山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1682号
上诉人（原审原告）：尹绪山，男，1941年6月29日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：毕玉良，山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：段明安，男，1966年8月30日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：程雅琼，山东元序律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐小惠，山东元序律师事务所律师。
上诉人尹绪山因与被上诉人段明安房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹绪山上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判并支持尹绪山的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由段明安负担。事实与理由：1.一审判决认定事实严重错误。(1)尹绪山提供的《租用看管住房协议》足以证实双方之间系房屋租赁合同关系。如果双方系房屋买卖关系的话，尹绪山与段明安之间没有必要签订《租用看管住房协议》。(2)一审判决认定双方为买卖关系的五点理由均不成立。首先,关于录音，一审判决断章取义，只摘取了对段明安有利的内容，没有从整体上分析案件事实。同时该录音中，尹绪山多次表达了租赁看管之意。而且该录音资料系在尹绪山不知情的情况下偷录，也没有其他有效证据予以佐证，不能作为定案依据。尹绪山之所以在录音中提到买回或赎回是有着原因的。段明安一直在外扬言房子是买的，意在混淆视听。当时尹绪山因找不到《租用看管住房协议》有理说不清，在这种情况之下，尹绪山的意思是就算是段明安买的，尹绪山再买回来还不行吗，毕竟双方之间有着其他经济上牵扯，段明安对房子也进行了相应的翻建。2014年12月27日录音中，尹绪山说：“口头协议你问长安在这里，在北京你问问你两个爸爸，我说就算多钱卖给你，有这个话吗，我是说的你出个价我买回来，这句话啥意思没有”，该部分内容意思就是说就算卖给段明安，我再买回来，言外之意就是在尹绪山看来根本就没有卖给过段明安，只是双方之间过多的经济牵扯、亲情牵扯才说出赎回和买回的话来。上述2014年12月27日的录音内容证实了在尹绪山看来，双方之间一直履行的是书面的《租赁看管住房协议》，并非买卖协议。2015年1月2日的录音内容中，尹绪山所说的“后来我发现了你都扒了来，我那时候一气之下，我连门都不进了”，也证实了在尹绪山一直认为双方之间是严格按照《租赁看管住房协议》履行各自义务的。如果是买卖的话，尹绪山没有必要生气。其次，关于段明安提到的4万元的性质，一审法院定性错误。尹绪山与段明安系舅舅与外甥关系，尹绪山一直认为此款项为借款，并明确记着双方之间的经济往来账目。在2015年1月2日的录音中，尹绪山还给段明安进行了对账，双方经济往来不单单只是这4万元。在一审开庭时，在段明安没有任何证据的情况之下，尹绪山敢于认可曾收到过诸多款项，是因为尹绪山一直没有认为过该款项是房款，其一直认为是借款。而且基于尹绪山与段明安之间的亲属关系，借款不写借据符合人情常理，如果说收到购房款不写收据的话就不符合常理了。第三，秦口峪村委会从来没有参与过尹绪山与段明安之间的纠纷，双方之间到底是何种关系，作为一个没有感知的组织单位怎么会知道二人之间纠纷的起源。段明安多次参与村委会的工程施工，与村委会之间有着利益关系。何况该证明上没有负责人的签字，更没有出庭接受质询，根本不能作为定案依据。第四，双方之间签订的是租赁看管住房协议，尹绪山的主要目的不是收取房租，而是让段明安看管好房子；双方是舅舅外甥关系，里面住着尹绪山的亲姐姐；尹绪山与段明安之间有着诸多的经济往来，段明安对尹绪山经济上有所帮助。综合以上原因，尹绪山没有向段明安收取房租。