吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第403号
上�人（原审被告）：郑秀芹，女，1967年2月27日生，汉族，吉林市丰满区工商局职工，住吉林省吉林市丰满区。
委托代理人：郑化民，吉林乾华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹振国，男，1972年5月5日生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林市船营区。
委托代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：吉林市华颐房地产开发有限公司。
法定代表人：徐洪海，该公司经理。
委托代理人：朱永春，该公司职员。
上诉人郑秀芹因案外人执行异议一案，不服吉林省永吉县人民法院（2014）永民一初字第1034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑秀芹及委托代理人郑化民，被上诉人尹振国委托代理人肖建国，被上诉人吉林市华颐房地产开发有限公司（以下简称华颐公司）�委托代理人朱永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尹振国在原审时诉称：2010年10月25日，我与永吉县北大湖镇政府达成开发位于北大湖镇永吉八中门前地段（现称华颐小区）。我以华颐公司名义立项开发。2011年11月6日，华颐公司与吉林市金成建筑安装工程有限公司（以下简称金成公司）签订《建设工程施工合同》，该合同在2011年11月9日到永吉县住房和城乡建设局备案。2011年11月7日我与金成公司签订《公司内部承包协议书》，此工程由我具体负责施工，由我垫付全部款项（材料、人工费等）、成立项目部、与华颐公司办理结算等业务。此工程于2011年竣工，2012年4月16日竣工验收。2012年8月16日，华颐公司将华颐小区的部分商业网点、住宅作价以给付工程款的方式抵顶给我，其中包括（2013）永民执字第630号裁定书查封的华颐小区1号楼4号、6号商业网点房屋。上述征地、开发建设、资金投入均系尹振国实际所为，上述房屋始终是尹正国占有、管理的。所以，我是上述房屋的合法所有者。2014年5月28日，我依法向吉林省永吉县人民法院提出执行异议，吉林省永吉县人民法院于2014年12月4日驳回我的异议申请。综上，为维护我的合法权益，依据相关法律之规定，今诉请坐落于吉林省永吉县北大湖镇华颐小区1号楼4号、6号商业网点房屋归我所有（享有所有权），裁决终止对该房屋的执行；本案诉讼费用由郑秀芹承担。
华颐公司在原审时辩称：永吉县北大湖镇华颐综合楼小区（两栋楼）是尹振国实际开发建设，尹振国是借用本公司资质立项开发，该工程通过招标公司招标，由金成公司中标承建，并于2011年11月6日签订了施工合同，该合同已在县住房和城乡建设局备案，在施工时，金成公司同尹振国签订《公司内部承包协议》，该工程�际是尹振国个人投资施工，建筑工程款（材料、人工费）全部由尹振国个人支付，工程的建设用地征用或其他费用也均由尹振国支付，尹振国对该房享有相关权利，本公司在上述过程中没有任何经济投资，只是担个名字而已。
郑秀芹在原审时辩称：1.关于尹振国主张该土地属于他购买一事。因土地所有权和房屋所有权是两个概念，我国按照土地所有权和使用权分离的原则，无论划拨方式取得的国有土地使用权还是现金购买的土地，以及是否足额缴纳或者部分交纳土地出让金，均属于土地管理部门与转让方之间的法律关系，和房屋所有权无关。2.尹振国主张华颐公司开发的北大湖华颐小区由他出资承建，又提出开发商无款抵账一事。因华颐小区由华颐公司开发，由金成公司承建，该合同已经备案，发包人徐洪海、承建人刘国锋，见证人张继财、尹振国、孙金钟，该楼从开发、承建、投资及工程管理整个过程中，尹振国只是见证人，知道此事而已，和合同本身无关。《建筑法》和《合同法》都明令禁止承包单位将建设工程非法转包或违法分包，规定违法分包建筑工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义和他人签订建筑工程施工合同行为无效。华颐公司开发的华颐小区一号楼共十个商业网点，我申请查封时七个已经售出并在房产办理了登记过户手续（其中第一号网点和第十号网点尹振国购买后在房产登记到他及他儿子尹航名下），第四号和第六号商业网点登记在华颐公司徐洪海名下。法律规定不动产交易以登记为要件，不动产交易“合同不登记不生效”的法则，尹振国按照规定将自己购买的房屋登记完毕。3.确权。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定：我国房屋建�统一的不动产登记制度，以不动产登记为准，我向永吉县人民法院提出查封扣留的两个网点，法院依法到永吉县房屋登记部门核查，该房屋产权证件齐全，登记在华颐公司法人徐洪海名下。从永吉县房屋登记机关和城建备案等权威部门材料看，我申请查封、扣留该房屋的行为合情合理又合法。4.案情分析。2012年3月23日徐洪海开发资金不足，通过朋友向答辩人借款28万元，至2013年3月借款到期，利息分文没给，本金以没有钱为由拒不偿还，2013年10月9日通过吉林省永吉县人民法院调解，我主动放弃原本约定好的十多万元利息，华颐公司当时答应一个月内还清欠款，时隔今日，他们为了规避债务，互相串通，占用房屋，提供自相矛盾的证据。
