上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1055号
上诉人（原审被告）上海李茂实业（集团）有限公司。
法定代表人李锦亮。
委托代理人沈元明，上海泰吉十方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司。
法定代表人周美芽。
委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。
上诉人上海李茂实业（集团）有限公司（以下简称李茂公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人李茂公司的委托代理人沈元明，被上诉人上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司（以下简称曹安公司）的委托代理人陈鸣飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月8日，曹安公司与李茂公司签订《房屋租赁合同》，约定由曹安公司将位于本市嘉定区曹安公路XXX号的曹安国际商城1区1楼部分已回签商铺（签订本合同时租赁面积还未最终确定）出租给李茂公司，双方同意最终出租面积以双方签订房屋交接单上所列房屋所对应的房屋产权证记载的建筑面积为准，租赁期限自双方首次签订房屋交接单之日起截止至2020年4月30日止，装修免租期为9个月，如因李茂公司违反本合同导致合同未满两年被解除的，曹安公司有权要求李茂公司支付免租期的租金和物业管理费。该合同第四条约定第一、二、三及第四年的前九个月的租金均价为每天每平方米人民币（以下币种均为人民币）1.8元，其中第一年的5、6、7、8月为免租期和第二年的1、2、3、4、5月为免租期，前述“年”的起算日自李茂公司签收曹安公司移交商铺的交接单之日起算；李茂公司应于签订房屋交接单的当日向曹安公司支付金额相当于两个月租金标准的租赁保证金，具体金额按房屋交接单的面积乘以租金价格来支付；李茂公司应于签订房屋交接单的三天内支付首期四个月的租金，以交接单上的总面积计算出来的租金为准，后续租金每4个月支付一次，先付后用，并在应付租金的时间提前10天支付租金，每逾期一日，则李茂公司需按应付租金的千分之一支付违约金。该合同还约定李茂公司在签订本合同前向曹安公司支付定金500，000元，曹安公司如在本合同签订后两个月内取得该房屋85%商铺出租权，则本合同生效，双方签订房屋交接单；如回签率未能达到上述约定，则李茂公司对合同是否生效享有选择权，如李茂公司同意则合同生效，回签铺位总面积即为李茂公司承租面积，李茂公司已缴纳的定金转为首期租金，如定金不足应付租金，李茂公司应在约定时间内予以补足，如定金大于首期租金，由曹安公司保管并转为下期租金；如李茂公司不同意则合同不生效，定金无息返还。
除上述约定外，该合同第一条第4款约定曹安公司需向李茂公司提供证照以供李茂公司及实际经营者办理必要的营业执照。第六条约定李茂公司承租区域内的商场消防管理由李茂公司自行负责，租赁范围内的设备维护检测由曹安公司负责；曹安公司同时也是该房屋所在商场的物业经营管理公司，物业管理费由李茂公司按照每天每平方米0.5元的标准支付，每4个月为一个支付周期，先付后用，李茂公司应当在每个应付物业费时间提前10日向曹安公司支付物业费。第九条约定，除曹安公司同意续租外，李茂公司应当在租期届满后的15日内返还房屋，未经曹安公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，李茂公司应按当期日租金标准的2倍向曹安公司支付该房屋的占用使用费。第十一条约定，李茂公司逾期不支付租金或物业管理费累计超过1个月，经曹安公司三次书面通知后仍不支付的，曹安公司可书面通知李茂公司解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按当月租金的2倍标准支付违约金并赔偿实际损失。
