上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5621号
原告陈爱军，男，1969年4月28日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人高洁，上海乾业律师事务所律师。委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。被告魏海岩，女，1959年5月3日生，汉族，住乌鲁木齐市。委托代理人李俊岭，上海衡筑律师事务所律师。委托代理人肖芬，上海衡筑律师事务所律师。原告陈爱军与被告魏海岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月3日公开开庭进行了审理，原告陈爱军的委托代理人黄万春、高洁及被告魏海岩的委托代理人李俊岭、肖芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱军诉称：2016年2月28日，原告通过居间方上海爱裳家房地产经纪事务所(以下简称“爱裳家事务所”)工作人员黄周围的微信与被告联系，与被告确认以695万元的价格购买坐落于上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，为此，原告当日向居间方支付了定金20万元，居间方同日将上述定金转入被告账户。由于当天被告不在上海，于是居间方和原告先将《房地产买卖居间协议》签好后通过微信传给被告确认，被告也未提出任何异议，并通过微信出具了定金收据。嗣后，被告认为房价上涨不愿以695万元的价格出售系争房屋，开始不承认和原告之间已就出售系争房屋达成意向，并将系争房屋重新挂牌出售。原告认为，双方通过微信达成买卖系争房屋的意向，且被告已经收取了原告的购房定金，现被告单方违约，理应根据定金罚则，双倍返还原告定金。故请求法院判令：被告魏海岩向原告陈爱军双倍返还定金共计人民币40万元。被告魏海岩辩称：不同意原告的诉讼请求。被告愿意返还原告支付的20万元，但被告认为该笔款项的性质是意向金。且原、被告双方对房屋总价款、款项的支付方式、签订网签版买卖合同的时间等诸多细节问题未能达成一致意见。虽然被告提出过房价从695万变成710万，但这也是双方磋商过程中被告提出的一种方案而已，双方未能达成一致的原因不仅仅是房价，而是付款时间等因素。现被告同意按照695万元的价格继续向原告出售系争房屋。经审理查明：被告是系争房屋的产权人。2016年2月28日，原告(乙方)与爱裳家事务所(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定，原告委托爱裳家事务所以下列条件购买出售方(甲方)的系争房屋：购房总价款695万元，原告与出售方签订买卖合同后10日内，支付出售方150万元整(包含原告已经支付出售方的全部购房定金)。原告于办理过户手续当天，支付出售方145万元整。原告申请贷款400万元整，该款项由银行直接划入出售方账户。(原告需要贷款的，应于签署合同后10个工作日内，办妥银行贷款申请手续……)。原告为表示购买之诚意，同意于签署房地产买卖居间协议时，交付意向金20万元整。本协议所列条件不为出售方所接受，导致出售方与原告不能达成交易，则本协议无效，原告所交付的意向金由爱裳家事务所如数无息返还。该协议补充条款中写明：……③此合同出售方与原告签字生效之后不得违约，若任何一方违约定金赔付双倍。该协议中“甲方(出售方)同意以上乙方(被告)所提出的购买条件及各项条款。甲方确认：______日期：______”处为空白，该协议底部甲、乙、丙三方签字处仅有原告及爱裳家事务所工作人员黄周围的签字及相关信息填写，其中，原告在其签字栏落款日期为“2016年3月1日”。爱裳家事务所遂向原告出具收据一整，载明收到原告购买系争房屋的意向金20万元。同日，爱裳家事务所工作人员黄周围与被告微信联系，将原告的身份证复印件及爱裳家事务所与原告签订的上述《房地产买卖居间协议》拍照后发给被告，被告向黄周围发送了产证、身份证以及其账户信息。爱裳家事务所分四笔各5万元转账共20万元至被告账户，被告出具定金收据，并通过微信拍照发送给黄周围。期间，被告与黄周围就其余房款的支付时间多次沟通，但未就房款支付的具体方式及时间达成一致。2016年2月29日，被告发微信给黄周围表示需要另行签订协议明确付款时间等。黄周围再次向被告发送《房地产买卖居间协议》图片并回复表示等被告有空时安排签订买卖合同，然后支付收款150万元，再申请办贷款去审税，办理过户手续当天支付150万元。原告有一部分钱还没有拿到。被告表示上次的照片没有收到，其3月5日之前无法回到上海，并要求把日期修改之后另行签订“正规”的合同。2016年3月8日上午，黄周围通过微信向被告发送手写的《房屋出售合同》，其上写有“本人陈爱军购买系争房屋，房屋总价人民币710万元，定金20万整已收。……”，该合同上签名处均为空白。被告对该合同载明的办理贷款手续期限提出异议。庭审中，原告确认其已于2016年3月27日与案外人在爱裳家事务所工作人员黄周围的居间下就另购他处房屋签订了《房地产买卖居间协议》。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、微信记录、录音光盘及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于被告收受的20万元性质是否为定金？如果确为定金，原告要求对被告适用定金罚则是否具有依据？定金应当以书面形式约定。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，虽然被告没有在《房地产买卖居间协议》签名确认，但被告已实际收取20万元，并将其书写的定金收据拍摄照片并通过微信方式将收据的照片发送给了爱裳家事务所工作人员，应视为被告向原告出具了书面的定金收据，双方据此建立了定金合同关系。《房地产买卖居间协议》中未就原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》、办理产权交易过户及房屋交付的时间作出约定，故缺乏房屋买卖合同的主要条款，不可视为原、被告就系争房屋订立了买卖合同。定金合同性质属于预约合同，定金罚则的作用为约束双方订立主合同。本案中，因原、被告双方未能就订立《上海市房地产买卖合同》的时间及办理产权交易过户的时间协商一致，系不可归责于双方的原因导致主合同未能订立，双方均不可对对方适用定金罚则。即便被告在磋商过程中提出房屋价格上涨，因原告未能催告被告在合理期限内以原价格与原告订立《上海市房地产买卖合同》并就办理房屋产权过户时间和交房时间继续磋商，反而自行另购房屋，故仍不可认定为被告违约导致主合同未能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条之规定，判决如下：一、被告魏海岩于本判决生效之日起十日内返还原告陈爱军定金200,000元；二、驳回原告陈爱军的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取3,650元，财产保全费2,520，合计诉讼费6,170元，由原告陈爱军负担1,500元(已付)，由被告魏海岩负担4,670元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一六年六月二十四日
书记员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。