江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终770号上诉人（原审被告）朱亮，男，1986年6月2日生，汉族，江西省彭泽县人，住彭泽县。委托代理人朱志保，系上诉人朱亮父亲。被上诉人（原审原告）彭泽县鸿诚物业服务有限公司（以下至判决主文前简称鸿诚物业），住所地：彭泽县龙城镇永兴商厦，组织机构代码：09782292-3。法定代表人江洪，系该公司经理。委托代理人张敏，江西昆群律师事务所律师。上诉人朱亮因与被上诉人彭泽县鸿诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2016）赣0430民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人朱亮的委托代理人朱志保、被上诉人鸿诚物业的委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱亮上诉请求：请求二审法院查明事实，依法改判驳回鸿诚物业对朱亮的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本人从未与鸿诚物业签订任何有关服务合同，原审判决认定事实不当；二、原审判决认定鸿诚物业自2014年3月20日始确已入驻小区进行物业服务，属认定事实不清；三、鸿诚物业未提供与其收费标准及服务水平相适应的服务，不应收取物业费用。鸿诚物业辩称，一、原审认为依职权确认彭泽县龙城镇渊明湖住宅小区业主委员会与答辩人签订的《渊明湖住宅小区服务合同》无效，违背了人民法院审理民事案件的不告不理原则；二、举证证明潘长根是渊明湖小区业主选举的业主委员会主任不是答辩人的义务。上诉人上诉无理，请求二审法院判决维持原审判决，本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。一审法院认定事实：彭泽县龙城镇渊明湖住宅小区原业主管理委员会主任去世后，未再选举新的业主委员会。2014年3月份彭泽县龙城镇渊明湖住宅小区原物业服务公司撤离后，2014年3月20日原告彭泽县鸿诚物业服务有限公司入该小区进行物业服务，与潘长根以业主管理委员会主任的名义签订《渊明湖住宅小区服务合同》。合同约定物业服务期限自2014年3月至2017年底止，原告按照双方约定的物业服务标准提供服务，业主按其拥有物业的地上建筑面积缴纳物业服务费用，多层住宅的为0.35元／平方米／月，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日百分之三的标准承担相应的滞纳金。被告房屋建筑面积为102.9平方米。原告提供物业服务后，被告未缴纳2014年至今两年度的物业费，故原告诉至原审法院，请求依法判令被告立即清偿拖欠的自2014年1月1日至2015年12月31日的物业费734元和违约金220.2元共计954.2元，并承担本案的诉讼费。一审法院认为，因原告未提交证据证明潘长根系彭泽县龙城镇渊明湖住宅小区业主依法选举的业主管理委员会主任，原告与其签订的《渊明湖住宅小区服务合同》无效，但原告自2014年3月20日始确入该小区已实际进行物业服务，现原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求予以支持，要求被告支付违约金的诉请不予支持。因原告提交的《渊明湖住宅小区服务合同》系2014年3月20日签订，且约定从2014年3月份始物业服务，故原告要求2014年1月始收取物业费不合理，被告应自2014年3月21日始支付物业服务费。被告辩称原告诉称的房屋系被告居住，因该房屋登记在被告朱亮名下，被告朱亮应向原告支付物业服务费后，再向具体居住人要求支付该笔费用。被告还辩称原告管理工作不到位不应收取物业费的理由不能成立，被告认为原告管理工作缺陷，可依法提出要求原告改进，但不得据此拒交物业服务费。依照《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、被告朱亮于本判决生效之日起二日内向原告彭泽县鸿诚物业服务有限公司支付2014年3月21日至2016年3月20日物业服务费734元。