济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第608号
原告（反诉被告）：济南市皮肤病防治院，住所地济南市。
法定代表人：王晓东，院长。
委托诉讼代理人：潘正茂，山东舜达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：玄锋，男，1976年5月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：马亮，济南槐荫鲁民法律服务所法律工作者。
原告济南市皮肤病防治院（以下简称皮肤病防治院）与被告玄锋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告玄锋提起反诉，本院审查后，决定与本诉合并审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）皮肤病防治院的委托诉讼代理人潘正茂，被告（反诉原告）玄锋的委托诉讼代理人马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）皮肤病防治院向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的租赁合同关系，被告立即退还占用的坐落在济南市槐荫区段店镇王府庄村北（腊山西南坡上）整院给原告；2.判决被告支付拖欠的2014年租赁费16000元；3.判决被告向其支付协议约定的违约金4800元；4.判决被告按照协议约定恢复租赁物原状；5.判决被告承担本案所有诉讼费用。
事实和理由：原告与被告玄锋在2004年7月19日签订了《房屋租赁协议》。根据该协议的约定，原告将自有的坐落在济南市槐荫区段店镇王府庄村北（腊山西南坡上）整院租赁给乙方使用。租赁期限三年，自2004年8月1日至2007年7月31日。年租金为7000元，自第二年起每年递增1000元。协议签订后，被告支付了第一年租金7000元。但在第二年租赁期开始，被告以种种理由不予支付租金，且在租赁期限到期后，被告既不支付租赁费，又拒绝退还租赁房产。在原告多次找被告索要拖欠的租赁费和要求被告尽快退还房产情况下，被告在2012年才仅支付了拖欠的2006年的租赁费8000元。原告认为，租赁协议系当事人的真实意思表示，合法有效，双方的权利义务受其约束。在租赁期满后，原被告未签订书面的租赁协议，根据法律规定原、被告之间的租赁关系仍然适用原租赁协议的约定，但原、被告均有权随时解除租赁关系。因被告未能按时交纳租赁费用，且长期拖延。故原告多次向被告主张解除租赁关系，补交租赁费，限期内搬迁。但被告以种种理由予以拖延。原告（反诉被告）皮肤病防治院诉至本院，要求判如所请。
审理中，原告（反诉被告）皮肤病防治院将其诉讼请求变更为：1.判决原、被告双方于2004年7月19日签订的《租赁协议》无效；2.判决被告（反诉原告）玄锋限期腾空搬离坐落在济南市槐荫区段店镇王府庄村北（腊山西南坡上）面积约600平方米的整院，并将该场所向其交还；3.判决被告（反诉原告）玄锋支付自2006年8月1日至法院判决之日止所占用场所的使用费，标准参照同时期同等地段租赁价格（后又改为参照合同约定的租金标准计算）；4.本案诉讼费由被告（反诉原告）玄锋承担。
变更的事实和理由为：涉案土地为划拨医疗用地，双方签订的租赁合同应属无效，故应按照合同无效的法律规定处理双方之间的租赁纠纷。
被告（反诉原告）玄锋辩称，一、首先被告向法院陈述一下该院落租赁时的初始状况，2004年7月19日，原、被告双方经人介绍，签订房屋院落租赁协议，合同签订时因该院落常年无人使用，故该院落内杂草丛生、垃圾成山、院西南还有一个大坑、院子木质门已经腐烂，仅有两个大门石柱子。院墙也有多处缺口、院内并无合同上载明的四排房屋、院内仅有大门西侧的残壁无顶平房和一座年久失修几近荒废的办公楼（所谓办公楼也就是一个二层建筑，楼顶有几处漏洞塌落。系多年腊山放炮开山飞石导致，墙壁上也没有墙皮，门窗全无，无水无电），故双方当时约定租金每年7000元，后每年递增1000元，至2007年7月31日租金为9000元。原告还承诺及时将办公楼及大门两侧无顶平房修缮至能正常使用。合同签订后，被告投入大量人力、物力、精力整理院落、架设电缆、打井接水、安装大门并多次督促原告修缮办公楼及大门两侧平房未果。二、原告起诉被告拖欠租金不符合事实：当时被告给原告支付第一期租金时，原告给被告开具的时用途为水、电费收据，被告认为不妥，要求更换未果。