江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民终字第1934号
上诉人（原审原告）龚黎平。
上诉人（原审原告）张益。
上诉人（原审原告）王冠标。
上诉人（原审原告）徐凯。
上诉人（原审原告）夏登兵。
上诉人（原审原告）钮俊华。
上诉人（原审原告）袁卫平。
上诉人（原审原告）俞菊萍。
上诉人（原审原告）黄赛佳。
上诉人（原审原告）周振斌。
上诉人（原审原告）朱建斌。
上诉人（原审原告）张文奇。
上诉人（原审原告）姜学兰。
十三名上诉人共同委托代理人萧立荣。
上诉人（原审原告）卢继文。
被上诉人（原审被告）南通亚伦家纺城置业有限公司，住所地江苏省南通市通州区川姜镇南通家纺城华润路27号。
法定代表人刘斌。
委托代理人王羽、沈琦。
原审原告薛健。
原审原告范红平。
原审原告高俊儒。
原审原告龚孝茗。
四原审原告共同委托代理人萧立荣。
上诉人龚黎平等十四人因与被上诉人南通亚伦家纺城置业有限公司（以下简称亚伦公司）、原审原告薛健等四人财产损害赔偿纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2012）通民初字第0953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，经南通市通州区有关部门规划，南通市通州区川姜镇人民政府和亚伦集团共同研究决定，利用亚伦公司投资建设家纺城成品大楼1幢（又称家纺城研发中心大楼），尝试开发家纺成品经营。该大楼分五层，建筑面积共计62365.68平方米。2010年12月亚伦公司采用免费试用成品大楼商铺（一至四层，分割商铺）两年的方法进行招租，招租1569个商户。
2010年12月23日至当月30日，龚黎平等人（乙方）分别与亚伦公司（甲方）签订协议书（其中俞菊萍签约日期为2011年2月28日），协议约定：1、甲方提供家纺城成品大楼内商铺从双方订立协议之日起两年内给乙方按照协议约定条件免收租金、物业管理费、市场管理费、政府规费。乙方向甲方交纳诚信守约保证金，两年中如乙方无违反合同约定条件，合同到期后，甲方五日内退还全额保证金。诚信守约保证金数额按照楼层及面积确定；2、乙方主要义务为，乙方从商铺位置摇号结束后十日内必须开张经营，乙方必须从摇到商铺位置号之日起三个月内自行按照甲方样板房标准的展具、展架、门楣，按照协议约定经营的产品展示布置到位，乙方从开张营业之日起开门营业天数（无特殊情况下）必须达到甲方成品大楼开张营业天数的98%；3、甲方主要义务为，乙方免费使用商铺合同到期前六个月有权按照如下优惠价格一次性买断甲方永久性产权，以一个单间17.5平方米为标准，四楼15万、三楼17万、二楼22.5万、一楼27万（其中王冠标、夏登兵、袁卫平的合同中无买断产权的约定），乙方免费使用商铺两年到期后有权同等条件优先租用甲方商铺，甲方摇号结束十天内组织成品大楼开张营业。在上述十九份合同中，王冠标的合同乙方为王冠标、范宜娟两人，合同签订时两人合租，之后范宜娟退出租赁。
亚伦公司于2011年1月17日、18日两天组织摇号（采用抓纸条方式），19日、20日两天集中交付商铺（俞菊萍商铺于2011年2月28日交付）。龚黎平等人领取商铺后只需放置展具、展架，设置门楣即可经营。2011年3月16日亚伦公司为家纺城成品大楼举行开业仪式。
龚黎平等人选定的商铺位置及交纳的保证金数额分别为：龚黎平，选定一楼经营家纺系列多件套、被子产品，交纳保证金40000元；张益，选定一楼经营家纺系列床罩产品，交纳保证金40000元；钮俊华，选定一楼经营家纺系列宾馆用品，交纳保证金20000元；龚孝茗，选定一楼经营家纺系列多件套产品，交纳保证金20000元；王冠标，选定二楼经营家纺系列四件套产品，交纳保证金18000元，范宜娟交纳18000元，在范宜娟退出租赁时王冠标给付范宜娟18000元；薛健、徐凯、高俊孺，选定二楼经营家纺系列四件套产品，各交纳保证金18000元；黄赛佳，选定二楼经营家纺系列四件套产品，交纳保证金72000元；周振斌、朱建斌、张文奇，选定二楼经营家纺系列四件套产品，各交纳保证金36000元；卢继文、夏登兵、袁卫平，选定三楼经营家纺系列枕芯产品，各交纳保证金15000元；姜学兰，选定四楼经营家纺系列毛毯产品，交纳保证金10000元；范红平，选定四楼经营家纺系列拉链产品，交纳保证金10000元；俞菊萍，选定四楼经营家纺系列玩具产品，交纳保证金10000元。
