山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1297号
上诉人（原审原告、反诉被告）青岛金钥匙贸易有限公司。
法定代表人林夕宝，董事长。
委托代理人祝锋启，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人王立杰，系该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会。
法定代表人侯成强，主任。
委托代理人王瑞屏，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人张磊，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人青岛金钥匙贸易有限公司（以下简称金钥匙公司）因与被上诉人青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会（以下简称东女姑山居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第4212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金钥匙公司的委托代理人祝锋启，被上诉人东女姑山居委会的委托代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金钥匙公司在原审中诉称，2007年2月1日金钥匙公司与东女姑山居委会及案外人青岛勤柯工贸有限公司（以下简称勤柯公司）签订《房地产转让合同》，合同约定勤柯公司与东女姑山居委会签订了有关租赁居委会50亩土地的《土地租赁合同》，勤柯公司将《土地租赁合同》中的所有权利义务全部转让给金钥匙公司享有，东女姑山居委会对此予以盖章确认。因此，2007年2月1日起金钥匙公司就是涉案50亩土地的合法承租人，合同生效后，金钥匙公司一直依约履行向东女姑山居委会交纳租金的义务，自2011年底开始金钥匙公司多次联系东女姑山居委会交纳租金，该居委会以多种理由拒绝收取租金。2013年3月27日东女姑山居委会突然向金钥匙公司发出《告知函》，称金钥匙公司拖欠租金，故向金钥匙公司发函终止《土地租赁合同》。金钥匙公司认为东女姑山居委会拒绝收取租金，无权行使合同解除权。故请求判令：1、确认东女姑山居委会于2013年3月27日向金钥匙公司发送的《告知函》不具备解除金钥匙公司、东女姑山居委会双方《土地租赁合同》的法律效力，即确认双方签订的《土地租赁合同》并未解除；2、东女姑山居委会继续履行《土地租赁合同》；3、诉讼费用由东女姑山居委会承担。
东女姑山居委会在原审中辩称，1、金钥匙公司称东女姑山居委会多种理由拒绝收取租金的事实不存在。2、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，东女姑山居委会发给金钥匙公司2013年3月27日的《告知函》，金钥匙公司于2013年3月28日8时36分收到时，已经产生解除合同的法律效力。3、金钥匙公司提起诉讼要求确认双方合同未解除，并继续履行合同的请求不应支持。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第24条的规定，本案东女姑山居委会《告知函》于2013年3月28日8时36分送达金钥匙公司，未约定异议期间，至金钥匙公司2013年9月16日交费起诉至法院，已经182天，超过了法院规定的三个月期限。综上请求依法驳回金钥匙公司的诉讼请求。
东女姑山居委会在原审中反诉称，东女姑山居委会与金钥匙公司2007年2月1日签订《房地产转让合同》，由金钥匙公司受让勤柯公司2002年7月16日与东女姑山居委会签订的《土地租赁合同》的全部权利义务，截止2013年3月27日金钥匙公司拖欠租金309000元（2012年1月1日至2013年6月30日），东女姑山居委会依据2002年7月16日签订的《土地租赁合同》的约定，于2013年3月27日向金钥匙公司通知解除该租赁合同，现金钥匙公司起诉要求继续履行，东女姑山居委会认为该合同已经解除，且金钥匙公司拖欠场地租赁费及占用费，并占用该场地拒不退还。故请求判令：1、确认东女姑山居委会2013年3月27日向金钥匙公司发送的《告知函》已经产生解除双方《土地租赁合同》的法律效力；2、金钥匙公司支付拖欠租金254536元（2012年1月1日至2013年3月27日按照每年206000元标准计算）、违约金15450元（逾期金额309000元的5%）；3、金钥匙公司承担自2013年3月28日起至退还土地止占用费（按照租赁合同现阶段每年租赁费206000元标准计算）；4、金钥匙公司退还原承租土地；5、反诉费用由金钥匙公司承担。
