辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终175号
上诉人（原审原告）：刘珂，女，1972年9月6日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
上诉人（原审原告）：姜波，男，1972年7月5日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区抚顺城路(东段)11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。
委托诉讼代理人：田鹏，该公司职员。
上诉人刘珂、姜波因与被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本案于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘珂、姜波的委托诉讼代理人高明，被上诉人兴隆公司委托诉讼代理人田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘珂、姜波上诉请求：一、撤销一审判决第二项利息计算部分，改判被上诉人自2013年12月23日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、依法加判被上诉人承担一审判决第三项代办费利息（自实际付款日至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费、保全担保保险费。事实和理由：一审法院判决的返还购房款的利息起算时间不符合法律规定以及法律原则。一审法院判决被上诉人返还上诉人购房款及利息（自2015年10月1日至实际给付之日），此处的利息计算时间应该自上诉人交款之日起算，因此处的利息是赔偿性的，本案中商品房买卖合同的解除是因被上诉人违约造成合同目的不能实现，上诉人基于被上诉人的过错违约行为产生损失，所以返还购房款的利息应为上诉人的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《合同法》等相关法律规定，上诉人有权以购房款为基数按照同期银行贷款利率来主张损失，而利息的起算时间应为上诉人实际交款之日。
兴隆公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
刘珂、姜波向一审法院起诉请求：1、解除刘珂、姜波与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、兴隆公司返还刘珂、姜波购房款270301元及利息（自2014年1月开始计算至实际给付之日按照银行同期同类贷款利率计算）；3兴隆公司支付刘珂、姜波产权代办费200元；4、兴隆公司承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费。
一审法院认定事实：刘珂、姜波系夫妻关系。刘珂、姜波于2014年7月30日与兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定：刘珂、姜波购买兴隆公司抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该处商铺销（预）售许可证号为X，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼【2240铺】，建筑面积16.36平方米，每平方米单价为16522.07元，房屋总价款为270301元。兴隆公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付刘珂、姜波，逾期90日后，刘珂、姜波有权解除合同，兴隆公司应自刘珂、姜波解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按刘珂、姜波累计已付款的0.5%向其支付违约金。同日，刘珂、姜波就涉诉房屋向兴隆公司交付全部房款270301元。现该争议房屋尚未完工。兴隆公司未能在合同约定期限交付房屋，刘珂、姜波多次与兴隆公司协商未果，故刘珂、姜波来院告诉，诉如所请。另查，2014年7月31日二刘珂、姜波交纳代办费200元，收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。又查，2015年9月22日，刘珂、姜波与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订了《D7街委托经营管理协议书》，约定刘珂、姜波将本案商铺出租给第七街商业管理有限公司，租赁期限为三年，自2015年6月30日至2018年6月30日。后兴隆公司向刘珂、姜波支付了2015年6月30日至2017年6月30日期间的租金6871.2元。再查，刘珂、姜波于2017年10月11日向一审法院提起诉前保全申请并提供担保，一审法院依法查封了兴隆公司名下房产，保全费2270元由刘珂、姜波交纳。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，刘珂、姜波、兴隆公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。刘珂、姜波交纳房屋首付款后，兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。兴隆公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。刘珂、姜波购买案涉房屋的目的在于取得案涉房屋所有权，案涉房屋从双方约定的交房时间至今已逾期两年有余，且至今尚未通过竣工验收，对于何时通过竣工验收，何时能够交付案涉房屋，兴隆公司也无法提供明确的时间表，兴隆公司的行为已导致案涉合同目的难以实现，故对刘珂、姜波要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，应予以支持。关于刘珂、姜波请求兴隆公司返还购房款270301元及支付利息损失一节，一审法院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同因兴隆公司的违约行为导致解除，刘珂、姜波要求兴隆公司返还已付购房款270301元的诉讼请求，于法有据，应予支持；关于刘珂、姜波主张兴隆公司以刘珂、姜波已经支付的购房款为基数、按照中国人民银行同期贷款利率为计算标准赔偿其损失一节，本案涉诉合同中虽对兴隆公司违约责任即进行了约定兴隆公司如果逾期交房向刘珂、姜波支付总房款0.5%的违约金，现刘珂、姜波主张涉诉合同约定的违约金过低，请求一审法院予以调高，结合本案事实及庭审中刘珂、姜波、兴隆公司陈述，一审法院认为刘珂、姜波、兴隆公司双方约定的违约金明显过低，低于购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额，应予调整，故兴隆公司应自违约之日（即2015年10月1日）起、以刘珂、姜波已经支付的购房款为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额向刘珂、姜波支付违约金。关于刘珂、姜波主张代办费200元一节，收据上体现的款项收取单位虽非兴隆公司，但此笔费用是刘珂、姜波在与兴隆公司签订房屋买卖合同时在兴隆公司处交纳，兴隆公司未明示此费用收取单位为第三方，刘珂、姜波有理由相信此笔费用交给了兴隆公司，且兴隆公司负有协助刘珂、姜波办理房屋所有权登记手续的义务，现刘珂、姜波因兴隆公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆公司应将此代办费返还刘珂、姜波。关于兴隆公司抗辩其与刘珂、姜波之间系反租关系一节，一审法院认为与刘珂、姜波签订委托经营管理协议的相对方为抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司，并不是本案兴隆公司。根据合同相对性原则，本案需要审核的是刘珂、姜波与兴隆公司之间的商品房买卖合同关系，关于刘珂、姜波与案外人的房屋租赁法律关系，与本案系不同的法律关系，不属于本案的处理范围，故一审法院对于兴隆公司该项抗辩意见无法采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除刘珂、姜波与兴隆公司抚顺兴隆宝通置业有限公司之间于2014年7月30日签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还刘珂、姜波购房款270301元及利息（利息以270301元为基数，自2015年10月1日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还刘珂、姜波代办费200元；四、驳回刘珂、姜波其他诉讼请求。案件受理费2679.00元（已减半收取），保全费2270.00元，合计4949.00元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘珂、姜波作为买受人已按合同约定交付购房款，但兴隆公司至今未履行交房义务，刘珂、姜波依法享有解除权。合同解除后，双方的权利义务回复到初始状态，兴隆公司应将从刘珂、姜波处收取的购房款及对该款项占用期间的法定孳息一并返还，故利息的起算时间，应从刘珂、姜波实际支付款项的次日起开始计算。一审庭审中刘珂、姜波自认“合同签订时2014年7月30日已经全部交付房款270301元，我方主张的利息从签订合同当日开始”，一审法院认定刘珂、姜波支付购房款时间为2014年7月30日正确，利息起算时间从2014年7月31日起开始计算。关于代办费利息问题，因刘珂、姜波在一审诉讼中并未提出该项请求，依据民事诉讼证据规则，该项上诉请求不属于二审审理范围。关于保全担保保险费的承担问题，刘珂、姜波为申请财产保全向保险公司支付的费用不属于法定的诉讼费用范畴，一审判决未予支持并无不当。
综上所述，刘珂、姜波的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3226号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担；
二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3226号民事判决第二项、第四项；
三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内返还刘珂、姜波购房款270301元及利息（利息以270301元为基数，自2014年7月31日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回刘珂、姜波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
二审案件受理费391元，由被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张帆
审判员梁馨月
审判员郭爽
二〇一八年四月十六日
书记员 杨 茜 怡