湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂13民终4号
上诉人（原审被告）张光强，男，1979年1月9日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人高双（代理权限：一般代理），湖北美佳律师事务所律师。
委托代理人李想（代理权限：同上），湖北美佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）随州市新世纪房地产开发有限公司。
诉讼代表人随州市新世纪房地产开发有限公司管理人。
委托代理人ＸＸ（代理权限：参与诉讼，进行和解），湖北神农律师事务所律师。
上诉人张光强为与被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）曾民初字第01724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成由审判员姚仁友担任审判长，代理审判员周鑫、朱玉玲参加的合议庭，于2015年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人张光强的委托代理人高双、被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告随州市新世纪房地产开发有限公司诉称，2011年5月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告向原告承租了位于随州市舜井大道73号的“随州市新世纪建材装潢五金城”B区21、23、25、27号的四间经营用房，合同期限为一年，合同期限至2012年5月27日止。合同期满后，被告又拒不与原告续签合同，占用房屋至今不返还。为此，特请求法院判令1、被告立即向原告返还位于随州市舜井大道73号的“随州市新世纪建材装潢五金城”B区21、23、25、27号的四间经营用房；2、被告按房屋租赁价格支付合同期满起至返还房屋之日止的占用费；3、诉讼费用由被告承担。
原审被告张光强辩称，原告的诉讼请求与法不符，我与原告是发租与承租关系，我店面在2012年腊月十八，小仓库水管破裂，污水倒灌我整个店面，造成我店面严重经济损失，共计44025元。我向原告多次反映并于2013年4月25日将照片及损失清单交于原告。我从未说不交房租，但原告对我店面的经济损失未有明确解决方案的情况下，且未向法庭提交被告未交房租的原因及证据的情况下，是有意隐瞒法庭，影响法庭作出正确判决的不法行为。为维护作为承租户的合法权利，我要求原告在切实解决因污水掩埋店面造成的损失后，我绝对会在规定的时间内交清所欠房租费用，且要求法庭对原告提出的返还经营用房的要求不予支持。因原告对我店面造成严重经济损失，长期不予解决，我提出7万元的经济赔偿，望法庭予以支持。本案的诉讼费用由原告承担。
原判认定，原审法院根据原告的债权人俞书彬的申请，于2011年6月7日作出（2011）曾破字第01号《民事裁定书》，裁定受理了债权人俞书彬申请原告破产还债的申请。原审法院同时作出了曾指决字第001号《指定管理人决定书》，指定湖北神农律师事务所、随州市正信会计师事务有限公司为原告破产还债一案的管理人。随后，原告的管理人依法雕刻了管理人印章、开设了银行账户。原告管理人为履行法律赋予的管理人职责，在接受法院指定后，代表原告与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租了原告位于随州市舜井大道73号的“随州市新世纪建材装潢五金城”B区21、23、25、27号的四间经营用房，合同期限为一年，自2011年5月28日起至2012年5月27日止，年租金为22380元。合同签订后，被告按约定向原告管理人支付了租金。该合同期限届满前，经原告管理人通知，被告拒绝与之签订下年度的房屋租赁合同，合同期限届满后拒绝向原告管理人腾退房屋。自2012年5月27日房屋租赁合同期限届满时起至原审法院受理本案时止，原告管理人不间断地要求被告腾退房屋，被告均置之不理，强行占用房屋至今。原告管理人遂向原审法院提起诉讼。
原判另认定，被告所占用的四间经营用房，在同区域内现年租金标准为28207元，折合日租金为77.28元。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告没有与原告管理人签订房屋租赁合同且不基于任何法律关系而强行占用房屋的行为是对原告物权的侵害，应当依法向原告返还占用的房屋。被告侵害原告物权，非法占用原告房屋从事经营，致使原告不能实现对该房屋收益的权利，被告应当按照同区域内的现行租金标准向原告支付占用费至腾退之日止，以弥补原告物权受到侵害所造成的损失。因此，原告请求被告腾退房屋、支付占用费的诉讼请求应予以支持。被告辩称，其与原告形成房屋租赁关系而占用房屋，并因2013年初水管破裂其财产受到损失而拒绝支付租金。但被告未能提供证据证明其与原告在2012年5月27日租赁关系终止后继续形成了租赁合同关系。被告主张的其财产在租赁合同关系终止后受到损失，其损失的真实性及是否应由原告承担赔偿责任，属另一法律关系，不是本案审理范围。因此，被告的辩解理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告张光强于判决生效之日起五日内向原告随州市新世纪房地产开发有限公司的管理人腾退位于随州市舜井大道73号的“随州市新世纪建材装潢五金城”B区21、23、25、27号的四间经营用房；二、被告张光强于判决生效之日起五日内向原告随州市新世纪房地产开发有限公司的管理人支付房屋占用费（从2012年5月28日起按日77.28元计算至房屋腾退之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告张光强承担。
