南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1720号
原告（反诉被告）李建平，女，汉族，1956年11月9日生。
委托代理人孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托代理人刘新，江苏共盈律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）南京秦淮河建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区石头城6号文化产业园06幢。
法定代表人高翔，公司董事长兼总经理。
委托代理人王宏，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人曲兰平，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
原告（反诉被告）李建平与被告（反诉原告）南京秦淮河建设开发有限公司（下称秦淮河公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。李建平的委托代理人孙金清、刘新，秦淮河公司的委托代理人王宏、曲兰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李建平（反诉被告）诉称，2008年2月26日、10月10日、2011年8月22日，其与秦淮河公司签订了三份协议，约定由其承租秦淮河公司秦淮河下关段两处水榭从事餐饮经营，租期为2008年8月1日至2020年9月31日。经过秦淮河公司书面同意，李建平及其合伙人于2009年4月开始出资对两处水榭、连接两座水榭的景观廊道进行建设、装修，并添置经营所需的设备设施。因秦淮河公司未能办理两处水榭、廊道的《建设工程规划许可证》及《房屋所有权证》，且政府不可能允许秦淮河公司在两座水榭开设餐饮，致李建平无法办理环境评估报告，也无法申领营业执照，李建平的装修工程于2009年4月至2011年8月处于停工状态，合同目的无法实现。至2011年9月，有关政府部门多次出具行政处罚决定，不准在水榭从事经营并要求拆除，李建平及其合伙人筹备的酒店至今未能开门营业。因秦淮河公司违法将无房屋所有权及建设工程规划许可证的水榭、廊道出租给李建平，违反了法律的强制性规定，致双方签订的租赁合同无效，秦淮河公司应当承担一切责任。为此，请求法院判令：1、确认双方签订的《下关水榭经营使用权转让协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议之二》为无效合同；2、请求判令秦淮河公司赔偿装饰装修等直接损失426.4984万元；3、请求判令秦淮河公司支付2011年9月21日至2014年4月30日利息损失90.7257万元，并自2014年5月1日起至赔偿金支付之日止每日支付利息损失718元。
为支持其请求，李建平提交了如下证据：
1、《下关水榭经营使用权转让协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议之二》，以证实其与秦淮河公司间成立的是租赁合同，秦淮河公司对租赁物用于经营是明知的；同时证实因水榭不能办理产权审批手续致长期停工；
2、2009年3月25日李建平向秦淮河公司递交的报告（下称“报告”），秦淮河公司于2009年4月21日的复函、李建平与纪良国签订合伙经营协议，以证实承租水榭后，经秦淮河公司同意，李建平与纪良国合伙，以餐饮经营为目的共同投资对租赁物进行装饰装修；
3、秦建开函[2009]12号关于下关水榭餐饮项目装修、改造方案的回函，以证实其按餐饮经营需要对水榭及连接廊道进行构建和装修征得秦淮河公司的同意；
4、李建平于2010年9月28日向秦淮河公司递交的复工报告、秦淮河公司2010年9月28日向李建平出具的关于下关水榭复工报告的回复；南京市水利局宁水罚告字（2011）第6号行政处罚告知书、南京市工商行政管理局鼓楼分局发出的《一次性补正资料告知书》以证实秦淮河公司出租无产权的水榭不仅导致合同无效，而且装饰装修工程被行政相关部门处罚而长期处于停工状态，李建平既无法按约正常进行装饰装修，也无法领取营业执照使用租赁物；
