山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1855号
上诉人（原审原告）青岛求实职业技术学院。
法定代表人林夕宝，系该学院董事长。
委托代理人王群，山东文康律师事务所律师。
委托代理人陈炯，山东文康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛科力托尼商务有限公司。
法定代表人于荣顺，系该公司总经理。
委托代理人江春瑞，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
原审第三人青岛延皎集装箱储运有限公司。
上诉人青岛求实职业技术学院（以下简称求实学院）因与被上诉人青岛科力托尼商务有限公司（以下简称科力托尼公司）、原审第三人青岛延皎集装箱储运有限公司（以下简称延皎公司）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2012）城民初字第1855号民事判决，于2014年4月7日向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年8月26日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人求实学院的委托代理人王群、陈炯，被上诉人科力托尼公司的委托代理人江春瑞到庭参加诉讼，原审第三人延皎公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
求实学院在一审中诉称，2006年3月7日，求实学院与延皎公司签订《合作协议》，约定延皎公司将其位于东女姑山仙山路1号土地及房屋交付给求实学院使用，租赁期限30年，求实学院每年向延皎公司支付10万元，共计300万元。求实学院应于协议签订之日起交付延皎公司100万元，2006年9月底以前支付100万元，2008年9月底以前支付剩余100万元。协议签订后，求实学院按约定如期向延皎公司支付了共计300万元，求实学院自协议签订后一直依法使用涉案房屋，用于开设驾校及公司办公使用。2012年11月，科力托尼公司称其为涉案房屋的新产权人，并纠结数十人堵住求实学院门口，要求求实学院迁出涉案房屋，求实学院拒绝其无理要求并报警。此后，科力托尼公司每日纠结数人干扰求实学院正常的办公秩序，并将若干车土方倾倒至求实学院大门口。自2012年11月17日，科力托尼公司的侵权行为严重干扰求实学院正常工作秩序，导致求实学院无法使用涉案房屋，求实学院驾校无法上课，延误学员驾考，并造成新学员无法正常报名，给求实学院造成重大经济损失。求实学院认为，依据买卖不破租赁原则，即使科力托尼公司为涉案房屋新的产权人，根据相关法律规定，求实学院与延皎公司签订的《合作协议》对科力托尼公司依法也应当继续有效，科力托尼公司作为新产权人应当继续履行《合作协议》，并应当立即停止侵害求实学院对涉案房屋的合法使用权。请求判令：1、确认求实学院2006年3月7日与延皎公司签订的《合作协议》对科力托尼公司继续有效；2、科力托尼公司继续履行《合作协议》；3、科力托尼公司停止侵害求实学院对城阳区流亭街道东女姑山仙山路1号房屋的合法使用权，并判令排除其对求实学院房屋使用权的妨害措施；4、诉讼费用由科力托尼公司承担。
为支持其诉讼请求，求实学院向法庭提供下列证据：
一、《合作协议》1份，证明2006年3月8日求实学院自延皎公司处租赁东女姑山仙山路1号土地30亩及地上房屋约1600平方米共4层，租期30年，年租金10万元，租金共计300万元，求实学院自协议签订之日起向延皎公司交付人民币100万元，2006年9月底前支付人民币100万元，2008年9月底前支付剩余100万元。科力托尼公司对该证据真实性不能确认，称其不是合同主体，认为根据该证据第三条第1款，双方对于协议履行期间因延皎公司房地产权属变更导致求实学院不能使用房地产是有约定的，延皎公司要双倍返还求实学院所交纳的费用，这是关于买卖可破租赁的约定。
二、收款收据7份，证明《合作协议》签订后，求实学院2006年3月9日付款100万元，2006年6月21日付款40万元，2006年8月10日付款40万元，2006年8月25日付款20万元，2006年8月30日付款20万元，2006年9月12日付款30万元，2006年9月21日付款50万元，分7次付清了全部租金。科力托尼公司对上述证据真实性不能确认，认为科力托尼公司不是双方当事人，与其无关，年租金10万元远低于市场价格，求实学院将三十年租赁费全部性付给延皎公司，要求继续履行协议没有基础。
三、证明1份，证明青岛市公安局城阳分局流亭边防派出所证实2012年11月19日、20日、21日因租赁问题发生过纠纷。科力托尼公司认为该证据与本案无关，不予质证。
四、照片9张，证明科力托尼公司将土堆放至求实学院门口，科力托尼公司人员在求实学院院内滋事，并阻止求实学院人员进入办公楼，影响求实学院正常使用房屋。科力托尼公司认为该证据与本案无关，不予质证。
