北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终6302号
上诉人（原审被告）王金环，女，1962年1月11日出生。
委托代理人杨美杰，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴秀英，女，1953年11月20日出生。
委托代理人栗荆，北京市亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）韩月芝，女，1958年3月21日出生。
被上诉人（原审第三人）曹金忠，男，1958年8月10日出生。
上诉人王金环因与被上诉人戴秀英、韩月芝、曹金忠案外人执行异议之诉一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王金环及其委托代理人杨美杰、被上诉人戴秀英之委托代理人栗荆、被上诉人韩月芝到庭参加诉讼，被上诉人曹金忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年1月，戴秀英起诉，诉讼请求：1、停止对北京市门头沟区1602号房屋（以下简称1602号房屋）的执行并解除查封；2、确认1602号房屋的相关权利归戴秀英享有。事实及理由：2015年6月30日，经北京天赐佳兆房地产经纪有限公司居间介绍，戴秀英与曹金忠签订了房屋买卖合同及补充协议，约定戴秀英购买1602号房屋，建筑面积84.53平方米，房屋成交价124万元。戴秀英已付清全部房款且办理了房屋交接手续，现该房屋由戴秀英实际占有并使用。因执行北京市中信公证处作出的（2015）京中信执字1445号执行证书一案，门头沟区人民法院（以下简称门头沟法院）作出了（2015）门执字第2140号查封公告，查封了1602号房屋。戴秀英知晓该房屋被查封后提出书面异议，门头沟法院于2015年12月18日作出（2015）门执异字第80号执行裁定书，驳回戴秀英的异议。
王金环辩称：我申请强制执行是依据公证债权文书，我的合法权利也应当得到保护，查封的1602号房屋是曹金忠和韩月芝的，与戴秀英无关。故不同意戴秀英的诉讼请求。
韩月芝未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
曹金忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审法院审理后认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，韩月芝、曹金忠经本院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。本案争议焦点在于戴秀英签订房屋买卖合同并据此享有的权利是否能依法排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王金环就其与韩月芝的借款纠纷申请对曹金忠签订拆迁协议项下的1602号房屋申请查封，现戴秀英于2015年6月签订房屋买卖合同，而门头沟法院查封时间在2015年11月；戴秀英于2015年7月起已经对涉案房屋实际居住使用至今，自行交纳了因居住发生的水电等费用，并办理了物业管理合同；双方约定合同价款为124万元，在诉前戴秀英已履行了119万元，并将后续的5万元交纳至门头沟法院；1602号房屋系拆迁安置房尚无法办理房屋所有权登记手续。综上，虽然1602号房屋系曹金忠拆迁协议项下的安置房，但戴秀英和曹金忠就1602号房屋签订了房屋买卖合同，并履行了相应的合同义务，其合同履行情况符合相关法律规定，故本院对戴秀英要求停止对1602号房屋执行的诉讼请求予以支持。需要指出，因1602号房屋尚未办理不动产所有权登记手续，故本院对戴秀英要求确认1602号房屋权利归其享有的诉讼请求不予支持。据此，判决：一、停止对位于北京市门头沟区1602号房屋的执行，并解除对位于北京市门头沟区1602号房屋的查封；二、驳回戴秀英的其他诉讼请求。
判决后，王金环不服，上诉至本院。上诉理由：我与韩月芝、曹金忠的债权关系在戴秀英与该二人的房屋买卖关系之前，应该得到保护。戴秀英是否居住并实际控制、占有房屋仍需进一步核实。上诉请求：撤销原判。戴秀英同意原判。韩月芝、曹金忠同意王金环的上诉意见。
经审理查明：曹金忠与韩月芝系夫妻关系。
2015年6月30日，出卖人（甲方）曹金忠与买受人（乙方）戴秀英签订房屋买卖居间合同，主要内容为：第一条甲方确认：一、甲方出售的房屋为1602号房屋。建筑面积84.53平方米。二、房屋权属性质为拆迁安置房。甲方确认房屋所有权登记证的房屋所有权人姓名曹金忠。四、房屋抵押贷款情况为下列选中的A种：该房屋未设定抵押。五、房屋现状为A空房。甲方保证该房屋无查封、无纠纷，保证所提供的资料真实、有效，甲方对所售房屋权属的合法性、真实性及有效性负责。…第三条房屋买卖成交价格：经甲乙双方协商一致，同意该房屋成交价款为人民币壹佰贰拾肆万元整<￥1240000>。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金人民币（大写）肆拾万元整<￥400000>。第四条付款方式：甲方同意乙方采取全款一次性付清的付款方式。第五条关于产权登记的约定：三、待《房屋所有权证》下发后甲乙双方同意共同至房地产经纪公司办理合同网签事宜。第六条房屋交付：一、房屋交验前房屋所产生的水、电、燃气、物业、供暖费等各项费用由甲方承担；房屋交验后房屋所产生的水、电、燃气、供暖、物业等各项费用由乙方自行承担。房屋交付时甲方须提供上述交纳的凭证。……”合同还约定了其他事项。同日，甲方曹金忠、乙方戴秀英及见证方北京天赐佳兆房地产经纪有限公司三方签订补充协议，约定：“甲方于2015年7月10日前将房屋交付乙方，乙方于过户当日支付甲方购房款5万元”。2015年6月30日，韩月芝在同意出售证明上签字，同意将1602号房屋出售给戴秀英。2015年6月30日，戴秀英之子孙×通过中国银行转账119万元给曹金忠。戴秀英于2015年7月入住1602号房屋至今，期间的水电费等居住生活费用由其交纳。1602号房屋已由戴秀英办理了物业服务协议。1602号房屋系门头沟区拆迁安置房屋，尚无法办理房屋所有权登记手续。戴秀英已将房屋过户时才应当给付的购房尾款5万元交纳至门头沟法院，明确其继续履行合同的意思表示。
王金环就其与韩月芝的借款纠纷持公证债权文书向门头沟法院提出强制执行，门头沟法院依王金环的申请于2015年11月25日查封了1602号房屋。后戴秀英向法院提起执行异议，门头沟法院以戴秀英和曹金忠之间签订的房屋买卖合同不能产生物权变动的法律效果为由，于2015年12月18日作出（2015）门执异字第80号执行裁定书，驳回了戴秀英的异议。戴秀英于2016年诉至法院要求确认其与曹金忠签订的房屋买卖合同有效，门头沟法院于2016年5月13日作出（2016）京0109民初774号民事判决书，判决确认戴秀英和曹金忠于2015年6月30日签订的房屋买卖合同和补充协议有效，该判决已生效。
上述事实，有房屋买卖合同及补充协议、银行转账凭证、民事判决书、物业服务协议、现场勘验笔录、执行裁定书、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：曹金忠经本院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席审理并作出判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，戴秀英与曹金忠签订房屋买卖合同的时间为2015年6月，门头沟法院查封1602号房屋的时间为2015年11月，戴秀英订立合同的时间早于法院的查封时间；戴秀英于2015年7月起已经实际居住使用1602号房屋至今；戴秀英已支付给曹金忠购房款119万元，并已将后续的购房款5万元交纳至门头沟法院；1602号房屋未能办理房屋所有权登记手续非戴秀英自身原因所致。综上，戴秀英提出的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，一审法院支持了戴秀英要求停止对1602号房屋执行的诉讼请求正确。王金环的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由王金环负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛荣
代理审判员 范磊
代理审判员 赵蕾
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 杜莹