广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民二终字第202号
上诉人（原审被告）：肇庆市永诚房地产开发有限公司。住所地：广东省肇庆市。
法定代表人：ＸＸ山，执行董事兼总经理。
委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗火秀，女，1969年8月7日出生，汉族，现住广东省广州市。公民身份证住址：福建省长乐市。
上诉人肇庆市永诚房地产开发有限公司（以下简称永诚公司）因与被上诉人罗火秀商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2014）肇鼎法民二初字第32号民事判决，向本院提�上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月5日，永诚公司和罗火秀签订了《商品房买卖合同》，合同称，永诚公司以出让方式取得了肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道编号为54-01-G的地块的土地使用权。经批准，永诚公司在上述地块建设商品房，暂定名为豪峰精英公寓，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇鼎预许可字200815号。合同约定罗火秀以分期付款方式购买永诚公司位于肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道豪峰精英公寓第1号楼B幢12层1203号房，房价款总金额为486382元，该合同第六条约定，罗火秀以分期付款方式付款，房款共分二期：第一期于2010年11月5日付246382元，第二期于2010年11月30日前付24万元。第七条约定，罗火秀逾期付款的，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自合同规定的�付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，罗火秀按日向永诚公司支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，永诚公司有权解除合同。永诚公司解除合同的，罗火秀按累计应付款的3%向永诚公司支付违约金。罗火秀愿意继续履行合同的，经永诚公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，罗火秀按日向永诚公司支付逾期应付款万分之五［该比率应不小于第（1）项的比率］的违约金。逾期应付款指合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、罗火秀违约，永诚公司依法解除合同的，罗火秀按合同第七条第1项条款支付违约金，永诚公司有权在退还罗火秀的房款中直接扣除；合同继续履行的，在商�房交付前，罗火秀应当向永诚公司足额付清房款（含本金及违约金），否则永诚公司有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约责任。第八条约定，永诚公司应在2010年1月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付罗火秀使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，永诚公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且永诚公司在发生之日起30日内告知罗火秀的；3、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过6个月。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，永诚公司如未按合同规定的期限将该商品房交付罗火秀使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾�不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永诚公司按日向罗火秀支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，罗火秀有权解除合同。罗火秀解除合同的，永诚公司应当自罗火秀解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按罗火秀累计已付款的1%向罗火秀支付违约金。罗火秀要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永诚公司按日向罗火秀支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他的权利义务。
2010年12月28日，罗火秀缴纳了涉案房屋的买卖契税7295.73元。2010年12月31日，永诚公司向罗火秀出具收到涉案房屋的售房款486382元的发票。2012年4月8日，永诚公司向豪峰精英公寓1#楼业主发出公开信，称，由于承建单位施工进度管理不善等原因，造成楼盘未能如期交付使用，为此，深表歉意，该公司正积极努力，加快楼盘收尾工作，力争在2012年10月1日前交付使用。
