广东省肇庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤12执异6号
异议人（案外人）谭杏，女，汉族，住广东省高州市，公民身份证号码为×××0022。
申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行。住所地广州市越秀区，组织机构代码：××。
法定代表人廖学英，行长。
委托代理人尹洪，该行职员。
委托代理人黄简钧，该行职员。
被执行人佛山市中诺经贸有限公司，住所地佛山市禅城区。
法定代表人邓超荣。
被执行人肇庆市商禾置业有限公司，住所地肇庆市。
法定代表人邓超荣。
被执行人肇庆市港景房地产有限公司，住所地肇庆市。
法定代表人邓莉樱
被执行人郭颖，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份证号码为×××0023。
被执行人邓超荣，男，汉族，住肇庆市端州区。
被执行人邓莉樱，女，汉族，住肇庆市端州区。
本院在执行广州农村商业银行股份有限公司越秀支行申请执行佛山市中诺经贸有限公司、肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱借款合同纠纷一案过程中，案外人谭杏向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审查终结。
异议人谭杏称：万仕酒店楼宇位于肇庆市古塔南路四号内，产权面积约8600平方米，属于三旧改造的房产，其中5400平方米已办理房产证（房地产权证编号为第C38337**号），产权人为肇庆市港景房地产开发有限公司。由于肇庆市商禾置业有限公司、佛山市中诺经贸有限公司、肇庆市港景房地产开发有限公司等与广州农村商业银行股份有限公司越秀支行借款合同纠纷一案，贵院依据（2014）肇中法执字第110号一1号裁定书于2014年10月17日查封了被执行人肇庆市商禾置业有限公司位于肇庆市古塔南路4号内的房地产（房地产权证编号为第C38337**号，国土证号：肇国用（2005）第00795号／12020100029**），致使申请人无法行使个人权利和办理房产证。2011年3月31日，异议人谭杏与肇庆市港景房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于古塔南路四号内（原产权证3层）第5层14单元A3户型，建筑面积为34.68平方米，即本案中的万仕酒店楼宇（房地产权证编号为第C38337**号，国土证号：肇国用（2005）第00795号／12020100029**）部分单元。合同签订后，异议人已按照合同约定付清首期房款共计150000元并向银行按揭，出卖人肇庆市港景房地产开发有限公司也向买受人出具收款收据确认收到上述首期房款，异议人已经依法取得上述房屋的所有权。同日，异议人谭杏与肇庆市港景房地产开发有限公司又签订了授权委托书及物业委托经营合同，将异议人所有的上述商品房委托肇庆市港景房地产开发有限公司代为经营管理。因此，异议人认为，一、申请人购买的古塔南路四号内（原产权证3层）第5层14单元（房地产权证编号为第C38337**号，国土证号：肇国用（2005）第00795号／12020100029**）原来应该是登记在肇庆市港景房地产开发有限公司名下，而不是贵院认定的登记在肇庆市商禾置业有限公司名下；二、申请人已通过合法的手续购买肇庆市港景房地产开发有限公司出售的房产并付清首期房款和向银行按揭，申请人已是古塔南路四号内（原产权证3层）第5层14单元的实际产权人，该房产与肇庆市港景房地产开发有限公司己无关系，更与肇庆市商禾置业有限公司没有关系，申请人只是委托肇庆市港景房地产开发有限公司代为经营管理且该房产并无抵押给广州农村商业银行股份有限公司越秀支行，因此该房产并不属于执行案号：2014肇中法执字第110号案处理的财产。由于法院查封（房地产权证编号为第C38337**号，国土证号：肇国用（2005）第00795号／12020100029**）房产档案导致申请人无法行使个人权利和办理房产证，为维护申请人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的有关规定，特此提出异议，请求：1、贵院解除对肇庆市端州区古塔南路4号（原产权证3层）第5层14单元的查封，并返回申请人财产；2、贵院协助申请人办理肇庆市端州区古塔南路4号（原产权证3层）第5层14单元的办证手续并致函肇庆市住房和城乡建设局依程序为申请人办理房产证。
申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行答辩称：关于异议人谭杏所提执行异议，申请解除对肇庆市端州区古塔南路4号（原产权证3层）第5层14单元的查封，我行作为申请执行人认为该异议申请缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回，理由如下：一、根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”异议人谭杏购买未经房屋管理部门登记备案分割出售的房产属于无效购房行为，不能对抗我行有效行使涉案房产的抵押权。涉案房产属私下分割买卖，该分割转让行为并未到国土房管及规划部门办理相关登记备案或审批手续，应属无效。二、根据异议人谭杏提供的证据《商品房买卖合同》显示，此合同由出卖人肇庆市港景房地产开发有限公司与买受人谭杏（实际为王少萍代签）于2011年3月31日签订；交易的标的为肇庆市端州区古塔南路4号第5层14单元A3户型。而2014年5月28日房管部门登记资料显示：肇庆市端州区古塔南路4号（房地产权证编号为第C38337**号）登记在肇庆市商禾置业有限公司名下；房屋权属来源为1997年3月新建所得；发证日期为2005年7月14日。显然，肇庆市港景房地产开发有限公司自始至今均非物业的权属人，无权买卖该物业，因此异议人并非当前执行财产的权利人。异议人所提供的《商品房买卖合同》实为异议人与肇庆市港景房地产开发有限公司双方的买卖合同纠纷，与本执行案无关。综上所述，异议人所提异议缺乏事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。
