福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第10004号原告：林永来，男，1975年2月4日出生，汉族，住晋江市青阳象山北区。委托诉讼代理人：王乐，北京市国乐律师事务所律师。被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司晋江福埔支行，住所地晋江市罗山街道办事处华泰国际新城。法定代表人王联阳，该行行长。委托代理人苏超群，该公司员工。原告林永来与被告泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法通知诉争房屋抵押权人兴业银行股份有限公司晋江福埔支行（以下简称兴业福埔支行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼。原告林永来及其委托诉讼代理人王乐，被告世茂公司的委托诉讼代理人郭传挺、张佳威，第三人兴业福埔支行的委托诉讼代理人苏超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林永来向本院提出诉讼请求：1.解除其与世茂公司之间关于晋江世茂人工湖项目K3-1地块的《商品房买卖合同》；2.世茂公司退还其已付购房款944257元及代收专项维修金9436元、代收预告登记费80元并赔偿实际占用购房款期间的利息（从实际占用之日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.世茂公司赔偿其总房价款百分之十的违约金94426元。事实和理由：2012年11月24日，其与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定其向世茂公司购买位于晋江人工湖K3-1地块商品房一套，建筑面积共116.83平方米，单价为每平方米8082.32元，总价944257元，房屋交付日期为2014年6月30日前，具备非封闭式阳台数3个。合同签订时，世茂公司又让其签署合同补充协议附件6及其他物业服务合同等附件，该补充协议是世茂公司单方制定的格式合同，合同条款中损害其利益的部分无效。合同签订后其已依约履行合同义务，没有任何违约行为。直到2014年12月31日其他业主办理购房验收手续时，其方发现世茂公司未能按照《商品房买卖合同》约定提供符合房屋交付条件的证明文件，且诉争房屋没有3个非封闭式阳台；所在K3-1地块的小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标；房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患。故诉争房屋不具备交付条件。世茂公司未能交付符合合同约定条件的房屋，致使其合同目的不能实现，已构成根本违约。世茂公司辩称，涉诉商品房已达到法定及合同约定的交付条件，其也依约向林永来发出交房通知。林永来主张附件六补充协议部分条款无效的理由不能成立。林永来未在约定的期限内提出解除合同通知，其合同解除权已灭失。林永来请求调整违约金数额缺乏事实与法律依据。综上所述，林永来据以请求解除涉诉《商品房买卖合同》的理由不能成立。恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。兴业福埔支行没有意见。兴业福埔支行向本院提出诉讼请求：若《商品房买卖合同》被解除，1.解除本案三方当事人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.林永来立即偿还兴业福埔支行借款本金355664.33元及自2015年12月15日起至全部款项清偿之日止的利息（利息、罚息、复利等按合同约定及中国人民银行有关规定另行计付）；3.其对本案诉争房屋折价或者以该财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.世茂公司对第2项诉讼请求承担连带保证清偿责任。事实和理由：2013年4月26日，兴业福埔支行与林永来、世茂公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份。该合同约定林永来向兴业福埔支行借款66万元，借款期限自2013年4月26日起至2018年4月26日止，林永来以诉争房屋为该笔借款提供抵押担保，抵押财产依法办理抵押预登记手续，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、抵押物处置费、过户费等兴业福埔支行实现债权的一切费用。