贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终3595号上诉人（原审被告，反诉原告）：贵州广厦房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区环城北路258号。法定代表人：曾祥国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张珂，贵州博文律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：阳芝春，男，1974年1月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王锦程，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云岩区国有土地上房屋征收管理局，住所地贵州省贵阳市云岩区友谊路佳苑福邸B栋16层。法定代表人：张忠于，局长。委托诉讼代理人：庞贵安，贵州辰泰律师事务所律师。原审第三人：李俊，男，1970年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）因与上诉人阳芝春、被上诉人云岩区国有土地上房屋征收管理局（以下简称云岩区土地管理局）、第三人李俊商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广厦公司的委托诉讼代理人张珂，上诉人阳芝春及其委托诉讼代理人王锦程、被上诉人云岩区土地管理局的委托诉讼代理人庞贵安到庭参加诉讼。第三人李俊未到庭。本案现已审理终结。广厦公司向本院提起上诉请求：1、请求依法驳回阳芝春的全部诉讼请求；2、依法判令阳芝春、李俊共同支付所欠房屋管理费（即房屋租金）655841.2元，按每天3%支付逾期付款违约金至房屋管理费付清之日止，并支付固定违约金10000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人阳芝春拒绝履约的行为不构成不可抗力。根据合同法的规定，只有因不可抗力归责于双方当事人的因素，导致门面房在租赁期间被拆除或法律法规禁止租赁等合同不能履行的情况出现时才能部分或全部免除责任，也只有在这一情况之下承租人才能拒绝履行门面房被拆除之后的合同义务，对被拆之前的付款义务依然不能免除。本案中，涉案门面虽处于征收范围，但该门面直到2015年10月16日征收方和上诉人才签订了《房屋征收货币补偿协议》，随后门面才被相关职能部门拆除。此前门面周边被围的情形并不必然导致租赁合同不能履行。且在门面所有权发生转移之前，承租人只要还在占有、使用该门面的，均须支付门面租金；二、阳芝春的主张没有事实和法律依据，被征收人是房屋所有权人，补偿款的给付对象也是房屋所有权人，故经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费应当归广厦公司所有；三、承租人严重违约未付管理费，房屋押金不应退还，其还应当支付未付租金和门面占用费，并承担违约责任；四、原审法院适用《物权法》和不可抗力错误。阳芝春向本院提起上诉请求：1、请求二审法院撤销贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初314号民事判决的第一、二项，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定部分事实不清、证据不足。征收补偿协议中就上诉人的补偿款，包括装修补助费、附着物补助费、搬迁费、从业人员补偿费等，诉请的600000元里包含从业人员补偿216300元、财务损失90000元等，均属于拆迁补偿范围，不应另案处理。二、被上诉人及其代理人的无事实依据的片面理解和推论，不能作为法院查明的事实。判决书中所述的上诉人存在一定过错，支持广厦公司房屋占用费30000元没有法律依据。拆迁合同的签订是两被上诉人之间的事，作为房屋承租人并不能参与，两被上诉人相互串通，严重损害了的利益，请求改判支持一审诉请。被上诉人云岩区土地管理局辩称，1、征收局对被征收的房屋是征收行为，该行为是行政行为，不能作为民事案件处理，在本案中不是适格的主体；2、两上诉人之间是基于合同产生的义务，与征收局没有关系；3、在征收过程中是合法征收，征收款已发放给房屋所有权人；4、征收局对涉案的征收行为是具体行政行为，根据法律规定，涉案房屋在征收行为中被征收人是房屋所有权人，即是广厦公司，阳芝春并非法律规定的被征收人，因此征收局只对房屋的被征收人广厦公司进行补偿，承租人阳芝春的损失应向广厦公司进行主张。阳芝春向一审法院起诉请求：1．判令被告广厦公司将租房押金10000元退还原告；2．判令被告广厦公司与被告房屋征收局按照双方签订的征收补偿协议中就属于原告的部分补偿款依法支付给原告；3．