安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00709号
原告（反诉被告）：闫伟，男，1970年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：娄尔玉，安徽信拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：合肥市城建房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：张金生，董事长。
委托代理人：付来权，该公司员工。
委托代理人：吴松，安徽安天行律师事务所律师。
闫伟与合肥市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理，城建公司于2014年2月2日提起反诉。本案依法由审判员蒋子钰适用简易程序于2014年2月27日第一次公开开庭进行了审理。原告闫伟及其委托代理人娄尔玉，被告城建公司的委托代理人付来权、吴松到庭参加诉讼。后于2014年4月29日第二次公开开庭进行了审理。原告闫伟的委托代理人娄尔玉，被告城建公司的委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫伟诉称：2009年6月26日，闫伟与城建公司签订《商品房买卖合同》，约定城建公司将其开发建设的位于合肥市庐阳区颍上路与凤台路交汇处领域花园（以下简称领域花园）商铺出售给闫伟，建筑面积16.66平方米，单价每平方米人民币6259.42元，总金额104282元，于合同签订之日一次性付清，原告实付79254元。签订合同时，双方约定交房期限为2009年12月31日前，但城建公司在合同书上却写上交房期限为2012年12月31日前，闫伟要求更改为2009年12月31日前，城建公司表示没有关系，是由城建公司统一运营，产权证会按照2009年12月31日前的交房期限起算办理。合同第十一条约定房屋交接时城建公司应当出具相应的证明文件，第九条约定城建公司逾期交房应当支付违约金，合同第十四条第二项约定房屋交付时电梯应当同时投入使用，否则应当按合同第九条承担逾期交房的违约责任，合同第十五条约定城建公司逾期办理产权登记的违约责任等。在签订合同的同时，城建公司还要求闫伟签订《商铺委托经营合同书》，将商铺委托统一出租经营。除《商品房买卖合同》规定的内容外，城建公司还在售楼书和宣传册中承诺该投资性商铺的“四大价值”，其一为“风险低：专业运营公司保驾护航”，其二为“回报高：六年统一运营，业主净享超高回报保障”等，还承诺商铺有“观光电梯，独立的门厅设计，充足的停车位，良好的广告展示，小空间、大回报”等。正是基于城建公司的这些承诺，闫伟才购买了商铺。2009年12月31日，闫伟要求城建公司办理产权登记时，城建公司却出尔反尔，说只能按合同书上的交接时间办理产权证。闫伟无奈，只得忍气吞声等到了2012年12月31日，此时闫伟也收到了城建公司的电话通知，要求去办理交房手续，同时领取第四年的租金。闫伟和其他业主到交房现场后发现，商铺并未统一运营，依然是毛坯房，电梯也一直未安装。闫伟要求城建公司出示合同第十一条及第八条规定的交房条件证明文件，城建公司一份也没有。闫伟和其他业主因此拒绝交接，并要求城建公司完善交房条件，尽快实现统一运营，以兑现购房时的承诺。但城建公司以降低投资回报率相威胁，后又以不再统一运营等各种手段逼迫闫伟按原购买的房价退房，均遭闫伟拒绝。此外，根据合同约定和城建公司的承诺，城建公司应当于2013年12月31日前支付第五年的租金回报，城建公司至今未支付。闫伟认为，依法成立并经备案的商品房买卖合同应当受到法律的保护，城建公司违反合同约定，应当承担相应的违约责任。故闫伟诉至法院，请求判令：1、城建公司支付逾期交房违约金8030元（自2013年1月1日起每日按已付房款的万分之二计算至2014年1月20日），违约金顺延计算至房屋具备交付条件并实际交付之日；2、城建公司为闫伟办理房地产权属证书，并支付违约金521元；3、本案诉讼费用等由城建公司承担。
在本案审理过程中，闫伟认为领域花园1幢商铺系城建公司开发建设。为了尽快出售房屋，筹集后续开发资金，领域花园在售楼书和宣传册中承诺该投资性商铺的回报率，前三年即2010年1月1日至2012年12月31日的年投资收益为每年8%，后三年的投资收益为第一年8.5%，以后每年递增0.5%，正是基于城建公司的这些承诺，闫伟才购买了该商铺。然而，自签订合同至今，城建公司并未对商铺进行任何的运营，投资收益也未按约定兑现，故闫伟增加第4项诉讼请求为：城建公司一次性支付2010年1月1日至2012年12月31日以及2014年1月1日至2014年12月31日共四年的投资回报收益34413.38元。
