安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖民终164号
上诉人（原审原告）：余新芝，女，汉族，住安徽省桐城市。
上诉人（原审原告）：余忠萍，女，汉族，住安徽省合肥市。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈志祥，安徽振徽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐邦伟，男，汉族，住阜阳市颖东区。
委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥永星房地产开发有限公司，住所地合肥市。
法定代表人：刘志刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张志刚，男，该公司员工。
上诉人余新芝、余忠萍因与被上诉人徐邦伟、合肥永星房地产开发有限公司（以下简称永星房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2017)皖01民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭进行了审理，余新芝、余忠萍及共同委托诉讼代理人陈志祥，徐邦伟的委托诉讼代理人吴婷婷，永星房产公司的委托诉讼代理人张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余新芝、余忠萍共同提出上诉请求：撤销原判，依法改判立即终止对合肥市滨湖新区玉龙路与中山路交口春晖园小区4幢2001室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封，并确认该房屋归余新芝所有。一、二审诉讼费由徐邦伟、永星房产公司承担。二审庭审中，余新芝、余忠萍变更上诉请求：放弃要求确认案涉春晖园小区4幢2001室归余新芝所有，仍按原审诉讼请求，要求确认该房屋归余新芝、余忠萍所有。事实和理由：1、原审认定事实不清。余新芝与余忠萍是姐妹关系，余新芝委托余忠萍代理买房的，余忠萍在商品房买卖合同上签名只是代办手续方便需要。案涉房屋实际是余新芝一人出资购买，余新芝现金支付永星房产公司指定房款接收人陈俊92733元，通过转账给其朋友倪晓静再转给余忠萍，银行转账支付陈俊20万元。2015年12月下旬永星房产公司交付房屋后，也是余新芝开通燃气、进行装修并实际居住的。原审未予认定余新芝与余忠萍委托代理关系及上述事实错误。2、原审认定余忠萍名下有房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回余新芝、余忠萍的诉讼请求错误，属机械适用法律，完全忽视了该法条的立法本意是保护弱势无房群体的基本权利。案涉房屋的买受人是余新芝，余忠萍名下有房，不代表余新芝名下就有房，实际上余新芝名下并无房产。即便余新芝、余忠萍是共同买受人，也不能因余忠萍名下有可供居住的房屋就剥夺余新芝的居住权。该第二十九条第二项“买受人名下无其他用于居住的房屋”应指全部买受人，原审以一个买受人名下有房就排除其他买受人的权利，是对法律的限制解释，违背了该条保护案外人居住生存权的立法目的。
徐邦伟答辩称，余忠萍、余新芝虽与永星房产公司签订有商品房买卖合同，但并未进行不动产转移登记，二上诉人人不享有物权。余忠萍作为买受人，其名下有三套房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。案涉房屋查封时间为2014年4月17日，永星房产公司实际交付房屋时间是2015年12月，余新芝、余忠萍提交的水电费等证据是2017年产生的，案涉房屋查封前并没有交付，二上诉人并未实际占有房屋，而是查封以后强行占有房屋的。余新芝、余忠萍均为商品房买卖合同的签订主体，二上诉人不存在委托代理关系，并且从原审证据可见，余新芝、余忠萍、陈俊与永星房产公司存在以房抵债关系。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回二上诉人的上诉请求。
永星房产公司答辩称：同意余新芝、余忠萍的上诉意见。
原审审理查明：余新芝、余忠萍与永星房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定余新芝、余忠萍以总价292733元购买春晖园4幢2001室房屋，并约定付款方式为余新芝、余忠萍于2014年4月15日一次性付清全部房款，该《商品房买卖合同》签订的落款日期为2014年4月15日。后永星房产公司向余新芝、余忠萍出具一份收据，载明收到余新芝、余忠萍案涉房屋房款292733元，落款日期为2014年4月15日。2015年12月下旬，永星房产公司将案涉房屋交付给余新芝、余忠萍，后余新芝、余忠萍入住案涉房屋。