浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第32号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：杨夏军。
委托代理人：王碧波。
委托代理人：何斐彭。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社。
法定代表人：虞秋惠。
委托代理人：朱乐平。
再审申请人杨夏军因与被申请人宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社（以下简称西杨村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，前由宁波市鄞州区人民法院于2013年9月18日作出（2013）甬鄞民初字第446号民事判决，杨夏军不服该一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉，该院于2013年10月31日作出（2013）浙甬民二终字第670号民事判决，已经发生法律效力。杨夏军仍不服二审判决，向本院申请再审。本院经审查，于2014年3月27日作出（2014）浙民申字第37号民事裁定，裁定本案由本院提审。再审立案后，本院依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭审理了本案，再审申请人杨夏军及其委托代理人王碧波、何斐彭，被申请人西杨村合作社的法定代表人虞秋惠及其委托代理人朱乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：杨夏军系宁波市鄞州石矸开升塑料制品厂业主，其妻王碧波在该厂工作。2012年6月29日，杨夏军因经营需要，与西杨村合作社签订《资产租赁合同》一份，由杨夏军的妻子王碧波代其签订该合同，约定：西杨村合作社将其所有的坐落于宁波市鄞州区石碶街道西杨村的大会堂一幢加后披间全间租赁给杨夏军用于企业生产；租赁期限为一年半，自2012年7月1日起至2013年12月31日止；总计租金为27000元，每年租金分为二期支付，即2012年11月份、2013年5月份和2013年11月份分三期支付租金，每期9000元，并对其他权利义务进行了约定。因2012年9月8日雷雨天气，导致租赁的大会堂发生倒塌。2012年11月21日，王碧波代杨夏军与西杨村合作社签订《终止合同协议书》一份，约定：双方于2012年6月29日签订的合同，因西杨村合作社的大会堂房屋二间倒塌不能使用，使杨夏军无法继续履行合同，双方协商同意，合同于2012年11月21日予以解除，因解除合同双方均无损失。但此后杨夏军未腾退租赁的房屋，也未支付租金，涉案房屋目前仍由其占有使用。另查明，涉案房屋坐落于宁波市鄞州区石碶街道西杨村，未办理土地使用证和房产证。2012年6月6日，西杨村合作社为涉案房屋向民安保险公司投保了财产综合险，依法应属于西杨村集体所有。另杨夏军因犯交通肇事罪于2012年10月12日被宁波市海曙区人民法院判处拘役四个月，刑期自2012年5月25日起至2012年11月18日止，已于2012年11月18日刑满释放。
一审原告西杨村合作社于2013年6月26日将一审被告杨夏军诉至法院，请求判令：1.解除西杨村合作社与杨夏军于2012年6月29日签订的《资产租赁合同》；2.被告杨夏军支付原告西杨村合作社租金18000元（计算至2013年6月30日）；3.被告杨夏军立即腾退租赁厂房。案件审理过程中，一审被告杨夏军提起反诉，请求判令：1.西杨村合作社赔偿杨夏军各项财产损失赔偿款92260元，工厂搬迁费22000元（含新租厂房装修费预算）；2.西杨村合作社支付杨夏军停产误工费35000元（自2012年9月11日起至2013年7月10日止）。总计赔偿金额为149260元。
一审法院经审理认为：涉案房屋属于集体所有，西杨村合作社有权对外与他人签订租赁合同，原、被告之间签订的《资产租赁合同》，主体适格，意思表示真实，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。由于双方签订的租赁合同在履行过程中，因租赁房屋倒塌而导致租赁合同无法再正常继续履行，原、被告双方经协商，签订《终止合同协议书》一份，约定双方签订的合同于2012年11月21日予以解除，被告的妻子王碧波代被告在协议书上签字。杨夏军辩称，被告并没有委托其妻子王碧波代其与原告签订《终止合同协议书》，且被告妻子王碧波签订该协议书时，后面的内容并没有，是原告恶意加写上去的，原告存在欺诈，该《终止合同协议书》应属无效。