赤峰市松山区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0404民初10507号
原告（反诉被告）：赤峰雨润地华房地产开发有限公司，住所地：赤峰市松山区五金机电城1号楼C区综合办公楼4楼。
法定代表人：祝义财，董事长。
委托诉讼代理人：刘杨，男，1981年1月15日出生，公民身份号码×××，汉族，职员，现住辽宁省沈阳市沈河区令闻街***号9-5-1。
委托诉讼代理人：聂荣力，男，1985年11月25日出生，公民身份号码×××，满族，职员，现住内蒙古兴安盟突泉县东杜尔基镇杜祥村****号。
被告（反诉原告）：李长河，男，1961年12月11日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。
委托诉讼代理人：刘宪林，内蒙古法林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：房丽楠，内蒙古法林律师事务所律师。
原告赤峰雨润地华房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）与被告李长河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月24日受理后，被告李长河在法定期限内提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）雨润公司的委托诉讼代理人刘杨、聂荣力，被告（反诉原告）李长河的委托诉讼代理人刘宪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雨润公司向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告签订的商品房买卖合同真实合法有效，由被告支付购房款1100000元，支付逾期付款违约金179149.5元及逾期利息144756.94元，合计1423906.44元。事实和理由：原、被告于2015年1月27日签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于赤峰市××区房一处，建筑面积221.90平方米，总房款1845000元。同时被告为交纳首付款于2015年1月27日，双方签订借款协议，约定被告向原告借款人民币370000元，借款目的用于被告购买上述房屋的首付款使用，约定于2016年1月27日前偿还借款370000元。根据购房协议约定，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在60日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的，万分之一向甲方支付违约金。根据借款协议约定：若乙方未按时归还借款，应按逾期实际尚欠款项每日5‰向甲方支付违约金：任何一期逾期超过60天未归还的，视为乙方根本违约，甲方有权要求乙方一次性归还剩余所有借款，同时乙方应承担借款总额20％的违约金。原告多次催告，被告仍拒不按购房协议的约定履行付款义务，已构成违约。因此，根据合同法规定及商品房买卖合同约定要求被告继续履行商品房买卖合同支付剩余购房款1100000元，并支付逾期违约金179149.5元及逾期利息144756.94元，共计1423906.44元。
被告李长河辩称，第一、被告同意继续履行商品房买卖合同，支付剩余房款1100000元。第二、被告没有违约，原告请求支付违约金及利息没有事实依据。原、被告双方于2015年1月27日签订了商品房买卖合同，合同第四条第一款约定，乙方按照第2种形式付款，即贷款付款的，乙方应于2015年1月27日前，一次性存入商品房首付款745000元，其余价款办理贷款。合同签订后，被告陆续将首付款付清并办理银行贷款，但未约定其余价款的付款时间，所以被告并未违约。第三、原告所称的借款协议与本案无关，系另一法律关系，原告为了促销涉案房屋，违规实行购房零首付，提供首付贷款。原、被告双方于2015年1月27日签订了商品房买卖合同，同日被告与南京嘉润物业管理有限公司赤峰分公司签订了借款协议，借款370000元，并委托南京嘉润物业公司将借款370000元直接汇至原告的开户行，用于购买赤峰雨润星雨华府28栋102单元即涉案房屋，被告是否按照借款协议约定的时间还款均不构成商品房买卖合同违约。第四、原告所开发的商品房至今未竣工验收，已严重违约。合同约定，商品房竣工验收合格后，于2016年12月31日前将符合条件的房屋交付乙方使用。被告根据原告的交房通知于2016年12月30日前往原告处准备接收房屋时发现，涉案房屋不具备交房条件，且存在重大质量问题，水泥地面空鼓，窗户台面未施工，窗户框不能正常关闭，暖气片高出窗台，屋顶漏水，隐蔽自来水管线锈蚀等质量问题。更严重的是原告无法提供商品房竣工验收报告，亦不能提供赤峰市新建房屋使用说明书和赤峰市新建房屋质量保证书等交房必备要件。所以，被告没有接收房屋，原告未按照商品房买卖合同第三条第二款约定时间于2016年12月31日前交付符合条件的房屋，已经构成违约。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告请求支付逾期违约金及利息的诉讼请求。
