浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终4590号上诉人（原审被告）：王金樵，男，1973年2月25日出生，汉族，住浙江省嵊州市，委托诉讼代理人：徐富，浙江慈益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：单国庆，男，1970年9月21日出生，汉族，住浙江省嵊州市，委托诉讼代理人：周科波，浙江三惟律师事务所律师。原审被告：李光明，男，1972年3月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，上诉人王金樵因与被上诉人单国庆、原审被告李光明房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2017）浙0683民初7388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王金樵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，本案涉及的合同无效，则对于由此而产生的损失应由各方按照各自过错来承担。本案各方因转让宅基地房屋而引起合同无效，上诉人认为过错和责任承担应当均等，故一审只考虑被上诉人的一面之词，判决上诉人再行赔付16万元缺乏事实和法律依据。其次，被上诉人已从上诉人处得到房屋重置款399367元，原审也确认该款包含了其支付的房屋转让款176000元，该数字已远超当年其所支付的价款，在合同无效、双方负均等责任的前提下，该款项对被上诉人方损失只多不少。再次，原审法院仅考虑被上诉人一方损失，未考虑上诉人方损失。如被上诉人已在案涉房屋中居住了十余年，合同无效时，被上诉人应参照当地同类房屋租金标准计算居住使用费给被上诉人或李光明。但一审未考虑此等因素，将所有损失、风险全由上诉人承担。单国庆答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。一审法院对双方合同无效之过错责任认定被上诉人承担相当大部分，从拆迁补偿情况看，上诉人因被上诉人房屋拆迁，多获得的拆迁补偿款项有35万元之多，按照相关法律规定及案例，多出来的款项应该按照20%与80%或者10%与90%的比例进行分配，而一审认定各自负担50%，并非如上诉人所说，该16万元信赖利益损失全部由上诉人承担。李光明述称，其并未得到一分拆迁补偿款，不应承担付款责任，一审判决其与上诉人一起承担付款责任依据不足。单国庆向一审法院起诉请求：1.依法确认原告、被告签订的房屋买卖协议无效；2.判令二被告共同支付原告因座落于嵊州市的房屋（含宅基地使用权）被拆迁多获得的拆迁补偿款30万元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年7月6日，被告王金樵（卖房人）与被告李光明（买房人）签订一份买卖房屋协议，该协议约定卖房人王金樵系房屋土地使用者王仲苗之独子，所有，地号1-223-0-231，实际占地面积80平方米，外加房屋北侧厕所宅地约10平方米，东至村用路，南至竺小毛屋，西至甽，北至竺达军厕所宅地；买房人李光明房屋款130000元已付卖房人王金樵；现有房屋水电配套设施自即日起于买房人所有，集体土地使用证2003年字第1-4232号于李光明所有；今后买房人出卖本房产，在同等条件下，卖房人享有优先购买权。2007年5月20日，被告李光明（甲方）与原告单国庆（乙方）签订一份买卖房屋协议，该协议约定甲方的房屋系王仲苗之独子王金樵所有，座落在，地号1-223-0-231，实际占地面积80平方米，外加房屋北厕所宅地约10平方米，东至村用路，南至竺小毛屋，西至甽，北至竺达军厕所宅地；乙方房屋款176000元已付甲方（拾柒万陆仟元整）；甲方房屋的水电配套设施自付清房屋款后归乙方所有；今后乙方如出卖本房产，在同等条件下，甲方享有优先购买权。协议签订后，原告对该房屋进行了升层（由原来的二层升为四层）与装修，并一直占有、使用及居住。因嵊州市经济开发区（浦口街道）浦南大道延伸段工程项目建设，需要对地处经济开发区东郭村沿线区块局部地段的地上建筑物实施拆迁。2017年4月13日，《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表》确定，王金樵所在户在册人口为：王金樵、李贞、王鸿杰、王炜杰、王仲苗、叶林花；在册人口数6人，安置人口数6人，原告不在在册与安置人口数内。