本院查明，关于申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行与被执行人佛山市中诺经贸有限公司、肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第2451号调解书已经发生法律效力。依上述调解书，一、被执行人佛山市中诺经贸有限公司归还借款本金27000000元，本金及欠息按合同约定的罚息月利率8.625‰执行；二、被执行人肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱对上述债务承担连带清偿责任；三、被执行人肇庆市商禾置业有限公司承担抵押担保责任，申请执行人对抵押物“肇庆市古塔南路4号内”［房地产权证号粤房地证字第××号；国土证号：肇国用（2005）第00795号／12020100029**）拍卖、变卖所得的价款在债权范围内有限受偿；四、向申请执行人支付本案仲裁费97535元。依申请执行人的申请，本院于2014年10月23日立案执行。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但被执行人逾期没有履行。2014年10月27日，本院作出（2014）肇中法执字第110-1号《执行裁定》，查封了被执行人肇庆市商禾置业有限公司位于肇庆市古塔南路4号的房屋及土地【房地产权证号：粤房地证字第××号；国土证号：肇国用（2005）第00795号／12020100029**）。
2011年3月31日，谭杏与肇庆市港景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定谭杏以总价30万元向肇庆市港景房地产开发有限公司购买肇庆市古塔南路4号（暂定名为万仕酒店公寓）原产权证粤房地证字第××号3层第5层14单元A3户型，首期房款15万元，剩余房款15万元办理15年银行按揭。同日，谭杏与肇庆市港景房地产开发有限公司签订《物业委托经营合同》，谭杏委托肇庆市港景房地产有限公司对其购买的上述物业代理经营。上述两合同签订之前，2011年3月7日，肇庆市港景房地产开发公司向谭杏出具收款收据载明收到谭杏交来万仕酒店510单位部分首期房款10万元。
另查明：2015年4月13日，肇庆市房产档案馆出具的《房地产权档案详细资料》显示：肇庆市古塔南路4号内的房屋，权属来源为1997年3月新建所得，于2005年7月14日取得产权证号为C3833796，建筑面积5448.38平方米，住宅面积5448.39平方米。该房产已于2013年6月24日抵押给肇庆市商业银行股份有限公司越秀支行，并于2014年10月30日被本院查封。
本院认为，本案为案外人对执行标的提出的异议纠纷。根据本案异议人的申请及申请执行人的答辩意见，本案争议的焦点是本院对被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下的肇庆市古塔南路4号内的房屋予以查封是否适当的问题。关于申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行与被执行人佛山市中诺经贸有限公司、肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第2451号调解书已经发生法律效力。被执行人肇庆市商禾置业有限公司没有按照生效法律文书履行义务。本院依法对被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下的肇庆市古塔南路4号内的房屋予以查封，符合法律规定，本院予以确认。本案争议的肇庆市古塔南路4号内的房屋自2005年登记在肇庆市商禾置业有限公司名下，并于2013年6月抵押给申请执行人广州市农村商业银行股份有限公司越秀支行。虽然异议人谭杏于2011年与肇庆市港景房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买肇庆市古塔南路4号内的房屋的其中一个单元，但该买卖合同的出卖人并非该房屋的产权人，且谭杏未能提供证据证明肇庆市港景房地产有限公司有权出售争议的房屋，故本院对于谭杏提出的要求解除对肇庆市端州区古塔南路4号房屋第5层14单元的查封的申请，依法予以驳回。至于谭杏请求办理肇庆市端州区古塔南路4号房屋第5层14单元的房产证的主张，属于其与肇庆市港景房地产有限公司之间的纠纷，是另一个法律关系，可以另行主张权利。
综上，异议人谭杏提供的证据，不足以证明其享有排除执行的权利，对其请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款的规定，裁定如下：
驳回谭杏要求解除对肇庆市端州区古塔南路4号房屋第5层14单元的查封的申请。
本裁定书送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议的诉讼。
审判长 吴 文
审判员 何 桑
审判员 毛晓云
二〇一六年四月二十八日
书记员 钟庆华