广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0205民初4903号
原告：广西福来物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。统一社会信用代码：91450200753730745E。
法定代表人：莫太贵，该公司董事长。
委托代理人：彭宗壮，该公司职员。
委托代理人：马天山，该公司职员。
被告：缪斌，男，1977年7月12日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。
原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称：福来公司）与被告缪斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福来公司的委托代理人彭宗壮，被告缪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福来公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付给原告物业服务费4809.8元、路灯费177元、生活垃圾费413元，合计5399.8元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：柳州市柳北区北雀路45号之八望泰·北城华府小区（以下简称：北城华府小区）是柳州市北城名府房地产开发有限公司（以下简称：房开公司）开发建设的住宅小区。北城华府小区没有成立业主委员会。2008年11月5日，原告与房开公司签订《望泰·北城华府前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期委托合同》），从2008年11月起为北城华府小区提供物业管理服务。2009年1月17日，原、被告签订《望泰·北城华府前期物业服务协议》（以下简称：《前期服务协议》）。被告住北城华府小区23栋1单元602室（以下简称：北城华府小区23-1-602室），享受了原告提供的物业管理服务。被告每月均应向原告交纳物业服务费、路灯费及生活垃圾费。但被告未向原告交纳2010年1月至2014年11月的物业服务费、路灯费及生活垃圾费。原告在催收未果的情况下，只得依据民事诉讼法的规定向法院提起诉讼，请依法公正判决。
被告缪斌辩称，一、被告于2008年3月购买了北城华府小区23-1-602室楼中楼，于2009年1月接到原告交房通知。被告与原告签订《前期服务协议》和《临时管理规约》后，进行验房、交房手续，随后开始对房屋进行基础装修。被告在装修过程中发现凡是连续几天大雨，楼中楼二层墙角、墙体、排水口有渗水现象，楼板在渗水后形成空鼓沙浆脱落；一层两个房间窗台下的墙面和小房北面墙体有渗水现象。被告立即找到原告，要求原告与房开公司联系安排补漏、修缮事宜。物管人员上楼做了渗水点登记后答应与房开公司联系维修，维修人员几天后上楼处理了房间窗台外墙，并对二楼渗水严重的两个墙角和排水口开挖，重填混凝土，重做防水。被告得到原告告之已经维修好了。为证实房屋渗水是否维修到位，被告在随后的装修中特别注意下雨后原来渗水点的墙面变化，最终发现下小雨或短时间的雨没有问题，但是碰到连续几天的大雨或长时间的阴雨绵绵，二楼房间两个墙角和排水口又开始渗水。被告立即找原告协商继续维修事宜。原告答应找房开公司帮助维修。被告几天后没见回应，便电话联系原告，答复是维修部门太忙，被告家刚维修过，后面还有好多家需要维修。两个多月后，被告没有得到任何回复，就亲自到原告处问个究竟，发现原告换了管理人员。被告想原告换了管理人员，没做好工作移交手续，遗忘了与房开公司联系维修的事，就再次向原告反映房屋渗水情况。原告的管理人员同样上楼做了渗水点登记，告知被告等电话通知维修。被告之后多次找原告协商继续维修渗水房屋，得到却是敷衍了事的回答，一拖六年。原告于2014年11月单方退出了本小区物业服务也不通知被告。被告与原告交涉无果之下，只能自行找了防水补漏公司做了维修补漏，共花费12500元。被告因此才停交2010年1月至2014年11月物业管理费。二、《前期委托合同》、《前期服务协议》、《临时管理规约》，《住宅质量保证书》中有约定；相关法律、法规也有明确的规定。1、《前期委托合同》第三条第（一）款规定：负责房屋共用部位的维修、养护和管理，包括主体结构（包括基础、墙体、楼板、屋顶）楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面。2、《前期服务协议》第一条第一款：甲方的权利义务第1点规定原告要对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第一条第二款：乙方的权利和义务第3点规定遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》。第九条第一款：原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。