天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第4556号
原告（反诉被告）天津市高速公路经营开发有限公司，住所地天津市宝坻区潮阳大道南侧诚品嘉园76号楼，实际办公地天津市南开区水上西路32号，组织机构代码75484046-0。
法定代表人吴凯，董事长。
委托代理人张佳，天津天元世通律师事务所律师。
委托代理人王迎，天津天元世通律师事务所律师。
被告（反诉原告）天津中油泰宇石油销售有限公司，住所地天津市宝坻区南三路7号，实际办公地天津市河东区六纬路99号津东大厦12层，组织机构代码78333387-1。
法定代表人周建国，董事长。
委托代理人王连红，天津宝信律师事务所律师。
委托代理人刘辉，该公司办公室副主任。
原告（反诉被告）天津市高速公路经营开发有限公司（以下简称原告高速公路公司）与被告（反诉原告）天津中油泰宇石油销售有限公司（以�简称被告中油泰宇公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高速公路公司的委托代理人张佳、王迎，被告中油泰宇公司的委托代理人王连红、刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高速公路公司诉（辩）称，2009年12月14日，原、被告在原告办公地签署了《津蓟高速公路天津站服务区租赁经营合同》，约定被告承租津蓟高速天津站服务区，租期20年，自交接之日起算，被告应于合同签署后30日内向原告开具符合原告要求、金额为150万元的履约保函；天津站服务区公共区域的保安、保洁、绿化等费用由被告承担，原告垫付的，被告应于接到原告通知后5个工作日内据实交付。但自2010年8月原、被告交接服务区至今，服务区的公共区域保安、保洁、绿化、维修等工作一直由原告安排人员负责并支付费用，期间被告不仅没有提出过异议，更在对外宣传时将天津站服务区的加油站列为了中石油五星加油站，并与原告共同使用原告所添置的天津站服务区的班车等设施和设备。被告违反合同约定，原告于2014年5月15日书面通知被告，要求被告于收到通知的5个工作日内向原告交付履约保函并偿还原告代垫的2010年10月至2014年3月30日的津蓟高速天津站服务区保安、保洁、维修等费用，但被告于2014年5月16日收到通知后至今未向原告交付保函、支付费用。被告的行为严重违反合同约定及法律规定，侵害了原告的利益。原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付2010年8月10日至2014年5月12日期间原告代垫的津蓟高速天津站服务区保安、保洁、维修等费用共计2181903.49元；2、被告向原告交付《津蓟高速天津站服务区租赁经营合同》的履约保函；3、判令被告支付原告就本案所支付的律师费59861元；4、判令被告承担诉讼费用。针对被告反诉请求的答辩意见为：不同意被告的反诉请求。其一，2010年8月10日，双方已就本案所涉租赁标的物完成交接验收，被告自验收交接至今从未就租赁标的物的移交问题向原告提出异议，且被告亦认可移交事实，故被告诉称原告未按照合同约定履行交付义务的情况并不存在，原告已将涉诉租赁标的物天津站服务区全部移交被告，不存在被告所述的原告违约行为；其二，八间配套用房中一楼的一间门卫室是保安看守办公楼的服务场所，其余七间配套附属用房用于物业人员办公、就餐、休息及储存物业用品，系完成天津站服务区养护、维修、清扫等物业工作所必备的工作条件，依据双方合同约定，因养护等工作产生的全部物业管理费用应当由被告自行承担，故因该八间房屋产生的费用或损失亦应由被告自行承担，且被告自2010年8月10日接收服务站资产至本案第一次开庭前均未提出八间配套用房未交付一节，其诉请已超过2年诉讼时效；其三，双方所签合同实际是包含“房屋租赁使用”及“服务区经营权”两项内容的授权合同，被告所交费用主要为经营权授予使用费而非单纯的房屋租赁费，故被告诉请原告按照涉诉租赁经营合同约定的租赁费标准支付八间配套附属用房占用费用无事实及法律依据；另，关于反诉律师费，因其诉讼请求不应得到支持，故其相关的律师费也不应得到支持，且被告所主张的律师费金额已超出本市律师收费办法规定的收费标准。综上所述，请求法院驳回被告的反诉请求。
