西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终31号
上诉人（原审被告）：雪蜘蛛鞋业，住所地西藏日喀则市上海中路24号附78号军分区门面房**号。
经营者：白珍，女，1956年6月10日出生，藏族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：旦巴塔杰（系白珍丈夫），男，1955年8月6日出生，藏族，现住西藏日喀则市。
上诉人（原审被告）：穷达（系雪蜘蛛鞋业合伙人），女，1964年11月2日出生，藏族，经商，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人雪蜘蛛鞋业因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人穷达、雪蜘蛛鞋业经营者白珍委托诉讼代理人旦巴塔杰、被上诉人军分区委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雪蜘蛛鞋业、穷达上诉请求：1.房租全免；2.赔偿转让费装修费人民币（以下货币均为人民币）30万元；3.退还押金2,000元；4.不立即返还房屋，延长处理货物的时间至2018年年底；5.退还房屋面积差多收的租金；6.享有优先承租权。以上上诉请求中最重要的诉请是免除房租。事实和理由：雪蜘蛛鞋业经营者白珍、穷达生活比较困难，离开了门面房将导致家庭生活困难，请求减免房屋占有使用费，退还押金，并在未来对该房屋享有优先租赁权。
军分区辩称，1.雪蜘蛛鞋业、穷达应当立即返还房屋，因为根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋；根据中央政策规定，雪蜘蛛鞋业、穷达应立即返还房屋。雪蜘蛛鞋业、穷达要求2018年底返还房屋，无任何事实和法律依据。2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平原则，雪蜘蛛鞋业、穷达应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。3.雪蜘蛛鞋业、穷达支付转让费用是其自身经营行为，风险由自己承担，军分区未收取任何转让费用，对其支付转让费用的行为并不知情，假设知情，也是雪蜘蛛鞋业、穷达与第三人的合意行为，与军分区无关，不应当赔偿雪蜘蛛鞋业、穷达的转让费用损失。4.《军队房地产租赁合同》第八条明确约定装饰装修“费用自理、权属归甲方所有”，雪蜘蛛鞋业、穷达对房屋的装饰装修用于商业经营，实际受益人为自身，军分区无任何过错，不应赔偿该损失。5.根据合同约定，雪蜘蛛鞋业、穷达在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），虽然约定了押金，但实际并未交纳。雪蜘蛛鞋业、穷达已交纳的押金（保证金），归军分区所有。6.优先租赁权2015的合同没有相关约定。7.退还差价的上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，雪蜘蛛鞋业、穷达可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，雪蜘蛛鞋业、穷达提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.确认军分区与穷达之间签订的租赁合同已经解除；2.判决雪蜘蛛鞋业立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决雪蜘蛛鞋业向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除雪蜘蛛鞋业已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由雪蜘蛛鞋业、穷达承担。一审中，军分区变更第三项诉讼请求为：判令穷达、雪蜘蛛鞋业向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：2003年雪蜘蛛鞋业经军分区同意，自他人处转让取得军分区1间位于日喀则市上海中路16号门面房租赁权，并与军分区签订房屋租赁合同，合同一年一签直至2015年12月31日。期间白珍与穷达合伙经营雪蜘蛛鞋业。军分区2013年11月10日通知雪蜘蛛鞋业：“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。后双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金46,392元，合同约定履约保证金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳。2015年9月26日，军分区通知雪蜘蛛鞋业将于2015年12月31日关停出租门面，自2016年1月1日起不再续租。2016年4月12日，军分区再次通知雪蜘蛛鞋业，合同已经到期，要求雪蜘蛛鞋业于2016年4月30日前返还租赁房屋。合同期满后军分区未再收取租金，雪蜘蛛鞋业经营者白珍及穷达仍继续占有使用军分区门面房经商营业。期间军分区向原租户一次性收取押金2,000元，并向其出具押金收据，未直接向雪蜘蛛鞋业收取押金。
