广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0184民初1716号
原告：刘建粦，男，1957年4月15日出生，汉族，住广东省珠海市香州区，
委托代理人：孙艳丽、孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。
被告：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编），统一社会信用代码9144018456790705X3。
法定代表人：方晓涛。
被告：广东珍奇味集团有限公司，住所地广州市从化区经济开发区福从路15号，统一社会信用代码91440101721967799H。
法定代表人：方晓涛。
委托代理人：方泽鸿，男，1987年7月2日出生，汉族，住广东省惠来县，该公司员工。
原告刘建粦与被告广州市君涛房地产发展有限公司（以下简称君涛公司）、广东珍奇味集团有限公司（以下简称珍奇味公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴飞龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建粦委托代理人孙艳丽、孔健颖到庭参加诉讼，被告君涛公司、珍奇味公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年7月4日，原告与被告广州市君涛房地产发展有限公司签订了《上雅君庭楼宇认购书》，约定：原告购买君涛公司开发预售的位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3幢1706房；建筑面积89.46平方米；2016年9月4日网签前支付该物业的认购总价608328元及签署商品房买卖合同及补充协议等相关文件。2016年7月6日，原告支付了购房定金180000元，君涛公司出具了《收款收据》。被告广东珍奇味集团有限公司和君涛公司是关联企业，是同一个法定代表人方晓涛名下的两家公司。2016年8月25日，珍奇味公司与原告签订了《承诺协议书》，承诺30天内办理网签服务并保证成功，同时协议将1706房的总购房款降至581490元。2016年8月26日，原告按《承诺协议书》一次性付清了1706房的剩余房款401490元，君涛公司出具了《收款收据》。君涛公司收款后至今未按协议约定与原告签署商品房买卖合同和办理网签手续。原告认为，两被告的故意迟延履行已经确实导致原告对房屋所享有的绝对所有权处于不确定状态，严重损害了原告的合法权益。故诉至本院，请求判令：1.确认原告与被告广州市君涛房地产发展有限公司签订的《上雅君庭楼宇认购书》、与被告广东珍奇味集团有限公司签订的《承诺协议书》合法有效；2.确认原告已付清从化经济开发区高技术产业园工业大道5号3幢1706号房的购房款581490元；3.本案诉讼费用全部由两被告承担；4.被告广州市君涛房地产发展有限公司向原告支付逾期交楼利息11508.66元（按央行同期贷款利率计算，暂从2016年12月31日计至2017年5月30日止）；5.被告广东珍奇味集团有限公司对上述第4项诉求承担连带责任。本案庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告广州市君涛房地产发展有限公司签订的《上雅君庭楼宇认购书》、与被告广东珍奇味集团有限公司签订的《承诺协议书》合法有效；2.判令被告广州市君涛房地产发展有限公司向原告支付逾期交楼利息11508.66元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至实际交楼之日止，暂从2016年12月31日计至2017年5月30日止）；3.判令被告广东珍奇味集团有限公司对上述第2项的诉求承担连带责任。4.本案诉讼费由两被告承担。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：
1.上雅君庭楼宇认购书，拟证明原被告之间存有合法有效的房屋买卖合同关系，证明约定在原告支付完毕涉案房屋1706房的购房款后，被告有义务与原告签订正式的商品房买卖合同及补充协议，并交付房屋；
2.承诺协议书，拟证明两被告一致同意降低原告的总购房款金额，君涛公司承诺于9月24日前为原告办理网签服务，珍奇味公司为君涛公司的合同义务承担担保责任；
3.收款收据，拟证明君涛公司已收到1706房购房定金180000元，君涛公司同意减收原告1706房的总购房款，并确认收到1706房剩余房款401490元。
两被告无答辩，亦未提交证据材料。
经审理查明：2016年7月4日，原告与君涛公司签订《上雅君庭楼宇认购书》，约定原告认购位于中国广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3幢1506号房（自编房号，最终门牌号以从化公安部门核定为准），建筑面积89.46平方米；最终认购价为608328元；原告须于2016年8月4日前（网签前支付）向被告一次性缴付608328元；原告必须于签署本认购书后15天内到君涛公司位于广州从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）销售中心缴交双方约定的房价款即有关税费后签署正式的商品房买卖合同及补充协议等相关文件；双方的交楼日期为2016年12月30日，等。
另查，2016年8月25日，原告的妻子谢素华代表原告与珍奇味公司签订《承诺协议书》，该协议载明：经珍奇味公司与谢素华约定，谢素华以6500元/平方米的价格一次性付款购买珍奇味公司所属单位君涛公司开发的上雅君庭3栋1706室，建筑面积为89.46平方米，总价为581490元。由珍奇味公司担保君涛公司承诺，于本合同签订之日起30天以内，为谢素华办理网签服务并保证成功。承诺协议书空白处有两个银行账户手写字样:“①户名：广东珍奇味集团有限公司账号：44×××30，开户行：建设银行广州天寿路支行；②户名：广州市君涛房地产发展有限公司账号：80×××11开户行：广州银行从化支行”。该协议落款处加盖珍奇味公司公章，有“方晓涛”手写签名字样，并由原告妻子谢素华签名。
