北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4884号
上诉人（原审被告，反诉原告）：董英，女，1971年7月21日出生。
委托诉讼代理人：盛冲，北京盛冲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马云鹏，北京盛冲律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：张克敏，1978年11月8日出生。
委托诉讼代理人：王运良（张克敏之夫），1968年8月21日出生。
委托诉讼代理人：宋书国，北京市世纪律师事务所律师。
上诉人董英因与被上诉人张克敏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初3504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人董英及其委托诉讼代理人盛冲、马云鹏，被上诉人张克敏之委托诉讼代理人王运良、宋书国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董英上诉请求：1.撤销一审判决，请求依法改判；2.依法确认《房屋租赁合同》于2016年9月13日解除；3.依法确认董英不用向张克敏支付从2016年4月15日至2017年8月17日期间的租金241500元；4.依法确认董英无需向张克敏支付减损费用1000元；5.依法确认董英无需向张克敏支付一审判决第四项判项所列的利息；6.依法确认支持张克敏向董英赔偿经济损失162900元；7.依法判决张克敏返还董英保证金15000元；8.判令张克敏承担本案诉讼费用。事实和理由：一、董英与张克敏之间的《房屋租赁合同》已于2016年9月13日解除，一审判决《房屋租赁合同》于“本判决生效之日起解除”，属于事实认定错误。张克敏于2016年9月12日向董英短信通知其停业，故董英于2016年9月13日即搬离了北京市朝阳区朝阳北路黄杉木店雅成二里22号底商的0103、0106号房屋（房屋买卖合同中的地址为北京市朝阳区黄杉木店青年路小区中区4号楼1层01层商业单元0103、0106）（以下简称涉案房屋）。因张克敏交付涉案房屋时未交付钥匙，故不存在交回钥匙一节；且因张克敏欲收取转让费，扣押涉案房屋内物品，故董英未能及时将物品撤场。《房屋租赁合同》于2016年9月13日解除后，董英对涉案房屋未再进行使用，董英应当依法支付的租金计算时间为自2016年4月15日至2016年9月12日，共计5个月，75000元。另，《房屋租赁合同》签约后，董英向张克敏支付保证金15000元，张克敏应当返还董英保证金15000元，该项保证金应当抵偿租金，且张克敏在电话录音中认可为物业公司李总孩子做眼睛的保健护理费用9800元应由房租折抵。二、因张克敏违约导致董英出现重大经济损失，一审未予认定，侵害了董英的合法权益。承租涉案房屋前，在张克敏向董英承诺会尽快提供产权证协助董英办理工商注册事宜的前提下，董英才承租涉案房屋。签订合同后，董英才了解到涉案房屋的实际产权人为外国国籍，很难办理房产证，没有房产证亦不能办理工商注册手续，给董英造成了巨大的经济损失。张克敏对于董英的损失应当承担缔约过失责任，对于董英因合理信任而对涉案房屋进行的投资，包括但不限于房屋装修费用162900元进行赔偿。三、一审法院判令董英向张克敏支付减损费用一千元，超出了张克敏在一审中的诉讼请求，违反了“不告不理”的原则。四、一审法院要求董英向张克敏支付利息，于法无据。董英与张克敏没有在《房屋租赁合同》中约定违约责任，故一审法院判令董英支付同期银行贷款利率于法无据，应予纠正。综上，请求二审法院依法维护董英的合法权益。
张克敏辩称：同意一审判决，不同意董英的上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。关于1000元减损费，一审法院没有完全支持张克敏房租的利息损失和供暖费，但是又考虑到确有损失发生，故酌定了1000元的减损费；双方签订的合同里没有关于工商注册的约定，营业执照不能办理亦系董英恶意注册造成，张克敏向董英提供了合格的工商注册所需的房屋备案手续，工商注册系董英恶意拖欠租金的借口，张克敏不存在任何违约行为。
