江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0203民初1171号原告：刘菊仙，女，1946年10月1日出生，汉族，住江西省。诉讼代表人：易和平，男，1953年10月8日出生，汉族，住江西省。被告：景德镇市城都房地产开发有限公司，工商注册号360200110000054，原住所地江西省景德镇市珠山区为宇路（为民培训楼）。法定代表人：李咸丰（原姓名李华），该公司经理。原告刘菊仙与被告景德镇市城都房地产开发有限公司（以下简称“城都房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理，原告刘菊仙及诉讼代表人易和平到庭参加诉讼�被告城都房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。审理期间，本案呈报批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告刘菊仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告城都房地产公司交付房屋，并支付过渡费等38400元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月24日，原告与被告城都房地产公司签订《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》，被告城都房地产公司以为民安置楼3幢7单元和8单元的313、315、413号建筑面积分别为73、125、73平方米房屋与原告方被拆迁宿舍进行产权调换。原告应补给被告差价100000元。以后，双方另行约定，原3幢7单元313、413房屋转至四号安置房五单元3010室（89平方米）、4010室（89平方米），原告补差价38400元。合同签订后，被告拆除原告房屋，却一直不交付安置房。经反复催促，2015年1月7日，刘德福代表被告城都房地产公司书面承诺“2015年6月底前负责交房”。至今，被告仍未履行交房义务。为维护自身合法权益，原告故诉至法院。原告刘菊仙围绕其诉讼请求，向法院提交了如下证据：1.刘菊仙身份证和常住人口登记卡，证明原告诉讼主体资格；2.原告与被告城都房地产公司在2007年4月24日签订的《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》、城都房地产公司出具的收条、城都房地产公司在2007年5月19日出具的《承诺》、双方等人在2009年4月10日签订的《合同》，证明被告城都房地产公司以四号安置房五单元3010室和4010室，建筑面积均为89平方米房屋两套，与原告宿舍进行产权调换，原告已支付安置房差价40000元事实；3.《承诺书》，证明刘德福代表被告承诺在2015年6月底交房，逾期交房，由刘德福本人负责；4.欧阳宗修常住人口登记卡和火化费收款凭证，证明原告丈夫欧阳宗修于2007年3月20日死亡；5.城都房地产公司工商注册登记信息，证明被告身份信息及主体资格。被告城都房地产公司辩称，诉争的第4幢安置房并不在其公司开发的陶玉新都地块红线范围内，是原来景德镇市为民瓷厂西十四栋宿舍住户要求其公司拆迁的。2006年拆的，当时，规划设计建7+1层安置房。施工过程中，该安置房地基遇到流沙，重新设计打桩；又因周边居民不同意建，造成停工，延误了时间，并增加了成本。现在安置房只有4+1层，起诉的有五十多户，不够分配。希望与拆迁户协商处理，共同承担一定损失，解决好安置问题。被告城都房地产公司对其辩解，向法院提交了如下证据：1.景德镇市国土资源局在2004年9月18日颁发的建设用地许可证，景德镇市�产管理局在2004年9月29日颁发的房屋拆迁许可证，景德镇市为民瓷厂在2005年4月10日制作的《关于筹建安置房的请示》，景德镇市为民瓷厂和城都房地产公司在2007年6月27日制作的《关于要求解决为民危房拆迁安居建设的请示报告》，景德镇市国土资源局《关于市为民瓷厂市城都房地产公司的意见》；2.城都房地产公司在2003年11月11日发布的房屋拆迁通知，景德镇市为民瓷厂与城都房地产公司在2004年4月1日签订的协议，城都房地产公司与景德镇市为民瓷厂在2008年12月28日制作的《关于申请筹建安置房的请示报告》，2009年6月30日拆迁户座谈会记录。本院组织当事人进行证据质证。