奉新县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0921民初440号原告：曾枝强，男，1970年8月2日出生，汉族，职工，住所地：江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：周放洋，江西康拓律师事务所律师，执业证号：13609199510169759，（特别授权）。被告：江西嘉博房地产开发有限公司，住所：江西省宜春市奉新县，统一社会信用代码：9136092168345844X3。法定代表人：张正冰。原告曾枝强（以下简称原告）为与被告江西嘉博房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷（商品房销售合同纠纷）一案，于2016年5月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成由审判员宋孝健担任审判长、审判员谭皓、代理审判员杨亮参加的合议庭，书记员戴欣欣担任记录。于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告曾枝强的委托诉讼代理人周放洋到庭参加诉讼，被告的法定代表人张正冰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月22日，我与被告签订《商品房买卖合同》一份，备案合同编号为20131000352，合同约定，我购买被告位于xxxxx房屋一套，总价317000元，一次性付款，并约定被告应于2015年2月28日前交房。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，合同第十五条约定了产权登记的违约责任。被告至今仍无法按合同约定的条件交房，我亦未收到被告的交房通知书，被告更未向我书面说明无法按期交房的原因。我所购买的房屋仍在施工过程中，被告不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，其违约行为给我带来经济和时间上的严重损失。根据《合同法》第107条及双方签订的合同，现诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务和办理产权转移登记；2、判令被告向我支付逾期交房的违约金40607.70元（暂计算至2016年4月30日，其后违约金顺延计算至实际交房之日止）；3、判令被告向我支付逾期办理产权转移登记的违约金1585元；4、本案诉讼费由被告承担。被告既未作出答辩，亦未参加本案一审庭审。综合原告的诉称，并征询当事人的意见，本案的争议焦点是：（一）商品房买卖合同履行情况；（二）本案是否存在违约，如存在违约，违约金的计算标准及依据。在庭审中，各方当事人举证、质证如下：原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）原告的身份证一份，拟证明原告的身份情况；（二）商品房买卖合同、收据各一份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同及原告付清房款情况。对原告提供的上述证据，被告江西嘉博房地产开发有限公司未到庭质证，视为其放弃质证权。被告没有向本院提供证据材料。综上，本院对上述证据综合认证如下：原告的身份证系职能部门颁发的有效证件，故本院对其身份证的真实性、合法性、关联性予以采信，并作为认定原告身份的依据。商品房买卖合同、收据均系原件，且能够相互印证，并形成证据链，故本院对上述证据均予以采信，并作为认定原告通过一次性付款方式向被告购买商品房及支付购房款的情况的依据。综上认证，本院认定本案事实如下：2013年10月22日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20131000352）一份，合同约定：“……第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于奉新县冯川镇滨河西路、编号为A0488的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】水墨林溪二期……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预（销）售商品房批准机关为奉新县房地产管理局，商品房预（销）售许可证号为奉房预售证第（2013）030号。……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，号以附件一上表示为准）为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：幢号：14#，房号：xxxxx，层次：3，用途：住宅……第四条计价方式与价款。……该商品房房款合计叁拾壹万柒仟元整，（小写317000元），币种为人民币。……第六条付款方式及期限。买受人按一次性付款方式按期付款：自签约之日起，一次性付清总房款计人民币叁拾壹万柒仟元整（317000元）。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【综合验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；工程质量已验收但未发证，入住延期；上述原因凭有关部门证明文件方能作为延期交房依据。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、任选一项。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向奉新县房地产管理局申请登记备案。……”。2013年10月22日，原告向被告支付房价款317000元。2016年5月16日，原告以被告不能按时交房为由提起本次诉讼。本院认为：原告与被告协商签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该买卖合同依法成立并生效；原、被告应按照合同约定履行各自的义务。原告按约支付了购房款，其要求被告继续履行合同义务的主张合法有据，本院予以支持。被告逾期未能交房，属于违约行为，原告主张逾期交房的违约金40607.70元（暂计算至2016年4月30日，其后违约金顺延计算至实际交房之日止），其计算方式符合双方约定，本院予以支持。原告主张被告支付逾期办理产权转移登记的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；现因被告尚未交房，目前不存在逾期办证的问题，故对原告的该项诉请不予支持。本案立案时案由为商品房销售合同纠纷不准确，应变更为商品房预售合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证权、抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西嘉博房地产开发有限公司应按照《商品房买卖合同》的约定继续履行交房义务；二、被告江西嘉博房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告曾枝强支付违约金人民币四万零六百零七元七角（2016年4月30日以后的违约金以317000.00元为基数，按日3?顺延计算至实际交房之日止）；三、驳回原告曾枝强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币六千六百八十八元，由被告江西嘉博房地产开发有限公司负担人民币六千四百三十六元，由原告曾枝强负担人民币二百五十二元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币六千六百八十八元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××48，开户银行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  宋孝健审 判 员  谭 皓代理审判员  杨 亮二〇一六年八月二日书 记 员  戴欣欣