北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初4778号
原告：北京桐欣园农庄有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄村村委会北800米。
法定代表人乔书明，经理。
委托诉讼代理人：赵黎明，北京市坤宇律师事务所律师。
被告：北京赢创永嘉润滑油有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄村北。
乏地代表人夏春潮，执行董事。
委托诉讼代理人：任健，北京翱翔（天津）律师事务所律师。
原告北京桐欣园农庄有限责任公司（以下简称：桐欣园公司）与被告北京赢创永嘉润滑油有限公司（以下简称：赢创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桐欣园公司的委托诉讼代理人赵黎明、被告赢创公司的委托诉讼代理人任健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
桐欣园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年至2017年度租金381924元；2.判令被告支付原告延迟付租金的滞纳金18076元；3.诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，经释明，桐欣园公司经本院释明后将第一项诉讼请求变更为判令被告按照合同约定的租金标准（2016至2017年度每年381924元，每年环比递增3%）支付2016年10月21日至实际腾退之日至的占有使用费。事实与理由：原告与被告于2014年10月26日签订租赁承包协议书，约定原告将位于大兴区黄村镇后辛庄村北约13亩地块出租给被告使用;有效期为17年，自2014年10月20日起至2031年12月31日止，第一年租金为36万元，以后每年环比递增3%;协议还约定所租地块租金除第一年外以后的租金采取提前一个月，年付的方式给付;被告不能按规定缴纳租金，逾期一日按年租金的5%加罚滞纳金。签订协议后，被告支付了2014年至2016年度的租金,但一直未按期支付2016至2017年度的租金.原告曾多次向被告催要，一直未果。基于以上事实，原告特向贵院提起诉讼。
赢创公司辩称：一、双方租赁合同及履行情况。2014年10月26日，桐欣园公司与赢创公司签订编号为QT00002的《租赁承包协议书》，约定:桐欣园公司将位于后辛庄村北13亩土地(下称案涉土地)租赁给赢创公司，13亩土地按照北京新兴华安测绘公司测绘结果图表中编号为21,22,23,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,72号所标注的院落地块。租赁期17年，自2014年10月20日至2031年12月31日，第一年(2014至2015年)租金36万元，每年环比递增3%，即第二年(2015至2016年)租金37.08万元。为确定租赁地块上房屋租赁权属，2014年10月26日双方签订《房屋租赁协议书补充协议》，将�赁地块上建筑物约2599平方米租赁给赢创公司使用，未额外增加租金。赢创公司按约缴纳了至2016年10月20日的租金(缴纳了2014年10月20日至2015年10月20日租金36万元，缴纳了2015年10月20日至2016年10月20日租金37.08万元)。2016年9月20日，因获知桐欣园公司与北京市大兴区黄村镇后辛庄村村民委员会(下称后辛庄村委会)确认合同无效一审判决，及桐欣园公司股东之间股权转让协议法院判决无效，桐欣园公司己丧失了案涉土地对外出租的权利，赢创公司即通知桐欣园公司法人乔书明:终止双方租赁合同。赢创公司其后实际搬离了租赁地，不再案涉土地和房屋上继续经营。二、赢创公司丧失案涉土地租赁权的判决。1、2013年12月17日，北京市大兴区人民法院(下称大兴法院)下达（2013)大民初字第7945号《民事判决书》，判决内容为:2002年4月6日，后辛庄村委会与桐欣园公司签订了《租赁合�》，后辛庄村委会将位于后辛庄芦求路铁路北路西的64亩土地租赁给桐欣园公司，租期为三十年，自2002年4月6日至2032年4月6日。桐欣园公司租赁农村土地，没有获得后辛庄村村民会议表决，没有上报黄村镇人民政府批准。并且桐欣园公司租赁土地后，改变土地用途，在地上建了房屋，没有取得后辛庄村委会同意就设立企业、对外出租牟利。