金钥匙公司的原审中辩称，按照合同约定及租金的交纳标准，金钥匙公司每年应该承担租金16万元，不是20万元，金钥匙公司已经累计交纳110万元，在东女姑山居委会发函当时不存在拖欠租金的情况，合同也没有约定租金的交纳时间，即便东女姑山居委会认为金钥匙公司存在拖欠租金的情况，也应该按照合同法第九十四条履行发函催交的通知义务，本案中，东女姑山居委会直接发函解除合同没有合同和法律依据，因此东女姑山居委会的反诉请求不能成立。
原审查明，一、2001年9月18日东女姑山村委会与勤柯公司签订《土地出让协议》，约定东女姑山村委会将其位于村内的10亩土地使用权出让给勤柯公司，每亩5万元，由勤柯公司确定出让10亩土地的具体位置，东女姑山村委会将出让土地的红线图提供给勤柯公司，2002年5月1日前，东女姑山村委会应负责给勤柯公司办理完土地使用证。
二、2002年7月16日女姑山村委会与勤柯公司签订《土地租赁合同》，约定勤柯公司租赁东女姑山村委会的土地位于东女姑山村村东，详见附图，本合同项下地块总面积50亩，租赁期限为50年，自2002年1月1日起至2052年12月31日止，勤柯公司租赁土地用作足球学校；土地租赁费为每亩每年4000元，每10年为一个递增期，递增3%，2002年1月1日勤柯公司向东女姑山村委会付款10万元，占总金额的50%，2002年7月1日勤柯公司再向东女姑山村委会付款10万元；勤柯公司应严格按合同约定支付土地租赁费，不得拖欠，如超出6个月，终止合同，并承担经济责任；在本合同有效期间，如乙方提出购买本合同项下土地，东女姑山村委会同意为勤柯公司办理出让手续；若勤柯公司不能按期交付租赁费，东女姑山村委会有权向其收取未按期交付金额的5%作为违约金。
三、2007年2月1日金钥匙公司（乙方）与勤柯公司（甲方）签订《房地产转让合同》，主要约定勤柯公司将在东女姑山村享有的土地使用权（地块编号：I8-24-3，使用面积6666平方米，国有出让地，见附件1；租赁使用东女姑山村的土地面积50亩，见附件2）及拥有的房产（房屋所有权证编号青城房自管字第1214号，建筑面积4165.63平方米，综合楼，见附件3）有偿转让给金钥匙公司；勤柯公司与东女姑山居委会签订的《土地租赁合同》中的甲方的权利义务自本合同生效之日起转让给乙方，由乙方按照《土地租赁合同》的约定直接向东女姑山村委支付租金，转让之前甲方与东女姑山居委会之间的债权债务与乙方无关；本合同自甲、乙双方、东女姑山居委会签字盖章之日起生效。合同落款处特别说明：原东女姑山村委的权利义务由现东女姑山居委会承接，并同意该协议内容及转租。东女姑山居委会在落款处盖章。
四、2007年2月2日，东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费20万元；2008年1月16日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费20万元；同年12月29日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到土地租赁费20万元；2009年12月31日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费20万元；2010年12月31日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费20万元；2011年6月29日东女姑山居委会给求实学院出具收据，载明收到租赁费10万元。
