山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终260号上诉人（原审原告）：贾秀梅，女，1963年4月4日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：杜玉强，山东誉强律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天宇，山东誉强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宫树华，男，1959年12月10日出生，汉族，现住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：李华东，男，住威海临港经济技术开发区，系威海临港经济技术开发区汪疃镇古龙屯村村委会推荐。上诉人贾秀梅因与被上诉人宫树华租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2017)鲁1002民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾秀梅上诉请求：撤销原判，改判宫树华支付欠付的一年租金25000元和三个月的租金损失6250元及猪槽损失2000元。事实与理由：原审判决认定事实不清。关于猪场租金，宫树华无法提供充分证据证实其已支付了两年租金，其主张2015年4月以现金的方式支付了租金且未让贾秀梅出具收条明显与交易习惯不符，宫树华应当支付剩余租金；贾秀梅与宫树华签订的猪场租赁合同期为三年，宫树华毁约的行为致使贾秀梅无法及时将猪场租赁他人，从而产生租金损失，根据公平原则，宫树华应当承担三个月租金损失；猪槽作为租赁物中的附属设施，其受损应当在租赁合同纠纷中处理，如另行起诉反而增加当事人诉累，耗费司法资源，请求二审法院一并处理。宫树华答辩称，贾秀梅的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。贾秀梅向一审法院起诉请求：1、要求宫树华支付欠付的一年租金25000元和三个月租金损失6250元，合计31250元；2、要求宫树华赔偿贾秀梅10个猪槽子的财产损失共计2000元。一审法院认定事实：2015年4月1日，贾秀梅、宫树华签订了一份猪场租赁合同，约定贾秀梅将位于威海临港经济技术开发区山马程西面的猪场出租给宫树华使用，租赁期限为三年，自2015年4月1日起至2018年4月1日止，租金按年交，每年租金25000元，于每年4月1日前交纳当年租金。宫树华实际租赁猪场时间自2015年4月1日至2017年2月20日。2016年4月，宫树华通过银行汇款的方式给付了贾秀梅一年租金25000元。一审庭审中，贾秀梅提交了一份其与宫树华之间的录音证据，拟证实宫树华违反合同约定擅自解除双方合同，且只支付了一年租金。宫树华对录音真实性无异议，但认为录音中根本没有提及宫树华欠付租金。宫树华提供了两名证人出庭作证称曾经看到宫树华采用现金支付的方式给付贾秀梅租金，但并未看到具体数额的事实。贾秀梅称两名证人与宫树华系朋友关系，证人证言效力低，也无法证实宫树华给贾秀梅租金以及租金的数额。贾秀梅还提供了一份其与证人丁某和的录音证据，拟证实其中一名证人不知道贾秀梅、宫树华之间交付租金的事情，只是听宫树华说。宫树华对该份录音的真实性和证明内容均有异议，认为贾秀梅整理的录音资料中有对证人认可给钱的事实的遗漏，且贾秀梅没有提供该名证人出庭作证，对该份录音证据的效力不能采纳。一审法院对贾秀梅、宫树华提供的证据认定如下：贾秀梅提供的其与宫树华之间的录音证据，宫树华对其真实性无异议，予以确认。宫树华提供的两名证人证言，对想要证实的内容二人所述均大概一致，并无矛盾之处，对证人证言予以采信。贾秀梅提供的其与证人丁某和的录音证据，宫树华对真实性不予认可，贾秀梅亦未能提供该名证人再次出庭作证，对该份录音证据不予认可。一审法院认为，贾秀梅、宫树华签订了租赁买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行各自义务，在当事人协商一致的情况下，可以解除合同。贾秀梅同意宫树华解除合同，双方租赁合同约定的权利义务终止，贾秀梅主张宫树华未按合同约定履行给付租金的义务，根据双方提交的证据来看，贾秀梅提交的与宫树华之间的通话录音中贾秀梅自始至终未向宫树华提及其欠付一年租金，并要求其给付租金的问题，该录音证据仅能证实宫树华想与贾秀梅协商解除租赁合同，并不能证实宫树华欠付一年租金。宫树华提供的两名证人证言均能够证实其看到2015年4月份贾秀梅到宫树华租赁的猪场索要租金，宫树华也确实用现金形式给付了贾秀梅租金。