福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终450号
上诉人（原审原告）：陈建华，女，1976年10月11日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：苏庆密，福建同翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林珍珍，福建同翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：程建红，女，1972年11月19日出生，汉族，住浙江省建德市杨村桥镇杨村桥村王谢**号。现住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：熊启华，福建兴世通律师事务所律师。
上诉人陈建华与上诉人程建红因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈建华上诉请求：变更一审判决第三项为程建红支付陈建华违约金119.6万元（按合同总金额598万元的20%计）、赔偿中介费10.5万元、律师服务费4万元。诉讼费、保全费由程建红负担。事实和理由：一审判决支持陈建华解除合同、返还定金和购房款的请求符合事实和法律，但一审判决只酌定程建红按总房款的10%承担违约责任，不符合合同当事人的真实意思，也不符合法律规定，应予纠正。本案《房产居间买卖协议书》第十二条约定，“甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。因一方悔约造成房屋买卖目的不能实现，则悔约方应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金，以及赔偿守约方中介费用、装修费用、房屋使用费、房屋差价损失、由此引发的诉讼费用和律师费用等实际损失和间接收益损失。甲、乙双方自行协商解除或终止履行本协议的，丙方已经收取的中介费用不予退还；尚未支付的中介费，由甲、乙双方承担连带支付责任。”第十四条约定：“甲、乙双方保证备齐材料于2017年4月20日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日万分之五的违约金。2017年4月20日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，另一方有解除合同并按第十二条的约定追究违约方责任。”上述约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效，由于程建红违约，导致在约定期限内（2017年4月20日前）不能办理交易登记手续，陈建华于2017年4月24日解除合同并要求程建红按上述约定承担违约责任符合事实和法律，一审判决认定20%的违约金过高是没有依据的。程建红于2017年3月13日收取50万元定金，4月20日收取220万元首期款，陈建华按现民间借贷法律可支持的银行四倍利息计，一个月就损失5.4万元，程建红拖个十个月就可以达到54万元。而且还不包括房产增值部分，陈建华损失的中介费部分。20%的违约金是双方通过协议约定而预先确定的，在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚作用。一审判决酌定10%的违约金不仅不能弥补陈建华的损失，也无法起到对违约方的惩罚作用，应予纠正。一审判决没有支持陈建华关于律师费、中介费的请求也不符合事实和法律。陈建华为维护权益委托律师代理案件，支出代理费4万元，对此一审判决也已查明。律师代理费属于实现债权的费用，双方已在协议中明确约定，中介费和律师费都不属于违约金的范围，一审没有支持是错误的。
程建红辩称，一、陈建华的上诉请求没有事实和法律依据。事实上买方陈建华在房产限购、限贷的调控政策下，自知炒房套利风险巨大，在达成先进行银行预审批再过户的合意之后又悔约，意图通过起诉避免定金损失，其实真正违约的是买方，故其上诉请求没有事实依据。二、退一步讲，合同法第一百一十四条第二款也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的可以适当减少。卖方认为自己不应该承担违约金、中介费及律师费。若仅就一审判决的违约金数额来说程建红认为仍然是过高的。买方上诉称按民间借贷法律可支持的银行四倍利息计算损失没有依据，首先民间借贷没有四倍利息的规定，其次即使是民间借贷也是有风险的，不是稳嫌不赔的生意，有多少民间借贷连本金都收不回来。因此以民间借贷来计算损失与本案没有可比性。买方上诉还称房产增值的部分，如果真有房产增值的部分，在卖方坚持继续履行合同、银行预审批只需短短几天时间的情况下买方还要执意解除合同，且曾以风水不好为借口，就更为不符合常理了。三、若说起损失，反而是由于买方陈建华起诉要求解除合同的行为给卖方造成了很大的经济损失，讼争房产现在还一直闲置，卖方仅租房就花费了17万元多，还有诉讼费用等。另外，若买方不起诉解除合同，卖方早就收到尾款328万元，这部分资金也是可以产生收益的，卖方也因卖这套房导致整个家庭出现巨大矛盾，并为此承受了巨大的精神和经济压力。综上，请求驳回陈建华的上诉请求。
