上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初4661号
原告(反诉被告)包海龙，男，1964年7月7日出生，蒙古族，户籍地上海市青浦区。原告(反诉被告)陈宇，女，1968年7月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告共同委托代理人诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告(反诉原告)中铁置业集团上海有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张安民，总经理。委托代理人刘学文，男。委托代理人孟祥宇，女。原告包海龙、陈宇诉被告中铁置业集团上海有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后依法适用简易程序进行审理，依法由审判员侯芳独任审判。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。2016年6月28日，本案进行了公开开庭审理，两原告共同委托代理人诸雪芳、被告委托代理人刘学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包海龙、陈宇诉称：2015年3月31日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告购买被告开发的坐落于青浦区外青松公路XXX弄XXX号楼302室商品房一套，总价为人民币(以下币种均为人民币)1,887,014元;合同约定被告应于2015年6月30日前交房，逾期交房按已付房款的日万分之五计算；合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依约付清全款，但是被告的房屋始终处于施工状态、修理状态，因为种种质量问题至今不能交付，被告的行为严重损害原告的合法权益，理应根据合同约定承担违约责任。为此，原告诉至法院请求：判令被告支付逾期交房违约金261,351元(以1,887,014元为本金，按照日万分之五的标准计算，自2015年8月2日起计算至2016年5月4日止)。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为要求判令被告支付逾期交房违约金261,351元(以1,887,014元为本金，按照日万分之五的标准计算，自2015年8月2日起计算至2016年5月31日止)。被告中铁置业集团上海有限公司辩称：不同意支付逾期交房违约金，没有逾期交房的事实和法律依据。因为原告逾期付款，被告根据合同约定，在原告付清全部款项的次日已经通知原告收房。另外，被告认为按照合同约定，原告应在2015年5月20日前付清全部房款，但原告在合同签订后，仅按约支付了房款587,014元，剩余房款130万元直至2015年7月27日才付清，被告遂提起反诉，要求判令两原告支付逾期付款违约金44,200元(以130万元为本金，按照日万分之五的标准计算，自2015年5月20日起计算至2016年7月27日止，共计68天)。反诉费由两原告负担。两原告针对被告的反诉请求辩称：不同意支付逾期付款违约金。贷款银行由被告指定且贷款手续由被告代为办理，逾期付款的责任在于被告。经开庭审理查明：2015年3月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区外青松公路6161弄中铁逸都59号3层302室房屋，根据被告暂测的房屋建筑面积为90.84平方米，其中套内建筑面积为69.59平方米，公用分摊建筑面积为21.25平方米。第三条约定根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,887,014元。第七条约定原告若未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。第十条约定该房屋交付必须符合如下条件，即取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设立的抵押已注销，被告已按规定缴纳物业维修基金，被告承诺在2015年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，被告有权单方解除本合同。第十一条约定被告定于2015年6月30日前将该房屋交付被告，除不可抗力外。第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应当在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起5天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得《住宅交付使用许可证》。第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一约定原告付款方式是个人商业性贷款，2014年12月25日支付28万元(含定金)、2015年3月25日支付277,014元、2015年4月10日支付3万元、原告申请贷款为130万元、原告需在2015年5月20日付清全部房款。合同补充条款一第五条约定非被告的原因造成银行不能在本合同签订之日起40日内放贷至被告指定账户的，视为原告逾期付款，被告有权根据本合同第七条约定追究原告的违约责任，如原告申请贷款的额度或银行实际放贷额度少于合同约定的应付款金额时，原告应在不迟于上款所指的最晚贷款到帐日之前将该差额部分付到被告账户，否则被告有权根据本合同第七条约定追究原告的违约责任。补充条款一第十四条约定如原告未向原告付清该房屋的全部房价款，则原告不得要求被告办理该房屋交付手续，同时被告不承担相关逾期交房及赔偿责任。补充条款一第十五条约定原告以除该房屋主体结构不合格之外的房屋质量瑕疵为由拒绝收房的、原告未向被告付清该房屋的全部房价款和相应违约金、滞纳金、维修基金及其他原告应付费用而导致被告拒绝向原告交付房屋等原因，导致逾期交房，责任由原告承担，被告不承担任何延期交付的责任。合同另对其他内容进行了约定。《上海市商品房预售合同》签订后，原告与中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定该合同项下个人住房商业性贷款的贷款期限为240个月，初定为2015年4月16日起至2035年4月16日止，贷款发放的前提条件是贷款人已经收妥本合同项下抵押物办理抵押登记的收件收据。另外，原告还办理了住房公积金个人住房抵押借款。原告于2015年3月31日委托被告的销售代理公司的员工陈惠、余霞代为办理登记，同时被告及借款人均委托陈惠、余霞代为办理登记手续，两原告及受托人于2015年5月5日申请办理上海市房地产抵押登记手续，2015年6月27日取得收件收据。