江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1034号原告：南京华庭不动产经纪有限公司,住所地南京浦口区大桥北路9号旭日华庭金棕榈园区06幢104室。法定代表人：王六斤，该公司总经理。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被告：裴仁丽，女，1988年12月21日生，汉族。委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱启骞，江苏三法律师事务所实习律师。原告南京华庭不动产经纪有限公司（以上简称华庭经纪公司）与被告裴仁丽居间合同纠纷一案,本院于2017年2月6日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华庭经纪公司的委托诉讼代理人成子龙，被告裴仁丽的委托诉讼代理人王和平、朱启骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华庭经纪公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付中介费30100元。事实和理由：2016年10月18日，经原告居间，被告购买位于南京市××区××锦绣××花园××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）。按照原、被告之间所签订的《房地产买卖中介合同》约定被告应向原告支付中介费43000元，被告对此向原告出具欠条，载明被告欠原告中介费43000元。后因被告个人信用问题致使合同解除，被告构成违约，但被告仍应向原告支付中介费。因合同最终未能履行完毕，故原告按合同约定中介费数额的百分之七十向被告主张中介费，但被告拒绝支付，故原告诉至法院，请求判如所请。被告裴仁丽辩称，1.被告并非合同主体，案涉房屋并非原告独家代理销售，且原告也未在上述合同签字或盖章。故被告不是合同相对方，无权要求被告支付中介费。2.合同已经解除，且合同签订至解除仅十多天，原告未完全履行相关合同义务，原告亦实际未取得中介费，故原告无权要求被告支付中介费。3.被告未能最终购买案涉房屋系因南京市出台新的购房限贷政策所致。虽然被告在信用卡征信记录存在问题，但被告已向原告披露，原告表示可以解决。且原告店长表示合同解除后，不再收取中介费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月18日，经原告（丙方，中介方）居间，被告（乙方，买受方）与案外人潘翠花（甲方，出售方）签订了一份《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定甲方将其所有的位于南京市浦口区北路59号大华锦绣华城榴美颂花园11幢5单元410室房屋（建筑面积117.3平方米，即案涉房屋）出售给乙方，房屋售价273万元；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、土地使用证；丙方认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务；根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费65000元，应于签订合同当日前支付给丙方；本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效；（补充协议）乙方在签订合同当日支付甲方定金5万元，乙方于2016年10月22日前再支付给甲方定金5万元；甲乙双方约定于2016年12月20日前办理产权过户且乙方当日支付给甲方房款125万元；甲乙双方需在2016年11月20日备足银行贷款所需材料到丙方指定的银行贷款担保公司办理银行贷款审批手续，如因乙方原因不能向银行足额贷款，不足部分乙方在产权出件当日以现金方式补齐；乙方保证符合在南京购房条件和贷款资格并保证信用良好等等。该合同有被告本人及潘翠花的委托代理人签名及按捺手印，原告未签字或加盖公章。上述合同签订当日，被告向原告出具一份欠条，载明被告欠原告购买案涉房屋中介费43000元，在2016年10月22日前支付2万元，剩余部分在产权过户当日结清。2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》（宁政办发[2016]143号），其中规定对于居民家庭手册购买普通住房（指从未购置国住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%；对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于50%；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。2016年10月30日，原告与潘翠花签订一份《合同解除协议》，载明就被告购买案涉房屋一事，因被告房屋降价出售未果而无法按期支付首付，新政要求需80%首付以及被告信用不良，被告认为不能全额支付首付款，经双方协商由潘翠花收取的定金5万元不予退还，双方解除2016年10月18日签订的《房地产买卖中介合同》，该解除协议的见证方系原告公司大华分公司。审理中，原、被告确认被告自己个人征信存在问题。但被告称原告对此知晓，并提交2016年10月23日、10月30日与潘翠花以及原告工作人员之间的通话录音。其中2016年10月23日的通话录音显示：被告及原告工作人员确认被告在签订合同时曾告知原告被告个人征信存在问题；原被告曾协商欲以被告丈夫名义或者被告办理“假离婚”等方式办理购房贷款，但最终未实际实施；被告系先委托原告出售其所有的另一套房屋，用该房的售房款支付被告购买案涉房屋的首付款，但被告所有的房屋尚未交易成功，且被告所有的房屋尚有购房贷款未清偿完毕；因被告未能先行出售其所有房屋，故如需购买案涉房屋，被告需支付80%的首付款，被告无力支付该款。上述录音中无被告所辩称原告店长曾承诺如合同解除，免收中介费的内容。原告对于被告提交的录音证据的认为该份录音系被告未经原告同意而录音，因此不具有合法性，且对于该证据的真实性、关联性均不予认可。本院对于被告提交的上述录音证据认定如下：1.《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。本案中，被告在与原告协商解决购房纠纷过程中进行录音，并非属于严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法，因此被告提供的录音证据的合法性，本院予以确认。2.通过分析录音证据中各方当事人所交涉的内容，本案中原告提交的被告出具的欠条、《合同解除协议》等证据及案件其他事实，本院对该份录音证据的真实性、关联性予以采信。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。关于原告是否是本案适格主体的问题。原告虽然未在《房地产买卖中介合同》上加盖公章，但依据被告向原告出具的欠付中介费的欠条以及其他案件事实，可以确认原、被告之间就被告买受案涉房屋成立居间合同关系，如交易成功，被告应当向原告支付中介费43000元。因此被告抗辩原告并非居间合同相对方，不是本案适格主体的意见，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告是否有权要求被告支付30100元中介费的问题。首先，原告负有向委托人提供房地产交易相关政策咨询的义务，其作为专业房地产中介机构应当清楚现行购房贷款政策，并应按相关法律规定向房屋买卖双方作出明确告知。原告在国家相关部门有关购房限贷政策出台之后在明知被告名下另有其他房屋的情况下，仍然促使买卖双方签订购买案涉房屋的交易合同，致使买卖双方就案涉房屋交易存在风险，原告作为房地产中介机构应当将该风险告知买受双方，但原告未提交证据证明原告已履行该项义务，或原告已履行该项义务，被告坚持要求继续交易等事实。因此，原告应当承担举证不能的不利后果。其次，根据被告提交的录音证据可以确认原、被告以及售房人在签订《房地产买卖中介合同》时，被告已告知原告其自身存在个人征信问题，但原告作为专业房地产中介机构在知道且应当知道购房人（或购房夫妻中一人）个人征信问题会影响购房贷款能否通过审批的情况下仍然促使被告签订以贷款方式支付部分购房款的购房合同，其行为违反了居间人应如实告知与订立合同有关的事项的法定义务，亦使得案涉房屋的交易存在风险。鉴于原告未提交证据证明原告向被告告知风险后被告仍坚持为之，故原告应当承担举证不能的不利后果。据此，对于《房地产买卖中介合同》的解除，被告作为买房人，其本身存在过错，其已向售房人承担了相应的违约责任。但原告未能就有关订立合同的事项向被告如实告知，导致房屋买卖合同未能继续履行，损害了委托人的利益，亦存在过错，故原告要求被告支付中介费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零六条之规定，之规定，判决如下：驳回原告南京华庭不动产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费553元，减半收取计276.5元，由原告南京华庭不动产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年四月二十日书记员  杨艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。