云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楚中民一终字第381号
上诉人（原审被告）楚雄市汇鑫地产开发有限公司。
法定代表人赵兴国，总经理。
委托代理人高翔，云南恒业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人吴皞，云南恒业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）曹亚，女，1972年11月25日生，汉族，大学文化。
被上诉人（原审原告）倪焕然，男，1971年4月16日生，傈僳族，大学文化。
二被上诉人的委托代理人刘昌启，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
二被上诉人的委托代理人李凌云，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人楚雄市汇鑫地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人曹亚、倪焕然商品房销售合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2014）楚民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年7月8日受理后依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭审理了本案，上诉人汇鑫公司的委托代理人高翔、吴皞，被上诉人倪焕然及被上诉人曹亚、倪焕然的委托代理人刘昌启、李凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明的事实是：2011年8月1日，汇鑫公司为甲方，曹亚、倪焕然为乙方，双方签订了商品房购销合同，约定：“乙方向甲方购买翠湖雅园第2幢1层S2-6号房，属框架剪力墙结构，该幢商品房建筑层数为地上23层，地下1层；按套计价，该商品房总价款为754640元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积为20.07㎡；乙方购房采取银行按揭方式，并于2011年8月1日支付总房款的50%，计人民币384640元，剩余50%的房款，计人民币370000元整，在2011年8月1日办理完成银行按揭手续，由提供按揭银行划到甲方指定账户；甲方应于2012年12月26日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订了翠湖雅园合同补充协议，协议约定：“……五、（8）甲方设置的任何样板房、沙盘、宣传资料仅供乙方在选择房屋户型及装修方案时参考，并不表明乙方购买的商品房的效果、设备及装修标准与该样板房一致；......九、除商品房购销合同约定的购房款外，乙方应于交房前向甲方支付房屋配套设施费2008元、公共维修基金15093元，具体配套项目和计费标准以附件为准；十、除商品房购销合同约定的房价款之外，甲方代收契税22639元、印花税377元、产权工本费550元，乙方应于2011年8月1日前向甲方足额支付。上述相关款项的收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，甲、乙双方一致同意多退少补；……十四、关于广告及其他事项的约定，双方确认，买卖双方的权利义务均以商品房购销合同及本合同补充协议的约定为准。出卖人在签署商品房购销合同及本合同补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、模型、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请，不作为甲、乙双方确定各自权利的依据”。补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2011年8月1日，曹亚、倪焕然向汇鑫公司交纳了购房款384640元及相关税费款项40672元（包括维修基金15093元、配套费2008元、代收契税22639元、代收产权工本费550元、代收印花税382元），剩余房款共计370000元，办理了银行按揭手续。2012年12月16日，汇鑫公司书面通知业主接房。至今，曹亚、倪焕然未接房。
