江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第268号
原告：梅春根，个体户。
委托代理人：孙建军、夏千茹，江苏天全律师事务所律师。
被告：刘以东，东台市富安合成材料有限公司总经理。
被告：徐广梅，居民。
被告：潘文俊，退休干部。
被告：金长凤，居民。
被告：周秀凤，居民。
五被告共同委托代理人：周静，东台市富安法律服务所法律工作者。
第三人：东台坤泰投资实业有限公司，住所地：东台市华联路70号院内。
法定代表人：倪俊，该公司总经理。
委托代理人：徐进瑞，江苏公善民律师事务所律师。
原告梅春根与被告刘以东、徐广梅、潘文俊、金长凤、周秀凤、第三人东台坤泰投资实业有限公司（以下至判决主文前简称“坤泰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年1月29日立案受理。依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告梅春根及其委托代理人孙建军、夏千茹，被告刘以东、徐广梅、潘文俊、金长凤、周秀凤的共同委托代理人周静，第三人坤泰公司的委托代理人徐进瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅春根诉称：2014年6月，原告与第三人商谈购买一间商铺从事批发生意，经协商第三人同意将其开发的案涉东台市金鑫商贸城商住楼1187号商铺以85万元的价格出售给原告，后原告陆续付清房款。2014年8月1日，第三人与原告签订了简易房屋买卖合同，并出具了房款已结清，2014年8月15日前签订网签合同的承诺。签订购房合同后，原告按约受领了案涉房屋，进行了装修，并在该房内从事批发业务。原告多次催促第三人网签合同均未果。2014年9月，东台市人民法院因被告申请执行第三人，查封了案涉房屋。原告提出执行异议后，东台市人民法院作出了（2014）东执异字第0039号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告与第三人签订的购房合同合法有效并已成立，原告已实际履行了付款义务，受领案涉房屋，取得了案涉房屋的实际所有权，对本案的发生，原告并无过错。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院应当停止对案涉房产的执行，解除查封。为此，原告请求停止对东台市金鑫商贸城商住楼1187号商铺所有权及土地使用权的执行并解除查封。
原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：一、（2014）东执异字第0039号执行裁定书；二、购房合同、第三人出具的承诺书、第三人出具的收据、收条各2份；三、东台市某某物业服务中心出具的交房证明、原告缴纳物业费收据、案涉房屋周围商铺业主出具的证明；四、原告使用案涉房屋的现场照片2张，电信移机协议、电信移机发票、装修清单、装修费用收据2张；五、第三人出售给案外人1197号商铺付款发票复印件；六、中国农业银行个人结算业务申请书复印件2份，刘某某出具的收条复印件1份、中国农业银行、中国工商银行汇款业务凭证复印件各1份；七、2014年6月18日在江苏东台农村商业银行股份有限公司交2万元购房定金的交易凭证；八、案涉房屋《非住宅商品房质量保证书》、《非住宅商品房使用说明书》各1份。
被告刘以东、徐广梅、潘文俊、金长凤、周秀凤共同辩称：东台市人民法院执行局对案涉东台市金鑫商贸城商住楼1187号商铺查封后，对原告进行调查时，其陈述没有签订任何合同，并表示已缴纳房款125万元，该事实表明原告提供的房屋买卖合同系法院采取查封措施后原告与第三人恶意串通而签订的。原告与第三人之间名为商品房买卖，实为民间借贷。第三人向被告出售此处商品房时，先签订网签合同，对被告预交的购房款和最终交纳的购房款均出具预交购房款正式发票和正式购房款发票；事隔两年，第三人向原告出售商品房未采取国家规定的方式，原告未向第三人缴纳任何购房款，第三人亦未向原告出具正式的税票，进一步说明原告与第三人之间商品房买卖的行为不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，原告提供的证据并不能证明其支付了案涉房屋全部价款、实际占有该房屋，结合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。