重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初15069号
原告（反诉被告）:魏少华。
委托诉讼代理人：蒋寿庆，重庆潜卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何桐雨，重庆潜卫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何方。
委托诉讼代理人：袁珂，重庆静昇律师事务所律师。
被告：重庆超级玛丽网络技术有限公司，住所重庆市江北区建东一村29号附3号，统一社会信用代码91500105MA5U4NNT13。
法定代表人：吴善斌。
第三人：罗定侯。
原告魏少华与被告何方、重庆超级玛丽网络技术有限公司（以下简称“超级玛丽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法通知罗定侯为第三人参加本案诉讼，并转入普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏少华的委托诉讼代理人蒋寿庆，被告何方及其委托诉讼代理人袁珂，被告超级玛丽公司法定代表人吴善斌，第三人罗定侯分别到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏少华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告何方于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》及于2011年5月22日、2015年12月3日签订的两份补充协议；2、判令被告何方将位于重庆市××区*************************房屋腾退并返还给原告，被告超级玛丽公司对此承担连带责任；3、判令被告何方向原告支付2016年5月1日至2016年8月31日期间的租金22800元及相应资金占用利息（利息计算方式为：其中的11400元从2016年5月1日起按人民银行六个月期基准贷款利率计算至2016年7月1日；其中的22800元从2016年7月1日起按人民银行同期同档次基准贷款利率计算至本清时为止）；4、判令被告何方向原告支付2016年9月1日至租赁合同解除时的租金（租金计算方式为：如租赁合同解除的时间发生在2016年12月31日以前的，租金按每月5700元标准计算；如租赁合同解除时间发生在2017年1月1日之后的，租金按每月5985元计算）；5、判令被告何方向原告赔偿从租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占用损失（房屋占用损失计算方式为：如租赁合同解除的时间发生在2016年12月31日以前的，房屋占用损失比照同期租金标准按每月5700元计算；如租赁合同解除时间发生在2017年1月1日以后的，房屋占用损失比照同期租金标准按每月5985元计算）；6、判令被告何方承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与被告何方签订房屋租赁合同及补充协议后的履行过程中，被告何方于2016年6月6日未经原告书面同意私自将租赁房屋转租给被告超级玛丽公司，同时何方自2016年5月起无故不向原告支付租金，经原告多次催收，何方迄今仍拒付。被告何方的行为构成违约，原告有权解除双方租赁合同及相关补充协议，被告何方还应承担支付租金、赔偿损失、返还租赁物等合同责任，被告超级玛丽公司作为次承租人对租赁物的返还负有连带责任。
被告何方答辩称，何方是在取得原告代理人魏来书面同意后将涉案房屋转租给被告超级玛丽公司的。2016年6月何方与物业服务工作人员沟通时得知涉案房屋所有权人于2016年3月发生变更，但何方从未收到原告要出卖该物业的书面通知，遂打电话给原告了解情况，要求原告联系新的所有权人签订新的合同，或就租金收取方式签订三方协议，原告以各种理由搪塞。被告超级玛丽公司得知问题后，因担忧而与何方解除了租赁合同。请求驳回原告的诉讼请求。
被告超级玛丽公司答辩称，该公司于2016年8月15日收到法院传票，担心影响公司正常办公，遂于2016年8月18日搬出了涉案房屋。
