江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3311号
上诉人（原审被告）何远进，男，1960年2月3日生，汉族。
委托代理人倪瑞春，江苏荆澜德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市六合区葛塘街道办事处中山社区居民委员会，住所地在南京市六合区葛�街道浦淮路边梅王段。
负责人许廷宝，该社区主任。
委托代理人吴宝国，江苏马健律师事务所律师。
上诉人何远进与被上诉人南京市六合区葛塘街道办事处中山社区居民委员会（以下简称中山居委会）租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六商初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。何远进的委托代理人倪瑞春、中山居委会的委托代理人吴宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中山居委会原审诉称：2003年12月22日，其前身南京市大厂区葛塘街道办事处葛塘居民委员会与何远进签订租赁经营合同，约定中山居委会将南京宁扬加油站租赁给何远进经营，租赁经营期限为10年，自2004年5月30日起至2014年5月30日止，租金每年20万元。合同还约定，租赁期满，合同自行终止，租赁期满前30天，承租人将资产清算造册交出租方审核无争议，经双方代表签字后，承租者可以离职。后租赁经营合同于2014年5月30日到期，中山居委会就南京宁扬加油站租赁经营对外招投标，何远进亦参与竞标，但未中标，何远进亦未按约履行交还全部证照及移交资产的义务。为此，中山居委会于2014年12月9日向何远进发出书面解除租赁经营合同的通知，要求何远进支付2014年6月1日至同年12月9日前的租赁费用，并在2014年12月31日前将租赁的南京宁扬加油站全部证照及租赁时移交的资产交还中山居委会。但何远进仍未履行，中山居委会于2015年1月17日再次发函催促无果。现南京宁扬加油站已完成招投标，新的承租人因何远进未按时交还证照资产、无法进场经营，中山居委会与新承租人签订的租赁协议中约定自2015年1月1日起租赁费用为每年188万元。中山居委会诉讼要求：1、何远进立即返还“南京宁扬加油站”、该加油站全部证照及交付相应资产;2何远进给付2014年6月1日至2014年12月9日期间的租赁费用88767元（以200000元／年标准计算5个半月）;3、何远进自2015年1月1日起至实际返还“南京宁扬加油站”止，按5151元／天（1880000元/365天）赔偿中山居委会可得利益损失。
何远进原审辩称：1、本案原、被告主体均不适格。2、何远进应享有“南京宁扬加油站”的经营权。3、中山居委会要求何远进自2015年1月1日起至实际返还“南京宁扬加油站”止，按5151元／天赔偿中山居委会可得利益损失没有事实和法律依据。故请求驳回中山居委会的诉讼请求。
原审经审理查明：“南京宁扬加油站”为集体企业，从事汽油、柴油、润滑油的销售，工商部门1997年12月的“占有登记”中载明南京市大厂区葛塘村经济合作社为其�资人。1999年5月27日，南京市大厂区葛塘镇葛塘村民委员会（以下简称葛塘村委会）与南京宁远联运有限责任公司（以下简称宁远公司）签订了《租赁经营合同》，葛塘村委会将“南京宁扬加油站”租赁给宁远公司经营，租赁经营期限为5年，于2003年5月30日到期。1999年5月28日葛塘村委会将营业厅与办公楼等固定资产、文件柜与保险柜等低值易耗品、营业执照与税务登记证等有关证照、油卡、剩余油等移交给宁远公司，并办理了移交手续。何远进为宁远公司的法定代表人。2003年12月22日，南京市大厂区葛塘街道办事处葛塘居民委员会（以下简称葛塘居委会，其前身为葛塘村委会）与何远进签订《租赁经营合同》，在该标题下用小一些的字注明“加油站的合同续签”，合同主要内容：1、在原租赁的基础上，租赁企业延续上一轮租赁经营的资产和财务现状。2、租赁经营期�为10年，即自2004年5月30日起至2014年5月30日止，租金每年20万元。3、承租方对租赁企业财产享有使用权、经营自主权、机构设置权和劳动用工权。4、合同租赁期满，合同自行终止。租赁期满前30天，将资产清算造册并出租方审核无争议，经双方代表签字后，承租者可以离职。5、租赁期满，承租方在租赁期间投资的可变现资产，经双方协商，按折价后金额，由出租方支付给承租方。
