广东省遂溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0823执监4号
申诉人（利害关系人）：湛江市华晨房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区海滨二路23号华晨大厦。
法定代表人：彭正辉，总经理。
委托代理人：赵维彬，男，广东意合律师事务所律师。
申请执行人：遂溪县城市信用合作社停业整顿领导小组工作组。
被执行人：湛江市无线电六厂，住所地：湛江市霞山区椹川大道***号。
法定代表人：黄瑜，厂长。
利害关系人：韩秀珍，女，1959年7月6日出生，汉族，广东省湛江市霞山区人，住湛江市霞山区。
委托代理人：何辅，男，1954年6月1日出生，汉族，广东省湛江市霞山区人，住湛江市霞山区，与韩秀珍是夫妻关系。
申诉人湛江市华晨房地产开发有限公司不服遂溪县人民法院（2002）遂法执字第543-2号《协助执行通知书》和（2002）遂法执字第543-3号民事裁定书，并要求本院执行回转已被拍卖的土地使用权，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2016年12月13日举行了听证会。本案现已审查终结。
本院于2002年4月19日立案执行的申请执行人遂溪县城市信用合作社停业整顿领导小组工作组与被执行人湛江市无线电六厂借款合同纠纷一案，执行中，本院依法委托评估机构对被执行人位于湛江市××路××号房屋（证号为粤房证字第××号，该房屋于1994年抵押给申请执行人贷款）及该房屋占地面积（236.78平方米）进行评估，评估价为25万元（含占地价格18万元），拍卖底价总值为17.5万元（其中土地拍卖底价为12.6万元）。2002年4月27日本院作出裁定拍卖上述房屋（该裁定书没有载明拍卖该房屋所占地的土地使用权），经2002年11月5日公开拍卖未成交。2002年11月25日拍卖公司申请原评估底价下调20%，即以底价14万元于2002年12月12日进行第二次拍卖。由于第二次拍卖流拍，拍卖公司申请下调价格，评估公司于2002年12月26日又下调20%即以11.2万元拍卖底价进行第三次拍卖。2003年2月27日拍卖成交，由韩秀珍(何辅之妻)依法买受，成交价为147000元。拍卖成交后，本院于2003年5月6日作出（2002）遂法执字第543-3号民事裁定书对韩秀珍竞得房屋及地产予以确认。在办理过户过程中，发现上述拍卖房屋的占地使用权被执行人已于2000年抵押给湛江工商银行贷款。霞山区法院在执行湛江工商银行与被执行人借款合同纠纷一案中，于2003年6月8日拍卖了上述土地使用权（含本院拍卖上述房屋的占地使用权），致使拍卖的房屋无法过户给韩秀珍。本院又于2008年9月11日作出（2002）遂法执字第543-2号《协助执行通知书》给湛江市国土资源局，要求将被执行人湛江市无线电六厂位于湛江市××路××号房产占用的土地使用权[地号为23020003号]过户给买受人韩秀珍。本院于2013年8月12日以因上述房产占用的土地涉及到抵押权问题，暂未处理为由作出（2002）遂法执字第543-4号执行裁定书撤销本院于2008年9月11日作出的（2002）遂法执字第543-2号《协助执行通知书》。为了解决这个问题，本院于2003年9月作出书面报告，请求湛江市中级人民法院协调，经多次协调均无结果。买受人韩秀珍及丈夫何辅多次到本院和上级相关部门上访，要求将买受的房屋及该房屋的土地使用权过户给所有人使用。由于本院作出的拍卖裁定只是拍卖房屋，没有拍卖土地使用权，只是确定拍卖房屋归韩秀珍所有，未涉土地使用权。拍卖房屋的占地使用权已办理抵押登记并由霞山法院拍卖成交，由他人依法买受，现还处于抵押状态，故本院无法向土地管理部门发出协助通知书过户土地使用权给韩秀珍。
申诉人湛江市华晨房地产开发有限公司称，遂溪县人民法院在执行申请执行人遂溪县城市信用合作社停业整顿领导小组工作组（以下简称工作组）与湛江市无线电六厂借款合同纠纷一案中，作出（2002）遂法执字第543-1号《民事裁定书》查封了被执行人湛江市无线电六厂坐落于湛江市××路××号（电镀车间）的房产，证号为粤房证字第××号。根据以上证据显示，工作组仅对房产享有优先受偿权。但是遂溪法院在以下的执行中连续作出多个错误的法律文书。首先是（2002）遂法委托字第543号《评估委托书》，对已设押的电镀车间的占地土地面积进行了评估，评估价为25万元，其中土地使用权18万元，该报告侵犯了申诉人的财产权利。其次是作出（2002）遂法执字第543-3号《民事裁定书》，其裁定的内容超出了判决书的判项，确定买受人韩秀珍获得电镀车间的房地产（判决书仅是房产）。再者是作出（2002）遂法执字第543-2号《协助执行通知书》，该通知书要求国土局将设押并查封的土地使用权属于申诉人的土地过户给韩秀珍。申诉人认为，湛江市无线电六厂于2000年将位于霞山区椹川大道36号11294.7平方米土地使用权[土地证号：湛国用（97）字第1015007**号]设押给申诉人，根据申诉人的申请，霞山区法院亦于2002年8月7日将设押的土地查封。遂溪法院不按判决书执行，其上述的执行措施严重侵害了申诉人的土地使用权，应予撤销，执行回转申诉人享有设押的土地使用权。
