北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7352号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京留贤馆文化发展有限公司，住所地北京市东城区国子监街28号。
法定代表人：史涛涛，董事长。
委托代理人：王晶，北京市恒治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中交水运规划设计院有限公司，住所地北京市东城区国子监街28号。
法定代表人：张志明，董事长。
委托代理人：郭磊，北京市中永律师事务所律师。
委托代理人：郭瑞仙，女，1974年12月23日出生。
上诉人北京留贤馆文化发展有限公司（以下简称留贤馆公司）因与被上诉人中交水运规划设计院有限公司（以下简称中交水运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初3944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
留贤馆公司上诉请求：要求撤销一审判决，发回重审。事实和理由：中交水运公司暴力毁约引发了双方纠纷，原审法院判决所依据的事实不清，举证责任偏颇，适用法律不当。
中交水运公司辩称：我公司不应当承担赔偿损失的责任，原审法院判令留贤馆公司按照租金标准支付房屋占用费，对留贤馆公司的无权占用行为没有惩戒作用。但我公司没有提起上诉，现同意一审判决。
留贤馆公司向一审法院起诉请求：要求中交水运公司赔偿留贤馆公司解除员工劳动合同损失82244元，补偿会员费损失162500元，退还多支付的租金684313.76元及押金10000元，并赔偿装修损失（以评估结论为准）。
中交水运公司向一审法院反诉请求：要求确认双方合同于2015年11月30日解除，要求留贤馆公司立即腾退并向中交水运公司返还其占用的北京市东城区×××28-1号临街2间仿古平房，支付自2015年7月1日至2015年10月31日欠付的6间房屋的租金100000元及自欠付之日（2015年7月1日）起至清欠房租之日按照每日千分之五计算的滞纳金，支付其未腾退的2间房屋自2015年11月1日至2015年11月30日的租金8354元及自欠付之日（2015年11月1日）起至清欠房租之日按照每日千分之五计算的滞纳金，支付其未腾退的2间房屋自2015年12月1日至实际腾退之日的房屋占用费（按照该地段市场租赁价格每日410元计算），并支付其欠付的水电费3239元。
一审法院认定事实：2000年8月25日，中交水运规划设计院与北京音视文化发展中心签订《房屋租赁合同》，约定北京音视文化发展中心承租中交水运公司位于北京市东城区×××28号临街房屋6间用于经营会员制茶馆和小型会议，合同期满后，如承租方找不到合适房屋，出租方应当延长租期，并约定租金支付方式为每季度末交下季度租金。之后，该房屋转由留贤馆公司使用。《房屋租赁合同》到期后，留贤馆公司与中交水运公司又签署了无固定期限的《续租合同》，称留贤馆公司租用中交水运公司仿古建筑平房六间，已于2005年9月14日合同期满，双方同意顺延房屋租赁期限，并约定继续执行原合同内容,租赁一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知对方，此行为不视为违约。2015年底，双方经协商，留贤馆公司退租4间房屋，尚余2间继续租用经营并用于处理原会员遗留问题。
