江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终1047号
上诉人（原审原告）倪丽红。
上诉人（原审原告）周建明。
两上诉人共同委托的代理人许国荣，浙江万松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州新阳光置业有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济区星港苑1号楼230室。
法定代表人徐建瑛，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）常州新阳光西林国际食品城有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区西林街道东岱村。
法定代表人欧兰琴，该公司董事长。
两被上诉人共同委托的代理人糜新元，该公司法务总监。
两被上诉人共同委托的代理人仇海飞，该公司员工。
上诉人倪丽红、周建明因与被上诉人常州新阳光置业有限公司（以下简称置业公司）、常州新阳光西林国际食品城有限公司（以下简称食品城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第01556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
倪丽红、周建明诉称，2010年3月，置业公司就位于常州市新凌家塘南侧的新阳光国际食品城一期商铺在浙江省瑞安市推介。2010年3月19日，倪丽红、周建明与置业公司就编号为11幢33号房签订一份《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为742184元等内容。倪丽红、周建明依约全部履行了义务，置业公司也履行了交付房屋等义务。同日，置业公司与倪丽红、周建明签订了一份《补充协议》，协议第一条约定了倪丽红、周建明有退房权及取得退房补偿权利。倪丽红、周建明依照《补充协议》第二条的约定，向置业公司提出退房申请，置业公司收到申请后45个工作日内却没有向两人支付款项742123元及补偿费148436元。《补充协议》第四条约定食品城公司就上述款项的履行承担连带担保责任。综上，倪丽红、周建明特诉至法院，请求判令：1、置业公司向倪丽红、周建明支付款项742123元、补偿费148424元，并赔偿损失（以890547元为基数，以同期银行贷款年利率5.1%，从2015年5月22日起至实际履行之日止）；2、食品城公司对上述款项的支付承担连带偿还责任；3、本案诉讼费用由置业公司和食品城公司承担。
置业公司、食品城公司辩称，1、倪丽红和周建明未能提供银行还清贷款证明，违反了《补充协议》的约定，不符合退房条件；2、按相关司法解释及交易惯例，退房主要是开发商严重违反交付的条件、房屋存在严重质量问题等原因，现置业公司已交付房屋数年，没有退房理由；3、近两年房地产市场萎缩，为维护稳定的交易秩序，本案应适用情事变更原则来处理；4、倪丽红、周建明购买房屋是种风险投资，如果市场行情不好就要求退房赔钱，违反了公平原则；5、销售代理公司更改了原来与置业公司谈好的合同，双方都是销售代理公司不正当销售行为的受害者；6、希望倪丽红、周建明能实事求是地对待当前经济形势，体谅现在的境地。
原审经审理查明，2010年3月19日，倪丽红、周建明二人与置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：倪丽红、周建明购买置业公司开发的新阳光国际食品城一期11幢33号房屋，总价款为742184元，置业公司应当在2010年3月31日前将房屋交付倪丽红、周建明使用。
同日，置业公司、食品城公司还与倪丽红、周建明（分别为甲、乙、丙方）签订《补充协议》一份，内容为：一、丙方的权利。1、退房权。在本协议约定的退房时限内，丙方有权向甲方提出书面退房申请，并全额收回已付房款；2、退房补偿。丙方退房后可获得退房补偿，具体补偿标准为：按合同金额的20%向丙方支付退房经济补偿。二、退房条件。1、自认购之日起，如丙方严格履行有关合同、协议，无违约行为，丙方应在合同签订之日的五周年后15日内以书面方式向甲方提出退房申请；2、如丙方未在上述期限内按本协议约定提出书面退房申请的，视为丙方放弃退房权利。三、退房程序。1、提出申请：丙方须在上述约定的期限内向甲方提出书面退房申请；2、退款时间：甲方收到丙方书面退房申请45个工作日内，退还丙方全部已付房款，并按本协议约定支付退房补偿；3、退房手续的办理：（1）双方应根据退房时房地产主管部门的要求办理相应的退房及相关手续，并提交相应的文件；（2）丙方退房时须将其持有的全部合同及其附件、补充协议及其它双方已签订的所有法律文件的原件和甲方为丙方开具的全部购房款收据或发票原件退还甲方；（3）因丙方退房所产生的税费及相关手续费由丙方承担。四、其他特别约定。1、须丙方本人亲自办理；2、因特殊原因丙方本人不能到甲方处办理退房手续的，可委托他人办理，委托他人办理的，办理人须出具经公证处公证的丙方委托书原件，甲方方能受理；3、丙方须确保该商品房无查封、无转让、无析产、无继承、无赠予、无抵押、不存在第三人主张权利，若发生上述行为甲方不予办理退房手续；4、乙方作为常州新阳光国际食品城的全程市场经营管理公司，对补充协议负有连带担保责任。