城建公司在庭审中辩称：一、闫伟主张逾期交房违约金，无事实与法律依据。1、闫伟至今未付清购房款，城建公司有权不交房。根据双方《商品房买卖合同》约定，闫伟应于合同签订之日起一次性付清购房款，但闫伟仅支付部分款项，余款至今尚未支付，其行为已构成根本违约，且付款义务属于合同的先履行义务，因此，城建公司在闫伟未付清购房款之前有权不予交房。2、城建公司不存在任何违约行为，无需支付违约金。城建公司在房屋交付期限届满前通过电话和书面形式告知闫伟前来办理房屋交接手续，但其收到通知后拒绝办理，因此，城建公司已尽到告知义务，不存在任何违约行为；另根据合同约定，闫伟拒绝办理交接手续的，则视为房屋已交付。3、闫伟已实际接收了该房屋，城建公司不存在逾期交房情形。闫伟与案外人合肥禾苗商贸有限公司（以下简称“禾苗公司”）签订了《委托经营合同书》，约定将该房屋委托禾苗公司经营，并从中收取租金，且闫伟已经收取了2013年1月1日起至2013年12月31日止的房屋租金，可见，闫伟以其处分行为表示了其已实际接收房屋，城建公司不存在逾期交房问题。二、城建公司没有义务为闫伟直接办证，且有权拒绝代办。根据约定，闫伟的房产证由城建公司统一代为办理，可见，双方之间的法律关系为委托代理合同关系，即城建公司接受闫伟的委托为其代为办理，并非直接办理，现闫伟主张城建公司为其办理房产证，明显与合同约定不符，该诉请不能成立，应不予支持。另根据约定，闫伟应在合同签订之日起（最迟为2009年7月20日之前）付清购房款，并在房屋交付前将办证所需证件、资料、费用交付至城建公司，但至今闫伟未付清购房款，也未交付办证所需材料、费用等，因此，城建公司有权拒绝为其办理，更何况在其未提交办证材料及费用的前提下，城建公司也无法为其代办。三、闫伟主张共计四年投资回报收益，无依据可言。城建公司与闫伟之间自始至终不存在任何关于投资回报收益的约定，仅仅存在商品房买卖合同法律关系，现其主张该诉请，明显与事实不符。
城建公司反诉称：2009年6月26日城建公司与闫伟签订《商品房买卖合同》，约定闫伟购买城建公司开发建设的领域花园房屋，房屋总价款104282元。合同还约定，若闫伟逾期付款，应按每日万分之二的标准向城建公司支付逾期违约金。但合同签订后闫伟仅支付购房款79254元，欠付购房款25027.7元，经城建公司多次催要无果，故诉至法院，请求判令：1、闫伟向城建公司支付购房款25027.7元及逾期付款违约金8194元（自2009年7月20日起暂计算至2014年2月7日，款清息止）；2、本案本诉、反诉诉讼费用由闫伟承担。
在本案审理过程中，城建公司认为闫伟与城建公司签订的《商品房买卖合同》中约定闫伟购买上述房屋，根据合同第十一条约定，闫伟应在接到城建公司报纸公告之日起10日至城建公司指定地点办理商品房交接手续，闫伟未按规定日期办理该房屋交接手续的，则自逾期之日起视为房屋交付给闫伟，闫伟需在逾期之日起按日向城建公司支付总房款万分之二的违约金。在房屋验收合格并符合交付条件后，城建公司于2012年12月24日通过电话、书面函件、在报纸上刊登《交房公告》等多种方式，通知闫伟在规定期限内前来办理房屋交接手续，闫伟也收到通知，但截止到2014年2月20日，闫伟仍未前来办理房屋交接手续，根据合同约定其应当承担违约责任，故城建公司增加第3项诉讼请求为：闫伟向城建公司支付逾期未办理房屋交接手续的违约金8551.1元（按总房款每日万分之二标准计算，自2013年1月5日起计至实际办理房屋交接手续为止，暂计算至2014年2月20日）。
闫伟针对城建公司的反诉辩称：1、关于城建公司要求闫伟支付剩余房款。闫伟于2009年6月26日与城建公司签订《商品房买卖合同》，合同第六条约定，闫伟于合同签订之日一次性付清所有房款104282元。自2009年6月26日至今已近五年时间，城建公司从未以任何方式要求闫伟支付剩余房款。根据民法通则及最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释的有关规定，城建公司的该项诉请早已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。2、关于城建公司要求闫伟支付逾期交房违约金。闫伟收到城建公司的交房通知后，按时于2009年12月29日至12月31日到城建公司指定的领域花园社居委（并不在房屋坐落地）办理交房手续。办理交接手续时，城建公司未按合同第十一条的规定向闫伟出示房屋验收合格证明文件。闫伟要求城建公司出示合格文件并一起到房屋现场验房交接，城建公司均予以拒绝。闫伟自行到房屋现场查看后发现，所购商铺整体仍然是毛坯房，且垃圾遍地，电梯也未安装完毕，无法使用，不符合合同第八条、第十四条规定的交房条件。城建公司售房时关于六年统一运营的承诺完全没有实现。