青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民初213号
原告：青海汇源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地:西宁市城中区人民街15号。
法定代理人：沈荣，董事长。
委托诉讼代理人：董博俊、史博成，青海辉煌律师事务所律师。
被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××,住所地：西宁市城中区北斗宫街2号。
法定代表人:彭波，董事长。
委托诉讼代理人：余萍、董明邦，青海同一律师事务所律师。
原告青海汇源房地产开发有限公司（以下简称汇源公司）诉被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称世纪佳和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。汇源公司的委托诉讼代理人董博俊、史博成，世纪佳和公司的委托诉讼代理人余萍、董明邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇源公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令世纪佳和公司建还具备使用条件的水井巷中央商务区建筑面积为4421.16平方米的商业用房及198.56平方米的地下车位；2、请求依法判令世纪佳和公司支付过渡费2744340元；3、请求依法判令世纪佳和公司支付违约金63405657元；4、本案诉讼费用由世纪佳和公司承担。事实和理由：2013年12月23日，汇源公司与世纪佳和公司就房屋拆迁安置补偿达成协议，并签订《青海汇源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿协议》及《青海汇源房地产开发有限公司车库（位）拆迁安置补偿协议》，协议约定，汇源公司将其拥有产权的位于西宁市城中区人民街32号1号楼住宅楼负一层、一层、二层权证总建筑面积为4421.16平方米的商业用房，按1:1同等面积进行产权置换，世纪佳和公司以其水井巷中央商务区一期范围，分楼层同等面积建还，同时建还面积为198.56平方米地下车库位。合同约定，商业用房的过渡期限自2013年8月20日至2016年8月19日，为36个月，过渡期内世纪佳和公司应按商业用房面积4421.16平方米，每月每平方米50元支付过渡费。世纪佳和公司先行支付了24个月的过渡费共计5305392元，剩余12个月的过渡费2652696元尚未支付；车位的过渡期限为自2013年8月20日至2016年8月19日，为36个月。过渡期内世纪佳和公司应按车位面积152.74平方米，每月每平方米50元支付过渡费，世纪佳和公司先行支付了24个月的过渡费共计183288元，剩余12个月过渡费91644元尚未支付。同时，协议约定世纪佳和公司如果没有不可抗拒的原因，在协议约定时间期限没有给汇源公司交房，视为世纪佳和公司违约，世纪佳和公司应按延期交房期间销售单价×4421.16平方米的总金额承担每日万分之五的违约责任。据此世纪佳和公司应当依照协议的约定支付汇源公司违约金63405657元。汇源公司认为双方之间的《青海汇源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，世纪佳和公司延期交房已构成违约，并给汇源公司造成了较大的经济损失，为维护汇源公司的合法权益，故诉至法院。请求支持汇源公司的诉讼请求。
世纪佳和公司答辩称，世纪佳和公司建还汇源公司房屋面积发生变化，应从建还面积中核减852平方米。对汇源公司要求建还的4421.16平方米的商业用房的面积不认可，因为其中852平方米已经被西宁铁路运输法院因汇源公司债务原因以物抵债形式强制执行，852平方米商铺已经向西宁城投小额贷款公司交付，物权已经发生转移，852平方米商铺在一层，应该从一层总面积中扣除。对于建还198.56平方米的地下车位认可；对过渡费亦认可；但汇源公司诉求违约金不合理，明显过高，根据合同法第114条规定”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”应当按照实际造成的损失计算，汇源公司并没有证据证明客观上造成多少损失，而房屋迟延交付的实际损失就是房屋租金，对房屋租金世纪佳和公司已申请人民法院进行评估鉴定。汇源公司一年的租金损失为700多万元，超过30%也只有900多万元，而汇源公司诉讼请求世纪佳和公司支付违约金63405657元属于明显过分高于实际造成的损失，请求人民法院进行调整。
经开庭审理，汇源公司、世纪佳和公司对下列事实与证据没有异议，本院予以确认：
