浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终507号
上诉人（原审原告）：王荣飞，男，1963年8月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：陈捷，国浩律师（杭州）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄晓，男，1960年6月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被上诉人（原审被告）：王梅芳，女，1963年2月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被上诉人（原审第三人）：孙邦民，男，1966年7月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：骆兴洪，浙江星耀律师事务所律师。
原审第三人：黄慧，女，1989年5月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人王荣飞因与被上诉人黄晓、王梅芳、孙邦民及原审第三人黄慧债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初14134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王荣飞上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持王荣飞的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定1994年1月22日黄晓、王梅芳将涉案房屋第三层以上的房屋绝卖给黄反修，价格35万元，涉案房屋由黄反修出租和收益，该认定无充分证据证明，存在错误。1994年1月22日签订的《绝卖契》无论从签订的主体、实际履行的内容，均存在诸多疑点，不能据此认定黄晓、黄反修之间的房产买卖事实，且黄反修已于2009年离世，无法查清房产买卖是否实际履行。黄反修未在《绝卖契》中签名，买卖的标的仅为3层以上，并不包括本案争议的1-3层，35万元购房款也未完全履行。从《绝卖契》签订至黄反修涉及刑事案件被羁押，长达7年时间，如果《绝卖契》真实有效，黄反修作为购房者完全有权利办理房产过户手续。孙邦民一审期间抗辩因黄反修涉案在逃无法办理房产过户，与事实不符。2005年3月15日，一审法院在审理张光清与黄晓民间借贷纠纷执行异议案时，承办法官到监狱向黄反修核实房产情况，其确认没有在《绝卖契》上签字，对于35万元支付及书面收据也记不清了。黄反修明知黄晓在办理产权登记手续，却未提出异议，可见其默认黄晓夫妇办理房产权属登记的事实。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”涉案房产从《绝卖契》签订后长达十年之久，黄反修从未主张办理房屋权属登记，故即使曾签订过《绝卖契》，也并未实际履行，不发生法律效力，黄反修无权成为涉案房产的权利人。二、一审法院遗漏重要事实，存在错误。1、1994年7月12日，黄晓作为涉案房产的土地使用权受让人，与义乌市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，并支付土地出让金14409.2元，土地使用权人为黄晓。2、黄晓、王梅芳、黄慧分别于1998年12月向义乌市房地产管理所申请办理房产权属登记。3、2017年8月22日，黄晓、王梅芳、黄慧向义乌市不动产登记中心申请办理不动产权属登记并依法取得不动产权属。一审法院遗漏上述事实，黄诚霖、孙邦民也没有证据推翻上述不动产权属登记，故黄晓、王梅芳、黄慧为涉案房地产的所有权人。三、一审法院引用法律错误，审理程序违法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释一》）第一条规定指不动产物权之归属及不动产登记基础的法律关系发生争议可以提起民事诉讼确认。第二条规定说明不动产登记薄不能成为确认不动产物权归属的唯一内容，而应还原客观事实，确认不动产归属。一审法院仅引用第二条规定，未考虑第一条的规定，存在不妥。