科力托尼公司在一审中辩称，科力托尼公司于2008年11月27日与延皎公司签订《房地产买卖契约》，购买了涉案房地产，并于2008年12月5日取得《房地产权证书》，成为房地产的合法权利人。虽然求实学院与延皎公司签订有《合作协议》，但求实学院主张继续按照该《合作协议》使用房地产不应得到支持，理由如下：一、求实学院不能依据合同法第二百二十九条规定，即不能按照“买卖不破租赁”法律原则继续使用涉案房地产。求实学院与延皎公司协议约定的年租赁费为10万元，远远低于市场价格（现市场价格在35万元到40万元之间），该费用甚至不足以支付土地使用税（每年近20万元），该租赁费显失公平。即使如此之低的费用，30年租赁费也已经全部付给延皎公司，若求实学院继续享有使用权，科力托尼公司作为房地产所有者，其合法权益则将无从实现。可见，求实学院与延皎公司之间的协议，对科力托尼公司而言是“非善意”的，是违背合同法“公平”原则的，科力托尼公司有权利拒绝履行。二、求实学院自2008年12月至科力托尼公司终止其使用权，在长达四年时间内，从未向科力托尼公司交付租赁费。根据合同法第二百二十七条规定，科力托尼公司也有权利选择终止其继续使用房地产。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。科力托尼公司于2008年12月5日取得所有权，直到2013年1月，求实学院未向科力托尼公司支付任何费用。即使求实学院认为其享有“买卖不破租赁”权利，科力托尼公司也可以依据合同法第二百二十七条，即以求实学院不支付租赁费为由终止求实学院对房地产的使用权利。三、求实学院与延皎公司之间《合作协议》第三条对“买卖可破租赁”作了约定，现科力托尼公司不继续履行租赁关系，符合最高院司法解释，应当受到法律支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定了可以“买卖破除租赁”的三种情况，即“出租前已经设立抵押，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”、“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”和“当事人另有约定的”。本案中，求实学院与延皎公司签订的《合作协议》第三条第1款约定“甲乙双方自协议签订之日起30年内，如果甲方的房地产权权属问题影响乙方使用，则甲方双倍返还乙方所缴纳费用。”可见，本案属于“当事人对买卖可破租赁有约定”的情况，应当视为求实学院与延皎公司就“权属变更”可以解除租赁关系作了约定，故本案符合上述司法解释规定，属于买卖可以破除租赁应当受到支持的情形。四、应当向求实学院承担责任的并非科力托尼公司，而是延皎公司。如前所述，向求实学院收取了全部30年租赁费费的是延皎公司，延皎公司在《合作协议》中也对“因权属变更影响乙方使用权”应向求实学院承担的赔偿作了约定。本案中，科力托尼公司也是受害者。为了避免损失继续扩大，科力托尼公司已经将房地产对外出租，就和求实学院的“租赁关系”而言，也存在客观上的履行不能。延皎公司在《房地产买卖契约》中承诺，在2008年12月15日前将房地产交付科力托尼公司。但此后延皎公司便不管不问，置身事外。虽然科力托尼公司支付了对价，但在长达四年的时间内无法就不动产获取任何收益。科力托尼公司出于无奈，只能实行自我保护，终止求实学院的使用权，并以每年35万元的价格将房地产对外出租，以尽可能减少损失。科力托尼公司不能违背与现在承租人的约定，否则将造成更大的损失，并损害现承租人的合法权益。综上，求实学院主张科力托尼公司继续履行其与延皎公司签订的《合作协议》的主张不能成立，其应当按照其与延皎公司的约定向延皎公司主张权利，而并非向科力托尼公司。
为支持其抗辩理由，科力托尼公司向法庭提供下列证据：
一、《房地产买卖契约》及房地产权证书各1份，证明2008年11月27日，科力托尼公司与延皎公司签订了该契约，购买了位于青岛市城阳区东女姑山的房地产，于2008年12月5日取得了该房地产权证书，科力托尼公司是该房地产合法权利人。求实学院对该契约真实性无法确认，认为1500多平米房屋加上30亩地，折合每平方单价不足4000元，远低于市场价格，不排除科力托尼公司明知求实学院在此房屋上有长期租赁关系的事实，且合约签订时，院门口悬挂求实学院牌子，科力托尼公司从未向求实学院核实相关情况；对房地产权证书真实性无异议，认为即使科力托尼公司是新产权人，依照法律规定也不应当侵犯求实学院合法承租权。
二、房屋租赁合同1份及照片6张，证明2013年2月26日，科力托尼公司将涉案房地产租赁给青岛峻宇电力实业工程有限公司，租期三年，自2013年3月1日至2016年2月28日，年租赁费35万元，若科力托尼公司擅自解约，将承担半年租金17.5万元的违约赔偿，科力托尼公司已经不具备继续与求实学院履行租赁合同的条件。求实学院对该证据真实性无法确认，认为即使合同真实，仅凭该几张照片不能证明租赁合同已经履行，且求实学院合法承租在先，在起诉要求继续履行合同后，科力托尼公司才将房屋出租，属于明显恶意侵犯求实学院权益，扰乱了诉讼秩序，科力托尼公司造成合同无法履行的表象，导致将来生效判决无法履行的后果，科力托尼公司的恶意行为不应得到支持，应由科力托尼公司向相对方承担违约责任，与求实学院主张无关联性，上述照片无法证实青岛峻宇电力实业工程有限公司实际使用房屋。
