山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第1010号
上诉人（原审被告）宋德旺，男，1966年3月19日出生，汉族，住济南市。
委托代理人董林凤，山东大明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘明旺，男，1971年10月13日出生，汉族，住济南市。
委托代理人张培田，山东诚信人律师事务所律师。
原审第三人济南市槐荫区住房保障和房产管理局，住所地济南市。
法定代表人张志坚，局长。
委托代理人张庆东，男，1972年1月12日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
原审第三人济南市槐荫区人民政府吴家堡街道办事处，住所地济南市。
法定代表人刘相国，主任。
委托代理人陈文丽，济南槐荫金诺法律服务所法律工作者。
原审第三人济南市槐荫区吴家堡街道办事处宋家庄村民委员会，住所地该村。
法定代表人刘永先，主任。
上诉人宋德旺因与被上诉人刘明旺及原审第三人济南市槐荫区住房保障和房产管理局（以下简称槐荫区房管局）、济南市槐荫区人民政府吴家堡街道办事处（以下简称吴家堡街道办事处）、济南市槐荫区吴家堡街道办事处宋家庄村民委员会（以下简称宋家庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年1月13日公开开庭审理了本案，上诉人宋德旺的委托代理人董林凤、被上诉人刘明旺的委托代理人张培田及原审第三人槐荫区房管局的委托代理人张庆东、吴家堡街道办事处委托代理人陈文丽到庭参加诉讼。宋家庄村委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年4月，刘明旺（乙方）与宋德旺（甲方）签订厂房租赁合同，约定将宋德旺所有的位于吴家堡北宋庄的15间厂房出租给刘明旺，共计建筑面积1900平方米，租赁期限为10年，自2009年4月10日起至2019年4月10日止，租金为每年9万元。该合同第五条第2项约定“在租赁期内，经甲方同意下，乙方可以自行建设厂房，租赁期满所有权归甲方，附：若在租赁期内，甲方提出终止合同，应对乙方作出赔偿，若乙方提出终止合同，甲方不作任何赔偿。若遇国家征用土地，甲方按乙方成本价付给乙方，其他归甲方所有。”该协议第六条第2项规定“因国家政府市政建设需要拆除或改造厂房，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，搬迁费归乙方所有。”双方还对合同的其他条款进行了约定。2014年4月11日，宋德旺的妻子满艺菊向刘明旺出具一份承诺书，该承诺载明：“经协商，双方同意，刘明旺在宋德旺厂房院内投资盖房捌佰平方米，如果房子拆迁，补偿费有宋德旺所得，但宋德旺按每平方米贰百元折算归还刘明旺，共计人民币壹拾陆万元整。如果有拆迁搬迁费则归刘明旺所有。拆迁后别的则按国家政策各取所有。双方不得以任何理由推翻，如一方推翻，则所有损失有推翻方负责。备注，给刘明旺的补偿费拆迁补下来后一次性给付。2014年4月11日，宋德旺、满艺菊”。2014年4月10日，满艺菊向刘明旺出具租金收据一张，该收据载明：“收房款柒万元正（2010.4.10-2014.10.10）”。2014年8月11日，第三人槐荫区房管局、第三人吴家堡街道办事处、第三人宋家庄村委会（甲方）与宋德旺（乙方）签订房屋（地上附属物）拆迁补偿协议，该协议约定“为实施吴家堡地区旧村改造项目，根据规划建设要求并经济南市人民政府批准，甲乙双方根据《济南市土地征收管理办法》（济南市人民政府令第238号）鲁价费发（2008）178号《关于济南等三市调整征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》的有关规定，双方达成以下拆迁补偿协议：一、甲方须拆除归乙方所有的位于吴家堡办事处宋庄村？