山东省临沭县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1329民初1818号
原告：李龙
委托诉讼代理人：邰德见
被告：袁照奇
委托诉讼代理人：上官丽芳
第三人：张为山
原告李龙与被告袁照奇执行异议之诉一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李龙的委托诉讼代理人邰德见、被告袁照奇及其委托诉讼代理人上官丽芳到庭参加诉讼，第三人张为山经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李龙向本院提出诉讼请求：1、判决确认临沭县玉山镇黄峪社区10号楼2单元401室住宅楼房及配套车库归原告所有。2、判决立即停止对上述涉案房屋的强制执行并解除对涉案房屋的查封。事实与理由：原告平日经营一家投资公司，2015年2月17日，第三人张为山向原告借款45万元，原告通过银行转账的方式将45万元借款支付给张为山后，张为山以资金紧张为由始终未予偿还。2015年4月27日，临沭县玉山镇黄峪社区村民委员会与张为山签订协议书一份，约定村委采取以物抵债的方式将黄峪社区16套住宅楼房及配套车库转让给张为山，以抵顶村委所欠张为山的部分工程款。2015年4月28日，张为山作为出卖人与原告签订《楼房买卖协议》一份，约定张为山将黄峪社区（营子片）东三个单元、包括涉案房屋在内的十二套楼房及相应的配套车库作价100万元出卖给原告，且张为山应于2015年5月30日之前将上列楼房交付给原告。协议签订后，除张为山之前所欠原告的45万元借款抵顶了购房款外，原告于当日通过现金及银行转账的方式将其余55万元购房款全额支付给张为山，张为山收款后于当日为原告出具收条一份，载明收到原告购房款100万元。原告与张为山的上列房屋买卖业经村委同意并在村委进行了登记，且张为山已于2015年5月份将12套楼房及配套车库全部交付给原告。后在被告袁照奇申请执行张为山一案中（案号：2016鲁13**执1463号），临沭县人民法院查封了涉案房屋并拟予强制执行。原告获悉后，遂提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封；2018年3月8日，临沭县人民法院做出（2018）鲁1329执异16号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议，并告知原告可自裁定书送达之日起十五日内提起诉讼。基于上述事实：张为山已将涉案房屋出卖给原告，原告已将购房款全额支付给张为山，涉案房屋应归原告所有，临沭县人民法院不应对原告所有的涉案房屋采取任何的执行措施。
袁照奇辩称，原告与被告张为山之间楼房买卖不成立，原告要求玉山镇黄峪社区10号楼2单元401室楼房及配套车库归其所有的请求，事实不清，证据不足，其请求无事实及法律依据，依法应予驳回。一、被告张为山与袁照奇达成楼房买卖协议之前，原告与张为山并未实际签订任何合法有效的与涉案楼房有关的买卖合同。原告称2015年4月28日与被告张为山签订楼房买卖协议，并且黄峪社区出具了加盖社区村民委员会公章的证明。经向玉山镇政府公章处查实，2015年4月28日未有黄峪社区为原告与被告张为山所签楼房买卖协议及证明加盖公章的用章登记。这就足以说明，原告持有的落款时间为2015年4月28日与被告张为山签订楼房买卖协议及黄峪社区出具了加盖社区村民委员会公章的证明，签订时间绝对不是2015年4月28日，原告主张2015年4月28日与被告张为山签订楼房买卖协议是不真实的。因此，被告张为山与袁照奇达成楼房买卖协议之前，原告与张为山并未实际签订任何合法有效的与涉案楼房有关的书面买卖合同。二、原告没有证据证实已经向被告张为山支付全部100万楼房款。