湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终623号
上诉人（原审原告）：邓盛华，男，1971年7月1日出生。
委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周新义，男，1958年12月18日出生。
委托诉讼代理人：贺军伟，湖南乾越律师事务所律师。
原审第三人：朱振兴，男，1960年3月23日出生。
原审第三人：中国人民解放军湖南省郴州军分区后勤部。
负责人:谭湘剑。
上诉人邓盛华因与被上诉人周新义及原审第三人朱振兴、中国人民解放军湖南省郴州军分区后勤部（以下简称郴州军分区后勤部）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓盛华的委托诉讼代理人朱晓刚，被上诉人周新义的委托诉讼代理人贺军伟，原审第三人朱振兴到庭参加诉讼。原审第三人郴州军分区后勤部经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓盛华上诉请求：1、依法撤销一审法院（2017）湘1002民初1557号民事判决；2、立即停止对郴州市燕泉路61号门面租金的强制执行，并解除租金冻结；3、本案一、二审诉讼费由周新义负担。事实和理由：1、一审判决认定邓盛华对涉案门面未实际占用收益属认定事实错误。2015年7月24日，朱振兴与邓盛华签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》明确约定朱振兴将从郴州军分区后勤部购买的“八一小区”一栋5个门面（涉案门面）即8号门面至12号门面以4,748,622元的价格卖给邓盛华，同时约定朱振兴应退已收上述5个门面租金293,622元抵付邓盛华应付给朱振兴的购房款，还约定甲方（朱振兴）应协助乙方（邓盛华）办理与租赁方市工行燕泉支行（以下简称市工行燕泉支行）的转租协议事宜。邓盛华从2015年7月24日起就依法享有对涉案5个门面的占有权，只不过是由于朱振兴与市工行燕泉支行之间存在房屋租赁关系，而由市工行燕泉支行租赁使用涉案门面。朱振兴自2015年7月起从市工行燕泉支行预收到的涉案门面租金293,622元已经冲抵邓盛华应付朱振兴的购房款（涉案门面款），故邓盛华收取租金的行为实际上已经对涉案门面行使了使用权、收益权，即邓盛华实际上已对涉案门面进行了实际占有和收益。2、一审判决认定邓盛华对涉案门面未实际占有收益是对法律的误解，判决驳回邓盛华合理合法诉讼请求是适用法律错误。邓盛华通过与朱振兴签订《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》的方式，已经合法占有了涉案门面。郴州军分区后勤部对朱振兴与邓盛华之间的转让行为均予以认可，并在朱振兴与邓盛华签订的《房屋买卖协议书》上加盖了“中国人民解放军湖南省郴州市军分区后勤部”公章予以确认，并承诺将依法依规办理上述门面房屋产权证，将上述5个门面变更到邓盛华名下，故邓盛华已实际上占有了涉案门面。3、邓盛华对未办理涉案门面登记手续不存在过错。根据郴州军分区后勤部的证明，郴州市燕泉路的门面目前均未办理房屋产权证；同时也证明：“2015年7月24日朱振兴与邓盛华均到湖南省郴州军分区后勤部要求办理房产转让登记。”同时还承诺：“郴州军分区后勤部今后将依法依规办理上述门面房屋产权证，将上述5个门面变更到邓盛华名下。”故邓盛华对未办理登记手续不存在过错。4、一审法院（2015）郴北民二初字第1213号民事裁定书和协助执行通知书是错误的。一审法院（2015）郴北民二初字第1213号民事裁定书及向市工行燕泉支行发出的协助执行通知书是要求暂停支付朱振兴门面租金，直至冻结租金金额至4,660,000元。如前所述，从2015年7月24日起，朱振兴就不享有涉案门面的所有权，涉案门面的租金收益权不再属于朱振兴所有，而是由邓盛华享有涉案门面的租金收益权，故一审法院的前述执行裁定和协助执行通知书均是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误。适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，支持邓盛华的诉讼请求。
周新义答辩称，涉案《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》是借款担保，邓盛华不是涉案门面权利人；涉案门面并没有实际转交给邓盛华，邓盛华一直没有实际占有涉案门面；邓盛华认为其是涉案门面的产权人没有任何法律确权的文书，一审法院认定邓盛华对涉案门面不享有足以排除强制执行的民事权益认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判，驳回邓盛华的上诉请求。
