江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鹰民一终字第232号
上诉人（原审被告）：邹军。
委托代理人姚长胜，江西全灵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西省鹰潭市第一中学。
法定代表人黄福康，校长。
委托代理人阮琦，江西融冰律师事务所律师。
上诉人邹军因与被上诉人江西省鹰潭市第一中学返还原物纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2013）月民一初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹军、委托代理人姚长胜、被上诉人江西省鹰潭市第一中学委托代理人阮琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告于2006年3月29日与涂春秀签订一份《鹰潭市城镇房屋租赁合同》及《补充合同》。该两份合同约定原告将位于胜利西路8号实验楼一楼广场角店面（一楼三角区44平方米，每月每平方米50元；最东边一间51平方米和原放影室23平方米，合计74平方米，每月每平方米15元）出租给涂春秀，租赁期限为2006年1月1日至2009年12月底，租金为每月40080元；同时还约定合同期内涂春秀装潢设备的投入原告一概不负责，合同期满后涂春秀原装潢归原告所有。2007年8月10日涂春秀与被告签订一份《店铺转让协议书》，该协议书约定涂春秀将租赁原告的实验大楼一楼广场角店面转让给被告，转让时间从2007年8月20日起算，房租及水电费由被告交纳，被告于签订合同之日支付涂春秀28万元。2009年11月26日原、被告签订《鹰潭市城镇房屋租赁合同》及《补充合同》，该两份合同约定原告将位于胜利西路8号实验楼一楼广场角店面（一楼三角区44平方米，每月每平方米50元；最东边一间51平方米和原放影室23平方米，合计74平方米，每月每平方米15元）出租给被告，租赁期限为2010年1月1日至2010年12月底，租金为每年40080元；同时还约定合同期内涂春秀装潢设备的投入原告一概不负责，合同期满后被告原装潢归原告所有，如被告逾期不搬迁，原告有权向人民法院起诉和申请执行，原告因此受到损失应由被告承担。被告支付原告租金至2010年12月底。之后被告一直占用原告店面至今，也未向原告交纳占用店面的相关费用。2011年9月28日原告向被告发放《房屋拆迁通知》，告知被告原告老校区已转为商业用地，并于2010年9月拍卖，其所占用的店面将在2012年6月中旬开始拆除，要求被告做好准备，届时将店面交还原告。原告要求被告搬离所占店面未果，遂诉至本院，请求判如所请。
原审法院认为，虽然原告老校区已拍卖，但本案所涉房产现产权证仍系原告，根据物权法，该店面的所有权仍然为原告所有，因此原告有资格作为本案的原告起诉被告。原、被告于2009年11月26日签订的《鹰潭市城镇房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人都应当按照合同约定履行各自的义务。合同期满后，依照法律规定被告应当将所租赁房屋返还给原告，并依法赔偿原告的损失。同时双方合同也约定，逾期不搬迁，给原告造成的损失应由被告承担。原告在计算损失时按双方原合同的租金计算（每年40080元）符合情理，故原告要求被告给付房屋占用费的请求本院予以支持。合同约定合同期满后，被告原装潢归原告所有，因此被告认为原告应当补偿装潢费用的主张不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
一、被告邹军应当于本判决发生法律效力后5日内将占用原告江西省鹰潭市第一中学位于鹰潭市胜利西路8号实验楼一楼广场角店面腾空返还给原告江西省鹰潭市第一中学；
二、被告邹军应当于本判决发生法律效力后5日内赔偿原告江西省鹰潭市第一中学房屋占用费计人民币80160元（上述占费用计算至2012年12月31日，2013年1月1日起至被告邹军将房屋腾空交给原告江西省鹰潭市第一中学之日止，按每月3340元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12618元（原告已垫付），由被告邹军承担。
上诉人邹军上诉称：1、原审法院认定事实不准确。被上诉人老校区已拍卖，土地及地上附着物均已发生了实质性的变化，被上诉人对该房屋已没有所有权和处置权。原审法院仅凭已失效的产权证作为判案证据，明显存在错误。2、上诉人与涂春秀签订的店面转让协议是真实有效的合同，涂秀春在租赁期搭建的部分建筑一直得到被上诉人的默认，市城管部门也予以默认，为此上诉人支付了28万元的转让费给涂春秀，如要求上诉人搬出租赁房屋，该部分的补偿合情合理，原审法院没有支持明显错误。3、原审法院认定每月3340元的租金缺乏依据，双方没有签订租赁合同，原审法院仍按原租赁合同约定的租金计算错误。4、上诉人的物品砸坏，没有得到相应的赔偿。
被上诉人鹰潭市第一中学答辩称：1、政府对土地的征收并不代表对房屋的征收，在未达成拆迁补偿协议前，该房屋的产权仍然属于鹰潭市第一中学。2、上诉人的租期至2010年12月就已到期，被上诉人没有与上诉人签订新的房屋租赁合同，上诉人没有理由继续占用被上诉人的房产，且上诉人也不属于法律规定的被拆迁方。3、原审法院所判决的占用费用是参照双方之前合同约定的租金计算，该价格在市场上也是偏低的，原审法院判决符合法律规定。4、上诉人的物品被打砸抢，已有材料证实不是被上诉人所为，因此，不存在赔偿问题。
二审审理期间，上诉人提交了两组新证据。
第一组：1、国有建设用地（360601100031号）使用权拍卖出让公告；2、鹰潭市国有建设用地使用权拍卖出让结果公告（360601100031#）。用于证明含邹军租赁在内的鹰潭市第一中学房屋等被政府征收。
第二组：1、市一中店面水、电费收缴存单4张；2、店面租金地税发票1张。用于证明2011年7月20日交了租金20040元。
被上诉人质证认为，1、上诉人提供的国有建设用地（360601100031号）使用权拍卖出让公告及公告结果与本案没有关联，鹰潭一中的土地使用权系整体拍卖，与房产拆迁没有关联。2、上诉人提供的水、电费单据恰恰证明了上诉人一直在占用被上诉人的房产。3、上诉人提供的租金发票系上诉人缴纳2010年6月份到12月份的租金。
本院另查明，上诉人提交的2011年7月20日缴纳给市一中的店面租金的证据，实际缴纳日期为2011年3月28日。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，虽然鹰潭市第一中学老校区土地已拍卖，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《土地管理法》第五十八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，土地被收回拍卖并不代表房屋所有权转移，被上诉人系该房产登记产权人，是该房产的所有权人，有资格提起诉讼。被上诉人与涂春秀及上诉人在签订《鹰潭市城镇房屋租赁合同》时，合同就约定合同期满后，承租人装潢归房东所有，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，房屋所有权人才是被征收人，上诉人不具备被拆迁人的主体资格。因此，上诉人要求补偿28万元转让费的理由不成立，本院不予采纳。合同期满后，依照法律规定上诉人应当将所租赁房屋返还给市一中，但上诉人在合同期满后并没有搬迁，给被上诉人造成的损失应由上诉人承担。原审法院在计算损失时按双方原合同的租金计算（每年40080元）符合情理，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人邹军提出的各项主张均不能成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12618元，由上诉人邹军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈华秀
审 判 员 陈信仕
代理审判员 徐遇金
二〇一四年一月十六日
书 记 员 方楚晗