永诚公司、监理单位广州海荣建设监理有限公司、总承包施工单位肇庆市建设工程有限公司、勘察单位肇庆市鼎湖长大岩土工程勘察有限公司、设计单位高要市纵横建筑设计有限公司组成的验收组，对豪峰精英公寓1号楼（涉案商品房）的地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程、电梯工程等分部工程进行竣工验收，并于2013年1月29日出具了《建筑工程竣工验收报告》，验收组意见为：六个分部工程均达到合格，综合评定工程质量达到合格；工程项目质保资料完善，现场观感受质量良好，同意通过工程项目验收，投入使用；并一致评定�程的六个分部为合格等级，工程综合评定等级为“合格”。
2013年10月21日，永诚公司通过邮政特快专递向罗火秀发出书面收楼通知书，通知罗火秀在2013年9月10日至2013年9月30日期间办理收楼手续。罗火秀签收了该通知书。
2014年1月15日，罗火秀向原审法院起诉永诚公司，请求判令：一、永诚公司向罗火秀支付因逾期交房的违约金141537元（以每天万分之三计算）；二、永诚公司赔偿履行合同后罗火秀可获得的利益45000元；三、永诚公司赔偿以上两款186537元的从交房截止日起到收到此款止的月息8厘的利息款；四、永诚公司赔偿罗火秀装修成本增加的费用4万元；五、永诚公司承担本案的一切诉讼费、律师费及其他相关费用。
一审庭审中，罗火秀认为合同约定交楼的实际时间是2011年1月30日，永诚公司则称是2013年1月30日。永诚公司在庭审中确认其答辩中提出的解除双方的《商品房买卖合同》及要求罗火秀支付逾期付款违约金48638.2元，属答辩意见，不是反诉。
原审法院认为：双方于2010年11月5日签订的《商品房买卖合同》，除约定商品房交付时间外，其余条款均是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述合同约定在2010年1月30日前交付商品房给罗火秀使用，涉案商品房为预售商品房，而合同是在2010年11月5日签订的，因此，涉案商品房不可能在合同签订前即2010年1月30日前交付给罗火秀使用，罗火秀在诉讼中称商品房交付时间是2011年1月30日，永诚公司则称是2013年1月30日，该合同格式是由永诚公司提供的，上述商品房交付时间是由永诚公司填写的，永诚公司称商品房是在2013年1月30日交付，但没有提供证据证明，对商品房交付时间的解释和确定，应从有利于罗火秀进行解释和确定，结合原、永诚公司在合同约定的付款时间和其他权利义务及义务的履行情况，罗火秀称是2011年1月30日交付，理据较充分，该院予以采纳。上述合同订立后，罗火秀依约向永诚公司付清了房款，永诚公司并向罗火秀出具了付清售房款的发票，因此，罗火秀已依约履行完毕其应履行的义务。永诚公司应按合同约定于2011年1月30日交付涉案商品房给罗火秀使用，但永诚公司在2013年10月21日才书面通知罗火秀于2013年9月10日至2013年9月30日期间办理收楼手续。因此，永诚公司的行为已构成根本性违约，应负违约责任。涉案商品房工程项目已于2013年1月29日通过工程竣工验收，该商品房已符合交付使用的条件，因此，罗火秀主张永诚公司从2011年1月31日起至实际交付之日止，按日支付违约金，理据充分，该院予以支持，但违约金应按照合同约定的按日支付已交付�价款万分之二计付，计算至永诚公司通知罗火秀办理收楼手续日止，即计至2013年10月21日，金额为96595.47元；罗火秀主张履行合同后可获得的利益款、利息和装修成本增加的费用、律师费及其他相关费用，没有事实依据和法律依据，该院不予支持；永诚公司认为《商品房买卖合同》存在重大误解，是无效或撤销或解除的合同，上述合同仅是因商品房交付时间存在笔误，且罗火秀已付清全部房款，履行完其应履行的义务，故永诚公司上述抗辩理由不成立，该院不予采纳。永诚公司在庭审中确认其答辩中提出的解除《商品房买卖合同》及要求罗火秀支付逾期付款违约金48638.2元，属答辩意见，不是反诉，因此，该院对此不作审理。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四�二条的规定，判决：一、限肇庆市永诚房地产开发有限公司在该判决发生法律效力之日起十日内向罗火秀支付从2011年1月31日起计算至2013年10月21日止逾期交付商品房的违约金96595.47元；二、驳回罗火秀的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4698元，由罗火秀负担2695元，肇庆市永诚房地产开发有限公司负担2003元。
上诉人永诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定的部分事实与实际不符。一、原审法院确定交楼时间为2011年1月30日没有事实依据，纯属推测。《商品房买卖合同》是经过双方认真的审核后才签订的，永诚公司没有强加给罗火秀，而且当时房屋正在进行土建工程，不可能在2个多月的时间内交付使用�按照当时的工程进度，最起码的交楼时间应为2012年1月30日。二、2013年9月4日，永诚公司将收楼通知书通过特快专递的方式寄送到罗火秀确认的合同地址之上，故原审法院认定永诚公司在2013年10月21日才书面通知罗火秀办理收楼手续是错误的。三、在涉案房屋的建筑施工过程中，鼎湖区行政主管部门曾下令停工长达一年多，后在永诚公司的多次申请之下才同意复工，原审法院对此事实没有认定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3项规定，永诚公司可将涉案房屋的交付期延长6个月，即可减免6个月共183天的迟交楼违约金。四、本案存在诉讼时效问题，交楼是2013年9月4日，而罗火秀起诉时间是2014年1月15日，故计算违约金的时间是从2012年1月15日起到2013年9月4日，并扣除6个月。因此，永诚公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，确认永诚公司仅需支付违约金3210元（2012年1月31日至2013年9月3日止，并扣除六个月即183天，每天按已付房款的万分之二计算）；二、罗火秀承担全部诉讼费用。
