河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2623号
上诉人(原审被告、反诉原告)：郑州碧桂园海龙置业有限公司，住所地：荥阳市豫龙镇刘村。
法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王淑艳，女，汉族，1982年8月7日出生，系该公司员工。
委托诉讼代理人：赵红芳，女，汉族，1989年2月16日出生，系该公司员工。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：王晓伟，男，汉族，1986年12月1日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李昱蕾、河南良达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周志瑞，河南良达律师事务所实习律师。
上诉人郑州碧桂园海龙置业有限公司(以下简称海龙置业)因与被上诉人王晓伟租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2017）豫0182民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海龙置业的委托诉讼代理人王淑艳、赵红芳，被上诉人王晓伟的委托诉讼代理人李昱蕾、周志瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓伟向一审法院起诉称，2017年7月28日，王晓伟、海龙置业签订车位使用转让协议书，王晓伟按照协议书约定向海龙置业支付了前两期转让费共计1．5万元。在合同签订前海龙置业承诺王晓伟可以通过郑州碧桂园龙城一期天墅B区号所属区域的电梯直达郑州碧桂园龙城一期幢室，合同签订后王晓伟了解到该车位所属区域并没有电梯，不能直达王晓伟的住宅，海龙置业的行为已构成根本违约，合同目的无法实现。合同第二条约定：“甲方向乙方转让该车位的使用权，使用期限同住宅使用年限”，住宅的产权为70年，依据合同法第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过20年的，超过部分无效。海龙置业在签订该合同时没有向王晓伟声明二十年后不受法律保护，已构成欺诈。请求判令：1、解除王晓伟与海龙置业签订的车位使用转让协议书；2、判龙置业返还王晓伟支付的转让费1．5万元；3、海龙置业赔偿王晓伟损失4．5万元；4、由海龙置业承担诉讼费用。
海龙置业答辩称，车位使用转让协议书是双方真实意思表示，合法有效，双方均按约定履行合同。王晓伟诉称该车位所属区域没有电梯，不能直达王晓伟住宅，该标准并非车位使用转让协议约定的车位交付的标准。根据王晓伟、海龙置业签订的上述协议第一条，车位交付标准约定电梯直达住宅并非约定的车位交付标准，王晓伟应当遵循双方的约定，不能按照单方意思表示增加合同约定之外的条件要求海龙置业履行。且车位使用转让协议的附件碧桂园龙城一期车位合同图已将车位的示意图及位置进行了明确，王晓伟已进行了确认。车位使用转让协议签订时，双方已对车位的大小、交付标准、所在位置、使用年限等综合考虑各种因素确定的车位使用价格，涉案的车位比同一层及其他标准的车位价格综合低2万元，显然20年的使用标准与房屋产权一致的使用标准价格完全不一样，事实上是王晓伟反悔的不诚信行为，王晓伟不按照协议约定支付车位使用费，构成违约，应当继续履行合同，向海龙置业支付违约金。国有土地使用权通过出让方式实现收益和时效，允许使用权的转让，不动产所有权使用与权能分离，可以自由、平等流转。物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。法律允许物权客体设定不相冲突的用益物权，允许当事人通过意思自治的方式约定规划区域内的车位的处分方式。根据合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，海龙置业不能擅自改变合同的性质。根据目前市场情况，所有的车位均按照此方式进行处分。根据协议约定，涉案车位使用权转让费7．5万元，王晓伟仅支付1．5万元，剩余6万元未按协议的约定履行支付义务，构成违约，王晓伟要求海龙置业支付4．5万元的损失没有事实与法律依据，且王晓伟诉请不符合合同解除的法定条件。故应依法驳回王晓伟的诉讼请求，海龙置业依法继续履行合同。
