北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6240号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京乐门小商品市场有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号。
法定代表人：吴元松，总经理。
委托诉讼代理人：赵淑娜，北京市大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄叔中，男，1948年4月22日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金美永利商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号。
法定代表人：金黎勇，总经理。
委托诉讼代理人：黄国绪，北京罗斯律师事务所律师。
上诉人北京京乐门小商品市场有限公司（下称京乐门公司）因与被上诉人北京金美永利商贸有限公司（下称金美永利公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第2504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京乐门公司上诉请求：撤销原判，改判驳回金美永利公司的诉讼请求，并支持我公司的反诉请求，或者发回重审。事实和理由：1.本案所涉的两份租赁合同系我公司与金黎勇签订，金美永利公司主体不适格，一审法院判决解除并不存在的我公司与金美永利公司之间的租赁合同，明显程序严重违法。2.一审法院认定金美永利公司产生装修损失190万元错误，忽略现场状况，回避进行装修费的评估鉴定，仅凭金美永利公司提供的装修合同和记载与装修不符的发票径直认定装修费损失，证据不足。北京百安居装饰建材有限公司是销售建材的公司，没有进行装饰装修工程施工的资质，并非建筑施工企业；发票开具的名目是“装修材料款”，而并非“工程款”，显然无法证明金美永利公司因装修施工产生的装修费损失；即使金美永利公司提交了发票也并不意味着实际支付了“装修材料款”，现实中大量存在支付税点代开发票的情形；发票开具的时间与施工进度和施工合同约定的进度款金额不能一一对应，无法相互印证；按惯例装修期应为接收房屋后至正式开业前，本案中金美永利公司于2013年6月13日接收涉案房屋，2013年9月正式开业，即使有装修，装修期应为2013年6月13日至2013年9月，而发票则证明北京百安居装饰建材有限公司于2013年9月10日才提供第一批装修材料，其后分别于2013年9月28日、10月12日、11月18日和2014年11月5日、11月26日历时两年分六期为金美永利公司提供装修材料，这在逻辑上不通，有悖常理；根据两份《装修工程承包合同》，金美永利公司存在二次装修的情形，对于金美永利公司装修之后又拆改重装部分应由其自行承担。因该组证据存在诸多瑕疵和疑点，不能据此认定本案事实，为了查清本案事实，应对装修费损失进行评估鉴定。3.一审法院仅认定金美永利公司装修损失，未支持我公司要求支付房屋使用费的请求，适用法律错误。4.本案的真实背景为：金美永利公司开业后因经营不善长期拖欠租金，曾分两次退回1968.75平方米房屋，后于2015年1月21日起诉要求解除合同，本案诉讼过程中，金美永利公司既不支付租金也不交还房屋，至今已给我公司造成了严重损失。5.涉案土地属于农村集体土地，不可能取得建设工程规划许可证，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若因未办理建设工程规划许可证导致合同无效，我公司无任何过错。6.我公司已经取得教委和镇政府的同意许可，取得了消防许可证、办理工商执照无障碍、无第三人主张权利，我公司与金黎勇签订的两个租赁合同合法有效。7.另一生效判决已经确认涉案场地内其他房屋所签订的租赁合同合法有效。
