福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0781民初284号
原告（反诉被告）福建省邵武福圣房地产开发有限公司，住所地邵武市溪南路富屯小区16栋4-5号店面。
法定代表人李国仙，董事长。
委托诉讼代理人熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。
被告（反诉原告）段惠芬，女，1964年5月4日出生，汉族，邵武市第六中学教师。住邵武。
被告（反诉原告）黄琦，男，1963年3月4日出生，汉族，福建武夷烟叶有限公司职工，住邵武。
上述两被告共同委托诉讼代理人龚巧莲，福建维理律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建省邵武福圣房地产开发有限公司（以下简称福圣公司）与被告段惠芬、黄琦（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福圣公司的委托代理人熊喜春、被告段惠芬及其与黄琦共同委托代理人龚巧莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福圣公司诉称，2010年8月8日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：原告出售给被告位于昭武国际广场一层A26号店面，总价款为920，000元，首付款为460，000元，余款460，000元向银行办理按揭贷款，贷款额度以银行审批为准，不足部分由被告在银行核定贷款额度之日起十日内向原告补齐，逾期未补齐的，被告应按应付款的日万分之五支付违约金；被告逾期付款的，应按日万分之五承担违约金。当日，原、被告又签订了合同补充协议一份。该协议约定：被告必须在合同签订之日起7日内向原告提交办理按揭贷款所需证明材料，逾期提交的，视为被告逾期交款，应承担相应的违约责任；如被告自身原因，不具备银行按揭贷款条件，需在一个月之内付清剩余房款，逾期按日百分之一的违约金。合同签订后，被告按约支付了首付款460，000元，但余款经原告多次催缴和催办按揭手续，至今未付清购房余款。据此，原告诉请法院，请求判令被告支付房款460，000元及逾期付款违约金（自2011年9月1日起，按日万分之五计算，暂计至2015年12月31日，违约金暂计为250，000元）。
被告段惠芬、黄琦辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按合同约定履行。2、答辩人积极配合原告办理按揭贷款手续，完全履行了自已的合同义务。答辩人按合同约定支付购房首付款后，便按原告的要求提交按揭贷款所需材料，也缴纳了按揭贷款的费用。先后到多家银行办理手续，均因原告的原因未获批，故办不了按揭的责任在原告。3、原告的诉讼请求没有合同及法律依据。双方约定购房款付款方式为首付款加银行贷款，被告已按约支付了首付款，但贷款迟迟未办，责任在原告。综上，请求法院驳回原告的诉请。
反诉原告段惠芬、黄琦诉称，2010年8月8日，反诉原告与反诉被告签订了商品房买卖合同。合同签订后，反诉原告按合同约定支付了首付款460，000元，并积极配合反诉被告到银行（邵武工商银行）办理按揭贷款手续，还按反诉被告的要求，向保险公司投保了个贷保险，同时到东兴证券邵武五一九路营业部办理交易结算资金第三方存管业务。2010年12月17日，双方到房管处进行登记备案。2011年5月9日，双方办理了交房手续，反诉原告领取了所购店面的锁匙。2014年5月23日，银行通知反诉原告到银行办理退保手续，才得知反诉原告所购店面的评估价达不到反诉被告的销售价位，银行担心放贷风险过大，决定不予放贷。反诉原告认为，根据合同约定付款的前提条件是反诉原告能通过银行贷款来支付部分购房款，反诉原告也完全具备办理银行贷款的条件，但因反诉被告的原因导致贷款办不下来，责任应由反诉被告承担。故根据相关规定，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同；2、反诉被告返还首付款460，000元，并支付从2010年8月30日起至还清返还款之日，按同期同类银行贷款利率计算的利息；3、反诉被告不能按期付清反诉原告的购房款及利息，反诉原告对拍卖、变卖邵武市昭武广场A26号店面价款优先受偿；4、反诉被告赔偿反诉原告逾期办理房产证的损失10，000元。
反诉被告福圣公司辩称，反诉原告一面称双方签订的商品房买卖合同合法有效，应当严格履行，另一面又主张解除这份合同，相互矛盾。反诉原告的诉请理由与事实不符，不能予以支持。双方在买卖合同签订过程中，有通过充分的协商沟通，约定余款通过银行贷款支付，但合同附件六对余款付款方式作了补充约定：若是因为买受人的原因，即不具备按揭贷款条件的，买受人要在一个月内自筹款项付清余款。本案事实上是因反诉原告自身的原因，不具备按揭条件，导致按揭无法办理。再说反诉被告在反诉原告未付清购房余款的情况下，已将店面交付反诉原告使用，反诉原告在享受权利的时候拒绝履行义务，该行为没有法律依据。其主张的优先受偿权同样没有法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉请。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供书证三组，即原、被告于2010年8月8日签订的商品房买卖合同、合同补充协议、被告支付首付款凭证、同期购房户蔡国华已办理按揭贷款材料，拟证明原告所诉事实（原告的诉称）及与被告同期购房户已办理了按揭贷款，而被告未办理的原因在被告。
被告段惠芬、黄琦质证认为，对原告所举证据的真实性均无异议，但对证3的关联性有异议。
本院认为，原告提供的书证1、2，形式合法，内容明确有效，与本案具有关联性，被告亦对证据的真实性不持异议，故予以采信；证3虽为真实，但不能证明本案相关事实，缺乏关联性，故不予采信。
被告段惠芬、黄琦（既反诉原告）在诉讼中，举有下列证据：
证1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告签订的合同对双方权利义务作出了约定。
