海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民一初字第848号
原告：谢振辉，男，1972年9月19日出生，汉族，现住海口市龙华区。
委托代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。
被告：刘慧玲，女，1982年12月16日出生，汉族，现住海口市美兰区。
委托代理人：吴云，海南泽田律师事务所律师。
原告谢振辉诉被告刘慧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案后，依法由审判员徐光华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢振辉的委托代理人魏道言，被告刘慧玲及其委托代理人吴云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢振辉诉称，2009年6月原告因被人陷害入狱服刑，人身自由受到限制。为维护自身合法权益，筹集维权费用，原告于2010年11月24日在海南省海口市琼州公证处的公证下签发授权书，内容为委托刘慧玲全权办理原告名下位于海口市海昌路9号光明阁B座502A房（证号：HK077XXX）出让事宜，委托事项具体为签订买卖合同、办理产权过户、收取房款及办理评估交税等。2011年1月17日，被告以原告代理人的身份与自己签订了《房地产买卖契约》，约定被告以313140元的价格受让涉案房产，转让价款于2012年6月13日前付清。被告基于上述合同，已于2011年1月31日将涉案房屋变更登记到自己名下，并一直居住至今。但是，被告占有房屋后，至今都没有将上述购房款支付给原告，构成根本违约。原告于2014年12月16日通过顺丰快递向被告发出《催款函》，要求被告在收到该函件后15天之内向原告支付上述购房款，否则原告将依法解除《房地产买卖契约》，并追究被告的违约责任。被告收到《催款函》后，时至今日，都没有向原告支付购房款，也没有提出任何异议。原告认为，被告基于上述《房地产买卖契约》已将涉案房产过户到自己名下，但是被告至今都没有将约定的购房款支付给原告，构成根本违约，根据《合同法》等相关规定，原告有权解除该《房地产买卖契约》，并要求被告返还房产，承担违约责任。因《房地产买卖契约》没有明确约定逾期支付购房款应承担的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，原告主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年6月13日起计算至被告支付购房款之日止，暂计至2015年3月18日，违约金计算为313140元×6.0％×（1＋50％）×（2＋270天／360天）年=77502.15元。综上，特诉请法院判令：1、解除被告于2011年1月17日代理原告与自己签订的《房地产买卖契约》。2、被告返还原告房产（证号：HK077XXX），将房产恢复到原告名下，并承担过户产生的全部税费。3、被告向原告支付违�金77502.15元。4、被告承担本案的诉讼费。
被告刘慧玲辩称，一、案件基本情况是：1999年7月，被告与原告相识，后随原告来海南共同生活。同居期间双方生育了一个女儿并共同经营海南金棕榈商务会议服务有限公司。2005年3月8日，双方以同居期间共同所得的收入分期购买了涉案房屋。2007年，因无法忍受原告长期酗酒、家暴，被告与之分手。2009年，原告因强奸罪入狱。2010年11月24日，原告与被告签订了《房地产买卖契约》，约定由被告以245000元的价格购买涉案房屋，已预付的购房定金为115000元（涉案房屋未支付的尾款），付款方式未做约定。同日，在海口市琼州公证处的公证下出具了授权书。因海口市房屋档案馆需要，2011年1月17日，被告以代理人的身份重新签订了《房地产买卖契约》，后被告按原告的指示支付完剩余房款，2011年2月9日，被告取得该房屋的所有权证明，并一直居住至今。
二、原告的解除权已超过一年的除斥期间，其解除权已消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案如果真如原告所述，被告没有支付购房款，原告至迟应该在2013年6月13日前主张解除权，但原告在2015年3月才起诉要求解除合同，已超过一年的除斥期间，其解除权消灭。
三、即使不考虑解除权的除斥期间，被告已经支付完涉案房屋的房款，合同已履行完毕，原告无权解除合同。被告于2007年离开原告后独自带着女儿工作，工资不高，原告入狱后两处房子由于长期未还房贷即将被银行收走，公司未年检也即将注销，另欠付信用卡等债务无法偿还，其多次通过口头和书信方式请求被告以245000元的价格购买涉案房屋，念在原告是孩子生父并一再请求，被告才同意按此价格与之协商购买房屋的。2010年11月24日，双方在海口市监狱签订了《房地产买卖契约》，约定被告以245000元的价格购买涉案房产，已预付的购房定金为115000元（涉案房屋未支付的尾款），并按要求用剩余房款偿还三亚蓝色港湾房屋每月的分期贷款及公司年检、话费缴纳等相关费用。故双方真实协商的房屋交易价格为245000元。其中涉案房屋的首付款6万及共同偿还的贷款等费用均为双方共同支付，被告在支付完涉案房屋尾款115000元后，只需再支付88658元购房款给原告，但原告身处牢狱不能直接接受转款，故原告要求被告按其指示将房款直接用于偿还三亚蓝色港湾房屋每月的分期贷款及公司年检、话费缴纳等相关费用，被告共支付了123156元，早已超出了原告应该支付的剩余购房款88658元。
