江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终700号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宜春盛昌商贸有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区正荣丽景滨江**栋*单元***号。组织机构代码：58404792—8。
法定代表人：冯萍兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯水根，该公司执行经理。
委托诉讼代理人：朱先武，江西甘雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司。住所地：江西神宜春市袁州区新城综合交通枢纽中心。统一社会信用代码：91360900399261092M。
法定代表人：施志敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周洪平，江西利元律师事务所律师。
上诉人宜春盛昌商贸有限公司（以下简称盛昌公司）为与被上诉人宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司（以下简称交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初3827号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与审判员高胜敏、易芳参加的合议庭，书记员张媛担任记录，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人宜春盛昌商贸有限公司法定代表人冯萍兰及其委托诉讼代理人朱先武、冯水根、被上诉人宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司委托诉讼代理人周洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人盛昌公司上诉请求：1、撤销原判第二、三、四、六项，2、判令解除合同；3、判令被上诉人赔偿损失994333元，垫付装修款473294.8元，共计1467627元；4、一、二审案件受理费由被上诉人负担。上诉理由：1、一审判决盛昌承担东侧2080m2租金、两侧大楼三、四楼自2015年7月1日起的租金及两侧大楼一、二楼自2015年12月起的租金明显不当。因为被上诉人出租的房屋不符合双方合同的约定，没有“保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用”，东区未通水通电、未安装下水道，西区二楼仍是毛坯，亦未通水通电等，西区一楼仅有台柱，没有墙体；2、被上诉人交付的房不能正常使用，盛昌公司为此垫付了473294.8元，被上诉人对此费用理应承担；3、被上诉人交付的房屋不符合同约定，造成上诉人经济损失994333元，理应赔偿。
被上诉人交通公司答辩称：1、一审法院计算房屋租赁面积和租赁起止时间合法有据；2、盛昌公司要求赔偿损失于法无据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
交通公司一审诉讼请求：1、判令解除双方所签订的合同、协议；由盛昌公司交还全部租赁房屋；2、判令盛昌公司立即支付租金940608.29元及其滞纳金291588.57元；3、判令盛昌公司支付违约金475290元（保证金500000元不予返还）；4、判令盛昌公司支付至全部交还租赁物之日止的租金；5、案件受理费由盛昌公司负担。
盛昌公司一审的反诉请求：1、判令交通公司赔偿违约损失1324000元，并赔礼道歉；2、判令交通公司返还垫付装修款169454.8元；3、案件受理费由交通公司负担。
原审认定的事实及判决要点:2014年，盛昌公司通过参与宜春市火车站枢纽中心商铺竞拍大会，中标有偿取得位于宜春综合交通枢纽内商铺（西侧一栋大楼共4层，东侧大楼中的八间商铺）的租赁权，双方经友好协商，以交通公司为“甲方”、盛昌公司为“乙方”，于2014年7月31日签订《商铺租赁合同》一份，合同第一条约定：租赁物位置位于宜春综合交通枢纽内，西侧一栋大楼（共4层）、东侧大楼中的八间商铺（其中地面一楼3间、地面二楼5间）、计租面积约为9620平方米（实际面积则以竣工图纸面积为准）；第二条约定租赁期限从2014年12月1日起至2022年11月30日止，租赁期限为捌年。租赁期满，甲方重新招标（拍），乙方在同等条件下有优先承租权；第三条约定：租金按1.12元/每平方米/每天单价计租，缴纳365天。首年租金为叁佰玖拾叁万贰仟陆佰伍拾陆元整（小写：3932656元）。以后每年租金在上一年的基础上递增5%。租金按年交纳，采取先付租金后使用的方式。首年租金起租日为2014年12月1日（如9月1日不能交房，则起租日顺延），乙方每年在起租日前十五日内预付首年租金，以后在每一年届满前十五日内预付下年租金。乙方的竞拍保证金伍拾万元整自竞拍成功日起自动转入履约保证金。合同期内，履约保证金不计息，合同期满或合同解除后的7个工作日内，若乙方无违约、无赔偿、无罚款、无任何拖欠费用等情况，甲方将履约保证金一次性无息退还乙方；合同第四条约定：甲方按约定时间向乙方提供约定的租赁物给乙方使用，为乙方提供经营所需的电力和水，并向乙方按实际水电表的计量及损耗收取费用，应保证所出租的房屋及设施完好并能正常使用。