广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6547号
上诉人（原审被告、反诉原告）:中山市东府房地产投资有限公司，住所地广东省中山市小榄镇德来南路横四街6号首层之一。
法定代表人：易昌艾，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑雅铟，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:中山市爱纳电器有限公司，住所地广东省中山市阜沙镇上南村。
法定代表人：曾潘，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭敏珊，广东品信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万骞，广东品信律师事务所实习律师。
原审被告：刘波，男，1991年10月18日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人中山市东府房地产投资有限公司(以下简称东府公司)因与被上诉人中山市爱纳电器有限公司（以下简称爱纳公司）、原审被告刘波房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初15352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
东府公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项；改判东府公司无需返还押金60000元及逾期利息损失并判决爱纳公司向其支付2016年12月11日至2017年1月11日的租金27700元及经济损失85800元。事实和理由：其不存在违约行为。合同约定严禁对房屋主体结构、外观进行改建、扩建，未经产权人同意强行对房屋主体结构、外观进行改建、扩建，其可据此解除合同并追究赔偿责任。其根本无权同意爱纳公司对房屋主体结构、外观设计进行改建、扩建。相反，爱纳公司未按合同约定进场装修已构成违约，其有权根据合同约定不予退还费用60000元。爱纳公司还应支付其租金损失27700元及赔偿其铺设地面、安装电梯等损失85800元。
爱纳公司口头答辩称：东府公司的上诉请求无事实和法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：第一，爱纳公司不存在违约行为，是东府公司违约导致合同无法继续履行。双方签订厂房租赁合同之前进行协商时，东府公司明确承诺爱纳公司可以自行在所租赁的厂房院内向外独立砌墙、开门以及搭建卸货棚。在签订合同后的2016年11月21日爱纳公司与东府公司的负责人唐某及代理人刘波谈话时，唐某及刘波均确认，刘波承诺爱纳公司可以实施砌墙等改造行为，后爱纳公司因东府公司不允许进行上述改造导致合同无法继续履行，东府公司应向爱纳公司返还押金60000元及逾期利息损失（按银行同期贷款利率计算至返还之日）。第二，东府公司的反诉请求无事实及法律依据。东府公司存在违约行为导致合同无法继续履行，其铺设地面、安装电梯等支出费用应该由其自行承担，与爱纳公司无关。第三，《厂房租赁合同》2.3条明确反映出爱纳公司另开门的行为是得到东府公司的默认或认可，合同5.3条明确指出的是对房屋的主体结构及外观的改建，而非爱纳公司要求的主体结构外的院墙开门，因此爱纳公司的要求无需征求产权人的同意，东府公司根据合同5.3条禁止爱纳公司在院墙开门的行为已经构成违约。
原审被告刘波未到庭接受询问，也未就东府公司的上诉陈述意见。
爱纳公司向一审法院起诉请求：1.判令解除爱纳公司、东府公司双方签订的《厂房租赁合同》；2.东府公司向爱纳公司返还押金60000元，并支付逾期还款利息（利息自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.东府公司向爱纳公司赔偿因不履行合同造成爱纳公司的经济损失38000元。
东府公司向一审法院提起反诉请求：1.爱纳公司、东府公司双方于2017年1月11日解除《厂房租赁合同》；2.爱纳公司向东府公司支付2016年12月11日至2017年1月11日的租金27700元；3.爱纳公司向东府公司赔偿经济损失85800元。
