安徽省涡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涡民一初字第01277号
原告：李长征，男，汉族，汉族，农民，住安徽省涡阳县。
委托代理人：马涛，涡阳县法律援助中心律师。
被告：安徽省涡阳县青町商业合作总店。
法定代表人：邱化方，主任。
委托代理人：余新安，安徽永恒律师事务所律师。
委托代理人：牛忠立，安徽众星合律师事务所律师。
原告李长征诉被告安徽省涡阳县青町商业合作总店确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李长征及其委托代理人马涛、被告安徽省涡阳县青町商业合作总店的法定代表人邱化方及其委托代理人余新安、牛忠立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李长征诉称：1985年被告从青町区公所购买上下两层十八间房屋，后被告面向社会销售该房屋，原、被告就房屋买卖达成口头协议，1988年原告在原告父亲已垫付房款的基础上将两间房屋的余款3000元支付给被告，并且原告从1985年居住至今。2003年左右被告法定代表人邱化方与原告产生矛盾，被告拒不配合原告办理房屋过户登记手续，为此，原告为维护本人合法权益，特具状起诉，请求贵院依法公判，支持诉请。诉讼请求：1、依法确认原、被告房屋买卖合同有效（争议标的额12万元）；2、令被告履行房屋过户登记手续；3、本案诉讼费用被告承担。
原告李长征针对其主张举证如下：
第一组证据1、原告身份证复印件；2、原告户口本复印件。证明（1）证明原告身份信息；（2）原告妻子是段侠。
第二组证据1、（2007）涡行初字第25号一审行政判决审理查明事实P711行-13行；2、（2007）亳行终字第081号二审行政判决审理查明事实P718行。证明（1）、生效行政判决已确认原告支付被告3000元购楼款之事实；（2）、原告自1988年一直使用争议房屋至今的事实。
第三组证据1、（2008）涡民一初字第179号一审民事判决审理查明事实P73行-7行；2、（2010）涡民一重字第00016号一审民事判决审理查明事实P69行-15行；3、（2013）亳民一终字第00220号二审民事判决审理查明事实P85行。证明（1）、生效民事判决已确认原告支付被告3000元购楼款并且退还房屋一间的事实；（2）、被告收取原告购楼款事实已被生效判决所确认；（3）、司法鉴定中心（2006）技鉴字第411号、410号鉴定结论已为生效判决所确认。
第四组证据1、“被告收取原告3000元购楼款”的收据；2、司法鉴定中心（2006）技鉴字第411号、410号鉴定结论；3、2005年1月11日原、被告双方签订的协议书。证明（1）、原告支付被告购楼款3000元；（2）、原告支付购楼款就是用于本案诉争房屋。
第五组证据1、青町镇街道委员会证明；2、邱长海房产证。证明（1）、原告一直以所有人名义支付诉争房屋发生的基础设施费用；（2）、邱长海南邻系原告及原告之妻段侠。
第六组证据1、涡阳县法院行政审判庭开庭笔录P11-P12关于刘某，邱长海的证人证言；2、陈某、程某、王某、刘某当庭所作证人证言。证明、原告购买被告楼房的事实。
证人陈某当庭证言、房子原来是李长征三间87年卖给我一间，我们是邻居，其他没什么说的，我在他南邻。
证人程某当庭证言、我和李长征是邻居，房产证是我家的，当家的叫邱长海，其他没有什么。
证人王某当庭证言、我在李长征东边住，85年我们就是邻居了。
证人刘某当庭证言、我和李长征是邻居，我在他南边中间隔两家，李长征房子是买商业总店的，他买三间，退回一间卖给陈某了，现在原、被告争议的房屋是李长征租给李超侠的，我买底上两间2万元左。