乙方引进或自营的商业项目应符合工商、税务、公安、消防、食品药品监督等部门的规定，乙方可对枢纽中心的商铺进行装修或改造，但必须符合建筑物完全和消防安全需要，并经甲方同意后实施，改造费用乙方自理；合同第五条约定：本合同一经签订，任何一方不得无故单方面终止合同，如任何一方无法履行合同时，必须取得对方书面同意后方可终止，否则违约方必须赔偿对方损失，赔偿数额为年租金的10%。乙方未按约定向甲方支付租金和费用，从逾期之日起，每逾期一日向甲方缴纳逾期未支付金额的1%的滞纳金；合同第六条约定：乙方有下列行为属严重违约，甲方可单方解除合同，收回租赁物，没收租赁押金：不按合同约定期限支付租金和其他费用超过30日的；合同还对其他事项进行了约定。同年8月2日，双方另行签订《商铺租赁合同补充协议》，协议约定盛昌公司引进或自营的项目应是品牌连锁企业，商业项目的装饰装修应显高端，符合交通枢纽的整体规划与形象。合同签订后，交通公司陆续分批次将租赁商铺及房屋交付给盛昌公司(其中东侧商铺的交付时间为2014年9月23日；西侧大楼三、四楼的交付时间为2015年4月1日；西侧大楼一、二楼的交付时间为2015年9月1日)，由盛昌公司进行对外招商并与客户分别签订商铺租赁合同。在此后的经营过程中，双方因对房租计算的时间及计租面积等事宜存在争议，交通公司陆续向盛昌公司发出通知要求及时缴纳租金，但其未按通知要求及时支付，双方于2015年12月组织召开会议，形成《会议纪要》如下：“计租时间：东侧商铺：从2014年12月23日起；西侧大楼一、二楼：以枢纽公司书面通知为准；西侧大楼三、四楼：从2015年7月1日起。使用面积：总使用面积为11091㎡。（一）东侧使用面积为2080㎡；一楼使用面积为408㎡二楼使用面积为1672㎡（二）西侧使用为9011㎡：一楼使用面积为1159㎡：①最北边5*4立柱范围内733㎡；②裙楼五根立柱范围344㎡；③楼梯间及电梯间82㎡。二楼使用面积为3279㎡①商铺1727㎡；②楼梯间及电梯间82㎡；③南北两侧卫生间123㎡；④外廊面积1347㎡。三楼使用面积为1896㎡：①房间面积为1824㎡；②楼梯间及电梯间面积72㎡。四楼使用面积为2677㎡：①房间面积为2605㎡；②楼梯间及电梯间面积72㎡。现扣除：西侧一楼第③项；西侧二楼第②、③、④项；西侧三楼最北边楼梯间、卫生间及未知用房一间，中间楼梯间、电梯间；西侧四楼最北边楼梯间、卫生间及未知用房一间，总计扣除2078㎡，最终确定使用面积为9013㎡”。嗣后，盛昌公司仍未按约支付房租租金，交通公司遂诉至法院，要求解除租赁合同并由盛昌公司支付尚欠租金及滞纳金、违约金，盛昌公司亦以交通公司构成违约为由提起反诉，要求交通公司承担违约赔偿责任。
另，盛昌公司在交纳500000元履约保证金外，已实际支付租金共计3499446.8元。本案在审理过程中，因提出保全申请，该院于2016年8月31日依法作出（2016）赣0902民初3827号民事裁定书，冻结被告的银行存款1250000元或查封、扣押其同等价值的财产。
原审法院认为，交通公司与盛昌公司签订的《商铺租赁合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。现交通公司已陆续将租赁商铺、房屋交付盛昌公司使用，盛昌公司亦应按照约定如期缴纳房屋租金。根据本案查明交通公司向盛昌公司交付租赁物的时间(其中东侧商铺的交付时间为2014年9月23日；西侧大楼三、四楼的交付时间为2015年4月1日；西侧大楼一、二楼的交付时间为2015年9月1日)及租赁合同的约定，租赁房屋的起租时间分别为：东侧商铺的起租时间为2014年12月23日；西侧大楼三、四楼的起租时间为2015年7月1日；西侧大楼一、二楼的起租时间为2015年12月1日。另，依据双方提交的《会议纪要》记载之内容，可计算出租赁房屋的计租面积分别为：东侧商铺的计租面积为2080㎡；西侧大楼三、四楼的计租面积为4129㎡；西侧大楼一、二楼的计租面积为2804㎡。综合上述租赁房屋的起租日期、计租面积及租赁合同约定的租金计算标准，盛昌公司至2016年8月1日共应支付的租金总额为3998072.9元（东侧商铺2014年12月23日至2015年12月22日租金2080㎡×1.12元/天×365天=850304元+东侧商铺2015年12月23日至2016年8月1日租金2080㎡×1.176元/天×222天=543029.76元+西侧大楼三、四楼2015年7月1日至2016年6月30日租金4129㎡×1.12元/天×365天=1687935.2元+西侧大楼三、四楼2016年7月1日至2016年8月1日租金4129㎡×1.176元/天×31天=150526.824元+西侧大楼一、二楼2015年12月1日至2016年8月1日租金2804㎡×1.12元/天×244天=766277.12元），现盛昌公司截止到2016年7月30日只向交通公司支付租金3499446.8元，尚欠租金498626.1元，经交通公司催讨一直未予支付，依据商铺租赁合同中“乙方不按合同约定期限支付租金和其他费用超过30日的，甲方可单方解除合同，收回租赁物”之约定，交通公司有权解除租赁合同、收回租赁物，故交通公司诉请要求解除租赁合同并请求判令交还全部租赁商铺及房屋，理由充分，予以支持。对尚欠租金498626.1元，盛昌公司应向交通公司予以支付并自2016年8月1日起直至交还全部租赁物之日止向交通公司支付商铺、房屋使用费（使用费按照双方合同约定租金标准计算）。