河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终383号
上诉人（原审原告、反诉被告）焦秋成。
委托代理人郭振雷，河南启轩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王学森。
委托代理人李玉军，河南正安律师事务所律师。
上诉人焦秋成与上诉人王学森租赁合同纠纷一案，焦秋成于2012年2月23日向新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、解除焦秋成与王学森签订的租赁合同，交回所租的场地和房屋；2、要求王学森支付所欠租赁费588000元及同期银行贷款利息；3、要求王学森承担违约金50000元；4、由王学森承担2012年1月1日至判决解除合同并实际收回租赁场房期间的租赁费每月12500元；5、由王学森承担本案诉讼费用。王学森反诉要求焦秋成支付房屋损失824200元并支付违约金50000元、评估费10000元。原审法院经审理于2014年5月14日作出（2012）牧民一初字第527号民事判决，焦秋成与王学森均不服，向本院提起上诉。本院经审理于2014年12月10日作出（2014）新中民五终字第286号民事裁定，将本案发回重审。原审法院经重审后于2015年11月23日作出（2015）牧民一初字第46号民事判决。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2004年12月1日，焦秋成与王学森签订租赁合同，约定：焦秋成将位于新乡市牧野区下焦庄村村东的一块约17亩的土地场院租赁给王学森，租赁期限为十年，从2005年1月1日开始，到2015年12月31日止；第一年至第三年为每年租金伍万元整，第四年至第六年为每年租金陆万元整，第七年至第十年为每年租金柒万元整；合同签订后由王学森先付给焦秋成前三年租金共计150000元，第四年开始每年1月1日前预交当年租金；焦秋成为王学森建房40间，作为王学森办公住宿使用，所有权归焦秋成，每年元月一日前预交本年租金。但关于该40间房租金的约定双方产生歧义，焦秋成所持合同第3条显示：“甲方为乙方建房40间，作为乙方办公住宿使用，所有权归甲方，乙方每间每年应付租金2000元，每年元月一日前预交本年租金。”其中原稿打印的是“乙方每间每月应付租金2000元”，改动为“乙方每间每年应付租金2000元”，“年”字上捺有指印。而王学森提交的合同第3条显示改动为“乙方每年应付租金2000元”，涂黑了“每间”两字。对此，焦秋成称约定是40间房每间每年应付租金2000元；王学森称约定的是40间房每年应付租金2000元。双方当事人所持合同内容中除上述涉及40间房屋租金显示不同外其他内容均一致。合同同时约定王学森如不能按时交纳租金，焦秋成有权终止合同，如无特殊情况，任何一方未经对方同意，不得解除合同，如果违反双方约定或合同违约，需赔付对方违约金50000元。王学森自2004年11月28日至2005年8月26日先后分九次向焦秋成支付150000元租赁费用；2006年3月14日焦秋成将40间房子盖成交付王学森使用，同日，王学森向焦秋成支付2000元，2007年元月1日又支付2000元，2008年1月4日、2009年元月1日、2009年12月30日各支付给焦秋成62000元、2011年12月30日支付72000元，共计412000元。后在合同履行过程中双方当事人因租赁费问题发生纠纷，王学森提交的新乡市公安局牧野第一分局交通巡防大队2012年2月5日“接处警登记表”显示，当日租赁双方因租赁场地问题发生合同纠纷，租赁方用挖掘机将中天汽修的院内挖了一个宽一米、长十几米的大坑。2012年2月23日焦秋成提起本案诉讼。
本案在审理过程中王学森提起反诉，并申请法院对位于新乡市牧野区下焦庄村的房屋建筑物的价值进行评估。2013年12月2日河南正源资产评估有限公司出具豫正评报字（2013）第108号资产评估报告书，采用的具体评估方法为重置成本法，评估结论为：本次委估资产评估价值为82.42万元。该鉴定意见书的《固定资产-
房屋建筑物评估明细表》显示：北平房（净值172550）、厕所（19813.5）、猪圈（11857.5）、西平房（98175）、西单平房（10901.25）、南仓库（169702.5）、井（2720）、东平房（238362.95）、东平房内隔（1491.39）、东平房内柜（731）、东平房内地面（932.03）、修车地沟（3600）、大门（1944）。
