广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终308号上诉人（原审被告）：岳拥华，女，1976年9月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：彭伏秋，广东敬业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洪雨，男，1988年9月6日出生，汉族，户籍地：河北省秦皇岛市抚宁县，委托诉讼代理人：龚淳，广东国硕律师事务所律师。上诉人岳拥华因与被上诉人王洪雨房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初9745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。岳拥华上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审;二、本案一、二审诉讼费由王洪雨承担。事实与理由：岳拥华认为原审判决依据岳拥华、王洪雨及珠海华硕房地产投资发展有限公司签订的《房地产买卖合同》第十五条备注约定的内容，判决岳拥华退还王洪雨定金10万元，属于事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法改判，判决驳回王洪雨要求岳拥华退还10万元定金的请求。理由如下：一、导致不能实现《房地产买卖合同》的合同目的的责任完全在于王洪雨，岳拥华没有任何责任。本案产生的原因是王洪雨不具备在珠海购房的资格，导致王洪雨不能履行《房地产买卖合同》。原审法院对王洪雨是否具备珠海市人民政府办公室2016年10月6日向全社会公开发布的《关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》第三条第一项第三款规定的非珠海户籍居民家庭从2016年10月6日起在珠海购房必须具备有购房之日前在珠海逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的证明，才有在珠海购买建筑面积144平方米及以下的普通住房的资格没有查清，导致认定本案的事实不清，不能实现合同目的的责任不明确，导致原审判决错误。王洪雨是通过房地产买卖专业中介机构珠海华硕房地产投资发展有限公司联系、沟通后，才与岳拥华协商购房，因此，王洪雨与岳拥华于2017年3月26日签订《房地产买卖合同》之前，已经对珠海市政府的购房政策十分清楚明白的，更知道自己是否有符合该政策的购房资格，且王洪雨做住房限购政策虚假材料的事实更进一步证明王洪雨对珠海购房政策是十分清楚的；作为合同的相对方岳拥华没有义务审查王洪雨是否具有符合珠海市政府的住房限购政策的购房资格，故导致不能实现《房地产买卖合同》的合同目的责任完全在于王洪雨，岳拥华没有任何责任。二、原审法院依据三方签订的《房地产买卖合同》第十五条，适用《合同法》第六十条的规定，判决岳拥华退还王洪雨定金10万元属于适用法律不当，判决错误，请求二审法院依法改判。1、三方签订的《房地产买卖合同》第十五条备注的“经买卖双方与经纪人友好协商，如买方因为购房资格原因而无法顺利办理购入上述房产的相关手续，则卖方退还买方所支付的定金，三方各不能再追究其他补偿”的约定必须是在签订该《房地产买卖合同》时，王洪雨先具有在珠海购房资格的前提下，再在履行该《房地产买卖合同》的过程中，因政府政策的原因导致王洪雨丧失在珠海购房资格的情况下，才能适用《房地产买卖合同》第十五条备注的约定。2、从原审的证据来看，王洪雨在与岳拥华签订《房地产买卖合同》的时候本身就没有在珠海购房的资格，且在履行该《房地产买卖合同》的过程中，也没有将具有在珠海购房资格的相关证明材料办好，因此，原审法院依据三方签订的《房地产买卖合同》第十五条认定王洪雨对导致不能实现《房地产买卖合同》的合同目的没有责任属于事实认定错误，适用《合同法》第六十条规定属于适用法律不当，应该根据《担保法》第八十九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定对此案作出判决。原审判决岳拥华退还王洪雨定金10万元是错误的。综上，岳拥华的上诉请求有事实根据和法律依据，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判驳回王洪雨在原审起诉书中的第一项请求。