庭 长
审判长
合议庭
校对
驳回上诉，维持原判。
安林锋
2015、10、8
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01060号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北新一佳超市有限公司，住所地武汉市洪山区卓刀泉南路特1号。
法定代表人：李伟方，该公司董事长。
委托代理人：杜俊，湖北金翅律师事务所律师。
委托代理人：马诚诚，湖北金翅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉鑫东方置业有限公司，住所地武汉市江汉区青年路153号。
法定代表人：梁桃荣，该公司董事长。
委托代理人：梁洁，该公司职员。
委托代理人：柳平，湖北瑞通天元律师事务所律师。
上诉人湖北新一佳超市有限公司（以下简称新一佳公司）因与被上诉人武汉鑫东方置业有限公司（以下简称鑫东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月28日，新一佳公司诉至一审法院，请求判令：1、鑫东方公司向新一佳公司支付违约金及赔偿损失共计7553600元；2、全部诉讼费用由鑫东方公司承担。
鑫东方公司提起反诉，请求判令：1、新一佳公司向鑫东方公司付清自2013年4月27日起至2013年9月3日所欠商业用房租金1484447.73元，并向鑫东方公司支付此期间滞纳金380205.63元；2、新一佳公司因在鑫东方公司依法按约通知其解除了《租赁合同书》后，自2013年9月4日至2013年12月12日非法占用原承租商业用房，赔偿鑫东方公司此期间的损失2187865.58元；3、新一佳公司因自2013年12月13日起，继续非法占用即拒绝返还原承租商业用房一楼临街中的700平方米部分，赔偿鑫东方公司每月损失21万元（每平方米为300元），直至其将此部分商业用房返还鑫东方公司时止；4、新一佳公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2004年5月8日，新一佳公司与鑫东方公司签订《租赁合同》一份，该合同约定，鑫东方公司是位于武汉市江汉区青年路153号嘉鑫大厦1-3楼商场物业的业主，鑫东方公司将上述物业租赁给新一佳公司用于经营商业，新一佳公司同意租赁上述物业用于商业经营；租赁物业是指鑫东方公司根据合同条款出租给新一佳公司的位于武汉市江汉区青年路153号嘉鑫大厦1-3楼商场物业，该房产建筑面积8718.56平方米，用途为商业用途，其中包括一至三层的楼层面积、公用面积、顶棚及相应楼层及六楼正面外墙广告位范围、门前广场停车场、收货区、出入通道提供新一佳公司使用，上述表述均将与鑫东方公司与嘉辉公司共有部分视为整体物业（以下统称物业或租赁房屋）；鑫东方公司提供租赁的物业包括可以满足新一佳公司需要的相应配套的水、电、燃气、消防安全设施、通讯、货梯、环保（排水、排污、排烟等）等由新一佳公司确认具备正常使用功能的设备；鑫东方公司的物业附带现有的配套设施（具备正常使用功能）出租给新一佳公司，双方并据此作为约定相应的合同条款的因素；租赁共20年，即自本合同签订生效之日起至租赁期满时止，免租期为物业交付之日起8个月，起租日为免租期满次日；租金按照租赁部分的房屋面积计算，基本租金为每月每平方米37元（不包含水、电、燃气、通讯、环保等费用），从租金计算日第4年起，在当年租金基础上每3年递增5%；租金从起租日始每3个月支付一次，在每次支付日的前5个工作日内鑫东方公司向新一佳公司提供符合当地税务及相关部门要求的有效租赁票据，新一佳公司在收到上述票据后5个工作日内将当次租金交付鑫东方公司，第一次支付租金时间为起租日起5个工作日内；合同签订后，新一佳公司需向鑫东方公司支付50万元保证金，保证金