江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第876号
原告徐立金。
原告吴新华。
委托代理人杨晓碧。
被告无锡市中天房地产开发有限公司。
委托代理人蒋冬。
原告徐立金、吴新华与被告无锡市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法由代理审判员吴伟适用简易程序，于同年8月18日、2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告徐立金、吴新华及其共同委托代理人杨晓碧，被告中天公司的委托代理人蒋冬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐立金、吴新华诉称：2012年11月11日，其与中天公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买位于广瑞路大众化工厂（野花园）第1幢234单元8层801号房小高层商品房，总价款1079948元，于2012年12月31日前交付，中天公司应在交付使用后90日内将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其已按约履行支付房款的义务，但中天公司未按约以“书面通知”形式通知其收房，仅于2014年5月12日短信通知其收房。2014年8月29日，中天公司交付房屋，同年12月29日该房屋登记至其名下。经评估，该房屋月租金为2606元。故中天公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定承担违约赔偿责任。综上，请求判令：一、中天公司支付逾期交房违约金52554元（自2013年1月1日起至2014年8月29日止，按每月2606元计算）；二、中天公司支付迟延办理房屋权属证书违约金176281元（以1079948元为基数，自2013年4月1日起至2014年12月29日止，按年利率9.225％计算）。
被告中天公司辩称：一、其已于2014年5月12日短信通知徐立金、吴新华收房，根据《中华人民共和国合同法》第十一条之规定，短信也属于书面形式，《商品房买卖合同》约定买受人未于出卖人发出房产入伙通知书十天内办理房产手续则视为已经交接，故应视为其已于同年5月21日交付了房屋；二、其已于2014年7月18日将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，故其不存在逾期提供办理所有权登记所需材料的违约行为；三、双方对违约金数额有明确约定，即使其存在违约行为，也未导致徐立金、吴新华损失，故其不应承担赔偿责任；四、其出售的是毛坯房，不应以已装修房屋的租金作为购房人的损失，且评估的租金价格过高。综上，请求依据上述意见依法判决。
经审理查明：2012年11月11日，徐立金、吴新华（买受人）与中天公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：买受人购买的商品房为广瑞路大众化工厂（野花园）1幢234单元8层801号房（以下简称涉诉房屋），建筑面积127.85平方米，价款总金额为1079948元；出卖人应当在2012年12月31日前，将经验收合格并符合约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，出卖人向买受人支付逾期交房违约金2000元，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因未能按期交付的，若买受人未于出卖人发出房产入伙通知书十天内办理房产手续应视为该商品房已经交接；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。嗣后，徐立金、吴新华全额支付了购房款。
2014年4月24日，无锡市建设局出具锡建开（2014）25号文件，确认野花园住宅小区（1、2号房）（原大众化工厂地块）所申报的建设项目已全面竣工，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，同意交付使用。同年5月，钱燕（以下简称钱）与吴新华（以下简称吴）发生以下短信往来。5月12日，钱：“你好，我是野花园售楼处的钱燕，房子手续已好有空来拿房吧！”吴：“怎么不是正式文件通知的？只是短信通知吗？拿房时需要带些什么？”钱：“带好购房合同，身份证就可以了。”吴：“你下不下正式文件通知呢？都走哪些手续？房子不是需要验收的吗？房产证什么的呢？你要讲清楚的，不要让人跑几次的！”5月15日，钱：“带大修理基金90×面积，物业管理费约共计3000，购房合同，身份证。”5月17日，吴：“（星期天）明天上午九、十点钟过去，你讲好了吗？”钱：“你说不来的呀，你说和老公商量一下，要一起来谈一下关于违约金的事情的呀。”吴：“我没说呀，收房归收房，赔偿归赔偿。法律上不影响。你跟人家讲好了吗？”钱：“没有讲好，我以为你暂时不收房了，星期一有空吗？”吴：“收房后赔偿法律上没有影响的，所以明天过去，你可以约吗？其它时间我们也没有空余时间，星期一没空。”钱：“我约不到的，我们和物业管理公司不是同一家单位，要不下个休息日吧。”后因双方就交付房屋及违约金事宜协商不成，徐立金、吴新华于2014年7月14日诉至本院。
诉讼中，中天公司于2014年7月18日将涉诉房屋初始登记材料交无锡市房屋产权监理处。同年8月21日，徐立金、吴新华收到中天公司书面收房通知。同年8月29日，中天公司向徐立金、吴新华交付涉诉房屋。同年12月29日，涉诉房屋登记至徐立金、吴新华名下。
双方一致确认：《商品房买卖合同》所载“房产入伙通知书”即前款约定的“书面通知”。
徐立金、吴新华主张涉诉房屋同地段普通装修房屋的租金标准为每月3000元，中天公司主张涉诉房屋同地段毛坯房租金不超过每月1000元。
