北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1213号上诉人（原审原告）：徐小健，男，1961年6月14日出生。委托诉讼代理人：包华，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志成，北京市安理律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京市石景山区西黄新村东里小区业主委员会，住北京市石景山区西五环黄村桥西北角雍景天成小区6号楼1单元601室。负责人：纪富水，主任。委托诉讼代理人：孟宪生，北京宏健仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苏英，女，北京市石景山区西黄新村东里小区业主委员会委员。上诉人徐小健因与被上诉人北京市石景山区西黄新村东里小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初11077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐小健上诉请求：撤销原判，支持我方诉讼请求。事实和理由：业主大会召开前，业主委员会应当依据管理规约、议事规则之规定征询业主意见，而实际未进行相应的征询意见并作出业委会决议，该程序瑕疵足以影响最终业主大会的投票结果，因此业主大会程序违法，应予撤销。北京市石景山区西黄新村东里小区业主委员会辩称，同意原审法院判决。徐小健向一审法院起诉请求：请求判令撤销2016年某小区业主大会临时会议决议。一审法院认定事实：徐小健为北京市石景山区301号房屋的所有权人。2016年1月5日至2016年1月22日，北京市石景山区某小区业主大会通过书面征求意见的会议形式对管理规约、业主大会决议、业主大会议事规则进行变更备案。北京市石景山区某小区业主委员会变更原业主委员会委员全体过期不再担任委员，新选委员名单为：杨某（副主任）、崔某（委员）、纪某（主任）、孙某（委员）、王苏英（委员）、郑某（候补委员）。2016年7月15日，北京市石景山区某小区业主委员会发布《召开小区业主大会临时会议的公告》，内容如下：“西黄新村东里的广大业主：由于历史的原因，为解决当时小区不能维持正常物业管理秩序的问题，政府有关部门指派北京万佳鑫物业管理有限责任公司为小区提供应急物业服务。该物业公司与小区业主之间没有合同关系。其间，因小区没有成立业主委员会，也没有选聘正式的签约物业公司，致使该物业公司在小区服务多年而不能撤出。本届业主委员会成立后，广大业主和居民多次以多种形式向业委会反映，要求尽快选聘正式的物业公司，尽早结束目前这种应急物业服务的状况。为响应广大业主的呼声，业委会组织了包括业委会委员、业主代表和居民代表在内的考察小组，采取实地互访、座谈会商等方式对第三方专业机构推荐的三家物业企业进行了考察。考察小组分别从企业资质、服务等级、所服务小区的业主反馈、物业费标准、恒有源遗留问题的处理态度等多方面进行了综合评判、最终推荐北京瑞赢酒店物业管理有限公司为本小区选聘的物业服务企业。根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739）、《关于印发北京市物业项目交接管理办法的通知》（京建发[2010]603号）三份文件规定，以及业委会第十二次会议的决议，决定召开小区业主大会临时会议，对选聘物业管理公司事宜进行投票表决。召开方式：书面方式表决。召开时间：2016年7月22日-2016年8月22日，视表决情况可提前结束。如时间不够，可延长15天。投票地点：在居委会活动室设立固定投票箱和热心业主、楼门长上门送收表决票。特此公告。此公告公示七天。”随后，北京市石景山区某小区业主委员会以多种方式向本小区业主发放《某小区业主大会临时会议表决票》，该表决票内容为“业主房号：”“议题：选聘北京瑞赢物业管理公司为小区物业服务企业”“表决栏：”“业主签名：”。投票注意事项：1、同意议题者请在表决栏画“〇”；反对议题者请在表决栏画“×”；未填写视为弃权；2、本选票请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写。用铅笔填写、涂改及业主未签名的视为废票；3、收发选票时，应认真核对业主身份；非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、业主签名的授权委托书；4、投票方式，业主可到居委会活动室的固定票箱投票，或由志愿者上门发收选票。2016年7月28日，北京市石景山区某小区业主委员会发布《临时业主大会补充公告》，内容如下：西黄新村东里广大业主：2016年7月15日，业主委员会发布了召开临时业主大会的公告。由于起草人员将本小区业主大会议事规则第十条中“采取书面征求意见形式的，业委会应在投票日期7日前，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域业主意见”，理解成业主大会的公告日期，致使业主大会公告日期写成七日。为此错误，特向全体业主表示致歉。根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》文件，第十三条关于公告期间不少于15日的规定，特补充公告8日。业主在前公告7日后，如因业委会上述错误而投票者，可向业委会索回已投表决票。由于对于经验不足，对法规文件的理解错误，再次向全体业主表示歉意，并感谢苹果园街道办事处及时指出我们的错误。此补充公告，公示8天。2016年8月16日，北京市石景山区某小区业主委员会发布《公告》，内容如下：根据2016年7月15日业委会发布的公告，本次业主大会临时会议的结束时间为2016年8月22日，且可视表决情况提前结束。根据目前投票情况，经业委会讨论，并作出决议：本次大会的结束日期截止到2016年8月18日下午五点。为方便广大业主，提高效率，业委会将在居委会设置投票箱，希望还没投票的业主行使您的民主权利，积极参与投票。投票时间8月17日：上午9:30-11:30；下午3:00-5:00；晚上7:30-8:30。