黑龙江省柴河林区基层法院
民 事 判 决 书
（2014）柴商初字第2号
原告（反诉被告）麻俊仁，男，1977年6月12日出生，汉族，无职业，住所地海林市。
委托代理人刘国利，黑龙江省张艳律师事务所律师。
被告（反诉原告）王金玉，男，1959年5月23日出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市。
委托代理人佟林，黑龙江国大律师事务所律师。
委托代理人佟楠，黑龙江国大律师事务所律师。
原告麻俊仁与被告王金玉买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理。依法由审判员吴艳春适用简易程序于2014年1月23日公开开庭进行了审理，原告麻俊仁及其委托代理人刘国利、被告王金玉的委托代理人佟林、佟楠到庭参加诉讼。原告麻俊仁为与被告王金玉买卖合同纠纷一案，牡丹江市东安区人民法院曾于2013年9月16日立案受理，被告王金玉提起反诉。牡丹江市东安区人民法院于2013年9月26日作出（2013）东商初字第355号民事裁定书，准许原告麻俊仁撤回起诉。牡丹江市东安区人民法院将反诉案件移送至本院，本院于2014年2月21日立案受理。本院于2014年2月21日作出（2014）柴商初字第2-1号民事裁定书，将此案转换为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告麻俊仁及其委托代理人刘国利、被告王金玉的委托代理人佟林、佟楠，证人王国良、李萍、李雪峰、吴小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麻俊仁诉称，2012年7月30日，原告与被告自愿协商，将柴河林业局友谊嘉园4号楼6单元651室房屋出卖给被告，被告用防水材料顶原告房款，并签订了房屋转让合同。约定：房屋价格为164550元，原告协助被告办理过户，过户费用由被告负担。合同签订后，原告依约履行了义务，被告除给付原告防水材料价值114758元外，尚欠房款49742元。原告多次向被告索要，被告至今未付。为此，原告诉至法院，要求被告给付房款49742元及逾期利息3500元（自2012年7月30日起至实际给付止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；案件受理费等费用由被告负担。
原告麻俊仁为证明其诉讼请求，向本院举示如下证据：
1、便条原件一份。原告意在证明：原告将房屋出卖给被告，被告用防水材料抵房款，共计114758元。
2、2012年7月30日签订的“房屋转让合同”原件一份。原告意在证明：原告出售给被告的房屋总价款为164525元。
3、证人李萍的出庭证言。证明：2012年5、6月份，她与麻俊仁一同乘车去柴河，在车上麻俊仁与王金玉商谈出售房屋事宜。王金玉看房后非常满意，当时谈的价格是每平方米2500元，王金玉当时就将房门换了锁芯。原告意在证明：被告到柴河林业局友谊嘉园看过房及当时双方约定房屋售价为每平方米2500元。
4、牡丹江亿丰房地产开发有限公司证明一份。原告意在证明：孙艳秋于2009年7月13日购买柴河友谊嘉园4号楼6单元651室房屋。
5、孙艳秋的证人证言一份。原告意在证明：孙艳秋以每平方米2500元价格将房屋卖给麻俊仁。
6、本院依原告申请，调取柴河友谊嘉园4号楼6单元651室房屋买受人变更情况的存档材料。原告意在证明：房屋购买人变更情况。
7、证人吴小华的出庭证言。证明：麻俊仁用她的名字购买孙艳秋的房屋，价格为每平方米2500元。她拿着身份证和麻俊仁一起去找王国良，办理的房屋买卖更名手续。原告意在证明：他以吴小华的名字出资购买孙艳秋的房屋。
8、证人王国良的出庭证言。证明：孙艳秋的房子卖给麻俊仁，价格为每平方米2500元，他协助办理的手续。2012年的时候，李雪峰协助办理的过户手续。他不知道麻俊仁的房子卖给谁了。原告意在证明：被告为过户少交各项房税，房屋过户是按照原先价格每平方米1650元办理的。
9、证人李雪峰的出庭证言。证明：2012年7月到8月份，王金玉找到他说花每平方米2500元购买麻俊仁一套房子，找他去变更购房合同。原告意在证明：是王金玉的委托代理人。被告委托李雪峰办理房屋过户，王金玉购买房屋价格为每平方米2500元。
10、结婚证一份、户口本一份、收据二份。原告意在证明：他与吴小华是夫妻关系，先同居后办理结婚登记。
