贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终1546号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司龙里支行，住所地龙里县冠山街道环城路5号。负责人：宋刚，该支行行长。委托诉讼代理人：伍海童，贵州行者律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫大敏，贵州行者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢国良，男，1978年8月12日生，汉族，住贵州省贵定县。被上诉人（原审原告）：艾馨，女，1981年4月20日生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。被上诉人（原审被告）：贵州天益丰房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区栖霞小区13幢4单元3层2号。法定代表人：赵文生，该公司董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司龙里支行（以下简称龙里建行）因与被上诉人卢国良、艾馨、贵州天益丰房地产开发有限公司（以下简称天益丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2016）黔2730民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19立案受理后，依法组成合议庭，因未有新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙里建行上诉请求：撤销原判第二项，改判卢国良、艾馨继续履行《个人住房借款合同》确定的本金及利息，天益丰房开公司承担连带责任。诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由：一、一审判决认定事实不当，没有法律依据，导致错误判决。1、卢国良、艾馨与龙里建行之间的借款合同没有被解除，仍然存在，该借款合同仍在合同当事人之间产生效力，一审判决将卢国良、艾馨应承担的义务变更由房开公司承担，使得合同履行的主体变更，且借款合同约定了《商品房买卖合同》的解除不影响借款合同的继续履行，故一审违背合同事实约定导致错判。2、一审法院没有对龙里建行提出的要求各方继续履行借款合同的独立请求权进行裁判，让房开公司承担还款义务没有进行法律论述，没有法律依据。二、根据《合同法》六十条的规定，借款合同应当由卢国良、艾馨全面履行还款义务，而不是房开公司。根据合同相对性，借款合同仅在龙里建行与卢国良、艾馨之间产生权利义务，龙里建行根据合同约定支付贷款后，卢国良、艾馨也应依照合同规定履行还本付息的义务。且本案的借款合同不是商品房买卖合同的从合同，不论卢国良、艾馨与房开公司是否解除合同，其都要履行借款合同约定的债务。根据借款合同“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行”的约定以及“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”的约定，借款人仍然承担还款义务，若借款人不履行还款义务，龙里建行将保留提起诉讼的权利。卢国良、艾馨二审辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审维持一审判决。天益丰房开公司二审未作书面答辩。卢国良、艾馨向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原、被告双方于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为459）；二、依法判令被告支付原告已向第三人清偿的贷款本金及利息共计人民币58119.46元（其中，本金共计人民币23936.88元，利息共计人民币34182.58元）（暂计算至2016年2月）；三、依法判令被告退还原告购房首付款、房屋维修基金共计人民币127504.00元（其中，购房首付款共计人民币123370.00元，房屋维修基金共计人民币4134.00元）；四、依法判令被告支付原告违约金共计人民币42353.85元（暂计算至2016年3月）；五、依法判令解除原告与第三人于2013年11月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为520656609201220130188804）并判令被告直接向第三人清偿剩余贷款本金共计人民币256063.12元及相应利息；六、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月30日，被告向原告卢国良出具号码为2011012143的天益丰房开公司龙里分公司收据一张，上面载明“卢国良交来购房款123370元”。2013年11月1日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为459号，合同约定被告将位于贵州省龙里县××（现已××为龙里县××街道办事处）水桥村××小区××单元××房出卖给原告，该房建筑面积137.79平方米，套内建筑面积112.59平方米，总价款403370元，首付123370元，余款280000元以银行按揭支付，合同约定被告应当在2014年6月30日前向原告交付符合约定交付条件的商品房，除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件交付该房，逾期超过90日，原告有权退房，被告自收到书面通知之日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二点五的违约金。签订合同当日，原、被告到龙里县房地产管理局办理商品房预售合同备案登记表（预售合同登记号：Y0007696）。