5、纪良国与南京创地科技有限公司等签订的空调安装合同、纪良国与南京年喜酒店顾问管理有限公司签订的厨房设备合同、纪良国与南京港城装饰工程有限公司签订“双渔汇化粪池、隔油池工程承包合同”及“江渔汇观景平台工程承包合同”和装修工程合同、纪良国与南京市绿波环境工程有限公司签订餐饮废水治理工程合同，《东升作室视频资料》以及相关工程的预算书，以证实水榭、廊道已完成封闭及包间隔断，构建及装修基本完成，无效合同致其产生构建、装饰装修等直接损失426.4984万元。
被告（反诉原告）秦淮河公司辩称，李建平与秦淮河公司约定的租赁物仅为两个水榭，并明确约定以现状交付。两水榭是据政府要求和批准建设的秦淮河环境综合治理工程的组成部分，据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同相关司法解释的规定，此类房屋虽未取得所有权证或规划、建设许可，但租赁合同应当有效。秦淮河公司已按约交付租赁物，已完成合同义务。因李建平违规搭建廊道被相关行政主管部门处罚致李建平未实际使用租赁物，李建平应当自行承担责任。李建平为营业准备而投资前不做正确的投资评估，相关投资损失的发生应当自行承担责任。请求法院驳回李建平的诉讼请求。同时，秦淮河公司对李建平提出反诉。
反诉原告（本诉被告）秦淮河公司反诉称，秦淮河沿岸下关段两处水榭是秦淮河环境综合整治工程景观的组成部分，2007年7月由政府移交给秦淮河公司管理使用。2008年2月26日，李建平与秦淮河公司签订《下关水榭经营使用权转让协议》，约定秦淮河公司将上述两处水榭的经营使用权转让给李建平，双方还就经营期限、经营使用权转让费及其支付方式、装修等进行了约定。2008年10月10日，双方签订《下关水榭经营使用权转让补充协议》变更了租赁经营期，并交付租赁物。2011年8月22日，双方签订《下关水榭经营使用权转让补充协议之二》，将租赁经营期调整为2008年8月1日至2020年9月30日。因李建平自2012年2月1日起未支付约定费用，违反了合同的约定，请求法院判令：1、李建平向秦淮河公司支付未付租金（自2012年2月1日起至2014年4月30日为35.25万元，自2014年5月1日起至判决生效之日止按每年17万元计付）；2、解除双方签订的《下关水榭经营使用权转让协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议之二》；3、李建平立即拆除装饰装修，并将两处水榭恢复原状后返还给秦淮河公司；4、李建平支付2014年4月30日前的违约金8.7165万元，并自2014年5月1日起至一审判决之日，以8.5万元为基数，每日支付万分之五的违约金。
为支持其答辩意见及反诉主张，秦淮河公司提交了如下证据：
南京市建委宁建综字[2003]357号南京市建设委员会《关于同意秦淮河主城段环境综合整治工程剩余区段立项的批复》、秦淮河公司秦[2003]26号《景观初步设计的请示》、江苏省水利厅苏水计[2004]27号《关于转发南京市外秦淮河整治工程初步设计的批复》、江苏省计划发展委员会苏计农经发[2004]60号《关于南京市外秦淮河整治工程初步设计的批复》、市建委宁建字[2004]251号《初步设计及概算的批复》、南京市人民政府宁政复[2005]9号《关于秦淮河环境综合整治项目招商融资方案的批复》、南京市人民政府办公厅第36号会议纪要、水榭竣工图、《城市基础设施工程移交验收表》、宁规函字[2014]151号复函等，以证实两处水榭位于外秦淮河沿岸，是政府关于秦淮河综合整治工程的组成部分，可在外观整改后补办相关许可手续；
《下关水榭经营使用权转让协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议之二》、《下关水榭交接单》，以证实双方间签订的是租赁合同，转让标的物仅限于按交接现状存在的水榭，已于2008年10月10日交接。对于李建平自建廊道，秦淮河公司未收租金，不属合同约定的租赁物；同时证实其反诉主张中租金及违约金的计付方法；
李建平向秦淮河公司递交“报告”及廊道路装修设计平面图、秦建开函[2009]12号（关于下关水榭餐饮项目装修、改造方案的回函）、宁水停字[2009]第4号通知书、市水利规划设计院《景观廊道工程防洪评价报告》及评审专家名单、秦淮河公司出具的秦建开[2010]30号函、南京市园林规划设计院廊道方案设计图、苏水许可[2011]27号行政许可决定书、秦淮河公司与南京市秦淮河河道堤防管理处签订的协议书、李建平于2011年8月31日出具的承诺书、南京市水利局宁水罚告字（2011）第8号行政处罚告知书、秦建开函[2011]第33号及38函（关于停止水榭廊道装修的告知函），以证实李建平违反秦淮河公司的审核要求，未将具体实施的装修方案报秦淮河公司，廊道构建未经政府部门批准擅自施工。