为此，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告刘以东、徐广梅、潘文俊、金长凤、周秀凤为支持其答辩理由，提供了以下证据：一、2014年8月1日原告与第三人签订的房屋买卖合同复印件；二、被告刘以东、徐广梅于2012年8月31日与第三人签订的商品房买卖合同、2012年9月10日税务发票各1份；三、被告周秀凤于2012年8月30日与第三人签订的商品房买卖合同、2012年8月31日税务发票各1份。
第三人坤泰公司述称：第三人与原告签订的房屋买卖合同合法有效，合同的主要内容双方已经履行完毕，该商铺的所有权应归原告所有，被告无权申请查封涉案商品房。原告经营的是服饰批发，2014年6月向第三人购买商品房，后与第三人负责人协商确定该商铺的总价款为85万元，原告于2014年6月18日支付2万元购房定金，2014年6月26日支付30万元购房款，2014年7月15日支付18万元购房款，2014年8月1日支付35万元购房款，截止到2014年8月1日，原告已将该商铺的全部价款支付完毕，且双方签订了房屋买卖合同。2014年8月2日，第三人将1187号商铺交付给原告，原告进行了装修，并实际占有、使用、经营至今。
根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经实际支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押”，原告在受让该套房产时，不知道被告与第三人存在纠纷，并支付了合理的市场价款，原告已对该房产装修并实际占有使用，原告在受让该套房产时没有任何过错，法院应依法解除对该套房产的查封。
针对被告的答辩意见，第三人认为，国家对商品房买卖合同的管控主要是通过网签备案进行的，但并非未经网签备案的合同均无效。商品房买卖合同的交易方式可以多种多样，只要不违反法律规定，都属合法有效。被告申请执行第三人依据的是东台市人民法院的裁判文书，按该裁判文书，第三人应当于2014年8月20日前履行向被告退还房款的义务，第三人将案涉房屋出售给原告系上述义务到期之前，双方不存在恶意串通的情形。
第三人坤泰公司为支持其述称意见，提供了以下证据：一、2014年6月18日的收条复印件；二、中国农业银行2014年6月26日结算业务申请书、收条复印件；三、中国农业银行2014年7月15日结算业务申请书、收款收据记账联；四、2014年8月1日的中国农业银行转账小票和2014年8月2日中国工商银行转账小票；五、刘某某向第三人出具的收到第三人支付的30万元工程款的收条。证明原告已经按照合同约定向第三人或者第三人指定的人支付了85万元购房款的事实。
被告刘以东、徐广梅、潘文俊、金长凤、周秀凤对原告提供证据的质证意见为：一、（2014）东执异字第0039号执行裁定书真实性无异议，能够证明案涉房产查封时售价为125万元，但不足以认定原告已给付了约定的85万元购房款；二、购房合同的真实性、合法性、关联性不予认可，东台市人民法院查封时，原告称双方并未签订书面合同，听证过程中其提交的三份不同的购房合同亦不符合法律规定，有悖常理；第三人出具的承诺书的真实性、合法性、关联性不予认可，双方既然已于2014年8月1日签订合同，无必要承诺2014年8月15日签订合同；第三人出具的2份收据并非正式税票，不予认可；2份收条不符合常理，不能认定为原告向第三人支付的案涉房产的购房款，不予认可；三、东台市某某物业服务中心出具的交房证明无经办人的签名，且交房手续不符合规定，不予认可；原告缴纳物业费收据并非正式税票，无物业公司相应财务、账目复印件予以证明，不予认可；案涉房屋周围商铺业主出具的证明系多人同时签字，不符合证据规定，不予认可；四、现场照片2张、电信移机协议、电信移机发票的真实性、合法性无异议，但不能证明原告购买案涉房产且实际占有；装修清单、装修费用并非合法的装修公司出具的，不予认可；五、第三人出售给案外人的1197号商铺付款发票复印件不能证明其主张；六、对中国农业银行个人结算业务申请书复印件2份，刘某某出具的收条复印件、中国农业银行、中国工商银行汇款业务凭证复印件各1份不予认可，不能证明原告支付给第三人购房款的事实；七、2014年6月18日在江苏东台农村商业银行股份有限公司交2万元购房定金的交易凭证，该款是汇给倪俊个人的，且备注“房定金”也可理解为租房定金，并非特指购房定金；八、《非住宅商品房质量保证书》、《非住宅商品房使用说明书》载明的交付日期为2012年9月30日，并非2014年8月2日，不排除原告和第三人串通的情形。
