上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4978号
上诉人(原审被告)：上海和平二手机动车经营有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：石磊，执行董事。
委托诉讼代理人：傅军，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海阅然投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：杨中武，总经理。
委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。
上诉人上海和平二手机动车经营有限公司(以下简称“和平公司”)因与被上诉人上海阅然投资管理有限公司(以下简称“阅然公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初13544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
和平公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，不同意归还履约保证金人民币(以下币种均为人民币)50,000元；二、撤销一审判决第五项，改判阅然公司另行向和平公司赔偿损失16,808.45元，并向和平公司支付2017年3月26日(阅然公司未支付租金之日)至2017年5月26日(一审判决合同解除之日)期间的租金82,666.67元。事实和理由：一、阅然公司违约，应当承担违约责任。阅然公司违反与和平公司所签《房屋租赁合同》的约定，在未征得和平公司书面同意及按照规定经有关部门审批核准的情况下，将原本承诺作为经营超市的租赁房屋，擅自改变房屋的使用用途进行转租经营餐饮业，构成违约。阅然公司的上述违约行为，导致上海市新华大楼东侧底层(约400平方米)(以下简称“系争房屋”)的产权人中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所(原名南京军区空军上海新华一村离职干部休养所,以下简称“空军干休所”)解除了与和平公司的《房屋租赁合同》，并致使和平公司向空军干休所承担66,808.45元违约赔偿责任。空军干休所通过诉讼解除合同，是基于合同相对性，而解除合同的原因，却是由于阅然公司造成的。在和平公司向空军干休所承担违约责任后，进而追究阅然公司的违约责任，于法有据，理所应当。基于阅然公司违约的事实，和平公司有权根据合同的约定，没收阅然公司50,000元履约保证金，并就不足部分向阅然公司主张另行支付16,808.45元，以抵偿和平公司向空军干休所承担的违约赔偿责任。二、阅然公司应向和平公司支付2017年3月26日至2017年5月26日期间的租金82,666.67元。和平公司与空军干休所的《房屋租赁合同》解除，系争房屋被司法执行，致使和平公司与阅然公司的《房屋租赁合同》无法继续履行，这是由阅然公司擅自转租经营餐饮业这一违约行为造成的，阅然公司理应承担违约造成的后果。一审判决和平公司与阅然公司的《房屋租赁合同》于2017年5月26日解除，在该合同解除前，双方的合同权利义务仍然存在，阅然公司理应支付2017年3月26日至同年5月26日期间的未付租金。三、和平公司因阅然公司的违约行为蒙受巨大损失。其中不仅包括判给空军干休所的违约赔偿66,808.45元，以及未付租金82,666.67元，而且由于《房屋租赁合同》的提前解除，和平公司丧失了6年的房屋可得收益近3,000,000元。四、请求法院依法判决，为社会树立契约精神。一审法院认定阅然公司存在违约，又不判决阅然公司承担违约责任，这在逻辑上自相矛盾，在事实认定和法律适用上也自相矛盾。在法律适用方面，应当是“有规则的先适用规则，无规则再适用原则”。本案关于违约问题，不仅和平公司和阅然公司在《房屋租赁合同》中有明确约定，而且现行法律也对违约责任有非常具体明确的规定，在此情况下，一审法院不首先适用规则，反而跳过规则，直接适用原则，显属适用法律不当。请求支持和平公司的上诉请求。
阅然公司辩称，不同意和平公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
