杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初14802号
原告（反诉被告）：徐佩倩，女，汉族，1987年3月20日出生，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：原耀东，浙江鑫家律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚天亮，浙江鑫家律师事务所律师。
被告（反诉原告）：魏晓东，男，汉族，1976年5月14日出生，住浙江省建德市。
被告（反诉原告）：王艳美，女，汉族，1978年5月19日出生，住浙江省建德市。
第三人：杭州富茗房地产代理有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道紫欣华庭5幢5-1室。
法定代表人：余丽英，经理。
原告徐佩倩与被告魏晓东、王艳美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理。依法由审判员蔡国伟适用简易程序独任审判。2016年11月4日，魏晓东、王艳美提起反诉，本院于同月11日立案受理，并决定与本诉部分合并审理。经魏晓东、王艳美申请，本院于2016年12月16日追加杭州富茗房地产代理有限公司（以下简称富茗公司）作为本案第三人参加诉讼。后本案改由审判员钟其炳独任审判，于2017年1月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐佩倩及其委托诉讼代理人姚天亮和被告（反诉原告）魏晓东、王艳美，第三人富茗公司法定代表人余丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐佩倩起诉称：魏晓东、王艳美与徐佩倩于2016年9月20日签订房屋转让意向协议书。协议约定魏晓东、王艳美将其所有的坐落于杭州市余杭区房屋转让给徐佩倩，魏晓东、王艳美应当于2016年9月30日前与徐佩倩签订杭州市房屋转让合同。徐佩倩依约向魏晓东、王艳美支付定金50000元，但魏晓东、王艳美拒不依约与徐佩倩签订杭州市房屋转让合同，已严重违约，为维护自己合法权益，诉至法院，请求：1、判令解除徐佩倩与魏晓东、王艳美之间的房屋转让意向协议书；2、判令魏晓东、王艳美返还徐佩倩购房款定金人民币50000元；3、判令魏晓东、王艳美支付徐佩倩违约金人民币50000元；4、本案所有诉讼费由魏晓东、王艳美承担。
徐佩倩为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、房屋转让意向协议书（原件）一份，证明原、被告双方签订房屋转让意向协议书，原、被告双方的权利义务约定，魏晓东、王艳美应当返还定金并支付违约金的事实；
2、收条（原件）一份，证明魏晓东、王艳美收到徐佩倩购房定金人民币50000元的事实；
3、证明（原件）一份，证明魏晓东、王艳美未依约与徐佩倩签订杭州市房屋转让合同的事实。
魏晓东、王艳美答辩称：11月10日杭州市政府才出了外地人买房要交纳社保的政策，魏晓东、王艳美在10月11日问过徐佩倩要不要买，徐佩倩自己说不买了，改变了主意。对于徐佩倩的诉请，定金愿意退给徐佩倩，但是魏晓东、王艳美没有违约，是徐佩倩自己说不买了，所以诉讼费要徐佩倩承担，魏晓东、王艳美没有违约责任。如果能够进入调解，魏晓东、王艳美是愿意把定金退给徐佩倩的，现在调解阶段结束了，定金返还这一点收回，魏晓东、王艳美现在尊重法院的判决。
魏晓东、王艳美为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：短信打印件一份，证明魏晓东、王艳美从来没有说不卖房子，一直都是配合徐佩倩的，愿意卖房子的，10月11日魏晓东、王艳美给徐佩倩发信息明确问要不要买房子的，如果愿意买就卖，不愿意买就退定金，徐佩倩明确告诉说不买了的事实。
