天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终452号
上诉人(原审被告)天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路1号。
法定代表人刘建，总经理。
委托代理人马国艳，该公司职员。
被上诉人（原审原告）李玉杰，农民。
委托代理人杨颖，天津津宝律师事务所律师。
上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司因与被上诉人李玉杰商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第7338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年7月22日，李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司签订合同编号2009-0014085的《天津市商品房买卖合同》，合同约定：“李玉杰购买天津合生珠江房地产开发有限公司开发的位于天津市宝坻区××温泉城××号别墅（精装修），建筑面积291.84㎡，价格为7763.16元/㎡，总价款2265600元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。天津合生珠江房地产开发有限公司于2009年10月30日前，将符合上述条件的房屋交付李玉杰使用。”同日，双方签订《补充合同》，合同第八条：因买受人的原因造成主合同不能履行或要求解除主合同的，应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金并承担因解除合同所产生的所有费用，但主合同或补充协议中另有约定的除外。第十四条：关于主合同第六条第3种处理方法双方约定如下：逾期超过30日的，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，按累计应付款的5%向买受人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，买受人每日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并按银行同期贷款利率向出卖人计付逾期应付款利息。第十六条：关于产权办理，双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房屋价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。涉诉合同过多强调了李玉杰的违约责任及天津合生珠江房地产开发有限公司解除合同的权利，未约定天津合生珠江房地产开发有限公司违约解除合同的情形及天津合生珠江房地产开发有限公司应承担的责任方式。合同签订后，李玉杰分两次交付了购房款，其中首付款685600元，在交通银行股份有限公司天津市分行贷款支付1580000元，贷款期限至2033年8月19日，抵押物为本案诉争房屋。天津合生珠江房地产开发有限公司分别于2009年6月24日和2009年8月26日为李玉杰出具了发票，金额合计2265600元。李玉杰同时交纳了房屋契税67968元、维修基金22656元。
2010年5月25日，天津合生珠江房地产开发有限公司取得涉诉商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但在后来双方交接涉案商品房过程中，因李玉杰认为涉案房屋存在返碱及装修质量等问题一直拒绝接受房屋，并因此以涉案房屋存在返碱及装修质量等问题为由将天津合生珠江房地产开发有限公司投诉至天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队。经李玉杰申请原审法院向天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队调取的建设工程质量投诉协调记录载明：“涉案房屋的内墙及外墙确实存在返碱现象，自2013年11月16日至2014年5月8日经多次组织李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司就涉案房屋的维修问题协商未果”。诉讼过程中，原审法院于2014年12月19日组织李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司对涉案房屋进行现场勘查，李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司均表示涉案房屋确存在返碱返潮现象，尤其一层部分返碱现象严重，造成墙体部分壁纸脱落，部分墙体外层脱落，此外，部分地砖也存在碱化问题。
本案原审第一次庭审结束后，李玉杰变更诉讼请求，不再要求解除涉诉的《天津市商品房买卖合同》，而要求对涉诉房屋予以彻底维修，并主张相应损失。后原审法院根据李玉杰的申请委托天津市元旭工程咨询管理有限公司对涉案房屋是否存在返碱等质量问题进行司法鉴定，在鉴定过程中，因天津合生珠江房地产开发有限公司拒绝按照鉴定机构的要求提供施工图纸等材料，经原审法院释明后仍拒绝提供，并向原审法院明确表示不同意对涉案房屋质量问题进行鉴定，同意与李玉杰解除涉诉的《天津市商品房买卖合同》。经向李玉杰征询，李玉杰向原审法院表示既然天津合生珠江房地产开发有限公司同意解除涉诉合同，其也同意不再对涉案房屋质量问题进行司法鉴定，并将诉讼请求变更为：一、解除李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》；二、天津合生珠江房地产开发有限公司按照现价11000元/㎡的价格返还李玉杰购房款3210240元、维修基金22656元、税款67968元，合计3300864元。