3、《临时管理规约》第四章第二条规定：管理者的权力及义务第8点规定负责处理所有对于本小区管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因物业管理而引起的纠纷与争执。4、《住宅质量保证书》第八条：住房发现问题，可向我公司委托的物业管理公司报修，在核实后两天内予以答复，并对确定应由我公司承担责任的问题在三天内开始处理。5、相关法律法规。《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、驳回原告的诉讼请求。1、原告提供的催费函复印件中的签名不是被告亲自签名，被告从未收到原告任何形式的催费通知。2、北城华府小区有如此多业主不愿交物业管理费，说明了原告的管理和服务根本没有按约定履行。3、上述合同、协议、规约及保证书找不出一条关于业主发现房屋质量问题时，由其自行找房开公司协商维修、维护等内容。《前期委托合同》有当房屋出现问题时，是由原告负责报修或处理相关纠纷等条款。原告的管理、履责失职造成被告购买商品房后一托六年，已超过房屋保修期的情况下还不能入住。被告从买房至原告退出北城华府小区从未入住过该小区。4、原告主张的物业费、生活垃圾费、路灯费已过诉讼时效。综上，请柳州市柳北区人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告要求判令原告支付被告维修房屋的全部费用12500元。本院经审理认定事实如下：原告于2003年9月30日成立，经营范围是物业服务等。被告是北城华府小区23-1-602室房屋的业主，该房屋的建筑面积为135.87平方米。2008年11月5日，原告与房开公司签订《前期委托合同》，约定：物业内容为北城华府小区物业管理；物业管理服务事项中有房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、墙体、柱、楼板、屋顶）楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；原告参与房开公司及单位对本小区的接管验收和管理责任移交工作；原告向业主收取物业管理费和车辆停放等费用；该合同期限为本合同订立之日起至本物业业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止；在销售商品房时，原告应当向购房者明示原告与房开公司审定的《前期委托合同》，并由购房者对本合同的内容和《临时管理规约》予以书面确认并承诺遵守；房开公司按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任，保修期内工程质量出现问题，房开公司按照：1、负责返修、完善，2、对业主提出的相关问题，按承诺的时间做出安排，减少造成业主损失或对原告造成不良影响；原告负责编制物业的季度维修养护计划，并报维修养护资金预算，由房开公司进行审核后，如是在规定的工程保修期内，由房开公司安排实施，超出保修期的，由原告安排实施，费用由业主分摊支付；原告不承担对户主的人身、财产的保管、保险义务，不承担不属于原告责任范围内的治安刑事案件、意外事故、自然灾害等不可抗力因素对业主或物业使用人造成的人身财产损害赔偿；在竣工验收合格交付业主使用后的物业费暂按多层住宅建筑面积每月每平方米0.60元由业主交纳；从2009年10月1日起，由原告按物价部门审核的收费标准向业主收取。之后，原告没有向被告明示《前期委托合同》，也没有让被告对该合同的内容予以书面确认并承诺遵守。原告对北城华府小区的物业服务一直持续到2014年11月30日。在此之前，北城华府小区没有成立业主委员会。2009年1月17日，原、被告签订了《前期服务协议》，约定：原告根据本协议向被告收取物业管理费、车辆停放费等应收费用；原告向被告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。原告防止和排除小区内各种不安全因素及协助公安部门及时处理各种违法犯罪行为，但不承担对住户的人身、财产的保管、保险义务，不承担不属于原告责任范围内的治安刑事案、意外事故、自然灾害等对业主或物业使用人造成的人身财产损害的赔偿责任。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），被告多层住宅（不带电梯）按建筑面积暂定每平方米0.5元／月的标准收取，因物价上涨原因可根据市场价进行调整，最终以物价部门审核为准。每次交纳物业管理费的时间是每月10日前。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。
