浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0602民初6452号原告：刘兵，男，1979年3月3日出生，汉族，住安徽省寿县，委托诉讼代理人：俞金良、章洪杰，浙江和畅律师事务所律师。被告：冯军军，男，1993年10月12日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县，委托诉讼代理人：程国饶，浙江金柯桥律师事务所律师。被告：毛香文，男，1985年8月12日出生，汉族，住杭州市萧山区，原告刘兵诉被告冯军军、毛香文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，分别于7月4日、11月8日、12月12日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人俞金良参加三次开庭审理，原告刘兵参加第一、第二次开庭审理，原告之委托诉讼代理人章洪杰参加第一次开庭审理。被告冯军军及其委托诉讼代理人程国饶，被告毛香文参加三次开庭审理。本案司法鉴定时间为11月15日至11月24日。本案现已审理终结。原告刘兵向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告冯军军的租赁合同；2、判令被告冯军军承担原告的实际损失（根据司法鉴定结果确定），被告毛香文承担连带赔偿责任；3、判令被告冯军军承担原告租金损失10万元（10个月，合同约定系12个月，减去被告已交付租金的2个月），原告垫付的水电费3862.134元，电话费956.7元，被告毛香文承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求，表示将另行主张。事实和理由：原告与被告冯军军于2016年8月31日签订租赁协议，约定将原告承租的商铺房屋使用权及房屋内设施转租给被告冯军军，作为其开设尚艺美容美发店之用，租期为2016年9月1日至2019年8月30日，租金为每年12万元。2017年3月2日，被告冯军军连夜拆走了部分房屋内物品及设施后不知去向。原告经查看发现屋内装修已严重破坏。后经联系，被告冯军军明确表示不再租赁该房屋。另，原告还为其垫付了水电费和电话费。被告冯军军在庭前提交书面答辩状辩称，1、其不存在恶意违约行为。原告诉称拆走商铺部分物品及设施是不明第三方强行拆走，当时原告在场，其未能成功阻止；因为第三人原因导致商铺内租赁物品损失，被告也表示愿意承担相关物品的合理损失，但经多次协商，被原告拒绝；原告要求被告承担租金损失10万元没有根据，被告交纳的租金足够支付至今的租金，没有给原告造成任何实际的租金损失。2、被告请求与原告解除租赁合同，但要求减少合同约定的违约金。合同约定违约金过高，被告不存在恶意违约行为，截至答辩时也未造成原告在租金方面的实际损失，故违约金应予以减少。庭审中，被告冯军军辩称，被告同意解除与原告签订的租赁合同，请求驳回原告第二、三、四项诉讼请求。1、原告于2017年6月5日提出解除原、被告间的租赁合同，被告于2017年6月15日收到通知，根据合同法第96条之规定，合同自解除通知到达对方时解除，因此，原、被告的合同已于2017年6月15日解除，在此情况下，根据合同法第97条之规定，被告剩余的租金（2017年6月16日至2017年8月31日）原告应予返还，合计25000元。2、被告支付拖欠的水电、电话费应按实计算，2017年3月20日之后被告已没有开店经营使用房屋，产生的水电费以实际为准。3、针对原告主张因被告原因造成的损失赔偿。被告未实施损害租赁物拒不修复的行为，不应承担原告主张的违约责任。原告称2017年3月20日被告连夜拆走了房屋内物品及设施，与事实不符，房屋内物品并非被告拆走，而是原告及不明的第三方人员强行拆走，涉嫌盗窃，被告将报警处理。被告当时不在场，原告在场，原告有店的钥匙。被告去承租房屋处看过，门、窗没有损坏过，应该是开门进去的，这些东西拆走被告根本不知情，原告当时在场没有报警也没有采取其他措施加以制止，这点附近的人都可以作证，租赁物损坏及被拆与被告无关，应由原告自行承担损坏赔偿责任。4、原告请求被告承担其租赁损失10万元没有法律依据，被告已经在签订租赁合同后缴纳第一年的租金（2016年9月1—2017年8月31日），合计12万元，原告起诉时间为2017年6月5日，截至第一次开庭被告并没有给原告造成任何的租金损失。同时，根据原告提供的证据，其与房屋所有权人签订的商户租赁协议中可以看出，其从房屋所有权人处租赁仅为每年75000元，其通过转租一年收入高达45000元，收益率高达60%，其不但没有任何损失，反而获得了高利润，其要求被告承担相应的租赁损失无任何根据。