贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第2704号
原告：孔福国，男，1964年11月11日生，汉族，四川省安乐县人，个体户，安顺市西秀区黄果树大街砂石标砖厂一号。
委托代理人：蒋子冬，北京创维律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告：孔凡敏，女，1967年12月30日生，汉族，四川省安乐县人，无业，住安顺市西秀区黄果树大街砂石标砖厂*号。
委托代理人：孔福国，男，1964年11月11日生，汉族，四川省安乐县人，个体户，住安顺市西秀区黄果树大街砂石标砖厂*号。代理权限：特别授权。
被告：安顺市经济技术开发区西航办马厂村村委会
法定代表人：王建红，系该村主任
住所：安顺市经济技术开发区马厂村洞口流组
委托代理人：田刚、何川能，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告孔福国、孔凡敏诉被告安顺市经济技术开发区西航办马厂村村委会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理。依法由审判员龙永辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔福国及其委托代理人蒋子冬、原告孔凡敏委托代理人孔福国，被告安顺市经济技术开发区西航办马厂村村委会委托代理人田刚、何川能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔福国、孔凡敏诉称：2012年4月13日，原告和被告签订了一份《租赁合同》，根据《租赁合同》第五条约定因市政干涉造成甲方的损失由乙方负责赔偿甲方原建所有房屋仓库损失200万元，并赔偿违约金200万元。第六条第一款的规定乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外并按租金的1%以天数计算向甲方支付违约金。合同签订后，原告已按约定履行了全部合同义务，而被告却未按合同完全履行义务，后因政府征收2015年1月20日拆除了全部房屋和厂房，给原告造成了巨大损失，至今被告未履行赔偿义务。故请求人民法院判令：1、被告支付租金23万元及逾期支付的利息；2、乙方赔偿甲方原建所有房屋仓库损失200万元并支付违约金人民币200万元及同期利息；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告安顺市经济技术开发区西航办马厂村村委会辩称：1、本案程序上原告不是适格的主体，是马厂砂石厂，而不是二原告，在实体上，二原告对本案实际的土地及附着物，也没有所有权和使用权，并且土地及附着物已经被行政征收，标的物灭失，根据法院（2015）西民初字第78号裁定书查明的事实，安顺开发区砂石厂于2008年6月13日依法注销，失去行为能力及民事权利能力，所以本案应依法驳回原告的诉讼请求。2、如果原告在程序上和实体上适格，原告的第2项诉讼请求，是适用马厂砂石厂签订的租赁合同第五条，本案涉及的土地被行政征收，所以应当使用第七条的约定处理。因行政征收在2014年9月发生，租赁行为不再继续，故第一项请求支付租金也不应当支持。
被告代理意见：依法驳回原告的诉讼请求。一、本案原告无论程序上还是实体上均不适格。首先，个体工商户是独立于自然人的单位，有用工主体资格，属于法律所拟制的区别于自然人的组织体，在法律允许的范围内经依法核准登记后成立，并在核准登记的经营范围内有民事权利能力和民事行为能力，本案现在查询不到安顺市开发区马厂砂石厂工商登记信息，经（2015）西民商初字第78号民事裁定书查明，该砂石厂已于2008年6月13日办理注销登记，丧失民事权利能力和民事行为能力；其次按照原告提供的证据，初始买受土地使用权时买受人还有孔庆祥的名字，但是组织体注销后，该组织体的权利并不当然由经营者、股东继受取得，何况是必须经过行政确权的权利人特定的土地使用权，而且作为自然人的本案原告并不享有马厂村这一集体经济组织的社员权；第三，安顺市开发区马厂砂石厂取得土地的效力性强制性要求是用于“开采砂石料并加工及销售进行予制构件生产。”