广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1173号
上诉人（原审被告）赵旭康。
委托代理人蔡虎，广东众诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱三妹。
委托代理人李霞，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人利慧晶，广东仁人律师事务所律师。
原审被告吕运东。
委托代理人陈良洲，广东众诚律师事务所律师。
上诉人赵旭康与被上诉人朱三妹、原审被告吕运东因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第975号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年7月，朱三妹向赵旭康出具借条，载明因资金周转向朱三妹借款300万元，用于购买案外人汤新贵位于深圳市龙岗区中心城x，其中60万元作为资金监管，240万元用于赎楼，借款期限为45天，以实际出款日期为准。同时，朱三妹向赵旭康出具《承诺书》，声明朱三妹向赵旭康借款300万元，用于购买上述房屋，朱三妹承诺自借款之日起45日内偿还此笔款项，如到期未能归还，赵旭康有权对过户到朱三妹名下的上述房产作任何处理，由此引起的一切后果由本人承担。2011年7月19日，朱三妹与汤新贵签订《深圳市二手房买卖合同》，约定朱三妹向汤新贵购买位于深圳市龙岗区中心城x，购买价为1123433元。合同签订后，吕运东受赵旭康的委托，于2011年7月15日分别向朱三妹的银行账户及汤新贵的账户汇款60万元及240万元。2011年7月21日，上述房屋转移登记至朱三妹名下。2011年7月26日，朱三妹向赵旭康、吕运东等人出具《委托书》，委托赵旭康、吕运东等人就涉案房屋办理申请赎楼贷款、买卖房屋等事项。2011年9月21日，朱三妹向吕运东等人出具《委托书》，声明朱三妹拥有上述房产，现委托吕运东等人可以朱三妹的名义办理签署房屋买卖合同、赎楼、办理资金监管、收取购房款、办理过户手续、办理物业管理变更手续等房产买卖的相关事项。因朱三妹未能在约定的期限内偿还上述借款，2011年12月12日，吕运东以朱三妹的名义与赵旭康签订了《深圳市二手房买卖合同》［合同编号为：深（龙）房现买字（2011）第X号］，将涉案房产转让给赵旭康，转让价为1123433元。2011年12月14日，涉案房屋转移登记至赵旭康名下。因赵旭康诉朱三妹及案外人蔡少玲、蔡健锋民间借贷纠纷一案，罗湖法院于2012年7月24日开庭审理此案时，朱三妹提出要求以赵旭康的名义卖房还债，但赵旭康予以拒绝。罗湖法院于2012年10月8日作出（2012）深罗法民一初字第887号民事判决书，判决：朱三妹、蔡健锋于该判决生效之日起15日内向赵旭康偿还款项274万元及相应利息（利息本金为300万元，计息期间自2011年7月15日起至判决确定还款之日止，计息标准为中国人民银行同期同类贷款利率的4倍）；蔡少玲对上述债务承担连带清偿责任；驳回赵旭康的其他诉讼请求。2012年11月13日，赵旭康向罗湖法院申请强制执行（同时申请对涉案房屋及蔡少玲名下的位于深圳市罗湖区x房产进行拍卖并将所得价款用于支付上述款项）。罗湖法院责令朱三妹、蔡健锋、蔡少玲履行支付申请执行款3819516.67元（偿还款项274万元，相应利息1079516.67元）等义务，因三人未履行付款义务，罗湖法院委托深圳市土地房产交易中心拍卖了蔡少玲名下的位于深圳市罗湖区x的房产及室内动产，执行到位1254900元后，裁定终结了该次执行程序。
朱三妹向本院提交了其委托深圳市国策房地产土地估价有限公司于2011年8月4日出具的《房地产抵押估价报告》，显示涉案房屋未设立法定优先受偿权的市场价值为537.4万元、抵押价值为433.4455万元，估价报告有效期至2012年8月3日止。赵旭康提交了其委托深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的《估价报告书》，显示涉案房屋在估价时点2013年11月1日未设立法定优先受偿权的市场价值为268.7万元，2011年6月、2011年7月、2011年11月的评估总值分别为2257080元、2257080元、2364560元。经原审法院于2014年1月14日现场勘查，涉案房屋暂无人使用。
