江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02734号
上诉人（原审被告）王菊明。
被上诉人（原审原告）何旭红。
委托代理人姜旭东，系何旭红丈夫，1970年2月26日生，汉族。
上诉人王菊明与被上诉人何旭红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆千民初字第0871号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年7月14日，何旭红与案外人王柏东、叶华忠签订《房屋租赁合同》1份，该租赁合同约定：“出租方（以下简称甲方）：何旭红；承租方（以下简称乙方）：王柏东、叶华忠。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，为明确甲、乙双方的权利和义务关系，经双方协商一致，订立本合同。第一条，出租房屋概况：甲方将位于昆山市淀山湖镇北苑路南侧邻里中心配套用房（位置见平面分布图，从东到西第十二间到十三间，总建筑面积411平方米）租赁给乙方，供乙方经营使用。房屋质量以及水电等配套、附属设施以实际现状为准，房屋所有权和处分权归甲方所有；第二条，租赁期限：租赁期限3年，租期即为：2008年8月1日起至2011年7月31日止；第三条，租金及交纳方式：年租金6万元（大写：陆万元正），租金签约时一次性付清，乙方于每期到期日一个月前支付给甲方，先付后用……”。合同签订后，何旭红与案外人王柏东、叶华忠均依约履行合同。
2009年5月8日，案外人王柏东与王菊明签订《店铺转让合同》1份，王柏东将涉案房屋转租给王菊明，转让费金额为32000元。庭审中，何旭红、王菊明双方一致确认，自2009年5月8日起，何旭红与王菊明直接进行租金结算，与王柏东无关。
庭审中，何旭红、王菊明双方一致确认未签订书面租赁合同，系口头约定。双方对租赁合同条款内容陈述不一：何旭红主张，双方口头约定一年一交租金，先付后用，即每一年度的租金在租期开始前支付；年租金60000元，遇到特殊情况再协商。王菊明对何旭红主张不予认可，其陈述双方对租金先付后用并无约定；2012年9月1日至2013年8月31日其支付何旭红租金62000元。关于租金支付方式，双方陈述不一：何旭红主张，王菊明每次支付的租金，何旭红均为其开具收款收据和收条，收款收据一式两联，第一联在何旭红处，第二联在王菊明处。王菊明对此不予认可，其陈述部分租金支付后何旭红未出具收款收据和收条。
2009年12月15日，何旭红、王菊明双方签订《租金付款协议》1份，协议约定王菊明应付何旭红2009年8月1日至2010年7月31日期间的租金合计50536元（房屋租金48667元，卫生费1869元）。一审庭审中，双方一致确认上述租金50536元，王菊明已经全额支付给何旭红。
2010年9月10日，何旭红、王菊明双方达成《协议》1份，该协议载明：“甲方：何旭红，乙方：歌仙KTV。经双方协议商定，塘经邻里中心东面中间三层的店面房，面积共计490平方米，租赁给歌仙KTV（原清香楼），租金及付款方式协议如下：1、歌仙KTV年租金（2010年8月1日-2011年8月31日）为54749元＋6083元，卫生费每年1764元，合计62596元；2、乙方协定于2010年12月10日前交15000元（壹万伍仟圆整），2011年2月15日前交25000元（贰万伍仟圆整）；3、余款于2011年6月30日之前交清；4、本协议一式两份，由双方签字盖章后生效。甲方：何旭红，乙方：王菊明。签订日期：2010年9月10日。”王菊明主张该协议中载明的租金62596元其已全部付清，何旭红主张该协议载明的租金62596元王菊明尚结欠其租金10000元。何旭红为证明其主张，向原审法院提交《欠条》1份，该《欠条》载明：“欠条：欠何旭红房租壹万元，到今年年底（2012.1.25）付清。付款人：王菊明，2011.9.16。”王菊明在该《欠条》上签字确认。王菊明主张该《欠条》上载明的10000元租金其已经付清，但未提供相应证据予以证明。
何旭红主张2011年9月1日至2012年8月31日期间王菊明的租金为60000元，其中王菊明于2011年10月8日付20000元、于2012年4月26日付18000元，合计已付38000元，本期尚结欠22000元。王菊明主张该期租金60000元已经全部支付，但其仅提供2012年4月26日支付18000元租金的收款收据，对其主张已支付的22000元租金未提供证据予以证明。
何旭红主张2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金为60000元，其中王菊明于2013年2月7日付租金3000元，扣除他人担保的租金29000元，本期尚结欠租金28000元。王菊明主张该期租金60000元已经全部支付，但其仅提供2013年2月7日支付租金3000元的收款收据，未提供相应证据证明该期其余租金已经支付。
何旭红主张2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金为60000元，并提交《催款通知》1份。一审庭审中，双方一致确认该期租金王菊明未支付。何旭红主张按照双方先付后用的约定，王菊明应当将该期租金全部支付。王菊明对何旭红主张双方有先付后用约定的陈述不予认可，其主张双方未对先付后用有过约定，且未收到何旭红的《催款通知》，故只同意交纳该期部分租金40000元。
