杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第01624号
原告：杭州钱塘物业管理有限公司。
法定代表人：丁宪章。
委托代理人：张荣根。
委托代理人：丁秀娟。
被告：周玲玲。
原告杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘物业）为与被告周玲玲物业服务合同纠纷一案，于2014年8月20日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由代理审判员王颖独任审判，分别于2014年9月24日、2014年10月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭。在本案审理过程中，因案涉物业服务合同的效力尚在另案诉讼之中，本院裁定中止诉讼，嗣后因中止诉讼的原因消除，本案恢复诉讼，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告钱塘物业的委托代理人丁秀娟到庭参加第一次庭审，原告钱塘物业的委托代理人张荣根、被告周玲玲三次庭审均到庭参加。本案现已审理终结。
原告钱塘物业起诉称：原告于2012年3月21日与杭州中江花园业主委员会签订《物业服务合同》，按合同第六章第二十三条第二款的规定，有权收取被告从2012年3月1日至2014年2月28日的物业管理费3035.73元（1.10元/㎡/月×114.99㎡×24月）、能耗费1103.90元（0.40元/㎡/月×114.99㎡×24月）。原告认为，被告作为业主之一接受了物业服务，应该按照合同约定支付物业费，但至今为止被告没有缴纳物业管理费，原告通过多种形式催缴均无果，为维护自身的合法权益，故诉讼来院，请求判令：一、被告支付原告物业费3035.73元、能耗费1103.90元、滞纳金4532.89元、邮寄费用10元，共计8682.52元；二、被告承担本案所产生的全部诉讼费用。
被告周玲玲答辩称：针对物业服务合同：1.招标文件未提供合同附件，内容不完整，且附件内容对原告是否完成合同义务有重大影响，要求原告提供；2.根据浙江省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》，业委会未经业主大会同意擅自与原告订立合同，缺乏合法性；3.原告未能完全履行合同约定的义务，存在多方面的违约情形，甚至对被告造成了人身财产的损失，无权要求业主支付物业服务费；4.合同未约定支付物业服务费的时间，即便合同合法有效，付款条件未成就，原告现在主张被告付款无依据；5.合同未约定逾期付款责任，且付款条件未成就，原告相关滞纳金的主张缺乏依据；6.钱塘物业未按照投标书（物业管理服务方案）约定的人数提供服务，现有服务人数为约定人数的一半左右，属严重违约行为；7.根据浙江省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》，物业服务合同无效，物业公司要求业主支付物业服务费的，应当按物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业费标准等因素确定。所以，被告要求打折支付物业费。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告钱塘物业向本院提交下列证据：
1.物业服务合同一份，证明被告和原告之间存在物业服务合同。
2.函一份，证明杭州中江花园业主委员会支持原告向法院起诉催讨物业费。
3.催交函一份，证明原告向被告催讨物业费的事实。
4.邮寄凭证一份，证明原告向被告催讨物业费的事实。
5.调查表一组，证明业主对原告的物业服务管理满意。
6.中江花园业主证明一组，证明被告的调查表是伪造的。
7.物业服务管理照片、电梯使用标志一组，证明通过原告的物业服务管理后，改变了被告所在小区的面貌。
上述证据经庭审出示并质证，本院审核后认定如下：证据1，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同未经业主大会审议不合法；本院认为该证据系书证，其上有杭州中江花园业主委员会与原告的盖章确认，被告虽提出异议但未能提交有效证据予以证实，故本院对其证据效力予以确认。证据2，�告对真实性无异议，对合法性有异议；本院认为该证据与本案无关联性，故对其证据效力不予确认。证据3，被告对真实性无异议，自认确实收到过，本院对其证据效力予以确认。证据4，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据效力予以确认。证据5，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，提出调查表存在重复填写严重、落款时间不合法等问题，且认为原告单方面进行的调查是不合法的；本院认为该调查表系原告单方提供，其真实性无法核实，故对其证据效力不予确认。证据6，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，提出不能确定系业主本人填写；本院认为该组证据应属证人证言，证人未出庭质证，其真实性无法核实，本院对其证据效力不予确认。证据7，被告对其中物业服务管理照片的真实性无异议，确认系在案涉小区内拍摄，但认为不能证�原告的待证事实，本院认为该组照片的拍摄时间无法确定，被告的异议成立，对其证据效力不予确认；被告对其中电梯使用标志的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未提交原件，本院认为被告的异议成立，对其证据效力不予确认。