海龙置业反诉称,王晓伟购买海龙置业开发建设的郑州碧桂园龙城一期幢室房屋，基于王晓伟为该小区的业主，双方于2017年7月28日签订车位使用转让协议书，将位于郑州碧桂园龙城一期天墅区车位号车位使用权转让给王晓伟，并在协议书中明确约定交付标准、交付时间等，但王晓伟按照约定支付部分款项后反悔，并多次与海龙置业交涉，海龙置业告知王晓伟，若要调换车位或单方解除合同，按照合同约定支付使用权转让费总额15％的违约金，但王晓伟诉至法院。王晓伟逾期付款行为构成违约，合同第三条约定，王晓伟应于2017年8月31日前付该车位使用权转让费总额的80％，即6万元，若未按上述约定付款的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五支付违约金。请求判令：1、王晓伟支付海龙置业使用权转让费6万元并支付违约金暂计3270元（自2017年8月31日暂计至2017年12月18日，2017年12月18日之后的违约金按日万分之五计算至实际偿还之日止）；2、由王晓伟承担诉讼费用。
王晓伟答辩称，双方之间纠纷产生责任在于海龙置业，由于海龙置业的违约和欺诈行为导致王晓伟无法继续履行合同。
一审法院认定的事实，2017年7月28日，王晓伟作为乙方与作为甲方的海龙置业签订车位使用转让协议书一份，主要内容为：“乙方所购商品房位于郑州碧桂园龙城一期幢室，基于乙方成为碧桂园龙城天墅园区的业主，甲方同意将位于郑州碧桂园龙城一期天墅区车位号车位使用权转让给乙方，乙方已充分知悉该车位仍在建设中尚未竣工……第一条该车位平面图见附件……第二条基于乙方对该车位的性质和现状充分了解，甲方向乙方转让该车位的使用权，使用期限同住宅使用年限。三、该车位的使用权转让费总价为7．5万元。乙方采取下列第2种方式付款……2、分期付款：（A）乙方必须在签订本协议书时付该车位使用权转让费总额的6．67％给甲方，即5000元；（B）、乙方必须在2017年7月31日前，付该车位使用权转让费总额的13．33％给甲方，即1万元；（C）、乙方必须在2017年8月31日前，付该车位使用权转让费总额80％给甲方即6万元。乙方未按照上述约定时间付款的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五向甲方支付违约金。逾期支付达90天的，甲方有权解除本协议书，乙方应向甲方支付转让费总额15％的违约金……”。后王晓伟按约支付了前二期款项共计1．5万元，余款6万元未支付。
一审法院认为，虽然海龙置业提交了平面设计图等证据，但该证据不能直接证明其对本案所涉的车位具有使用权并予以转让，其未提供相关行政部门出具的权属文件，又因为上述小区没有物业公司或成立业主委员会，故结合王晓伟、海龙置业陈述及本案实际情况，双方签订合同实质上应为租赁合同，依法租赁期超过20年部分无效，因此本案所涉的合同期限应为20年，对王晓伟称海龙置业因此构成欺诈行为的陈述，因海龙置业认为本案合同系使用权出让合同，且合同性质属于法律适用范畴，故对上述事实，该院不予确认，故对王晓伟要求解除本案所涉的合同的诉讼请求，该院不予支持，继而对王晓伟要求解除合同返还款项及赔偿损失的诉讼请求，该院亦不予支持。本案所涉的合同约定期限为70年，合同金额为7．5万元，基于上述情况，相应地应当调整租金共计21429元，王晓伟按约定支付1．5万元，余款6429元，王晓伟未按约定期限支付，构成违约，故对反诉原告海龙置业要求反诉被告王晓伟支付租金6429元的诉讼请求，该院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，该院不予支持。关于违约金，双方约定月利率为1．5％，故该违约金以月利率为1．5％为标准，从2017年9月1日计算至海龙置业实际支付之日止。根据《中华人民共和国物权法》第五条、第七十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王晓伟于本判决生效后十日内支付郑州碧桂园海龙置业有限公司租金6249元及违约金；二、驳回王晓伟的诉讼请求；三、驳回郑州碧桂园海龙置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1300元，减半收取650元，由王晓伟负担。反诉受理费691元，由王晓伟负担100元，由郑州碧桂园海龙置业有限公司负担591元。