因此后辛庄村委会起诉与桐欣园公司的《租赁合同》无效。经大兴法院审理，最终认可了后辛庄村委会的诉讼主张，判决后辛庄村村委会与桐欣园公司于2002年4月6日签订的《租赁合同》无效。2、2016年8月12日，大兴法院下达(2015)大民(商)初字第9938号民事判决书，判决内容为:王建华和王淑红系夫妻关系。2014年4月25日，王建华、王淑红与乔书明、孙建军签订《股权转让协议》，约定王建华、王淑红将桐欣园公司全部股权转让给乔书明、孙建军，并将该土地地上物及所有配套设施以1100万元转让给乔书明、孙建军。王建华、王淑红与乔书明、孙建军为达到转让诉争土地及地上物的目的，以无偿转让桐欣园公司股权形式签订股权转让协议，因涉及诉争土地及地上物转让，欠缺合法审判手续，且根据(2013)大民初字第7945号判决，辛庄村村委会与桐欣园公司租赁合同无效，因此判决王建华、王淑红与乔书明、孙建军《股权转让协议及相关约定》（2014年5月8日)及《补充协议》（2014年10月11日)无效。三、桐欣园公司与赢创公司租赁合同亦属无效。桐欣园公司与赢创公司租赁合同，是以桐欣园公司与辛庄村村委会的租赁合同存在而为前提的合同，不能独立存在。因此桐欣园公司与赢创公司租赁合同，是从合同;桐欣园公司与辛庄村村委会的租赁合同，是主合同。因桐欣园公司与辛庄村村委会的租赁合同己经法院判决无效，桐欣园公司与赢创公司租赁合同亦属无效。桐欣园公司与赢创公司租赁合同签订于2014年10月26日，而后辛庄村委会与桐欣园公司租赁合同无效一审判决于2013年12月17日即做出，而桐欣园公司股东之间确认股东股权转让协议无效案。在2015年即起诉(2016年8月下达无效一审判决)，桐欣园公司向赢创公司出租土地及地上物，应属民法上的恶意行为，按照民法基本原则，行为人不得从自身的恶意行为中获利。因赢创公司在2015年10月即缴纳了至2016年10月的租金，赢创公司获知桐欣园公司从后辛庄村委会承租土地无效、桐欣园公司股东之间股权转让无效，即做出终止协议的通知在2016年9月20日，且实际搬离案涉土地不再经营的时间亦在2016年9月20日，因此桐欣园公司应返还己收取的2016年9月20日至10月20日的一个月租金3.09万(37.08万÷12)。
本院经审理认定事实如下：
2014年10月26日，桐欣园公司与赢创公司签订编号为QT00002的《租赁承包协议书》，约定:桐欣园公司将位于后辛庄村北13亩土地(以2012年北京新兴华安测绘公司测绘的结果图表为原始依据的其中编号为21,22,23,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,72号所标注的院落地块)。租赁期为17年，自2014年10月20日至2031年12月31日，第一年(2014至2015年)租金36万元，每年环比递增3%，即第二年(2015至2016年)租金37.08万元。除第一年外的租金采取提前一个月年付方式。如赢创公司不能按规定缴纳租金，逾期一日按年租金的5%加罚滞纳金。同日，双方签订《房屋租赁协议书补充协议》，约定桐欣园公司将位于后辛庄北的土地13.2亩及地上建筑物2599平方米租赁给赢创公司使用。合同签订后，双方均依约履行了合同义务，缴纳了2014年10月20日至2015年10月20日租金36万元，缴纳了2015年10月20日至2016年10月20�租金37.08万元，未缴纳2016年10月21日后的租金。赢创公司主张因获知桐欣园公司根据法院生效判决丧失了将涉案土地对外出租的权利，于2016年9月20日通知桐欣园公司法人乔书明终止双方租赁合同并实际搬离了了涉案土地。桐欣园公司认可赢创公司提交短信记录中收信人号码为乔书明手机号，但对该短信记录不予认可，并否认赢创公司搬离租赁场地。经本院2017年6月20日现场勘查，租赁场地大门锁闭，院内无经营及人员活动迹象。