该院认为，被告是宁波市鄞州石矸开升塑料制品厂业主，被告的妻子王碧波在该厂工作，故该厂依法属于家庭经营，被告的妻子王碧波对外有权处理该厂运营等相关事宜，被告在庭审中明确表示，被告授权其妻子王碧波于2012年6月29日与原告签订《资产租赁合同》，被告在服刑期间，也一直由被告的妻子王碧波处理该厂运营等相关事宜，综上，原告有足够理由相信被告的妻子王碧波有权代被告与其签订《终止合同协议书》，该协议书未违反法律的强制性规定，合法有效，现被告未提供确实、充分、有效的证据予以反驳及证明其辩称的事实，对被告的辩称不予采信。据此，依法认定原、被告于2012年6月29日签订的《资产租赁合同》，已由双方于2012年11月21日协议解除，故原告起诉要求解除原、被告于2012年6月29日签订的《资产租赁合同》已无必要，对原告的该诉讼请求不予支持。关于原告起诉要求被告支付至2013年6月30日止的租金18000元的诉讼请求，由于被告未在合同解除后及时腾退涉案房屋，一直对租赁房屋进行了占有使用，应当对原告进行补偿。合同解除前，被告应向原告支付租金7050元（自2012年7月1日起至2012年11月21日止，按照约定的租金标准计算），合同解除后，被告应向原告支付房屋占有使用费10950元（自租赁合同解除的次日，即2012年11月22日起至2013年6月30日止，参照约定的租金标准计算），以上合计18000元。关于原告起诉要求被告立即腾退租赁房屋的诉讼请求，因原、被告已协议解除租赁合同，被告理应及时腾退租赁房屋，现被告无故不腾退，损害了原告的合法权益，原告要求被告腾退符合法律规定，理由正当，予以支持。被告反诉称，租赁的房屋因年久失修，于2012年9月11日发生倒塌，要求原告赔偿被告因租赁房屋倒塌造成的财产损失92260元，工厂搬迁费22000元，停产误工费35000元，合计149260元。另查明，涉案房屋是因2012年9月8日雷雨天气导致倒塌，有民安财产保险有限公司宁波中心支公司（以下简称民安保险公司）处理该事件的出险抄单、中衡保险公估有限公司《公估报告》及《气象证明》等相关附件、民安保险公司出险报案录音、该院向房屋倒塌事件查勘工作人员卢文龙做的调查笔录和民安保险公司出具的报案证明等证据予以证明，被告反诉称租赁房屋因年久失修，于2012年9月11日发生倒塌，与法院查明的事实不符，且未提供确实、充分、有效的证据予以证明，故不予采信。同时，被告要求原告赔偿其因租赁房屋倒塌造成的财产损失92260元，因被告在房屋倒塌后，未依法进行财产损失的清算、封存和评估，且被告未提供确实、充分、有效的证据证明财产损失的价值情况。关于被告反诉要求原告赔偿其因租赁房屋倒塌造成的工厂搬迁费22000元和停产误工费35000元，被告亦未提供确实、充分、有效的证据证明工厂搬迁费和停产误工费的计算标准及依据。综上，被告的反诉请求于法无据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告杨夏军支付原告宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社房屋租金及占有使用费合计18000元（计算至2013年6月30日），限在判决生效后十日内履行完毕；二、被告杨夏军腾退原告宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社出租给被告杨夏军的位于宁波市鄞州区石碶街道西杨村的大会堂一幢加后披间全间，并将租赁房屋返还给原告宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社，限在判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回被告杨夏军的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费250元，减半收取125元，反诉受理费减半收取1642.50元，合计诉讼费1767.50元，由被告杨夏军负担。
