上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第745号
原告付备刚。
委托代理人孙雁敏，男，住上海市浦东新区。
被告上海鹿新投资发展有限公司。
法定代表人高惠明，董事长。
委托代理人黄志祥，男，上海鹿新投资发展有限公司工作。
委托代理人张根兰，上海雷曼律师事务所律师。
原告付备刚诉被告上海鹿新投资发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月24日、2014年6月17日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月22日、2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙雁敏，被告委托代理人张根兰均到庭参加了诉讼。被告委托代理人黄志祥到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告付备刚诉称，原告与被告房屋拆迁安置纠纷诉讼，经奉贤区人民法院和上海市第一中级人民法院判定，被告与付某某签订的回购协议已确认无效。120平方米安置房屋购买权专属于原告一家三口，回购协议已无效，付某某之后与被告之间就原告的安置面积进行的所有行为均是无效的，被告称回购协议签订后双方又作变更，对原告也是没有效力的。协议既然无效了，按法律规定恢复到签约前的状态，这个状态是应给原告一家120平方米安置房，至于付某某买多买少，与原告无关，应由被告与付某某交涉。经了解，动迁时有三张安置房购买证明单，分别写明：户主付某某（80平方米）、户主付备刚（120平方米）、户主傅佩芬（120平方米）。该证明单在回购和买房时已被被告收走。原告的证明单为何不直接交付与原告，现在回购行为无效了，该证明单即应归还给原告，原告凭该证明单买房。
原告曾于2013年5月28日致信被告，后又致电被告，被告知不能按判决书执行，因为付某某多买了平方。原告认为，这根本是被告不成立的辩解。被拆迁房屋共有八个户口（分列三本户口本，钱秀娟和付某某一本，付备刚一家三口一本，傅佩芬一家三口一本）钱秀娟为农村户口，其余均为非农户口。按基地政策，农村户口一人40平方米，非农一人30平方米，农夹居40平方米。按被告的解释，动迁安置按户进行，即上述人口按一户计算，一个是农业人口，其余7个居民都是农夹居，加上2个独生增计2人，共计10人，应安置400平方米。当初如果被告安置的是400平方米房屋，现在拿付某某是户主来说事是无可厚非的，但事实并非如此，动迁公司为千方百计克扣老百姓，强势地认为应分开安置，才有了按三本户口本开三张证明单，付备刚和傅佩芬两户不享受农夹居政策的安置结果。既然这样，付备刚的安置是独立的，被告所称的付某某后来又作为户主对整个安置作为变更，是站不住脚的。故原告诉至法院，要求判令被告：按2006年10月六灶新吉村动迁安置价格安置120平方米房屋或按现行市场同等价值作价赔偿。
原告针对其诉请的事实向本院提供了如下证据：
1、民事判决书两份，证明2006年付某某以原告名义与被告签订的退房协议书无效。
2、原告向被告邮寄的函一份，证明判决生效后原告要求被告尽快将安置意见告知原告。
3、告拆迁户书一份，证明当时拆迁政策对面积和价格作出规定，要求被告按照这个政策进行安置。
4、安置价格一份，证明该地块当时安置的价格，要求被告按照这个政策规定的价格进行安置。
5、安置期房证明单三份，证明原告方安置面积应为120平方米。
6、上海市房地产登记申请书、销售不动产统一发票、预售合同各两份，其中一份是傅佩芬的，一份是付某某的，证明安置是按户安置的，房屋是两家人分别购买的，不存在被告说的付某某购买后再进行内部分配的问题。
被告上海鹿新投资发展有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。1、原告所谓120平方米安置房屋购买权专属于原告家庭，没有法律依据，根据《六灶镇拆迁房屋补偿安置实施意见》的规定：拆迁补偿安置按户补偿，本案原告没有自己的产证，必须以其父亲和被告签订的《拆迁协议》为限，在限额内自行协调面积。2、原告一家120平方米的份额，已经在付某某所属的动迁总面积中体现，不存在恢复到签约以前，给原告一家120平方米安置房屋的问题。3、原告关于其有《安置期房证明单》，可以进行独立安置的说法是不成立的。按照六灶镇动迁文件的规定，对被动迁户按户籍家庭分别核定安置人所享有的份额，原告欲撇开其父亲付某某所签订的《拆迁协议》独立购买安置房是不符合动迁安置规定和政策的；4、原告所谓按照400平方米予以安置的说法没有依据，原告家庭实际户籍人员为：付某某户2人、付备刚户3人、傅佩芬户2人。按照拆迁的规定，被告在实际操作时已经给予人性化操作，根据原告家实际情况按4人予以安置，根本不存在故意克扣的问题和事实。综上所述，即使原告未得到安置房屋的权利，也是被动迁户内部分割的问题，其完全可以在已安置的房中主张其权利，与被告无关。
