广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第3109号
上诉人（原审被告）广州仲源房地产开发有限公司。
法定代表人丘创州，董事长。
委托代理人莫邪，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘志鸿，男，1950年4月3日出生，汉族，户籍登记地址广州市海珠区云桂东街*号。
上诉人广州仲源房地产开发有限公司（以下简称仲源公司）因与被上诉人刘志鸿房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘志鸿一审诉称，位于海珠区云桂街2号和2号之一的房屋（合计建筑面积235.77㎡）是我和刘其共同所有。刘其于1995年去世，我继承了刘其就上述两房屋的份额。上述房屋于1994年由广东省三建房地产开发公司开发，1994年2月7日双方签订了《房屋拆迁补偿协议》，约定拆迁单位按两套房屋的产权面积在“海珠花园”安排两套回迁房，一套在“海珠花园”第二栋第一梯四楼，回迁面积为63.11平方米，另一套在“海珠花园”第二栋第一梯五楼，回迁面积为95.03平方米。两套回迁房共158.14平方米。拆迁单位所安排回迁的面积比原产权面积相差77.63平方米。后经双方协商，我同意拆迁单位以4200元／平方米一次性付给我作弃产补偿费。1995年6月30日拆迁单位已向我付清了326046元的弃产补偿费。根据上述协议，拆迁单位应于1997年1月30日安排我回迁，但至今仲源公司未安排回迁，违反了合同，仲源公司还欠相关安置费用未付清，故请求判令：1、仲源公司安排前桂街30号A4栋402、404、405房其中两套给刘志鸿回迁；2、仲源公司支付2010年9月至2012年4月临时安置补助费47440元（即每月2372元×20个月=47440元）；3、仲源公司向刘志鸿支付2009年7月1日至2012年4月30日赔偿责任按每天20元的标准共20700元（20元／天×1035天=20700元）；4、仲源公司承担本案诉讼费用。
仲源公司一审辩称，同意按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第四条约定的面积补偿给刘志鸿，但只能补偿一间房屋，总建筑面积为158.14平方米（含公摊面积）。我司曾于2007年与刘志鸿商谈回迁事宜，并于2009年3月开始多次通知刘志鸿回迁，但刘志鸿拒绝回迁，2009年7月之前的临迁费我司已经向刘志鸿付清，之后的临迁费不应当由我司支付，也不同意刘志鸿的其他诉讼请求。
原审法院经审理查明，原广州市海珠区前进路云桂东街2号房屋（总建筑面积129.3平方米）及前进路云桂东街2－1号房屋（总建筑面积106.47平方米）的产权人是刘志鸿及刘其。1995年11月2日，广东省公证处作出（95）粤公证内字第9340号《公证书》，主要内容：刘其于1995年3月22日死亡，其生前是广州市海珠区前进路云桂东街2号和2-1号房屋二分之一的产权人（另二分之一属刘志鸿所有）。刘其与妻子金苏女（1989年死亡）共生育两个子女：女儿刘彩凤和儿子刘志鸿，没有收养子女。刘其生前没有立遗嘱，刘彩凤表示自愿放弃上述房屋的继承权，根据《中华人民共和国继承法》，刘其的上述二分之一房屋遗产，应由其子刘志鸿一人继承。
1994年2月7日，刘志鸿（乙方）与广东省三建房地产开发公司（以下简称省三建公司，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除位于广州市海珠区前进路云桂东街2、2－1号的房屋，总建筑面积235.77平方米；甲方将自有的海珠区前进路148号（九层框架结构）第四、五层楼、位置第二幢第一梯（见双方签章的图纸示意）自有房屋，建筑面积为63.11平方米、95.03平方米用作拆除刘志鸿原址房屋后产权调换（补偿），甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼层高度、结构、质量应符合城市规划部门批准的设计方案；经核定乙方的原址房屋建筑面积合计为235.77平方米，而甲方调换（补偿）给刘志鸿的158.14平方米，两者对比，相差了77.63平方米，对相差的房屋面积，甲方根据有关规定以4200元／平方米的标准计算，付给乙方326046元，并于1995年6月30日前付清；乙方应在协议签订生效后的18天内，将其上述房屋交由甲方拆除，甲方应在1997年1月30日将自有房屋交付给乙方；甲方未按期安排回迁的，应按每超期一天赔偿20元的标准向乙方承担违约责任；其他事项：1、乙方自愿自行解决临时住房，甲方按乙方回迁面积158.14平方米，按每月15元／平方米发给乙方临时搬迁补助费，每月合计为2372元，该补助费从乙方搬出原居住房之日起发放至甲方通知乙方回迁之日期止。