被告中油泰宇公司辩（诉）称，针对原告诉讼请求的答辩意见为：对原告第一项诉请，同意合理支付服务站的物业服务费用，被告认可按照每年25万元的标准给付2010年8月10日至2014年5月12日期间的费用95万元；同意原告的第二项诉请；不同意原告的第三项诉请；对第四项诉请听从法院判决。其一、原、被告于2009年12月14日签署了《津蓟高速天津站服务区租赁经营合同》，签订后被告按时按量如约交付了租赁费用，但原告并未如约履行合同，双方于2010年8月10日实际交接后，租赁物存在质量问题，影响了被告的正常使用，故原告一直未按合同约定将施工图纸复印件交付被告，双方也未能签署合同附件一交接清单，且原告一直占用服务区物业配套用房，违反了合同，侵害了被告利益。其二，依据合同约定，租赁经营期间，被告有权独立经营、自负盈亏、自行选聘、管理工作人员。在被告租赁经营期间至2014年1月7日前，原告从未向被告提出要求，被告也从未委托原告或其指定�第三人进行物业管理，更未就物业服务的范围、期间、服务标准和质量要求、服务费标准等进行过协商，亦未签订物业服务合同。直至2014年1月7日，原告方以会议纪要形式提出向被告摊派人员和费用，迫使被告工作人员对所谓服务费用的合理性和真实性进行初步确认，但该工作人员并没有代表被告签署合同的权限，且未经被告授权或追认，该会议纪要不具备法律效力，原、被告亦未达成补充协议。其三、原告虽然为被告提供过物业服务，但原告所主张的物业服务费标准明显过高，达到正常标准的2至3倍，这显失公平。原告提供的物业服务实际原、被告双方均享受到，原告人员也在服务区，不应由被告单方承担这些费用，被告只应当承担自己的合理费用，且原告提供的保安服务不符合要求，被告办公区的站房、罩棚及员工宿舍等地的保洁均由被告员工负责，原告所述涉诉服务站为五星级加油站不属实，加油站的星级评价与物业服务无关，与油的销售量有关。原告所述提供车辆服务与公司行为无关，是原告工作人员的个人行为。关于原告诉请的律师费，因本案并非被告违约造成，而是因原、被告双方未签署补充协议达成一致意见，我方并不存在过错，发生纠纷是因原告随意摊派费用造成，故我方不同意承担。反诉的事实及理由为：本案原告存在违约行为，双方签约并验收交接后，被告按照约定给付了包括原告占用部分在内的全部租赁费用，但原告未如约履行合同，对租赁物范围内的八间配套用房一直未交付被告，且占用至今。原告的违约行为侵犯了被告的合法权益，故反诉请求法院依法判令：1、原告按每年租赁费110000元标准计算返还被告自2010年8月10日至2014年8月10日期间八间配套用房的租赁费440000元；2、原告承担被告支付的律师费50000元；3、自2015年1月1日起终止与原告间因租赁合同引起的物业服务合同关系，拒绝原告继续提供物业服务；4、反诉费用由原告承担。
经审理查明，2008年6月23日，案外人天津市高速公路投资建设发展公司作为涉诉服务区土地及地上资产的合法权利人与原告签订《津蓟高速公路天津站、蓟州服务区租赁经营协议》，约定原告通过向案外人天津市高速公路投资建设发展公司支付租赁费的方式取得服务区的经营权，且原告有权对所租赁的服务区全部或部分经营权进行转租。2009年12月14日，案外人天津市高速公路投资建设发展公司答复同意原告将涉诉服务区（含加油站）的经营权转租被告。同日，原、被告签订《津蓟高速公路天津站服务区租赁经营合同》，出租方为原告高速公路公司（甲方），承租方为被告中油泰宇公司（乙方）。合同约定：“……一、租赁经营：1、本合同项下所称租赁标的物位于北辰区境内津蓟高速公路K7处东侧的天津站服务区（含加油站）一处，包括服务区所在场地、超市、汽修厂、加油站营业用房、罩棚、储油罐、加油机及相关配套用房和设施设备等（以下统称“租赁标的物”）。本合同签订时，租赁标的物尚未建成，双方同意本合同项下租赁标的物以实际建成的租赁标的物情况为准。