另查明，2002年4月6日，桐欣园公司与后辛庄村委会签订《租赁合同》，从后辛庄村委会承租包括涉案土地在内的位于后辛庄芦求路铁路北路西的64亩土地。2013年，后辛庄村委会诉至本院，要求确认其与桐欣园公司的《租赁合同》无效。本院经审理于2013年12月17日作出（2013)大民初字第7945号民事判决书，查明如下事实：……2013年9月30日�本院至被告桐欣园公司承包土地进行现场查勘，确认该土地上目前建有大量建筑物，用于商业经营活动。双方当事人至现场确认有挂牌的经营单位为北京赢创永嘉润滑油有限公司……,并认定：桐欣园公司承包后辛庄村集体土地，其并非后辛庄村集体企业，根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第十五条第二款的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。现双方当事人提交的证据不足以证明桐欣园公司承包土地经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。且被告桐欣园公司承包土地性质为种植、养殖用地，其承包土地后将土地转包，在该土地上建大量的建筑物，改变土地用途。并判决确认桐欣园公司与后辛庄村委会2002年4月6日签订的《租赁合同》无效。该判决已经发生法律效力。
2016年8月12日，本院作出(2015)大民(商)初字第9938号民事判决书，查明如下事实：……2014年5月8日，王建华、王淑红与乔书明、孙建军签订股权转让协议及相关约定，约定王建华、王淑红将其持有桐欣园公司的全部股权无偿转让给乔书明、孙建军，王建华、王淑红协助乔书明、孙建军办理工商变更登记手续，乔书明、孙建军承担由此产生的全部费用；公司于2006年4月6日与后辛庄村委会签订土地租赁协议，公司认可在租赁土地上的建筑物及地上地下所有配套设施由王建华出资建设，与公司无关，地上建筑物约1.4万平米，所有建筑以200__年卫星测绘数据为依据，除建筑外的所有地上或地下所有配套设施，以转让协议生效当日双方另行签字认可为准（详见清单1）；王建华同意将上述�赁土地地上物及所有配套设施的所有权以1100万元价格转让给乔书明、孙建军……,并认定：在本院（2013）大民初字第7945号判决确认原土地租赁合同无效后，王建华、王淑红与乔书明、孙建军为达到转让诉争土地及地上物的目的，以无偿转让桐欣园公司股权形式签订股权转让协议、股权转让协议及相关约定和补充协议，该股权转让协议及相关约定和补充协议所约定内容涉及诉争土地及地上物的转租、转让，而在本案诉讼过程中，双方当事人并未提交诉争土地租赁及地上物的建设审批相关手续，结合本院生效判决已经认定欠缺手续和违反土地用途的土地租赁合同无效，故在欠缺合法审批手续等证据的情况下，上述股权转让协议及相关约定和补充协议应属无效，并判决确认王建华、王淑红与乔书明孙建军签订的《股权转让协议及相关约定》(2014年5月8日)及《补充协议》(2014年10月11日)无效。该判决已经发生法律效力。
庭审中，桐欣园公司主张在其与后辛庄村委会2002年4月6日签订的《租赁合同》无效后，其与后辛庄村委会重新签订了《集体土地使用合同书》，并称因合同原件丢失申请法院调取该合同原件。桐欣园公司还主张涉案土地性质已经变更为建设用地，但其未提交相应证据，亦未提交证据证明涉案土地上的房屋取得规划审批手续。
本院认为：根据桐欣园公司与赢创公司于2014年10月26日签订的《租赁承包协议书》及《房屋租赁协议书补充协议》的内容，桐欣园公司与赢创公司之间租赁合同的标的物为涉案土地及地上建筑物。根据人民法院生效裁判文书的认定，涉案租赁标的物存在改变土地用途及地上物未取得规划审批手续的现象，桐欣园公司亦未提交涉案土地性质变更及地上物取得建设审批相关手续的证据�根据《中华人民共和国土地管理法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，上述合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律约束力。故桐欣园公司要求赢创公司支付违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但根据生效判决，涉案土地上地上物系案外人所建，桐欣园公司亦未能提交证据证明赢创公司在2016年10月21日后继续占用涉案土地及房屋，涉案土地的故对其要求赢创公司支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审�城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告北京桐欣园农庄有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告北京桐欣园农庄有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判长 李 彬
审判员 刘 青
审判员 肖昌新
二〇一七年六月三十日
书记员 张家正