福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0111民初657号原告：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇。委托诉讼代理人：揭紫微，该公司职工。被告：福州藏乐餐饮有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人：郑溢，总经理。原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称泰禾新世界房地产公司）与被告福州藏乐餐饮有限公司（以下简称藏乐餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾新世界房地产公司的委托诉讼代理人揭紫微，被告藏乐餐饮公司的法定代表人郑溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰禾新世界房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的关于福州市晋安区商铺的《租赁合同》已于2017年11月12日解除；2．判令被告立即向原告支付拖欠的租金87019.38元；3．判令被告向原告支付合同解除违约金38963.9元×2个月=77927.8元；4．本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告与被告签订了关于被告承租位于福州市晋安区商铺的《租赁合同》，约定租赁期限为2017年1月20日至2020年1月19日，租赁面积为125.69平方米，租金两月一付，租金标准为第一个租赁年度每月租金为38963.9元，第二个租赁年度每月租金为42860.29元……；除第一期租金外，其他租金均按每两个自然月缴纳，被告应当在每两个月的第二个月的20日前，向原告支付下两个月份租金；如被告逾期支付预付租金、预付管理费等被告应向原告或管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，被告应向原告或管理公司支付应付未付款的5‰作为违约金；除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为被告根本违约，原告有权提前解除合同：被告逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给原告或管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）；双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按照本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。本案讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，被告并未按合同约定履行付款义务，被告于2017年9月份起拒付租金、物业服务费等相关费用，原告已多次发函被告，要求被告支付拖欠的租金、物业服务费等费用，但均无果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，被告未在2017年8月20日前支付后一缴纳周期租金的行为已属根本违约，符合原告解除租赁合同的条件，遂原告向被告发函并于2017年11月12日解除讼争店面的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告补足欠缴的租金及支付相应的违约金。另，《租赁合同》是双方基于公平原则和诚实信用原则签订的，合同内容也经过双方当事人的充分理解和同意，原告主张没收履约保证金所依据的合同条款，并未免除原告的责任，加重被告的责任，排除被告的主要权利，更不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，也不违反法律法规的强制性规定，应当认定有效，原告有权根据合同约定没收被告已缴纳的履约保证金。被告藏乐餐饮公司辩称，其对事实无异议，但认为合同解除时间应为2017年10月31日，租金也只能计算到该日，原告应考虑被告的赔偿能力，被告诚信经营，不存在恶意，原告损失并没有很大，违约金以押金（2个月租金）抵扣。事实上，被告曾与原告达成口头协议，被告自愿放弃在泉州泰禾商铺的押金15万元，讼争商铺在9月份就中止合同，正常撤铺，但因恰逢十月黄金周，原告要求被告继续经营。被告实际上从9月份起就没有正常营业，店员已经撤离，营业额从9月开始就已经出现断层。当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、被告营业执照复印件、租赁账单、告知函、解除《租赁合同》告知函、2017年11月10日电子邮件记录、顺丰速运回执、闽（2017）福州市不动产权第9039872号《不动产权证书》、三个月（2017.8.1-2017.10.31）的pos机营业记录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定如下事实：2016年12月16日，原告就其所有的福州市晋安区被告签订一份《租赁合同》，约定被告所承租的商铺计租面积为125.69平方米；租赁期限为三年，即2017年1月20日至2020年1月19日；2017年1月20日至2018年1月19日期间月租金标准为每平方米310元/月，即按计租面积计算的每月租金为38963.9元；除第一期租金外，其他租金均按每两个自然月缴纳，被告应当在每两个月的第2个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告支付下两个月份租金；如被告逾期支付预付租金、预付管理费、装修管理费、租金、物业管理费、能源费或其他被告应向原告或管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，被告应向原告或管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金；被告应在签订本合同后5日内向原告支付相当于本合同第一个租赁年度的两个月按正常租金标准计算的租金（77927.8元）及两个月物业管理费（15082.8元）的款项（共计93010.6元）作为履约保证金；被告无正当理由拒绝履行合同义务或擅自提前解除合同，或因被告违约导致原告提前解除合同的，原告有权没收被告履约保证金且不予退还，被告对此无异议；被告逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给原告或管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为被告根本违约，原告有权提前解除合同；本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同签订后，双方均依约履行。被告自2017年8月20日起未再缴纳租金，经发函催缴后，原告向被告发出一份落款日期为2017年11月7日的《解除告知函》，被告于2017年11月12日签收了该告知函。本院认为，案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。原告依约向被告交付讼争商铺，被告作为承租人负有按时支付租赁期间租金的义务。被告自2017年8月20日起未按合同约定支付租金，已构成违约，原告依约有权提前解除租赁合同，其发出的《解除告知函》到达被告时合同即解除，故原告要求确认案涉《租赁合同》于2017年11月12日解除，并要求被告支付拖欠的2017年9月1日至2017年11月7日期间的租金87019.38元，符合双方的约定，于法无悖，本院予以支持。被告主张讼争合同的解除时间为2017年10月31日，租金只能计至2017年10月31日，缺乏依据，本院不予认可。双方当事人在《租赁合同》中既约定履约保证金，又约定违约金，违约金与履约保证金都具有惩罚性及补偿性双重属性，根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。本案中，被告主张其已于2017年11月3日前拆除讼争商铺的装修并搬空，且交还了钥匙，而原告主张被告系于2017年12月份搬离、移交讼争商铺，但原、被告双方对于各自的主张均未提供相应的证据予以证实，根据原告自认的讼争商铺移交时间，讼争合同约定的相当于两个月租金的违约金已足以弥补其损失，原告诉请被告承担违约金77927.8元，本院予以支持。对于原告主张其有权根据讼争合同约定没收被告已交纳的履约保证金，本院不予认可。为避免讼累，被告已经交纳的相当于两个月租金的履约保证金可抵扣其应承担的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司与被告福州藏乐餐饮有限公司签订的关于福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场三期22号楼第1层编号为L143的商铺的《租赁合同》于2017年11月12日解除；二、被告福州藏乐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司支付自2017年9月1日起至2017年11月7日止拖欠的租金87019.38元；三、被告福州藏乐餐饮有限公司应向原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司支付合同解除违约金77927.8元（该款项以被告福州藏乐餐饮有限公司交纳的履约保证金抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15922元，由被告福州藏乐餐饮有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  周成潭人民陪审员  唐秀珍人民陪审员  蔡永星二〇一八年四月十二日书 记 员  杨春阳附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示一、主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。