山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第129号
上诉人（原审原告）马富鑫。
委托代理人曹军，山东昌琪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁鹏。
委托代理人李永友，山东众成天信律师事务所律师。
委托代理人杨胜行，山东众成天信律师事务所律师。
上诉人马富鑫因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服新泰市人民法院（2012）新民重字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马富鑫及其委托代理人曹军，被上诉人梁鹏的委托代理人李永友、杨胜行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月19日原审法院根据梁鹏的申请对位于新泰市武装部北沿街楼东二单元二楼东户的房屋采取了诉前保全，并张贴公告，后梁鹏起诉杜某偿还借款30万元，2010年5月25日，该院缺席审理作出判决，判决杜某偿还借款及利息。在梁鹏申请执行后，该院于2011年1月17日又对该房进行了查封，原告马富鑫于同年5月23日提出书面异议，该院于同年8月15日作出（2010）新执异字第2174号执行裁定书，认为诉争房屋系杜某购买，法院查封合法有效，原告的异议理由不成立，驳回了原告的异议。原告于同年10月20日收到裁定，于同年11月4日向原审法院提起诉讼。
原告提交的三份房屋买卖协议及收款条证实，2002年9月27日，董仲军与杜某签订房屋出售协议，将位于新泰市武装部北沿街的涉案房屋卖与杜某，建筑面积113.35元，价款11万元，杜某付清房款后，董仲军交付钥匙。2009年5月11日，杜某、崔某某与郑某签订房屋买卖协议，将该房屋出售给郑某，协议约定价款20万元，两个月内交付房屋，2009年8月26日郑某与原告马富鑫签订房屋买卖协议，将房屋卖与原告，原告一次性支付房款20万元。在原审法院第一次开庭审理时，原告申请郑某、王某出庭作证，郑某证实从杜�处购买楼房，没有居住就卖与原告，其与杜某之间没有借款关系；证人王某证实其叫原告表叔，原告购买房屋后其在2010年2月份入住，水电费由其交纳，在其居住期间，法院于2011年上半年对房屋进行过查封；同时原告还提供新泰市果元物业公司证明和收款收据，证实自2009年10月1日至2012年1月5日所有水电卫生费由王某支付，收款收据上的交款时间为2011年6月6日和2012年1月5日。
被告对杜某将房屋卖与郑某、郑某又卖与原告持有异议，称杜某与郑某是借贷关系，不是房屋买卖；对郑某与王某证言有异议，称王某交纳的水电费是补交，不能证实占有房屋的时间。
被告提交的杜某与梁茂举的电话录音及署名杜某的证明，证实杜某向郑某借款20万元，用涉案房屋作抵押，双方签订了房屋买卖协议；其提交的新泰市果元物业公司证明，证实水电费用是王某于2010年4月1日补交；�交的新泰市武装部证明，证实涉案房屋所占土地属于武装部，土地性质为国有划拨土地，此楼产权归武装部所有。
上述事实，由原、被告的陈述、原告提供的房屋买卖协议三份、收款收据一份、新泰市果元物业公司证明、王某、郑某在2012年1月9日出庭作证证言、被告提交的新泰市人民法院公告、照片、查封裁定、果元物业公司证明、杜某与梁茂举电话录音记载、杜某的通话清单、移动公司发票、杜某的证明、新泰市武装部证明等证据证实，并经举证质证。
原审法院认为，在该院执行被告梁鹏与杜某民间借贷纠纷一案中，原告马富鑫作为案外人对法院查封的房屋提出异议，主张对诉争房屋享有所有权，在法院裁定驳回后，于裁定书送达后十五日内向法院提起诉讼，起诉被告，双方主体适当。
原告马富鑫应当对其主张负举证责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。新泰市武装部的证明证实，涉案房屋所依附土地属于国有划拨，房屋产权属武装部所有，不能进行物权登记，买卖房屋的当事人均不能取得房屋所有权。据此，董仲军与杜某、杜某与郑某、郑某与原告签订的房屋买卖协议均不发生物权转移效力；原告方实际入住与法院查封对物权效力不产生实质影响；买卖协议其他当事人作为诉争房屋流转过程的证明人，不宜追加其参加诉讼。
