北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初19265号
原告（反诉被告）：陶艳玲，女，1979年9月9日出生，住北京市东城区。
被告（反诉原告）：李平平，男，1982年4月3日出生，北京宇时新能科技发展有限公司市场部经理，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李会旺，河北翼凯律师事务所律师。
反诉被告：李化军，男，1979年12月28日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王维民，北京信创律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，该公司法务，住公司宿舍。
原告（反诉被告）陶艳玲起诉被告（反诉原告）李平平、反诉被告李化军、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶艳玲，被告（反诉原告）李平平及其委托诉讼代理人李会旺，反诉被告李化军的委托诉讼代理人王维民，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶艳玲向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.李平平支付违约金46.6万元；3.诉讼费由李平平承担。事实与理由如下：我与李平平于2016年8月18日签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，按照合同第四条第二款第二项约定，李平平应于网签当天且2016年9月18日前向我支付房屋首付款93万元，资金由李平平直接支付给我。2016年9月9日，双方资格及房屋核验审核通过，我爱我家公司提交了网签，但李平平未按照约定支付首付款93万元，经多次催告，2016年9月18日，李平平仍然未按照合同约定时间支付首付款。合同中第一条第四款约定涉案房屋是我的唯一住房，否则我要支付40万元的所得税，我为促进合同的履行于2016年8月30日及时降价出售了北京东城区安德路47号院12号楼9门101室的住房，本意是将两套房屋出售后在东城区置换60平方米左右的住房，但由于李平平的原因没有置换成功，给我造成了高达200万元的损失，依据合同第十条第二项第二款的约定要求依法解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），并由李平平按照合同第十一条第一项依法承担违约责任，向我支付房款20%的违约金，扣除定金5万元后，李平平仍需支付违约金46.6万元。
李平平辩称，我与陶艳玲是2016年8月18日签订的房屋买卖合同，2016年9月10日我爱我家公司打电话通知双方于2016年9月12日去网签。2016年9月12日，我再问我爱我家公司，我爱我家公司说陶艳玲不愿意去了，在我的要求之下，我爱我家公司向陶艳玲发送了告知函。2016年9月14日，陶艳玲拒收。我们在签订合同当天，李化军在场，李化军是知道房屋出卖的。我的钱已经准备好了网签当天可以支付，是陶艳玲没有按照约定网签，所以我没有支付首付款，是陶艳玲违约在先，现在反诉请求：1.请求依法确认双方签订的北京市存量房屋买卖合同合法有效，并判令陶艳玲、李化军继续履行合同，为我办理房屋所有权转移登记手续；2.判令陶艳玲支付违约金25.8万元；3.诉讼费、保全费由陶艳玲承担。
陶艳玲对反诉辩称：请求驳回李平平的全部诉讼请求，请求认定李平平提交的两份证据存在造假和故意行为，并认定李平平和我爱我家公司恶意串通。一、李平平提交法庭的告知函无效。首先，告知函上存在明显的错误和故意行为。我爱我家公司通知2016年9月12日可以进行网签，按照合同第四条第（二）款，李平平应该在网签当日支付首付款，李平平和我爱我家公司却故意曲解合同，要求网签完成后再支付首付款。即使网签当日支付首付款存在争议，在2016年9月18日之前支付首付款是确定的条款。李平平和我爱我家公司故意却互相配合发出告知函，催告我在2016年9月18日之前，也就是合同约定支付首付款的前一日，配合完成网签，这是明显在知情情况下的故意行为。告知函是在2016年9月13日发出，要求我在2016年9月18日之前配合完成网签，只有4天催告期限，这也是违背合同内容的。