交通公司诉请要求以尚欠租金1%每日支付滞纳金并承担违约金475290元，由于，对未如期支付租金的行为，依法不得双重处罚，故仅支持其中由盛昌公司支付违约金475290元的诉讼请求。盛昌公司辩称及反诉称系交通公司在履行租赁合同过程中构成违约，与本案查明事实不符，不予采信，故对其反诉诉请要求交通公司向其赔偿各项经济损失1324000元并赔礼道歉，不予支持。其反诉要求交通公司向其返还垫付的费用169454.8元，不符合双方合同约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司与宜春盛昌商贸有限公司于2014年7月31日签订的《商铺租赁合同》及2014年8月2日签订的《商铺租赁合同补充协议》；二、限宜春盛昌商贸有限公司于本判决生效后二十日内将其承租的位于宜春综合交通枢纽内西侧××大楼（共××）、东侧大楼中××商铺（其中地面××楼××、地面××楼××）××并××给宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司；三、限宜春盛昌商贸有限公司于本判决生效后十日内向宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司支付租金498626.1元，并自2016年8月1日起至实际交还全部租赁商铺及房屋之日止向宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司支付房屋使用费（计算标准按9013平方米，每平方米每日租金为1.12元计算）；四、限宜春盛昌商贸有限公司于本判决生效后十日内向宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司支付违约金475290元；五、驳回宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回宜春盛昌商贸有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20167元、反诉费8538元、保全费5000元，合计33705元，由宜春盛昌商贸有限公司负担。
二审中，上诉人盛昌公司、被上诉人交通公司均未提供新证据。
本院二审查明：本院除确认一审查明的事实外，另查明：涉案租赁房屋均为毛坯房，2015年12月，双方签订会议纪要，确认扣除西侧大楼二楼外廊面积1347㎡，单位并未明确该公共廊道部分由谁装修。该会议纪要对其他应扣除出租面积部分，亦未明确由谁装修。盛昌公司已对西侧大楼二楼公共廊道铺设了地砖，并举证证明花费145036元。涉案东侧大楼二楼尚有毛坯房约960㎡、西侧大楼整个二楼1727㎡至今闲置。双方对排污设施等费用如何分担未约定。
本院认为，1、交通公司与盛昌公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性或禁止性规定，符合法律规定，合法有效，应予保护；2、由于双方合同对排污设施、公共廊道等诸多涉及双方权利义务事项约定不明，造成双方在履行合同过程中争议不断，在此种情况下，认定任何一方违约均依据不足，且有失公平。原审认定盛昌公司单方违约并承担475290元违约责任不当，应予纠正。盛昌公司欠付租金的事实清楚，根据双方约定，盛昌公司应支付1%/日的滞纳金，但该约定明显过高，不符合法律规定，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，本案按年利率24%计付欠付租金利息更为公平；3、虽然双方合同中约定交通公司“保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用”，但现实中，交通公司出租的是毛坯房，对此，盛昌公司明知且无充分证据佐证盛昌公司对此提出了异议，在此种情况下，盛昌公司在未征得交通公司书面同意情况下，自行对相关排污设施及西侧二楼公共廊道进行铺设等，并要求交通公司承担此费用及赔偿其经济损失，明显依据不足，本院不予支持；4、双方均同意解除合同，故予以准许解除双方所签订的合同。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持原判第一、二、五、六项；
二、变更原判第三项“限宜春盛昌商贸有限公司于本判决生效后十日内向宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司支付租金498626.1元，并自2016年8月1日起至实际交还全部租赁商铺及房屋之日止向宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司支付房屋使用费（计算标准按9013平方米，每平方米每日租金为1.12元计算）”为“限宜春盛昌商贸有限公司于本判决生效十日内向宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司支付租金498626.1元及其利息（按年利息24%，从2016年8月1日起计付至付清款之日止），并自2016年8月1日起至实际交付全部租赁商铺之日止，向宜春市综合交通枢纽营运管理有限公司支付租金”；
三、撤销原判第四项。
一审案件受理费20167元，一审反诉案件受理费8538元，财产保全费5000元，二审案件受理费20167元，合计53872元，由上诉人宜春市盛昌商贸有限公司负担37014元，由被上诉宜春市交通枢纽营运管理有限公司负担16858元。
本判决为终审判决。
审判长 黄若凡
审判员 高胜敏
审判员 易 芳
二〇一七年八月二十五日
书记员 张 媛