被告（反诉原告）王金玉辩（诉）称，原告做防水工程，在被告处赊购防水材料，欠货款114758元，经过被告向原告多次索要，原告均以各种理由拒付，后来原告称用其所有的位于柴河林业局友谊嘉园的房屋抵顶欠被告的防水材料款，因为当时原告隐瞒了该房屋的产权和房屋价格，在被告不知情的情况下与原告签订了房屋转让合同，房屋价格定为每平方米2500元。2012年12月10日，当被告在与该房屋的开发商牡丹江亿丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时才知道该房屋产权并不属于原告，并在这时才知道房屋的实际价格是每平方米1650元，房屋总价款为108587元。该房屋价值并不够偿还原告欠被告的防水材料款，所以，被告与原告签订的房屋转让合同是无效合同，原告应当返还货款与房屋价款差值6171元。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉被告以欺瞒价格的方式与反诉原告签订的合同是显失公平的。为此，请求法院变更房屋总价款为108587元，反诉被告支付反诉原告抵顶房屋后剩余的防水材料款6171元，诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告王金玉为证明其诉讼请求，向本院举示如下证据：
1、王金玉与牡丹江亿丰房地产开发有限公司于2012年12月10日签订的商品房买卖合同复制件一份。反诉原告意在证明：一、王金玉在与房地产开发部门签订合同时才知道房屋出售实际价格为1650元，麻俊仁和王金玉签订的合同显示公平。二、房地产开发公司出售房屋的实际价格，与麻俊仁和王金玉签订的价格2500元相差很大，麻俊仁隐瞒了房屋出售的实际价格。
2、2012年7月30日签订的房屋转让合同复制件一份。反诉原告意在证明：一、麻俊仁将不属于自己的房屋抵顶给王金玉，此行为无效；二、麻俊仁欠材料款在先，才存在麻俊仁抵顶房屋的事实；三、协议双方约定，防水材料款按照市场价格，从法律关于合同对等和公平原则，双方也应该将房屋定为市场价格，转让合同中房屋价款约定显失公平。
3、于2014年3月27日当庭提交欠据复印件11份，原件在王金玉手中。反诉原告意在证明：麻俊仁欠防水材料款在先，王金玉购买房屋在后。
反诉被告麻俊仁辩称，一、2012年6月份，反诉原告王金玉购买反诉被告麻俊仁坐落于柴河友谊嘉园4号楼6单元651号私有房屋时，反诉被告已向反诉原告说明售房合同是按照2009年的最初房价开的，房子是从孙艳秋手中以每平方米2500元价格购买，反诉原告同意按照此价格购买房屋。同年8月，王金玉委托李雪峰办理房屋事宜及房照，要求房屋价格按照最初售房价格办理，目的是少交房税。二、反诉人提出在订立合同时显失公平是不成立的，可撤销之诉期间为一年，反诉原告已经丧失权利。三、反诉原告是完全民事行为能力人，意思表示无瑕疵。双方在平等自愿基础上进行协商，达成一致的意思表示，该合同是有效合同。反诉被告按照合同的约定履行了义务，房屋已交付给反诉原告，并且协助王金玉办理了过户，而反诉原告却违反合同约定，不履行给付剩余房款，构成违约。请求驳回反诉原告的诉讼请求。
上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
一、原告麻俊仁举示的证据1，被告王金玉无异议。本院审查认为，原告自认欠被告防水材料款114758元，被告无异议，本院予以确认。
二、原告举示的证据2，被告质证认为，原告利用被告对柴河房屋情况不了解劣势，向被告隐瞒了柴河房屋价格，因此，原告与被告签订的房屋转让合同是显失公平的。原告在签订房屋买卖合同时没有取得房屋主体资格，出售方主体不合法。本院审查认为，被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信，并对原告的证明目的予以确认。被告的质证意见属于适用法律问题，本院将依法确认。
三、原告举示的证据3，被告质证认为，李萍与麻俊仁是朋友，有利害关系，且为单一证据，不排除证人按照原告的意思作虚假证明。本院审查认为，证人李萍证明麻俊仁与王金玉商谈房屋价格是每平方米2500元，与“房屋转让合同”内容上房屋面积65.81平方米，价格164525元，能够相互印证，可以排除证人李萍与原告有利害关系为原告作伪证。因此，本院对该证据予以采信，并对原告的证明目的予以确认。
四、原告举示的证据4，被告质证认为，对证明的真实性无异议，但应该有证明单位负责人签字及盖章，形式要件有瑕疵。本院审查认为，被告对证据的真实性无异议，本院予以采信，并对原告的证明目的予以确认。
五、原告举示的证据5，被告质证认为，证人应当出庭作证。房屋买卖价格应当以双方签订的房屋买卖合同价格为准。本院审查认为，孙艳秋的证人证言证明关于其本人购买柴河友谊嘉园4号楼6单元651室房屋，面积65.81平方米的内容，与原告举示的证据4能够相互印证，应予采信。但孙艳秋的证人证言证明关于将本人房屋以每平方米2500元售价卖给麻俊仁内容，属单一证据，且证人未出庭作证，接受当事人质询，故不予采信，因此，原告的证明目的不能确认。