上述合同签订前，2012年4月25日，李茂公司支付曹安公司定金500，000元。该合同签订后，2012年9月3日，李茂公司又向曹安公司支付租金500，000元。同年11月19日，曹安公司与李茂公司签订房屋交接单（一），载明经双方协商一致同意按照实际回签率交房，交房日期为2012年9月15日，截止至2012年8月31日，曹安公司共回签1区1楼茶叶区域商铺173间，回签商铺总建筑面积3，472.09平方米，李茂公司对此回签率已核实无误，同意以3，472.09平方米作为房屋租赁的面积，双方确认本交接单作为曹安公司向李茂公司交付房屋的标志，李茂公司对于交付的房屋情况无异议，同意接受，租赁期限自2012年9月15日起至2020年4月30日止。同时双方在租金缴款期间及金额（一）清单上盖章确认。该清单载明，李茂公司应支付保证金374，986元，首期2012年9月15日至2013年1月14日期间的租金为749，971元，同期物业管理费为208，325元，之后2013年1月15日至同年5月14日以及2013年9月15日至2014年2月14日为免租期。2012年11月1日，李茂公司支付曹安公司租金333，282元。至此，李茂公司付清了上述第一批房屋的保证金、首期租金及物业管理费。
2012年11月21日，曹安公司出具房屋交接单（二）、（三），将一区一楼步行街已回签商铺12间（总建筑面积447.85平方米）以及另外已回签商铺7间（总建筑面积298.38平方米）交付李茂公司，李茂公司对此回签率已核实无误，同意上述建筑面积作为房屋租赁的面积，租期自2012年11月21日起至2020年4月30日止。该交接单承租方落款处，李茂公司盖章并注明2013年2月1日收。同时双方在租金缴款期间及金额（二）、（三）清单上盖章确认。其中清单（二）载明，李茂公司应支付保证金48，368元，并支付2012年11月21日至2013年3月20日首期租金96，736元及物业管理费26，871元，之后2013年3月21日至同年7月20日以及同年11月21日至2014年4月20日为免租期。清单（三）载明，李茂公司应支付保证金32，225元，并支付2012年11月21日至2013年3月20日的首期租金64，450元及物业管理费17，903元，之后2013年3月21日至同年6月20日为免租期。上述两份交接单及付清清单签订确认之后，2013年3月19日，李茂公司支付曹安公司286，553元，至此李茂公司付清曹安公司第二批和第三批商铺的保证金、首期租金及物业管理费。
租赁商铺交接之后，2012年12月13日，李茂公司书面通知曹安公司称其在同年10月底前将部分商铺经营者申请营业执照的相关资料递交给曹安公司后至今未收到任何回复，由于未办出营业执照严重影响了李茂公司全面发展招商，因此要求曹安公司积极主动履行市场管理公司应尽之义务，否则李茂公司将停止履行租赁合同之义务作为不安抗辩。同年12月21日，李茂公司再次书面函告曹安公司要求解决营业执照办理和消防用水等问题。2013年1月21日，曹安公司书面回复李茂公司称，根据合同约定曹安公司只有配合提供资料的义务，李茂公司及经营户才是办证主体，曹安公司已经提供办证的资料，据曹安公司了解系因经营户与曹安公司间无直接合同关系导致暂不办证，对此曹安公司愿与李茂公司共同与政府相关部门协商解决此事。2013年2月18日，曹安公司以向李茂公司出具《委托书》的形式解决了营业执照办理问题。
租赁商铺交接期间，2012年9月26日，曹安公司与李茂公司签署《关于消防安全的备忘录》（以下简称《备忘录》），载明：一、曹安公司应于同年9月28日前向李茂公司提供承租商场经消防机构验收合格的批文（关于上海曹安国际商城B2地块建筑工程消防验收基本合格的意见）；二、曹安公司与李茂公司应于2012年10月15日前与曹安公司推荐的消防维保单位签订维保合同，相关费用由李茂公司承担；三、李茂公司应于2012年10月30日前，根据商铺内消防设施的现状，提出设计消防设施改建方案，曹安公司及维保单位应积极配合促使李茂公司的不少于二套的改建方案能依法通过消防机构核准；四、除上述已通过消防机构核准的改建方案外，李茂公司不得向商户承诺保证可能通过消防机构的验收及备案手续等。同年12月13日，曹安公司、李茂公司与案外人上海景安消防设备工程有限公司签订消防安装及管理合作协议，约定由案外人按照消防相关规范施工，并确保安装的消防设施通过消防相关检查，装修期间曹安公司有权监督和协调各方的工作等。2013年5月2日，曹安公司书面回复李茂公司称由于其未提供装修图纸、缴纳装修押金等，故曹安公司无法开具装修许可证，并在此提醒李茂公司改动商铺结构和消防设施，必须按要求办理消防审批手续，特别是不能安装楼梯，如要利用加层并安装楼梯，必须消防设计报批准后方能施工。2013年7月，李茂公司因涉嫌违反消防安全管理规定，被嘉定区公安消防支队约谈。
