上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1254号
原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人刘玉和，总经理。
委托代理人丁雷，上海市天云律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人邓飞，总经理。
委托代理人陈华。
第三人上海强生集团有限公司，住所地上海市。
法定代表人徐杭峰。
委托代理人顾君。
原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司（以下简称“安海公司”）与被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司（以下简称“名跃公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。安海公司的委托代理人丁雷、名跃公司的法定代表人邓飞及其委托代理人陈华到庭参加诉讼。本院于2015年11月2日通知上海强生集团有限公司（以下简称“强生公司”）作为本案第三人，并于2015年11月20日、2015年12月4日公开开庭进行了审理。安海公司的委托代理人丁雷、名跃公司的法定代表人邓飞及其委托代理人陈华、强生公司的委托代理人顾君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）安海公司诉称，2013年10月16日与名跃公司签订安逸餐厅承某合同，约定安海公司将上海市逸仙路XXX号房屋出租给名跃公司，租赁期限为2013年12月1日至2017年11月30日；租金为每年人民币20万元（不含税），每年11月30日前足额缴纳，先付后用一年一缴。逾期三日以上的，加收滞纳金，标准为每日200元。安海公司于2013年10月16日将房屋交给名跃公司使用，名跃公司支付了相应的租金。2013年10月18日，安海公司将餐厅的经营证照原件交给名跃公司。名跃公司应于2014年11月30日足额付清2014年12月1日至2015年11月30日的租金，但未支付。为此，现起诉要求名跃公司支付从2014年12月1日至2015年11月30日止的租金20万元，并按每日200元计算支付从2014年12月4日起至付清之日止的滞纳金。
被告（反诉原告）名跃公司反诉并辩称，对安海公司所述双方签订合同、2013年10月16日房屋移交、未支付2014年12月1日起租金等事实没有异议，但认为，租赁合同表明安海公司对房屋具有合法转租权，但是事实上房屋没有合法产权证、建设工程规划许可证，不具有合法转租权。系争房屋租赁给名跃公司后，安海公司的物品仍放在系争房屋中，名跃公司要求安海公司搬走，但安海公司至今未搬走，导致名跃公司无法使用系争房屋。综上，不同意安海公司的诉讼请求，并反诉要求：1、确认租赁合同无效；2、安海公司向名跃公司返还押金5万元及利息；3、安海公司向名跃公司退还已付租金20万元。
原告（反诉被告）安海公司针对反诉辩称，安海公司向案外人承某系争房屋，房屋的权利人为强生公司，强生公司有系争房屋所在土地的土地证明，由于历史原因，房屋的权证正在补办中。安海公司已将房屋及相关证照交付给名跃公司，名跃公司没有向安海公司提出过房屋存在问题，也没有向有关部门反映或提起诉讼，名跃公司应按合同约定支付租金。押金在返还房屋并结清费用后才退还，现房屋未返还，双方也没有进行结算，不存在退还押金的情形，且退还押金的具体金额未确定。综上，不同意名跃公司的反诉请求。
第三人强生公司述称，系争房屋存在历史遗留问题，房产证正在办理中。
经审理查明，2013年10月16日，安海公司（甲方）与名跃公司（乙方）签订《安逸餐厅承某合同》，约定，乙方承某甲方管辖的上海市逸仙路XXX号安海公司下属安逸餐厅及经营权。甲方对该餐厅具有合法转租权。乙方承某安逸餐厅从事经营餐饮及住宿客房，不得擅自改变房屋的用途。未经甲方同意，乙方不得将其转租或转让于第三方。租赁期限为4年，租期自2013年12月1日起至2017年11月30日止。租赁期满，甲方收回出租房屋及经营权，乙方如需续租，应在合同期满前二个月向甲方以书面形式提出续租申请。房屋租金为每年20万元（不含税），在每年的11月30日前乙方向甲方足额缴纳年租金，先付后用，一年一缴。逾期三日以上的，甲方向乙方加收滞纳金，滞纳金以逾期一日收取200元。甲方向乙方收取5万元作为押金，押金在本合同签订之日由乙方向甲方一次付清。押金作为合同实施的一种权利和义务的保证，不增值亦无利息，同时押金不能认为是预付的租金以及由乙方错误所造成损失的赔偿；本合同期满，乙方在付清全部租金及其他应付费用后，甲方应在十日内将押金退还乙方。合同还对双方责任、违约责任等进行了约定。当日，安海公司将系争房屋交付给名跃公司，名跃公司按约向安海公司支付了至2014年11月30日止的租金和押金。同年10月18日，安海公司将安逸餐厅证照原件即营业执照正本和副本、上海市公共场所卫生许可证、餐饮服务许可证、上海市特种行业许可证正本和副本移交给名跃公司。
