广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇宁法民初字第46号
原告广宁百盈花园物业服务有限公司。
法定代表人梁燮凡，总经理。
委托代理人陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。
被告余文四，男，汉族，广宁县螺岗镇大塘村委会人。
原告广宁百盈花园物业服务有限公司（以下简称百盈花园物业公司）诉被告余文四物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员梁肇仪适用简易程序对本案进行了公开审理。原告百盈花园物业公司的委托代理人陈国盛、被告余文四到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百盈花园物业公司诉称：2012年11月18日，被告向广东百盈花园房地产开发有限公司购买了座落在百盈花园的别墅，同时被告与原告签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定：被告所购的别墅从广东百盈花园房地产开发有限公司移交或约定移交其使用之日起接受原告的物业管理服务，并约定了相关的缴费标准、缴费期限和逾期缴费的违约金计算标准。广东百盈花园房地产开发有限公司于2013年5月13日向被告发出入伙通知。同时，告知被告从2013年9月1日起应按约定缴交物业管理费。按约定，被告每月应向原告缴交物业管理费935.48元，并承担公共路灯公摊电费。但被告从2013年9月至2015年2月共欠缴物业管理费16838.64元（18个月×935.48元／月）和公共路灯公摊电费63.3元，依约定其应支违约金1919.6元。根据双方的约定和法律规定，被告应按每日万分之四的标准向原告计付违约金1919.6元。上述欠费经原告多次催收，但被告未支付。为此，特向法院起诉，请求事项：1、判令被告立即支付欠缴的物业管理费16838.64元、公共路灯公摊电费63.3元、逾期缴费产生的违约金1919.6元（计至2015年2月底止），合共18821.54元。2、责令被告承担本案的诉讼费。
被告余文四辩称：第一、本人认为《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》的存在不合法性、不合理性，实属无效。第二、原告违反《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》的相关约定，理应承担违约责任。第三、根据广宁县物价局、广宁县住房和城乡规划建设局发布的“宁价（2010）59号”、“宁价（2014）27号”文件，前期物业管理费应按政府指导价定价，业委会成立后由业主方与物管方协商定价，而原告从来未与业主方协商，因此原、被告《前期物业管理协议》中约定的2.5元每月每平方米的收费标准不合理，由于原告方只有三级资质，且被告房地产权证上载明系争物业为普通住宅，因此原告只能按照前述文件规定的普通住宅类三类资质标准收费。此外，上述文件规定前期物业管理费实行包干制，公共路灯公摊电费应包含在物业管理费中；第四、原告没有做到《前期物业管理协议》第十一条约定的“封闭式管理”，小区物业管理服务存在瑕疵，人员车辆出入管理松懈，保安亭岗无人值守，消防器材存在安全隐患，小区大部分业主意见很大，而原告对业主的诉求置若罔闻；第五、系争物业所在小区至今为止仍未达到被告签订购房合同时由售楼人员提供的小区室外效果宣传单上的规划进行建设，原告的物业经理李某福口头承诺免收两年物管费，被告才同意收楼。综上，被告认为无须向原告缴纳物业管理费、公共路灯公摊电费及支付违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月18日，被告余文四向案外人广东百盈花园房地产开发有限公司购买了座落在百盈花园的别墅，同时被告作为甲方与原告作为乙方签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》一份，该协议约定：“……第四条、本园区的物业服务费采取酬金制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋套内建筑面积每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为347.19平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按935.48元／月向乙方交纳物业服务费（本物业服务费标准不含各类公共分摊）……4、乙方按以下方式及标准计收本物业的代收代交费用：……（3）除上述公共设备的运行、维修、维护费、安全检测费外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否收楼、居住或使用该物业均应按约定的方式及标准交纳物业服务费……第十一条、为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理。乙方可根据实际情况，在需要时对整个园区实行分区域管理。车辆及行人均应凭乙方发放的《出入证》或者经本园区的业主同意后方可进入相关园区……第六章、违约责任、第十六条、……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……第十八条、乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应当给予赔偿。”