按照合同第十条第（五）款约定，“任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行”。按照此条款，催告期限应该为15日。因此，告知函上存在明显的错误和故意行为，是李平平和我爱我家公司的明显串通行为，以此作为对李平平有利的证据，请求认定此告知函无效。其次，李平平不是合同的守约方，无权对我进行催告。按照合同约定，李平平应该首先履行合同义务支付首付款之后，才能作为守约方要求我前去网签，并进一步发出告知函才具有效力。李平平没有履行任何合同义务，并不是主动履行合同的守约方，无权对我进行催告，因此请求认定此告知函无效。二、李平平提供的电话录音证据存在造假行为，录音证据无效。首先，电话录音证据中存在明显串通造假的漏洞。李平平和我爱我家公司说录音日期是在2016年9月12日，但是在录音中我爱我家公司明确说：“审核结果马上就要过期了。”但事实上，网签审核结果的过期期限是1个月。按照双方提供的证据，2016年9月12日是可以进行网签的第一天，如果电话录音是在2016年9月11日，我爱我家公司不会说这句话，因此可以认定电话录音日期存在造假。即使电话录音的内容是真实的，由于审核结果过期日期是2016年10月12日，电话录音的日期应该是在2016年9月底或者2016年10月初。其次，李平平和我爱我家公司在支付首付款方面存在故意曲解合同和违约行为，特别是2016年9月17日以后，存在严重违约行为，但却一直要求我履行合同，我才明确拒绝配合，因此电话录音的内容也不能证明我方违约。请求认定李平平和我爱我家公司伪造证据，证据无效。三、李平平和我爱我家公司恶意串通。首先，以上两条的证据造假，充分证明李平平和我爱我家公司恶意串通，存在不诚信行为。其次，李平平和我爱我家公司在从事本次房屋买卖业务之前关系密切。我爱我家公司是李平平从北四环的我爱我家店专门带到大兴南五环进行此次房屋买卖交易，表明在从事本次交易业务之前，李平平和我爱我家公司关系密切，存在恶意串通的前提。再次，李平平提供我爱我家公司作为证人，在法庭上证词造假，以期对我不利。在第一次的庭审证词中，我爱我家公司经纪人作为李平平的证人，证词中说本人离婚是为了在房屋买卖交易中避税。本人因为不了解交易政策，虽然疑惑，但是当庭未敢做出反驳。现在经过了解相关的交易政策以后，弄明白本人的离婚协议只会增加买卖交易中的税费没有避税的可能性，我爱我家公司证人在法庭上证词造假，存在恶意串通。
李化军对反诉辩称：不同意李平平要求配合过户的反诉请求。2016年5月23日，我与陶艳玲在北京市大兴区民政局婚姻登记处办理离婚手续，双方签订《离婚协议书》，该协议书真实、合法，并对财产和子女抚养进行了详细地约定，其中财产部分，对婚后购买的位于大兴区科苑路福苑小区51栋7单元502的房屋（以下简称：涉案房屋）进行了分割，约定该房屋归陶艳玲所有。但是，陶艳玲在协议离婚时隐瞒了其在婚姻关系存续期间全款购买的位于东城区安德路47号院13楼9门101号房屋一套，导致双方签订《离婚协议书》时并没有分割该房屋。2016年9月，我偶然从我爱我家公司处了解到陶艳玲隐瞒上述财产的事实，因此向法院提起重新分割财产的诉讼，在法院的调解下，签订了民事调解书，约定将大兴区的房屋重新分割给我，我给付陶艳玲折价款70万元。所以，在整个过程中，李化军是没有过错的，其经过诉讼后取得本案涉案房屋的所有权是合法的、正当的。（一）从逻辑上看，离婚在前，卖房在后，不存在我和陶艳玲恶意串通损害第三人利益的可能。2016年5月23日，我和陶艳玲办理了离婚登记，2016年8月18日，陶艳玲和李平平签订了《房屋买卖合同》，很明显，我和陶艳玲离婚在前，陶艳玲卖房在后，在逻辑上不存在恶意串通的可能。2016年9月初，我得知陶艳玲隐瞒了在东城区购买房屋的事实，并及时向法院提起诉讼，要求重新分割财产，在陶艳玲已经将隐瞒的房屋卖出的情况下，我只能主张要回协议离婚时分割给陶艳玲的位于大兴的房屋，并在法院的主持下签订了《民事调解书》，以上事实有离婚协议书、起诉书、庭审笔录、民事调解书、转账记录等证据证明，真实、合法，不存在恶意串通的可能。（二）我在得知陶艳玲隐瞒财产后，又向东城区人民法院提起了离婚后财产纠纷之诉，整个审理的过程中，我仅仅是大概了解到陶艳玲已经要把涉案房屋卖给李平平，至于双方签订的是定金合同还是买卖合同，具体合同履行到什么程度，是否有支付购房款等程序，我是不知情的。