8月18日：上午9:30-11：30；下午3:00-5:00。特此公告。2016年8月20日，北京市石景山区某小区业主委员会作出《业主大会决议》，内容如下：2016年7月22日至2016年8月18日，召开了业主大会，请小区全体业主就“选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为我小区物业服务公司”为议题进行表决。2016年8月20日上午在居委会办公室，业委会组织召开了小区业主大会投票统计大会，苹果园街道办事处相关领导、居委会领导以及苹果园派出所的警官同志应邀参加了本次会议，本次会议的验票、唱票、计票工作由小区业主代表和居民代表担任，监票工作由居委会领导负责，按照依法合规的法定流程，完成了本次业主大会投票表决的统计工作。投票表决的统计结果如下：总收回票263张，其中废票5张，有效票数258张。对有效票的统计结果：赞成239票；反对16票；弃权3票。我小区业主大会业主总表决权数392票，业主总面积表决权数：63700平方米；本次大会投票表决的权数及权占比为：合计同意票业主权数239票，权占比为60.97%；合计同意票面积权数36961.75平方米，权占比为58.02%。依据相关法规的规定，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会的决定即为通过。综上，业委会宣布：本次业主大会的议题经业主大会表决，获得通过。业主共同决定选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为我小区物业服务公司。该决议落款有业委会委员杨某、崔某、纪某、孙某、王苏英签字。2016年8月21日，北京市石景山区某小区业主委员会发布《业主大会公告》，内容如下：西黄新村东里的广大业主：根据《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》、《北京市物业项目交接管理办法》以及《雍景天成业主大会议事规则》及相关法律法规的规定。自2016年7月22日至2016年8月18日，召开了业主大会，请小区全体业主就“选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为我小区物业服务公司”为议题进行表决。2016年8月20日上午在居委会办公室，业委会组织召开了小区业主大会投票统计大会，苹果园街道办事处相关领导、居委会领导以及苹果园派出所的警官同志应邀参加了本次会议，本次会议的验票、唱票、计票工作由小区业主代表和居民代表担任，监票工作由居委会领导负责，按照依法合规的法定流程，完成了本次业主大会投票表决的统计工作。投票表决的统计结果如下：总收回票263张，其中废票5张，有效票数258张。对有效票的统计结果：赞成239票；反对16票；弃权3票。我小区业主大会业主总表决权数392票，业主总面积表决权数：63700平方米；本次大会投票表决的权数及权占比为：合计同意票业主权数239票，权占比为60.97%；合计同意票面积权数36961.75平方米，权占比为58.02%。依据相关法规的规定，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会的决定即为通过。综上，业委会宣布：本次业主大会的议题经业主大会表决，获得通过。在此，业委会感谢苹果园街道办事处和小区居委会的监督、指导和支持；感谢小区热心业主的无私奉献和积极参与；感谢所有投票的小区业主。特此公告。此公告公示七天。2016年8月23日，北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会作出《公函》：北京万佳鑫物业管理有限责任公司，在苹果园街道办事处、居委会的协助、监督、支持下，在业主、居民的见证下，根据《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》、《北京市物业项目交接管理办法》、《雍景天成业主大会议事规则》及相关法律法规的规定。本小区自2016年7月22日至2016年8月18日，召开了业主大会，会议决议（见附件）自业主大会决议之日起，雍景天成小区终止与贵司的物业服务关系，同时聘请新物业公司作为本小区的物业服务企业。根据《北京市物业项目交接管理办法》之规定，为维护本小区业主及贵司的合法权益，从即日起请贵司与本小区业主委员会进行物业服务交接工作，并于2016年9月1日前完成全部交接事宜。在此，业委会代表小区业主衷心地感谢贵司多年来在小区的服务，希望贵司的业务兴旺发达。2016年8月24日，北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会和北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市石景山区苹果园街道某小区物业服务合同》。徐小健提供北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会于2016年7月21日作出决议“某小区业主委员会于2016年7月8日19:30举行第十二次会议，会议应到委员五名，实到五名。此次会议符合《雍景天成业主大会议事规则》的法定人数要求。根据2016年8月20日小区业主大会投票统计大会的统计结果，业主大会通过了关于选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为我小区物业服务公司议题表决。为此，业委会做出如下决议：自本决议之日起，雍景天成业主委员会终止与北京市万佳鑫物业公司的物业服务关系，聘请新物业公司作为本小区的物业服务企业”。