五、2012年7月30日东女姑山居委会向求实学院出具《催款函》：根据贵院与我社区所签署的合同，贵院在我社区的求实学院总部及求实学院影视基地的租赁费已逾期未缴，严重影响到了我社区的资金周转及工作安排。请贵公司在收到此通知书后7日内，将上述两部分欠款缴至我社区居委会财务室。该催款函由闫旭签收。2013年3月27日东女姑山居委会向金钥匙公司出具《告知函》：经社区研究决定，依据2007年2月1日与你公司和青岛勤柯工贸有限公司签订的《房地产转让合同》之附件《土地租赁合同》第六条第一款：“乙方应严格按合同约定支付土地租赁费，不得拖欠，如超出6个月，终止合同。并承担经济责任。”之规定，你公司自2012年1月份至今无故拖欠我社区土地租赁费30万元，拖欠时间13个月，故自即日起按照合同约定，我社区终止与你公司的土地租赁合同。特告知你公司在接到通知之日起7天内，将租赁我社区土地上的附着物自行清理，逾期社区将收回本宗土地。该《告知函》已由金钥匙公司宋燕于2013年3月28日签收。
六、第二日金钥匙公司向东女姑山居委会出具《关于﹤告知函﹥的回函》：贵方无权解除《土地租赁合同》，贵方的该通知不发生合同解除的效力，我方多次就该笔租赁费问题与贵方接洽，贵方却以种种借口拒绝收取。在街道办政府组织的协调会上，我方林夕宝董事长也告知贵方按照双方约定方式履行，请贵方尽快领取租赁费支票。所以，《告知函》所述我方不支付租赁费与事实不符，贵方无解除《土地租赁合同》的权利，该函也不发生该合同解除的法律后果。为维护各方利益，请贵方在收到本通知后三日内，贵方派人到青岛求实职业技术学院财务处领取租赁费支票，领取时请携带授权书、收据；或者贵方以书面形式告知我方贵方的收款银行账号名称、账户和开户行，我方将租赁费汇入该账户。该函东女姑山居委会已签收。
七、2000年8月1日东女姑山村委会（甲方）与求实文理学院（乙方）签订《关于合作建设青岛求实文理进修学院合同书》，主要约定双方合作建设求实文理学院，合作方式为甲方提供本村土地600亩，乙方负责地面建筑物投资及学校的日常管理，乙方在经营过程中出现的盈亏与甲方无关；合作期限六十年整，自2000年9月28日起至2060年9月27日止；合作期间乙方可根据自身规划需要安排各种建设，由乙方直接报批到镇、区有关部门办理相关手续，在建筑物竣工并验收合格后由乙方直接到镇、区有关部门办理产权手续，领取房产证（甲方对此书面承诺并请镇、区两级政府盖章同意）；合作期间乙方每年向甲方交纳土地使用费90万元。2009年5月2日东女姑山居委会（甲方）与求实学院（乙方）签订《协议书》，鉴于2000年8月1日双方签订《关于合作建设青岛求实文理进修学院合同书》，甲方把土地提供给乙方使用，乙方每年支付租金，因求实学院办学需要扩大自有土地规模，且东山社区大力支持，乙方现使用的土地可以办理土地出让手续。甲方同意乙方以自己的名义向政府申请，分批办理乙方现使用的位于东女姑山社区的土地的出让手续；甲方积极协助乙方办理上述土地的出让手续，出具相关文件和签章；乙方同意在上述土地办理出让手续后，继续按照《关于合作建设青岛求实文理进修学院合同书》约定向甲方支付租金，并每年另付80万元作为对甲方的补偿；作为对乙方的补偿，甲方同意因上述土地的出让，政府补偿、返还、赔偿给甲方的一切款项归乙方所有，甲方在收到该款项后三日内返还给乙方。2009年10月30日东女姑山居委会（甲方）与求实学院（乙方）签订《补充协议》，鉴于2000年8月1日甲、乙双方签订《关于合作建设青岛求实文理进修学院合同书》及补充协议书，甲方把土地提供给乙方使用，乙方每年支付租金，双方合同履行至今。甲方同意乙方以自己的名义向政府申请，办理乙方现使用的位于求实学院影视学院内的40亩的出让手续。金钥匙公司系求实学院的举办者。
八、涉案租赁土地及编号I8-24-3的土地面积共计41269平方米。
原审认为，东女姑山居委会与勤柯公司签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，除双方约定的租赁期限超过法律规定的最长期限二十年外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。金钥匙公司与勤柯公司签订的《房地产转让合同》也系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，勤柯公司经东女姑山居委会同意，将其与东女姑山居委会签订的《土地租赁合同》的权利义务一并转让给金钥匙公司，故自东女姑山居委会盖章同意时，应由金钥匙公司与东女姑山居委会履行《土地租赁合同》的权利义务。综合金钥匙公司、东女姑山居委会的诉辩理由，并结合查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、涉案《告知函》是否有效；二、金钥匙公司是否应支付东女姑山居委会租金、占有使用费及租金、占有使用费数额的认定。
