新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院民 事 判 决 书（2018）兵11民终52号上诉人（原审被告）：新疆九鼎农产品经营管理有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：文学军，公司董事长。委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄落平，女，汉族，1979年1月27日出生，无固定职业、住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。上诉人新疆九鼎农产品经营管理有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人黄落平房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2017）兵1101民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九鼎公司的委托诉讼代理人高宏伟、被上诉人黄落平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九鼎公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时不存在虚假陈述、隐瞒事实的欺诈行为。2013年6月30日双方签订的《房屋买卖合同》第一、二条已明确告知被上诉人，房屋系上诉人自建的市场配套用房不是商品房，被上诉人明知该内容而自愿购买，不存在上诉人对其欺诈。二、一审判决适用法律错误，超越法律规定给上诉人设定法律义务。本案所诉欺诈，核心应是签订合同时上诉人是否将房屋虚假陈述为商品房，而不是在售楼中心及广告牌中要特别注明是自建房而非商品房。一审法院给上诉人强加特别提示法律义务属人为主观错误认定。三、一审判决认定事实错误，被上诉人的起诉已超过一年法定撤销期限。2015年8月31日，被上诉人曾向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院起诉确认房屋买卖合同无效，同年11月25日停止支付购房贷款，被上诉人此时已经知道或应当知道所购房屋不是商品房，直至2017年才起诉撤销房屋买卖合同，超过法律规定的一年除斥期间。四、被上诉人停止偿还购房贷款要求退房的真实原因是房价下跌及出租用于经营宾馆违反治安、消防规定，无法正常经营。被上诉人所诉欺诈，完全是为其退房寻找理由。综上，请求二审法院依法改判。黄落平辩称，被上诉人在购买上诉人房屋过程中，其销售人员声称该房是商品房，且宣传资料、网站信息、广告牌对外都宣称是商品房，被上诉人才与上诉人签订了商品房买卖合同，但上诉人至今无法给被上诉人办理房屋产权证书，被上诉人起诉至法院后才得知，上诉人销售的是不能面向社会公开销售的自建房。上诉人在销售过程中故意隐瞒事实，其行为严重违反诚实信用原则，已构成欺诈，被上诉人提起诉讼未超过法定期限，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。黄落平向一审法院起诉请求：1、请求撤销原告黄落平与被告九鼎公司2013年6月30日签订的房屋买卖合同。2、本案诉讼费用由被告九鼎公司承担。一审法院认定的事实，2012年6月28日，十二师建设局颁发了十二师地字第2012028号《建设用地规划许可证》，准许被告新疆九鼎农产品经营管理有限公司在新疆生产建设兵团第十二师一〇四团四连土地上修建面积389693.27㎡的住宅。2012年8月19日，又颁发了编号为BT6590122012023《建设工程施工许可证》，准许被告施工建设55753.96㎡的住宅，2012年10月22日，十二师建设局颁发了十二师建字第2012029号《建设工程规划许可证》，批准被告建设兵团乌鲁木齐农产品批发市场1-5号楼。2013年6月30日，原告黄落平与被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告以4900元/平方米的价格购买被告修建的位于新疆九鼎农产品批发市场A区A4栋楼1-1202号房屋。合同第一条“项目建设依据”约定：“出卖人以出让方式取得位于新疆九鼎农产品批发市场项目的土地使用权，土地使用权证号为兵十二师国用（2012）第12507029号。该地块土地面积为62882.19平方米，规划用途为商服用地，土地使用年限自2012年6月30日至2052年7月1日。出卖人经批准，在上述地块上建设市场配套商业用房，现定名：新疆九鼎农产品批发市场。建设用地规划许可证号为十二师地字第2012028号，建设工程规划许可证号为十二师建字第2012029号，施工许可证号为BT6590122012023号”。第二条“买受人所购房屋的基本情况”约定：“买受人所购买的房屋为本合同第一条规定的项目内容。房号：新疆九鼎农产品批发市场A区A4栋楼A4-1-1202号房屋。该房屋用途为市场配套商服用房，属框架结构，建设层数为地上十二层，地下零层。