广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1607号原告（反诉被告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区。负责人：陈戎。委托代理人：陈慧婵、曾晓亮，均系该司职员。被告（反诉原告）：黄瑶卿，住广东省普宁市。委托代理人：徐徽，系广东合邦律师事务所律师。反诉被告：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：陈戎。委托代理人：陈慧婵、曾晓亮，均系该司的广州分公司的职员。原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）诉被告黄瑶卿居间合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，被告黄瑶卿在法定期间内提出反诉并申请追加满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）作为共同反诉被告，本院受理了上述反诉，并于2015年12月25日追加满堂红公司作为共同反诉被告参加本案诉讼。后本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）满堂红广州分公司和反诉被告满堂红公司的共同委托代理人陈慧婵、曾晓亮，被告（反诉原告）黄瑶卿的委托代理人徐徽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）满堂红广州分公司诉称：原告是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2014年2月23日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，载明：被告委托原告向卖方购买广州市天河区先烈东路159号11栋101房，原告为双方提供居间服务；促成买卖双方签署《广州市存量房买卖合同》的，被告应向原告支付代理费22800元；否则，须从签订合同之日起每日按代理费总金额的5‰的标准支付违约金直至全部支付完毕之日止。同日，原告成功促成被告与卖方签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》。合同签订后，被告已支付部分代理费5000元，但至今尚未支付余下代理费17800元。原告认为，原告和买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》及被告出具的《买卖代理费支付承诺书》合法有效，原告作为居间人已履行促成交易的义务，被告无故不履行合约，其行为已构成违约，给原告造成严重损失，依法应承担违约责任。为此，特起诉请求法院判令：1、被告向原告支付代理费17800元及违约金（以代理费17800元为本金，按每日5‰的标准，从2014年2月24日起计至清偿之日止，并以本金17800元为限）；2、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）黄瑶卿辩称：一、原、被告之间并非居间合同关系，业主赵冀从未将广州市天河区先烈东路159号11栋101房委托原告放盘出售，原告更没有报告订立合同的机会以及提供订立合同的媒介服务，所以，被告不应当支付代理费。被告与广州市天河区先烈东路159号11栋101房的业主赵冀是通过涉案房屋所在地的保安人员介绍认识并达成购房协议的。二、原、被告约定办理涉案房屋的交易递件手续，但是由于原告没有提前告知被告需要提供无房证明、无婚姻证明，且未核查涉案房屋是否登记在赵某名下，导致被告无法在约定的时间办理交易递件手续，并且多去被告的户籍所在地办理相关手续2次，原告对此存在过错，给被告造成损失。三、原告故意将实际为2280000元的房价向税务机关虚报为1200000元，损害了国家利益，故原、被告之间的合同无效，被告无须向原告支付代理费。四、退一步讲，即使被告应当支付违约金，因约定的违约金标准过高，且被告未给原告造成损失，所以，被告不应当支付。被告（反诉原告）黄瑶卿反诉称：原、被告约定办理广州市天河区先烈东路159号11栋101房的交易递件手续，并约定原告需一次性告知被告办理交易递件手续需要哪些材料，但原告没有提前告知被告需要提供无房证明、无婚姻证明及提前核查涉案房屋的权属人是否登记为赵某，导致被告无法在约定日期办理交易递件手续，并多去户籍所在地办理相关手续2次，给被告造成损失，原告对此存在过错。为此，特提出反诉，请求法院判令：1、原告返还被告已付代办费5000元；2、原告向被告赔偿差旅费损失5000元和误工费损失25000元；3、原告承担本案诉讼费；4、反诉被告满堂红公司对原告的上述债务承担连带清偿责任。