景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0203民初339号原告：洪客隆百货投资（景德镇）有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区新厂西路（时代购物广场中心1号楼二层）。组织机构代码：。法定代表人：张华文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余良良，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：万军荣，男，1985年5月25日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：谢沛，江西瀚友律师事务所律师。原告洪客隆百货投资（景德镇）有限公司（以下简称洪客隆公司）与被告万军荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法适用普通程序，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洪客隆公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《华润万家租赁合同》；二、被告向原告支付其所拖欠的租金暂计人民币26万元（暂计日期截止至2016年3月15日，最终租金计算至被告腾退房屋之日止）、已垫付的水费4204元、电费54785.44元及卫生管理费3600元，四项共暂计人民币322589.44元；三、被告承担按日支付拖欠金额5‰的滞纳金暂计人民币101948.2元（暂计期限从2015年12月27日起至2016年3月15日止，共计80天，最终滞纳金数额计算至被告清偿债务之日止）；四、被告向原告支付违约金50000元；五、被告立即向原告交还房屋，逾期不腾房，被告按《华润万家租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费；六、本案诉讼费由被告承担。在本案庭审中，原告将诉请二中租金计算的最终时间明确为2016年4月12日合同解除之日止，并将租金金额变更为29万元，故其第二项诉讼请求的总金额为352589.44元。事实和理由：2014年12月24日，原、被告签订《华润万家租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于景德镇市华润万家洪客隆朝阳店的一层店面（面积384平方米）用于经营鱼头火锅店；租赁期间自2014年12月24日起至2019年12月31日止，租金每月30000元，租赁期内租金自2017年1月1日起递增，每年递增一次，每次在前期租金的基础上递增8%，万军荣每月五日前必须向洪客隆公司加纳当月租金、管理费和上月水电费；万军荣未按照合同第二条规定向洪客隆公司交纳当月租金、管理费或上月水电费的，万军荣必须按日向洪客隆公司支付拖欠金额5‰的滞纳金。逾期超过8天的，洪客隆公司有权单方面解除本合同。租赁期内因万军荣违约而洪客隆公司按合同约定解除合同的，守约方有权要求违约方承担违约责任，本合同所述“承担违约责任，其违约金为5万元”。合同签订后，洪客隆公司按照合同约定积极履行义务，而被告自进场营业后不按时交纳租金及水电费，逾期交纳租金的时间已超过8天。后经洪客隆公司多次催缴，万军荣均表示经营不善，无力支付。截止至2016年3月15日，万军荣已拖欠洪客隆公司租金及水、电、卫生管理费共计322589.44元。现洪客隆公司根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，诉至法院，请求法院判如所请。原告洪客隆公司在举证期限内提交如下证据：一、原告洪客隆公司的企业信息表复印件一组；二、被告万军荣身份证复印件一份；三、租赁合同一份；四、水、电、卫生费缴费通知单一组；五、现金交款单、正式收据、收现结算单及质保金收据一组；六、告知函、承诺书一组；七、解除合同通知书及快递回执一组。被告万军荣辩称，万军荣实际所欠租金情况与洪客隆公司在诉状中所陈述的情况不相符，万军荣所拖欠的租金应为145806.45元；租金应计算至2015年12月31日止；洪客隆公司关于滞纳金的诉请不应得到支持；违约金计算过高，请求法院进行调整；卫生费、水电费在本案所涉的合同中均约定不是由被告承担，故不应予以计算。万军荣支付了3万元押金，应予以抵扣。被告万军荣在举证期限内提交如下证据：一、光盘一份；二、微信聊天记录截图一组；三、收条复印件一份。经审理查明，2014年12月24日，洪客隆公司与万军荣经协商，签订《租赁合同》一份，合同约定：洪客隆公司将位于景德镇市华润万家洪客隆朝阳店一层，使用面积为384平方米，建筑面积为384平方米的场地出租给万军荣，用于万军荣经营鱼头火锅；合同租赁期限总计60个月，自2014年12月24日开始到2019年12月31日止（合同起始日以实际进场日为准）；租赁场地应于2014年12月24日前开始营业。