以上事实，有何旭红提供的租金付款协议、房屋租赁合同、协议、催款通知、收款收据、欠条、王菊明提供的店铺转让合同、收款收据、收条及庭审中双方当事人的陈述等证据所证实。
原审原告何旭红诉称：何旭红通过总承租取得位于昆山市淀山湖镇北苑路南侧邻里中心配套用房。2008年8月1日，何旭红将涉案房屋出租给案外人王柏东、叶华忠，年租金75000元。2010年，王柏东、叶华忠将涉案房屋转租给王菊明，自2010年8月至今（结算至2014年8月31日），王菊明累计结欠何旭红租金120000元。经何旭红多次催讨，王菊明拒绝支付，为维护何旭红合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令王菊明支付何旭红租金120000元；2、本案诉讼费用由王菊明承担。
原审法院认为：双方当事人达成的口头租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。口头协议达成后，何旭红依约将涉案房屋出租给王菊明，王菊明理应及时支付租金，拖延不付，责任在王菊明，故原审法院对何旭红要求王菊明支付结欠其租金的诉讼请求予以支持。关于2013年8月31日之前的结欠租金60000元，王菊明主张其已经全部支付，何旭红对此不予认可，何旭红主张，王菊明每次交纳租金何旭红均为其出具收款收据和收条。原审法院认为，根据双方提供的收款收据，能够印证租金支付的方式：王菊明交纳租金，何旭红出具收款收据，该收款收据一式两联，第一联存何旭红处，第二联存王菊明处。根据双方的交易规则，王菊明支付租金后何旭红交付收款收据，现王菊明主张其已付上述租金60000元，王菊明应当提供交纳上述租金60000元的收款收据，但王菊明未能提供以上证据，故原审法院对王菊明的抗辩意见碍难采信。何旭红提供的租金付款明细可与其提供的收款收据相互印证，且可与王菊明提供的收款收据相互印证，足以认定王菊明尚结欠何旭红租金的事实，故原审法院对王菊明结欠何旭红2013年8月31日之前租金60000元的事实予以确认。关于何旭红主张王菊明支付2013年9月1日至2014年8月31日租金60000元的请求，鉴于何旭红未提供充分证据证明双方有先付后用的约定，且王菊明不同意全额支付，只同意支付该期部分租金40000元，故原审法院酌情支持何旭红2013年9月1日至2014年4月30日期间的租金40000元（5000元／月×8个月）。
据此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告王菊明于判决生效之日起十日内支付原告何旭红房屋租金共计人民币100000元。二、驳回原告何旭红其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。一审案件受理费2700元，由原告何旭红负担450元，被告王菊明负担2250元。
上诉人王菊明不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、王菊明和案外人周华元、曹伟林合伙经营歌仙KTV和饭店。其中，周华元投资10余万元，曹惠林投资6万多元，王菊明在三人中投资最少，仅投资57000元。王菊明在该合伙中负责在歌仙KTV和饭店防止他人实施扰乱经营的行为，比如说客人唱歌后拒绝付钱，由王菊明负责让其付钱，王菊明并无权利代表合伙对外付款。合伙人周华元的妻子龙英负责管理合伙的财务。2、案涉房屋是国家为了帮助村集体经济组织而建造的，由村委会出租经营。第一年，村委会向何旭红出租案涉房屋的租金为90万元；第二年仅向何旭红收取租金60万元。第一年，何旭红向王菊明收取的租金是5万多元。因第二年何旭红向村里交付的租金减少了三分之一，王菊明认为第二年何旭红向其收取的租金应该同比例下降，即为4万多元，并就此向何旭红提出。何旭红当时表示会加以考虑。3、王菊明曾因赌博输给何旭红的丈夫姜旭东1万元，正逢何旭红收租金，王菊明通过姜旭东向何旭红该赌债1万元打成欠条，何旭红当即表示同意。但是，何旭红在起诉时将该1万元一并算入房租中，是不合理的。此1万元与房屋租赁无关。4、2013年快过年时，因村里欠王菊明8万元，王菊明和村书记达成协议，以村委会少收何旭红租金29000元的方式抵充村委会欠王菊明的款项。该29000元中就包括上述1万元赌债。王菊明认为第二年的租金应为45000元。而且，因为饭店一直停电，影响经营，后来还请了电工来修。2013年2月13日，王菊明主动向何旭红支付3000多元，即是表示将此日之前的租金欠款一并了结。王菊明只欠何旭红自2013年8月1日到2014年7月31日的租金4万元，但何旭红坚持按照第一年的租金标准，主张租金6万元，王菊明不同意支付。5、仅凭一纸所谓的《催款通知》无法证明王菊明欠款6万元。因为，王菊明之前也跟何旭红磋商过，租金4万块是可以商量的。王菊明曾经携2万块现金到何旭红经营的超市门口，向其交付。但何旭红拒绝受领，表示要诉讼。6、虽经王菊明申请，但千灯法庭不同意向王菊明宣读一审庭审记录，这是不正确的。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人何旭红答辩称：2011年村里向何旭红收取房屋租金63万元，即每平方米111.19元。