广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1209号
原告中国农业银行股份有限公司北流市支行，住所地北流市二环西路163号。
法定代表人何丽，该支行行长。
委托代理人黄旭明，该支行风险管理部风险经理。
委托代理人李光，该支行个贷客户中心客户经理。
被告梁露辉。
被告北流市碧桂园房地产开发有限公司，住所地北流市城南一路0290号办公室六楼。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人危海辉，该公司法务部法务专员。
委托代理人ＸＸ，该公司销售部职工。
原告中国农业银行股份有限公司北流市支行（以下简称北流农行）与被告梁露辉、北流市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法采取公告方式于2015年7月15日向被告梁露辉送达了本案民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。依法组成由审判员杨东担任审判长，与人民陪审员何婷、吴小娟参加评议的合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告的委托代理人黄旭明、李光，被告碧桂园公司的委托代理人危海辉到庭参加了诉讼。被告梁露辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。
原告诉称，2011年2月9日，原告北流农行与被告碧桂园公司共同签订《一手房贷款业务银企合作协议》一份，协议主要内容：1、碧桂园公司为购房人因购买本合作项目下房屋而依借款所产生的债务提供连带责任保证；2、在碧桂园公司承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由碧桂园公司代为偿还，即碧桂园公司为购房人因购买本合作项目下房屋而依借款所产生的债务提供连带责任保证。同时，根据原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条约定：碧桂园公司保证担保方式为阶段性担保，担保期间为借款人（梁露辉）取得房地产权利证书，并办妥以贷款人（北流农行）为抵押权人的抵押登记手续时止；第三十一条约定：借款合同约定本合同的抵押担保物为梁露辉用其借款所购碧桂园公司开发的北流碧桂园映山九街83号房（以下简称83号房）。
2011年2月1日，原告与被告梁露辉、碧桂园公司签订一份合同编号为4502050110004488的《个人购房担保借款合同》（以下简称《个人购房担保借款合同》），合同主要约定：借款本金93万元，借款期限360个月。借款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15﹪。借款直接划入房地产开发商（碧桂园公司）账户，账号20×××91。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。本合同有效期内，如果借款人（梁露辉）未足额偿还借款本息超过90天，北流农行有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人（梁露辉）与北流农行签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人（梁露辉）全额赔偿。
2011年1月29日，用于借款作抵押担保物的83号房依法办理预购商品房设定抵押权预告抵押登记手续（预告登记权利人为北流农行，预告登记义务人为梁露辉；证号：北流市房预北流镇字第Y20111446号）。2011年2月9日，原告依约发放借款93万元至收款人的账户（账号：20×××91），履行了合同义务。被告梁露辉未按合同约定按月还本付息，截至2015年4月20日止，累计拖欠还款期数达4期，现尚有应还未还4期金额18181.33元未能按合同约定还款，已构成违约。根据合同约定，原告有权要求提前收回已发放借款。为此，请求法院判令：1、被告梁露辉偿还原告贷款本金879591.1元；2、被告梁露辉支付原告利息（按借款合同约定的中国人民银行同期同类贷款基准利率下浮15%计算；对逾期借款从逾期之日起，在上述利率的基础上上浮50%计至债务还清之日止，利息计算至2015年4月20日为12889.47元）；3、原告对梁露辉所购的83号房享有优先受偿权；4、被告碧桂园公司承担连带保证担保责任，清偿上述债务。
原告为证明其主张在举证期限内向本院提供的证据如下：
1、原告的营业执照、2、原告的金融许可证，共同证明原告诉讼主体适格。3、身份证、未婚证、4、被告碧桂园公司的营业执照、5、被告碧桂园公司法定代表人杨文杰的身份证，共同证明被告主体适格。6、《按揭业务担保合作协议》、《个人住房贷款差别化服务合作协议》（以下统称《合作协议》），证明保证合同合法有效，被告碧桂园公司作为被告梁露辉连带保证责任人应履行连带保证责任清偿债务。7、《个人购房担保借款合同》、8、个人借款凭证、9、预购商品房设定抵押权预告（北流市房预北流镇字第Y20111446号），共同证明原告已按借款合同履约，依法享有优先受偿权。10、欠款本息情况及明细，证明被告未按合同履约已损害原告利益。
被告碧桂园公司辩称，曾经签订有本案的保证合同是事实，但是，根据合同约定碧桂园公司替梁露辉承担连带担保责任的期限是自原告将贷款划入碧桂园公司的账户之日起至梁露辉所购房产的《房屋他项权证》出具之日止。2015年6月19日，北流市房地产管理所出具了83号房的《房屋他项权证》，房屋他项权利人为原告，至此，碧桂园公司需要替梁露辉承担的阶段性连带保证担保责任已经终止。请求驳回要求碧桂园公司承担责任的诉讼请求。
被告碧桂园公司向本院提供的证据如下：
房屋所有权证、《房屋他项权证》，证明83号房已经取得房屋所有权证及房屋他项权证，碧桂园公司替梁露辉承担的阶段担保责任已经终止。
被告梁露辉没有提出答辩意见亦没有向本院提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告梁露辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。
经过开庭质证，被告碧桂园公司对原告提供的证据的质证意见如下：
对证据1、2、3、4、5、7、8、9无异议。对证据6的真实性无异议，但认为碧桂园公司只承担阶段性的担保责任，在银行办理贷款之日起至办理好房屋所有权证、房屋他项权证之日止。对证据10，认为没有经过梁露辉的确认，是由原告单方出具的，真实性无法确认。
原告对被告碧桂园公司提供的证据的质证意见如下：
对证据的真实性无异议，即使办理了房产证及他项权证，在办理该两证之前碧桂园公司仍应承担相应的连带保证责任。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
对于原、被告提供的相对方没有异议，与本案诉讼主张有关联的证据，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据；对相对方提出异议的证据，本院综合各份证据间与本案诉讼主张的关联程度及证明力大小进行评判后予以认定，亦作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：
