河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终324号上诉人（原审被告）：洛阳力合城建置业有限公司。住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道***号洛阳报业大厦。法定代表人：李超虎，董事长。委托诉讼代理人：付景新、陈晓茹，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩千埴，女，2005年4月21日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。法定代理人：韩会霞，女，1972年7月1日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。系韩千埴母亲。上诉人洛阳力合城建置业有限公司（以下简称力合城建公司）因与被上诉人韩千埴商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2017)豫0311民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力合城建公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实错误。一审认定的“交房时间”，没有事实根据和法律依据。本案实际交房日期为2016年2月24日，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定“交房之日”应该按照事实与常理理解为“实际交房时间”，即2016年2月24日。一审法院认定上诉人应承担违约金，没有事实根据。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，上诉人应在2016年2月24日之后一年即2017年2月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而上诉人于2016年12月16日已办理了竣工验收备案手续，即上诉人就办理产权登记的协助义务己按照约定的自交房之日起一年内履行完毕。办理产权登记的主体是被上诉人，而不是上诉人，根据购房合同约定，被上诉人要求上诉人支付违约金的条件不具备，一审判决没有事实根据。二、退一步讲，即使上诉人构成违约，一审法院计算违约金的起始日期错误，且计算违约金的标准过高，应予以降低。本案被上诉人没有任何实际直接损失，且本案房屋已经交付给被上诉人，并没有影响到使用功能，因此如果按约定标准计算违约金有悖公平原则。三、一审法院关于受理费的承担错误。根据一审判决可知，一审适用的是简易程序，而简易程序诉讼费应减半收取，而一审法院并没有依法减半收取。韩千埴辩称，其所购房屋所在楼栋的房屋所有权证于2017年7月4日方取得洛阳巿房管部门批准，导致其所购房屋一直无法办理房产证，过错在上诉人，上诉人应当承担违约责任。被上诉人办理房产证的前提是上诉人销售的房产必须有房产证等具备办理转移登记的条件。关于违约起始日期最迟应于通知交房时间届满之日。上诉人称违约金标准过高，没有事实和法律依据。韩千埴向一审法院起诉请求：1、依法判令力合城建公司立即给其办理“力合翰林苑第18幢1单元1-1302号”房地产的所有权权属证书；2、依法判令力合城建公司向其支付自2015年4月4日起至韩千埴取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（违约金按照韩千埴已付总房款379597元按日万分之0.5标准计算）；3、判令力合城建公司退还韩千埴支付的太阳能热水器价款3500元，并支付自2014年11月4日起至实际退还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息；4、依法判令力合城建公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年12月4日，韩千埴母亲韩会霞作为韩千埴的法定代理人与力合城建公司签订了《商品房预售合同》，约定韩千埴购买力合城建公司开发的位于洛龙区××、××翰林××单元××号住房，总房款379597元。合同第八条约定出卖人应当在2013年11月30日前将验收合格的房屋交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应当在房屋交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：自交房之日起一年内，由出卖人协助买受人办理房产证，所需相关费用由买受人承担，自交房一年后仍无法办理房产证，出卖人需按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。韩千埴依约在上述合同约定期限内向力合城建公司支付了379597元购房款。根据韩千埴提交的交房通知书显示，力合城建公司通知韩千埴于2014年12月25日至12月30日办理交房手续。力合城建公司提交的《力合翰林苑业主交房办理签收确认表》显示，韩千埴法定代理人韩会霞于2016年2月24日代韩千埴领取了《前期物业服务协议》、入户钥匙等。