河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终1535号
上诉人（原审被告）张文英，女，汉族。
上诉人（原审被告）王志利，男，汉族。
委托代理人李政，河南桐大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨威，男，汉族。
被上诉人（原审原告）郝平华，女，汉族。
委托代理人周明军，河南朝野律师事务所律师。
原审第三人李萍，女，汉族。
原审第三人李卫华，男，汉族。
上诉人张文英、王志利与被上诉人杨威、郝平华及原审第三人李萍、李卫华为买卖合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2015）桐民初字第01211号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张文英、王志利及其委托代理人李政，被上诉人郝平华及杨威、郝平华的委托代理人周明军到庭参加了诉讼。原审第三人李萍、李卫华经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审查明：2008年3月19日，第三人李萍、李卫华以内部职工身份在中国石化集团河南油田勘探局房产管理处购买位于桐柏县埠江镇河南油田双北小区8幢2单元1层101室房改房一套。2009年3月17日被告张文英、王志利与第三人签订了《房屋买卖协议》，第三人以93000元将该房屋出售给被告。2011年5月31日被告又以170000元将该房屋出售给原告杨威、郝平华，双方并签订了《房屋买卖协议》。协议签订后，原告按约定向被告支付了全部房款，被告按约定将房屋交付给原告使用。第三人于2013年12月17日取得该房产的房权证。因该房所占用土地属国有土地，属划拨性质。自房屋买卖协议签订至今第三人与被告、被告与原告均未办理房屋过户手续。现房权证原件在原告杨威、郝平华处。
原审认为，根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案争议房屋占用土地性质为划拨土地，土地使用权属于河南油田。但原被告双方签订的《房屋买卖协议》没有依据法律规定报有关部门批准。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故本院认为原被告之间签订的《房屋买卖协议》无效。合同被确认无效后因合同取得的财产应与予返还，被告依法应当退还原告的购房款，故对原告的请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：一、原告杨威、郝平华与被告张文英、王志利签订的《房屋买卖协议》为无效合同；二、被告张文英、王志利于本判决生效之日起十日内退还原告杨威、郝平华购房款170000元；原告杨威、郝平华于本判决生效之日起十日内将位于桐柏县埠江镇河南油田双北小区8幢2单元1层101室的房屋退还被告张文英、王志利。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，原告杨威、郝平华负担1000元，被告张文英、王志利负担2700元。
张文英、王志利上诉称：原审法院适用法律不当。第三人李萍、李卫华2008年购买的房屋于2009年3月17日转让给了上诉人，签订有书面的《房屋转让协议》。2011年5月31日上诉人将房屋转让给了被上诉人，签订有书面的《房屋转让协议》，上述两次转让均办理了公证书。作为买受人的被上诉人完全了解房屋的状况，包括对房屋由于油田内部规定不能办理变更登记手续的背景是明知的。双方是在自愿前提下签订的房屋买卖合同。上诉人按照协议约定交付了房屋及原购房合同、购房发票，水电费缴纳本、房屋钥匙等，被上诉人随即搬入房屋居住至今。同时第三人李萍、李卫华购买该房近8年没有任何异议。根据法律规定，双方签订的买卖合同已生效，并经过合法公证。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中，也允许类似房屋进入市场交易，油田内部文件不能凌驾法律之上。请求撤销原判，维护上诉人的合法权益。
杨威、郝平华答辩称：1、答辩人与被答辩人之间签订的《房屋买卖协议》为无效协议。本案中，所诉争房屋所使用的土地书国有划拨土地，但本案房屋在多次出售的过程中均未取得相关部门的批准，违反了法律的强制性规定；该房屋根本无法办理房屋权属证书，是法律规定禁止转让的房屋，被答辩人转让给答辩人，违反了法律的强制性规定；本案中的房物不是按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》办理相关审批手续推向市场交易、可以办理合法房产证的房屋，而是河南油田向内部职工出售、无法办理有效房产证的房屋，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》是原则性的政策规定，不涉及合同效力；答辩人与被答辩人之间签订的合同不仅违反了法律的强制性规定，且因该房不具备上市交易的条件，该合同是无法履行的合同，应为无效合同；按被答辩人上诉状所称，签订协议时双方都明知该房无法办理房产证，说明被答辩人当时就知道该协议无效，双方明知是无效协议而签订，该协议不能受到法律保护。2、当事人自愿签订合同及合同经过公证不代表合同有效。3、双方签订的合同因违反法律的强制性规定而无效，双方因合同取得的房屋和房款应互相返还，一审判令正确。请求驳回上诉，维持原判。
李萍、李卫华答辩称：同意被上诉人杨威与郝平华意见。
根据诉辩各方的意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：双方买卖合同是否有效、效力如何认定、原审判决处理结果是否适当。各方当事人对该争议焦点均无异议补充。
二审中，张文英、王志利提交装修清单一份，证明上诉人对该房屋装修进行了投入，共计32990元。杨威、郝平华的质证意见为，装修属实，价款不能由证人证实，且证人未到庭，装修未动过。李萍、李卫华未质证。本院认为，该装修清单系上诉人张文英、王志利单方出具，装修人未出庭作证，无法核实真实性，故本院不予采信。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，李萍、李卫华与张文英、王志利之间的《房屋买卖协议》，张文英、王志利与杨威、郝平华之间的《房屋买卖协议》均是各方当事人在平等协商的基础上签订，系各方当事人真实意思表示。协议中所涉及的房屋系房改房，所征用土地属国有土地，房屋未办理房产证及暂时不能变更房屋所有权的事项在《房屋买卖协议》均有明确约定，故各方对买卖房屋后可能存在的权属问题均已明知，应各自承担由此产生的交易风险。同时，被上诉人购买该房屋后，其土地使用性质仍然维持划拨。而参照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，本案中所涉及的房产在具备一定条件的情况下可以向不特定的对象出售，而法律行政法规也未对本案中所涉及的房屋买卖情况进行禁止性规定，故张文英、王志利与杨威、郝平华所签订的《房屋买卖协议》应为有效。在签订《房屋买卖协议》后，杨威、郝平华入住使用该房屋，张文英、王志利与杨威、郝平华的《房屋买卖协议》已经实际履行。本案中所涉及的房屋无法办理房产证及过户手续的原因不应归责于张文英、王志利，杨威、郝平华在签订《房屋买卖协议》时对此事项也系明知，故杨威、郝平华主张《房屋买卖协议》无效不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效，则一旦房屋价格看涨，卖方便可以随意毁约，而一旦房屋价格看跌，买方又将随意退房，就无诚信和法律秩序可言，也不利于维护正常的交易秩序和公平原则。故杨威、郝平华请求判令张文英、王志利返还购房款的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销桐柏县人民法院（2015）桐民初字第01211号民事判决；
二、驳回被上诉人杨威、郝平华的诉讼请求。
一审案件受理费3700元，二审案件受理费3700元，由杨威、郝平华负担3700元，由张文英、王志利负担3700元。
本判决为终审判决。
审判长 王干祥
审判员 王 生
审判员 高 璐
二〇一六年七月五日
书记员 陈小小