金美永利公司辩称，对一审判决有意见，但尊重一审判决。一审判决认定事实正确，但对于双方过错责任的认定以及赔偿数额的分摊有失公允。导致租赁合同无效，我公司没有责任。一审判决的赔偿数额偏低。京乐门公司的上诉理由不能成立。关于我公司的主体资格问题，根据最高人民法院关于适用《公司法》若干问题的规定（三）第2条规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。金黎勇作为我公司的发起人，在公司成立前，以自己的名义与京乐门公司签订的2份租赁合同，公司成立后，对该合同予以确认，并履行合同义务，京乐门公司接受，因此我公司的主体资格符合上述规定，是适格的当事人。再有，双方分别于2014年3月8日、2014年12月7日签订的《补充协议》和《协议书》，都是与我公司签署的，京乐门公司在一审中也是对我公司提起的反诉，说明京乐门公司对我公司的主体资格是完全认可的。关于装修费损失问题，我公司的装修费总计投资3226065元，大部分都发生在2013年10月1日商场开业前的装修期内，只有一笔发生在2014年7月25日-10月15日，并且装修项目完全不重复。如我公司与北京百安居装饰建材有限公司于2013年6月25日和2014年7月25日签订的两份《装修工程承包合同》，约定的装修项目不一样。第一份合同装修内容为：商场内1-3层清理拆除，商场整体装修改造，整体翻新，电路照明。对立面装修改造，办公区翻新，上下水改造，墙面刮腻子刷漆等，第二份合同装修内容为：1-3层和夹层矿棉板吊顶，三层天井吊顶，商场一楼后区造型顶施工，一楼门厅吊顶，建筑废料清理等。因此，不存在“拆改重装”问题。装修采用的是包工包料方式，由装修公司提供装修材料并负责装修，只要装修符合约定标准，并经验收合格，装修合同对装修双方即具有约束力，至于装修公司是否具有装修资质，与本案没有关联性。发票日期对应的是付款日期，而不是装修日期，京乐门公司把发票开具日期说成是提供装修材料的日期，属于主观推测，没有依据。在诉讼期间，京乐门公司虽然对我公司的装修请求数额不认可，但并没有对装修物申请造价鉴定，而是直接对商场内外部的装饰装修进行了规模性改变，导致装修物无法评估，在此情况下，一审法院根据本案证据，确定我公司的装修损失，并无不当。至于京乐门公司在上诉状中主张的支付房屋使用费的请求，因京乐门公司一直主张合同有效，没有变更诉讼请求，在有效合同中，只有租金而没有使用费项目，一审判决对其反诉不予处理，并释明可另案主张，没有剥夺其实体权利，亦无不当。关于涉案土地性质问题，庭审笔录和质证笔录中已进行了释明，土地性质与本案没有关系。西红门镇属于城镇范畴，应当适用相关法律规定，一审适用法律正确。满足经营需要并不意味着合同有效。另案判决与本案的房屋租赁无关。
金美永利公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2013年6月13日签订的《房屋租赁合同》；2.要求京乐门公司依法赔偿给其造成的经济损失包括装修费、营业损失费等共计4663065元；3.要求京乐门公司按照合同约定支付违约金1771442元；4.诉讼费用由京乐门公司承担。本案一审审理过程中，经一审法院依法释明，金美永利公司申请变更诉讼请求，将原诉讼请求变更为：1.请求法院依法确认双方签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同无效；2.要求京乐门公司赔偿其装修损失2870437元、正常营业损失1339250元，共计4209687元；3.诉讼费用由京乐门公司承担。
京乐门公司向一审法院反诉请求：1.解除2013年6月13日双方签订的《房屋租赁合同》、《门面房租赁合同》；2.要求金美永利公司支付所欠租金3376978元，违约金4000000元；3.诉讼费用由金美永利公司承担。
一审法院认定事实：2003年12月30日，北京珍宝华服装有限公司（乙方，法定代表人吴元松）与北京市大兴区西红门镇教育委员会（甲方）签订土地出租合同书，约定：甲方将位于西红门镇金星庄的原金星小学现有全部场地计8843.29平方米，折合13.28亩，及地上物租给乙方改扩建作为商业经营场地使用，乙方不能挪作他用；租赁期限为20年，自2004年3月1日起至2024年2月28日止。
2004年7月28日，北京京乐门商贸有限公司（后名称变更为京乐门公司）以金星庄14号为住所地取得企业法人营业执照。
2004年12月31日，北京市公安局消防局大兴消防监督处出具京消验字（2004）第198号建设工程消防验收意见书，对原京乐门市场工程地上1层局部2层共3334.5平方米的房屋进行消防验收，结论为合格。
