贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0602民初475号原告：宁乾龙，男，1974年6月7日出生，土家族，贵州省思南县人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：徐红（原告宁乾龙之妻），女，1976年1月8日出生，苗族，贵州省思南县人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：宁乾龙（原告徐红之夫），男，1974年6月7日出生，贵州省思南县人，代理权限为特别授权。被告：贵州大容房地产开发有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区新华中路建设大楼*楼。法定代表人：刘劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵勇，贵州巨合律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宁乾龙、徐红与被告贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁乾龙、徐红的委托诉讼代理人宁乾龙、被告大容公司的委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁乾龙、徐红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币139931.69元（以下币种均为人民币）；2、判令被告支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金31439.75元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区××路××小区××楼××号房屋；房屋建筑面积为135.36㎡，房屋总价款为472423元；出卖人（被告大容公司）应于2013年12月31日前向买受人（原告宁乾龙、徐红）交付案涉房屋，并取得建筑工程竣工合格等符合相关标准的证明文件。但至原告起诉之日，被告尚不能提供相关证明文件，小区公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程均不完善，存在大面积土坯墙及土路，上楼仍是走简易楼梯，小区排污系统规划不合理，地下层滞留大量污水等问题，严重影响业主的生活。被告的行为违反了合同约定，也违反了相关行政法规的规定，应当承担赔偿责任。根据双方合同约定，被告逾期交房超过60日的，按日向原告支付全部已付款万分之二的违约金。至原告起诉之日，被告违约1481天，其应支付原告逾期交房违约金139931.69元。同时，合同约定，被告应在2014年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未能办理，已构成违约，也应当承担赔偿责任，根据“约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金”的约定，至起诉之日，违约1331天，被告应支付原告违约金31439.75元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告大容公司辩称：案涉房屋的交付日期为2014年9月24日，原告的起诉已经超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。办理商品房所有权登记并非被告的法定义务，被告对此只是协助义务，且未能办理好案涉房屋产权证书的原因在于政府而非被告，被告不应承担责任。故，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年12月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为2012005210），约定原告宁乾龙、徐红购买被告大容公司开发建设的位于铜仁市××区××路××××小区××楼××单元××号房屋；建筑面积135.36㎡，套内建筑面积111.18㎡；按照套内建筑面积计算房屋价款，购房单价为4249.17元／㎡，房屋总价款为472423元；付款方式为原告应于合同签订之日向被告交付首期房款172423元，余款300000元以公积金按揭贷款方式支付；被告应于2013年12月31日前向原告交付案涉房屋，逾期超过60日，原告有权退房；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于案涉商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告付清了全部购房款。被告于2014年9月24日将案渉房屋交付给原告使用。另查明，案渉工程至今未办理工程竣工验收备案登记，未在房产部门办理房屋所有权初始登记。2006年11月28日，大容公司与碧江区国土资源局（原铜仁市国土资源局）签订了《国有土地使用权出让合同》，大容公司通过挂牌出让方式取得了花果山桥头片区宗地面积17250㎡的土地使用权。2009年4月17日，碧江区人民政府（原铜仁市人民政府）与大容公司签订了《铜仁市20060218挂牌的补充协议》，将大容公司取得的17250㎡中的7812㎡调整到该地块的西北方向地块，原地块使用面积17250㎡变更为9438㎡。2010年11月18日，碧江区人民政府又与大容公司签订了《关于调整花果山广场项目的用地置换协议》，约定将大容公司取得的17250㎡中5417㎡（3号地块）调整到该地块的西北方向1号地块（凉水井加油站处）、东北方向6号地块及东南方向5号地块，置换给大容公司的1号、5号、6号共计三块地块，政府需净地交付给大容公司。1号地块至今没有完成拆迁。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按约支付了购房款，被告则应当按照合同约定的时间向原告交付房屋并办理相关交房手续。对逾期交房的事实，被告予以认可，但提出原告主张逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。对此，本院认为，所谓诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……。”根据双方合同约定，被告应于2013年12月31日前向原告履行交房义务，被告于2014年9月24日才将案涉房屋交付原告，已构成违约。该合同对逾期交房违约金的计算标准及违约金支付期限已作了明确约定，即被告应按原告已付房款每日万分之二的标准支付违约金，并于实际交房之日起30日内支付违约金。据此，被告应当知道至2014年10月25日起其权利受到损害，原告起诉保护自己诉讼权利的期间应从2014年10月25日起计算至2017年10月24日止，但原告至2018年1月26日才诉至本院。故，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。庭审中，原告提交了四份《证明》，该证据属证人证言形式，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条第一款规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十七条第一款规定：“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”原告宁乾龙、徐红在举证期限届满前未向本院提出证人出庭作证申请，其以证明的形式出具的该四份证言，不符合法律规定，本院不予采信。原告提出其一直在就逾期交房违约金向被告主张权利，但其提供的证据不足以证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对此，原告宁乾龙、徐红应承担举证不能的不利后果。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”故，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法予以驳回。对原告主张逾期办证违约金的问题，本院认为，商品房的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，本案原告应当是案涉房屋所有权登记的申请人，而被告所负有的是协助办证、提供必要的证明文件的义务。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋登记部分进行了约定：被告承诺于2014年4月30日前取得案涉房屋的所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告。故，对房屋登记部分，双方约定被告履行的是案涉房屋所有权的初始登记义务，并未明确约定被告负有为原告办理房屋所有权转移登记的义务。合同约定被告将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，该有关文书不能等同于房屋产权证书；被告交付房屋转移登记的相关文书给原告，是便于原告用于办理房屋所有权转移登记。被告已将案涉房屋交付原告使用，且原告也对案涉房屋的进行装修并办理入住。因该房屋旁凉水井加油站尚未完成搬迁，势必影响案涉房屋项目工程能否通过消防验收，进而影响房屋所有权初始登记的办理。该加油站的搬迁与否必然会对案涉房屋产权证的办理产生影响，而该因素又非大容公司能够控制及以该公司意志能够决定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”房开商即本案被告承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”导致，但该法条对“由于出卖人的原因”的界定并不清晰，就本案而言，确因不可归责于大容公司的原因导致案涉房屋不具备办证条件，根据公平原则，大容公司不应当承担逾期办证的违约责任。但待此情形消除后，大容公司即应当积极协助原告办证，而不应再行拖延。故，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付逾期交房违约金139931.69元及支付逾期办理商品房转移登记违约金31439.75元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百八十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、最高人民法院《关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宁乾龙、徐红的诉讼请求。案件受理费人民币3728元，减半收取计人民币1864元，由原告宁乾龙、徐红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一八年二月二十七日法官 助理  帅清清代理书记员  龙仲夏