广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12992号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李建强，男，1970年9月2日出生，汉族，住浙江省永嘉县，
委托诉讼代理人：陈常德，北京市盈科（广州）律师事务所。
委托诉讼代理人：陈家欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈慧，女，1987年9月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林传磊，男，1984年6月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市，
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钱一玮，广东江盈律师所律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路30号，统一社会信用代码91440600893543642U。
负责人：徐焱。
委托诉讼代理人：王更炎，公司员工。
上诉人李建强因与被上诉人陈慧、林传磊、原审第三人交通银行股份有限公司佛山分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李建强上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、三、四、五项；2.依法改判解除李建强与陈慧、林传磊签订的《房屋买卖合约》；3.依法判令陈慧、林传磊承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：李建强在签订合同后按约定向交通银行申请办理了提前还贷手续后通知陈慧、林传磊还贷，陈慧、林传磊以无房产证为由拒绝支付房贷，其行为明显构成违约。一审法院认为李建强没有证据证明具体申请还贷时间和通知陈慧、林传磊还贷，与事实不符。1.李建强于2016年7月4日向交通银行申请办理提前还贷手续，交通银行在一审庭审中的陈述证明了李建强根本不存在违约。交通银行在一审庭审时陈述，李建强确实在签订后到其银行网点申请办理手续，并在申请表上签名，李建强在2017年2月才取消提前还贷申请，可以证明李建强依约履行了约定的义务。2.陈慧、林传磊收到了李建强通知其支付房屋贷款35万元。根据陈慧、林传磊在一审提供的2016年9、10月的录音证据，陈慧、林传磊明确表示有了房产证才能支付房贷35万元。据此，可以充分证明李建强已经办理了手续，并且通知陈慧、林传磊还贷等事实。否则，陈慧、林传磊就不会在录音时作出上述回应。3.一审法院片面认定李建强没有证据应承担不利后果，有违司法公正。李建强与交通银行均当庭陈述了李建强申请办理手续和取消申请的事实经过，一审法院仅以交通银行在庭上陈述其无相关纸质或台账记录，故无法确定李建强的申请还贷的具体时间是错误的。三、双方签订的《房屋买卖合约》中没有约定陈慧、林传磊可以无房产证为由免除其支付房贷的义务，陈慧、林传磊应当全面履行付款义务。
陈慧、林传磊答辩称：买卖双方在签订合同时已经知道涉案房屋没有办理房产证，但是陈慧、林传磊在2017年初才知道涉案房屋因开发商原因无法办理房产证，所以才要求李建强取得房产证后再按约定支付相关费用。根据约定，陈慧、林传磊在收到银行通知后才支付费用，而至今陈慧、林传磊都没有收到通知。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
交通银行答辩称：根据李建强的申请，交通银行在2015年2月15日向其发放50万元的贷款，该笔贷款合法有效，已依法办理登记。为保障交通银行权益，交通银行在收回全部贷款本息后，再行协助办理涂销抵押登记。
李建强向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合约；2.陈慧、林传磊承担本案的全部诉讼费用。
陈慧、林传磊向一审法院反诉请求：1.继续履行合同，李建强协助陈慧、林传磊办理房屋过户手续；2.李建强及交通银行配合陈慧、林传磊共同办理涉案房屋的涂销抵押；3.李建强向陈慧、林传磊支付定金等额的违约金100000元；4.本案诉讼费用由李建强承担。
一审法院查明，涉讼房屋为广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路4号金域花园一区4座2604房（权利证号为20170106445），登记信息显示李建强为权利人，单独所有，登记日期为2017年5月22日，已办理预抵押登记，抵押权人为交通银行。
2015年2月4日，李建强（甲方）与交通银行（乙方）签订《个人房产抵押贷款合同》（编号2015446382001100049），约定甲方向交通银行借款500000元用以购买涉讼房屋，贷款期限300月，并以涉讼房屋作为抵押担保等。李建强妻子金华芬作为共有人在合同中签名同意以涉讼房屋为合同借款提供抵押担保。
