上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2318号
上诉人（原审原告）苏静，＊生，汉族，住上海市＊＊＊室。
上诉人（原审原告）朱小琳，＊生，汉族，住＊＊＊。
两上诉人之共同委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市＊＊＊室。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原审第三人上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市＊＊＊室。
法定代表人＊＊，职务总经理。
委托代理人＊＊＊，上海五角世贸商城有限公司工作人员。
上诉人苏静、朱小琳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2010年4月22日，由上海麦格茂置业有限公司（以下简称麦格茂公司）作为甲方、苏静、朱小琳作为乙方，双方签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），由乙方以人民币（以下币种相同）412，853元的价格向甲方购买上海市＊＊＊《上海五角世贸商城》＊＊＊室房屋（以下简称系争房屋）。预售合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。预售合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。预售合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。预售合同补充条款第十五条其中约定，乙方同意由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。
预售合同签订当天，由苏静、朱小琳作为委托方（甲方）、上海五角世贸商城有限公司（以下简称五角公司）作为受托方（乙方），双方签订《物业委托经营合同》，该合同约定：甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，该房屋预计总建筑面积为35.68平方米；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的拆让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；甲方同意该物业由乙方全权管理经营；甲方应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的五个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利；等等。
预售合同和《物业委托经营合同》签订的当天，苏静、朱小琳支付麦格茂公司房款412，853元。
2012年5月30日，麦格茂公司取得系争房屋的竣工验收备案证书。2013年5月14日，麦格茂公司取得系争房屋的产权证（大产证）。2013年10月底，麦格茂公司向苏静、朱小琳送达《办证通知》，通知苏静、朱小琳于2013年12月19日-2014年1月26日至五角世贸商城现场2号楼样板间办理产权证，同时，该通知书标注了办证流程：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关材料。同年12月份，苏静、朱小琳至麦格茂公司处，因麦格茂公司要求苏静、朱小琳先签2016年1月起的委托经营合同，然后再办证，而苏静、朱小琳拒绝，故未予办理。
苏静、朱小琳诉至原审法院，要求解除苏静、朱小琳与麦格茂公司于2010年5月14日就系争房屋签订的预售合同。
原审审理中，麦格茂公司表示，因为业主所购的商铺不是独立的，无法单独招商，且业主已接受了第一期的委托经营方式，预售合同补充条款第十五条也约定应当由甲方（麦格茂公司）委托或商务管理公司经营管理，故麦格茂公司要求业主在办理小产证前必须先签署2016年起的委托经营合同。
原审认为，苏静、朱小琳与麦格茂公司签订的预售合同、苏静、朱小琳与五角公司签订的《物业委托经营合同》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，当事人均应恪守。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人主张解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释第十五条同时又规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，预售合同约定，麦格茂公司取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证），麦格茂公司取得房地产权证（大产证）后60日内，苏静、朱小琳与麦格茂公司签署《房屋交接书》，《房屋交接书》签署之日起60天内，苏静、朱小琳与麦格茂公司依法向房地产交易中心办理过户申请手续，申领房屋的房地产权证（小产证）。现麦格茂公司于2012年5月30日取得系争房屋的竣工验收备案证书，根据上述约定推算，麦格茂公司应于2012年12月27日前协助苏静、朱小琳办理系争房屋小产证申办手续，而根据上述司法解释的规定，如麦格茂公司逾期超过一年的，苏静、朱小琳有权解除合同。现麦格茂公司在2013年5月14日办出了系争房屋的大产证，并于同年10月通知苏静、朱小琳办理小产证，故苏静、朱小琳不享有该合同解除权。即使按苏静、朱小琳所述，麦格茂公司应于2011年3月前办出大产证，那么，加上合同约定的取得大产证后60日内签订《房屋交接书》及《房屋交接书》签订之日起60日内双方共同向交易中心办理过户手续，麦格茂公司应当于2011年7月前协助苏静、朱小琳办理小产证申办手续，逾期超过一年的，苏静、朱小琳享有合同解除权，且该解除权应当在一年内行使，而事实上，苏静、朱小琳于2014年1月才提起诉讼，也已超过解除权的行使期间。另外，苏静、朱小琳称，麦格茂公司通知苏静、朱小琳办理小产证，但强行要求苏静、朱小琳先签订委托经营合同，然后才能办证，从而导致苏静、朱小琳无法办理小产证，对此，原审法院认为，协助苏静、朱小琳办理系争房屋的产权证是麦格茂公司作为出售方的应尽义务，麦格茂公司应当履行，麦格茂公司拒绝履行的，苏静、朱小琳可以通过司法救济途径向其主张，但苏静、朱小琳并不因此享有解除合同的权利。综上，苏静、朱小琳主张解除预售合同，依据不足，原审法院不予支持。
原审法院审理后于二○一四年八月五日依据《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，作出判决：驳回苏静、朱小琳的诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，由苏静、朱小琳负担。
原审法院判决后，上诉人苏静、朱小琳不服，向本院提起上诉称：1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和第十九条分别是对《合同法》第94条第三项、第四项之规定在商品房买卖纠纷中适用法律的具体化规定。鉴于《合同法》第94条第三项、第四项规定的行使解除权之请求权基础不同，故最高人民法院针对该两个不同的请求权基础所作出的相对应的司法解释条款亦是独立存在并适用的司法解释，不存在相互混淆适用的情形。现最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条并未规定除斥期间，故原审法院将十五条与十九条的内容混用，适用一年的除斥期间规定，驳回上诉人的合法正当请求，属适用法律错误，有违立法本意。为此提出上诉，请求二审法院依法改判，支持上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人麦格茂公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。
原审第三人五角公司述称：同意原审法院的判决。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条司法解释所规定的合同解除情形属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。商品房预售合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。由于出卖人的原因，在一定的合理期内买受人仍无法办理出房屋所有权登记，导致买受人购买房屋取得房屋之物权权利之合同目的无法实现的，买受人主张解除合同，当然应当予以支持。此系对于买受人在无法办理出房地产权证、其合同目的无法实现的情形下所适用的司法救济途径。但本案中，上诉人向法院提起本案诉讼时，被上诉人已办理出了大产证，此时上诉人办理房屋所有权登记，取得所购房屋之物权权利的合同目的可以实现，故上诉人再依据该司法解释主张解除商品房预售合同已缺乏事实依据，本院难以支持。至于上诉人因迟延取得小产证而导致的民事责任承担问题，双方可依据合同及相应的法律规定另行解决。综上，本院认为，原审法院查明事实清楚，判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人苏静、朱小琳共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十月十一日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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