南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初1920号
原告：吴佳丽，女，汉族，1982年1月16日生。
委托诉讼代理人：沈兴，江苏同大律师事务所律师。
被告：靳嵩，男，汉族，1986年10月29日生。
委托诉讼代理人：史桂云（系被告靳嵩亲属），女，汉族，1963年12月24日生。
被告：史桂云，女，汉族，1963年12月24日生。
以上两被告委托诉讼代理人：高来阳，江苏高的律师事务所律师。
第三人：南京华府房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙隐南路2号46幢17室。
法定代表人：刘春国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴芳，该公司职员，
原告吴佳丽与被告靳嵩、史桂云、第三人南京华府房产经纪有限公司（以下简称华府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴佳丽的委托诉讼代理人沈兴，被告史桂云、被告华府公司的委托诉讼代理人吴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴佳丽向本院提出诉讼请求：1．判令被告靳嵩、史桂云立即交付南京市栖霞区某某庄某某苑X幢X单元XXX室房产；2．被告靳嵩支付迟延交房违约金，自2016年2月27日计算至实际交付之日（按迟延交房每日总房款万分之十计算）；3．被告史桂云对以上迟延交房违约金承担连带责任。本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年11月28日，原告通过第三人华府公司介绍以总价250万元购买被告靳嵩名下位于南京市栖霞区某某庄某某苑X幢X单元XXX室房产，原告于当日向被告史桂云交付定金2万元。2015年11月29日原告与被告靳嵩、史桂云及第三人签订房地产买卖中介合同，合同约定甲方收到房款三天内办理房屋交付事宜。2015年12月8日，办理产权过户当日原告向被告史桂云支付购房款147万元。2016年2月23日，原告收到通知按揭贷款100万元已经放款，原告即通知第三人，要求其通知两被告立即领款并交付房屋。直至2016年3月29日，被告史桂云办理领款手续，但至今未向原告交付房屋。为维护原告合法权益，诉至法院，
被告靳嵩辩称，房屋钥匙已经在2016年1月就提前交给原告了，房屋已经交付。合同约定“甲方收到全款三天内办理房屋交付事宜”，而时至今日，原告尚欠被告10000元，未能付清全款。被告不存在违约行为，不应承担违约责任。因合同中违约金的约定过高，如果法院认为被告违约，请求降低违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告史桂云辩称，史桂云是原告与靳嵩房屋买卖合同的代理人，所有的法律后果应由靳嵩承担，请求法院驳回原告对史桂云的起诉。
第三人华府公司述称，我公司已尽到合同义务，及时通知被告领款并协助办理了相关事宜。
本院经审理认定事实如下：2015年11月29日，原告（买受方、乙方）与被告靳嵩（出售方、甲方）的委托代理人史桂云、第三人华府公司（中介方、丙方）签订房地产买卖中介合同，约定甲方将其所有的坐落于某某庄某某苑X幢X单元XXX室房屋（以下简称某某庄房屋）以250万元的价款出售给乙方。双方约定乙方于2015年11月28日支付给甲方购房定金2万元，定金最终冲抵房款；乙方于办理房屋产权过户相关手续当日支付给甲方购房款147万元，同时乙方预付1万元给丙方作为房屋交接保证金，在房屋正式交接完成当日，甲乙双方在房屋交接清单上签字确认后，丙方将房屋交接保证金转付给甲方；余款壹佰万乙方以组合贷款的方式支付甲方，具体下款日期以银行下款日期为准；甲乙双方定于甲方收到全款后三天内办理房屋交付事宜，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋并通知乙方和丙方办理交付的时间；甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续，甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲乙双方交接钥匙，签署房屋交接清单，丙方见证签字。关于违约责任，双方在第九条约定，若甲方违反本合同之约定时间延迟交房的，每逾期一日，按总房价款的万分之十支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付购房款，双方于2015年12月14日办理了房屋过户手续。2016年2月23日，原告丈夫彭某收到银行发送的信息取得建设银行购房贷款100万元，次日，第三人华府公司发送微信告知史桂云可以领款。被告史桂云于2016年3月29日代被告靳嵩收取了100万元房款。2016年2月22日之前，原告通过第三人向被告史桂云领取某某庄房屋钥匙一把，并进入该房屋进行测量，后史桂云认为原告未经允许动了其存放在房屋中的物品，双方发生纠纷，原告未将钥匙归还史桂云。银行下款后，原告及其丈夫多次电话联系第三人，要求被告史桂云办理房屋交接手续，一直未果，原告遂诉至本院，要求两被告连带承担房屋延期交付责任。
庭审中，被告史桂云陈述，涉案房屋内的物品已经清空，如果还有东西可以丢掉。
另查明，2016年5月17日本院庭审结束后，原告自行用钥匙打开某某庄房屋，并更换了门锁，同时支付了至2016年5月17日止，某某庄房屋应缴物业费及公摊水电费3515.5元。
本案在审理过程中，原告丈夫彭某向本院递交书面说明，表示授权原告在本案中代表其行使诉讼权利，认可原告的诉讼行为系夫妻共同意思表示，愿意承受相应的法律责任及权利。
上述事实，有原告提供的房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、物业费发票等证据，以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告靳嵩及第三人签订的房地产买卖中介合同，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
一、关于是否涉案房屋存在逾期交付的问题。被告史桂云提前交给原告一把房屋钥匙，双方均认可原告拿钥匙是为了装修做准备，并无房屋交付的意思表示。且史桂云认可当时房屋并未清空，故不能以钥匙的交接认定为房屋已交付。根据查明的事实，被告史桂云于2016年2月24日接到中介公司的领款通知，通常情况下三至五个工作日可以完成银行贷款的领款手续，故双方应在2016年3月3日完成领款手续，3月6日前进行房屋交接。而原告最终在庭审中得到史桂云房内物品均已清空的答复后自行于2016年5月17日进入涉案房屋，故本院认定该日期为房屋交付日期。根据双方合同约定，房款10000元作为房屋交接保证金，在房屋正式交接完成当日给付，即该10000元的给付应当与房屋交付同时进行，原告一直在通过中介与史桂云联系房屋交付事宜，而被告并未主动要求原告支付房屋尾款，故对于被告辩解因原告未付10000元房款故不能交付房屋的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳；
二、关于违约金是否应当调整的问题。双方在合同中约定逾期交付的违约金为按照每日按总房价款的万分之十支付，现被告认为约定过高要求调整，本院认为，违约金应以实际损失为基础，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以衡量。结合本案实际情况，本院将违约金标准调整为每日按总房价款的万分之二计算。从2016年3月7日计算至2016年5月17日，金额为36000元。因原告尚欠10000元房款，被告在庭审中要求原告给付，为避免当事人讼累，本案中一并予以扣减。原告垫付的物业费应由被告靳嵩承担。扣减后，被告靳嵩应支付的违约金为29515.5元；
三、关于被告史桂云是否应当承担违约责任的问题。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。涉案房屋所有权人是被告靳嵩，史桂云是靳嵩的代理人。民事责任应当由靳嵩承担，故原告要求史桂云承担连带责任无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告靳嵩于本判决生效之日起十日内支付原告吴佳丽违约金29515.5元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2480元，减半收取1240元，由原告吴佳丽负担370元、被告靳嵩负担870元（此款原告已经预缴，被告靳嵩应负担部分于本判决生效之日起十日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 吴文霜
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 陈 羽