南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初5323号
原告（反诉被告）：南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会，组织机构代码07587156-4，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道合班村246号。
负责人：陈道新，该社区居民委员会主任。
委托诉讼代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘剑，江苏欣达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵怀宾，男，汉族，1955年10月28日出生，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：陈军，江苏格非律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京市栖霞区皇金满快捷旅店，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道合班村***号。
经营者：李翠兰，女，汉族，1957年10月7日出生，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：陈军，江苏格非律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会（以下简称合班村居委会）与被告（反诉原告）赵怀宾、皇金满旅店南京市栖霞区皇金满快捷旅店（以下简称皇金满旅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序审理，于2016年12月19日、2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合班村居委会的委托诉讼代理人杨杰明，被告（反诉原告）赵怀宾、皇金满旅店的委托诉讼代理人陈军及被告（反诉原告）赵怀宾到庭参加诉讼。后本案转入普通程序审理，由审判员葛立正担任审判长，与人民陪审员王玉珍、岳永俊依法组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合班村居委会的委托诉讼代理人杨杰明，被告（反诉原告）赵怀宾、皇金满旅店的委托诉讼代理人陈军及被告（反诉原告）赵怀宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）合班村居委会诉称，2012年3月31日，原告与赵怀宾签订了《租赁协议》，原告将位于迈皋桥街道合班村××号700平方米的门面房租给被告赵怀宾经营；租赁期限为三年，自2012年4月1日至2015年3月31日；年租金为168000元，双方约定先交款后使用租；租赁期间的水电费用被告应及时交纳。租赁期间，被告赵怀并将租赁场所用于皇金满旅店经营。根据南京市栖霞区关于集体资产必须经过公开招租的规定，原告在合同到期前多次约谈被告，告知不再续租，让其到期腾空租赁房屋，并参加公开招租投标。但被告至今未缴出租赁房屋，造成原告一直无法进行公开招租。另外，被告目前尚欠水电费7756元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令两被告立即搬离迈皋桥街道合班村××号700平方米的门面房，判令两被告支付房屋使用费（从2015年4月1日至实际搬出之日），两被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）赵怀宾、皇金满旅店辩称并反诉，2007年起，被告与原告就合班村××号一楼房屋（即案涉房屋）租赁事宜签订协议，被告在租赁房屋主营网吧和旅店，合同每三年签订一次。2012年，双方签订的合同期限至2015年3月31日止。在2013年至2014年间，被告租赁的房屋是否拆迁，一直没有确定，但周围拆迁道路使被告经营状况非常不好。被告曾找村干部希望能减免房租。村干部说路修好了，房屋破墙开门就是门面房，到时一定续签租�，一年不涨房租。