河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终1758号上诉人（原审被告）：河南中亿农业开发有限公司。住所地：确山县刘店镇大孙庄。法定代表人：谢晓旺，该公司经理。委托诉讼代理人：张豹，河南鸿鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳仁学，男，汉族，1962年2月15日生，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：曹勇，河南北纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:谢晓旺，男，汉族，1970年6月5日生，住河南省淮阳县。上诉人河南中亿农业开发有限公司、因与被上诉人岳仁学、谢晓旺租赁合同纠纷一案，不服河南省确山县人民法院（2017）豫1725民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进�了审理。上诉人河南中亿农业开发有限公司的委托诉讼代理人张豹，被上诉人岳仁学的委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。被上诉人谢晓旺经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南中亿农业开发有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判。事实和理由：合同履行过程中，岳仁学将租赁房屋抵押被查封而影响上诉人的正常生产经营，造成合同不能继续履行。上诉人在2012年至2014年租赁期限到期前因发现租赁房屋有纷争，已向岳仁学发出租赁合同的通知。2015年及2016年上诉人并没有使用租赁房屋，且不再承租的意向已经和被上诉人协商完毕，为此继续判决上诉人继续支付房屋的事实不成立。因租赁合同履行不能给上诉人造成的损失应由被上诉人岳仁学承担，上诉人保留追究其法律责任的权利。岳仁学答辩称�查封前的原租赁合同的效力不会因为租赁房屋被查封而受到影响。被上诉人没有收到过上诉人解除合同的通知，谢晓旺2016年出具的保证书能够证明上诉人诉称2014年后已发出解除通知的虚假。上诉人拖欠租金长达三年，属于严重违约，根据规定，因承租人违约致使合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。谢晓旺未到庭进行答辩。河南中亿农业开发有限公司向一审法院起诉请求：1、要求两被告支付房屋租金419830元及逾期利息。新增租金计算至法院生效判决指定的履行期限之日止。2、二被告支付违约金20000元；3、解除原告与被告河南中亿农业开发有限公司签订的《商铺租赁合同》；4、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实：2012年8月15日，原告岳仁学与被告河南中亿农业开发有限公司签订商�租赁合同。合同约定：原告（甲方）将自己所有的位于确山县盘龙镇盘龙山大道西段路北的商铺1156.72平方米出租给被告河南中亿农业开发有限公司（乙方）。租赁期限为十年，自2012年10月1日零时起至2022年9月30日24时止。租赁用途为餐饮，以乙方营业执照核准的经营范围为准。租金第一年至第三年为每平方米5元/月，从第四年开始，租金为每平方米15元/月，以后每年的租金为前一年租金基础上上浮5%。（不含水、电、暖气、煤气、设备、物业管理、租赁税等各种税费）。租金每12月交纳一次，每次提前10日以现金的方式支付甲方。乙方必须按照约定向甲方按时缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给乙方3天的宽展期，从第4天起，甲方有权向乙方每天按实欠租金10%加收滞纳金。在签署本合同时，乙方须向甲方缴纳5000元的保证金。合同期满或者终止，在乙方交清所有租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还保证金。乙方在使用该物业进行商业活动中产生的各项费用均由乙方承担，乙方必须按有关税收规定按期缴税，租赁税由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、擅自改变承租物业的适用性质；2、擅自分租、转租、转让房屋或利用房屋从事非法经营活动；3、逾期缴纳租金，经甲方限期缴纳后仍拒不缴纳的；4、乙方严重违反相关法律法规而不听规劝的。双方还就合同的租赁期间物业的修缮、合同变更和解除、续租等问题进行了约定。在双方签字时，双方又在打印的合同条文后面加上手写的一条：在租赁期间同意转租转让。租赁合同履行后，被告河南中亿农业开发有限公司缴纳了2012-2014年度的租金。2015年度（第四年）租金208210元应当在2015年9月20日前交�，但是被告未交纳。2016年2月25日，谢晓旺向原告出具保证书：保证2016年5月1日前支付房租贰拾万柒仟元整（最低2016年5月1日前还款壹拾伍万元整）如果不还最低还款额支付贰万元违约金，剩余款和违约金2016年6月1日前还清。如果违约后果自负。（3月20日前给伍万元整）。当日，谢晓旺交给原告现金5000元，2017年1月26日，谢晓旺通过银行向原告转款2000元。按照合同约定，2016年（第五年）租金应当在2016年9月20日前交纳218620元，2017年（第六年）度租金应当在2017年9月20日前交纳229551元。审理过程中，一审法院得知讼争房屋被郑州中院挂网拍卖，经核实，该合同中的房屋是新建房屋，原告岳仁学实际办理房产证的时间是2013年4月18日，产权证号是确房权证确山字第××号。