江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终914号
上诉人（原审被告）：徐州中汉房地产开发有限公司，住所地在徐州市铜山新区北京路西、湘江路北。统一社会信用代码913203127720421473。
法定代表人：冯祥权，该公司负责人。
委托诉讼代理人：王帆，江苏元封律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓飞，江苏元封律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨春志，男，1964年12月26日出生，汉族，住江苏省邳州市。
被上诉人（原审原告）：铜山县古铜镜博物馆，个体独资企业，住所地在徐州市铜山区铜山新区北京路。
投资人：杨春志，该馆总经理。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：李光，铜山县古铜镜博物馆法律顾问。
上诉人徐州中汉房地产开发有限公司（以下简称中汉房地产公司）因与被上诉人杨春志、铜山县古铜镜博物馆房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初3324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中汉房地产公司上诉请求：撤销徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初3324号民事判决，依法改判或将案件发回重审。事实和理由：一、本案合同性质已由租赁合同关系变更为合作开发，租金已转化为补偿款的一部分，现补偿款尚未达到结算条件，被上诉人现阶段无权主张租金。被上诉人于2013年3月19日向上诉人出具《承诺函》，同意将租赁给上诉人使用的土地使用权及地上建筑物等用于与上诉人合作开发建设财富湾三期工程，同意除从建成项目中拿出建筑面积5000平方米还建本人外，上诉人另向被上诉人支付2000万元作为全部对价及拆迁补偿，被上诉人同意上诉人自2011年起向被上诉人支付的全部租金在上诉人向其支付的2000万元时予以扣除。该《承诺函》确定了双方的租赁关系自2013年3月19日转化为合作开发关系。二、被上诉人要求的租金金额与实际情况严重不符。双方2010年7月29日签订的《整体租赁协议》中明确约定自2011年1月1日至2015年12月31日，每月租金6万元，其中包括租金1万元、折旧费2万元、维修费3万元；自2016年1月1日起至2020年12月31日，每月租金9万元，其中包括租金2万元、折旧费3万元、维修费4万元。被上诉人没有履行上述约定中的维修义务，上诉人花费巨资对租赁的房屋进行维修，被上诉人所主张的租金应扣除其未实际履行维修部分费用。因此，上诉人每月应支付的租金应扣除2016年1月1日前的维修费用3万元，2016年1月1日后的维修费用4万元，按照此标准计算2011年1月1日至2015年12月31日租金总额为120万元，2016年1月1日至2016年9月30日的租金为36万元，合计应支付156万元，根据上诉人的财务数据，上诉人已支付租金170多万元，已经超付。三、一审法院没有处理被上诉人应向上诉人开具增值税发票问题，被上诉人仍欠上诉人发票92545元。四、被上诉人开办博物馆属于公益事业，其擅自改变博物馆的土地性质及用途，用于租赁和房地产开发，违反了社会公共利益，其诉讼请求不应得到支持。
被上诉人杨春志、铜山县古铜镜博物馆共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回中汉房地产公司的上诉，维持原判。
杨春志、铜山县古铜镜博物馆向一审法院起诉请求：1.判令中汉房地产公司支付房屋租金240万元（2013年4月至2016年10月，2013年4月至2015年12月按5万元/月计算、2016年1月至10月按8万元/月计算）及租金损失60万元；2.诉讼费由中汉房地产公司承担。事实和理由：2010年7月29日原、杨春志、铜山县古铜镜博物馆与中汉房地产公司签订了租赁协议，该协议约定杨春志、铜山县古铜镜博物馆将自己所有的房屋（门面房屋及古铜镜博物馆的正殿和周围的配殿），面积为19031.8平方米，租赁给中汉房地产公司使用，月租金为6万元，租赁期限15年，并约定租金按季支付。合同履行过程中，双方经协商，又签订了补充协议，约定租金按照每月5万元支付。租赁协议签订后，中汉房地产公司在履行付款义务约一年时间后，至今尚欠四年租金240万元未付。中汉房地产公司拖欠租金的行为，违反了双方合同的约定，给杨春志、铜山县古铜镜博物馆造成了重大的经济损失。杨春志、铜山县古铜镜博物馆每年多次找其索要租金，中汉房地产公司以种种理由推托。