北京市石景山区某小区业主委员会当庭表示因该证据为复印件，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经查，2016年7月，北京瑞赢酒店物业管理有限公司作出《石景山雍景天成物业管理服务承诺书》，内容为：为表示公司入驻北京市石景山区雍景天成小区，提供物业管理服务的诚意及决心，我司特别对本小区广大业主作出以下入场服务承诺：1、停车场费、广告费等公共收益收费，大部分用于小区建设；2、维持小区先行物业收费标准不变，具体标准如下：住宅收费标准2.46元/平方米/月；商业收费、停车场收费维持现有收费标准；3、我司积极配合业委会解决小区历史遗留的供暖制冷问题，在问题解决之前，我司依据交接现状，继续为使用恒有源系统的业主提供服务，对不使用现有系统的业主，不收取现有恒有源系统公共部分的分摊费用。4、我司承诺严格按北京市《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）中的三级物业服务标准为雍景天成小区提供物业服务。（根据《北京市住宅物业服务等级标准》，物业服务标准分为五级，一级标准为最低，其中1、2级适用于经适房、回迁房小区，三级适用于商业住宅小区，4、5级适用于别墅酒店等高档社区）。5、定期对园区业主进行财务公示；我司与业委会签署物业服务合同后，严格按合同执行，广大业主既有监督权，也有诉讼权。经查，2016年6月16日，北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会考察组出具的《某小区选聘物业公司的考察报告》，该报告在综合考察了北京中朗物业管理有限公司、北京长城物业公司、北京瑞赢酒店物业管理有限公司三家物业公司后，考察组推荐瑞赢物业公司成为我们小区的物业服务待聘企业。经查，2016年7月8日，北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会作出《决议》，该决议内容为某小区业主委员会于2016年7月8日举行第十二次会议，会议应到委员五名，实到五名。此次会议符合《雍景天成业主大会议事规则》的法定人数要求。根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739）、《关于印发北京市物业项目交接管理办法的通知》（京建发[2010]603号）三份文件规定，我们业委会组织小区业主、居民代表对三家物业公司进行了实地考察及了解，通过实地考察结果，大家共同推选了一家一级资质的物业服务企业作为候选单位。某小区业主委会经讨论研究，作出决议：2016年7月底前，召开小区业主大会临时会议，对是否聘用业委会、业主代表及居民代表推荐的物业服务公司进行表决。特此决议。业委会委员签字：孙某、纪某、王苏英。经查，2016年1月25日，石景山区雍景天成业主大会通过了《雍景天成业主大会议事规则》，其中载明：第二条：业主大会的议事内容包括：（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定其他事项的，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。第三条：业主大会会议分为定期会议和临时会议。第四条：有下列情形之一的，业主委员会应当自下列情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议变更业主委员会委员的；（三）业主委员会空缺达半数（含）以上的；（四）业主委员会认为业主小组决定的事项，与业主大会或者业主委员会作出的决定有抵触，提议召开业主大会临时会议的；（五）、业主委员会多数委员认为有重大事项需要召开。第九条业主委员会在物业管理区域内显著位置或业主大会及业主委员会办公用房设提案箱、提案簿，并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议，向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议进行审议的时间、地点等。业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会会议决议。第十条业主大会会议按下列程序召开：(一)会议筹备工作。业主委员会负责开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后草拟议案，制定征询意见表或表决票，核实业主情况。(二）发布公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告并告知相关的社区居民委员会。发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，要及时通知和公告，并同时告知街道办事处和社区居民委员会。公告包括以下内容：1、会议形式；2、会议日期、地点；3、提交会议审议的事项；4、会务常设联系人姓名、联系电话；5、其他需公告的事项。公告期间，业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议，由业主委员会会议审议。(三）会议召开。业主委员会负责组织召开业主大会会议。采用书面征求意见形式的，业主委员会应在投票日期1日前，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。召开业主大会会议时，可以邀请物业所在地街道办事处和社区居民委员会的人员列席。(四）表决形式。业主大会会议可以现场表决或书面表决，也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的，可通过业主决定共同事项公共决策平台核查。(五）公告业主大会会议决议。业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。业主委员会做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并存档，业主大会已刻制印章的，业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。第十一条业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地街道办事处举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。