第一次预付12个月，第二次开始按季度付给；……3、乙方原有产权面积235.77平方米，现甲方调换给乙方的房屋为158.14平方米，两者相差77.63平方米，双方协商同意按4200元／平方米付给乙方，77.63平方米×4200元／平方米即326046元弃产补偿费；等。该合同于1995年8月4日经广州市房地产管理部门登记备案。之后，上述房屋被拆除，仲源公司在上址房屋所在的地块开发商住楼，并向规划部门申请调整原规划方案，并按调整后的方案建成商住楼。
另据已经发生法律效力的原审法院（2006）海民三初字第1634号民事判决及广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第2777号民事判决查明如下事实：2005年9月22日广东省工商信息服务中心出示证明，在广东省工商局数据库中查无广东省三建房地产开发公司的工商登记记录；1993年11月5日广州市城市规划局复文广东省三建房地产开发公司，同意该司征用前进路148号地段，同意将上述地段用地单位名称更改为仲源公司；1996年2月9日广州市国土局关于土地使用权问题的函中反映：（91）城地批字第307号《征用土地通知书》原由广东省第三建筑工程公司使用位于海珠区前进路148号15058平方米，作建设商住楼的用地，现由仲源公司使用。
刘志鸿以仲源公司没有安排符合合同约定的房屋回迁为由，曾于2010年7月2日向原审法院提起诉讼，要求仲源公司向其支付从2009年7月起至2010年8月止的临时安置补助费，原审法院作出（2010）海民三初字第1962号民事判决，判令仲源公司向刘志鸿支付从2009年7月起至2010年8月止的临时安置补助费（按每月2372元的标准计算），刘志鸿和仲源公司对该判决均未提出上诉。
2011年6月13日，刘志鸿向原审法院提起本案诉讼。
刘志鸿在一审诉讼中表示：1、我于2009年3月正式收到仲源公司发出的书面通知，当时仲源公司表示可将A4栋402房安排给我回迁，但我认为仲源公司提供的回迁房不符合《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，所以我不同意按仲源公司提供的房屋回迁，具体表现在以下两个方面：（1）据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，仲源公司应当补偿两套独立单元的房屋给我，但仲源公司表示只能提供一套房屋（即A4栋402房）给我，我不同意仲源公司的安排，我要求仲源公司安排两套独立的房屋给我，仲源公司是有能力安排两套房屋回迁给我的；（2）仲源公司安排回迁的两套房屋的建筑面积应当为63.11平方米和93.03平方米（总面积158.14平方米），据《广州市城市房屋拆迁管理条例》（穗常发（1997）42号文）的规定，该面积应扣除楼梯、走廊等公摊面积，故该158.14平方米应当不含公摊面积，但仲源公司表示其提供的A4栋402房的面积包含公摊面积。另外，我与广东省三建签订的补偿协议书中曾经弃产77.63平方米（按4200元／平方米计算），我现在要求按4200元／平方米的价格回购该77.63平方米，该77.63平方米当初是按套内面积弃产的，所以在402房和404房对该77.86平方米也应按套内面积折算。按照上述计算方式，402房和404房的面积还小于应补偿给我的面积，但对于少补的面积，我不再追究，所以本案广州仲源房地产开发有限公司直接把402房和404房补偿给我就可以了；2、仲源公司所称404房已经预留给另一拆迁户刘木不属实，据刘志鸿所知，刘木已经办理了弃产手续，所以根本不可能还会要求回迁。据刘木在房管部门备案的协议书，应回迁给刘木的面积只有30多平方米，但仲源公司给其预留的房屋面积将近190平方米，这显然不合常理；3、确认仲源公司所称的涉案楼宇405房已经登记在案外人名下，但仲源公司可将402房及404房安排给我回迁。
