江苏省徐州市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）苏03行终371号上诉人（原审原告）王保菊，女，1950年5月10日生，汉族，住徐州市泉山区。委托代理人孙兆凯，男，1950年11月13日生，汉族，住址同上（系王保菊丈夫）。上诉人（原审原告）王宝美，女，1955年1月10日生，汉族，住徐州市泉山区。两上诉人共同委托代理人徐士亚，徐州市泉山区老年人法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审被告）徐州市不动产登记局，住所地：徐州市泉山区建国西路80号。法定代表人郝敬良，局长。出庭应诉负责人安守林，副局长。委托代理人郭光，工作人员。委托代理人杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）王保国，男，1966年11月24日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人王保菊、王宝美诉徐州市不动产登记局房屋行政登记一案，不服徐州铁路运输法院（2016）苏8601行初576号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭。根据徐州市人民政府于2017年5月8日印发的《徐州市加快推进不动产统一登记改革与职责整合实施意见的通知》，本案的被上诉人在二审期间由原徐州市住房保障和房产管理局变更为徐州市不动产登记局。本院于2018年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人王保菊及委托代理人孙兆凯、上诉人王宝美及两上诉人的共同委托代理人徐士亚，被上诉人徐州市不动产登记局的出庭应诉负责人安守林及委托代理人郭光、杨梦楠，被上诉人王保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，刘秀英与王跃庭系夫妻关系，育有六名子女，分别为长女王保菊、次女王宝美、三女王保爱、四女王保荣、长子王保国、次子王保军。王跃庭于2010年9月1日去世，刘秀英于2017年4月5日去世。三女王保爱早于刘秀英去世，其育有两名子女，分别为女儿周瑞、儿子周毅夫。1996年7月，根据王跃庭所在单位房改优惠售房政策，王保国以王跃庭名义、以6233元的价格购买位于徐州市煤××＃××室房屋一套，该房登记在王跃庭名下，王保国在该房居住至2003年左右。2006年12月19日，王保国与刘秀英、王跃庭以签订《房地产买卖契约》的形式将上述房屋过户至王保国名下。因刘秀英不识字、王跃庭偏瘫卧床，被告工作人员至刘秀英、王跃庭住处，由王保国代王跃庭、刘秀英在登记申请书、具结声明书、具结书、房地产买卖契约、授权委托书等材料上签名，由王跃庭、刘秀英在签名上加按指印。后被告依据王保国、刘秀英、王跃庭提交的上述材料、身份及婚姻关系证明以及王跃庭名下的原房屋所有权证、土地使用证，为王保国办理了涉案房屋所有权转移登记，并于2006年12月26日向王保国颁发了徐房权证泉山字第××号房屋所有权证。王跃庭、刘秀英夫妇自2008年起搬至涉案房屋居住，王跃庭去世后，刘秀英在该房居住至其去世。另查明，2014年8月21日，刘秀英向徐州市云龙区人民法院提起行政诉讼，要求徐州市住房保障和房产管理局撤销涉案房屋所有权转移登记。徐州市云龙区人民法院于2014年9月10日作出（2014）云行诉初字第0010号行政裁定书，认为因不动产提起行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，遂裁定不予受理刘秀英的起诉。2015年12月8日，刘秀英向徐州市泉山区人民法院提起民事诉讼，要求确认2006年12月19日刘秀英、王跃庭与王保国签订的《房地产买卖契约》无效。徐州市泉山区人民法院于2016年5月16日作出(2015)泉民初字第5045号民事判决，认为上述《房地产买卖契约》由刘秀英、王跃庭本人摁指印确认，该合同合法有效，遂判决驳回刘秀英的诉讼请求。