山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰商终字第192号
上诉人（原审被告）王自金。
委托代理人殷西军，山东岱松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘富河。
委托代理人朱林平，山东森昌律师事务所律师。
上诉人王自金因租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2013）新商重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王自金及其委托代理人殷西军，被上诉人刘富河的委托代理人朱林平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月1日，原被告签订协议书一份，内容为：一、甲方（原告）有厂房、车间、生产炉一处，由乙方（被告）租赁使用。二、租期一年，时间自协议签订日算起。三、租金每年伍拾万元整，签协议时乙方须付给甲方上半年租金贰拾伍万元，下半年租金需提前一个月付清，如未及时付清视为违约。四、租赁期间乙方不能将厂房、车间、生产炉等转包、转租、变卖或抵押他人，否则视为违约。五、租赁期间厂房、车间、生产炉等维修及日常维护由乙方负责。六、租赁期间甲方不得随意增加租金，否则视为违约。七、协议到期后，甲方如继续对外租赁，在同等条件下乙方有优先权。八、如遇地方关系等问题，由甲方协商处理。九、如遇国家政策不可抗拒因素，不能生产时，允许乙方清理炉内产品，但乙方要保证甲方生产炉的修复正常。十、租赁期间，生产经营管理权由乙方全部负责，发生的工伤事故也有乙方承担。十一、协议签订地：新泰。十二、本协议一式两份，自签字后生效，双方需按协议要求认真执行。协议签订后，被告支付原告租金25万元，并在租赁原告的场地上开始生产经营。2011年8月17日，新泰市工商行政管理局巡查时发现被告无照从事再生铅冶炼经营，检查人员随即向局领导汇报，并下达了询问通知书，要求被告于2011年8月18日到新泰市工商局经检大队一中队办公室接受调查询问，同时扣留了被告的合力30叉车一台。被告未按时到市工商局经检大队一中队接受调查询问，并一直拖延。2012年2月21日，被告委托山东沂州律师事务所孙运尚律师来市工商局商谈，2012年3月11日，市工商局执法人员到临沂市兰山区山东沂州律师事务所对被告进行了调查询问，并于2012年3月30日作出新工商处字（2012）第2102号行政处罚决定书，对被告的无照经营再生铅冶炼行为予以取缔并处罚款10000元。2012年4月20日，市工商局执法人员到现场回访得知，被告王自金前段时间已回临沂，近期未再从事生产经营活动。因被告拖欠支付下半年租赁费25万元，原告于2011年12月26日提起诉讼。原告出租的厂房、车间现原告自己占有；生产炉系用砖砌成的，现在是否还有，双方说法不一，原告陈述生产炉的设备由被告拉走，被告称原告自行卖掉。重审时，被告曾提起反诉，后又自动放弃反诉。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、原被告签订的协议书是否有效；二、若租赁协议有效，该协议解除的条件是否成就，若解除条件成就，具体解除时间如何计算；三、被告是否应当支付原告租赁费，若支付，具体数额多少。针对第一个争议焦点，原告提供了2011年6月1日签订的协议书，证实双方在自愿、平等的基础上，协商约定被告租赁原告的厂房、车间、生产炉，租期一年，租金每年50万元，该协议是双方真实意思的表示，内容亦不违背法律法规的禁止性规定，系有效合同。被告提供了2012年3月30日，新泰市工商局作出的行政处罚决定书并申请证人张纪军、姜自泉出庭作证，证实原告出租的厂房、车间、生产炉目的是用来炼铅，该炼铅行为未经依法批准，系以合法形式掩盖非法目的的情形，而且证人证实原告曾承诺为被告办理各种生产许可手续，并负责处理地方关系（包括协调环保、工商等政府相关部门），现因原告未能履行协议约定，导致被告的生产经营被市工商局取缔，该协议应为无效。从协议的内容上看，原被告2011年6月1日签定的协议书，系财产租赁协议；从法律性质上看，该协议是对原告的厂房、车间、生产炉使用的租赁协议，并非是经营行为性协议，该协议并不违反法律法规的禁止性规定。从事再生铅冶炼经营，确需办理特种许可后方能进行生产，但被告的经营行为是否经相关部门许可与其租赁行为之间没有必然的关系，并不能影响租赁行为的效力，被告没有证据证明原告承诺负责协调包括环保、工商等执法部门的执法活动，即使原告有此承诺，该条款约定协调执法活动内同也属无效。故原被告签订的租赁协议合法有效。针对第二个争议焦点，原被告说法不一，原告主张被告至今未通知原告解除租赁协议，被告则在原审和重审时分别主张2011年9月份和7月5日曾电话通知原告解除租赁协议，原被告陈述的事实均无证据支持。但依据租赁协议第九条的约定，被告在从事炼铅过程中，因未能取得有关部门的炼铅批准许可，于2012年3月30日被新泰市工商行政管理局予以取缔，导致无法实现合同目的的情况下，合同约定的解除条件成就，该租赁协议应当解除。新泰市工商行政管理局于2011年8月17日巡查时发现被告王自金从事炼铅经营，随即报请批准进行调查处理，下达询问通知书并扣留了被告的合力30叉车，因被告拖延接受询问调查，致使新泰市工商行政管理局直到2012年3月30日才作出对被告经营行为予以取缔并处罚的决定。新泰市工商行政管理局下达询问通知书时，并未对被告作出停止生产的决定，对被告叉车的扣留也并不当然造成被告停止生产。