重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初9245号原告:重庆龙湖成恒地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区枇杷山正街136号名义层第13层整层，统一社会信用代码91500000678658236A。法定代表人:崔恒忠，该公司总经理。委托诉讼代理人:阎凯，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人:陈诺，中豪律师集团（重庆）事务所实习律师。被告:周晓燕，女，1987年4月4日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：任慧，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓静，重庆渝宏律师事务所律师实习律师。被告:张健，男，1979年7月29日出生，汉族,住重庆市璧山县。原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司（以下简称“龙湖成恒公司”）诉被告张健、周晓燕房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年6月7日立案后，2016年7月29日被告周晓燕向本院提起管辖权异议申请，本院于2016年8月20日作出（2016）渝0103民初9245号民事裁定书，驳回被告周小燕对本案管辖权提出的异议。被告周晓燕不服一审裁定遂提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2016年10月19日作出(2016)渝05民辖终2078号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年3月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告龙湖成恒公司的委托诉讼代理人阎凯、被告周晓燕的委托诉讼代理人任慧、邓静到庭参加了诉讼，被告张健经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龙湖成恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认编号为20140313013号的《龙湖租赁合同》于2015年10月8日解除；2.判令被告周晓燕支付拖欠的租金166140元及租金滞纳金（滞纳金以欠付租金为基数，从逾期之日每日按人民银行同期贷款利率四倍计算，直至清偿之日止，截止起诉之日已产生滞纳金11643元）；3.判令被告周晓燕向原告支付拖欠的物业管理费106600元，水电费1172.69元及物业管理费、水电费滞纳金（滞纳金以上述拖欠费用为基数，从逾期之日每日按人民银行同期贷款利率四倍计算，直至清偿之日止）；4.判令被告周晓燕向原告支付解除合同违约金合计222585元;5.判令被告周晓燕向原告支付逾期开业违约金合计679328元；6.判令被告周晓燕向原告支付房屋占用费合计162448元；7.判令被告周晓燕向原告支付清水房还原的费合计51874元；8.判令被告张健对被告周晓燕的上述债务承担连带责任；9.判令本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司（合同中称“甲方”）与被告张健（合同中称“乙方”）于2014年10月9日签订了编号为20140313013号《龙湖·租赁合同》（以下简称“租赁合同”），双方在租赁合同中约定：（1）由甲方将位于重庆市渝中区长江X路XXX号的龙湖·时代天街C馆-L3-XX号房屋出租给乙方经营两岸咖啡品牌商品或服务使用；（2）赁期限为1854天，自2014年12月4日起至2019年12月31日止；（3）租金按照下述规定计算：2015年1月1日至2015年12月31日期间保底租金标准为65元/月/㎡，月保底租金合计为27690元（期间月提成租金标准为每月含税营业额的10%);(4)物业服务费自甲乙双方约定交付房屋之日起按50元/月/㎡计算，每月合计物业服务费为21300元；（5）未经甲方书面同意，乙方在合同约定装修期满后未开业的，计租日不予顺延，乙方应自装修期满后次日开始缴纳合同约定的租金及其他费用。同时，乙方还应自装修期满后次日起，每逾期开业1天，按计租日日保底租金标准的2倍向甲方缴纳违约金（乙方不支付保底租金，只支付抽成租金的，逾期开业违约金标准为每日每平方米5元，按计租面积计算）；乙方逾期30天未能开业的，甲方有权解除本合同；（6）若因乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金等费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算滞纳金；（7）在租赁期满之日或本合同提前解除之日，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复至毛坯房状态。