广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民初74号原告：梁艾杰。委托诉讼代理人：刘家华，广东商达（福田）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦克尔，广西法严律师事务所律师。被告：广西信和房地产开发有限公司，住所地广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心50层5019号房。法定代表人：林盛涛。原告梁艾杰与被告广西信和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁艾杰的委托诉讼代理人刘家华、韦克尔到庭参加诉讼；被告广西信和房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告梁艾杰向本院起诉请求：一、确认被告与原告签订的《商品房买卖合同》无效；二、判令被告返还购房款120000元及利息27567.30元给原告（利息暂计至2017年10月31日）；三、判令被告承担不超过已付购房款120000元一倍的赔偿责任；四、判令被告赔偿律师服务费19000元给原告；五、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月22日，原告与被告签订了一份《信和•东盟国际采购中心认购协议》，约定：被告将其开发的位于广西防城港市港口区信和东盟国际采购中心项目二层102号商铺出售给原告。2016年1月24日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，确认了前述协议内容，并约定：买受人购买的商铺为位于广西防城港市港口区盟国际采购中心项目二层102号；该商铺建筑面积共6.93平方米，其中，套内建筑面积2.74平方米，公共部位与公用房屋等分摊建筑面积4.19平方米；该商铺属现房；按套计价，房价款总金额为人民币壹拾贰万元整（￥120000.00元）。原告于合同签订当日即付清了全部房价款120000元，但被告至今都未履行交房义务。2016年9月26日，防城港市房屋交易管理中心出具了《房屋信息查询证明》，证明“无防城港市港口区行政中心西湾大道99号3号1-4楼东盟国际采购中心项目二层102号商铺的房屋信息”。2017年7月14日，防城港市住房保障和房产管理局出具了《关于北京市盈科（深圳）律师事务所查询预售许可证的复函》，证明：广西信和房地产开发有限公司开发的项目“东盟国际采购中心”，截至2017年7月14日尚未取得《商品房预售许可证》。至此，原告确信被告完全是在诈骗原告的钱财。因此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求。原告梁艾杰向本院提交如下证据：1.《信和·东盟国际采购中心认购协议》《商品房买卖合同》，拟证明原被告双方具有买卖合同关系的事实；2.“东盟国际采购中心”商铺临定收据，拟证明原告支付购房定金的事实；3.中国银行新线存款历史交易明细清单、收据，拟证明原告已经付清全部购房款的事实；4.《民事委托代理合同》《公证书》《授权委托书》、深圳增值税普通发票（律师服务费发票），拟证明原告因本案纠纷委托律师代理诉讼并已经支付律师服务费19000元的事实；5.房屋信息查询证明，拟证明被告至今尚未申办原告购买的该商铺的交易过户手续，即尚未办理备案登记的事实；6.《关于北京市盈科（深圳）律师事务所查询预售许可证情况的复函》，拟证明被告至今尚未取得《商品房预售许可证》的事实，被告存在合同欺诈的故意；7.梁艾杰香港居民身份证和港澳居民来往内地通行证，拟证明原告的民事诉讼主体资格；8.电脑咨询单，拟证明被告的民事诉讼主体资格。被告广西信和房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见，视为放弃举证、质证及辩论的权利。庭审结束后，原告向本院书面申请调查收集其支付三万元购房款的银行付款凭证。本院认为，原告提交的《信和·东盟国际采购中心认购协议》无原件核对，不予采信；中国银行新线存款历史交易明细清单不能证明其给付房款的事实，不予采信；其余证据均具有真实性、合法性和关联性，予以采信。对于原告的调查取证申请，经审查，该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定，本院不予准许。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月24日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商铺为位于广西防城港市港口区盟国际采购中心项目二层102号；该商铺建筑面积共6.93平方米，其中，套内建筑面积2.74平方米，公共部位与公用房屋等分摊建筑面积4.19平方米；该商铺属现房；按套计价，房价款总金额为人民币壹拾贰万元整（￥120000.00元）。付款方式及期限为2016年1月24日前支付全部房价款。原告于合同签订当日即支付了房价款90000元。原告早于2015年8月22日就认购上述商铺先行支付定金1000元。另查明，2016年9月26日，防城港市房屋交易管理中心出具了《房屋信息查询证明》，显示：无防城港市港口区行政中心西湾大道99号3号1-4楼东盟国际采购中心项目二层102号商铺的房屋信息。2017年7月14日，防城港市住房保障和房产管理局出具的《关于北京市盈科（深圳）律师事务所查询商品房预售许可证情况的复函》显示，截止2017年7月14日，被告开发的项目“东盟国际采购中心”尚未取得《商品房预售许可证》。原告因本案纠纷委托北京市盈科（深圳）律师事务所作为代理人向本院提起诉讼，并支付律师费19000元。本院认为，一、关于本案的法律适用问题。因梁艾杰为香港地区居民，故本案为涉港合同纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。故本案应参照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案系因履行《商品房买卖合同》产生的争议，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向出卖人所在地人民法院起诉。即当事人已经协议选择合同适用的中华人民共和国法律，故本案应当适用中华人民共和国法律。二、关于原告和被告签订的《商品房买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在原告起诉时尚未取得案涉项目的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反法律规定而无效。原告请求与被告签订的《商品房买卖合同》无效有法律依据，本院予以支持。三、关于原告请求被告返还购房款及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告在未取得预售许可证的前提下，以交纳定金、购房款为名向原告收取91000元，应当依法由被告退还给原告并支付利息，利息从原告主张的2016年1月24日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。四、关于原告请求被告支付已付购房款一倍赔偿金的问题。涉案《商品房买卖合同》签订时，原告未询问和审查被告有无商品房预售许可证，被告亦无证据证明其向原告告知尚未取得商品房预售许可证的事实，对于被告是否取得商品房预售许可证的问题，双方当事人都未进行适当的沟通和咨询，原告未尽一般审慎之义务，原告不能以此推定被告系故意隐瞒未能取得商品房预售许可证，即原告未提供证据证实信和公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的情形，故原告以被告构成欺诈为由要求其支付已付购房款一倍赔偿金的责任，证据不充足，理由不充分，不予支持。五、关于律师费的问题。原告请求被告支付因本案纠纷所产生的律师费19000元无合同约定和法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁艾杰与被告广西信和房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告广西信和房地产开发有限责任公司返还原告梁艾杰款项共计91000元及利息（利息以人民币91000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年1月24日起至实际清偿之日止）；三、驳回原告梁艾杰的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3631元（原告梁艾杰已预交），由原告梁艾杰负担907.75元，被告广西信和房地产开发有限公司承担2723.25元。如不服本判决，原告梁艾杰可在判决书送达之日起30日内，被告广西信和房地产开发有限责任公司可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3631元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  蒙志相审判员  黄大亮审判员  李启宁二〇一八年一月十六日书记员  高新波