原审判决认定：2010年10月25日，转让方永吉县北大湖镇政府与受让方尹振国签订土地转让协议书，约定转让方将位于北大湖镇永吉八中门前地段国有土地使用权（土地面积3243平方米），转让给尹振国开发建设。2011年2月10日，华颐公司与尹振国签订协议书，约定尹振国借用华颐公司资质开发永吉县北大湖镇八中拥有4720平方米国有土地。2011年11月6日，尹振国以华颐公司与金成公司的名义制作了建设工程施工合同。2011年11月7日，制作了金成公司与金成公司北大湖项目部（负责人：尹振国）的公司内部承包合同协议书，从法律形式要件上完善了尹振国开发建设楼盘的相关合同，建设永吉县北大湖镇华颐1号、2号综合楼工程。郑秀芹因华颐公司、徐洪海开发建设永吉县口前镇林业廉租小区住宅工程缺少资金，向郑秀芹借款28万元，双方形成民间借贷关系。因债务人逾期未偿还借款，郑秀芹向永吉县法院起诉，经法院调解达成协议。逾期后，郑秀芹持（2013）永民一初字第482号民事调解书，向永吉县法院申请执行，申请查封了华颐小区1号楼4号、6号商业网点房屋。尹振国在执行期间提出执行异议，被法院驳回，后向本院提起案外人执行异议之诉，请求判决坐落于永吉县北大湖镇华颐小区1号楼4号、6号商业网点房屋属原告所有（享有所有权），裁决终止对该房屋的执行；本案诉讼费用由被告承担。
原审判决认为：《中华人民共和国物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”永吉县北大湖镇华颐小区1号、2号两栋楼房为尹振国投资开发建设，并已竣工验收，事实行为已经完成，物权已经设立。由于尹振国不具有行政法律、法规上要求的开发建设工程的主体资格，因此提供了虚假的资料将华颐小区1号、2号两栋楼登记在了华颐公司的名下，其行为违反了行政法律、法规的规定。郑秀芹与被告华颐公司、徐洪海之间债权债务关系，是因华颐公司与徐洪海开发建设其他工程形成的，与本案所涉工程没有关联性。尹振国借用华颐公司、金成公司的资质开发建设，虽然违反了相应的行政法律、法规的规定，应受到相应的行政处罚，但尹振国的行为包括财产登记在华颐公司或徐洪海的名下，并没有造成郑秀芹的损害，尹振国不应对华颐公司、徐洪海对郑秀芹的债务承担责任。本案诉争房屋系尹振国实际投资开发建设，并由尹振国占有、使用，不属于华颐公司、徐洪海的财产，法院不应对争议房屋采取执行措施，郑秀芹申请执行本案诉争房屋无事实和法律依据。尹振国�张终止对该房屋的执行的诉讼请求，予以支持。
原审判决主文：一、尹振国提出的案外人执行异议成立，停止对永吉县北大湖镇华颐小区1号楼4号、6号商业网点房屋的执行。二、驳回尹振国的其他诉讼请求。案件受理费100元，由华颐公司、郑秀芹负担。
原审判决后，郑秀芹不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回尹振国的上诉请求，并对永吉县北大湖镇华颐小区1号楼4号、6号商业网点房屋继续执行。一、二审诉讼费用由郑秀芹承担。理由：1.挂靠资质的行为不能对抗合法债权。2.《物权法》第三十条适用的前提是物权没有登记，而本案中房屋已经登记在华颐公司名下，根据物权公示原则，不动产物权以登记为准，那么华颐公司就享有该两处房屋的物权。故不能用内部债权对抗物权。
被上诉人尹振国答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正�，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人华颐公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本院二审过程中依郑秀芹申请调取华颐小区土地流转情况证据一组。华颐小区建设用地规划许可证1份、华颐小区诉争土地成交确认书1份、建设用地批准书1份、国有建设用地使用权出让合同1份、招标拍卖挂牌和协议出让清算单1份、国有土地使用权出让金登记单1份、吉林省土地出让金专用票据1份、税收通用完税证1份、北大湖人民政府五清路商住综合楼相关开发情况说明1份、华颐小区1号楼房屋所有权证1份。该组证据经质证，郑秀芹认为，1.通过这组证据及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》说明镇政府无权出面签订土地出让合同。必须是市县级国土资源局具备出面转让的主体身份，因此，诉�土地与尹振国个人没有任何关系。无论是镇政府与尹振国之间签订的协议还是永吉县第八中学与尹振国之间签订的协议都属于违法协议。2.在本组证据中有明确的征地拆迁支出金额和尹振国所签订的占地补偿协议中规定的金额明确不相符。3.本组证据中的用地面积与尹振国及镇政府之间，尹振国与永吉八中之间所签订的违法协议不相符。4.在本组证据中无论是转让合同中约定的受让人还是在建设用地许可证中约定的受让人都没有尹振国字样，并且在建设用地许可证中明确标注由华颐公司单独所有。