原审法院经审理查明：2010年7月29日，甲方：中汉房地产公司与乙方：杨春志、铜山县古铜镜博物馆签订《关于土地使用权及地上建筑物整体协议》，其中载明：鉴于甲乙双方于2008年5月13日签订了关于甲方租用乙方所有古铜镜博物馆东侧配殿（耳房）的《房屋租赁协议》；2010年7月1日签订了关于甲方管理使用乙方所有古铜镜博物馆正殿、西侧配殿及古铜镜博物馆南北广场的《房屋使用协议书》；双方具有多年良好的合作关系，现甲方有整体租赁乙方作为国有土地使用权人的25亩国有土地及地上建筑物的意愿：经协商一致就乙方将其名下的国有土地使用权及其地上建筑物、构筑物、附着物以现状整体租赁给甲方管理使用等事宜签订如下协议，以资信守。第一条，本协议项下的该宗国有土地座落在徐州市铜山新区北京路西、彭祖路北（土地面积16667平方米，土地证号：铜国用（2006）第21**号，国有土地使用权人杨春志，使用年限70年）。第二条，地上建筑物主要为坐落在该宗土地上的古铜镜博物馆正殿（3#楼）及东、西配（2#、4#）及北京路临街二层商铺（1#楼）。第三条，乙方同意将该宗19031.8平方米国有土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物自2010年10月1日前整体交付甲方自主管理使用。交付前，甲方已按使用博物馆正殿实际需要对3#楼进行了精装修并完成了位于该宗土地地界内的博物馆南北广场的承建工作。另乙方保证在将租赁标的整体交付甲方前，在2010年9月25日前完成对1#楼全部租户的清理和安置善后工作。甲方同意提供1#楼2间房屋供乙方居住使用。如甲方新建的与财富湾第三期工程项目无关的建筑物及装修无偿提供给乙方。第五条，本协议项下的该宗国有土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物租用期限为15年，起租时间自2011年1月1日起至2025年12月31日止。第六条，甲方同意按本协议约定以季付方式向乙方支付租金。1、自2011年1月1日起至2015年12月31日止，费用6万元整，其中：租金1万，折旧费2万，维修费3万；2、自2016年1月1日起至2020年12月31日止，月租金9万元整，其中：租金2万，折旧费3万，维修费4万；3、自2021年1月1日起至2025年12月31日止，月租金10万元整，其中：租金3万，折旧费3万，维修费4万；上述租金在本协议期限内不再做任何调整。在租用期间，国家征收关于土地及房产涉及的固定资产相关税、费由乙方承担，市容环境卫生、门前三包等行政费用、古铜镜博物馆正殿和东西配殿因办公而发生的水、电、网络费用由甲方承担。甲方缴纳租金时，乙方必须向甲方提供正式发票。
2013年年初，中汉房地产公司（甲方）与杨春志、铜山县古铜镜博物馆（乙方）签订《关于土地使用权及地上建筑物整体租赁协议》之补充协议，约定甲乙双方于2010年7月29日签订了原协议，根据原协议的约定，乙方将该宗25亩土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物于2010年10月1日前整体交付甲方自主管理使用，并在2010年9月25日前完成对1#楼全部租户的清理和安置善后工作。但截止目前，乙方并没有如约完成上述工作并一直实际占有和无偿使用部分房屋。有鉴于此，双方达成如下补充协议：第一条，甲方同意乙方继续无偿使用1#楼南起第一、第二两间房屋，门牌号为××。两间房屋面积约为160平方米。甲方双方确认：根据1#楼整体商业业态规划的需要，甲方可对上述房屋在1#楼范围内进行调换，乙方接到甲方通知后应无条件配合，甲方调换后供乙方无偿使用的房屋面积不低于160平方米。第二条，乙方目前一直实际占有和使用下列房屋并没有按原协议的约定予以腾空，考虑乙方新居所装修、搬迁需要时间，甲方同意给予乙方3个月的时间，即自2013年1月1日起按原用途有偿使用3个月份。1、位于1#楼南起第四间（门牌号为××第二和第三层。2、古铜镜博物馆正殿地下室。（用途为储藏室）自2013年1月1日起，乙方就占有和使用上述房屋向甲方每月支付整体使用费壹万元；为便于结算，在甲方根据原协议约定每季度向乙方支付租金时将上述使用费直接扣除，即自2013年1月1日起，每月甲方实际向乙方支付租金为伍万元整。3、3个月期满，使用费计算至乙方实际腾空上述房屋并交付甲方之日止。同时，甲方向乙方支付的租金恢复为每月陆万元整。第三条，乙方使用本协议所列房屋期间不能转租他人或改变用途，市容环境卫生、门前三包等行政费用、房屋发生的水、电、网络费用等由乙方承担。第四条，乙方应于2013年2月28日之前，将门牌号为：××对应楼上二层3间房屋及1#楼南起第四间大厅内后侧左右两翼小房间腾空并交付甲方。第五条，乙方根据甲方对1#楼整体装修进度，在接到甲方正式通知后十天内将1#楼南起第四间大厅外临建（厨房等设施）拆除。第六条，如乙方全面按约定履行本补充协议，甲方不再追究原协议乙方未履行部分的违约责任，如乙方违约，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。
