山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威环民初字第2005号
原告谢永德。
委托代理人王琳，山东阔海大地律师事务所律师。
被告文登市宏泰房产有限公司。
法定代表人邹德国，总经理。
委托代理人王寿丽，山东联志律师事务所律师。
原告谢永德与被告文登市宏泰房产有限公司所有权纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理，依法由审判员孙博碕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢永德及其委托代理人王琳，被告文登市宏泰房产有限公司之法定代表人邹德国、委托代理人王寿丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢永德诉称，2005年5月，被告将其开发建设的位于苘山中学职工2号住宅楼土建及水电暖安装工程发包与文登市阳泰建筑工程有限公司，该公司又将工程转包与原告。原告完成施工后，文登市阳泰建筑工程有限公司将被告抵顶的五套房产及三个车库作为工程款又抵顶与原告，此后原告陆续对外出售抵顶的房屋，2014年原告准备将剩余2号楼2单元2楼房屋转让时得知被告已将该房屋私自转让，故原告诉至法院，要求被告赔偿因其侵权行为导致原告所遭受的损失28万元（按照涉案房屋现市场价格2200元＊125.93平方米计算）。
被告文登市宏泰房产有限公司辩称，包括涉案房屋在内的苘山中学2号楼确系其开发，并将该住宅楼2单元2、3、4、5、6层5套房屋及车库抵顶与文登市阳泰建筑工程有限公司，顶账价格920元／平方米，后由该公司又抵顶与原告，原告陆续将该房屋对外出售，并自行向购房人收取房款。涉案房屋系由原告自行出售与被告，并收取了相应的购房款，因此被告并不存在侵权行为，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原文登市北郊房地产开发服务中心2006年间经改制变更为被告文登市宏泰房产有限公司，原文登市北郊建筑工程公司2006年间亦经改制变更为文登市阳泰建筑工程有限公司。原告原系文登市天福办事处永德建筑队（现已注销）个体工商户业主。2005年5月16日，文登市北郊房地产开发服务中心与文登市北郊建筑工程公司签订建筑工程合同一份，约定文登市北郊建筑工程公司承包施工苘山中学职工2号住宅楼，合同价款为2151760元，其中扣除1、楼宇门10000元；2、入户防盗门20000元；3、车库门18000元；4、草厦门9000元；5、5户楼房920元／平方米＊125.93平方米＊5=579278元；6、5个车库27000元／个＊5=135000元，小计771278元，应付工程款为1380482元。后文登市北郊建筑工程公司与文登市天福办事处永德建筑队签订承包合同书，将上述工程转包与文登市天福办事处永德建筑队。完工后，文登市阳泰建筑工程有限公司（原文登市北郊建筑工程公司）将其与被告合同中约定的抵顶的5户房屋及车库中的房屋及三个车库（现坐落为位于苘山文化路11号楼2单元204、304、404、504、604室及11-11号、11-12号、楼北自东向西11号车库）抵顶与原告作为上述工程的工程款。2006年8月，被告将上述房屋中位于苘山文化路11号楼2单元204室转让予案外人宋吉连，原告遂于2014年9月4日以被告侵权为由诉至本院，要求被告与文登市阳泰建筑工程有限公司连带赔偿原告损失28万元。文登市阳泰建筑工程有限公司到庭陈述其将被告抵顶的房屋及车库抵顶给原告作为工程款，双方口头达成一致后即由其向原告交付了抵顶房屋的钥匙，原告再行对外转让，由原告口头通知文登市阳泰建筑工程有限公司，再由其通知被告，由购房人到被告处办理手续。后原告撤回了对该公司的起诉。
庭审中，被告主张涉案房屋实际已由其于2006年间从原告手中回购，对此提供原告2006年6月16日出具的收条一份，载明“今收到宏泰房产楼款人民币116500元。”，并由原告签字捺印，原告认可系由其出具上述收条，且内容均系由其本人书写，但主张该收条系其出具给11号楼2单元404室购房人王振聚用以购房人到被告处办理房屋产权登记手续及由被告做账，因此被告保留该份收条，原、被告不存在房屋买卖（回购）合同关系。
