贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终2378号
上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。
法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。
委托诉讼搭理人：孟洪斌，贵州全红律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：陈红琼，女，1978年4月11日出生，苗族，住贵州省黎平县。
被上诉人（一审原告）：王志勇，男，1972年2月16日出生，汉族，住江苏省东台市。
上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人陈红琼、王志勇商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初950号民事判决第二项即撤销“被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交给原告，并支付逾期交房违约金5291.70元；2、撤销原判决第三项即撤销“被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金20595元（计算至2017年6月19日止）”；3、请求法院依法到黎平县供电局德凤供电所调查被上诉人启用交付黎平县德凤镇“侗族风情园”20栋1单元7层1-7-1号房屋用电的初始登记和付电费情况；4、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；5、裁处被上诉人负担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照约定的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房所有权转移登记手续，只是脱离合同的约定内容无理片面地认为等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人。即便出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的，一审判决上诉人单方对此承担“违约责任”不当。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、即使上诉人在履行合同过程中存在逾期交房和存在办理预售商品房转移登记中存在相关文书逾期交付被上诉人的情况，一审判决上诉人承担逾期交房违约金5291.70元和承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金20595元不当，计算违约金的起算时间和终止时间不当。被上诉人没有理由向上诉人索要主张巨额违约金，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金总计为25886.7元，有悖最高人民法院关于违约金超过造成损失的百分之三十的规定。就本案而言，上诉人已经按期交房，不存在逾期交房问题，上诉人没有给被上诉人造成经济损失，原审诉讼中，上诉人举证被上诉人使用的电表、水表显示数据证明被上诉人入住该屋发生了1668度电的用电量，发生了74吨用水量148000斤用水量，即便按照被上诉人每月使用电量100度计算，被上诉人在该房屋中生活的时间也相当于17个月，由此可以推定被上诉人应当不存在逾期接收上诉人出卖的房屋问题，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条“下列事实，当事人无需举证证明，……（二）众所周知的事实；（四）根据已知和事实和日常生活经验法则推定出的另一事实……”可知，一审法院对此事实和法律解释于不顾，错误、机械、偏听被上诉人主张的逾期交房时间计算违约金和逾期交付房屋产权转移登记相关文书违约金，作出错误判决。即便不考虑上诉人是否应承担逾期交付办证文书的违约责任的原因不谈，根据被上诉人在原审调查中认可，其在2016年9月入住了房屋，按照购房合同第十九条第二项的约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权的初始登记。”准确地讲，原审法院也只能从被上诉人向上诉人购买的商品房交付使用备案的时间节点2016年12月之后起90日后才能计算上诉人应支付的逾期办证违约金，计算至起诉之日2017年6月20止180天，违约金按合同约定为10472.3元，一审法院没有查明上诉人实际交房时间节点，错误照抄房屋买卖合同上约定的交付产权转移登记相关文书时间错误计算违约金为20595.56元，作出不当的判决。三、被上诉人至今没有依法、依约缴纳购房契税和交付房屋专项维修基金，已违约在先，不仅没有理由要求上诉人按照约定交房，也直接导致房屋转移登记不能办理。被上诉人对自己应当先行履行缴纳契税和交付房屋维修基金的义务、责任避而不谈，其违约在先的客观事实直接造成房屋逾期不能交付，直接造成上诉人向房屋转移登记的国家行政机关办理转移登记不能办理，也直接造成被上诉人无权要求上诉人按照约定时间接收房屋，原审没有查明被上诉人的违约事实和明确违约责任，片面认定上诉人的单方违约责任，很显然其判决结果不能体现公平、正义，判决不当。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
陈红琼、王志勇未作答辩。
一审法院认定事实：2015年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元7层1号商品房，该套商品房建筑面积为113.48㎡，房屋总价款为343617元，交房日期为2016年3月31日前。同时于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年3月31日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2016年9月原告自行进入房屋进行装修，但被告至今未取得商品房所有权初始登记。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。原告于2016年9月对房屋进行装修，对房屋已实际占有，故此时应当视为被告对原告履行了交房手续，因此，原告与被告的交房日期应当为2016年9月1日。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至原告起诉之日2017年9月1止，逾期天数为154天，逾期违约金为：343617元×0.01％/天×154天=5291.70元。原告请求超出部分，一审法院不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为343元，月达10308元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2016年6月30日的次日至原告起诉之日2017年6月19止(原告请求)，逾期天数为354天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为343617元×6.18％÷365天×354天=20595.56元。原告请求超出部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金5291.70元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金20595元（计算至2017年6月19日止）。案件受理费2896元，减半收取1448元，由原告陈红琼、王志勇负担1158元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担290元。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院另查明，黎平县德凤路侗族风情园小区20栋1-7-1陈红琼户于2016年11月6日用电量为1度，2016年12月6日止，用电量为403度，总计用电量404度。被上诉人于2015年2月9日向上诉人交纳了契税、维修基金、印花税、登记费共计12500元，上诉人向陈红琼出据了《收据》，并加盖有上诉人公司印章。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续中已明确约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）1、买受人在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续”，……(四)双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、X、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用；……。”本院查明的其它事实与一审查明的事实一致,予以确认。
本院认为：上诉人认为被上诉人至今未出具办理房屋转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房转移，只是脱离合同的约定等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人，被上诉人也应当承担责任，因此存在上诉人不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续中已明确约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）1、买受人在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续”，上诉人具有通知义务，而且依合同约定应于2016年3月16日前，采用书面形式通知被上诉人，通知内容包括办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，而本案诉讼中，上诉人未能提交证据证明已履行了通知义务。上诉人未履行通知义务，要么是交付条件未成，要么是疏于履行通知，不存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不适用情势变更的原则。同时，被上诉人在履行支付购房款的同时，一并将相关税费交给了上诉人，上诉人相当于接受了被上诉人的委托，上诉人也未提交被诉人不予履行协助配合的相关证据，故上诉人以被上诉人未履行配合义务，具有免责理由的上诉理由也不成立。故对上诉人提出具有免责事由的上诉理由，本院不予采纳。
关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人应当在2016年3月31日前向被上诉人交付房屋，一审中被上诉人陈述于2016年9月自己去装修房屋，上诉人对此提出异议。根据本院向黎平县供电部门核实，黎平县德凤路侗族风情园小区20栋1-7-1陈红琼户于2016年11月6日用电量为1度，2016年12月6日止，用电量为403度，总计用电量404度，由此可以推定被上诉人陈红琼陈述于2016年9月自行对案涉之房进行装修的时间基本符合。一审认定交房时间为2016年9月1日并无不当。上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付全部已付房价款万分之壹的违约金，该约定未违反法律规定，而且约定并未过高，上诉人请求调减，本院不予支持。因此一审判决依据合同约定的标准和期限判决上诉人支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。
关于一审判决上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，虽未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因被上诉人未能及时获得产权证书，对其处分权造成了一定的影响。因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，应承担违约责任。但因给被造成的损失难以确定，而且按双方合同约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书需按日支付已付房价款0.1%的违约金，约定明显过高。因此，一审判决根据上述法律规定，对该违约金进行调整，以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并无不当。
上诉人称被上诉人至今没有依法、依约缴纳契税和交付房屋专项维修基金，经查明，被上诉人已于2015年2月9日向上诉人交纳了契税、维修基金、印花税、登记费共计12500元，上诉人向陈红琼出据了《收据》，并加盖有上诉人公司印章。因此，上诉人的此项上诉理由不成立。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2986元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑厚祥
审 判 员 沈 智
审 判 员 李南楠
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 杨 建
书 记 员 赵艳萍