江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0583执异32号
异议人（案外人）薛露。
委托代理人吕璐，江苏闻贤律师事务所律师。
委托代理人周颖，江苏闻贤律师事务所律师。
申请执行人中国银行股份有限公司昆山分行，住所地昆山市前进中路306号。
被申请执行人杨海波。
被申请执行人刘云。
本院受理执行申请执行人中国银行股份有限公司昆山分行与被执行人杨海波、刘云金融借款合同纠纷一案，异议人（案外人）薛露提出执行异议，对本院（2015）昆执字第02553号案件中查封的昆山市玉山镇西寺弄XX号楼XXX室房屋主张权利，请求解除查封措施。本院立案后依法成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
原告中国银行股份有限公司诉被告杨海波、刘云金融借款合同纠纷一案，江苏省昆山市人民法院于2014年3月25日作出（2014）昆商初字第0707号民事判决书，判决：被告杨海波、刘云归还原告中国银行股份有限公司昆山分行截止至2014年3月18日的借款本金30万元、利息3897.77元以及自2014年3月19日起至本判书确定的履行之日止的利息（利息计算方式：以30万元为基数，按合同约定的利率计算）。案件受理费5920元，保全措施申请费2270元，公告费690元，共计8880元，由被告杨海波、刘云负担。该判决生效后，因义务人杨海波、刘云未按生效法律文书的规定的期限履行金钱给付义务，权利人中国银行股份有限公司昆山分行据此向江苏省昆山市人民法院申请强制执行，请求事项如前判所述，该案于2015年3月23日立案受理，执行案号（2015）昆执字第02553号。该案审理期间对被执行人杨海波、刘云名下登记有位于昆山市玉山镇西寺弄XX号楼XXX室房产（房屋产权证号10××86）予以轮候查封。
异议人（案外人）薛露提出异议称，2014年1月，异议人与杨海波、刘云就昆山市玉山镇西寺弄XX号楼XXX室房产达成购房意愿，初步约定转让价格约人民币100万元,异议人先行支付人民币30万元（杨海波、刘云称按揭贷款余额只有70万元）。双方于2014年1月16日签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋转让价格为人民币1031343元，由异议人代为归还按揭贷款，多退少补，杨海波、刘云将涉案房屋交付异议人实际占有居住。2014年2月25日，异议人又代还按揭贷款882874.01元，故共支付转让价款人民币1183874.01元。然而，在异议人缴清过户所需全部税费后，办理过户手续过程中，涉案房屋因其他债务纠纷被人民法院采取财产保全措施，无法过户登记至异议人名下。异议人认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案被执行人杨海波、刘云将其所有的涉案房屋出卖给异议人，异议人早已支付全部价款并实际占有房屋，而房屋未办妥过户登记手续系被执行人被其他债权人起诉保全所致，异议人对此没有任何过错，故此法院应当依法解除查封手续。
异议人为证明其主张，提交如下证据材料：
1、杨海波、薛露签订的《房屋买卖合同》（中介方：昆山市红运房产咨询有限公司）；
2、昆山市玉山镇西寺弄XX号楼XXX室房屋所有权证（证号：昆房权证玉山字第××号）及土地使用权证（证号：昆国用（2013）第XXXX号）；
3、中国工商银行苏州分行个人购房贷款提前还款申请表、中国工商银行个人还款凭证、中国工商银行个人贷款提前归还查询结果；
4、销售不动产统一发票（发票号码：00445893）及税收缴款书（编号14苏地现08658935、14苏地现契02063763）；
5、江苏省非税收入一般缴款书（编号：0737215525）；
6、昆山华润城市燃气有限公司发票、江苏省电力公司昆山市供电公司发票及用电缴费明细、手机缴纳水电费的凭证截图件、复印件等若干。
审查中，依职权调取本院（2015）昆民初字第0622号原告薛露诉杨海波、刘云房屋买卖合同纠纷一案中涉及昆山市玉山镇西寺弄XX号楼XXX室的存量房买卖合同（合同编号：S2014021517）及江苏省昆山市正信公证处（2014）苏昆正信证民内字第381号公证书等材料。
