北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民终字第4655号
上诉人（原审被告）北京海世兴贸易有限责任公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人刘丽生，经理。
委托代理人渠华刚，北京市荣德律师事务所律师。
委托代理人高健，北京海世兴贸易有限责任公司副经理。
被上诉人（原审原告）北京市农工商开发贸易公司，住所地北京市朝阳区劲松南路一号。
法定负责人孙红军，破产管理人组长。
委托代理人王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京海世兴贸易有限责任公司（以下简称海世兴公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第15872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海世兴公司的委托代理人渠华刚、高健，被上诉人北京市农工商开发贸易公司（以下简称农工商公司）的委托代理人王道彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，农工商公司向原审法院起诉称：2008年5月28日，我公司与海世兴公司签订《租赁合同》，主要内容为：第一条“租赁标的物‘华文综合楼’位于北京市丰台区左安门外南方庄68号，现有面积计2984平方米，包括：一层；三层；六层；半地下室等部分房屋。”第二条“租赁期限自2008年6月1日始至2028年5月31日止，共计20年。”第三条第1项“租金为每年20万元人民币，20年共计400万元，分期支付。第一期支付前10年租金共计200万元；后10年租金从2018年6月1日起按年支付，每年于6月1日起30日内交付当年租金20万元。”我公司与海世兴公司于2008年12月16日签订关于《租赁合同》的《补充协议书》，将“第一期支付前10年租金共计200万元”变更为“第一期支付前10年租金共计180万元。”我公司与海世兴公司于2009年8月31日再次签订关于《租赁合同》的《补充协议书》，主要内容：第一条“甲乙双方确认租赁期限自2009年1月1日至2028年12月31日，共计20年。前10年租金共计407万元，乙方已交付了180万元，对其余款项227万元，其中150万元经甲方同意乙方分二期交付，第一期于2010年12月31日前付70万元，第二期于2011年12月31日前付80万元。后10年租金依据补充协议条款按年交付。”第二条“对上述余款227万元中剩余的77万元款项，甲方同意由乙方代其偿还纪志军的煤款约54万元，由乙方代其向丰田自来水公司偿还水费约23万元。乙方代其偿还煤款和水费后，甲方同意该款项可抵偿租金77万元。”海世兴公司于2010年12月30日交纳了房屋租金70万元。2011年3月30日，北京市第二中级人民法院以（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书宣告我公司破产，并指定管理人依法执行破产清算事务。管理人于2011年3月30日接管我公司后，没有就上述房屋租金合同及补充协议向海世兴公司出具解除合同或者继续履行合同的通知。海世兴公司也没有向管理人递交要求继续履行上述房屋租金合同及其补充协议的催告函。根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十八条的规定，我公司与海世兴公司关于涉诉房屋的《租赁合同》及其补充协议已经于2011年5月31日依法解除。2012年2月3日，管理人向海世兴公司发出通知，要求海世兴公司于收到通知之日起20日内向管理人交付涉诉房屋。但时至今日，海世兴公司仍然拒绝向管理人交付涉诉房屋。海世兴公司长期占用涉诉房屋，应当支付房屋使用费。为执行破产清算事务的需要，我公司依法提起诉讼，要求：1、确认我公司与海世兴公司于2008年5月28日签订的关于北京市丰台区左安门外南方庄68号华文综合楼一层、三层、六层、半地下室等房屋（建筑面积共计2984平方米）的《租赁合同》及其补充协议已于2011年5月31日被依法解除；2、判令海世兴公司于判决书生效之日起十日内腾空、并向我公司交付涉诉房屋；3、判令海世兴公司向我公司支付自2011年6月1日至实际交付涉诉房屋期间的房屋使用费，按附件《房屋使用费的计算方法》标准据实计算，即每年四十万七千元；4、判令海世兴公司承担本案的诉讼费用。
