江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0103民初3381号
原告（反诉被告）：詹长栋，男，汉族，1984年11月1日生，住福建省连江县。
委托代理人：张春燕、余琼霞，江西思海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：鄢红，女，汉族，1968年6月6日生，住南昌市西湖区。
委托代理人：陈银生，男，汉族，住江西省南昌市西湖区，系被告丈夫。
原告詹长栋（反诉被告）诉被告嫣红（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告嫣红于2017年9月12日提出反诉。本院依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告詹长栋及其委托代理人张春燕、余琼霞到庭，第二庭开庭时原告委托代理人张春燕、余琼霞到庭，被告嫣红及其委托代理人陈银生两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹长栋诉称：2017年5月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定将景田大厦临街拐角处1单元2层213房，共计面积为100平方米的店铺出租给原告，租金按月支付10000元。合同签订后原告按照合同支付了两个月的租金以及保证金等费用共计伍万元整，原告又与何淑华签订租赁合同，将被告与何淑华的两个店面一起打通，作为一个店面适用，原告组织人员进行装修。直至装修接近尾声期间，被告无法提供合同约定的楼梯，而该店面位于二楼，如不能按照约定提供楼梯，合同已无履行的可能，原告事后得知整栋房屋的都未经过消防竣工验收，而且导致该整栋景田大厦无法进行产权证的办理，被告在已经知晓原告租赁房屋用于开办儿童乐园情况下，仍然提供未经过消防竣工的店铺，直接导致原告儿童乐园的消防验收无法通过，租赁房屋的目的无法达到。而原告装修花费以及已支付被告空调费用共计人民币三十四万元，总共装修面积为328平方米，按照被告店铺面积100平方，折算再加上已支付的租金等共计人民币98780元。后原被告就店铺装修损失以及保证金等的退费协商不成，被告分文不退，无奈原告向法院起诉。综上所述，被告无法按照约定支付店面，导致合同无法履行，已经对原告造成了重大经济损失，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还租金等费用以及赔偿原告装修等费用共计人民币玖万捌仟柒佰捌拾元整（小写：98780元）。3、被告承担本案诉讼等费用。
原告在第二次庭审时补充诉称：经向西湖消防支队询问，消防支队答复说景田大厦没有消防验收的记录，景田大厦里面没有一家店面符合消防要求，希望法院去核实。
原告詹长栋提交了如下证据：
证据一、证人李某的证言，证明在装修店面时，证人所从事的工种以及各工种所收到的工钱和各个装修阶段装修材料所花费的费用。
证据二、所涉房产购房合同复印件、装修照片打印件、与付淑华签订的租赁合同、本案所涉房产租赁合同复印件。证明该房产与付淑华出租的房产一起被原告租赁，并装修成一家儿童乐园的店铺，且总面积328平方，证明该房产是没有经过消防竣工验收手续的。
证据三、2017年8月3日原告与被告的通话录音，证明该房房租起算的时间点2017年9月1日，且证明楼梯被拆除的事实。
证据四、2017年8月1日与一楼业主徐兵电话录音材料，西湖城管开具的罚款单复印件、付淑华与鄢红收到的2.3万元证明，证明一楼楼梯因违反相关法规被城管罚款3000元且于6月17日被拆除的事实，且一楼因与所涉房屋被拆楼梯共用一通道导致一楼业主不同意搭建楼梯的事实。
证据五、装修票据及工人工钱收条共53张，证明原告装修花费16万的事实。
证据六、2016年5月25日及2017年4月7日被告及付淑华出具的收条，2017年5月25日物业费收据3280元。证明原告一共支付鄢红5万，付淑华13万以及被告与付淑华所有的空调折价为1万元给原告的事实，证明原告已缴纳全部店面5个月的物业费，从2017年5月到9月。
证据七、现场的图片，证明景田大厦的消防都是违反了相关法律法规，并且店面都被查封。
