上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第4806号
原告孙珍珍，女，1989年10月26日出生，汉族。
委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人梁德强，上海东炬律师事务所律师。
被告蒋剑平，男，1972年1月11日出生，汉族。
委托代理人陈勇，上海昌申律师事务所律师。
第三人蒋福南，男，1944年8月8日出生，汉族。
第三人杨留英，女，1950年9月6日出生，汉族。
上列两第三人共同委托代理人蒋剑平，男，1972年1月11日出生，汉族。
第三人蒋紫嫣，女，1997年7月11日出生，汉族。
法定代理人蒋剑平（系第三人蒋紫嫣之父），男，1972年1月11日出生，汉族。
第三人诸羽剑，男，1964年8月20日出生，汉族。
第三人孙林，男，1966年2月28日出生，汉族。
委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
原告孙珍珍诉被告蒋剑平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。本案于2014年1月8日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人徐纯晔、被告蒋剑平及其委托代理人陈勇到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法于2014年3月13日追加蒋福南、杨留英、蒋紫嫣作为本案第三人参加诉讼，于2014年3月13日追加诸羽剑作为本案第三人参加诉讼。本案于2014年4月10日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人徐纯晔、被告蒋剑平并作为第三人蒋福南、第三人杨留英的委托代理人及第三人蒋紫嫣的法定代理人及其委托代理人陈勇、第三人诸羽剑到庭参加诉讼。2014年5月30日，本院依法组成合议庭，适用普通程序审理本案。本案于2014年6月19日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人梁德强、被告蒋剑平并作为第三人蒋福南、第三人杨留英的委托代理人及第三人蒋紫嫣的法定代理人及其委托代理人陈勇、第三人诸羽剑到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法于2014年9月11日追加孙林作为本案第三人参加诉讼。本案于2014年9月28日第四次公开开庭进行审理，原告委托代理人徐纯晔、被告蒋剑平并作为第三人蒋福南、第三人杨留英的委托代理人及第三人蒋紫嫣的法定代理人及其委托代理人陈勇、第三人诸羽剑、第三人孙林及其委托代理人徐纯晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙珍珍诉称，2011年11月29日，原告向被告购买了位于青浦区朱家角镇西湖新村48号405室房屋。原告购买此房后，多次要求被告腾退，但被告至今仍居住于此，拒不腾退。原告认为，原告系系争房屋的合法权利人，被告未经原告许可强制居住在原告房屋中，更未支付过任何费用，已经严重侵犯原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告腾退位于青浦区朱家角镇西湖新村48号405室房屋；判令被告支付自2011年12月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每月人民币1，000元的标准计算）。
被告蒋剑平辩称，不同意原告诉请。被告没有委托过第三人诸羽剑将房屋出售给原告，被告不认识原告，也没有与原告签订过合同，直至原告提起诉讼才得知房屋权利已登记在原告名下。买卖合同由第三人诸羽剑代签，且房屋交易价远远低于市场价格，被告也未收到过原告支付的房款。原告与第三人诸羽剑串通将被告所有的房屋进行了买卖并办理了过户手续，被告居住在自己的房屋，原告要求被告支付房屋使用费没有依据。
第三人蒋福南、第三人杨留英、第三人蒋紫嫣述称，房屋买卖不成立，被告没有收到过房款，第三人不同意腾退。
第三人诸羽剑述称，由于被告一直未归还第三人借款，第三人告知被告按约定将其房屋出售以归还借款，被告知道第三人将其房屋出售给原告，房屋买卖是真实的，被告应该腾退系争房屋。
第三人孙林述称，其与原告系父女关系，系争房屋是其为原告购买的，其在第三人诸羽剑处有借款400万元左右，从借款中扣除90万元作为购房款。同意原告的请求。
经开庭审理查明，2011年5月30日，被告作为委托人与第三人诸羽剑作为受托人就该房屋签署委托书，委托第三人诸羽剑作为代理人办理：“一、代为签订房地产买卖合同及相关协议、文件；二、代为办理房地产权利过户手续；三、代为收取房价款；……五、代为缴纳上述房地产买卖过程中应付之相关税、费；……八、办理上述房地产买卖的其他相关事宜；……委托期限自二○一一年五月三十日起至二○一二年十二月三十一日”。2011年5月30日，上海市青浦公证处为该委托书办理公证。