2014年11月份，在取得原告以及街道的同意并出具证明，一位邵姓朋友租房注册了南京曲润食品贸易有限公司，并为装修投入资金14万余元（该款直接支付给装潢公司）。不久，被告将一块门面房出租给姓强的人，此人支付装潢费11万3千余元（该款直接支付给装潢公司）。2014年至2015年，经过被告同意在该房屋注册还有查国康烟酒店、冉泰汽车用品服务中心、朱某2的茶叶店。2014年9、10月份，被告征得原告和街道同意并按照原告和街道的意见将宾馆和网吧拆除，全部按照商铺形式进行装修。装修期间，原告几乎所有领导都到现场察看、指导。2015年春节过后，被告决定正式开业，原告的一位领导不让开业，又说续签租赁协议可以，每年的租金从16.8万元提高到每年49万元。被告没有同意。原告即派人强行将开好的门全封了，只留一个铁门，原装潢好的店�也遭受不同程度破损。被告无数次与原告商谈，原告说是上级领导的意思，原来经村里同意注册开店的人看开业无望，向被告索赔。被告将他人投入的装修费全部退还，共计397347元，为遣散员工支付了183600元，还有部分赔偿款没有支付。虽然被告与原告没有续订房屋租赁合同，但原告在合同到期之前口头承诺续订合同，书面同意被告与他人合作经营或转租给他人作为营业场所，同意被告按门面房进行装修，其行为表明双方已实际履行了租赁合同全部权利义务。原告要求被告搬离案涉房屋并支付相关费用的诉请是不当的，被告反诉请求有确凿的直接和法律依据。为维护自己的合法权益，被告提起反诉：排除妨害，要求原告将封的门重新建好；继续履行租赁合同，自实际使用时起三年；要求原告赔偿因违约给被告造成的直接损失580947元（其中店铺装修费397347元，员工遣散费183600元），驳回原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）合班村居委会辩称，破墙开门是被告的擅自行为，并没有征得我方同意。我方发现后要求被告将门堵上，被告破墙开门是单方违约行为，产生的后果及所谓的损失应由其自身承担。2014年8月份的证明只用于办理工商营业执照使用，不能作为其他用途。当时被告找到街道和社区说周边大面积拆迁，客源大量减少，经营困难，自己需要注册其他公司，请帮忙出具证明，便于注册其他公司。我方在出具的证明材料上注明只用于办理工商营业执照，与其他无关。双方在租赁合同存续期内，在社区范围内注册的个体工商户和企业，我方未收过任何费用，此证明与我方无关，不能作为被告反诉索赔的依据。被告的转租行为未经我方同意，是被告的单方面的转租，是一种违约行为，产生的�果以及损失费用与我方无关。被告将宾馆和网吧拆除，按商铺形式装修没有征求过我方同意，我方从未对其装修进行过指导，也从未口头承诺续订合同，因为本案所涉的房屋根据区委规定必须经过公开招租投标。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
经审理查明，2002年，原南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道迈皋桥村村民委员会（以下简称迈皋桥村委会）向南京栖霞区相关部门申请在合班村××号建造两层楼房。后经批准，迈皋桥村委会于2002年11月13日取得了《江苏省村镇工程建设许可证》，并在合班村××号建造了建筑面积为3330平方米的两层楼房。2012年3月31日，迈皋桥村委会与赵怀宾签订了《租赁协议》，协议主内容为：甲方（迈皋桥村委会）将位于迈皋桥合班村××号厂房约700平方米门面房（以下简称案涉门面房）提供给乙方（赵怀宾）经营，租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日；年租金为168000元，先交款后使用，每半年交纳一次租金，如租金拖延15日不付，甲方每日追缴乙方年租金2%作为滞纳金，如逾期三个月不付，乙方则违约，本协议自行终止；甲方会提供电源及生活用水，水电费由乙方按期支付，逾期不付，甲方有权停水停电，如需水电增容，由乙方自行解决，合同到期后，水电设施无条件移交甲方；乙方在租赁期内对固定设施不得损坏，内部布局由乙方自行处理，并负责维修所租的房屋，维修费用由乙方自行解决，如经营需要房屋装修，在不破坏原结构的前提下，经甲方同意确认后方可实施；乙方不得私自转租、分租、转让、转借、相互交换或以任何方式变化租赁形式，否则甲方有权立即终止协议，一切后果由乙方自负；协议期满，在同等条件下乙方享有优先承租权，但需另订租赁合同。协议签订后，迈皋桥村委会将案涉门面房交付给赵怀宾，赵怀宾与其配偶李翠兰在案涉门面房内经营南京宁飞网络服务中心和皇金满旅店并履行了交纳房屋租赁费义务。