2005年4月5日，北京珍宝华服装有限公司与京乐门公司签订转租合同，将该地块无偿转租予京乐门公司开办市场经营，场地面积13亩，租赁期限自2004年10月1日至2024年9月30日。同日，西红门镇教委、教委办公室与西红门镇人民政府共同出具证明：“原金星小学的全部场地由西红门镇教委于2004年10月出租给北京珍宝华服装有限公司，供其开办市场、经商使用。场地面积13余亩，租赁期限20年。现同意转租给北京京乐门小商品市场有限公司使用。”
2013年6月13日，京乐门公司（甲方、出租方）与金美永利公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：由京乐门公司将位于北京市大兴区西红门镇金星庄14号（原京乐门小商品市场）1-3层楼房及配套办公楼租赁给金美永利公司作经商使用，房屋面积7942平方米；租赁期限10年7个月，自合同签订日起至2024年2月8日止；双方于2013年6月14日办理房屋交接手续并开具清单；2013年6月13日至8月31日为装修免租期；租金按照房屋面积计算，计算租金的日期自2013年9月1日起至2024年2月8日（实际交付租金的时间从2013年10月1日起算，2013年9月1日至9月30日的租金为甲方提供给乙方退还原商户保证金和租金的费用），第一年的租金按照每平方米每天1.3元计算，合计3768479元。该合同还对双方其他权利义务作出约定。
同日，京乐门公司（甲方、出租方）与金美永利公司（乙方、承租方）签订门面房租赁合同，约定：由京乐门公司将位于北京市大兴区西红门镇金星庄14号（原京乐门小商品市场）广场两侧门面房租赁给金美永利公司作经商使用；南区门面房10间（不包括马兰拉面）面积为434.4平方米，北区门面房10间面积为220.4平方米，合计房屋面积654.8平方米；租赁期限10年7个月，自合同签订日起至2024年2月8日止；双方于2013年6月14日办理房屋交接手续并开具清单；2013年6月13日至8月31日为装修免租期；租金按照房屋总体面积计算，计算租金的日期自2013年9月1日起至2024年2月8日，第一年的租金为231521元。该合同还对双方其他权利义务作出约定。
以上两份租赁合同的年租金合计为4000000元。
2013年8月13日，北京市工商行政管理局大兴分局出具京工商大注册企许字（2013）0130636号准予设立登记通知书，准予金美永利公司设立。同日，金美永利公司领取企业法人营业执照，登记住所为“北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号北京京乐门小商品市场内14号”。
通过工商注册登记后，金美永利公司在租赁场地内从事经营并缴纳租金。庭审过程中，双方均认可金美永利公司已缴纳租金的数额为2698325元。
2014年12月7日，京乐门公司（甲方）与金美永利公司（乙方）签订协议书，约定：商场由乙方管理，甲方有监督权；从2014年12月2日起，金美品牌折扣广场的租金与收入归甲方收取，乙方不允许收取租金、扣点、销售款与费用；乙方所欠甲方的租金，甲方给予乙方的付款期限为2015年4月30日前补齐，如在此期限前未补齐，认定乙方主动放弃，甲方收回场地并追究乙方所欠租金和责任；在2015年4月30日前，乙方付清甲方的租金，收取时间为2016年4月30日止，乙方付清甲方租金后，乙方可以继续经营。
2014年12月27日，涉案商场内的金美永利公司办公室遭断电，金美永利公司报警后民警组织双方进行调解，未达成一致。
2014年12月29日，涉案商场锁封，停止经营。
庭审过程中，金美永利公司为证明因京乐门公司锁封商场致其无法继续经营的主张，向法院提交调查取证申请书，申请法院调取北京市公安局大兴分局金星派出所民警的出警记录。据此，法院依法于2015年6月18日至金星派出所处调取了2014年12月27日及2014年12月29日的2次民警出警记录及执法记录仪视频录像。金美永利公司对法院调取证据的真实性均予以认可，表示该视频录像所载内容证实了京乐门公司锁封商场大门的事实。京乐门公司对法院调取证据的真实性亦认可，但表示该视频录像所载内容证实了系金美永利公司自行封锁商场大门，与己方无关。