被告安徽省涡阳县青町商业合作总店辩称：一、答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖合同的事实。1、双方没有签订书面的房屋买卖合同，也没有达成口头房屋买卖合同的事实。被答辩人在起诉状中称1985年“原、被告就房屋买卖达成口头协议”没有事实依据。早在十年前，答辩人就向当时的所有领导班子成员了解，从来没有任何人与被答辩人的父亲或者答辩人就涉案房屋的买卖进行协商并达成房屋买卖意向，双方根本不存在房屋买卖的事实。同时法律规定房屋买卖应当签订书面买卖合同，口头合同不符合法律规定，不具有法律效力。因此，假如真的有人私自表示将涉案房屋卖与被答辩人，因没有经过集体研究和报主管部门审批，没有签订书面买卖合同，同样不具有法律拘束力。2、答辩人从来没有向社会销售从青町区公所购买的房屋。被答辩人在起诉状中称“被告面向社会销售该房屋”没有事实依据。1985年答辩人从区公所购买18间房屋后，因资金困难，经领导班子集体研究，附条件地转让部分房屋给本单位职工并签订出售合同，被答辩人不是答辩人单位职工，不符合受让条件，答辩人不可能将房屋出售给被答辩人。
二、答辩人没有从来收取被答辩人交纳的购房款。1、答辩人的财务账上没有被答辩人交纳购房款的记录。被答辩人出示“88.11.6号”的收条后，答辩人先后多次认真、仔细地核查了单位的会计凭证和账册，始终没有发现有这笔收款。2、“88.11.6号”的收条上的公章与答辩人使用的公章不是同一枚印章。经鉴定，收条上的公章并非答辩人当时使用的公章，由该印章形成的任何文书对答辩人不产生法律效力。3、收条不是答辩人正常使用的正式收据。按财务制度和单位规定，单位收取任何款项都必须使用带编号的、可核查的、供做收入账的正式收据，绝对不允许使用白条收款。被答辩人提供的是一张白条，这显然不是答辩人单位正常的收款行为。4、收条不是邱化锡书写。邱化锡为答辩人单位的老职工，工作多年，留下大量的字迹，答辩人的领导班子成员和职工对邱化锡的笔迹都十分熟悉。被答辩人提供收条后，答辩人组织单位的多名职工认真辨认，一致认为收条的笔迹不是邱化锡书写。5、假如“88.11.6号”的收条系邱化锡书写，其法律后果由其个人承担。如果上述收条系邱化锡书写，如果邱化锡收取了被答辩人交纳的款项，由于邱化锡并未使用单位带编号的收据、未加盖单位正式使用的印章、没有将该款计入单位收入，该收款只能认定为被邱化锡个人占有和使用，其相应后果应当由邱化锡个人承担，与答辩人没有关系。6、被答辩人从来没有要求答辩人给予办理房屋过户登记。被答辩人自1986年起占用答辩人的房屋做生意，直到2004年答辩人要求其归还房屋，从来没有主张曾经购买房屋和交纳购房款，更没有要求答辩人给予办理房屋过户登记。由于被答辩人拒绝归还房屋，答辩人向涡阳县人民法院提起侵权的民事诉讼，在龙山法庭开庭时被答辩人虽然主张购买屋房，但是并没有提供其曾经交纳“购柚款3000元”的收条。2004年青町镇政府委托镇司法所调处双方的房屋纠纷时，被答辩人也没有出示“88.11.6号”的收条。直到2005年1月，被答辩人突然拿出了“88.11.6号”的收条，根据上述事实，答辩人有理由认为该收条是被答辩人伪造的。
被答辩人自1986年起一直占用答辩人的房屋至2013年9月底，先是供自己使用，之后用于出租，获得了大量的不当得利，给答辩人造成了巨额经济损失，答辩人保留在适当的时候、采取适当的方式要求被答辩人予以返还或者赔偿。
综上所述，答辩人没有与被答辩人签订房屋买卖合同，也没有收取被答辩人的购楼款，双方不存在买卖合同关系，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告安徽省涡阳县青町商业合作总店针对其主张举证如下：
证据1、营业执照，组织机构代码证。证明被告系合法的主体资格。
证据2、1985年购房合同三份。证明买卖房屋依据。
证据3、会议记录二份，2003年购房合同六份。证明在原购房合同基础上所有购房户变动扩大面积房屋买卖依据。
证据4、收款收据。证明楼房买卖履行依据，印证2号、3号证据合同效力。
证据5、（2003）涡民一字第2574号民事裁定书。证明2003年诉讼，原告没有提出有3000元购楼收据。
证据6、青町镇政府联合调查报告。证明李长征没有购房事实依据。