为证明答辩意见所依据的事实，被告周玲玲向本院提交下列证据：
1.对于中江花园物业管理现状的业主民意抽样调查表（XX幢、XX幢）一组，证明广大业主对原告不能按合同履约是极为不满意的。
2.敦促钱塘物业整改书及业主签名一组，证明原告的所作所为已经引起业主公愤，但业主还是呼吁原告整改，就不履行物业服务合同向广大业主致歉。
3.要求召开业主大会解聘钱塘物业中江花园业主签名一组，证明原告对业主要求整改的呼吁置若罔闻、我行我素，业主强烈要求解聘原告。
4.钱塘物业单方面终止物业服务合同的报告照�一份，证明原告不但没有履行合同，而且企图单方面毁约，物业费收缴率与满意度调查显示的比例相悖。
5.钱塘物业2013年公开的收支与投标文件（物业服务合同附件）的对比资料一组，证明原告未按照投标书（物业管理服务方案）约定的人数提供服务，服务人数大量缩水，现在服务的人数就更少了，属严重违约行为。
6.钱塘物业入驻后小区消防设施现状照片一组，证明原告未尽到维护消防设施的义务，导致小区消防设施存在重大安全隐患，消防通道被占用、堵塞，防排烟设施被严重堵死，无法使用。
7.钱塘物业入驻后小区安全问题现状照片一组，证明原告未尽到对电梯等公用设施的维保义务，导致小区电梯存在无法通过年检或违规年检的情形，小区公共场所电线等裸露，照明毁坏，存在重大安全隐患，原告未能按约配置保安人员，未在小区主要出入通道（西门�设置门卫值守。
8.小区绿化在钱塘物业入驻前后的对比照片一组，证明原告破坏小区绿化、喷水池、景观河道，无证擅自砍伐树木。
9.钱塘物业入驻后小区卫生问题现状照片一组，证明原告未能及时清理小区垃圾，保洁人员严重缺失，导致小区内垃圾清运不及时。
10.1月22日街道调解会上业委会副主任于新建谈钱塘物业服务的录音记录光盘一份，证明原告对中江花园小区物业服务存在多处违约及服务不到位的情形。
11.钱塘物业入驻后小区频失窃照片一组及接受案件回执单一份，证明原告疏于管理。
12.钱塘物业对小区内交通疏于管理导致发生车祸录像截屏照片一组，证明原告疏于管理。
13.钱塘物业入驻后对停车场疏于管理导致业主车辆被剐蹭照片一组，证明原告疏于管理。
上述证据经庭审出示并质证，本院审核后认定如下：证据1至3，原告对真实性、合法性�关联性均有异议，提出中江花园只有XX幢，但调查表上有XX、XX幢，该证据系伪造，同时提出没有物业服务条款说业主可以拒付物业费，且没有业主委员会认可进行的民意调查，只能代表被告的个人意愿；本院认为上述三组证据仅能反映小部分业主对物业服务的意见，不能代表全体业主或者业主委员会的意见，对本案无证明效力，故对其证据效力均不予确认。证据4、5，均非原件，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为复印件不符合证据形式不予认可；本院认为原告的异议成立，对其证据效力不予确认。证据6至9，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为上述照片的拍摄时间、地点无法确定，无法形成有效对比以证明原告的物业服务存在瑕疵，故对其证据效力均不予确认。证据10，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为视听材料需要与其它证据相互印证；本院认为原告的异议成立，且该证据亦不能有效证明原告的物业服务存在瑕疵，故对其证据效力不予确认。证据11，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有公安机关的认定结果不作为盗窃，物业管理处也没有登记过；本院认为该证据仅能证明被告曾向公安机关报案的事实，不能证明系原告疏于管理导致，故对其证据效力不予确认。证据12，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，提出监控中显示发生事故时监护人没有监护好小孩，与物业无关；本院认为原告的异议成立，该证据不能证明系原告疏于管理导致，故对其证据效力不予确认。证据13，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能证明是在小区内发生的剐蹭；本院认为原告的异议成立，缺乏其他有效证据印证被告的待证事实，故对其证据效力不予确认。