阅然公司向一审法院起诉请求：1、阅然公司、和平公司之间的租赁合同于2017年3月29日解除；2、和平公司向阅然公司返还履约保证金50,000元；3、和平公司赔偿阅然公司装修损失375,799元、赔偿阅然公司因合同不能履行而支付其他小商户的赔偿款65,000元；4、和平公司支付阅然公司鉴定费24,000元。
和平公司向一审法院提出反诉请求：1、判决阅然公司支付和平公司2017年3月26日至2017年5月26日期间的租金82,666.67元；2、阅然公司赔偿和平公司损失16,808.45元。
一审法院认定事实：系争房屋权利人为空军干休所。1996年7月30日，空军干休所与上海和平企业(集团)有限公司(以下简称“和平集团”)签订《房屋租赁合同》，约定和平集团向空军干休所承租系争房屋，租赁期限25年，租赁用途为合法生产经营的场地，不得经营餐饮。1996年12月1日，空军干休所向和平集团交付系争房屋。
2015年5月15日，和平公司与阅然公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，和平公司将系争房屋出租给阅然公司(建筑面积约400平方米)；和平公司已向阅然公司出示该房屋的原租赁合同，和平公司为该房屋的唯一用益权人，并且享有转租权；阅然公司承诺，租赁该房屋作为经营超市使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。在租赁期未征得和平公司面同意以及按规定须经有关部门审批核准之前，阅然公司不得擅自改变该房屋的使用用途；阅然公司保证其在房屋内的经营活动符合中国法律法规的规定，若因违法违规所产生的后果由阅然公司承担责任；租赁期限自2015年5月15日起至2022年5月14日止；和平公司应于2015年5月15日之前将该房屋移交阅然公司承租使用；双方约定，该房屋的第一年的年租金为530,000元，之后年租金为550,000元，且每三年按5%的比例递增。租金明细如下：2015年5月15日至2016年5月14日期间，该房屋年租金为530,000元。2016年5月15日至2019年5月14日期间，该房屋第二年租金为人民币550,000元，2019年起每年递增5%；租金每六个月支付一次，采用先付租金后使用该房屋的原则；本合同签订之前，阅然公司应向和平公司支付履约保证金50,000元；履约保证金并非阅然公司预付的租金，阅然公司不得主张冲抵租金。租赁关系终止时，和平公司收取的履约保证金除用以抵充合同约定由阅然公司承担的费用外，剩余部分无息归还阅然公司；阅然公司另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得和平公司的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由阅然公司(和平公司/和平公司委托阅然公司)报请有关部门批准后，方可进行。阅然公司增设的附属设施和设备的归属及维修责任由阅然公司、和平公司双方另行书面约定；阅然公司、和平公司双方同意，有下列情形之一的，和平公司有权解除本合同，同时有权没收履约保证金。若履约保证金不足以赔偿和平公司实际损失的，则不足部分，由阅然公司负责赔偿：1.阅然公司未征得和平公司书面同意以及按照规定须经有关部门审批核准前，擅自改变该房屋的使用用途；2.因阅然公司原因造成房屋主体结构损坏的；3.阅然公司未征得和平公司书面同意或者超出和平公司书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的；4.阅然公司未征得和平公司书面同意，擅自将该房屋的部分或者全部转租给他人。合同签订后，和平公司向阅然公司交付系争房屋，阅然公司按约向和平公司支付租金至2017年3月25日。
一审另查明，2016年1月，空军干休所起诉和平集团，要求与和平集团解除租赁合同，和平集团返还系争房屋并将系争房屋的隔断拆除、恢复原状，并支付违约金及使用费。空军干休所起诉理由为：和平集团未经军队和地方有关部门批准和空军干休所同意，擅自在系争房屋搭建违章建筑，空军干休所曾多次要求和平集团拆除，和平集团均未予理会，并将租赁的系争房屋分割后予以转租，违法经营餐饮业。和平集团未经空军干休所同意擅自更改房屋结构将房屋分割转租经营餐饮业，违反了合同约定，已构成严重违约。和平集团对此辩称：“空军干休所认为和平集团擅自转租房屋经营餐饮业，但房屋转租和平集团告知过空军干休所，空军干休所对此知情，经营餐饮亦曾经过空军干休所领导的口头同意。