淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河商初字第0199号
原告淮安市喜洋洋广告有限公司，住所地淮安市淮安经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区26号楼303室。
法定代表人付洁，职务董事长。
委托代理人李琨，淮安市清河区北京路法律服务所法律工作者。
被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司，住所地淮安市清河区淮海北路（东土大酒店对面）乐园新天地二楼。
法定代表人常勇，职务总经理。
委托代理人袁晓航，江苏群汇律师事务所律师。
原告淮安市喜洋洋广告有限公司（以下至判决主文前简称喜洋洋公司）与被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司（以下至判决主文前简称肯瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由审判员董树林独任审判，于2015年5月21日公开开庭审理。原告喜洋洋公司的委托代理人李琨，被告肯瑞公司的委托代理人袁晓航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告喜洋洋公司诉称：原、被告于2015年签订一份租赁合同。被告将乐园服饰广场的楼体广告牌共计21块出租给原告经营，经营期限为从2015年1月1日至2015年12月31日，租赁费为每半年20万元，付款方式为2015年1月31日前付20万元。双方在合同第8条还约定“协议期间因政府对乐园服饰广场经营调整或资产处置而导致该广告位不能继续经营下去，乙方必须无条件服从，甲方不承担任何赔偿责任，如甲方多收，甲方负责无息退还已收乙方未使用期间的租金。”2015年1月30日，原告交付了半年租金20万元。2015年3月15日，被告在未通知原告的情况下突然对原告租赁经营的广告牌进行改造，导致原告不能继续使用广告牌。后双方多次协商未果，故原告诉至法院，请求判令解除原被告租赁关系；被告按合同约定立即退还原告已交未使用期间的租金116700元；由被告承担本案诉讼费用。
被告肯瑞公司辩称：一、对原被告之间的租赁关系以及原告已支付上半年的20万租金没有异议；二、因乐园问题处置工作的需要，经招投标程序确认，被告代淮安市处置乐园问题领导小组办公室履行乐园项目的基础改造、招商、销售的职能。2015年3月15日，乐园国际服饰广场另租给第三方，由于第三方装修需要，对部分广告牌进行改造，目前21块广告牌还剩12块没有变动；三、原告要求解除合同，事先没有和被告协商一致，也不满足法定解除合同的条件，请求法庭驳回原告的诉讼请求；四、被告同意对2015年3月15日以后的合同价格进行下调，按实结算。
经审理查明：因乐园问题处置工作的需要，经公开招标，从2014年10月1日至2017年9月30日淮安市处置乐园问题领导小组将淮海购物广场A区（服饰城）委托淮安肯瑞房地产代理有限公司，由淮安肯瑞房地产代理有限公司负责该项目的基础改造、招商及销售。
2015年初，出租方淮安肯瑞房地产代理有限公司（甲方）与承租方喜洋洋公司（乙方）签订了一份租赁合同，合同约定：“1、甲方将乐园国际服饰广场的楼体广告牌（共计21块，详见附图）给乙方经营，经营期限两年从2015年1月1日至2015年12月31日止。……6、协议期间乙方支付租赁费每半年贰拾万元人民币。7、付款方式：2015年1月31日前付贰拾万元，下半年租金具体费用待定。8、协议期间因政府对乐园服饰广商场经营调整或资产处置而导致该广告位不能继续经营下去，乙方必须无条件服从，甲方不承担任何赔偿责任，如甲方多收，甲方负责无息退还已收乙方未使用期间的租金。……”2015年1月30日，喜洋洋公司向淮安肯瑞房地产代理有限公司缴纳了2015年1月1日至2015年6月30日的广告位租金20万元。
2015年3月15日，原告租赁经营的广告牌被部分改造。为此，原告于2015年3月17日就广告位的事情与淮安肯瑞房地产代理有限公司的法定代表人常勇进行交涉，常勇回复的手机短信中称“现在主力店装修，占用了多少，我就给你去多少，没事的！按实计算！”2015年4月23日，淮安肯瑞房地产代理有限公司名称变更为肯瑞公司。庭审中，原告称21块广告牌只有2块可以使用，其余19块有些被其他承租户占用，有些被拆除了，从3月15日开始就不能使用了。被告称21块广告牌尚有12块可以用，3月15日开始由于乐园服饰广场另租给第三方，由第三方装修需要拆除了9块广告牌。
另查明，因案件审理需要，在原、被告双方的见证下，本院依法到乐园国际服饰广场进行了现场勘查，并制作了勘查笔录，具体内容为：1、面朝东共10大2小广告位，现自南向北为华都服饰广告位，在中间入口处左侧两块广告牌为喜洋洋公司发布使用，自中间入口处向北原三个广告位被拆除。再向北，挂“五城办”公益广告，向北两块为乐园休闲广场招商广告，均为肯瑞公司使用。2、面向南7块（6大1小）广告位，目前两块为华都服饰使用，其余一直空置。3、面向北广告位1块为喜洋洋酒类广告。面向北门口上方，双方对是否属于合同范畴存在争议。经核实，合同约定共21块，争议广告位属于合同范畴，该广告位亦为乐园休闲广场使用。原、被告双方对上述勘查笔录内容签字确认。
上述事实有原告提供的租赁合同、收款收据、短信照片，被告提供的淮安市处置乐园问题领导小组出具证明，本院依法制作的勘查笔录以及原、被告代理人的当庭陈述予以证实。
本院认为：一、原告喜洋洋公司与被告肯瑞公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。双方均应依约行使权利，履行义务。
二、原告喜洋洋公司按约缴纳了半年的楼体广告牌租金，被告应当提供符合合同约定的租赁物供原告使用。然后，2015年3月15日，部分广告牌未征得原告的同意即被拆除改造，结合本案审理期间本院依法现场勘查的情况，被告的严重违约行为已致使不能实现合同目的，在此情形下，原告有权解除租赁合同。
三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的租赁合同第8条亦明确了喜洋洋公司有权要求肯瑞公司退还已收喜洋洋公司未使用期间的租金。庭审中，原、被告对于2015年3月15日以后原告使用的广告牌数量以及应退还的租金数额的计算方法各执一词。原告认为仅使用2块，应退还租金为116700元（200000元÷6个月×3.5个月），被告认为原告使用12块，应退还租金为50000元（200000元÷6个月×3.5个月÷21块×9块）。对此，本院认为，从审理期间本院现场勘查的情况看，除了被占用和空置的广告牌外，原告使用了3块广告牌，该部分租金应从退还租金中扣除。然而，本案原告承租的是乐园国际服饰广场的楼体广告牌，广告牌数量虽共计21块，但广告牌本身的位置、大小各有不同，其租金并非按平均每块价格来计算。楼体广告牌作为一个整体出租，每块广告牌因地理位置的区别，商业价值上显然是不尽相同的。本院综合现场勘查的实际情况，酌情认定自2015年3月15日至今仍由原告实际占用的3块广告位的租金为20000万元，被告应退还原告租金96666.67元（200000元÷6个月×3.5个月－20000元）
综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告淮安市喜洋洋广告有限公司与被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司签订的租赁合同；
二、被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告淮安市喜洋洋广告有限公司租金96666.67元元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2634元，减半收取1317元，由原告淮安市喜洋洋广告有限公司负担217元，被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审判员 董树林
二〇一五年七月二十三日
书记员 魏 娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。