一审法院认为，军分区与穷达2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对军分区主张收回租赁物的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。因本案中双方之间签订的房屋租赁合同于2015年12月31日期限届满后未续签，同时军分区拒收房租，明确通知不予续租并要求退房，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。穷达应当按照合同约定向军分区返还房屋，穷达未履行该项义务，构成违约。由于雪蜘蛛鞋业经营者白珍与穷达系合伙关系，军分区要求雪蜘蛛鞋业、穷达返还房屋的诉讼请求，应予支持。因自2015年12月31日合同期满终止后占用涉案房屋按照原合同每年46,392元标准支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，应予支持。对雪蜘蛛鞋业辩称合同存在霸王条款的问题，因军分区不同意雪蜘蛛鞋业再转租该门面属于合同约定的出租方的权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款。对面积差问题，合同前后存在的面积差异问题因合同已经履行完毕，合同权利义务终止，因该面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。中央政策通知军队全面停止有偿服务的通知属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面于法有据。对押金问题，因双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后雪蜘蛛鞋业、穷达必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，雪蜘蛛鞋业及穷达在合同期满后未按照合同约定返还房屋，而是占用房屋至今，雪蜘蛛鞋业和穷达已构成违约，军分区要求扣除押金的请求于法有据。雪蜘蛛鞋业实际交纳的押金为2,000元，而军分区要求扣除雪蜘蛛鞋业押金4,600元，因军分区提供的证据不充分，本着谁主张谁举证原则，一审法院对军分区要求的扣除雪蜘蛛鞋业押金4,600元当中的2,000元予以支持。综上，一审法院对军分区的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、军分区与穷达于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、雪蜘蛛鞋业、穷达自判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁房屋；三、雪蜘蛛鞋业与穷达自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区连带支付房屋占有使用费98,583元；四、雪蜘蛛鞋业向军分区支付的押金2,000元，自判决发生法律效力之日起归军分区所有；五、驳回军分区的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,364元，由军分区负担60元，雪蜘蛛鞋业、穷达连带负担2,304元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。另查明雪蜘蛛鞋业曾于2003年12月23日交纳了信誉押金2,000元。一审法院认定军分区未直接向雪蜘蛛鞋业收取押金的事实认定错误，应予纠正。
本院认为，本案的争议焦点为：1.该案所涉及的房屋何时腾退，占有使用费是否支付的问题；2.合同约定的保证金应否扣除的问题；3.二审中新增诉求是否一并审理的问题。
对于第一个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同已于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前3个月已经通知雪蜘蛛鞋业合同期满终止后将不再续签，雪蜘蛛鞋业、穷达应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但雪蜘蛛鞋业、穷达在合同期满终止后，无法律和合同依据继续占有使用房屋，其行为不符合双方合同约定和法律的规定。一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。现合同已期满终止，雪蜘蛛鞋业、穷达应返还房屋。雪蜘蛛鞋业、穷达提出给予处货时间至2018年年底的主张于法无据，本院不予支持。本案中，合同履行期限届满后，雪蜘蛛鞋业、穷达不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约。一审法院按照军分区诉请，依据合同约定的房租标准每年46,392元确定雪蜘蛛鞋业、穷达向军分区支付2016年1月1日至一审判决之日的占有使用费98,583元，并无不当，本院予以确认，对于雪蜘蛛鞋业、穷达提出的免除占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，2014年12月22日双方所签订合同中约定了租赁保证金，但实际交纳的为信誉押金，与合同约定形式不一致，且信誉押金收条非2015年合同的内容，但庭审中军分区又对信誉押金2,000元收据予以认可，视为庭审中军分区与雪蜘蛛鞋业、穷达对2015年履行的合同予以补充，认可该信誉押金即为合同约定的租赁保证金。因2015年合同期满终止，雪蜘蛛鞋业、穷达应返还租赁物，但雪蜘蛛鞋业、穷达未履行构成违约，根据合同约定，雪蜘蛛鞋业、穷达违约时军分区有权获得雪蜘蛛鞋业交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求按照合同约定数额的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且雪蜘蛛鞋业、穷达确实违约，应当承担违约的法律后果，一审法院按照实际交纳的租赁保证金数额支持军分区的诉讼请求，并无不当。
对第三个争议焦点，雪蜘蛛鞋业、穷达提起赔偿转让费和装修费30万元、退还房屋面积差多收的租金、享有优先租赁权的上诉请求，因其未在一审中提出反诉，二审中未能达成调解协议，且军分区在庭审中明确表示不同意一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，雪蜘蛛鞋业、穷达可就二审新增加的诉请另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,364元，由雪蜘蛛鞋业、穷达连带负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 春 生
审 判 员 德 吉 玉 珍
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 贵桑德庆书记员蒙闱俊
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。