新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第144号原告：姚军。委托代理人：杨渠胜，新疆世源律师事务所律师。委托代理人：华文杰，新疆世源律师事务所律师。被告：何荣。被告：王兆永。共同委托代理人：耿民，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告姚军与被告何荣、王兆永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，由代理审判员赵金贵担任审判长，人民陪审员蔺小玲、张成胜依法组成合议庭，并于2015年3月16日进行公开开庭审理。原告姚军及其委托代理人杨渠胜、华文杰、被告王兆永及其被告何荣、王兆永共同委托的代理人耿民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚军诉称：2013年11月，我与被告签订租房合同，被告将其坐落在三工村湖州路沿街自建房租赁给我用于经营餐饮、宾馆。合同签订后，我依约交纳了第一年房租250000元，合同约定被告协助我办理各种相关手续。我为办理餐饮宾馆投入数百万资金，但因被告房屋无合法手续导致我无法办理宾馆、餐饮手续，现无法营业不能实现合同目的。双方对赔偿事宜协商未果，故诉至法院，请求判令解除双方签订的租房合同，被告返还我租金250000元，支付违约金198000元，赔偿装修损失1271601.85元，承担评估费15460元并承担本案诉讼费用。被告王兆永辩称：原告在租赁房屋时对房屋状况已进行充分了解，双方签订合同后原告使用房屋至今我方不存在违约行为，不同意原告的诉讼请求。被告何荣辩称：我与被告王兆永的答辩意见一致，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年11月18日，原、被告签订一份《租房屋合同》，由原告租赁被告坐落在乌鲁木齐市新市区三宫村湖州路沿街自建房1-4楼经营餐饮、宾馆，租期为2014年1月1日至2017年1月1日共三年，每年租金330000元。合同同时约定原告必须爱护被告的房屋及一切设施，合同终止时原告的装修不得拆除。被告配合原告办理各种相关手续，双方如有违约按总租金20%赔偿。合同签订后，原告分两次支付被告第一年房屋租金250000元，尚欠80000元。原告为经营餐饮、宾馆（名称为聚友阁商务宾馆）对租赁房屋进行了装修。根据原告申请，本院通过乌鲁木齐市中级人民法院摇珠委托新疆铭鉴工程造价咨询事务所（有限公司）鉴定，原告对承租房屋装饰装修的工程造价为1118869.98元，被告对鉴定报告不服提出书面异议，鉴定机构经复核，确认装饰装修中建筑垃圾是直接回填到房屋周围，应扣除垃圾外运造价，据此，造价鉴定结论调整为1104693.90元，对被告其他异议事项均维持了原鉴定。原告另支出司法鉴定费15460元。原告向本院起诉主张解除租赁合同并由被告退还租金、赔偿损失，本院在2014年8月28日组织双方进行了听证。经乌鲁木齐市公安局高新技术产业开发区（新市区）分局查明，2014年4月15日至2014年5月16日，原告未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业，2014年5月5日，民警对其宾馆下发了行业整改通知，责令其停业整顿，2014年5月7日，民警又因其未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业对其进行罚款500元的行政处罚。该宾馆法人姚军对派出所处置置若罔闻，依然继续擅自经营聚友阁宾馆。因此，2014年5月17日，乌鲁木齐市公安局高新技术产业开发区（新市区）分局对原告姚军作出了行政拘留10日并处罚款500元，并取缔聚友阁商务宾馆的行政处罚决定书。本案审理中，被告证人张院臣等人出庭作证称，在二工乡三工村经营宾馆的有七、八家，有些人办理了营业执照，都是由房东提供村委会出具的证明，承租人自己办理特行证，姚军在2014年7、8月份就关门停止经营餐厅、宾馆了。另查明：被告何荣、王兆永未取得租赁房屋的建设工程规划许可证，房屋管理行政部门至今没有给被告何荣、王兆永办理该房屋的产权证。2013年12月4日，由乌鲁木齐市高新区（新市区）二工乡三工村村民委员会出具一份证明，内容为：兹有王兆永在三工村六组有自建房一栋，门牌号新市区湖州路16号，房产手续在办理中，现出租给姚军经营，无扰民现象。