本合同约定该房屋的建筑面积为84.50平方米。最终的产权面积以主管部门颁发的产权证面积为准”。合同还对付款期限和方式、交房期限等内容进行了约定。合同签订后，被告于2013年12月2日向原告交付涉案房屋。2016年4月29日，原告向本院提起“商品房买卖合同纠纷”之诉，以“被告向原告销售的商品房无《商品房预售许可证》为由，要求确认双方2013年6月30日签订的《房屋买卖合同》无效”。2016年5月25日该案开庭审理时，被告抗辩称“双方交易的房屋不是商品房，而是被告自行建设的市场配套住宅”。另查明：1、为销售九鼎农产品市场配套商业用房（其中包括涉案房屋在内的A区房屋），被告在市场临街处树立了售楼广告牌，并专门设立了售楼中心，中心内所销售房屋的沙盘模型、鸟瞰图、宣传牌等设施一应俱全，并配备有专职售楼人员引导服务。但在广告牌及售楼中心内均未明示所销售的房屋系“非商品房”。2、2016年12月，被告售楼中心售楼人员在接受购房者咨询期间，仍然多次宣传称被告所销售的房屋系手续齐全的商品房，并自2013年起即开始销售。3、北京中同华资产评估有限公司接受中信国安葡萄酒业服务有限公司、新疆九鼎农业集团有限公司的委托，对新疆九鼎农产品经营管理有限公司在2016年4月30日的股东全部权益价值进行评估，在评估报告中载明：新疆九鼎农产品经营管理有限公司委托新疆九鼎富通房地产开发有限公司在新疆九鼎农产品批发市场的土地红线边线内侧开发建设A1-A8号、A3号小商铺、B1-B5号共计14栋配套住宅.新疆九鼎农产品经营管理有限公司收入主要来自其销售开发的住宅及四个子公司的投资收益。在对剩余房产价值评估方法中载明：采用市场比较法进行评估，以销售价格扣减销售过程中需要发生的费用、销售税金、所得税、适当净利润等得出开发产品（待售商品房）的评估价值。4、原、被告签订的《房屋买卖合同》文本系被告提供的，该文本除合同名称不一致外，其他内容与国家有关部门制发的《商品房买卖合同》规范文本基本相同。5、本案审理中，被告除了称“《房屋买卖合同》第一条、第二条已明确约定原告所购房屋系被告自建房”外，未提供证据证明其曾向原告明确告知过“涉案房屋非商品房”。一审法院认为，所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈具有以下构成要件：（1）欺诈一方当事人有欺诈的故意。即欺诈方明知告知对方的情况是虚假的，并且会使对方当事人陷于错误而仍为之。欺诈的故意既包括欺诈人有使自己因此获得利益的目的，也包括使第三人因此获得利益而使对方当事人受到损失。（2）要有欺诈另一方的行为。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为，欺诈行为既可是积极的行为，也可是消极的行为。欺诈行为在实践中可分故意陈述虚假事实的欺诈和故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的欺诈。故意告知虚假情况就是虚假陈述，如将劣质品说成优等品；故意隐瞒真实情况是指行为人负有义务向他方如实告知某种真实情况而故意不告知的。（3）受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果。只有当欺诈行为使他人陷于错误，而他人由于此错误在违背其真实意愿的情况下而与之签订了合同，才能构成受欺诈的合同。本案中，被告存在故意隐瞒“所销售的市场配套商业用房系自建房，而非商品房”信息的行为。主要表现在：1、树立售楼广告牌，设立售楼中心，中心内沙盘模型、鸟瞰图、宣传牌等设施一应俱全，配备专职售楼人员服务。但在广告牌及售楼中心内均未明示所销售房屋系“非商品房”。2、未将楼盘属于自建房而非商品房的信息进行披露。3、《房屋买卖合同》文本系被告提供的，该文本除合同名称不一致外，其他内容与国家相关部门制发的《商品房买卖合同》规范文本内容基本相同。被告还存在故意陈述“所销售的市场配套商业用房系商品房虚假信息”的行为。主要表现在：1、2016年12月，被告售楼中心售楼人员在接受购房者咨询期间，仍然多次宣传称被告自2013年起即开始销售的房屋，系手续齐全的商品房。2、北京中同华资产评估有限公司对被告股东权益价值评估时，在评估报告中披露被告在新疆九鼎农产品批发市场的土地红线边线内侧开发建设A1-A8号、A3号小商铺、B1-B5号共计14栋配套住宅；被告收入主要来自其销售开发的住宅及四个子公司的投资收益。评估报告中，在“对剩余房产价值评估方法”中载明：采用市场比较法进行评估，以销售价格扣减销售过程中需要发生的费用、销售税金、所得税、适当净利润等得出开发产品（待售商品房）的评估价值。其中将涉案自建房性质陈述为“商品房”。基于被告上述“故意隐瞒所销售的市场配套商业用房系自建房，而非商品房信息的行为”、“故意对外宣传所销售的市场配套商业用房系商品房的行为”，以及涉案《房屋买卖合同》的约定中，特别是其中第一条、第二条，并无“明确原告所购房屋系被告自建房”的内容，加之被告未提供证据证明其曾向原告明确告知“涉案房屋非商品房”的信息，因此，被告在向包括原告在内的购房者销售房屋过程中，故意陈述虚假事实，故意隐瞒真实情况，欺骗并诱使原告等购房者误以为购买的是商品房，而与被告订立了合同，被告之行为符合欺诈的构成要件，构成欺诈。