反诉被告李建平反诉辩称，因秦淮河公司违法出租无权属证明的水榭致合同自始无效，秦淮河公司关于解除合同的主张无依据。本案无效合同因秦淮河公司违法出租而发生，秦淮河公司应当承担过错责任，秦淮河公司关于李建平立即拆除装饰装修、并将两处水榭恢复原状后返还给秦淮河公司的诉请无依据。李建平已支付2008年8月1日前租金，且合同约定了2个月的免租期，因秦淮河公司违法出租导致被政府相关部门查处，李建平不能正常装修并使用出租物，在秦淮河公司纠正违法行为前，李建平拥有先履行抗辩权，无支付租金义务，也不承担逾期付款的责任。综上，请求法院驳回秦淮河公司的反诉请求。
经庭审质证，双方当事人的《下关水榭经营使用权转让协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议之二》、李建平向秦淮河公司递交“报告”、廊道装修设计平面图以及秦淮河公司秦建开函[2009]12号复函一致。上述证据，内容真实，与本案争议事实相关联，作为定案证据采纳。秦淮河公司对李建平提交的装饰装修合同及相关工程的预算书的真实性有异议，但不能提交反证；双方当事人对相对方其他证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。
经审理查明，案涉两座水榭及附属物位于秦淮河河道右岸护堤地（三汊河河口与运粮河口），系下关大桥处原江海集团码头。2003年4月21日，经南京市城市建设（控股）有限公司申请，南京市建设委员会批复同意对三汊河口环境综合整治工程立项。2005年7月18日，南京市人民政府办公厅第36号会议纪要明确：下关大桥处原江海集团码头改造成水榭，请市规划局按照秦淮河及周边环境景观要求，对建筑外观进行局部调整。2005年10月30日，秦淮河主城段剩余区段环境综合整治工程（含案涉两座水榭）竣工。2006年1月11日，秦淮河公司向南京市规划局申报案涉两座水榭的规划许可，当月25日南京市规划局书面通知秦淮河公司：请按会议纪要落实到位后再行申报，此案暂缓办理。2007年7月11日，秦淮河主城段剩余区段环境综合整治工程（含案涉两座水榭）移交给秦淮河公司管养。
2008年2月26日，秦淮河公司（甲方）与李建平（乙方）签订《下关水榭经营使用权转让协议》。甲方的主要责任为：1、将秦淮河沿岸下关段两处水榭的经营使用权转让给乙方，建筑面积为669平方米，期限自2008年8月1日起至2018年7月31日止；2、水榭以现状交付，用电量80KW，自来水管径25MM和配套化粪池等设施，乙方认可并接受该现状，原来化粪池是依茶社业态设计，若乙方改变业态需增容由乙方解决，甲方予以配合。3、为了便于乙方正常开展经营活动，甲方可以协助乙方办理须由甲方出面办理的有关手续，但不担保成功并且不承担责任，所有费用由乙方承担。4、为了便于乙方开展经营活动，方便客人进出和车辆停放，甲方负责协调紧邻楼盘开发商，设二处接路踏步，（相应费用由甲方负责）。因政府限制，甲方不承担责任。乙方的主要责任为：1、经营的项目必须符合国家法规法律的要求并得到甲方的认可。甲方认可项目有棋牌、茶社、餐饮、酒店、宾馆、美容美发、保健、娱乐、会所、公司办公。2、根据甲方提供的水榭硬件设施条件，以及周边景点建设的要求，实施富有秦淮河特色的装修。装修方案必须提前报甲方批准。3、装修施工尽量保护周边的绿化和景观，避免造成环境污染，如有不可避免的破坏，应在装修工程完成前予以恢复。乙方自行承担装修费用。4、负责经营场所的消防、安全卫生、环境卫生等工作。双方还约定，2008年4月30日前，如因房屋产权、规划用途等原因，造成乙方无法办理工商、环保、消防许可证，本协议自然终止；第1至5年，每年按15万元支付；第6至10年，每年按20万元支付，付款方式为每半年一付，即在每年的2月1日和8月1日支付；乙方必须按时支付房屋租金，如逾期2个月未支付租金，甲方有权终止本协议；乙方如因经营不善或其它原因造成中途退出，之前所付保证金归甲方所有，不再退还给乙方；本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，自双方代表签章并乙方向甲方支付保证金后生效。当日，秦淮河公司向李建平出具证明，内容为“兹证明三汊河桥至下关大桥（右岸）两处水榭系我公司负责建设，现由我公司租赁给李建平经营使用”，以此作为案涉建筑物权属证明，为李建平办理经营证照所用。
