s天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0117民初72号原告：张兆庆，男，1949年4月19日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：天津泰耀房地产有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇商业道南段西侧幸福商业广场A区－404（集中办公区）。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：王清华，男，公司职员。原告张兆庆与被告天津泰耀房地产有限公司(以下简称泰耀公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兆庆、被告泰耀公司的委托诉讼代理人王清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兆庆向本院提出诉讼请求：1.要求泰耀公司给付张兆庆逾期办证违约金10000元；2.诉讼费用由泰耀公司承担。事实和理由：张兆庆与泰耀公司签订《天津市商品房买卖合同》，张兆庆购买泰耀公司开发建设的坐落于宁河区桥北新区时代滨江14-1-401号商品房一套。双方约定，泰耀公司应于2015年8月31日前将验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付张兆庆使用；泰耀公司应自初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属登记转移；泰耀公司未能在前述期限内办结房屋权属转移登记的，双方协商解决。商品房买卖合同签订后，张兆庆如约履行了支付房款的义务，但泰耀公司并未按约定时间办结房屋权属登记，应按照合同约定和法律规定承担违约责任。张兆庆为维护合法权益，诉至本院。庭审中，张兆庆陈述其要求泰耀公司承担逾期办证违约责任的依据及计算方法为：依据合同约定，泰耀公司应自初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属登记转移，合同中并未约定房屋初始登记的时间，《天津市不动产登记条例》规定，开发商应自房屋竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权不动产初始登记，登记机关受理后应在30日内办理完毕初始登记，合同约定的商品房竣工验收时间为2015年8月31日，故泰耀公司最迟应于2015年8月31日起的240日内为张兆庆办结房屋权属登记。泰耀公司未在上述期限内为张兆庆办结房屋权属登记，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条的规定承担违约责任。泰耀公司辩称，请求依法驳回张兆庆的全部诉讼请求。理由如下：1.原、被告签订的商品房买卖合同第十二条明确约定泰耀公司应自初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属登记转移，泰耀公司于2016年3月4日办结初始登记，顺延180日即2016年9月6日，泰耀公司已经按照合同约定的在此期限内协助张兆庆办结房屋权属登记，故泰耀公司不存在逾期办证的事实。2.退一步讲，即使按照张兆庆诉请认为泰耀公司存在逾期办证的事实，也不应该以合同约定的竣工验收时间2015年8月31日为起算点，而应按照泰耀公司向张兆庆邮寄交房通知书的时间即2015年12月19日为起算点，泰耀公司亦不存在逾期办证的事实。3.张兆庆如此主张逾期办证违约金的法律依据与事实相悖，泰耀公司无形中承担了逾期交房与逾期办证两个违约责任，两种违约责任存在重叠，对泰耀公司不公平。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条的法理依据是按照房屋的实际交付之日起计算，该条第一款明确规定，应按照合同约定的房屋所有权办理期限办理，而本案中双方在合同中明确约定了办结房屋权属登记的期限，张兆庆在本案中主张的事实理由与法理规定和合同约定相违背。5.根据合同法司法解释（二）的规定，张兆庆如果认为泰耀公司存在逾期办证的违约行为，其主张的违约金不应超过其损失的30%，张兆庆未能举证证实其损失情况，且泰耀公司已经将逾期交房违约金实际给付张兆庆。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，张兆庆与泰耀公司签订《天津市商品房买卖合同》，泰耀公司为合同甲方，张兆庆为合同乙方。合同约定：“商品房坐落于宁河县新区时代滨江14号楼-1-401；商品房价款为953000元；甲方于2015年8月31日前，将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用；自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记，由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，双方协商解决。”合同订立后，张兆庆按合同约定交纳了全部房款，涉案商品房于2015年11月30日竣工验收，张兆庆于2016年7月4日向房管部门申请办理不动产登记，天津市国土资源和房屋管理局于2016年8月4日为张兆庆办理了不动产权证。本院认为，泰耀公司与张兆庆签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。张兆庆已按合同约定支付了全部房款，泰耀公司亦应按照合同约定协助张兆庆办结房屋权属转移登记。本案争议焦点为：泰耀公司是否存在逾期通知张兆庆办理房屋权属转移登记的事实，是否应承担逾期办证的违约责任。双方签订的商品房买卖合同对办理房屋初始登记的时间未作约定，故应从法定。根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定“房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。”合同约定的交房日期为2015年8月31日，即泰耀公司至迟应于2015年9月30日前申请办理初始登记，附加30日初始登记办理期限及180日的合同约定期限，泰耀公司至迟应于2016年4月27日前通知张兆庆办理房屋所有权转移登记手续，泰耀公司未在上述期限内通知张兆庆，系违约，应承担逾期办证的违约责任。泰耀公司未能举证证实其通知张兆庆办理房屋权属转移登记的时间，张兆庆于2016年7月4日向房管部门申请办理不动产登记，可见泰耀公司于2016年7月4日前已经通知张兆庆办理房屋权属转移登记，故本院认定泰耀公司通知张兆庆办理房屋权属转移登记的时间为2016年7月3日，泰耀公司逾期通知办证66天。合同对逾期办证违约金未进行约定，应从法定，泰耀公司应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向张兆庆承担逾期办证违约责任，即953000元×5.655%÷365天×66天=9744.88元。关于泰耀公司提出的应按照张兆庆实际接收房屋的时间以及泰耀公司实际办结初始登记的时间计算是否逾期通知办证的抗辩意见，双方签订的商品房买卖合同约定“甲方于2015年8月31日前，将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。”可见商品房竣工验收合格的日期关系到不动产初始登记的日期，在商品房实际竣工验收日期晚于约定日期的情况下，如果开发商仅以此为由进行抗辩，就背离了开发商与业主合同的约定，合同约定的效力不能及于开发商，显然失去了双方缔约合同的目的，故对泰耀公司的该项抗辩意见本院不予支持。关于泰耀公司提出的根据合同法司法解释（二）的规定，即使泰耀公司存在逾期办证的违约行为，张兆庆主张的违约金亦不应超过其损失的30%，而本案中张兆庆未能举证证实其损失情况的抗辩意见，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故张兆庆按照上述规定主张逾期办证违约金并无不妥，对泰耀公司的该项抗辩意见本院不予支持。关于泰耀公司提出的张兆庆在本案中主张逾期办证违约金，致使泰耀公司承担了逾期交房与逾期办证两个违约责任，两种违约责任存在重叠，对泰耀公司不公平的抗辩意见，双方关于违约条款的约定属双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，因此该条款系有效条款。交付房屋和办理不动产权属登记系商品房交易中两个不同阶段，并不存在违约行为的重复或竞合，虽然二违约结果的发生均系持续逾期所引起，但前一阶段的违约，并不导致后一阶段的必然违约，因此泰耀公司提出的违约责任存在重叠的抗辩意见，本院不予支持。综上，张兆庆要求泰耀公司支付自2016年4月28日至2016年7月3日期间逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的未逾期通知办证，不承担逾期办证违约责任的抗辩意见，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后五日内给付张兆庆逾期办证违约金9744.88元。二、驳回张兆庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由天津泰耀房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 辉二〇一八年一月十八日书记员 张晓芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《天津市不动产登记条例》第三十二条规定“房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。