山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一终字第520号
上诉人（原审被告、反诉原告）滨州市鑫诚制衣厂，住所地滨州市滨城区市东办事处崔付刘村。
负责人车宝芝，该厂厂长。
委托代理人宋宗坤，山东源诚（滨州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李波。
委托代理人管曙光，山东纵横家律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）崔智。
委托代理人宋宗坤，山东源诚（滨州）律师事务所律师。
上诉人滨州市鑫诚制衣厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠民县人民法院（2014）惠民初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人滨州市鑫诚制衣厂的委托代理人宋宗坤，被上诉人李波的委托代理人管曙光，原审被告崔智及其委托代理人宋宗坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2010年11月23日，李波与滨州市鑫诚制衣厂、崔智签订房屋租赁合同，李波租赁滨州市鑫诚制衣厂、崔智位于惠民县淄角镇西张六村的闲置房屋及院落一处，为青岛希恩希运动保护用品有限公司（以下简称希恩希公司）加工手套。租赁期限自2011年1月1日至2021年12月31日，租金共计20万元，约定于2011年1月1日付5万元，2012年1月1日付5万元，2014年1月1日付10万元，李波按时交纳第一、二期租金共计10万元。双方约定李波因生产及生活对房屋进行的装修、增加的房屋、对租赁场地进行的整改，产生的费用由李波承担，合同期满后不得自行拆除，归出租方所有。李波在与希恩希公司履行加工合同过程中，因加工费支付及加工物交付等问题产生争议，截至2012年3月29日，希恩希公司欠李波手套加工费155572.9元，李波未交付希恩希公司手套共计2311.5套，后在2012年6月，希恩希公司支付李波加工费40000元，李波交付手套1005副，希恩希公司于2012年6月12日诉至邹平县人民法院，要求解除与李波签订的加工合同，（2012）邹商初字第345号民事判决书判决解除双方的加工合同，（2013）滨中商终字第55号民事判决书于2013年4月22日对以上判决予以维持。本案中，李波与滨州市鑫诚制衣厂、崔智的房屋租赁合同的合同目的因李波与希恩希公司加工合同的解除现已无法实现，李波诉至原审法院，要求解除与滨州市鑫诚制衣厂、崔智之间的房屋租赁合同，退还房租40000元，并赔偿损失16万元。滨州市鑫诚制衣厂、崔智提起反诉，请求判令李波继续支付租金10万元及逾期利息，支付代偿款4788元。另查明，经原审法院现场勘验并经双方确认，李波在租赁合同履行期间，在租赁院落内新建办公室三间，新建锅炉房、洗浴室、食堂各一间，新建厕所一个、机井一眼，改建了传达室、储物室、大门、南院墙；租赁房屋内现属李波所有的，与本案有关的动产有立式空调三台、挂式冷风机四台、锅炉一台、沙发三个、老板桌一个、会议桌一个。
原审法院认为，李波与滨州市鑫诚制衣厂、崔智签订房屋租赁合同的目的是为希恩希公司加工手套，现李波与希恩希公司签订的手套加工合同已于2012年7月12日解除，本案中房屋租赁合同的目的无法实现，继续履行房屋租赁合同对李波一方明显不公平，且李波明确要求解除房屋租赁合同。因此，本案中李波与滨州市鑫诚制衣厂、崔智于2010年11月23日签订的房屋租赁合同应予以解除；李波已将房屋租赁合同的租金交至2015年12月31日，李波于2013年12月31日诉至原审法院明确要求解除房屋租赁合同，在房屋租赁合同解除后，基于公平原则，滨州市鑫诚制衣厂、崔智应酌情返还李波一定数额的租金；李波在履行房屋租赁合同的过程中新建和改建的不动产，双方在房屋租赁合同中约定，合同期满后李波新建、改建、装修的房屋归出租方所有，现房屋租赁合同在未到期满的情况下解除，李波所新建、改建、装修的房屋应作为出租方的预期可得利益归滨州市鑫诚制衣厂、崔智所有，李波应带走其所属的现尚在租赁标的内的动产，对李波要求滨州市鑫诚制衣厂、崔智赔偿残值损失的诉讼请求，不予支持；李波与滨州市鑫诚制衣厂、崔智签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，李波已经将租金实际交付至2015年12月31日，本案房屋租赁合同的解除，未对滨州市鑫诚制衣厂、崔智造成损失，其反诉要求李波赔偿经济损失100000元，无损失事实和法律依据，不予支持；崔智认可收受李波5000元，其未向法庭提交充分证据证明代李波支付维修费9000元，滨州市鑫诚制衣厂、崔智反诉要求李波支付代偿维修费4000元，证据不足，不予支持，对其要求李波支付代偿馒头款788元的反诉请求，与本案房屋租赁合同无关，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定判决如下：一、解除李波与滨州市鑫诚制衣厂、崔智之间于2010年11月23日签订的房屋租赁合同；二、滨州市鑫诚制衣厂、崔智于本判决生效之日起五日内返还李波租金25000元；三、李波在房屋租赁合同履行期间新建的办公室三间、锅炉房一间、洗浴室一间、食堂一间、厕所一个、机井一眼，改建的传达室、储物室、大门、南院墙归滨州市鑫诚制衣厂、崔智所有；四、李波于本判决生效之日起五日内带走立式空调三台、挂式冷风机四台、锅炉一台、沙发三个、老板桌一个、会议桌一个；五、驳回李波的其他诉讼请求；六、驳回滨州市鑫诚制衣厂、崔智的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4300元，由李波负担2000元，滨州市鑫诚制衣厂、崔智负担2300元；反诉费2300元，由滨州市鑫诚制衣厂、崔智负担。
