宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0122民初465号
原告：某某房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区灵武市灵州花园10#楼营业房。
法定代表人：吴某甲，系该公司总经理。
被告：保某某，男，回族，1968年6月28日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大学本科，公务员，住宁夏回族自治区银川市。
被告：吴某，男，回族，1980年12月12日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区贺兰县。
被告：吴某乙，回族，1969年5月7日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。
原告某某房地产开发有限公司与被告保某某、吴某乙、吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某房地产开发有限公司的法定代表人吴某甲，被告保某某、吴某乙、吴某到庭参加了讼诉。本案现已审理终结。
原告某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行所欠房屋租赁费70000元，并承担暖气费、物业费（时间自2017年6月1日至2017年12月30日），主张至房屋退还之日；2.依法终止房屋租赁合同，退还房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年7月4日对被告进行了诉讼，诉请第二条依法终止房屋租赁合同，退还房屋。通过法庭调解，贺兰县人民法院出具了(2017)宁0122民初3514号民事调解书，调解书第三条约定吴某可以继续租赁房屋，具体事宜由原告某某房地产开发有限公司与被告吴某自行协商。因双方达不成继续租赁房屋协议，被告不签订房屋租赁合同，也不交租赁费，也不将房屋退还原告，至今强行占用房屋继续经营。由于三被告违约在先，侵害了业主的合法权利，无奈诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求判令被告履行清理房屋装修时所产生的垃圾。
被告保某某辩称，所租房屋一直是被告吴某租赁和使用，我当时只是给被告吴某及被告吴某乙帮忙，以我及吴某乙的名义签了合同。我从中没有任何受益，租赁费及房屋租赁期间产生的所有费用都应该由被告吴某承担。
被告吴某乙辩称，对房屋租赁费不认可，费用太高不合理，租赁费应由被告吴某承担。
被告吴某辩称，原告起诉要求的租赁费用跟我们事先约定的不一致，当时说的是一年55000元的租赁费，租赁面积内的暖气费、物业费由我承担；如果要终止房屋租赁合同，我需要跟原告协商，原告给我一个期限，我另行找人将我在租赁原告房屋期间的装修以及KTV设备租出去，减少我的投资损失。
原告为证明其诉讼主张当庭提交了房屋租赁合同原件一份、贺兰县人民法院（2017）宁0122民初3514号民事调解书原件一份，经当庭质证，三被告对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证；为查明本案事实，本院责令原被告庭后提交该租赁房屋欠交物业费、采暖费的相关证据，原告提交了证明原件两份，欲证明清水苑小区S1三层KTV房屋自2015年4月1日至2018年3月1日欠交物业费29050元，欠交2017年至2018年采暖费的事实。经庭后质证，原告无异议。被告保某某、吴某乙认为这是吴某与吴某甲之间的事情，与他们二人无关，故二人不予质证。被告吴某对采暖费欠交的事实无异议，对欠交物业费29050元的事实有异议，并提交了其于2018年3月26日交纳物业费的收据一张和证明一张，欲证明其已交清该租赁房屋2015年4月1日至2018年7月29日的所有物业费。对被告吴某提交的该证据，经庭后质证，原告无异议，被告保某某、吴某乙认为这是吴某与吴某甲之间的事情，与他们二人无关，故二人不予质证。本院认为，原告庭后提交的证明两份，其中欠交2017年至2018年采暖费的证明具备真实性、合法性、关联性，证据效力本院予以采信；欠交物业费的证明，因已被被告吴某提交的物业费证明所推翻，证据效力本院不予采信。对被告吴某举证的2018年3月26日交纳物业费的收据一张和证明一张，因原告无异议，证据效力本院予以采信。
依据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：原告法定代表人吴某甲与被告吴某乙、保某某系同学关系，被告吴某乙与被告吴某系叔侄关系。因被告吴某乙、保某某介绍被告吴某承租原告的房屋，原告提出由被告吴某乙、保某某签订合同。2014年6月1日，原告某某房地产开发有限公司与被告吴某乙、保某某签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：”甲方为某某房地产开发有限公司，乙方为被告保某某，甲方同意将位于××县#楼营业房第三层靠西侧共十七间及S-1-14号房租给乙方使用。租赁期三年，自2014年6月1日至2017年5月31日，租金每年5.5万元，共计壹拾陆万伍仟元整。乙方缴纳保证金贰万元，到期甲方退还保证金，付款方式一次性付清。在租赁期内乙方不得擅自改变房屋结构，如有变更必须经甲方同意并有书面文书，否则乙方应承担所造成的一切损失及责任。乙方在租赁期内对房屋进行装修、装饰所发生的一切费用均由乙方自己承担。合同期满乙方所发生的任何装修财产属甲方所有，甲方不承担任何装修所产生的费用。乙方在租赁期间应承担税务、工商、物业、水、电、供暖等所发生的一切费用。乙方在房屋租赁期间不经甲方同意不得随意转让租赁房屋，甲方不得干涉乙方经营，违约将承担违约金。