新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2018）新40民终829号
上诉人（原审原告）：奎屯金泽宏富泉服务有限公司。住所地：奎屯市北京西路**号。
法定代表人：孟金水，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：昝健美，女，该公司员工。
上诉人（原审被告）：吴文丽，女，汉族，1982年10月15日出生，原奎屯雅尊名店经营者，住奎屯市。
上诉人（原审被告）：陶志坚，男，汉族，1971年4月11日出生，原奎屯雅尊名店实际经营者，住奎屯市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张文明，新疆炎黄律师事务所律师。
上诉人奎屯金泽宏富泉服务有限公司（以下简称金泽公司）因与上诉人吴文丽、陶志强房屋租赁合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2017）新4003民初1812号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金泽公司的委托诉讼代理人昝健美、上诉人陶志强及其委托诉讼代理人张文明到庭参加诉讼。上诉人吴文丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金泽公司上诉请求：1、撤销原判第一项中的利息12,889元，依法改判吴文丽、陶志强向其支付自2014年8月2日至2017年11月2日的利息41,890.74元[271,357元×4.75%÷12个月×39个月]；2、撤销原判第三项，依法改判吴文丽、陶志强向其支付2011年2月至2012年1月的剩余租金198,000元,并支付自2011年8月2日至2017年11月2日利息58,781.25元[198,000元×4.75%÷12个月×75个月]；3、一、二审诉讼费用由吴文丽、陶志强承担。事实和理由：1、2005年，其与原奎屯雅尊名店就涉案租赁物还签订过《金泽商场租赁合同》，租赁期限自2006年2月25日至2011年2月24日。2010年7月28日，原奎屯雅尊名店交纳的198,000元是支付2011年2月25日之前的租金，原审将该笔198,000元认定为吴文丽、陶志强支付2011年至2012年的租金,与事实不符。2、根据双方合同约定，吴文丽、陶志强应将租金于每年8月1日前付清，故其主张的198,000元利息应自2011年8月2日起算,2014年租金应自2014年8月2日起算。一审法院按照2016年12月14日起算利息，与合同约定不符。
吴文丽、陶志强答辩并上诉称：1、其支付198,000元的时间是在双方签订2011年度合同之后，发票时间仅能证明开具日期，与支付与否没有关联。2010年7月12日，其预付租金10,200元，如果2010年度租金尚未结清，出租方不可能预收下一年度租金，与常理不符。2、2014年度租金诉讼时效起算时间为2014年8月1日，截止起诉之日已过一年诉讼时效，且自2014年5月之后涉案房屋所有权已不属于金泽公司，因此，金泽公司无权主张租金，更不存在向其支付利息损失的义务。上诉请求：1、撤销原判，依法驳回金泽公司的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由金泽公司承担。事实和理由：2014年8月1日，金泽公司就已经知道其权利受到损害，诉讼时效应从2014年8月1日起计算，其于2017年10月向一审法院提起诉讼，已明显超过诉讼时效。2、原奎屯雅尊名店与其房屋租赁合同纠纷案，系原奎屯雅尊名店作为原告主张违约损失，该案的审理根本不影响金泽公司向其主张租金的权利。一审法院认定原纠纷导致本案诉讼时效中断错误。3、金泽公司作为出租方，有义务保障承租人在租赁期间正常使用，而出租人没有尽到保障义务。2014年5月之后，涉案房屋所有权已不属于金泽公司，也就没有收取租金的权益。
金泽公司辩称：1、双方虽约定每年的8月1日交付全年租金，但在合同履行期间双方就租赁合同是否解除及解除时间尚未确定，原奎屯雅尊名店支付租金的期间也就不能确定，且其在双方诉讼过中保留了诉讼权利。因此，一审认定存在诉讼时效中断的事由正确。2、其与新疆三洋投资有限公司签订合作开发协议，但涉案租赁物在2014年5月并未移交给新疆三洋投资有限公司且原奎屯雅尊名店仍在使用该房屋，至2014年7月才搬迁，应当向其支付租金。因此，吴文丽、陶志强的上诉理由，均不能成立。