上述第一批商铺第二期付租日期届满之后，2013年5月7日，曹安公司通知李茂公司支付2013年5月15日至同年9月14日期间的租金749，971元和物业管理费208，325元。同年5月16日，曹安公司向李茂公司发出催款通知书要求其立即缴清上述费用。对此李茂公司回复称由于曹安公司存在过错，故应当增加免租期，补偿李茂公司损失。同年6月9日，曹安公司再次向李茂公司发出催款通知书，要求其付款。同年6月18日，曹安公司向李茂公司发出最后催告书，要求李茂公司在同年6月25日之前缴清上述费用，逾期曹安公司将解除合同，收回商铺。2013年7月23日，曹安公司向李茂公司发出合同解除通知书，通知李茂公司解除双方间租赁合同，并要求李茂公司付清租金、物业管理费、违约金等并返还商铺。2013年7月29日，李茂公司支付曹安公司租金100，000元。2013年9月28日，曹安公司封锁了李茂公司作为招商部使用的6间商铺，分别为一区1100、1099、1098、1112、1113、1115号，合计建筑面积114.33平方米。因李茂公司拒绝办理并未支付拖欠的费用，曹安公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年7月23日解除；二、李茂公司恢复承租商铺原状并将商铺返还给曹安公司；三、李茂公司支付拖欠的租金351，375.74元、物业管理费125，382.15元，补足免租期内租金及物业管理费1，143，668.1元，并支付上述款项自应付之日起至法院判决生效之日止每日千分之一的逾期付款违约金；四、李茂公司按照每日每平方米3.6元的标准向曹安公司支付自2013年7月23日起至实际返还商铺之日止的占用费；五、李茂公司支付合同解除违约金455，579元。
原审中，李茂公司辩称：事实上是曹安公司存在违约行为，故其没有权利解除合同。合同约定曹安公司负有为李茂公司承租业主办理工商登记的义务，但曹安公司在合同签订后五个月即2013年2月18日才出具《委托书》给李茂公司承租业主办理工商登记。从承租到其出具《委托书》期间，李茂公司的合同目的无法实现，就此李茂公司与曹安公司提出协商减免租金，但曹安公司不予同意。同时合同约定曹安公司应当向李茂公司交付通过消防验收的租赁房屋，但曹安公司至今无法证明其向李茂公司交付的房屋已经通过消防验收。曹安公司向李茂公司交付的房屋有隔层，李茂公司接收后根据曹安公司指定，与其确认的消防维保单位签订合同，进行装修，但是至今未能通过消防验收。至2013年7月初，李茂公司收到消防部门发出的谈话通知，表明租赁房屋涉嫌违反消防法规。李茂公司曾委托消防专业人员进行现场查勘，其表示由于曹安公司交付的隔层本身并不具备通过消防验收的条件，故在此基础上李茂公司作任何形式的装修都无法通过消防验收，这直接导致李茂公司无法正常使用租赁房屋，故不应当支付任何租金和其他费用。综上，李茂公司认为法院应当驳回曹安公司的全部诉请。
原审法院另查明：2007年5月，上海市消防局出具（2007）沪公消（建验）字第0104号《关于上海曹安国际商城B2地块建筑工程消防验收基本合格的意见》。
原审审理中，李茂公司在2014年1月2日的第一次庭审中陈述其对外出租的商铺为15间，在同年3月26日的第二次庭审中陈述其对外出租的商铺为20余间。李茂公司陈述曹安公司在封锁其招商部同时封锁了其他空置商铺，曹安公司不予认可，仅确认其于2014年3月20日收回除了李茂公司转租以外的商铺，并要求李茂公司返还以下仍转租商铺：一区一楼1057、1058、1059、1060、1063、1068、1069、1070、1073、1076、1077、1085、1086、1090、1091、1092、1093、1095、1096、1097、1116、1118、1119、1120、1125、1135、1136、1138、1145、1151、1152、1155、1530共计33间合计面积1，142.42平方米。李茂公司对转租了以上1057、1058、1059、1060、1068、1069、1077、1085、1086、1090、1091、1092、1118、1119、1120、1125、1135、1151、1155、1530号共20间商铺无异议，对另13间商铺转租不认可，而是陈述其转租了另外的1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1145、1552、1553号共计11间商铺。但李茂公司并未就此提供相关证据。对于商铺交付时的状态，曹安公司陈述总计4，218.32平方米商铺中约有200平方米商铺由原承租户搭建了吊顶囤放货物，并非直接作为二楼使用；李茂公司则陈述约有500平方米房屋已经隔开二层使用。此外在审理中，由于已收回大部分商铺，故曹安公司撤回要求李茂公司恢复原状的诉请，仅要求李茂公司将未返还的上述33间商铺返还。