一、关于涉案《告知函》的效力问题。结合双方合同约定及履行情况，对双方的主张及抗辩理由作如下评析：
首先，涉及对涉案租赁土地面积的认定。《土地租赁合同》明确约定土地总面积50亩，勤柯公司与金钥匙公司之间的《房地产转让合同》也约定：“勤柯公司将在东女姑山村享有的土地使用权（地块编号：I8-24-3，使用面积6666平方米，国有出让地，见附件1；租赁使用东女姑山村的土地面积50亩，见附件2）及拥有的房产（房屋所有权证编号青城房自管字第1214号，建筑面积4165.63平方米，综合楼，见附件3）有偿转让给金钥匙公司。”可见金钥匙公司对“地块编号I8-24-3，使用面积6666平方米，国有出让地”并不包含在“租赁使用东女姑山村的土地面积50亩”是明知的，坐标图也显示减去国有出让地的面积近52亩，实际履行过程中金钥匙公司也是按照50亩的数量交纳的土地租赁费，且金钥匙公司的起诉状也载明“金钥匙公司就是东女姑山居委会涉案50亩土地的合法承租人”，故涉案租赁土地的面积应为50亩，原审对金钥匙公司“涉案租赁土地面积为40亩”的主张不予采纳。其次，涉及对《土地租赁合同》租赁费交纳时间的认定。对此原审认为，涉案租赁合同虽没有明确约定以后每年租赁费的交纳时间，但合同第四条第3项约定“2002年1月1日勤柯公司向东女姑山村委会付款10万元，占总金额的50%，2002年7月1日勤柯公司再向东女姑山村委会付款10万元”，即合同双方已经约定了第一年租赁费的交纳时间，结合实际履行过程中金钥匙公司支付租赁费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”应认定以后每年租赁费的交纳时间为1月1日交纳该年上半年的租赁费、7月1日交纳下半年的租赁费。故原审对金钥匙公司主张“租赁合同未约定每期租赁费的交纳时间”不予采纳。第三，涉及《土地租赁合同》是否达到约定解除条件的问题。对此原审认为，租赁合同中对解除合同的情形约定为：租赁合同第六条第1项“乙方应严格按合同约定支付土地租赁费，不得拖欠，如超出6个月，终止合同”。金钥匙公司应于每年的1月1日交纳该年上半年的租赁费10万元、7月1日交纳下半年的租赁费，根据金钥匙公司提交的东女姑山居委会出具的收据，金钥匙公司已经交纳了至2012年上半年的租赁费，其应于2012年7月1日交纳2012年下半年的租赁费10.3万元（租赁合同约定每10年为一个递增期，递增3%，故2012年起每年租赁费为20.6万元），2013年1月1日交纳2013年上半年的租赁费10.3万元，但金钥匙公司均没有向东女姑山居委会交纳。2012年7月1日应交纳的租赁费至2013年3月已超出6个月，故本案合同约定解除的条件已经成就。金钥匙公司主张“自2011年底开始多次联系东女姑山居委会交纳租金，东女姑山居委会多种理由拒绝收取租金”，但其提交的录音并不能证明其该主张，也未提交其他证据证明该主张，根据证据规则应承担举证不能的后果，故原审对其该主张不予采信。金钥匙公司主张“东女姑山居委会欠付其补偿款1000多万元，足以折抵所欠租金”，原审认为即使东女姑山居委会欠付金钥匙公司补偿款，但因补偿款与本案的租金系不同的法律关系，金钥匙公司也未提交证据证明双方就补偿款折抵租金达成合意，故对金钥匙公司的该主张也不予采纳。综上，金钥匙公司未按照合同约定交纳租赁费，构成违约，东女姑山居委会按照合同约定终止与金钥匙公司之间《土地租赁合同》的条件已经成就，其于2013年3月28日向金钥匙公司发出《告知函》，终止《土地租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。故东女姑山居委会反诉要求确认《告知函》已经产生解除双方《土地租赁合同》的法律效力，并要求金钥匙公司返还涉案租赁土地，理由正当，原审予以支持。金钥匙公司要求确认《告知函》不具备解除双方《土地租赁合同》的法律效力，并要求继续履行《土地租赁合同》，于法无据，原审不予支持。