庭审中，留贤馆公司提交交通部水运规划设计院与留贤馆公司于2003年5月31日签订的《房屋租赁合同》，该合同共3页，约定年租金为210000元，尾部为合同双方盖章及代表人签字。中交水运公司提交中交水运规划设计院与北京音视文化发展中心于2000年8月25日签订的《房屋租赁合同》，该合同共4页，约定年租金为210000元，并在第三页约定了租赁期间的修缮、出租方和承租方的变更、违约责任、免责条件及争议的解决方式等内容，尾部为合同双方盖章及代表人签字，其中，违约责任条款中约定承租方逾期交付租金等费用，除如数缴纳租金费用外，每延期一天，还应同时缴纳应缴季度租金费用千分之五的滞纳金。对比两份合同，留贤馆公司提交的合同与中交水运公司提交的合同的第二、四页完全相同，对于中交水运公司合同第三页中的全部内容，留贤馆公司合同中均未有约定，留贤馆公司提交合同的租赁期限自2003年6月1日至2005年5月31日，中交水运公司提交合同的租赁期限自2000年9月15日至2005年9月14日。经询，留贤馆公司认可中交水运公司提交的合同的真实性，中交水运公司则不认可留贤馆公司提交的合同，并称其单位名称于1994年由交通部水运规划设计院变更为中交水运规划设计院，交通部水运规划设计院的公章自1995年1月1日起已不再使用，且留贤馆公司成立于2003年7月，晚于签订合同的时间，不应在2003年5月持有公章，但中交水运公司不能解释该合同己方代表人签字的情况。对于己方公章情况，留贤馆公司称该公司在尚未取得公章时曾自行刻章并使用。
留贤馆公司提交2003年8月北京音视文化发展中心（甲方）与留贤馆公司（乙方）签订的《房屋押金交接确认书》，称甲方原租赁中交水运公司6间平房并向中交水运公司交付押金
10000元，现乙方已与中交水运公司商妥新的租赁合同，甲方退出，甲方交付的押金已由乙方退付甲方，甲方原交纳的10000元押金的权益转移给乙方。中交水运公司提出因两家公司系同一法定代表人，无法确认该证据的真实性，但表示确实收到了10000元押金，并要求用于折抵留贤馆公司未支付的房租。
根据双方提交的证据，中交水运公司于2011年5月10日、2011年9月15日，2011年11月1日、2012年1月21日、2012年5月11日、2013年1月22日分别向留贤馆公司支付租金75000元，于2013年7月4日向留贤馆公司支付房租50000元，于2013年12月2日支付房租80000元，于2013年12月9日支付房租50000元，于2013年12月20日支付房租40000元，于2014年6月3日支付房租95000元，于2014年6月27日支付房租55000元，于2014年10月27日支付房租75000元，于2015年1月31日支付房租75000元，于2014年11月2日支付房租75000元，于2015年1月30日支付房租75000元，于2015年4月24日支付房租69000元，于2015年5月5日支付房租6000元，于2015年9月6日支付房租75000元。留贤馆公司曾于2010年12月23日向中交水运公司支付房租
100000元，留贤馆公司称该笔租金为支付2011年的房屋租金，并提交支票存根，称曾于2010年12月28日另行支付100000元；中交水运公司称2010年12月23日支付的房租为补交2010年房租，且前述两笔款项实为同一笔；留贤馆公司未能提交证据区分前述两笔款项，亦未提交证据证明之前已交齐2010年房租。留贤馆公司称其于2012年7月9日支付房租50000元（支票号00801425），于2012年9月21日通过现金支付房租150000元，于2012年10月9日支付房租100000元（支票号0095933）；中交水运公司称留贤馆公司曾于2012年7月支付50000元房租，当时未开具发票，之后留贤馆公司交付了100000元支票（支票号0095931），因支票有问题未能兑付，遂进行了退票，此后留贤馆公司又交纳了100000元支票（支票号0095932），中交水运公司以为没有问题，遂连同2012年7月交纳的房租一起开具了150000元支票，但兑付时发现支票仍有问题，再次退票，待留贤馆公司交付了支票号为0095933的100000元支票后才成功兑现，故仅认可收到150000元；留贤馆公司未能提交证据区分上述三笔款项，亦未能提交证据证明实际支付过150000元现金。留贤馆公司提交支票存根证明其曾于2010年12月30日支付房租10000元，于2011年2月24日支付房租10000元，于2011年6月21日支付房租13764元，于2012年3月2日支付房租38049.76元；中交水运公司否认曾收到2010年12月30日的10000元，并称2011年2月24日的10000元为电费，2011年6月21日支付的13764元中，10000元为补交2010年房租，3764元为电费，2012年3月2日支付的38049.76元为电费，并提交该公司财务记账凭证予以证明；留贤馆公司未能提交证据证明中交水运公司实际收到2010年12月30日的10000元，亦未能证明其已足额支付电费或2010年房租。
