广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终914号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市石碣奇缘网吧（普通合伙），住所地：东莞市。
执行合伙企业事务的合伙人:陈金富。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈金富，男，汉族，住福建省连江县，公民身份号码为×××2316。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凤鸣，女，汉族，住湖北省来凤县，公民身份号码为×××0823。
上述上诉人委托代理人：陈正华，广东星啸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市石碣镇石碣上一村股份经济合作社，住所地：广东省东莞市。
负责人：袁植芬。
委托代理人：叶雨，广东凡立（东莞）律师事务所律师。
上诉人东莞市石碣奇缘网吧（普通合伙）（以下简称奇缘网吧）、陈金富、杨凤鸣因与被上诉人东莞市石碣镇石碣上一村股份经济合作社（以下简称上一村合作社）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法碣民一初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月21日，上一村合作社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认上一村合作社与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣的租赁合同关系无效。2.奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣立即腾空退还案涉租赁物业给上一村合作社。3.奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣立即支付拖欠的房屋占有使用费，从2014年6月1日起计至奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣腾空退还租赁物业之日止，暂计至2014年9月30日房屋占有使用费暂计为人民币65160元逾期付款的利息（以人民币65160元为本金，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计至清偿完毕之日止）。4.奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣立即支付拖欠的水电费17941.24元及利息（以人民币17941.24元为本金，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率为标准计至清偿完毕之日止）。5.本案的所有受理费用由奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣承担。
奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣则于2014年12月9日提起反诉，请求法院判令：1.上一村合作社向奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣折价返还涉案房屋装修的现有价值暂估人民币400000元，以评估结果为准。2.本案受理费由上一村合作社承担。
原审法院经审理查明：2009年7月1日，案外人程冠球与奇缘网吧的代表吴丽萍签订《房屋租赁合同》，程冠球将其向上一村合作社承租的东莞市石碣新城区同富路安和商贸市场第二层部分楼面转租给奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣用于开办东莞市石碣奇缘网吧。双方约定的租赁期限为2009年7月1日至2013年12月31日，租金2009年7月1日至2010年12月31日每月为16290元，之后从2011年1月1日起租金逐年递增5%，合同并就其他权利义务进行约定。程冠球与上一村合作社就东莞市石碣镇上一村原鸿基厂区内的厂房、宿舍等（包括本案所涉及租赁场地）的租赁合同产生纠纷并诉至法院，经本院生效的（2011）东中法民一终字第1249号民事判决书确认，上一村合作社与程冠球之间的租赁合同无效，并维持（2010）东一法民一初字第7893号判决，判令程冠球支付上一村合作社至交付之日的房屋使用费及利息。同时，程冠球也就案涉租赁物增建、扩建及装饰损失问题将上一村合作社诉至法院，经本院生效的（2011）东中法民一终字第1247号民事判决书维持了一审（2010）东一法民一初字第6494号判决，判令上一村合作社赔偿1955850.6元给程冠球。
2012年程冠球又就本案奇缘网吧租赁物向原审法院提起诉讼，要求吴丽萍、奇缘网吧、杨凤鸣、陈金富支付2011年5月至2011年12月租金136836元、违约金、管理费、卫生费等，上一村合作社作为第三人参加诉讼，案号为（2012）东一法民一初字第5258号。该判决最终认定上一村合作社收取奇缘网吧案涉租赁物2011年5月至12月的租金等款项的行为视为自2011年5月起上一村合作社已经收回并直接管理涉案的奇缘网吧所在的租赁场所。之后奇缘网吧按照16290元/月标准交付租金给上一村合作社至2014年5月，后面租金开始拖欠。2014年11月2日，陈金富到公安机关报案称2014年9月27日其所经营的奇缘网吧游戏机设备被盗，公安机关于同时出具立案告知书将该案立为刑事案件侦查。上一村合作社于2014年10月13日向奇缘网吧发出律师函，告知奇缘网吧七日内付清尚欠租金65160元及水电费17941.24元，终止与奇缘网吧的租赁合同关系，要求奇缘网吧在七日内撤离租赁物业。案涉租赁物自2014年9月27日发生被盗事件后，一直空置，现在里面只有一些电脑桌和椅子。
原审法院认定上述事实的依据：上一村合作社提交的（2012）东一法民一初字第5258号民事判决书、水电费收据、（2010）东一法民一初字第6494号民事判决书、（2010）东一法民一初字第7893号民事判决书、（2011）东中法民一终字第1247号民事判决书、（2011）东中法民一终字第1249号民事判决书、资产评估报告，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣提交的立案告知书、企业住所、经营场所使用权证明书、租金收据、租赁合同、谈话笔录，原审法院到石碣派出所调取的设备配置清单、律师函、立案决定书、受案登记表、立案告知书、受案回执、受理报警登记表、现场勘验检查笔录、接受证据清单、询问笔录、现场照片及原审法院问话笔录、质证笔录、庭审笔录等。
