浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初2731号原告：黄彩待，男，1985年2月22日出生，汉族，住浙江省平阳县。被告：林章新，男，1978年1月31日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托代理人：林佳云、林圣鑫，浙江浙信律师事务所律师。被告：丁蓉，女，1977年10月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：林文通，男，1940年10月30日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：吴满茶，女，1950年1月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：吴正海，男，1956年11月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：陈维真，男，1955年9月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：吴美景，女，1984年1月24日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告黄彩待诉被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶、吴正海、陈维真、吴美景房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员李查适用简易程序分别于2016年4月29日、6月14日公开开庭进行了审理。原告黄彩待、被告林章新的委托代理人林佳云、被告吴美景到庭参加诉讼，被告丁蓉、林文通、吴满茶、吴正海、陈维真经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄彩待起诉称：2006年3月1日，被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶将座落于苍南县灵溪镇官堂路22号7楼701室套房及该套房楼下东首第二间一个车库出售给被告吴正海，并于当日签订《契约》一份；2010年4月1日，被告吴正海又将座落于苍南县灵溪镇官堂路22号7楼701室套房及该套房楼下东首第二间一个车库出售给被告陈维真，并于当日签订《契约》一份；2011年1月2日，被告陈维真再将座落于苍南县灵溪镇官堂路22号7楼701室套房及该套房楼下东首第二间一个车库出售给被告吴美景，并于当日签订《契约》一份；2011年2月14日，被告吴美景将座落于苍南县灵溪镇官堂路22号7楼701室套房及该套房楼下东首第二间一个车库出售给原告，并于当日签订《契约》一份。2015年11月23日，被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶私自将与原告共用的车库的锁换掉，并不给原告钥匙，扬言被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶仅将套房出售，并未将车库出售，之前仅将车库借给原告使用，致使原告长时间不能使用车库，给原告造成了严重的损失。根据各方签订的《契约》约定，被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶已将车库出售，且根据法律法规的规定，针对该套房及车库的权利义务关系已经转移给原告，但林章新、丁蓉、林文通、吴满茶却拒不履行《契约》的约定。为此，原告诉请判令：一、判令原告与被告及被告之间签订的《契约》合法有效；二、确认原告享有苍南县灵溪镇官堂路22号7楼701室楼下东首第二间一个车库50%的所有权份额；三、判令被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶停止侵害、恢复原状或将更换后的钥匙交付原告。在审理过程中，原告明确第三项诉讼请求为被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶将车库的钥匙交付给原告。原告黄彩待在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.身份证，证明原告的身份情况；2.户籍材料，证明各被告的身份情况；3.契约，证明被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶已将房屋和车库出售的事实及各被告购房时的约定事项；4.照片，证明被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶无故霸占车库且私自更换车库钥匙的事实；5.土地证，证明车库位置在土地使用面积之内。被告林章新答辩称：1.原告与各被告之间的房屋买卖行为无效。原告与各被告间的房屋买卖未有合法手续也没有权属证书，根据城市房地产管理法第三十八条的规定，应为无效。原告应该将房屋返还，被告林章新保留起诉的权利；2.原告主体不成立，应予以驳回。被告林章新将房屋出售给吴正海，并没有将房屋出售给原告，原告称本案房屋已经经过四次转让，若原告主体成立，应该缴纳前三次税收才能确认前三次的交易行为成立，原告并未缴纳税收，因此主体不成立；3.即使原告与各被告间的房屋买卖有效，原告诉求要求确认诉争车库的50%所有权份额不成立。从房屋规划设计及现状看，该房屋不存在有车库，涉案房屋是属于民房式的套房，每间房屋土地使用权面积与一般的民房长和宽都是一致的，长13.5米，宽3.5米，一楼规划没有设计为车库。若可以进行权属登记，一楼的权属归一楼的户主所有，原告诉称的标的物车库不存在，原告的该项诉讼请求不成立；4.契约虽然写有车库字样，实际是一种形式，实际不存在车库，标的物不存在，事后也没有履行，也无法履行；5.即使原告的请求成立，原告的请求超过诉讼时效，应予以驳回。被告林章新在本院指定的举证期限内未提供证据材料。被告吴美景答辩称：其是从陈维真处买过来，再卖给原告，是按照契约办事的。被告吴美景在本院指定的举证期限内未提供证据材料。被告丁蓉、林文通、吴满茶、吴正海、陈维真未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。在案件审理过程中，本院依原告的申请调取案涉房屋的土地使用权登记材料、建设用地规划许可、建设工程规划许可材料，并实地查看了案涉车库，在林文通打开案涉车库门后拍摄照片、制作草图。