二审调查中，岳拥华补充以下上诉意见：原审法院没有根据三方签订《房地产买卖合同》第十五条有关定金退还的约定的背景来判断理解该条款的本意，仅仅凭条文的字面意思来推断三方的意图，导致对该条款的本意不符合客观实际，也不符合常理，是错误的认定。事实和理由：一、根据岳拥华和王洪雨及中介公司的2017年4月25日、7月31日、8月24日的微信记录来看，王洪雨及中介公司传递给岳拥华有关王洪雨购房资格的信息是王洪雨通过办理户口迁移取得珠海户籍来获得购房资格，且岳拥华一直都信以为真，由此证明，三方签订《房地产买卖合同》第十五条是三方都知道并认可王洪雨通过迁移户口取得珠海户籍的方式获得购房资格的背景和前提条件增设的，也就是说该条款是三方已经就王洪雨通过办理合法迁移户口取得购房资格达成了一致意见，因此，办理合法迁移户口是该条的前置条件，只有出现王洪雨正在办理迁移户口时出现政策变化，导致不能取得珠海户籍而不能获得购房资格的情况下，才退还定金的。因此，《房地产买卖合同》第十五条有关定金退还的约定的本意是三方对该合同签订之后因迁移户口的政策变化导致王洪雨不能取得购房资格的原因而无法顺利办理购房手续的预见约定，而不是对该《合同》签订之前王洪雨不符合限购政策的购房资格原因而无法顺利办理购房手续的定金处理进行约定。二、根据原审法院查明的事实和王洪雨向珠海市不动产登记中心提交的虚假资料等证据来看，王洪雨不能取得珠海户籍的原因不是因为珠海迁移户口的政策变化所导致，而是王洪雨伙同中介公司伪造公文和印章，提供虚假材料的违法犯罪行为所致。王洪雨违背了签订该条款的最初约定的本意，因此，王洪雨要求岳拥华退还定金则不符合案涉《房地产买卖合同》第十五条的约定。三、原审法院认定“原告向不动产登记中心提供虚假身份材料试图骗取购房资格只是为了实现目的而采取的手段或方法”曲解了《房地产买卖合同》第十五条的本意，是片面的错误认定。因为原审法院没有考虑订立该条款的现实情况和前提背景，片面从条款的文字表面意思来理解，完全违背了该条款的本意，本末倒置，导致判决错误。四、任何预见都是对未来的预料，而不是对已经发生了的事情进行预料。原审法院认定“合同三方已经对此有了预见和充分的心里准备”，应理解为合同三方是对《房地产买卖合同》签订之后未来事情将怎么发生的“预见和心里准备”，而不是对该合同签订的时候或之前已经存在的既成事实进行“预见和心里准备”，否则就明显不符合常理。因为签订该第十五条的时候，三方都知道王洪雨本身就不具有当时限购政策的购房资格，如果还作出第十五条的约定，这不是明摆着岳拥华要退还定金吗？岳拥华会做这样愚蠢的事情吗！退一步讲，如果岳拥华真有要做这样愚蠢的事情，那就只有一个原因就是知道并同意王洪雨准备做虚假材料来蒙混过关。但事实上，岳拥华却不知道，故应认定岳拥华是对王洪雨签订合同后的未来取得珠海户籍获得购房资格的“预见和心里准备”。原审法院将该条认定为岳拥华对王洪雨通过提供虚假入户材料不能取得珠海户籍，而不能取得购房资格有“预见和心里准备”，存在明显的错误，请求予以纠正。王洪雨辩称，岳拥华对于刘光耀伪造资料是明知，对王洪雨的伪造户籍也是明知的。本案是签订买卖合同以后才出台限购政策。岳拥华另外买房与本案没有关系。王洪雨向一审法院起诉请求：1、判令岳拥华退还王洪雨所交购房定金100000元；2、判令岳拥华退回王洪雨代为缴纳的税款48100.64元；3、判令岳拥华承担本案诉讼费用。一审法院查明：王洪雨（买方，地址河北省秦皇岛市抚宁县台营镇三村094号）与岳拥华（卖方，地址珠海市香洲区唐家湾镇唐淇路9号旭日湾花园40栋5单元502房）及经纪方珠海市华硕房地产投资发展有限公司于2017年3月26日签订一份《房地产买卖合同》（以下简称合同）及后续签订了《补充协议》，约定王洪雨购买岳拥华位唐家湾镇××房房（以下简称案涉房产），建筑面积为99.9平方米，总房价为人民币2045000元，其中定金人民币10万元，首付款485000元，余款向银行申请按揭贷款支付。合同第九条约定：“鉴于经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同的成立，买卖双方确认卖方应在签订本合同时向经纪方支付（空格）元，买方应在签订本合同时向经纪方支付4万为佣金。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现”。