河北省石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0108民初2207号
原告：石家庄万达广场投资有限公司。
法定代表人：齐界。
委托代理人陈鹏。
被告：李涛。
第三人：中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行。
负责人：闫孟军。
委托代理人杨胜利、马淑伟。
原告石家庄万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）与被告李涛、第三人中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告万达广场委托代理人陈鹏、第三人工商银行委托代理人杨胜利、马淑伟到庭参加诉讼。被告李涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告万达广场向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为2012040616431660539的《石家庄市商品房买卖合同》及《补充协议》。2、判令被告返还原告石家庄市裕华区万达广场B1-7号商住楼01单元301房屋并偿还原告代替其支付的款项36321.88元（从被告购房款中先于扣除）。3、判令被告向原告支付违约金200941.8元（从被告购房款中先于扣除）。4、判令被告偿还第三人剩余贷款本金及利息、罚息（从被告购房款中先于扣除，由原告直接支付给第三人）。5、判令被告将房屋腾退原告并恢复至交付时原状，原告不承担任何装修损失。6、本案的诉讼费用及其他一切相关费用均由被告承担。事实和理由：原被告双方于2012年4月6日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于石家庄市裕华区房屋，房屋总价款1004709元，被告已交首付款304709元，其余700000元从第三人工商银行按揭贷款交纳。被告与第三人签订了《借款合同》，原告对被告贷款负有连带担保责任。从2015年12月28日起被告开始逾期不还第三人贷款，故第三人于2015年12月30日、2016年3月29日、4月29日、9月29日、10月31日、12月29日从原告账户分别扣款3396.72元、6669.77元、3826.78元、7358.20元、7680.15元、7390.26元。被告违约，原告要求解除合同，并支付违约金。
原告提交的证据为，证据一、原被告于2012年4月6日签订的石家庄市商品房买卖合同及补充协议，证明原被告双方具有商品房买卖合同关系以及双方的权利义务若干。证据二、工商银行扣款通知及工商银行交易流水（时间分别是2015年12月30日扣款3396.72元；2016年3月29日扣款6669.77元；2016年4月29日扣款3826.78元；2016年9月29日扣款7358.20元；2016年10月31日扣款7680.15元；2016年12年29日扣款7390.26元），证明被告贷款逾期的违约事实以及原告按照约定履行相应的保证责任。
被告李涛辩未提交证据及答辩意见。
第三人工商银行述称，我行于2012年6月28日向被告李涛发放个人住房贷款70万元，该贷款于当日划至收款人万达广场账户，该贷款发放后由借款人偿还银行借款及利息。借款人李涛2015年11月份发生贷款本金及利息逾期，我行自2015年12月30日至2017年9月29日陆续从原告账户扣收逾期本金及利息截止2017年7月21日贷款余额649242.54元，我方扣除原告逾期本金和利息、罚息共计62379.69元，我方和原告签有按揭贷款业务合作协议，按照协议约定，我方向原告扣收了违约的本金和罚息。我方要求原告履行阶段性责任保证，向我行偿还借款人李涛所欠贷款余额及逾期产生的未扣收逾期本金和罚息。
第三人提交的证据为，证据一、2012年6月28日个人购房贷款/担保合同，证明李涛和我方签订的借款合同是真实有效的。证据二、中国工商银行个人借款凭证（发放贷款借据），证明我方于2012年6月28日向被告李涛发放个人借款70万元。证据三、工商银行扣款通知及工商银行交易流水证据。四、原告和第三人于2010年5月26日签订的按揭贷款业务合作协议。证据五、历史明细列表（截止到2017年7月21日贷款余额649242.54元，我方扣除原告逾期本金和利息、罚息共计62379.69元）。
经审理查明，原被告双方于2012年4月6日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，被告购买原告开发的位石家庄市裕华区1房屋，房屋总价款1004709元，被告已交首付款304709元，其余700000元从第三人工商银行按揭款交纳。合同签订后，被告缴纳原告首付款304709元及贷款700000元，共计1004709元。原告向被告交付房屋并作了该房屋的备案。被告与第三人工商银行签订了《借款合同》，原告为被告贷款承担连带保证责任。从2015年12月28日起被告开始逾期不还第三人贷款，故第三人工商银行于2015年12月30日、2016年3月29日、4月29日、9月29日、10月31日、12月29日从原告账户分别扣款3396.72元、6669.77元、3826.78元、7358.20元、7680.15元、7390.26元。共计扣除原告36321.88元。另查明，原被告在《商品房买卖合同》补充协议第五条第五款第一项约定，买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。补充协议第五条第七款约定，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次），出卖人有权解除本合同。买受人应按照本补充协议第十五条的约定向出卖人承担违约责任。补充协议第十五条第二款约定，如买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理，（1）买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约赔偿金，出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税、土地增值税、交易手续费）、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内配合出卖人办理相关撤销手续。上述事实有原告诉辩和提交的证据、庭审笔录予以证明。
本院认为，原告与被告的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，被告已经按照合同约定向原告缴纳了全部房款，因此在该合同中被告已经履行完毕应尽的义务。对于原告主张的解除合同条件，原告依据的是《补充协议》。补充协议第五条第七款约定，“买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次），出卖人有权解除本合同。买受人应按照本补充协议第十五条的约定向出卖人承担违约责任”。该条的约定，是原告作为担保人，以被告与兴业银行借款担保合同来约定双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力。原告垫付款项属于贷款合同及担保合同权利义务产生的。与本案不属于同一法律关系。原告依据贷款合同未履行来约束《商品房买卖合同》的解除，会给被告造成巨大的财产损失，也不合理的加重买受人的责任，明显显失公平。因此对于原告所主张的解除《商品房买卖合同》并返还房屋及将房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。截止到2016年12月29日第三人累计扣除原告垫付款共计36321.88元。本院支持。对于原告主张的违约金200941.8元，本院认为原告实际损失为代被告垫付的购房贷款本息36321.88元。《补充协议》约定的违约金总房款的20%，即200941.8元。原告主张的违约金超过实际损失的30%。本院不予支持。本院对违约金予以调整。原告的违约金损失应该计算为36321.88元×0.3=10896.56元，本院确认。关于原告主张的判令被告偿还第三人贷款情况，第三人并未实际主张，并且与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告李涛在本判决生效之日起十日内返还原告石家庄万达广场投资有限公司垫付的银行贷款36321.88元（截止到2016年12月29日），并支付违约金10896.56元。
二、驳回原告石家庄万达广场投资有限公司的其他诉讼请
求。
如被告未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4859元，原告承担4000元，被告承担859元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费4859元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××477，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 郭爱民
审判员 李文环
审判员 王兴锋
二〇一七年十二月六日
书记员 丁姣姣