江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏04执复48号
复议申请人(被执行人)：沈建平，男，1969年10月1日生，汉族，住常州市新北区。
申请执行人：钱晓余，男，1979年4月13日生，汉族，住苏州市相城区。
复议申请人沈建平不服常州市新北区人民法院(以下简称新北法院)（2018）苏0411执异29号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
新北法院查明，该院在执行申请执行人钱晓余与被执行人沈建平、张如亚民间借贷纠纷一案中，经申请执行人的评估申请，由该院依照司法鉴定评估程序启动评估拍卖程序，并确定江苏鑫鼎土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称鑫鼎公司）为鉴定评估人后，并依照相关要求和流程，依法委托其对沈建平位于常州市新北区春江镇圩塘永新路153号（建筑面积为295.20平方米）住宅房屋进行评估。鑫鼎公司在2018年2月9日出具苏鑫鼎评房字（2018）第0016号房地产估价报告，认定涉案房屋评估总价150.02万元，评估单价5082元/平方米。沈建平认为该房地产估价报告在估价方法的选择及论证上均存在问题，整个估价报告十分笼统，未列举任何可供参考的实例，估价报告内容缺乏说服力，未能真实反映涉案房屋的市场价值，严重侵害其合法权益为由，向该院提出执行异议。
新北法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违法法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。该案中，作出估价报告的鑫鼎公司及其估价人员均具备相应的资质，当事人对此均无异议。在执行期间，按司法鉴定评估程序选定鉴定评估机构后，该院依法委托其对涉案房地产进行评估并出具了估价报告，该报告对评估所依据的评估原则、评估方法等方面作了较为详细的描述，程序合法，内容客观真实可靠，符合《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》和《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作若干规定》的相关法律政策规定。沈建平对此估价报告中关于涉案房地产价格的估价提出异议，并未提供相关的证据予以证实。同时，涉案房屋的估价价格也仅仅是法院进行司法拍卖时的参考价格，最终成交价应通过拍卖由市场决定。故沈建平所提执行异议理由不成立。根据执行异议“形式审查为主，实质审查为辅”的审查原则，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一款第（一）项的规定，遂作出如下裁定:驳回沈建平的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。
沈建平向本院申请复议称，请求撤销新北法院作出的（2018）苏0411执异29号执行裁定书，撤销鑫鼎公司作出的苏鑫鼎评房字(2018)第0016号《房地产估价报告》。事实与理由:鑫鼎公司针对沈建平所有的坐落于常州市新北区圩塘镇永新路153号住宅房所作的苏鑫鼎评房字(2018)第0016号《房地产估价报告》，尽管形式上具备评估报告的基本要件，然其内容存在重大的瑕疵，评估公司在估价方法的选择及论证上存在问题，导致评估结论未能反映评估对象的市场价值。首先，《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)规定，对房屋价值进行评估时，应当采取两种以上的估价方法，不得随意取舍，然本案评估报告仅采用“比较法”，违背了上述规定。其次，本案评估对象根本不宜使用“比较法”对其进行评估，该房本身不具有较好的市场流通性，且评估公司在采用“比较法”进行估价时未选取任何可供参考的实例，亦未闸明据以作出评估结论的实例如何选取、各方面因素如何经过修正得出了最终的结论，违背了《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)要求在采用“比较法”时选取实际交易实例中三个以上可比实例的要求，无法准确反映评估对象的真实价值。新北法院在执行异议的审查中仅仅关注该案评估报告形式上的合法性，未考虑复议申请人提出的上述问题。另外，新北法院认为房屋评估价格仅仅是法院进行司法拍卖的参考价格的理由缺乏依据，实践中司法拍卖的价格往往以评估机构的估价为准，若以本案所指评估价格作为司法拍卖价格，因其无法真实反映房屋市场价值，导致低估，将严重影响复议申请人的偿债能力，加重复议申请人余额部分清偿的负担。综上，复议申请人依法申请复议，请求二审法院支持复议申请人的复议请求。
钱晓余辩称，一、沈建平提出相关申请均不符合相关法律规定且无事实依据，依法应予驳回。二、相关司法评估机构所作出的评估报告系受新北法院依法委托，通过法定程序和方法进行的评估，并无不公正或违法的情形，应予采信。因此要求驳回复议申请人的复议申请，维持新北法院一审裁定。
本院查明，在本院复议审查期间，鑫鼎公司向本院出具回复函一份，该函回复称：1、根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)第四条估价方法选用:4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可选用一种方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适当的估价方法进行估价，不得随意取舍;当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。本次房地产估价采用比较法进行评估符合规范要求，特别的，在评估报告中对方法的选用进行了详细对比分析后才选用该方法。不选假设开发法理由:假设开发法适用于评估具有投资开发价值或再开发潜力的房地产，特别适用于在建工程项目，估价对象为已完成开发的住宅物业，故本次评估不选取假设开发法作为估价方法。不选成本法理由:成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。运用成本法测算的结果不能较好反映估价对象市场价值，测算价值往往较低，无法真实反映客观房地产市场价值。故不选取成本法进行评估。不选收益法理由:估价对象目前使用中，周边同类型物业出租虽较多，但租售比较低，无法准确反映房地产客观市场价值，经过综合分析后，故本次评估不选取收益法进行估价。《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)并没有说明对任何房地产都必须采用两种方法进行估价，应依据客观实际情况选择合理、合适的方法进行评估。我公司在综合分析比较后，采用比较法一种方法进行估价，合乎规范要求，也更能体现该房地产市场价值。2、①、选择比较法理由:估价对象虽然为私房别墅，但仍属于住宅范畴，所在区域与估价对象相似的出售可比案例(同一供需圈内、用途一致、邻近区域)颇多，故本次评估选取比较法对估价对象进行估价。正因为具备了比较法评估的基础，才用此方法。②、本次评估工作中的主要程序如下:i、走访实地调查、搜集多个可比实例;ii、选取可比实例;iii、建立比较基础;iv、进行交易情况修正、进行市场状况修正、进行房地产状况修正;v、计算比较价值;评估报告中《估价方法-
本次选用估价方法定义及基本公式》中对公式测算进行了说明，本次提交的估价结果报告符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求及表述，不存在沈建平所指“评估公司在采用‘比较法’进行估价时并未选取任何可供参考的实例，亦未阐明据以作出评估结论的实例如何选取、各方面因素如何经过修正得出了最终的结论”。关于房地产估价结果报告的要求以及表述，详见《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)。3、本次评估报告中，我公司估价人员遵循《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)的要求，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，按照严谨的估价程序，经过反复研究并经三级审核出具评估报告，估价结果客观公正可靠，反映了评估对象真实市场价值，不存在沈建平所指违反规范标准行为。本院已向沈建平送达该回复函。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。评估价格并非交易价格，最终成交价格需经市场交易确定。本案中，鑫鼎公司在人民法院委托评估机构名册内，具有相应的评估资质，其接受新北法院的委托，对案涉房产按相关程序进行了评估。鑫鼎公司对复议申请人提出的复议理由出具了回复函，且从专业角度作出了合理解释。沈建平虽对案涉评估报告提出异议，但并未提供评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的证据，故沈建平的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。新北法院（2018）苏0411执异29号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回沈建平的复议申请，维持常州市新北区人民法院（2018）苏0411执异29号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 朱正生
审 判 员 陈 倩
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年六月十四日
法官 助理 陶金沙
书 记 员 徐志娟