绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第4601号
原告：漏根全。
委托代理人：俞正阳、俞天伟，杭州市之江法律服务所法律工作者。
被告：王小娣。
委托代理人：洪震亮，浙江震天律师事务所律师。
原告漏根全诉被告王小娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由代理审判员樊文斌独任审判。后被告王小娣向本院提出管辖权异议，本院于2015年1月19日作出（2014）绍柯民初字第4601号民事裁定，驳回了被告王小娣对本案管辖权提出的异议。本案于2015年4月2日公开开庭进行了审理，审理中发现案情复杂，依法组成由审判员傅国兰担任审判长，代理审判员樊文斌、人民陪审员马学凯参加评议的合议庭，于2015年6月11日、10月29日两次公开开庭进行了审理。原告漏根全（第二次、第三次庭审）及其委托代理人俞正阳（第一次、第二次庭审）、俞天伟，被告王小娣及其委托代理人洪震亮到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告曾申请庭外和解，后和解未成。经本院院长批准，本案审理期限延长六个月。本案现已审理终结。
原告漏根全诉称：被告与王文丽打算共同租赁原告位于鉴湖景园南商铺5#楼107／207、108／208，面积为452.36平方米的房屋，因王文丽身体原因，由被告出面，于2012年10月10日签订房屋租赁合同一份，约定年租金为23万元，在当年房屋租赁合同届满前一个月通知续约并一次性支付下一年租金。2014年9月13日被告依照合同约定应当支付下一年的租金，但被告一直未履行付款义务，经催告后，被告仍然拒绝履行付款义务，并且未经原告同意，将涉案房屋擅自出租给第三方，被告的行为已经构成违约。综上所述，原告认为涉案房屋租赁合同合法有效，现被告构成违约，应当承担相应的民事责任，故请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告承担自2014年10月14日起至2015年4月28日止的租金费用124800元（按23万元／年计算）；3、本案诉讼费由被告承担。（变更后）
被告王小娣辩称：1、原、被告之间不存在房屋租赁合同关系。被告不是合同当事人，被告虽然在房屋租赁合同乙方落款上签字，但其所从事的相关民事行为是基于其姐姐王文丽的委托，且证人也陈述转租的租金是打入王文丽账上，因被告不享有合同权利，故无需承担合同义务，本案被告主体不适格。2、原告的租赁合同相对方是王文丽，其已于2014年病故，本案符合民诉法规定的中止审理的情形，应当中止审理。3、原告主张被告擅自转租违约，但根据合同法规定，即使被告或王文丽存在违约，原告也应当履行催告义务，未经催告，原告无权擅自解除合同。现原告擅自解除合同又与第三人订立合同，显属违约，原告无权主张要求被告支付租金。4、王文丽从2006年开始交付租金，期间原告有1094800元的发票没有开具，要求原告出具。综上，请求法院驳回原告对被告的所有诉讼请求。
原告漏根全为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1、落款时间为2012年10月10日的房屋租赁协议一份（抬头甲方为漏根全、乙方为王文丽、王晓丽；落款甲方为漏根全、乙方为王晓丽），以证明原、被告之间存在房屋租赁关系的事实。
2、房屋所有权证存根四份，以证明原告系涉案房屋（柯桥鉴湖景园南商5幢107、207、108、208）所有权人的事实。
3、催告函及挂号信函收据各两份，以证明原告两次向被告催讨，要求被告支付租金的事实。
4、证人孟某的证言、承包合同复印件一份（抬头甲方为王文丽、乙方为孟某；落款甲方为王文丽、王小娣），以证明被告将涉案房屋转租给孟某，转租合同上落款处的签字是被告的，租赁款项也由被告指定，被告作为房屋租赁协议的当事人行使了相关权利，也应当履行相应义务。
5、落款时间为2015年4月28日的房屋租赁协议一份（抬头甲方为漏根全、乙方为刘建云；落款甲方为漏根全、乙方为刘建云），以证明原告于2015年4月28日将涉案房屋出租给刘建云并在这之后向刘建云直接收取房屋租金的事实。
被告王小娣为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：
6、工商银行印鉴卡一份、税务登记证一本、工商登记信息一份、落款时间为2007年9月10日的房屋租赁协议一份（抬头甲方为漏根全、乙方为王文丽；落款甲方为漏根全、乙方为王文丽）、以证明王文丽系柯桥世纪缘酒店经营者，一直是由王文丽向原告租赁涉案房屋的事实。
7、浙江省肿瘤医院病理诊断报告单一份、浙江大学医学院附属第一医院出院记录一份、委托书一份、落款时间为2012年10月10日的房屋租赁协议一份（抬头甲方为漏根全、乙方为王文丽、王晓丽；落款甲方为漏根全、乙方为王文丽、王晓丽），以证明因王文丽患肿瘤，其所有事务均委托被告办理，被告系代理王文丽签订涉案房屋租赁协议，王文丽才是该协议的合同相对方。
