北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9317号
上诉人（原审被告、反诉原告）李恩海，男，1980年10月4日出生。
委托代理人王浩，北京俊望律师事务所律师。
委托代理人邵先梅，北京市都城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘学娟，女，1962年6月15日出生。
委托代理人梁秀稳，北京市稳正律师事务所律师。
上诉人李恩海因与被上诉人刘学娟租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第17777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理该案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人李恩海之委托代理人王浩、邵先梅，被上诉人刘学娟之委托代理人梁秀稳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李恩海上诉请求：依法撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第17777号民事判决，依法改判或发回重审。主要事实理由：李恩海与刘学娟之间的《土地租赁合同》应被认定为无效，理由：1.涉案土地系农业用地，刘学娟隐瞒事实，擅自改变土地用途，同意李恩海投资建造地上物，被朝阳国土局认定为非法占用土地，从租赁协议上关于刘学娟协助李恩海办理工商、税务手续，以及将投资建造的地上物补偿给李恩海的约定，可以看出改变土地用途作建设用地了。2.刘学娟转租没有经过农工商公司的同意，并且刘学娟租给李恩海67亩土地，超过了她从北京市东郊农工商联合公司（以下简称农工商公司）承租过来的30亩土地，属于越权出租，无权处分。李恩海不应向刘学娟交纳租金。土地使用费应该交给农工商公司。
刘学娟辩称，对李恩海的上诉意见认不可，要求维持原判。租赁合同有效，李恩海和刘学娟之间的租赁合同没有写关于土地用途，刘学娟没有非法占地；刘学娟和李恩海之间租赁的土地四至范围和刘学娟与农工商公司之间租赁土地的四至范围是一致的，只是租赁合同上写的是30亩，因为当时有大面积荒地，后来写67亩是刘学娟在四至范围内改良过来的土地。
刘学娟向一审法院起诉请求：2004年1月16日，国营北京市朝阳农场与王××签订租赁合同，王××租赁位于朝阳区金盏乡皮村环岛南博亮木业南侧土地，后王××委托刘学娟代为管理租赁合同的履行等事宜。2009年4月2日，刘学娟与李恩海签订《租赁协议书》，李恩海使用租赁物业后，仅支付40万元租金，欠付刘学娟水电费31985.58元，经刘学娟多次催要后，李恩海以种种理由推脱。为维护刘学娟的合法权益，现要求：1.李恩海将租赁土地腾退给刘学娟；2.李恩海给付刘学娟自2009年5月1日至2014年1月31日的租金共计267.5万元及自2014年2月1日至其搬离之日止的使用费（按91万元/年计算）；3.李恩海给付刘学娟欠付租金的利息损失自欠付之日至款项还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算（2009年5月1日至2010年3月30日，以15万元为基数；2010年4月1日至2011年3月30日，以70万元为基数；2011年4月1日至2012年3月30日，以140万元为基数；2012年4月1日至2013年3月30日，以210万元为基数；2013年4月1日至李恩海实际给付之日，以262.5万元为基数）；4.李恩海支付刘学娟电费31985.58元及利息（2009年11月30日起至实际给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
李恩海反诉称：2009年4月2日，李恩海与刘学娟签订土地租赁合同，约定刘学娟将其租赁的位于朝阳农场博亮木业南67亩土地转租给李恩海，每年租金70万元。合同约定甲方应保证属于该宗土地的合法权利人，享有出租土地的权利，同时，甲方有义务协助乙方办理工商注册、税务登记等事项，负责协调政府及当地管理部门的工作。签订合同后，李恩海向刘学娟支付租金40万元，并将涉案土地填土并平整后建设了房屋若干。后得知与原所有权人签订租赁合同的系王××，且租赁的土地仅仅为30亩，刘学娟租赁给李恩海的土地根本就不在原合同限定的土地范围之内。朝阳农场也因刘学娟的转租行为起诉刘学娟。李恩海认为刘学娟将自己并不享有权利的土地出租给李恩海，并收取李恩海土地租金，所签合同系无效合同，所收取的租金为非法利益。现反诉要求：确认刘学娟与李恩海签订的土地租赁协议无效，刘学娟返还李恩海租赁费40万元。
一审法院认定事实：2004年1月16日，国营北京市朝阳农场与王××签订《租赁合同》，约定王××从国营北京市朝阳农场处承租土地30亩用作苗木、花卉种植，土地位置为博亮木业南侧至黎各庄村交界，东起沙皮路西侧至博亮木业西墙界，租赁期限自2004年2月1日至2014年1月31日止。后北京市东郊农工商联合公司承继国营北京市朝阳农场合同权利义务。该合同签订后，刘学娟负责租赁管理及对外转租。
2009年4月2日，刘学娟作为甲方与乙方李恩海签订《土地租赁合同》，约定，甲方将位于朝阳农场博亮木业南67亩土地（东至沙皮路，南至垃圾楼，西至西围墙，北至博亮木业）出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2009年5月1日至2014年1月31日止。2009年5月1日至2011年4月31日期间，每年租金55万元，2011年5月1日至2014年1月31日期间，每年租金70万元。租金的支付方式为年付，每年的租金应当提前一个月付清。甲方应保证土地上的水、电等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙方与水电暖的提供方协商，费用由乙方承担。在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，则乙方投资建造的地上物补偿归乙方所有，当年剩余租金返还乙方，乙方应在规定期限内迁走，如逾期不迁走，后果自负；合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后60日内，乙方应向甲方办理交接手续，地上物的所有权归属于乙方，由乙方负责处置。
