江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初354号原告：何旭林，男，1974年10月5日出生，，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：许炎，江苏福庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊超，江苏福庆律师事务所实习律师。被告：陈福根，男，1961年10月17日出生，，汉族，住无锡市梁溪区。原告何旭林与被告陈福根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告何旭林的委托诉讼代理人许炎、曹磊超，被告陈福根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何旭林向本院提出诉讼请求：1.解除何旭林与陈福根之间的房屋租赁合同、收回出租的房屋并由陈福根将房屋恢复到出租时的状态；2.陈福根赔偿因合同解除造成的相关损失16528.05元；3.陈福根支付房屋占有使用费（计算至起诉之日为6037元，实际应计算至陈福根搬迁之日）；4.支付使用房屋期间的水电等相关费用（计算至陈福根搬迁之日）；5.本案诉讼费由陈福根承担。诉讼过程中，何旭林变更第2项诉讼请求为要求陈福根支付违约金10017元、滞纳金（自2016年11月25日起至起诉之日止为16528.05元，实际应计算至陈福根搬迁之日），同时撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2015年2月4日，何旭林与陈福根签订关于梁中路618-12号店面的《房屋租赁合同》，由陈福根作为餐饮之用。根据合同约定，陈福根应于2016年11月24日交纳第三年的房屋租金50085元，但经何旭林多次催缴和协商，陈福根均以各种理由推脱，其行为已经构成实质违约。陈福根辩称，1、周围店面的房租金都是按照第二租赁年度47250元收取，并没有按照第3年租赁年度收取，何旭林对别人不涨价，只对陈福根涨价是不合理的，当时签合同的时候，口头约定生意好才会涨、生意不好不会涨的；2、如果陈福根按照合同缴纳租金的话，何旭林应当向陈福根出具发票，从租房开始何旭林就没有给过发票；3、即使何旭林要收回房屋，也要赔偿陈福根的投资款起码15万元；4、陈福根未及时交纳租金是因何旭林的原因导致的，违约金不应由陈福根承担。本院经审理认定事实如下：无锡市扬名花园五期配套用房5号房5066㎡、梁中路口店面房7间475㎡已通过建设工程规划许可，由无锡市梁溪区扬名街道委托下属无锡市南长区扬名街道梁中社区居民委员会使用、经营、管理。2013年8月17日，无锡市南长区扬名街道梁中社区居民委员会与钟建方签订《房屋租赁合同》，约定：由钟建方向无锡市南长区扬名街道梁中社区居民委员会租赁坐落于梁中路路口1-2层共7间门面房，建筑面积475平方米；房屋用途为营业用房，钟建方承租后可二次分租；租赁期限自2014年1月1日至2034年12月31日。审理中，钟建方来院表示：钟建方与何旭林是堂兄弟关系，由钟建方出面向无锡市梁溪区扬名街道梁中社区居民委员会租赁了涉案房屋，再由何旭林与陈福根签订《房屋租赁合同》，对于何旭林所签订的合同，何旭林认可，何旭林要求解除合同的意见也是何旭林的意见。2015年2月4日，何旭林与陈福根签订《房屋租赁合同》，约定：1、经原出租人的同意，何旭林将梁中路618-12号店面（铺位）租给陈福根作为餐饮之用；2、租赁期限为3年，自2014年11月14日至2018年1月24日止；3、房屋租金第一年为45000元，合同签订时陈福根需一次性向何旭林付清一年房租45000元，房屋租金按年度计算，以后每一年租金就于每年的11月24日前付清，租金不提供正式发票，第二年租金47250元、第三年租金50085元；4、双方签订协议时，陈福根向何旭林交纳1万元保证金，租赁关系终止时，保证金除用以抵扣合同约定由陈福根承担的费用外，剩余部分无息归还陈福根；5、何旭林以现状交付房屋，不提供任何产权证明等相关文件且经何旭林充分说明后，陈福根对该房屋现状充分悉知并接受；6、房屋租赁期满后，陈福根应将承租房屋及固定附属设备、设施归还何旭林。陈福根交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，何旭林有权单方面处置；7、租赁期限届满后，除可以移动的设施及设备以外，租赁房屋的所有固定装修归何旭林所有；8、陈福根拖欠房屋租金累计5日以上，何旭林有权单方面解除合同并收回出租房屋；9、因合同到期或其它原因导致合同解除时，陈福根应在合同解除后的当天撤离现场，未撤离的则视同陈福根放弃该商铺物品所有权，并承担由此产生的清场及所有相关费用；10、陈福根逾期未完全交付租金的，则需支付当年房屋租金总额的20%的违约金，此外每逾期一日，何旭林有权按年租金的1%向陈福根收取滞纳金。2015年11月14日至2016年11月13日即第二租赁年度租金47250元中，陈福根于2015年12月11日支付30000元、于2016年3月1日支付10000元，于2016年4月21日支付7250元。何旭林明确现有1万元租赁保证金在何旭林处。2017年1月11日，本院向陈福根邮寄送达应诉材料，该应诉材料于2017年1月13日由陈福根签收。本院认为，一、何旭林与陈福根签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同成立，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据合同约定，陈福根应于2016年11月24日之前交纳2016年11月14日起的第三年房屋租金50085元，拖欠房屋租金累计5日以上，何旭林有权解除合同。陈福根未按约交付房屋租金，拖欠房屋租金累计5日以上，已构成违约，陈福根向本院起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，陈福根于2017年1月13日签收本院邮寄送达的应诉材料，故本院确认《房屋租赁合同》于2017年1月13日解除。陈福根提出租金不应涨价的抗辩意见，不符合合同约定，本院不予采纳。二、导致双方解除合同的原因系承租方的违约行为造成，何旭林按约要求陈福根腾让租赁房屋并支付拖欠的房屋租金、合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费的请求符合法律规定，应予支持。三、关于何旭林主张的按年租金20%计算的违约金及每逾期一日，按年租金的1%计算收取滞纳金的诉讼请求，本院结合当事人的过错程度、合同的履行情况及何旭林的实际损失，认定违约金、滞纳金两项之和为：每逾期一日，以50085元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算。四、何旭林提出要求陈福根将房屋恢复到出租时的状态，但对于涉案房屋出租时的状态并未提供证据证明，故本院对该诉讼请求不予支持。五、陈福根提出要求何旭林赔偿投资款15万元（设备、人工、装潢），关于装潢部分，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的按照约定办，没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故本院对陈福根要求装修赔偿的意见不予采纳。此外的设备部分、人工部分及开具租金发票的主张，因陈福根未提出反诉，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除何旭林与陈福根于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》，陈福根应于本判决发生法律效力之日起十日内自无锡市梁中路618-12号店面内迁出并将该房屋交还何旭林；二、陈福根应支付何旭林2016年11月14日至2017年1月13日房租金8233元，及2017年1月14日起至陈福根实际交还房屋之日止按每日137元的标准计算的房屋占有使用费；三、陈福根应支付何旭林违约金（以50085元为基数，自2016年11月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算）；四、上述第二、三项，陈福根应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，履行时，陈福根交纳的1万元保证金可予抵扣；五、驳回何旭林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元（何旭林已预交），由陈福根负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向陈福根支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐宇明代理审判员  李琪霖人民陪审员  徐 健二〇一七年七月十四日书 记 员  丁舟扬本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。