反诉原告李长河向本院提出诉讼请求：要求反诉被告雨润公司支付逾期交付商品房已付房款利息35387.50元，违约金673425元。事实与理由：2015年1月27日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：反诉原告购买反诉被告雨润公司开发的坐落于赤峰市××区房一处，建筑面积221.90平方米，总房款1845000元。反诉被告于2016年12月31日前交付房屋，逾期交付房屋反诉被告应支付反诉原告已付款利息，此外，还应当每日按商品房价款的万分之一支付违约金。合同签订后，反诉原告陆续支付首付款745000元，但反诉被告所开发的商品房至今未竣工验收，无法交付房屋，构成严重违约，故诉至法院。庭审时，反诉原告李长河变更诉讼请求，要求反诉被告雨润公司支付逾期交房的利息35387.50元，违约金67342.50元。
反诉被告雨润公司辩称，第一、反诉原告要求我公司支付逾期交房的利息及违约金没有事实及法律依据。反诉原告称商品房买卖合同对于付款事宜没有明确约定或约定不明，那么退一步讲，即使没有明确约定或约定不明，法院应当依据国家法律、合同法法理及交易习惯适用合同有效填补规则，从依法保护交易习惯及法律原理方面入手，保护我公司的合法权益。依据我国合同法第67条规定我公司享有先履行抗辩权，即双方当事人互负给付义务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行之前，后履行的一方有权拒绝其相应的履行要求，因此反诉原告违约在先，我公司有权拒绝履行。第二、我公司已按合同约定完全履行购房合同所约定的义务，通知反诉原告支付剩余房款及按期交付房屋的告知义务，不存在违约行为。我公司于2017年3月20日、2017年3月31日、2017年4月5日、2017年5月11日以中国邮政EMS速递邮寄方式多次催告反诉原告补缴剩余购房款，并于2016年12月28日在赤峰日报报纸媒体刊登交房公告，反诉原告仍拒不按购房合同约定履行付款义务，因此我公司不存在违约行为。第三、反诉原告在未付清购房款及未办理任何收房手续的前提下，于2017年9月21日至2017年11月26日期间，2个月以看房为名借用物业公司所保管钥匙，擅自进入房屋装修装饰，该房屋一到四层部分墙面已砸，水电部分已重新预埋，侵权事实显而易见，我公司保留对反诉原告侵权事实的追诉。综上所述，反诉原告单方面构成违约在先，逾期支付剩余购房款及擅自进入房屋装修装饰等事实均已存在，故反诉原告提出的反诉请求无事实及法律依据，因此，恳请人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求，以维护我公司的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、缴款确认单、收据5枚、李长河的身份证及驾驶证复印件，本院予以确认并在卷佐证。借款协议、承诺书，与本案不具有关联性，本院不予采信。EMS邮寄单及证人孙某、陶某出庭作证的证言，该证据不能证明原告（反诉被告）雨润公司多次向被告（反诉原告）李长河催收剩余房款，无其他证据予以佐证，亦不能证明被告（反诉原告）李长河已收到上述文件，故对原告（反诉被告）雨润公司的证明目的，本院不予采信。赤峰日报，能够证明原告（反诉被告）雨润公司通过在报纸上发布公告的形式通知购房人交房的事实，但不能证明涉案房屋已具备交付条件，故对原告（反诉被告）雨润公司的证明目的，本院不予采信。钥匙借用记录表、照片6页，因没有参照物不能证明照片所反映的情况是涉案房屋的现状，不能证明被告（反诉原告）李长河对涉案房屋进行装修，故对原告（反诉被告）雨润公司的证明目的，本院不予采信。照片16张，因没有参照物不能证明照片所反映的情况是涉案房屋的现状，故对被告（反诉原告）李长河的证明目的，本院不予采信。建设工程竣工验收证明书，该证据没有记载竣工时间，不能证明涉案房屋已经竣工验收，故对原告（反诉被告）雨润公司的证明目的，本院不予采信。因原告（反诉被告）雨润公司提交的建设工程竣工验收证明书没有竣工时间，本院依法到赤峰市松山区住房和城乡建设局核实，该局出具书面答复一份，内容为：赤峰星雨华府项目28#楼责任主体单位已确认该项目完成设计文件内容并形成相关验收记录，目前建设单位赤峰雨润地华房地产开发有限公司未组织该项目的竣工验收会议。原、被告对该证据均无异议。