本案审理中，被告何方向本院提出反诉请求：1、判令被告何方与原告魏少华于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》、2011年5月22日以及2015年12月3日签订的两份补充协议于2016年3月1日解除；2、判令原告魏少华返还被告何方租赁房屋押金5000元，返还被告2016年3月、4月的租金共计11400元；3、判令原告魏少华支付被告何方违约金62400元；4、判令原告魏少华赔偿被告何方损失共计214000元；5、本案全部诉讼费用由原告魏少华承担。庭审中，被告何方变更其第3项反诉请求中的支付违约金金额为49600元，变更其第4项反诉请求中的损失金额为221472元。事实与理由：原告魏少华与被告何方签订的合同中约定，原告将该物业出售的，应提前三个月书面通知被告何方，被告何方在同等条件下享有优先购买权。合同签订后，被告何方依约向原告支付了租金，在取得原告书面同意后，于2016年6月6日将该物业转租给超级玛丽公司，租期一年，每月租金10000元。2016年6月被告何方得知该物业产权发生变更，但何方从未收到原告出卖该物业的书面通知，何方要求原告联系新的所有权人签订新的合同也被以各种借口搪塞。超级玛丽公司因该物业所有权变更的问题遂与被告何方解除了租赁合同，使被告何方遭受了损失。该物业所有权变更后，原告无权向被告何方收取租金；原告出售该物业未提前三个月通知被告何方，侵犯了何方的优先购买权，同时原告又不配合被告何方与新的所有权人签订新的租赁合同，其构成违约，应承担违约责任。
原告魏少华针对被告何方的反诉请求和事实理由答辩称，原告明确告知何方欲出售房屋，出售期间还经常带买受人看租赁房屋现场，何方还提出过看房子有点影响她经营，原告出售房屋前后近半年时间，何方从未主张过愿意购买且明确表示放弃购买，仅要求和新业主见面确定继续租赁的事宜，因此原告没有侵害何方的房屋优先购买权，不应承担违约金及赔偿损失的责任，且何方主张违约金也明显畸高。被告应当在2016年5月预交两月的租金，但被告没有交，构成违约，原告因被告何方拖欠租金的行为以人民法院的传票送达对方为通知解除，且一经达到就已生效，不存在何方再要求解除合同，合同解除的原因也是何方逾期不交纳租金所致，故原告的请求于法无据，请求驳回被告何方的反诉请求。
第三人罗定侯称，房屋转让后租赁关系继续有效，何方主张若继续向原告交纳租金应当通知她是没有法律依据的；房屋在实际交付给第三人之前，房屋的租金及占用损失全部由原告收取并由原告处理与何方之间的纠纷；同意被告何方将租赁房屋返还给原告，只有原告收到房屋后才能实际交付给第三人，也同意租赁房屋的租金及房屋占用损失全部由原告主张权利；被告何方应当把租金交给原告魏少华。
原、被告双方围绕诉讼请求及反诉请求出示了房屋租赁合同、补充协议，房地产权证、不动产权证，邮政回执及邮件送达查询，房屋租赁合约，魏来出具的说明，收条、收据，何方与魏来之间的手机短信记录、通话录音，网络查询记录，支付宝转账记录打印件，照片等证据，本院组织双方当事人进行了质证。
根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
2011年5月1日，被告何方就承租原告魏少华位于重庆市××区*****************号、******号房屋与魏少华的委托代理人魏来签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为60个月，自2011年5月5日起至2016年5月4日止；租金每月5000元，每季租金须于拾日之前交付出租方；承租方还须在合同签订之时向出租方支付定金5000元，以保证合同全面、实际的履行，承租方支付租金时，定金自动转为押金，合同期满承租方不再租赁，经出租方验收物业和相关设备设施无损害或符合正常使用后的状态，且承租方已经结清各项应该支付的费用，没有违反本合同约定的行为（出租方谅解的除外），出租方应将定金返还承租方或冲抵租金；租赁期间，承租方若将该物业转租（含部分转租）必须事先得到出租方的书面同意；如出租方将该物业出售的，应提前3个月书面通知承租方，承租方在同等条件下享有优先购买权；租赁期间，承租方不按时交纳租金，出租方应发出催租通知书，承租方在收到通知书的3日内及时支付租金，承租方拖欠租金达15日或拖欠金额达3个月租金数额的，出租方有权解除合同，承租方须补清租金和相关费用，并在合同解除的3日内交还物业。双方在合同中还约定，租赁房屋为清水房，房屋装修费用由承租方承担；若出租方违约，则按照承租方装修金额按逐年递减10%的形式赔偿给承租方（第一年赔偿装修金额的80%）；该房屋租金从第三年开始逐年递增租金的5%；该房屋前四个月租金合计20000元减免，第一年租金从第五个月开始算起；合同生效时，定金5000元自动转为押金。双方在合同中还约定了其他事项。
