上海市崇明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0151民初10928号
原告(反诉被告)：黄付中(又名黄付忠)，1952年1月25日生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：汤玉琴(系原告之妻)，女，1953年7月5日生，汉族，住上海市崇明区。
被告(反诉原告)：袁芳蓉，女，1974年2月27日生，汉族，住上海市崇明区。
原告黄付中诉被告袁芳蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员顾锦华独任审理。2017年11月17日，被告袁芳蓉向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年11月23日、2017年12月19日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄付中及其委托诉讼代理人汤玉琴、被告(反诉原告)袁芳蓉到庭参加诉讼。2018年2月12日，本案依法组成合议庭。2018年3月20日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)黄付中及其委托诉讼代理人汤玉琴、被告(反诉原告)袁芳蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄付中向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还坐落于上海市崇明区庙镇宏海公路XXX号(即上海市崇明区庙镇庙西村XXX号，以下称“涉案房屋”)砖木结构房屋35平方米房屋1间；2、立即支付自2016年5月1日起至2016年10月31日止房屋租金共计人民币6,000元(按每月人民币1,000元计算，以下币种均为人民币)以及自2016年11月1日起至实际返还之日止按每月1,000元标准支付实际使用费；3、清结自来水费；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告黄付中变更第1项诉请为：要求被告返还涉案房屋底层中间房屋1间和二层西侧南边房屋1间；变更第2项诉请为：要求被告支付自2015年11月1日起至2016年4月30日止欠付的房屋租金1,000元，并要求被告立即支付自2016年5月1日起至2016年10月31日止房屋租金共计6,000元(按每月1,000元标准计算)以及自2016年11月1日起至实际返还之日止按每月1,000元标准支付实际使用费；第3项诉请，原告表示本案中不主张水费，待水费单据出具后再做考虑。后原告又变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2011年11月1日就涉案房屋(底楼)中间1间房屋签订的房屋租赁合同，被告腾退该房屋；2、解除原、被告于2015年4月就涉案房屋二层西侧2间房屋达成的口头租赁合同，被告腾退该房屋；3、被告支付自2015年11月1日起至2016年4月30日止欠付的房屋租金1,000元，并要求被告支付自2016年5月1日起至2016年10月31日止房屋租金共计6,000元(按每月1,000元标准计算)以及2016年11月1日起至返还之日止按每月1,000元标准支付实际使用费；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月1日，原、被告签订了房屋租赁合同1份，原告将涉案房屋底层中间1间出租给被告使用，面积35平方米，租期5年(自2011年11月1日至2016年10月31日止)，月租金700元。合同签订后，双方依约履行了合同。2015年4月，被告在原租赁合同的基础上又租赁原告楼房二层西侧南边房屋1间及西侧北边房屋1间，每间房屋月租金为150元，租期自2015年5月1日起算，未约定到期日，双方也未就此签订书面的房屋租赁合同。上述3间房屋的月租金共计1,000元。2015年10月底前的租金，被告已经付清。2015年11月1日至2016年4月30日共6个月租金6000元，被告仅支付了5,000元，欠付1,000元。后原告又表示2016年4月前的租金视为结清。2016年5月1日起，因原告房屋涉及拆迁，被告意欲向拆迁部门无理要价，租金一直未支付。合同到期后，被告拒不腾退其承租的房屋，致原告的拆迁安置无法落实。为维护原告的合法权益，遂涉讼。
