江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4609号
上诉人(原审被告):江苏元凯置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道常州路2号。
法定代表人：颜有春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴爱新，江苏金飞达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐银霞，女，1983年9月23日生，汉族，如东县人，住江苏省如东县。
委托诉讼代理人：孙岗、李响澎，江苏天帆律师事务所律师。
上诉人江苏元凯置业有限公司（以下简称元凯公司）因与被上诉人徐银霞商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初8797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
元凯公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回徐银霞的诉讼请求。事实和理由：1.双方在补充协议中明确约定如不是出卖人的责任（如相关政府部门的责任等），买受人不能在约定的期限内取得房屋产权证书的，出卖人不需要向买受人支付违约金。2.双方当事人在签订涉案商品房买卖合同时，相关政府主管部门是同意分期综合验收合格后即可办理产权登记手续。但沭阳县住建局在2016年8月11号发文要求必须等整个小区综合验收后才能办理产权登记手续，沭阳县住建局管理政策的调整干扰了元凯公司履行协助办证义务的进程。因此，元凯公司未及时取得产权证书是因政府政策原因造成的，不属于合同中约定的“出卖人的责任”。
徐银霞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由如下：1.双方在合同中明确约定在交付房屋90日内办理产权登记，元凯公司未能在合同约定期限内办理产权登记，应当承担违约责任。而且，补充协议第23条作为格式条款，免除元凯公司责任应为无效条款。2.元凯公司提交的相关政府文件中只能表现出2016年8月11日至2017年4月6日相关验收要求的变更，并不能证明2016年8月11日之前政府规定的是分期综合验收。
徐银霞向一审法院起诉请求：请求判令元凯公司支付逾期办证违约金6300元。事实和理由：2016年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定元凯公司将其开发的沭城天下小区2号楼2101室房屋出售给原告，价款63万元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。徐银霞已向元凯公司支付了房款共计63万元，元凯公司于2016年11月11日将房屋交付原告使用，但至今未能办理产权登记。
一审法院认定事实：2016年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定元凯公司将其开发的沭城天下小区2号楼2101室房屋出售给徐银霞，价款为63万元，交付日期为2016年10月20日。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第23条约定，出卖人在商品房交付后90日内，如不是出卖人的责任（如相关政府部门的责任等），买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人与买受人应共同积极合作办理，但买受人不得以此理由退房，出卖人也不需要向买受人支付违约金。
合同签订后，徐银霞向元凯公司支付了全部购房款。元凯公司于2016年11月1日将涉案房屋交付原告使用，并于2017年6月20日将办理沭城天下小区2号楼不动产权属登记资料报至沭阳县不动产登记局审核登记并具备办理权属登记条件。
一审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，元凯公司作为房屋的出售人，除负有按约定期限将经验收合格的商品房交付原告使用的义务外，还有义务协助徐银霞办理不动产产权登记手续。现元凯公司逾期办证，应如约向徐银霞支付违约金。元凯公司辩解沭城天下小区2号楼未能如期办理房产权属登记系政府原因导致，应予以免责，但其提供的证据不足以证明该主张，依法不予采信。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告江苏元凯置业有限公司于判决生效后十日内向原告徐银霞支付延期办证违约金6300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告江苏元凯置业有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点：元凯公司逾期办证是否存在约定的免责事由。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，元凯公司与徐银霞之间所签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。元凯公司应按照合同约定履行涉案房屋产权登记相关的义务。合同约定元凯公司应于交付房屋后90日内，将办理权属登记需由元凯公司提供的资料报产权登记机关备案。元凯公司在2016年11月1日向徐银霞办理房屋交接手续后，于2017年6月20日才向产权登记机关履行备案手续，已构成违约。元凯公司上诉主张双方在补充协议中明确约定“如不是出卖人的责任（如相关政府部门的责任等），……出卖人也不需要向买受人支付违约金”；2016年8月11日之前，相关政府主管部门是同意分期综合验收合格后即可办理产权登记手续；元凯公司违约是因为沭阳住建局2016年8月11日发文中第八条提高了验收标准，要求必须等住宅小区整体综合验收后才能办理产权登记手续，该事由属于约定的政府部门责任，故其不应承担逾期办证违约责任。本院认为，其一，虽然沭阳县住建局在2016年8月11日印发的《关于印发<沭阳县住宅小区竣工综合验收管理实施细则>的通知》第八条在规定验收程序中提到“住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位向综合验收领导小组提出……申请……对小区进行综合验收”等内容，但该文件第十条规定“分期建设的住宅小区，可以实行分期验收……”，且该文件并未规定必须等住宅小区整体综合验收后才能办理产权登记手续。其二，沭阳县住建局2017年4月6日印发的《关于印发<沭阳县住宅小区竣工综合验收管理实施细则>补充规定的通知》是对分期验收工作制定的补充规定，细化了分期验收规范，亦未规定住宅小区分期验收与办理产权登记手续的关联性。其三，元凯公司提供的沭阳县住建局两次发文不能证明在合同签订时及2016年8月11日之前住宅小区验收标准与办理产权登记手续之间关联性的政策情况，尤其不能证明签订合同之时与其后履行合同期间房屋验收办证政策存在改变。综上，元凯公司关于沭阳住建局发文提高验收标准属于约定中“相关政府部门责任”的免责事由的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，元凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由江苏元凯置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程黎明
审 判 员 庄云扉
审 判 员 吴振环
二〇一八年二月九日
法官助理 沈 阳
书 记 员 吴 刚
书 记 员 王南淳
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