山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终775号上诉人（原审被告）：威海展福置业有限公司，住所地山东省威海市环翠区孙家疃街道外窑居委会2号。法定代表人：黄祖仁，董事长。委托诉讼代理人：王生，山东望生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆连胜，男，1971年11月14日出生，回族，住北京市朝阳区。上诉人威海展福置业有限公司（以下简称展福置业公司）因与被上诉人穆连胜商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。展福置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回穆连胜要求支付逾期交房违约金189797元的诉讼请求。事实和理由：1.一审对展福置业公司发出交房通知书的时间认定错误。展福置业公司在2013年9月3日即已通过顺丰快递向穆连胜发送交房通知书，计算逾期交房时间应为2013年1月1日至9月3日；2.穆连胜要求支付逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效。穆连胜辩称，一审判决合法公正，请求维持原判。穆连胜向一审法院起诉请求：1.判令展福置业公司支付逾期交房违约金（按照合同约定总房款的3%，期限自2012年12月31日起计算至实际交房之日止）；2.判令展福置业公司30日内向穆连胜提供交房的所有手续（包含商品房所在的建设工程单体竣工验收合格证明、房屋解除抵押证明、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书）；3.判令展福置业公司90日内向穆连胜提供房屋综合验收合格证明，并于90日内协助穆连胜办理产权转移登记。一审法院认定事实：2011年8月10日，穆连胜、展福置业公司签订《“隆裕·维多利亚”认购协议书》，约定，穆连胜向展福置业公司认购其开发的“隆裕·维多利亚”小区A19号楼104单元商品房。穆连胜于协议书签订当日向展福置业公司支付全部购房款2600000元，展福置业公司亦于当日为穆连胜出具收款收据。2011年11月10日，穆连胜与展福置业公司双方就案涉房屋签订威海市商品房【预售】合同（合同编号：【预】2011024589），约定，“商品房坐落于：威海市环翠区隆御小区-19-4号房屋，该商品房的用途为住宅；该商品房【合同约定】建筑面积共247.81平方米；储藏室1个，建筑面积37.21平方米；附属物车库1个，建筑面积52平方米；该商品房交付使用时的配套设施有：预留水、电、暖、天燃气、电话、宽带接口；按建筑面积计算，该商品房房屋计价为人民币2600000元；在签订本合同时，穆连胜一次付款2600000元；展福置业公司应于2012年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付穆连胜；该房达到交付使用条件后，展福置业公司应当书面通知穆连胜限期办理交接手续，同时签订相关的物业管理合同；销售商品住宅的，展福置业公司同时向穆连胜提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅适用说明书》；违约责任：展福置业公司如未按本合同规定的期限将该房交付穆连胜使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向穆连胜支付总房款0.01%的违约金；逾期超过90日的，穆连胜有权解除合同，展福置业公司应承担违约责任，按总房款的3%向穆连胜支付违约金，穆连胜不解除合同的，每逾期一天展福置业公司向穆连胜支付总房款0.01%违约金；展福置业公司应在商品房综合验收合格之日起90日内，协助穆连胜办理房屋产权转移登记手续。合同后附补充协议第二条约定，穆连胜以本合同首页所填地址为穆连胜接受通知的地址，穆连胜地址变更，应当在变更之日起三日内将变更后的地址以书面形式通知展福置业公司，否则，展福置业公司按原地址发送的文件，视同送达；第六条约定，该商品房土地已在交银国际信托有限公司办理抵押，交银国际信托有限公司同意该宗土地上建筑物进行销售并备案，展福置业公司向穆连胜承诺交房前解除该抵押”。2011年11月28日，上述合同在威海市住房保障和房产管理局办理备案登记手续，当日，穆连胜就案涉房屋缴纳了威海市区住宅专项维修资金20987元。另查，案涉房屋系展福置业公司开发建设，于2013年3月30日经展福置业公司组织施工、勘查、监理、设计单位进行验收，并出具了工程竣工质量验收报告。2013年5月18日，威海市环翠区建筑工程质量造价监督管理站出具建设工程质量监督报告。