经审查查明，被执行人杨海波（甲方）与异议人薛露（乙方）于2014年1月26日在中介方昆山市红运房产咨询有限公司介绍下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于昆山市玉山镇西寺弄XX号楼XXX室（建筑面积149.47㎡）转让给乙方，房屋的合同价款为壹佰零三万壹仟三佰肆拾三（¥1031343）元整。另外，在该合同的付款方式部分双方确认，甲方已收到乙方首付款叁拾万元；房屋办理过户前乙方代甲方还清工商银行按揭贷款（金额以银行需要为准）；如乙方总付款超过房屋价格，超过部分甲方应予返还。上述合同由杨海波、薛露、昆山市宏运房产咨询有限公司签字、盖章。
2014年1月27日，经江苏省昆山市正信公证处公证并出具的（2014）苏昆正信证民内字第381号公证书证明，委托人杨海波、刘云于2014年1月24日委托受托人薛素办理出售昆山市玉山镇西寺弄XX号楼XXX室房屋的有关事宜（房屋权证号：昆房权证玉山第10××86号），委托权限“先归还银行贷款或他人借款本息，解除抵押登记，领取他项权证；办理签订存量房买卖合同手续（含网签及撤销网签手续），接受房款，办理房地产产权的过户登记，办理水电、电话、有线电视、管道煤气过户、交房、公证申请、办理查档、代付税款及一切相关手续。办理解除挂失及补办房屋权证。”2014年2月25日薛素、薛为本（薛露父亲）至中国工商银行昆山经济技术开发区支行代杨海波（贷款人）办理个人二手住房购置贷款的提前还款手续，贷款账号11×××57，一次性归还本息合计873342.03元，并同时办理了他项权利的注销手续。同日，买卖双方至昆山市房产交易管理中心办理产权变更手续，签订了存量房买卖合同（合同编号：S2014021517），并由异议人薛露缴纳了房屋登记费、房屋转让手续费及相关税费。其后被执行人将涉案房屋交付异议人，异议人使用该房屋后持续交纳水、电、煤气费至今。
另查明，中国银行股份有限公司昆山分行因与杨海波、刘云金融借款合同纠纷诉至本院，该案于2014年3月25日立案受理，审理案号（2014）昆商初字第0707号。审理期间根据原告中国银行股份有限公司昆山分行申请，本院于2014年4月23日对被执行人杨海波、刘云前述房屋进行轮候查封（该房产因中国民生银行股份有限公司昆山支行诉杨海波、刘云金融借款合同纠纷已被本院以（2014）昆商初字第0421号予以查封）。
再查明，异议人薛露因与杨海波、刘云因本案涉案房屋买卖合同纠纷诉至本院，该案于2015年1月28日立案受理，审理案号（2015）昆民初字第00622号。审理过程中本院于2015年3月2日依原告薛露的申请对诉争房屋即本案涉案房产予以查封。
本院认为，根据法律及司法解释相关规定，除因继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。同时，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行的，应当符合法定情形且其权利能够排除执行。
本案中，异议人与被执行人就涉案房产在被其他民事纠纷案件查封前即已达成协议并签订了书面买卖合同，并经房管部门登记备案，该合同应属合法有效。异议人支付被执行人约定价款后，根据合同约定又以代被执行人提前偿还银行贷款的方式履行了合同约定的全部价款，并以此消除了房产上原有的抵押他项权利，应当视为已支付全部价款。异议人为交易进行支付了房屋登记费、转让手续费、契税等税费。异议人同时提供的其自2014年以来的相关水、电、燃气缴费凭证，从客观上足见其已实际占有使用涉案房屋至今。而涉案房屋的产权过户问题，根据异议人陈述及结合本案证据材料所见，因被执行人在房屋买卖交易中又涉他案纠纷而被其他债权人起诉，进而引起涉案房屋被查封的客观事实，已使房产丧失了通过正常交易行为完成过户登记的可能性，作为交易一方的异议人对此情况无法预知，异议人为实现房屋过户登记亦尝试通过诉讼等合法途径主张权利，故而可以认定其本身对未完成过户登记并无过错。综上所述，异议人的对上述房产主张权利以排除执行的请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
异议人薛露的对执行标的物昆山市玉山镇西寺弄XX号楼XXX室房屋的异议成立，中止对该房屋的执行措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向昆山市人民法院提起诉讼。
审 判 长 虞 侠
代理审判员 邓力学
人民陪审员 陈小俊
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 汤 君
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。