江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5484号
上诉人（原审被告）：苏州英多智能科技股份有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太阳路黄桥总部经济园。
法定代表人：宋燕，董事长。
委托诉讼代理人：杨斌，江苏政纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宏。
委托诉讼代理人：马建华，江苏德瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛晓霞，江苏德瀚律师事务所律师。
上诉人苏州英多智能科技股份有限公司因与被上诉人张宏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州英多智能科技股份有限公司的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。1、我公司多次要求被上诉人张宏提供房产证和土地证的复印件，并告知其我公司需要工商登记及新三板上市的事宜，但是其无故拖延，导致我公司的新三板上市无法进行为避免损失扩大只得解除合同。我方租赁房屋的目的既包括物理性使用，也包括工商登记和新三板上市等经营性使用，现由于被上诉人张宏的违约行为，导致合同目的无法实现。2、原审判决违反了“不告不理”的原则。被上诉人张宏在本案中仅主张了装修赔偿金，并未主张房屋闲置损失，原审判决却将我公司多交纳的房租折抵其房屋闲置损失，严重损害了我方的权利。双方在《房屋租赁合同》中未就房屋闲置损失作出约定，原审判决支持其房屋闲置损失无事实及法律依据。根据法律规定，张宏只能就违约金和损失赔偿中的一项主张权利，其在本案中既主张违约金，又主张损失赔偿金不当。另被上诉人张宏未就其装修损失进行举证，即使存在装修损失也应当与我公司交纳的押金及租金折抵。
张宏辩称：《房屋租赁合同》第4.1条约定出租方应出示物业的产权证明，第1.1条已经载明了房产证编号，在交付房屋时我方也出示了产权证。苏州英多智能科技股份有限公司因经营需要要求我方提交两证复印件时，我方也积极协助，并不存在导致合同目的无法实现的情形，故其无权擅自解除合同。违约金的本质是为了弥补损失，由于押金和已付房租可以弥补我方的闲置损失，所以我方并未主张，而仅起诉了装修损失。房屋闲置并产生损失客观存在，并不存在违约金和损失赔偿金不能同时主张的规定。
张宏向一审法院起诉请求：1、原审被告支付违约金50000元。2、原审被告返还工业园区翠园路181号商旅大厦6幢1105室房屋钥匙、电卡和门禁卡等相关物件，完成物业交付（后撤回该项诉讼请求）。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2014年10月16日，张宏（合同甲方）与苏州英多机械有限公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其合法所有的位于苏州工业园区翠园路181号商旅大厦6幢1105室房屋出租给乙方使用，用途为写字楼，建筑面积247.95平方米，该物业产证编号为：00228812。随物业一并交付的装修配备为：吊顶矿棉板、格栅灯、架空地板铺地毯、乳胶漆墙面、自控中央空调及内属物业合格的消防配套（详细配备请见物业交接单）。除双方另有约定，以上装修配备将作为乙方在本合同期满后交还该物业时的验收依据。合同约定的租赁期限为60个月，从2014年11月10日至2019年11月9日止，2014年10月26日至2014年11月9日为免租期。该物业2014年11月10日至2017年11月9日期间每月的租金为16860.6元，2017年11月10日至2019年11月9日期间的月租金为18546.66元（以上价格包含房屋租赁费但不包含物业管理费），租金按每三个月支付为一期，乙方在2014年11月9日前支付首期租金50581.8元，在2014年11月28日前支付甲方33721.2元作为押金。甲方承担租赁期内的房屋租赁税费，乙方承担租赁期内的水费、电费、空调使用费、宽带使用费、电话费、车位费、物业管理费等实际产生的费用。合同约定，甲方应向乙方出示该物业的《房屋所有权证》或有权决定该物业出租的相关证明。合同第9.3条约定，租赁期内若非甲方过失乙方提前终止合同且未满三年，乙方需提前两个月书面通知甲方，乙方所付押金作为违约金不予退还，另外乙方应付清此期间内乙方预先支付的剩余房租。居间方施沃特公司在居间方处盖章。此后，苏州英多机械有限公司经工商登记名称变更为苏州英多智能科技股份有限公司。