原审法院审理后认为：曹安公司与李茂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，合法有效。针对李茂公司认为由于涉案房屋未通过消防验收，按照法律规定不得对外出租，故上述合同应当认定无效的意见，根据庭审查明的事实，上述租赁合同载明的标的物系一层商铺，交付时大部分商铺系一层结构，租金也是按照一层面积计算，而一层商铺结构的标的物早已通过消防验收，故李茂公司该项抗辩意见不能成立，法院不予采纳。上述合同订立后，曹安公司与李茂公司签订三份房屋交接单，确认该合同按照交接单上的回签率生效，并以交接单上的回签面积作为租赁面积，并确认了保证金、租金、物业管理费等各项金额和期间。至此，按照上述合同约定，双方间《房屋租赁合同》生效，双方均应当遵照履行。此后，李茂公司向曹安公司支付了保证金以及三批房屋的首期租金之后即不再付款，其中第一批房屋面积占全部租赁面积的82.3%，是双方之间租赁合同的主要标的物，李茂公司按约应于2013年5月15日前10日支付四个月租金和物业管理费，但李茂公司未按约付款，系违反合同主要义务的行为，曹安公司在三次书面通知且李茂公司已逾期未付租金和物业管理费超过两个半月之后提出解除合同，符合双方合同约定的单方解除权行使的条件以及法律的相关规定。对于李茂公司抗辩的两点理由：一是曹安公司迟延办理李茂公司及经营户营业执照应当延长免租期或李茂公司可以迟延付租的意见，按照法律规定，申办营业执照的主体是经营人自身，且双方租赁合同中也仅约定曹安公司负有配合提供办证所需资料的义务，因此李茂公司要求曹安公司承担全部办证义务缺乏法律和合同依据，且在李茂公司2012年12月向曹安公司提出意见后，曹安公司已及时回复，并配合李茂公司出具了《委托书》，于2013年2月协助李茂公司解决了营业执照办理问题，故李茂公司以此作为不付租金的理由没有依据，法院不予采纳。对于李茂公司另一抗辩理由，认为曹安公司交付的商铺未通过消防验收，导致李茂公司不能正常招商开展经营活动，因此有权不付租金的意见，法院认为，根据相关证据，曹安公司交付的商铺本身已通过消防验收，现李茂公司在商铺内进行装修改变房屋原有格局搭建二层，未能通过消防验收的责任不应由曹安公司承担。理由如下：第一，根据双方庭审中陈述，曹安公司交付李茂公司的房屋大部分为原有一层格局，曹安公司也是按照一层收取租金；第二，在曹安公司与李茂公司签订确认合同生效的房屋交接单之前，双方于2012年9月26日就签署了关于消防安全的备忘录，其中已明确由李茂公司提出能依法通过消防机构核准的消防设施改建方案，且其在改建方案未获核准前不得向商户承诺保证可能通过消防机构的验收及备案手续；第三，在合同履行中，曹安公司已书面提醒李茂公司改建二层特别是加装楼梯需要通过消防审核才可进行。综上，李茂公司此项抗辩理由不能成立，法院亦不予采纳。曹安公司的解除行为合法有据，法院予以确认，双方间房屋租赁合同自2013年7月23日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，曹安公司有权要求李茂公司返还租赁房屋。对于李茂公司陈述曹安公司于2013年9月28日除了封锁其招商部外，另封锁了其他空置房屋，由于曹安公司对此不予确认，李茂公司也未举证证明，且李茂公司在两次庭审中陈述的转租商铺数量增加，不能反映空置商铺在曹安公司控制之下，故对李茂公司的相关陈述不予采信。现曹安公司已于2014年3月20日收回大部分租赁房屋，与法不悖，法院予以确认。对于尚在李茂公司控制之下的33间商铺，李茂公司应当及时返还。由于双方对于目前李茂公司实际占用的商铺陈述不一，李茂公司对于其已返还商铺负有举证责任，故在李茂公司不能就此举证的情况下，法院根据曹安公司的自认予以确定。