湖北省云梦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂云梦民初字第01113号
原告高芳，务工。
委托代理人杨德明，湖北书院律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人王慧峰，湖北书院律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告贺齐明，务工。
原告高芳诉被告贺齐明确认合同效力纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成由审判员董金洲担任审判长，审判员胡德平、人民陪审员李锋奎参加的合议庭，于2015年12月22日公开开庭进行了审理，原告高芳及其委托代理人杨德明到庭参加了诉讼，被告贺齐明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告高芳诉称，原、被告于2014年12月13日签订了1份《房屋买卖合同》，合同中约定：被告将自己所有的位于云梦县九星阳光城A栋3单元1502室的房屋1套出售给原告；被告保证该房屋产权清楚，无任何债权债务、无任何房产纠纷；被告提供房产证、土地证过户手续所需要的一切材料。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款18万元，并承担自2014年12月起至以后的银行按揭贷款。截止目前，原告如约承担着银行还贷的义务。原、被告是在自愿、公平的基础上签订的《房屋买卖合同》，合同的内容真实有效。原告已履行合同全部义务，而被告至今未提供所售房屋过户手续所需的材料，致使原告未能取得房地产两证，其行为构成违约，原告诉至法院，请求判决确认原、被告于2014年12月13日签订的《房屋买卖合同》有效；责令被告提供房屋过户所需的所有材料，及时为原告办理房屋产权变更手续；责令被告依照《房屋买卖合同》第十条的规定承担违约金8.8万元；由被告承担本案诉讼费用。
原告高芳为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告高芳的身份证复印件1份，拟证明原告高芳的身份信息及主体资格。
证据二、《房屋买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告之间签订房屋买卖合同的事实。
证据三、被告贺齐明出具的收据复印件1份和原告高芳银行卡客户交易查询单复印件各1份，拟证明原告高芳按照合同的约定依法支付购房款及偿还银行贷款的事实。
证据四、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明位于云梦县九星阳光城A栋3单元1502室房屋系被告贺齐明合法所有。
被告贺齐明在法定期间内未向本院提交答辩状，也未向本院提交任何相关证据。
本院依职权调取了以下证据：
证据一、中国建设银行云梦县支行与被告贺齐明于2011年3月24日签订的《个人住房借款合同》复印件1份，证明被告贺齐明以其所有的位于云梦县城南开发路南“九星阳光城”A栋3单元1502号房屋（房产号为15**）作为抵押，向中国建设银行云梦县支行借款人民币28万元，借款期限为180个月，自2011年3月25日至2026年3月25日，每1个月归还本息金额为人民币2454.48元。
证据二、中国建设银行个人贷款还款账号变更（增加）申请审批表复印件1份，证明2014年12月13日原、被告一起到建行云梦县支行，原告高芳自愿用62×××99个人账户中的资金按照《借款合同》的约定代为借款人（即被告贺齐明）履行还款义务，并签订新还款账户户主非贷款账户借款人的声明：如本人（原告高芳）本次行为引起任何纠纷，概由本人（原告高芳）承担一切法律责任。
证据三、云梦县房地产公司信息表1份，证明被告贺齐明与妻子张桂平以其所有的位于云梦县城南九星阳光城A栋1单元15层1506室房产在建行云梦支行办理商品房预告登记抵押，该房产抵押权人为中国建设银行股份有限公司。
证据四、云梦县房地产公司信息表1份，证明2015年3月17日，云梦县人民法院根据案外人杨红平的诉讼保全申请，对被告贺齐明所有的九星阳光城A栋1单元15层1506室房产予以查封。
经庭审质证，对原告高芳提交的4份证据，本院经审核依法予以采信。对本院依职权调查的4份证据，原告高芳对证据一、证据三、证据四没有异议，对证据二有异议，认为自己与被告贺齐明一起到建行云梦支行的本意是变更还款人，被告贺齐明没有向银行说明实际情况，银行也没有尽到审查义务，原告高芳的本意是变更合同，但是由于原告高芳的误解，自己成了增加的还款人，证据二是因原告高芳重大误解签订的，显示公平，应该予以撤销。本院认为，2014年12月13日，原、被告一起到建行云梦支行办理变更（增加）还款人手续，原告高芳在新还款账户户主非贷款账户借款人的声明中自愿用其账户中的资金按照《借款合同》的约定代为借款人（即被告贺齐明）履行还款义务，原、被告分别在借款人和声明人一栏中签名捺印，系双方当事人的真实意思表示，并且原告高芳自2014年12月至2015年12月一直在为被告贺齐明履行还款义务，因此本院对依职权调查的证据二依法予以采纳。