本案为第三人撤销权之诉，并非房产所有权确权之诉，一审法院无权在民事诉讼中，直接撤销义乌市不动产登记中心核发的不动产权属证书，将涉案房产确权给黄反修的儿子黄诚霖所有。四、案外人黄诚霖并非涉案房产的所有权人，其无权处分该房产。孙邦民、黄诚霖于2015年8月签订的《抵押协议》中约定，黄诚霖因继承黄反修的遗产而取得涉案房产，但黄反修于2009年去世，黄诚霖取得该房产继承权无任何书证，也未办理权属登记，也不能推翻义乌市房地产部门核发给黄晓的土地使用权证。根据《物权法》第二十九条、第三十一条的规定，因继承或受遗赠享有不动产物权的，应办理物权登记，未经登记，不发生法律效力。孙邦民与黄诚霖之间的债权债务纠纷，黄晓全家人既不是担保人，也未以提供任何房地产予以抵押，故黄诚霖无权处分黄晓的房地产。五、黄诚霖与孙邦民之间签订的《抵押协议》、《房产抵偿协议》及《补充协议》，均属无效，且孙邦民并非善意第三人，转让价款明显低于合理价格。黄诚霖并非涉案房产的所有权人，其无权处分该房产，且《抵押协议》未办理抵押登记，不能对抗第三人，孙邦民明知不动产权属证书权利人为黄晓等人，仍与黄诚霖签订房产抵押，主观缺乏善意。该房产位于义乌市中心地段，同类地段同类房地产价款在500万元以上，该房产以388万元抵偿，且真正的权利人黄晓仅拿到90万元，严重损害黄晓的债权人的合法权益。六、黄晓在未清偿巨额债务的情况下，故意与孙邦民签订《房地产买卖合同》，以90万元的低价将涉案房产转让给孙邦民，造成其不能履行债务，损害了债权人王荣飞的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十四条之规定，应依法予以撤销。
被上诉人孙邦民答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉、维持原判。《合同法》第七十四条规定的撤销权，其立法目的在于维护债务人的责任以备全体债权人债权的清偿，体现了现代民法强化诚信原则，保护债权人利益的价值趋向。本案争议的核心问题在于义乌市的房产，是否属于黄晓、王梅芳的财产，当然本案并非物权权属纠纷，法院只需要确定黄晓、王梅芳是否为争议房产的权利人。一、现有法律十分明确地规定了权属认定原则。（一）2016年3月1日起施行的《物权法司法解释一》第二条规定，当有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。从该条规定看，登记的权利状态只是一种拟制事实，并不能反映真实的不动产物权关系，不动产登记簿的推定力是法律上的权利推定而非事实推定。不动产登记簿对不动产物权权属的推定力，本质只是诉讼法上的证明责任分配，与不动产物权的真正权利人没有必然联系。在物权归属的认定上，应区别内部关系和外部关系。本案撤销权的审查目的在于界定债务人的责任财产，应适用内部关系进行审查争议房产的真实权利人。（二）2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该司法解释对虽然登记在他人名下，但已经支付全部价款并实际占有的第三人认定为权利人，对本案有指导意义。二、黄晓、王梅芳十分明确地否认了其为争议房产的权利人。（一）涉案房产权属早在2001年就已存在争议，一审法院对相关人员进行了调查，依照法定程序进行了听证。黄晓在2005年11月23日的听证笔录中详细陈述了房屋购买、分割、转让、使用的详细经过，明确该房屋一楼归黄反修，二楼归黄昌正，三、四楼归黄晓，黄晓将房屋转让给黄反修等事实。该陈述与王梅芳、黄反修及黄晓的父亲黄昌正在法院调查听证中的陈述一致。该陈述发生在本案争议之前，且系向司法机关的陈述，真实可信。（二）《房产抵偿协议》、《补充协议》等两份书证再次证实了上述事实。《房产抵偿协议》非常详细的陈述了涉案房产的产权沿革，与2001年法院调查及听证内容完全一致，黄晓、黄昌正作为当事人签名确认。《补充协议》对100万元款项的性质及付款方式进行约定，黄晓、王梅芳、黄慧作为当事人签名按印确认。三、孙邦民提供了充分的证据证明涉案房产的权利人不是黄晓和王梅芳。孙邦民除提供了听证笔录、调查笔录、绝卖契、付款收条、《房产抵偿协议》及《补充协议》，还提供了1995年4月27日和2001年4月1日义乌市公安局城中派出所的《出租私房治安许可证副本》；义乌市地方税务局出具的争议房产由黄反修作为房东交纳房屋租赁税收的纳税证明6份，税款所属期从2002年1月1日至2017年9月30日；义乌市自来水有限公司抄表缴费通知单显示的争议房产水表户名为黄反修；争议房产电表原户名为黄反修；原稠城街道市场社区居民委员会开具的证明也确认争议房产属黄诚霖所有，房产证未办理，上述大量证据可以证明该房屋的真实权利状态。