广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2868号
上诉人（原审原告）：施伽菘，男，1982年1月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：林玉君，女，1984年9月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。
上诉人施伽菘、林玉君因与上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人施伽菘、林玉君上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为：通大公司立即向施伽菘、林玉君赔偿从2015年4月10日起至通大公司出具房地产权属证书之日止以购房总金额515240元为计算基数，按每日万分之二的标准计算的逾期办证违约金；3.通大公司赔偿施伽菘、林玉君误工费3122.6元。事实和理由：1.一审法院判令通大公司向施伽菘、林玉君支付迟延交楼违约金共计20918.7元，并无不妥，应予维持。2.一审法院根据公平、诚信原则，认定通大公司需赔偿的违约金以不超过51000元为限，没有法律依据。通大公司应按双方在涉案合同第十四条约定的标准，以买受人已付房价款为计算基数，按每日万分之二的标准向买受人支付逾期办证违约金。3.双方当事人签订的《中山市商品房买卖合同》系通大公司向买受人提供的格式合同，该合同第十四条系关于开发商逾期办证应承担违约责任的约定，相关内容已作加黑、加粗处理。上述合同及内容是双方当事人真实意思表示，合法有效。一审法院酌定通大公司应支付的逾期办证违约金以51000元为限，违反了双方合同的约定，不利于督促通大公司及时办理房产证及保护买受人的合法权益。4.现买受人因通大公司迟延交房、迟延办证遭受巨大损失，即使按双方约定的标准计算通大公司应支付之违约金，尚不足以弥补买受人的损失。
通大公司的答辩意见同其上诉意见。
上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、相关法律、法规的规定，建设工程经验收合格即可交付使用。本案双方当事人在合同中已明确约定以涉案商品房经建设工程质量验收自检合格为交付标准。双方的上述约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。通大公司提交的《竣工验收备案表》显示涉案商品房所在建设工程已于2012年7月20日经五方验收合格，即涉案房屋于该日已达到交付标准。一审法院认定涉案房屋于2012年7月20日仍未达到交付标准，不符合法律规定及客观事实。二、涉案商品房达到约定的交付标准后，通大公司已通知买受人办理收楼手续，至此，通大公司已完成合同约定的交楼义务。三、一审法院对逾期交楼违约金诉讼时效的法律适用有误。即使通大公司存在逾期交楼的问题，买受人亦应自知道权利被侵害之日（2012年5月30日）起两年内（2014年5月30日）主张权利，故买受人提起本案诉讼已超过诉讼时效。四、一审法院认定通大公司逾期递件的起算时间点有误。根据双方签订的合同第十四条的约定，通大公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。既然一审法院认定通大公司尚未将涉案商品房交付买受人，根据双方的上述规定，涉案商品房的递件期限尚未开始起算，更谈不上逾期递件。一审法院认定双方约定的“商品房交付使用”之日为合同约定的交房之日，歪曲了双方合同约定的内容。此外，同时起算逾期交房、逾期办证违约金与常理及法律公平相违背。五、一审判决存在履行不能的情况。涉案商品房备案登记所需相关资料需由各承建单位分别向政府相关部门进行提交，待各承建方取得相关部门出具的相应文件资料后，通大公司才能将相关资料一并递交之房地产权属登记管理部门办理备案手续。
施伽菘、林玉君的答辩意见同其上诉意见。
施伽菘、林玉君向一审法院起诉请求：1.通大公司向施伽菘、林玉君支付2013年9月29日至2014年4月20日期间的逾期交房违约金20918.7元；2.通大公司向施伽菘、林玉君支付逾期办证违约金（从2015年4月10日起以总房款515240元为基数按每日万分之二计算至通大公司出具施伽菘、林玉君名下的房地产权属证书时止，暂计17106元）；3.通大公司向施伽菘、林玉君赔偿误工费3122.6元。
一审法院认定事实：2011年8月6日，施伽菘、林玉君与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：施伽菘、林玉君购买通大公司所有的位于xxx市xx庭xx幢xxx房，房价款为515240元；现金付款155240元约定付款时间为2011年8月6日，商业贷款360000元约定付款时间为2011年9月6日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》签订后，施伽菘、林玉君向通大公司支付了房价款515240元，并由通大公司向施伽菘、林玉君出具购房发票。通大公司称于2012年7月30日按合同约定的地址向施伽菘、林玉君发出收楼通知书，通知施伽菘、林玉君自2012年7月30日起前往通大公司处办理涉案商品房的收楼手续。施伽菘、林玉君确认收到该收楼通知书，但认为涉案商品房仍未符合约定的交付条件。双方确认至今未办理交付商品房手续。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后施伽菘、林玉君以通大公司逾期交楼及办证违约为由要求被告支付逾期交楼及办证违约金，通大公司不予支付。为此，施伽菘、林玉君诉至一审法院，提出前述诉求。
通大公司提交的竣工验收备案表显示，出具时间为2012年7月20日，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意涉案商品房验收；提交的电梯监督检验报告显示，出具时间为2013年1月13日，由广东省中山市特种设计检验所盖章确认涉案商品房的电梯检验合格；提交的生活饮用水给水工程卫生学评价报告显示，出具时间为2013年8月7日，由中山市疾病预防控制中心盖章确认涉案商品房生活饮用水给水工程经评估基本符合国家相关卫生要求；提交的客户工程竣工查验报告单显示，出具时间为2009年11月24日，由广东电网有限责任公司中山三角供电分局盖章确认旭日御华庭专用电房变配电安装工程检验合格；提交的建设工程消防验收意见书显示，出具时间为2014年4月18日，由中山市公安消防支队三角大队盖章确认旭日御华庭住宅小区经综合评定该工程消防验收合格。