海世兴公司辩称：不同意农工商公司的诉讼请求，要求继续履行《租赁合同》及后续的补充协议。在双方清算后，我公司愿意支付尚欠的租金，申请追加次承租人为本案第三人。具体理由如下：一、《租赁合同》与四份《补充协议书》系有效合同，其中的特别约定应得到有效履行。《租赁合同》及四份《补充协议书》确定租赁物为“华文综合楼”，租赁面积为该楼一层1184平方米，三层560平方米，六层400平方米，半地下室840平方米，合计租赁面积2984平方米。华文综合楼经营权为农工商公司所有，曾授权北京金方贸易公司（以下简称金方公司）经营与管理。金方公司系农工商公司开办的国有企业，于2011年3月18日被法院宣布破产。2008年5月28日，我公司与农工商公司签订《租赁合同》，由我公司承租上述租赁物，并承担金方公司对“华文综合楼”的经营管理责任。该合同签订后，我公司成为实际的房屋租赁者与管理者，并可外租房屋。2008年12月16日，双方签订一份《补充协议书》，约定减免第一期租金20万元，定金10万元抵扣租金后，第一期租金款150万元。2008年12月26日，双方又签订一份《补充协议书》，鉴于农工商公司将实施整体破产退出，明确租赁合同的过渡期到2008年12月31日；过渡期内，我公司须做好对金方公司现有在册人员（计42人）的管理与服务工作，负责对“华文综合楼”日常管理服务工作并承担全部费用，双方特别约定：农工商公司积极支持与协助我公司参与对“华文综合楼”的竞拍活动；若农工商公司上级主管收购，农工商公司与其上级主管单位全额退还已支付的租金，按同期银行贷款利息支付租金利息。2009年1月1日，双方再次签订一份《补充协议书》，双方在“鉴于”条款确认已履行的事实后，双方重新确认租赁期限自2009年1月1日始至2028年12月31日止，共计20年；确认租金的给付期限与抵扣办法；双方特别约定租赁物不进入拍卖程序。2009年5月12日，农工商公司召开会议并形成纪要后通知我公司，会议决定了租赁协议的主要条款。2009年8月31日，我公司与农工商公司再次签订一份《补充协议书》，在“鉴于”条款中确认已履行的4项事实；其余款与2009年1月1日所签《补充协议书》基本相同。《租赁合同》与四份《补充协议书》是经双方当事人多次协商的结果，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条第一款之规定，均为有效合同，且均已得到有效履行。依据生效的上述合同与补充协议之规定，租赁物不进入拍卖程序，应继续履行。二、《租赁合同》及四份《补充协议书》继续履行具有法律依据。1、依据《合同法》第二百二十九条关于“所有权变动不动租赁”与“租赁权的对抗效力”之法律规定，涉诉房屋为不动产，对不动产之租赁，法律赋予了物权的效力，即“买卖不破租赁”。为强化不动产承租人的地位与权益，在《补充协议书》中已明确约定租赁物不进入拍卖程序。2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，当租赁的房屋在租赁期内发生所有权变动的情形下，房屋租赁合同具有对抗效力，买卖不破租赁。租赁物所有权的转移，不能影响本案所涉租赁合同与补充协议的效力。现有法律保护承租人对实际租赁的需要，以实现对物的价值的充分利用。3、依据北京市高级人民法院《关于审理民商事案件若干问题的解答之三（试行）》第二十四条第（二）项和《关于审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》第五十一条第二款第（一）项之规定，我公司已投资265万元对租赁物进行装饰、装修、改造原附属设备，并先期安排金方公司42名在册人员的工作，并将租赁物出租给次承租人后，安排一百余名工人就业，取得良好的社会效益。故，继续履行有利于社会的稳定。4、依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，自2008年5月28日始，依据《租赁合同》及四份《补充协议书》的履行，我公司至今仍合法占有和使用租赁物，我公司属于善意占有人。农工商公司应当履行“租赁物不进入拍卖程序”的合同约定。据此，我公司有权占有控制租赁物，并可对抗第三人（买受人）。三、租赁物不进入拍卖程序符合约定。1、农工商公司系国有企业，与北京农业集团公司属于同级，为在编的局级单位。当农工商公司进入破产程序时，北京农业集团公司接受北京国资委的委托，派领导人何畏参与破产与财产的处置，2009年5月12日，农工商公司召开会议，并形成会议纪要。2009年5月26日，何畏将《会议纪要》报呈相关领导审批。