原审法院在审理原告徐邦伟和被告池州永华房地产开发有限公司、永星房产公司、合肥永华房地产开发有限公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆民间借贷纠纷一案中，于2014年4月17日作出（2014）合民一初字第00304号民事裁定书和协助执行通知书，查封了永星房产公司名下的房产，其中包括春晖园小区4幢2001室房屋。2014年5月8日，原审法院作出（2014）合民一初字第00304号民事调解书，确认池州永华房地产开发有限公司于协议书生效之日起十日内偿还徐邦伟借款本金6000万元，并支付利息。合肥永华房地产开发有限公司、永星房产公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述借款本息承担连带还款责任。池州永华房地产开发有限公司在协议书生效之日起十日内支付徐邦伟因追索债权发生的费用233683.5元和支付给合肥市兴泰融资担保有限责任公司担保费150500元。合肥永华房地产开发有限公司、永星房产公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述款项承担连带还款责任。该案调解后，因债务人未能及时履行调解书确定的付款义务，徐邦伟遂向原审法院申请强制执行，在执行过程中，余新芝、余忠萍向原审法院提出执行异议申请，原审法院于2017年1月9日作出（2017）皖01执异16号执行裁定书，驳回了余新芝、余忠萍的执行异议申请。余新芝、余忠萍遂向原审法院起诉请求：1、判令立即终止对余新芝、余忠萍购买的位于合肥市滨湖新区玉龙路与中山路交口春晖园小区4幢2001室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确定位于合肥市滨湖区房屋归余新芝、余忠萍所有；3、判决永星房产公司立即为余新芝、余忠萍办理房屋产权备案及过户手续；4、案件受理费用由徐邦伟、永星房产公司承担。
另查明：在一审诉讼中，余新芝、余忠萍提交了余新芝名下无其他房产的证明；永星房产公司提交了余忠萍名下有其他三套住房的证明，余忠萍对此没有异议。
再查明：余新芝与余忠萍系姐妹关系。
原审法院认为：永星房产公司与余新芝、余忠萍签订案涉房屋春晖园小区4幢2001室房屋《商品房买卖合同》后，未就案涉房产办理产权变更登记手续，案涉房产的权属并未依法转移。原审法院在执行（2014）合民一初字第00304号民事调解书时，查封了仍然登记在永星房产公司名下的案涉房产，符合法律规定。余新芝、余忠萍以其与永星房产公司于2014年4月15日签订的《商品房买卖合同》，要求排除对案涉房产的强制执行措施，但从已查明的事实来看，余新芝、余忠萍作为《商品房买卖合同》的共同买受人，余忠萍名下有其他用于居住的房屋，故余新芝、余忠萍诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对于余新芝、余忠萍的诉讼请求，依法不予支持。综上，原审法院根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回余新芝、余忠萍的诉讼请求。案件受理费5691元，由余新芝、余忠萍负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，各方举证及相对方质证意见同原审。本院查明的事实同原审一致。
本院认为，本案的二审争议焦点为：余新芝、余忠萍是否享有对案涉春晖园小区4幢2001室排除强制执行的民事权益以及二上诉人是否享有对案涉房屋的所有权。余新芝、余忠萍与永星房产公司所签的《商品房买卖合同》、起诉状及包河区人民法院（2016）皖0111民初2261号民事判决书均表明，余新芝、余忠萍系案涉春晖园小区4幢2001室的共同买受人，故二上诉人提出的案涉房屋实际出资购买人为余新芝，余忠萍与余新芝之间系委托代理关系的主张，与二人自认以及生效判决确认的事实不符，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。案涉房屋现仍登记于永星房产公司名下，并未进行转移登记，故对二上诉人要求确认该房屋为余新芝、余忠萍所有的请求不予支持。案涉房屋位于合肥市，余新芝、余忠萍系共同买受人，余忠萍名下另有三套房产，且余新芝、余忠萍系在人民法院查封之后占有案涉房屋，故二上诉人要求排除强制执行案涉房屋的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，二上诉人不享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担，按一审判决执行；二审案件受理费5691元，由余新芝、余忠萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 绍 平
审 判 员 陶 宝 定
审 判 员 余 乃 荣
二〇一八年四月二十八日
法官助理 李 军
书 记 员 孙慕瑶（代）
附：本案适用的相关法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。