青海省德令哈市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第545号
原告苏桂玲，女，汉族，1966年7月29日出生。
委托代理人王洁朋，海西州司法局法律援助科援助律师。
被告刘生红，男，藏族，1964年9月16日出生。
被告邬可永，男，汉族，1972年3月19日出生。
原告苏桂玲诉被告刘生红、邬可永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法由本院代理审判员刘燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏桂玲及其委托代理人王洁朋，被告刘生红、邬可永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告苏桂玲诉称，2013年7月，原告与被告协商，被告刘生红愿意租赁原告的棋牌娱乐室经营。双方签订协议一份，约定：每年租金13800元，经营期限从2013年7月2日至2015年7月2日，押金2000元，违约金20000元等内容。被告先支付一年的租金后，开始一直使用原告的娱乐室。但从2014年7月至今的房租没付，原告多次讨要未果。现请求被告支付房租13800元，支付租赁期间的暖气费2839元；支付违约金20000元；本案诉讼费由被告承担。（原告苏桂玲庭审中放弃其中5000元的违约金）。
原告苏桂玲围绕其诉讼请求，向本庭提交以下证据材料：
1.2013年7月2日《协议》原件一份，拟证实原告苏桂玲与被告刘生红约定，将棋牌娱乐室暂时由被告刘生红经营，期限从2013年7月2日至2015年7月2日，押金2000元，违约金20000元等权利义务内容。
2.德令哈市河东集中供热站于2015年8月4日出具的证明原件一份，拟证实城南小区住户焦亚昱，7号楼1单元102室，未交2014-2015年度取暖费2839元。
被告刘生红辩称：事实和理由都属实，暖气费只有2014年的没交，我当时转让了原告的棋牌娱乐室后当天就转让给了被告邬可永，然后被告邬可永把2013年到2014年的房屋租赁费给我后，我把钱给了原告。半年以后被告邬可永的棋牌娱乐室对面开了两家棋牌娱乐室，被告邬可永的生意不好了，我当时找了原告，也去文化局问了，当时文化馆说没法管，我们想把2013年的房租交了，2014年把房子退了，原告没有表态，所以对原告主张的所有费用均不承担。另外要求原告返还修理下水道费用200元。
被告刘生红围绕其诉讼请求，向本庭出示了下列证据材料：
2013年7月2日签订的《协议》原件一份，拟证实被告刘生红将经营中的棋牌娱乐室暂时转让被告邬可永经营，并约定了双方的权利义务等内容。
被告邬可永辩称：我租房子时一年的房租是13800元，当时签协议的前一天原告给我说这里只有这一家棋牌娱乐室，生意肯定好。三个月之后，开了一家，我也没有啃声，半年之后，对面也开了一家，我当时找被告刘生红，刘生红和我又去了原告家，我们和原告说好再交2014年半年的房租，然后明年退房子，原告却不给我们办，所以我不承担原告主张的所有费用。
被告邬可永围绕其诉讼请求，未向本庭提交证据材料。
经审理查明，原告苏桂玲（甲方）与被告刘生红（乙方）于2013年7月2日签订《协议》，约定经营条件为：“一、乙方一次性付清房租费，即签字生效由乙方承担水、电、取暖、物业、验照等一切费用。二、房租每年13800元（壹万叁仟捌佰元整）先交费后使用。……三、乙方先向甲方支付押金2000元（贰仟元），合同终止退还，协议期限暂定二年，从2013年7月2日至2015年7月2日止。协议到期后乙方继续经营，乙方优先。四，房子一但出售，本人使用或发生意外，乙方必须随及腾房，甲方不承担一切损失。（第四条被划去）……六、……乙方不能转让他人（本句被划去）。七、房内上下水畅通，水、电、暖及门窗完好齐全，经营期间出现问题由乙方修理，费用乙方自理。……十、合同期二年内，违约方向被违约方赔偿违约金20000元，房租金已收取壹年计13800元，押金2000元，共计15800元。甲方处苏桂玲签字并捺印，乙方处刘生红签字”。以上被划去的内容，原告苏桂玲与被告刘生红均认可是被原告划去，均表示不适用本条及本句。签订本协议时，被告刘生红给付原告苏桂玲一年房租13800元和押金2000元。
2013年7月2日，被告刘生红将从原告苏桂玲处承租的棋牌娱乐室又转让给被告邬可永暂时经营并签订《协议》，双方约定经营条件为：“乙方一次性付清房租费，即签字生效后由乙方承担水、电、取暖、物业、验照等一切费用。二、房租每年13800元（壹万叁仟捌佰元）先交费后使用。……三、乙方先向甲方支付押金2000元（贰仟元），合同终止退还，协议期限为二年，从2013年7月2日至2015年7月2日止。协议到期后乙方继续经营，乙方优先。……六、合同期二年内，违约方向被违约方赔偿违约金贰万元。甲方处刘生红签字并捺印，乙方处邬可永签字并捺印”。签订本协议时，被告邬可永给付被告刘生红一年房租13800元和押金2000元。