2012年2月左右，成品大楼因市场经营状况不佳，部分经营户开始退租。同月29日亚伦公司以南通家纺城成品大楼物业管理办公室名义向各经营户发出1份告知书，主要内容涉及以下方面内容：凡在大楼经营的客户必须树立信心；对继续经营丧失信心者可书面申请终止协议；对确需办理退房者，根据退租商铺层次安排了时间。同时在该份告知书中还提到大楼自2011年3月16日开张营业。之后经营者陆续退租，至2012年8月共计退租1549户，剩余20户未退，沈文舟在本案审理期间退租，还有龚黎平等人及彭小仙（另案起诉）未退租。审理中，亚伦公司提供案外人黄健、张剑波、盛跃跃的申请书、退租商铺移交单、退租结算单、公证书，证明绝大部分经营户退租系自愿，亚伦公司并未强迫退租。2012年11月5日南通市通州区川姜镇人民政府出具1份情况说明，陈述绝大部分承租户系因经营业绩不佳，到企业和政府要求退还保证金、归还商铺，政府要求亚伦公司从大局出发，退还保证金，至2012年10月共计退租1549户。2012年11月6日南通市通州区川姜供水服务有限公司出具1份证明，陈述南通家纺城成品大楼2012年1月-6月用水21400吨，水费80041元。亚伦公司提供2012年3月9日电费发票，证明期间交纳电费793148.40元。
2012年5月份，钮俊华认为商铺遭抢劫向南通市通州区公安局报案，该局审查认为没有犯罪事实，于当月31日作出不予立案通知书，钮俊华不服申请复议，该局审查认为没有犯罪事实，原不予立案决定正确，于同年6月9日作出维持原决定的复议决定书。之后钮俊华向南通市通州区人民检察院反映，同年南通市通州区公安局根据检察院要求出具《不予立案理由说明》，该说明认为钮俊华报案所称事实系店铺租赁纠纷引发的民事纠纷，不存在抢劫犯罪事实，2012年7月2日南通市通州区人民检察院举报中心认为公安机关的不立案理由说明成立，出具信访事项回复函。
龚黎平等十八人遂于2012年10月6日起诉至原审法院，要求法院判令继续履行租赁协议，亚伦公司按照2011年度通州区城镇在岗职工平均工资44280元赔偿龚黎平等十八人11个月经济损失（每户计算2人，计算至2012年10月）81180元，19户合计1542420元。
原审法院认为，龚黎平等人与亚伦公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律规定，合法有效。关于龚黎平等人要求继续履行协议问题，因诉讼中两年租期已满，有关房屋买卖及优先承租条款是否履行，龚黎平等人已另案诉讼，故对龚黎平等人该项请求不予支持。
关于龚黎平等人主张的推迟营业3个月损失问题。法院认为，龚黎平等人、亚伦公司签订协议之后，亚伦公司在合理期间内将龚黎平等人承租的商铺交付，龚黎平等人在拿到商铺之后完全可以根据实际情况自行确定开业时间，2011年3月16日亚伦公司仅是为家纺城成品大楼举行开业仪式，是为了营造经营氛围对成品大楼所作的宣传，龚黎平等人自接受承租商铺后即可开张营业，与亚伦公司未营造经营氛围举行开业仪式并无冲突，龚黎平等人要求亚伦公司承担推迟营业3个月损失没有法律依据，法院不予支持。
关于龚黎平等人主张的经营期间8个月的损失问题。经法院审查，亚伦公司方于2012年2月19日发出的告知书并未有强迫经营户退房的意思表示，仅是在有部分经营户退租的情况下，根据大楼经营实际情况，让未退租的经营户根据自身情况作出选择。在承租户经营过程中，亚伦公司并未采取关闭电源、通道，对商铺进行抢劫等行为迫使经营户退租，公安局、检察院的材料也证明抢劫行为并不存在，亚伦公司提供的水、电费发票可以证实亚伦公司一直在履行协议。造成家纺城无经营氛围的原因系由于大部分承租户因经营业绩不佳而纷纷退租，对此，亚伦公司并无过错，故对于龚黎平等人要求亚伦公司承担正常营业期间8个月损失，法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回龚黎平、张益、王冠标、薛健、姜学兰、范红平、卢继文、徐凯、夏登兵、钮俊华、高俊儒、袁卫平、俞菊萍、黄赛佳、周振斌、朱建斌、张文奇、龚孝茗的诉讼请求。案件受理费18682元，由龚黎平等人及沈文舟负担。
