浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终6262号
上诉人（原审原告、执行案外人）：义乌市新博置业有限公司，住所地浙江省义乌市江东街道下朱村C区31幢3单元。
法定代表人：骆艳丽，总经理。
委托诉讼代理人：施健辉，浙江稠州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金振宇，浙江稠州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路528号11、12层。
负责人：胡德。
委托诉讼代理人：金菲，浙江求是园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：吴厚贵，男，1968年7月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人义乌市新博置业有限公司（以下简称新博置业公司）因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达资产公司）、吴厚贵案外人执行异议之诉一案，不服义乌市人民法院（2017）浙0782民初13275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新博置业公司上诉请求：撤销义乌市人民法院（2017）浙0782民初13275号民事判决，并依法支持其原审诉请或发回重审。事实和理由：1、新博置业公司作为开发商与吴厚贵签订义乌市房屋（以下简称案涉房屋）商品房买卖合同属实，但未就物权变动进行登记或预登记，只是就合同进行了备案，并未发生物权变动效力。新博置业公司仍是案涉房屋的所有权人，足以排除查封行为。2、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，依据该条规定，原审法院的查封行为错误。3、新博置业公司与吴厚贵就案涉房屋的买卖合同已经协商一致解除，原审就合同解除的事实认定和合同解除的效力认定错误。
信达资产公司答辩称：1、案涉房屋进行商品房预售合同备案登记之后，新博置业公司已经不再拥有案涉房屋完整的所有权。2、商品房预售合同备案作为不动产登记的一种，其性质属于预告登记，是一种典型的债权物权化，具有物权公示和对抗第三人的效力。3、案涉房屋的买卖合同解除并不影响预查封的效力，而本案合同是否真实解除也是疑点重重。4、原审法院对案涉房屋的预查封适用法律正确。请求驳回新博置业公司的上诉请求。
吴厚贵未作答辩。
新博置业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认新博置业公司与吴厚贵签订的《商品房买卖合同》于2015年11月30日解除；2、依法确认案涉房屋归新博置业公司所有；3、依法判令停止对案涉房屋查封、扣押、拍卖的执行行为。
一审法院认定事实：2015年5月8日，新博置业公司与吴厚贵签订《认购协议》，约定吴厚贵向新博置业公司认购案涉房屋，并于同日交纳了定金3万元。2015年8月15日，新博置业公司与吴厚贵签订《浙江省商品房买卖合同》，约定吴厚贵向新博置业公司购买案涉房屋，并于同日在义乌市不动产登记中心进行了预售合同备案登记。新博置业公司提供的证据显示：2015年11月30日，吴厚贵向新博置业公司提交退房申请。同日，双方签订《解除合同确认书》，解除了案涉房屋的买卖合同。
2015年12月25日，中国银行股份有限公司义乌市分行为与义乌市福源彩印有限公司、吴厚贵、陈仙芳、义乌市红太阳印刷有限公司、郑以法、张卿、义乌市迪翔服饰有限公司、楼鲁辉、孙良红金融借款合同纠纷一案向该院提起诉讼。根据中国银行股份有限公司义乌市分行的申请，该院于2016年1月25日作出（2015）金义商初字第8197号民事裁定，查封了吴厚贵所有的案涉房屋[预售合同号：2015预9021407]。2016年1月26日，该院作出（2015）金义商初字第8197号民事判决：一、义乌市福源彩印有限公司归还中国银行股份有限公司义乌市分行借款本金799万元及利、罚息。二、义乌市福源彩印有限公司支付中国银行股份有限公司义乌市分行律师代理费30000元。三、吴厚贵、陈仙芳、义乌市红太阳印刷有限公司、郑以法、张卿对上述第一、二项债务及该案诉讼费用承担连带清偿责任。四、义乌市迪翔服饰有限公司、楼鲁辉、孙良红在借款本金400万元及利罚息、诉讼费、律师费范围内对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。2016年3月25日，中国银行股份有限公司义乌市分行将上述债权转让于信达资产公司。信达资产公司于2017年4月19日以申请执行人的身份向该院申请强制执行。2017年5月26日，新博置业公司向该院提出执行异议申请。2017年7月6日，该院裁定驳回了新博置业公司的异议申请，引发本案诉讼。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。新博置业公司与吴厚贵于2015年8月15日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定吴厚贵向新博置业公司购买案涉房屋，并于同日在义乌市不动产登记中心进行了预售合同备案登记，该行为具有公示效力。新博置业公司诉称其与吴厚贵于2015年11月30日签订《解除合同确认书》，解除了上述商品房买卖合同，但直至2016年1月25日该院裁定查封涉案房产，双方仍未解除预售合同备案登记，也未见新博置业公司退还吴厚贵3万元定金，该院对双方解除了上述商品房买卖合同的事实不予认定。新博置业公司的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二项、第二十五条第一款第一项的规定，判决：驳回新博置业公司的诉讼请求。案件受理费12375元，由新博置业公司负担。
本院二审期间，上诉人新博置业公司提交两组证据。证据一：建设工程施工许可证、规划许可证、竣工验收备案确认书、商品房预售证、不动产分割登记凭证、土地使用权证，房产分层分户平面图，证明案涉房屋系新博置业公司所有；证据二：章兆斌情况说明一份，证明案涉房屋买卖合同解除及新博置业公司未收到吴厚贵购房款的情况。信达资产公司对于证据一的三性没有异议，但对于证明目的有异议；对于证据二的三性均有异议。本院对证据一的三性及案涉房屋由新博置业公司开发建造予以认定；对证据二，因说明人未出庭作证，且信达资产公司对证明的三性持异议，本院不予认定。
本院二审审理查明，2016年1月25日，一审法院作出（2015）金义商初字第8197号民事裁定，查封了坐落于义乌市的案涉房屋[预售合同号：2015预9021407]。一审判决认定该案涉房屋为吴厚贵所有不当。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，商品房预售合同登记备案，与不动产预告登记具有不同的法律性质和法律效力。商品房开发企业与承购人签订商品房预售合同，向房地产管理等部门办理商品房预售合同登记备案手续，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。本案争议的焦点是新博置业公司对案涉房屋是否具有排除强制执行的权益。经查，新博置业公司在与吴厚贵签订商品房买卖合同后，虽办理了预售合同的备案登记，但并未办理不动产预告登记，并不产生登记请求权的物权效力。2015年11月30日，即在中国银行股份有限公司义乌市分行与义乌市福源彩印有限公司等公司、吴厚贵、陈仙芳等人金融借款合同纠纷一案向法院提起诉讼前，吴厚贵已向新博置业公司提交退房申请并签订《解除合同确认书》，解除了案涉房屋的买卖合同，没有证据证明该《解除合同确认书》并非双方真实意思表示。现案涉房屋仍初始登记在新博置业公司名下，具有排除强制执行的权益，信达资产公司申请查封执行新博置业公司的财产于法无据，一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、撤销义乌市人民法院（2017）浙0782民初13275号民事判决；
二、停止对坐落于义乌市房屋的执行。
本案一审案件受理费人民币12375元、二审案件受理费人民币12375元，共计人民币24750元，由中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛建青
审 判 员 梁 立
审 判 员 马美华
二〇一八年三月二十八日
代书记员 苏丽燕