福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0802民初5895号
原告:福建意佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城龙岩大道与人民路交叉口（新洲城）A幢22层2208室，统一社会信用代码91350800579283942T。
法定代表人：陈永明，总经理。
委托诉讼代理人：刘祥桂，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。
被告：杨轩，男，1984年12月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告福建意佳物业管理有限公司（以下简称“意佳物业公司”）与被告杨轩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告意佳物业公司的委托诉讼代理人刘祥桂，被告杨轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
意佳物业公司向本院提出诉讼请求：杨轩向意佳物业公司支付自2016年7月至2016年12月止的物业服务费808.4元、公摊电费88.8元、水费306.8元（合计1204元）及自起诉之日起至款清之日止、以1204元为本金、按月利率2%计算的违约金。诉讼过程中，意佳物业公司变更诉讼请求为：杨轩向意佳物业公司支付自2016年7月至2016年12月止的物业服务费808.4元、公摊电费74元、水费215.6元（合计1098元）及自起诉之日起至款清之日止、以1098元为本金、按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2013年8月1日，意佳物业公司与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会签订《物业服务合同》，约定由意佳物业公司实施该小区的物业管理服务，期限自2013年8月1日起至2016年8月30日止。合同到期后，意佳物业公司与业主委员会签订《物业管理合同延期协议》，期限延长至2016年9月30日。因小区尚未能选聘新的物业服务企业接管，意佳物业公司在2016年9月30日后继续按照原物业服务合同约定的标准履行该小区物业管理服务。2016年10月27日，西陂街道办事处组织区住建局等各单位相关负责人召开关于城市花园物业公司合同期满相关事宜协调会，形成会议纪要：在新物业公司签订合同之前，继续聘请意佳物业公司管理实施物业管理。意佳物业公司自接手小区的物业管理服务起，已按照合同的约定履行物业管理义务。杨轩系城市中心花园中发荣寓C6H12室的业主（房屋面积为134.74㎡），自2016年7月至2016年12月止欠缴物业服务费808.4元、公摊电费74元、水费215.6元，合计1098元。经意佳物业公司催缴未果，故诉至法院。
杨轩辩称，意佳物业公司提供的物业服务合同系与业主委员会签订的而非杨轩，意佳物业公司诉请要求杨轩承担责任没有依据。意佳物业公司的诉讼请求的计算依据不清楚。根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》第125号令，明确规定超过20万平方米以上的小区面积住宅必须由二级资质以上的物业公司管理，但意佳物业公司只有三级资质，不符合杨轩所住小区的管理资质要求，因此，涉案合同应为无效合同。西陂镇政府、街道办、业主代表、原业委会等共同签订的代管决议书，要求意佳物业公司代管至小区新的业委会成立招聘新物业公司进驻后可撤出小区管理工作，但意佳物业公司于2017年1月1日撤出无视政府文件决议要求，意佳物业公司违约在先，杨轩保留追究意佳物业公司违约的法律责任。意佳物业公司未举证证明其在服务期间与华龙水厂及龙岩市电业局结清了所有欠费，其无权收取杨轩的任何物业及代收费用。意佳物业公司在服务期间，小区与华龙水厂结算水价为1.8元/吨，而意佳物业公司却以2.6元/吨向业主收取水费，中间有0.8元/吨水的加价费。意佳物业公司陈述的加价理由是因高层二次供水产生的公摊费用，但业主已缴纳公摊水电费，因此该费用的收取没有任何依据，属于二次重复收费。
本院经审理认定事实如下：杨轩系龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园中发荣寓小区C6H12室的业主，该房屋为高层住宅，建筑面积为134.74平方米。2013年8月23日，意佳物业公司（三级资质物业服务企业）与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同约定：由意佳物业公司为龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园及中发荣寓小区（占地面积83191.3万平方米、总建筑面积19.5万平方米）提供物业服务；服务期限从2013年8月1日起至2016年8月30日止；物业服务费按房屋建筑面积计算，其中高层住宅为每月每平方米1元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每平方米0.11元/月的标准由业主支付；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向意佳物业公司交纳物业服务费；经意佳物业公司书面催缴，业主未能按时足额支付物业管理费，自逾期之日起，每日按应缴费用的3‰交纳违约金。2016年10月27日，西陂街道办事处组织区住建局、区会议室召开协调会议，会议就城市中心花园物业公司合同期满相关事宜形成一致意见：新物业公司签订合同之前，继续聘请意佳物业公司，由业委会与之签订补充物业服务合同，服务期限至新物业服务合同履行之日，补充物业服务合同自然终止。自2016年7月起至2016年12月止杨轩欠缴物业服务费808.4元、公摊电费74元，合计882.4元。
上述事实，有意佳物业公司提供的物业服务合同、补充协议、物业管理合同延期协议、龙新西陂办（2016）598号会议纪要、房屋所有权登记信息查询表、电费缴纳发票、水费缴纳凭据及意佳物业公司、杨轩的庭审陈述在案佐证。
本院认为，龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区为20万平方米以下的住宅项目，意佳物业公司作为三级资质物业服务企业，具有承接该小区物业管理业务的资质。意佳物业公司与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。意佳物业公司根据该合同的约定向包括杨轩在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水费及公摊电费等费用。杨轩在接受前述服务后，应按合同约定按期向意佳物业公司交纳物业服务费、公摊电费等。意佳物业主张为杨轩代缴2016年7月至11月的水费215.6元，但无法提供计算依据，因此，对该主张本院不予支持。杨轩不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。意佳物业公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：
一、杨轩应于本判决生效之日起十五日内支付福建意佳物业管理有限公司自2016年7月起至2016年12月止杨轩欠缴物业服务费808.4元、公摊电费74元，合计882.4元；
二、驳回福建意佳物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由杨轩负担15元，由福建意佳物业管理有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 员 江 彬
二〇一七年十月二日
法官助理 赖 芳 芳
书 记 员 吴琳婷（代）
书 记 员 郭萍 （ 代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
3、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
二、执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、主动履行生效法律文书提示
（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
履行款存入以下账户
开户单位：龙岩市新罗区人民法院
开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行
账号：17×××01
支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。
（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。