江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终1077号
上诉人（原审被告）苏州杭海商贸有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道兴业路5号。
法定代表人许绪锁，执行董事。
委托代理人郑红斌，浙江秀城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州升腾营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路1018号901室。
法定代表人王诗文，该公司董事长。
委托代理人彭浩，江苏和合合律师事务所律师。
委托代理人徐飞，江苏和合合律师事务所律师。
上诉人苏州杭海商贸有限公司（以下简称杭海商贸公司）因与苏州升腾营销策划有限公司（以下简称升腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2015）相民初字第00933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月1日，克丽斯多新型建材（苏州）有限公司（下简称克丽斯多公司、出租方）与杭海商贸公司（承租方）签订书面协议一份，约定：克丽斯多公司将其位于苏州市相城区经济开发区如元路8号厂房6号楼一层（面积共计1947㎡，含公摊面积）出租给杭海商贸公司作仓储；承租期为两年，自2013年1月1日起至2014年12月30日止，承租期满，出租房即收回使用权，承租方应无条件退回租赁房屋，如不退回，视为违约，承租方如需延长使用期，出租方可优先考虑承租方续租，但必须在承租期届满前三个月以书面的形式通知到出租方，第三年起租金逐年增加30%；租赁期间租金为10元/月/㎡，计233640元，物业管理费8元/月/㎡，计186912元，合计420552元；仓位租金及物业费的交纳，承租方应按年交纳，于签订合同之日一次性交清，次年期止日前三个月应交清下年度租金；承租方在承租期间不得擅自退租，出租方在出租期间不得随意收回仓储。双方还约定：“本合同未尽事宜，出租方有权作补充和解释”。合同落款处分别加盖克丽斯多公司及杭海商贸公司的公章。
后来，双方又签订了与前述协议类似的一份协议，其中对于承租期约定为1年，自2014年1月1日起至2014年12月30日止；对于物业管理费约定为8.7元/月/㎡；其余内容与前述协议内容一致。合同落款处加盖了克丽斯多公司的公章，承租方处由杭海商贸公司法定代表人许绪锁授权人员代为签署“许绪锁”。落款日期处空白。
克丽斯多公司因涉及与其他主体的诉讼，苏州市中级人民法院于2014年10月24日作出公告，决定将克丽斯多公司位于相城经济开发区如元路8号的房地产包括有证房屋共计11幢等进行第一次拍卖，并要求优先购买权人参加竞买的，应于2014年11月6日前向法院提交确认优先购买权申请和有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的视为放弃对本标的物享有的优先购买权。
2015年4月14日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中执字第0413\\\0414\\\0415号执行裁定书，载明：因光大银行苏州分行与克丽斯多公司等金融借款合同纠纷，该院所作出的（2014）苏中商初字第0230、0231、0232号民事判决书已发生法律效力，因被执行人未履行法律文书所确定的义务，权利人光大银行苏州分行于2014年8月28日向苏州市中级人民法院申请执行。在执行过程中，苏州市中级人民法院对被执行人克丽斯多公司位于苏州市相城经济开发区如元路8号，包括涉案房屋在内的房产及相应的土地使用权进行公开拍卖，最终由苏州升腾营销策划有限公司以120290000元竞价竞得。据此，裁定克丽斯多公司名下位于苏州市相城经济开发区如元路8号的房屋所有权及其他权利归苏州升腾营销策划有限公司所有，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移。买受人苏州升腾营销策划有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，苏州市中级人民法院在本案中对上述房产所作出的查封效力即行消灭，上述房屋上登记的他项权消灭。升腾公司当天即签收该执行裁定书。随后，升腾公司据此将位于苏州市相城经济开发区如元路8号的房屋所有权转移过户至其本人名下，登记日期为2015年6月25日。
