哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）里民三民初字第1885号
哈尔滨市道里区人民法院民事判决书
原告哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区。
法定代表人安英，董事长。
委托代理人万俪，黑龙江北斗律师事务所律师。
被告郭峰，男，汉族，哈尔滨市经贸有限责任公司董事长，住北京市海淀区
委托代理人王红霞，女，汉族，哈尔滨市经贸有限责任公司总经理，住哈尔滨市道里区。
原告哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司（以下简称东方公司）与被告郭峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东方公司委托代理人万俪，被告郭峰委托代理人王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方公司诉称：2013年9月5日，东方公司与郭峰签订房屋租赁合同。约定：租赁期限从2013年9月5日至2023年10月4日止，租期10年，自租赁期第二年起，租金每年上浮3%；第一年租金1820000元，按季度支付，即2013年10月2日支付租金273000元，2014年1月2日支付租金455000元，同年4月2日支付租金455000元，同年7月2日支付租金455000元；2014年8月2日前，按年支付下一年度租金；郭峰不按约定支付租金，每逾期一日按月租金5%标准支付违约金，逾期30日未付租金，东方公司有权收回房屋。合同签订后，郭峰未依约时间于2014年7月2日向东方公司交纳第一年最后一季度租金455000元，亦未交纳第二年租金，东方公司多次催讨未果。2014年8月4日，东方公司书面通知郭峰解除房屋租赁合同，郭峰认可，但郭峰至今仍占有、使用争议房屋。现东方公司要求与郭峰解除2013年9月5日签订房屋租赁合同；给付至2014年11月10日租金93150.70元及实际腾房日止的租金；支付违约金524880元；郭峰立即腾退租赁房屋。
郭峰辩称：2014年7月2日至同年11月10日，郭峰确实拖欠租金455000元，郭峰已经把租金和违约金给付东方公司，但没有按照东方公司约定的违约金支付。郭峰租赁争议房屋时，对租赁房屋进行投资改造，房屋漏水、暖气、电缆包括地下室改造的费用均由郭峰支付，故造成拖欠租金，现在郭峰损失很大，希望东方公司同意继续将房屋租赁给郭峰，且东方公司提出的违约金过高。
在本院开庭审理过程中东方公司和郭峰为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
东方公司举示证据情况如下：
证据A1、房屋所有权证。证明哈尔滨市道里区XXX房屋的所有权人为东方公司；
证据A2、2013年9月5日东方公司、郭峰签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议。证明双方签订了租赁合同并对租期、租金进行约定，对违约责任进行约定；补充协议证明郭峰以往存在逾期支付租金的行为，双方经过协商东方公司对郭峰进行了谅解，不要求郭峰支付此期间的违约金，但合同终止或解除后，郭峰改装的供热采暖设施交付东方公司；
证据三A3、收据。证明郭峰未按合同约定日期交纳房屋租金。
郭峰对东方公司举示的证据质证认为：对证据A1无异议；对证据A2中房屋租赁合同真实性及证明问题均无异议，对补充协议真实性无异议，但认为双方签订补充协议内容约定的不公平，且没有郭峰的授权，争议房屋安装暖气、包烧费等费用都是郭峰支付的。对证据A3真实性及证明问题均无异议。
郭峰未举示证据。
本院确认：对东方公司举示的证据A1、A2、A3，与本案具有关联性，本院予认采信。
本院经审理查明：2013年9月5日，东方公司与郭峰签订房屋租赁合同，东方公司将其所有的位于哈尔滨市道里XX房屋负一层、一层、四层、五层、六层、七层出租给郭峰；约定租赁期限为2013年9月5日至2023年10月4日止，2013年9月5日至同年10月5日（壹个月）期间东方公司给郭峰免租期，2013年10月6日开始计算租金；郭峰承租期间为10年，自租赁期第二年起租金每年上浮3%；第一年租金为1820000元，支付方式按季支付，即2013年10月2日郭峰支付273000元，2014年1月2日支付租金455000元，2014年4月2日支付租金455000元，2014年7月2日支付租金455000元；2014年8月2日前，郭峰按年向东方公司支付下一年度的租金；郭峰不按照约定支付租金达一个月，东方公司有权单方解除合同，收回房屋；郭峰不按约定支付租金，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金，郭峰逾期30日未支付租金的，东方公司有权收回房屋。合同签订后，东方公司将租赁房屋交付郭峰使用，郭峰自2013年9月2日起至2014年4月8日分7次交纳第一年度三个季度租金共计1365000元。2014年4月，东方公司与郭峰签订房屋租赁合同补充协议。约定：郭峰在2014年1月2日交租期已到未能履行，发生违约19天，违约金144100元，由于郭峰申请对出租房四、五、六层采暖设备进行改装，改装时发生的费用由郭峰承担，安装后产权归东方公司，且郭峰承诺房屋租赁合同终止或解除，此供暖设施完全交付东方公司，为此东方公司同意不追缴本次产生的违约金。2014年9月11日至2014年11月10日郭峰分三次向东方公司支付580000元，其中含第一年度中第四季度的租金455000元及违约金125000元。
案件审理期间，郭峰于2015年1月22日向东方公司交纳租金750000元，东方公司为郭峰出具收据，交款事项载明：“收XXXX租金款。”2015年4月29日，东方公司向法院申请撤回要求郭峰从争议之房迁出的诉讼请求，郭峰尚欠东方公司租金317480.10元。
本院认为：东方公司与郭峰签订的房屋租赁合同合法有效。东方公司请求解除合同，郭峰亦同意，本院对该房屋租赁合同予以解除。合同签订后，双方均应按照合同约定履行自己的义务，即郭峰应于2014年8月2日前向东方公司交纳2014年10月6日至2015年10月5日租金1874600元，而郭峰占有、使用该争议房屋，却未按合同约定交纳租金，郭峰的行为已构成违约，郭峰应向东方公司交纳尚欠租金，郭峰称2015年2月7日已从争议房屋中迁出，但未举示证据予以证明，东方公司于2015年4月29日向法院申请撤回要求郭峰从争议之房迁出的诉讼请求，该申请时间应视为东方公司对郭峰从争议之房迁出并交接房屋的认可，故东方公司请求的第二年度的租金应从2014年10月6日起计算至2015年4月29日止，同时郭峰2015年1月22日已交纳的750000元租金应予以扣除。依据合同约定郭峰应于2014年7月2日和同年8月2日分别向东方公司交纳第一年度第四季度租金455000元和第二年度的租金1874600元，但郭峰未按合同约定时间及时交纳租金，应承担违约责任，向东方公司支付违约金。2014年9月11日至2014年11月10日郭峰分三次向东方公司支付580000元，其中含第一年度中第四季度的租金455000元，其余125000元双方均认可是交纳第一年度第四季度迟延交纳租金的违约金，对此本院予以确认。郭峰已支付第一年度第四季度的违约金，东方公司再请求支付此期间违约金，本院不予支持。东方公司主张的第二年度的违约金过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”的规定，本院对东方公司请求的违约金予以适当调整，应以郭峰应交纳的租金为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2014年8月2日至2015年4月29日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司与被告郭峰于2013年9月5日签订的房屋租赁合同；
二、被告郭峰于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司房屋租金317480.10元；
三、被告郭峰于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司违约金98170.22元；
四、驳回原告哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9095元，由被告郭峰负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李 冰
代理审判员 王 琪
人民陪审员 陈家伟
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 孙晓宇
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