被告针对其辩称的事实向本院提供了如下证据：
1、户口本一组，证明被拆迁房屋上有三户，原告一方都是非农户口，不存在农夹居的情况。钱秀娟于2005年2月1日转为非农，傅佩芬一家也是非农户口，付备刚和傅佩芬一家户口都是在拆迁之前从别处迁入的。
2、安置期房证明单三份，证明动迁户在动迁之前必须先开出证明单，再签安置协议，确认安置上限。付某某户中有三户独立家庭，户籍和动迁户不是同一个概念。
3、拆迁补偿安置协议一份，证明付某某是户主，购房上限是320平方米，需要凭安置协议和安置期房证明单来购房，安置协议签订于安置期房证明单之后。
4、测算表一份、漏项补偿证明单两份，证明付某某户当时补偿金额的计算方法，其中包含了对原告的补偿。
5、赔偿结算清单一份，证明付某某作为户主已经领取了补偿，以及当时是全额补偿，而不是安置房直接抵扣。
6、安置房退房协议书、赔偿结算清单、安置房购买结算单、承诺书各一份，证明拆迁补偿安置协议签订后第一次安置情况。
7、基地动迁安置房购买结算单、动迁办主任签字的结算清单、付某某领款情况、付款凭单各一份，证明第二次变更安置的情况，以及当时签订退房协议书的时候被告支付原告人民币（下同）36，000元的奖励款在后面结算时抵扣了，多支付付某某30，000元的补偿款。
8、人民政府文件《六灶镇拆迁房屋补偿安置实施意见》一份，证明拆迁补偿安置按户进行，是按房屋权证文件计户。安置内容中农夹居家庭是按照户口性质确定。人口按照派出所户籍为准。安置要凭拆迁协议书，而不是安置期房证明单。
9、安置情况说明一份，证明被告进行过第二次安置。原告对第二次安置情况知晓。是动迁办主任与原告及其父亲一起结算、签字的。
10、宅基地使用权证一份、宅基地使用权审核表两份，证明当初拆迁时只有付某某一户的宅基地材料，付某某有两份宅基地使用权证，本案原告付备刚只是两份宅基地使用权证的立基人之一，原告没有独立的宅基地使用权。
11、2010年8月9日结算清单两份，证明户主都是付某某，两套房屋都是安置给付某某户的，房屋如何分配由家庭内部协商，两套房屋钥匙已经于2010年8月9日由付某某女婿王睿代为领取，款项已经结清。
经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议，但对判决结果不认可，因此被告提出过上诉。一审认定事实存在根本性错误，退房协议内的120平方米的性质认定存在根本性错误，被告认为退房协议是对购房上限为320平方米的处置和履行，二审法院在陈述被告上诉称时叙述有误，二审法院已认定被告已经进行了重新安置。对证据2认可收到过，但认为函上的内容错误，二审法院于2013年5月21日作出判决，原告2012年就寄出这份材料被告是不认可的。对证据3真实性无法确认，被告处没有这个文件，即使有，也只是对拆迁户的一种宣传，没有可执行性，本案房屋拆迁的依据是2002年市政府第13号文件及2004年六灶镇政府第23号文件。对证据4真实性无异议。对证据5真实性无异议，但认为应当以户为单位合并人口安置，并不是原告家可以单独按照120平方米进行安置。对证据6真实性无异议，但认为不能证明原告的观点，反而能证明被告的观点，房屋是安置给付某某一户的，最后房屋具体给哪一个，是家庭内部自己商量的；被告处的结算单都是付某某签名的，说明这是原告家庭内部商量后分配产权的结果；这些证据只是在房屋办理产权时必要的流程，不能反映拆迁的实际签订人。对于被告提供的证据，原告对证据1真实性无异议，但对证明内容不认可，原告是在拆迁之前将户口迁入的，不然不会涉及到安置补偿的问题。对证据2真实性无异议，但认为安置期房证明单中明确了原告凭证明单可以单独购买120平方米的安置房。对证据3真实性无异议，但对被告要证明的内容不认可。对证据4、5真实性无异议，但认为与本案无关。对证据6真实性无异议，但认为已经被法院判决无效。对证据7真实性无异议，但不认可36，000元给了原告，且与本案无关。