朱三妹在原审中诉请：1、确认吕运东代理朱三妹与赵旭康签订的《深圳市二手房买卖合同》（深龙房现买字2011第20733号）无效，并由赵旭康将《深圳市二手房买卖合同》中涉及的位于深圳市龙岗区中心城x房产返还给朱三妹（即过户至朱三妹名下并交还给朱三妹）；如不能返还，应按市场价值537.4万元折价赔偿；2、赵旭康、吕运东向朱三妹支付深圳市龙岗区中心城x房产的房屋占用费共计103180.8元（自2011年12月13日起暂计至2013年12月14日，并继续支付该占用费至赵旭康将该房产过户至朱三妹名下之日止）；3、赵旭康、吕运东向朱三妹支付深圳市龙岗区中心城x房产被擅自过户期间的损失159.6万元（自2011年12月14日暂计至2013年12月15日，并继续支付该损失至赵旭康将房屋过户到朱三妹名下之日止）；4、本案全部诉讼费用由赵旭康承担。朱三妹在原审庭审中将其上述第3项诉讼请求明确为：按照赵旭康向罗湖法院申请执行的内容标准，以300万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍，从2011年12月14日起计至赵旭康将涉案房屋过户到朱三妹名下止。
原审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。朱三妹虽出具了有关“赵旭康有权对朱三妹名下的上述房产作任何处理”的《承诺书》及委托吕运东买卖房屋的《委托书》，赵旭康、吕运东并不能直接将朱三妹所有的房屋转移给赵旭康所有。赵旭康称将朱三妹所有的房屋过户至自己名下是一种担保行为，不符合法律规定，亦非朱三妹的真实意思表示。赵旭康、吕运东在签订的《深圳市二手房买卖合同》中约定的转让价为1123433元，属于不合理对价，这无论从朱三妹还是赵旭康提供的估价报告中均可以得出此结论，朱三妹在购买房屋时向出卖人汤新贵实际支付的款项亦可印证这点。吕运东在代理朱三妹出售房屋后既未收付房款，亦未替朱三妹折抵偿还债务，直至赵旭康向罗湖法院全额起诉朱三妹所欠款项，未尽勤勉忠实义务。赵旭康、吕运东是同一担保公司的职员，一起劝说朱三妹借款并承诺替朱三妹办理担保借款，未能实现后相互串通将涉案房屋转让并过户至赵旭康名下，损害了朱三妹的利益，赵旭康、吕运东于2011年12月12日签订的《深圳市二手房买卖合同》应认定无效。赵旭康应协助将涉案房屋恢复登记至朱三妹名下。朱三妹未按期偿还借款时，赵旭康、吕运东既然打算处理朱三妹所有的房屋，就应将处理涉案房屋所得价款用来偿还借款，朱三妹本无需再向赵旭康支付相关利息，但赵旭康、吕运东的串通行为严重损害了朱三妹的利益，致相关利息通过生效的判决及执行行为予以了确定，实际造成了朱三妹的这部分损失，甚至在罗湖法院开庭审理及执行过程中朱三妹要求以赵旭康的名义卖房还债时赵旭康仍予以拒绝，具有主观恶意，应担法律责任。朱三妹要求赵旭康、吕运东赔偿该部分损失为合理、合法的请求，原审法院予以支持，具体应以本金300万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自涉案房屋被过户至赵旭康名下之日即2011年12月14日起计至赵旭康将涉案房屋恢复登记至朱三妹名下之日止。罗湖法院已执行到位的部分款项并不影响朱三妹对其上述损失的主张。朱三妹向汤新贵购买房屋后，应自行负责接收并管理房屋，如果朱三妹委托了吕运东接收房屋，则其应向吕运东主张相关权益。朱三妹称房屋由赵旭康占有，但并未提供证据证明其将房屋交付给了赵旭康，经原审法院2014年1月14日现场勘查，涉案房屋暂无人使用，因此对朱三妹要求赵旭康向其交付房屋及赵旭康、吕运东支付房屋占有使用费的请求，原审法院予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵旭康与吕运东（以朱三妹的名义）于2011年12月12日签订的《深圳市二手房买卖合同》［合同编号为：深（龙）房现买字（2011）第20733号］无效；二、赵旭康自本判决生效之日起十五日内协助将位于深圳市龙岗区中心城x号恢复登记至朱三妹名下；三、赵旭康、吕运东自本判决生效之日起十五日内赔偿朱三妹利息损失（以本金300万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2011年12月14日起计付至赵旭康将涉案房屋恢复登记至朱三妹名下之日止）；四、驳回朱三妹的其他诉讼请求。案件受理费30656元（朱三妹已预缴），由朱三妹负担447元，赵旭康、吕运东负担30209元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人赵旭康不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、涉案房产可以恢复登记至朱三妹名下，但前提是朱三妹还清全部欠款本息；2、撤销原审判决第三项；3、本案案件受理费由朱三妹承担。