在合同生效后15日内支付，保证金在计租后冲抵租金；鑫东方公司提供给新一佳公司的设施、设备，在双方检测验收后，由鑫东方公司负责同设备供应商联系将保修关系转至新一佳公司，鑫东方公司在接到设施、设备故障报告后有义务协助新一佳公司与厂方联系维修，鑫东方公司未及时实施上述行为的，新一佳公司有权自行联系；因设施、设备老化造成无法正常使用的，鑫东方公司不愿投资更换的，新一佳公司可以自行投资更换，视同新一佳公司自行添置设施，鑫东方公司提供新一佳公司的设施、设备，在双方检测验收后出现故障，维修费由新一佳公司承担；鑫东方公司需保证所提供的物业符合和具备新一佳公司开展商业经营前的基本条件（含墙、柱、顶棚见白、消防、门前广场停车场、电力、室外排污、排水、及出入口的完备），上述基本条件在约定交付使用时必须同时具备；在新一佳公司办理交管部门许可证的情况下，鑫东方公司保证新一佳公司及其供应商、联营商、合作商、承租商等合作方和顾客之车辆、人员在租赁物业鑫东方公司管理责任范围内的道路及进出租赁物业的通道和出入口的全天无障碍通行权，否则，新一佳公司有权延期支付租金或其他费用，直到新一佳公司的权利依本合同约定得到保障，鑫东方公司同时应赔偿因此给新一佳公司造成的经济损失；新一佳公司必须按时向鑫东方公司交纳房屋租金，按时向有关部门交纳水、电、燃气、通讯、卫生、门前三包费用及政府规定的各种税费；在租赁期内，新一佳公司对租赁标的物建筑体（包括标的物业外立面）及租赁范围内场地和空间享有相对完整的经营使用权，并对标的房屋有以自营、联营、合资、合作、部分面积转租、出租柜台或门面等各种合法商业经营形式使用的权利；在租赁期内，鑫东方公司同意新一佳公司在不影响租赁物业的使用功能及正常经营情况下，新一佳公司可将部分租赁物业对外出租，鑫东方公司必须无条件为新一佳公司转租提供所需相关文件和证明文件，鑫东方公司同意新一佳公司有权与其他公司成立合资、合作或联营公司成为本合同和有关文件的承租人，其权利义务由新承接经营的单位承担；合同执行过程中，甲方不得以任何不正当理由影响乙方正常营运，否则视为违约；在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约。违约方须向对方支付100万元的违约金及致使对方受到的具体损失（指超过违约金的损失）；新一佳公司如不能按时向鑫东方公司缴交租金，每延迟一天按拖欠的总金额的2‰向鑫东方公司缴交滞纳金，自第三个月起，每延迟一天按拖欠的总金额的5‰向鑫东方公司缴交滞纳金，在此期间，鑫东方公司有权采取停电、停水措施向新一佳公司进行催交租金，超过90天，鑫东方公司有权要求终止合同，并要求新一佳公司赔偿损失；如因鑫东方公司对租赁物的权利出现瑕疵或因鑫东方公司提供的物业出现质量问题，给新一佳公司带来损失，鑫东方公司须赔偿新一佳公司实际损失，新一佳公司有权选择终止合同；合同期满终止合同时或因新一佳公司原因中途退场终止合同时，新一佳公司投资的可移动设备由新一佳公司带走；新一佳公司投资的装饰装修等属固定不能移动的，归鑫东方公司所有，鑫东方公司不再要求新一佳公司对原商厦改造、装修的恢复；该合同还约定了双方的其他权利义务。
该合同签订后，鑫东方公司于2004年8月28日将合同约定的房屋将付给新一佳公司，新一佳公司在此开办了新一佳超市青年路店，该店于2004年9月2日开业。此后，新一佳公司亦依约向鑫东方公司缴付租金。2004年9月16日，该店装修工程经消防验收合格。2011年7月25日，新一佳公司与鑫东方公司签订《租赁合同之补充协议》，该补充协议约定，双方确认新一佳公司将承租的物业面积由原8718.56平方米变更为8596.64平方米，原《租赁合同书》其他条款保持不变。前述《租赁合同书》及《租赁合同之补充协议》分别签订后，新一佳超市青年路店入驻租赁场所（包括新一佳公司部分承租面积的转租），并开始依约向鑫东方公司缴纳租金，2013年1月18日支付了2013年1月28日至2013年4月27日期间的租金，租金金额为1051970.85元。
