贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2216号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：欧艳，女，1973年3月8日出生，汉族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：龙立堂，男，1974年11月4日出生，苗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人欧艳、龙立堂商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.判决驳回被上诉人提出的违背事实的、过高、无理的支付违约金的诉讼请求；2.根据被上诉人举证证明其是否受到实际损失的情况判决上诉人承担不超过其所受到实际损失的30%的违约金。事实和理由：一、本案商品房转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。被上诉人尚未缴纳契税，也具有违约行为。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续。即便出现逾期交付房屋转移登记文书的结果，也是双方的原因造成。被上诉人没有依约缴纳契税，严重影响房屋验收备案、交付使用，也是影响上诉人交付转移登记相关文书的重要原因，其诉请上诉人支付逾期办证违约金违背合同约定和法律规定。二、即使上诉人逾期交付办理商品房转移登记的相关文书给被上诉人，被上诉人也没有理由要求上诉人承担逾期交房违约金和逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金之和为25386.40元。本案中上诉人不存在逾期交房，在交房期限内，被上诉人为规避交物业管理费，故意不与上诉人设立的物业公司签订物业管理服务合同，擅自更换门锁进入房屋居住使用，已经占有使用该房屋，被上诉人没有因此造成经济损失。即使上诉人存在逾期交房，请求根据被上诉人因此实际受到损失的时间，调减逾期办理转移登记文书的违约金。逾期交房和逾期办理转移登记相关文书两项违约金之和不能超过被上诉人实际受到损失的30%。综上所述，上诉人不存在逾期交房，被上诉人提出的违约金总额为25386.40元没有事实依据，也明显过高，逾期交付产权转移登记相关文书的重要原因系被上诉人拒不交付购房契税造成。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人欧艳、龙立堂未答辩。一审原告欧艳、龙立堂向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金14769元；2.判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移登记商品房违约金10617.40元；3.判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2015年7月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元6层3号商住房，该套商品房建筑面积为114.2平方米，套内建筑面积94.79平方米，房屋总价款为340316元，交房日期为2016年3月31日前。同时于2016年7月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年3月31日约定交房时间届满，被告未交付房屋给原告，2017年3月1日原告自行住进房屋，但至今未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至2017年3月1日原告住进之日止，逾期天数为335天，逾期违约金为：340316元×0.01％×335天=11400元。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务，但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2016年7月30日的次日至原告起诉之日2017年6月19止，逾期天数为354天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为340316元×0.01％×354天=12047元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金11400元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金12047元（计算至2017年6月19日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费436元，减半收取218元，原告欧艳、龙立堂负担43元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担175元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点：1.上诉人未按合同约定期限交付房屋和交付办理商品房转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2.一审判决上诉人承担逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否恰当，计算的违约金是否过高。1.关于上诉人未按合同约定期限交付房屋和交付办理商品房转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见交房和办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。2.关于一审判决上诉人承担逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否恰当，计算的违约金是否过高的问题。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应当于2016年3月31日前向被上诉人交付房屋，上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付全部已付房价款万分之壹的违约金，该约定未违反法律规定，而且约定并未过高，上诉人请求调减，本院不予支持。因此一审判决根据合同约定的标准和被上诉人自行入住房屋的时间，计算上诉人应支付的逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。根据合同约定，上诉人应当于2016年7月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。上诉人至今未取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，构成违约，应承担违约责任。双方合同约定的违约金未违反法律规定，并未过高，一审判决根据合同约定判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十二月二十七日书记员 龙冬冬