河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）倴民初字第1956号
原告（反诉被告）：唐山宏宇房地产开发有限公司。住所地：唐山市高新区龙泽北路大陆阳光*楼****号。
法定代表人：王宏宇，该公司董事长。
委托代理人：张振东，河北高阶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托代理人：丁芳，该公司法务经理。代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）：王春文，农民。
委托代理人：张辉，北京市盈科律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托代理人：李玉方，北京盈科（天津）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
第三人：滦南县倴城镇谷家营村民委员会。住所地：滦南县倴城镇天承锦绣小区。
法定代表人：李旭新，该村民委员会主任。
委托代理人：孟令民，该村民委员会法律顾问。代理权限为特别授权代理。
原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王春文、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2014年8月21日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司的委托代理人张振东、被告（反诉原告）王春文及其委托代理人张辉、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会的原法定代表人梁守财到庭参加诉讼。此案转为普通程序后，于2015年4月15日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司的委托代理人丁芳、被告（反诉原告）王春文及其委托代理人张辉、李玉方、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会的委托代理人孟令民到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告诉称，2010年，原告获得滦南县人民政府批准承建滦南县倴城镇谷家营村拆迁平改项目，拆迁工作由滦南县人民政府派工作组协助实施。为了确保拆迁进度，拆迁工作组在收取被告土地使用权证未果的情况下，入户测量后就填写了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201）的相关内容，第三人对此也未进行审核。原告在不知情的情况下与被告及第三人签订了拆迁协议（编号：南201），并向被告支付了房屋拆迁款16707.6元。后来第三人村村民对无土地使用证也参与分房的情况提出质疑并上访，引起有关部门的高度重视并进行核查，于2013年6月22日公示了第三人所属村民分房结果和调查结论。经核查确认后，原告才知道被告无效置换面积为167.58㎡。原、被告、第三人之间所签署的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201）中超过土地使用权证部分的置换无效。该无效协议（部分无效）不仅违反了原告与第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》约定，也违反了国家法律、法规以及滦南县政府相关平改的政策，被告应将已领取的拆迁款16707.6元返还原告。为维护原告合法权益，原告起诉，请求法院确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201）中置换楼房面积167.58㎡的约定无效；判令被告返还因无效置换面积已经领取的拆迁款16707.6元；判令本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，2010年5月4日，原告、被告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201）及补充协议，该协议约定，被告将住宅房屋拆迁，将住宅房屋占用的土地交给原告用于商业开发，原告将所开发房屋中的279.3平方米用于安置被告。协议签订后，被告已按照协议全部拆除房屋和交付土地，原告也将该地块用于建设房屋，并且已经建造完毕，但原告却以种种理由拒绝向被告交付房屋。涉案协议不存在任何合同无效的法定情形。原告与第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》对被告没有法律约束力，也不应成为评价原、被告之间合同效力的标准。被告没有土地使用权证，不等于对土地没有合法使用权，更不等于违反了国家法律法规。即使被告没有取得土地使用权证违反了国家法律法规，不等于涉案协议违反了法律法规的强制性规定。涉案协议没有违反滦南县政府相关平改政策，即使违反了，也不是法律上认定合同无效的理由。涉案协议内容是原告、被告及第三人真实意思表示，该协议合法有效，三方均应履行协议约定的义务。被告故提起反诉，请求法院判令原告按照《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201）约定，向被告提供面积为279.3平方米的拆迁安置房；判令原告向被告按每年4000元的标准支付自2010年5月15日起至本案一审判决之日止的安置租房费；判令本案诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）对反诉答辩称，原告、被告及第三人签订的拆迁协议涉及的土地面积部分无土地使用证，被告属少批多建的情形，无土地使用权证部分不应给被告置换房屋。被告因部分土地未取得土地使用权证，被告与原告、第三人签订的拆迁协议部分违反法律法规的强制性规定，该拆迁协议部分无效。因涉案协议部分无效，原告无向被告支付安置租房费的义务。
