上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1100号
上诉人（原审原告）封晓娟
委托代理人周宁泽，北京泰维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹卫良。
委托代理人袁涛，上海德美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜金林，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人高永峰，上海劲力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李琴，＊出生，汉族，住＊＊＊＊。
委托代理人高永峰，上海劲力律师事务所律师。
上诉人封晓娟因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第21860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，封晓娟与曹卫良系夫妻关系，姜金林、李琴也系夫妻关系。2011年12月2日，曹卫良与其姐夫陈世奇至湖北省咸宁市咸安区公证处办理公证证明，曹卫良于同年11月30日出具的《授权委托书》系曹卫良亲笔签名，该委托书的委托事项及权限为：“一、委托人（即房产所有人）将本人名下位于xxxxxxxxxx{房产证号：xxxx**，建筑面积}。以上一套房产作抵押，以受托人陈世奇为借款人向银行申请房产抵押贷款。……二、委托人承诺为受托人办理上述手续时提供各项必需的文件、证明和资料等充分的条件。对于受托人依据相关法律法规和本授权委托书的授权办理的上述各项手续及签署的各项法律文件，委托人均承认其法律效力，承认其代表委托人的真实意思，并承担全部法律责任。三、委托人承诺在以上房产作为抵押物向银行贷款不成功时，可以将房产出售，特授权受托人代为办理房屋买、卖相关的全部手续，受托事项如下：1、代为办理房屋出售手续；2、如在房屋出售时，买方需要办理银行贷款，代为配合办理在相关文件上签字；3、代为办理资金划转手续，代为接收贷款；4、代为办理过户手续、物业交割手续。四、本授权委托书一经委托人签署，即为不可撤销。五、受托人有转委托权。六、本授权委托书自委托人签字后生效，至委托事项全部办理完毕之日终止。”2012年4月2日，姜金林与陈世奇及新一代房地产咨询（上海）有限公司签订了《房地产买卖居间协议》，讼争房屋以人民币（下同）200万元之价转让给姜金林，当日姜金林支付给陈世奇定金5万元。同年4月14日陈世奇与姜金林、李琴签订了1份《协议书》，约定讼争房屋的转让价计200万元为双方买卖该房地产的房东到手价格，现约定买卖合同价为159万元，另外41万元为装修补偿费；签署居间协议当日支付定金5万元，签订房地产买卖合同当日支付30万元，交易过户当日和2012年5月31日前支付163万元，交房和户口迁出当日支付2万元。同日陈世奇与姜金林、李琴又签订了1份《上海市房地产买卖合同》，双方约定讼争房屋转让款为159万元，签订上述买卖合同后2日内支付30万元，办理房地产过户手续时支付129万元，付款日期为2012年5月31日或之前等内容。同年4月15日姜金林支付给陈世奇购房款30万元。不久陈世奇因故去世。陈世奇去世后，同年5月14日姜金林以汇款方式支付给曹卫良姐姐曹惠菊（系陈世奇妻子）115万元，之后姜金林、李琴取得了讼争房屋的钥匙并进行装修，现已入住。后因陈世奇死亡等原因至今尚欠房款未支付。封晓娟诉至原审法院要求确认曹卫良与姜金林、李琴于2012年4月14日签订的关于yyyyyyyy的房屋买卖合同无效。
原审另查明，曹卫良于2012年4月13日被湖北省崇阳县人民法院以虚开增值税专用发票罪判处有期徒刑6年。
原审认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点在于陈世奇的代理行为是否合法有效？作为姜金林、李琴无义务审查陈世奇申请银行贷款的相关情况，根据曹卫良出具的委托书授权，陈世奇有权转让讼争房屋，且讼争房屋的产权人登记为曹卫良一人，代理人陈世奇又系曹卫良的姐夫，且有经过公证的委托书，有足够理由使姜金林、李琴相信陈世奇属有权代理。此外陈世奇与姜金林、李琴签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》的价格也属合理，没有侵犯权利人曹卫良的合法权益，姜金林、李琴支付了大部分房款，讼争房屋也已交付给姜金林、李琴使用，姜金林、李琴取得讼争房屋也属善意取得。综上所述，陈世奇与姜金林、李琴之间签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。婚姻法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故封晓娟的诉求于法无据，法院不予支持。原审法院于二○一四年二月二十五日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条的规定，作出判决：驳回封晓娟的诉讼请求。一审案件受理费19，110元，减半收取计9，555元，由封晓娟负担。
判决后，封晓娟不服上述民事判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、陈世奇的代理权并未生效；2、本案不构成表见代理；3、系争房产产权未变更，物权未发生变动，不适用善意取得；4、本案所涉合同违法，自始无效。二、一审适用法律错误。1、本案中，代理人陈世奇没有取得系争房产全部共有人封晓娟和曹卫良的明确授权，事后也未得到权利人封晓娟和曹卫良的追认，所以依法应当认定陈世奇与姜金林、李琴签订的房屋买卖合同无效。2、系争房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，依照合同法第五十二条第五款之规定，当属无效。故请求二审法院撤销原判，确认三被上诉人于2012年4月14日就系争房产签订的买卖合同无效。被上诉人曹卫良同意上诉人的上诉请求。被上诉人姜金林、李琴则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人曹卫良是夫妻关系，被上诉人姜金林、李琴也是夫妻关系。本案系争房屋登记在被上诉人曹卫良一人名下。2011年12月2日被上诉人曹卫良与案外人陈世奇（系曹卫良姐夫）至湖北省咸宁市咸安区公证处办理公证证明，被上诉人曹卫良于同年11月30日出具的《授权委托书》系由其本人亲笔签名，该委托书的委托事项及权限为：“……三、委托人承诺在以上房产作为抵押物向银行贷款不成功时，可以将房产出售，特授权受托人代为办理房屋买、卖相关的全部手续，受托事项如下：1、代为办理房屋出售手续；2、如在房屋出售时，买方需要办理银行贷款，代为配合办理在相关文件上签字；3、代为办理资金划转手续，代为接收贷款；4、代为办理过户手续、物业交割手续。四、本授权委托书一经委托人签署，即为不可撤销。……六、本授权委托书自委托人签字后生效，至委托事项全部办理完毕之日终止。”2012年4月2日，被上诉人姜金林、李琴与案外人陈世奇及新一代房地产咨询（上海）有限公司签订了《房地产买卖居间协议》，讼争房屋以200万元之价转让给被上诉人姜金林、李琴，当日被上诉人姜金林、李琴支付给案外人陈世奇定金5万元。同年4月14日案外人陈世奇与被上诉人姜金林、李琴签订了《协议书》和《上海市房地产买卖合同》，上述合同及协议是双方当事人的真实意思表示，案外人陈世奇的委托手续完备，合同主体适格，讼争房屋登记在被上诉人曹卫良一人名下，符合交易规则，故应确认有效。不久陈世奇因故去世，但不影响该民事行为的整体效力。现被上诉人姜金林、李琴已支付了大部分房款并已入住系争房屋，故上诉人封晓娟起诉要求确认系争房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，原审法院就此已阐述了充分理由，本院不再赘述。原审法院在查明事实的情况下，适用法律正确，依法所作的判决并无不当，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19，110元，由上诉人封晓娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年六月十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……