第三人富茗公司陈述称：第一，富茗公司认为9月30日那天原、被告约好来签合同，原、被告是自己协商的，协商的具体细节公司不清楚。徐佩倩出去打电话的时候，被告魏晓东跟余丽英谈过中介费的事情，徐佩倩打电话回来后说房子还是要买的，也在合同上签字了，说明徐佩倩是要买房子的，但是魏晓东没有在合同上签字，富茗公司还是比较支持徐佩倩的意见的。富茗公司后来也给魏晓东、王艳美发过告知单让他们来签字，但是他们没有来签字的。当时徐佩倩付了定金5万，这五万元应该退还给徐佩倩，并且魏晓东、王艳美需要承担违约金。
第三人富茗公司为支持其意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、离婚证（复印件）一份，证明买方个人原因（刚离婚），还有房价的原因，富茗公司选择了加盟店杭州口碑房地产代理有限公司（以下简称口碑公司）的平台进行网签，加盟店口碑公司的合作银行多，选择余地多等事实；
2、门店外立面照片（打印件，原图保存在第三人富茗公司法定代表人余丽英手机里，当庭出示）一份、房屋转让意向协议书（复印件）一份、加盟合同（原件）二份、合作协议（原件）一份，证明房屋转让意向协议书提到的签合同，是口碑公司总部的地址（与富茗公司的合作协议上也有写），可以证明富茗公司从没有变更过中介，只是技术性操作，中介没有过错的事实；
3、浙江省房地产经纪机构备案证书（原件）一份、杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录（原件）一份，证明买卖双方于2016年9月30日到门店，卖方魏晓东、王艳美提出用富茗公司的平台签，富茗公司说可以（富茗公司具备网签资格），因现在签合同要先查档（查档三个工作日），才可以签合同，所以提出让魏晓东和王艳美把协议的日期往后延一下，但卖方不同意，所以才导致富茗公司没法用富茗公司的平台来签合同的事实；
4、杭州市房屋转让合同（复印件）一份，证明房屋买卖合同是买卖双方之间的合同，卖方不签字肯定就是卖方违约的事实；
5、告知单一份（2017年1月19日组织当事人当庭拆封第三人提交的挂号信原件一份，挂号信邮戳日期2016年10月1日、10月3日，改退批条注退回，原因拒收退回，挂号信内有告知单原件和口碑地产合作协议复印件各一份），证明卖方在拒签合同后，富茗公司以邮件的形式告知卖方前来签合同，卖方不以理会，拒绝签收的事实。
魏晓东、王艳美反诉称：魏晓东、王艳美与徐佩倩双方于2016年9月20日签订房屋转让意向协议书，协议约定魏晓东、王艳美将其所有的坐落于杭州市余杭区崇贤街道橄榄树花园19-3-602室房屋转让给徐佩倩，本来应当于2016年9月30日签订房屋转让合同，但是，签订合同的那天，富茗公司突然提出要更换中介公司，魏晓东、王艳美出于本能的警觉觉得贸然更换中介公司并不妥当，所以提出不能更换中介公司，但是中介公司并不妥协导致合同当场没有签成。后来，魏晓东、王艳美多次联系徐佩倩签房屋转让协议并且坚决不更换中介公司，但是徐佩倩其实自己内心深处根本就不想继续履行合同，明确表示拒绝继续履行合同。根据法律法规的有关规定，魏晓东、王艳美特提出反诉请求：1、判令继续履行原被告之间的房屋转让意向协议书；2、判令反诉被告承担本案诉讼费。
徐佩倩答辩称：首先，魏晓东说多次联系徐佩倩要求履行合同，是不正确的。徐佩倩本人主动联系魏晓东要求退回定金，得到的答复是拒绝。第二，徐佩倩没有表示过不买房子，一直都是想买房子的。第三，根据当时杭州房地产市场的政策和价格波动，当时房价波动很大，涨幅很高。徐佩倩作为买房的一方，是同意并且已经实际到合同的签订地去签订了杭州市房屋买卖合同。魏晓东、王艳美作为接受货币的一方仅以中介公司更换为由而拒绝签署合同，是违背常理的，魏晓东、王艳美是没有风险的。综上，徐佩倩没有表达过不买房屋的意愿，也以自己的实际行动支付了定金签署了合同，魏晓东、王艳美未按时履行合同，严重违约，应驳回其反诉请求。
第三人富茗公司陈述称：对于反诉的事实理由，说富茗公司突然提出要更换中介，但富茗公司提交的证据1和2说明不是突然更换的，口碑公司和富茗公司本身都是加盟店，这两家都可以用，所以富茗公司没有过错。