合同第十五条备注手写约定：“经买卖双方与经纪方友好协商，如买方因为购房资格原因而无法顺利办理购入上述房产的相关手续，则卖方退回买方所支付的定金，三方各不能再追究其他补偿”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王洪雨、岳拥华及中介三方于2017年4月7日到中国农业银行金鼎支行办理了申请贷款手续，该行于2017年4月17日出具了《同贷书》。王洪雨于2017年9月4日向岳拥华转账支付了定金10万元，于2017年9月4日向岳拥华转账支付首付款485000元。2017年9月4日，王洪雨代替岳拥华向珠海市高新区地税局缴纳税款48100.64元之后，买卖双方向珠海市不动产登记中心高新分中心办理了过户递件手续。2017年9月5日下午，珠海市不动产登记中心高新分中心的工作人员电话通知岳拥华前去取回递件。2017年9月6日上午，岳拥华与中介人员刘光耀一起到珠海市不动产登记中心高新分中心取回了递件。珠海市不动产登记中心受理回执单的下款审批记载内容如下：“经核查，受让方王洪雨的购房申请资料为虚假材料，我中心不予受理登记申请”。王洪雨、岳拥华及中介人员刘光耀根据要求于2017年9月6日向珠海市不动产登记中心签署了《住房限购政策虚假材料具结书》，王洪雨代理人陈述是刘光耀代理王洪雨办理并签名的。王洪雨、岳拥华及中介办理退件后，岳拥华于2017年9月20日仅向王洪雨退还首付款485000元，但未退还定金及退税款。其间，王洪雨亦有通过微信向岳拥华追讨。一审法院另查明：王洪雨及其妻子的户籍均在河北省，王洪雨签订上述合同之后不久在珠海魅族公司上班。根据岳拥华提交的证据显示：王洪雨于2017年8月18日向中介人员刘光耀签署了一份《委托书》，主要内容是委托刘光耀代理签署购买案涉房产的合同；代为接受房产登记机关的询问，到房产登记机关开具房产证明；办理房产按揭贷款抵押手续；办理房产过户手续等。王洪雨向珠海市不动产登记中心提交的虚假资料有：1、王洪雨具有珠海户籍的虚假身份证；2、王洪雨具有珠海户籍的虚假户口簿；3、《家庭成员情况申报表》（该表下款购房人签字为刘光耀代）。一审庭审中，岳拥华表示同意向王洪雨退还代缴纳的税款48100.64元，但认为不能履行买卖合同的责任在于王洪雨向不动产登记中心提供虚假资料所致，并非因王洪雨没有购房资格，表示不同意退还定金。一审法院认为，王洪雨与岳拥华及珠海市华硕房地产投资发展有限公司于2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》及后续签订的《补充协议》是三方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同各方产生约束力。一审庭审中，岳拥华同意退还王洪雨的代缴税款48100.64元，一审法院予以照准。针对近年珠海市房地产市场价格不断上升的情况，珠海市人民政府办公室于2016年10月6日作出《关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称珠海限购政策）。珠海限购政策对非本市居民购房要求提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。王洪雨及其妻子当时并非珠海居民，又无法提供在珠海逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，因此不具有珠海市的购房资格。关于买卖双方是否知道珠海限购政策问题。近年来，由于房地产市场的急剧升温，全国各大中小城市政府对房地产市场调控政策相继出台了规定不一的限购政策，这对广大居民来说并非什么新鲜事物。岳拥华作为珠海市的户籍居民，又是出卖房产的一方，其应当知道或了解上述限购政策规定。王洪雨虽然户籍在河北省，但其有意在珠海市工作和居住，且通过珠海的中介公司购买房产，面对现实问题，房产中介公司多多少少也告知其有关限购政策规定；而且，中介人员刘光耀代理王洪雨向珠海市不动产登记中心高新分中心提供虚假身份资料，从整套虚假资料的细节内容可以看出，王洪雨亦应当知道珠海的限购政策；再结合王洪雨、岳拥华及珠海华硕公司签订的《房地产买卖合同》第十五条备注约定内容，合同对“如买方因为购房资格原因而无法顺利办理购入上述房产的相关手续，则卖方退回买方所支付的定金，三方各不能再追究其他补偿”的约定，可见合同三方已经对此有了预见和充分的心理准备。至于岳拥华主张导致本次房产买卖合同不能履行的原因是王洪雨向珠海市不动产登记中心提供虚假资料所致，并非因王洪雨没有购房资格问题。