镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1111民初4326号原告：上海万科物业服务有限公司镇江分公司。负责人：杨靖，该分公司总经理。被告：朱柯蓉（曾用名：朱英）。原告上海万科物业服务有限公司镇江分公司与被告朱柯蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关XX、被告朱柯蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海万科物业服务有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业服务费4623.15元（自2017年1月1日起至2017年12月31日止）；2、要求被告支付违约金119.89元（计算至2017年9月30日），合计为4743.04元。事实和理由：原告系魅力之城北区-魅力之城小区的物业服务公司，被告为该小区XX业主，房屋面积176.49平方米。根据小区《物业服务合同》约定，物业费标准为2.1元/平方米/月（2017年8月1日起调整为2.3元/平方米/月），原告提供物业服务，业主应当缴纳物业费。现被告拒绝缴纳上述房屋的物业费，并因未及时支付物业费而产生违约金。请求支持原告的诉讼请求。被告朱柯蓉辩称：现在还没有到12月31日，因此不存在违约，原告要求业主支付物业费，但是管理和服务并没有到位，之前也起诉过，后经法院调解我也将物业费缴纳了，但是原告的服务并没有到位。在别墅区，原告于今年8月提高了物业费，但是管理反而没有到位，把保安也给撤掉了。其它业主将树木砍伐了，而绿化应该是属于全体业主的，并不是其中哪个业主想砍伐就可以砍伐掉的，但是物业也不予以管理。另外，车辆乱停乱放，影响到了业主的安全。小区的灯坏了也不修理，门铃、信箱坏了也没有人维修。本院经审理认定的事实如下：2006年12月4日，镇江润南置业有限公司作为甲方与作为乙方的上海万科物业管理有限公司签订《魅力之城一期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为魅力之城一期提供前期管理服务，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；公共绿化的养护和管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅每月每平方米1.15元、小高层每月每平方米1.5元、联排每月每平方米2.1元。物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理服务办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润等。业主所交纳的物业服务费用按季预先交纳，业主或者物业使用人应于每季最后一月的30日前向乙方预先交纳下季度的物业管理服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或者物业使用人须承担违约责任。乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定处置。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害，乙方不承担责任，但因乙方故意或过失所致不在此限。2017年，镇江万科房地产有限公司（原镇江润南置业有限公司）与上海万科物业服务有限公司签订《补充协议》，约定：将原合同第五条变更为“本物业管理区域服务收费选择包干制的方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，变更后的具体收费标准如下：多层住宅：1.5元/月.平方米（费用中包含：公共能耗费0.1元/平方米/月）、小高层：2.1元/月.平方米（费用中包含：公共能耗费0.1元/平方米/月+电梯运行费0.35元/平方米/月）、联排：2.3元/月.平方米（费用中包含：公共能耗费0.1元/平方米/月”。调整后的收费标准从2017年8月1日起执行。被告系镇江市檀山路X号魅力之城X街区X幢0X0X室的业主，其房屋建筑面积176.49平方米。本院认为：第一、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与物业大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告依据与建设单位所签订的前期物业服务合同的约定，向业主收取物业管理服务费符合法律规定，故被告应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。第二、《中华人民共和国物权法》规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第三、国务院《物业管理条例》规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业主不交纳物业费的行为本身即为违约行为，实际上侵害了物业管理区域内其他按时交费业主的合法权益。第四、《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。故业主行使权益应依法进行。欠费业主不交或者少交物业服务费，可能会助长其他业主的欠费行为，不利于前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。介于原告未在业主欠费后及时发出书面的催费通知，本院对原告要求被告承担违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》八十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告朱柯蓉于本判决生效后十日内支付给原告上海万科物业服务有限公司镇江分公司2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费4623.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告上海万科物业服务有限公司镇江分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告朱柯蓉负担。本判决为终审判决。（附：履行告知书）审判员  赵向阳二〇一七年十二月十五日书记员  姚 敏附法律文书适用的法律条款《中华人民共和国物权法》八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行以下义务：（五）按时交纳物业服务费用。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。