辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽民终1187号上诉人（原审原告）：孙晓雪，女，1969年11月22日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：岳武，男，汉族，1968年3月8日出生，孙晓雪之夫，住大连市甘井子区。被上诉人(原审被告)：大连经济技术开发区瑞信小额贷款有限公司，住所地：大连经济技术开发区红梅小区81栋-1-18-1号。法定代表人：景政山，该公司董事长。委托诉讼代理人：于梦婷，辽宁胜诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪姝，辽宁胜诚律师事务所律师。原审被告：大连红枫房地产发展有限公司，住所地：大连保税区慧能大厦407C。法定代表人：李昕。上诉人孙晓雪因与被上诉人大连经济技术开发区瑞信小额贷款有限公司（下称瑞信公司）及原审被告大连红枫房地产发展有限公司（下称红枫公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2017）辽02民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙晓雪上诉请求：撤销（2017）辽02民初180号民事判决，改判支持上诉人诉讼请求，排除对大连保税区XXX街XX号第X幢X单元XX层XX号房屋的执行，解除对该房屋的查封。事实与理由：一、上诉人案涉房产不应当被查封。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被上诉人大连红枫房地产发展有限公司将案涉房屋出售给上诉人，上诉人已经支付全部价款并实际占有房屋，虽未办理过户登记手续，但上诉人对未办理过户登记手续没有过错，则人民法院在执行过程中不得查封该房屋。二、上诉人提交的证据足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在二被上诉人之间的金钱债权执行中，上诉人已提供证据证明其符合该条规定情形，执行异议诉请应当得到法院支持。三、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条审查证据时认定错误。1、关于法院查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同。《商品房买卖合同》签订于2014年10月，2014年11月4日办理入住，2015年11月25日上诉人向大连保税区供热工程处缴纳供暖费1599元，2016年1月14日房屋被查封。显见，买卖合同在查封日前已签订。首先，上诉人提交了与大连金城物业管理有限公司形成的协议、发票等文件原件能证明此节事实。被上诉人瑞信公司虽提出异议但未提供足以反驳的相反证据，依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条，人民法院应当确认其证明力。一审法院以案外人金城物业未到庭参加诉讼为由，认为无法核实其印章真伪违反法律规定。其次，上诉人提交的供暖费发票也可证明此节事实。再次，上诉人提交的房款收款收据可与上述证据共同佐证此节事实。2、关于上诉人是否全额交纳房款。上诉人提供的房款收款收据，真实反映其与红枫公司之间房款交易事实，与《商品房买卖合同》相互印证。另，上诉人能进一步提供证据证明房款来源。3、关于上诉人名下有无其他用于居住的房屋。首先，一审法院根据上诉人的户籍所在地为甘井子区，要求上诉人提供户籍所在地无房证明以排除该地为经常居住地的做法于法无据。其次，“所购商品房系用于居住”并不限于经常居住地的居住，通常要求到商品房用途为住宅即可，案涉房屋为住宅。再次，“名下无其他用于居住的房屋”应限制在该房屋所在地理区域范围内，上诉人已提交证据证明其于金普新区及保税区内均无住房，即其因工厂经营长期居住的原大连开发区范围内无其他用于居住的房屋。为维护上诉人合法权益，特依法提起上诉，请求法院依法裁判。瑞信公司答辩称：一、法院对案涉房产查封行为符合法律规定，上诉人提交的证据不足以排除法院对其强制执行。上诉人在上诉状中引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条法律条文错误，案涉房屋系登记在被执行的房地产开发企业即红枫公司名下的商品房，上诉人应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条之规定举证证明其与红枫公司之间存在真实合法有效的商品房买卖合同关系并举证证实其所提出的异议符合该法条规定的三种情形。结合上诉人提供的证据，不足以排除被上诉人瑞信公司的强制执行。二、原审法院事实与证据认定无误，适用法律正确。