2013年3月19日，杨春志、铜山县古铜镜博物馆出具承诺函一份，内容为：一、本人同意将我名下25亩土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物专项用于中汉房地产公司合作开发建设财富湾项目第三期工程。就上宗土地的利用，本人承诺与中汉房地产公司系排他性合作，项目相关手续的办理由中汉房地产公司主要负责，本人负责协助配合。二、如政府相关部门审批通过中汉房地产公司上报的财富湾项目第三期工程规划方案，本人同意中汉房地产公司从建成项目中拿出建筑面积5000平方米还建本人，另外支付2000万元作为本人向中汉房地产公司提供上述全部土地和地上建筑物、构筑物、附着物合作开发财富湾项目第三期的全部对价及拆迁补偿。三、本人同意截止到2013年年底，若中汉房地产公司获得政府相关部门关于财富湾项目第三期工程的立项审批手续，本人同意中汉房地产公司自2011年1月1日起按照《土地使用权及地上建筑物整体租赁协议》支付的全部租金在中汉房地产公司向本人支付上述2000万元款项时予以直接扣除。若中汉房地产公司在上述期限内未能获得政府部门关于财富湾第三期的立项审批手续，中汉房地产公司在向本人支付2000万元款项时予以直接扣除的租金计算至2013年12月31日止，以后支付的租金将不予扣除。四、本人于2010年7月29日出具《承诺函》自动废止。
2013年12月16日，徐州市铜山区规划局《关于财富湾三期规划设计方案的意见》，载明：中汉房地产公司：根据铜山区第十六次规委会会议的要求，我局在征求了原控规设计单位的意见后，对贵公司上报的“财富湾三期”立项方案审批意见如下：建议在规划方案一基础上进行修改，原则上容积率在2.5左右（以规委会审定方案为准），绿地率大于35%，建筑密度小于等于30%，建筑高度控制北侧建筑不得高于西侧公寓建筑，南侧建筑需低于西侧商务办公楼，停车位应严格按照《江苏省城市规划管理技术规定（2011）年版》的要求进行配建，建筑单体处理好彭祖路和北京路的关系，并与原有建筑相协调。
2010年7月29日，双方签订《关于土地使用权及地上建筑物整体协议》后，现除补充协议约定的古铜镜博物馆正殿地下室未交付外，杨春志、铜山县古铜镜博物馆已交付租赁物。中汉房地产公司已给付租金148.8万元，租金交付至2013年3月31日。其中：已给付的租金归属期间为2011年1月1日至2011年3月31日租金交付78000元、2011年4月1日至2012年12月31日租金交付126万元、2013年1月1日至2013年3月31日租金交付15万元。杨春志、铜山县古铜镜博物馆陈述2011年1月至2012年12月份的租金实际按照6万元/月收取，并同意扣除24个月的租金24万元。杨春志、铜山县古铜镜博物馆索要剩余租金未果，故诉至法院，要求中汉房地产公司给付租金240万元及损失60万元。后杨春志、铜山县古铜镜博物馆在诉讼过程中，明确租金的起止时间为2013年4月至2016年9月，2016年10月份的租金另行主张。
原审法院另查明：坐落于北京路西，湘江路北，2层建筑面积2972.56平方米，2层建筑面积334.17平方米、4层建筑面积3979.04平方米、2层建筑面积334.17平方米的房产均登记在杨春志名下，房产证号分别为铜房权证铜山镇字第××、42××35号；座落于铜山新区湘江路北，北京路西，面积16667平方米的土地使用权登记在杨春志名下，地类（用途）为博物馆，土地证号为铜国用（2006）第21**号。铜山县古铜镜博馆系个人独资企业，投资人杨春志，经营范围：许可经营项目：无一般经营项目：古铜镜收藏展览、文物交流服务（国家专项规定的按国家规定办理）。
