江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0924民初3157号原告：李鼎旭，男，1979年1月12日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：王立林，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，江苏公正律师事务所律师。被告：姜加前，男，1955年1月18日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：刘必成，射阳县春晨法律服务所法律工作者。第三人：姜萍，女，1960年12月12日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：顾克开，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。原告李鼎旭与被告姜加前、第三人姜萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，分别于2017年6月5日、2017年10月9日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告李鼎旭的委托诉讼代理人王立林、被告姜加前及其委托诉讼代理人刘必成，第三人姜萍及其委托诉讼代理人顾克开均到庭参加诉讼。原告李鼎旭的委托诉讼代理人张斌在第一次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鼎旭向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年8月23日签订的《房屋买卖协议书》，由姜加前返还房款39万元，并承担自起诉之日至清偿之日止按照中国人民银行经营性贷款利率计算的利息；2.姜加前赔偿房屋维修费用23834元。事实和理由：2016年8月23日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，依据该协议，姜加前将阜余镇建业路401、403号一上一下及主房连体二间各三层以39万元的价格卖给李鼎旭。合同签订当日，李鼎旭通过银行向姜加前付款39万元，姜加前同时将房屋交付李鼎旭。交房后，李鼎旭于同年9月底委托赵正元装修，已付装修费用23834元。同年10月，姜萍来到案涉房屋现场，声称是房屋所有人，强占房屋，经与姜加前联系并报警均未能让姜萍离开。李鼎旭认为，姜加前出卖房屋但不能证明自己对房屋有合法的处分权导致李鼎旭无法取得房屋，李鼎旭有权解除合同，姜加前应承担合同不能履行造成的法律责任。姜加前辩称，1.关于原、被告签订的房屋买卖协议是否有效的问题。原、被告于2016年8月23日签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，无欺诈、胁迫和显失公平的行为，李鼎旭在购房前也明知房屋的来源及性质。因此，根据《最高人民法院》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故原、被告所签订的房屋买卖协议为有效协议。2.关于李鼎旭要求解除房屋买卖协议的条件是否成就的问题。李鼎旭主张解除房屋买卖协议，既不符合法定程序，也不符合法律规定的解除条件。第一，李鼎旭要求解除合同，首先，应当根据合同法第96条之规定，行使解除权；第二，李鼎旭要求解除合同既没有约定的解除条件也没有法定的解除情形，姜加前已将房屋交付给李鼎旭，而且李鼎旭入住使用至今，姜加前没有违约行为。据此，李鼎旭不符合解除合同的任何情形，姜加前不应返还购房款，更不应当承担所谓的房款利息。3.关于李鼎旭要求赔偿房屋装修费用的问题。原、被告签订的房屋买卖协议既无约定解除情形，也无法定解除情形。因此，李鼎旭要求姜加前赔偿房屋装修费用的诉讼请求不应支持。4.关于第三人姜萍强占案涉房屋的问题。姜萍强占案涉房屋没有法律依据。因为姜萍对该房屋没有所有权。因此，关于姜萍强占案涉房屋的行为，不是李鼎旭解除房屋买卖协议的约定情形或者法定情形，李鼎旭应当向姜萍另行主张权利。综上，李鼎旭的诉讼请求不能成立，请求依法驳回李鼎旭的诉讼请求。姜萍述称，1.原、被告于2016年8月23日签订的房屋买卖协议因违反法律和行政法规的强制性规定而无效。第一，姜加前没有依法取得该房屋的所有权。第二，该房屋的所有权人朱乃双、姜萍对房屋出售并不知情。房屋属于不动产，根据《物权法》第九条和第十四条之规定，不动产所有权的转移，应当经过登记过户后生效。