江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0206民初5045号
原告：刘根强，男，1977年1月1日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：胡学飞，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
被告：徐海霞，女，1977年3月15日生，汉族，户籍所在地湖北省咸宁市咸安区，现住江苏省无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：周�，江苏缔基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张俊峰，江苏缔基律师事务所实习律师。
被告：董志云，女，1989年12月12日生，汉族，户籍所在地吉林省公主岭市，现住江苏省苏州。
委托诉讼代理人：纪苹芳，江苏盈捷律师事务所律师。
原告刘根强与被告徐海霞、董志云确认合同无效、所有权确认纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘根强及其委托诉讼代理人胡学飞、被告徐海霞的委托诉讼代理人周龙和张俊峰、被告董志云的委托诉讼代理人纪苹芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘根强向本院提出诉讼请求：1、要求确认徐海霞与董志云于2017年4月7日签订的《无锡市存量房买卖合同》无效；2、要�确认无锡市惠山万达商业广场73-3102房产归刘根强所有；3、诉讼费由徐海霞、董志云负担。
事实和理由：2016年12月27日，刘根强与徐海霞协议离婚，双方签订《自愿离婚协议书》，约定夫妻共同财产无锡市惠山万达商业广场73-3102（以下简称73号3102室）归刘根强所有，剩余贷款由刘根强偿还。2017年3月，徐海霞在刘根强不知情的情况下，与董志云签订房屋买卖合同，并于2017年4月办理了房屋过户手续。徐海霞与董志云的行为构成恶意串通，侵害了刘根强的合法权益。构成恶意串通的理由如下：1、董志云系徐海霞弟弟徐海军妻子的表妹，董志云与徐海霞之间并非普通的买房人与卖房人关系。董志云在苏州工作，户籍在吉林省，月薪为5000元-6000元，其称因无锡房价适宜，准备以后到无锡生活工作，所以决定购房。但在购房以后，董志云并没有准备在无锡生活或工作的实际行动，从董志云的收入水平来看，其没有购房需求也没有购房能力。故董志云与徐海霞买卖房屋的动机并非出于真实的房屋买卖；2、73号3102室交付后，于2015年返工装修，之后长期由刘根强父母居住，董志云在购买该房期间，从未看房、验房，产权信息变更登记后，也未及时要求刘根强搬离；3、徐海霞、董志云对房产的交易单价为9258元/平方米，而该交易时段该小区房产的市场均价为12000元/平方米，刘根强认为该套房屋市场价格为13500元/平方米，即该房产的交易价比市场价低31.4%，交易价属于明显不合理的低价，已超出上下浮动的合理范围；4、徐海霞、董志云的银行交易明细，也可以反映出双方存在恶意串通的行为。综上，请求法院支持刘根强的诉讼请求。
被告徐海霞辩称：1、73号3102室系徐海霞个人婚前财产，《自愿离婚协议书》中约定内容未涉及73号3102室，徐海霞对73号3102室有合法处置权。2、无锡市惠山万达商业广场73-3103（以下简称73号3103室）属案外人所有，与刘根强、徐海霞均无关系，之所以在《自愿离婚协议书》中约定73号3103室归刘根强所有，是因为刘根强要73号3102室，徐海霞想要儿子刘宇洋的抚养权，又不想将73号3102室赠送给刘根强，为尽快让刘根强在《自愿离婚协议书》上签字，徐海霞故意让刘根强认为73号3103室即是登记在徐海霞名下的惠山万达商业广场的房产（73号3102室），且在《自愿离婚协议书》约定73号3103室归刘根强所有，但徐海霞内心真实意思是不给刘根强73号3102室，故73号3102室在出售前是归徐海霞所有的；3、徐海霞因要抚养子女、归还房贷等，经济压力较重，迫于无奈将73号3102室出售给董志云，出售行为合法有效，不存在恶意串通的行为，也没有损害刘根强的权益；综上，刘根强与73号3102室无利害关系，徐海霞出售房屋也不存在任何恶意，请求驳回刘根强的诉讼请求。
被告董志云辩称：1、董志云与徐海霞之间买卖房屋的行为合法有效，董志云与徐海霞并未恶意串通，董志云已支付了相应购房对价，并取得了房屋产权证书，董志云已是73号3102室的房产所有人；2、董志云是通过其表姐（徐海霞弟弟徐海军的妻子）知道徐海霞要出售73号3102室，董志云之前曾到该房屋中作客，对该房屋的情况有所了解，因徐海霞的售房价格较为合适，故决定购买，当时也没有通过中介公司。请求驳回刘根强的诉讼请求。
