北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第13735号
原告（反诉被告）郎虹，女，1983年3月24日出生。
委托代理人于峰，男，1981年2月24日出生。
被告（反诉原告）董明月，男，1977年11月20日出生，北京海露晴家电经营部店主。
委托代理人贾清风，北京市佳诺律师事务所律师。
第三人北京恒信欣居房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇樱花园一区29号楼1层116。
法定代表人牛广志，总经理。
委托代理人周丽，女，1984年1月1日出生。
原告（反诉被告）郎虹与被告（反诉原告）董明月、第三人北京恒信欣居房地产经纪有限公司（以下简称恒欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨新瑞适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郎虹的委托代理人于峰、被告（反诉原告）董明月的委托代理人贾清风、第三人恒欣公司的委托代理人周丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郎虹诉称，2015年3月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其名下位于房山区长阳镇悦盛路X号院芭蕾雨悦都二期X号楼X单元X房间出租给被告，租赁用途为居住，租金2600元／月。2015年4月18日与被告签订《补充协议》，将房租调整为3000元／月。但在合同履行的过程中，在未经原告同意且未告知原告的情况下，被告擅自变更涉案房屋用途，将涉案房屋用于商业用途并进行了装修。同时，被告拖欠三个月租金9000元，同时应补交租赁期间前三个月租金差额1200元、押金差额400元，共计10600元。9月9日上午，原告电话通知被告解除租赁合同，同时通过快递邮寄《解除合同通知书》。现要求法院判决：1.原被告于2015年3月14日签订的《房屋租赁合同》已解除。2.被告向原告支付2015年7月1日至本案判决生效之日起应付租金。3.被告向原告支付违约金3000元。4.被告将涉案房屋恢复至起租日状态，并交付给原告。
被告董明月辩称，同意解除与原告签订的房屋租赁合同，被告在原告提供了准确的转账账号的情况下及时缴纳租金履行了合同义务不存在违约行为，原告先后以诉讼后撤诉、发通知的方式要求与被告解除合同，该行为严重违约，依法应承担违约责任并赔偿被告的装修损失，现被告提起反诉。被告现在缴纳的租金已经到了九月底，一旦双方合同解除被告有权利使用房屋到2015年9月30日。
第三人恒欣公司述称，没有意见。
反诉原告董明月诉称，被反诉人在反诉人同意提高后期租金的情况下，允许其将一间房屋装修为蒸房，双方并于2015年4月18日签订书面补充协议。合同履行期间，不断有陌生人来租赁房屋看房，据了解，被反诉人想要出售房屋，并且采取恶意不收取租金的手段不正当促成合同解除条件的成就，先后以诉讼后撤诉、发通知、再诉讼的方式阻碍合同的正常履行。现被反诉人要求解除合同的行为，构成根本违约，应承担违约责任并赔偿反诉人的装修损失。现请求法院判令被反诉人向反诉人返还押金2600元、违约金3000元、装修损失31200元。
反诉被告郎虹辩称，我打听到每月2600元房租有点低，所以我跟董明月商量加400元。中间我是带人去看房，但是每次都打电话跟被告说有人想看房，被告同意了我们才去，而且并没有带人去看几次。我没有恶意不收租金，合同履行过程中我一直跟董明月沟通，我爱人对有些事情不清楚，我认为董明月的反诉请求没有事实和法律依据。开始房屋租赁合同是现金支付方式，当时签订合同的时候我没有看合同具体内容，后2015年7月7日我给董明月打电话说了交房租的事，他同意了，并且我们对租金支付方式进行了变更，变更为支付到我的华夏银行卡上，电话沟通完之后我通过短信告知董明月，其回复收到告知。
第三人恒欣公司述称，没有意见。
经审理查明，2015年3月14日，出租人（甲方）郎虹、承租人（乙方）董明月、居间人（丙方）北京恒信欣居房地产经纪有限公司三方签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》。三方约定：甲方将坐落于北京市房山区长阳镇芭蕾雨二期XXX房屋出租给乙方。该房屋租赁用途为居住。房屋租赁期自2015年4月1日至2016年3月31日，共计1年。租金标准为2600元／月，租金共计31200元。支付方式为现金支付，押一付三，各期租金支付日期为2015年3月14日、2015年6月14日、2015年9月14日、2015年12月14日。押金为2600元。其中第九条第三款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第四款：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达贰佰元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款的约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。
2015年3月14日，董明月向郎虹支付了现金10400元。
2015年4月10日，北京大地伟业科技有限公司（甲方）与张玉芝（乙方）签订《蒸房承建协议》，双方约定甲方负责在乙方所在的北京市房山区长阳镇芭蕾雨二期X-X-
XXX号修建蒸房，工程总价款为31200元。
2015年4月18日，郎虹（甲方）与董明月签订《补充协议》，双方约定：1、租金标准有贰仟陆佰元／月调整为叁仟元／月；2、租赁期间乙方承担房屋损失，给其他任何第三方造成的全部损失；3、租赁期间，房屋内发生的任何事情均与甲方无关，乙方承担甲方的全部损失。
2015年9月9日，郎虹通过顺丰快递邮寄解除合同通知书给董明月，董明月于次日签收。
2015年9月13日，董明月向郎虹的委托代理人于峰转账支付9000元。
上述事实有房屋租赁合同、补充协议、快递单据、转账凭证、双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。郎虹与董明月签订房屋租赁合同，并约定了合同解除条件。解除条件成就时，郎虹向董明月主张解除合同，董明月收到解除合同通知书，本院确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议解除。补充协议应当视为双方协商一致对租赁合同的变更，租金的上涨应视为出租人对承租人装修事实的认可。因双方对租金上涨的计算时间约定不明，参考租赁合同的交易习惯和本案案情，本院认为租金上涨时间应从2015年6月14日起算。董明月向郎虹支付的9000元应视为租金8600元（自2015年6月14日起至2015年9月10日）和占有使用费400元（自2015年9月11日至2015年9月14日）。租赁合同及补充协议解除后，董明月应当支付自2015年9月15日至实际腾房之日的房屋占有使用费，按照每月三千元的标准计算。根据租赁合同的约定，董明月未按合同约定给付租金，应承担违约责任，扣除董明月已支付的押金2600元，董明月应向郎虹支付违约金400元。依据补充协议的约定，房屋内的一切损失由董明月承担，故其应当自行承担装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。合同解除后，董明月应将蒸房拆除后，将房屋返还给郎虹。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郎虹与被告（反诉原告）董明月、第三人北京恒信欣居房地产经纪有限公司二〇一五年三月十四日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》于二〇一五年九月十日解除。
二、原告（反诉被告）郎虹与被告（反诉原告）董明月二〇一五年四月十八日签订的《补充协议》于二〇一五年九月十日解除。
三、被告（反诉原告）董明月于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）郎虹房屋占有使用费（自二○一五年九月十五日起至实际返还房屋之日止，按每月三千元标准计算）。
四、被告（反诉原告）董明月于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）郎虹违约金四百元。
五、被告（反诉原告）董明月于本判决生效后十日内将北京市房山区长阳镇芭蕾雨X期X号楼X单元XXX房间内蒸房拆除，并将房屋交付给原告（反诉被告）郎虹。
六、驳回原告（反诉被告）郎虹的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）董明月的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由原告郎虹负担十二元（已交纳），由被告董明月负担十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三百六十元，由反诉原告董明月负担三百元（已交纳），由反诉被告郎虹负担六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 杨新瑞
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 霍新丹