北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初6873号原告（反诉被告）冷钢，男，1982年6月5日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）胡晓楠，女，1984年12月16日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告（反诉被告）委托代理人徐珂，北京市东易律师事务所律师。二原告（反诉被告）委托代理人申超，北京市东易律师事务所律师。被告（反诉原告）刘俊德，男，1980年10月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托代理人孙继国，北京市勤道律师事务所律师。原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠与被告（反诉原告）刘俊德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠及其委托代理人徐珂、申超，被告（反诉原告）刘俊德及其委托代理人孙继国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠诉称：2015年12月12日，原、被告在满懿（上海）房地产咨询有限公司介绍下签署了《房屋买卖合同》，合同约定原告（即乙方）购买被告（即甲方）所有的北京市昌平区某室房屋，房价款为人民币265万元整。合同签订后，经过三方（甲乙双方和中介）协商并得到了被告同意后原告陆续从15年12月至16年2月向被告支付了购房定金及首付款共计140万元整，并留有协商记录。具体时间为：15年12月12日支付5万元整；15年12月15日支付25万元整；15年12月16日支付5万元整；15年12月21日支付35万元整；16年1月30日支付45万元整；16年2月4日支付5万元整；16年2月20日支付20万元整。此期间，三方一直彼此体谅，友好协商，原告积极履行合同。16年3月初时，在同被告协商房屋交割事宜时，被告表示会按照合同规定在4月15日之前进行房屋交割。然而4月6日上午中介代原告在沟通房屋交割具体时间时，被告突然以不进行房屋交割为要挟要求原告额外支付35万元，遭到原告拒绝。4月9日被告又给原告和中介方寄出了《关于解除的通知》，以原告逾期交款违约为由通知解除了房屋买卖合同。基于上述事实，原告就付款事宜一直进行三方协商，得到认可后积极履行合同，并无单方违约行为。而应由被告履行合同时，被告却以不进行房屋交割为要挟向原告额外索要35万元，实属恶意违约。在遭到原告拒绝后又单方面以原告违约为由解除房屋买卖合同。特此，原告恳请法院判定原告无违约，并要求被告继续履行合同。请求：1、要求被告立即向原告交割房屋；2、要求被告继续履行《北京市房屋买卖合同》第二条，在16年6月15日之前同中国邮政信托公司办理房屋抵押注销手续；3、要求被告继续履行《北京市房屋买卖合同》第五条，在16年10月20日之前配合向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；4、要求被告继续履行《北京市房屋买卖合同》第九条，逾期进行房屋交割，按日计算（自2016年4月15日起至实际交割房屋之日止），按照已收取房价款的万分之五支付违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）刘俊德辩称：不同意原告诉讼请求，原告违约在先，合同补充协议第二条约定2016年2月1日前支付70万元，原告没有履行，原告在2016年2月20日才履行完毕，补充协议第四条第三款第三项约定了违约责任。根据双方签订的补充协议第五条第二款，我方发出通知符合双方约定和相关法律规定，解除发生法律效力，原告存在根本违约行为。被告（反诉原告）刘俊德反诉称：2015年12月12日，反诉人刘俊德与被反诉人冷钢、胡晓楠签署《北京市存量房屋买卖合同》，以及与居间方满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司签署《补充协议》、《居间服务合同》等文件。按照合同约定，刘俊德将其个人所有的坐落于北京市昌平区某号房屋出售给被反诉人，该房屋的成交价格为人民币265万元，被反诉人前期支付140万元，剩余部分申请银行贷款。签合同前反诉人向中介要求过140万元一次性付清，否则不谈，中介方为完成交易收取佣金，用尽各种办法促成本次交易。被反诉人和中介方都知道反诉人急等用钱，因为当时没有其他买主，反诉人不得已答应被反诉人的付款条件。按照《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定，被反诉人于签约当日支付5万元定金，于2015年12月5日自行支付25万元，于2015年12月22日前自行支付40万元，于2016年2月1日前自行支付70万元。但签订合同后，被反诉人没有严格按照合同履行，因为其当时根本就没有能力在2016年2月1日前向反诉人支付70万元。被反诉人在签订合同时明明知道自己不能完全按照合同履行，欺骗反诉人，存在恶意交易的故意。《补充协议》第四条违约责任第三款约定，乙方（买受方）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方（出卖方）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任，第三项逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。被反诉人明明知道反诉人急需用钱，还恶意拖延付款时间，反诉人被迫接受，但从来没有表示过不追究被反诉人的违约责任。按照《补充协议》约定的应当于2016年2月1日前向反诉人支付完成前期费用140万元，但被反诉人于2016年2月20日才将前期费用凑齐。被反诉人的行为已经构成根本违约，反诉人于2016年4月9日，按照合同约定向被反诉人发出《关于解除的通知》。根据法律规定，自被反诉人收到该通知之日，该通知就发生法律效力，双方的房屋买卖合同已经解除。综上所述，为维护反诉人的合法权益，特提出反诉，请求：1、确认反诉人与被反诉人2015年12月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年4月9日解除；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金53万元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠辩称：不同意被告反诉请求，因原告并不存在违约行为，被告要求原告支付违约金的请求没有事实和法律依据，应当按照原合同约定继续履行。双方以实际行为对首付款的支付做了变更，对此事实原被告双方以及证人在庭审中作出了详实的说明，对此没有异议。经审理查明：坐落于北京市昌平区某号房屋登记的所有权人为刘俊德。2015年12月12日，刘俊德作为出卖人与作为买受人的冷钢、胡晓楠签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的原则下就存量房屋买卖事宜达成如下协议：第一条、房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区某号。