杨夏军不服一审判决，提起上诉称：一、一审认定事实不清。未查清涉案事故发生的时间、原因等，其认定涉案房屋因2012年9月8日雷雨天气导致倒塌，与事实严重不符。实际是因房屋年久失修，于2012年9月11日发生倒塌。一审法院向民安保险公司和中衡保险公估有限公司调取的相关证明材料，上诉人除对保险单没有异议外，其他材料均表明保险公司和保险人在说谎，存在骗保嫌疑。二、一审判决依据不足。1.关于《终止合同协议书》，被上诉人存在欺诈行为，上诉人妻子虽签过字，但当初被上诉人称是为做账所需，且对部分内容作了添加，上诉人的说法更符合情理。2.关于民安保险公司作为所谓独立第三方所出具的证据，上诉人认为其与被上诉人存在合同利害关系，相关材料自相矛盾，缺乏客观性，也不合法，不能作为定案证据使用。三、上诉人的损失客观存在，理应得到赔偿。房屋不管何时倒塌，被上诉人的房屋倒塌是不争的事实，对于几十年的老房子被上诉人负有经常修缮的义务。上诉人承租后用于生产经营，屋内尚有机器设备和材料产品，上诉人也提供了证据证明自己遭受的损失。四、一审判决上诉人支付房租费和占有使用费既不合法，也不符合情理。房屋倒塌后已断电，已不能再行使用，且关于占有使用费的判决也不符合我国民诉法的规定，被上诉人起诉时并未提起该项诉请，法院无权对此作出判决。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，并依法改判驳回被上上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人西杨村合作社答辩称：涉案房屋确因下雨导致倒塌，相关保险材料可以予以证明，上诉人提出被上诉人存在骗保行为纯属无稽之谈。上诉人已与被上诉人约定解除租赁合同，被上诉人根本没有必要欺骗上诉人。目前租赁房屋内已空无一物，但上诉人至今未交出房屋钥匙。且上诉人在房屋倒塌后未及时提出理赔请求，也未提出充分有效的证据证明其损失，故被上诉人对此不予认可。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，为证明自己的主张，上诉人杨夏军提供以下证据：1.证人虞方良、薛玉益、付博文、刘革新的证人证言，拟证明涉案房屋倒塌的时间是2012年9月11日，以及事故发生后，上诉人有7500公斤的材料被收购，处理价格是每公斤5.5元；2.宁波市江东佳秉贸易有限公司分别于2012年3月23日、4月23日开具的增值税发票两张和宁波市鄞州中翔塑料制品有限公司出具的对账单一份，拟证明房屋倒塌前上诉人厂里购进的原材料价值50400元，半成品为142719.53元；3.光盘一张（存储照片若干），拟证明房屋倒塌后的状况，厂内堆放的材料、成品与设备被压坏；4.瑞安市鑫达包装机械厂购销合同和宁波市鄞州明路塑胶有限公司证明各一份，拟证明上诉人购进的设备价116000元，房屋倒塌后处理价32000元，遭受损失巨大。
被上诉人西杨村合作社经质证，对证据1的真实性、关联性及合法性均有异议，认为证人虞方良的陈述与事实有不一致之处，他所在的办公室和倒塌房屋较近，不能看到房顶倒塌；证人薛玉益与上诉人有业务往来，存在利害关系，且根据上诉人提供的其他证据显示，在2012年9月7日至同年9月14日期间，薛玉益并未到上诉人处对账；证人付博文、刘革新去上诉人处收购的时间都是11、12月份，既有成品、半成品，也有原材料，其损失比例无法确定。证据2不属于二审中形成的新证据，且发票开具时间是2012年3月23日和4月23日，只能说明上诉人购进过材料，并不能证明其所要证明的内容，且对账单上的记录与证人薛玉益的证言存在矛盾，与本案缺乏关联性。证据3不属于二审中形成的新证据，对照片上显示的时间真实性有异议，其中内容也无法证明上诉人的损失，只能证明房屋倒塌的事实。证据4不属于二审中形成的新证据，且对其真实性、关联性和合法性均有异议，该合同文本也不能证明已经实际履行。
二审经审查认为，证据1仅能证明租赁房屋部分倒塌及上诉人的部分材料被收购的事实，证据2、证据3、证据4并非二审中形成的新证据，仅能证明上诉人所购进的材料、设备及房屋倒塌后的状况，且被上诉人对此均有异议，并不能证明上诉人所要证明的内容，故对其关联性不予认定。
二审对一审法院认定的事实予以确认。
二审认为：涉案房屋属集体所有，上诉人杨夏军与被上诉人西杨村合作社签订的《资产租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应依约履行。后因租赁房屋倒塌致合同无法继续履行，双方于2012年11月21日签订的《终止合同协议书》自愿合法，上诉人主张该协议书系受欺诈所签及内容存在恶意添加，但并未提交相应的证据予以证明，二审难以采信。对上诉人就涉案事故发生的时间及原因等提出的异议，及认为系被上诉人未妥善尽到修缮义务致房屋年久失修，二审认为，根据民安保险公司处理该事件的出险抄单和中衡保险公估有限公司出具的《公估报告》及《气象证明》等证据材料，证明涉案房屋因2012年9月8日雷雨天气导致倒塌，且在涉案事故发生后，上诉人未对其财产损失进行清算、封存和评估，也未提交确实、充分的证据予以证明，故对其主张的因租赁房屋倒塌造成的财产损失及工厂搬迁费、停产误工费等损失之请求，二审难以支持。基于上诉人在签订《终止合同协议书》后仍拒不腾退房屋，故一审判决上诉人向被上诉人支付相应的房屋租金及占有使用费，并无不当。上诉人之上诉请求理由不足，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1767.5元，由上诉人杨夏军负担。