原告在起诉状中明确表明，2015年2月27日，本案被告张为山曾向其借款45万元，除张为山之前所欠原告45万元借款抵顶购房款外，原告于当日通过现金及银行转账方式将55万元购房款全额支付给张为山，而原告在临沭县人民法院（2016）执字第1463号执行案件的案外人执行异议申请书中明确说明：“异议人（本案原告李龙）于楼房买卖协议签订当日将购房款一百万元全部支付给张为山，并有张为山为异议人出具收条一份”。原告陈述相互矛盾，且无法提交全部房款100万元的款项流动凭证，仅凭收据无法证实已经支付全部价款，且依据原告的上述陈述，被告张为山曾向原告借款未还，二人之间存有利害关系，其经济往来不能排除实质是被告张为山向原告的借款而不是楼房款。三、原告在被告张为山就楼房交付被告袁照奇前从未将涉案楼房交付原告，原告从未实际合法占有涉案楼房，被告袁照奇向张为山交付房款后，案外人张杰（张为山的弟弟）、袁春轻作为被告张为山的雇员将本案涉案楼房交付被告袁照奇，并将楼房收款收据及楼房钥匙一并交付给袁照奇，同时向袁照奇说明，一套楼房只有一份收据和钥匙。原告没有黄峪社区为张为山开具的收款收据，没有取得楼房钥匙，也就意味着在张为山将涉案楼房及楼房收款收据、楼房钥匙交付袁照奇之前，原告与被告张为山之间未真实发生楼房买卖与交付行为，所以原告不可能持收款收据，也不可能取得楼房交付的楼房钥匙。即使原告目前占有或出售部分楼房，其行为属侵权性质的抢占，而不是法律意义上的交付。综上所述，原告称2015年4月28日与被告张为山签订楼房买卖协议，并且黄峪社区出具了加盖社区村民委员会公章的证明，不能排除原告与被告张为山之间基于曾经的借款转账记录，将借款称之为所谓的楼房款互相串通、签订虚假合同以达到转移财产、逃避执行的目的。
李龙为证明自己的主张，提交了如下证据:
一、营业执照副本复印件一份，证明原告李龙于2014年10月24日以自然人独资的方式成立了临沂市星奇投资有限公司并经营至今。
二、楼房产权转卖协议书及附表各一份，证明因第三人张为山承包建设了原营子村三期10号住宅楼工程，村委欠其工程款未付，2015年4月27日，临沭县玉山镇黄峪社区村民委员会与张为山签订协议书一份，约定村委采取以物抵债的方式将黄峪社区10号楼4个单元16套住宅楼房及配套车库作价1847430.00元转让给张为山，以抵顶村委所欠张为山的工程款1847430.00元，张为山需于2015年5月30日前将十号楼完工并交付给村委，届时上列16套住宅楼房的产权完全归张为山所有。
三、楼房买卖协议一份，证明2015年4月28日，第三人张为山作为出卖人与原告签订《楼房买卖协议》，约定张为山将黄峪社区10号楼东3个单元、包括涉案房屋在内的12套楼房及相应的配套车库作价100万出卖给原告，原告应于协议签订的当日将楼房款支付给张为山，张为山应于2015年5月30日之前将楼房交付给原告，且张为山保证其对出卖的楼房享有合法的所有权及使用权。
四、临沭县玉山镇黄峪社区村民委员会出具的证明一份，证明2015年4月28日村委出具证明一份，证明玉山镇黄峪社区营子村10号楼东一单元101、102，东二单元101、102、401、501、402、502，东三单元102、401、501、502室住宅楼房及相应的配套车库由张为山卖给原告，楼房买卖属实。
五、结婚证、身份证、银行卡历史交易明细及银行卡存款业务回单各一份，证明1.原告与刘菊系夫妻关系，二人系2011年8月19日登记结婚。2.2015年2月27日，原告通过刘菊的个人账号（6223191650397719）向张为山的个人账号（6223191615855421）转账支付45万元。3.2015年4月28日，原告通过刘菊的个人账户（6223191650397719）向张为山的个人账户（6228481823321583910）转账支付4万元。4.2015年4月28日原告向张为山的个人账户（6228481823321583910）存入现金38万元。