2012年8月，南京市栖霞区迈皋桥办事处申请撤销南京市迈皋桥村委会村居合一社区村民委员会建制，保留合班村社区居民委员会。后经研究，南京市栖霞区人民政府批准撤销南京市迈皋桥村委会村居合一社区村民委员会建制，保留社区居民委员会，原管辖范围、领导班子、办公地点、集体资产、债权债务关系保持不变。2013年3月15日，栖霞区人民政府颁发了《区政府关于进一步加强栖霞区行政事业单位公有房屋及土地出租管理的意见》，在该份文件中要求公有房屋及土地公开招标范围扩大为“房屋出租面积达到300平方�以上或年租金达到10万元以上，土地出租面积达到5亩以上或年租金20万元以上的招租采用公开招标方式”。2014年8月，赵怀宾案涉门面房部分租赁给南京曲润食品贸易有限公司。2014年8月21日，南京市栖霞区迈皋桥办事处出具《证明》一份，内容为：“兹有南京曲润食品贸易有限公司租用南京市栖霞区迈皋桥街道合班村××号一楼门面房从事经营活动，该土地为集体土地，产权归合班村集体所有。特此证明（本证明只用于办理工商营业执照使用）”。合班村居委会在该证明上标注了“情况属实”并加盖了公章。2016年4月20日，南京曲润食品贸易有限公司以案涉门面房为住所领取了营业执照。2014年至2015年初期间，赵怀宾将案涉门面房出租给多人从事商业经营，并将案涉门面房破墙开门。2015年3月31日，《租赁�议》期限届满，合班村居委会没有与赵怀宾、皇金满旅店续签《租赁协议》。此后，赵怀宾、皇金满旅店继续使用案涉房屋，也没有向合班村居委会交纳相关费用。为此，合班村居委会诉至法院，要求处理。
审理中，合班村居委会在坚持原诉讼请求的基础上增加了要求两被告支付搬离前的水电费，截止2016年12月12日发生水电费14540元；主张案涉房屋在原被告签订的租赁协议期满后没有续租，赵怀宾、皇金满旅店没有证据证明其同意续租的事实，赵怀宾、皇金满旅店应当支付房屋使用费，以及发生的水电费用；赵怀宾、皇金满旅店的反诉事实不存在，赵怀宾、皇金满旅店称破墙开门经过其同意没有证据证明，出庭的证人也没有说明破墙开门是其同意的，该行为是赵怀宾、皇金满旅店擅自行为；赵怀宾、皇金满旅店要求其承担损失，�提供的证据不足以证明损失的存在，故请求法院支持其诉请，驳回被告的反诉请求。赵怀宾、皇金满旅店则将反诉请求变更为：要求合班村居委会赔偿因违约给其造成的直接损失601197元（其中包括店铺装修费397347元，员工遣散费183600元、运送垃圾费20250元）；同时认为原被告双方事实没有续签租赁协议，但合班村居委会的法人或相关负责人已经表明了同意原被告之间续签合同；合班村居委会同意被告对房屋进行改造，南京城镇建设设计人的证明，破墙开门期间合班村居委会的所有领导都到场指导，这些行为已表明合班村居委会同意其破墙开店及续签合同，只是合班村居委会所在的街道换领导不让开店，所以改称不再续签合同；由于合班村居委会不能续签合同，合班村居委会应承担全部责任，并要求合班村居委会一次性赔偿741297元。赵怀宾、皇金满旅店为此申请了证人朱某1、朱某2、李某、强某进出庭作证。
证人朱某1证实：其与赵怀宾合伙开宾馆，是赵怀宾口头对其讲社区同意开门的；租赁协议到期后，村委会同意将案涉房屋续租，是谁批准的不清楚，是赵怀宾经手的。证人朱某2证实：其与赵怀宾签订了自2014年12月至2016年12月租赁协议，2015年领取了营业执照，经营茶叶；因店门头没有做，其一直没有向赵怀宾交纳过租金。证人李某（系皇金满旅店的管理人员）证实：其通过免提电话听到赵怀宾给合班村居委会负责人打电话时，合班村居委会负责人讲茶叶能搞，并将门封起来；合班村居委会负责人没有当面对赵怀宾讲过房屋租赁期满后可以继续租赁下去。证人强某进证实：其与赵怀宾签订了租赁合同，合班村居委会负责人说做茶叶挺好；装修时，合班村居委会主要负责人也去过现场，说承�墙不能动就可以开门。
