湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终779号
上诉人（原审原告）吴策，男，1973年7月25日出生，汉族，安徽省枞阳县人，个体工商户，现住湖南省资兴市。
委托代理人何忠诚，湖南又一村律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹灿成，男，1983年8月1日出生，汉族，湖南省资兴市人，居民，住湖南省资兴市。
被上诉人（原审被告）张军，女，1981年4月15日出生，汉族，湖南省安仁县人，农民，住湖南省郴州市北湖区。
被上诉人曹灿成、张军的委托代理人何华江，湖南宏法律师事务所律师。
上诉人吴策因与被上诉人曹灿成、张军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2015）资民一初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人吴策及其委托代理人何忠诚，被上诉人曹灿成、张军及其委托代理人何华江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年8月17日，吴策向曹灿成交付10,000元房租订金，用于承租曹灿成、张军从法院抵债而来的坐落于湖南省资兴市竹园路东侧（原水电八局青少年活动中心内、原东江温泉山庄）的房屋。2014年8月18日，吴策（乙方）与曹灿成、张军（甲方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定租赁期限八年，自2014年8月18日至2022年8月18日止。房屋免租期为五个月，自签订合同时算至2014年12月31日。房屋年租金人民币10,000元，自2015年元月算起，租金每半年付一次。乙方保证按时交租，先交后用。合同签订后，因吴策未向曹灿成、张军交付剩余20,000元保证金，曹灿成、张军亦未提交相关产权材料及接通水电，双方为此进行协商，并于2015年2月11日达成新的协商意见。随后吴策向曹灿成交付土地租金18,000元，房屋租金10,000元，曹灿成向吴策出具了一份收条：“收到天星眼镜店吴策交原东江温泉山庄土地租金壹万捌仟元整，房屋租金壹万元整，共计二万八千元整，房屋租金延续到2015年9月前开始支付租金。”2015年8月31日，曹灿成、张军向吴策发出《催收房屋及场地租金、保证金通知》，要求吴策在收到通知后7日内一次性支付租金4万元及保证金2万元。因吴策未按要求交纳租金及保证金，曹灿成、张军于2015年9月13日向吴策发出《解除房屋及场地租赁合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋及场地租赁合同》。吴策认为，合同签订后，曹灿成、张军并未将房屋和场地产权的相关材料交付给吴策，也未接通水电，导致吴策一直无法使用租赁的房屋及场地，且根据曹灿成于2015年2月11日出具的收条，房屋租金应自2015年9月后才开始计算。双方为此发生纠纷，吴策遂向原审法院提起诉讼，请求：1、确认《解除房屋及场地租赁合同通知书》无效；2、判令曹灿成、张军继续履行《房屋及场地租赁合同》；3、本案诉讼费用由曹灿成、张军负担。
原审法院认为，本案争议焦点为《解除房屋及场地租赁合同通知书》是否具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”。经审理查明，吴策与曹灿成、张军签订《房屋及场地租赁合同》后，因租金、保证金及房屋场地权属材料交付和水电接通等问题产生争议，为此，双方于2015年2月11日进行了协商，并达成相关约定。该约定应视为《房屋及场地租赁合同》的补充。庭审中，双方就2015年2月11日达成的约定的内容产生争议。吴策认为，曹灿成当天向出具的收条注明“房屋租金延续到2015年9月前开始支付”，意即同意免除吴策2015年上半年的租金，吴策自2015年9月起开始按合同约定支付租金。曹灿成、张军则认为“房屋租金延续到2015年9月前开始支付”是约定吴策应在2015年9月份之前交清2015年上半年的租金，并未同意免除租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。从双方2015年2月11日进行协商的原因来看，目的是为了解决吴策向曹灿成、张军支付租金和合同保证金，以及曹灿成、张军向吴策交付出租房屋场地权属材料并为出租房屋场地接通水电的问题。根据审理查明的事实，吴策事后仍以曹灿成、张军未按《房屋及场地租赁合同》约定向吴策交付出租房屋场地权属材料并为出租房屋场地接通水电作为自己不履行合同义务的抗辩理由。这证明双方在2015年2月11日的约定并未免除曹灿成、张军的这两项合同义务。曹灿成、张军在未减轻或免除己方合同义务的情况下，做出同意再免除吴策2015年上半年租金的让步，并不符合当时双方协商的目的。且曹灿成、张军在《房屋及场地租赁合同》已约定免除吴策5个月租金情况下，仅为了让吴策交付今后可返还的20,000元合同保证金而同意免除超过20,000元数额的半年租金，从一般情理上分析可能性也不大。因此，对吴策提出“房屋租金延续到2015年9月前开始支付”的约定是同意免除吴策2015年上半年租金的理解意见，不予采信。吴策在双方补充约定的期限内未履行交付租金的义务，在2015年8月31日曹灿成、张军《催收房屋及场地租金、保证金通知》要求的期限内仍未履行交付租金的义务。吴策的以上行为违反了《房屋及场地租赁合同》中约定的租金“先交后用”原则，属于违约。曹灿成、张军据此于2015年9月13日向吴策发出《解除房屋及场地租赁合同通知书》的做法，符合法律规定，具有法律效力。在《房屋及场地租赁合同》中明确约定租金“先交后用”原则且曹灿成、张军已交付出租房屋场地的情况下，原告不按约定交付租金的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”的规定。对吴策提出自己系行使同时履行抗辩权的主张，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款（三）项、第六十六条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“驳回原告吴策的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告吴策负担。”
