上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6207号
上诉人(原审原告、反诉被告)：孙德根，男，1952年7月17日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王林芳(系孙德根之妻)，女，1956年4月6日生，汉族，住址同上。上诉人(原审被告、反诉原告)：孙文斌，男，1982年10月28日生，汉族，户籍地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：杨美凌，女，1984年6月30日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。上诉人孙德根、孙文斌、杨美凌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5002号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙德根上诉请求：撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5002号民事判决第一、二项，改判支持孙德根的原审诉请。事实和理由：双方于2015年10月8日签订房屋买卖合同后，孙文斌、杨美凌仅支付首付款52万元，其余房款没有按照合同约定时间支付，直至2016年3月8日才将全部房款付清，拖延时间长达5个月。孙德根出售涉案房屋，是为了换房，由于孙文斌、杨美凌迟延支付房款，严重影响了孙德根的换房计划，孙德根因此遭受重大经济损失。一审法院无视孙文斌、杨美凌的严重违约行为，未能保护孙德根的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，支持孙德根的原审诉请。上诉人孙文斌、杨美凌上诉请求：撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5002号民事判决第三项，改判支持孙文斌、杨美凌原审反诉请求。事实和理由：双方在合同中约定的交房时间为2015年12月8日，后变更至2016年2月28日。孙德根未按月交房，反而诉诸法院要求解约，其目的就是要毁约。原审法院不支持孙文斌、杨美凌主张的交房违约金，显然缺乏法律依据，严重损害孙文斌、杨美凌的合法权益。关于户口迁出的约定，双方在直接合同中仅仅是初步意向，应当以正式的买卖合同为准。孙德根未能按约迁出户口，应当承担相应的违约责任。孙德根向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋买卖合同，判令孙文斌、杨美凌支付违约金346,000元并协助孙德根解除系争房屋的买卖合同备案。孙文斌、杨美凌反诉请求：判令孙德根继续履行房屋买卖合同，将系争房屋交付给孙文斌、杨美凌，并协助办理水、电、煤气、物业管理、有线电视过户的相关手续，支付迟延迁出户口的违约金44,115元(自2015年12月27日至2016年2月16日，按房价173万元的日万分之五计算)，支付自2016年3月12日起至房屋实际交付之日止的迟延交房违约金(按总房价173万元的日万分之五计算)。一审法院认定事实：2015年10月8日，孙德根与孙文斌签订房屋买卖合同，由孙文斌向孙德根购买系争房屋，其中约定，总房价款为1,728,000元，于本合同签署后16天签订网签文本的《上海市房地产买卖合同》，应于2015年12月8日前交房和向交易中心申请办理产权过户，若有户口，孙德根应于本合同签订后150天内办理户口迁出手续。2015年10月24日，孙德根(甲方、卖售人)与孙文斌、杨美凌(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定总房价款为1,728,000元，2015年12月8日前交房，12月8日前办理过户手续。在该合同的补充条款(一)中约定，乙方可以向银行申请贷款1,208,000元用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前完成贷款审批手续，若因乙方原因导致贷款不足，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付给己方；甲方应按乙方贷款银行要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间延迟的，甲方应承担违约责任；甲方应于办理过户手续前，办理原有户口迁出手续，在签署期限内未能迁出的，每逾期一日，甲方应按房屋价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止；附件三付款协议约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金3万元。