上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2565号
原告上海晔磊实业发展有限公司。
法定代表人阮天法。
委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人孙水龙。
委托代理人陈国东。
原告上海晔磊实业发展有限公司诉被告武敏霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。原告向本院提出财产保全申请，本院依法采取了保全措施。本案于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告上海晔磊实业发展有限公司委托代理人乔雨、孙水龙、被告武敏霞的委托代理人陈国东到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2014年10月22日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。2014年11月14日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告上海晔磊实业发展有限公司的委托代理人乔雨、孙水龙到庭参加诉讼。被告武敏霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海晔磊实业发展有限公司诉称：2007年1月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将在朱家角和平村投资建设的办公房及场地租赁给被告作生产仓库使用。租赁期自2007年1月5日至2012年1月4日止。租金第一至二年为每年人民币18，000元，第三、第四年在原基础上递增10%为19，800元，第五年为21，780元；租金先付后用。合同签订后，原告即将租赁房屋交付给被告使用。之后，被告一直拖欠租金。合同期满后双方约定继续履行合同，但2013年、2014年租金调整为每年3万元。2013年6月，因群众举报，政府对被告租赁场地进行强制清理，但仍有部分货物至今堆放于租赁场地，原告还特聘请专人看护被告场地，共花费2万元。为此，原告诉于本院，要求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告从租赁场地内腾退；3、判令被告支付租金104，60元（截止至2011年底，尚欠23，180元；自2012年1月至2014年12月，尚欠81，780元）；4、判令被告支付2013年6月18日至2014年12月看场地人工费2万元；5、本案受理费由被告负担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，对于2013年1月的使用费按原合同约定的年租金21，780元计算。
被告武敏霞辩称：同意解除合同、腾退场地；对于租金，在合理范围内的被告同意支付；原告找人看管场地从未通知过被告，且现在场地上的财物存在缺失。
经开庭审理查明：2013年1月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告同意在朱家角和平村的投资建设的办公室及场地租赁给被告作仓库使用；建筑面积为办公室5间加半间仓库场地。租赁期限自2007年1月5日至2012年1月4日止。租赁期满，被告同等条件下拥有优先继续承租权，并经双方协商后，续订房屋租赁协议。租金每年18000元，第三、第四年在第一年租金基础上递增10%为19，800元，第五年在第四年的基础上递增10%为21，780元，以上租金不包括税金，如开发票另加10%税率。租金支付方式为先付后用，每年为两期，自签订合同后支付第一期6个月的租金，前两年每期为9，000元，第三、第四年每期9，900元。以此类推。第二期到期前一星期支付第二期的租金，每期租金必须按时支付。水、电、通讯费用押金为3，000元。
合同签订当日原告将房屋交付被告，被告租赁房屋从事生产加工，被告还建造了房屋，属临时搭建，没有批复及建造许可手续。
2010年12月14日，原告出具被告应付租金明细，载明被告2008年欠租1，800元、2009年全年未支付租金、2010年全年未付租金、2011年合同约定应付租金21，780元。2008年至2010年应付租金合计63，180元。该明细中还列明合同年份明细。后被告在该明细中书写于2011年4月11日支付现金2万元，其余于6月30日前结清，余款43，180元，欠款为陈光山（被告代理人之朋友）。后陈光山在该内容后又书写2011年7月29日支付2万元，余款23180元到2011年10月30日付清。之后被告未再支付使用费。
合同到期后，双方未续签合同，被告也未腾退。2013年双方进行协商，原告表示合同已经到期，要求被告腾退。现被告尚留的设备已放于其自行搭建的房屋内。租赁范围内无其他单位或个人使用。
另查明，2003年9月19日，上海孙磊经贸有限公司与和平村5组村民签订租用场地协议，土地面积为3.35亩，租用期限为20年。2004年11月，上海孙磊经贸有限公司与青浦区朱家角镇和平村村民委员会签订租用堆场协议，租赁土地3亩。上海孙磊经贸有限公司的法定代表人孙水龙为本案原告的委托代理人。2004年2月，上海孙磊经贸有限公司取得了上海市青浦区水务局颁发的上海市河道临时使用许可证，河道名称为小莲湖，使用范围为临时使用长度为20米，用途为临时码头，有效期为2004年3月25日至2005年3月24日。2004年3月，上海孙磊经贸有限公司向朱家角镇城建办递交建配电间申请书，载明因和平村小莲湖水闸旁建一块建材码头，申请建造配电房一间。青浦区朱家角镇和平村民委员会签署同意建造的意见。朱家角电气安装工程有限公司签署意见为该配电房是电力部门用户申请要求，必须建造配电房方可进行配电。
又查明，2013年6月，因有关媒体报道中提及被告租赁区域卫生问题，后有关部门就将场地上化纤棉絮进行了清理。被告后与有关部门进行协商，补偿被告原材料的损失30余万元。