宣判后，滨州市鑫诚制衣厂不服上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，上诉人按照合同约定将房屋交付给被上诉人使用。在合同履行中，被上诉人与希恩希公司发生纠纷，在上诉人不知情的情况下自愿与希恩希公司解除合同。后被上诉人捏造事实称由于上诉人的锁门行为导致其与希恩希公司的合同解除，并以此为由提起诉讼。被上诉人与希恩希公司自愿解除合同的行为与其诉称的锁门行为无任何关系，其要求与上诉人解除《房屋租赁合同》无任何依据。但原审判决对被上诉人自愿与希恩希公司解除加工合同，继而要求与上诉人解除《房屋租赁合同》属于违约的事实避而不谈，片面强调“因李波与希恩希公司签订的手套加工合同已于2012年7月12日解除，本案中房屋租赁合同的目的无法实现，继续履行合同对李波一方明显不公平，且李波明确要求解除房屋租赁合同”，而对被上诉人要求解除房屋租赁合同是否有事实及法律依据、上诉人是否明确要求解除房屋租赁合同、如不继续履行房屋租赁合同上诉人出租的房屋的目的是否能实现、如不能实现对上诉人一方是否公平、被上诉人应承担怎样的违约责任只字未提。2、原审判决认为“本案房屋租赁合同的解除，未对上诉人造成损失”属罔顾事实。因被上诉人与上诉人签订了租期长达十年的合同，上诉人才同意按每年2万元计算租金，也同意了将原来的南院墙由被上诉人进行改造。且合同解除后上诉人也不可能立即就将房屋租赁出去，重新招租期间造成的房屋长期闲置致上诉人无法收取的租金确系经济损失。因此，原审判决认定事实不清，断章取义，片面强调被上诉人的利益，导致本案判决错误。二、原审判决适用法律错误导致判决错误。1、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条属适用法律错误。只有合同守约方才享有法定解除权，违约方不享有解除权。基于本案的事实，被上诉人违约拒不缴纳租金导致房屋租赁合同无法履行，上诉人享有合同法定解除权，被上诉人作为违约方不享有解除权。上诉人并未要求解除房屋租赁合同，而是要求被上诉人继续履行合同向上诉人支付应予2014年1月1日缴纳的租金，原审判决解除房屋租赁合同属适用法律错误。2、原审判决适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条无依据，被上诉人提出解除合同的诉求无事实及法律依据。导致被上诉人不能实现合同目的的根本原因是被上诉人自愿与希恩希公司解除了加工合同，而并非是基于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，被上诉人自愿与希恩希公司解除加工合同并非是当事人在订立合同时无法预见的，也并非是“非不可抗力造成的不属于商业风险”的重大变化，被上诉人要求解除合同的理由也并非是基于上述法律规定及相关事实。而原审判决在被上诉人根本没有基于上述法律规定和相关事实依据而提出诉讼请求的情况下，片面强调了违约者一方利益，而丝毫没有考虑守约方，成了实质上的不公平。3、本案中上诉人只是将房屋出租给被上诉人，上诉人与希恩希公司之间无任何法律关系，因被上诉人与希恩希公司之间发生纠纷继而双方自愿解除加工合同与上诉人更无任何法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被上诉人签订的房屋租赁合同的目的不能实现，与上诉人无任何法律关系。如导致房屋租赁合同不能履行，完全是由于被上诉人自己的违约行为造成，被上诉人应向上诉人承担违约责任。本案中如上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》能得以正常履行，被上诉人应于2014年1月1日向上诉人支付剩余租金10万元。这就是上诉人根据合同正常履行情况下可以获得到的利益。而原审判决对上诉人在合同履行后可以获得的利益只字未提，反而判决上诉人应返还已经根据合同约定获得的利益即被上诉人已经缴纳的租金，荒唐至极。三、本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》不具备解除的事实及法律依据，原审法院无权判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。1、本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人未按期缴纳租金的行为已经构成违约，上诉人有解除合同的权利或者选择要求被告继续履行合同的权利。被上诉人请求解除合同无任何事实及法律依据，而上诉人请求被上诉人继续履行合同有事实及法律依据。2、法院判决应当以当事人行使请求权为前提，上诉人没有请求法院判决解除合同，原审法院只能驳回被上诉人的诉讼请求支持上诉人的反诉请求，而无权依职权主动做出解除合同的判决。四、原审判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》背离了本案目前的事实，侵害了上诉人的合法权益。