淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第1351号
原告淮安凯旋之夜娱乐有限公司。
法定代表人马春宝。
委托代理人沈加楼。
委托代理人王方林。
被告李卫标。
委托代理人徐正昆。
委托代理人王海浩。
原告淮安凯旋之夜娱乐有限公司（以下简称凯旋之夜）与被告李卫标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告凯旋之夜的法定代表人马春宝、委托代理人沈加楼，被告李卫标及其委托代理人徐正昆、王海浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯旋之夜诉称：2013年9月26日，原、被告订立《租赁合同》1份，约定将原告场所交由被告经营，租金为每月20万元，每月23日前支付，逾期一天追加5000元，不含房租水电（此部分费用另行诉讼）。合同订立后，原告场所由被告经营至今，但被告仅仅支付了第一个月的租金20万元，对剩余部分租金（2013年11月23日至2014年2月23日应付部分）拖欠不予支付。依合同约定，拖欠房租可以从保证金中扣除，以一次为限，因此，2013年11月23日应支付的11月份的租金从保证金中扣除，剩余三个月租金至今未支付，另逾期付租金，每天应承担5000元违约金（2013年12月23日至2014年2月23日）。因多次催要未果，原告现诉至法院，请求判决：1、解除双方签订的《租赁合同》，被告将凯旋之夜KTV及其附属设施交还原告；2、判决被告支付租金60万元（判决时请求计算至被告实际返还房屋之日止）；3、判决被告承担违约金30万元。
被告李卫标辩称：第一，我不欠原告的房屋租金，原告要求我支付60万元的租金没有依据；第二，我在履行合同的过程中并没有违约行为，原告要求我承担30万元的违约金也没有依据；第三、因我已依合同的约定履行了自己的各项义务，故不同意解除双方签订的《租赁合同》；第四，我在市场行情处于低迷的情况下进场经营，投入了巨额资金，现在市场行情即将迎来旺季的时候，原告为了达到收回经营场所的目的，找借口到我经营的场所闹事，原告的违约行为给我造成了巨大的营业损失，我保留日后另案提起诉讼的权利。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：2012年6月28日，淮安利佳酒店管理有限公司（以下简称利佳公司）将其享有使用权的房屋，即位于淮安市清浦区延安东路原58号（莫泰168酒店内），房屋为淮安051工程一楼大部、二楼全部（整层）、隔层局部，实际租赁面积以现状使用为准，将上述房屋转租给原告凯旋之夜用于KTV经营。
2013年9月20日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定将原告承租的上述房屋，转租给被告李卫标经营。协议约定：1、租赁期限为3年，即自2013年10月1日至2016年10月1日止，租金为每月计人民币20万元，每月支付，每月23日前逾期一天追加5000元；2、租赁标的及其范围：位于清浦区延安东路58号的凯旋之夜KTV及其附属设施，另含门厅、门前停车场；3、租赁用途：用于KTV经营；4、经营保证金：在被告入场前，交100万元保证金给原告…7、被告承包期间每月须在23号前付清承包费用，费用为人民币20万元整，不含房租水电，超过三天被告还未付此费用，原告可直接从保证金中扣除。此情况只能有一次，被告承包期内不可以转包，如发现被告违反上述条例其中任何一条，被告无条件退场，同时保证金不予退还…9、被告承包期间房租水电必须在每月13号前付清…12、双方交接：被告承包前由双方进行全场清单登记，在被告承包到期日按照清单被告需做到会所数量品牌不变，所有清单上的东西达到50%的成色，交还甲方，损坏过于严重的双方商定价格从保证金中扣除，双方签字认可…
