广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初2537号
原告（反诉被告）：黄博伟，男，1988年3月3日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：黄啟洪，男，1963年12月24日出生，汉族，住清远市清城区，系黄博伟的父亲，
被告（反诉原告）：华发南，男，1949年12月1日出生，汉族，住清远市清城区，
被告：华丽萍，女，1975年11月15日出生，汉族，住清远市清城区，
上述被告的共同委托诉讼代理人：黄金全，广东金亚律师事务所律师。
被告：华斌，男，1980年6月29日出生，汉族，住肇庆市高新开发区，
原告黄博伟与被告华发南、华丽萍、华斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄博伟及其委托诉讼代理人黄啟洪、被告华发南和华丽萍的共同委托诉讼代理人黄金全、被告华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄博伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告华发南继续履行双方共同签订的《房屋铺面买卖协议》，并于判决生效的5个工作日内配合办理房贷手续，在银行同意贷款后2个工作日内配合办理过户手续；2、判令被告赔偿原告商铺租金损失4000元；3、本案诉讼费、财产保全费以及因维权产生的合理费用500元由被告承担。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告华发南、华斌继续履行双方共同签订的《房屋铺面买卖协议》，于判决生效后10个工作日内办理过户有关手续；2、判令三被告赔偿原告商铺租金损失（按每月租金3000元计算）；3、本案诉讼费、财产保全费以及因维权产生的合理费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告华发南、华丽萍于2016年7月28日签订《房屋铺面买卖协议》，由被告将位于清远市清城古城麦围杉岗塘商业广场G座B01号商铺转让给原告，成交总价470000元。签订协议时，被告华斌通过电话委托被告华丽萍代签协议，并由被告华丽萍收取定金50000元，视为原告向被告华发南和华斌支付了定金。之后，原告通过电话、短信等方式通知被告过户，但被告恶意违约拒绝出售商铺。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同是真实、合法合理的，请求维护守约方的利益，支持原告的诉讼请求。
原告黄博伟提供如下证据：1、黄博伟的身份证复印件，拟证明原告的身份信息及主体资格；2、华发南、华丽萍的身份证复印件、中国建设银行卡复印件，拟证明被告的身份信息及主体资格及华丽萍持有的银行卡；3、中国工商银行电子回单复印件，拟证明原告已转账50000元到被告华丽萍的中国建设银行账户上；4、房屋铺面买卖协议复印件，拟证明双方的交易是真实有效的；5、收据复印件，拟证明被告已经收到定金50000元；6、华发南房产证复印件，拟证明华发南是涉案商铺的产权人。
被告华发南辩称，原告支付了定金50000元后一直怠于履行合同义务，现要求过户没有事实和法律依据，签订房屋铺面买卖协议时，双方口头约定原告向银行申请办理按揭，银行审批通过后双方再办理过户手续。签订协议后，答辩人多次电话催促原告办理银行按揭，但原告以正在准备结婚事宜为由推托延期，2016年11月左右，原告又要求答辩人办理公证手续委托其代办房屋买卖，答辩人为促成交易同意办理但要求买受人必须是原告及其未婚妻，因原告不同意且双方无法达成一致意见，故答辩人提出取消交易退还定金50000元给原告，因原告不同意而导致双方发生纠纷。
被告华丽萍辩称，1、答辩人并没有在转让协议书上签名，也不是诉争房屋的产权人，故不适格本案被告。2、华斌从未电话委托答辩人代签商铺转让协议，原告亦未提供证据证明，故请求法院驳回原告对华丽萍的诉讼请求。
被告华斌辩称，1、答辩人是涉案房屋的共有人，诉争房屋的转让行为未经答辩人知情同意，该转让行为依法无效，对答辩人不发生效力；2、原告要求配合办理过户手续无事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原告要取得诉争房屋的所有权，应当符合善意取得的必要条件，但是，原告至今尚未付清购房款，诉争的房屋亦未办理过户手续，故原告依法不能取得诉争房屋的所有权。