后来被告多次督促原告修缮办公楼，原告以资金缺乏不到位推脱。可是被告租了近一年不能使用，经双方协商达成了由被告先垫资修缮，租金从修缮款中逐年扣除；被告不再承租时，不得毁损、拆除，给原告完整的保留的口头协议。故被告不存在拖欠原告租金的事实。三、2007年7月31日，原、被告双方租赁合同到期前，被告多次找到原告要求续租并签订书面合同（因前期被告投入办公楼修缮款前后近20万元，院落周边因高速铁路建设、党杨路建设、院前府杨路建设导致被告无法正常使用该院落，经营的涂料厂、畜牧养殖亏损大量资金，原告方深知状况也很同情被告），因为有修缮办公楼是被告先行垫资的事实，原告说该院落闲置土地也是闲置，让被告以9000元租金为基数继续承租20年并同意被告对外转租，但只是口头承诺不签订书面合同，理由是签订书面合同有困难，被告也就未深究（后来得知原告推诿的理由根本不存在）。就这样双方租赁关系一直延续至原告起诉前。四、原告方从未有多次找被告要租金和退还房产的事实，纯属虚构。相反，自2008年开始，原告方每年都有到该院落巡查的事实，巡查被告是否正常使用该院落，有无违法使用现象发生，房屋是否安全，每年都无异议，满意而归，其中，2012年院方领导也陪同上级市卫生局领导到该院落巡查过，并对该院落及办公楼的现状大加赞赏。五、自2008年开始，经原告许可被告东借西凑，投入大量资金硬化地面、增建钢结构库房、翻建大门两侧房屋、修建储油库、绿化院落，为回拢资金对外转租，这些事实原告方在巡查时都一一认可，均未提出任何异议。双方一直本着公平公正、平等互利、自愿的原则经营该院落。故被告对原告的突然起诉深感不解。综上所述，请法院实地勘验现场状况，综合考虑各方面因素，为了社会和谐发展，消除一切不安定因素，合情合理处理本案，争取做到案结事了，以维护原、被告双方的合法权益均不受侵害为盼。其另辩称原告（反诉被告）皮肤病防治院关于占有使用费的诉讼请求已经超过诉讼时效，其不同意支付该费用。
被告（反诉原告）玄锋向本院提出反诉请求:1.判决原告（反诉被告）皮肤病防治院赔偿其经济损失1307594元；2.判决原告（反诉被告）皮肤病防治院承担本案全部诉讼费及鉴定费73000元。
反诉事实和理由：原、被告于2004年7月19日签订了《房屋租赁协议》后，反诉人依约交纳了第一年的房租，并投入大量人力、物力、精力整理院落、架设电缆、打井接水、安装大门、维修院墙，均因该院落常年无人使用，房屋年久失修、几近废弃。同时被反诉人签合同时承诺将院落内二层办公楼在签订合同后及时（最多半年）维修至反诉人能正常使用，但反诉人迟迟未见行动。反诉人为了能正常使用，多次督促被反诉人履行约定未果，后知被反诉人根本没有此项修缮资金。最后，被反诉人让反诉人先自行垫付资金修缮，租金从修缮款内逐年扣除，反诉人不再承担租金时，不得损毁、拆除，给被反诉人完整的保留的口头协议。双方租赁合同到期前，反诉人多次找被反诉人要求续签合同未果（详见答辩状）。诉讼中被反诉人认可了自2008年开始固定每年都去该院落多次巡查，以确认该院落是否正常合法使用，房屋是否安全，也见证并允许了反诉人增建、改建房屋和转租房屋的事实。诉讼中，反诉人因案情需要，依法申请了司法鉴定。现两份鉴定报告均已作出，故要求法院按其反诉请求，予以处理。
原告（反诉被告）皮肤病防治院针对反诉答辩称，被告主张的反诉请求没有道理，被反诉人也没有给其作出过承诺，同时被告在使用该租赁物期间的投入为其自愿的一种投入，不应当是原告来承担相应的赔偿责任。同时根据租赁协议的约定，被告的所有装饰的投入需要经原告的书面同意，原告没有书面同意过。另根据该协议约定，附着物的归属权是原告。
经审理查明，济南市槐荫区段店镇（现为腊山街道办事处）王府庄村北腊山南（国有土地使用权证书记载的坐落）的一处土地使用权人为原告（反诉被告）皮肤病防治院，土地用途为医疗卫生用地，使用权类型为划拨土地，使用面积为4767.50㎡。该院落在房管部门登记的坐落位置为济南市槐荫区段店镇（现为腊山街道办事处）大杨村482号，该院落房产证登记有房屋七幢，其中1幢为砖木结构，面积32.63㎡；2幢为砖木结构，面积为12㎡；3幢为混合结构，共计两层，面积606㎡；4幢为砖木结构，130.50平方米；5幢为砖木结构，面积59.20㎡；6幢为混合机构，9㎡；7幢为砖木结构，面积32.63㎡。