，在开采砂石后平整出的土地上建设房屋、仓库，属于违反用途使用土地，超越法定审批用途，违反我国《城乡规划法》第三十五条、《土地管理法》第五十六条、第五十七条的效力性强制性管理规定，依法依约应当予以收回，该土地上的房屋、仓库等建筑作为临时建筑因为违反我国《城乡规划法》第四十四条的规定，未经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准，所以不属于合法建筑，不享有两年的使用权，作为非法建筑不具有价值，没有财产性质。二、2012年4月13日签订的《租赁合同》第五条不能成为原告诉讼请求的依据。首先，该租赁合同约定如被告改建，所有改建房屋在租赁期满后归马厂砂石厂所有。但是本案是被告转租给佳鑫建材市场管理有限公司后经马厂砂石厂同意由该公司重建的，并非被告改建，根据合同相对性原则，被告不能在租赁合同中处分第三方权益。其次，关于该条中“因市政干涉造成甲方损失”由被告赔偿马厂砂石厂房屋、仓库损失200万元并赔偿违约金200万元的约定，客观上被告并无排除市政干涉的能力，被告也无权制止市政依据法律、行政法规或者基于社会公共利益所实施的行为，违反我国《合同法》第五条的公平原则，也违反了我国《合同法》第七条订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益的原则。并且该约定把第三方因过错实施的侵权行为所造成的损害强加在被告的身上，显失公平，也违反我国《合同法》第五条的公平原则和《侵权责任法》上的过错原则。同时，该约定实际上属于约定不明，什么叫市政干涉？干涉什么？干涉造成甲方什么损失？这样的约定无论从什么角度和方式去解释，都无法得出准确的义务和责任内容，依法应当确定为没有约定。另外，该约定与该租赁合同第七条所明确的“因市政建设需要征拨此幅土地”的处理情形对比后可以看出，该约定并不适用于因市政建设征收土地的情形，原告即便有权替代马厂砂石厂提起诉讼，其因政府征收后要求被告适用该约定作出赔偿，显然依据错误。第三，被告不应当继续支付马厂砂石厂租金。被告在2012年4月13日签订《租赁合同》后按约支付了2012年12月31日至2013年12月31日以及2013年12月31日至2014年12月31日的两年租金共计46万元。2014年10月政府发布征收公告后，根据该租赁合同第七条的约定，因市政建设征收租金按实际使用时间计算，多退少补，因此并不存在被告租金欠缴的违约行为。
经审理查明：2012年4月13日，被告安顺市经济技术开发区西航办马厂村村委会作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的原告孔福国签订《租赁合同》，合同约定：“第一条、甲方出租给乙方的土地及仓库、房屋坐落在安顺市开发区公墓旁，土地面积为5400平方米，仓库面积为3200平方米。第二条、租赁期限为15年，自2012年12月31日起至2027年12月31日止。第三条、乙方在租赁期限内经甲方同意并签字方可转租第三方。第四条、租金和租金交纳期限及场地面积1、2012年12月31日至2015年12月31日，每年租金23万元。第五条、乙方在租赁期内，如需重新改建，乙方提出改建方案、设计图纸经甲方同意后方可。乙方保证在甲方土地面积上合理安排全部建设房屋［通道除外］，并半年内建设完工。租赁期间及租赁期满后所有改建房屋归甲方所有。因市政干涉造成甲方的损失由乙方负责赔偿甲方原建所有房屋、仓库损失200万元。并赔偿违约金200万元，共计400万元。第六条、1、乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外并按租金的1%以天数计算向甲方交付违约金。4、甲、乙双方在合同有效期内，双方不得无故终止合同，否则应承担违约责任，并赔偿对方违约金人民币200万元，在合同期内甲方不得以任何理由干涉乙方的使用权。第七条、2、因市政建设需要征拨此幅土地，双方应维护甲方权益主动与相关部门协商，市政拆迁部门规定赔偿甲方土地上的建设投入的固定资产、土地赔偿金、拆迁过渡安置费用归甲方所有。因上述原因而终止合同的租金按实际使用时间计算，多退少补。”同一时间双方又签订《补充协议》一份，内容为：“马厂村村委需要租用马厂砂石厂的土地、仓库及房屋，开辟一条通道至后面村民土地。经马厂砂石厂孔福国同意，并经马厂村村委批准同意，原马厂砂石厂孔福国使用的土地面积为6000平方米原土地使用年限更改为长期使用（无年限使用）。