宣判后，张光强不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：2011年5月28日，上诉人与被上诉人签订了四间经营用房的《房屋租赁合同》，合同期限至2012年5月27日止，合同期满后，双方没有续签合同，但是上诉人仍然继续使用租赁房屋并交纳了相关的水电、物业管理等费用，被上诉人未提出异议，因此，上诉人依照不定期租赁关系使用被上诉人房屋是合法的，并非强行占用；2012年腊月十八，因被上诉人小仓库水管破裂，污水倒灌我整个店面，造成我店面严重经济损失，共计4万余元，我向被上诉人多次反映并未得到明确解决的情况下，上诉人暂不交纳房屋租金是正当的；原审法院判决上诉人按照“同区域内现年租金标准28207元”交纳占用费，既不符合事实，也明显不公。综上，原判认定事实错误，导致适用法律不当，损害了上诉人合法权益。请求二审法院撤销原判，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司服从原判。
本院经审理查明，原判认定事实除“被告所占用的四间经营用房，在同区域内现年租金标准为28207元”和“合同期限届满前，原告管理人通知被告签订合同，合同期限届满后不间断地要求被告腾退房屋”证据不足外，其他事实属实。另查明，2010年12月12日，被上诉人收取了张光强房屋保证金1000元至今未退还。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当遵循全面履行的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋租赁合同》第二条规定“合同期限为一年，自2011年5月28日起至2012年5月27日止”；第九条规定“合同期满后，本合同终止，乙方（张光强）返还房屋”。上诉人称“合同期满后其仍然继续使用租赁房屋被上诉人未提出异议并交纳了相关的水电、物业管理等费用，上诉人依照不定期租赁关系使用被上诉人房屋是合法的”理由。对此本院认为，双方签订租赁合同明确约定有合同期满后，本合同终止，乙方（张光强）返还房屋的内容，因此，合同期满后，张光强应当返还房屋；上诉人称期满后被上诉人未提出异议，而被上诉人并不认可，上诉人也无相关证据予以证实；对于上诉人交纳水电、物业管理等费用，系上诉人因占用他人房屋，为方便使用而应当交纳的费用，且其仅仅提供了2015年4月、6月、7月的水电费便条，该费用最终并不交给被上诉人，无论是否交纳，与双方争议的租赁合同无关，故该上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人不存在合法房屋租赁合同情况下而强行占用房屋的行为是对被上诉人物权的侵害，应当依法向被上诉人返还占用的房屋并应当向被上诉人支付占用费至腾退之日止，以弥补被上诉人物权受到侵害所造成的损失。但是原审法院按照同区域内的现行年租金标准28207元进行计算无依据，而且被上诉人一审诉讼请求是要求按照房屋租赁价格支付占用费并未明确要求按照年租金标准28207元进行计算，因此，本院认为按照双方2011年约定的年租金标准22380元，折合日租金为61.32元计算较合理。
对于上诉人主张的其财产在租赁合同关系终止后受到的损失，其在一审期间并未提起反诉，根据“不诉不理”原则，本案中不予审理，其可以依法另行处理。此外，原审法院在判决上诉人腾退房屋的同时未对张光强房屋保证金1000元予以退还，本院予以纠正。
综上，原判认定事实部分不清，实体处理不当，上诉人的上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百三十五条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持随州市曾都区人民法院（2014）曾民初字第01724号民事判决的第一项；
二、变更随州市曾都区人民法院（2014）曾民初字第01724号民事判决的第二项为：张光强于判决生效之日起五日内向随州市新世纪房地产开发有限公司的管理人支付房屋占用费（从2012年5月28日起按日61.32元计算至房屋腾退之日止），张光强已交纳的房屋保证金1000元执行时予以扣减。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2000元，由张光强承担1000元，随州市新世纪房地产开发有限公司承担1000元；二审案件受理费1338元，由张光强承担669元，随州市新世纪房地产开发有限公司承担669元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚仁友
代理审判员 周 鑫
代理审判员 朱玉玲
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 赵曼曼