经审核刘菊仙身份证和常住人口登记卡、房屋拆迁产权调换协议书、收条、承诺、合同、承诺书、欧阳宗修�住人口登记卡与火化费收款凭证、城都房地产公司工商注册信息、用地许可证，房屋拆迁许可证、关于筹建安置房的请示、关于要求解决为民危房拆迁安居建设的请示报告、关于市为民瓷厂市城都房地产公司《关于要求解决为民危房拆迁安居建设的请示报告》的意见、房屋拆迁通知、为民瓷厂与城都房地产公司签订的协议、关于申请筹建安置房的请示报告、拆迁户座谈会记录的真实性、与案件待证事实的关联性，本院予以采信，并在卷佐证。依据当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：位于景德镇市××山区为××号地块（具体范围以规划红线为准），占地面积15079㎡，由被告城都房地产公司在2003年8月8日通过公开挂牌招标竞得，进行开发。因住户拆迁安置问题，2004年4月1日，被告与景德镇市为民瓷厂协商签订《协议》一份，约定：安�房地块由甲方（市为民瓷厂）提供，乙方（城都房地产公司）全额投资承建。房屋及土地产权归属甲方。甲方所提供的场地发生的直接、间接损失，如误工费、搬迁费、水电安装等均由乙方承担。安置房单套面积原则上不得突破拆迁面积，等等。2004年9月18日，被告城都房地产公司取得该地块建设用地许可证。2004年9月29日，景德镇市房产管理局颁发该地块房屋拆迁许可证。2005年4月10日，景德镇市为民瓷厂制作《关于筹建安置房的请示》向江西省陶瓷工业公司、景德镇市国土资源局报告，要求：在为民瓷厂红线范围内划出一块地，由城都房地产公司投资新建职工安置房，用于安置3号地块的拆迁困难户。拆迁户一经入住，就由城都房地产公司向为民瓷厂办理交管手续，作为为民瓷厂西区宿舍进行编号，纳入为民瓷厂统一管理，土地、房屋产权随即归属为民瓷厂。原告�菊仙原居住在景德镇市为民瓷厂宿舍西区4栋11号，因被告城都房地产公司开发需征用。2007年4月24日，原告刘菊仙以其与被告城都房地产公司下设非独立核算部门为宇路项目部经协商签订《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》一份，约定：乙方（刘菊仙）被拆迁房屋位于（市为民瓷厂）西四栋（附）11号，建筑面积125平方米。甲方（城都房地产公司为宇路项目部）以（市为民安置楼3幢七单元313室，建筑面积73平方米砖混结构住宅；七单元413室，建筑面积73平方米砖混结构住宅；八单元315室，建筑面积125平方米砖混结构住宅（共计三套），与乙方被拆迁房屋进行产权调换。进行差价结算后，乙方应付给甲方100000元。甲方支付乙方其他各类补助费1158元。甲、乙双方在拆迁时暂不结算产权调换差价，在安置房价格确定后，甲、乙双方应按协议结算办法结�产权调换差价。乙方应在协议签订后30日内将住房交甲方拆除。同时，双方在协议书上写明：过度费由甲方按月支付200元到交付钥匙时，搬迁奖励1000元。协议签订当日，原告即向被告支付房屋置换差价40000元。城都房地产公司为宇路项目部收款后，出具收据一份交给原告。2007年5月19日，城都房地产公司为宇路项目部及刘德福出具《承诺》一份给原告，言明：本人承诺西4栋11号刘菊仙所安置的第3栋安置房313、413、315在十个月内，如未建好主体，本公司每月按1000元罚款，另外每月仍继续付过渡费至（刘菊仙）拿到第3栋安置房钥匙为止，并且合同第六条（即：甲、乙双方在拆迁时暂不结算产权调换差价，在安置房价格确定后，甲、乙双方应按协议结算办法结清产权调换差价）取消。此后，双方经协商，被告将所开发的位于景德镇市为宇路陶玉新都G栋G301号安置给原告，�告应向被告补差价为69700元（125㎡×500元+6㎡×1200元＝69700元）。2009年，原、被告另行协商，约定：原3幢七单元73×2＝146㎡（两套）现转至（市为民瓷厂北门西边）第4幢安置房五单元3（0）10号（89㎡）和4（0）10号（89㎡），平面方差89×2-73×2＝32㎡，应补差价32×1200元＝38400元。以上，被告城都房地产公司应支付给原告各类补助1158元、奖励1000元，以及过渡费。原告余菊花尚余房屋差价68100元未付。2009年4月10日，被告城都房地产公司与原告刘菊仙等为民瓷厂宿舍拆迁户协商签订《合同》一份，约定：城都房地产公司保证在此协议日起十二个月内，至2010年4月9日前，建好安置房，水电到位，安排拆迁户入住。如超过时间未能完成，安排拆迁户入住为民瓷厂球场所建商品房等等。2011年7月，被告城都房地产公司计划开工建设7+1层，每层六个单元12户的为宇路第4幢安置户。该第4幢安置房因与周边已建成房屋间距不能达到建筑规划许可的标准，以及征用的地基面积不足，至2015年2月，仅建成五层（底层车库），每层五个少半个单元9户建筑物。