江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣03民终25号
上诉人（原审原告）：叶贤桂，男，1978年7月4日生，汉族，住萍乡市上栗县。
上诉人（原审原告）：叶继良，男，1976年11月8日生，汉族，住萍乡市上栗县，。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司，住所地萍乡市安源区。
法定代表人：刘雷生，该公司经理。
委托诉讼代理人：彭福科，江西振武律师事务所律师。
上诉人叶贤桂、叶继良与上诉人萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（以下简称萍乡鑫乐园房地产公司）合同纠纷一案，不服江西省上栗县人民法院（2017）赣0322民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶贤桂、叶继良的委托诉讼代理人钟鹏程，上诉人萍乡鑫乐园房地产公司的委托诉讼代理人彭福科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶贤桂、叶继良上诉请求：1、请求依法撤销（2017）赣0322民初423号民事判决书第一项，并依法判决被上诉人向上诉人支付2873130元违约金；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（2017）赣0322民初423号民事判决书认定置换总金额1850万元属认定事实错误。《房屋置换协议》第十条、第十一条约定的违约金比例为“否则甲方按置换总金额的5%违约金支付给乙方”。按词意理解，置换总金额应为换出与置入价值之和，而不是单方置入或换出的价值，以置换物价款作为房屋置换总金额更符合合同本意。一审以1850万元为基准计算违约金，不符合双方订立合同的本意。
萍乡鑫乐园房地产公司答辩称，请求驳回对方的上诉请求，一审判决在认定置换总金额时并没有错误，而且根据合同约定，置换总金额并没有2000多万。
萍乡鑫乐园房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项，并重新作出公正判决。事实与理由：一、一审判决上诉人支付被上诉人违约金2035000元没有事实依据与法律依据。被上诉人没有提供证据证明所遭受的损失情况，被上诉人应承担举证不能的不利后果。根据合同法规定，约定的违约金不能过分高于造成的损失。根据置换协议约定，即使违约了也不会造成被上诉人的损失，华天大酒店有独立的法人资格，其是否能按时开张不因上诉人与被上诉人的约定而决定。且违约金计算方法没有法律依据，要计算违约金，应当以实际损失为准，并且不超过实际损失的30%。本案中被上诉人没有实际损失，一审判决直接确定违约金没有法律依据，且判决金额过高。二、一审判决我方赔偿3276000元，没有合同依据和法律依据。根据置换协议第十二条约定，上诉人只要为被上诉人收取租金提供条件，泡脚城和超市已经出租，完全具备了收取租金的条件，上诉人已经通知被上诉人收取租金，被上诉人不积极行使收取租金权利，该责任应由其自行承担。84000元每月的租金，也会因市场行情发生改变。被上诉人一审并未主张赔偿金，而是主张租金。
叶贤桂、叶继良答辩称，对方的上诉请求没有依据，请求驳回上诉。1、对违约金的金额有异议，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对违约金双方在置换协议中有约定，对方所提出的违约金的金额超过了实际损失，但其在一审过程中并未提供证据证实，按相关的法律规定，举证责任应由对方承担，实际上在一审中我们提供了莲花县人民法院委托的两个鉴定报告，证实了由于对方的违约行为导致我们房屋价值严重损失。2、关于一审判决支持赔偿金326.7万元，在双方置换协议中有约定，该房屋由于对方的违约行为到目前为止都没有办理交房。叶贤桂、叶继良与鑫乐园公司签订协议时交房日期也是在2014年6月，鑫乐园作为开发商对房屋交付交付的时间和条件及开发的进程都是清楚的，约定在2014年6月对我们所购买的部分房屋收取租金，是基于鑫乐园公司对该房屋情况熟悉的情况下做出的。但到目前为止仍未交付房屋，没有通过有关部门的验收，因此该部分我方的损失应由鑫乐园公司承担。综上，请法庭驳回其上诉请求。
