浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终1361号上诉人（原审被告）：周贤法，男，1934年3月10日出生，汉族，住嵊州市剡湖街道江滨东路**号中***室，现住嵊州市。委托诉讼代理人（系周贤法之女）：周萍，住嵊州市官河路***号。被上诉人（原审原告）：嵊州市机关事务局，住所地嵊州市领带园路5路3号。法定代表人：丁纪祥，局长。委托诉讼代理人：丁小兰，浙江齐蓝诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦园，浙江齐蓝诚律师事务所实习律师。上诉人周贤法因与被上诉人嵊州市机关事务局房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2017）浙0683民初10192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周贤法上诉请求：1、撤销浙江省嵊州市人民法院（2017）浙0683民初10192号民事判决第一项，查清事实，重新核实，给上诉人一个安定的居住权；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，程序违法。1、本案是不平等民事主体间的租赁纠纷。2、被上诉人作为行政机关以伪造证据的方式提起诉讼。3、上诉人收到被上诉人公函后，提交了申请书，等待被上诉人审核结果，但直到收到诉状为止，都没有接到任何回复。4、被上诉人作为行政机关，负责人未出庭应诉，程序不合法。二、一审适用法律错误。1、被上诉人不具有民事主体资格，涉案房产性质为全民所有。2、本案租赁合同不能随时解除。3、从关注弱者考虑，应当给上诉人基本生存条件。嵊州市机关事务局辩称，本案是普通民事纠纷，不是行政诉讼，行政机关负责人并不必须出庭应诉，一审程序合法。并且一审认定事实清楚，适用法律正确。综上，要求驳回上诉，维持原判。嵊州市机关事务局向一审法院起诉请求：1、依法判令双方不定期租赁合同关系于2016年4月30日解除，被告立即腾退其租住的孝子坊路25号205室房屋；2、依法判令被告补缴原告自2016年1月1日起至4月30日止的房租210元，并继续支付自2016年5月1日起至实际腾退之日止参照市场房屋租赁价格417.3元/月计算的房屋占有使用费；（暂计至2017年11月房屋占有使用费为7928.7元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告周贤法原居住在嵊州市，因改造道路工程建设需要，嵊州市房屋拆迁事务所与被告周贤法于1998年7月26日签订协议书一份，依法对被告周贤法位于江滨东路47号房屋进行了评估拆迁，拆迁采用货币安置方式，共向被告支付拆迁款65434元。在上述房屋拆迁过程中，因被告当时没有居住房屋，由嵊州市房屋拆迁办公室将位于嵊州市交由被告暂住。嵊州市孝子坊路25号205室房屋产权系原告所有，并由原告进行管理。此后，由被告向原告缴纳房屋租金，房屋租金为每年630元，已缴纳至2015年年底，但被告与原告间一直未签订租房合同。2016年3月2日，嵊州市委、市府两办发出通知，对原告负责管理的公租房承租户进行重点清理整改，清理整改方案中提到，对当时城市改建拆迁安置的、因租赁公租房而未享受或未全额享受房改政策的以及其他符合文件规定的特殊对象，由承租户本人提出申请并提供书面依据，由原告会同相关主管部门认定后，暂不列入此次腾空清退范围，其租赁费将参照市场价格进行适当调整。2016年3月5日，原告向被告发出关于要求腾退公租房的函。被告向原告提出书面申请，要求继续租住。2016年4月22日，原告再向被告回函，认为，被告若不能提供合法有效的书面依据，就不能被认为“因城市改建拆迁安置而不列入此次腾空清退范围”，故要求被告于2016年4月30日前腾空清退公租房。至庭审辩论结束时，原告仍认为被告不符合“因城市改建拆迁安置而不列入此次腾空清退范围”之情形。另查明，原告系一家事业单位法人，其宗旨和业务范围为为行政中心提供综合管理服务，负责市领导的接待和市委、市政府后勤保障工作。一审法院认为，本案的争议焦点有三，一是本案是否系民事诉讼受案范围。