经审理查明：刘根强与徐海霞于2009年2月登记结婚，生育儿子刘宇洋，于2012年7月6日登记离婚，约定儿子刘宇洋由刘根强抚养，刘根强承担刘宇洋抚养费用。
2013年6月21日，刘根强与徐海霞复婚，2016年12月27日，双方签订《自愿离婚协议书》，再次办理离婚登记手续。《自愿离婚协议书》中子女抚养一栏载明：儿子刘宇洋由徐海霞抚养监护，刘根强每月月底支付儿子生活费、教育费、医疗费共计2000元至儿子18周岁止，刘根强可随时探视儿子；《自愿离婚协议书》中共同财产分割一栏载明：苏Ｂ×××××丰田轿车一辆归刘根强所有，位于惠山万达商业广场73-3103归刘根强所有，此房贷款由刘根强偿还，双方无其他共同财产分割。《自愿离婚协议书》中除最后签名日期一栏外，其他手写的字，均为徐海霞所写。
2013年4月，徐海霞与无锡惠山万达广场有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定徐海霞向无锡惠山万达广场有限公司购买无锡惠山万达商业广场74单元3102号房，合同总价792928元，建筑面积86.65平方米（后登记建筑面积为88.57平方米），每平方米9150.93元，徐海霞应先行支付237928元，剩余555000元进行银行贷款。该房为精装修房。《商品房买卖合同》载明该合同签订日期为2013年4月12日，《合同补充协议》载明该补充协议签订日期为2013年4月2日。本院询问刘根强、徐海霞《商品房买卖合同》签订的具体日期，刘根强、徐海霞均陈述“记不清了”。
徐海霞于2013年5月27日与中国农业银行股份有限公司惠山支行签订《个人购房担保借款合同》，徐海霞获得的贷款金额为317000元，中国农业银行股份有限公司惠山支行于2013年6月4日发放了317000元。徐海霞自2013年7月开始逐月归还贷款。2017年3月22日，徐海霞一次性向中国农业银行股份有限公司惠山支行归还贷款278122.33元，提前结清了贷款。
2014年7月8日，73号3102室登记到徐海霞名下，无共有人。
审理中，刘根强、徐海霞一致确认无锡惠山万达商业广�74单元3102号房在交付后门牌号××3102室。除该套房产外，刘根强、徐海霞双方名下或个人名下在无锡市惠山万达商业广场无其他房产。刘根强、徐海霞复婚后，无锡惠山万达广场有限公司交付了73号3102室。73号3103室登记在陈其、彭静名下，与刘根强、徐海霞无关。
刘根强提供中国农业银行银行卡交易明细清单，证明其支付了73号3102室购房首付款475928元，共分三笔支付给开发商，分别为：2013年3月31日50000元、2013年4月2日187928元、2013年5月21日238000元。刘根强陈述：2013年3月31日去看房，当日支付定金50000元，2013年4月2日支付187928元，两笔共计237928元，余下555000元进行贷款，与《合同补充协议》中约定的金额相符。后由于贷款只审批到317000元，故其又于2013年5月21日支付238000元，其合计支付475928元。经质证，徐海霞、董志云认为刘根强提供的银行卡交易明细清单�法证明475928元的支付对象，仅有日期、金额和付款性质（性质为消费），因此无法确定刘根强支付了475928元，徐海霞认为首付款均是由徐海霞个人支付的。
关于为何《自愿离婚协议书》约定的房产是73号3103室，刘根强陈述：其对门牌号记忆不清，签订《自愿离婚协议书》时，其问徐海霞门牌号是什么，徐海霞称就是73号3103室，其就相信了。其实徐海霞与其商谈的房产是一直是73号3102室。
另查明：2017年4月7日，徐海霞与董志云签订《无锡市存量房买卖合同》（不动产登记中心网上备案合同），徐海霞将73号3102室出售给董志云，合同总价820000元，约定首付250000元、银行贷款570000元。董志云于2017年3月15日支付徐海霞100000元、2017年3月21日支付徐海霞120000元、2017年4月14日支付徐海霞30000元，上述250000元系通过银行转账支付。
董志云提供其与徐�霞于2017年3月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》，内容为徐海霞将73号3102室出售给董志云，合同总价820000元，董志云需支付购房定金250000元，余下570000元进行银行贷款。经质证，刘根强认为该证据的真实性无法确认，徐海霞对该证据无异议。
