新疆生产建设兵团第二师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵二民终字第00059号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈刚强，男，1980年出生。
委托代理人：杨晓兵，新疆天雪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄远蛟，男，1987年出生。
被上诉人（原审被告）：汤纪朋，男，1959年出生。
上诉人陈刚强因与被上诉人黄远蛟、汤纪朋房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2014）库垦民初字第00379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈刚强及其委托代理人杨晓兵到庭参加诉讼，被上诉人黄远蛟、汤纪朋经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2014年10月，上诉人陈刚强起诉至一审法院称：2012年10月13日，陈刚强与黄远蛟签订了为期四年的房屋租赁合同，合同约定：陈刚强将位于二十九团新城镇市场10栋9号门面房出租给黄远蛟开饭馆，房屋租金每年34000元，租赁期自2012年10月13日至2016年8月15日止。如一方违约，应承担违约金30000元。黄远蛟交纳租房押金5000元。该合同自开始履行至今（起诉前），黄远蛟尚欠2013年10月至2014年10月的租金4000元、2014年10月至2015年10月的租金34000元，由于黄远蛟连续拖欠租金，其行为已构成违约，故应承担违约责任，现请求解除与黄远蛟的房屋租赁合同，并判令黄远蛟支付两年欠付的房屋租金合计38000元，并承担违约金30000元。汤纪朋作为黄远蛟的合同担保人应承担连带给付责任。
被上诉人黄远蛟一审答辩并提出反诉称：黄远蛟与陈刚强签订房屋租赁合同是事实，其已向陈刚强交纳合同押金
5000元。2014年春，由于铁门关市在原告门面房前修建大型商贸城及住宅小区（两者间隔仅有数米），新建房屋所搭起的脚手架完全覆盖了原告门面房，由此严重影响黄远蛟的正常经营活动，并导致经营出现严重亏损，且无力继续经营。黄远蛟认为，由于双方意志以外的原因，致使合同目的无法实现，现反诉请求法院判令解除黄远蛟与陈刚强签订的房屋租赁合同，并要求减少2013年3月至12月租金17000元，返还黄远蛟在履行租赁合同期间为陈刚强垫付的拖欠物业部门的取暖费、排污费2829元、维修下水管道2000元。
被上诉人汤纪朋一审答辩称：陈刚强与黄远蛟签订房屋租赁合同时，其确为黄远蛟履行合同义务提供了担保。2014年初，黄远蛟因铁门关市在租赁房屋前修建大型商贸城及住宅小区而严重影响其正常的经营活动，并最终导致其无力继续经营下去。黄远蛟的答辩理由及反诉请求，符合合同法的相关规定，法院应予支持。
一审法院经审理查明：2012年10月13日，陈刚强与黄远蛟签订了一份为期四年的房屋租赁合同，合同约定：陈刚强将位于新疆生产建设兵团第二师二十九团新城镇市场10栋9号门面房出租给黄远蛟经营饭馆，房屋租金每年为34000元，租赁期自2012年10月13日至2016年8月15日止。该合同在履行期内所产生的全部费用由黄远蛟承担。如一方违约，应承担违约金30000元。双方签订房屋租赁合同后，黄远蛟向陈刚强交纳租房押金5000元。该租赁合同自开始履行后，扣除黄远蛟已交纳的部分租金，尚欠陈刚强2013年10月至2014年度（10月）租金4000元。陈刚强在房屋租赁合同签订前尚有部分的取暖费、排污费、垃圾清运费等共计2829元未向物业部门交纳，该笔费用由黄远蛟在房屋租赁期间为陈刚强垫付。
一审法院另查明：2014年初，铁门关市在租赁的门面房前兴建大型商贸城及住宅小区，两者间隔数米，新建房屋所搭起的脚手架遮挡了租赁房屋的门前，房屋上层安全防护板完全覆盖了门面房顶部，客观上一定程度影响了黄远蛟的正常经营活动。双方对上述事实均无异议。
一审法院认为，陈刚强与黄远蛟签订的房屋租赁合同为双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。但根据本案的事实，由于铁门关市在黄远蛟的租赁房屋前兴建了大型商贸城及住宅小区，而且两者的间隔距离很小，这在客观上一定程度影响了黄远蛟的正常经营活动。而且，出现这种情况的原因是被告意志以外的、不属于商业风险的重大变化。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案黄远蛟继续履行房屋租赁合同对其明显不公，由此导致该租赁合同目的无法实现，因此，黄远蛟履行该租赁合同的义务期限应终止于原告实际租赁房屋的时间，即终止于2015年3月份（本案诉讼期间，2014年10月至2015年3月，计5个月的租金），黄远蛟仍应按合同约定的34000元／年、2833元／月给付陈刚强租金14165元（2833元／月5个月）。2013年10月至2014年度（10月份）拖欠的4000元租金也应当一并给付。由于合同签订后客观情况发生的重大变化，致使合同目的无法实现，故应解除该房屋租赁合同。关于陈刚强请求的30000元违约金部分，因合同的终止属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，而非黄远蛟的主观过错，故陈刚强的该项请求不予支持。
关于黄远蛟的反诉请求，要求原告给付租赁合同签订前为其垫付的取暖费、排污费、垃圾清运费等共计2829元的问题，按照租赁合同约定，黄远蛟仅应支付在租赁合同履行期间的上述费用，因该项费用发生在租赁合同签订之前，故应由陈刚强承担，据此，一审法院支持黄远蛟此项请求。
关于黄远蛟向陈刚强交纳的5000元押金，陈刚强应予返还，但可充抵黄远蛟应当向陈刚强给付的相应租赁费数额（租金18165元－5000元押金＝13165元租金）。
关于黄远蛟主张应当由陈刚强承担其维修租赁房屋下水管道的2000元费用问题，因陈刚强对此予以否认，而黄远蛟提供的证人证言不足以认定该事实，故一审法院对黄远蛟该项请求不予支持。
