新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民三初字第699号
原告：刘洪林，男，汉族，1969年5月12日出生。
被告：新疆大众房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市天山区建设路16号。组织机构代码：71296937-0。
法定代表人：张克亮，该公司经理。
原告刘洪林与被告新疆大众房地产开发有限公司（以下简称：大众公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘洪林及其委托代理人李斌、被告大众公司的委托代理人向红玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洪林诉称：2005年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府B座2408房，面积127.586平方米，交房日期为2006年6月30日，所交房屋状态为精装修。原告全面履行了合同，但被告未对房屋进行精装修。2005年10月31日，被告与原告签订《委托出租协议》，约定原告所购房自2006年7月1日至2011年6月30日五年期间委托由被告代为出租，每月租金为2170元。但被告未按协议约定将出租收益租金合计130200元支付给原告。2005年12月13日，原、被告签订了一份《补充协议》，被告承诺并约定给予原告购房优惠补贴，但至今未兑现，使原告损失39063.2元。被告长期拒不向原告交房，原告至今不能住人和收益，使原告蒙受至少140000元以上的损失。原告自2007年起，无数次通过各种方式与被告交涉，要求其履行合同及协议，都遭到了被告的无理推脱和刁难，尤其是2011年以来，原告多次要求被告先交房，所涉的问题协商解决。被告的行为给原告造成了巨大损失，故诉至法院，请求判令被告立即交付所购房屋、支付租金130200元、违约金4340元，承担购房优惠补贴费用39063.2元、交房损失140000元及精装修费用25517元。
被告大众公司辩称：我公司与原告签订的委托出租协议，并未约定交付房屋为精装修状态，故不同意承担精装修费用。虽然约定租赁期限从2006年7月至2011年6月，但合同签订日期是2005年10月，而我公司给原告支付租金是提前从2005年支付至2007年。另外，合同约定逾期60日未支付租金，原告可以自行收回房屋，事后原告对该房的租赁事宜处于消极状态，不办理入住，我方也多次催促办理入住，但原告仍不予办理，我方认为房屋租赁合同在2007年已经终止，原告以不收房为由向我方索要房租，没有事实依据。原告至今未办理入住并非我公司原因，涉案房屋一直都处于空置状态，是由于原告不想缴纳入住的相关费用拖延办理。违约金与赔偿损失不可同时适用。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府B座2408室（以下简称：涉案房屋），建筑面积127.586平方米；商品房单价3400元，总金额433792.4元；买受人于2005年9月15日支付给出卖人房款133792.40元，其余300000元以按揭形式支付；出卖人应当在2006年6月30日前将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人缺一补一式按所缺材料赔付价款，买受人自行安装。该合同附件三《B座住宅精装修和设备标准》载明：1、地面，⑴客厅和卧室均为复合地板铺装；⑵厨房、卫生间地面为高档地砖铺装；⑶公共走廊地面为高档地砖铺装；2、内墙，⑴墙面为高级涂料；⑵厨房、卫生间墙面铺高档墙砖；3、屋顶，卫生间和厨房均为铝扣板吊顶，其余室内屋顶为高级涂料；4、窗……合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，其中295000元办理了银行按揭。2005年10月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《委托协议》一份，约定：乙方将涉案房屋委托甲方代为对外出租，甲方根据本合同的约定接受乙方之委托；委托出租期限自2006年7月1日至2011年6月30日止；委托出租期间，该房屋每天每平方米建筑面积租金为0.57元，月租金为2170元；甲方每月向乙方支付一次租金，支付时间为每月的20日前；委托期间，甲方应如期向乙方支付租金，如逾期15天未支付租金，甲方除向乙方支付应付的租金外，并每天按同期人民银行或其存款利率向乙方支付违约金。若逾期60天未支付租金，乙方可提前收回该房屋，甲方除向乙方支付应付的租金外，再向乙方赔偿相当于2个月月租金的金额作为违约金。2005年12月13日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《补充协议》一份，约定：甲方给付乙方优惠补贴，乙方属于按揭贷款购房的，乙方在房屋交付前每月给银行的按揭还款由甲方给付补贴，补贴标准为无论乙方的实际按揭贷款额度为多少，甲方一律按七成20年，即按照房屋总价的70%贷款20年计算每月给甲方给付补贴的数额，补贴的具体期限为自按揭贷款由银行批准之日起第二个月至甲方的房屋入住通知发出之日止；由于甲方给予乙方本协议约定的补贴，因此如甲方逾期交房的，乙方无权再按商品房买卖合同的约定向甲方主张逾期交房的违约金和其他损失。