2013年12月24日，拆迁人世纪佳和公司与被拆迁人汇源公司签订《青海汇源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同》，约定，商业用房安置及过渡费用，汇源公司同意将其拥有产权的位于西宁市城中区人民街32号1号商住楼负一层、一层、二层权证总建筑面积为4421.16平方米的商业用房，按1:1同等面积进行产权置换，世纪佳和公司同意在水井巷中央商业区一期范围，分楼层同等面积建还，平面图经汇源公司确认后双方盖章留存，最终面积以房产局权属登记中心核准的建筑面积为准；汇源公司同意自行过渡，世纪佳和公司不再提供周转用房。过渡期限自2013年8月20日至2016年8月19日为36个月，过渡期内世纪佳和公司按汇源公司商业用房面积4421.16平方米，每月每平方米50元支付过渡费。36个月共计：4421.16平方米×50元∕平方米×36个月﹦7958088元，世纪佳和公司先支付24个月计5305392元，其余12个月2652696元24个月届满后按照实际过渡月份支付；违约责任，世纪佳和公司如果没有不可抗拒的原因，在协议约定时间期限没有给汇源公司交房，视为世纪佳和公司违约，世纪佳和公司应按延期交房期间销售单价×4421.16平方米的总金额承担每日万分之五的违约责任。合同签订后，汇源公司依约将其拥有产权的位于西宁市城中区人民街32号1号商住楼负一层、一层、二层建筑面积为4421.16平方米的商业用房交给世纪佳和公司，按合同约定，世纪佳和公司应在2016年8月20交付房屋，但直至今日未交付房屋。世纪佳和公司先行支付了24个月的商业用房的过渡费共计5305392元，剩余12个月的过渡费2652696元尚未支付；世纪佳和公司先行支付了24个月的地下车位过渡费共计183288元，剩余12个月过渡费91644元尚未支付。
西宁市住房保障和房产管理局颁发给汇源公司宁房权证中（公）字第220110095**（1-1）号房屋所有权证，房屋所有权人：青海汇源房地产开发有限公司；房屋坐落：城中区人民街32号；登记时间：2011年8月3日；规划用途：商业、商业车库；房屋状况：总层数-1∕7建筑面积1473.72平方米、1∕7建筑面积1473.72平方米、1∕6建筑面积190.36平方米。西宁市国土资源局颁发国有土地使用权证，汇源公司取得人民街32-50号2896.7平方米土地使用权。
汇源公司要求建还的4421.16平方米商业用房，其中852平方米已被西宁铁路运输法院因汇源公司债务原因以物抵债形式强制执行，852平方米世纪佳和公司已协助西宁铁路运输法院交付汇源公司的债权人西宁城投小额贷款公司，物权已发生转移。双方均认可852平方米位于一层，故在交付一层总面积中应减去852平方米。
本案在审理过程中，双方在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定按延期交房期间销售单价承担违约责任，因双方无法就延期交房期间销售单价达成一致，故世纪佳和公司申请人民法院对位于西宁市城中区人民街60号负一层、一层、二层商铺延期交房期间销售单价及房屋平方年租金进行鉴定。本院司法技术处委托青海思创房地产评估司法鉴定所进行鉴定，于2017年12月11日作出青思创司鉴所（2017）鉴字第70号司法鉴定意见书，鉴定意见：西宁市城中区人民街60号负一层、一层、二层商业用房在鉴定时点（2017年9月20日）负一层单价为18007元／平方米，每平方年净租金收入为691元／平方米；一层单价为60023元／平方米，每平方年净租金收入为2304元／平方米；二层单价为36041元／平方米，每平方年净租金收入为1328元／平方米。
根据当事人的诉辩主张，本案中双方当事人的主要争议是世纪佳和公司建还的水井巷中央商务区建筑面积为4421.16平方米的商业用房及198.56平方米的地下车位是否具备建还条件；汇源公司诉求过渡费及违约金的诉求是否成立的问题。
(一)、世纪佳和公司建还的水井巷中央商务区建筑面积为4421.16平方米的商业用房及198.56平方米的地下车位是否具备建还条件；
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：”建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”以上法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收后，才具备交付使用的条件。世纪佳和公司作为房屋拆迁建还的一方，交付质量合格的房屋是其主要义务，交付质量合格房屋，并不因当事人的约定而免除或者改变。本案中，汇源公司及世纪佳和公司均认可拆迁建还的房屋未经竣工验收，不具备交付条件的事实。待诉争房屋符合法定交付条件时，汇源公司可另行主张交付房屋、办理产权手续。故汇源公司此项诉讼请求不能成立，不予支持。
（二）汇源公司诉求过渡费的诉求是否成立。
本院认为，《青海汇源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同》，约定汇源公司同意自行过渡，世纪佳和公司不再提供周转用房。过渡期限自2013年8月20日至2016年8月19日为36个月，过渡期内世纪佳和公司按汇源公司商业用房面积4421.16平方米，每月每平方米50元支付过渡费。世纪佳和公司先行支付了商业用房24个月的过渡费5305392元，剩余12个月的过渡费2652696元尚未支付；世纪佳和公司先行支付了地下车位24个月的过渡费183288元，剩余12个月过渡费91644元尚未支付。汇源公司及世纪佳和公司均认可未支付过渡费的数额为2744340元，世纪佳和公司按照合同约定理应支付未支付的过渡费。故汇源公司此项诉讼请求成立，应予支持。