村委开辟十五米宽的通道双方共同使用，所有权归马厂砂石厂孔福国所有。因市政建设征用此幅土地，所有土地赔偿金、土地上房屋赔偿款、过渡费等归原马厂砂石厂孔福国所有。此协议与原土地拍卖合同具有同等的法律效力。”合同签订后，被告按约向原告支付了2012年12月31日至2013年12月31日以及2013年12月31日至2014年12月31日的两年租金共计46万元。被告在租赁期间又将涉案土地转租给佳鑫建材市场管理有限公司经营使用，佳鑫建材市场管理有限公司在使用期间对原告原搭建的仓库重新进行了改建。原告知道后未提出异议。2014年9月1日，安顺经济技术开发区管理委员会发布“关于对马厂、牛山棚户区改造项目房屋征收决定”后，佳鑫建材市场管理有限公司与马厂、牛山棚户区改造项目指挥部签订了拆迁补偿协议，根据拆迁补偿协议，马厂、牛山棚户区改造项目指挥于2015年1月20日拆除了涉诉土地上的附着物。后原告认为系被告违约导致其未能得到拆迁补偿款给其造成经济损失遂诉至本院提出如前所请。审理中，经调解未果。
同时查明：二原告于2004年2月12日经工商部门核准注册登记字号名称为安顺开发区马厂砂石厂，经营者姓名：孔福国、孔凡敏，组成形式为个人合伙，经营范围及方式为水泥制品。该砂石厂于2008年6月13日办理注销登记。
另查明：安顺开发区马厂砂石厂作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的安顺经济技术开发区马厂村民委员会于1996年8月13日签订《拍卖非耕地使用权合同书》，合同约定：“一、经甲方同意，见许土地使用权依法转让。二、该宗地坐落在开发区马厂村一组叉路口小山上，面积3865平方米（折合5.8亩）。三、拍卖地块的年限为1996年8月13日至2026年8月12日止。第五条、乙方的具体用途为：开采砂石料并加工及销售进行予制构件生产。第九条第（二）乙方违约责任：不按规划要求进行建设开发的，由开发区管委会无偿收回该宗地土地使用权，重新拍卖。甲方：安顺经济技术开发区马厂村民委员会（盖章）乙方：孔福国孔庆祥签字监证单位：安顺经济技术开发区管委会国土管理局（盖章）安顺经济技术开发区管委会农村经济发展局（盖章）1996年8月3日。”1996年8月19日安顺市人民政府安顺经济技术开发区管理委员会根据在安顺开发区国土管理局监证下安顺开发区马厂砂石厂与安顺经济技术开发区马厂村民委员会于1996年8月13日签订的《拍卖非耕地使用权合同书》作出安开非拍复（1996）第01号《关于马厂村集体荒山使用权拍卖的批复》，内容为：“安顺开发区马厂砂石厂根据安市发（1994）39号文件精神，为了充分开发利用非耕地资源，促进农村商品经济的发展。由马厂村委托，开发区国土管理局主持实施，市人民政府开发区管理委员会主任办公会议研究批准，将马厂村叉路口小山（往洞口流小路南侧）荒山一幅面积3865平方米（五点八亩）的集体使用权定向拍卖给该厂作为建材生产用地。集体所有权不变，拍卖使用年限为三十年于1996年8月13日至2026年8月12日归还。”1998年11月7日马厂村委会作为甲方与作为乙方的马厂村砂石预制厂孔庆祥签订《拍卖合同书》，合同约定为：“一、甲方将开发区《安开非拍复（1996）第01号》文件批复的叉路口小山之面积5.8亩和唐文孝等农户耕种的承包责任田2.5亩拍卖给村民孔庆祥。由孔庆祥全权使用。二、开发区《安开非拍复（1996）第01号》文件批复的叉路口小山，靠贵黄公路沿线40米的门面场地使用权属于乙方所有，其余部分属马厂村委会所有，互不干涉使用方式。甲方：安顺经济技术开发区马厂村民委员会（盖章）乙方：孔福国孔庆祥签字。”1999年4月26日，贵州省国土厅安顺经济技术开发区国土分局颁发了编号为：安开集用（99）字第3号《集体土地使用证》，载明：土地使用者为安顺开发区马厂砂石厂，土地所有者为安顺开发区马厂村，坐落安顺开发区马厂村叉路口小山，地号为KF（10）-1-1，用途为工业用地，使用权类型为非耕地拍卖，终止日期2026、8、12，使用权面积3685平方米。
