广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤13民终3802号上诉人(原审原告):惠州市惠阳区运行发展有限公司，住址：惠阳区淡水排坊泗水。法定代表人：黄运生，执行董事。委托代理人：严有文，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈飞忠，男，1963年3月18日出生，汉族，住址：浙江省奉化市，被上诉人（原审第三人）：深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司，住址：惠阳区淡水土湖白云一路。负责人：郑俊。被上诉人（原审第三人）：深圳市厚基房地产开发有限公司，住址：深圳市罗湖区东门南路2006号宝丰大厦主楼513房。法定代表人：郑俊。委托代理人：陈文格，男，汉族，1966年7月17日出生，住址：广东省广州市海珠区，系深圳市厚基房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审第三人）：深圳市华融兴投资担保有限公司，住所地：广东省深圳市福田区滨河路5022号联合广场A座裙楼A302D。法定代表人：舒曼。上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司（以下简称运行公司）与被上诉人陈飞忠、深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司（以下简称厚基惠阳分公司）、深圳市厚基房地产开发有限公司（以下简称厚基公司）、深圳市华融兴投资担保有限公司（以下简称华融兴公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司不服惠州市惠阳区人民法院(2014)惠阳法民一初字第439号民事裁决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告向原审法院提出的诉讼请求：一、确认原告、第三人厚基惠阳分公司与被告分别2010年10月12日至2010年12月1日就xxx小区房号为3号楼101号、104号、105号、106号、107号、l08号、1O9号、110号、111号、112号、113号、1l4号、201号、D幢01号、05号、1幢B单元l02号签订的十六份《商品房买卖合同》无效。二、判令被告、第三人立即办理解除上述十六份商品房买卖合同备案登记手续，恢复原状。三、判令被告向原告赔偿租金损失1063616.96元（其中一层商铺面积共504.29平方米，二层商铺面积899.59平方米，别墅621.3平方米;从2010年12月1日起计算租金,每月每平方米一层商铺按32元计、二层商铺按I6元计、别墅按12元计，计至2013年4月1日，共28个月;实际损失计至房产管理部门解除商品房买卖合同备案登记，恢复原状时止)。四、判令第三人对赔偿租金损失承担连带责任。事实理由是：运行公司、厚基惠阳分公司经政府批准，在惠阳区淡水××湖××坑白云××路开发建设商品房，定名为枫叶雅堤小区商住楼，并取得商品房预售许可证。2010年10月12日至2010年12月1日，运行公司及厚基惠阳分公司与陈飞忠就xxx小区房为3号楼101号、201号、枫叶雅堤D幢01号、05号、3号楼09号、3号楼110号、3号楼108号、3号楼112号、3号楼114号、3号楼113号、3号楼111号、3号楼107号、1幢B单元102号、3号楼105号、3号楼106号、3号楼104号签订了十六份《商品房买卖合同》，将以上商品房卖给被告，并就价款、付款方式、逾期付款的违约责任等做了约定。合同签订后，被告不支付购房款，经多方催告，被告全无履行付款义务的意思表示，已明示违约。被告签约至今已一年多不予支付购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项的约定，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。被告就上述十六套商品房签订商品房买卖合同，并非其真实意思。从人民法院向公安机关调取的惠阳公（经）立字[2013]15号厚基公司合同诈骗案资料被告本人的陈述中得知，被告并无购房的本意。事实是，被告所任职的公司向第三人厚基公司发放高利贷款，放贷公司为了增加贷款安全性，与被告、第三人厚基公司恶意串通，将原告与第三人厚基公司惠阳分公司共同开发的上述房产，通过签订商品房买卖合同和到房产管理部门办理商品房买卖合同备案登记的形式，将上述十六套商品房备案登记在被告名下，以控制房产手段达到其增加贷款安全的目的；在第三人厚基公司还清其贷款后，再到房产管理部门解除买卖合同备案登记。第三人的陈述也证明了以上事实。原告对被告及第三人的上述行为浑然不知。原审法院裁决理由和结果原审法院经审查认为：本案基础法律关系为民间借贷法律关系。