又查，2016年7月6日，君涛公司出具收款收据，确认收到原告交来购买广东从化经济开发区上雅君庭3幢1706房180000元；2016年8月26日，君涛公司出具收据，确认收到原告妻子谢素华交来购买广东从化经济开发区上雅君庭3幢1706房401490元。
再查，原告于2017年5月18日向本院提起诉讼。截至本案一审辩论终结前，君涛公司仍未与原告签订涉案房屋商品房买卖合同，亦未将涉案房屋交付给原告使用。
本院认为：本案为商品房预约合同纠纷，原告与君涛公司签订的《上雅君庭楼宇认购书》系双方约定在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，该认购书是原告与君涛公司在自愿协商一致的情况下签订的，系双方真实意思表示，在不违反法律法规强制性规定的前提下合法有效，双方当事人应依约履行。本案的争议焦点有二：一是原告与珍奇味公司签订的《承诺协议书》是否有效；二是君涛公司是否应向原告计付逾期交房违约金。
关于第一个焦点问题，原告的妻子谢素华代表原告与珍奇味公司签订的《承诺协议书》的内容分为两部分，其中第一部分内容是，珍奇味公司与原告约定，原告购买珍奇味公司所属单位君涛公司开发的上雅君庭3栋1706室的总价为581490元。对此本院认为，君涛公司与珍奇味公司虽存在法定代表人相同、部分股东重合的情形，珍奇味公司并非君涛公司的股东，因而不存在承诺协议书第一部分所述“珍奇味公司所属君涛公司”的情形，这两个公司系不同的法律主体。珍奇味公司并非原告与君涛公司之间商品房预约合同的合同相对人，珍奇味公司与原告之间就涉案房屋价款所达成的合意，未经君涛公司追认，对君涛公司不发生法律效力。截至本案一审辩论终结前，君涛公司并未就珍奇味公司做出的承诺进行追认，原告也未提交证据证明珍奇味公司在签订该承诺协议书时有君涛公司的授权。因此，对原告诉请中关于确认承诺协议书该部分条款有效的主张，本院不予支持。
《承诺协议书》第二部分内容为，珍奇味公司作为担保人，担保君涛公司自承诺书签订之日即2016年8月25日起30日内，为原告成功办理网签手续。如前所述，君涛公司与珍奇味公司系不同的法律主体，虽然两公司法定代表人相同，但珍奇味公司自有其股东会、董事会等组织机构。珍奇味公司在承诺协议书中自愿为君涛公司担保，保证在承诺书签订后三十日内为原告成功办理网签手续。但根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定由董事会或者股东会、股东大会决议之规定，但截至本案一审辩论终结前，原告与两被告均未能提交珍奇味公司董事会或者股东会、股东大会同意为君涛公司向原告履行义务作出担保的决议等相关证据，不能证明该担保协议是珍奇味公司经过符合公司法或公司章程规定程序所作出的意思表示。因此，珍奇味公司与原告签订的承诺协议书第二部分关于珍奇味公司为君涛公司与原告办理网签提供担保的约定应属无效条款。
关于第二个焦点问题，根据原告与君涛公司签订的《上雅君庭楼宇认购书》第五条“认购条款”第10点约定，被告应于2016年12月30日交付涉案房屋给原告使用。但截至本案一审辩论终结前，君涛公司仍未与原告办理涉案房屋商品房买卖合同网签手续，也未将涉案房屋交付给原告使用，应承担违约责任。因原告与被告尚未签订商品房买卖合同，逾期交房违约金计付标准在认购书中并未明确约定，现原告主张以购房款为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息，符合原告的实际损失情况，被告君涛公司在涉案楼盘相关系列案的审理过程中亦认可按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准向购房人计付违约金，对此本院予以确认。鉴于涉案房屋尚未交付，且君涛公司交付涉案房屋的时间不能确定，本案中君涛公司支付逾期交房违约金应自约定交房日期次日起计至原告提起本案诉讼之日即2017年5月18日为宜。至于2017年5月19日起至君涛公司实际交付涉案房屋之日止的逾期交房违约金，原告可另案主张。因此，君涛公司向原告支付的逾期交房违约金应以已付购房款581490元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2016年12月31日计算至2017年5月18日止。
鉴于珍奇味公司与原告签订的承诺协议书中的担保条款属于无效条款，珍奇味公司也不是君涛公司与原告之间的商品房预约合同的合同相对人，并无向原告交房之义务。因此，珍奇味公司对君涛公司应向原告支付的逾期交房违约金，不承担连带责任。
两被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘建粦与被告广州市君涛房地产发展有限公司于2016年7月6日签订的关于原告刘建粦向被告广州市君涛房地产发展有限公司购买位于广东省广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3幢1706房的《上雅君庭楼宇认购书》有效；
二、被告广州市君涛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（以已付购房款581490元为本金，每日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，自2016年12月31日起计至2017年5月18日止)给原告刘建粦；
三、驳回原告刘建粦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4865元，由原告刘建粦负担15元，被告广州市君涛房地产发展有限公司负担4850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴飞龙
二〇一七年六月二十九日
书记员 陆 然
邹静