辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初6183号原告:郑云亮。委托代理人刘艳敏，系辽宁腾坤律师事务所律师。原告:张玲。委托代理人刘艳敏，系辽宁腾坤律师事务所律师。被告辽宁城开维港地产开发有限公司（简称城开维港公司），住所地沈阳市皇姑区汾河街。法定代表人王岩，系该公司董事长。委托代理人赵率帆，系辽宁正直律师事务所律师。被告沈阳绿建物业服务有限公司（简称绿建物业公司），住所地沈阳市和平区和平北大街。法定代表人孙洪涛。委托代理人刘阳。被告沈阳鑫和鑫供暖有限公司（简称供暖公司），住所地沈阳市皇姑区延河路。法定代表人赵旭东。委托诉讼代理人：李玉波。被告沈阳水务集团有限公司（简称水务集团），住所地沈阳市和平区和平北大街。法定代表人陈阳。委托诉讼代理人：王阳辅，系辽宁轩鉴律师事务所律师。被告沈阳水务集团有限公司皇姑营业分公司（简称水务集团皇姑分公司），住所地沈阳市皇姑区黑龙江街。法定代表人李玉强。委托诉讼代理人：王阳辅，系辽宁轩鉴律师事务所律师。原告郑云亮、张玲诉被告城开维港公司、绿建物业公司、供暖公司、水务集团、水务集团皇姑分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑云亮、张玲委托代理人刘艳敏，被告城开维港公司的委托代理人赵帅帆，绿建物业公司的委托代理人刘阳、供暖公司的委托代理人李春波、水务集团及水务集团皇姑分公司共同委托代理人王阳辅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院判决被告赔偿原告经济损失107,965元；请求法院判决被告赔偿租金损失60000元（自2016年3月1日至2019年9月30日止每月2000元），上述损失由被告共同承担连带责任；请求法院判决被告物业公司免除自2016年1月30日起至房屋维修之日止的物业管理费用；请求法院判决本案诉讼费、评估费等相关费用由被告承担。被告城开维港公司辩称，水管冻裂和管路断裂是有很多种的，无法证明是我公司工程质量问题导致的，在四楼水管冻裂后原告担心室内温度过低，导致地砖变形冻裂在停供的状态下要求供暖公司临时供热，在供暖公司提示冷热交替会引起爆管的情况后仍然决定开发供暖，也就是说原告是在知晓有爆管风险的情况下仍然要求供热从而引起地热管最终爆裂，因此我方认为是原告自身的原因导致的，与我方无关，原告的地热管爆裂造成的电梯进水停用其行为给我方造成了损失，我方保留追究原告的赔偿问题。被告物业公司辩称，原告所述情况不属实，我公司不应承担连带责任，根据物业管理条例相关规定，原告主张的水电均属于业主自行维护保养的部分，我公司只负责共有公用部分。2016年1月30日因四楼业主家水表冻裂，水流入原告家中，因此时原告办理了停供的手续，导致原告家中地面结冰，作为物业公司，我公司不会主动协调供暖开阀的事宜。供暖公司的维修人员来的时候也提醒原告了，这样会导致爆管。我公司主要是负责告知的义务，且我公司在原告家出现情况后第一时间赶到现场进行协调，我们也尽到了应尽的义务。被告供暖公司辩称，与我们无关，根据沈阳市民用建筑供热管理条例第三章第十五条，已经分户的住宅供热户室内供热设施由供热户管理。开发公司没有与我方办理移交手续，且在质保期两年范围内，所以应该由开发公司自行承担责任。被告水务集团和水务集团皇姑分公司辩称，本案所发生的跑水事故与我方没有关系，该小区于2016年7月22日跟皇姑营业分公司才签订了供水加压设施移交协议书，内网管线从2016年7月22日起方由我公司进行管理，而本案发生在2016年1月，此时我公司并没有接收该小区内网管线，因此涉案小区管线发生任何事故均与我方无关；通过原告起诉状中的陈述，涉案房屋没有供暖导致供水管线被冻裂，根据沈阳市供暖条例，新房屋在入住头三年，即便未入住也应当供暖，由于房屋未供暖造成管线损坏，我方也是受害者，没有义务对管线进行维修，因此我方认为我公司没有任何责任和义务，应当由该小区开发公司和物业公司承担维修责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：位于沈阳市皇姑区崇山西路12号（崇山墅）系城开维港开发建设。