重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初8887号原告：重庆市环保建设（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道2号1栋2单元37-1号，统一社会信用代码915001087688814905。法定代表人：唐志平，董事长。委托诉讼代理人：王波，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：梁琪，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：董雪梅，女，1977年2月12日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：蒋亮，重庆中世律师事务所律师。原告重庆市环保建设（集团）有限公司（以下简称“环保建设公司”）与被告董雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月6日、2017年7月17日、2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告环保建设公司的委托诉讼代理人王波、梁琪，被告董雪梅的委托诉讼代理人蒋亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。环保建设公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上品拾陆商业物业租赁经营合同》；2.被告立即腾空并搬离租赁房屋；3.被告支付2016年6月27日至2017年4月7日的租金442554元及违约金39173元（2017年4月8日起的违约金以欠付租金为基数，按月2%计算至付清时止）；4.被告支付原告房屋使用费（计算方式为：以租金为标准从合同解除之日起至被告腾空并搬离租赁房屋时止）；5.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2016年5月27日签订《上品拾陆商业物业租赁经营合同》，约定原告将自有的位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道33号5、6、7号，共计597.53平方米的商业用房出租于被告使用，租期从2016年5月6日起至2019年5月5日止等。合同签订后，原告即交付房屋，但被告自2016年6月起即开始拖欠租金及物业费，原告于2017年2月6日发函解除租赁合同，被告仍占用房屋拒不搬离。故为维护原告的合法权益，起诉来院。董雪梅答辩称：原告未按合同约定交付全部案涉房屋，不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于渝北区龙塔街道兴盛大道33号附27号上品.十六3幢门面5、6、7号门面系原告所有，其中5号门面建筑面积为233.9平方米，6号门面建筑面积为181.86平方米，7号门面建筑面积为181.77平方米。2016年5月27日，原告（甲方）、被告（乙方）就上述门面的租赁事宜签订《上品.拾陆商业物业租赁经营合同》，合同约定：租赁期限自2016年5月6日起至2019年5月5日止；租赁面积为建筑面积597.53平方米，本合同签订之日起至2016年6月7日为装修及租赁免租期，免租期1个月，租赁物业计租期为2016年6月7日至合约书期满；2016年5月1日至2017年4月30日，月租金为90元/平方米，年租金总额为645332.40元；2017年5月1日至2018年4月30日，月租金为97.2元/平方米，年租金总额为696959元；租金按季度支付，第一次季度租金于本合同签订之日起10日内支付，第二次季度租金支付时间为2016年8月7日前，第三次季度租金支付时间为2016年11月7日前，第四次季度租金支付时间为2017年2月7日前，以后各季度租金支付时间以此类推，即租金支付时间为上期租金到期日前10内支付；租赁物业交付日期为本合约书签订后5个工作日内，乙方应主动在约定交房日期内自行到甲方处办理交接手续，乙方逾期不办理，视为甲方已将租赁物业场地交付给乙方，租赁物交接条件为清水房现状，双方现场交接并以书面形式记录交接情况；若因甲方的原因在约定的时间未能交付房，则租赁期、装修及租赁免租期相应顺延；乙方未能按照本合约书约定按时足额支付租金，按逾期未支付金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期超过10日仍未付清的，甲方有权单方终止合约书，并责令、限时乙方无条件退出本合约书约定的租赁物业及场地，若乙方逾期支付甲方租金10个日历日，甲方有权要求乙方按当年租金总额20%的金额作为资金及物业占用损失费赔偿给甲方，乙方每逾期（以租金到期日次日起计）一日，乙方按应付租金及物业费总额的千分之三缴纳滞纳金（物管费标准以物价局批准文件为定价原则）给甲方，甲方有权解除合约书并收回租赁物业并不予退还履约保证金，乙方无条件清场并退场等。