……3、在租赁标的物范围内，乙方从事如下经营项目：（1）超市经营项目；（2）汽车维修经营项目；（3）成品油零售经营项目（预留加气经营项目）。……二、租赁经营期限：本合同项下租赁标的物的租赁经营期为二十年，自甲乙双方按照本合同第七条第1款对租赁标的物进行交接验收之日起。本合同项下租赁期满后，甲乙双方一致同意自动延长至2033年7月31日。三、租赁费及支付方式：在租赁经营期限内，乙方须向甲方支付租赁费，租赁费由固定租赁费和每年支付的租赁费两部分组成，租赁费的具体数额和支付方式如下：1、固定租赁费：经甲乙双方友好协商，乙方同意本合同签署后，于每年1月15日之前等额支付固定租赁费100万元……租赁期满20年后，固定租金可享受免租期至2033年7月31日。2、每年支付的租赁费：（1）第一个阶段（第1年至第10年）经双方确定，每年租赁费金额如下汇入甲方指定账户：第1年40万元、第2年43万元、第3年45万元、第4年48万元、第5年50万元、第6年53万元、第7年56万元、第8年60万元、第9年64万元、第10年68万元；（2）第二个阶段（第11年至第20年）经双方确定，每年租赁费金额如下汇入甲方指定账户：第11年75万元、第12年81万元、第13年90万元、第14年99万元、第15年108万元、第16年120万元、第17年132万元、第18年145万元、第19年160万元、第20年175万元；（3）第三个阶段（第21年至第23年）经双方确定，按照实际收费年限，按月计费，多退少补。租赁费计算标准，分别为第21年196万元，第22年220万元，第23年247万元，汇入甲方指定账户。3、每年支付的租赁费的具体交付时间，由甲乙双方根据租赁标的物实际建成后的交接时间另行协商确定，但第一年租金缴付时间应不迟于2010年12月15日。……四、履约担保：1、乙方应于本合同签署后三十个工作日内向甲方提供符合本条约定的履约担保，作为乙方履行本合同之保证。2、履约担保的金额为：人民币150万元（大写：人民币壹佰伍拾万元整）。3、履约担保的方式为：由甲方认可的在�国境内注册的银行签发的、不可撤销的、见索即付银行保函，该保函内容应与本合同附件二履约保函的内容一致。……六、乙方的权利义务：……2、乙方的义务：……（13）乙方应选派有服务区或加油站经营管理经验或类似工作经验的人员作为现场负责人，……若乙方未明确指定的，则本合同的签署代表为现场负责人。……（16）乙方指定专人为本合同履行的固定联系人，负责就本合同的履行相关事宜与甲方进行沟通。……七、租赁标的物的交接事项：1、租赁标的物竣工后，乙方应于接到甲方通知后五日内与甲方进行租赁标的物交接验收，交接验收时发现问题当场提出，由施工单位负责整改，整改完毕�五日内就整改部分再次验收。交接验收合格当日，双方就租赁标的物应办理资产交接手续，资产交接以双方现场清点为主并结合相关验收文件进行。双方验收确认后，签署交接清单。……八、物业管理：1、乙方负责租赁经营期间租赁标的物的房屋修缮、设施设备、场区地面、绿化及管线等的维修、养护及更新更换，并自行承担相关费用。2、因乙方原因导致租赁标的物无法得到及时养护、维修、更换，或乙方未能按照甲方要求及时进行整改，甲方有权代为养护、维修、更换，所需费用由乙方据实支付，金额以甲方提供的票据为准。3、双方一致同意：租赁经营期间，如甲方要求，乙方将委托甲方或甲方指定第三方进行租赁标的物的物业管理，并支付相应的物业管理费用。乙方委托的物业管理内容包括但不限于：保安、保洁、绿化、房屋/设�设施/管线的维修/养护/更新。……十一、其他费用：1、在租赁经营期间，下列费用由乙方承担：（1）、经营、管理租赁标的物所发生的日常使用费用（包括水、电、排污费等）；（2）、按照安全、环保、消防等要求进行的各项整改工作所需费用；（3）、公共区域的保安、保洁、绿化等费用；（4）、租赁标的物的保险费用；（5）、乙方履行本合同项下权利义务而发生的费用（本合同明确约定由甲方承担的除外）。2、前款费用由甲方先行垫付的，则乙方应在收到甲方书面支付通知后五个工作日内予以据实支付。