仲源公司在一审诉讼中表示：1、刘志鸿被拆迁房屋所在的地块由我司实际开发，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定广东省三建房地产开发公司的权利义务均由我司继受；2、目前可安排给刘志鸿的只有一间房屋，地址为广州市海珠区前桂街30号A4栋402房，刘志鸿所称的该楼宇中的405房已经登记在他人名下，刘志鸿所称的404房是预留给另一拆迁户刘木的，按拆迁补偿协议，我司应回迁给刘木的面积约30多平方米，我司预留给404房的面积约188.5142平方米。由于刘木已经去世，其子女还在办理继承手续，所以一直没有收楼；3、涉案402、404房目前均未办理房产证，其实际面积只能估算。
原审法院向双方当事人询问是否需要评估涉案402、404房及原被拆迁房屋或合同约定的安置房屋的价值，刘志鸿表示由法院决定，但不同意预付评估费用，仲源公司表示同意进行评估，但其只同意预付一半的评估费用。经原审法院向双方释明，刘志鸿和仲源公司均表示：由于双方均不同意预付全额评估费，本案只需处理是否把402房或404房交付给刘志鸿，假如法院判决402房和404房均应安置给刘志鸿，且402房和404房的价值高于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的回迁安置房屋的价值，双方另案协商或另案诉讼结算刘志鸿应向仲源公司补偿的具体金额。
原审法院向仲源公司询问能否提交证据证实其所称的刘木的相关情况，仲源公司表示无法提供。
一审诉讼中，刘志鸿变更诉讼请求为：1、仲源公司将海珠区前桂街30号A4栋402、404房作为回迁房，交付给刘志鸿；2、仲源公司支付2010年9月至2012年4月的临时安置补助费47440元（即每月2372元×20个月=47440元）；3、仲源公司向刘志鸿支付2009年7月1日至2012年4月30日的赔偿责任，按每天20元的标准共20700元（20元／天×1035元=20700元）；4、仲源公司承担本案诉讼费。仲源公司表示同意刘志鸿变更诉讼请求。
原审法院认为，刘志鸿与广东省三建房地产开发公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。仲源公司从广东省三建房地产开发公司承接涉案房屋所在地块的开发，且明确表示愿意承担上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中广东省三建房地产开发公司应履行的义务，故广州仲源房地产开发有限公司应按约定安排刘志鸿回迁并支付相应的安置费用。
关于仲源公司是否应将涉案402及404房回迁安置给刘志鸿。据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，仲源公司应当于1997年1月30前安排刘志鸿回迁，回迁房屋应有两套，分别位于第四层和第五层。据现有房屋的情况看，涉案楼宇尚有402房、404房可供安置，仲源公司称404房是预留给刘木回迁，但其并未提交相应的证据予以证实，为充分保护被拆迁户的合法权益，原审法院认为仲源公司应切实履行合同约定，提供两套房屋供刘志鸿回迁。因房屋的面积、楼层、朝向、室内结构等均可能造成房屋价值的不同，故仲源公司提供涉案楼宇的402房和404房与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁房的价值可能存在差异，双方应就二者的差价进行结算，对此需要对上述房屋的价值进行评估。鉴于刘志鸿和仲源公司均不同意预付评估费，致使原审法院无法就差价问题进行结算，当事人均同意该问题另案协商或诉讼结算，原审法院予以准许。