证据7、（2010）涡民一重字第00016号判决书，（2013）亳民一终字第00220号民事判决书。证明生效的法律判决，争议的两间楼房明确为被告所有，两间门面楼房没有发生转移。
证据8、最高法（2007）46号复函；安徽高院皖高法（2007）180号通知。证明司鉴中心（2006）技鉴字第410号、411号应为无效，故不具有司法鉴定资格。
证据9、柚的字义。证明已很明确购柚系植物果实，而非购楼的字义。
证据10、证人证言。证明没有原、被告楼房的买卖事实。
证据11、原告行政诉状。证明与原告诉状自相矛盾。
证人邱某当庭证言、我证明3000元钱条是假的，如有上一次在龙山怎没没拿出来，房子不是他买的，没有这个事，我是副主任我都不知道，地址不清楚，原，被告争议的房屋李长征租给别人住了，现在收回来了，费用给我们了。
证人蒋某当庭证言、我证明李长征父亲拿了3000元钱给总店没有这回事，在龙山开庭他没拿出来，他没有手续，谁买房都得有手续，刘某有手续，李长征没有手续。
原告李长征针对被告安徽省涡阳县青町商业合作总店所举证据发表质证意见如下：
被告安徽省涡阳县青町商业合作总店所举证据1、无异议。
证据2、有异议，生效的判决书以确认2003年以前被告所买房屋均是口头协议，没有书面合同。
证据3、会议记录真实性有异议，是内部会议对外部不发生效力，被告当庭表示本案诉争房屋不存在扩大之说，被告证明目的不成立。
证据4、收款收据并未有固定模式，类似证据不能作为驳回证据的依据。
证据5、证明目的有异议，2003年未提出3000元收据并不能说客观不存在。
证据6、该证据已被生效判决所否定。
证据7、现争议房屋所有权确实没有转移，但原、被告确实存在房屋买卖关系。
证据8、已被生效判决所确认，如认为错误应通过再审程序解决。
证据9、已被前几次判决否认。
证据10、证人应出庭作证。
证据11、不存在矛盾。
证人邱某、蒋某当庭证言、两个证人证言已被判决书否定，两个证人当庭作证并非所见所闻的事实，而是推测的事实，不能作为证据使用。
被告安徽省涡阳县青町商业合作总店针对原告李长征所举证据发表质证意见如下：
原告李长征所举证据第一组证据、无异议，对证明目的有异议，夫妻关系应有结婚证。
第二组证据、没有异议，对证明目的有异议，原告断章取义，达不到证明目的。
第三组证据、同第二组证据的质证意见。
第四组证据、4-1与原告证据目录不相同，达不到证明目的；4-2-3该鉴定已撤销，不能作为证据使用。
第五组证据、5-1真实性有异议；5-2邱长海不是本单位职工，达不到证明目的，与本案无关联性。
第六组证据、6-1开庭笔录无异议，对证明目的有异议。
证人李某当庭证言、达不到证明目的，听说是买卖的。
证人程某当庭证言、达不到证明目的。
证人王某当庭证言、只是听说是买卖的，达不到证明目的。
证人刘某当庭证言、有异议，在买房时和被告发生过矛盾，和原告恶意串通在作伪证，在以前民事、行政开庭均出庭作证未被采信。
经庭审举证、质证，合议庭对当事人提供的证据认定如下：
原告李长征所举证据第一组证据、被告无异议，对该证据本院予以认定。
第二组证据、原告证明的内容，已被两级法院生效的行政判决所确认，对该证据本院予以认定。
第三组证据1、2、该判决已被亳州市中级人民法院撤销，对该证据本院不予认定；3、该证据系已生效的判决，对该证据本院予以认定。
第四组证据1、该证据已被生效的判决所确认，对该证据本院予以认定；2、自2005年10月1日起人民法院在诉讼活动中，需要进行司法鉴定时，不能委托司法部上海司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心。该鉴定系本院于2006年4月26日委托该鉴定机构进行鉴定，对该证据本院不予认定；3、该协议原、被告未实际履行，对该证据本院不予认定。
第五组证据。该证据与本案无关联性，对该证据本院不予认定。
第六组证据，该证据未被行政判决所确认，对该证据本院不予认定。