根据徐立金、吴新华申请，本院委托无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司（以下简称求实公司）对2013年1月1日至2014年8月21日期间同地段可租住已装修房屋租金进行评估，该公司出具评估报告载明：涉诉房屋（设定与市场同类新装潢状态相同条件下）2013年1月1日至2014年8月21日期间的租金市场价值为51338元（月租金2606元），估价对象基本情况表载明房产装修设定为精装修。徐立金、吴新华为此支付评估费1750元。应中天公司申请，求实公司另提供了技术报告。经质证，徐立金、吴新华对上述评估报告无异议。中天公司认为，上述报告没有提供证据证明市场比较法所参照案例的真实性，未坚持独立、客观、公正原则，对精装修的标准也不明确，评估申请只要求达到可租住装修标准，而评估报告将涉诉房屋设定为精装修，故该评估价报告所得出的租金依据不足，估价结果过高。
经中天公司申请，本院通知求实公司评估人员吴宏卫出庭接收质询，其称：普通装修和精装修并无明显的区别标准，因涉诉房屋是新房，因此选择参照的同类交易案例均为新装修的房屋，新装修与精装修一般意义上并无区别；其从中介处获取了3处交易实例作为参照案例，分别为2014年9月成交的格林春天野花园某号9楼2室2厅（115m2）2500元／月，2014年9月成交的爱家金河湾3室2厅（157m2）3000元／月，2014年6月成交格林春天野花园某号9楼2室2厅（120m2）2450元／月。求实公司另提供了相关技术报告，经质证，徐立金、吴新华对此无异议。中天公司对真实性无异议，关联性由本院依法审查。
以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、贷款用款凭证、建设局文件、短信记录、房屋登记收件收据、通知、明细表、评估报告、评估费发票以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本案争议焦点一：中天公司通过钱燕向吴新华发送短信，是否符合《商品房买卖合同》约定的书面通知形式？
对此本院认为：《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。短信可以有形表现所载内容，属于数据电文的一种，故中天公司通过其职工发送短信通知收房，符合“书面通知”的约定。故根据《商品房买卖合同》的约定，本院确认中天公司于2014年5月22日交付涉诉房屋。
本案争议焦点二：《商品房买卖合同》约定了违约金的情况下，徐立金、吴新华是否有权根据商品房买卖解释主张损失？
对此本院认为：《中华人民共和国合同法》规定，违约所造成的损失，应包括合同履行后可以获得的利益，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
本案中，若中天公司按合同履行交房义务，则徐立金、吴新华可自2013年1月1日起占有、使用涉诉房屋，故中天公司的逾期交房违约行为造成了徐立金、吴新华在2013年1月1日至2014年5月21日期间占有、使用房屋的利益受到损害，该利益损失按照同地段同类房屋的租金标准计算较为合理。因房屋须经装修才能居住使用，故以进行了一般装修、符合居住条件的房屋租金标准计算损失为宜。经评估，涉诉房屋在精装修情况下的租金标准为每月2606元，中天公司虽提出异议，但未提供充分证据反驳该评估报告，故对该意见本院予以采纳。但一般装修房屋的租金应当比该标准略低，由于装修的新旧、繁简程度对租金的影响很难量化，本院酌情确定该损失计算标准为每月2500元。
根据《商品房买卖合同》的约定，中天公司若按约履行义务，则应于2013年3月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务（以下简称备案义务）。2013年4月1日至2014年7月17日，中天公司逾期履行该义务，导致徐立金、吴新华无法将涉诉房屋及时登记至自己名下，造成徐立金、吴新华支付了购房款而未按约及时取得房屋所有权，故其可以已付购房款1079948元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失，其主张按年利率9.225％未超过该标准，本院予以确认。
因中天公司逾期履行备案义务系逾期交房所致，2013年4月1日至2014年5月21日期间该两项违约行为同时存在，均导致徐立金、吴新华占有、使用房屋权利和取得房屋所有权登记权利的损害，故两项违约行为造成的损失在此期间存在重叠，徐立金、吴新华有权按较高的标准，即逾期备案造成的损失标准主张该期间内的损失。据此，本院确认徐立金、吴新华的损失为2013年1月1日至3月31日（90天）的逾期交房损失及2013年4月1日至7月17日（473天）的逾期备案损失，共计138396.45元（2500元÷30天×90天＋1079948元×9.225％÷360天×473天）。
依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，中天公司上述两项违约行为应承担的违约金分别为2000元和5399.74元，低于该违约造成徐立金、吴新华的损失，徐立金、吴新华有权要求增加，故对徐立金、吴新华要求中天公司支付违约金138396.45元的请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、无锡市中天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付徐立金、吴新华违约金138396.45元。
二、驳回徐立金、吴新华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4732.52元，减半收取为2366.26元，由徐立金、吴新华负担935.18元，无锡市中天房地产开发有限公司负担1431.08元；评估费1750元，由徐立金、吴新华负担437.50元，无锡市中天房地产开发有限公司负担1312.50元。上述款项均已由徐立金、吴新华预交，无锡市中天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将其负担的2743.58元直接给付徐立金、吴新华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 吴 伟
二〇一五年二月四日
书 记 员 李绥栋
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。