福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0304民初4587号
原告：陈汉程，男，1964年4月25日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：陈金敢、刘益航，福建律海律师事务所执业律师。
被告：富邦财产保险有限公司莆田中心支公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。
法定代表人：朱其敏，临时负责人。
委托诉讼代理人：郭梅莺，福建倍拓律师事务所执业律师。
原告陈汉程与被告富邦财产保险有限公司莆田中心支公司(以下简称富邦莆田公司)因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈汉程的委托诉讼代理人陈金敢、被告富邦莆田公司的委托诉讼代理人郭梅莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈汉程向本院提出诉讼请求：1.富邦莆田公司立即支付给陈汉程2017年7月、8月、9月三个月的租金57838.8元，并自2017年7月11日起至实际付清之日止按月利率2%计付利息；2.富邦莆田公司支付给陈汉程违约金30000元;3.富邦莆田公司支付给陈汉程的保证金30000元不予退还。事实与理由：2014年4月，富邦财产保险有限公司欲在莆田市内设立分支机构而租用陈汉程所有的房屋。因莆田分支机构暂未登记成立，故富邦财产保险有限公司福建省分公司作为承租方、陈汉程为出租方，双方签订《房屋租赁合同》一份。2015年10月2日，富邦莆田公司依法成立并于当月作为甲方（承租方），陈汉程作为乙方（出租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：原合同甲方系富邦财产保险有限公司福建省分公司，因在莆田成立分支机构与乙方签订租赁协议，现富邦莆田公司为独立核算主体，在甲、乙双方协商一致下，原合同作废，重新签订租赁合同；租赁物坐落于莆田市荔城区，建筑面积为255.35平方米，房屋用途为营业办公职场；双方协商一致，乙方于2014年5月3日向甲方交付房屋；房屋租赁期间自2014年5月31日零时起至2019年5月31日零时止(注2014年5月31日起至2014年6月3日为免租期）；甲、乙双方约定，该房屋每月每平方米63.6元，月租金为16240元，季租金为48720元，年租金总计为194880元；2016年5月31日起每月房租递增10%，2016年5月31日至2017年5月30日，每月租金为17520.67元，年租金为210248.04元，2017年5月31日至2018年5月30日，每月租金为19279.6元，年租金为231355.2元，2018年5月31日至2019年5月31日，每月租金为21207.56元，年租金为254490.72元；乙方可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与甲方约定收取房屋租赁保证金，数额为30000元；甲方支付租金的方式如下，以转帐方式按季支付租金，付款日为每季度租金开始前的10个工作日内，第一次的付款日期为本合同签订后7个工作日内；甲方使用该房屋所发生的水电、煤、通信、物业管理、清洁、环境卫生、空调（不包括中央空调）由甲方承担，但租赁合同另有约定的，从其约定;租赁期间，非本合同规定的情况，甲方中途擅自退租的，甲方应向乙方支付违约金30000元，且甲方缴纳的保证金不予退还；甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，协商解决不成的，依法向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，本租赁合同自双方签字或盖章之日起生效等。陈汉程按约履行合同义务；富邦莆田公司于2017年6月30日前尚能依约履行合同义务，后自2017年7月起，富邦莆田公司没有及时支付第三季度即7月至9月这三个月的租金。直至今日，富邦莆田公司仍未支付本年度第三季度租金，己构成违约。综上，富邦莆田公司应承担30000元的违约金，且其支付的30000元保证金不予退还。补充说明：1.对陈汉程与富邦莆田公司双方于2016年12月8日签订本案《房屋租赁合同》的事实无异议。2.第一份合同是由其和富邦财产保险有限公司福建省分公司签订的，且签订该合同的时间为2014年5月3日，前面一个月是免租期；之后，前一个合同履行过程中，因富邦莆田公司的单位主体变更，现在的这份合同是在原合同基础上签订的。3.双方并未于2017年6月30日解除合同，富邦莆田公司未将钥匙移交给陈汉程，涉案房屋现在还由富邦莆田公司掌控，且在本案起诉前其曾向富邦莆田公司协商该案件。故不存在房屋已经转租出去的事实。该房屋的店门至今还是关着，且挂有富邦莆田公司的牌子。
富邦莆田公司辩称，陈汉程的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。1.陈汉程与富邦莆田公司双方于2016年12月8日签订本案《房屋租赁合同》，该合同已于2017年6月30日解除。该合同约定富邦莆田公司在经营需要等原因时，可提前30日通知陈汉程解除合同。2017年4月22日，富邦莆田公司通过现场送达方式向陈汉程送达《退租通知函》，通知陈汉程于2017年6月30日退租。2017年5月22日，富邦莆田公司通过邮寄送达方式向陈汉程送达《退租通知函》。在富邦莆田公司经办人吴秀晶与陈汉程的通话录音中，陈汉程认可其已经收到《退租通知函》，同意退租。2.陈汉程在本案合同解除后已接管涉案房屋，将涉案房屋另租给他人，且案外人也已对该房屋进行重新装修。其在退租前多次要求陈汉程办理交接手续，陈汉程均以各种理由推诿。富邦莆田公司征得陈汉程同意依约搬离租赁场所，其他事宜已通过电话沟通清楚。因陈汉程也有备用钥匙，故无需进行交接。3.合同系依约解除且富邦莆田公司未使用涉案房屋，富邦莆田公司不存在欠付租金等违约事实，故陈汉程请求其承担租金、利息及违约金的请求不应支持，陈汉程应将保证金3万元返还给富邦莆田公司。
