广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1403民初923号
原告广东客都物业管理有限公司，地址：梅州市梅县区新县城科技园1号显示器综合楼首层。
法定代表人李刚，系该公司董事长。
委托代理人罗文龙，系该公司副总经理。
被告丁芸，女，1977年8月17日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
原告广东客都物业管理有限公司诉被告丁芸物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈志雄独任审判，公开开庭进行了审理。原告广东客都物业管理有限公司的委托代理人罗文龙，被告丁芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东客都物业管理有限公司诉称，被告居住在陶然居23栋1510房，套房建筑面积128.49㎡。根据我公司与梅州市客都新村陶然居业主委员会签订的2015年度物业服务合同规定的套房物业费按0.9元／㎡缴交，被告每月物业费为116元，从2015年1月至12月欠交物业服务费1392元，经多次催交仍不缴交。为此，特请求法院判决：1、判令被告支付拖欠的物业费1392元，滞纳金117元，律师费1500元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告丁芸辩称，一、2015年1月1日原告与宋畅欣等人私下签订的《续约陶然居物业管理服务合同》无效，驳回原告提出的人民币3295元的诉讼请求。非行政事业收费，无滞纳金。二、本案的诉讼费用由原告承担。具体理由如下：1、广东客都物业管理有限公司仍然是陶然居的前期物业公司。陶然居首届业主大会于2011年1月15日晚上七点半至九点在陶然居25栋大楼前广场胜利召开（有视频资料为证据）。自从2011年1月15日召开过首次业主大会后，就从未召开过第二次业主大会。2011年2月28日陶然居首届业主委员会《通告》，已与商定陶然居的前期物业公司（即现在的广东客都物业管理有限公司）把2010年底强行上涨到1元／㎡的标准物业服务费，恢复至原0.8元／㎡的标准管理收费，截至2013年7月1日之前，从未与广东客都物业管理有限公司签订任何《物业管理服务合同》，所以，广东客都物业管理有限公司仍然是陶然居的前期物业公司。2、以宋畅欣为“负责人”的所谓“第二届”陶然居业主委员会，违反《物权法》第七十六条的规定，违反陶然居首届业主委员会2011年1月24日在梅州市住房和城乡建设局备案的《陶然居业主公约》和《陶然居业主委员会章程》的规定，未经业主大会选举，以宋畅欣为“负责人”所谓的“第二届”陶然居业主委员会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，换届选举无效。3、2014年11月20日，以宋畅欣为“负责人”的所谓“第二届”陶然居业主委员会《关于提高陶然居小区2015年物业服务收费标准征求意见结果公告》，违反了《物权法》76条和《广东省物业管理条例》第19条的规定，程序违法，书面公告时间违规，违法违规，应当无效。4、宋畅欣与广东客都物业管理有限公司，分别于2013年7月1日和2015年1月1日先后签订的物业服务合同，违反《物权法》第7条、第76条、第78条和《广东省物业管理条例》第19条、第44条和第65条的规定，均为无效合同。5、2015年度因违规上涨物业服务费，造成陶然居全体业主经济损失57.382万元，依法应当由签字同意该决定的业主委员会委员（宋畅欣）承担民事责任。根据2014年12月31日起诉人公布的《陶然居2014年物业服务收支情况》，陶然居3097户业主（含9栋别墅），入伙户2565户，入住户2369户，陶然居总建筑面积478183.73平方米。2015年1月1日，因第三人（宋畅欣）签字同意《续约陶然居物业服务合同》，违法违规将物业服务费每月每平方从8角涨至9角，2015年期间给业主造成每月每平方米多支出1角的物业服务费总计为573820.48元巨大损失，根据《广东省物业管理条例》第65条“业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任”的规定，应当由本案的第三人（宋畅欣）承担民事责任，其行为是否触犯刑法，将视情况另行向检察机关检举反映。6、答辩人从未见过《催缴通知》，由此可见，原告在民事诉讼副本中，提供的2份《催缴通知》均为虚假证据，应当承担法律责任。
本案在审理过程中，原告向本院提交申请，申请撤回要求被告承担律师费1500元的请求，本院经审查，已口头裁定予以准许原告撤回该项请求。
