安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1126民初423号原告：蔡雨，男，1990年12月20日出生，汉族，铁路职工，户籍地安徽省明光市，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：姚运胜,安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县临淮关镇门临路。统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。原告蔡雨与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡雨的委托诉讼代理人姚运胜到庭参加诉讼，被告绿都公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蔡雨向本院提出诉讼请求：1.判令绿都公司支付蔡雨逾期交房违约金796元;2.判令绿都公司将多收取的办证费9339.45元、房屋面积误差款2768.48元退还给蔡雨；3、判令绿都公司支付蔡雨逾期办理房屋所有权证违约金49923.3（自2013年5月11日起按日计算向蔡雨支付全部已付房款350339元万分之一的违约金至2017年10月11日止为49923.3元。）；4.诉讼费由绿都公司承担。事实与理由：2013年4月10日，蔡雨与绿都公司签订《商品房预售合同》，合同约定，蔡雨购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套，坐落位置为第4幢4单元402号房，建筑面积111.36㎡（实际变更为4幢2单元401号，房屋面积是110.48平方米，面积误差款2768.48元），单价3146元，购房款计350339元。合同第十条约定，绿都公司应当于2013年4月30日前将综合验收合格的商品房交付蔡雨使用，并出具符合合同约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。绿都公司逾期交房蔡雨不退房的，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，蔡雨依约支付了全部房款和储藏室价款，因绿都公司未能按期交房，至2013年5月11日双方办理房屋交接手续，但相关验收合格报告及房地产权证书至今没有办理交付。绿都公司向蔡雨收取的代办证费用17517元，但产权证到蔡雨起诉时才办下来交付给蔡雨，但多收取的办证费用9339.45元及房屋面积误差款2768.48元至今也未退还给蔡雨。绿都公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，蔡雨与绿都公司达成购房意向，蔡雨向绿都公司购房商品房一套及储藏室一间。同日，蔡雨支付了储藏室价款11481元。2013年4月10日，蔡雨与绿都公司签订了《商品房预售合同》一份，合同约定，蔡雨购买绿都公司开发的“禄都花苑”小区第4幢4单元402号房一套（后实际变更，房屋产权证也登记为该小区的第4幢2单元401号），该房建筑面积111.36平方米，单价3146元，总价款合计350339元。蔡雨支付房款110339元，并从银行按揭支付剩余购房款240000元。《商品房预售合同》第十条约定，绿都公司应当于2013年4月30日前将综合验收合格的商品房交付蔡雨使用。合同第十二条约定，逾期在30日内交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十四条对面积差异处理约定，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人。绿都公司未按期交房，直到2013年5月11日双方办理房屋交接手续。后绿都公司收取蔡雨代办证费17517元，蔡雨与绿都公司约定，由绿都公司为蔡雨代办不动产权证。合同第二十一条约定，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权登记的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2017年4月18日凤阳县国土资源和房产管理局为蔡雨登记颁发不动产权证，房屋登记建筑面积110.48平方米。绿都公司为蔡雨缴纳契税5213.55元、专项维修资金2781元、登记办证费和测绘费260元。在合同履行过程中，因绿都公司不能按期交房、未支付违约金、产权证长期办不下来，蔡雨多次找绿都公司。上述事实，有蔡雨提交的本人的身份证、绿都公司企业登记基本信息、《商品房买卖合同》复印件、代收办证费收据、预抵押手续费收据、首付款收据、储藏室收据、代收物业费收据、蔡雨与中国工商银行股份有限公司凤阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》及银行按揭明细、交房通知书、小区综合验收现场查看意见表复印件、本院（2015）凤民一初字第01517号民事判决书复印件、物业公司出具的证明、信访处理意见书、房屋产权证复印件、本院（2017）皖1126民初4067号民事判决书等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：蔡雨与绿都公司签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。蔡雨依约履行了付款义务。根据合同第十条约定，出卖人应当在2013年4月30日前将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，但绿都公司未能在合同约定的期限内交付房屋，显属违约。绿都公司于2013年5月11日交付房屋，绿都公司依法应当按照该合同第十二条约定承担违约责任，逾期在30日内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对蔡雨要求绿都公司支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。双方在合同中未明确约定储藏室的交付及违约责任，系口头约定。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室一般作为所购房屋附属设施，买受人有理由相信储藏室应当与商品房一起交付，储藏室的交付与违约责任可按合同约定，违约金一并计算。逾期交房11天，蔡雨要求逾期交房违约金为796元，符合法律规定，本院予以支持。关于蔡雨要求绿都公司返还多收取的代办房产证费用。绿都公司收取蔡雨办证费用17517元，实际为蔡雨办证支出8254.55元，多收取的9262.45元，应返还蔡雨。对蔡雨请求符合上述部分予以支持，超出部分不予支持。关于蔡雨要求绿都公司返还房屋面积误差款。双方在合同中约定，房屋价款据实结算，实际面积少于合同面积的房价款予以返还。故对蔡雨要求绿都公司返还房屋面积误差款2768.48元，予以支持。关于蔡雨要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金，双方在合同第二十一条对逾期办证违约金有明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权登记的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。绿都公司在2013年5月11日交房，但商品房于2015年才通过综合验收，在验收过程中绿都公司还因违反规划被处罚。后绿都公司为蔡雨办理产权登记，至2017年4月18日才登记颁发不动产证，绿都公司显已违约，故应支付逾期办理房产证违约金。房屋是2013年5月11日交付，按约定取得登记最后期限应为2013年11月6日，违约金应从次日即2013年11月7日起计算，蔡雨主张为2013年5月11日起计算违约金，计算有误。合同明确约定违约金至登记日，该房屋于2017年4月18日登记，蔡雨要求算至2017年10月11日，计算有误。逾期办理产权证违约金为44107.68元，对蔡雨请求中符合部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告蔡雨逾期交房违约金796元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告蔡雨房屋面积误差款2768.48元、多收取的办证费9262.45元；三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告蔡雨逾期办理房屋所有权证违约金44107.68元；四、驳回原告蔡雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1371元，减半收取685.5元，由原告蔡雨负担64.3元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担621.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 杨春权二〇一八年四月十日法官助理 胡红密书 记 员 桑山峰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。