合同签订后，李恩海支付刘学娟租金40万元后未再支付租金。
刘学娟称李恩海欠交电费，并提交户名为北京市黎各庄村农业经济合作社的“北京市电力公司用电客户电费交费单”三份，其中2009年6月29日的显示该月电费及应补电费5066.44元，2009年7月30日的显示该月电费及应补电费为8173.39元，2009年9月1日的显示该月电费及应补电费为10022.98元；户名为刘学娟的“北京市电力公司用电客户电费交费单”一份，日期为2009年9月26日，显示该月电费及应补电费8722.77元。提交北京市电力公司朝阳供电公司十里居营业所向刘学娟发送的催缴电费通知书，称刘学娟拖欠该公司2009年10月至2009年11月电费总计13800.33元。提交2009年9月8日的付款单位为北京市黎各庄村农业经济合作社的金额为10022.98元的2009年9月电费专用发票一张、2009年10月9日付款单位为刘学娟的金额为8722.77元的2009年10月电费专用发票一张。李恩海认为上述证据均无原件，且无法证明与李恩海有关，不予认可。
经查，李恩海承租后在该土地上自建房屋，经评估2015年2月9日现值2073735.37元。
另查，王××2004年1月16日《租赁合同》到期后，未再续签合同，北京市东郊农工商联合公司已起诉要求王××、刘学娟及李恩海腾退承租土地。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘学娟与李恩海于2009年4月2日签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。李恩海主张合同无效，缺乏法律依据，法院不予支持。现合同期限届满，李恩海应腾退涉案租赁土地，鉴于出租人北京市东郊农工商联合公司已提起诉讼要求王××、刘学娟及李恩海腾退，本案不宜解决腾退问题。合同签订后，李恩海仅支付租金40万元，对于合同期内的欠付租金262.5万元应予支付并应支付逾期利息，李恩海反诉要求返还租金40万元，缺乏依据，不予支持。关于电费，刘学娟提交的证据不能证明系李恩海发生，法院对相关诉讼请求不予支持。双方合同到期终止，李恩海要求刘学娟赔偿建房损失，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李恩海于判决生效后七日内支付刘学娟租金二百六十二万五千元并支付逾期利息（2009年5月1日至2010年3月30日，以15万元为基数；2010年4月1日至2011年3月30日，以70万元为基数；2011年4月1日至2012年3月30日，以140万元为基数；2012年4月1日至2013年3月30日，以210万元为基数；2013年4月1日至李恩海实际给付之日，以262.5万元为基数；均按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回刘学娟的其他诉讼请求；三、驳回李恩海的全部反诉请求。
本院二审期间，李恩海向本院提交《责令改正国土资源违法行为通知书》复印件，用以证明王××擅自在朝阳农场国有农用地上进行非农建设。刘学娟对该证据的证明目的不予认可；李恩海亦提交刘学娟、王××、李恩海与北京市东郊农工商联合公司之间腾退诉讼案件的谈话笔录复印件，用以证明王××一直交的是30亩地的钱，超过30亩地农工商公司是不同意转租的，且转租合同未经农工商公司的审核同意。刘学娟认可该证据的真实性，对证明目的不予认可，认为农工商公司在法定时间内并未对转租提出过异议。该谈话笔录上记载农工商公司陈述关于改良土地，30亩是虚数，另外应该还有属于其他的地，当时管理人员没有对农场土地有清晰了解，后期逐步清晰的。
本院对一审查明的事实予以确认。另查，李恩海二审庭审中陈述其对涉案土地现在还处于占用阶段。双方均认可（2015）三中民终字第15135号民事判决已经对刘学娟、王××、李恩海与北京市东郊农工商联合公司之间腾退承租土地案件作出生效判决。其中，该判决认定国营北京市朝阳农场与王××于2004年1月16日签订的《租赁合同》系有效合同。
上述事实，有租赁合同、土地租赁合同、电费专用发票、鉴定报告等书证及当事人庭审陈述等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李恩海上诉主张其承租的67亩地超出了刘学娟从农工商公司承租来的30亩地，刘学娟越权出租，因此涉案租赁合同无效。根据已查明的事实，刘学娟承租土地的四至范围是博亮木业南侧至黎各庄村交界，东起沙皮路西侧至博亮木业西墙界。李恩海与刘学娟签订的租赁合同约定，租赁场地东至沙皮路，南至垃圾楼，西至西围墙，北至博亮木业。李恩海并未提供充分有效的证据证明刘学娟提供的租赁场地不在刘学娟承租范围内，故李恩海以此为由要求确认合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。李恩海关于刘学娟未经农工商公司同意擅自转租，故刘学娟与李恩海之间的租赁合同无效的主张，亦非确认合同无效的法定理由，故本院对其该主张不予采纳。李恩海另以涉案土地系农业用地而被用于非农建设，要求确认其与李学娟之间的土地租赁合同无效的主张，并无法律依据，本院对此亦不予支持。
依法成立的合同受法律保护。刘学娟与李恩海于2009年4月2日签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。一审法院关于李恩海支付刘学娟租金及相应利息以及刘学娟不予返还李恩海租金的处理，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，李恩海的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39130元，由李恩海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 杨 扬
代理审判员 禹海波
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 杨艳娇
书 记 员 林家诚