第五，王长贵系段明安的岳父，其证人证言显然不能作为可信证据。综上，一审判决的5个所谓的理由均不成立，更无法形成证据链条。这些证据也无法对抗《租赁看管住房协议》这一书证及至今房屋院落一直登记在尹绪山名下这一事实。2.一审法院适用法律错误。（1）根据我国《物权法》的规定，不动产的物权归属以登记为准，至今为止该房屋院落登记在尹绪山名下，房屋院落产权仍然属于尹绪山所有。假设尹绪山与段明安之间真的存在买卖关系，那么段明安也只是对尹绪山享有合同债权，无法与所有权这一绝对权力相对抗。换言之，不论双方之间到底是何种法律关系，从法律上来说，房屋院落是尹绪山的，段明安都应腾房。如果买卖关系存在的话，段明安只能对尹绪山主张合同债权，其绝不享有房屋院落的物权。（2）尹绪山认为房屋买卖合同应为要式合同，只要双方之间没有签订书面的合同，合同关系即没有成立。3.退一步讲，尹绪山一直主张双方履行的是书面的《租赁看管住房协议》，段明安认为履行的是所谓的口头的买卖协议。在这种情况之下，也就说双方之间自始至终根本没有形成一个合意内容，房屋院落按照房产登记仍然属于尹绪山所有。4.登记在段明安名下的（93）字第05***号建设用地使用证明显为伪造或变造的证件，涉嫌伪造、变造国家证件罪，一审法院不但追究其法律责任，反而认可该证据，尹绪山难以理解。（93）字第05***号建设用地使用证一直登记在尹绪山名下，西营国土资源所出具了证明，证明没有过户他人名下的信息。据此，完全可以断定段明安名下的（93）字第05***号建设用地使用证为伪造或变造，势必有人涉嫌伪造或变造国家证件的罪名，一审法院应当将该情况报至公安机关予以侦查。
段明安辩称，1.段明安在一审提交的三份录音，尹绪山认可其真实性。三份录音均可证明：尹绪山与段明安签订《租用看管住房协议》确实是为了避免缴纳契税；尹绪山早已收到段明安4万元购房款项的事实；尹绪山将涉案院落集体土地使用证交付给段明安且为了段明安办理过户出具了继承证明。2.《秦口峪村委会证明》系济南市历城区西营镇秦口峪村委会主任于连贵与党支部书记李宗信共同出具。段明安持有李宗信、于连贵签字的《村民委员会公章使用申报单》到西营街道办事处加盖的村委会公章。因此，济南市历城区西营镇秦口峪村委会证明虽只加盖公章，但足以证明尹绪山找过村委会协调想将涉案院落再买回来的事实。3.《租用看管住房协议》约定“乙方在租用看管期间，每年向甲方交租金1000元。”但段明安未按合同约定交纳租金，尹绪山也从未催要过，显然不符合常理。且协议约定“如甲方10年后不需要此房，定价4万元卖给乙方，办理合法转户手续，结清款项”结合段明安已将4万元购房款支付给尹绪山的事实可以说明尹绪山与段明安之间系买卖关系。4.涉案房屋院落的集体土地使用证并非一直登记在尹绪山名下。早在2002年，尹绪山便协助段明安办理了集体土地使用证的过户手续。2013年济南市国土资源局历城分局统一换发时，段明安将原集体土地使用证上交至村委会，由村委会交至国土部门。国土部门也为段明安换发了新的集体土地使用证。因此，涉案院落产权登记发生了变动，并非属于尹绪山所有。5.段明安购买尹绪山院落后对部分房屋进行了翻建并将自己原有的宅基地卖给同村人孔凡水。段明安除涉案房屋外在本村没有其他宅基地。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，驳回尹绪山的上诉请求。
尹绪山向一审法院提出诉讼请求：1.判令段明安腾出从尹绪山处所租赁的房屋院落，并将房屋院落交付给尹绪山；2.诉讼费用由段明安承担。
