广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1702民初339号原告：阳江市尚城物业管理服务有限公司。住所地：阳江市江城区建设一路2号之二嘉华尚城小区*幢***房。法定代表人：郑革新，该公司总经理。委托诉讼代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽燕，女，1982年6月15日生，汉族，住阳江市江城区。系该公司员工。被告：吴雪霞，女，1978年11月5日生，汉族，住阳江市江城区。原告阳江市尚城物业管理服务有限公司（以下简称尚城物业公司）诉被告吴雪霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序中的小额程序，公开开庭进行了审理。原告尚城物业公司的委托诉讼代理人周文靖、张丽燕以及被告吴雪霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年7月至2017年5月物业管理费共2622元及滞纳金（滞纳金以当月所欠的物业管理费为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从次月6日起计至付清之日止，滞纳金暂计至起诉日为786.6元）；2、判令被告向原告支付2017年3月至2017年4月代缴水费132元及滞纳金（滞纳金以当月所欠的水费为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从次月6日起计至付清之日止，滞纳金暂计至起诉日为39.6元）；3、判令被告向原告支付2017年3月至2017年4月代缴垃圾处理费10.2元及滞纳金（滞纳金以当月所欠的垃圾处理费为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从次月6日起计至付清之日止，滞纳金暂计至起诉日为3.06元）；4、判令被告向原告支付2015年6月至2017年4月电梯电费分摊费296元及滞纳金（滞纳金以当月所欠的电梯电费分摊费为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从次月6日起计至付清之日止，滞纳金暂计至起诉日为88.88元）；5、判令被告向原告支付2015年6月至2017年4月公共路灯分摊电费168元及滞纳金（滞纳金以当月所欠的电梯电费分摊费为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从次月6日起计至付清之日止，滞纳金暂计至起诉日为50.4元）；6、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告是创业名苑D203-1房的业主，其所在创业名苑小区的开发商是阳江市广厦房地产开发有限公司，阳江市广厦房地产开发有限公司委托原告提供前期物业服务并在2008年9月25日签订《物业管理委托合同》，原告在2008年11月1日进驻小区提供服务并与被告签订《物业服务合同》，其中该《物业服务合同》第七条约定了物业管理费以及其他费用的收取标准，第十一条第3点约定了逾期交付的法律责任。随着物价上涨等因素的影响，原告2015年通过书面方式向业主征求上调物业服务费的意见，征得了双过半业主的同意（专有部分占建筑面积过半数、业主人数过半数）后将带电梯房物业管理费每月0.8元/m2提升到1.2元/m2、步梯房/商业物业管理费每月0.5元/m2提升到0.7元/m2，该升价经物价部门备案通过，原告按照该收费公示执行。被告是创业名苑D203-1房的业主，拖欠2015年7月至2017年5月的物业管理费、2017年3月至2017年4月的代缴水费、代缴垃圾费、2015年6月至2017年4月的公摊费。被告已构成严重违约，应支付约定滞纳金。原告在2017年6月1日从创业名苑小区撤场，原告撤场后也对被告进行了催收，但被告逾期支付拖欠的款项，原告特诉至法院，请法院依法处理。被告吴雪霞辩称：1、被告吴雪霞是2007年入住的，没有与原告签过物业服务合同；2、只有公摊费用有发票，其他证据都是原告单方面盖章的，缺乏合法性；3、电梯分摊费中6、7月部分，有随意修改的痕迹；4、2015年原告提供的签名表，其中6张日期是5月1日，而5月1日是节假日，业主都会去旅游，这么多人签名不符实际，且其中几户不是业主亲笔签名；5、物业升价要面积及户数双过半，原告的升价是不合法的；6、路灯分摊费8元/户，但路灯都是节能灯，仅在5-25w之间，路灯分摊费费用收取过高；7、水费方面，小区内没有分水表，原告工作人员在小区内的用水用电也算在公共分摊费用中。经审理查明：被告吴雪霞向广厦房地产开发有限公司购买的阳江市江××××号创业名苑D幢203-1房于2007年9月19日登记在吴雪霞名下，登记的房屋建筑面积为95.06平方米。吴雪霞于2007年9月入住该房屋。原告尚城物业公司于2007年12月17日经阳江市工商行政管理局江城分局核准成立，经营范围为物业服务、保洁服务、房屋中介服务，资质等级为三级。2008年9月25日，广厦房地产开发有限公司（下简称广厦房地产公司）（委托方、甲方）与原告尚城物业公司（受托方、乙方）签订了《物业管理委托合同》，合同主要约定：“第二条物业基本情况：物业类型商住，座落位置阳江市江××××号，占地面积7286平方米，建筑面积36904平方米（其中住宅部分：29900.24平方米；其他配套设施包括商业、地下车库、发电机房、水泵房、管理用房等共7003.76平方米）。