浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙民申557号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：丁德余，男，汉族，1963年5月22日出生，住浙江省苍南县。委托代理人：曾旭，浙江九凰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：温州平阳万达广场投资有限公司，住所地：浙江省平阳县鳌江镇墨城工业小区1号路。法定代表人：齐界。委托代理人：胡瑞鑫、柯展，浙江平宇律师事务所律师。再审申请人丁德余因与被申请人温州平阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第2827号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。丁德余申请再审称：（一）案涉《商品房买卖合同》处处是权利和义务不对等的“霸王条款”，该合同显失公平。1.附件八增加“关于配套设施设备的补充规定”，将共有房屋部分作了违法约定，全部变成了万达公司使用的财产。2.附件八约定“买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或任何其他权利。”丁德余的退房权利被剥夺。3.附件八约定，逾期付款超过30日的，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，因出卖人原因未在约定期限内将房屋交付买受人的，给予出卖人60日宽展期，如宽展期届满仍未将房屋交付买受人，出卖人按已交购房款万分之一支付违约金。4.按附件八约定，如果有设计变更，万达公司在售楼处张贴广告，经过3天后业主没有发现，就不能对设计变更提出异议，更没有退房的权利。5.万达公司的装饰、设备不合标准，丁德余只有十五日的时间提出，十五日内没有发现提出，即使以后发现了与标准不符，最多是补差价。6.基础设施、公共配套建筑不能正常运行，万达公司只承担没有时间限制的“继续采取措施”便告了事。7.万达公司将交付房屋权属证书的期限延长到720天，过了720天还可无限期延长，万达公司只需支付购房款的万分之一违约金。8.主合同第十七条被附件八删除，买受人失去依照消费者权利保护法来维护自身合法权益的权利。9.附件八增加了合同解除的约定，不但违约金约定过高，还创造了每月3%的“房屋使用费”。（二）丁德余在签订合同时受到万达公司的欺诈。1.万达公司用大量的精美广告宣传，以每套赠送十几平方米来诱导购房者。事后丁德余才得知，所谓的“赠送实际使用建筑面积”有些是不算建筑面积的。2.万达公司隐瞒了土地抵押贷款这一事实，以欺骗的手段骗取平阳县住建局发放了商品房预售许可证。丁德余在不知土地被抵押的情况下与万达公司订立了案涉合同，万达公司以备案为由拿走全部合同。当平阳县住建局要求披露土地抵押情况时，万达公司背着业主，竟然将合同正文第五页拿下篡改后重新打印，新增了土地抵押情况，还伪造了购房人的签名。3.经丁德余到平阳县国土资源局查询，万达公司开发商品房的两块土地于2015年7月28日被重新抵押，建房土地双重抵押仍旧存在，购房风险并没有解除。综上,丁德余依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。万达公司提交意见称：（一）案涉《商品房买卖合同》系双方多次充分协商一致的结果，丁德余本人自愿签字按印确认，不存在显失公平情况，该合同合法有效。合同附件八是针对主合同的完善补充说明，是双方对各自权利的处理行为，且不违反法律强制性规定。（二）工商行政部门仅是对合同部分条款权利义务不对等（即违约金不对等）这一合同瑕疵予以认定，并非直接认定合同显示公平，权利义务（即违约金）不对等不能直接等同于霸王条款，且万达公司已经放弃相应诉求。（三）万达公司事前已将案涉地块抵押事实对外公布，案涉合同中均展示了房屋平面图，有关宣传中的赠送面积并未计入建筑面积，不在公摊面积中，不属违章建筑，且赠送面积未收相应价款，万达公司没有隐瞒或虚构事实。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请依法驳回丁德余的再审申请。本院认为，第一，关于再审新证据。经审查，丁德余向本院提交的两份土地登记资料摘录表为复印件，其真实性难以确定，且该两份土地登记资料摘录表载明的土地座落位置为：鳌江滨江D08-01-01北侧地块、鳌江滨江D08-01-02南侧地块，土地使用权面积栏记载为27459.00及27038.00。