广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终939号
上诉人（原审原告）：梁裕康，男，1959年1月10日出生，汉族，住香港深水埗。
上诉人（原审原告）：梁裕添，男，1957年3月24日出生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托代理人：梁满镰，男，1945年4月24日出生，住广州市龙津东路爱莲里**号*楼***房。
被上诉人（原审被告）：广州市宇邦房地产发展有限公司，住所地：广州市越秀区万福路349-367号2楼。
法定代表人：黎振华
原审第三人：吴伟华，男，1962年4月14日出生，汉族，住广州市。
原审第三人：梁蝶群，女，1956年4月7日出生，汉族，户籍地广州市越秀区。
原审第三人：尚玉英，女，1961年9月27日出生，汉族，户籍地广州市天河区。
原审第三人：曹华容，女，1974年5月8日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人梁裕康、梁裕添因与被上诉人广州市宇邦房地产发展有限公司（以下简称宇邦公司）、原审第三人吴伟华、梁蝶群、尚玉英、曹华容房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法审监民再字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人梁裕康、梁裕添上诉请求：1、撤销(2015)穗越法审监民再字第5号民事判决书。2、判决宇邦公司按照梁裕康、梁裕添与宇邦公司签订的房屋买卖合同范围办理该铺附图所显示的广州市万福路349—367号万福楼首层118号铺整体属梁裕康、梁裕添所有的房屋产权房产证。3、解决该铺与105铺，106铺重叠部分。4、105铺被山东省莒南县人民法院查封，要求判决解封。事实和理由：梁裕康、梁裕添所持有的商品房买卖合同是合法合同，是经过广州市房地产交易登记中心认证登记，并付清房款的。不应该领房产证时才说梁裕康、梁裕添的买卖合同所登记的面积与房管局测绘所的测绘面积不同，不能当即办理该铺的房地产证。梁裕康、梁裕添是受害者。现在又发现我们的118铺与105铺，106铺存在部分重叠的怪现象。如果测绘所是实地测量该铺。该铺位的位置又怎么会出现重叠的怪现象呢?奇怪的是有关一众的当事人从来都没出现过同梁裕康、梁裕添铺位重叠提出异议，而且该铺梁裕康、梁裕添一直使用至今都没有105、106铺的人干涉。后来105铺又被山东省莒南县人民法院于2015年8月25日查封。如若不及时解决，梁裕康、梁裕添办理房产证就更加困难了。
被上诉人宇邦公司经本院依法公告，未到庭参加诉讼，二审无答辩意见。
被上诉人梁蝶群、尚玉英经本院依法公告，未到庭参加诉讼，二审无答辩意见。
原审第三人吴伟华、曹华容二审无答辩意见。
2011年9月13日，梁裕康、梁裕添向一审法院提起原审诉讼，请求：宇邦公司办理位于广州市万福路349-367号万福楼首层118号铺整体属梁裕康、梁裕添所有的房屋产权证。一审法院于2011年9月14日作出（2011）穗越法民三初字第2790号民事调解书，该调解书于同日发生法律效力。经一审法院审判委员会讨论决定，于2015年7月20日作出（2015）穗越法民三监字第1号民事裁定，再审本案。
梁裕康、梁裕添的再审请求与原审诉讼请求一致。
一审法院再审认定事实如下：
宇邦公司是广州市越秀区万福路349-367号万福楼项目的开发商，并取得了房管部门核发的20040140号《预售许可证》预售万福楼。
2006年9月5日，广州市城市规划局对由宇邦公司开发建设的万××楼发出了穗规验证[2006]2114号的《建设工程规划验收合格证》，在此合格证中注明“未经城市规划行政主管部门批准，规划验收后不得擅自改变建筑物使用性质，不得擅自进行加、扩、改建。在此合格证所附首层平面图（详见本案附图一）中显示：-轴与-
轴交汇部位是梯间。
2007年4月18日，宇邦公司（为出卖人）与梁裕康、梁裕添（为买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受方向出卖人购买万福路349-367号万福楼首层118号商铺，建筑面积190.8平方米;该商品房属现房,出售总金额人民币462万元;签合同付人民币50万元整,办理合同登记手续时,付人民币412万元;出卖人应当在2007年5月1日前,将经验收合格的房屋交付买受人使用;出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件一为《房屋平面图》（详见本案附图二），该图为首层平面图，并以斜线标注了买受人购买部位，斜线的部位为：[-轴与-
