陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2900号
上诉人（原审被告）陕西祥和珠宝有限责任公司，住所地西安市南大街1号208室。
法定代表人兰波波，该公司总经理。
委托代理人王丽萍，陕西尚文律师事务所律师。
委托代理人魏备娜，陕西尚文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）倪永正，无业。
委托代理人吴刚，陕西秦耀律师事务所律师。
上诉人陕西祥和珠宝有限责任公司（以下简称祥和公司）因与被上诉人倪永正租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第04184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人祥和公司的委托代理人王丽萍、魏备娜，被上诉人倪永正的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
倪永正原审诉称，1998年2月10日，其购买了中汇公司开发的位于西安市南大街三号（现一号）西安唐城精品广场（中汇大楼）地上三层40#A、C、E商铺三间，总房款159000元。同时双方签订了《投资委托型用户》合同并进行了公证。该合同明确约定给小业主按成交额保底15%投资回报。后祥和公司实际控制并使用该商铺，遂双方签订了以原合同购房款10%为标准支付年租金的租赁合同。2014年1月，三年合同届满，祥和公司单方以亏损为由通知将年租金从10%降至1.6%，在业主强力反对的情况下调整为3.5%，倪永正对此不予同意，双方因租金发生争议，未能续签2014年1月以后的租赁合同。2014年9月13日祥和公司在《陕西日报》上发布公告称：“凡在1997年购买中汇（国际）发展有限公司摊位产权的业主……办理摊位租赁协议，逾期不办，视为放弃购买摊位产权的全部权益。”即祥和公司以发布单方公告的方式使用倪永正所购商铺至今未支付租金。现诉至法院请求判令祥和公司支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计25175元，并要求计算至商铺实际返还之日；诉讼费由祥和公司负担。
祥和公司辩称，对于倪永正所述与中汇公司签订购房合同的事实予以认可，现表示同意与倪永正续租。其曾于2014年9月13日在《陕西日报》刊登公告，请倪永正在内的各小业主持原合同来公司洽商签约，倪永正却有意不与祥和公司协商、签约，应视为倪永正自愿放弃权利。且其在2011年至2013年三年期间按照年租金10%标准给倪永正已经兑付租金，造成公司巨额亏损。现为了顾全大局，维护社会稳定，同意按2014年8%、2015年9%、2016年10%的标准给倪永正在内的业主发放租金。祥和公司变更代理人后辩称，倪永正将涉诉商铺的权利已经转让给厦门卓富商贸有限公司，倪永正主体资格不适格。且双方签订的合同名为租赁合同，实为委托投资经营合同，双方未建立法律意义上的租赁关系，故请求驳回倪永正的诉讼请求。
原审法院经审理查明，1998年2月10日，倪永正与中汇公司签订《西安市商品房购销合同》，约定由倪永正购买中汇公司开发的位于西安市南大街三号（现一号）西安唐城精品广场（中汇大楼）地上三层40#A、C、E商铺，建筑面积15平方米，每平方米价格为10600元，总房款159000元。同日，双方签订《投资委托型用户》协议作为买卖合同附件，约定倪永正付清商铺全部款项的同时将所购买的商铺租赁给中汇公司下属西安唐城精品广场经营，西安唐城精品广场按照商铺成交金额即总购房款的15%支付倪永正作为投资收益。该合同于1998年4月23日在陕西省公证处进行了公证。合同订立后，倪永正支付了全部房款，西安唐城精品广场每年按照总购房款的15%标准支付倪永正商铺租金。后祥和公司取代中汇公司参与西安唐城精品广场商铺经营活动。遂双方就租赁事宜达成一致意见，约定祥和公司每年按照总购房款的10%标准支付倪永正商铺租金，祥和公司亦实际按照合同约定的10%标准支付倪永正租金至2013年底。2014年1月，祥和公司以亏损为由要求降低商铺房租，遭到倪永正反对，双方因租金发生争议，未能续签2014年1月1日以后的租赁合同，但祥和公司仍继续使用该商铺至今并未支付倪永正租金。诉讼中，祥和公司解除对周自成、张延平的委托，变更委托代理人为王丽萍、魏备娜。祥和公司庭审后向本院提交司法鉴定申请，申请对祥和楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定。
原审法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。倪永正通过签订购房合同购买位于西安市南大街三号（现一号）西安唐城精品广场地上三层40#A、C、E商铺，依法取得了该商铺的所有权。祥和公司通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同约定向出租人支付租金。2014年1月1日以后，因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同，祥和公司应当退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，但其实际仍继续对该商铺进行经营管理，倪永正亦认可祥和公司继续经营，应视为双方均认可之前订立的租赁合同继续有效，但期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。故倪永正请求祥和公司支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计25175元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；2015年8月1日以后至祥和公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款（159000元）的10%标准计算支付。