广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第243号
上诉人（原审被告）深圳市好兄弟节能科技有限公司。
法定代表人梁经伟，总经理。
委托代理人梁建中，广东中亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市黄阁坑股份合作公司大围分公司。
负责人陈春林，总经理。
委托代理人陈兵然，广东诚熙律师事务所律师。
委托代理人许书音，广东诚熙律师事务所律师。
上诉人深圳市好兄弟节能科技有限公司（以下简称好兄弟公司）与被上诉人深圳市黄阁坑股份合作公司大围分公司（以下简称黄阁坑大围分公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月9日，黄阁坑大围分公司、好兄弟公司签订《租赁合同》，约定：黄阁坑大围分公司将位于深圳市龙岗区横岗街道黄阁坑大围工业区（谷仔田）厂房两栋各三层、宿舍一栋五层，合计面积为6115平方米，出租给好兄弟公司经营投资办厂使用，租赁期限为三年即从2009年12月1日至2012年11月31日止，其中2011年12月1日至2012年11月31日租金每月为人民币（以下相同）51977.5元；好兄弟公司须在每月30日前缴清当月租金，如逾期缴交，好兄弟公司同意黄阁坑大围分公司按拖欠金额每日千分之三收取滞纳金，直至好兄弟公司缴清为止；好兄弟公司需缴交45862.5元给黄阁坑大围分公司作为租用押金；合同期内，好兄弟公司负责涉及办厂的全部费用（其中包括水费、电费、税收等）。
《租赁合同》签订后，好兄弟公司向黄阁坑大围分公司交纳押金45862.5元，黄阁坑大围分公司将约定的租赁物即两栋厂房、一栋宿舍楼交付给好兄弟公司使用。后好兄弟公司按该合同约定的租金标准向黄阁坑大围分公司支付租金，其中在2012年4月-11月好兄弟公司每月向黄阁坑大围分公司交纳的租金为51977.5元。由于《租赁合同》约定租赁期限已届满且好兄弟公司存在拖欠租金的情况，黄阁坑大围分公司于2013年4月17日向好兄弟公司送达一份《通知》，要求终止与好兄弟公司之间的租赁关系并要求好兄弟公司于2013年8月31日前结清拖欠的租金、场地占用费、搬迁移交租赁房屋给黄阁坑大围分公司。好兄弟公司在2013年8月底、9月初搬离涉案租赁物。但好兄弟公司至今只支付了2012年12月的部分租金4200元且至今未付2013年1月1日之后的租金，好兄弟公司还拖欠黄阁坑大围分公司为其垫付的电费47810.85元。
另查，2009年12月28日，黄阁坑大围分公司、好兄弟公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定黄阁坑大围分公司将位于深圳市龙岗区大围工业区X号（1-3楼）的房屋出租给好兄弟公司使用，租赁房屋建筑面积共计3659.75平方米，建筑物总层数三层，租赁期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，每月租金为25618.25元。
2010年1月20日，好兄弟公司向深圳市龙岗区龙城街道流动人口和出租屋综合管理所交纳涉案租赁物涉及的2010年2月-12月的房屋租赁管理费5636.02元。
再查，涉案租赁物即位于深圳市龙岗区横岗街道黄阁坑大围工业区的两栋厂房、一栋宿舍楼没有房地产证或建设工程规划许可证。原审法院根据相关法律规定，向黄阁坑大围分公司、好兄弟公司释明涉案《租赁合同》应认定无效，黄阁坑大围分公司坚持不变更诉讼请求，但明确其第一、二项诉讼请求中要求好兄弟公司支付的是场地使用费，好兄弟公司则表示在本案中只要求黄阁坑大围分公司退还押金45862.5元及房屋租赁管理费5636.02元，在本案中不主张其他权利。黄阁坑大围分公司认为房屋租赁管理费是好兄弟公司办厂应交纳的费用，依约应由好兄弟公司承担，黄阁坑大围分公司还认为双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》是为了好兄弟公司办营业执照才签订的、不是双方真实意思表示，双方没有实际履行；好兄弟公司认为涉案租赁物的面积并非6115平方米而是3659.75平方米，故黄阁坑大围分公司不应按51977.5元／月的标准收取租金，但好兄弟公司确认实际使用的租赁物有两栋厂房和一栋宿舍楼。
黄阁坑大围分公司于2013年10月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、好兄弟公司支付租金（场地使用费）463597.5元；2、好兄弟公司支付从拖欠租金（场地使用费）之日起至还清之日止滞纳金（暂计至2013年9月30日为214040.265元）；3、好兄弟公司支付黄阁坑大围分公司垫付的电费47810.85元；4、由好兄弟公司承担诉讼费。
