安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民二初字第01907号
原告：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司。
负责人：吴樟林，经理。
委托代理人：钟维来，安徽事茂律师事务所律师。
被告：纪开利，男，1955年3月13日出生，汉族。
委托代理人：纪翔，男，1985年2月26日出生，汉族，系纪开利之子。
原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（以下简称“宝业物业合肥分公司”）诉被告纪开利物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法由代理审判员程巅适用简易程序，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告宝业物业合肥分公司的委托代理人钟维来，被告纪开利的委托代理人纪翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝业物业合肥分公司诉称：纪开利系宝业物业合肥分公司所管理的宝业·城市绿苑的业主。纪开利与开发商签订了《商品房买卖合同》，购得宝业·城市绿苑东区X#XX室，建筑面积134.55㎡。纪开利于2009年4月19日接收该物业时与宝业物业合肥分公司签定了《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定宝业物业合肥分公司向被告提供物业管理服务。纪开利2012年前应按建筑面积0.95元／㎡／月的标准、2013年起按1.15元／㎡／月的标准向宝业物业合肥分公司缴纳物业管理费，如纪开利逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向宝业物业合肥分公司支付滞纳金。合同生效后宝业物业合肥分公司依约为纪开利提供了物业管理服务，但纪开利并未依约向宝业物业合肥分公司缴纳物业管理费，纪开利共欠2011年1月至2013年12月期间的物业费4955元，能耗费120元，电梯费672元，滞纳金9206.80元。宝业物业合肥分公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。
宝业物业合肥分公司认为纪开利拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，侵害了宝业物业合肥分公司的合法权益。宝业物业合肥分公司现特诉至贵院，请求依法判令：一、被告纪开利给付2011年1月至2013年12月的物业管理费4955元，能耗费120元，电梯费672元，合计5747元；二、被告纪开利按照每日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2013年12月31日应支付滞纳金为9206.80元。
原告宝业物业合肥分公司向法庭递交的证据如下：
1、宝业物业合肥分公司营业执照副本、组织机构代码证副本复印件、法定代表人身份证明书，证明其主体资格；
《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，证明物业管理关系存在；
纪开利的身份证复印件，证明纪开利的身份信息；
EMS快递单，证明宝业物业合肥分公司已履行了催告业主缴费程序；
5、收费许可文件，证明原告收取物业管理费的依据；
6、宝业城市绿苑东区公共能耗费统计，证明其收取能耗费的依据。
7、催告通知一份，证明其2014年3月14日在纪开利处张贴了催告通知。
被告纪开利辩称：一、原告没有按约履行合同在先，合同中对房屋共用部位设施设备、绿化环境卫生等项目进行维护修缮服务和管理，房屋共用部位的维护管理包括户外前面，我方居住的503室，客厅外墙墙面漏水导致室内墙面受潮霉变，开裂。从装修完房子第一年开始已经三年多的时间，期间数次向物业反映均未果。重新粉刷过的墙面第二年又再次霉变开裂。合同中对物业的服务质量，环境卫生等都有明确要求，我方居住的小区北面消防通道已成停车场，造成极大的安全隐患。合同中写出的环境卫生垃圾日产日清，但34号楼垃圾成堆，因此原告没有按约履行合同；二、原告起诉前曾上门要过物业费，我方就向其反映家里漏水、消防通道等问题，但物业没有解决问题的诚意；三、对物业的管理水平和资质，我方提出怀疑。其不履行对房屋共用部分、环境卫生等的维护修缮义务；不履行每12个月公布物业服务费使用收支账目；一份前期物业协议使用至今，在业主委员会成立时没有签订正式的物业管理委托合同，所以前期物业管理协议是无效合同；小区乱停车问题严重；四、原告要求支付能耗费、电梯费，这是不合理的，根据合肥市住宅小区物业管理服务收费管理办法的第五章第二十六条，应纳入物业综合服务费，不得另行收取；五、原告的起诉已经超过了两年的法定时效，应予驳回。
被告纪开利向法庭递交的证据为照片一组，证明物业服务不到位。