2004年7月19日，原告（反诉被告）皮肤病防治院作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告）玄锋签订《房屋租赁协议》一份，约定：第一条，甲方将自有的坐落在济南市槐荫区段店镇王府庄村北（腊山西南坡上）整院租赁给乙方使用（占地7.7亩、两层楼房一幢、平房四排共计建筑面积600平方米）。乙方自行解决供水、供电设施，并承担相关费用。乙方在租赁期间，要服从当地有关部门的管理，并承担有关费用。第二条，租赁期限：三年。自2004年8月1日至2007年7月31日。第三条，租金和租金交纳期限。甲乙双方议定年租金为柒仟元整。自第二年开始每年递增壹仟元整。一年为一个租赁周期，本着先租后用的原则，合同签字之日乙方缴纳第一年租金，以后每个租赁周期期满前两个月缴纳下个周期的租金。甲方收取租金必须出具收租凭证或收条。无收租凭证或收条的乙方可以拒付。乙方应当在合同期限内保留收条。在租赁期，如果政府征用或者甲方及上级主管部门另作他用，乙方必须无条件解除合同，交还甲方。第四条，乙方有下列情形之一的，甲方可以随时单方终止合同，并收回房屋使用权：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股，与他人调剂交换或者其他严重损害甲方利益的行为。2.……3.拖欠租金和各种应由乙方支付的费用达10天经甲方催交2次仍继续的。4.不经甲方书面同意擅自对房屋进行装修。5.……乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，经甲方书面同意后可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方书面同意后方可施工。租赁期满后所有装饰物的权属归甲方所有。第五条，违约责任……。上述协议还约定了其他内容。
签订上述协议后，被告（反诉原告）玄锋支付了第一年的租金7000元，原告（反诉被告）皮肤病防治院向其开具了水电费收款收据一份并将该482号院交付给了被告（反诉原告）玄锋。被告玄锋称其接收该院落后，初期用来经营涂料厂、养殖兔子，当时院内仅有房产证上记载的第1幢、第3幢及第7幢房屋，且第1、7幢房屋已经没有房顶，第3幢房屋的屋顶也已经破损，不存在其他房屋。因房屋无法正常使用，其对破败的房屋进行了修缮。修缮房屋时，双方达成口头协议，将租赁期限延长至20年，并以其修缮房屋所支出的20万元左右的费用抵偿剩余房租。
原告（反诉被告）皮肤病防治院则称交付院落时房产证上记载的房屋均存在，只是有些残破。其对修复房屋扩建房屋的事实予以认可，但称修复及扩建房屋并未经其书面同意，也不存在以修复费代偿房租及延长租赁期限的事实。
2012年7月6日，被告（反诉原告）玄锋又向原告（反诉被告）皮肤病防治院交纳8000元，原告（反诉被告）皮肤病防治院向其开具了医药费收据，并称该费用为合同约定的第二年度的租金，为了方便报账才开具了医疗费单据。被告（反诉原告）玄锋对交款事实认可，但称因双方已经达成维修费抵偿房租的协议，故当时原告（反诉被告）皮肤病防治院承诺该款项在应付的房租中扣减。在本次交费之后，被告（反诉原告）玄锋未再向原告（反诉被告）皮肤病防治院交纳院落租金。
在认为双方签订的租赁合同无效的情况下，原告（反诉被告）皮肤病防治院要求被告（反诉原告）玄锋向其支付剩余的占有使用院落期间的占有使用费。因双方租赁关系一直存在，且其一直在向被告（反诉原告）玄锋索要院落的占有使用费，故其该项诉讼请求不超过诉讼时效。为证明其该主张，其向本院提交了2014年9月10日被告（反诉原告）玄锋书写的说明复印件一份，内容为：“本人玄锋，（济南市皮肤病医院）简称甲方。我与甲方于2004年签合同承包院子，经营涂料厂兼承接装饰工程，由于经验不足，经营不善，种种原因，（其中承包南辛庄医药大楼，工程甲方济南市房地产开发公司坑了我几十万，导致我赔钱）。另外甲方院子荒芜多年，年久失修，破损相当严重，比如：重砌院墙，换大门，多次维修楼房，更换门窗，整修地面等等。两种原因导致我经济十分困难，期间甲方曾多次催缴房租未果提出终止合同，我要求给予我赔偿修缮费！我与甲方领导都是工作关系，无任何经济来往！同时证明我未行贿甲方领导并未以任何变相方式缴房租。”被告（反诉原告）玄锋认为上述证据为复印件，对其真实性不予认可，也不认可原告（反诉被告）皮肤病防治院曾向其催交过院落占有使用费的事实。
以上事实有原告（反诉被告）皮肤病防治院提交的《建设用地使用权证》、《房屋所有权证》、《房屋租赁协议》等证据及双方当事人的陈述为凭。
