陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终742号
上诉人（原审原告、申请执行人）：李明蛟，男，1976年6月12日出生，汉族，无业，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：王丹，陕西弘业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐立，陕西华诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：祁战涛，男，1974年2月15日出生，汉族，西安工会医院医生，住周至县。
被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西金丝路置业有限公司周至分公司，住所地周至县工业路摩托城6排1号。
法定代表人：孙毓鸿，该公司董事长
委托诉讼代理人：项万胜，男，1971年11月9日出生，汉族，陕西金丝路置业有限公司周至分公司总经理，住西安市雁塔区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：孙毓鸿，女，1968年12月29日出生，汉族，陕西金丝路置业有限公司周至分公司董事长，住西安市。
上诉人李明蛟因与被上诉人祁战涛、陕西金丝路置业有限公司周至分公司（以下简称金丝路周至分公司）、孙毓鸿申请执行人执行异议之诉一案，不服陕西省周至县人民法院（2017）陕0124民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李明蛟上诉请求：撤销原审判决，改判支持李明蛟的诉讼请求；本案一审及二审诉讼费全部由祁战涛、金丝路周至分公司、孙毓鸿承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。祁战涛与金丝路周至分公司之间不具有真实合法的房屋买卖合同关系。一审程序中，祁战涛辩称，其于2012年9月购买的本案所涉房屋，当时支付了全部购房款314006元。但该事实没有充分的证据支持。签订房屋买卖合同并进行网签备案是购房常识，祁战涛在未进行购房合同网签备案的情况下就支付全部购房款不符合常理。除了金丝路公司出具的收据之外，祁战涛没有提供其他任何能够证明其支付全部购房款的证据。因李明蛟的22套商品房买卖合同全部都有金丝路公司所出具的收款收据，可见，金丝路公司收款收据的开具是极其随意的，该收款收据并不能证明已经支付购房款的事实。同样，祁战涛所提供的收款收据也不能证明其已经支付全部购房款。而且，祁战涛自签订合同至今长达五年的时间里未办理购房合同网签备案，更未办理房屋过户登记，难以证明其购买房屋的真实性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如上所述，没有充分证据证明祁战涛已经实际支付购房款，故不符合上述司法解释的规定，其不应受到该司法解释对买受人的保护，祁战涛与金丝路周至分公司之间所签订的《商品房买卖合同》也不具有对抗执行的法律效力。祁战涛并未实际占有使用本案所涉及的房屋。物业费收据不能充分证明祁战涛对房屋的实际占有使用，对涉案房屋进行物业管理的物业公司与金丝路公司具有合作关系，双方具有法律意义上的利害关系。故物业公司所出具的物业费票据不能单独作为定案的依据，仅凭物业费的收据无法证明其对涉案房屋的实际占有使用的事实。综上，一审判决驳回李明蛟的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
祁战涛辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确、证据确凿，依法应当维持原判。李明蛟没有任何证据证明房屋买卖合同系虚假，祁战涛在2012年9月所购买的金丝路公司的房屋是合法有效的，祁战涛当时已经支付了全部的购房款项，该款项是现金支付，故此只有金丝路公司的购房收据，而祁战涛作为一个普通市民，和金丝路公司没有任何利害关系，没有必要也没有可能去帮助金丝路公司做假证。如果李明蛟认为该买卖合同不能成立，就民事诉讼谁主张谁举证原则，其应当就其主张的提出相应的证据。但是截止到一审期间，李明蛟没有拿出任何相反的证据能够证明该房屋买卖是虚假购房。按照一审法院查明的事实，祁战涛在购房以后对房屋进行了装修，并交纳了房屋的相应的水电费、垃圾费等，这也证明祁战涛对房屋是实际占有的，而李明蛟认为祁战涛对房屋并非实际占有，如果祁战涛不是实际占有人，李明蛟完全有可能拿出证据证明，但是在一审期间，李明蛟始终没有拿出证据证明祁战涛未实际占有的事实。关于物业公司和金丝路公司之间是否有利益关系，祁战涛作为一个普通业主，不知道也没有必要知道，但是如果以李明蛟怀疑物业公司有什么利害关系就否认祁战涛所交付的各项费用真实性和房屋占有事实，这显然损害了祁战涛作为普通公民的合法权益。李明蛟可以就金丝路公司的其他财产继续执行，但是不能损害祁战涛作为善意第三人的合法权益。