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号。（二）该房屋性质为商品房。（三）该房屋的抵押情况为2：2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政信托公司，抵押登记日期为2011年8月23日，出卖人应于2016年6月15日前办理抵押注销手续。第四条、成交价格、交易付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币贰佰陆拾伍万元整（小写2650000元）。（三）买受人应于签订本合同当日支付定金人民币伍万元整。（四）买卖双方协商一致采取自行交割支付形式。（五）买卖双方一致同意采取下列方式交易：2、贷款交易：买受人向组合贷申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币壹佰捌拾万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准上述拟贷款的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的）,双方同意按照第2种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担，但若在本合同签署后320日内银行仍未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。第五条、房屋权属转移登记：买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年10月20日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。第七条、房屋的交付：（一）出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人。3、按照本项约定时间或条件：2016年4月15日前将该房屋交付给买受人。第九条、违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十二条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。合同签订当天，刘俊德作为甲方（出卖方）与作为乙方（买受方）的冷钢、胡晓楠在丙方（居间方）满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司的居间下又签署了一份《补充协议》，约定：鉴于甲、乙双方经丙方居间就坐落于昌平区某号的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条、房屋交易总价：甲、乙双方同意，交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为人民币贰佰陆拾伍万元整（2650000元），此价格不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金事宜：乙方于2015年12月12日向甲方支付定金人民币伍万元整。还款解押事宜：甲、乙双方确认并同意，按照下列第2种情形履行：（2）交易房屋有抵押，甲方应于2016年6月15日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。2、除定金以外的购房款的支付：甲、乙双方同意，按照下列第2种方式履行：（2）乙方需申请购房贷款以支付购房款的（贷款购房方式），则：①甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。②甲、乙双方应于2016年6月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。③乙方应于2015年12月15日，将除贷款外的第一笔购房款人民币贰拾伍万元整以自行支付的方式支付给甲方；④乙方应于2015年12月22日前，将除贷款外的第二笔购房款人民币肆拾万元整以自行支付的方式支付给甲方；⑤乙方应于2016年2月1日前，将除贷款外的第三笔购房款人民币柒拾万元整以自行支付的方式支付给甲方。3、权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于2016年10月20日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。4、物业交割事宜：甲、乙双方同意，双方应于2016年4月15日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲、乙双方一致同意，就留存物业交割保证金事宜，按如下第3种方式处理：（3）甲、乙双方一致同意不留存物业交割保证金，且同意放弃爱屋吉屋物业交割保障服务，与物业交割相关的事宜由甲、乙双方自行协商办理。第四条、违约责任：1、甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易当期应付款万分之五的逾期违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）…（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）…（6）…。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）…（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。第五条、其他：1、…。2、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力，各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。3、甲、乙双方达成的其他约定：（1、）……（6）其他约定：甲乙双方约定：1、甲乙双方约定的时间可有三天的余量可以不缴纳滞纳金。2、在办理权属转移之后，贷款金额到账三日内贷款总金额壹佰捌拾万元整到帐后，甲方应归还乙方伍拾伍万元整，如逾期未支付乙方则甲方每日应按应归还款项万分之五作为滞纳金。3、若贷款之前，乙方贷款方式发生变化，则甲乙双方共同协商，网签可重新办理。4、未尽事宜可另行协商。5、甲方保证此房在缴税过户时此房性质为家庭唯一住房。合同签订当日，冷钢、胡晓楠向李俊德支付购房定金5万元，李俊德出具收据予以确认。其后，冷钢、胡晓楠分别于2015年12月14日通过银行转账向李俊德支付了25万元，于2015年12月16日通过银行转账向李俊德支付了5万元，于2015年12月21日通过银行转账向李俊德支付了35万元，于2016年1月30日通过银行转账向李俊德支付了45万元,于2016年2月4日通过银行转账向李俊德支付了5万元，于2016年2月20日通过银行转账向李俊德支付了20万元。以上冷钢、胡晓楠向刘俊德支付的款项共计140万元。刘俊德对上述付款分别于2015年12月15日、12月16日、12月21日及2016年1月30日、2月4日、2月20日出具收据予以确认。后在合同履行过程中，双方发生纠纷。