租赁经营合同快到期时，中山居委会为回购何远进为经营“南京宁扬加油站”的所投资产，委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司（以下简称天元公司）对相关资产进行评估，2014年5月27日该公司出具了苏天元资评报字［2014］第0173号评估报告，评估结论为“何远进购建的房屋建（构）筑物和机器设备在评估基准日2014年5月11日的市场价值为人民币97.16万元。”
�山居委会向法庭提供了《南京宁扬加油站资产清查后补偿协议》（以下简称《补偿协议》），以证明其与何远进就合同到期后“南京宁扬加油站”资产及经营权如何处置达成了共识。该协议上签章部分有中山居委会的公章及“何远进”的名字，该协议的开头写明，双方于2003年12月22日续签的关于何远进租赁经营“南京宁扬加油站”的合同已到期，中山居委会将对“南京宁扬加油站”对外进行公开招租，招租前对加油站进行清产核资，结合双方所签合同的约定，中山居委会对何远进投资的资产进行回购。其后的主要内容：1、中山居委会聘请江苏天元房地产土地与资产评估有限公司对“南京宁扬加油站”内由何远进投资建设、购置的资产进行评估，评估价为976100元，中山居委会一次性给予何远进投资的资产折价款计976100元。2、何远进在2014年9月30日之前必须将加油站进�清理后，对照原合同及资产清查明细表上内容，交还给中山居委会，移交内容主要包括实物资产和与“南京宁扬加油站”有关的证照。3、中山居委会将“南京宁扬加油站”对外公开招租，按原合同约定，何远进有权参与下一轮竞标，在同等条件下，何远进享有优先权。4、关于付款方式，何远进在规定时间内与中山居委会办理交接手续，若何远进中标，该补偿款抵交承租金，直至抵完，若何远进不能中标，中山居委会在与何远进交接结束后10个工作日内一次性付款。该协议中的评估价格、中山居委会应给予何远进的折价款及何远进交还证照与资产的时间系用笔填写，其它的均由电脑打印。关于协议的签订时间只写了“2014年”，中山居委会陈述签订的具体时间为“2014年6、7月间”，何远进认可该协议上“何远进”名字系何远进本人所签，但该协议中山居委会都不清楚确切的签订时间，且其中手填内容部分在何远进签名时均为空白，是后来才填写，不是何远进的真实意思表示，故对该协议不予认可，但未提供证据证明何远进签名之时协议中手填内容部分时均为空白;而中山居委会则认为该协议系其与何远进经过商定后所签，何远进对评估报告亦知晓，不存在签字时存在空白内容的问题。
后何远进于2014年10月以“南京宁扬加油站”作为投标人参加“南京宁扬加油站”经营权的招投标活动，但未中标，也未向中山居委会返还“南京宁扬加油站”及相关证照、交付相应资产。2014年12月9日，中山居委会向何远进邮寄《解除租赁经营合同通知》，主要内容：1、因何远进未按时将租赁的“南京宁扬加油站”交还，故中山居委会通知何远进从2014年12月9日起解除双方订立的租赁经营合同，何远进租赁期间增添的部分设施补偿款按双方�立的《南京宁扬加油站资产清查后补偿协议》履行。2、何远进须于2014年12月31日前将租赁的“南京宁扬加油站”全部证照及资产交还中山居委会，并在2014年12月31日前支付2014年6月1日至2014年12月9日前的租赁费用。何远进未对此通知作出回应。2015年1月17日，中山居委会向何远进邮寄催促函，言明：中山居委会于2014年12月9日书面告知解除租赁经营合同的通知，何远进没有按通知确定的期限交还加油站资产及相关证照、支付租赁费，现再次致函催促，否则将通过司法程序解决。何远进仍未回应，故中山居委会诉至原审法院。
原审庭审中，中山居委会变更第二项诉讼请求为：要求何远进给付2014年6月1日至2014年12月9日共158天的租赁费用86575.34元（200000元÷365天×158天）。原审庭审后，中山居委会申请撤回第三项诉讼请求，即暂不向何远进主张可得利益损失。对中山居委会提供的认为何远进应返还的证照明细及交付的资产清单，原审庭审中法庭询问其有何依据，其称证照是经营加油站的必备资料，资产就是天元公司出具的报告中所列的资产。