朱振兴述称，涉案门面实际上不是卖给邓盛华的，是因为本人向邓盛华借了款，就以涉案门面作抵押，涉案门面纯粹就是借款抵押，请求法院依法判决。
邓盛华向一审法院起诉请求：1、立即停止对郴州市燕泉路61号门面（郴州军分区后勤部，营区坐落号为广湘字6731号）租金的强制执行，并解除租金冻结；2、本案诉讼费由周新义承担。
一审法院认定事实：2012年10月11日，郴州军分区后勤部与朱振兴签订《军队住房出售协议书》，将位于郴州市燕泉路61号（营区坐落号为广湘字6731号）一层14个门面（面积为1092.4平方米）以15,067,500元出售给朱振兴，但是双方一直未办理产权过户手续。2013年8月2日，朱振兴与市工行燕泉支行签订了《房屋租赁合同》，将位于郴州市燕泉路61号（营区坐落号为广湘字6731号）一层5个门面（8号
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12号）出租（面积为349.55平方米）给市工行燕泉支行，租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日止。2014年9月10日，邓盛华通过银行转账方式出借3,000,000元给朱振兴，朱振兴向邓盛华出具了借条一张，载明借期一个月，利息按月息3.5%计算，若未按时还款，自愿将名下资产抵押。2015年7月24日，邓盛华又与朱振兴签订《房屋买卖协议书》以及《房屋买卖补充协议》，主要约定：1、由朱振兴将郴州军分区后勤部所属“八一小区”一栋一层的5个门面（8号
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12号）以4,748,622元出卖给邓盛华；2、截止2015的7月24日，朱振兴于2014年9月10日向邓盛华所借的3,000,000元，尚欠本金2,000,000元、利息175,000元，合计2,175,000元，用于抵付房款；3、朱振兴应退已收上述5间门面未到期租金293,622元，用于抵付房款；4、邓盛华于2015年7月24日通过银行转账给朱振兴指定的账户3,120,000元，其中2,280,000元为支付购房款，840,000元为朱振兴向邓盛华的借款。签订协议当天，邓盛华依约支付了3,120,000元。但是，协议签订后，邓盛华既未向市工行燕泉支行收取过租金，亦未通知市工行燕泉支行门面转让的情况。2015年11月17日，一审法院在审理周新义与朱振兴民间借贷纠纷一案中，依据已经发生法律效力的（2015）郴北民二初字第1213号民事裁定书，向市工行燕泉支行发出了协助执行通知书，要求暂停支付朱振兴门面租金，直至冻结租金金额至4,660,000元。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，各方的争议焦点是邓盛华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知，不得查封、扣押、冻结的情形，需同时符合以下条件：已支付全部价款、实际占有以及对未办理过户登记无过错。本案中，虽然邓盛华与朱振兴签订了房屋买卖协议及补充协议，并约定通过银行转账实际支付、退还应收租金以及将到期借款本息结算抵付购房款三种形式支付购房款。但是协议签订后，邓盛华并未实际占有涉案门面即以出租人的名义向承租人行使收益权。邓盛华主张房屋买卖协议约定了朱振兴退还预收的293,622元租金用于抵扣应付购房款以及朱振兴有义务协助其办理与市工行燕泉支行的转租协议，故自买卖协议签订之日，邓盛华已经实际占有了涉案门面。但是，该293,622元租金系朱振兴以出租人的名义向承租人已经收取过的，故朱振兴退还该部分租金用于抵付购房款系其自行处分个人财产的行为，而非邓盛华以出租人的名义向承租人行使收益权。并且，买卖协议签订后，邓盛华一直未向市工行燕泉支行收取过租金。至于邓盛华主张曾口头告知市工行燕泉支行的工作人员门面转让的事实，因其未提供相关证据予以证实，故该项理由亦不能成立。因此，邓盛华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：“驳回原告邓盛华的诉讼请求。案件受理费4500元，由原告邓盛华负担”。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：朱振兴与市工行燕泉支行于2013年8月2日签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“租金第（一）项租金标准：租金从2013年8月11日起开始计算，2013年8月11日至2014年12月31日按每月每平方米120元单价（含税价）计算，从2015年1月1日起每年每月平方米单价（含税价）在上年的基础上上调2%。（二）租金支付时间：乙方（工行燕泉支行）必须凭甲方（朱振兴）开具的正规的房屋租赁发票一次性支付一年租金给甲方（朱振兴）……从2014年开始每年度的租金在每年2月15日前付清。”