黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第348号
上诉人（原审被告）马德龙，身份证号码2302021979********，男，1979年4月13日出生，汉族，无职业，住黑河市爱辉区海兰街三委*组***室。
委托代理人李莉，身份证号码2326011978********，女，1978年10月9日出生，汉族，无职业，住黑河市爱辉区安居小区*号楼*单元***室。
委托代理人王莹，身份证号码2326011970********，女，1970年11月2日出生，汉族，无职业，住黑河市爱辉区西兴街四委三组益民1区**号楼***室。
被上诉人（原审原告）黑河自由贸易建设投资有限公司。住所地：黑河市合作区大黑河岛商务中心。
法定代表人金喜权，该公司董事长。
委托代理人成善国，该公司法律顾问。
上诉人马德龙因与被上诉人黑河自由贸易建设投资有限公司（以下简称自由贸易公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2015）爱民初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人马德龙的委托代理人李莉、王莹，被上诉人自由贸易公司的委托代理人成善国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告自由贸易公司在原审法院诉称，自由贸易公司与马德龙于2008年7月28日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：马德龙购买自由贸易公司开发建设的大黑河岛自由贸易城一层D区1151号商铺，面积为6.67平方米，每平方米35，000.00元，合计房款总额为233，450.00元，付款方式为签约当日付齐总款的50%，其余款项银行贷款详见补充协议。在补充协议第四条中约定：乙方应于签约之日起30日内向银行提供按揭贷款资料并签订贷款合同，逾期视为违约，按本合同第七条之约定承担逾期付款责任。合同第七条第一项约定：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付房款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。自由贸易公司与马德龙双方签订合同后自由贸易公司于2008年7月28日履行了合同，由自由贸易公司代为租赁管理商铺，但是马德龙没能履行合同，不仅未在银行贷款也没能给付剩余房款。2013年11月，马德龙起诉自由贸易公司要求解除商品房买卖合同，经法院两审判决自由贸易公司与马德龙双方签订的合同依法有效，合同继续履行。现经自由贸易公司多次与马德龙索要剩余房款及利息未果，故诉至法院，请求马德龙给付剩余房款110，000.00元及利息48，378.48元；诉讼费由马德龙承担。
原审被告马德龙在原审法院辩称，要求驳回自由贸易公司所有的诉讼请求，若自由贸易公司不能按照约定履行合同，不能实现合同的真实目的，请求依法判令自由贸易公司返还马德龙已交购房款及利息。自由贸易公司违约在先，导致马德龙至今贷款不能，自由贸易公司应当承担违约责任。自由贸易公司在起诉状中称是银行按揭贷款，而并非是分期付款，这是事实也是双方认可的履行方式。自由贸易公司没有履行合同义务在180天内为马德龙办理房屋产权证，导致马德龙无法正常自行去银行按揭贷款也是事实。马德龙在与自由贸易公司签约后10天左右去自由贸易公司指定的交通银行递交了全部贷款材料，所以马德龙不属于逾期付款。买卖合同签约到现在已经过去六年半之久，自由贸易公司明知马德龙贷款不能，无法给付剩余房款，此期间自由贸易公司从来没有以书面形式通知过马德龙交纳剩余房款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关诉讼时效的规定，自由贸易公司已经超过了二年的诉讼时效期，等于自由贸易公司已经放弃了自己的民事诉讼权利。虽然有三十个业户与交通银行达成5年期贷款协议，但是这些贷款的业户均由自由贸易公司做担保人，自由贸易公司应当履行承诺和约定，为马德龙提供5成10年期银行按揭贷款并承担担保责任。
原审法院判决认定，2008年7月28日，自由贸易公司与马德龙签订了商品房买卖合同及补充协议，马德龙购买了自由贸易公司开发的黑河中俄自由贸易城D座一层1151号商铺，套内建筑面积为6.67平方米，总价款为233，450.00元。双方约定：签约当日马德龙付齐首付款，其余款项银行贷款，并约定马德龙于签约之日起30日内向银行提供按揭贷款所需资料并签订贷款合同，如其未能按期提交全部贷款资料，则视为逾期付款。……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。马德龙按合同约定给付自由贸易公司首付款123，450.00元，因后期马德龙未能在交通银行黑河支行办理按揭贷款，剩余房款至今没有给付。
