新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民终字496号 上诉人（原审原告）：新疆聚鼎典当有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 法定代表人：王维民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨芯钰，乌鲁木齐市天山区幸福法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：艾斯卡尔库尔班，男，维吾尔族，克拉玛依市广陆派遣有限公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：赵燕妮，新疆惠和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司，住所地：新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：苏林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭兵，男，汉族，系该公司员工，住四川省高县文江镇。 上诉人新疆聚鼎典当有限责任公司（以下简称聚鼎公司）因与被上诉人艾斯卡尔库尔班、新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司（以下简称普瑞铭公司克分公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2016）新02民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚鼎公司的委托诉讼代理人杨芯钰，被上诉人艾斯卡尔库尔班的委托诉讼代理人赵燕妮，被上诉人普瑞铭公司克分公司的委托诉讼代理人郭兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚鼎公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决；二、支持原诉讼请求，即撤销（2015）克中执民字第30号执行裁定书，继续执行克拉玛依市白碱汉区芙蓉花园2-26号车位；三、本案一、二审诉讼费等全部费用由艾斯卡尔库尔班、普瑞铭公司克分公司承担。事实和理由：一、原审程序违法。原审期间，普瑞铭公司克分公司未提出书面答辩意见，且未到庭参加诉讼。原审判决称普瑞铭公司克分公司"反对申请执行人即聚鼎公司的主张"属虚构，程序违法。二、涉案《典当抵押合同》、《续当抵押合同》合法有效，原审对我方的诉讼请求未予支持，与法相悖，与事实不符。三、艾斯卡尔库尔班对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条及第十五条的规定，除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的变动必须经依法登记，始能发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。本案事实表明，我方享有涉案房产抵押权在先，艾斯卡尔库尔班与普瑞铭公司克分公司签订购房合同在后。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定，"抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的抵押权不得对抗受让人。因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任"，普瑞铭公司克分公司既未在与艾斯卡尔库尔班签订《商品房买卖合同》时通知我方，也未在其后与我方签订《续当抵押合同》时告知我方。抵押物未经任何一方登记的情况下，抵押权人可以对抗受让人。表明我方可以向抵押人行使抵押权，也可以向受让人行使抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，原审关于“设定抵押以后，抵押物所有权的主体发生变化并不影响抵押权的实现。我方对涉案房产即执行标的抵押权具有对抗该房产受让人所有权的效力。因此，不动产买受人以其对执行标的享有所有权请求排除执行异议的，除法律规定所有权优于抵押权的例外情形，执行法院原则上不予支持”的认定正确。但其后又以“基于我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人签订买卖合同后往往不能及时进行登记，如将不动产买受人当作普通债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将不利于保护不动产买受人的利益”为由，引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条等规定，认为对于不动产买受人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足以下条件：在人民法院查封之前，是否已签订合法有效的书面买卖合同；是否已合法占有该不动产；是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记。本案事实是，在2014年6月5日人民法院查封涉案房屋之前，艾斯卡尔库尔班与普瑞铭公司克分公司虽然于2012年1月8日签订了《商品房买卖合同》，但艾斯卡尔库尔班按照合同约定何时以何种方式支付涉案房款及各项税收、何时占有使用该房屋的情况并不清楚，原审没有查明相关事实，错误理解法律规定，从而达到否定我方与普瑞铭公司克分公司之间的合同效力的目的，导致案件事实与判决结果不符，损害了我方的合法权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，艾斯卡尔库尔班与普瑞铭公司克分公司签订的商品房购买合同损害了我方的合法权益，并非合法有效；其次，艾斯卡尔库尔班购买的房屋系商铺，并非居住房屋；再次，艾斯卡尔库尔班是否实际支付价款的事实并未查清。