广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6385号
上诉人（原审被告）：吕广孝，男，1974年6月16日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市名雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇爱国工业区二路17号经典名雅园63卡商铺（仅作办公用）。
法定代表人：梁展侠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵广聪，该公司员工。
上诉人吕广孝因与被上诉人中山市名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初9170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
吕广孝上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决违背公平、公正原则。其与名雅公司签订《物业租赁合同》后，名雅公司始终未能进行有效的宣传活动，致使市场客流稀少，生意清谈，其因此陷入经营困境，其与名雅公司协商终止合同未果产生本案诉讼，一审认定双方签订的物业租赁合同于2017年5月28日解除，其也于该日搬离物品，终止经营，名雅公司应返还合同保证金，用保证金足以抵扣拖欠的两个月租金的损失。一审判决对此予以不顾，作出了不公正的判决。
名雅公司口头答辩称：驳回吕广孝的上诉请求，维持原判。事实和理由：第一，合同约定的租期为3年，吕广孝擅自搬离，提前单方解除合同，已经构成违约行为，保证金不得退还，在租期未满时也不作租金抵扣。第二，基于3年租期给予了吕广孝3个月免租期，吕广孝提前解除合同，其不可能再给予3个月免租期，这3个月吕广孝应当支付租金，此为其损失。第三，吕广孝称其没有做宣传工作，广告宣传并未在合同中注明，不属于合同义务，不构成违约。而且其实际上是不断在投入广告宣传。
名雅公司向一审法院起诉请求：1.解除名雅公司与吕广孝就广东省中山市西区彩虹大道18号之一名雅家居装饰广场商铺一层16卡而签订的《物业租赁合同》；2.吕广孝将前述商铺腾空交还名雅公司；3.吕广孝按3257元/月的标准向名雅公司支付《物业租赁合同》解除前拖欠的租金及管理费（自2017年4月1日起计至解除合同之日）及违约金（违约金自2017年4月1日起以3257元为基数，按1%每日计至租金付清之日止）；4.吕广孝按3257元/月的标准向名雅公司支付《物业租赁合同》解除后至实际搬离交还商铺期间的占用费及利息损失（利息损失自《物业租赁合同》解除之日起以3257元为基数，按银行同期同类贷款利率计至交还商铺之日止）。
一审法院认定事实：2016年10月6日，吕广孝作为乙方与名雅公司作为甲方签订《物业租赁合同》，约定甲方将案涉商铺（毛坯房）出租给乙方，房产建筑面积为39.72平方米，租期为3年，自2016年10月6日至2019年10月31日止；甲乙双方议定该物业自2016年10月6日至2017年1月5日作为装修期，由2017年1月6日起开始计收租金；双方约定2017年1月6日至2017年10月31日期间月租金为2661元，月管理费为596元，租金及管理费按月结算，乙方在每月28日前足额支付次月租金及管理费给甲方；乙方在签订本合同之日向甲方缴交保证金10803元，乙方应在租赁期满或解除之日缴清租赁该物业的一切费用后且无违约行为，甲方确认接收物业后将保证金无息退回乙方，本保证金不得于租赁期满前抵付租金；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的1%收取违约金，逾期满1个月，甲方有权单方解除合同，并有权追究乙方的违约责任；合同还约定了其他事项。吕广孝依约支付租金至2017年3月31日，后未再向名雅公司交付租金。2017年5月19日，名雅公司持前述请求诉至法院。同月28日，吕广孝签收本案的诉状、证据副本及应诉材料。同年6月25日，吕广孝向名雅公司邮寄案涉商铺的钥匙。名雅公司于同月27日收到上述商铺钥匙。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。名雅公司与吕广孝签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。本案中，名雅公司的相关行为违反诚实信用原则，双方应当友好沟通解决问题。但鉴于合同未明确约定名雅公司负市场推广的义务，以及名雅公司二次出租公摊面积、未及时履行维修义务并不完全影响到商铺的使用，而吕广孝以此为由拒交全部租金超过一个月，该行为已超出相应对价，并构成根本违约，依据《物业租赁合同》约定，名雅公司有权单方解除合同，并追究吕广孝的违约责任。现名雅公司主张解除《物业租赁合同》，予以支持，并以吕广孝签收本案诉状之日即2017年5月28日作为合同解除之日，吕广孝须向名雅公司支付租金5144.6元[2661元×（1个月+28天÷30天）]、物业管理费1152.27[596元×（1个月+28天÷30天）]。另，名雅公司已于2017年6月27日收到案涉商铺的钥匙，已恢复对案涉商铺的控制，故吕广孝须支付2017年5月29日至同年6月27日期间的占有使用费2572.3元（2661元×29天÷30天）。另，双方约定因逾期支付租金而产生的违约金实属租金利息，吕广孝逾期支付2017年4月、5月租金分别为2661元、2483.6元，须向名雅公司支付逾期支付的租金利息。鉴于吕广孝申请调整该利息的计算标准，以及双方约定的计算标准确实过高，酌情调整为按尚欠租金年利率的24%计算至实际清偿之日。又，名雅公司主张合同解除后的物业管理费及逾期支付占有使用费的利息，鉴于该主张缺乏依据，不予支持。
吕广孝主张以已交保证金抵扣上述应付款项，但鉴于双方合同约定“乙方应在解除合同之日缴清租赁该物业的一切费用后且无违约行为，甲方确认接收物业后将保证金无息退回乙方，本保证金不得于租赁期满前抵付租金”，吕广孝未依约交付租金的行为已构成违约，对其该项主张不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认名雅公司与吕广孝就广东省中山市西区彩虹大道18号之一名雅家居装饰广场商铺一层16卡而签订的《物业租赁合同》于2017年5月28日解除；二、吕广孝须于判决生效之日起七日内向名雅公司支付2017年4月1日至2017年5月28日期间租金5144.6元及物管费1152.27元、2017年4月、5月租金利息（计算方法：分别以2017年4月、5月租金2661元、2483.6元为本金，按年利率的24%，自上月29日计至实际支付之日）、2017年5月29日至同年6月27日的占有使用费2572.3元；三、驳回名雅公司的其余诉讼请求。若吕广孝未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由吕广孝负担。
本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。此外，吕广孝对一审判决确定的相关金额无异议。
本院认为，本案的争议焦点为吕广孝交纳的保证金是否应当用以抵扣部分尚欠租金？合同约定，保证金退回的条件必须同时具备：一是租赁期满或者解除合同之日；二是吕广孝缴清所有费用且无违约行为。基于如下理由，保证金不得用于抵扣尚欠租金。第一，吕广孝存在违约行为。吕广孝认为名雅公司没有对涉案商铺进行有效的宣传推广构成违约事实。但合同中并没有就该内容进行明确约定，此非约定义务，更非法定义务。因此，吕广孝认为名雅公司存在上述违约行为没有证据支持，不予采纳。相反，现有证据显示，是吕广孝擅自搬离租赁物并拒绝交纳租金，故吕广孝已构成违约，不符合退还保证金的条件。第二，合同约定保证金在租赁期满前不得抵付租金。合同约定的租赁期限是3年，吕广孝租赁不到1年即违约解除合同，此也不符合用保证金抵扣租金的条件。第三，基于吕广孝租赁期限是3年，合同约定有3个月的装修期不予支付租金，现吕广孝提前解除了合同，该3个月的免租期名雅公司认为属其损失尚属合理，一审判决金额不存在让名雅公司获得了法外利益。
综上所述，吕广孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吕广孝负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一八年一月三十一日
书记员 陈静文