重审期间，王学森申请对其提供的录音资料进行司法鉴定，河南公专司法鉴定中心出具豫公专司鉴中心（2015）声鉴字第3013号司法鉴定意见书，鉴定意见为：录音文件为原始文件；录音文件中与王学森对话男子是焦秋成；录音文件的谈话包含焦秋成欲将租赁费涨至每年15万元并同意支付5万元违约金的内容。该鉴定书将焦秋成与王学森此次对话内容进行了整理。该内容显示：王：我12月底给你打电话要你的卡号，把12年的房租给你，你咋不给我发卡号？焦：我怎么没收到呢……王：我听张桥说你想给我涨房费了？焦：我现在根本都顾不住了。王：涨房费你也不能一下从七万涨到十五万。焦：十几亩地呢，人家都涨了……”（记录中：“王”为王学森，“焦”为焦秋成。）
另查明，双方当事人签订租赁合同时，租赁场地所在地周边地区租赁费市场价每亩约为2000元。
原审法院认为：焦秋成与王学森系租赁合同关系。王学森所租赁场地被挖坑无法使用，即已退出租赁的场地，双方当事人已事实解除了双方的租赁合同，予以确认。关于违约责任问题。根据录音证据的鉴定结论，虽然鉴定机构得出“录音文件的谈话包含焦秋成欲将租赁费涨至每年15万元并同意支付5万元违约金的内容。”不妥，但经审阅该录音内容，确能反映出焦秋成欲涨租赁费的意思。结合焦秋成在租赁院内挖坑等其他有效证据，可以认定焦秋成存在违约行为，应负违约责任。从王学森提供的焦秋成向其出具的收取租赁费的收条可以分析，王学森自2004年11月28日至2005年8月26日先后分九次向焦秋成支付了共计150000元租赁费用，为2005年至2007年租赁17亩土地的租赁费。2006年3月14日焦秋成将40间房子盖成交付王学森使用的同日，王学森向焦秋成支付2000元为2006年的房屋租赁费，2007年元月1日又支付的2000元为2007年的房屋租赁费，2008年1月4日、2009年元月1日、2009年12月30日各支付给焦秋成的62000元为2008年至2010年的土地及房屋租赁费，2010年12月30日支付的72000元为2011年的土地及房屋租赁费。该票据还能显示出土地租赁费的递增情况。结合当时周边场地租赁费普遍不超过2000元，如按焦秋成主张计算房屋为每年80000元，远超过地租，且被告所付租赁费中不应存在2000元的钱数，从逻辑上分析应当是每年40间2000元，且王学森已连续支付6年，焦秋成予以收取并未提出异议。从协议内容及缴纳的房租综合分析应认定王学森主张成立，王学森不存在违约行为。应认定自2006年3月15日起至2011年12月30日止的40间房屋每年租金共2000元，2012年2月5日起因焦秋成违约致使王学森无法使用场地房屋，其后的租金不予支付租金。据此，王学森尚欠焦秋成2012年至2月5日的租赁费，经计算土地及房屋租赁费为（70000＋2000元）÷365天×36天=7101元。焦秋成在履行合同时存在违约行为，应承担违约责任，王学森要求焦秋成支付违约金及赔偿损失，属于重复主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当损失高于违约金时，可以要求赔偿损失。王学森的损失明显高于双方约定的50000元，以赔偿王学森损失较为合理。关于王学森所建房屋的损失问题。根据合同约定，王学森在租赁房屋期间，如搞建筑，应征得焦秋成的同意，费用并由王学森承担，合同终止后可自行处理。该协议约定了王学森自建房屋的处理原则，即王学森在租赁期间在征得焦秋成同意后可以修建房屋，合同到期后房屋由王学森自行处理。经鉴定，房屋价值鉴定为82.42万元。被鉴定各项建筑物或构筑物，双方当事人对于是谁建造说法不一致，根据租赁合同显示王学森承租焦秋成的是一处院落，故而应当推定具备一定的基本设施，认定其中厕所、南硬化地面、北硬化地面、井、大门为焦秋成修建，其他的在合同中双方未约定为租赁物，故均认定为王学森修建。经计算，王学森所建建筑物及构筑物的鉴定价值应当为824194.12-19813.5（厕所）-38493（南硬化地面）-2720（井）-52920（北硬化地面）-1944（大门）=708303.62元。焦秋成因王学森自退出所租赁的场地后尚余三年零十个月的期限未到期，房屋损失按十年租期剩余年限三年零十个月计算为：708303.62÷10年＝70830.36元，三年零十个月为271435.38元。