被告毛香文辩称，其他意见与被告冯军军一致。另外两被告已经散伙并签署了协议，原告不应该再来找被告毛香文了。原告提供以下证据：1、商铺租赁协议1份，要求证明原告作为承租人自2016年8月5日起租赁位于袍江亲亲家园商铺的事实。被告冯军军对证据没有异议，恰恰可以证明原告向房屋所有权人租过来的租金为75000元/年，而租赁给被告租金为12万元/年，其收益高达45000元/年。被告毛香文无异议。因两被告对证据无异议，本院对证据予以认定。2、原告与被告冯军军签订的租赁协议1份，要求证明双方协定租赁期限从2016年9月1日至2019年8月30日，用途为美容美发，租金为12万元（包括房屋及设施），如被告冯军军违约应承担12个月租金损失的事实。被告冯军军对真实性没有异议，但被告没有拖欠任何租金，也没有损坏租赁物，在整个事件中原告没有产生任何租金损失，反而获取了45000元的收益。被告毛香文无异议。因两被告对证据无异议，本院对证据予以认定。3、清单1份，要求证明原告与被告冯军军确认商铺中自带装修及设施的事实。被告冯军军对真实性没有异议，但是这些东西被告没有拿走或拆走，实际情况原告应该比被告清楚，3月20日原告在场，是由原告及不明第三方拿走的。被告毛香文表示有些东西是没有的。因原告及被告刘兵均在清单上签名，本院对证据予以认定。4、水、电费发票、通信费发票各1组，要求证明原告自被告出走后为被告垫付2个月电费、水费及2017年1—5月电话费的事实。被告冯军军认为3月20日之后虽然房屋还在，但是里面的设备已经被拆走了，不知道水电费是如何产生的，被告对此不清楚，对水电费不予认可，电话费是每个月产生的，予以认可。被告毛香文表示不清楚。本院认为，因该组票据中水电费均记录了房屋位置，与被告冯军军承租的房屋一致，且均发生在租期内，故对水电费发票及被告冯军军认可的通信费发票均予以认定。5、照片资料1组，要求证明被告租赁前的房屋状态及因被告损坏后的状态。被告冯军军认为租给被告之前原告自己拍了一部分，物品损失或拆走与被告无关，且其也是经过原告同意对房屋装修进行部分改动，因为原来是咖啡馆，被告是开美容美发的，装修肯定要改动的，而且东西是原告自己拿走的，被告当时已经锁门了。被告毛香文表示不清楚。本院对证据本身予以认定。被告冯军军提供以下证据，6、营业执照照片件1份、讼争商铺现场照片6份，要求证明讼争商铺已于2017年7月15日出租给他人，且系房东丁婉香出租，而不是原告陈述的9月15日方还给房东的事实。原告认为营业执照注册在商铺地址并不代表实际使用商铺，商铺照片只能代表现状，不能确定从什么时候开始。被告毛香文对证据无异议。本院对该组证据本身予以认定。被告毛香文提供以下证据：7、散伙协议1份，要求证明两被告就涉案美容美发店已散伙的事实。原告认为散伙协议系两被告间的内部关系，对第三人无约束力，两被告间的散伙协议并不能以此免除之前的担保，这是两个合同关系。被告冯军军无异议。本院对证据本身予以认定。8、本院向斗门派出所就2017年3月20日事件调取收案登记表1份、王玉英的询问笔录1份、收案回执1份、接受证据清单1份、医疗证明1份、照片3张、原告3月22日的笔录1份、商铺租赁协议复印件1份、租赁协议复印件1份。原告认为这些证据显示被告及相关人员于2017年3月20日将原告出租给被告房屋内的物品、装修损坏，双方为此发生纠纷，原告报案，警方出警处理。被告冯军军对真实性没有异议，这些证据可以证明3月20日或3月21日被告冯军军并不在场，所租赁房屋的设施、设备是被第三方搬走，与被告冯军军无关；据被告冯军军去现场，发现当时的门锁没有被撬掉，原告有房屋的钥匙，第三方如何进入屋内需要法院确定。被告毛香文表示其并不在场，对这些都不清楚。本院认为，该组证据显示原告及其亲属在3月21日左右报案，称本案讼争的商铺被人抢走物品设备。9、诉讼中原告申请对讼争商铺内损失的物品（证据3所列家电）进行司法鉴定，本院依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司进行司法鉴定，该公司以经联系相关当事人了解情况，根据原告代理人描述评估标的已湮灭，无法对实物进行查勘，照片也无法明确界定评估标的的规格型号，缺少评估中的基本要素，评估工作无法进行为由，终止司法鉴定。经审理查明，原告与案外人丁婉香、丁国香签订一份《商铺租赁协议》，约定就原告租赁的位于绍兴市商铺，原租期到2017年7月1日，现双方确认租期延续到2019年9月1日，延续期间每年租金75000元整，租金一年一付，并在每一年度租赁期起始前一个月付清，出租人同意原告转租，协议成立时间2016年8月25日。