2009年1月17日，原、被告签订了《临时管理规约》，房开公司作为本规约当事人盖了章。该规约中约定原告作为管理者处理所有对本小区管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因物业管理而引起的纠纷和争执。业主应通知管理者其接受法律文件及通知之地址；如有任何变更，业主须实时以书面通知管理者。本规约所规定之任何发给本小区各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号信收据为准。所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。
被告持有落款时间是2017年1月17日，保证人处有房开公司章印的《住宅质量保证书》。该保证书里承诺：住户按《住宅使用说明书》和建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，正常使用且不变更其使用性质和主体结构的情况下，我公司在保修期内承担保修责任，保修期从工程竣工验收合格之日起计算，保修范围和期限如下：外墙面、屋面、卫生间防水保修五年等等。住房发现问题，可向我公司委托的物业管理公司报修，在核实后两天内予以答复，并对确定应由我公司承担责任的问题在三天内开始处理。
2008年12月29日，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出批复：同意从2008年10月1日起，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；从2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。
2009年9月1日，柳州市建设委员会和柳州市物价局对北城华府小区多层住宅每月物业服务费执行每月0.6元标准进行了物业服务等级标准和收费标准备案。
原告对北城华府小区的路灯费是按每月每户3元收取。
被告出具的时间是2015年8月19日《工程承包协议书》反映被告把北城华府小区23-1-602室房屋补漏工程发包给柳州市柳北区姑苏防水建材商行（以下简称：建材商行），建材商行完成施工内容后，经双方验收合格，一星期内结付工程款（总额12500元。留质保金1000元，半年后无质量问题结清）。
被告认为自己房屋渗水，原告作为义务人没有及时、有效进行修理，故从2010年1月起至2014年11月未向原告交纳物业管理费、路灯费和生活垃圾费。原告诉请的标准是按被告房屋建筑面积135.87平方米，每平方米0.6元计算上述期间的物业管理费；按照每户每月7元的的标准计算上述期间的生活垃圾费；按照每户每月3元的的标准计算上述期间的路灯费。
原、被告对于上述事实没有争议，本院予以确认。
对原、被告有争议的事实的质证和认定情况如下：
原告向本院提交了原告于2016年向被告的北城华府小区23-1-602室邮寄了催费函的邮件详情单原件以及催费函原件。该邮件详情单上邮局的盖章不清晰，无法辨别投递该邮件的月、日。催费函落款时间为2016年7月25日，内容为原告要求被告于2016年8月15日前向原告付清被告截止2014年11月欠缴的物业服务费、公共照明电费、生活垃圾费等费用，等等。被告对上述证据不予认可。本院认为上述证据均是原件，原告是向被告的北城华府小区23-1-602室邮寄的。虽然因邮局的原因导致投递的月、日不详，但结合催费函的落款时间和原告要求被告缴费的时间，该催费函应该是2016年8月15日前，原告向被告的上述地址邮寄的。
原告提交了两张照片，第一张照片里有被告的房号、姓名及欠缴物业费5409.8元和公摊电费（空白）的起止时间，有原告盖章和落款时间为2014年11月1日的催款内容。第二张照片里下方有字迹很模糊的一些纸张，上方有北城华府小区公告栏字样。原告认为这两张照片反映了原告于2014年11月1日在北城华府小区张贴向被告的催款通知。被告对此不予认可。本院认为这两张照片只能说明原告制作了向被告催款的内容，却不能证明原告这些催款内容在2014年11月1日，在北城华府小区内张贴了。原告也没有其他证据予以证实。故原告的上述照片不能成为认定本案事实的依据。
被告向本院提交了房屋渗水后拍的照片彩色打印件四张。原告对此不认可。被告也没有其他证据证实该照片里的房屋与本案有利害关系。故本院对该证据的真实性和关联性不予认可，不采信该证据作为本案认定事实的依据。
本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故原告与房开公司签订的《前期委托合同》对被告有约束力。
《前期服务协议》、《临时管理规约》是原、被告真实的意思表示，合法、有效，对原、被告具有法律约束力。《前期服务协议》赋予了原告作为北城华府小区的物业管理公司，在向业主提供物业服务的同时，有权向作为该小区业主的被告收取物业管理费和车辆停放费等应收费用的权利。北城华府小区物业费收费标准，即被告多层住宅（不带电梯）按建筑面积暂定每平方米0.5元／月的标准收取，因物价上涨原因可根据市场价进行调整，最终以物价部门审核为准。调整后的收费标准（北城华府小区多层住宅每月物业服务费执行每月0.6元）也经柳州市物价局备案，符合法律的规定。故原告要求被告按照每月0.6元标准交纳物业服务费，合法、合理。