以上事实，由升腾公司举证的执行裁定书、协议、苏州市相城区房屋权属登记簿、拍卖公告、杭海商贸公司举证的协议、房产证及土地证复印件、执行裁定送达回证以及当事人陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。
一审审理中，杭海商贸公司为证明其反驳主张，另行举证：1、克丽斯多公司于2014年1月22日出具的收款收据原件一张（加盖发票专用章），证明杭海商贸公司向克丽斯多公司交纳了2014年全年的租金436906元，且按照杭海商贸公司举证的协议的新标准支付的。2、克丽斯多公司收取杭海商贸公司2015年房屋全年租金及物业费的收据原件3份（其中两张加盖发票专用章，出具日期分别为2014年11月5日和2014年12月31日；一张加盖张美琴印，出具日期为2015年1月31日）及POS机刷卡记录原件7张（其中商户名称为苏州相城区晨思服饰经营部4张，其中商户名称为苏州市相城区黄埭美鑫家具厂3张），金额总计为436906元。3、证人周某出庭作证，其称：“我是杭海商贸公司公司的财务，也是许绪锁的亲戚，12月31日和2015年1月31日的两笔钱是应克丽斯多公司的杨姓和陆姓的员工要求，用我和我老公的卡刷出去代表杭海商贸公司付给克丽斯多公司2015年的租金。对于张美琴之前不认识，在2014年11月至12月之间，张美琴代表克丽斯多公司来收房租，我之前打电话问过克丽斯多公司的姓殷的管理人员，他说张美琴是克丽斯多公司的经理，可以把钱交给她。在支付2015年租金时，不知道克丽斯多公司的房产已经被法院拍卖了”。4、拍卖公告所附的如元路8号厂房租赁情况表一份，杭海商贸公司是第19位，证明升腾公司应当知道杭海商贸公司和克丽斯多公司存在租赁关系，而且杭海商贸公司已经将2015年租金交清的事实，如元路8号的厂房有众多租赁关系存在（共38户），作为升腾公司知道也应当知道里面存在这些法律关系和经济利益，在这种情况下没有采取措施，过错在于升腾公司方。5、在苏州企业信用公示系统查到克丽斯多公司信用公示信息及股东情况打印件一份，证明杭海商贸公司和克丽斯多公司就本案如元路8号房屋租赁关系是合法有效的，杭海商贸公司在2015年9月15日申请追加克丽斯多公司为本案当事人参加诉讼是具备主体条件的。6、苏州企业信用公示系统查到的升腾公司的工商及信用信息一份，证明升腾公司已经被政府相关机构列入了经营异常名录，现升腾公司的主体资格处于不固定状态，请法院对升腾公司的主体资格慎重审查。
经质证，升腾公司认为，1、对上面载明的时间有异议，2014年1月22日出具，为何收款时间写的是2013年空格月22日；对发票专用章有异议，原因是在升腾公司通知了所有承租人后，有接近7家承租户表示是由非克丽斯多公司的人员持有发票专用章向他们通过暴力手段收取租金，且经过升腾公司和克丽斯多公司庞永生联系，他也表示在中院强制拍卖程序启动时公司所有印章都已经交给了抵押权人光大银行，他本人也没有安排任何人在拍卖程序期间委托任何人收取租金，他本人对发票专用章的真实性也提出异议。2、对POS签购单跟本案没有关联，因为是购买物品消费时才会形成这样的单据，和本案中支付租金没有关联性，另POS注明的商户名称是晨思经营部或者美鑫家具厂，与本案也没有关联性。对于收据，2014年11月5日，12月31日以及2015年1月31日该三份收据形成的时间，均是中院强制拍卖并已经在淘宝网上公开拍卖的时间，所以对收据的真实性有异议。另有一张收据只有张美琴的章，没有公司财务的章，且收据的固定格式和之前的也不一样。3、对证人说的在POS机支付租金有异议，其他没有异议。4、真实性无异议，其中第19项载明的房屋租赁情况是自2013年1月1日至2014年12月30日6号楼第一层房屋是由许绪锁，也即杭海商贸公司的法定代表人承租，备注一栏写的是“一年租赁期，已收”，说明2015年年度的租金在统计时是没有支付的，不能证明杭海商贸公司刚才所说的证明目的。5、真实性无异议，但该份主体资料与本案房屋租赁是否有效没有关联性。6、对真实性无异议，但是对于出现经营异常名录和本案的主体诉讼资格没有关联性，同时也与不动产登记的物权没有关联性，升腾公司不清楚这一情况。
一审审理中，杭海商贸公司申请通知克丽斯多公司作为本案被告参加诉讼。升腾公司表示不同意追加，克丽斯多公司是否参加诉讼与本案诉请没有关联。