六、原告举示的证据6，被告质证认为，吴小华与王金玉的转让协议和商品房买卖合同体现交易价格是1650元。吴小华和王金玉之间的转让合同效力大于麻俊仁与王金玉之间签订的合同。本院审查认为，被告对该组证据的真实性未有异议，本院予以采信，并对诉争房屋买受人吴小华、王金玉出具的身份证明及变更顺序予以确认。被告的质证意见属于适用法律问题，本院将依法确认。
七、原告举示的证据7，被告质证认为，证人与原告有利害关系，房屋买卖发生在证人与原告离婚前，证言效力较低。本院审查认为，根据牡丹江亿丰房地产开发有限公司存档材料记载，孙艳秋与吴小华签订“转让协议”后，经王国良协助，买受人吴小华与牡丹江亿丰房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”。而证人吴小华证明麻俊仁用她的名字购买孙艳秋的房屋，没有其它证据相佐证，故不予采信。
八、原告举示的证据8，被告质证认为，王国良与原告有利害关系，原、被告协商房屋买卖时，证人不在场。因此，证人无法证明原告所要证明问题。本院审查认为，证人王国良仅证明李雪峰协助办理的过户手续。因此，原告的证明目的不能确认。
九、原告举示的证据9，被告质证认为，证人证明帮助王金玉办理手续时间是8月份，但是实际时间是12月份，季节差别很大，有不属实的部分。本院审查认为，根据牡丹江亿丰房地产开发有限公司存档材料记载，吴小华与王金玉签订“转让协议”后，经李雪峰协助，买受人王金玉与牡丹江亿丰房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”。因此，对原告的证明目的予以确认。
十、原告举示的证据10，被告质证认为，对户口和结婚证的真实性无异议。对证明问题有异议。麻俊仁与吴小华结婚登记时间是2013年9月23日，2012年吴小华转让房屋时，他们二人并不是夫妻关系。亿丰公司的收据，复印件中关于两个名字的改变没有亿丰公司的盖章，无法确认真实性。吴小华捺印的收据，是在复印件上所注的说明，不能确认买受人是麻俊仁。本院审查认为，结婚证仅能证明吴小华与麻俊仁于2013年9月23日登记结婚，但无法证明婚前同居生活，因此，原告的证明目的不能确认。
十一、反诉原告王金玉举示的证据1，反诉被告麻俊仁质证认为，对形式要件无异议。第一、房款按照合同最初价格办理，王金玉的目的是为了少交房税，并非显失公平。第二，显失公平是撤销之诉，被告应该另行提起撤销之诉。第三，王金玉是完全行为能力人，房屋价格为每平方米2500元，是不可争议的事实。本院审查认为，反诉被告麻俊仁对证据的真实性无异议，本院予以采信，并对牡丹江亿丰房地产开发有限公司与王金玉签订的房屋每平方米1650元，总金额108589元予以确认。反诉原告欲证明的其它问题及反诉被告的质证意见属于适用法律问题，本院将依法确认。
十二、反诉原告举示的证据2，反诉被告质证认为，该合同是有效的合同。在签合同前，麻俊仁将房屋合同及收据已交给王金玉，并且说明房屋的名字是妻子吴小华。本院审查认为，该证据与原告举示的证据2为同一证据，本院已经采信。反诉原告欲证明的问题及反诉被告的质证意见属于适用法律问题，本院将依法确认。
十三、反诉原告举示的证据3，反诉被告质证认为，该复印件不能作为证据出示，且该份证据已过举证期限，不予质证。本院审查认为，反诉原告王金玉举示的欠据与原告麻俊仁举示的便条能够相互印证，可以确认反诉原告的证明目的。
根据双方当事人当庭陈述、举证、质证情况，本院认定事实如下：
2012年7月30日，原告麻俊仁与被告王金玉在牡丹江市东三条路王金玉办公室签订“房屋转让合同”一份，该合同载明：“甲、乙双方自愿商定，甲方将柴河镇友谊嘉园4号楼六单元651号房顶账给乙方，双方商定价格为人民币壹拾陆万四仟伍佰贰拾伍元整。该房屋顶防水材料款，多退少补，甲方负责协调关系，负责给乙方办理过户，乙方负责出过户费用，该房屋面积为65.81平方米，防水材料市场价，乙方不得乱涨价，如双方发生争议，甲方可以不买乙方的材料，乙方退给甲方多余的房款。此合同一式两份，甲、乙双方签字后生效。”原告麻俊仁、被告王金玉分别在该合同书甲方、乙方位置各自签名。双方在签订“房屋转让合同”前原告已将房屋交付被告，被告更换了房门锁芯。
柴河林业局友谊嘉园4号楼由牡丹江亿丰房地产开发有限公司开发。
孙艳秋于2009年7月13日购买柴河镇友谊嘉园4号楼六单元651号商品房一户，面积65.81平方米，价款108587元。
2010年10月17日，孙艳秋与吴小华签订“转让协议”，将该房屋转让给吴小华。2010年10月18日，吴小华提供居民身份证，经证人王国良协助，吴小华与牡丹江亿丰房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”（合同号：柴林NO0100748）。牡丹江亿丰房地产开发有限公司将为孙艳秋出具的收据（2009年7月13日）更名为吴小华。