金泽公司向原审法院起诉请求：1、判令吴文丽、陶志强支付其房租575,000元，利息损失134,328元[300,000元×4.9%÷12个月×75个月（2011年8月2日-2017年11月2日）；275,000元×4.75%÷12个月×39个月（2014年8月2日-2017年11月2日）]，以上合计709,328元；2、本案诉讼费由吴文丽、陶志强承担。
一审法院认定事实：2010年7月12日，原奎屯雅尊名店向新疆奎屯金泽有限公司预付租金102,000元，新疆奎屯金泽有限公司出具内容为”今收到奎屯雅尊名店预付租金102,000元，金额付清后开具发票”的收据一份。2010年7月18日，奎屯雅尊名店（乙方）与新疆奎屯金泽有限公司（甲方）签订《金泽商场租赁合同》一份，合同约定：一、租赁房屋位于金泽商城（奎屯市农贸市场西门楼）北一楼的经营场地，经营面积950平米，经营项目为原奎屯雅尊名店（服装）；二、租赁时间自2011年2月25日至2016年2月24日；三、年租金为198,000元；合同签订之日，乙方向甲方交纳合同保证金50,000元，保证金在合同终止时一次性退还乙方，不计利息；租金交纳时间：每年8月1日前一次性交清年租金......六、违约责任：1、甲方有以下情形之一属违约（1）合同期间中途提出终止合作；（2）干涉乙方的经营权造成乙方不能正常经营。2、乙方有以下情形之一属违约（1）合同期间中途提出终止合作；（2）不按合同规定交纳租金及其他费用；（3）未经同意自行改动建筑和装修。七、违约金的标准：1、甲方违约需返还乙方50000元保证金；2、乙方违约，甲方可扣除乙方交纳保证金，终止合同，剩余租金及费用不退，乙方放弃抗辩的权利。八、免责条件：由于下列情形之一导致合同终止，甲乙双方均不属违约。1、由于军事战争、地震、市政规划、搬迁等不可抗拒因素造成合同无法继续履行；2、经双方协商有书面终止协议的。2010年7月26日，原奎屯雅尊名店与新疆奎屯金泽有限公司重新签订《金泽商场租赁合同》一份，将上述年租金变更为638,150元，并增加暖气费21,850元，共计660,000元，其他内容与上述合同内容一致。双方并约定2010年7月18日签订的《金泽商场租赁合同》作废。2010年7月28日，原奎屯雅尊名店向新疆奎屯金泽有限公司支付租金198,000元。2011年8月9日，原奎屯雅尊名店向新疆奎屯金泽有限公司支付租金360,000元。2011年8月29日，新疆奎屯金泽有限公司名称变更为金泽公司。2012年2月25日至2014年2月24日租金，原奎屯雅尊名店已向金泽公司支付。2014年5月28日，新疆三洋投资有限公司向原奎屯雅尊名店下达紧急通知一份，告知其与金泽公司已就奎屯市中心农贸市场的改造达成合作建设协议，团结东街16号房产已移交至该公司，中心农贸市场定于2014年5月30日进行搬迁，沿团结东街以东，南起三洋大厦北至邮电宾馆建设红线范围内设立隔离围挡，以此告知奎屯雅尊名店自行搬迁。同年5月31日，新疆三洋投资有限公司再次发出通知，责令奎屯雅尊名店当晚撤离。6月1日，新疆三洋投资有限公司对中心农贸市场开始施工前准备。后经协调给予奎屯雅尊名店两个月甩货时间。8月1日，新疆三洋投资有限公司通知将自8月3日起对店铺停水、断电。后原奎屯雅尊名店与金泽公司就解除合同事宜协商无果，遂于2015年4月14日向奎屯市人民法院提起诉讼，请求确认原奎屯雅尊名店与金泽公司订立的《金泽商场租赁合同》于2014年5月31日解除。2015年5月14日，该案开庭审理过程中，金泽公司提出奎屯雅尊名店2014年度租金未支付，并保留提起诉讼的权利。2015年9月22日，奎屯市人民法院作出（2015）奎民初字第487号民事判决，确认原奎屯雅尊名店与金泽公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除。原奎屯雅尊名店与金泽公司均提出上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2016年12月14日作出（2016）新40民终459号民事判决，维持（2015）奎民初字第487号民事判决。再查明，三洋商业步行街项目系金泽公司与新疆三洋投资有限公司、奎屯四海房地产开发有限公司联合开发建设。2016年7月27日，原奎屯雅尊名店注销。