固定租金按每月人民币30000元计算，租赁期内，租金自2017年1月1日起递增，每1年递增一次，每次在前期租金的基础上递增8%，计租日以开业日为准（2014年12月26日开始计租）；万军荣每月5日前必须向洪客隆公司交纳当月租金、管理费和上月水电费；万军荣应于本合同生效之日向洪客隆公司交纳租赁保证金，共计人民币60000元……万军荣未按合同第二条规定向洪客隆公司交纳当月租金、管理费或上月水电费的，万军荣必须按日向洪客隆公司支付拖欠金额5‰的滞纳金……逾期超过8天的，洪客隆公司有权单方面解除本合同。租赁期内，任何一方严重违约导致本合同不能继续履行或违反本合同约定单方面解除本合同或因万军荣违约而洪客隆公司按合同约定解除合同的，守约方有权要求违约方按本合同的约定向守约方承担违约责任，本合同未约定的，违约方应向守约方支付违约金人民币5万元，同时，洪客隆公司违约的，返还租赁保证金和水电押金；万军荣违约的，除承担违约金外，且无权要求返还租赁保证金和水电押金……。另该合同第二条第二款，即管理费（包括但不限于清洁费……）一栏中，诉争双方在“按每月每平方米人民币__元计”处填写金额空白部分上划了斜杠；诉争双方在第三条第一款，即……万军荣需交纳“人民币__元的水电押金”处填写金额空白部分上亦划了斜杠。合同签订后，洪客隆公司将涉案店面交由万军荣经营使用，万军荣亦于2015年5月5日向洪客隆公司交纳质保金人民币3万元。另万军荣分别于2015年5月26日、6月11日、6月27日、9月11日及10月8日向洪客隆公司交纳3万元、5万元、2万元、3万元及2万元，以上合计人民币15万元。洪客隆公司在庭审时及提交的答辩状中亦对上述金额予以认可。万军荣于2015年9月5日向洪客隆公司出具承诺书一份，该承诺书中载明：本人承诺在2015年9月8日前交鱼头火锅租金4万元整，并在2015年9月30日前交租金10万元整。2015年12月底，洪客隆公司将涉案店面予以关闭。2016年4月12日，洪客隆公司向万军荣发出《解除合同通知书》，该通知书中载明，我司与你方签订了《华润万家租赁合同》……你方自开业后一直未按月足额缴纳租金，且在2015年12月擅自闭店，已经构成严重违约。依据合同约定和法律规定，我司现决定与你方解除《华润万家租赁合同》，并追究你方的违约责任。本案所涉店面，已于2016年12月底转租。而店内设备转让款39724元，洪客隆公司亦用于抵扣万军荣所拖欠的租金。因洪客隆公司认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所求。庭审中，因万军荣对洪客隆公司的诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。认定上述事实的证据有：一、原告洪客隆公司的企业信息表复印件一组；二、被告万军荣身份证复印件一份；三、租赁合同一份；四、现金交款单、正式收据、收现结算单及质保金收据一组；五、承诺书一份；六、解除合同通知书及快递回执一组；七、光盘一份；八、微信聊天记录截图一组；九、收条复印件一份；十、原告洪客隆公司及被告万军荣向法庭作出的陈述及辩称。本院认为，洪客隆公司与万军荣平等民事主体之间，经协商于2014年12月24日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订各方均应按该合同全面履行各自义务，行使各自权利。洪客隆公司认为万军荣在履行涉案合同过程中，存在违约行为，即万军荣未按《租赁合同》约定按期交纳租金、水电费及卫生管理费，故洪客隆公司按照涉案合同中相关条款的约定，有权解除《租赁合同》，并要求万军荣支付所拖欠的各项费用及要求万军荣支付滞纳金、违约金和房屋占有使用费。结合本案事实查明部分及诉争双方向本院提出的诉称意见及答辩意见，本院将该案诉争焦点归纳为三点，其一即为本案诉争双方当事人之间在履行涉案合同过程中，是否存在违约行为；其二即为洪客隆公司诉请金额的确认；其三即为万军荣就洪客隆公司的经济损失是否应承担责任。针对诉争焦点一，即本案诉争双方当事人之间在履行涉案合同过程中，是否存在违约行为。从万军荣所提交的视频光盘及微信聊天记录截图可分析出，涉案店面于2015年12月底被洪客隆公司关闭，虽洪客隆公司关闭涉案店面有其合理性的考虑，但该方式在表现形式上尚欠妥当，故洪客隆公司就其上述行为亦应承担相应的法律后果；另万军荣对其拖欠洪客隆公司部分租金的事实亦不予否认（其只是对拖欠租金的具体金额提出异议），然在其所承租的店面被关闭后，其亦未向洪客隆公司提出异议，让涉案店面关闭状态一直延续到该店面被转租，故其经营涉案店面的时间起算点应视为是2014年12月26日，而停止经营涉案店面的时间截止点应视为是2015年12月31日。因诉争双方在履行涉案合同过程中，均有相应过错，故洪客隆公司所遭受的经济损失亦应由诉争双方按各自经营行为中的相应过错比例共同分摊。针对诉争焦点二，即洪客隆公司诉请金额的确认。首先，对租金金额的确认。因涉案店面已于2015年12月底关闭，故万军荣对该店面的预期盈利即无法实现，本院以洪客隆公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，诉争双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，从而确定2015年12月31日为租金缴纳截止日，故根据诉争双方所签合同中关于租金条款的约定，计算租金，即2014年12月26日起至2015年12月31日止的租金为365806.45元，而万军荣在该时段内已向洪客隆公司交纳租金15万元，故万军荣尚欠洪客隆公司租金215806.45元；其次，对水电费及卫生管理费金额的确认。