上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2694号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：高铨志，董事长。
委托诉讼代理人：毕鸣，江苏路泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：凌志斌，男，1978年8月19日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：谢璇，上海久光律师事务所律师。
上诉人上海三德兴房地产有限公司(以下简称“三德兴公司”)、上诉人凌志斌因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人三德兴公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持三德兴公司的一审诉讼请求、驳回凌志斌的一审反诉请求。事实和理由：1、一审判决认定的事实相互矛盾。一审法院查明墨玉南路XXX号XXX楼XXX室上海市嘉定区安亭镇大高餐厅于2015年5月14日在同等条件下办理了营业执照并通过了环评，该事实与一审法院于2016年2月26日的调查咨询内容相互矛盾。三德兴公司认为一审法院调查咨询的对象主体身份错误，被调查对象不能代表有关部门作出权威准确答复，且该答复明显违反法律规定。同时，凌志斌没有提供其曾申请办理营业执照的书面证据。因此，所谓无房产证就无法办理营业执照的说法并不成立。已有商户办理了营业执照的事实，足以说明三德兴公司已提供了符合约定的办证条件，故凌志斌应当支付三德兴公司相应的租金及占有使用费。即便因行政因素导致凌志斌无法正常办理营业执照，也不应完全归责于三德兴公司，凌志斌也应支付相关租金及占有使用费。2、上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号二楼B31室商铺(以下简称“系争房屋”)直至重审开庭时仍处于凌志斌的控制之中，凌志斌一直未归还系争房屋，也未将系争房屋内的物件搬离，致使三德兴公司未能再次出租系争房屋，因此，凌志斌应当参照租金标准承担系争房屋的占有使用费。3、装修部分损失应由凌志斌自行承担，与三德兴公司无关，一审法院认定三德兴公司承担主要责任过重。凌志斌在签订租赁合同时、系争房屋交付时、营业期间，均知悉系争房屋的产证仍在办理中，双方对于系争房屋的现状都是认可的，三德兴公司的合同义务仅是提供房屋，且已经履行完毕，因此，三德兴公司并无过错。根据《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》第十三条的规定，凌志斌未证明其装修设计本身是符合法律规定的，退而言之，也不能武断地将未通过环评的责任完全归责于无房产证这个唯一因素。凌志斌在未办理相关手续的情况下，就开始动工装修，有违法律规定，装修部分的损失属于扩大损失，应由凌志斌自行承担。
上诉人凌志斌辩称，1、一审法院调查咨询对象主体是正确的，其意见代表环保部门的意见，而非其个人意见。根据《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》第十二条第三款的规定，环评是新开办餐饮企业申办营业执照的前置条件。而三德兴公司欲以上海市嘉定区安亭镇大高餐厅已办理营业执照来说明三德兴公司已提供了符合约定的办证条件，显然是一叶障目。上海市嘉定区安亭镇大高餐厅办理营业执照并不合规，存在很多非常规因素。事实上，凌志斌在取得系争房屋后，就一直积极申办营业执照，并办理了企业名称核准手续。众所周知，核名手续是办理营业执照流程的第一步。因为环评是申办营业执照的前置条件，且办理环评需要提交大产证，而三德兴公司提供了虚假的大产证，致使凌志斌无法办理营业执照，凌志斌之所以无法正常经营的原因就在于无法办理营业执照。2、三德兴公司在原二审中就已经承认其于2015年6月30日对系争房屋进行加锁的事实。三德兴公司曾于2015年1月12日向租户承诺，在三德兴公司提供证照供租户办理营业执照之前免收租金，直到2016年1月21日三德兴公司才取得大产证，而三德兴公司无视其承诺，竟然要求凌志斌支付租金及占有使用费，毫无诚信可言，完全缺乏事实与法律依据。3、三德兴公司称其合同义务仅是提供系争房屋，却无视相关法律规定的合同附随义务，本案中三德兴公司提供大产证、协助承租人凌志斌办理营业执照是三德兴公司应当履行的合同附随义务。凌志斌投入大量资金对系争房屋进行装修，系三德兴公司在签订合同时出示了虚假的大产证，三德兴公司之后更是承诺可以“三证代一证”办理环评手续及营业执照。更何况办出一系列证明需要一定时间，出于时间成本、经济效益等方面考虑，同时也基于对三德兴公司的信任，凌志斌在办出证照之前进行装修是无可非议的。实践中，承租人收房后即进行装修比比皆是。综上，请求驳回三德兴公司的全部上诉请求。