原审法院经审理后认为：一、关于涉案租赁合同是否合法有效，双方之间的租赁关系是否发生变更的问题。根据双方签订的《关于土地使用权及地上建筑物整体协议》及补充协议，合同主体合格，意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。中汉房地产公司抗辩铜山县古铜镜博物馆系非国有古铜镜博物馆，其将土地使用权及房屋用于长期出租进行营利不合法，不应支持其租金的观点，并无法律依据，不予采纳。对于中汉房地产公司抗辩2013年双方签订承诺函后，双方之间的关系已由租赁关系变更为合作开发关系，租金已转变为补偿款，现双方尚不符合结算的条件的观点。从杨春志、铜山县古铜镜博物馆出具的《承诺函》来看，双方约定：本人同意截止到2013年年底，若中汉房地产公司获得政府相关部门关于财富湾项目第三期工程的立项审批手续，本人同意中汉房地产公司自2011年1月1日起按《土地使用权及地上建筑物整体租赁协议》支付的全部租金在中汉房地产公司向本人支付上述2000万元款项时予以直接扣除。而本案中中汉房地产公司虽于2013年12月16日取得徐州市铜山区规划局《关于财富湾三期规划设计方案的意见》，但不能认定其取得该项工程的立项审批手续，且中汉房地产公司亦未向杨春志、铜山县古铜镜博物馆支付2000万元补偿款。故双方虽有合作的意向，但其将租金转变为补偿款的条件尚不具备。且该承诺函亦不能认定双方之间租赁关系已转变为合作关系，属于中汉房地产公司不再予以支付租赁费用之情形。
二、关于杨春志、铜山县古铜镜博物馆主张的租金及其损失有无事实和法律依据的问题。如前所述，中汉房地产公司无权拒付租金。对于租金的标准，双方明确约定2011年1月1日至2015年12月31日止月租金为6万元、2016年1月1日至2020年12月31日止月租金为9万元。因杨春志、铜山县古铜镜博物馆仍有部分房屋未交付中汉房地产公司，后双方对未交付房屋的租金数额进行协商，并约定租金相应扣减1万元，故涉案房屋的租金数额应作相应调整为5万元/月、8万元/月。另外，中汉房地产公司自2011年1月至2012年12月租金按照6万元/月给付，依据双方补充协议约定及原告陈述，该期限的租金每月应扣除1万元，计24万元（24个月）。因涉案租金已给付至2013年3月份，故杨春志、铜山县古铜镜博物馆主张2013年4月至2016年9月租金，并分别按照5万元/月、8万元/月标准计算租金，符合双方约定，并不违反法律规定，故涉案房屋的租赁费为213万元[5万元/月*33个月（2013年4月至2015年12月）+8万元/月*9个月（2016年1月至9月）-24万元（已付）]。中汉房地产公司主张月租金构成中包含维修费3万元，应予扣除，无法律依据，不予支持。关于杨春志、铜山县古铜镜博物馆主张的租金利息损失。我国合同法规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方约定租金按季度给付，中汉房地产公司未按照合同的约定给付租金，确给杨春志、铜山县古铜镜博物馆造成一定损失。结合本案案情，该院酌定以中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算损失。
三、关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，中汉房地产公司租赁土地使用权及地上建筑物是连续性的、整体性的行为，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。故中汉房地产公司抗辩原告的诉讼请求超过诉讼时效的观点，依法不予支持。
此外，对于中汉房地产公司抗辩的其为杨春志、铜山县古铜镜博物馆垫付水电费、维修费的问题。根据中汉房地产公司所提供的证据，尚不足以证实支出的水电费及维修费系为杨春志、铜山县古铜镜博物馆垫付，其可待证据充分后，另行予以主张。关于中汉房地产公司抗辩的杨春志、铜山县古铜镜博物馆未给其开具租金发票的问题。按照合同约定及法律规定，中汉房地产公司交付租金，杨春志、铜山县古铜镜博物馆应当开具相应的发票。但本案中，中汉房地产公司所提供的证据尚不足以证实存在其交付租金，杨春志、铜山县古铜镜博物馆未开具发票的情形，其亦可待证据充分后，另行予以主张。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐州中汉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨春志、铜山县古铜镜博物馆支付租金213万元及损失（计算方法：以6万元、21万元、36万元、51万元、66万元、81万元、96万元、111万元、126万元、141万元、165万元、189万元、213万元为基数，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率，分别从2013年9月30日、2013年12月31日、2014年3月31日、2014年6月30日、2014年9月30日、2014年12月31日、2015年3月31日、2015年6月30日、2015年9月30日、2015年12月31日、2016年3月31日、2016年6月30日、2016年9月30日起计算至给付之日止；以60万元为限）二、驳回杨春志、铜山县古铜镜博物馆的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由杨春志、铜山县古铜镜博物馆负担2440元；徐州中汉房地产开发有限公司负担28360元。
