浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第751号
原告：上海美博佳汇企业发展有限公司。
法定代表人：陈永平。
委托代理人：倪仲夫、黄伊拉，浙江禾泰律师事务所律师。
被告：乐清市食品总公司。
法定代表人：陈玉进。
委托代理人：黄银多，浙江汉桥律师事务所律师。
被告：温州市嘉豪拍卖有限公司。
法定代表人：谢春艳。
委托代理人：徐佩素，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
原告上海美博佳汇企业发展有限公司为与被告乐清市食品总公司、温州市嘉豪拍卖有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月9日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员林明适用简易程序独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告上海美博佳汇企业发展有限公司的委托代理人倪仲夫、黄依拉、被告乐清市食品总公司的委托代理人黄银多、温州市嘉豪拍卖有限公司的委托代理人徐佩素到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海美博佳汇企业发展有限公司起诉称：2014年3月19日，俩被告未披露租赁房屋为危房的真实信息，致使原告在该拍卖活动中拍得被告一所有的位于虹桥镇上陶村虹河东路8号房屋的五年租赁权。2014年3月22日，原告按照约定与被告就上述房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方作为房屋权利人，依法享有该房屋的所有权和出租权，且保证租赁房屋符合国家对租赁房屋有关政策和规定，如签订本合同的双方与上述声明不符，由此产生的法律责任由作出虚假声明的一方负责，并赔偿对方一切经济损失；租赁期为五年，从2014年3月22日至2019年3月21日止（由于该房屋目前未交付一方使用，具体租赁时间以补充协议确定的时间为准）；签订本合同后甲方即可交付房屋给乙方装修使用；双方同时约定了租金、租赁保证金及支付办法等。该房屋租赁合同签订后，原告与被告的工作交涉中怀疑租赁房屋可能系危房，故双方同意申请鉴定。2014年7月12日，乐清市房屋安全鉴定所以乐房安鉴（2014）第488号《房屋安全鉴定报告》，确认该租赁房屋为D级危房，建议停止使用。此后，因危房不能出租需要全部拆除，又因基建投资较大，建设投资成本超过了五年租金的数倍，在合同期内无法收回成本。经政府主管部门协调，双方不能对合同期、基建成本回收、房屋实际交付使用期限等达成补充协议，即本案房屋租赁期间按照约定未起始，双方又没有按照合同法的规定达成补救措施。根据《商品房租赁管理办法》第6条第（二）项规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租的。《城市房地产管理法》第52条、《合同法》第212条均明确房屋租赁合同承租人对租赁房屋的使用权。双方签订的《房屋租赁合同》第8.1条亦约定了原告作为承租人对租赁房屋的使用权。因此，俩被告以危房出租，既不符合法律规定，又与约定不符。被告温州市嘉豪拍卖有限公司没有披露危房的真实信息，同时违反了《拍卖法》第6条、第58条规定，依法应承担连带责任。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告乐清市食品总公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告乐清市食品总公司返还预付租金1309000元和租赁保证金500000元，并自起诉之日起按照人民银行同期贷款利率给付利息；3、被告乐清市食品总公司赔偿原告拍卖服务费404677元、测绘费7062元、职工工资416600元、规划设计费40000元，并自起诉之日起按人民银行同期贷款利率给付利息；4、被告温州市嘉豪拍卖有限公司对上述第2、3项承担连带责任；5、诉讼费由俩被告负担。
