温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初13238号
原告：黄彩峰，男，1979年7月26日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。
委托诉讼代理人：周绍槐，男，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：林彬剑，浙江联英律师事务所律师。
被告：潘忠孝，男，1981年3月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：罗进辉，浙江光正大律师事务所律师。
原告黄彩峰为与被告潘忠孝买卖合同纠纷一案，于2017年9月26日向本院起诉，本院于同日立案受理本案后，适用简易程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理，原告黄彩峰及其委托诉讼代理人林彬剑、周绍槐、被告潘忠孝及其委托诉讼代理人陈伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄彩峰向本院提出诉讼请求：诉讼请求1.判令被告依法办理坐落于温州市鹿城区藤桥镇藤园景苑4幢2404室房屋的结算手续；2.判令被告向原告交付房屋及协助办理产权变更手续；3.判令被告依法返还原告代为交付的购房款26227.20元；4.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2012年4月3日，被告与温州市鹿城区藤桥镇新农村建设投资有限公司（以下简称藤桥新农投公司）签订鹿城区藤桥镇一期农房集聚房屋置换协议书，载明合法置换面积为132.65平方米。2012年10月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告将自己全部合法置换面积转让给原告，价格以4700元美平方米计算，楼层和朝向差价、分摊面积价款由原告承担。房屋买卖合同签订后，原告依约履行合同约定的全部付款义务（除扣留合同约定的暂扣款25000元外）。随后，因被告逾期未及时与藤桥新农投公司办理结算手续，以致被告违约未及时将房屋交付，双方因此酿成诉讼，该案历经一审、二审。二审法院认为，双方之间应当按被告转让的101平方米面积进行结算，涉案标的物与相关单位即藤桥新农投公司之间的款项结算义务属于被告，鉴于被告迟迟未能与藤桥新农投公司办理结算，2017年9月20日，原告代被告履行《农房集聚置换协议书》约定的付款义务，缴纳购房款26227.20元。原、被告之间的房屋买卖合同经法院审理认为不违反国家法律的规定，应为合法有效，现原告已经代为被告履行付款义务，被告就涉案标的结算已经不存在障碍，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求合法有据，应当予以支持，故原告起诉。
为此，原告在举证期限内提供如下证据：
1.房屋买卖合同书、收款收据，证明双方之间关于“藤园景苑4幢2404室”房屋的买卖合同关系以及原告已经按约履行支付房款的义务，且代为被告与藤桥新农投公司结算并多支付房款26227.20元的事实。
2.（2016）浙0302民初14336号民事判决书、（2017）浙03民终2260号民事判决书各一份，证明原被告双方应当按照（2017）浙03民终2260号民事判决书查明的案件事实和法院的认定事实进行结算，原告已经按约支付购房款，已履行合同义务，被告应将房屋交由原告并协助办理产权转移手续。
被告潘忠孝辩称：1.我方不同意原告主张的诉求。原被告之间签订的房屋买卖合同，但从合同的内容看，实际上是被告将房屋的指标卖给原告，签订合同时房屋在哪里都不知道。2.根据买卖合同和上一次庭审两个证人的证言，被告将房屋指标卖给原告，每平方米净赚1100元，其余事情全部交由原告自己处理。被告当时仅是将指标卖给原告，房屋的大小均由原告自己决定，价款也由其个人支付。原告的房款尚未支付完毕，在此情况下原告无权要求被告配合办理结算手续。
被告潘忠孝在举证期限内提供如下证据：
1.农房集聚置换新房房价结算表复印件，证明原告挑中的4幢2404室，如果是被告去购买的话，房价也是681985元。
2.鹿城区法院判决书复印件一份，证明该判决书第四页原告申请的证人谷某证实：1、套外面积由原告自己出；2、空翻面积的价格在买卖的时候原告就知道了；3、原被告买卖时说好被告每平方米赚1100元。原告申请的证人林某证实：1、原来约定套内面积被告每平方米赚1100元，套外价格跟着镇里走；2、空翻的价格买卖发生时就是知道的；3、有说过被告每平方米净赚1100元。
3.原告的民事上诉状复印件一份，证明在该上诉状最后一页，原告也是承认超出101平方米以外的面积，其对价款还是由原告承担。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.收款收据，依据（2016）浙0302民初14336号民事判决书及收款收据，原告向被告支付87515元，向藤桥新农投公司缴付560000元，被告认为原告向藤桥新农投公司缴付的560000元中有52000元系其缴付，但未提供证据，也无法解释该52000元的收款收据由原告持有的事实，故本院对原告在第一次起诉时已经向藤桥新农投公司缴付560000元予以认定。2.套型分配方案，被告认为该方案与本案无关，本院认为该方案可以证明如果套内面积为101.89平方米，可以享有建筑面积为140.89-141.54平方米，本院对此予以认定。