上诉人吴策不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持上诉人吴策的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人曹灿成、张军负担。理由是：一、原审判决认定事实错误。曹灿成、张军未按合同约定将房屋权属资料、场地使用权划分图、水电开好户在交房时一并交给吴策，未履行合同义务，导致吴策不敢投资使用。于是，双方于2015年2月11日对曹灿成、张军的违约进行新的约定，合同继续履行，同时再免租金6个月，房屋租金延续至2015年9月起交纳；因曹灿成、张军需资金周转，吴策还按其要求支付了2015年9月以后的部分租金28,000元给曹灿成、张军。但曹灿成、张军至今仍未交付产权资料和水电开好户，严重违约，导致吴策不能使用房屋，延误投资，给吴策造成重大经济损失。二、原审判决适用法律错误。按租赁合同约定，曹灿成、张军须将房屋产权资料和水电开好户后交付吴策，是交付租赁物的一部分，属应先履行的义务，交纳租金是吴策后履行的义务。吴策未交纳2015年9月以后的租金是行使先履行抗辩权。请二审依法支持吴策的诉讼请求。
被上诉人曹灿成、张军辩称，解除合同是因为吴策不支付租赁费。吴策称曹灿成、张军没按合履行将需要的资料和水电开户交给吴策，与实际不符。吴策在合同约定期限没支付租金，违反了2015年2月11日达成的在当年9月支付之前的租金的约定。原审判决正确，请二审依法驳回上诉，维持原判。
上诉人吴策在二审提交了以下证据：
1、幼儿园连锁《加盟合作协议书》；
2、加盟费收费票据1份；
证据1--2拟证明吴策承租曹灿成、张军的房屋及场地后进行了加盟幼儿园；
3、设计图（4张），拟证明吴策对承租场地进行了装修设计。
被上诉人曹灿成、张军对上诉人吴策在二审提交的证据意见是：对证据1的真实性、合法性，关联性有异议，协议无乙方签名、盖章，且在一审未提交，与本案曹灿成、张军是否有权解除合同无关联性；证据2无银行转账凭证佐证，是虚假的，且与本案无关联；证据3不能证明是用于本案租赁房屋及场地,涉案房屋、场地不能按该设计图改造，也与解除本案合同没有关联。
吴策在二审提交的上述三份证据与本案《解除房屋及场地租赁合同通知书》是否无效的争议没有关联性，本院不予确认。
本院二审审理查明，本案《房屋及场地租赁合同》第五条约定：曹灿成、张军应于合同生效之日起20日内，将该房屋交付给吴策。第六条约定：曹灿成、张军提供与原件核对一致的法院相关文书复印件给吴策，保证在签订合同时该房屋没有产权纠纷，没有按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷。房屋外的场地，应与水电八局协商好，把相关场地使用权划分图纸盖好章提供给吴策。所有问题，曹灿成、张军均在交付房屋前办妥，否则，由此影响到吴策方的项目进展及相关手续问题而造成经济损失的，由曹灿成、张军方承担全部责任、且负责赔偿。第九条约定：吴策交保证金30,000元，先前已付的10,000元定金抵保证金，合同生效后吴策再付20,000元作为保证金。……。第十二条第2项约定：曹灿成、张军负责将水电开好户，交付使用。本案的其他事实，与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是《解除房屋及场地租赁合同通知书》是否有效。
曹灿成、张军是以吴策未按《房屋及场地租赁合同》约定履行先交租金后使用房屋、场地，以及未全额支付保证金，经催告后吴策仍不交付租金和保证金的合同义务为由，而发出《解除房屋及场地租赁合同通知书》的。吴策则认为，曹灿成、张军没有按《房屋及场地租赁合同》约定将租赁房屋相关的法院文书、室外场地划分图以及水电开好户提供给吴策，导致吴策不敢投资使用，于是双方在2015年2月11日另约定曹灿成、张军再免租6个月，租金延续到2015年9月起交纳，吴策未交纳2015年9月以后的租金是行使先履行抗辩权。因此，本案确认《解除房屋及场地租赁合同通知书》是否有效的前提是，合同当事人双方是否按《房屋及场地租赁合同》履行了各自的义务。本案中,曹灿成、张军已将租赁房屋及场地交付吴策，虽然曹灿成、张军交付时没有按合同约定提供租赁房屋、场地的相关手续和接通水电，但吴策并未拒绝接受交付，或证明接受的该租赁物存在产权与使用方面的纠纷，故吴策以此作为自己不履行合同关于租金“先交后用”和全额支付保定金的约定的抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于双方对2015年2月11日“房屋租金延续到2015年9月前开始支付”的约定的争议问题。除了曹灿成在2015年2月11日出具给吴策的收条中注明“房屋租金延续到2015年9月前开始支付”的文字内容外，并无其他证据证明双方明确约定再免除吴策6个月租金；因此，在双方当事人对该文字表述的内容存在不同理解、而吴策又不能证明双方另约定了再免除吴策6个月租金的情况下，应视为未改变《房屋及场地租赁合同》关于房屋、场地租金从2015年元月起算的规定，而仅是将2015年上半年租金交付的时间延缓至2015年9月前交付。吴策未按照合同双方的约定期限履行交付租金，属违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”。曹灿成、张军在吴策未按双方约定交付租金经催告后仍未在催交期限内履行合同义务的情况下，向吴策发出的《解除房屋及场地租赁合同通知书》，符合法律规定，具有法律效力。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。吴策提出撤销原审判决，改判支持其诉讼请求的上诉理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴策负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小峰
审 判 员 徐作顺
代理审判员 曹 颖
二〇一六年七月五日
书 记 员 梅 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。