被告乐清市食品总公司答辩称：原、被告签订房屋租赁合同是2014年3月，当时双方都不知道房屋为危房D级，鉴定是租赁合同签订后近4个月的事，且原告在租赁前也对房屋的现状进行了察看，原告租赁该租赁物，其本意和目的并非对租赁房屋进行现成经营，而是在于对房屋进行拆建，作为乐商回归投资项目，建成虹桥商贸中心，租赁合同中有专门拆建条款，事后的危房鉴定也是原告所希望和要求的，有利于原告的拆建进行项目投资，故对于未经鉴定而尚不存在的事实，被告无法披露。涉案出租房屋有三部分组成，即靠虹河东路的办公楼，靠104国道线的综合楼，还有屠宰场、猪栏等场地，三个部分的建成年代各不相同，鉴定报告记载房屋建于1984年不符合事实，综合楼建于90年代后期，不可能构成危房D级，且鉴定报告没有鉴定人签名，仅有鉴定机构印章，不符合鉴定规范要求。租赁合同签订后，鉴定事项由原告联系操办，鉴定报告出具后，原告针对房屋提出四点参考意见，由食品公司择纳，食品公司选择了第三条，即由原告进行规划改造，被告也配合原告，向上级报告，做了大量工作。原告租赁房屋的目的并不是现成使用，而是进行投资项目建设，危房不仅不影响原告租赁房屋的真实目的，而且是原告所追求的，只有危房才能拆建。作为乐商回归投资项目虹桥商贸中心，市政府专门召开了协调会予以立项支持，完善设计，政策指导等，危房不过是项目运作进行拆建的一个前提，对于租赁合同的履行没有影响，现原告竟以危房为由要求解除租赁合同，理由不足。被告拍卖出租的并非商品房，而是国有单位的直管房，是要经过上级审批才对外租赁的，原告认为租赁期过短要求延长租赁年限，被告表示理解，但这不是被告能做主的，需上级部门确定，合同期满原告有优先承租权，能够保证原告继续承租。在拍卖须知中已表明，原告已全面仔细阅读有关文件，视为对拍卖文件及租赁标的现状的无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任，拍卖佣金不应由被告返还；测绘费、规划设计费及工资支付与租赁合同无关，不能作为租赁合同引起的损失由被告承担，这些付出是原告自己运作项目的需要而支付的，与被告无涉。综上，本案租赁合同可以继续履行，期间问题并无实质影响，危房报告不影响原告的租赁目的，原告的诉讼请求应予驳回。
被告温州市嘉豪拍卖有限公司答辩称：被告乐清市食品总公司并没有向被告温州市嘉豪拍卖有限公司披露危房信息，被告温州市嘉豪拍卖有限公司对危房情况并不知情，拍卖过程中也没有证据证明租赁房屋系危房，被告温州市嘉豪拍卖有限公司在整个拍卖过程中程序合法，有权取得相应报酬，原告与被告乐清市食品总公司后期存在的租赁纠纷，与被告温州市嘉豪拍卖有限公司无关。被告温州市嘉豪拍卖有限公司拍卖的是房屋租赁权，其义务是审核被告乐清市食品总公司是否享有所有权，经过审核被告乐清市食品总公司享有所有权，被告已尽审核义务，被告温州市嘉豪拍卖有限公司在拍卖中不存在过错，无需承担连带责任。综上，请求驳回原告对被告温州市嘉豪拍卖有限公司的诉讼请求。
经审理查明：2014年3月5日，被告乐清市食品总公司委托第三人温州市嘉豪拍卖有限公司对位于虹桥镇上陶村虹河东路8号房屋的五年租赁期进行公开拍卖。2014年3月19日，原告上海美博佳汇企业发展有限公司竞得该房屋租赁权。2014年3月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方作为房屋权利人，依法享有该房屋的所有权和出租权，且保证租赁房屋符合国家对租赁房屋有关政策和规定，乙方具备承租资格；甲方将其合法拥有坐落在虹桥镇上陶村虹河东路8号的经营办公楼，出租给乙方使用，该房屋使用功能等手续由乙方负责办理，相关费用由乙方自负，但甲方应无条件积极配合乙方办理相关费用；该房屋经办理使用功能变更手续后，承租方可对该房屋进行拆建，但必须遵守使用功能变更的有关审批规定，有关房屋拆建的一切费用均由承租方自负，拆建后的房产所有权仍归出租房所有；租赁期限五年，从2014年3月22日至2019年3月21日（由于该房屋目前未交付乙方使用，具体租赁时间以补充协议确定的时间为准）；首年租金为人民币261.8万元，第一年、第二年、第三年相同，从第四年起，租金在上年基础上，每年上浮5%；自《拍卖成交确认书》签订3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50万元。后原告向被告支付保证金50万元和半年的房屋租赁费130.9万元。2014年5月9日，原告向被告温州市美博佳汇企业发展有限公司支付拍卖费404677元。
2014年4月5日，原告向乐清市招商局提交《关于要求享受招收引资政策待遇及解决租赁拍卖后的遗留问题的报告》，计划将承租的房屋建设成虹桥商贸中心，但租赁存在诸多问题，请求乐清市招商局予以帮助。2014年6月11日，乐清市招商局向乐清市人民政局提交《关于推荐上海美博佳汇企业发展有限公司在虹桥投资虹桥商贸中心项目的请示》。2014年6月19日，原告上海美博佳汇企业发展有限公司向被告乐清市食品总公司提交《关于要求解决不宜出租房屋的出租及承租方因此造成的经济损失的报告》，认为承租房屋大部分属危房，不得正常使用，现向乐清市食品总公司报告意见，供参考：一、收回不适宜出租的房屋租赁权，赔偿承租方的经济损失，终止房屋租赁合同，二、提议出租方对出租房屋的危房通过重新规划改造，改造后交付承租方使用，租金依照租赁合同规定执行，三、出租危房由承租方规划改造，改造费用由承租方承担，改造后的房屋由承租方使用，出租方所有，租金按照租赁合同规定执行，提议双方联合开发，共同发展，相关事宜双方协商解决。