程建红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈建华的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，程建红没有违约，认定程建红违约不符合客观事实。（一）双方签订的“补充协议”并未生效，因此陈建华要求将房产过户给合同之外的第三人没有合同依据，根据补充协议第三条约定，该补充协议自叁方（即程建红、陈建华、海希房产中介）签字盖章之日起生效，但该补充协议只有程建红与陈建华的签名，而海希房产中介没有盖章，按照约定该补充协议并未生效，因此陈建华依据该协议要求程建红将案涉房产过户给第三人没有合同依据。而陈建华也清楚该补充协议未生效，故其在起诉状中并未提出解除该补充协议的诉讼请求。（二）双方合同约定的过户时间是2017年4月20日前，合同签订后，收到定金当天上午程建红就找到中介要求抓紧进行贷款预审批及尽早安排双方过户，但因买方一直未找到“下家”而拖延，中介方对程建红的要求也不予理会。直到临近最后过户期限，中介方才通知程建红4月19日到市政服务中心办理交易过户手续，程建红依通知前往，但等到中午市政服务中心下班陈建华也未出现。等到双方约定过户的最后一日即2017年4月20日，程建红又按中介经纪人林志伟的通知前往市政服务中心办理交易过户，但陈建华带了一个陌生人（第一次见面，后来才得知叫杨春林）要求将房产过户至该陌生人名下，程建红说房产之前是与签合同的人交易，现在又换了杨姓陌生人，应先到银行进行贷款预审批后办理过户才稳妥些，经与中介方及陈建华协商，各方同意去银行先预审批。中介工作人员遂将上述情况向其公司汇报，后由中介公司联系了银行，最后确定到平安银行枋湖支行办理预审批，并分别坐车前往该支行。由于房产买卖限购限贷新政策出台，各大银行收紧房贷，加之当日已是星期四，故银行告之预审批走内部流程要3个工作日以上，最快也要到下周二，各方同意后便与银行签订了委托预审批的相关手续，程建红向银行提交了有关资料，陈建华也向银行提交了所需资料。由于需要等待银行预审批的结果，当天双方均未签订《存量房买卖合同》。之后程建红就一边等银行的预审批结果，一边另行租赁房屋居住，腾空交易房屋准备向陈建华交房。直到2017年5月4日接到一审法院的通知拿到起诉材料后，才知道陈建华早在4月24日就已准备了起诉状，并于26日向法院起诉解除合同。后来才从银行得知，中介方早在起诉之前就已通知银行停止预审批了，但却让程建红蒙在鼓里，还一直等待中介方通知办理过户。整个交易过程中，程建红都积极配合，无一丝不过户之意。而陈建华却因2017年3月25日房产新政变化，炒房风险骤增，在银行预审批结果出来之前，起诉要求解除合同，实在有违诚信。（三）一审判决认定陈建华于2017年4月24日通知程建红解除协议，故可以认定该通知到达程建红之日即2017年4月24日解除，不符合事实。陈建华述称通过中介林志伟向程建红发送了解除协议的短信，但通过查询程建红移动公司的短信记录，程建红在2017年4月24日确实未收到该解除协议的短信通知。二、一审判决解除双方签订的居间买卖合同没有法律依据。一审判决依据合同法第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”而判决解除合同。但本案中双方已达成一致先进行银行贷款预审批，因此程建红并不存在迟延履行或其他违约行为。退一步讲，合同过户条件变更后与合同原约定的过户时间也就相距几天，并且程建红一直同意继续办理过户手续。根本不存在不能实现合同目的。一审判决解除双方签订的居间买卖合同没有法律依据。二审法庭调查中，程建红补充上诉理由：经查陈建华名下已有两套住房，属于住房限购、限贷对象。其在明知自己是限购、限贷对象没有资格买房的情况下，在中介、第三人的串通帮助下，仍然将房产挂名于第三人名下以达成购房目的，意图逃避限购、限贷政策的规定，其行为实际上属于以合法形式掩盖非法目的，国务院及各地方政府包括厦门市也多次出台房产调控政策，调控政策属于国家政策、属于社会公共政策，陈建华逃避限购、限贷的行为也损害了社会公共利益。陈建华在本案中的购房行为是无效的。综上，一审判决认定基本事实不清，认定程建红违约不符合事实，判决解除双方签订的合同没有法律依据，判决有失公平，请求依法判决。
