重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05898号
上诉人（原审原告）重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂，个体工商户，经营者石宝国，女，重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂厂长。
委托代理人郭政，重庆鉴韬律师事务所律师。
委托代理人田月琴，重庆鉴韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘勇，无固定职业。
委托代理人彭定辉，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂（以下简称鑫盛家具厂）与被上诉人刘勇租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年7月17日作出（2015）沙法民初字第02269号民事判决。鑫盛家具厂对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月26日、28日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人鑫盛家具厂的经营者石宝国及其委托代理人郭政、田月琴与被上诉人刘勇及其委托代理人彭定辉到庭参加了询问。本案现已审理终结。
鑫盛家具厂在一审中诉称，其与刘勇于2012年11月6日签订了《房屋出租合同》，约定其将总面积1400平方的厂房出租给刘勇，并约定了租金的标准及支付方式。2013年7月28日，双方又签订《补充协议》，约定在租金之外刘勇还应付鑫盛家具厂补偿款。现刘勇拖欠2015年的租金326886元，拖欠2013年、2014年、2015年的补偿款共102207元，至今未付。现起诉要求：1、刘勇立即支付租金及占有使用费326886元；2、刘勇支付补偿款102207元；3、刘勇以429093元为本金，支付从2014年9月6日至2015年2月5日的资金占用损失42909.30元。
刘勇在一审中辩称，双方签订租赁合同及补充协议属实，2015年的租金326886元未付是因为根据补充协议第二条的约定，鑫盛家具厂未处理好占用海盈公司地块的事宜，刘勇可以拒付租金，亦可以不支付补偿款。
一审法院经审理查明，2012年11月6日，鑫盛家具厂与刘勇签订了《房屋出租合同》，约定鑫盛家具厂将位于沙坪坝区曾家镇五里冲村十二社的总面积约1400平方的厂房、空坝等出租给刘勇，其中有540平方米的厂房、值班室有房屋所有权证、集体土地使用证，216平方米的门市有规划选址意见书，其余面积无任何权证或审批手续。双方约定了第一年的租金在签订合同时支付、以后每年租金于上一年9月6日前支付，还约定了刘勇可对承租的部分房屋进行改建。合同约定“四.1.双方约定上述房屋租金为第一年256000元，自租赁第二年起，每年以头年的租金为计算基数，按113%缴纳租金。五.1.改建前乙方（刘勇）交给甲方（鑫盛家具厂）100000元改建保证金，改建完成后，这100000元改建保证金自动转成房屋租金。”
合同签订后，刘勇将部分房屋进行了拆除改建扩建，但双方并未到政府相关部门办理任何改建扩建审批手续。2013年6月，改建扩建完成后，与出租厂房相邻的重庆海盈房地产开发有限公司（以下简称海盈公司）认为改建扩建占用其土地，要求赔偿。
2013年7月28日，鑫盛家具厂与刘勇又签订《补充协议》，约定“一、（1）在乙方（被告）租赁范围内免费改建一个长9米宽3.9米的门面修建好后交给甲方（原告）使用。（2）在甲方原门面面积的基础上往后扩大面积、由乙方免费为甲方改扩建成22米＊12米的门面修建好后交给甲方使用。（3）由乙方在甲方原房屋内加固后在上面加层修建一套150平方米的住房、简单装修好后免费交给甲方使用。（4）乙方因占用甲方屋面修建建筑物对甲方的补偿双方一致意见：从2013年开始至2016年，乙方每年给甲方三万元补偿款（从2014年开始以13%递增至2016年止……二、由甲方出面和海盈公司协商解决、按照双方解决的方案再和乙方协商解决。甲方必须在一个月（2013年9月1日）以内处理好占用海盈公司地块的事宜，途中不能有损乙方利益及财产的事情发生，如果涉及乙方的财产及利益受到损失，一切责任由甲方承担，乙方可拒绝缴纳房租。如果甲方到2013年9月1日还未解决好和海盈公司的事情，甲方自愿认可乙方可全权代表甲方出面和海盈公司协商此事情，达成协议后甲方必须配合签字盖章，所有费用由甲方负责承担。”
补充协议签订后，鑫盛家具厂与海盈公司多次进行了协商，但至今未达成一致。2013年8、9月份期间，海盈公司曾派人将刘勇所租赁的房屋的大门锁上，干扰其经营。2014年3月1日，刘勇与海盈公司签订了一份协议，约定以付租金的方式对海盈公司进行补偿，后海盈公司未再对刘勇的经营活动进行干扰。