经审理查明，2010年12月31日，被告贺齐明与湖北九星实业投资有限公司（以下简称九星公司）签订了1份《商品房买卖合同》，合同约定：被告贺齐明购买九星公司开发的预售商品房1套，房屋位置在云梦县城关城南九星阳光城A栋3单元1502室（房产公司登记为A栋1单元15层1506室），房屋建筑面积为143.31平方米，单价为每平方米3311.16元，总金额为474522.00元，付款方式为银行按揭：被告贺齐明于2010年12月31日付款4万元，剩余首付款154522.00元于2011年2月19日之前付清，余款28万元办理银行按揭。合同签订后，被告贺齐明如期交付购房首付款194522.00元，并于2011年3月24日与建设银行云梦支行签订了1份《个人住房借款合同》，合同约定：被告贺齐明以其购买的云梦县城南开发路南“九星阳光城”A栋3单元1502房屋1套作抵押，向建行云梦支行借款人民币28万元，借款期限为180个月（即2011年3月25日至2026年3月25日），每1个月归还本息金额为人民币2454.48元；未经建行云梦支行同意，被告贺齐明不得以任何方式处分抵押财产；经建行云梦支行书面同意处分抵押财产的，处分抵押财产而获得的价款或其他款项应当存入建行云梦支行指定的账户。合同签订后，被告贺齐明与建行云梦支行一起到云梦县房产公司办理了商品房抵押登记，该房产的权利人为中国建设银行股份有限公司，义务人为被告贺齐明与妻子张桂平。之后，被告贺齐明如约履行归还按揭贷款义务。2014年12月13日，原告高芳与被告贺齐明签订了1份《房屋买卖合同》，合同约定：被告贺齐明愿将坐落于九星阳光城A栋3单元1502住房1套出售给原告高芳，面积为143.31平方米，付款方式：原告高芳首付18万元，从2014年12月开始归还剩余房贷，之前房贷由被告贺齐明承担；被告贺齐明要保证该房屋产权清楚，无任何债权债务，无任何房产纠纷，过户税费由原告高芳承担，被告贺齐明提供房产证、土地证过户手续所需要的一切合法材料；双方不得违约，如有违约，违约方向守约方交纳房屋合同总价值20%的违约金；原告高芳自2014年12月开始每月归还房贷2452元。合同签订后，原告高芳于当天交付被告贺齐明现金人民币18万元，被告贺齐明当场向原告高芳出具了1份收据，注明收到原告高芳九星阳光城A栋3单元1502房款18万元。合同签订当日，原、被告一起到建行云梦支行，填写中国建设银行个人贷款还款账户变更（增加）申请审批表，原告高芳声明其自愿用账户62×××99中的资金按照《借款合同》的约定代为借款人（即被告贺齐明）履行还款义务，如本人本次行为引起任何纠纷，概由本人承担一切法律责任，并在声明一栏上签名。之后，原告高芳未对该房屋进行装修，并依《房屋买卖合同》每月归还房贷，直至2015年12月份止。2015年3月16日，本院受理了案外人杨红平诉被告贺齐明、张桂平、肖环清民间借贷纠纷一案，根据杨红平的申请，本院依法在云梦房地产公司对涉案房产予以查封。2015年11月2日，原告高芳知道涉案房产被采取诉讼保全措施后，遂诉至本院。
本院认为，被告贺齐明与建行云梦支行签订《个人住房借款合同》，并到云梦房地产公司办理预售商品房抵押登记，位于云梦县城关城南开发路九星阳光城A栋1单元15层1506室房屋的权利人为中国建设银行股份有限公司，抵押人为贺齐明和妻子张桂平，建行云梦支行如约借给被告贺齐明人民币28万元，建行云梦支行对该涉案房产依法享有抵押权。被告贺齐明未经建行云梦支行同意，擅自与原告高芳签订房屋买卖合同，原告高芳在知道涉案房屋已办理抵押登记的情况下，未将购房首付款18万元交付建行云梦县支行，而直接交付给被告贺齐明，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，被告贺齐明将涉案房产转让给原告高芳的行为无效，原告高芳请求判令确认其与被告贺齐明于2014年12月13日签订的《房屋买卖合同》有效和责令被告贺齐明及时为其办理房屋产权变更手续的诉请，本院依法不予支持。原告高芳认为被告贺齐明因另案纠纷致使房屋被法院查封，请求判令被告贺齐明承担违约金8.8万元，本院认为涉案房屋系在《房屋买卖合同》签订之后被法院查封的，被告贺齐明并没有构成违约，并且原、被告签订的《房屋买卖合同》自始至终没有法律约束力，对原告高芳的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条，《中华人民共和国担保法》第三条、第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告高芳的诉讼请求。
本案诉讼费用4540元，由原告高芳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 董金洲
审 判 员 胡德平
人民陪审员 李峰奎
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 袁 荆
附法律条款：
1、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
3、《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
4、《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
5、《中华人民共和国担保法》第三条：担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
6、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。