重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0116民初8199号原告：谈邦海，男，汉族，1964年10月25日出生，住重庆市江津区。原告：代兴群，女，汉族，1968年1月1日出生，住重庆市江津区。二原告委托诉讼代理人：李宏，重庆鼎山律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市都美成房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码915001167688713216。法定代表人：王仲根，执行董事。委托诉讼代理人：徐嘉，上海东方环发律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邹华恩，上海东方环发律师事务所律师，特别授权。原告谈邦海、代兴群与被告重庆市都美成房地产开发有限责任公司（下称都美成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谈邦海的委托诉讼代理人李宏，被告都美成公司特别授权的委托代理人徐嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谈邦海、代兴群向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期对坐落于江津区双福镇福溪街67号水岸花都兰馨苑小区17幢20-1房屋质量进行修复，限期对坐落于江津区双福镇福溪街67号水岸花都兰馨苑小区公共区域质量问题进行修复。2、判决被告支付修复费用5000元（具体金额以鉴定结论为准）。3、判决被告赔偿房屋贬值损失10000元。4、判决被告赔偿原告房屋修复及公共区域修复期间的租房损失3000元。5、判决被告支付违约金19508元。6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月22日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》合同：约定由原告购买被告位于江津区双福镇福溪街67号水岸花都兰馨苑小区17幢20-1房屋，房屋总价为329590元，合同约定了被告的保修责任。合同签订后，原告按约支付了房款，并按期接房。2017年4月28日，由于雨水浸泡，兰馨苑小区业主发现兰馨苑楼散水下沉，导致部份房屋墙体出现裂缝，有重大安全隐患，无法正常居住。原告房屋内多处墙体裂缝等严重质量问题需要修复。被告销售质量不合格房屋的行为构成合同违约行为。原告认为，被告提供的商品房存在质量问题，应及时修复；质量问题导致的房屋价值损失，被告应当赔偿贬损损失；被告提供的房屋在修复期间和公共区域在修复期间均影响正常居住，应赔偿租房损失；被告销售提供的商品房质量不合格，违反合同约定和法律规定，应按房屋总价的5%支付违约金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》和《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定诉至贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告都美成公司辩称：原、被告双方存在商品房买卖合同关系。关于原告提出的第一项诉讼请求，对公共区域出现的质量问题，被告同意进行修复，其联同设计单位、监理单位、施工单位制定的《整改方案》通过了重庆市江津区建设工程质量监督站（下称江津区质监站）的专家论证，并完成了《整改方案》的公示程序，但因小区业主阻挠整改，所以整改未能进行。对室内房屋质量问题，室内房屋质量属于被告保修的范围，被告同意对其进行修复，如果原告选择自行修复而产生的费用，被告愿在合理范围内承担相应的修复费用。关于被告提出的第二项诉讼请求，对房屋室内质量修复问题，原告只能选择由被告赔偿修复费用或由被告进行修复的一种方式。关于原告提出的第三项诉讼请求，房屋贬损损失赔偿问题，原告未提供证据证明房屋存在贬损，同时该地段的房屋价格已经升值，不能证明贬值损失的合理性，不认可该项诉讼请求。关于原告提出第四项诉讼请求，修复期租房损失问题，房屋已由重庆市建设工程质量检验测试中心鉴定，证明房屋主体结构是安全的，符合正常使用条件，根据商品房买卖合同司法解释第十三条第一款规定，只有房屋质量问题严重影响正常使用，才存在赔偿，所以原告的请求没有法律依据。另外，原告没有证据证明其确实存在在外租赁房屋并支付租金，该项损失确已实际产生，所以原告的请求缺乏事实依据。因此，原告提出的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应得到人民法院支持。关于原告提出第五项诉讼请求，房屋质量不合格的违约金问题，双方签订的合同仅针对房屋质量瑕疵约定了被告承担保修义务，并未约定违约金，该诉讼请求不应得到人民法院支持。