《房屋租赁合同》签订后，苏州英多智能科技股份有限公司支付张宏房屋押金33700余元，并支付了截止至2015年11月9日的租金。2015年9月，苏州英多智能科技股份有限公司就需要涉案房屋的房产证及土地证复印件的问题通过居间方施沃特公司工作人员进行沟通。2015年9月下旬，苏州英多智能科技股份有限公司向张宏发出《退租函》：因张宏数次拒绝提供该物业的合法产权证明，我司决定从2015年9月30日起退租物业，并请退回已付的从2015年10月1日至11月8日期间房租及房屋押金33721.2元。2015年9月20日起，我司全部人员及物品撤场，不再占用租赁物业，请予立即接收。此后，苏州英多智能科技股份有限公司从承租房屋内搬离。本案审理过程中，原审法院组织双方办理房屋交接手续。2016年2月1日，双方办理房屋交接，此时涉案房屋仍处于闲置状态。
本案中，张宏提交了施沃特公司出具的证明及出租前的照片、双方办理退租交接时的房屋现场照片，说明张宏将房屋交付时已经进行了装修，该装修在苏州英多智能科技股份有限公司使用过程中被大规模和根本性的改变，因此要求按照约定赔偿装修赔偿金。苏州英多智能科技股份有限公司认为张宏提交的照片不能证明出租时的房屋装修状况。苏州英多智能科技股份有限公司提交了其工作人员与施沃特公司工作人员之间沟通提交房产证和土地证复印件的邮件和微信的复印件，时间在2015年9月中旬。中介方要求苏州英多智能科技股份有限公司工作人员提交盖章的承诺书，并联系业主方取得产证和土地证复印件，因房东要出差，中介方曾催促苏州英多智能科技股份有限公司尽快弄好承诺书，快一点办好。苏州英多智能科技股份有限公司提交的证据中有一份落款时间为2015年9月14日的承诺书复印件，就申请用于公司挂牌中小企业股份转让系统所需提交的材料即商旅大厦6-1105室房产证和土地证复印件作出承诺，承诺书第四项为：英多智能将按照以苏州英多机械名义与您签订的房屋租赁合同条款严格执行，包括按照合同约定时间准时支付租金。苏州英多智能科技股份有限公司工作人员向中介方发出的微信中载明：这个两证的事情，前前后后拖了近三个月，对我们整个上市递交材料的进程也有严重的影响，为了防止以后出现类似情况，希望你帮忙跟房东沟通下，尽快把我们的房子退掉。张宏对苏州英多智能科技股份有限公司该组证据无法核实，认为该组证据证明，其在接到对方提供两证复印件的要求后，也积极进行协助愿意提交两证，但苏州英多智能科技股份有限公司却擅自提前终止合同，且邮件和微信记录上显示双方沟通的时间为2015年9月。
以上事实，有张宏提交的《房屋租赁合同》、《退租函》、照片、证明、物业清单等证据，苏州英多智能科技股份有限公司提交的邮件及微信截屏的打印件、工商登记信息、租金付款凭证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
原审法院认为：张宏与苏州英多智能科技股份有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应遵守诚实信用原则信守合同，合理行使权利，根据合同的性质、目的及交易习惯等履行通知、协助及保密义务。本案争议焦点问题在于，苏州英多智能科技股份有限公司提前解除合同是否符合约定的解除条件或具备法定的正当事由。首先，双方签订的租赁合同未将是否提交两证复印件作为合同解除条件，租赁合同约定了张宏在出租时应出示该物业的产权证明，租赁合同也已经载明了房产证编号，可以认定张宏在出租时已经出示了涉案的房屋产证。其次，张宏未能及时提交两证复印件不构成租赁合同的目的无法实现、导致合同解除的法定事由。张宏作为出租人应承租人经营需要提交两证复印件，协助其办理相关手续，系张宏履行合同应承担的附随义务。根据苏州英多智能科技股份有限公司提交的邮件、微信记录及张宏陈述，2015年9月中旬双方通过中介方就此问题尚在协调，张宏未拒绝提交两证复印件。中介方要求苏州英多智能科技股份有限公司就取得两证复印件出具承诺书，根据其提交并盖章的承诺书复印件，苏州英多智能科技股份有限公司在9月中旬仍承诺会严格履行租赁合同。上述事实说明，张宏在此时未提交两证复印件尚不足以构成解除合同的理由。