广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3434号
上诉人（原审原告、反诉被告）：任广君，住广西玉林市玉州区。
委托代理人：马艳华，广东古谷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐永彬，住广州市花都区。
原审第三人（反诉第三人）：毕荣基，住广州市花都区。
上述被上诉人及原审第三人的共同委托代理人：谢海昆，广东合誉律师事务所律师。
上述被上诉人及原审第三人的共同委托代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。
上诉人任广君因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第2036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：涉案房屋位于广州市花都区兰花路5号之38号，房屋所有权人为曾某甲和姚妹娣。2014年5月7日，曾某甲和姚妹娣作出公证委托，委托曾某乙可以代为出租包含涉案商铺在内的有关商铺及收取租金，办理租赁有关手续。2014年5月15日，曾某乙（甲方）与徐永彬、毕荣基（乙方）签订《租赁合同》，将包含涉案商铺在内的位于广州市花都区新华街兰花路5号（15-17）（30-39）商铺出租给乙方作商业用，15-17商铺租赁期限从2014年6月1日起至2024年5月31日止，30-39商铺租赁期限从2014年8月1日起至2024年7月31日止。合同签订后，上述商铺即交付给徐永彬和毕荣基。2014年6月17日，徐永彬（甲方、出租方）与任广君（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于花都区新华街兰花路5号-38号商铺出租给乙方，出租期限为三年，从2014年6月24日至2017年6月23日（2014年6月17至2014年6月24日为装修免租期），租金2015年6月24日开始在上一年的基础上每年递增10%，即2014年6月24日至2015年6月23日每月租金为8538元；2015年6月24日至2016年6月23日每月租金为9392元；2016年6月24日至2017年6月23日每月租金为10331元。租金计算及支付方式，费、税的承担：1.乙方应付的租金、保证金由甲方直接开具三联收据向乙方收取，乙方需正式发票，由乙方自行开具，所需税费由乙方自方自负，与甲方无关。2.本着先付租金后使用的原则，乙方应于每月28号日前支付下月租金给甲方。3.乙方在租赁经营期间，应交纳的（不限于）治安管理费、卫生费、环保费、消防费、租赁物的房产租赁税、土地使用税等税费以及与乙方经营相关之费用全部由乙方承担。四、合同的担保：在签订本合同之日，乙方应向甲方支付17076元保证金，作为合同的担保，该保证金转作押金。承租期满，如无违约的，双方结清所有租金、费用，乙方把商铺、使用场地完好交还甲方后，甲方应将保证金无息退还乙方，如违约按定金处理。七、违约责任：1.甲方逾期交付商铺的，乙方免交逾期交付期间的相应租金。2.乙方逾期支付租金，缴纳相关费用的，乙方应向甲方支付逾期缴交款项每日万分之三的违约金；逾期缴付租金及相关费用超两个月的；甲方有权单方解除合同，收回商铺、场地另行出租给他人并没收租赁保证金，乙方投入的装修、增加的设备、设施无偿归甲方所有。3.甲方擅自解除合同的，甲方应双倍返还租赁保证金给乙方并赔偿乙方的一切经济损失。4.乙方擅自解除合同的，甲方有权向乙方追索乙方未付的租金及违约金，如给甲方造成损失的还须承担赔偿责任。八、合同终止、解除时财产的处理：本合同因期限届满终止或乙方逾期交租而自行解除，合同终止或合同解除时，乙方应于终止解除合同后10日内，把房屋完好状态归给甲方。水、电、气设备及镶嵌在墙体、天花板上的装修不得拆除，无偿归甲方所有，乙方逾期处理商铺内的财物视为放弃，由甲方处置，甲方不作任何补偿。合同还对其他事项进行了约定。《房屋租赁合同》签订当日，徐永彬将涉案商铺商铺即交付给任广君。2014年6月17日，任广君向徐永彬支付押金17076元。任广君、徐永彬一致确认：任广君欠付自2014年12月起的租金。
2014年6月24日，任广君、徐永彬又签订一份《合作经营商铺协议书》，甲方为毕荣基、徐永彬，乙方为任广君，约定内容如下：甲乙双方共同合作投资经营商铺作玩具项目，经友好协议订立本协议。第一条：1.双方拟共同投资经营的项目为位于广州市花都区紫薇丽都5号-38号商铺，并以乙方名义经营，甲方提供现状商铺作为合作的出资。2.合作项目装修承担：乙方同意负责出资装修，按照乙方确定的经营项目的标准及规模进行装修，甲方无须出资。3.本合同项目期限为三年，自合同签订之日开始计算，即从2014年6月24日至2017年6月23日止。合作期限满双方可以再协商一致续签合作协议。第三条：双方成立有限公司名义合作经营，甲方占5%股份，乙方占95%股份。利润分配方式为甲方不参与具体经营事务。全部由乙方负责经营，自负盈亏。甲方负责监督乙方的经营，对工人工资、消防安全和、合法经营等事项予以检查巡视。