2008年12月29日，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出批复：同意从2008年10月1日起，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；从2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。原告要求被告按照每户每月7元的标准交纳生活垃圾费，合法、合理。
原告对该小区的路灯费是按每月每户3元收取，且被告对该标准没有异议，故原告要求被告按照每月每户3元交纳路灯费，合法、合理。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。原、被告在《前期服务协议》中约定每次交纳物业管理费的时间是每月10日前。原告对每月物业管理费主张的诉讼时效应该为该月物业管理费到期后二年内。被告没有证据证实其向原告书面通知变更了通讯地址。按照《临时管理规约》约定，原告通过邮局以挂号信投送被告的单元，则以邮局挂号信收据为准。原告曾于2016年8月15日前通过寄送邮件的方式向被告的北城华府小区23-1-602室送达了催费函。《中华人民共和国民法通则》规定：第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故原告向被告主张物业管理费的诉讼时效从2016年8月15日中断，并从此重新计算。原告向被告主张的物业管理费没有过诉讼时效的是2014年9月、10月、11月，共三个月的物业管理费。
《前期服务协议》及本案的各种合同中没有约定每月生活垃圾费和路灯费的交纳时间。故上述费用没有交费时间的要求。原告向被告主张生活垃圾费和路灯费没有过诉讼时效。
被告以自己的房屋渗水，原告没有履行好义务；自己为此从买房至原告退出北城华府小区从未入住该小区为由要求本院驳回原告的诉讼请求。本院认为《前期委托合同》、《前期服务协议》、《临时管理规约》没有约定被告可以以原告服务质量差为由拒交物业管理费、生活垃圾费和路灯费。且法律、法规也没有赋予业主上述权利。被告是否入住北城华府小区不是被告交纳物业管理费、生活垃圾费和路灯费的合理、合法的依据。本院对被告上述意见不予采纳。
被告要求原告支付其维修房屋的费用12500元，与本案不是一个法律关系，不属于本案的审理范围。且《前期委托合同》和《临时管理规约》、《住宅质量保证书》还涉及房开公司。被告可以通过另行诉讼形式解决其维修房屋费用12500元的赔偿问题。本案中对被告上述要求不予处理。
综上所述，被告应按照其房屋建筑面积135.87平方米，每平方米0.6元，从2014年9月至2014年11月，计算三个月，共计244.57元向原告支付物业管理费。被告应按照每户每月7元，从2010年1月至2014年11月，计算五十九个月，共计413元向原告支付生活垃圾费。被告应按照每户每月3元，从2010年1月至2014年11月，计算五十九个月，共计177元向原告支付路灯费。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告缪斌在本案判决生效之日起十日内向原告广西福来物业服务有限责任公司支付从2014年9月至2014年11月期间的物业管理费244.57元；从2010年1月至2014年11月期间的生活垃圾费413元、路灯费177元。
二、驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请执行。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取，由被告缪斌负担4元，由原告广西福来物业服务有限责任公司负担21元，本院退回原告广西福来物业服务有限责任公司25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判员 钟莉
二〇一六年十二月八日
书记员 卢青
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
3、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
4、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。法律另有规定的除外。
5、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
6、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
8、《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
9、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
10、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
11、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。