原审不应认定艾斯卡尔库尔班具有足以排除执行的实体权益。同时，涉案房产因为设定了抵押，长时期不能办理过户登记，艾斯卡尔库尔班应当明知，作为本案不动产的案外人，应当认定其主观上存在过错。再则，艾斯卡尔库尔班是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款或者将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行等事实并未查明。原审认定普瑞铭公司克分公司主张涉案房产系艾斯卡尔库尔班所有、不应作为被执行的财产，其反对我方的主张，艾斯卡尔库尔班、普瑞铭公司克分公司明显存在互相串通损害我方利益的故意，艾斯卡尔库尔班所谓的物权期待权不应受到法律保护。综上，艾斯卡尔库尔班对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益，我方的请求符合本案基本事实及法律规定，请求二审法院依法对本案予以改判或发回重审。 艾斯卡尔库尔班答辩称，聚鼎公司的上诉理由没有法律依据。一、原审判决明确载明，2016年3月24日原审承办法官向普瑞铭公司克分公司员工郭兵的谈话笔录为证，故不存在虚构事实及程序违法问题。二、涉案《典当抵押合同》、《续当抵押合同》存在多处瑕疵，未标明在建工程的详细情况，未根据《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定载明在建工程的具体内容，仅以在建工程四个字概括言之，后续续当合同也均未载明在建工程的具体内容。我方与开发商签订的合同载明，2016年6月30日前涉案房屋交付购房者。涉案工程的竣工资料载明，工程竣工时间为2010年12月8日，这两个时间点说明2011年开始涉案房产已是竣工状态，而非在建状态。聚鼎公司到2013年与开发商续当时，还以在建工程进行典当抵押，明显不符合现实情况。2013年3月12日的房地产抵押合同中存在常识性错误，房产所有权人的名称并非本案开发商的名称，房屋结构也非砖混，而是框架加砖混，房产证号虽然空白，但经双方现场勘查，确认本次抵押登记的房产完好，聚鼎公司亦认可其看到有人在使用涉案房屋。因此，涉案抵押合同并非是对真实情况的客观反映，不符合法律规定。且开发商在2009年就已办理商品房预售许可证，双方却未在抵押合同中提及该情况，亦未约定如出售涉案房屋应如何承担违约责任，或向买受人告知抵押情形义务，这是聚鼎公司与开发商的过错，我方在购买涉案房屋时不存在任何过错。三、我方对涉案房屋存在排除强制执行的民事权益。尽管法律有明文规定，关于抵押权优先的考虑是为保护抵押权人的权利，但我国也客观存在交付全部或部分房款后不能立即取得房产证的情况，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条的规定正是对现实情况中无过错买受人物权期待权的明确保护。我方已提交了支付房款及实际占有房屋的相关证据，原审对该事实已予以查明，聚鼎公司有关原审法院对该部分事实未予查明的上诉理由依法不能成立。聚鼎公司有关我方与开发商相互串通的上诉理由无事实依据，办理房产证是开发商的义务，直到2015年8月房产管理部门出具的证明仍显示涉案房屋产权证及土地权证还在办理中。我方对未办理产权证书并非无动于衷，对于购房后至今未能拿到产权证书我方没有过错。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 普瑞铭公司克分公司口头答辩称，同意艾斯卡尔库尔班的答辩意见。 原告聚鼎公司向原审法院提起诉讼请求：一、撤销（2015）克中执异字第30号执行裁定书；二、判令继续执行查封的白碱滩区芙蓉花园2-26号车位；三、判令由司玉梅承担本案诉讼费用及其他费用。 原审法院认定事实：2010年3月23日，聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司签订《典当抵押合同》（聚典字2010第023号），约定聚鼎公司向普瑞铭公司克分公司支付当金8000000元，普瑞铭公司克分公司以其开发的位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.30㎡）及3037.56㎡的土地使用权抵押给聚鼎公司，典当期限自2010年3月23日至2010年9月22日，当金费率2.5%／月（其中利率0.5%、综合费率2%）。同日，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》签发《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2010年3月25日，双方在相关房产管理部门办理了抵押登记，登记抵押期限为三年，编号为克房地（2010）押字0622号。2010年3月26日，双方在克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局办理了土地使用权的抵押登记，聚鼎公司取得克他项（2010）第04000005号《土地他项权利证明书》，该证书载明：坐落在克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区****；权属性质为国有土地使用权；设定日期为2010年3月26日；存续期限为2010年3月23日至2013年3月23日。该证书“记事”一栏载明：抵押国有土地证：克国用（2010）第04000069号。