证人陈某、程某、刘某的当庭证言，三证人的证言与本案具有一定关联性，对该证据本院予以认定。
证人王某的当庭证言，不与客观真实性，对该证据本院不予认定。
被告安徽省涡阳县青町商业合作总店所举证据1、原告无异议，对该证据本院予以认定。
证据2、4、5、6、9、11与本案不具有一定的关联性，对该证据本院不予认定。
证据7，与本案原告所举第三组证据相同，对该证据已作认定，对该证据本院不在重复认定。
证据3、8，该证据与本案具有一定关联性，对该证据本院予以认定。
证据10，待证人出庭后，再作认定。
证人邱某、蒋某的当庭证言、不具客观真实性，与其他证据相互矛盾，对该证据本院不予认定。
根据上述认定的证据，同时结合庭审中当事人的陈述，查明如下事实：
1985年5月，涡阳县房屋建设开发公司与涡阳县青町区公所签订房屋开发协议书，确定双方联合开发青町镇朝阳路商品房屋，且约定以青町区公所的名义销售，后涡阳县青町商业贸易公司（现更名为安徽省涡阳县青町商业合作总店）以95346元的价格购买上下两层共18间房屋（一、二层各9间），1986年房屋交付后，贸易公司研究决定以每间11000元的价格出售。魏素英占用三间，刘恒英、刘某、邱长城各占一间，均未签订书面协议，当时也没有一次性付清购房款，而是分别分批交纳了部分款项。2003年度，涡阳县青町合作商店清算领导小组与刘某等人签订了书面购房协议，每间19500元。原告李长征占用北头三间，后退还房屋一间，于1988年11月6日向安徽省涡阳县青町商业贸易公司交购楼款3000元，2003年被告要求原告按每间47000元付清房款，原告以购房款已全部付清为由拒付，原告李长征自1986年一直使用至2013年9月底。
涡阳县房地产管理局依被告的申请，于2007年1月11日为被告就所争议的房屋颁发了房地权青字第22××05号房产证，原告不服涡阳县房地产管理局为被告颁发的房产证，于2007年2月5日向本院提起行政诉讼。本院于2007年4月12日作出（2007）涡行初字第25号行政判决，撤销了涡阳县房地产管理局于2007年1月11日为被告颁发的房地权青字第22××05号房产证，被告不服，提起上诉，亳州市中级人民法院于2007年7月17日作出判决，驳回上诉，维持原判。
于2008年5月2日涡阳县青町商业合作总店起诉李长征物权纠纷，判决后，涡阳县青町商业合作总店不服提起上诉，亳州市中级人民法院于2009年11月26日发回重审，本院于2012年11月28日作出（2010）涡民一重字第00016号民事判决，原告不服提出上诉，亳州市中级人民法院于2013年6月28日作出（2013）亳民一终字第00220号民事判决书判决：一、撤销本院（2010）涡民一重字第00016号民事判决，二、改判为：李长征占有的位于朝阳路中段路东的两间门面房（底上两层）的所有权归涡阳县青町商业合作总店所有。
本院认为：合法的买卖关系受法律保护。本案中原告已向被告交购楼款3000元，已被亳州市中级人民法院民事判决书所确认，虽然原、被告未有书面合同，但是原告付给被告购楼款起至今一直使用该房屋，在原告使用该房屋期间，被告未提出异议。故原、被告达成口头房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，原告要求确认原、被告房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，因无证据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原、被告房屋买卖合同有效；
二、驳回原告李长征的其他诉讼请求。
案件受理费2700元，由原告李长征负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审判长 张 亚
审判员 李悦超
审判员 张丽丽
二〇一四年六月二十日
书记员 王 岩
附法律释明：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。