徐佩倩和魏晓东、王艳美及富茗公司均未提交新的证据材料。
上述证据材料经各方当事人当庭质证，本院作如下认证：
徐佩倩出示的证据，魏晓东、王艳美和第三人富茗公司对三性均无异议。本院经审查后认为，证据1、2符合有效证据的采信规则，确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3系第三人富茗公司出具，因其已到庭作出陈述，故以其当庭陈述意见为准，并结合其他证据综合认定本案相关事实。
魏晓东、王艳美出示的证据，徐佩倩对证据的真实性无异议，但对待证事实有异议，认为：10月11日短信发送的时间已经远远逾越了双方协议书约定的合同签订日9月30日，这个时间段徐佩倩已经提起了诉讼，因此该证据不能证明魏晓东、王艳美的证明目的，魏晓东、王艳美已经违约在先，徐佩倩没有不买；第三人富茗公司认为信息应该是真实的，但是魏晓东、王艳美要表示的意思应该是徐佩倩说的那样；本院审查后认为，徐佩倩对信息的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认，并结合其他证据综合认定本案相关事实。
第三人富茗公司出示的证据，徐佩倩对证据1、2、3、4、5的三性均无异议，并认为证据5也能证明第三人富茗公司在适当的时候也对魏晓东、王艳美进行了合理的通知；魏晓东、王艳美对证据1、2、3、4、5均无异议，但认为：（1）挂号信是因为在长假期间，有人给魏晓东打过电话，问是哪里寄来的，快递员也说不清楚，大概是商家广告，后来就给退回去了，所以第三人富茗公司没有告知到魏晓东、王艳美。（2）签订意向书的时候是富茗公司，正式房屋买卖合同上面是口碑公司的事情，不能证明富茗公司和口碑公司是一家。当时魏晓东也跟第三人富茗公司说了换成该公司的其会签字的，但是没有看到富茗公司的合同；本院审查后认为，证据1、4为复印件，证据2中的照片为打印件，均不符合有效证据的形式要件，但因双方当事人对其真实性均无异议，故上述证据所反映的徐佩倩婚姻状况、门店外立面和徐佩倩在房屋转让合同上签字的情况，作为当事人均认可的事实予以确认；证据2中的房屋转让意向协议书虽系复印件，但与徐佩倩提供的证据1一致，故对其真实性予以确认；证据3符合有效证据的采信规则，本院予以确认；证据2中的加盟合同、合作协议和证据5的真实性予以确认。
根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
魏晓东、王艳美共同共有杭州市余杭区崇贤街道橄榄树花园（南区）19幢3单元602室住宅一套，截止2016年10月10日无查封限制信息。
魏晓东、王艳美作为卖方（甲方）、徐佩倩作为买方（乙方）、富茗公司作为委托代理机构（丙方），于2016年9月20日签订《房屋转让意向协议书》一份，约定内容节选如下：第一条房屋基本情况。甲方房屋坐落于杭州市余杭区。第二条房屋的转让价格为总金额116万元。第三条付款方式。3.1乙方必须在2016年9月30日前与甲方签订正式《杭州市房屋转让合同》。第七条乙方已交付意向金人民币50000元。基于甲乙双方已达成转让意向，甲乙双方均同意将该意向金中50000元作为乙方购买本协议项下房屋的定金，交由甲方或经甲方同意由丙方代为保管，正式合同签订后以上款项全部转为购房款。第八条转让双方基于以上条件已达成一致意见，双方同意于2016年9月日前到签订《杭州市房屋转让合同》。第十条违约责任。10.1当甲乙双方签署本协议后，如甲乙双方未能按约履行本协议的条款，造成本协议无法履行应视为违约，则守约方可选择（1）过失方向另一方支付赔偿金人民币50000元，另一方不再要求过失方作其它赔偿。10.2当甲乙双方签署本协议后，如甲乙双方未能按约履行本协议及其他相关协议致使房屋转让合同无法签订，则过失方同意按照原则与杭州富茗房地产代理有限公司签订的房屋求购（出售）居间合同（编号为G/C20160920B）约定的违约金进行赔偿。10.3当甲乙丙三方签署本协议后，丙方未能履行求购（出售）居间合同（编号为G/C20160920B）或擅自终止本协议，则按照该求购（出售）居间合同约定的违约金进行赔偿。第十五条当甲乙双方签署本协议后，如甲乙双方未能按约履行本协议的条款，造成本协议无法履行应视为违约，则违约方应向丙方支付中介服务费人民币30000元。