2012年12月10日，吴小华、王金玉提供居民身份证，经证人李雪峰协助，牡丹江亿丰房地产开发有限公司将其与吴小华签订的“商品房买卖合同”（合同号：柴林NO0100748）作废，更换为王金玉与牡丹江亿丰房地产开发有限公司签订的“商品房买卖合同”（合同号：柴林NO0001120），该公司于同日为王金玉出具收据一份，金额为108587元。
麻俊仁与吴小华于2013年9月23日在海林市民政局登记结婚，于2014年1月8日在海林市民政局登记离婚。
本院于2014年3月20日作出（2014）柴商初字第2-2号民事裁定书，依法查封被告王金玉所有的柴河林业局友谊嘉园4号楼6单元651室房屋，查封时间为2014年3月20日至2015年3月19日止。
原告与被告在签订“房屋转让合同”时，原告欠被告防水材料款98518元，2012年7月30日后，原告欠被告防水材料款16240元。原告共欠被告防水材料款114758元。
基于以上事实，本院认为，关于双方签订的“房屋转让合同”效力问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告麻俊仁与被告王金玉在签订“房屋转让合同”时具有民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实，合同内容合法，因此，双方签订的房屋买卖合同法律关系成立，该合同自成立时生效。在订立合同之前，原告已将友谊嘉园4号楼6单元651号房屋交付被告，因此，“房屋转让合同”生效的时间为房屋交付时间。原告按照合同约定履行了交付房屋及附随协助被告办理过户义务，被告应按照约定履行给付购房款的义务。被告用原告应付防水材料款114758元抵顶购房款，符合合同约定，但被告抵顶购房款的数额不足以抵顶全部购房款164525元，所以，被告还应履行给付原告房款49742元的义务。双方对被告履行期限没有约定，且被告在合同签订后仍用防水材料款抵顶购房款，原告亦无异议，所以，被告应在提取标的物单证的同时履行，即被告应在2012年12月10日向原告履行义务。被告未按时履行给付原告房款的义务，已构成违约，应承担违约责任。原告主张自2012年7月30日起计算利息，于法无据，本院不予支持。关于原告处分他人财产处分行为效力问题。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得于所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。原告与被告于2012年7月30日签订“房屋转让合同”时，原告与财产所有人吴小华尚未登记结婚，原告也无证据证明与吴小华共同生活，因此，原告处分财产所有人吴小华的财产，属于无权处分。但被告在与房屋开发商签订买卖合同时，由吴小华提供居民身份证等证明文件，才使得被告与房屋开发商签订“商品房买卖合同”，原告的处分行为取得权利人吴小华的追认，因此，原告的处分行为有效。关于双方签订的“房屋转让合同”是否存在显失公平问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”客观上，即使按反诉被告麻俊仁出卖房屋的原价值108587元计算，反诉被告仅获利55938元，不足以确认反诉被告以较少的代价获得极大的利益，致使当事人之间的利益不平衡。主观上，反诉原告王金玉并无证据证明诉争合同是反诉被告利用优势或是利用己方没有经验，导致合同显失公平。所以，反诉原告王金玉以此为由要求变更诉争合同的依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第一款、第四十四条第一款、第五十一条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王金玉在本判决发生法律效力后三十日内给付原告麻俊仁房款49742元、利息2238.39元（时间：2012年12月10日至2014年6月10日，利息：本金49742元×3%年利率×1.5年＝2238.39元），合计人民币51980.39元；
二、驳回原告麻俊仁的其它诉讼请求；
三、驳回反诉原告王金玉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1131元（原告麻俊仁预交565.50元，应补交565.50元）由原告麻俊仁负担121元，由被告王金玉负担1010元；财产保全申请费1345元由被告王金玉负担。反诉案件受理费50元（反诉原告王金玉预交）由反诉原告王金玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审判长 吴艳春
审判员 胡长江
审判员 王银环
二〇一四年六月十日
书记员 谭诗祺