关于房租标准，中交水运公司称已于2011年1月1日增加至每年300000元，并称双方并未就涨房租事宜另行签订合同，但依据留贤馆公司以往支付租金的数额可以合理推断，同时，提交中交水运公司于2010年11月10日向留贤馆公司发出的《通知》。根据该通知，中交水运公司要求自2011年1月起将年租金提高为每年300000元，留贤馆公司法定代表人史涛涛在该《通知》上签字。留贤馆公司则称房租仍为每年210000元，多交的部分为预付款，不能确认《通知》上史涛涛签字的真实性，且签字只能证明收到通知，不能证明同意涨房租。经询，留贤馆公司不申请对《通知》上史涛涛签字的真实性进行笔迹鉴定。
庭审中，双方均认可水电费结算方式为中交水运公司赴涉诉房屋查表并告知留贤馆公司应交数额，留贤馆公司依据该数额交纳水电费。中交水运公司提交《2015年度出租单位水电费明细》，根据该明细，留贤馆公司2015年第三季度水表数6440，水费单价8.15元，应交水费953.55元，电表数444095，电费单价0.95元，应交电费12851.6元，截至停水停电之日水表数6505加29，电表数446713。留贤馆公司认可其2015年9月6日交纳水电费共计13805.15元及截至停水停电之日水电表数，但提出曾多交水电费，并认为中交水运公司应当予以退还。
关于合同的履行，中交水运公司称其于2015年4月即通知留贤馆公司解除合同，并提交留贤馆公司于2015年6月向中交水运公司交付的《关于租房事宜的商榷函》，根据该函第一页内容，中交水运公司于2015年5月1日即向留贤馆公司发出解除合同通知。留贤馆公司仅认可该函第二页的真实性，否认第一页的真实性，但亦未能提交证据证明第一页存在其他内容。中交水运公司提交其于2015年4月29日向留贤馆公司发出的《解除租赁合同通知书》，称该通知由留贤馆公司员工赵志宏签收。留贤馆公司否认收到该通知，并否认赵志宏系该单位员工。中交水运公司提交2015年9月15日《会议签到表》及《服务中心会议纪要》，其中，《会议签到表》有史涛涛签字，《服务中心会议纪要》内容包括中交水运公司于2015年4月30日向留贤馆公司发出《解除租赁合同通知书》及要求留贤馆公司最晚于2015年11月底搬离涉诉房屋。留贤馆公司认可《会议签到表》的真实性，但否认《服务中心会议纪要》的真实性。此外，中交水运公司提交照片证明曾于2016年2月5日向留贤馆公司发出《通知》，告知因留贤馆公司未按时腾退剩余两间房屋，故对其停水停电并要求其2016年2月18日前搬离。留贤馆公司认可确有两间房屋未腾退。
留贤馆公司提交《解除劳动合同协议》及赔偿和补偿金的收据，证明因中交水运公司解除合同迫使其与员工解除合同并支付赔偿金和补偿金；提交其会员充值及消费记录，证明因中交水运公司解除合同给其造成会员费损失。中交水运公司对上述证据均不认可。
经当事人选择及北京市高级人民法院指定，原审法院委托北京中评联合价格评估有限公司对中交水运公司尚未腾退的两间房屋的装修价值进行评估，留贤馆公司预付评估费5000元。2016年5月31日，该公司出具ZP2016字第16077号价格评估报告，评估结论为评估对象装修现价值总计82972.35元。留贤馆公司认可评估结果。中交水运公司则提出留贤馆公司装修并未经过其认可，装修在合同解除后应当归中交水运公司所有，且评估所采用的成新率过高。对此，留贤馆公司称，承租房屋与中交水运公司办公场所在同一院内，中交水运公司对于留贤馆公司装修行为不可能不知情。