原审法院认为，黄阁坑大围分公司、好兄弟公司签订的《租赁合同》涉及的租赁物没有房地产证或建设工程规划许可证，故《租赁合同》应认定无效。虽《租赁合同》无效，但好兄弟公司在2013年8月底、9月初才搬离涉案租赁物，视为其在2013年8月31日前一直占有使用涉案租赁物，但好兄弟公司一直没有交纳2013年1月1日-8月31日的房屋使用费且只向黄阁坑大围分公司交纳了2012年12月部分租金4200元，故黄阁坑大围分公司请求参照双方合同约定的标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。好兄弟公司主张双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》是双方对《租赁合同》的变更，但好兄弟公司未能提交证据证明双方履行了《深圳市房屋租赁合同书》，相反，好兄弟公司在双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》后仍按《租赁合同》的约定使用租赁物（两栋厂房、一栋宿舍楼）并按《租赁合同》约定的租金标准支付租金，恰证明了双方实际按《租赁合同》履行义务而未履行《深圳市房屋租赁合同书》。故原审法院对黄阁坑大围分公司关于《深圳市房屋租赁合同书》是为了好兄弟公司办营业执照才签订的、不是双方真实意思表示的意见予以采信，从而认定《深圳市房屋租赁合同书》并非双方对《租赁合同》的变更。好兄弟公司主张应按《深圳市房屋租赁合同书》所列面积3659.75平方米来计算租金，但《深圳市房屋租赁合同书》所涉及的租赁物只有一栋厂房，与好兄弟公司使用两栋厂房、一栋宿舍楼的实际情况不相符合，原审法院对好兄弟公司该主张不予采纳。综上，原审法院认定好兄弟公司应参照《租赁合同》约定的租金标准即51977.5元／月标准向黄阁坑大围分公司支付房屋占有使用费463597.5元（51977.5-4200＋51977.5×8）。黄阁坑大围分公司代好兄弟公司垫付电费47810.85元的事实确凿，好兄弟公司应将该费用支付予黄阁坑大围分公司。由于《租赁合同》无效，黄阁坑大围分公司要求好兄弟公司按《租赁合同》约定支付拖欠租金的滞纳金没有依据，原审法院对此不予支持。因《租赁合同》无效，双方就该合同取得的财产，应当予以返还，故黄阁坑大围分公司向好兄弟公司收取的押金45862.5元应予返还。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条的规定，出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费；出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。由此可见，交纳租赁管理费是出租人的义务；黄阁坑大围分公司认为该费用为好兄弟公司办厂所应承担的费用，没有事实和法律依据，原审法院对黄阁坑大围分公司该主张不予采纳。故好兄弟公司代黄阁坑大围分公司缴纳的房屋租赁管理费5636.02元，黄阁坑大围分公司亦应予以返还。根据无效合同全面处理原则，原审法院对好兄弟公司要求在本案中一并处理押金及房屋租赁管理费的主张予以支持，原审法院将前述费用在好兄弟公司应付的房屋占有使用费中予以扣除，故好兄弟公司实际应向黄阁坑大围分公司支付的房屋占有使用费为412098.98元（463597.5-45862.5-5636.02）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决：一、好兄弟公司于本判决生效之日起十日内向黄阁坑大围分公司支付房屋占有使用费412098.98元；二、好兄弟公司于本判决生效之日起十日内向黄阁坑大围分公司支付电费47810.85元；三、驳回黄阁坑大围分公司的其他诉讼请求。案件受理费5527元，由黄阁坑大围分公司承担2000元，由好兄弟公司承担3527元。
上诉人好兄弟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回黄阁坑大围分公司全部诉讼请求；2、由黄阁坑大围分公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决回避了黄阁坑大围分公司是否主体适格的争议焦点，应驳回其全部诉讼请求。黄阁坑大围分公司提交的《关于横岗镇黄阁坑大围村申请返还用地的批复》、《宗地图》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》不能证明涉案租赁物的合法性且属于黄阁坑大围分公司所有，仅能证明X区的土地88600平方米于1996年8月14日返还给黄阁坑大围村作工业用地。尽管深圳市黄阁坑股份合作公司在2009年11月9日的《租赁合同》末页加盖了公章，但该行为不足以证明涉案租赁物的权属，不足以证明黄阁坑大围分公司主体适格。