乙方应将乙方进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，使该房屋处于出租人交付房屋时状态。（8）在租赁期内，若乙方未能按时足额支付甲方租金、物业服务费、推广费（若有）、收银机使用费（若有）、能源费、违约金及其他乙方应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，甲方有权从合同保证金中抵扣乙方的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣乙方违约所造成的损失（该抵扣不影响甲方的任何其他权利或救济方式）。乙方应在甲方的书面抵扣通知送达后15日内向甲方补足被抵扣的合同保证金；（9）对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如果通过国内快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已送达；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫；（10）甲方根据本合同各条款约定解除合同的，乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金，乙方给甲方造成实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿给甲方造成的其它损失；（11）双方为解释及履行合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方可按照法律规定向本合同履行地（即房屋所在地）法院提起诉讼。租赁合同生效后，原告按约向张健交付了合格的房屋。2014年9月23日，龙湖成恒公司和张健、周晓燕签订了《关于〈租赁合同〉的变更协议》，约定：租赁合同的承租人变更为周晓燕，张健对周晓燕因履行租赁合同项下承租人义务承担连带保证责任。周晓燕在合同履行过程中却拖欠租金、物管费、水电费等费用。期间，原告多次向周晓燕催告，要求其按照合同约定缴清欠款，但周晓燕至今未支付。鉴于上述情况，原告于2015年10月8日向周晓燕送达了《解除合同通知函》，双方所签定的租赁合同已于2015年10月8日解除。原告认为，上述合同均是各方的真实意思表示，合法有效。原告已按约履行其出租人义务，周晓燕未按约开业、长期拖欠租金等费用的行为已构成严重违约，根据合同的约定，原告有权解除合同。其次，租赁合同系因周晓燕违约而解除，合同的解除并不影响违约金条款的效力，原告有权要求周晓燕清偿欠付费用、承担相应违约责任，并要求张健承担连带保证责任。周晓燕辩称，周晓燕只是涉案商铺的名义承租人，涉案房屋的实际承租人与经营者均是张健。2015年５月23日，周晓燕与张健达成转让协议将涉案房屋转让至张健名下，一切经济债务由张健负担；租赁合同应当于2015年7月15日解除；被告仅需支付2015年６月起至2015年７月15日之间的租金，租金滞纳金明显过高，应当予以调整；关于物业费与本案不是同一法律关系，应当另案解决，且物业费和滞纳金均过高，被告认为原告在收取商铺物业费时进行区别待遇，没有按照物业合同收取；解除合同违约金与租金滞纳金重合，而且被告向原告支付履约保证金95850元，装修保证金10000元，天然气拆除保证金20000元，原告也没有退还给被告，所以被告不应当支付违约金及滞纳金；被告不应当支付逾期开业违约金，因为双方签订的合同是格式条款，关于开业时间原告没有尽到详尽的告知义务，且被告作为承租人，其法定义务是支付租金、水电费、保护房屋结构、开业时间是被告租赁房屋的权利，该约定无异加重了被告的经济负担，同时违约金计算过高，且该违约金与上一项违约金重合，房屋占用使用费计算过高；原告在2015年10月13日就强行收回涉案房屋，导致被告无法使用，所以被告不应当支付房屋占用费；房屋还原费也不应当由被告支付，该费用没有发票对应，金额不真实，且原告强行变卖被告商铺内的财物，所产生的费用也没有退还给被告。张健未答辩，亦未提交书面答辩意见。经本院审理认定如下事实：重庆市渝中区长江X路XXX号的龙湖·时代天街（简称“商场”）系龙湖成恒公司投资建设或受托管理的项目。合同专用条款约定：2014年3月24日，龙湖成恒公司（合同称“甲方”、“出租方”）与张健（合同称“乙方”、“承租方”）签订了编号为20140313013号的《龙湖·租赁合同》，合同约定出租人将商场C馆-L3-XX号房屋出租给承租人使用，租用面积为426㎡，该租用面积为暂测面积。该房屋仅供承租人以两岸咖啡品牌商品或服务之用途，经营范围为餐饮-正餐-西式正餐类，承租人不得擅自变更用途及经营范围。租期共计1854日，暂定自2014年12月4日至2019年12月31日止，实际租期自开业日开始计算。出租人应于2014年9月1日前向承租人交付该房屋，承租人应当按照出租人通知的时间验收并接受该房屋。承租人享有94个自然日的装修期，暂定自2014年9月1日至2014年12月3日止，实际装修期自交付日开始计算。