2、签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款52万元(含定金)。3、待乙方完成上述全部付款义务、乙方之贷款经银行审批通过且补足贷款补足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，甲乙双方备齐本次交易过户所需的一切材料向交易中心申请办理过户手续。4、待交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第二期房款共计1,208,000元支付至甲方指定账号。5、待甲方收到上述全部款项后三日内，甲乙双方应办理房地产交接手续并签订房地产交接书。附件四约定，甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续，物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。2015年12月20日，孙德根和孙文斌签订协议一份，主要内容为，现有孙文斌购买系争房屋，经双方友好协商，达成以下协议：一、双方于2015年12月21日前往交易中心办理房产交易、产权过户事宜，二、孙德根同意在2016年2月28日前空出房子交付给孙文斌，三、关于房屋贷款事宜，经友好协商，定于2016年1月31日前银行贷款放到孙德根银行卡里，如晚放贷，双方不追究违约责任，交房时间顺延。2015年12月26日，孙德根和孙文斌、杨美凌双方至交易中心办理系争房屋的过户申请手续。2016年1月12日，孙文斌、杨美凌经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年2月15日，孙德根将系争房屋中原有的户口迁出。一审法院另查明，合同履行过程中，双方协商将系争房屋交易价格变更为173万元。孙文斌于2015年10月8日向孙德根支付定金5,000元，于次日支付定金2.5万元，于2015年10月24日支付了首期房款49万元，于2016年1月22日支付房款1万元。2016年3月8日，孙文斌、杨美凌的贷款银行向孙德根的账户发放两笔款项，金额共计120万元。一审法院又查明，根据双方的短信内容显示：1、孙德根于2016年1月26日发短信要求孙文斌提供办户口迁移所需的税单，被告于同年1月30日提供。2、孙德根于2016年1月29日发短信称，同意2月28日交房，交房后后续手续，等钱到我卡上，再移交。同日孙文斌回复，可以，只要房子肯给我，其它的我都配合。3、2016年2月22日孙德根发短信称，我们8号将所有材料送达银行，什么时候能放款，你催促银行早点，后面还有许多事要移交。孙文斌回复，已经问过银行，正在办理。4、2016年2月28日孙德根发短信称，我等钱买房，快去催银行，给个明确放款时间。5、2016年2月29日孙德根发短信称，我跟你说清楚，3月10日钱如果不到我账户，我房子不卖了，随便你去哪里申诉，当时说好1月31日前贷款下来，并到我账户里，我年后28号交房，你说现在钱还没有下来，你也不紧叮银行，我也要买房，你说该怎么办。孙文斌回复，贷款下不来是因为你户口没迁走。孙德根回复，户口现在迁出15天，按照银行规定应该放款，再说户口没迁你有责任，因为你迟迟不配合，将发票交给我，我再放你10天时间，到时不要怪我反脸，你自已看着办吧。6、2016年3月4日孙德根发短信称，我已经没什么可说了，因为你至今没有把钱打到账户上，已造成我很大损失，我已没有能力再去购房，我现在要解除合约，并追究你的违约责任。一审法院认为，孙德根与孙文斌、杨美凌就系争房屋签订的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，应恪守履行。根据查明的事实，双方在网签《上海市房地产买卖合同》中约定的过户时间为2015年12月8日，由于贷款延误，双方于同年12月20日签订了补充协议，约定于12月21日过户，双方实际于12月26日至交易中心办理过户手续。虽然补充协议约定于12月21日过户，但事后双方于12月26日办理过户手续时，均未对该时间提出异议，故说明双方对于12月26日过户也无异议。此后孙德根办理户口迁移手续，于2016年2月15日迁出户口。