浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初9053号原告：绍兴龙嘉房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区华舍街道东周小区9号营业房102室。法定代表人张旭忠，董事长。委托诉讼代理人徐琼、朱春苗，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告：包燕，女，1976年3月15日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住绍兴市柯桥区。原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司（以下简称“龙嘉房产公司”）与被告包燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理，依法由代理审判员张蓓适用简易程序独任审判，后组成合议庭进行审理，于2016年11月25日、2017年1月18日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人朱春苗、被告包燕两次均到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人徐琼到庭参加第二次庭审。本案庭外和解时间为一个月，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合同编号20141230F977050301及附件；二、被告向原告支付剩余购房款1137864元；三、被告支付逾期付款违约金人民币259946.27元（暂计算至2016年9月10日，实计至全部购房款付清之日止，详见附件1：违约金计算清单）；四、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：一、解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号20141230F977050301）及附件；二、被告向原告支付违约金人民币113786.4元（剩余应付款1137864元*10%=113786.4元）；三、被告在合同解除后十日内协助原告到房地产主管部门办理合同解除及网上备案注销，房屋预告登记注销手续；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年12月30日签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为20141230F977050301），以总价款人民币1197864元购买了由原告开发的龙湖·原著小区二期7幢304号房屋，建筑面积共166.37平方米。合同约定；按揭贷款买受人须在合同签订之日当天支付首付款人民币367864元，余款人民币830000元采用银行按揭方式支付（合同第七条）。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金（合同第八条）。买受人应于本合同签订后的60日内将贷款房款支付至出卖人银行账户，买受人应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，出卖人在买受人办理按揭贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请；若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所需要的条件，或银行的原因，或政策的原因等）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后的60日全部到达出卖人银行账户的，买受人应于本合同签订后的60日届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理（附件八：补充协议内容第三条）。买受人以现金支付房款的，以现今交付之日为付款日，买受人以银行汇付、银行票据（汇票、支票、本票）方式付款的，以款项到达出卖人账户之日为付款日，买受人以按揭贷款方式支付房款的，按揭贷款到达出卖人账户之日为付款日（附件八：补充协议内容第五条）。现被告仅向原告支付购房款人民币60000元，既未付清首付款，也未按约办妥按揭贷款手续，且在原告多次催告后仍未付清剩余全部购房款。截至起诉之日止，被告未能与原告协商处理解决此事，原告认为被告行为严重违约。为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告包燕辩称：原告没有多次跟我沟通，都是我主动联系原告。购房时征信问题我自己也不清楚，当时我和原告沟通达成协议后，等我两年后可以办按揭再给我办，原告让我自己跟银行沟通，我去银行沟通了，我到2016年就可以办了。所以在这段时间原告没有来追讨，是我一直在跟原告沟通，但原告没有给我明确答复。我同意解除合同，但原告主张违约金过高，我没有能力负担，希望能够减少。看房当天我付了三万元，隔了一段时间在我已经支付六万元的时候，原告没有给我查银行征信，后来查了以后由于银行贷款下不来，所以我无法支付房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的证据：证据1，关于尽快缴纳购房款的敦促函1份、EMS面单1份、物流查询单1份，要求证明被告未在商品房买卖合同中约定的时间支付购房款，原告多次向被告发函催告，要求被告半于收函之日起三日内付清购房款，尽到合理催告义务的事实。被告质证认为敦促函我没有收到过，不过原告的寄件地址确实是我们公司的地址。本院认为，原告提供的证据形式合法，各证据之间相互印证，故本院依法对其三性予以确认。关于被告提交的证据：证据2，银行小票复印件1份，要求证明被告支付给原告20000元是存两万抵五万的，被告实际支付给原告的购房款为80000元。原告质证认为真实性由法院核实，对关联性有异议，根据该小票内容，两万元是支付给绍兴县柯易网络有限公司的，与本案没有关联性。本院认为，被告提供的该证据，因支付对象非本案原告，且被告无其他证据证明其与本案的关联性，故对该证据在本案中不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，原告龙嘉房产公司（出卖人）与被告包燕（买受人）签订合同编号为20141230F977050301的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告包燕购买原告开发的位于龙湖·原著小区二期第7幢304号房，房屋用途为住宅，合同约定的建筑面积166.37平方米，房屋总价款为壹佰壹拾玖万柒仟捌佰陆拾肆圆整；付款方式为买受人按其他方式付款：买受人需在本合同签订之日当天支付首付款人民币367864元，余款人民币830000元，采用银行按揭方式的买受人应于本合同签订之日起十日内向银行提供全部办理贷款所需要的资料及证明文件、缴纳相关费用并办理完毕按揭贷款手续。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，出卖人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款之间的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。就该部分条款在合同附件八中进一步约定：出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请；若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因等）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在合同签订后六十日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后的六十日届满后的七日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理。在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内日配合出卖人按照房地产部门要求办理完毕本合同解除及网上备案注销手续、预告登记注销手续或该商品房返还过户手续，包括签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。原、被告双方合同签订后，被告向原告支付购房款共计6万元，后被告包燕因征信问题未能按约成功办理按揭贷款手续。被告包燕至今未再向原告支付任何款项。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房销售合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原、被告双方应按约履行自己的义务。根据合同约定，被告包燕应于本合同签订之日起十日内向银行提供全部办理贷款所需要的资料及证明文件、缴纳相关费用并办理完毕按揭贷款手续。如非因原告的原因，逾期未成功办理的，应于合同签订后的六十日届满后的七日内一次性付清全部购房款。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。本案中，被告包燕于2014年12月30日签订后，仅向原告支付6万元购房款，后因个人征信问题未在约定期限内完成按揭贷款手续，又未在合同约定期间内一次性支付原告剩余购房款，构成违约。按双方合同约定，原告有权要求解除合同并向被告主张违约金。关于原、被告之间的合同解除时间，根据双方合同约定，本院确认以原告提交的变更诉讼请求申请书送达被告包燕之日（2016年12月31日）为合同解除日。被告包燕也应按照约定，协助原告按照房地产部门要求办理完毕本合同解除及网上备案注销手续或、预告登记注销手续，但应当给予被告适当的履行期限。鉴于案涉房屋总价款为1197864元，被告尚欠原告价款为1137864元，现原告按照合同约定主张被告支付违约金113786.4元（逾期应付款1137864元×10%=113786.4元），依据充分且金额合理，本院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告于2014年12月30日签订的合同编号为20141230F977050301的《浙江省商品房买卖合同》于2016年12月31日解除；二、被告包燕应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司支付违约金113786.4元；三、被告包燕应于本判决生效之日起十日内协助原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司按照房地产部门要求办理完毕本合同解除及网上备案注销手续或、预告登记注销手续；四、驳回原告绍兴龙嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法收取2575.73元，由被告包燕负担，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦代理审判员 张 蓓人民陪审员 孙金环二〇一七年四月十一日书 记 员 陆迎龙附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。