魏晓东于2016年9月20日出具收条一份，载明：今收到徐佩倩购买本人位于橄榄树花园南区19－3－602室购房定金人民币伍万元整。
魏晓东、王艳美提供的短信摘录如下：10月11日下午9：22发：“徐佩倩，你房子还要不要买，你要买的话我卖给你，你要是不买我就把五万定金退给你！我一开始就说了，大家都不容易，都好商量。我们之间没有不愉快，只是中介影响了我们的情绪，买不买等你回话！”回：“现在我不买了，就像你说的已经超过时间了！我也不想为难谁，只是我现在就是个受害者，之前我也联系过你，我说你不卖了，订钱退我就行了！你自己可以想想你不卖的原因跟我一点关系都没有，至少从法律上跟我是没有关系的，而且我前面已经主动给你打过电话，就是有诚意处理这事的，可是你好像一直都没打算退还我的定金，你觉得在你房子不卖给我的同时，有理由还拿着我的定金吗？所以呢！该做的我已经做了！接下来我也只能做我该做的了！因为这事已经10几天过去了！我到现在被拖得很累了！要不我们就按程序来吧！”同日下午10：39发“我从来没说不卖给你，我只是觉得中介公司突然变了我不放心我不敢随便签合同，你要说我有问题我也很冤的，我也没有霸占你的定金不退，因为在你明确告诉我不买之前我是不确定要不要马上退给你的”回：“我什么时候说过我不买了吗，我要是不买那天就不会去签合同了…。”……发：“我不是不卖，是换了中介我不放心签合同，如果确定不买你和家人商量一下，发个卡号过来我明天定金退给你。”
2016年10月1日，第三人富茗公司制作《告知单》一份，主要内容：魏晓东、王艳美于2016年9月30日到杭州市余杭区崇贤街道紫欣华庭5幢5-1室（杭州富茗房地产代理有限公司）来签订合同时以合同的平台是杭州口碑房地产代理有限公司为由，具（原文如此）签了合同。望看到本告知单后二天内来崇贤街道紫欣华庭5幢5-1室签订正式合同。杭州富茗房地产代理有限公司为杭州口碑房地产代理有限公司的加盟店，引用他们的平台来签这份《杭州市房屋转让合同》也是合法和有效的。同日，该公司以挂号信的形式将上述告知单并附口碑地产合作协议复印件寄送魏晓东，挂号信交寄人处仅落款“崇贤镇紫欣华庭5幢5-1室86272919”。同月3日，因“10：20分电话联系拒收”，该挂号信被退回。
庭审中，1、当事人均确认以下事实：（1）徐佩倩于2016年9月21日办理离婚登记手续；（2）杭州市余杭区崇贤街道紫欣华庭5幢5-1室外立面即门头处上下平行设有“富茗地产咨询86272919”“口碑吉家”等标识；（3）2016年9月30日拟签的《杭州市房屋转让合同》中，房地产经纪机构为口碑公司，徐佩倩在该合同上签名，魏晓东、王艳美未签名。2、徐佩倩还陈述：没有继续履行合同的可能。其在与魏晓东的信息中明确告诉魏晓东、王艳美不卖房子退定金就可以了，那时候退就不会走到这一步了。3、魏晓东、王艳美还陈述：（1）9月20日签的协议是富茗公司，9月30日合同没有签字的原因是突然变成了口碑公司，合同主体变了，不确定这样会不会给其带来风险和麻烦，就不敢签，魏晓东、王艳美跟中介也说了换回他们自己的名字是会签字的。魏晓东、王艳美没有说过不愿意卖房子，也没有看到过富茗公司的网签合同；（2）现在签署口碑公司的协议魏晓东、王艳美也愿意。4、富茗公司还陈述：（1）徐佩倩当时刚离婚，选择合作银行的余地不大，跟口碑公司合作选择余地会多，所以当时选择了口碑公司进行网签；（2）当时魏晓东、王艳美提出用富茗公司进行网签，当时公司是同意的，富茗公司也有网签平台，需要魏晓东、王艳美把协议往后延期，需要三个工作日的时间，但是魏晓东、王艳美不同意，就无法更改了；（3）火炬大厦15楼是口碑公司地址，两家公司是加盟关系，都各自工商登记设立的；（4）目前基于徐佩倩的情况，能否继续履行不确定。因徐佩倩缴纳养老保险不满一年，需要持续缴满两年以上的养老保险才能签署合同。这个政策是2016年11月10日正式实施的，而且缴纳养老保险是不能中断的。（5）经休庭电话咨询，房管部门继续履行应该没问题，但银行不确定，即使之前签了合同，不一定会按照原来的进行审批，可能会按照现在的条件进行审批，所以银行不确定是否一定能够贷款。