被告（反诉原告）玄锋称，其使用院落初期经营、养殖失败后，开始对院落的院墙进行加固，对院内地面进行硬化，开凿水井，建设钢结构厂房并建设了变压器油的储油罐，利用院落存放变压器油，并将该院落作为其承包工程的建筑材料的仓库使用。
2015年6月19日，本院组织当事人双方对涉案院落进行了现场勘验，确认该院落坐北朝南，南门为铁质对开门，进入大门后两侧各有二层砖房一处，即房产证记载的1幢及7幢房屋。双方均认可第二层房屋为被告（反诉原告）玄锋自行建设。东侧砖房向北紧邻一处钢结构仓库。再向北，院落中央靠北的位置坐落一处两层砖混结构楼房，即房产证中所记载的3幢房屋，楼前有自备井。该房屋内铺设有被告（反诉原告）玄锋架设的电缆及监控设备。与该房屋紧邻的东侧建有另一处钢结构仓库；西侧也建有钢结构仓库一处。由西侧仓库向北走约四米，在3幢楼北墙后搭建有钢结构仓库一处，该仓库有一小门通向院外的山坡。双方均认可被告（反诉原告）玄锋对3幢楼进行了装修，但原告（反诉被告）皮肤病防治院的委托诉讼代理人称对装修前的具体情况不了解。在该院落的西北角有水塔一处，已经废弃，西南角有四个体积较大的立式储油罐，被告（反诉原告）玄锋称储存的为其用以销售的变压器油。另从现场勘验看，整个院落后期整修的痕迹较为明显，地面硬化存在翻新的痕迹。上述院落内存放有建筑材料、轮胎等物品若干。原、被告双方认可上述改扩建未取得规划许可手续。
经被告（反诉原告）玄锋申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对其主张的装修及扩建部分的投资额及现价值分别进行了司法鉴定。经鉴定评估，鉴定机构出具的鉴定意见为：1.2005年3月1日，整理装修3幢楼二层办公室，投资额为102448元，现价值为23596元；2.2009年4月30日，增建钢结构房屋，投资433846元，现价值384778元；3.2012年10月30日，增建土建房屋，投资42090元，现价值39375元；4.2005年4月1日，院落绿化，投资690元，现价值4452元；5.2006年8月1日，院落硬化，投资288873元，现价值144429元；6.2004年12月1日，维修院落大门，投资4080元，现价值714元；7.2005年3月1日维修院落院墙，投资3500元，现价值613元；8.2004年12月1日，架设电缆，投资34720元，现价值7392元；9.2004年12月1日打井通水，投资11200元，现价值5040元；10.2010年1月31日，安装监控设备，投资3475元，现价值898元；11.2011年3月30日，建设油库设备，投资1189415元，现价值696307元。被告（反诉原告）玄锋为上述投资额鉴定支出鉴定费63000元，为现价值鉴定支出鉴定费10000元。原、被告双方均未在异议期内对上述鉴定提出异议。
被告（反诉原告）玄锋称，因原告（反诉被告）皮肤病防治院在签订合同时并未告知其涉案土地的性质，且同意了其装修及改扩建涉案院落，故在合同无效的情况下，原告（反诉被告）皮肤病防治院应当向其赔偿上述装修及扩建项目的全部经济损失并承担全部鉴定费用，具体标准应当参照两份鉴定意见进行计算。
原告（反诉被告）皮肤病防治院对两份鉴定意见本身没有异议，但其称按照鉴定报告的记载，增建的钢结构房屋、土建房屋、安装的监控设备、建设的油库均在合同到期之后，院落硬化，也是逐步进行的，是在油库及钢结构房屋建设时才进行的，故该风险应由被告（反诉原告）玄锋自行承担。且钢结构厂房、监控设备、油库设备均可自行拆除并再利用，其价值不应当计算在赔偿范围内。另根据反诉请求，投资额不在反诉请求内，故投资额鉴定费63000元与本案无关。其另称，虽然在被告（反诉原告）玄锋使用涉案院落期间，其单位领导多次查看涉案院落，但是因为其单位的病房在该院落附近，领导查看院落仅是查看病房时顺道路过。