四、其他需要说明的问题。（一）黄晓、王梅芳、黄昌正对《绝卖契》的事实均无异议，且已履行完毕，王荣飞对于《绝卖契》的怀疑没有依据。黄反修是否在《绝卖契》上签名，不影响绝卖的客观事实。黄晓、王梅芳绝卖的是包括第三层及以上的房屋。35万元购房款已经履行，孙邦民提供了2份收条（25万元），王梅芳承认经手收过9万元。黄晓、王梅芳对款项已全部收足没有争议。因黄反修没有过户的钱，加上有违章建筑没有处理，后来因黄反修涉嫌虚开增值税专用发票一直外逃，后黄反修死亡，故一直没有办理过户。（二）关于上诉状中提到的签订国有土地使用权出让合同、支付出让金，1998年申请房产权属登记，2017年申请办理不动产权属登记的上诉理由。1、没有证据证明是黄晓签订了国有土地使用权出让合同，也没有证据证明出让金是黄晓支付。在2005年11月23日的听证笔录中，黄晓陈述，“当时我们写着是过户手续什么的都由我弟弟自己去办，钱什么的也都由他自己出，黄反修当时是有交了1万多元的土地出让金，但我弟弟在办理这个证的时候出事情了”。可见，土地出让合同的签订及支付出让金的行为，均由黄反修以黄晓名义实施。2、本案不存在1998年申请房产权属登记的情况。至于2017年的不动产权属登记，黄反修要办理房产过户，必须先办理前手的房产登记，必须先将房产登记到黄晓本人名下，才能办理后续的过户登记。（三）本案并不需要提起行政诉讼或追加相关当事人参加诉讼。本案也非确权之诉，只需要审查黄晓、王梅芳是否是争议房产的权利人。（四）《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。黄反修死亡后，无论黄诚霖是否去办理不动产登记，均不影响其对争议房产享有物权。第三十一条规定，依照本法第二十八条、第二十九条、第三十条享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。该规定指的是处分物权时需办理登记，并不影响黄诚霖继承后享有物权。（五）《抵押协议》、《房产抵偿协议》及《补充协议》合法有效。三份协议都是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法应确认为有效。（六）孙邦民属于善意。孙邦民抵偿了该房产，是在向黄反修的妻子施惠珍、黄诚霖、黄晓、王梅芳、黄慧，黄反修和黄晓的父亲黄昌正等人证实后才实施。各方陈述一致，孙邦民当然有理由相信该房产的真实权利人为黄诚霖。（七）转让价格并没有低于市场价。2017年12月18日，《国有土地上房屋征收估价报告》评估的房屋价值为4488334元，而孙邦民实际抵偿争议房产的价格至少为4888706元，包括黄诚霖欠孙邦民的3888706元和孙邦民支付给黄太一、黄慧的100万元。（八）过户时所签署的房地产买卖合同中约定的成交价格90万元并非真实的交易价格。（九）100万元款项中包含了30万元的协助办理过户费用，充分证实黄晓、王梅芳、黄慧获取的只是协助过户行为的对价，三人并非是房屋权利人，因为如果是权利人，协助过户是其合同义务，不需要另外付费。五、关于黄诚霖欠被上诉人孙邦民388万余元的事实，孙邦民在一审时已经提供了对账单，对账单上有黄诚霖的确认，且孙邦民也提供了相关的支付凭证。
被上诉人黄晓、王梅芳未作答辩。
原审第三人黄慧未作陈述。
王荣飞向一审法院起诉请求：撤销黄晓、王梅芳将其位于义乌市的房产转让给孙邦民的行为。
一审法院认定事实：案外人黄昌正生育两个儿子，即黄晓与案外人黄反修。黄晓、王梅芳系夫妻，生育儿子黄太一，女儿即黄慧。黄反修与施惠珍系夫妻，生育儿子黄诚霖。黄反修于2009年死亡。涉案房产义乌市由黄昌正于1990年从孟和弟（又名孟建文）处购得，其中第一层归黄反修，第二层归黄昌正，第三、四层由黄晓升层后居住。1994年1月22日，黄晓、王梅芳将涉案房屋第三层以上的房屋绝卖给黄反修，价格人民币35万元，涉案房屋由黄反修出租和收益。