轴交汇部位]+[-轴与轴-轴以南1.0米交汇部位]+[-轴与轴以南1.0米-轴交汇部位中除电设备房、电梯位外的部位]+[轴-轴以西1.2米与轴-
轴以北1.91米交汇部位中除电梯、烟管外的部位]，该四部位连成一整体。2007年4月29日，广州市房地产交易登记中心对该《商品房买卖合同》作了备案登记。随后，宇邦公司将上述《商品房买卖合同》附图显示的斜线部位房屋交付给梁裕康、梁裕添管业。2008年8月28日，宇邦公司向梁裕康、梁裕添发出了收到该两人支付462万元的发票，在此发票中注明销售的不动产楼牌号为万福楼349-2、万福楼363-104，建筑面积180.8平方米。上述斜线部位房屋现门牌号为万××
2007年7月,宇邦公司向房管部门申请对万福路349-367号大楼进行测绘，2007年10月18日,广州市房地产测绘所作出了测字110108660号《房屋面积测量成果报告书》，在此报告书中含测字110108660号《广州市房地产查丈原图》首层平面图（详见本案附图三），该首层平面图与梁裕康、梁裕添签订的《商品房买卖合同》附图对照，《商品房买卖合同》附图中显示梁裕康、梁裕添购买部位为测字110108660号《广州市房地产查丈原图》附图中的349-2号101房+走廊+363号104房+梯间[该梯间为《建设工程规划验收合格证》附图所示的-
轴与-轴交汇部位]。
2009年，房管局核准万福路349-367号万福楼首层以宇邦公司名义初始登记。
2011年9月14日，一审法院作出（2011）穗越法民三初字第2790号民事调解书，调解主文为：宇邦公司于本调解书送达之日起三日内，协同梁裕添、梁裕康向房管部门申办双方于2007年4月18日签订《房地产买卖合同》（合同编号：2006005091）项下房地产（合同地址：广州市越秀区万福路349-367号首层118单元）权属登记至梁裕添、梁裕康名下及其取得房地产权属证书。同月，梁裕康、梁裕添向一审法院申请执行上述调解书,申请办理上述118号铺的房屋产权登记手续[执行案号为（2011）穗越法执字第5281号]。
2011年年底,梁裕添、梁裕康向广州市房地产测绘所申请对万××绘,该所于2011年12月20日发出测存号11010866002《房地产平面附图》（见本案附图四）。
2012年1月17日，广州市房地产交易登记中心向一审法院发出穗房交登（业务）[2012]0032号函，该函其中内容为：“经查该楼首层竣工图、初始登记的查丈原图及测绘所提供的房地产平面附图，申请办理产权登记的万福路349-367号首层118单元与竣工图不符，其中部分位置属于建筑区划内的共用设施（走廊及梯间），部分位置属于363号04房”。
2012年4月9日，广州市房地产交易登记中心向梁裕康、梁裕添发出穗房交登群字[2012]112号《信访复函》，该函其中内容为：“2011年12月，市房地产测绘院按照带测人现场指界实测，出具了《房屋面积测量成果报告书》（测字11010866002），与该楼竣工图对比，该铺（实测门牌万××二）占用了规划楼梯、走廊位置共68.7390平方米，因此，我中心暂不能为梁裕添等二人办理产权登记”。
因涉及上述走廊、梯间及他号房屋问题，房管部门至今未办理万福路349-367号首层118单元房屋产权登记至梁裕康、梁裕添名下的手续。
2015年12月22日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国房协查[2015]492号《关于万福楼首层相关情况的复函》，函复一审法院：实测万××二101、363号104铺位于来函查询的首层118号商铺范围内；万福楼首层105铺已于2006年9月30日以吴伟华等人名义办理合同备案，首层106铺已于2007年1月4日以曹华容的名义办理合同备案，经调阅上述存查合同附图核查，118号铺与105、106号铺存在部分重叠，首层105铺已被莒南县人民法院查封。据该委员会提供的上述105铺、106铺《商品房买卖合同》显示，105铺购房人为吴伟华、梁蝶群、尚玉英，106铺购房人为曹华容，莒南县人民法院于2015年8月25日查封105铺。
另查，案外人陈耀棠于2010年2月21日向一审法院提起了（2010）越法民三初字第708号案的诉讼，以梁裕康、梁裕添管业的现门牌编号为万××商铺侵占了公共走廊为由，要求梁裕康、梁裕添及宇邦公司恢复原状。在该案审理过程中的2010年3月2日，广州市国土资源和房屋管理局核准万××一101商铺属案外人陈耀棠所有的产权登记，并核发了该商铺的《房地权证》，在此证中附有首层平面图，该首层平面图为测字110108660号首层平面图（即本案附图三）。