叶贤桂、叶继良一审起诉请求：1、萍乡鑫乐园房地产公司向两叶贤桂、叶继良支付违约金2873130元；2、萍乡鑫乐园房地产公司向叶贤桂、叶继良支付房屋租金126万元，并从2015年9月1日起按每月84000元向叶贤桂、叶继良支付房屋租金至萍乡鑫乐园房地产公司所售房屋符合交房条件及萍乡鑫乐园房地产公司通知叶贤桂、叶继良交房之日止；3、萍乡鑫乐园房地产公司向叶贤桂、叶继良支付延期交房违约金202010元（计算至2015年8月31日）；4、萍乡鑫乐园房地产公司向叶贤桂、叶继良支付未按合同约定为叶贤桂、叶继良所购房屋办理房产证违约金143956元；5本案诉讼费用由萍乡鑫乐园房地产公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月17日，叶贤桂、叶继良与萍乡鑫乐园房地产公司签订一份《房屋置换协议》，萍乡鑫乐园房地产公司以其开发的位于萍乡市××畋大道与××大道交汇处的上栗花炮世贸中心（龙凤山庄）的房屋（包括房号为A106、A107、A108、A109、A110的门面房830.24平方米，单价为1.96万元/平方米；房号为A401
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419、B301、B302的写字楼四楼1848.91平方米以及房号为A1915、A1916的十九楼1131.71平方米，单价为4200元/平方米），与叶贤桂、叶继良位于萍乡市××北路的祥景明珠一楼（房号为101号，作价1850万元）的房屋进行置换，差额部分由叶贤桂、叶继良按照市场价格以银行按揭贷款的方式支付给萍乡鑫乐园房地产公司，协议第五条约定：“双方先签订花炮世贸中心的上述房号的购房合同并协助办理银行按揭，乙方（即叶贤桂、叶继良）应向银行缴纳花炮世贸中心所购房产的首付款暂时由甲方（即萍乡鑫乐园房地产公司）垫付，乙方出具首付款等额的借条给甲方，待花炮世贸中心的按揭贷款发放下来以后乙方应立即还清祥景明珠101号房的按揭款并要到房管局办理该房产的撤销备案手续，之后将其房产以双方协商的作价直接冲抵世贸中心购房首付款（金额多退少补）。”第六条约定：“甲方确保将于2014年12月28日前办好产权证，否则甲方按置换总金额的1%违约金支付给乙方。”第十条约定：“甲方确保华天大酒店在2014年开业，否则甲方按置换总金额的5%违约金支付给乙方。”第十一条约定：“甲方确保在2014年3月份之前，主楼的电梯与停车场、物业完善、主楼的大厅装修能够完成，否则甲方按置换总金额的5%违约金支付给乙方。”第十二条约定：“甲方确保四楼已经签约的泡脚城和一楼的比又比超市在2014年6月份正式收租金（6月份之前正式营业，租金归乙方），否则甲方愿意支付每月84000元租金给乙方，（如乙方6月份正式收取租金以后甲方不再承担该房屋租赁的任何连带责任）。”此后，双方就上述萍乡鑫乐园房地产公司的房屋分别于2013年12月18日签订了一份《商品房买卖合同》、于2014年1月18日签订了七份《商品房买卖合同》（其中房号为A106、107、108、110的合同是以荣联登的名义签订的，房号为A109的合同是以温瑶的名义签订的，但实际购房人均为两叶贤桂、叶继良），八份合同的总金额为28791308元。2014年1月14日，双方签订了一份《补充协议书》，叶贤桂、叶继良购买萍乡鑫乐园房地产公司开发的上栗花炮世贸中心（龙凤山庄）A110门面之下的夹层。2014年5月13日至2014年6月17日叶贤桂、叶继良分7次按揭贷款1387万元支付给萍乡鑫乐园房地产公司。叶贤桂、叶继良已经履行了《房屋置换协议》将祥景明珠101号房屋交给萍乡鑫乐园房地产公司以及约定的付款的义务，而萍乡鑫乐园房地产公司并未按照合同约定履行其义务，萍乡鑫乐园房地产公司违约，应承担违约责任。萍乡鑫乐园房地产公司则称其违约是由于叶贤桂、叶继良先违约而造成的但没有提供相关证据证明其主张。2014年，A401
--419、B301、B302号房屋的承租人李丰军、梁仲、荣洪与萍乡鑫乐园房地产公司曾因租金纠纷而起诉至一审法院。
一审法院认为，一、叶贤桂、叶继良与萍乡鑫乐园房地产公司签订《房屋置换协议》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。叶贤桂、叶继良与萍乡鑫乐园房地产公司签订《补充协议书》第一条约定：“上栗龙凤山庄（上栗花炮世贸中心）A110门面之下的夹层面积为170平方米，乙方（叶贤桂、叶继良）同意以下的其中一种方式购买结算：1、如该夹层不能办理产权证，价格为4200元/平方米（不含税）2、如该夹层能办理产权证，价格为6800元/平方米”，根据该条款，双方之间的该协议为附生效条件的合同，因“上栗花炮世贸中心”房产不符合交房要求，萍乡鑫乐园房地产公司亦没有提供证据证明叶贤桂、叶继良违约及其向叶贤桂、叶继良主张履行《补充协议书》，因萍乡鑫乐园房地产公司未向叶贤桂、叶继良明示夹层能否办理产权证，萍乡鑫乐园房地产公司主张叶贤桂、叶继良违约及依据该协议进行抗辩，其辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。