福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第8306号
原告（反诉被告）黄燕琴，女，汉族，1982年3月31日出生，住福州市晋安区。
委托代理人吴思安、陈雄志，福建司安律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈丽芬，住福州市鼓楼区。
委托代理人吴金荣、吴伟清，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。
第三人福州市鼓楼区华明麦田房产经纪服务部，经营场所：福州市鼓楼区华林路福寿巷38#华明园A座临街店面8#。
经营者林雪莲。
委托代理人汪丁闽，系职工。
第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥路宏扬新城2#楼18层。
法定代表人林根秀，职务总经理。
委托代理人池建伟、吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。
原告黄燕琴（反诉被告）与被告陈丽芬（反诉原告），第三人福州市鼓楼区华明麦田房产经纪服务部（以下简称麦田房产）、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴思安，被告及其委托代理人吴金荣、第三人金诚丰公司委托代理人吴亚娟、第三人麦田房产汪丁闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月29日，原告黄燕琴与被告陈丽芬在第三人福州市鼓楼区华明麦田房产经济服务部的介绍下签订了《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定被告陈丽芬将位于福州市鼓楼区鼓东街道五四路164号南方温泉公寓2座513单元（产权证号：榕房权证R字第××号）以88万元卖给原告黄燕琴，《合同》第七条约定：”……甲乙双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续……”，合同第十一条约定：“乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币5000元，另应在本合同签订后一日内支付购房保证金人民币4万元。”《合同》的补充协议第3条约定“若因政策和银行原因导致该房屋抵押登记无法办理的，则由甲乙双方对原贷款部分的购房款的支付形式以及支付期限另行协商”。
合同签订后，原告黄燕琴按照《合同》的约定，在合同签订当日向福建金诚丰担保有限公司支付购房保证金人民币5000元、4万元，共支付了购房保证金4.5万元，并于2015年10月29日向泉州银行股份有限公司福州分行泉银黄燕琴保证金账户（账号：10×××18）存入28.5万元购房保证金。因原告黄燕琴无法办理按揭贷款，遂电话联系被告陈丽芬、向其发送函件、约被告面谈等方式表明要通过直接支付现金88万元的方式来履行合同，并于2015年11月21日用现金形式将尾款存入银行，到此，原告完全能用全额支付购房款，第三人福州市鼓楼区华明麦田房产�济服务部也以函件等的方式要求被告履行合同，同时也告知被告一次性付款符合同的约定本意，此种履行方式能让被告更快地拿到售房款，是更有利于被告的履行方式，但是被告陈丽芬就是不同意，执意按照合同约定的按揭方式来履行合同，不履行办理房屋产权过户的后续手续，根据合同法第一百一十四条：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告迟延履行合同，应按照合同约定，支付15万元违约金，并依法应继续履行合同。故原告诉至法院，请求判令：1.被告陈丽芬继续履行原告黄燕琴与被告陈丽芬于2015年9月29日签订的《房屋买卖合同》，将位于福州市鼓楼区鼓东街道五四路164号南方温泉公寓2座513单元（产权证号：榕房权证R字第××号）过户至原告黄燕琴名下。2.被告陈丽芬赔偿原告黄燕琴已支付给福建金诚丰担保有限�司45000元的购房保证金自2015年9月29日起至本判决生效之日止的利息（以45000元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年9月29日起暂计至起诉之日止该利息为430.52元）。3.被告陈丽芬赔偿原告黄燕琴已支付给泉州银行股份有限公司福州分行黄燕琴保证金账户（账号：10×××18）的28.5万元购房款保证金自2015年10月29日起至本判决生效之日止的利息（以285000元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月29日起暂计至起诉之日止该利息为1590.53元）。4.被告陈丽芬赔偿原告黄燕琴违约金15万元。5.被告陈丽芬承担本案律师费用8000元。6.被告陈丽芬承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，1.被答辩人未依约如期履行付款义务，已构成违约。2.被答辩人拒绝依约履行付款义务，答辩人有权解除该合同并要求被答辩人承担违约责任。3.被答辩人�张履行原合同，无权要求答辩人支付违约金15万元整。4.被答辩人45000元购房保证金是支付给金诚丰担保有限公司，并非支付给答辩人，且利息损失是被答辩人违约造成的，与答辩人无关，另外利息与违约金不能重复主张，因合同已经约定高额违约金，故被答辩人也无权再主张利息损失。5.被答辩人前期预交的28.5万元购房款保证金并非打入答辩人个人账户，无权要求答辩人支付资金占用的利息
综上请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
第三人麦田房产述称，麦田房产于2015年9月29日与原被告双方签订居间服务合同，麦田房产也履行了合同义务，依照合同第一条约定，房屋买卖合同成立时居间服务合同结束，本案是原被告双方履行房屋买卖合同中的争议，本司没有过错，不承担责任。
第三人金诚丰公司述称，1.�案是双方关于房屋买卖合同是否履行的纠纷，与第三人金诚丰担保公司没有法律利害关系，金诚丰担保公司不是本案第三人、2.第三人愿意在法院判决原被告双方继续履行合同或双方协商一致继续履行合同时继续提供交易服务。
反诉原告陈丽芬诉称，2015年9月29日，在第三人福州市鼓楼区华明麦田房产经纪服务部提供居间服务下，反诉被告与反诉原告就买卖位于鼓楼区鼓东街道五四路164号南方温泉公寓2座513单元的房屋签订了《房屋买卖合同》及其《补充协议》，当日与第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）签订《交易服务合同》，约定由金诚丰公司为双方办理房产交易过户相关手续。