张克敏向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》，董英将涉案房屋腾空交还张克敏；2.董英向张克敏支付2016年4月15日至2016年11月14日共7个月的租金105000元，并向张克敏支付以45000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2016年4月15日至2016年11月14日的利息，以45000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的自2016年7月15日至2016年11月14日的利息，以15000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2016年10月15日至2016年11月14日的利息；3.董英按照每月15000元的标准向张克敏支付自2016年11月15日起至其将上述房屋腾空交还张克敏为止的租金；4.董英支付供暖费3822.34元。
董英向一审法院反诉请求：张克敏向董英赔偿财产损失162900元。
一审法院认定事实：2016年1月15日，张克敏作为出租人（甲方），董英作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定合同标的为涉案房屋，共二层，第二层的商用房屋建筑；房屋用途为商业用房，乙方承诺具体用途为儿童视力矫正项目相关用途；租赁期限自2016年1月15日至2018年5月1日止，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，如未按要求执行，按月租金的100%赔偿对方；房屋月租金为15000元，乙方每三个月支付租金给甲方，第一次交付租金日期为2016年1月15日，乙方应于2016年1月15日将保证金15000一次性交付甲方，乙方应交付甲方租金时间表为：2016年1月15日交付60000元，2016年4月15日交付45000元，2016年7月15日交付45000元，2016年10月15日交付45000元，2017年1月15日交付45000元，2017年4月15日交付45000元……，租赁期满甲方应当于乙方交付房屋时将保证金返还乙方，如果租赁期未满，乙方解约保证金不予退还；如房屋交付时出现必须修缮、维护、恢复等费用时，甲方可从保证金中支付，剩余部分返还乙方，如修缮费用不足，乙方应当补足。租赁合同第六条约定，房屋已经交付乙方。租赁合同第九条约定，租赁期间，乙方自行支付下列费用：乙方产生的水费、电费、取暖费、宽带费、卫生费、电视收视费、上网费、车位费、室内设施维修费。租赁合同第十一条约定：甲方应保证乙方经前后门及一层通行的权利（后门通行需经得物业同意），该房屋一层、二层租户需共同承担的费用，两租户各承担50%。租赁合同第十六条约定，乙方如果不按约定支付租金达7日或欠缴各项费用达5000元的，甲方有权单方解除合同收回房屋。
租赁合同签订后，董英向张克敏交付了租赁押金和2016年4月14日之前的租金，之后未再向张克敏支付租金。张克敏认可董英承租房屋后对房屋进行了装修，但双方对于董英装修的内容陈述不一致，张克敏称董英只是在房屋内打了两道隔断，其他装修均是其之前装修的，董英称房屋内的装修都是其装修的。
诉讼中，双方对于董英在涉案房屋办理工商登记注册的问题产生争议。董英称签订租赁合同时张克敏同意配合其在涉案房屋办理工商登记注册手续，向其提供工商登记部门需要的涉案房屋可以用于工商注册的证明，且其在2016年4月13日的微信中曾向张克敏丈夫王运良提出过，但张克敏无法提供，导致其无法办理营业执照，并造成损失。张克敏认为租赁合同中没有关于工商登记注册的约定，之所以未注册成功是董英自己造成的，其用已经注册过的北京爱尔眼科技有限公司让代办人反复注册，致使3个月时间都未能通过。经查，涉案房屋系案外人陈从容购买，张克敏和王运良从陈从容处承租后转租给董英，截至本案法庭辩论终结，该房屋尚未取得所有权证。诉讼中，张克敏称涉案房屋可以用于工商登记注册地址，且陈从容已向开发商出具证明要求开发商协助提供办理工商登记需要的便利条件，并提交陈从容2016年7月8日向涉案房屋开发商出具的有关证明及与涉案房屋相邻的105号房屋注册的营业执照对此佐证。董英认为该证据与本案无关。
张克敏称其在2016年8月31日和2016年11月2日曾分别向董英发出“催款函”和“催款通知书”，催促董英向其支付2016年4月15日之后拖欠的租金。董英称其未收到该通知。
