安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终48号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨世福，男，1979年1月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
委托诉讼代理人：樊雷，安徽徽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:许文欣，男，1982年10月23日出生，户籍台湾省台南市安南区号，现合肥市室。
委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘浩，安徽巢阳律师事务所律师。
上诉人杨世福因与被上诉人许文欣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨世福上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回许文欣的原审诉讼请求并支持杨世福的原审反诉请求，本案一、二审诉讼费用由许文欣承担。事实和理由：一、《协议》反映了双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《协议》目前不符合退还57000元保证金的条件。根据《协议》约定，杨世福承诺在特易购商业（安徽）有限公司合肥潜山路分公司（以下简称乐购超市）退还押金等费用后退还许文欣的保证金，而目前乐购超市未实际退还押金等费用，因此，不符合退还57000元保证金的时间和条件，杨世福同意在乐购退还押金后，分两批退还给许文欣。二、蛋糕店、奶茶店的位置是相邻的。蛋糕店、奶茶店所在的商铺是分别以杨世福、陈虎的名义从乐购超市租来，两间店面是互相独立的。蛋糕店的租赁期限是否届满与许文欣承租的奶茶店无关。事实上，根据陈虎与乐购超市的租赁合同，该店铺于2016年8月31日才到期。可见许文欣辩称其之所以在2015年12月20日撤场，是因为杨世福的蛋糕店承租期满丧失了承租权，显然不能成立。许文欣提前撤场的行为显然构成违约，其应支付违约金12000元。三、杨世福向许文欣出具的《收条》上所载装修补款，指的是许文欣对于杨世福做的基础性装修进行的补偿，因为店面交付之前杨世福已经实施了吊顶、地砖、电缆、卷闸门、灯、墙面等装饰装修。除基础性的装修以外，奶茶店的室内装修主要是许文欣自行完成，许文欣自行装修的部分经奶茶店业务员与许文欣协商一致承诺赔偿恢复原状的费用，同时杨世福支付了业务员相关回扣5000元。因此，根据《租赁合同》约定，许文欣应当承担恢复原状的义务及支付擅自装修装饰的违约金24000元。
许文欣辩称，杨世福称许文欣提前撤场及擅自装修存在违约行为，应支付违约金无事实和法律依据。合同履行中，是杨世福与乐购超市产生租金纠纷并停业撤场，后许文欣在四个月后被迫撤场，双方合同协议终止，许文欣并无违约行为。对于装修部分，许文欣也已支付装修补偿款，故杨世福的上诉理由不能成立。合同已经协议终止，杨世福也已承诺退还房屋押金，杨世福主张仍未达到退还押金的条件无证据予以证实。
许文欣向一审法院起诉请求：1、杨世福立即返还许文欣房屋租赁保证金57000元；2、杨世福承担本案全部诉讼费用。
杨世福向一审法院反诉请求：1、许文欣向杨世福支付违约金24000元；2、许文欣向杨世福支付恢复原状费用15000元；3、许文欣向杨世福赔偿损失30000元；4.本案诉讼费用由许文欣承担。
一审法院认定事实：2014年9月，杨世福承合肥市××与××路路交口乐购超市二楼商铺，用于经营“芝士共和国”蛋糕店。
2015年1月22日，杨世福（出租方、甲方）就其承租的二楼商铺中部分位置的转租事宜，与许文欣（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“房屋坐落合肥市××与××路路交口乐购超市二楼，建筑面积40平方米；房屋用途为COCO（都可）奶茶；租赁期限自2015年1月21日至2016年1月20日；租金标准每月10000元。合同签订后三日内，乙方一次性支付甲方十二月的房屋租金，从第二次支付资金开始，乙方须提前三十日以上一次性支付下面十二个月的房屋租金；甲方交付房屋时，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金60000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计任何利息”等内容。
合同签订后，杨世福交付案涉商铺，许文欣用于经营COCO（都可）奶茶，并向杨世福支付了押金60000元、装修补偿款35000元、2015年1月21日至2016年1月20日的租金120000元。
2015年8月，杨世福经营的“芝士共和国”蛋糕店停业并撤场。同年12月20日，许文欣经营的“COCO（都可）”奶茶店亦停业并撤场。
2016年1月15日，杨世福出具一份《协议》，内容为：“许文欣承租大唐国际购物中心乐购超市二楼COCO都可商铺，于2015年12月20日撤离，双方合同终止。本人杨世福承诺，乐购6-8个月后退还押金，本人再退还押金60000元。扣除十一月到十二月二十日水电费3000元，共计退还57000元。退还押金按二次分批退还，特此承诺。”
此后，杨世福未退还押金，许文欣遂诉至法院。
一审法院认为，许文欣与杨世福之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方对合同已于2015年12月20日终止的事实不持异议，该院予以认定。房屋租赁合同终止后，杨世福对应返还的押金数额、期限以协议的形式予以确认，故许文欣主张退还押金57000元的诉请，事实清楚、证据充分，该院予以支持。
对双方争议的许文欣在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。对此该院认为，案涉商铺系杨世福作为承租人整体承租、装修后，将其中部分位置转租给许文欣且收取装修补偿款35000元。在杨世福经营的蛋糕店停业并撤场后四个月，许文欣经营的奶茶店方才停业。故杨世福主张许文欣因自身原因提前撤场且装修中存在改建，明显与事实不符，其据此诉请许文欣支付违约金24000元、恢复原状费用15000元，该院不予支持。杨世福主张商场未退还保证金、租金且已支出公关费，但未提供证据予以证明，故其要求许文欣支付损失30000元，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨世福于判决生效之日起十日内返还许文欣押金57000元；二、驳回杨世福的反诉请求。本案一审本诉案件受理费1225元，反诉案件受理费762.5元，合计1987.5元，由杨世福负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，2015年1月22日，杨世福与许文欣签订的案涉房屋《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于杨世福是否应当返还许文欣57000元保证金的问题，从本案现有证据来看，首先，在双方租赁合同中已明确约定租赁期满或合同解除后返还保证金；其次，双方合同约定租赁期限为2015年1月21日至2016年1月20日，该租赁期限内的房屋租金许文欣已如期支付完毕；再次，在租赁期限届满前，杨世福于2016年1月15日向许文欣出具《协议》一份，认可许文欣于2015年12月20日撤离，双方合同终止，该协议同时对返还保证金数额、期限进行了明确的约定。现杨世福认为乐购超市未实际返还其相关押金，故其退还许文欣保证金不符合退还的时间和条件，依据不足，不予采信。在许文欣已如期支付合同期内租金的情况下，杨世福认为许文欣提前撤场构成违约，无事实和法律依据，不予采信。杨世福认为许文欣在经营期间存在擅自装修的情形，并且许文欣经营的奶茶店业务人员承诺赔偿案涉房屋恢复原状费用5000元，许文欣对此予以否认，在杨世福未提供其他切实有效的证据予以证明的情况下，一审法院对杨世福的该项主张及相关支付违约金的请求不予支持并无不妥，本院予以维持。
综上所述，杨世福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1987.5元，由上诉人杨世福负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年三月二十六日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。