广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初199号
原告：肇庆市万顺投资咨询有限公司，住所地肇庆市端州区鸿苑东街25栋首层之一、二层B201室,组织机构代码05851976-1。
法定代表人：陈奕娜，执行董事。
委托代理人：王汉明，该公司员工。
委托代理人：王璐，该公司员工。
被告：周凤，女，1947年6月4日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，
委托代理人：李祎，广东西江律师事务所律师。
委托代理人：李宇亨，广东西江律师事务所律师。
被告：高要市五金交电化工公司，住所地肇庆市XX路52号。
法定代表人：梁建枝。
原告肇庆市万顺投资咨询有限公司（下简称万顺公司）诉被告周凤、高要市五金交电化工公司（下简称五金交电公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告万顺公司的委托代理人王汉明、王璐，被告周凤的委托代理人李祎到庭参加诉讼；被告五金交电公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告万顺公司诉称：一、原告是肇庆市XX路52号旧楼一、二层，肇庆市XX路52号旧楼三层，肇庆市XX路52号新楼第四层“房屋买卖合同”的利益关系人。2002年7月23日，广东省高要市人民法院作出（2002）要民初字第103号民事判决书，判决：“1、被告五金交电公司欠原告中国银行高要支行借款本金3000000元及利息4255609.21元（该利息计至2002年4月20日，以后按银行规定的借款利率另计），应于本判决生效这日起三日内还清。……”2002年8月12日中国银行高要支行向高要市人民法院申请强制执行，案号是（2002）要法执字第404号，2004年中国银行高要支行将该案债权转让中国信达资产管理公司广州办事处；2013年3月15日，广东省高要市人民法院作出（2002）要法执字第404—11号“民事裁定书”，裁定如下：“变更万顺公司为本案申请执行人，原申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（中国银行高要支行、中国信达资产管理公司广州办事处）在本院（2002）要法民初字第103号民事判决书中的权利义务由万顺公司继受。”2013年5月16日高要市人民法院作出（2002）要法执字第404—12号执行裁定书，查封了被执行人五金交电公司位于肇庆市××州区××—××号的土地使用权【证号：肇国用（2008）第000XX号，使用权面积：368.44平方米】，并以（2002）要法执字第404号恢字第1—1号执行裁定书予以续行查封。
该案在执行过程中，周凤提出异议，称其已经于2007年9月11日通过公开拍卖会上拍得了五金交电公司位于肇庆市XX路52号旧楼一、二、三层及新楼第四层部分房地产，上述房地产中旧楼一、二、三层的房产已经过户，该旧楼一、二、三层房产建基面积占用的土地使用权187.06平方米仍挂在五金交电公司。故请求法院对该土地使用权中止执行并解除查封。2016年1月8日，肇庆市高要区人民法院根据案外人周凤请求，作出（2015）肇要法执异字第14号执行裁定书,裁定：“中止对被执行人五金交电公司位于肇庆市××州区××—××号的土地使用权【证号：肇国用（2008）第000XX号，使用权面积：368.44平方米】中187.06平方米土地使用权（即原XX路52号后1幢首层、地下室，二至三层及四至五层梯间的房地产所占用的建基面积）的执行。”
二、原告不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法执异字第14号执行裁定书，理由：
1、五金交电公司的“委托拍卖合同”、肇庆市古今拍卖有限公司的“拍卖成交确认书”均没有土地使用权及面积的委托拍卖和拍卖成交。周凤与五金交电公司签订的“房地产买卖合同”中，将相关的土地使用权列入买卖范围，明显与五金交电公司委托拍卖和拍卖成交的事实和结果不符，明显是将国有资产权益输送他人，应属违法，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条第4项：“转让方与受让方串通，低价转让国有产权，造成国有资产流失的；”的规定，周凤与五金交电公司签订的“房地产买卖合同”无效。
