湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第00593号
原告武汉邦信小额贷款有限责任公司。登记住所地：武汉市江岸区后湖大道汉口花园淡莲轩20栋8号、9号，现办公地：武汉市江岸区解放大道****号银浩大厦*****楼。
法定代表人陈江旭，董事长。
委托代理人尹爱国（一般授权代理），湖北晨丰律师事务所律师。
委托代理人肖兴中（一般授权代理），湖北晨丰律师事务所律师。
被告武汉市新联伟业置业有限公司。住所地：武汉市武昌区中北路**号龙源大厦*栋*单元***室。
法定代表人蒋伟涛，总经理。
委托代理人吴勇创（特别授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。
被告蒋伟涛，武汉市新联伟业置业有限公司总经理。
委托代理人吴勇创（一般授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。
被告叶红。
委托代理人吴勇创（一般授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。
原告武汉邦信小额贷款有限责任公司（以下简称邦信公司）与被告武汉市新联伟业置业有限公司（以下简称新联公司）、蒋伟涛、叶红小额借款合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理，依法适用普通程序，组成由审判员许丽莎担任审判长，代理审判员解静娴、人民陪审员夏文芳参加的合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行审理，原告邦信公司的委托代理人袁振凤、宋玉巍，被告新联公司、蒋伟涛、叶红的共同委托代理人吴勇创到庭参加诉讼。审理中，原告邦信公司撤销对袁振凤、宋玉巍的委托，另行委托尹爱国、肖兴中作为代理人参加诉讼。本院于2015年6月30日再次公开开庭进行审理，原告邦信公司的委托代理人尹爱国、肖兴中，被告新联公司、蒋伟涛、叶红的共同委托代理人吴勇创到庭参加诉讼。因当事人争议较大，案情复杂，经本院院长批准将本案延长两个月审理期限。本案现已审理终结。
原告邦信公司诉称：2013年6月27日，我公司与新联公司签订编号为17010130090［借］-01的《借款合同（法人）》（以下简称《借款合同》），约定：新联公司向我公司借款5，000，000元（人民币，下同），借款期限为一年，贷款年利率为24%，每月20日支付当月利息，到期一次性还本。新联公司以其名下位于武汉市洪山区珞南雅居项目1、2栋部分住宅（57套）提供抵押，并办理抵押登记。同日，蒋伟涛与叶红签署《个人无限连带责任保证书》，对上述债务承担连带责任保证担保。我公司依约向新联公司发放贷款，但该公司未按期支付贷款本息，我公司多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1、新联公司偿还借款本金5，000，000元及应收利息1，099，999.98元（以5，000，000元为本金，自2013年8月20日起至2014年7月16日止，按年利率24%除以三百六十天计算日利率）、逾期利息（以逾期本息为基数，按年利率36%除以三百六十天计算日利率乘以实际逾期天数）；2、我公司在上述债务范围内对新联公司提供的抵押物享有优先受偿权；3、蒋伟涛、叶红对上述债务承担连带保证责任；4、全部诉讼费用由新联公司、蒋伟涛、叶红承担。
被告新联公司、蒋伟涛、叶红共同辩称：对向邦信公司借款5，000，000元事实无异议，双方约定的逾期利息及罚息过高，超过中国人民银行同期贷款利率四倍的部分不应受到支持和保护。
经审理查明：2013年6月25日，新联公司股东会作出决议：同意本公司向邦信公司办理借款5，000，000元，并以自主开发的位于武汉市洪山区珞南雅居项目A、B栋共57套房产，面积4366.60平方米作抵押。
2013年6月27日，借款人新联公司与贷款人邦信公司签订《借款合同》一份，约定：借款人贷款5，000，000元用于房屋开发，由新联公司提供抵押担保，贷款期限一年，期限起始日以第一次放款时的借款凭证所载实际放款日期为准。贷款年利率24%，日利率等于年利率除以三百六十天，合同期内贷款利率不变。利息从贷款实际发放到贷款发放账户之日起算，按日计息。还款方式为按月付息，到期还本。违约事件及处理：如借款人未按约定期限还款且未就展期事宜与贷款人达成协议，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止；逾期是指分期按计划还款的，一次到期未偿还；贷款逾期罚息利率为本合同约定借款利率的50%；如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利。邦信公司、新联公司分别在合同上加盖公章。邦信公司出具《借款凭证》，载明：借款起始日为2013年7月16日，借款到期日为2014年7月15日，还款日为20日，该凭证作为上述《借款合同》的组成部分，新联公司在其上加盖公章。
