福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）同民初字第4049号
原告厦门特运集团有限公司。
法定代表人张祥苓，董事长。
委托代理人吴水霞，邹仙梨，福建知圆律师事务所律师。
被告厦门馨名轩大酒楼有限公司。
法定代表人陈清月，总经理。
原告厦门特运集团有限公司（以下简称特运集团公司）与被告厦门馨名轩大酒楼有限公司（以下简称馨名轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由审判员李强适用简易程序于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告特运集团公司之委托代理人吴水霞、邹仙梨到庭参加诉讼。被告馨名轩公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告特运集团公司诉称，2008年4月30日案外人厦门经济特区运输总公司同安公司与被告馨名轩公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于同安区祥平街道同美路2号的同安长途汽车站综合楼第2层部分，即627平方米的房屋；第3层部分，即420平方米的房屋；第4层、第5层、第6层的全部房屋出租给馨茗轩公司作为宾馆经营场所。合同约定租赁期限自2008年5月1日起至2014年11月30日止。双方同时约定了租金的计算标准、电梯使用费、合同履约金即违约责任等事项。合同签订后，厦门经济特区运输总公司同安公司将房屋交付馨名轩公司使用，馨名轩公司于2010年12月31日支付人民币（币种，下同）30000元合同履约金，馨名轩公司将住所地迁入租赁的场所。2012年12月18日，特运集团公司下发文件，因厦门经济特区运输总公司同安公司无法通过年检，经集团决定，注销同安公司。2014年2月28日，馨名轩公司以行业竞争激烈，公司严重亏损，无法继续履行原有签订的合同为由，要求解除双方的租赁合同，但馨名轩公司自2014年6月1日起一直拖欠租金，且在解除合同后一直未交还房屋，也未将住所地迁出。故特运集团公司诉至法院，请求：1.确认2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》于2014年2月28日解除；2.判令馨名轩公司支付自2013年6月1日其至2014年2月28日拖欠特运公司的租金599638.56元；3.判令馨名轩公司支付房屋占有使用费285664元（自2014年3月1日起至实际交还房屋、且馨名轩公司住所地迁出止的房屋占有使用费，按每月71416元租金计算，暂计至2014年6月30日止）；4.判令馨名轩公司支付电梯使用费15000元（自2013年6月1日起至实际交还房屋止，使用费按1500元／月计算，暂计至2014年6月30日）；5.判令特运集团公司有权没收馨名轩公司合同履约金30000元；6.判令馨名轩公司立即将工商登记注册住所地从租赁房屋处迁出；7.判令馨名轩公司立即交还承租的房屋：同安长途汽车站综合楼第2层部分即627平方米的房屋；第3层部分即420平方米的房屋；第4层、第5层、第6层的全部房屋；同安车站综合楼一层的两间店面；8.判令馨名轩公司承担本案的全部诉讼费。
被告馨名轩公司未提交书面答辩意见。
经审理查明，案外人厦门经济特区运输总公司同安公司是厦门市同安区祥平同美路2号房屋的产权所有人。2008年4月30日，案外人厦门经济特区运输总公司同安公司（甲方）作为出租方与承租方被告馨名轩公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定经馨名轩公司申请，厦门市公交集团同意，厦门经济特区运输总公司同安公司同意将同安长途汽车站综合楼第二层、三层部分房屋，第四、五、六层所有房屋租给馨名轩公司经营宾馆。双方约定：“一、租赁场所：甲方将位于厦门市同安区祥平街道同美路2号的同安长途汽车站综合楼第二层部分房屋（建筑面积：627平方米），第三层部分房屋（建筑面积：420平方米），第四层全部房屋（建筑面积821平方米），第五层全部房屋（建筑面积836平方米），第六层全部房屋（建筑面积813.53平方米），建筑面积总合计：3517.53平方米，租赁给乙方作为宾馆经营场所。