2014年2月24日，二原告购买了位于沈阳市皇姑区崇山西路12-9号房产（建筑面积为200.96平方米,即涉诉房）。2014年10月30日，二原告办理入住手续并进行装修，后于2016年1月装修完毕。同时,原告向供暖公司交纳2014年至2015年度采暖费。2015年10月13日，二原告与供暖公司办理涉诉房2015年至2016年停止供暖手续，在此期间涉诉房停止供暖。位于崇山西路12-9号楼,共有33套房产,已办理入住手续和交纳采暖费共有9户业主，其他房屋均未售出。2014年10月27日，因城开维港公司与二原告在履行合同过程中，存在逾期交房的违约行为，城开维港公司应支付原告违约金15,500元，经双方协商，二原告同意用上述违约金抵顶物业费至2016年7月2日止。2016年1月30日上午，位于涉诉房四楼走廊供热箱内水表爆裂，导致走廊地面及涉诉房室内地面积水、结冰，为尽快缓解地面结冰现象，原告要求供暖公司恢复对涉诉房的供暖。2016年1月31日上午，物业公司发现从涉诉房房门门缝有污水流出，遂通知二原告，经双方查看发现因室内地热管爆裂而产生污水。2016年2月8日，位于涉诉房7楼暖气井内部暖气管爆裂，致涉诉房内棚顶、墙体、地面、家俱等财产受损。后经双方多次协商未果，故二原告于2016年7月26日起诉来院。2016年7月22日,开发公司将崇山华府泵站移交给水务集团皇姑分公司进行管理。2016年11月，原告向本院申请对涉诉房内地热管质量进行鉴定。本院委托沈阳产品质量司法鉴定中心对地热管质量进行鉴定，后因城开维港公司内部原因无法提供地热管的规格、型号、材料等信息，不具备鉴定的条件而被鉴定部门退回。2017年9月13日，本院在征得各当事人同意后，委托广乐地热采暖有限公司对涉诉房内地热管线能否正常使用进行检测，检测结果为地热管线存在漏点。各方当事人对检测结果均予以认可。在本案审理过程中，原告申请对因本次漏水所致其室内财产损失进行鉴定。依据本院委托，2017年11月6日，辽宁世信房地产产土地与资产评估有限公司（以下简称“鉴定单位”）对原告室内因漏水所致损失进行鉴定。鉴定内容包括：地砖、地板、硅藻泥、踢脚线、地热、门、厨柜、吧台、推拉门等。鉴定单位出具的鉴定结论为“本次项目在评估基准日2017年11月6日所变现出的损失价值为107,965元”。因本次评估原告支付鉴定费2,000元。2017年11月20日，原告对评估报告申请复议，认为评估报告中评估值与实际损失相差太大，要求重新评估。2017年11月30日，鉴定单位做出回复，认为本次评估中是其装修部分受损部位的直接损失价值评估，非恢复原状的费用。评估报告客观、公正的反映了评估对象于评估基准日的市场价值，评估结果是客观、公正、合理的。原评估结果维持不变。本院认为，通过当事人陈述、举证、辩论应确定本案争议焦点如下：一、关于原告室内受损情况是否客观存在的问题;二、关于责任认定的问题；三、资产评估报告是否应予采信的问题；四、关于原告要求被告赔偿租金损失60,000元的问题；五、关于原告要求物业公司免除物业费的问题。因本案所涉事实系违约责任与侵权责任竞合，而原告选择按侵权责任主张赔偿权利，属自行对权利的处分，本院予以准许。故本案案由为财产损害赔偿纠纷。一、关于原告室内受损情况是否客观存在的问题，结合原告室内现场情况及物业公司的阐述，可以确定原告室内地砖、地板、硅藻泥、踢脚线、地热、门、厨柜、吧台、推拉门、家具等财产存在被水浸泡的事实,上述财产受损客观事实存在。二、关于责任认定的问题。结合本案事实，造成此次损害后果的原因，系位于涉诉房走廊内自来水水表及供热管爆裂造成的。城开维港公司作为开发建设单位，在涉诉房向原告交付后，在侵权行为发生前未与供暖公司及水务集团皇姑区营业部办理涉诉园区内供暖及供水设施移交手续。