江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10252号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟，男，1990年4月1日生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：常熟国际汽配城投资置业有限公司，住所地常熟市黄山路199号。
法定代表人：邓敦艾，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。
上诉人张伟因与被上诉人常熟国际汽配城投资置业有限公司（以下简称国际汽配城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2016）苏0581民初11097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方合同不能履行的原因在于被上诉人，是被上诉人违约，上诉人不应支付被上诉人房屋使用费；一审按照银行贷款利率计算利息太低；上诉人购房用于商业经营，无法在判决生效后搬走。
国际汽配城公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
张伟向一审法院起诉请求：1、解除双方之间房屋买卖合同；2、国际汽配城公司返还购房款300万元，并支付自2014年9月23日起至判决确定支付之日银行同期贷款利率利息；3、国际汽配城公司赔偿装修损失21万元；4、诉讼费用由国际汽配城公司承担。
国际汽配城公司向一审法院反诉请求：1、张伟返还常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋；2、张伟支付自2014年8月1日至2016年7月31日的二年房屋使用费539000元；3、反诉案件受理费由张伟负担。
一审法院认定事实：2014年7月，国际汽配城公司与张伟就国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋买卖事宜进行口头磋商，并初步达成购买意向。张伟分两次向国际汽配城公司转账支付300万元房款，国际汽配城公司分别于2014年8月1日、2014年9月22日开具了两张对应金额的收款收据。
2014年8月1日，国际汽配城公司向张伟实际交付了除已由其出租给苏州银行使用部分之外的J3幢32号、33号、216室、316室房屋，张伟在交付后对毛坯房屋进行了装修并占有使用至今。另外，国际汽配城公司也将J3幢416室房屋一并交由张伟租赁使用，但未向张伟收取过租赁费用。
另查明：2004年2月16日，出让人常熟市国土资源局与受让人国际汽配城公司签订汽摩城挂牌出让补充条款，其中明确约定该地块若需进行产权分割，出售建筑面积不得超过建筑总面积的50%。2009年5月，国际汽配城公司取得了J3幢32号、33号、216室、316室的房屋所有权证，证载面积分别为63.18平方米、98.51平方米、175.27平方米、175.27平方米，共计512.23平方米。
为查明本案事实，原审法院至常熟市国土资源局调查，该局工作人员反映：国际汽配城公司之前与政府签订补充协议明确约定了50%的自持率，我局不能为涉案房屋办理过户手续。
审理中，张伟于2016年12月16日向法院申请对J3幢32号、33号房屋室内装修的现值进行鉴定评估，国际汽配城公司于2016年12月20日也向申请对张伟实际使用期间(暂主张2014年8月1日至2016年7月31日)J3幢32号、33号、216室、316室房屋使用费进行鉴定评估。原审法院依法委托常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司对上述两项内容进行司法鉴定。2017年2月27日，该公司出具常诚评字第（2017）0203236号房地产评估报告，经评估：2014年8月1日至2016年7月31日常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室（不含苏州银行使用部分）使用费52.80万元，常熟国际汽配城J3幢32号、33号不可移动装修（不含苏州银行装修部分）在价值时点2017年2月4日的市场价值为11.25万元。张伟与国际汽配城公司分别为各自申请鉴定事项支付评估费1925元、15700元。双方对该房地产估价报告结果均表示认可，张伟还将要求赔偿的装修损失金额调整为11.25万元。
庭审中，张伟向原审法院陈述：当时双方商定购房时就谈好J3幢32号、33号、216室、316室的总价为300万元，我方支付房款后多次催促办理产权过户手续，公司先后承诺在2014年11月、2015年3、4月份前能够办理，但均未能办理。后来打听到这个房子实际是不能销售的，现合同目的无法实现，因此我方可以要求解除购房合同。因为解除原因是国际汽配城公司根本违约，故其无权主张房屋使用费，且根据买卖合同司法解释第31条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持的规定，该使用费只能是违约方在损失赔偿中予以相抵，不能单独进行主张。另外，我方对房屋进行装修是经过公司许可的，在对方违约情况下，我方不存在对房屋恢复原状的法律责任。
国际汽配城公司向原审法院陈述：关于涉案房屋的价格，并非张伟所陈述的300万元，张伟在第一次提交的诉状中已自述“双方当时未对房屋销售价款达成协议，支付了300万元购房款”，当时与涉案房屋相邻的面积较小且地理位置较差两套房屋的成交价格也达580万元，事实上双方在本案起诉后为了促成交易还多次就房屋价款进行协商。本次交易正是因为考虑到2014年7月份当时房屋还不能办理过户手续，为了让买房人尽快使用该房屋，在张伟仅支付部分购房款情况下，公司将房屋交付其使用，现双方对房屋交易价款不能达成一致，应认定双方房屋买卖合同未依法成立。关于目前涉案房屋不能办证的客观原因主要是在政府部门援引十年前的补充条款对我方销售房屋作出不合理不合法的干预，人为设置交易障碍，为此我方一直在与常熟市政府相关部门交涉协调，恳请法院充分考虑到这个情况。
