广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初3185号
原告：广州市白云区太和镇园夏村第六经济合作社，住所地广州市。
负责人：颜伯威。
委托代理人：田思浩、陈祥文，北京市观韬（广州）律师事务所律师。
被告：广州市白云区太和镇园夏村民委员会，住所地广州市。
负责人：颜展恒。
被告：广州龙归园夏经济发展公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：颜展恒。
上述两被告的共同委托代理人：林沛雄，男，系该单位的职员。
被告：黄仁平（曾用名黄汉坛），男，汉族，身份证住址广州市。
委托代理人：赵德民，广东宏诚律师事务所律师。
第三人：广州市白云区太和镇园夏村第四经济合作社，住所地广州市。
负责人：刘柏濠。
第三人：广州市白云区太和镇园夏村第五经济合作社，住所地广州市。
负责人：刘柱焰。
原告广州市白云区太和镇园夏村第六经济合作社与被告广州市白云区太和镇园夏村民委员会（以下简称园夏村委会）、广州龙归园夏经济发展公司（以下简称园夏公司）、黄仁平、第三人广州市白云区太和镇园夏村第四经济合作社（以下简称园夏四社）、广州市白云区太和镇园夏村第五经济合作社（以下简称园夏五社）合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人颜伯威及其委托代理人田思浩，被告园夏村委会、园夏公司的负责人颜展恒及其共同委托代理人林沛雄，被告黄仁平及其委托代理人赵德民，第三人园夏五社的负责人刘柱焰到庭参加了诉讼。第三人园夏四社经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：一、被告园夏村委会与被告黄仁平签订的《土地使用权转让合同》违反国家强制性规定，应被认定为无效。2005年3月5日，被告园夏村委会（甲方）与被告黄仁平（乙方）签订了《土地使用权转让合同》，约定甲方将位于太和镇园夏大道边属园夏村工业区地块（土名：朱敢头）的土地使用权转让给乙方。根据《土地管理法》第4条规定，农村集体非农建设用地包括农村集体经营性建设用地、宅基地。2005年，经批准在广东省允许在全省范围内开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点，故广东省农村集体建设用地的流转仅限于经营性建设用地，并不包括宅基地，更不是指农用地。被告园夏村委会（甲方）与被告黄仁平（乙方）签订的《土地使用权转让合同》中明确约定由甲方负责向太和镇国土办等部门办理合法报建手续，镇国土办及有关部门审批，发与宅基地使用证，再交由乙方建设厂房。显然，被告黄仁平明知转让的土地使用权不是经营性建设用地，而宅基地是有专门的使用用途，并不应该建设厂房用于出租。涉案地块作为农用地尚未办理农用地转为建设用地的审批手续，从土地用途来看根本不能进行流转。因此，2005年3月5日签订的《土地使用权转让合同》虽是双方协商一致的结果，但合同的标的物是不能进行流转交易的，合同内容违反强制性法律规范，应认定为无效。二、2005年3月5日签订的《土地使用权转让合同》主体不适格，致合同成为无权处分的合同，权利人不予追认则无效。涉案土地转让合同签订时，合同主体是被告园夏村委会（甲方）与被告黄仁平（乙方），但合同甲方盖章处还加盖了被告园夏公司的印章。2005年3月5日合同签订时，无论被告园夏村委会还是被告园夏公司都不是涉案地块的权利人。该地块的集体土地使用证是2013年2月27日颁发的，土地所有权人是原告。根据全国人大常务委员会法工委关于村民委员会和村经济合作社的权利、关系划分的请示答复规定，集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有的，应当由村农业生产合作社等农业集体经济组织经营、管理，没有村农业集体经济组织的，由村民委员会经营、管理。显然在园夏村真正代表农民集体行使涉案土地权利的应该是作为集体经济组织的原告，无论是被告园夏村委会、园夏公司签订的关于土地使用权转让合同都属于无权转让，被告园夏村委会、园夏公司构成无权处分，其签订的合同未经权利人追认无效。三、《土地使用权转让合同》中的重要条款存在重大瑕疵，合同应认定为不成立。（一）合同转让的土地位置、界址、面积极不清晰，甚至出现空白；（二）土地使用权出让金额的规定几乎为空白；（三）合同约定的使用期限为七十年，与法律规定严重不符。四、土地使用权转让必须经过民主正当程序，因此未经2/3以上村民代表或村民会议成员同意的转让无效。根据当时有效的《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》第十一条规定，涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。而在2005年3月5日签订的《土地使用权转让合同》的当日，该合同没有村民代表的签名，也没有证据证实当时签订合同时经过了集体决议程序。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认被告园夏村委会、园夏公司与被告黄仁平签订的《土地使用权转让合同》无效；二、被告黄仁平向原告返还涉案土地；三、诉讼费由三被告承担。
被告园夏村委会、园夏公司共同辩称：园夏村的土地租赁、转让纠纷，作为新一届村两委班子成员，对前任所签订的有关合同的历史成因并不清晰，故现任村两委一致认为，当年园夏村两委在土地出租、出让所签订的合同内容、合同签订的前置条件和程序是否符合法律规定，请法院依法审查。对被告黄仁平所提交的用电订金收据不予确认，经查，我单位账户没有入账记录，我单位也没有颜钢的工作人员，我单位没有收据上所盖公章。