一审法院认定事实：双方当事人无异议的证据和事实：尹绪山系段明安之舅。尹绪山在济南市历城区秦口峪村原有411.6平方米院落一处，地上建筑包括北屋7间、东屋2间、西屋2间、大门1间、栏1间。1993年6月，该院落进行了土地登记，使用者姓名为尹绪山。1997年12月1日，尹绪山作为甲方与作为乙方的段明安，签订“租用看管住房协议”一份，内容为“…租用看管10年，自1997年12月至2007年12月。双方协议如下：1、甲方留北屋西头2间，小西屋一间，住用到协议期为止，2、乙方在租用期间必须保证房屋不塌不漏，如有维修费用乙方自负，3、如有改造建设必须经甲方同意，否则甲方不负任何责任，4、甲方如需搬回时，提前半年告知乙方作准备，5、乙方在租用看管期间，每年向甲方交租金1000元，终止协议时，按实租用时间交清租金，6、如甲方10年后不需要此房，定价4万元卖给乙方，办理合法转户手续，结清款项，7、如有特殊情况，双方另行协商。”段明安1997年12月2日给付尹绪山1万元、1998年3月给付尹绪山1万元、1999年10月给付尹绪山2万元。1998年，段明安拆除重建北屋4间、西屋3间，并在平房上新修建4间瓦房。2002年12月26日，尹绪山为段明安出具了证明一份，内容为“秦口峪村尹绪山的房产，有外甥段明安继承，特此证明”。
对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：关于段明安给付尹绪山4万元款项的性质，尹绪山主张系在仲宫买房交房款借了2万元，装修时1万元，预交1万元，但未提交证据予以证实，一审法院不予采信。尹绪山提交济南市历城区西营镇秦口峪村村民委员会2016年9月20日出具证明一份，证实段明安在该村仅有涉案院落一处院落，系段明安从尹绪山处购买并翻建，村委会2005年全村房屋测量时得知尹绪山、段明安已于2002年办理了过户手续，2013年，因统一换新证，段明安将手中持有的该处房产集体土地使用证通过村委会上交国土所。2015年，尹绪山想回购房屋时找村委会协调过此事。2015年济南市国土资源管理局历城分局得知此房产有纠纷后未下发新证。尹绪山对真实性无异议，但认为证明内容不属实，因段明安在本村并非只有这一处院落，且村委会无法知道尹绪山、段明安之间有何种协议。一审法院认为，该证明系村民自治组织出具，对本村事务应当有所了解，其所证明的事项亦未超出其可以知悉的范围，上述证明予以认定。尹绪山对以上事实反驳无其他证据证明，不予采信。段明安提交2014年12月27日尹绪山与段明安配偶王海云在段明安家中的对话，录音中尹绪山承认卖房事实并在段明安办理过户手续时为段明安出具了证明；提交2015年1月尹绪山与段明安在段明安家中的录音，证实尹绪山承认涉案院落之所以签订《租用看管住房协议》是为了避免缴纳契税，并且卖给段明安且已经收到了段明安4万元购房款，也承认涉案房产集体土地使用证给了段明安以便段明安办理过户手续，并为段明安出具了继承证明，现尹绪山想出资6万元将涉案院落收回来；提交2014年12月25日尹绪山与段明安配偶王海云的电话录音，该录音可以证明尹绪山将涉案院落的集体土地使用证给了段明安并为段明安办理过户出具了继承证明，集体土地使用证使用人的名字已经变更成了段明安，现想重新购买回来。尹绪山对录音内容无异议，但认为谈话中心思想是租用看管住房协议，录音中强调不是卖给段明安。且录音无法与涉案房屋登记在尹绪山名下相对抗，此录音无法与涉案房屋登记在尹绪山名下相对抗，假设尹绪山、段明安之间买卖合同存在，尹绪山现明确不同意将涉案房屋登记在段明安名下，其买卖合同也是无法履行的。以上证据段明安对真实性无异议，一审法院予以认定。
经尹绪山申请，一审法院调取了（93）字第05***号土地使用权登记档案，济南市国土资源局历城分局西营国土资源管理所出具证明二份，证实（93）字第05***号土地使用证笔误写为（93）字第05***号，同时（93）字第05***号土地使用权证档案中无过户给其他人的信息。段明安提出异议，认为即使在宅基地使用权转让后，该宅基地原始地籍档案中使用权人也不会变更。以上证据，段明安未对真实性提出异议，一审法院予以认定。
经段明安申请，一审法院调取了（93）字第05***号建设用地使用证复印件、（2013）第111***号建设用地使用权证复印件（标识为注销）。尹绪山对（93）字第05***号建设用地使用证提出异议，认为该证号为1993年，但根据段明安陈述实际办理为2002年12月26日以后，盖章处无日期，因此不真实，且此时济南市土地管理局公章已作废，不再使用。结合段明安提交的录音证据证实，尹绪山将土地使用证交给段明安之妻王海云，并为其出具了更名相关凭证。因此，（93）字第05***号建设用地使用证的变更应有相关书面依据，至于是否符合法律规定，应由土地管理部门认定，一审法院不作认定。济南市国土资源局历城分局未在该档案中予以标识注销等信息，并以该证为基础换发了（2013）第111***号建设用地使用权证，视为认可该建设用地使用证，故一审法院对以上证据予以认定。
