贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔02民终179号
上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司。
法定代表人：毛威，系该公司总经理。
特别授权委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。
被上诉人（原审原告）：刘玮，女。
特别授权委托诉讼代理人：杨卫，男，与刘玮系夫妻关系。
上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开”）因与被上诉人刘玮商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人源丰房开的特别授权委托诉讼代理人李富荣、被上诉人刘玮的特别授权委托诉讼代理人杨卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人源丰房开上诉请求：撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初1770号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误认定涉案房屋系按建筑面积计价。首先，上诉人与被上诉人签订合同之前签订有计税费表，明确约定房屋按套出售，《商品房买卖合同》中“计价方式与价款”明确约定房屋的计价方式为按套计算。其次，根据《关于整顿和规范房地产市场秩序》的规定“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式”，上诉人采用按套计算方式出售房屋符合法律法规和国家政策要求。第三，一审法院以案外人六盘水德鸿物业服务有限公司收取物业管理费的方式及案外人六盘水鸿源房地产开发有限公司出具的《证明》认定涉案房屋的出售方式是错误的。六盘水德鸿物业服务有限公司并非有资质的测绘机构，其收款的方式不能认定为涉案房屋的出售方式，同时其与上诉人系两个独立主体，与本案无关联性。六盘水鸿源房地产开发有限公司系上诉人的子公司，在法律上与上诉人是两个独立的主体，其出具的《证明》与本案不具有关联性。二、一审法院将合同约定面积认定为房屋实际面积是错误的。在签订合同时是以初测面积填写《商品房买卖合同》，该面积并非房屋的最终面积，房屋实际面积需经终测及国家房地产主管部门认可后才能得出。三、房屋面积误差款的计算适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对面积差异有约定时，应先按合同约定处理，只有在合同中没有约定或者约定不明时才直接适用法律规定。本案中，《商品房买卖合同》明确约定了房屋面积差异的处理方式，一审法院直接适用法律规定系适用法律错误。
被上诉人刘玮辩称，对于上诉人的上诉请求及理由我方不认可。一、对于房屋面积的问题，在购买房屋时上诉人与我方协商是132.31平方米，且在合同中也说明由上诉人委托的公司收取物管费，也是按132.31平方米收取的物管费。在之前的庭审中，我方的证据及证人证言可以证实涉案房屋是以面积计价的方式卖给我方的，并不是合同上载明的按套来售卖。二、上诉人存在欺骗行为，房产证等证件至今未办理，相关手续也未交齐全。三、合同签订后，我方一直没有得到合同，签订一年后才拿到合同，得到合同我方发现与之前协商的面积不一致后找上诉人协调退款，但是上诉人说等房产证办下来后再进行协商，至今房产证没有办下来。
刘玮向一审法院起诉请求：1、判决被告为原告办理房屋所有权证，支付逾期办证违约金89742元；2、判决被告返还房屋面积差损失79921元。
一审法院认定事实：2012年原告预购被告建设的六枝特区阳光花园商品房，原告了解到A栋电梯楼底价是2600元/平方米，从2楼往上每层增加10元，A栋5楼购房单价为2630元/平方米，原告即向被告交付订金购买A栋5-6号，面积为132.31平方米的商品房，房款共计348000元。2012年12月7日，原告预付被告购房款108000元。2012年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，2013年1月16日原告向贵州银行按揭贷款240000元支付被告，贷款期限20年，月利率4.083‰。《商品房买卖合同》约定：“第二条，原告购买被告的商品房为预售房。第三条，建筑面积116.86平方米，套内建筑面积96.84平方米。第六条，商品房按套计算，总价款为348000元。第十一条，被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条，按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条，出卖人承诺于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月1元/平方米（建筑面积）。第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任”。合同签订后，被告交付房屋给原告，经六枝特区磊欣测绘有限公司测绘，建筑面积为116.86平方米，套内建筑面积为96.84平方米。同时查明，原告一直要求被告办理房屋所有权证，但被告一直未办理，并称涉案房屋未经消防验收，无法办理房屋所有权证。六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告子公司，对被告出售的涉案房产售后服务及物业服务进行管理，六盘水鸿源房地产开发有限公司于2016年10月31日出具《证明》给原告，认可原告购买的阳光花园A栋5-6号房屋的总价款为348000元，单价为2630元/平方米。