8、涉案房屋流转图一份、落款时间为2011年4月2日的承包合同一份（抬头甲方为王文丽、乙方为王建龙、万珠微；落款甲方为王文丽、乙方为王建龙、万珠微）、落款时间为2011年12月16日的承包合同一份（抬头甲方为王文丽、乙方为周欢峰；落款甲方为王文丽、乙方为周欢峰），以证明涉案房屋由原告出租给王文丽之后流转的情况，从而证明被告不是涉案房屋租赁协议的合同相对方。
针对原告漏根全提交的证据材料，被告质证如下：
1、对证据1的三性均有异议，落款乙方王晓丽及电话、家庭地址是由被告所写，但当时被告是拿着王文丽在落款乙方处签好字的合同文本去原告处的，现原告提供的房屋租赁协议与被告提供的协议不一致，该证据不能作为定案依据。
2、对证据2的真实性没有异议。
3、对证据3的三性均有异议，被告认为不能达到原告的证明目的。
4、对证据4中的证人证言，被告认为证人作为房屋的实际使用人，与原告存在利害关系，其证言不能单独作为定案依据，且证人陈述转租租金系汇入王文丽账户中，反而可以证明被告不是合同相对方；对承包合同的真实性无异议，落款甲方王文丽和王小娣的名字是被告签的，该证据可以证明王文丽才是本案涉案房屋租赁协议的相对方。
5、对证据5，真实性由法院依法认定。
针对被告王小娣提交的证据材料，原告质证如下：
1、对证据6，原告认为与本案没有关联性。
2、对证据7中的病理报告、出院记录的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；对委托书的真实性、合法性、关联性均有异议；对房屋租赁协议存有异议，被告在签订涉案房屋租赁协议时并未出示过委托书，该租赁协议落款乙方中王文丽的名字是事后补签的。
3、对证据8，流转图系被告单方制作，对三性均有异议；两份承包合同与本案没有关联性，即使王文丽之前将涉案房屋转租，也不能证明王小娣与原告之间没有租赁关系，因为房屋租赁协议抬头中是王文丽和王晓丽（即本案被告王小娣），并且被告王小娣在房屋租赁协议落款上有签字。
上述证据，经当事人质证，本院认证如下：
因证据1与证据7中的房屋租赁协议落款处存在不一致，故本院认为该两份证据应当结合其他证据加以认定。证据2系原告从绍兴市柯桥区房管处档案室调取，被告对该证据真实性无异议，且该证据与本案相关，故本院对其证明力予以认定。对证据3、证据5、证据6的真实性予以认定。对证据4中的证人证言，应当结合其他证据加以认定；对承包合同复印件，因被告对真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。证据7中的病理报告、出院记录，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；委托书应当结合其他证据加以认定。证据8中的流转图系被告单方制作，且原告不予认可，故本院对此不予认定；对两份承包合同的真实性予以认定。
根据上述证据和当事人的陈述，本院认定以下事实：
2007年9月10日，原告漏根全（甲方）与王文丽（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于鉴湖景园南商铺5#楼107／207、南商铺5#楼108／208（房屋建筑面积约为452.36平方米），出租给乙方使用；租赁期限为六年，自2006年10月14日起至2012年10月13日止；第一年房屋租赁费用为人民币96800元，租赁费用一次性付清；房租每年提升8800元，从第二年开始，租金每年提前1个月交纳；在租赁期间，未得甲方同意乙方不得将房租转租或承包给第三方；租赁期内房屋水电费、管理费、有线电视费（非电梯公寓物管费为0.80元／平方／月）等费用由乙方承担；为保障乙方按时交纳水电费及遵守小区相关规定，乙方向甲方交纳保证金4000元。双方在协议中还约定了其他相关事项。2006年12月31日，王文丽以个体工商户的形式成立绍兴县柯桥世纪缘酒楼，经营地址为本案涉案房屋。王文丽于2014年5月因病去世。
2012年10月10日，原告漏根全（甲方抬头落款均为漏根全）与被告王小娣（乙方抬头为王文丽、王晓丽，乙方落款为王晓丽）签订一份《房屋租赁协议》（被告王小娣在落款处签王晓丽的名字），约定甲方将位于鉴湖景园南商铺5#楼107／207、南商铺5#楼108／208（房屋建筑面积约为452.36平方米），出租给乙方使用；租赁期限为三年，自2012年10月14日起至2015年10月13日止；第一年房屋租赁费用为人民币二十三万元，租赁费用一次性付清；第二、三年租金随行就市；租金每年提前1个月交纳；在租赁期间，未得甲方同意乙方不得将房租转租或承包给第三方；租赁期内房屋水电费、管理费、有线电视费（非电梯公寓物管费为0.80元／平方／月）等费用由乙方承担；为保障乙方按时交纳水电费及遵守小区相关规定，乙方向甲方交纳保证金4000元。双方在协议中还约定了其他相关事项。原、被告签订《房屋租赁协议》后，2012年10月14日起至2014年10月13日止的房屋租赁使用费已经付清。