以上事实有烟台天平价格评估事务所有限公司作出的烟平价估字【2015】第JNTPJNHYFY2015111915-10号及烟平价估字【2016】第JNTPJNHYFY201662340-19号《价格评估报告书》、鉴定费发票、本院勘验笔录等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”经查，482号院所占用的土体为国有划拨土地，土地性质为卫生医疗用地，作为该土地的使用权人，原告（反诉被告）皮肤病防治院应当严格按照土地用途使用该土地而不能擅自改变该土地的用途。原、被告双方于2004年7月19日签订《房屋租赁协议》，该协议虽然名为房屋租赁协议，但协议约定的租赁标的物为济南市槐荫区段店镇王府庄村北（腊山西南坡上）的482号整个院落，且土地面积远远大于合同中约定的房屋面积，故该合同应当认定为房屋及土地的混合租赁合同。通过该合同，原告（反诉被告）皮肤病防治院将本应用作医疗卫生使用，具有公共利益用途的482号院，租赁给被告（反诉原告）玄锋作为养殖、工业、仓储、办公等用途使用，改变了该块土地的用途，违反了我国关于土地用途进行管制的强制性法律规定，故上述租赁合同应当认定为无效。原告（反诉被告）皮肤病防治院要求确认上述合同无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，在原、被告双方签订的《房屋租赁协议》被认定为无效的情况下，被告（反诉原告）玄锋应当将其占有的482号院返还原告（反诉被告）皮肤病防治院。原告（反诉被告）皮肤病防治院要求被告（反诉原告）玄锋向其腾还院落的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告（反诉原告）玄锋承租该院落后进行了装修及改扩建，且相关扩建工程并未取得建设工程的规划许可，在原告（反诉被告）皮肤病防治院要求拆除扩建项目的情况下，其在腾还院落时应当将相关项目予以拆除。具体而言，拆除项目应当包括增建的钢结构房屋、增建的土建房屋、架设的电缆、安装的监控设备及建设的油库设备。其他项目，包括装修二层办公室、院落绿化、院落硬化、维修院落大门、打井通水已经与该院落形成附合，且与该院落的医疗用地性质并不冲突，拆除或将导致院落原物的损坏，或将导致原物及符合物价值的重大贬损，故为充分发挥上述建设项目物的利用价值，上述项目无需拆除。
原告（反诉被告）皮肤病防治院还要求被告（反诉原告）玄锋参照租赁合同约定的租金标准向其支付2006年8月至判决之日止的场所占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”故根据该司法解释的规定，在被告（反诉原告）玄锋占有涉案院落的情况下，原告（反诉被告）皮肤病防治院有权要求其参照原合同约定的租金标准支付院落占有使用费。经核算，2016年8月1日至最后一次法庭辩论终结的2016年11月25日，共计141069.44元。法庭辩论终结后，占有使用费是否交纳并未经庭审审理，对此之后的该费用，本院不予处理。被告（反诉原告）玄锋应当向原告（反诉被告）皮肤病防治院支付上述占有使用费。被告（反诉原告）玄锋虽然辩称双方曾达成以装修费用抵偿租金的协议，但其未就此提交证据证明，且其反诉请求中包含了装修费用，与其要求抵偿占有使用费的主张相互矛盾，故对其该答辩意见，本院不予采纳。被告（反诉原告）玄锋还对占有使用费提出了诉讼时效的抗辩意见。因其至今仍占有使用涉案房屋，该占有状态一直持续，其支付占有使用费的诉讼时效应当作为一个整体进行计算。故在其仍然占有涉案院落的情况下，原告（反诉被告）皮肤病防治院的该项诉讼请求并不超过诉讼时效，被告（反诉原告）玄锋的该项答辩意见，本院亦不予采纳。
被告（反诉原告）玄锋还要求原告（反诉被告）皮肤病防治院赔偿其对涉案院落进行装修及改扩建产生的损失。原告（反诉被告）皮肤病防治院则以被告（反诉原告）未经其书面许可为由，不同意赔偿该损失。本院认为，被告（反诉原告）玄锋，占有使用涉案院落长达12年之久，在此期间多次增建扩建院落建筑，原告（反诉被告）自认其在巡视其单位病房的过程中发现了被告（反诉原告）玄锋的上述行为，但其并未提交证据证明其对此表示过反对。其行为有违一般生活常理，故本院认定，原告（反诉被告）皮肤病防治院对被告（反诉原告）玄锋的装修及改扩建行为实为同意。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，在合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，原告（反诉被告）皮肤病防治院作为院落的权利人，其对该院落的土地性质及土地用途应属明知，在明知的情况下，其仍然将划拨的医疗卫生用地租赁给被告（反诉原告）玄锋作为工业、办公、仓储等用地进行使用，并许可被告（反诉原告）玄锋违反规划进行扩建房屋，导致涉案院落形成现状，进一步改变了涉案土地的用途。因此，其出租划拨医疗用地的行为存在过错。被告（反诉原告）玄锋作为承租人，其承租院落前应当认真审核涉案土地的权属情况，但其并未尽到相应审查的义务，并对涉案院落进行了改扩建，其承租及改扩建涉案院落的行为亦存在过错。