关于仲源公司是否应向刘志鸿支付逾期回迁的相关费用及计算标准。仲源公司未能安置符合合同约定的房屋给刘志鸿，刘志鸿要求仲源公司按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定继续支付临时安置补助费，原审法院予以支持，故仲源公司应支付从2010年9月起至2012年4月止的临时安置补助费给刘志鸿刘志鸿（按每月2372元的标准计算），总额以刘志鸿诉请的为限。另据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，仲源公司未按期安排回迁的，应按每超期一天赔偿20元的标准向刘志鸿承担违约责任，故刘志鸿要求仲源公司按每天20元的标准承担从2009年7月1日至2012年4月30日赔偿责任，符合合同的约定，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，原审法院作出判决：一、被告广州仲源房地产开发有限公司在广州市海珠区前桂街30号A4栋402房、404房符合法定验收交楼标准之日起15日内，书面通知原告刘志鸿办理交楼手续，将上述房屋交付给原告刘志鸿；二、被告在本判决生效之日起10日内，支付从2010年9月起至2012年4月止的临时安置补助费给原告（按每月2372元的标准计算），总额以原告主张的47440元为限；三、被告在本判决生效之日起10日内，支付从2009年7月1日至2012年4月30日的款项给原告（按每天20元的标准计算），总额以原告主张的20700元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1604元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本案判决时将被告应承担的部分直接支付给原告。
判后，上诉人仲源公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清：l、前桂街30号A4栋404房为拆迁户刘木的回迁房。一审中，上诉人已向一审法院提供了刘木的《拆迁补偿协议》，虽然存在回迁面积高于原拆迁面积，以及还未办理收楼手续等情况，但404房已安排给刘木作为回迁房。如果，拆迁户刘木提出按合同履行时，会因为一审的判决导致上诉人发生违约行为，从而影响另一拆迁人的回迁。一审判决也将导致另一诉讼的发生，增加了社会矛盾，并未做到公平合理的判决。因此，不能将404房回迁给刘志鸿使用。2、回迁面积应按建筑面积执行。在一审判决中，法院从未提及回迁面积的标准，是按刘志鸿所说的应扣除楼梯、走廊等公摊面积后的实际面积，还是按《拆迁补偿协议》的约定以及法律规定的建筑面积回迁。法院应按法律规定、合同约定等依据，先确定给被上诉人按什么面积进行回迁，然后再确认回迁的套数。而一审中，法院仅判决了回迁的套数，对回迁面积标准却避而不谈，这为今后处理拆迁面积遗留下了矛盾。3、房屋价值评估事实的认定不清。前桂街30号A4栋402房是上诉人为刘志鸿保留的回迁房，回迁房是按面积进行回迁，而不是按价格回迁。所以，对于402房并不需要进行评估。而一审法院却要将402房和404房一起评估，这给上诉人和刘志鸿都造成了不必要的浪费。对于404房的评估，上诉人是同意评估的，评估后对于刘志鸿的结算补偿是有帮助的，上诉人是想积极解决问题的。一审法院没有很好认定评估房屋和提示相关情况，从而导致了对房屋价值未予评估，给上诉人和刘志鸿留下了未解决问题，双方需要通过另案来处理，这又给双方当事人带来了额外的经济和时间付出。4、房屋安置补偿费用认定不清。刘志鸿认可在2009年3月就收到上诉人的收楼通知，虽然刘志鸿认为回迁套数和拆迁补偿协议约定不一致，但可以接受已安排回迁的房屋，对未安排的回迁房屋另行协商。可刘志鸿却不予接收符合交楼条件的回迁房，还让拆迁人支付额外的安置补助费用。所以，上诉人认为对于2009年3月后的安置补助费，上诉人是不应该支付的。假使，应当回迁刘志鸿两套房屋，那上诉人已经符合回迁一套的条件，即使补偿安置补助费也仅承担一半的费用，而不是全部的安置补助费。因此，上诉人认为一审法院对安置补助费的认定也是不清楚的，侵害了上诉人的合法权益。上诉人另外补充，原审法院错误将涉案402、404均判决给刘志鸿回迁，不但损害案外人的实体权利，对案外人不公平，结果不合理。