上述事实有合同书、收条、行政处罚决定书、证明、照片、工程造价司法鉴定书、证人证言、录音资料以及庭审笔录等存卷为证。本院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告既未能提供建设工程规划许可证，亦未举证证实租赁房屋已获得相关行政主管部门的批准，故其与原告签订的《租房屋合同》当属无效协议。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除无效的租房合同其主张不符合法律规定，本院不予支持。基于合同无效所产生的法律后果，原告应将租赁房屋返还给被告。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告实际占有、使用租赁房屋期间，理应参照租赁合同约定的租金标准承担房屋使用费。本院综合全案情况，对原告承担房屋使用费的时间自双方合同约定租期起算之日（即2014年1月1日）至原告向本院起诉主张权利组织双方听证之日（即2014年8月28日）共计8个月予以确定，原告应承担房屋使用费220000元（330000元÷12个月×8个月=220000元），原告已支付被告租金250000元，现被告应退还原告租金30000元（250000元-220000元=30000元）。本案原、被告签订的《租房屋合同》系无效，合同中约定的违约条款对当事人不具有法律约束力。原告主张被告支付违约金198000元没有事实和法律依据，本院不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁房屋已形成附合的装饰装修物，关于原告主张的装修损失赔偿问题，应由原、被告双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原、被告签订的《租房屋合同》租赁期限为2014年1月1日至2017年1月1日共36个月，其装修工程造价经鉴定为1104693.90元，平均到每个月为30685.94元，原告已使用承租房屋截止其向本院起诉主张权利组织双方听证之日（即2014年8月28日）所剩余装修价值为859206.32元（30685.94元×（36个月-8个月）=859206.32元）。本案中被告明知其自建房屋未取得建设工程规划许可、没有取得房屋产权证书但仍将房屋出租给原告用于经营餐饮、宾馆，被告默许原告对房屋进行装修并收取租金，被告应当对原告的装修损失费用承担主要的过错责任。原告作为经营餐饮、宾馆的负责人，在租赁房屋时对房屋状况缺乏充分了解，原告亦本身存在过错，对其装修房屋所受到的损失应该自行承担部分损失。本院综合全案情况，酌定对被告的责任以60%予以确定，对原告的责任以40%予以确定。本案租赁房屋装修现值为859206.32元，对此被告应承担60%即515523.79元，其余40%即343682.53元由原告自行承担，被告应赔偿原告装修损失515523.79元。对原告多主张的部分，本院不予支持。关于原告主张的评估费15460元，本院亦根据原、被告双方的责任予以确定，对此被告应承担60%即9276元，其余40%即6184元由原告自行承担，被告应支付原告评估费9276元。本案鉴定报告符合法律规定，本院予以确认。关于证人所述在二工乡三工村有些经营宾馆的人办理了营业执照现经营宾馆的行为和本案不具有关联性。被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告何荣、王兆永返还原告姚军租金30000元；二、被告何荣、王兆永赔偿原告姚军装修损失515523.79元；三、被告何荣、王兆永支付原告姚军评估费9276元；四、驳回原告姚军的其他诉讼请求。上述款项合计554799.79元，被告何荣、王兆永应于本判决生效后十日内一次性给付原告姚军，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的金额1735061.85元，确认给付金额554799.79元，确认金额占诉讼标的金额的31.98%。本案案件受理费20415.56元（原告已预交）由原告负担68.02%即13886.66元、被告应负担31.98%即6528.90元。被告应负担的诉讼费用可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  赵金贵人民陪审员  蔺小玲人民陪审员  张成胜二〇一五年四月二十二日书 记 员  苗 密