经查阅广州市国土资源和房屋管理局核发的万××01商铺、万福路351号之二101房、万福路365号之二101铺的《房地产权证》（登记日期分别为2010年3月2日、2009年5月6日、2012年10月9日），上述《房地产权证》附图均与万××一101商铺《房地权证》附图一致。
在本案再审审理过程中，梁裕康、梁裕添表示：虽然房管局复函中已注明我方预购的118号商铺有部分属公用部位，暂不能核发房产证，且我方预购的118号商铺部分可能与第三人预购的商铺位置重叠，以及部分房屋被法院查封，但我方不变更诉讼请求，仍坚持要求宇邦公司按双方签订的《商品房买卖合同》附图斜线显示的全部部位办理万福楼首层118号商铺整体属我方所有的房产证，在本案中，不考虑剔除公共部位后，分别办理319号之二101房及363号104房房产证的办证方式，也不考虑解除《商品房买卖合同》，由宇邦公司返还购房款、赔偿经济损失。
一审法院再审认为，梁裕添、梁裕康基于其与宇邦公司自愿签订且经房管部门备案的《商品房买卖合同》的约定，要求宇邦公司协助其办理广州市万福路349-367号万福楼首层118号铺的房屋产权证，有其合同依据，宇邦公司也负有配合梁裕添、梁裕康办理该商铺房产证的合同义务。
通过将本案讼争《商品房买卖合同》附图与房管局已核发的万福楼首层《房地权证》附图对照，可见梁裕康、梁裕添购买的万福楼首层118号商铺部位为房管局已核发的万福楼首层《房地权证》附图中的349-2号101房+走廊+363号104房+梯间部位，即梁裕添、梁裕康与宇邦公司约定买卖的118号商铺内部分位置（走廊、梯间部位）属建筑区划内的公用设施。我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有的共同管理的权利，故上述在万福楼首层《房地权证》附图中已核定为走廊、梯间部位属建筑区划内的全体业主共有。
鉴于在梁裕添、梁裕康提起本案原审诉讼前，房管部门已对上述走廊、梯间部位的房屋属全体业主共有作产权登记，上述走廊、梯间部位属建筑区划内的全体业主共享物权，而梁裕添、梁裕康依合同约定起诉要求宇邦公司办理118号商铺房产证属债权的履行，根据物权优于债权的原则，对于上述已确定为公用设施部位房屋目前不能确定办理属梁裕康、梁裕添专有享有的产权登记，故对梁裕康、梁裕添要求按合同附图约定的全部部位办理118号商铺整体属其所有的房产证的请求，一审法院确难以支持。原审调解宇邦公司协同梁裕康、梁裕添向房管部门申办双方于2007年4月18日签订《房地产买卖合同》项下房地产[合同地址：广州市越秀区万福路349-367号（万福楼）首层118单元]权属登记至梁裕康、梁裕添名下及其取得房地产权属证书有误，应予撤销。梁裕添、梁裕康对于因宇邦公司未能按合同约定的部位为其办理房产证而遭受的损害，可另行向宇邦公司主张权利。
本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，于2016年10月11日作出如下判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第2790号民事调解书；二、驳回梁裕康、梁裕添的诉讼请求。本案受理费50元（梁裕康、梁裕添已预付）由广州市宇邦房地产发展有限公司承担。
本院二审期间，上诉人梁裕康、梁裕添无提交新证据，且对一审法院查明事实没有异议。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据一审查明的事实，梁裕康、梁裕添购买的万福楼首层118号商铺部位为房管局已核发的万福楼首层《房地权证》附图中的349-2号101房+走廊+363号104房+梯间部位，即梁裕添、梁裕康与宇邦公司约定买卖的118号商铺内部分位置（走廊、梯间部位）属建筑区划内的公用设施。故本案梁裕康、梁裕添要求按合同履行，将附图约定的全部部位办理118号商铺整体属其所有的房产证的请求，存在履行障碍，一审法院对梁裕康、梁裕添的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，梁裕康、梁裕添的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由梁裕康、梁裕添负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一七年四月二十八日
本
书记员 罗 涛
黄咏欣