被告计划用以安置原告的四号安置房五单元3010室和4010室，建筑面积均为89平方米砖混结构住宅两套，未做。期间，2015年1月7日，被告城都房地产公司股东刘德福代表被告向拆迁户出具《承诺书》一份，言明：公司在2015年6月底由建筑商交付给公司所有拆迁户房子。并注明：如因建筑商工程款未按合同支付所造成未交付，由我（刘德福）本人负责。原告多次催促被告交房无果，故诉至法院。另确认，诉争的位于景德镇市为民瓷厂北门西边第4幢安置房，至今窗户仅装有外框，楼梯扶手未安装，水电未接通，且未取得人民政府有关部门的许可，未经竣工验收。本院认为，原告刘�仙与被告城都房地产公司平等民事主体之间协商签订的房屋拆迁产权调换协议书，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规禁止性规定，该房屋拆迁产权调换协议书依法成立。当事人双方应按约定全面履行自己的义务。原告刘菊仙按约将其房屋交付被告拆除，并按约支付置换房屋差价，被告城都房地产公司应履行按约交房义务。被告城都房地产公司自原告刘菊仙将住宅交付拆除，仅交付一套安置房，至今仍未按约定期限向原告交付另外两套安置房屋，依法应承担违约民事责任。原告现在主张被告城都房地产公司履行交付房屋义务，因被告城都房地产公司计划安置原告的为民瓷厂第4幢安置房五单元3010室和4010室，没有建造，本院结合实际情况予以支持。鉴于被告城都房地产公司开发建设的为宇路第4幢安置房尚未竣工验收现状，根据《中华人民共和国城�房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，本院酌定交房时间为45日。被告城都房地产公司提出，所建的安置房因变更规划设计，周边居民不同意建，造成停工，延误了时间，并增加了成本，要求拆迁安置户适当增补差价，或者在诉争安置房拆迁后统一分配补偿款。因原告刘菊仙不同意，被告城都房地产公司，以及相关单位景德镇市为民瓷厂未尽审慎义务所产生的后果，应自行承担。但本案所涉安置房系单位集资合作建房，属于应当纳入景德镇市经济适用住房建设计划和用地计划管理的经济适用住房，被拆迁房屋调换产权安置超出面积部分与同地段同类普通商品住房有关价格差，因为属于经济适用住房主管部门行政管理范畴，本院不作处理。原告刘菊仙主张被告承担的过渡费等，本院审核认为，虽然，被告城都房地产公司在2007年5月19日承诺，如未在十个月内建好第3栋安置房主体，每月仍继续付过渡费，另每月按1000元罚款，但此后，被告已将景德镇市为宇路陶玉新都G栋G301号房屋一套安置给原告，并另行商定原第3幢七单元313、413调换至第4幢五单元3010室和4010室。现原告刘菊仙未主张违约金，但考虑到双方在2009年4月10日合同约定，在2010年4月9日未能交付安置房，则安排拆迁户永久入住商品房，本院对被告城都房地产公司应支付原告的过渡费按每月300元予以酌定。自2007年4月24日至2017年9月24日，被告应支付原告过渡费37500元。其他拆迁补助、奖励，按协议约定金额予以支持。原告刘菊仙未支付安置房差价，因涉及双方约定的对违约责任及效力，原告在本案中未提出相关诉求，本案不予处理，双方可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第�十二条第四项、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条、第二十二条、第二十五条，并参照原建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发经的通知》（建住房[2007]258号）第二十八条、第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：被告景德镇市城都房地产开发有限公司在本判决生效后45日内将位于景德镇市为宇路的景德镇市为民瓷厂第4幢安置房建筑面积为89㎡房屋两套交付原告刘菊仙使用，并支付过渡费37500元、各类补助费1158元、奖励1000元；如不能交付该第4幢安置房两套建筑面积为89㎡房屋，则向原告刘菊仙交付同地段同类建筑�积为89㎡安置房两套。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1792元，由被告景德镇市城都房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  伍建平人民陪审员  程园发人民陪审员  ＸＸ芳二〇一七年九月二十日书 记 员  徐 娜