黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）源商初字第619号
原告丁雪辉，男，1958年8月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县肇源镇东方红街9委。
被告黑龙江明生房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区承德街271号。
唐丽，该公司负责人。
被告大庆市御隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县第五中学对过。
法定代表人徐勇，该公司经理。
委托代理人白雪，1985年2月9日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区南直路。
原告丁雪辉与被告黑龙江明生房地产开发有限公司（以下简称明生公司）、大庆市御隆房地产开发有限公司（以下简称御隆公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理，依法由代理审判员李宇峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁雪辉、被告御隆公司委托代理人白雪到庭参加诉讼，被告明生公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2012年8月17日，被告明生公司开发建设御隆华庭小区（滨江国际二期）需要资金，在原告处借款70万元，约定月利率3分，借款期限6个月，自2012年8月17日至2013年2月17日，被告须在截止日期一次性将借款还清。由被告明生公司出具82.6万元的借条为证。被告御隆公司用其所有的御隆华庭小区（滨江国际二期）的7套房屋作为抵押并在肇源县房屋管理部门办理了《预购商品房预告登记证明》。抵押协议第二条明确规定，若明生公司不能按时还款时，明生公司和御隆公司无条件将预告登记在原告名下的抵押房产归甲方所有，明生公司和御隆公司协助丁雪辉办理房屋产权所需手续，双方互不找差价。借款到期后，原告多次找被告明生公司索要借款，被告明生公司拒不偿还，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告明生公司立即给付原告借款70万元及利息（以借款本金70元为基数，按约定月利率3分，自2012年8月17日至实际给付之日）；2、被告御隆公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告明生公司缺席，未予答辩。
被告御隆公司辩称，原告与被告明生公司成立借款关系，本金70万元真实性无法认定，3分月利率约定过高，远超过法律规定，不应支持；被告御隆公司不应当承担连带给付责任，御隆公司没有实际取得原告的借款，也没有使用，且并没有为原告与被告明生之间的借款作出连带担保责任承诺，不应当承担连带给付责任。
经审理查明，2012年8月17日，被告明生公司向原告借款70万元，约定月利率3分，借款期限6个月，自2012年8月17日至2013年2月17日。被告明生公司为原告出具82.6万元的借条，并约定用被告御隆公司开发的御隆华庭小区（滨江国际二期）7套住宅楼房作为向原告借款的抵押担保，待还清借款后原告到房产部门将该房屋抵押他项权利无条件解除。同日，原告与二被告签订抵押借款协议，约定若被告明生公司不能按时还款，登记在原告名下的上述抵押房产归原告所有，二被告协助办理房屋产权登记手续，互不找差价。被告御隆公司为配合办理房产部门预告登记所需手续，向原告出具上述7套住宅的购房收据和商品房买卖合同，原告以此办理商品房预告登记手续。借款到期后，原告多次找被告明生公司索要借款，被告明生公司拒不偿还，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告立即给付立即给付原告借款70万元及利息（以借款本金70万元为基数，按约定月利率3分，自2012年8月17日至实际给付之日），并由被告御隆公司承担连带责任。
上述事实有借条、抵押借款协议、抵押物清单、商品房买卖合同、收据、商品房预告登记证明、明生公司说明及当事人陈述予以证实。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案中，被告明生公司向原告借款，并为原告出具借条，双方形成民间借贷合同关系。根据相关法律规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。被告明生公司与原告约定了还款期限，被告应在借款期限届满前一次性偿还借款本金，被告拒不偿还借款，显属违约，故原告要求被告偿还借款本金的诉讼请求，本院予以支持。由于被告明生公司出具借款金额为82.6万元的借条中包括本金70万元和双方约定按3分月利率计算6个月利息的12.6万元，原告亦予以认可，故原告与被告明生公司的借款本金为70万元。根据相关法律规定，借贷双方约定的年利率最高不得超过24%。本案原告与被告明生公司约定月利率3分换算成年利率为36%，已超过法律规定，超过部分不予保护。根据相关法律规定，借贷双方约定了借期内利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，应予以保护，但不得超过年利率24%。因此，本案借期内利率和逾期利率均以年利率24%为标准计算。
本案中，被告御隆公司在抵押借款协议上加盖该公司公章及法定代表人印章，并用该公司公章在抵押借款协议和抵押物清单上加盖骑缝章，用御隆华庭小区（滨江国际二期）107栋7套住宅作为原告与被告明生公司借贷关系的抵押担保，该抵押合同是被告御隆公司真实意思表示，原告与被告御隆公司形成抵押合同关系。根据物权法的规定，不动产抵押应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，原告与被告御隆公司签订商品房买卖合同，系一种非典型担保，欠缺抵押担保物权成立要件。双方在房产部门设定的登记实为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，原告与被告御隆公司之间未形成抵押担保物权关系，原告未取得优先于其他债权人的物权担保，不具有优先受偿权。根据物权法的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。根据担保法解释的相关规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。本案中，抵押借款协议约定被告明生公司不能按时还款时，登记在原告名下的抵押房产归原告所有的约定，属于流质条款而无效，但不影响原告作为债权人向被告御隆公司主张抵押合同上的担保债权，被告御隆公司作为抵押人应以抵押物的价值为限承担连带清偿责任。被告御隆公司以出具商品房买卖合同和收据只是为预告登记备案使用，抗辩认为双方不具有房屋买卖的合意，该抗辩理由成立，本院予以采纳。同时，被告御隆公司认为提起抵押担保未办理抵押登记，抵押合同就不产生法律效力的抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。故对原告要求被告承担合同责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原告与被告明生公司成立有效的民间借贷合同关系，原告与被告御隆公司成立有效的抵押合同关系，二被告应承担各自的违约责任。被告明生公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百一十条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条的规定，判决如下：
一、被告黑龙江明生房地产开发有限公司于本判决生效后立即偿还原告丁雪辉借款70万元及利息（以借款本金70万元为基数，按年利率24%，自2012年8月17日起计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止）；
二、被告大庆市御隆房地产开发有限公司在抵押房产价值范围内承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费5400元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
代理审判员 李宇峰
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 贾美阳
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告晶传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同、对价当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应当予以支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。