世茂公司承担阶段性连带保证担保责任，担保日期自借款之日起至该房产办理完整抵押登记权证之日止，其担保责任范围同上。林永来辩称，若《商品房买卖合同》被解除，应由世茂公司向兴业福埔支行偿还尚欠的按揭贷款，若合同没有解除，同意《个人购房抵押（保证）借款合同》继续履行。世茂公司辩称，若《商品房买卖合同》被解除，同意由世茂公司直接向银行偿还尚欠的按揭贷款。在审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：2012年11月24日，林永来与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目K3-1地块商品房一套，房屋总价944257元，非封闭式阳台三个。合同签订后，林永来支付购房款944257元、专项维修金9346元、预告登记费80元。本案三方当事人于2013年4月26日签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定林永来向兴业福埔支行按揭贷款68万元及相应的担保事项。诉争房屋没有办理房屋交接手续。双方当事人争议的焦点为：1.本案诉争房屋是否符合解除条件？若符合，林永来是否丧失了解除权？2.若合同解除，世茂公司应返还多少款项？3世茂公司应否支付违约金？关于争议焦点1。林永来提供如下证据：1.商品房预售合同签约证明、预售登记申请书，证明世茂公司办理商品房预售登记证明及预售登记的内容；2.房屋买卖合同及补充协议，证明双方存在预售《商品房买卖合同》的权利义务关系，涉案房屋没有按照合同约定的建造3个非封闭式阳台，构成根本违约；3.购房发票复印件二张，证明其支付购房款；4.收款收据复印件一张，证明其支付专项维修费等费用；5.转款记录一张，证明银行支付世茂公司按揭款；6.个人购房担保借款合同复印件（原件存档于兴业福埔支行），证明其在兴业福埔支行办理按揭贷款；7.业主李新焊与世茂公司兰经理的微信对话内容，证明9号、10号楼的走廊不具有安全性需要整改，世茂公司同意整改并愿意提供方案；8.整改效果图，证明世茂公司设计的整改方案及效果图。世茂公司质证认为，对证据1无异议；证据2真实性、合法性无异议，但对所要证明的内容有异议，补充协议第一条第4款已明确约定，主合同第三条所指的阳台具体以该商品房最终实际交付的现状为准，世茂公司并不存在所谓的根本性违约行为；证据3、4、5、6无异议；对证据7、8的真实性、合法性无异议，但是对其所要证明的内容有异议，世茂公司客服人员与业主代表进行交流，是为了了解业主诉求，所相应提出的整改方案，也仅是为了提升业主满意度、提升品牌形象，促进业主交房，无法证明涉诉房屋不具有安全性。兴业福埔支行对林永来提供的证据不持异议。世茂公司提供如下证据：9.商品房预售许可证，证明其已取得商品房预售资格；10.建设工程竣工规划条件核实意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明涉诉商品房业已经相关部门竣工验收合格；排水、燃气管道、用电等设施已符合合同约定的交付条件；11.世茂御龙湾部分小区通信网络设计合同，世茂公司工程部负责人出具的证明书、承建单位出具的证明书，证明其委托中国移动通信集团有限公司泉州分公司进行涉诉房屋所在小区的通信管线建设及通信设施的建设，相关工作已依约完成，涉诉房屋所载小区的电信已达交付标准；12.晋江世茂御龙湾有线数字电视施工合同、世茂工程部负责人出具的证明书、建设单位出具的证明书，证明其委托泉州智信网络技术有限公司进行晋江世茂人工湖项目诉争地块（即涉诉房产所在地块）的有限广播电视工程建设，相关建设已依约完成，涉诉房屋所在区域的有限电视设施已达交付标准；13.泉州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书（复印件），证明涉诉商品房业经消防验收合格；14.晋江市建设工程竣工验收备案证明书，证明2015年6月11日，涉诉商品房通过竣工验收备案，已符合交付条件；15.交房通知单及邮件详情单、邮件跟综查询单，证明世茂公司已书面通知林永来前往办理交付手续，世茂公司交房时间在合同约定的期限内，并不存在逾期交房情形；16.晋江市气象局气象资料—天气证明、气象资料证明，证明涉诉房屋工程建设期间曾遭遇六级以上大风、中雨以上、38°以上高温天气等致使施工不能进行的自然灾害。