浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东南民初字第121号
原告：卢坚刚。
委托代理人：陈新平。
被告：赵茂孝。
委托代理人：葛红阳。
原告卢坚刚与被告赵茂孝租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，由代理审判员胡金冰依法适用简易程序于2015年5月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序并组成合议庭于2015年12月5日公开开庭进行了审理。原告卢坚刚的委托代理人陈新平，被告赵茂孝及委托代理人葛红阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢坚刚起诉称：2014年1月17日，原告卢坚刚和被告赵茂孝签订厂房租赁合同。合同约定被告赵茂孝将承租的厂房转租给原告卢坚刚，租期二周年。租金为每年50000元，一年一付。如租期内厂房被拆迁，则被告赵茂孝退还全部租金并赔偿原告卢坚刚租金30%的损失。原告卢坚刚依约于2014年1月17日向被告赵茂孝交纳租金50000元。2014年4月份，按政府统一部署，原告卢坚刚所租赁的厂房被拆除。经原告卢坚刚多次催讨，被告赵茂孝均拒绝返还租金并赔偿损失。原告卢坚刚与被告赵茂孝之间的租赁合同已经无继续履行之必要。请求判令；一、解除原告卢坚刚与被告赵茂孝签订的厂房租赁合同。二、被告赵茂孝立即退还原告卢坚刚租金50000元并赔偿损失15000元。三、被告赵茂孝赔偿原告卢坚刚利息损失（按拖欠的款项65000元为计算基数，自起诉之日起按同期同类银行贷款利率计算至判决确定的履行之日止）。本案在审理过程中，原告卢坚刚自愿放弃要求解除原告卢坚刚与被告赵茂孝签订的厂房租赁合同的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告卢坚刚向本院提交了以下证据：
一、房屋租赁合同、收条各一份，用以证明原告卢坚刚和被告赵茂孝签订厂房租赁合同，合同中约定相关权利、义务以及原告卢坚刚支付了当年租金50000元的事实。
二、东阳市南马镇长畈村村民委员会出具的证明一份，证明原告卢坚刚在2014年4月份就接到政府统一拆除通知，以及原告卢坚刚在2014年4月份就将厂房腾空，政府于2014年5月27日将厂房拆除的事实。
被告赵茂孝未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：厂房租赁合同不能履行的原因在于政府组织的三改一拆活动。合同中也明确约定拆迁时被告要退还租金并赔偿损失。本案中厂房是被拆除的，而不是合同中约定的拆迁，因此不能适用合同第五条约定的条款。厂房实际是在2014年5月27日被拆除的，并不是2014年4月份被拆除的。另外按照规定，用于凉席加工的厂房可以延迟到2014年9月份再予以拆除，如果原告卢坚刚在厂房被拆除之前就将厂房钥匙还给被告赵茂孝，被告赵茂孝作为凉席加工户可以正常使用本案厂房至2014年9月份的。原告卢坚刚未及时归还钥匙的行为也给被告赵茂孝造成了损失。综上，被告赵茂孝仅愿意退还部分租金15000元。
被告赵茂孝提供了如下证据：
一、承租钢棚合同一份，证明本案厂房系被告赵茂孝从东阳市南马镇长畈村承租而来的事实。
二、东阳市南马镇长畈村村民委员会出具的证明一份，证明本案厂房实际拆除时间是2014年5月27日，以及用于凉席加工的厂房可以延迟到2014年9月份再予以拆除的事实。
经开庭审理，本院对原告卢坚刚和被告赵茂孝提供的证据认证如下：
对原告卢坚刚提供的证据：证据一、二，经被告赵茂孝质证对真实性均无异议。经本院审核符合有效证据的认定要件，予以采纳。
对被告赵茂孝提供的证据，证据一，原告卢坚刚对真实性无异议，且从该份承租钢棚合同中可以看出被告赵茂孝将厂房转租给原告卢坚刚的租金数额远远高于被告赵茂孝交纳给长畈村委会的租金数额。证据二，原告卢坚刚对真实性无异议，但是本案厂房的拆除系政府统一部署的行动，且事先通知各住户，因此拆除时间应以接到拆除通知时间为准。本院认为，证据一、二，具有证明本案厂房系被告赵茂孝从南马镇长畈村村民委员会承租而来，以及本案厂房在2014年5月27日被拆除的事实的证明力，予以采纳。
经审理，本院认定案件事实如下：