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、车辆停放服务费。第十八条委托管理期限2008年11月11日时起至小区业主委员会成立之日止。第二十二条物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方电梯房按建筑面积每月每平方米0.8元、步梯房按建筑面积每月每平方0.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收。2、管理服务费标准的调整，按政府有关部门规定调整。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。等等”原告与广厦房地产公司均在合同上盖章确认。原告于2008年11月1日正式为创业名苑小区业主提供物业管理服务，直至2017年6月1日从该小区正式撤场。在原告提供物业管理服务期间，原告主张被告未缴交2015年7月1日至2017年5月31日的物业管理费、2017年3月1日至2017年4月30日的水费及垃圾处理费、2015年6月1日至2017年4月30日的电梯分摊费、2015年6月1日至2017年4月1日的公共路灯分摊电费，遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，原告提供的水表抄表明细表显示被告2017年2、3、4月水表底表数分别为1175立方米、1208立方米、1223立方米，即被告2017年3月份用水33立方米（1208-1175），4月份用水15立方米（1223-1208）；原告提供的吴雪霞欠费清单显示2015年6月1日至2017年4月30日的每月电梯分摊费分别为15元、14.1元、14.9元、15元、14.8元、14.1元、15.1元、14.9元、12.8元、15.6元、14.8元、15.6元、14.1元、9.3元、14.9元、16.9元、15.7元、16.5元、14.9元、11元、6元。另查明，业主支付物业管理费、水费、公共路灯分摊费后，原告均会出具收据给业主。原告提供的被告交款收据显示被告每月支付的公共路灯分摊费均为8元，收据还显示被告缴交2014年3月至9月共7个月的电梯分摊费113.7元，平均每月16.24元。原告提交的缴交水费发票显示2017年水费每立方米2.75元（污水处理费0.95元/立方米+水费1.8元/立方米）。另外，被告用水的水表安装在被告房屋处，被告每月可读水表的方数。又查明，2015年5月1日，原告在小区内张贴书面通知，该《通知》主要载明内容如下：“由于物业管理成本逐年增加，本小区收支严重失衡(附收支情况表)我司根据《关于公布阳江市市区住宅物业服务收费政府指导价及有关问题的通知》的规定（附文件），拟计划从2015年7月1日起调整物业管理费，带电梯房按1.2元/㎡收取，步梯房按0.7元/㎡收取、商铺按0.7元/㎡收取）”。之后，原告在经过了向广大业主征求意见等程序后，原告调整物业管理费的行为在阳江市发展和改革局获得备案通过。在原告调整物业管理费前后，原告管理的小区有少部分业主不按约定支付物业管理费。2016年6月20日，原告尚城物业公司以业主黄美霞、阮前直不按约定支付物业管理费为由向本院提起诉讼，案号为（2016）粤1702民初2711号；2016年8月12日，原告尚城物业公司以业主黄沛瑜不按约定支付物业管理费为由向本院提起诉讼，案号为（2016）粤1702民初3158号。在上述两案中，本院均认定原告尚城物业公司原告调整物业管理费的行为合法有效，从2015年7月1日开始，物业管理费，带电梯房按1.2元/㎡收取，步梯房按0.7元/㎡收取。上述两判决均已发生法律效力。再查明，阳江发展和改革局于2012年1月20日作出的阳发改[2012]5号《关于调整市区生活垃圾处理费价格的通知》载明，物业小区居民住户的生活垃圾处理费调整到5.10元/户/月。诉讼中，原告未能举证证明被告未按约定支付物业管理费等费用而给其造成的损失。以上事实，有原告提供的营业执照、《物业管理委托合同》、《物业服务费调整业主签名表》、《物业服务费调整业主签名表》、《通知》、《物业服务收费备案表》、《关于调整物业服务费的通知》、《欠费清单》、《律师函》、快递单、不动产登记资料查询结果证明、水表抄表明细表、发票、收据、水电抄表记录、公共分摊电费表（电梯）等证据为证，结合本案庭审笔录，经综合分析，予以认定。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告与广厦房地产公司签订的《物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，虽然原告未能提交其与被告签订的物业服务合同，但依照上述法律规定，原告与广厦房地产公司签订的《物业管理委托合同》对被告有约束力。且原告提供物业服务，被告接受原告提供的服务，双方事实上形成了物业服务合同关系。被告应支付物业管理费和其他费用给原告。本案中，双方争议的焦点有两个，一是原告调整物业服务费标准的行为是否有效；二是被告所欠各项费用的数额。对于第一个焦点问题，即原告调整物业服务费标准的行为是否有效问题。原告在调整物业收费标准前已向创业名苑小区广大业主征求了意见，阳江市发展和改革局对原告提升物业服务费收费标准的行为予以核准备案并在《物业服务收费备案表》中盖章确认。本院作出的已发生法律效力的（2016）粤1702民初2711号、（2016）粤1702民初3158号民事判决书已认定原告调整物业服务费标准的行为合法有效，故原告调整物业服务费标准的行为合法有效。