2013年4月26日、6月4日、8月2日，鑫东方公司分别向新一佳公司发函，要求新一佳公司依约支付租金，但新一佳公司未予支付。2013年8月22日，武汉市江汉区政府万松街办事处所属相关机构、部门组织包括鑫东方公司、新一佳公司、武汉市舒鑫物业管理有限公司（以下简称舒鑫公司）相关人员在内的安全检查及会议，并制作了由全部参加人签名的备忘录，该备忘录记载，新一佳超市青年路店已经停业近四个月，场所内没有货品，货架零乱，发现该超市存在安全隐患，要求该超市进行整改并严加管理。2013年9月2日、9月6日，鑫东方公司以邮政特快专递、直接送达、电子邮件等方式向新一佳公司送达《解除租赁及终止嘉鑫大厦1-3楼租赁的通知》，该通知载明，新一佳公司应每3个月支付一次租金，该公司已自2013年4月下旬起未再履行缴纳租金的义务，早已超过约定的90天，构成严重违约，根据《合同法》的规定及《租赁合同》的约定，通知新一佳公司解除双方间的《租赁合同》及终止嘉鑫大厦1-3楼的租赁，敦请新一佳公司于2013年9月15日前将租赁房屋及附属设施设备完好、清洁地交还鑫东方公司，并付清所欠租金本息、赔偿鑫东方公司损失；如新一佳公司未满足前述合理要求，鑫东方公司将自行收回该房屋及附属设备、处置新一佳公司遗留物品、器具，并依法追究新一佳公司其他责任。此后，新一佳公司从租赁房屋内撤走了部分物品及设施设备，但未与鑫东方公司办理最终交接及清结手续。2013年12月12日，鑫东方公司在报告武汉市江汉区政府万松街办事处后，派员对新一佳公司的遗留物品进行了清除和处置。武汉泓尚餐饮管理有限责任公司从新一佳公司转租的面积为1104平方米，其中一楼门面385平方米，于2013年12月30日自行搬出；武汉市江汉区麦谷二粒餐厅从新一佳公司转租的一楼门面面积为345平方米，于2014年4月1日搬出。
一审法院另查明：新一佳公司与鑫东方公司签订上述《租赁合同书》时知晓鑫东方公司董事长梁桃荣系武汉市江汉区青年路153号嘉鑫大厦1-3楼房屋所有权人，其委托鑫东方公司出租该房屋。
一审法院还查明：2007年12月30日，新一佳公司与舒鑫公司签订《物业管理合同》一份，该合同约定，新一佳公司将前述《租赁合同书》中约定的租赁房屋的房屋建筑本体共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、平台、伸缩缝）、房屋建筑本体共用设施设备［共用的上下水管道、垃圾道、共用照明系统、天线、中央空调及管路系统、加压供水设备及供水管道、配电系统、楼内消防联动设备、地下室高低压配电设备、不间断供电、通讯系统（通讯线路、喇叭）、电梯、防火卷帘门等］、本物业规划红线内属物业管理范围的市政设施（道路、烟道、室内外上下水管道、化粪池、隔油池、沟渠、池定期清运通，井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场路面等）的维修、养护、管理和运行服务、环境卫生、门前广场清洗维护，消防通道、公共设施、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、办理停车场所相关手续证照，对交通、车辆行驶及停泊秩序的管理、疏导车辆、调处纠纷，全力维护收货部门前、地下室机房配电室门口进出通畅等等；合同期限为三年；每月15日前支付当期管理服务费用；管理费按租赁物业的建筑面积8718平方米，以每月每平方米1.7元计算；该合同还约定双方的其他权利义务。此后，新一佳公司、舒鑫公司一直按该合同履行。2012年初，舒鑫公司提出上涨物业管理费用，新一佳公司认为上涨过高，双方协商未果，遂发生争执，期间舒鑫公司曾对新一佳超市青年路店进行停水、停电、停空调，导致该店无法正常营业。2013年2月份，经武汉市江汉区政府万松街办事处协调，新一佳公司同意预付舒鑫公司物业管理费90万元。2013年2月8日，新一佳公司向鑫东方公司帐户支付了前述物业管理费40万元，此后新一佳公司未再支付下余物业管理费。2013年3月28日，舒鑫公司与新一佳公司再次因物业管理费发生争执，以致发生以混凝土封堵新一佳超市青年路店门事件，后经相关政府协调，事件得以停息，但新一佳公司从此停业。