基于聚典字2010第023号《典当抵押合同》的偿还情况，双方分别于2010年9月13日、2011年3月30日、2011年9月30日、2012年3月30日、2012年10月17日、2013年3月11日、2013年11月14日签订了《续当抵押合同》，抵押房产为克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.30㎡），续当期限分别为2010年9月23日至2011年3月22日、2011年3月30日至2011年9月28日、2011年9月30日至2012年3月28日、2012年3月30日至2012年9月28日、2012年9月30日至2013年3月28日、2013年3月30日至2013年9月28日、2013年9月30日至2014年3月28日。同时，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》、《续当抵押合同》签发了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号分别为【（2010）新乌证内字第9902号、（2010）新乌证内字第35118号、（2011）新乌证内字第12507号、（2011）新乌证内字第39549号、（2012）新乌证内字第9343号、（2012）新乌证内字第38605号、（2013）新乌证内字第6913号、（2013）新乌证内字第43230号】。2011年5月13日，普瑞铭公司克分公司再次向聚鼎公司借款，双方签订《典当抵押合同》（聚典字2011第008号），约定聚鼎公司向普瑞铭公司克分公司支付当金4000000元，普瑞铭公司克分公司以其开发的位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.30㎡）抵押给聚鼎公司，典当期限自2011年5月13日至2011年11月12日，当金费率2.8%／月（其中利率0.5%、综合费率2.3%）。同日，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》签发《具有强制执行效力的债权文书公证书》《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号分别为【（2010）新乌证内字第9902号、（2010）新乌证内字第35118号、（2011）新乌证内字第12507号、（2011）新乌证内字第39549号、（2012）新乌证内字第9343号、（2012）新乌证内字第38605号、（2013）新乌证内字第6913号、（2013）新乌证内字第43230号】。基于聚典字2011第008号《典当抵押合同》的偿还情况，双方分别于2011年11月14日、2012年5月28日、2012年11月14日签订了《续当抵押合同》，于2013年5月21日、2013年11月14日签订了《典当抵押合同》，抵押房产为克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.30㎡），续当期限分别为2011年11月13日至2012年5月12日、2012年5月13日至2012年11月12日、2012年11月13日至2013年5月12日、2013年5月13日至2013年11月12日、2013年11月13日至2014年5月12日。同时，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》、《续当抵押合同》签发了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号分别为【（2011）新乌证内字第20793号、（2011）新乌证内字第46442号、（2012）新乌证内字第17777号、（2012）新乌证内字第41600号、（2013）新乌证内字第17518号、（2013）新乌证内字第43232号】。因普瑞铭公司克分公司未能偿还上述借款，故双方于2013年3月12日再次签订《房地产抵押合同》并进行续抵押登记，普瑞铭公司克分公司将其开发建设的坐落于克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1栋、2栋土地使用面积为3037.56㎡、建筑面积为5477.30㎡房屋抵押给聚鼎公司，抵押权利约定期限为6个月。根据房产管理部门工作人员的陈述，《在建工程抵押登记证明》在2010年时尚未启用，房产管理部门对在建工程抵押只进行了登记，无编号，亦未向抵押权人颁发《在建工程抵押登记证明》。后聚鼎公司取得的《在建工程抵押登记证明》，载明日期为2013年3月30日，编号为克拉玛依市房建白碱滩区字第00001004号。2014年5月4日，乌鲁木齐市第二公证处依据聚鼎公司的申请，经过审查依法签发（2014）新乌证内字第12262号《执行证书》，载明：申请执行人聚鼎公司可持本证书和《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《当票》、《续当凭证》向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人：出典方普瑞铭公司克分公司。执行标的：1、当金人民币4000000元；2、利息及综合费用合计人民币3700000元；4、邮寄费人民币23.2元；5、公证费人民币13549.6元；以上合计：人民币4516772.8元。自2014年4月21日以后债务人应偿还的与上述当金有关的利息及综合费用等款项按国家有关规定及《典当抵押合同》、《续当抵押合同》的约定执行。2014年5月30日，乌鲁木齐市第二公证处签发（2014）新乌证内字第12263号《执行证书》，载明：申请执行人聚鼎公司可持本证书和《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《当票》、《续当凭证》向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人：出典方普瑞铭公司克分公司。