合同签订后，原告凯旋之夜于2013年10月1日将租赁房屋交付给被告李卫标，同时将设施、设备交付给被告，双方在交接清单上签名确认。且被告仍使用原告凯旋之夜的名称对外经营。双方在履行合同过程中，原告以被告仅支付过第一个月的租金20万元为由，要求与被告解除双方签订的《租赁合同》，判令被告支付拖欠的租金60万元，并承担违约金30万元。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，以及原告提供的原告与利佳公司签订的《租赁合同》1份、交接清单1份、情况说明1份、原、被告共同提供的双方签订的《租赁合同》1份予以证实，原、被告对上述证据的真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院对上述证据效力予以采信。
关于双方争议的被告有无依据合同约定缴纳了保证金100万元问题。庭审中，被告主张其已分次交纳了保证金共计102万元，对此向本院提供了下列证据：1、由原告法定代表人马春宝于2013年9月30日书写并签名的收条1张，载明：“淮安凯旋之夜娱乐有限公司收到李卫标承包淮安凯旋之夜娱乐有限公司订金叁拾玖万元整（390000元）”，并加盖原告公司印章；2、中国银行网上银行电子回单1份及凭条5份，主张其于2013年11月18日支付给原告公司股东穆燕山保证金23万元；3、中国农业银行业务回单1份，主张于2013年11月5日转给穆燕山保证金28万元；4、中国工商银行网上银行电子回单1份，主张2013年10月18日转给穆燕山保证金3万元；5、中国农业银行业务回单1份，主张于2013年11月6日转给穆燕山保证金9万元。经质证，原告对上述证据的真实性均表示认可，且对穆燕山收取的保证金（即上述2-5组证据）计63万元亦予以确认。但对被告提供的马春宝于2013年9月30日书写的收条提出异议，主张原告方虽然出具了收条，但被告并未实际支付，对此向法庭提供了被告于2013年10月1日出具的欠条1张，该欠条中载明：今欠到淮安凯旋之夜保证金肆拾万元整（其中有贰拾万元是承包金），还款时间2013年11月1日，到期不还，凯旋之夜有权收回经营权，并扣除保证金。据：李卫标。经质证，李卫标认可欠条系其出具，但主张该40万元在其日后付款中已陆续支付，只是未收回欠条，为此其曾多次发短信给穆燕山妻子，并向法庭提供了短信1组。原告对短信内容虽未表异议，但认为与本案无关联性。
关于双方争议的被告是否存在欠缴租金的问题。被告向法庭提供了下列证据：1、原告法定代表人马春宝于2013年12月1日书写的收条1张，载明：收到李卫标承包凯旋之夜10月份、11月份承包金共计肆拾万元整。收款人：凯旋之夜马春宝，落款日期为2013、12、1，据此认为其已经缴清了2013年10月份、11月份的租金；2、中国农业银行交易清单1份，载明2013年12月1日转账18万元，主张缴纳2013年12月份租金；3、中国农业银行交易清单1组，载明2014年1月28日存款8万元，中国农业银行2014年1月15日网银交易清单1份，主张转给穆燕山1万元，据此认为已交纳2014年1月份租金计9万元；4、会员卡消费统计表1组、代垫款登记表1张，主张在其经营期间，接受了原告曾出售的消费卡，计62150元；并为原告代付了员工在原告经营期间的工资、奖金、提成，以及为原告垫付了材料款，计57664元，两项合计119814元，认为该两笔款项应折抵所欠的租金。对被告提供的上述证据及证明观点，原告质证意见如下：对被告提供的第1份证据即收条，虽认可该收条系马春宝出具，但马春宝当天并未实际收取到40万元，仅收到18万元，即被告提供的第2份证据，当日转账的18万元，对第3份证据的真实性不表异议，认可收到租金9万元。对被告主张的消费卡及代垫工资等不认可。原告对其未实际收到40万元的主张未能向法庭继续举证证明。
针对被告提供的上述第4份证据，即对被告主张由原告销售，但在被告经营期间使用的消费卡，以及被告为原告代垫的工资、材料费等费用合计119814元，经本院主持双方进行协商，双方一致确认为4万元，且原告同意在被告所欠的租金中予以折抵。并同意用被告交纳的保证金折抵其所欠的租金。
