北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初11448号
原告（反诉被告）：邢雷，男，1984年6月4日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市固安县。
委托诉讼代理人：王凤云，北京兴展律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张学俊，男，1961年9月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省青冈县。
委托诉讼代理人：关丽芹，北京远维律师事务所律师。
原告（反诉被告）邢雷与被告（反诉原告）张学俊租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢雷的委托诉讼代理人王凤云、被告（反诉原告）张学俊及其委托诉讼代理人关丽芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢雷向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2012年6月1日签订的房屋租赁合同；2、判决被告支付自2015年6月1日至2016年5月31日的租金170000元及滞纳金（以170000元为基数，自2015年6月1日起，按照日利率5%的标准计算至付清时止）；3、判决被告向原告支付自2016年6月1日至被告将房屋实际腾退给原告之日期间的房屋占用费（计算标准为每月14167元）；4、判令被告将改建的房屋恢复原状；5、判令被告将租赁房屋腾退给原告；6、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，邢雷变更诉讼请求为：1、判决原被告于2012年6月1日签订的房屋租赁合同无效；2、判决被告支付自2015年6月1日至实际腾退之日止的房屋使用费按每年170000元计算及滞纳金（以170000元为基数，自2015年6月1日起，按照日利率5%的标准计算至付清时止）；3、判令被告将改建的房屋拆除，恢复原状；4、判令被告将租赁房屋腾退给原告；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：我与张学俊于2012年6月1日签订了《房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定我将位于北京市大兴区西红门镇福伟路二条南首路南大院的房屋（以下简称：租赁房屋）出租给张学俊，租赁期限为2012年6月1日至2021年5月1日，2015年6月1日至2018年5月31日每年租金为170000元，租金支付方式为年付；若张学俊不能按期交纳租金的，被告应每天按照未交租金的5%向我支付滞纳金，且延期交纳租金超过2个月的，我有权终止本合同。合同签订后，我已依照合同之约定履行了房屋交付义务。根据双方的约定，张学俊应分别于2015年6月1日、2016年6月1日支付2015年至2016年、2016年至2017年租金。时至2016年7月4日，张学俊仍拖欠上述两个年度的租金未支付，且张学俊在租赁期间擅自将原有房屋进行改建，严重侵犯了我的合法权益，故我向他发函，要求他立即支付拖欠的租金、滞纳金，并将改建的房屋恢复，同时通知他，若不足额支付租金、滞纳金及不将房屋恢复原状，我将解除与他签订的房屋租赁合同。然而时至今日，张学俊仍拖欠上述租金未付，亦未将改建的房屋恢复原状，其行为已经严重违约，且已导致我的合同目的无法实现。为维护我的合法权益，特诉至法院。
张学俊辩称，邢雷出租的房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同无效。2015年6月该租赁房屋因拆迁停水停电，已无法正常使用，故不存在欠租金及占有使用费的问题。邢雷出租的房屋是毛坯房没有合法手续，存在过错，应给我赔偿装修、建房损失。
张学俊向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告邢雷赔偿我装修、建房等损失575150元；2、判令反诉被告邢雷退还我自2010年至今多交的租金损失40000元（合同约定面积为645平方米，实际面积不足645平方米）；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2010年6月1日我与邢雷就签订了房屋租赁合同，租期从2010年6月1日到2021年5月30日止，每年租金100000元。但邢雷不守诚信，从2011年开始以各种手段将租金涨到120000元，2012年租金又涨到150000元。由于邢雷出租的房屋是毛坯房，我为此房装修吊顶、暖气、锅炉、门、窗、地面、水电灯花费大量金钱，同时在此建房260平方米。2015年6月9日，邢雷通知西红门拆迁并于2015年6月15日停水停电，此后被反诉人多次使用非法手段想尽各种办法在不给我所建的房屋和装修及商业损失款的情况下就将我赶走。为维护合法权益，特提起反诉。