在商铺未返还之前造成曹安公司的使用费损失，现曹安公司要求李茂公司按照原标准的二倍支付使用费，由于合同第九条第2款的约定系针对合同到期后的使用费计算，现曹安公司与李茂公司对合同解除存有争议，故曹安公司参照该条款要求李茂公司按照二倍标准支付使用费的要求法院不予支持。由于曹安公司封锁了李茂公司招商部，故占用期间李茂公司并不能正常使用涉案商铺，对此曹安公司也应当自负部分使用费损失。对于曹安公司封锁的六间商铺，使用费损失计算应截止至曹安公司封锁之日，其他商铺，应由曹安公司自负一半的使用费损失。此外，根据双方租赁合同第十一条的约定，李茂公司迟延履行导致合同解除的，还应按当月租金的2倍标准向曹安公司支付违约金。由于本案中曹安公司行使单方解除权是针对李茂公司不支付第一批商铺租金和物业管理费的行为，故此项违约金的计算应以第一批商铺的月租金即187，492.75元为准。此外按照法律规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故李茂公司还应当向曹安公司支付迟延支付的合同解除之前的所有租金和物业管理费。按照双方合同约定，李茂公司每逾期一日支付租金，需按应付租金的1‰支付违约金，故曹安公司要求李茂公司支付逾期付款违约金合法有据。对于该项违约金的金额，李茂公司提出的不应支付的抗辩也可视为对违约金过高的抗辩，故法院酌情予以调整。此外根据合同约定，如因李茂公司违反合同导致合同未满两年被解除的，曹安公司有权要求李茂公司支付免租期的租金和物业管理费，从第一批商铺起租的2012年9月15日起至双方合同解除日2013年7月23日，未满两年，故曹安公司要求李茂公司支付免租期租金符合合同约定，应予支持。审理中，曹安公司撤回要求李茂公司恢复原状的诉请，系其处分自身诉讼权利的行为，与法不悖，法院予以照准。据此，原审法院判决如下：
一、确认上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司与上海李茂实业（集团）有限公司之间的《房屋租赁合同》于2013年7月23日解除；
二、上海李茂实业（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司嘉定区曹安公路XXX号曹安国际商城一区一楼1057、1058、1059、1060、1063、1068、1069、1070、1073、1076、1077、1085、1086、1090、1091、1092、1093、1095、1096、1097、1116、1118、1119、1120、1125、1135、1136、1138、1145、1151、1152、1155、1530号共计33间商铺；
三、上海李茂实业（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司截止至2013年7月22日止的租金340，033元、物业管理费125，009元；
四、上海李茂实业（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司逾期付款违约金30，000元；
五、上海李茂实业（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司免租期内租金895，045元、物业管理费248，623元；
六、上海李茂实业（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司自2013年7月23日起至2014年3月19日止的使用费损失1，147，720元；
七、上海李茂实业（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内按照每天2，056元的标准支付上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司自2014年3月20日起至实际返还之日止的使用费损失；
八、上海李茂实业（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司合同解除违约金374，985.5元；
九、上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海李茂实业（集团）有限公司保证金455，579元。