在焦秋成赔偿过王学森的损失后，为了资源利用最大化，王学森所建建筑由焦秋成继续使用。关于鉴定费的问题，王学森申请两次鉴定，但均未提交鉴定费票据进行质证，且该费用为王学森举证所需，对该项费用不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、确认焦秋成与王学森于2004年12月1日所签的租赁合同已实际解除；二、王学森于本判决生效后十日内支付尚欠焦秋成的租赁费7101元；三、焦秋成于本判决生效后三十日内向王学森赔偿王学森自建建筑物的损失271435.38元。四、王学森所建建筑物归焦秋成使用。五、驳回焦秋成的其他诉讼请求及王学森的其他反诉请求。案件受理费9200元、反诉费12000元，共计21200元，由焦秋成承担20000元，王学森承担1200元。
焦秋成上诉称：1、案涉租赁合同中房屋租赁费是每间每年2000元，不是40间每年2000元。首先，双方当事人提交的合同对此的约定虽不一致，但是焦秋成提交的租赁合同是王学森修改，焦秋成按指印，而王学森提交的租赁合同系其单方修改，土地租赁费与房屋租赁费系分别约定，房屋租赁费数额的修改也是往减少处修改，不可能是笔误；其次，如果按40间房屋每年2000元租赁费计算，每间每月折合租金4.16元，不符合市场规律；再次，焦秋成出具的租赁费收据未区分是土地租赁费还是房屋租赁费，仅凭王学森交的有2000元为单位的租赁费收据，不能认定40间房屋每年的租赁费为2000元。2、王学森举证的录音内容不是双方当事人的真实意思表示，王学森也没有将2012年的租赁费支付给焦秋成，焦秋成所述案外人愿意高价租赁并愿意给王学森50000元的事实不存在，不能作为定案依据。3、案涉租赁合同的解除是在焦秋成起诉以后，王学森交还房屋及土地的时间是2013年12月31日，王学森自认应当缴纳解除合同之前的租赁费；没有证据证明王学森所说的沟是焦秋成所挖，且当天即被王学森填平，不能作为二年不交租赁费的理由。4、原审判决补偿王学森款项并将房屋使用权确权给焦秋成违法。根据租赁合同约定，合同终止或者到期后，由王学森自行处理；王学森所建建筑物系违章建筑，其所有权和使用权不受法律保护。且除房屋外其他均不是王学森所建。综上，请求撤销原审判决，改判支持焦秋成的诉讼请求，驳回王学森的反诉请求。
针对焦秋成的上诉，王学森答辩称：根据王学森与焦秋成的谈话录音，焦秋成要求上涨租金，并愿意支付50000元违约金，因双方协商不成，焦秋成用挖土机将租赁场地的道路挖断，阻挠王学森正常使用租赁物，不是王学森自愿交回租赁物。王学森租赁案涉场地时，院内刚刚收过玉米，院内的井、厕所、大门、地面硬化等均是王学森所建。焦秋成所建40间房屋是用王学森提前交纳的3年租赁费修建的，原审对40间房屋租赁费的认定正确。
王学森上诉称：1、王学森租赁案涉场地时院内玉米刚收割不久，是王学森打了水井，对南北场地实施了硬化，修建了大门和厕所，原审判决认定该部分建筑物系焦秋成所建错误。2、王学森为建筑物价值评估支付鉴定费10000元，为鉴定录音支付鉴定费6000元，该部分费用应由焦秋成承担。王学森据此请求改判原审判决第三项为由焦秋成赔偿王学森建筑物损失315859.88元，鉴定费16000元，由焦秋成负担。
针对王学森上诉，焦秋成答辩称：王学森所建建筑物没有建筑手续，属于违章建筑，不受法律保护，应无条件拆除，且根据双方合同约定，合同终止后对王学森建筑物的处理应按约定应由焦秋成自行处理，原审判决焦秋成赔偿王学森该部分损失错误。王学森所建房屋是违章建筑，对该房屋进行评估是违法的；谈话录音不是双方当事人真实意思表示，对王学森所欠租赁费没有任何证明效力，评估费和录音证据鉴定费应由王学森负担。
二审诉讼中，焦秋成提交证据如下：1、新乡市城市规划局牧野直属分局、新乡市牧野区建设局2006年10月17日限期拆除通知两份；新乡市城市规划局牧野直属分局、新乡市国土资源局牧野分局、新乡化学与物理电源产业园区管委会通知一份。用于证明王学森所建建筑物系违章建筑，政府相关部门曾三次通知其限期拆除。2、焦秋成的委托代理人与王学森的电话录音，用于证明终止合同是王学森自愿终止，租赁物也是王学森自愿交回，且是在2012年12月底才交回。