一审法院另查明，租赁合同签订后，刘勇向鑫盛家具厂支付了改建保证金100000元，还支付了2012年11月7日至2013年11月6日的租金256000元、2013年11月7日至2014年11月6日的租金289280元。关于2013年11月7日至2014年11月6日的租金289280元，在一审庭审中，鑫盛家具厂提出其中已抵扣了改建保证金100000元、实际只收到189280元，而且每次收钱均向刘勇出具了收条；刘勇认为没有抵扣，要求在本案中将保证金抵扣租金，且表示虽然每次交钱鑫盛家具厂均出具了收条，但付清后鑫盛家具厂在收款表总金额一栏上签字后就将收条收回了。
一审法院认为，鑫盛家具厂与刘勇签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同其中涉及有房屋权证、规划许可证面积的部分有效，涉及没有审批手续的租赁面积无效，对无效部分可以参照双方约定的租金标准支付占有使用费。
根据合同约定，刘勇本应在2014年9月6日前支付2014年11月7日至2015年11月6日租金及占有使用费326886元，其辩解未付的原因是根据补充协议第二条的约定、鑫盛家具厂未处理好占用海盈公司地块的事宜，一审法院认为虽然根据补充协议的约定，鑫盛家具厂未在约定的时间内处理好与海盈公司的事宜，但刘勇亦根据补充协议的约定代表鑫盛家具厂与海盈公司签订了协议、对海盈公司进行了补偿，拒付租金的情况已经消除，故刘勇仍应向鑫盛家具厂支付租金及占有使用费。至于刘勇对海盈公司进行补偿所产生的费用，双方可以另行解决处理。关于资金占用损失，因双方在合同中并未约定标准，一审法院酌情认定按中国人民银行同期同类贷款利率支付。
关于100000元改建保证金是否已抵扣在2013年11月7日至2014年11月6日的租金289280元中，鑫盛家具厂主张已抵扣，但并未举示证据，相反在刘勇举示的租金收款表中，鑫盛家具厂却在289280元的收款人一栏上签字，故对鑫盛家具厂的主张不予支持，对该100000元改建保证金在本案中予以抵扣。
鑫盛家具厂还要求刘勇根据补充协议支付房屋补偿款及资金占用损失，因补充协议约定的补偿款系对违章改扩建房屋所进行的补偿，该约定无效，对鑫盛家具厂的该诉讼请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由刘勇向鑫盛家具厂支付租金及占有使用费326886元，抵扣改建保证金100000元，还应支付226886元；并以226886元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2014年9月6日起至2015年2月5日止的资金占用费。以上款项限一审判决生效后十日内立即支付。
二、驳回鑫盛家具厂的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8380元，减半交纳4190元（鑫盛家具厂已预交），由鑫盛家具厂负担2000元、由刘勇负担2190元。鑫盛家具厂预交的金额中一审法院予以退还2190元，刘勇负担的2190元限一审判决生效后立即向一审法院交纳。
宣判后，鑫盛家具厂不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销一审判决第一项中“抵扣改建保证金100000元，还应支付226886元；并以226886元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2014年9月6日起至2015年2月5日止的资金占用费”部分，改判以326686元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付从2014年9月6日起至所欠款项付清为止的资金占用费；2、撤销一审判决第二项，改判刘勇向鑫盛家具厂支付房屋补偿款102207元，并从2014年9月6日起以102207元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付资金占用损失，直至所欠款项付清为止；3、一、二审诉讼费由刘勇承担。上诉事实及主要理由：1、一审法院根据石宝国在289280元租金收款表收款人一栏上签字认定改建保证金100000元未抵扣，从而判决在本案中抵扣，证据不足，事实认定错误。（1）收款表中的签字不是付款凭证，仅是确认刘勇付完了该笔应付款项。刘勇每次付款，上诉人均向其出具了收条，收条中亦记载有100000元改建保证金已抵扣的事实。该收条由刘勇持有，但其在一审中并未向法庭举示。（2）根据双方合同约定，100000元改建保证金在改建完成后自动转为房屋租金。改建完成时间为2013年6月底，则鑫盛家具厂关于改建保证金已经在2013年应付租金中予以抵扣的陈述是符合客观事实的。（3）刘勇认为未抵扣，其足额支付了2013年租金289280元，则应举示相应付款明细和凭证。但刘勇并未举示相关证据，应予承担举证不能的法律后果。2、一审法院有关“因补充协议的补偿款系对违章改扩建房屋所进行的补偿，该约定无效，对鑫盛家具厂的该诉讼请求不予支持”的认定是错误的，法律适用严重不当。