号的非住宅房屋及地上附属物。1、甲方向乙方支付房屋补偿款总计2898461元，人民币大写贰佰捌拾玖万捌千肆佰陆拾壹元整。2、甲方向乙方支付搬迁费，补偿标准：按该建筑物补偿费总额的20%予以补偿，计：579692.20元，人民币大写：伍拾柒万玖仟陆佰玖拾贰元贰角整。3、甲方向乙方支付地上附属物补偿款总计132596元，人民币大写拾叁万贰仟伍佰玖拾陆元整。二、付款方式：乙方在规定时间完成搬迁后，持甲方出具的验收单、身份证到甲方指定地点领取补偿款及奖励费。三、本协议签订后，若乙方按甲方规定的时间搬迁并拆除完毕，则由甲方验收合格后向乙方发放补偿款及搬迁损失费。若乙方未在规定时间完成拆迁或交验空房的，每超期一天按上述补偿款总额的5%向甲方支付违约金，并同意甲方在上述补偿款中直接扣除。四、甲、乙双方签订拆迁协议后，乙方应在2014年8月28日前搬迁交付空房或自行拆除完毕，乙方不按约定期限完成拆迁房屋的，甲方可向济南市槐荫区人民法院申请强制执行。五、安全约定：乙方自行拆除房屋的，乙方应找有资质的正规拆迁队伍进行拆迁，若出现一切安全问题，由乙方承担一切责任，与甲方无关。六、本协议一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，本协议自签字盖章后生效。”该协议的实际甲方为槐荫区非物质文化遗产博览园项目建设工程指挥部，第三人应为受槐荫区非物质文化遗产博览园项目建设工程指挥部的委托从事拆迁相关工作。2014年10月30日，山东北方资产评估不动产估价有限公司向委托方槐荫区非物质文化遗产博览园项目建设工程指挥部出具章玲英（济南槐荫富森家具厂）因征地拆迁所涉及的待拆迁资产补偿价值评估咨询报告，该评估咨询报告载明：评估范围为委托评估的章玲英（济南槐荫富森家具厂）拟拆迁的12项机器设备，根据评估资产的特点及评估目的，本次评估主要采用成本法进行，对迁移的委估设备考虑不同的设备拆除费、室内运杂费、安装调试等费用确定委估设备的拆迁补偿价值，本次委估资产的拆迁补偿价值为22466元。槐荫区非物质文化遗产博览园项目建设工程指挥部已将该22466元拆迁补偿价值补偿给章玲英。
另查明，宋德旺与满艺菊原为夫妻关系。2014年11月27日，宋德旺与满艺菊协议离婚，并约定夫妻财产归满艺菊所有。刘明旺与章玲英为夫妻关系，章玲英为济南槐荫富森家具厂的实际经营者。
根据厂房房屋租赁合同、2014年4月11日宋德旺的妻子满艺菊向刘明旺出具的承诺及刘明旺、宋德旺当庭陈述，宋德旺的总补偿面积为建筑面积3591.09平方米，其中出租给刘明旺的房屋建筑面积为1900平方米，刘明旺自建房屋建筑面积为800平方米。
原审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案双方争议的焦点为搬迁费的归属问题。《济南市土地征收管理办法》（济南市人民政府令第238号）第二条规定“本办法所称土地征收是指国家为了公共利益和实施规划的需要按照法定程序和批准权限，将农民所有的土地征为国家所有，并依法合理给予农村集体经济组织和农民补偿安置的行为”。第三十条第二款规定“房屋及附属设施的搬迁费，按照该建（构）筑物补偿费总额的15-20%予以补偿。”本案中，拆迁方向宋德旺进行补偿的依据系《济南市土地征收管理办法》（济南市人民政府令第238号）、鲁价费发（2008）178号《关于济南等三市调整征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》的有关规定。