逾期未支付，则乙方每日须按费用总额的0.5%向甲方支付违约金。十二、违约责任：1、在租赁期间，甲乙双方任何一方不履行义务，或不完全履行义务，应视为违约。违约方应承担违约责任，并赔偿由此给另一方造成的一切损失�包括但不限于因此产生的律师费、诉讼/仲裁费、保全费、鉴定费、执行费，及因此向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、罚金等款项）。……十六、本合同未尽事宜，经双方友好协商以书面形式签订变更或补充合同，变更或补充合同与本合同具有同等法律效力。……二十、附件：1、附件一：《租赁标的物设施、设备交接清单》；2、附件二：《履约保函》；3、附件三：《津蓟高速公路天津站服务区安全责任书》。”上述合同原告方签署代表为吴凯，被告方签署代表为程勇。同日，原、被告签订《津蓟高速公路天津站服务区租赁经营合同之补充协议一》，双方就固定租赁费的支付方式进行了调整，将租赁合同中第三条关于固定租赁费的条款调整为：“1、固定租赁费：（1）固定租赁费�每年100万元人民币，20年租赁期，共计2000万元（大写人民币贰仟万元整）。经甲乙双方友好协商，乙方同意于本协议签署后14个工作日内一次性预付全部固定租赁费的50%，共计1000万元（大写人民币壹仟万元整），并汇入甲方指定账户。甲方应对指定的开户银行及账号的真实性、合法性、安全性负责。本合同约定的租赁期限（20年）届满后，甲方免收本合同第二条约定的自动延长期间的固定租赁费。……”2010年11月23日，原、被告签订《津蓟高速公路天津站服务区租赁经营合同之补充协议二》，确认双方已于2010年8月10日进行了服务区交接，租赁经营期限已于该日起算，并确定每年支付租赁费的时间为每个租赁年度的9月30日前，其中第一年的租金乙方应于2010年11月30日前交付至甲方。上述合同及协议签订后，被告于2009年12月25�、2010年4月7日、2010年10月11日分3次支付了全部固定租赁费2000万元，并于2010年12月支付了第1年的年租赁费40万元、于2011年9月支付了第2年的年租赁费43万元、于2012年9月支付了第3年的年租赁费45万元、于2013年9月支付了第4年的年租赁费48万元，于2014年9月支付了第5年的年租赁费50万元，上述费用共计2226万元。
2010年8月10日，原、被告对涉诉服务区进行了交接。交接后服务区的绿化、保洁等服务由原告安排人员进行，该服务区中八间配套用房用于门卫室及物业人员的办公、休息、就餐及储物。
2011年7月28日，原告就履约担保问题向被告发函，催告被告提交履约保函，2011年8月1日，被告复函同意出具履约保函。
2014年1月7日，原、被告双方进行了津蓟天津站委托管理服务费用的合理性和真实性初步确认会议，并出具了会议纪要，该纪要中对服务费用发生时点、非人员性费用、人员配置标准、人员性费用包含项目进行了确认。
2014年5月14日，原告出具《关于履约保函及代垫费用的履约催告函》，并于次日以EMS快递方式邮寄被告，要求被告在收到该催告函的5个工作日内提交合同约定的履约保函，以及2010年8月10日至2014年3月31日期间按照2014年1月7日会议纪要确定的标准计算得出的原告垫付费用2099143.28元。被告未予给付。
因双方在合同履行中对涉诉服务区相关物业费用的给付标准等存在较大分歧，多次自行协商未果，现原告诉至本院，被告提出反诉。诉讼中，原告明确其主张第一项诉请包括劳务派遣费、固定资产折旧费及其他费用（服务区办公物品的采购、工作服定制及设备维修费等）�并提交了其实际支付各项费用的相关票据等材料以佐证其诉请，被告则均不予认可，主张在被告租赁经营期间至2014年1月7日前，原告未就物业服务的范围、期间、服务标准和质量要求、服务费标准等与被告进行过协商，原告存在随意摊分、重复计费等情况。案经调解未果。
另查，原告因本案诉讼产生律师代理费59861元，被告因本案诉讼产生律师代理费50000元。
