上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1764号
上诉人（原审被告）王宁滨，XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室，现住上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号。上诉人（原审被告）吴丽颖，XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区XX路XX号，现住上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号。上诉人（原审被告）王凤飞，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号。三上诉人之共同委托代理人高震，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海夏州花园物业管理有限公司，住所地上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室。法定代表人张庆荣，经理。委托代理人马丽君，上海孚邦律师事务所律师。上诉人王宁滨、吴丽颖、王凤飞因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第10824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2002年，上海夏州花园物业管理有限公司（以下简称夏州花园物业公司）与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定A公司委托夏州花园物业公司对上海市松江区XX公路XX弄XX小区进行物业管理，管理期限自2002年2月27日起至业主委员会成立止，物业管理费按照每月每平方米人民币（下同）2.80元的标准收取。原审另查明，王宁滨、吴丽颖、王凤飞（以下简称王宁滨等三人）于2003年10月25日取得上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX花园XX号房屋产权证，该房屋的建筑面积为246.43平方米。王宁滨等三人曾与A公司签订《XX花园管理公约》，约定物业管理费的标准为每月每平方米2.80元，每季度开始后15天内缴纳，逾期缴纳按照每天千分之五计算滞纳金，同时该公约对双方的权利义务作了相应的规定。自2010年11月起，王宁滨等三人未向夏州花园物业公司缴纳物业管理费。原审还查明，XX花园小区至今未成立业主委员会。原审审理中，夏州花园物业公司请求判令：一、王宁滨等三人支付自2010年11月起至2015年8月止的物业管理费40,020元；二、王宁滨等三人支付逾期付款滞纳金10,000元。王宁滨等三人共同辩称：首先，2010年11月至2013年11月期间的物业管理费诉讼时效已经届满。其次，夏州花园物业公司未能全面履行物业管理服务，在安全系统、绿化保洁和管理服务中均存在欠缺，严重影响王宁滨等三人的正常生活，主要表现在：1、夏州花园物业公司自2008年开始将小区围墙公共照明电线违规施工裸露在王宁滨等三人私家花园内，严重危害王宁滨等三人的生命安全；2、夏州花园物业公司管理的安防系统存在问题、保安人员不作为，致使小区内频繁发生偷窃行为；3、夏州花园物业公司欺骗王宁滨等三人收取入户前期绿化费；4、夏州花园物业公司履行物业管理服务不适当，XX花园小区的物业管理近乎瘫痪。故要求免除物业管理费。原审认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。在夏州花园物业公司提供了物业管理服务后，王宁滨等三人作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向夏州花园物业公司履行支付物业管理费的义务。本案所涉小区至今尚未成立业主委员会，故本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，可以依照物价部门规定的收费标准收取。本案物业费的计算标准为每月每平方米2.80元，该标准在上海市松江区物价局审核的标准范围内，故夏州花园物业公司按照上述标准向王宁滨等三人主张自2010年11月起至2015年8月止共58个月物业管理费的诉讼请求，依据充分，予以支持。王宁滨等三人辩称2010年11月至2013年11月期间的物业管理费已超过诉讼时效，经查，根据夏州花园物业公司提供的催缴函和国内挂号信函收据，可以认定其于2012年5月、2014年4月催缴过物业费的事实，故其主张的物业管理费均未超过二年诉讼时效。关于王宁滨等三人提出的诸多问题系关于小区公共管理、共用部分或公共设施、设备存在的问题，属于全体业主的权利，应当待小区业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主进行主张，故王宁滨等三人以此请求免除物业管理费，理由不能成立。另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原审法院希望物业管理公司能在合同明确约定的权利义务的基础上，尽可能的提高物业管理的水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于王宁滨等三人迟延支付物业管理费，作为夏州花园物业公司理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故对夏州花园物业公司要求王宁滨等三人支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。原审法院审理后，依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于二○一五年十二月二十八日作出判决：一、王宁滨、吴丽颖、王凤飞于判决生效之日起十日内支付上海夏州花园物业管理有限公司自2010年11月起至2015年8月止的物业服务费40,020元；二、驳回上海夏州花园物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,051元，减半收取计525.50元，由吴丽颖、王宁滨、王凤飞负担。判决后，王宁滨等三人不服，上诉于本院，诉称：1、夏州花园物业公司不具有原告主体资格，原审判决支持其部分诉请有误。夏州花园物业公司虽名为物业公司，但并无物业管理的资质。2、夏州花园物业公司没有能力进行物业管理。3、夏州花园物业公司的诉请超过诉讼时效。故请求二审法院依法撤销原判第一项，改判驳回夏州花园物业公司的原审全部诉请。被上诉人夏州花园物业公司辩称：原审判决正确，不同意王宁滨等三人的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。二审审理期间，夏州花园物业公司提供了其公司的物业管理企业资质证书，以证明其具有物业管理企业三级资质。对此，王宁滨等三人表示，因夏州花园物业公司并未按规定进行年检，故该份证据不能作为认定其在本案中具有物业管理资质的依据。本院认为，夏州花园物业公司作为涉案小区的前期物业管理单位，在其为涉案小区实际提供物业服务后，王宁滨等三人作为涉案小区业主理应按约支付物业管理费。就王宁滨等三人关于夏州花园物业公司不具备物业管理资质，没有能力进行物业管理的主张，一方面，在夏州花园物业公司已实际提供物业管理服务的情况下，有无资质证书并不能作为王宁滨等三人拒付物业管理费的理由，另一方面，夏州花园物业公司在二审审理期间亦已提供了相关资质证书，故王宁滨等三人该项主张不能成立。就王宁滨等三人关于夏州花园物业公司相关诉请已过诉讼时效的主张，原审法院已就此阐述了相应理由，本院对此予以认同且不再赘述。由此，王宁滨等三人的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,051元，由上诉人王宁滨、吴丽颖、王凤飞共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年四月十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……