江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终1259号
上诉人(原审原告)：林小俊，男，汉族，1970年4月17日出生，住江苏省常州市武进区，
委托诉讼代理人：吴冬梅，江苏常弘律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：蔡桂生，男，汉族，1971年1月21日出生，户籍地江苏省姜堰市，
委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李爱军，江苏樵杨律师事务所律师。
上诉人林小俊因与被上诉人蔡桂生房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初6106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
林小俊上诉请求：1、依法撤销江苏省常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初6106号民事判决，并发回重审或依法作出改判；2、本案一、二审案件受理费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对上诉人支付给被上诉人的10万元系购房定金的意见不予采纳，认为定金应当以书面形式约定，上诉人认为不以书面形式约定的定金合同并非无效。2.一审法院对上诉人主张的装修损失50400元，认为被上诉人于2017年4月26日将蔡维萍的联系方式发给上诉人，由上诉人自行联系，上诉人应预知交易的风险，及时和对方沟通，并采取适当措施防止损失的扩大，但上诉人却在同年4月28日另行签订工程装修合同，导致损失的扩大，因此对该扩大的损失不予支持。上诉人认为一审法院未查明事实，该装修损失应予支持。3.被上诉人并非如其在一审辩称在该房屋买卖过程中没有收取上诉人或其他第三方的任何好处，被上诉人与该房买卖之间存在利益关系。4.一审法院认为被诉人存在缔约过失责任，酌情判决被上诉人承担上诉人损失40000元，以上认定没有法律依据，也与实际损失不符，应依法予以改判。
蔡桂生辩称，双方之间没有签订房屋买卖合同，被上诉人的行为纯粹是一种想帮助上诉人买房的帮助行为，其中出现的意外和被上诉人没有直接的利害关系。
林小俊向一审法院起诉请求：1.判令蔡桂生支付房屋溢价款损失暂估200000元整；2.判令蔡桂生支付100000元定金自2017年3月1日起至2017年7月1日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息计3270元；3.判令蔡桂生支付装修损失50400元；4.判令蔡桂生承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月，林小俊要买房，蔡桂生告诉其夏海峰有套浦南南村22幢己单元101室房子要出售，自己系夏海峰母亲蔡维萍的侄子。蔡桂生称其姑妈蔡维萍授权并委托其将夏海峰的房子卖掉，夏海峰亦同意卖房。双方协商后，蔡桂生决定将该房产卖给林小俊，口头约定房款560000元。2017年3月1日，林小俊通过银行将100000元购房定金转账至蔡桂生账户，当天蔡桂生将房屋钥匙、房屋的产权证书复印件交给林小俊，并告知随时都可以装修。2017年4月28日，林小俊与武进高新区华都室内装饰服务部签订工程装修合同，现因蔡桂生不能将该房产卖给林小俊，导致林小俊要承担装修违约责任，并支付违约金等损失计50400元。期间，林小俊一直催促办理房屋过户手续，蔡桂生以各种理由拖延，2017年5月25日，蔡桂生告诉林小俊因房价涨幅较大，蔡维萍、夏海峰不同意将房产卖给林小俊。因该地段房价涨幅较大，故蔡桂生应支付房屋溢价款。蔡桂生未得到房主夏海峰的授权，该售房行为系无权处分，应赔偿林小俊的损失。故诉至法院，请求判如所请。