经审理查明，原告系依法成立的经营房地产租赁、管理、园林绿化服务的物业管理公司。被告丁芸系梅州市南堤客都新村陶然居D23栋1510房业主，该房面积为128.49平方米。2009年7月30日，梅县客都物业管理有限公司与被告签订《客都新村陶然居高层物业管理协议书》，约定由原告提供被告居住小区的物业服务，收费标准为0.8元／㎡。在合同中还约定如下条款：“三、违约责任。5、房屋产权人、使用人不按期交纳服务费和其他应缴纳费用，每天按应交额的2%-3%向物业公司缴纳滞纳金。六、其他事项。4、在产生业主委员会后，业主委员会制订的物业管理规约生效后本规约即自然失效”。此后，原告依照规约对陶然居小区提供物业服务，被告亦按0.8元／㎡按时缴交了物业管理费。2015年1月1日，梅州市客都新村陶然居业主委员会与梅州客都物业管理有限公司签订《续约陶然居物业管理服务合同》，合同约定如下条款：“一、物业基本情况。5、物业服务管理区域：D22栋至D35栋。四、合同期限。本合同期限从2015年1月1日至2015年12月31日止。五、物业服务费用。2、套房每月物业服务费为0.90元／平方米。八、其他。9、业主欠交物业服务费，经多次催收，在甲乙双方协调后仍不缴交者，乙方可根据国家物业管理有关规定向梅县区人民法院提出诉讼，欠交业主应承担乙方诉讼费和聘请律师等相关费用”。合同签订后，被告不满物业服务费提高至0.9元／㎡，未缴纳2015年全年物业服务费，原告催缴未果诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则提出上述答辩意见。
另查明，一、本院依法向梅州市梅江区三角镇政府调取了陶然居业委会的相关材料，根据调取的《关于客都新村陶然居物业收费问题答复》梅价（2011）23号显示，陶然居业委会于2011年1月24日成立，并向梅州市住房和城乡建设局登记备案。另根据2013年8月10日通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条2、与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法。3、采取招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同。
二、对于物业费的缴交，原告表示可以由业主自由选择按月、按季度或按年的缴交方式。陶然居小区93%以上业主已经缴交物业费。
三、梅县客都物业管理有限公司于2014年10月16日变更名称为梅州客都物业管理有限公司，2015年8月6日变更名称为广东客都物业管理有限公司，2015年9月30日变更名称为广东客都物业管理股份有限公司，2016年1月12日变更为广东客都物业管理有限公司。
以上事实，有经过质证的《身份证》、《客都新村陶然居高层物业管理协议书》、《续约陶然居物业管理服务合同》等及当事人的陈述证明，本院予以确认。
本院认为，原告广东客都物业管理有限公司与被告丁芸签订的《客都新村陶然居高层物业管理协议书》系双方意思自治的表现，双方均无异议，为有效合同。
本案争议焦点在于续约合同是否有效和被告应否按0.9元／㎡的标准缴交物业费问题。本院认为，陶然居业委会是经依法成立的业主自治机构，《梅州市物业服务收费管理办法》（梅市价（2014）45号）第七条第三款规定：“别墅、业主大会（业主委员会）成立之后的住宅（含业主自有产权或取得使用权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。其收费项目和标准由业主大会（业主委员会）与物业服务企业共同协商约定，并签订物业服务合同”。《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。而通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条第2、3点亦规定业委会有权与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法，并签订物业服务合同。因此，陶然居业委会依法可以与原告签订续约合同，该合同签订后对全体业主均发生法律效力。作为陶然居业委会负责人的宋畅欣，其在合同中的签名，应为代表业委会行使职责的行为，该行为的一切法律后果均由业委会承担。被告应该按续约合同约定以0.9元／㎡为标准缴交物业服务费，现被告拖欠原告2015年全年物业服务费1392元（116元／月×12月＝1392元）未付，构成违约，原告有权向人民法院提起诉讼要求被告支付所欠物业服务费。故原告的物业服务费请求应予以支持，被告的抗辩本院不予采纳。
关于原告的滞纳金请求，《客都新村陶然居高层物业管理协议书》第六条第4点已经约定，在产生业主委员会后，业主委员会制订的物业管理规约生效后本规约即自然失效。因此，原告不能以管理规约来请求滞纳金，但原告的滞纳金请求应属于逾期付款违约金请求，被告欠缴物业服务费事实存在，被告应承担逾期付款的违约金，由于原告表示被告可选择按月、季、年方式缴交，逾期付款违约金应从2016年1月1日起算，该违约金的计算依据参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条、第六十五条，《梅州市物业服务收费管理办法》第七条规定，判决如下：
被告丁芸应支付所欠原告广东客都物业管理有限公司2015年1月至12月的物业服务费1392元及自2016年1月1日起至付清欠款止的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算），限于自本判决生效之日五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁芸负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 陈志雄
二〇一六年九月二十六日
书记员 廖裕媛
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