另查，案外人王啸然于2009年7月22日与天津合生珠江房地产开发有限公司签订合同编号为2009-0014103的《天津市商品房买卖合同》，购买天津合生珠江房地产开发有限公司开发的与本案涉诉房屋处于同地段属于同类型的位于京津温泉城上京康园222-102号别墅，建筑面积291.84㎡，单价为5863.26元/㎡。案外人王啸然于2014年6月份曾以商品房销售合同纠纷为由将天津合生珠江房地产开发有限公司起诉至原审法院，经审理，原审法院于2015年6月19日作出（2014）宝民初字第4371号民事判决，确认解除双方之间签订的《天津市商品房买卖合同》，并综合天津合生珠江房地产开发有限公司近几年的销售情况并结合市场行情，参照天津合生珠江房地产开发有限公司的销售合同及所述现在的平均销售价格12000元/㎡，确定天津合生珠江房地产开发有限公司按照11000元/㎡的价格向王啸然返还购房款。天津合生珠江房地产开发有限公司不服提起上诉，天津市第一中级人民法院经审理于2015年9月16日作出（2015）一中民四终字第0904号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
原审法院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规或社会公德以及不得损害社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用原则及公平原则，全面履行约定义务。本案李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且签订该合同时天津合生珠江房地产开发有限公司已具备商品房销售的相应条件，故该合同合法有效，原审法院予以确认。现李玉杰起诉要求解除与天津合生珠江房地产开发有限公司于2009年7月22日签订的《天津市商品房买卖合同》，天津合生珠江房地产开发有限公司在庭审中亦表示同意解除合同，双方就解除涉诉合同达成一致意见，系当事人对其权利的自由处分，不违反法律强制性规定，原审法院予以确认。对于解除合同的责任问题及天津合生珠江房地产开发有限公司应当如何退还李玉杰购房款问题，系本案当事人争议的焦点问题，对此，原审法院结合李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司当庭陈述、双方提供的证据材料及已查明的案件事实，具体评判如下：
一、涉诉合同解除的责任确定问题
根据前述，李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》系合法有效的，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，作为买房人的李玉杰来说，其主要义务为按期足额支付购房款及接受涉诉房屋；而天津合生珠江房地产开发有限公司的主要义务为按时交付李玉杰符合合同约定标准的房屋。本案天津合生珠江房地产开发有限公司虽于2010年5月25日取得涉诉房屋的准许交付使用证，但李玉杰在与天津合生珠江房地产开发有限公司交接涉案房屋时，发现房屋存在明显返碱返潮及装修质量等问题，从而拒绝接受房屋，天津合生珠江房地产开发有限公司认可涉案房屋存在返碱现象，但主张属于质量瑕疵，李玉杰无权拒绝受领。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本案涉诉合同解除的责任问题关键就是确定涉案房屋是否存在质量问题影响正常居住使用。对此，应从以下两个方面考量：（一）如何理解“正常居住使用”，原审法院认为，随着社会的不断发展和人们生活水平的逐步提高，人们对房屋质量要求也越来越高，不仅需要以安全为条件，与房屋价值相当的舒适度与配套设施、居住环境亦是正常居住使用的标准，因此，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。换言之，如果买受方付出了较昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费甚至不如普通住房条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的正常“居住使用”。本案李玉杰于2009年购买该别墅，按照当时的收入消费水平，李玉杰已经付出了较为昂贵的费用。但其在与天津合生珠江房地产开发有限公司交接按照合同约定为精装修的涉案房屋时，发现该房屋存在严重返碱返潮及诸多装修质量问题，并因此向相关部门多次投诉与天津合生珠江房地产开发有限公司协商解决未果。在这种情况下房屋能否正常居住使用都成疑问，何谈舒适的居住环境。涉诉房屋虽然经过了竣工验收，但验收发生在完工之时，上述返碱返潮及装修质量问题不可能立即显现，故不排除房屋在设计上和施工中均存在瑕疵和质量问题的可能性。（二）在诉讼过程中，李玉杰曾向原审法院申请对涉案房屋是否存在返碱情况及引发的相关质量问题、室内装修（内墙面、楼梯、地面）是否符合合同约定的装修标准及室内外墙面、地面等是否存在质量问题进行鉴定，但在鉴定过程中，天津合生珠江房地产开发有限公司逾期未按鉴定机构要求提交施工图纸、工程验收资料等，经原审法院释明后，仍拒绝提供，致涉案房屋是否存在质量问题的司法鉴定未能进行。后天津合生珠江房地产开发有限公司又向原审法院表示不同意对涉案房屋的质量问题进行鉴定，同意与李玉杰解除合同，因此导致本案涉案房屋是否存在质量问题未能通过鉴定确认。据此，原审法院认定涉案房屋是否存在质量问题未能通过鉴定确定的责任在天津合生珠江房地产开发有限公司，结合天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队关于对李玉杰投诉的涉案房屋存在质量问题的建设工程质量投诉协调记录及李玉杰提供的相关证据，原审法院认定涉案房屋存在李玉杰主张的质量问题。综上，原审法院认定解除涉诉合同的责任在天津合生珠江房地产开发有限公司，李玉杰并不存在过错。
第二、天津合生珠江房地产开发有限公司应当如何退还购房款的确定问题
