沈阳市和平区人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽0102执异42号
案外人：张天翔，男，1987年10月17日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区小西路****号8-4-2，身份号码×××。
委托代理人：姜艳红，系辽宁同格律师事务所律师。
委托代理人：吴明科，系辽宁同格律师事务所实习律师。
申请执行人：周敏慧，女，1960年9月2日出生，汉族，系退休人员，住沈阳市和平区，身份号码×××。
被执行人:柏明森，男，1959年11月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区，身份号码×××。
被执行人:施淑囡，女，1965年4月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区，身份号码×××。
本院在执行申请执行人周敏慧与被执行人柏明森、施淑囡民间借贷纠纷一案中，案外人张天翔于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人张天翔提出执行异议称，异议事项：请求法院解除对案外人所有的位于沈阳市沈河区沈水路616-7（2-10-2），建筑面积104.30平方米房产的查封。异议理由：2014年5月29日，案外人与二被执行人签订房屋买卖合同，柏明森、施淑囡将案涉房产出卖给案外人，明确了双方于2014年7月28日前办理房屋过户手续。同日案外人向二被执行人支付购房款（21万元现金给付，尚有28万元银行贷款案外人同意偿还并公证），二被执行人为案外人开具收条，当场交付房产证、契证，案外人虽未交纳房屋水电费，但缴纳了相关物业、电梯费用，案外人购买后即办理了入住手续一直实际使用、居住房屋至今。2014年5月30日，双方办理了公证手续，授权委托书中明确了偿还房屋抵押贷款。2015年2月11日，原告周敏慧与被告柏明森、施淑囡、李尚福民间借贷纠纷一案，因周敏慧申请财产保全，法院查封了案涉房产，案外人对此并不知情。随后，案外人在要求柏明森、施淑囡继续办理上述房产手续过程中，无法联系到原房主，后被告知法院查封，致无法办理房屋变更登记手续。对于申请执行人所称物业费缴纳问题，案外人于2014年5月购买的房屋，经查该房屋此前并不欠缴，所以于2015年后才全年缴付物业费及电梯费。综上，（2015）沈和民一初字第00269号民事裁定书、协助执行通知书的查封行为严重侵犯了案外人的利益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求法院裁定解除对位于沈阳市沈河区沈水路616-7（2-10-2）房产的查封。
申请执行人周敏慧答辩称，案涉房产在房产局没有过户，未发生法律效力，申请执行人不同意解除对该房产的查封。案外人签订的合同系后补签，买卖协议与公证书不真实，房款金额21万元低于市场价格不足支付房屋的首付款，且未交付全额房款，柏明森不会以21万的首付款就卖给案外人，本案无证明人证明交付的现金，要求支付款有证据及证明人。因房屋没有过户，该情形公证处是不应公证的，我方对买卖房屋合同公证后长达两年之久未登记过户提出质疑，根据我国物权法规定，简单公证不能作为转移房屋所有权的法律依据和效应凭证。买卖合同以房产局过户为主，物业费应先行交付，现案外人称于入住后缴纳物业费与此前材料矛盾，生活必备的水、电费等缺乏收据证明。案外人称2014年签完合同后寻找柏明森失踪，但我方在2015年起诉时柏明森仍可联系，且一直在和平法院与我方打官司。综上，案外人异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一至四项规定，应予驳回。
本院查明，2015年3月31日，本院作出（2015）沈和民一初字第00269号民事调解书，内容为：”一、被告柏明森、施淑囡偿还原告周敏慧欠款40万元，具体给付方式：于2015年10月1日前偿还10万元；于2016年4月1日前偿还10万元；于2016年10月1日前偿还10万元；于2017年4月1日前偿还10万元；二、原告周敏慧不再就此事向被告李尚福主张任何民事权利；三、原告放弃其他诉讼请求；四、各方无其他纠纷”；因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年4月20日，申请执行人周敏慧向法院申请强制执行，执行案号：（2016）辽0102执1635号。