对证据8真实性无法确认，没有发到被拆迁户手上，且与本案无关联。对证据9真实性不认可。对证据10真实性无异议，但被告遗漏了一份宅基地使用权证。对证据11认为与本案无关。上述原告1、2、4、5、6及被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、10，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，故本院依法予以确认。对于原告提供的证据3，因被告未予认可，故本院不予认定。对于被告提供的证据8，原告虽不予认可，但未能提供证据予以反驳，故本院依法予以认定。对于被告提供的证据9，因系证人证言，故本院在证人证言中认定。对于被告提供的证据11，与本案无关，本院不予认定。
审理中，根据被告的申请，本院传证人傅某某出庭作证。证人傅某某述称，其现在在川沙镇建设和环境保护事务中心工作，当初付某某一户动迁时其任动迁办主任一职，由其负责该地块的拆迁工作。本案在上海市浦东新区人民法院审理时其向法院提供过其作为被告委托代理人的授权委托书，但没有参与庭审，其现在与被告公司没有关系。被告提供的《安置情况说明》是其写的，里面的内容都是事实。当时拆迁时，除了付某某一户以外，其他人都没有重新安置。因为当时付某某他们反悔了，来吵闹，说房价涨了，要求再分配一套房屋，之前放弃的份额要重新购买。其当时和付某某、原告付备刚一起参与结算，原告本人到场的。当时其写了一个结算草稿，被告已提供给法庭。结算当时，还有一个叫傅彩君的人在场。
原告对证人证言有异议，认为该证人当时负责动拆迁，是具体负责人，曾经担任本案被告方的委托代理人，是利害关系人，其作为证人可信度不高；且结算款项不是原告付备刚签名领取的，证人所言于事实不符，且与已经生效的判决书不符。被告对证人证言没有异议。本院认为，因证人系系争房屋拆迁的具体负责人，与本案有利害关系，且其陈述未能提供证据予以佐证，故本院对上述证人证言不予采信。
审理中，经原告申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司对本案拆迁安置房屋所在小区的房屋市场价进行司法鉴定，鉴定对象为该小区多层楼房三楼房屋。鉴定单位于2015年7月15日及2015年7月22日分别出具鉴定报告书及补充说明各一份，鉴定结论：2015年6月29日吉灿路XXX弄、18弄小区内多层房屋三楼的平均单价约为15，060元。
原告对该鉴定报告书认可。被告对该鉴定报告书真实性、合法性无异议，但对于关联性认为：第一、这个房屋并不是原告的房子，且这个地区的房屋还不能上市交易，私下交易价格在10，000元至12，000元每平方米，所以市场价多少被告不清楚。第二、三楼房屋的市场价是多层楼房中价格最高的，按照这个价格计算不合理。对于该鉴定报告书，本院认为真实有效，本院依法予以认定。
基于上述认定的证据，本院确认如下事实：坐落于上海市浦东新区川沙新镇（原南汇区六灶镇）新华10组的宅基地房屋及土地使用权人为付某某（原告付备刚之父）、钱秀娟（原告付备刚之母）、傅佩芬（原告付备刚之姐）及原告付备刚。2005年11月23日，被告分别与付某某、傅佩芬、原告付备刚各签订《六灶镇动迁户安置期房证明单》一份。内容为：动迁户户主姓名付某某、家庭人口2人，安置期房建筑面积（上限）80平方米；动迁户户主姓名付备刚，家庭人口3人，安置期房建筑面积（上限）120平方米；动迁户户主姓名傅佩芬，家庭人口3人，安置期房建筑面积（上限）120平方米；动迁户凭本证明单购买安置期房。2005年11月24日，被告与付某某签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定拆迁房屋建筑面积335.36平方米，被告应当安置付某某一方同区域新建多层商品产权房，购房上限为320平方米；安置房在六灶镇新镇小区，凭此协议和安置房证明单购房。2006年2月23日付某某以原告名义与被告签订《六灶镇安置房退房协议书》一份，协议约定原告应得动迁安置房120平方米，原告自愿将所分配的动迁安置房120平方米，按六府（2004）23号文件第八条第四款之规定：凡动迁户自愿放弃政府安置房的，则被拆迁房屋的有效面积以每平方米另奖300元；被告应支付付备刚分配安置房退房款36，000元。2006年11月21日及2010年8月8日，被告向付某某安置位于新镇基地B区XXX幢XXX号XXX室及新镇基地A区XXX幢XXX号XXX室房屋各一套。