上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3543号
上诉人(原审原告)：张文栋，男，1982年12月18日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙天予，上海市中天信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：王连才，男，1946年1月13日出生，汉族，住上海市。
原审第三人：上海倍思特房地产经纪事�所，住所地上海市普陀区。
法定代表人：周惠。
上诉人张文栋因与被上诉人王连才及原审第三人上海倍思特房地产经纪事务所(以下简称“倍思特事务所”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初12267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张文栋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张文栋的诉讼请求。事实和理由：双方签约时就已经知道上海市房屋(以下简称“系争房屋”)是公房，王连才承诺签约后他可以将系争房屋产权买断至其名下，但是因为王连才事后反悔且其子不同意王连才买断产权，导致合同无法继续履行。根据《房地产买卖居间协议》的约定，王连才无法继续履行合同的，应当承担定金责任。定金不足以填补损失的，张文栋�有权主张损害赔偿。
王连才辩称，不同意上诉人的意见，王连才是受到中介机构蒙骗才签了这个合同，签约后从邻居那得知系争房屋可以卖4,000,000元以上，而且王连才之子作为同住人也不同意王连才买断产权，请求二审法院维持一审判决。
倍思特事务所未参加诉讼，亦未提供书面意见。
张文栋向一审法院起诉请求：1、解除张文栋与王连才之间于2016年9月3日签订的《房地产买卖合同》；2、王连才双倍返还定金460,000元，并赔偿因房价上涨给张文栋造成的经济损失770,000元。
一审法院认定事实：系争房屋为公有住房，承租人系王连才，在册户口有王连才及其子、孙子(未成年)。2016月9月3日，张文栋与王连才经倍思特事务所居间服务介绍，签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》。在《房地产买卖居间协议》中约定，系争房屋总价3,600,000元。为表购买诚意，张文栋向倍思特事务所支付意向金30,000元，张文栋交付的意向金经王连才签收后转为定金。王连才同意将前述定金交由倍思特事务所保管。待王连才签订本协议后15日内，张文栋应将定金补足至230,000元。在《房地产买卖合同》中约定，由张文栋向王连才购买系争房屋，房屋总价3,600,000元。首期房价款(含已经支付的定金)1,050,000元；第二期房价款2,500,000元；尾款50,000元。为办理交易过户之需，双方同意于签订本合同后(空)日内前往倍思特事务所处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称示范合同)。如无其他约定，前述期限届满日为双方签订示范合同的日期。在违约责任中双方约定：王连才保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得该房地产全体权利人的同意；张文栋保证未违反限售规定，具备购买该房地产资格，否则视为违约，违约金应按本合同3.2条承担违约责任。本条款独立发生法律效力。本合同3.2条约定，本合同生效后，双方应诚意履行。如任何一方未按合同约定履行主要义务，且经相对方书面催告后仍不履行的，相对方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本合同的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金。本合同于双方签订《房地产买卖居间协议》同时生效，并作为房地产买卖合同独立发生法律效力。本合同与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本合同约定为准。补充约定一栏中书写内容为：因本房屋为租用居住公房，王连才需自费转为售后产权房，倍思特事务所于2016年9月4日从交易中心调取同户型证明本房建筑面积为70.02平方米，确认后张文栋于2016年9月4日支付王连才30,000元定金。上述协议和合同签订后，张文栋分两笔向倍思特事务所交付定金共计230,000元。2016年9月4日，王连才出具收到30,000元定金之《收据》；同月18日王连才又出具收到房价款200,000元之《收款收据》。因王连才未将系争房屋转为售后产权房，张文栋委托律师于2016年12月14日，2017年2月10日，两次函告王连才，要求其收函后的15个工作日内，自费办理该房屋性质转为售后产权之手续并继续履行与委托人之间合同；否则，委托人将视为王连才以行为表示不再履行双方合同(即根本违约)并将以司法诉讼追究违约责任。
一审法院另查明，2016年9月3日，王连才与倍思特事务所签订《佣金确认书》，确认佣金金额40,000元。2016年9月4日，由倍思特事务所转存给王连才30,000元；同月18日，倍思特事务所分三笔计150,000元转存给王连才。
一审审理中，王连才声称实际收到倍思特事务所转付款180,000元，并对2016年9月18�之《收款收据》持有异议，该收据上收款人“王连才”姓名非本人所签，申请笔迹鉴定。2017年6月，法院根据王连才申请，并经双方同意依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心(简称鉴定中心)做笔迹鉴定。2017年9月15日，鉴定中心出具司鉴中心[2017]技鉴字第1490号《鉴定意见书》作出的鉴定意见：2016年9月18日之《收款收据》上签名是王连才所写。该《鉴定意见书》经质证，当事人不持异议。鉴定费2,500元已由王连才预交。