损害第三人权益的问题，我方在一审明确提出402房的面积建筑面积达到161平方米，足够补偿给被上诉人约定的回迁面积158平方米，上诉人开发的涉案楼盘除了402房外，剩下404房给案外人回迁，两套均给刘志鸿回迁导致案外人或其继承人无法回迁，合法权益遭到侵害。原审法院判令涉案两房屋均作为刘志鸿的回迁房没有合同依据。根据涉案楼盘项目1995年最初规划设想，上诉人与刘志鸿的合同约定其中一套在4楼60多平方米，另一套在5楼90多平方米，原审法院现在判令涉案两房屋回迁给刘志鸿与双方拆迁补偿协议约定不符，变更了双方合同的部分约定，即将在5楼回迁的房屋调整到4楼，这种调整没有依据。将两房屋均作为刘志鸿的回迁房，对我方及案外人都不公平，402房的建筑面积有161平方米，足够补偿给刘志鸿回迁158平方米的面积，并未对其权利造成损害，相反，刘志鸿被拆迁的房屋在解放前建成，使用多年，目前作为产权调换的402房是小区配套设施齐备，价值已超过刘志鸿被拆迁房屋。给予刘志鸿一套房屋402房回迁不会造成刘志鸿使用房屋上的不便，上诉人向刘志鸿提供的回迁房屋的权属属于刘志鸿，不存在与其他人共享产权共同居住，能保障其居住权。1992年市政府颁布的拆迁实施办法、1997年人大颁布的拆迁条例、2004年市政府颁布的拆迁管理办法都明确新建房屋与被拆迁房屋产权调换时以房屋面积作为调换产权的依据，而不是以套数作为依据。原审法院在本案中将房屋套数作为产权调换的主要依据，将面积作为产权调换的原则抛诸脑后，导致刘志鸿实际回迁面积多出158平方米。原审法院将两套房屋判令给刘志鸿回迁对于404房超出合同约定的回迁面积近190平方米不予处理，实际是判决形式先支持刘志鸿取得不当得利，这种做法不符合法院依法审判的原则。上诉人不应全部支付临时搬迁补助费的理由补充一点，根据双方拆迁补偿协议11条第一项约定，上诉人给予刘志鸿临时补偿费，截止日期约定为上诉人通知刘志鸿回迁之日止，本案中，涉案楼盘建成竣工符合回迁条件后，上诉人在2009年6月4日向刘志鸿发出正式回迁通知，也按合同约定上诉人无需再向刘志鸿给予临时搬迁补助费。针对上诉人不应再支付给刘志鸿赔偿金的理由，涉案楼盘建成后，上诉人多次要求刘志鸿办理收楼事宜，而刘志鸿拒绝，根据合同法第六条的规定，当事人行使权利应遵循诚实信用原则，刘志鸿违反诚实信用原则，没有合理理由拒绝受理行为，相应后果应由其承担，不应追究我方责任。综上所述，一审法院并未完全调查清楚本案事实，并且对事实的认定还有不清之处，从而导致了一审判决的错误。上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项；二、判令广州市海珠区前桂街30号A4栋402房（含公摊面积）按建筑面积回迁给刘志鸿；三、依据案件实际情况改判上诉人承担相应的临时安置补助费；四、驳回刘志鸿要求上诉人支付自2009年7月1日至2012年4月30日按每日20元给予赔偿共计20700元；五、判令刘志鸿承担本案诉讼费用。
被上诉人刘志鸿答辩称不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决，认为为何仲源公司卖掉407房，不安排回迁户回迁，在我方提供的证据9-3和9-4，404房的面积含糊不清，不真实，在仲源公司提供的证据4，404房建筑面积是188平方米、三房两厅，402房户型是四房两厅，建筑面积是160多平方米，三房两厅不可能大于四房两厅的面积，仲源公司售楼时，404房的套内面积只有97平方米。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，根据编号为No：0026116《广州市房地产权属证明书》记载，原广州市海珠区前进路云桂东街2－1号房屋（总建筑面积106.47平方米）为混合3层，No：0026117《广州市房地产权属证明书》记载前进路云桂东街2号房屋（总建筑面积129.3平方米）为混合2层、砖木1层，上述房屋的产权人均为刘志鸿及刘其。1994年2月7日，刘志鸿（乙方）与省三建公司（甲方）签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定甲方将自有的海珠区前进路148号（九层框架结构）第四、五层楼、位置第二幢第一梯（见双方签章的图纸示意）自有房屋，建筑面积为63.11平方米、95.03平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积m2在内）用作拆除刘志鸿原址房屋后产权调换（补偿）。