王学森的质证意见为：三份通知上均由刮擦痕迹，王学森从未见过该三份通知，对通知的真实性有异议。对录音证据的真实性无异议，但录音时间不明确，且是一个专业人员对非专业人员的诱导性发问，不能实现其证明目的。
本院认证意见：三份通知中有两份不显示通知的受送达人是何人，另一份通知上显示的受送达人是中天汽修，该三份通知的受送达人处均有刮擦痕迹，且没有证据证明该三份通知已送达给王学森，对该三份通知不予采信。王学森对录音证据的真实性无异议，对该录音的真实性予以采信。录音证据显示，在焦秋成的委托代理人给王学森打电话时，王学森尚未将租赁物交还给焦秋成，王学森称“15号是肯定不行”……“12月吧”，结合原审法院2012年10月26日庭审笔录中双方当事人同意于2012年11月15日前办理场地、租赁物交接手续的内容，可以认定在2012年11月15日，王学森尚未将租赁物交还给焦秋成，并承诺2012年12月份交还租赁物。
二审诉讼中，王学森提供河南公专司法鉴定中心开具的鉴定费发票一张，金额为6600元，用于证明为对录音资料进行鉴定，其支付鉴定费6600元。另王学森在原审诉讼中提交河南正源资产评估有限公司开具的评估费发票一张，金额10000元，用于证明其支付资产评估费的事实。
焦秋成的质证意见为：对该两张发票的真实性无异议，但因录音证据没有证明本案任何事实，不应由焦秋成负担该费用；焦秋成明确表示不同意评估，王学森所建房屋等是违章建筑，所有权和使用权不受法律保护，不应进行评估，该资产评估费不应由焦秋成负担。
本院认证意见：焦秋成对该两张发票的真实性无异议，应予认定。该两张发票可以证明焦秋成为对录音资料进行鉴定及评估案涉资产支付费用16600元。至于该费用应如何承担，将在下文中予以评判。
根据双方当事人陈述、举证、质证及上述认证情况，本院二审认定本案事实如下：一、案涉租赁场地内除租赁合同上约定的40间房屋外，其他房屋及构筑物系王学森修建。二、王学森将案涉租赁物交付焦秋成的时间为2012年12月。三、王学森为评估案涉资产支付评估费10000元；为鉴定录音证据支付鉴定费6600元。其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案双方当事人争议的焦点为：1、案涉租赁合同中的40间房屋的租金标准；2、王学森使用租赁物的截止时间及租赁费应计算的截止时间；3、王学森在案涉场地修建的建筑物有哪些，合同解除后应否由焦秋成承担赔偿责任；4、本案评估费、鉴定费应如何承担。对上述争议焦点，分别评判如下：
一、关于焦秋成所建40间房屋的租金标准问题。焦秋成主张是每间房屋每年租金2000元，王学森主张是40间房屋每年租金2000元，各自提供的租赁合同对40间房屋租金的约定均有涂改情况，仅从双方提供的租赁合同难以对此待证事实作出准确认定，应结合案件的其他情况综合分析判断。首先，从双方履行合同的情况看，根据双方合同，王学森应在合同签订后先付给焦秋成3年租金150000元，自2004年11月28日至2005年8月26日，王学森分九次向焦秋成支付租金150000元，履行了支付自2005年1月1日起前3年租金的合同义务；该40间房屋建成交付使用后，王学森于2006年3月14日支付给焦秋成租金2000元、2007年1月支付给焦秋成租金2000元；根据合同约定，2008年1月1日前王学森需要支付第四年场地租金60000元，王学森在2008年1月4日支付给焦秋成62000元；在此后王学森支付租金时，均是按照应支付场地租金数额加2000元向焦秋成支付租金。其次，根据王学森在诉讼中提供的录音证据，在双方当事人发生纠纷后，焦秋成在谈话中始终未主张王学森欠其房屋租赁费；如果房屋租金标准为每间每年2000元，至双方发生纠纷时，王学森欠付租金的数额达四五十万元，焦秋成对此不予主张的可能性较小。综合上述分析，双方当事人约定的房屋的租金标准为40间房屋每年租金2000元具有高度可能性，本院对此事实予以认定。焦秋成上诉称40间房屋每年租赁费2000元不符合市场规律，由于双方当事人所签租赁合同的标的物主要是场地，且根据原审法院对案涉场地周边土地租赁市场价格的调查，案涉租赁合同约定的场地租金标准明显高于周边土地租赁市场价格，租赁场地上房屋租金价格低也在情理之中。
