河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民终字第396号
上诉人（原审被告）池晓会。
委托代理人李闫杰（系被告池晓会丈夫）。
委托代理人周国志，北京市泽天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘效琴。
委托代理人安东阁，隆化县众望法律服务所法律工作者。
原审被告王新龙。
原审被告赵小平。
上诉人池晓会因确认合同效力纠纷一案，不服河北省隆化县人民法院于2014年11月25日作出（2014）隆民初字第4232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人池晓会及其代理人李闫杰、周国志，被上诉人刘效琴及其代理人安东阁，原审被告王新龙到庭参加诉，原审被告赵小平经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定事实：原告刘效琴与被告王新龙原系夫妻关系。在婚姻关系存续期间，2002年1月24日，王新龙购买了章吉营乡姚吉营村村委会房屋五间，房屋价款4.25万元，2003年11月17日原告刘效琴与被告王新龙在隆化县民政局登记离婚，离婚时对该涉诉房屋进行了分割，东三间归原告刘效琴所有，西两间归被告王新龙所有。2004年11月份，被告王新龙与被告赵小平登记结婚，2011年5月经法院判决离婚。2009年6月30日，被告王新龙、赵小平与被告池晓会签订了房屋买卖合同，被告王新龙、赵小平以5.3万元的价款将涉诉房屋五间，卖给被告池晓会，并于同日在隆化县公证处对房屋买卖合同进行了公证，该涉诉房屋交付给被告池晓会，但一直未办理房屋变更登记。2014年6月16日原告刘效琴以无处分权人处分他人财产为由起诉本院，请求确认2009年6月30日的房屋买卖合同无效。
原审法院以无处分权的人处分他人财产，未经权利人的追认是无效的民事行为，被告王新龙、赵小平在未征得原告刘效琴同意的情况下，与被告池晓会签订了房屋买卖合同，将原告所有的东三间房屋卖与池晓会，事后又未经原告的追认，该行为应认定是无效的民事行为，原告的诉讼请求符合法律的规定，被告池晓会抗辩是善意取得，不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件，该房产转让没有进行变更登记，被告池晓会的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，被告王新龙转让其所有的西两间房屋买卖合同签订是有效的民事行为，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：被告王新龙、赵小平与池晓会于2009年6月30日签订的房屋买卖合同中涉及出卖原告刘效琴所有的东三间房屋条款无效。案件受理费100元，公告600元，均由被告王新龙负担。
宣判后池晓会不服，提起上诉的主要理由称：一、上诉人认为，本案被上诉人在一审中不是正当当事人，不是适格的原告，其无权请求一审法院确认上诉人与第三人之间的房屋买卖合同的效力问题，一审判决认定事实错误，应依法判决撤销。第一、根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件中，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。从本条规定来看，确定原告与本案是否有直接利害关系，即原告诉讼主体资格的适格问题，直接决定原告是否有起诉权，从而确定该“诉”是否成立。因为本案有一个非常重要的事实：即被上诉人在2003年11月17日与本案一审被告王新龙协议离婚进行财产约定时，所提到的本案诉争的东三间房屋，在他们协议离婚，当时并没有合法手续，仅有一审被告王新龙与隆化县章吉营乡姚吉营村在2002年1月24日签订的一份房屋买卖合同，这诉争的东三间房屋连同西两间房屋共计五间房屋是在2008年才办理的合法手续，即集体土地使用权证，且该土地使用权人是一审被告赵小平。