一审法院认为：合同的内容由当事人约定，条款一般包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。对比留贤馆公司、中交水运公司提交的两份《房屋租赁合同》，留贤馆公司提交的合同与中交水运公司提交的合同的第二、四页完全相同，但对于中交水运公司提交的合同中包含的租赁期间的修缮、出租方和承租方的变更、违约责任、免责条件及争议的解决方式等内容未做约定，加之留贤馆公司对于合同末尾公章加盖时间的解释违背法律规定，故本案难以从整体上认定该合同的真实性。留贤馆公司提交合同的租赁期限自2003年6月1日至2005年5月31日，中交水运公司提交合同的租赁期限自2000年9月15日至2005年9月14日，而双方所签的《续租合同》注明原合同已于2005年9月14日合同期满，可以印证中交水运公司提交合同的真实性以及留贤馆公司提交的合同存在重大瑕疵，故法院确认中交水运公司提交的合同的真实性。
留贤馆公司虽然否认中交水运公司提交的史涛涛出具的《关于租房事宜的商榷函》第一页的真实性，但未能提交证据证明第一页存在其他内容，该商榷函两页之间亦存在逻辑上的一致性；虽然留贤馆公司否认《服务中心会议纪要》的真实性，但史涛涛确于该日期赴中交水运公司处参加会议，留贤馆公司亦于《服务中心会议纪要》所规定的2015年11月底前腾退了涉诉房屋中的4间；故前述证据与留贤馆公司的实际行为能够形成证据链，证明留贤馆公司实际已于2015年5月1日收到中交水运公司发出的《解除合同通知书》，中交水运公司不存在留贤馆公司所称突然解除合同并停水停电的情况。根据《续租合同》，租赁一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知对方，此行为不视为违约。中交水运公司已于2015年5月1日向留贤馆公司送达《解除合同通知书》并通知留贤馆公司法定代表人史涛涛于2015年11月底前腾退涉诉的6间房屋，留贤馆公司实际已于2015年11月腾退了涉诉房屋中的4间，表明其已收到相关通知，故对于中交水运公司要求确认双方合同已于2015年11月30日解除并要求留贤馆公司腾退仍占用的2间房屋的反诉请求，法院予以支持。
虽然留贤馆公司称房租标准为每年210000元，但根据双方提交的房租支付凭证，留贤馆公司在大量期间按照每季度
75000元的标准支付租金，即使在未按照此标准支付租金的期间，其每年交纳租金总额亦为300000元，加之留贤馆公司法定代表人史涛涛曾在中交水运公司向留贤馆公司所发的增加租金的通知上签字确认，故可以认定双方租金标准自2011年已涨至每年300000元。关于租金支付情况，留贤馆公司未能提交证据证明2010年12月23日和2010年12月28日支付款项系两笔不同的租金，亦未提交证据证明此前已交齐2010年房租，故对于留贤馆公司所称前述两笔款项均系支付2011年房租的意见，法院不予采信。留贤馆公司提交的证据不足以区分2012年7月9日、2012年9月21日及2012年10月9日支付的房租，亦未能提交证据证明实际支付过150000元现金，中交水运公司所述开具发票的情况则有其财务记账凭证予以证明，故法院认定上述三笔款项存在重叠，留贤馆公司在该期间实际支付房租为150000元。留贤馆公司提交在证据不足以证明其于2010年12月30日向中交水运公司支付房租10000元；根据中交水运公司财务记账凭证，留贤馆公司于2011年2月24日交纳的10000元为电费，2011年6月21日支付的13764元中，10000元为补交2010年房租，3764元为电费，2012年3月2日支付的38049.76元为电费，留贤馆公司则未能证明其已足额支付电费或2010年房租，故对于中交水运公司的意见，法院予以采信。综上，留贤馆公司自2011年起实际向中交水运公司支付房租1350000元，确实存在拖欠房租的情形。故留贤馆公司要求退还多支付的租金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持；中交水运公司要求留贤馆公司支付拖欠的租金、使用费及滞纳金的反诉请求，予以支持，具体数额由法院依法予以调整。