结合贾秀梅提供的录音证据和宫树华提供的证人证言，一审法院有理由相信宫树华并不欠付贾秀梅租金的事实。贾秀梅主张宫树华欠付一年租金，证据不足，不予支持。宫树华与贾秀梅协商解除合同，并于2017年2月20日将猪场钥匙交付给贾秀梅，贾秀梅并无异议，双方租赁合同已经解除，双方合同虽约定租期为三年，但未约定宫树华提前解除合同应承担的违约责任，且宫树华实际租赁猪场尚不足两年，对于贾秀梅主张三个月租金损失的要求，不予支持。关于贾秀梅主张的猪槽子损失属于财产损害赔偿纠纷，因本案系租赁合同纠纷，不予处理，贾秀梅可另行起诉处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回贾秀梅的全部诉讼请求。案件受理费291元，由贾秀梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾秀梅申请证人宫某出庭作证，拟证实宫树华未支付25000元租金、宫树华单方违约解除合同后贾秀梅猪场未出租及宫树华破坏了贾秀梅猪场的猪槽，另提出该证人在一审期间在潍坊居住，故一审时未能让证人出庭作证。宫某证实，他是宫树华弟弟，与贾秀梅系朋友关系，是他介绍宫树华租赁贾秀梅的猪场，2015年4月20日左右，他到猪场时见到贾秀梅夫妇和宫树华夫妇一起商量钱的事情，宫树华称资金周转不过来，想欠付租金二万余元，贾秀梅同意了；2015年八九月份时，贾秀梅打电话向他要钱，他问宫树华，宫树华没有钱支付租金；宫树华退租后直至2018年过春节的时间贾秀梅才把猪场另行出租；他在2017年冬天路过贾秀梅的猪场时见到院子里堆了一些碎了的猪槽。宫树华对证人证言有异议，主张宫某与贾秀梅曾同居，该证据不应作为新证据在二审提交。贾秀梅另提交银行交易明细一份，证实其与宫树华这间的经济往来是通过银行转账的方式进行，自2015年4月1日开始的银行流水中没有交纳2015年的租金的记录。宫树华对证据的真实性无异议，但认为2015年度的租金已付，否则只支付第二年的租金、并按约支付猪款150000元却未交纳第一年租金的事实明显与常理不符。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，贾秀梅与宫树华签订租赁合同，双方均应依约履行合同。合同约定猪场年租金25000元，宫树华应依约支付。现贾秀梅主张宫树华未支付第一年的租金，宫树华不予认可，并申请证人李某、丁某和出庭作证，证实二人曾见过宫树华向贾秀梅交钱的事实，但交了多少钱他们均不清楚。贾秀梅对宫树华该主张不予认可，并提供其银行交易明细证实其没有收到25000元，又申请证人宫某出庭作证，宫某作为宫树华之弟弟与宫树华关系较近，其出庭证实了宫树华未向贾秀梅支付第一年租金的事实。根据双方举证情况，宫树华作为主张付款事实存在的当事人应当对产生该关系的基本事实承担举证证明责任，现宫树华仅能提供证人证言，未能提供诸如收条、取款记录等现金支付凭证，对所证事实未达高度盖然性，应由其承担举证不能的责任，故本院对贾秀梅主张宫树华欠付租金的事实予以认定，并应根据宫树华的租赁期限计算租金总额，宫树华自认系2017年2月20日向贾秀梅交还钥匙，贾秀梅对此未提供反驳证据，一审认定双方租赁合同于该日解除并无不当，即宫树华欠付贾秀梅9个月零20天的租金，共计16095.9元。合同履行中，双方经合意可解除合同。贾秀梅要求宫树华赔偿其财产损失数额，但双方在合同中约定的“租赁猪场内原有设施”中并没有猪槽一项，双方也没有猪场内设施的交接清单，宫某仅证实2017年冬天看见破碎的猪槽，不足以证实猪槽系由宫树华损坏，故对贾秀梅所主张的猪槽损失证据不足，本院不予支持。宫树华与贾秀梅并未在租赁合同中约定提前解除合同应承担的违约责任，对贾秀梅所提赔偿其三个月租金损失的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，贾秀梅的上诉请求部分成立，本院予以支持，并对一审认定事实、判决结果予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销山东省威海市环翠区人民法院(2017)鲁1002民初1210号民事判决；二、宫树华于本判决生效后十日内向贾秀梅支付租金16095.9元；三、驳回贾秀梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费291元、二审案件受理费631元，贾秀梅负担476元，宫树华负担446元。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一八年四月二十八日书记员  安圆圆