山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终633号
上诉人（原审被告）：李猛，男，1984年9月26日出生，汉族，公务员，住济南市。
委托诉讼代理人：张玲（系李猛之妻），住济南市。
被上诉人（原审原告）：济南物华物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王常军，总经理。
委托诉讼代理人：张传伟，北京大成（济南）律师事务所律师。
上诉人李猛因与被上诉人济南物华物业管理有限公司（以下简称物华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李猛上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或将本案发回重审。2.判令由物华物业公司承担一、二审案件受理费。事实与理由：一审法院认定事实不清，物华物业公司的物业服务不仅仅是存在瑕疵，而是没有尽到物业服务企业应尽的服务义务，且其收费标准严重高于其服务的水平，严重违反物业服务合同的约定。1.物华物业公司没有尽到对新生活家园小区物业的维修、养护、管理和维护义务，其应降低收费标准，并且及时整改，提高物业服务水平。新生活家园小区内存在诸多问题，例如，小区卫生环境打扫不到位、绿植枯死不管理，小区内存在各种营业单位，小区内乱设广告牌，小区安全得不到保障等等，针对上述问题李猛以及其他小区内业主已经多次要求物华物业公司进行整改，履行义务，但至目前物华物业公司仍未尽到对新生活家园小区物业的维修、养护、管理和维护义务。物华物业公司的行为构成严重违约，其提供的物业服务质量水平、内容都与其收费标准严重不符，应调低物业费、提高物业服务质量。2.依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”物华物业公司作为物业服务企业的主要义务为维修、养护、管理和维护等。一审中李猛提交的照片、新闻报道，也能充分证明涉案小区物业管理服务存在的诸多问题，物华物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务。物华物业公司已经构成根本违约。但一审法院认为物华物业公司不构成根本违约，与事实严重不符。3.在物华物业公司存在上述严重服务问题的情况下，应降低李猛所需缴纳的物业费用，物华物业公司不履行物业服务企业应尽的服务义务，反而要求包括李猛在内的业主全额缴纳远远高于其服务水平的物业费，与公平原则相违背，一审法院的判决让本身处于弱势地位的业主更无法维护自身的合法权益。综上，在本案中并非是李猛恶意拖欠物业费，而是物华物业公司的服务构成根本违约造成的，故请求二审法院综合本案实际情况，予以改判或发回重审。
物华物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李猛的上诉，维持原判。
物华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李猛立即支付拖欠的物业管理费8033.13元（自2013年7月至2016年12月），并支付违约金；2.案件受理费由李猛承担。
一审法院认定事实：物华物业公司系具有从事物业管理资质的有限责任公司，李猛系济南高新区新生活家园小区38号楼2单元2001室的业主，该房屋套内建筑面积为127.51平方米。2003年10月3日，山东世通房地产开发有限公司（以下简称世通房地产公司）将世通新生活家园项目南区委托物华物业公司实行前期物业管理。2010年3月19日，物华物业公司（甲方）与李猛（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由物华物业公司为新生活家园小区提供前期物业管理服务，物业类型为高层。协议第四条第（二）款约定：新生活家园小区物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。另外，协议第四条第（四）款约定：乙方（李猛）交纳费用时间为办入住手续时预交一年的物业服务费用，以后年度按每季度第一个月10号以前交清本季度的物业服务费。逾期不交者，物业公司将依法催交，并按照应交费每日加付0.3%的违约滞纳金。李猛自2013年7月起一直未支付物业管理服务费，至2016年12月李猛尚欠物华物业公司物业管理服务费8033.13元（127.51平方米×1.5元/平方米×42月）。诉讼中，物华物业公司认可《前期物业服务合同》中“按照应交费每日加收0.3%的违约滞纳金”的标准过高，其主动调整为主张违约金2000元，李猛抗辩称因为物华物业公司物业服务不到位，所以李猛不应缴纳物业费，且不应支付违约金。
一审法院认为，物华物业公司与李猛签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。物华物业公司依约为小区提供了物业管理服务，李猛作为小区业主，也享用了物华物业公司所提供的物业管理服务，理应依约交纳物业管理服务费。依照物华物业公司物业费计算标准，李猛未缴纳2013年7月至2016年12月的物业服务费为：127.51平方米×1.5元/平方米×42月=8033.13元。李猛对物业费计算标准认可，但辩称物华物业公司未提供良好的物业管理服务，并提交了2016-2017年期间在小区拍摄的照片等证据，一审法院认为，该组证据仅显示物华物业公司的服务存在瑕疵，但非重大瑕疵，不构成根本违约，故物华物业公司要求李猛支付自2013年7月至2016年12月的物业管理费8033.13元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于物华物业公司要求李猛支付违约金2000元的诉讼请求，因物华物业公司在涉案小区公共卫生、设施维护等方面确实存在瑕疵，故物华物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、被告李猛于判决生效之日起10日内支付原告济南物华物业管理有限公司2013年7月至2016年12月的物业管理费8033.13（127.51平方米×1.5元/平方米×42月=8033.13元）；二、驳回原告济南物华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李猛提交了2017年自己拍摄的小区照片24张。物华物业公司质证称，对照片有异议，物华物业公司诉请的是要求李猛支付2016年12月之前的物业费，但是照片是2017年拍摄的，所以不能反映涉案期间小区的情况。李猛提交的证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。
另，二审中，李猛明确其上诉请求为改判李猛按照物业费标准的50%交纳物业费或将本案发回重审。
本院认为，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由免交、减交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由免交、减交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费的业主在内的小区全体业主的利益；如果物业服务企业未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在严重瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主的主要权利无法实现，则应当允许业主以此为由减交或免交物业服务费。本案中，李猛二审中提交的2017年小区照片，因与本案涉案期间不符，与本案缺乏关联性，本院不予采信。因李猛未能举证证明物华物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，严重影响小区业主的正常生活，故李猛不能以此为由免交或少交物业服务费。另一方面，物华物业公司作为小区的物业服务企业，应该认识到其在小区的管理上还存在着诸如小区车辆管理不规范、环境卫生清扫不及时等问题，已经引起了小区部分业主的不满。物华物业公司应当虚心听取小区业主反映的问题，主动查找自身存在的不足，积极改进服务中存在的问题，不断提高服务质量和水平，从而赢得小区业主的理解与信任。
综上所述，李猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李猛负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 赵平洋
审判员 何菊红
二〇一八年四月九日
书记员 徐珊珊