辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终1152号
上诉人（原审原告）：杜凤琴，女，1936年8月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：王闯，辽宁江公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程颜，辽宁江公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卞庆福，男，1955年10月2日出生，汉族，无职业，现住沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：李文具，男，1956年7月12日出生，汉族，沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司。住所地：辽宁省新民市辽河大街**号。
法定代表人：张汝辉，该公司经理。
委托诉讼代理人：薛婧，该公司职员。
上诉人杜凤琴因与被上诉人卞庆福、李文具、沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司（简称新元公司）执行异议之诉纠纷上诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成由审判员华锋担任审判长并主审、审判员张辉、审判员陈建参加的合议庭，法官助理王军协助办案，速录员张婧坤担任记录。2017年11月16日依法进行了法庭询问，上诉人杜凤琴的委托诉讼代理人王闯、程颜，被上诉人卞庆福、被上诉人沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司的委托诉讼代理人薛婧到庭参加询问。本案现已审理终结。
杜凤琴上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判，支持诉讼请求，判决继续执行案涉沈阳市沈北新区辉山北大街165-14号4-3-1号房屋，或发回重审。
事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足，认定事实的主要证据材料是伪造的，适用法律错误，依法应予以纠正。一、一审判决认定事实错误，证据不足。本案事实是：2009年4月26日，杜凤琴与李文具签订《投资合作事宜》协议，约定杜凤琴向李文具分期投资人民币633万元，投资期限至2009年10月29日，到期后，李文具返还杜凤琴投资款，并支付投资回报567万元，合计1200万元。李文具如不能按时还款或不执行本协议，则每逾期一天向杜凤琴支付违约金2万元。其后，杜凤琴分批将前述投资款全部交给李文具、而李文具并未按约定支付杜凤琴投资款及回报。前述投资款被李文具用于建设案涉“环宇绿洲”项目，李文具挂靠在沈阳新元建设集团有限公司，作为实际负责人、实际施工人全权负责该项目。投资期限届至后，李文具拒不支付，故杜凤琴于2011年对其提起诉讼。该案由沈阳市中级人民法受理，于2014年7月28日查封了登记在新元公司名下、案涉沈北新区辉山北大街165一14号4-3-1号的房屋，并于2013年7月18日作出一审判决，判令李文具向杜凤琴支付借款本金313万元及相关利息。案件经二审、再审均维持原判。杜凤琴向沈阳市中级人民法院申请执行。李文具、新元公司为逃避责任、转移财产，恶意与卞庆福签订所谓“商品房买卖合同”，约定“将案涉房屋”卖给卞庆福，系以合法形式掩盖非法目的，该“合同”属于无效合同。何况，卞庆福在“签订合同并交付购房款”后始终未要求开发商新元公司交付正规发票，未办理商品房买卖合同备案，与事实和常理不符；而未经登记备案的合同不得对抗善意第三人，卞庆福对该结果的发生有重大过错，不能产生终止执行的效果。以上事实有《民事判决书》（[2011]沈中民三初字第123号、（2014）辽民二终字第00056号）、最高人民法院（2015）民申字第113号《民事裁定书》、《商品房可销售信息（环宇绿洲）》、卞庆福提供的“商品房买卖合同”、“收据”等证据予以证实。以上事实，一审并未查清，认定“卞庆福作为案外人就执行标的享有足以排除上诉人杜凤琴请求强制执行的民事权益”属于错误认定，与事实和法律不符。同时，一审判决仅依据不真实的“商品房买卖合同”、“物业费收据”等材料即作出前述认定，证据严重不足。二、一审判决认定事实的主要证据材料是伪造的。一审判决主要依据卞庆福提供的“商品房买卖合同”、“收据”等材料系伪造。其中，“商品房买卖合同”未备案，且合同签订时间和开具收据的时间不符，卞庆福所称房款总额与合同记载分期付款的总额不一致，系李文具、新辉公司与卞庆福恶意串通、伪造的。房款收据、物业费收据加盖的都是售楼处章，而不是开发商公章和物业专用章，与常理不符。物业费收据、契税缴纳收据上均存在严重的涂抹、修改情况，与常理不符、与物业费标准不符。前述“合同”、“收据”等主要证据材料均系伪造，但一审并未查明该事实。三、一审判决适用法律错误。1、卞庆福执行异议主体不适格。