根据合同约定和平集团有权将房屋部分或全部转租，对系争房屋隔断转租的行为也是符合合同约定的。和平集团在征得空军干休所同意情况下转租，后承租人再次转租，没有违反合同约定，不存在违约。”和平集团同时提出反诉，要求继续履行租赁合同、空军干休所向其支付违约金2,000,000元。和平集团在反诉理由中表述：“2015年初，和平集团在征得空军干休所同意的情况下，将系争房屋转租后又经转承租人再转租……基于房屋已转租再转租，出于诚信原则及维护市场经济秩序的稳定，和平集团不同意提前解除租赁合同。”该案经审理后认为：和平集团与空军干休所的租赁合同明确约定和平集团不得将该房屋用于经营餐饮，然而和平集团在承租期间将房屋转租阅然公司，阅然公司另行转租他人用于经营餐饮，和平集团作为租赁合同的相对方，即使因第三方的原因造成违约的，仍应向空军干休所承担违约责任……2016年10月31日，法院判决：空军干休所与和平集团于1996年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2016年2月3日解除；和平集团应于本判决生效之日起15日内拆除上海市系争房屋内的隔断，并封堵系争房屋沿中山北一路的六处门面，将该房屋恢复原状；和平集团应于本判决生效之日起15日内迁出系争房屋，并将该房屋返还空军干休所；和平集团已支付的2016年2月4日起的租金中的66,808.45元作为违约金，阅然公司空军干休所不予返还；和平集团有限公司应于本判决生效之日起15日内按照每月44,166.67元的标准向空军干休所支付自2016年2月4日起至和平集团实际迁出系争房屋之日止的房屋占用费;空军干休所应于本判决生效之日起15日内向和平集团返还租金404,843.68元；和平集团的反诉请求不予支持。【(2016)沪0109民初1202号】和平集团对此判决不服，提出上诉，2016年12月22日，上海市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。【(2016)沪02民终10453号】
2017年3月29日，上海市虹口区人民法院在系争房屋处张贴《公告》载明：本院在执行申请执行人空军干休所与被执行人和平集团一案中，于2017年1月22日向和平集团发出执行通知书，责令和平集团履行(2016)沪0109民初1202号民事判决书确定的义务，但和平集团至今未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令和平集团在2017年4月10日前，1.拆除系争房屋隔断并封堵六处门面，将该房屋恢复原状；2.携物品迁出系争房屋。
一审审理中，经阅然公司申请，法院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋装修残值造价进行评估，鉴定意见：系争房屋装修工程造价为529,295元，装修残值为375,799元。
一审审理中，阅然公司表示同意双方租赁合同于2017年5月26日解除。阅然公司承租系争房屋后，将其分割、装修成六间后再次转租，其中部分门面经营餐饮。但和平公司对此均知晓并同意，双方当时关系融洽，相关事宜阅然公司、和平公司均口头协商，未签订书面同意协议。和平公司表示，和平集团向空军干休所承租系争房屋后，2015年由和平公司将系争房屋整体出租阅然公司，和平集团与和平公司就系争房屋出租的所有事项意见均一致，和平集团的损失应认定为和平公司的损失。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。阅然公司、和平公司所签《房屋租赁合同》中约定，和平公司已向阅然公司出示过与系争房屋产权人所签合同，该租赁合同中明确约定系争房屋不得用于经营餐饮。阅然公司、和平公司所签合同中亦约定系争房屋用于超市经营，故阅然公司、和平公司对系争房屋不得用于餐饮经营均已知晓或应当知晓。和平公司表示其与和平集团对系争房屋租赁事宜意见一致，虽阅然公司将系争房屋再次转租后未按原合同约定，将其用于餐饮经营，但根据(2016)沪0109民初1202号案件查明事实，和平集团认为系争房屋再次转租经营餐饮的行为已告知产权人，并曾获得产权人的口头同意，据此可以认定和平公司清楚阅然公司承租系争房屋后再行转租并经营餐饮之事实。