上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初5567号
原告(反诉被告)王振。原告(反诉被告)瞿学敏。两原告共同委托代理人范晨，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)肖亚珠。被告(反诉原告)韦杰。两被告共同委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。两被告共同委托代理人郑长柱，江苏铠铖律师事务所律师。第三人交通银行股份有限公司上海闵行支行。负责人朱某。委托代理人何某。原告王振、瞿学敏与被告肖亚珠、韦杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。本院于2016年5月3日依法追加交通银行股份有限公司上海闵行支行(以下简称交通银行)作为第三人参加诉讼。此后，被告肖亚珠、韦杰向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告王振、瞿学敏及委托代理人范晨，被告肖亚珠及两被告共同委托代理人刘奇、郑长柱，第三人交通银行委托代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振、瞿学敏诉称，原、被告经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，于2015年12月18日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，原告以325万元(人民币，下同)的价格向被告购买位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋；付款方式为：原告于签约时支付155万元、于2016年1月18日前支付18万元、以银行贷款方式支付150万元、办理房屋交接手续当日支付2万元。同日，双方签订一份《补偿协议》，约定原告另行补偿被告房屋装潢、厨卫设施及设备补偿款73万元，于2016年1月18日前支付。原告在此前已向被告支付购房款30万元，于该日又通过银行转账方式支付被告购房款125万元，共计支付了155万元，被告亦分别出具了收据。此后，原告多次主动联系被告欲按约定支付18万元购房款及73万元的补偿款，然被告却以房屋价格上涨为由，拒绝继续履行合同。原告备妥了应付款并于2016年1月18日至中介公司，然被告却未到场。之后，被告多次要求原告将第二笔应付款91万元加价至200万元，甚至要求原告于2016年2月8日前以现金支付房款200万元。被告的上述行为已构成违约。现要求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，协助原告办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；2、被告偿付原告赔偿金(以已付款155万元为本金，以每日万分之五计算自2016年1月19日至判决生效之日，暂计至2016年2月19日的赔偿金为24,800元)；诉讼中，原告表示，要求被告继续履行合同，包括要求被告向原告交付房屋。在交易过程中所产生的全部税费均由原告负担。对于剩余的未付购房款，合同约定由原告以银行贷款方式支付，现愿意一次性以自筹资金方式支付。被告肖亚珠、韦杰辩称，双方约定的第二期购房款91万元的支付期限为2016年1月18日，然而原告并未在该时间节点支付此款。此前原告是通过银行转账方式支付首付款,不需要当面支付给被告，故按交易习惯，原告不应该在最后一天去中介公司付款，且中介公司并非收款人。双方约定该笔91万元在原告支付给被告后，由被告用于涤除抵押权，原告应当将此款直接转入被告的银行账号。然而原告至今未支付此笔钱款，已构成违约，现不同意原告的诉讼请求。由于原告迟迟未付款，已超过了约定的付款期限的十五天，被告依法享有合同解除权。现所起反诉，要求：解除《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，同意退还原告的已付房款。针对被告肖亚珠、韦杰反诉，原告王振、瞿学敏辩称，原告遵照合同的约定履行合同，但由于被告多次违约，导致合同履行受阻而引发本次诉讼。不同意被告的反诉请求。第三人交通银行陈述，只要被告结清银行的借款本息，同意注销抵押登记。经审理查明，被告肖亚珠、韦杰系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。两被告为购买此房，向第三人交通银行申请了购房抵押贷款，并办理了抵押登记手续，交通银行取得了抵押权。截止2016年6月，被告肖亚珠、韦杰尚欠交通银行借款本金932,442.65元。经案外人某公司居间介绍，两被告作为出售方(甲方)、两原告作为买受方(乙方)，双方于2015年12月18日签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，原告向被告购买上述房屋，转让价款325万元；双方确认于2016年2月28日前，共同至房地产交易中心办理转让过户手续；甲方未按约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款每日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日为止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之日第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款(一)约定：1、签约当日甲方自述该房屋存在2项抵押信息，第1项为158万元的个人借款。甲乙双方应于2015年12月20日将房款150万元打入抵押权人的银行账户，若还贷款项不足归还抵押权人的借款的，甲方应于还款当日自行补足部分至还款账户。甲乙双方及抵押权人应于当日同时前往交易中心办妥抵押登记注销手续。第2项为银行贷款100万元，甲方应于2016年1月15日前与抵押银行申请预约还贷，并将抵押银行确定还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押银行处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押银行指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还贷手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。乙方对上述两项抵押信息知晓并同意继续购买该房屋。2、甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；4、甲乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，双方不再另行结算。该补充条款中对于乙方办理购房贷款的相关手续和期限亦作了约定。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款155万元(含已付房款30万元)，注：上述款项专项用于2015年12月18日归还甲方尚欠的个人抵押贷款及注销该房地产的抵押权；2、乙方于2016年1月18日之前，支付甲方购房款18万元。