案涉房屋登记在新元公司名下，新元公司才是案涉房屋的权利人，而非卞庆福，其异议主体不适格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。显然，卞庆福并非权利人，执行异议人的主体不适格。2、“商品房买卖合同”未经备案登记，不得对抗第三人。3、一审判决无视法定条件规定，错误适用法律。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……（四）非因××自身原因未办理过户登记”。然而，卞庆福与新元公司签订的合同属于无效合同，且卞庆福称其交付了全部房款却未要求开发商开具正规发票、办理合同备案，对未能办理过户登记的结果发生负有重大过错。因而，不符合前述规定的条件，不应支持其异议。综上，请求二审法院明辨是非，支持上诉请求，依法改判，或将本案发回重审。
卞庆福答辩称：我是沈阳市沈北新区辉山北大街165号，环宇绿洲14号楼4-3-1号业主，在2011年9月19日交全款买下了沈阳新元建设集团有限公司环宇绿洲14号楼4-3-1，建筑面积67.14平方米，两室一厅的楼房。当时买楼时售楼处工作人员向我们介绍了房子情况，墙上挂着五证齐全，并说全款三天就备案，提前给办房证，不交全款，180天才下房产证，就这样，2011年9月19日上午，我和爱人到信用社提出我们全部积蓄和借的钱一起来到环宇绿洲售楼处，签了商品房买卖合同，盖了新元公司公章，开发票，盖了环宇绿洲售楼处公章，共交房款211,358元。当时就给了14号楼4-3-1的钥匙和入住通知单，就住进去了。因为我俩没办结婚手续，合同签名只签我一个人。为了不影响办证，2011年9月26日我和爱人一起回家办理结婚手续，复印后交给了售楼处工作人员，说回家等电话就行，一等就是一个多月，我爱人接连不断的催他们，他们只说下个月，迟迟不给办证，就这样几天去一次，他们总说现在给办着呢。就这样一次次蒙骗我们，一直到今未办房产证，至今我也不知道是什么原因。如今杜凤琴又把我告上了法庭，这简直是雪上加霜，上次我向沈阳市中级人民法院提供了我买房的有效证件，新元公司也给出示证词和证件，我本来是案外人也是受害者，杜凤琴和李文具之间债务关系，怎么把我这案外人扯进去，是何道理？我相信法院是公正的，是全心全意为人民服务的。上述所言都是事实，请求法院为我们老百姓做主，驳回杜凤琴的上诉请求。
新元公司：我与卞庆福签订的商品房买卖合同，合法有效，且合同已于2011年履行，卞庆福实际占有并使用该房至今。
杜凤琴向一审法院起诉请求：请求法院依法继续执行位于沈阳市沈北新区辉山北大街165-14号4-3-1房屋。
一审法院认定事实：2011年9月19日，新元公司（××）与卞庆福（××）签订《商品房买卖合同》，主要内容：1.新元公司以出让方式取得位于清水台镇编号为沈北国用2009第259号地块的土地使用权。该地块土地面积为43115/㎡，规划用途为商住。土地使用年限自2009年7月22日至2059年7月22日。××经批准，在上述地块上建设商品房环宇绿洲。建设工程规划许可证号为建字第沈北建附字2009023号，施工许可证号为210113200909150102。2.商品房预售许可证号为沈房预售第09318号。3.购买的商品房为本合同第一条项目中的：第14#座4-3层1号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为2.8m，建筑层数地上六层。该商品房合同约定建筑面积为67.14平方米。4.卞庆福与新元公司约定按建筑面积计算，商品房单价为人民币2948元/㎡，总金额人民币197,928.72元。5.卞庆福一次性付款：于2011年9月19日付房款人民币197,928.72元。新元公司为卞庆福开具房款专用收款收据，房款数额为197,929元。卞庆福缴纳了契税、维修基金、采暖费、物业费。同日，新元公司为卞庆福开具了入住通知单。
杜凤琴诉李文具、沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司、沈阳新元建设集团有限公司民间借贷纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2014年3月28日作出（2014）辽民二终字第00056号民事判决，判令李文具支付杜凤琴借款本金人民币313万元及利息。李文具向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年6月19日作出（2015）民申字第113号民事裁定，裁定驳回李文具的再审申请。杜凤琴于2014年4月14日向一审法院申请强制执行。一审法院在诉讼中于2012年6月18日保全查封新元公司位于沈阳市沈北新区辉山北大街165-14号4-3-1号房屋。卞庆福提出执行异议，一审法院于2016年6月27日作出（2016）辽01执异159号执行裁定书，以“根据案外人提供的以上证据材料，在形式上可以认定案外人在法院查封之前与沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司存在房屋买卖关系，已支付约定价款且已交付房屋”为由支持案外人卞庆福的异议，裁定中止对案涉房屋的执行。