杨夏军不服终审判决，向本院申请再审称：一、原一审、二审判决认定的事实与客观事实不符。1.涉案房屋真正倒塌的时间是2012年9月11日早上7点左右，而不是原审认定的2012年9月8日。民安保险公司的材料自相矛盾，不可采信。2.2012年11月21日的《终止合同协议书》系被申请人的会计找到申请人的妻子说是用于做账用，申请人所作陈述完全属于客观事实，并无任何虚假。是被申请人早有预谋，故意欺诈申请人。二、原一审、二审判决适用法律错误。根据合同法第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。在本案中，不管房屋到底何时倒塌，倒塌以后申请人作为承租人客观上已经不能正常使用该房屋，申请人多次催促出租人履行合同义务，修缮倒塌房屋以使其恢复到适用状态，但被申请人不履行作为出租人的相关义务，导致申请人自房屋倒塌之后一直未能使用租赁物。根据合同法第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。据此，案涉房屋倒塌后申请人不能实际使用房屋可以不支付租金。并且，被申请人出租的房屋不符合安全标准，倒塌直接造成申请人重大财产损失，依法应该由被申请人承担赔偿责任，原一、二审在案涉房屋倒塌已不能使用且导致申请人财物损失的情况下，判决申请人支付租金及占用费，与情与理不合，亦不符合法律规定。
西杨村合作社再审答辩称：1.申请人认为房屋倒塌时间是2012年9月11日早上7点，毫无事实根据。案涉房屋倒塌时，杨夏军及其厂里工人并未上班工作，杨夏军自己也不知道案涉房屋究竟何时倒塌。房屋倒塌后向保险公司报案的是西杨村合作社的会计，保险理赔的受益者是村集体，西杨村合作社不存在违法的动机。2.根据宁波市鄞州区气象局出具的气象证明，也明确本次房屋倒塌系雷暴天气所致，属不可抗力，不是因房屋质量问题或房屋陈旧老化而自然倒塌。3.双方2012年11月21日经协商后签订的《终止合同协议书》明确没有赔偿金额，申请人实际没有损失。综上，原一、二审判决是公平、公正的，要求驳回申请人的再审请求。
再审中，为证明自己的主张，申请人杨夏军提交了以下三组证据：第一组证据，电费缴费清单、2012年9月10日记名王碧波的火车票及该日送货单据三张、从值班室门口拍摄的房屋倒塌照片、民安保险公司的情况说明、安徽中衡保险公估有限公司的情况说明、卢文龙证言等证据的复印件，拟证明2012年9月8日案涉房屋没有倒塌，案涉房屋系2012年9月11日上午才倒塌的。第二组证据，气象局的证明和降水等级用语一份、房屋倒塌现场照片若干，拟证明案涉房屋倒塌系横梁断裂造成，而非原审认定的雷雨天气所致。第三组证据，宁波天润资产评估有限公司《评估报告书》，拟证明其因案涉房屋倒塌遭受巨大财产损失的事实。
对申请人上述三组证据，被申请人西杨村合作社质证认为，对第一组证据中的电费缴费清单、火车票、照片等的真实性没有异议，但对其关联性有异议。对第二组证据中的气象局证明，认为恰恰可以证明房屋倒塌时间是在2012年9月8日，而非申请人所主张的9月11日；对房屋倒塌照片的关联性有异议，不能证明倒塌的地方系房屋横梁霉烂所致。对第三组证据即宁波天润资产评估有限公司的《评估报告书》，对其关联性有异议，案涉房屋倒塌时间无论是9月8日还是9月11日，该评估报告均系相隔一年多时间后委托出具，不可能反映真实情况。
被申请人再审中未提交新的证据。
本院认为，综合杨夏军和西杨村合作社再审中的举证、质证，并结合原一、二审证据，杨夏军提交的第一组证据，除三张送货单据真实性难以印证外，其余证据真实性应可以认定，但该组证据不能直接证明其目的，即不能排除案涉房屋于2012年9月8日倒塌的事实；且2012年9月10日的送货单及火车票均形成于一审诉讼前，由申请人一方实际持有，但杨夏军无正当理由未依法向原审法院提交，依法不能作为新证据，故对该组证据不予采信。对于第二组证据，真实性可以认定，但缺乏关联性，现有证据尚不足以推翻中衡保险公估有限公司《公估报告》中有关案涉房屋系雷雨天气导致倒塌的结论，不予采纳。第三组证据系申请人二审判决后单方委托宁波天润资产评估有限公司出具，不符合新证据的要求，且与双方当事人签订的《终止合同协议书》中的约定不符，故不予采纳。