诉讼中，董英称张克敏在2016年9月12日通过短信要求其在第二天停业，之前还对其说要停水、停电，故其认为双方的租赁合同在2016年9月13日已经解除，其在此之后已经失去对涉案房屋的使用权，没有继续占用涉案房屋。张克敏对此不认可，称董英一直在涉案房屋经营，并提交如下证据对此佐证：1.照片若干张及董英印制的宣传单；2.张克敏与董英员工的对话录音及文字整理资料，欲证明董英直到2016年12月份仍在使用涉案房屋；3.董英与张克敏丈夫王运良的短信记录，其中有董英在2016年12月24日发短信要求张克敏撤诉，其将涉案房屋内的东西搬走的内容；4.北京德利中天物业服务有限公司2017年1月24日出具的证明一份，内容为董英在2016年12月26日下午在没有向物业公司开具证明的前提下私自从出租房屋内拉东西，该公司要求董英将搬出的物品重新搬回承租房屋内，自董英承租房屋至今，该公司未对其经营门店停过水、电；5.申请证人罗赛出庭作证称，其是涉案房屋一层“晨光文具”的经营人，董英在其楼上经营，董英进出店面需要从双方共用的大门通行，其最后见到董英的员工是2017年1月份学生放假的时候，在此之前楼上一直有人在。董英对上述证据的证明目的均不认可，认为不能证明其在2016年9月13日之后仍在使用涉案房屋。
案件审理中，法院于2017年8月17日前往涉案房屋进行现场勘验，经勘验确认，涉案房屋位于北京市朝阳区朝阳北路黄杉木店雅成二里22号楼底商0103号和0106号的二层，一层为晨光文具店面，进入二层的通道在晨光文具店内，楼梯处没有门和其他障碍物，二层中间有一客厅，客厅东侧和西侧各有一间隔断间，双方均认可隔断间及门为董英制作，吊顶为董英装修，屋内地面铺装有复合地板，对于地板的安装各执一词，客厅放置有“微净界”的广告标识和书柜，双方均认可书柜为董英制作，该书柜钉在墙上，现场发现屋内有吧台一个、沙发三个、圆桌一个、柜子一个、置物架一个、体重秤一台、饮水机一台、路由器一个、椅子一把、书柜上放置花瓶、茶壶等，客厅中有一卫生间。现场东、西两侧的隔断间均上锁，董英称其工作人员最后离开时房门钥匙是插在门上的，张克敏称房屋门一直上锁，现场强行打开房门进入房间，发现房屋内放置有按摩床、置物架、沙发、空调、冰箱、茶几、书柜、桌子、地球仪等物品。董英在勘验现场表示，其认为早已不租涉案房屋了，在张克敏2016年6月份提出要封房时其就已经提出涉案房屋内的物品不要了，现其仍然坚持不要；张克敏不认可董英曾和其说过不要屋内物品。截至本案法庭辩论终结，上述物品仍在涉案房屋内放置。
张克敏提交供暖费发票2张及北京鹰飞腾达节能技术有限公司出具的“供暖明细表”以证明涉案房屋在2015年度至2016年度供暖季发生了供暖费，按照租赁合同约定，董英应当支付其中的一半。董英认为上述证据不能证明是涉案房屋发生的供暖费。董英提交装修前后的对比照片若干及装修收据三张，欲证明其装修损失，张克敏对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或因其违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，董英自2016年4月15日起未向张克敏支付租金，虽经张克敏催缴仍未支付，故其已构成根本违约，张克敏有权解除双方租赁合同。法院对张克敏要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，董英应当将承租房屋交还张克敏，同时合同解除前的租金董英仍应向张克敏支付。董英称双方约定由张克敏协助其在涉案房屋办理有关工商登记注册，但双方租赁合同中对此并未明确约定，张克敏对此亦不认可，故法院无法认定张克敏存在该项约定义务，而根据双方举证情况，可以认定张克敏在董英未按时向其支付租金的情况下，亦履行了相应的协助办理工商登记注册的义务，故董英以此为由拒付租金没有事实和法律依据，法院不予采信。根据本案查明的情况，法院在2017年8月17日现场勘验时，董英已明确表示放弃对涉案房屋内有关物品的权利，在此情况下，张克敏应当采取适当措施防止其损失扩大，其未采取措施致使其损失在此后扩大的，就扩大部分的损失不得要求赔偿。考虑到该等情形，法院认为本案中董英应当支付的租金应计算至2017年8月17日为宜，对于张克敏为防止损失扩大而支出的合理费用，法院根据涉案房屋的实际情况酌情认定，并依法判处由董英承担。