广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9714号上诉人(原审原告、反诉被告)：钟燕嫦，住广州市从化区。委托代理人：何小康，住广州市花都区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：陆晶晶，住广东省佛山市南海区。原审第三人：林贤春，住广东省佛山市三水区。委托代理人：欧柱星，广州市从化区法律服务中心法律服务工作者。上诉人钟燕嫦因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月29日，钟燕嫦与陆晶晶签订《房屋租赁合同》，约定钟燕嫦将位于“从化市江埔街姓钟村上城湾畔对面”的房屋租给陆晶晶使用，租赁期限为5年，每月租金为7500元。钟燕嫦收取了陆晶晶15000元押金。钟燕嫦提供一份有关涉案房屋的土地转让合同，钟燕嫦确认涉案房屋没有相关的合法性建设证明及权属证明。陆晶晶及第三人均确认涉案房屋已经由陆晶晶转租给第三人使用，且截至原审开庭之日即2016年5月12日第三人仍在使用。钟燕嫦于2016年4月14日向原审法院提起本案诉讼，诉称：钟燕嫦与陆晶晶于2012年7月29日签订《房屋租赁合同》，约定钟燕嫦将位于“从化市江埔街姓钟村上城湾畔对面”的房屋租给陆晶晶使用，租赁期限为5年。合同签订后，陆晶晶一直都有交付租金，但从2015年起，钟燕嫦发现实际使用房屋的不是陆晶晶本人，而是本案第三人，通过第三人了解到，陆晶晶将房屋转租给了第三人，且陆晶晶从2016年2月起至今一直拖欠租金，根据钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁合同》，陆晶晶的行为属违约，为维护权益，请求原审法院判令：1.解除钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁合同》；2.陆晶晶支付租金（从2016年2月起至合同解除之日止，按合同约定每月7500元计算租金，暂计至起诉之日拖欠租金为22500元）给钟燕嫦；3.本案所有诉讼费用由陆晶晶承担。陆晶晶在一审中答辩并提出反诉称：钟燕嫦出租的房屋没有合法的报建手续，也没有合法的证明该房屋属于钟燕嫦的任何权属证明，还有可能属于他人的财产。虽然双方有租赁合同关系，该租赁合同无效。由于租赁合同无效主要过错是钟燕嫦，所以我方请求法院判令：1.钟燕嫦赔偿陆晶晶装修损失9万元；2.钟燕嫦向陆晶晶返还押金15000元。之后陆晶晶向原审法院申请撤回了第一项关于装修损失9万元的诉讼请求。第三人林贤春一审中称：1.钟燕嫦以陆晶晶违法转租为由，要求解除《房屋租赁合同》无事实和法律依据；2.钟燕嫦的出租房屋出现严重地陷，且钟燕嫦拒不维修，严重影响第三人正常生产经营，陆晶晶不存在恶意拖欠租金；3.保留追究钟燕嫦造成我方损失相关赔偿责任。在本案一审诉讼中，钟燕嫦为证明其诉求的合法性，提供以下证据：1.房屋租赁合同，证明双方租赁关系。2.土地转让合同，证明土地的来源，涉案房屋是钟燕嫦建设的。陆晶晶提交收条一张以证明钟燕嫦收取其押金15000元。第三人向原审法院提供以下证据：1.税务登记证；2.房屋漏水照片若干；3.收据、保修单、收货单、送货单、发票等；4.汽车保养年卡。以上证据均证明涉案房屋由第三人实际经营，第三人投入了巨额资金经营汽车美容店。原审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：一、钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁协议书》的效力问题。根据《最高人民法院》规定第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同及未经主管部门批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。钟燕嫦不能证明涉案房屋符合国家法律规定的出租给他人的条件，不能提供涉案房屋已取得建设工程规划许可证或该房屋是经主管部门批准建设的，因此钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁协议书》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，本案所涉合同不存在合同的解除问题。二、陆晶晶使用涉案房屋应付未付的租金问题。根据《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，虽然房屋租赁合同无效，但钟燕嫦可以按照租赁合同约定的租金标准要求承租人陆晶晶支付房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”，由于涉案房屋一直被陆晶晶转租的第三人使用，陆晶晶仍应就涉案房屋向钟燕嫦支付租金。陆晶晶从2016年2月起至本案开庭之日即2016年5月12日未再支付租金，钟燕嫦主张陆晶晶支付2016年2月、3月、4月合计三个月，按每月7500元计算，共计租金22500元的诉讼请求应予支持。三、陆晶晶请求钟燕嫦返还押金15000元的诉讼请求应否支持。因钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁协议》因违反国家法律规定而无效，根据无效合同的处理原则，应当恢复原状，钟燕嫦应将押金15000元返还给陆晶晶。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,作出如下判决:一、陆晶晶自本判决发生法律效力起10日内支付钟燕嫦租金22500元；二、钟燕嫦自本判决发生法律效力起10日内返还押金15000元给陆晶晶；三、驳回钟燕嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费181元，由陆晶晶负担。一审反诉受理费1200元，由钟燕嫦负担87.5元，由陆晶晶负担1112.5元。判后，钟燕嫦不服原审判决，向本院提起上诉称：本案原审法院缺乏对本案事实部分没有按当时政策关于土地来源查明，对双方签定的合同也没有实质性的审查，该合同已履行三年多。被上诉人违约擅自转让给第三人，违反双方合同所订的租赁合同，其行为利用合同骗取第三人，取利不当，属违法行为，本案原审判决依法无据，事实不清。请求本院：（1）依法明确判令解除租赁合同；判令陆晶晶从起诉之日起租金按双倍计付至搬出该房屋日止。（2）依法改判原审判决第二项，钟燕嫦不应返还押金15000元给陆晶晶。（3）本案所产生的诉讼费及其他费用由陆晶晶承担。被上诉人陆晶晶没有答辩状。原审第三人林贤春答辩称：1.原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回钟燕嫦上诉请求。2.对于钟燕嫦第一项第二款请求，要求陆晶晶双倍计付租金，钟燕嫦一审期间没有提出，我方不同意对方二审提出该请求。经本院二审查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，钟燕嫦提交以下证据材料：微信息（转租金），拟证明收取租金和多次调解的事实。本院认为，本案二审争议的焦点是钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁协议书》是否无效、陆晶晶是否应双倍计付租金及钟燕嫦是否应返还押金。根据《最高人民法院》规定第二条、第三条规定，钟燕嫦无证据证明涉案房屋有相关的合法性建设证明及权属证明，钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁协议书》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，该合同无效即不存在合同的解除问题。钟燕嫦二审以原审法院未按当时政策处理为由认为涉案合同有效，但未提出相关证据予以证明，缺乏事实依据，于法无据，本院不予支持。对于钟燕嫦要求陆晶晶从起诉之日起租金按双倍计付至搬出房屋日止的诉讼请求，由于该诉讼请求一审期间没有提出，且未获得陆晶晶及林贤春的同意，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第184条的规定，钟燕嫦二审增加该诉讼请求，本院不予处理。因钟燕嫦与陆晶晶签订的《房屋租赁协议》依法认定无效，根据无效合同处理原则，钟燕嫦理应返还押金给陆晶晶。原审判决钟燕嫦向陆晶晶返还押金15000元并无不当，本院予以维持。关于上诉人钟燕嫦二审提交的证据材料，微信息（转租金）并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。综上所述，上诉人钟燕嫦上诉理据不足，本院依法不予支持；审查原审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。被上诉人陆晶晶经本院依法传唤，没有正当理由不到庭参与诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为925元，由上诉人钟燕嫦负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  陈晓红二〇一六年九月二十三日书记员  麦倩文