双方当事人对证据的质证及法院的认证意见：
被告纪开利对原告宝业物业合肥分公司的证据1、3、4、5、6真实性无异议，本院认为，上述证据反映了双方存在物业服务合同关系及宝业物业合肥分公司催缴的事实，应予采信。被告纪开利对证据2有效性有异议，本院认为，在合同存续期间纪开利并未与其他单位成立物业服务关系，该小区业主委员会尚未成立，前期物业服务协议合法有效，应予采信。被告纪开利对证据7真实性有异议，本院认为该证据客观反映了宝业物业合肥分公司将通知张贴在该物业门口进行书面催缴的事实，可以采信。
原告宝业物业合肥分公司对被告纪开利的证据关联性有异议，认为不是该小区的，本院认为，该组照片客观反映出小区的实际维护和管理现状，可以说明物业公共服务存在一定的瑕疵，应予采信。
经审理查明：2009年4月19日，纪开利与宝业物业合肥分公司签定了《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定由宝业物业合肥分公司为其名下的合肥市瑶海区铜陵路宝业城市绿苑东区XX幢XXX室提供前期物业管理服务。服务内容主要包括物业共用部分、设施设备的维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。费用标准为按业主拥有物业的建筑面积及类型计算，合同约定物业费缴纳方式为每半年预收一次。如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，自逾期之日起按日加收欠费总额千分之三的标准向宝业物业合肥分公司支付违约金。合同没有约定物业服务期限。
合同签订后，宝业物业合肥分公司如约进入小区提供服务至今。
纪开利系宝业城市绿苑东区XX幢XXX室业主，房屋面积为134.55平方米。2012年及之前每月每平方收费标准为0.95元，每月应缴物业费为127.82元，2013年合肥地区物业服务实现一费制后，收费标准上调至每月每平方米1.15元，每月应缴物业费为154.73元。因认为外墙墙面漏水、消防通道时有堵塞、小区车辆乱停放等问题宝业物业合肥分公司未能及时妥善解决，纪开利自2011年1月起即拒缴物业费，截至2013年12月31日共计欠缴物业费用4924.47元。期间宝业物业合肥分公司曾使用快递进行催缴，被其拒收。2014年3月14日，宝业物业合肥分公司在宝业城市绿苑东区XX幢XXX室门口张贴催缴通知对欠费进行催缴，未果，遂诉至本院。
本院认为：宝业物业合肥分公司与纪开利之间签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。纪开利作为小区业主，亦应受该合同的约束，按照双方约定行使权利，履行义务。
2011年1月至2013年12月，宝业物业合肥分公司已履行了自己的服务管理职责，提供了物业服务，且就欠付的物业费宝业物业合肥分公司已经进行了书面催告，纪开利理应按照物业服务协议等的约定履行给付物业费义务。
纪开利辩称物业服务不达标，拒绝缴纳物业费。其中房子漏水等问题，究系何种原因导致并未明确，宝业物业合肥分公司可以及时向相关单位反映，予以协助处理，尽到勤勉善意履行义务之责；对于小区内停车占道、卫生等问题，一方面固然有部分业主不珍惜物业劳动成果等原因，另一方面宝业物业合肥分公司也应提高自身服务意识和水平，努力改进服务，尽量使业主满意。宝业物业合肥分公司提供的部分服务确有不足之处，存在些许瑕疵。但上述服务瑕疵尚未重大到可以不支付物业费的程度，纪开利拒交物业费的请求本院不予支持。
物业服务合同为继续性合同，纪开利与宝业物业合肥分公司的合同关系尚处于持续状态，并未因故而终止；纪开利也认可宝业物业合肥分公司多次催缴物业费，故宝业物业合肥分公司起诉并未超过诉讼时效。现宝业物业合肥分公司现其向纪开利主张物业费4955元，该物业费据实计算应为4924.47元，鉴于物业服务存在部分瑕疵，该物业服务费用可以酌情减少。为督促宝业物业合肥分公司提高服务意识及时全面履行义务，物业费现据宝业物业合肥分公司提供的服务酌情按4432元（4924.47元×90%）予以支持。
至于违约金，纪开利拒交物业费系宝业物业合肥分公司提供的物业服务有部分瑕疵所致，故本院对宝业物业合肥分公司的该项诉请，不予支持。
宝业物业合肥分公司另行主张的能耗费、照明费等，无缴费发票予以佐证，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告纪开利于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司物业费4432元；
二、驳回原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费170元，减半收取85元，由被告纪开利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 程巅
二〇一四年九月十日
书 记 员 罗文
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。