云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云29民终15号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨鸿彦
委托代理人刘敏、陈橙
上诉人（原审被告、反诉原告）姚洪江
委托代理人王晖华
上诉人杨鸿彦与上诉人姚洪江租赁合同纠纷一案，双方当事人不服云南省大理市人民法院（2015）大民二初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院确认事实：2014年9月1日，原告杨鸿彦（甲方）与被告姚洪江（乙方）签订了一份《租房合同》，合同约定，甲方将自己坐落于大理旅游度假区绿玉小区玉局路的鸿红酒店租给乙方经营（保留一间给甲�装东西），租金每年15万元，租期从2014年9月10日至2024年9月9日止，前三年租金15万元不变，第四年16.5万元，第五年18万元，第六年起每两年增加一次（在18万的基础上增加10%）；租金一年交一次，一次性付清，必须在每年8月20日前交清，未交清视为违约，押金3万元，随第一年交房租时一次交；押金到期满后，无丢失物品、无损坏物品和设备，如数退回，若有损坏与丢失从中扣除；合同签订后即时生效，如一方违约，要赔偿当年租金50%的违约金；酒店是以现有的经营状况移交，不再补充和添置物品；乙方在租期内，不准从事非法活动，不准私自转租其他人，房屋有较大损坏不修补等，违反其中任何一条甲方有权收回；双方还对其他事项作了约定。原告于2014年10月11日向被告出具收条载明，收到被告交来的2014年9月10日至2015年9月10日的房租18万元（含预约金5万元�抵押金3万元）。被告妻子于2015年7月底向原告表示不再承租酒店，原告遂对外发布招租广告，但至今未与他人签约，鸿红酒店仍由被告管理使用。
一审法院认为,双方签订的《租房合同》，内容真实，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方争议的2015年9月10日至2016年9月9日的租金是在2015年8月20日前交清还是在2016年8月20日前交清问题。双方合同约定的是“租金一年交一次，一次性付清，必须在每年8月20日前交清，未交清视为违约”，是对交付租金的期间约定并不明确。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告的合同于2014年9月1日签订，第一年的租金于2014年10月11日付清，结�本地的交易习惯，2015年9月10日至2016年9月9日的租金依照合同约定应在2015年8月20日前交清。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告至今未支付2015年9月10日至2016年9月9日的租金，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，租赁物应当返还，原告要求被告返还租赁物的诉请，符合法律规定，本院予以支持。按照原、被告合同约定，被告未交清房租视为违约，应赔偿当年租金50%的违约金，被告依约应向原告承担违约责任，但双方约定的违约金高于造成的损失，本院予以适当减少。因被告已向原告支付了押金3万元，合同解除后，原告应依约向被告退还相应的押金，为减少诉累，便于案件执行，可用被告的押金3万元折抵其应承担的违约金，且违约金3万元的数额也较为适当。综上，原告诉请的违约金本院依法支持3万元，由被告支付的押金进行抵销，被告不再另行支付。被告反诉要求原告继续履行合同、支付违约金的诉请，因其未提交相应的证据证实原告已将租赁物出租给他人或存在其他违约行为，被告的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此一审法院判决1．解除原告（反诉被告）杨鸿彦与被告（反诉原告）姚洪江于2014年9月1日签订的《租房合同》。2．被告（反诉原告）姚洪江于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨鸿彦坐落于大理旅游度假区绿玉小区玉局路的鸿红酒店。3．被告（反诉原告）姚洪江向原告（反诉被告）杨鸿彦支付违约金人民币30000元（此款由被告姚洪江已支付的押金30000元进行抵销，被告不再另行支付）。4．驳回原告（反诉被告）杨鸿彦的其他诉讼请求。
5．驳回被告（反诉原告）姚洪江的反诉请求。本诉案件受理费人民币1674元，减半收取837元；反诉案件受理费1674元，减半收取837元，均由被告（反诉原告）姚洪江承担。
原告杨鸿彦一审请求是：解除合同，交还租赁房产；由被告支付违约金75000元。
被告姚洪江反诉请求是：继续履行合同；由原告支付违约金75000元。
一审判决宣判后，杨鸿彦、姚洪江均不服，向本院提出上诉。
上诉人杨鸿彦认为，一审认定认为双方约定违约金高于造成的实际损失，仅判决违约金3万元过低，请求撤销原判第三项，改判向上诉人支付违约金7.5万元，并支付从2015年9月1日起至返还酒店之日止占用该酒店的应付租金。理由是：1、双方约定违约均应向对方支付当年租金50%的违约金，2014年、2015年租金均为每年15万元，第一年到期后被上诉人不交租金并占用酒店至一审判决之日止已4个多月，折算租金5万元，二审时间必然由被上诉人继续占用酒店，损失已远远超过一审判决的3万元，故上诉请求维护上诉人的合法权益。
