江西省万载县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万民二初字第44号
原告：王柏平，男
委托代理人：朱国胜，江西四强律师事务所律师。
被告：张旗升，男
原告王柏平与被告张旗升房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成由审判员孙启荣担任审判长，代理审判员宋萌辉、漆星参加的合议庭，书记员王琴担任记录，2015年8月25日本院裁定中止诉讼，2016年2月26日恢复诉讼，于2015年6月12日、2016年2月29日公开开庭进行了审理，原告王柏平及其委托代理人朱国胜到庭参加诉讼，被告张旗升经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告王柏平（下称原告）诉称，原告与被告张旗升于2009年6月6日签订一份房屋买卖协议，该协议主要内容为：被告将其所有位于万载县房屋（含车库）转让给原告，转让总额为33万元。付款方式：乙方（即原告）首付22.6万元，余款10.4万元在2009年12月31日前付清，总价款付清后,房屋的所有证件全部交给乙方，房屋过户手续全部由乙方负责，房屋内甲方的所有电器、家具全部归乙方.该协议还另行约定，因原告需要用产权贷款，被告在付清款前将产权交归原告，协议签订后,原告当日支付了首付款22.6万元，被告也将房屋及车库交付于原告。2009年12月28日原告依约付清了余款10.4万元。原告付清全部款项后，要求被告将房屋所有证件交给原告，并同时要求被告与原告一同前往房管与国土资源部门办理过户手续，被告虽口头答应，但实际拖延。现请求法院依法确认原、被告签订的合同有效，万载县康乐花园一栋三单元402室（含相应车库）归原告所有。被告赔偿原告损失144000元。
被告张旗升（下称被告）未答辩。
原告为支持自己的诉讼请求，提供了以下证据：
（一）王柏平身份证复印件，以证明原告身份情况及主体资格；（二）房屋买卖协议复印件，以证明原告王柏平与被告张旗升于2009年6月6日签订一份房屋买卖协议，该协议约定：被告将其所有位于万载县房屋（含车库）转让给原告，转让总价为33万元。付款方式：乙方（即原告）首付22.6万元，余额10.4万元在2009年12月31日前付清，总价款付清后，房屋的所有证件全部交给乙方。房屋过户手续全部由乙方负责。房屋内甲方的所有电器、家具全部归原告。另外，被告在该协议中还特别作出承诺：因原告需要用产权证贷款，被告在付清款前将产权交归原告；（三）被告收条两份，以证明被告张旗升先后分别于2009年6月6日、2009年12月28日收到原告支付的两期的购房款22.6万元、10.4万元，合计33万元，亦证明原告依约支付了转让款；（四）万载农村信用社存、取款凭条复印件，以证明原告王柏平先后于2009年6月6日、2009年12月28日委托王美章将168100元、104000元购房款通过信用社转账方式存入被告张旗升妻子高红兰的存折，也证明原告王柏平先后借款买房的事实；（五）房产信息查询证明一份及万载县人民法院（2015）万执字第12号协助执行通知书复印件一份，以证明涉案房产已于2015年1月13日因他案被查封，房产地址为，产权证号为万房权证xx**；（六）李安平、郭红玲、王成章、魏菊香借款借据、利息收条复印件、2009、2010年央行贷款利率表、被告违约造成原告利息损失清单复印件，以证明被告的违约行为给原告造成的直接损失达到14.4万元，具体如下：1、原告王柏平为支付被告第一期购房款22.6万元，先后在李安平、郭红玲、王成章、魏菊香处借款7万、5万、4万、4万，合计20万元，待用房产抵押贷款后归还，由于被告没有依约交付房产证办理过户手续，致使原告不能办理抵押贷款而不能及时归还，原告分别于2009年10月12日、10月13日、10月15日、10月21日出具借条给各债权人，并约定月利率为1.5%，自2009年11月起至2013年10月还清上述借款时止，原告共支付利息：48个月×150元/月×20万=144000元，如在银行抵押贷款，同期银行贷款月利率为0.5%（按中长期贷款年利率6%折算），原告支付的利息为：50元/月×20万×48个月=48000元，故由于被告没有依约交付房产证和办理过户手续，致使原告不能办理抵押贷款而给原告造成的损失为：144000元-48000元=96000元。2、原告王柏平为支付被告第二期购房款10.4万元，于2009年12月28日借王美章10.4万元支付张旗升，在归还4000元后于2010年1月8日出具欠条，借款10万元，自2010年1月1日计息，约定月利率1.5%，即每月1500元。至2014年1月归还，共计付息48个月，总计支付利息1500元/月×48个月=72000元，同期银行贷款利率为0.5%（按中长期贷款年利率6%折算），如在银行抵押贷款，原告支付的利息为：50元/月×10万×48个月=24000元，故由于被告没有依约交付房产证和办理过户手续，致使原告不能办理抵押贷款而给原告造成的损失为：72000元-24000元=48000元。（七）协议书复印件，以证明原被告之间就涉案的房屋消灭抵押权事宜已达成协议。
上述证据因被告未到庭，没有其质证意见。
对原告提供的上述证据，本院的认证意见如下：
对证据（一），经与原件核对无异，本院予以确认，并作为认定原告身份信息的依据；对证据（二），经与原件核对无异，是双方的真实意思表示，客观真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并作为认定原告王柏平与被告张旗升于2009年6月6日签订了一份房屋买卖协议，协议中对房屋转让价款、付款时间过户手续的办理等内容进行了约定的事实依据；对证据（三），与证据（四）相互印证，客观真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并作为认定2009年6月6日张旗升收到王柏平的购房款226000元（其中转账168100元、支付现金57900元）、2009年12月28日张旗升收到王柏平购房款104000元的事实依据；对证据（四），与证据（三）相互印证，客观真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并作为认定王柏平是通过委托王美章分别于2009年6月6日转账168100元、2009年12月28日转账104000元给张旗升的妻子高红兰作为支付购房款的事实依据；对证据（五），客观真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并作为认定涉案房屋在本案合同签订前已抵押给中国建设银行万载县支行，并在本案立案前在他案中已被本院查封的事实依据；对证据（六）中2010年1月8日王柏平出具给王美章的借条复印件、2015年4月20日王美章出具给王柏平的收条因与证据（五）中2009年12月28日王美章因借款给王柏平而转取104000元给张旗升的妻子高红兰的取款凭证复印件及2009年12月28日高红兰将王美章转入的104000元转存的存款凭条复印件相互印证，本院予以确认。