2013年6月27日，抵押人新联公司与抵押权人邦信公司签订《抵押合同》一份，约定：本合同所担保的主合同为上述《借款合同》；抵押担保的范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金及利息（包括债务人违约计收的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及邦信公司实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）等；新联公司应以其有权处分的财产作抵押，抵押财产由本合同项下的抵押财产清单载明，该清单为本合同的组成部分。邦信公司、新联公司分别在合同上加盖公章。根据《抵押合同》后附的《抵押财产清单》记载，新联公司向邦信公司提供的抵押物为武汉市洪山区珞南雅居项目A、B栋住宅（具体信息见附件）。2013年7月16日，上述财产在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局（以下简称洪山区房管局）办理抵押登记，该局出具武房期洪字第2013010462号《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人新联公司，抵押权人邦信公司，期房种类为在建工程，抵押部位为洪山区珞南雅居第1、2栋部分住宅（57套），建筑面积4366.6平方米，权利价值5，000，000元。另据洪山区房管局房屋信息记载，武汉市洪山区珞南雅居项目有两栋楼，共计179套房屋，两栋楼编号分别为1栋1单元、1栋2单元。
蒋伟涛、叶红向邦信公司出具《个人无限连带责任保证书》，载明：兹有新联公司于2013年6月27日与贵公司签订的《借款合同》，合同编号17010130090［借］-01，借款金额5，000，000元，为维护贵公司的合法权益，本人愿以个人所有财产及权益，以无限连带责任的方式向贵公司提供担保，本人同意对《借款合同》及今后可能发生的修改、补充条款中债务人所有债务承担无限连带责任。蒋伟涛在其上“承诺人姓名”处签名及捺印，叶红在其上“承诺人配偶姓名”处签名及捺印。蒋伟涛与叶红于1999年8月24日登记结婚，于2013年8月30日登记离婚。
上述合同签订后，邦信公司于2013年7月16日通过银行转账方式向新联公司发放贷款5，000，000元。新联公司按约向邦信公司支付了2013年7月16日至2013年8月19日期间的利息，此后未再还款，故邦信公司诉至法院。
另查明：《抵押财产清单》、《武汉市期房抵押证明》与洪山区房管局房屋信息记载的涉案抵押物楼栋编号不一致，经本院现场查看及庭审中双方当事人确认，武汉市洪山区珞南雅居住宅A栋、1栋、1栋1单元为同一栋楼，B栋、2栋、1栋2单元为同一栋楼，两栋楼已建成。
还查明：新联公司就上述抵押物中的40套房屋与案外人签订《房屋置换协议书》、《自建房屋置换协议书》（具体信息见附件），其中武汉市洪山区珞南雅居1栋8楼4号房屋的置换协议在办理抵押登记前签订，其余39套房屋均在办理抵押登记后签订置换协议。
再查明：自2012年7月6日至判决之日，中国人民银行贷款年利率（%）见下表。
期间
六个月内（含）
一年至三年（含）
2012年7月6日至2014年11月21日
2014年11月22日至2015年2月28日
2015年3月1日至2015年5月10日
2015年5月11日至2015年6月27日
2015年6月28日至2015年8月25日
2015年8月26日至2015年10月23日
2015年10月24日至判决之日
上述事实，有《股东会决议》、《借款合同》、《借款凭证》、转账凭证、《抵押合同》、《抵押财产清单》、《武汉市期房抵押证明》、《个人无限连带责任保证书》、《结婚证》、婚姻情况查询单、房屋信息、《房屋置换协议书》、《自建房屋置换协议书》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经双方当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为，邦信公司与新联公司签订的《借款合同》及《抵押合同》，蒋伟涛、叶红出具的《个人无限连带责任保证书》，是各方真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。邦信公司与新联公司之间形成小额借款合同关系及抵押合同关系，邦信公司分别与蒋伟涛、叶红形成保证合同关系。
邦信公司按约向新联公司发放贷款5，000，000元，新联公司作为借款人理应按月向邦信公司支付利息，并在合同到期后向邦信公司偿还借款本金。现《借款合同》约定的借款期限已届满，邦信公司要求新联公司偿还借款本金5，000，000元的诉讼请求，本院予以支持。新联公司支付利息至2013年8月19日，邦信公司以5，000，000元为本金，按年利率24%除以三百六十天计算日利率，要求新联公司支付自2013年8月20日至2014年7月15日期间的借款利息1，099，999.98元，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。新联公司迟延偿还本金及利息，邦信公司要求新联公司按实际天数支付逾期本息产生的利息，因逾期利息产生的利息属于复利，复利不受法律保护，本院不予支持；就逾期本金产生的利息，邦信公司主张按36%计算标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算，以5，000，000元为本金，自2014年7月16日起至借款本金清偿完毕之日止。