一审法院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院对案外人卞庆福就执行标的即位于沈阳市沈北新区辉山北大街165-14号4-3-1房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理,并在此基础之上进行判决。首先，卞庆福与新元公司签订了《商品房买卖合同》，卞庆福出具了案涉房屋的物业费、采暖费等交款凭证，以及新元公司出具的收款收据。由此可见，卞庆福的举证基本形成证据链条，证明其与新元公司之间存在房屋买卖关系。其次，卞庆福实际交纳的全部购房款197,929元，新元公司对此予以认可，同时为其开具专用收款收据。故对于卞庆福已交纳全部购房款的事实，本院予以认定。再次，从原、被告各自行为发生时间先后来看，法院对案涉房屋办理预查封时间发生在卞庆福与新元公司签订购房合同及卞庆福向新元公司付款时间之后，可以认定卞庆福在法院查封之前已与新元公司存在房屋买卖关系，卞庆福已支付约定价款且已实际占有使用。最后，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记”的规定，就本案争议而言，一方面，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定卞庆福与新元公司之间订立了商品房买卖合同并支付了全额购房款；另一方面，从房屋实际占有情况来看，本案中卞庆福已经实际占有涉案房屋，并交纳了办理房屋产权登记的各项费用，而后新元公司未能为其办理房屋产权登记。卞庆福在此过程中并没有过错，卞庆福的购房行为应受法律保护，其对于登记在新元公司名下的案涉房屋享有排除执行的权利，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。综上，卞庆福作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除杜凤琴请求对该房屋申请强制执行的民事权益。对于杜凤琴提出判决准许执行该房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决：驳回杜凤琴的诉讼请求。案件受理费4259元，由李文具负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，二审争议焦点有二：一、卞庆福提供的商品房买卖合同、房款收据、物业费、采暖费收据等材料是否系伪造；二、一审判决适用法律是否错误。
一、关于卞庆福提供的商品房买卖合同、房款收据、物业费、采暖费收据等材料是否系伪造的问题。经查，卞庆福不仅在一审中提交了其购买案涉辉山北大街165-14号4-3-1房屋的商品房买卖合同、房款收据、物业费、采暖费收据等材料复印件，而且在本院庭审中也提交了这些材料的原件供质证。新元公司对商品房买卖合同、购房款收据、入住通知单等证据原件的真实性无异议，确认是其开据；对物业费、采暖费收据，因不是向其公司缴纳，不清楚。杜凤琴对卞庆福提交的这些证据真实性均有异议，理由是该商品房买卖合同没有备案，购房款只有收据，没有正规发票，物业费收据有的没有公章，或有涂改。本院审查认为，徐长霞当庭提交的这些证据原件具有真实性、合法性。商品房买卖合同没有备案，交购房款没有正规发票，物业费收据有的没有公章或有涂改不能证明卞庆福提交的商品房买卖合同、房款收据、物业费、采暖费收据等证据材料是伪造的，也不能证明卞庆福与新元公司合法的商品房买卖关系虚假或不存在。杜凤琴提出卞庆福提供的商品房买卖合同、房款收据、物业费、采暖费收据等材料系与新元公司恶意串通、伪造的，系以合法形式掩盖非法目的，合同无效的上诉主张，缺乏充分有效的证据支持，不予采信。
二、关于一审判决适用法律是否错误的问题。本案争议的标的为登记在新元公司名下的不动产，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，运用法律适当。卞庆福与新元公司订立了商品房买卖合同，支付了全部购房款，交纳了办理房屋产权登记的各项费用，在法院查封之前合法占有了所购房屋，只因新元公司原因未能办理产权登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形。杜凤琴以新元公司才是案涉房屋的权利人，卞庆福提出执行异议主体不适格；商品房买卖合同未经备案登记，不得对抗第三人；卞庆福未要求开发商开具正规发票，没有办理合同备案，对未能办理过户登记有重大过错，不符合法律规定的支持案外人异议的条件等理由，上诉主张一审判决适用法律错误，事实和法律依据不足，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。杜凤琴上诉提出一审判决认定事实错误，适用法律错误，证据不足，缺乏事实和法律证据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4259元，由杜凤琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 华 锋
审 判 员 张 辉
审 判 员 陈 建
二〇一七年十二月二十四日
法官助理 王 军
书 记 员 张婧坤（代）