以上事实，有收据、挂牌出让补充条款、房屋所有权证、常诚评字第（2017）0203236号房地产评估报告及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。
一审法院认为，《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案房屋买卖交易过程中，双方在2014年交易之时并未签订书面协议，但在口头磋商之后，张伟一方支付了300万元购房款，国际汽配城公司也实际交付了除苏州银行使用之外的涉案房屋，双方各自履行主要义务并接受对方的履行方式，故认为双方之间房屋买卖合同已经成立。关于涉案的购房款价格，张伟并不能提供双方合意商定价格为300万元的证据材料，且该说法与其第一次提交的诉状内容明显前后矛盾，综合参考涉案房屋面积、地理位置的优越性，对张伟主张房屋价款共计300万元的观点，不予采信。本案中，张伟已支付部分购房款，国际汽配城公司也将房屋交付使用至今，现根据双方各自陈述及法庭调查情况，涉案房屋确无法办理房屋产权过户手续，导致双方房屋买卖合同无法继续履行，合同根本目的无法实现，张伟据此主张解除房屋买卖合同，于法有据，原审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，张伟应向国际汽配城公司退还实际交付的J3幢32号、33号、216室、316室房屋，国际汽配城公司应返还购房款300万元，并支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准以300万元为基数自2014年9月23日起计算至判决确定支付之日止的利息。关于装修损失部分，原审法院认为装修是张伟基于案涉房屋所有权的期待权而进行的善意的添附行为，国际汽配城公司亦应该赔偿该部分损失，认定应承担装修损失为11.25万元。关于涉案房屋的使用费，原审法院认为张伟实际占有涉案房屋至今，国际汽配城公司要求张伟支付房屋使用费是合同解除后必然后果，亦符合权利义务对等的原则，结合房地产评估报告内容，认定张伟应向国际汽配城公司支付2014年8月1日至2016年7月31日的房屋使用费52.8万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、确认张伟与常熟国际汽配城投资置业有限公司之间的房屋买卖合同解除。二、常熟国际汽配城投资置业有限公司于判决生效之日起十日内向张伟返还购房款300万元，赔偿装修损失11.25万元，并支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准以300万元为基数自2014年9月23日起计算至判决确定支付之日止的利息。三、张伟于判决生效之日起十日内向常熟国际汽配城投资置业有限公司返还除苏州银行使用部分之外的常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋。四、张伟于判决生效之日起十日内向常熟国际汽配城投资置业有限公司支付房屋使用费52.8万元。五、驳回常熟国际汽配城投资置业有限公司的其他反诉请求。案件受理费31700元，反诉案件受理费减半收取17556元，鉴定费17625元，合计诉讼费66881元，由张伟负担4962元，由常熟国际汽配城投资置业有限公司负担61919元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，虽然张伟与国际汽配城公司未签订书面合同，但作为买受人的张伟已经实际支付部分购房款，作为出卖人的国际汽配城公司也接受了张伟的交付，并将合同项下的房屋交付给了张伟，张伟接受了该交付。在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，经审理查明，国际汽配城公司明知涉案房屋权利受限制，无法办理房屋产权过户手续，仍与张伟交易，导致最终合同无法履行，合同根本目的无法实现，构成违约，张伟有权主张解除房屋买卖合同并要求国际汽配城公司返还购房款和赔偿损失。但张伟亦有义务退还涉案房屋，原审法院判令张伟于判决生效之日起十日内返还并无不当。一审中，张伟诉请即为国际汽配城公司返还购房款300万元，并支付自2014年9月23日起至判决确定支付之日银行同期贷款利率利息，原审法院已依法支持，张伟上诉认为利息过低没有依据。因国际汽配城公司违约导致合同解除，且无证据证明张伟在合同履行中有过错，因此合同解除后，国际汽配城公司要求张伟支付房屋使用费没有事实和法律依据，不应得到支持。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。
综上所述，张伟的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11097号民事判决第一、二、三项；
二、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11097号民事判决第四、五项；
三、驳回常熟国际汽配城投资置业有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31700元，反诉案件受理费减半收取17556元，鉴定费17625元，合计诉讼费66881元，由张伟负担1800元，由常熟国际汽配城投资置业有限公司负担65081；二审案件受理费31700元，由常熟国际汽配城投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 周 红
审判员 沈军芳
二〇一八年三月十三日
书记员 吴茂程