江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9475号上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司。委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄国东。被上诉人（原审原告）：丁蕾。委托诉讼代理人：黄艳苓，江苏易天律师事务所律师，代理上列两被上诉人。委托诉讼代理人：肖娅娟，江苏易天律师事务所律师，代理上列两被上诉人。原审第三人：苏州工业园区勤思资产管理有限公司。上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人黄国东、丁蕾、原审第三人苏州工业园区勤思资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决撤销合同没有合法理由和依据。一、涉案宣传资料均由第三方制作，未征得上诉人同意，特别是网页广告，上诉人并不知晓。上诉人对宣传册的真实性、合法性均不予认可。宣传册仅是销售过程中的一个环节，它的内容不能代替合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、双方签订的《宝隆广场认购书》首部明确物业类型为商务办公，《商品房买卖合同》明确土地用途为商务金融、经营用房，并且在合同内披露了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号。上诉人从未承诺过被上诉人其购买的房屋可以经营批发零售或住宿餐饮。双方的权利义务应严格按照《认购书》和《商品房买卖合同》履行。三、一审法院认定万隆公司在销售房屋时存在欺诈，属于认定事实不清，不应以欺诈为由判决撤销合同。上诉人在《商品房买卖合同》中对土地用途和房屋性质如实约定，一审法院以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定上诉人存在欺诈，对上诉人极不公平。四、一审法院在认定“商铺”事实上，适用法律错误。涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011才将“商铺”纳入B11“零售商业用地”内，但涉案土地按旧标准予以划分。一审法院要求上诉人向被上诉人交付“商铺”并无法律上的可能性，以新法定义旧地，属于适用法律错误。五、被上诉人行使撤销权已经超过了诉讼时效，本案撤销权的诉讼时效应当自双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》的2013年9月16日开始计算。上诉人在2015年7月申请信息公开，并不能造成诉讼时效的中断或重新开始，撤销权已经消灭。六、万隆公司交付的房屋满足经营用房的约定。目前一至三层房屋完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，合同目的完全能够实现。被上诉人黄国东、丁蕾辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。原审第三人苏州工业园区勤思资产管理有限公司二审未作答辩。原审原告黄国东、丁蕾向一审法院起诉请求：1.判令撤销编号为苏合同201309160234、201309160242的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令万隆公司退还苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢312室购房款486995元、赔偿契税等代收费用19374元、办证费用400元、购房佣金6000元；3.判令万隆公司退还苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢313室购房款486995元、赔偿契税等代收费用20154元、办证费用400元、购房佣金6000元；4.判令万隆公司赔偿苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢312室购房款利息损失（以自付购房款286500元为基数，自2013年9月16日起；以贷款购房款20万元为基数，自还清之日即2015年12月25日起，均按年利率6%计算至实际履行之日），苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢312室贷款实际支出利息损失27788.31元，代收代办及办证费用利息损失(以19774元为基数，自2015年1月6日起，按年利率6%计算至实际履行之日)，购房佣金利息损失（以6000元为基数，自2013年9月16日起，按年利率6%计算至实际履行之日）；5.判令万隆公司赔偿苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢313室购房款利息损失（以自付购房款286500元为基数，自2013年9月16日起；以贷款购房款20万元为基数，自还清之日即2014年10月22日起，均按年利率6%计算至实际履行之日），苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢313室贷款实际支出利息损失13104.11元，代收代办及办证费用利息损失(以20554元为基数，自2015年1月6日起，按年利率6%计算至实际履行之日)，购房佣金利息损失（以6000元为基数，自2013年9月16日起，按年利率6%计算至实际履行之日）；6.本案诉讼费用由万隆公司负担。一审法院认定事实：1.2011年1月7日，苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）在苏州市国有土地使用权拍卖会上竞得位于苏州市××区××北、××地2010-Ｂ-36地块，用地面积12381.70平方米，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，苏州市国土资源局与苏州市规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函万辉公司，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，万辉公司取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，苏州市国土资源局与原审被告万隆公司签订补充协议，确定苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司。随后，原审被告万隆公司取得上述地块的国有土地使用权证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。2012年10月31日，原审被告万隆公司取得建设工程规划许可证，许可建设的地上建筑为办公楼。