中华人民共和国
浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉桐民初字第2727号
原告：梅衡（meiheng），男，1957年8月26日出生，澳大利亚籍，护照号m7252562，联系地址：中华人民共和国上海市南昌路555号a幢3502室。
委托代理人：丁峰，上海浦瑞律师事务所律师。
被告：浙江广联置业有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省桐乡市濮院镇工贸大道***号***室。
法定代表人：廖理铭，该公司经理。
委托代理人：朱亚兵，该公司风控总监。
原告梅衡（meiheng）诉被告浙江广联置业有限公司（以下简称广联置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理，依法由代理审判员王宇芬适用简易程序进行审理。诉讼中：原告申请财产保全，本院依法作出财产保全裁定并采取了保全措施；被告广联置业公司提出管辖权异议，本院依法驳回了其对本案管辖权提出的异议并经浙江省嘉兴市中级人民法院终审裁定［（2014）浙嘉辖终字第199号］予以维持。本院于2014年12月11日公开开庭进行了审理，原告梅衡（meiheng）的委托代理人丁峰、被告广联置业公司的委托代理人朱亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅衡（meiheng）诉称：原、被告于2011年1月11日签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告预购位于桐乡市濮院国际童装城1幢2层2347号房屋，该房屋面积30.26平方米、房价756814元，还约定了预告登记、交房等事宜，合同签订后，原告按约支付了全部购房款。后在办理产权登记过程中，原告获知外籍人士在桐乡境内购买商品房需办理产权证的，需要事先至当地国家安全局出具购房审核报告书，而出具购房审核报告书需满足条件：1、购房的境外人士在国内需有单位任职；2、购房的境外个人应经常在国内；3、需由本人亲自办理审核；4、对购房面积有限制；5、一户限购一套。如不能满足上述条件则无法出具审核报告，也无法办理产权登记。原告后又获知，2006年7月11日，建设部等六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该意见第十条规定，在境内工作、学习超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。第十一条规定，符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。至此原告才明白桐乡市国家安全局的上述审核条件是对六部委意见的细化措施，而原告常年定居澳大利亚，购房时至今未在中国有任何学习、工作的情形，上述审核条件的1、2条原告根本无法满足，不符合在中国购买商品房的条件，本身无购房资格。被告作为专业的房地产开发商及销售商，在销售时并未明确告知原告外籍身份购房限制，而在办理产权登记过程中，被告曾多次告知原告有办法办理产权登记，规避上述购房限制规定。原告作为境外人士，遵守中国法律法规，原告明知不符合购买条件的情况下，有义务终止购房行为。基于原告不满足购房条件，无法办理产权登记，购买房屋的合同目的无法实现，根据合同法第九十四条的规定，原告有权解除合同，被告在销售和签订合同时未告知原告购房限制的重要事实，导致合同无法履行，按照合同法第四十二条规定，应当赔偿原告损失。故请求判令：解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；被告向原告返还购房款756814元；被告向原告支付占用上述购房款期间的利息暂计168565元（以银行同期贷款利率计算，暂计至2014年9月15日，请求计算至被告付清为止）；本案诉讼费由被告承担。
被告广联置业公司辩称：一、原告诉称的与事实相反。1、原告配偶凌子健购买了被告的商品房，符合境外人士购房条件且已经通过国安局备案，依据外籍人士在华一户限购一套商品房的条件，原告便不再符合购房条件，后两人共同向被告申请将梅衡购买的商铺转让给凌子健，再由凌子健一起办理国安局备案和产权证，但被告依原告要求完成商铺转让手续后，梅衡后悔，据说因原告与配偶闹矛盾；2、被告早在2011年1月签订合同时告知原告外籍人士购房限制，原告作为外籍华人长期在国内生活，被告出售的系纯商业性商铺，原告购买行为纯属投资行为而非居住，原告投资国内商铺，对国内商铺投资的限制是了解的。一起购买被告商铺的其他外籍人士均得到了被告的告知并办理了产权证。2012年5月房屋交付后达到了办证条件，原告即申请备案，故即使被告没有告知原告购房限制条件，原告在2012年5月就知道了，原告因自身原因导致无法办理备案后，已于2012年8月将其购买标的转让给凌子健，且已经办理转让手续；二、原告和被告的合同已经解除并且办理终结。1、被告已经依约定交付房屋。2012年5月达到交付条件后，被告依合同约定将房屋交付给了原告的授权接收人桐乡市广恒房产经营管理公司，至此被告完成了合同主要义务即交付房屋，被告商铺符合办证条件；2、双方合同已经解除且办理终结。2012年8月1日，以原告和凌子健的申请，被告已经完成了原告购买标的转让给凌子健的手续，双方买卖合同终结，原告对系争标的没有权利，要求法院驳回原告请求。
原告为证明其主张，举证如下：
证据一，商品房买卖合同复印件1份，证明原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系；
证据二，付款凭证3页（其中poss机打印件2页、银行交易单1份）、销售不动产统一发票3份，证明原告已经完成了购房付款的义务（其中付款凭证与另案原告凌子健的案子放在一起，有3000元的差额是现金交付，一起开具进发票）；
证据三，公证书1份，证明原告是澳大利亚国籍；
证据四，原告的护照和签证复印件各2份，证明原告签证的类型从l签证变成q2，根据出入境管理的规定原告从2010年至2016年均属于探亲签证，没有购房资格。