一审法院认定事实：2016年11月13日，爱纳公司作为乙方（承租人）与作为甲方（出租人）刘波、东府公司签订《厂房租赁合同》（以下简称合同），合同约定：“第一条厂房位置中山市阜沙镇上南工业区东威路11号第四栋1.2.3层，承租给乙方使用，用途为工业生产。第二条租赁单价、管理费等标准2.1厂房面积2700平方米，单价9元/平方米，合计24300元，空地600平方米，单价4元/平方米，合计2400元/月。2.2递增：……2.3：电梯费500元/月，卫生费500元/月。此价不含税，甲方不应向乙方开具发票。甲方负责装好简易电梯给乙方使用，并负责日常管理保养责任。例外乙方另开门和修改道理乙方自行处理，如检查方面没有通过或者消防方面乙方自行承担。合同期满必须恢复原样。第三条租赁期3.1租赁期限6年，即自2016年11月13日起至2022年11月13日止；甲方给乙方20天厂房装修，在地面搞好可以进行装修开始算装修期20天，免租期内不免管理费和装修水电费，装修期为20天免租金。第四条4.1签订合同时，乙方应向甲方交纳1个月的厂房租金27700元和3个月的押金83100元；……5.2租赁期内，乙方在不改变房屋主体结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，进行内部装修，在装修前须将装修方案交甲方审查同意方可施工，否则应自行承担由此产生的一切责任装修必须符合建筑和消防安全规定。乙方因生产、经营的需要对该厂房进行二次装修所需的消防设施设备由乙方自行安装，相关费用由乙方承担，乙方因二次装修的消防报批及费用由乙方自行负责。严禁对房屋主体结构、外观进行改建、扩建，否则甲方可就因此造成的损失向乙方追究民事赔偿责任或违约责任，如未经房屋产权人和原设计单位同意的情况下强行对房屋主体结构、外观进行改建、扩建，甲方还可依据上述情形解除合同，并追究赔偿责任。……12.1从计装修期之日起30天内乙方如未进场装修，甲方可视为乙方放弃承租权利，甲方将厂房另行出租，与乙方无关，乙方所交付的所有费用不退。……”合同还约定其他事项，合同甲方代表处有东府公司盖章和刘波签名，乙方代表处有爱纳公司盖章及其法定代表人曾潘签名。东府公司确认刘波是其员工。2016年11月13日，东府公司向爱纳公司出具收据，载明“今收到曾潘厂房四押金10000元，如果出现反口，赔偿双倍”，经手人处有刘波签名。2016年11月17日，罗某向合同指定的刘某中山农业银行阜沙支行账户转入50000元，庭审中，东府公司确认收取爱纳公司60000元。
爱纳公司称东府公司在签订合同时同意其在厂房院内独立砌墙、开门及搭卸货棚，签订合同后东府公司称产权人辛美制造厂不同意开门、砌墙，并称会影响风水布局及美观，双方就此多次协商未果，故爱纳公司认为东府公司不履行主要债务，要求解除合同返还已付款并要求赔偿损失。东府公司则称双方约定从计装修期之日起30日内如爱纳公司未进场装修视为其放弃承租权利，东府公司有权另行出租厂房并不退还已交付的费用，现东府公司于2016年11月20日将厂房地面铺设完毕，但爱纳公司一直未进场装修，已违反合同约定，故东府公司有权没收爱纳公司已交付的款项；同时双方约定合同签订当天须缴纳一个月厂房租金及三个月的押金，逾期缴纳一个月，东府公司有权终止合同并收回厂房，爱纳公司已违反合同约定至今未足额缴纳租金与押金；双方在签订合同时已经明确对租赁物进行开门、砌墙等改变必须经过产权人的同意，东府公司从未向爱纳公司承诺过产权人同意作上述改变，而合同中也明确载明需要产权人同意，故爱纳公司要求退还押金没有事实依据；为此东府公司提出反诉，要求解除合同，并要求爱纳公司支付2016年12月11日至2017年1月11日期间的租金，同时要求爱纳公司赔偿损失。
庭审中，爱纳公司确认开设的门是在院墙并砌墙，东府公司不同意开设导致其合同目的无法实现，故要求解除合同，并要求东府公司按每日1000元利润的标准计算损失共计38000元；东府公司对此确认其不同意开设门，理由是产权人辛美制造厂不同意，东府公司亦同意解除合同。
另查明，涉案位于中山市阜沙镇上南村房地产权属人是辛美制造厂，2016年9月30日辛美制造厂与东府公司签订厂房租赁合同将厂房及综合楼租赁给东府公司使用并允许其分租。
一审法院认为，《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，各当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于刘波称其不是合同当事人不是适格被告的主张，予以采信。