宋德旺的前妻满艺菊在其婚姻关系存续期间向刘明旺收取房租，其收取租金的行为应为代宋德旺所实施，满艺菊于搬迁前向刘明旺出具承诺书应为代表宋德旺所实施的行为，该承诺书作出后，刘明旺依据该承诺书进行了搬迁，刘明旺并依据该承诺书进行起诉，因此该承诺书应为刘明旺、宋德旺在拆迁前对双方拆迁有关事宜的约定，该承诺书合法有效，原审法院对宋德旺之妻出具给刘明旺的承诺予以认可，并作为确定双方权利、义务关系的主要依据。按该承诺书约定，宋德旺应向刘明旺支付房屋补偿款16万元。因此刘明旺要求宋德旺按每平方米800元支付房屋补偿款64万元，依据不足，原审法院不予支持。该承诺书约定“如果有搬迁费，则归刘明旺所有。”因此，刘明旺有权要求宋德旺支付搬迁费。由于刘明旺、宋德旺双方对宋德旺未出租给刘明旺的房屋的面积及座落均未能提供相应的证据予以明确区分确认。因此，原审法院根据现有的证据，宋德旺的总补偿面积为建筑面积3591.09平方米，总的搬迁费为579692.20元，刘明旺共使用房屋2700平方米（承租宋德旺的房屋为1900平方米＋刘明旺自建800平方米）。因此，2700平方米按面积比例对应的搬迁费为435847.87元。因此，刘明旺要求全部的搬迁费579692.20元依据不足，宋德旺应向刘明旺支付其使用的房屋面积对应的搬迁费435847.87元。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、宋德旺于判决生效之日起十日内向刘明旺支付房屋拆迁补偿款160000元。二、宋德旺于判决生效之日起十日内向刘明旺支付搬迁费435847.87元。三、驳回刘明旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15777元，由刘明旺负担6018元，由宋德旺负担9759元。保全费4420元，由刘明旺负担940元，由宋德胜负担3480元。
上诉人宋德旺不服原审判决上诉称，一、一审判决主体错误。刘明旺作为原告提起诉讼，主体错误，本案的原告应为章玲英。刘明旺确实与宋德旺签订过《厂房屋租赁合同》，但宋德旺又与刘明旺的妻子章玲英签订了《厂房屋租赁合同》，章玲英系济南槐荫富森家具厂的投资人，实际投资者。针对济南槐荫富森家具厂场地中的机器设备进行评估商谈，机器等设备的搬迁费用也是针对章玲英经营的济南槐荫富森家具厂进行的补偿，因此本案的原告应为章玲英，刘明旺提起本案诉讼主体不适格。二、刘明旺无权索要针对房屋的拆迁利益。拆迁补偿是针对集体土地上的补偿，搬迁费是对房屋和其他设备的搬迁。对承租户的补偿，拆迁部门有单独的协议和补偿标准。搬迁费包含着两个方面：一是不动产的搬迁，二是动产的搬迁。拆迁部门已经根据章玲英因征地拆迁进行了相应的经济补偿。这一动产的拆迁补偿与不动产即房屋的搬迁补偿费是不能等同的。《厂房屋租赁合同》中约定的搬迁费应是指动产的搬迁费，拆迁部门已补偿给章玲英，拆迁部门补偿给宋德旺系针对房屋的搬迁费，刘明旺无权索要。三、一审法院将满艺菊单方出具的承诺书的效力及于宋德旺是错误的。满艺菊出具的承诺仅仅代表其自己的意志，不能代表宋德旺本人，宋德旺并没有给其授权，该承诺书上的关于“宋德旺”的签名非本人所签，承诺书中关于刘明旺自建800平方米的房屋与事实不符。四、原审判决适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，维持宋德旺的合法权益。