原审法院认为：案外人程冠球与上一村合作社就东莞市石碣镇上一村原鸿基厂区内的厂房、宿舍等（包括本案所涉及租赁场地）的租赁合同已经本院生效的（2011）东中法民一终字第1249号民事判决书确认为无效合同，上一村合作社与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣对双方之间租赁合同关系属无效合同也无异议，原审法院对此予以确认。上一村合作社与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣主要针对占有使用费数额及利息、水电费及利息以及奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣反诉的装修损失存在较大争议，下面分析如下：
一、占有使用费金额。
(一)占有使用费计算标准。上一村合作社主张上一村合作社与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣之间没有就案涉租赁物签订书面租赁合同，应按照上一村合作社与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣一直以来履行的16290元/月计算。奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣则举证一份租赁合同，主张应按3200元/月计算。对这份租赁合同，上一村合作社确认真实性，但认为与本案无关。上一村合作社认为该租赁合同显示租赁物位于石碣镇同富路东一厂房，面积为300平方米，而案涉租赁物为安和商贸市场二楼，实际面积为700多平方米。原审法院认为，根据奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣提交的企业住所、经营场所使用证明书显示奇缘网吧经营地址位于石××镇新城区××和××市场××层，使用面积978平方米。该地址与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣提供的租赁合同上地址不相符，市场和厂房性质也不同，面积也相差甚远。而且奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣也无法提供按照3200元/月支付租金的证据，对该租赁合同的关联性，原审法院不予认可。根据生效的（2012）东一法民一初字第5258号民事判决书，上一村合作社与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣自2011年5月起已形成了事实的租赁合同关系，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣也按照16290元/月标准支付租金至2014年5月。虽然案涉租赁合同关系无效，但奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣和案外人程冠球关于租金标准的约定是双方真实意思表示，上一村合作社、奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣也实际按16290元/月标准履行合同，原审法院确定按照16290元/月标准计算占有使用费。
（二）占有使用费应计算到何时。上一村合作社认为案涉租赁物还由奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣占用，要求计算占有使用费至退还租赁物之日止。奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣则认为由于2014年4月石碣镇同富路改造，导致奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣无法经营，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣找上一村合作社商讨减免租金，上一村合作社却于2014年9月18日对奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣进行强制清场，将奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣价值1800000元的设备变卖，占有使用费应计算至2014年9月18日。上一村合作社2014年10月13日所发律师函中确认“贵网吧已经将大部分设备搬离案涉租赁地点，案涉租赁地点仅用于堆放贵网吧大量电脑桌椅、垃圾、废品等物品，现场也没有员工办公，贵网吧物品处于无人看管状态。”2015年6月29日原审法院质证笔录中，在原审法院询问奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣是否愿意将租赁场地归还给上一村合作社时，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣陈述“上一村合作社变卖了我方的东西，上一村合作社要赔偿我方的损失，我方现在无法搬出来，也没有搬的价值。自从2014年9月上一村合作社搬走东西后我方一直没有使用过，我方愿意将场地归还给上一村合作社。”根据上一村合作社与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣陈述，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣至迟于2014年10月份已经停止在案涉租赁物的经营，但奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣由于自己财产被盗一直不肯与上一村合作社协商撤场事宜，导致案涉租赁物一直被电脑桌和椅子占用至今。原审法院认为，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣所称被盗案件依然在侦查阶段，公安机关没有定论奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣设备被盗是上一村合作社所为，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣称2014年9月18日被上一村合作社强制清场并无证据证明，对其主张占有使用费计算至2014年9月18日，原审法院不予支持。奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣于2014年10月份已停止经营，案涉租赁物内只存放有价值不大的电脑桌和椅子，占有使用费一直计算至实际返还之日也不合理。上一村合作社与案外人程冠球的诉讼中已经法院确认案涉租赁物的租赁合同为无效合同，但一直收取奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣租金至2014年5月份，上一村合作社对此也有一定过错。再结合奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣于2015年6月29日已明确表态愿意返还场地给上一村合作社，只是对于租赁物内存放的电脑桌和椅子未做处理。根据公平原则，原审法院确认占有使用费计算至2015年6月份，案涉租赁物内的财产由奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣于判决生效之日起十日内自行处理，逾期不处理的财产损失由奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣自行负责。据此计算出奇缘网吧尚欠上一村合作社占有使用费为：16290元/月×13个月=211770元。因奇缘网吧为普通合伙，合伙人为陈金富、杨凤鸣，故陈金富、杨凤鸣应对上述占有使用费承担连带清偿责任。