被告刘以东、徐广梅、潘文俊、金长凤、周秀凤对第三人提供的与原告相同的证据质证意见一致；对其他证据不予认可，反而佐证了第三人与原告恶意串通的事实。
原告对被告提供证据的质证意见为：
一、被告提供的2014年8月1日原告与第三人签订的房屋买卖合同无异议，但并不能证明其证明目的；二、原告不能确定被告刘以东、徐广梅、周秀凤与第三人签订的商品房买卖合同、购房款票据的真实性，但该商品房买卖合同上第三人的法定代表人系倪艳，进一步证明倪艳可以代收房款，未签订正式网签合同及出具正式票据是由于第三人造成的，原告不存在过错。
原告对第三人提供的证据无异议，认为与其提供的证据及陈述一致。
第三人对原告提供的证据无异议。
第三人对被告提供证据的质证意见为：一、对被告提供的2014年8月1日原告与第三人签订的房屋买卖合同无异议，但并不能证明其证明目的；二、被告刘以东、徐广梅、周秀凤与第三人签订的商品房买卖合同、购房款票据是真实的，但与本案无关；正式的购房发票需待商品房网签合同签订后才能出具，并需要一定的时间。
本院对原告提供证据的认证意见：一、（2014）东执异字第0039号执行裁定书的真实性，本院予以认定，但该裁定书因原告提起诉讼而未发生法律效力，其所载明的事实和理由依法不能作为本案定案的依据。二、原告与第三人于2014年8月1日所签订的房屋买卖合同并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效；第三人于2014年8月1日出具的承诺书的真实性，本院予以认定；第三人出具的收据、收条各2份，第三人对其真实性无异议，且能够与原告提供的汇款记录相印证，对原告提供的该证据，本院予以认定。三、案涉房屋周围商铺业主出具的证明虽不能单独作为定案的依据，但与东台市某某物业服务中心出具的交房证明、原告缴纳物业费收据能够相互印证，证明原告在本院查封该房屋前实际占有、使用该房屋的事实。四、原告使用案涉房屋的现场照片2张，电信移机协议、电信移机发票、装修清单、装修费用收据2张，能够证明原告实际占有、装修、使用案涉房屋的事实。五、第三人出售给案外人1197号商铺付款发票虽系复印件，但该证据可以证明1197号商铺的售价。六、中国农业银行个人结算业务申请书复印件2份，刘某某出具的收条复印件、中国农业银行、中国工商银行汇款业务凭证复印件各1份，能够证明原告给付购房款的事实。七、2014年6月18日在江苏东台农村商业银行股份有限公司交2万元购房定金的交易凭证，能够证明原告在2014年6月18日存在购房的意愿，对该证据，本院予以认定。八、案涉房屋《非住宅商品房质量保证书》、《非住宅商品房使用说明书》各1份，能够证明原告收到该证据的事实，本院予以认定。
本院对被告提供证据的认证意见：2014年8月1日原告与第三人签订的房屋买卖合同复印件，原告及第三人对其真实性均无异议，本院对该证据予以认定。二、被告刘以东、徐广梅、周秀凤与第三人签订的商品房买卖合同、购房款票据，能够证明被告刘以东、徐广梅、周秀凤向第三人购买房屋的事实，本院予以认定。
本院对第三人提供证据的认证意见：第三人提供的证据与原告提供的部分证据相同，经审核，对第三人提供的证据，本院予以认定。
根据以上认证意见，本院确认以下事实：2012年8月20日，第三人坤泰公司与被告刘以东、徐广梅、潘文俊、金长凤、周秀凤签订房屋买卖协议，协议约定坤泰公司将2010年5月26日设定了土地抵押权的位于东关市场金鑫商贸城38间商品房（3101-3103、3105-3113、3115、3116、3120、3121-3123、3125、3129-3133、3135-3139、3152、3153、3155、3156-3161）出售给被告。2012年8月31日，双方签订商品房买卖合同，并进行了备案。后被告向坤泰公司支付了购房款。