原告卢坚刚与被告赵茂孝均系东阳市南马镇长畈村村民。2010年11月14日，被告赵茂孝与东阳市南马镇长畈村村民委员会签订承租钢棚合同一份。合同中约定：被告赵茂孝向东阳市南马镇长畈村村民委员会承租位于长畈村毛午朱工业园区从东往西（即青龙至南马方向为序）4号棚，租期为五年，从农历2011年正月初十开始至农历2015年12月20日止，五年租金总额为90000元。被告赵茂孝租用期间如出现中途停止经营，则东阳市南马镇长畈村村民委员会不退还租金，押金没收。如中途转让他人经营，必须经东阳市南马镇长畈村村民委员会认可，办理转让合同手续。被告赵茂孝承租到4号厂棚后于2014年1月17日与原告卢坚刚签订厂房租赁合同一份。合同中约定被告赵茂孝将4号厂棚转租给原告卢坚刚使用。租期自农历2013年12月20日至农历2015年12月20日止。厂房租金每年为伍万元整。租金支付方式为一年一付。合同中第五条约定：位于东阳市南马镇长畈村4号厂棚的产权属于长畈村。在转租期间厂房遇到拆迁，被告赵茂孝须退还所有租金，并赔偿原告卢坚刚租金的30%。合同签订后，原告卢坚刚在同日向被告赵茂孝支付当年租金50000元。被告赵茂孝将4号厂棚转租给原告卢坚刚使用的行为并没有得到东阳市南马镇长畈村村民委员会的书面认可，也未办理转让合同手续。原告卢坚刚承租4号厂棚用于给家具打漆。因原告卢坚刚承租的4号厂棚属于违章建筑，东阳市南马镇人民政府于2014年4月19日向原告卢坚刚送达拆除通知书，要求其在2014年4月25日前将厂棚腾空。原告卢坚刚和被告赵茂孝均未提供证据证明原告卢坚刚将厂棚腾空的具体时间。2014年5月27日，东阳市南马镇人民政府组织人员对4号厂棚予以拆除。
本院认为，涉案的4号厂棚系违章建筑并在2014年5月27日被依法拆除的事实清楚。本案中原告卢坚刚与被告赵茂孝签订厂房租赁合同以违章建筑为标的物，故依法应认定双方订立的厂房租赁合同无效。按照合同法第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告卢坚刚和被告赵茂孝系同村村民，且涉案厂棚也位于长畈村，双方对合法厂棚的租金行情应当有所了解，且双方签订的合同中第五条中也约定了厂房遇到拆迁情况如何处理租金及赔偿损失问题，可见双方均应当知道涉案厂棚属于违章建筑的事实。被告赵茂孝未经东阳市南马镇长畈村村民委员会书面同意并办理转让手续将涉案厂棚转租给原告卢坚刚。综合上述情形考虑，本院认定原告卢坚刚和被告赵茂孝对无效合同的签订均有过错，结合本案案情，酌情认定原告卢坚刚和被告赵茂孝的对合同无效的过错程度相当，应该各自承担百分之五十的责任。厂房租赁合同虽然依法应认定为无效合同，但是原告卢坚刚仍负有支付因已实际占有厂棚所产生的实际占有使用费的义务。对于厂房被拆除后，被告赵茂孝多收取的实际占有使用费，被告赵茂孝应予以返还。因原告卢坚刚和被告赵茂孝均未提供证据证明原告卢坚刚将厂棚实际腾空的时间，本院结合南马镇政府通知要求将厂棚在2014年4月25日前腾空以及原告卢坚刚有义务在通知要求腾空的期限内将厂棚予以腾空的事实，认定卢坚刚实际使用厂棚到2014年4月25日，参照厂棚租赁合同中约定的年租金数额，本院酌情认定原告卢坚刚应支付被告赵茂孝实际占有使用费为13151元，被告赵茂孝应返还原告卢坚刚实际占用使用费36849元。因原告卢坚刚和被告赵茂孝对于厂棚租赁合同的无效均有过错，虽然原告卢坚刚并未提供有效证据证明其为订立合同和履行合同所支出的费用，但是原告卢坚刚承租厂棚用于给家具打漆，后厂棚被拆除，厂棚被拆除给原告卢坚刚造成的损失客观存在，本院酌情认定被告赵茂孝应赔偿因合同无效给原告卢坚刚造成的经济损失2000元。因本案厂棚租赁合同系无效合同，合同中第五条的约定并非独立存在的有关争议解决方法的条款，自始无效，故原告卢坚刚要求被告赵茂孝按照厂棚租赁合同第五条的约定进行退还租金并赔偿损失，没有法律依据。原告卢坚刚要求被告赵茂孝支付退还租金50000元和赔偿损失15000元部分的逾期利息的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告赵茂孝关于本案租金和损失赔偿问题不应适用合同中第五条约定的辩称意见成立，本院予以采纳；其他辩称意见不成立，本院不予采纳。综上，对于原告卢坚刚合理的诉讼请求，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条之规定，判决如下：
一、被告赵茂孝应返还原告卢坚刚36849元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告赵茂孝在本判决生效后十日内赔偿原告卢坚刚损失2000元。
三、驳回原告卢坚刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1426元，由原告卢坚刚负担574元，由被告赵茂孝负担852元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 胡金冰
代理审判员 朱晓婷
人民陪审员 黄福仁
二〇一五年十二月十八日
代书 记员 张昊凰