二审期间上诉人中汉房地产公司向本院提供房屋维修工程结算审定单及维修费用计价表，证明上诉人在被上诉人拒绝履行维修义务的情况想自行维修产生的费用，该维修费用1244491.15元应由被上诉人承担。
被上诉人杨春志、铜山县古铜镜博物馆对上述证据的质证意见为：对维修合同和维修费用发票的真实性不予认可，对上诉人的证明目的也不认可。
本院认为，由于上诉人没有提供向维修方支付维修费用的证据，因此上诉人提供的房屋维修工程结算审定单及维修费用计价表无法证明上诉人支付了维修费用1244491.15元，故对上诉人提供的该组证据的真实性和证明效力不予确认。
二审期间被上诉人杨春志、铜山县古铜镜博物馆未提供新证据。
本案二审期间的争议焦点为：一、被上诉人杨春志、铜山县古铜镜博物馆是否有权依据租赁合同关系向上诉人中汉房地产公司主张租金；二、中汉房地产公司向杨春志、铜山县古铜镜博物馆支付的租金数额应如何确定。
本院认为：一、杨春志、铜山县古铜镜博物馆是否有权依据租赁合同约定要求中汉房地产公司支付租金。2013年3月19日，杨春志、铜山县古铜镜博物馆向中汉房地产公司出具了《承诺函》表明了合作开发的意向，该《承诺函》第二条内容可以确定双方合作开发的前提是财富湾第三期工程规划方案经政府相关部门审批通过，至本案诉讼发生为时，《承诺书》中涉及的规划方案没有通过审批，所以双方之间合作开发关系的条件不成就；该《承诺函》第三条内容可以确定即使第三期工程规划方案经政府相关部门审批通过，也只是从中汉房地产公司应支付杨春志、铜山县古铜镜博物馆的2000万元补偿款中将租金扣除，即中汉房地产公司先支租金然后再从2000万补偿款中扣除，至本案诉讼发生时，中汉房地产公司并没有向杨春志、铜山县古铜镜博物馆支付2000万元补偿款，因此不存在扣减租金的事实基础。因此，该《承诺书》双方只是双方合作开发的意向，而合作开发的条件未成就，因此双方仍然是房屋租赁合同关系，故杨春志、铜山县古铜镜博物馆有权要求中汉房地产公司按照双方的租赁合同约定支付租金。
二、关于租金数额的确定问题。虽然双方在2010年7月29日的《整体租赁协议》中有租赁费用包括租金、折旧费、维修费的表述，但双方在2013年初签订的补充协议中双方约定，对中汉房地产公司每月支付的租金数额进行调整，即扣减杨春志、铜山县古铜镜博物馆未交付租赁物部分的租金1万元，中汉房地产公司自2013年1月1日起每月应支付租金调整为5万元，相应从2016年1月1日起每月应支付租金调整为8万元，该补充协议中没有将租赁费用细分为租金、折旧费、维修费的表述。并且中汉房地产公司在2013年1月1日前支付租金时未主张扣除维修费，因此，中汉公司关于2013年1月1日后其每月支付的租金中应扣除维修费的的上诉主张，缺乏事实和合同依据，本院依法不予支持。原审法院根据双方签订《整体租赁协议》和补充协议，结合2013年1月1日前中汉房地产公司支付租金的事实，确定中汉房地产公司应支付的租金为213万元，有充分的事实和法律依据，应予维持。
中汉房地产公司上诉认为杨春志、铜山县古铜镜博物馆未向其提供已支付租金的全额发票，尚欠92545元发票尚未提供，但其没有提供相应的证据证实，且该项上诉主张与杨春志、铜山县古铜镜博物馆要求中汉房地产公司支付剩余租金无关联性。因此，原审法院对此未予理涉，并无不当。
中汉房地产公司上诉还认为杨春志、铜山县古铜镜博物馆改变博物馆的土地性质和用途，用于租赁属于不合法行为，对此，本院认为，杨春志、铜山县古铜镜博物馆对所出租的房屋和土地均有合法使用权和产权，其有权利对外出租，其与中汉房地产公司签订的租赁合同合法有效，不存在违反情形，中汉房地产公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，上诉人中汉房地产公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23840元，由上诉人徐州中汉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯昭玖
审 判 员 郭 宏
代理审判员 汪佩建
二〇一七年八月二日
书 记 员 董硕园