江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第00018号
上诉人（原审被告）无锡市彩虹置业有限公司，住所地宜兴市环科园绿园路南侧。
法定代表人吴益洪，该公司总经理。
委托代理人张继萍、林莎莎，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）盛国民。
上诉人无锡市彩虹置业有限公司（以下简称彩虹公司）因与被上诉人盛国民商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜民初字第1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
盛国民原审诉称：其预订了彩虹公司开发的位于环科园“彩虹科技园”1号楼2001室和2002室商品房各1套，并各交付定金10万元，另外还交付房款各10万元，后因资金紧张，且无法办贷款而未能在规定的时间内结清房款，故现明确放弃认购并自愿承担定金担保责任，但彩虹公司至今未返还其支付的房款20万元。经催要无着，故诉至法院，要求解除与彩虹公司签订的商品房认购书，自愿承担定金罚则，并要求彩虹公司立即返还其余房款20万元并承担本案诉讼费用。
彩虹公司原审辩称：由于盛国民没有按约支付余下的房款，导致其公司损失大概90余万元，现要求盛国民继续履行合同，支付房款。
原审经审理查明：盛国民（乙方）和彩虹公司（甲方）于2011年1月11日签订商品房认购书各1份，由盛国民认购彩虹公司开发的位于彩虹科技园1号楼2001室和2002室的房屋各1套。双方在认购书中对房屋座落、面积、单价、付款方式及期限等进行了约定，其中付款方式及期限中约定：乙方自愿向甲方交纳履约定金各10万元；乙方应于2011年3月30日前携带本认购书、本人有效身份证件、印章及签约应付款（含定金）至售楼处签署该房屋的商品房买卖网上备案合同；若未在2011年3月30日之前到彩虹科技园售楼结清房款，则视为其毁约及自动放弃本认购书之权益。彩虹公司除有权将履约定金全部没收外，并有权将房屋以任何方式自行处理（包括转售他人）而无需另行通知，本认购书亦告终止。认购书签订后，盛国民于当天交纳1号楼2001室和2002室的房屋定金各10万元，后又于2011年5月4日交纳1号楼2001室和2002室的房款各10万元，其余款项至今未在规定的时间内交纳。
一审中，彩虹公司称由于盛国民没有按约支付余下的房款，导致其公司损失大概90余万元，但未提供相应的证据。
上述事实，有商品房认购书、收款收据及开庭笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：盛国民和彩虹公司签订的商品房认购书已具备商品房预售合同的一般条款，是双方当事人真实意思表示，应当为有效合同。因盛国民未按约履行认购书中确定的支付房款义务，已构成违约，应当按约承担违约责任。因彩虹公司未提供因盛国民违约给其造成损失的依据，故现盛国民自愿按照定金罚则承担责任，法院应予准许。鉴于盛国民以自己的行为明确告知不履行认购书中支付房款的义务，按照双方约定，该认购书即告终止，故彩虹公司应当将其余房款退还给盛国民。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十六条、第一百一十五条之规定，作出判决：一、解除盛国民与彩虹公司于2011年1月11日签订的2份商品房认购书。二、彩虹公司于判决发生法律效力之日起十日内返还盛国民20万元。如果彩虹公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由彩虹公司负担。该款已由盛国民垫付，彩虹公司于判决发生法律效力之日起十日内将此款直接支付给盛国民。
彩虹公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方签订认购书后，盛国民虽然没有在约定时间内来签订正式的合同，但反复向上诉人承诺要购买房子并在2011年5月又交纳了20万元的房款，有履行的诚意，故上诉人要求继续履行商品房买卖合同。2、如不履行，因现在房价下跌，盛国民的违约行为给上诉人造成了很大的损失，其所支付的40万元尚不足以弥补上述损失，故上诉人有权留置该40万元用以弥补损失，不应退还盛国民款项。综上，请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人盛国民辩称：其目前没有钱买房子了，不同意继续履行合同。