合同签订当日，被告何方向原告方支付了定金5000元。合同履行过程中，原告魏少华的委托代理人魏来与被告何方于2011年5月22日签订《补充协议》，约定将重庆市××区*****************号、******号房屋的租赁期限更改为96个月，租期从2011年5月5号至2019年5月4号。2015年3月4日，原告魏少华的委托代理人魏来出具书面说明，表示同意何方将上述租赁房屋进行转租。被告何方将该租赁房屋进行了转租。2015年12月3日，原告魏少华的委托代理人魏来与被告何方再次签订《补充协议》，约定上述房屋的租金2016年1月至2016年5月每月租金按5700元执行，以后按原合同的每年5%递增，每年5月为一个单位；承租方一次性补5000元给出租方，作为2016年前的所有递增费用；付款方式为每2月1付。被告何方向原告方付清截至2016年4月的租金后，未再向原告方交纳租金，其中支付2016年3、4月的租金共计11400元。2016年6月26日，原告魏少华通过邮政快递方式向被告何方寄送了租金催收通知。
2016年6月6日，被告何方再次将上述租赁房屋进行转租，并以出租人魏少华代理人的名义与次承租人即被告超级玛丽公司签订《房屋租赁合约》，约定将该房屋以装修状态租给超级玛丽公司办公使用，租赁期为12个月，自2016年6月7日起至2017年6月6日止，租金为每月10000元。被告超级玛丽公司承租该房屋后，向被告何方支付了租金30000元；该公司收到本院就本案送达的传票后，以担心影响正常办公为由于2016年8月18日搬出了上述房屋。
另查明，原告魏少华已将上述重庆市××区*****************号、******号房屋转让给第三人罗定侯，罗定侯于2016年3月2日取得上述房屋的所有权登记。
2016年6月7日，被告何方拨打原告委托代理人魏来的电话，通话中，被告何方询问房屋是否已经卖了，魏来表示房屋卖给了一个朋友，房租还是交给他；被告何方表示“这个倒没得啥子”，担心新房东来找她“扯”，要求魏来约新房东出来签个东西，表示新房东同意房租继续由魏来收取。2016年7月6日，被告何方再次拨打原告委托代理人魏来的电话，通话中，魏来称“……我卖房子我一直都在卖，你晓得撒？这个你晓得撒？我卖了两年了。因为价格嘛，没卖得好嘛，我一直都没出手撒。”被告何方表示“我晓得，但是，我的意思是，我晓得这个卖了没得关系，这个没得关系我晓得，魏哥，买卖不破租约这个我晓得。”
本案审理中，原告方出示了魏少华与罗定侯签订的、落款时间为2016年3月2日的《关于房屋租金收取的协议》，协议载明魏少华尚未将上述房屋移交给罗定侯，双方商定魏少华未收回租赁房屋并向罗定侯移交房屋前，罗定侯同意前述房屋的租金由魏少华负责向承租人何方收取，如承租人何方拒绝支付，魏少华有权以自己的名义向承租人何方提出诉讼追索。
被告何方表示，原告与被告何方的合同应该于该房屋产权转移之日即2016年3月2日解除，原合同的权利义务应当由新的房屋受让人概括承受，之前不知道房屋产权转移时间，所以主张的是2016年3月1日解除。被告何方还称，原告魏少华将诉争房屋转让给第三人罗定侯以后，原告及第三人均未提出过要求被告搬离诉争房屋；诉争房屋现在是空置状态，被告没有占用，但房屋钥匙还在被告处，房屋没有正式移交给原告。被告何方明确其反诉请求时表示，其第3项反诉请求主张的违约金49600元是根据房屋装修价值按合同约定比例确定的，第4项反诉请求主张的损失金额221472元是其根据合同约定租赁期限计算的预期收益确定的。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应自觉履行合同约定的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告魏少华通过委托代理人魏来与被告何方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。