乙方需要按月支付固定的利润8538元给甲方，每次在当月的1号前支付完毕。固定利润每一年递增一次，每次递增10%。第四条：商铺管理由乙方担任负责合作经营的日常事宜，所有合作经营资金须由乙方全部支付，与甲方无关。乙方需在签订本协议时支付合作保证金17076元给甲方，确保乙方在自主经营过程遵章守法，依法依规，合作期满后如乙方没有在合作经营过程造成甲方任何损失则无息退回。该协议书还对其他事项进行了约定。甲方签名处为“徐永彬”，乙方签名处为“任广君”。合同落款处的徐永彬签名任广君称非徐永彬签名。徐永彬确认：合同的落款处徐永彬签名非本人所签，而是授权他人代签，对该协议书的真实性没有异议。任广君、徐永彬均表示：双方实际履行的是2014年6月17日签订的《房屋租赁合同》，《合作经营商铺协议书》从未履行。
2014年12月30日，曾某乙出具一份《声明书》，该声明书中明确知晓并同意徐永彬或毕荣基将涉案房屋转租给他人。原审法院于2015年4月10日组织任广君、徐永彬前往涉案商铺进行交接，任广君、徐永彬一致确认：涉案商铺已于2015年4月10日交接完毕。另，任广君表示：其不申请对涉案房屋的装修费进行评估鉴定。
原审法院认为：任广君、徐永彬签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，也未违反法律、法规的强制性规定，依法成立有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，任广君并未提交充分证据证明任广君、徐永彬签订的《房屋租赁合同》具有上述可撤销事项，虽然徐永彬并非涉案商铺的实际所有权人，但涉案商铺的所有权人已公证委托案外人曾某乙代为出租涉案商铺，曾某乙与徐永彬及毕荣基签订的《租赁合同》亦合法有效，且曾某乙对徐永彬的转租情况予以追认。故任广君要求撤销任广君、徐永彬签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，没有理由和依据，不予支持。因任广君自2014年6月起承租涉案商铺并实际使用至法院组织交接之日，因此，任广君要求徐永彬返还其五个月的租金42690元，没有理由和依据，不予支持。徐永彬反诉要求任广君交纳自2014年12月至2015年4月10日的租金共计36998元（8538元／月×4个月＋8538元／月÷30天×10天）的诉讼请求，合理合法，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。任广君、徐永彬签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任约定，任广君逾期缴付租金及相关费用超两个月的，徐永彬有权单方解除合同，收回商铺、场地另行出租给他人并没收租赁保证金，任广君投入的装修、增加的设备、设施无偿归徐永彬所有。本案中，任广君逾期交付租金已超过两个月，根据上述法律规定及合同约定，徐永彬反诉要求解除任广君、徐永彬之间的《房屋租赁合同》的反诉请求，合理合法，予以支持。因任广君逾期交付租金构成违约，任广君为此应承担违约责任。故徐永彬反诉要求没收任广君交纳的押金17076元的诉讼请求，于法有据，予以支持。同理，任广君要求徐永彬返还押金17076元的诉讼请求，没有理由和依据，不予支持。根据上述《房屋租赁合同》第七条约定，任广君逾期交纳租金超过两个月，徐永彬有权单方解除合同，任广君投入的装修、增加的设备、设施无偿归徐永彬所有，且任广君明确表示对其装修费不申请评估鉴定，故任广君主张某返还其装修费45549元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月27日作出如下判决：一、解除任广君、徐永彬之间于2014年6月17日签订的《房屋租赁合同》；二、任广君于判决发生法律效力之日起十日内向徐永彬支付自2014年12月至2015年4月10日的租金36998元；三、徐永彬有权没收任广君交纳的押金17076元；四、驳回任广君的全部诉讼请求。一审本诉受理费7326元及反诉受理费576元，均由任广君负担。
判后，任广君不服，向本院提出上诉称：一、一审认定“双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，签订的合同合法有效”，该认定属事实不清。从协商承租商铺事宜到签订本案《房屋租赁合同》，徐永彬均未向任广君告知广州市花都区兰花路5号之38紫薇豪苑商铺（以下简称商铺）的具体情况，只强调商铺为其单独所有，亦未向任广君出示任何授权委托资料及商铺的产权情况资料。2014年6月17日《房屋租赁合同》签订后，任广君就对商铺进行了装修并投入使用。2014年8月，徐永彬要求重新签订《合作经营商铺协议书》，任广君已觉得事有蹊跷。同时，任广君多次要求徐永彬提供商铺相应资料办理营业执照，但徐永彬均以各种理由推脱、无法提供。出于疑问，任广君到房管部门对该商铺所有权人进行查询，得出徐永彬并非该商铺的所有权人，且该商铺没有办理房地产权证。此时，任广君已觉被欺诈，一直拒绝签署徐永彬提供的《合作经营商铺协议》。但徐永彬态度强硬，要求任广君必须签订。同时，在签订该份《合作经营商铺协议》时，徐永彬强烈要求撕毁原《房屋租赁合同》，按照《合作经营商铺协议》履行双方的权利义务。