之后，原审被告万隆公司在该地块开发建设了地上15层、地下2层的房屋，名为万宝世纪商务广场，又称宝隆广场。2014年12月23日，原审被告万隆公司就整体房屋取得消防验收合格意见书，建设工程消防验收意见书中明确房屋的1-15层使用功能为办公。2.2013年，原审被告万隆公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。3.2013年9月16日，原审被告万隆公司与原审原告黄国东、丁蕾签订编号为苏合同201309160234、201309160242的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由原审原告黄国东、丁蕾购买万宝世纪商务广场1幢312室、1幢313室房屋，建筑面积均为29.50平方米，价格均为486500元，房屋交付日期为2014年12月30日前。合同第一条“项目建设依据”约定“土地用途为商务金融”，同时列明了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的证号；第三条“买受方所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为经营用房”。合同签订后，原审原告黄国东、丁蕾履行付款义务情况如下：1幢312室：2013年9月16日原审原告黄国东、丁蕾支付首付款286500元，以贷款支付20万元（于2015年12月25日还清，实际支出利息27788.31元），2015年1月6日因面积差补交购房款495元。1幢313室：2013年9月16日原审原告黄国东、丁蕾支付首付款286500元，以贷款支付20万元（于2014年10月22日还清，实际支出利息13104.11元），2015年1月6日因面积差补交购房款495元。2015年1月6日，原审原告黄国东、丁蕾在收房过程中，另向原审被告万隆公司支付1幢312室代收代办费用19374元（包含房屋维修基金、契税、印花税、房屋所有权配图费、产权登记费、转让手续费、房屋产权档案制作费、土地登记费及土地综合服务费等，其中契税14609.85元）、1幢313室代收代办费用20154元（费用明细同上，其中契税14609.85元），并向办证公司支付两套房屋代办证费用各400元。2015年4月，两处涉案房屋所有权登记至原审原告黄国东、丁蕾名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年6月，两处涉案房屋国有土地使用权登记至原审原告黄国东、丁蕾名下，地类（用途）为商务金融用地。涉案房屋现由第三人勤思公司实际控制。4.原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90中，类别代号为C1的类别名称为行政办公用地，范围为行政、党派和团体等机构用地。2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，B大类为商业服务业设施用地，项下B1中类为商业用地，范围为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地，B11小类为零售商业用地，范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。而《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，编码为053的分类名称为商务金融用地，含义指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。综合双方诉辩意见，本案主要存在两方面争议问题，一是撤销权的行使是否超过法定的时效，二是万隆公司在签订合同过程中是否存在欺诈行为。关于争议问题一，即原审原告黄国东、丁蕾行使撤销权是否超过法定时效的问题。原审被告万隆公司认为其在2012年5月即已取得建设用地规划许可证，明确了土地的性质，对方在签订买卖合同之时应当知晓房屋相关信息，其提起诉讼之时已经超过了撤销权行使的一年时效。原审原告黄国东、丁蕾则认为其在2015年7月才得知房屋用途可能存在问题，后有其他业主申请政府信息公开才得知所购房屋实际为办公楼，从知道权利被侵害至起诉不满一年。合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，原审原告黄国东、丁蕾的撤销权是否已经消灭，应当查明其何时知道或者应当知道其主张的撤销事由。现原审原告黄国东、丁蕾所主张的撤销事由为原审被告万隆公司将办公用房宣传为“商铺”向其出售，以欺诈手段订立合同，一审法院审查后认为，双方签订的买卖合同中虽然列明了建设工程规划许可证号等信息，但系对项目建设依据的描述，在“买方所购商品房的基本情况”中并未将房屋用途表述为行政办公用房，原审原告黄国东、丁蕾作为一般购房者，无从得知所购房屋并非“商铺”，其主张自2015年7月申请政府信息公开后方得知相应事实，客观合理，故其在2016年3月即提起诉讼行使合同撤销权并未超过法定时效，原审被告万隆公司主张撤销权已经消灭的观点，一审法院不予采纳。关于争议问题二，即原审被告万隆公司是否存在欺诈的问题。原审原告黄国东、丁蕾主张对方明知土地规划用途为“行政办公用地”的情况下，以“商铺”进行销售，属于恶意欺诈。原审被告万隆公司则认为合同中对土地性质为商务金融以及房屋用途为经营用房的约定与房屋现状一致，对方认为经营性用房即为“商铺”是其对定义认识的偏差，涉案房屋可以用于经营性办公用房及相关企事业的经营活动，合同的约定符合法律规定；同时，原审原告所购房屋面积较小，无需进行二次消防验收，不会因消防问题而无法经营。一审法院审查后认为，从原审原告提供的广告宣传单、视频资料等证据可以证明，原审被告万隆公司在2013年销售房屋期间，确实将其中一至三层房屋作为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于经营大型超市、餐饮等业态。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务和感受体验的场所，而涉案项目所在地块规划用地性质为行政办公用地（C1），土地利用分类为商务金融用地（053），应为行政、党派和团体等机构用地，可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90和《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，对相应项下土地的用途和范围作出了明确的表示，均与常规意义上理解的“商铺”相差甚远。原审被告万隆公司作为房地产开发企业，应当明确知晓上述国家标准，苏州市国土资源局与苏州市规划局也已于2011年5月回函就该地块的规划用地性质和土地用途问题明确作出了明确回复。此后，该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等也明确载明了地块之上所建房屋应为行政办公用。