河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济中民二终字第299号上诉人（原审原告）崔二强，男，1981年11月2日出生，汉族。上诉人（原审原告）刘小田，女，1982年7月6日出生，汉族。委托代理人齐波，河南朗齐律师事务所律师。委托代理人刘珊珊，河南朗齐律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）济源市环球房地产开发有限公司。法定代表人李宝丰，该公司董事长。委托代理人姚二会，河南尚天律师事务所律师。委托代理人李昆华，河南尚天律师事务所实习律师。上诉人崔二强、刘小田与上诉人济源市环球房地产开发有限公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，崔二强、刘小田于2015年6月19日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令环球公司支付其逾期交房违约金18264元，退还燃气开口费2450元。济源市人民法院于2015年8月10日作出（2015）济民一初字第2980号民事判决，崔二强、刘小田、环球公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭于同年11月26日公开开庭进行了审理，上诉人崔二强、刘小田的委托代理人齐波、刘珊珊，上诉人环球公司的委托代理人姚二会、李昆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：崔二强、刘小田与环球公司签订一份商品房买卖合同，合同约定崔二强、刘小田购买环球公司开发的蓝钻帝景住宅小区的第6#楼16层东1号商品房一套，建筑面积143.23平方米，每平方米2872元，总金额411354元。环球公司应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付崔二强、刘小田使用。环球公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付崔二强、刘小田使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，环球公司按日向崔二强、刘小田支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，崔二强、刘小田有权解除合同，崔二强、刘小田要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，环球公司按日向崔二强、刘小田支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，环球公司应当书面通知崔二强、刘小田办理交付手续，双方进行验收交接时，环球公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环球公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，环球公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，崔二强、刘小田有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由环球公司承担。合同签订后，崔二强、刘小田于2010年4月22日向环球公司缴纳了预收购房款124354元，后崔二强、刘小田向环球公司支付了全额购房款共计411354元。2011年4月1日经济源市中诺物业服务有限公司向环球公司缴纳燃气开口费2450元。环球公司未按合同约定期限交房，以赵瑞、王华敏、郝春贤等为代表的业主多次向政府部门及环球公司主张权利，2010年8月28日，环球公司向王华敏、郝春贤等业主致信表示，蓝钻帝景住宅小区一期工程已经竣工，目前1#、5#、6#楼已经通过分户验收，室内工程全部结束，由于当年雨季特殊气候、市政管网改造以及2#3#楼桩基施工场地限制等原因影响，1#、5#、6#楼水、电、道路等配套工程目前只能临时措施使用，争取11月10日之前将1#、5#、6#楼水、电、道路等配套工程达到设计使用条件。原审法院认为：崔二强、刘小田与环球公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。崔二强、刘小田诉称环球公司应于2010年8月31日前交付房屋，环球公司于2011年4月10日实际交房，要求环球公司按日支付已付房款万分之二的逾期交房违约金18264元，环球公司辩称其已按期交房，因崔二强、刘小田与环球公司均未提供证据证明交房时间，根据1#、5#、6#楼以赵瑞、王华敏、郝春贤为代表的业主多次向环球公司要求支付延期交房违约金的客观事实，可以证明环球公司存在延期交房的情况，结合2010年8月28日环球公司致业主王华敏、郝春贤的信，明确载明本案所诉争房屋所在楼的水、电、道路灯配套工程在2010年11月10日之前达到设计使用条件，并不影响崔二强、刘小田正常接收装修使用房屋，该时间可视为环球公司向崔二强、刘小田交房的时间，从2010年8月31日至同年11月10日，环球公司迟交房71天，根据合同约定，环球公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向崔二强、刘小田支付已交付房款411354元万分之二的违约金，共计5841元，予以支持。环球公司辩称崔二强、刘小田该项诉讼请求已过诉讼时效，因从2013年7月19日环球公司出具的答复内容看，崔二强、刘小田一直持续与环球公司进行协商，故环球公司的辩称理由不能成立，不予采信。崔二强、刘小田要求环球公司返还已收取的燃气开口费2450元，根据2008年10月1日起实施的《济源市城市基础设施配套费征收管理办法》（济政（2008）43号）规定，商品房项目缴纳的城市配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。且双方未在合同中约定合同价款不含燃气开口费等城市配套费用，现崔二强、刘小田要求环球公司返还收取的燃气开口费2450元，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、环球公司于判决生效后十日内支付崔二强、刘小田逾期交房违约金5841元。二、环球公司于判决生效后十日内退还崔二强、刘小田燃气开口费2450元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，由崔二强、刘小田负担268元，环球公司负担50元（由环球公司负担部分暂由崔二强、刘小田垫付，待执行中一并结算）。崔二强、刘小田不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清，酌定的逾期交房时间与客观事实严重不符。1、原审酌定的交房时间为2010年11月10日，该酌定的依据是2010年8月28日环球公司致业主王华敏等人的一封信，然而该“信”是环球公司临近交房日做出的承诺，言下之意是争取在2010年11月10日之前将水、电、道路等配套工程达到设计使用条件。事实上，环球公司在2010年11月10日之前根本没有竣工，该楼的竣工碑记可以证明该楼的竣工时间是2011年6月30日，因此，原审认定2010年11月10日交房与事实相悖。2、因为逾期交房问题，同一栋楼的其他部分业主曾在2014年向法院提起诉讼，法院认定的交房时间为2010年12月25日---2011年9月不等，而本案的交房时间原审酌定为2010年11月10日，同一栋楼、相同的情况、同一法院作出的判决不同。