涉案门面的年租金为503,352元（即349.55M2×120元/M2月×12个月＝503,352元），月租金为41,946元（即503,352元/年÷12个月＝41,946元）。邓盛华用涉案门面的租金293,622元抵扣了邓盛华应付朱振兴购房款，对应的涉案门面的租赁期间是2015年7月至2016年2月共计7个月，7个月的涉案门面的租金为293,622元（41,946元/月×7个月）。2017年7月24日，朱振兴（甲方）与邓盛华（乙方）签订的《房屋买卖补充协议》第七条约定：“其他事项。经双方协商，乙方同意甲方在壹年内可以回购，回购价按购房款加回报之和计算，回报以购房款为基数，月回报率按百分之叁点伍计算。甲方回购时，如乙方已收租金，已收租金抵付回购款。”至今，朱振兴未向邓盛华提出回购请求，涉案门面未进行回购。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：根据查明的案件事实，本案双方争议的焦点是邓盛华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合双方当事人的诉辩意见，本院对涉案《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》及朱振兴出具的《收条》的真实性、合法性，邓盛华是否合法占有涉案门面，邓盛华对涉案门面没有办理登记手续是否存在过错，邓盛华的物权期待权应否得到保护，一审（2015）郴北民二初字第1213号协助执行通知书是否妥当，是否需要另行启动确权之诉解决本案纠纷等问题分别评述如下：
一、关于邓盛华与朱振兴签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》及朱振兴出具的《收条》真实性问题。邓盛华主张，2015年7月24日邓盛华与朱振兴签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》及朱振兴出具的《收条》是双方真实意思表示。周新义对此不予否认。朱振兴对此也没有否认。本院认为，案外人执行异议之诉直接影响到申请执行人、被申请执行人、案外人的利益，人民法院应当对被申请执行人与案外人签订的协议真实性进行审查，要求案外人提交证据证明。本案中，邓盛华向法院提交了有朱振兴亲笔签名的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》及《收条》，朱振兴当庭对该两份协议及《收条》的真实性予以认可，周新义对该两份协议及《收条》的真实性没有提出异议，郴州军分区后勤部也在邓盛华与朱振兴签订的《房屋买卖协议书》上加盖了“中国人民解放军湖南省郴州市军分区后勤部”公章予以确认，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》和《中华人民共和国民事诉讼法》关于认定证据证明力的相关规定，本院对邓盛华与朱振兴于2015年7月24日签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》及朱振兴出具的《收条》的真实性予以认可。
二、关于邓盛华与朱振兴签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》及朱振兴出具的《收条》合法性问题。邓盛华主张，经双方结算，并达成一致意见，邓盛华与朱振兴签订《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》，约定朱振兴将涉案门面以4,748,622元转让给邓盛华，朱振兴尚欠邓盛华借款本息2,175,000元抵付购房款，邓盛华于当天通过银行转账方式给朱振兴指定的账户汇款3,120,000元，其中2,280,000元为支付购房款，840,000元为朱振兴向邓盛华的借款，朱振兴已收上述五间门面未到期租金293,622元抵付购房款，朱振兴当日向邓盛华出具了《收条》，故邓盛华与朱振兴签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》及《收条》均是合法有效的。朱振兴认为，涉案门面实际上不是卖给邓盛华的，是因为其本人向邓盛华借了款，就以涉案门面作抵押，涉案门面是借款抵押物。本院认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“作为民间借贷合同的担保”，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，朱振兴于2014年9月10日向邓盛华借款3,000,000元，由于朱振兴未依约还款，双方于2015年7月24日对账清算，朱振兴尚欠邓盛华本金2,000,000元，利息175,000元，合计2,175,000元。