湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第914号
原告姚端华。
委托代理人袁多健，湖南银剑律师事务所律师。
被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司（以下简称城投大祥分公司），住所地：邵阳市大祥区双拥路北段。
负责人谢绍文，经理。
委托代理人赵富澄，湖南振威律师事务所律师。
被告邵阳市人力资源和社会保障局（以下简称人力资源局），住所地：邵阳市北塔区资江北路滨江嘉苑旁。
法定代表人王道信，该局局长。
委托代理人廖华明，人力资源局职工。
委托代理人李泽金，湖南振威律师事务所律师。
原告姚端华与被告城投大祥分公司、人力资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，于同年9月16日公开开庭进行了审理。原告姚端华及特别授权代理人袁多健，被告城投大祥分公司特别授权代理人赵富澄，被告人力资源局的委托代理人廖华明、李泽金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚端华诉称：原告为邵阳市二技校职工，2010年因城市整体规划需要，对原告所有的原座落于敏州东路二技校房屋进行拆迁。2010年3月15日原告与被告城投大祥分公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定以产权调换方式进行安置，由被告城投大祥分公司将桂苑小区安置房西头东第一单元1-XXXX号房三室二厅共计130平方米房屋一套补偿安置给原告，房屋交付日期为签订合同之日起18个月内交付，延期交房超过一年的，过渡费按约定的3倍支付，城投大祥分公司支付过渡费至2014年12月便未再支付。并由被告人力资源局对二技校64户拆迁户出具保函，如延期交房，按每日房屋总造价的万分之五支付赔偿金。协议签订后，原告按约定将房屋交付被告拆迁。然而时至今日，被告城投大祥分公司仍未将该安置房交付于原告，至今已延期交房47个多月，故诉请法院，请求人民法院判令：1、二被告按我安置房签约当时市价的双倍支付我的赔偿款；2、判令被告一支付原告安置过渡费3448.98元（6元/平米/月*63.87平米*9月，自2014年12月16日至2015年8月15日共计9个月，延期另计）；3、判令二被告连带支付延期交房违约金95671.55元（违约金按万分之五自2011年9月16日计算至2015年8月15日，延期另计）；4、由二被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、身份证复印件1份1页，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据2、工商登记资料一份共2页，拟证明:被告主体资格合法；
证据3、房屋拆迁补偿安置协议书、收条、购房协议、担保函、桂苑小区安置房示意图一份共9页，拟证明：2010年3月15日，原告与被告一签订房屋拆迁补偿安置协议书，原告房屋为1-0302号。交房日期为18个月内，由被告二出具担保函，如延期交房，违约金按每日按房屋总造价的万分之五支付。
被告城投大祥分公司答辩称，一、原安置房因规划变更，已经改为商场，被告多次找原告协商将原告安置房调换到同地段同栋其他楼层的房屋，原告均拒绝接受，被告认为设计方案的变更已经政府部门批准，程序合法，拆迁安置协议第十条第二款也有约定:如拆迁补偿有变动，在同一地块乙方则优先享受优惠条件，现原告拒绝调换安置房不符合合同约定。二、被告已按拆迁合同约定，足额支付原告的过渡费至2015年6月30日。三、按照合同约定，在安置房主体竣工时，原告应按约定支付安置房差价款4456.02元和超过110平方米之外的20600元，原告至今未交。综上所述，原告违反合同约定，不按期交款、拒收房屋，置设计方案变更于不顾，既不符合合同约定，也不符合法律规定，现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告城投大祥分公司为支持其答辩观点，向本院提交了以下证据：
证据1、营业执照、工商登记资料、单位责任人证明一份，拟证明：被告主体资格合法；
证据2、房屋拆迁补偿安置协议书一份，拟证明：2010年6月15日，答辩人与被答辩人签订的房屋拆迁安置补偿协议中约定：如拆迁补偿有变动，在同一地块乙方则优先享受优惠条件；过渡费的支付等一系列内容；
证据3、邵阳市住房和城乡建设局邵建发[2011]44号文件，拟证明：安置房经政府部门批准已变更设计方案，原安置房号已不存在。
证据4、关于解决高级技工学校二校区拆迁安置房交房的会议纪要一份共3页，拟证明：原告的安置事项应由邵阳市展大房地产开发公司全权负责，本案与被告无关。
被告人力资源局答辩称，一、其出具的担保函没有主合同，无须对原告承担保证责任。二、不应承担延期交房违约金。三、2007年10月11日出具的担保函仅对原拆迁和规划设计方案，对变更后的不承担任何责任。四、其是国家机关单位提供担保无效，且原告要求赔偿超过法定诉讼时效及担保期间，不应承担赔偿责任。
