东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0591民初1099号原告：东营京华物业服务有限公司。法定代表人：翁金标，董事长。委托代理人:卢敏，山东百祥律师事务所律师。委托代理人：王伟娜，山东百祥律师事务所律师。被告：孙庆凯。原告东营京华物业服务有限公司与被告孙庆凯物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法指定代理审判员董俊俊适用小额诉讼程序公开开庭审理此案。原告委托代理人王伟娜、被告孙庆凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营京华物业服务有限公司诉称其与被告之间有物业服务合同关系，原告作为物业服务公司，依约履行了合同义务，被告享受了原告提供的物业服务，但未按照合同约定交纳物业服务费，原告多次催要被告至今未交纳。请求依法判令被告支付原告自2015年10月16日至2016年5月31日的物业服务费780元及违约金234元，共计1014元；本案诉讼费由被告负担。被告孙庆凯辩称，原告未按合同约定提供物业服务，服务质量未达到合同约定的标准，且原告以不交纳物业费为由限制被告交纳水电费。经审查，本案认定以下事实：被告孙庆凯系涉案房屋业主，房屋面积为83.21平方米。2011年5月19日，被告孙庆凯与山东京华置业有限公司签订《商品房预售合同》，被告购买了山东京华置业有限公司开发的涉案房产。山东京华置业有限公司（甲方）与原告东营京华物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为涉案房屋所在小区提供前期物业管理；合同第三十一条约定服务期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；合同第五条约定乙方向业主或非业主使用人提供的服务标准为：一、基础服务，依据《山东省物业管理服务质量规范》一级物业管理服务标准提供服务，其中协助维护公共秩序服务按二级物业管理服务标准提供服务。二、特约服务，部分公用设施设备的中修、大修、更换及改造，服务内容包括防盗对讲系统，服务要求及质量为制定检查维修记录；消防设备、楼宇对讲系统正常运行及使用。费用支出方式为保修期内由建设单位承担；保修期后由全体产权人共同承担。三、有偿服务，业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向一方提出维修养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的，可以接受，收费标准双方商定。合同第十一条约定物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，其他按建筑面积每月每平方米0.45元收取。合同第十三条约定甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之交纳滞纳金。合同第十九条第一款第四项约定：本物业竣工验收交付时，协助乙方对物业进行接管验收。甲方交付给乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家规定的验收标准，如存在质量问题，由甲方负责返修。《山东省物业管理服务质量规范》一级物业管理服务标准内容包括：第5.1.2.5条规定对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途或违反业主公约（业主临时公约）的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；第5.1.2.8条规定物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识，每月检查1次，保证标识清晰完整；第5.13.9条规定主要道路及停车场交通标志齐全、规范；第5.1.3.11条规定对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障应有应急预案。协助维护公共秩序服务二级物业管理服务标准内容包括：第5.2.4.6条规定地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内，及时处理车辆停放不规范的现象；第5.2.5.2条规定根据物业情况设置垃圾桶，每天清理1次，保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味；第5.2.5.5条规定楼道每周清扫1次，走道、门厅、楼梯地面洁净，无垃圾、杂物、浮尘、污迹，无乱堆乱放，乱贴乱划；第5.2.5.10条规定电梯轿厢保持目视干净，无污迹。