关于原告、被告的主体资格问题，何远进认为“南京宁扬加油站”的产权人是南京市大厂区葛塘村经济合作社而不是葛塘村委会，本案中山居委会无权提起诉讼，而中山居委会则认为南京市大厂区葛塘村经济合作社是葛塘村委会为了做好农村集体资产管理及便于产权登记而成立的下属机构，后因区划调整及社区合并等原因，葛塘村委会演变为现在的中山居委会，故中山居委会有权提起诉讼;何远进认为2003年的租赁合同中写明其是上一轮合同即1999年合同的续签，那么本次合同中山居委会应与该宁远公司而不是与何远进签订，所以中山居委会将何远进个人作为被告起诉不适格，而中�居委会则认为，2003年的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且已履行完毕，说明了双方主体适格。“延续”是指合同主要内容的延续，而不是指其它。
关于何远进是否应该继续享有“南京宁扬加油站”的承租权，中山居委会认为“南京宁扬加油站”通过招投标工作，已确定了中标人，何远进未能中标，不再享有“南京宁扬加油站”租赁经营权。而何远进则认为，何远进才应该是真正的中标人，应继续经营“南京宁扬加油站”。
上述事实，有中山居委会、何远进的陈述、苏政法［2002］54号江苏省人民政府文件、宁委发［2002］17号中共南京市委文件、六政复［2006］4号南京市六合区人民政府文件、租赁经营合同、资产移交清单、苏天元资评报字［2014］第0173号评估报告、南京宁扬加油站资产清查后补偿协议、解除租赁经营合同通知、催促函、快递单、中标通知书、宁扬加油站到期应收回证照明细与资产清单、情况说明等证据为证。
原审法院认为，本案存在二个争议焦点：一、本案原、被告主体是否适格。二、何远进是否应该向中山居委会返还“南京宁扬加油站”、全部证照及交付相应资产;何远进是否应该支付2014年6月1日至2014年12月9日期间的租金86575.34元。
一、关于双方的主体资格问题。
其一，南京市大厂区葛塘村经济合作社为“南京宁扬加油站”的出资人，该经济合作社系葛塘村委会成立的下属机构，后因区划调整及社区合并等原因，葛塘村委会演变为现在的中山居委会，故中山居委会提起本案诉讼并无不当;其二，中山居委会、何远进于2003年12月22日签订的《租赁经营合同》中,虽使用了“续签”、“延续”等词，但合同上写明“出租方：葛塘社区居委会，承租方：何远�”，在签章部位承租方也是何远进签名，并无宁远公司公章，也就是说即使前一轮的合同系葛塘村委会作为出租方与宁远公司作为承租方所签，但本轮合同“承租方”并未延续，而是双方一致同意由何远进作为承租方经营加油站，且在其后处理合同到期的相关事宜时亦是何远进个人处理，未发现宁远公司参与处理的证据。故中山居委会将何远进作为何远进起诉并无不妥。所以何远进关于本案原、被告主体不适格的辩称意见，没有事实根据及法律依据，不予采纳。
二、何远进是否应该向中山居委会返还“南京宁扬加油站”、全部证照及交付相应资产，何远进是否应该支付2014年6月1日至2014年12月9日期间的租金86575.34元的问题。
中山居委会、何远进于2003年12月22日签订的《租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。虽无证据确定双方签订《南京宁扬加油站资产清查后补偿协议》的具体时间，但并不影响其内容系中山居委会、何远进双方达成的共识这一事实，且何远进亦无证据证明何远进在签名时部分内容为空白，故对其合法有效性予以确认。
根据上述《租赁经营合同》的约定，何远进租赁至2014年5月30日到期，租赁期满后合同自行终止。但租赁期满后，何远进未将“南京宁扬加油站”返还给中山居委会，继续租赁经营。后双方在《南京宁扬加油站资产清查后补偿协议》中约定，何远进在2014年9月30日之前必须将加油站进行清理，并将相关证照和资产移交给中山居委会，何远进未按该协议履行。中山居委会于2014年12月9日向何远进发出解除租赁经营合同通知后，又于2015年1月17日向何远进发出催告函，何远进仍未及时返还“南京宁扬加油站”、全部证照及交付�应资产，现中山居委会要求何远进立即返还“南京宁扬加油站”符合合同约定和法律规定，予以支持。中山居委会依据天元公司出具的报告中所列资产及经营加油站所需必备资料等根据，要求何远进返还全部证照及交付相应资产，也予以支持，当然中山居委会应支付何远进资产折价款976100元。同时中山居委会要求何远进按原《租赁经营合同》约定的标准支付自2014年6月1日至2014年12月9日期间的租金86575.34元（200000万元÷365天×158天）的要求，合法合理，亦予支持。
