广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第2049号原告唐志勇。委托代理人韦宗强。被告广西盛鸿房地产开发有限责任公司。住所地：广西柳州市驾鹤路商业街*栋*单元*号。法定代表人陈建国，公司经理。被告广西盛鸿地产有限公司来宾分公司。住所地：广西来宾市永兴路***号盛鸿新华苑。负责人陈太平，公司负责人。二被告的共同委托代理人黄纪颉，公司职员。原告唐志勇与被告广西盛鸿房地产开发有限责任公司（以下简称盛鸿公司）、广西盛鸿地产有限公司来宾分公司（以下简称盛鸿来宾分公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2015年7月24日以盛鸿来宾分公司为被告向本院提起诉讼，同日本院受理后，于2015年10月10日依法追加盛鸿公司为共同被告，并依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告唐志勇的委托代理人韦宗强、被告盛鸿公司和盛鸿来宾分公司的委托代理人黄纪颉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐志勇诉称，原告与被告盛鸿来宾分公司于2013年6月20日签订编号为2013005190701的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告盛鸿公司开发的盛鸿●新华苑1幢12层7号房一套，房屋建筑面积116.17㎡，单价3469.36元㎡，总房款351897.00元。原告首付105897.00元，余款246000.00元按揭贷款支付。2014年9月30日前被告应将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。若被告逾期交房，则承担逾期交房的违约责任，即：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年6月22日依合同约定支付了首期购房款105897.00元，2013年9月4日，原告与中国农业银行股份有限公司来宾柳来支行、盛鸿来宾分公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告通过按揭贷款的方式向中国农业银行股份有限公司来宾柳来支行贷款246000.00元作为向被告支付购房余款，被告盛鸿来宾分公司作保证人。同月10日款项付至被告盛鸿来宾分公司的帐户。而被告盛鸿来宾分公司在交房时间到期时未能通知交房，直至2015年5月14日才能将验收合格的商品房交给原告。被告已逾期交房226天，构成违约。依据合同第七条约定原告违约，违约金比例最高为万分之五，而合同第九条约定被告违约，违约金为万分之一，明显低于延期交房给原告带来的损失，被告应按万分之三赔偿违约金给原告。为维护原告的合法权益，故起诉请求法院判令被告盛鸿来宾分公司及时支付违约金23858.60元（351897.00元×226天×0.03%）给原告。被告盛鸿公司、盛鸿来宾分公司辩称，原、被告双方签订商品房买卖合同是事实。合同签订后，积极履行合同项下义务，被告未能按约定时间交房，是由于施工过程中，出现合同第八条规定的延期交房情形，如不可抗力原因及法定节假日、政府行为等，其中：雨天75天，有气象记录为凭；法定节假日16天。另外高考、高温天气等均应予以扣除。可见，被告逾期交房，符合合同约定的不可抗力的客观原因，不构成违约。且原告要求按万分之三计付违约金，也没有事实依据。故原告要求支付违约金，被告不同意，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告与被告盛鸿来宾分公司于2013年6月20日签订编号为2013005190701的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告盛鸿公司开发的盛鸿●新华苑1幢12层7号房一套，房屋建筑面积116.17㎡，单价3469.36元㎡，总房款351897.00元。原告首付105897.00元，余款246000.00元按揭贷款支付。2014年9月30日前被告应将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。若被告逾期交房，则承担逾期交房的违约责任，即：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内通知买受人。2、停水、停电连续四小时顺延一天；政府法定节假日、临时禁止令和政府相关管理部门的通告公告耽误的时间可以顺延；疫病、动乱、战争、地震、水灾、6级及以上大风、中雨及以上雨天、38℃以上高温、5℃以下低温，以及遵守配合政府机关有关法规及规范性文件和政策而导致市政配套的批准与安装的延误。