原告与被告冯军军签订一份《租赁协议》，约定原告将上述商铺转租给被告冯军军，同时店内设施（详见附件装修及设施清单，由双方在协议成立后清点或拍照等并书面确认）一并租赁给被告冯军军，被告冯军军用于开设尚艺美容美发；租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月30日止；房屋及设施等年租金为120000元，租金一年一付，第一年度租金在本协议成立后31日内付清，本协议生效，此后年度，在年度起始日前两个月前付清；租赁期间，被告冯军军使用方所产生的水、电、煤气、物业管理费等费用，均由被告冯军军承担；因被告冯军军违约（拖欠租金及损坏租赁物拒不修复等），原告可提前终止本协议，被告冯军军仍需承担原告12个月的租金损失；保证人被告毛香文对有关被告冯军军应付租金、费用及违约金、对原告之损失赔偿等承担连带保证责任，保证期间为被告冯军军债务发生或应支付之日起两年；协议成立时间2016年8月31日。被告冯军军已按约支付了第一年租金120000元给原告。2017年3月21日，原告及其王玉英（自称原告母亲）向公安部门报案，王玉英称因被告冯军军开设的美容美发不开店了，购买消费卡的消费者在上述商铺内拿设施、搬东西，其阻止被打了。原告报案陈述其听说被告冯军军的店不开了，店里东西也被人搬光了，其去店里看果然如传闻一样。原告代为缴纳了上述商铺2017年3、4月的电费、2至5月的水费3862.13元，1至5月通信费956.7元（未扣除原告户赠送话费）。两被告签订一份散伙协议约定尚艺护肤造型的经营权无偿给被告冯军军，且被告冯军军与原告的任何纠纷与被告毛香文无关，协议落款日期为2017年3月4日。上述商铺已由案外人潘菊凤开设美容美体中心，并于2017年7月31日注册领取营业执照。本院认为，原告与被告冯军军之间的房屋租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。在合同履行过程中，出现有人搬走商铺内的设施物品，因商铺处于被告冯军军租赁期间，其对该商铺负有管理的权利和义务，故在被告冯军军未能证明具体行为人的情况下，被告冯军军作为管理人负有合同义务，承担相应的合同责任。原告由此提出解除合同，被告冯军军亦表示同意，故可确认被告冯军军自认收到本院诉讼材料之日起即2017年6月15日双方的租赁合同解除。对于原告要求被告按照合同约定支付10个月租金损失（已扣除未到期2个月租金），该约定实为违约金的约定条款，被告冯军军提出过高，要求调整，符合法律规定。原告因被告冯军军出现违约行为产生的损失可分为装潢财物损失及租金损失。因原告在诉讼中撤回了对装潢财物损失的诉讼请求，表示另行主张，且本案中上述损失委托司法鉴定因无法鉴定被退回，故无法就这部分损失考量违约金过高的程度，可待原告另行主张这部分损失时可一并主张相应的违约金。对于租金损失，现被告冯军军提供证据证明案外人在2017年7月31日已就其原承租的商铺领取营业执照经营，故可视原告与被告冯军军解除合之日起至2017年7月31日该房屋的租金系原告方的损失。因双方解除合同之日起至2017年8月30日的租金被告冯军军早已支付给原告，且原告至今也未返还，根据上述本院分析的原告租金方面的损失，这部分未返还的已付租金可作为按照合同约定的违约金条款调整后原告租金损失相对应的违约金，原告无需再返还。原告要求被告再支付10个月租金损失，依据不足，本院不予支持。原告在租期内代为支付的水电费、通信费，被告冯军军应支付给原告。被告毛香文抗辩其已经退伙，无需承担担保责任，因退伙系两被告自行约定，效力不及于原告，故其对被告冯军军应付水电、通信费仍需承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告刘兵与被告冯军军签订的《租赁协议》于2017年6月15日解除；二、被告冯军军支付给原告刘兵水电、通信费合计4818.83元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告毛香文对第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告刘兵的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元，由原告刘兵负担2346元，被告冯军军、毛香文共同负担50元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  盛 跃人民陪审员  杨乃寅人民陪审员  王汉章二〇一七年十二月十五日书 记 员  王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。??２?