被告黄仁平辩称：我与被告园夏村委会、园夏公司于2005年3月5日签订的《土地使用权转让合同》是合法有效的，原告提交的“关于土地使用权有偿转让的会议决定”有“经我夏园村村民代表会议及村民委员会干部会议研究决定，村民同意将土地使用权有偿转让给黄汉坛，使用期限七十年”等内容，这充分说明被告园夏村委会和园夏公司对外进行了合法的民事法律行为，十多年后说不予追认，明显是一种违反法律规定和诚实信用的不法行为。为了履行该合同，我支付了850000元租金给园夏公司，还投入巨资平整土地（原该土地多数为鱼塘）建设了八百多万元的厂房，其中的水电建设就被园夏村和园夏公司收取了多达350000元的费用（见收据）。我建设的厂房通过了消防合格使用许可，开设“广州金菱化妆品有限公司”也取得了工商部门的营业执照和税务登记，为国家的税务收入和当地的就业带来了贡献。双方的合同是国家和广东省政府部门所允许和鼓励的，为村集体和当地的经济繁荣起了一定作用，合同也不违反2005年5月17日公布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定，可见双方合同依法成立有效，应该得到保护。二、原告的要求明显超过法律规定的诉讼时效，被告园夏村委会、园夏公司于2005年3月5日对外签订合同，如果侵犯其合法权利，其应当在知道自己权利受侵害的两年内主张权利，也就是最迟在2007年3月5日前应该向法院提起诉讼，合同履行超过了十年，原告才为了一己私利进行诉讼是法律规定和合同约定所不允许的。三、原告的村民签名证据，没有经过公证机关的公证，无法确认其真实性。就算签名属实，也无法否认2005年合同签订时，作为集体经济组织代表的村民委员会、园夏公司所作出的真实意思表示。村民委员会组织法规定村民会议讨论决定重大事项，本案合同、合同附件《会议决定》一再强调村民代表会议研究同意，合同履行了十多年没有争议，都说明集体土地所有权人对合同的签订和履行是明知和同意的。为保护投入巨资进行厂房建设的受让方的合法权益，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人园夏四社述称：（无答辩）。
第三人园夏五社述称：没有意见。
经审理查明：2005年3月5日，被告园夏村委会、园夏公司与被告黄仁平签订了《土地使用权转让合同》，合同约定：经园夏村民委员会及村民代表会议讨论研究，甲方（被告园夏村委会）将位于太和镇园夏大道边属园夏村工业区地块（土名为朱敢头）有偿转让给乙方（被告黄仁平）；厂房建好后，甲方应负责及时修好水泥路给乙方使用，土地的使用权转让给乙方，乙方自主合法的使用该地；签订合同后，甲方负责向太和镇国土办等部门办理合法报建及有关手续，一切费用由乙方负责，镇国土办及有关部门审批，发与宅基地使用证，该证给乙方，并书面承诺转让期内该地的实际使用者为乙方，由乙方出资，组织施工建设厂房，质量监督由建筑公司负责；乙方建设的厂房必须符合国家消防、环保、卫生防疫等规范要求，并办理审批手续；土地使用权使用期限为七十年，从2005年3月8日至2076年3月7日止，甲方于2005年3月5日将本合同约定的土地交给乙方进行厂房建设；经双方协议土地使用权的转让费为每亩100000元；甲方同意乙方将兴建的厂房自行使用或出租；使用期满后，该地上所有设施，均归甲方所有，乙方不得随意破坏；使用期内，甲乙双方均不得随意终止合同，如甲方提出终止合同，则负责赔偿乙方在该地的所有投资的两倍，如乙方提出终止合同，则甲方有权不退还乙方款项，建筑物及其它设施归甲方所有。合同落款处有被告园夏村委会、园夏公司的盖章及被告黄仁平的签名。同日，被告园夏村委会、园夏公司出具了一份关于土地使用权有偿转让的会议决定，决定载明，园夏村民委员会及村民代表会议讨论研究同意将位于园夏大道边（土名：朱敢头）属园夏村集体所有的土地的使用权有偿转让给被告黄仁平，使用期限为七十年。上述合同签订后，被告园夏村委会、园夏公司将涉案土地交给被告黄仁平使用，被告黄仁平在涉案土地施工建设了厂房，但未办理规划许可、用地审批手续。
另查，涉案土地位于广州市白云区太和镇园夏大道边属园夏工业区地块（土名：朱敢头），该地块在《广州市白云区土地利用总体规划（2010-2020年）》及《广州市白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》（送审稿）中均规划为农用地（具体为园地），权属人为广州市白云区太和镇园夏村第四、五、六经济合作社农民集体。
以上事实，有土地使用权转让合同、土地使用权有偿转让的会议决定、厂房用地图、声明、收据、消防验收意见书、营业执照、税务登记证、完税证明、广州市白云区国土资源和规划局的复函和当事人陈述等证据证实。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，被告园夏村委会、园夏公司与被告黄仁平签订了土地使用权转让合同，将未依法办理农用地转用审批手续的农用土地转让给被告黄仁平用于建设厂房，双方签订的合同违反了法律的强制性规定，合同应属无效。至于原告要求被告黄仁平返还涉案土地的问题，鉴于被告黄仁平在涉案土地上建设了厂房，且所建厂房未办理用地审批及规划许可等手续，原告的部分诉讼请求涉及违法用地和非法建筑，因此，在行政主管部门对涉案土地上的建筑物、构筑物或其他设施进行处理前，本院对原告要求被告黄仁平返还涉案土地的请求不予处理。当事人可在行政主管部门处理后就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、确认被告广州市白云区太和镇园夏村民委员会、广州龙归园夏经济发展公司与被告黄仁平于2005年3月5日签订的《土地使用权转让合同》无效。
二、驳回原告广州市白云区太和镇园夏村第六经济合作社的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告广州市白云区太和镇园夏村民委员会、广州龙归园夏经济发展公司、黄仁平共同负担（于本判决生效之日起三日内迳付给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王家勇
人民陪审员 冯佩甄
人民陪审员 刘艳嫦
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 雷恩儿
陈健辉