目前被上诉人在上诉人出租的房屋内置放的加工设备丝毫未动，59台缝纫机仍然存放于房屋内，且被上诉人拖欠大量工人工资，工人日夜巡视导致上诉人不可能顺利将上述设备运走，被上诉人也派人专门看守。因此被上诉人腾出出租房屋的时间不可预期。上诉人有理由相信被上诉人将长期占用上诉人出租的房屋，因此双方签订的《房屋租赁合同》不具备解除的条件。原审法院置事实于不顾，判决解除目前根本不具备解除条件的《房屋租赁合同》，侵害了上诉人的合法权益。五、原审认为上诉人反诉请求的代偿款4788元与本案无关于法无据。上诉人代被上诉人支付的维修费4000元，证人已出庭作证，足以证明。上诉人代偿的馒头款788元有被上诉人签字认可。上述事实清楚，亦因双方履行房屋租赁合同而引起，为避免讼累，浪费司法资源，理应与本案一并解决。六、上诉人的反诉请求理应予以支持，原审判决予以驳回于法无据。七、原审判决由上诉人承担诉讼费2300元、反诉费2300元无事实及法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，侵害了上诉人的合法权益。恳请二审法院查清事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人李波辩称，因崔智把大门锁死，使被上诉人无法向青岛希恩希运动用品有限公司交货，导致青岛希恩希运动用品有限公司与被上诉人解除合同，在一审中提交的录音光盘中有崔智承认把大门锁死的语言。被上诉人和青岛希恩希运动用品有限公司并非协议解除合同，是青岛希恩希运动用品有限公司对被上诉人提起诉讼，被上诉人不得已才同意解除合同。请求二审法院维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，滨州市鑫诚制衣厂负责人为车宝芝，崔智与车宝芝系夫妻关系。被上诉人李波一审中向原审法院提交载有录音资料的光盘一张，欲证实崔智于2012年3月31日将李波所租赁房屋大门锁死的事实，崔智一审中提出异议称录音中无崔智的声音。二审中，崔智表示对录音资料的真实性无异议。该录音资料中，崔智提到“门是我锁的，我承认，但我锁门是有原因的”“没有十万块钱，你就拖不出这些东西”“李波就得拿十万元钱来”等内容。本院二审庭审中，崔智称其要求李波拿十万元钱的理由是崔智替李波垫付了5万元工人工资，但李波对其陈述不予认可。
本院认为，本案争议的焦点问题为，原审法院判决解除诉讼各方之间签订的租赁合同是否正确，上诉人的反诉请求能否成立，原审法院对诉讼费用的认定是否正确。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据法律规定，出租人签订租赁合同的目的系获取租金，承租人签订租赁合同的目的是使用租赁物并收益。合同双方的合同目的应当具有相互对应的特点，承租人使用租赁物的目的和收益方式，并非出租人签订租赁合同时所能预见，应认定为承租人单方的目的，而非租赁合同的合同目的。故原审判决将李波与希恩希公司的合同关系认定为涉案租赁合同的合同目的欠妥。本案中李波的合同目的能否实现，应以其使用涉案房屋院落并收益的可行性是否受到合同相对人的妨碍为标准予以审查。
崔智一审中对李波提交的录音资料不予认可，称录音中无崔智的声音。二审中崔智认可该录音资料的真实性，并对其要求李波拿十万元钱的主张作出了解释，应视为崔智认可录音资料的真实性，并承认录音资料包括崔智的讲话。上诉人主张被上诉人整理的录音资料文字版不全，不能作为否认录音资料证明力的法定理由，本院不予支持。崔智在录音中承认锁死涉案房屋院落大门的行为系崔智所为，但未提供证据证实其锁门的合法性，亦未能证实其在锁门时李波具有足以令滨州市鑫诚制衣厂、崔智中止履行合同义务的违约行为。因此崔智将大门锁死的行为构成违约，且该行为足以导致李波使用涉案房屋院落的合同目的不能实现，故原审法院认定李波的合同目的不能实现并据此享有解除合同的权利，适用法律正确，上诉人称李波不享有合同解除权的上诉理由不能成立。因崔智系租赁合同当事人，且与滨州市鑫诚制衣厂具有利益上的一致性，故原审法院支持李波解除租赁合同的诉讼请求，并判令滨州市鑫诚制衣厂与崔智共同返还李波一定的租金与事实及法律相符。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，法律针对合同已经履行的情形，赋予了当事人依据合同履行情况及合同性质采取救济措施的权利，但未将合同已履行作为对抗合同解除权的法定事由。上诉人认为被上诉人存放的缝纫机等设备占用其房屋，可依据法律规定主张权利，但上诉人依此对抗被上诉人解除合同的请求无法律依据，本院不予支持。原审法院判令解除诉讼各方签订的租赁合同，驳回上诉人及崔智要求被上诉人继续履行合同、承担违约责任等反诉请求符合法律规定。
上诉人主张为被上诉人代付维修费，但其提供的证据不足以证实该事实获得了李波的承认，原审法院未予支持正确。上诉人主张为被上诉人代付馒头款的行为与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，原审法院不予审查并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。
综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人滨州市鑫诚制衣厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景晨光
审 判 员 王 琳
代理审判员 刘 洋
二〇一五年一月四日
书 记 员 纪菲菲