承租人必须于2014年12月4日（即装修期届满之日）前完成装修工程并开业。承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知出租人且获得出租人书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用费、推广费及其他各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳。计租日为本合同约定的装修期届满后的次日或实际开业日（以二者比较早发生者为准），暂定计租日为2015年1月1日。8.1条约定：保底租金和提成租金统称为租金，本合同约定租金以保底租金和提成租金中较高者为准，保底租金与提成租金均由承租人按月支付。8.2条约定：2015年1月1日至2015年12月31日期间保底租金标准为人民币65元/月/平方米，月保底租金合计为人民币27690元（大写：贰万柒仟陆佰玖拾元整），期间月租金提成标准为每月含税营业额的10%；2016年1月1日至2016年12月31日期间保底租金标准为人民币85元/月/平方米，月保底租金合计为人民币36210元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的10%；2017年1月1日至2017年12月31日期间保底租金标准为人民币105元/月/平方米，月保底租金合计为44730元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的10%；……。10.1条约定：推广服务费按月缴纳，自2017年1月1日开始起算，推广服务费标准为人民币10元/月/㎡，月推广服务费合计为人民币4260元；11条约定：物业服务费由承租人按月支付，承租人应于本合同签署后7日内向出租人指定的物业服务公司支付首期物业服务费用。物业服务费自交付日开始计算，费用标准为人民币50元/月/㎡计算，该房屋的每月合计物业服务费为人民币21300元；12.1条约定：承租人应在签订本合同的后7日内向出租人缴纳相当于该房屋3个月的月保底租金（按首个租赁年度保底租金标准计算）、物业服务费、推广费、收银机使用费总额的合同保证金95850元，作为承租人履行本合同的保证；13条约定：承租人应于本合同签署后7日内向出租人支付首期费用，首期费用包括：2015年1月1日至2015年1月31日期间保底租金共计人民币27690元、2017年1月1日至2017年1月31日期间的推广服务费共计人民币4260元，共计人民币31950元。合同通用条款约定：1.5条约定：合同保证金仅作为承租人履行本合同所约定义务的保证，不作为预付租金或其他任何费用；1.7条约定：物业服务公司是指受出租人委托提供商场及该房屋物业服务的公司；3.3条约定：乙方租赁房屋内水、电费、天然气（或煤气）等能源费用按月抄表，乙方按实际用量支付相应费用。承租人须自行负担自交付日开始至依据本合同的约定出租人收回该房屋期间的能源费，承租人需按出租人或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向出租人或物业服务公司支付能源费；3.5.1条约定：除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他相关费用、最近一期应付提成租金（若有）支付到出租人/物业服务公司账户（如遇节假日需提前至少1个工作日缴纳或到达出租人账户）。有关付款所产生的手续费均由承租人承担。如上述费用计算起始日或届满日不是该月首日或最后1日，则该月款项（含租金以及其他费用）应按照承租人在该月实际租用天数计算支付；3.6.4条约定：租期内，若承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广费（若有）、收银机使用费（若有）、能源费、违约金及其他承租人应当支付的费用或未能履行本合同约定的其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失（该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式）；3.6.6条约定：承租人应于交付日前向出租人或者物业服务公司缴纳装修押金，押金金额以出租人或物业服务公司确认为准；3.6.7条约定：承租人按照出租人或物业服务公司的要求缴纳装修抵押金的，装修抵押金不足以抵扣承租人所造成的损失和违约金的，出租人或物业服务公司有权自合同保证金中扣除不足部分；4.3条约定：承租人在出租人通知的交付日前办理完毕该房屋交付手续的，该房屋的最终交付日为承租人实际办理完毕该房屋交付手续的时间（以双方届时签署的交付确认书载明的时间为准）；5.7条约定：装修期内出租人不收取承租人租金和推广费、收银机使用费，但其余费用依本合同及商场装修守则执行（包括但不限于缴纳物业服务费等）承租人的其他义务并不免除。13.1条约定：在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，并将该房屋处于出租人交付房屋时的状态。