海龙置业不服一审判决向本院上诉称：一、原审判决事实认定错误。1、一审中，海龙置业和王晓伟对车位的权属均未提出异议，双方一致认可《车位使用转让协议》系双方真实意思表示。王晓伟已按照该协议的约定向海龙置业支付了两期车位转让费用，且在一审审理过程中，海龙置业已向法院提交了涉案项目的建设工程规划许可证的附图，该图纸明确了规划部门对涉案项目规划的综合技术经济指标，其中包括地上建筑面积和地下建筑面积、地下机动车配比建设的数量要求，该要求是规划部门的强制性指标。海龙置业在项目开发建设时必须按照规划要求配建不少于相应比例车位，王晓伟购买海龙置业开发建设并依法许可销售的商品房，同时又签订涉案项目宗地上开发建设的车位的使用转让协议，无论是在签订协议时还是在一审审理过程中，王晓伟对海龙置业合法拥有涉案项目的国有土地的使用权并未有异议。海龙置业在其合法拥有的国有建设用地使用权的宗地上，按照规划部门的规划投资开发建设车位，有权进行处分。2、根据合同意思自治原则，一审法院应尊重双方订立契约时双方真实意思表示，车位使用转让协议签订时，双方已对车位的大小、交付标准、所在位置、使用年限、市场情况等综合考虑各种因素确定的车位使用价格，且海龙置业投资开发建设配比车位，投入前期开发成本、建筑成本、照明、消防、排水、智能化、物业等成本支出，海龙置业需要收回成本，并非简单按照70年或20年的使用年限简单平均计算年或月租金。根据原判决的计算方式，平均月车位使用费不到90元，该标准远远低于市场租赁车位的市场价格。一审法院将车位使用权转让协议认定为租赁性质的协议并按相应年限平均计算租金的方式，严重违背了海龙置业与王晓伟签订协议时的真实意思表示，严重侵害了海龙置业的合法权益，也违背了经济发展的市场规律，更违反了法律规定的当事人意思自治的原则。
二、原审判决适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”2、法律允许建设单位按照配置比例将车位通过不同方式处分给业主。法律允许不动产所有权使得与权能分离，车位使用权具有可转让性，可以自由、平等的在不同主体之间流转实现最优化自由配置。根据物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关”应当首先满足业主的需要”的规定。”可以看出法律允许在物权客体上通过不同方式设定不相冲突的用益物权，也未限定固定的处分方式，法律允许当事人通过意思自治的方式处分规划区域内的车位。上述司法解释规定的建设单位按照配置比例开发建设的车位，没有封闭的空间，不具有国家或政府部门规定办证的条件，政府部门不予办理不动产权证书，但法律规定，按照配置比例开发建设的车位，允许开发商通过不同方式进行处分。国家及政府鼓励开发商多建地下车位，充分并合理分配、利用资源。根据目前市场情况，所有的车位均按照此方式进行处分，否则，开发商按照配比建设的车位将无法销售，同时也剥夺了开发商按照物权法的规定享有的处分权，这也违背了立法的初衷和司法精神。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法判令：1、撤销原判决书中第一项、第三项内容，依法改判为支持海龙置业的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用及反诉费用均由王晓伟承担。
王晓伟答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回海龙置业的上诉请求，维持原判。
本院二审期间，海龙置业围绕上诉请求依法提交了新证据。第一组：不动产权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证，证明目的：车位属开发商所有，对车位土地拥有合法所有权和使用权，海龙置业有权进行处分；第二组：万科城采薇苑小区车位使用权协议书、地下车位物业服务协议书及车位物业服务费、永威博郡一期地下车位使用权转让协议书版本、银基王朝四期地下停车场使用协议书，证明目的：一审法院判决的月租金还没有物业费高，严重违背了目前郑州市车位租赁的价格，和双方签订车位协议时的意思表示。