根据上述有效证据，本院确认如下案件事实：2015年1月27日，原告（反诉被告）雨润公司（甲方）与被告（反诉原告）李长河（乙方）签订商品房买卖合同，双方约定乙方购买甲方开发的位于赤峰市××区房一处，建筑面积221.90平方米，每平方米价格为8314.56元，总房款1845000元。第三条商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2016年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付给乙方使用。第四条约定贷款付款的，乙方应于2015年1月27日前，一次性存入商品房首付款745000元，其余价款办理贷款。第五条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。原告（反诉被告）雨润公司认可被告（反诉原告）李长河交付购房款745000元，尚欠购房款1100000元，现涉案房屋并未竣工验收。
本院认为：原告（反诉被告）雨润公司与被告（反诉原告）李长河签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，被告（反诉原告）李长河已按合同约定交付了部分房款，原告（反诉被告）雨润公司已经接收，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告（反诉被告）雨润公司要求被告（反诉原告）李长河支付购房款1100000元，被告（反诉原告）李长河亦同意支付，故对该项诉讼请求本院予以支持。原告（反诉被告）雨润公司要求被告（反诉原告）李长河支付逾期违约金179149.5元及逾期利息143616元。双方签订的商品房买卖合同仅对首付款的付款方式及付款时间进行约定，并未对其余价款的付款时间进行约定。原告（反诉被告）雨润公司虽提交EMS邮寄单及申请证人孙某、陶某出庭作证，欲证明其多次向被告（反诉原告）李长河催收剩余房款，但该证据不能证明被告（反诉原告）李长河已收到上述文件，属于双方对尾款的付款时间约定不明，双方亦未达成补充协议，故被告（反诉原告）李长河并无违约行为，原告（反诉被告）雨润公司主张逾期违约金及利息，本院不予支持。双方约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。原告（反诉被告）雨润公司应于2016年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付给被告（反诉原告）李长河使用。现涉案房屋并未竣工验收。原告（反诉被告）雨润公司未按约定时间交付房屋，实属违约，应按双方约定的违约条款支付违约金35387.50元及利息67342.50元，被告（反诉原告）李长河的反诉请求符合法律规定及双方约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赤峰雨润地华房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李长河签订的商品房买卖合同合法有效；
二、被告（反诉原告）李长河于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）赤峰雨润地华房地产开发有限公司购房款1100000元；
三、原告（反诉被告）赤峰雨润地华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）李长河违约金35387.50元，利息67342.50元，合计102730元；
四、本判决（二）、（三）项相互折抵后，由被告（反诉原告）李长河于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）赤峰雨润地华房地产开发有限公司购房款997270元；
五、驳回原告（反诉被告）赤峰雨润地华房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告赤峰雨润地华房地产开发有限公司交纳案件受理费17616元，原告赤峰雨润地华房地产开发有限公司负担2916元，被告李长河负担14700元。反诉原告李长河预交反诉费10888元，应交2355元，由原告赤峰雨润地华房地产开发有限公司负担，应退回8533元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长张秀玲
审判员林立楠
审判员李想
二0一八年三月五日
书记员郑雪娇