同年11月13日，原告因购买被告的房屋与第三人签订编号520656609201220130188804的个人住房（商业用房）借款合同及其特别签订条款，合同约定借款本金为280000元，借款期限自2013年11月13日至2028年11月12日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率上上浮0%，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额2446.80元，原告用位于贵州省龙里县××（现已××为龙里县××街道办事处）水桥村××小区××单元××房屋对该借款抵押加阶段性保证。11月18日，原告卢国良与被告在龙里县房地产管理局办理预购商品房预告登记。11月21日，龙里县房地产管理局向原告卢国良开具号码为0530968的贵州省住宅专项维修基金专用收据（业主使用）。2014年1月8日，被告收到原告卢国良银行按揭购房款280000元，并出具号码为20110121618的天益丰房开公司龙里分公司收据一张，上面载明“卢国良交来购房款280000元”。到2014年6月30日，被告未按照合同约定向原告履行交房义务，2015年6月5日,原告卢国良向被告递交书面《退房申请书》，2016年3月29日，原告又通过邮政快递向被告邮寄《退房通知》。因双方未达成协议，故诉至法院。庭审中，被告同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》和偿还原告首付款、原告向第三人支付的贷款本息；另查明至2016年5月，原告已向第三人偿还贷款本金28676元、利息38244.84元、罚息41.16元，合计为66962元，其中，被告代原告向第三人还款的金额为6871.7元。原告尚欠第三人龙里建行贷款本金253124元及利息。?一审法院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告已经按合同约定履行了交付房款的义务，被告也应按合同约定履行向原告交房的义务，现被告未按合同约定期限内向原告交付房屋，已违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》和其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、由被告返还其购房首付款123370元和其清偿的贷款本息60090.3元、由被告向第三人清偿剩余贷款本金253124元及相应利息的诉请，依法应予支持。原告请求被告退还的房屋维修基金4134元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，被告认可收取，应由实际收取方即被告直接将该款返还原告。原告主张的违约金，因原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项对退房的违约金有约定，故被告应按双方约定的按已付房款的0.5%向原告支付违约金2016.85元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告卢国良、艾馨与被告贵州天益丰房地产开发有限公司于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》，被告贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢国良、艾馨已清偿的贷款本金及利息60090.3元、房屋维修基金4134元、违约金2016.85元、购房首付款123370元，共计189611.15元；二、解除原告卢国良、艾馨与第三人中国建设银行股份有限公司龙里支行于2013年11月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司龙里支行清偿剩余贷款本金253124元及利息；三、驳回原告卢国良、艾馨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4280元，原告卢国良、艾馨承担365.23元，被告贵州天益丰房地产开发有限公司承担3914.77元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：针对上诉人的上诉主张，其在二审中争议的问题主要是在购房者与房开公司解除商品房买卖合同的情况下，购房者应否仍应偿还银行按揭贷款的问题。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于购买商品房存在资金困难，经贵州天益丰房开公司担保并以待购商品房作抵押，卢国良、艾馨与龙里建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行借款280000元用于支付购房款。因此，作为借款人，卢国良、艾馨应依照该上述个人住房借款合同的约定承担还本付息的义务。根据借款合同第十九条“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”的约定，因此无论卢国良、艾馨与贵州天益丰房开公司的商品房买卖合同是否解除，均不影响该个人住房借款合同的效力，借款合同各方当事人仍应按照合同的约定履行义务。因此一审法院以卢国良、艾馨已与天益丰房开公司解除双方订立的商品房买卖合同为由，在贷款人龙里建行未认可的情况下，直接认定由天益丰房开公司承担剩余贷款的还款责任不当，本院予以纠正。对于该《个人住房（商业用房）借款合同》的履行问题，如若合同当事人存在违约，守约方可根据合同的相对性，向违约方主张相关合同权利。综上所述，龙里建行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持龙里县人民法院（2016）黔2730民初425号民事判决第一、三项；二、撤销龙里县人民法院（2016）黔2730民初425号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费7941元，由贵州天益丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  熊元伦审判员  蔡云飞审判员  王开恒二〇一六年十一月二十九日书记员  李才福