云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终654号上诉人（原审原告）：云南亚广传媒发展有限公司，住所地云南省昆明市五华区东风西路16号中国银行大厦9楼。法定代表人：徐志伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑晓琴，云南瑞阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗昂，男，汉族，1979年1月28日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：方滇祥，云南冰鉴律师事务所律师。上诉人云南亚广传媒发展有限公司（以下简称亚广公司）因与被上诉人罗昂商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初1935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人亚广公司上诉请求：1、请求依法撤销昆明市呈贡区人民法院于2017年9月15日作出的(2017)云0114民初1935号民事判决书,改判解除上诉人与被上诉人于2015年7月5日签订的《广电苑房屋(车位)认购确认单》;2、请求判决被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人2015年7月5日签订的《广电苑房屋(车位)认购确认单》中明确约定：“如乙方未按甲方通知要求办理相关购房（车位）手续的，甲方有权将上述乙方认购的房屋及对应车位另行分配、销售，并不予退还乙方已缴款项。”上诉人取得房屋预售许可证后，依约多次通知和催告被上诉人办理认购房屋的网签手续，被上诉人却以各种借口和理由推脱、拒绝办理网签手续。被上诉人的行为已经构成根本违约。根据双方签订的《认购单》的约定，上诉人有权解除该《认购单》。而一审法院以被上诉人已交房屋和车位的认购金为由，认为被上诉人已经履行了主要合同义务，进而认定上诉人与被上诉人之间的合同关系尚未达到法定解除条件系适用法律错误。《认购单》系预约合同性质，双方在其中约定的权利和义务均是在将来按照约定订立本约，即签订商品房购销合同，被上诉人拒绝按约定与上诉人签订商品房购销合同的行为正是违反了其主要的合同义务，而其向上诉人所支付的购房资格确认金系其向上诉人购买优先购房权的相应支出，应当属于合同的次要义务；根据《合同法》的相关规定，合同当事人对合同的解除条件进行约定的，当条件成就时，当事人享有合同解除权，该约定解除权应当优先于法定解除权。二、涉案《认购单》已经不能继续履行，合同目的客观上已经无法实现。被上诉人一直声称上诉人提供的网签合同条款必须满足其要求才同意进行网签，由于上诉人对所有购买广电苑房屋的业主都统一使用一个合同模板，故为避免带来不良影响，上诉人不同意按被上诉人的要求更改合同条款，双方在合同条款上存在巨大分歧，鉴于双方都不肯做出退让，已经无法就合同网签事宜达成一致。一审判决中认定被上诉人“同意按原告的要求签订《商品房购销合同》”系事实认定不清。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人罗昂辩称，上诉人的上诉请求及事实理由都不成立，希望维持原判。亚广公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告亚广公司与被告罗昂于2015年7月5日签订的《广电苑房屋（车位）认购确认单》；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院确认定的事实：被告罗昂认购了原告亚广公司开发的“广电苑”二期住宅房屋及车位，于2011年9月21日，被告罗昂向原告亚广公司交纳了广电苑二期购房确认金310000元，车位认购确认金20000元。2015年7月5日，原被告双方签订了《广电苑房屋（车位）认购确认单》，确认被告罗昂认购广电苑6栋2405号房屋及C301号车位。原告亚广公司于2016年8月25日和11月4日两次发布了《关于网签广电苑义园（二地块）的通知》，由于原被告双方对商品房购销合同的合同条款存在争议，被告罗昂未在原告通知网签的时间内签订《商品房购销合同》。为此，原告亚广公司诉至一审法院，要求解除其与被告签订的《广电苑房屋（车位）认购确认单》。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告罗昂在认购了原告亚广公司开发的“广电苑”二期购房资格后，向原告交付了房屋和车位的认购金，已履行了准备购房的主要义务，不存在违约行为致使合同目的不能实现的情形；此外，在原告在发出网签《商品房购销合同》的通知后，被告也在原告规定的时间去办理签订合同的相关事宜，只是因被告对原告提供的合同条款有争议，才暂时未与原告签订《商品房购销合同》，被告并不存在消极不履行签订《商品房购销合同》的行为，而且庭审中，被告也明确表示要继续履行合同，愿意按原告的要求签订《商品房购销合同》，并交清购房尾款。故，原告亚广公司与被告罗昂签订《广电苑房屋（车位）认购确认单》后，双方不存在该确认单的法定解除和约定解除的情形，原告亚广公司主张解除《广电苑房屋（车位）认购确认单》于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告云南亚广传媒发展有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告云南亚广传媒发展有限公司承担。二审中，上诉人提交一份新的证据，2017年9月27日与被上诉人的“通话录音”。欲证明一审判决后，上诉人主动联系被上诉人就继续履行合同事宜进行沟通和协商，但被上诉人以无时间为由拒绝协商，双方就本案涉案合同的履行已经无法达成一致，合同客观上已经不能履行。被上诉人质证认为，确实接过一个电话，没有异议，但不能证明被上诉人不想去谈的问题。该“通话录音”，本院确认其真实性，但不能证明上诉人的证明观点。被上诉人未提交新的证据。对一审法院确认的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳诉辩双方的观点。本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的《广电苑房屋（车位）认购确认单》是否应当解除？本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《广电苑房屋（车位）认购确认单》为商品房预约合同。所谓商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本案上诉人与被上诉人订立预约合同后，至今未能签订商品房买卖合同，双方因争议解决条款、办证时间等，基于各自利益考虑，未能达成一致的意思表示，致使商品房买卖合同不能订立，非双方违约，则属于不可归责于双方的原因。在诉讼过程中，上诉人亚广公司起诉要求解除双方签订的“认购确认单”，且明确表示不愿意与被上诉人继续磋商签订商品房买卖合同。而双方当事人签订“认购确认单”，目的在于商品房买卖合同的订立和履行，因上诉人亚广公司已明确表示不再磋商签订商品房买卖合同，根据我国《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同的订立当以当事人自愿为前提，法院亦不能强制本案双方当事人缔结商品房买卖合同，故本案双方签订的《广电苑房屋（车位）认购确认单》应依法予以解除。对上诉人关于解除该“认购确认单”的上诉请求，予以支持。关于合同解除后的确认金问题，被上诉人可以依法另行主张返还。综上所述，上诉人亚广公司的上诉请求成立。一审法院驳回上诉人的诉讼请求不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初1935号民事判决；二、解除云南亚广传媒发展有限公司与罗昂于2015年7月5日签订的《广电苑房屋(车位)认购确认单》。二审案件受理费100元，由罗昂负担。本判决为终审判决。审 判 长 施苏萍审 判 员 贾 音审 判 员 李蔚然二〇一八年四月二十七日法官助理 张微波书 记 员 李艾佳