上诉人凌志斌的上诉请求：撤销一审判决第一、六、七项，改判三德兴公司赔偿凌志斌装修费人民币(以下币种均为人民币)287,754.8元、律师费62,837元。事实和理由：1、三德兴公司应对租赁合同的解除承担全部责任，租赁合同自反诉状副本送达三德兴公司之日解除。一审判决认定凌志斌对于租赁合同的解除承担40%的责任，与事实严重不符。凌志斌在本案中并无任何过错。凌志斌之所以与三德兴公司签订租赁合同，并投入大量资金进行装修，系基于合同签订时三德兴公司出示了虚假的大产证，并将复印件交予凌志斌，之后，三德兴公司更是承诺可以“三证代一证”办理营业执照及环评手续。凌志斌在收到系争房屋后也一直积极申办营业执照，并办理了名称核准，因为环评前置且必须提交大产证，而三德兴公司未及时办理大产证，致使凌志斌无法通过环评，进而不能办理营业执照。为此，凌志斌一直与三德兴公司、环保部门沟通，但问题未得到解决。另，三德兴公司对系争房屋加锁，更是进一步致使合同目的无法实现。因此，三德兴公司应对合同的解除承担全部责任。2、一审判决认定的装修损失有误，成新率应为86.67%，对应的损失为287,754.8元。一审判决按照鉴定机构出具的补充意见书中给出的成新率75%计算装修损失有误。凌志斌认为，该补充意见书并未按照实际使用情况来计算。三德兴公司于2015年6月30日强行加锁收回系争房屋，凌志斌对系争房屋的实际使用期间应为8个月，折算成新率为86.67%，鉴定造价332,012元按照86.67%折旧后造价应为287,754.8元。
上诉人三德兴公司辩称，不同意凌志斌的上诉请求。凌志斌的损失是其自身原因造成的，应由其自行承担。凌志斌在没有取得环评、营业执照等相关手续的情况下，就入场装修，扩大的损失由其自行承担。没有大产证并不等于不能办理营业执照，目前没有法律规定和权威部门的答复。
三德兴公司向一审法院起诉请求：1、判令凌志斌将系争房屋返还给三德兴公司；2、判令凌志斌支付三德兴公司租金31,500元；3、判令凌志斌支付三德兴公司逾期支付租金违约金5,197.50元；4、判令凌志斌支付三德兴公司解除合同违约金94,500元；5、判令凌志斌支付三德兴公司逾期返还租赁房屋使用费(自2015年6月27日起至实际清偿之日止，每日按照日租金标准双倍计算，截至2015年8月31日，金额暂计为138,600元)；6、判令凌志斌支付三德兴公司律师费20,000元。一审法院审理中，三德兴公司撤回诉请1、诉请3，变更诉请5为判令凌志斌支付三德兴公司2015年6月15日至2015年10月20日期间的房屋使用费266,700元。
一审法院审理中，凌志斌提起反诉，请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令三德兴公司返还凌志斌租金63,000元及保证金94,500元；3、判令三德兴公司赔偿装修损失332,012元、律师费62,837元。
一审法院认定事实，2014年7月8日三德兴公司与凌志斌签订三德商务广场房屋租赁合同一份，约定三德兴公司将系争房屋(商铺)出租给凌志斌，用于餐饮，租期自2014年11月6日起至2019年11月5日时止，三德兴公司于2014年8月21日前将系争房屋交付凌志斌先行装修，装修免租期自2014年8月21日起至2014年11月5日止，三德兴公司如内部施工原因无法按时交房，则交房日期、租赁期限和首期租金付款期限相应顺延，双方互不追究违约责任，租金每月为31,500元，租金调整规则为第一年第二年租金保持不变，第三年开始每两年在上一年租金基础上递增5%，租金每二个月为一个支付周期，先付后使用，首期租金支付时间为2014年7月10日前，金额为63,000元，凌志斌在签订本合同的同时，向三德兴公司支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即94,500元，凌志斌应按时向三德兴公司支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则需按应付未付租金总额的千分之五向三德兴公司支付违约金，持续逾期十五日以上或累计逾期六十日以上的，三德兴公司有权解除合同，另可无条件断水断电无须承担任何责任，并书面通知凌志斌解除本合同，凌志斌应向三德兴公司按月租金的三倍支付违约金，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，三德兴公司有下列情形之一的，三德兴公司应向凌志斌支付三个月租金的总和作为违约金，并应将租赁保证金在结清应付费用后退还给凌志斌，支付的违约金不足抵付凌志斌损失的，三德兴公司还应负责赔偿凌志斌实际损失与违约金的差额部分(凌志斌的损失包括对租赁房屋进行装修、装潢、加装不可拆移的固定设施的费用，以上具体费用，由双方认可的评估公司进行评估，最终以评估公司评估的现价为准)。一、若因三德兴公司无权出租房屋而造成凌志斌无法使用出租房屋并给凌志斌造成损失的；二、若完全因三德兴公司过错造成凌志斌无法正常经营持续超过15天，或累计超过60天的；三、租赁期间，非本合同规定的情况或法定情形，三德兴公司中途解除合同的。合同还约定了其他内容，包括双方在履行合同中发生争议，协商不成向法院起诉，因此产生的所有诉讼费、律师费、差旅费等，概由败诉方负担等条款。
合同签订后，三德兴公司于2014年8月25日将系争房屋交付凌志斌，由凌志斌签署房屋交付确认书。凌志斌支付三德兴公司二个月租金63,000元及保证金94,500元，三德兴公司均出具收据。凌志斌遂对系争房屋进行装修。凌志斌于2014年9月3日向工商行政管理部门预先核准工商户名称为：上海市嘉定区安亭镇邻家火锅店。同时向环保部门申请环评，因系争房屋未取得房地产权证而未能办理环评手续。后凌志斌开始营业，因未取得相关许可证和营业执照于2015年3月25日被工商行政管理部门责令改正。2015年5月27日、6月3日三德兴公司发函给凌志斌，要求凌志斌支付租金。2015年6月11日三德兴公司发给凌志斌解除租赁合同通知函，通知凌志斌双方租赁合同于凌志斌收到本通知之日起正式解除。2015年6月30日三德兴公司将系争房屋加锁。