原告为证明其诉称，向本院提交如下证据材料：
1、崇明县民房建筑工程执照复印件1份，证明涉案房屋系原告所有；
2、房屋租赁合同(工商登记备案)复印件1份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；
3、崇明区庙镇庙西村村民委员会证明书复印件1份，证明原告与黄付忠系同一人；
被告袁芳蓉辩称，原、被告于2011年11月1日就涉案房屋底楼中间1间签订了房屋租赁合同1份及于2015年4月就上述房屋二层西侧2间房屋达成了口头租赁合同属实。2016年4月前的租金，被告已经全部结清。2016年5月至9月欠付租金5000元，被告表示愿意支付。2016年10月及以后的租金，因包括被告承租的房屋在内的涉案房屋已经列入动迁范围，为配合拆迁被告已停止营业，故不同意支付。
被告袁芳蓉为证明其辩称，向本院提交如下证据材料：
1、上海市崇明区庙镇人民政府出具的信访办回复复印件1份，答复被告2017年5月26日信访事宜，证明涉案房屋征收补偿安置协议已经签订，原告存在违法断电的情况；
2、上海市征收集体所有土地居住房屋征收估价分户报告单复印件1份，证明涉案房屋估价时间为2014年2月17日至2014年3月31日，装潢总价5425元，附属物总价600元，总价6025元；
3、上海市崇明县永川小吃店营业执照复印件1份，证明原、被告房屋租赁合同到期前，在2016年8月份被告为配合拆迁已经停止营业。
为查明案件事实，本院依职权调取如下材料：
1、征地房屋补偿方案公告沪(崇)征地房补告(2014)第012号复印件1份，落款时间为2014年8月12日；上海市崇明县人民政府征收土地方案公告沪(崇)征地告(2014)第028号复印件1份，落款时间为2014年5月29日；
2、房屋征收补偿协议复印件1份，落款时间为2016年12月16日；
3、上海市崇明房屋征收服务事务所有限公司(征收集体土地房屋补偿结算表)复印件1份；
4、关于庙镇医院动迁地块黄付忠(户)情况说明复印件1份，说明单位上海市崇明房屋征收服务事务所有限公司，落款时间为2017年11月7日；证明对原告的房屋及装潢已经全部补偿，现有两承租户未搬迁，导致原告无法搬迁至动迁房，对于两承租户未给予任何补偿，也不在补偿范围内。
经庭审质证，双方当事人的意见如下：
一、被告对原告提供的证据1、2、3无异议。
二、原告对被告提供的证据1真实性无异议，涉案房屋征收补偿安置协议确实已经签好，原告从未给被告断过电，是案外人管春容断的电，和原告无关；对于证据2原告表示不清楚，是被告和拆迁公司商谈的；对于证据3原告表示不清楚该情况。
三、原告对本院调取的证据1、2、3、4无异议。被告对本院调取的证据2、3、4无异议，对于证据1被告表示公告时间不正确，和被告提供的证据2估价时间不一致。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、被告提供的证据1信访办回复内容无法证明待证事实，故本院不予确认；2、被告提供的证据2估价单，因被告未提供证据原件比对，故本院不予确认；3、被告提供的证据3无法证明待证事实，故本院不予确认。
反诉原告向本院提出反诉，请求判令如下：1、反诉被告支付反诉原告2016年10月1日至2017年10月30日止的正常营业额损失119,600元(按每月9,200元标准计算)；2、反诉被告恢复供电供水；3、反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：2011年11月1日，反诉原、被告签订了房屋租赁合同1份，租期5年，自2011年11月1日至2016年10月31日止。合同存续期间涉案房屋涉及拆迁，为配合拆迁反诉原告停止了正常营业。反诉原告认为争议是由拆迁引起，反诉被告是被拆迁人，应当赔偿反诉原告的经济损失。
反诉被告答辩称，不同意反诉原告诉请。拆迁是政府行为，应该由政府出面协商赔偿，与反诉被告无关；反诉被告已经签了拆迁安置协议，不同意恢复供电供水。
反诉原告为证明其辩称，向本院提交如下证据材料：
1、(2015)崇行初字第58号民事判决书；(2016)沪02行终292号民事判决书；证明反诉被告拖延签约，损害了反诉原告的合法权益；
2、2015-2016年度工商年度报告，证明2016年反诉原告已经停止营业了，营业损失每月9200元；
3、上海市崇明区人民政府信访办公室信访回单(编号访(2017)XXXXXXXXX)复印件1份，落款时间为2017年5月26日；上海市崇明区庙镇人民政府受理告知单复印件1份，落款时间为2017年5月31日；证明反诉原告因为拆迁补偿事宜向区信访办反映过。
