湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0381民初1303号
原告：徐朝红，女，生于1976年6月15日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业。
原告：邹刚，男，生于1975年11月8日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业。
二原告共同委托代理人：周华丽，十堰市援民法律服务所法律工作者。代理权限：代为参加庭审，代收法律文书。
被告：湖北邦达房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区徐东大街88号都市经典*栋*单元**层*室。
法定代表人：陈世涛，系该公司董事长。
委托代理人：郑亚雄，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，进行和解，申请执行及代为签收法律文书。
被告：中国建设银行股份有限公司武当山支行。住所地：湖北省武当山旅游经济特区太和中路**号。统一社会信用代码：914203007327269661。
负责人：王明华，系该行行长。
委托代理人：王宇亮，湖北大和律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼，代为签收法律文书。
原告徐朝红、邹刚诉被告湖北邦达房地产开发有限公司（以下简称：邦达公司）、中国建设银行股份有限公司武当山支行（以下简称：建设银行武当山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成由审判员薛明担任审判长，代理审判员荣志立主审、人民陪审员周爱民参加的合议庭，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告徐朝红、邹刚的共同委托代理人周华丽，被告邦达公司的委托代理人郑亚雄、被告建设银行武当山支行的委托代理人王宇亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐朝红、邹刚诉称：2013年1月26日，原告徐朝红与被告邦达公司签订了《商品房预售合同》，原告徐朝红、邹刚（二原告系夫妻关系）购买被告邦达公司开发的位于武当山旅游经济特区老营路武当旅游商城的商业门面1层18号，面积共25.09平方米，房款共计411451元。合同签订后原告徐朝红、邹刚一次性支付购房款211451元，剩余200000元二原告和被告邦达公司与被告建设银行武当山支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，二原告向被告建设银行武当山支行借款200000元，由二原告按月还款，被告邦达公司对借款承担保证责任。二原告自按揭合同生效之日起依约履行合同，每月按时还款，但被告邦达公司至今不能办理房屋产权凭证，已构成根本违约，经多次协调无果，为此，提起诉讼。请求：1、解除原告徐朝红与被告邦达公司签订的《商品房预售合同》，解除二原告与被告建设银行武当山支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告邦达公司退还二原告已付的首期购房款和按揭供款本金、利息，合计272951元，并从被告邦达公司收到房屋款之日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金；3、诉讼费用由被告邦达公司承担。
原告徐朝红、邹刚就起诉的事实和理由，向本院提交以下证据：
证据一、《商品房预售合同》及《合同补充协议》的原件各一份、收据原件四份，拟证明原告徐朝红与被告邦达公司于2013年1月26日签订《商品房预售合同》，合同约定原告徐朝红购买被告邦达公司开发的武当旅游商城1层18号门面，价格总计411451元，出卖人在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，二原告支付了购房款211451元。经质证，被告邦达公司对该组证据不持异议；被告建设银行武当山支行对该组证据提出异议，认为该组证据与其没有关联性。本院对该组证据的真实性及其证明内容予以确认。
证据二、《个人住房（商业用房）借款合同》原件一份，拟证明二原告和被告邦达公司与被告建设银行武当山支行于2013年12月13日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告建设银行武当山支行借给二原告200000元，在年息7.86%基础上浮动20%支付利息，被告邦达公司对借款承担连带还款责任，被告建设银行武当山支行于2014年3月24日将二原告的借款200000元支付给被告邦达公司。经质证，二被告对该证据不持异议。本院对该证据的真实性及其证明内容予以确认。
证据三、个人活期明细查询复印件一份，拟证明原告徐朝红共计支付被告建设银行武当山支行借款本金及利息合计61500元。经质证，被告邦达公司对该证据不持异议；被告建设银行武当山支行对该证据提出异议，认为该证据与其没有关联性。本院对该证据的真实性及其证明内容予以确认。
证据四、《委托经营管理协议》、产权人收益账户确认书、收据的原件各一份，拟证明被告邦达公司于2013年1月26日履行交房义务后，二原告将房屋返租给被告邦达公司经营。经质证，被告邦达公司对该组证据不持异议；被告建设银行武当山支行对该组证据提出异议，认为该组证据与其没有关联性。本院对该组证据的真实性及其证明内容予以确认。
证据五、房屋登记费（非住宅）票据原件二份，拟证明原告徐朝红支付了房屋登记费1100元，但因被告邦达公司的原因，至今未办理房屋产权凭证。经质证，被告邦达公司对该证据不持异议；被告建设银行武当山支行对该证据提出异议，认为该证据与其没有关联性。本院对该证据的真实性及其证明内容予以确认。
