北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第5115号
原告北京大红门亮驿商城有限责任公司，住所地丰台区南顶路51号康泽园小区2层、3层。
法定代表人朱庭蕙，董事长。
委托代理人栾峰。
被告李悌总，男，1968年11月14日出生。
委托代理人石慧杰，北京市百瑞律师事务所律师。
第三人北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305号。
法定代表人张玉方，董事长。
原告北京大红门亮驿商城有限责任公司（以下简称亮驿商城）与被告李悌总、第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亮驿商城委托代理人栾峰，被告李悌总及委托代理人石慧杰到庭参加诉讼。第三人长兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告亮驿商城诉称：2003年11月，我公司与长兴公司达成意向，欲购买包括位于丰台区康泽园小区1、2、3、4单元配套办公用房（下称诉争房屋）在内的众多房屋。因我公司无法办理贷款，故借用公司会计李悌总的名义购买诉争房屋，所有购房款也是由我公司给付，因此我公司是诉争房屋的实际出资人，所有权应当归属我公司。因此，我公司要求：1、确认我公司对诉争房屋享有所有权；2、长兴公司将诉争房屋转移登记至我公司名下；3、诉讼费用由李悌总负担。
被告李悌总辩称：生效判决已确认以下事实，1、《商品房买卖合同》合法有效；2、购房款系我以贷款方式支付，我实际履行了《商品房买卖合同》；3、朱庭蕙只是包括我在内的多位购房人的代表。因此，我是诉争房屋的合法所有权人，亮驿商城的陈述均为虚假。我不同意亮驿商城的诉讼请求。
第三人长兴公司未到庭。
经审理查明：2003年11月25日，长兴公司与李悌总签订《商品房买卖合同》，约定长兴公司将丰台区1、2、3、4层的配套办公用房（其中一层为办公5、办公6）出售给李悌总，建筑面积1596.53平方米，每平方米单价为5500元，房屋总价款为8780915元，首付4780915元，余款办理银行按揭贷款。
2004年5月11日，甲方长兴公司与乙方李悌总等人之代表朱庭蕙签订《补充协议书》，约定双方同意该商业楼及附属房以毛坯房的标准交房。由乙方在此基础上按照新的设计标准进行精装修和设备、设施的采购安装。双方暂定以预测面积10329.86平方米计算，综合售价降为每平方米5756.24元，总价为59461175元，其余每平方米3161.39元作为精装修和设备、设施采购安装费用。
中国光大银行股份有限公司北京西直门支行（原名称为中国光大银行北京西直门支行，2003年底变更为现名称，以下简称光大银行）与李悌总、长兴公司于2003年10月13日签订了编号为光银营商房贷字（2003）第49号的《中国光大银行个人贷款合同》（以下简称《借款合同》），约定李悌总因购买商业用房，向光大银行西直门支行贷款4000000元，贷款利率为年利率5.76％，贷款期限自2003年11月28日起至2013年11月28日止。《借款合同》签订后，光大银行向李悌总发放了贷款。李悌总从2005年8月开始未按照合同约定还款。其后，光大银行将李悌总、长兴公司诉至北京市西城区人民法院。2006年6月20日，北京市西城区人民法院作出（2006）西民初字第1161号判决书：一、解除光大银行与李悌总、长兴公司签订的编号为光银营商房贷字（2003）第49号的《借款合同》。二、李悌总自本判决生效后十日内给付光大银行借款本金余额3349862.57元并给付自2005年8月21日起至实际偿还借款之日止的逾期利息。三、长兴公司对本判决第二项内容承担连带清偿责任。四、长兴公司承担连带清偿责任后，有权向李悌总追偿。该判决现已生效。执行过程中，朱庭蕙以李悌总委托代理人的身份与案外人达成相关协议，案外人已经代李悌总偿还全部贷款，北京市西城区人民法院向北京市丰台区房管局送达协助执行通知书，欲将涉案房屋过户至案外人名下，后因李悌总及另一案外人武林均向该院提出执行异议，并均表示就该房屋权属问题已经另行诉讼，故该院的执行尚在等待相关案件审理结果。
长兴公司因李悌总未按时偿还贷款，将李悌总起诉至本院，要求解除《商品房买卖合同》。在该案审理过程中，长兴公司称“2003年9月，我公司与北京大红门亮驿商城总经理朱庭蕙达成购房方案，由其寻找买家共同购买我公司整体商业设施用于市场经营，……李悌总即朱庭蕙推荐的买家之一”。2012年11月19日，本院作出（2011）丰民初字第11355号判决书，驳回了长兴公司的诉讼请求。在该判决书中认定《商品房买卖合同》为有效合同。长兴公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字1376号判决书，驳回上诉维持原判。
另查：北京大红门亮驿皮具商城成立于2003年12月29日，后先后更名为北京大红门亮驿商城、北京大红门亮驿商城有限责任公司。
