广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终1777号上诉人（原审原告）：徐观英，女，1986年10月15日�生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人：饶华玲，广东彭代强律师事务所律师。委托代理人：徐文辉，男，1989年10月11日出生，汉族，住广东省博罗县，系徐观英的弟弟。被上诉人（原审被告）：张东献，男，1969年10月16日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托代理人：唐新生，广东国锋律师事务所律师。委托代理人：傅品权，广东国锋律师事务所律师。原审第三人：刘树平，男，1965年3月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人：章万银，广东今久律师事务所律师。上诉人徐观英因与被上诉人张东献、原审第三人刘树平案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初22490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案�现已审理终结。徐观英起诉请求：一、依法撤销东莞市第一人民法院作出（2017）粤1971执异135号执行裁定书；二、判令不得执行刘树平名下位于东莞市××××之二房屋[房屋证号：粤（2017）东莞不动产权第0049995号]；三、判令解除对位于东莞市××××之二房屋[房屋证号：粤（2017）东莞不动产权第0049995号]的查封；四、依法确认位于东莞市××××之二房屋[房屋证号：粤（2017）东莞不动产权第0049995号]为徐观英所有；五、本案诉讼费由张东献承担。原审法院根据原审判决所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二条，于2017年11月24日判决驳回徐观英的全部诉讼请求。一审受理�6550元（徐观英已预交），由徐观英自行负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初22490号民事判决。徐观英上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、依法撤销（2017）粤1971执异135号执行裁定书；三、判令不得执行刘树平名下位于东莞市××××之二房屋[房屋证号：粤（2017）东莞不动产权第0049995号]；四、判令解除对位于东莞市××××之二房屋[房屋证号：粤（2017）东莞不动产权第0049995号]的查封；五、依法确认位于东莞市××××之二房屋[房屋证号：粤（2017）东莞不动产权第0049995号]为徐观英所有；六、一、二审诉讼费由张东献承担。事实和理由：徐观英与刘树平就案涉房地产交易及过户登记手续已于东莞市第一人民法院于2017年4月27日查封前已经办理完毕。2016年11月26日，徐观英与刘树平就案涉房地产签订《房�买卖合同》;2017年4月15日完全占有案涉不动产;自2016年11月26日至2017年4月21日期间，徐观英通过银行转账和现金的方式向刘树平支付合计1350000元房屋转让款;2017年4月26日向房管部门办结所有的房屋过户手续。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，徐观英的权利已经达到排除执行的法定要件。原审法院对此认定事实错误，造成误判，理由如下:（一）《房屋买卖合同》以及《房地产转让协议》签署的出卖人虽然略有不同，却真实体现了案涉房地产权利人一致同意转让的事实，真实合法有效，并不存在矛盾之处。案涉的房地产的土地性质属于集体土地，系东莞市石龙镇林屋新村村民委员会根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地’之规定，以刘树平的家庭为单位，按照家庭人数分配宅基地的面积，因此，案涉房屋的土地实质权利人应当包括刘树平及其妻子赖见群和儿女刘淑雯、刘嘉威。故2016年11月26日，刘树平的所有家庭成员作为出卖人签署《房屋买卖合同》，正体现了家庭成员一致同意转让案涉的房地产的客观事实。2017年4月10日，东莞市公证处从不动产登记在刘树平名下，认为案涉房地产属于刘树平和赖见群的共同财产，仅要求二人签名即可。因此，《房地产转让协议》中所签署的出卖人虽然略有不同，却充分体现了案涉房地产实质权利人和法律上的权利人均一致同意转让给上诉人的客观事实，是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，房地产转让合同真实有效。（二）案涉房地产的付款账号显示为徐观英的父亲徐张新，以及收款账号显示为刘树平的女儿刘淑雯，符合常理。徐观英于一审期间提交了相应的亲属关�证明，证明徐观英与徐张新为父女关系，且徐张新明确表示银行转款金额为案涉房地产的购房款，而收款人在刘淑雯为案涉不动产的权利之一，其账号收取购房款合情合理合法，因此，案涉房地产的收付款人均为至亲，完全符合人之常情，原审法院对此不予认定，有违常理。（三）2017年4月26日，双方向房地产登记部门办理了过户登记手续，东莞市第一人民法院于2017年4月27日对案涉房地产采取查封措施，造成案涉房地产目前暂停办理，并非上诉人的自身原因未办理过户登记。