一审法院认为，本案焦点问题为尹绪山与段明安之间是否存在房屋买卖关系。尹绪山主张双方系租赁看管关系，一审法院不予认可，理由如下：一、依据段明安提交的录音证据证实，尹绪山已将土地使用证交付段明安，并为段明安出具了变更手续。录音中尹绪山欲以六万元或原价赎回。二、段明安支付4万元的性质，尹绪山无法提供证据证实系租金、借款等用途，该款项性质更符合段明安陈述的购房款；三、历城区西营镇秦口峪村村委会出具的证明证实，尹绪山就买回涉案院落一事，找到村委协调，但段明安未同意。四、尹绪山、段明安签订的租用看管住房协议第六条写明，“如甲方10年后不需要此房，定价4万元卖给乙方，办理合法转户手续，结清款项”。段明安未按合同约定交纳租金，尹绪山也未催要，不合常理。尹绪山为段明安出具的证明记载，涉案房产由段明安继承。均从侧面反映了双方并非租赁关系。五、租赁款房协议中证明人王长贵的证人证言证实尹绪山、段明安名为租赁实为买卖的事实。故通过以上原因分析，段明安提交的证据已经形成了完整的证据链，且证明力明显优于尹绪山提交的证据，足以证实，尹绪山、段明安双方对涉案房屋名为租赁实为买卖关系。段明安依据双方订立的买卖合同，段明安已实际交付了房款4万元，并实际占有该房屋，双方意思表示真实有效，其作为该房屋、院落实际占有人，权利应得到保护。尹绪山要求段明安将院落交回，于法无据，不予支持。判决：驳回尹绪山的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由尹绪山负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题为尹绪山与段明安之间是否系房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不予以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，段明安主张双方系买卖合同关系，并提交的尹绪山与王海云、段明安的通话录音、济南市历城区西营镇秦口峪村民委员会的证明、王长贵的证人证言、继承证明予以证实。本院分析如下：1.通话录音中尹绪山认可其将涉案房屋售予段明安并收取了4万元的购房款；2.尹绪山向段明安出具的继承证明与段明安关于为规避房屋买卖的契税而采取以继承的方式获取房屋的主张相互印证；3.证人王长贵虽系段明安的亲属，但亦系尹绪山的亲属、《租用看管住房协议》的证明人，故一审法院结合其他证据，对其证人证言予以采信并无不当，本院亦予以采信。该证人证言证实涉案房屋已经售予段明安；4.济南市历城区西营镇秦口峪村民委员会的证明证实段明安购买了此房屋，后将原集体土地使用证收回，办理了新的土地使用证。尹绪山曾要求村委会协调回购涉案房屋事宜；5.尹绪山认可其将土地使用权证交予段明安。以上证据形成一个完整的证据链，足以认定双方之间系房屋买卖合同关系。尹绪山主张其与段明安之间系租赁合同关系；其收到段明安的4万元中的2万元系借款，抵顶了段明安应支付的租金，但尹绪山无证据证实该2万元为借款，且该2万元亦与《租用看管住房协议》中约定的租金数额不符，故尹绪山提供的证据不足以证实《租用看管住房协议》系双方真实意思的表示且实际履行，因此本院对尹绪山的上述主张不予支持。因尹绪山已经收取了段明安的房款4万元，故其要求段明安腾房后将涉案房屋交付尹绪山的主张于法无据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，尹绪山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人尹绪山负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年三月十五日
书记员 郭婷婷