原告魏少华与被告何方在2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》中约定，每季租金须于拾日之前交付出租方；2015年12月3日签订的《补充协议》又约定付款方式为每两月一付。原告方在庭审中提出付款期限应根据惯例和原合同理解为每两月的第一个月10号前；被告何方认为补充协议时间是从2016年1月1日开始的，租金只交纳了两次，没有形成惯例，没有约定具体时间，则在两月内的任意时间交纳都可以。根据合同文本解释的可能范围，双方在合同中关于每期租金付款期限的约定不明，若按起租日计算，则可以理解为每期租金对应租赁期的第10天以前；若不按起租日计算，则可以理解为每期租金对应租赁期内的第一个自然月10日前或每个自然月10日前。但考虑到双方在《房屋租赁合同》中约定每季租金须于拾日之前交付出租方，目的是为了明确设定租金交纳期限，排除不确定性，故不能理解为每期租金对应租赁期内每个自然月的10日前；由于双方在付款期限的约定中未设定从起租日开始计算这一前提条件，按照“每季租金须于拾日之前交付”的字义解释，应理解为当季租金对应租赁期第一个月的10日以前支付，结合双方的意见，考虑到补充协议虽变更为付款方式为每两月一付，但未变更每期租金的付款期限，故本院认定被告何方应自2016年1月起每两月交纳一次租金，每次租金交纳期限为该期租金对应租赁期间的第一个月10日前，被告何方关于在两月内任意时间都可以交纳租金的意见与双方约定不符，本院不予采纳。鉴于被告何方此前只交纳了截至2016年4月的租金，其应于2016年5月10日前交纳2016年5、6月的租金，但被告何方逾期未交纳，截至庭审已超过15日，其行为已构成违约，原告方根据合同约定的解除条件请求解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持。但原告方以法院传票送达对方时间为通知解除生效时间的理由不符合法律规定，本院不予采纳；原告方以被告何方未经原告书面同意私自将租赁房屋转租给被告超级玛丽公司为由，认为被告何方构成违约的意见，与庭审查明的事实不符，原告魏少华的委托代理人魏来2015年3月4日出具书面说明，表示同意何方将上述租赁房屋进行转租，是对被告何方转租房屋的概括许可，原告的上述意见违反了诚实信用原则，本院不予采纳。
原告魏少华虽然将诉争租赁房屋转让给了第三人罗定侯，但原告与被告何方签订的租赁合同履行期限仍未届满，根据合同法第二百二十九条的规定，该合同仍继续有效，双方仍应按合同履行各自的义务。被告何方以租赁房屋所有权发生变更，原告无权向被告何方收取租金，且原告不配合被告何方与新的所有权人签订新的租赁合同为由拒绝向原告交纳租金，缺乏法律依据。被告何方以租赁房屋所有权变动时间2016年3月2日作为双方租赁合同的解除时间，同样缺乏法律依据，且不论当时是否具备一方解除合同的条件，仅考虑合同解除的方式，被告何方未举证证明其主张的合同解除时间存在双方协商解除、一方通知解除或人民法院依据一方的请求判决解除等情形，故被告何方关于双方之间的租赁合同于2016年3月1日解除的反诉请求不能成立，本院不予支持。
鉴于第三人罗定侯同意诉争租赁房屋的租金及占用损失全部由原告收取，同意被告何方将租赁房屋返还给原告，因此原告与被告何方之间的租赁合同解除后，被告何方应当将诉争房屋返还原告魏少华，并就拖欠原告魏少华的租金承担继续履行的责任。因被告超级玛丽公司已不再占用诉争租赁房屋，故原告请求被告超级玛丽公司承担返还房屋的连带责任的诉讼请求不能成立，本院对该请求不予支持。关于被告何方应承担的租金金额，因原告与被告何方在补充协议中约定租赁房屋的租金2016年1月至2016年5月每月租金按5700元执行，以后按原合同的每年5%递增，每年5月为一个单位，故2016年5月的租金为5700元，2016年6月至2017年5月的租金每月应为5700×（1+5%）=5985元，以后以此类推；但原告方自愿主张2016年5月至2016年12月期间的租金按每月5700元计算，2017年1月以后的租金按每月5985元计算，不违反双方合同约定，本院予以尊重。若合同解除后，被告何方仍占用诉争租赁房屋，应当参照上述租金计算方式向原告支付房屋占用损失。