有效凭证编号：配套费住2002／10／25，结构用途住，证载用地面积与证载建筑占地面积均为0，证载建筑面积27㎡，层数4层，实测建筑占地面积86.66㎡，实测三层内建筑面积259.98㎡，实测总建筑面积323.58㎡，确权建筑面积27㎡；有效凭证编号：无，结构用途其他，证载用地面积、证载建筑占地面积、证载建筑面积均为0，层数1层，实测建筑占地面积18.29㎡，实测三层内建筑面积18.29㎡，实测总建筑面积18.29㎡，确权建筑面积0㎡；有效凭证编号：土地证住2003-1-4502，结构用途住，证载用地面积126.3㎡，证载建筑占地面积126.3㎡，证载建筑面积0，层数3层，实测建筑占地面积75.74㎡，实测三层内建筑面积252.32㎡，实测总建筑面积252.32㎡，确权建筑面积252.32㎡；有效凭证编号：土地证住2003-1-4232，结构用途用，证载用地面积40㎡，证载建筑占地面积40㎡，证载建筑面积0，层数1层，实测建筑占地面积33.39㎡，实测三层内建筑面积33.39㎡，实测总建筑面积33.39㎡，确权建筑面积33.39㎡；确认总建筑面积627.58㎡，安置面积420㎡，享受同等政策面积140.68㎡，确权住房建筑面积279.32㎡，空翻面积0，享受补助剩余用地面积0，确权用房建筑面积33.39㎡，其他建筑面积174.19㎡，双倍重置价建筑面积0。经浙江国信房地产土地估价咨询有限公司评估，评估对象房屋建筑总面积为627.58㎡，房屋价值为537076元，其中装修及附属物价值154888元，合计691964元。根据嵊州市人民政府办公室印发的嵊政【2017】18号《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置办法》及相关文件的规定，2017年4月25日，嵊州市城中村改造投资有限公司（甲方）、嵊州市跃翔拆迁服务有限公司（乙方）与被告王金樵（丙方）签订一份房屋拆迁安置补偿协议书，协议约定：一、丙方被征收的房屋座落在东郭村，门牌号××，经现场测量，总计房屋建筑面积627.58㎡，丙方同意该房屋和地上构筑物被拆迁。二、丙方被拆迁的房屋：1.总建筑面积627.58㎡，其中确权住房建筑面积420㎡（含享受同等政策建筑面积140.68㎡），确权用房建筑面积33.39㎡，其他建筑面积174.19㎡；2.安置人口和安置面积：在册人口数6人，安置人口数6人，安置面积420㎡，空翻面积0㎡；3.确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）大于安置面积部分0㎡，住房证载剩余土地面积0㎡。三、安置与补偿：（一）丙方安置面积折算金额计算：（市场比准价7000元/㎡-安置房重置价700/㎡）×确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）420㎡+（市场比准价7000元/㎡-安置房成本价2500/㎡）×空翻面积0㎡=2646000元；（二）房屋和装修及附属物的评估净值总价691964元；（三）搬迁补助费：[（2000元×1户）+〔确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）420㎡-80㎡〕×5元/㎡]×2次=7400元；（四）被征收房屋超面积补助款：1.确权住房建筑面积大于安置面积部分0×房屋评估重置价最高值0元/㎡=0元。2.住房证载剩余土地面积0㎡×2500元/㎡=0元。3.确权用房建筑面积搬迁补助费：33.39㎡×5元/㎡×2次=334元。4.确权用房建筑面积中转补助费：33.39㎡×10元/㎡×6个月=2004元。（五）奖励：1.丙方在规定的争先签约期内签约，并按时腾空的，争先签约奖励费：[确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）+确权用房建筑面积]453.39㎡×300元/㎡=136017元，2.丙方在规定时间内签约，按时签约奖励费：[确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）+确权用房建筑面积]453.39㎡×100元/㎡=45339元，3.丙方在规定时间内按时腾空房屋并验收合格的，按时搬迁奖励费：[确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）+确权用房建筑面积]453.39㎡×100元/㎡=45339元；（六）其他补助款：无；（七）房票额度确定和公摊面积补助：1.丙方选择安置面积折算金额的50%为：1323000元；2.超出安置面积折算金额50%以上部分选择房票安置额0元。3.公摊面积补助：房票安置额1323000元×8%=105840元，以上房票安置总额为1428840元；（八）临时安置补助费：丙方自行解决周转过渡房，一次性计发临时安置补助费：确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）中房票安置部分210㎡×24月×10元/㎡=50400元，其余确权住房建筑面积（含享受同等政策建筑面积）210㎡×6月×10元/㎡=12600元，两项小计63000元。