2、根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条第2项：“转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的”的规定，五金交电公司将位于肇庆市XX路52号旧楼一、二层，肇庆市XX路52号旧楼三层，肇庆市XX路52号新楼第四层部分房地产委托拍卖、转让买卖，未经国有资产管理部门审查批准，应属无效。
3、根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条第3项：“转让方、转让标的企业故意隐匿应当纳入评估范围的资产，或者向中介机构提供虚假会计资料，导致审计、评估结果失真，以及未经审计、评估，造成国有资产流失的”的规定，五金交电公司将位于肇庆市XX路52号旧楼一、二层，肇庆市XX路52号旧楼三层，肇庆市XX路52号新楼第四层部分房地产委托拍卖、转让买卖，未经审计评估，应属无效。
4、五金交电公司将上述财产委托拍卖、转让买卖的期间，该公司是（2002）要法执字第404号执行案的债务人和被执行人。根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条第6项：“转让方未按规定落实转让标的企业的债权债务，非法转移债权或者逃避债务清偿责任的；以企业国有产权作为担保的，转让该国有产权时，未经担保权人同意的”的规定，五金交电公司将上述财产委托拍卖、转让，未经得人民法院和债权人的同意，其拍卖转让及房地产买卖合同应属无效。
5、周凤与五金交电公司签订“房地产买卖合同”发生于2007年9月27日，而原告申请法院查封的【肇国用（2008）第000XX号】土地使用权，肇庆市国土资源局2008年1月30登记为“广东省五金交电公司”的土地，与周凤2007年9月27日的“房地产买卖合同”无关。【肇国用（2008）第000XX号】土地使用权的使用权类型为“划拨”,根据法律规定国有划拨土地未经“出让”，任何单位和个人均不能买卖转让。所以，原告作为申请执行人，申请人民法院查封的【肇国用（2008）第000XX号】土地使用权符合法律规定。
综上所述，根据《合同法》第五十二条的规定，请人民法院依法确认两被告签订的“房地产买卖合同”无效，判决原告继续执行位于肇庆市××州区××—××号的土地使用权。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认两被告签订的肇庆市XX路52号旧楼一、二层，肇庆市XX路52号旧楼三层，肇庆市XX路52号新楼第四层“房屋买卖合同”无效；2、请求判决原告继续执行位于肇庆市××州区××—××号的土地使用权【证号：肇国用（2008）第000XX号，使用权面积：368.44平方米】；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告周凤答辩称：一、答辩人与五金交电公司签订的“房屋买卖合同”合法有效。1、答辩人是通过有资质的肇庆市古今拍卖有限公司通过正规的拍卖程序，对原权属人五金交电公司所委托拍卖的标的物进行举牌竞价，并最终以860000元的价格成交。《中华人民共和国拍卖法》第6条规定：“拍卖标的应当是委托所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，本案所涉拍卖物为肇庆市XX路52号旧楼一、二、三层及新楼第四层部分房地产，五金交电公司为该拍卖物的原所有者，理所当然的对拍卖物有处分的权利，符合上述拍卖法的相关规定。且拍卖中所涉标的物的价款和实际状况已明晰，在拍卖成交后周凤已经按照拍卖成交确认书所载明的事项与原权属人签订了“房屋买卖合同”，该买卖合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的规定，为买卖双方当事人真实意思表示的、合法有效的合同。被答辩人所提交的证据并不能证明答辩人周凤与五金交电公司在拍卖前就有恶意串通、损害国家或第三人利益的情况存在，其以恶意串通为由主张“房屋买卖合同”无效没有事实依据。2、被答辩人以《企业国有产权转让管理暂行办法》的有关规定主张本案的“房屋买卖合同”无效的主体不适格。《企业国有产权转让管理暂行办法》为国务院下属部门国有资产监督管理委员会、财政部联合颁布的部门规章，其效力位阶在《中华人民共和国拍卖法》之下，五金交电公司为拍卖物的合法所有权人，其委托拍卖机构对标的物进行拍卖符合拍卖法的相关规定，为依法有效的民事行为。