陈建华辩称，一、一审判决认定程建红违约，事实清楚，程建红称其没有违约的主张违背事实，不能成立。（一）补充协议是本案《房产居间买卖协议书》的补充，仅是约定买卖双方同意由买方指定第三方为过户产权人或公证受托人，程建红与陈建华作为买卖双方都签字捺了手印，补充协议内容也是程建红的真实意思表示，对双方均产生约束力。补充协议文本是海希房产中介提供，手写内容也是中介人员所书，海希房产中介虽未在居间方一栏盖章，但其已按补充协议履行义务，根据合同法第三十七条，补充协议已依法成立，具有法律效力。对于本案协议的效力，程建红直到一审也没有异议。作为本案《房产居间买卖协议书》的补充，《房产居间买卖协议书》一旦解除，自然该补充协议也解除。（二）程建红称积极配合无一丝不过户之意等说法违背事实，也与其一审陈述相悖。一审判决中的证据足以证明是程建红原因导致2017年4月20日案涉房产无法办理交易登记手续。二、一审判决解除买卖协议具有充分的事实和法律依据，程建红的该上诉理由也不能成立。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房产居间买卖协议书》第十四条约定，“甲、乙双方保证备齐材料于2017年4月20日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日万分之五的违约金。2017年4月20日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，另一方有权解除合同并按第十二条的约定追究违约方责任。”本案证据足以证明是程建红违约导致案涉房产在2017年4月20日前无法办理交易登记手续，陈建华依法有权解除协议。陈建华为保障资金安全，于2017年4月24日将解除买卖协议通知通过短信送达程建红，程建红也从未对解除协议通知的效力向法院起诉或反诉要求继续履行协议，陈建华解除协议合法有效，一审判决解除买卖协议符合事实和法律，程建红对此的上诉理由不能成立。请求驳回程建红的上诉请求。针对程建红的补充上诉理由辩称，关于双方同意由指定的第三人进行过户是双方真实意思的表示，没有违反强制性规定，也没有违反限购政策。
陈建华向一审法院起诉请求：1.解除陈建华、程建红签订的编号1600913《房产居间买卖协议书》；2.程建红返还定金50万元、首期购房款220万元，并支付陈建华违约金119.6万元（按合同总金额598万元的20%计）、赔偿中介费10.5万元、律师服务费4万元。诉讼费、保全费由程建红负担。
一审法院认定事实：程建红系址于厦门市思明区碧山路128号1807室房产的权利人。2010年8月23日，程建红将上述房产的抵押、出租、出售等权利以公证方式委托给任志华。
2017年3月13日，任志华以程建红名义与陈建华签订一份房产居间买卖协议书及补充协议，约定：程建红同意将上述房产出售给陈建华，成交价为598万元；协议签订当日，陈建华支付购房定金50万元，于2017年4月20日支付购房款220万元（不含定金）；陈建华向银行申请商业贷款，并由银行直接转至程建红账户，银行实际放款金额小于贷款申请金额，陈建华应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给程建红；程建红应于2017年4月30日之前将房产交付给陈建华使用；双方在签订本协议后不得中途悔约，因一方悔约造成房屋买卖目的不能实现，则悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，以及赔偿守约方含中介费用、装修费用、房屋使用费、房屋差价损失、由此引发的诉讼费用和律师费用等实际损失和间接受益损失；双方保证备齐材料于2017年4月20日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日万分之五的违约金；于2017年4月20日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，另一方有权解除合同并按第十二条的约定追究违约方责任等。补充协议约定：程建红同意办理产权过户登记或公证手续，由陈建华指定的第三方为过户产权人或公证受托人。
协议签订当日，陈建华以转账方式向任志华支付了购房定金50万元，于2017年4月20日通过杨春林向任志华支付购房款220万元。