被告嫣红（反诉原告）辩称及反诉称：2017年初，原告经多次考察，并与被告多次联系，于2017年3月底，双方签订《房屋租赁合同》约定将景田大厦2层213房出租给原告合法经营（空房，无转让费）、租期伍年，自2017年5月15日至2022年5月15日止，期间，应原告的多次请求，被告空出壹个半月，共计45天（2017年4月1日-2017年5月15日）给原告筹备装修等事宜，合同约定每月租金壹万元整，按月按时支付至指定账户内。合同签订后，由于原告自身原因，未及时办理装修等事宜，耽误时间过多，期间又多次联系人转让，并以各种借口，到期不交合同约定的租金，逾期超过一个多月之久，按合同第十条第一款，被告甲方有权收回房屋，解除合同，原告乙方也配合搬出了房屋内的物品，并明确表示弃约不租。经被告前段时间和近期到原告南昌市东湖区蓝天碧水电玩城查看并实际走访有关人员，电玩城已查封未开业，原告租被告的房屋无有关许可证及其他批准文件正常开业，原告在短期内又不能转租出去，对原被告均造成了无法挽回的损失。合同到7月15日后，原告也未按时缴纳房租，并一直拖延至今未交纳。按照合同第十条第一款，被告有权收回房屋，解除合同。解除合同后，原告应立即搬出房屋，原告也按照双方约定搬出所有东西，把店面交给被告，原告搬出后，按约定履约保证金不予返还，并且原告应补偿被告三个月租金，至于原告提出的楼梯与本合同无关，楼梯并不影响租约的完成，不在被告合同义务范围之内，合同也没有约定被告有义务提供楼梯给原告，原告一开始就知道只有购房合同。被告已按约定交付了店面，原告已接收并进行了装修，且因自身选择的经营业务等原因致使7月15日交租时仍未开业，经被告多次催收，原告仍无故拒交房租致合同无法履行，该合同已实际终止。为维护被告的合法权益，故请求法院驳回原告的所有诉请，并同时提出反诉请求：1、解除和反诉被告的房屋租赁合同。2、要求被反诉人按合同第十条第一款支付3个月租金计叁万元整给反诉人作为店租损失补偿金。
被告在第二次庭审时补充答辩称：景田大厦从2000年竣工并交付使用后，十多年来，无任何部门开具一张消防罚单或其他处罚，经营部门都合法纳税经营，大厦消防问题属于历史遗留问题，被告房屋不可能空置，20年来都未因为消防问题而影响产权人出租权、收益权的实现。原告自2017年4月7日与被告签订合同至2017年8月9日起诉时共计5个月，都未完成装修，也未向被告支付任何费用，更没有向工商税务等任何部门办理或申报开业等手续，足以证明原告经营项目失败或发生变故，无法继续履行合同，更无法向公司及股东们交代，原告为了规避责任，才向被告起诉。被告房屋合法购买，原告无异议接受，并进行了部分装修。房屋只有购销合同，无产权证的各种事实，原告清楚。
被告嫣红提交了以下证据：
证据一，房屋租赁合同一份，证明原告与被告签订了合同，并且将房屋租给了原告。
证据二，证人吴某、涂某、潘某、张某的证言，证明楼梯相关材料及大厦的相关情况。
证据三，业主打的报告、被告的房产分层分户平面图、业主的诉求报告，调解书，证明楼梯与被告无关，以及楼梯的建设过程及管理规定。
证据四，2017年8月17日上午原告、被告之间的通话录音，证明原告最少在8月17日还要继续承租被告的房屋。
证据五，原告与隔壁店面的业主付淑华2017年8月15日、18日短信记录，证明原告已于2017年8月9日向法院起诉，却还让被告等，是在欺骗被告，让被告损失扩大。
证据六，个体工商户营业执照，证明这个店可以正常合法经营。
原告詹长栋（反诉被告）对反诉答辩称：一、被告提供的房屋没有经过消防竣工验收，在南昌市城建档案馆查询得知房屋所在的景田大厦也没有任何消防竣工的手续，由于缺乏消防相关手续，景田大厦所有的业主也没有取得相应的房屋产权证，在南昌市消防大队查询得知房屋所在的景田大厦并没有通过消防的验收，所以被告提供的房屋有重大的缺陷，消防法以及公安部《建设工程消防监督管理规定》以及住建部《建筑工程施工许可管理办法》有明文规定，本案所涉的店面装修面积在300平方米以上的，均应当进行消防设计、消防竣工的备案。本案房屋在被告明知没有任何消防手续情况下，出租给不知情的原告。被告应当为自己的过错承担相应的责任，赔偿原告的损失以及返还租金。二、本案的租金计算时间应当从2017年9月1日开始，被告在答辩状及反诉状故意遗漏了重大事实。由于缺乏相应的消防手续，城管部门于6月17日拆除了楼梯，才导致了被告履约出现问题，而且由于拆除了楼梯城管以及一楼业主有诸多纠纷，对于租金的起算原、被告重新口头约定从9月1日开始计算。三、本案的店面被告装修已接近尾声，装修费用总计支出已达16万左右，被告应赔偿原告的装修费用以及在租赁期间内因诸多纠纷产生的费用。
根据双方的证据及质证意见，并结合双方陈述，本院对案件事实确认如下：
2017年4月7日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告（甲方）将位于南昌市西湖区景田大厦二楼临街店面（1单元2层213房）出租给原告（乙方）经营，租赁面积100平方米，租赁期限伍年，自2017年5月15日起至2022年5月15日止。原告每月15日向被告一次性支付房屋租金1万元整。原告到日应向被告支付租金，采取先缴费后使用的原则。自合同起租之日原告应向被告缴纳合同履约保证金三个月即3万元。同时向被告缴纳二个月的房屋租金贰万元。原告承租后，应合法经营，按时足额缴纳租金。租赁房屋的装饰、消防，合格证等相关证件的办理及费用由原告承担。原告应保证房屋消防安全，装修时应保证房屋主体结构安全。如原告不能按约定支付租金，每逾期一日，按照应付租金的千分之一支付违约金，逾期超过半个月没有支付租金，被告有权解除合同，合同解除后，原告应无条件搬出房屋，除履约保证金不予返还外，原告还应支付被告三个月房租作为补偿金。另双方补充约定，贰年后每年租金增加百分之五，从2019年5月15日起。同日，原告与被告相邻店面业主付淑华签订《房屋租赁合同》，租赁面积228平方米，租赁期间为五年，自2017年5月15日至2022年5月15日止。双方在合同中补充约定：“确保二楼为三相电，以房屋结构画为过道口楼梯”。原告租赁两店面后作为整体使用。