力合城建公司于2017年7月4日取得了力合翰林苑18幢楼的不动产权证书。韩千埴于2014年11月4日向力合城建公司缴纳了3500元太阳能款。案件审理中，因双方意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为，韩千埴与力合城建公司签订的《商品房预售合同》第十五条约定的力合城建公司对韩千埴办理房产证履行的系协助义务，力合城建公司在韩千埴立案后，于2017年7月4日取得了力合翰林苑18幢楼的不动产权证书，已经具备协助韩千埴办理房产证的条件，故韩千埴第一项诉讼请求，无需再作出判决。关于韩千埴主张的逾期办证违约金，《商品房预售合同》第十五条约定自交房一年后仍无法办理房产证，出卖人须按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，力合城建公司于2014年通知韩千埴在2014年12月25日至2014年12月30日办理交房手续，可见力合城建公司在该时间点已具备交房条件，故《商品房预售合同》第十五条约定的“交房时间”应该以此时间作为起算时间，即力合城建公司应当在2014年12月30日之后一年即2015年12月30日前协助韩千埴办理房产证，但力合城建公司在2017年7月4日才具备协助韩千埴办理房产证的条件，故力合城建公司应当自2015年12月31日开始以已交房款379597元为基数按日向韩千埴支付万分之0.5的违约金，至2017年7月4日止。关于韩千埴主张的力合城建公司退还其太阳能热水器价款3500元的诉讼请求，力合城建公司作为房地产开发商，太阳能热水器系按照政府文件要求统一安装，韩千埴无证据证明太阳能买卖合同具有撤销或无效情形，故韩千埴该项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院》第十八条、第十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、力合城建公司于判决生效之日起十日内向韩千埴支付自2015年12月31日至2017年7月4日止以已交房款379597元为基数按日计算万分之0.5的违约金。二、驳回韩千埴的其他诉讼请求。本案受理费360元，由韩千埴承担60元，力合城建公司负担300元。二审审理中，韩千埴提交物业费票据（交款单）一张，拟证明其交物业费的起始日期就是实际交房日期。上诉人质证意见是：该收款单位是德仁物业公司，对该交款单的真实性无法核实。从内容上显示收费日期为2016年2月24日，和上诉人提交的被上诉人办理交房手续的时间相吻合，也可以说明被上诉人办理交房是在2016年2月24日。本院经审理，除与一审查明的事实一致外，另查明：1、涉案《商品房预售合同》第十一条“交接”，约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：交房时间出卖人以电话或短信，或《洛阳晚报》刊登公告的办理房屋交付手续期间为准，买受人本人未到场也未委托代理人到场，则自该期间届满之日，视为出卖人已履行交付义务，自该日起房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。相应地，出卖人应当承担的商品房质保责任、买受人应对物业管理公司及其他单位或个人应当承担的物业管理费用及其他费用或责任也于同日开始计算。2、被上诉人于2016年2月24日向洛阳德仁物业管理有限公司交纳物业费1147元，该费用周期为2015年1月31日至2016年1月30日。本院认为，本案力合城建公司与韩千埴的法定代理人韩会霞代韩千埴签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。该《商品房预售合同》第十五条约定自交房一年后仍无法办理房产证，出卖人须按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。力合城建公司于2014年通知韩千埴在2014年12月25日至2014年12月30日办理交房手续，根据本案《商品房预售合同》第十一条的约定，应视为力合城建公司在该时间点已履行交房义务，故《商品房预售合同》第十五条约定的“交房时间”应该以此时间作为起算时间，即力合城建公司应当在2014年12月30日之后一年即2015年12月30日前协助韩千埴办理房产证，但力合城建公司在2017年7月4日才具备协助韩千埴办理房产证的条件，故其应当自2015年12月31日开始以已交房款379597元为基数按日向韩千埴支付万分之0.5的违约金，至2017年7月4日止。一审关于违约金部分的判决，具有事实和法律依据，并无不当。一审审理本案，适用了简易程序，应减半收取诉讼费，但一审法院没有依法减半收取存在错误，本院对此依法予以纠正。综上，力合城建公司关于违约金部分的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费360元，减半收取180元，由韩千埴负担30元，洛阳力合城建置业有限公司负担150元。二审案件受理费172元，由洛阳力合城建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一八年五月十五日书记员  刘冰冰