其同意将定金给彩虹公司，但其另外付的房款彩虹公司应退还给其。彩虹公司的损失并不是其造成的，而是因政策因素导致，其也是有损失的。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，彩虹公司表示：当时在商品房认购书约定的期满后，其电话催促过盛国民，因为大家都是朋友，盛国民当时也一直说要来签正式的合同，所以他在2011年5月4日又支付了20万元，但因为当时两套房屋总价为200余万元，按照银行贷款要求，首付需要付到一半，盛国民付的金额远远不够，因此当时付款后也没有签订正式合同。后来其也电话再催促过盛国民，他也一直说要房子的，直到本案起诉前才告知不要房子了。盛国民则表示：其在2011年5月4日交了房款不久的几个月，就觉得自己资金有困难，于是就和彩虹公司说过房子不要了，把钱退给其，但对方一直不肯退，所以其才起诉的。
另彩虹公司在二审中表示其现在主张的损失主要为房屋差价损失和房款利息损失，并提供法院司法拍卖网页的复印件两张，证明目前涉案地段房屋的房价为4100余元每平米，同时其表示对具体的损失不申请鉴定，但认为差价损失肯定是存在的。盛国民则认为彩虹公司所说的损失都是市场的问题与其无关，其只适用定金处罚。二审中，法院询问彩虹公司所主张的其开发的房屋价格何时开始有较大浮动，彩虹公司表示是从2014年开始的，2012年和2013年的形势都还可以的。
以上事实有网页复印件及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：本案双方签订的商品房认购书系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。从该商品房认购书的内容来看，该认购书仅是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，对房屋的交付使用条件及日期等并未明确，双方也约定仍需签订商品房买卖合同，因此，该认购书仅是商品房买卖的预约合同，尚不构成商品房买卖合同。该认购书签订后，盛国民并未按约在2011年3月30日与彩虹公司签订商品房买卖合同也未结清房款，按照约定此时彩虹公司即有权没收定金，认购书亦告终止。盛国民虽在2011年5月4日又支付了房款20万元，彩虹公司予以接收并在收据中注明系涉案认购书中所涉两套房屋的房款，但双方此时也并未签订正式的商品房买卖合同，房款也未结清，从双方的陈述及行为来看，该付款行为也仅可以认定双方对认购书中所约定的签订正式的商品房买卖合同及结清房款的期限予以了顺延，尚不能以此认定双方已形成正式的商品房买卖合同关系。因目前并无书面顺延合意，且从双方的陈述来看也难以明确当时顺延的具体期限，彩虹公司称其后来也催促过盛国民，故当盛国民在彩虹公司重新给予的期限内仍未履行认购书中的义务时，该认购书即应已终止，彩虹公司即有权没收定金并有权自行处理房屋。在商品房认购书因盛国民的违约行为已终止，而双方也未再签订正式的商品房买卖合同的情形下，彩虹公司仍要求盛国民履行商品房买卖合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于盛国民已交纳的定金，彩虹公司有权没收，但对盛国民后来又支付的20万元的房款，彩虹公司无权占有，应予返还。
对彩虹公司抗辩其因盛国民的违约行为产生了房屋差价损失及房款利息损失，故其有权留置房款的意见，经审查，首先，其所主张的损失依据并不充分；其次，双方在认购书中对盛国民违约行为的后果已明确为没收定金，对彩虹公司现主张的损失，在订立认购书时也缺乏可预见性；最后，因根据认购书中的约定，在盛国民存在未按期结清房款的行为时则视为其自动放弃认购书中的权益，彩虹公司即有权自行处理该房屋，而涉案房屋的价格根据彩虹公司的陈述是在2014年才开始有较大下浮，此时距离双方认购书中约定的签约及付款时间已达三年左右，彩虹公司在此期间完全可以将房屋另行出售，故即使存在房屋差价损失也是由于彩虹公司自身处置不当所造成的扩大的损失，不能要求盛国民赔偿。因此，对彩虹公司的上述意见，本院不予采纳。另原审判决将被告名称书写为“无锡市彩虹公司有限公司”显属笔误，本院直接予以更正。
综上，彩虹公司的上诉主张缺乏依据，应不予支持。原审判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人彩虹公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一五年三月十日
书 记 员 杜凤君