重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初9334号原告:吴洲，男，1976年9月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈洁晶，重庆金牧扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谯坤强，重庆金牧扬律师事务所律师。原告：管唯靓，女，1978年4月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈洁晶，重庆金牧扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谯坤强，重庆金牧扬律师事务所律师。被告：重庆万卓置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区都市花园中路76号附36号，统一社会信用代码91500106053218791Q。法定代表人：朱瑞生，重庆万卓置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：罗琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告吴洲、管唯靓与被告重庆万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴洲、管唯靓的委托诉讼代理人陈洁晶、谯坤强，被告万卓公司的委托诉讼代理人罗琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴洲、管唯靓向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告庭院/绿地面价款62000元，并支付资金占用损失，该损失以62000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2013年11月20日起计算至退还之日；2、判令被告赔偿因拟交付的标的物并非物理层第3层以及增加的地面层数而给原告造成的房屋价值降低的损失10000元（以司法评估为准）。事实和理由：2013年11月9日，原告与被告签订《重庆市商品房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于重庆市沙坪坝区凤鸣山某商品房一套。在其洽谈合同时，双方约定被告将一楼的绿化面积出售给原告，面积为62平方米，单价为1500元/平方米。但在实际签署合同时，被告在“销售合同附图”中将有关绿化面积的约定擅自变更为“本商品房庭院/绿地面积约为62平方米……如果房屋交付后庭院/绿地面积小于协议约定庭院面积的，甲方按照1000元/平方米根据实际情况退还乙方相应面积差价。”根据《中华人民共和国物权法》第73条规定，该部分绿地属于全体业主共有，被告无权处分。故被告应退还该部分款项，并承担资金占用损失。合同约定第三条第二款约定：“本商品房所在幢的楼层共计6层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在的楼层物理层为第3层（指本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第1层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）”。原告考虑到该商品房物理层为第3层，名义楼层为第1层，按照常理地下两层应为车库，在车库停车后可以直接乘坐电梯回家较为方便才购买的。该商品房竣工后，原告发现所购买的商品房与合同约定严重不符，其物理层为地面第1层，地下并无车库，需将车辆停放于车库后，再步行走出车库，走上相当的距离才能到达该房，给原告造成极大不方便。另一方面，一楼下面无车库，导致一楼住房湿度将显著增加，不利于身体健康，同时因增加地面层数2层，导致房屋品质降低。被告万卓公司辩称，第一，关于退还庭院/绿地面积款，赔偿资金占用损失。1、被告没有与原告口头约定单独出售庭院/绿地产权给原告，合同中也没有约定单独出售庭院/绿地的销售价格。原告也没有向原告单独支付购买庭院/绿地的价款。2、合同及补充协议中有多处约定，被告销售的只是商品房，收取的只是按套内建筑面积计算的购房款。原告购买的房屋毗邻的绿地，是原告独立、无偿、专有使用，其他业主承诺放弃该部分专用使用权，并没有产权。被告未将绿地产权单独出售给原告。3、合同附图中表述的有关1000元/平方米退还相应面积差价表述的含义是，若房屋交付后，实际交付的绿地面积与附图约定的绿地面积有差异，面积缩小且面积误差比超过10%，没有达到被告承诺的有专有使用权的面积，则被告按照绿地实际交付时减少的面积超过附图承诺面积10%误差比的差额面积部分，按1000元/平方米的标准计算，补偿业主面积差价损失。这句话的承诺，只是被告基于对自身开发楼盘品质的保证，加重自身责任和义务的一种承诺，并不能必然推导被告将绿地销售给原告的结论。第二，关于标的物是否是物理层第3层而造成的损失。1、合同中物理层为第3层的原因，是整个小区有2层车库，在1-3幢高层房屋下面。由于现在商品房买卖合同都是网签合同，所有合同版本都是从房交所的网站上自动生成后下载出来打印，在房交所建立网上楼班表时，就从整个小区的最底层车库开始计算的物理层。因此，才会出现合同中的物理层第3层，名义层第1层这样的表述。