延皎公司在一审中未答辩亦未向法庭提供证据。
原审查明，2006年3月7日，求实学院（乙方）与延皎公司（甲方）签订《合作协议》，主要约定：一、合作期限甲方同意将位于东女姑山仙山路1号土地三十亩及房屋约壹仟陆佰平方米给乙方使用。甲方与乙方合作期限为30年，乙方向甲方每年支付10万元，共计300万元整。二、付款方式甲乙双方自协议签订之日起，乙方向甲方交付100万元整，2006年9月底以前乙方再向甲方支付100万元整，剩余100万元于2008年9月底以前全部付清。三、违约责任1、甲乙双方自协议签订之日起30年内，如果甲方的房地产权权属影响乙方使用，则甲方双倍返还乙方所缴纳费用。求实学院提交的由延皎公司签章确认的7份收款收据显示求实学院分别于2006年3月9日付款100万元，2006年6月21日付款40万元，2006年8月10日付款40万元，2006年8月25日付款20万元，2006年8月30日付款20万元，2006年9月12日付款30万元，2006年9月21日付款50万元，共计向延皎公司付款300万元。
另查明，2008年11月27日，科力托尼公司（乙方）与延皎公司（甲方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：甲方同意将座落在青岛市城阳区东女姑山社区青房地权市字第××号房地产权证书载明的1551.27㎡房屋及19641.2㎡土地使用权转让给乙方，价款为5350000元。2008年12月5日，科力托尼公司取得上述房屋及土地的房地产权证书，证号为青房地权市字第200831038号。2013年2月26日，科力托尼公司与案外人青岛峻宇电力实业工程有限公司（以下简称峻宇电力公司）签订《房屋土地租赁合同》，主要约定科力托尼公司将上述房屋及土地出租给峻宇电力公司，租赁期限三年，自2013年3月1日至2016年2月28日止，年租金35万元，同时双方约定了违约责任等权利义务。
原审认为，本案系求实学院（承租人）与科力托尼公司（受让人）之间因租期内租赁物所有权变动而引发的租赁合同纠纷。综合求实学院、科力托尼公司双方的诉辩意见，法院认为双方争议的焦点问题是本案是否适用“所有权变动不破租赁”原则。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定确立了“所有权变动不破租赁”原则，从民法原理方面看，该法条源于“买卖不破租赁”原则，其立法本意是要通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用，但有其适用范围，即承租人已对租赁物合法占有，而出租人未交付租赁物以及承租人未占有租赁物的情形则排除在该法条的适用范围之外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定了“所有权变动不破租赁”适用的例外情形，明确将“当事人另有约定的”作为“所有权变动不破租赁”的除外条件。根据本案查明的事实，现求实学院并未占有涉案房屋及土地，且求实学院与延皎公司所签《合作协议》第三条第1款亦明确约定了延皎公司房地产权权属影响求实学院使用的违约责任，故本案不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的适用范围，但符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“所有权变动不破租赁”适用的例外情形。另外，鉴于科力托尼公司已将涉案房屋及土地出租给峻宇电力公司，为保障交易安全，避免引起利益失衡，本案亦不应适用“所有权变动不破租赁”原则。综上所述，求实学院要求确认2006年3月7日与延皎公司签订的《合作协议》对科力托尼公司继续有效，要求科力托尼公司继续履行《合作协议》，要求科力托尼公司停止侵害求实学院对城阳区流亭街道东女姑山仙山路1号房屋的合法使用权，并要求排除其对求实学院房屋使用权的妨害措施，均无事实及法律依据，法院对此不予支持。延皎公司经合法传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席审判。原审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回求实学院的诉讼请求。案件受理费30800元，公告费600元，均由求实学院负担。