合同期满如承租人仍继续承租房屋时，在同等条件下承租方享有优先权，并提前签订租赁合同”。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告吴某使用，并由被告吴某对所租房屋进行了装修，开办了KTV。被告吴某先后向原告支付了2014年6月1日至2016年5月31日房屋租赁费共计110000元，下欠2016年6月1日至2017年5月31日的房屋租赁费55000元及物业费、暖气费未付。原告曾于2017年7月诉至本院，经本院调解原被告达成协议：由被告吴某于2017年7月14日前支付原告租金55000元，暖气费89490元、物业费21120元，由被告吴某自行交纳，原告与被告吴某自行协商继续租赁房屋事宜。调解后，被告吴某继续使用原告的房屋，但未与原告继续签订该租赁房屋的租赁合同。2018年2月4日被告吴某将调解书约定的租赁费55000元交付给原告，2018年3月26日被告吴某交情了该租赁房屋至2018年7月29日以前的物业费，未交纳该房屋2017年至2018年的采暖费，未交纳2017年5月31日合同期满后的租赁费。原告遂诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原告某某房地产开发有限公司与被告吴某乙、保建生签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，双方应遵守诚实信用原则全面履行各自的义务。被告吴某虽未在原告与被告保建生、吴某乙签订的合同中签名，但其为实际使用人，原告也同意其承租原告的房屋，被告吴某也履行了合同义务，故原告与被告保建生、吴某乙签订的房屋租赁合同对被告吴某也具有法律约束力。原告将房屋交付给被告吴某使用，被告吴某也交纳了房屋租赁期间的租赁费、采暖费、物业费，现原告与被告保建生、吴某乙签订的房屋租赁合同已到期，合同原来约定的义务，被告吴某已履行完毕，故被告保建生、吴某乙再不承担合同期满后的相关义务。原告与被告吴某经本院调解后，未能继续签订房屋租赁合同，且继续使用原告的租赁房屋，原告也没有提出异议，视为原告与被告吴某之间形成了无固定期限的房屋租赁合同，原租赁合同约定的相关条款对原告与被告吴某继续有效，但租赁期限为不定期。被告吴某应承担该租赁期间的合同义务。关于原告要求依法终止房屋租赁合同的诉讼请求，因原被告于2014年6月1日签订的房屋租赁合同已于2017年5月31日到期，原被告未重新签订房屋租赁合同，原告与被告吴某之间形成了无固定期限的房屋租赁合同，现被告吴某无正当理由未支付原告的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条之规定，原告可以随时解除合同。故原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告履行所欠房屋租赁费70000元，并承担暖气费、物业费（时间自2017年6月1日至2017年12月30日），主张至房屋退还之日的诉讼请求，其中房屋租赁费70000元，原告是以每月10000元计算的，该计算无合同和法律依据，该费用发生在原被告租赁合同期满后，原告与被告吴某未重新约定新的租赁价格，应以原租赁合同约定的价格计算，经计算2017年6月1日至2017年12月30日期间的租赁费为32083元（计算方式为55000元÷12个月×7个月），至房屋退还之日的房屋租赁费，也应按照该计算方式进行计算。原告主张的暖气费、物业费，被告吴某已交清2018年7月29日以前的物业费，2017年至2018年的暖气费未交纳，原告未举证证明2017年至2018年的暖气费的具体数额，依据原被告原来签订的房屋租赁合同，交纳暖气费是承租人的义务，本院可判决被告吴某履行交纳2017年至2018年的暖气费的义务。故原告的该项诉讼请求，本院支持被告吴某支付原告2017年6月1日至2017年12月30日期间的租赁费为32083元，支付原告至房屋退还之日的房屋租赁费（计算方式为55000元÷12个月÷30天×2018年1月1日起至该租赁房屋退还之日的具体时间）；被告吴某履行交纳该租赁房屋2017年至2018年的暖气费的义务；被告保建生、吴某乙不承担责任；驳回原告要求被告支付暖气费、物业费的诉讼请求。关于原告请求判令被告履行清理房屋装修时所产生的垃圾的诉讼请求，庭审中被告吴某也认可该装修垃圾尚未清理，也同意该项诉讼请求，原被告在房屋装修合同中虽未约定该房屋装修时所产生的垃圾的清理责任，但该义务是合同的附随义务，被告吴某应当履行该义务，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告吴某支付原告某某房地产开发有限公司房屋租赁费32083元，于本判决生效后十五日内付清；
二、被告吴某支付原告自2018年1月1日起至该租赁房屋实际退还之日的租赁费{具体计算方式为：（55000元÷365天×（2017年12月31日至房屋实际退还之日）}；
三、被告吴某履行交纳该租赁房屋2017年至2018年的暖气费的合同义务；
四、解除原告某某房地产开发有限公司与被告吴某乙、保某某之间签订的《房屋租赁合同》；
五、被告吴某自行清理该租赁房屋装修时所产生的垃圾，自本判决生效后三十日内完成；
六、被告保某某、吴某乙不承担法律责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费775元（已减半收取），由原告某某房地产开发有限公司负担375元，被告吴某负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审判员闫生利
二○一八年三月二十九日
书记员段慧娇
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。