原审判决后，上诉人李茂公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有失公正。根据我国消防法的相关规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”；“对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查”。首先，曹安公司提供的证据只能证明系争商铺所在的商城在2007年通过了消防竣工检测。其次，曹安公司自认“出租给李茂公司的部分商铺，在移交给李茂公司之前，已有案外人搭建了二楼隔层，该搭建并未报消防部门审核”，足以认定曹安公司在将商铺出租给李茂公司之前，系争商铺就已投入使用且未通过使用前的消防安检。第三，曹安公司没有提供系争商铺通过消防年检的存档备查资料。综上，可以认定曹安公司在将系争商铺投入使用前，未经消防安全检查，且未按要求进行消防年检，违反了我国消防法的相关强制性规定，故本案争议的《房屋租赁合同》应被确认为无效。即使法院认定该合同为有效，由于合同履行过程中，曹安公司未履行向李茂公司提供消防年检备案文件及商铺改动后通过消防验收的相关文件的先合同义务，李茂公司有权行使不安抗辩权，延付租金；曹安公司未及时配合李茂公司提供《委托书》，导致系争商铺的租户办理工商营业执照发生延迟，致使商铺空置，李茂公司亦有权要求曹安公司延长免租期，故李茂公司未及时支付租金的行为不构成根本性违约，曹安公司无权解除合同。综上，李茂公司请求本院撤销原审判决，依法改判双方之间的《房屋租赁合同》无效，李茂公司无需再向曹安公司支付租金及物业费，曹安公司并应将李茂公司支付的租金全数返还。
被上诉人曹安公司辩称：不同意李茂公司的上诉请求。曹安公司在与李茂公司签订《备忘录》时就已经提供了系争商铺通过消防验收的材料。在合同履行过程中及原审审理中，李茂公司从来没有提到过消防年检的问题，且消防年检对合同的效力是没有影响的；事实上，系争商铺也都通过了消防年检。根据租赁合同的约定，签订该合同前，消防年检由曹安公司负责，之后则由李茂公司负责系争商铺的消防管理，故在接收商铺后，办理相关的消防年检是李茂公司的义务。综上，李茂公司主张租赁合同无效的上诉理由缺乏事实和法律依据。关于办理营业执照的问题，租赁合同中明确约定，曹安公司应向李茂公司提供用以办理营业执照的相关证照，约定是十分具体的；事实上曹安公司在签订合同后即向李茂公司提供了相关材料，故延迟办理营业执照的责任不应归咎于曹安公司，李茂公司关于其延迟支付租金不构成违约的抗辩不成立。据此，曹安公司认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回李茂公司的上诉请求，维持原判。
本院审理中，被上诉人曹安公司向本院提供上海沪消消防中心于2012年8月15日出具的《上海市建筑消防设施检测报告》一份，载明工程名称为“上海曹安国际商城年检”，检测评定结果为“合格”，证明系争商铺在2012年8月通过了消防年检，2012年9月曹安公司将系争商铺交付给了李茂公司，根据合同约定，房屋交付后的消防管理应由李茂公司负责。李茂公司表示第一次看到该份检测报告，该检测报告是一个中介公司的行为，对其有效性无法确认。
本案审理中，李茂公司表示：其与曹安公司签订的租赁合同及《备忘录》中约定的曹安公司应当提供的关于消防验收的材料不仅包括消防竣工验收材料，还应包括通过每年消防年检及房屋改动后通过消防验收的相关材料，但对于后者曹安公司一直未能提供。李茂公司将商铺租赁给小业主后，小业主进行二次装修，需将装修方案报送消防审批，但消防审批至今未能通过；对未能通过审批的原因，消防部门口头告知是商铺内被曹安公司擅自搭建了二层，但对此无法提供书面依据。租赁合同中没有明确约定曹安公司需要提供办理工商登记所需的《委托书》，李茂公司在2012年10月发现营业执照的办理出现问题，但并不清楚原因；两次发函给曹安公司后，曹安公司回函表示周边商城都遇到了这一问题，需要与政府有关部门协商；后来经工商局、李茂公司与曹安公司三方协商，由曹安公司出具了《委托书》，才解决了营业执照的办理问题。但曹安公司作为出租方，应当在签订合同前就知晓这一问题，将问题解决后再与李茂公司签订合同。对此，曹安公司则表示：《备忘录》中明确注明曹安公司所应提交的批文就是指《关于上海曹安国际商城B2地块建筑工程消防验收基本合格的意见》，曹安公司并于签订《备忘录》时就提供了该份意见，履行了相应的义务；李茂公司在合同履行过程中从未提到消防年检的问题，也没有像曹安公司索要过相关材料。