一审法院认为：新一佳公司与鑫东方公司间签订的《租赁合同书》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效房屋租赁合同，双方当事人均应全面履行合同义务。鑫东方公司已将合同约定的租赁房屋场地提供给新一佳公司租赁使用，履行了合同义务。新一佳公司接收租赁房屋后，进行了使用，并依约缴付了2013年4月27日前的租金，但自2013年4月28日起未再依约缴付租金，鑫东方公司多次催交，在合理期限内新一佳公司仍未缴付，其行为属违约行为，因此，鑫东方公司有权依约解除合同。鑫东方公司基于新一佳公司所属新一佳超市青年路店已长期停止经营，且未依约缴付租金，于2013年9月2日向新一佳公司送达了解除合同通知，新一佳公司亦未提出异议，因此，认定双方的房屋租赁合同关系于2013年9月3日解除。鉴于房屋租赁合同的解除系因新一佳公司的违约行为导致，因此，新一佳公司应向鑫东方公司支付合同解除前的租及延付期间的滞纳金（其性质实为违约金），并赔偿合同解除后至返还租赁房屋前的损失。合同解除前的租金为自2013年4月28日按合同约定的月租金40.79元计算至2013年9月3日期间的租金1507824.87元（即：8596.64平方米40.79元／月?平方米÷30日129日），鑫东方公司主张的租金为1484447.73元，未超出应付租金数额，故对该诉讼请求予以支持。延付租金期间的滞纳金其实质为违约金，应按合同约定的逾期支付租金应承担的滞纳金的标准计算违约金，即如不能按时缴交租金，每延迟一天按拖欠的总金额的2‰缴交滞纳金，自第三个月起，每延迟一天按拖欠的总金额的5‰缴交滞纳金，因此，新一佳公司应于2013年4月28日前向鑫东方公司支付租金1051970.84元，故新一佳公司应向鑫东方公司支付自2013年4月28日至2013年9月3日期间的违约金为475490.82元（即1051970.84元2‰61日＋1051970.84元5‰66日），鑫东方公司主张的违约金为380205.63元，未超出应支付违约金数额，故对该诉讼请求予以支持。
本案租赁合同解除后至返还租赁房屋前的损失，应根据返还租赁房屋实际时间，参照租赁合同约定的租金具体计算，分为两部分：一部分为租赁房屋主体返还部分及部分未返还部分自2013年9月4日计算至2013年12月12日的损失1157167.92元（即8596.64平方米40.79元／月?平方米÷30日99日）；另一部分为前述未返还部分的损失71276.45元，分别为1149平方米（即1104平方米＋345平方米）自2013年12月13日计算至2013年12月30日的损失28120.63元（即1149平方米40.79元／月?平方米÷30日18日），以及345平方米自2013年12月31日计算至2014年4月1日的损失43155.82元（即345平方米40.79元／月?平方米÷30日92日）。以上两部分损失共计1228444.37元（即1157167.92元＋71276.45元）。鑫东方公司要求新一佳公司赔偿损失21878865.58元及21万元的诉讼请求超出认定的损失，其超出部分无事实和法律依据，不予支持，因此对于鑫东方公司的该诉讼请求，部分予以支持。