二、驳回原告的其他诉讼请求。二审期间，上诉人朱亮向本院提交如下证据材料：照片一组，证明小区物业管理不规范，小区目前的现状。被上诉人鸿诚物业质证意见：该证据不属于新证据，且证据属于以偏概全，无法证明被上诉人物业服务不达标，达不到证明目的。二审期间，被上诉人鸿诚物业向本院提交如下证据材料：一、2014年1月8日彭泽县房产管理局的公示一份，证明小区业委会人员变动。二、彭泽县房管局证明一份。证明潘长根是业委会选举的业委会主任。上诉人朱亮质证意见：真实性无异议，合法性有异议，业委会主任的产生不应由房管局决定，应当由业主选举产生，房管局的证明无效。上诉人朱亮提交的证据证据形式不规范，无法证明照片拍摄的时间、地点，故对其提交的证据不予采信。被上诉人鸿诚物业提交的两份证据形式合法，可以证明潘长根系经业主委员会选举产生的业主委员会主任，并经彭泽县房产管理局备案并公示的事实，证明事项与本案相关联，予以采信。二审查明，2014年1月8日，彭泽县渊明湖住宅小区业委会业主委员会因成员变动，经商议按原参选人员增补人员，由潘长根等七人组成业委会，潘长根任业委会主任，彭泽县房产管理局进行了公示并备案。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：本案的争议焦点一：被上诉人鸿诚物业与潘长根签订的《渊明湖住宅小区服务合同》是否有效，该合同是否对上诉人朱亮有约束力？经查，被上诉人鸿诚物业二审提交的证据可以证明潘长根系经业主委员会选举产生的业主委员会主任，并经彭泽县房产管理局备案并公示的事实，故被上诉人鸿诚物业与潘长根签订的《渊明湖住宅小区服务合同》合法有效。根据《最高人民法院理解与适用》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上诉人朱亮诉称其从未与鸿诚物业签订任何有关服务合同，不应缴纳物业服务费的上诉理由依法不能成立，不予采纳。争议焦点二：被上诉人鸿诚物业是否为渊明湖住宅小区提供了物业服务？本院认为：综合两审庭审控辩双方的陈述以及原审时双方提交的证据，可以证明鸿诚物业自2014年3月20日始入驻渊明湖住宅小区进行物业服务的事实，上诉人虽对此有异议，但未提交证据予以反驳，故被上诉人鸿诚物业有权诉请上诉人朱亮支付物业服务费用。上诉人朱亮诉称被上诉人鸿诚物业未提供与其收费标准及服务水平相适应的服务，但未提交有效的证据予以证实，其上诉理由不能成立。争议焦点三：被上诉人鸿诚物业起诉请求上诉人朱亮支付物业费734元和违约金220.2元是否合理？本院认为：1、原审中，原审原告鸿诚物业起诉请求原审被告支付自2014年1月1日至2015年12月31日的物业费734元，而原审判决被告朱亮向原告彭泽县鸿诚物业服务有限公司支付自2014年3月21日至2016年3月20日物业服务费734元，超出了原审原告的诉讼请求范围，应予以纠正。上诉人朱亮应向被上诉人鸿诚物业支付自2014年3月21日至2015年12月31日的物业费用653.6元（367元÷365天×285天+367元）。2、根据《渊明湖住宅小区服务合同》第二十一条的约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应承担相应的滞纳金，故本案中被上诉人鸿诚物业有权请求上诉人朱亮支付违约滞纳金，但因一审判决后，被上诉人鸿诚物业未提起上诉，应视为其对该项诉请的放弃，故本案二审对该项诉请不予处理。综上所述，原审判决认定事实不清，处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、撤销江西省彭泽县人民法院（2016）赣0430民初416号民事判决；二、上诉人朱亮于本判决生效之日十日内向被上诉人彭泽县鸿诚物业服务有限公司支付2014年3月21日起至2015年12月31日止物业服务费653.6元；三、驳回被上诉人彭泽县鸿诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75元，由上诉人朱亮承担51元，被上诉人彭泽县鸿诚物业服务有限公司承担24元。审 判 长  陈小江审 判 员  晏纯贵代理审判员  桂 桂二〇一六年四月二十六日书 记 员  王 鑫