祥和公司主张2014年至2016年租金每年分别按照总购房款的8%、9%、10%的标准支付，无事实及法律依据，本院依法不予采纳。关于祥和公司所提倪永正将涉诉商铺的权利已经转让给厦门市卓富商贸有限公司，倪永正诉讼主体资格不适格，且双方未建立法律意义上的租赁关系的主张，因倪永正通过签订《西安市商品房购销合同》及其附件取得涉诉商铺权利，该合同也经过公证机关公证，且祥和公司对其上述主张并未提交充分、合法、有效的证据予以证实，也不能否认双方的租赁合同关系，故对其上述辩解理由，本院不予采信。关于祥和公司庭审后申请对祥和楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定，因双方租赁合同期限为不定期，租金应参照原合同标准执行，且在此期间祥和公司亦实际使用该商铺，故对其鉴定申请本院依法不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决：被告陕西祥和珠宝有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告倪永正自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计25175元；2015年8月1日以后至被告陕西祥和珠宝有限责任公司退出商铺停止租用之日止的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付原告倪永正。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费429元由被告负担（此款原告已交纳，被告于判决生效后十日内直付原告）。
宣判后，祥和公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误，本案案由应该是委托投资经营合同纠纷，不是租赁合同纠纷；祥和公司接受倪永正的委托代其对所购买商铺进行经营，并按约定每年向倪永正支付费用，祥和公司自2014年1月1日以后没有与倪永正签订合同，祥和公司没有义务支付倪永正投资收入，且倪永正已于2014年4月将其在《西安市商品房购销合同》、《投资委托型用户协议》项下的全部权利转让给厦门卓富商贸有限公司，故其并非本案适格的原告，无权提起诉讼；祥和公司与倪永正签订的合同履行期至2013年12月31日，合同履行期届满后，祥和公司于2014年2月13日向所有业主发出通知，要求根据市场经济规则和摊位楼层实际租金收益，重新与业主签订合同，按摊位投资额的3.5％支付使用费，重新签订合同，倪永正迟迟不到祥和公司指定地点与祥和公司签订新的合同，2014年9月13曰，祥和公司在陕西日报刊发公告，督促倪永正签约续租，但倪永正却有意不与祥和公司联系签约事宜，应视为其自愿放弃其权利，双方就2014年1月1日后的管理费并没有达成一致意见，且祥和公司并未实际使用该房屋，即就是祥和公司使用房屋，对使用期间的占用费应当依据市场实际价格来确定，原审法院依据《合同法》第236条认定祥和公司与倪永正已经形成了不定期租赁合同关系，租金应该参照原合同标准执行，系适用法律的错误；原审判决对于祥和公司庭审中提出的证据不予采纳是错误的，祥和公司提交了倪永正与厦门卓富商贸有限公司签订的《转让协议》，证明倪永正已经将其在《西安市商品房购销合同》、《投资委托型用户协议》项下的全部权利转让给厦门卓富商贸有限公司，倪永正主体资格不适格，而该份证据的原件在倪永正控制之下，而倪永正有意不提交，符合相关司法解释规定的情形，但是原审法院以祥和公司未提交充分、合法有效的证据证实，而对该份证据不予采信，使得祥和公司承担举证不能的法律后果，属于适用法律错误；原审祥和公司申请原审法院对涉案房屋实际占用费予以司法鉴定，原审法院应当依法予以司法鉴定但未予鉴定。请求：撤销原判，改判驳回倪永正的诉请或发回重审，诉讼费全部由倪永正承担。
倪永正辩称，其享有明确的合法出租权利；本案案由是租赁合同纠纷，原审判决适用法律正确，认定事实清楚；租赁合同默示更新后，按照法律推定，双方签订了租赁合同。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。倪永正与西安中汇公司签订《西安市商品房购销合同》，购买了涉案商铺，祥和公司通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同约定向出租人支付租金。2014年1月1日以后，因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同，祥和公司并未退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，仍继续对该商铺进行经营管理，对此倪永正未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。原审法院根据本案合同履行情况，判令祥和公司支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金，2015年8月1日以后至祥和公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付，判决并无不当。祥和公司申请对祥和楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定，因双方存在租赁法律关系，租金应参照原合同标准执行，原审法院对祥和公司鉴定申请不予准许，与法有据。综上，祥和公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费429元，陕西祥和珠宝有限责任公司已预交，由陕西祥和珠宝有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 邢尖尖