另查明，合班村居委会与南京曲润食品贸易有限公司于2012年3月31日也签订了《租赁协议》，内容和合班村居委会与赵怀宾签订了《租赁协议》一致。赵怀宾、皇金满旅店反诉合班村居委会，要求赔偿因违约给其造成的直接损失601197元中的店铺装修费397347元，该损失的证据由赵怀宾提供，均显示为次承租人装修的费用。本案经多次多方调解，双方均未能达成一致意见。
上述事实，有双方当事人的陈述、《江苏省村镇工程建设许可证》、《租赁协议》、江苏省农村内部结算凭证、栖霞区人民政府宁栖政字（2013）68号文、迈皋桥办事处的《证明》、合班村居委会与南京曲润食品贸易有限公司签订的《租赁协议》、货架收据2张、垃圾费收据1张、南京弘居装饰工程有限公司装修清单4份及收据4张、南京宁飞网络服务中心的协议8份、南京市城镇建筑设计院六所出具的《证明》1份、证人证言，本院庭审、质证、调解笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合班村居委会与赵怀宾签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，该协议合法有效。在该协议履行期满后，双方没有续签租赁协议。赵怀宾、皇金满旅店主张合班村居委会口头表示同意将案涉房屋继续租赁给使用，并提供了迈皋桥办事处的《证明》、合班村居委会与南京曲润食品贸易有限公司签订的《租赁协议》等书证和李某等人的证人证言，拟以证实；但上述证据均不能充分证实合班村居委会同意将案涉房屋继续租赁给其使用的事实；根据双方签订的《租赁协议》中约定“协议期满，在同等条件下乙方享有优先承租权，但需另订租赁合同”，而赵怀宾、皇金满旅店自《租赁协议》期满后没有向合班村居委会交纳过租金，也没有支付相关的水电费，因此，在《租赁协议》期满后，合班村居委会与赵怀宾、皇金满旅店之间没有形成事实上的租赁关系。因赵怀宾、皇金满旅店一直占有案涉房屋，故合班村居委会要求赵怀宾、皇金满旅店立即搬离迈皋桥街道合班村××号700平方米的门面房，支付自2015年4月1日至实际搬离之日止的房屋使用费及支付截止2016年12月12日代为赵怀宾、皇金满旅店交纳的水电费14540元的请求，于法有据，本院予以支持。赵怀宾、皇金满旅店基于合同违约，要求合班村居委会赔偿其直接损失601197元（其中包括店铺装修费397347元，员工遣散费183600元、运送�圾费20250元），但其提供的证据不能充分证实《租赁协议》期满后，其与合班村居委会之间存在租赁合同关系，所以，赵怀宾、皇金满旅店主张合班村居委会违约，缺乏事实依据和法律依据，本院对其上述反诉请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵怀宾、南京市栖霞区皇金满快捷旅店于本判决生效后二十日内将位于南京市栖霞区迈皋桥街道合班村246号、面积约为700平方米的门面房腾空交付给原告（反诉被告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会，并自2015年4月1日起按照年租金168000元的标准向原告（反诉被告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会支付房屋占有使用费，直至上述房屋实际交付时止；
二、被告（反诉原告）赵怀宾、南京市栖霞区皇金满快捷旅店于本判决生效后二十日向原告（反诉被告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会支付水电费14540元；
三、驳回被告（反诉原告）赵怀宾、南京市栖霞区皇金满快捷旅店的反诉请求。
如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费130元，保全费2270元，由被告（反诉原告）赵怀宾、南京市栖霞区�金满快捷旅店承担；反诉案件受理费4885元，由被告（反诉原告）赵怀宾、南京市栖霞区皇金满快捷旅店承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 葛立正
人民陪审员 王玉珍
人民陪审员 岳永俊
二〇一八年五月十六日
书 记 员 胡 娟