六、收条一份，证明2015年4月28日，原告将100万元购房款全额向张为山付清后，张为山为原告出具收条一份，载明收到原告购房款100万元。
七、证人袁丽丽到庭证明，在李龙手中购买了营子10号楼2单元401室，营子的社区名称叫黄峪社区，和李龙2015年７月６日签订了协议书，我把房款给他，他把钥匙给我的，房屋目前是毛坯房，我还没有入住，楼房钥匙在我手里，购房款是10万元，是现金支付的。
针对李龙提供的证据，袁照奇发表了如下质证意见：
一、被告方对原告提供的第一组证据真实性没有异议，但是与原告的诉讼请求不具有关联性。
二、第二组证据被告袁照奇知道张为山与黄峪社区村委楼房工程款抵顶这一事，但协议系张为山与黄峪社区签订且张为山本人今天并未到庭，被告袁照奇对楼房产权转卖协议书的真实性不表达质证意见。
三、2015年4月28日的楼房买卖协议不属实，2015年4月28日的楼房买卖证明公章不是在2015年4月28日加盖，协议不是2015年4月28日签订，证明也不是2015年4月28日出具，且张为山本人并未到庭，该组证据的真实性、合法性、有效性均有异议，不能证明原告的诉讼请求，只能证实原告与被告张为山之间存在债权债务关系而不发生楼房物权变动，同时被告袁照奇要求落款时间为2015年4月28日加盖黄峪社区村民委员会公章的证明，对公章加盖时间进行鉴定。
四、对于原告方提供的身份证、结婚证真实性没有异议，但是与原告的诉讼请求不具有关联性，对于原告方提供的通过刘菊的账户向张为山的账户两次转账49万元的流水真实性没有异议，但是该两笔款项不能证明是李龙向张为山支付的所谓楼房款，其转款实质应为张为山向李龙的借款，对于原告方提供的农业银行张为山现金存款38万元的业务回单，该业务回单不能证明系李龙存入张为山的账户、系李龙向张为山支付的楼房款，鉴于张为山与李龙之间的利害关系，不能排除张为山及他人在当日向张为山账户存款后由李龙冒充所谓楼房款的可能，因此原告主张向被告张为山支付楼房款87万元，不符合事实，不能成立。
五、原告方提供的李龙交付购房款100万元的收条不具有真实性，通过原告方提供的第五组证据不能证实李龙向张为山支付了购房款100万元，是张为山为李龙出具的虚假证据，该证据不具有真实性关联性和有效性。
六、被告方认为证人证言不属实。证人陈述中楼房至今未予入住，证人连基本生活都无法保障的情况下，去购买一个始终不予入住的楼房是不符合情理的，证人没有向李龙支付房款的证明，证人所持有的所谓的楼房钥匙系在被告袁照奇将楼房保全后李龙强行砸开楼房门，更换楼房门锁而不是原始的楼房钥匙，因此李龙在证人所陈述的购房时间，张为山未将楼房实际交付李龙，李龙也不存在将楼房转卖给本案证人袁丽丽的事实。
袁照奇为了证明自己的主张，提供了如下证据：
一、（2016）鲁1329民初1895号临沭县人民法院民事判决书一份，该证据证实2015年6月26日被告袁照奇从张为山手中购买黄峪社区十号楼二单元401室楼房一套及配套车库，张为山将该楼房交付袁照奇；2016年5月11日袁照奇向临沭县人民法院提起民事诉讼，同年６月８日法院判决袁照奇与张为山的转让协议无效，张为山返还被告袁照奇购房款128820元及利息。（2016）鲁1329民初1895号民事裁定书一份，临沭县人民法院将本案涉案楼房于2016年５月17日查封扣押；（2018）鲁1329执异16号执行裁定书一份，李龙就本案涉案房产提出执行异议，同年３月８日临沭县人民法院裁定驳回李龙的执行异议。