众所周知，我国实行不动产登记制度，购买房产能够办理产权过户登记才是目的，王洪雨向珠海市不动产登记中心提供虚假身份资料试图骗取购房资格只是为了实现目的而采取的手段或方法。岳拥华将购房资格和提供虚假购房身份资料分割理解的做法不符合合同的约定，一审法院对此不予采信。据此，王洪雨请求岳拥华退还定金10万元具有合同依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百一十六条的规定，一审法院判决：一、岳拥华于判决发生法律效力之日起七日内退还代缴税款48100.64元给王洪雨；二、岳拥华于判决发生法律效力之日起七日内退还定金10万元给王洪雨。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1651元，由岳拥华负担。本院二审期间，岳拥华围绕上诉请求提交了微信聊天记录截图，拟证明王洪雨和中介当时签订《房地产买卖合同》的时候告知岳拥华，王洪雨是通过人才入户政策取得珠海户籍来获得购房资格的。刘光耀于2017年8月18日通过微信向岳拥华发送了王洪雨的珠海身份证正面，但是岳拥华并不知道是假的。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，二审调查中，岳拥华称在签订合同当时知道王洪雨没有珠海户口，但王洪雨告诉岳拥华其通过人才入户政策取得珠海户口，且中介和王洪雨在2017年9月之前一直告诉岳拥华在办理入户。根据双方当事人提供的微信记录显示：2017年5月5日，岳拥华问刘光耀：“社保已经去办了没”，刘光耀答：“等星期一，我上网查一下那个社保有没有挂”；2017年7月31日，王洪雨给岳拥华发信息：“准迁证10号左右下来”。经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的是岳拥华应否向王洪雨退还定金10万元的问题。《房地产买卖合同》第十五条手写条款备注约定：“如买方因为购房资格原因而无法顺利办理购入上述房产的相关手续，则卖方退回买方所支付的定金，三方各不能再追究其他补偿”。根据本案查明的事实，王洪雨在签订合同当时没有珠海市户籍，而当时珠海市施行的限购政策是2016年10月6日发布的，王洪雨能否购房受该限购政策的约束。王洪雨作为购房一方，其对当地的限购政策不可能不作了解即决定买房。而岳拥华作为卖方，其亦表示明知王洪雨在签订合同时不具备珠海市户籍，且此次交易有专业的中介机构参与，故《房地产买卖合同》第十五条是在各方明知王洪雨没有珠海市户籍，且对王洪雨最终能否获得符合限购政策规定的购房资格不能确定的背景下协商一致的条款，可见各方对可能因购房资格原因交易不成是有一定的心理预期的。岳拥华上诉主张王洪雨及中介在2017年9月前一直告知其王洪雨是通过人才入户珠海获得购房资格，即各方就王洪雨通过办理入户珠海取得购房资格达成了一致意见，因此，《房地产买卖合同》第十五条的本意是三方对该合同签订之后因迁移户口的政策变化导致王洪雨不能取得购房资格而无法购房的，才退还定金。对此，本院认为，一是岳拥华对其主张各方对“王洪雨是通过人才入户珠海获得购房资格”达成一致的说法，没有证据证明。通过微信聊天记录可以看出，王洪雨为取得购房资格，尝试了办理入户和缴纳社保的方式，岳拥华曾问中介“社保已经去办了没”可以体现当时并未排除王洪雨通过办理社保手续获取购房资格的方式；二是岳拥华主张该条约定的是“因迁移户口的政策变化导致王洪雨不能取得购房资格”才适用，仅是岳拥华的单方理解和主张，与合同条款的文义不符。因此，本院对岳拥华关于合同第十五条的理解不予采纳。王洪雨在办理房屋过户手续时使用了虚假身份证及户口本，正是其不具备购房资格又无法通过合法方式取得资格的体现，对此违法行为，本院提出严正的指正，但这并不能改变案涉房屋不能顺利过户的根本原因是王洪雨不具备购房资格的这一事实。综上分析，一审法院根据《房地产买卖合同》第十五条的约定判决岳拥华退还定金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人岳拥华的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人岳拥华负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一八年三月二十六日异书记员  梁 暐