刘秀英不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2017年4月7日作出（2016）苏03民终4065号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为：关于原告的起诉是否符合法律规定的问题。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第四十八条规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的�定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告主张其直至2013年8月28日查询涉案房屋登记档案时才知道涉案房屋所有权转移登记行为，被告及第三人均未提供相反证据，故认定原告于2013年8月28日知道涉案房屋所有权转移登记行为。原告在提起本案诉讼前于2014年8月21日向徐州市云龙区人民法院提起行政诉讼，要求徐州市住房保障和房产管理局撤销涉案房屋所有权转移登记。后原告于2015年12月8日向徐州市泉山区人民法院提起民事诉讼，要求确认作为涉案房屋所有权转移登记基础的买卖合同无效，徐州市泉山区人民�院于2016年5月16日判决驳回李秀英的诉讼请求，原告上诉后，徐州市中级人民法院于2017年4月7日判决驳回上诉，维持原判。以上诉讼均为原告为解决民事争议提起，上述诉讼处理期间不计算在本案起诉期限内。另外，原告向徐州市云龙区人民法院提起行政诉讼被裁定不予受理后，经法院释明，因《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条对提起民事、行政诉讼的先后作出了规定，故原告最终选择先行向徐州市泉山区人民法院提起民事诉讼，该期间原告已积极寻求救济途径，应当在起诉期限内予以扣除。故，因被告未告知原告诉权或者起诉期限，原告的起诉期限为从2013年8月28日知道涉案房屋转移登记行为之日起2年，但需扣除前述原告寻求救济的合理期间，其于2016年10月19日提起本案诉讼，未超过法定起诉期限，原告的起诉符合法律规定。关于被告为第三人办理涉案房屋所有权转移登记的行为是否合法的问题。1998年1月1日起实施、2001年8月15日修订的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。2002年1月1日起实施的《徐州市城市房屋权属登记管理条例》第二十条第（一）项规定，房屋权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内向房产管理部门提交房屋权属证书、土地使用权证书和身份证明，按照以下规定申请转移登记：(一)房屋买卖：1.购买旧房的，提交买卖合同和完税凭证……。本案中，因刘秀英不识字、王跃庭偏瘫卧床，被告工作人员至刘秀英、王跃庭住处，由刘秀英、王跃庭及第三人当场签订房地产买卖契约，并出具申请书、具结声明书、具结书、授权委托书等材料，刘秀英、王跃庭均在上述材料上签名处按捺指纹，被告的上述做法充分保障了申请人的权益，亦方便身体不便的申请人办理房屋登记，符合法律、法规的规定。徐州市中级人民法院（2016）苏03民终4065号民事判决亦确认上述房地产买卖契约合法有效。被告依据王保国、刘秀英、王跃庭提交的上述材料、身份及婚姻关系证明以及王跃庭名下的原房屋所有权证、土地使用证，为王保国办理了涉案房屋所有权转移登记，并于2006年12月26日向王保国颁发了徐房权证泉山字第××号房屋所有权证，事实依据充分，适用法律、法规正确，程序合法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款、第六十九条，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，遂判决：驳回原告王保菊、王宝美的诉讼请求。上诉人王保菊、王宝美上诉称：一、一审法院无视事实和法律规定，任意迁就被上诉人。一审法院事实查证清楚，被上诉人王保国在办理涉诉房屋产权登记时既是代理人又是当事人，严重违反了代理人资格的法律规定，所有操作皆是如此，且无法回避对无文化母亲和极度重病卧床失去行为意识能力父亲侵权的嫌疑。二、一审明知徐州市住房保障和房产管理局办理房产登记违法，却明知顾判。