现叶贤桂、叶继良已经按照约定将其所有的拟置换出的祥景明珠101号房屋交付给了萍乡鑫乐园房地产公司，而萍乡鑫乐园房地产公司却并没有按照约定履行自己的义务，一是萍乡鑫乐园房地产公司并没有按照约定在2014年12月28日前为其置换给叶贤桂、叶继良的房产办理好产权证；二是没有确保华天大酒店在2014年开业；三是没有确保在2014年3月份之前其拟置换给叶贤桂、叶继良的房产的主楼的电梯与停车场、物业完善、主楼的大厅装修完成。根据协议第六条、第十条、第十一条约定，双方约定的违约金比例为置换总金额的11%（1%+5%+5%），根据双方之间签订的八份《商品房买卖合同》，叶贤桂、叶继良主张房屋置换总金额为28791308元，萍乡鑫乐园房地产公司主张房屋置换总金额为祥景明珠一楼价款18500000元，合议庭评议认为房屋置换是双向行为，以置换物价款作为房屋置换总金额更符合合同本意。叶贤桂、叶继良以购买“上栗花炮世贸中心”房产总金额为房屋置换总金额的诉请不予采纳。叶贤桂、叶继良根据协议第六条、第十条、第十一条约定主张的违约金为2035000元（1850000×11%）二、“上栗花炮世贸中心”所在的位置上栗花炮世贸中心（龙凤山庄）A106、107、108、A109、110号房产的购买人荣联登、温瑶为名义购买人，实际购买人为叶贤桂、叶继良。《房屋置换协议》第十二条约定：“甲方确保四楼已经签约的泡脚城和一楼的比又比超市在2014年6月份正式收租金（6月份之前正式营业，租金归乙方），否则甲方愿意支付每月84000元租金给乙方，（如乙方6月份正式收取租金以后甲方不再承担该房屋租赁的任何连带责任）。”根据双方提交的证据，因萍乡鑫乐园房地产公司方在重审时亦未能提交“上栗花炮世贸中心”经行政主管部门的验收合格的相关证据，说明“上栗花炮世贸中心”房产仍不具备交房要求，叶贤桂、叶继良没实际依法取得四楼泡脚城和一楼的比又比超市房产所有权，无权主张收取租金。因萍乡鑫乐园房地产公司的过错，未能确保叶贤桂、叶继良在2014年6月正式收租金，萍乡鑫乐园房地产公司应当按约定承担约定损害赔偿责任。叶贤桂、叶继良与萍乡鑫乐园房地产公司约定每月赔偿84000元系双方事先协商确定，不违反法律规定。对叶贤桂、叶继良的该诉讼请求，一审法院依法予以支持。至2017年9月1日萍乡鑫乐园房地产公司应支付约定赔偿金3276000元（每月84000×39个月=3276000元）。萍乡鑫乐园房地产公司提出《房屋置换协议》显失公平，只约定萍乡鑫乐园房地产公司的违约责任，对叶贤桂、叶继良违约无制约，同时约定违约金过高，请求法院予以调整。当事人的违约责任并不是以合同是否有约定为前提，只要当事人违约不管合同是否约定，均应承担违约责任，萍乡鑫乐园房地产公司以《房屋置换协议》未约定叶贤桂、叶继良违约责任，主张《房屋置换协议》显失公平，其理由不当。萍乡鑫乐园房地产公司提出违约金过高亦未向一审法院提供证据证明。萍乡鑫乐园房地产公司严重违背诚实信用原则，不履行双方订立的《房屋置换协议》第六条、第十条、第十一条、第十二条约定，依法应当承担向叶贤桂、叶继良支付违约金和约定赔偿金的违约责任。萍乡鑫乐园房地产公司提出约定违约金过高，请求法院予以调整缺乏依据，对萍乡鑫乐园房地产公司提出的抗辩理由一审法院不予支持。三、原、萍乡鑫乐园房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定双方因履行合同所发生的纠纷由双方协商解决，协商不成的，提交萍乡仲裁委员会仲裁，叶贤桂、叶继良以《商品房买卖合同》向一审法院提起诉讼，因原、萍乡鑫乐园房地产公司有原、萍乡鑫乐园房地产公司仲裁约定，叶贤桂、叶继良可向萍乡市仲裁委员会申请仲裁。对两叶贤桂、叶继良的第3、4项诉讼请求一审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第二项之规定，判决：一、萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向叶贤桂、叶继良支付违约金2035000元。二、萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向叶贤桂、叶继良支付约定赔偿金3276000元（自2014年6月至2017年9月）。