另查，原告于2005年7月27日分别与案外人江培旭、王振聚、王希卫签订购楼协议书三份，约定江培旭购买苘山中学2号楼中单元住人的1楼和4楼，每户面积按房管局实际面积计算，价款1楼每平方米900元计算，4楼每平方米950元计算；王振聚购买苘山中学2号楼中单元住人的3楼，每户面积按房管局实际面积计算，价款每平方米950元计算；王希卫购买苘山中学2号楼中单元住人的2楼，每户面积按房管局实际面积计算，价款每平方米950元计算。协议签订后江培旭先后于2005年7月27日、2006年4月19日、9月5日向原告支付房款共计19.8万元；王振聚先后于2005年7月27日、2006年6月14日向原告支付房款共计11万元。原告据此主张王振聚所购买的404室房屋价款按照950元／平方米＊房屋建筑面积为116717元，经协商定为116500元，因此向王振聚出具被告所提供的上述收条用以办理房屋手续，房屋具体单体及综合验收时间及情况原告均不知情，亦不由其向购房人交付房屋，其仅向购房人出具上述收条由购房人自行持该份收条办理相关手续。
因苘山中学职工2号楼实际系以文登市苘山中学名义开发立项，由被告与文登市苘山中学合作开发，因此各购房人需与文登市苘山中学办理相关房屋产权变更登记手续，其中王振聚系于2008年8月与文登市苘山中学签订商品房买卖合同（经房管局备案），其所购买的404室于2008年7月经文登市卓远房地产测绘有限公司测绘房屋产权面积为122.86平方米（含草厦子）。
被告另提供署名为“江培旭”及“王振聚”签字捺印的书证两份，载明其自原告处购买房产，房款直接付给原告，至被告处办理相关手续时，不需要提供原告的收条，亦未见过被告庭审中提供的前述收条。因原、被告均表示无法提供证人到庭，本院依据双方均确认的江培旭的联系方式对其当庭电话询问，江培旭称其从原告处购买房屋，并签订了合同，约定购买2套房屋，但实际仅购买1套房屋，并从原告处交接的房屋钥匙，具体办证过程记不清了，因是集体办理产权变更登记手续，好像没有提供什么手续，被告所提供的证明是由其签字确认的，另外署名为“王振聚”的书证系由王振聚（已故）之妻签字确认。
又查，双方均认可涉案房屋现市场价格为1700元／平方米。
以上事实，有工商登记档案、工程承包合同、收条等有关书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方对被告已将涉案房屋对外出售并无争议，但被告主张原告已将抵顶的涉案房屋出售予被告后被告方对外出售，因此不存在侵权行为，故本案双方争议的焦点在于原、被告就涉案房屋是否存在买卖合同关系且已实际履行，对此本院认为，从举证责任上看主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，因此被告负有举证证实双方存在买卖合同关系的义务，现被告对此提供由原告书写的收条原件一份，从收条载明内容上看，记载有原告收到“宏泰房产楼款116500元”的内容，原告主张该收条系交由其他购房人（王振聚）到被告处办理相关手续并由被告留存做账之用；被告则主张上述收条系其与原告就涉案房屋达成房屋买卖（回购）合意后，向原告支付相应购房款，原告所出具的收条，对于原、被告上述争议主张，本院结合证据内容及原、被告所陈述事实分析认为，首先，因被告系将涉案工程发包与文登市阳泰建筑工程有限公司，后由文登市阳泰建筑工程有限公司转包与原告。涉案房屋亦系被告抵顶与文登市阳泰建筑工程有限公司，后由文登市阳泰建筑工程有限公司抵顶与原告，因此基于上述事实，原告与被告实际并无直接的业务往来，而原告称该证据原件由被告保管系因做账需要，明显不符合财会基本常识；其次，原告称该收条系向案外人王振聚开具，用于王振聚到被告处办理相关手续，但从收条出具时间与原告和案外人王振聚所达成房屋买卖协议的时间、案外人王振聚办理房屋产权登记的时间、向原告交付房屋价款的时间并不相符，收条所载明的款项金额亦与案外人王振聚实际交付房屋价款金额、合同约定应付房屋价款金额不相符，原告亦无其他证据证实该收条确系其向案外人王振聚开具，反而被告提供案外人江培旭（亦系自原告处购房的相对方）及署名为王振聚确认的证明、结合江陪旭当庭电话陈述，可以证实江陪旭及案外人王振聚（已去世）配偶均未见过涉案的收条，亦未凭该单据到被告处办理相关手续。综上所述，被告所提供由原告自行书写的收条内容所显示的文义可理解为原告收到被告房屋价款116500元，原告亦不能给予合理的解释，并提供相关反证，故可以认定原、被告已形成了事实上的房屋买卖合同关系，且已实际履行完毕，原告主张被告存在侵权行为，证据不足，理由不当，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告要求被告折价赔偿位于威海工业新区苘山镇文化路11号（原苘山中学职工2号楼）204室损失28万元的诉讼请求。
案件受理费2750元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 孙博碕
二〇一四年十一月十七日
书记员 高 颖