并且，我作为普通老百姓，仅仅具有朴素的权利意识，不具有法律意义上权利义务关系的认识，并不清楚我起诉陶艳玲并重新分割财产的过程需要通知李平平，整个庭审过程中也没有人告诉我，所以，在没有通知李平平这件事上，我是没有过错的。（三）位于大兴区的涉案房屋已经办理了过户手续，目前房屋所有人为我，而李平平只对陶艳玲拥有合同之债的债权性权利，不能对抗我的物权。法院出具《民事调解书》后，我和陶艳玲都及时按照调解书确定的权利、义务忠实履行完毕，目前，涉案房屋已经办理了过户手续，我拥有了该房屋的物权。而李平平与陶艳玲签订的《房屋买卖协议》只是合同之债，李平平对陶艳玲拥有债权性权利，根据法律，债权是不能对抗物权的。也就是说，李平平只能向陶艳玲主张债权性权利，在此房屋买卖合同无法继续履行的情况下，只能主张对陶艳玲的违约责任，不能要求我去承担陶艳玲的过错，否则，对我而言就是不公平的。并且，李平平与陶艳玲签订的《房屋买卖协议》严格来说只是定金性质的协议，因为截至目前，李平平只是向陶艳玲支付了5万元的定金，并没有办理网签，也没有支付首付款，协议还没有进入到实质阶段。综上所述，我没有过错，也已经合法取得了涉案房屋的所有权，涉案房屋买卖合同的相对方是李平平和陶艳玲，李平平不能主张对我的权利义务，只能要求陶艳玲的违约责任。
我爱我家公司述称：双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示，我公司作为居间人已经尽到居间义务，所以不同意解除双方的房屋买卖合同，本诉诉讼请求第二项、第三项与我公司无关，我公司不发表意见。2016年8月18日双方签订了房屋买卖合同。2016年9月7日陶艳玲的房屋核验通过。2016年9月9日，李平平的购房资质审核通过。2016年9月12日，双方去签订网签合同，陶艳玲明确说不签了，后续我公司通知陶艳玲让其继续履行合同，但陶艳玲不配合，对于李平平要求继续履行合同的诉讼请求，我公司没有意见。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人就陶艳玲提交的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、离婚协议及离婚证、涉案房屋买卖微信群的微信记录、李平平提交的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、房屋所有权证、离婚证及离婚协议书、定金收据予以认可。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点问题的证据存在异议：
证据一、我爱我家公司与陶艳玲的电话录音及我爱我家公司向陶艳玲下发的告知函及告知函快递交接单，李平平提交上述证据证明陶艳玲拒绝履行合同内容。陶艳玲对上述证据的证明目的均不予认可，认可电话录音中通话的真实性，不认可李平平所述录音时间系2016年9月11日，因为我爱我家公司的人员在电话中明确表示李平平的核验结果马上要到期了催促我继续履行合同，说明录音的时间应该在2016年9月底或10月初；对于告知函及快递交接单均不予认可，快递的地址并非我本人的地址，让快递发另外一个地址，快递就给退回了，诉讼之前我并未收到过告知函，我爱我家公司的告知函内容全是漏洞，并未告知我配合的事项，且我爱我家公司并未按照合同约定的时间给付我履行的期限。我爱我家公司认可上述证据的真实性及证明目的。
证据二、我爱我家公司工作人员刘凯的证人证言，李平平申请证人出庭证明在签订合同时，李化军与陶艳玲均在场，看到了李化军与陶艳玲的离婚证，涉案房屋的查档已经完成，网签合同已经打印，陶艳玲拒绝在网签合同上签字，网签合同的上传未完成。刘凯称：2016年9月12日公司工作人员齐孝东电话与陶艳玲联系，陶艳玲明确表示不配合签订网签合同，2016年9月13日，以我爱我家公司的名下向陶艳玲下发告知函，陶艳玲拒绝签收被退回，陶艳玲构成违约行为。陶艳玲对证人证言均不予认可，表示自己没有与刘凯联系过，亦未向其表述不卖房子。李化军对真实性、合法性及关联性由法庭核实，未参与具体过程。我爱我家公司认可刘凯的证人证言。