根据房产登记号：2009登记字1993733、1993735号《房地产登记簿查册表》记载，广州市海珠区前桂街30号A4栋402房的建筑面积为161.0879平方米（其中套内建筑面积为135.4279平方米，共有分摊面积为25.6600平方米）、404房的建筑面积为188.5142平方米（其中套内建筑面积为158.4867平方米，共有分摊面积为30.0275平方米）。
在二审庭审中，经本院主持调解，仲源公司愿意提供建筑面积较大的A4栋404房安置刘志鸿回迁并作为产权调换，对双方补偿协议约定的产权补偿面积多出的部分面积30.3742平方米无需刘志鸿补差价；刘志鸿坚持要求仲源公司按协议约定的提供两套房屋安置其回迁，不同意只回迁一套房屋，在目前的情况下，要求仲源公司安置其回迁A4栋402、404房两套房屋；最终因双方分歧意见太大而调解不成。仲源公司表示，即使调解不成，如果法院判决该公司安置一套房屋给刘志鸿回迁的，该公司也愿意提供A4栋404房安置刘志鸿回迁并作为产权调换，对双方补偿协议约定的产权补偿面积多出的部分面积30.3742平方米无需刘志鸿补差价；刘志鸿表示仍坚持回迁两套房屋，如果法院判决仲源公司安置一套房屋给其回迁的，其认为A4栋404房是三房两厅，建筑面积没有188.5142平方米那么大，而A4栋402房是四房两厅，三房两厅的404房不可能比四房两厅的402房大，其不同意回迁A4栋404房，同意回迁A4栋402房。对此，仲源公司表示，如果法院判决该公司安置一套房屋给刘志鸿回迁的而刘志鸿选择A4栋402房的，该公司也愿意提供A4栋402房安置刘志鸿回迁并作为产权调换，对双方补偿协议约定的产权补偿面积多出的部分面积2.9479平方米无需刘志鸿补差价。
本院认为，刘志鸿与省三建公司于1994年2月7日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。仲源公司承接涉案房屋所在地块的开发后明确表示愿意承担上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中省三建公司应履行的义务，故仲源公司应按该协议书约定安排刘志鸿回迁并支付相应的安置费用。
本案双方争议的焦点在于仲源公司是否应将涉案房屋广州市海珠区前桂街30号A4栋402及404房回迁安置给刘志鸿，上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，仲源公司应当安排刘志鸿回迁分别位于第四层和第五层的两套房屋，建筑面积分别为63.11平方米、95.03平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积m2在内）并作为产权调换。该协议并无约定回迁并作为产权调换的建筑面积为63.11平方米、95.03平方米（合计为建筑面积158.14平方米）房屋是否包含公摊面积，结合刘志鸿原有的房屋分别为混合3层、混合2层和砖木1层，按照拆迁行业惯例，拆迁前房屋为两层或以上的，回迁补偿的房屋面积应包括分摊面积，在本案中，双方在上述协议中并无特别约定回迁并作产权调换的房屋不包括分摊面积，因此，本院认定双方上述协议中回迁并作产权调换的房屋建筑面积158.14平方米应包含分摊面积。据此，刘志鸿主张回迁并作产权调换的房屋建筑面积158.14平方米应为套内面积而不包含分摊面积，理据不成立，本院不予支持。据仲源公司现有可供回迁房屋的情况看，涉案楼宇只有A4栋402房、404房可供安置回迁，根据现已查明的事实，A4栋402房的建筑面积为161.0879平方米（其中套内建筑面积为135.4279平方米，共有分摊面积为25.6600平方米）、404房的建筑面积为188.5142平方米（其中套内建筑面积为158.4867平方米，共有分摊面积为30.0275平方米）；现刘志鸿要求回迁A4栋402房、404房两套房屋，仲源公司不同意安置两套房屋只同意安置一套房屋给刘志鸿，对此，本院认为，仲源公司与刘志鸿对协议如何履行各执一词，仲源公司不能按照协议约定安置刘志鸿回迁，造成刘志鸿至今未能回迁的责任在仲源公司，新城市公司的行为构成违约。