因此，是城建公司拒绝验房交接而非闫伟拒绝收房，是城建公司不能按约定时间交付约定房屋而非闫伟不办理交房手续。因城建公司欲交付的房屋至今不符合交房条件，故由此产生的逾期交房责任完全在于城建公司，应当由城建公司按合同第九条承担逾期交房的违约责任。综上，城建公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2009年6月26日，闫伟与城建公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：闫伟购买由城建公司开发的领域花园商业用房，建筑面积为16.66平方米，房屋总价款为104282元，于合同签订之日一次性付清。合同第七条约定，闫伟如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，闫伟按日向城建公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，城建公司有权解除合同，闫伟按累计应付款的3%向城建公司支付违约金。闫伟愿意继续履行合同的，经城建公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，闫伟按日向城建公司支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定，城建公司应当在2012年12月31日前，将经验收合格的房屋交付闫伟。合同第九条约定，城建公司如未按合同规定的期限将商品房交付闫伟使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向闫伟支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，闫伟有权解除合同。闫伟解除合同的，城建公司应当自闫伟解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按闫伟累计已付款的3%向闫伟支付违约金。闫伟要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向闫伟支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，闫伟应在接到城建公司书面通知或报纸公告之日起10日内至城建公司指定地点办理商品房交接手续，闫伟未按规定日期办理该房屋交接手续的则自逾期之日起视为房屋交付给闫伟，闫伟须在逾期之日起，按日向城建公司支付总房款万分之二的违约金。合同第十四条约定，城建公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、道路与房屋同步交付使用；交付使用时，电梯投入使用。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条执行。合同第十五条约定，城建公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由城建公司提供的资料报产权登记机关备案。如因城建公司的责任，闫伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如闫伟不退房，城建公司按已付房价款的0.5%向闫伟支付违约金。闫伟的房产证由城建公司统一代为办理，由闫伟配合。闫伟应于房屋交付前将办理房产证所需的证件、资料、相关费用交给城建公司，逾期后果由闫伟承担。
闫伟于2009年6月20日向城建公司支付定金1万元，后又于合同签订当日向城建公司支付购房款69254元，合计79254元。2010年2月8日，涉案房屋经相关部门验收合格，城建公司取得竣工验收备案表。2012年12月24日，城建公司在报纸上刊登公告，并以短信的方式通知闫伟，于2012年12月29日至2012年12月31日对领域花园1幢3至5层商铺交房，同时通知闫伟交房应缴纳款项及资料。闫伟按照通知的时间和地点前往，并向城建公司支付办理权属证书的费用6812元。但闫伟认为城建公司未提供房屋的竣工验收备案表且房屋的配套电梯未能正常使用，故表示不予收房。
另查明：2009年12月31日，闫伟与案外人合肥禾苗商贸有限公司（以下简称禾苗公司）签订委托经营合同书，双方约定：闫伟委托禾苗公司处理领域花园1幢524号商铺经营管理的一切事项。委托经营期限为三年，自2012年12月31日起至2015年12月30日止。闫伟在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向禾苗公司收取商铺经营回报收益：第一期2012年12月31日至2013年12月30日，禾苗公司按每年8.5%的标准，即一年的保底收益总额（商铺合同总价8.5%1年）在2012年12月31日一次性支付给闫伟；第二期2013年12月31日至2014年12月30日的回报率为9%；第三期2014年12月31日至2015年12月30日的回报率为9.5%。合同签订后，闫伟从禾苗公司领取了第一期的房租8864元。