邦信公司主张就新联公司位于武汉市洪山区珞南雅居的57套房屋享有优先受偿权，其中武汉市洪山区珞南雅居1栋8楼4号房屋在抵押登记前已与案外人签订《房屋置换协议书》，不得抵押；位于武汉市洪山区珞南雅居的另56套房屋（具体信息见附件）依法办理了抵押登记手续，抵押权已设立，故新联公司应以该56套房屋向邦信公司承担抵押担保责任，邦信公司公司以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归新联公司所有，不足部分由新联公司清偿。蒋伟涛、叶红在夫妻关系存续期间，在《个人无限连带责任保证书》上签名并捺印，均系作出提供连带责任保证的意思表示，但本案中被担保的债权既有债务人提供的物的担保又有第三人提供保证，但没有约定实现债权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》的规定，蒋伟涛、叶红仅对邦信公司就抵押物优先受偿后不足的部分，承担连带保证责任。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉市新联伟业置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告武汉邦信小额贷款有限责任公司偿还借款本金5，000，000元；
二、被告武汉市新联伟业置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告武汉邦信小额贷款有限责任公司支付期内利息1，099，999.98元（以5，000，000元为本金，自2013年8月20日起至2014年7月15日止，日利率按年利率24%除以三百六十天计算）；
三、被告武汉市新联伟业置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告武汉邦信小额贷款有限责任公司支付逾期本金产生的利息（以5，000，000元为本金，自2014年7月16日起至借款本金清楚完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；
四、被告武汉市新联伟业置业有限公司如不能履行上述判决第一、二、三项的给付义务，以其抵押的位于武汉市洪山区珞南雅居的56套房屋（具体信息见附件），依法折价或者拍卖、变卖后的价款由原告武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告武汉市新联伟业置业有限公司所有，不足部分由被告武汉市新联伟业置业有限公司清偿；
五、被告蒋伟涛、叶红对原告武汉邦信小额贷款有限责任公司就上述抵押物优先受偿后不足的部分，承担连带清偿责任；
六、驳回原告武汉邦信小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66，309元、邮寄送达费60元，共计66，369元，由被告武汉市新联伟业置业有限公司、蒋伟涛、叶红共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 许丽莎
代理审判员 解静娴
人民陪审员 夏文芳
二〇一五年十一月四日
书 记 员 尹代媛
附件：
1栋
2栋
楼层
房号
合同编号
楼层
房号
合同编号
楼层
房号
合同编号
＊洪120343551
洪120344238
＊洪120342711
＊洪120343552
＊洪120344239
＊洪120343505
＊洪120343553
＊洪120344240
＊洪120343506
＊洪120343554
洪120344241
＊洪120343557
洪120343628
＊洪120344242
＊洪120343558
＊洪120343630
＊洪120344278
＊洪120343635
洪120343631
＊洪120344280
＊洪120343636
洪120343632
＊洪120344281
＊洪120343840
＊洪120343834
＊洪120344490
＊洪120344147
＊洪120343835
洪120344491
洪120344204
＊洪120343836
洪120344492
＊洪120344205
＊洪120343837
洪120344536
＊洪120344495
＊洪120343980
洪120344537
注：武汉市新联伟业置业有限公司案外人签订《房屋置换协议书》的住宅项目合同编号前有“＊”标示，除1栋8楼4号住宅外，原告武汉邦信小额贷款有限责任公司就其他56套房屋享有优先受偿权。
＊洪120343981
＊洪120344554
洪120343982
＊洪120344555
＊洪120344141
＊洪120344556
＊洪120344142
洪120344565
＊洪120344143
＊洪120344566
＊洪120344144
洪120344567
洪120344179
洪120344621
＊洪120344181
洪120344622
＊洪120344182
洪120344623
＊洪120344183