安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民初548号
原告：薛邦群，女，1960年7月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海�，
委托诉讼代理人：黎文亮，安徽华腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅应全，安徽华腾律师事务所律师。
被告：许高升，男，1972年9月13日出生，汉族，住安徽省肥东县，
委托诉讼代理人：付海峰，安徽承义律师事务所律师。
第三人：安徽三联实业发展有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路714号，统一社会信用代码913401001491254420（1-1）。
法定代表人：周晓秋，总经理。
委托诉讼代理人：张永海，该公司副总经理。
原告薛邦群与被告许高升、第三人安徽三联实业发展有限公司（以下简称三联公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛邦群及其委托诉讼代理人黎文亮、梅应全，被告许高升委托诉讼代理人付海峰，第三人三联公司委托诉讼代理人张永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛邦群向本院提出诉讼请求：判令停止对三联公司位于合肥汽配城1幢606室房屋的强制执行，解除对上述房产的查封。事实和理由：1、2014年12月30日，合肥市中级人民法院依许高升对三联公司的强制执行申请，查封了合肥汽配城1幢606室房屋，但事实上该房产已由薛邦群购买，应归薛邦群所有。2、2012年10月12日，薛邦群参与三联公司认筹购房，并与三联公司签约认购了合肥汽配城1幢606室住房，房屋建筑面积为78.16平方米，协议售价为508040元。认购当天，薛邦群通过儿子夏家堂的招商银行账户转账向三联公司支付了10000元订金。此后，因该套房产符合三联公司优惠政策，三联公司对该套房产购买价格给予了优惠，实际购房价格为475339元。2012年11月13日，薛邦群又通过自己工商银行的�户向三联公司支付了122000元购房款。2013年6月4日，薛邦群通过儿子夏家堂的招商银行账户向三联公司支付了23000元购房款。2013年6月15日，薛邦群通过前夫夏邦武的招商银行账户向三联公司支付了70000元购房款。此外，薛邦群还通过女儿夏梅、女婿胡峰建设银行账户向三联公司支付了10000元购房款。除上述银行转账支付的235000元外，薛邦群还通过现金支付了50339元。以上共计交纳了285339元购房款，余款190000元准备通过按揭贷款支付。之后，薛邦群与三联公司签订了书面购房合同，并将办理按揭贷款所需购房资料提供给了三联公司，由三联公司负责办理合同备案及按揭贷款手续。但直至2014年，薛邦群也未收到银行审核放贷的通知，后得知银行已将自己的按揭材料退回三联公司，原因是房屋买卖合同未办理网上备案。故薛邦群又与三联公司联系，三联公司称监管账户内没�，所以没有办理网上备案。由于薛邦群对购房备案事宜不懂，只能等待三联公司去办理备案。但直至2014年冬季，房子的备案仍没有完成。3、2015年1月，薛邦群发现合肥汽配城1幢606室网上销售状态变更为限制出售，经多方询问才得知，该套房产已被法院查封。之后，薛邦群与三联公司多次协商再次达成书面协议，确认薛邦群向三联公司缴纳了购房款285339元购买汽配城1幢606室，房屋价款按原价款不变，在该套住宅房符合备案条件后，备案到薛邦群名下。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（2）所购商品房�用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。薛邦群与三联公司签订了书面房屋买卖合同，合同系双方的真实意思表示，虽然该合同尚未进行网上备案，但网上备案并非法律规定的商品房买卖合同生效的必要条件，薛邦群也依照合同约定履行了付款义务。因此，薛邦群与三联公司签订的房屋买卖合同合法有效。薛邦群现名下并无其他房产，购买合肥汽配城1幢606室房屋也是为了居住，已支付的购房款285339元超过了约定总价款的50%。因此，薛邦群的情形符合法律规定，依法有权排除执行。