2010年4月9日，汇鑫公司向楚雄市龙江公园管理处出具承诺书，内容为：“公园后门围墙产权属龙江公园，我公司在项目开发时可以进行拆除借用；我公司负责占用公园围墙位置的环境卫生；如施工车辆于施工时对公园占用围墙位置道路造成损坏，由我公司负责修缮”。同年6月1日，楚雄市龙江公园（甲方）与汇鑫公司（乙方）签订了景观及道路使用协议，约定：“一、乙方严格按照规划批准的方案和用地界限进行建设；二、为配合协调龙江公园的公益性质，翠湖雅园设置通透式围栏使小区内景观与公园景观融为一体；三、由乙方出资重新设计、施工龙江公园玉带桥西至公园西围墙段沿湖道路景观（此路段保证4.5米宽）、桃花岛景观、完善龙江公园西门道路沿线排水、路沿石、景观绿化等基础设施；四、上述景观、道路工程建成后属龙江公园所有，翠湖雅园业主享有共同使用权”。
2011年4月份，汇鑫公司开始进行预售宣传，其在发放的宣传资料中宣称，52席6-130㎡中央黄金临街湖滨旺铺即将面世，在未来这里就是楚雄的“翠湖”寸土值万金；翠湖雅园商业步行街，楚雄中央公园旁的鼎级湖滨商业街区，位于黄金区位，开放便利交通格局，多样化的经营方式。临街商铺是日用百货、高档服装、时尚精品等商业业态的首选；……翠湖雅园，城市中心区位的镶钻物业；翠湖雅园项目设置有多个商业入口，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中，中心数个居住小区，日常数万强盛人流涌向这里消费，这里无疑将成为最具价值的商业中心，未来价值潜力不可限量。翠湖雅园的商业步行街，几乎是铺铺临街……；翠湖雅园商业步行街，5.4米超高商业层高，一层可当两层用，买到即赚到；……全临街商业，间间一手钻铺，开门就迎客，赚足第一金。翠湖雅园售楼中心展示的沙盘显示，翠湖雅园在一个开放的商业广场中，商业广场街道平整，从龙江公园龙西门一侧进入后直接进入小区，与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离。
2010年10月9日，汇鑫公司取得翠湖雅园建设工程规划许可证。2010年7月21日，翠湖雅园小区修建性详细规划经审批实施，按照规划，1栋-4栋的室内地坪标高为1775.600米，1栋、3栋室外地坪标高为1775.300米，2栋室外地坪标高为1774.750米。2栋、3栋规划红线外龙江公园龙西门内道路的地坪标高分别为1774.12米、1774.81米、1774.76米，1773.94米。2010年12月13日，翠湖雅园项目施工图设计文件经审查合格，准予使用。2011年3月31日，楚雄市住房和城乡建设局对汇鑫公司关于翠湖雅园规划设计局部调整的申请进行了回复，回复内容为：“该项目在消防审查阶段，为解决翠湖雅园1栋号与4栋号之间的消防间距问题，你公司提出在保持小区总体布局、经济技术指标、交通组织、建筑风格不变的前提下，将原规划中3栋号一层西侧设置的公共卫生间调整至3栋号一层东侧，4栋号建筑形体做调整，对此，我局原则同意，请你公司按上述请求对3栋号和4栋号建筑单体设计方案进行修改完善后，报相关部门审定实施”。2011年7月5日，汇鑫公司取得翠湖雅园商品房预售许可证明。2012年11月6日，翠湖雅园项目竣工。2012年12月13日，楚雄州公安消防支队对汇鑫公司开发的翠湖雅园消防安装工程进行综合评定，该工程消防验收合格。2013年2月21日，楚雄市住房和城乡建设局对汇鑫公司开发的翠湖雅园项目颁发了建筑工程竣工规划核实备案证。
翠湖雅园小区现目前的现状为，小区整体建筑比龙江公园龙西门内的道路高；在靠近龙江路一侧1栋与2栋之间有一个出入口；小区与龙江公园相邻处均设置了通透式围栏；小区内部分商铺门前设置了停车位；3栋东侧一楼靠近龙江公园处有一个公厕；2014年1月份，3栋东侧靠近龙江公园停车场处的通透式围栏部分被拆除，增加了一个出入口。小区现使用的物业用房为未涉案商铺S2-7号、S2-8号、S2-9号及涉案商铺S2-6号、S2-10号、S2-11号商铺，且S2-11号商铺已经与S2-7号、S2-8号商铺连接，其中S2-6号、S2-10号商铺仅设置了窗户，未设置出入门。现物业用房均为汇鑫公司向购房者租赁。
原审法院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，2011年4月，汇鑫公司开始对翠湖雅园小区进行预售宣传，对于其所开发的翠湖雅园小区一楼商铺，汇鑫公司在宣传资料中宣称，52席6-130㎡中央黄金临街湖滨旺铺即将面世，翠湖雅园商业步行街铺铺临街、开放便利交通格局、项目设置有多个商业入口、周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中、5.4米超高商业层高，一层可当两层用、开门就迎客。同时，汇鑫公司制作了翠湖雅园小区楼盘沙盘，该沙盘展示显示，翠湖雅园小区与龙江公园龙西门内道路处于同一水平面，且已经相互连为一体，从龙江公园龙西门一侧进入后可以直接进入小区，小区与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离。