另查明，上述合同签订后，原告按约支付了房款587,014元；余款130万元于2015年7月27日通过工商银行上海市分行发放至被告账户，被告开票日期为2015年7月28日。还查明，2015年7月28日，被告向原告寄送《入住通知书》，通知原告于收到该通知书三日后办理房屋验收交接手续，在售楼处缴纳维修基金等费用后前往物业管理中心办理交房手续。原告持通知书于2015年8月7日前往现场准备办理房屋验收交接手续，《交房流转确认单》内容显示：资料校验(前台)、资料提交验资(交房验证区)程序列加盖“程序已完成”章，后续环节“程序已完成”章被划掉。其后，原告就房屋质量情况自行聘请中国宜居(检测)集团上海公司进行检测，该机构于2015年11月30日出具《检测报告》，载明了进户门门扇闭合不严、松动、地板铺装不平整等多处装修、设备质量问题。2016年2月29日，原告前往房屋查看，发现房屋存在质量问题要求被告予以整改，并将相关问题列项记载于《业主房屋交接记录表》，显示记载的内容有：1、进户门坏；2、客厅顶有色差(没有打平)、墙纸脏；3、卫生间门关不上，镜子松动；4、北卧窗坏，地板压条高低不平；5、厨房间水龙头没有；6、所有踢脚线业主要求更换；7、主卧墙开裂、飘窗大理石有孔；8主卧墙有色差。检测机构于2016年4月份又出具《二次复验报告》，载明了地板空鼓等问题，还发现门窗碰损等新增问题。结论为上海市青浦区华青路公园东路路口中铁逸都59-302室不具备验收条件。审理过程中，原、被告双方于2016年5月31日前往系争房屋进场查验，发现问题并将相关问题记载于《业主房屋交接记录表》，显示记载的内容有：1、表面一处燝资(门厅)；2、客餐顶棚不水平偏差；3、进深误差约25毫米(主卧室墙)；4、洗漱间浴盆柜防潮膜局部破损；5、卫生间窗厨边侧墙砖局部空鼓；6、纸支架松动；7、进户门松动；8、主卧室大理石打磨；9、北阳台门变形。原、被告双方在庭审中确认原告于当日收房。再查明，系争房屋于2014年12月18日取得《建设工程竣工验收备案证书》、于2014年12月25日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2015年3月31日，系争房屋办理出大产证。以上事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、发票、入住通知书、业主房屋交接记录表、交房流转确认单、物品交接单、业主房屋交接记录表、检测报告、二次复验报告、借款合同、房地产登记申请书、委托书、收件收据、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证等予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，针对逾期交房问题，原告表示，2015年8月7日，原告前往被告处收房，但是因为被告施工人员还在进行地板装修，原告无法验房，所以被告并未在当日交房给原告。其后，原告多次与被告联系要求被告整改，并前往查看系争房屋，但因地板一直未整改完成，所以原告才至2016年5月31日收房。原告认为系争房屋虽不存在主体结构方面的质量瑕疵，但是原告购买的精装修房，地板、墙纸等设施的瑕疵导致原告无法正常使用房屋，因此不符合交房条件。被告表示2015年8月7日，系争房屋已经具备交付条件，原告拒绝收房的原因是其提出质量问题并拒绝缴纳物业费。并且这些质量问题都是小的质量问题，现均已解决。质量问题被告在质保期内负责免费维修，但是原告无正当理由无权拒绝收房，故被告不承担逾期交房的责任。针对逾期付款问题，原告表示贷款银行由被告指定且贷款手续由被告代为办理，但对此原告未提供相应证据。被告对此予以否认。审理中，本院就相关事实至案外人中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行了解情况，经核实本案贷款2015年5月4日审批通过，并于2015年7月27日放款，正常情况下能在5月底放款，导致迟延放款的原因在于：一、办理抵押登记时间过晚，这是主要原因，银行方面的登记手续是委托开发商办理，相应资料已经交给开发商，银行不清楚具体哪方原因导致抵押登记过晚；二、办理抵押登记的时候系争房屋由期房变成现房，需原告补充提供包括房屋交接书(2015年7月2日签字盖章)、发票在内的材料，在一定程度上也造成了时间延误。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务，被告应交付符合质量约定的房屋，根据原告提供的业主房屋交接记录表、检测报告等证据，可见原告于2015年8月7日验房后一直未间断地反映房屋存在的质量问题要求维修。从原告反映的质量问题内容来看，虽未涉及房屋主体结构安全或根本性影响房屋使用的、足以构成拒收房屋的质量问题，但存在的这些质量问题及质量问题修复期间确实会影响到原告对房屋的有效或便利使用，且原告购买的是装修现房，理论上应为原告付清全款即可入住的房屋而无需再做修整。另，从维修单的连续记录可见，被告并未就原告提出的质量问题及时予以修复而致原告重复反映相同问题，直至2016年5月31日，双方才确认收房，故对原告要求被告支付逾期交房违约金本院不予支持，但考虑被告交付的房屋确实存在质量问题且被告有怠于修复的事实，本院综合考量原、被告的履约态度、被告的上述行为给原告造成的实际损失等因素，酌情确定被告应赔偿原告房屋空置损失20,000元。原告称贷款由被告代为办理，但对此未提供证据证明，且被告对此予以否认，故对原告的该主张本院不予采纳。被告称因贷款发放逾期故要求原告承担逾期付款责任，但被告并未提供原告在办理贷款过程中存在过错的相应证据和催告原告以现金补足贷款的证据，故本院综合考虑银行贷款迟延发放的原因、双方当事人在此过程中应各自承担的义务及双方的过错情况，认为贷款发放延迟的责任不可归咎于双方任何一方，且从被告在合同约定的最后付款日之后仍配合原告申请办理抵押登记的事实来看，被告对原告的贷款发放迟延应为明知且默认同意，故被告要求原告承担逾期付款责任的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告中铁置业集团上海有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告包海龙、陈宇房屋空置损失人民币20,000元；二、反诉原告中铁置业集团上海有限公司的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币5,220.20元，减半收取计人民币2,610.10元，由被告负担；反诉受理费人民币452.50元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯 芳
二〇一六年七月二十九日
书记员 周磊杰
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。