陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终8421号
上诉人（原审被告、执行案外人）：临潼区零口镇农村合作基金会，住所地西安市临潼区。
负责人：周玉进，该基金会主任。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：赵利华（又名赵骊花），女，1990年8月9日出生，汉族，西安市临潼区村民，住。
委托诉讼代理人：董为民，陕西昭应律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：陈晓娟，女，1978年3月1日出生，汉族，西安市临潼区市政工程管理处工人，住西安市临潼区。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：陈晓东，男，1974年4月24日出生，汉族，住西安市临潼区。
原审被告（执行案外人）：周玉进，男，1949年3月24日出生，汉族，西安市临潼区零口化工厂退休职工，住西安市临潼区第三运输公司家属院1号楼1单元1层西户。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
上诉人临潼区零口镇农村合作基金会（以下简称临潼零口基金会）因与被上诉人赵利华、陈晓娟、陈晓东及原审被告周玉进申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2016)陕0115民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
临潼零口基金会上诉请求：撤销一审判决，改判为中止执行西安市临潼区人民法院（2015）临潼执字第00345-1号执行裁定书，解除对位于西安市××区××路龙都大酒店6楼房屋一层的查封；本案诉讼费由赵利华、陈晓娟、陈晓东负担。事实和理由：其与陈晓东所签《房屋买卖合同》第六条的约定内容系陈晓东向其作出的书面承诺，旨在约束陈晓东之前作出的承诺及合同的效力，对双方之外的第三人的实体权利无影响。双方达成买卖事宜后，其向陈晓东支付了房款，陈晓东向其出具了收款收据，足以证明双方买卖交易的真实性，一审认为以其未提交支付凭证及资金支付凭证显然不妥。其占用涉案房屋系根据其与陈晓东签订的《房屋买卖合同》及支付对价后依法取得涉案房屋的所有权，陈晓东报警称其存在强占陈晓东财产行为，与事实不符，陈晓东是通过公安机关向其施压并迫使其做出让步，但公安机关根据双方存在《房屋买卖合同》等事由，将案件性质定性为民事纠纷，而一审法院对该事实的认定错误。其与陈晓东签订《房屋买卖合同》时间早于（2015）临潼民初字第01056号民事调解书作出时间及法院查封涉案房屋时间。其与陈晓东之间不存在恶意串通的违法行为及损害第三人合法权益的合同法禁止行为。就本案而言，其与陈晓东之间不存在故意规避法律行为，双方的房屋买卖法律关系不存在掩盖损害第三人非法目的行为。一审认定其与陈晓东之间达成的《房屋买卖合同》无效无法律依据，同时存在法律适用混乱情况，其是否进行登记不影响其作为民事主体行使民事法律行为的法律效力。其作为原告已向法院起诉多起民间借贷纠纷案件，法院作出的生效法律文书均认可其作为适格原告参加诉讼，一审法院认为其未按照要求进行登记存在瑕疵的观点错误。根据民诉法司法解释第三百一十一条及最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定，其享有就涉案房屋足以排除强制执行的物权期待权，且能够排除人民法院的强制执行。
赵利华辩称，临潼零口基金会与陈晓东于2014年9月11日签订的《房屋买卖合同》存在双方恶意串通损害第三方利益的行为，系以合法形式掩盖非法目的，一审认定该合同无效完全正确。《房屋买卖合同》约定的总造价明显低于市场价格，且是依据无鉴定资质，已过有效期，仅为建安成本的价格作为买卖价。该合同约定对卖方以前对外的债务宣布作废，侵害其他债权人利益。临潼零口基金会在另一案中已承认《房屋买卖合同》为以物抵债合同，且临潼零口基金会未提供支付900万元付款方式的证据，该合同有明显的非法性，临潼零口基金会的抗辩理由不足以对抗人民法院对龙都大酒店的执行查封措施。2015年7月11日，临潼零口基金会雇用社会闲散人员强行占有龙都大酒店，该行为非法律意义上的合法占有。请求驳回上诉，维持原判。
陈晓娟、陈晓东经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
周玉进同意临潼零口基金会的上诉意见。
赵利华向一审法院起诉请求：准许执行西安市临潼区人民法院（2015）临潼执字第00345-1号执行裁定书，判决对陈晓东所有的龙都大酒店6楼房屋一层继续执行。
一审法院认定事实：涉案标的物龙都大酒店（龙都商务会所）系陈晓东2012年申请兴建；2014年8月8日，陈晓娟向赵利华借款100万元，约定了期限和利息。2015年5月25日，法院就赵利华诉陈晓东民间借贷纠纷一案作出（2015）临潼民初字第01056号民事调解书：一、陈晓娟于2015年6月15日之前归还赵利华借款100万元并从2014年12月8日起按月息1.5分计算利息至给付之日止，陈晓东承担连带责任；二、案件受理费7260元，由陈晓东负担。该民事调解书生效后，赵利华向法院申请执行，法院于2015年8月28日出具（2015）临潼执字第00345-1号执行裁定书，依法查封陈晓东所有的位于西安市××区××路龙都大酒店6楼房屋一层。2015年7月11日，临潼零口基金会强占整栋龙都大酒店。2015年8月5日，临潼零口基金会提出执行异议，主张对龙都大酒店享有财产所有权。根据当事人申请，法院于2016年3月9日举行听证会，在双方进行了充分的举证质证后，法院作出（2015）临潼执异字第00008号执行裁定书，认为临潼零口基金会提供的证据足以对抗执行，故而异议理由成立，裁定中止（2015）临潼执字第00345-1号执行裁定书裁定对西安市临潼区龙都大酒店6楼房屋一层的查封。