即使人民法院认定被告应当支付违约金，被告认为原告主张的违约金过高，请求人民法院依法予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在审理中组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2014年2月22日，原告谈邦海、代兴群与被告都美成公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同编号：17-1-20-1，原告谈邦海、代兴群购买了被告都美成公司开发的位于重庆市江津区双福镇双河路67号水岸花都.兰馨苑17幢20-1房屋一套,户型为三室二厅,套内建筑面积合同为71.65平方米。双方在合同中第十八条约定保修责任：“《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方（被告都美成公司）自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方（被告都美成公司）应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方（原告）承担。”合同签订后,原告谈邦海、代兴群按约向被告都美成公司付清购房款，被告都美成公司于2015年9月18日工程竣工验收后按期将房屋实际交付原告谈邦海、代兴群。2017年4月28日，被告都美成公司陆续收到水岸花都.兰馨苑小区业主反映：“由于雨水浸泡，发现兰馨苑底楼散水下沉，导致部份房屋墙体出现裂缝，原告房屋内多处墙体裂缝等质量问题需要修复。”在重庆市江津区建设工程质量监督站（以下简称江津区质监站）的监督下，被告都美成公司委托重庆市建设工程质量检验测试中心针对相关房屋进行质量安全鉴定，该中心检测后陆续出具了相应的鉴定报告。其中2017年5月8日的检测报告（报告编号：002补P4101001701365A1J）鉴定结论为：“7.1重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑14#2单元主体结构现状，能够满足正常使用条件下安全使用的要求。7.2重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑14#2单元目前存在室外地坪下陷、装饰柱开裂、一层非承重墙开裂、车库墙体渗水、排水管渗漏、部份墙体抹灰开裂、部份混凝土构件与填充墙间的干缩开裂、外墙涂料收缩开裂等缺损。以上缺损不影响房屋主体结构的安全性，但对房屋的正常使用性和建筑观感存在影响，建议及时进行修复整改。7.3为了确保房屋的正常使用性和耐久性，针对重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑14#2单元目前存在的相关问题，应该委托具有资质的设计单位出具相应的整改方案，并由有资质的相应单位进行整改施工。”2017年5月10日的检测报告（报告编号：002补P4101001701410A1J）鉴定结论为：“7.1重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑14#1单元主体结构现状，能够满足正常使用条件下安全使用的要求。7.2重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑14#1单元目前存在室外地坪下陷、装饰柱开裂、一层非承重填充墙开裂、车库墙体局部渗水、排水管渗漏、部份墙体抹灰开裂、部份混凝土构件与填充墙间的干缩开裂、外墙涂料收缩开裂等缺损。以上缺损不影响房屋主体结构的安全性，但对房屋的正常使用性和建筑观感存在影响，建议及时进行修复整改。7.3为了确保房屋的正常使用性和耐久性，针对重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑14#1单元目前存在的相关问题，应委托具有资质的设计单位出具相应的整改方案，并由有资质的相应单位进行整改施工。”2017年5月17日的检测报告（报告编号：002补P4101001701673A1J）鉴定结论为：“7.1重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑15#楼（1单元、2单元）、17#楼、19#楼、20#楼、21#楼、28#楼（车库）工程主体结构现状，能够满足正常使用条件下安全使用的要求。7.2重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑15#楼（1单元、2单元）、17#楼、19#楼、20#楼、21#楼、28#楼（车库）主要存在如下缺陷：房屋室外地坪下陷；装饰柱（砖柱）开裂；砖砌非承重填充墙体开裂；墙体表面抹灰层开裂；装饰装修外开裂；外墙涂料层收缩开裂；混凝土构件与砌体构件结合部收缩开裂；车库出入口处混凝土梁底面线形明显不平顺（浇筑原因引起）、钢筋外露锈蚀、与混凝土板连接处渗水、车库梁板后浇带错缝、混凝土梁板局部开裂（非受力裂缝）、钢筋保护层厚度偏薄钢筋外露锈蚀；车库及车库通道墙体表面抹灰层开裂、渗水；车库地面找平层开裂等，以上缺损属于一般质量缺损，不影响房屋主体结构的安全性能，建议及时进行修复整改。