双方租赁合同中并未约定违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但因董英未按期支付租金，确实给张克敏造成一定的损失，其按照中国人民银行同期贷款利率标准主张各期应付租金的损失并未超出法律规定范围，法院予以支持。关于供暖费，张克敏提交的证据无法认定为涉案房屋实际支出的供暖费，对其有关诉讼请求不予支持。双方租赁合同因董英违约而解除，其无权主张装修损失，法院对其反诉请求不予支持。一审法院判决：一、张克敏与董英二○一六年一月十五日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、董英于判决生效之日起七日内向张克敏支付二○一六年四月十五日起至二○一七年八月十七日期间的租金二十四万一千五百元；三、董英于判决生效之日起七日内向张克敏支付减损费用一千元；四、董英于判决生效之日起七日内向张克敏支付以四万五千元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的自二○一六年四月十五日起至二○一六年十一月十四日止的利息，以四万五千元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的自二○一六年七月十五日起至二○一六年十一月十四日止的利息，以一万五千元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的自二○一六年十月十五日起至二○一六年十一月十四日止的利息；五、驳回张克敏的其他诉讼请求；六、驳回董英的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，董英为证明其上诉请求提交新证据十四份：证据1，2016年1月13日董英与岳涛、王运良的录音及文字整理版；证据2，2016年3月31日，董英与王运良的录音及文字整理版；证据3，2016年4月7日，董英与王运良录音及文字整理版；证据4，2016年4月9日，董英与王运良的录音及文字整理版；证据5、证据6，2016年4月13日，董英与涉案房屋物业公司李经理的两段录音及文字整理版；证据7，2016年4月13日董英与王运良的录音及文字整理版；证据8，2016年5月6日董英与王运良的录音及文字整理版；证据9，2016年9月12日，董英与王运良的录音及文字整理版；证据10，2016年10月9日，董英与王运良的录音及文字整理版；证据11，2016年12月24日，董英与王运良的录音及文字整理版，证明王运良从2016年9月份开始，让中介将涉案房屋另行出租，但是一直没有出租成功；王运良同意将董英给涉案房屋物业公司李经理孩子眼睛做护理的5000元在房租中抵扣；证据12，2016年12月26日王运良与董英的录音及文字整理版，证明王运良不允许董英将涉案房屋的物品搬离；证据13，一组照片打印件，证明涉案房屋现由绿梦传奇公司在租赁，这个新承租方使用的还是由董英当时装修的全部东西。证据14，北京工商登记申请服务平台信息查询打印件，证明张克敏违反了签订合同时候承诺，导致了董英申请的本来已经核准的的名称超过了有效期限，有效期截止到2016年4月25日。
张克敏的质证意见为，对上述证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。所有录音证据在一审开庭结束前均已客观存在，不属于二审新证据，且录音经过剪辑，很多录音内容与董英在一审开庭时向法庭提供的短信沟通内容以及董英在一审的答辩内容都是自相矛盾的。董英在一审时向法院提供的装修费的证明是16万元，而二审开庭时自认装修费为6万元。第一段录音的时间为2016年1月13日，而双方签订的合同时间是2016年1月15日，双方签订的合同里没有关于工商注册的约定，该段录音内容是董英、张克敏没有签订合同前的沟通内容，并不能据此约束张克敏，且该段录音是张克敏第一次见董英，董英一上来就问房产证，这样的做法不合常理，显然这段录音经过剪辑，而且通过这段录音可以证明岳涛在董英签订合同时，将涉案房屋只有购房合同没有房产证的真实情况也告诉了董英。经询，张克敏表示不就录音是否经过剪辑申请鉴定。
张克敏未提交新证据。
本院经庭审质证认为，对于上述录音证据的真实性，张克敏称经过剪辑，但不就录音是否经过剪辑申请鉴定且无证据反证，故本院对上述录音证据的真实性予以确认。证据13，证据14的真实性张克敏未提出异议，本院不持异议。就上述证据的证明力，本院综合全案证据予以评定。