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行贷款及注销对该房地产设定的抵押权；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款150万元，该房项由贷款银行转入甲方账户；4、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方2万元。同日，双方另签订一份《补偿协议》，约定：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方73万元，并于2016年1月18日前支付甲方(注：本条所述款项与买卖合同登记的房款分开转账，以便提供银行办理贷款所需凭证。上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行贷款及注销对该房地产设定的抵押权)。2、本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担。原告王振于2015年12月6日、12日、18日分别向被告支付购房款10万元、20万元、125万元，合计155万元。被告肖亚珠均出具相应收据。2016年1月18日晚，两原告至居间方处准备向被告支付第二期购房款18万元及以装潢及设施补偿款73万元，但被告未到场，经居间方经办人杨蒙蒙与被告肖亚珠联系，肖亚珠仍未到场，故原告未付款。2016年1月28日晚，原告王振、被告肖亚珠及其丈夫至居间方协商付款事宜，被告要求原告于2月8日前支付200万元房款，双方未能协商一致。2016年2月3日下午，肖亚珠以电话方式通过居间方通知王振、瞿学敏至第三人交通银行准备办理提前还贷手续。当日，在交通银行，由于肖亚珠要求王振、瞿学敏支付购房款200万元，双方为此发生分歧，被告肖亚珠未能提前清偿交通银行的借款本息。另查，在涉案房屋上所登记的抵押权人为个人的抵押登记已注销。目前仅存有第三人交通银行的抵押权登记。现原告以诉称理由诉至本院，而被告则提起反诉。本案庭审后，原告表示同意放弃要求被告偿付违约金的诉讼请求。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，155万元购房款收据、手机短信截屏、涉案房屋产权登记信息、居间方出具的证明等，被告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、手机短信截屏等，以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。双方约定，原告应于2016年1月18日前支付第二期购房款18万元、装修补偿款73万元，此款由被告专项用于提前清偿第三人交通银行的借款。从现有证据表示，两原告于约定付款的最后截止期限即2016年1月18日准备付款，但被告未能按居间方的通知至居间方处交接上述款项。从被告在此后与原告沟通协商中反映，被告拒绝按约定的房屋交易价格履行，要求原告增加购房款，导致双方发生争议，被告未能按约提前清偿第三人交通银行的借款本息并涤除抵押权，故被告已构成违约。现原告要求继续履行合同的请求，于法有据，本院予以支持。被告作为违约方，不享有合同解除权，其反诉要求解除合同的请求，缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持。合同继续履行，则被告应按约履行涤除抵押权的义务，清偿第三人交通银行借款本息，并协助原告办理产权过户手续。按原、被告的约定，涉案房屋交易过程中的全部税费均由原告负担。在办理过户时，原告支付被告购房款18万元和装修补偿款73万元。买卖合同约定原告应以银行贷款方式支付购房款150万元，该款由贷款银行在原告取得产权登记并且银行取得抵押权登记的情况下由银行直接支付至被告账户。现原告在庭审中表示在合同继续履行的情况下，可以直接以现金方式向被告支付剩余购房款，故在办理了产权过户后，原告向被告支付150万元购房款。被告取得该150万元的购房款后应当向原告交付房屋，再由原告向被告支付尾款2万元，并与被告结清物业管理费、水电、煤气等费用。原告自愿放弃要求被告偿付违约金的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王振、瞿学敏与被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰于2015年12月18日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《补偿协议》继续履行；二、原告(反诉被告)王振、瞿学敏于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰购房款18万元、装修及设施补偿款73万元，合计人民币91万元。被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰于收到原告(反诉被告)王振、瞿学敏支付的上述91万元后的三日内，结清第三人交通银行股份有限公司上海闵行支行的借款本息(具体金额以第三人交通银行股份有限公司上海闵行支行出具的结算清单为准)；三、第三人交通银行股份有限公司上海闵行支行于被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰结清借款本息后的三日内，办理注销上海市闵行区碧秀路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记手续；四、被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰于第三人交通银行股份有限公司上海闵行支行注销抵押登记后的十日内，协助原告(反诉被告)王振、瞿学敏办理上海市闵行区碧秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房产权过户登记至原告(反诉被告)王振、瞿学敏名下。原告(反诉被告)王振、瞿学敏于被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰办理了房屋产权过户手续的当日支付被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰购房款人民币150万元。在办理房屋产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由原告(反诉被告)王振、瞿学敏负担；五、被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰在办理房屋产权过户手续后的三天内，将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)王振、瞿学敏。原告(反诉被告)王振、瞿学敏在接收房屋的当日支付被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰购房款2万元；六、驳回被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币18,480元，减半收取计9,240元，财产保全费5,000元，合计14,240元，由被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰负担。反诉案件受理费减半收取计人民币9,375元，由被告(反诉原告)肖亚珠、韦杰负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年八月二十三日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。