被告人力资源局为支持其答辩观点，向本院提交了以下证据：
证据1、组织机构代码证、法定代表人身份证明书一份共2页，拟证明：被告具有诉讼主体资格；
证据2、担保函、房屋拆迁补偿安置协议书一份共9页，拟证明：被告于2007年出具担保函，担保事项为督促展大房地产开发公司按期交房；2010年与原告签订协议的为邵阳市火车站站前区开发建设有限公司，担保函没有主合同；
证据3、关于申请修改桂苑小区A栋建筑方案的报告、市发改投(2011)58号文件、邵建发（2011）44号文件一份共4页，拟证明：邵阳市火车站站前区开发建设有限公司与邵阳市展大房地产公司曾多次对建筑方案进行变更，被告对此并不知情；
证据4、关于解决高级技工学校二校区拆迁安置房交房的会议纪要一份共3页，拟证明：原告的安置事项应由邵阳市展大房地产开发公司全权负责，本案与被告无关。
被告城投大祥分公司对原告提交的证据发表如下质证意见：证据一没有异议；证据二没有异议；证据三真实性没有异议，本公司已按合同支付了过渡费，第一已补差价款，第二至2015年6月30日止按双倍支付已支付，2015年3月10日已发通知交房，原告不按期收房，是原告责任，不存在再补偿过渡费。
被告人力资源局对原告提交的证据发表如下质证意见：对三组证据的真实性没有异议，质证意见与被告城投大祥分公司一致。
原告对被告城投大祥分公司提交的证据发表如下质证意见：证据一、二真实性没有异议；证据二证明的内容不一致，对于证据三，被告1与建设局的行政关系与我方没有关系，刚刚见到证据，对我方没有任何约束力。
原告对被告人力资源局提交的证据发表如下质证意见：证据一不质疑；证据二，房屋拆迁协议关系问题，被告主张是对担保函的变更，我方不知如何变更，变更内容有哪些，主张不成立，证据三修改建筑方案前面已质证不再重复；证据四，高级技工学校是否能做代表，我方认为不能代表原告，该证据对原告不具有任何约束。
根据庭审质证，本院对原告及二被告提交的证据采信如下：
原告提交的证据1、2，二被告均无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
原告提交的证据3，二被告对其真实性无异议，但是指出原告有违约行为，本院认为该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
被告城投大祥分公司提交的证据1、2，原告均无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
被告城投大祥分公司提交的证据3，被告人力资源局提交的证据3，原告提出该证据与其无关，本院认为，城建局批准了安置房的变更设计方案，这是客观真实的事实，具备合法性，但是与本案安置房屋不具备关联性，本院不予采信；
被告人力资源局提交的证据1，原告对该证据没有异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
被告人力资源局提交的证据2，对担保函的认定，国家机关单位不能做担保，因此担保函不具备合法性，本院不予采信，对房屋拆迁补偿安置协议书与原告提交的证据3一样，本院予以采信；
被告人力资源局提交的证据4，该证据以会议纪要的形式确定了安置事项由被告邵阳市展大房地产开发公司全权负责，原告没有参加会议，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年3月15日，原告姚端华（乙方）与被告城投大祥分公司（甲方，原邵阳市火车站站前区开发建设有限公司）签订了一份房屋安置补偿安置协议书，约定：“因甲方敏州东路道路建设工程需要，经批准拆除乙方座落在二技校的房屋，建筑面积63.87㎡。根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿安置有关事项订立如下协议：一、甲方以产权调换方式拆迁乙方房屋，甲方向乙方提供安置房。安置房住宅为桂苑小区安置房西头东第一单元三层1-XXXX号三室二厅房屋壹套，建筑面积１３０㎡。二、补偿费用：1、乙方应付给甲方房屋补偿款47513.90元。2、甲方应付给乙方的补偿费：（1）搬家费380.22元，（2）住宅过渡费2299.32元（2元㎡月*63.87㎡*18月），（3）奖励费3193.5元，（4）有线电视移转费300元、电话移机费300元、宽带100元，（5）其它费用31982.24元。以上（1）至（5）项小计甲方应付给乙方补偿费43057.88元。以上1、2两项合并结算，乙方应付给甲方房屋拆迁补偿款4456.02元。三、违约责任，1、乙方应在本协议签订之日起10日内将被拆迁房屋腾空并交甲方验收，每逾期一天罚款50元。2、甲方在过渡期满逾期未交新安置房给乙方的，经济损失自逾期之日起计算。本项目本期拆迁公告明确的拆迁范围内的房屋整体拆除完毕后十八个月内甲方不能将安置房建好，并交乙方使用，甲方支付乙方经济损失的计算方法如下。”