一审庭审中，杭海商贸公司认可其与克丽斯多公司未签订书面的2015年度的租赁协议，但克丽斯多公司对租赁协议有权作出解释，于2014年和杭海商贸公司口头约定2015年的租赁事宜是其自身权利。另外杭海商贸公司认为其系在收到本案诉讼材料时才知道克丽斯多公司被拍卖的事情。
原审原告升腾公司的一审诉讼请求为：请求判令1、杭海商贸公司立即迁让其占用的位于相城经济开发区如元路8号原克丽斯多新型建材科技（苏州）有限公司的6号楼1层共计1947平米的厂房；2、杭海商贸公司支付房屋使用费（自2015年4月14号起按原合同的租金标准每月每平方米18元计算至其实际迁让之日止）；3、杭海商贸公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。本案中，根据（2014）苏中执字第0413\\\0414\\\0415号执行裁定书，克丽斯多公司位于如元路8号房产的所有权自2015年4月14日裁定书送达升腾公司时即已转移给升腾公司，因此升腾公司自2015年4月14日起即获得包括涉案房产在内的房产所有权。至于房产所有权证记载的登记时间为2015年6月25日，并不能否定升腾公司于2015年4月14日获得房产所有权的事实。故对于杭海商贸公司所辩称升腾公司起诉时间不当的说法不予采信。由于杭海商贸公与克丽斯多公司之间的租赁合同在2014年12月30日履行期限届满，而此时克丽斯多公司出租的标的物已经进入苏州市中级人民法院强制执行和拍卖程序，因此“买卖不破租赁”的原则并不当然适用本案情形，故本案的关键在于杭海商贸公司所辩称的其在2014年12月31日后与克丽斯多公司的续租行为是否善意的合法成立。原审法院认为，首先，杭海商贸公司与克丽斯多公司之前的两份合同中均约定“承租方如需延长使用期，出租方可优先考虑承租方续租，但必须在承租期届满前三个月以书面的形式通知到出租方，第三年起租金逐年增加30%”、“次年期止日前三个月应交清下年度租金”，而即使如杭海商贸公司所称其分三批向克丽斯多公司支付了2015年度的租金，但该支付行为并不符合租赁协议约定的时间和金额，至于杭海商贸公司辩称此系双方协商确定且克丽斯多公司有权解释等说法，原审法院认为该辩解对于本案中租赁标的物处于被查封、拍卖的特殊情况来说并不适用，不能以此来证明其具备合理性；其次，案外人在2014年8月18日起即对诉争房产申请法院强制执行，按照一般程序，杭海商贸公司作为承租人对此情况应当知晓；再次，根据升腾公司举证的拍卖公告，苏州市中级人民法院在2014年10月24日进行公告拍卖，其中明确要求享有优先权主体进行申报等程序，杭海商贸公司对此也应当知晓或者视为知晓，但其并未在规定期限内行使优先权。因此，原审法院认为杭海商贸公司在明知或应当知晓诉争房产已经被人民法院查封、强制执行乃至拍卖的情况下，即使如其所述向克丽斯多公司交纳了下一年的租金，该行为也并非善意和合法，严重扰乱了司法强制执行的正常秩序，也侵害了权益人的合法利益，对此所谓续租行为和说法原审法院不予认定和采信。现升腾公司自2015年4月14日起即取得包括本案诉争房屋在内的所有权，由于杭海商贸公司未能就租赁事宜与升腾公司达成一致，故升腾公司请求判令杭海商贸公司自其现占用的位于苏州市相城经济开发区如元路8号6号楼一层中迁让的主张，合法有据，应予支持。对于升腾公司主张的占有使用费，其自愿按照每月每平方米18元计算，并未超过合理范围，原审法院予以支持，杭海商贸公司应当自2015年4月14日起按照每月每平方米18元标准支付占有使用费至其实际迁让之日止。对于杭海商贸公司所辩称应追加克丽斯多公司参加诉讼的说法，原审法院认为，本案处理与克丽斯多公司并无法律上必然联系，其不是本案必须参加诉讼的当事人，故原审法院对此申请事项不予准许。至于杭海商贸公司所称其已经交纳的租金，其有权向相关主体另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等法律规定，原审法院判决：一、苏州杭海商贸有限公司于判决生效之日起十日内自位于苏州市苏州市相城经济开发区如元路8号6号楼一层房屋内迁出。二、苏州杭海商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州升腾营销策划有限公司涉案房屋按照1947平方米、每月每平方米18元的标准，自2015年4月14日起至杭海商贸公司实际迁出之日止的占有使用费。本案案件受理费减半收取人民币776元，由苏州杭海商贸有限公司负担。