2010年7月8日，原告北流农行与被告碧桂园公司签订了《合作协议》，主要写明：1、由原告对被告碧桂园公司开发兴建北流碧桂园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务。2、合作期限为自本协议生效之日起至合作项目的房产销售完毕之日止。3、被告碧桂园公司同意为购买合作项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者提供无条件、不可撤销的连带责任保证，在保证期间，被告碧桂园公司的保证范围为购房者与原告、被告碧桂园公司所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息等费用。4、保证期限为被告碧桂园公司为自原告依其与购房者、碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，将贷款划入碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日（以《房屋他项权证》上注明的登记日期为准）止。
因购买房产需要，2011年2月1日，被告梁露辉作为借款人、被告碧桂园公司作为保证人与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份（包括通用条款和特别条款），主要写明：1、借款本金93万元，借款期限共计360个月。2、借款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上下浮15﹪。3、还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。4、被告梁露辉申请并授权原告将借款直接划入被告碧桂园公司在北流农行开设的账户（账号为20×××91）。5、借款担保为阶段性保证＋抵押，被告碧桂园公司承担连带责任保证（自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止）；被告梁露辉以83号房作为抵押物，承担抵押担保责任。6、本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。7、如果借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告梁露辉作为借款人、抵押人，被告碧桂园公司作为保证人均在该合同上签字、盖章。2011年2月9日，原告发放借款93万元至被告碧桂园公司的账户（账号为20×××91），借款凭证写明：借款日期2011年2月9日，到期日期2044年2月8日。
2011年6月24日，原告北流农行与被告梁露辉前往北流市房地产管理部门办理了83号房的预购商品房设定抵押权预告的抵押登记手续（预告登记权利人为原告北流农行，预告登记义务人为梁露辉；证号：北流市房预北流镇字第Y20111446号）。
自2015年1月20日起至2015年4月20日止，被告梁露辉已经4个月未按期还本付息，截至2015年4月20日止，被告梁露辉尚欠原告借款本金872961.84元。
另查明，原告北流农行是依法成立并领取有营业执照、金融许可证的金融机构。被告碧桂园公司是依法成立领取了《企业法人营业执照》，从事房地产开发的公司法人。在原告提起本案起诉后，被告梁露辉、碧桂园公司办理了83号房的房屋所有权证并办理了《房屋他项权证》（证号：北流市房他证北流镇字第X201507**号；房屋他项权利人：北流农行；房屋所有权人：梁露辉；房屋所有权证号：北流镇字第012199号；登记时间：2015年6月19日）。
本院认为，原告北流农行与被告梁露辉签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立有效，依法予以保护。原告已经依约发放了借款，被告梁露辉没有按约定归还借款本息，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
被告梁露辉未足额偿还借款本息已超过90天，按照合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告可以主张被告梁露辉归还全部尚欠的借款本息，故原告主张被告梁露辉归还借款本金872961.84元及支付相应利息（按合同约定计收利息、逾期利息）的诉讼请求，证据确实，理由成立，本院依法予以支持。
被告梁露辉以其所有的房产作为本案借款抵押，在本案的法庭辩论结束前已取得该房产的权属证书，并到有关管理部门办理了抵押登记手续（《房屋他项权证》证号：北流市房他证北流镇字第X201507**号；房屋他项权利人：北流农行；房屋所有权人：梁露辉；房屋所有权证号：北流镇字第012199号），根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，本案抵押合同自登记时生效，原告主张对被告梁露辉用于本案借款的抵押物（83号房）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。
被告碧桂园公司承诺对本案借款承担阶段性连带保证责任（自发放借款之日起至83号房办理权属证书并办理以原告为抵押权人的抵押登记之日止），83号房的《房屋他项权证》登记时间为2015年6月19日，根据《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条的规定，被告碧桂园公司应对截至2015年6月19日止被告梁露辉欠原告借款本息部分的债务承担连带清偿责任，原告主张被告碧桂园公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，证据确实，理由成立，依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，被告碧桂园公司承担连带清偿责任后，有权向被告梁露辉追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梁露辉归还原告中国农业银行股份有限公司北流市支行借款本金872961.84元；
二、被告梁露辉支付原告中国农业银行股份有限公司北流市支行借款利息（利息的计算办法：872961.84元为基数，自2015年4月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率下浮15%的基础上加收50%进行计算）；
三、被告梁露辉不履行上述第一、二项债务时，原告有权以登记为被告梁露辉位于北流碧桂园映山九街83号的房产（《房屋他项权证》证号：北流市房他证北流镇字第X201507**号；房屋他项权利人：中国农业银行股份有限公司北流市支行；房屋所有权证号：北流镇字第012199号）折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
四、被告北流市碧桂园房地产开发有限公司对上述第一、二项中截至2015年6月19日止的债务部分承担连带清偿责任；
五、被告北流市碧桂园房地产开发有限公司承担本案的连带清偿责任后，有权向被告梁露辉追偿。
本案案件受理费12726元（原告已预交），由被告梁露辉、北流市碧桂园房地产开发有限公司共同负担。
上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。
义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费12726元（开户银行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号：20-401001040008677）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理
审 判 长 杨 东
人民陪审员 何 婷
人民陪审员 吴小娟
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 罗 镇