以上事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、未付租金明细、租用堆场协议、租用场地协议、上海市河道临时使用许可证、申请书、新闻媒体报道的照片、现场照片等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：租赁土地为村民的承包地，为农用地，地上物系原告建造，其中配电房已由其向有关部门申请建造，其他房屋未办理相关手续。被告自行建造的房屋未经原告同意，被告并在该仓库前铺设了几块水泥板，被告未对租赁房屋进行过装修。被告离开时未派人看管，也没将门上锁，有关设备并未与原告交接，原告对于被告当时的设备情况不清楚。政府部门清理后，要求原告进行看管，不能再进行乱堆放。2013年7月开始的告聘请姚志祥来看护场地，以防其他人员再次堆放垃圾，且房屋内还存放了被告的一些机器、设备，一并予以看护，以防丢失。因被告手机关机，无法联系到被告或其代理人，故对此没有与被告协商一致。对于被告提出的赔偿问题因双方从未约定过被告建造的房屋在合同5年到期后折价给原告，被告仅铺设了几块水泥板，水泥板仍在现场，但是政府部门用挖机进入清理时，水泥板破碎了，原告仅仅是用石子铺平了而已。原告认为双方租赁合同是有效的。若法院认为是无效的，则其除诉讼请求外没有其他要求的处理内容。原告提供、1、支付凭证，系支付场地看护人员的工资，自2013年7月至2014年9月30日共计21，250元。2、照片，证明在清理前的现场状态，政府部门组织人员进行了清理。3、照片，证明被告聘请姚志祥看护时的现场情况包括机器设备。
被告表示，其还在自行建造的车间前铺设了场地，自行安装管道接水，更换了电线，其他未进行装修。2011年，被告离开租赁房屋，设备留在房屋内，原材料堆放在场地上，被告将堆放设备的车间上锁，未找人看管设备等财物，也未委托原告看管。偶尔来上海办事的时候会去看一下。2013年6月28日村委会电话联系被告，告诉被告政府部门要求将场地上的东西清理，7月2日被告到现场的时候，场地的东西已经被清理了。现被告同意搬走，对2012年1月4日前拖欠的23，180元同意支付。对于之后的使用费，之前原告亦没有提过，故不同意支付。对于原告要求支付的看管费，被告不同意承担。被告同时要求原告赔偿原材料损失18万元、建房补偿25，000元、建造道路补偿15，000元。若租赁合同无效，则其损失亦是上述内容。因房屋、道路都是被告建造的，双方当时口头约定合同5年到期后折价给原告。原本的场地是泥地，被告购买了水泥块重新铺设，现在原告对场地重新进行了铺设，要求原告补偿15，000元。被告建造的房屋如原告不要的话，可以拆除，对于房屋补偿25，000元也不要求原告承担。因为原告收取被告支付的租金，现在又要求支付看管费，所以要求原告承担损失。被告提供：1、机器设备清单，系被告自行制作。2、现场照片，证明被告建房、铺路，设备放置在车间内。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的租赁合同因原告出租的房屋系其自行建造，无相关的房地产权证、建设工程规划许可证等合法准予其建造的手续，也未提供主管部门现对于其建造行为认可的证据，故双方所签订的租赁合同违反了法律法规规定，是无效合同。造成合同无效的主要过错方是原告，被告在承租房屋时未对房屋权属尽必要的审查义务，也存在一定过错。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，各自承担相应的责任。虽然双方所签订的租赁合同无效，但根据原、被告对房屋租赁期限的约定，双方的租赁关系已到期，故被告应将租赁物返还原告，其未腾退前的使用费应按合同约定的租金标准计算。对于原告主张的其聘请他人对被告未腾退前的租赁房屋进行看护而要求被告支付相应费用的请求，因原告与被告间并未协商一致，被告也未委托原告进行看护，并且双方的合同早已到期，原告可以通过包括诉讼在内的方式收回房屋，故对于原告的该请求本院不予支持。对于被告主张要求原告赔偿损失的请求，因租赁合同无效，故本案可一并处理。因双方约定的租期已到期，即使被告在使用期间有部分投入，租期到期后，被告无权要求原告进行赔偿，并且被告也未提供证据证明原告曾经承诺给予赔偿。对于被告主张的原材料损失，被告未举证证明损失的存在及该损失与原告存在因果关系，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告武敏霞应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇和平的租赁房屋；被告武敏霞自行在租赁范围内搭建的地上构筑物由其自行拆除；
二、被告武敏霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晔磊实业发展有限公司计至2012年1月4日止的房屋实际使用费人民币23，180元；
三、被告武敏霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晔磊实业发展有限公司自2012年1月5日至被告实际腾退之日止、按年租金人民币21，780元计算的房屋实际使用费；
四、原告上海晔磊实业发展有限公司要求被告武敏霞支付场地看护费人民币2万元的诉讼请求不予支持；
五、被告武敏霞要求原告上海晔磊实业发展有限公司赔偿道路建造费人民币15，000元及赔偿材料费损失25，000的请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，799.20元，由原告负担人民币320元，被告负担人民币2，479.20元；财产保全费人民币1，144.80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
代理审判员 侯 芳
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。