金丝路公司作为房地产开发商，面向社会公开售卖其开发的楼盘，而祁战涛也是看到了相关广告才购买的其楼盘，对于祁战涛购买的房产一直未办理产权手续的问题，祁战涛也一直要求金丝路公司进行解决，如果有可能的话，祁战涛也会采取法律手段要求金丝路公司办理产权手续，但是这并不代表祁战涛放弃了相关权利，而且基于祁战涛对该公司的信任和对房屋的实际占用，祁战涛从来没有怀疑过该房屋不属于祁战涛本人，如果因为该房产未办理产权手续就否认祁战涛的合法占用，这显然违背了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第17条的规定。另外，金丝路公司开发的楼盘没有办理手续或产权证并非个别房屋，李明蛟所说的自己购买的22套商品房是否和祁战涛购买的房产系同一小区，是否已经办理的产权手续，如果都没有办理，那就不能说明祁战涛与开发商之间买卖关系是虚假的。李明蛟明知道该情况客观存在，却强行要将祁战涛的房产进行查封拍卖，显然李明蛟的诉求不能成立。作为房屋的善意购买人，祁战涛从来不知道金丝路公司与李明蛟之间的债权债务纠纷，如果法院依法认定祁战涛对房屋的合法占用，李明蛟可以就金丝路公司的其他财产继续申请执行，其债权债务仍然可以得到维护，但是如果法院支持李明蛟的主张，那么祁战涛前期支付的房款、装修款、水电费用都将付之东流，显然这样的判决不仅严重损害了善意第三人的合法权益，也违背了法律的相关规定。请求人民法院依法驳回李明蛟的诉讼请求。
金丝路周至分公司、孙毓鸿辩称，不同意李明蛟的诉讼请求，原审法院认定事实上清楚，祁战涛提交了房款，金丝路周至分公司按期交付房屋，关于没有办理房产证的原因是因为金丝路周至分公司欠缴房管所收取的费用，所以9号楼的业主都没有办理备案和房产证的相关手续。请求法院驳回李明蛟的上诉请求。
李明蛟向一审法院起诉请求：撤销周至县人民法院（2017）陕0124执异15号执行裁定,准许对涉案房屋的执行；本案诉讼费由祁战涛、金丝路周至分公司、孙毓鸿负担。
原审法院经审理查明，原告李明蛟与被告陕西金丝路置业有限公司周至分公司、孙毓鸿民间借贷一案，陕西省周至县人民法院2016年9月20日做出了（2016）陕0124民初934号民事判决，被告不服提起上诉，西安市中级人民法院2016年11月29日做出了（2016）陕01民终9310号民事判决，驳回上诉，维持原判。终审后李明蛟申请执行，执行过程中，陕西省周至县人民法院依法做出了执行裁定，查封了加州阳光小区9号楼20502号涉案房屋。查封后祁战涛提出执行异议，陕西省周至县人民法院经审查后依法做出了（2017）陕0124执异15号执行裁定，解除了对涉案房屋的查封。2017年8月31日，李明蛟遂在15天内以祁战涛、金丝路周至分公司、孙毓鸿为被告，向陕西省周至县人民法院提起申请人执行异议之诉一案。庭审查明，祁战涛与金丝路周至分公司于2012年9月24日签订了涉案房屋买卖合同。合同签订后，祁战涛向陕西金丝路置业有限公司周至分公司支付了购全款314006元。2014年8月25日金丝路周至分公司向祁战涛交房；交房后，祁战涛对涉案房屋进行了装修，并于2016年6月左右入住至今。金丝路周至分公司和孙毓鸿承认祁战涛购房合同、交款、装修入住事实。
原审法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。祁战涛与金丝路周至分公司签订了涉案房屋买买合同，并向金丝路周至分公司交清了全部购房款，有证据为证，属于善意取得；其未办理房屋过户登记手续，金丝路周至分公司和孙毓鸿承认自身存在过错，祁战涛无过错，予以采信。对李明蛟起诉的涉案房屋依法做出的（2017）陕0124执异15号执行裁定，解除查封，于法有据，符合法律规定。李明蛟状诉于法无据，不予支持。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第十七条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。一审案件受理费7750元，原告李明蛟已预缴，由原告李明蛟负担。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，本案审理的焦点为祁战涛就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院审理查明祁战涛在人民法院查封之前已经与金丝路周至分公司就涉案房屋签订书面商品房买卖合同，祁战涛已按照合同约定支付房屋价款，查封之前祁战涛已经占有该不动产，该房屋未办理过户登记至祁战涛名下非因买受人祁战涛自身原因，故祁战涛就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院根据本案审查情况判决驳回李明蛟撤销周至县人民法院（2017）陕0124执异15号执行裁定,准许对涉案房屋的执行之诉请，并无不当。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7750元，李明蛟已预交，由李明蛟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 杨雪薇