一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同约定涉案商品房的交房标准为自检合格，应当理解为涉案商品房除由建设、施工、监理、勘察、设计单位共同出具工程竣工验收报告确认同意竣工验收外，同时必须满足电梯、水电、煤气、消防的正常使用。通大公司提交的证据已证明涉案商品房于2011年6月30日已取得工程竣工验收报告，即该日已达到合同约定的交付条件。而涉案商品房的电梯、水电、煤气、消防中最后一项完成验收合格的是消防，完成验收合格的时间为2014年4月18日。为此，涉案商品房于2014年4月18日才达到合同约定的交房标准，并满足基本的安全条件和居住要求。商品房买卖合同第八条约定被告应于2012年5月30日前向施伽菘、林玉君交房，故一审法院认定通大公司未按约定时间向施伽菘、林玉君交付符合交付条件的商品房。逾期交房违约金应从2012年5月31日起计算，施伽菘、林玉君主张从2013年9月29日起算，与法不悖，一审法院予以准许。通大公司逾期交楼，其在涉案商品房符合交付条件后负有通知施伽菘、林玉君收楼的义务，即使通大公司提供的收楼通知书真实，也发生于商品房符合交付条件前，施伽菘、林玉君当然有权拒绝收楼，因通大公司未能提供其他证据证明已履行通知收楼义务，一审法院认定施伽菘、林玉君至今仍未收楼，施伽菘、林玉君主张逾期交房违约金计算至2014年4月20日，与法不悖，本院予以准许。故通大公司应支付施伽菘、林玉君从2013年9月29日起至2014年4月20日期间的逾期交房违约金为21021.79元（515240元×204天×2/10000），施伽菘、林玉君主张20918.7元，与法不悖，一审法院予以支持。
关于通大公司主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，若出卖人逾期交房，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案逾期交房违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。
关于逾期递件办证违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2012年5月30日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2015年4月16日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向施伽菘、林玉君承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至被告持相关资料到权属登记机关递件之日，由于涉案商品房已符合交房的条件，施伽菘、林玉君可以随时到通大公司处办理收房手续，并可实现商品房的基本价值，加上施伽菘、林玉君未能提供证据证明其损失，若逾期办证违约金按约定的每日万分之二计算至通大公司递件之日，违约金显然过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向施伽菘、林玉君支付逾期递件办证违约金以51000元为限。
关于施伽菘、林玉君主张的误工费、本案诉讼费、财产保全费、执行费的问题。因双方对误工费没有约定，且无法律依据，施伽菘、林玉君主张误工费，理据不足，一审法院不予支持。因通大公司逾期交房构成违约，本案诉讼费应由通大公司承担；因施伽菘、林玉君主张的财产保全费、执行费尚未支出，一审法院不予支持。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。
关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按施伽菘、林玉君已付房价款的每日万分之二计算违约金给施伽菘、林玉君。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司辩解理由不成立。
综上，施伽菘、林玉君诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向施伽菘、林玉君支付逾期交房违约金20918.7元；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向施伽菘、林玉君支付逾期递件办证违约金（从2015年4月17日起以金额515240元按每日万分之二标准计算至通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，以51000元为限）；三、驳回施伽菘、林玉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，减半收取117元，由通大公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：施伽菘、林玉君与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。双方签订的中山市商品房买卖合同第十三条约定，出卖人承诺商品房交付使用之日，与商品房正常使用直接关系的供水、供电、电梯等设施可正常使用；若上述设施在规定日期内未达到使用条件，双方可协商延期收楼，经买受人同意可先行收楼，出卖人承诺在买受人收楼后60天内完成上述设施。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点有四：一是通大公司是否已履行交楼的义务；二是买受人主张的逾期交楼违约金是否经过诉讼时效；三是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误；四是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高。