7.3重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑19#楼、20#楼、21#楼存在的吊一层回填土开挖、挡土墙开洞、增设层间钢筋混凝土现浇板为后期人为改造，建议按照设计（竣工）图进行恢复处理。7.4重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑28#楼（车库）车库出入口砖砌挡土墙存在安全隐患，不能满足其使用安全性，建议拆除后重新设计修建。7.5重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑15#楼（1单元、2单元）、17#楼、19#楼、20#楼、21#楼、28#楼（车库）目前存在的相关问题，应委托具有资质的设计单位出具相应的整改方案，并由有资质的相应整改单位进行整改施工。”2017年5月，在江津区质检站的监督下，被告都美成公司组织监理单位重庆亚太工程建设监理有限公司、设计单位中机中联工程有限公司、施工单位中建五局第三建设有限公司制定的《江津区双福新区水岸花都.兰馨苑14#(1单元、2单元)、15#楼（1单元、2单元）、17#楼、19#楼、20#楼、21#楼、28#楼（车库）质量缺损整改措施方案》（以下简称兰馨苑公共区域质量缺损整改措施方案）。2017年6月26日，经施工图审查机构技术性审查，《兰馨苑公共区域质量缺损整改措施方案》满足有关规范、规程要求，技术审查合格，并形成了《技术咨询报告》，要求建设单位对《兰馨苑公共区域质量缺损整改措施方案》等在小区公示栏进行公示。2017年11月27日，江津区质检站出具《关于对水岸花都.兰馨苑工程存在质量问题进行整改的说明》载明，2017年6月2日被告都美成公司在江津区质检站的监督下，从江津区建设工程专家库抽取5名专家对水岸花都.兰馨苑工程项目进行现场调查，6月6日对被告组织监理单位、设计单位、施工单位制定的《兰馨苑公共区域质量缺损整改措施方案》进行了专家论证，并出具《专家论证意见》。2017年8月17日，本院现场查勘了原告谈邦海、代兴群房屋内质量现状。2017年9月16日，原告谈邦海、代兴群向本院申请对其房屋装饰装修后，因房屋质量瑕疵引起的缺陷部份修复费用进行司法鉴定。本院依法委托重庆嘉川建设工程咨询有限公司针对上述事项进行司法鉴定。该司接受委托后，再次查勘了原告谈邦海、代兴群的房屋，经双方当事人确认并结合本院现场查勘结果，原告谈邦海、代兴群房屋内质量缺陷修复的主要项目是：（1）客厅外阳台右侧墙体垂直度存在偏差（上口2cm，下口4com）。修复意见：①原告：拆除窗户，外墙抹灰找平，恢复窗户（2.78m×2.34m）。②被告：直接拆除填缝泡沫，抹灰找平外墙侧面，无需拆除窗户；（2）主卧室墙面存在长3.1m的裂缝。修复意见：①原告：墙面开裂处拆除基层、腻子宽度30cm。面层全部重新刷漆（整个房间）。②被告：墙面开裂处拆除基层、腻子宽度30cm。面层全部重新刷漆（只管开裂所有在墙面）；（3）次卧室墙面存在长4.03m的裂缝。修复意见：①原告：墙面开裂处拆除基层、腻子宽度30cm。面层全部重新刷漆（整个房间）。②被告：墙面开裂处拆除基层、腻子宽度30cm。面层全部重新刷漆（只管开裂所有在墙面）；（4）主卧室天棚存在4处露钉现象。修复意见：原告、被告（意见一致）：拆除基层、腻子、补腻子漆面，尺寸（共4处），每处30cm×30cm。2017年11月20日，重庆嘉川建设工程咨询有限公司出具了《工程造价咨询报告书》（渝嘉川20**咨鉴字第385号），其鉴定意见为：“（2017）渝0116民初8199号原告（谈邦海、代兴群）与被告（重庆市都美成房地产开发有限责任公司）商品房销售合同纠纷案中涉及的水岸花都.兰馨苑17幢20-1号房屋因质量瑕疵引起的缺陷部分工程造价鉴定结果如下：（一）按原告的修复意见工程造价鉴定结果为3708.04元。（二）按被告的修复意见工程造价鉴定结果为2177.30元”。审理中，被告都美成公司认可对讼争的房屋质量缺陷修复为《重庆市新建商品房屋质量保证书》承诺的商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，且对原告自行组织房屋室内质量缺陷修复无异议；原告认可被告《兰馨苑公共区域质量缺损整改措施方案》的真实性，合法性、关联性尊重法院判决结果，要求对过程进行控制，得到业主的监督。庭审中，双方当事人争议所在地重庆市江津区双福镇双河路67号水岸花都.兰馨苑、重庆市江津区双福镇福溪街67号水岸花都兰馨苑与重庆市江津区双福新区水岸花都.兰馨苑系同一住宅小区。上述事实，有原告提交的重庆市商品房买卖合同、房屋室内质量缺陷修复鉴定报告，被告提交的建设工程质量检测鉴定报告、兰馨苑公共区域质量缺损整改方案及质检站关于整改方案的说明等证据，结合原、被告的当庭陈述及本院的现场查勘予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告谈邦海、代兴群与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定切实履行各自义务。