原告提供的上述证据，经庭审出示审查，本院认为，鉴于被告林章新、吴美景对证据1-2没有异议，证据来源、形式合法，对其证明力予以确认；关于原告提供的证据3，被告林章新对其签订的那份契约没有异议，对其他几份该证据的合法性及待证事实均有异议，被告吴美景对证据3没有异议，本院认为该组证据与当事人陈述可相印证，对其证明力予以确认；关于原告提供的证据4，与本院实地查看拍摄的照片能相印证，鉴于被告林章新、吴美景对本院实地查看拍摄的照片没有异议，本院对证据4的证明力予以确认。原告申请本院调取的案涉房屋的土地使用权登记材料及建设工程规划许可材料，原告认为可以证明工程规划审批是七层，其套房和车库均在审批范围之内，被告林章新对真实性没有异议，但认为不能证明楼下有车库的规划形式，即使有约定，也与土地规划相违背，被告吴美景没有意见；本院认为，该组证据来源、形式合法，可以作为有效证据使用。对本院实地查看时拍摄的照片及案涉车库草图，原告及被告林章新、吴美景均没有异议，能反映诉争车库实为一储藏室的基本现状，可作为有效证据使用。经审理，本院根据认定的有效证据结合当事人的陈述，认定本案事实如下：2006年3月1日，林章新、丁蓉、林文通、吴满茶将座落在灵溪镇官堂路22号701室的套房（该幢东首七楼边间）一间及东首第二间的车库（实为储藏室，由401室和701室两套房共同产权使用）以525800元价格出卖给被告吴正海，双方签订契约一份。2010年4月1日，吴正海将上述套房及储藏室以1080000元价格出卖给陈维真。2011年1月2日，陈维真将上述套房及储藏室以1270000元出卖给吴美景。2011年2月4日，吴美景将上述套房及储藏室以1680000元价格出卖给原告。前述储藏室高约2.75米、宽约2.28米、长约2.42米，位于该幢房屋一层东首第二间的后部，内部现堆放自行车、沙发等物品，有一防盗安全门供出入。因被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶将储藏室钥匙私自更换，未交付钥匙给原告，原告诉至本院。另查明，1998年12月30日，苍南县人民政府批复同意对位于灵溪镇官堂路与江湾路交叉地段的1-12号12间非耕地进行有偿出让，土地用途为一层作商业用房，二层以上建公寓式住宅，谢炳峰于1999年1月27日购得其中的11号地块（东首第二间）。2003年3月11日，谢炳峰将11号地块转让给林章新。2003年12月16日，苍南县规划建设局准予1-12号地块建设12户个人公寓式住宅，工程规划为7层。2004年4月2日，苍南县人民政府对该地块准予土地使用权登记，登记使用权面积为47.3平方米，独用面积为47.3平方米，土地使用权人为林章新。官堂路现名为人民大道。本院认为：原告黄彩待与被告吴美景及被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶、吴正海、陈维真、吴美景相互之间签订的关于转让案涉灵溪镇官堂路22号701室房屋及共同产权使用的储藏室的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。因此，对于原告提出的确认其与吴美景及各被告相互之间的房屋买卖合同有效的请求，本院予以支持。未办理物权登记的，不影响合同效力。被告林章新辩称原告与各被告间的房屋买卖因房屋未有权属登记均无效并无法律依据，不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案的系列房屋买卖合同中，各被告作为出卖人应积极履行合同义务，将房屋及储藏室的钥匙移交给买受人，以实现合同目的。按合同约定，被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶与买受人共有储藏室。对共有部分任何人未经其他共有人同意均不得独占使用，共有人应当按照方便生活、公平合理原则，正确处理好共有关系，尽量发挥物的效用。被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶虽非与原告直接签订房屋买卖合同，但仍需因出卖房屋履行相应合同附随义务，并处理好共有关系，维护共有人正当权益，原告是否缴纳税收属于行政管理事项，被告林章新辩称原告主体不适格的理由不能成立，本院不予采信。关于被告林章新提出的不存在车库也未出售的抗辩，本院认为契约中关于“车库”的称呼符合本地对于公寓式住宅一层中用于停放电动车、自行车及杂物的储藏室的称呼，该抗辩且与查明事实不符，也有违诚信，不予采信。被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶更换储藏室钥匙后，未交付给原告，妨害原告使用，显属不当。现原告诉求被告林章新、丁蓉、林文通、吴满茶交付钥匙，本院予以支持。关于被告林章新提出的原告的诉求已经超过诉讼时效的抗辩，本院认为，确认合同效力之诉并不适用诉讼时效制度，且案涉房屋买卖合同未对合同附随义务约定履行期限，被告也未举证证明其已经全部履行完毕合同附随义务，另外原告对储藏室所享有的共有权利正受到持续的妨害，被告该主张于法无据，不予采纳。关于原告对储藏室所有权份额的诉求，鉴于该储藏室尚未进行独立的权属登记，本案不作处理，原告可待条件成就后另行主张。另外，本院认为钥匙系为安全使用储藏室之用，希望当事人在共用储藏室的过程中，克制、谦让，勿再起讼争。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认黄彩待与吴美景于2011年2月4日签订的关于灵溪镇官堂路22号701室房屋（该幢东首七楼边间）及该幢一层东首第二间储藏室的买卖合同有效；二、确认吴美景与陈维真于2011年1月2日签订的关于上述房屋及储藏室的买卖合同有效；三、确认陈维真与吴正海于2010年4月1日签订的关于上述房屋及储藏室的买卖合同有效；四、确认吴正海与林章新、丁蓉、林文通、吴满茶于2006年3月1日签订的关于上述房屋及储藏室的买卖合同有效；五、限林章新、丁蓉、林文通、吴满茶于判决生效后十日内将上述储藏室的门钥匙交给黄彩待；六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告黄彩待负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员  李查二〇一六年六月十六日代书 记员  叶婷相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。??-11-?