二、收据一份，该证据载明张为山收取袁照奇购房款128820元，其弟张杰书面写明楼款两清，张为山保管员袁春轻注明：楼、单据、钥匙交给袁照奇，该证据证实2015年6月26日袁照奇将楼款付给张为山并且张为山经办人员张杰、袁春轻将涉案楼房实际交付给被告袁照奇。2015年9月25日黄峪社区将部分楼房抵顶工程款给张为山后为张为山开具的缴款凭证一份，特别说明的是：张为山用工程抵顶的楼房，每一套楼房只有一份收款收据，张为山将楼房转卖于何人在交付楼房时一并交付收款收据，这也就是原告李龙不能提交收款收据的原因。该两份证据证实袁照奇在2015年6月26日即购买了本套涉案房产，并实际交付给袁照奇。提供涉案楼房的楼房、楼道钥匙及车库钥匙。
针对袁照奇提供的证据，李龙发表了如下质证意见：对第一组证据涉及的三份法律文书真实性没有异议，但对被告主张的证明目的有异议，第一、判决书是在张为山缺席的情况下，法院根据被告的单方陈述做出了事实认定及裁判结果，对于被告在该案中主张的真实性，原告不予认可，且被告至今也没有占有使用涉案房屋，判决书根据被告的单方陈述，认定张为山将涉案房屋交付给被告使用，明显与本案能够查明的事实不符。第二、三份文书显示被告主张是在2015年6月26日从张为山手中购买涉案房屋，这一时间晚于原告与张为山的楼房买卖交易时间，被告不能以在后取得的权利对抗原告基于和张为山之间的楼房买卖所取得的物权。第三、法院对涉案房产的保全也是在原告与张为山之间的楼房交易、买卖交易之后，法院的保全行为不影响原告对涉案房屋的物权。对第二组证据对收条的真实性有异议，该证据既不能证明被告已经将其主张的购房款支付给张为山，也不能证明张为山已经将涉案房屋交付给被告占有使用，且收到条中显示的案外人签字或书写的内容，明显不能对抗原告基于楼房买卖所取得的物权，在张为山未到庭确认的情况下，原告对收条的真实性不予认可。二、对收款收据的真实性我们无从确认，但是从收据显示的出具时间来看，收据明显与村委在2015年4月27日通过以物抵债的方式将十六套楼房转让给张为山的行为无关，且被告主张与张为山的交易时间为2015年6月26日而收据的时间为2015年9月25日，就时间而言该份收据也与被告主张的楼房交易无关，且收据不能证明收据的持有人就是涉案房屋的购买人，收据更不是房屋物权转移的证据或者是要件。对楼房钥匙与涉案房屋的关联性有异议，涉案房屋的楼房钥匙早就在2015年7月6日已经由原告交付给购房人袁丽丽，袁丽丽持有的钥匙可以随时打开涉案房屋，而被告的这份钥匙与涉案房屋无关。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
李龙独资经营临沂市星奇投资有限公司。张为山2015年2月17日向李龙借款45万元，李龙妻子刘菊通过银行转账的方式将45万元支付给张为山。2015年4月27日，临沭县玉山镇黄峪社区村民委员会与张为山签订协议书一份，约定采取以物抵债的方式将包括涉案楼房在内的16套住宅楼房及配套车库转让给张为山，以抵顶村委所欠张为山的工程款。2015年4月28日，第三人张为山作为出卖人与李龙签订《楼房买卖协议》，约定张为山将黄峪社区10号楼东3个单元、包括涉案房屋在内的12套楼房及相应的配套车库作价100万出卖给李龙，临沭县玉山镇黄峪社区村民委员会出具证明证实楼房买卖属实；李龙及其妻子刘菊已向张为山的个人账户支付共计87万元，张为山出具收条证明李龙将100万元购房款全额向张为山付清。后李龙将涉案房屋转卖给袁丽丽，并将相关房屋钥匙等交付。
袁照奇依据与张为山达成的涉案楼房转让协议向本院提起诉讼，要求判令与张为山就临沭县玉山镇黄峪社区10号楼2单元401室及对应车库签订的转让协议无效，张为山返还购房款128820元及利息；本院2016年6月8日做出（2016）鲁1329民初1895号民事判决书，认定：2015年6月26日，袁照奇与张为山达成楼房及车库转让协议，张为山将临沭县玉山镇黄峪社区10号楼2单元401室楼房及车库转让给袁照奇；协议达成后，袁照奇向张为山交付购房款128820元，张为山将上述房产交给袁照奇使用；因袁照奇不是临沭县玉山镇营子村村民委员会集体经济组织成员，遂判决：一、确认袁照奇与张为山就临沭县玉山镇黄峪社区10号楼2单元401室及对应车库达成的转让协议无效；二、张为山于本判决生效后十日内返还袁照奇购房款128820元及利息。