二、关于金钥匙公司是否应支付东女姑山居委会租金、占有使用费及租金、占有使用费数额问题。原审认为，金钥匙公司已交纳了至2012年6月底的租赁费，其应于2012年7月1日交纳2012年下半年的租赁费10.3万元、于2013年1月1日交纳2013年上半年的租赁费10.3万元，但其没有交纳，构成违约，故东女姑山居委会要求金钥匙公司支付自2012年7月1日至2013年3月27日的租赁费，理由正当，原审予以支持，其数额应为151537元（103000元＋206000元÷365天×86天）。同时租赁合同约定“不能按期交付租赁费，东女姑山村委会有权向其收取未按期交付金额的5%作为违约金”，故东女姑山居委会要求金钥匙公司支付违约金，理由正当，原审予以部分支持，其数额应为7576.85元（151537×5%）。自2013年3月28日《土地租赁合同》解除，涉案土地至今仍由金钥匙公司占有使用，故东女姑山居委会要求金钥匙公司按照年租金20.6万元的标准支付自2013年3月28日至实际退还土地止的占有使用费，理由正当，原审予以支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认金钥匙公司与东女姑山居委会之间的《土地租赁合同》已于2013年3月28日解除；二、金钥匙公司于判决生效后15日内腾出并返还东女姑山居委会涉案租赁的土地；三、金钥匙公司于判决生效后10日内支付东女姑山居委会租赁费151537元、违约金7576.85元；四、金钥匙公司于腾出并返还涉案租赁的土地后10日内支付东女姑山居委会自2013年3月28日至实际退还土地之日止的占有使用费（按照年租金206000元的标准）；五、驳回金钥匙公司的诉讼请求。一审案件受理费13800元，由金钥匙公司负担。反诉费3705元，由金钥匙公司负担2840元，东女姑山居委会负担865元。
宣判后，金钥匙公司不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判，判令2007年2月1日上诉人与被上诉人及案外人勤柯公司签订《房地产转让合同》继续履行；2、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。其主要事实和理由是：一、一审判决中对于部分事实认定不清。1、关于涉案租赁土地的面积到底是40亩还是50亩认定不清。首先，上诉人与青岛勤柯工贸有限公司（下称“勤柯公司”）于2007年2月1日所签订并经被上诉人确认的《房地产转让合同》是基于2002年7月16日勤柯公司与被上诉人所签订的《土地租赁合同》，而该合同第一条第2项明确载明“本合同项下地块总面积50亩”，无论实际面积多少，这是双方确认的合同总面积，不以实际面积为准，此面积减去已办证的10亩土地即为讼争的40亩土地。其次，被上诉人提交的证据7即落款“流亭国土所”的土地测绘图不能作为定案的依据。一是流亭国土所是国土局的派出机构，不具备独立的机关法人资格，不能单独对外出具证据；二是该图无法确认与涉案土地的关联性，既无任何参照标的物，也无上诉人的参与；三是若要测绘，也应由法院依法委托具有相应资质的测绘机构进行测绘。2、2001年9月18日被上诉人与勤柯公司所签订的《土地出让协议》无证据证明与本案的关联性。3、2012年7月30日被上诉人向求实学院出具的《催款函》无证据证明己送达上诉人，即使送达也是向求实学院送达，而不是向上诉人送达。4、一审认定上诉人提交的2份录音证据不能证明上诉人向被上诉人催缴租赁费的主张与事实不符，实际上录音中可以认定。二、涉及对《土地租赁合同》及《房地产转让合同》中租赁费缴纳时间问题一审判决无论在认定事实上还是适用法律上均明显错误，该错误也是最终导致一审错误判决的根源。首先，2002年7月16日勤柯公司与被上诉人所签订的《土地租赁合同》中没有明确约定每年租赁费的缴纳时间，仅确认了已经缴纳的时间，即2002年1月1日及2002年7月1日各交纳50%即10万元。其次，2007年2月1日被上诉人与勤柯公司签订并经被上诉人确认的《房地产转让合同》也没有明确约定每年租赁费的缴纳时间，实际中上诉人缴纳租赁费也没有固定的时间及期限（六次缴纳的时间分别为：2007年2月2日20万，2008年1月16日20万，2008年12月29日20万，2009年12月31日20万，2010年12月31日20万，2011年6月29日10万，无任何规律可言），且被上诉人所开具的收据上也没有注明所缴纳款项是哪个时间段的，收据上的交款人均是上诉人所开办的“青岛求实职业技术学院”。