后被告以坤泰公司出售的房屋土地使用权已被抵押为由与坤泰公司产生矛盾，2014年5月16日，被告与坤泰公司经东台市人民调解委员会调解达成东台法民2014-031号人民调解协议书，内容为“一、解除五申请人与被申请人东台坤泰投资实业有限公司签订的东关市场金鑫商贸城38间商品房买卖合同（不动产楼牌号位：3101-3103、3105-3113、3115、3116、3120、3121-3123、3125、3129-3133、3135-3139、3152、3153、3155、3156-3161）；二、被申请人东台坤泰投资实业有限公司于2014年8月15日前一次性返还五申请人购房款3313556元，并支付利息（以本金3313556元从2013年9月10日起按月息6‰计算），此款汇至徐广梅银行账户履行（户名：徐广梅，开户行：中国银行富安支行，卡号：62×××10），如被申请人不按约支付本息，五申请人有权按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算利息，连同购房款一并申请法院强制执行；三、在被申请人东台坤泰投资实业有限公司履行上述第二款给付义务后2个工作日内，五申请人办理申请撤销东台市东台镇204国道西侧东关市场金鑫商贸城上述38间商品房买卖合同备案登记手续，被申请人协助五申请人办理相关退税、维修基金手续。如五申请人拒绝办理撤销备案手续，被申请人有权要求五申请人返还已经支付的本息；四、双方当事人在本案中再无其他纠葛。”2014年5月22日，本院对该人民调解协议书依法进行确认，并作出了（2014）东民调确字第0002号民事裁定书。
因坤泰公司未履行（2014）东民调确字第0002号民事裁定书，被告向本院申请执行。执行过程中，本院于2014年9月17日对案涉东台市金鑫商贸城商住楼1187号商铺进行了查封。原告以其在查封前已付清案涉东台市金鑫商贸城商住楼1187号商铺的购房款，并已实际入住，仅因坤泰公司不配合而未办理过户手续为由提出执行异议。本院于2014年10月27日、11月17日经听证后，于2014年11月22日作出（2014）东执异字第0039号执行裁定书，驳回原告梅春根的异议申请。原告梅春根不服，于2015年1月29日向本院提起诉讼，要求“停止对东台市金鑫商贸城商住楼1187号商铺所有权及土地使用权的执行并解除查封”。
同时查明，2014年6月18日，原告通过江苏东台农村商业银行股份有限公司东台支行向倪俊的尾号为7831银行账户内汇款2万元，并在备注栏内注明“房定金”；同日，第三人向原告出具收条一份，内容为“今收到梅春根购房1187商铺的订金贰万元整（20000.00元），该款打入倪俊工商银行尾号7831账户内”，第三人在该收条上加盖了公章。2014年6月25日，原告在中国农业银行股份有限公司东台市支行向倪艳的账户内汇款30万元，并在附加信息及用途栏内注明“购房款”；同日，第三人向原告出具了收条一份，内容为“今收到梅春根付金鑫商贸城商铺1187室部分购房款叁拾万元整（￥300000.00）”。2014年7月15日，原告在中国农业银行股份有限公司东台市支行向倪俊的账户内汇款18万元，并在附加信息及用途栏内注明“购房款”；同日，第三人向原告出具了1187部分购房款18万的收据一份。2014年8月1日，原告在中国农业银行股份有限公司东台市支行向刘某的账户内汇款30万元，向第三人工作人员支付5万元现金；同日，第三人向原告出具了1187房款35万元的收据一份，并注明“付给刘某30万，付给倪总5万”；刘某亦于同日向第三人出具了30万元收条一份。
2014年8月1日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，内容为：1、甲方将开发建设的金鑫商贸城商住楼1187商铺，建筑面积108.1平方米，出售给乙方。2、该房屋转让总价捌拾伍万元整（850000.00元）。3、付款方式，乙方在2014年8月1日前一次性付清以上房款给甲方。4、甲方在2014年8月10日前将1187商铺交给乙方使用。5、本合同双方签字盖章后即生效，具有法律效应。如一方不按以上合同约定履行，则承担房屋总价款每天万分之壹的违约金付给对方。6、甲方在2014年9月25日前依据本合同向住建部门申请商品房网上合同备案。同日，第三人向原告出具《承诺书》一份，内容为“东台市金鑫商贸城商住楼1187商铺房款已结清，房子归梅春根，在2014年8月15日前签合同。特此承诺。”