对该组证据中其余证据不予确认。并作为认定2009年12月28日王柏平因购买被告张旗升的房屋向王美章借款104000元，并由王美章通过银行转取转入张旗升妻子高红兰的账户，并由高红兰转存，其后王柏平偿还了4000元给王美章，剩余100000元由王柏平于2010年1月8日出具借条给王美章，并在借条上约定月利率为1.5%，从2010年1月至2014年1月30日王柏平共计向王美章支付利息72000元的事实依据；对证据（七），是原、被告双方自愿达成的协议，不违反法律规定，本院予以采信，并作为认定2015年12月15日原、被告之间就涉案房屋消灭抵押权达成协议，协议约定“一、受让人王柏平自愿代甲方张旗升清偿自本协议达成当日起剩余按揭贷款，以消灭建行万载支行的抵押权。二、乙方王柏平的代偿数额（以建行万载支行还贷票据为准）由甲方张旗升在乙方代偿后三个月内一次性归还，逾期按月利息2%支付利息”的事实依据。
综上，本院认定本案事实如下：
2009年6月6日，原、被告经协商达成房屋买卖协议，协议约定，甲方（张旗升）愿意将万载县住房壹套出售给乙方（王柏平）。房屋总价为33万元（其中车库3万元）。付款方式：乙方首付226000元，余额104000元在2009年12月31日前付清，总价款付清后房屋的所有证件全部交给乙方。房屋过户手续全部由乙方负责。房屋内甲方的所有电器、家具全部归乙方（除被席外）。双方在协议上签字。同时，张旗升还在协议左下角注明：因乙方需用产权贷款，甲方在付清款前将产权交归乙方。并再次签上“张旗升”的名字。合同签订时，原告方已知晓被告已将涉合同的标的房屋在中国建设银行万载县支行办理抵押登记用于按揭贷款。合同签订当日，被告将房屋交付给了原告，原告通过其妹妹王美章的账户向被告妻子高红兰转付168100元，支付现金给被告57900元，被告于当日出具金额为226000元的收条给原告。2009年12月28日，原告向其妹妹王美章借款104000元，并通过王美章的账户向被告妻子高红兰转付104000元，被告于当日出具金额为104000元的收条给原告。原告向王美章借款后，于2010年1月8日前偿还了4000元，余款100000元因未还而于当日向王美章出具了金额为100000元的借条，并约定月利率为1.5%，从2010年1月至2014年1月30日王柏平共计向王美章支付利息72000元。因被告未能清偿已设定抵押权的债务，被告至今未能将该房产证和土地使用权证交给原告且将产权过户给原告，致使原告无法及时以该房屋在相关银行设定抵押借款偿还相关个人借款。原告诉至本院。原、被告在诉讼中就消灭该房屋抵押权而达成协议，该项协议约定：一、受让人王柏平自愿代张旗升清偿自本协议达成当日起的剩余按揭贷款，以消灭建行万载支行的抵押权。二、王柏平代偿数额（以建行万载支行还贷票据为准）由张旗升在王柏平代偿后三个月内一次性归还，逾期按月利率2%支付利息。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，在签订合同时，该房屋已设定了抵押，原告也知晓已设定抵押，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”。本案中，被告在签订合同时已经知晓抵押情况，应视为被告已经告知其涉合同标的房屋已经抵押的情况，对于是否通知抵押权人，在本案中因被告人未到庭说明情况，双方也无证据证明已经通知，但原、被告双方已就消灭该抵押权达成了协议，因此，原、被告签订的房屋买卖合同在消灭中国建设银行万载县支行的抵押权后，合同才生效。在合同签订后，因被告未按合同约定在原告付清购房款后将房产权过户给原告，致使原告不能及时办理按揭贷款，由此给原告造成的向个人借款的利息与银行按揭贷款利息差额损失，被告应当予以赔偿，对该利息差损失，本院认定为48960元〖72000元-100000元×5.76%（年利率）×4年〗。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王柏平与被告张旗升签订的房屋买卖协议在消灭中国建设银行万载县支行对产权证号为万房权证AS字第XX**号房屋的抵押权后立即生效，被告张旗升在本判决生效且原告王柏平与被告张旗升签订的房屋买卖协议生效后十日内赔偿原告王柏平利息差损失48960元。
二、驳回原告王柏平的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8410元，由原告王柏平负担1687元，被告张旗升负担6723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在预交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费8410元，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春市分行营业部袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。）
义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。
审 判 长 孙启荣
审 判 员 漆 星
代理审判员 宋萌辉
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 王 琴
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。