若出租人书面同意承租人无需将该房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对该房屋或其装修、设备和设施及逆行的增建或改建做出任何补偿或赔偿，并有权自行处置承租人装饰装修的设施设备；13.3条约定：承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人归还该房屋，承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间内发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任，同时出租人有权停止能源供应并采取强制措施制止承租人继续使用该房屋，由此造成的一切后果由承租人承担。承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋回复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人交纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置（该等权利不得被解释为出租人及物业服务公司对承租人留置的物品承担审慎保管义务），出租人对因此而造成的损坏概不负责；14.3条约定：未经出租人书面同意，承租人在合同约定装修期满后未开业的，计租日不予顺延，承租人应自装修期满后次日开始缴纳合同约定的租金及其他费用。同时，承租人应自装修期满后次日起，每逾期开业1天，按计租日日保底租金标准的2倍向出租人缴纳违约金；承租人逾期30天仍未能开业的，出租人有权解除本合同；14.4条约定：若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累计30日的，出租人有权解除本合同；14.10条约定：因承租人原因未能在出租人通知的交付日前办理完毕该房屋交付手续的，每延期1天，承租人应按计租日日租金的2倍向出租人缴纳违约金。如逾期超过30天的，出租人有权解除本合同；14.11条约定：出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失；16.1条约定：本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出。任何一方联系方式如有变更须书面及时通知对方，否则均以本合同首部列明的联系方式为准；16.2条约定：对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如果通过国内或国际快递方式寄出，则在寄出后第三天视作送达；如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫；16.3条约定：在承租人接收到该房屋后，任何给予承租人的通知如果该通知写明以承租人为收件人并被留置在该房屋将被认为已发至承租人，并视为承租人于留置后的下一个工作日收到。合同中双方还对其他权利义务进行了约定。合同落款处有加盖有龙湖成恒公司的印章及张健的签字捺印。2014年4月4日，张健向龙湖成恒公司缴纳了履约保证金95850元；2014年9月1日，张健向龙湖成恒公司缴纳了2014年8月1日至2014年8月31日期间的装修保证金10000元、天然气设备拆除保证金20000元，共计125850元。2014年9月1日，龙湖成恒公司与张健签订了《商铺进、退场交接确认书》，龙湖成恒公司按约定将涉案商铺交付给了张健，张健在确认书上签字确认。2014年9月23日，张健与周晓燕签订了《承租方变更申请表》，申请将涉案商场C馆-L3-XX号房屋的原承租人张健变更为周晓燕。同日，龙湖成恒公司（合同称“甲方”）、张健（合同称“乙方”）与周晓燕（合同称“丙方”）签订了《关于的变更协议》,约定将时代天街购物广场C馆-L3-XX号商铺租赁合同的承租人由乙方（张健）变更为丙方（周晓燕），丙方概括承受原乙方的权利义务。甲方仍作为原租赁合同的出租方。乙方对丙方履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务。甲乙双方所签订原租赁合同、补充协议其他条款不变。合同还对其他事项进行了约定。2015年6月29日，龙湖成恒公司委托重庆百君律师事务所向周晓燕发出了百君函字（2015）第17-31号《关于要求尽快开业并承担违约责任的律师函》，要求周晓燕于2015年6月30日之前开业并根据合同约定向龙湖成恒公司缴清租金、其他约定费用及违约金，并赔偿龙湖成恒公司因周晓燕违约行为所造成的损失。因《关于要求尽快开业并承担违约责任的律师函》系复印件，周晓燕对其真实性不予认可。2015年7月2日，龙湖成恒公司向周晓燕发出了渝龙湖成恒函（2015）6号解除合同通知书，要求周晓燕缴纳拖欠费用，告知周晓燕双方签订的租赁合同于2015年7月15日终止。2015年10月29日，龙湖成恒公司通过EMS全球邮政特快专递向周晓燕发出了渝龙湖成恒函（2015）10号关于我司将拆除时代天街C馆L3-XX两岸咖啡的告知函，龙湖成恒公司将拆除商铺、腾空房屋、对周晓燕遗留在商铺内的资产进行售卖处理，周晓燕承担拆除产生的相关费用，处理所得将抵扣周晓燕所欠部分欠费，对抵扣不足的欠费依法追偿。