上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6976号
上诉人(原审被告)：上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：宁振宾，执行董事。上诉人(原审被告)：上海上宁实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：宁振宾，执行董事。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：张万祥，经理。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。上诉人上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称“虹盛公司”)、上海上宁实业有限公司(以下简称“上宁公司”)因与被上诉人上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服崇明县人民法院(2015)崇民一(民)初字第2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。虹盛公司、上宁公司共同上诉请求：撤销原审判决，依法改判，不同意解除合同，也不同意移交崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋(以下简称“系争房屋”)，2014年9月1日至2015年3月23日的房屋租金和2015年3月24日起至移交系争房屋之日止的房屋使用费予以减半，不同意支付逾期付款违约金，上宁公司不同意承担连带清偿责任。事实和理由：前卫公司未按照租赁合同约定交付系争房屋，由于前卫公司延迟交付房屋，导致虹盛公司潜在消费人群流失。此外前卫公司交付的房屋存在严重的问题，包括污水排放、墙体问题等。前卫公司交付的房屋还存在办证、环评的困难，前卫公司疏于履行法定的义务，造成虹盛公司招商困难。2011年潘园公路市政施工也给虹盛公司造成了影响。因此，租金和房屋使用费应该减半。《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》作为最后的补充协议超出了主合同约定的事项，该协议上宁公司没有在上面盖章，所以事实上已经免除了上宁公司的连带责任。一审法院认定事实不清，适用法律错误，虹盛公司的合法权益未得到维护，故上诉至二审法院，请求作出公正判决。前卫公司辩称，不同意虹盛公司的上诉请求。虹盛公司在二审期间没有新事实、新证据和新观点。前卫公司不存在延迟交付房屋的行为，双方对变更房屋交付时间已经达成了一致协议。系争房屋虹盛公司至今还在使用，系争房屋有合法产权证，修路造成消费人群流失等属于经营风险，应由虹盛公司自行承担。请求二审法院维持原判。前卫公司向一审法院起诉请求：1、确认前卫公司与上宁公司就系争房屋于2010年2月3日签订的《前卫影剧院改造租赁合同》、2011年3月2日签订的《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》、前卫公司与虹盛公司于2011年8月9日签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》于2015年3月23日解除；2、虹盛公司腾退系争房屋并移交给前卫公司；3、虹盛公司支付2014年9月1日至2015年3月23日租金人民币(以下币种均为人民币)763,424.50元；4、虹盛公司支付逾期付款违约金(自2014年9月11日起按银行同期同类贷款利率4倍计算)；5、虹盛公司支付占用费(自2015年3月24日起至实际腾退之日按每日4,931.50元计算)；6、上宁公司对上述三、四、五项的诉讼请求承担连带责任。一审法院认定的事实：2010年2月3日前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《前卫影剧院改造租赁合同》，其中第一条，前卫影剧院概况：前卫影剧院坐落于前卫农场二街坊50丘，占地面积8.3亩，原有建筑面积2888平方米，拟改建成6000平方米左右的商业中心，并建造面积约1900平方米的地下车库。甲方将影剧院改造完毕后出租给乙方经营、管理。交房日期定为土建验收日，即2010年12月1日以前；……三、租赁用途及转租：3-1、乙方租赁经改造后的房屋作为商业中心(大卖场)。经营所必须具备的证照手续由乙方自行办理。……；四、租赁期限：4-1、改造后的房屋，甲方租赁给乙方经营期限为10年，甲方给予乙方6个月的装修期。租赁期限以房屋实际交付之日加装修期后开始计算。……；五、租金、定金、支付方式、滞纳金及奖励金：5-1、合同期内，第一年至第三年，每年租金为130万元；第四—五年每年租金为180万元；第六—七年每年租金为200万元；第八—十年每年租金为250万元。租金实行先付后用原则，乙方每半年支付一次。乙方支付租金的时间为每半年的第一个月的十天内支付。每延迟一天由乙方向甲方加付年租金的1%作为滞纳金。如逾期超过二十天，甲方有权解除本合同，乙方应承担违约责任。5—2、乙方应在甲方改建开工日期之前(2010年3月1日)，向甲方支付定金100万元整。租赁物交付乙方使用后，定金可抵作租金。……；六、其他约定事项：……6—5、甲方向乙方移交租赁物后，在租赁期内，所有房屋及设施的管理和维修均由乙方负责，费用自理(甲方所改造的新设施、建筑如在保修期内的，则可通过甲方让工程承包方加以修复)。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，上海笃铁实业有限公司支付了定金100万元。2011年3月2日前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》，将交房日期由原合同约定的土建验收日(2010年12月1日)延期至2011年6月30日，对因甲方与工程施工单位产生纠纷等原因导致甲方在上述期限内无法交房时，交房时间由双方友好协商重新确定，双方友好协商期间乙方同意甲方不构成违约等。2011年6月23日前卫公司(甲方)、上海笃铁实业有限公司(乙方)、虹盛公司(丙方)签订《补充协议》，约定自即日起，有关乙方与甲方在《租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给丙方，同时乙方和丙方对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年7月28日前卫公司将改建好的房屋交付虹盛公司使用。2011年8月9日前卫公司(甲方)与虹盛公司(乙方)签订《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，协议约定：1、因施工单位迟延交付，导致双方未按2011年6月30日的时间节点进行交接，乙方(含上海笃铁实业有限公司)同意放弃追究甲方迟延交付的责任；2、双方确定装修时间为2011年8月1日至2012年1月31日，自2012年2月1日起收取租金；……。2011年10月19日上海笃铁实业有限公司变更企业名称为上宁公司。租金的支付情况，租金的实际起付时间为2012年3月1日，2014年9月前的租金虹盛公司已付清，上宁公司支付的100万元定金中74万元抵作2012年3月1日至2012年8月31日的租金，26万元转为押金。