上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初9106号
原告王意军。委托代理人陈愔，上海翰策律师事务所律师。被告杨古侠。委托代理人李晓燕。委托代理人季家琛，上海市浩信律师事务所律师。原告王意军与被告杨古侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告王意军及其委托代理人陈愔，被告杨古侠的委托代理人李晓燕、季家琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王意军诉称，2016年2月22日，原告与被告经案外人上海Z物业顾问有限公司(以下简称Z物业)居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告，总房价款为人民币(币种下同)4,300,000元，若守约方解除合同的，须书面通知对方，违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。签约当日，原告依约向被告支付了购房定金150,000元。但之后因房价突然暴涨，被告于3月中旬通过中介告知原告要求在原约定的房屋出售价基础上再增加420,000元，即出售总价增至4,720,000元。2016年3月23日，被告向原告出具书面告知书，要求解除双方的《房屋买卖合同》。原告认为，合同签订后，双方均应按约履行，被告的单方违约行为给原告造成了重大经济损失，致使原告已无力再按既定房价购买其他近似房源，原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令：(一)原、被告之间签订的《房屋买卖合同》于2016年3月29日起解除；(二)被告返还原告已支付的定金150,000元；(三)被告支付原告违约金860,000元。被告杨古侠辩称，不同意原告的诉请。其虽曾写过一份告知函，但该函不发生效力，双方约定签订正式房屋买卖合同的期限是2016年4月底，原告起诉时还未到该期限。现被告愿意继续履行合同，以原价将房屋交付原告，因此不会造成原告的损失。但基于原告提出解除合同，被告也可以同意解除但其只同意双倍返还定金，原告主张的违约金数额过高，远超实际受到的损失，依法应予以调整，且被告也愿意继续履行合同，原告可以完全避免任何损失。经审理查明，位于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为被告杨古侠。2016年2月20日，原告王意军(作为买受方，签约乙方)与案外人Z物业(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方购买的房屋坐落于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室，该房地产的总房价款为4,300,000元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5,000元作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议当日内补足定金至145,000元。上述协议签订后，原告于同日向居间方支付了购买涉案房屋的意向金5,000元。2016年2月22日，原告王意军(作为买受方，签约乙方)与被告杨古侠(作为出卖方，签约甲方)签订《房屋买卖合同》1份，约定甲乙双方通过案外人Z物业居间介绍，由乙方受让甲方位于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋及79号车位(无产证)；房屋建筑面积154.84平方米；该房地产的总房价款为4,300,000元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后67天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)2,230,000元，第二期房价款2,040,000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后5个工作日内，将其交付贷款银行；甲、乙双方应于2016年5月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款30,000元；甲、乙双方应于2016年5月25日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担；该房地产上的维修基金、管理费押金、煤气初装费、有线电视申请费等费用已包含在总房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担；若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后7天内，将原有户口迁出，否则每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收取的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。同日，被告出具收款收据1份，载明：“兹收到由王意军支付本人的款项150,000元整。本人确认，上述款项系王意军用于购买上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室的定金，特立此据，以资证明”。签订合同当日，原告王意军(作为买受方，签约乙方)与被告杨古侠(作为出卖方，签约甲方)还签订《特别协议》1份，约定甲、乙双方于2016年2月22日签订的关于闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室物业的《上海市房地产买卖合同》进行协商，合同价为3,400,000元，此套物业之真实成交价为4,300,000元；甲、乙双方应以原签订的买卖居间协议的付款方式履行，现合同价所产生的所有税费由乙方承担；甲方承诺该物业为满五年唯一住宅；乙方已于2016年2月22日直接支付甲方定金150,000元，乙方应于2016年4月30日之前直接支付甲方部分首期房价款计1,180,000元和装修补偿款900,000元，乙方贷款金额计2,040,000元由贷款银行直接支付给甲方，乙方应于2016年5月31日之前直接支付甲方尾款30,000元(如另有约定可双方自行协商)。2016年3月17日，原告向中介经办人员方某发送微信信息，告知其首付款已准备好，请其尽快联系被告签订示范合同，并尽快反馈联系结果。2016年3月20日，中介经办人员方某将同日被告发送的短信转发原告，该短信载明：“小方你好！我是DDxx号xxx房主！现将我们新的要求发你！这一个月上海房价涨幅太大！已经达到30%，所以对房价作调整，之前我们签订的居间合同430万再加42万。如果买方同意，周四(3月31号)我们可以去签合同。如果买方不同意，合同终止！给买方一周考虑时间，2016年3月27日前。不回复合同自动终止。卖方按要求反(返)还订(定)金！”。原告收到后表示要求发书面通知。2016年3月23日，被告向原告发出《告知书》1份，载明：“坐落于上海市闵行区DD名墅xx号xxx房2016年2月22日签定的居间合同，因家庭内部矛盾纠纷，不能交易，现出卖方杨古侠(书)面告知买受方王意军先生，择日双方约时间签解约，3月28日后自动解约，出卖方按要求退还定金，特告知，已经书面告知Z地产中介公司”。2016年3月29日，原告向被告的二个联系地址分别发出《回函》1份，表明其已收悉被告2016年3月23日的《告知书》，在此之前被告及夫人李晓燕已多次单方要求将涉案房屋的出售总价从4,300,000元增加至4,720,000元，现原告特此回复表明其不接受被告的跳价要求，并认为被告的行为系严重违约，原告要求依据《房屋买卖合同》第12条违约责任的约定解除该合同并主张房产总价4,300,000元的20%的违约金计860,000元。上述函件分别由他人于2016年3月30日及2016年3月31日代收。2016年3月30日，原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、手机银行的转账记录、《告知书》、《回函》及邮寄凭证、短信截屏、微信截屏、通话录音，被告提供的短信截屏、《特别协议》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为,原、被告于2016年2月22日签订的《房屋买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。该合同约定原、被告双方应于签署合同后67天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但被告于2016年3月23日发出《告知书》明确表示因家庭内部矛盾纠纷，不能交易而要求解约。其在合同履行期限届满之前，明确向原告表示不再履行主要债务，该行为显已构成违约，原告有权在此情况下向被告发送《回函》要求解除双方的《房屋买卖合同》并向被告主张违约责任，故对于原告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》解除以及返还已付定金之诉请，本院予以支持，但由于被告确认收到《回函》的日期分别为2016年3月30日和2016年3月31日，本院以被告第一次收到《回函》的日期即2016年3月30日为合同解除日。关于原告诉请要求的违约金，因原、被告在《房屋买卖合同》中既约定了违约金又约定了定金，故在被告违约时，原告可以选择适用违约金或者定金条款，现原告选择适用违约金条款，在此情况下，被告可以请求调整违约金的具体金额。同时，合同相对方违约后，原告也应及时采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，原告亦不得就扩大的损失要求赔偿。而违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，因此，在尊重双方当事人违约金约定的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，以及考虑原告实际损失等客观情况，酌情将违约金调整为280,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告王意军与被告杨古侠就位于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》及《特别协议》已于2016年3月30日解除；二、被告杨古侠于本判决生效之日起十日内返还原告王意军定金150,000元；三、被告杨古侠于本判决生效之日起十日内支付原告王意军解约违约金280,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,890元，减半收取计6,945元，财产保全费5,000元，合计11,945元，由原告王意军负担6,845元，被告杨古侠负担5,100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一六年六月二十八日
书记员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。