宣判后，龚黎平等十四人不服，向本院提起上诉称：1、根据双方协议约定，亚伦公司未按双方协议约定在摇号结束十天内组织成品大楼开张营业，导致上诉人与亚伦公司签约后三个月未开张营业，亚伦公司属违约。2、亚伦公司发出《告知书》的时间早于第一个经营户的退租时间。在双方合同存续期间，亚伦公司为逼迫经营户退租采取了恐吓、殴打、抢劫、切断电源、封闭通道等违法手段，造成上诉人无法经营8个月。故亚伦公司应当按照2011年度通州区城镇在岗职工平均工资44280元的标准赔偿各上诉人每户两人11个月的经济损失。综上，请求二审法院撤销原判，改判亚伦公司赔偿上诉人每户经营损失81180元，本案一、二审的诉讼费用应当由亚伦公司承担。
被上诉人亚伦公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告薛健等人同意上诉人的上诉意见。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。上诉人在二审过程中提交十二份证据：1、腾房通知书，2、退房结账通知书，证明亚伦公司违法要求商户7日内交房；3、购房、腾房通知，4、2013年4月5日通知书，5、买卖合同，6、建设工程规划许可证，7、建设工程施工许可证，8、土地使用证，9、预售许可证，10、建设工程竣工验收备案证明书，11、土地登记申请书，完全空白。证明商户办理相关手续后就可以买房，但大楼名称、使用功能均有改变，与原先协议约定的家纺城不符合，亚伦公司存在欺诈行为；12、2010年12月到2013年8月的电费单，证明2012年3-8月电费700394.65元，2013年3-8月，大楼没有人，电费是777867.85元。这个数据证明亚伦公司2012年3-8月没有开空调、电梯和楼道灯，造成上诉人无法经营，造成损失。被上诉人质证后认为：1、12份证据全部产生于一审判决之前，并非二审中的新证据。2、对于证据1-4的真实性没有异议，这四份通知是在租赁合同约定的租赁期限及购买商铺期限届满后亚伦公司的意思表示，与合同约定无关。3、关于证据5-12，因为暂时无法和原件核实，不能确认真实性。4、关于大楼名称的问题，原审判决第四页倒数第8行已经查清家纺城成品大楼，又名家纺城研发中心大楼，系同一幢楼。
本院审查后认为，证据1-3系亚伦公司与商户在原协议书约定的租赁期限及商铺购买期限届满后要求商户腾房的意思表示，在双方既未达成新的租赁协议又未达成买卖合同的情况下，亚伦公司要求商户腾房并未违反双方的协议约定或有关法律的规定；证据4-11与本案房屋租赁合同纠纷没有关联性；证据12电费单系复印件，也没有电力部门的确认盖章，真实性无法确认。综上，上诉人所提交的证据无法达到其证明目的，不作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案的争议焦点为：亚伦公司是否应当对龚黎平等人主张的损失进行赔偿。
关于推迟营业3个月损失问题。本院认为，虽然龚黎平等人与亚伦公司签订的协议中约定“甲方摇号结束十天内组织成品大楼开张营业”，但该条款并未要求亚伦公司必须在摇号结束十天内举行开业仪式，对于该条款应当理解为亚伦公司在摇号结束后的十日内将龚黎平等人承租的商铺交付，并使大楼处于符合对外经营要求的状态。本案中，龚黎平等人在拿到商铺之后只需放置展具、展架，设置门楣即可进行经营活动，并不存在因亚伦公司之故而无法正常经营的障碍。2011年3月16日亚伦公司仅是为家纺城成品大楼举行开业仪式，是为了营造经营氛围对成品大楼所作的宣传。龚黎平等人据此要求亚伦公司承担推迟营业3个月损失没有法律依据，本院不予支持。
关于龚黎平等人主张的经营期间8个月的损失问题。一方当事人对其主张的事实需提供充分的证据予以证明。本案中，亚伦公司在有部分经营户要求退租的情况下，根据大楼经营的实际情况，发出告示让未退租的经营户根据自身情况作出选择的行为并非强迫商户退租。在龚黎平等人经营期间，亚伦公司正常开放大楼，现有证据不足以证明亚伦公司采取关闭电源、通道，对商铺进行抢劫等行为迫使经营户退租。亚伦公司在绝大部分经营户退租后，停运了部分电梯，关闭部分大门，也系为了减少运营成本，降低损失，但成品大楼始终未闭门歇业。由于大部分承租户因经营业绩不佳而退租造成家纺城无经营氛围的事件属于正常的商业风险，亚伦公司对此并无过错，故对于龚黎平等人要求亚伦公司承担正常营业期间8个月损失的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18219元，由上诉人龚黎平等十四人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 张 勇
代理审判员 高 雁
二〇一四年一月二十日
书 记 员 张晓光