据此，姜加前在没有依法取得该出售房屋所有权之前与李鼎旭订立的房屋买卖协议无效。2.涉案房屋是姜萍祖孙三人赖以生存的唯一住所。案涉房屋购买于2006年9月4日，所有权人于2010年7月6日订立家庭协议，将该房屋所有权赠予给孙子朱致伯所有，但一家三代人具有居住权。如果该房屋被出售给他人，姜萍祖孙三代人将流离失所，也必将导致诸多社会不稳定因素的产生。综上，原、被告订立的房屋买卖协议无效，请求依法判决。通过庭审调查，可以确认以下事实：2016年8月23日，李鼎旭作为乙方与姜加前作为甲方签订《房屋买卖协议书》一份，甲方将位于射阳县××镇（阜××）××路××、××号，坐南朝北二间一上一下及南侧与主房连体两间各三层房屋析价出售给乙方享有。协议约定如下：1、上列房屋为无个体土地使用证、无房屋产权证，系阜余中学职工安置房。2、甲方自愿将上列载明位置的二间一上一下及其与主房连体的南侧二间三层房屋析价39万元出售给乙方享有。3、保证现有房屋的现状不变（含室内的原固定的水、电、配套不变），其余物品一律由甲方在2016年9月10日前清房交乙方享有。4、协议之日前，与该房的所有税、费、债权、债务由甲方独立享有与承担，与乙方无关。之后，所产生的一切费用由乙方承担，与甲方无关。5、该房协议后，乙方如有可能办理该房“二证”甲方无偿并有义务协助乙方并提供相关资料办理过户手续，但费用由乙方自行承担。6、甲方所出售的该房如有经济与法律责任由甲方负责，与乙方无关。协议中还约定了其他条款。同日，李鼎旭向姜加前缴纳购房款39万元。后姜加前将房屋交付李鼎旭。李鼎旭委托赵正元进行装修，共计支付人工、材料费23834元。2016年10月，姜萍来到案涉房屋，要求李鼎旭搬离。现案涉房屋由姜萍祖孙三人居住。另查明，姜加前与姜萍、朱乃双夫妇间存在借款、担保纠纷。庭审中，姜加前陈述案涉房屋是由朱乃双交由其抵债，并认可冲抵38万元的借款。姜萍陈述案涉房屋于2012年3月15日出租给移动公司，后于2013年7月知晓房子被姜加前强行占有，姜加前与其商量要求将房子交由姜加前使用，租金冲抵债务。经本院询问，38万元的借条仍在姜加前手中。本院认为，一、关于李鼎旭与姜加前于2016年8月23日签订房屋买卖协议书的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故李鼎旭与姜加前于2016年8月23日签订的房屋买卖协议书合法有效。二、关于李鼎旭能否解除与姜加前于2016年8月23日签订的房屋买卖协议的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，姜加前辩称案涉房屋是抵债所得，冲抵了38万元的借款，但姜萍对此不予认可，且姜加前手中仍然持有38万元的借条。故本院对姜加前关于争议房屋系抵债所得，其享有处分权的的辩解意见不予采信。姜加前并非争议房屋的所有权人，其对争议房屋不享有所有权、处分权，其将争议房屋出售给李鼎旭，李鼎旭不但未能取得房屋的所有权，因争议房屋已被姜萍占有使用，李鼎旭亦不享有争议房屋的占有、使用、收益权，其购买房屋的合同目的无法实现，故李鼎旭有权要求解除房屋买卖协议，并要求姜加前赔偿损失。李鼎旭于2017年5月4日向本院提起诉讼，要求解除双方于2016年8月23日签订的《房屋买卖协议书》，姜加前于2017年5月15日收到民事诉状等，故双方签订的《房屋买卖协议书》于2017年5月15日解除，姜加前应向李鼎旭返还房款39万元，赔偿装修损失23834元。因李鼎旭明知姜加前对争议房屋不享有所有权仍然购买并支付房款、进行装修，其未尽到审慎义务，故本院对其主张的利息损失不予支持。综上所述，李鼎旭要求姜加前返还购房款39万元，赔偿装修损失23834元具有事实及法律依据，本院予以支持，其余驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告李鼎旭与被告姜加前于2016年8月23日签订的《房屋买卖协议书》于2017年5月15日解除。二、被告姜加前于本判决生效之日起十五日内向原告李鼎旭返还购房款390000元，赔偿装修损失23834元，合计413834元。三、驳回原告李鼎旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。案件受理费7508元，由被告姜加前负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐晓东代理审判员  唐文静人民陪审员  李宏连二〇一七年十一月二十九日书 记 员  陈凯月附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。