浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终199号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波华合灯饰有限公司。住所地：宁波市北仑区小港江南公路****号*幢*号。
法定代表人：傅波，该公司总经理。
委托代理人：梅宇，浙江素豪律师事务所律师。
委托代理人：李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱国珍，女，1961年7月25日出生，汉族，个体工商户，住宁波市北仑区。
委托代理人：徐建国，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：雷伟，北京大成（宁波）律师事务所律师。
上诉人宁波华合灯饰有限公司（以下简称华合公司）、朱国珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2017）浙0206民初5839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2014年5月29日，原、被告双方就位于宁波市北仑区小港江南公路1666号宁波华生国际灯饰城展位租赁签订承诺声明一份。承诺声明载明：原、被告签订为期五年的场地经营使用合同，其中前三年租金为30元/平方/月，付清一年场地所有费用使用三年，后二年租金不得高于为42元/平方/月（包含物业费）；租金起租时间以市场出租率达到75%起开始起租；第一年广告营销费用不低于400万元；二楼单体经营（不得以各种方式连同）租赁实际面积不大于400平方米；被告必须于2014年6月20日前对所承租场地进行装修并于2014年9月15日前完成所承租场地的装修及产品出货上样工作，并确保与市场同期同步开业；被告在6月1日前与原告签订正式场地经营合同，并在签订合同时付清前三年合同期内的租金全款的50%，起租日起将余下50%一并付清。
2014年12月6日，原、被告双方就涉案灯饰城3楼B3009、B3010号展位签订场地租赁合同各一份，其中关于B3009号展位合同载明：租赁面积为1244平方米，租金为每月每平方米30元，一年共计租金447840元；关于B3010号展位合同载明：租赁面积为692.20平方米，租金为每月每平方米30元，一年共计租金249192元。同月15日，原、被告双方就灯饰城1楼B1083号展位签订场地经营使用合同书一份，该合同书载明：租赁面积为135.80平方米，租金为每月每平方米55元，一年共计租金89628元。上述三份合同书均载明：租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期限届满，被告若不能如约按时归还场地，逾期占用的时间应缴纳双倍的租金给原告；自2015年1月1日起开始计算租金。实行先付后用原则，首次租赁期限为二年，实行先付后用，被告一次性缴纳一年租金使用二年；被告应在合同签订之日起15日内按时交纳合同期内所发生的租金、管理费等所有应支付费用；本合同场地租赁期满，原告对被告在该展位内的装修或装潢、搬迁和资产等各种投入以及其他各种损失不予赔偿；本合同应视为包括了原、被告双方之间一切有关协议。而于本合同签订之前双方一切磋商、备忘录、协议、意向、传真文件，均已由本合同替代，不再适用或拘束双方；本合同签订后，双方就本合同约定事项，另有协议补充约定，均视为本合同之一部分，与本合同具有相同效力。有关本合同的修改或补充均以书面形式进行，并由双方签章后才有效，双方另行协商签订的补充合同或协议与本合同具有同等的法律效力，但补充合同与主合同内容矛盾的，以补充合同为准。
2013年12月25日，被告向原告预交摊位定金4万元，尚欠原告租金746660元。2014年12月16日，原告支付被告装修补助款80万元。宁波华生国际家居广场有限公司（以下简称华生公司）于2014年10月1日试营业，于2015年1月1日正式开始营业。现灯饰城尚在正常营业。
原审原告华合公司于2017年9月4日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即将位于宁波市北仑区小港江南公路1666号宁波华生国际灯饰城1楼B1083号，3楼B3009、B3010号展位腾退后归还原审原告；2.原审被告支付原审原告租赁期内所欠租金746660元，并按每年786660元标准支付自2017年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
朱国珍反诉诉讼请求：原审原告因违约赔偿原审被告5049600元。
原审法院认为：原、被告双方于2014年12月6日及同月15日签订的三份场地经营使用合同书，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。由于上述三份合同均约定，此合同系双方的唯一合同，之前签订的承诺声明由该合同替代，故原、被告之间的租赁关系应以该三份场地经营使用合同书约定为准。关于本诉部分，原告要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金746660元，因根据合同约定被告应于合同签订之日起15日内即2014年12月22日及同月31日前支付租金，现原告提供的证据尚不能证明原告在诉讼时效内进行催讨，根据《中华人民共和国民法通则》中关于延付或拒付租金的诉讼时效是一年的规定，现已超过，故对原告该部分诉请不予支持；双方租赁关系于2016年12月31日结束，被告应腾退租赁展位，现拒不腾退，显属违约，且应支付自租赁关系结束后即2017年1月1日起按双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告要求被告腾退涉案展位，并支付自2017年1月1日起的房屋占有使用费的诉请，合理合法，予以支持。由于涉案展位系华合公司向华生公司承租而来，现日常经营系原告委托华生公司在统一管理，并因此向华生公司支付管理费，现灯饰城尚在正常营业，并未导致被告无法继续经营；关于灯饰城二楼单体经营面积超过400平方米、以及广告营销费用等情节，该约定的承诺声明已被生效合同书所替代，故双方权利义务应以合同书约定为准，该合同书中未有被告辩称内容的约定，故对被告的辩称，不予采信。如上所述，被告以此为由反诉诉请要求原告赔偿相应损失缺乏事实依据，也未提交相应损失的证据，故对被告的反诉诉请，不予支持。
