江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初11838号原告：徐建良，男，1965年4月27日出生，汉族，住常熟市。原告：朱惠康，男，1969年2月20日生，汉族，住常熟市。被告：卫平好，男，1973年7月5日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告徐建良、朱惠康与被告卫平好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员赵丽丹独任审判，于2017年11月24日、12月20日两次公开开庭进行了审理。原告徐建良、朱惠康两次均到庭参加诉讼，被告卫平好第一次庭审到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2018年3月7日第三次公开开庭进行了审理。原告徐建良、朱惠康到庭参加诉讼。被告卫平好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐建良、朱惠康向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金4298元；2.请求判令被告支付2017年2月1日至2017年3月25日的房屋租金共计2860元及水电费108元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月1日与被告签订房屋租赁合同，截止2017年3月25日，被告屡次不按照合同履行自身职责和义务，原告多次与被告交涉协商，望被告自觉缴纳房租及水电费，被告却充耳不闻，视而不见，严重违反了合同的各项约定，亦损害了原告的经济利益，被告的行为已属于严重违约。原告不得以向法院陈述事实，主张自身的合法权益。被告卫平好辩称：1.2015年8月1日至2016年7月1日的租金都交了，房租不是原告本人收的，都是给中间人老周的；2.对于2017年2月、3月的租金，被告已在2017年2月底搬离了，因为是原告赶被告走的，当时合同还没有到期，原告也没有和被告协商，所以租金不应该支付了；3.电费已经交过了，有发票的，2月底电表已拆除了，没有电费产生了；对于水费，是由其老婆经手的，什么时候最后一次交纳也不清楚了。经审理查明：2014年8月1日，原告徐建良、朱惠康作为房屋出租人（甲方）与卫平好、殷建平、李文保、陆雪元、唐建中、顾利刚、张正贤、马春保、董娟、程伟剑共十人作为房屋承租人（乙方）签订《租房协议》一份，约定由甲方将位于沙家浜镇唐市苏浜造纸厂北边的厂房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，车间总计面积是1815平方米，大棚总计面积是370平方米，上述车间和大棚总计年交租赁费245000元，按1年给付1次，租房期限定为2年，自2014年8月1日至2016年8月1日止。后双方同意延期租赁1年。此外双方还约定以下条款：一、乙方要在签订本合同当天向甲方交房租押金伍万元，乙方要提前将下一年的房租金全部付给甲方（先付租金后使用），如乙方逾期不付清房租金，则视同乙方违约，甲方有权解除同乙方的房屋租赁关系（甲方有权收回房屋）；二、乙方装修时不能随便改变房屋结构，要改变房屋结构必须经过甲方同意；三、甲方提供水电设施给乙方使用，乙方要负担经营中的全部费用，并且乙方必须做好防火、防盗等安全保卫工作，一旦发生经济损失，由乙方全部负责；四、乙方在租赁期内，如要将房屋转让给他人使用时，必须经甲方同意并签字后才能生效；五、乙方在合同到期后不再承租，乙方要房屋恢复原样，甲方将租房押金归还给乙方；六、乙方付款时采取转账，农行62×××15朱惠康，农行62×××16徐建良。本协议一式两份，待甲乙双方签字并且甲方收到乙方的房屋押金后才生效。其中手写部分载明：“用电二户分别是40千瓦和48千瓦（如超用量用电部门罚款由乙方承担）消防费用也由乙方承担”。落款处分别由两原告签字。其中十家承租人约定的年租金标准分别为：卫平好18718元/年、殷建平16547元/年、李文保24757元/年、陆雪元34740元/年、唐建中18718元/年、顾利刚24757元/年、张正贤18595元/年、马春保15314元/年、董娟50220元/年、程伟剑22634元/年。期间，殷建平、顾利刚、陆雪元、唐建中、张正贤退出承租房屋，其中张正贤租赁的房屋由陆建康进行租赁，其余的房屋未有他人租赁。