重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第06590号
原告重庆市开拓物业管理有限公司，住所地重庆市万州区白岩路49号12楼，组织机构代码70941142-1。
法定代表人张革，总经理。
委托代理人乔春长，重庆索通律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人张万生，公司员工。
被告周德辉，男，汉族，1968年8月2日生，住重庆市万州区。
原告重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称开拓物业公司）与被告周德辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由代理审判员张妮独任审判，于2015年8月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开拓物业公司的委托代理人乔春长、张万生，被告周德辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告开拓物业公司诉称，2012年4月10日，原告与重庆市万州区恒森阳光国际小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同对小区全体业主均具有约束力。自合同生效之日起，原告全面履行了该物业管理服务合同所约定的义务，而被告作为该小区业主之一，却拒付2012年4月16日至2015年5月17日期间的物业服务费5255.96元。现原告依法起诉，请求判令：1、被告周德辉支付原告物业服务费5255.96元及违约金1159.47元，共计6415.43元；2、诉讼费由被告承担。
被告周德辉辩称，物管费欠费是事实，对原告诉请的欠费时间和房屋面积没有异议，但收费标准应为0.95元／月／㎡，其拒交物业服务费的理由如下：1、原告未尽到合同约定的维护小区交通秩序的义务，擅自让社会车辆进入小区乱停乱放并违规收取停车费，造成购买车库的业主车辆无法正常进出车库，而且收取的停车费用也不知去向；2、安全服务不到位，门禁系统形同虚设；3、没有专职电工值班，造成多次小区停电后人员被困电梯，只能通过报警找消防队解救被困人员，而且三部电梯的空调均是坏的；4、原告擅自同意阳光快捷酒店在小区私开大门并将小区停车场提供其对外停车，使业主安全无法得到保障；5、小区外墙漏水，造成部分家庭室内墙面发霉、外墙砖经常掉落，而原告对此未尽到管理义务；6、消防设施不完备，接到相关部门整改通知后仍未进行整改；7、小区私搭乱建严重，原告未尽到管理义务；8、小区业主家失火，物管到达现场连灭火器都不会使用，造成业主家损失惨重；9、原告毁掉C栋楼下的小区绿化区，将其变成私有土地，小区公用篮球场长期堆放垃圾长达两年之久，原告也没有及时清理；10、原告利用业主缴纳的水费来分摊到小区内用水。综上所述，因为原告未能履行合同义务，被告有权拒交物管费且不应承担违约金。
经审理查明，2012年4月10日，原告开拓物业公司与重庆市万州区恒森阳光国际小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定原告提供物业服务的区域为万州区王牌路1190号恒森阳光国际小区，合同期限二年，自2012年4月16日起至2014年4月15日止。物业服务内容主要包括物业共同部分、共用设施的日常维修、养护和管理；公用部分的保洁、保绿、保安等，并约定了物业服务的质量要求。业主应于当月15-30日交纳物业服务费用，如未按时如数交纳物业服务费，则按每日万分之三的标准支付违约金。关于物业服务费用收取标准，主合同约定住宅按均价0.95元／月／㎡收取，除在主合同中有约定外，还通过合同附件形式进行了明确，物业服务费价格因不同楼层和不同交纳方式而有所区别：即第1层楼按月交纳则按0.65元／月／㎡收取，半年交纳则按0.61元／月／㎡收取，按年交纳则按0.57元／月／㎡收取；第2-9层楼按月交纳则按1.08元／月／㎡收取，半年交纳则按0.98元／月／㎡收取，按年交纳则按0.90元／月／㎡收取；第10-17层楼按月交纳则按1.17元／月／㎡收取，半年交纳则按1.05元／月／㎡收取，按年交纳则按0.95元／月／㎡收取；第18-25层按月交纳则按1.27元／月／㎡收取，半年交纳则按1.14元／月／㎡收取，按年交纳则按1.00元／月／㎡收取；第26层及以上按月交纳则按1.33元／月／㎡收取，半年交纳则按1.20元／月／㎡收取，按年交纳则按1.05元／月／㎡收取。