原告（反诉被告）满堂红广州分公司和反诉被告满堂红公司就反诉共同辩称：不同意被告的反诉请求，理由如下：一、原告已经促成被告与卖方签订买卖合同，被告也向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，确认原告向某提供居间服务，并承诺支付代理费22800元，故被告要求原告返还5000元没有事实和法律依据。二、《买卖代理费支付承诺书》的第2页已经明确告知被告须提供婚姻状况的相关材料。三、被告称因原告的过错而产生损失，但没有证据证实，也没有证据证明原告在提供居间服务过程中存在过错。四、本案是关于原、被告之间的居间合同纠纷，故反诉被告满堂红公司不同意承担连带责任。经审理查明：案外人赵冀原是广州市天河区先烈东路159号11栋101房（以下简称案涉房屋）的权属人，房地产管理部门已于2014年1月3日核发相应的权属证书（记载：房地产权属人为赵某，规划用途为住宅，建筑面积为114.2平方米等）。黄瑶卿向满堂红广州分公司出具《买卖代理费支付承诺书》（以下简称《承诺书》），其内容为：本人独家委托贵司代理承购案涉房屋；贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价；鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共为22800元；否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的5‰的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付等。上述《承诺书》尾部的“承诺人签署”栏显示“黄瑶卿”和一个指模，“经纪方”签章处显示经纪人“张某”的签名和一个指模并加盖满堂红广州分公司的业务专用章。双方当事人虽均未填写日期，但在本案庭审中均确认上述《承诺书》的签署时间为2014年2月23日。上述《承诺书》的背面为《温馨提示》，其内容包括：关于存量房交易过程可能会出现的风险，满堂红公司简要提示如下：1、交易过程中，……根据现行法律法规及政策，买卖双方因办理存量房而需提供的资料有（包括但不限于）：身份证、户口簿、房产权属证明和购房发票（卖方）、纳税证明或社保缴纳证明（买方）、婚姻状况证明（买方）、收入证明（买方）等；……3、买卖交易流程：包括网上签约、按揭申请、交易递件、完税过户、办理抵押（如需按揭贷款）等步骤；……5、服务内容及收费标准：满堂红公司向你提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，达成交易，您需在签署合同当天支付咨询及代理费，具体数额及标准以您签署的承诺书或合同为准；……本人确认满堂红公司已向本人清楚解释上述事项，本人完全理解交易流程及相关风险。上述《温馨提示》尾部显示“黄瑶卿”的签名和一个指模，但没有显示签署日期，黄瑶卿在本案庭审中确认上述《温馨提示》的签署日期为2014年2月23日。2014年2月23日，赵冀与黄瑶卿签订《广州市存量房买卖合同》（含附件），约定：赵某将案涉房屋按整套出售给黄瑶卿，总金额2280000元；双方同意委托满堂红公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后5天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续等条款。此后，黄瑶卿向满堂红广州分公司支付5000元（满堂红广州分公司认为该款项的性质为部分买卖代理费；黄瑶卿则以其与赵某是自行达成案涉房屋的买卖合意后，只是请满堂红广州分公司代为办理合同网签、交易递件等手续，满堂红广州分公司没有为其与赵某就买卖案涉房屋报告订立合同的机会以及提供订立合同的媒介服务为由，认为该款项的性质是代办费）。在本案审理中，黄瑶卿提供了以下证据：1、显示由赵某于2014年2月23日出具的收到黄瑶卿支付的承购案涉房屋的定金200000元的《收据》；2、招商银行股份有限公司广州天河支行于2015年11月13日打印的案外人黄某的《户口历史交易明细表》，该表显示黄瑶卿于2014年4月21日向黄某的银行账户分别转入1920000元和124000元，黄某的银行账户于2014年4月23日向赵某的银行账户转入1950000元；3、广州市天河区地方税务局于2014年5月5日代开的《广东省地方税收通用发票（电子）》，显示：付款方名称为黄瑶卿，收款方名称为赵某，销售的不动产楼牌号为案涉房屋所在地址，金额为1200000元，款项性质为售房款等。黄瑶卿提供上述证据用于证明其向赵某支付的案涉房屋的购房款金额及满堂红广州分公司在向税务主管部门申报纳税时故意将案涉房屋的房价由2280000元虚报为1200000元。