庭审中，原告还向法庭提供了缴纳税款的票据1组，主张被告自2014年1月份起，即未再依约缴纳税款，导致原告代为缴纳了税款，据此证明被告不仅存在违约行为，且已无力继续经营。经质证，被告认为其每月租金是包含税款的，但陈述2013年10月份至12月份的税款是由其缴纳的。
另查：原告将房屋转租给被告经营后，原在凯旋之夜工作，后继续留下的员工，均与被告重新约定了工资标准，且与原告凯旋之夜不再存在劳动或劳务关系。
本案在审理中，本院依法主持双方进行了调解，因原、被告意见分歧，致调解未果。
本院认为：一、关于原、被告双方签订的《租赁合同》的性质及效力问题。原、被告于2013年9月26日所签订的《租赁合同》，第一条即约定了租赁期限为3年、租金为每月20万元，以及租金的支付方式为每月23日前支付，逾期一天追加5000元。合同第七条虽再次约定每月承包金20万元，也应于每月23日前支付，但双方在庭审中一致认可，该第七条与合同第一条内容相同，在合同实际履行过程中，被告仅需每月缴纳20万元的房屋租金。另，被告在租赁房屋期间，虽仍雇佣原有的员工，但原有的员工仅与被告发生劳务关系，并重新约定了工资标准，与原告已不再存在劳动关系或劳务关系，故本案应确认为房屋租赁合同纠纷。该《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
二、关于被告是否存在欠缴租金的问题。原、被告于2013年9月26日签订《租赁合同》，合同虽约定被告应在入场前向原告缴纳保证金100万元，但被告在合同履行过程中，分次共向被告交纳了102万元保证金，原告也予以认可和接受，应视为双方对保证金交付的时间和方式进行了变更。同时，被告在经营期间，于2013年12月1日向原告交纳了2013年10月份、11月份两月的租金共计40万元，对此有原告法定代表人马春宝出具的收条为证。原告虽认为未实际收取，但并无相关证据予以推翻，故本院对其抗辩理由不予采纳。后被告又分别于2013年12月1日交纳12月份租金18万元；2014年1月15日交纳1月份租金1万元，2014年1月28日交纳1月份租金8万元，共计9万元。即被告自2013年12月份起，即未再依合同约定按期足额交纳租金。现被告仅交纳了2013年10月份、11月份全额租金，12月份租金尚欠2万元，2014年1月份仅交纳了9万元，尚欠租金11万元，而自2014年2月份起即分文未付，现算至2014年5月30日，被告共欠原告租金93万元。
三、关于原告要求解除双方签订的《租赁合同》，被告迁出租赁房屋，返还原告交付的设施、设备等相关财产问题。原、被告在合同中明确约定，被告应在每月23日前交纳当月租金，超过三天未付的，原告可直接从保证金中扣除。且此情况只能有一次，如发现被告违反该条约定，应无条件退场，同时保证金不予退还。现被告自2013年12月份起，至2014年5月30日，共欠原告租金93万元，被告理应依约支付所欠的租金。现原告依合同约定，要求依法解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告迁出租赁房屋，退还原告所交付的设备、设施等财产，有事实和法律依据，本院依法予以支持。审理中，因原告同意用被告所交纳的保证金102万元及双方一致确认的消费卡费用及代垫费用4万元，共计106万元，折抵被告所欠的租金93万元，不违反法律规定，本院予以照准。本案中，被告虽无需再支付租金，但日后需另行支付后期的房屋占用费。后期占用费参照租金标准给付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告淮安凯旋之夜娱乐有限公司与被告李卫标于2013年9月26日签订的《租赁合同》。
二、被告李卫标应于本判决生效之日起十日内迁出位于淮安市清浦区延安东路168号（原58号，莫泰168酒店内）凯旋之夜KTV，并返还原告交付的设施、设备等相关财产（详见附页财产清单）。
三、被告李卫标应支付的自2014年6月1日起以后的后期房屋占用费，参照租金标准给付。
四、驳回原告淮安凯旋之夜娱乐有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。