执行标的：1、当金人民币4000000元；2、利息及综合费用合计人民币324800元；3、滞纳金人民币104400元；4、邮寄费人民币23.2元；5、公证费人民币13002元，已由聚鼎公司代为交纳；以上合计：人民币4442225.2元。自2014年5月13日以后债务人应偿还的与上述当金有关的利息及综合费用等款项按国家有关规定及《典当抵押合同》、《续当抵押合同》的约定执行。因普瑞铭公司克分公司未按照约定偿还借款，聚鼎公司依据公证债权文书（2014）新乌证内字第12262号、第12263号《执行证书》向本院申请强制执行，本院于2014年6月5日作出（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》，查封了普瑞铭公司克分公司位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1号楼、2号楼5477.30㎡的产权。该执行案件的案外人艾斯卡尔·库尔班对（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》提出书面异议，称其系白碱滩区芙蓉商业街**车位的实际所有人，故申请中止对上述房产的执行。本院经过书面审查，作出（2015）克中执异字第30号《执行裁定书》，裁定中止对克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园2-26号车位的执行。本院于2015年11月23日向聚鼎公司送达该裁定书，聚鼎公司不服，于2015年11月30日向本院提起执行异议之诉，主张对克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园2-26号车位权属进行实质审查，要求撤销（2015）克中执异字第30号执行裁定书，继续执行涉案房产。 另查明：2009年9月25日，普瑞铭公司克分公司取得白碱滩区芙蓉商业街1号楼、2号楼的《商品房预销售许可证》【编号分别为：新建房许字（2009）020号，新建房许字（2009）030号】。1号楼预销售总面积为8324.30㎡，住宅**，共5416.25㎡；商场16套，共1454.04㎡；地下车库**，共1454.01㎡。2号楼预销售总面积为8306.40㎡，，住宅**共5418.70㎡；商场16套，共1054㎡；；地下车库**共1683.70㎡。涉案克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园2-26号车位尚未进行产权登记。2012年1月8日，艾斯卡尔·库尔班与普瑞铭克分公司签订《商品房买卖合同》，约定由艾斯卡尔·库尔班购买芙蓉花园2幢26号房产（北兴路58号B-26），用途为车位，建筑面积68.20㎡，房价款为133000元。合同签订后，艾斯卡尔·库尔班已向普瑞铭克分公司交纳房款133000元及代收款项6771.50元（维修基金2660元，办证费555元，印花费66.50元，契税3990元）。涉案车位竣工后，第三人普瑞铭公司克分公司将其交付艾斯卡尔库尔班，艾斯卡尔库尔班已实际占有使用至今。普瑞铭公司克分公司经本院依法传唤，无正当理由未参加诉讼。但庭审结束后，普瑞铭公司克分公司向本院陈述，其于2012年1月8日与艾斯卡尔库尔班签订《商品房买卖合同》，艾斯卡尔库尔班交纳了全部房款及契税等费用，其已将白碱滩区芙蓉花园2幢26号车位交付艾斯卡尔库尔班使用。普瑞铭公司认为该房产系艾斯卡尔库尔班所有，不应作为执行标的。 原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，聚鼎公司在法定期限内向原审法院提起执行异议之诉，诉讼主体适格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行主张的，可以列被执行人为第三人”的规定，普瑞铭公司克分公司主张涉案房产系司玉梅所有，不应作为被执行的财产，故普瑞铭公司克分公司作为执行案件中的被执行人，其反对申请执行人即聚鼎公司的主张，因此，普瑞铭公司克分公司应与司玉梅作为共同被告，而非第三人。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，第十四条及第十五条的规定，除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的变动必须经依法登记，始能发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。艾斯卡尔库尔班与普瑞铭公司克分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立并有效。聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司陆续签订的《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《房地产抵押合同》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，亦为有效合同。普瑞铭公司克分公司将白碱滩区芙蓉花园2-26号车位设定抵押并依法进行抵押登记，聚鼎公司对该房产即执行标的依法享有抵押权。 本案的争议焦点是：案外人即艾斯卡尔库尔班对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。