根据审理查明的事实，新一佳公司所属新一佳超市青年路店不能正常营业，系其与另一公司发生纠纷所致，且新一佳公司的举证亦不能证明与鑫东方公司存在必然联系及利害关系，因此，新一佳公司主张因鑫东方公司违约行造成其损失，要求鑫东方公司支付向新一佳公司支付违约金及赔偿损失共计7553600元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、湖北新一佳超市有限公司于本判决生效后十日内向武汉鑫东方置业有限公司偿付租金1484447.73元；二、湖北新一佳超市有限公司于本判决生效后十日内向武汉鑫东方置业有限公司支付延付租金的违约金380205.63元；三、湖北新一佳超市有限公司于本判决生效后十日内向武汉鑫东方置业有限公司赔偿租赁合同解除后继续占用租赁场地的损失1228444.37元；四、驳回湖北新一佳超市有限公司的全部诉讼请求；五、武汉鑫东方置业有限公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费64675元、其他诉讼费用46元，共计64721元，由湖北新一佳超市有限公司负担；本案反诉费20450元，由武汉鑫东方置业有限公司负担5610元，由湖北新一佳超市有限公司负担14840元（此款武汉鑫东方置业有限公司已垫付法院，湖北新一佳超市有限公司随上述判决款项一并给付武汉鑫东方置业有限公司）。
判后，新一佳公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判鑫东方公司向新一佳公司支付违约金及赔偿损失共计7553600元或发回重审；二、本案全部诉讼费用由鑫东方公司承担。事实及理由：1、新一佳公司不构成违约，延期支付租金系因鑫东方公司违约致使新一佳公司无法正常营业，新一佳公司有权按合同约定停止缴付租金，且延期支付租金不超过90天，鑫东方公司无权解除合同。2、原审判决认定事实不清，双方合同解除的原因并非新一佳公司违约所致，新一佳公司无需向鑫东方公司支付额外的租金、滞纳金或其他损失。3、新一佳公司不能正常营业的原因与鑫东方公司存在必然联系和利害关系，鑫东方公司应当赔偿新一佳公司的损失。
被上诉人鑫东方公司答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：2013年2月4日，经武汉市江汉区政府万松街办事处组织，邀请武汉市江汉区房产局、武汉市江汉区商务局、鑫东方公司代表、新一佳公司总部代表、新一佳公司湖北区代表、新一佳公司武汉青年路店店总、舒鑫公司代表、舒鑫公司嘉鑫大厦项目经理参加，就舒鑫公司恢复新一佳公司青年路店正常经营环境、供电事宜召开协调会，协调会备忘录记载：新一佳公司预付舒鑫公司物业管理费90万元、双方需达成物业服务协议、舒鑫公司恢复新一佳公司正常经营环境。2013年2月8日，新一佳公司向鑫东方公司帐户支付了40万元，银行凭证显示为预付二季度租金，新一佳公司未向舒鑫公司支付物业管理费，其后新一佳公司继续营业。2013年3月28日，舒鑫公司与新一佳公司再次因物业管理费发生争执，以致发生以混凝土封堵新一佳超市青年路店门事件，后经相关政府协调，事件得以停息，但新一佳公司从此停业。鑫东方公司认可收到了新一佳公司2013年2月8日通过银行汇款的40万元，自述因不知何款未动用。二审审理中，新一佳公司表示“该笔40万元反正是交了的，舒鑫公司与鑫东方公司混同，物业公司名义上是要求缴纳物业费，其实是变相租金”。