二、原审判决错误认定2009年12月28日的《深圳市房屋租赁合同书》（已登记备案）不是双方真实意思表示。好兄弟公司、黄阁坑大围分公司确实履行了2009年11月9日的《租赁合同》，但该《租赁合同》已被《深圳市房屋租赁合同书》撤销。好兄弟公司直到黄阁坑大围分公司提起本案诉讼时才知道《租赁合同》已被撤销，应履行《深圳市房屋租赁合同书》。原审法院要求好兄弟公司提供履行《深圳市房屋租赁合同书》的证据，于法无据。《深圳市房屋租赁合同书》的效力依法大于《租赁合同》。
三、涉案租赁物没有相关权属证书，双方也未测量面积或委托第三方测量，黄阁坑大围分公司无法证明涉案租赁物的面积。《租赁合同》是简单粗糙地签订的，且效力低于《深圳市房屋租赁合同书》。即使原审法院不认定《深圳市房屋租赁合同书》约定的面积，也应实地测量。涉案租赁物的面积及单位租金价格按《租赁合同》约定的3659.75平方米及7元／平方米认定，是合法且适当的，也更符合无效合同的法律后果。
四、黄阁坑大围分公司于2013年4月17日通知解除双方的房屋租赁合同关系。根据该《通知》的内容，2013年4月17日-8月31日为好兄弟公司的搬迁准备期。好兄弟公司也实际在着手准备搬迁。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，搬迁准备期不应计算占有使用费。原审判决未予以扣除，是错误的。
被上诉人黄阁坑大围分公司答辩称好兄弟公司的上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。主要事实和理由如下：一、好兄弟公司从未质疑过黄阁坑大围分公司的主体资格问题，属于增加诉讼请求，应另行诉讼。二、双方实际履行的是《租赁合同》。《深圳市房屋租赁合同书》只是黄阁坑大围分公司为了配合好兄弟公司办理营业执照而签订的，并非双方真实意思表示，其中关于面积、租金、水电费等的约定均与实际不符。三、《租赁合同》约定涉案租赁物的面积为6115平方米，好兄弟公司予以签字确认，没有异议。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2009年12月28日的《深圳市房屋租赁合同书》已于2010年1月15日经深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室登记备案。
黄阁坑大围分公司于2013年4月17日出具的《通知》中没有关于2013年4月17日-8月31日为好兄弟公司搬迁准备期、不收取占有使用费的记载。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审判决未支持黄阁坑大围分公司关于占有使用费滞纳金的诉讼请求，并将好兄弟公司已支付的房屋租赁管理费5636.02元（2010年2月-12月）从其应向黄阁坑大围分公司支付的占有使用费中扣除，黄阁坑大围分公司对此未提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。
首先，涉案租赁物由黄阁坑大围分公司交付好兄弟公司占有使用，好兄弟公司亦向黄阁坑大围分公司支付占有使用费，黄阁坑大围分公司对涉案租赁物是否具有合法权属不影响其作为原告主张占有使用费的主体资格。好兄弟公司的该主张没有法律依据，亦有违诚实信用原则。
其次，好兄弟公司主张应以实际测量的面积乘以单位租金价格作为其应支付的占有使用费的标准。本院不予支持该主张，理由如下：一、《租赁合同》约定了每月租金总金额，而未约定单位租金价格，即双方同意采取概括约定的方式确定租金标准。二、好兄弟公司确认《深圳市房屋租赁合同书》中关于一栋三层建筑面积为3659.75平方米的记载，则据此推算其确认实际使用的租赁物（两栋各三层的厂房、一栋五层宿舍）的面积远超《租赁合同》约定的6115平方米。三、在《租赁合同》履行过程中，好兄弟公司从未提出异议，现也未提交足以采信的反驳证据。
最后，原审判决关于双方之间的房屋租赁合同关系无效、黄阁坑大围分公司应返还押金45862.5元、好兄弟公司参照2009年11月9日《租赁合同》约定的租金标准（51977.5元／月）支付2012年12月起至2013年8月31日搬离之日尚拖欠的占有使用费463597.5元、好兄弟公司应予返还黄阁坑大围分公司代为支付的电费47810.85元的认定、处理合法正确，本院予以确认，理由不再赘述。
综上所述，好兄弟公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费应为8199元由好兄弟公司负担。本院退回好兄弟公司案件受理费2855元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 李开宇（兼）