原审法院判决认为，自由贸易公司与马德龙双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。自由贸易公司关于载有“银行提供5成10年按揭”字样的宣传资料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传应视为要约邀请，因其内容并未写入商品房买卖合同中，对双方不产生权利和义务上的约束。现马德龙未按合同约定履行付款义务，故自由贸易公司要求马德龙给付剩余房款110，000.00元的诉讼请求合理，法院予以支持。马德龙辩解自由贸易公司的主张已经超过诉讼时效，因合同尚在履行过程中，其辩解理由法院不予采信。马德龙辩解因其不能在银行办理10年期按揭贷款，致使合同无法继续履行，由于自由贸易公司所作宣传不构成要约，其辩解理由不成立，法院不予采信。自由贸易公司要求马德龙给付逾期付款利息的诉讼请求，因合同仅约定剩余房款由银行贷款支付，并未约定明确的付款期限，在贷款不能的情况下，双方并未就付款期限进行协商确定，且自由贸易公司并未提供证据证明已就付款一事向马德龙发出催告，故自由贸易公司要求马德龙给付逾期付款利息的诉讼请求，法院不予支持。本案经法院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决，一、马德龙给付自由贸易公司房款110，000.00元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回自由贸易公司的其他诉讼请求。案件受理费3，468.00元由自由贸易公司承担1，075.00元、马德龙承担2，393.00元，邮寄费50.00元由马德龙承担，保全费780.00元由马德龙承担，于判决生效之日起十日内履行完毕。
判决宣判后，马德龙不服，向本院提起上诉。其上诉主要理由：1、自由贸易公司应按合同约定为马德龙办理银行贷款，马德龙给付剩余房款。马德龙因自由贸易公司与银行之间的协议从10年期按揭贷款变成5年期按揭贷款的变动，才导致马德龙至今不能按照合同的约定用银行贷款履行方式给付剩余房款，这也是公认的事实。原审法院明知合同中明确了剩余房款的履行方式是由银行贷款支付，并没有约定明确的付款期限，在贷款不能的情况下，双方并未就付款期限进行协商确定，却违背事实约定判决马德龙向自由贸易公司一次性给付剩余房款，明显偏离了合同的约定，与事实不符。2、自由贸易公司在2008年把商铺交给马德龙后的5年，明知马德龙贷款不能，无法实现合同约定用银行贷款给付剩余房款时，自由贸易公司并没有主张和行使过债权，属于自行放弃，现已超过诉讼时效，法院不应支持自由贸易公司的诉讼请求。请求二审法院依法撤销原审法院判决，依法改判驳回自由贸易公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由自由贸易公司负担。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人马德龙与被上诉人自由贸易公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。自由贸易公司在其宣传资料中载明的“银行提供5成10年按揭”不构成要约，马德龙与自由贸易公司签订的商品房买卖合同对此亦未作约定，且自由贸易公司已向马德龙交付房屋，马德龙亦占有、使用该房屋，马德龙应按合同约定向自由贸易公司履行给付剩余房款110，000.00元的义务。因补充协议仅约定剩余房款由银行贷款支付，并未约定明确的付款期限，在贷款不能的情况下，双方并未就付款期限进行协商确定，马德龙认为自由贸易公司要求马德龙给付剩余房款已超过诉讼时效期间的主张，不予采信，原审法院判决马德龙给付自由贸易公司房款110，000.00元并无不当，故马德龙要求驳回自由贸易公司诉讼请求的上诉主张，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，500.00元（缓交），由上诉人马德龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 于卫平
审判员 曹 伟
审判员 沈洋洋
二〇一五年十月十九日
书记员 仇长城