合同与协议签订后，倪丽红、周建明支付了全部购房款，置业公司亦向倪丽红、周建明交付了所购房屋。
2010年7月28日、8月13日，倪丽红、周建明分别办理了新阳光国际食品城11幢33号房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
2015年3月19日，倪丽红、周建明向置业公司发出《退房申请书》，要求依照《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定，办理退房手续，由置业公司在45个工作日内退还购房款及补偿费用。
因置业公司和食品城公司未向倪丽红、周建明退还购房款及补偿费用，倪丽红、周建明遂诉至法院，请求判如所请。
原审法院另查明，倪丽红、周建明因购买房屋向银行抵押贷款，新阳光国际食品城11幢33号房屋尚未解除抵押登记。
原审法院经审理认为，倪丽红、周建明签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思的表示，依法成立并生效。双方在《补充协议》中特别约定，倪丽红、周建明须确保房屋无抵押、不存在第三人主张权利，否则置业公司不予办理退房手续。倪丽红、周建明在通知置业公司退房时，尚未解除房屋的抵押登记，置业公司以此拒绝办理退房手续，符合协议约定。倪丽红、周建明要求置业公司和食品城公司退还购房款并支付补偿费等诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回倪丽红、周建明要求常州新阳光置业有限公司退还购房款、支付补偿费，并赔偿损失，由常州新阳光西林国际食品城有限公司承担连带偿还责任的诉讼请求。案件受理费12706元，由倪丽红和周建明负担。
上诉人倪丽红、周建明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院混淆了退购房款并支付补偿费和办理退房手续二个不同概念。1、双方在《补偿协议》中约定了丙方的权利、退房的条件、退房程序、不予办理退房手续的前置条析、争议解决等，该补偿协议履行有先后顺序。按照协议约定，在被上诉人履行退还购房款并支付补偿费之前上诉人已经履行了约定的义务，被上诉人应在约定期限内履行退房款并支付退房补偿的义务。这是一个退还购房款及退房补偿的概念。2、双方按《补偿协议》的相关约定各自履行义务后，再按约定各自履行相应的义务即退房手续的办理。这是一个办理退房手续的概念。一审法院混淆了二者。二、被上诉人不能以上诉人在通知退房时尚未解除房屋的抵押抗辩退还购房款并支付退房补偿费的义务，只能以此抗辩退房手续的办理。抗辩退还购房款及补偿费只能是上诉人未在约定的期限内书面提出退房申请或退房申请不符合协议约定条件。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人置业公司、食品城公司辩称，1、一审法院认定事实清楚。《补充协议》第四条明确约定办理退房手续须确保商品房无抵押等，不存在第三人主张权利，否则不予办理。一审查明上诉人贷款未清，房产存在抵押。2、上诉人称《补充协议》履行有先后程序不能成立，合同中的特别条款效力优于普通条款。3、从情理上讲房屋不能退。故一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为，上诉人要求被上诉人退还购房款及支付退房补偿是否符合双方的合同约定。双方在《补充协议》中约定了两上诉人的退房权、退房条件、退房程序、争议解决及特别约定，根据特别约定，两上诉人须确保房屋无查封、无转让、无析产、无继承、无赠予、无抵押、不存在第三人主张权利，否则被上诉人不予办理退房手续。从文义理解，被上诉人可因房屋存在抵押等情形拒绝办理退房手续。并且，因双方的《商品房买卖合同》已履行完毕，房屋所有权已经转移给两上诉人，所谓“退房”实际上是上诉人将房屋的所有权再次转让给被上诉人由被上诉人支付价款，上诉人应当承担转让标的物的权利瑕疵担保义务，即上诉人应当确保房屋无抵押、不存在第三人主张权利等。因此，该特别约定系对两上诉人行使退房权的限制，上诉人行使退房权应符合该条约定。根据一审查明的事实，本案所涉房屋未解除抵押登记，两上诉人要求“退房”不符合双方约定，无事实法律依据，应予驳回。上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12706元，由上诉人周秀春、叶青弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈秋云
审 判 员 罗希夷
代理审判员 杨丽莉
二〇一六年四月十九日
书 记 员 马筱艳