根据我国《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案涉诉合同解除后，返还购房款和赔偿损失为天津合生珠江房地产开发有限公司的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李玉杰购买房屋已六年有余，因涉案房屋一直存在返碱及装修质量问题才要求解除合同，并主张按照现在销售价格11000元/㎡返还购房款；天津合生珠江房地产开发有限公司认为应按照当时购买诉争房屋的价格退还购房款。对此，原审法院认为，李玉杰购买房屋时的情况和目前的市场现状已发生很大变化，在双方均同意解除合同退房且解除合同的责任在天津合生珠江房地产开发有限公司的情况下，应按照同类地段同类商品房标准的新价格退还李玉杰房款，具体理由同（2014）宝民初字第4371号关于该问题的阐述理由，在此不再赘述。原审法院于2015年6月19日作出的现已生效的（2014）宝民初字第4371号民事判决确认了与李玉杰同时期购买同地段同类型的京津温泉城上京康园222-102号别墅解除合同时退房按照11000元/㎡价格执行，考虑到京津温泉城上京康园222-102号当时购买价格为5863.26元/㎡低于李玉杰购买涉诉房屋时价格7763.16元/㎡，结合今年的市场销售行情，原审法院认定李玉杰主张按照11000元/㎡价格要求天津合生珠江房地产开发有限公司返还购房款是适当的，原审法院予以支持。据此，对天津合生珠江房地产开发有限公司提出按照购买时价格退还李玉杰购房款的抗辩意见，原审法院不予采信。因李玉杰已在涉案房屋设定抵押权，李玉杰应在合同解除收到返还购房款后，及时办理涉诉房屋抵押权注销手续。为了保障合同解除后能够及时注销抵押权，避免产生新的诉讼，天津合生珠江房地产开发有限公司可选择将应返还李玉杰购房款汇至原审法院账户，待李玉杰注销抵押权后领取。
关于维修基金、契税等问题。根据前述，因天津合生珠江房地产开发有限公司违约造成双方合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，李玉杰有权要求天津合生珠江房地产开发有限公司赔偿损失。在合同目的不能实现的情况下，天津合生珠江房地产开发有限公司向李玉杰代收的维修基金及契税已经造成了李玉杰损失，理应由天津合生珠江房地产开发有限公司协助李玉杰向有关部门办理退还手续，如不能退还则由天津合生珠江房地产开发有限公司予以赔偿。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李玉杰与天津合生珠江房地产开发有限公司于2009年7月22日签订的合同编号为2009-0014085的《天津市商品房买卖合同》；二、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还李玉杰购房款人民币3210240元。（返还购房款可直接汇入原审法院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）三、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助李玉杰向有关部门办理退还李玉杰缴纳的维修基金22656元，房屋契税67968元，合计人民币90624元，如此款不能被退还则由天津合生珠江房地产开发有限公司予以赔偿。四、李玉杰于天津合生珠江房地产开发有限公司返还上述款项后10日内办理完毕涉诉房屋抵押权注销手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34302元，由天津合生珠江房地产开发有限公司负担，于判决生效后10日内交纳。
上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人请求二审法院：1、撤销天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第7338号民事判决第二项，改判退还被上诉人已付购房款2265600元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人未缴纳物业费，上诉人按照合同约定，有权顺延交楼，不存在迟延交楼的事实，应该是被上诉人违约，拒绝收楼。2、涉诉房屋已经过竣工验收合格，符合双方合同约定及法律规定的交楼条件。3、房屋质量瑕疵属于保修范围，应由上诉人负责维修。如属于主体结构质量不合格，被上诉人有权退房并接受赔偿，而不应以质量瑕疵为由拒绝收楼。4、上诉人已通知被上诉人办理房屋交接手续，但被上诉人五年后解除合同，不属于法定的合理期限，其解除合同的权利应予消灭。
被上诉人李玉杰辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人在已届交房期限的时候，房屋没有完全完工。合同约定是精装修，但到交楼时根本没有装修。上诉人房屋质量不合格，有反复出现严重反碱情况。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。双方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同并交纳购房款后，因房屋存在质量问题未实际接收房屋。现双方在原审中均认可房屋存在质量问题并同意解除合同，但上诉人认为不应按房屋的市场价值退还购房款，应按实际购房款退还。对此，本院认为，鉴于房屋自购置至今，客观上存在房屋升值问题，原房款已不能购置同类房屋，故天津合生珠江房地产开发有限公司主张按原购房价退款，不足以弥补李玉杰的实际损失，该差价损失天津合生珠江房地产开发有限公司应予赔偿。原审法院根据与涉诉房屋同地段同类型的房屋销售价格，退还李玉杰房屋价款符合法律规定，本院予以维持。对上诉人所提出的未延期交楼以及不存在质量问题的主张，与其自认的事实不一致，且与本案是否退还房屋差价的问题无关，对该抗辩理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24925元，由上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……