一审法院认为，金泽公司主张吴文丽、陶志强2011年2月至2012年1月欠付租金300,000元，根据庭审查明的事实，2010年7月18日，原奎屯雅尊名店与金泽公司签订《金泽商场租赁合同》，约定租赁期限2011年2月25日至2016年2月24日、年租金为198,000元。在签订合同之前，原奎屯雅尊名店已预付租金102,000元，金泽公司并出具收据，视为交纳的该份租赁合同的租金。2010年7月26日，原奎屯雅尊名店与金泽公司重新签订《金泽商场租赁合同》，对2010年7月18日所签合同进行了变更，年租金变更为638,150元，并增加暖气费21,850元，共计660,000元。2010年7月28，原奎屯雅尊名店向金泽公司交纳租金198,000元。2011年8月9日，原奎屯雅尊名店向金泽公司交纳租金360,000元，以上原奎屯雅尊名店共计交纳2011年2月25日至2012年2月24日租金660,000元（包括暖气费），并不存在欠付租金的事实。故，金泽公司要求吴文丽、陶志坚支付2011年2月至2012年1月欠付租金300,000元的诉讼请求，不予支持。根据庭审查明的事实，原奎屯雅尊名店与金泽公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》确定于2014年8月1日解除，那么，原奎屯雅尊名店应支付2014年2月25日至2014年7月31日的租金。双方合同约定每年支付660,000元，包括年租金638,150元、暖气费21,850元。现金泽公司主张2014年3月-7月的租金275,000元（660,000元÷12个月×5个月），此计算方式实际每个月都计算有暖气费，双方的合同在未履行完的情况下已解除，那么应按实际使用期间支付相应租金及暖气费，即该期间的租金为265,895元（638,150元÷12个月×5个月）、暖气费5,462元[21,850元÷6个月×1.5个月（2014年3月1日至2014年4月15日；暖气费收费周期为每年10月15日至次年4月15日）]，合计271,357元，予以支持；超出部分不予支持。金泽公司主张的利息损失，按年息4.75%计算，符合法律规定，予以确认。根据庭审查明的事实，2016年12月14，最终确定2010年7月26日双方签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除，金泽公司主张租金的期间及数额予以确定，那么，金泽公司主张利息损失应自2016年12月14日起至本案判决之日（2017年12月15日），即12,889元（271,357元×4.75%×1年）。原奎屯雅尊名店已注销，陶志坚作为实际经营人应对租金及利息承担支付义务，<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第五十九条第二款规定：营业执照上登记的经营者与实际经营才不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。吴文丽作为登记的经营者，应承担连带清偿责任。吴文丽、陶志坚辩称：一、金泽公司已将所租赁房屋转让给新疆三洋投资有限公司，其已没有主张租金的权利。庭审中，吴文丽、陶志坚仅提供新疆三洋投资有限公司的一份紧急通知，并不能证实其所辩称意见，且根据庭审查明的事实，金泽公司与新疆三洋投资有限公司系联合开发，并不是转让。故对此该辩解意见，不予采信。二、金泽公司主张2014年3月-7月租金的诉讼时效已过。根据庭审查明的事实，双方系约定每年的8月1日交付全年租金，但在2014年8月1日，因租赁房屋涉及拆迁，原奎屯雅尊名店与金泽公司开始协商解除双方签订的租赁合同。因协商未果，原奎屯雅尊名店于2015年4月14日提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同并赔偿损失。那么，此时，双方就租赁合同是否解除及解除时间尚未确定，原奎屯雅尊名店支付租金的期间亦就不能确定。上述的不确定性直接关系到金泽公司计算实际租金的期间，从而不能确定主张租金的实际数额，且在2015年5月14日此起诉讼开庭审理中，金泽公司提出原奎屯雅尊名店未支付2014年度租金并保留诉讼权利。因此，金泽公司主张租金的诉讼时效中断。2015年9月22日,奎屯市人民法院作出（2015）奎民初字第487号民事判决，确认原奎屯雅尊名店与新疆奎屯金泽有限公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除。2016年12月14日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出（2016）新40民终459号民事判决，维持（2015）奎民初字第487号民事判决，该判决生效，最终确定原奎屯雅尊名店与金泽公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除。那么，金泽公司主张租金的期间及数额依上才可最终确定，其主张权利的诉讼时效应从2016年12月14日重新起算。金泽公司于2017年10月27日提起诉讼，并未超过一年的诉讼时效。故对此辩称意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第五十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、陶志坚于判决生效之日起十日内支付给金泽公司租金、暖气费合计271,357元及利息12,889元；二、吴文丽对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回金泽公司的其他诉讼请求。案件受理费10,894元，由金泽公司负担6,259元，吴文丽、陶志坚负担4,365元。