2014年9月11日，临潼零口基金会与陈晓东签订了《房屋买卖合同》，虽然双方签字盖章，但该合同第六条约定的“从此买卖合同签订之日起，对卖方以前对外的一切承诺、合同全部宣布作废”的内容，不符合相关法律规定；该合同第二条约定的“双方议定上述房地产及房屋内的所有东西总造价为900万元”，但临潼零口基金会始终未就该笔费用提供相应的支付对价及资金交付凭证，结合陈晓东提交的尚未收取临潼零口基金会分文及临潼零口基金会强占财产的答辩意见，应当认定为是以合法形式侵害了第三人的利益，该合同应属无效。双方2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》自然无效。零口基金会系1996年5月25日经当时的西安市临潼县零口镇政府决定成立的，1998年3月18日，西安市临潼区人民政府农林局为其办理登记证，登记名称为：临潼区零口镇农村合作基金会，有效期二年。在首次期限届满后未有续登，但从未有人查核。2001年11月30日，西安市临潼区委办公室下发了临办发（2001）26号“关于进一步做好清理整顿农村合作基金会工作有关问题的通知”，要求临潼辖区内所有的基金会应清盘关闭，但临潼零口基金会并未按照要求进行兑付个人股金清盘反而经营至今。依照相关法律规定，从事民事诉讼主体的其他组织应当依规进行登记，临潼零口基金会在此方面有瑕疵。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用、等价有偿的原则。人民法院生效法律文书具有权威性，依法确定的当事人的权益应当得到充分保障。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“对案件的全部证据，应当从各证据与案件的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定看，本案临潼零口基金会与陈晓东签订的买卖合同，内容明显有违规之处，合同履行当中亦有瑕疵，且该处房产现在的市值与双方约定之价款存在较大差异，临潼零口基金会也无充分证据证明其享有能够排除强制执行的民事权益，双方产生纠纷后，未通过合法途径取得依据即强占执行标的物，显属不妥，故赵利华要求继续执行查封裁定的诉讼请求符合法律规定和案件现实，依法应予支持。周玉进关于临潼零口基金会证照年检的辩称意见予以采信。临潼零口基金会关于未经登记的组织亦能进行合法有效的民事行为的辩称意见，不符合相关法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，判决：准许执行西安市临潼区法院（2015）临潼执字第00345-1号执行裁定书，对第三人陈晓东所有的位于西安市××区××路龙都大酒店6楼房屋一层继续查封。案件受理费50元，由临潼区零口镇农村合作基金会负担。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审庭审中，临潼零口基金会提交张军辉于2014年8月31日向周红玲转款350万及2014年9月1日四次向周红玲转款29万、76万、140万、90万的银行转账凭条，证明其购买龙都大酒店时，陈晓东因拖欠魏某的款项，指示其给魏某付款，而魏某又指示其付款至自己妻子周红玲的账号，其已实际支付685万元，以上转账款项即为购房款，其有实际支付购房款事实，并非只有收条；下余2622712元购房款是用陈晓东及陈晓东亲属欠其的款项抵顶的，陈晓东兄妹现仍拖欠其212万元。另，临潼零口基金会还申请证人魏某出庭作证，亦证明以上事实。经质证，赵利华称，临潼零口基金会提交的证据不属于新证据，在执行异议及一审审理期间，其一直要求临潼零口基金会提供就房屋买卖支付对价的相关凭证，但临潼零口基金会一直不提供；经核对，其对临潼零口基金会提交的银行转账凭证的真实性无异议，但对685万元与本案的关联性及证明目的有异议，上述银行转账凭条的转账时间在临潼零口基金会与陈晓东签订《房屋买卖合同》时间之前，该组证据只能证明张军辉与周红玲之间存在685万元的业务关系。
本院认为，本案为申请执行人赵利华对西安市临潼区人民法院(2015)临潼执异字第00008号执行裁定不服提起的申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案中，临潼零口基金会应当对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经查，临潼零口基金会与陈晓东虽在人民法院查封之前签订了《房屋买卖合同》，但该合同约定的“从此买卖合同签订之日起，对卖方以前对外的一切承诺、合同全部宣布作废”之内容不符合相关法律规定，且临潼零口基金会在二审庭审中提交的共计转账685万元的银行转账凭条等证据仅能证明张军辉与周红玲之间存在账务往来，不能证明临潼零口基金会主张的其有实际支付购房款的事实；另，临潼零口基金会亦未提供涉案房屋兴建时已取得建设工程规划许可证，且房屋权属已登记在陈晓东名下的相关证据。故一审认定临潼零口基金会与陈晓东签订的《房屋买卖合同》无效，并认为临潼零口基金会无充分证据证明其享有能够排除强制执行的民事权益，同时对赵利华要求继续执行查封裁定的诉讼请求予以支持，符合法律规定，并无不当。
综上所述，临潼零口基金会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由临潼区零口镇农村合作基金会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年七月十四日
书 记 员 张小赛