上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1604号
原告高彧。
委托代理人陈喻，上海鼎添律师事务所律师。
被告竺鸿华。
委托代理人黄斌，上海市申江律师事务所律师。
第三人周玲玲。
委托代理人路健，上海市龙华律师事务所律师。
委托代理人张丁，上海市龙华律师事务所律师。
原告高彧与被告竺鸿华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理。诉讼中，根据原告申请，本院依法追加周玲玲为第三人参加诉讼。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告高彧的委托代理人陈喻、被告竺鸿华的委托代理人黄斌、第三人周玲玲的委托代理人张丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高彧诉称，被告竺鸿华于2005年将位于闵行区顾戴路XXX号-XXX号、XXX号XXX-
XXX层的房屋出租给原告开设“上岛咖啡”，原告原租约所交付的保证金续转给被告后，被告向原告出具了收条。2009年合同到期，双方重新磋商租金，并由原、被告及案外人钱某某于2009年4月在提高租金的基础上就系争房屋续签租赁合同，约定租赁期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止，同时约定被告交付房屋时，原告应向被告支付租赁保证金人民币（下同）63，072元，租赁关系终止时，被告收取的保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。2012年2月，被告及案外人钱某某欲将系争房屋出售给第三人周玲玲及案外人梅甲、梅乙。后经三方商议后，于2012年3月1日签订《协议书》，约定原告提前2个月与被告终止原租房协议，并于2012年3月1日向被告交还房屋，被告表示同意，并不追究原告的违约责任。原告应于2012年3月1日前结清该房屋内的水电煤、电话费、物业管理费等全部费用及员工、社保、员工宿舍房租费等因原告经营而发生的所有费用，经第三人确认无误（最长确认期不超过一年），由第三人通知被告无息退还原告押金63，072元。协议签订后，原告依约将房屋归还被告，但时至今日，被告却仍未将合同及协议约定的押金63，072元退还原告。原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令被告归还租赁保证金63，072元。
被告竺鸿华辩称，关于系争房屋租赁与解约的情况基本属实，但实际上是原告经营出现问题，要求提前解除合同，而被告正与第三人协商出售系争房屋事宜，所以三方才签订了关于费用结算及如何退还押金的协议。为尽快履行被告与第三人的房屋买卖，规定了原告取回押金的前提是必须在一年内与第三人结清所有费用，但被告至今未接到第三人要求退还押金的通知，因已超过一年确认期，押金已作为违约金予以没收，故原、被告间现不存在押金归还的问题。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人周玲玲述称，基本事实与被告陈述一致。当时第三人正准备向被告购买系争房屋，而原告中途向被告提出提前解除租赁合同，故第三人同时承接了原告的经营权，基于上述情况，三方签订《协议书》，约定原告在结清员工工资、社保等费用且待第三人确认后，由第三人通知被告向原告返还押金。因第三人至今也不知道原告是否已结清上述费用，所以一直没有通知被告返还。现要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋原产权人为被告竺鸿华及案外人钱某某。
2005年3月2日，原告高彧为承租被告竺鸿华及案外人钱某某的上述房屋，向被告竺鸿华支付租赁押金63，072元，被告竺鸿华出具了相关收条。
上述租赁合同到期后，原告高彧（作为承租方，签约乙方）与被告竺鸿华及案外人钱某某（作为出租方，签约甲方）于2009年4月就涉案房屋续签《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区顾戴路XXX号-
XXX号、XXX号XXX-