邢雷对张学俊的反诉辩称，我将所有的房屋及院落出租给张学俊使用，我从未同意张学俊在院落内建设房屋，也没有同意过对承租的房屋进行装修。张学俊亦未在该院落内有增建、装修等行为。我也不同意退还所收取的租金，双方在签订合同时，张学俊已经充分了解房屋现状，双方签订了租赁合同，应视为对房屋面积等情况的认可。现张学俊以面积不符为由提出返还租金，不能成立。我没有违反诚实信用原则。双方于2012年6月1日签订了租赁合同，内容系双方真实意思表示，租金数额系双方协商一致确定，不存在恶意涨价问题，张学俊在履行初期亦按照约定履行了支付租金的义务。2010年5月19日，我的父亲邢永奎与张学俊签订的租赁合同，自我与张学俊签订新的租赁合同后，原租赁合同自动废止。张学俊所称的停水停电问题，我从未下发过停水电的通知，即使发生过该类事件，也不是我的行为。张学俊所称拆迁问题，我至今未收到有关部门的拆迁或腾退通知。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：
邢雷提交如下证据：
1、2012年租赁合同复印件一份，证明邢雷与张学俊的租赁关系，以及张学俊超过两个月未付租金，邢雷有权解除合同。该租赁合同系邢雷（甲方）与张学俊（乙方）于2012年6月1日签订，约定：甲方将位于北京市大兴区西红门镇六村现有房屋，建筑645平米，水电齐全，租赁给乙方使用。一、租赁范围及位置：东至星光工业区、西至京开路南路站、南至五环、北至星光工业区，具体地址为北京大兴区西红门镇福伟路二条南首路南大院。二、租赁年限及付款方式：1、租用期限为九年，从2012年6月1日起至2021年5月31日止。2、年租金为150000元。3、付款方式：年付。4、每三年递增20000元。三、权利及义务：1、乙方应按期交纳房屋租赁费，到期不能交纳，乙方每天向甲方交纳5%滞纳金，如超过两个月，甲方有权终止合同，有权处置乙方租用甲方房屋内的一切物品。2、乙方在试用期间，乙方所建房屋及所有设备归乙方使用，合同期满后，乙方所建房屋及内部装修（如暖气、锅炉等）归甲方所有。四、违约责任：1、甲方保证向乙方提供合同中规定的房屋，保证库房的安全使用及合法性。如因甲方所提供的房屋不安全、不合法等原因，造成乙方无法正常经营、正常使用，由此带来的损失，由甲方负责。五、其他。1、在合同没有到期时如遇国家工程征用该土地时，国家给予的赔偿费，甲方的归甲方，乙方所建的房屋和装修与商业补偿甲方40%、乙方60%。该合同还对合同争议、权利义务等事项进行了约定。
房屋照片打印件，证明张学俊未经同意改变房屋结构。
2016年7月4日解除合同通知书复印件（以下简称：通知书）及EMS快递单复印件，证明邢雷已经履行了向张学俊催收的义务。通知书内容为：依照合同第三条第1款之约定，你方若超过2个月未按期交纳房屋租赁费的，我方可以单方解除本合同。现你方未按期缴纳租金且擅自改变房屋结构，故郑重通知你方如下：立即向我方支付自2015年至2017年度租金及滞纳金；立即将改建的房屋恢复原状；如你方不足额支付租金及滞纳金和不恢复原状，则我方将解除与你方签订的租赁合同，一切法律后果将由你方负担。
EMS快递查询记录打印件，证明张学俊已签收通知书。
经质证，张学俊对证据1的真实性认可，对证明目的不认可。租赁合同无效，不存在解除和违约问题。2014年10月政府已经贴出拆迁公告，11月对租赁房屋进行评估，其租金已交至2015年6月，不存在支付租金的问题。对证据2的真实性认可，对证明目的不认可，租赁合同中约定其可以装修、新建房屋，双方在合同中有关于新建房屋拆迁利益分成的约定。且张学俊租赁房屋之后就对原有房屋进行装修改建，而邢雷对此知情未提出异议。对证据3、4真实性认可，证明目的不认可，无效的合同不需要解除。
张学俊提交如下证据：
1、2010年厂库房租赁合同及2012年租赁合同复印件各一份，证明邢雷在2010年出租房屋时约定年租金为100000元，而邢雷不守诚信一再上涨租金，且2012年租赁合同中约定乙方所建房屋和装修由甲乙双方四六分成，说明邢雷允许对房屋进行改造，而且邢雷在房屋价值增加以后上涨了租金。另外，租赁合同中还约定租赁房屋是合法房屋，故邢雷存在过错。2010年厂库房租赁合同系邢雷之父邢永奎（甲方）与张学俊（乙方）于2012年6月1日就租赁房屋签订，除年租金约定10万元外，其它事项大体一致。
政府告知书复印件及停电通知复印件各一份，证明2014年10月租赁房屋已纳入拆迁范围，2015年6月停水停电无法使用。其中告知书系北京大兴区西红门镇城乡结合部改造试点领导小组办公室发布，告知内容为涉及工程土地四至范围及入户清登工作安排。停电通知内容为：广大租户们，遵照西红门政府拆迁的指示精神，本公寓也积极响应政府号召，支持政府的拆迁工作。因此本公寓于2015年6月15日早9点停水停电，并要求本公寓住户尽快搬离本公寓。落款处联系人为邢雷。
张学俊手绘建房平面图一份，证明张学俊于2010年新建房屋情况。
录音光盘一份及手写拆迁补偿明细复印件，证明双方曾就拆迁事宜进行协商但是未达成一致。
5、房屋现状照片，证明张学俊在院内新建房屋并对原有房屋进行装修。
6、营业执照复印件，证明存在营业损失。该营业执照系北京多加腾达物流有限公司所有，公司法定代表人为张学俊，住所地为北京市大兴区西红门镇第十二村委会西300米。
经质证，邢雷对证据1中2012年租赁合同的真实性认可，证明目的不认可，2012年以后土地价值提高而非房屋价值提高，对2010年厂房租赁合同的关联性不认可。对证据2、证据3、证据4、证据5的真实性均不认可。对证据6的真实性认可但证明目的不认可，该营业执照登记地址无法确认是否为租赁房屋。
