宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终142号
上诉人（原审原告）仇鹏程，男，1972年1月5日出生，汉族。
委托代理人陈立丽，女，1974年12月18日出生，汉族，系仇鹏程妻子。
被上诉人（原审被告）张军良，男，1972年6月28日出生，汉族。
委托代理人蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏石元房地产开发有限责任公司。
法定代表人闫春锁，宁夏石元房地产开发有限责任公司总经理。
上诉人仇鹏程因与被上诉人张军良、宁夏石元房地产开发有限责任公司（以下简称石元房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2015年12月4日作出的（2015）石大民初字第3490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人仇鹏程及其委托代理人陈立丽、被上诉人张军良的委托代理人蔡树志到庭参加诉讼。被上诉人宁夏石元房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年3月22日至2007年9月28日，隆湖扶贫经济开发区经济发展办公室取得编号石嘴山市规划局建设用地规划许可证、石嘴山市大武口区（2007）字第9号建设用地批准书，石嘴山市规划局建设用地规划许可证、石大发改发（2007）51号石嘴山市大武口区发展和改革局文件，对位于隆湖大道以东、十一分沟以南，建设规模19000平方米的隆湖六站康居一号工程进行建设。石元房地产公司是隆湖扶贫开发区经济发展办公室委托该工程建设的代建单位。张军良系该工程项目中的施工人员。2009年5月8日，仇鹏程与张军良签订了一份《售房合同》，张军良将从石元房地产公司顶账而来的位于隆湖六站康居花园二层住宅楼出售给仇鹏程，合同约定：“房屋结构为上下层，地面为毛地面、不铺地板砖，房屋面积按决算面积计算169.6平方米，房屋售价每平方米1589元，订房时付80%，余款在张军良交房屋钥匙后仇鹏程一次性付清。如仇鹏程不按时支付房款，张军良有权将该房屋出售给他人，并且扣除房屋总造价10%违约金，待该房屋出售后退还给仇鹏程剩余房款。如张军良违约，张军良承担房屋总造价10%违约金。房屋总造价为269971.1元。本合同以石元房地产公司的合同为准。张军良协助仇鹏程办理房产证，办证过程中所发生的费用按房管局标准由双方承担。”2009年5月24日，张军良将其与石元房地产公司签订的《顶房通知》，即石元房地产公司同意将涉案房屋康居花园房屋顶给张军良的顶房通知交由仇鹏程持有。售房合同签订后，仇鹏程于2009年5月24日、2009年5月27日、2010年6月19日分别向张军良支付购房款14万元、6万元、6万元，合计26万元。仇鹏程付完最后一笔房款后入住房屋至今。仇鹏程认为，其已支付购房款26万元，剩余购房款9971.1元已按照交易习惯和当时的口头约定，是张军良在给仇鹏程办理完房屋过户手续后，才会将余款一次性付清。仇鹏程已居住涉案房屋五年有余，张军良拒不配合仇鹏程办理购置房屋的房产证，已构成违约，张军良应承担违约责任。张军良认为，售房合同约定由其协助办理房产证，但是对办理房产证的时间并没有明确，余款应在交付房屋时一次性付清，并不是办理房产证后付清，张军良并没有违约，不应承担违约责任。待该房屋的建设开发单位隆湖扶贫经济开发区管理委员会办理房产证条件成就时，张军良可协助仇鹏程办理涉案房屋的房产证。石元房地产公司认为，其不是仇鹏程与张军良之间买卖房屋的相对人，他们之间的房屋买卖合同关系与石元房地产公司无关，石元房地产公司只是隆湖扶贫经济开发区管理委员会委托代建的施工单位，不具有办理该建设楼盘的办理房屋产权证的资格。庭审中法庭征求仇鹏程的意见，是否追加开发建设单位隆湖扶贫经济开发区管理委员会作为共同被告，仇鹏程拒绝追加。仇鹏程要求张军良、石元房地产公司办理已购房屋的产权证未能解决，故诉至法院请求判令：张军良、石元房地产公司协助仇鹏程办理房产过户手续；张军良支付仇鹏程违约金27000元。
原审法院认为，合法的买卖合同受法律保护。商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。仇鹏程与张军良之间签订的由隆湖经济开发区经济发展办公室开发建设的位于隆湖六站康居花园的房屋《售房合同》虽然真实，但张军良只是该楼盘建设某一项目的施工人员，并不是取得商品房预售许可证明的房地产开发企业，其并无办理房屋产权证明的资质，仇鹏程与张军良签订的《售房合同》无效。因《售房合同》无效，张军良与石元房地产公司签订的《顶房通知》未经过该楼盘的开发建设单位隆湖扶贫经济开发区经济发展办公室的同意认可，该顶房通知的证明效力不能成立，不予支持。仇鹏程要求无资格办理房产证的张军良、石元房地产公司协助办理房产证，不符合相关法律、法规的规定，不予支持。因《售房合同》确认无效，仇鹏程要求张军良支付违约金的诉讼主张，不能成立，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决：一、驳回仇鹏程要求张军良、石元房地产公司协助办理位于隆湖六站康居花园的房屋产权过户手续的诉讼请求；二、驳回仇鹏程要求张军良支付违约金的诉讼请求。案件受理费476元，减半收取238元，由仇鹏程负担。