现刘志鸿要求回迁A4栋402房、404房两套房屋，虽然房屋套数与协议相符，但是两套房屋总建筑面积达349.6021平方米，与协议约定的产权调换面积158.14平方米相比多出191.4621平方米，面积差距巨大，而402房、404房中无论哪一套的建筑面积均比协议约定的建筑面积158.14平方米均要大，而且，从仲源公司在二审中表达的意见可以看出，如果法院判决回迁一套房屋，仲源公司愿意由刘志鸿选择402房、404房中的任一套，而且多出协议约定的产权调换面积的部分面积，无需刘志鸿补差价，在二审中，本院主持仲源公司、刘志鸿双方进行调解，因双方各持己见，未能达成一致意见。综合仲源公司可提供回迁的房屋中，虽然仲源公司要求安置402房、404房中任何一套给刘志鸿回迁并作产权调换，与协议约定的两套房屋不符，考虑到402房、404房中任何一套的建筑面积均大于协议约定的面积，而且仲源公司表示比协议约定的面积多出的部分面积无需刘志鸿补差价，尽管仲源公司的安置方案并未与刘志鸿达成一致意见，但在此情况下，仲源公司的安置方案也有合理性。因此，本院采纳仲源公司提出的安置一套房屋给刘志鸿回迁并作产权调换、比协议约定的面积多出的部分面积无需刘志鸿补差价的方案。鉴于在二审中，刘志鸿表示如果法院判决回迁一套房屋时其选择回迁402房而不同意回迁404房。因此，仲源公司应将符合回迁居住条件的A4栋402房（建筑面积为161.0879平方米，其中套内建筑面积为135.4279平方米、共有分摊面积为25.6600平方米）安置刘志鸿回迁并作为产权调换，402房比协议约定的产权调换建筑面积158.14平方米多出的2.9479平方米，刘志鸿无需补差价。至于仲源公司现只能安置一套房屋回迁与协议约定的安置两套房屋不符有否导致刘志鸿权益受到损害，刘志鸿可另案主张。
如前所述，由于仲源公司未能按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定安置符合合同约定的房屋给刘志鸿，构成违约，刘志鸿要求仲源公司按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定继续支付临时安置补助费及承担逾期回迁的赔偿费用，于法有据，原审法院判决仲源公司应支付从2010年9月起至2012年4月止的临时安置补助费给刘志鸿刘志鸿（按每月2372元的标准计算），总额以刘志鸿诉请的为限；以及仲源公司按每天20元的标准承担从2009年7月1日至2012年4月30日赔偿责任，并无不当，本院予以支持。仲源公司上诉主张其不应向刘志鸿支付2009年3月后的逾期回迁的相关费用及计算标准，理由不成立，本院不予采纳。
鉴于本案纠纷系因仲源公司逾期安置刘志鸿回迁居住所致，故诉讼费应由仲源公司负担。
综上所述，经审查，仲源公司的上诉理由部分成立，原审判决查明事实清楚，但部分处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1882号民事判决第二、三项及诉讼费负担的决定；
二、变更广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1882号民事判决第一项为：自本判决送达之日起15日内，上诉人广州仲源房地产开发有限公司在广州市海珠区前桂街30号A4栋402房（建筑面积为161.0879平方米）交付给刘志鸿回迁居住，并作为刘志鸿的产权补偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务以及交付房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，分别加倍支付迟延履行期间的债务利息以及支付迟延履行金。
本案二审受理费1604元，由上诉人广州仲源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 岳为群
代理审判员 姚伟华
二〇一四年四月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