3、买受人以个人住房商业按揭贷款或公积金贷款方式购房，贷款未能到达出卖人账户；买受人一次性或分期付款方式购房但仍未付齐房款；未付清应付税费，出卖人有权不进行交房直至贷款到账或买受人付清房款、应付税费为止。因此而造成延期交房，出卖人不承任何责任。合同还就其他相关事项进行约定。合同签订后，原告于2013年6月22日依合同约定支付了首期购房款105897.00元，2013年9月4日，原告与中国农业银行股份有限公司来宾柳来支行、盛鸿来宾分公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告通过按揭贷款的方式向中国农业银行股份有限公司来宾柳来支行贷款246000.00元作为向被告支付购房余款，被告盛鸿来宾分公司作保证人。同月10日款项付至被告盛鸿来宾分公司的帐户。而被告盛鸿来宾分公司在交房时间到期时未能通知交房，直至2015年5月14日才能将验收合格的商品房交给原告。被告已逾期交房226天（含影响工期天数）。由于原、被告对违约责任、违约金赔偿等未达成协议，原告遂提起诉讼，请求法院判令被告支付违约金23858.60元。另查明，广西盛鸿房地产开发有限责任公司来宾分公司是广西盛鸿房地产开发有限责任公司成立的分公司，于2015年7月16日更名为广西盛鸿地产有限公司来宾分公司。原、被告签订的《商品房买卖合同》中，出卖人为广西盛鸿房地产开发有限责任公司，出卖人签字盖章是广西盛鸿房地产开发有限责任公司来宾分公司。盛鸿●新华苑建设单位、销售单位均是广西盛鸿房地产开发有限责任公司，收取购房款是广西盛鸿地产有限公司来宾分公司。又查明，2013年6月20日至2014年9月30日，法定节假日13天（端午节2天、中秋节2天、国庆节3天、清明节1天、劳动节1天、春节3天、元旦1天）；中雨以上的天数有67天（依据气象凭证），共80天。2014年9月30日至11月10日，期间中雨以上天气有1天，2014年11月10日至11日，期间中雨以上天气有1天，2014年11月11日至12日没有中雨以上天气。影响工期天数共80天，被告实际逾期交房146天（226天－80天）。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、贷款合同及银行借款借据、销售不动产发票、收房通知；被告提供的企业法人营业执照、商品房预售许可证、竣工验收意见书、气象报告、建委文件等证据证实，并经庭审举证、质证、认证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方必须共同遵守、全面履行。本案中，被告没有按双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间向原告履行交房义务，构成违约。从原、被告签订合同之日到合同约定交房日期内，影响施工中雨以天数、法定节假日、政府规定共有80天，予以顺延；顺延期内没有中雨以上天气、法定节假日、政府规定，故交房日期可顺延至2014年12月20日前。被告2015年5月14日交房，共逾期146天。原告主张按已交付房价款的每日万分之三计付违约金，与合同约定不符，应按合同约定已交付房价款的每日万分之一计付违约金。原告诉称逾期交房226天，与实际不符，不予采纳。被告辩称影响施工的中雨以上天数、法定节假日、政府规定应予以扣除，有合同的明确约定，本院予以采纳。但被告计算的部分天数与实际不相符，不符实际天数不予扣除。盛鸿公司来宾分公司是盛鸿公司成立的分公司，根据《公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具法人资格，其民事责任由公司承担。故盛鸿公司来宾分公司的民事责任由盛鸿公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：被告广西盛鸿房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金5137.70元（351897.00元×0.0001×146天）给原告唐志勇。本案受理费396.00元，由原告唐志勇自行承担346.00元；被告广西盛鸿房地产开发有限责任公司承担50元。被告承担部分，原告已预交，待被告交付上述款项时一并支付给原告。上述应付款项，被告应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，原告可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。审 判 长  韦永莽审 判 员  韦 润人民陪审员  石 芬二〇一五年十一月十日书 记 员  陈 标附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具法人资格，其民事责任由公司承担。