被告邦达公司辩称：1、二原告诉称被告邦达公司至今不办理房屋产权凭证不属实，至今未能办理证件的原因不在于被告；2、原、被告双方签订的《商品房预售合同》及《委托经营管理协议》，证明被告邦达公司已经将房屋交付给了原告，由原告行使物权，原告已领取收益长达两年，如原告诉请解除合同，对原、被告均造成损失，故建议双方和解处理；3、根据合同相对性，原告主张被告邦达公司退还按揭借款本息不能成立，被告邦达公司与被告建设银行武当山支行不是借款合同的借贷双方，原告的第二项诉请不能成立，被告邦达公司不承担责任。
被告邦达公司就答辩的事实和理由，向本院提交如下证据：
证据一、停工通知书复印件二份及供用电业务用函、《关于武当旅游商城项目急待解决事项的请示》（2012年3月21日）、《关于武当旅游商城项目二标段是否继续开发的请示》的复印件各一份、《关于武当旅游商城项目急待解决事项的请示》（2016年5月25日）的原件一份，拟证明：1、被告邦达公司在施工建设武当旅游商城2期项目时，因涉及到国家重点文物保护，武当山特区文物局与武当山特区规划建设局向我公司送达了书面的停工通知书，湖北丹江电力股份有限公司也向我公司送达了停止供电的书面函件，2012年3月21日我公司向特区管委会提交了书面请示解决包括二期在内的拆迁等问题，请示经特区相关领导签署了意见；2、2016年5月20日，我公司就土地证、房产证的办理要求特区文物局做出是否继续开发的答复；3、2016年5月25日，我公司向特区政府书面请示，就土地证、房产证的办理要求特区政府组织专班尽快拿出管理办法，综上说明我公司在积极履行为原告办理房屋产权登记手续，至今未能办成的原因是因为二期项目开发涉及到文物保护，不能统一办理土地证件，导致房地产管理部门不能核发房屋产权凭证。经质证，二原告对该组证据提出异议，认为：1、2012年3月21日的请示及2016年5月20日的请示、2016年5月25日的请示都是被告邦达公司自己向有关部门提出的，上述请示的内容是否属实没有办法进行核实，故不能作为证据使用，不能证明被告在积极履行办理房屋产权凭证的义务，不能成为被告至今没有办理产权证书的合法理由；2、原告与被告签订合同的时间为2013年1月26日，停工和停电通知书均发生在2012年，被告邦达公司在明知工程存在问题的情况下，仍然向原告销售房屋，存在故意欺诈的行为。被告建设银行武当山支行对该组证据不持异议。本院对该组证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性及其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据二、《建筑工程竣工验收报告》复印件一份及《委托经营管理协议》原件一份，拟证明被告邦达公司开发的武当旅游商城于2013年12月18日经相关部门组织进行了验收，被告已向原告履行了交付房屋的义务，原告已行使物权并因此获得收益。经质证，二原告对该组证据的真实性不持异议，但认为该组证据不能证明原告取得了物权，《委托经营管理协议》中租金支付的内容不合理、不合法。被告建设银行武当山支行对该组证据不持异议。本院对该组证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性及其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据三、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建筑工程施工许可证》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划许可项目代用证》、《商品房预售许可证书》的原件各一份，拟证明被告邦达公司开发建设的武当旅游商城，各项行政许可手续齐备，工程建设及销售房屋程序合法。经质证，二原告对该组证据的真实性不持异议，但认为《建设工程规划许可项目代用证》、《建设用地批准书》已经失效，《房屋拆迁许可证》截止日期为2011年6月1日，且据二原告了解该项目的拆迁没有完成，不能办理房地产权属证书的原因是被告邦达公司的手续不符合规定。被告建设银行武当山支行对该组证据的真实性不持异议，但认为与其没有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性及其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
被告建设银行武当山支行辩称：同意解除与二原告的借款合同，但是二原告应当偿还被告建设银行武当山支行的借款本息，被告邦达公司承担连带保证责任，被告建设银行武当山支行对抵押财产享有优先权，并已另行起诉。
被告建设银行武当山支行就答辩的事实和理由，向本院提交如下证据：
民事起诉状及湖北省人民法院诉讼费专用票据的复印件各一份，拟证明被告建设银行武当山支行已向法院提起诉讼，法院已立案受理。经质证，二原告对该组证据的真实性不持异议，但认为被告建设银行武当山支行的诉请是否会得到支持，由法院判定，原告认为诉请中要求原告偿还借款本息及违约金应不予支持。被告邦达公司对该组证据的真实性不持异议。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