庭审过程中，金美永利公司为证明其装修损失，向法院提交以下证据材料：1、金美永利公司与北京百安居装饰建材有限公司签订的装修工程承包合同2份、纳税发票6份，合计金额2600000元；2、金美永利公司与北京华睿林彩色印刷有限公司签订的印刷制作合同2份、送货单6份、收据9份，合计金额20900元；3、北京紫藤罗图文设计中心出具的金美商城制作明细单10份、收据12份，合计金额62502元；4、金美永利公司与北京昌盛宏通机械设备有限公司签订的合同书1份、纳税发票1份，合计金额165160元；5、金美永利公司与北京都市绘景广告有限公司签订的制作业务合同3份、收据4份，合计金额191750元；6、金美永利公司与雄县雄州镇东之美纸塑包装厂签订的无纺布购物袋销售合同1份、收据2份，其中金美永利公司主张积压购物袋3万条，合计金额28500元；7、金美永利公司与陈利星签订的厕所施工合同1份，合计金额22663元；8、金美永利公司与李志刚签订的监控合同书1份、摄像头布局图1份、摄像头清单1份、收据1份、收条2份，合计金额73400元；9、金美永利公司与司衍华签订的广告牌制作安装合同1份，合计金额7000元；10、何晋香、田汉玲诉金美永利公司房屋租赁合同纠纷案起诉状等材料，金美永利公司主张此系因楼房夹层未消防验收导致商户无法开办幼儿园造成的装修损失，合计金额46000元。以上10项损失共计3226065元，金美永利公司要求京乐门公司赔偿其中2870437元。
京乐门公司对金美永利公司所主张的装修损失金额持有异议，故法院于2015年5月11日组织本案双方至涉案房屋现场进行勘验，并有执法记录仪视频录像记录在案。
本案审理过程中，金美永利公司向法院反映，京乐门公司对涉案商场内外部装修进行了改变，并提交照片2张。法院依法传唤京乐门公司进行核实，京乐门公司对此予以否认。
2015年12月18日，法院再次组织双方至涉案房屋现场进行勘验。经勘验，涉案商场内外部装修确有改变，对此有现场勘验笔录与执法记录仪视频录像记录在案。
庭审过程中，金美永利公司为证明其营业损失，向法院提交2013年9月至2014年9月期间各商户缴纳租金的收据与明细，证明金美永利公司正常经营期间月收入（包括租金及联营扣点）为321419元，日收入为10714元；自2014年12月27日起计算至2015年4月30日，计125天，损失共计1339250元。对上述收据，京乐门公司认为，租金收据的序号与实际交付租金的时间顺序、逻辑顺序不符，后缴纳租金商户的收据号码小于先缴纳租金商户的收据号码，因此对其真实性、关联性、合法性均不认可。
庭审过程中，京乐门公司认可其在承租原金星小学场地后对内的原有建筑物进行了增建与扩建。法院依法要求京乐门公司提交其所增建、扩建房屋的建设工程规划许可证及审批手续，而至本案法庭辩论终结前，京乐门公司未能提供上述材料。
本案审理过程中，法院依法至北京市国土资源局大兴分局土地权属登记中心进行查询。经查，涉案土地为教育用地。
一审法院认为，京乐门公司就未取得建设工程规划许可证的房屋与金美永利公司签订房屋租赁合同与门面房租赁合同，且在本案法庭辩论终结前未提交主管部门批准建设材料，该两份租赁合同应属无效合同。庭审过程中，金美永利公司申请变更本诉请求，法院依法准许并对其变更后的本诉请求继续予以审理；京乐门公司坚持租赁合同有效、未变更其反诉请求，法院对其反诉请求不予处理。合同无效后产生的损失问题，京乐门公司可另案主张。对于合同的无效，双方均有过错。关于装饰装修损失。本案审理过程中，金美永利公司与京乐门公司对商场范围内装饰装修物的价值分歧较大，然而根据法院两次现场勘验时所记录之情况，京乐门公司于法院首次现场勘验后对商场内外部的装饰装修进行了规模性改变，导致装修物已无造价评估之可能。金美永利公司向法院提交的证明其装饰装修投入的证据材料中，其与北京百安居装饰建材有限公司签订的装修工程承包合同2份及其与北京昌盛宏通机械设备有限公司签订的合同书1份，金额合计为2765160元，有正规发票记载，法院予以认可。其余合同书、送货单、收据等证据材料，金美永利公司未提交相应佐证以证实投入实际发生，法院不予认可。根据双方当事人陈述及法院调取之证据，可确定金美永利公司对所承租商场实际使用至2014年12月28日。