中交水运公司按照双方约定提前通知留贤馆公司解除合同，不存在留贤馆公司所称突然解约的情形，故留贤馆公司要求中交水运公司赔偿解除员工劳动合同损失及会员费损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。留贤馆公司明知中交水运公司有权提前三个月书面通知其解除合同，仍于2014年进行了装修，应当承担部分责任，同时，考虑到涉诉房屋与中交水运公司办公场所相对位置，中交水运公司对于留贤馆公司装修应当知情但并未提出异议，故中交水运公司对于装修亦应当承担部分责任。故对于留贤馆公司要求中交水运公司赔偿装修损失的诉讼请求，予以支持，具体数额由法院依法酌定。中交水运公司认可收到北京音视文化发展中心交付的押金，北京音视文化发展中心出具证明称将押金的权益转移给留贤馆公司，故对于留贤馆公司要求中交水运公司返还押金的诉讼请求，予以支持，鉴于留贤馆公司存在拖欠房租的情形，该押金应当首先用于抵扣房租。留贤馆公司2015年9月所交水电费与中交水运公司提交的《水电费明细》中2015年第三季度水电费数额一致，留贤馆公司未能提交证据证明其存在多交水电费的情形，且依据双方所述交纳水电费的方式，留贤馆公司所述的多交水电费的陈述显然不合情理，故法院确认留贤馆公司不存在多交水电费的情形且未支付2015年9月至停水停电之日的水电费，故对于中交水运公司要求留贤馆公司补交水电费的反诉请求，予以支持。据此，一审法院判决：一、北京留贤馆文化发展有限公司与中交水运规划设计院有限公司之间的房屋租赁合同于二〇一五年十一月三十日解除；二、中交水运规划设计院有限公司于判决生效后七日内向北京留贤馆文化发展有限公司赔偿装修损失二万五千元；三、北京留贤馆文化发展有限公司于判决生效后七日内将其占用的北京市东城区×××二十八-
一号临街两间仿古平房腾退并交还中交水运规划设计院有限公司；四、北京留贤馆文化发展有限公司于判决生效后七日内向中交水运规划设计院有限公司支付自二〇一五年七月一日至二〇一五年九月三十日期间欠付的六间房屋的租金六万五千元及自二〇一五年七月一日起至清欠房租之日按照每日千分之五计算的滞纳金，支付二〇一五年十月一日至二〇一五年十一月一日期间欠付的六间房屋的租金二万五千元及自二〇一五年十月一日起至清欠房租之日按照每日千分之五计算的滞纳金（二〇一五年七月一日至二〇一五年九月三十日期间欠付房租七万五千元，其中一万元已由北京留贤馆文化发展有限公司的押金抵扣）；五、北京留贤馆文化发展有限公司于判决生效后七日内向中交水运规划设计院有限公司支付其未腾退的两间房屋自二〇一五年十一月一日至二〇一五年十一月三十日的租金八千二百一十九元及自二〇一五年十一月一日起至清欠房租之日按照每日千分之五计算的滞纳金；六、北京留贤馆文化发展有限公司于判决生效后七日内按照每年十万元的标准向中交水运规划设计院有限公司支付其未腾退的两间房屋自二〇一五年十二月一日至实际腾退之日的房屋占用费；七、北京留贤馆文化发展有限公司于判决生效后七日内支付水电费三千二百三十九元；八、驳回北京留贤馆文化发展有限公司的其他诉讼请求；九、驳回中交水运规划设计院有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，留贤馆公司提交照片若干张，欲证明中交水运公司在诉争的两间房屋（2015年11月已腾退四间，还剩两间未腾退）堆放了设备工具，中交水运公司对照片不予认可，称照片所显示的并非诉争的两间房屋。经本院询问，留贤馆公司认可就诉争的两间房屋目前未办理腾退交接。留贤馆公司还提交企业住所证明复印件，欲证明签订租赁合同时中交水运公司加盖的印章为“交通部水运规划设计院”，中交水运公司对该印章的真实性不认可。
本院认为:本案双方首先对合同真实性的问题存在争议。对比留贤馆公司、中交水运公司提交的两份《房屋租赁合同》，留贤馆公司提交的合同与中交水运公司提交的合同的第二、四页完全相同，但对于中交水运公司提交的合同中包含的租赁期间的修缮、出租方和承租方的变更、违约责任、免责条件及争议的解决方式等内容未做约定，加之留贤馆公司对于合同末尾公章加盖时间的解释违背法律规定，故本案难以从整体上认定该合同的真实性。留贤馆公司提交合同的租赁期限自2003年6月1日至2005年5月31日，中交水运公司提交合同的租赁期限自2000年9月15日至2005年9月14日，而双方所签的《续租合同》注明原合同已于2005年9月14日合同期满，可以印证中交水运公司提交合同的真实性以及留贤馆公司提交的合同存在重大瑕疵，本院据此确认中交水运公司提交的合同的真实性。