2017年3月37日，董志云与中国农业银行股份有限公司惠山支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为570000元。中国农业银行股份有限公司惠山支行于2017年4月14日发放了贷款570000元，该570000元转入徐海霞账户。董志云自2017年5月起逐月向中国农业银行股份有限公司惠山支行归还贷款。
2017年4月10日，73号3102室登记到董志云名下。
目前刘根强居住在73号3102室内。董志云提供照片复印件一张，照片显示的是贴在73号3102室大门上的《通知》，用以证明2017年8月9日董志云至73号3102室，要求刘根强搬离�但发现73号3102室无人，故在大门上张贴了手写的《通知》，《通知》内容为要求室内人员在2017年8月15日之前搬离。经质证，刘根强认为其未收到《通知》，对该证据的真实性不予认可，徐海霞对该证据无异议。
再查明：刘根强、徐海霞、董志云确认董志云系徐海霞弟弟徐海军妻子的表妹。王神珍系董志云的母亲。
董志云提供《职工就业参保申报花名册》截图打印件，证明其自2016年起在苏州工作至今。董志云陈述：其在苏州拍拍淘信息技术有限公司工作，在苏州没有购买房产，住在单位宿舍，其在无锡购房，也有打算以后到无锡生活、工作。经质证，刘根强认为该证据为打印件，无相关机构的盖单，真实性无法确认，即使是真实的，也只能反映董志云20**年2月时在苏州工作；徐海霞对该证据无异议。
刘根强提供搜房网、安居客网房价�图打印件，证明徐海霞、董志云的房屋交易单价9258元/平方米远低于市场价格。经质证，徐海霞认为：该证据系打印件，对真实性无法确认；即使是真实的，交易价格也非远低于市场价格；搜房网显示的房价是2017年10月份的，而2017年3月份的市场价并未有如此之高，后来房价大幅上涨；截图上挂牌的房屋为精装，价格高，而其出售给董志云的房屋，仅为一般装修。董志云认为：意见同徐海霞，另外，从安居客网的截图来看，2017年3月份的市场均价走势是低于12000元/平方米的，刘根强认为当时该套房产市场价值13500元/平方米无事实依据。
审理中，本院调取了徐海霞名下尾号为8015的农业银行卡2017年1月1日至2017年11月27日的交易明细、徐海霞名下尾号为0611的农业银行卡2017年1月1日至2017年11月27日的交易明细、董志云名下尾号为5972的农业银行卡2016年1月1日至2017年11月27日的交易明细。
经质证，刘根强、徐海霞、董志云对上述银行交易明细的真实性均无异议。刘根强认为：1、董志云三笔购房款（合计250000元）均系先存入董志云自己的银行卡，再转账给徐海霞，购房款的来源可能就是徐海霞；2、王神珍分别于2017年5月9日、2017年7月14日转账给董志云100**元、10000元，陈煜于2017年10月13日转账给董志云90**元，该三笔款项均系先转账给董志云，之后由董志云支付月供。王神珍系徐海霞的母亲，王神珍的户籍地与实际居住地在湖北省咸宁，董志云户籍地在吉林省，在苏州工作，二人生活在不同省份，居住地不同，无经济交集。另外，陈煜与徐海霞关系密切。故上述三笔款项均应该来源于徐海霞，董志云每月归还房贷的款项也最终也是来源于徐海霞；3、徐海霞尾号为8015和0611的农业银行卡在2017年3月15日、2017年3月21日、2017年4月14日（董志云支付购房款）前后，存在多次大额转账、取存情况，而其他时段大额资金现存、转账次数极少。
徐海霞认为：1、上述交易明细证明董志云已向徐海霞支付了购房款；2、徐海霞是做钢材贸易生意的，资金流转频繁是正常现象；3、其母亲王神珍转账给董志云的两笔各10000元，均系借给董志云的款项，因为金额不大，且董志云在亲戚中口碑较好，有转账记录不怕赖账，故没有让董志云出具借条。
董志云认为：1、上述交易明细证明其已履行了全部付款义务；2、王神珍转账给董志云的两笔各10000元系其向王神珍所借的款项，未写借条；3、陈煜系其同事，9000元系同事之间的往来款项。
以上事实，有上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：本案争议焦点一，《自愿离婚协议书》中处理的房产是否就是73号3102室。