二、租赁期限：租赁期限为六年七个月，自二00八年五月一日起至二0一四年十一月三十日为止，……三、租金及付款方式：六年七个月的租金总合计人民币肆佰伍拾柒万玖千壹佰肆拾元整（小写：4579140元），其中2008年5月1日起至2009年11月30日的租金为人民币捌拾肆万柒仟贰佰叁拾柒元整（小写：847237元）；2009年12月1日起至2010年11月30日，租金按每平方米16元／月计算，年租金合计为人民币陆拾柒万伍仟叁佰陆拾陆元整（小写：675366元）；2010年12月1日起至2011年11月30日，租金按每平方米16.8元／月计算，年租金合计为人民币柒拾肆万肆仟伍佰玖拾壹圆整（小写：709134元）；2011年12月1日起至2013年11月30日，租金按每平方米18.52元／月计算，年租金合计为人民币柒拾捌万壹仟捌佰贰拾元整（小写：781820元）；2013年12月1日其至2014年11月30日，租金按每平方米19.45元／月计算，年租金合计为人民币捌拾贰万玖佰玖拾贰元整（小写：820992元）。租金支付方式为季付（自2008年5月1日起三个月为一个租金支付季度）方式，即梅三个月收取一次租金，乙方必须于第一个月的10日前付清三个月的全部租金。若拖欠一个月以上不缴纳租金，则视为乙方根本性违约，甲方有权提前终止本合同，没收乙方所缴纳的合同履约金，而甲方不负任何违约责任。……六、另外，乙方必须支付电梯使用费（含电费、折旧费、维修费）每月人民币壹仟伍佰元整（小写：1500元）给甲方，乙方在每年的5月10日前必须一次性交清全年的租金，若拖欠30日以上不缴交，则视为乙方根本性违约，甲方有权终止本合同，没收合同履约金，甲方不负任何违约责任。……十一、为了更好地履行本合同，签订合同时，乙方应另行支付合同履约金人民币叁万元整（小写：30000元）给甲方，合同期满后，乙方凭收据退还合同履约金（不计任何利息）。若乙方有违反本合同约定事项，甲方有权没收合同履约金。……十三、此外，甲方同安车站综合楼第一层的两间店面（约40平方米）作为经营宾馆的配套附属物给乙方有偿使用，每年租金合计人民币叁万陆仟元整（小写：36000元），乙方在每年的5月10日前必须一次性交清全年的租金，若拖欠30日以上不缴交，则视为乙方根本性违约，甲方有权终止本合同，没收合同履约金，甲方不负任何违约责任。……”该合同出租方盖有“厦门经济特区运输总公司同安公司”公章，承租方盖有“厦门馨名轩大酒楼有限公司”公章，并有双方法定代表人签名。该合同签订后，厦门市经济特区运输总公司同安公司依约将上述房产交付馨名轩公司使用，2010年12月31日，馨名轩公司发出一份《声明》，载明其公司法定代表人变更，公司与厦门经济特区运输总公司同安公司签订的《房屋租赁合同》（于2008年30日签订）继续有效，并保证继续履行该合同，保证继续履行《房屋租赁合同》内的所有条款。2012年12月28日，特运集团公司发出一份厦特运企（2012）12号《关于注销厦门经济特区运输总公司同安公司的通知》，该文件载明：“厦门经济特区运输总公司同安公司：因厦门经济特区运输总公司同安公司在厦门经济特区运输总公司改制的时候未能同时改制，造成之后同安公司无法通过年检，因此被同安工商局吊销了营业执照。经集团公司研究决定，注销厦门经济特区运输总公司同安公司。”2013年6月7日，厦门经济特区运输总公司同安公司向厦门市同安区工商行政管理局申请注销并被准予注销。2014年2月28日，馨名轩公司向厦门市公交集团发出一份《关于房屋租赁合同停止执行报告》，该报告载明：“厦门市经济特区运输总公司同安分公司与厦门馨名轩大酒楼有限公司于2008年4月30日签订了房屋租赁合同，合同到期为2014年11月30日。由于新酒楼不断增加，行业竞争激烈，本公司无停车位，经营场所装修老旧，公司严重亏损两、三年，导致本公司无法继续履行原有签订的合同，现特向厦门经济特区运输总公司同安分公司申请终止原有签订的合同。”后因合同履行发生争议，特运集团公司遂向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。