二、水电费、利息和占有使用费利息问题。
对上一村合作社诉求的水电费17941.24元及利息，水电费因租赁合同而产生，本案一并处理。根据证据显示，水费共2199.4元，发票显示用户名称为奇缘网吧，原审法院予以确认，并予以支持，而电费15741.84元，发票上显示用电地址是东莞市石碣镇石碣上一村1号铺，与奇缘网吧的经营场所东莞市石碣镇新城区同富路安和商贸市场第二层不符，证据不足，原审法院不予支持。对上一村合作社主张的占有使用费利息问题，原审法院认为上一村合作社与奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣之间的事实租赁合同关系为无效合同，上一村合作社、奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣也未约定逾期支付占有使用费的违约责任，对上一村合作社要求奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣支付占有使用费利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
三、奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣反诉装修损失的问题。根据上一村合作社提供的（2010）东一法民一初字第6494号、（2011）东中法民一终字第1247号民事判决书以及东评字［2010］第284号资产评估报告书。案外人程冠球已于2010年就东莞市石碣镇上一村原鸿基厂区内的厂房、宿舍等（包括本案所涉及租赁场地）的租赁合同与上一村合作社产生纠纷，要求上一村合作社赔偿案涉租赁物增建、扩建及装饰损失。在（2010）东一法民一初字第6494号案诉讼过程中，法院应程冠球的申请就案涉建筑物的装修装饰价值及其他添置资产价值进行评估，东莞市东企平资产评估有限公司做出东评字［2010］第284号资产评估报告书认定案涉建筑物装修部分的价值为3237651元，设备设施部分为1256074元，其中该资产评估报告书第18页装修评估明细表中也列明了二楼网吧部分的装修价值。（2010）东一法民一初字第6494号最终确定上一村合作社应对程冠球装修部分承担60%的赔偿责任，即1942590.60元，评估的设备设施部分属于可以移走或变卖的动产，不属于应赔偿的范围。上一村合作社不服提起上诉，（2011）东中法民一终字第1247号民事判决书维持了一审判决。对于本案奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣提供谈话笔录证明上一村合作社认可网吧装修是奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣所装修的问题，该份谈话笔录是上一村合作社在（2011）东中法民一终字第1247号案件审理过程中提交的证据，用以证明案涉市场部分财产并不属于程冠球所有，最终本院没有采信该份证据，对上一村合作社的主张也没有采纳，案涉网吧装修还是作为程冠球的装修损失纳入赔偿范围。原审法院认为，案涉租赁物的装修损失在上述程冠球与上一村合作社的租赁合同纠纷中已做处理，上一村合作社已履行了赔偿责任，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣不可就同一事项要求上一村合作社再次承担赔偿责任，如其认为案涉租赁物装修是其花费，其可向案外人程冠球另行主张权利。奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣反诉的装修损失还包括电风扇、排气扇、空调、消防设施、电力设施、电冰箱、网线等，因这些都属于可以移走或变卖的动产，不属于应赔偿的范围，而且经现场查看很多设施已不存在。综合以上分析，对上一村合作社的评估申请，原审法院不予准许。装修部分损失上一村合作社已赔偿给案外人程冠球，设备、设施属于可移动或变卖的动产，不属于应赔偿范围，对奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣的反诉请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年11月17日判决：一、确认东莞市石碣镇石碣上一村股份经济合作社与东莞市石碣奇缘网吧之间的租赁合同关系无效。二、东莞市石碣奇缘网吧应于判决发生法律效力之日起七日内向东莞市石碣镇石碣上一村股份经济合作社支付占有使用费211770元、水费2199.4元。三、陈金富、杨凤鸣对上述第二判项承担连带清偿责任。四、驳回东莞市石碣镇石碣上一村股份经济合作社其他诉讼请求。五、驳回东莞市石碣奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1878元（上一村合作社已预交），由东莞市石碣奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣负担。案件反诉受理费3650元（奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣已预交），由奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣负担。
上诉人奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原判决认定事实错误。1.上一村合作社违反合同诚实信用原则，存在合同欺诈行为，原审法院并未查明。上一村合作社明知案涉租赁合同已被法院认定无效，却刻意隐瞒奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣，致使奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣在不知情的情况下转签该租赁合同，上一村合作社违背了合同诚实信用原则，应对租赁合同的无效承担完全过错责任。2.案涉房屋在2014年9月18日上一村合作社强制清场，或者在2014年10月20日上一村合作社搬迁通知截止日后，至迟在2014年11月2日公安机关现场勘查盗窃现场后，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣已不存在占有使用案涉房屋的事实，原审法院却错误认定奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣一直占有使用案涉房屋。