上诉人杭海商贸公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、克丽斯多公司在2015年4月14日前是本案所涉房屋的所有权人，自2013年1月1日起与上诉人签订有租赁合同，并将房屋交付上诉人占有使用至今，并收取了上诉人三年的租金和物业费（包括2015年全年的租金及物业费合计436909元）。杭海商贸公司与上诉人没有签订过租赁合同，也没有口头约定，双方没有法律上的关系，被上诉人应向克丽斯多公司主张交付房屋及其他相关权益。克丽斯多公司与上诉人、被上诉人均存在着法律上的必然联系，是本案必须参加诉讼的当事人，上诉人在一审中已依法提出书面追加申请，一审法院未予追加不当。2、涉案厂房被法院拍卖，苏州中院并没有告知过上诉人，上诉人在收到本案诉讼材料之前不知情，导致克丽斯多公司根据与上诉人房屋租赁合同的第三条约定和以往的交易习惯，分三次向上诉人收取2015年全年的租金及物业费合计436909元，并仍将涉案房屋交由上诉人使用，上诉人有理由相信克丽斯多公司仍然是房东，有权出租本案房屋。双方的续租行为合法有效。被上诉人在参与竞拍时未向苏州中院提出申请，要求承租户将2015年度的租金交纳至苏州中院执行局，被上诉人自身有过错，法律后果应由上诉人自负。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉请。
被上诉人升腾公司辩称：上诉人的租赁期限在2014年12月30日已到期，此后没有书面租赁协议，属于不定期租赁，租赁关系随时可以终止，不能适用买卖不破租赁。涉案房屋被法院公开拍卖，拍卖公告内容已经公示，上诉人作为承租人是明知的。此外，克丽斯多公司有义务告知上诉人拍卖事宜，如不告诉并且还继续收取租金，损害了承租人的利益，上诉人应向克丽斯多公司主张权利。
二审中，本院依职权查明：克丽斯多公司位于相城经济开发区如元路8号的房地产（含本案所涉房屋）在本院(2014)苏中商初字第00230、00231、00232号案件审理过程中，于2014年7月24日被本院查封。
以上事实，由本院(2014)苏中商初字第00230、00231、00232号民事裁定书、查封（扣押）财产清单在案佐证。
二审查明的其他事实与一审查明事实相一致，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，杭海商贸公司与克里斯多公司签订的租赁合同约定涉案房屋租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月30日止，之后双方未续签合同。涉案房屋于2014年7月24日被本院查封（协助执行通知书于当日送达苏州市相城区房产交易中心），于2014年10月进入司法拍卖执行阶段。现杭海商贸公司上诉主张克里斯多公司达成口头续租协议，应属于“买卖不破租赁”，本院认为，即便涉案房屋存在杭海商贸公司与克里斯多公司之间的续租关系，则涉案房屋在续租前已被法院查封，克里斯多公司已丧失对该不动产的处分权，且涉案房屋在进入拍卖的强制执行阶段后，用以优先担保权利人债权实现的事实已成既定化，杭海商贸公司与克里斯多公司的租赁关系不得对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。升腾公司于2015年4月14日通过竞拍取得涉案房屋所有权之后，有权要求杭海商贸公司迁让涉案房屋并支付占有使用费。杭海商贸公司上诉认为其已经向克里斯多公司支付租金等费用，该主张属于杭海商贸公司与克里斯多公司之间的法律关系，难以对抗升腾公司之所有权，本院不予支持。因本案的处理结果与涉案房屋原所有权人克里斯多公司无法律上的利害关系，克里斯多公司不属于必须共同进行本案诉讼的当事人，原审未将其追加为原审被告，并无不当，杭海商贸公司可另行主张权利。
综上，杭海商贸公司的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1552元，由上诉人苏州杭海商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 姚 望
代理审判员 沈维佳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 赵 俊