华发南向本院提出反诉请求：解除双方签订的《房屋铺面买卖协议》。事实和理由：2016年7月28日，反诉人与被反诉人签订的《房屋铺面买卖协议》约定，反诉人将位于清远市清城古城麦围杉岗塘商业广场G座B01号铺面出售给被反诉人，但被反诉人支付了50000元之后一直怠于履行付款义务，鉴于双方无法达成一致意见，故合同已无法履行。
黄博伟对华发南的反诉辩称，被告华发南的反诉不符合事实，双方已经签订了协议，是被告不配合办理相关手续并要求原告改成一次性付款，原告已通过电话、微信等方式联系被告，被告有意拖延办理相关手续。
本院经审理认定事实如下，2016年7月28日，原告黄博伟为乙方、被告华发南为甲方签订的《房屋铺面买卖协议》约定：“买卖商铺之地址为清远市清城古城麦围杉岗塘商业广场G座B01号，成交价格470000元，交易税费由乙方支付；付款方式分期支付，第一期付定金50000元，第二期过户交税费后即日支付180000元，第三期银行按揭支付余款240000元；房屋过户前的一切债权债务由甲方负责，出租后收的押金退回给乙方6000元，由乙方与租户签订租赁合同。
合同签订的当天，原告向被告华发南支付了定金50000元，款项汇至华丽萍名下的银行账户，并由华发南和华丽萍在定金收据签名确认。涉案商铺的产权证登记权属人为华发南和华斌，共有情况登记为共同共有，该商铺无抵押。庭审中，查明华发南是华丽萍和华斌的父亲，华斌称对华发南与原告签订《房屋铺面买卖协议》并不知情，直至收到法院的诉讼材料后才知道，其本人不同意转让涉案商铺给原告。
本院认为，本案争议焦点为：1、华丽萍为本案被告主体是否适格；2、原告与被告华发南签订的《房屋铺面买卖协议》是否有效及可否继续履行。
关于华丽萍为被告主体是否适格，华丽萍并没有在原告与被告华发南签订的《房屋铺面买卖协议》上签名，不是合同当事人，而且华丽萍亦不是涉案商铺的产权人，华丽萍只是应华发南要求由原告将定金50000元汇至其银行账户，并在收据上签名确认款项已收到，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，对华丽萍抗辩认为不适格本案被告的意见，事实和依据充分，本院予以采纳，华丽萍为本案被告主体不适格，对原告要求华丽萍作为被告承担民事责任的诉请，本院不予支持。
关于原告与被告华发南签订的《房屋铺面买卖协议》是否有效及可否继续履行，原告与被告华发南自愿签订的《房屋铺面买卖协议》，其内容是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。涉案商铺的产权为被告华发南与华斌共同共有，被告华发南无权单独处分共有商铺，被告华发南未经华斌同意擅自与原告签订《房屋铺面买卖协议》转让商铺，事后华斌亦不予认可，并且被告华发南与原告均未举证证实被告华斌对此知情无异议，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，被告华发南与原告签订的《房屋铺面买卖协议》对被告华斌不具有法律约束力，被告华斌已明确表示不予认可该《房屋铺面买卖协议》并且不同意转让涉案商铺的情况下，事实上原告与被告华发南签订的《房屋铺面买卖协议》已不可能继续履行,故对原告要求被告华发南、华斌继续履行双方共同签订的《房屋铺面买卖协议》，于判决生效后10个工作日内办理过户有关手续，及赔偿商铺租金损失的诉请，事实和依据不充分，本院不予支持。而办理涉案商铺的产权转移登记及按揭贷款都必须由产权人即卖方及买方双方到房管部门及银行办理相关手续，被告华发南擅自单独处分共有商铺，在被告华斌不予认可的情况下，被告华发南根本不可能履行完成合同义务，因此，对被告华发南抗辩认为因原告怠于履行合同义务导致合同未能履行的意见，事实和依据不足，本院不予采纳。原告与被告华发南签订的《房屋铺面买卖协议》为有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，被告华发南反诉要求解除双方签订的《房屋铺面买卖协议》，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、驳回原告黄博伟的诉讼请求；
二、驳回被告华发南的反诉请求。
案件受理费8350元，减半收取计4175元，由原告黄博伟负担，反诉受理费50元，由被告华发南负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 梁健球
二〇一七年八月十七日
书记员 梁朝晖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。