重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初6912号原告：唐立淑，女，1963年3月20日出生，汉族，住四川省蓬溪县。被告：杨成本，男，1975年3月1日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆国彦律师事务所律师。被告：杨先杰，男，1999年9月1日出生，汉族，住重庆市巫山县。法定代理人：杨成本，男，无固定职业，住重庆市巫山县。第三人：重庆六甲房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街2号，统一社会信用代码915001065721140035。法定代表人：牟兰英，重庆六甲房地产经纪有限公司经理。委托诉讼代理人：段滔，男，住四川省武胜县。原告唐立淑与被告杨成本、杨先杰，第三人重庆六甲房地产经纪有限公司（以下简称“六甲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告唐立淑，被告杨成本及其委托诉讼代理人ＸＸ，被告杨先杰及其法定诉讼代理人杨成本，第三人六甲公司的委托诉讼代理人段滔到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人申请一个月庭外和解期限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年2月8日签订的《房屋买卖合同》；2、被告支付原告违约金148000元。事实和理由：2017年2月8日，原告与被告杨成本通过中介公司介绍签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于重庆市沙坪坝区房屋，房屋总价740000元;被告应于2017年3月2日将房屋交付给原告使用，随后办理过户手续，购房尾款640000元于产权交割完毕当日付给被告。杨成本代表其子杨先杰在合同上签字。合同签订当日，原告支付定金10000元。2017年2月10日，原告支付首付款90000元，但被告却未按约定交付房屋，明确表示不再履行合同。被告已根本违约，应当承担违约责任，请求判如所请。被告杨成本辩称，杨成本与杨先杰是父子关系。2008年，杨成本与杨先杰之母向久碧离婚，杨先杰由向久碧抚养。2013年，杨成本与杨先杰购买案涉房屋，双方各占案涉房屋50%产权。2017年2月8日，杨成本未征求杨先杰及其母意见的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》，该合同系无效合同。杨成本已将收取的房款返还原告。现杨先杰及其母亲不同意卖房。同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。被告杨先杰辩称，杨成本与杨先杰是父子关系。2008年，杨成本与杨先杰之母向久碧离婚，杨先杰由向久碧抚养。2013年，杨成本与杨先杰购买案涉房屋，双方各占案涉房屋50%产权。2017年2月8日，杨成本未征求杨先杰及其母意见的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》，现不同意出售该房屋。同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。第三人述称，原、被告签合同时，杨成本声明杨先杰同意出售房屋。合同签订后，杨先杰不配合签字，致使合同不能履行。本院经审理确认以下事实：位于重庆市沙坪坝区的房屋系被告杨成本、杨先杰共有。杨成本与杨先杰系父子关系，杨先杰系未成年人。2017年2月8日，原告唐立淑（乙方、购买方）与被告杨成本（甲方、出售方）、第三人重庆六甲房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，杨成本将位于重庆市沙坪坝区房屋卖与唐立淑。该房屋建筑面积为108.41平方米,交易价格为740000元。2017年2月10日支付首付款100000元，剩余房款640000元于产权交割完毕当日付给甲方。甲方承诺于2017年3月2日前将房屋交付乙方。甲乙双方任何一方违反上述条款，导致本合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的20%计算。合同第八条约定：“甲方承诺可以全权代表儿子处理该物业，于2017年9月10日前无条件配合乙方办理交接手续；2017年3月2日后租金由乙方收取；2017年3月后月供由乙方承担，并保证甲方征信记录。”合同第九条约定，甲方是杨成本、杨先杰共2人，委托代理人杨成本即甲方代表人。在合同落款部位，甲方签字处有杨成本签名，并有“杨先杰（代）”字样。同日，杨成本向唐立淑出具收条一张，载明其收到唐立淑购买案涉房屋的定金10000元。2017年2月10日，杨成本向唐立淑出具收条一张，载明其收到唐立淑购买案涉房屋定金90000元，扣除房屋3月租金及房屋押金3800和2017年1月份月供3500元，实收到82700元。2017年4月18日，唐立淑收到杨成本退还的97000元。本院认为，十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。本案被告杨先杰已年满十六周岁，在庭审中陈述其已工作一年半，每月收入两千多元，但其未能举证证明，本院对此不予采信，因此本院认定杨先杰为限制民事行为能力人。杨成本作为未成年人杨先杰的父亲，系其监护人和法定代理人，有权代理杨先杰从事民事法律行为。杨成本作为杨成杰的法定代理人，其行为后果及于被代理人杨先杰。被告杨成本作为案涉房屋所有权人及杨先杰的法定代理人与原告唐立淑签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对原、被告具有法律约束力，原、被告应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向杨成本支付了定金及首付款，杨成本却以未成年人杨先杰不同意出售房屋为由，拒绝向原告履行合同义务，致使原、被告的房屋买卖合同无法实际履行，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。庭审中，被告同意解除与原告之间的房屋买卖合同，本院对此予以确认。关于杨成本应承担的违约责任，《房屋买卖合同》约定双方任何一方违反上述条款，导致本合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的20%计算，原告据此主张违约金148000元，被告认为该违约金标准过高，请求本院予以调减。本院认为，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因杨成本、杨先杰的违约行为，导致合同无法实际履行，原告失去购买涉案房屋的机会，原告的实际损失，不仅包括资金占用损失，还包括另行购房增加的成本，结合同时期同地段存量房市价急剧上涨的情况，原告另行购买同地段同类型房屋所须付出的成本也大幅增加。据此，本院认为原告主张的违约金并未过分高于实际损失，对被告要求减少违约金的主张不予支持，被告杨成本、杨先杰应按合同约定向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告唐立淑与被告杨成本于2017年2月8日签订的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告杨成本、杨先杰于本判决发生法律效力之日支付原告唐立淑违约金148000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息及迟延履行金。案件受理费11200元，减半缴纳5600元（原告已预交），保全费1310元，合计6910元，由原告唐立淑负担2787元，由被告杨成本、杨先杰负担4123元，被告杨成本、杨先杰负担部分限期于本判决发生法律效力之日支付原告唐立淑。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 员 龚陵川二〇一七年七月七日法官助理 张 伟书 记 员 张 立