2011年11月18日，第三人诸羽剑作为被告代理人与原告签订上海市房地产买卖合同，约定房地产坐落于青浦区朱家角镇新村48号405室，房屋建筑面积为75.87平方米；上述房地产转让价款共计76万元；双方约定在2011年12月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，原告父亲第三人孙林在第三人诸羽剑处的借款90万元作为购房款。2011年11月29日，系争房屋登记至原告名下。
另查明，2011年5月30日，被告向第三人诸羽剑出具借条一份，言明：蒋剑平收到诸羽剑现金人民币62万元，此款为本人蒋剑平向诸羽剑的借款，还款期限为半年。同日，双方办理了房地产抵押登记手续。2011年10月18日，被告向第三人诸羽剑出具借条一份，言明：今借诸羽剑人民币现金16万元。
又查明，位于上海市青浦区朱家角镇西湖新村48号405室房屋原权利人为被告，由被告、第三人蒋福南（系被告之父）、第三人杨留英（系被告之母）及第三人蒋紫嫣（系被告之女）共同居住使用。
以上查明的事实，由原告与被告及第三人的陈述、《上海市房地产买卖合同》、公证书、借条、付款凭证、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为，第三人诸羽剑将系争房屋出售给原告时，出具了委托书，委托书经过了公证，公证书真实有效，在此情况下原告购买了系争房屋。原告父亲第三人孙林以借款抵扣的方式向第三人诸羽剑支付了相应对价，90万元购房款未明显低于当时的市场价，原告与第三人诸羽剑及第三人孙林不存在恶意串通。现系争房屋权利登记在原告名下，原告有权要求被告腾退房屋，并支付相应的房屋使用费。
被告认为，第三人诸羽剑超越代理权限，出售系争房屋不是被告真实意思。房屋交易价远远低于市场价格，被告也未收到过原告支付的房款，原告与第三人诸羽剑及第三人孙林恶意串通将被告所有的房屋进行了买卖并办理了过户手续。
第三人蒋福南、第三人杨留英、第三人蒋紫嫣与被告的意见一致。
第三人诸羽剑认为，由于被告一直未归还借款，于是其告知被告将系争房屋出售。被告出具的委托书经公证处公证，因此其有权处分系争房屋。被告未归还其借款，而其又未归还第三人孙林借款，出售系争房屋正好可以抵扣部分借款，出售价格与当时的市场价相当，双方不存在恶意串通。
第三人孙林与原告意见一致。
根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告向第三人诸羽剑借款并办理系争房屋抵押登记，同时被告向第三人诸羽剑出具委托书并办理了公证手续，授予第三人诸羽剑包括代为签订房地产买卖合同在内的权利。该份委托书形式上是被告委托第三人诸羽剑出售房屋，实际上是被告向第三人诸羽剑借款所作担保。因此，委托书未能反映被告的真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，违反担保法关于禁止流押的强制性规定。由于系争房屋被告与第三人诸羽剑办理过抵押登记手续，而根据担保法的相关规定，在债务履行期限届满后第三人诸羽剑作为抵押权人未受清偿的，可以与抵押人被告协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；若协议不成，则第三人诸羽剑可就此提起诉讼。因此，第三人诸羽剑作为抵押权人在未受清偿时且在债务未到期前直接以被告的名义将系争房屋予以出售，无法律依据。
房地产买卖对一般家庭而言是生活的重大事务，作为买受人在购买房屋时对房屋状况应进行必要了解，然而原告及第三人孙林均未看过系争房屋，对系争房屋的居住使用情况未作进一步了解，房地产买卖合同对房屋交付时间、购房款支付时间、装饰装修及设备等处理又未作任何约定，且原告容忍他人居住使用其已购房屋，未提出异议，原告未向被告直接支付购房款，而是以原告父亲第三人孙林在第三人诸羽剑处的借款作为购房款，显然与常理不符，故本院认为原告并不是善意购房人，其与第三人诸羽剑作为被告代理人签订的《上海市房地产买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。由于本案是原告基于取得物权要求被告腾退房屋排除妨害纠纷，在审理中，本院已向被告释明，但被告未另行主张确认原告与第三人诸羽剑作为被告代理人之间合同之效力，因此，在本案中对于无效合同之后果不作处理。对于原告、第三人诸羽剑作为被告代理人之间因无效合同产生的房款返还及损失赔偿，双方可以另行主张。原告基于无效房屋买卖合同取得物权要求被告腾退位于上海市青浦区朱家角镇西湖新村48号405室房屋并支付自2011年12月1日起至实际腾退之日止房屋使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告孙珍珍要求被告蒋剑平腾退位于上海市青浦区朱家角镇新村48号405室房屋的诉讼请求不予支持；
二、原告孙珍珍要求被告蒋剑平支付房屋使用费（自2011年12月1日起至实际腾退日止，按每月人民币1，000元的标准计算）的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币505元，由原告孙珍珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一五年三月十日
书 记 员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。