关于合同解除。留贤馆公司虽然否认中交水运公司提交的史涛涛出具的《关于租房事宜的商榷函》第一页的真实性，但未能提交证据证明第一页存在其他内容，该商榷函两页之间亦存在逻辑上的一致性；虽然留贤馆公司否认《服务中心会议纪要》的真实性，但史涛涛确于该日期赴中交水运公司处参加会议，留贤馆公司亦于《服务中心会议纪要》所规定的2015年11月底前腾退了涉诉房屋中的4间；故前述证据与留贤馆公司的实际行为能够形成证据链，证明留贤馆公司实际已于2015年5月1日收到中交水运公司发出的《解除合同通知书》，中交水运公司不存在留贤馆公司所称突然解除合同并停水停电的情况。中交水运公司已于2015年5月1日向留贤馆公司送达《解除合同通知书》并通知留贤馆公司法定代表人史涛涛于2015年11月底前腾退涉诉的6间房屋，留贤馆公司实际已于2015年11月腾退了涉诉房屋中的4间，表明其已收到相关通知，故对于中交水运公司要求确认双方合同已于2015年11月30日解除并要求留贤馆公司腾退仍占用的2间房屋的反诉请求，本院予以支持。
关于房屋租金。虽然留贤馆公司称房租标准为每年210000元，但根据双方提交的房租支付凭证，留贤馆公司在大量期间按照每季度75000元的标准支付租金，即使在未按照此标准支付租金的期间，其每年交纳租金总额亦为300000元，加之留贤馆公司法定代表人史涛涛曾在中交水运公司向留贤馆公司所发的增加租金的通知上签字确认，故可以认定双方租金标准自2011年已涨至每年300000元。关于租金支付情况，根据查明事实可以认定留贤馆公司自2011年起实际向中交水运公司支付房租1350000元，确实存在拖欠房租的情形。故留贤馆公司要求退还多支付的租金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持；中交水运公司要求留贤馆公司支付拖欠的租金、使用费及滞纳金的反诉请求应予支持。原审法院对具体数额依法予以调整，结果适当。
中交水运公司按照双方约定提前通知留贤馆公司解除合同，不存在留贤馆公司所称突然解约的情形，故留贤馆公司要求中交水运公司赔偿解除员工劳动合同损失及会员费损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。对于留贤馆公司要求中交水运公司赔偿装修损失的诉讼请求，原审法院综合查明事实进行酌定，数额适当。留贤馆公司2015年9月所交水电费与中交水运公司提交的《水电费明细》中2015年第三季度水电费数额一致，留贤馆公司未能提交证据证明其存在多交水电费的情形，且依据双方所述交纳水电费的方式，留贤馆公司所述的多交水电费的陈述显然不合情理，故本院确认留贤馆公司不存在多交水电费的情形且未支付2015年9月至停水停电之日的水电费，故对于中交水运公司要求留贤馆公司补交水电费的反诉请求，应予支持。
综上所述，留贤馆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费5000元，由北京留贤馆文化发展有限公司负担。
一审本诉案件受理费及反诉案件受理费共计18014元，由北京留贤馆文化发展有限公司负担15000元（已交纳13382元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由中交水运规划设计院有限公司负担3014元（已交纳2749元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费18014元，由北京留贤馆文化发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 史其申