合同签订后，原告支付被告保证金三万元及租金2万元，被告于2017年4月7日向原告出具收据，注明收到原告景田大厦二楼租金贰万元整及押金叁万元整，从2017年5月15日至2017年7月15日。被告将房屋交付原告开始装修。装修期间，原告在一楼通道与二楼之间安装楼梯。该楼梯位置在案外人付淑华房屋面积范围内。因一楼业主反对，2017年6月楼梯被部分拆除。经相关部门协调，景田大厦业主将被拆除的楼梯恢复，后原告从租赁房屋撤场。原告自述租赁房屋用于开办儿童乐园，原告未办理营业执照，也未开张经营。后双方因房屋租赁发生纠纷，原告诉至法院。
原告向本院提出鉴定申请，因装修原貌已不存在致无法鉴定，本院已向原告释明。
另查明，景田大厦因历史遗留问题未进行工程验收和消防验收，也未办理房屋产权证。景田大厦建成后只有一个公共通道，根据被告房屋买卖合同所附的房产分层分户平面图中标注，本案所涉店面一楼到案外人付淑华二楼店面之间设计有楼梯。原告在装修过程中因未取得施工许可证擅自施工，南昌市西湖区城市管理行政执法局于2017年6月12日向案外人付淑华下达行政处罚决定书，处以罚款3000元，该罚款实际由原告支付。
上述事实，有原被告的陈述、房屋租赁合同、收条、罚款单、房屋平面图及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，被告租赁原告店面用于经营，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，该合同应确认为有效合同。现原告已撤场，被告已将房屋另租他人，合同已实际终止履行，双方均要求解除合同，本院对此予以确认。本院争议焦点为导致合同不能履行的责任如何承担。原告诉称因被告未能按合同约定提供楼梯致租赁房屋的目的无法达到，根据双方签订的租赁合同，其中并未约定楼梯事项，从房屋分户平面图显示，该楼梯所在的位置不在原告房屋的范围内。且楼梯虽被一楼业主拆除，后经有关部门协调景田大厦业主已将其恢复，到本案开庭时，楼梯仍存在，故并未因楼梯原因而影响原告经营。原告称其在签订合同时不知景田大厦未经过消防验收，有违常理，作为经营者应在租赁房屋前考察房屋状况是否适宜作为营业场所。景田大厦未进行消防验收属历史遗留问题，非被告所致，且多年来也并未因此影响到房屋的出租使用，故原告以被告未提供楼梯、房屋未经过消防验收作为终止合同的依据理由不成立，本院不予采信，本案合同不能履行的主要责任在原告。原告租赁房屋用于经营，属人员密集场所，因被告交付的房屋未经过消防验收，标的物存在瑕疵，确实存在无法获得消防二次验收的可能，客观上对原告今后的经营存在一定的潜在风险，被告将未经消防验收合格的房屋进行出租，违反了法律的强制性规定，故对合同不能履行被告也应承担一定的责任。根据原被告陈述及证人张某证言内容，原告确实存在对房屋进行装修的事实，为兼顾公平，酌情由被告承担原告的装修损失1万元。被告称原告租赁房屋系开办电玩城，因未获批准无法开业而弃约不租，损失应由原告自行承担的抗辩意见，因被告未提交相关证据，本院不予采纳。因原告已交纳租金至2017年7月15日，并支付了三个月租金作为保证金，相当于原告已交纳租金至2017年10月15日。从2017年9月起，原告并未实际使用房屋，且被告庭审时自认已将房屋出租他人，被告并未因合同解除产生实际损失，且被告对合同不能履行亦存在一定过错，故对被告要求原告支付三个月租金三万元作为店租损失补偿金的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告詹长栋与被告嫣红签订的《房屋租赁合同》；
二、被告嫣红于本判决生效之日起十日内支付原告詹长栋装修损失1万元；
三、驳回原告詹长栋的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告嫣红的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告预交的本诉案件受理费2370元，由原告承担，被告预交的反诉案件受理费280元，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 杨建梅
人民陪审员 钟会娟
人民陪审员 周美珍
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 王 威
速 录 员 罗玲玲