林永来质证认为，对证据9的形式真实性、合法性、关联性没有异议，但对其内容真实部分有异议，确定的预售总建筑面积与世茂公司证据10及消防验收确定的建筑面积均不一致，世茂公司在未取得预售许可证前就提前售房；对证据10意见书的形式真实性、合法性、关联性没有异议，但对其内容真实性不认可，意见书的总容积率是总体核算，政府批文晋土储字2010字第106号、晋建函2010字第499号体现诉争地块是国2010-37，政府给出的规划红线明确确认容积率小于等于2.35，建筑密度小于25%，绿地率大于等于35%，但核实意见书仅涉及1至4号楼、9至10号楼、77号至78号楼，实际世茂公司建筑的K3-1地块的楼盘达到63个，还有210户低密度住宅，均没有经过政府机关批准，容积率、建筑密度、绿地率等达不到政府的规划指标，系违章行为，且意见书体现停车泊位1011个，但消防验收报告体现9、10号楼没有停车位，证实除了9、10号楼外其他栋楼都有停车位，K3-1地块的住户根据世茂公司证据10体现高层住房为278户，低密度建筑为210户，意味着每户都能分得车位，但世茂公司将停车位挪为他用，达不到每户一个车位，林永来购买的车位还不在1011个车位之中；对竣工验收报告书真实性、合法性均不予以认可，世茂公司原向法庭提交的竣工验收报告与当庭提交的竣工验收报告内容不一致，涉及五方验收单位，都是先盖章后签字，一个有落款时间（2014年6月1日），一个没有落款时间，有瑕疵，且五方的验收意见由一个人的笔迹书写，一个人代表了五方的意见，不符合正常验收规范，竣工验收报告体现的建筑面积是59443㎡，与规划核实意见书、消防验收报告确认的建筑面积均有很大出入；对证据11的合同的形式真实性没有异议，但对其内容真实性有异议，通信网络建设是否竣工验收世茂公司没有举证，仅是其下属部门提供一份手写的证明，自己给自己出证明，不符合验收规范，施工单位的证明不符合验收规范，应有验收资料证明；对证据12的合同的形式真实性没有异议，但对其内容真实性有异议，意见同证据11的意见相同，两份证明无法证明已完工，数字电视是否完工应有验收资料证明，只有办理了竣工验收合格手续才能视为建设合格；对证据13的形式真实性、关联性予以认可，但对内容有异议，与证据9的数据不一致；对证据14真实性、合法性予以认可，但对工程规模80305.95㎡有异议，与证据10意见书体现10号楼的竣工执行情况，占地面积是564.74㎡，计容面积是15728.48㎡，竣工验收报告体现的建筑规模是110700㎡，没有分项，应分出10号楼的建筑规模，消防验收报告体现10号楼占地面积是572.64㎡，计容面积是15346.15㎡，所体现的数据均不一致；对证据15有异议，林永来并没有收到世茂公司的交房通知书，即使送达，在2014年12月8日世茂公司也不具备交房条件，消防是2015年1月12日才验收合格；对证据16真实性没有异议，但对其证明内容有异议，世茂公司并未举证（如施工日志等）证明世茂公司因为恶劣天气造成其施工停工，故无法证明工程停工。兴业福埔支行对世茂公司提供证据不持异议。在审理中，本院组织进行现场勘测，并形成现场勘验笔录一份，并形成相应的照片。林永来质证认为，抽样的房屋所得数据适用于本案。对外走廊没有封闭，有栏杆没有意见。现场勘验护栏是从地平往上量，国家规范是应从底座之上开始量，应重新测量。世茂公司质证认为，抽样的房屋所得数据适用于本案。对外走廊没有封闭，有栏杆没有意见。兴业福埔支行没有意见。在审理中，本院就诉争房屋阳台的建造情况组织进行现场勘测，并形成相应的照片。林永来质证认为，现场勘验照片属实。但不管世茂公司对诉争房屋的阳台进行整改与否，均不是合同约定的非封闭式阳台，其均不予以认可，故世茂公司仍然违约。世茂公司质证认为：对照片真实性没有意见，确实是现场勘验所拍摄的照片。本案阳台整改是按照合同附图进行，目前尚未整改，将在一定期限内整改完毕。兴业福埔支行没有意见。本院认为，林永来提供的证据1-4及世茂公司提供的证据9能够证明双方当事人就商品房买卖订立合同及林永来履行相关义务等事实。林永来提供的证据5、6能够证明相关按揭贷款事实；证据7、8能够证明相关业主与世茂公司工作人员就相关事项进行沟通等事实；世茂公司提供的证据10、13、14并结合本院证据13真实性的核实情况能够证明本案诉争房屋已经相关部门验收合格；证据11、12能够证明相关事实；证据15能够证明世茂公司通知交房等事实；证据16与本案的处理没有实质上的关联，本院不予审查。商品房买卖合同的解除，一般应从合同约定或者法律规定进行考察。在本案中，林永来明确该项诉讼请求的事实依据在于：1.世茂公司单方改变了设计和规划，约定的三个非封闭式阳台不存在；2.K3-1地块的小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标；3.诉争房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患。本院相应分析认定如下：1.关于阳台，世茂公司虽然存在对建造阳台的变更没有通知林永来的情况，经本院现场勘测，虽然世茂公司未建造符合合同约定的3个阳台，但诉争房屋已有符合合同附件一平面图的阳台规划设计，其位置已然确定，只是未砌墙，未形成完整的阳台格局。