再次，一审对上诉人因《房地产转让合同》承接了原《土地租赁合同》的权利与义务后租赁费的起算时间明显认定错误。按照2007年2月1日三方所签订的《房地产转让合同》第二条第二款的约定，上诉人是从2007年2月1日受让原《土地租赁合同》的权利与义务，此前的债权债务与上诉人无关，也就是说上诉人缴纳租赁费是从2007年2月1日起而非从2007年1月1日起。基于以上三点，应当确认上述合同租赁费的缴纳是“履行期限不明确的”，按照合同法第六十二条第（四）项的规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。一审判决未适用上述合同法第六十二条第（四）项“履行期限不明确”的规定，而适用合同法第六十一条第二款的规定，即“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充：不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，但该条中也没有“履行期限不明确”的规定，一审法院显然是适用法律错误，且这一法律适用错误直接导致了一审的错误判决。三、关于涉案《告知函》是否具备解除《土地租赁合同》效力的问题。虽然《土地租赁合同》第六条第1项约定了“乙方应严格按照合同约定支付土地租赁费，不得拖欠，如超出6个月，终止合同”的约定，但因合同未明确约定租赁费的缴纳期限，故约定的解除合同的条件无法成就，被上诉人也就无法依据合同法第九十三条第款的规定解除合同。在此情况下，被上诉人首先应当按照合同法第六十二条第（四）项的规定要求上诉人履行义务，并给出必要的准备时间：在上诉人延迟履行的情况下，被上诉人才可按照合同法第九十四条第（三）项的规定催告上诉人在合理期限内履行，在该催告的合理期限内仍未履行的，被上诉人才可通知解除合同。而被上诉人并未履行法律规定的上述义务及程序，直接于2013年3月27日向上诉人发出《告知函》解除合同，显然不符合合同法规定的合同解除的条件。综合以上两点，上诉人认为2013年3月27日被上诉人向上诉人发出的《告知函》不具备解除《土地租赁合同》的效力。四、关于上诉人是否应支付被上诉人租金、占有使用费及租金、占有使用费数额等问题。1、因对于租赁费没有明确约定履行期限，且争议前上诉人己缴纳110万元，按照合同法第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，要求上诉人缴纳租赁费时应给予必要的准备时间。2、关于土地租赁费数额及违约金是否应当支付。首先，因双方对应按40亩还是50亩缴纳租赁费尚有争议，若按40亩计算，上诉人租赁费已交至2013年12月底：按50亩计算也已交至2012年7月底。其次，一审对上诉人已交110万元租赁费的起算时间是从2007年1月1日明显认定错误（前己述及），也就是说上诉人缴纲租赁费是起算时间应是从2007年2月1日起而非从2007年1月1日起。五、2007年2月1日起上诉人就是被上诉人涉案50亩土地的合法承租人。合同生效后，上诉人一直依约履行向被上诉人交纳租金的义务。自2011年底开始，上诉人多次联系被上诉人交纳租金，被上诉人多种理由拒绝收取租金。2013年3月27日被上诉人突然向上诉人发出《告知函》一封，称上诉人拖欠租金，故向上诉人发函终止土地租赁合同。上诉人认为，被上诉人拒绝收取租金，因此被上诉人无权行使合同解除权。现被上诉人多方阻挠上诉人行使对承租土地的使用权，已造成上诉人重大经济损失。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律明显错误，应依法撤销一审判决，改判继续履行合同。
被上诉人东女姑山居委会辩称，1、本案租赁土地为50亩，被上诉人与勤柯工贸签订的土地转让协议的10亩不包含在诉讼争议的50亩之内。2、2012年7月30日被上诉人将催款函已经实际送达，在实际履行中求实学院的开办股东为本案的上诉人，在一审中上诉人对此也没有进行明确的回应，应视为上诉人默认。在双方往来的过程中（包含上诉人刚才说的收取的租赁费）用的是求实技术学院的名义而不是本案上诉人的名义。关于付款时间约定不明的问题：上诉人承接的是勤柯工贸的合同义务，自然应该按照勤柯工贸约定的付款时间与被上诉人来履行合同。该合同约定中虽然没有约定按照每年的1月1日、7月1日各付50%，以次类推，但是本意就是每年的1月1日、7月1日支付租赁费。在合同的实际履行中，上诉人的6次交款都是提前履行义务，而没有拖后，所以每年的1月1日和7月1日只是一个最后的时间。退一步讲根据合同法第61条规定，没有约定的应当依照双方交易习惯来确认，以此习惯，上诉人同样存在到期后未及时缴纳租赁费，被上诉人拥有合同解除权。所以一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