因同为局级机构，不为上下级关系，对农工商公司是否能将国有资产进行出租，只能经北京市国资委同意。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，经相关部门批准后，由我公司现承租的划拨土地使用权和地上建筑、其他附属物可以出租。就此我公司与农工商公司签订的《租赁合同》和《补充协议书》生效，且有效履行。农工商公司与金方公司均为国有企业。依据《国有企业财产监督管理条例》第三条、第五条关于企业国有资产的定义和《企业国有资产所有权界定的暂行规定》第二条、第四条之规定，农工商公司无偿使用的土地使用权及与土地使用权合为一体的地上建筑物为国有资产，农工商公司出租国有资产的行为，须经相关部门批准。基于此，出租方实为相关的批准机关，而非农工商公司，农工商公司仅为授权的经营管理单位。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定》第二条关于非债务人财产的第（三）项规定，涉诉房屋不属于破产财产。对此，经批准的《补充协议书》第三条亦已明确约定，租赁物不进入破产程序。2、若租赁物进入破产程序作为待处理的财产时，应由农工商公司一方先行与相关部门协商后，再由我公司与农工商公司对租赁物进行变卖或由我公司自买。经批准的2009年8月31日《补充协议》第三条关于租赁物不进入拍卖程序系有效条款，亦是当事人约定的符合处置国有资产原则的一种保护国有资产不流失的有效办法。3、根据2008年12月26日所签订《补充协议书》第四条第3项规定，如租赁物被农工商公司主管部门收购，则《租赁合同》与《补充协议书》即行废止。如果这样，农工商公司与其主管部门全额退还我公司已支付的租金，并按同期银行贷款利率支付利息。4、依法律规定和合同约定，应保护我公司享有在同等条件下的优先承租权和优先购买权。四、关于租金的清算，依据2009年8月31日签订的《补充协议书》第一条与第二条规定，经双方商定的事项如下：1、租期自2009年1月1日始至2028年12月31日止，计20年，分为二期，10年为一期，即前10年，后10年。前10年自2009年1月1日始至2018年12月31日止。2、租金，前10年租金407万元，每年租金40.7万元。3、租金的计算，截止至2009年7月30日前，已付180万元，另，代为偿还煤款54万元，水费23万元，抵偿租金77万元，合计已给付租金257万元。2010年12月30日，已交租金70万元，合计共交租金327万元，尚欠租金80万元。以每年交租金40.7万元计，已交租金8年零3个月，即租金已交至2017年3月31日。至本案发生诉讼时，不欠租金。农工商公司诉求第三项无事实依据。4、尚有租金80万元本应于2011年12月31日前支付，但依据（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书，农工商公司已宣告破产，上述80万元应交付何人尚无定论，且我公司是否履行租赁合同尚在争议之中。依据《合同法》第六十七条关于“先履行抗辩权”的法律规定，遂中止交纳租金。
原审法院经审理查明：2008年5月28日，农工商公司（甲方）与海世兴公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：鉴于1、农工商公司是乙方承租房屋之产权人，拥有“华文综合楼”部分产权，其中包括该楼的一层1184平方米；三层560平方米；六层400平方米（三层560平方米，六层400平方米为执行北京德瑞特有限责任公司的财产，计960平方米）；半地下室840平方米，共计面积2984平方米。2、农工商公司是金方公司的开办单位，自1998年始，委托甲方下属的金方公司对“华文综合楼”之产权房屋进行物业管理和对外出租。现金方公司将其所承担的对“华文综合楼”进行物业管理和对外出租的责、权、利转移给海世兴公司，由其负责对“华文综合楼”对外出租和物业管理。现甲、乙双方确认上述事实，并经友好协商，按照互惠互利原则，就乙方承租“华文综合楼”的事项达成以下条款，以期共同遵守。主要内容为：一、租赁标的物：“华文综合楼”位于北京市丰台区左安门外南方庄68号，现有面积计2984平方米，包括：一层；三层；六层；半地下室等部分房屋。二、租赁期限：自2008年6月1日始至2028年5月31日止，共计20年。三、租金及交付办法：1、租金为每年20万元人民币，20年共计400万元，分期交付。第一期支付前10年租金共计200万元；后10年租金从2018年6月1日起按年交付，每年于6月1日起30日内交付当年租金20万元。2、第一期租金按如下方式支付：合同签字之日付10万元定金，2008年年底前付20万元（不含10万元定金），第一期余款170万元应于2009年7月30日前付清。四、定金：乙方应在甲乙双方签订本合同时，交付定金10万元人民币，该定金在第一期交付租金中抵扣。……六（二）乙方权利与义务，乙方有权合理使用其承租甲方的房屋或转租给第三方，有义务按时交纳租金，并承担物业管理责任。