证据三、（2017）京0101民撤4号民事判决书与（2017）京02民终11782号民事判决书，李平平提交上述证据证明陶艳玲与李平平存在恶意串通转移涉案房屋的情况。陶艳玲对真实性认可，但表示李化军起诉离婚后财产纠纷系个人行为，在离婚后财产纠纷调解过程中只是程序上没有通知李平平出庭，不能构成我与李化军的恶意串通。李化军对真实性认可，自己作为普通人并不具备法律知识，在法定程序上未通知李平平不能认定李化军存在过错。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月18日，陶艳玲作为出售方（甲方）与买房人李平平（乙方）我爱我家公司的居间介绍下在签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定：甲方出售涉案房屋，建筑面积为108.51平方米。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为258元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金5万元。乙方选择申办贷款的，拟贷款金额160万元。网签当天且2016年9月18日前，乙方向甲方支付93万元，资金通过自行交接方式划转。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方应当在收到全部房款3日内将该房屋交付给乙方。……第六条（三）款：本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程汇总网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。……第八条税费相关规定，本次交易应缴纳的所有税费由乙方承担全部，因约定承担乙方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，需在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由甲方乙方交纳，未约定由谁缴纳的由政策规定的缴纳方交纳。……第十条违约责任（二）除不可抗力外，一方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：2、乙方逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款（一）如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。签订合同当日，陶艳玲收到定金5万元。
另查，李化军与陶艳玲于2016年5月23日协议离婚，双方在离婚协议书（男方：李化军，女方：陶艳玲）中约定“夫妻双方婚后购有涉案房屋，登记在女方名下，属夫妻共同财产。离婚后，该套房屋（包括房内装修及家具家电）归女方所有”。2016年11月，李化军以发现陶艳玲名下新的房产为由以离婚后财产纠纷将陶艳玲诉至北京市东城区人民法院（以下简称：东城区法院），2016年12月12日，李化军与陶艳玲在东城区法院主持调解下自愿达成如下协议：一、登记在陶艳玲名下的涉案房屋归李化军所有，该房屋剩余贷款由李化军自行偿还；二、李化军于2017年1月23日前给付陶艳玲房屋折价款70万元；三、案件受理费4075元由李化军承担。同日，东城区法院作出（2016）京0101民初21979号民事调解书。根据上述调解书，2017年2月6日，李化军向陶艳玲账户里转入70万元，李化军取得涉案房屋京（2017）大不动产权地14054号权属证书。2017年3月13日，李平平因李化军与陶艳玲离婚后财产纠纷一案，不服东城区法院（2016）京0101民初21979号民事调解书，向东城区法院提起第三人撤销之诉，东城区法院于2017年9月22日作出（2017）京0101民撤4号民事判决书，以（2016）京0101民初21979号民事调解书并未处理新房产而是针对陶艳玲、李化军双方业已达成一致意见的离婚协议书确定所有权归属给陶艳玲的涉案房屋又进行了重新分配，将涉案房屋所有权转归给了李化军所有，损害了李平平的民事权益。故上述民事调解书内容错误，判决撤销（2016）京0101民初21979号民事调解书。后李化军不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）京02民终11782号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2017年10月19日，李化军与陶艳玲办理复婚手续。
在本案审理过程中，李平平申请查封登记在李化军名下的涉案房屋。