上述事实，有原、被告双方的陈述、原告提交的身份证复印件、营业执照复印件、租赁合同、补充协议、集体土地使用证复印件、拍卖合同复印件、批复复印件、测绘图复印件、申述材料复印件，情况反映材料复印件、安顺开发区管委会征收决定书复印件，被告提供的（2015）西民商初字第78号裁定书及本院询问笔录等在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。
原告提供的2007年5月2日马厂村村委《证明》，本院认为，该证明中涉及到《拍卖非耕地使用权合同书》以及安开非拍复（1996）第01号《关于马厂村集体荒山使用权拍卖的批复》的内容符合事实，有效。但是，关于马厂砂石厂土地使用权和该幅土地上现有建筑、机械设备、供水供电设施属孔福国所有，只能证明截止至2007年5月2日时的状况，不能证明拆迁时的状况。
本院认为：一、关于二原告是否是适格主体的问题。个体工商户虽有用工资格，但就其本质而言，在生产经营中业主仍是以自然人的法律身份对外承担责任，其营业执照仅仅是该自然人对外经营的资格证明，以及对该自然人民事行为能力即其经营范围的限制。根据《民法通则》第29条“个体工商户、农村经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”。因此本案中，个体工商户应当以个人财产承担民事责任。业主承担的是无限责任，营业执照注销只是表明其自注销之日起丧失了经营资格，在营业执照注销前该个体工商户应当承担的责任并不会消失，仍应由这个自然人承担。故安顺开发区马厂砂石厂注销后，其经营者孔福国、孔凡敏有权以个人名义向人民法院提起诉讼。二、关于《租赁合同》的效力问题。原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。三、关于原告诉请的问题。1、原告诉请被告支付租金23万元及逾期支付的利息；根据双方签订的《租赁合同》第七条约定“因市政建设需要征拨此幅土地”的，租金按实际使用时间计算，多退少补，被告交纳了2013年、2014年的租金，实际使用至2015年1月20日，原、被告双方未办理交接手续。现由于市政建设征收涉案土地，原、被告所签《租赁合同》事实已履行不能，但被告应支付至2015年1月20日这20天的租金，经折算为23万元÷365天＝630元／天，630元／天×20天＝12600元。逾期利息应以12600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年1月21日起计算至付清止。原告该项诉请超过部分，本院不予支持。2、原告诉请被告赔偿其原建所有房屋仓库损失200万元并支付违约金人民币200万元及同期利息，从原被告双方所签《租赁合同》第五条的约定“乙方在租赁期内，如需重新改建，乙方提出改建方案、设计图纸经甲方同意后方可。乙方保证在甲方土地面积上合理安排全部建设房屋［通道除外］，并半年内建设完工。租赁期间及租赁期满后所有改建房屋归甲方所有。因市政干涉造成甲方的损失由乙方负责赔偿甲方原建所有房屋、仓库损失200万元。并赔偿违约金200万元，共计400万元”来看，原告该项诉请能否得到支持的前提是因“市政干涉”造成甲方即原告损失由乙方即被告赔偿其损失，通常理解的市政干涉一般是出现违法经营或违法使用土地的情况下才会引起所谓市政干涉，但从本案实际情况看，《租赁合同》实际履行不能的原因是因市政建设需要征拨涉案土地，并非市政干涉，原被告双方在《租赁合同》第七条中对“因市政建设需要征收此幅土地”如何处理有相应约定，原告亦未提供给其造成损失的证据，被告代理意见第二条理由成立，本院予以采信。故原告该项诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告安顺市经济技术开发区西航办马厂村村委会于本判决生效后3日内支付原告孔福国、孔凡敏租金人民币12600元及逾期利息（利息以12600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年1月21日起算至付清时止）。
二、驳回原告孔福国、孔凡敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费40640元，减半收取人民币20320元，由原告负担人民币20205元，被告负担人民币115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 龙 永 辉
二〇一六年二月五日
书记员 田唯岐（代）