文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初6520号原告：广州市三原物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F/B房，组织机构代码61861868-9。法定代表人：冯高，董事长。委托代理人：陈军华、林协彬，均系该司职员。被告：周满森，男，1968年7月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市三原物业管理有限公司（以下简称“三原公司”）诉被告周满森物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三原公司的委托代理人陈军华到庭参加了诉讼。被告周满森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告三原公司诉称：原告于2004年10月11日受广州市土地开发中心委托，代为对位于天河区海清路1-19号的誉城苑小区进行物业管理服务。而被告为誉城苑小区9号楼1408房的业主。原告按照《物业管理委托合同》履行了对誉城苑小区进行物业管理服务的职责，而被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按照约定支付相应的管理服务费。但被告接受物业管理和服务后，却一直拖欠原告的物业管理服务费未给，原告曾多次派人上门催收均遭拒绝，故为了维护自身合法权益不受侵犯，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付海清路9号1408房自2013年11月1日起至2016年3月31日止的物业管理费2346.1元（每月物业管理费为80.9元）及逾期支付上述物业管理费的利息161.3元（以每月物业管理费80.9元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，分别自次月8日起计至2016年3月31日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告周满森未答辩。经审理查明：原告于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。位于广州市天河区珠江新城海清路1-7号（单号）、9号、11-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。广州市天河区珠江新城海清路9号1408房（以下简称“涉案房屋”）的产权人登记为被告，相应的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案房屋的建筑面积为67.4平方米，使用性质为居住用房。2004年10月11日，原告（乙方）与案外人广州市土地开发中心（甲方）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；物业座落于广州市天河区海清路1-19号，建筑面积105303.8005平方米（其中住宅87965.08平方米，商场4998.38平方米，地下停车场12340.34平方米），类型为高层住宅区；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），社区文化娱乐活动，物业及物业管理档案、资料等；3年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；如3年内小区业主委员会成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限从甲方对乙方发出进场通知之日起至业主委员会成立之日止，由业主委员会决定是否聘请乙方继续管理；乙方有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；本物业的管理服务费按双方协商的住宅、商场每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；等内容。上述《物业管理委托合同》签订后，原告称其于2004年10月11日开始对誉城苑小区实施物业管理。2007年12月21日，原告（乙方）与案外人广州市土地开发中心（甲方）再次签订《物业管理服务合同》，除了将上述《物业管理委托合同》委托管理期限变更为“小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；如小区业主委员会成立的，由业主委员会决定是否继续聘请乙方工作等”，及增加“本合同追溯至2007年10月11日起生效”的约定外，其他条款与双方于2004年10月11日签订的《物业管理委托合同》的条款基本一致。2011年10月11日，原告（乙方）与案外人广州市土地开发中心（甲方）第三次签订《物业管理委托合同》，除了将上述《物业管理委托合同》委托管理期限变更为“小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；如小区业主委员会成立的，由业主委员会决定是否继续聘请乙方工作等”；及增加“本合同追溯至2010年10月11日起生效”的约定外，其他条款与双方于2004年10月11日签订的《物业管理委托合同》的条款基本一致。2013年12月20日，原告（乙方）与案外人广州市土地开发中心（甲方）第四次签订《物业管理委托合同》，除了将上述《物业管理委托合同》委托管理期限变更为“小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；如小区业主委员会成立的，由业主委员会决定是否继续聘请乙方工作等”；及增加“本合同追溯至2013年10月11日起生效”的约定外，其他条款与双方于2004年10月11日签订的《物业管理委托合同》的条款基本一致。现原告以被告至今拖欠涉案房屋2013年11月1日起至2016年3月31日止的物业管理费为由提起本案诉讼。原告称上述《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均未约定物业管理费的缴纳时间，其主张当月的物业管理费应最迟在次月7日前付清，因此逾期支付物业管理费的利息应从次月8日起算。另，誉城苑小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业管理企业。本院认为：原告是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心所签订的《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》可以进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告在实际取得涉案房屋的所有权后，已成为誉城苑小区的业主，在上述《物业管理委托合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与原告所签订《物业管理委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。原告进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，被告实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理服务关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费的义务。但截至原告提起本案诉讼之日止，被告仍未向原告支付2013年11月1日至2016年3月31日期间的物业管理费，已构成违约。根据《物业管理委托合同》的约定，住宅的管理服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取，《广州市不动产登记查册表》记载涉案房屋的建筑面积为67.4平方米，故涉案房屋每月物业管理费为80.9元（67.4平方米×1.2元/平方米/月），按此标准，被告应原告支付上述期间的物业管理费为2346.1元（80.9元/月×29个月）。被告拖欠支付物业管理费的行为对原告造成了一定的损失，应当向原告支付上述物业管理费的利息，但原告与广州市土地开发中心未就物业管理费的具体缴纳时间做出约定，原告主张誉城苑小区每月的物业管理费自次月7日前付清，该主张符合物业服务收费性质，本院予以采纳。因此原告要求被告按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，向其支付自次月8日计至2016年3月31日止的利息，具有事实和法律依据，本院予以支持，但上述利息总额应以不超过原告主张的161.3元为限。被告周满森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告周满森于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区珠江新城海清路9号1408房2013年11月1日至2016年3月31日期间的物业管理费2346.1元及逾期支付上述期间物业管理费的利息（该利息以上述期间每月物业管理费80.9元为本金按期计付，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，分别自次月8日计至2016年3月31日止；上述利息总额以不超过161.3元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告周满森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  罗幸荣人民陪审员  陈美良二〇一六年十一月二十五日书 记 员  梁怡筠本判决书于2016年   月   日送达（33）