浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初2597号原告：蒋岚。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。法定代表人：戚建萍，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。原告蒋岚为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月4日诉讼来院。本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员郦武亮独任审判，于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告蒋岚、被告宏磊公司的委托代理人王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋岚起诉称：2012年7月2日，原、被告签订浙江省商品房买卖合同一份。合同第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前交付房屋，被告于2014年11月28日才将房屋交付给原告，显属违约。合同第十五条约定：出卖人应当在2014年12月30日交付土地、房屋权属证书，但至今被告未交付，也已违约。根据合同第八条、第九条、第十五条约定，现原告起诉要求：1、判令被告支付逾期交房违约金28810.34元；2、判令被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金47203.38元。庭审中，原告明确第1项诉请的计算方式为2014年10月1日至2014年11月28日止计59天，按已付房价款1627703元的日万分之三计算违约金为28810.34元；第2项诉请的计算方式为2014年12月31日至2015年3月30日止的90天，按已付房价款1627703元的1‰计算违约金为1627.70元；2015年3月31日至2016年1月14日止，按已付房价款1627703元的日0.1‰计算违约金为47203.38元。被告宏磊公司答辩称：第一、关于逾期交房问题。被告逾期交房属实，但不存在恶意违约的情形，被告已尽最大努力在2014年10月17日完成工程竣工验收，并于2014年11月26日取得了竣工验收备案表。另被告实际上在2014年10月份已经可以将钥匙交付给原告，原告可以对房屋进行占有、使用和装修，故被告迟延交房没有给原告造成实际损失。即使被告迟延交房给原告造成损失，该损失应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的司法解释》第十七条的规定，按照同类地段、同类房屋的租金标准来确定，而本案商品房买卖合同中所约定的违约金远远超过了按租金标准计算的损失。为此，被告委托了博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司对涉案房屋在逾期期间的租金损失进行了评估，评估结果为2016年3月8日按建筑面积平均房产月租金为7.0元/平方米，现原告的该部分诉请已超过了按租金损失计算的十倍左右，根据《合同法》第一百一十四条第二款及《合同法司法解释二》第二十九条之规定，被告请求法庭对此进行调整，调整的标准应当不超过实际损失的百分之三十。第二、关于逾期办证问题。被告对逾期交付权属证书的违约起始点和逾期日期有异议，认为该违约责任的起始点应当从实际交房之日起满三个月后计算，因为双方在合同中约定的交房时间为2014年9月30日、取得房产大证的时间为2014年12月30日，该约定的真实意思表示是自交房之日起三个月内取得房产大证，只有在具备交房条件后才能启动办理权证的程序。涉案房屋具备交付条件的时间是2014年11月26日，故2014年11月27日起至2015年2月27日的三个月期间应该是办理房屋产权证的合理期限，应当从2015年2月28日起计算逾期办理房屋产权证的违约金，且2015年2月28日后的90天内按已付房款的日千分之一计算，90天后即2015年5月29日起至被告取得房产总证即2016年1月13日止按照已付房款的日万分之一计算违约金，但又因迟延办证并未给原告造成实际损失，原告也没有证据证明被告迟延办证给原告造成的损失情况，故请求对该部分违约金亦进行调整，具体可按照每逾期90天支付已付房款的千分之一标准计算。原告蒋岚为证明其主张的事实，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》一份、购房发票两份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买了涉案的商品房、车位、储藏室，双方对交付时间、交付条件、产权登记、违约责任等事项进行了约定，原告已支付涉案房款1627703元（合同约定房款总金额为1650729元，购房发票总金额为1627703元，房款折价23026元）的事实。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，认为原告实际支付的房款以原告提供的购房发票中记载的数字为准。因被告对上述证据的真实性均无异议，且上述证据符合证据的形式要件，与本案有关，本院予以确认，并认定原告支付的总购房款为1627703元之事实。被告宏磊公司就其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见、本院的分析认证如下：1、竣工验收备案表复印件一份，拟证明涉案房屋所属楼盘于2014年10月17日通过工程竣工验收，2014年11月26日取得了竣工验收备案证明的事实。经质证，原告没有异议，本院予以确认；2、交房通知书一份，拟证明被告在2014年11月26日取得竣工验收备案表的当日以电话通知、小区张贴公告、快递邮寄等方式通知各业主交房的事实。经质证，原告认为其没有收到交房通知书。因原告对该证据持有异议，且被告未能提供证据证明该通知已送达至原告，故对该证据本院不予确认；3、申请出示本院（2016）浙0681民初1134号案件的审理笔录一份，拟证明被告在2014年10月份就可将房屋交付给原告，不影响原告占有、使用和装修房屋的事实。经质证，原告对该笔录的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。本院认为，该证据仅能说明其他业主的有关房屋装修、使用情况，与本案不具有关联性，本院不予认定；4、博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司出具的房地产租赁估价报告一份，拟证明涉案房屋按建筑面积评估月租金为每平方米7元，一年租金为10000元至15000元不等，应以此确定逾期交房违约金的事实。经质证，原告对该估价报告持有异议，认为周边相关房屋每平方米7元是不可能租到的，原告的损失不仅仅是租金方面，还有房屋贬值的损失。