湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民再5号
上诉人（原审原告）：荣阳辉，男，1974年3月17日出生，汉族，湖南省岳阳县人，居民,住�南省岳阳县。
上诉人（原审原告）：胡胜荣，女，1976年10月12日出生，汉族，湖南省岳阳县人，居民,住湖南省岳阳县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：周勇，湖南惠风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡细团，男，1971年9月10日出生，汉族，湖南省岳阳县人，居民,住湖南省岳阳县。
被上诉人（原审被告）：胡又顺,男，1971年7月23日出生，汉族，湖南省岳阳县人，居民,住湖南省岳阳县。
被上诉人（原审被告）：何朝辉，男，1965年6月27日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。
上诉人荣阳辉、胡胜荣因与胡细团、胡又顺房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2015）岳民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣阳辉及其与胡胜荣的共同委托代理人周勇，被上诉人胡细团、胡又顺到庭参加了诉讼。被上诉人何朝辉经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣阳辉、胡胜荣上诉请求：撤销湖南省岳阳县人民法院（2015）岳民再初字第2号民事判决，依法改判胡细团、胡又顺赔偿荣阳辉、胡胜荣损失350000元。事实与理由:原审法院认定胡细团、胡又顺与何朝辉系委托合同关系属认定事实和适用法律错误。1、胡细团、胡又顺与何朝辉系建筑工程合同关系；2、胡细团、胡又顺与荣阳辉、胡胜荣签订的《购房协议》仅约束其双方，对何朝辉没有约束力；3、依据《购房协议》，胡细团、胡又顺不能交付房屋应承担违约责任。
被上诉人胡细团、胡又顺辩称，一、原审认定胡细团、胡又顺与何朝辉系委托代理合同关系正确。1、根据《房屋及门面抵工程款协议》第一条的约定�胡细团、胡又顺仅取得中间第四层住房和西边第二层住房的实际处分权。2、根据《房屋及门面抵工程款协议》第二条、第三条的约定，可确定胡细团、胡又顺与何朝辉系委托代理合同关系。3、从《购房协议》第三条的约定可清楚的知道何朝辉的签字是协议成立的必要条件，荣阳辉、胡胜荣在签订《购房协议》时知道胡细团、胡又顺与何朝辉之间的代理关系。4、何朝辉已依法取得了文胜苑第一栋的所有权。5、荣阳辉、胡胜荣不能实现合同目的都是何朝辉的违约行为所致。请求驳回荣阳辉、胡胜荣的上诉请求。
荣阳辉、胡胜荣向一审法院起诉请求：1、解除其与胡细团、胡又顺签订的《购房协议》；2、由胡细团、胡又顺退还荣阳辉、胡胜荣的购房款300000元，赔偿违约金50000元和房屋装修损失费7000元。
一审法院认定事实：2011年12月6日，胡又顺以某�筑工程有限公司名义与何朝辉、石汇源签订了就何朝辉、石汇源开发的岳阳县城关镇文胜衬泵厂进门右边临街15户联建商住楼《工程承包合同》（实为胡细团、胡又顺共同承包）。2012年12月14日，何朝辉向胡细团、胡又顺出具工程款欠条，欠款金额980000.00元。即日，胡细团、胡又顺与何朝辉签订了《房屋及门面抵工程款协议》，该协议第三条载明：门面托管时间为3个月，托管期内价格暂定为3500元/平方米，托管期满后，如乙（胡细团、胡又顺）方没有收满，乙方则可以3500元/平方米价格下浮15%收购甲方的门面作为甲方（何朝辉）所欠乙方的工程款。2013年2月4日，原告与被告胡细团、胡又顺签订了《购房协议》，约定：一、价格：甲方（胡细团、胡又顺）定每平方米3600元，应付390024元，实付387600元。三、甲方责任：甲方与何朝辉是委托关系，乙方（原告）不认识�朝辉，甲方必须办好与何朝辉的一切经济手续，并保证在2013年/月/日前将甲、乙双方所签协议让何朝辉认可，或甲方应将其所出售给乙方的房屋变更为甲方所有处分的权利房屋，如没有签字认可或变更处分权，视为违约，乙方可解除本协议，不能让何朝辉影响乙方正常工作，否则造成乙方损失由甲方负责。同日，何朝辉在购房协议书上签字予以认可。2013年2月4日，胡细团出具收条收到荣阳辉房款300000元。随后，胡又顺、胡细团向原告交付了门面，原告对门面进行装修期间遇黄四涛以何朝辉将门面已卖给他进行阻拦，胡又顺、胡细团多次协调没有效果，原告遂向本院起诉。2015年4月8日，一审法院根据原告的申请，通知何朝辉以本案被告身份参加诉讼。