同时，被答辩人所引用的《企业国有产权转让管理暂行办法》第32条明确规定：“在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效”，有权提起转让行为无效的适格主体为国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构，上述机构以外的其他人并没有依照上述部门规章对转让行为提起转让行为无效的诉讼，被答辩人仅仅对于行为作出列明但不列明适格的主体的相关规定，明显是断章取义，适用法律错误。并且答辩人为善意第三人，对于通过正常拍卖程序所进行的拍卖活动，有充分的理由认为其举牌拍卖的标的物为原权属人有处分权，在不存在合同法第52条规定的几种合同无效的情况下，不能以部门规章对抗一般法律，特别是对于合同无效有特别规定的合同法，被答辩人主张“房屋买卖合同”无效主体不适格，且适用法律错误。
二、答辩人与五金交电公司签订的“房屋买卖合同”已实际履行，周凤在办理了合同约定的房屋权属证明的情况下，对于一般债权人具有对抗性和排他性。1、周凤在取得“拍卖成交确认书”、缴交了成交价款并与五金交电公司签订“房屋买卖合同”后，已于2007年11月6日由肇庆市房地产交易中心代收了“房屋买卖合同”中相应房产的相应税款，并分别于2007年11月16日、11月22日取得了本案所涉肇庆市XX路52号旧楼一、二层及三层房产的《房地产权证》，即周凤已经为上述房产的新的权属人。根据《中华人民共和国物权法》第147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物、及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，从上述法律规定可以看出，对于房屋和土地的处分原则为“房随地走、地随房走”，周凤依法取得了上述肇庆市XX路52号旧楼一、二、三层房屋的所有权后，该房屋占用范围内的187.06平方米土地使用权也依法由周凤取得，并对外产生对抗、排他的法律效力，被答辩人对周凤房屋所占用的187.06平方米土地主张权利没有事实和法律依据。2、本案的原告于2013年3月15日才经过法院作出的（2002）要法执字第404—11号执行裁定书取得对五金交电公司的债权，且该债权并没有担保优先权，从时间节点上，周凤取得物权在先，原告取得债权在后，周凤不需要征得原告的同意才可行使权利，也不存在与任何人恶意串通侵害原告的权利，原告认为周凤未经得债权人同意情况下签订“房屋买卖合同”完全没有事实和法律依据。
综上，肇庆市高要区人民法院作出的(2015)肇要法执异字第14号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。原告起诉认为周凤与五金交电公司恶意串通，从而主张本案所涉“房屋买卖合同”无效并没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维持贵院作出的(2015)肇要法执异字第14号执行裁定书，维护当事人的合法权利。
经审理查明：2002年7月23日，广东省高要市人民法院作出了（2002）要民初字第103号民事判决，判决五金交电公司于判决书生效之日起三日内还清欠中国银行高要支行借款本金3000000元及利息4255609.21元（该利息计至2002年4月20日，以后按银行规定的借款利率另计）。该判决生效后，五金交电公司没有履行义务，中国银行高要支行向本院提出了执行申请【执行案号为(2002)要法执字第404号】。2013年3月15日，根据万顺公司的申请，本院作出（2002）要法执字第404—11号民事裁定书，裁定变更(2002)要法执字第404号执行案中的申请执行人为万顺公司，原申请执行人在本院（2002）要民初字第103号民事判决书中的权利义务由万顺公司继受。
2007年8月11日，五金交电公司与肇庆市古今拍卖有限公司签订“委托拍卖合同”，由五金交电公司委托肇庆市古今拍卖有限公司拍卖肇庆市XX路52号旧楼一、二层，肇庆市XX路52号旧楼三层，肇庆市XX路52号新楼第四层房产。肇庆市古今拍卖有限公司于2007年9月11日举行拍卖会，公开拍卖含上述房产的物业，在该次拍卖会上，周凤以860000元竞买了肇庆市XX路52号旧楼一、二层，肇庆市XX路52号旧楼三层，肇庆市XX路52号新楼第四层房产。2007年9月27日，五金交电公司与周凤签订“房地产买卖合同”二份，该二份合同约定五金交电公司将肇庆市XX路52号旧楼一、二、三层转让给周凤。签订该房地产买卖合同后，周凤取得了肇庆市XX路52号旧楼一、二层（房地产权证证号：粤房地证字第C5697798号）、肇庆市XX路52号旧楼三层（房地产权证证号：粤房地证字第C5697567号）的“房地产权证”。