被上诉人刘明旺答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人槐荫区房管局答辩称，我方系依据宋德旺的房屋档案签订的房屋拆迁补偿协议，是符合政策及补偿标准的，宋德旺与刘明旺之间的租赁合同纠纷与我方没有关系。
原审第三人吴家堡街道办事处答辩称，我方作为地方政府在政府拆迁工作中只是作为一个行政部门，协助拆迁部门对被拆迁人即拆迁村民做思想疏导工作，协助拆迁工作的顺利进行，宋德旺与刘明旺之间是否存在租赁关系也不清楚，因此我办事处对宋德旺与刘明旺之间的补偿纠纷没有任何直接的关系。
原审第三人宋家庄村委会未答辩。
经审理本院认定，原审认定的事实除“刘明旺自建房屋800平方米”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明，1、宋德旺称，刘明旺从未在其承租的院内建设房屋。2009年4月，其将15间厂房共计1900平方米租赁给了刘明旺。2013年年底，其在院内建了541.78平方米的钢结构厂房，之后又陆续地建了其它小厂房。宋德旺为了证实上述主张，在二审中提供了下列证据：证据一、宋德旺在二审中申请时任村主任的赵传河出庭作证，赵传河作证称宋德旺原1900平方米的15间厂房系砖混结构，后来宋德旺于2013年年底在院内又建了541.78平方米钢结构厂房，当时执法局天天让其领着去查，所以其比较清楚。赵传河并称2013年周边房屋的租赁价格没有上涨，因为房屋要拆迁，别人都不愿意去那承租房屋。证据二、宋德旺在二审中提供了内容为“今收到宋德旺钢结构厂房人工费27000元，闫俊强，2013年12月30日”的收到条原件。证据三、宋德旺在二审中申请闫俊强出庭作证，闫俊强称2013年12月份左右，其给宋德旺盖了500平方米的钢结构厂房，在其盖钢结构厂房之前，宋德旺院内没有钢结构厂房，均系砖混结构的厂房。大约在12月底以后盖完的，宋德旺给其27000元的人工费。闫俊强认可上述2013年12月30日的收到条系其为宋德旺出具。证据四、宋德旺在二审中提供了济南顺鑫宏业商贸有限公司发货单原件，证实其从济南顺鑫宏业商贸有限公司处购买的钢材，该发货单显示2013年12月6日，购货单位个人（宋德旺），购货198×99，3支，690元，2070元；248×124，17支，980元，16660元，共计18730元。证据五、宋德旺在二审中申请满艺菊出庭作证，满艺菊出庭作证称，当时她和刘明旺关系不错，她和宋德旺闹的不是很好，宋德旺酗酒。她让刘明旺两口给她出主意，管宋德旺要钱。过几天她问刘明旺给她想好主意了吗，他就拿出这个条来，条中载明刘明旺在承租的厂房里盖800平方米厂房，宋德旺按照每平方米200元，共计16万元补偿给刘明旺。刘明旺称从宋德旺那里要钱后再给她。当时写的时候这张纸上没有这么多字，写到共计人民币16万元，后面这些没有。她看了看协议内容说行，就签了字。协议内容不是她写的，协议中的“满艺菊”“宋德旺”三字是她签的，宋德旺不知道这个事。写完后她当时心情也不好，也没有注意这个事，这个条一直在刘明旺那里。实际上，刘明旺没有在院内盖房屋，其和宋德旺陆陆续续在院内建了700平方米的房屋，系一个姓闫的一家人建的，这些房屋建好后又陆陆续续地租给了刘明旺。2、由村委会、审计局、监察局、镇政府、调查人、滨河集团、房主七方参与测绘的2013年1月25日测绘表及房屋座落平面图显示，测绘的总面积为3591.09平方米，房主系宋德旺。槐荫区房管局、吴家堡街道办事处、宋家庄村委会依据上述测绘结果与宋德旺签订《房屋（地上附属物）拆迁补偿协议》进行了补偿。3、刘明旺在二审中称其在租赁的院内建了800平方米的厂房，在开庭时提供了两份证据。证据一，2009年4月30日协议书（复写件）一份，内容为“协议的甲方刘明旺，乙方为赵久燕，根据甲乙双方友好洽议，乙方根据甲方要求在本厂内承建约432平方米车间，甲方负责城建主体，门窗除外，每平方米清工价格为55元，预付款为30%，主体完工70%。