2017年3月3日，原告向被告邮寄律师函，称原被告双方签订了商铺租赁合同，原告依约交付了案涉商铺，被告未依约交纳租金，故通知其于接函后7日内缴清所有欠款，逾期未履行，原告将解除商铺租赁合同，收回案涉商铺。另查明，案涉商铺有上下两层，5号商铺一楼预留了一个楼梯通道直通二楼，2016年5月27日，原、被告双方就案涉商铺二楼进行了交接，被告将案涉商铺二楼装修为茶楼经营，2017年1月底，原告锁闭了案涉商铺二楼，截止庭审时，被告共计缴纳租金56000元。庭审中，双方均认可合同虽约定2016年6月7日起计算租金，但实际起租日为2016年6月27日；5号门面一楼面积为91.18平方米，二楼面积为142.72平方米，6号门面一、二楼面积分别为90.93平方米，7号门面一、二楼面积分别为90.88平方米。原告另陈述因案涉商铺下层出租于他人，故2016年5月27日确未交付被告使用，但在2016年9月3日，原告对下层租户进行了清场，并于当日交付被告，被告自用6号商铺的一楼，5号、7号商铺的一楼被告出租于他人使用，因被告一直未交租金，为免断水断电，2017年3月1日开始5号、7号商铺的一楼租户将租金交给了原告，2016年9月4日至2017年2月28日案涉商铺一楼租户均是向被告支付的租金。被告则陈述案涉商铺一楼一直由原租户使用，租金采取的是保证金抵扣的方式向原告缴纳，2016年10月6号商铺一楼原租户搬走后，原告交付了6号商铺一楼钥匙，2016年11月7号商铺一楼租户向被告缴纳了一个月租金，之后也未再向被告缴纳租金，5号商铺一楼一直是原租户经营。本院认为：原、被告签订的《上品.拾陆商业物业租赁经营合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合同约定，原告应于合同签订后5个工作日内交付案涉商铺，被告应于合同签订之日起10日内支付第一次季度租金，原告系先履行义务一方，如其未按合同约定履行义务，被告可拒绝相应的履行要求。就本案而言，因原告只交付了案涉商铺的部分，故其仅有权就其交付的部分主张租金。本案中，双方均认可2016年5月27日就案涉商铺二楼进行了交接，此时被告理应支付二楼的租金，2016年6月27日至2017年4月7日案涉商铺二楼租金应为274552.38元（324.53平方米×90平方米/月×9个月+29207.7元/月×12天÷30天），截止庭审辩论终结时，被告只交付了56000元租金，尚不足以支付二楼的全部租金。租赁合同约定，被告逾期支付租金的，原告有权解除租赁合同，现其逾期支付，符合合同约定解除条件，故本院对原告请求判令解除租赁合同的诉讼请求予以支持。对于案涉商铺一楼的交付问题，原告陈述其已于2016年9月3日交付了5号、6号、7号商铺一楼，并举示了门面交费记录、证人证言予以证明，经本院审查，门面交费记录上记载的人员为原告工作人员，证人未出庭且不能核实是否为案涉商铺一楼经营者，故上述证据不能实现原告的证明目的，本院不予采纳。审理过程中，对于6号商铺一楼，被告自认于2016年10月收到了6号商铺一楼的钥匙，对于7号商铺一楼，被告自认于2016年11月收取了一个月的租金，此时应视为被告已收到了商铺，因双方并未举示证据证明具体交付时间，结合原告陈述2017年3月1日开始其收取了7号商铺一楼的租金，故本院酌情确定被告分别于2016年10月1日、2016年11月1日收到了6号、7号商铺一楼。对于5号商铺一楼，因原告未举示证据证明已实际交付，被告亦不予认可，故不能认定该商铺已经交付。合同解除后，被告理应腾空并搬离案涉商铺，因5号商铺一楼未交付，7号商铺一楼未现实交付，且原告已于2017年3月1日收回，故本院对原告请求被告腾空并搬离5号、7号商铺一楼的诉讼请求不支持，对其请求被告腾空并搬离案涉商铺二楼及6号商铺一楼的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付2016年6月27日至2017年4月7日的租金，因案涉商铺二楼已于2016年5月27日交付，2016年6月27日至2017年4月7日案涉商铺二楼租金应为274552.38元（324.53平方米×90平方米/月×9个月+29207.7元/月×12天÷30天）；6号商铺一楼于2016年10月1交付、7号商铺一楼于2016年11月1日交付，根据合同约定，存在免租期1个月，交付时间延迟，免租期则相应顺延，故6号、7号商铺一楼租金起算日分别为2016年11月1日和2016年12月1日。据此，6号商铺一楼2016年11月1日至2017年4月7日租金为42828.03元（90.93平方米×90平方米/月×5个月+8183.7元/月×7天÷30天）。对于7号商铺一楼，房屋是否交付本应由原告举证证明，但被告于庭审中自认2016年11月收取了7号商铺一楼的租金，至此应认定被告收到了7号商铺一楼，于何时交回了该房屋则应由被告举证证明，现被告未举证证明，庭审中原告陈述2017年3月1日收取了7号商铺一楼的租金，故本院依法认定于2017年3月1日原告才收回了7号商铺一楼。因该商铺未现实交付，故7号商铺一楼应支付2016年12月1日至2017年2月28日租金为24537.6元（90.88平方米×90平方米/月×3个月）。