案件受理费14152元，由被告李卫标负担13133元，原告凯旋之夜负担1019元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 杨新红
代理审判员 卢开旭
人民陪审员 杜爱平
二〇一四年十二月九日
书 记 员 徐凤芝
交接清单
凯旋设备明细凯一凯二海一一楼大厅二楼大厅三楼大厅音响低音炮6＋24＋24＋1电视442沙发1294646茶几5521话筒222电脑点歌111桌子7329413消毒柜111衣柜111台灯742645纸巾、垃圾蛊10117椅子22红酒杯6啤酒杯101212茶水杯22冰桶11骨碟1313水壶2大扎壶122小扎壶421饰品17210凯旋设备明细陆九陆八陆五陆三陆一陆二音响低音炮4＋14＋14＋14＋14＋14＋1电视222222沙发433355茶几222233话筒222222电脑点歌111111桌子433233消毒柜111111衣柜111111台灯222222纸巾、垃圾蛊677777椅子223133红酒杯1251啤酒杯121212121512茶水杯2610517冰桶111111骨碟6774水壶142大扎壶1211小扎壶112饰品4
凯旋设备明细空九空一空二空三空六空五音响低音炮2＋14＋14＋14＋12＋12＋1电视222212沙发334534茶几242212话筒222222电脑点歌111111桌子333421消毒柜111111衣柜111111台灯222212纸巾、垃圾蛊776651椅子14313红酒杯151啤酒杯1223321212茶水杯110547冰桶11111骨碟6771水壶142大扎壶111小扎壶1饰品3
凯旋设备明细海九海二海五海六海七海八音响低音炮2＋122＋12＋12＋12＋1电视212222沙发334433茶几222233话筒222222电脑点歌111111桌子344244消毒柜111111衣柜111111台灯222221纸巾、垃圾蛊543647椅子12111红酒杯197啤酒杯7812121511茶水杯356646冰桶2121骨碟6474水壶1122大扎壶2251小扎壶212饰品
凯旋设备明细海三V01V06V08V09总一音响低音炮2＋1222＋12＋18＋2电视21224沙发543335茶几222233话筒22222电脑点歌11111桌子32446消毒柜111111衣柜111111台灯142114纸巾、垃圾蛊72785椅子1113红酒杯16615啤酒杯12127428茶水杯131087冰桶22骨碟147水壶2121大扎壶1222小扎壶1饰品135
凯旋之夜前台清单
收银系统一套、税票机一台、电脑三台、验钞机一台、台灯两台、消费打印机一台以及发票专业章。
办公室营销休息室物品清单
物品名称数量单位备注电脑6台办公桌9张办公椅18张更衣柜13个休息凳19条鞋柜7个液晶电视2台文件柜（铁）1个文件柜（木）1个保险柜1个打印机2台点钞机1台沙发2个茶几2个空调2台木制更衣柜1个床1张饮水机1台
工程部清单
1、主服务器1台
2、歌库服务器2台
3、电脑液晶19寸显示器2台
4、公安网电脑1台
5、硬盘16路录像机1台
6、内网交换机3台
7、外网交换机1台
8、12寸音响4只
9、功放5台
10、42寸电视机2台
11、内部电话交换器
12、低音炮1只
13、SP旧无线接受器13台
14、SP旧无线话筒12只
15、UPS储电器3台
16、触摸屏3台（备注在外维修中）
17、KTN无线话筒1套
（备注：VO1包厢音响2只、功放2台、效果器1台、机顶盒1台、触摸屏1台、无线话筒1套已存放工程部）
2013年9月30日
工程部
厨房物品清单
物品名称数量单位备注冰激凌机1台制冰机2台货架1台冰柜1台油杂箱1台操作台小3个操作台带冰柜1个洗衣机1个立式冰柜1个微波炉1个电饭锅1个消毒柜1个小吃车1个毛巾机1个热水器1个电脑2台
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。