山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）运盐民港初字第144号
原告（反诉被告）：李某，男，×年×月×日出生，汉族。
委托代理人：许某某，男，×年×月×日出生，汉族。
被告（反诉原告）：山西某某房地产开发有限公司。
法定代表人：荆某某，该公司董事长。
委托代理人：谢某某、李某某（实习），山西众志诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）李某诉被告（反诉原告）山西某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某及其委托代理人许某某与被告（反诉原告）某某房地产公司委托代理人谢某某、李某某（实习）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李某诉称：2011年4月24日及2011年4月30日，李某先后两次向某某房地产公司交付房款144948元，购买某某房地产公司开发建设的位于某某的3号楼3单元301室。当时约定交付房屋日期为2013年2月，并约定了户型结构。但到了2013年2月，某某房地产公司未按时交房，且户型与当时约定的户型不同。为此，李某多次找某某房地产公司协商退款事宜未果。现诉请依法判令：1、被告返还李某房款144948元及利息10000元，合计154948元；2、本案诉讼费用由某某房地产公司承担。
被告（反诉原告）某某房地产公司辩称：1、李某要求某某房地产公司返还所交房款及支付利息没有事实和法律依据；2、双方并没有对户型进行约定，李某所诉与事实不符；3、房屋的交付日期也不是原告所诉的2013年2月份，某某房地产公司不存在未按时交付房屋的事实。
反诉原告某某房地产公司反诉称：2011年某某房地产公司与李某签订《商品房买卖合同》。合同签订后，某某房地产公司依据合同约定及时为李某办理房屋按揭手续，并于2012年1月通知，要求李某到某某房地产公司处办理房屋银行按揭手续。李某接到通知后，迟迟不予理睬，导致某某房地产公司就该房屋的剩余房款一直无法从银行贷出。同时从2013年开始，房地产市场不景气，房屋价格上涨缓慢，因此李某即以各种理由要求退房，并将某某房地产公司投诉至空港工商行政管理局。现诉请法院依法判令：1、李某按照合同支付某某房地产公司剩余房款200000元，并支付某某房地产公司逾期违约金90000元；2、依法判令李某承担本诉、反诉的全部诉讼费。
反诉被告李某辩称：某某房地产公司要求反诉被告继续履行合同及承担违约金没有事实法律依据。某某房地产公司并没有与李某签订商品房买卖合同，是某某房地产公司违约在先，应当承担违约责任，驳回某某房地产公司的反诉请求，诉讼费及反诉费用由某某房地产公司承担。
原告（反诉被告）李某为证实其主张，提交如下证据：
1、两份收款收据，用以证明李某向某某房地产公司两次交款共144948元；
2、确认单，用以证明某某房地产公司收款事实；
3、户型图，用以证明李某在某某房地产公司购买的户型是复式三室二厅二卫＋保姆房，建筑面积为137.38平方米（3#楼），约139.13平方米（4#楼）；
4、照片4张；
5、整理电话录音的文字材料；
6、光盘一张；
证据4-6，用以证明李某购买的301房户型和销售员提供的户型图不一致，且某某房地产公司工作人员承认户型不一致的事实；
7、致歉信，证明某某房地产公司违约；
8、山西省某某司法鉴定中心某司鉴中心（2014）痕鉴字第35号司法鉴定意见书，用以证明某某房地产公司提供的《商品房买卖合同》买受人（签章）处“李某”签名不是李某所写；无法确定检材“李某”签名字迹上指印是否为李某本人捺印。
被告（反诉原告）某某房地产公司的质证意见：对证据1两张收据、证据2确认单、证据致歉信7真实性无异议。对证据3有异议，该证据系复印件，无法确认证据的真实性；同时该证据是一张宣传页，且宣传页的户型图及面积与本案所涉的3号楼的301房的面积是不一致的，且依据商品房买卖合同第3条规定，该宣传页不属于合同的内容，对双方不具有约束力。对证据4、5、6真实性、关联性、合法性均不予认可。证据4照片无法证实其房屋的内部结构系本案争议的房屋，证据5、6录音材料和光盘无法确认其说话内容的主体是谁，真实性无法确认。证据8司法鉴定意见书真实性无异议，但司法鉴定意见书所作出的结果仅说明商品房买卖合同中，“李某”二字不是李某所书写，按印并没有确定不是李某按印。
被告（反诉原告）某某房地产公司为证实其主张，提交如下证据：
1、商品房销售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，用以证明某某房地产公司销售房屋取得合法手续；
2、商品房买卖合同，用以证明2011年4月30日，李某与某某房地产公司签订商品房买卖合同，合同所载明的内容与李某所提交的确认单一致；同时证明违约金的计算方法；
3、电话通知单，用以证明2012年6月16日及2013年3月14日，某某房地产公司电话通知李某到其处办理房屋按揭手续；
4、2013年3月28日挂号信，用以证明某某房地产公司再次通过信件方式通知李某办理房屋按揭手续并交房；
5、业主魏某某的个人住房商业住房借款合同，用以证明与李某同一单元楼的业主已经办理了按揭手续，房款已经支付完毕及支付房款日期。也证明李某所购买的某某3号楼3单元也可以办理按揭手续。
原告（反诉被告）李某的质证意见：证据1的真实性没有异议；证据2商品房买卖合同，是虚假合同，原告没有见过该合同，也未在合同上签名捺印；证据3电话通知单，对真实性有异议，系某某房地产公司单方面所作的记录，李某并不知晓；证据4挂号收据，李某也没有见过，也未收到挂号信；证据5的真实性没有异议，但魏某某的商品房买卖合同与本案无关。
本院对证据效力认定：