关于争议焦点一，即通大公司是否已履行交楼义务的问题。虽然双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付标准为房屋经建设工程质量验收自检合格，且通大公司提交的竣工验收备案表亦显示涉案商品房所在建设工程已于2012年7月20日经建设、勘查、设计、施工及监理单位办理竣工验收。但根据双方在合同第十三条的约定，通大公司向买受人交付使用之商品房，除应具备经验收合格的条件外，为保障买受人对该房屋之日常使用，与该商品房之使用有密切联系之供水、供电系统及电梯等设施亦应能够正常使用。现通大公司提供的证据显示涉案商品房所在之供水系统及电梯、消防设施的验收合格时间均在2012年7月20日之后，故即使涉案房屋在2012年7月20日即已经五方验收合格，且通大公司已于2012年7月30日书面通知买受人办理收楼手续，但因该房屋此时尚未满足基本的安全条件及居住要求，不能视为通大公司已履行交楼的义务。故一审法院认定通大公司于2012年7月20日仍未履行交楼义务，并无不妥，本院予以确认。此外，虽然涉案商品房所涉供水、供电系统及电梯、消防设施已于2014年4月18日全部开通并经相关部门验收合格，但因通大公司既未能举证证明其此后曾通知买受人再办理收楼手续，也未能举证证明买受人已实际接收了涉案房屋，故买受人主张通大公司向其支付计算至交楼之日止的逾期交房违约金并无不妥，本院予以维持。
关于争议焦点二，即买受人主张的逾期交楼违约金是否经过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张之逾期交楼违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期交楼行为的持续而延续，因通大公司履行交楼义务而完成。现因通大公司尚未履行交楼的义务，其向买受人支付逾期交楼违约金的义务尚在持续中。故买受人向通大公司主张逾期交楼违约金并未经过法定的诉讼时效期间。
关于争议焦点三，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交房之日加上720个工作日起算，通大公司则认为涉案商品房尚未交付，故通大公司履行递件办证义务的期限尚未开始起算。通大公司的上述辩解实质上是认为其递件义务应从实际交房之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2012年5月30日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2012年5月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2015年4月22日前办理递件手续。一审法院认定通大公司应在2015年4月16日前办理递件手续，认定事实有误，本院予以纠正。通大公司以涉案商品房尚未实际交付为由主张其递件办证义务尚未开始，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点四，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在涉案商品房买卖合同中已对逾期办证违约金的计算已有明确约定。通大公司作为该格式合同之提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估。且因通大公司的违约行为，买受人至今未取得涉案商品房的完整物权，对涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金过分高于其损失，故双方合同约定的违约金并未过分高于买受人因此受到的损失，通大公司应当按照合同约定的计算方法向买受人支付违约金。一审法院酌定该违约金应调整为以51000元为限，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
此外，关于施伽菘、林玉君主张的误工费、财产保全费、执行费问题。因施伽菘、林玉君并未举证证明其因通大公司的违约行为造成其上述损失，故本院对此不予支持。
综上所述，施伽菘、林玉君的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持；通大公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律不当，致处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第924号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第924号民事判决第二项、第三项；
三、中山市通大房地产有限公司向施伽菘、林玉君支付从2015年4月22日起至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房（位于xx市xxxx庭xx幢xx房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金[以515240元为基数按每日万分之二标准计算；其中，从2015年4月22日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向施伽菘、林玉君支付；从本判决发生法律效力之次日至中山市通大房地产有限公司持办理涉案商品房（位于xx市xxxx庭xx幢xx房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向施伽菘、林玉君支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，中山市通大房地产有限公司于持办理涉案商品房（位于xx市xxxx庭xx幢xx房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内施伽菘、林玉君一次性支付]。
四、驳回施伽菘、林玉君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费828元，减半收取为414元（施伽菘、林玉君已预交），由中山市通大房地产有限公司负担；二审案件受理费1133元（施伽菘、林玉君与中山市通大房地产有限公司已各预交828元），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 易嘉璇