（1）依据双方租赁合同第二条第2款的约定，刘勇应当对未办手续改扩建承担责任。且该补偿款的性质并非一审判决所认定系对违章改建扩建房屋进行的补偿，而是刘勇占用鑫盛家具厂屋面修建建筑物的补偿，这在双方补充协议中已明确约定。双方基于这一原因约定的补偿款并未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，刘勇应当按约支付该笔款项。（2）刘勇利用改扩建面积获得的收益远大于其应予支付的补偿款，一审法院不予支持鑫盛家具厂的该项诉请，对鑫盛家具厂而言是极不公平的。（3）即使关于补偿款的约定无效，一审法院也应当按照《合同法》第五十八条规定判决刘勇返还或折价补偿。由于刘勇已将该部分房屋对外出租用于经营，鑫盛家具厂主张上述补偿款也是符合法律规定的。3、一审判决有关海盈公司干扰刘勇经营以及刘勇与海盈公司签订协议的认定，属事实认定不清，证据不足，请求二审法院查明后予以纠正。综上，一审判决部分事实认定有误，部分判决错误，请求撤销一审不当判决，支持鑫盛家具厂的上诉请求。
刘勇辩称，1、100000元保证金从未进行过抵扣，这已经一审庭审举证、质证及辩论，是不争的事实。2、补充协议中约定的补偿款系对违章改建房屋所进行的补偿，该约定无效，刘勇不应给付此款。3、刘勇迟延给付租金是因鑫盛家具厂与海盈公司就地块问题一直未达成协议所致，责任在于鑫盛家具厂，刘勇不应支付资金占用损失。4、由于鑫盛家具厂与海盈公司就地块问题一直未能达成一致意见，致使海盈公司多次派人干扰刘勇经营，刘勇在迫不得已的情况下受鑫盛家具厂的委托与海盈公司达成协议，以租金方式对海盈公司进行补偿。刘勇已向海盈公司支付了该笔费用，应从刘勇欠付鑫盛家具厂的租金中予以抵扣。5、鑫盛家具厂以要钱解难为由要求刘勇支付40000元，刘勇于2014年12月11日向鑫盛家具厂支付了该款，也应从刘勇欠付鑫盛家具厂的租金中予以抵扣。
二审审理查明，2013年11月7日至2014年11月6日期间的租金刘勇并非一次性支付，而是分多次给付。双方均陈述刘勇每付一次钱，鑫盛家具厂都会出具收条。现有证据只能证明双方对交纳租金总金额的确认，不能证明刘勇每次付款的具体情况及金额。由于刘勇认为100000元改扩建保证金未在2013年11月7日至2014年11月6日期间的租金中抵扣，则负有举示除这100000元外，其另行支付了289280元凭据的举证责任。刘勇就此向本院举示了收条六张（原件一张、复印件五张）、收据一张、催交租金的函一份。就上述证据的证明力问题，将在本院认为中作综合评析。
同时，二审审理中，鑫盛家具厂向本院提交了一份加盖有海盈公司印章及证明的告知函，拟证明海盈公司从未派人干扰过刘勇经营。刘勇对该证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，该证据形成时间为2015年5月20日，于一审开庭前已存在且可得，不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据。同时，该印章及证明内容的真实性无法核实，且海盈公司与干扰刘勇经营一事存在利害关系，其单方证据，本院不予采信。
刘勇向本院提交了银行回复单一份，拟证明刘勇在2014年12月11日向鑫盛家具厂打款40000元，该款应从刘勇欠付鑫盛家具厂的租金中予以抵扣。鑫盛家具厂对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以确认，是否应予抵扣在本院认为中作综合评析。
二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一是100000元改建保证金应否在鑫盛家具厂本案诉请的租金中抵扣；二是刘勇应否按双方补充协议的约定向鑫盛家具厂支付补偿金；三是一审判决对海盈公司干扰刘勇经营的认定是否得当；四是刘勇所称的向海盈公司支付的补偿款、损失费以及2014年12月11日的转款应否在本案中抵扣；五是刘勇应否就迟延支付租金承担资金占用利息的责任。
（一）关于100000元改建保证金应否在鑫盛家具厂本案诉请的租金中抵扣的问题。双方租赁合同只是约定改建保证金在改建完成后自动转成房屋租金，并未就是否需要履行什么手续作进一步的约定。因此，在无其他约束的情况下，“自动”二字即表示无需另行注明或另行履行手续，在改建完成后自然转为房屋租金。经双方确认，在改建完成时2012年11月至2013年11月6日的租金已经全额付清，则改建保证金只能是转为下一年即2013年11月7日至2014年11月6日期间的租金。在此情况下，刘勇主张改建保证金未在2013年11月7日至2014年11月6日期间的租金中抵扣，则负有举示除这100000元外，其另行支付了289280元凭据的举证责任。刘勇在一审中举示的租金收款表虽有石宝国的签名，但因租金并非一次性交纳，而是分次交纳，并在每次交纳后由石宝国出具收条，故该收款表只能是对总额的确认，并不能反映改建保证金是否抵扣。