交付给李茂公司的商铺中确有200平方米左右被之前的承租户搭建了吊顶，但并非二层；根据《备忘录》的约定，涉及消防设施改建的，应由李茂公司提出方案并报消防机构核准，曹安公司在发现李茂公司的承租户对商铺结构进行改动时就发函进行了提醒。关于工商营业执照的办理问题，曹安公司在李茂公司提出相关问题后就积极与工商局进行协商，并及时出具了《委托书》，不存在违约行为。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据查明的事实，系争商铺所在的曹安国际商城在2007年就通过了上海市消防局的消防验收；李茂公司在原审中从未提出过系争商铺未通过消防年检的主张，且我国相关法律、行政法规对于建筑消防设施消防年检的相关规定并不属于效力性强制性规定，故系争商铺是否按规定进行了消防年检并不影响本案租赁合同的效力，原审法院依法认定曹安公司与李茂公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，于法有据，并无不当。李茂公司关于系争商铺投入使用前未通过消防验收且未按要求进行消防年检导致《房屋租赁合同》无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
合同有效，则双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，李茂公司逾期未付第一批商铺的租金及物业费达两个半月，系违反合同主要义务的行为。对此，李茂公司主张，因曹安公司未先履行提供系争商铺在交付前通过消防验收材料及消防年检备案材料的义务且在配合办理工商营业执照方面发生延迟，李茂公司有权行使先履行抗辩权及不安抗辩权，延付或拒付租金，该行为不构成违约。但根据《备忘录》的约定，曹安公司应当提供的关于消防验收的材料是指《关于上海曹安国际商城B2地块建筑工程消防验收基本合格的意见》，并未约定曹安公司还负有提供消防年检备案等材料的义务，且李茂公司在合同履行过程中并未催要过相关材料，故李茂公司并不因此享有先履行抗辩权。根据合同约定，曹安公司负有配合提供办理营业执照所需的相关材料的义务，但合同中未明确约定需提供《委托书》；根据李茂公司的自述，其在一开始并不清楚无法办理营业执照的原因，后来经过与曹安公司及工商局共同协商，才通过曹安公司出具《委托书》的方式解决了问题；李茂公司于2012年12月向曹安公司提出意见，曹安公司于2013年1月就相关情况进行了回复，表示将积极配合与政府有关部门协商解决方案，并于2013年2月协助李茂公司解决了营业执照的办理问题。可见，双方在签订合同时均未预测到办理营业执照需要曹安公司出具《委托书》，李茂公司主张曹安公司在签订合同前就应知晓这一问题，缺乏依据；曹安公司在出现问题后积极配合并协助李茂公司提供了相关材料，并不存在违约行为，故李茂公司无权据此延期支付租金。李茂公司主张部分商铺的二次装修方案无法通过消防审批的责任应归咎于曹安公司，但并未提供依据；而根据《备忘录》的约定，根据商铺内消防设施的现状提出消防设施改建方案并报批的主体是李茂公司，曹安公司及维保单位仅仅是负有配合义务，故李茂公司的该项主张与合同约定不符，且缺乏依据，本院难以采信。综上，李茂公司主张其因曹安公司的违约行为享有先履行抗辩权和不安抗辩权，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳；原审法院认定李茂公司逾期付租行为构成违约，依法确认其与曹安公司之间的《房屋租赁合同》于2013年7月23日起解除并判决李茂公司承担相应的违约责任，合法有据，应予维持。综上，李茂公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23，708.59元，由上诉人上海李茂实业（集团）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 陈家旭
代理审判员 张的日
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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