据此，有理由认为被告王自金应当是在市工商局对其作出取缔处罚后，停止的生产。因此，应当认定原被告解除租赁协议的时间为2012年3月30日。针对第三个争议焦点，因原被告签订的租赁协议，系有效合同，原告依约交付了租赁物，被告应当依约支付租赁费。因在使用租赁物过程中，双方约定的解除合同条件成就，致使租赁协议解除。合同解除后，被告应当对使用期间的租赁费按照协议约定支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条之规定，判决：一、被告王自金于本判决生效之日起十日内支付原告刘富河租赁费16.67万元（25万元÷6个月×4个月）；二、驳回原告刘富河的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告负担1683元，被告负担3367元；保全费1770元，由被告负担。
上诉人王自金不服原审判决上诉称，一、被上诉人出租的厂房、车间、生产炉没有规划、没有审批手续，只能用于炼铅，法律上应认定为违法建筑，以违法建筑为标的物的租赁合同无效。二、合同目的是非法的。被上诉人明知炼制铅块未经相关部门审批，是以合法形式掩盖非法目的，合同无效。三、即使租赁协议有效，也因不可抗力致使合同自动解除。2011年8月份被环保部门勒令停产，工商执法部门将叉车查扣。上诉人自环保部门勒令停产后便一直处于停业状态，被上诉人找相关部门协调未果。行政处罚系不可抗力，且自发生不可抗力后上诉人第一时间告知了被上诉人，应产生自动解除合同的效力。上诉人签订租赁合同后未盈利，还交纳了租赁费、投资10万余元购置设备，损失惨重。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘富河答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。租赁合同合法有效，本案也不存在租赁目的非法的情形，被上诉人将自己的财产出租，仅是为了收取相应租赁费用。上诉人在合同存续期间从未通知被上诉人要求解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，关于双方当事人签订的租赁协议是否有效的问题，租赁合同系双方当事人真实意思的表示，上诉人租赁被上诉人的厂房、车间、生产炉，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。至于上诉人租赁的目的是为了从事铅冶炼经营，系其使用租赁物的用途，未经相关许可系上诉人自身经营存在违规，不影响租赁协议本身的效力。而且，从事铅冶炼经营应依法取得相关审批和营业执照，并不是说从事铅冶炼经营是违法行为。所以，上诉人主张合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。
关于合同解除的问题，合同生效后，上诉人因未取得炼铅许可被新泰市工商行政管理局查处，对上诉人的无照炼铅经营行为予以取缔及罚款1万元。上诉人主张该行政处罚行为系不可抗力于法无据，本院不予支持。被上诉人在出租标的物时，对于上诉人租赁厂房、车间、生产炉用于炼铅是明知的，双方在租赁协议中第九条也明确约定“如遇国家政策不可抗拒因素，不能生产时，允许上诉人清理炉内生产品”，表明双方约定了合同解除的条件。在上诉人未能取得有关部门炼铅批准许可的情况下，已不能从事铅冶炼经营，租赁合同签订的目的无法实现，合同约定的解除条件成就，双方的租赁合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同应自通知对方时解除。上诉人主张其2011年8月17日被新泰市工商行政管理局查处后于2011年9月份电话通知被上诉人无法继续经营，被上诉人对此不予认可，上诉人未提交证据证实其向被上诉人通知解除合同的时间。故原审法院以工商行政部门作出取缔上诉人无照经营再生铅冶炼行为的行政处罚决定书时间2012年3月30日为合同解除时间，并无不当。双方的租赁合同自2012年3月30日解除。
关于上诉人应支付的租金数额问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。对于合同解除，从证人证言和当事人陈述的合同签订过程以及合同履行情况来看，被上诉人明知上诉人无照从事铅冶炼行为，仍主动向上诉人出租炼铅场地与设施，其对于合同的解除负有一定的过错，应对合同项下的应付租金承担一定的过错责任，以自行承担租金的30％为宜。租赁合同2012年3月30日解除，租赁标的物应予返还，截至合同解除日合同项下的应付租金总额为416667元（500000÷12×10个月=416667），故上诉人应赔偿被上诉人的金额为41667元（416667×70％-250000=41667）。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持新泰市人民法院（2013）新商重字第6号民事判决第二项。
二、变更新泰市人民法院（2013）新商重字第6号民事判决第一项为：上诉人王自金于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人刘富河租金损失41667元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，分别由上诉人王自金各自负担842元，被上诉人刘富河各自负担4208元。被上诉人应负担的二审案件受理费先由上诉人预交，待执行时一并解决。
本判决为终审判决。
审判长 陈 峰
审判员 张 萍
审判员 付昕明
二〇一四年七月十七日
书记员 宋亚茹