2007年10月11日，被告人力资源局向包括原告在内的64户拆迁户出具了担保函，担保内容如下：“由市展大公司承建的桂苑小区安置房建设项目，我局担保，从交地起18个月内交房，不按期交房，按每日房屋总造价的万分之五支付赔偿金给拆迁户。”
原告按照合同约定的时间将房屋拆除。2011年3月10日，64户拆迁户向邵阳市城市规划局报告，要求修改阳台。邵阳市规划局没有书面答复。2011年3月，邵阳市展大房地产开发有限公司没有与拆迁户商议，独自向邵阳市住房和城乡建设局请求重新审查调整改变Ａ＃、E#、F#栋商住楼建设规模修改初步设计，2011年4月15日，邵阳市住房和城乡建设局作出了邵建发【2011】44号文件，其中原告安置的A#栋总建筑面积调整为14154.417平方米，共十七层，其中一至三层为商场、入户大堂，四至十七层为普通住宅，这个批复导致原告安置的三楼住宅变为商场，原安置房不复存在。
2013年6月5日，邵阳市展大房地产开发有限公司向邵阳市建设投资（集团）总公司发出关于拆迁户安置房的交接报告，呈请被告城投大祥分公司派员与其公司办理64户安置房的验收交接手续。因原告安置房不存在了，原告拒绝接受其他的房屋，为此酿成诉讼。
另，原告于2015年9月17日对涉案房屋的价值申请评估，因原告不配合而未评估。2015年11月24日，同楼同层次同面积的案外人夏良发申请对涉案房屋的价值进行评估，2016年3月23日，邵阳南方资产评估有限公司作出邵南资评字[2016]023号关于夏良发申请对桂苑小区A栋301号房屋的价值资产评估报告，结论如下：1、敏州东路桂苑小区A栋2单元，所在层数3层，如按住宅用途评估，价值人民币421200元。2、敏州东路桂苑小区A栋2单元，所在层数3层，如按商业使用用途评估，价值人民币877500元。
本院认为，本案系拆迁安置补偿纠纷。姚端华与城投大祥分公司签订的《房屋拆迁安置协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，各方均应履行。城投大祥分公司改变房屋修建方案将约定安置给姚端华的房屋变更为商铺另行出售给他人，导致不能向姚端华交付约定的安置房屋，构成违约。姚端华在房屋主体完工后未按约定向邵阳市展大房地产开发有限公司购支付购房款，亦构成违约。
因本案涉案房屋已无法继续交付，故被告城投大祥分公司的违约责任应通过支付赔偿金的方式承担。原被告双方于2010年就拆迁问题达成一致，当时约定的房屋价值因市场行情的变化而产生较大幅度的增长，故对被告城投大祥分公司应承担的赔偿金应参照另案同楼同层次同面积房屋的评估价格421200元予以确定。本案被告城投大祥分公司虽因邵阳市展大房地产开发有限公司变更了房屋设计更不能向姚端华交付约定的安置房屋，但仍然能够在同一栋楼的三楼以上重新给姚端华安置房屋，并非因变更设计导致姚端华不能取得安置房屋。姚端华在变更设计后不接受另行的安置房屋，要求解除拆迁补偿协议中对房屋的安置并按安置房屋市场价进行双倍赔偿，对姚端华要求解除拆迁安置补偿协议中对房屋进行安置的诉讼请求应予支持，对安置房的房屋价格按照评估价格认定为421200元。但解除安置房屋后的赔偿金额应根据城投大祥分公司虽然违约，但仍然能够在同一栋楼三层以上重新给姚端华安置房屋，姚端华拒绝接受在同一栋楼重新安置以及姚端华拖欠购房款未交亦存在违约等情形，进行综合考虑，酌定由城投大祥分公司向姚端华赔偿房屋价款421200元，并赔偿损失200000元为宜。
原告与被告城投大祥分公司双方在拆迁安置补偿协议中约定了过渡期间为18个月，协议中的补偿费用中已包含了18个月的临时安置补助费。因被告城投大祥分公司在过渡期后并未履行交付房屋义务，故其超过18个月的过渡费仍应继续支付；本案中，原告应得的过渡费计为3444.12元（6元/平方米/月*63.87平方米*9月）。
本案被告人力资源局属于国家行政机关，根据担保法的相关规定，行政机关不能作为担保人，因此其出具的担保函没有法律效力，不承担本案的违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（二）之规定，判决如下：
被告城投大祥分公司赔偿原告姚端华安置房折价款421000元及经济损失200000元，于本判决生效后十五日内付清；
被告城投大祥分公司支付原告姚端华过渡费3444.12元，于本判决生效后十五日内付清；
三、驳回原告姚端华的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费6686元，由被告城投大祥分公司负担（此款原告已自愿垫付，被告在本判决生效后十五日内付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 安慧军
审 判 员 谢 蔚
人民陪审员 袁 洁
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 卿亦娜