根据《合同法》“一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原告有权申请撤销其2013年6月30日与被告订立的《房屋买卖合同》。具有撤销权的当事人，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，则撤销权消灭。本案中，原、被告订立的《房屋买卖合同》中并无“原告所购房屋系被告自建房，而非商品房”的内容，加之被告未提供证据证明其曾向原告明确告知“涉案房屋非商品房”的信息，导致原告一直以为所购房屋系商品房，并因此以被告“无商品房预售许可证”为由，起诉要求确认合同无效。后在该案诉讼中根据被告答辩陈述，才得知房屋系被告自建房而非商品房的事实。据此，本院确认原告知道撤销事由之日应当在其2016年5月25日该案开庭审理之后。很显然，原告向被告主张行使撤销权并未超过法定的一年期限。综上所述，被告故意陈述虚假事实，隐瞒真实情况，欺骗并诱使原告与其订立合同，构成欺诈。原告据此在法定期限内主张撤销与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持。被告称“其不存在欺诈，原告主张撤销权已超过法定的一年期限”的抗辩意见无事实根据及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定，判决：撤销原告黄落平与被告新疆九鼎农产品经营管理有限公司2013年6月30日签订的《房屋买卖合同》。案件受理费减半收取100元，由被告新疆九鼎农产品经营管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，对当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为,本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否存在欺诈行为，应否予以撤销；二、被上诉人黄落平行使撤销权是否超过了法定的期限。关于焦点一，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否存在欺诈行为，应否予以撤销问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”该条所称的欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，上诉人与被上诉人于2013年6月30日签订房屋买卖合同时，对于房屋的用途在合同条款中已作出明确约定系“市场配套商服用房”，被上诉人对此是明知的，并在合同上签字确认，且按约交纳了首付款、办理了银行商业贷款，并偿还银行贷款至2015年11月25日，被上诉人的行为均表明购房行为是其本人真实意思表示。现被上诉人主张上诉人出卖房屋存在欺诈行为，请求撤销双方签订的房屋买卖合同,在原审中虽提供了有关证据，但该证据均不能证实双方在签订买卖合同时，上诉人对其存在告知虚假情况或者隐瞒真实情况的故意行为，因此被上诉人主张上诉人存在欺诈行为，缺乏事实依据和法律依据，不符合行使撤销权的法定情形，对此本院不予支持。上诉人认为出卖该房屋时不存在欺诈的上诉理由成立，本院予以采信。关于焦点二，被上诉人黄落平行使撤销权是否超过了法定期限问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”撤销权是指合同当事人因意思表示不真实，在法定情况下享有的请求人民法院或者仲裁机构撤销合同，使已生效的合同归于无效的权利。本案中，被上诉人黄落平于2013年6月30日与上诉人签订的房屋买卖合同，合同履行至2015年11月25日停止偿还银行贷款时已达两年多之久，被上诉人停止偿还贷款，表明其不愿再履行双方签订的房屋买卖合同义务，并以此认为上诉人出卖房屋存在欺诈行为，但被上诉人并未及时行使撤销权，直至2017年5月才提起撤销权诉讼，其行使撤销权显然超过了法定期限，对此本院亦不予支持。上诉人该上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，上诉人要求驳回被上诉人诉讼请求的上诉请求成立，应予支持；一审法院认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2017）兵1101民初143号民事判决；二、驳回被上诉人黄落平要求撤销与上诉人新疆九鼎农产品经营管理有限公司2013年6月30日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。一审案件受理费100元（被上诉人已预交），由被上诉人黄落平负担，二审案件受理费100元（上诉人已预交），由被上诉人黄落平负担（被上诉人于本判决生效后十日内给付上诉人）。本判决为终审判决。审判长  任保军审判员  张 华审判员  孙 东二〇一八年三月二十日书记员  宋琦颀1