被告认证意见：对证据一没有异议，合同原件在被告处；对证据二中的付款凭证的真实性没有异议，钱被告收到了，但是有部分钱不是原告本人支付的，对不动产统一发票有异议，是凌子健的，不是原告本人的发票；对证据三没有异议；对证据四真实性有异议，不能证明原告的证明目的。
被告举证如下：证据一，委托经营管理协议1份、房屋交付证明1份，证明原告已将诉讼标的商铺委托给桐乡广恒房产经营管理有限公司经营管理，并授权委托该公司代为检验、接受房屋，桐乡广恒房产经营有限公司于2012年5月22日检验并接受该房屋；
证据二，结婚证复印件1份，证明本案原告与另案原告凌子健是夫妻关系；
证据三，凌子健的委托书1份、梅衡的委托书1份，证明凌子健与原告梅衡夫妻授权委托朱琦代办安全局备案手续；
证据四，朱琦、凌子健的同意书1份，证明朱琦、凌子健同意将2347号转让给凌子健并与2346号商铺办理一户产权；
证据五，销售变更审批表1份，证明朱琦代表梅衡要求将2347号商铺转让给凌子健，凌子健是符合外籍人士购房条件的；
证据六，销售不动产统一发票1份，证明梅衡已将诉争房产转让给凌子健，和原告的商品房买卖合同已经终止，双方权利义务关系已经终结。
原告质证意见：证据一，委托经营管理协议上原告的签章真实性予以认可，但该协议是三方协议，其中案外人桐乡广恒公司及本案被告均没有盖章，对合同是否成立及是否实际履行有异议，对委托经营管理协议的关联性有异议，即使该委托经营管理协议是真实的，也已经到期终止了。房屋交付证明的真实性有异议，且与本案没有关联性；证据二，结婚证真实性没有异议；证据三，委托书真实性予以认可，原告确实委托朱琦操办安全局的手续，也间接证明了系争合同确需到安全局办理备案，但朱琦在办理备案过程中遇到了障碍，即原告不符合购房条件无法办理备案，无法办理产证；证据四，原告对同意书不知情，对真实性不予认可，朱琦的授权委托的权限只是办理安全局的备案手续，没有权利把原告的房屋转让给凌子健；证据五是被告的内部文件，对真实性有异议，朱琦的签字与之前委托书上的签字是不一致的，对证明目的也不认可。对证据六的真实性没有异议，但是该发票是被告开具，为了办理备案登记，凌子健是为了配合登记，通过国安的备案为前提条件才开了这样一个发票，但并不代表梅衡愿意把自己名下的房屋转让给了凌子健，事实上国安的备案登记并没有得到实际的履行，所以原告的权利并没有丧失。
本院认证意见：
原告提供的证据一、二、三，被告无异议，本院予以认定；证据四，庭后与原件核对一致，且与证据三能印证，本院对真实性予以认定。
被告提供的证据一，与本案无关联，本院不予认定；证据二至五，其中原告出具的委托书与本案有关联，原告对真实性予以认可，本院予以认定，本案系原告梅衡（meiheng）与被告广联置业公司之间的纠纷，与案外人凌子健无涉，故结婚证、凌子健出具的委托书与本案无关联，同意书及销售变更审批表仅反映内容为两户产证改一证，与本案无关联，故对上述证据不予认定；证据六，与原告提供的证据二中发票可印证，本院对真实性予以认定。
根据所认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院确认本案事实如下：
原告系澳大利亚籍。原、被告于2011年1月11日签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告位于桐乡市濮院镇320国道南侧、挥士桥港西侧濮院国际童装城1幢2347号房屋，合同约定建筑面积共30.26平方米、总价款756814元。合同第十六条约定了关于产权登记的内容，其中约定出卖人承诺于2012年7月27日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房的转移登记。原告支付上述房款756814元后，被告于2012年8月1日开具了金额为756814元的发票，付款方名称为凌子健。另查，2012年8月1日，原告委托案外人朱琦办理安全局备案手续。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应当按约履行自己的义务。被告辩称与原告之间的合同所涉商铺已经转让给案外人凌子健故被告与原告之间合同已经解除，但其未提供有效证据予以证实且原告予以否认，故对被告该项辩称本院不予采信。原告诉称因被告未告知原告有关外籍人士在境内购房的限制导致不能达到产权过户的合同目的，故要求解除合同。本院认为，首先，原告主张解除合同的依据是建设部等六部委颁发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号）文件，该文件对于境外个人购买商品房虽作出了限制性规定，但该文件不属于法律、行政法规范畴，不能对当事人购买商品房的合同行为予以禁止或限制，故该文件并不能作为解除合同的法律依据。本案所涉房屋系商铺，购买商铺行为具有一定的投资性，原告在签订合同时应持谨慎态度了解外籍人士购房的相关政策，在未详尽了解政策的情况下仍与被告签订系争合同，应承担由此产生的风险；其次，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据合同法相关规定，只有在一方当事人的违约行为构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权，现原告未提交证据证明不能办理产权证系被告原因所致，无法证明被告存在根本性违约，且没有证据显示双方有约定解除的事由存在，再则，原告亦未举证证明系争合同所涉房屋系因原告不符合购房条件而不能办理产权证。综上，原告关于解除合同的理由不能成立，本院不予支持。至于原告其余诉讼请求系基于合同解除后的责任承担，故本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告梅衡（meiheng）的全部诉讼请求。
本案受理费13054元，减半收取6527元，财产保全费5000元，合计11527元，由原告梅衡（meiheng）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
代理审判员 王宇芬
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 陈嫒萍