对包含案涉房屋所在工程在内的隆御·维多利亚1#、3#、5#、15#、17#、18#、A19#、A20#、A23#、A25#、A26#住宅楼工程予以备案。案涉土地于2012年2月29日解除抵押给交银国际信托有限公司的抵押登记。现案涉房屋尚未综合验收。2015年12月27日，穆连胜收到了展福置业公司发出的落款时间为2015年12月20日的通知函，通知函载明：“按照购房预售合同约定，我司早已按照合同约定的时间向您发出了交房通知或者交房报纸公告，至今您仍未前来办理接收房屋的相关手续。现因威海隆御小区早已具备入住条件，并有物业公司开始服务管理，考虑双方利益情况，现我司再次通知您：您所购买的隆御小区19号楼4室现已可办理交房手续。您接本通知后即可前来接收房屋、对房屋进行装修，物业管理等相关费用的计收起始时间为2016年1月1日，办理接收房屋手续的时间从您收到本通知起至2016年6月30日止。······”，但穆连胜主张案涉房屋不符合交付条件未予接收。一审中，穆连胜主张展福置业公司拟交付的房屋未达到交付条件，故展福置业公司存在违约行为，应当承担违约责任，提交如下证据：证据一、2016年6月10日、6月17日机票订单打印件，证明穆连胜在展福置业公司规定的时间内多次到威海收房；证据二、交房流程表（复印件），证明穆连胜多次收房，而展福置业公司始终未能提供单体竣工验收合格证明及房屋解除抵押的证明，亦未能办理房屋产权转移登记手续；证据三、2016年7月20日展福置业公司王卫国发送的短信记录，证明穆连胜此前多次与展福置业公司人员联系，寻求收房手续、违约金解决方案，但始终未能得到明确答复。展福置业公司质证称，对证据一的真实性及证明内容均有异议，与本案无关，不能证实穆连胜所主张的内容；证据二系复印件，对真实性有异议，且其所主张的证明内容与合同约定不符；对证据三真实性有异议，王卫国并未收到相关信息。展福置业公司为证实其不存在违约行为，提交如下证据：证据一、号码为535224847410顺丰快递存根、明细、发票复印件，其中顺丰快递存根载明“寄件公司为威海展福置业；联络人为穆连胜，地址为北京市朝阳区万达广场12号楼6层601”；明细载明单号为535224847410的快递日期为2013年9月3日，对方地区为北京，寄件费用为22元；证明其在2015年向穆连胜邮寄交房通知前，在电话通知未果的情况下，早在2013年9月3日，展福置业公司就已经给穆连胜发出过交房通知书的主张；证据二、A19号101室交房流程表一份，证明该房屋业主已于2013年11月接收房屋，说明房屋符合交房条件，未向穆连胜交房非展福置业公司原因。穆连胜质证称，对证据一的真实性及证明内容均有异议，穆连胜并未收到该快递；证据二与穆连胜提交的流程表格式一致，可以证明展福置业公司在要求其接房时并未提供合同约定的相关资料。对于未接收案涉房屋的原因，穆连胜主张系因展福置业公司始终未提供交房验收手续及房屋解除抵押的证明、商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格的相关文件；而展福置业公司主张系穆连胜提出在合同之外挖酒窖、打阳光房等不合理要求，且若穆连胜按流程签署相关手续，展福置业公司会提供交房所需资料。穆连胜主张其自2012年12月31日向展福置业公司要求交付案涉房屋，且为此多次到威海，展福置业公司承诺给穆连胜装修房屋、挖地下室及酒窖，2016年6月与展福置业公司处王卫国沟通时，展福置业公司承诺的都无法兑现，双方多次沟通，但未解决。展福置业公司对此不予认可。一审诉讼中，展福置业公司主张合同中约定的违约金过高，应予以调减，并申请对案涉房屋同地段尚未装修的房屋租金标准进行鉴定。一审法院依法委托威海普信资产评估有限公司对此进行鉴定，该鉴定机构出具威普信评报字[2017]第1216号评估报告书，意见为：委估的隆御小区-19号-4住宅在2017年8月10日评估基准日租金价格标准为每天133.82元，为此展福置业公司支付鉴定费3000元。穆连胜质证称，对评估报告书的真实性予以认可，对鉴定结论中的租金数额亦认可，但是对展福置业公司主张的降低违约金标准不认可，双方合同对此有明确约定，应按合同约定计算；展福置业公司质证称，对评估报告书的真实性予以认可，但案涉房屋并未装修，每天133元的租金标准过高，但并未提出反驳证据，亦未申请重新鉴定。一审法院认为，穆连胜、展福置业公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。