一审法院认为，胡细团、胡又顺受何朝辉的委托与荣阳辉、胡胜荣签订《购房协议》，是屋买卖合同关系，�胡细团、胡又顺与何朝辉是委托代理合同关系。何朝辉在《购房协议》上签字表示认可，作为原告应当知道胡细团、胡又顺与何朝辉之间是代理关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，在荣阳辉、胡胜荣没有提供确切证据证明《购房协议》只约束胡细团、胡又顺和荣阳辉、胡胜荣的情况下，该《购房协议》只约束荣阳辉、胡胜荣和何朝辉；何朝辉一房二卖，导致荣阳辉、胡胜荣的合同权利不能实现，其应当承担违约责任，但荣阳辉、胡胜荣要求支付违约金50000元及赔偿损失7000证据不足。综上所述，胡胜荣、荣阳辉请求解除合同�返还购房款300000元和胡又顺、胡细团所辩理由成立，均予以支持；何朝辉辩称，胡细团、胡又顺与荣阳辉、胡胜荣签订的《购房协议》违反其意思表示，他不是《购房协议》的当事人的理由没有证据佐证，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条的之规定，判决：一、解除胡胜荣、荣阳辉与胡细团、胡又顺于2013年2月4日签订的《购房协议》；二、由何朝辉在判决发生法律效力后十日内返还胡胜荣、荣阳辉购房款300000元；三、驳回胡胜荣、荣阳辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6655元，由荣阳辉、胡胜荣负担1060元，由何朝辉负担5595元。
二审期间被上诉人胡细团、胡又顺提供了一份用地单位为张昌兵、胡四平等户的建设用地批准书，拟证实何朝辉是争议房屋的实际处分权人。对此，荣阳辉、胡胜荣认为何朝辉没有取得房屋预售许可证等相关手续，没有合法的处分权。本院认为该证据与本案事实没有关联性，不予采纳。
二审查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，本案各方当事人对解除《购房协议》已无异议。本案争议的焦点是，由此导致荣阳辉、胡胜荣的损失可否向胡细团、胡又顺主张权利。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，虽胡细团、胡又顺在与荣阳辉、胡胜荣签�的《购房协议》中，已明确告知荣阳辉、胡胜荣其与何朝辉是委托关系。但该协议第三条关于“……不能让何朝辉影响乙方（荣阳辉、胡胜荣）正常工作，否则造成乙方损失由甲方（胡细团、胡又顺）负责”的约定内容表明，胡细团、胡又顺二人自身又另行对荣阳辉、胡胜荣作出了承诺，此时已非何朝辉的代理人身份，该约定应当直接对胡细团、胡又顺产生约束力。胡又顺以何朝辉的代理人身份而主张免除其赔偿责任没有事实依据，本院不予支持。现荣阳辉、胡胜荣因何朝辉不能交付门面所导致的300000元购房款损失，选择向胡细团、胡又顺主张权利符合合同约定定，本院予以支持。但关于50000元违约金的约定只能约束何朝辉，荣阳辉、胡胜荣向胡细团、胡又顺主张赔偿没有事实依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，�予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳县（2015）岳民再初字第2号民事判决第一项；
二、撤销湖南省岳阳县（2015）岳民再初字第2号民事判决第二、三项；
三、由胡细团、胡又顺在本判决生效后十日内赔偿荣阳辉、胡胜荣购房款损失300000元；
四、驳回荣阳辉、胡胜荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6655元，二审案件受理费6550元，共计13205元，由胡细团、胡又顺负担11319元，由荣阳辉、胡胜荣负担1886元。
本判决为终审判决�
审判长 ：胡中岳
审判员 ：李思球
审判员 ：王延红
二〇一八年三月二十日
书记员 ： 张 倩