河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终2072号
上诉人（一审原告、反诉被告）：刘健，女，汉族，1961年4月15日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。
委托诉讼代理人：袁方，河南洛太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马全有，河南洛太律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：洛阳驰凯房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区中州东路东段恒大绿洲69号28幢1-1002号。
法定代表人：何文富，该公司经理。
委托诉讼代理人：何晟宇，该公司职员。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：高军伟，男，汉族，1974年1月27日出生，住河南省洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：陈震，河南立雪律师事务所律师。
上诉人刘健、洛阳驰凯房产经纪有限公司（以下简称驰凯公司）因与被上诉人高军伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2017)豫0304民初1484号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘健的委托诉讼代理人袁方，上诉人驰凯公司的委托诉讼代理人何晟宇，被上诉人高军伟及其委托诉讼代理人陈震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘健上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人定金2万元，并支付违约金11.5万元。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人高军伟承担。事实与理由：一审法院判决被上诉人支付违约金一万元过低，缺乏事实和法律依据。1、一审法院主动减少违约金数额违背了合同意思自治的原则，不符合法律规定。《房屋买卖合同》系刘健、高军伟和驰凯公司在平等、自愿的基础上所签订的，是各方当事人真实意思表示，对合同各方均具有法律约束力。2、被上诉人的严重违约行为给上诉人造成了30万元的实际损失，所以一审认定违约金过低。3、被上诉人以未约定交付期限为由拒绝履行合同属恶意违约，应承担相应的违约责任。综上，一审认定无事实和法律依据，应依法改判。
高军伟答辩称：1、一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决内容除第一项、第三项外其他均错误；2、上诉人要求11.5万元违约金不能成立，被上诉人并没有违约。
驰凯公司同意刘健的上诉意见。
驰凯公司上诉请求：撤销一审判决，改判高军伟支付刘健中介费11500元，上诉费由高军伟承担。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。1、驰凯公司在签订的编号为000195号《房屋买卖合同》（贷款）中履行了合同义务，被上诉人在收到首付款当时应立刻开具相应的收款凭证，但被上诉人一直推脱，并称房屋不再卖给刘健，因此是被上诉人无法继续履行合同，与上诉人无关，并根据买卖合同，买卖双方签订该合同即视为中介服务完成，上诉人应当收取中介服务费用。贷款何时能够得到批准是由银行方面决定的，被上诉人不应以此为由拒绝履行合同。根据《合同法》的相关规定，被上诉人以合同约定不明拒绝履行合同属根本违约，应由高军伟承担违约责任并赔偿相应损失。2、根据000195号《房屋买卖合同》（贷款）约定，因被上诉人的违约行为给上诉人带来一定经济损失，对此上诉人保留诉权。
高军伟答辩称：1、一审判决第三项内容正确。2、驰凯公司的上诉意见无事实依据，不能成立。
刘健同意驰凯公司的上诉意见。
刘健向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的编号为D00195号《房屋买卖合同（贷款）》；2、被告返还原告定金2万元；3、被告赔偿原告违约金、中介服务费、实际损失等共计126500元；4、被告负担本案诉讼费用等。
原告高军伟向一审法院反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人违约金115000元；2、案件受理费由被反诉人负担。
一审法院认定事实：2017年3月25日，原被告通过驰凯公司签订《房屋买卖合同》一份，约定原告刘健购买高军伟位于洛阳市××区××东××房屋××套，建筑面积168.36元，房屋总价款115万元。原告需于2017年6月30日之前将首付款40万元支付给被告高军伟。剩余750000元采用银行贷款的方式，待贷款到帐后由银行将贷款支付给被告。如任何一方违约，应向对方支付房屋实际成交价的10%作为违约金并向第三人驰凯公司支付双方中介费用。后原告向中介机构驰凯公司支付中介费11500元，向被告支付定金20000元。后原被告因房屋首付款的支付问题发生纠纷，原告遂以被告违约为由诉至该院，请求：1、解除原、被告签订的编号为D00195号《房屋买卖合同（贷款）》；2、被告返还原告定金2万；3、被告赔偿原告违约金、中介服务费、实际损失等共计126500元；4、被告负担本案诉讼费用等。本案诉讼中，被告以原告违约为由提起反诉，请求：1、被反诉人赔偿反诉人违约金115000元；2、案件受理费由被反诉人负担。又查，2017年9月6日，原告刘健的之子王冰与恒大地产集团洛阳有限公司签订了《洛阳恒大绿洲商品房认购书》一份，认购了洛阳恒大绿洲楼盘192栋1-2004单元。一审法院认为,原被告通过驰凯公司签订编号为D00195号的《房屋买卖合同（贷款）》，因该合同对首付款的支付方式约定不明，导致原被告产生歧义发生纠纷，原告未能将首付款支付被告且于2017年9月6日另行购买了案外人的住房，该合同并未实际履行。原告诉求解除原、被告签订的编号为D00195号《房屋买卖合同（贷款）》，该院予以准许。被告应将收取的定金2万元返还原告，第三人驰凯公司亦应将收取原告的中介费11500元退还原告。原告诉求被告支付违约金及反诉原告反诉反诉被告支付违约金一项，因该合同并未实际履行故对此诉求该院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告签订的编号为D00195号《房屋买卖合同（贷款）》；二、被告高军伟于本判决生效之日起十日内支付原告刘健定金20000元；三、第三人洛阳驰凯房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘健中介费11500元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高军伟的反诉请求。如果被告高军伟及第三人洛阳驰凯房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3230元，反诉费1615元，共计人民币4845元，由原告刘健负担2421元，被告高军伟负担2423元。
本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人在实际履行《房屋买卖合同》过程中，因购房款的支付和违约责任的承担等问题发生纠纷，引发本案诉讼。关于本案中购房款的支付和违约责任的承担问题，《房屋买卖合同》约定刘健需于2017年6月30日之前将首付款40万元支付给被告高军伟，对贷款的办理方式和办理期限未作出明确约定，在《房屋买卖合同》实际履行过程中，刘健需于2017年6月30日之前未将将首付款40万元支付给被告高军伟，双方也未办理相应的贷款手续，由于双方当事人对首付款的支付方式、贷款的办理方式和办理期限未作出明确约定，导致本院对本案双方当事人的违约责任无法认定，据此一审判决仅认定高军伟退还定金并无不当，对此本院以维持。关于驰凯公司上诉提出由高军伟负担中介费问题，驰凯公司的该项主张不符合《房屋买卖合同》约定，由于双方当事人对首付款的支付方式、贷款的办理方式和办理期限未作出明确约定，对此驰凯公司应负一定责任，一审判决驰凯公司退还中介费并无不当，对此本院以维持。综上，上诉人刘健、驰凯公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2487元，由上诉人刘健负担2400元，由洛阳驰凯房产经纪有限公司负担87元。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一八年三月二十八日
书记员 雷心怡