2017年4月24日，陈建华通过中介人员林志伟向程建红发出短息，内容为因程建红未按约定在2017年4月20日前到土房局办理交易登记手续，陈建华决定解除买卖协议，请程建红返还已收的全部款项并承担相应的法律责任。程建红确认收到上述短信。
另查明，陈建华与中介方于2017年3月13日签订一份佣金确认单，载明陈建华应支付中介费为10.5万元。陈建华已支付5万元；陈建华因本案诉讼支付了律师代理费4万元。
审理中，陈建华陈述，签订协议时，陈建华已明确告知程建红因为陈建华不具备购房资格，所以要以第三方杨春林为房产过户人；陈建华购房目的是为了小孩上学的需要，将房屋过户到第三方名下，可以采取租赁方式解决小孩读书问题。
经陈建华申请，一审法院通知林志伟、杨春林出庭作证。
林志伟述称，陈建华购房时表示其购房系为方便小孩读书，但因陈建华不具备购房资格，故约定将房屋过户给第三方杨春林；2017年4月20日当天，陈建华、程建红均到市政服务中心后，程建红提出让陈建华先支付首付款，陈建华支付完毕后，程建红又提出要做贷款预审批，林志伟告知陈建华待过户后也可以做贷款预审批，但程建红提出其担心银行贷款无法支付到账户，陈建华、程建红及中介方因此将杨春林的征信等资料提交给审查，银行表示杨春林的征信没有问题；程建红要求银行出具杨春林能足额贷款的保证，被银行拒绝；经协商让程建红先将陈建华支付的购房款回转后双方再另行签订一份补充协议，但程建红不同意，生气地离开；20日和21日林志伟均打电话给程建红，但程建红未接电话，4月22日又联系程建红，程建红表示打错了，此后林志伟又用同事的手机给程建红打电话，程建红接电话后表示她马上要去北京。
杨春林述称，其与陈建华系朋友关系，杨春林未购买过商品房，故陈建华提出将其所购房屋过户到杨春林名下；2017年4月20日到市行政服务中心办理过户时，杨春林转账给任志华的款项系陈建华转给杨春林的；2017年4月20日到市行政服务中心后，杨春林曾在一份《存量房买卖合同》上签字，但不清楚程建红为何不签字，后来各方又到银行办贷款手续，但具体情况不清楚。
陈建华质证认为，上述证人证言基本反映了事实情况，与陈建华提供的证据可以相互印证。该证言可以证明程建红违约事实。
程建红质证认为，证人证言可以说明杨春林第一次出现是在办理过户时，2017年4月20日当天，双方确实有到市行政服务中心办理过户；程建红因为对第三方的征信、购房资格等有异议，才没有办理过户手续；双方当事人确实有到银行核实杨春林的征信等相关情况。
一审法院认为，陈建华、程建红签订的《房产居间买卖协议书》及补充协议系双方真实意思表示，且协议内容于法不悖，为有效合同。鉴于双方签订的补充协议中已明确约定程建红同意陈建华指定的第三方为过户产权人或公证受托人，陈建华亦依约履行了协议约定的付款义务，故程建红在协议履行过程中以对杨春林的征信、购房资格等有异议为由拒绝办理过户手续，缺乏事实和法律依据，其提出的抗辩理由不能成立，不予采纳。由于程建红违约，陈建华于2017年4月24日通知程建红解除协议，故可以认定该通知到达程建红之日即2017年4月24日解除。考虑到上述20%违约金约定过高，酌定程建红按总房款的10%承担违约责任，该金额足以弥补陈建华的相关损失，故对陈建华提出的其他请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈建华与程建红于2017年3月13日签订的《房产居间买卖协议书》（编号1600913）及补充协议于2017年4月24日解除；二、程建红于本判决生效之日起十日内返还陈建华购房定金及购房款合计270万元；三、程建红于本判决生效之日起十日内支付陈建华违约金59.8万元；四、驳回陈建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26830元，由陈建华负担120元，程建红负担14797元；保全费5000元，由程建红负担。
本院二审期间，程建红为证明其主张提交证据如下：证据一，公证书（2017）厦证内字第29632号，用于证明：1.买卖双方及中介共同到银行办理了贷款预审批，陈建华已向银行递交了相关材料，而银行预审批下来要等到下星期二（即4月25日），表明各方都同意预审批下来之后再过户，也就是说对交易过户时间作了变更。2.该短信发送时间为4月20日下午的4点48分，可以看出在这个时点上各方还是同意继续交易的，而市政服务中心上下班时间实行朝九晚五制，当天交易过户事实上已不可能。因此程建红并未违约。证据二，中国移动通信客户详单，用于证明：陈建华一审述称曾在4月24日向任志华发送了解除合同的短信，经查任志华的短信详单，程建红的代理人任志华确实没有收到该短信。