深圳市中级人民法院（2014）深中法民终字第809号终审判决查明，陈飞忠与厚基公司签订的“借款合同”约定，厚基惠阳分公司提供其与运行公司合作开发位于惠阳区淡水××湖××坑白云××路枫叶雅堤小区共33套商品房的买卖合同预告登记至陈飞忠名下，陈飞忠无需支付买卖合同项下购房款，厚基惠阳分公司偿还完陈飞忠本借款合同项下借款本息、违约金及费用后，厚基惠阳分公司解除上述房产的合同登记备案。事实上，合同签订后，被告陈飞忠未支付房款；但在上述16份“商品房买卖合同”签订前，即2011年6月7-8日，陈飞忠2次共向第三人厚基惠阳分公司支付借款2000万元。上述判决认定，《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，其目的仅仅是为了保证借款的安全，是作为《借款合同》的担保，其基础法律关系为民间借贷法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对原告运行公司基于商品房买卖合同关系提起的诉讼，本院不予审理，应裁定驳回原告运行公司的起诉。第三人厚基公司和厚基惠阳分公司在原一审中提出的诉讼请求，由于其缺席庭审，应依法按撤诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定,经本院审判委员会讨论决定，裁定如下:驳回原告惠州市惠阳区运行发展有限公司的起诉；驳回第三人深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司的起诉。原告惠州市惠阳区运行发展有限公司预交的案件受理费85561元、保全费5000元，予以退回；第三人厚基惠阳分公司预交的诉讼费39376元予以退回。当事人二审的意见惠州市惠阳区运行发展有限公司不服原审裁决，向本院提出上诉。请求：一、撤销惠州市惠阳区人民法院(2014)惠阳法民一初字第439号民事裁定书;二、确认上诉人、厚基惠阳分公司与被上诉人陈飞忠分别于二〇一〇年十月十二口至二〇一〇年十二月一曰就xxx小区房号为3号楼1层O1号、3号楼2层O1号、D憧OI号、D幢05号、3号楼l层09号、3号楼l层10号、3号楼l层08号、3号楼1层12号、3号楼l层14号、3号楼1层13号、3号楼1层11号、3号楼1层07号、1幢B单元102号、3号楼1层05号、3号楼1层06号、3号楼l层04号【合同编号相应为：惠阳(2010)00006616、惠阳(2010)00005321、惠阳(2010)00005325、惠阳(2010)00005327、惠阳(2010)00006796、惠阳(2010)00006797、惠阳(2010)00006802、惠阳(2010)00006801、惠阳(2010)00006800、惠阳(2010)00006799、惠阳(2010)00006798、惠阳(2010)00006795、惠阳(2010)00006787、惠阳(2010)00006792、惠阳(2010)00006794、惠阳(2010)00006791】签订的十六份《商品房买卖合同》无效。三、判令被上诉人陈飞忠、厚基惠阳分公司立即办理解除上述十六份商品房买卖合同备案登记手续，恢复原状；四、判令被上诉人陈飞忠向上诉人赔偿租金损失1063616.96元（其中一层商铺面积共504.29平方米，二层商铺面积899.59平方米，别墅621.3平方米；从2010年12月1日起计算租金，每月每平方米一层商铺按32元计，二层商铺按16元计，别墅按12元计，计至2013年4月1日，共28个月，实际损失计至房产管理部门解除商品房买卖合同备案登记，恢复原状时止）；五、判令被上诉人厚基惠阳分公司对赔偿租金损失承担连带责任；事实和理由：一、上诉人与陈飞忠、华融兴公司之间不存在借贷关系和让与担保关系。上诉人与陈飞忠、华融兴公司从来没有就借贷问题与和让与担保问题上进行过协商，更没有达成过任何借贷方面和让与担保方面的合意和协议，上诉人对厚基公司向陈飞忠、华融兴公司借贷一事毫不知情。二、上诉人、厚基惠阳分公司与陈飞忠签订商品房买卖合同不能视作为民间借贷的担保。理由是：1、经过登记公示，位于惠阳区淡水××湖××坑白云××路枫叶雅堤小区包括涉案房产在内是由运行公司与厚基惠阳分公司共同共有，按照中华人民共和国物权法第九十七条的规定，处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意，运行公司是涉案房产的共同共有人，厚基惠阳分公司只作为共有人之一，未经运行公司同意，以签订买卖合同作为厚基公司向他人借款提供担保，因违反物权法第九十七条规定，其行为是无效的。2、运行公司签订买卖合同的真实意思表示是出卖商品房。运行公司在签订买卖合同的真实意思表示是出售商品房。运行公司根本不知道借款事实的存在。3、运行公司并无“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的意思表示。无论是运行公司签订的商品房买卖合同，还是运行公司所签订认可的所有法律文件，均无表明以签订涉案买卖合同作为民间借贷合同的担保的意思表示。