被告尚欠原告自2015年10月16日至2016年5月31日的物业服务费780元。以上事实由原告提交的营业执照复印件一份、企业物业服务资质证书复印件一份、商品房预售合同及前期物业服务合同各一份、欠费催缴通知书及律师函快递回执各一份，被告提交的照片、视频及双方当事人陈述为证。上述证据均经双方当事人质证。本院认为，山东京华置业有限公司（甲方）与原告东营京华物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，对全体业主具有法律约束力。对自2015年10月16日至2016年5月31日的物业服务费数额为780元，被告无异议，本院予以确认。被告以原告提供的物业服务不符合合同约定的标准为由拒交物业服务费：关于抗辩原告以被告未交纳物业服务费为由限制其交纳水电费的主张，属于另一法律关系，被告可另行主张权利，本院不予审查；关于抗辩被告所在楼房的单元门及可视对讲机损坏，被告所在楼道垃圾较多，原告清除不及时等的主张，原告均认可，本院予以认定；关于涉案楼房阳台屋顶漏水，墙体发霉，原告未做处理的抗辩意见，原告主张房屋漏水系房屋质量问题，不属于物业服务范围，本院认为根据涉案物业服务合同的约定，业主对其房屋自用部位向原告提出维修养护服务要求的，原告认为有能力承受的可以接受，收费标准由双方商定，本案中原告以涉及房屋系质量问题为由拒绝提供维修服务，符合合同约定，故被告的该抗辩意见不予认定；关于抗辩被告所在楼层楼道的部分公共区域由住户私自占用并更换大功率灯泡，原告未处理的抗辩意见，原告认可该情形的存在，对被告该抗辩意见予以认定；关于抗辩小区内公共区域多处堆放垃圾，原告未及时处理的主张，原告主张该区域系固定存放建筑垃圾的地点，且原告不定时进行清理，本院认为原告未提交证据证实其主张，且其主张不符合合同约定，对被告该抗辩意见予以认定；关于抗辩电梯口处的墙体瓷砖脱落及小区内喷泉区域裸露地面的管道等存在安全隐患的主张，原告均予以认可，但主张其已与开发商进行协商更换墙体瓷砖，且其均于庭前两日设置警示牌，本院认为，原告未提交证据证实其主张，且其主张设置安全警示牌的行为发生在本案起诉之后，故对被告的抗辩意见予以认定；关于抗辩原告在未征得住户同意的情况下在小区电梯内张贴广告的主张，原告认可该情形存在，但主张已积极进行了清除，但未提交证据证实，对被告的该抗辩意见予以认定；关于抗辩绿化带内存在住户毁坏绿化带私自种植蔬菜的主张，原告认可该情形存在，但主张其已积极进行阻止并清除，但因主观性原因无法杜绝，本院认为，原告提交的证据无法证实其主张，对被告的该抗辩意见予以认定；关于抗辩小区内存在乱停车现象，原告未处理并且不维持停车秩序的主张，原告认可该情形的存在，但主张其已将积极履行车辆管理义务，因人为主观原因无法杜绝，本院认为，原告的主张不符合同约定，对被告的抗辩意见予以认定；关于小区内存在封露台、楼顶加层、一楼占用公共用地建院子等乱搭乱建的违法行为，原告均未处理的主张，原告予以认可，但主张其前期已联合城管局部门对该现象进行了整治，但其提交的证据无法证实，对被告的该抗辩意见予以认定。综上，原告提供物业服务过程中确有瑕疵，未完全尽到物业服务管理职责，故被告享有相应抗辩权，原告收取物业服务费数额应当与其提供的物业服务内容、质量相当，对被告的抗辩意见，本院部分支持。原告有关要求被告全额支付物业服务费的主张，本院认为，根据原告的合同履行情况，酌定被告应按80%交纳物业服务费624元。原告主张被告按应交纳物业服务费的30%支付违约金234元（780元×30%），被告抗辩其不交纳物业服务费是因为原告提供的物业服务不符合合同约定，其不应承担违约责任，本院认为，原告在履行物业服务过程中确有瑕疵，被告拖延交纳物业服务费有正当理由，且物业合同未约定违约金的计算方式，原告的该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙庆凯于本判决生效之日起十日内向原告东营京华物业服务有限公司支付2015年10月16日至2016年5月31日的物业服务费624元。二、驳回原告东营京华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告东营京华物业服务有限公司负担5元，由被告孙庆凯负担20元。本判决为终审判决。代理审判员  董俊俊二〇一六年八月四日书 记 员  刘 超