四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第401号
上诉人（原审被告）何波。
委托代理人刘焘焘，四川融创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市新都区新繁镇人民政府，住所地成都市新都区新繁镇繁清路220号。
法定代表人钟毅，镇长。
委托代理人张志国，四川博深律师事务所律师。
原审第三人何继松。
原审第三人成都市新都区新繁镇大墓山村第十五村民小组，住所地成都市新都区新繁镇大墓山村。
负责人黄先明，组长。
上诉人何波因与被上诉人成都市新都区新繁镇人民政府（以下简称新繁镇政府），原审第三人何继松、成都市新都区新繁镇大墓山村第十五村民小组（以下简称第十五村民小组）租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2013）新都民初字第2586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人何波的委托代理人刘焘焘，被上诉人新繁镇政府委托代理人张志国以及原审第三人第十五村民小组组长黄先明到庭参加了诉讼。原审第三人何继松经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年1月9日，新繁镇政府与何波签订《房屋租赁协议》，约定：新繁镇政府将新繁至高宁路边原新都县新繁恒通俱乐部（简称原恒通俱乐部）的所有房屋租赁给何波作为生产洁具用厂房，租赁价格为每年三万元，采用先付款后用房的形式，一年一付租金，一次付清；租期暂定三年（2008年1月15日至2011年1月14日），若期满需继续租用，应提前一个月支付租金，否则视为自动放弃，新繁镇政府有权单方终止协议并收回房屋；何波在租赁期间不得随意改变原有房屋结构，不得转租他人。2008年1月9日，何波支付了2008年度租金30000元。之后，何波未再向新繁镇政府支付租金。
原审法院另查明，本案争议房屋系原恒通俱乐部所有，因其欠原四川省邮电工贸总公司新都热缩制品厂和原新都县新繁镇农村合作基金会（简称原新繁基金会）借款，二债权人向原新都县人民法院提起诉讼，经法院调解，原恒通俱乐部用新繁镇繁清路69号住房抵偿债务220000元，用原恒通俱乐部的全部财产折价4793211.90元抵押（实为抵偿）给原新繁基金会。1999年2月10日，原恒通俱乐部与原新繁基金会办理了财产移交手续，《移交清单》载明：移交内容为原恒通俱乐部的全部财产，移交完成后，原恒通俱乐部与原新繁基金会等二单位的所有债权债务就此了结。之后，原新繁基金会资产并入成都农商银行新都新繁支行（原清白信用社）。原恒通俱乐部移交的资产一直由新繁镇政府经营、管理，成都农商银行新都新繁支行对新繁镇政府对该资产的经营、管理行为予以认可。
原审法院还查明，争议租赁房屋所属土地为集体土地，归第三人第十五村民小组所有。2008年至2011年，由新繁镇政府向第十五村民小组支付土地使用费。
原审认定以上事实，经庭审质证认证的证据有：房屋租赁协议、缴款单、调解书、移交清单、证明，何波提交的收据、土地证以及当事人的陈述等在案佐证。
原审法院认为，何波与新繁镇政府签认的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，新繁镇政府的出租行为取得了产权所有人的认可，主体适格，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。何波在履行协议过程中，未按约定支付租金，其行为构成违约，新繁镇政府要求支付租金的请求符合法律规定，原审法院予以支持。何波提出部分租金已过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，争议房屋租金请求权的诉讼时效并未开始起算，因为租赁协议一直在履行。所以何波提出的时效抗辩不能成立。对于新繁镇政府要求解除协议的请求，由于租赁期满后，何波继续使用新繁镇政府提供的租赁物，原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期租赁；根据合同法的规定，不定期租赁，当事人可随时解除协议；加之何波不支付租金的行为已构成根本违约，致使新繁镇政府不能实现合同目的。故新繁镇政府要求解除协议的请求符合法律规定，原审法院予以支持。根据合同法第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，新繁镇政府要求何波将房屋、场地腾出交付给新繁镇政府的请求，原审法院予以支持。对于新繁镇政府称第三人何继松系租赁房屋的次承租人的说法，新繁镇政府没有提出相应的证据予以证明。第三人第十五村民小组虽为诉争租赁物的土地所有人，但新繁镇政府每年支付土地使用费的事实说明第十五村民小组与新繁镇政府形成的是另一法律关系，新繁镇政府依法取得了土地使用权，从另一角度说明新繁镇政府、何波签认的租赁协议的合法有效性；第十五村民小组与新繁镇政府、何波之间的租赁协议没有直接关系。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除新繁镇政府与何波于2008年1月9日签订的《房屋租赁协议》；二、何波于判决生效之日起三十日内将租赁房屋交还给新繁镇政府，并支付从2009年1月15日至判决生效之日止的房屋租赁费（租赁费按《房屋租赁协议》约定的租金标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，由何波负担。