通过庭审已经明确知道王保国没有买卖父母房产并支付7万元的交易事实，也没有对办理程序实施监管程序，完全是内部私下操作，程序严重违法。请求依法撤销一审判决；依法撤销被上诉人为王保国办理的房屋所有权证。被上诉人徐州市不动产登记局答辩称，上诉人不认可涉案房屋买卖效力，但该合同的效力已经由（2015）泉民初字第5045号民事判决所确认，如上诉人对此仍然存在争议应继续通过民事诉讼程序予以处理。另上诉人认为转移登记过程中存在违法情形，也已在前述民事判决中的事实查明部分予以查清，对涉案房屋的转移登记不存在违法情形。被上诉人王保国答辩称，涉案房屋是其出钱购买，当时是公房，一直是其居住并缴纳房费，1992年房改的时候是其夫妻二人和岳父母拿的钱买的房子。居住到2003至2004年左右，其又购买了其他房子搬走了，涉案房屋一直空置，当初计划该房屋用于父母养老。后父母居住在该房屋内，所有的费用都是由其支付，2005年又出资给父母买了汉白玉的公墓。兄弟姐妹六人，除了两位上诉人，其余兄弟姐妹都到庭为其作证。其次，涉案房屋的买卖合同已经民事判决确认合法有效。各方当事人向原审法院提供的证据、依据均已随案移送至本院，本判决书不再累述。二审中，上诉人向本院提交了一份手机视频录音，证明房屋买卖不是其母亲的真实意思表示。被上诉人对其真实性由法庭认定，但该视频体现的内容和转移登记行为没有关联性。被上诉人王保国认为与本案认定的事实没有关联性。本院结合当事人的质证观点对上诉人在二审中提供的证据认证如下：上诉人提交的证据在一审审理前即已存在，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款的规定，上诉人在第一审程序中无正当理由未提供而在第二审程序中提供的证据，本院不予接纳。且上诉人提交的证据想要证明的问题已经生效的民事判决予以确认。二审经庭审质证认证，认为原审法院判决对事实和证据的认定是正确的，本院予以确认。庭审辩论中，各方当事人围绕本案的争议焦点即被上诉人徐州市不动产登记局为王保国办理的涉案房屋所有权转移登记的行为是否合法；一审判决是否正确进行了辩论。上诉人王保菊、王宝美认为，应认定王跃庭、刘秀英的民事行为无效。被上诉人与王保国涉嫌共同实施侵权行为。被上诉人为王保国办理的涉案房屋所有权证应予以撤销。被上诉人徐州市不动产登记局认为，被上诉人在诉讼中提供的证据材料能够证明其转移登记行为事实清楚，程序合法，上诉人没有提供证据证明涉案房屋的转移登记违法。被上诉人王保国认为，2006年办理过户的时候母亲的意识是非常清楚的，上诉人在二审时提交的手机视频时母亲意识已经不清楚了，不能作为证据使用。本院认为，根据被上诉人提交的房产档案材料，王保国在申请办理涉案房屋转移登记时，向被上诉人提交了《徐州市房屋所有权交易登记申请书（私产）》，相关人员的身份证件及户籍信息、涉案房屋即王跃庭的房屋所有权证和国有土地使用证、房地产买卖契约、具结书、授权委托书、完税证明等相关材料，符合《城市房屋权属登记管理办法》和《徐州市城市房屋权属登记管理条例》中对办理房屋转移登记需要提交材料的相关规定。上诉人主张刘秀英、王跃庭的签名均系王保国代签，不是刘秀英、王跃庭的真实意思表示。通过庭审调查，由于刘秀英不识字、王跃庭偏瘫卧床，被上诉人的工作人员本着便民的原则至刘秀英、王跃庭住处，由刘秀英、王跃庭与第三人当场签订房地产买卖契约，虽因身体等原因《房地产买卖契约》及相关文书中的刘秀英、王跃庭的签字由王保�代签，但均由刘秀英、王跃庭本人摁指确认，对刘秀英、王跃庭指纹的真实性上诉人亦予以认可。且在刘秀英诉王保国确认合同无效纠纷一案中，本院作出的（2016）苏03民终4065号民事判决已明确确认涉案《房地产买卖契约》的合法有效。因此，被上诉人根据至刘秀英、王跃庭住处办理相关手续的情况及王保国提交的办理转移登记的相关材料，为王保国办理了涉案房屋的所有权转移登记，并于2006年12月26日向王保国颁发了徐房权证泉山字第××号房屋所有权证，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上�人王保菊、王宝美负担。本判决为终审判决。审判长  刁国民审判员  徐 冉审判员  陈 颖二〇一八年五月二十四日书记员  刘 贺