关于水电费，虽诉争双方在涉案合同关于水电押金一栏中对万军荣所需交纳的水电押金金额处划了斜杠，这亦只能证实洪客隆公司未要求万军荣交纳水电押金；而在诉争双方所签合同的附件二（即《租户服务协议》），水电费一栏中，则注明是实用实收。洪客隆公司提交了《华润万家缴费通知单》及《告知函》二组欲证实水电费诉请之成立，但《缴费通知单》与《告知函》均系洪客隆公司单方面制作，没有万军荣的签名或得到万军荣的确认；且在洪客隆公司提交的《解除合同通知书》中，洪客隆公司并未提及水电费的拖欠事宜。另洪客隆公司亦未提交水电实用的客观用量凭证，故导致水电的实际用量无法查实，根据谁主张谁举证的原则，因洪客隆公司就该项诉请之成立所提交的证据并不充分，故洪客隆公司应承担举证不能的法律后果；关于卫生管理费，在涉案合同关于管理费（包括但不限于清洁费……）一栏中，诉争双方在“按每月每平方米人民币__元计，共计人民币__元/月”划了斜杠；且在诉争双方所签合同的附件二（即《租户服务协议》），管理费一栏中，亦划了斜杠。洪客隆公司提交了《华润万家缴费通知单》一组欲证实卫生管理费诉请之成立，但《缴费通知单》系洪客隆公司单方面制作，没有万军荣的签名或得到万军荣的确认；且在洪客隆公司提交的《解除合同通知书》中，洪客隆公司并未提及卫生管理费的拖欠事宜，根据谁主张谁举证的原则，因洪客隆公司就该项诉请之成立所提交的证据并不充分，故洪客隆公司应承担举证不能的法律后果。综上，本院对洪客隆公司要求万军荣支付水电费及卫生管理费的诉请不予支持。再者，对滞纳金的确认。因逾期支付租金、管理费或上月水电费所产生的滞纳金与洪客隆公司要求万军荣支付的违约金在法理层面均涵盖惩罚性质，即予以竞合，故本院择一认定。且滞纳金这一概念是属行政法规的范畴，是行政强制执行之一执行罚的一种，其是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（如税费、工商管理费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施。因此，“滞纳金”在民商事裁判文书中涉及民事责任时是不应该使用的，故本院在该案中对滞纳金不予确认；最后，对违约金的确认。现洪客隆公司要求万军荣按合同约定向其支付50000元违约金。因该约定高于万军荣因拖延支付租金给洪客隆公司所造成的损失，且洪客隆公司在万军荣拖延支付租金的行为发生后，其自身所采取的保全行为亦有不当之处，故本院酌定按30%计算，即50000元×30%=15000元。针对诉争焦点三，即万军荣就洪客隆公司的经济损失是否应承担责任。结合本案事实查明部分分析，就洪客隆公司的第一项诉请，因诉争双方均认同涉案店面已于2016年12月底转租，故诉争双方之间就涉案店面所签订的《租赁合同》已丧失履行之标的基础，故本院对洪客隆公司的第一项诉请予以支持。万军荣拖延支付租金的行为，系促使涉案合同解除的一大诱因，故本院在上段行文中已对租金及违约金的具体计算金额已作出认定。但万军荣在履行涉案合同过程中，亦向洪客隆公司交纳3万元质保金，本院考虑到万军荣经营涉案店面的硬件投资成本、投资回报期限及其实际经营期限等因素，并为保证市场经营的合理性，故在万军荣所拖欠的租金中扣减3万元质保金；另因涉案店面内的设备款39724元，洪客隆公司亦用于抵扣万军荣所拖欠的租金，故上述两笔款项亦应在万军荣所拖欠的租金中予以扣减。综上，万军荣亦应向洪客隆公司支付租金的总额为146082.45元（即215806.45元-30000元-39724元）。关于洪客隆公司第五项诉讼请求，即洪客隆公司要求万军荣立即向其交还房屋，逾期不腾房，万军荣按《华润万家租赁合同》约定的租金标准向其支付房屋占有使用费。本院分析，因洪客隆公司于2015年12月底已将诉争店面关闭，后该诉争店面的经营使用权经发生转移，即已由案外人经营使用，故该诉请已丧失判决之标的基础。且在洪客隆公司将诉争店面关闭期间，万军荣亦无法经营使用，故洪客隆公司就涉案店面予以关闭的行为亦是其收回诉争店面的一种具体行为表现。综上，本院对洪客隆公司此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告洪客隆百货投资（景德镇）有限公司与被告万军荣于2014年12月24日签订的《租赁合同》予以解除；二、被告万军荣于本判决生效之日起十五日内向原告洪客隆百货投资（景德镇）有限公司支付租金人民币146082.45元及违约金人民币15000元；三、驳回原告洪客隆百货投资（景德镇）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8845元，由原告洪客隆百货投资（景德镇）有限公司承担6021元，被告万军荣承担2824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王齐方人民陪审员  付有松人民陪审员  程园发二〇一七年七月十一日书 记 员  袁慧娟