江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2284号上诉人（原审原告）：张红侠。委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏佳和置业有限公司。委托诉讼代理人：顾健，该公司工作人员。上诉人张红侠因与被上诉人江苏佳和置业有限公司（以下简称佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初9015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张红侠上诉请求：撤销原判，确认张红侠无需支付佳和公司剩余房款706237元，佳和公司向张红侠交付常熟市海虞镇七里香庭B区25-106号房屋，并自2017年8月15日起至实际交房之日止按每天910.06元支付逾期交房违约金；一、二审诉讼费由佳和公司承担。事实和理由：一、尽管佳和公司配合张红侠办理了不动产登记证书，但未按合同约定时间办理房屋交付手续，也未交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，应支付逾期交房违约金。二、佳和公司不能以张红侠未按期付款为由主张延期交房。1、作为《商品房买卖合同》附件七的《合同补充协议》是格式条款，应为无效。2、2015年2月16日的《购房合同补充协议》对张红侠付款时间、方式重新进行了约定。2015年6月23日佳和公司以书面形式明确告知张红侠不能在2015年6月30日交房，张红侠若继续付款面临更大的交易风险，应享有不安抗辩权，直至佳和公司提供担保或恢复履行能力。3、2016年12月9日的第二份《补充协议》是对付款时间、方式再次重新约定，交房时间仍应为2015年6月30日，逾期交房违约责任没有免除。佳和公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。张红侠向一审法院起诉请求：1.佳和公司立即向张红侠交付常熟市海虞镇七里香庭B区25-106号房屋，并自2017年8月15日起至实际交房之日按每天910.06元（4550279元×0.0002）向张红侠支付逾期交房违约金（暂定10000元）；2.确认张红侠无需支付佳和公司剩余房款706237元；3.诉讼费由佳和公司承担。一审法院认定事实：2013年9月11日，张红侠与案外人唐怀喜（买受方）与佳和公司（出卖方）签订编号Y20130037362的《商品房买卖合同》一份，由佳和公司向张红侠出售常熟市海虞镇七里香庭B区25幢106室商品房，于2015年6月30日前交房。该合同约定：该所售商品房建筑面积339.92平方米，总价款4550279元，买受方于2013年9月11日支付1014000元，于2013年9月25日前支付356279元，剩余70%的全部房款3180000元，由买受人向银行以按揭贷款的方式支付，在本合同签订当日起5日内办理银行贷款手续，并保证提供按揭资料有效齐全。若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，买受人同意在接到按揭银行或出卖人通知后30天内，用现金方式支付剩余房款。合同第七条另约定，买受人逾期超过60天的，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知到达之日起10日内买受方退房给出卖方，并按累计应付款的2%支付违约金；出卖人同意合同继续履行的，每逾期一天，按照日万分之二支付应付房款违约金。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同；买受人继续履行合同的，出卖人自约定交付期限次日起至房屋实际交付之日止，每逾期一天按总房价的万分之二支付违约金。《商品房买卖合同》附件七第6条另约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据实予以延期交房，不作甲方违约。其中第6.4条约定，买受方逾期付款，则出卖方交房可相应推迟。该附件第8.2条约定，若乙方已付款项小于应交房款及各项税费的，甲方可不交房。2013年11月8日，因原买受人唐怀喜贷款有问题，双方将合同的买受人变更为张红侠。合同签订后，张红侠以现金方式支付房款356279元，以工程款抵房款1014000元，合计支付总房款的30%共计1370279元。