另查明，原告特运集团公司前身系厦门经济特区运输总公司，因企业改制需要，2003年根据厦门市交通国有资产投资有限公司的文件精神，厦门经济特区运输总公司整体改制为“厦门特运集团有限公司”并于2003年11月23日在厦门市工伤行政管理局注册登记。
审理中，原告特运集团公司陈述，其与2014年2月28日收到被告馨名轩公司《关于房屋租赁合同停止执行报告》，同意双方的合同于该日解除，但馨名轩公司仅交纳租金至2013年5月30日，自2013年6月1日开始即未再交纳租金，也没有搬离租赁房屋。同时特运集团公司书面确认位于厦门市同安区祥平街道同美路2号的同安长途汽车站综合楼第二层部分及第三层部分房屋系特运集团公司自行办公场所，其余部分（第二层建筑面积：627平方米、第三层建筑面积：420平方米）即为《房屋租赁合同》中出租的部分；用于出租的同安车站综合楼第一层的两间店面（约40平方米）系位于正门进去电梯左边的两间店面。
上述事实，有原告特运集团公司举示的《房屋租赁合同》、《声明》、《关于注销厦门经济特区运输总公司同安公司的通知》、《关于房屋租赁合同停止执行报告》等证据以及庭审笔录、当事人在庭审中的陈述、质证意见为证，上述证据因被告馨名轩公司未到庭质证，本院依法推定特运集团公司的举证成立并予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同，案外人厦门经济特区运输总公司与被告馨名轩公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。关于本案诉讼主体的问题，因2013年6月7日，厦门经济特区运输总公司同安公司已经厦门市同安区工商行政管理局注销，该合同主体已经不复存在，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十一条的规定：“企业法人未经清算即被撤销，有清算组织的，以该清算组织为当事人；没有清算组织的，以作出撤销决定的机构为当事人。”，原告特运集团公司作为作出撤销厦门经济特区运输总公司同安公司决定的机构，依法应当作为本案合同纠纷的当事人，是本案适格的原告。馨名轩公司于2014年2月28日发函申请终止租赁合同，该行为系馨名轩公司的真实意思表示，特运集团公司亦表示确认，故本院依法确认厦门经济特区运输总公司与馨名轩公司签订的《房屋租赁合同》于2014年2月28日解除。基于双方合同的解除，本院对特运集团公司的各项诉讼请求逐一分析认定如下：一、关于拖欠租金的问题。特运集团公司主张馨名轩公司实际缴纳租金至2013年5月30日且馨名轩公司至今未返回租赁房屋，对此馨名轩公司并未提出相反的证据予以反驳，故本院认可特运集团公司的主张，馨名轩公司未能依约按期支付租金，其行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任，馨名轩公司应当支付2013年6月1日至2014年2月28日止的租金，关于该期间租金的计算标准，双方在合同中明确约定“2011年12月1日起至2013年11月30日，租金按每平方米18.52元／月计算；2013年12月1日其至2014年11月30日，租金按每平方米19.45元／月计算”，故从2013年6月1日至2013年11月30日期间租金为（3517.53平方米×18.52元）×6个月=390867.96元，从2013年12月1日至2014年2月28日期间租金为（3517.53平方米×19.45元）×3个月=205247.88元，上述租金合计为596115.84元；合同中约定同安车站综合楼第一层的两间店面（约40平方米）每年租金为36000元，且租金应在每年的5月10日前一次性交清全年的租金，故馨名轩公司还应缴纳该租赁店面2013年6月1日至2014年2月28日的租金为36000元÷12个月×9个月=27000元；上述拖欠租金合计623115.84元，特运集团公司起诉要求馨名轩公司支付拖欠租金599638.56元并未超过该数额，本院根据特运集团公司的诉求主张的数额予以支持。二、关于房屋占用使用费的问题。