中山居委会申请撤回要求何远进自2015年1月1日起至实际返还“南京宁扬加油站”止，按5151元／天赔偿中山居委会可得利益损失的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以准许
原审法院还认为，关于何远进是否应该成为“南京宁扬加油站”新一轮经营权招投标工作的中标人，继续经营该加油站，系与本案不同的法律事实与法律关系，本案中不宜理涉，可另行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，原审判决如下：一、何远进于判决生效之日起十日内向中山居委会返还“南京宁扬加油站”、该加油站全部证照及交付相应资产（详见附件）。二、何远进于判决生效之日起十日内支付中山居委会租金86575.34元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2044元，由何远进负担（此款中山居委会已垫付，何远进在给付上述款项时一并加付此款）。
上诉人何远进不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销原审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由为：1、中山居委会原告主体资格不适格，原审认定错误。南京大厂区葛塘经济合作社为经济团体，并非基层行政单位，行政区划的变革不能消灭其主体或改变其应享有的财产权利；即使该经济合作社已经消灭，其享有的财产亦应属于原经济合作社的全体成员，并非为本案被上诉人。被上诉人主张该经济合作社为葛塘村委会成立的下属机构，但也未提供证据证明，应当承担举证不能的后果。因此被上诉人无原告主体资格，无权提起本案诉讼。2、本案何远进被告主体资格不适格。1999年5月27日，葛塘村与宁远公司签订《租赁经营合同》，由宁远公司作为承租人在合同上盖章，何远进作为其法定代表人在合同上签字。2003年12月22日，宁远公司续签《�赁经营合同》，其中第三条约定：“在原租赁的基础上，租赁企业延续上一轮租赁经营的资产和财务现状。”该份合同中使用“续签”、“延续”、“原租赁的基础上”、“租赁企业”等词，都可证明双方合意的承租人为宁远公司而非何远进个人。而且何远进作为个人无能力租赁、经营加油站，出租人也不会把加油站交由个人经营。因此，宁远公司才是承租人。何远进作为宁远公司法定代表人，有权代理公司对外签订合同，且无需加盖公司印章。公司作为法人，必须依靠公司的法定代表人进行意思表示，因此处理合同相关事宜由何远进负责，并无不妥。原审认为合同系何远进签订、一切事宜由何远进处理，故何远进是合同相对人，该认定不当。何远进之行为系职务行为，其后果应由宁远公司承担。同时，加油站实际经营均由宁远公司进行，因此即使2003年签订的租�合同中，宁远公司没有盖章只有法定代表人的签字，也不影响其作为承租人的资格。同时，2014年《宁扬加油站资产清查补偿协议》明确载明“考虑乙方租赁甲方资产经营多年（15年）……”，因此该份证据已证实被上诉人一直认可其系与宁远公司而非何远进个人签订租赁协议。3、何远进签订《补偿协议》时，该协议手填部分为空白协议，且该协议存在重大错误，不应作为本案认定事实的依据。何远进因中山居委会承诺其以宁扬加油站名义参与投标，才签署了该协议，且签字时手填部分为空白。何远进未收到关于宁扬加油站的评估报告，亦未委托天元公司进行评估。天元公司作出的资产评估报告亦与事实不符，存在建筑物、构筑物评估价值过低、设备购置时间与原值错误等问题。综上所述，请求二审法院支持当事人的上诉请求。