2017年2月后，承租户陆续搬出租赁房屋，两原告曾于2017年3月以李文保、马春保、陆建康、卫平好、董娟、程伟剑六人为共同被告诉讼来院，要求六被告共同支付拖欠的房租及水电费，后本院于2017年9月27日作出（2017）苏0581民初2525号民事判决书以六被告非共同经营、不存在共同租赁的意思表示，应分别予以单独结算或主张为由判决驳回两原告的诉讼请求。后两原告第二次诉讼来院，要求被告支付拖欠的房租及水电费。另查明：2016年12月26日，沙家浜镇苏南村村民委员会作为出租方（甲方）、两原告徐建良、朱惠康作为承租方（乙方）签订“沙家浜镇苏南村集体土地、房屋租赁协议”一份，约定乙方租赁甲方的房屋建筑面积计228.75平方米，另加附属建筑面积72.36平方米，租赁土地计2117.86平方米；房屋、土地年租赁费合计为34786元；房屋、土地的租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，共计3年。协议还约定了权利义务、违约责任等内容。再查明，（2017）苏0581民初2525号案件中，本院向周某1作了调查。其反映：“2014年一共有10户人家向徐建良、朱惠康租房子，签在一张合同上，但是他们不是共同租的，是各人认开的，每个人租的面积不一样，都是按平方计算租金的，租金是他们交给我的，再由我汇总后交给徐建良，因为徐建良怕一家家收麻烦，这10户人家我全认识的，都是园机户。2014年、2015年都是结清的，2016年因为园机生意不好了，唐建中、张正贤将园机卖掉了，退出租赁，后来由陆建康将张正贤原来租的房子租下来，唐建中原来租的房子空着。后来又有陆雪元、殷建平、顾利刚退出租赁，退出时水电费、房租费全部结清的，剩下的6户人家在他们原来租赁的房子里继续生产。这6户人家的租金交到2017年1月31日，这些租金是交给我的，再由我交给徐建良的。这6户人家过了春节后大概半个月搬掉的，因为徐建良、朱惠康不租给他们了，徐建良、朱惠康有两幢厂房，当时协商承租户是租一幢的，但是徐建良、朱惠康要整体出租，所以只好搬掉，对于2017年2月1日到实际搬掉时的租金6户人家没有交，电费实际也不大了，因为还要找房子，所以从2017年1月31日到实际搬掉需要一段时间，肯定还会造成停产、搬房的损失。”另在（2017）苏0581民初2525号案件中，李文保、马春保、卫平好、董娟、程伟剑为证明租房事实，申请周某2作为证人出庭，周某2作证称：“当初是10家左右园机户和出租方联系，让我父亲周某1在租赁协议上把关，房租是每家租户拼起来后让我父亲转交给原告，协议签订了1份，签协议时我父亲也在场。2017年1月19日，两原告到我单位，让我不要发给被告原料，因为原告的房子不准备出租了，原告说房租就收了半年，从2017年2月1日开始不租给被告了，叫我不要发给被告丝，发过去的话就把我车子拦住，还说要把我公司的大门也堵住，他们希望我协助让园机户尽早搬离。后来我2月份发给被告一次原料，原告找我说再发就不客气了。后来我就没再发过原料给被告，被告的园机一直停着没有生产。”审理中，本院就涉及的“2015年8月1日至2016年7月31日”的租金与三合一整治之间的关系及两原告出租房屋的土地及来源等向常熟市公安局沙家浜镇派出所及常熟市沙家浜镇苏南村村民委员会进行了调查取证。其中常熟市公安局沙家浜镇派出所的接处警工作登记表载明的处警经过和结果：“2015年1月8日，当事人徐建良将厂房租给15家租客，后因消防不合格，在整改问题上发生纠纷，会同苏南村村委会帮双方进行调解，已初步达成协议”。常熟市沙家浜镇苏南村村民委员会工作人员陈述，当时昆山发生了爆炸事件，常熟也对消防安全进行了检查，消防部门要求涉案的租赁房屋进行“三合一整改”，对租户进行了停电等处理，租户找到房东和村里要求解决，因此我们提供了场所和派出所一起进行了协调处理，主要谈的是恢复供电和费用整改等。园机户要求房东整改，房东认为房屋是租给园机户用于居住的不是用于生产的。后园机户自己整改了，但具体的整改费用由谁承担不清楚。当时调解到凌晨两三点，所以比较含糊，最终也没有做书面的协议就散了，之后也没有再来过。反正整改后消防部门验收也通电了。常熟市沙家浜镇苏南村村民委员会工作人员另陈述，两原告所出租的房屋占用的土地是其苏南村村委会的，是集体的建设用地，两原告是向村里租的，村里和两原告签订了一份“沙家浜镇苏南村集体土地、房屋租赁协议”。两原告的厂房大部分是在2009年左右自己造的，没有相关的权证也没有准建审批手续，其村里只是出租了部分的附房（228.72+72.36平方米）给两原告，所以协议写的是土地和房屋租赁。