2013年5月16日，本院作出（2002）要法执字第404—12号执行裁定书，裁定查封被执行人五金交电公司位于肇庆市××州区××—××号的土地使用权【土地使用证号：肇国用（2008）第000XX号，使用权面积368.44㎡】。并于2015年4月20日以（2002）要法执字第404号恢字第1—1号执行裁定书裁定对该土地使用权续行查封。该案在执行过程中，周凤于2015年12月27日对上述执行标的提出书面异议。经审查，本院于2016年1月8日作出（2015）肇要法执异字第14号执行裁定书，裁定：“中止对被执行人五金交电公司位于肇庆市××州区××—××号的土地使用权【土地使用证号：肇国用（2008）第000XX号，使用权面积368.44㎡】中187.06平方米土地使用权（即原XX路52号旧楼一、二、三层及新楼四层部分房地产所占用的建基面积）的执行。”万顺公司不服该裁定，于2016年1月27日向本院提出执行异议之诉。
另查明：五金交电公司的企业经济性质为全民所有制。
本院认为：一、万顺公司请求确认五金交电公司与周凤签订的“房屋买卖合同”无效的理由是五金交电公司没有进行评估、审计和未经国有资产管理部门的审批擅自处理国有资产，违反《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条的相关规定，因而合同无效。为此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，只有违反了效力性强制性的法律、行政法规，才导致合同无效，而《企业国有产权转让管理暂行办法》属于管理性规定，因此，即使五金交电公司在拍卖处置房屋时违反了上述管理暂行办法的相关规定，其与周凤签订的“房屋买卖合同”亦不是当然无效。五金交电公司有否为委托拍卖的房屋进行评估、审计和有无报请国有资产管理部门审批，是否因此而损害了国家利益，应由国有资产管理部门界定。“房屋买卖合同”是否损害国家利益和违反法律、行政法规的强制性规定，应由相关的国有资产管理部门认定和主张。《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条：“在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效。”的规定，明确依法向人民法院提起诉讼，请求确认转让行为无效的主体为“国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构”，万顺公司并非该规定提请转让行为无效的主体，故其依据该规定请求确认“房屋买卖合同”无效，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，万顺公司不是“房屋买卖合同”的相关当事人，只能依据上述第（二）项的规定认为损害其利益为由向法院请求确认该合同无效，但该项规定的前提是合同当事人存在“恶意串通”，周凤在肇庆市古今拍卖有限公司举行的公开拍卖会上竞买涉案房屋后与五金交电公司签订“房屋买卖合同”，万顺公司没有证据证明周凤在竞买该房屋及与五金交电公司签订“房屋买卖合同”时存在恶意串通的情形，故对万顺公司请求确认“房屋买卖合同”无效的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
二、关于五金交电公司委托拍卖的房屋是否包括相关的土地使用权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，五金交电公司委托肇庆市古今拍卖有限公司拍卖房屋，其范围应包括该房屋所附着的土地使用权。周凤在竞买取得房屋所有权后，与五金交电公司签订“房屋买卖合同”，取得了肇庆市XX路52号旧楼一、二、三层的“房地产权证”，房地产权证上所记载建基面积即房屋占用范围的187.06平方米土地使用权，应由周凤占有、使用。万顺公司请求本院执行该土地使用权没有法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告肇庆市万顺投资咨询有限公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告肇庆市万顺投资咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 吴 勇
人民陪审员 伍小燕
人民陪审员 仇雪琼
二〇一六年五月三日
书 记 员 黄柳青