浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终4584号
上诉人（原审被告）:徐汉江，男，1980年3月18日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
被上诉人（原审原告）：绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市越城区渔化桥河沿**号。
法定代表人：许国权，该管理处主任。
委托诉讼代理人：朱春华、朱妙，浙江中行律师事务所律师。
上诉人徐汉江因与被上诉人绍兴市房地产管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐汉江上诉请求：撤销一审判决，并依法改判上诉人支付被上诉人自2015年6月15日至2016年6月14日期间的租金14500元，扣除保证金2000元，实际尚应支付12500元，驳回被上诉人其他诉讼请求。事实与理由：1.上诉人实际只承租了两年，即自2014年6月15日至2016年6月14日，双方于第二年租期到期后就解除了租赁合同，一审判决错误。涉案房屋存在渗漏等质量问题一直未修缮，上诉人于第二年到期前几天，就将钥匙交换被上诉人，双方已说好第三年不再承租。上诉人本想等被上诉人将房屋渗漏等问题修缮后再支付第二年租金，但被上诉人一直未进行修缮。2.上诉人未支付第二年及不再租赁的愿意按是由于被上诉人未尽到修缮义务，是其违约在先，上诉人在租赁过程中存在违约行为。上诉人在二审中提供的租赁房屋现场照片，证实涉案房屋确实存在渗漏等质量问题。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
绍兴市房地产管理处辩称，1.关于房屋漏水的问题。因
为上诉人没有向被上诉人书面提出房屋漏水的问题，因此被上诉人对房屋是否漏水并不知道，不存在上诉人在上诉状中所说的没有尽到修缮的义务。2.上诉人并不是在第二年房屋租期到期后将房屋钥匙交给被上诉人，而是于一审判决后2017年12月4日将房屋腾退同时将房屋的的钥匙交给被上诉人，根据2017年12月4日双方交割水电费的记录看，在2017年12月4日前涉案房屋还是在逐步产生水电费，故作为上诉人方，在2017年12月4日前还是在继续使用的。综上，一审认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。
绍兴市房地产管理处于一审起诉时要求：1、解除原、被告双方于2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退坐落于绍兴市越城区办公用房；2、被告支付自2015年6月15日起至2017年9月14日止的房屋租金36250元，并支付自2017年9月15日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金（使用费）（按每年29000元的标准计算）；3、被告向原告支付违约金2900元；4、履约保证金2000元不予退还；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：原、被告于2014年5月20日签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将其经营管理的位于绍兴市唐皇苑北区的办公用房（建筑面积为57.2平方米）出租给原告使用，租赁期限为3年，自2014年6月15日起至2017年6月14日止，租金每年均为14500元。租金由被告在上一年度租期届满30天前内即于2015年6月14日前支付至原告指定账户，以后年度租金以此类推。被告须在合同签订之前向原告缴纳履约保证金人民币2000元整。合同因租期届满或被解除等原因终止时，被告应在合同终止之日起10天内腾退并返还房屋，若被告逾期交还房屋的，履约保证金不予退还，并没逾期1天，应按合同约定的同期租金2倍的标准向原告支付返还期限届满日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。双方还约定了其他事项。
一审法院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订租赁合同，约定原告将其经营管理的涉案房屋出租给被告使用，被告应按约及时支付房屋租金。根据合同第八条第5款约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同，合同自通知到达被告时即行解除。本案中，被告在支付第一年租金后，一直未按合同约定支付租金，已构成违约，原告有权解除合同，合同解除之日为副本送达之日即2017年10月17日。因双方合同解除，被告继续占有使用涉案房屋已丧失合法依据，对于原告要求被告腾退涉案房屋的诉请该院予以支持。因被告只支付了2014年6月15日至2015年6月14日止的租金，对于原告要求被告支付2015年6月15日起至2017年9月14日止的租金诉请正当，根据合同约定租金每年为14500元，故该时段租金总计32625元，该院依法予以支持。因合同于2017年10月17日解除，对于2017年9月15日至2017年10月17日的租金计64天2542.47元，依法予以支持。上述两项租金合计35167.47元。