一审审理中，张文栋认为，根据合同约定，张文栋已向王连才支付购房定金230,000元，因王连才未能依合同约定自费将系争房屋转为售后产权房，经张文栋催告无果后，双方已无法完成网签合同，王连才已构成根本违约，应承担违约责任及张文栋购房损失。王连才认为，听信于倍思特事务所员工的言词，双方才签订了协议及合同，但在办理售后产权房申购手续时，因同住人本人儿子不同意出售，系争房屋未能转为产权房。再则，王连才签订相关资料时，自身处于病态，理解意识存在问题。根据银行转账证据证明，王连才仅收到购房定金180,000元，该款已用于归还他人债务。倍思特事务所认为，王连才未能履行合同约定义务，应承担违约责任，倍思特事务所收取张文栋支付的定金230,000元后，扣除王连才应承担的佣金40,000元及答谢倍思特事务所给予的10,000元后，转付王连才180,000元。
一审法院认为，张文栋与王连才就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》系签约人的真实意思表示，合同应为有效，双方应恪守履约。根据《房地产买卖居间协议》约定，双方签订了《房地产买卖合同》后，张文栋所付定金230,000元已转为购房首付款的一部分。由于双方签约时，已明知系�房屋为公有住房，根据相关政策规定，办理交易过户，王连才须取得系争房屋产权且双方需签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，现王连才因系争房屋同住人反对，无法取得系争房屋的产权，致买卖双方不能网签《上海市房地产买卖合同》。在《房地产买卖合同》虽约定由王连才自费将系争房屋转为售后产权房，但双方已知道该特殊的约定内容应是双方实现网签合同的必然条件，应为附条件的条款约定，现所附条件未能成就，非王连才主观原因。鉴于双方已同意解除《房地产买卖合同》，法院予以准许。因张文栋要求王连才根据合同约定承担违约责任及购房差价损失之请求，无事实和法律依据，故法院不予支持。基于合同的解除，当事人收取的财产应及时退还张文栋并按中国人民银行同期贷款利率标准承担法定孳息利息。因张文栋已于2016年12月14日催告王连才在15个工作日内办妥系争房屋产权申购事宜，故银行利息应自2017年1月1日起算。在本次交易中，王连才虽向张文栋出具的金额为230,000元的收款凭证，但相关证据及当事人的陈述，倍思特事务所截留50,000元后，实际转付给张文栋180,000元，因王连才对倍思特事务所的截留部分款项持有异议，故除王连才退还张文栋180,000元外，倍思特事务所也应将留置的50,000元退换张文栋。至于王连才与倍思特事务所之间的经济关系，双方可另寻途径解决。一审法院据此判决：一、张文栋与王连才就上海市房屋于2016年9月3日签订的《房地产买卖合同》予以解除；二、王连才应于判决生效之日起十日内归还张文栋购房款180,000元；三、王连才应于判决生效之日起十日内支付张文栋银行利息(以18万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息标准计付，自2017年1月1日至还清日止)；四、上海倍思特房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内归还张文栋购房款50,000元；五、上海倍思特房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付张文栋银行利息(以50,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利息标准计付，自2017年1月1日至还清日止)；六、对张文栋其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，张文栋表示虽然在签约前没有看到王连才之子的委托书，但是考虑到王连才的父亲身份，因此相信王连才是在征得家属同意后才签约售房的，而且《房地产买卖合同》第3.1条亦明确王连才保证有权出售该房地产，并在签订合同时已征得该房地产全体权�人的同意。因此，现在王连才主张不是他不想卖，而是无法买断产权导致不能卖，不是免除其违约责任的理由。王连才表示，签约时其子并不知情。以上事实，有《房地产买卖合同》及本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，张文栋与王连才在签订合同前均知晓系争房屋系公房，双方约定先由王连才将系争房屋产权买断后再办理过户交易手续，并不违反法律规定。王连才在《房地产买卖合同》中亦承诺在签订合同时已征得系争房屋全体权利人同意，但王连才在审理中又自认其签约时并未告知其子，故因其子反对而无法继续履行合同，因此应当认定王连才对于合同无法继续履行应当承担法律责任。根据《房地产买卖居间合同》约定，因相关权利人提出异议而导致协议无法履行的，王连才自愿承担定金责任。根据庭审查明的事实，虽然王连才表示其只收到定金180,000元，但这属于王连才与倍思特事务所之间的资金结算问题，王连才就张文栋支付的230,000元定金出具了《收据》，应认定王连才已收到定金230,000元。故张文栋主张定金双倍返还，合法有据，本院予以支持。鉴于王连才在签约时并未提供任何可以证明其子知情的凭证，故张文栋在签约时亦未尽到审慎义务，且系争房屋处于公房状态时在客观上亦不具备继续履行的条件，因此张文栋主张的房屋差价损失属于履行利益，本院不予支持。
综上所述，张文栋的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二条规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初12267号民事判决主文第一、二、四项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初12267号民事判决主文第三、五、六项；
三�王连才于本判决生效之日起十日内向张文栋支付230,000元；
四、驳回张文栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计7,935元，由张文栋负担3,835元，王连才负担4,100元；二审案件受理费13,800元，由张文栋负担10,626元，由王连才负担3,174元。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 倪知良
审判员 卢薇薇
审判员 王 伟
二〇一八年六月十五日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉�件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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