综合两份无效租赁合同签订时本案双方的过错与责任比例、金美永利公司实际占有使用涉案房屋的时间、装修物折旧等因素，法院依法酌定由京乐门公司赔偿金美永利公司装饰装修损失1900000元。关于营业损失。金美永利公司为证明其营业收入，仅向法院提供了2013年9月至2014年9月期间收取租金的票据，未提交其他证据予以佐证，证据不足，故法院对此不予支持。据此，一审法院判决：一、北京金美永利商贸有限公司与北京京乐门小商品市场有限公司于二〇一三年六月十三日签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同无效；二、于判决生效后十日内，北京京乐门小商品市场有限公司给付北京金美永利商贸有限公司装饰装修损失一百九十万元；三、驳回北京金美永利商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京京乐门小商品市场有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审基本一致。另补充查明：涉案土地为集体土地。关于京乐门公司在二审审理中对金美永利公司合同主体的质疑，金美永利公司提交的2013年6月13日房屋租赁合同及门面房租赁合同抬头及落款处承租方虽然为金黎勇，但2014年12月7日就涉案房屋租金问题达成的协议书乙方为金美永利公司，且京乐门公司提交的2013年6月13日房屋租赁合同及门面房租赁合同抬头及落款处承租方为金黎勇及金美永利公司。此外，京乐门公司提交了（2015）二中民终字第03689号民事判决书，佐证涉案的2份租赁合同应属无效。
本院认为，金黎勇为设立金美永利公司与京乐门公司签订了房屋租赁合同及门面房租赁合同，金美永利公司成立后认可上述合同亦实际履行了上述合同，京乐门公司就上述合同与金美永利公司签订补充协议、在乙方上述合同原件上添加金美永利公司为承租人、在一审审理中对金美永利公司提出反诉的行为均表明京乐门公司已实际认可金美永利公司的合同主体地位，故本院对京乐门公司关于金美永利公司非本案适格主体的主张不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中涉案土地虽然为集体土地，但涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，故仍需取得建设工程规划许可证。现涉案房屋至今仍未取得建设工程规划许可证，故就涉案房屋签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同应属无效。关于京乐门公司所述另一生效判决确认类似的租赁合同有效一节，因该案具体情节与本案不同，故不影响本案对合同效力的认定。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，京乐门公司明知涉案房屋不具有建设工程规划许可证而将其出租给金美永利公司，对合同无效负有主要责任，金美永利公司在签订合同时未对房屋进行必要的审查，对合同无效负有次要责任。金美永利公司在取得涉案房屋后进行了装修，现合同无效，京乐门公司应根据过错程度对金美永利公司的装修损失予以赔偿。因京乐门公司收回涉案房屋后对装修进行了改变，致使已无法对装修现值进行鉴定评估，原审法院根据金美永利公司提交的装修损失证据、考虑折旧、过错比例等因素酌定京乐门公司应赔偿的数额并无不当。关于京乐门公司对装修损失数额提出的质疑，金美永利公司已提供了相应的合同及对应的纳税发票，并对京乐门公司的质疑提出了合理解释，且装修费用与场地规模亦无明显不符，故本院对京乐门公司的质疑不予采信。关于京乐门公司反诉要求支付拖欠的租金一节，虽然合同无效后京乐门公司可以主张房屋占有使用费，但因京乐门公司在一审法院释明合同效力问题后仍坚持合同有效，未变更相应的诉讼请求，故本案中无法处理房屋占有使用费等因合同无效给京乐门公司造成的问题，对此京乐门公司可另案主张。
综上所述，京乐门公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费103917元，由北京京乐门小商品市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹雪
审判员 白松
审判员 王磊
二〇一六年十月二十五日
书记员 陈雪