关于水岸花都.兰馨苑小区公共区域工程质量问题，经过工程质量检测机构鉴定，该工程项目房屋主体结构安全，能够满足正常使用条件要求。针对存在的质量缺损整改问题，在江津质检站的监督下制定的《兰馨苑公共区域质量缺损整改措施方案》满足有关规范、程序要求，技术审查合格。双方当事人应当参照《房屋建筑工程质量保修办法》（中华人民共和国建设部令第80号）第九条规定进行整改，即房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。庭审中双方当事人对《兰馨苑公共区域质量缺损整改措施方案》无异议，一致认可由被告按此方案通知施工单位整改至验收合格，本院对此依法予以确认。考虑到该整改方案的公示披露不足，对整改方案再行公示15日后实施整改存在正当性，本院予以支持。因双方同意由被告修复水岸花都.兰馨苑小区公共区域质量问题，不由原告自行修复，故被告不应再赔偿原告公共区域的修复费用，原告请求被告赔偿该费用的理由不能成立，本院不予支持。关于原告请求被告承担房屋室内质量缺陷修复赔偿问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。审理中原告表示自愿自行修复，由被告承担赔偿修复费用，被告对此无异议，本院予以确认。至于修复赔偿金额，鉴定意见分别为3708.04元、2177.30元，但原告提出应按原告的修复意见为准，被告提出应按被告的修复意见为准。根据鉴定报告中原、被告存在差异的两处修复意见，在兼顾更加合理性和科学性，以原告修复意见所得的赔偿金额基础上，适当减少赔偿金额较为公平。据此，按照双方当事人签订的合同第十八条第二款约定，在商品房保修范围内和保修期内发生的质量问题，被告应当承担保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿损失。本院在以原告修复意见所得的鉴定金额基础上酌定减少200元，即确认被告赔偿原告自行修复房屋内质量缺陷损失3508.04元。关于原告请求被告赔偿房屋贬值损失问题，被告辩称原告未提供证据证明房屋存在贬损，同时该地段的房屋价格已经升值，经本院咨询重庆嘉川建设工程咨询有限公司，该司回复，房屋的贬值损失无法进行司法鉴定，原告主张的房屋贬值损失缺乏事实依据。据此，本院认为原告未完成相应的举证责任，应承担举证不能的责任，故被告的辩称于法有据，本院予以采信，原告请求被告赔偿房屋贬值的理由不能成立，本院不予支持。关于原告房屋修复及公共区域修复期间的租房损失赔偿问题，原告认为由于房屋质量缺陷妨碍其生活居住，被告应当承担租金损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，只有房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿应予支持。而本案诉争房屋质量问题已经重庆市建设工程质量检验测试中心鉴定，证明房屋主体结构现状，能够满足正常使用条件下安全使用的要求，并未达到严重影响其生活居住，且原告未举证证明因房屋质量缺陷严重影响生活居住，从而产生在外租赁房屋并支付租金的实际损失，因此原告对该项损失的请求没有事实基础和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金问题，合同约定的已付房价款5%的违约金为第十五条规划、设计变更承担的违约责任。因被告原因造成原告的房屋质量问题，原、被告双方在合同中约定质量瑕疵应承担保修义务，并未约定承担违约金。且本院已支持对房屋公共区域质量缺损由被告整改至验收合格，支持被告承担赔偿原告房屋内自行修复费用。结合原告的实际损失和被告自愿积极履行整改和承担修复赔偿责任，本院对原告主张违约金不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告重庆市都美成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内按《江津区双福新区水岸花都.兰馨苑14#(1单元、2单元)、15#楼（1单元、2单元）、17#楼、19#楼、20#楼、21#楼、28#楼（车库）质量缺损整改措施方案》进行整改至验收合格。二、被告重庆市都美成房地产开发有限责任公司于本判决生效后之日起五日内支付原告谈邦海、代兴群房屋内质量缺陷修复赔偿费3508.04元。三、驳回原告谈邦海、代兴群其他诉讼请求。如果被告重庆市都美成房地产开发有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，减半收取293元，鉴定费3000元，合计3293元，由被告重庆市都美成房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  漆恒邦二〇一七年十二月十二日书记员  蔡媛媛