综上，本院对原一、二审查明的事实予以确认。
根据双方当事人诉辩主张，本案再审争议的焦点有两个：一是案涉房屋倒塌后杨夏军未腾退是否应向西杨村合作社支付房屋占有使用费；二是西杨村合作社是否应向杨夏军赔偿经济损失。具体分析如下：
关于争议焦点一。根据双方当事人于2012年11月21日签订的《终止合同协议书》，杨夏军与西杨村合作社于2012年6月29日签订的《资产租赁合同》已经解除。在此情况下，杨夏军本应及时腾退，将房屋归还给西杨村合作社。本案中，杨夏军未腾退房屋确实不当，违反了合同法第九十二条后合同义务的相应规定，原审支持被申请人要求其腾退的诉讼请求完全正确。但根据合同法第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以减少租金或者不支付租金。在案涉房屋租赁合同已经解除，且倒塌非承租人原因所致的情况下，原审法院未充分考虑出租人义务及案涉房屋无法实际使用等情况，在西杨村合作社未明确主张损失赔偿的情况下，仅因杨夏军未腾退就参照原租金标准判令其支付房屋占有使用费欠妥，依法应予纠正。综合考虑房屋倒塌时间以及杨夏军在房屋倒塌后未及时腾退的事实，确定以《终止合同协议书》约定的解除时间为界，对西杨村合作社此后有关房屋租金包括占有使用费的主张不予支持。
关于争议焦点二。西杨村合作社作为《资产租赁合同》的出租方，依法负有保障租赁房屋安全使用的责任。原审认定案涉房屋于2012年9月8日倒塌系雷雨天气所致，虽然与申请人杨夏军主张案涉房屋系年久失修于2012年9月11日上午自然倒塌，在倒塌时间和原因上存在差异，但案涉房屋究竟于何时、何原因倒塌，可能会影响其保险理赔，并不影响本案实体处理。原审也未以该倒塌事件系不可抗力为由而免除西杨村合作社的责任，而是根据双方当事人所签订的《终止合同协议书》及杨夏军在房屋倒塌后未依法进行财产损失的清算、封存和评估，审理中也未向法院提供确实、充分、有效的证据证明其财产实际损失的情况，判决驳回杨夏军的反诉请求。本院认为，杨夏军再审中提交的《评估报告书》，系其在二审判决后单方委托宁波天润资产评估有限公司出具，不符合再审新证据的要求，依法不予采信。且双方当事人于2012年11月21日签订的《终止合同协议书》明确不存在损失，即使可能与实际情况有所不符，也系当事人对自身权利的自由处分和放弃，杨夏军有关《终止合同协议书》系欺诈签订的辩解理由无任何证据证明，依法不能成立。据此，原一、二审依据《终止合同协议书》的约定及举证责任分配判决驳回杨夏军有关赔偿房屋倒塌所致损失的反诉请求，并无不当。
综上，再审申请人杨夏军的再审申请理由部分成立，本院予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但未考虑房屋倒塌后承租人无法使用的实际，实体处理和法律适用存在不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第670号民事判决；
二、维持宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞民初字第446号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、变更宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞民初字第446号民事判决第一项为：杨夏军向宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社支付房屋租金7050元（自2012年7月1日起至2012年11月21日止），限于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费250元，减半收取125元，由杨夏军承担25元，宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社承担100元；反诉受理费3285元，减半收取1642.50元，由杨夏军负担。二审案件受理费1767.50元，由杨夏军负担1667.50元，宁波市鄞州区石碶街道西杨村经济合作社承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶向阳
审 判 员 董国庆
代理审判员 田建萍
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 李文丽