满堂红广州分公司对上述证据1的真实性、合法性和关联性无异议；对于证据2，其表示真实性、合法性由法院依法认定，并称《广州市存量房买卖合同》约定黄瑶卿应当于交易递件当天向卖方支付剩余购房款，黄瑶卿于2014年4月23日向赵某支付剩余购房款的事实可证明买卖双方于2014年4月23日向房地产管理部门办理了案涉房屋的交易递件手续；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为买卖双方向税务主管部门申报房价是买卖双方对于自身权益的处分，其作为中介方无权干涉。2014年5月7日，案涉房屋的产权过户至黄瑶卿名下。黄瑶卿对关于其与案涉房屋的业主赵某是通过案涉房屋所在地的保安人员介绍认识并达成购房协议的抗辩及其主张的差旅费损失5000元和误工费损失25000元，均未能举证证明。本院认为：本案主要审查满堂红广州分公司与黄瑶卿之间的合同关系。从黄瑶卿于2014年2月23日向满堂红广州分公司出具的《承诺书》的内容看，黄瑶卿独家委托满堂红广州分公司代理承购案涉房屋，并承诺在满堂红广州分公司促成其与卖方签订《广州市存量房买卖合同》当天向满堂红广州分公司支付买卖代理费22800元，且满堂红广州分公司也在上述《承诺书》中签章确认，黄瑶卿虽抗辩称其与赵某是通过案涉房屋所在地的保安人员介绍认识并达成购房协议的，但未能举证证明，本院对黄瑶卿的上述抗辩不予采纳。结合黄瑶卿已于2014年2月23日与案涉房屋的权属人赵冀签订《广州市存量房买卖合同》且该合同中也已约定买卖双方委托满堂红广州分公司办理网签手续的事实，本院认定满堂红广州分公司与黄瑶卿之间就案涉房屋成立居间合同关系。上述《承诺书》是合法有效的，黄瑶卿依约应于《广州市存量房买卖合同》签订当天向满堂红广州分公司支付买卖代理费22800元，但黄瑶卿至今仅支付其中的5000元，构成违约，满堂红广州分公司主张黄瑶卿向某支付买卖代理费余款17800元及迟延付款违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。满堂红广州分公司主张按双方约定的每日5‰的标准计付迟延支付买卖代理费的违约金，黄瑶卿则抗辩称该计付标准过高，本院酌情将上述违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。黄瑶卿应以拖欠的买卖代理费17800元为本金，按照上述标准，向满堂红广州分公司支付从迟延付款的2014年2月24日至实际付清之日止的违约金；上述违约金总额以不超过本金17800元为限。至于黄瑶卿以满堂红广州分公司在向税务主管部门申报纳税时故意将案涉房屋的房价由2280000元虚报为1200000元导致国家利益受损为由，抗辩称其与满堂红广州分公司之间的居间合同关系无效的问题，依据不足，本院不予采纳。如黄瑶卿认为满堂红广州分公司存在上述行为，可依法向相关主管部门反映相关事实。黄瑶卿主张满堂红广州分公司返还已付的买卖代理费5000元，没有依据，本院不予支持。关于黄瑶卿抗辩称由于满堂红广州分公司没有提前告知其需要提供无房证明、无婚姻证明及未核查案涉房屋的权属人是否登记为赵某造成其损失，并据此主张满堂红广州分公司赔偿其差旅费损失5000元和误工费损失25000元的问题，从本案查明的事实看，黄瑶卿于2014年2月23日签署的《温馨提示》中已告知其应提供买方的婚姻状况证明；黄瑶卿于2014年2月23日与赵冀签订《广州市存量房买卖合同》，但案涉房屋的权属人在2014年1月3日已登记为赵某；至于买方需提供无房证明的问题，黄瑶卿并未举证证明其因此遭受的损失。综上，黄瑶卿主张上述损失，依据不足，本院亦不予支持。鉴于某院对黄瑶卿的上述反诉请求均不予支持，因此，亦不存在作为总公司的满堂红公司须对作为其分支机构的满堂红广州分公司的相关债务承担补充清偿责任的问题。为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、黄瑶卿于本判决发生法律效力之日起10日内，向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付买卖代理费余款17800元。二、黄瑶卿于本判决发生法律效力之日起10日内，向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付迟延支付上述款项的违约金（以17800元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年2月24日计至实际付清之日止；上述违约金总额以不超过本金17800元为限）。三、驳回满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的其他诉讼请求。四、驳回黄瑶卿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费690元，由黄瑶卿负担；反诉受理费减半收取340元，由黄瑶卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  陈美良人民陪审员  唐华荣二〇一六年二月二十九日书 记 员  李佳琦梁怡筠