经审理查明，二审查明的事实与原审查明一致。
本院认为，本案争议的主要论点问题是：1、租赁土地面积的认定；2、租赁费缴纳时间的认定；3、上诉人与被上诉人租赁合同是否已解除；4、上诉人应否支付被上诉人土地租金及占用费。
关于租赁土地面积的认定，本院认为，根据2007年2月1日金钥匙公司、东女姑山居委会、青岛勤柯工贸有限公司三方签订的《房地产转让合同》第一条约定，青岛勤柯工贸有限公司将在青岛市城阳区流亭街道办事处东女姑山村地段享有的土地使用权（①地块编号I8－24－3、使用面积6666平方米的国有出让地；②租赁使用东女姑山村的土地面积50亩）及拥有的房产有偿转让给金钥匙公司。金钥匙公司愿意受让上述房地产的产权和使用权。第二条约定，青岛勤柯工贸有限公司与东女姑山居委会签订的《土地租赁合同》中青岛勤柯工贸有限公司的权利义务自合同生效之日起转让给金钥匙公司。第五条约定，青岛勤柯工贸有限公司在本协议生效后7日协助金钥匙公司办理上述房地产的过户手续。根据上述约定，金钥匙公司系承接了青岛勤柯工贸有限公司在与东女姑山居委会《土地租赁合同》中的权利义务，金钥匙公司租赁东女姑山居委会的土地使用权面积应为50亩，并不包含三方约定办证的I8－24－3地块的10亩土地。且实际履行中，金钥匙公司亦系按照《土地租赁合同》约定的50亩土地租赁费数额支付的租赁费，因此，上诉人主张租赁的50亩土地使用权应扣除办证的10亩无事实依据，本院不予采信。
关于租赁费缴纳时间的认定，根据《房地产转让合同》的约定，金钥匙公司应按照青岛勤柯工贸有限公司与东女姑山居委会《土地租赁合同》的约定直接向东女姑山居委会支付租金，该《土地租赁合同》中约定的租赁费支付方式为：“本合同项下地块租赁费为每亩每年4000元，每10年为一个递增期，递增3%；2002年1月1日，付款10万元，占总金额50%；2002年7月1日再付款10万元。”实际履行中，金钥匙公司支付租金的时间及数额为2007年2月2日支付20万元，2008年1月16日支付20万元，2008年12月29日支付20万元，2009年12月31日支付20万元，2010年12月31日支付20万元，2011年6月29日支付10万元。从上述付款情况看，上诉人支付租赁费基本为每年年底支付下年全年租赁费，只是2011年6月29日提前支付了2012年上半年的大部分费用，但之后未再支付租赁费。因此，按照合同法第六十一条的规定，可以以双方交易习惯来确定支付租赁费的时间，而非上诉人主张的未约定租赁费缴纳时间。
关于租赁合同是否解除的问题。按照已缴租赁费数额对照合同约定的应缴费金额，金钥匙公司自2012年7月1日起欠付租赁费未交，至2013年3月28日东女姑山居委会发出告知函之日，已欠费达9个月。根据土地租赁合同的约定，金钥匙公司应严格按照合同约定支付土地租赁费，不得拖欠，如超出6个月，终止合同。因此，东女姑山居委会于2013年3月28日向金钥匙公司发出告知函时，已符合终止合同条件，故该告知函具有解除土地租赁合同的效力，原审认定双方土地租赁合同于2013年3月28日解除符合法律规定。
关于金钥匙公司应否支付土地租金及占用费的问题。本院认为，金钥匙公司实际占有使用东女姑山居委会的50亩土地，应当支付相应费用。在双方土地租赁合同存续期间，金钥匙应当按照合同约定支付租赁费用；自双方土地租赁合同解除后，金钥匙公司应当支付实际占用期间的使用费。原审据此判令上诉人支付合同关系存续期间的租赁费用及合同关系解除后的占有使用费并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人青岛金钥匙贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年七月二十日
书 记 员 王 繁