3.即便奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣存在拖欠案涉房屋占有使用费的事实，在争议发生后，至迟在2014年10月21日上一村合作社起诉后，上一村合作社有义务终止损失扩大，原审法院并未认定此一事实。（二）原审法院适用法律错误。原审已经查明，案涉房屋在2014年9月27日被盗事件发生后，案涉房屋空置，里面只有一些电脑桌和椅子。该事实表明，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣此后并没有继续对案涉房屋占有经营，无论奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣是否办理交接手续，仅凭一些可以移动的电脑桌和椅子，并不因此妨碍上一村合作社对案涉房屋的实际占有、支配、使用，根据《中华人民共和国合同法》，即便奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣存在拖欠占有使用费的事实，但争议发生后，上一村合作社有义务防止损失扩大，其放任损失扩大的行为不应得到法院的支持，其无权就2014年9月27日之后的房屋占有使用费要求奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣承担。原审法院不考虑本案事实，认定奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣支付占有使用费至2015年6月，严重损害了奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣的利益。据此，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣请求本院：撤销原审判决第二项，并依法改判。奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣在二审法庭调查时明确其上诉请求为“撤销原审判决第二项，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣只支付上一村合作社3个月的占有使用费”。
被上诉人上一村合作社答辩称：本案的租赁事实不存在欺诈，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣的电脑桌和椅子堆满租赁房屋，实际还占用租赁物，并未将租赁物交还给上一村合作社，因此奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣还需支付占有使用费，请求驳回奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审中，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣确认没有办理案涉租赁物的交接手续，但认为2014年9月开始案涉租赁物已实际由上一村合作社控制。
还查明，2012年，程冠球又就本案奇缘网吧租赁物向原审法院提起诉讼，要求吴丽萍、奇缘网吧、杨凤鸣、陈金富支付2011年5月至2011年12月租金136836元、违约金、管理费、卫生费等，上一村合作社作为第三人参加诉讼，原审法院于2012年11月30日作出的（2012）东一法民一初字第5258号判决认为程冠球与吴丽萍于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原审法院于2012年11月30日作出的（2012）东一法民一初字第5258号判决认为程冠球与吴丽萍于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，即上一村合作社、奇缘网吧、杨凤鸣、陈金富均知道双方之间的租赁合同关系因违反法律强制性规定而无效，但是双方仍继续实际履行该租赁合同，因此双方均存在过错，而奇缘网吧、杨凤鸣、陈金富也实际使用了案涉的租赁物，故奇缘网吧、杨凤鸣、陈金富以其与上一村合作社之间的租赁合同无效为由拒绝支付占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：占有使用费应计算到何时。
首先，奇缘网吧、杨凤鸣、陈金富主张占有使用费应计算至2014年9月，结合其提出的理由，本院分析如下：1.上一村合作社2014年10月13日所发律师函中确认“贵网吧已经将大部分设备搬离案涉租赁地点，案涉租赁地点仅用于堆放贵网吧大量电脑桌椅、垃圾、废品等物品，现场也没有员工办公，贵网吧物品处于无人看管状态。”，可见奇缘网吧、杨凤鸣、陈金富虽没有经营，但是仍在继续使用案涉租赁物。奇缘网吧、杨凤鸣、陈金富在二审中也确认未就案涉租赁物的返还办理交接手续。2.奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣主张上一村合作社已于2014年9月18日对案涉租赁物进行强制清场，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣也就此以盗窃案为由向公安机关报警，但是奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣所称被盗案件依然在侦查阶段，公安机关没有定论奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣设备被盗是上一村合作社所为。综上，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣主张上一村合作社已于2014年9月18日对案涉租赁物强制清场，并要求占有使用费计算至此时，缺乏依据，本院不予支持。
其次，上一村合作社认为案涉租赁物还由奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣占用，要求计算占有使用费至退还租赁物之日止。奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣于2015年6月29日已明确表态愿意返还场地给上一村合作社，只是对于租赁物内存放的电脑桌和椅子未做处理。再结合上一村合作社与案外人程冠球的诉讼中已经法院确认案涉租赁物的租赁合同为无效合同，但一直收取奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣租金至2014年5月份，上一村合作社对此也有一定过错，原审法院认定占有使用费计算至2015年6月份，较为合理，本院予以维持。
另外，原审法院认定水电费、利息以及占有使用费的利息正确，本院一并予以维持。
综上所述，奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4510元，由上诉人奇缘网吧、陈金富、杨凤鸣负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 徐华毅
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 郭雪莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。