仇鹏程上诉称，原判认定仇鹏程与张军良之间不是买卖房屋的相对人，石元房地产公司只是康居花园开发建设单位隆湖扶贫经济开发区发展办公室委托代建的施工单位明显错误。石元房地产公司未提交其与隆湖经济开发区发展办公室之间的代建协议或合同。张军良是石元房地产公司的下属施工单位，施工资质挂靠在石元房地产公司名下，这说明石元房地产公司与张军良是同一单位的上下级关系，并且在建房宣传时，一直宣传的是石元房地产公司开发的楼盘，并设点销售。原判认定石元房地产公司是代建单位，无事实及法律依据。二、如石元房地产公司是代建单位，就没有权利将他所建的房屋近70%出售或顶账给张军良，作为一个国家机关的隆湖扶贫经济开发区发展办公室对自己开发的房屋被他人无权处分不闻不问，明显不符合常理。综上所述，原判认定事实错误，请依法改判张军良、石元房地产公司履行双方之间的房屋买卖合同，协助仇鹏程办理房产证等相关手续，由张军良向仇鹏程支付违约金2.7万元。
张军良答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的售房合同中没有约定办理房产证的具体时间；张军良并未违约，不应承担违约责任。待房屋能够办理房产证以后，张军良将履行协助办理的义务。仇鹏程未按合同约定付清购房款，涉案房屋系仇鹏程擅自入住，并未履行交接手续，目前该房屋不具备办理房产证条件。
石元房地产公司未出庭，未向我院提交书面答辩意见。
仇鹏程向我院提供的证据、张军良的质证意见，及本院的认证意见：
证据一、石元房地产公司销售房屋的19位住户签名、收款收据4份、房屋使用说明书、房屋质量保证书、门牌号各一份、2015年9月9日石元房地产公司张贴的办理购房税票的通知一份，证实涉案房屋是石元房地产公司开发的，并且设点销售，其次涉案房屋是张军良交付给仇鹏程的，并非强行入住。
张军良质证认为，对石元房地产公司销售房屋19位住户签名真实性、合法性、关联性均有异议；收款收据4份系复印件且收据中记载的人名与本案无关；仇鹏程房屋使用说明书、房屋质量保证书、门牌号各一份、2015年9月9日石元房地产公司张贴的办理购房税票的通知一份的真实性无异议，但证明目的有异议，该证据不能达到否定石元房地产公司为代建单位的证明目的。
本院认证认为，该证据不能达到仇鹏程的证明目的，不能证实涉案房屋是石元房地产公司开发的。
本院依职权调取的证据，仇鹏程、张军良、石元房地产公司的质证意见：
（2008）3号中共石嘴山市委员会专题会议纪要一份，《委托建设农民新居协议书》一份。
仇鹏程的质证意见，对以上证据不认可，与仇鹏程无关，办理房产证是卖房人张军良的义务，其应当履行合同义务。
张军良的质证意见，证据一与本案无关，证据二的真实性没有异议，但涉案工程的规划许可登记主体是隆湖管委会，建设用地批准书登记的主体是隆湖管委会经发办。涉案房屋产权证的办理应当由隆湖管委会负责办理，张军良只是工程的施工人，没有办理房产证的资格和能力。
石元房地产公司的质证意见，证据一与本案无关，证据二是真实的，予以认可。
本院认证意见，证据一与本案无关，证据二真实、合法，能够证实隆湖管委会与石元房地产公司是委托建设关系。
二审中张军良未向我院提交证据。
经审理查明，隆湖管委会与石元房地产公司之间系委托建设关系，按照双方签订的《委托建设农民新居协议书》约定，石元房地产公司有权以确定的价格将委托建设房屋出售给隆湖开发区农民、失地农民和符合条件的购房户。涉案房屋不具备办理房产证的条件。其他与原判认定的事实一致，予以确认。
本院认为，合法的买卖合同受法律保护。仇鹏程与张军良签订的由隆湖管委会开发建设的位于隆湖六站康居花园的房屋《售房合同》，因石元房地产开发公司与隆湖管委会之间签订的《委托建设农民新居协议书》明确约定，该房屋买受人为隆湖开发区农民、失地农民和符合条件的购房户，显然作为实际施工人的张军良并非适格的买受人。石元房地产开发公司将涉案房屋抵顶给张军良的行为，违反了石元房地产开发公司与隆湖管委会之间签订的《委托建设农民新居协议书》的约定，该顶账行为属无权处分行为，且该行为的法律效力事后并未得到隆湖管委会的追认，故石元房地产公司与张军良之间的《顶账通知》不发生法律效力。因此，张军良对涉案房屋无处分权，其与仇鹏程签订的《售房合同》在未得到隆湖管委会认可前不产生法律效力。故仇鹏程依据尚未发生法律效力的《顶账通知》、《售房合同》，要求张军良、石元房地产公司办理房产证，无事实及法律依据，不予支持。因仇鹏程与张军良签订的《售房合同》不产生法律效力，故仇鹏程要求张军良支付违约金的上诉请求亦无依据，本院不予支持。石元房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对举证、质证、抗辩等权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费465元，由上诉人仇鹏程负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王正栋
审 判 员 马玉兰
代理审判员 张建兴
二〇一六年五月十六日
书 记 员 马 雪
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。