本院认为，该估价报告系被告单方委托出具，原告亦不予认可，故对该证据本院不予认定，至于是否采用租金作为确定原告逾期交房违约金的依据将在下文予以阐述；5、涉案楼盘的房屋所有权证复印件一组，拟证明涉案房屋已于2016年1月13日办理了房屋总证并存放于诸暨市房管处，原告在2016年1月13日可以办理房屋转移登记的事实。经质证，原告没有异议，本院予以确认。综上，本院经审理认定本案事实如下：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。出卖人宏磊公司与买受人蒋岚签订《浙江省商品房买卖合同》两份，双方约定：1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第6幢3单元030820号房屋以及地下车位、地下储藏室出卖给蒋岚；2、该商品房建筑面积161.02平方米，每平方米价格9077元，商品房总价款为1461579元；000111号地下车位150000元，000336号地下储藏室39150元，商品房及相关用房总额为1650729元；3、买受人在合同签署之日支付首期房款500729元，余款1150000元由买受人在合同签订后10日内办理完毕相关贷款手续；4、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；5、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；6、出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按以下方案处理：一是买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交房价款千分之零点一的违约金；二是买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款千分之零点一的违约金。合同签订后，双方协商涉案房屋打折减价23026元，实际总房款为1627703元，原告蒋岚已按照约定支付了房款1627703元。另查明，涉案商品房于2014年10月17日竣工验收，于同年11月26日在诸暨市建筑业管理局办理了竣工验收备案证明。被告于2016年1月13日取得了原告购买的涉案房屋所属的鸿盛铭邸第6幢房屋的房屋所有权证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。现就本案原告之主张及被告之辩称意见阐述如下：一、逾期交房问题。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房至2014年11月26日才经竣工验收备案，且被告亦未能提供有效证据证明原告已于2014年11月26日收到交房通知，故现原告要求逾期交房违约金计算至2014年11月28日，具有合理性，本院予以支持，并据此确定被告应支付原告自2014年10月1日起至2014年11月28日止计59天的逾期交房违约金。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据举示违约行为造成的损失，而被告辩称的以租金标准计算逾期交房违约金之意见，因租金仅是计算损失的一种方式，并不足以表明原告买入该房屋的全部损失，故本院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊公司的请求和综合本案具体情况下，酌情对该部分违约金予以调整，以已付房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算为14405.17元（1627703元×0.15‰×59天）。二、逾期办证问题。合同第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，而被告至2016年1月13日才取得涉案房屋所属的鸿盛铭邸第6幢整幢房屋的房屋权属证书，该权属证书的取得时间点与合同约定的期限不符，故被告应承担相应违约责任。虽合同约定被告应取得上述权属证书交付给原告，但该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，故更合适的应理解为权属总证办理好后被告的一种通知义务，因被告未举证其房产总证办好后立即通知了原告，故现原告要求逾期办证违约金计算至2016年1月14日，亦具有合理性，本院予以支持，并据此确定被告应支付原告自2014年12月31日起至2016年1月14日止的逾期办证违约金。至于被告辩称应在逾期办证违约期间扣除房屋实际交付后的三个月办证期间之意见，本院认为，双方在合同中已具体约定了交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金，此系被告作出的合同承诺，现被告主张应扣除上述期间缺乏相应的合同依据，被告宏磊公司既存在逾期交房的违约行为，同时也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任，故对被告该辩称意见不予采纳。至于逾期办证违约金的支付标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；而本案双方约定了关于逾期办理房屋权属证书违约金每日万分之一的计算标准，且该标准也并未超过金融机构逾期贷款利息，故本院对原告主张的该部分违约金计算标准予以支持，对被告辩称的应参照每逾期90天按已付房款的1‰标准进行调整之意见不予采信。综上，根据原告诉请及被告违约情况，本院确定本案逾期办证的违约金数额为：1、2014年12月31日至2015年3月30日期间为1627.70元（1627703元×1‰）；2、2015年3月31日至2016年1月14日期间为47203.39元（1627703元×0.1‰×290天）；合计48831.09元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告蒋岚逾期交房违约金计人民币14405.17元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告蒋岚逾期办证违约金计人民币48831.09元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告蒋岚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1700元，依法减半收取850元，由原告蒋岚负担160元，被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费1700元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。审判员  郦武亮二〇一六年五月十四日书记员  杨 琼