另查明，原告漏根全系涉案鉴湖景园南商铺5#楼107／207、南商铺5#楼108／208的所有权人。2014年4月，被告王小娣（甲方抬头为王文丽，甲方落款处王小娣签有王文丽、王小娣名字）与案外人孟某（乙方抬头落款均为孟某）签订了《承包合同》一份，约定甲方自愿将坐落于柯桥兴越路1321至1331号，共计6间，680平方米营业房世纪缘酒楼发包给乙方；承包期为2014年4月12日至2016年4月11日；2014年租金五十万元，2015年租金五十万元，付款方式为每12个月一付，付款日期以每年3月12日为准，如乙方不按期付款，即终止本合同；甲方暂收乙方水电押金五万元，期满各类费用结清后甲方一次性退还乙方；合同签订时双方当事人在场，当场办理点清及签收，并立财产清单作为副本。合同期满后，乙方保证所有财产完好（其中餐具、桌椅等轻微损坏属于正常损耗）。2014年度的租金已经付清。2015年4月28日，原告漏根全（甲方）与案外人刘建云（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，一年房屋租赁费用为人民币二十五万元，租赁费用一次性付清，租赁期限为2015年4月28日至2018年4月27日。双方还在协议中还约定了其他相关事项。
现因被告王小娣未支付2014年10月14日起至2015年4月28日止的房屋租赁使用费，原告经发函催讨未果，遂成讼。
本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽责，共同构建良性市场环境。本案的争议焦点为被告王小娣是否是2012年10月10日签订的房屋租赁协议的合同相对人，是否受该协议的约束。本院认为，本案中，被告王小娣认可原告及其提供的《房屋租赁协议》中乙方的落款均系其用王晓丽的名字亲笔所签，故该协议自原告漏根全与被告王小娣签字后成立并生效。被告辩称其不是合同当事人，并提供委托书证明其签订涉案房屋租赁协议是基于其姐姐王文丽的委托，且认为孟某的转租租金打入王文丽账上的事实也可以证明系王文丽委托其代为签订合同，故涉案房屋租赁协议对被告没有约束力。原告对该委托书证据三性均有异议，且原告陈述签订协议时被告并未出示该委托书。本院认为，应当认定被告王小娣系2012年10月10日签订的房屋租赁协议的合同相对人，理由如下：第一，被告提供的委托书中仅笼统写道“本人因健康问题需住院医疗，关于本人所有事务全委托王小娣办理”，并未有明确的授权事项，且被告未能举证证明其在签订该协议时已向原告披露其系王文丽代理人的事实；第二，被告明知在《房屋租赁协议》乙方抬头系王文丽、王晓丽两人的情况下，在乙方落款处并未注明其签字系代理行为；第三，证人孟某陈述其并不认识王文丽，租金虽汇入王文丽账上，但《承包合同》系被告王小娣（甲方落款处王小娣签有王文丽、王小娣名字）出面与孟某签订，故仅凭租金汇入王文丽账上并不能证明被告王小娣是代理王文丽签订涉案合同。
综上，被告王小娣作为完全民事行为能力人，应当预见到在《房屋租赁协议》乙方落款处签字的法律后果，其签字的行为表明其愿意承担合同义务并享受合同权利，现因其未能提供充分有效证据证明其系代理王文丽签订该合同，故本院认定被告王小娣系2012年10月10日签订的房屋租赁协议的合同相对人，原、被告应当按照合同的约定，享有合同权利并全面履行合同的义务。被告王小娣迄今未支付自2014年10月14日起至2015年4月28日止的租金费用124583.33元（按23万元／年计算），显属违约，原告有权要求被告支付上述房屋租赁费用。被告王小娣在涉案房屋租赁期间未经原告同意，将涉案房屋转租给案外人孟某，原告根据法律规定有权解除合同。现原告要求解除2012年10月10日签订的《房屋租赁协议》，并已于2015年4月28日将涉案房屋出租给案外人刘建云，被告王小娣也并无继续履行该协议的意思，故本院对原告的该项诉请予以支持，该房屋租赁协议自2015年4月28日解除。
综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、2012年10月10日签订的《房屋租赁协议》自2015年4月28日解除；
二、被告王小娣应支付原告漏根全自2014年10月14日起至2015年4月28日止的租金费用124583.33元，款限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告漏根全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2796元，由被告王小娣负担，款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费2796元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 傅国兰
代理审判员 樊文斌
人民陪审员 马学凯
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 骆俊斌