2015年8月30日，孙邦民、黄诚霖签订了《抵押协议》，将涉案房产抵押给孙邦民，以便卖掉房产后还债给孙邦民，施惠珍在协议上签字确认。2016年2月23日，黄诚霖与孙邦民又签订了《房屋抵偿协议》，约定因黄诚霖欠孙邦民人民币3888706元，因无力偿还，现将父亲遗产即坐落于义乌市的房产作价3888706元抵偿给孙邦民，并在协议中明确一楼的产权为黄诚霖父亲所有，二楼的产权归黄诚霖祖父黄昌正所有，三楼、四楼系黄诚霖父亲黄反修于1994年1月22日向黄诚霖伯父黄晓购买所得，五楼以上也是黄诚霖父亲所有（四、五、六楼未确权），由于黄诚霖父亲突然病逝，该房产的所有权一直在黄诚霖伯父黄晓名下，未办理过户，但一直由黄诚霖使用。以上情况孙邦民知情并自愿接受该房产以抵偿与黄诚霖的债务，并达成协议，二楼产权所有人黄昌正年龄已高，将二楼的房产分给孙子黄太一和黄诚霖，作价140万元，黄太一和黄诚霖各得70万元。该房产在办理过户手续过程中所产生的所有费用由孙邦民承担，过户手续由孙邦民办理等等，黄昌正及黄晓作为当事人在协议上签字捺印。2016年10月21日，黄晓、王梅芳、黄慧、孙邦民签订了关于2016年2月23日的《房产抵偿协议》补充协议，约定孙邦民补偿给黄晓（王梅芳、黄慧）协助办理涉案房产的过户费30万元，加上支付给黄太一的70万元房款，共计100万元，并约定了付款方式及其他内容。此后孙邦民于2016年10月19日、2016年10月21日、2016年10月28日共支付给黄太一30万元，支付给黄慧20万元；2017年6月13日支付给黄慧50万元。2016年10月26日，黄晓、王梅芳与孙邦民签订《房地产买卖合同》，将坐落于义乌市三分之二的房地产份额转让给孙邦民，合同约定的成交价为人民币90万元。2016年11月1日，黄晓、王梅芳与孙邦民完成了不动产变更登记，涉案房产由孙邦民占三分之二份额，黄慧占三分之一份额。
另查，该院于2011年10月9日作出（2011）金义商初第275号民事判决书，判决黄晓、王梅芳对案外人蔡金芝、吴敏对王荣飞负有的400万元借款及相应利息承担连带清偿责任，该判决生效后王荣飞向该院申请强制执行，但由于无财产可供执行，现该案执行程序终结。2005年1月，该院在执行（2003）义执字第1756号申请执行人张光清与被执行人黄晓民间借贷纠纷一案中，查封了涉案房产，黄反修于2005年1月20日提起执行异议，该院组成合议庭进行听证，后解除了对该房产的查封。
一审法院认为，对债权人撤销权所涉及的不动产归属认定，并非是对其外部权属表象的审查，而是需要通过审理物权的真实权利人进而判定是否损害债权人的合法权益。首先，根据该院在执行异议听证程序中黄晓和黄昌正的陈述，及王梅芳、黄反修、施惠青的调查笔录，以及黄诚霖、孙邦民签订的《房产抵偿协议》，孙邦民和黄晓、王梅芳、第三人黄慧签订的《补充协议》，均可证实涉案房产的真实权利情况。2016年2月，孙邦民与黄诚霖达成《抵偿协议》时，黄昌正将第二层房屋作价140万元，分给两个孙子黄太一和黄诚霖，由孙邦民支付相应对价款。其次，黄晓、王梅芳将房产转让给黄反修，在黄反修支付转让款后，涉案房产就一直由黄反修实际占有、使用和收益，但因黄反修犯罪在押等原因一直未办理过户手续。本案虽然不是物权确权纠纷，但在债权人撤销权纠纷中，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，应以查明的事实为准。关于黄晓、王梅芳是否以明显不合理的低价转让该房屋，孙邦民实际支付案涉房产的对价款为4888706元，由黄诚霖折抵欠款3888706元和支付给黄慧、黄太一的100万元组成，而该房产真实权利人非黄晓、王梅芳及黄慧，支付价款100万元由黄昌正第二层房屋作价140万元的一半70万元给孙子黄太一，以及协助过户款30万元组成，故王荣飞没有证据证明孙邦民以明显不合理的低价转让涉案房产。关于孙邦民是否为善意受让人，双方在多次抵偿过程中，对涉案房屋的真正权利人为黄诚霖和黄昌正确认无误，对于支付给黄太一的70万元和支付给黄晓、王梅芳及黄慧的30万元协助过户费的款项性质认识也一致，故孙邦民为善意受让人。综上，王荣飞诉请撤销黄晓、王梅芳与孙邦民转让房产的行为，不符合债权人行使撤销权的条件，不予支持。黄晓经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十五条、《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回王荣飞的诉讼请求。案件受理费6400元（已减半），由王梅芳、黄晓负担。