四、在涉案房屋已经变更所有权登记的情况下，原告要求返还房屋的诉求是不符合法律规定的，应当依法驳回。被告已经合法取得了涉案房屋的权属证明，拥有对涉案房屋的所有权，其物权依法受到法律的保护。而合同解除终止的是债权，债权和物权是两种法律关系，不能以其债权对抗物权。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。也就是说，解除合同是不具有溯及既往�效力的，对已经履行的合同，在不能恢复原状的情况下只能采取其他补救措施。只有在主张合同无效的情况下，因合同至始无效，依该合同取得的财产才能要求返还。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案审理中，被告提供了2010年11月24日双方签订的一份《房地产买卖契约》，欲证明原告将位于海口市美兰区海昌路9号光明阁B座5单元502A房以人民币245000元价格转让给被告。经庭审质证，原告仅承认自己在该空白合同卖方上签名，称对合同条款不知晓，被告却予以否认，称合同的条款是当原告面填写的。因原告未能举证证明其不知晓合同条款的相关证据，故本院对该合同的真实性和证明效力予以确认。
被告为了证明自己已经支付涉案房屋贷款尾款，向本院提交了中国光大银行《个人存款回单》以及向法院申请调�谢振辉在中国光大银行海口分行贷款专用账户从贷款到结清还贷日的历史明细。其中《个人存款回单》显示：2010年11月26日谢振辉900302110087XXXX账号实收金额人民币114251.10元，代理人为刘慧玲。另外本院调取的《中国光大银行对私活期账户对账单》显示：2010年11月26日谢振辉900302110087XXXX账号存入金额人民币114251.10元，加上户内原余额863.29元，共计余额为115114.39元。2010年12月2日，该账户转出114824.97元提前还款，即结清房屋贷款。
原告对上述证据的真实性没有异议，但对证明效力有异议，认为上述证据仅能证明涉案房屋贷款尾款是114824.97元，因当时原告正在服刑，原告的存款由被告支配，不能证明该款是被告的资金，也不能证明该款是代原告偿还银行贷款。
本院认为，原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。从被告提供的《个人存款回单�与本院调取的《中国光大银行对私活期账户对账单》，可以相互印证证明被告刘慧玲于2010年11月26日往谢振辉在中国光大银行海口分行900302110087XXXX账号存款人民币114251.10元，支付了涉案房屋贷款，该房屋贷款已经结清。
经审理查明，原告谢振辉与被告刘慧玲于1999年7月至2007年下半年同居生活，同居期间生育一个女儿。2005年3月8日原告与海南福兴房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于海口市美兰区海昌路9号光明阁B幢502A号房，并向中国光大银行海口分行办理了房地产买卖抵押贷款手续，同年4月该房已经交付使用。2009年6月，原告因犯罪被法院判处刑罚。在入狱服刑期间即2010年11月24日，原告在海口市琼州公证处的公证下出具一份《委托书》，主要内容为：委托刘慧玲全权代表办理位于海口市美兰区海昌路9号光明阁B座5单元502A房房产转让事宜，具体权限包括：1、首先办理提前偿还银行贷款手续，解除该房产抵押登记，领取房产证；2、签订房产买卖合同，办理房屋产权过户，收取售房款、办理评估、缴纳相关税费等。当日，原告（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订一份《房地产买卖契约》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币壹拾壹万伍元整（合同填写该款项不完整）。甲方自愿将座落在美兰区海昌路9号光明阁B座5单元502A的房地产（房屋建筑面积104.38元）出售给乙方；成交价格为人民币245000元，乙方于2012年6月31日前贰次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2011年1月7日由甲方将上述房地产正式交付给乙方等条款。合同签订后，被告根据原告出具的《委托书》及签订的《房地产买卖契约》，提前偿还了该房屋贷款尾款后，解除房屋抵押登记手续。在房产部门办理房屋过户时，被告向房产部门提交了一份落款时间为2011年1月17日签订的《房地产买卖契约》，约定：甲方（卖方）谢振辉已收到乙方（买方）刘慧玲预付的购房定金10000元整；甲方自愿将座落在海口市海昌路9号光明阁B座502A房的房地产出售给乙方；甲乙双方议定上述房地产价格为人民币313140元，乙方于2012年6月13日前贰次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2011年1月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方等条款。该合同卖方处“谢振辉”名字是刘慧玲代为签名，买方处“刘慧玲”系本人亲自签名。在办理该房屋过户手续时，税务相关部门依据上述合同购房款价格的标准收取被告各项费用后，海口市住房和城乡建设局于2011年1月31日将登记在原告谢振辉名下位于海口市美兰区海昌路9号光明阁B座5单元502A房过户至被告名下，现该房由被告居住使用。原告于2012年12月12日刑满释放。原告出狱后，其认为被告将涉案房屋通过“自我代理”出售给自己行为无效，于2013年6月向海口市房产管理部门提出异议。2014年8月25日，原告以被告“自我代理”行为无效为由将其诉至本院，要求被告返还房屋。该案审理中，原告于2014年12月2日撤回了起诉。2014年12月16日，原告向被告发出《催款函》，要求被告接到函件后15天内履行2011年1月17日签订的《房地产买卖契约》，向原告支付购房款，否则将解除合同，追究被告的违约责任等。因被告接到《催款函》后，未按要求支付房款给原告，遂成讼。