判令被告广厦公司与被告房屋征收局连带赔偿因房屋征收给原告造成的损失暂计600000元（具体以装修情况和原告财物清单作为依据计算）；4．本案诉讼费由被告承担。广厦公司向一审法院提起反诉请求：1．判令解除双方的租赁关系；2．请求反诉被告阳芝春与第三人李俊支付所欠房屋租金655841.2元，按每日3%支付逾期付款违约金至房屋租金付清日止，并支付固定违约金10000元；3．本案本诉、反诉的诉讼费由反诉被告阳芝春及第三人李俊承担。一审法院认定事实：第三人李俊系原告（反诉被告）阳芝春的员工。2012年2月25日，被告（反诉原告）广厦公司（甲方）与第三人李俊（乙方）签订《门面房承包协议》（以下简称：《承包协议》）。双方约定：1．甲方将位于贵阳市环城北路238号（1-21号广厦商住楼B-E幢）1楼门面承包给乙方经营，承包期3年（2012年3月1日至2015年2月28日）止，从承包期的第二年起承担管理费每年按10%递增；2．本签订之日起，乙方须向甲方交保证金，月承包管理费29900元，每三个月付一次，提前10日付清，先付后用，逾期将按每日3%的违约金处罚；3．协议期满前三个月内，如甲方不再发包或乙方不再承包，应以书面通知对方，到期乙方无条件腾空交回房屋，对其装修无条件保留不得拆除。合同签订后，广厦公司将房屋交予阳芝春使用。阳芝春按约定支付房屋租金，并以”跷脚牛肉店”名义对外经营。2014年1月20日，贵阳市云岩区人民政府发布房屋征收决定。阳芝春所承租房屋属于征收范围。同年3月8日，阳芝春向广厦公司支付2014年3月至5月房屋租金98670元（2014年3月1日至2015年2月28日每月房屋租金为36179元），剩余9867元阳芝春以房屋拆迁为由拒向广厦公司支付，且未将房屋内物品清空，并锁住房屋。同年6月13日、8月20日、9月2日广厦公司以跷脚牛肉店租户未支付租金为由向其发出通知，要求其支付租金及违约金，并解除合同。另查明：2008年起阳芝春租赁广厦公司的涉案房屋进行装修并对外进行火锅餐饮，并支付押金10000元。再查明：本案涉案房屋系广厦公司所有。2015年10月16日，广厦公司与房屋征收局就经营性损失补偿和附属设施、装修及室内设施补偿等事项签订《（非住宅）房屋征收货币补偿协议》（以下简称：《补偿协议》），房屋征收局向广厦公司赔偿94664.3元。上述款项已由广厦公司的法定代表人曾祥国领取。后涉案房屋被拆除。上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、《承包协议》、收据、催交房租通知、照片、《补偿协议》、营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。一审法院认为，被告（反诉原告）广厦公司与第三人李俊签订的《承包协议》系当事人双方真实意思表示，合法有效。李俊为原告（反诉被告）阳芝春的员工，其签订合同行为的系代理行为，《承包协议》的权利、义务应由阳芝春承担，故本案中阳芝春的诉讼主体资格适格。本案中，由于政府部门的行政征收行为，并非《承包协议》的合同当事人所能预见且可克服，应属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。该行为必然导致合同不能继续履行，不能实现合同目的。双方的合同关系客观上终止。故阳芝春关于返还合同押金10000元的本诉诉请，于法有据，法院予以支持。对于广厦公司提出关于解除合同的反诉诉请，法院不予支持。关于阳芝春请求广厦公司与房屋征收局支付应属于其的补偿款的诉请。经庭审，法院确认，阳芝春的诉请实际涉及所租赁房屋的经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费等两项费用，合计94664.3元。因行政机关的房屋征收发生于租赁合同履行期间，且从庭审中阳芝春提交的照片显示其在经营过程中对租赁房屋进行了装修用于实际经营，故阳芝春关于经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费的诉请，与客观事实相符。因房屋征收局已向广厦公司支付了上述费用，故阳芝春诉请被告房屋征收局支付相应费用的诉请已无事实依据，广厦公司应向阳芝春支付94664.3元。关于阳芝春请求广厦公司与房屋征收局连带赔偿因房屋征收造成损失暂计600000元的诉请，因房屋拆除系行政部门实施，且房屋拆除导致的财物损失非属于该院管辖，阳芝春可向有管辖权的法院另行主张。关于广夏公司请求阳芝春与第三人李俊支付房屋租金655841.2元，并按每日3%支付逾期违约金的反诉诉请。因房屋征收的不可抗力的发生，合同关系终止。阳芝春应将涉案房屋交还广厦公司。但阳芝春拒绝搬房屋内物品并锁住房屋，广厦公司的关于房屋租金的请求实际系房屋的占用费。