汇鑫公司的上述宣传及楼盘沙盘展示均属于商业广告，汇鑫公司正是通过商业广告宣传销售其所开发的翠湖雅园小区一楼商铺，根据其宣传及楼盘沙盘展示内容，人们可以清楚的知道，翠湖雅园小区与龙江公园处于同一水平面，且已经相互连为一体，相邻处没有围栏隔断，从龙江路及龙江公园内均可以完全直接进入小区，商铺层高为5.4米。因此，汇鑫公司通过商业广告不仅对翠湖雅园小区开发规划范围内的商铺所做的说明是明确具体的，同时，该商业广告对小区与龙江公园相邻处并无围栏建设所做的说明和允诺均是明确具体的。由于汇鑫公司所开发的翠湖雅园小区商铺是期房，曹亚、倪焕然作为购房者，正是基于汇鑫公司对商铺的宣传及楼盘沙盘展示，从而决定购买该商铺，汇鑫公司关于翠湖雅园商铺的宣传及楼盘沙盘展示，对双方商品房购销合同的订立及商铺价格的确定有重大影响。虽然双方在合同补充协议中约定，出卖人在签署商品房购销合同及本合同补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、模型、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请，不作为甲、乙双方确定各自权利的依据，但是，该约定并不符合上述法律的规定，属于无效条款，故汇鑫公司在翠湖雅园小区销售中对商铺的宣传及楼盘沙盘展示内容应当认定为要约，该说明和允诺虽未载入商品房购销合同，但亦应当视为合同内容。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，曹亚、倪焕然按照合同约定支付了购房款及相关税费等款项，已经全面履行了自己的义务，汇鑫公司亦应当按照合同约定向曹亚、倪焕然交付商铺，全面履行自己的义务。由于汇鑫公司对翠湖雅园小区商铺的宣传及楼盘沙盘展示内容属于要约，已构成了商品房购销合同的内容，按照合同的约定，翠湖雅园小区与龙江公园龙西门内道路处于同一水平面，并且已经相互连为一体，在该小区与龙江公园相邻处没有围栏隔断，从龙江路及龙江公园内均可以完全直接进入小区。根据现目前翠湖雅园小区的现状，该小区整体建筑地坪标高比龙江公园龙西门内道路高，在一层部分商铺门口设置了地面停车位，且商铺外与龙江公园相邻处设置了围栏，使该小区与龙江公园隔断，因此，汇鑫公司交付的商铺不符合合同的约定。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。通常情况下，购房者购买商铺并不以居住使用为目的，而是为了将该商铺用于商业经营活动，获取经济利益，故商铺的规模、所在区位及商业机会等因素对商铺的价值及商铺购买者经济目的能否实现具有重大影响。曹亚、倪焕然在选购商铺的过程中，只能通过汇鑫公司的宣传及楼盘沙盘的展示来了解所购商铺及相关设施的真实情况，并据此作出是否购买该商铺的意思表示；翠湖雅园小区与相邻龙江公园之间是否设置围栏属于汇鑫公司开发规划范围内的基础设施建设，汇鑫公司作为房地产开发企业，在缔约过程中，应当将翠湖雅园小区的真实情况如实告知购房者。本案中，翠湖雅园小区修建性详细规划于2010年7月21日经规划建设行政主管部门批准实施，按照该规划，翠湖雅园小区室外地坪标高与龙江公园龙西门内道路处的地坪标高并不一致，即翠湖雅园小区整体建筑比龙江公园龙西门处道路偏高，但汇鑫公司在预售宣传过程中未通过文字或者其他任何合理方式对上述情况向曹亚、倪焕然作出说明或者解释。更为重要的是，汇鑫公司在翠湖雅园商品房预售许可取得之前，于2010年6月1日与楚雄市龙江公园签订了景观及道路使用协议，按照该协议的约定，为配合协调龙江公园的公益性质，翠湖雅园设置通透式围栏使小区内景观与公园景观融为一体。但汇鑫公司在预售宣传过程中，隐瞒了翠湖雅园小区与龙江公园之间设置通透式围栏的真实情况，曹亚、倪焕然所购买的是商铺，并不是住房，汇鑫公司未将其开发规划范围内真实的基础设施建设告知曹亚、倪焕然，给曹亚、倪焕然购买商铺造成了不当影响，汇鑫公司的行为已经构成欺诈，现翠湖雅园小区的房屋经建设主管部门竣工验收备案，虽然汇鑫公司以此向曹亚、倪焕然交付其所购买的商铺，曹亚、倪焕然拒绝了汇鑫公司交付的商铺，但由于翠湖雅园小区与毗邻的龙江公园之间围栏的设置对曹亚、倪焕然所购买商铺的商业价值具有重大不利影响，导致曹亚、倪焕然购买商铺的合同目的难以实现，故曹亚、倪焕然要求解除双方签订的商品房购销合同的主张符合法律规定，本院予支持。合同解除后，汇鑫公司应当将曹亚、倪焕然支付的购房款754640元及相关税费40672元予以返还。由于汇鑫公司的违约行为导致合同被解除，汇鑫公司应当赔偿曹亚、倪焕然相应的经济损失，现曹亚、倪焕然主张的利息损失符合法律规定，故予以支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定判决：一、解除曹亚、倪焕然和楚雄市汇鑫地产开发有限公司于2011年8月1日签订的CHYYS2-6号商品房购销合同；二、由楚雄市汇鑫地产开发有限公司返还曹亚、倪焕然购房款754640元及相关税费40672元；三、由楚雄市汇鑫地产开发有限公司支付曹亚、倪焕然利息108574元。案件受理费12938元，由楚雄市汇鑫地产开发有限公司承担（未交）。以上楚雄市汇鑫地产开发有限公司应当承担的执行款，限本判决生效后十日内一次性付清，款交楚雄市人民法院。
