河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）倴民初字第1917号
原告（反诉被告）：唐山宏宇房地产开发有限公司。住所地：唐山市高新区龙泽北路大陆阳光*楼****号。
法定代表人：王宏宇，董事长。
委托代理人：丁芳，该公司法务经理。代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）：杨自友，农民。
委托代理人：张辉，北京市盈科律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
第三人：滦南县倴城镇谷家营村民委员会。地址：滦南县倴城镇天承锦绣小区。
法定代表人：梁守财，该村主任。
委托代理人：刘会永，该村党支部委员会委员。代理权限为特别授权代理。
原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨自友、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员刘壮独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山宏宇房地产开发有限公司委托代理人丁芳、被告（反诉原告）杨自友及其委托代理人张辉、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会委托代理人刘会永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年，原告获得滦南县人民政府批准承建滦南县倴城镇谷家营村拆迁平改项目，拆迁工作由滦南县人民政府派工作组协助实施。为了确保拆迁进度，拆迁工作组在收取被告土地使用证未果的情况下，测量后就填写了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南187）的相关内容，第三人对此也未进行审核。原告在不知情的情况下在此拆迁协议（编号：南187）上盖章，并向被告支付了安置租房费8000元。后来谷家营村部分村民对无土地使用证也参与分房的情况提出质疑并上访，引起了有关部门的高度重视并进行核查。2013年6月22日，谷家营村回迁工作队、谷家营村委会公示了《谷家营村回迁户置换楼房面积公示表》。至此，原告才知道被告未取得土地使用证。因此，原、被告、第三人之间所签署的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南187）不仅违反了原告与第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》约定，也违反了国家法律、法规以及滦南县人民政府相关平改的政策，应认定原、被告、第三人之间所签署的拆迁开发协议（编号：南187）无效。为维护原告合法权益，原告起诉，请求法院确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南187）无效；判令被告返还已领取的2011年-2012年的安置租房费8000元（每年4000元），判令本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，2010年4月26日，原告、被告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》及补充协议，该协议约定，被告将住宅房屋拆除，将住宅房屋占用的土地交给原告用于商业开发，原告将所开发房屋中的112.1平方米用于安置被告。协议签订后，被告已按照协议全部拆除房屋并交付土地，原告也将该地块用于建设房屋。而回迁安置房建造完毕后，原告却以种种理由拒绝向被告交付房屋。涉案协议不存在任何合同无效的法定情形。原告与第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》对被告没有法律约束力，也不应成为评价原、被告之间合同效力的标准。被告没有土地使用权证，不等于对土地没有合法使用权，更不等于违反了国家法律法规。即使被告没有取得土地使用权证违反了国家法律法规，不等于涉案协议违反了法律法规的强制性规定。涉案协议没有违反滦南县人民政府相关平改政策，即使违反了，也不是法律上认定合同无效的理由。被告即使没有办理土地使用权证，但被告宅基地上的房屋是客观存在的。原告称被告属“无证无建筑物情形”与事实不符，也与涉案协议的内容相矛盾。涉案协议是在原告充分调查的情况下签订的，且该协议第三条的土地使用证号项下为空白，由此可知原告在签订协议时明知被告的房屋情况及房屋所占土地没有土地使用证的事实。涉案协议的签订是原、被告双方意思表示一致的法律行为，该协议合法有效，双方均应履行协议约定的义务。被告故提起反诉，请求法院判令原告按照《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》约定，向被告提供面积为112.1平方米的拆迁安置房；判令原告向被告按每年4000元的标准支付自2010年5月15日起至本案一审判决之日止的过渡安置费（已按每年4000元标准领取8000元）；判令本案诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）对反诉答辩称，原告、被告及第三人签订的拆迁协议无建筑物记载，该协议涉及的土地面积无土地使用证、无批复、不属于老宅，被告属于无证无建筑物情形，不应给被告置换房屋。被告在未取得土地使用权证的情况下与原告、第三人签订的拆迁协议违反法律法规的强制性规定，该拆迁协议自始无效，原告无需履行该协议约定的权利义务。因涉案协议无效，原告向被告支付过渡安置费于法无据。原告终止履行该拆迁协议、不予置换房屋的行为未侵犯被告的合法权益，不属于违约行为。
第三人述称，2010年，原告对滦南县倴城镇谷家营村进行整体拆迁，滦南县人民政府派工作组协助实施。在工作组、原告入户测量被告的宅基地时，第三人对被告的宅基地进行了审核，发现被告宅基地没有土地使用手续，当时被告向第三人出示了1977年原村支部给被告批示宅基地的证明材料，第三人告知工作组和原告后，经讨论、研究后，认定被告的宅基地合法有效，后原告与被告及第三人签订了涉案协议。被告的房屋未取得土地使用权证是由历史原因造成的，被告主观无过错。拆迁时，原告与被告就证件不全的房屋达成了一致意见，并签订了涉案协议，现原告不给被告置换楼房属对被告的侵权行为。涉案协议不具有法律法规规定的无效情形。原告应履行涉案协议所确定的义务。故此，法院应判决涉案协议合法有效，将被告应得的拆迁费、安置费补齐，并由原告承担本案的诉讼费用。
经审理查明，2010年1月28日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，原告以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年5月4日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司由滦南县人民政府派驻的工作队人员经办与被告杨自友、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南187），该协议载明：原告置换给被告的楼房面积（含公摊面积）共计112.1㎡。但被告杨自友未占用该宗土地建成房屋。上述协议涉及的土地情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示，公示结果是该宗土地无土地使用权手续亦不属于老宅，无地上建筑物。现原告已开发利用该宗土地建成商品楼房。
另查明，被告杨自友已从原告唐山宏宇房地产开发有限公司处领取过渡安置费8000元。
上述事实，有滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议、滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议、谷家营村村民安置租房费发放表、谷家营村无批复合同载明无建筑的户调查核实情况登记表等证据证实。
本院认为，原告与第三人于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案中涉及的土地，被告本身既未经有关职能部门批准，未取得合法使用权，又未在该宗土地上建房，不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条同时规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告在未取得该宗土地的合法使用权的情况下，非法占用该宗土地，进而又凭非法占用的土地与原告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南187），违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定原告与被告及第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南187）属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……。”因此，被告应当将安置租房费8000元予以返还原告。被告要求原告提供拆迁安置房、支付过渡安置费的反诉请求于法无据，本院不予支持。关于被告是否占用涉案协议所涉及的该宗土地建成房屋问题，一方面原、被告及第三人签订的涉案协议明确载明无建筑物，另一方面该宗土地的情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示，公示的结果是该宗土地无土地使用证、无批复、不属于老宅，故依法应认定被告未在该宗非法占用的土地上建成房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南187）无效；
二、被告杨自友返还原告唐山宏宇房地产开发有限公司安置租房费8000元，判决生效即履行；
三、驳回被告杨自友的反诉请求。
本案本诉案件受理费130元减半收取为65元，由被告杨自友负担。此款已由原告预交，待执行过程中由被告杨自友一并给付原告。本案反诉案件受理费80元减半收取为40元，由反诉原告杨自友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 刘壮
二〇一四年八月十四日
书记员 靳宇