二审中，金泽公司提交新证据：中国农业银行进账单一份、新疆服务业统一发票一份，拟证明该进账单的票号与吴文丽、陶志坚出示的中国银行转账支票存根号码一致，证实198,000元是雅尊名店向其支付2010年度的租金,而非支付2011度的租金。对此,吴文丽、陶志坚陈述是复印件不予认可,也不属于新证据。吴文丽、陶志坚提交新证据：取款凭证两份，拟证明2014年1月16日其从银行取款460,000元，并将该款作为2014年度的租金交给了金泽公司。对此，金泽公司真实性无异议，但认为与本案没有关联性。鉴于金泽公司提交的进账单和发票均系复印件，对此，吴文丽、陶志坚均予以否认，故对金泽公司的此项主张，本院不予采信。吴文丽、陶志坚仅以取款凭证证明其向金泽公司支付了2014年度的租赁，证据不足，本院不予采信。
经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：2010年7月12日，金泽公司收到原奎屯雅尊名店预付2011年度租金102,000元。
本院认为，本案争议焦点是：1、本案诉讼时效是否已过。2、2010年7月28日，原奎屯雅尊名店向金泽公司支付的198,000元是2010年还是2011年的租金。3、原奎屯雅尊名店应否向金泽公司支付2014年3月至2014年7月的租金及利息。
关于焦点1，经审查，2015年9月22日，奎屯市人民法院作出（2015）奎民初字第487号民事判决书，确认奎屯雅尊名店与金泽公司2010年7月26日签订的《金泽商场租赁合同》于2014年8月1日解除，但双方当事人均提出上诉，本院于2016年12月14日作出（2016）新40民终459号民事判决，驳回上诉，维持原判。由此可见，2017年10月27日，金泽公司诉吴文丽、陶志坚房屋租赁合同纠纷申请立案，故金泽公司的起诉并未超过法定期限。
关于焦点2，关于2010年7月28日，原奎屯雅尊名店向金泽公司支付的198,000元是2010年还是2011年的租金，本院评析如下：首先，根据一般交易惯，如果原奎屯雅尊名店未支付2010年度的租金，金泽公司在2010年7月12日收到102,000元租金时，应将其作为2010年的租金，而非收到预付2011年度租金。其次，如果原奎屯雅尊名店未支付2011年度的租金，其应当要求原奎屯雅尊名店在合理期限内支付，但金泽公司未举证证明合同签订后至起诉前近五年时间内其曾向原奎屯雅尊名店索要2011年度的租金。据此，综合以上分析，原奎屯雅尊名店已支付的198,000元应当是2011年度租金的盖然性较大。原审法院认定原奎屯雅尊名店已将2011年2月至2012年1月300,000元租金已支付完毕正确。金泽公司此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点3，本案中，金泽公司与原奎屯雅尊名店签订的《金泽商场租赁合同》，意思表示真实，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人应严格依照合同约定履行各自的权利义务。在合同履行过程中，原奎屯雅尊名店已经对金泽公司的违约行为提起诉讼,在本院(2016)新40民终459号民事判决中已对金泽公司的违约行为作出评判，且该判决明确解除租赁合同的时间为2014年8月1日，故陶志坚应当支付2014年3月至2014年7月的租金及利息。另，吴文丽作为原奎屯雅尊名店登记的经营者，应当对上述房屋租金及利息承担连带责任。
综上，金泽公司、吴文丽、陶志强的上诉请求均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,343.69元，由奎屯金泽宏富泉服务有限公司负担5,780元，吴文丽、陶志坚负担5,563.69元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜 平
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一八年五月八日
书 记 员 王雪纯