二审期间另查明：
1.2016年1月13日王运良与董英、岳涛谈话录音显示：王运良明确告知董英房屋现无房产证，尽力协调涉案房屋业主尽快办理房屋产权证以供董英办理营业执照所需，但无法承诺办理时限。董英多次要求王运良将配合办照写入合同，王运良未同意。
2.2016年4月7日，王运良与董英电话录音显示：王运良提出涉案房屋业主房屋产权证尚不能办理，鉴于董英企业名称即将过期，可协调涉案房屋物业与开发商提供大产权证办理，并提出要求董英为物业公司经理孩子眼睛做理疗事宜。
2016年4月9日，王运良与董英电话录音显示：王运良要求董英为物业经理孩子眼睛做理疗使用价值9800元的A套餐，按成本价格在董英的租金中予以扣减。
一审庭审中，董英提出张克敏同意支付为物业公司经理孩子做眼睛保健费用1万元，款项自房租中扣除。
3.2016年4月13日王运良与董英电话录音显示：董英向王运良转达其自物业公司处了解到办理营业执照所需材料信息，王运良答应去协调，同时王运良向董英催促交纳房租。
4.北京微净界科技有限公司名称预先核准信息显示，有效期至2016年4月25日，在有效期届满前，申请人可向登记机关申请延长一次有效期，有效期延长不超过6个月。
5.2016年7月13日，王运良与董英短信显示，王运良通知董英涉案房屋已可以办理企业证照，董英选择一个房号注册。董英选择106号房。2016年8月21日，王运良通知董英105号房的企业证照已经办理完毕，催促董英抓紧办理。
6.自2016年7月起，王运良与董英多次通话及短信往来，显示：王运良催促董英办理企业证照，交纳房屋租金，董英称其代理权9月到期，现无再注册公司的必要，表示长时间企业未注册损失极大，要求王运良赔偿；要求退还多月未能注册的租金；王运良多次约见董英要求面谈，董英拒绝。9月3日，王运良短信告知董英“该拉的东西拉走，还有九个会员该退的钱退掉，9月4日以后不允许再营业”。董英回复“想赶人走，休想”；9月12日，王运良短信通知董英“中秋后房子要收回，谢谢支持和理解”，董英回复“怎么说话不算数了，……我不可能无缘无故损失十几万……装修费用3万元是最低底线……起诉吧”王运良“……明天你停业！”董英“你有什么权利，先把法院判决了你再讲这个话吧，否则损失每天2000元你来承担”。
7.2016年12月24日董英与王运良电话录音显示：董英称其店早已停业，损失很大要求王运良赔偿，王运良向董英催缴房租；王运良提出做眼睛治疗费用五千元从房租中扣除。
8.2016年12月26日，王运良与董英电话录音显示：董英要求从店中将沙发搬走，询问物业是否给王运良打过电话，王运良表示先不要搬走，等钱清了以后再搬。
9.2017年1月4日，董英向王运良发送短信“你扣住我的东西不让搬，好吧，价值5万，我不要了，（已和气球一同发送）”。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：张克敏与董英于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。
本案焦点问题在于：第一，张克敏是否有配合董英办理涉案房屋企业证照的义务，张克敏2016年7月通知董英具备办理条件是否构成违约。
董英于二审中提交的双方于签订合同之前的录音，还原双方签订合同前的磋商过程，即董英告知张克敏其希望在涉案房屋办理企业证照，张克敏明确告知董英涉案房屋尚未办理房产证件，但会尽快促成董英于涉案房屋内办理相关证照，但不能承诺董英具体企业证照办理时间，也不同意将配合董英在涉案房屋办理营业执照写入合同，故双方于书面合同中未对张克敏有义务配合董英办理相关企业证照有所约定，更未有张克敏承诺企业证照办理时限。故本院认为，张克敏配合董英办理企业证照，非张克敏主要合同义务，而仅为张克敏合同附随义务。故在合同未有约束张克敏提供相关办理企业证照时限条件下，张克敏依然积极提供相关证照，最终于2016年7月通知董英可以办理，并不违反合同约定，张克敏不因此构成违约。
第二，董英在张克敏履行配合其办理涉案房屋企业证照义务前，是否有拒付房屋租金的抗辩权。
董英与张克敏建立房屋租赁合同关系，董英向张克敏交纳租金，张克敏向董英交付适租房屋，系双方对待给付之主给付义务。同时履行抗辩系发生在主给付义务情况下，一方当事人在对方履行之前有权拒绝其履行要求。而附随义务原则上非属对待给付，不发生同时履行抗辩。因双方合同中协商一致未将张克敏提供相关办理证照所需材料时限写入合同，故董英不得以张克敏尚未为其提供证照所需文件之合同附随义务，而拒绝支付其主给付义务的租金。