本案中，双方的争议焦点是东府公司不同意爱纳公司在院墙上另行开门是否构成违约。《厂房租赁合同》2.3条明确约定爱纳公司另开门和修改道路自行处理，故爱纳公司主张东府公司同意其可另行开门，与事实相符，予以采信。东府公司称合同5.3条约定房屋主体结构、外观进行改建、扩建须经产权人同意，并以产权人不同意为由不同意开门，由于该条约定的是房屋主体结构及外观，而爱纳公司要求是在院墙上开门，故东府公司辩解无事实依据，不予采信。现东府公司明确表示不同意爱纳公司开门，已违反合同约定，构成违约，爱纳公司就此要求解除合同并由东府公司退还已付款项60000元，于法有据，予以支持。关于爱纳公司主张的逾期利息损失，因东府公司迟延还款行为导致爱纳公司存在实际利息损失，故东府公司应自起诉之日即2016年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率向爱纳公司支付利息损失至款项返还之日止。关于爱纳公司主张的损失，因爱纳公司并未提供任何证据证明其存在实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对该项诉讼请求不予支持。
关于爱纳公司要求刘波承担连带清偿责任的主张，因爱纳公司确认刘波是东府公司的委托代理人，且明确称无法提供东府公司、刘波承担连带清偿责任的依据，故爱纳公司要求刘波承担清偿责任，于法无据，不予支持。
关于东府公司称爱纳公司逾期进场装修故要求解除合同、没收押金、支付租金并赔偿损失的主张，爱纳公司未及时进场装修，系东府公司违约所致，东府公司反诉请求无法律依据，不予支持。刘波经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响依法判决。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、解除爱纳公司与东府公司于2016年11月13日签订的《厂房租赁合同》；二、东府公司于判决生效之日立即向爱纳公司返还押金60000元及逾期利息损失（利息损失自2016年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至款项返还之日止）；三、驳回爱纳公司其他诉讼请求；四、驳回东府公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，由爱纳公司负担850元，东府公司负担1400元；反诉费1285元，由东府公司负担。
本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院再查，东府公司主张的85800元损失是指租赁物装修费用55800元及订购电梯支付30000元。
本院认为，东府公司与爱纳公司对解除双方签订的《厂房租赁合同》均无异议。本案的争议焦点为：一是东府公司是否应当返还押金60000元以及爱纳公司是否应当支付租金？二是东府公司主张赔偿损失是否成立？
对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因爱纳公司尚未实际接受并使用租赁物，而东府公司已收取了爱纳公司押金60000元，因此，合同解除后，东府公司要求爱纳公司支付租金于法无据，但爱纳公司要求东府公司返还押金60000元符合法律规定，予以采纳。东府公司所持该上诉理由不成立，予以驳回。
关于争议焦点二，合同解除后，合同双方的赔偿损失诉求是否成立，取决于导致合同解除的责任认定，即涉及爱纳公司在院墙上开门，是否属于《厂房租赁合同》约定的内容。从《厂房租赁合同》约定内容看，2.3条约定：爱纳公司另开门和修建道路由其自行处理……合同期满必须恢复原样。5.2条约定：严禁对房屋主体结构、外观进行改建、扩建，在不改变房屋主体结构和功能的前提下，可根据实际需要进行内部装修……。据此可见，两个条款的规定并不矛盾。5.2条禁止的内容是对房屋主体结构、房屋外观进行改建的限制性规定，2.3条内容表明爱纳公司已经提出了要另行开门的要求，东府公司限定爱纳公司合同期满必须恢复原样。因此，爱纳公司主张其与东府公司签订《厂房租赁合同》时已经明确要求在院墙上开门，该主张得到了合同2.3条内容的印证，现东府公司不同意爱纳公司另行开门是双方发生纠纷的原因，也是爱纳公司提出解除合同的根本原因，东府公司构成违约，爱纳公司不进场装修不构成违约。因此导致《厂房租赁合同》解除的过错在东府公司，爱纳公司无过错，故东府公司应当赔偿爱纳公司的利息损失，而无权要求爱纳公司赔偿其损失。至于东府公司所主张的损失数额是否构成其损失，基于前述论述，本院对此不再赘述。
综上所述，东府公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3770元，由上诉人中山市东府房地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一八年二月九日
书记员 陈静文