退一步说，即便如和平公司本案中所述其对阅然公司转租及餐饮经营均不知情，但和平公司作为系争房屋出租方，明知系争房屋不得用于餐饮、阅然公司转租需经其书面同意，但于2015年4月将系争房屋交付阅然公司后，长时间内对系争房屋使用情况不闻不问，对阅然公司将系争房屋转租经营餐饮的行为未及时予以制止，亦有失出租人之合理注意义务。故就系争房屋因产权人提起诉讼被判决予以返还，阅然公司、和平公司的租赁合同无法继续履行，和平公司对此亦有一定责任。和平公司认为系阅然公司擅自转租、超范围经营，导致合同解除的意见，法院不予采纳。法院根据诚实信用和公平原则，认为双方合同解除后，和平公司对阅然公司缴纳的履约保证金应予退还。阅然公司将系争房屋用于餐饮经营，已属违约，且根据合同约定，阅然公司对系争房屋的装修应经过和平公司书面同意，并报请相关部门批准，现阅然公司并无证据证明对系争房屋装修征得过和平公司同意，故阅然公司要求和平公司赔偿装修损失，法院不予支持。阅然公司未按合同约定用途使用系争房屋，要求和平公司赔偿其自愿支付第三方的经营损失，于法无据，法院无法支持。
和平公司于2016年12月22日相关案件生效后，明知系争房屋应返还产权人，但于法院2017年1月22日向其发出执行通知后，和平公司仍继续收取阅然公司租金，未履行判决义务对阅然公司继续使用房屋的行为予以制止。2017年3月29日法院查封系争房屋后，阅然公司已不能正常使用房屋，故和平公司要求阅然公司支付租金至2017年5月26日的反诉请求，法院不予支持。和平公司要求阅然公司承担和平集团在他案中赔偿产权人的损失，于法无据，法院不予支持。
阅然公司、和平公司就租赁合同于2017年5月26日解除达成一致，阅然公司愿意支付和平公司2017年3月26日至2017年3月29日期间的租金，于法无悖，法院予以照准。判决：一、上海阅然投资管理有限公司与上海和平二手机动车经营有限公司于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月26日解除；二、上海阅然投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内，支付上海和平二手机动车经营有限公司2017年3月26日至2017年3月29日期间的租金6,027.40元；三、上海和平二手机动车经营有限公司应于判决生效之日起10日内，返还上海阅然投资管理有限公司履约保证金50,000元；四、驳回上海阅然投资管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海和平二手机动车经营有限公司的其余反诉请求。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，阅然公司、和平公司所签《房屋租赁合同》约定系争房屋用于超市经营，且该合同约定，和平公司已向阅然公司出示过与系争房屋产权人所签合同，该租赁合同中明确约定系争房屋不得用于经营餐饮，故阅然公司、和平公司对系争房屋不得用于餐饮经营均已知晓或应当知晓。和平公司表示其与和平集团对系争房屋租赁事宜意见一致，根据(2016)沪0109民初1202号案件查明事实，和平集团认为系争房屋再次转租经营餐饮的行为已告知产权人，并曾获得产权人的口头同意，据此一审法院认定和平公司清楚阅然公司承租系争房屋后再行转租并经营餐饮之事实，并无不当。系争房屋因产权人提起诉讼被判决予以返还，故阅然公司与和平公司签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，一审法院判决双方所签《房屋租赁合同》于2017年5月26日解除，并无不当。因和平公司对以餐饮业合同解除亦有一定责任，一审法院判决和平公司返还阅然公司缴纳的履约保证金，并无不当。(2016)沪02民终10453号一案生效后在执行期间，和平公司明知系争房屋应返还产权人，仍继续收取阅然公司租金。2017年3月29日法院查封系争房屋后，阅然公司已不能正常使用房屋，故一审法院对和平公司要求阅然公司支付租金至2017年5月26日诉请不予支持，并无不当。和平公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,289.50元，由上诉人上海和平二手机动车经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 王 伟
审判员 彭 浩
二〇一八年六月七日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……