浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1918号
上诉人（原审被告）：浙ＸＸ夏物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市桐庐县迎春南路***号新青年广场***室。统一社会信用代码：913301227332355878。
法定代表人：郭力前，总经理。
委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘淑丽，浙江光正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员会。住所地：浙江省温州市瓯海区梧田街道香滨左岸*组团。
负责人：陈秀银，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：谢琰，浙江中坚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋田燕，浙江君柏律师事务所律师。
上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司与被上诉人瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员会排除妨害纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，本案事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人主体不适格。根据《物业管理条例》第11条第（七）项、第12条第三款规定，被上诉人提起本案诉讼的前提条件是获得小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但被上诉人未提供该部分证据。2.根据《浙江省物业管理条例》第11条第2款规定，解聘物业服务企业需要经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过，被上诉人也未提供该方面证据。因此，双方合同未终止，上诉人仍为涉案小区合法的物业服务企业，被上诉人无权要求腾空管理用房及移交管理工具和全部档案。
瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员会辩称，1.双方的《前期物业管理服务合同》已经于2016年9月29日自然终止，上诉人继续占用涉案小区的物业用房无任何法律依据，属于侵权行为。2.上诉人在上诉状中罗列的条例与本案无关，且有断章取义之嫌。本案系根据上诉人侵权行为提起的排除妨害纠纷，而非物业管理纠纷。关于被上诉人如何选聘新物业公司、选聘程序如何都是业主内部的事务，与上诉人无关，也与本案无关。3.根据《温州市物业管理条例》规定，前期物业服务期间可以依据约定解除前期物业服务合同，未约定或约定不明的，可由二分之一以上业主或占面积二分之一以上业主同意解除。本案的这两个条件都已经成立，上诉人作为前期物业公司，其前期合同已经依约定终止。一审判决认定事实清楚，说理充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员会一审起诉请求：被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司立即排除妨害，撤离香滨左岸二组团，腾空物业管理用房归还给业主，移交全部管理工具、办公用具及物业管理全部档案资料。
一审法院认定事实：塘西村咸占渎旧村改造一期工程由法华房开开发，坐落于瓯海区××街道××西村咸占渎，工程名称为巴黎锦苑，现更名为香滨左岸，共有A、B、C、D四个片区，其中A区为四组团，B区为二组团，A区与B区均由围墙形成独立的封闭空间，两区间隔一条马路。根据规划A区与B区物业建筑面积共计778平方米。温州华夏物业管理有限公司成立于2001年11月19日，2010年5月17日更名为浙ＸＸ夏物业管理有限公司。2009年9月30日，法华房开与被告华夏物业签订《塘西村咸占渎旧村改造一期前期物业管理服务合同》（以下简称“前期物业管理合同”），委托被告作为该小区前期物业公司，合同约定“本合同规定的物业管理委托期限，自本合同生效之日起至业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止，本合同自然终止”。2016年2月26日，瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员会成立。同年6月22日、7月24日，原告分别向被告华夏物业发送物业解聘通知书，通知被告撤离香滨左岸二组团，腾空物业管理用房归还业主及移交全部管理工具、办公用具、物业管理档案资料。同年9月29日，原告与浙江泰地新世纪物业管理有限公司签订《温州香滨左岸物业管理合同》（以下简称“物业管理合同”），委托浙江泰地新世纪物业管理有限公司作为香滨左岸二组团的物业管理公司，合同期限自2016年11月1日至2017年10月31日。同年10月30日，原告向被告华夏物业邮寄律师函，要求被告撤离涉案小区。另查明，香滨左岸二组团物业管理用房位于二组团现楼号3号楼1层等；香滨左岸四组团物业管理用房位于四组团现楼号4号楼1层等。
一审法院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。原告瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员会经业主大会选举产生并在街道、住建局备案登记，有权依据业主大会的决议，解聘被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司，并聘任新的物业公司入驻小区管理服务。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告华夏物业受委托作为涉案小区前期物业管理公司，《前期物业管理合同》约定物业管理委托期限自合同生效之日起至业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止，合同自然终止。现原告业主委员会已经成立，并已聘任浙江泰地新世纪物业管理有限公司作为小区新的物业管理公司，同时已向被告华夏物业发送物业解聘通知书，被告华夏物业与法华房开的《前期物业管理合同》已自然终止，被告华夏物业无权继续占有使用涉案小区的物业管理用房以及全部物业资料，原告要求被告华夏物业腾空香滨左岸二组团物业用房并移交全部物业管理资料符合法律规定，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空香滨左岸二组团物业管理用房，向原告瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员会移交全部管理工具、办公用具及物业管理资料并撤离香滨左岸二组团。本案受理费80元，减半收取40元，由被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担。
二审期间，被上诉人瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员提交选聘物业管理公司征求意见161份，结合双方质证意见，本院对其真实性予以确认，经核实其中弃权票9票、未填写意见的无效票3票、同意选任新物业管理公司149票。该票数虽然离该小区317套房屋的一半业主158.5户尚有差距，但鉴于该小区的确有部分房屋未出售及部分业主尚未入住的特殊原因，可以认定已经入住的业主过半数同意选聘新物业管理公司。经审查一审证据，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案案由系排除妨害纠纷，其争议实质为上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司占用涉案小区物业管理用房及管理资料等是否具有合法依据。根据涉案小区房开公司即法华房开与上诉人签订的《塘西村咸占渎旧村改造一期前期物业管理服务合同》约定，上诉人对涉案小区的物业管理期限，自该合同生效之日起至业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止，本合同自然终止。可见该合同系附解除条件的合同。涉案小区业主委员会已经于2016年2月26日成立，并于同年9月29日与案外人浙江泰地新世纪物业管理有限公司签订了物业管理合同，至此《塘西村咸占渎旧村改造一期前期物业管理服务合同》约定的合同解除条件均已经成就，该合同自然失效。上诉人在该小区的物业服务期因合同自然解除而终止，故上诉人继续占有管理用房及管理资料缺乏合法依据，被上诉人瓯海区梧田街道香滨左岸二组团业主委员要求其腾空管理用房及移交管理资料具有事实和法律依据，一审予以支持并无不当。由于本案系因合同自然终止引发新的权利义务关系，而非上诉人所称的业委会主动解聘原物业服务企业，故上诉人上诉称未经三份之二以上业主投票通过，被上诉人无权解聘其的意见，不能成立，本院不予支持。同时，在提起本案诉讼前，业委会已经向业主征求意见并经半数以上同意选用新物业公司，可视为半数以上业主均同意提前本案诉讼，故上诉人上诉称被上诉人提起本案诉讼未经合法授权而主体不适格的意见，也不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佩
代理审判员 黄百隆
代理审判员 包 锋
二〇一七年五月十八日
代书 记员 戴 扬