本院还查明：关于新一佳公司主张鑫东方公司应赔偿新一佳公司在搬离时未拿物品及中央空调、扶梯损失的问题，鑫东方公司称不清楚新一佳公司在搬离时未拿物品，双方未办理交接，中央空调有部分仍在使用，扶梯已部分拆除，但依合同约定新一佳公司撤离后中央空调及扶梯归鑫东方公司所有。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。新一佳公司与鑫东方公司2004年5月8日签订的《租赁合同书》及2011年7月25日签订的《租赁合同之补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。鑫东方公司已将合同约定的租赁房屋场地提供给新一佳公司租赁使用，履行了合同义务。新一佳公司接收租赁房屋后，进行了使用，在合同履行过程中，自2013年4月28日起未依约缴付租金，鑫东方公司多次催交，在合理期限内新一佳公司仍未缴付，其行为构成违约，鑫东方公司有权依约解除合同，新一佳公司关于其不构成违约，鑫东方公司无权解除合同的上诉理由不能成立。一审判决参照双方合同约定，判令新一佳公司向鑫东方公司偿付所欠租金、违约金及合同解除后继续占用租赁场地的损失，有事实和法律依据。
关于新一佳公司上诉主张2013年2月8日向鑫东方公司支付的40万元是房屋租金，其延期支付租金不超过90天，鑫东方公司无权解除合同的问题。2013年2月8日，新一佳公司既不欠缴租金，也不到支付下期租金日期，在未依约收到鑫东方公司应提供的税务票据情况下，自行向鑫东方公司汇款40万元，且不足支付二季度租金的情况下备注为预付二季度租金，明显不符合常理。结合新一佳公司在二审审理中仍不能明确表述该笔40万元汇款是支付何款项，以及2013年2月4日武汉市江汉区政府万松街办事处组织多方协调，由新一佳公司预付舒鑫公司物业管理费90万元、舒鑫公司恢复新一佳公司正常经营环境的事实，一审判决认定该笔40万元汇款系新一佳公司向鑫东方公司帐户支付的物业管理费，并无不当，新一佳公司的该项上诉理由本院不予采纳。
关于新一佳公司上诉主张舒鑫公司与鑫东方公司混同，新一佳公司不能正常营业与鑫东方公司存在必然联系和利害关系，鑫东方公司应当赔偿新一佳公司损失的问题。新一佳公司所属新一佳超市青年路店不能正常营业，系其与案外人舒鑫公司签订的《物业管理合同》到期后，舒鑫公司提出上涨物业管理费用，新一佳公司认为上涨过高，双方协商未果发生争执所致，舒鑫公司系经工商注册的独立法人，依现有证据不能证实舒鑫公司与鑫东方公司人格混同，或鑫东方公司应承担新一佳公司所属青年路店不能正常营业的赔偿责任，新一佳公司的该项上诉理由亦不能成立。
关于新一佳公司上诉主张鑫东方公司应赔偿新一佳公司中央空调、扶梯损失的问题。2004年5月8日，新一佳公司与鑫东方公司签订的《租赁合同书》明确约定“合同期满终止合同时或因新一佳公司原因中途退场终止合同时，新一佳公司投资的可移动设备由新一佳公司带走；新一佳公司投资的装饰装修等属固定不能移动的，归鑫东方公司所有，鑫东方公司不再要求新一佳公司对原商厦改造、装修的恢复……”，故新一佳公司要求鑫东方公司赔偿中央空调、扶梯损失无合同依据，本院不予支持。
关于新一佳公司称在搬离时尚有未拿物品，鑫东方公司应予赔偿的问题。鑫东方公司向新一佳公司送达《解除租赁及终止嘉鑫大厦1-3楼租赁的通知》时，已明确通知新一佳公司于2013年9月15日前将租赁房屋及附属设施设备完好、清洁地交还鑫东方公司……，如新一佳公司未满足前述合理要求，鑫东方公司将自行收回该房屋及附属设备、处置新一佳公司遗留物品、器具……，但新一佳公司仅撤走部分物品及设施设备，且未与鑫东方公司办理最终交接及清结手续。时至2013年12月12日，鑫东方公司在报告武汉市江汉区政府万松街办事处后，派员对新一佳公司的遗留物品进行了清除和处置。新一佳公司怠于行使权利，现要求鑫东方公司赔偿未拿物品，缺乏事实和法律依据，故新一佳公司要求鑫东方公司赔偿未拿物品损失的主张本院不予支持。
综上，上诉人新一佳公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费85125元，由湖北新一佳超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长熊青
审判员骆朝辉
审判员安林锋
二〇一五年十月九日
书记员申光伟