2016年7月3日，李建强（卖方）与陈慧、林传磊（买方）、瀚信公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定买方向卖方购买涉讼房屋，成交价为1500000元。基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《服务收费确认书》（NO.0000258）、买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《服务收费确认书》（NO.0000287）。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价20%做出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业……定金100000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方。卖方应在受到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭贷款后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时授权经纪方委托的“广州优贷按揭服务有限公司”办理按揭手续及过户手续，并向银行申请30年1050000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。卖方同意在收取定金后7日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）350000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。楼价余款1050000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方等。合同抬头处载明买方为陈丽丽、林传磊、陈慧。
同日，陈慧、林传磊向李建强转账支付购房定金100000元。
诉讼中，交通银行述称，李建强曾到交通银行下属支行交通银行股份有限公司佛山平洲支行做提前还款纸质申请，并在提前归还贷款审批表上签名。申请提前还贷，交通银行不会发送同意提前还贷的书面通知或短信。此后，经客户经理多次电话催促，李建强仍未将剩余贷款本息等相关款项存入扣款银行账户，故经办客户经理，无法进行下一步审批。经催促，2017年2月左右李建强表示取消提前还贷申请，客户经理遂将相关申请资料做碎纸处理。因交通银行没有相关纸质或台账记录故无法确定李建强申请提前还贷的具体时间。
履行过程中，李建强与陈慧曾于2016年9月或10月通过电话沟通。通话中，李建强表示陈慧、林传磊没有支付按揭款，已经违约，房屋不再出售给陈慧、林传磊；陈慧、林传磊表示并非其不付房贷，要求李建强先交好地税、拿到房产证，把事情办理清楚，才能还按揭的钱。李建强表示房产证拿不到，陈慧、林传磊表示可以等，李建强坚持不再出售房屋予陈慧、林传磊。
一审法院认为，关于房屋买卖主体的问题。涉讼合同抬头虽然载明买方为陈丽丽、林传磊、陈慧，但实际仅由陈慧签署合同，现没有证据证明陈丽丽、林传磊在签约时委托陈慧签订涉讼合同并经李建强认可，一审法院认定合同卖方为李建强、买方为陈慧。虽林传磊在合同履行过程中向李建强转账付款，但该行为并不表示李建强对于其买方身份的确认，相反，在李建强出具的定金收据上载明买方为陈慧，而且后续的沟通也是由陈慧与李建强直接进行，故林传磊付款行为只能视为陈慧委托付款，不构成对合同及买卖主体的变更。因此，林传磊主张本案权利没有法律与事实依据，一审法院不予支持。
关于合同成立、无效、撤销的问题。涉讼合同已经以书面的形式约定房屋买卖的主要条款，双方意思表示明确具体，已经达成一致，合同成立。本案中，买卖双方均不存在对行为性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格、数量的误解，不发生重大误解问题，李建强据此主张合同可撤销没有依据，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉讼房屋登记在李建强名下，根据公示公信原则，陈慧信赖公示与李建强签订涉讼合同不违反强制性规定，不影响合同效力。此外，李建强坚持诉请解除合同，可见其亦认可合同的成立及生效，后又提出合同不成立、可撤销、无效等意见，自相矛盾，一审法院均不予采纳。综上，涉讼合同中有关房屋买卖合同关系的内容是李建强与陈慧的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