宣判后，求实学院不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：一、原审判决认定事实错误。原审判决仅仅依据科力托尼公司提交的一份与所谓新承租人签订的一份《房屋土地租赁合同》即认定科力托尼公司已经在2013年3月1日将涉案房屋及土地出租给了案外人峻宇电力公司，该认定没有其他证据支持。事实上，直到现在求实学院的所有办公用品、桌椅、电脑等仍然在涉案房屋内。之所以不能继续使用涉案房屋，是因为科力托尼公司采取土堆堵门以及雇佣社会闲杂人等寻衅滋事的非法手段阻碍求实学院使用涉案房屋。原审只是简单认定求实学院不占有涉案房屋这一表面结果，就认为不应当适用“买卖不破租赁”原则，是错误的；二、原审判决适用法律错误。求实学院与延皎公司所签订的《合作协议》第三条第1款约定“如果甲方的房地产权权属问题影响乙方使用，则甲方双倍返还乙方所缴纳费用”，该条约定仅仅是求实学院与延皎公司就涉案房产权属影响求实学院使用后，求实学院可以要求延皎公司承担违约责任的权利进行了约定，而不是同意延皎公司权属变动可以任意破除求实学院的租赁权；三、原审判决称鉴于科力托尼公司已将涉案房屋及土地出租给峻宇电力公司，为保障交易安全，避免引起利益失衡，本案不应适用“所有权变动不破租赁”原则。实际上，求实学院已经租赁使用涉案房屋及土地长达八年，并交纳了三十年总计300万元的租赁费，而峻宇电力公司与科力托尼公司所谓的租赁关系没有证据证明真实存在，即使真实存在，至一审开庭之日也才履行了几个月。原审明显偏袒科力托尼公司；四、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，求实学院的请求依法应当被支持。
被上诉人科力托尼公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人延皎公司未作答辩。
经审理查明，二审期间，本院到东女姑山仙山路1号进行了现场勘验，涉案房屋一层有峻宇电力公司的工作人员在办公，涉案场地堆放有若干土堆，并停放有大型工程机械。在现场，峻宇电力公司的办公室主任卢宝山称涉案房屋及土地系向科力托尼公司租赁的，涉案房屋及土地用于其公司堆放工程材料。
另查明，二审庭审期间，求实学院认可其已于2013年1月迁出涉案房屋及土地。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案双方诉争的焦点为求实学院与延皎公司就涉案房屋及土地签订的租赁合同能否继续履行。对此，本院认为，求实学院与延皎公司签订的《合作协议》，其实质为租赁合同，该协议约定求实学院对涉案房屋及土地的使用期限为三十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，其超出二十年的部分应为无效。该协议未超出二十年的部分合法有效，应当受到法律的保护。在该租赁合同履行期间，延皎公司与科力托尼公司签订了《房地产买卖契约》，将涉案房屋及土地出卖给科力托尼公司，此后，科力托尼公司取得了上述房屋及土地的房地产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，求实学院与延皎公司签订的租赁合同的效力应当及于科力托尼公司。
科力托尼公司认为，求实学院与延皎公司签订的《合作协议》第三条第1款约定：“甲乙双方自协议签订之日起30年内，如果甲方的房地产权权属影响乙方使用，则甲方双倍返还乙方所缴纳费用”，该约定符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的“所有权变动不破租赁”的例外情形，求实学院无权要求其继续履行租赁合同。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条将“当事人另有约定”作为“所有权变动不破租赁”的例外情形之一。但在本案中，求实学院与延皎公司所签《合作协议》第三条第1款约定的仅是延皎公司如因房地产权权属影响求实学院使用所应承担的违约责任，双方在租赁合同中并未就出租物所有权发生变动可破除租赁进行约定。因此，该条约定并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条所规定的“所有权变动不破租赁”的例外情形。
求实学院与科力托尼公司本应继续履行租赁合同，但由于求实学院已于2013年1月迁出涉案房屋及土地，科力托尼公司已将涉案房屋及土地另行出租，目前案外人峻宇电力公司正在使用涉案房屋及土地，求实学院与延皎公司所签订的租赁合同，客观上已无法实际履行。因此，对于求实学院要求继续履行租赁合同的请求，本院不予支持。求实学院可对由此给其造成的损失，另行主张。
综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人求实学院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 马 喆
代理审判员 安太欣
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 吴苗苗
书 记 员 王 晶