余款在合同签订后一年内张红侠未成功办理贷款。至2014年8月份，佳和公司所售项目仍有银行放贷记录，后因佳和公司资信原因，银行按揭贷款困难。2014年12月29日，佳和公司函告张红侠，催讨剩余房款318万元，认为张红侠因个人原因无法贷款，应三日内现金支付，否则承担不利后果。2015年2月9日，佳和公司通知张红侠解除合同，并保留追索损失的权利。另查明：2015年2月16日，张红侠、佳和公司另签订《购房合同补充协议》一份，约定张红侠此前已经支付1370279元，张红侠当日再支付现金80万元（即付至2170279元），余款2015年春节后佳和公司提供可贷款银行后贷款付清余款，如贷款不成，再行协商分期付款方式，张红侠承诺“交房前（合同约定交房时间为2015年6月30日）至少付至300万元房款”，佳和公司承诺原合同继续有效，不解除购房合同，并按约定交房。协议签订后，张红侠于2015年2月16日支付房款80万元，于2016年2月4日支付房款20万元。2015年6月23日，佳和公司书面通知张红侠，表示其不能按约在2015年6月30日前交房，交付日期初定2015年12月31日，交房前另行书面通知。2016年12月9日，张红侠、佳和公司双方又签订《补充协议》一份，载明截至2016年12月9日张红侠已付款2370279元，仍结欠佳和公司购房款218万元，并就剩余房款支付事宜约定如下：张红侠在协议签订当日支付50万元，佳和公司开具总房款4550279元的全款购房发票（不代表张红侠支付了全部房款），张红侠于2016年12月16日前支付50万元，于2017年1月26日前支付50万元，佳和公司在具备交房条件时积极配合张红侠办理不动产证，张红侠拿到产证后10个工作日内一次性付清剩余全部房款，本协议与原协议不一致的，以本协议为准，未尽事宜，按原合同及协议执行。此后，佳和公司于协议签订当日向张红侠开具了总房款为4576516元的购房发票。张红侠当日支付房款50万元，另于12月16日支付30万元，于2016年12月23日支付20万元，于2017年1月18日支付20万元，于2017年1月23日支付15万元，于2017年2月22日支付5万元，于2017年3月21日支付10万元，合计另付款150万元，余款68万元及面积差价款26237元合计706237元，张红侠至今未付。佳和公司于2017年4月28日取得涉案房屋的商品房交付使用备案通知书，并配合张红侠于2017年7月1日取得涉案房屋的不动产证。张红侠另于2017年7月14日以该房屋向中国民生银行苏州分行进行了最高额抵押贷款，担保债权数额为400万元，但未根据补充协议约定支付剩余房款706237元。2017年7月18日，张红侠通过律师向佳和公司发函，要求以佳和公司应支付的逾期交房违约金与其结欠房款相抵，并要求办理交房手续。审理中，经一审法院组织调解，因双方各持己见致调解未成。审理中，张红侠明确，诉请交付房屋是指按照双方《商品房买卖合同》第八条第二款约定办理交房手续，并交付房屋钥匙。张红侠另表示，其从未放弃主张逾期交房违约金，2016年12月9日签订补充协议时未提及违约金，是不敢提，担心提了佳和公司不会开具全额发票并配合办理不动产证，进而协议也签订不了，办了权证后风险就小了，违约金应自2015年7月1日起按合同约定的每日万分之二计算。佳和公司表示，当时签订2016年12月9日补充协议时，佳和公司答应提供全额发票，张红侠口头答应产证办下来后办房屋抵押贷款，用贷款付剩余房款，当时已经默认互不主张违约金，佳和公司考虑张红侠违约在先，没想到张红侠拿到房屋权证后不再支付剩余房款。以上事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、增值税发票、常熟市商品房交付使用备案通知书、律师函、催款函、解除合同通知、交房逾期通知、进账单及一审法院庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张红侠、佳和公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，张红侠未能按照合同第六条约定的付款期限付清房款，直至佳和公司先后发出催款及解除合同通知后仍未付清，构成迟延履行，属违约行为。张红侠抗辩未清偿原因在于佳和公司未能提供可贷款银行，而佳和公司证据显示迟至2014年8月份仍有其他买受人的银行放款记录，故佳和公司陈述与事实不符。其次，张红侠在审理中并未举证证明其按照合同约定及时办理了贷款手续，并提交贷款所需的完备手续。