对此，本院结合世茂公司已对同类型系列纠纷案件阳台的整改情况，认定对未砌墙，未形成完整阳台格局的存在问题应以责令限期整改为宜。2.关于小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标等问题。世茂公司提供的建设工程竣工规划条件核实意见书体现，容积率、建筑密度、绿地比例以总体核算方式，且该核实意见书中的验收意见也注明“同意容积率、建筑密度、绿地比例待后续工程验收时总体核算”。关于该情况，本院经向晋江市城乡规划局核实，该局函复认为，由于K3-1地块规划批准的容积率、建筑密度及绿地比例等指标为项目整体核算，而该项目采取分期建设及分期验收的模式，须待所有批准建筑全部办理规划竣工条件核实手续后方可核算上述三项指标。对此，本院认为，因前述指标需待后续工程验收时总体核算，由于后续工程验收的时间未能体现或确定，故从目前情况下，不能认定容积率、建筑密度、绿地比例存在不符合政府规划指标的问题。3.关于诉争房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患等问题。经本院现场勘测，栏杆水泥板部位的宽度最大点为0.125m，高度最高点为0.17m，该数据对照我国《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条之规定（栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面计算），可认定该水泥板部位并不构成可踏部位。栏杆的高度经现场勘测最低点为1.1m，最高点为1.11m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.1.3之规定（……，七层及七层以上不应低于1.10m），可见符合规范规定;走廊的宽度经现场勘测最窄点为1.14m，最宽处为1.93m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.5.1之规定（走廊通道的净宽不应小于1.20m），可见有的地方尚有差距，而有的地方则远远超过。至于过道没有封闭的问题，对照《住宅设计规范》第6.5.1之规定，虽然林永来的主张有其合理性，但是该规定的文字表述是“宜”而并非强制性要求，况且该规定也并非该规范特定的强制性条文，故林永来的该主张本院不予支持。综上分析，本院认为，本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除，林永来对此的主张本院不予支持。基于前述认定的意见，本院对其他争议不再作出分析认定。除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：世茂公司于2012年9月29日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年6月11日通过晋江市建设工程竣工验收备案。现场勘测时，虽然世茂公司未建造符合合同约定的3个阳台，但诉争房屋已有符合合同附件一平面图的阳台规划设计，其位置已然确定，只是未砌墙，未形成完整的阳台格局。经现场勘测，走廊的宽度最窄点为1.14m，最宽处为1.93m；栏杆的高度最低点为1.1m，最高点为1.11m；栏杆的水泥板部位不构成可踏部位。综上所述，本院认为，林永来与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。林永来请求解除合同的主张本院不予支持。鉴于林永来主张解除合同，故本院对本案诉争房屋相应部分存在质量瑕疵的责任承担不作处理。因林永来请求解除合同的主张本院不予支持，故其就合同解除后的相关主张本院也不予支持。因兴业福埔支行的主张是以《商品房买卖合同》被解除为前提，本院并不支持林永来解除合同的主张，故兴业福埔支行的主张本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告林永来的诉讼请求；二、驳回第三人兴业银行股份有限公司晋江福埔支行的诉讼请求。本案受理费14901元，由原告林永来负担13243元；由第三人兴业银行股份有限公司晋江福埔支行负担1658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  洪民强审 判 员  吴雅莉代理审判员  蔡燕萍二〇一六年九月十二日书 记 员  陈琦颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。