而案涉《商品房买卖合同》中载明的建设用地位于的地块，该地块总土地面积为11.926万平方米。故上述两份土地登记资料摘录表中所载明的土地与案涉房屋所占土地是否为同一块土地难以判断，且抵押权人平阳工商银行已于2013年12月16日明确承诺逐套放弃包括案涉房屋在内的土地抵押权，故该两份土地登记资料摘录表难以推翻原判决所认定的基本事实或判决结果，本院不予采纳。第二，丁德余主张万达公司在签订案涉《商品房买卖合同》时存在欺诈。首先，关于案涉土地抵押问题。万达公司向一审法院提交的2013年8月16日《万达商业广场商品房预售方案》显示，万达公司已经在该预售方案中明确说明案涉地块抵押的事实，丁德余向一审法院提交的案涉《商品房买卖合同》第十三条也载明了该地块被抵押的事实，丁德余虽主张万达公司擅自篡改了案涉《商品房买卖合同》，但未能举证证明，故丁德余主张万达公司隐瞒土地抵押事实的依据不足，原审未予支持正确。其次，关于万达公司在“赠送面积”的宣传上是否存在欺诈。经审查，案涉《商品房买卖合同》中已包含案涉房屋的平面图，宣传效果图中亦对赠送面积的范围以画圈的方式进行标示，且万达公司提供的平阳县工商局出具的回函也认为万达公司在商品房销售中关于“赠送面积”的宣传内容不构成虚假宣传，万达公司也未对“赠送面积”收取价款。故原审认定万达公司有关“赠送面积”的宣传并未对丁德余产生误导正确。第三，关于案涉合同是否显失公平。购买商品房并非普通的小额消费，购房者理应保持谨慎，在签订商品房买卖合同过程中，购房者本应仔细阅读、磋商相关条款，若双方无法对相关条款达成一致意见，购房者有权拒绝签署合同。本案中，案涉《商品房买卖合同》封面后页“商品房买卖合同说明”部分已印制相关提示，如“本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容……”，以及“……双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。”案涉《商品房买卖合同》第二十三条亦约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”在签订合同时，双方当事人的地位应当是平等的，丁德余在案涉《商品房买卖合同》主文落款处及附件八落款处均签名确认，可认定万达公司已采取合理方式提请丁德余注意免除或者限制其责任的条款，丁德余已知晓附件八的存在，案涉《商品房买卖合同》及附件八应系双方的真实意思表示。关于丁德余对附件八提出的诸多异议，经审查，1.关于配套设施设备中对楼栋之外的其他建筑及其占有土地收益的约定，系双方对其权利的自由处分行为，未违反法律法规的强制性规定。2.关于退房的权利问题。根据现有证据，丁德余所购买的商品房实测面积与合同面积相当，误差绝对值并未超出3%，故丁德余不存在因面积误差绝对值超过3%而要求退房的问题。且案涉《商品房买卖合同》第十七条约定：“凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。”该条约定明确买受人选择的权利，并不存在丁德余所称的退房权利全部被剥夺的情形。3.关于设计变更及装修装饰、设备标准等约定，亦不存在导致双方权利义务严重失衡的情形。4.关于逾期付款、逾期办理产权登记手续违约金及合同解除违约责任的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《商品房买卖合同》目前尚处于履行阶段，今后若因此发生纠纷的，丁德余认为违约金数额过高或过低的，可以请求法院调整，且在万达公司诉丁德余商品房预售合同纠纷一案中，万达公司已撤回要求追究丁德余逾期付款责任的诉请。综上分析，双方关于预售商品房的销售资质、价格、质量、房屋基本情况、面积误差处理、付款及交房期限等所作的约定，并未导致双方的主要权利义务及利益严重失衡，案涉《商品房买卖合同》及附件八系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，原审驳回丁德余要求撤销该合同的诉请，并无不当。综上，丁德余的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定之情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回丁德余的再审申请。审 判 长  吴飞明代理审判员  王 玥代理审判员  杨 席二〇一六年四月二十六日书 记 员  王 妍??1?·??7?·