同日，龙湖成恒公司在重庆市公证处申请上述告知函及邮单进行了公证。同日，该函件由单位收发章签收。2016年1月4日，龙湖成恒公司将涉案房屋收回并委托重庆永徽装饰工程有限公司将涉案房屋还原为清水房，对装修部分予以拆除，产生拆除费用51874元。合同解除后涉案商铺内的物品尚保存在龙湖成恒公司库房内。2016年3月涉案商铺已出租给第三人。庭审中，周晓燕举示了转让协议、承诺书、浙江两岸食品连锁有限公司特许加盟合同、中国农业银行个人结算业务申请书、中国工商银行个人业务凭证、装饰装修工程合同、消防安装合同、音响设备购销合同，拟证明2015年5月23日周晓燕将涉案两岸咖啡转让给张健，涉案商铺的所有费用均由张健承担，周晓燕与浙江两岸食品连锁有限公司签订特许加盟合同，是为了办理开店相关手续方便，原被告才将涉案商铺的承租人变更为周晓燕，周晓燕实为涉案商铺的名义承租人，周晓燕对商铺进行了装修，并购买了各种设备，龙湖成恒公司强行拆除装修给周晓燕造成巨大损失。龙湖成恒公司质证认为对转让协议、承诺书的真实性不予认可，系二被告之间的内部约定，与本案无关。对浙江两岸食品连锁有限公司特许加盟合同、装饰装修工程合同、消防安装合同、音响设备购销合同的真实性无法判断，对中国农业银行个人结算业务申请书、中国工商银行个人业务凭证真实性认可，仅认可部分证明目的。审理中，双方一致确认《龙湖·租赁合同》于2015年7月15日解除。上述事实,有《龙湖·租赁合同》、《商铺进、退场交接确认书》、《承租方变更申请表》、《关于的变更协议》、工程预结算书、收据、发票等证据以及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，龙湖成恒公司与周晓燕、张健签订的《龙湖·租赁合同》、《关于的变更协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行义务。周晓燕根据《关于的变更协议》成为合同相对人。龙湖成恒公司按照合同约定将涉案商铺交付给承租人使用，周晓燕未按合同约定按期足额支付租金等相关费用，违反了合同约定，已构成违约，依法应当承担相应责任。1、关于合同的解除时间问题。龙湖成恒公司与周晓燕一致确认《龙湖·租赁合同》于2015年7月15日解除，本院依法予以确认；2、关于租金及租金滞纳金问题。周晓燕逾期支付租金属于违约，根据合同约定应承担违约责任，截止合同解除之日，周晓燕尚欠龙湖成恒公司租金计算为（6月=27690元）+（7月=27690元÷31天×14天）=40195元，本院依法予以支持。关于租金滞纳金，本院认为周晓燕逾期支付上述费用，确实给龙湖成恒公司造成了损失，根据合同3.5.1条约定，承租人须在每月20日（含）之前将下一个周期的月保底租金支付给出租人，龙湖成恒公司在本案主张以40195元为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付自2015年5月21日起至清偿之日止的滞纳金，未违反法律规定本院予以支持；3、关于拖欠物业管理费、水、电费及物业管理费、水、电费滞纳金问题。被告拖欠的物业管理费、水、电费已由原告垫交，被告自2015年6月开始拖欠物业管理费，截止合同解除之日拖欠物业管理费31980元；被告自2015年4月开始拖欠电费，截止合同解除之日拖欠电费912.85元；被告自2015年5月拖欠水费，截止合同解除之日拖欠水费54.6元。被告逾期支付上述费用，确实给原告造成了损失，根据合同3.5.1条约定，承租人须在每月20日（含）之前将下一个周期的物业管理费、上个月的水电费支付给出租人。故，原告要求被告以31980元为基数按照同期贷款利率四倍计算支付自2015年5月21日起至付清之日止的物业管理费滞纳金、以912.85元为基数按照同期贷款利率四倍计算支付自2015年5月21日起至付清之日止的电费滞纳金、以54.6元为基数按照同期贷款利率四倍计算支付自2015年6月21日起至付清之日止的水费滞纳金的诉讼请求未违法法律规定，本院依法予以支持；4、关于解除合同违约金问题，根据合同14.11条约定，出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金。本院认为周晓燕逾期支付合同约定相关费用，致使原告行使合同约定解除权，确实给龙湖成恒公司造成了损失，龙湖成恒公司在本案主张解除合同违约金问题符合合同约定，龙湖成恒公司自认涉案商铺于2016年3月已再行出租给第三人，但龙湖成恒公司主张违约金明显超过实际损失，加重了周晓燕的违约责任，显失公平，故本院予以调整，本院酌情按照交付房屋后3个月租金予以主张，故，计算为108630元，扣除被告已经缴纳的合同保证金95850元，被告仍需向原告支付解除合同违约金12780元；5、关于逾期开业违约金问题。