展福置业公司作为案涉房屋的出售方，依约负有协助穆连胜办理所交易房屋产权登记手续的义务，但根据合同约定展福置业公司应在商品房综合验收合格之日起90日内，协助穆连胜办理房屋产权转移登记手续，现由于案涉房屋所在小区尚未综合验收合格，展福置业公司无法向穆连胜交付房屋综合验收合格的证明，亦不具备办理产权登记条件，现穆连胜要求展福置业公司交付综合验收合格证明及办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，事实上无法履行，故穆连胜该项诉请，理由不当，不予支持。对于穆连胜要求展福置业公司交付交房的所有手续的诉请，现商品房所在的建设工程已单体竣工验收合格证明，房屋抵押亦已解除，展福置业公司亦主张交付房屋时其可提供商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书，故对于穆连胜的该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，理由正当，予以支持。另外，双方当事人争议的焦点为：穆连胜要求展福置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，展福置业公司按约应当交付案涉房屋的期限及条件为2012年12月31日前交付经单体竣工验收合格的房屋，该约定并不违反法律、法规的效力性、强制性规定，对合同双方仍具约束力，现案涉房屋单体竣工验收合格的时间为2013年3月30日，超过合同约定的交付期限。且展福置业公司负有通知穆连胜办理相关交接手续的附随义务，从展福置业公司举证情况看，无法认定其已在2013年9月3日以快递方式通知穆连胜办理案涉房屋交接手续，直至穆连胜认可2015年12月27日收到展福置业公司邮寄的通知函，在此期间属展福置业公司违约，应当承担相应的违约责任。后穆连胜于2017年2月22日通过诉讼方式向展福置业公司主张逾期交房违约金，系于2年内行使该权利，故展福置业公司辩称穆连胜诉请已超过诉讼时效的主张，理由不当，不以支持。展福置业公司逾期交房，给穆连胜造成的损失即为租金损失，经鉴定同时期同地段租金损失为133.82元，按双方合同约定违约金为总房款日万分之一即260元，该约定超过展福置业公司给穆连胜造成实际损失的百分之三十，故展福置业公司主张的违约金应依照同时期同地段租金损失予以调减的辩称，予以支持。虽展福置业公司主张所评估的案涉房屋租金过高，但未提交反驳证据，且未申请重新鉴定，鉴定机构的鉴定程序合法，鉴定意见相对客观合理，对鉴定意见予以采信，故可以确认案涉房屋日租金价格为每天133.82元。综上所述，对于穆连胜的诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、威海展福置业有限公司于判决生效后十日内支付穆连胜逾期交房违约金189797元；二、威海展福置业有限公司于判决生效后三十日内向穆连胜提供交房的手续（包含商品房所在的建设工程单体竣工验收合格证明、房屋解除抵押证明、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书）；三、驳回穆连胜其余诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点：展福置业公司是否于2013年9月3日向穆连胜发出交房通知；案涉逾期交房违约金的诉讼时效从何时起算。展福置业公司仅提交了号码为535224847410顺丰快递存根，既无相应回执，亦无证据证明寄送的材料即交房通知书，故无法认定展福置业公司于2013年9月3日以快递方式向穆连胜发出交房通知书。商品房预售合同约定展福置业公司于2012年12月31日前将符合条件的案涉房屋交付于穆连胜使用。2015年12月27日，穆连胜收到展福置业公司发出的落款时间为2015年12月20日的办理交房手续的通知函，通知函载明办理房屋接收手续的时间从收到本通知之日起至2016年6月30日止，该期间内穆连胜亦前来威海收房，应视为合同双方当事人有继续履行商品房预售合同的意思表示，现因案涉房屋仍不具备办理产权证书的条件，穆连胜于2017年2月22日通过诉讼方式向展福置业公司主张逾期交房违约金，诉讼时效应从穆连胜收到办理交房手续通知函时起计算，即自2015年12月27日起算，至2017年2月22日不超过二年，展福置业公司主张穆连胜要求支付逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，理由不当，本院不予采纳。综上所述，威海展福置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4214元，由威海展福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一八年六月二十九日书记员  江嘉鑫