事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决称：“罗湖法院于2012年7月24日开庭审理此案时，朱三妹提出要求以赵旭康名义卖房还债，但赵旭康予以拒绝”，与事实完全不符。出售涉案房产，理应由本案朱三妹出售，本案赵旭康予以配合，至少是由朱三妹与赵旭康双方共同出售。2、原审判决称：“朱三妹虽出具了有关“赵旭康有权对名下房产作任何处理”的《承诺书》及委托吕运东买卖房屋的《委托书》，赵旭康、吕运东并不能直接将朱三妹所有的房屋转移给赵旭康所有”，与事实完全不符。涉案房产虽过户至赵旭康名下，但赵旭康并不希望取得其所有权。赵旭康的这一观点一而再再而三地向朱三妹清楚表达，但朱三妹始终不理不睬；3、原审判决称，“朱三妹虽出具了有关“赵旭康有权对名下房产作任何处理”的承诺书，……，亦非朱三妹的真实意思表示”，与事实完全不符。原审判决一方面认定朱三妹向赵旭康出具《承诺书》称，如到期未能归还借款，赵旭康有权对朱三妹名下的涉案房产作任何处理，另一方面却又称涉案过户至赵旭康名下不是朱三妹的真实意思表示。在没有任何证据能够证明朱三妹出具该《承诺书》是因为受欺诈、胁迫或者重大误解等的情况下；4、原审判决称：“赵旭康、吕运东在签订的《深圳市二手房买卖合同》中约定的转让价为1123433元，属于不合理对价”，与事实完全不符。5、原审判决称：“赵旭康、吕运东是同一担保公司的职员，一起劝说朱三妹借款并承诺替朱三妹担保借款，未能实现后相互串通将涉案房产过户至赵旭康名下”，与事实完全不符。6、原审判决第10页称：“……相互串通”，“具有主观恶意”，与事实完全不符。7、原审判决称：“朱三妹要求赵旭康、吕运东赔偿该部分损失为合理、合法的请求，原审法院予以支持，具体以本金300万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自涉案房产被过户至赵旭康名下起计至赵旭康将涉案房产恢复登记至朱三妹名下之日止”，完全错误。二、原审判决适用法律错误。1、本案不能适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥》第五十七条。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该条文适用的必要条件之一是双方在抵押合同中约定，“抵押物的所有权转移为债权人所有”，而赵旭康从未主张涉案房产归赵旭康所有。（2）一审判决对案件受理费的分配明显错误。
被上诉人朱三妹答辩称：一、本案虽然是由双方的借款纠纷引起，有一定的关联性，但本质上是不同的案件，不能互为前提，赵旭康诉请涉案房产恢复登记至朱三妹名下的前提是朱三妹还清全部欠款本息没有任何法律依据。二、赵旭康一方面强调将涉案房产过户至自己名下的行为是一种担保行为，而过户的依据是朱三妹向其出具的承诺书，另一方面又强调无抵押合同，不能适用担保法及相关司法解释的规定，赵旭康的两种观点明显矛盾，朱三妹再次强调承诺书中所谓的处理不包括不支付对价的房产过户行为，其他理由坚持一审的观点。
原审被告吕运东口头答辩：对上诉状没有意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。二审法庭调查中，吕运东确认其以前在赵旭康所在的担保公司上班。
本院认为，根据朱三妹的陈述可知，其出具的《承诺书》及委托吕运东买卖屋的《委托书》并无将涉案房产用于抵偿其所欠赵旭康债务的意思，其真实意思为吕运东可代朱三妹卖掉涉案房产，将所得款项用于偿还赵旭康的借款。赵旭康、吕运东亦确认双方签订《深圳市二手房买卖合同》并将涉案房屋过户至赵旭康名下是一种担保行为。上述事实表明，朱三妹与赵旭康均无买卖涉案房屋的意思表示，吕运东也无代朱三妹买卖涉案房屋的意思表示。吕运东代朱三妹与赵旭康签订的《深圳市二手房买卖合同》，因缺乏《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定的“意思表示真实”的要件，该民事行为并不发生相应的法律效力。同时，因赵旭康与吕运东所采用的该种担保方式违反了《中华人民共和国物权法》第五条关于“物权的种类和内容由法律规定”的禁止性规定，亦属无效民事行为。综上，原审判令赵旭康应协助将涉案房屋恢复登记至朱三妹名下正确，本院予以确认。赵旭康请求在朱三妹还清全部欠款本息的前提下可以将涉案房屋恢复登记至朱三妹名下的主张，于法无据，本院不予支持。
关于朱三妹的损失问题。朱三妹在无力清偿赵旭康债务，愿意将涉案房屋委托吕运东出卖并将所得价款用来偿还借款的情况下，赵旭康将涉案房屋过户至自己名下，导致朱三妹无法处理处分涉案房屋用来清偿债务并为此遭受了高额的利息损失，赵旭康对此存在过错。原审参照赵旭康向罗湖法院申请执行的内容标准，以300万为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍的标准来计算损失，并无不妥。
至于诉讼费用的负担问题，因本案系因赵旭康及吕运东的过错所引起，原审根据本案的具体情况决定由赵旭康及吕运东承担本案的大部分诉讼费用并无不妥，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实清楚，使用法律正确；赵旭康的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币60418元，由上诉人赵旭康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 陈晓莹