因刘树平遗失集体土地使用证，需要重新办理新证《中华人民共和国不动产权证书》，从而造成《房屋买卖合同》签订之后不能马上办理过户登记，双方一直按照房地产登记部门的要求，办理所有相关的登记手续，并已于人民法院查封之前办理过户登记，对此徐观英并没有责任。（四）徐观英为善意第三人，其合法权利应当受到保护。徐观英与父母和弟弟徐文辉等人在东莞市石龙镇经营水果买卖多年，用整个家庭的毕生积蓄向刘树平购买案涉房地产，购买前后徐观英均要求刘树平保证案涉房地产没有权利瑕疵，并要求刘树平出示房地产未被查封抵押登记的查询结果，徐观英尽到了买受人的谨慎注意的义务，其没有任何的主观恶意，因此，徐观英作为善意第三人，其合法权益应当受到法律保护，同时也是为了保障市场经济的稳定性。被上诉人张东献答辩称：徐观英的上诉理由不充分，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。原审第三人刘树平述称：徐观英的上诉理由正确，一审判决错误，应予以撤销。二审期间，徐观英申请徐张新、赖见群、刘淑雯出庭作证。徐张新是徐观英的父亲，其陈述:案涉�屋是其与赖见群商谈交易的，通过其银行账号转账支付的1000000元购房款是由其儿子徐文辉与刘淑雯去转账的。赖见群是刘树平的前妻，其陈述：案涉房屋是其与徐张新商谈交易的；清楚刘淑雯收到的500000元，徐张新的账户转帐给我500000元，2006年12月23日收到6万元、2017年4月15日收到200000元的现金，收据是我手写的、有打指模，好像有叫刘树平在收据上签名和打指模，收到的款项都是用于帮刘树平还钱。刘淑雯是刘树平的女儿，其陈述：我两次签订合同都在现场，2017年4月10日在公证处签订合同时我考虑到刘树平欠债就放弃了案涉房屋的继承、卖房帮刘树平还债；我的银行账户收到505000多元后，将500000元转给了赖见群，多余的5000多元通过微信转回给徐观英的弟弟；其他房款以现金形式给赖见群的大概30多万。徐观英认为三个证人的证言合乎情理，不存在矛盾，可以证明两份合同合法有效。也反映案涉房屋的转让是家庭成员的真实意思表示。张东献对证人证言的意见为：赖见群陈述是其收款，房子交易是赖见群和徐张新商量的，这种不构成法律上的交易，该交易不能排除执行。刘树平自始自终积极参与处理涉案财产，但没有向执行法院交付过一分钱执行款，故刘树平的行为不合法。刘树平认为三证人的证言证明案涉房屋买卖交易是客观真实的，且得到真实的履行本院经审理查明，对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。双方争议的焦点在于徐观英就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。就案涉房屋的交易，徐观英提交了《房屋买卖合同》以及《房地产转让协议》。本院认为，两份合同均指向同一房屋的交易，《房屋买卖合同》签订于2016年11月26日，而《房地产转让协议》签订于2017年4月10日，并经东莞公证处公证，故案涉房屋的交易的依据应当是《房地产转让协议》。《房地产转让协议》交易房屋的土地为石龙镇林屋村的宅基地，交易双方当事人的身份证地址为石龙镇林屋，《房地产转让协议》没有违反法律法规的强制性规定。《房地产转让协议》记载：案涉房屋的转让总价为1700000元；双方确认在签署本协议前，乙方（徐观英）已向甲方（刘树平、赖见群）支付500000元，双方签署本协议的当天，乙方向甲方支付500000元，余下款项700000元在2017年12月31日前由乙方向甲方全部付清，并由甲方向乙方出具收据。但根据徐观英、刘树平确认的收据显示，除于2016年11月26日转帐500000元外，徐观英还于2016年12月23日、2017年2月8日分别交付现金60000元、90000元。收据与《房地产转让协议》记载的款项支付情况显然存在出入。《房地产转让协议》记载：双方确认签署本协议后三十天内，甲方（刘树平、赖见群）即将上述房地产交付乙方（徐观英）使用。徐观英主张刘树平于2017年4月10日交付《不动产权证》、钥匙等物件，其自始占有案涉房屋；自2017年4月15日开始，行使案涉房屋的使用、收益等权利，其和家人入住案涉房屋；自2017年5月1日始，其收取案涉不动产租客自4月份开始的租金。但徐观英对于案涉房屋的交付、占有、收益，仅提供案涉房屋租客的微信记录、收据、书面证言为证及三个租客在一审庭审中出庭作证；徐观英提供的上述证据中并未有关于案涉房屋交接的证据，仅有证人叶某陈述“从4月20多号以前的房东通过微信�诉我将房租交给新的房东”。徐观英提供的证据，并不足以证实其于2017年4月27日原审法院查封案涉房屋前已经占有该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，徐观英所提交的证据不能充分证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，徐观英的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人徐观英负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一八年五月七日书记员  冯颖欣