物业公司按132.31平方米向原告收取物业管理费。被告至2017年9月5日才向不动产登记管理部门报送相关资料，但所提交的材料不完整，还不能办理房地产转移登记手续。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。被告选聘的物业公司向原告收取的物业管理费，六盘水鸿源房地产开发有限公司出具给刘玮的《证明》及被告自述相互印证，被告销售给原告刘玮、刘宝贤的房屋总价款应为348000元，单价为2630元/平方米，建筑面积为132.31平方米；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付首付款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积116.86平方米，但该约定与被告的销售宣传、原告按房屋单价支付的购房款总额及物业管理收取物管费的计算面积不符，属约定不明确。故涉案房屋系按建筑面积（132.31平方米）计价。对被告的此辩解理由，不予采信。二、被告是否应为原告办理房屋所有权证。被告与原告合同当中约定，在2013年6月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并非是将商品房的产权转移登记办理给买受人，并且商品房产权转移登记手续的审批与办理属于相关职能部门的职权，并不属于被告所具有的权力，但被告未按约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已违约。该违约行为存在持续性，并不因超过约定期限，被告即免除该义务，故对原告要求被告办理房屋所有权证的诉请，予以支持。三、原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，被告未按约定的期限，即于2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告应于2015年6月30日前向被告主张违约责任，但原告于2016年11月14日才起诉要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效，且被告对诉讼时效提出抗辩，故对原告要求被告支付逾期办证违约金之诉请，不予支持。四、关于原告主张的房屋面积误差房款之诉请。因涉案房屋购房面积应为132.31平方米，实际房屋测量为116.86平方米，相差15.45平方米，误差比为11.68%，因此，3%以内的3.97平方米被告应退还给原告多支付的购房款10439元，超过3%的部分为11.48平方米，所交的购房款为30192元，被告应按双倍退还，为60385元。共计人民币70824元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告刘玮办理六枝特区“阳光花园”A栋5-6号房屋所有权证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘玮房屋面积误差房款70824元；三、驳回原告刘玮的其他诉讼请求。案件受理费1847元，由原告负担1076元，被告负担771元。
二审中，上诉人源丰房开提交了《商品房屋预售许可证》，用以证明涉案房屋在2011年11月29日取得商品房预售许可，在此期间或者在此之前的行为不能认定是房屋买卖行为。被上诉人刘玮对该证据三性均有异议，因不是原件，对真实性不予认可。
被上诉人刘玮在二审中未向本院提交新证据。
本院对上诉人源丰房开二审提交的证据分析与认定如下：因上诉人源丰房开提交的证据系复印件，本院对其三性不予确认。
本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。
本案二审的争议焦点是：1、双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价；2、涉案房屋的实际面积应当如何确认。
本院认为，关于双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价的问题。上诉人主张双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋计价方式是按套计价，被上诉人对此不予认可。本院认为，被上诉人提交的物业公司的收款收据证明物业公司对其收取物业管理费并非是按照合同中载明的建筑面积计算收取，虽然该收款收据不能直接证明被上诉人购买涉案房屋时与上诉人约定的房屋计价方式，但结合上诉人自认曾经收回部分第一份计税表原件及被上诉人的陈述，本院对被上诉人主张的房屋计价方式予以采信，确认双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按面积计价。
关于涉案房屋的实际面积应当如何确认的问题。上诉人主张涉案房屋并未经过相关部门最终测绘，无法确认房屋的实际面积。审理查明，涉案《商品房买卖合同》系上诉人填写，该合同明确载明了被上诉人购买的商品房的建筑面积，并同时载明该建筑面积系上诉人委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出。本院认为，涉案合同中填写的房屋建筑面积系上诉人的自认，上诉人亦未能提交相反的证据推翻上述事实，故一审法院以《商品房买卖合同》确认涉案房屋的实际面积，并无不当。
综上所述，上诉人源丰房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3748元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 波
审 判 员 徐 芳
审 判 员 张 丽
二〇一八年三月十四日
法官助理 张钰涵
书 记 员 杨清冰