湖南省新宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0528民初542号
原告（反诉被告）聂林辉，女，1971年10月1日出生，汉族。
委托代理人蒋新桥，新宁县天剑法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李欢，女，1976年9月12日出生，汉族。
委托代理人郭海波，湖南威仪律师事务所律师。
原告（反诉被告）聂林辉与被告（反诉原告）李欢房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月18日向本院提起诉讼，本院受理后，被告于2016年4月26日向本院提起反诉，经审查本院决定合并审理，依法适用简易程序于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月26日，原、被告经协商签订了《房屋租赁合同书》，合同签订时被告支付了2014年度租金，2015年度租金被告一直未按约定支付。2016年3月，原告向被告催收2015年度租金，被告以支付了为由拒绝支付。原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，请求：一、判决被告立即支付原告房屋租金10000元并支付违约金2000元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，2014年3月26日，反诉人与被反诉人在反诉人诊所签订《房屋租赁合同书》，合同签订后，反诉人向被反诉人交纳了第一年租金10000元及押金2000元，当时被反诉人并未向反诉人出具收据，在反诉人要求下，被反诉人仍自称自己是大老板，每年向别人收租金数十万元，从未出具过收据，而且合同上已写明，不会出现不认账的情况。2015年元月下旬，被反诉人按照合同约定，又到反诉人诊所收取第二年的房租，反诉人将10000元房租交给了被反诉人，当时反诉人又要求被反诉人出具借据，但被反诉人仍然以第一年交的租金和押金没打收条没有赖账为由仍拒绝出具收条，反诉人觉得与被反诉人是熟人就没有再坚持。2015年5月，被反诉人租给反诉人的车库被开发商收回后又转卖给陈竹庄，陈竹庄要收回车库，反诉人不得不从陈竹庄手里租用车库，并与之签订《车库租赁合同》，约定每月租金500元。2016年元月，被反诉人要反诉人交纳第三年的房屋租金，反诉人讲由于儿子要到外地去就学，只租半年，而且反诉人交了2000元押金给被反诉人，车库第二年只使用1个多月，反诉人要与被反诉人算下半年要多少房租，但被反诉人不同意。到了2016年3月，反诉人就将房屋交还了被反诉人，并要求被反诉人退还押金和车库租金。因此，被告为了维护自己的合法权益，故向法院提起反诉，请求：一、依法判决被反诉人返回反诉人租房押金2000元，返回车库租金5000元，承担违约金2000元；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告聂林辉口头答辩称，被告的反诉不能成立，反诉原告在没有与反诉被告解除2014年3月26日的《房屋租赁合同书》的前提下，要求反诉被告返还房屋押金的前提条件不成立。反诉被告并没有收取反诉原告第二年的租金，反诉原告要求反诉被告返还车库租金没有法律和事实依据。反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实依据。
经审理查明，被告因住房及开诊所的需要，于2014年3月26日与原告签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：一、原告将新宁县金石镇凝秀花园203号房屋及3号车库一间租赁给被告使用，租期从2014年3月25日至2017年3月25日，租期3年，每年租金为10000元，第二年租金在年前付清……三、被告在使用期间内，爱惜房屋内的一切设施，如有损坏，被告应负责维修，水、电费要按时交清，否则押金不退；四、原、被告双方应遵守协议，如有违约，支付对方2000元损失费，到期押金退还。合同签订后，被告向原告支付了第一年的房屋、车库租金10000元及押金2000元，原告未向被告出具收据。2014年12月，原告向被告收取了第二年的房屋及车库租金10000元，原告亦未向被告出具收据。2015年5月，因原告拖欠凝秀花园开发商的尾款，被告所租赁的车库被凝秀花园的开发商收回卖给陈竹庄。2015年6月1日，被告为保证车库的正常使用又与案外人陈竹庄签订了《车库租赁合同》并支付车库租金4000元。2016年3月26日，被告将房屋钥匙退还给原告，并搬出了所租赁的房屋。
另查明，被告所租赁的房屋为三房二厅一厨一卫，所租赁的车库非一线门面。
以上事实有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同书》、《车库租赁合同》、收据及证人唐建云、谢益民的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告于2014年3月26日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，原、被告双方均应依约履行义务。本案的争议焦点是：被告是否已向原告支付了第二年即2015年度的租金？原、被告的行为是否构成违约并需支付违约金？
关于被告是否已支付租金的问题，被告虽未能向本院提交原告所出具的收据，但唐建云、谢益民两位证人均当庭证实在2014年年底被告向原告支付了房屋租金，且证人唐建云在被告两次支付租金时均在场，其对被告支付第一年租金及押金的描述情况与原、被告的陈述亦相一致。原告在庭审中对两位证人的证言不予认可，并提出之前未向被告催收过租金，直到2015年7、8月份才向原告催收租金。原告催收租金的时间与合同约定及日常交易习惯并不相符，两位证人均到庭接受本庭的询问且原告未向本院提交证据证实两位证人与被告之间有利害关系。因此，本院依据两位证人的证言再结合原、被告之间的交易习惯，认定被告已向原告支付了2015年度的房屋租金这一事实。
《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因原告拖欠开发商尾款，开发商在2015年5月将被告所租赁的车库收回，致使被告无法再继续使用车库。原告在租赁期限内未尽到保障被告对车库的正常使用的义务，已构成合同部分违约，应向被告返还已支付的车库租金。本案中，原、被告双方对房屋及车库的租金并未分开进行约定，被告要求原告按照其与案外人陈竹庄签订的《车库租赁合同》中所约定的500元/月的标准返回车库租金。但被告与案外人陈竹庄签订《车库租赁合同》系被告的自愿行为，原告非该合同的相对方，被告不能以该合同中所约定的租金标准来要求原告返还车库租金。按照原、被告所约定的房屋及车库的年租金10000元，折算成月租金约为833元，本院综合考虑本案租赁房屋和车库的面积及同一地段的房屋租赁整体价格，酌定车库租金为200元/月为宜，因此，原告应返还给被告的车库租金为2000元（200元/月×10个月）。原告在庭审中辩称车库系附加送给被告使用，但原告未能向本院提交证据予以证实，本院不予采信。
被告在2016年3月26日将房屋钥匙退还给原告，且未再向原告支付2016年度的房屋租金，其以自己的行为表明不再继续履行合同，被告未到租赁期限要求提前解除合同的行为已构成违约。被告在庭审中提出系因车库租金返还问题与原告产生纠纷而解除合同，但在本案中车库的收回并不影响被告对房屋的正常使用，原告的部分违约并不必然导致《房屋租赁合同书》的解除。考虑到原、被告在合同履行过程中均存在一定的违约行为，对于其各方提出的违约金请求本院均不予支持。原告在庭审中未要求被告继续履行合同，而是要求被告承担违约金。因此，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同已经解除。由于原告未能向本院提交证据证明被告在租赁房屋期间存在《房屋租赁合同书》第三条不予退还押金的情形，故原告收取的合同押金应予返还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、反诉被告聂林辉向反诉原告李欢返还车库租金2000元及押金2000元，限在本判决生效后五日内履行完毕；
二、驳回原告聂林辉及反诉原告李欢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取25元，由原告聂林辉负担。反诉费减半收取25元，由反诉原告李欢负担10元，反诉被告聂林辉负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
代理审判员 张爽
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 陈燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。