另查明，（1）富茗公司成立于2012年4月27日，经营范围为房地产中介服务、房地产信息咨询、代客户办理银行按揭手续（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），并于2016年5月26日获《浙江省房地产经纪机构备案证书》，业务范围房屋买卖、租赁和房地产信息咨询等。（2）富茗公司与口碑公司签订有合作协议，约定富茗公司加盟口碑公司品牌，就二手房签约办证等业务进行合作。（3）2016年9月28日经口碑公司申请查询，徐佩倩个人名下无住房情况查询记录。
本院认为，徐佩倩与魏晓东、王艳美约定买卖案涉房屋，并与第三人富茗公司共同签订《房屋转让意向协议书》，系当事人真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，故合法有效，当事人均应按照约定全面履行各自义务。庭审中，徐佩倩与魏晓东、王艳美以及富茗公司对徐佩倩已经支付五万元购房定金、9月30日未能签订正式的房屋买卖合同没有异议，但对魏晓东、王艳美是否构成违约意见不一。因《房屋转让意向协议书》系徐佩倩与魏晓东、王艳美和富茗公司签订，而9月30日签订正式的房屋买卖合同时，文本中的房地产经纪机构变更为口碑公司。虽富茗公司主张其门店外立面亦有口碑公司标识，二者是联盟关系，且案涉意向协议书约定的签约地点火炬大厦15楼是口碑公司地址，但富茗公司是独立法人，变更房地产经纪机构亦即表示承担民事责任的主体发生了变化，对此魏晓东、王艳美怀有戒心符合常理。同时，无证据表明富茗公司事先明确告知了魏晓东、王艳美其与口碑公司的关系，签订正式的房屋买卖合同时改由口碑公司作为房地产经纪机构，以及魏晓东、王艳美表示同意的事实存在，故2016年9月30日魏晓东、王艳美拒绝在口碑公司作为房地产经纪机构的房屋转让合同上签字并无不当。此后，魏晓东、王艳美通过短信的形式询问徐佩倩是否继续买房，并表明愿意继续出让案涉房屋，如徐佩倩决定不买房的情况下同意退回定金，故徐佩倩主张魏晓东、王艳美违约，依据不足，本院不予采纳。魏晓东、王艳美反诉要求徐佩倩继续履行案涉意向协议书，因杭州市政府已出台新的政策，徐佩倩是否符合新政策的购房条件以及能否按原约定履行无法确定，且徐佩倩此前已表示其不同意继续履行该意向协议书，魏晓东、王艳美在短信中亦表示同意解除协议返还定金，故案涉意向协议书应予以解除，魏晓东、王艳美的反诉请求不予支持。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故徐佩倩要求魏晓东、王艳美返还购房定金50000元的请求，理由充分，本院予以支持。但其要求魏晓东、王艳美支付违约金的意见，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告徐佩倩和被告魏晓东、王艳美及第三人杭州富茗房地产代理有限公司于2016年9月20日签订的《房屋转让意向协议书》自本判决生效之日起解除；
二、被告魏晓东、王艳美于本判决生效后十日内返还原告徐佩倩购房定金50000元；
三、驳回原告徐佩倩的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告魏晓东、王艳美的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告徐佩倩负担575元；由被告魏晓东、王艳美负担575元，于本判决生效后七日内交纳本院。本案反诉部分案件受理费40元，由反诉原告魏晓东、王艳美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 钟其炳
二〇一七年二月三日
书记员 王 钦