天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3390号
上诉人（原审原告）天津有色金属集团有限公司，住所天津市南开区红日南路52号。
法定代表人高禄，董事长。
委托代理人刘江明，天津少晞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津艺境建筑工程有限公司，住所天津市武清开发区福源道18号502-77。
法定代表人李义山，总经理。
委托代理人安会生，天津昊哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市南开静雅老人院，住所天津市南开区红日南路**号。
法定代表人陈家伟，董事长。
委托代理人王璐，天津昊哲律师事务所律师。
上诉人天津有色金属集团有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第4476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，原告天津有色金属集团有限公司（以下简称有色金属公司）系讼争房屋的所有权人。2013年9月9日，原告与被告天津艺境建筑工程有限公司（以下简称艺境公司）签订租赁合同，约定：原告将其拥有的位于天津市南开区红日南路52号院内部分房屋出租给艺境公司使用，用于办公、生产和经营用途；租赁的标的由车间和二层楼房组成，其中车间约750平方米、楼房面积约450平方米，总面积1200平方米；租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止，租赁开始日期为租赁标的交付日期；租金的支付方式为按季度预付方式，承租方应当于每季度首月5日前向出租方支付当期租金；租金的标准为前五年（2013年10月至2018年9月），每月租金24000元，每季度租金为72000元；后五年（2018年10月至2023年9月）租金上浮5%，每月租金25200元，每季度租金75600元，出租方给予承租方2个月的免租装修期，首个季度只需支付一个月的租金，租赁押金为50000元，由承租方在合同签订3日内支付给出租方；租赁期间，租赁标的发生的以下费用由承租方承担：水费、电费、采暖费、燃气费、有线电视费、网络费、电话费、卫生费等；出租方未按时交付租赁标的，应当扣减相应租金，超过60日仍未交付的，承租方可以解除合同，出租方需全额退还已收取的款项；承租方未按时交付租金的，每逾期一日，需向出租方支付当期租金的日万分之五作为违约金，超过60日仍未支付的，出租方有权解除合同，不退还已收取的押金，承租方需在15日内无条件搬出。
上述合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告表示，原告没有按照合同约定全部交付标的物，差大约40平方米的标的没有交付。庭审中，原告亦认可该事实，但表示，原告将自己的一间仓库交付给了被告作为食堂使用，被告亦承认此事实。
在合同履行过程中，被告艺境公司分五次向原告缴纳了押金及租金。其中，2013年9月10日，向原告缴纳押金50000元；2013年12月31日，向原告缴纳租金72000元；2014年4月2日，向原告缴纳租金72000元；2014年10月31日，向原告缴纳租金100000元；2014年11月12日，向原告缴纳租金44000元，以上总计338000元。针对上述款项，原告给被告艺境公司出具了收据，收据的内容均注明为押金。
被告艺境公司认可上述缴费情况，其抗辩称，因原告向被告艺境公司出具的租金票据都是收据，导致被告艺境公司无法下账，且收据中注明的都是押金，而不是租金，为此双方多次进行交涉，原告要求被告听通知再缴费，所以，被告并不是恶意拖欠原告租金。只要原告收取租金及水电费，其随时都可以缴纳。
另查，原告与被告艺境公司签订租赁合同后，艺境公司又将其所承租的房屋转租给被告天津市南开静雅老人院（以下简称静雅老人院）。对于被告转租房屋的情况，原告当庭表示知悉，并认可二被告之间的转租事宜。现讼争房屋的实际使用人为被告静雅老人院用于经营，房屋内现居住着几十名老年人。被告静雅老人院当庭表示，其作为次承租人，随时可以缴纳租金及水电费，愿意代艺境公司将所欠租金及水电费先行交付法院。并于2016年1月8日将艺境公司欠付原告的租金（截至2015年12月31日之前的租金）及水电费（截至2015年10月的水电费）339298.66元交付了本院。
原告诉称，2013年9月9日，原告与被告艺境公司签订房屋租赁合同，由被告艺境公司承租原告方所有的坐落于天津市南开区红日南路52号院内的车间和两层楼房，总面积1200平方米，租赁期限自2013年10月1日至2023年9月30日，前五年每季度租金72000元，后五年每季度租金为75600元，每季度首月5日前预付当季度租金，如被告未按时支付租金超过60日内的，原告有权解除合同，被告在15日内无条件搬出。后艺境公司将房屋转租给另一被告静雅老人院经营使用。合同签订后，原告依照合同约定向被告交付了房屋，合同履行过程中，被告不仅拖延支付租金，截止2015年5月原告起诉前，被告始终未缴纳2015年1月1日起的租金，且存在超出房屋租赁合同约定范围占用原告办公楼层的严重违约，侵犯了原告作为国家独资企业的合法经济权益，在与被告沟通协商无果的情况下，诉至法院，要求：1、解除原告与被告艺境公司签订的房屋租赁合同，二被告15日内腾空出租房屋交还原告；2、被告向原告支付2015年10月31日以前欠缴的房屋租金312000元，违约金28212元，2015年11月1日之后发生的房屋租金（房屋使用费）及违约金按照《租赁合同》约定的标准支付至腾空房屋交付给原告之日止；3、被告向原告支付2015年10月9日前欠付的水费14584.66元，2015年10月20日前欠付的电费12714元，采暖并网费229024元，前述三项合计256322.66元。前述日前之后发生的水电费等费用按照实际发生的数额，由被告支付至腾空房屋交付给原告之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告艺境公司辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。关于转租问题，双方在合同中并没有约定不得转租，二被告之间的转租问题，原告是知情并且认可的。关于拖延交付租金的问题，被告在2013、2014年已经交付了租金，履行了交付租金的义务。在2015年交付租金的时候，原告拒绝收取，形成了被告听从原告通知交付租金。另，原告方始终没有给被告出具过正式发票，原告给被告开具的都是临时收据，收据内容写的是押金并不是房屋租赁费用，关于正式发票问题被告与原告交涉多次，原告讲发票问题正在办理当中，缴纳租金听原告通知。再有，原告交付的标的物也不符合约定，原告违约在先。关于原告提出的采暖并网费，经核实，被告艺境公司已经向供热办缴纳采暖费，供热办没有提到并网费的问题，原告所述供热办向静雅老人院通知缴纳并网费的问题，二被告没有见到，按照惯例并网费应由出租方承担，故原告的主张均不符合法律规定和合同约定，不同意原告的诉讼请求。