再次，退一步而言，即便张红侠此后因佳和公司资信情况导致购房贷款不成功，仍不能免除张红侠采取其他方式给付房款的合同义务，其未及时履行，仍构成违约。因此，张红侠该抗辩意见不能成立，一审法院不予采信。此后，张红侠、佳和公司通过协商，先后于2015年2月16日、2016年12月9日签订了两份补充协议，均系对于付款事宜的重新约定，张红侠付款期限得以延期，系双方真实意思表示，均应遵守并按约履行。根据2015年2月16日补充协议约定，张红侠应于2015年6月30日前付款至300万元，事实上其迟至2016年12月16日方才付至300万元，违反补充协议约定。在签订2016年12月9日补充协议后，张红侠仍未严格按照约定履行付款义务，且在取得涉案房屋不动产证后，至今未清偿余款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人《商品房买卖合同》附件七第六条约定，买受人逾期付款，则出卖人可相应推迟，买受人已付款少于应付房款的，出卖人可不交房。本案中，张红侠负有先履行义务，其迟延履行，佳和公司依法享有先履行抗辩。至交房期间届满后，虽然佳和公司客观上无法按时交房，但由于张红侠未按约履行付款义务，逾期交房不能认定为违约，佳和公司不承担相应违约责任。同时，根据双方约定，在此情况下，佳和公司可推迟交房并有权不予交房。至2016年12月9日补充协议签订后，虽然张红侠的付款期限又进行了延展，但其同样未按约履行，并至今结欠到期房款706237元未清偿，基于双方合同约定，佳和公司仍享有履行抗辩，其未办理交房手续不应认定为违约行为。张红侠认为其在履行过程中享有不安抗辩，但并未提交确切证据证明其抗辩权的条件成就，且该抗辩的效力仅为中止履行，即便成立，在另行约定付款期限时，已经表明其放弃该抗辩。客观上，本案到目前为止，张红侠在《商品房买卖合同》签订后四年之久仍未付清房款的情况下，佳和公司先行配合张红侠办理了房屋不动产证，张红侠以该房屋抵押办理融资贷款，却迟迟不愿清偿购房款债务，有违契约精神。综上所述，张红侠在未付清房款的情况下，主张佳和公司承担逾期交房违约金并继续履行交房义务，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回张红侠的诉讼请求。案件受理费10962元，由张红侠负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，张红侠提交失信被执行人信息、被执行人信息查询记录，以证明佳和公司有32次被列为失信被执行人，并涉及大量诉讼案件。佳和公司未发表质证意见。本院认为：关于合同条款效力问题，《商品房买卖合同》附件七的《合同补充协议》中约定，张红侠逾期付款，则佳和公司交房可相应推迟；若张红侠已付款少于应交房款及各项税费的，佳和公司可不交房。上述条款体现了合同法关于先履行抗辩权的规定，并不存在免除佳和公司责任、加重张红侠责任或排除张红侠主要权利的情形，对双方具有约束力。张红侠认为上述条款为无效格式条款的主张不能成立。关于佳和公司是否逾期交房问题，2015年2月16日的《购房合同补充协议》第二条明确约定张红侠承诺交房前至少付至300万元房款；2016年12月9日的《补充协议》就剩余房款支付事宜进行了约定。两份协议均没有变更原《商品房买卖合同》附件中关于房款未付清，佳和公司可不予交房的约定。综合各份协议的内容，张红侠履行付款义务的时间明显应先于佳和公司的交房时间。根据规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。即使张红侠确基于风险考虑未按约付款，在其先履行完付款义务前，佳和公司依据法律规定及合同约定均有权拒绝其交付房屋的请求。至一审判决时张红侠仍结欠到期房款706237元未清偿，佳和公司享有拒绝交付房屋的抗辩权，亦不应承担逾期交房的责任。张红侠认为佳和公司自2015年7月1日起即构成逾期交房，违约金折抵房款后佳和公司应支付2017年8月15日起的逾期交房违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，张红侠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10962元，由上诉人张红侠负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年五月九日书记员  陆晓婷