因涉案房产是运行公司和厚基惠阳分公司共同共有的不动产，“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，是对共同共有的不动产进行处分的行为，按照物权法第九十七条的规定，未经运行公司的同意，并不产生担保的法律效力。三、一审裁定适用法律错误。1、一审裁定明确本案适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，该条文原意是：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。(1)、在主体适用方面：按照“就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的表述，借款人与买卖合同的出卖人是同一主体，出借人与买卖合同的买受人是同一主体，换句话说，借款人就是出卖人，出借人就是买受人。否则，如果是第三人提供让与担保的话，在拍卖所得价款大于应偿还本息时，主张返还的应该是第三人，而不是借款人。因此，本解释不包含第三人签订让与担保合同的情形，不能随意扩大主体的适用范围。(2)、在意思表示方面：应达成“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的合意。就本案而言，借款人与出卖人并不是同一主体，借款人是厚基公司（厚基惠阳分公司的上级公司），出卖人则由运行公司和厚基惠阳分公司共同组成；而在意思表示方面，由于出卖人由运行公司和厚基惠阳分公司共同组成，“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的意思表示应当由运行公司和厚基惠阳分公司共同发出才有法律效力，但事实是由厚基公司提出，这个意思表示由于侵害了共同共有人（运行公司）的合法权益，依据物权法第九十七条规定，其行为并不产生法律效力。2、出借人请求履行买卖合同的，人民法院才能裁定驳回起诉。按照二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉，而本案运行公司并不是所谓借贷合同的出借方，运行公司所提的是侵权之诉，请求是解除买卖合同，解除备案登记恢复原状，赔偿损失。上诉人签订商品房买卖合同的真实意思表示是出售商品房，并不知晓借贷合同的存在，更没有以签订买卖合同为借贷合同的担保的意思表示，上诉人所签订的商品房买卖合同与所谓借款合同是分立的，毫无关联的，一审裁定事实不清，适用法律错误，请求上级法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。本院查明的事实、裁决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本院认为：依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，惠阳区运行发展有限公司起诉请求解除涉案的《商品房买卖合同》，不属被上诉人（买受方）起诉请求上诉人履行买卖合同的情形。据此，即便三方当事人签订的《商品房买卖合同》真实意思并非商品房买卖，且为让与担保合同，原审法院依据上述法律的规定，裁定驳回上诉人的起诉，适用法律欠妥，本院予以纠正。上诉人起诉请求解除三方当事人签订的《商品房买卖合同》人民法院是否应当审理是本案上诉审理的焦点。对此，本院认为，深圳市厚基公司惠阳分公司与惠州市惠阳区运行发展有限公司共同开发涉案房产，上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司、被上诉人深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司与罗漫霞共同签订了《商品房买卖合同》。深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司既作为涉案房屋的权利人，同时也是《商品房买卖合同》的合同当事人之一，上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司请求解除涉案《商品房买卖合同》，属于对涉案的房屋行使处分行为，其应当与房屋的共同开发人深圳市厚基公司惠阳分公司共同作为。上诉人单方请求解除合同，诉讼主体欠妥。据此，原审法院裁定驳回上诉人的起诉，适用法律虽有不当，但是处理结果并无不妥，应当予以维持。综上，原审法院认定事实基本清楚，裁定驳回起诉的理由不妥，但处理结果并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本案维持驳回惠州市惠阳区运行发展有限公司的起诉，无需承担案件受理费用。本裁定为终审裁定。审 判 长 郑     杰代理审判员 代理审判员寇倩代理审判员 黄  宇  乐二〇一七年二月二十四日法官 助理 法官助理黄晓娜书 记 员 赵     铎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；