由于阳芝春占用房屋导致涉案房屋的拆迁工作不能顺利完成，具有一定过错。考虑本案中的实际情况，法院酌情支持广厦公司房屋占用费30000元，可从经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费中予以抵扣。因第三人李俊系阳芝春的工作人员，非合同权利、义务的承担人，故广厦公司对李俊的诉请，法院不予支持。综上，广厦公司应向阳芝春支付合同押金10000元，经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费64664.3元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州广厦房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告阳芝春合同押金10000元、经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费64664.3元；二、驳回原告阳芝春的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告贵州广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费9900元，减半收取计4950元，由本诉原告阳芝春负担4117元，被告贵州广厦房地产开发有限公司负担833元。反诉案件受理费10460元，减半收取计5230元，由反诉原告贵州广厦房地产开发有限公司负担4995元，反诉被告（阳）芝春负担235元。经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、《承包协议》、收据、催交房租通知、照片、《补偿协议》、营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁纠纷案件，出租人和承租人之间是房屋租赁合同法律关系，租赁合同合法有效，双方主张权利的依据是双方的合同以及《中华人民共和国合同法》。上诉人阳芝春主张按拆迁补偿关系处理，本院认为，因房屋征收系行政部门实施，房屋拆除导致的财物损失并非出租人过错所致，也不属于房屋租赁法律关系的审理范畴，故一审法院对相关诉请予以驳回并无不当，本院予以维持。由于涉案房屋被政府依法征收属不可抗力，继续履行合同的条件已丧失，故承租人阳芝春请求返还押金的诉请应予支持。鉴于房屋装修系承租人所为，拆迁公告发布时距租赁合同约定的期限届满尚有一年时间，且出租人广厦公司已实际取得经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费94664.3元，故阳芝春作为承租人要求出租人给付该笔补偿款，遵循公平原则应予支持。对广厦公司要求驳回的上诉请求，本院不予支持。由于阳芝春房屋租金仅缴纳到2014年5月，此后一直到拆除前涉案房屋一直由阳芝春占用和管理，其在租赁合同期限届满以前应该支付租金，租赁合同期限届满以后应该支付房屋占用费用。考虑到面临拆迁，房屋商业价值遭受较大影响，一审法院酌情支持广厦公司房屋占用费30000元并无不妥，本院予以维持。综上所述，阳芝春和广厦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但广厦公司支付阳芝春经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费94664.3元与阳芝春支付广厦公司房屋占用费30000元系不同的付款义务，在判决主文应分别予以裁判，一审法院直接抵扣不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初314号民事判决；二、贵州广厦房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付阳芝春合同押金10000元、经营性损失补偿费和附属设施、装修及室内设施补偿费94664.3元；三、阳芝春于本判决书生效之日起十日内支付贵州广厦房地产开发有限公司房屋占用费30000元；四、驳回阳芝春的其他诉讼请求；五、驳回贵州广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9900元，减半收取计4950元，由阳芝春负担4117元，贵州广厦房地产开发有限公司负担833元。一审反诉案件受理费10460元，减半收取计5230元，由贵州广厦房地产开发有限公司负担4995元，阳芝春负担235元。二审案件受理费19800元，由上诉人阳芝春负担9900元，上诉人贵州广厦房地产开发有限公司负担9900元。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一七年九月二十日书记员 田 鹏