2013年5月13日，广东百盈花园房地产开发有限公司向被告余文四发出《入伙通知书》，该《入伙通知书》其中写着：百盈花园百盈观园路41号，阁下认购上述物业已竣工，请阁下于2013年6月26日至2013年7月2日上午8：30－12：00或下午14：00－17：30，到肇庆市广宁县南街镇百盈东路6号物业客户服务中心（营销中心左侧）办理收楼手续……贵单元物业服务费从2013年9月1日计收。被告余文四于2014年3月10日对系争物业别墅进行了确认收楼。原告在2013年9月至2015年2月期间为系争物业别墅所在小区提供了物业管理服务。2013年9月至2015年2月（共计18个月），被告没有向原告交纳物业管理费。讼系争物业别墅的房地产权证上“规划用途”一栏登记为“普通住宅”。原、被告一致确认讼系争物业为一幢别墅。被告认为原告提供的物业服务不符合上述《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定的标准，并提供有13张照片予以证明。
本院认为，原告与被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向被告交纳物业服务费及公共分摊费用的义务。被告辩称其因受原告欺骗而签订上述合同，因被告没有提供相关证据证实，本院不予采信。
关于系争物业的物业服务费收费标准问题，被告辩称根据政府相关文件的规定前期物业服务一律实行政府指导价以及实行包干制，实际上是被告对政府文件理解错误。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》（粤价（2010）1号）第七条的规定“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”广宁县相关部门发布的“宁价（2010）59号”、“宁价（2014）27号”文件与上述规定一致，另按照“宁价（2014）27号”文件的规定，前期物业服务已约定包干制的才实行包干制，而本案物业服务合同约定的收费方式是酬金制，且明确约定物业服务费不含各类公共分摊费用。因此，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。本案讼系争物业为别墅，其物业服务收费实行市场调节价，因此原、被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》中约定的物业服务收费标准符合法律规定，原告主张按照每月每平方米2.5元计算物业服务费，本院予以支持。
至于被告认为系争物业实为别墅，房地产权证却登记为“普通住宅”的问题，与本案无关，被告可向有关职能部门反映解决。
关于原告主张被告交纳公共路灯公摊电费的诉请，根据原、被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，公共路灯公摊电费不计入物业服务费，应由原告代交公共路灯电费后按照系争物业的面积比例分摊计算，再由被告向原告交纳。本案中，因原告没有提供证据证明其已经代被告交纳了公共路灯电费的事实，故本院对原告的该项诉请不予支持。
关于原告提供的物业服务是否存在瑕疵及被告可否据此免除交纳物业服务费的义务的问题，被告为证明原告提供的物业服务存在瑕疵，提供有13张照片证明，本院结合根据被告的陈述以及13张照片拍摄时间上具备连贯性的事实，可以确认上述被告拍摄的8张保安亭内的照片拍摄于系争物业所在小区。根据被告的陈述以及上述13张照片所反映的内容，本院确认原告提供物业服务过程中，在人员车辆出入管理、消防器材更换、值班人员出勤等方面存在一定的管理漏洞，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，未达到约定的服务标准，原告应当对被告承担相应的违约责任。由于《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》条款对原告违约应承担的违约责任约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告可以选择减少价款的方式要求原告承担违约责任，但被告减少价款的范围应当与原告服务的瑕疵程度相适应。本院结合本案实际情况，被告未按约定支付物业服务费，应承担支付违约金的责任，故对原告的违约责任酌定为被告无须再向原告支付原告请求的本案逾期缴费违约金。
至于被告辩称系争物业所购别墅质量存在问题以及系争物业基础设施不完善，从而可以免交物业服务费的意见，因系争物业质量问题以及基础设施不完善的问题是被告与房地产开发企业之间的争议，与本案无关，因此本院对被告的该意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告余文四应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁百盈花园物业服务有限公司交纳物业管理费16838.64元。
二、驳回原告广宁百盈花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为135元（原告已预付预交），原告广宁百盈花园物业服务有限公司负担14元，被告余文四负担121元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 梁肇仪
二〇一五年五月十九日
书记员 郑焕月
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。