2015年10月29日，在金诚丰公司工作人员的协助下反诉原告与反诉被告共同前往泉州银行办理商业按揭贷款申请手续同时办理了二手房交易资金托管�续。2015年11月11日金诚丰公司工作人员告知反诉原告，反诉被告的贷款因其配偶涉及法院判决案件未执行而未获得审批，让反诉原告不要去解押。此后，金诚丰公司工作人员已多次致电反诉被告，催促其完成贷款，并于2015年11月16日应反诉原告要求向反诉被告发出告知函。反诉原告于2015年11月23日再次向反诉被告发出履约通知函，催促其应在十日期限内履行付款义务。
双方已经于2015年10月29日办理资金托管账户，根据《房屋买卖合同》第七条第三项约定：“在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款、首付款、按揭贷款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。”，反诉被告至今都未将剩余购房款汇入该账户，反诉被告的行为已经构成违约。根据《房屋买卖合同�第十二条相关约定“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履行，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同”，反诉被告应当承担违约责任，反诉原告有权解除合同。再根据《房屋买卖合同》第十二条第（一）款第2项的约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币15万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。故反诉原告诉至法院，请求判令：1.解除反诉原告与反诉被告于2015年9月29日签订的《房屋买卖合同》。2.反诉被告黄燕琴支付反诉原告陈丽芬违约金150000元。3.反诉被告黄燕�向反诉原告陈丽芬支付违约金，以880000元为基数，按每日万分之五计，从2015年11月16日起支付至本案判决生效之日止。4.反诉被告黄燕琴承担本案反诉原告支付的律师费用8000元。5.反诉被告黄燕琴承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。
反诉被告辩称，1.被反诉人直接支付购房款符合合同目的，有利于合同的履行。2.反诉人的行为已构成违约在房屋买卖合同中，被反诉人作为购买方，支付购房款是被反诉人的主要义务，被反诉人有能力履行自己的义务，但因反诉人迟延履行合同，依法应视为被反诉人的付款行为已成就，而反诉人不履行办理房屋产权过户的后续手续，应视为反诉人的行为属于违约行为，依法应承担违约责任。
第三人金诚丰、第三人麦田房产述称意见，同本诉一样。
经审理查明，2015年9月29日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将位于鼓楼区鼓东街道五四路164号南方温泉公寓2座513单元的房屋出售给原告，价格88万元。《合同》第七条约定：”……甲乙双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续……”，合同第十一条约定：“乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币5000元，另应在本合同签订后一日内支付购房保证金人民币4万元。”，《合同》的补充协议第3条约定“若因政策和银行原因导致该房屋抵押登记无法办理的，则由甲乙双方对原贷款部分的购房款的支付形式以及支付期限另行协商”。签订当日，原、被告并与第三人金诚丰公司签订一份《交易服务合同》。
另查，合同签订后，原告依约支付4.5万元保证金，并于2015年10月29日向原告黄燕琴保证金账户存入28.5万元购房款。合同履行过程�，原告申请按揭贷款因故未获得批准，为此原告曾发函给被告协商，被告则于2015年11月16日、11月23日向原告催促付款。双方协商未果，原告于2015年11月21日用将尾款存入原告个人银行账户。
本院认为，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案系商品房买卖合同纠纷，原告与被告在平等自愿、协商一致的基础上签订了《房屋买卖合同》，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，在合同履行中，因原告的购房按揭贷款申请，未得到银行批准的客观原因，造成无法预见的合同无法履行的客观情形，�本案的《房屋买卖合同》补充协议第3条约定“若因政策和银行原因导致该房屋抵押登记无法办理的，则由甲乙双方对原贷款部分的购房款的支付形式以及支付期限另行协商”；但双方对不能办理银行按揭的归责没有约定，故本诉原、被告在履行合同中不存在不履行约定的行为，原告以及反诉原告要求对方承担违约责任，本院不予支持。至于原告要求变更按揭付款方式为一次性付款并继续履行合同并不会对被告造成明显不公平以及不能实现被告合同目的。故根据公平原则，本院将结合本案案情和本诉原告诉讼请求，确定原、被告应继续履行合同，被告应将诉争房过户给原告，原告应一次性向被告支付购房款。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条以及《中华人民�和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告黄燕琴与被告陈丽芬继续履行2015年9月29日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告于本判决生效之日起十五日内将位于福州市鼓楼区鼓东街道五四路164号南方温泉公寓2座513单元过户至原告名下；
三、原告于本判决生效之日起十五日内向被告支付880000元购房款；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费12600元，适用简易程序减半收取6300元，由被告承担4300元，原告承担2000元。反诉诉讼费7200元，适用简易程序减半收取3600元，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 林心恩
二〇一六年三月八日
书 记 员 郑文欢
附主要法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况�定是否变更或者解除。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。