2013年4月24日，岳仁学将该房屋为他人贷款提供抵押担保。借款合同履行期为2013年4月24日至2016年4月23日�抵押担保期间为债务履行其届满之日后两年止。该讼争房屋的产权目前尚未变更。没有证据证明法院的执行行为对被告的正常经营造成影响。一审法院认为：原告岳仁学与被告河南中亿农业开发有限公司签订的商铺租赁合同，内容完整，意思表示真实，符合法律规定，为有效合同。当事人应当按照约定履行义务，一方当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告河南中亿农业开发有限公司租赁原告岳仁学的商铺，应当按照约定交付租金，逾期交付时应当承担逾期利息。讼争房屋虽然被法院挂网拍卖，但是没有成交，讼争房屋的产权至今没有变更，也没有证据证明法院的执行行为对被告的正常经营造成影响。因此，原告要求被告河南中亿农业开发有限公司支付欠交租金及逾期利息的请求，予以支持。租金具体数额为：2015年（第四年）度租金201210元（已扣除交付的7000元），逾期利息从保证书中约定的2016年5月1日起计算；2016年（第五年）租金218620元，逾期利息自2016年9月24日（含3天宽展期）计算，2017年（第六年）度租金因出现解除合同事由，应当按照实际使用时间交纳，逾期利息不再计算。被告谢晓旺在2016年2月25日向原告出具保证书中记载的违约金20000元，是双方就2015年度租金交付达成的补充协议，该补充协议虽然没有加盖被告河南中亿农业开发有限公司的印章，但谢晓旺作为该公司的法定代表人，出面与原告就公司事务作出的承诺，法律后果应当由公司承担。原告要求被告河南中亿农业开发有限公司支付20000元违约金的请求，予以支持。被告河南中亿农业开发有限公司在长达三年的时间欠交租金，现登记营业地查找不到公司人员和办公地点，�赁的商铺也处于关闭状态，原告有理由认为被告河南中亿农业开发有限公司已经不会继续履行合同义务，因此，原告要求解除租赁合同的请求，予以支持。被告谢晓旺出具的保证书中，虽然标题是“保证”，但其中没有为公司债务进行担保的意思表示，原告以该保证书认定谢晓旺是连带责任保证人的意见，不予采纳。进而，原告要求被告谢晓旺承担责任的请求，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、原告岳仁学与被告河南中亿农业开发有限公司签订的商铺租赁合同于本判决生效之日解除；二、被告河南中亿农业开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内，向原告岳仁学交付2015年（第四年）度�金201210元，并从2016年5月1日起按同期银行贷款利率支付利息；交付2016年（第五年）租金218620元，并自2016年9月24日起按同期银行贷款利率支付利息；2017年（第六年）以后的租金自2017年10月1日起按照比上一年度上浮5%的计算方法交纳至房屋交付原告实际控制之日止。三、被告河南中亿农业开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内，向原告岳仁学支付违约金20000元；四、驳回原告岳仁学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7897元，由被告河南中亿农业开发有限公司负担。二审中，双方未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束�。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方对签订租赁合同后，均依约履行了三个租赁年度的合同义务一事不持异议，本院予以确认。上诉人主张租赁房屋因抵押、拍卖影响其正常经营，其不应当支付第四、五租赁年度租金的问题。本案双方租赁合同签订于2012年，岳仁学为该房屋设定抵押担保的时间为2013年，结合双方的合同履行情况，双方在租赁房屋设定抵押后仍正常履行了两个租赁年度。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、二审中，上诉人均未提供充分的证据证明抵押、拍卖的行为影响其正常使用租赁房屋，且上诉人的该主张不符合国家关于保护租赁权及第三方合法权益的规定，上诉人的该项上诉意见事实依据及法律依据不足，不予支持。上诉人主张在2014年的租赁期限到期前，已向岳仁学发出合同解除通知，且协商完毕后交还钥匙的问题。当事人协商一致，可以解除合同。综合双方的陈述、答辩及举证、质证意见，上诉人未提供充分的证据证实双方已经协商一致解除租赁合同。结合上诉人的法定代表人谢晓旺于2016年2月25日出具的保证内容显示，上诉人对第四租赁年度的租金作出了支付计划，并约定了违约金。据此，上诉人上诉意见中的2015年及2016年没有实际使用房屋的主张与谢晓旺出具的保证内容不一致，上诉人主张的已经返还租赁房屋钥匙且不再使用的意见依据不足，不予支持。上诉人主张因租赁合同履行不能给其造成了损失，且应由岳仁学承担的问题。一审中，上诉人经依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。二审中，上诉人亦未围绕该上诉意见提交充分的证据证实，上诉人的该上诉意见依据不足，不予支持。上诉人可待证据充分后，另行主张权利。综上所述，河南中亿农业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7897元，由上诉人河南中亿农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  任蕴力审判员  丁耀东二〇一八年六月七日书记员  赵振江