1、上诉人所提供的《商品房买卖合同》没有签订日期、没有载明付款方式、期限及房屋交付时间，即合同成立生效的主要事项均为空白，无法证实其提供的《商品房买卖合同》系合法有效的书面买卖合同，不足以对抗法院查封行为。该买卖合同第23条规定，本合同自双方签订之日起生效，但合同中并没有日期的填写，均无法证实该合同的生效时间。2、上诉人无据证实案涉房屋系用于其居住使用且其本人名下无其他用于居住的房屋的事实。案涉房屋系商住两用房屋，上诉人未依法全面提供有效证据证实其名下无其他用于居住的房屋，刻意回避所居住的地理范围，应承担举证不能的法律后果。3、上诉人在庭审中对其交付房款一事含糊其辞，对款项交付方式及款项来源均无据证实，也未提供其已交付房款的发票，无法证实其已交付房款的事实。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请贵院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。孙晓雪向一审法院起诉请求：判决排除对孙晓雪购买的大连保税区XXX街XX号第X幢一单元XX层XXX号房屋的执行，解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：瑞信公司与红枫公司借款合同纠纷一案，该院于2015年7月2日作出（2014）大民三初字第359号民事判决，判决：一、被告红枫公司自判决生效之日起十日内给付原告瑞信公司借款本金人民币5000万元及利息；二、被告红枫公司自判决生效之日起十日内给付原告瑞信公司律师代理费20万元；三、原告瑞信公司享有对被告红枫公司提供的抵押财产，即位于大连保税区XXX街的57号楼、59号楼243套计14,604.39平方米在建工程及该在建工程对应的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖该财产的价款在上述第一项、第二项债务的范围内的优先受偿权。2015年10月15日，该院予以立案执行。2016年1月5日，该院作出（2015）大执字第00364号执行裁定及协助执行通知书，查封红枫公司所有的位于大连保税区XXX街的243套房屋（包含案涉大连保税区XXX街XX号X单元X跃X层X号房屋），查封期限为三年，自2016年1月14日至2019年1月13日止。2016年1月14日，大连保税区房屋登记交易中心向本院出具回执，此次查封房屋已办理在建工程抵押，抵押权人为瑞信公司，此次查封为轮候查封。孙晓雪提交了其与红枫公司签订的《商品房买卖合同》，载明：孙晓雪购买红枫公司开发的座落于大连保税区XXX街XX号的上海红枫国际（SOHO）中心项目第X幢XX层XXX号房屋，房屋用途为公寓，建筑面积为61.5平方米，总金额为人民币535,665元，合同中关于房屋的交付期限、付款方式及期限等均为空白未填写状态。合同中对于签订日期一栏亦为空白未填写状态。孙晓雪提交加盖红枫公司发票专用章的专用收款收据一张，载明收款日期为2014年l1月10日，付款人为孙晓雪，收款单位为红枫公司，金额为535,665元，收款事由为“4#602”。孙晓雪提交加盖大连金城物业管理有限公司印章的、其缴纳物业费、排渣费、预收水电费的收款收据，其上载明的收款日期为2014年11月4日。且加盖大连金城物业管理有限公司印章的业主入住登记表中载明孙晓雪领取钥匙的时间为2014年11月4日。孙晓雪提交的加盖大连金城物业管理有限公司印章的苏荷壹号业主临时管理规约房屋装饰装修管理协议载明该协议的签订日期亦为2014年11月4日。大连金普新区不动产登记中心于2017年4月11日为孙晓雪及其丈夫岳武出具金普新区房屋登记信息查询证明，查询结果为无房屋登记信息。大连保税区房屋登记交易中心于2017年4月11日为孙晓雪及其丈夫岳武出具保税区房屋登记信息记录，其上载明权利登记信息及商品房合同备案信息的查询结果均为无登记信息记录。该院在执行申请执行人瑞信公司与被执行人红枫公司借款合同纠纷一案中，因查封案涉房屋，孙晓雪作为案外人对执行标的提出书面异议，该院于2017年3月20日作出（2017）辽02执异48号执行裁定，裁定驳回孙晓雪的异议。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案诉争而言，孙晓雪应当举证证明其与红枫公司之间存在真实的房屋买卖关系，且同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，进而证明其享有足以排除强制执行的民事权益。但综合已查明事实，孙晓雪提供的现有证据不足以排除瑞信公司的强制执行。第一，本案中，一审法院依照瑞信公司的申请查封案涉房屋，大连保税区房屋登记交易中心于2016年1月14日向该院出具回执查封案涉房屋。而孙晓雪提供的其与红枫公司之间的商品房买卖合同的签订时间一栏为空白，其上未载明签订日期。