许高升辩称，1、薛邦群提供的离婚协议书能够证明其在购买案涉房屋时已经存在一套夫妻共同住房，从根本上排除了其购房系用于居住的可能性。2、基于对合同总价款508040元的认定，并结合薛邦群的支付方式、支付主体、现金支付的证明效力综合判断，薛邦群实际已支付的房款远未达到法律规定的总价款的百分之五十。综上，许高升不同意在申请执行三联公司案件中停止对合肥汽配城1幢606室房屋的执行，请求驳回薛邦群的诉讼请求。
三联公司辩称，1、薛邦群陈述的事实是真实的，同意薛邦群的诉讼请求。2、薛邦群在三联公司上班，从事保洁员工作，双方存在劳动关系。薛邦群生活困难，居住条件不好，当时公司规定员工都可以参与认购房，员工可以有一定的优惠，交款时间也给予了宽限。3、合同备案要交首付，因三联公司收到薛邦群的首付款没有及时转到监管账户，待后期想备案时，三联公司因为资金问题，监管账户和案涉房产都已被查封，所以无法备案。
薛邦群针对其诉讼请求提交了以下证据：
第一组证据：执行异议申请书、执行裁定书，证明薛邦群向法院提出执行异议申请，被法院驳回。
第二组证据：协议、认购协议书，证明薛邦群与三联公司签订了书面买卖合同，购买了合肥汽配城1幢606室房屋。
第三组证据：银行信用卡、银行对账单、银行交易记录、收据，证明薛邦群已向三联公司支付了285339元的购房款。
第四组证据：离婚协议书、本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询审核表、证明一份，证明薛邦群名下无其他房产，购买合肥汽配城1幢606室为了居住使用。
第五组证据：身份证、户口本、结婚证，证明付款人夏家堂、夏梅、胡峰与薛邦群的家庭成员关系。
第六组证据：商品房买卖合同，证明薛邦群与三联公司签订了正式的商品房买卖合同，在协议离婚后、许高升与三联公司形成债权前。
许高升质证认为，对第一组证据，三性�无异议。对第二组证据，认购协议书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认购协议书载明房款为508040元，且首付款应于2012年11月6日前支付；协议的三性均有异议，该协议形成于2016年9月12日，是在许高升已经对案涉房屋采取强制措施之后形成的，不排除双方存在恶意串通的可能，且协议中载明的付款方式与薛邦群诉请中陈述的付款方式存在矛盾，不能达到其证明目的。对第三组证据，银行对账单的真实性无异议，关联性有异议，三张收据的三性均有异议，涉及到夏邦武、夏家堂、胡峰的转款，对账单并未显示支出的用途，不排除夏邦武、夏家堂、胡峰与三联公司存在其他业务，不能证明系代薛邦群代付房款；根据上述汇款凭证，支付的总房款不足215339元，薛邦群主张的不足部分以现金支出，不符合薛邦群与三联公司前期支付款项的往来习惯，也不符合商品房�卖中的交易习惯。对第四组证据，真实性、合法性均无异议，关联性和证明目的有异议，离婚协议书能够证明薛邦群在购买案涉房屋时与其前夫夏邦武拥有一套共同房产，其并不满足法律规定可以排除强制执行的条件。对第五组证据，超出举证期，真实性无异议，证明目的有异议。对第六组证据，三性均有异议，该合同形成时间在薛邦群支付首付款长达8个月之后，考虑到薛邦群与三联公司的劳动关系，不排除该合同系用于规避薛邦群购房风险的可能；合同约定金额为475339元，若按薛邦群陈述系优惠价，也并非整数，违反常理；判断薛邦群的购房目的应当从2012年10月签订认购协议书之日审查。
三联公司对薛邦群提交的证据均不持异议。
许高升、三联公司未提交证据。
本院认为，薛邦群提交的证据均与本案事实认定具有关联性，予以确认。
根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月12日，薛邦群参与三联公司认筹购房，与三联公司签订了《认购协议书》，约定薛邦群自愿向三联公司认购合肥汽配城1幢606室住房，房屋建筑面积为78.16平方米，单价6500元，总金额为508040元，签订认购书当日支付定金10000元，2012年11月6日前支付首付款，并提供相关资料由三联公司统一向相关部门申请购房资格审验，审验通过后签署《商品房买卖合同》。上述协议签订后，薛邦群于当日通过儿子夏家堂的银行账户向三联公司转款支付了10000元，于2012年10月24日通过女婿胡峰的银行账户向三联公司转款支付了10000元，于2012年11月13日通过本人的银行账户向三联公司转款支付了122000元，于2013年6月4日通过儿子夏家堂的银行账户向三联公司转款支付了23000元，于2013年6月15日通过前夫夏邦武的银行账户向三联公司转款支付了70000元。2013年6月4日，三联公司出具收据，确认收到薛邦群房款215339元。2013年6月15日，三联公司出具收据，确认收到薛邦群房款70000元。以上薛邦群共计支付房款285339元。