同年3月8日，中国银行将贷款发放至孙德根的账户，至此，孙文斌、杨美凌已向孙德根全额支付房款共计173万元。根据补充协议约定，银行放款晚的，双方不追究违约责任，交房时间顺延。另根据双方的短信内容显示，双方在办理过户手续后，就迁移户口需要的税单进行协调，并在2月15日迁出户口后，将相关材料交给贷款银行，还多次就催促银行早点放款进行沟通。孙德根还发短信表示在3月10日不放款，房子就不卖了。上述原被告的一系列行为表明，双方在办理过户手续后，对迁移户口，银行放款等事项多次进行沟通，证明双方均同意继续履行合同。由于银行已于3月8日放款，孙文斌、杨美凌已付清了全部房款，故双方之间的合同应当继续履行。孙德根要求解除合同、并要求孙文斌、杨美凌支付违约金等诉请，不予支持。关于孙德根所称孙文斌、杨美凌于2016年2月29日发出律师函，即属于违约一节，法院认为，孙文斌、杨美凌发出律师函要求孙德根交房，并要求孙德根承担违约责任，系其单方意思，表示其要求继续履行合同，而非解除合同。而是否需承担违约责任，最终需通过司法途径确定。孙文斌、杨美凌要求孙德根交房及办理水、电、煤气、有线电视及物业管理过户手续，可予支持。结合双方履行合同的实际情况，鉴于双方在补充协议中对贷款延期、交房时间顺延已有约定，双方不承担违约责任。另考虑到双方交易过程中，正值本市房价波动较大时期，孙德根另行购房需合理期限，故孙文斌、杨美凌反诉主张自2016年3月12日起计算逾期交房违约金，不予支持。双方在2015年10月8日签订的房屋买卖合同中约定于合同签订后150天内迁出户口，网签合同中又约定应当于过户前迁出户口，差异较大，对于户口迁出的约定存在一定瑕疵。实际履行过程中，孙文斌、杨美凌在过户当天对房屋内的有户口情况是明知的，且根据双方的短信往来，孙德根在得知迁移户口的要求后，向孙文斌索要契税单原件办理迁移手续，孙文斌也作出了配合，最终在一定期限内迁出了户口，故孙文斌、杨美凌反诉主张迟延迁出户口违约金，不予支持。据此判决：一、孙德根与孙文斌、杨美凌就上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，孙德根于判决生效之日起二十日内，从上述房屋中搬离，将房屋交付给(反诉原告)孙文斌、杨美凌，并配合办理水、电、煤气、有线电视及物业管理过户手续；二、孙德根的诉讼请求，不予支持；三、孙文斌、杨美凌的其他反诉请求，不予支持。本诉案件受理费6,490元，由孙德根负担，反诉案件受理费775元，由孙文斌、杨美凌负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对原审查明的事实，各方当事人没有争议，本院予以确认。本院认为，根据双方在《上海市房地产买卖合同》的约定，双方在2015年12月8日前交房并办理产权过户手续。在此之前，孙德根应办妥户口迁出手续，孙文斌、杨美凌应办妥贷款审批手续。关于户口迁出和贷款审批之间的对应关系，双方在合同中并未予以明确户口迁出为贷款审批的前置程序，只是笼统表述为互为配合。而实际履行过程中，双方均未在产权过户之前完成各自义务，约定不明引发的沟通不畅系主要因素。并且，双方还订立补充协议，明确银行放款晚的，双方不追究违约责任，交房时间顺延。嗣后，相应贷款于2016年3月8日划入孙德根账户，与补充协议约定的2016年1月31日贷款发放日期相较，尚属合理期间。因此，孙德根以孙文斌、杨美凌迟延付款为由主张解约，缺乏事实和法律依据，对其上诉主张，本院不予认同。关于孙文斌、杨美凌上诉主张的户口迁出违约金，由于户口的迁出需要孙文斌、杨美凌配合相应的义务，且孙文斌、杨美凌对应的付款义务也未完成，孙德根在收到相应契税单原件后的合理期间也已迁出户口，原审据此未支持孙文斌、杨美凌该项主张，本院认同。关于孙文斌、杨美凌上诉主张的逾期交房违约金，根据当事人的约定，孙德根确应在贷款发放后的顺延期间交房，由于双方当事人变更付款和交房期间，适逢房价波动。迟延付款对孙德根的影响更大，原审法院从公平原则出发，判决孙德根不支付逾期交房违约金，尚属合理，故对孙文斌、杨美凌该项主张亦不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,703元，由上诉人孙德根负担1,800元，孙文斌、杨美凌负担903元。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一六年九月二十日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……。