综上，原告提供的证据不足以证明其主张，对原告的诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释�第十七条之规定，判决驳回原告马富鑫的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
上诉人马富鑫不服原审判决上诉称，一、涉案房屋的三个买卖协议均是合法有效的。本案涉案房产是2002年新泰市武装部在自由闲置土地上盖起，因为无钱支付工程款，将所建楼房部分出售，部分抵顶了多个建筑商，董某某是其中一个，董某某随即将房屋出售给杜某，2009年5月11日杜某、崔某某夫妇将该房出售给郑某，2009年8月26日郑某将房屋卖于上诉人，上述事实有三份房屋买卖协议在卷证实。该三份合同均是当事人的意思自治，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，真实反映了房屋流转的过程，三份合同应依法认定为合法有效。二、新泰市武装部的证明与事实不符，房产证等手续正在准备办理之中。本案涉案房屋的土地确属国有划拨土地，所在位置是新泰市武装部的原北门�一块闲置土地，没有办证属于历史遗留问题。该楼房建成后武装部一部分抵顶了工程款，一部分卖出。房屋是属于个人也就是实际购买人所有，武装部怎么能在购买人支付了相应对价的情况下还声称“此楼产权归武装部所有”，这样的证明既不符合客观事实，也不符合客观情理，是不能采信的。特备说明的是，现在新泰市人民政府针对这些历史遗留问题出台了一系列政策，涉案房屋属于可以办理产权证件的范围，目前相关手续新泰市武装部正在办理之中。三、原审法院对上诉人诉请的依法立即停止对该房屋的执行、解除查封不做处理是错误的。如果按照一审法院的认定，杜某也不是涉案房屋的所有权人，该楼房的所有权人是新泰市武装部，原审法院所作的查封裁定也是错误的，上诉人作为实际购买人也是实际占有人要求停止执行完全符合法律规定，对此原审法院�作阐明是错误的。四、上诉人作为实际购买人也是实际占有人对房屋主张权利并无不妥，且有足够的证据证实诉争房产有无可争辩的合法所有权。原审庭审中上诉人提交的房屋买卖协议、物业收款收据、物业公司证明以及证人郑某、王某的当庭证言行成了完整的证据链条，证实了诉争房产上诉人已经实际支付全部价款并实际占有，上诉人在房屋买卖行为中没有任何过错。1、上诉人提供的三份房屋买卖合同，证实诉争房产的买卖流转过程，虽然该房产没有政府相关部门颁发的产权登记证书，但是该房产是上诉人支付20万元购买的事实无可争议。2、出庭作证的证人郑某、王某以及物业缴费证明，证实了上诉人2009年8月购买该房产后，其侄子王某自2010年2月份开始至今，一直借用居住该房内，并交纳了相关水电、物业管理费用。3、上诉人购买该房屋没有过错。上诉人支付了相应对价后，随即取得了该房屋的所有权益，在购买时已经与出卖人郑某约定了房屋证件办理的相关事宜。上诉人在该交易中没有过错。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院明察，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人梁鹏辩称，一、本案系案外人执行异议之诉，法律依据主要是《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第17条。该第17条明确规定，“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。”本案原告的诉讼请求中“一、确认涉案房屋系原告所有，二、停止对该房屋的执行”是符合法律规定的。正因为如此，一审法院才认定该诉讼请求超出了本案的审理范围，而未予审理。故上诉人的上诉请求“2、依法改判确认新泰市武装部北沿街楼东二单元二楼东户房屋的三个买卖协议有效”不属于本案的审理范围。二、杜某、崔玉云与郑某签订的《房屋买卖协议》不是当事人的真实意思表示，且没有实际履行。由杜某的电话录音及书面证词可知，杜某与郑某之间是借贷关系，不是真正的房屋买卖关系，双方签订房屋买卖协议只是对借款20万元的担保。该协议也未实际履行，杜某并没有给郑某出具过收款条，庭审中上诉人称杜某给郑某出具的收到条“以前有，现在找不到了”不符合事实，也不符合生活常理。