2015年8月4日，德令哈市河东集中供热站出具的证明，内容为：“城南小区住户焦亚昱，7号楼1单元102室，2014-2015年度取暖费未交。并加盖德令哈市河东集中供热站公章，注：2014年-2015年欠2839元。”，双方均认可系2014年10月-4月共计7个月的暖气费。
另查明，被告刘生红、邬可永认为《协议》签订半年以后，具体时间记不清了，因邬可永经营不善，二人多次去找原告协商退房事宜，一直未退。原告苏桂玲认可是2014年10月底左右，二被告来找其要求退房，后来因为没有达成协议，一直未退；对于交房屋钥匙双方各持异议，被告刘生红、邬可永认为于2015年7月2日将房屋钥匙退给原告，原告苏桂玲认为不是2015年7月2日，是7月几号，催了一个星期，才退的钥匙；2014年7月2日-2015年7月2日的房租及暖气费，原告苏桂玲，被告刘生红、邬可永均表示未支付；房屋押金2000元现在原告苏桂玲处，未退还；对于违约金20000元问题，经本院释明后，二被告表示无异议，仅表示因没有违约，不愿意承担违约金；被告刘生红要求原告返还修理下水道费用200元，未提供证据予以证实。
本院认为，被告刘生红从原告苏桂玲处承租棋牌娱乐室后，于同日转租给次承租人被告邬可永，原告苏桂玲虽表示其不知晓，但原告苏桂玲与被告刘生红签订的《协议》亦未明确约定不得转租，故原告苏桂玲与被告刘生红签订的《协议》及被告刘生红与被告邬可永签订的《协议》，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照协议的约定履行各自义务。
关于原告提出二被告承担责任的问题，因被告刘生红将房屋转租给被告邬可永后，原告苏桂玲与被告刘生红的房屋租赁《协议》继续有效，依据合同的相对性原则，对于原告提出的合理的诉讼请求，应由被告刘生红负担。对于二被告之间的纠纷，由二被告另行起诉。
对于双方何时解除合同的问题，双方并没有达成有关的书面协议予以证实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。……”之规定，本案应以原告苏桂玲认可的2014年10月底二被告要求退房时为解除合同的时间。故原告要求被告承担2014年7月2日至2015年7月2日房屋租赁费、暖气费的意见，无法律依据，应当计算至2014年10月底，根据原告苏桂玲与被告刘生红于2013年7月2日签订《协议》中第二条约定：“房租每年13800元（壹万叁仟捌佰元整）先交费后使用。”，拖欠房屋租赁费为4600元（13800元÷12个月×4个月），因《协议》中明确约定房屋押金2000元，在合同终止退还，故应折抵房屋租赁费，即为4600元-2000元=2600元；暖气费问题，因解除《协议》时只产生了10月份的暖气费，故被告李生红应承担暖气费为406元（2839元÷7个月×1个月）；
对于2014年11月至2015年7月2日房屋租赁费及暖气费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，因原告苏桂玲在被告明确表示解除合同后未及时采取适当措施防止该损失扩大，对于扩大损失部分，应由其自行负担，本院不予支持。
对于原告要求被告支付违约金的问题，因被告刘生红未按约定及时支付房屋租赁费，同时在合同履行期届满前，被告刘生红要求提前解除合同，违约在先，应承担违约责任。且经本院对违约金向二被告释明后，二被告表示无异议，仅表示因没有违约，不愿意承担违约金。现原告苏桂玲放弃其中5000元的违约金，仅主张15000元，系原告对权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以支持；
另，对被告刘生红辩称，要求原告返还修理下水道费用200元抗辩意见，未提供证据予以证实，应承担举证的不能的法律后果，对该辩称意见本院不予采纳。
综上，被告刘生红应向原告苏桂玲支付房屋租赁费2600元、暖气费406元、违约金15000元，共计18006元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项，第九十六条，第一百零七条，第一百一十四第一款第一百一十九条第一款，第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告刘生红于本判决生效之日起十日内支付原告苏桂玲房屋租赁费2600元、暖气费406元、违约金15000元，共计18006元。
二、驳回原告苏桂玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费716元减半收取，即358元由原告苏桂玲负担158元，被告刘生红负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
代理审判员 刘 燕
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 蒋清玉