杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余塘民初字第463号
原告：章汉江。
委托代理人：吴长富。
原告：林美金。
委托代理人：吴长富。
被告：杭州安佳房地产开发有限公司。
法定代表人：马月琴。
委托代理人：苗振。
原告章汉江、林美金（以下简称两原告）为与被告杭州安佳房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，于2014年12月3日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月24日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人吴长富和被告委托代理人苗振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称：2012年3月12日，两原告与被告分别签订编号为2012预1016711的《浙江省商品房买卖合同》及《君兰华庭地下车位使用权有偿转让合同》，约定被告将位于杭州市余杭区崇贤镇君兰华庭2号楼3单元802室及编号为b109的地下车位分别以1502180元及70000元出售给两原告。根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条第三、四款之约定，被告应在2013年6月30日前将规定的土地、房屋权属证书交与两原告，并为两原告代办该商品房转移登记，若逾期超过90日，被告仍未交付权属证书或登记证明，两原告有权要求退房，且被告应在提出要求之日起30日内将已交付房价款退还两原告，并自约定日期至实际退款日止，按日向两原告支付已交付房价款万分之零点三的违约金。合同签订后，两原告向被告实际支付房价款1504068元且已付清购车位全款。然经两原告多次催告后，被告至今未替两原告办理该商品房转移登记，逾期已超过1年又4个多月。综上，被告的行为已构成严重违约，为维护自身的合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、解除两原告和被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及《君兰华庭地下车位使用权有偿转让合同》；2、判令被告返还购房款人民币1504068元；3、判令被告支付逾期办证违约金人民币23418元（按办证约定的时间从2013年6月30日暂算至2014年12月2日止，按本金1504068元计算，此后仍按每日万分之零点三计算至被告全部返还购房款时止）；4、判令被告返还车位费人民币70000元；5、本案诉讼费由被告承担。
两原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、浙江省商品房买卖合同一份，证明两原告与被告于2012年3月12日签订买卖合同，就房价款、付款方式、产权登记约定等达成一致的事实；
2、君兰华庭地下车位使用权有偿转让合同一份，证明两原告与被告于2012年3月12日签订的车位转让合同系双方真实意思表示，就地下车位价格、付款方式等达成一致的事实；
3、销售不动产统一发票二份，证明两原告向被告支付售房款1504068元、b109车位费70000元，被告向两原告开具发票的事实；
4、商品房交接书一份，证明商品房经过实测并补差价的事实。
被告答辩称：两原告并未足额支付购房款，属于先行违约。两原告在履行过程中，约定付清首付款632108元后，剩余通过贷款支付，但两原告因个人信用问题贷款没有办下来。因此原、被告签订了补充协议，约定两原告应在2012年12月20日付清总房款1502108元。2012年12月20日两原告跟第三人达成借款合同，向其借款90万元来支付没有通过银行贷款获得的购房款，两原告承诺第二天将借款打给被告支付购房余款，让被告先将房屋交付。被告在尚未收到剩余购房款的情况下，于2012年12月20日向原告交付了房屋并办理了交房相关手续（包括开具发票），但两原告至今未支付剩余购房款。被告按合同约定于2013年6月30日前办好了初始登记，两原告按照合同约定应提供相应的资料，但被告至今未收到两原告资料和相关税费或已缴纳税费的凭证，导致被告无法办妥房屋权属证书，不是被告不予办理，且原、被告并未约定办理期限，被告根本谈不上违约。两原告的诉请没有事实和法律依据，希望法院驳回两原告诉请。
被告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、借款协议一份，证明2012年12月20日两原告向第三人借款90万用于支付购房款的事实；
2、变更协议一份，证明2012年12月20日双方签订变更协议对合同进行变更并约定一次性付款的事实；
3、附件八补充协议一份，证明两原告没有按补充协议提交办证的资料及两原告违约在先的事实；
4、房屋所有权证、国有土地使用权分割登记许可证各一份，证明被告取得初始登记的事实；
5、银行交易凭证4份（复印件），证明两原告仅支付部分购房款的事实。
双方当事人提供的证据，经对方当事人当庭质证，本院作如下认证：
两原告提供的证据，被告对证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，根据合同第十六条约定，被告在2013年6月30日前取得了初始登记。附件八补充协议第八条规定，买受人未完整提供材料，出卖人不接受其协助办理委托，不承担延期办证责任，故两原告提供的证据证明被告并不是故意拖延不办证，是原告没有提供相应材料；对证据2的三性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，被告基于信任关系开具了全额发票，事实上原告支付了首付款，余款是原告通过向第三人借款支付，后来多次让原告支付但他不来付；对证据4无异议。经审查，证据1、2、3、4符合有效证据的采信规则，故本院确认其可以作为认定本案相关事实的依据。