当然，这样的表述与合同中的解释不一致，存在不严谨的地方。但本案小区车库修建在1-3幢高层下面，而不是5幢等洋房下面，这是本小区在设计、规划、报建审批时就确定的，直至建设竣工，也没有发生变更。因此，不存在让购买洋房的原告误解洋房下面还有2层车库的情况。2、合同中物理层写为第3层还是1层，并不会影响原告购买该房屋的决定。因为，在原告选定、购买房屋的过程中，“物理层第3层”的表述只有在签订正式网签商品房买卖合同时才出现，其他任何地方不会有这样的表述。而购房者是先选定准备购买的某楼号房屋，在对该房屋的楼层、坐落、位置、朝向、周边环境等情况都已了解的情况下，然后选定购买该楼号房屋并缴纳定金，最后才会签订网签的正式商品房买卖合同。故在原告签订网签商品房买卖合同，看到“物理层第3层”表述之前，对所购房屋所在楼层、坐落、位置是明知的。原告作为购房者不会因为是在签订网签的商品房买卖合同时看到“物理层第3层”表述之后，才认为其说买的房屋下面还应该有2层车库，进而再决定购买该房屋的。3、原告认为按常理在车库停车后可以直接乘坐电梯回家，……从车库走出后要走上相当的距离才能回家，给生活造成极大不便。但合同附件中“本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的因素”那一页的特别提示中有明确提示内容：14、洋房所有单元电梯和楼梯，均未直通地下车库。且从该特别提示中的小区附图看，地下车库电梯出入口与原告所购房屋之间距离相隔并不远。实地看，最远距离也就50米左右。不存在步行走出车库后，要走上相当的距离才能到该房屋的情况。被告开放的本案楼盘已通过竣工验收合格，也不存在一楼住房湿度不大利于身体健康的情况。另原告至今没有接房，故原告主张因被告交付的标的物非合同约定的物理层第3层而产生的损失并没有实际产生。综上，原告的诉请没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下:2013年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及合同附件。合同约定乙方购买甲方开发位于重庆市沙坪坝区凤鸣山某的商品房。第三条约定本商品房所在幢的楼层共计6层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数），本商品房所在楼层物理层为3层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层），本商品房所在楼层名义层为第1层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。商品房建筑面积为153.89平方米，套内建筑面积130.25平方米。第四条约定本商品房为清水房，总成交金额为1655301元，建筑面积单价为10756.39元/平方米，套内建筑面积单价12708.64元/平方米。第五条约定乙方应于本合同签订当日付清首付款，即505301元（乙方于房屋认购时已支付购房定金50000元，在签订本合同时直接转为首付款的一部分）；乙方拟向贷款银行申请金额为1150000元的按揭贷款，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款隐含直接划给甲方，作为乙方应支付购房价款的一部分。第七条约定本商品房属预售商品房，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同附图二尾部载明：庭院/绿地大小、形状等仅供示意，以实际交付为准；本商品房庭院/绿地面积约为62平方米，如交付后面积与约定有差异，误差比在±10%之内(含±10%)的,视为正常误差,互不承担违约责任;误差比大于±10%时,如果交付后庭院/绿地实际面价大于协议约定庭院/绿地面积的,视为甲方赠送给乙方,乙方无权退房;如果房屋交付后庭院/绿地实际面积小于协议约定庭院/绿地面积的,甲方按照1000元/平方米的单价，根据实际情况退还乙方相应面积差价，乙方无权退房。合同附件5第一条约定在甲乙双方签署合同及补充协议之前，甲方已向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《重庆市商品房买卖合同》示范文本、附件及本补充协议、《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及该商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求，并按照乙方要求做出了合理说明，乙方已清楚且无异议。同时，甲方还在本项目销售现场向乙方公示了《特别提示：本项目建设范围内可能对业主生活产生影响的环境因素》、《特别提示：本小区周边不利的环境因素》、《项目重要信息提示》等信息，并在乙方签署合同及本补充协议前向乙方进行提示，对此，乙方予以确认。第二十二条约定第1款约定，甲乙双方均同意以合同及附件所约定之内容为确定双方权利、义务最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。第二十五条第2款约定，全体买受人同意，购买底层房屋的部分买受人在不影响其他买受人房屋使用和正常通行的情况下，可以独立使用与其所购房屋相毗邻的绿地，该部分买受人和其他具体使用范围由出卖人或者物业服务企业予以确定，其独立使用绿地可通过合理方式与其他公共绿地或者道路实现隔离。