而因租赁合同约定改建保证金自动转为租金，故改建保证金的收据仍在刘勇处亦不违背常理。二审审理中，在本院的要求下刘勇虽举示了收条、收据等，但大多为复印件，且有些存在涂改痕迹，真实性无法核实，且所举示收条的金额之和小于289280元。刘勇陈述收条原件被石宝国收回，但其提交的收条并非全是复印件，亦有原件，与其陈述矛盾。同时，在刘勇提交的2012年11月6日至2013年11月5日期间的租金收据上，备注处也只是写“所有收条作费”，并未如刘勇所述收回。且收回收条这一说法本身与现实中的交易习惯不符。因此，刘勇未能举示充分、有效证据证明其除改建保证金外，另行支付了289280元，依法应承担举证不力的法律后果，其主张改建保证金未抵扣的抗辩理由不能成立，改建保证金100000元已在2013年11月7日至2014年11月6日期间的租金中抵扣。一审法院判定改建保证金在2014年11月7日至2015年11月6日期间的租金中抵扣不当，应予纠正。
（二）关于刘勇应否按双方补充协议的约定向鑫盛家具厂支付补偿金的问题。补充协议形成于改建之后，其内容亦与改建相关，一审法院认定补充协议中约定的补偿款系对违章改扩建房屋进行的补偿，属无效条款，并无不当。鑫盛家具厂要求刘勇按照补充协议支付房屋补偿款及资金占用损失的上诉理由不能成立。
（三）关于一审判决对海盈公司干扰刘勇经营的认定是否得当的问题。鑫盛家具厂在二审中举示一份加盖有海盈公司印章及证明的告知函，拟证明海盈公司从未派人干扰过刘勇经营。但该证据形成时间为2015年5月20日，于一审开庭前已存在且可得，不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据。且该印章及证明内容的真实性无法核实，而海盈公司与干扰刘勇经营一事又存在利害关系，这一单方证据本院不予采信。所以，鑫盛家具厂有关海盈公司未派人干扰刘勇经营的上诉理由不能成立。
（四）关于刘勇所称的向海盈公司支付的补偿款、损失费以及2014年12月11日的转款应否在本案中抵扣的问题。（1）补偿款、损失费。该费用系占用海盈公司土地修建房屋而产生的费用，属另一法律关系，可另行解决处理，一审法院未予抵扣该费用，并无不当。（2）2014年12月11日的转款。一审时刘勇并未提出此抗辩，亦未就一审判决提起上诉，故其要求在二审中抵扣该笔费用，不符合法律规定，本院不予支持，其可就此另行解决处理。
（五）关于刘勇应否就迟延支付租金承担资金占用利息的责任的问题。刘勇在可以迟延支付租金的抗辩事由消除后，没有及时向鑫盛家具厂交纳到期租金，负有责任。一审法院在双方合同没有约定标准的情况下，酌情按中国人民银行同期贷款利率标准计算资金占用损失，并无不当。而鑫盛家具厂在一审诉请时要求刘勇给付资金占用损失的时间即为2014年9月6日至2015年2月5日，一审法院据此判决，并无不当。
综上，上诉人重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院部分予以支持。本案因出现新的事实和证据而依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
（一）撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第02269号民事判决第二项；
（二）变更重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第02269号民事判决第一项为：由刘勇向重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂支付租金及占有使用费326886元，并以326886元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2014年9月6日起至2015年2月5日止的资金占用费。以上款项限本判决生效后十日内立即支付。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂的其它诉讼请求。
一审案件受理费8380元，减半交纳4190元，由重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂负担2000元、刘勇负担2190元。二审案件受理费8380元，由重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂负担4190元，刘勇负担4190元。重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂所缴纳款项本院不作清退，由刘勇将其所负担金额径付重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 吴长渝
代理审判员 李 娅
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 白耀妮