三、驳回叶贤桂、叶继良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费57265元，财产保全费5000元，共计62265元，由萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司负担45000元，由叶贤桂、叶继良负担17265元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系合同纠纷。首先，上诉人叶贤桂、叶继良与上诉人萍乡鑫乐园房地产公司签订的《房屋置换协议》，属双方自愿签订的合同，合法有效，对双方具有法律约束力，双方都应按照合同约定，全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《房屋置换协议》“第六条：甲方确保将于2014年12月28日前办好产权证，否则甲方按置换总金额的1%违约金支付给乙方。”“第十条：甲方确保华天大酒店在2014年开业，否则甲方置换总金额的5%违约金支付给乙方。”“第十一条：甲方确保在2014年3月份之前，主楼的电梯与停车场、物业完善、主楼的大厅装修能够完成，否则甲方按置换总金额的5%违约金支付给乙方。”以上三条合同条款，均对甲方即被上诉人萍乡鑫乐园房地产公司的义务进行了约定，如果萍乡鑫乐园房地产公司未完成以上三条合同条款约定的内容，即应承担相应的违约责任。合同条款也进一步对萍乡鑫乐园房地产公司的违约责任进行明确约定：按照置换总金额承担相应违约金。根据一审查明的事实，没有证据证明萍乡鑫乐园房地产公司积极履行了上述条款约定的内容，因此萍乡鑫乐园房地产公司应承担违约责任。上诉人萍乡鑫乐园房地产公司上诉认为其未违约，即使违约，违约金计算过高。根据双方签订的《房屋置换协议》，已经对违约责任约定明确，该协议并未违反法律强制性规定，也未损害第三人合法利益，双方均应按协议履行。因此上诉人萍乡鑫乐园房地产公司的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
其次，《房屋置换协议》第十二条约定：甲方确保四楼已经签约的泡脚城和一楼的比又比超市在2014年6月份正式收取租金（6月份之前正式营业，租金归乙方），否则甲方愿意支付每月84000元租金给乙方（如乙方6月份正式收取租金以后，甲方不再承担该房屋租赁的任何连带责任）。根据上诉人萍乡鑫乐园房地产公司在一审提交的（2015）栗民一初字第92号民事判决书认定的事实，以上栗花炮世贸中心四楼A401#-A419#房、B301、B302号房作为租赁房屋，与泡脚城业主签约租赁合同方为上诉人萍乡鑫乐园房地产公司。因上栗花炮世贸中心并未通过行政主管部门的验收，仍不具备交房要求，四楼A401#-A419#房、B301、B302号房并未实际交付与上诉人叶贤桂、叶继良，二上诉人并非房屋出租人，无事实和法律依据向泡脚城业主收取租金。而根据双方提交的证据也无法证明上诉人叶贤桂、叶继良收到过四楼泡脚城、一楼比又比超市的租金。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。故根据叶贤桂、叶继良与萍乡鑫乐园房地产公司签订的《房屋置换协议》第十二条约定，萍乡鑫乐园房地产公司应承担违约责任。上诉人萍乡鑫乐园房地产公司上诉认为一审判决上诉人支付赔偿金3276000元没有合同依据和法律依据的观点，本院不予支持。
最后，所谓置换即以置换物换另一物。根据《房屋置换协议》约定，叶贤桂、叶继良以萍乡市××北路祥景明珠101#房屋置换上栗花炮世贸中心房屋，叶贤桂、叶继良应在协议签订后立即腾空祥景明珠101#房，并确保物业、水、电、煤气、银行按揭贷款余款等费用全部结清，并办理所有手续，达到置换条件。根据双方签订协议的初衷，是以萍乡市祥景明珠应作为协议中的置换物。故关于该协议中置换总金额的认定，应以祥景明珠房屋价款1850万元作为认定标准。一审判决中萍乡鑫乐园房地产公司应按1850万元作为置换总金额计算违约金的认定，并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人叶贤桂、叶继良、萍乡鑫乐园房地产公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计69512元元，由叶贤桂、叶继良负担12247元，由萍乡市鑫乐园房地产公开发有限公司负担57265元。
本判决为终审判决。
审判长 易 康
审判员 黄 薇
审判员 严林伟
二〇一八年三月六日
书记员 易丽娟