陈汉程、富邦莆田公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：陈汉程身份证复印件1份、《房屋租赁合同》2份、《房屋所有权证书》4份、《土地使用权证书》4份；为查清本案事实，本院组织双方当事人前往涉案房屋进行现场勘查并拍摄照片18份；上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.《退租通知函》1份，该函记载“因我司整体业绩不理想……特向您提出：提前退租的申请，退租日期为2017年6月30日……”、2017年5月22日吴秀晶邮寄的EMS快递回执、快递查询单各1份，经与原件核对无误，且EMS快递回执、快递查询单经本院查询核实，对其真实性予以确认；但快递回执上没有注明邮寄文件名称，且签收人为“胡国勇”，故不能证明陈汉程已收到《退租通知函》的事实；
2.通话录音光盘及内容、通话记录单各1份，其中通话录音光盘及内容无其他证据印证通话人员的身份情况，且陈汉程对此提出异议，无法证实富邦莆田公司所主张的证明对象，故本院不予确认；通话记录单无其他有效证据佐证通话内容，故不予确认；
3.富邦莆田公司提供的照片12份，其中8份照片经与原件核对无误，本院予以确认；另4份照片无原件核对，且陈汉程提出异议，故不予确认。
根据陈汉程、富邦莆田公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月31日，富邦财产保险有限公司福建省分公司作为甲方（承租方）与乙方（出租方）陈汉程签订《房屋租赁合同》一份。富邦莆田公司成立后，于2016年12月8日与陈汉程签订《房屋租赁合同》一份，约定原合同甲方富邦财产保险有限公司福建省分公司因在莆田成立分支机构即富邦莆田公司，故现以富邦莆田公司作为独立核算主体，富邦莆田公司与陈汉程双方协商一致将原合同作废并重新签订该合同;该合同约定陈汉程将位于莆田市荔城区的房屋（以下简称为“该房屋”）出租给富邦莆田公司作为办公场所使用，该房屋建筑面积为255.35平方米，租赁期间自2014年5月31日零时起至2019年5月31日零时止。该合同第二十七条约定，该房屋每月每平方米63.6元，月租金为16240元，季租金为48720元，年租金总计为194880元；2016年5月31日起每月房租递增10%；2016年5月31日至2017年5月30日，每月租金为17520.67元，年租金为210248.04元；2017年5月31日至2018年5月30日，每月租金为19279.6元，年租金为231355.2元；2018年5月31日至2019年5月31日，每月租金为21207.56元，年租金为254490.72元。该合同第二十八条约定，陈汉程可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与富邦莆田公司约定收取房屋租赁保证金，数额为30000元。在租赁期间，该保证金由陈汉程无息保管。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由富邦莆田公司承担的费用外，应当归还富邦莆田公司。该合同第三十六条约定，……租赁期间，富邦莆田公司因为经营需要等客观原因终止给职场租赁的，在提前30天通知陈汉程后，该租赁合同可终止。终止时，根据实际租赁情况进行结算，双方互不承担违约责任。该合同第四十一条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，富邦莆田公司中途擅自退租的，富邦莆田公司应向陈汉程支付违约金30000元，且富邦莆田公司缴纳的保证金不予退还。签订该合同后，陈汉程将该房屋交付给富邦莆田公司使用；富邦莆田公司向陈汉程支付租赁保证金30000元。自2017年7月1日起，富邦莆田公司未向陈汉程支付租金。2017年11月15日，本院组织富邦莆田公司、陈汉程共同前往该房屋地址进行现场勘查，经查该房屋已进行重新装修施工；当日，在本院主持下，富邦莆田公司向陈汉程交付该房屋的遥控器钥匙一把。2017年11月24日，富邦莆田公司向陈汉程交付该房屋其余6把钥匙。在庭审过程中，陈汉程自认其于2017年10月20日起对该房屋进行重新装修施工。
本院认为，富邦莆田公司与陈汉程签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在庭审过程中陈汉程仅自认其于2017年10月20日起对该房屋进行重新装修施工，因自2017年7月起至9月止的期间内富邦莆田公司仍占有该房屋的主要钥匙，且未向陈汉程完全履行交接房屋等相关义务，故自2017年7月起至9月止的期间内富邦莆田公司仍具备对该房屋进行占有、使用的条件。因此，陈汉程主张富邦莆田公司支付自2017年7月起至9月止的租金57838.8元（19279.6元×3个月=57838.8元）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。陈汉程主张富邦莆田公司向其支付违约金30000元、富邦莆田公司已支付其的保证金30000元不予退还，符合《房屋租赁合同》相关约定，本院予以支持。陈汉程主张富邦莆田公司支付以所拖欠租金为基数自2017年7月11日起至实际付清之日止按月利率2%计付利息，该项诉讼请求与该合同约定不相符且于法无据，本院不予支持。富邦莆田公司辩称，其已向陈汉程寄送《退租通知函》，《房屋租赁合同》已于2017年6月30日解除，且陈汉程已自2017年7月起接管该房屋、将该房屋租给他人并进行装修，但富邦莆田公司未提供其他有效证据予以证实，且陈汉程对此予以否认，富邦莆田公司应承担举证不能的法律后果，故对其辩解意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、富邦财产保险有限公司莆田中心支公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈汉程租金57838.8元；
二、富邦财产保险有限公司莆田中心支公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈汉程违约金30000元；
三、确认富邦财产保险有限公司莆田中心支公司已支付给陈汉程的房屋租赁保证金30000元归陈汉程所有，不予返还；
四、驳回陈汉程的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2703元，减半收取1351.5元，由富邦财产保险有限公司莆田中心支公司负担1326.5元，由陈汉程负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 何志强
二〇一七年十二月二十八日
书记员 陈赛芬
附注法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。