朱振兴与邓盛华协商，终止双方借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，朱振兴与邓盛华于2015年7月24日签订《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》，约定朱振兴将涉案门面作价4,748,622元转让给邓盛华，朱振兴尚欠邓盛华本息合计2,175,000元、朱振兴已提前收取的涉案门面租金293,622元抵邓盛华应付购房款，邓盛华再支付朱振兴3,120,000元，其中2,280,000元系支付购房款，840,000元系朱振兴向邓盛华借款。按照约定邓盛华于2015年7月24日通过银行向朱振兴指定账户汇款3,120,000元，邓盛华依约付清了涉案门面的购房款（21,750,000元+2,280,000元+293,622元＝4,748,622元），朱振兴也向邓盛华出具了《收条》，证实邓盛华已付清了涉案门面的购房款。朱振兴与邓盛华签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》没有明确约定涉案门面是借款的抵押，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。故朱振兴认为涉案门面是借款抵押与事实不符。朱振兴与邓盛华签订的《房屋买卖补充协议》第七条约定邓盛华同意朱振兴在1年内可以回购涉案门面，该约定系双方协商一致意见，不违反法律禁止性规定。周新义和朱振兴没有提供证据证明《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故朱振兴与邓盛华签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》及朱振兴出具的《收条》是合法有效的。
三、关于邓盛华是否合法占有涉案门面的问题。邓盛华主张朱振兴将其预先收取的未到期涉案门面租金293,622元抵付邓盛华应付朱振兴购房款，已经享有涉案门面收益，已合法占有涉案门面。周新义认为涉案门面并没有实际转交给邓盛华，邓盛华一直没有实际占有该案门面。本院认为，邓盛华已实际占有涉案门面，理由如下：首先，占有是《中华人民共和国物权法》规定的一种法律制度，以占有人是否直接占有标的物为标准，可以将占有从法律上区分为直接占有和间接占有两种，直接占有是直接对标的物进行事实上的管理和控制；间接占有是并不直接占有标的物，但由于可以依据一定的法律关系而对于直接占有标的物的人，享有返还占有请求权，因而对该标的物形成间接的控制和管理。本案中，邓盛华与朱振兴签订了合法有效的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》，邓盛华从2015年7月24日合同签订之日起就依法应该享有对涉案门面进行事实上的管理权和控制权，由于实际上涉案门面已经被市工行燕泉支行通过租赁关系直接占有，但是，邓盛华依据房屋买卖合同仍然可以请求市工行燕泉支行在租赁期满后返还涉案门面，故邓盛华是涉案门面的间接占有人。其次，邓盛华已实际接收涉案门面，享受涉案门面收益权。朱振兴将其向市工行燕泉支行收取的涉案门面2015年7月至2016年2月共计7个月的租金293,622元抵扣邓盛华应付的购房款，该行为表明朱振兴已将涉案门面交付邓盛华，邓盛华已收取涉案门面租金。其三，朱振兴对购涉案门面不再享有权利。根据双方签订的《房屋买卖补充协议》第七条约定，在1年内（即2015年7月24日至2016年7月24日）朱振兴可以对涉案门面进行回购，但至今，朱振兴未向邓盛华提出回购请求，涉案门面未被朱振兴回购，故朱振兴对涉案门面不再享有权利。其四，邓盛华应当依法继续履行朱振兴与市工行燕泉支行签订的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法条规定的是租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生法律约束力，租赁物受让人应当继续履行租赁合同，即“所有权变动不破租赁原则”，一般情况下也习惯地称为“买卖不破租赁原则”。2013年8月2日，朱振兴与市工行燕泉支行签订了《房屋租赁合同》，朱振兴将涉案门面出租给了市工行燕泉支行，租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日止。而涉案《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》签订的时间是2015年7月24日，涉案门面的买卖是在《房屋租赁合同》约定的租赁期间（即2013年8月1日至2018年12月31日止），邓盛华作为涉案门面的受让人（买受人）依法应受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的约束，《房屋租赁合同》的约定对邓盛华产生法律约束力。其五，邓盛华在2016年2月前无须再以出租人的身份向市工行燕泉支行收取租金。邓盛华已收取2015年7月至2016年2月的涉案门面租金，而一审法院于2015年11月17日裁定查封、冻结了涉案门面租金，邓盛华在2015年11月17日后无法再向市工行燕泉支行收取租金。故一审法院以邓盛华未告知市工行燕泉支行涉案门面转让之事实以及邓盛华未向市工行燕泉支行收取过租金为由，认定邓盛华没有实际占有涉案门面，缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。综上，邓盛华已间接占有涉案门面并已享受涉案门面收益权。