2008年12月16日，农工商公司（甲方）与海世兴公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：由于甲方原因影响了乙方的正常经营，因此甲方同意减免乙方租金20万元，即原租赁协议第三条（租金及交付办法）第1款中的“第一期支付前10年租金共计200万元”变更为“第一期支付前10年租金共计180万元”；同时，第2款支付方式中，由原条款“第一期余款170万元”变更为“第一期余款150万元”。
2008年12月26日，农工商公司（甲方）与海世兴公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：根据甲方上级主管部门的要求，甲方将于2010年实施整体破产退出，即原租赁协议中所涉及的甲方房产届时将被拍卖。鉴于上述情况，双方约定，自原租赁协议签订之日起至2009年12月31日，为原租赁协议的过渡期。上述过渡期内，乙方应继续做好金方公司现有在册人员的管理和服务工作，并承诺暂不就所承租房屋进行装修改造，即不因乙方经营需要对所租赁房产进行投资（维持目前经营状况），同时，全面负责华文综合楼日常管理服务工作并承担全部费用。鉴于上述情况，甲方同意减免乙方一个年度租金，即原租赁协议第三条第1款部分内容变更如下，“第一期支付前10年租金共计180万元”。同时，第2款支付方式中，第一期余款改为150万元。上述过渡期结束后，乙方可自行开展经营活动，继续全面负责华文综合楼日常管理服务工作并承担全部费用。为保持金方公司的平稳过渡，上述过渡期结束后，乙方应继续承担金方公司的日常管理工作并配合甲方完成金方公司的破产退出工作，但不再承担金方公司在册人员的任何费用。上述房产拍卖过程中，甲方承诺积极支持并协助乙方参与竞拍活动。倘若甲方房产最终未能拍卖成功，即上述房产根据政府有关规定必须由甲方上级主管单位收购，则甲乙双方签订的原租赁协议即行废止，届时，甲方承诺全额退还乙方已支付的租金，并按当期中国人民银行贷款利率和乙方已支付甲方租金的期限支付利息；乙方承诺同意并积极配合甲方上级主管单位另行处置上述房产，对此，双方承诺均不再承担对方在原租赁协议执行期间的任何责任和费用。倘若原租赁协议届时废止，对乙方在经营期间因对不确定第三方转租所预收的租金，乙方同意甲方在退还乙方已支付租金总额中予以扣除。如乙方预收的租金总额大于甲方应退还乙方的租金额，则乙方应将超额部分返还甲方。
2009年8月31日，农工商公司（甲方）与海世兴公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：鉴于1、2008年5月28日，甲方与乙方共同签订《租赁合同》，由乙方承租位于北京市丰台区左安门外南方庄68号“华文综合楼”的现有面积2984平方米，包括一层、三层、六层、半地下室等房屋，租期20年，自2008年6月1日始至2028年5月31日止。2、2008年12月16日，甲方与乙方共同签订《补充协议书》，甲方同意减免乙方一个年度的租金20万元，亦即第一期支付前10年租金180万元，同时第二款支付方式中第一期租金余款改为150万元。3、自上述《租赁合同》与《补充协议书》签订后，乙方已于2009年7月30日前陆续给付甲方180万元，甲方对此认可。乙方承租后，已先后陆续投资265万元，对所承租的房屋已进行装修、装饰和附属设施的线路改造、更换电缆、管道等设施的改造，现已转租、经营。4、原金方公司现有在册人员（包括25名在职人员和17名退休人员）甲方同意接收。其工作已另行安排，不再属于金方公司在编人员。综合上述情况，现经甲、乙双方协商一致，特制定以下补充条款，由双方共同遵守。一、甲、乙双方确认租赁期自2009年1月1日始至2028年12月31日止，共计20年。前10年租金共计407万元，乙方已交付了180万元，对其余款项227万元，其中150万元经甲方同意乙方分二期交付，第一期于2010年12月31日前付70万元，第二期于2011年12月31日前付80万元。后10年租金依据补充协议条款按年交付。二、对于上述余款227万元中剩余应付的77万元款项，甲方同意乙方代其偿还纪志军的煤款约54万元，由乙方代其向丰台自来水公司偿还水费约23万元。乙方代其偿还煤款和水费后，甲方同意该款可抵偿租金77万元。三、甲、乙双方鉴于在《租赁合同》第七条已规定乙方的优先承租权和优先购买权。当乙方现承租的房产列入“破产程序”中待处理的财产时，应经甲方先行与相关部门进行协商，由甲方、乙方二者之间对破产财产（指承租的房屋）进行变卖、自买，而不进入拍卖程序。四、甲方是出租房屋的所有者，应当将《租赁合同》到相关部门备案，并应到相关部门缴纳税款。
