义务不符合约定时，有权拒绝履行该义务，为此，周成云、潘娇枝主张逾期迁出户口违约金的主张，法院难以采信。本案系争的《上海市房地产买卖合同》签订的卖售人为邱奇，买受人为周成云、潘娇枝，故合同的相对方为周成云、潘娇枝与邱奇，周成云、潘娇枝要求沈丽承担民事责任的主张，无事实和法律依据，法院更难以支持。鉴于周成云、潘娇枝的违约导致合同解除，故邱奇依据合同第九条和《补充条款（一）》第8条可以主张违约金，现周成云、潘娇枝认为邱奇主张的违约金明显过高，对此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院结合本案事实，酌情判定15天的违约金以未付款即122万元为基数计算，即9,150元。关于解约赔偿金，法院酌情判定总房价款的10%，即275,000元。同时，邱奇应当在扣除上述周成云、潘娇枝应当承担的违约金后将周成云、潘娇枝支付的房款予以返还。沈丽在审理中撤回反诉，法院予以准许。一审法院审理后于二〇一六年三月十七日作出判决：一、驳回原告周成云、潘娇枝的本诉诉讼请求；二、确认原告（反诉被告）周成云、潘娇枝与被告（反诉原告）邱奇于2015年8月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年11月26日解除；三、原告（反诉被告）周成云、潘娇枝支付被告（反诉原告）邱奇违约金9,150元；四、原告（反诉被告）周成云、潘娇枝支付被告（反诉原告）邱奇赔偿金275,000元；五、被告（反诉原告）邱奇返还原告（反诉被告）周成云、潘娇枝房款153万元。以上判决第五项和第三、四项相抵，被告（反诉原告）邱奇于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周成云、潘娇枝房款1,245,850元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,600元，减半收取14,800元，由原告（反诉被告）周成云、潘娇枝负担。反诉案件受理费4,753元，原告（反诉被告）周成云、潘娇枝负担2,781元，被告（反诉原告）邱奇负担1,972元。本院审理中，上诉人周成云、潘娇枝提出，原审时提供了中介公司程某主叫沈丽的电信公司业务凭证，但一审判决书没有载明，主要证明2015年11月1日陈辉打电话给沈丽，要求被上诉人在11月1日审税；另提供登记日期为2015年10月20日的房地产权证，旨在证明没有导致上诉人可以拖延交易系争房屋的因素。经本院审理查明：一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：上诉人周成云、潘娇枝与被上诉人邱奇就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。但履约中双方最终没有按约办理房地产转让过户手续，则本案的争议焦点在于原因和责任的认定。对此，鉴于《上海市房地产买卖合同》约定双方在2015年11月10日之前共同向房地产交易中心申请办理房地产转让过户手续，逾期超过15天周成云与潘娇枝仍未付款的，除应向邱奇支付15日违约金外，邱奇有权单方解除合同以及周成云与潘娇枝应在办理房地产交易过户手续前完成贷款审批手续，而根据周成云、潘娇枝提供的中国银行股份有限公司上海市南汇支行针对周成云、潘娇枝购买系争房屋的《上海市房地产登记申请书》和《个人二手住房贷款合同》载明的100万元商业贷款的期限是自2015年11月27日至2032年11月27日，亦即周成云、潘娇枝提供的上述证据不能证明在双方约定的15天宽限期11月25日前完成贷款审批手续导致最终没有按约办理房地产转让过户手续，因此，被上诉人邱奇在11月26日短信通知要求解除合同，符合双方约定，并无不当。至于上诉人周成云、潘娇枝提出被上诉人邱奇、沈丽未及时配合办理审税事宜，周成云、潘娇枝既未提供确凿、充分的证据，且该行为并非导致周成云、潘娇枝逾期完成贷款审批手续的原因，因此，周成云、潘娇枝要求邱奇、沈丽承担该责任，缺乏依据。而在周成云、潘娇枝购买系争房屋期间遇到出售原房屋时买受人补办证件、亲人去世、办理后事而导致延误，值得同情，但不并能由此构成可以更改双方约定的理由，在此情况下，周成云、潘娇枝的诉讼请求，缺乏依据，一审根据本案具体情况所作判决并无不当，本院依法维持。上诉人周成云、潘娇枝的上诉请求，本院难予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,600元，由上诉人周成云、潘娇枝负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……