2013年6月20日，薛邦群与三联公司签订一份《商品房买卖合同》，约定薛邦群购买三联公司所有的合肥汽配城1幢606室房屋，建筑面积为78.16平方米，单价6081.62元/平方米，总金额为475339元，首付房款285339元应于2013年6月15日前支付，剩余房款190000元办理按揭贷款，三联公司应于2015年3月31日前交房。上述合同未在房产部门办理网上备案手续。
2014年8月5日，许高升因其与三联公司之间的民间借贷纠纷诉至本院，并申请法院查封了三联公司所有的合肥汽配城1幢606室等房屋及商铺。本院于2014年8月29日作出（2014）合民一初字第00549号民事调解书。由于三联公司未履行民事调解书确定的给付义务，许高升申请强制执行。执行过程中，薛邦群提出执行异议申请。2016年11月25日，本院作出（2016）皖01执异56号执行裁定书，以执行机构在执行程序中无权对案外人薛邦群提供的相关证据的真实性及合法性进行审查，驳回了薛邦群的执行异议申请。薛邦群不服，遂提起本案诉讼。
另查明，薛邦群与夏邦武于2013年3月5日办理了离婚登记手续，双方签订的离婚协议中载明，婚后财产即房地权包字第019999号商品房一套归夏邦武所有。薛邦群目前名下无其他住房登记信息。
2016年9月12日，薛邦群在得知案涉房屋被查封后，找到三联公司协商，同时与三联公司签订一份《协议》，双方在协议中对之前的合同签订以及房款支付的事实予以确认，三联公司确认薛邦群于2012年10月至2013年6月期间共支付购房款285339元，双方协商在案涉�屋符合备案案件后，三联公司应及时将案涉房屋备案登记在薛邦群名下。
本院认为，薛邦群于许高升向人民法院申请查封案涉房屋前已经与三联公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，且根据薛邦群与三联公司签订合同前的认购协议以及薛邦群支付部分购房款的行为来看，双方已经在正式签订合同前进行了实际履行。薛邦群与三联公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，合同虽未在房产部门备案登记，但不影响合同的效力。薛邦群于案涉房屋查封前已经支付房款285339元，虽然提交的证据中没有50339元的支付凭证，但薛邦群陈述系现金支付，三联公司予以认可，且通过三联公司出具的共计285339元的收据也能够证明薛邦群已经支付房款285339元的事实，且超过了合同约定总价款的百分之五十。薛邦群于案涉房屋查封前已经与丈�夏邦武办理了离婚登记手续，至今无住房登记。以上事实均发生在人民法院对案涉房屋查封之前，许高升虽对薛邦群与三联公司的交易行为提出异议，认为不排除薛邦群与三联公司之间存在恶意串通的可能性，但并无充分有效的证据加以反驳。薛邦群在得知案涉房屋查封后与三联公司达成的协议，其内容均是对双方之前已经形成的合同签订及合同履行的客观事实加以确认，未对案涉房屋作出实质性处分行为，并不影响本案的处理。对许高升的辩称意见，本院不予采纳。薛邦群的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于�用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
不得执行安徽三联实业发展有限公司名下的合肥汽配城1幢606室房屋。
案件受理费8430元，由被告许高升负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 张长海
审 判 员 沈 静
人民审判员 王永清
二〇一七年八月十八日
书 记 员 罗 晶
附：本案适用法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形�其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。