贵州省福泉市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2702民初45号原告：杨焕敏，男，1960年12月17日生，汉族，浙江省青田县人，高中文化，住浙江省青田县，无固定职业，委托代理人黄万林，系贵州龙滔律师事务所律师。被告福泉市大德置业有限公司，住所地贵州省福泉市经济开发区洒金大道东侧（工业园区综合楼405-407号）。法定代表人赖主恩，系该公司执行董事。委托代理人胡真理，系贵州匡大律师事务所律师。委托代理人蔡慰访，系该公司财务助理。原告杨焕敏与被告福泉市大德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨焕敏及其委托代理人黄万林，被告福泉市大德置业有限公司的委托代理人胡真理、蔡慰访到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨焕敏诉称，原、被告于2015年1月21日签订《福泉国际汽车城商铺买卖认购合同》，约定：原告认购被告位于福泉市国际汽车城5幢负一层101-111铺位、一层101-115铺、二层201-216铺位、三层301-316铺位、四层401-411铺位，商铺总价折后为13934771元，认购定金1000000，其中签订该认购合同时支付100000元，余款900000元于2015年2月10日前支付，并约定双方于2015年8月前签订《商品房买卖合同》，该定金抵作房款。认购合同签订后，原告分别于2015年1月21日向被告支付定金100000元，2015年2月7日支付500000元，被告没有提出任何异议。直至2015年8月，被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》，后经原告了解才知被告在双方约定的买卖合同签订时间并未取得相关楼房的预售许可证，不具备出售房屋的资格，导致原被告未能按照约定时间签订《商品房买卖合同》。后被告于2015年9月16日、2015年10月18日向原告发出催款通知，此时双方约定的签订时间早已过期，但被告楼房至今仍未完善，且被告现已将原告预购楼房交付他人使用，导致双方签订的《福泉国际汽车城商铺买卖认购合同》无法继续履行。综上，被告恶意隐瞒其未取得预售许可证的事实与原告签订认购合同，且在约定期限内也未及时通知原告与其签订《商品房买卖合同》，并将上述楼房擅自交付他人使用的行为已经构成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：1、解除原被告签订的《福泉国际汽车城商铺买卖认购合同》；2、被告双倍返还原告定金共计1200000元，并以本金600000元为基数，自2015年9月1日起至实际支付完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，利息暂计47600元；3、诉讼费由被告承担。被告福泉市大德置业有限公司辩称，原被告签订的《福泉市国际汽车城商铺买卖认购合同》系双方的真实意思表示，合法有效，具有约束力。双方签订的认购合同约定：1、原告认购被告开发建设的商铺69个，商定总价为13934771元，定金1000000元；认购合同签订时支付定金100000元，剩余定金900000元于2015年2月10日前支付。但在交款期限内，原告先后两次只交付定金600000元，被告多次催收原告拒不支付尚欠的定金400000元，导致应于2015年8月之前签订《商品房买卖合同》不能签订，更不可能按总房款的50%缴纳首付款，原告存在违约行为。原告诉称被告没有取得预售许可证不属实，被告系有证合法销售商铺。经审理查明，原、被告于2015年1月21日签订《福泉国际汽车城商铺买卖认购合同》，约定原告购买福泉市福泉国际汽车城以下商铺：5幢负一层101-111铺位11间商铺，建筑面积为524.03平方米，套内建筑面积为403.20平方米；5幢一层101-115铺位共15间，建筑面积为745.69平方米，套内建筑面积573.73平方米；5幢二层201-216铺位共16间，建筑面积为661.09平方米，套内建筑面积为508.63平方米；5幢三层301-316铺位共16间，建筑面积为625.64平方米，套内建筑面积为481.37平方米；5幢四层401-411铺位共11间，建筑面积为427.75平方米，套内建筑面积为329.11平方米，并约定以上商铺建筑面积原总价为16527883元，认购正式定金1000000元，其中在签订本认购合同时付100000元，余款900000元于2015年2月10日前支付，到2015年8月之前签订《商品房买卖合同》同时付清50%的首付款。同时约定折后总房价约为13934771元，原告于本协议签订之时向被告支付100000元，作为购房定金，该定金自签订本协议后不可退，将于双方签订正式《商品房买卖合同》后转为原告支付的房款。该合同还约定原告杨焕敏同意由福泉�恩（国际）汽车城有限公司统一管理认购的商铺。后原告分别于2015年1月21日、2015年2月7日向被告分别交纳商铺认购定金100000元、500000元。