上诉人称侄子王某自2010年2月一直居住在该房，那也是该房在2009年12月19日被新泰市人民法院查封后抢占的，且物业公司登记的户主还是杜某，并没有变更。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”本案涉案房屋所占土地属国有划拨土地，并没有履行审批手续，且不能进行物权登记，故上诉人对该房没有合法的所有权。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人马富鑫提交《新泰市住房和城乡建设局等八部门关于我市房屋登记中部分历史遗留问题的处理意见》（新建发（2013）61号）一份，证实新泰市武装部正按照该文件的规定精神办理本案涉案房产的产权证书。被上诉人梁鹏对该文件有异议，认为不能证实涉案房产属于该文件规定的范围。上诉人马富鑫就其主张未向法庭进一步提供证据。
本院经二审审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议焦点为：一、上诉人马富鑫诉称的涉案房屋的三个买卖协议的效力应如何确定，是否属于本案审查范围；二、上诉人马富鑫要求确认对涉案房产具有所有权是否有事实和法律依据；三、上诉人马富鑫就诉争房产是否具有足以阻却执行的合法实体权利。
关于第一个争议焦点，涉案房屋的三个买卖协议的效力应如何确定，是否属于本案审查范围的问题。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，审理的重点应当时案外人即本案上诉人马富鑫就诉争的房产是否具有所有权或其他足以阻却执行的实体权利。关于就涉案房产的房屋买卖合同效力的审查，亦应仅限于上诉人马富鑫与郑某所签订的房屋买卖合同。故对上诉人马富鑫起诉要求一并确认涉及本案房产的多个买卖合同效力的主张，因不属本案审查范围，本院不予审查。
关于第二个争议焦点，上诉人马富鑫就诉争房产是否具有所有权的问题。上诉人马富鑫主张其对诉争房产具有合法所有权，其主要理由是，该房产系其花费20万元自郑某处购得，并实际交付，其侄子王某自2010年2月份开始一直在涉案房产居住，并且上诉人马富鑫在购买该房产时没有过错，故应当取得了该房产的所有权益。本院认为，诉争房产所依附土地系国有划拨土地，双方当事人对该事实均无异议。根据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”的规定以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政�批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，就本案诉争房产及其所依附的土地，截至一审起诉前，上诉人马富鑫与郑某就诉争房产的转让行为始终未经有批准权的人民政府批准，故与郑某针对诉争房产所签订的房屋买卖协议，应属无效协议，上诉人马富鑫无法根据该房屋买卖协议取得诉争房产的所有权。原审法院对其要求确认诉争房产归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。
第三个争议焦点，关于上诉人马富鑫就诉争房产是否具有其他足以阻却执行的合法实体权利的问题。如前所述，上诉人马富鑫购买诉争房产，与郑某签订的房屋买卖协议应属无效协议。无效协议的法律后果是互相返还因该合同而取得的财产，即上诉人马富鑫就诉争房产亦不应具有其他足以阻却执行的实体权利。且在该房产的买卖过程中，上诉人马富鑫作为买受人应当审慎审查房产权属状况，对诉争房产所依附的土地性质应当明知，对无法办理过户手续亦应当明知，故对于无法办理过户手续其亦存在过错。综合上述几点，原审判决认定上诉人马富鑫就诉争房产不具有足以阻却执行的实体权利，亦无不当，本院亦予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人马富鑫的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马富鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 刘增凯
审判员 宋许科
二〇一四年五月五日
书记员 高学茹