案件审理过程中，陶艳玲与李平平均认可我爱我家公司通知双方办理涉案房屋网签的时间为2016年9月12日，合同约定“网签当天且2016年9月18日前，李平平向陶艳玲支付93万元”，双方针对网签及房款支付的具体解释发生争议。陶艳玲称：网签分为三步，提交审核是第一步，打印网签合同是第二步，最后双方在网签合同上签字，双方在履行网签手续第一步时，李平平就应该支付房款93万元，接到我爱我家公司办理网签合同的时间后，双方协商房款93万元的支付时间未果，故2016年9月12日双方未完成草拟网签合同的手续，之后双方未就网签事项达成一致意见，当时要求李平平2016年9月18日前支付房款93万元，但李平平一直拒绝支付，李平平已经构成违约行为。李平平称：我爱我家公司在2016年9月11日通知陶艳玲，陶艳玲当时表示不配合办理网签手续，我爱我家公司多次与陶艳玲沟通无果后，我爱我家公司于2016年9月13日向陶艳玲发出告知函，2016年9月15日被退回，退回原因明确为拒收。双方在此之后双方未就网签时间达成一致意见，陶艳玲明确表示不配合。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陶艳玲与李平平签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。陶艳玲与李平平在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定网签当天且2016年9月18日前，李平平向陶艳玲支付93万元，由此可见，网签完毕系李平平支付房款93万元的前提条件。陶艳玲认可双方约定签订网签合同的时间为2016年9月12日，但陶艳玲以双方未协商房款93万元的给付时间为由拒绝到场签订网签合同，并且在双方之间的房屋买卖合同未解除的情况下，陶艳玲与李化军以离婚后财产纠纷将涉案房屋转移登记至李化军名下，导致涉案房屋的买卖合同无法继续履行，明显违反合同约定，陶艳玲的行为已经构成违约。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据本案查明的事实，虽涉案房屋现登记在李化军名下，但陶艳玲与李化军在东城区法院于2016年12月12日作出（2016）京0101民初21979号民事调解书已被生效的判决予以撤销，涉案房屋登记在李化军名下的法律依据灭失，考虑到本案审理过程中涉案房屋已被李平平申请查封，涉案房屋登记权利人李化军与实际权利人陶艳玲有义务配合李平平办理转移登记手续，故李平平要求陶艳玲、李化军协助其办理涉案房屋的转移登记手续，本院予以支持。关于违约责任，双方合同虽约定任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，但违约金应以损失为基础，李平平未能充分举证证明陶艳玲的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且陶艳玲亦认为违约金过高请求调整，故本院根据陶艳玲履约情况，过错程度等综合确定违约金为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：
一、陶艳玲、李平平与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》有效；
二、于本判决生效后十日内，李平平给付陶艳玲购房款253万元；
三、李平平在履行本判决第二项义务后五日内，陶艳玲、李化军协助李平平办理北京市大兴区黄村镇福苑小区51号楼5层7-502房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至李平平名下；
四、于本判决生效后十日内，陶艳玲给付李平平违约金5万元；
五、驳回陶艳玲的全部诉讼请求；
六、驳回李平平的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费27440元，由陶艳玲负担（已交纳）；反诉案件受理费14752元及保全费5000元，由李平平负担4752元（已交纳），由陶艳玲负担15000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 李生陆
人民陪审员 王爱清
二〇一八年二月八日
书 记 员 高 雅
书 记 员 刘雪飞