因双方合同已于2017年10月17日解除，故对于原告要求被告支付自2017年10月18日起至实际腾退日止的占有使用费于法有据，该院予以支持，根据合同约定，被告逾期交还房屋的，按合同约定的同期租金的2倍支付房屋占有使用费，故占有使用费标准应为29000元/年，该院予以支持。对于原告要求被告支付解除合同的违约金，同时履约保证金不予退还，该院认为，根据合同第八条约定，被告逾期支付租金超过30天的，承担当年租金20%的违约金，同时履约保证金不予退还，现被告自2015年6月15日起一直未按约定支付租金，构成违约，故该院对原告的该两项诉请亦予以支持。被告徐汉江经该院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，该院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告绍兴市当地产管理处与被告徐汉江2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月17日解除；二、被告徐汉江应于判决生效之日起三十日内腾退位于绍兴市越城区办公用房；三、被告徐汉江应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处2015年6月15日至2017年10月17日止的房屋租金人民币35167.47元，并支付自2017年10月18日起至实际腾退之日止按29000元/年标准计算的房屋占有使用费；四、被告徐汉江应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处违约金人民币2900元；五、被告徐汉江缴纳的履约保证金2000元不予退还；六、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取353元，由被告徐汉江负担，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，上诉人提交了：1.涉案房屋照片的打印件，证明该房屋有渗水现象。被上诉人认为照片的真实性有异议，只能看到墙壁粉刷有掉落，不能说明是渗水导致。2.房屋租赁合同一份，证明上诉人于2016年6月搬离涉案房屋后重新在他处承租了房屋，被上诉人认为该合同的真实性由法院确认，并认为该合同与本案无关。被上诉人提交了《交割完毕证明》一份，证明上诉人于2017年12月4日将涉案房屋钥匙交还被上诉人，上诉人对此无异议。本院于2018年3月11日下午召集双方前往涉案房屋进行察看，屋内情形与上诉人提供的照片相一致。综上，本院对双方于二审中提交的证据的真实性均予以确认。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，涉案房屋在上诉人承租期间存在墙面涂料脱落现象，上诉人于2016年10月13日在同一小区承租了另外房屋。2017年12月4日，上诉人将涉案房屋钥匙交还给被上诉人。
本院认为，上诉人称其曾与被上诉人交涉过涉案房屋存在渗水等质量问题，因被上诉人未予修缮，故其于2016年6月份搬离了涉案房屋并在同一小区承租了其他房屋，但上诉人一直未正式与被上诉人解除合同。一审判决以上诉人接到被上诉人诉状副本的时间即2017年10月17日为双方解除租赁合同之日，依据充分。按照双方租赁合同的约定，上诉人理应支付2015年6月15日至2017年6月14日期间的租金29000元、2017年6月15日至2017年10月17日期间的租金及逾期支付租金的违约金2900元，被上诉人有权不返还上诉人的履行保证金2000元。鉴于涉案房屋墙面涂料存在的脱落现象确实影响了上诉人的正常使用、上诉人已于2017年12月4日将涉案房屋钥匙交还给被上诉人，为平衡双方权利义务之考量，本院认为2017年6月15日至2017年10月17日期间的租金以单倍年租金标准计算（14500元/365天×125天=4965元）及免予计算2017年10月17日之后的占有使用费为宜。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院对其部分上诉请求予以支持。因本案二审出现新的证据以致基本事实较之一审判决认定的所有变动，继而本院对实体处理予以相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11373号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11373号民事判决第六项；
三、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11373号民事判决第三项为上诉人徐汉江应于本判决生效之日起三十日内支付给被上诉人绍兴市房地产管理处2015年6月15日至2017年10月17日期间的房屋租金人民币33965元；
四、驳回被上诉人绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费706元，依法减半收取353元，由上诉人徐汉江负担313元，由被上诉人绍兴市房地产管理处负担40元；二审案件受理费706元，由上诉人徐汉江负担626元，由被上诉人绍兴市房地产管理处负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 艳
审判员 梅 云
审判员 姚 瑶
二〇一八年三月十三日
书记员 孙心怡
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