据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）朱国珍应于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市北仑区小港江南公路1666号宁波华生国际灯饰城1楼B1083号，3楼B3009、B3010号的展位腾退给原告（反诉被告）宁波华合灯饰有限公司；二、被告（反诉原告）朱国珍应于本判决生效之日起十五日内支付原告宁波华合灯饰有限公司房屋占有使用费（自2017年1月1日起按786660元/年为标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告（反诉被告）宁波华合灯饰有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱国珍的反诉诉讼请求。本案本诉受理费12517元，减半收取6258.50元，由原告（反诉被告）宁波华合灯饰有限公司负担3332.50元，被告（反诉原告）朱国珍负担2926元；反诉受理费23574元，由被告（反诉原告）朱国珍负担。
宣判后，华合公司、朱国珍均不服，分别向本院提起上诉。
华合公司上诉称：原审判决将华合公司在2014年12月16日通过第三人支付给朱国珍的80万元借款认定为装修补助款，与事实不符，双方当事人在原审中对该款的性质是借款均认可的。综上，请求二审法院对原审判决认定的“华合公司支付朱国珍装修补助款80万元”的事实予以纠正。
朱国珍答辩称：80万元是华合公司向朱国珍招商引资的装修补助款，原审判决对80万元性质的认定是正确的。华合公司的上诉理由不成立。
朱国珍上诉称：一、双方当事人之间的合同性质并非单一的租赁合同，而是存在对等关系的特殊无名合同关系。原审判决认定双方之间的租赁关系及权利义务以三份场地经营使用合同书为准，承诺声明已被生效合同书替代，属认定事实错误，且第三年的房屋占有使用费不应承担。二、华合公司系商城实际经营者，需承担商城运营等诸多附随义务。三、华合公司违约在先，未按合同及承诺书约定履行合同及附随义务，致商城经营失败，朱国珍无法正常经营。四、华合公司应对朱国珍的损失承担赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回华合公司的诉讼请求，支持朱国珍的反诉请求。
华合公司答辩称：承诺声明仅系双方的意向性文件，已经被生效合同书代替。朱国珍既未按时装修，也未按时支付租金，严重违反约定，朱国珍占用展位三年，华合公司只收到4万元。朱国珍产生的损失是其自身所致，该风险应由其自行承担，且其所述的每项损失不能成立。综上，请求二审法院驳回朱国珍的上诉请求。
在二审审理过程中，朱国珍提供以下证据：第一组：证据1.装修工程合同，拟证明朱国珍一楼装修费损失369174.85元（对应经营合同B1083）。证据2.付款记录，拟证明已支付上述装修款中的34万元。第二组：证据3.装修协议书，拟证明朱国珍三楼装修费损失200万元（对应经营合同B3009、B3010）。证据4.收条、证据5.借记卡交易明细查询、证据6.微信聊天记录，拟证明已支付上述装修款中的168万元。证据7.结婚证明书，拟证明两收款人系夫妻关系。第三组：证据8.华生多品牌灯具清单、证据9.华生壁灯清单、证据10.华生金达灯具清单、证据11.华生台灯清单、证据12.华生所思展厅样品清单，拟证明朱国珍软装、家具、商品、样品损失3853205元。第四组：证据13.灯具城1-4层平面图，拟证明商城平面组成，二楼单体展位面积远远大于400平方米。第五组：证据14.宁波灯具市场平均利润率报告，拟证明宁波灯具市场平均利润情况。第六组：证据15.赔偿清单，拟证明朱国珍所有损失计算方法。
华合公司经质证后认为：对第一组、第二组证据的内容真实性无法确认，系他人与第三人之间签订，且根据合同约定华合公司对朱国珍装修或装潢损失不予赔偿，因此不予认可。第三组证据系朱国珍自行制作，真实性、关联性均有异议，且朱国珍可以将上述软装、家具等带走，损失也未实际产生。对第四组证据，不能证明二楼展位大于400平方米，平面图标识的面积没有扣除公摊面积，且面积比较大的商铺是经营多品牌。对第五组证据的真实性、关联性均有异议。对第六组证据在上诉状中已经进行答辩。
本院经审查认为，上述证据均非二审中的新证据，据此，本院不予认定。
本院除对原审法院认定的“2014年12月16日，华合公司支付朱国珍装修补助款80万元”事实不予认定外，对原审认定的其余事实予以确认。
本院认为：华合公司与朱国珍签订的三份场地经营使用合同书合法有效，双方均应按约履行。该三份合同均约定之前签订的承诺声明由该合同替代，故双方之间的租赁关系应以该三份合同约定的内容为准。因合同约定租赁关系于2016年12月31日结束，朱国珍拒不腾退，显属违约，原审法院据此判决朱国珍腾退诉争展位并支付相应的占有使用费，并无不当。朱国珍认为华合公司违约在先，但未提供充分证据证明。原审判决认定“2014年12月16日，华合公司支付朱国珍装修补助款80万元”，因并无证据证明该款项的性质为装修补助款，原审认定有误，二审予以纠正，但裁判结果正确。朱国珍的上诉理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29506元，由上诉人朱国珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞灵波
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一八年三月十六日
书记员 陆 琼