关于资金占用损失，原告请求被告何方支付2016年5月1日至2016年8月31日期间租金22800元的资金占用利息，鉴于被告何方拖欠租金必然给原告造成资金占用损失，故本院对原告的该请求予以支持；但原告主张的资金占用利息起算时间不符合双方的约定，因为被告何方向原告支付2016年5、6月租金的截止期限是2016年5月10日，支付2016年7、8月租金的截止期限是2016年7月10日，故本院决定被告何方应就拖欠该租金给原告造成的损失支付资金占用利息，资金占用利息以11400元为本金从2016年5月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2016年7月1日，并以22800元为本金从2016年7月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本清时为止。
原告魏少华未提供证据证明其出卖租赁房屋已在约定期限内书面通知被告何方，其行为构成违约，但不构成一方解除合同的事由；根据被告何方提供的录音资料，被告何方知晓原告出售租赁房屋的情况，并在与原告委托代理人魏来的通话中表示“我晓得这个卖了没得关系”，只要求魏来约新房东出来签个东西，说明其放弃购买租赁房屋，且被告何方未提供证据证明原告方未书面通知其出卖房屋的事情给其造成的损失，同时双方租赁合同中也未对原告未履行书面通知义务约定违约金，故被告何方以原告出售该物业未提前三个月通知被告何方，侵犯其的优先购买权为由，请求原告承担赔偿责任的主张不能成立，本院不予支持。
鉴于2016年3、4月期间，原告与被告何方之间的租赁合同仍在履行过程中，被告请求将其已支付的该期租金予以退还的主张缺乏依据，本院不予支持；同时，诉争租赁房屋现仍由被告何方占有，尚未返还原告，根据双方的约定，不符合押金（定金）返还条件，故被告何方请求原告返还房屋押金5000元的主张本院也不予支持。
原告魏少华与被告何方之间的房屋租赁合同关系，因被告何方逾期未交纳租金而解除，故被告何方请求原告根据装修价值按合同约定比例支付违约金49600元，并赔偿预期租金收益221472元，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、解除原告魏少华通过委托代理人魏来与被告何方于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》、分别于2011年5月22日和2015年12月3日签订的《补充协议》。
二、被告何方于本判决生效之日起三日内将重庆市九龙坡区*****************号、******号房屋返还给原告魏少华。
三、被告何方于本判决生效之日起三日内向原告魏少华支付租金（其中，2016年5月5日至2017年1月4日的租金为45600元；2017年1月5日至双方之间上述合同解除之日的租金，按每月5985元计算）。
四、若本判决生效后三日内被告何方仍未将重庆市九龙坡区*****************号、******号房屋返还给原告魏少华，则应立即向原告魏少华支付房屋占用损失（从合同解除之日起第四日开始，按每月5985元计算至房屋返还之日止）。
五、被告何方于本判决生效之日起三日内向原告魏少华支付资金占用利息（以11400元为本金从2016年5月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2016年7月1日，并以22800元为本金从2016年7月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本清时为止）。
六、驳回原告魏少华的其他诉讼请求。
七、驳回被告何方的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费共计3111元，由被告何方负担（此款原告魏少华已预交265元，被告何方已预交2846元。被告何方应于本判决生效之日起十日内直接向原告魏少华支付265元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 罗春风
人民陪审员 范利娜
人民陪审员 高志新
二〇一七年二月九日
书 记 员 边 媛