孙晓雪提供业主入住登记表、苏荷壹号业主临时管理规约房屋装饰装修管理协议以及其缴纳物业费、排渣费、预收水电费的收款收据拟证明其入住案涉房屋的时间为上述证据中载明的2014年11月4日，进而推断出其与红枫公司签订商品房买卖合同的时间在法院查封案涉房屋之前。业主入住登记表、苏荷壹号业主临时管理规约房屋装饰装修管理协议虽加盖大连金城物业管理有限公司印章，收款收据上虽加盖大连金城物业管理有限公司发票专用章，但因大连金城物业管理有限公司未到庭参加诉讼，无法核实其上印章的真伪。即使上述印章确系大连金城物业管理有限公司加盖，但亦以此不能证明签订商品房买卖合同的时间，故无法证明在法院查封前即已签订合法有效的书面买卖合同。第二，孙晓雪提交的缴纳房款的收款收据上载明的时间为2014年11月10日，其在庭审中亦自认于当日一次性缴纳完毕案涉房屋款项，但如其所述，其入住案涉房屋的时间为2014年11月4日，即在未缴纳任何房屋款项时孙晓雪便实际入住案涉房屋，与商品房买卖的一般行业惯例不符。且孙晓雪提交的商品房买卖合同中重要条款如付款方式及期限、房屋交付时间等均为空白，合同形式存在瑕疵。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件之一为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，为此，孙晓雪提交大连金普新区不动产登记中心、大连保税区房屋登记交易中心出具的房屋登记查询记录，拟证明其在金普新区及保税区辖区内无用于居住的房屋。但该两份证明仅仅限于金普新区及保税区。而孙晓雪的户籍地系“甘井子区”，其并未提交在户籍地无房屋登记的证明，不能仅凭其与丈夫岳武为股东的公司住所地为大连经济技术开发区即认定其经常居住地为金普新区或保税区，并且进而认定孙晓雪名下无其他用于居住的房屋。第四，孙晓雪在庭审中提交的系房款的收款收据，并非正规发票，且在该院询问其款项来源时，其称系现金交款，对于如此大额款项的来源，孙晓雪亦应举证证明。在红枫公司未到庭的情况下，仅凭孙晓雪出具的收款收据，该院对房款缴纳的真实性存疑。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，一审判决：驳回孙晓雪的诉讼请求。案件受理费9156元、公告费600元（孙晓雪均已预交），均由孙晓雪承担。二审期间，双方当事人未提交新证据；双方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，一审庭审中，孙晓雪针对一审法院“案涉房屋是先收房然后再向开发商交的款吗”的询问，回答：“对，当时收房时是收了2000多（元）的定金，时间太长了，我也找不到定金的票据，基于之前还买了两套房子，基于相互信任，所以先收的房。”二审中，其称2014年11月10日交纳全款却于2014年11月4日办理业主入住登记表等的原因是“我已经交付了大部分房款，当时提供不了收据，我就说剩下的我不能交，他们就让物业公司给我办理入住”。上述事实有一、二审庭审笔录载卷为凭，足资认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，关键问题在于案外人孙晓雪就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除瑞信公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，孙晓雪提供的《商品房买卖合同》中没有填写签订日期、合同中没有载明付款方式、期限及房屋交付时间，其与红枫公司签订的《商品房买卖合同》存在瑕疵。同时，孙晓雪未能提供已交付房款的发票，其提供的证据所证明的先收房后交款，与常理不符；且其对“先收房后交款”一节在一审所作的“当时收房时是收了2000多（元）的定金，……基于之前还买了两套房子，基于相互信任，所以先收的房”与二审中“我已经交付了大部分房款，当时提供不了收据，我就说剩下的我不能交，他们就让物业公司给我办理入住”的表述与解释前后不一，不能证明其支付了超过合同约定50%的价款。而且，该条司法解释是关于房屋消费者的物权期待权的保护条件，其保护的对象必须是消费者，即其购房应为满足生活居住所需，故要求买受人名下无其他用于居住的房屋。而孙晓雪未依法全面提供有效证据证实在被执行房屋所在地其名下无其他用于居住的房屋，且在一审中已自认“基于之前还买了两套房子”。因此，孙晓雪就案涉房屋提出的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法院应予支持的足以排除执行的的情形。综上，孙晓雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审上诉案件受理费9157元，由孙晓雪负担。本判决为终审判决。审判长  郑锦弘审判员  华 锋审判员  陈 建二〇一七年十二月二十日书记员  张婧坤