根据本院�定的上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2012年3月21日，原告钱塘物业与杭州中江花园业主委员会签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对东至环城东路、南至体育场路、西至天赐苑、北至莫衙营的杭州中江花园小区的物业实行物业服务，委托管理期限为三年，自2012年3月1日至2015年2月28日止。该合同第二十三条约定：1.物业服务费采用包干制形式，杭州中江花园业主委员会以钱塘物业的投标金额98万元为标准，以95%的物业费收取率作为钱塘物业年度总费用的基数。考虑到双方的实际情况，杭州中江花园业主委员会同意将杭州中江花园业主委员会的年经营性收入的10%作为对钱塘物业的补贴。2.本物业的管理费由钱塘物业按以下标准收取：（1）多层：0.80元/月/平方米；（2）小高层、高层：1.10元/月/平方米；（3）商铺：1.80元/月/平方米；�4）车库费：20元/月/间。以上费用不包含电梯、增压水泵、消监控、水系等公共能耗费用，小高层、高层住宅公共能耗费用按0.40元/月/平方米向业主收取，包干使用。该合同签订后，原告钱塘物业一直为中江花园小区提供物业服务至今。
被告周玲玲系杭州市下城区中江花园XX幢X单元XXX室业主，入住上述房屋后交纳物业费等相关费用至2012年2月28日。2012年3月后，被告周玲玲以原告钱塘物业未能按照合同约定的服务标准提供物业服务、小区卫生、安全存在问题等为由拒绝向其交纳物业费等相关费用。2014年7月，原告钱塘物业向被告催缴所欠费用，但被告仍未交纳，现原告诉讼来院，要求判如所请。
在本案诉讼过程中，案外人何某、王某分别向本院提起诉讼，请求确认中江花园业委会与钱塘物业于2012年3月29日签订的《中江花园物业服务合同》无效，后本院分别作出（2014）杭下民初字第1713号、（2014）杭下民初字第1714号民事判决，驳回二人的诉讼请求。后案外人何某、王某不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，2015年3月18日，杭州市中级人民法院分别作出（2015）浙杭民终字第530号、（2015）浙杭民终字第531号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业并签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。2012年3月，本案杭州中江花园业主委员会代表业主与原告钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对中江花园小区实行物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对中江花园小区全体业主具有约束力。被告周玲玲作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费、能耗费等收费标准支付相关费用，现被告周玲玲未按合同约定支付物业�务费、能耗费，应承担相应的民事责任。被告周玲玲辩称原告钱塘物业未能完全履行合同约定的义务，存在多方面的违约等情形，是造成其不支付物业费的原因，对此本院认为，中江花园业主委员会与原告之间签订的合同中已明确约定了物业费、能耗费等收费标准，且原告系为全体业主提供物业服务，被告周玲玲的意见系其个人意见，不能代表其他业主，被告周玲玲不能以此为由拒付相关费用。如果原告提供的物业服务瑕疵造成被告周玲玲受损，被告可就具体受损事项另行向原告主张权利，故被告的上述辩称意见本院均不予采纳。鉴于被告周玲玲对其未向原告缴纳2012年3月1日至2014年2月28日的物业管理费、能耗费的事实及原告主张的金额均未提出异议，故原告按照合同约定的收费标准要求被告支付上述期间的物业管理费、能耗费共计4139.63元的诉讼请求，理由正当，�院予以支持。对于原告钱塘物业向被告主张滞纳金4532.89元的诉讼请求，鉴于双方对合同义务是否正当履行存有争议，故本院不予支持。对于原告钱塘物业向被告主张邮寄费用10元的诉讼请求，因催交系钱塘物业的义务，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周玲玲于本判决生效之日起十日内支付原告杭州钱塘物业管理有限公司2012年3月1日至2014年2月28日的物业管理费、能耗费共计4139.63元；
二、驳回原告杭州钱塘物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预缴），由原告杭州钱塘物业管理有限公司负担26元，被告周玲玲负担24元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 王 颖
人民陪审员 王土根
二〇一五年六月二十九日
代书 记员 赵 涌