XXX层建筑面积为460平方米的房屋出租给乙方经营上岛咖啡，租赁期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止，月租金为83，950元。付三押二，先付后用。乙方应于每月5日前向甲方支付租金。甲方交付房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金63，072元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同还对其他相关事项作了约定。此外，双方约定，原告于2005年3月2日向被告竺鸿华交纳的租赁押金63，072元转入该续签的合同内。
2012年2月，被告竺鸿华及案外人钱某某将涉案房屋转让给第三人周玲玲及案外人梅甲、梅乙。同年4月6日，涉案房屋产权登记至第三人周玲玲及案外人梅甲、梅乙名下。
2012年3月1日，原告高彧（作为原承租方，签约甲方）、被告竺鸿华（作为房产出让方，签约乙方）与第三人周玲玲（作为房产受让方，丙方）三方签订《协议书》1份，约定位于闵行区龙茗路（顾戴路）XXX号建筑面积为462平方米现名为上岛咖啡店的产权房屋系乙方所有，由甲方向乙方承租。现因乙方正与丙方办理该房产权转让手续之际，适值甲方要求提前2月与乙方终止租房协议，经三方多次友好协商，达成如下条款：一、甲方提前2个月与乙方终止原租房协议，于2012年3月1日向乙方交还房屋，乙方表示同意，并不追究甲方的违约责任。二、因乙方与丙方正在办理该房产权转让手续，三方同意，由甲方直接向丙方办理该房的移交手续。三、甲方向丙方移交内容：1、店内的经营设备、器皿等，保持原有的经营状况；2、甲方同意将营业执照转让给丙方，无任何附加条件并协助丙方办理相关手续，甲丙双方约定：2012年2月29日以前甲方经营发生的一切债权债务，员工社保及经营中一切发生的其他问题由甲方负责并承担，2012年3月1日起发生的债权债务由丙方负责并承担所有费用，甲方需在2012年3月1日前向丙方提供在职员工的工资单、员工社保缴纳清单、劳务合同、报表及材料采购电话等。3、甲方承诺在原有的基础上帮助丙方办理加盟上岛咖啡手续，加盟费由丙方自理。4、甲方应在2012年3月1日前，结清该房内的水、电、煤、电话费、物业管理费等全部费用及员工、社保、员工宿舍房租费等因甲方经营而发生的所有费用，经丙方确认无误（最长确认期不超过一年），由丙方通知乙方无息退还甲方缴纳的押金63，072元。5、贵宾卡附清单（甲丙双方按实结算，如卡内金额发生差错多退少补。6、所有手续转让完成后，丙方付清煤气费40，000元。
上述协议签订后，原告依约将房屋归还被告，但被告一直未将租赁保证金返还原告，遂成讼。
另查明，2012年8月6日，周玲玲以其向高彧承接上岛咖啡经营权后高彧未将经营期间出售的贵宾卡内金额299，767.20元向其支付为由，曾诉诸本院要求判令高彧支付上述费用。该案审理中，高彧认为周玲玲接手经营店铺至今，未依照协议约定支付店铺押金、煤气安装费及员工宿舍费等费用，其相反还为周玲玲垫付了部分费用，故于2012年9月10日提起反诉，要求周玲玲返还店铺押金63，072元及支付煤气安装等费用。
2013年3月11日，闵行区人民法院以（2012）闵民一（民）初字第11565号民事判决书作出如下判决，一、高彧支付周玲玲贵宾卡金额299，767.2元；二、周玲玲支付高彧煤气安装费40，000元、收银台备用金2，400元、员工宿舍租金7，850元、店铺管理费4，000元，共计54，250元；三、上述两项折抵后，高彧于本判决之日起十日内支付周玲玲245，517.2元；四、驳回高彧的其余诉讼请求。
一审判决后，高彧不服提起上诉，二审法院于2013年7月17日以（2013）沪一中民一（民）终字第1010号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
还查明，原告提供的《单位参加城镇社会保险基本情况》对上海亮岛餐饮管理有限公司有关参保情况记载为“社会保险登记码XXXXXXXX；参加社会保险登记年月2011年9月；参保所在地上海市闵行区（县）；住所或地址闵行区顾戴路XXX号；单位类型股份有限公司；法定代表人（负责人）周玲玲；组织机构统一代码XXXXXXXXX；《社会保险登记证》号为社险沪字XXXXXXXX号；《社会保险登记证》发证日期2012年8月13日；截止2013年11月缴费状态暂停缴费；上年度验证情况为未验证；截止2013年11月单位参保人数信息中账户人数未填、缴费人数未填、领取养老待遇人数未填；截止2013年11月缴费情况为无欠款。”