因双方的合同于2014年2月28日解除，馨名轩公司并未举证就证明合同解除之后有将租赁房屋返还给特运集团公司，故依法还应当支付房屋的占有使用费，该费用标准可参照双方合同的约定的租金标准即“2013年12月1日其至2014年11月30日，租金按每平方米19.45元／月计算”，同时店面租金每年为36000元即每月3000元，因此馨名轩公司应当按照每月（3517.53平方米×19.45元）＋3000元=71415.96元的标准支付该房屋占有使用费至租赁房屋实际返还时止。三、关于电梯使用费的问题，双方在合同中明确约定馨名轩公司必须在每年的5月10日前按照每月1500元的标准必须一次性交清全年的电梯使用费（含电费、折旧费、维修费），馨名轩公司并未举证证明2013年6月1日开始其有依约支付该笔费用，故馨名轩公司应当按照每月1500元的标准自2013年6月1日起支付电梯使用费至返还租赁房屋时止。四、关于合同履约金的问题。因馨名轩公司存在逾期支付租金的违约行为，根据双方合同约定，特运集团公司有权没收合同履约金30000元。五、关于特运集团公司要求馨名轩公司将工商登记注册住所地从租赁房屋处迁出的诉讼请求，本院认为，双方并未在合同中约定注册登记地的迁出事项，且工商登记注册住所地的变更系工商行政部门的行政职权，并非本院民事案件的审理范围，故该项诉求本院不予支持。六、关于特运集团公司要求馨名轩公司立即交还承租的房屋的诉讼请求，本院认为，双方的租赁合同已经解除，故馨茗轩公司依法应当返还租赁物即合同约定的租赁房屋，馨茗轩公司并未举证证明其已经将租赁房屋返还给特运集团公司，依法应承担举证不能的法律后果，故本院根据合同的约定及特运集团公司确认的租赁房屋的位置及面积确定应当返还的租赁房屋为：位于厦门市同安区祥平街道同美路2号的同安长途汽车站综合楼第二层部分（除特运集团公司自行办公场所之外其余部分建筑面积627平方米）；第三层部分房屋（除特运集团公司自行办公场所之外其余部分建筑面积420平方米）；第四层、第五层、第六层的全部房屋；同安车站综合楼第一层的位于正门进去电梯左边的两间店面（约40平方米）。馨名轩公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提出书面异议或反驳证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告厦门馨名轩大酒楼有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告厦门特运集团有限公司拖欠租金人民币599638.56元；
二、被告厦门馨名轩大酒楼有限公司应于本判决生效之日起七日内按照每月人民币71415.96元的标准向原告厦门特运集团有限公司支付自2014年3月1日起至租赁房屋实际返还时止的房屋占有使用费；
三、被告厦门馨名轩大酒楼有限公司应于本判决生效之日起七日内按照每月人民币1500元的标向原告厦门特运集团有限公司支付自2013年6月1日起至租赁房屋实际返还时止的电梯使用费；
四、原告厦门特运集团有限公司有权没收被告厦门馨名轩大酒楼有限公司缴纳的合同履约金人民币30000元；
五、被告厦门馨名轩大酒楼有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市同安区祥平街道同美路2号的同安长途汽车站综合楼第一层的位于正门进去电梯左边的两间店面（约40平方米），第二层部分房屋（除原告厦门特运集团有限公司自行办公场所之外其余部分建筑面积627平方米），第三层部分房屋（除原告厦门特运集团有限公司自行办公场所之外其余部分建筑面积420平方米），第四、五、六层的全部房屋返还原告厦门特运集团有限公司；
六、驳回原告厦门特运集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币13103元，适用简易程序减半收取人民币6551.5元，由被告厦门馨名轩大酒楼有限公司负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 李 强
二〇一四年十二月二十二日
代书记员 洪晓燕
附：本案适用的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。