证2、工商银行个人客户业务申请书、对账本，拟证明被告应工行要求，为办理按揭贷款在银行办理了还款账户开户手续。
证3、证明、工商银行现金存款凭证，拟证明被告已应原告的要求在保险公司办理了个贷保险，缴纳保费4，800元。
证4、东兴证券公司客户结算资金第三方存款业务第三方协议、业务凭证、证券账户卡，拟证明被告为办理按揭贷款还应原告的要求到东兴证券公司邵武五一九路营业部办理交易结算资金第三方存款业务。
证5、工商银行邵武支行出具的证明，拟证明被告积极配合原告到银行办理按揭手续。终因原告与银行的原因，按揭贷款未获审批。
证6、交房通知书，证明被告于2011年5月9日办理了房屋交付手续。
证7、被告段惠芬个人贷款抵押房屋综合保险单，拟证明原告方承诺昭武广场店面有超高人气。
证8、昭武国际广场街铺的广告宣传资料复印件，拟证明广告宣称昭武广场人气很旺定会盈利，结果反差很大。
原告福圣公司（既反诉被告）质证认为，对被告的证1、2、3、4、6、真实性、合法性不持异议；对证5、7的真实性无法确认均无法确认，不能证明被告所述事实。
本院认为，鉴于原告对被告的证1、2、3、4、6、8的真实性不持异议，故予以采信；证5所述内容与本案诉争事实不具关联性，故不予采信；证7不符合证据的形式要件，故不予采信。
根据本院采信的证据及原、被告在法庭上的陈述，可将本案事实认定如下：2010年8月8日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：原告出售给被告位于昭武国际广场一层A26号店面，总价款为920，000元，首付款为460，000元，余款460，000元向银行办理按揭贷款，贷款额度以银行审批为准，不足部分由被告在银行核定贷款额度之日起十日内向原告补齐，逾期未补齐的，被告应按应付款的日万分之五支付违约金。同日，原、被告又签订了合同补充协议一份。该协议约定：被告必须在合同签订之日起7日内向原告提交办理按揭贷款所需证明材料，逾期提交的，视为被告逾期交款，应承担相应的违约责任；如被告自身原因，不具备银行按揭贷款条件，需在一个月之内付清剩余房款，逾期按日百分之一的违约金。2010年8月30日前，被告按约支付了首付款460，000元，原、被告于2011年5月9日办理了交房手续。双方曾到邵武工商银行办理按揭贷款手续，被告按要求投保了贷款保险，支付保险费4，800元，后因贷款未获审批，该款已退还被告。但由于按揭贷款至今未办理，被告也未付清购房余款。从而酿成本案纠纷。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，受法律保护。本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定：被告支付首付款460，000元，余款460，000元通过按揭贷款。该约定明确显示：被告仅需付清购房款的首付款，余款需通过按揭贷款方式解决。从查明的事实看，涉案按揭贷款至今未办理。现实中，办理按揭贷款应由购房者与开发商协同办理，由购房者提供相应贷款资料，由开发商联系银行，共同到银行办理相关手续。涉案按揭贷款至今未办的原因是什么？原告未举证说明，也未举证证明系被告的原因而导致按揭贷款无法办理。鉴于上述情形，本院认为，原、被告双方尚未穷尽按揭贷款的措施。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。据此，故原告直接主张被告支付余款460，000元及承担违约责任，无事实和法律依据，故不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，反诉原告无法订立商品房担保贷款合同导致其无法支付购房余款为由主张其与反诉被告签订的商品买卖合同，合法有据，故予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，反诉原告主张反诉被告返还其购房首付款460，000元及从2010年8月30日起按银行同期同类贷利率计至返还之日的利息，合法有据，本院予以支持。
从查明的事实看，涉案纷争的起因是未能办理按揭贷款所致，但诉争双方均未举证证明未能办理按揭贷款系对方原因所致，故反诉原告主张反诉被告承担利息即违约责任，无事实依据，故不予支持。
另反诉原告主张如反诉被告不能及时返还购房首付款，可对涉案房产拍卖、变卖，所得价款优先受偿，能否享受优先受偿权，应具有法律明确的规定，即事由法定，显然反诉原告主张该项权利，没有法律规定，故不予支持。
反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同解除后，未履行的终止履行。双方应依法返还，反诉被告应返还购房首付款，反诉原告也应将所购房产退还反诉被告，故不存在办理房产证的问题，而反诉原告主张由反诉被告赔偿办房产证损失10，000元，没有事实和法律依据，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告福建省邵武福圣房地产开发有限公司的请讼请求。
二、解除反诉原告段惠芬、黄琦与反诉被告告福建省邵武福圣房地产开发有限公司于2010年8月8日签订的商品房买卖合同。
三、反诉被告福建省邵武福圣房地产开发有限公司应于本判决生效后十五内返还反诉原告段惠芬、黄琦购房首付款460，000元，并支付从2010年8月30日起按银行同期同类贷利率计至首付款返还之日止的利息。反诉原告段惠芬、黄琦应将位于邵武市昭武广场A26号店面返还给反诉被告福建省邵武福圣房地产开发有限公司。
四、驳回反诉原告段惠芬、黄琦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，900元，由原告福建省邵武福圣房地产开发有限公司负担。反诉受理费10，103元，减半收取5，051.5元，由反诉原告段惠芬、黄琦负担1，051.5元，反诉被告福建省邵武福圣房地产开发有限公司负担4，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 徐希法
人民陪审员 杜锦华
人民陪审员 吴晓红
二〇一六年八月三十日
书 记 员 邱玲燕
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。