汤纪朋为黄远蛟履行租赁合同义务提供了担保，因双方没有约定保证方式，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”按照这一规定，汤纪朋对黄远蛟应给付的租金数额承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款；《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈刚强与被告（反诉原告）黄远蛟签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）黄远蛟向原告（反诉被告）陈刚强给付房屋租金13165元。被告汤纪朋承担连带给付责任。于本判决发生法律效力后3日内给付；三、原告（反诉被告）陈刚强向被告（反诉原告）黄远蛟给付垫付的暖气费等2829元。于本判决发生法律效力后3日内给付；四、驳回原告（反诉被告）陈刚强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄远蛟的其他反诉请求。本诉案件受理费750元，原告陈刚强负担547元，被告黄远蛟负担203元；反诉案件受理费236元，反诉原告黄远蛟负担47.2元，反诉被告陈刚强负担188.8元。
一审判决后，上诉人陈刚强不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人陈刚强与被上诉人黄远蛟于2012年10月13日签订的房屋出租合同的效力已经确认，上诉人已按照合同约定将房屋交付被上诉人使用，上诉人已完全履行了自己的合同义务，不存在任何违约行为，而被上诉人却未按约定的期限向上诉人支付房租，已构成违约，依法应承担支付拖欠房租的义务，同时还应支付违约金30000元；2、被上诉人在经营期间出现的亏损应属于商业风险，但原审法院适用情势变更原则认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决的第二项，改判被上诉人支付拖欠的房租38000元及支付违约金30000元。
被上诉人黄远蛟、汤纪朋均未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院除认定一审查明的事实之外，另查明，在一审诉讼过程中，陈刚强主张解除与黄远蛟签订的房屋租赁合同，黄远蛟反诉亦主张解除该合同，并在第三次庭审（2015年3月）中同意陈刚强解除合同的诉讼请求。上诉人陈刚强与被上诉人黄远蛟签订房屋租赁合同，被上诉人汤纪朋为被上诉人黄远蛟履行合同义务提供担保。
上述事实，有一审庭审笔录及当事人陈述证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定诚信履行各自的义务。围绕上诉人陈刚强的上诉主张，分析如下：
一、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案上诉人陈刚强在一审中主张解除与黄远蛟签订的房屋租赁合同，黄远蛟在一审中同意陈刚强解除该合同的诉讼请求，即双方就解除房屋租赁合同一事，已在一审诉讼过程中形成合意。故本院尊重双方当事人解除合同的意愿，该合同已于2015年3月解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。上诉人向被上诉人主张租赁合同解除后的房屋租金没有事实及法律依据，一审法院判决被上诉人承担租金的期限及数额正确，本院予以维持。
二、本案中铁门关市的城市建设对黄远蛟的经营虽在客观上有一定的影响，但此情形不符合情势变更的法定情形，且不是承租人减交或者不交租金的法定事由，一审法院适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的内容，违反了最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》中的相关规定。上诉人陈刚强与被上诉人黄远蛟于2012年10月签订房屋出租合同，至双方合意解除合同当月（2015年3月），被上诉人应当向上诉人交纳租金82165元（2012年10月至2015年3月），实际履行过程中，仅向上诉人交纳租金64000元。故被上诉人黄远蛟未能完全履行合同义务，确属违约，应按双方约定违约责任的承担方式，向上诉人支付违约金30000元。
三、根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”据此，被上诉人汤纪朋作为被上诉人黄远蛟的担保人，在合同中对保证方式未约定或者约定不明的情况下，依法对被上诉人黄远蛟应支付的租金及违约金承担连带给付责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2014）库垦民初字第00379号民事判决主文第一项、第二项、第三项、第五项，即“解除原告（反诉被告）陈刚强与被告（反诉原告）黄远蛟签订的房屋租赁合同；被告（反诉原告）黄远蛟向原告（反诉被告）陈刚强给付房屋租金13165元。被告汤纪朋承担连带给付责任。于本判决发生法律效力后三日内给付；原告（反诉被告）陈刚强向被告（反诉原告）黄远蛟给付垫付的暖气费等2829元。于本判决发生法律效力后三日内给付；驳回被告（反诉原告）黄远蛟的其他反诉请求”；
二、撤销新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2014）库垦民初字第00379号民事判决主文第四项，即“驳回原告（反诉被告）陈刚强的其他诉讼请求”；
三、被上诉人黄远蛟于本判决生效后三日内向上诉人陈刚强支付违约金30000元，被上诉人汤纪朋承担连带给付责任；
四、驳回上诉人陈刚强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费750元，上诉人陈刚强负担210元、被上诉人黄远蛟、汤纪朋负担540元，一审反诉案件受理费236元，上诉人陈刚强负担138元、被上诉人黄远蛟、汤纪朋负担98元；二审案件受理费1500元，上诉人陈刚强负担420元、被上诉人黄远蛟、汤纪朋负担1080元。
本判决为终审判决。
审判长 弥永利
审判员 石红燕
审判员 于新玲
二〇一六年二月二十六日
书记员 邓 琴
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。