四、关于邓盛华对涉案门面没有办理登记手续是否存在过错及邓盛华的物权期待权应否得到保护问题。本院认为，本案中，郴州军分区后勤部出售给朱振兴的所有门面，以及朱振兴转售给邓盛华的涉案门面是由于涉及我国军事体制改革问题而没有及时办理相关房屋登记手续，郴州军分区后勤部书面承诺会按照合同约定依法依规办理涉案门面的房屋登记手续，邓盛华对涉案门面未及时办理产权变更手续没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护，蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因系先履行的债权而应得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应得到特殊保护。本院还认为，鉴于实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院不能执行；法律之所以要对案外人执行标的物之物权期待权进行保护，概其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权，本院依法优先保护邓盛华所享有的物权期待权符合我国司法解释之规定。
五、关于一审法院（2015）郴北民二初字第1213号协助执行通知书是否存在不当问题。本院认为，该协助执行通知书要求市工行燕泉支行暂停支付朱振兴门面租金直至冻结租金金额至4,660,000元是不妥当的。理由有三：其一，朱振兴已将涉案门面通过《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》的方式于2015年7月24日转售给了邓盛华，朱振兴已经丧失了对涉案门面的所有权，同时也丧失了基于涉案门面所有权产生的租金收益权，涉案门面的租金收益权从2015年7月24日起已转给了邓盛华。其二，朱振兴与市工行燕泉支行签订的《房屋租赁合同》的有效期至2018年12月31日止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，2015年11月17日（裁定冻结之日）到2018年12月31日（租赁期满之日）的租金总额大约170余万元，不可能达到466万元。其三，2018年12月31日（租赁期满之日）之后，租赁合同存在诸多不确定性，朱振兴是否有权再出租涉案门面、邓盛华是否愿意出租涉案门面、市工行燕泉支行是否续租涉案门面均存在不确定性。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。
六、关于是否需要启动确权之诉来解决本案纠纷问题。本院认为，案外人执行异议之诉旨在保护案外人合法的实体权利，在可以依法查明涉案门面的实体权利属于案外人邓盛华的情况下，直接判决停止对涉案门面租金的执行以保护案外人的合法权益，该处理方式符合案外人执行异议之诉的立法目的，也有利于节省司法资源和当事人诉讼成本，如仍要求案外人邓盛华再通过另一个确权之诉寻求救济，除了增加当事人诉讼成本，浪费司法资源之外，并不能产生更为良好的法律效果和社会效果，亦不符合案外人执行异议之诉立法初衷。因此，周新义关于邓盛华没有任何法律确权文书确定其为涉案门面产权人的辩称理由，本院不予支持。
综上所述，邓盛华对涉案门面享有足以排除强制执行的民事权益，邓盛华的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四第二百二十七条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初1557号民事判决；
二、停止对位于湖南省郴州市燕泉路61号门面（郴州军分区后勤部，营区坐落号为广湘字6731号）租金的执行。
一审案件受理费4500元，二审案件受理费4500元，共计9000元，由被上诉人周新义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨爱华
审 判 员 陈新德
审 判 员 黄小峰
二〇一八年五月十一日
法官助理 袁浩飞
书 记 员 邹群英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。