一审法院另查，系争房屋于2016年1月21日取得房地产权证。2015年1月12日，三德兴公司向租户承诺，即日起至该公司提供应该提供的证照让各位小业主可以去办理营业执照为止，暂时免除各业主的租金。案外人高某某于2015年5月14日办理了墨玉南路XXX号XXX楼XXX室上海市嘉定区安亭镇大高餐厅的营业执照。其他承租户均未办出营业执照。三德兴公司为本次诉讼支出律师费20,000元，凌志斌支出律师费62,837元。
一审法院于2016年2月26日向上海市嘉定区安亭镇环保办公室工作人员调查咨询有关餐饮企业申办环评手续是否需要房地产权证，答复是按照现有规定，餐饮企业凡涉及油、烟类的，在申办营业执照前必须先办理环评，而办理环评需有房地产权证。
一审法院审理中，凌志斌向一审法院提出申请，要求对系争房屋内的装修费用进行评估。一审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行评估，结论为：工程造价为332,012元。后出具补充意见书，根据租赁合同约定的租赁期限，截止至上次报告出具日期2016年2月2日，折算成新率75%后造价为249,009元。三德兴公司认为折旧应自装修结束起计算至重审开庭日期，故对补充意见书不予认可。凌志斌认为三德兴公司于2015年6月30日加锁后收回了系争房屋，凌志斌实际使用系争房屋期限为8个月，故按成新率86.67%计算造价为287,754.80元。
一审法院认为，三德兴公司与凌志斌签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，一审法院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一审法院审理中，三德兴公司与凌志斌对于终止履行合同均无异议，但对于解除合同的原因及违约责任及损失的承担均有争议。故对凌志斌要求解除租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。关于双方争议的合同不能继续履行的原因，一审法院认为三德兴公司与凌志斌在签订房屋租赁合同时，双方对于三德兴公司当时尚未办理系争房屋的初始登记均是明知的，对于没有房地产权证可能对办理营业执照产生影响也是明知的，而三德兴公司承诺过承租户，在其提供证照供租户办理营业执照之前可以免收租金。故一审法院认为双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，且三德兴公司的过错大于凌志斌，故三德兴公司要求凌志斌给付解约违约金的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。关于三德兴公司主张的2015年6月15日至2015年10月20日期间的租金及房屋使用费，因三德兴公司在此期间尚未办理系争房屋的房地产权证，而工商部门因系争房屋没有房地产权证而拒绝为凌志斌办理营业执照，故根据三德兴公司之前的承诺，应免收租金，三德兴公司主张该期间的租金和房屋使用费缺乏依据，一审法院亦不予支持。同理，三德兴公司应返还凌志斌租金，故对凌志斌要求三德兴公司返还租金63,000元的诉请，一审法院予以支持。租赁合同终止履行后，凌志斌要求三德兴公司返还保证金94,500元合法有据，一审法院亦予以支持。关于凌志斌主张的装修损失，一审法院认为装修损失的金额按照鉴定报告审定的造价折算成新率后的残值249,009元计算，鉴于双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，根据双方的过错大小，一审法院酌情确定三德兴公司应承担凌志斌装修损失的60%即149,405.40元。三德兴公司要求装修损失的折旧自装修结束起计算至重审开庭日期的意见缺乏依据，一审法院不予采信。凌志斌以三德兴公司于2015年6月30日将店铺加锁为由要求将2015年6月30日作为计算装修残值的时间节点的意见亦无依据，一审法院亦不予采信。关于三德兴公司及凌志斌各自主张的律师费，一审法院认为应按照双方的过错大小进行分担，一审法院酌情确定凌志斌应承担三德兴公司律师费的40%即8,000元，三德兴公司应承担凌志斌律师费的60%即37,702.20元。
一审法院判决：一、凌志斌应于判决生效后十日内支付三德兴公司律师费8,000元；二、驳回三德兴公司的其余诉讼请求；三、解除凌志斌与三德兴公司于2014年7月8日签订的三德商务广场房屋租赁合同；四、三德兴公司应于判决生效后十日内返还凌志斌租金63,000元；五、三德兴公司应于判决生效后十日内返还凌志斌保证金94,500元；六、三德兴公司应于判决生效后十日内支付凌志斌装修费149,405.40元；七、三德兴公司应于判决生效后十日内支付凌志斌律师费37,702.20元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现上诉人三德兴公司上诉要求撤销一审判决；上诉人凌志斌上诉要求撤销一审判决第一、六、七项，但在二审中均没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对三德兴公司的上诉请求、对凌志斌的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,097.7元，由上诉人上海三德兴房地产有限公司负担5,646元、由上诉人凌志斌负担4,451.7元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一八年五月二十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……