2012年6月26日，原告向本院起诉，要求确认被告与付某某于2006年2月23日签订的《六灶镇安置房退房协议书》无效。本院于2013年2月21日作出（2012）奉民三（民）初字第1704号民事判决书，判决：确认付某某以原告付备刚名义与被告于2006年2月23日签订的《六灶镇安置房退房协议书》无效。判决后，被告不服提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年5月21日作出（2013）沪一中民二（民）终字第1177号民事判决书，认定：本案系争的《六灶镇安置房退房协议书》无论从形式上来审查，还是从其内容上看，均应认定该退房协议为拆迁补偿安置协议的补充合同，其主要内容系对原告付备刚动迁利益的处分，付备刚应为《六灶镇安置房退房协议书》的合同相对人，故付某某在未取得付备刚授权且付备刚也没有明确表示放弃动迁利益的情况下，付某某以付备刚代理人的名义签订上述退房协议书，该协议对付备刚不产生效力。况且，从《六灶镇安置房退房协议书》的实际履行情况看，虽然在该退房协议签订后，鹿新公司支付付某某安置退房款36，000元，并安置其面积为132.59平方米房屋一套，付某某妻子钱秀娟出具“承诺书”同意由政府回购剩余面积67.41平方米，但在此之后被告又再次安置给付某某面积139.71平方米的房屋一套，故被告与付某某以其实际行动否定了《六灶镇安置房退房协议书》及“承诺书”中的约定，该协议已失去履行的意义。故判决：驳回上诉，维持原判。
又查明，系争房屋动迁安置房新吉村动迁户楼层安置价格（2006年10月）：多层安置房三楼价格为1，980元／平方米（基价＋10%）。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告与原告签订的《六灶镇动迁户安置期房证明单》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于被告辩称拆迁补偿安置系按户补偿，原告份额已经在付某某户的安置总面积中体现，由付某某户在限额内自行内部协调的辩解意见，本院认为，被告与付某某签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》系针对宅基地房屋拆迁补偿进行的约定，该协议中对付某某一方购买安置房上限320平方米的内容与原、被告签订的《六灶镇动迁户安置期房证明单》内容并不冲突。被告在签订补偿安置协议之前即单独与原告签订安置期房证明单，明确约定由被告向原告安置房屋120平方米，且补偿安置协议及安置期房证明单上均写明，须凭安置期房证明单购买安置房，故被告应当按照该约定履行自己的义务，向原告安置房屋120平方米。故对于被告上述辩解意见，本院不予采信。现被告与付某某于2006年2月23日签订的《六灶镇安置房退房协议书》已经生效判决确定无效，被告应向原告安置120平方米的房屋。鉴于被告明确表示已无法提供安置房或其他房源，故应由被告向原告支付与安置房同等价值的货币。原告在庭审中明确购买安置房的相应价款由原告自行承担，故被告应当支付原告安置房现市场价与安置价之间的差价。对于被告辩称采用多层三楼市场价为标准价格过高、明显不合理的辩解意见，本院认为，原告选择多层三楼房屋作为估价标准在原、被告双方补偿安置协议约定的范围内，且相应扣减的购买安置房的价款也采用安置价中的多层三楼价格，原告要求按多层三楼房屋作为估价标准于法有据，故对被告该辩解意见本院不予采信。综合安置房屋的权利状况、原告未实际支付安置房购房款等情况，本院酌定安置房现市场单价为14，500元／平方米。对原告要求被告支付120平方米房屋差价1，502，400元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告与案外人付某某之间的拆迁安置争议，可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
被告上海鹿新投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付备刚房屋差价款人民币1，502，400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元，由被告负担。
案件评估费人民币6，820元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。