但原告（反诉被告）皮肤病防治院作为涉案院落的权利人，其对院落的控制和使用具有主动性，对院落的土地性质相比被告（反诉原告）玄锋应当更加了解，也更应当对国家向其划拨的土地尽到严格管理、规范使用的义务，结合双方签订合同及履行合同的过错情节，本院酌定原告（反诉被告）皮肤病防治院承担70%的过错责任，被告（反诉原告）玄锋承担30%的过错责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”由上述司法解释可知，在原告（反诉被告）皮肤病防治院不同意利用被告（反诉原告）玄锋增建的所有项目的情况下，对于形成附合的装饰装修应当由双方按照过错程度分担现价值。对于未办理合法建设手续的扩建项目，因双方未对扩建费用的处理进行约定，应当由双方按照过错分担扩建造价费。
具体而言，参照鉴定报告中关于形成附合的装饰装修项目现价值的鉴定意见，整理装修二层办公室（23596元）、院落绿化（4452元）、院落硬化（144429元）、维修院落大门（714元）、维修院落院墙（613元）、打井通水（5040元），上述费用共计178844元，应当由双方按照过错程度分担其现价值。原告（反诉被告）皮肤病防治院应当向被告（反诉原告）玄锋赔偿125190.80元。参照鉴定报告中关于扩建项目的造价费用的鉴定意见，增建钢结构房屋（433846元）、增建土建房屋（42090元），上述费用共计475936元，应当由双方按照过错程度分担扩建费用。原告（反诉被告）皮肤病防治院应当向被告（反诉原告）玄锋赔偿333155.20元。以上两项费用合计458346元。对于架设的电缆、安装的监控设备以及油库设备，均可以由被告（反诉原告）玄锋自行移走，且不会对设备本身造成重大损失，被告（反诉原告）玄锋要求对上述项目赔偿的反诉请求，无理无据，本院不予支持。被告（反诉原告）玄锋为上述两项鉴定支出鉴定费分别为63000元及10000元，结合双方的过错程度及本院认定的具体赔偿项目及金额，本院酌定由原告（反诉被告）皮肤病防治院赔偿被告（反诉原告）玄锋鉴定费23000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）济南市皮肤病防治院与被告（反诉原告）玄锋于2004年7月19日签订关于济南市槐荫区腊山街道办事处大杨村482号院（济南市槐荫区腊山段店镇王府庄村北腊山西南坡）的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）玄锋于本判决生效之日起三十日内拆除济南市槐荫区腊山街道办事处大杨村482号院（济南市槐荫区腊山段店镇王府庄村北腊山西南坡）内扩建的钢结构房屋、土建房屋、架设的电缆、安装的监控设备及建设的油库设备，将该院落腾还原告（反诉被告）济南市皮肤病防治院；
三、被告（反诉原告）玄锋于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）济南市皮肤病防治院支付2006年8月1日至2016年11月25日期间的院落占有使用费141069.44元；
四、原告（反诉被告）济南市皮肤病防治院于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）玄锋装饰装修及扩建上述院落产生的损失458346元；
五、原告（反诉被告）济南市皮肤病防治院于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）玄锋鉴定费23000元；
六、驳回原告（反诉被告）济南市皮肤病防治院的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）玄锋的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3120元，由原告（反诉被告）济南市皮肤病防治院负担120元，由被告（反诉原告）玄锋负担3000元；反诉案件受理费8610元，由原告（反诉被告）济南市皮肤病防治院负担3000元，由被告（反诉原告）玄锋负担5610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 姜丽丽
人民陪审员 刘 艳
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 官 静