涉讼合同约定李建强应在收取定金之后7日内申请提前还贷，但现未能举证证明其具体申请还贷时间，应自行承担不利后果。涉讼合同虽然约定陈慧、林传磊支付还贷款，但此以李建强通知陈慧、林传磊并告知还贷账号为前提，现李建强举证不足以证明李建强履行了此项通知义务，应自行承担不利后果。李建强虽主张陈慧未办理银行按揭违约，但办理银行按揭需李建强予以配合而李建强在履行过程明确表示不出售涉讼房屋，陈慧在此情况下无法独立办理按揭手续；此外，陈慧办理按揭需要提供涉讼房屋的房产证等资料，而涉讼房屋房产证至2××17年5月22日才办妥，客观而言，陈慧亦无法办理按揭贷款。综上，李建强称陈慧存在违约理据不足，其有关解除涉讼合同的请求一审法院不予支持。相反，李建强在履约过程中拒不出售涉讼房屋，已经构成违约，应当向陈慧承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈慧有权请求李建强继续履行合同。陈慧同意代李建强向交通银行清偿贷款，交通银行对此没有异议，一审法院予以准许。陈慧、林传磊代李建强向交通银行清偿贷款后，李建强与交通银行应配合办理涉讼房屋涂销抵押手续；待涂销抵押后，李建强应将涉讼房屋变更登记至陈慧名下。
陈慧虽主张李建强支付违约金100000元，但本案中一审法院已经支持其房屋过户请求，综合考虑李建强违约情节、陈慧实际损失，一审法院认为李建强主张的违约金过高，应予调整，并根据公平及诚实信用原则，酌情调整为50000元。陈慧诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈慧应于判决发生法律效力之日起十五日内代李建强向交通银行清偿《个人房产抵押贷款合同》（编号2015446382001100049）项下的贷款；二、交通银行、李建强应于上列第一项义务履行之日起十五日内协助陈慧办理位于广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路4号金域花园一区4座2604房（权利证号为20170106445）涂销抵押登记手续；三、李建强应于上列第二项义务履行之日起十五日内协助陈慧办理位于广东省佛山市南海区桂城街道永胜东路4号金域花园一区4座2604房（权利证号为20170106445）变更登记至陈慧名下的手续；四、李建强应于判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金50000元予陈慧；五、驳回李建强的诉讼请求；六、驳回林传磊的反诉请求；七、驳回陈慧的其他反诉请求。案件本诉受理费100元，由李建强负担。反诉受理费9600元，由李建强负担9375元，陈慧、林传磊负担225元。
本案二审期间，各方均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为涉案合同是否应当解除以及李建强是否应承担相应的违约责任。
李建强上诉主张陈慧、林传磊未按合同约定支付提前还贷款项，构成违约，涉案合同应当解除，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，李建强应当对该主张负举证证明责任。根据涉案合同的约定，陈慧在收到银行提前还贷通知后才有支付提前还贷款的义务。虽然根据双方于2016年9月至10月间的通讯记录，李建强曾向陈慧提出过因陈慧未支付按揭款，其不再出售涉案房屋，但李建强并未举证证明在此之前其如何及何时通知陈慧支付首期款，李建强在该时是否有权解除合同并不确定，此其一。其二，根据涉案合同的约定，李建强应在收到定金后7日内（即2016年7月10日前）提供办理银行贷款所需的资料以协助陈慧申请银行按揭贷款，但李建强未能在上述期间内提供房产证给陈慧办理按揭贷款手续。而且，根据陈慧于2016年9月至10月期间要求在李建强办好房产证后再继续履行合同而李建强表示房产证拿不到，以及涉案房屋房产证直至2××17年5月才取得等事实可知，房产证是否能够正常取得、双方交易是否能顺利进行也存在不确定性，陈慧基于交易安全的考虑，行使不安抗辩权要求在房产证办好后才继续履行其合同义务并无不当。其三，合同订立后，双方应本着诚实信用原则履行合同义务。在涉案房屋房产证短期内未能办理、陈慧也明确表示同意等待的情况下，李建强应当与陈慧协商如何继续履行合同，而非迳行提出终止合同履行。尤其在涉案房屋的房产证于2017年5月22日已办理好的情况下，李建强在2017年7月的一审庭审中仍以涉案房屋的房产证无法办理为由主张无法继续履行合同，这印证了涉案合同是因李建强不愿出售涉讼房屋而无法继续履行。因此，一审法院认定陈慧未违约，涉案合同应继续履行，李建强拒绝履行合同已构成违约并无不当。一审法院综合本案案情考量，酌定李建强应向陈慧支付违约金5万元合理，本院予以维持。
综上，李建强上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人李建强负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年二月二十二日
书记员 覃心怡