2014年8月2日，东台市某某物业服务中心受第三人委托向原告交付了《非住宅商品房质量保证书》、《非住宅商品房使用说明书》、钥匙，原告向东台市某某物业服务中心缴纳了2014年8月2日至2015年8月2日的物业费2592元。此后，原告对案涉房屋进行了装修。2014年9月6日，原告将其号码为0515××××××的固定电话移机至案涉房屋内。
根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，本案的争议焦点为：一、原告与第三人之间于2014年8月1日所签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、原告是否实际占有案涉房产；三、能否认定原告已支付了全部房款；四、案涉房产未办理过户手续是否系原告造成的。
本院认为：一、原告与第三人之间于2014年8月1日所签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题。原告与第三人签订的合同虽未进行网签备案，但未进行网签备案并不当然认定为无效，该合同是否无效应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以认定。原、被告及第三人提供的证据、庭审中的陈述，能够认定原告与第三人签订的合同系双方真实意思表示，被告提供的证据不能认定原告与第三人签订的合同存在法律法规规定的无效情形。依法原告与第三人签订的合同应认定为有效。
二、原告是否实际占有案涉房产。原告提供的东台市某某物业服务中心出具的交房证明、缴纳物业费收据、现场照片2张，电信移机协议、电信移机发票等证据，能够证明案涉房屋被查封前，原告已实际占有使用该房屋。
三、能否认定原告已支付了全部房款的问题。审理过程中，被告虽提出案涉房产的价格远大于原告与第三人认可的价格，但其未提供证据予以证明，且根据现有证据，本院并不能认定第三人以明显低价转让案涉房产，案涉房产的价格可以认定为原告与第三人认可的85万元。原告所支付的款项虽非直接支付至第三人公司，但第三人向原告出具的收条、收据均对原告给付的款项数额进行了明确的确认，而被告提供的证据并不足以证明原告给付的款项并非用于购买案涉房产，根据原告给付款项的数额，应认定为原告已支付了全部购房款85万元。
四、案涉房产未办理过户手续是否系原告造成的。原告与第三人签订的合同中明确要求第三人于2014年9月25日前申请商品房网上合同备案，能够证明原告签订本合同时已尽到审慎义务，而被告提供的证据亦不能证明该房屋未办理过户登记系原告自身原因造成的。故根据双方提供的证据，不能认定案涉房产未办理过户手续系原告造成的。
综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与第三人提供的证据，能够证明原告自2014年6月18日起具有向第三人购房的意向，至2014年8月1日，原告陆续给付85万元符合双方的约定。原告提供的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告要求停止对东台市金鑫商贸城商住楼1187号商铺所有权及土地使用权执行的诉讼请求，本院予以支持。原告与第三人就案涉房产订立买卖关系后无任何法律规定的公示方式，致使案涉房产被查封，本案的发生并非被告的原因造成的，被告不应承担本案的诉讼费。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、停止对东台市金鑫商贸城商住楼1187号商铺所有权及土地使用权的执行；
二、驳回原告梅春根的其他诉讼请求。
案件受理费12300元，由原告梅春根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户银行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户）预交上诉案件受理费。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨为民
审 判 员 杨礼红
人民陪审员 姜凤玲
二〇一五年八月十日
书 记 员 周 欣
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》法释（2015）5号
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。