第三人述称，2010年，原告对滦南县倴城镇谷家营村进行整体拆迁，滦南县政府派驻工作组协助实施该拆迁事项。签订涉案协议时，原告入户对被告宅基地进行了测量，同时工作组和第三人也对被告宅基地进行了审核，被告也当面告知了工作组和原告涉案房屋没有建房手续的事实。被告的房屋未取得土地使用权证是由历史原因造成的，被告主观无过错。拆迁时，原告与被告就证件不全的房屋达成了一致意见，并签订了涉案协议，现原告不给被告置换楼房属对被告的侵权行为。涉案协议不具有法律法规规定的无效情形。原告应履行涉案协议所确定的义务。故此，法院应判令涉案协议合法有效，判令原告向被告提供面积为279.3平方米的拆迁安置房，并给付被告相应的安置租房费，判令本案诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2010年1月28日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，原告以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年5月4日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司由滦南县人民政府派驻的工作队人员经办与被告王春文、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201），被告以其五间房屋所占宅基地面积399㎡从原告处置换了279.3㎡的楼房面积（含公摊面积）。被告王春文上述五间房屋中的三间（对应置换楼房面积167.58㎡）无宅基地使用证，属超建，此情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示。协议签订后，原告经第三人向被告以每年4000元的标准发放了安置租房费4000元；以主房、倒座按100元／㎡，厢房按70元／㎡的标准发放了拆迁补偿款21420元；以住房、倒座30元／㎡，厢房按10元／㎡的标准发放了拆迁奖励款6426元。现被告上述五间房屋及相关建筑物已拆除，且原告已开发利用该房屋占用的土地建成商品楼房。原告要求被告返还的拆迁款为拆迁补偿款21420元、拆迁奖励款6426元，合计27846元的3／5，即16707.6元（含拆迁补偿款12852元、拆迁奖励款3855.6元）。
诉讼过程中，经本院委托，唐山衡信资产评估有限公司对被告王春文在该宗土地上建造的无宅基地使用证的房屋进行了资产评估，经该公司奔资评报字（2015）第012-22号资产评估报告书评估，被告王春文所建无宅基地使用证的房屋价值235540元。
以上事实有当事人陈述、滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议、滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议、谷家营村平改拆迁资金补偿发放表、谷家营村少批多建回迁户调查核实情况登记表、唐山衡信资产评估有限公司奔资评报字（2015）第012-22号资产评估报告书等证据证实。
本院认为，原告与第三人于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案中被告用于从原告处置换楼房面积的三间房屋无宅基地使用权证，用该三间房屋占用的土地置换楼房面积不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”该法第七十七条同时规定“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告经批准建房二间，未经批准非法建房三间（超建），并基于该五间房屋所占用的土地与原告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201），被告从原告处置换楼房面积共计279.3㎡，该未经批准非法超建的房屋所占土地置换楼房面积167.58㎡，该协议中此置换楼房面积167.58㎡的约定违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定原告与被告及第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201）置换楼房面积167.58㎡的约定无效。对于原告主张的拆迁补偿款12852元、拆迁奖励款3855.6元应否返还问题，因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手续，故原告基于履行合同的善意而向被告支付的拆迁补偿款
12852元被告无权取得，应予返还。被告拆除的部分房屋，虽无合法宅基地使用手续，但被告实际利用，其拆除行为客观上为原告开发楼盘腾出了土地，原告支付必要的拆迁奖励款是合理的，且原告已履行，故原告要求返还拆迁奖励款3855.6元的诉讼请求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置换楼房的情况下，根据公平原则，其投资兴建的地上建筑物应按自身价值（已评估）由原告予以合理补偿。关于被告要求原告给付安置租房费的反诉请求，因本案中置换楼房面积167.58㎡的约定无效，并未影响其他部分楼房面积的置换，被告该反诉请求理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南201）中置换楼房面积167.58㎡的约定无效；
二、原告唐山宏宇房地产开发有限公司给付被告王春文地上建筑物补偿款235540元，扣除其已付拆迁补偿款12852元，实际给付222688元（本判决生效即履行）；
三、驳回原告唐山宏宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告王春文的反诉请求。
本案本诉案件受理费4650元，由原告唐山宏宇房地产开发有限公司负担。本案反诉案件受理费80元，由反诉原告王春文负担（判决生效即交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 陈 栋
审判员 杨 瑛
审判员 王彦军
二〇一五年十月二十九日
书记员 张国强