关于租金问题。双方对于2014年8月1日至2015年7月31日以及2016年8月1日至2017年2月1日租金交付均没有异议。庭审中，原告认可被告卫平好的搬出时间为2017年2月底，故要求被告支付的租金为2017年2月1日至2017年2月28日。对于2015年8月1日至2016年7月31日的剩余租金问题，原告认为，被告等几家的租金是经过周某1向其交纳的，现两原告按照从周某1处得到的第一年租金245000元（45000元系定金+周某1转账20万元）、第二年只拿到租金16万元，第二年租赁的有八家（除张正贤、唐建忠外）按照年租金标准应支付两原告的租金为207687元，但两原告实际收到了16万元，差额47687元，故每家按照相应的比例分摊，卫平好2015年8月1日至2016年7月31日的租金计算方式为：18718元-18718元*（160000/207687）=4298元，不认可被告所说租金已经交给老周的事情，三合一整治费用被告不应该私自在租金中扣除，应按照合同办事。被告认为，2015年8月1日至2016年7月31日的租金已经交给老周并结清了。关于水电费。两原告陈述，其向被告主张的电费系2017年3月1日至2013年3月9日产生的，按照每户20元向被告主张，相关的电费在2017年5月的发票中，现无法单独提供法院；对于水费，原告主张88元。被告陈述，水费是由其老婆经手的，其不清楚。关于被告在期满前搬走的原因。两原告陈述是承租户生意不好，是承租户违约，先不交租金，合同有约定，应按照合同办，被告方应支付拖欠的租金和水电费。被告陈述是原告不同意被告继续使用租赁房屋，被告被迫搬离。因双方意见不一，致调解未成。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋在一审法庭辩论终结前并未取得准建证，故原、被告双方签订的《租房协议》应认定为无效。根据规定，房屋租赁合同无效的，承租人应将租赁房屋返还给出租人，并支付相应的房屋使用费。现两原告确认被告已搬离房屋，故不存在房屋返还的问题。关于房屋使用费。对两原告主张的“2015年8月1日至2016年7月31日”的租金4298元，本院认为，首先，虽双方在《租房协议》中约定了“消防费用”由乙方即被告承担，但根据派出所的报警记录、苏南村村委会调查笔录及周某1的证人证言等，可以看出双方在协议的履行过程中对“三合一整治”费用由谁承担存在一个协商的过程，故本案中《租房协议》不是“消防费用”分担的最终协议。其次，“三合一整改”虽未形成书面意见，但在履行过程中实际将该笔费用作为第二年的房屋使用费予以了扣除，结合房租代收人周某1的证人证言等，两原告对于“三合一整改”费用在第二年的租金中扣除也是同意的。故被告不存在欠交2015年8月1日至2016年7月31日房屋使用费的情况，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对两原告主张的2017年2月1日之后的房屋使用费，被告辩称房屋使用至2月底，两原告对此予以确认，故被告应按照18718元/年的标准向两原告支付房屋使用费。至于被告辩称，系两原告违约导致租赁合同终止，故不应再支付租金，被告的该辩解没有法律依据，本院不予采纳。关于水电费，两原告主张水费88元，被告辩称是其老婆经手不清楚，原告对此亦未提供相应的证据，故对两原告关于水费的诉讼请求，本院不予支持。另原告主张电费20元，并认为电费产生于2017年3月1日至2017年3月9日，被告对此予以否认，原告亦未提供相关证据，故对两原告关于电费的诉讼请求，本院亦不予支持。被告卫平好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卫平好于本判决生效之日起十日内给付原告徐建良、朱惠康自2017年2月1日至2017年2月28日的房屋使用费人民币1559.83元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）；二、驳回原告徐建良、朱惠康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币50元，由原告徐建良、朱惠康负担25元，由被告卫平好负担25元（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵丽丹人民陪审员  何凤英人民陪审员  朱 洪二〇一八年三月二十日书 记 员  王怡婷