宣判后，原审被告何波不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人新繁镇政府对其的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其主要上诉理由是：1、原审错误认定被上诉人依法取得土地使用权，被上诉人将案涉房屋及场地一并出租给上诉人未征得第十五村民小组同意，系无权处分行为，房屋又系违建，双方租赁协议应无效。并且案涉租赁合同于2011年1月14日到期后，第十五村民小组同意被上诉人将土地代为出租给上诉人的意思表示也因租赁合同的期满而消灭，被上诉人也停止向第十五社支付费用，故其与第十五社即不存在任何法律关系；2、原审判决上诉人将租赁房屋交还给被上诉人将妨害上诉人依法履行与第十五社的土地租赁协议；3、被上诉人主张的租金系不同年度的数笔定期给付债权，其诉讼时效不能适用《最高法院诉讼时效规定》第五条，应适用《民法通则》第136、167条之规定，其时效已过，不应得到保护。综上，请求依法改判。
被上诉人答辩称，原审认定事实及适用法律正确，请予维持。
原审第三人第十五村民小组陈述称，案涉土地的经营、管理及归属权都属于第十五村民小组。
原审第三人何继松未提交书面陈述意见。
为支持其上诉主张，上诉人何波在二审中提交了2012年7月1日第十五村民小组与其签订的土地租用合同及2013年12月24日第十五村民小组出具“收到原恒通俱乐部（何善云支付）2013年度土地租金5.495亩×3200”的收据各一份，拟证明上诉人占用俱乐部的场地是基于与第十五村民小组的土地租用协议，与被上诉人无关。
经质证，被上诉人新繁镇政府对该证据的真实性、关联性均不予认可。原审第三人第十五村民小组对该证据予以认可。
本院认为，上述两份证据因与本案处理的新繁镇政府和何波间的租赁合同关系并无关联，本院对上述证据均不予采信。
各方当事人除对是否经法院调解处理原恒通俱乐部债务存有争议外，对原审查明的其余部分事实均无异议，本院对原审查明的该部分事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有三点。第一，案涉房屋租赁协议的效力。各方对于原恒通俱乐部向原新繁基金会移交的资产一直由被上诉人新繁镇政府经营、管理，案涉租赁房屋所属土地归第十五村民小组所有以及新繁镇政府向第十五村民小组支付了2008年至2011年度的土地使用费的相关事实并无异议，何波还向新繁镇政府支付了2008年度的房屋租金。故何波与新繁镇政府于2008年1月9日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。何波以房屋系违章建筑及新繁镇政府未取得土地使用权为由主张该协议无效因不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，其上诉理由不能成立，本院不予支持。
第二，案涉房屋租赁协议应否解除以及何波应否向新繁镇政府交还房屋。双方所签租赁协议已止于2011年1月14日，此后何波仍继续占用所租房屋，新繁镇政府并未提出异议，应视为双方之间形成了任意期限的不定期租赁合同关系。新繁镇政府在何波拒付租金的情形下主张解除租赁合同、腾退交还房屋符合法律规定，原审对此认定正确。对于何波主张交还房屋将妨害其与第十五社土地租赁协议的履行、新繁镇政府系无权处分的上诉观点，本院认为，何波与新繁镇政府是就案涉房屋的使用、收益所建立的房屋租赁合同，且第十五村民小组认可新繁镇政府向其支付土地使用费的事实，故双方租赁合同关系解除后，何波理应向出租人返还租赁物。至于何波主张已与第十五社就相关场地的使用所形成的土地租赁协议，因涉及到第十五村民小组与新繁镇政府间土地使用权的争议，与本案讼争标的物无直接关系，属于另一法律关系，应另行处理。故何波关于不应退还房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。
第三，租金的诉讼时效问题。双方租赁协议约定一年一付租金，何波虽仅支付了2008年度租金，但其既未就租金的支付方式提出异议，亦未主张中止合同，该协议一直处于履行中。并且虽然租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定租金作为同一合同项下债务的整体性。故新繁镇政府要求何波支付合同解除前的租金并未超过诉讼时效。何波的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费1525元，由上诉人何波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年三月十二日
书 记 员 谈光丽