因此，被告从2015年7月1日开始，应按1.2元/㎡缴交物业管理费。对于第二个焦点问题。原、被告双方是物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应履行支付相关费用的义务。本案中，被告应缴交的费用项目共有五项，分别是物业管理费、水费、垃圾处理费、电梯分摊电费、公共路灯分摊电费。至于被告已缴交上述各项目的费用至何时的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”，被告应对其已交费至何时及之前支付的费用是按何标准支付的负有举证责任。被告未能举证，应承担举证不能的不利后果。故本院对原告主张被告未缴交2015年7月1日至2017年5月31日的物业管理费、2017年3月1日至2017年4月30日的水费及垃圾处理费、2015年6月1日至2017年4月30日的电梯分摊费、2015年6月1日至2017年4月1日的公共路灯分摊电费，予以采信。2015年7月1日至2017年5月31日的物业管理费按每平方米1.2元，房屋建筑面积95.06平方米计算，共2623.65元（95.06平方米×1.2元/平方米×23），原告请求被告支付物业管理费2622元，于法无悖，本院予以支持；对于水费，原告提供的原始抄表记录可看出被告2017年3月、4月用水量分别是33立方米、15立方米，该原始抄表记录可信度高，结合水表在被告处，被告应持有每月水表方数而不提交，故本院对原告提供的原始抄表记录予以采信。水费按每立方米2.75元计算，被告共应支付水费132元（48×2.75）给原告；垃圾处理费每月5.1元，被告应支付2017年3月、4月的垃圾处理费10.2元给原告；对于电梯电费分摊费，原告出具的被告2015年6月1日至2017年4月30日每月所欠的电梯分摊费清单与被告之前于2014年3月至9月，平均每月支付电梯电费分摊16.24元相差不大，故本院对原告出具的被告所欠电梯电费分摊费清单予以采信。根据该清单，被告共应支付电梯电费分摊费296元（15元+14.1元+14.9元+15元+14.8元+14.1元+15.1元+14.9元+12.8元+15.6元+14.8元+15.6元+14.1元+9.3元+14.9元+16.9元+15.7元+16.5元+14.9元+11元+6元）给原告；对于公共路灯分摊电费，根据原告的陈述及其提供的被告欠费之前缴款收据，被告及其他所有业主一直是按照每月8元的标准缴付公共路灯分摊电费的，据此可认定原、被告已达成了被告每月固定支付8元公共路灯分摊电费的协议，该协议合法有效，被告应按该标准支付。据此计算，被告应缴付2015年6月1日至2017年4月1日的公共路灯分摊电费共176元给原告，原告请求被告缴付公共路灯分摊电费168元，于法无悖，本院予以支持。对于原告请求被告支付上述欠费的滞纳金，即违约损失问题。现原告请求被告以欠缴金额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金给原告，对此被告不同意支付。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告逾期没有缴纳上述各项费用，已构成违约。被告应赔偿因其违约而给原告造成的损失。因原告未能举证证明因被告的违约造成原告的实际损失是多少，根据公平原则和诚实信用原则，原告的损失应以被告尚欠的费用为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告应在每月月初缴交上月的各项费用，现原告请求从次月6日起计算滞纳金，合法合理，本院予以支持。故滞纳金应以被告当月所欠的各项费用为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告吴雪霞在本判决生效之日起十日内支付2015年7月至2017年5月的物业管理费共2622元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；二、限被告吴雪霞在本判决生效之日起十日内支付2017年3月至2017年4月的代缴水费共132元及滞纳金（以当月所欠的代缴水费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；三、限被告吴雪霞在本判决生效之日起十日内支付2017年3月至2017年4月的代缴垃圾处理费共10.2元及滞纳金（以当月所欠的代缴垃圾处理费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；四、限被告吴雪霞在本判决生效之日起十日内支付2015年6月至2017年4月的电梯电费分摊费共296元及滞纳金（以当月所欠的电梯电费分摊费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；五、限被告吴雪霞在本判决生效之日起十日内支付2015年6月至2017年4月的公共路灯分摊电费共168元及滞纳金（以当月所欠的公共路灯分摊电费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；六、驳回原告阳江市尚城物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取，原告已预缴），由被告吴雪霞负担。本判决为终审判决。审判员  徐英涛二〇一八年四月八日书记员  冯而敏