一审判决送达后，汇鑫公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回曹亚、倪焕然的全部诉讼请求，并由曹亚、倪焕然承担一、二审诉讼费用。其主要上诉的事实及理由是：一、原判认定宣传及楼盘沙盘构成要约是错误的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，广告和宣传资料首先应属于要约邀请，只有在同时具备了以下三项条件后才能构成要约：1、广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内。2、广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。3、广告和宣传资料的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。但上诉人的宣传及楼盘沙盘内容并没有同时具备上述三项条件，原判认定宣传及楼盘沙盘构成要约是错误的，理由如下：（一）从内容来看，除了5.4米超高商业层高的内容外，上诉人在宣传资料中的描述仅为“临街湖滨旺铺”、“几乎是铺铺临街”、“项目设置多个商业入口，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中”等对项目进行说明和渲染的概念化的商业用语，并没对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体明确的说明和允诺。对于原判认定构成要约的“翠湖雅苑小区与龙江公园处于同一水平面，且已经相互连为一体，相邻处没有围栏隔断”的内容，在宣传资料中只字未提，将宣传资料中压根没有的内容认定为要约是没有事实依据的。（二）从楼盘沙盘的性质来看，沙盘仅是一种模型，仅是通过一些材料和工具对商品房项目的坐落位置、楼房主体外观、楼房总层数、楼间距等开发规划范围内的大致情况进行的一种展示。目前我国没有任何法律、法规及行业规范对沙盘的制作标准和内容作出强制性要求，并没有要求沙盘必须对项目规划范围内、外地面是否在同一水平面上，项目与相邻区域是否隔离或完全开放等内容进行具体明确的展示。而受制作材料和方法等因素影响，现实中沙盘模型的展示与现状并不完全一致。在本案中，上诉人的沙盘模型中除了明确标示“仅供参考”之内容外，并没有其他任何具体明确的文字说明和允诺，原判认定沙盘展示了“翠湖雅苑小区与龙江公园处于同一水平面，且已经相互连为一体，相邻处没有围栏隔断”的内容完全是主观臆断。（三）从最高院司法解释第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”的规定，以及《商品房销售管理办法》第十五条“商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的规定来看，上诉人与被上诉人签订的补充协议中对宣传内容仅作为要约邀请的约定是完全符合法律规定的。（四）龙江公园的地面水平高度，两个相邻规划区域交界处是否隔离或完全开放并不是上诉人能够控制和决定的，也不在上诉人的商品房开发规划范围之内，并不能构成要约。二、原判认定上诉人构成欺诈是错误的。（一）原判认定翠湖雅园小区与龙江公园之间是否设置围栏属于开发规划范围内的基础设施建设是错误的。开发规划范围内的基础设施是指红线范围内为项目配套的会所、健身设施、绿化景观等附属物，而两个相邻规划区域交界处是否隔离或完全开放，如何隔离等内容，不在上诉人的商品房开发规划范围内，也不属于开发规划范围。（二）上诉人对于翠湖雅园小区与龙江公园是否在同一水平面，中间是否设置围栏等内容并不承担告知义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的规定，在订立商品房买卖合同之前，开发商应当向购房人明示的是《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。因此，上诉人无义务对法律未规定的内容进行公示或明确告知。首先，根据合同的相对性原则，该合同仅约束合同双方当事人，上诉人没有义务向不特定的多数人就合同内容进行说明或者明示。其次，从协议内容看，第一条就明确约定上诉人应严格按照规划批准的方案和用地界限进行建设，充分证明了项目最终如何建设并不是上诉人能决定的，而是要按照规划审批的方案建设。