被告静雅老人院辩称，二被告之间有房屋租赁合同，静雅老人院通过转租的方式使用讼争房屋，并投资1000余万元用于经营养老院，现老人院挂牌经营一年有余，讼争房屋内居住着70余位老年人，故不同意原告要求解除合同、支付违约金及缴纳暖气并网费的诉讼请求。第一，原告主张解除涉诉租赁合同不成立，被告静雅老人院的次承租人地位合法有效，根据相关法律及司法解释，原告以拖欠租金为由解除租赁合同不成立；第二、原告主张被告支付违约金不成立，被告履行合同过程中不存在违约行为；第三、原告称被告违约占用办公楼与事实不符，且与本案不属于同一法律关系；第四、关于水电费，被告一直积极履行要求缴纳，而是原告不接收；关于采暖费及并网费，被告老人院已经缴纳采暖费，对于并网费，被告从来没有收到过催缴并网费的通知，即便产生相关费用，应由供热中心向原告主张，并且并网费不会再次产生，并网费是将住户的管网接到集中供热的主管道，涉诉房屋出租给被告前已开始供暖，所以被告进驻后并网费不会再次发生，即便增盖了建筑，也只需将原有建筑与增盖建筑的管网接通，出租人应该保证交付房屋达到使用目的，应由出租人承担费用。
一审法院认为，2013年9月9日，原告与被告艺境公司签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院依法予以确认。合同签订后，被告艺境公司将房屋转租给被告静雅老人院，庭审中，原告表示知悉二被告转租事宜，现讼争房屋实际使用人为被告静雅老人院，当事人对此不持异议，法院依法予以确认。
在原、被告合同履行期间，针对交付租金事宜双方产生争议。原告认为被告艺境公司没有按照合同约定向原告支付租金，违反合同约定，据此原告要求与被告艺境公司解除租赁合同。庭审中，房屋的实际使用人静雅老人院表示，愿意代艺境公司向原告支付所欠租金和水电费，并将所欠租金和水电费交付了本院，现二被告不同意解除合同，被告静雅老人院作为次承租人的上述抗辩理由，符合法律规定，本院予以支持。故原告主张解除房屋租赁合同、要求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于原告主张的供暖并网费，与本案不属于同一法律关系，故不予涉及。
一审法院调解未果，遂判决：一、驳回原告天津有色金属集团有限公司要求与被告天津艺境建筑工程有限公司解除房屋租赁合同的诉讼请求；二、本判决生效后，被告天津艺境建筑工程有限公司、天津市南开静雅老人院给付原告天津有色金属集团有限公司2015年12月31日前所欠付原告的租金312000元；（已交付本院）三、本判决生效后，被告天津艺境建筑工程有限公司、天津市南开静雅老人院给付原告天津有色金属集团有限公司2015年10月9日前所欠原告水费14584.66元；（已交付本院）四、本判决生效后，被告天津艺境建筑工程有限公司、天津市南开静雅老人院给付原告天津有色金属集团有限公司2015年10月9日前所欠原告电费12714元；（已交付本院）
五、驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2306元，由原告负担1153元，由被告天津艺境建筑工程有限公司负担1153元，被告负担部分于本判决生效后十五日内交付本院。
判决后，上诉人天津有色金属集团有限公司不服一审判决，提出上诉。1、请求撤销原判第一项，依法改判解除房屋租赁合同，二被上诉人15日内腾空房屋交还上诉人;2、撤销原判第五项，改判被告给付违约金28212元；3、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。其理由：一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人艺境公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。非强制性法律规定不能更改合法有效合同中双方当事人的约定。被上诉人天津艺境公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人认为上诉人强调非强制性法律不能更改有效合同不能成立。上诉人认可被上诉人艺境公司转租的事实。被上诉人已向法庭提供证据证明欠付租金是上诉人拒收所致，而且在一审中欠付租金水电费都已交至一审法院。被上诉人并未超出合同租赁范围占用办公用房，所谓强占与本案也不是同一法律关系。请法庭予以考虑涉诉标的已进住了80多位老人，如解除合同会给社会带来不安定的因素。被上诉人静雅老人院辩称，同意艺境公司意见。
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，上诉人与被上诉人艺境公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应系合法有效，双方均应依照合同约定履行相应义务。虽合同签订后，被上诉人经房屋转租给被上诉人静雅老人院，但上诉人表示知悉，且未提出异议，现诉争房屋实际使用人为被上诉人静雅老人院。被上诉人艺境公司与被上诉人静雅老人院的转租行为有效。关于上诉人提出被上诉人艺境公司未按照合同约定支付租金坚持解除合同问题，涉案房屋的实际使用人静雅老人院表示，愿意交纳所欠租金和水电费，并已将所欠租金和水电费交付了一审法院。关于上诉人请求被上诉人艺境公司支付违约金一节，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费505元，由上诉人天津有色金属集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
代理审判员 闫 飞
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；