广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第462号
原告：叶保昌，住广州市从化区。
委托代理人：曾洁香、王佩珊，广东韬策律师事务所律师。
被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市。
法定代表人：林强，执行董事。
委托代理人：罗建宁、钟双萍，该公司职员。
原告叶保昌诉被告广州市宏都房地产有限公�商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序独任审理，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾洁香以及被告委托代理人罗建宁、钟双萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2013年7月5日签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于广东从化江埔街从化大道南海塱横街61号6栋8层801、802、803、804、805、806、807号房出售给原告，成交价为1050万元，合同还约定被告应于2014年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用，在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项，但被告未按合同约定履行交付房屋及办理产权证的义务，被告直至2014年7月3日才交付房屋，且至今仍未办妥房地产权证给原告，已构成违约。依据合同第十四条、第二十二条的约定，被告应向原告支付延期交楼和迟延办理产权登记的违约金。此外，被告未按合同约定的装饰、设备标准交付房屋，被告应折价补偿原告。为维护原告的合法权益，诉讼请求判令：1、被告向原告支付延期交楼违约金798000元（从2014年2月1日起至2014年7月3日止，每日按房屋总价款1050万元0.05%的标准计算）；2、被告向原告支付迟延办理产权登记违约金（从2015年5月8日起至将以原告为产权人的房地产权证交付原告之日止，每日按房屋总价款1050万元0.05%的标准计算，暂计至2015年10月10日为819000元；3、被告向原告支付房屋装饰、设备材料补偿款106365.9元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、逾期交房违约金标准及金额都明显过高，请法庭依法按照实际�失予以减少逾期交房违约金数额。1、原告在本案中需要证明约定逾期交房违约金的合理性，即因被告的违约行为导致其所受的实际损失，实际损失是认定约定的逾期交房违约金是否合理的基础。《合同法》第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条均规定违约金数额应以实际损失为参考，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突。本案中，原告未能举证证明其所受损失的具体金额，应按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2、涉案房屋属于办公用房，根据2014年从化市《街口街房屋租金参考价成果汇总表》，从化街口街的办公用房的最高标准为20元/月/平方米，涉案房产的建筑面积为1288.66㎡，租金标准应为25773.2元/月，按25773.2元/月计算，每天租金也不过859.1元/天，而合同约定每天的逾期交房违约金高达5250元/天，高出租金标准6.11倍，违约金远远高出了实际损失。合同约定交房日期为2014年1月31日，涉案房产已于2014年7月3日交付。逾期交房期间为2014年2月1日至2014年7月2日，逾期交房时间为152天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案逾期交房违约金的上限为实际损失加实际损失的30％，即152天×859.1元/天×130%=169758元。
二、逾期办证违约金明显高于实际损失，请求法庭依法减少逾期办证违约金。涉案房产已经于2014年7月3日交付，自2014年7月4日起算，至2015年5月8日，达到210个工作日。因此，至2015年10月10日逾期办证违约时间为156天，�起诉之日（2015年10月12日），涉案房产逾期办证违约金为10500000元×156天×0.05%=819000元。
原告因逾期办证遭受的实际损失主要是涉案房产收益受影响而产生的损失，涉案房产未有产权证可能对出租产生不利影响，最大的实际损失是涉案房产无法租赁出去而损害其收益及租金收益。因此，涉案房产实际损失为156天×859.1元/天=134019.6元。原告计算出的逾期办证违约金819000元是实际损失的6.11倍，明显高于了其实际损失，请求法院依法减少逾期办证违约金。
三、原告要求被告支付房屋装饰、设备材料补偿款的金额没有合同依据，请法院依法驳回此项诉求，装修事项应按合同相关约定执行。
经审理查明：被告经营范围包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理等，该公司是位于从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。
2013年7月5日，原告（乙方）与被告（甲方）分别签订7份《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同分别约定，原告购买被告开发建设的位于从化市江埔街从化大道南海塱横街61号欣荣宏国际商贸城6栋8层801、802、803、804、805、806、807号房，商品房用途为商业，房屋价款分别为1661948元、1629926元、1586497元、1625119元、805022元、1595786元、1595704元。