另查明，2014年5月29日，张天翔与二被执行人签订了房产买卖合同，后者将位于沈阳市沈河区沈水路616-7（2-10-2），建筑面积104.30平方米，房证号NO20009678房产出售给张天翔，张天翔同意于2014年7月28日办理房产过户手续，就此进行委托公证，房屋相关手续由施淑囡保管，所有房产相关事宜全权委托张天翔处置......如二被执行人在2014年7月28日后违约。乙方必须给甲方腾房。甲方自行更名到甲方或甲方指定的他人名下，更名所产生的全部税费，及该房产所在招商银行贷款由二被执行人承担：如二被执行人不能按约定还清银行贷款，由张天翔负责垫还，张天翔有权向二被执行人追偿。同日张天翔将购房款21万元（通过中国农业银行股份有限公司沈阳风雨坛支行分别于2014年5月24日、25日、29日提取10万元、1万元和10万元）支付给二被执行人，二被执行人向甲方出具书面收据；次日，二被执行人与案外人张天翔共同到辽宁省公证处，辽宁省公证处出具（2014）辽证民字第18121号公证书，公证事项：签名、捺手印，证明施淑囡和柏明森于2014年5月30日来公证处，在公证员面前，在授权委托书上签名并捺手印。授权委托书的内容包括如下主要内容：委托张天翔办理案涉房屋下列事宜，查询房产档案并领取有关证明文件；代为领取房屋所有权证、房屋他项权证并签署有关文件；偿还借款及解贷手续、领取有关凭证并签署相关文件；调取打印房屋贷款的还款记录；缴纳所欠采暖费、物业费、水电等费用并领取有关凭证；签署《存量房买卖合同》及相关法律文件，并办理合同及相关材料公证事宜；办理房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件；办理因出售房产所需法律事务等。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。2015年12月5日，张天翔缴纳2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费和电梯费合计2,022元。
另查明，2015年2月10日，本院作出（2015）沈和民一初字第00269号民事裁定书，裁定查封周敏慧名下的位于沈阳市和平区长白西路50甲4，建筑面积66.5平方米房屋；二、冻结被告柏明森、施淑囡、李尚福银行存款400,000元或查封、扣押其等值财产；并于次日向沈阳市房产局送达协助执行通知书和民事裁定书，查封施淑囡名下的位于沈阳市沈河区沈水路616-7（2-10-2），建筑面积104.30平方米房产一处。
另查明，位于沈阳市沈河区沈水路616-7（2-10-2）的房屋所有权人系施淑囡单独所有，登记时间2009年11月4日。
异议审查过程中，案外人张天翔为主张涉案房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：1.房屋买卖合同；2.收条；3.房屋所有权证、契证;4.公证书；5.物业服务费、电梯费发票。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，案外人向法院提供的房屋买卖合同、收条、公证书、物业服务费、电梯费发票等表明案外人与被执行人之间于2014年达成房屋买卖的合意，案外人为此支付了房屋对价款，该日期早于本案诉讼采取保全措施的时间（2015年2月11日），对此本院认为因案外人张天翔在房产查封前就已与柏明森、施淑囡签订了房屋买卖合同，通过公证书的形式授权张天翔办理房产手续及缴纳相关费用，且房屋所有权证、契证亦在案外人手中，现因法院查封未能办理房产手续，张天翔本人对此并无过错，故案外人对本案执行标的提出的异议理由成立，应予支持。关于申请执行人称买卖合同以房产局过户为主、房款过低、简单公证不能作为转移房屋所有权的法律依据和效应凭证的问题，因证据材料表明合同双方有将涉案房屋交付给张天翔的意思表示，双方又共同于次日在辽宁省公证处在授权委托书上签字，在案涉房产当时未采取执行措施的情况下，本院认为申请执行人主张案外人不是涉案房屋实际所有人的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
案外人张天翔异议理由成立，停止对位于沈阳市沈河区沈水路616-7（2-10-2）房产的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长祁美楠
审判员赵博
审判员程丽娟
二О一八年三月十六日
书记员徐瑶