北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终11140号
上诉人（原审被告）：芦万东，男，1935年2月19日出生。
委托诉讼代理人：芦何乐（芦万东之孙），1986年5月27日出生。
上诉人兼芦万东之委托诉讼代理人（原审被告）：芦素敏，女，1959年11月2日出生。
被上诉人（原审原告）：张丛慧，女，1982年10月14日出生。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，该公司职员。
上诉人芦万东、芦素敏因与被上诉人张丛慧、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初17777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
芦万东、芦素敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张丛慧的诉讼请求并由链家公司承担相应的赔偿责任。事实和理由：芦素敏之母去世，因治病欠下巨债，芦万东年纪大又有病；因急用钱，由芦素敏代理芦万东将市场价380万元的房屋以210万元价格出售；芦素敏卖房时对户口情况不知情，张丛慧和链家公司催芦素敏签字并说没有任何风险，出于对张丛慧和链家公司的信任才签字；张丛慧买房后说房内户口挂着其他人，芦素敏多次去派出所咨询并约未迁出户口的本人谈迁户口事宜均未果；张丛慧作为现房屋所有权人，虽然房内户口挂着其他人，但并未对其居住、出租、出售房屋造成任何影响及经济损失；链家公司急于促成交易，未告知应注意的事项，催促芦素敏签字并说没有任何问题，张丛慧的损失应当由链家公司承担；目前只有芦素敏一人有退休金2000元，还在租房居住，无力赔偿。
张丛慧辩称，同意一审判决，不同意芦万东、芦素敏的上诉请求。
链家公司辩称，同意一审判决，不同意芦万东、芦素敏的上诉请求。
张丛慧向一审法院起诉请求：1、芦万东、芦素敏、链家公司连带赔偿张丛慧违约金240540元，并自2016年10月21日起每日按1055元的标准支付违约金，直至芦万东、芦素敏将户口迁出之日止；2、链家公司返还中介费用42400元。
一审法院认定事实：2015年12月25日，芦万东（出卖人）与张丛慧（买受人）在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售房屋坐落于丰台区×××602号（以下简称诉争房屋），房屋成交总价是211万元，买受人张丛慧贷款购房。合同第九条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。芦素敏作为代理人在合同上签名。
2016年1月18日，芦万东（甲方、原出售方）、张丛慧（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）、芦素敏（丁方、新出售方）签订了《变更协议书》，约定甲乙丁三方协商一致，甲乙双方就诉争房屋所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下甲方的权利义务全部转让于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。上述合同签订后，张丛慧向芦素敏支付了全部购房款。
张丛慧、芦万东、芦素敏在庭审中共同确认，在链家公司的主持下各方签订了《变更协议书》，后芦万东通过赠与方式将诉争房屋过户至芦素敏名下。2016年3月31日，芦素敏将诉争房屋过户至张丛慧名下。另查，诉争房屋内现有鲁井温、芦宝成、苏章芳和芦世纪的户口。
经法庭询问，张丛慧认为诉争房屋出卖人为芦万东、芦素敏二人，故主张由二人承担违约责任。芦万东、芦素敏认为房屋出卖人为芦万东，芦素敏为芦万东的代理人。双方对此均未进一步举证。
庭审中，张丛慧认为因诉争房屋内户口未及时迁出导致其再次出售房屋的价格将受到影响，存在损失。对此，张丛慧未提供证据。芦万东、芦素敏认为张丛慧主张的违约金标准过高，要求予以调整。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、以及2016年1月18日四方签订的《变更协议书》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。按照合同约定，出卖人有于过户之日起60日内将诉争房屋的原有户口迁出之义务。《北京市存量房屋买卖合同》的出卖人是芦万东，2016年1月18日四方签订的《变更协议书》中，芦万东已经将上述合同项下所有权利、义务转让给了芦素敏。故相关的合同义务应由芦素敏承担。张丛慧于2016年3月31日取得房屋所有权，至今房屋内户口仍未迁出。芦素敏迟延履行了上述迁出户口的义务，其行为已构成违约，应向张丛慧承担相应的违约责任。因此，张丛慧依照合同约定要求芦素敏承担违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。芦万东既已将权利义务转让给芦素敏，无需再承担合同项下的义务和责任。链家公司的义务是为买卖双方提供居间服务，不承担张丛慧所要求的迁出户口义务及支付违约金的责任。故张丛慧主张由芦万东和链家公司承担连带赔偿责任，于法无据，不予支持。就违约金的数额，芦素敏在庭审中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。张丛慧就其所受具体损失未举证证明，故本院结合本案中合同的实际履行情况、芦素敏的过错程度、张丛慧的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定芦素敏应向张丛慧支付违约金的具体数额。本案系房屋买卖合同纠纷，张丛慧基于其与链家公司之间的《居间服务合同》要求链家公司返还中介费的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。链家公司无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2016年11月判决：一、芦素敏于判决生效之日起十日内向张丛慧支付逾期办理户口迁出手续的违约金五万元；二、驳回张丛慧的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：张丛慧在一审中要求芦万东、芦素敏、链家公司连带赔偿张丛慧违约金，并要求链家公司返还中介费用。一审判决仅判令芦素敏向张丛慧给付违约金。一审法院驳回张丛慧的其他诉讼请求，张丛慧予以认可，未提出上诉，故该部分诉讼请求不属于二审审理的范围；本院针对芦万东、芦素敏的上诉，就芦素敏是否应当对张丛慧承担违约责任及违约金数额进行审理。
各方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《变更协议书》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同的约定全面履行各自义务。芦万东、芦素敏作为完全行为能力人，应当在签字前充分阅读、理解合同内容和条款含义，以链家公司工作人员催促签约为由拒绝承担对张丛慧的合同义务，于法无据。按照合同约定，出卖人有于过户之日起60日内将诉争房屋的原有户口迁出之义务。《北京市存量房屋买卖合同》的出卖人是芦万东，在《变更协议书》签订后，芦万东已经将买卖合同所有权利、义务转让给了芦素敏，并得到合同相对方的认可，故相关的合同义务应由芦素敏承担。张丛慧于2016年3月31日取得房屋所有权，至今房屋内户口仍未迁出。买卖合同已经明确约定户口迁出事宜，芦万东、芦素敏签署合同，应当受到合同约束。芦万东、芦素敏作为出卖人，有义务了解房内户口情况并依照合同约定及时将户口迁出；故其上诉称对房内户口情况不知情，不能成为规避合同义务的合法理由。芦万东、芦素敏上诉称无力将其他人户口迁出，亦不属于阻却合同义务履行的合法抗辩事由；当事人不论因主观恶意还是履行不能未履行合同的，均应当承担违约责任。因此，芦素敏迟延履行了上述迁出户口的义务，其行为已构成违约，应向张丛慧承担相应的违约责任；一审法院酌情确定的违约金数额并无显著不当，本院予以维持。综上所述，芦万东、芦素敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由芦万东、芦素敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李俊晔
审判员 顾国增
审判员 王艳芳
二〇一六年十二月二十七日
书记员 李 丽