2014年7月12日，乐清市房屋安全鉴定所按照乐清市食品总公司的委托，对涉案的租赁房屋进行鉴定，鉴定结论为该房主体结构已不能满足正常使用要求，经综合评定为D级危房，建议停止使用。2014年9月10日，乐清市农业局向乐清市人民政府递交《关于招收引资合作建设“虹桥商贸中心”的请示》，请求市政府召集相关部门协调虹桥商贸中心项目有关审批手续。2014年10月14日，乐清市人民政府办公室召集相关部门进行协议，形成专题会议纪要。后被告申请对诉争的租赁房屋进行安全性鉴定，本院委托浙江新世纪工程检测有限公司进行了鉴定，鉴定意见为：综合楼主体结构评定等级为Bsu级，现状满足正常使用要求；办公楼、屠宰场、栏舍主体结构综合评定为Dsu级，建筑物应立即采取措施，停止使用。鉴定费47694元，由被告乐清市食品总公司支付。
以上事实由乐清市食品总公司虹桥食品公司房屋租赁权拍卖公告、拍卖成交确认书、《房屋租赁合同》、《房屋安全鉴定报告》、收款收据、拍卖发票、乐政国用（99）字第××-602号国有土地使用权证、乐房权证虹桥镇字第××号房屋所有权证、《关于要求享受招收引资政策待遇及解决租赁拍卖后的遗留问题的报告》、乐招（2014）10号《关于推荐上海美博佳汇企业发展有限公司在虹桥镇投资虹桥商贸中心项目的请示》、《关于要求解决不宜出租房屋的出租及承租方因此造成的经济损失的报告》、乐农（2014）104号《乐清市农业局关于招商引资合作建设“虹桥商贸中心”的请示》、（2014）44号《乐清市人民政府专题会议纪要》、浙江新世纪工程检测有限公司检测报告及原、被告庭审陈述。
本院认为，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人可以解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确提到原告可对房屋进行拆建，房屋使用功能变更等手续由原告负责办理，且从原告承租后的一系列行为来看，原告承租该房屋的真正目的是为了拆建，进而进行市场开发，但原告若在5年的租赁期内进行大规模的拆建行为，而拆建后的房产所有权归被告乐清市食品总公司所有，将使得原告的投资和收益将严重不成正比，若原告不进行拆建，因本案涉诉的房屋属部分危房，办公楼、屠宰场、栏舍不得使用，亦将导致原告无法使用承租的全部房屋，综合考虑上述原因，原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同签订后，原告已向被告乐清市食品总公司支付了租金130.9万元和保证金50万元，故被告乐清市食品总公司应返还给原告。因原告承租该房屋的目的就是为了拆建进行开发，现因承租房屋书部分危房而被解除，且被告乐清市食品总公司对该租赁协议的解除不存在过错，故原告要求被告乐清市食品总公司赔偿租金及保证金的利息损失，拍卖服务费、测绘费、职工工资、规划设计费及利息损失的诉请，本院不予支持。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。原告未举证证明被告温州市嘉豪拍卖有限公司明知拍卖的标的属于危房，故其要求被告温州市嘉豪拍卖有限公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。因乐清市房屋安全鉴定书的鉴定报告为全部危房，而浙江新世纪工程检测有限公司检测报告为综合楼现状满足正常使用要求；办公楼、屠宰场、栏舍停止使用，故鉴定费47694元，应由原告和被告乐清市食品总公司各半承担为宜。综上，被告乐清市食品总公司应返还的款项共计1785153元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国拍卖法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告上海美博佳汇企业发展有限公司与被告乐清市食品总公司于2014年3月22日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告乐清市食品总公司应返还原告上海美博佳汇企业发展有限公司1785153元。款限本判决生效之日后十天内支付交本院民事审判第一庭转付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告上海美博佳汇企业发展有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费28220元，减半收取14110元，原告上海美博佳汇企业发展有限公司负担3569元，由被告乐清市食品总公司负担10541元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 林 明
二〇一五年十二月三日
此件与原本核对无异
代书记员 施彤彤