上述《租赁合同》及后续《补充协议书》签订后，海世兴公司依约向农工商公司支付租金250万元。现涉诉房屋由海世兴公司转租给多家公司实际使用。关于2009年8月31日所签《补充协议书》中约定的剩余应付款77万元，海世兴公司称已经根据协议约定代农工商公司偿还纪志军煤款54万元及自来水公司水费10万余元，代偿费用应当与应付款相抵销，并提交了纪志军签字的收据、自来水费还款计划及明细表、自来水公司发票佐证。农工商公司不认可海世兴公司代其偿还了上述款项，认为纪志军未出庭作证，收据不足以证明海世兴公司已实际还款；自来水公司发票不能证明是代农工商公司偿还的水费，对该证据的关联性不予认可。
2012年2月3日，农工商公司破产管理人书面通知海世兴公司，农工商公司已于2011年3月30日宣告破产，双方所签订的《租赁合同》及《补充协议书》已被依法解除，并要求海世兴公司自收到通知之日起30日内腾退涉诉房屋。2012年3月5日，海世兴公司复函，要求继续履行《租赁合同》及《补充协议书》。
原审法院另查明，涉诉房屋位于北京市丰台区左安门外南方庄68号，所有权人为农工商公司。2011年3月30日原审法院作出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理了农工商公司破产申请。同日，原审法院作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书，宣告农工商公司破产。
以上事实，有《租赁合同》、《补充协议书》、（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书、（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书等证据材料及当事人陈述在案佐证。
原审法院经审理认为，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，法院于2011年3月30日受理了农工商公司的破产申请，农工商公司破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知海世兴公司，故农工商公司与海世兴公司签订的《租赁合同》及后续多份《补充协议书》已于2011年5月31日被依法解除。海世兴公司要求继续履行合同，不符合破产法的相关规定，故对海世兴公司的意见不予采纳。农工商公司要求海世兴公司腾退交还涉诉房屋，于法有据，应予支持，但考虑到海世兴公司已将涉诉房屋转租给多家公司，故对腾退时间予以适当宽延，酌定为30日。关于《补充协议书》中有关涉诉房屋不进入拍卖程序的约定，违反法律规定，应属无效。由于合同解除而给海世兴公司造成的损失，海世兴公司可以向农工商公司破产管理人申报债权。
农工商公司破产管理人于2012年2月3日才通知海世兴公司，要求海世兴公司自收到通知之日起30日内腾退涉诉房屋，海世兴公司此前并不知道农工商公司的破产事实，且海世兴公司已经预付了相当长一个周期的租金，至农工商公司给予海世兴公司的最后腾退期限时止海世兴公司尚不拖欠租金，故海世兴公司在农工商公司给予的上述腾退期限内继续使用涉诉房屋并非恶意侵占，应视为《租赁合同》及《补充协议书》的延续，此前的房屋使用费应从海世兴公司已预付的租金中扣除。但在农工商公司给予的腾退期限届满后即自2012年3月6日起，海世兴公司继续占用涉诉房屋已无任何依据，此后的房屋使用费应视为新发生的债务，不得与预付租金相抵销，海世兴公司应当按照此前双方约定的租金标准即每年40.7万元，支付涉诉房屋自2012年3月6日起至实际腾退之日止的房屋使用费。海世兴公司多支付的租金可向农工商公司破产管理人申报债权。