对原告（反诉被告）李某提交的证据：证据1、2、7、8的真实性，被告（反诉原告）某某房地产公司无异议，本院予以确认。证据4、5、6能够证明李某就诉争的房屋多次找某某房地产公司协商解决，该组证据相互印证，故本院予以采信。证据3户型图系复印件，无法核实该证据的真实性，其证明力不足，本院不予采信。
对被告（反诉原告）某某房地产公司提交的证据：证据1的真实性，李某无异议，本院予以确认。证据2商品房买卖合同上的“李某”签名经山西省某某司法鉴定中心作出某司鉴中心（2014）痕鉴字第35号司法鉴定意见书，检材买受人（签章）处“李某”签名不是李某所写；检材买受人（签章）处“李某”字迹上指印捺印模糊，纹线反映不清晰，无法确定检材“李某”签名字迹上指印是否为李某本人捺印。本院认为，李某作为具有民事行为能力的自然人，其具有书写本人姓名的能力，无需他人代写签名或捺印，故证据2的真实性本院不予采信；证据3系某某房地产公司单方制作，证明力不足，不予采信；证据4挂号信收据的真实性无异议，但不能证明邮寄的内容，关联性本院不予采信；证据5的真实性没有异议，但魏某某的商品房买卖合同与本案李某与某某房地产公司之间买卖合同无关联性，故本院不予采信。
经审理查明：2011年4月5日，某某房地产公司在取得建筑工程施工许可证的情况下，开发承建位于山西省运城市某某新区某某大道北侧的某某小区，并于2011年11月11日取得该小区3、4号楼的商品房预售许可证。2011年4月23日，李某到某某房地产公司某某的售楼部进行咨询了解后，交付10000元定金，预购买某某小区3号楼3单元301室。同年4月30日，李某再次到某某房地产公司某某的售楼部，与销售部的工作人员洽谈协商后，某某房地产公司向李某出具了“某某确认单”。该确认单载明：姓名李某房号3-3-301面积137.02单价2650元总价363103元成交单价2517.50元成交总价344948元优惠金额18155元首付金额144948元付款方式按揭置业顾问某某销售经理李某甲。李某于同日向某某房地产公司售楼部付款134948元。某某房地产公司向李某出具了加盖财务专用章的收款收据。此后，双方未签订商品房买卖合同。2012年12月6日，某某房地产公司因延期交房以书面方式向李某送达致歉信，并承诺在2013年3月28日交房。2013年2月，李某看房时，发现建成的某某小区3号楼3单元301室的户型与某某房地产公司承诺的户型不一致后，多次找某某房地产公司协商退购房款未果。
同时查明，某某房地产公司在举证期限内向本院提交了2011年4月30日商品房买卖合同，证明与李某签订合同。对此，李某否认，并提出对商品房买卖合同“李某”签名、捺印进行司法鉴定。2014年12月23日，山西省某某司法鉴定中心作出某司鉴中心（2014）痕鉴字第35号司法鉴定意见书，鉴定买受人（签章）处“李某”签名不是李某所写；无法确定检材“李某”签名字迹上指印是否为李某本人捺印。李某交纳鉴定费3500元。
庭审中，李某称其持有的A4白纸，底色带兰、黑色图标，及印有某某黑色字体、印有户型图的宣传单是金宝圣工作人员所给，承诺其购买3号楼3单元301室系南北通透、面积为137.38的复式房屋。某某房地产公司对此否认。
本院认为：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立商品房买卖合同。庭审中，李某所持有的“确认单”仅载明《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，即买受人的姓名、房号、面积、销售方式、单价、总价，但房屋户型、朝向、付款方式、时间、交付使用条件、日期、违约责任等具体事项未明确，且查明李某与某某房地产公司未签订《商品房买卖合同》。而李某依据“确认单”向某某房地产公司交付定金及首付款144948元。某某房地产公司向李某出具两份加盖其公司财务专用章的收款收据，上述民事行为只能够推定双方有订立合同的意愿，该“确认单”不能认定为商品房买卖合同。且双方对李某购买的房屋户型结构产生分歧，多次协商未果，加之某某房地产公司延期交付房屋，致使李某拒绝接房，造成双方无法签订正式《商品房买卖合同》，故某某房地产公司理应返还李某购房款144948元。李某要求某某房地产公司按中国人民银行同期贷款利率5.5%支付2011年4月30日至2014年4月30日期间的利息10000元，经计算，2011年4月30日至2014年4月30日利息为23916.4元，现原告只主张10000元，是自愿处分自己民事权利的行为，本院予以支持。就某某房地产公司要求李某继续履行合同及支付违约金的反诉请求，已查明某某房地产公司持有的《商品房买卖合同》买受人“李某”签名并非李某所签写，双方之间未签订合同，而李某持有的“确认单”不能认定为商品房买卖合同，法律对商品房买卖的强制性规定并不适用于“确认单”，故其要求继续履行合同及支付违约金无法律依据，本院不予支持。依据《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山西某某房地产开发有限公司于本判决生效后15日返还原告（反诉被告）李某购房款144948元及利息10000元；
二、驳回被告（反诉原告）山西某某房地产开发有限公司的反诉请求；
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3399元，鉴定费3500元，反诉费2825元，共计9724元，由被告（反诉原告）山西某某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 长 李洁丽
审 判 员 刘艳红
人民陪审员 赵 栋
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 杨 杰
附：1.送达信息
法律文书（）运盐字第号书当事人受送达人送达人送达时间送达方式上诉状递交地址运城市盐湖区人民法院立案庭2005办公室2.本案所适用的法律条文
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。