云南省丘北县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2626民初123号
原告张宏伟，男，1968年12月26日生。
被告云南金穗种业有限公司。
法定代表人李绍和，该公司董事长。
委托代理人旷靖，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权。
原告张宏伟与被告云南金穗种业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日受理后，依法由审判员李彩文实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告张宏伟，被告云南金穗种业有限公司法定代表人李绍和及委托代理人旷靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宏伟诉称，被告云南金穗种业有限公司购买原告张宏伟房屋，该房屋位于丘北县锦屏镇椒莲广场旁。被告承诺，购房款定于2015年12月30日前还清，如不按时还清，按月息一分利息计算。现被告承诺还款的期限已超过一个月，经原告多次催要未果。现原告起诉至法院，请求判令被告支付原告欠款6308000元及利息63080元，共计6371080元。
被告云南金穗种业有限公司答辩称，原告不是本案的适格主体，原告与被告之间并未签订购房合同，被告所欠原告购房款数额不应当是原告起诉的数额，原告向被告出售的房屋中部分属于违章建筑，未依法取得房屋产权证明，该部分的房屋买卖合同应为无效合同。
原告张宏伟为证明自己的诉讼主张向法庭提交下列证据：
1.欠条两份，证明被告向原告购买房屋后，被告法定代表人李绍和于2015年4月18日向原告出具了欠条，欠原告购房款6308000元和5000000元，现原告先起诉被告偿还6308000元欠款的事实；
2.房屋买卖协议、售房协议书，证明涉案房屋是原告向纳某某、马某某购买的，尚未过户就由原告出售给被告的事实；
对于原告提交的上述证据，被告质证认为，对证据1的真实性无异议，但根据房产证，房屋面积没有4000平方米。对证据2真实性无异议，但该证据说明原告不是本案是适格主体。
被告云南金穗种业有限公司为证明自己的诉讼主张向法庭提交下列证据：
1.售房协议书，证明根据该协议书，卖方为纳某某、马某某，买方为李绍和，原被告双方均不是本案是适格主体；
2.收条、银行卡取款业务回单、电汇凭证，证明被告已向原告支付购房款510万元；
3.房屋产权证书，证明房屋实际面积为3274.46平方米，该面积比双方签订协议的面积少725.54平方米，该房屋七楼为违法建筑。
对被告提交的上述证据，原告质证认为，对证据1无异议，房屋是原告向纳某某、马某某购买的，尚未过户就由原告出售给被告的；对证据2无异议；对于证据3，房屋的顶层是纳某某办证后加盖的，在与被告签订协议时已向被告明确说明过的，是经过被告认可的。
对于原、被告双方提供的证据，本院认证如下：原告提交的证据1、证据2客观真实、合法有效，能够证明本案事实，本院予以采信。被告提交的证据1、证据2合法有效，能够证明被告向原告购买房屋的事实，本院予以采信；证据3客观真实，能够证明本案涉案房屋的基本情况，本院予以采信。
根据庭审举证、认证及当事人陈述，本院依法确认如下法律事实：本案涉案房屋是原告张宏伟向案外人纳某某、马某某购买的，但购买后未办理房屋所有权变更登记手续。2015年1月7日，被告云南金穗种业有限公司与原告张宏伟协商，由被告云南金穗种业有限公司购买该房屋。因房屋未过户，由该房屋所有权人纳某某、马某某与被告云南金穗种业有限公司签订了《售房协议书》。原、被告双方经过测量，按房屋实际面积计算房屋价款为1630.8万元，被告先支付200万元给原告作为定金，余款待纳某某、马某某将房屋所有权证、土地使用证过户给被告，并交由被告办理银行贷款后三个月内支付1100万元，余款2015年12月30日前付清。协议签订后，被告已向原告支付了510万元。后涉案房屋过户给了被告。2015年4月18日，被告向原告出具了欠条。欠条载明“今欠购买张宏伟椒莲广场旁房款陆佰叁拾万零捌仟元整（6308000.00元），定于2015年12月30日前还清，如不按时还清按月息壹分计算”。因被告未按双方约定支付购房款而引起本案。
在本案庭审过程，被告认可房屋是向原告购买的。原告陈述称，被告向原告出具了两份欠条，分别为欠630.8万元的一份以及欠500万元的一份。现原告先起诉要求被告偿还630.8元的欠款。
本院认为，本案中的《售房协议书》为被告云南金穗种业有限公司与案外人纳某某、马某某签订的，庭审中被告认可原告张宏伟是实际房屋出卖人，且原告张宏伟提交的证据能够证明该房屋是原告向纳某某、马某某购买后未过户就出售给被告，故原告张宏伟、被告云南金穗种业有限公司均是本案的适格主体。
本案中，被告主张原告出售的房屋有725.54平方米是违法建筑，该部分房屋未依法取得房屋产权证，协议中涉及该部分房屋的内容因违反国家强制性规定，合同部分无效，房屋中725.54平方米的部分不应计入购房款。对于该主张，本院认为，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门办理建设工程规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变动的，必须向城乡规划主管部门提出申请。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门给予责令停止建设、限期改正、拆除、罚款等行政处罚。上述规定是对城乡建设规划的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，原、被告双方均认可买卖的房屋中包含违法建筑，但双方均未提交证据证明该违法建筑已经城乡规划主管部门进行过限期改正、拆除、罚款等行政处罚，该部分违法建筑现仍保留使用，且被告也未提供证据证明若合同继续有效将损害国家和社会公共利益，故不应因此认定本案房屋买卖合同无效。综上，本案原告张宏伟作为实际出卖人与被告云南金穗种业有限公司签订的《售房协议书》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。原、被告双方应依照双方约定履行各自的义务。涉案房屋已过户给被告，原告已履行了自己的义务，被告应按约定向原告支付购房款。原告要求被告支付购房款630.8万元及逾期利息6.308万元的请求符合法律规定，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告云南金穗种业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张宏伟购房款人民币6308000元，并支付逾期利息63080元。
案件受理费56398元，减半收取计28199元，由被告云南金穗种业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审判员 李彩文
二〇一六年四月二十一日
书记员 杨华坤