据本案查明的事实，聚鼎公司对涉案房产的抵押权依法设立在先，艾斯卡尔库尔班买受该房产在后，根据《最高人民法院关于若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债券数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，设定抵押以后，抵押物所有权的主体发生变化并不影响抵押权的实现。聚鼎公司对涉案房产即执行标的的抵押权具有对抗该房产受让人所有权的效力。因此，不动产买受人以其对执行标的享有所有权请求排除执行异议的，除法律规定所有权优于抵押权的例外情形，执行法院原则上不予支持。但是，我国物权法规定除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记才能发生效力。基于我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人签订买卖合同后往往不能及时进行登记，如将不动产买受人当作普通债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将不利于保护不动产买受人的利益。为此，根据现实情况，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”；第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的效力性条款规定，对申请执行人实现抵押权与案外人主张所有权即无过错不动产买受人物权期待权的保护进一步做出了规定。对于不动产买受人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足以下条件：在人民法院查封之前，是否已签订合法有效的书面买卖合同；是否已合法占有该不动产；是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记。依上述查明事实，在2014年6月5日人民法院查封涉案房屋之前，艾斯卡尔库尔班与普瑞铭公司克分公司已于2011年10月9日达成涉案商铺买卖协议，艾斯卡尔库尔班按照合同约定支付了涉案房款并占有使用该房屋至今。涉案房产未办理过户登记，对普通民事主体即艾斯卡尔库尔班而言，非其主观原因造成，故不能视为其有过错，否则不能满足对买受人物权期待权的保护要求，亦有悖上述法律立法之目的。所以，艾斯卡尔库尔班作为购买涉案不动产的案外人，主观上不存在过错，对所购买的涉案不动产的物权期待权应受到法律保护。综上，艾斯卡尔库尔班对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。聚鼎公司要求撤销（2015）克中执异字第30号执行裁定书，继续执行白碱滩区芙蓉花园2-26号车位的诉讼请求，不符合本案查明的事实，诉讼理由有悖上述法律规定，依法不予支持。普瑞铭公司克分公司经原审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其放弃当庭答辩、质证及辩论的权利，由此产生对其不利的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，遂判决：驳回聚鼎公司的诉讼请求。 本院二审期间，本案各方当事人均未提交新证据。 根据本案当事人的上诉理由及答辩意见，二审争议焦点为：1、原审是否程序违法，即原审法院是否虚构普瑞铭公司克分公司庭后陈述意见，是否构成程序违法；2、艾斯卡尔库尔班对本案执行标的是否存在排除强制执行的民事权益，聚鼎公司要求撤销（2015）克中执异字第30号执行裁定书，恢复涉案标的执行的诉讼请求能否成立。 本院认为，一、关于原审程序是否违法的问题。原审中，普瑞铭公司克分公司虽未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，但原审法院在庭审后与该公司代理人进行了谈话，原审法院根据该公司代理人在谈话中所陈述的意见，认定普瑞铭公司克分公司反对聚鼎公司的主张，有事实依据，亦不违反法律规定。聚鼎公司有关原审程序违法的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于艾斯卡尔库尔班对本案执行标的是否存在排除强制执行的民事权益，聚鼎公司要求撤销（2015）克中执异字第30号执行裁定书，恢复涉案标的执行的诉讼请求能否成立的问题。本案中，艾斯卡尔库尔班实际于签订合同当日支付了全部价款及税费，涉案房屋于2010年竣工，艾斯卡尔库尔班及普瑞铭公司克分公司均认可房屋已经交付并实际使用。聚鼎公司有关原审法院未查清艾斯卡尔库尔班支付房款及占用房屋事实的上诉理由与事实不符。同时，聚鼎公司有关涉案《商品房买卖合同》无效的上诉理由亦无法律依据，不能成立。虽然涉案车库办理在建工程抵押登记手续的时间早于艾斯卡尔库尔班购买车库的时间，但艾斯卡尔库尔班已支付全部价款并实际占有了该车库，艾斯卡尔库尔班对涉案车库未办理房产过户登记手续并无过错。根据我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人在支付全部价款并占用不动产后，不能及时办理产权登记手续的现象客观存在。因此，原审法院根据本案的客观事实，依法对艾斯卡尔库尔班所购买的涉案车库的物权期待权予以保护，认定艾斯卡尔库尔班对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对聚鼎公司的诉讼请求未予支持，并无不当。 综上，原审认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2960元（聚鼎公司已预交），由新疆聚鼎典当有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 渭 红 审判员 毛 惠 娟 审判员 买买提外力 审判员 刘 雅 文 审判员 李 东 风 二〇一六年十二月十九日 书记员 韩 雅 婷