综上，截至2017年4月7日，被告应缴租金为341918.01元，被告已缴纳租金56000元，应予扣减，故本院对原告请求判令被告支付截至2017年4月7日的租金285918.01元的诉讼请求予以支持，对其超出该范围的诉讼请求不予支持。对于违约金，合同约定租金按季度支付，签合同之日起10日内支付第一季度租金，上期租金到期日前10日支付下一季度租金。合同于2016年5月27日签订，案涉商铺二楼亦于当日交接，故被告至迟应于2016年6月6日交付案涉商铺二楼的租金87623.1元，现被告只缴纳了56000元租金，故首期租金违约金计算方式为以31623.1元为基数，从2016年6月7日起按年利率24%计算至付清时止；案涉商铺二楼2016年9月27日至12月26日期间的租金至迟应于2016年9月16日支付，被告未予支付，应以87623.1元为基数，从2016年9月17日起按年利率24%计算至付清时止；案涉商铺二楼2016年12月27日至2017年3月26日租金至迟应于2016年12月16日支付，被告未予支付，应以87623.1元为基数，从2016年12月17日起按年利率24%计算至付清时止；案涉商铺二楼2017年3月27日至2017年4月7日的租金至迟应于2017年3月16日支付，被告未予支付，应以11683.08元为基数，从2017年3月17日起按年利率24%计算至付清时止。对于6号、7号商铺一楼的违约金，虽然根据合同约定交费方式乃是先支付租金再使用房屋，但因原告迟延交付了6号、7号商铺一楼，首期租金客观上无法实现先付租金再使用房屋，故被告应于收到该房屋之日支付首期租金。6号商铺一楼2016年11月1日至2017年1月31日租金应于2016年10月1日支付，被告未予支付，应以24551.1元为基数，从2016年10月2日起按年利率24%计算至付清时止；2017年2月1日至4月7日租金应于2017年1月21日支付，被告未予支付，应以18276.93元为基数，从2017年1月22日起按年利率24%计算至付清时止。7号商铺一楼2016年12月1日至2017年2月28日租金应于2016年11月1日支付，被告未予支付，应以24537.6元为基数，从2016年11月2日起按年利率24%计算至付清时止。原告要求被告自合同解除之次日支付房屋占有使用费，如上所述，7号商铺一楼并未现实交付，2017年3月1日起原告即收回了该商铺，至此已不存在占用，不应支付占有使用费。合同约定2017年5月1日至2018年4月30日，月租金为97.2元/平方米，现原告请求解除合同，应以此标准计算房屋占用使用费。故本院对原告请求判令被告自合同解除之次日按31544.316元/月租金为标准支付案涉商铺二楼的房屋占有使用费，按8838.396元/月租金为标准支付6号商铺一楼房屋占有使用费至搬离上述房屋时止的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市环保建设（集团）有限公司与被告董雪梅签订的《上品.拾陆商业物业租赁经营合同》；二、被告董雪梅于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离渝北区龙塔街道兴盛大道33号附27号上品.十六3幢门面5、6、7号门面二楼及6号门面一楼；三、被告董雪梅于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司2016年6月27日至2017年4月7日的租金285918.01元；三、被告董雪梅于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司违约金（违约金计算方式为：以31623.1元为基数，从2016年6月7日起按年利率24%计算至付清时止；以87623.1元为基数，从2016年9月17日起按年利率24%计算至付清时止；以87623.1元为基数，从2016年12月17日起按年利率24%计算至付清时止；以11683.08元为基数，从2017年3月17日起按年利率24%计算至付清时止；以24551.1元为基数，从2016年10月2日起按年利率24%计算至付清时止；以18276.93元为基数，从2017年1月22日起按年利率24%计算至付清时止；以24537.6元为基数，从2016年11月2日起按年利率24%计算至付清时止）；四、被告董雪梅于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司位于渝北区龙塔街道兴盛大道33号附27号上品.十六3幢门面5、6、7号门面二楼及6号门面一楼的房屋占有使用费（计算方式为自租赁合同解除之次日起按31544.316元/月租金为标准支付5、6、7号门面二楼的房屋占有使用费，按8838.396元/月租金为标准支付6号门面一楼房屋占有使用费，直至被告董雪梅腾空并搬离上述房屋时止）；五、驳回原告重庆市环保建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9282元，减半计收4641元，由被告董雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年七月三十一日书 记 员  罗 难