以上事实，有闫伟提供的身份证、企业注册信息查询单、商品房买卖合同、售楼宣传单、定金及购房费用收据、办证费用收据、委托经营合同，城建公司提供的商品房买卖合同及补充协议、定金及购房费用收据、竣工验收备案表、交房公告、委托经营合同、领款单、电梯验收检验报告，以及双方庭审陈述等在案佐证。
本院认为：闫伟与城建公司签订的房屋买卖合同为合法有效合同，双方应依约履行。城建公司向闫伟出售的房屋在双方约定的交付时间前已取得竣工验收备案表，根据房屋买卖合同第八条的约定已符合交付条件。闫伟所购房屋自2009年至2012年系由城建公司统一运营，且闫伟又于2009年12月31日与禾苗公司签订委托经营合同书，委托其自2012年12月31日至2015年12月30日统一运营，并从禾苗公司领取了第一期的房租收益，闫伟将房屋委托给他人经营管理的前提是其已收房，此时其才对房屋享有支配管理的权利。故闫伟将房屋对外委托管理的行为视为其已经从城建公司收房。闫伟认为房屋的配套电梯不符合交付条件，城建公司提供的电梯验收检验报告表明电梯在2009年11月13日已经验收合格，房屋经验收合格后的前三年系由城建公司统一运营，自2012年12月31日起又由闫伟委托禾苗公司经营管理。如电梯在房屋交付使用后不能正常使用，并不适用本案所涉房屋买卖合同约定的违约条款。综上，闫伟主张城建公司未向其交付房屋要求支付逾期交房违约金，本院不予支持。同时，城建公司向闫伟主张逾期未办理房屋交接手续的违约金，本院亦不予支持。
关于闫伟诉请的投资回报收益以及城建公司诉请的购房款及违约金，闫伟在诉状中写明“剩余房款以2010年1月1日至2012年12月31日城建公司应付的三年租金25028元抵付”，在城建公司提起反诉要求其支付剩余购房款及违约金后，闫伟又在庭审时对上述陈述内容予以否认并追加诉请要求城建公司支付2010年1月1日至2012年12月31日的投资回报收益。城建公司于2012年12月24日在报纸上刊登交付公告时未通知闫伟需缴纳未缴清的购房款。城建公司在闫伟未付清购房款的情况下又通知其办理房屋交接手续并缴纳办理房屋权属证书的费用，不符合交易习惯，与常理有悖。结合闫伟提交的售楼宣传单中城建公司承诺的“六年统一运营”，本院认为，事实上闫伟与城建公司之间存在以三年租金抵付剩余购房款的约定，闫伟在诉状中陈述的内容应属事实。故闫伟主张2010年1月1日至2012年12月31日的投资回报，本院不予支持。同时，因闫伟已将三年的租金抵付剩余购房款，应视为闫伟已付清全部购房款，故对城建公司诉请的购房款及违约金亦不予支持。闫伟已与禾苗公司签订了委托经营合同书，将房屋2012年12月31日至2015年12月30日期间的经营管理权交由禾苗公司，且其已从禾苗公司领取了第一期的房租收益。禾苗公司与城建公司系两个独立的法人，闫伟将房屋委托禾苗公司经营管理并收取房屋收益后，又向城建公司主张2014年1月1日至2014年12月31日期间的投资回报收益，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于双方在合同第十五条关于产权登记的约定，属于买卖合同的附随义务，城建公司在收取闫伟的办证费用后应当予以办理。城建公司辩称办证需闫伟的授权委托书及申请表等，但其未以书面方式明确告知闫伟所需相关材料，城建公司以此为由未予办证，理由不能成立。按照合同第十五条的约定，城建公司应向闫伟支付逾期办证的违约金521元（104282元0.5%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、合肥市城建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内代为闫伟办理合肥市庐阳区颍上路与凤台路交汇处领域花园商铺的房地产权属证书，并向闫伟支付逾期办理房地产权属证书的违约金521元；
二、驳回闫伟的其他本诉诉讼请求；
三、驳回合肥市城建房地产开发有限责任公司的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为1593元，由闫伟负担411元、合肥市城建房地产开发有限责任公司负担1182元；反诉案件受理费减半收取为414元，由合肥市城建房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 蒋子钰
二〇一四年五月十四日
书记员 陈 旋
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。