根据合同约定被告应在2014年12月4日前完成装修并开业，截止合同解除之日仍未按合同约定按时开业，被告亦未举证证明出租人同意其延期开业的相关证据，被告已构成违约，应当承担逾期开业的违约责任，自2014年12月5日至2015年7月15日被告逾期223天，原告主张的逾期开业违约金明显过高，结合全案实际情况，被告虽逾期开业，鉴于被告已缴纳了2015年6月前的租金，本院酌情按照当月日租金标准主张逾期开业违约金，故逾期开业违约金计算为：{（26天×27690元/月÷31天）=23223.8元+6个月×27690元/月+14天×27690元/月÷31天=178645元}=201868元；6、关于房屋占用使用费问题。根据合同14.1条约定，因承租人原因未能在出租人通知的交付日前办理完毕该房屋交付手续的，每延期1天，承租人应按计租日日租金的2倍向出租人缴纳违约金。双方合同解除后，被告未按照合同约定时间履行交付房屋的义务，已构成违约，导致原告无法将涉案房屋再行出租，致使房屋的效用未得到充分的发挥，确给原告造成了损失，应当承担违约责任，但原告主张的房屋占用使用费明显过高，本院酌情予以调整，按照按计租日日租金标准予以主张，自2015年7月15日合同解除之日至2016年1月4日原告实际收回房屋之日共计174天，故房屋占用使用费计算为：170天×（27690元/月÷30天）＋4天×（36210天÷30天）=161738元；7、关于清水房还原费问题。根据合同13.1、13.3条约定，合同提前解除之日，承租人应将房屋恢复至毛坯房状态，承租人应将其进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，并将该房屋处于出租人交付房屋时的状态，合同解除后承租人7日内未交还房屋，未履行恢复原状的义务，出租人自行委托第三方将涉案房屋恢复原状，由此产生的费用应当由承租方承担。合同解除后周晓燕应在约定时间内负有恢复原状的义务，但被告未按约定履行该义务，构成违约，原告有权按合同约定代行恢复原状的责任，龙湖成恒公司根据合同约定委托第三方进行拆除并恢复原状产生的费用应当由周晓燕承担。故龙湖成恒公司要求周晓燕支付清水房还原费用51874元，符合合同约定，本院依法予以支持。扣除被告已交纳的装修保证金10000元、天然气设备拆除保证金20000元，被告还需向原告支付21874元；8、关于张健承担本案债务连带责任问题。依据《关于的变更协议》约定，张健对周晓燕履行原租赁合同项下义务承担连带保证责任，该协议系双方的真实意思表示，未违法法律法规等强制性规定，合法有效。故龙湖成恒公司要求张健就本案债务承担连带责任符合合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司与被告张健签订的《龙湖租赁合同》于2015年7月15日解除；二、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司租金40195元，并以40195元为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付自2015年5月21日起至清偿之日止的租金滞纳金；三、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司物业管理费31980元、水费54.6元、电费912.85元，并以31980元为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付自2015年5月21日起至清偿之日止的物业管理费滞纳金、以912.85元为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付自2015年5月21日起至清偿之日止的电费滞纳金、以54.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付自2015年6月21日起至付清之日止的水费滞纳金；四、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司解除合同违约金12780元；五、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司逾期开业违约金201868元；六、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司房屋占用使用费161738元；七、被告周晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司清水房还原费21874元；八、被告张健对被告周晓燕的上述债务承担连带清偿责任；九、驳回原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费16674元，由原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司负担6901元，被告周晓燕负担9773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  秦 敏人民陪审员  罗永仁人民陪审员  张 燕二〇一七年八月二十八日书 记 员  杨鹏飞