本院认为，原、被告依照双方所签《津蓟高速天津站服务区租赁经营合同》及两份补充协议对涉诉津蓟高速公路天津站服务区进行了交接，并对约定的双方主要权利义务已实际履行多年，期间被告如约支付了租赁费用，现因约定不明事项产生争议，争议焦点如下：一、原告在交付被告津蓟高速公路天津站服务区过程中有无少交房屋；二、原告诉请的�业费用是否合理；三、被告能否自2015年起自行提供或委托物业服务。关于第一个争议焦点，原、被告双方于2010年8月就本案涉诉服务区进行了验收，并办理了资产的交接手续，被告自验收交接至今亦足额向原告交付租赁费用，且被告未提交证据证明其曾就八间配套用房的未移交问题向原告提出异议，考虑涉诉服务区的地理位置、交接后由原告实际安排人员进行物业服务、物业人员进行物业服务亦应具备相应的配套用房之现实情况，应视为租赁双方均认同以移交时现状交付租赁标的物，故被告反诉要求原告返还该八间配套用房2010年8月10日起至实际交付房屋之日止的租赁费之主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点，原、被告在合同中约定，如原告要求，被告将委托原告或原告指定的第三方进行租赁标的物的物业管理，并由被告支付相应的物业管理费用，但双方在�同中对物业服务标准和质量要求、物业服务费标准等未进行约定，且双方对此约定不明事项产生较大分歧，关于原告第一项诉请，考虑到原告安排人员对涉诉服务区实际进行了保安、保洁、维修等事项，并实际产生了相关费用，且被告系实际受益人，故对原告诉请的合理费用，被告应予给付。因原告当庭提交之票据中确有物业服务的非必要性支出，且原告的相关支出账目未及时与被告沟通和公开，亦未尽到节约和必要的合理义务；考虑设备年限因素，会导致相应维修费用适度增长，但原告所主张增长幅度过高，故本院对原告所主张之金额予以酌减。结合涉诉服务区的规模、面积等实际情况，本院酌情支持原告所主张2010年8月10日至2014年5月12日期间的费用180万元。关于第三个争议焦点，原、被告在所签合同及补充协议中并未就承租方可自行提供或自行委托物业服务进�约定，且原告庭审中对此明确拒绝，考虑高速公路服务区服务、运营、管理、考核的实际需要，对被告的第三项反诉请求，本院不予支持。因本案系合同约定不明致使双方产生争议，故原、被告所诉因对方存在违约行为而要求对方承担律师费之主张，本院均不予支持。关于原告要求被告交付《津蓟高速天津站服务区租赁经营合同》的履约保函一节，鉴于庭审中被告同意向原告出具该履约保函，本院照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）天津中油泰宇石油销售有限公司一次性给付原告（反诉被告）天津高速公路经营开发有限公司2010年8月10日至2014年5月12日期间就津蓟高速公路天津站服务区支出的劳务派遣费及其他费用180万元；
二、本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）天津中油泰宇石油销售有限公司向原告（反诉被告）天津高速公路经营开发有限公司交付《津蓟高速天津站服务区租赁经营合同》的履约保函；
三、驳回原告（反诉被告）天津高速公路经营开发有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）天津中油泰宇石油销售有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件本诉受理费25619元，由原告（反诉被告）天津高速公�经营开发有限公司负担4484元，被告（反诉原告）天津中油泰宇石油销售有限公司负担21135元，被告（反诉原告）天津中油泰宇石油销售有限公司负担部分，于本判决生效后十五日内交付本院。反诉费4325元，由被告（反诉原告）天津中油泰宇石油销售有限公司担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 李 跃
代理审判员 范凌云
人民陪审员 刘家钟
二〇一五年五月××日
书 记 员 董 杨