因张为山未及时履行，袁照奇向本院申请执行，本院以（2016）鲁1329执1463号立案执行，依袁照奇申请，本院作出（2016）鲁1329民初1895号民事裁定书，于2016年5月18日查封了张为山位于临沭县玉山镇黄峪社区10号楼2单元401室房产一套，并张贴了查封公告。李龙提出执行异议，本院作出(2018)鲁1329执异16号裁定书，认为案外人李龙与被执行人张为山就包括涉案房屋在内的12套房屋签订的买卖协议涉及总金额达100万元，李龙仅提供收条及村委出具的证明主张已支付涉案房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑。另外，案外人未举证证明在涉案房屋被查封前，已实际占有、使用涉案房屋。相反，根据生效判决认定的事实，张为山已将涉案房屋交付袁照奇使用。案外人所提交的证据难以形成证据链排除被执行人与案外人恶意串通逃避执行的合理怀疑。案外人的异议请求不能成立，裁定驳回了案外人李龙的异议。
本院认为，张为山将包括涉案楼房在内的12套楼房及相应的配套车库作价100万元出卖给李龙，李龙及其妻子刘菊已向张为山的个人账户支付87万元，张为山出具收条证明李龙将100万元购房款全额付清，临沭县玉山镇黄峪社区村民委员会出具证明证实该次楼房买卖属实；足以推翻裁定书认为的“案外人李龙与被执行人张为山就涉案房屋在内的12套房屋签订的买卖协议涉及总金额达100万元，李龙仅提供收条及村委出具的证明主张已支付涉案房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑”的理由。如果袁照奇已经实际占有、使用涉案房屋，利益没有受到侵害，其主动起诉要求判令与张为山就临沭县玉山镇黄峪社区10号楼2单元401室及对应车库签订的转让协议无效，张为山返还购房款128820元及利息的行为与常理相悖；本院对于李龙“判决书是在张为山缺席的情况下，法院根据被告的单方陈述做出了事实认定及裁判结果，对于被告在该案中主张的真实性，原告不予认可，被告至今也没有占有使用涉案房屋；被告主张是在2015年6月26日从张为山手中购买涉案房屋，这一时间晚于原告与张为山的楼房买卖交易时间；法院对涉案房产的保全也是在原告与张为山之间的楼房交易、买卖交易之后”的辩解意见予以采信。
综上，法院查封涉案房屋前，李龙已与张为山签订书面的楼房买卖协议并已支付全部价款，张为山已将涉案房屋交付给李龙；因涉案房屋未办理物权登记，房屋交付后未能办理过户登记并非因李龙的自身原因所致。袁照奇与张为山就涉案房屋签订的转让协议在后且已被生效判决确认无效，袁照奇依照生效判决对张为山享有的金钱、债权后于李龙基于与张为山之间的楼房买卖交易而在先取得的民事权益，且李龙对涉案房屋享有的民事权益足以排除法院对涉案房屋的强制执行。依照物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让应当依照法律规定登记，在涉案房屋尚未进行物权登记前，对其物权归属本案不宜迳行确认，相关权利人可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十九条、第一百三十条、第一百三十三条的规定，判决如下：
一、立即停止对临沭县玉山镇黄峪社区10号楼2单元401室住宅楼房及配套车库的强制执行并解除对涉案房屋的查封。
二、驳回李龙的其他诉讼请求。
诉讼费100元由李龙、袁照奇平均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李 森
人民陪审员 李兰永
人民陪审员 王 强
二〇一八年六月十二日
书 记 员 杨 栋