徐海霞陈述离婚时刘根强想要登记在徐海霞名下的惠山万达商业广场的房产，但徐海霞想取得儿子的抚养权，又不想给刘根强万达商业广场的房产，因此故意让刘根强认为73号3103室即是登记在徐海霞名下的万达商业广场的房屋，且在《自愿离婚协议书》也约定73号3103室归刘根强所有，实际其内心真实意思是不给刘根强73号3102室的房屋。刘根强认为其对门牌号记忆不清，签订《自愿离婚协议书》时，其问徐海霞门牌号是什么，徐海霞称就是73号3103室，其就相信了。其实徐海霞与其商谈的房产是一直是73号3102室。本院认为，除73号3102室外，徐海霞、刘根强陈述其二人在惠山万达商业广场并无其他房子，而《自愿离婚协议书》中约定的73号3103室为案外人所有，与二人无关，虽然《自愿离婚协议书》中约定的是73号3103室，但签订《自愿离婚协议书》前双方�谈的房屋实际上是登记在徐海霞名下的惠山万达商业广场的房屋，即73号3102室，故本院认定《自愿离婚协议书》中双方处理的房产就是73号3102室。
本案争议焦点二，73号3102室是徐海霞的个人婚前财产还是刘根强与徐海霞的夫妻共同财产。
刘根强提供了中国农业银行银行卡交易明细清单，证明其支付73-3102购房首付款475928元，共分三笔支付给开发商，徐海霞认为刘根强无法证明款项的支付对象，因此无法证明刘根强支付了首付款475928元，而首付款是徐海霞支付的。本院认为，购房款为792928元，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，原首付款为237928元，贷款金额为555000元，但后来变更了首付款和贷款的金额，首付款变更为475928元，贷款金额变更为317000元，刘根强支付的三笔款项，在时间上、金额上均与实际情况是吻合的，而徐海霞认为首付款是其支付的，并未提供证据证明。据此，本院认为73号3102室购房首付款475928元为刘根强支付。因首付款为刘根强支付，不久后的2013年6月21日双方又登记复婚，复婚后于2013年7月开始用夫妻共同财产进行还贷。虽然商品房买卖合同由徐海霞与开发商签订，产权也登记在徐海霞名下，但刘根强支付首付款系以结婚为目的，在除产权证之外没有其他证据证明其明确表示房产归徐海霞个人所有的情况下，73号3102室应认定为刘根强与徐海霞的夫妻共同财产。
本案争议焦点三，徐海霞与董志云是否构成恶意串通，是否因恶意串通而导致《无锡市存量房买卖合同》无效；董志云是否构成善意取得,73号3102室所有权归谁。
刘根强、徐海霞在《自愿离婚协议书》中约定73号3103室归刘根强所有，房贷由刘根强偿还，根据上述分析，即73号3102室归刘根强所有，该约定属对�妻共同财产如何分割的约定，对双方具有约束力。但73号3102室仍然登记在徐海霞名下，双方并未办理产权过户登记手续。徐海霞与董志云签订房屋买卖合同，徐海霞将73号3102室出售于董志云。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，从现有证据看，董志云购买房屋已支付了820000元购房款，虽然该820000元比正常的市场价格稍低，但仍在合理范围。刘根强认为该套房屋在交易时的市场实际单价达到13500元/平方米，其所提供的证据无法证明该事实。刘根强认为董志云购房及还贷的款项来源于徐海霞，其提供的证据和本院调取的证据无法证明该事实。刘根强应承担举证不利的法律后果，据此本院认定董志云提供的证据可以�明其购房已支付了合理的对价。刘根强的其他陈述意见和其他证据也无法证明徐海霞与董志云构成恶意串通，故对刘根强关于徐海霞与董志云恶意串通的意见不予支持。
刘根强、徐海霞签订《自愿离婚协议书》后，73号3102室已约定归刘根强所有，徐海霞将73号3102室出售给董志云的行为就构成无权处分。但董志云与徐海霞之间签订房屋买卖合同的行为是有效的，并未有法律规定的无效等情形。即房屋买卖合同是有效的，只是物权行为是否有效、物权是否能发生转移的问题。因刘根强提供的证据无法证明董志云在购买卖房屋时并非善意，董志云已支付了购买房屋的合理对价，且73号3102室也已登记到董志云名下，故在徐海霞对73号3102室无权处分的情况下，董志云构成善意取得，董志云取得73号3102室的所有权，73号3102室归董志云所有，对刘根强要求确认73号3102室�其所有的主张不予支持。故对刘根强的诉讼请求不予支持，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十八条、第十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回刘根强的诉讼请求。
案件受理费15600元，由刘根强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张凌彦
人民陪审员 杨年珍
人民陪审员 胡志新
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 陆鑫升