上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初4073号
原告(反诉被告)：李保琪，男，1984年1月23日生，汉族，住福建省霞浦县。原告(反诉被告)：彭小冬，女，1986年11月10日生，汉族，住福建省霞浦县。上述二原告共同委托诉讼代理人路嘉明，上海创兆律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭鸿祥，男，1953年12月16日生，汉族，住上海市黄浦区。法定诉讼代理人：郭鸿妹，系郭鸿祥之妹，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李立明，系郭鸿祥的外甥，住上海市黄浦区。第三人：郭鸿妹，女，1959年11月7日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李立明，系郭鸿妹之子，住上海市黄浦区。第三人：上海世景房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。法定代表人田忠明，经理。委托诉讼代理人：郭晶红，上海世景房地产经纪事务所工作。委托诉讼代理人：赵彦辉，上海世景房地产经纪事务所工作。原告李保琪、彭小冬诉被告郭鸿祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告向本院提出反诉，原告申请追加案外人郭鸿妹、上海世景房地产经纪事务所(以下简称“世景房产事务所”)作为本案的第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2016年5月3日、2016年7月7日公开开庭进行了审理。审理中，经本院院长批准，本案简易程序延长二个月审理。原告(反诉被告)李保琪、彭小冬及其共同委托诉讼代理人路嘉明、被告(反诉原告)郭鸿祥的委托诉讼代理人郭鸿妹、李立明、第三人郭鸿妹两次到庭参加诉讼。第三人世景房产事务所的委托诉讼代理人郭晶红、赵彦辉到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告李保琪、彭小冬提出诉讼请求：1、被告配合原告去贷款银行，交付原告首付款36万元的银行流水账账单；2、被告配合原告办理房屋过户手续；3、被告赔偿原告36万元的首付款的银行利息，按中国人民银行贷款年利率6%计算，从2015年10月14日至一审判决之日止。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、被告继续履行房屋买卖合同；2、变更房屋买卖合同第六条的内容为：双方确认在2016年5月1日后本案判决生效之前被告配合原告去银行办理贷款手续，被告不配合，按房款93.80万元的20%赔偿原告18.76万元的违约金；3、原告支付购房余款57.80万元后，被告办理房屋过户手续；4、被告在原告支付余款后的三日内交付房屋。事实和理由：2015年9月27日，经第三人世景房产事务所居间介绍，二原告与被告郭鸿祥的妹妹郭鸿妹签订了房屋买卖协议。2015年10月14日，二原告又与被告郭鸿祥签订了上海市房地产买卖合同，当日郭鸿妹虽然随同前往但却没有代理签字确认，由于郭鸿妹隐瞒真相，原告认为被告郭鸿祥有民事行为能力，所签合同有效。后由于贷款过程中郭鸿妹的阻挠，致使合同履行中断，二原告多次向郭鸿妹询问其身份，郭鸿妹均未予告知，原告起诉后才得知，被告郭鸿祥是精神病人，郭鸿妹是被告的法定代理人，郭鸿妹作为监护人有责任在买卖合同上签字却没有签字，其行为存在欺诈，此后郭鸿妹还虚构了追认书的落款时间，通过追认书的内容可知，当有利的情况出现时郭鸿妹就追认有效，当不利的情况出现时郭鸿妹就追认无效，郭鸿妹使得房屋买卖合同始终处于待定状态，将原告始终处于不利的境地，原告认为郭鸿妹的追认内容中不利于原告的部分是无效的，郭鸿妹一直隐瞒身份的行为构成了欺诈。被告郭鸿祥辩称，不同意原告的全部诉请。原告的行为已经构成违约，根据房屋买卖合同第9.3条，双方原定于2015年12月15日完成交易，但原告直至2015年12月底贷款都未办理下来，款项也没有支付，被告有权单方解除合同，并要求原告支付总房价款20%的违约金。被告在2015年12月31日已书面通知原告解除合同，原告也于2016年1月1日签收了。被告不存在欺诈行为，双方在签订房屋买卖合同时被告已告知原告郭鸿妹是监护人，原告明知郭鸿妹是监护人，还让郭鸿妹不要签字了。此外，二原告明知被告是间歇性精神病人，还乘被告精神不正常时拉其去办理银行事宜，郭鸿妹是被告的监护人，被告的所有的证件都在郭鸿妹处，所以即使被告自己去银行办理业务，也不能代表其真实意思。第三人郭鸿妹的述称意见与被告的答辩一致。第三人世景房产事务所述称，原告购买房屋是为了小孩上学用，之后原告一直在积极办理贷款，但由于国家和银行政策，有时贷款办的比较困难，却一直在积极办理。后涉案房屋的贷款在2015年12月底1月初办理下来，时间是超过了合同的约定，原告联系中介告知贷款办理下来了，让中介通知被告，但被告表示时间已经过了，不同意签字了。如果能继续履行的话，第三人世景房产事务所认为最好继续履行，如果现在买不了，由于政策又变了，二原告可能就买不了了。如果在可能的情况下，原告稍微补偿些时间上的损失，希望再继续履行合同。同时，被告提出了反诉请求：1、解除原、被告签订的买卖居间协议和房地产买卖合同；2、二原告按房款93.80万元的20%赔偿被告18.76万元的违约金；3、注销上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室房地产交易中心的买卖手续并退还被告该房屋的房产证。诉讼中，被告撤回了其第三项诉请中的“退还被告该房屋的房产证”。事实和理由：原、被告在中介的居间介绍下签订了房屋买卖合同，合同明确约定在2015年12月15日之前完成交易过户，原告逾期未能付款超过15日的，被告有权单方解除合同并向原告收取合同约定总金额20%的违约金。并且被告一开始就告知原告郭鸿祥是限制民事行为能力人，郭鸿妹是郭鸿祥的监护人，之后郭鸿妹和郭鸿祥二人均积极配合原告办理贷款并履行合同相关事宜，但直至2015年12月31日二原告仍未履行合同办出贷款或者现金补足。