利害关系人韩秀珍称，我是经过法院拍卖程序出钱买了电镀车间的房产和土地，我是合法取得的，遂溪法院的拍卖程序合法有效，要求法院将上述财产过户到我名下。
本院查明，本院在执行申请执行人遂溪县城市信用合作社停业整顿领导小组工作组与被执行人湛江市无线电六厂借款纠纷一案中，依法处置被执行人用以抵押（抵押时间为1994年8月10日）位于湛江市××路××（××现在××霞山区××大道××）的电镀车间房产（房产证号为粤房证字第××号）时，本院作出拍卖房产裁定，委托评估时将房产及占用土地使用权评估在内，评估价为25万元，其中土地使用权的评估价格是18万元。经过二次拍卖流拍后调价第三次拍卖时由买受人韩秀珍以最高价147000元竞得。
另查明，湛江市霞山区人民法院在执行申请执行人中国工商银行湛江市霞山支行与被执行人湛江市无线电六厂借款合同纠纷一案中，于2002年8月1日依法查封了被执行人用于抵押（被执行人湛江市无线电六厂于1997年11月5日将上述土地使用权抵押给申请执行人借款，于2000年8月14日续行抵押给申请执行人中国工商银行湛江市霞山支行，其中包含电镀车间占用土地面积在内）的位于湛江市霞山区××大道××11294.7平方米土地使用权[土地证号：湛国用（97）字第0305007**号]，并到有职能机关办理了查封登记手续。2003年5月30日进行了公开拍卖，由湛江市华晨房地产开发有限公司以最高价人民币4410000元竞得。现申诉人湛江市华晨房地产开发有限公司以本院将其所有财产即电镀车间占地使用权拍卖，侵犯其权益为由，向湛江市中级人民法院提出执行监督。湛江市中级人民法院作出（2016）粤08执监80号《指令监督函》指令本院立案监督。本院于2016年11月8日立案监督审查。
本院认为，本院执行申请执行人遂溪县城市信用合作社停业整顿领导小组工作组与被执行人湛江市无线电六厂借款合同纠纷一案，被执行人湛江市无线电六厂于1994年8月10日以其本厂自有的电镀车间房屋（面积236.78平方米）抵押给申请执行人遂溪县城市信用合作社停业整顿领导小组工作组。根据中华人民共和国建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1991年1月1日施行）第八条“城市房产设定抵押等他项权利时，应当包括房屋所占用的土地使用权”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百三十三条第一款“担保法施行前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释”的规定（《中华人民共和国担保法》于1995年1月1日起施行），虽然抵押房屋时电镀车间占地土地使用权没有一并抵押，但根据上述法律规定即视为房屋所占用的土地使用权一并抵押。根据本院依职权到湛江市国土资源局调取证据显示，被执行人湛江市无线电六厂以自有的土地使用权（面积12830平方米，2000年8月14日土地使用权抵押面积变更为11294.7平方米）及房屋向中国工商银行霞山支行抵押借款最早登记为1997年11月5日。显然被执行人湛江市无线电六厂以土地向中国工商银行霞山支行抵押登记在后，以电镀车间房屋抵押登记给遂溪县城市信用合作社停业整顿领导小组工作组在前。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”、第二款“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”的规定，本院在处置被××人××无线电六厂电镀车间时，没有到土地使用权登记机关办理查封登记，因此，本院将被执行人湛江市无线电六厂电镀车间所占用土地的使用权一并评估拍卖在程序上有错误。湛江市华晨房地产开发有限公司提出本院所执行的案件，被执行人只向申请执行人抵押电镀车间的房产，没有抵押电镀车间所占用的土地使用权，而本院在没有裁定查封和拍卖该土地的情况下，错误将申诉人享有抵押权的被执行人湛江市无线电六厂土地使用权进行评估拍卖，侵害了申诉人的权利的主张合法有据。
综上所述，申诉人湛江市华晨房地产开发有限公司申诉请求事实清楚，法律依据充分，其申诉请求应予支持。遂溪县人民法院（2002）遂法执字第543-3号民事裁定书认定事实不清，执行过程中适用法律程序错误，应予撤销。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条规定，裁定如下：
撤销遂溪县人民法院（2002）遂法执字第543-3号民事裁定。
审 判 长 王燕青
审 判 员 文斯媛
人民陪审员 王巧君
二〇一七年二月八日
书 记 员 何惠珍
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条：
人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的裁定驳回申请。有特殊情况的需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
2、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条：
上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。