也就是说，被上诉人在2003年11月17日与本案一审被告王新龙协议离婚时，该离婚协议所提到的本案诉争的东三间房屋，在当时由于没有集体土地建设使用证，不属于合法财产，是不受法律保护的，因此也就不存在归被上诉人所有的问题，该条财产约定其实在法律上是无效条款。直至2008年以后，诉争的三间房屋连同西两间房屋共计五间房屋通过办理相关法律手续、缴纳相关土地费用后，才成为合法建筑，此时的该处房屋才是受法律保护的合法财产。但此时房屋的合法产权人是一审被告赵小平，而非被上诉人，诉争的房屋已经与被上诉人没有任何关系了，被上诉人即不享有相关权利，也不承担相关义务。通过以上事实说明，本案被上诉人与上诉人房屋买卖合同中涉及的诉争的东三间房屋没有直接利害关系，其在一审中主张的权利是不受法律保护，被上诉人没有资格申请一审法院确认上诉人与第三人（真正权利人）的房屋买卖合同的效力问题。然而，一审法院错误认定了相关事实，认为被上诉人对诉争的东三间房屋具有合法权益，应归被上诉人所有，继而认定上诉人房屋买卖合同中东三间房屋的买卖无效，这是非常错误的，上诉人希望二审法院公正审理认定。第二、所谓正当当事人，是指在具体的诉讼中，对于作为诉讼标的民事权利或法律关系有实施诉讼的权能，也即能够以自己的名义起诉或应诉的资格，这种资格又称诉讼实施权。一个诉讼案件的当事人是否适格，应该从该具体的诉讼案件的原告所主张的诉讼标的（民事权利或者法律关系）在他所起诉的当事人之间予以解决是否适当而且有无意义来决定。被上诉人在一审中申请确认上诉人与一审被告赵小平、王新龙于2009年6月30日签订的房屋买卖合同中涉及东三间房屋条款的效力问题，由于其主张的民事权利不受法律保护，没有法律依据，在其所起诉的当事人之间予以解决明显很不适当，因此被上诉人在一审中不具有诉讼实施权，其不具有原告主体资格。第三、一审法院判决认定上诉人与一审被告赵小平、王新龙于2009年6月30日签订的房屋买卖合同中涉及的东三间房屋归被上诉人所有，没有法律依据的。一审中，被上诉人作为原告仅向法庭提交了一份离婚协议书用来证实自己是东三间房屋的所有人，再无其他证据证明自己是该诉争房屋的合法所有人，暂且不说该证据的真实性与合法性。首先离婚协议书中关于离婚双方的财产约定必须是夫妻合法财产才能够依法分割，如果是第三方的财产或非法财产，夫妻离婚协议里这样的条款是没有法律效力的，因为我国法律不保护非法权益。其次根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。而被上诉人主张自己是诉争东三间房屋的所有人，那就必须拿出房屋产权证或集体土地使用权证等合法证明，则就不可能是诉争房屋的所有人。最后被上诉人在一审庭审中向法庭提交的与一审被告王新龙的离婚协议书不一定是真实的，因为该离婚协议书没有民政部门的盖章，这就无法说明被上诉人提交给法庭的这份离婚协议书就是2003年11月17日在隆化县民政局办理离婚登记时的那份离婚协议书，上诉人在庭审中已经提到应以民政局的档案记录为准，但一审法院却未经审查就予以认可了，希望二审法院能够予以核实。一审法院认定诉争的东三间房屋归被上诉人所有，没有法律依据，被上诉人和诉争的东三间房屋没有直接的利害关系，也就不具有原告的主体资格，希望二审法院能够依法审理认定。二、一审判决适用法律错误，应依法判决撤销。首先一审法院错误认定了被上诉人在一审中的原告主体资格事实，也直接导致了一审法院适用相关法律错误。一审法院认定上诉人与一审被告赵小平、王新龙于2009年6月30日签订的房屋买卖合同中涉及的东三间房屋归被上诉人所有，这本身就是没有法律依据的，是严重的认定事实错误，由于一审法院的这个错误事实认定，导致了一审判决时适用法律的错误。上诉人是从一审被告赵小平和王新龙手中购买的集体土地房屋，而本案诉争房屋的合法所有人是一审被告赵小平，2009年6份上诉人买卖房屋时，她已经在2008年5月份继受取得了土地使用权和房屋所有权，因此一审被告赵小萍处分的是自己的合法财产，不存在无权处分他人财产的情况。