二、关于王学森使用租赁物的截止时间及租赁费应计算的截止时间问题。焦秋成主张租金应计算至王学森使用案涉场地及房屋的截止时间即2012年12月31日；王学森主张因焦秋成于2012年2月2日将租赁场地的道路挖断，其于2012年2月从案涉场地搬出，租金应计算至2012年2月5日。从双方当事人举证情况看，虽然焦秋成在2012年2月5日在租赁场地上挖有一条长约十余米的沟，对王学森使用租赁物有一定影响，但从现场照片显示情况看，对所挖沟进行平整工作量不会很大；另据焦秋成所举录音证据并结合原审法院开庭笔录，在2012年12月王学森仍未从租赁场地搬出。综合考量案件整体情况，应认定王学森在2012年12月仍在使用案涉租赁物，应支付使用租赁物期间的租金。根据双方合同约定，2012年的场地租金为70000元，房屋租金为2000元，王学森应支付的租金为72000元。
三、王学森在案涉场地修建的建筑物有哪些，合同解除后应否由焦秋成承担赔偿责任问题。王学森主张评估报告中的建筑物均是其修建，因焦秋成违约造成合同解除，焦秋成应赔偿其损失；焦秋成认可评估报告中西单平房、东平房、东平房内隔、东平房内柜、东平房内地面及修车地沟系王学森修建，但因该部分建筑物没有审批手续，均系违章建筑，应无条件拆除，且是双方当事人自愿终止合同，其不应赔偿王学森建筑物损失。就评估报告中的建筑物系何人修建，双方当事人在原审时均提供证人出庭作证，焦秋成提供的证人对其所建建筑物的结构、布局、数量等均称记不清，王学森提供的证人对其所建建筑物陈述的较为清楚，结合租赁合同中要求焦秋成为王学森修建40间房屋用于住宿、办公且收取一定的费用而未明确所租院落中还有其他建筑物的事实，王学森主张的评估报告中的建筑物及构筑物系其修建具有高度可能性，本院对此事实予以认定。关于焦秋成应否赔偿王学森该部分损失问题，虽然该部分建筑物及构筑物没有相应的建筑审批手续，但因案涉场地地处城乡结合部，没有相关部门对该部分建筑物及构筑物作出违章建筑应予拆除的认定，王学森使用该建筑物及构筑物已有七八年，且案涉合同的解除系因焦秋成违反合同约定要求提高租金标准所致，焦秋成应对此给王学森造成的损失承担适当的赔偿责任。双方所签合同中租赁期限的起止时间为“从2005年1月1日开始，到2015年12月31日止”，如果按该起止时间计算，租赁期限为11年，但合同载明“租赁期限为十年”，且对每年的租金标准也是按10年期限进行约定的，结合诉讼中双方当事人均未对10年租赁期限提出异议，应认定合同中租赁期限起止时间为“从2005年1月1日开始，到2015年12月31日止”系笔误，按租赁期限10年计算，租赁期间届满日应为2014年12月31日。王学森对原审法院对其修建的建筑物损失的计算方法未提出异议，本院亦按照此方法计算其损失，即该部分建筑物及构筑物的损失按10年租赁期剩余2年计算，损失为824194.12元÷10年×2年＝164838.82元。
四、关于鉴定费及评估费承担问题。录音证据的鉴定系因焦秋成不认可录音资料系其语音而由王学森申请鉴定。经鉴定，录音证据中与王学森对话的人系焦秋成。如果焦秋成如实向法庭陈述，该录音证据即不需进行鉴定，也就不会支付该部分费用，因此应由焦秋成承担该部分鉴定费6600元。王学森应对其损失数额承担举证责任，资产评估费系为完成王学森举证责任而发生，同时焦秋成对于造成王学森损失有过错，该部分费用应由双方分担，10000元资产评估费由焦秋成与王学森各负担5000元。
综上所述，焦秋成在履行合同过程中，擅自提高租金标准造成本案纠纷，对案涉租赁合同的解除有过错，应承担相应的违约责任。原审判决对本案的部分事实认定错误，判决结果欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第46号民事判决第一项、第四项、第五项及诉讼费的负担；
二、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第46号民事判决第二项、第三项；
三、本判决生效后10日内王学森支付焦秋成租赁费72000元；
四、本判决生效后10日内焦秋成赔偿王学森建筑物损失164838.82元；
五、本判决生效后10日内焦秋成支付王学森鉴定费及资产评估费11600元。
二审案件受理费12323元，由焦秋成负担10835元，由王学森负担1488元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王世伟
审 判 员 郭中伟
审 判 员 路长平
二〇一六年四月十一日
代理书记员 刘 冬