被告曾于2015年9月16日书面通知原告于2015年9月23日前与被告联系。后福泉大恩（国际）汽车城有限公司于2016年9月20日将福泉大恩（国际）汽车城5幢1层101-115号商铺，面积745.69平方米出租给他人从事汽贸经营，租赁期限为5年。另查明，被告于2015年8月18日取得福泉国际汽车城4、5、11、12、19、22、23号楼的预售许可。原告提供了下列证据证实其主张：1、身份证，证明原告的身份情况；2、商铺买卖认购合同，证明原、被告于2015年1月21日签订《福泉国际汽车城商铺买卖认购合同》，约定原告购买福泉市福泉国际汽车城以下商铺：5幢负一层101-111铺位11间商铺，建筑面积为524.03平方米，套内建筑面积为403.20平方米；5幢一层101-115铺位共15间，建筑面积为745.69平方米，套内建筑面积573.73平方米；5幢二层201-216铺位共16间，建筑面积为661.09平方米，套内建筑面积为508.63平方米；5幢三层301-316铺位共16间，建筑面积为625.64平方米，套内建筑面积为481.37平方米；5幢四层401-411铺位共11间，建筑面积为427.75平方米，套内建筑面积为329.11平方米，并约定以上商铺建筑面积原总价为16527883元，认购正式定金1000000元，其中在签订本认购合同时付100000元，余款900000元于2015年2月10日前支付，到2015年8月之前签订《商品房买卖合同》同时付清50%的首付款。同时约定折后总房价约为13934771元，原告于本协议签订之时向被告支付100000元，作为购房定金，�定金自签订本协议后不可退，将于双方签订正式《商品房买卖合同》后转为原告支付的房款。该合同还约定原告杨焕敏同意由福泉大恩（国际）汽车城有限公司统一管理认购的商铺。3、收据，证明原告分别于2015年1月21日、2015年2月7日向被告分别交纳商铺认购定金100000元、500000元的事实；4、房屋现场视频，证明原告所购商铺的现场样貌；5、商品房预售许可证，证明被告于2015年8月18日取得福泉国际汽车城4、5、11、12、19、22、23号楼的预售许可；被告提供了下列证据证实其主张：1、商铺买卖认购合同，证明内容同原告提交的第2号证据；2、催款通知书，证明被告曾于2015年9月16日书面通知原告于2015年9月23日前与被告联系的事实；3、商品房租赁合同，证明福泉大恩（国际）汽车城有限公司于2016年9月20日将福泉大恩（国际）汽车城5幢1层101-115号商铺，面积745.69平方米出租给他人从事汽贸经营，租赁期限为5年的事实；4、建设用地规划许可证，证明被告于2015年7月7日获得福泉国际汽车城(A2地块)的建设用地规划许可。上述证据，经庭审质证，对原告提供的第1-5号证据，被告提供的第1-4号证据，双方当事人均无异议，且来源合法，客观真实，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。本院认为，依法成立有效的合同受到法律保护，当事人应当遵守合同约定履行权利义务。原、被告双方在《福泉国际汽车城商铺买卖认购合同》约定原告购买被告所有的69个商铺，并支付定金1000000元，合同签订后原告实际交付给被告定金600000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”、《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，双方变更定金为600000元的定金合同成立有效，该合同作�正式买卖合同的担保。原告主张在双方约定签订正式买卖合同的期间内被告未取得房屋预售许可证，不具有售房资格，系被告的违约行为导致未签正式房屋买卖合同的理由不充分，经查，原告在起诉前已经取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，双方签订的《福泉国际汽车城商铺买卖认购合同》有效。原告另主张被告擅自将所售房屋租给他人使用，根据双方签订的认购合同，被告将商铺交由第三方租用不违反法律规定，且符合原、被告双方的合同约定，故对该主张本院不予支持。本案中原告并未举证证明被告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的情形，故原告要求解除双方签订的认购合同并双倍返还定金、支付利息的理由不充分，依法应予驳回。被告抗辩其不存在违约行为的意见理由充分，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释�第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告杨焕敏的诉讼请求。案件受理费16028元，由原告杨焕敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  叶 松审 判 员  于 佳人民陪审员  索绍龙二〇一七年五月十五日书�记员游晓霞