最后，对于一个地产项目与其周边环境是否隔离或完全开放，采用什么方式隔离等内容，现行法规对开发商均没有明确具体的要求，在项目规划报批时也没有要求，而是根据项目的建设情况和规划部门的最终要求确定的。因此，上诉人宣传时对此内容并没有具体描述或宣传。商品房买卖合同的本质是买卖合同，协商买卖价格，了解商品情况是双方的权利以及义务。上诉人己经在销售现场备有规划报批的图纸等资料，在规划部门也能查询了解，而原判却站在购房人的角度，要求开发商履行法律未明确要求的义务，将被上诉人应履行的审慎注意义务强加给上诉人，有违契约精神和公平合理原则。三、原判混淆了合同目的与商业（投资）目的的概念。合同目的是一个法律概念，商品房买卖合同中买方的合同目的就是取得房屋。而商业（投资）目的并不是法律概念，属于经济范畴，是指购房人以取得物业产权为经营或投资对象，以经营管理物业为手段，而取得回报。该目的最终能否实现，与购房人后期对物业的经营管理、市场培育和经济环境等因素息息相关。诉争商铺已经按照规划设计建设完毕并通过验收，合同目的已经实现。从商铺的现状看，商铺临近龙江路、滨河南路两条主干道以及龙江公园，并且设置了多个出入口，周边人流从两条主干道可进入商铺，小区与龙江公园之间的通透式围栏或不在同一水平面的情况并没有重大不利影响。综上，原判证据不足，适用法律错误，判决错误，让人不免感觉到是因提起诉讼的购房人众多，以维稳借口进行的地方保护。请公平、公正的处理本案，保障社会的诚信体系。
被上诉人曹亚、倪焕然答辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据，应驳回上诉，维持原判。其理由如下：上诉人建成的商铺不符合商品房买卖合同的约定，己构成严重违约，且导致我方订立合同的目的不能实现，我方依法享有合同解除权。一、根据《中华人民共和国合同法》第十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人在销售商铺之时所作的宣传、说明、展示符合要约的法律特征，依法应作为认定合同双方当事人权利义务的依据。上诉人所作宣传、展示、说明如下：1、宣传彩页记载：52席6-130平方米中央黄金临街商铺即将面世，翠湖雅园商业步行街，铺铺临街，楚雄中央公园旁的鼎级湖滨商业街区，位于黄金区位，开放便利交通格局，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中，中心数个居住小区，日常数万强盛人流涌向这里消费，这里无疑将成为最具价值的商业中心，未来价值潜力不可限量；5.4米超高商业层高，买一层得两层，价值连翻数倍，全临街商业，间间一手钻铺，开门就迎客，赚足第一桶金。上诉人展出的沙盘显示，翠湖雅园小区设计为完整的商业街区，每一间商铺门前均是宽阔平整的街道，街道纵横交错，四通八达。并与龙江公园在同一水平面，与龙江公园融为一体，其间没有分隔阻碍，并与龙江公园共享道路景观，龙江公园的人流可从任意处所自由进入小区，直达每一间商铺。上诉人的上述宣传、说明、展示是直接针对商铺的具体位置、基础设施、交通配套条件、商业环境，商业利用格局等情况的说明和允诺，内容显然是明确、具体的。而商铺的具体位置、基础设施、交通配套条件、商业环境，商业利用格局等因素是决定商铺的使用及价格的关键因素，之所以作出以每平方米几万元的高价购买商铺的决定，依据就是上诉人的广告，故上诉人所作的宣传、展示、说明符合要约的法律特征，属于合同的内容。二、上诉人建成的商铺明显不符合合同的约定，己构成严重违约。建成的商铺与之前其宣传的商铺形成鲜明对比，悬殊巨大，商铺实际情况概况如下：翠湖雅园小区东、南、北三个方向有连续贯通的围栏，围栏、绿化带和行道树组成的隔断将龙江公园和翠湖雅园小区分隔成两个各自独立、封闭的区域，龙江公园的人流与商铺之间无法交通往来，小区内、商铺门口无街道。通行的道路上布满车位，难以通行。商铺门口是狭长不平的多级台阶，形成铺铺临围栏、沟坎，公园人流无法直接进入商铺。与龙江公园相邻的东、南、北三个方位没有街道，仅有狭窄、高低不平的小道或绿化草地，通行不便，根本不能满足人流通行的需要，不具备商业利用经营的基本条件，不具有商业利用条件和价值，与宣传广告中表明的商铺存在天壤之别，上诉人已严重违约。根据《合同法》第九十四条的规定，依法享有合同解除权。原判解除双方签订的商品房购销合同，事实清楚，适用法律正确。三、上诉人采用虚假宣传，诱骗与之订立合同，应承担相应的法律责任。根据小区的规划设计总图等规划设计资料，该小区仅在西侧龙江路上设计一处出入口，在东、南、北三个方位与龙江公园相接壤的位置，规划设计有隔离墙，与龙江公园规划设计为两个各自独立、封闭的小区。