二审期间，孙邦民向本院提供了以下证据：
1、房地产估价报告书1份，证明义乌市房屋在征收时的房屋评估价值为4369778元。
2、证明1份，证明涉案房产在2012年4月出租时因没有办理产权登记，由居民委员会证明为黄诚霖所有的事实。
3、中国农业银行的业务凭证、存款分户明细账、对私新线流水交易查询、支付宝转账电子回单等一组，共同证明孙邦民与黄诚霖之间的交付凭证，其中孙俊卿是孙邦民的儿子。
针对上述证据，王荣飞质证后认为，对证据1，形式上的真实性无异议，但对关联性有异议。该估价仅作为征收房屋补偿，征收补偿价格和实际市场出售价格有差距。从土地、建筑物成本来评估计算，并不能反映真实的市场价格。据了解，该房屋实际获得的征收补偿款远不止评估价，评估价只是签订拆迁协议的参考依据。对证据2，形式上的真实性由法院认定，对合法性、关联性有异议。因为居委会的职责并不包含确认房产权属，居委会没有权利对房产权属作出证明，不能达到孙邦民的证明目的。对证据3，形式上真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。全部算起来总金额是229.54万元，少于债权人的388万元。另，据了解当时黄诚霖跟孙俊卿是合伙投资关系，银行流水也有一定的时间跨度，比较符合投资关系的特征，应共同承担风险和亏损，并不能得出黄诚霖欠孙邦民388万元债务的事实。黄诚霖与孙邦民之间缺少其他合同、凭证、账目等，故从现有证据看，该笔债权虚构的可能性极大。黄晓、王梅芳、黄慧未对上述证据发表质证意见。本院认为，对证据1，真实性予以确认，对其证明目的予以采信；对证据2，真实性予以确认，但对于涉案房屋的权属问题综合予以认定；对证据3，真实性予以确认，对证明目的予以采信。
王荣飞、黄晓、王梅芳、黄慧均未向本院提供新证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据一审查明的事实，涉案房产由黄昌正于1990年从孟和弟（又名孟建文）处购得，其中第一层归黄反修，第二层归黄昌正，第三、四层由黄晓升层后居住。结合孙邦民一审期间提供的《绝卖契》、收条，黄晓、黄昌正在一审法院执行异议听证程序中的陈述及黄反修、王梅芳的调查笔录，能相互印证证明黄晓将涉案房产第三层以上部分出卖给黄反修的事实。王荣飞上诉主张《绝卖契》存在诸多疑点，并未实际履行，不发生法律效力，依据不足。虽然孙邦民与黄晓、王梅芳签订了《房地产买卖合同》，并约定涉案房产价款为90万元，但孙邦民与黄诚霖签订了《抵押协议》约定将涉案房产抵押给孙邦民，以便卖掉房产后还债给孙邦民，施惠珍在协议上签字确认，孙邦民又与黄诚霖签订了《房产抵偿协议》约定将涉案房产作价3888706元抵偿给孙邦民，黄昌正将其享有的二楼产权作价140万元，黄太一和黄诚霖各得70万元，黄晓、黄昌正均在《房产抵偿协议》中签名捺印，孙邦民与黄晓、王梅芳、黄慧还签订了《关于2016年2月23日的〈房产抵偿协议〉补充协议》约定孙邦民补偿黄晓（王梅芳、黄慧）协助办理涉案房产的过户费30万元，上述协议均系各方当事人的真实意思表示，且孙邦民已按照协议约定支付相应款项，黄晓、王梅芳也按协议约定配合办理过户手续，根据上述协议约定的内容及实际履行情况，孙邦民与黄晓、王梅芳签订的《房地产买卖合同》并未实际履行，黄晓、王梅芳、黄慧只作为登记的产权人因协助过户收取相关费用，涉案房产实际由黄诚霖抵偿给孙邦民，而黄诚霖并非王荣飞的债务人，故王荣飞无权主张撤销黄诚霖对涉案房产的抵偿行为。王荣飞上诉主张《抵押协议》、《房产抵偿协议》及其补充协议，均属无效，依据不足。一审法院认定涉案房产的登记权属与实际查明的权利状态不符，并无不当。王荣飞上诉主张一审法院该项认定及法律适用错误，依据不足。根据《房产抵偿协议》及其补充协议的约定，涉案房产作价3888706元抵偿，孙邦民还另支付给黄慧、黄太一100万元，王荣飞上诉主张涉案房产的交易价格为90万元明显低于合理价格，缺乏依据。
综上，王荣飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由上诉人王荣飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄良飞
审 判 员 宋文茹
审 判 员 盛 伟
二〇一八年四月十日
代书记员 吕倩茜