四、以上各款项合计，甲方需支付给丙方总安置补偿款[不包括第三条（七）中的1、2两条]共计人民币3743237元。其中：丙方货币（现金支付）补偿总额为2314397元，房票安置总额1428840元。上述款项与房票在被告王金樵领取，被告王金樵已通过转账方式支付给原告房屋重置价（含装修与附属物价值）399367元。另查明，原告单国庆系浙江省嵊州市北漳镇翡翠湖村张婆坞的村民。一审法院认为，因原告单国庆与被告李光明、王金樵均非同村村民，并且涉案房屋系建造在集体土地之上，属于我国法律禁止流转范围，故被告王金樵与被告李光明之间以及原告单国庆与被告李光明之间签订的买卖房屋协议均属无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因法律规定建造在集体土地之上的房屋是禁止在不同集体经济组织的成员间流转，而被告李光明与被告王金樵之间以及原告单国庆与被告李光明之间仍然签订买卖房屋协议并予以履行，双方当事人均违反了法律的有关规定，对导致本案涉案合同无效都有过错，应各自承担与其过错程度相应的民事责任。关于原告诉请的损失，由于农村宅基地上房屋的拆迁补偿安置不仅涉及房屋的拆迁补偿，同时涉及到农村人口的安置等，故被告因涉案房屋被确权而获得的房屋拆迁补偿款并不能等同于原告购买房屋信赖利益的损失。本案中，因涉案买卖合同无效，故被告李光明应返还原告转让款176000元，原告单国庆应返还从被告李光明处购买的房屋。但原告购买后对房屋进行了已升层与装修，并且该房屋因浦南大道延伸工程建设需要已被拆除，原告已无法完整返还原有房屋，而被告王金樵已支付原告现有楼房的房屋重置价及装修、附属物价值款399367元，该院认定该款项中已包含176000元的转让款。再综合考虑本地的拆迁安置政策，结合房屋本身的重置价格、土地的区位补偿价等，并结合双方当事人的诚实信用及过错程度，该院酌定二被告再赔偿原告损失160000元。综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分，该院依法予以支持，对不合理部分，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认王金樵与李光明于2004年7月6日签订的《卖买房屋协议》以及李光明与单国庆于2007年5月20日订的《卖买房屋协议》均无效；二、王金樵、李光明再赔偿单国庆因合同无效造成的损失160000元，款限于判决发生法律效力之日起二十日内付清；三、驳回单国庆的其余诉讼请求。案件受理费5800元，依法减半收取2900元，由单国庆负担900元，王金樵、李光明各负担1000元（款限判决生效后十日内向该院缴清）。二审中，上诉人向本院提交情况说明、单国庆银行账户照片各一份，并申请证人李某出庭作证，证明上诉人、被上诉人在协商拆迁补偿款时达成一次性支付给被上诉人399367元并了结纠纷的协议且已履行完毕。被上诉人对该证据均不予认可，原审被告质证无异议。本院认为，上诉人提供的情况说明及证人证言与其一审中提供的证明内容存在矛盾，上述证据不能达到上诉人的证明目的。被上诉人、原审被告均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同无效后，有过错方需赔偿的损失除对方的直接损失外，还包括信赖利益损失。本案中，上诉人支付给被上诉人的399367元款项，包括案涉楼房的房屋重置价及装修、附属物价值，以及原房屋转让款176000元，但未包括被上诉人的信赖利益损失。一审法院综合考虑当地的拆迁安置政策，结合房屋重置价格、土地的区位补偿价等，并根据各当事人的过错，确定由上诉人、原审被告另赔偿被上诉人损失160000元，该赔偿数额系根据拆迁政策计算，并考量了双方当事人的过错程度，并无不当，本院予以维持。上诉人关于一审判令上诉人支付被上诉人160000元赔偿款事实依据及法律依据不足的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因此，对于不在上诉人的上诉请求范围内的，本院不予审查。综上，王金樵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人王金樵负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 靓审 判 员  夏 鸿审 判 员  李丹丹二〇一八年二月二十三日法官助理  张百元书 记 员  叶 婷?*MERGEFORMAT?10??*MERGEFORMAT?11?