综上，原审法院依照《企业破产法》第十八条、第四十条之规定，判决：一、确认农工商公司与海世兴公司二○○八年五月二十八日签订的《租赁合同》、二○○八年十二月十六日签订的《补充协议书》、二○○八年十二月二十六日签订的《补充协议书》及二○○九年八月三十一日签订的《补充协议书》于二○一一年五月三十一日解除；二、海世兴公司于判决生效之日起三十日内将涉诉房屋的承租面积腾空，并交还给农工商公司；三、海世兴公司于判决生效之日起七日内按照年租金四十万七千元的标准给付农工商公司涉诉房屋自二○一二年三月六日至实际腾退之日止的房屋使用费；四、驳回农工商公司的其他诉讼请求。
海世兴公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决的第一、二、三项，判决驳回农工商公司的全部诉讼请求或者裁定发回原审法院重审，判决由双方继续履行《租赁合同》及四份《补充协议书》，并判令由农工商公司承担本案的全部诉讼费用。其上诉理由为：一、原审审理程序有误。1、原审法院未追加次承租人为第三人参加本案诉讼；2、农工商公司于2014年4月28日提交了变更后的诉状，其中并未提及《补充协议书》中有关涉诉房屋不进入拍卖程序的约定是否无效的内容，原审法院判此无效，属于判非所诉。二、原审判决认定海世兴公司已交纳的租赁费数额有误。海世兴公司曾代农工商公司偿还了纪志军煤款及自来水公司水费，共计77万元，故海世兴公司已交纳了327万元租金，至本案诉讼发生之时，并不欠租金。三，原审判决遗漏了涉案划拨土地使用权不属于农工商公司破产财产范围等案件事实。四、原审判决适用法律错误。本案不应适用《企业破产法》的规定，而应适用《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规范性文件的相关规定。五、买卖不破租赁，应依法保护海世兴公司在租赁中的物权及合法权益。
农工商公司请求维持原审判决，其不同意海世兴公司的上诉理由。
经审查，本院对原审判决所查明的案件事实的真实性予以确认。此外，本院另查明事实如下：2009年1月1日，农工商公司（甲方）与海世兴公司（乙方）签订《补充协议书》，双方在“鉴于”条款对合同已履行情况予以确认后，重新确认租赁期限自2009年1月1日始至2028年12月31日止，共计20年；确认租金的给付期限与抵扣办法；特别约定租赁物不进入拍卖程序。
本院认为，《企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
本案中，原审法院于2011年3月30日裁定受理农工商公司的破产清算申请后，农工商公司与海世兴公司于2008年5月28日所签订的《租赁合同》及后续签订的《补充协议书》尚在履行之中，且农工商公司破产管理人自该破产申请受理之日起二个月内未通知海世兴公司，属于《企业破产法》上述条款所规定的情形，因此，本案所涉《租赁合同》及其《补充协议书》应视为已于2011年5月31日被依法解除。农工商公司要求海世兴公司腾退交还涉诉房屋，于法有据，应予支持。海世兴公司要求继续履行合同，不符合破产法的相关规定，由于合同解除而给海世兴公司造成的损失，其可以向农工商公司破产管理人申报债权。
由于农工商公司破产管理人2012年2月3日才通知海世兴公司腾退涉诉房屋，海世兴公司此前亦不知道农工商公司已申请破产的事实，且海世兴公司已经预付了相当长一个周期的租金，至农工商公司给予海世兴公司的最后腾退期限时止，海世兴公司并不拖欠租金，故海世兴公司在农工商公司给予的上述腾退期限内继续使用涉诉房屋并非恶意侵占，应视为《租赁合同》及《补充协议书》的延续，该时间段的房屋使用费应从海世兴公司预付的租金中扣除。但在农工商公司给予的腾退期限届满后即自2012年3月6日起，海世兴公司再占用涉诉房屋已无任何依据，此后的房屋使用费应视为新发生的债务，不得与预付租金相抵销，海世兴公司应当按照双方约定的租金标准支付涉诉房屋的占有使用费。海世兴公司多预支的租金可向农工商公司破产管理人申报债权。
综上，海世兴公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万五千零六十六元，由北京市农工商开发贸易公司负担六千四百一十八元（已交纳），由北京海世兴贸易有限责任公司负担八千六百四十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费一万三千九百五十七元五角，由北京海世兴贸易有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 张凯军
代理审判员 汪 明
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 贾蒙霓