2016年4月9日，刘俊德向冷钢、胡晓楠发送了一份《关于解除的通知》，载明：胡晓楠女士、冷钢先生：关于解除房屋买卖合同的事实依据如下：2015年12月12日，贵方与刘俊德签署《北京市存量房屋买卖合同》，以及与居间方满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司签署《补充协议》、《居间服务合同》等文件。按照合同约定，刘俊德将其所有的坐落于北京市昌平区某号房屋出售给贵方，约定该房屋的成交价格为人民币265万元。按照《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定，贵方于签约当日支付5万元定金，于2015年12月15日自行支付25万元，于2015年12月22日前自行支付40万元，于2016年2月1日前自行支付70万元。《补充协议》第四条违约责任第三款约定，“乙方（买受方）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方（出卖方）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任”第三项“逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。”贵方于2016年2月20日完成上述付款行为。故此，贵方在履行上述付款义务过程中存在超过十五日的行为，已经构成根本违约。特此，刘俊德向贵方函告如下：通知正式解除2015年12月12日刘俊德与胡晓楠、冷钢签署的《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件，并要求违约方胡晓楠、冷钢按房屋交易总价格的20%向刘俊德支付违约金。请见本函后及时联系，协商处理相关后续工作，避免造成不必要的损失。冷钢、胡晓楠对此不予认可，称双方已经协商变更了《补充协议》中关于2016年2月1日前将除贷款外的第三笔购房款人民币70万元支付给刘俊德的约定，具体变更为2016年2月1日支付40万元，3月1日再支付30万元，具体履行时因刘俊德急需用钱于2016年1月30日实际支付了45万元、2月4日支付了5万元，2月20日支付了剩余20万元。为证明双方的交易和协商过程，冷钢、胡晓楠向法庭提供了冷钢、刘俊德及中介公司负责居间工作员工候某三人的微信聊天记录，并申请中介公司负责居间工作的员工候某出庭作证，证人候某出庭对双方的交易和协商过程进行了证明。刘俊德称微信聊天内容并非其本人所发，但并未提供相应证据予以证明。上述事实，有房产证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、银行交易明细、《关于解除的通知》、微信聊天记录、证人证言以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，冷钢、胡晓楠和刘俊德双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方在合同及补充协议的履行过程中，对于2016年2月1日前支付第三笔购房款人民币70万元的时间进行了变更，冷钢、胡晓楠亦是按照变更后的支付时间履行了付款义务，其支付时间并未违反双方的约定，且刘俊德亦收取了上述款项并出具收据予以确认，刘俊德主张冷钢、胡晓楠逾期付款构成违约，没有事实依据，刘俊德无权行使解除权，故刘俊德请求确认双方之间合同已经解除并主张违约金的请求，没有依据，本院无法支持。关于刘俊德主张的双方之间的合同变更不符合补充协议中关于合同变更方式的约定，本院无法采信，双方的实际履行行为不仅仅变更了购房款项的支付时间，实际上也变更了双方关于合同变更方式的约定，在双方实际按照变更后的约定履行完毕后再以变更行为本身不符合双方关于合同变更方式的约定为由主张对方构成违约，亦与民事活动中应普遍遵循的诚实信用原则相悖，不应当得到鼓励和支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，在合同履行过程中，应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在合同履行过程中产生分歧时应当互相协商并给予对方必要的协助，共同促成合同的及时履行，双方之间的合同并不存在其他履行障碍，合同仍可继续履行，故冷钢、胡晓楠主张李俊德继续履行合同协助办理涉案房屋抵押注销手续的请求，本院予以支持。应当指出的是，双方合同中约定的办理缴税及权属转移登记手续的履行期间尚未届满，且上述手续的办理需以办理房屋抵押注销手续为前提，故对办理涉案房屋抵押注销手续的后续履行事项，本院不宜作出判决，双方在后续的履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。根据双方《北京市存量房屋买卖合同》第七条关于涉案房屋交付时间的约定，刘俊德应于2016年4月15日前将涉案房屋交付给买受人冷钢、胡晓楠，刘俊德逾期交付涉案房屋应当认定其构成违约。根据双方《北京市存量房屋买卖合同》第二条关于涉案房屋办理抵押注销手续的约定，刘俊德应于2016年6月15日前办理涉案房屋的抵押注销手续,刘俊德逾期未办理亦构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故冷钢、胡晓楠主张刘俊德交付涉案房屋、支付违约金及办理涉案房屋抵押注销手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金的数额，刘俊德主张双方合同中约定的违约金标准过高，请求法院酌情予以调整，本院将根据实际情况并结合逾期交房给冷钢、胡晓楠造成的实际损失等因素予以适当调整。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠与被告（反诉原告）刘俊德继续履行双方于二〇一五年十二月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;二、被告（反诉原告）刘俊德自本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠办理位于北京市昌平区某号房屋的抵押注销手续；三、被告（反诉原告）刘俊德自本判决生效之日起十五日内将位于北京市昌平区某号房屋交付给原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠；四、被告（反诉原告）刘俊德自本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠违约金人民币一万元；五、驳回原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘俊德的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万八千元，由原告（反诉被告）冷钢、胡晓楠负担八千元（已交纳），由被告（反诉原告）刘俊德负担二万元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费一万四千元，由被告（反诉原告）刘俊德负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  唐险峰人民陪审员  寇艳荣二〇一六年十月十九日书 记 员  李缘钰