被上诉人中山居委会二审辩称：1、2003年租赁经营合同系由葛塘社区居委会与上诉人之间订立，葛塘社区居委会经过行政计划调整合并，已经归属于被上诉人中山居委会。2、合同到期后被上诉人发送解除合同通知的对象是上诉人，南京宁扬加油站资产清查后补偿协议亦由上诉人与被上诉人之间订立，与宁远公司无关。上诉人上诉称原告、被告主体均不适格，没有事实依据。被上诉人认为原审法院认定事实清楚，程序合法，证据充分，上诉人无理上诉，故意拖延时间，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人何远进对原审查明的事实异议之处为：1、原审查明“中山居委会为回购何远进为经营南京宁扬加油站所投资产”，但该资产实际上是宁远公司所投，加油站1997年已经出租给宁远公司使用，在第一个租赁期限内宁远公司已经建成了加油站基础建设、配制。2、原审遗漏查明2014年�查补偿协议何远进只是在上面单独签了名，而该协议第二条约定“考虑到乙方租赁甲方经营多年（15年）”。3、何远进在招投标程序中已经中标，后因被上诉人违法取消中标资格，该案何远进已经向六合区人民法院提起诉讼。何远进无权利、也无能力向被上诉人返还宁扬加油站证照及资产。被上诉人中山委员会对一审查明的事实不持异议。本院对原审查明事实中双方当事人不持异议之部分予以确认。
上诉人何远进在二审中提交宁远公司《情况说明》、《说明》、南京市六合区市场监督管理局企业登记资料查询表、2013年企业年检指定代表或委托代理人证明、2014年3月南京宁远联运有限责任公司个人所得税申报表、2014年12月、2015年12月宁扬加油站人员交费基数清单、南京市社会保险缴费清单、南京市六合区工商行政管理局询问（调查笔录）、李昌平身份证复印件、授权委托书、2003年、2004年、2005年宁扬加油站部分记账凭证及何远进另案起诉状及证据，以证明双方于2003年12月22日签订的《租赁经营合同》系宁远公司与葛塘居委会签订，何远进签署合同系职务行为；同时宁扬加油站由宁远公司实际经营，人员由其派驻，宁远公司实际支付了加油站的改造工程款项、出资购买或改造了相关基础设施及设备，被上诉人中山居委会提供的资产评估报告中部分设备评估价值有误。被上诉人中山居委会认为上述证据已经超出了举证期限，不应当作为新证据使用。对上述证据，本院对其中为原件的部分真实性予以认定，关联性结合案件情况综合予以认定；对其中为复印件的部分，本院对证据的真实性、关联性不予认定。
本院二审另查明：
何远进陈述，租金均系以南京宁扬加油站名义缴纳。
以上事实，有�事人陈述在案佐证。
本院认为，双方当事人于2003年12月22日签订的《租赁经营合同》、《补偿协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
何远进上诉称中山居委会不具备主体资格，对此本院认为，葛塘居委会与何远进签订租赁合同后，因行政区划变更，葛塘居委会和中山村民委员会合并设立中山居委会，故中山居委会可作为本案中山居委会提起诉讼。何远进这一上诉请求不能成立，本院不予支持。
何远进上诉称其签署《租赁经营合同》的行为系职务行为，合同相对方应为宁远公司，对此本院认为，《租赁经营合同》及《补偿协议》签订者均为何远进，并未加盖宁远公司公章。从租赁合同履行情况而言，何远进未提供宁远公司实际缴纳租金的证据，处理合同到期的相关事宜时亦是何远进个人处理，未发现宁远公司参与处理的证据。根据合同相对性原则，原审认定何远进作为合同主体，亦无不当。
何远进上诉称其签订《补偿协议》时手填部分为空白，且该协议存在重大错误，不应作为本案认定事实的依据；并认为其未收到关于宁扬加油站的资产评估报告，该报告亦与事实不符，存在建筑物、构筑物评估价值过低、设备购置时间与原值错误等问题。本院认为，何远进已经在该协议上签字，其亦无证据证明签订该协议时手填部分为空白；同时该协议手填部分仅涉及补偿金额，协议条款中已明确约定了返还资产清单与返还时间。根据已查明的事实，在《租赁经营合同》到期后，双方另行签订的《补偿协议》约定，何远进须在2014年9月30日之前将加油站进行清理，并将宁扬加油站相关证照和实物资产移交给中山居委会；中山居委会又于2014年12月9日向何远进发出解除租赁经营合同通知，且于2015年1月17日发出催告函，要求何远进进行返还。据此，何远进具有返还宁扬加油站及其资产、证照之义务，在其仍未返还的情况下，一审法院判决其返还宁扬加油站、资产及相关证照并支付相应租金，并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2044元，由上诉人何远进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年六月十三日
书 记 员 王 慧