一审法院却不顾事实，错误的适用了合同法的相关规定，认为上诉人与房屋所有权人赵小平正当的房屋买卖行为侵犯了被上诉人的房屋所有权，明显属于适用法律错误。其次上诉人与本案一审被告赵小平、王新龙的房屋买卖行为是真实有效的，是双方真实意思表示，应予支持和保护。上诉人与本案一审被告赵小平、王新龙的房屋买卖合同的时间是2009年6月30日，而一审被告赵小平取得该处房屋土地使用权的时间是2008年的5月份，说明此时的赵小平是该处土地使用权的合法使用者及房屋的合法所有者，其完全有权利进行处分的，只是农村集体土地上建设的房屋在进行买卖交易时会有一定条件的限制。本案中，上诉人作为一名农民，法律观念和法律知识上都会有一定的欠缺，但其为了保护交易的合法性和稳定性，还刻意到了公证处对自己的这次房屋买卖交易行为进行了公证，已经尽了自己最大的注意义务，虽然最后双方没有到相关部门办理过户登记手续。这里上诉人希望二审法院能够理解农村现实生活中，集体土地房屋买卖的交易习惯和事实情况。三、被上诉人在一审法院的起诉是以获得拆迁赔偿款的不正当利益为目的的，其申请认定上诉人与一审被告赵小平、王新龙的房屋买卖无效只是其想获得不正当利益的手段，希望二审法院看清被上诉人的真实面目。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决不公，请求；l、依法撤销河北省隆化县人民法院（2014）隆民初字第4232号民事判决；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘效琴口头答辩称：上诉人上诉主张不能成立。本案所争议的房产是刘效琴、王新龙夫妻关系存续期间2002年1月24日购买章吉营村委会房屋，有与村委会签订买卖房屋合同，2003年刘效琴与王新龙离婚时对房产进行分割，东三间归刘效琴，西二间归王新龙，民政局有备档。赵小平持有的土地使用证，是被上诉人王新龙与赵小平婚姻持续期间在刘效琴房屋后面建的新房，应该履行赵小平名下的房产而不是刘效琴名下房产。刘效琴房产未在有关部门登记过户，村委会与刘效琴、王新龙之间的关系与上诉人无关。上诉人买卖房屋也未在有关部门登记过户。同时双方不是同一行政村，即使是一个村也不是一个组，如果过户应由池晓会所在村组给刘效琴组出具手续。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求。
原审被告王新龙口头答辩称：刘效琴与我婚姻存续期间购买此房，离婚后我与赵小平在刘效琴屋后盖的房，后我把我的房子及刘效琴的房子卖了，后赵小平与我离婚。原审被告赵小平未提交书面答辩。
二审查明的事实与原审法院认定事实相同。
本院认为；被上诉人刘效琴与原审被告王新龙在离婚时已对共同财产进行了分割，并经隆化县民政局婚姻登记确认，争议的东三间房屋是被上诉人刘效琴合法财产，虽然没有产权登记，但不影响刘效琴对该财产的所有权。上诉人池晓会与原审被告王新龙、赵小平在未征得刘效琴同意，擅自处分他人财产的行为，是无效行为，签订的房屋买卖合同部分无效。上诉人池晓会和原审被告王新龙在办理公证时，明知王新龙用另一房屋的土地宅基证进行办理，属欺诈行为，不能认定是善意取得。上诉人池晓会上诉认为，刘效琴不具有主体资格，房屋未进行登记，而刘效琴取得该财产是在物权法生效之前，且我国农村房屋没有实施强制登记制度，不能用当时的情况引用物权法的规定，刘效琴是争议房屋的合法拥有者，是适格主体。原审法院依据当时的具体情怳及本案的事实进行判决，并无不当。因此上诉人池晓会上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项（原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人池晓会承担。
本判决为终审判决。
审判长 邓立波
审判员 马 明
审判员 陈建民
二〇一五年二月六日
书记员 郭 军