中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）京03民终1666号上诉人（原审原告）：高红，女，1962年2月11日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈涛，北京市浩林律师事务所律师。被上诉人（原审被告，被上诉人李莅敏之委托诉讼代理人）：倪培玮，男，1962年3月14日出生，加拿大籍，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：李莅敏，女，1972年12月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原审第三人：刘雨欣，女，1996年4月5日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘剑（刘雨欣之父），1958年10月18日出生，住北京市海淀区。上诉人高红因与被上诉人倪培玮（以下简称倪培玮）、李莅敏，原审第三人刘雨欣、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初35661号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。高红上诉请求：撤销原一审裁定，指令一审法院实体审理。事实和理由：1.高红与倪培玮于2016年1月2日签订的《房屋买卖合同》是主合同，该合同是双方真实意思表示，是依法成立的合同，具有法律效力；补充协议变更合同买受人不是双方改变购房人的真实意思，而是事出有因的，具体原因是：主合同中约定解押、网签后乙方（买受方）向甲方（出卖方）支付房款450万元。但在2月2日补充协议中变更为“网签后乙方（买受方）向甲方（出卖方）支付首付款550万元”，这是因为出卖方倪培玮在网签前提出了新的要求，要在2月7日前偿还银行贷款450万元和100万元的到期外债。因协议约定的是“网签后支付首付款”，此时，应当是买受人高红与出卖人倪培玮进行网签后高红付款，但因倪培玮更换了护照（证据显示两次网签出卖人的护照号不同），相应的房产证也需要更换，同时也需要将房产证更换为不动产证，但如果当时以高红的名字网签就面临倪培玮换完新不动产证后，再撤销前一个网签重新网签的问题，但再次网签需要高红重新审批购房资质，会延误一个月的时间，于是为了倪培玮能在2月7日前拿到房款还贷、还债，三方商定，先由高红的女儿刘雨欣代其母高红与倪培玮网签，等倪培玮更换新房本后，高红再和倪培玮网签。这是三方协议商定的，事实上合同也是这样去履行的，倪培玮违约不再履行合同也不是以高红并非购房主体为理由。因此，2月2日补充协议约定买受人由高红变更为刘雨欣只是一个过渡和配合，这与2月2日补充协议第四条“撤销网签、重新公示房源、购房资质审核、重新签署合同、重新网签的时间不计入合同涉及的时间承诺内”的约定也是相互印证的。2.2016年2月6日倪培玮做的公证委托中介张兆东的委托书中，载明了对网签、注销网签过程中的有关法律文件受托人均有权代为签署，故2月22日张兆东代倪培玮、李莅敏签署的将买受人变更回高红的补充协议应当认定为有效，一审裁定此处认定有误。3.一审裁定回避了本案的一份关键证据：2016年2月2日约定买受方主体由刘雨欣变更回高红的《补充协议》，此协议是中介公司提供的，由倪培玮签字认可，倪培玮不认可的理由是未加盖中介公司的公章，但法律并未规定协议也并未约定需要加盖中介公司公章方能生效，故该协议应当合法有效，进而根据该协议高红与倪培玮所做的网签也应当具有法律效力。4.张兆东作为全程参与交易的中介公司职员，同时还是倪培玮公证委托代理人，在庭审中的证言，详细陈述了合同签订、变更买受人前后的原因、又变更回高红并做网签的过程，可以印证我方陈述的事实。高红向一审法院起诉请求：1.判令倪培玮、李莅敏继续履行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，配合高红办理完毕位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼×号房屋的转移登记手续，倪培玮、李莅敏将上述房屋交付高红；2.判令倪培玮、李莅敏支付高红居间服务费9.1万元；3.判令倪培玮、李莅敏支付高红违约金182万元；4.判令倪培玮、李莅敏支付高红自2016年5月至实际交房之日止的租金损失，按照每月8500元计算；5.判令倪培玮、李莅敏支付高红律师费损失5万元；6.判令倪培玮、李莅敏支付高红担保费损失6.7万元；7.判令倪培玮、李莅敏支付高红产生的中介费8500元。一审法院经审查认为：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，系起诉所必须符合的条件之一。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，倪培玮、李莅敏以《北京市存量房屋买卖合同》的合同主体已经因2016年2月2日签署的补充协议约定由高红变更为刘雨欣，故倪培玮、李莅敏认为高红并非本案的适格原告。就此，高红提交2016年2月2日签署的补充协议三份（一份仅有刘剑代刘雨欣签字）以此说明买受人由高红变更为刘雨欣。上述四份补充协议中，均约定如各方所执协议内容存在差异的，以留存于中介公司处的协议内容为准，同时补充协议也约定权利义务转让的原因系由于买受方个人原因，需要在网签前变更买受方。在实际履行过程中，中介公司仅在高红转让给刘雨欣的补充协议上盖章，同时在2016年2月2日当天办理了刘雨欣与倪培玮、李莅敏的网签手续。故依据补充协议约定及实际履行情况，该院确定2016年2月2日，《北京市存量房屋买卖合同》中买受人的权利义务由高红变更为刘雨欣。关于2016年2月15日的补充协议，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。高红提交了倪培玮对中介人员的授权委托书，但上述委托书的授权范围并未包含签署权利义务转让的补充协议的授权，同时亦未明确倪培玮将李莅敏对其的委托权限转委托给中介公司职员，结合上述补充协议代理人处并未签字，故该院对上述补充协议不予采信。综上所述，高红与倪培玮、李莅敏签署的《北京市存量房屋买卖合同》中的权利义务已经转让给刘雨欣，高红现有证据不能证明刘雨欣将权利义务转让回高红经过倪培玮、李莅敏的同意，故刘雨欣与倪培玮、李莅敏之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，高红并非本案的适格高红，不符合起诉条件，应裁定驳回起诉。据此，一审法院裁定驳回高红的起诉。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案为房屋买卖合同纠纷，高红作为买受人与出卖人倪培伟、李莅敏签订有《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，且高红已向倪培伟、李莅敏履行给付定金及首付款的义务。虽在双方履行合同的过程中，经双方约定买受人曾发生变更，但结合本案中买卖双方及中介公司的陈述以及其他在案证据，可以认定本案涉诉房屋买卖合同的买受人为高红，而非刘雨欣。对此，倪培伟、李莅敏二审中亦认可买受人为高红，倪培伟、李莅敏称双方之间的争议并不在于买受人是谁，而是在于合同应当继续履行还是解除的问题。因此，一审法院以原告不适格为由，裁定驳回高红的起诉，处理有误，一审法院应当对本案进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初35661号民事裁定；二、本案指令北京市朝阳区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  杨 路审 判 员  张印龙审 判 员  万丽丽二〇一八年三月五日法官助理  周艳雯书 记 员  刘旭萌