其余买受人同意放弃此部分绿地的使用权，并同意该使用底层绿地的买受人在该房屋土地出让年限内无偿使用。第3款约定，买受人对专有或者对共有部分合理使用时不得改变其用途，并应遵守《临时管理规约》，不得妨碍其他业主的利益及公共利益，亦不得妨碍正常的物业管理；同时使用时必须为物业公共维修提供方便，不得违反使用说明书表明的承重限制和损坏屋顶的防水等设施。在绿化建设中，应遵守物业公司的管理规定，不得改变用途或隔离方式，不得损坏或移动设置或预埋的公共设施，不得对地面进行硬化处理，不得在内搭建建筑物、构筑物。第4款约定，乙方不得擅自圈占公共绿地，不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等；也不得妨碍其他业主根据《重庆市商品房买卖合同》及相关协议的约定合理使用底层绿地及平地。第三十二条特殊说明：1、4幢、5幢、10幢各单元的3层1、2号房，6幢、7幢、8幢、9幢1、2单元的3层1、2号房，3单元的3层1号房厨房顶部有露管，为上层污水管，于此厨房外露台顶部。2、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢所有户型，靠近电梯井道的衣帽间、起居室，可能会有噪音震动等不利影响。3、10幢1单元1号房、3单元2号房，卫生间边有一商业烟道排烟井，可能会产生影响。4、6幢、7幢、8幢、9幢3单元2号房5层因设计原因，在卧室上方于跃层处留有一空调预留孔。5、洋房各幢单元一层住户附近有由上述住户专用的底层庭院或花园（含绿地及平底，下同），在房屋交付前统一划定专用范围，且通过一定方式实现隔离，买卖合同补充协议中对此约定其他买受人同意该部分买受人享有专用权（使用过程中必须符合《住宅装饰装修管理办法》）。6、4幢北侧红线外目前存在已有建筑区、居民区，可能产生视线、景观、采光、环境等不利因素，未来该地块状况如何，开发商无法判断，请购房人至有关部门自行了解，谨慎判断。制定上述房屋房价时，甲方已经充分考虑相关因素，已在价格中予以考虑，特此提示！第三十三条约定乙方确认，在合同和补充协议签订前，乙方已仔细约定合同内容。本补充协议自双方签字盖章之日起生效。若本补充协议与合同的相关约定有抵触或冲突时，以本补充协议的约定为准。合同附件中的特别提示：本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素中记载14项本期建设范围内（包括高层1幢、2幢、3幢，洋房4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢）可能对业主生活产生不利影响的环境因素，其中第14项载明：“洋房所有单元电梯和楼梯，均未直通地下车库”，并在尾部注明“开发商在指定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响”。项目重要信息提示（某二期洋房4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢）中亦载明：“洋房各幢各单元一层住户附有由上述住户专用的底层庭院或花园（含绿地及平底，下同），在房屋交付前统一规划专用范围，且通过一定方式实现隔离；买卖合同补充协议中对此约定其他买受人同意该部分买受人享有专用权（使用过程中必须符合《住宅装饰装修管理办法》）。”2013年11月9日，原告向被告支付首期房款505301元。后原告以银行贷款的方式向被告支付剩余的房款1150000元。2015年2月25日，被告取得万科凤天路项目二期4-10#、1#门卫的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙建竣备字【2015】0155号）。2016年7月13日，原告向本院提交评估申请书，申请对被告拟交付的房屋即重庆市沙坪坝区凤鸣山某商品房与合同约定的房屋不一致（即并非物理层第3层以及增加地面层数）导致买卖标的物较低的价值进行司法评估。2016年8月3日，双方按照法律规定的程序选取重庆德普资产评估房地产土地估价有限公司作为评估机构。2016年9月13日，重庆德普资产评估房地产土地估价有限公司向本院发出《关于退回重庆市沙坪坝区人民法院的函》，该函载明：“我公司司法鉴定人于2016年8月22日与原告方及被告方共同到重庆市沙坪坝区凤鸣山302号5幢1-1-2进行实地查勘。经实地查勘，我公司不能对因实际交付房屋与合同约定不一致造成的房屋价值价低进行评估，现予以退还《司法评估委托书》”。2016年10月9日，双方按照法律规定的程序重新选取重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司作为评估机构。原告迟迟未交纳评估费用。2016年12月14日，本院向原告发出《关于交纳鉴定费用的通知》，通知原告于收到本通知5日内交纳评估费用，逾期未交纳视为原告撤回评估申请。2017年1月11日，原告仍未交纳评估费用，并表示撤回评估申请。另查明，原告仍未接房。审理中，原告表示被告不仅无权销售绿地使用权，而且无权将小区绿地单独供某一业主使用。上述事实，有原被告的陈述，以及原告提供的《重庆市商品房买卖合同》及附件、发票、收款收据、《抵押贷款合同》、《个人购房借款及担保合同》、银行户口历史交易明细表，被告提供的《商品房预售许可证》、《竣工验收备案登记证》、《重庆市商品房买卖合同》及附件在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人应按合同约定行使权利，履行义务。