本院所确认的以上事实，有《商品房买卖合同》、《委托书》、（2010）琼州证字第8963号《公证书》、2010年11月24日签订的《房地产买卖契约》、2011年1月17日签订的《房地产买卖契约》、海房字第HK077X**号《房屋所有权证书》、《�放证明书》、《海口市房产登记信息查询情况说明》、《催款函》中国光大银行《个人存款回单》、《中国光大银行对私活期账户对账单》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭进行质证和本院审查，可以采信。
本院认为，一、关于原、被告双方就涉案房屋实际履行哪份购房合同问题。
本案中，针对位于海口市美兰区海昌路9号光明阁B座5单元502A房屋，原、被告双方先后签订有两份房屋买卖合同。原告以被告未按2011年1月17日签订的合同履行支付房款已构成根本违约为由诉请解除该合同等，被告则认为双方实际履行的是2010年11月24日签订的合同，2011年1月17日的合同是其在正式办理房屋过户手续时，以原告代理人身份代为签订用于办证的。就两份合同内容而言，使用的是统一格式的房地产买卖契约，只是在有关房款、交付时间等主要条款内容留白处由签约人填写内容。两份合同内容不同之处即在房款及交房时间等手填部分，且内容相互冲突。因此，哪一份合同是双方当事人真实意思表示并已经实际履行是本案首先需要明确的问题。从本案查明事实来看，2010年11月24日原告在公证处的公证下出具《委托书》当日签订了一份房屋买卖合同，且《委托书》上明确被告全权办理房产转让事宜，包括签订房屋买卖合同，办理房屋产权过户等权限。此时，原告作为具有完全民事行为能力人，应当知道被告持有该份房屋买卖合同和《委托书》对外从事相关民事活动所产生的法律后果应由其承担的风险。其后，被告按照《委托书》的授权，提前偿还了该房的银行贷款，解除了房屋抵押登记，并已实际入住该房。被告在办理房屋过户，向房产部门提交的原、被告双方2011年1月17日签订的合同，该合同卖方处所�原告之名实为被告代签，并据此合同计算支付相关费用后于2011年1月31日将房产证过户被告名下，而此时原告尚在服刑中。综合上述分析，被告所称双方实际履行的是2010年11月24日签订的合同，2011年1月17日的合同是用于办证的说法更符合事实和交易习惯。原告承认2010年11月24日合同上卖方处签名为其所签，却以该份合同为空白合同为由认为双方应当履行的是2011年1月17日的合同，显然不符常理。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条第一款“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院认为2010年11月24日的合同应为原、被告的真实意思表示，且已实际履行。2011年1月17日的合同仅为被告办证过户时使用，不能视为双方真实意思�示。因此原告以被告违反2011年1月17日合同为由提出解除合同的诉请，缺乏事实根据。
二、关于原告的解除权是否已经超过法律规定的合同解除权期限问题。
原、被告签订的《房地产买卖契约》中并没有约定双方当事人解除合同条件及行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后，在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案原、被告于2010年11月24日签订的《房地产买卖契约》约定被告应于2012年6月31日前付清购房余款，逾期不支付购房款则构成违约。原告的合同解除权行使期限应从2012年7月1日开始计算，但由于原告谢振辉此时正在监狱服刑，其无从知道被告支付购房款的情况，谢振辉合同解除权行使期限应自解除权人知道或者应当知道解除权产生之时起算。而原告谢振辉于2012年12月12日已经刑满释放，其出狱后应当知道刘慧玲没有支付购房款，其合同解除权行使期限应从此时起算一年内行使，也就是原告最迟应于2013年12月13日前行使合同解除权，但谢振辉于2014年12月16日向刘慧玲发出《催款函》主张解除合同，已经超过法律规定的合同解除权行使期限，原告的解除权已经消灭。
综上所述，原告要求解除与被告于2011年1月17日签订的《房地产买卖�约》，缺乏事实依据，且原告主张解除双方签订的合同，因其怠于行使合同解除权，解除权消灭，本院不予支持。另外原告要求被告返还房产，将房产恢复至其名下以及支付违约金的诉请，因该项请求是基于解除合同后被告所承担的法律责任，由于原告主张解除合同的诉讼请求已不予支持，故其上述的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告谢振辉的诉讼请求。
案件受理费人民币3580元，由原告负担。（已预付）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副�，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 徐光华
二〇一五年六月十九日
书记员 韩 祎
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后，在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。