自2014年9月起虹盛公司、上宁公司拖欠前卫公司租金。2015年2月27日前卫公司向虹盛公司、上宁公司发函要求支付拖欠的租金；次月18日前卫公司发函要求自2015年3月23起解除租赁关系并要求返还房屋。一审法院另查明，系争房屋的权利人为上海前卫实业总公司，该公司授权前卫公司行使对外出租业务。一审又查明，系争房屋现由虹盛公司经营使用，该公司同时又将部分房屋出租给案外人。一审审理中虹盛公司未提供转租的相关证据及次承租人的相应信息。前卫公司表示对于次承租人不需要在本案中处理，由其自行协商解决。一审审理中，虹盛公司申请对系争房屋中属于虹盛公司的装修残值进行工程造价的司法鉴定，对于残值损失鉴于虹盛公司已另案起诉前卫公司要求赔偿损失，双方均同意在另案中一并处理。一审法院认为，前卫公司与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。虹盛公司未按照合同的约定支付租金，在前卫公司催要下仍拒绝支付，已构成违约。虹盛公司以前卫公司迟延交房，交付的房屋有质量问题，导致虹盛公司错过了客流高峰期，前卫公司疏于行使法定义务，给虹盛公司的招商工作带来困难等的辩称，根据双方在前卫公司交房后达成的补充协议，虹盛公司当时对前卫公司的迟延交房并无异议，房屋的质量问题发生装修免租期内，前卫公司也以工作联系单的方式予以了处理，现虹盛公司再以此为由拒付租金，显属不当，且市场行情、客流多寡属经营风险，难以归责于前卫公司，故对虹盛公司的辩称法院不予采信。现前卫公司书面通知虹盛公司、上宁公司于2015年3月23日解除合同，符合合同约定的单方解除权，故前卫公司要求确认解除其与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议，并要求虹盛公司腾退并返还系争房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。系争房屋由虹盛公司、上宁公司使用至今，故前卫公司要求支付租金及参照租金标准支付实际占有期间的使用费，并无不当，予以支持。前卫公司表示将已付的押金260,000元在租金中予以抵扣，法院予以准许。对于前卫公司要求逾期付款违约金的主张，前卫公司虽然已主动将标准调整为银行同期同类贷款利率的4倍，但综合虹盛公司的违约状况、虹盛公司违约可能给前卫公司造成的实际损失等因素考虑，酌定按应付租金的日万分之五计算。本案中前卫公司与虹盛公司、上宁公司约定就《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务及法律责任由虹盛公司、上宁公司互负连带责任，与法不悖，予以准许，虹盛公司、上宁公司辩称虹盛公司之后单独与前卫公司签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，已免除了上宁公司的连带责任，无事实与法律依据，且虹盛公司、上宁公司的法定代表人为同一人，当时并未就此提出异议，故法院对此不予采信。判决：一、确认上海前卫投资管理有限公司与上海上宁实业有限公司就崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋于2010年2月3日签订的《前卫影剧院改造租赁合同》、2011年3月2日签订的《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》、上海前卫投资管理有限公司与上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于2011年8月9日签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》于2015年3月23日解除；二、上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起三十日内将崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋移交给上海前卫投资管理有限公司；三、上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海前卫投资管理有限公司租金503,424.50元(自2014年9月1日起计算至2015年3月23日止，已抵扣押金260,000元)；四、上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海前卫投资管理有限公司自2015年3月24日起至上海虹盛服饰市场经营管理有限公司移交崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋之日止的房屋使用费(按每日4,931.50元计算)；五、上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海前卫投资管理有限公司逾期付款违约金(本金650,000元自2014年9月11日起至2015年3月23日止，本金113,424.50自2015年3月11日起至2015年3月23日止，均按日万分之五计算)；六、上海上宁实业有限公司对上述第三、第四、第五项判决承担连带清偿责任。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，前卫公司与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应按约履行。因虹盛公司未按约定支付租金，经前卫公司催要仍拒绝支付，已构成违约，前卫公司依据合同约定行使单方解除权，书面通知虹盛公司、上宁公司于2015年3月23日解除合同。据此，一审法院对前卫公司要求确认解除其与虹盛公司、上宁公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议，及要求虹盛公司腾退并返还系争房屋的诉讼请求予以支持，并无不妥。一审法院依据查明事实，对前卫公司要求虹盛公司支付租金及房屋使用费、虹盛公司已付押金抵付租金的诉请予以支持，及酌情确定的虹盛公司应承担的逾期付款违约金，亦无不当；依据合同约定，确认上宁公司对虹盛公司支付租金、房屋使用费及逾期付款违约金的义务承担连带清偿责任，亦无不妥。相关理由一审法院均已作充分阐述，本院予以认同。现虹盛公司、上宁公司上诉仍以前卫公司延迟交房、房屋质量问题、市政施工影响客流等为由，主张不解除租赁合同，不返还系争房屋，租金和房屋使用费减半收取，虹盛公司无需支付逾期付款违约金，缺乏事实与法律依据，对其上诉主张本院不予采纳。上宁公司上诉主张虹盛公司单独与前卫公司签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，已免除了上宁公司的连带责任，依据不足，对其主张本院亦不予支持。综上所述，虹盛公司、上宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,343元，由上诉人上海虹盛服饰市场经营管理有限公司、上海上宁实业有限公司共同负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年九月六日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……