亮驿商城主张其与李悌总之间存在借名登记关系，要求确认对诉争房屋享有所有权并要求长兴公司转移登记，理由如下：1、亮驿商城支付了全部房款；2、诉争房屋由长兴公司直接交付给亮驿商城，并长期由亮驿商城使用。亮驿商城对上述主张提交长兴公司出具的资金对账单、《情况说明》，有李悌总签章的《声明》、《购置商业用房、银行按揭贷款具体工作安排》（以下简称《工作安排》）等证据佐证。《情况说明》大意为诉争房屋是亮驿商城以李悌总个人名义购买。李悌总对亮驿商城的主张及证据均不予认可。李悌总提交鉴定文书一份，载明《工作安排》、《声明》上李悌总的印章与《房屋买卖合同》上李悌总的印章不是同一枚印章。李悌总认可贷款由亮驿商城给付、亦认可长兴公司直接将诉争房屋交付给亮驿商城，但李悌总称之所以出现上述情形是由于双方同意李悌总委托亮驿商城出租诉争房屋，并用出租收益折抵亮驿商城给付的房款。委托期限及收益数额等同于贷款期限及还款数额。亮驿商城对鉴定结论真实性不持异议，但对李悌总上述主张不予认可。
李悌总称其与亮驿商城之间不存在借名登记关系，理由如下：1、亮驿商城没有提交书面的借名登记协议；2、亮驿商城成立于2003年12月29日，而李悌总与长兴公司签订《商品房买卖合同》的时间为2003年11月25日，即签订合同时亮驿商城尚未成立，不可能存在亮驿商城借李悌总名义购房的情况；3、李悌总并非亮驿商城员工。李悌总对上述主张提交营业执照予以佐证。营业执照显示李悌总系北京安孚燃气设备有限公司法定代表人。亮驿商城对李悌总的主张不予认可。亮驿商城称当初本意是由北京紫驿红珊保健产品批发市场有限责任公司（以下简称紫驿红珊公司）购买并使用诉争房屋，但因购房时公司无法办理贷款，故准备借用包括李悌总在内的个人名义购买。签订合同后，紫驿红珊公司决定不再使用诉争房屋，改由该公司法定代表人朱庭蕙在诉争房屋处设立了亮驿商城，由亮驿商城偿还贷款并使用房屋。李悌总对上述情况也是明知的，因此实际上是由亮驿商城借用李悌总名义购买诉争房屋。亮驿商城对上述主张提交紫驿红珊公司出具的证明予以佐证。李悌总对上述证明不予认可。
庭审后，长兴公司到庭表示，诉争房屋是朱庭蕙借用李悌总名义购买，签订合同后李悌总没有给付房款，交付房屋、给付房款都是我公司和亮驿商城直接进行。
庭审中经本院询问，李悌总表示虽然《商品房买卖合同》中约定了首付款，但实际上其与亮驿商城均未支付。
上述事实，有原、被告当庭陈述以及相应证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于亮驿商城与李悌总之间是否存在借名登记关系。依据鉴定结论以及李悌总陈述，本院无法认定《声明》、《工作安排》系李悌总出具。虽然亮驿商城没有提交书面的借名登记协议，但结合本案现有证据本院认定双方间存在借名登记关系，理由如下：首先，从房款的支付情况来看，李悌总并未支付任何款项；从使用情况来看，诉争房屋亦由长兴公司直接交付给亮驿商城。虽然李悌总称其将诉争房屋委托亮驿商城出租经营，并用租金收益折抵贷款，但并未提交书面的委托协议，且贷款偿还数额始终明确，而市场租金数额并不确定且变化很大，故以租金收益折抵贷款明显有悖常理，因此本院对李悌总所称委托出租事宜不予采信。其次，长兴公司到庭表示签订《商品房买卖合同》前，是紫驿红珊公司的法定代表人即亮驿商城的法定代表人朱庭蕙与长兴公司达成买房合意，签订合同后给付房款、偿还贷款、交付房屋均是亮驿商城进行。第三，虽然签订《商品房买卖合同》时亮驿商城尚未成立，但签订合同后李悌总对亮驿商城使用房屋、偿还贷款并未提出异议，且亮驿商城、紫驿红珊公司均对上述情况进行了解释，故本院对李悌总以签订合同时亮驿商城尚未成立为由称不存在借名登记关系，本院不予支持。最后，虽然生效判决确认了李悌总与长兴公司之间的《商品房买卖合同》有效以及借款合同相对方为李悌总与长兴公司等内容，但并不影响本院认定李悌总与亮驿商城之间是否存在借名登记关系。综上，亮驿商城给付房款、占用房屋，而李悌总对上述情况无法作出合理解释，上述情形基本符合借名登记的特征，另外参考长兴公司的陈述，本院有理由相信双方间存在借名登记关系，房屋的实际购买人为亮驿商城。
关于第一项诉讼请求，因亮驿商城与李悌总之间存在借名登记关系，亮驿商城基于上述关系享有债权请求权，即要求李悌总转移登记，但亮驿商城基于对李悌总的债权，直接要求确认对诉争房屋享有物权，本院不予支持。
关于第二项诉讼请求，因亮驿商城系与李悌总之间存在债权关系，与长兴公司之间并不存在直接的债权关系，故基于合同的相对性，本院对亮驿商城要求长兴公司转移登记不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回北京大红门亮驿商城有限责任公司的诉讼请求。
受理费70元，由北京大红门亮驿商城有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 原
人民陪审员 刘根群
人民陪审员 王连弟
二〇一四年二月七日
书 记 员 安 飞