2016年12月16日，法院到北京市石景山区住房和城乡建设委员会送达暂停执行北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会决议的民事裁定书并告知相关情况，同时也向北京市石景山区住房和城乡建设委员会相关负责人了解了情况。2016年12月20日，法院到北京市石景山区苹果园街道办事处送达并告知暂停执行北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会决议的民事裁定书并告知该裁定已经送达双方当事人，同时也向北京市石景山区苹果园街道办事处相关负责人了解了该小区业主大会临时会议召开的情况。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。住宅小区内众多所有权人的居住生活和经营活动，应当受到包括专有权、共有权以及成员权等在内的建筑物区分所有权制度的调整。本案争议的焦点问题为：北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会作出的雍景天成小区业主大会临时会议决议是否因违反正当程序或侵害他人合法权益而导致被依法撤销。业主大会作为全体业主的组成机构，是管理区域内的自治机关，全体业主通过业主大会对关系业主利益的重大事项行使决策权。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当在根据业主大会授权、议事规则等基础上依法履行职责。业主撤销权是物权法规定的权利，设立的目的在于防止业主大会或业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法权益，并为利益受损的业主提供救济途径。当然，业主撤销权并非一经行使则必然否定业主大会或业主委员会决定的效力，因此必须对上述决定的合法性与合理性进行全面审查。首先，北京市石景山区苹果园街道某小区雍景天成业主大会议事规则具备合法性。议事规则经小区全体业主表决通过，是对业主大会议事进行规范的程序性规定。雍景天成小区业主议事规则并不违反相应法律及行政法规的规定，在生效期间对全体业主具有约束力。依据物权法和议事规则的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定。业委会具有召集业主大会的职能，其依据小区议事规则召开业主大会，并公告业主大会决议，实质上就是以业主大会的形式征集意见并做出结论。其次，北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会作出的雍景天成小区业主大会临时会议决议作出程序合法、正当、有效。根据双方当事人提供的证据以及法院工作人员到北京市石景山区住房和城乡建设委员会和北京市石景山区苹果园街道办事处所做的谈话，法院可以认定雍景天成小区业主大会临时会议在召集、送达、投票、验票、计票等环节符合相应法律规定，以多数业主有效选票表决等方式产生决议。根据物权法和议事规则，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。并且依据表决计票结果，符合专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求。因此，业主大会临时会议具有法定和约定依据，因而临时大会决议具有程序合法性。第三，北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会作出的雍景天成小区业主大会临时会议决议并未侵害个体业主的合法权益。由于物权法和物业管理条例等法律法规，并未对业主撤销权成立或实体权益受到侵害的具体构成条件做出明确规定，面对本案中存在的意见分歧，需要运用利益衡量和价值判断，以保护更加妥当和合理的利益诉求。个体业主的权利如何保障并非本案需要解决的问题，在徐小健并没有足够证据证明其权利受到侵害的情况下主张法院撤销北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会作出的雍景天成小区业主大会临时会议决议并无事实及法律依据。综上，法院认为北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会作出的雍景天成小区业主大会临时会议决议符合议事规则的合法程序和利益平衡的价值选择，从法律和社会层面考量，均应维持决定的效力，徐小健请求撤销北京市石景山区苹果园街道某小区业主委员会作出的雍景天成小区业主大会临时会议决议的主张，法院不予支持。但是应当指出，在现有客观条件下，法院对于上述决议效力的认定，并不影响当事人能够通过更加合理理性的方式解决争议。同时，法院希望各方在符合法律规则的基础上，通过相互协商、配合协作等合理途径共同建设和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院》第十二条之规定，判决：驳回徐小健的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，首先，根据法律、司法解释之规定，业主以业主大会的决定违反法律规定的程序为由，可以请求人民法院撤销该决定，本案中，徐小健以业主大会的决定违反了《管理规约》《议事规则》约定的程序为由请求撤销，但该程序不属于法律规定的程序，因此，徐小健仅以规约、议事规则为依据要求撤销业主大会决议，法律依据不足。其次，从法院审理查明的事实来看，业主委员会筹备业主大会的过程是向广大业主公开的，保证了业主在表决前对表决事项的知情权，即使业主大会的筹备、表决程序有不完善之处，也不足以对决议的形成产生实质性的影响，因此，徐小健的主张缺乏事实基础。综上所述，徐小健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由徐小健负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年四月十二日法官助理 李昊婷书 记 员 罗娇杨