甲方刘明旺，乙方赵久燕，2009年4月30日”。其中刘明旺时间落款“4”、“30”非复写体，系签字笔书写，乙方赵久燕时间落款“2009”、“4”、“30”非复写体，系签字笔书写。证据二，2009年6月18日的证明一份“因厂内扩建面积370平方米，乙方赵久燕承建为6月18日完工，甲方刘明旺工资已付完，工款为2万元正，2009年6月18日”。该份证明无证明人签字。刘明旺在一审及二审第一次调查时称，对于该问题除了满艺菊书写的承诺书、宋德旺在上诉状中关于“刘明旺自建约800平方米”相应内容记载外，没有其他证据提供。4、针对本案诉争的房屋，宋德旺与刘明旺的妻子章玲英另签订了一份《厂房屋租赁合同》，双方议定年租金6万元，半年费用3万元，除此之外，其他内容与宋德旺、刘明旺签订的《厂房屋租赁合同》相同。双方当事人均认可双方系履行的宋德旺与刘明旺签订的那份《厂房屋租赁合同》。
本院认为，本案的争议焦点为：1、刘明旺是否有权提起本案诉讼；2、刘明旺是否在其承租的房屋的院内建设800平方米的房屋。3、满艺菊于2014年4月11日为刘明旺出具的承诺书是否可以作为房屋拆迁利益的分配依据。4、本案诉争房屋所涉及的房屋拆迁补偿费及搬迁费的归属问题。
关于焦点问题一，针对本案诉争的厂房，宋德旺与刘明旺签订一份《厂房屋租赁合同》，宋德旺又与刘明旺的妻子章玲英签订一份《厂房屋租赁合同》，两份合同除租金数额不同外，合同的其他内容相同。双方当事人均认可双方系履行的宋德旺与刘明旺签订的《厂房屋租赁合同》。刘明旺作为《厂房屋租赁合同》的合同相对人，有权针对《厂房屋租赁合同》涉及的相关事宜提起诉讼。关于刘明旺租赁该厂房做何用，章玲英与刘明旺谁系济南槐荫富森家具厂的实际投资者与刘明旺租赁案涉厂房非同一法律关系，宋德旺关于刘明旺无权提起本案诉讼的主张不成立。
关于焦点问题二，分析双方当事人所举证据，本院认为，首先，宋家庄村委会、审计局、监察局、镇政府、调查人、滨河集团、房主七方共同参与测绘的测绘表显示，测绘的总面积为3591.09平方米，房主系宋德旺。无人对此提出过异议。基于此，宋家庄村委会、吴家堡街道办事处、槐荫区非物质文化遗产博览园项目建设工程指挥部已于2014年8月11日就3591.09平方米房屋与宋德旺签订了《房屋（地上附属物）拆迁补偿协议》。其次，宋德旺在二审中申请了时任村主任的赵传河、钢结构厂房的承建方闫俊强、宋德旺原妻子满艺菊到庭作证，并提供了闫俊强于2013年12月30日出具的收条原件、济南顺鑫宏业商贸有限公司发货单原件予以证实其在院内陆续建厂房的事实，上述主张相互吻合又与测绘表记载的“测绘总面积为3591.09平方米，房主系宋德旺”的内容相符。再次，刘明旺提供了2014年4月10日满艺菊为其出具的2014年4月10日至2014年10月10日的半年租金为7万元的收条。双方实际履行的宋德旺与刘明旺签订的《厂房屋租赁合同》约定半年租金为4.5万元。刘明旺提供的2010年4月10日至10月10日、2010年10月10日至2011年4月10日两份租金收据显示半年租金为4.5万元，而2014年4月10日至2014年10月10日的半年租金则上升至7万元，比合同约定半年租金增涨了2.5万元。刘明旺称原租赁面积不变因周边价格递增而增涨，而满艺菊称其又将2013年年底新建的钢结构厂房另行租赁给了刘明旺。对此宋家庄村委会主任赵传河称2013年周边房屋的租赁价格没有上涨，因为房屋要拆迁都不愿意去那租房屋。在本案诉争的房屋确存在拆迁的情况下，房屋面积增大导致租金上涨的说法更符合客观实际。