汇源公司对鉴定意见书提出书面异议，认为青海思创房地产评估司法鉴定所应当选用市场比较法进行评估，且应以市场比较法为主要的评估方法。青海思创房地产评估司法鉴定所应当遵循独立、客观、公正的原则及替代原则。汇源公司提交西宁市城中区人民街60号商住楼负一层、一层、二层商铺在延期交房期间的价格，与鉴定意见差异较大，鉴定意见书评估结果明显偏离同等条件下的正常价格，要求重新鉴定。本院认为，鉴定意见书中对鉴定方法的选用，根据本次鉴定目的、鉴定对象特点，因鉴定对象系收益性房地产，选用收益法进行价值鉴定。根据《中华人民共和国国家标准房地产评估规范》规定及本案的实际情况，并不属于可同时选用两种以上估价方法估价的情况，且本案的情况不属于重新鉴定的几种法定情形，汇源公司提交西宁市城中区人民街60号商住楼负一层、一层、二层商铺在延期交房期间的价格，是其单方制作，无法核对其真实性，故汇源公司的异议不能成立。鉴定意见书可作为有证明力的证据使用。
（三）汇源公司诉求违约金的诉求是否成立。
本院认为，合同签订后，汇源公司依约将其拥有产权的位于西宁市城中区人民街32号1号商住楼负一层、一层、二层建筑面积为4421.16平方米的商业用房交给世纪佳和公司，按合同约定，世纪佳和公司应在2016年8月20交付房屋，但至今日未交付房屋。世纪佳和公司应该承担逾期交房的违约责任。诉讼中，世纪佳和公司认为双方约定的违约金过高并请求予以调整。在本案中，双方将逾期交房违约金的计算标准约定为延期交房期间销售单价×4421.16平方米的总金额承担每日万分之五的违约责任。本案中逾期交房给汇源公司所造成的损失，汇源公司需要举证证明逾期交房对其造成损失的大小，世纪佳和公司对约定的违约金过分高于给汇源公司造成的损失承担举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十九条规定”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”双方约定违约金确属过高，应当予以酌情减少。汇源公司因逾期交房会受到购房的用途、房价的跌涨等诸多因素的影响，故确定预期交付造成损失大小不能形成客观统一的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：”如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上述规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。应当参照房屋租金的标准作为认定损失的标准。世纪佳和公司主张逾期交房给汇源公司造成的损失应按每平方年净租金计算的诉讼请求成立，应予支持。违约金的计算，自2016年8月20日起至本案开庭之日2017年8月18日，共计364天，根据评估意见：西宁市城中区人民街60号负一层、一层、二层商业用房在鉴定时点（2017年9月20日）负一层每平方年净租金收入为691元／平方米；一层每平方年净租金收入为2304元／平方米；二层每平方年净租金收入为1328元／平方米。负一层1473.72×691元÷360×364﹦1029655.42元；一层1473.72－852﹦621.72,621.72×2304÷360×364﹦1448358.91；二层1473.72×1382元÷360×364﹦2059310.83；共计4537325.16元。
综上，世纪佳和公司与汇源公司签订《青海汇源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。对双方均具有约束力。依照合同约定，汇源公司已履行合同约定的义务，世纪佳和公司亦应按约履行交付房屋的义务，但至今为止，世纪佳和公司未履行交付房屋的义务，故应承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付青海汇源房地产开发有限公司过渡费2744340元；
二、西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿青海汇源房地产开发有限公司违约金4537325.16元；
三、驳回青海汇源房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费372550.09元，由青海汇源房地产开发有限公司负担300250.05元,由西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担72300.04元。鉴定费109100元,由青海汇源房地产开发有限公司负担87927元,由西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担21173元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省高级人民法院。
审判长纳敏
审判员靳玲
人民陪审员陈祎
二○一八年一月二日
书记员哈春瑛