被上诉人罗火秀二审答辩称：永诚公司的上诉没有依据和凭证，罗火秀已收到永诚公司的购房发票和契税。永诚公司在《商品房买卖合同》上有涂改，原本合同约定交楼时间是2010年12月30日前，但对方涂改为2011年1月30日。违约金应按合同约定来计算。同意原审判决，请二审法院予以维持。
本院二审补充查明：一、永诚公司曾向包括罗火秀在内的业主出具《豪峰精英公寓·藏会致一期业主的函》，内容称：该工程原定于2010年8月底交楼，延迟交楼的原因主要是公司首次在鼎湖投资项目，对当地很多配套设施申办手段所需要的时间估计不足；另外，今年雨水天气较多，还有其他施工条件的限制，部分收尾工程因此延误……力争在2010年11月底前交楼，等等。二、2011年1月27日，肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局向肇庆市建设工程公司发出《停工通知书》并抄送永诚公司，内容大致为：豪峰精英公寓工程因发生工人及材料供应商等投诉肇庆市建设工程公司拖欠工人工资及材料款等问题，现责令马上停止施工，待处理完结后，方可申请复工。2013年6月25日，肇庆市建设工程公司和永诚公司向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局提交《鼎湖豪峰精英公寓二期工程复工申请》；同年7月初，该建设局批复同意复工。三、《商品房买卖合同》上记载罗永秀的收信地址为“福建省长乐市古槐镇感恩村娘宫51号”，2013年9月4日，永诚公司按上述地址寄出收楼通知书，通知罗火秀于2013年9月10日至30日期间收楼，后于同年10月21日再次寄出收楼通知书至罗火秀现居住地址“广东省广州市海珠区工业大道金碧花园第三期85栋1004房”。本院经�理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。二审争议焦点为永诚公司应何时交楼，涉案工程被行政部门责令停工应否在永诚公司迟延交楼时间内扣减6个月，计算永诚公司迟延交楼违约金的起止时间。
关于永诚公司应何时交楼的问题。永诚公司在其出具的《豪峰精英公寓·藏会致一期业主的函》中声称工程原定于2010年8月底交楼，力争在2010年11月底前交楼，与罗火秀所主张的《商品房买卖合同》约定的交楼时间是2011年1月30日前较为接近，符合常理。永诚公司上诉主张按照当时的工程进度应为2012年1月30日前交楼，与其上述函件中的说法不一致，而该函件是永诚公司在双方发生诉讼之前作出的，所反映的内容比该公司在诉讼中所作的陈述更具备客观性，进而可证明永诚公司与罗火秀在《商品房买卖合同》中约定的交楼时间是2011年1月30日。原审判决认定此项事实正确，本院依法予以维持。关于涉案工程被行政部门责令停工应否在永诚公司迟延交楼时间内扣减6个月的问题。从肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局《停工通知书》来看，涉案工程被责令停工的原因是工人及材料供应商等投诉建议方肇庆市建设工程公司拖欠工人工资及材料款等问题有待处理，即是说由于开发商永诚公司对涉案工程开发、建设、管理上存在混乱才导致主管部门介入协调、整顿，不属于《商品房买卖合同》所约定的永诚公司可据实予以延期的特殊原因，故永诚公司不得在其迟延交楼时间内扣减6个月。关于永诚公司迟延交楼违约金的起止时间。永诚公司迟于合同约定的2011年1月30日交付涉案商品房给罗火秀使用，故计算其迟延交楼违约金的开始时间应为2011年1月31日，原审法院对此认定正确。2013年9月4日，永诚公司按《商品房买卖合同》上记载的罗永秀收信地址寄出收楼通知书，通知罗火秀于2013年9月10日至30日期间收楼，应视作永诚公司已按合同约定的通信方式通知罗火秀收楼，故计算其迟延交楼违约金的终止时间应为收楼前一日的2013年9月9日，原审法院计算违约金至罗火秀实际收到收楼通知书的日期2013年10月21日为止欠妥，本院依法予以纠正。因此，计算永诚公司迟延交楼违约金的时间应为2011年1月31日起至2013年9月9日止共952日，按合同约定的已交付房价款万分之二计算得出其违约金总额应为92607元（486382元×万分之二×952日）。至于诉讼时效问题，由于永诚公司在一审时没有提出，二审也没有提出新的证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对此不予支持。
综上所述，原审判决部分事实认定不清，导致部分实体处理欠妥，本院依法予以纠正。上诉人永诚公司的部分上诉理由成立，本院依法予以采纳，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2014）肇鼎法民二初字第32号民事判决第二项；
二、变更肇庆市鼎湖区人民法院（2014）肇鼎法民二初字第32号民事判决第一项为：限肇庆市永诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向罗火秀支付从2011年1月31日起计算至2013年9月9日止逾期交付商品房的违约金92607元；
三、驳回罗火秀的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决确定负担；二审案件受理费2215元，由上诉人肇庆市永诚房地产开发有限公司负担2000元，由被上诉人罗火秀负担215元。
本判决为终审判决。
审判长 罗静芳
审判员 唐 强
审判员 苏 奇
二〇一四年十月十一日
书记员 邵丽虹