姚洪江对上诉人杨鸿彦的上诉答辩称,1．上诉人请求支付从2015年9月1日至归还之日止的酒店租金理由不成立，上诉人一审时未主张，二审中提出不应得到支持。2．上诉人要求支付违约金7.5万元，因被上诉人未违约不应承担违约金。请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人姚洪江上诉称，一审认为双方约定不明错误。一审适用法律错误，上诉人没有违约。请求撤销一审判决第一、二、三、五项判决内容，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人关于继续履行合同，退回保证金3万元的诉请。理由是：1．双方合同中对租金交付作了明确约定，必须在每年8月20日前交清，也就是在第二年�8月20日前交，如2015年9月10日至2016年9月9日为一个租赁年度，租金交款应在2016年8月20日前交清就行，而一审认为双方租金交付时间约定不明属认定事实错误。2．一审适用《合同法》第8、60、61、94第（五）项、97、114、227条判决解除合同，属适用法律错误，上诉人已按合同约定履行义务，而一审以双方对租金交付约定不明为由解除合同显属适用法律错误。3．上诉人没有违约，上诉人在2014年10月交租金，被上诉人拒收，被上诉人对外发布招租广告，违反合同约定，是被上诉人违约，一审却没有认定被上诉人违约，就判决解除合同，无事实和法律依据。上诉人在租赁房屋后对房屋投入130765元进行装修改造，一审没有考虑上诉人投入就判决解除合同，实属不当。4．一审对上诉人提交的装修单据认为形式不合法不采信，而对被上诉人提供的证言予以确认，实属不当。因此，请求二审依法予以改判。
杨鸿彦对上诉人姚洪江的上诉答辩称,1．双方合同约定的租金是一年交一次，按上诉人的说法，已经变更为三年交两次，且按习惯是先交租金再使用房屋，因此，上诉人陈述的租金交付理由不成立。2．被上诉人对外发布招租广告行为不构成违约，上诉人表示一年到期后不再承租，被上诉人才对外发布广告，但实际上未与任何人签订合同，被上诉人未违约。3．上诉人不按约定期限交纳租金构成违约，致使双方合同目的无法实现，一审判决解除合同正确。上诉人单方要求终止合同，又不交纳租金却一直占用被上诉人的酒店至今，请求判决解除合同并追究上诉人的违约行为，并判令上诉人交纳租金。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1．本案的合同是否应当解除？2．合同履行中的违约及责任？
二审审�中，经征询双方当事人对一审判决认定事实意见，上诉人姚洪江对一审认定“被告妻子于2015年7月底向原告表示不再承租酒店”，认为认定事实错误，其妻子未作过该表示。对一审认定的其他事实姚洪江表示无异议，上诉人杨鸿彦对一审认定事实表示无异议，对双方无异议的一审认定事实部分本院予以确认。
二审中，上诉人杨鸿彦未提交新证据。
上诉人姚洪江提交录音光盘一张，证明姚洪江向杨鸿彦交租金，杨鸿彦拒收。上诉人杨鸿彦质证认为，该证据不是新证据，录音内容，声音分辨不清，证据来源不真实，对该证据不认可。
本院认为，该证据是双方协商录音，不能证实上诉人姚洪江实际交纳租金行为，不作有效证据使用。
本院认为，关于本案的合同效力问题。双方于2014年9月1日签订的《租房合同》，系双方当事人真实�思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同有效，双方应全面履行合同。上诉人姚洪江承租房屋后第一年于2014年10月11日交纳租金15万元和3万元押金，因此，从双方履行合同交纳租金方式看，承租人姚洪江是先交租金后使用租赁房屋，上诉人姚洪江在第二年未按合同约定交纳租金属违约行为，应承担违约相应责任。一审根据双方合同履行情况及损失根据实际作出判决上诉人支付违约金3万元，并无不当。因双方当事人在一审中均未提出关于押金的任何诉讼主张，一审将上诉人姚洪江应承担的违约金3万元与其交纳的押金作抵扣处理不当，本院予以纠正。
关于上诉人杨鸿彦二审中主张上诉人姚洪江承担从2015年9月10日至今的房屋租金的问题。双方诉讼的鸿红酒店至今仍由上诉人姚洪江实际经营，未交纳租金�但由于一审中上诉人杨鸿彦未提出该诉请，不属二审审理范围。
关于上诉人姚洪江主张装修损失问题。上诉人姚洪江在承租酒店后对酒店进行一定装修，但由于一审时其未对该主张进行反诉，在二审中主张，也不属于二审的审理范围。
关于合同应否解除问题。上诉人姚洪江在承租期内未交纳租金违约，双方合同目的不能实现，二审中双方也同意解除合同，一审判决解除合同并无不当。合同租赁期内上诉人杨鸿彦虽对外发布招租信息，但实际未将酒店租赁其他人，也未对承租人姚洪江实际经营造成损失，因此合同解除后双方可按签订合同时移交清单进行移交，并按合同约定进行结算。
综上所述，上诉人杨鸿彦、上诉人姚洪江的上诉理由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省大理市人民法院（2015）大民二初字第511号民事判决一、二、四、五项。
二、撤销云南省大理市人民法院（2015）大民二初字第511号民事判决三项。
三、判决由上诉人（原审被告、反诉原告）姚洪江支付给上诉人（原审原告、反诉被告）杨鸿彦违约金30000元。
四、驳回上诉人杨鸿彦的上诉请求。
五、驳回上诉人姚洪江的上诉请求。
二审案件受理费1643元，由上诉人杨鸿彦、姚洪江各负担837元，
本判决为终审判决。
审判长 杨 宏
审判员 苏春平
审判员 马明纳
二〇一六年三月十七日
书记员 段杰润