审理中，名跃公司表示，交接房屋时就要求安海公司搬出房屋中的物品，安海公司承诺派人处理，当时没有形成书面文件。2014年5月29日、2014年7-8月份，名跃公司向安海公司提出，要求搬走房屋内的物品。提供照片证明相关物品是安海公司的，照片显示主要是厨房设施设备、桌椅等。安海公司表示，2013年10月16日就将房屋移交给名跃公司，安海公司无法再进入系争房屋；合同约定从事经营餐饮和住宿，经营场所内有厨房设施、设备等是符合约定的；合同同时约定，房屋、设施需要装修和更新的，由名跃公司负责；如果名跃公司认为这些物品不符合经营目的，可通知安海公司或自行解决，但名跃公司从未要求安海公司搬迁物品。名跃公司未就其主张提供相应证据。
另查明，1976年，上海市城市建设局革命委员会发出工程许可证，同意上海市汽车服务公司建造车队服务站用房等。1994年9月，上海市出租汽车公司技工学校取得《国有土地使用证》，经登记为逸仙路XXX号土地的土地使用者，用地面积为2，187平方米，用途为停车场。审理中，强生公司表示，逸仙路高架建设时，由于上述房屋靠近路了，被要求往后迁移，不清楚原有房屋是否被整体拆除了，迁移后建造房屋的资料在档案中没有找到。
以上事实，有安海公司提供的《安逸餐厅承某合同》、《上海安海船舶工程有限公司安逸餐厅证照原件移交清单》、沪国用（宝山）字第001002号《国有土地使用证》、名跃公司提供的照片、强生公司提供的工程许可证，及三方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，强生公司原经批准建造的房屋因故被迁移，迁移后所建造的房屋，强生公司没有提供建设工程规划许可证或相应的批准建设的资料，故安海公司与名跃公司就系争房屋签订的租赁合同应认定为无效。合同被确认为无效后，名跃公司应将系争房屋返还给安海公司，并返还所取得的相关证照，安海公司则应将押金返还给名跃公司，双方并应结算租赁期间的房屋使用费，使用费的标准可参照合同约定的租金标准确定。安海公司所主张的滞纳金，属合同违约责任条款约定的违约责任，鉴于合同被确认为无效，本院对该诉请不予准许。系争房屋在2013年10月16日就已移交给名跃公司使用，名跃公司主张安海公司未搬迁系争房屋中物品导致其无法使用系争房屋，但没有证据显示名跃公司在交接系争房屋时对此提出异议，也没有证据表明在诉讼前向安海公司提出过要求搬迁系争房屋内物品；且合同约定从事经营餐饮及住宿客房，相关厨房设施、设备等显然是作为安逸餐厅的物品整体移交给名跃公司的，合同同时约定租用房屋与设施需装修与更新的由名跃公司负责，名跃公司可以根据自己的需要处理相关物品，故本院对名跃公司的主张不予采信。名跃公司要求退还已付租金的反诉请求，不符合法律规定，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司与被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司于2013年10月16日签订的《安逸餐厅承某合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市逸仙路XXX号房屋返还给原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司，同时返还相关证照原件；
三、被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，按每年20万元的标准，向原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司支付从2014年12月1日起至上述房屋返还之日止的房屋使用费；
四、原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司押金5万元；
五、原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司要求被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司支付滞纳金等诉讼请求，不予支持；
六、被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司要求原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司退还租金等反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定期间履行其他义务，应根据上述条款之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取2，450元，由原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司负担300元，被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司负担2，150元；反诉案件受理费减半收取2，525元，由原告（反诉被告）上海安海船舶工程有限公司负担525元，被告（反诉原告）上海名跃贸易有限公司负担2，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金敏浩
二〇一五年十二月十一日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。