贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第539号
上诉人（原审被告）罗明先，无业。
委托代理人冯大辉，贵州普众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）俞惠江，贵阳市第二人民医院退休职工。
委托代理人刘流，贵州心海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵阳保利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区顺海中路88号。
法定代表人杨松，该公司董事长。
委托代理人刘正虎，男，1975年3月1日出生，汉族。
上诉人罗明先与被上诉人俞惠江、贵阳保利房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2013年12月22日作出（2012）南民初字第2408号民事判决。宣判后，罗明先不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，位于贵阳市市南路151号4幢3-4号房屋原系贵阳市第二人民医院集资房，原告享有该房集资资格。1998年2月26日和2000年9月19日，原告俞惠江与贵阳市第二人民医院分别签订了《市二医职工集资建房交款合同》、《集资房分配合同》，获得了集资房。该集资房购房款为92054元，其中37000元于1998年2月26日以现金方式交纳，由贵阳市第二人民医院出具《收款收据》，载明“今收到余惠江交来集资建房款叁万柒仟元正”。该《收款收据》原件存于被告罗明先处，被告罗明先提交的凭据下方备注“此集资购房款是罗明先交。证明人李筑萍。2010.3.30”。其余购房款55054元由原告俞惠江的存量抵扣。2006年2月1日，在交纳了土地收益金后，取得该房筑房权证南明字第××号《房屋产权证》及准入许可证，《房屋产权证》上的房屋所有权人登记为“俞惠江”。2010年12月，被告贵阳保利房地产开发有限公司因获准在贵阳市市南路地区修建商住楼，需拆除本案争议房屋，遂于同月15日与被告罗明先签订了《房屋拆迁产权调换协议》，该协议的被拆迁人填写为“余惠江、罗明先（出资购房人、实际使用人）”，协议由被告罗明先签名并加盖手印。拆迁协议签订后，争议房屋被拆除，原告俞惠江遂于2011年以侵权为由诉至法院，要求判令被告贵阳保利房地产开发有限公司及罗明先赔偿其损失984980元。贵阳市南明区人民法院于2012年7月3日作出（2011）南民初字第1951号民事判决，认为所诉房屋权属尚存争议，应当先行对该房屋权属进行确权及对签订的房屋拆迁安置协议效力进行确认后再行主张权利，判决驳回原告俞惠江的诉请。后俞惠江于2012年7月27日提起诉讼，请求：一、确认原告为贵阳市市南路151号4幢3单元4层1号房屋的所有权人；二、确认二被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》无效；三、诉讼费由二被告承担。
原判认为，本案争议房屋的《房屋所有权证》登记的产权所有人为原告俞惠江，对此，本案各方当事人均不持异议，因此，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，认定涉案的贵阳市市南路151号4幢3-4号房屋的所有权人为原告俞惠江。审理中，被告罗明先辩称其与原告达成了转让该房的口头协议，并实际支付了购房款，但原告对此不予认可。而被告罗明先就该主张所提交的《市二医职工集资建房交款合同》、《集资房分配合同》、《收款收据》等证据上均载明该房的集资购房人、交款人为原告俞惠江。至于被告罗明先提交的社区《证明》，因社区并非不动产登记机关，无权就房屋的权属出具证明，故该《证明》不具有证明效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由于被告罗明先就其主张的房屋转让事实未能提交充分的证据予以证明，其应当承担不利后果。由于被告罗明先不是争议房屋的产权人，其在未得到产权人授权的情况下无权与被告贵阳保利房地产开发有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，故该协议无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、俞惠江系本市市南路151号4幢3单元4层1号房屋的房屋所有权人；二、罗明先与贵阳保利房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》无效。案件受理费30元，由罗明先、贵阳保利房地产开发有限公司共同负担。
宣判后，罗明先上诉请求撤销原判，依法改判。理由是，原判没有认定俞惠江与罗明先之间转让购房资格的事实是错误的，涉案房屋虽然登记为俞惠江，但实际上是由上诉人以俞惠江的名义出资购买，上诉人是真正的所有权人，上诉人与贵阳保利房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议有效。
被上诉人俞惠江答辩称，俞惠江与罗明先之间没有转让协议，罗明先没有其他证据证明双方有转让房屋的事实，现在，房屋产权证载明的所有权人是俞惠江，故原判正确，请求予以维持。
被上诉人贵阳保利房地产开发有限公司没有进行答辩。
本院二审查明，俞惠江与罗明先之夫均系贵阳市第二人民医院的职工。1998年，贵阳市第二人民医院集资建房，由该院职代会确定，俞惠江属于符合集资建房条件的人员，其与单位签订了《市二医集资建房交款合同》，按合同约定，集资建房职工应一次性交集资款37000元。俞惠江应交集资款由罗明先于1998年2月28日以俞惠江的名义交纳。2000年9月19日，俞惠江与单位签订《集资房分配合同》，取得贵阳市市南路151号4幢3-4号房屋的钥匙交给罗明先居住使用至今。2000年9月20日，罗明先又以俞惠江的名义交纳了1900元的塑钢窗款。涉案房屋2006年2月取得房屋所有权证，房屋所有权人记载为俞惠江，建筑面积为81.77平方米，总价款为92054元，房改售房面积70.11平方米。因俞惠江夫妇有存量54900元，在2006年4月领取产权证时，使用直通车住房补贴划扣了俞惠江夫妇存量50001元后，俞惠江夫妇尚余存量4899元。2008年9月8日，俞惠江之女俞菲收到罗明先现金50000元。之后，贵阳保利房地产开发有限公司因拆迁与罗明先签订《房屋拆迁产权调换协议》。其他事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述，《市二医职工集资建房交款合同》、《集资房分配合同》、《房屋产权证》、《收款收据》、收条等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，虽然本案所涉被拆迁房屋的产权证登记的所有人为俞惠江，但从付款情况看，除了首付款37000元由罗明先交纳之外，罗明先又于2008年将使用俞惠江夫妇的50000元存量款支付给俞惠江之女俞菲，实际上是将俞惠江存量补贴变现，现罗明先所付款项与房屋的总价款基本相符，加之罗明先对该房屋自2000年起即行使占有、使用和收益的权利且俞惠江从未提出异议，故可以认定该房屋系罗明先以俞惠江之名向单位集资购买。俞惠江转让其购房资格后，其权利也由于双方协商转让的事实而一并转让，即便是房屋所有权证依然记载所有权人为俞惠江，其亦不能再享有涉案被拆迁房屋的权利。众所周知，取得物的所有权的方式包括了原始取得和继受取得两种方式，本案显然不属于原始取得，而继受取得是通过某种法律行为从原所有权人处取得物的所有权，其中的法律行为的典型方式是订立买卖合同，并支付相应价款，然而，本案涉案房屋除了使用了俞惠江的名义之外，购房款均由罗明先支付，即俞惠江不具有继受取得的实质条件。虽然《中华人民共和国物权法》第十七条有“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，但罗明先确有证据证明不动产登记簿确有错误，故应当以人民法院所查明的事实确定涉案房屋的归属。罗明先自1998年与俞惠江以协商的方式，通过支付对价取得了被拆迁房屋的实际所有权，则其有权享受房屋被拆迁产生的权利利益。俞惠江因拆迁利益的影响，否认双方已经履行了15年的约定，有违诚实信用的原则，对其诉讼请求，应当予以驳回。原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2012）南民初字第2408号民事判决；
二、驳回俞惠江的诉讼请求。
一审案件受理费30元、二审案件受理费30元均由俞惠江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 李泽梅
二〇一四年七月十八日
书 记 员 马 瑛