苏州英多智能科技股份有限公司证据载明的双方就两证复印件协调的时间在2015年9月中旬，张宏未拒绝提交，苏州英多智能科技股份有限公司的证据不能证明张宏此时尚未提交对其经营产生重大妨碍，或导致租赁合同使用房屋的目的无法实现，苏州英多智能科技股份有限公司提出解除合同无合法依据。苏州英多智能科技股份有限公司随后在9月下旬要求退租，并从涉案房屋内实际搬离，该行为已经构成违约。施沃特公司出具证明及照片说明了涉案房屋出租前的房屋装修状况，其作为涉案租赁交易的居间方，熟悉涉案租赁情况的事实，并无证据证明与双方存在明显利害关系，出具的证明及确认的照片有较高的证明力，苏州英多智能科技股份有限公司对此未提交反证，原审法院予以确认。结合苏州英多智能科技股份有限公司搬离后的房屋装修状况，可以证明涉案房屋出租后内装修存在部分改动。张宏未明确举证其装修损失，原审法院根据证据显示的装修改动状况，考虑张宏出租前的投入和苏州英多智能科技股份有限公司实际租赁期限，以及张宏亦存在未能积极履行协助义务等因素，综合酌定苏州英多智能科技股份有限公司赔偿装修损失费4万元。张宏在本案中仅主张装修赔偿金，原审法院在其诉请主张范围内予以审查。苏州英多智能科技股份有限公司虽支付了押金，但合同约定其提前退租时，所付押金作为违约金不予退还。双方在房屋交接时，涉案房屋仍处于闲置状态，苏州英多智能科技股份有限公司提前解除合同给张宏造成了房屋闲置损失，张宏主张已付的押金及房租用于补偿其房屋闲置损失，该主张原审法院予以支持。因此，苏州英多智能科技股份有限公司支付的押金、剩余租期的房租等在本案中与张宏主张的装修赔偿金不予抵消。苏州英多智能科技股份有限公司支付的物业服务费与张宏无关，本案不予理涉。因此，原审法院认定苏州英多智能科技股份有限公司赔偿张宏装修赔偿金4万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:
苏州英多智能科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿张宏4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取525元，由张宏负担100元，由苏州英多智能科技股份有限公司负担425元。苏州英多智能科技股份有限公司负担款项已由张宏预交，原审法院不再退还，苏州英多智能科技股份有限公司于本判决生效之日十日内支付。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行义务，则构成违约，需要向守约方承担相应的民事责任。本案中被上诉人张宏已经将符合合同约定的租赁房屋交付苏州英多智能科技股份有限公司占有、使用，苏州英多智能科技股份有限公司也按期支付了房屋租金，现苏州英多智能科技股份有限公司发函要求解除合同的原因是张宏未及时提供涉案房屋的房产证及土地证复印件，由于双方在合同中就此事项约定并不明确，而在此之前双方一直在通过中介沟通协调，并无证据证明被上诉人张宏存在恶意拖延的行为，而且提供房屋权属证书仅是双方合同的附随义务，不会因此而导致双方签订租赁合同的目的无法实现，故上诉人苏州英多智能科技股份有限公司主张提前解除合同缺乏合法依据。鉴于被上诉人张宏在诉讼中对解除合同不持异议，双方也已经完成了对涉案房屋的交接，本院亦尊重当事人的自愿。双方在《房屋租赁合同》9.3约定，租赁期内若非出租人过失承租人提前终止合同且未满三年，承租人需提前两个月书面通知，承租人所付押金作为违约金不予退还，另外还需赔偿五万元的装修赔偿金，现被上诉人张宏以此主张装修赔偿金具有合同依据，原审法院综合本案案情，酌情支持其40000元并无不当。被上诉人张宏在一审中并未主张房屋闲置损失，上诉人苏州英多智能科技股份有限公司也未就押金及预付租金提起反诉，根据民事诉讼“不告不理”的原则，原审判决认定苏州英多智能科技股份有限公司支付的押金及租金补偿张宏的房屋闲置损失超出了当事人的诉请范围，二审对该认定予以纠正。但是由于该认定不影响案件实体处理，原审判决结果正确，故二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人苏州英多智能科技股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 柳 璐
二〇一六年十月八日
书 记 员 沈华君