一审法院认定事实：林小俊、蔡桂生经人介绍认识。2017年2月，林小俊得知蔡桂生的亲戚蔡维萍有房出售（该房产当时的所有权人为蔡维萍的儿子夏海峰），但因蔡维萍、夏海峰远在新疆，林小俊即与蔡桂生磋商该房屋买卖相关事宜。2017年3月1日，林小俊通过其名下的中国建设银行账户向蔡桂生账户转账100000元，但并未签订书面的房屋买卖合同。蔡桂生收到上述款项后，即将涉案房屋钥匙、房屋产权证书复印件等交予林小俊。后林小俊多次催促蔡桂生联系办理过户手续未果，蔡桂生于2017年4月26日将蔡维萍的联系方式发于林小俊，让其自行联系。后因协商无果，蔡桂生于2017年7月1日将100000元转账至林小俊账户。林小俊遂起诉来院，请求判如所请。
关于林小俊主张的装修损失部分，林小俊提供了2017年4月28日其与武进高新区华都室内装饰服务部签订的《工程装修合同》、出具日期为2017年10月25日的违约金收据，证明因买卖房屋未成，其已按照合同约定交纳违约金50400元。蔡桂生对工程装修合同、收据的真实性均不认可，认为装修还未开始，约定的违约金也明显过高，收据的真实性无法核实。
一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。关于案涉房屋买卖合同是否成立的问题，本案中，蔡桂生并非涉案房屋的所有权人，亦未取得房屋所有权人的授权委托材料，林小俊、蔡桂生仅口头磋商房屋买卖事宜，最终亦未形成书面买卖合同，故案涉房屋买卖的合同关系不成立。关于林小俊支付的100000元款项的性质问题。依照法律规定，定金应当以书面形式约定。本案中，双方之间未以任何书面形式对100000元款项的性质予以约定，故对林小俊认为上述款项系购房定金的意见不予采纳。
本案中，房屋买卖系大额资产的买卖，双方在看房、询价、议价、协商合同文本、资金交付等过程中均应承担特殊的注意义务。综合本案事实和交易习惯看，林小俊在缔约过程中明知蔡桂生不是房屋所有权人，也不是有从事房屋中介服务资质的人员，仍直接与蔡桂生进行涉案房屋买卖的实质性磋商，而与房屋所有权人则缺乏有效、直接的沟通，故林小俊本身存在一定的过错。蔡桂生在自己未取得充分明确授权的情况下，于合同磋商过程中接受林小俊交付的100000元，同时将涉案房屋钥匙、房屋产权证书复印件等交予林小俊，这些行为足以使林小俊产生信赖利益，并为履行合同积极准备，由此产生相应的成本投入，也可能丧失潜在的交易机会，故蔡桂生存在缔约过失责任，应赔偿林小俊相应的损失。
关于林小俊主张的装修损失50400元，林小俊多次催促蔡桂生联系办理过户手续未果，蔡桂生于2017年4月26日将蔡维萍的联系方式发于林小俊，由其自行联系，林小俊应预知交易的风险，及时与对方沟通，并采取适当措施防止损失的扩大。但林小俊却在同年4月28日另行签订工程装修合同，导致损失扩大，故对该扩大损失部分不予支持。
关于蔡桂生应承担林小俊损失的具体数额，综合考虑双方当事人过错程度、涉案标的额大小、房价涨幅、资金占用时间、房屋交易成本等因素，并衡平双方利益，酌情认定蔡桂生应承担林小俊损失40000元。遂判决：一、蔡桂生于本判决生效之日起十日内向林小俊支付40000元；二、驳回林小俊的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，承担缔约过失责任的基础是订立合同的信赖利益受到损失，信赖利益的大小与当事人自身的过错程度密切相关。本案案涉合同成立的前提是上诉人与房屋所有人直接进行磋商，被上诉人并非案涉房屋的所有人，故案涉买卖合同没有成立的主要原因，是由于上诉人未与房屋所有人进行积极磋商。鉴于上诉人明知被上诉人并非房屋所有权人，也不是有从事房屋中介服务资质的人员，仍直接与其进行房屋买卖的实质性磋商，而与房屋所有权人缺乏有效、直接的沟通，最终导致买卖合同没有成立，其自身过错较大。但由于被上诉人在未取得充分明确授权的情况下，于合同磋商过程中接受原告交付的100000元，并将涉案房屋钥匙、房屋产权证书复印件等交予上诉人，使上诉人产生信赖利益，并为履行合同积极准备，故一审法院认定被上诉人存在缔约过失责任符合相关法律规定精神，一审法院在综合考虑双方过错程度等多种因素的基础上，作出关于损失的认定亦并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5106元，由上诉人林小俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖天存
审判员 丁 飞
审判员 董 维
二〇一八年六月十三日
书记员 徐琳钰