现对原告主张的诉讼请求，本院分项评析如下：绿地面积款及资金占用损失。原告称被告在出售房屋时口头表示将房屋毗邻的62平方米绿地一起出售，并约定出售的单价。原告向被告支付的房款中包括购买绿地使用权的价款，但《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。因此，被告无权出售绿地使用权，应将已收取的绿地价款退还给原告并支付资金占用损失。第一，合同附件第二十二条第1款明确约定，原告与被告在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。合同“第三条约定商品房建筑面积为153.89平方米，套内建筑面积130.25平方米。第四条约定本商品房为清水房，总成交金额为1655301元，建筑面积单价为10756.39元/平方米，套内建筑面积单价12708.64元/平方米”。可见，1655301元房款中并未明确注明包括购买绿地使用权的价款，仅是按照房屋面积收取的购房款；第二，合同附图二尾部载明：“庭院/绿地大小、形状等仅供示意，以实际交付为准；本商品房庭院/绿地面积约为62平方米，如交付后面积与约定有差异，误差比在±10%之内(含±10%)的,视为正常误差,互不承担违约责任……如果房屋交付后庭院/绿地实际面积小于协议约定庭院/绿地面积的,甲方按照1000元/平方米的单价，根据实际情况退还乙方相应面积差价，乙方无权退房”。该条款不能推断被告向原告出售房屋毗邻的绿地，仅是表明被告保证原告购买房屋的绿化环境，原告不能以此约定要求被告退还其所谓的购买使用绿地的价款62000元；第三，合同附件5第二十五条第2款、3款、4款的约定，以及项目重要信息提示（金色悦城二期洋房4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢）中载明：“洋房各幢各单元一层住户附有由上述住户专用的底层庭院或花园（含绿地及平底，下同），在房屋交付前统一规划专用范围，且通过一定方式实现隔离；买卖合同补充协议中对此约定其他买受人同意该部分买受人享有专用权（使用过程中必须符合《住宅装饰装修管理办法》）。”由此可见，原告在一定条件下可以专属、无偿使用其购买房屋毗邻的绿地，被告并未收取原告独立使用绿地的价款；第四，第三十二条特殊说明“1、4幢、5幢、10幢各单元的3层1、2号房，6幢、7幢、8幢、9幢1、2单元的3层1、2号房，3单元的3层1号房厨房顶部有露管，为上层污水管，于此厨房外露台顶部。……5、洋房各幢单元一层住户附近有由上述住户专用的底层庭院或花园（含绿地及平底，下同），在房屋交付前统一划定专用范围，且通过一定方式实现隔离，买卖合同补充协议中对此约定其他买受人同意该部分买受人享有专用权（使用过程中必须符合《住宅装饰装修管理办法》）。制定上述房屋房价时，甲方已经充分考虑相关因素，已在价格中予以考虑，特此提示”。原告同样不能根据该条约定推断被告向其出售房屋毗邻的绿地的使用权，该条款说明被告在制定房屋价格时考虑房屋存在的有利条件以及不利条件，是市场因素调节的结果。综上，原告无法证明被告出售绿地使用权，其向被告支付购买使用绿地的价款。因此，原告要求被告退还绿地款62000元并支付资金占用损失，无事实及法律依据，本院不予支持。另原告认为被告将绿地单独供某一业主使用，系无权处分。原告的该主张与其诉讼请求无关，故对原告的该主张本院不再赘述。关于房屋价值降低的损失。合同中“第三条约定本商品房所在幢的楼层共计6层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数），本商品房所在楼层物理层为3层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层），本商品房所在楼层名义层为第1层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）”。原告认为根据合同的约定，其所购买房屋所在的楼幢地面上共计4层，地下共计2层车库，原告购买的房屋是地面1层。实际上，被告拟交付房屋位于所在楼幢的第1层，房屋所在楼幢共计6层，地下无车库。原告认为被告拟交付的房屋与合同约定不一致，原告所购的房屋因地面层数增加2层，导致房屋品质降低，房屋容易潮湿，故要求被告赔偿损失。第一，合同中对涉案房屋所在楼层的表述确实易造成一定的误解，但被告不仅在销售现场对涉案房屋的楼层、坐落、周边环境进行详细说明，并在合同后附的特别提示第14条明确载明“洋房所有单元电梯和楼梯，均未直通地下车库”。说明被告已明确告知原告地下车库的位置，原告应知晓其所购买房屋的楼层数；第二，原告撤回对被告拟交付的房屋即重庆市沙坪坝区凤鸣山302号5幢1-1-2商品房与合同约定的房屋不一致（即并非物理层第3层以及增加地面层数）导致买卖标的物较低的价值进行司法评估，因此，无证据证明损失是否存在；第三，原告尚未接房，即使存在损失，损失也未实际发生。因此，原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴洲、管唯靓的诉讼请求。案件受理费1600元，减半交纳800元（原告已预交），由原告吴洲、管唯靓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  马晓敏二〇一七年三月十日书 记 员  卢 静