王菊明占用其中519平方米，根据其占用的面积比例，王菊明2011年应当支付租金56595元。根据双方协议，2010年8月1日到2011年8月31日的13个月期间，房租为62596元。王菊明在2010年12月支付了15000元；于2011年2月24日交付25000元；于2011年7月2日交付12000元，尚欠余款10596元，并于2011年9月16日写了欠条，但至今尚未支付。此后数年，村委会向何旭红收取租金的数额和王菊明承租的面积均未变化。2011年9月1日至2012年8月31日，王菊明应付租金6万元，其于2011年10月8日和2012年4月26日先后支付20000元和18000元，至今尚欠22000元。2012年9月1日到2013年8月31日，故王菊明应当支付租金6万元，其于2013年2月7日支付3000元，又由村书记担保了29000元，故尚欠28000元。2013年9月1日到2014年8月31日应当支付租金60000元，王菊明并未支付。综上，王菊明共计结欠何旭红租金12万元。一审判决支持10万元，何旭红表示可以接受。请求驳回上述，维持原判。
二审期间，被上诉人何旭红提交其于2011年9月1日与西部邻里中心配套用房民和富民合作社（以下简称富民合作社）签订的《房屋租赁合同》二份，租赁房屋面积分别为2792和2874平方米，年租金分别为30万元和33万元，租赁期限均为1年，两份合同第三条均注明“2008年9月1日第一场签约”。何旭红欲证明其自2008年9月1日起向富民合作社承租昆山市淀山湖镇北苑路南侧邻里中心配套用房，合同一年为期，已多次续期，年租金合计均为63万元，未发生变化。根据王菊明承租的面积比例，其应承担年租金63480元、卫生费1869元。上诉人王菊明发表质证意见认为，不可能接受每年6万多元的租金标准，4.5万元左右可以考虑。
二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：根据何旭红与王菊明于2010年9月10日签订的《协议》，约定何旭红向王菊明出租位于昆山市淀山湖镇塘经邻里中心东面面积为490平米的中间三层店面房。根据该《协议》第一条的约定，2010年8月1日至2011年8月31日的13个月的租金在计算当年卫生费1764元后，合计62596元。根据该条的明确文义，2010年8月1日到2011年7月31日合计12个月的租金为54749元，2011年8月1日到8月31日的租金为6083元。一审期间，双方一致确认在该协议到期后并未以书面形式再行续签租赁合同。针对上诉人王菊明主张其系与案外人周华元、曹伟林合伙承租上述房屋并经营KTV和饭店，其本人在合伙中不负责财务，王菊明并无付款权利和义务的上诉主张，本院认为，根据合同相对性原则，个人合伙的内部分工和其它涉及合伙内部权利义务关系的约定均并不具有对抗善意第三人的效力。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙债务承担连带责任。鉴于王菊明系在《协议》上签字落款的完全民事行为能力人，其无论代表个人合伙或代表自己承租该房屋，均应履行承租人依据租赁合同的约定向出租人支付租金的义务。尽管在《协议》约定的租期届满后何旭红和王菊明并未以书面形式续签租赁合同，但是，歌仙KTV和饭店在协议约定的租期届满后仍在原址继续营业；王菊明在2011年8月31日后又累计向何旭红支付租金4万余元，双方的房屋租赁合同关系仍然存续。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方当事人自2011年8月31日至起诉之日的房屋租赁关系应视为不定期租赁。故原审法院参照原《协议》的约定确定租金标准，并无不当。
富民合作社与何旭红签订的《房屋租赁合同》与何旭红和王菊明签订的《协议》是两个彼此独立的合同关系。《协议》也并未将任何《房屋租赁合同》项下的条款并入其中；《协议》也并未约定何旭红与王菊明之间就本案所涉房屋的租金应当根据富民合作社与何旭红之间就出租昆山市淀山湖镇北苑路南侧邻里中心配套用房签订的《房屋租赁合同》中约定租金数额的变化进行相应比例的调整。因此，即使存在上诉人王菊明主张的富民合作社收取何旭红租金在2011年8月31日后下降的情况，其主张按照同样的比例调低王菊明根据《协议》约定应支付给何旭红的租金，也并无合同或法律依据。
即使王菊明曾经向何旭红及其丈夫姜旭东表示欲以45000元的价格承租本案所涉房屋的意思表示，但是，并无证据证实何旭红或其丈夫姜旭东作出过接受该项要约的承诺。《催款通知》中关于“下期房租为60000元”的记载可以证实何旭红至迟于2013年8月5日向王菊明明确表示不同意下调租金；何旭红向王菊明发出该《催款通知》即是以书面方式拒绝王菊明要求变更租赁合同主要条款的要约。因此，王菊明、何旭红并未就下调租金达成一致，租金仍应参照《协议》约定的标准的履行。
上诉人王菊明主张形成于2011年9月16日的《欠条》系因赌债而起，但该《欠条》明确写明“欠何旭红房租壹万元”，并未有任何字句涉及赌债。王菊明的该项主张缺乏证据佐证，本院碍难支持。
综上，上诉人王菊明的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人王菊明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 赵东
代理审判员 姚望
二〇一四年十月十六日
书 记 员 裘实