任广君迫于对商铺已实际装修并投入使用，无奈按照徐永彬的要求去做，将原《房屋租赁合同》撕毁。实际上，本案的《合作经营商铺协议》的实质内容跟撕毁的《房屋租赁合同》是一致的，只是徐永彬以一个似乎合法的合作协议掩盖其并非商铺所有权人的事实，以继续达到欺骗任广君的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，徐永彬以是在违背任广君真实意思的情况下签订的《房屋租赁合同》，任广君有权请求予以撤销。同时，有权要求徐永彬返还押金17076元。二、在一审开庭之前，任广君一直都不清楚商铺背后的承租关系。徐永彬反诉，任广君收到反诉材料后才得知“本案商铺所有权人曾某甲、姚妹娣，曾某乙为所有权人的代理人，曾某乙与毕荣基、徐永彬签订商铺租赁合同。”。任广君要求交接商铺的态度是坚决的，而本案商铺处于广州市花都区新华街的繁华路段，徐永彬将该商铺重新出租是很容易的，但徐永彬就恶意拖延时间，拒绝接收商铺，导致商铺空置将近五个月。这五个月的损失应由徐永彬自行承担。退一步讲，假如任广君拒交租金构成违约，根据《中华人民共和国民法通则》第114条、《中华人民共和国合同法》119条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审判决任广君违约，同时判决因徐永彬恶意拒绝收铺导致的损失的扩大亦由任广君承担，该判决违反了上述减损原则，对任广君不公平。三、第三人曾某乙未参与庭审，徐永彬提供的声明不具有真实性。四、2014年6月17日至2014年8月1日，徐永彬没有收取租金的权利。从徐永彬提供的公证书及其与曾某乙签订的租赁合同得知，徐永彬与曾某乙就本案商铺租赁期限约定于2014年8月1生效。而2014年6月17日，徐永彬在商铺还没有与曾某乙的租赁关系生效前，就将商铺租与任广君，并收取租金据为己有。对上述时间段的租金，徐永彬没有收取的权利。五、任广君签订《房屋租赁合同》之后，就对本案商铺进行了精心的装修，前后共花费45549元。任广君也多次要求徐永彬协助办理商铺营业执照，徐永彬均不予配合，商铺一直处于无证状态，无法正常营业。从签订《房屋租赁合同》五个月来，商铺一直处于半营业状态。徐永彬不诚信行为，导致商铺不能继续经营，应负赔偿责任。综上，一审没有对本案事实进行全面的审查就支持徐永彬的主张，违反公平原则。请求撤销原判第二项，变更为2014年12月至2015年4月10日的租金由徐永彬自行承担；判令徐永彬向任广君赔偿装修费45549元、返还押金17076元；一、二审诉讼费均由徐永彬承担。
被上诉人徐永彬提出如下答辩意见：一、徐永彬没有胁迫、欺诈任广君订立合同。双方之间签订的《房屋租赁合同》是真实合法有效的。二、解除合同的前提有法定解除和约定解除，本案中没有出现法定解除的事由，也没有出现约定解除的事由。任广君作为违约方，因其逾期支付租金，更是没有要求解除合同退还商铺的权利。在徐永彬要求任广君接受商铺，但其拒绝的情况下，期间的租金理应由任广君自行承担。三、徐永彬作为涉案商铺的合法使用权人，也得到了商铺的被授权的委托人曾某乙的确认，因此徐永彬对涉案商铺有使用权以及转租权。任广君若认为徐永彬所提交的曾某乙的声明书及其他证据不真实，应当承担相应的举证责任。四、在整个租赁合同履行期间，徐永彬并不存在任何不诚信的行为或欺诈、胁迫的行为。请求驳回上诉。
原审第三人毕荣基答辩同意徐永彬的意见。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为徐永彬与任广君签订的《房屋租赁合同》是否为可撤销合同以及徐永彬是否有权没收任广君交纳的押金并要求任广君支付2014年12月至2015年4月的租金。对于本案《房屋租赁合同》是否具有可撤销的情形的问题，原判根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定并从任广君应承担举证责任等角度，分析认定《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵守，处理准确，本院予以支持。鉴于《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。任广君逾期交付租金超过两个月，原判依《房屋租赁合同》第七条对违约责任约定，认定徐永彬有权单方解除合同，收回商铺、没收租赁保证金，任广君投入的装修、增加的设备、设施无偿归徐永彬所有，于法有据，本院亦予支持。任广君并未在一审中要求处理2014年6月17日至2014年8月1日租金事宜，且在曾某乙出具《声明书》的情况下，任广君的请求亦不能获得支持。审查原判说理清晰、理据充分，本院不予重复。综上，上诉人任广君的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2291元，由上诉人任广君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年八月十七日
书 记 员 赵 琳
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