《补充协议》签订后，被告从2005年12月至2007年4月（合计17个月），每月向原告银行账户汇入返月供款2170.2元。因原、被告双方对入住费用等相关费用有争议，原告至今未能办理入住手续。2014年11月14日，原告诉至我院，请求如诉。庭审中，根据被告出示的2006年1月至2007年4月的返月供单，显示原告的全款到账时间为2005年11月7日，返月供开始日期为2005年12月8日，原告主张该笔返月供款即为《补充协议》约定的优惠补贴，被告则辩称该返月供款为向原告支付的《委托出租协议》约定的租金。另，庭审中，被告出示通知、费用收缴提示等证据，证明其于2010年起多次通知原告办理入住，因原告拒交费用故未能办理入住。
以上事实有商品房卖合同、委托出租协议、补充协议、返月供单房产解押通知书、通知书及当事人陈述等证据为证。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《委托出租协议》、《补充协议》均系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应严格依约履行。原告向被告购买涉案房屋后，又将涉案房屋交由被告委托出租，租期自2006年7月1日至2011年6月30日，租期届满后，被告应当将涉案房屋返还原告，因涉案房屋至今未向原告交付，故原告的该项诉讼请求合理，本院予以支持。被告应当按照约定将委托出租期间的租金130200元（2170元×12个月×5年=130200元）给付原告，并按合同约定赔偿未能按期向原告支付租金的违约金4340元（2170元×2=4340元）。对于被告已支付的2005年12月至2007年4月的返月供款2170.2元／月，被告辩称系租金，本院认为，被告出示的返月供单上明确载明了该笔费用系返月供款，其给付时间是以贷款到账时间的次月开始，与《补充协议》的约定一致，应系被告向原告发放的购房优惠补贴，故本院对被告上述辩称不予采信。对于原告主张的自2007年5月至2008年10月的购房优惠补贴39063.2元（2170.2元×18=39063.6元，原告仅主张39063.2元，以其主张为准），符合双方签订的《补充协议》约定，本院予以支持。对于原告主张的精装修费用25517元，因双方的《商品房买卖合同》附件三中确实约定了涉案房屋为精装修房的相应标准，现涉案房屋仍为毛坯，合同中亦约定“达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人缺一补一式按所缺材料赔付价款”，现原告按200元／平方米主张了25517元，对该计算标准被告无异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。另，双方签订的《委托出租协议》中明确约定若被告逾期60天未支付租金，原告有权收回房屋。根据庭审查明的事实，涉案房屋委托被告出租后，并未能出租出去，始终处于空置状态，至今仍为毛坯房，并且被告也从未向原告支付过租金，而原告从租期开始即2006年7月1日至今才诉至法院，并且至今未能交付房屋系因为双方对入住费用产生争议，故本院认为，租期于2011年6月即已届满，原告应当在租期届满后积极主张，原告至今才诉至法院，从2011年6月至今的租金损失应属扩大的损失，原告现主张该部分租金140000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告新疆大众房地产开发有限责任公司于本判决生效后向原告刘洪林立即交付乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府B座2408室；
二、被告新疆大众房地产开发有限责任公司给付原告刘洪林租金130200元；
三、被告新疆大众房地产开发有限责任公司赔偿原告刘洪林违约金4340元；
四、被告新疆大众房地产开发有限责任公司给付原告刘洪林购房优惠补贴39063.2元；
五、被告新疆大众房地产开发有限责任公司给付原告刘洪林精装修费用25517元；
六、驳回原告要求被告赔偿迟延交房损失140000元的诉讼请求。
以上被告大众公司应给付原告刘洪林款项合计199120.2元，于本判决生效后十日内付清。如果未按照判决书指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的364633.21元，核定给付金额199120.2元，占请求标的的54.61%，案件受理费6769.5元（原告已预交），减半收取3384.75元，由原告负担45.39%即1536.34元，由被告负担54.61%即1848.41元，剩余案件受理费3384.75元由本院退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
代理审判员 蒋 欣
二〇一四年十二月十日
书 记 员 吕静雅