而2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，“商铺”也明确被划入零售商业用地类别（B11）。在此情况下，原审被告万隆公司在向原审原告黄国东、丁蕾销售房屋时，为促成合同订立，将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，而其可交付的房屋实际为行政办公用房，使用功能受限，万隆公司的行为应当认定为欺诈。一审法院认为：一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案原审被告万隆公司明知原审原告黄国东、丁蕾购买房屋的目的在于用于商业出租获取收益，将行政办公用房作为“商铺”向其销售，构成欺诈，致使原审原告黄国东、丁蕾在违背真实意思情况下订立《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原审原告黄国东、丁蕾有权要求撤销。关于原审原告黄国东、丁蕾要求撤销编号为苏合同201309160234、201309160242的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现买卖标的房屋的不动产权属已登记至原审原告黄国东、丁蕾名下，故原审原告黄国东、丁蕾有义务协助原审被告万隆公司完成撤销合同备案登记手续及涉案房屋的不动产权属回转登记手续。两原审原告为办理不动产权属登记所缴纳的契税，可由两原审原告根据相关规定，持纳税凭证自行至征税机关办理退还手续。由于标的房屋所在楼盘由原审被告万隆公司委托第三人勤思公司参与招商，两原审原告陈述因此与第三人勤思公司签订委托经营合同，房屋现实际由第三人勤思公司控制，故合同被撤销后，原审被告万隆公司可与第三人勤思公司协商返还房屋事宜，协商不成可另行起诉。至于原审原告黄国东、丁蕾主张返还和赔偿的根据合同约定及原审被告万隆公司要求支付的各项款项，一审法院分类别确定如下：1.购房款。原审原告黄国东、丁蕾为履行两份涉案《商品房买卖合同》，已向原审被告万隆公司支付购房款合计973990元（486995元+486995元），现合同被撤销，原审被告万隆公司应予返还。2.代收代办费用（含契税）、办证费用及佣金。原审原告黄国东、丁蕾于2015年1月6日向原审被告万隆公司支付除契税外代收费用10308.3元（19374元+20154元-14609.85元-14609.85元），及另向案外人支付的两处涉案房屋代办证费用800元，亦属于合同被撤销造成的实际损失，应由过错方原审被告万隆公司予以赔偿。至于原审原告黄国东、丁蕾主张的两处涉案房屋购房佣金损失12000元，因无法提供收款收据，且万隆公司对两原审原告是否支出上述费用提出异议，故应由原审原告黄国东、丁蕾承担举证不力的法律后果，一审法院对该其主张要求原审被告万隆公司赔偿购房佣金12000元的诉讼请求碍难支持。至于原审原告黄国东、丁蕾主张的契税部分，因属可退范围，故不再列入损失范畴，一审法院对其要求原审被告万隆公司进行赔偿的诉讼请求不予支持。3.利息损失。双方签订的《商品房买卖合同》因原审被告万隆公司的过错而撤销，原审原告黄国东、丁蕾所支付购房款、代收代办费用及办证费用因资金被占用产生利息损失，原审被告万隆公司应予赔偿；一审法院根据相关法律规定，结合原审原告黄国东、丁蕾的主张，确定利息损失的支付标准为已付金额为基数，按银行同期同类贷款基准利率计算，具体为：分别以1幢312室、313室自付购房款573000元、1幢313室银行贷款20万元、1幢312室银行贷款20万元、代收代办费用及办证费用11108.30元为基数，以支付之日或银行贷款清偿之日（对应上述款项起算日期分别为2013年9月16日、2014年10月22日、2015年12月25日、2015年1月6日）起计算至实际返还或获赔之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息损失。同理，原审原告黄国东、丁蕾就两处涉案房屋贷款向银行支出的利息40892.42元（27788.31元+13104.11元）亦属实际发生的利息损失，一审法院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，一审法院判决：一、撤销原审被告苏州市万隆地产有限公司与原审原告黄国东、丁蕾于2013年9月16日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢312室、1幢313室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏合同201309160234、201309160242）及《合同补充协议》；原审原告黄国东、丁蕾于本判决生效后十日内配合原审被告苏州市万隆地产有限公司办理上述合同撤销备案手续及不动产权属登记回转手续。二、原审被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效后十日内向原审原告黄国东、丁蕾返还购房款973990元、赔偿代收费用损失10308.3元、办证费用损失800元，合计985098.3元。三、原审被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原审原告黄国东、丁蕾银行贷款利息损失40892.42元及已付款利息损失（分别以自付购房款573000元、银行贷款20万元、银行贷款20万元、代收代办费用及办证费用11108.3元为基数，自2013年9月16日、2014年10月22日、2015年12月25日、2015年1月6日起计算至实际履行之日止，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。四、驳回原审原告黄国东、丁蕾的其他诉讼请求。案件受理费15107元，减半收取7554元，财产保全申请费5000元，合计12554元，由原审原告黄国东、丁蕾负担350元；原审被告苏州市万隆地产有限公司负担12204元。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。万隆公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使被上诉人以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。被上诉人据此主张撤销合同的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院碍难支持。被上诉人2015年7月申请政府信息公开时得知欺诈事实，于2015年8月提起诉讼行使合同撤销权并未超过权利行使期限，万隆公司认为撤销权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15107元，由上诉人苏州市万隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 叶 刚审判员 沈军芳二〇一七年十一月二十七日书记员 王文君陈莉