江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0902民初654号
原告：黄洪义，男，1979年9月27日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
委托诉讼代理人：付国涛，江西日泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周勇，江西日泰律师事务所律师。
被告：王强，男,1981年2月5日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
委托诉讼代理人：王宗平，男，1974年2月12日出生，汉族，住宜春市袁州区，系被告王强堂哥。
第三人：饶金书，男，1960年8月10日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
第三人：余定国，男，1974年9月23日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
第三人：袁铖，男，1969年1月19日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
第三人：丁冬清，男，1962年5月22日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
第三人：苏小兵，男，1966年9月6日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
原告黄洪义（以下简称原告）与被告王强、饶金书、余定国、袁铖、丁冬清、苏小兵案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄洪义（以下简称原告）及其委托诉讼代理人周勇、被告王强的委托诉讼代理人周勇、第三人饶金书和丁冬清到庭参加诉讼，第三人余定国、袁铖、苏小兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告请求判令：1、解除宜春市××楼××室房产（价值237530元，产权证号：宜房权证号：宜房权证宜春字第××号）的查封等措施，终止对该房产的评估与拍卖，并确认该房产的所有权属于原告黄洪义；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告王强答辩要点：王强交付了191000元购买位于宜春市××区××宝路的房屋，因该房屋未取得销售权，故房屋买卖合同不生效，后王强请求法院判决返还其装修费用和已交的购房款。经法院判决该房屋买卖合同不生效，故王强向法院申请执行，在执行过程中法院查封的是第三人饶金书的房子，不是原告黄洪义的房子，请求驳回原告的诉请。
第三人饶金书答辩要点：当时是原告付钱买了我的房，本打算待土地证办下来后过户给原告，后来我没有通知原告去办理过户。2017年8月底房屋的土地证办理后，房子又被查封，办理不了过户。
第三人丁冬清答辩要点：法院将房屋买卖合同送达给我，我才知道这件事。依据收款收据，原告是交钱给饶金书，本案是饶金书与原告之间的事。工地上的账未算清的话，原告买房事宜与我无关。必须经过清算原告交给饶的钱用于工地才能证明本案与我们几个第三人有关联。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2010年12月24日原告与第三人饶金书签订《房屋买卖合同》约定：原告购买第三人饶金书名下的位于宜春市××区××小区××单元××室房屋一套，出售价格为237530元。首付款60000元，合同签订当天原告转账65000元至第三人饶金书账户，2011年3月24日原告转账80000元至第三人饶金书账户，剩余款项待过户后付清。2013年6月18日原告拿到房屋钥匙办理了收房手续。2014年1月28日，诉争房产登记在第三人饶金书名下。
后本院在审理王强与余定国、袁铖、饶金书、丁冬清、苏小兵房屋买卖合同纠纷一案中，采取保全措施，于2016年5月24日作出（2016）赣0902民初2093号民事裁定书，裁定：“冻结被告丁冬清、余定国、袁铖、饶金书的银行存款580000元或查封、扣押其同等价值的财产。”同年6月1日，本院查封了登记在被执行人饶金书名下的本案诉争房屋。
2017年3月18日本院对王强与余定国、袁铖、饶金书、丁冬清、苏小兵房屋买卖合同纠纷一案，作出（2016）赣0902民初2093号民事判决书，判令：限被告余定国、袁铖、饶金书、丁冬清、苏小兵于本判决生效后五日内向原告王强支付人民币371000元并自2012年12月1日起以本金191000元为基数、按年利率6%支付利息至债务偿清之日止。后余定国、袁铖、饶金书不服该判决上诉至宜春市中级人民法院，2017年8月25日，宜春市中级人民法院维持原判。判决书生效后,原告王强于向本院申请执行、立案。
2018年1月3日，原告对执行本案诉争房产提出案外人异议，本院于2018年1月12日作出（2018）赣0902执异1号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。故原告依法提起案外人异议之诉。
判决的理由与结果
本院认为，本案的争议焦点是：1、原告是否对宜春市××楼××室（产权证号：宜房权证宜春字第××号）的房屋享有所有权；2、原告对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。
一、关于原告是否对争议房屋享有所有权。原告与第三人饶金书签订合同，购买第三人饶金书建造的位于宜春市××楼××室的房屋，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。但根据《中华人民共和国物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，合同签订后，双方未办理产权登记手续，虽合同有效但并不能产生物权变动的效力。争议房屋目前登记在第三人饶金书名下，原告对争议房屋尚未取得所有权，故对原告的第一项诉请不予支持。
二、关于原告对执行标享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人同时满足以上四项条件时可阻却执行。本案中，原告与第三人饶金书早在2010年就签订了房屋买卖合同，并自2013年起在争议房屋内居住至今，原告基于买卖合同实际占有房屋是合法的占有。原告已按合同约定向第三人饶金书支付购房款205000元，因合同约定余款在办理产权手续后支付，原告未再支付余款32530元。本案能否排除执行的关键在于，原告对争议房屋未办理过户登记是否具有过错。根据不动产权属证书的办理流程，产权登记手续的办理需要出卖人和买受人的相互协助与配合。争议房屋于2014年1月28日登记在第三人饶金书名下，后一直未通知原告办理过户登记，同年6月1日法院查封了该套房屋。由此可见，原告对争议房屋未办理产权登记手续并无过错。综上，本院认为原告长期合法稳定的占有争议房屋，对争议房屋享有物权期待权，其权益足以排除执行。对确认该房产属于原告的诉请，原告应将购房余款32530元交付给第三人饶金书并办理房屋过户手续后，原告对该房屋的所有权方能实现。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除宜春市天宝路201号2号楼4层1-403室房产（产权证号：宜房权证宜春字第××号）的查封等措施，终止对该房产的评估与拍卖；
二、驳回原告黄洪义的其他诉讼请求。
案件受理费4863元，由第三人饶金书负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 方向明
人民陪审员 敖高生
人民陪审员 姜 敏
二〇一八年三月十六日
书 记 员 郭 佳