《物业服务合同》签订后，原告开拓物业公司进驻恒森阳光国际小区为小区业主提供物业管理服务。2014年9月30日，原告开拓物业公司与重庆市万州区恒森阳光国际小区业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限三年，自2014年5月13日起至2017年5月12日止，物业服务费交纳方式、物业服务费用收取标准仍与前一份合同约定一致，如未按时如数交纳物业服务费，则按每月千分之四的标准支付违约金。被告周德辉系该小区某幢某号业主，自2012年4月至2015年5月期间一直未支付原告物业服务费，累计欠费金额5255.96元（121.35㎡×1.17元／月／㎡×12个月÷365天×1126天）。原告开拓物业公司自2012年4月16日起为该小区提供物业管理服务至2015年5月17日。
上述事实，有原被告提供的书证等及双方当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故重庆市万州区恒森阳光国际小区业主委员会与依法选聘的物业服务企业开拓物业公司所签订的《物业服务合同》，以及《物业服务费用明细附件》，对该小区全体业主包括被告周德辉均具有约束力。原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。2014年4月16日至2014年5月12日，原告继续为小区业主提供服务，虽不属于合同约定履行期限，未与服务对象建立有效的合同关系，但原告提供服务的行为构成无因管理，其亦可以就此请求业主参照物业服务合同支付物业服务费。
本院认为，关于小区停车及其收益，因小区地下车库设计数量有限，不能满足小区业主停车需求，经小区业主委员会与物业服务企业共同商定安排在小区地面公共区域停车，物业服务企业所提留的费用用于小区公共设施设备的维修及养护，本院认为并无不当。关于小区公共部位、设施的收益和分配等与本案物业服务纠纷无关，其权利主体为小区业主委员会，故对被告关于停车费的辩称意见，本院不予支持；关于门禁系统问题，门禁系统的设立是为了形成封闭式小区，更好保障小区业主的安全，小区业主应自觉遵守门禁系统的进出规则，若部分业主为图自身方便强闯或损坏门禁系统，可向相关责任人主张权利；关于停电导致人员被困问题，小区专职电工可对突发性停电、短路跳闸等问题进行修复，而电梯被困施救则需由持有特种行业作业证人员进行操作，事故发生后物管公司通知专业人员并等待其进行救援也是情理之中，因被告未举示证据证明原告没有尽到及时通知义务，本院对该项答辩意见不予认可；关于阳光快捷酒店私建大门并将小区停车场提供其对外停车，因被告未提供证据予以证明，本院对该答辩意见不予认可；关于小区外墙漏水、外墙砖脱落等房屋质量问题属其他法律关系，本案系物业服务合同纠纷，被告可另案向相关责任人主张权利；关于小区私搭乱建问题，根据双方签订的物业服务合同第三章第五条第一款，物管公司应保持房屋外观基本完好整洁，无新增私搭、乱建，被告未举示证据证明私搭、乱建房屋的形成时间，且房屋是否违建应由具有相关资质的部门进行调查和具有执法权的部门进行查处，原告并无执法权；关于将业主缴纳水费用于小区公摊水费，因被告未提供证据，对该辩称意见，本院不予支持。综合以上理由，本院认为本案并不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，虽然服务质量存在不足，但尚不能成为免除被告交费义务的事由，本院对原告主张由被告支付拖欠的物业服务费的请求予以支持。关于违约责任，原告作为小区物管企业，对于业主反映较大的问题，应当积极促成争议各方化解矛盾，使问题能够妥善处理，考虑到原告的服务工作存有瑕疵，被告暂未交纳物业服务费有一定理由，不应按违约处理，故原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周德辉于本判决生效后十日内支付原告重庆市开拓物业管理有限公司物业服务费5255.96元。
二、驳回原告重庆市开拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告周德辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，应当预交上诉案件受理费，递交上诉状后至上诉期满七日内未预交上诉费，又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张 妮
二〇一五年九月八日
书 记 员 朱玉林