被告提供的证据，两原告对证据1的真实性、合法性无异议，但不能证明被告所要待证的事实；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明被告所要待证事实；对证据3的三性均有异议，签合同时没有这份内容，且被告所说的资料问题，被告没有要求原告提交；对证据4的真实性无异议，但不能证明被告没有违约；对证据5的真实性、合法性无异议，但只能证明两原告通过银行向被告支付购房款中的632108元，不能证明两原告未付或逾期支付的事实。经审查，证据1与本案无关联性，本院不予确认；证据2、4符合有效证据的采信规则，本院确认其可以作为认定本案相关事实的依据；原告虽对证据3有异议，但该份证据与原告提交的证据1中的附件八一致，且有原、被告签名盖章，故本院对其真实性予以确认；证据5系无原件核对的复印件，本院不予确认。
根据各方当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2012年3月12日，两原告与被告签订编号为2012预1016711的《浙江省商品房买卖合同》及《君兰华庭地下车位使用权有偿转让合同》各一份，约定被告将位于杭州市余杭区崇贤街道君兰华庭2号楼3单元802室及编号为b109的地下车位分别以1502108元及70000元出售给两原告。《浙江省商品房买卖合同》第七条约定：“买受人应在2012年12月20日前付清总房款共计1502108元。”第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的百分之零点五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）（2）项处理。（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金。…”第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”附件八“补充协议内容”载明如下内容：“双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对双方签订的合同编号为2012预1016711的《商品房买卖合同》的修改和补充。”“买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的，在合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修资金等）或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款。买受人未完整提供上述资料、税费或已缴纳税费的凭证，未确认实测面积并结清差价的，出卖人不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。”另，原、被告签订“关于变更君兰华庭2号楼3单元802室预售合同内容协议”一份，约定：“买受人应在2012年12月20日前付清总房款共计1502108元。”2012年12月20日，被告向两原告开具了销售不动产统一发票二份，一份注明系案涉商品房的售房款，合计金额1504068元，另一份注明系b109车位价款，合计金额70000元。2012年12月30日，原、被告签订“商品房交接书”，双方对案涉商品房进行验收交接，并确认总房价款为1504068元。2013年3月12日，被告取得案涉商品房房屋所有权证，权证号：余房权证崇字第××号。同年3月29日，被告取得案涉商品房国有土地使用权分割登记许可证。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。从原、被告诉辩情况来看，原、被告之间形成商品房预售合同纠纷，争议的焦点是被告是否构成逾期未办理案涉商品房权属证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；…。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”按照此规定，买受人本身是申请办理房屋权属证书的法定义务人，而房地产开发企业在办理房屋权属证书过程中应确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记，并向购买方提供必要的证明文件。与此相对应，房地产开发企业怠于履行此义务所产生的法律责任，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条亦予以确认。上述规定表明，在我国现有的法律体系中，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担的是过错责任。本案中，原、被告于《浙江省商品房买卖合同》约定的“出卖人承诺于2013年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，应是对案涉商品房权属初始登记的约定。现被告于2013年3月办理了初始登记，符合双方合同约定。原、被告虽在合同附件八中约定委托被告协助办理房屋权属证书，但未对委托办证中双方当事人的权利义务、办证时限等作出明确约定，两原告亦未能提供证据证明其已就办证所需材料和相关税费移交被告，因此两原告诉称被告逾期未办理房屋权属证书，违反《浙江省商品房买卖合同》第十六条的约定，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据，本院不予支持。被告辩称两原告未足额支付购房款先行违约，无证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告章汉江、林美金的诉讼请求。
本案案件受理费19177元，减半收取9588.5元，由原告章汉江、林美金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费19177元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审判员 钟其炳
二〇一五年一月九日
书记员 程小菲