被告于2015年12月31日以书面形式明确通知原告解除合同，并表示从首付款中扣除违约金18.76万元，希望原告来取回多余的首付款，原告于2016年1月1日亲自签收了书面通知，合同已经正式终止，之后被告也没有任何义务继续配合原告办理贷款。第三人郭鸿妹没有原告所述的欺诈行为，反而是原告利用郭鸿祥的XXX残疾，妄图诈骗郭鸿祥在原告已经违约的情况下与其继续履行合同。综上，被告认为双方合同合法有效，且被告不存违约或欺诈行为，原告妄图欺骗残疾人的行为性质严重并违反法律和人道。为此，被告提出如上反诉请求，请求法院依法裁判。原告李保琪、彭小冬针对被告郭鸿祥的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告解除合同的理由不成立，居间协议是被告的法定代理人郭鸿妹亲自签订，原告和被告签订的合同也追认有效，现在被告认为原告违约要求解除合同，原告认为没有违约，理由是根据合同法第５４条，因为被告的法定代理人在整个签约、办理贷款过程中有欺诈行为。第三人郭鸿妹述称，郭鸿妹在交易中没有欺诈行为，没有违反任何条款，也没有利用被告的残疾逃避责任。原告是因自身行为构成违约需要支付违约金，与被告的XXX残疾没有任何关联。双方签订居间协议时，被告郭鸿祥晚到了，中介人员就说不要被告签字了，郭鸿妹签字就可以了。双方签订正式的买卖合同时，郭鸿妹的确去了，但原告当时请被告进去签订，没有要求郭鸿妹签字。郭鸿妹没有恶意欺骗，同意被告的反诉请求。第三人世景房产事务所述称，希望原、被告能继续履行合同，原告可以给予被告时间和经济上的补偿。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有当事人有争议的事实：1、原告提交了其持本院调查令调取的涉案房屋的原始登记资料以及其自行制作的派出所调查记录，证明原告为查清被告是否是无民事行为能力人做了努力，最终确认郭鸿妹是被告的法定代理人，而郭鸿妹却隐瞒了其身份，为日后的选择性追认埋下了伏笔，构成欺诈。被告及第三人郭鸿妹则予以否认，表示事前已经告知，事后也没有隐瞒及违约，没有欺诈行为。本院认为，根据原告民事起诉状中载明的内容以及被告和第三人郭鸿妹的陈述，郭鸿妹代郭鸿祥签订房地产买卖居间协议和房地产买卖协议时，就已经告知原告郭鸿妹是郭鸿祥的监护人，并且郭鸿妹陪同郭鸿祥签订了《上海市房地产买卖合同》，事后对于上述合同的签订也并无异议，故上述合同均合法有效，原告主张第三人郭鸿妹隐瞒事实构成欺诈，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。2、被告提交了上海市房地产买卖合同、通知及邮寄凭证、录音、残疾人证等，证明原告的违约行为符合合同单方解除的条件，被告已依法解除合同，而原告还利用被告的XXX残疾骗其继续履行。原告则对此予以否认，不同意解除合同，并认为被告郭鸿祥2016年1月8日前往银行配合办理贷款的行为，否认了原告之前的违约。本院认为，原告在上海市房地产买卖合同约定的过户时间即2015年12月15日之前因自身原因并未办妥银行贷款审批手续，也未根据双方约定于交易过户之前以现金形式补足，其行为已构成违约，被告依约发函解除合同并要求原告承担违约责任，于法有据。原告在明知被告郭鸿祥有法定代理人的情形下，仍于双方合同解除后约郭鸿祥个人配合办理部分贷款手续，事后因被告的法定代理人反对而未能审批通过，相应的不利后果应自行承担，原告辩称的郭鸿祥以其行为否认了原告之前的违约，双方合同应继续履行的意见，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)系当事人的真实意思表示，被告的法定代理人亦予以追认，上述协议或合同均合法有效，当事人均应恪守。其次，二原告未按约履行合同构成违约，被告主张解除合同关系，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。至于合同关系解除的时间，应当以解除合同的通知送达原告之日即2016年1月1日为准。合同解除后，二原告应当配合被告办理涉案房屋的注销登记备案手续，并承担相应的违约责任。至于被告反诉主张的总房价款20%的违约金，符合双方约定，但二被告提出违约责任过高，本院根据二原告的违约情形、被告的损失程度，酌定二原告应支付给被告违约金10万元。庭审中，被告同意在扣除二原告应承担的违约金后将已收取的剩余购房款返还，本院予以准许，故扣除二原告应当承担的违约金10万元后，被告还需返还二原告购房款26万元。二原告主张的被告继续履行合同、配合办理贷款、协助办理过户手续及交房等，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李保琪、彭小冬与被告(反诉原告)郭鸿祥就上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系于2016年1月1日解除；二、原告(反诉被告)李保琪、彭小冬于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)郭鸿祥办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)项下上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室房屋的登记备案注销手续；三、被告(反诉原告)郭鸿祥于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李保琪、彭小冬购房款260,000元(已扣除原告需承担的违约金100,000元)；四、驳回原告(反诉被告)李保琪、彭小冬的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元，减半收取87.50元，反诉案件受理费2,066元，合计诉讼费2,153.50元，由原告(反诉被告)李保琪、彭小冬负担1,317.50元(已付175元，余款1,142.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)郭鸿祥负担836元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一六年九月二十日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。