二、程序瑕疵。本案逾期交房时间的举证责任应该由环球公司承担。1、本案交房的义务是由环球公司履行的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，负有履行义务的当事人应承担合同是否履行的举证责任。2、根据双方合同的约定：商品房达到交付使用条件后，环球公司应当书面通知业主办理交付手续…并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环球公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…”。因此，无论是通知交房义务，还是提交交房签收手续的义务都应是环球公司承担。3、交房相对于开发商一方来说是积极的义务，而对于业主来说是消极的、被动接受义务，因此，环球公司应该举证证明自己何时以及如何完成交房义务。综上，请求二审撤销原审判决第一项，依法改判环球公司支付其逾期交房违约金18264元。针对崔二强、刘小田的上诉，环球公司辩称：1、赵瑞、周云霞反映的逾期交房问题系个人问题，并非针对全体业主；2、其公司已按合同约定通知业主交房，不存在违约行为；3、本案诉讼时效已超过两年，不存在中止、中断的情形；4、原审法院就举证责任分配符合法律规定。环球公司不服原审判决，上诉称：一、其公司2013年7月19日所作答复并非针对全体业主，而是针对赵瑞和周云霞二人的答复。其公司原审提供了《致开发商赔偿书》、《开发商违约条款及责任明细》、《济源市领导信箱信件201318431号》，从该三份证据的内容可以看出是赵瑞和周云霞的个人行为，并不涉及其他业主。二、赵瑞通过济源市领导信箱发的201318431号信件，显示赵瑞在2013年6月份才发现其公司违约交房，赵瑞在超过诉讼时效后的交涉不能构成诉讼时效的中断。三、2013年7月19日的答复中明确表示其公司未逾期交房，崔二强、刘小田未在诉讼时效期间主张权利，其公司也未在期间届满后承诺履行，因此，崔二强、刘小田的主张超过诉讼时效。四、崔二强、刘小田要求退还燃气开口费，没有事实及法律依据。虽然济政（2008）43号文件第十一条明确要求开发商将燃气开口费计入建设工程造价，但对此济源市物价管理所副所长林海文表示，济源市政府在2008年下发的城市基础设施配套费征收管理办法，并没有明确由哪个部门负责，而且该文件也未下发至各开发商。在2011年5月1日，国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》后，该单位召集济源所有的开发商开会，并下发了该文件。2008年至2011年是过渡期，文件从2011年6月1日正式开始实施。如果开发商的预售许可证是在2011年6月1日前办理的，可按照原规则征收费用。该内容刊登在2013年5月30日的《东方今报》上。本案房屋的预售许可证是在2011年6月1日前取得，因此，其公司收取燃气开口费并无不当。另，崔二强、刘小田退还燃气开口费的请求也超过了诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回崔二强、刘小田的原审诉讼请求。崔二强、刘小田答辩称：一、2013年7月19日，环球公司所作答复是针对以赵瑞为代表的全体业主，该事实已为生效判决所确认。二、在赵瑞向市领导信箱发邮件之前，业主已经与环球公司多次协商，环球公司也就相关问题进行了书面登记，并答应全体业主就延期交房违约金、燃气开口费等问题解决之前可以先不交物业管理费，后在多次沟通无效的情况下，以赵瑞等人为代表的业主才向济源市房管局、济源市信访局多次反映，此后才向市领导信箱发送邮件，这一系列行为足以引起诉讼时效的中断。三、关于燃气开口费。济源市政府出台的（2008）43号文件，明确规定开发商不得另行收取开口费，并且规定了该文件的实施时间是2008年，济源市物价管理所副所长林海文个人所作的解释没有任何法律效力，因此燃气开口费应该退还。综上，请求驳回环球公司的上诉请求。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为：一、关于本案诉争房屋的交付时间问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，双方约定：商品房达到交付使用条件后，环球公司应当书面通知崔二强、刘小田办理交付手续，双方进行验收交接时，环球公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环球公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，环球公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，崔二强、刘小田有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由环球公司承担。从双方的上述约定可以看出，本案交房时间的举证责任应由环球公司负担，但环球公司在庭审中称，详细的交房资料因物业公司失火已灭失。因此，在环球公司不能举证证明其何时以及如何完成交房义务的情况下，崔二强、刘小田主张2011年4月10日为本案的交房时间，本院予以支持。从2010年9月1日至2011年4月10日，环球公司延迟交房222天，根据合同约定，环球公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向崔二强、刘小田支付已交付房款411354元万分之二的违约金，共计18264元。二、关于燃气开口费应否返还的问题。2008年10月1日起实施的《济源市城市基础设施配套费征收管理办法》（济政（2008）43号）规定，商品房项目缴纳的城市配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。本案中，崔二强、刘小田、环球公司签订的合同未明确约定合同价款不含燃气开口费等城市配套费用，因此，环球公司不得在房价外另行加收燃气开口费。现崔二强、刘小田要求环球公司返还收取的燃气开口费2450元，原审予以支持并无不当。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。从2013年7月19日环球公司出具答复的内容看，该答复系针对全体业主作出的，能够证明崔二强、刘小田等全体业主一直持续与环球公司进行协商，本案并未超过诉讼时效，故环球公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定基本事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持济源市人民法院（2015）济民一初字第2980号民事判决第二项；二、变更济源市人民法院（2015）济民一初字第2980号民事判决第一项为“济源市环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付崔二强、刘小田逾期交房违约金18264元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费318元，二审案件受理费111元，均由济源市环球房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  段雪芳代理审判员  段明明代理审判员  贾娃娃二〇一五年十二月二十一日书 记 员  孟金波