综上，宋德旺提供的上述证据与测绘表、《房屋（地上附属物）拆迁补偿协议》相互吻合能够形成完整的证据链条。而刘明旺提供的2009年4月30日协议书系复写件，其提供的2009年6月18日的证明，没有证明人签字，时间落款处存在瑕疵，且赵久燕并未出庭作证。虽满艺菊于2014年4月11日为刘明旺出具的承诺书中记载“刘明旺在宋德旺厂房院内投资盖房捌佰平方米”，但满艺菊亦出庭对于该承诺书出具情况进行了说明，否认了刘明旺在厂房院内建800平方米厂房的事实，而承诺书中关于“刘明旺在宋德旺厂房院内投资盖房捌佰平方米”的相应内容记载亦与2013年1月25日测绘表记载的事实不相符。另外，满艺菊称该份承诺书由其一人出具，宋德旺否认为刘明旺出具了该承诺书，无证据证实“宋德旺”三字系宋德旺本人书写，满艺菊非租赁合同的相对人，该份承诺书在形式上存在瑕疵。另外，宋德旺原提供的上诉状中确有“刘明旺自建约800平方米”相应内容记载，但后来宋德旺撤回了该份上诉状，再核实一审庭审笔录、调查笔录，宋德旺一直否认刘明旺在承租的院内建设800平方米厂房的事实。宋德旺提供的证据优于刘明旺提供的证据，宋德旺关于刘明旺并未在承租的院内建800平方米厂房的主张，本院予以采信。关于焦点问题三、基于满艺菊于2014年4月11日为刘明旺出具的承诺书形式上存在瑕疵，其承诺书中关于“刘明旺在宋德旺厂房院内投资盖房捌佰平方米”的相应内容记载亦与2013年1月25日测绘表记载的事实不相符，再结合满艺菊在二审中的陈述，该份承诺书本院不予采信，不能以此作为确定房屋拆迁利益归属的依据。
关于焦点问题四，因刘明旺未在承租房屋的院内自建800平方米的厂房，故拆迁部门向宋德旺所支付的房屋补偿款应归属于房屋所有权人即宋德旺。原审法院判决宋德旺向刘明旺支付16万元房屋补偿款无事实依据及法律依据，本院予以纠正。关于房屋搬迁费的问题，虽拆迁部门已补偿给了宋德旺，但诉争房屋确存在租赁的事实，宋德旺与刘明旺签订的《厂房屋租赁合同》第六条第二款约定“因国家、政府市政建设需要拆除或改造该厂房，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，搬迁费归乙方所有”，应充分尊重双方当事人的约定，以此作为搬迁费的归属依据。根据宋德旺与刘明旺签订的《厂房屋租赁合同》之约定，宋德旺将1900平方米的厂房租赁给了刘明旺，合同约定此面积的搬迁费归刘明旺所有，1900平方米按总面积对应的搬迁费应为306707.76元。双方签订《厂房屋租赁合同》之后，宋德旺称又将其新建的部分厂房租赁给了刘明旺，但刘明旺对此不予认可，因双方对此未签订房屋租赁合同，对于搬迁费的归属没有约定，刘明旺要求宋德旺支付总面积3591.09平方米的搬迁费无合同依据及法律依据，本院不予支持。原审法院认定宋德旺向刘明旺支付的搬迁费数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2602号民事判决第一项、第三项及案件受理费的负担部分。
二、变更济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2602呈民事判决第二项“宋德旺于本判决生效之日起十日内向刘明旺支付搬迁费435847.87元”为“宋德旺于本判决生效之日起十日内向刘明旺支付搬迁费306707.76元”。
三、驳回刘明旺的其他诉讼请求。
一审案件受理费15777元，由宋德旺负担3967元，由刘明旺负担11810元。二审案件受理费1883元，由宋德旺负担473元，由刘明旺负担1410元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一六年二月十八日
书 记 员 杨 燕