本院对本案事实认定如下：2012年4月3日，被告与藤桥新农投公司签订鹿城区藤桥镇一期农房集聚房屋置换临时协议书，载明合法置换面积为132.65平方米。2012年10月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同书》一份，第一条、第二条载明被告将房屋指标132.65平方米转让卖给原告，该房屋面积132.65平方米，每平方米价格4700元，现房屋尚在建造中该房屋款在分期上交中，每期上交款由原告交于被告一并上交。房屋132.65平方米的差价计145915元，将分二期由原告付给被告，第一期本合同签订付清120915元。第二期付清余款25000元，待原告取得房产证等一切手续齐全付清。其付款均由被告出具收款条给原告。第六条载明：被告置换政策性经费补偿归被告所有，原告不得享受；由于房屋未确定，其最后确定房屋楼层、朝向等，需补交差价均由原告自行负担。如被告未能取得全部房源，其必须先安排132.65平方米完足给原告，其取得房源必须先给原告，众用分摊面积归原告所有，被告不得享受。2012年10月17日，经摸文，确定原告得到的置换房屋为藤园景苑4幢2404室，套内面积101.89平方米。2012年11月5日，原告退还被告房屋套内指标面积31.65平方米，被告补给原告33400元。藤园景苑4幢2404室最终结算价格及组成为总面积141.11平方米，其中套内面积101.89平方米，众用分摊面积39.22平方米，其中合法面积27.30平方米，单价3800元每平方，空翻部分面积11.92平方米，单价5500元每平方；地级差价房款141.11平方米乘以300每平方米为42333元，朝东南差价为6514.81元，层次差23989元，合计681985元。原告向藤桥新农投公司缴付560000元后，认为已经付清款项，与被告发生争议，于2016年10月26日向本院起诉，本院认为原告尚未付清款项，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉。温州市中级人民法院经审理认为原告黄彩峰向被告潘忠孝购买的为套内面积101平方米，本案双方之间应按此面积进行结算。依据相关农房集聚房屋政策，套内面积为101.8867平方米对应享有的建筑面积为140.89-141.54平方米。原告于2017年9月20日向藤桥新农投公司缴付置换款25627.2元，电视入网费4幢2404室和1幢1402室各300元。现涉案房屋房款已经缴清，可以交付，但不能办理产权变更登记。
本院认为原、被告双方均认为《房屋买卖合同书》有效，本院认为该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，本院认定其合法有效。双方应当依照诚信原则，全面适当履行合同，涉案《房屋买卖合同书》第六条第3款约定被告应当有限安排完足面积给原告，众用分摊面积归原告所有，被告不得享受。结合双方于2012年11月5日的《补充协议书》约定由原告退还被告31.65平方米套内指标面积的行为，足以认定原告向被告购买套内面积为101平方米，本院对被告辩称原告购买的是建筑面积不予采纳。原告选择藤园景苑4幢2404室的房屋套内面积为101.89平方米，其建筑面积为141.11平方米，符合相关农房集聚房屋政策，故原告应支付的购房款组成为套内101.89平方米×4700元/每平方米+套外39.22平方米×3800元+套外39.22平方米×300元（地级差）+朝东南差价6514.81元+层次差23989元=670188.81元，扣除可以暂扣的25000元，应付645188.81元，此外原告还应负担自己房屋的电视入网费300元，合计645488.81元，原告已经支付560000元+87515元+25627.2元+电视入网费600元=674042.2元，减去其应负担的金额645488.81元=28553.89元，已经超过其应负担的金额，故原告要求被告办理房屋结算手续并交付房屋及返还其代付的款项26227.2元合法有据，本院予以支持，但原告也承担现在涉案房屋无法办理产权登记，对该项请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告潘忠孝于本判决生效之日起十日内办理坐落于温州市鹿城区藤桥镇藤园景苑4幢2404室的结算手续并向原告黄彩峰交付该房屋；
二、被告潘忠孝于本判决生效之日起十日返还原告多付购房款26227.2元；
三、驳回原告黄彩峰其他的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，以借款本金为基数，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费456元，减半收取228元，由被告潘忠孝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 叶 璋
二〇一七年十二月十五日
书记员 陈茜茜