湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1143号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：长沙华照投资有限公司。
法定代表人：陈竹红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨新春（特别授权）。
委托诉讼代理人：郑红日。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：夏国军。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：何日英。
上诉人长沙华照投资有限公司因与被上诉人夏国军、何日英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。
长沙华照投资有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人夏国军、何日英的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，根据“先付款、后交房”的交易习惯，被上诉人一直拖欠房款无力支付，故无权收房，上诉人是合法行使不安抗辩权。2、上诉人已履行了通知收房的义务，被上诉人迟至2015年10月才收房时自身原因造成。3、一审判决适用法律错误，扩大了被上诉人的非法收入。4、被上诉人逾期支付房款，构成违约，上诉人的反诉请求有事实依据和合同、法律依据，法院应予以支持。
夏国军、何日英辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人的行为构成违约，上诉人未向法院提交房屋综合验收报告等；被诉人的房屋是一次性付款的，不存在不安抗辩权，应按照双方约定的违约责任来处理；上诉人没有证据证明被上诉人拖欠房款，即便拖欠了房款也已经超过了诉讼时效。请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
夏国军、何日英向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金51,634元；2、诉讼费由被告承担。
长沙华照投资有限公司向一审法院反诉请求：1、判决反诉被告夏国军、何日英赔偿反诉原告长沙华照公司逾期交款违约金27,975元；2、反诉费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年10月26日签订了一份编号为XXX《名门世家商品房买卖合同》。合同约定：“商品房为名门世家X幢XXX房，房屋总价为298,467元。买受人可以首期支付购房总价款的49.74%即148,467元，其余价款50.26%即150,000元，可以向中国工商银行借款支付。首期房款在签订商品房买卖合同时付清，买受人须在签订合同后50日内完成办理按揭贷款手续，即视为支付房款，逾期按第九条计算违约金。……”，同时在第九条1（2）约定：“自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止。买受人向出卖人支付应付款按日计算万分之五的违约金”。商品房约定在2014年10月30日交付，逾期超过30日，从房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已交房价款万分之五的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订之日，二原告支付被告商品房首期购房款68,467元，另于2014年1月27日和1月29日交纳了30,000元和50,000元，三次合计交纳房款148,467元。二原告在办理银行按揭贷款手续过程中，由于二原告无法在中国工商银行办理房屋贷款按揭手续，便选择了一次性付款方式交纳房款，其实际给付房屋为分期付款。对于该房屋首期款之外的款项具体给付金额及时间，双方未另行达成书面补充协议，被告长沙华照公司在此期间亦未提出过异议。
另查明，二原告于2015年9月17日和9月18日交付被告购房余款77,000元和73,000元（合计150,000元）；被告于2015年10月16日向二原告交付名门世家X幢XXX号房。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告与被告签订的房屋买卖合同均未违反法律规定，系合法、有效的合同。合同约定“出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付房屋”，如被告超过该时间交房,除不可抗力外即构成违约。被告于2015年10月16日交付原告商品房，被告未提供发生不可抗力情形的证据，故被告逾期交房的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。被告以约定按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金过高为由请求减少违约金，经法院审查认为，因本案损失数额难以确定，双方当事人均未提供证据加以证明，法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失数额，双方当事人约定的违约金已超过损失的30%,故被告主张违约金应当适当减少的辩解意见，法院予以采纳。法院酌情认定被告按逾期贷款年利率7.475%[5.75×（1＋30%）]的基础上，不超过损失30%范围内承担违约金，即被告应承担21,147.52元（298,467元×年利率9.7175%[7.475×（1＋30%）]÷365天×346天）。故，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院依法部分予以支持，对超过部分不予支持。被告提出已在交房时间电话通知原告收房的辩解意见，未提供证据佐证，法院不予采纳；反诉原告长沙华照公司向本院提出反诉请求，即要求判决反诉被告夏国军、何日英赔偿反诉原告长沙华照公司逾期交款违约金27,975元的诉讼请求，因双方合同约定买受人须在签订合同后50日内或出卖人指定时间完成按揭贷款手续，反诉原告长沙华照公司并未就反诉被告提出的首期款之外的款项交付时间及金额重新达成新的补充协议，且未在合理期限内对反诉原告的付款提出异议，视为对合同变更内容的默认；同时，反诉被告提出反诉原告主张逾期交纳按揭房款应承担违约责任的反诉请求已超过诉讼时效的辩解意见，经审查，反诉被告夏国军、何日英最后交纳首期款的时间是2014年1月29日，反诉原告明知反诉被告交纳房款已逾期，应当于2014年1月30日的二年内主张权利，而反诉原告于2016年11月16日在审理过程中向法院提出反诉请求，已超过诉讼时效，故，反诉原告提出反诉被告应当承担交纳房款逾期违约责任的诉讼请求，于法不符，法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百八十三条、《最高人民法院有关适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）长沙华照投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）夏国军、何日英违约金21,147.52元；（款交本院转付二原告）二、驳回原告（反诉被告）夏国军的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）长沙华照投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，由原告夏国军、何日英负担761元，被告长沙华照投资有限公司负担329元；反诉费499元，由反诉原告长沙华照投资有限公司负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于该房屋首期款之外的款项具体给付金额及时间，双方当事人未另行达成书面补充协议，上诉人长沙华照投资有限公司在通知名门世家小区8栋各业主收房时，通知了被上诉人夏国军、何日英交款收房。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为双方当事人是否有违约行为。根据审理查明的事实，商品房买卖合同签订时，双方当事人约定的房款支付方式为贷款方式付款，后因被上诉人夏国军、何日英未办理好按揭贷款手续，付款方式变更为一次性付款。本案中，房屋的总价款为298,467元，在合同约定的交房时间之前，被上诉人支付了首期购房款148,467元，尚有150,000元房款未支付，根据商品房买卖合同条款中对一次性付款的规定“其余房款在交房时付清”，及商品房买卖活动中“先付款，后交房”的交易习惯，本合同存在先后履行顺序，被上诉人作为先履行的一方，没有依约履行付款义务，也没有提供相应的担保，故上诉人有权中止履行合同义务，即拒绝交付房屋。上诉人提出其在交房时通知了被上诉人交款收房，本院认为，虽然上诉人没有提供通知被上诉人收房的通话记录和录音，但从上诉人提供的工程竣工验收备案表、工程质量监督报告、施工日志和监理日志及与被上诉人同一栋其他业主交房条、物业管理收房条等证据，结合日常生活经验，可综合认定上诉人在交房时通知了被上诉人交款收房。综上，被上诉人未提供证据证明其逾期支付购房款有正当理由，本院依法认定其违约，上诉人行使不安抗辩权有事实依据和法律依据，因此，被上诉人向上诉人主张逾期交房违约金的诉请不能成立，本院不予支持，另一方面，鉴于上诉人在被上诉人付清房款之前未向被上诉人交付房屋，已自行保护了自身权益，故本院不再支持其向被上诉人主张逾期付款违约金。
综上所述，上诉人长沙华照投资有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原判认定事实基本清楚，但处理不当，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初1087号民事判决；
二、驳回被上诉人夏国军、何日英的诉讼请求；
三、驳回上诉人长沙华照投资有限公司的反诉请求。
一审案件受理费1090元，反诉费499元，由被上诉人夏国军、何日英负担1090元，由上诉人长沙华照投资有限公司负担499元；二审案件受理费1090元，由上诉人长沙华照投资有限公司负担590元，由被上诉人夏国军、何日英负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 李 丹
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。