综上，尹振国在本案中所举的证据中其主体不适格，面积对不上，补偿金额不相符，违反国家法律及司法解释规定。因此，本案诉争房屋与尹振国个人没有任何关系。尹振国质证认为，对该组证据的真实性无异议。该证据可以证明尹振国在履行2010年10月25日的土地转让协议书的第五项内容，目前我国法律不允许自然人个人开发。华颐公司也是在履行2011年2月10日协议内容。以其名义立项开发摘牌，土地出让金必须交给土地局，该组证据无法证明郑秀芹要证明的内容。即使我们的行为违反了法律法规的规定，但是无法否定尹振国实际投入资金建设开发的事实。华颐公司质证认为，该组证据无异议，这些都是华颐公司的李兆华办理的，尹振国挂靠到华颐公司。本院认为，该组证据为法院调取，各方当事人对该证据真实性均无异议，故对该组证据的真实性予以采信。
经本院二审审理查明：2011年6月12日，华颐公司、张世君、张迪、吴庆涛、尹航、董子武、姜长海、刘妍竞买取得了华颐小区现有土地，土地面积为4720平方米、单价为425元／平方米。2011年6月29日，华颐公司及张世君等7人缴纳了全部201万元土地出让金。2011年8月11日，吉林省永吉县�土资源局与华颐公司、张世君等7人签订了国有建设用地使用权出让合同。其他事实与原审认定事实一致。
本院认为：一、本案中争议的华颐小区房产所有权是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，尹振国与北大湖镇政府签订了土地转让协议，但北大湖镇政府无权出让国有土地，且该协议确定的土地面积、价款与华颐小区土地情况均不一致，在二审中尹振国委托代理人亦称“当时签订协议时是购买土地的意向”，故不能认定该协议已经履行。尹振国称华颐小区的土地出让金201万元系由其缴纳，但根据本院调取的诉争土地出让金票据及完税凭证均显示该款项为华颐公司及张世君等七人缴纳，且尹振国之子尹航为七人之一，尹振国即使在诉争土地出让金缴纳前后取款，也无法证明其是诉争土地的实际受让人，故对于尹振国申请调取转账50万元凭证及取款记录，不予调取。根据华颐小区土地档案，是华颐公司及张世君等七人摘牌取得国有土地使用权，七名个人中并不包括尹振国，尹振国对此不能做出合理解释。华颐小区项目有关的规划、建设许可证等均由华颐公司办理，房屋所有权均登记在华颐公司名下。尹振国不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，尹振国以挂靠华颐公司和系项目实际开发人为由主张对华颐小区房产拥有所有权，没有法律依据支持。二、被挂靠的房地产企业对个人挂靠开发事实的认可不能对抗房地产开发企业的债权人。不动产物权登记是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有专门机构掌管的登记簿册上。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。这种对不动产物权的公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。不动产物权的价值一般都比较高，不动产物权登记人可能因不动产登记在其名下而取得更高的市场资信，因而影响第三人对是否与登记人进行市场交易的判断。本案中，查封的华颐小区房产系由华颐公司登记开发，该登记既在法律上明确了华颐公司享有的物权，也是对外向第三人宣示华颐公司享有的物权。如果尹振国的主张获得支持，将出现不动产登记人与权利人不一致的情形，对外也会造成物权权属不明晰，权利义务关系不明确，严重影响市�交易安全。这样，房地产开发企业可能成为逃避债务履行的工具，严重损害房地产开发企业交易对方的利益。除物权法的规定外，公司法还规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任。登记在公司名下的房产是公司的财产，因而，应当成为公司对外承担债务的财产。华颐小区的房产登记在华颐公司名下，依法可以成为其对外承担偿还债务的财产，郑秀芹作为华颐公司债权人有权申请执行该财产。另一方面，个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产也是法律、行政法规所禁止的行为。如果尹振国以实际开发人为由主张的登记在华颐公司的房产所有权获得支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。如果属于登记错误，可以根据物权法的规定进行更正或者提出更正诉讼，但本案不属于登记错误情形，故应郑秀芹的上诉请求，符合法律规定，应予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省永吉县人民法院（2014）永民一初字第1034号民事判决；
二、驳回尹振国的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人尹振国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
代理审判员 付婷婷
二〇一五年九月一日
代理书记员 姜 雪