第三，张克敏是否有合同解除权。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或因其违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，董英自2016年4月15日起未向张克敏支付租金，虽经张克敏催缴仍未支付，故其已构成根本违约，张克敏有权解除双方租赁合同。法院对张克敏要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求予以支持。
第四，董英应当交纳租金数额。
合同解除后，董英应当将承租房屋交还张克敏，同时合同解除前的租金董英仍应向张克敏支付。董英上诉意见称要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年9月13日解除，但从双方来往短信及通话录音看，均未反映双方有关于解除合同达成一致的意思表示。根据在案证据显示，董英于店内仍留存大量物品，直至2016年12月26日王运良起诉后，其要求搬出相关物品被拒。
董英称系应张克敏要求留存相关物品便于张克敏出租，证据不足，亦与双方往来短信及录音印证事实不符，本院不予采纳。但鉴于王运良起诉后，董英欲将留存物品搬离被王运良拒绝，2017年1月4日，董英确通过短信明确提出东西价值五万元不要了。本院认为，王运良通过长期与董英沟通往来无果的情况下，起诉要求董英腾房并给付租金，在法院已受理但未确认现场情况的前提下，拒绝董英主动搬离物品固有一定的合理性。但鉴于法律规定未采取措施致其损失在此后扩大的，就扩大部分的损失不得要求赔偿，故张克敏本身亦有采取适当措施防止损失扩大的法律义务。一审法院将张克敏扩大损失部分截至2017年8月17日之后的租金，因本院查明董英于2017年1月4日后已有较为明确的意思表示，故本院考虑对于2017年1月4日至2017年8月17日的租金损失由双方分担为宜。具体数额综合考虑董英放弃屋内物品的意思表示疑似附有赔偿条件，张克敏拒绝行为的合理性等因素酌情调整。
第五，有关是否应支持张克敏减损费用及利息损失、董英提供眼睛治疗服务费用是否可折抵房租、董英经济损失是否应当获得赔偿及张克敏是否应退还董英押金等问题。
关于减损费用，双方合同中未有约定，张克敏诉讼请求中亦未包含减损费用，一审法院酌定该费用无依据，本院予以纠正；如上所述，董英无对抗按期给付租金的抗辩权，故董英未按期给付租金给张克敏造成的损失应当赔偿，损失标准以同期贷款利率计算未超出法律规定范围，本院予以维持；根据双方短信及通话往来可以印证双方就董英提供的眼睛治疗服务折抵房租5000元已经达成一致意见，董英就该项意见在一审诉讼中亦有主张，故该费用应自董英应支付的租金中扣除；双方合同解除原因在于董英违反合同约定未按期缴纳房租，故董英无权向对方主张装修损失和其他损失。根据合同约定，租赁期未满乙方解约保证金不予退还，故一审法院认定不予退还押金，不予赔偿无误，本院予以维持。
综上所述，董英的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初3504号民事判决第一、第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初3504号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项；
三、董英于本判决生效之日起七日内向张克敏支付二○一六年四月十五日起至二○一七年八月十七日期间的租金二十万元（已扣减眼睛治疗费用五千元）；
四、驳回张克敏的其他诉讼请求；
五、驳回董英的全部反诉请求。
一审本诉案件受理费2476元，由张克敏负担476元（已交纳），由董英负担2000元（张克敏已预交，董英于本判决生效之日起七日内给付张克敏），一审反诉案件受理费1779元，由董英负担（已交纳）；二审案件受理费7591元，由董英负担6000元（已交纳），由张克敏负担1591元（董英已预交，张克敏于本判决生效之日起七日内给付董英）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 路
审判员 孙 妍
审判员 赵 霞
二〇一八年五月三十一日
书记员 陆九阳