根据原告提供的证据可以证实，被告现居住的房屋其所有权属原告，且被告亦向原告缴纳居住房屋的房租费，虽然双方未签订有书面的房屋租赁合同，但双方之间存在房屋租赁关系的事实清楚，现双方关于腾退租赁房屋的纠纷系平等主体的民事法律关系，理应为民事诉讼受案范围，被告关于本案不属民事诉讼受案范围的辩称，于事实不符，不予采信。二是原告有否解除双方房屋租赁关系的权利，能否要求被告腾退房屋。由于原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同，对租赁期间未作明确约定，故对本案租赁应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告已经于2016年3月5日、4月22日通知被告，要求被告腾退租房，应视为已经给了被告合理的腾退期限。故原告要求于2016年4月30日解除双方房屋租赁关系，被告立即腾退其租住的孝子坊路25号205室房屋的诉请，理由正当，应予支持。对于被告关于其现所租赁居住的房屋，系其自己的房屋被拆迁而被安置的公租房，根据嵊州市委、市府两办文件精神，其应暂不列入此次腾空清退范围的辩称，因被告在自己房屋被拆迁时与嵊州市房屋拆迁事务所签订的房屋拆迁协议中，明确拆迁安置系货币安置，拆迁协议上并未载明有需给被告公租房进行安置居住的约定。且被告关于其属于暂不列入此次腾空清退范围之情形的理由，经原告调查核实后，并未得到原告认可，故对被告关于其应暂不列入此次腾空清退范围的辩称，无事实依据，该院不予采信。三是对于房屋租赁合同解除后继续使用租赁物的租金损失如何计算。因被告租住的房屋系公租房，每年按630元向原告缴纳租金，此次清退公租房系原告认为被告不符合继续租赁公租房的条件而进行，故对于被告继续使用公租房期间的租金损失仍按此前每年630元计算较为妥当。对于原告要求被告补缴自2016年5月1日起至实际腾退之日止参照市场房屋租赁价格417.3元每月计算的公租房占有使用费的诉请，因原告提供的嵊州淘房网显示的房屋出租信息缺乏与本案的关联性，故原告该诉请，依据不足，对超出部分的诉请，不予支持。被告关于其年岁已高，且无其他房屋可以居住，若腾退清空房屋，将会导致老无居所，流落街头，请求原告考虑被告的困难，继续让被告租住房屋的诉求，因原告并非廉租房和经济适用房的提供单位，且被告也无法提供其具备符合可继续向原告续租房屋的条件，故被告的该辩解诉求，于法无据，不予采信。若被告确有实际困难，可通过合法渠道向相关职能部门请求协调解决。判决：一、嵊州市机关事务局与周贤法的房屋租赁关系于2016年4月30日解除，周贤法应于本判决生效后三十日内腾空位于嵊州市房屋，并将该房屋交付给嵊州市机关事务局；二、周贤法支付嵊州市机关事务局自2016年1月1日起至腾空之日止按630元每年计算的使用租赁物的租金损失；款限于本判决书生效后三十日内付清；三、驳回嵊州市机关事务局的其余诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据查明的事实，案涉房屋属被上诉人所有，依上诉人一直居住案涉房屋及向被上诉人交纳租金之事实，双方系平等民事主体之间的房屋租赁合同纠纷，上诉人认为本案不属于民事纠纷的意见，本院不予采信，一审亦无程序违法之处。本案争议焦点为被上诉人是否有权解除双方之间的租赁关系。根据在案的证据，上诉人与被上诉人并无书面的房屋租赁合同，因此一审基于被上诉人给予上诉人合理腾退期限后，解除双方之间的租赁关系，于法有据。另一方面，现有证据并未表明被上诉人符合继续租赁案涉房屋的情形。合同解除后，上诉人应当及时腾退房屋，并支付解除日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。综上所述，周贤法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周贤法负担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣审 判 员 王普庆审 判 员 夏 鸿二〇一八年四月十九日法官助理 张 明书 记 员 陈 莺?*MERGEFORMAT?4??*MERGEFORMAT?5?