以上事实，由原告提供的原告与案外人上海东苑瑞兴置业有限公司就涉案房屋签订的《商品房预租合同》及《商铺交接书》，原、被告双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，被告出具的押金收条，原、被告与第三人签订的《协议书》，涉案房屋的房地产登记信息，原告从上海市社会保险事业管理中心（闵行）调取的《单位参加城镇社会保险基本情况》，第三人提供的员工工资表以及原、被告及第三人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供的原告与案外人上海东苑瑞兴置业有限公司就涉案房屋签订的《商品房预租合同》及《商铺交接书》真实性无异议，但认为与本案无关；对原、被告双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》真实性无异议；对原、被告与第三人签订的《协议书》真实性无异议，但认为三方约定过如原告未于一年内与第三人结算完毕，押金予以没收；对涉案房屋的房地产登记信息表示不清楚；对《单位参加城镇社会保险基本情况》真实性无异议，但认为该份材料只是说明公司已经暂停缴费的状态，无法反映出原告在经营期间的缴费情况。第三人对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为原、被告与第三人签订的《协议书》中约定原告结清费用经第三人确认无误后，由第三人通知被告退还押金，但原告至今未按协议约定结清相关费用，第三人也从未收到过原告要求进行确认的申请。对《单位参加城镇社会保险基本情况》，认为从该材料无法反映出原告为员工缴纳社保的真实情况。原告对第三人提供的员工工资表，认为原告工资已经如实发放，社保也已经缴纳完毕，没有任何拖欠款项。被告对第三人提供的证据表示无异议。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。
本院认为，原、被告及案外人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。合同履行过程中，由于被告及案外人将涉案出租房屋转让给第三人周玲玲等，三方为此签订《协议书》，该《协议书》亦系签约当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。上述协议书约定，原告应在2012年3月1日前，结清该房内水、电、煤、电话费、物业管理费等全部费用及员工、社保、员工宿舍房租费等因原告经营而发生的所有费用，经第三人确认无误（最长确认期不超过一年），由第三人通知被告无息退还原告缴纳的押金63，072元。本案中，原告称其已结清了所有费用，因此要求被告返还其所缴纳的租赁保证金。对此本院认为，经庭审查明的事实反映，本案中的第三人与原告曾通过诉讼解决了涉案房屋内的贵宾卡费用、煤气安装、收银台备用金、员工宿舍租金、店铺管理等费用，唯有被告及第三人提出原告由于对员工社保及员工工资尚未结清，故不同意返还租赁保证金的观点。现根据原告提供的《单位参加城镇社会保险基本情况》的资料显示，截止2013年11月该清单上的缴费情况为无欠款，而庭审中被告及第三人对于原告尚未结清经营期间员工的社保费用及员工工资之抗辩，既未提供确切的尚未结清之证据，亦未提供具体的欠款金额加以证实。而三方的协议书中对原告在经营期间即2012年2月29日之前发生的债权债务、员工社保及经营中发生的一切其他问题由原告负责并承担已作出了明确的约定。因此，退一步讲，根据上述三方协议书的约定，即使原告存在尚未结清其经营期间员工社保及员工工资的情况，该责任也由原告自行承担，与被告及第三人均无关系。综上，被告应将其收取的押金63，072元返还原告。本院同时注意到，三方协议书中约定的“最长确认期不超过一年”的内容，是限定第三人在一年之内对协议约定的内容进行确认的时间，而非被告认为的超过一年确认期该押金已作为违约金予以没收，故被告对此所作之抗辩，理由不能成立，本院不予采信。此外，鉴于引起本案纠纷三方都存在责任，故本院对本案诉讼费考虑由三方共同承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告竺鸿华于本判决生效之日起十日内返还原告高彧租赁保证金63，072元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，376.80元，由原告高彧负担458.90元，被告竺鸿华负担459元，第三人周玲玲负担458.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年四月十一日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。