早在2010年6月1日，上诉人便与龙江公园签订了关于围栏设置的协议。小区规划服务用房80.6平方米，而实际建成的楼盘却没有服务用房，物业管理公司现在使用的物管用房是已经销售的商铺。小区第3幢西侧规划设计有公厕，而上诉人未履行规划设计变更手续，将公厕改建成商铺。商铺的商业层高没有达到5.4米，不具备改建成两层的条件。上诉人进行商铺宣传、销售之时，其就清楚宣传的内容虚假，将来建成的商铺不可能与之相符。而上诉人为了逃避责任，诱骗业主与之订立补充协议，在协议中推卸虚假宣传以及采用欺骗手段的责任，根据《合同法》第四十条的规定，该协议条款无效。上诉人对商铺的宣传和广告是我方了解、判断商铺相关情况以及在作出订立合同决定的唯一根据，上诉人采取欺骗手段，将商业价值很低的房屋充作临街商铺高价出售，违背了诚实信用原则。
二审庭审中，上诉人汇鑫公司对一审判决认定“翠湖雅园售楼中心展示的沙盘显示，翠湖雅园在一个开放的商业广场中，商业广场街道平整，从龙江公园龙西门一侧进入后直接进入小区，与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离。”的事实提出异议，同时，汇鑫公司认为一审判决遗漏认定汇鑫公司发放的广告中已经说明，广告属于要约邀请，沙盘仅供参考的事实。被上诉人曹亚、倪焕然对一审判决认定“2014年1月份，3栋东侧靠近龙江公园停车场处的通透式围栏部份被拆除，增加了一个出入口。”的事实提出异议，同时，曹亚、倪焕然认为一审判决遗漏认定商铺门前没有街道，小区门前不是商业区，而是纯居住小区，商铺层高未达到5.4米，不具备改成两层的条件的事实。对于双方当事人均无异议的一审判决认定的其余事实，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：曹亚、倪焕然诉请解除与汇鑫公司签订的商品房购销合同是否具有事实及法律依据？是否应判决予以解除？
本院认为，本案中，汇鑫公司在前期销售房屋时在销售广告中已明确载明“翠湖雅园项目设置有多个商业入口，周边两条主干道和公园的人流可以直接到达项目商业环境中……几乎是铺铺临街”。同时，在销售翠湖雅园小区时制作了翠湖雅园小区楼盘沙盘，沙盘展示显示，该小区与龙江公园龙西门内道路处于同一水平面，且已经相互连为一体，从龙江公园龙西门一侧进入后可直接进入小区，小区与龙江公园之间无围墙、围栏等隔离，上述对商铺周边环境的描述明确、具体。之后，曹亚、倪焕然与汇鑫公司签订了商品房销售合同及补充协议。虽然双方在补充协议中约定，出卖人在签署商品房购销合同及本合同补充协议之前或之后，通过报纸、宣传品等媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请，不作为双方确定各自权利的依据，但是，从当时的情况看，出售的商铺尚未建成，曹亚、倪焕然作为购房者购买之初，决定买房的依据、信息等都直接来源于开发商的广告和宣传材料，售楼广告及宣传材料对最终确定房价及决定签订购房合同起着至关重要的作用。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，广告宣传与允诺即具有合同条款的效力，应视为合同内容的组成部分”，汇鑫公司对商铺所作的广告宣传及允诺符合该法条的适用条件，广告宣传与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整交易条件，应视为要约。
曹亚、倪焕然与汇鑫公司签订商品房购房合同的行为则视为买受人对出卖人要约的承诺，根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，该合同已有效成立并发生法律效力，故双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。但从汇鑫公司交付的商铺现状看，翠湖雅园小区与毗邻的龙江公园之间设置了通透式围栏，小区与公园分隔为两个不同的区域，小区的地坪高于周边道路，有的商铺门前设置了地面停车位，汇鑫公司实际交付的商铺违反了双方合同的约定，使商铺的使用价值无法体现，合同目的已无法实现。汇鑫公司的行为已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，曹亚、倪焕然据此诉请解除双方签订的商品房购销合同具有事实及法律依据，本院依法予以支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12938元，由上诉人楚雄市汇鑫地产开发有限公司负担。诉讼财产保全费予以免交。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判长 杨鸿旭
审判员 蒋文娟
审判员 杨 霞
二〇一四年十一月十七日
书记员 李佳岭