经审理查明：被告邦达公司于2012年6月29日取得湖北省武当山旅游经济特区老营路武当旅游商城的鄂武房预售字（2012）02号湖北省商品房预售许可证书。2013年1月26日，原告徐朝红（买受人）向被告邦达公司（出卖人）购买了位于武当山旅游经济特区老营路武当旅游商城1层18号商铺，双方签订了《商品房预售合同》和《合同补充协议》，《商品房预售合同》约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：壹层18号房。该商品房的用途为商业，建筑面积共约25.09平方米，单价为每平方米16399元，总金额411451元整。出卖人应当在2013年8月31日前，将房屋竣工综合验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”；当天，原告徐朝红（委托人、甲方）与______商业运营管理有限公司（受托人、乙方）签订了《委托经营管理协议》，合同约定：“第一条，商铺的基本情况1、甲方购买的商铺位于武当山特区老营路的武当旅游商城项目1层18号。第二条，甲方同意将该商铺委托乙方统一经营管理或代理租赁，在此期间该商铺的经营权、使用权归乙方所有。第三条委托经营管理期限2、该商铺委托经营管理期限为10年，从2013年5月1日至2023年4月30日止。第一年、第二年、第三年、第四年、第五年度乙方支付给甲方的商铺收益为该商铺总房价的8%每年，人民币32916元”，被告邦达公司作为担保人在合同上加盖了合同专用章，合同签订后，二原告分别于2013年1月17日、1月18日、1月27日、2月1日以银行转账等方式向被告邦达公司支付了购房款211451元，被告邦达公司向原告出具了15000元、50000元、148440元和3011元的收据各一张；其余购房款200000元，二原告（借款人）与被告建设银行武当山支行（贷款人）于2013年12月13日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：“第二十九条，对第二条的约定借款人借款本金为人民币贰拾万元整。第三十条，对第三条的约定借款期限为壹佰贰拾个月。第三十一条，对第四条的约定一、贷款利率本合同项下的贷款利率为7.86%（月／年）利率，执行下列第叁种：叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%；”。被告建设银行武当山支行于2014年3月24日向被告邦达公司转账了二原告借款的200000元，二原告已偿还被告建设银行武当山支行借款本金33339.9元、利息3015.24元，合计36355.14元。被告邦达公司于2013年12月18日组织验收小组对武当旅游商城一期项目工程进行了验收，但未办理该工程的竣工验收备案证明书。该商铺现实际由被告邦达公司经营管理、代理租赁，原告徐朝红、邹刚已依合同约定从被告邦达公司处领取了商铺二年的收益款。
另查明：原告徐朝红、邹刚于2011年4月25日在湖北省武当山特区民政局登记结婚。2012年3月21日，被告邦达公司就武当旅游商城一期项目涉及文物保护被通知停工、建筑层高降低、建筑面积减少等情况，向武当山特区管委会提交了《关于武当旅游商城项目急待解决事项的请示》，管委会负责人作出批示，由规划建设局、文物局向被告邦达公司下达意见。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告徐朝红与被告邦达公司签订了《商品房预售合同》和《合同补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合法、有效，原告徐朝红与被告邦达公司形成房屋买卖合同法律关系。上述商铺在二原告婚姻关系存续期间购买，原告邹刚对夫妻共同财产，有平等的处理权。原告徐朝红先后通过银行转账、贷款按揭的方式向被告邦达公司支付了上述商铺的购房款，并从被告邦达公司处领取了二年的收益款，商铺现实际由被告邦达公司经营管理、代理租赁，被告邦达公司亦向二原告交付了上述商铺，二原告及被告邦达公司对此不持异议。原告徐朝红、邹刚以被告邦达公司至今不能办理房地产权属证书为由，主张解除原告徐朝红与被告邦达公司签订的《商品房预售合同》，但当事人要求办理房屋所有权登记的前提，应当是房屋已经具备了办理所有权登记的条件，本案中，被告邦达公司已取得《建设用地规划许可证》（2009年7月1日）、《建筑工程施工许可证》（2011年4月19日）、《湖北省商品房预售许可证书》，因武当旅游商城项目涉及文物保护和拆迁工作的原因，该项目工程未能按照规划设计开发建设完毕，以致《竣工验收备案证明书》、《国有土地使用证》未能核发，涉案商铺因此不具备办理房屋所有权登记的条件；其次，原告徐朝红与被告邦达公司在《商品房预售合同》中，已明确约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金，综上，本案二原告已接收上述商铺，现房地产权属证书逾期尚未办理，被告邦达公司构成违约，但二原告要求解除《商品房预售合同》的诉请，缺乏法律依据，且双方就逾期办证情形的处理已有约定，故本院对原告的该项诉请不予支持。为此，二原告与被告邦达公司应按照合同约定履行各自义务，二原告主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》、退还首付款及按揭供款本息，并要求被告承担上述款项的违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告徐朝红、邹刚的诉讼请求。
案件受理费5394元，由原告徐朝红、邹刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 薛 明
代理审判员 荣志立
人民陪审员 周爱民
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 钱文静
本案所适用的法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
3.《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。