其中，合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应�在2014年1月31日前将房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起15日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可�件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，(一)至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（�超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，2、乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3、甲方负责整改达到双方约定标准。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。
合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，被告向原告开具了7张购房款发票。
2014年7月3日，原告接收了上述房屋。涉案房屋因被告原因至今未办理产权登记。
诉讼中，双方当事人对于房屋装饰、设备材料补偿款（即原告第三项诉讼请求）达成一致意见，确认为81941.09元。
另查明：2013年8月7日，被告取得《建设工程规划验收合格证》；2013年11月22日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》；2013年11月19日，被告取得《建设工程消防验收意见书》；2013年11月18日，被告取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2013年8月13日，被告取得《关于欣荣宏国际商贸城B区建设项�竣工环保验收的意见》；2013年12月9日，被告取得《建设工程质量监督报告》；2013年9月3日被告完成某用水；2012年6月26日，被告与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同》，供气工程已竣工且已通燃气；2015年1月16日永久用电工程竣工，完成了《供用电方案协议》约定的供电方式，取得永久用电；2015年4月9日取得通邮。
以上事实，有原告身份证、被告组织机构代码证、广州市商品房买卖合同（预售）、发票、商铺移交确认表、装修费用说明以及本案庭审笔录等证据证实。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方签订的《广�市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款，被告亦应按照合同约定履行义务。
关于交房的问题。虽然合同第十二条交房条件约定，涉案房屋应经竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件。合同第十三条房屋交付约定，被告应在2014年1月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。但是，原告已于2014年7月3日自愿收楼，是其权利处分，且已实际占有、使用，本院予以确认，逾期交房违约金应计至收楼日2014年7月3日�，故逾期交房违约金应从2014年2月1日计至2014年7月3日止。
关于办理房地产权证的问题。根据合同的约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。涉案房屋交付使用的时间为2014年7月3日，计算210个工作日，即至2015年5月7日止，从2015年5月8日起计算逾期办理房地产权证时间。现因被告自身原因，不能按约定为原告办妥产权登记，已构成违约，应承担违约责任。
关于逾期交房、逾期办理产权登记违约金的标准问题。合同第十四条“延期交房的违约责任”约定，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。合�第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，被告不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准支付违约金。本院认为，上述约定是双方当事人的真实意思表示，双方设立违约金条款的目的之一即为减轻当事人对违约所造成损失的举证责任。被告作为开发商，其对交房时间、办理产权登记及其相关风险是可以预见的，约定相关违约金的条件和标准的能力明显优于作为买受人的原告，既然明确约定逾期交房、逾期办理产权登记的违约责任，就应当受合同条款的约束。现原告因被告逾期交房、逾期办理产权登记造成的损失无法明确量化，诉讼中，被告主张按照同地段办公用房租金标准计算违约金，没有合同依据，且未提供其他充分证据证明违约金约定数额过分高于造成的损失。故被告关于调整逾期交房、逾期办理产权登记违约金的主张，本院不予支持。本案逾期交房、逾期办理产权登记违约金，应以1050万元为基数，按每日万分之五的标准计付。
关于房屋装饰、设备材料补偿款的问题。诉讼中，双方当事人对于该费用已达成一致意见，双方均确认该费用为81941.09元，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向原告叶保昌支付逾期交房违约金（以1050万元为基数，按每日万分之五的标准从2014年2月1日起计至2014年7月3日止）。
二、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向原告叶保昌支付逾期办理产权登记违约金（以1050万元为基数，按每日万分之五的标准从2015年5月8日起计至本判决发生法律效力之日止，本判决发生法律效力次日起至被告广州市宏都房地产有限公司为原告叶保昌办妥产权登记并将以原告叶保昌作为产权人的不动产权证书交付原告叶保昌之日止的违约金，按照上述计算标准，由被告广州市宏都房地产有限公司逐月支付给原告叶保昌，违约金以1050万元为限）。
三、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向原告叶保昌支付房屋装饰、设备材料补偿款81941.09元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为10115元（原告叶保昌已预交），由被告广州市宏都房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 周 超