反诉被告未向本院提交证据材料。
反诉被告针对反诉原告提交的反诉证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但不认可证明内容；对证据2不予认可；对证据3表示不清楚。对有争议的证据，本院认定如下：反诉原告提供的证据1、2无法证明其待证事实，本院不予确认；2、反诉原告提供的证据3，反诉被告并未否认，本案纠纷系动迁引发，反诉原告向有关部门反映情况也属合理，故对该证据本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2011年11月1日，原、被告(反诉原、被告)签订了房屋租赁合同1份，原告(反诉被告)将涉案房屋底层中间1间出租给被告(反诉原告)使用，面积35平方米，租期5年(自2011年11月1日至2016年10月31日止)，月租金700元。合同签订后，双方依约履行了合同。2015年4月，被告(反诉原告)在原房屋租赁合同的基础上达成口头租赁协议，被告(反诉原告)承租涉案房屋二层西侧南边房屋1间及西侧北边房屋1间，每间房屋月租金为150元，租期自2015年5月1日起算，未约定租期的到期日。双方也未就此另行签订书面的房屋租赁合同。上述3间房屋的月租金共计1,000元。2016年4月底前的租金，双方已经结清。2016年5月1日起，因原告(反诉被告)房屋涉及拆迁，被告(反诉原告)未按约支付租金。合同到期后，被告(反诉原告)未腾退其承租的房屋。2016年12月16日，原告(反诉被告)就涉案房屋签订了拆迁安置补偿协议，该协议不包括承租人的拆迁利益。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的房屋租赁合同及达成的口头租赁协议均系双方的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。现涉案房屋底层中间1间的房屋租赁合同已经到期，故被告应将该房屋腾退给原告。二层西侧2间房屋，双方未签订书面的房屋租赁合同，也未约定租期到期日，应视为不定期的租赁合同，且原告就涉案房屋已经签订拆迁安置补偿协议，故原告要求解除该两间房屋的口头租赁合同，本院予以支持。口头租赁协议解除后，被告应将该两间房屋腾退给原告。被告作为承租方有义务按约支付租金，其所租用的房屋被列入拆迁范围不能作为被告拒付租金的理由，故被告应当按照每月1000元的标准支付自2015年5月1日起至房屋实际腾退之日止的租金(使用费)。反诉原告要求反诉被告承担停业损失，被告不予认可，上海市崇明房屋征收服务事务所有限公司出具的情况说明已经明确反诉被告签订的拆迁补偿安置协议不包括承租人的利益在内，故反诉原告的该项请求，依据不足，本院不予支持。鉴于反诉被告已经签订拆迁安置补偿协议，故反诉原告要求反诉被告恢复供电供水的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告袁芳蓉于本判决生效之日起十日内将上海市崇明区庙镇宏海公路XXX号(即上海市崇明区庙镇庙西村XXX号)底层中间1间房屋腾退给原告黄付中；
二、解除原、被告于2015年4月就上海市崇明区庙镇宏海公路XXX号(即上海市崇明区庙镇庙西村XXX号)二层西侧南、北各1间房屋达成的口头租赁合同，被告袁芳蓉于本判决生效之日起十日内将上述房屋腾退给原告黄付中；
三、被告袁芳蓉于本判决生效之日起十日内支付原告黄付中自2016年5月1日起至2016年9月底的租金人民币5,000元；
四、被告袁芳蓉于本判决生效之日起十日内支付原告黄付中自2016年10月1日起至实际腾退之日的房屋租金(使用费)，按每月人民币1,000元的标准计算；
五、原告黄付中其余的诉讼请求，不予支持；
六、反诉原告袁芳蓉的反诉请求，均不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币250元，由被告袁芳蓉负担；反诉案件受理费人民币743元，由反诉原告袁芳蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 施 杰
代理审判员 顾锦华
人民陪审员 高士生
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 郭瑞梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。