另，从供暖公司提供涉诉楼交纳供暖费的情况分析，该栋楼有33套房产，只有9户业主交纳供暖费，其他房产均未交纳供暖费。对于该项事实,经庭审释明后,城开维港公司未提指定时间提供相应证据,故其应自行承担举证不能的责任。根据《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》第三十五条规定：“新建住宅建筑供热设施保修期内，未办理入住手续的房屋，由建设单位承担采暖费；办理入住手续的房屋，由房屋买受人承担有采暖费。”由于城开维港公司未能按规定承担未办理入住手续的房屋采暖费，导致供热管线爆裂造成损失，故其应承担承担全部赔偿责任。物业公司作为涉诉园区物业管理单位，虽对园区内共用设施设备负有日常管理和养护的责任,物业公司仅作为一名管理者，对此次事故的发生是无法预见的，且无过错,现无证据证明本案损害后果系物业公司管理不善所致，故其不承担赔偿责任。庭审中，开发公司自认其未与供暖公司和水务集团皇姑区营业部办理上述设施的移交手续。而上述两家公司在侵权行为发生时并无过错，故上述公司不承担赔偿责任。关于二原告是否自行承担责任的问题。庭审中，开发公司和物业公司均主张原告对侵权后果应自行承担责任，主张因二原告申请停止供暖，导致管线损坏。另外，二原告在要求恢复供暖时，对供热后供暖管线因冷热交替会导致的地热管爆裂的后果是可以预见的，且明知的。结合本案事实，二原告作为受害方，在自已财产遭受侵害时，为保护自身财产和减少损失，而采取必要的补救措施恢复供暖，是符合日常生活经验法则，二原告在主观上并无过错，无需承担责任。三、关于资产评估报告是否应予采信的问题。二原告认为资产评估结果过低并申请复议。评估机构对复议事项进行答复并维护评估结果不变。因评估机构所做出的评估结果是依据二原告受损财产的现状并结市场价值进行评估的，该评估结果并不存在不公正、不合理的现象，故该评估报告的评估价值107,965元，本院予以采信。因此而产生鉴定费2,000元及打压测费200元，系诉讼必需费用，上述费用均由开发公司一并承担。四、关于被告是否应赔偿租金损失60,000元的问题。因此次损害后果确实导致二原告在装修后无法及时入住涉诉房的损害后果。二原告主张租金起止时间从2016年3月1日至2019年9月30日，每月2000元，共计60,000元的租金损失。因二原告主张月租金为2000元，结合承租房屋地理位置、面积等因素综合考虑，租金标准属合理价格，本院予以采信。因原告主张租赁期限较长，结合原告向本院主张权利的时间及二原告自行维修房屋所需合理期限,本院对租赁期限酌情予以考虑,租期从2016年7月26日至2018年5月26日止,共计22个月,按每月2000元计算,共计44,000元。超出部分不予支持。五、关于物业公司是否免除物业费的问题。如前所述，因物业公司对此次损害后果并无过错，且也尽到告知和协调的义务，而原告作为园区内一名业主，应履行向物业公司交纳物业费的义务。故二原告该项请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑云亮、张玲财产损失共计107,965元；二、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑云亮、张玲租金损失44,000元；三、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑云亮、张玲鉴定2,200元；四、驳回原告其他诉讼请求。上述款项被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,383元（由原告先行垫付），由被告辽宁城开维港地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  叶 芃审 判 员  曹立刚人民陪审员  张 微二〇一八年一月二十四日I法官助理朱晓红书 记 员  王 阳