王晓伟对海龙置业提供的证据质证意见为：第一组证据只是证明车位所在地块有国有土地使用权，不代表海龙置业拥有车位所有权，同时车位转让协议中转让的也不是所有权而是使用权；第二组证据合同双方主体与本案无关，合同内容对本案无约束力。
本院对海龙置业提交的证据经审查后认为：对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，但其证明目的应结合其他证据及事实予以认定；证据二与本案无关不予认定。
本院认为，本案争议焦点是应如何认定涉案《车位使用转让协议》的合同性质及海龙置业的上诉请求应否得到支持。
对涉案《车位使用转让协议》的合同性质本院作如下分析：首先，海龙置业对涉案车位所在地块及开发项目办理了不动产权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证等相关证件，包括地下车库在内的整栋建筑都由海龙公司建造,海龙公司因其合法原始建造行为取得车位物权，虽欠缺登记手续，但并不妨碍海龙公司基于其物权处分车位的使用权。且涉案车位不属于占用业主共有区域建设的车位，未作为公用面积分摊，建设成本未计入房屋销售成本及价格，海龙公司有权基于其对涉案车位的物权处分使用权。其次，本案双方无论是在交易前的磋商阶段还是订立合同时，对交易标的及其产权状况均有明确认识，均认可双方交易标的是无法办理产权证书的车位使用权，而非一审法院认定的车位租赁。再次涉案地下车库是否因属于人防工程而不得转让。涉案车位所在地下车库系经批准建造的人防工程，在规划建设时已明确平时用途为车库，列入所属小区配套设施。对于此类人防设施，国家在鼓励社会力量参与建设的同时，赋予投资者承担管理义务并享有收益，使人防工程达到兼顾平时无害利用与保证战时效能的双重效果，但并未就人防工程权属转让进行限制，海龙公司在车位转让协议已明确约定：“受让人不得改变地下车位的用途、结构、功能，不得私自增设其他设施，不得堆放易燃易爆有毒等危险品及杂物，否则甲方（海龙置业）有权单方解除合同”，其转让行为符合《中华人民共和国人民防空法》规定的承担管理义务、无害利用要求。综上，本院认为海龙公司有权处分涉案车位使用权，双方订立的《车位使用转让协议》属于车位使用权转让合同，依法有效。一审法院以不能认定海龙公司对涉案车库有使用权，进而认定双方签订的《车位使用转让协议》为租赁合同，法律关系定性错误。
海龙公司诉请王晓伟继续履行合同，支付欠付的车位使用权转让费并依《车位使用转让协议》支付违约金，因海龙置业在缔约过程中虽提供车库图纸，但未明示涉案车位所在车库是否是人防工程，未详尽说明电梯能否直达涉案车位所在位置，存在过错，且涉案车位尚未实际交付，对海龙公司主张的违约金及利息本院不予支持。
综上所述，本院认为一审查明事实清楚，但对涉案转让行为的法律关系定性错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十四、第一百四十二条，《中华人民共和国人民防空法》第五、二十、二十六、二十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、撤销河南省荥阳市人民法院（2017）豫0182民初6759号民事判决；
二、王晓伟于本判决送达之日起十五日内支付郑州碧桂园海龙置业有限公司车位使用权转让费6万元；
三、驳回郑州碧桂园海龙置业有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费1300元，减半收取650元，由郑州碧桂园海龙置业有限公司负担280元，王泽平负担370元。反诉受理费691元，由王泽平负担431元，由郑州碧桂园海龙置业有限公司负担260元。
二审案件受理费1341元，由郑州碧桂园海龙置业有限公司负担321元，由王泽平负担1020元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 鹏
审 判 员 于岸峰
审 判 员 李文兵
二〇一八年四月二十七日
法官助理 张 磊
书 记 员 高慧丽