本院依职权调取了《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法（京兴政发[2011]16号文件）》、租赁房屋估价勘察表草图、航拍图、土地租赁合同，双方当事人对上述证据的真实性均无异议。
案件审理过程中，依张学俊申请，本院委托北京筑标建设工程咨询有限公司对租赁房屋原房装修、新建房屋及室外工程价值进行鉴定。2017年1月20日，北京筑标建设工程咨询有限公司与邢雷、张学俊一同进行现场勘验，形成书面勘验记录，但勘验过程中邢雷又自行离场。2017年2月17日，北京筑标建设工程咨询有限公司出具鉴定意见：邢雷诉张学俊租赁合同纠纷一案鉴定造价481378.03元。张学俊为此支付鉴定费10000元。邢雷对此鉴定意见书真实性认可，对内容不认可。鉴定意见书中利润及税金不符合实际情况，鉴定涉及的房屋包含部分原有建筑，鉴定时间与建设时间不符。且租赁房屋拆迁可获赔偿较少，不同意作为补偿依据。张学俊对鉴定意见书无异议。
经询问，邢雷因无法就拆迁补偿金额与拆迁服务公司达成一致，租赁房屋至今未签订房屋拆迁补偿合同。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，邢雷在法庭辩论终结前未能提交政府相关部门的准建审批手续，故依据相关法律规定，邢雷与张学俊于2012年6月1日签订的租赁合同应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。导致合同无效的原因主要有两方面：一方面邢雷在将未取得政府相关部门审批许可的租赁房屋对外出租，即租赁标的违法是导致合同无效的主要原因；二是张学俊在签订合同时未尽到审查合同的义务，在邢雷未提供合法建房审批手续的情况下，即与邢雷签订租赁合同，是导致合同无效的次要原因。合同无效之后，张学俊丧失占用租赁房屋之法律基础，应当腾退租赁房屋。邢雷与张学俊之间的租赁合同虽属无效，但张学俊仍应参照合同约定的租金标准向邢雷支付房屋占用期间的使用费，但因邢雷对合同无效负有主要责任，故本院对房屋占用费予以酌减。关于张学俊主张其未占用租赁房屋不应支付占用费的主张，2015年6月至今张学俊仍在租赁房屋所处院落内经营使用，并实际管理租赁房屋，故对此主张本院不予支持。由于合同无效，故邢雷要求张学俊给付作为违约责任的滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于张学俊主张的装修、新建损失，张学俊在未确定房屋为合法建筑的基础上，即进行大规模的装饰装修和改造，并在院内建房，造价达481378.03元，导致合同无效产生的损失进一步扩大；对于邢雷主张张学俊对租赁房屋的装修建设未经其同意的意见，张学俊对租赁房屋的整改建设或装饰装修，邢雷作为知情人且并未提出异议或进行阻止，且仍按照合同的约定收取了张学俊2012年6月至2015年6月的租金，根据其上述行为，本院认定邢雷在事实上同意了张学俊对租赁房屋进行整改建设或装饰装修及改造。综上，本院认为邢雷应对张学俊因合同无效导致的损失应当承担70%的赔偿责任，经计算为336964.62元。关于张学俊主张退还因面积与合同约定不符多收租金40000元的反诉请求，其未能就租赁房屋实际面积进行举证，且在合同履行期间亦未就此向邢雷提出过异议，故对此主张，本院不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）邢雷与被告（反诉原告）张学俊于二〇一二年六月一日签订的房屋租赁合同无效；
被告（反诉原告）张学俊于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区西红门镇福伟路二条南首路南大院的房屋腾退返还给原告（反诉被告）邢雷；
被告（反诉原告）张学俊给付原告（反诉被告）邢雷位于北京市大兴区西红门镇福伟路二条南首路南大院的房屋占有使用费（自二〇一五年六月一日起按每日一百三十九元七角计算至实际腾退之日止）；
原告（反诉被告）邢雷于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）张学俊装修、建房损失三十三万六千九百六十四元六角二分元、鉴定费七千元；
驳回原告（反诉被告）邢雷的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）张学俊的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千六百七十五元，由原告（反诉被告）邢雷负担一千九百元（已交纳），由被告（反诉原告）张学俊负担七百七十五元（已由邢雷垫付，张学俊于本判决生效之日起七日内给付邢雷）；反诉案件受理费四千九百七十六元，由被告（反诉原告）张学俊负担二千二百七十六元、由原告（反诉被告）邢雷负担二千七百元（已由张学俊垫付，邢雷于本判决生效之日起七日内给付邢雷）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 璨
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 陈鹏廷
书 记 员 许燕南
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