证据三，鹭江海景二期2207室房屋租赁合同/收条，用于证明：程建红一直在积极履行房屋买卖合同，2017年4月27日还另行租房居住，并已经腾空了标的房产准备交付。证据四，录音材料－附刻录光盘（根据程建军与平安银行王自然的现场录音整理），用于证明：1.买卖双方都已提交材料给平安银行办理贷款预审批，表明各方同意先进行预审批。2.4月20日过后几天，中介才告之银行说“买方说先缓一缓”（即中止预审批），表明在这之前买方是同意先进行预审批的。证据五，厦门市房地产转让及权属登记申请表/土地房屋产籍调查表/土地房屋登记卡，用于证明：1.陈建华名下已有两套住房，分别坐落于同安区（系别墅，建筑面积357.47平方米）和同安区凤山一里2号202室（建筑面积136.46平方米），该两套房均有抵押贷款。2.陈建华属于住房限购、限贷对象。陈建华认为，证据一不属于新证据，该内容早在诉讼前就已经发生了。保留意见情况下的质证意见：表面真实性没有异议，证明的对象有异议，该证据不能证明双方有同意预审批及变更过户时间。证据二，保留逾期举证的意见。因为没有相应的章，真实性无法确认；对证明对象有异议，通过中介发送的解除短信时在2017年4月24日10点41分，而中国移动通信客户详单中，一审程建红已经确认。证据三，真实性无法确认，对证明对象有异议，租赁合同发生的时间2017年4月27日和收条2017年5月2日都是在陈建华通知解除合同之后。证据四，真实性无法确认，对证明对象有异议，双方从没有过有关预审批的约定，且录音的时间已经在合同解除之后。证据五，真实性没有异议，但与本案没有关联。本院认为，陈建华对程建红提交的证据一、五的真实性没有异议，本院予以确认。程建红用于证明的事实待全案综合分析后再作认定。陈建华对程建红提交的证据二、三、四的真实性不予确认，该证据能否证明程建红的主张，本院将在下文中结合阐述。
二审法庭调查中，程建红撤回庭前提交二份取证申请书，一份是向移动公司、联通公司的调查，另一份是申请证人出庭作证的申请，本院予以准许。
双方当事人对一审法院认定的事实，除程建红认为其没有收到解除合同的通知；“审理中，陈建华陈述，签订协议时，……，可以采取租赁方式解决小孩读书问题”，认为该陈述不符合事实，签订时，陈建华没有告诉程建红是限购对象也没有告诉是过户给杨春林以及为了小孩上学；“银行表示……杨春林未购买过商品房”，对该事实不认可外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，本案中，根据陈建华的自认、举证及查明的事实，陈建华在签订《房产居间买卖协议书》时其本人已属于住房政策的限购、限贷对象。陈建华在厦门地区无购房资格，其为规避限购、限贷政策，在明知无法办理过户的情况下，仍与程建红签订房产买卖协议，再变更买受人指定第三人杨春林为房屋过户人，该行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。导致房产买卖协议无法继续履行的主要责任在陈建华，但程建红在签订合同时未尽到必要的注意义务，也存在一定的责任，双方应当各自承担相应的责任。据此，双方签订的房产买卖协议客观上难以履行，应予以解除为宜，程建红应将收取的款项退还给陈建华。陈建华以程建红未按约定办理交易登记手续为由，发出短信解除买卖协议，不符合法律规定。陈建华据此要求程建红支付违约金及赔偿中介费、律师费，亦不予支持。程建红二审提供的证据二、三、四以及对一审认定事实提出的异议，均不影响案件的审理。
综上所述，陈建华的上诉请求不能成立，应予驳回。程建红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初7105号民事判决第二项、第四项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初7105号民事判决第一项、第三项；
三、解除陈建华与程建红于2017年3月13日签订的编号1600913《房产居间买卖协议书》及补充协议；
四、驳回陈建华的上诉请求；
五、驳回程建红的其他上诉请求。
一审案件受理费26830元，由陈建华负担12114元，程建红负担14716元。二审案件受理费53660元，陈建华负担29432元，程建红负担24228元。保全费由5000元，由陈建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 陈 璟
二〇一八年三月二十八日
代书记员 韩沁娟
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。