2008年10月10日，双方签订《下关水榭经营使用权转让补充协议》，确认乙方已向甲方支付了装修保证金和履约保证金7万元；因8月底才完成踏步改造工程，在不改变原协议规定租金数额和支付时间的前提下，将租赁经营期推后2个月，即变更为2008年8月1日至2018年9月30日止，推后的2个月由乙方无偿使用；约定甲方应乙方要求对新建两处踏步增加灰色花岗岩火烧板，该项费用共1.5万元，由双方各承担50%，乙方应承担的费用，在施工完成验收合格后由乙方直接付给施工方；本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，自双方代表签章之日生效，与2008年2月28日协议具有同等效力。当日，秦淮河公司与李建平共同对现场进行了勘验，确认现场相关建筑设施与协议内容一致，双方签字确认现场移交完毕；两处水榭自移交之日起，双方分别履行经营权转让协议及补充协议中明确的权利和义务。
2009年3月21日，李建平与纪良国签订合伙经营协议，约定两人共同经营“下关区淮滨路3号水榭”。2009年3月27日，李建平向秦淮河公司递交书面报告，请秦淮河公司批准其寻找合作伙伴。4月3日，秦淮河公司在该报告中回复“协议中没有禁止与他人合伙经营的条款”。
2009年4月9日，李建平向秦淮河公司递交“报告”一页并附“装潢设计图”一页。“报告”记载了“下关水榭餐饮项目装潢设计已完成，主要设计为景观廊道与平台设计（全透明设计，美观大方）、景观门厅、店招及踏步水景”；“装潢设计图”为平面图，标明了水景、幌子、化粪池、隔油池、观景平台及廊道的位置，观景廊道图载为宽度6M、无隔断的开放式廊道。2009年4月21日，秦淮河公司以秦建开函[2009]12号回复李建平：原则同意装修、改造总体方案；同意在两座水榭之间设置6M宽的景观廊道，所需费用由李建平承担；注意防止对环境的破坏，保证市民通道畅通、便捷，协议终止时，应保证所建设施无条件、按当时状况交付秦淮河公司；因设置廊道需要移植的10棵柳树，由秦淮河公司协调现场管养单位配合李建平移植，费用由李建平承担；踏步水景因管理维护难度大，建议考虑取舍，如建设，今后维养管理工作及费用由李建平负责；李建平须尽快将景观门厅、店招、廊道结构、用材具体设计方案完善、细化后，报秦淮河公司共同商洽，施工完成后，应将水电等图纸资料交秦淮河公司留存；化粪池、隔油池和污水处理系统使用的技术和设施设备必须安全可靠确保达标，方案实施前，应当报经政府相关部门批准。
此间，2009年3月30日，纪良国与南京创地科技有限公司签订合同，约定由南京创地科技有限公司为“世纪缘下关店”提供美的中央空调系统（含安装工程及设备），价款为11.8万元；同日，纪良国与南京创地思瑞空调安装工程有限公司签订合同，约定由南京创地思瑞空调安装工程有限公司为“世纪缘下关店”安装美的中央空调系统，工程价款为4.2万元。4月10日，纪良国与南京年喜酒店顾问管理有限公司签订厨房设备合同，含厨房设备、餐桌、布草等，总价为58.9842万元。4月16日，纪良国与南京港城装饰工程有限公司（下称港城装饰公司）签订装修工程合同，约定工程造价为303万元，其中两座水榭装饰工程报价分别为99.664754万元及71.264498万元，钢结构(指廊道)工程报价为132.820789万元（含钢化夹胶玻璃52.752003万元，成品型材窗12.607872万元。）当月，水榭装修及廊道构建开始施工。4月18日，纪良国与南京京旺霓虹装饰有限公司签订亮化工程合同，约定亮化工程价款为23万元。2009年4月29日，南京市水利局向秦淮河公司发出宁水停字[2009]第4号通知书，以秦淮河公司“在外秦淮河三汊河大桥右岸河道管理范围内擅自建设人行廊道”为由，责令秦淮河公司停止违法行为。2009年5月24日，纪良国与港城装饰公司签订“双渔汇化粪池、隔油池工程承包合同”，约定工程造价为27万元。2009年5月24日，纪良国与港城装饰公司“江渔汇观景平台工程承包合同”，约定观景平台工程价款为4.8万元。2009年6月10日，纪良国与南京市绿波环境工程有限公司签订餐饮废水治理工程合同，约定“江渔汇废水治理工程（含设计、制作、安装调试及检测）”造价为5万元。
2009年8月13日，南京纪氏餐饮有限公司与南京市水利规划设计院签订技术咨询合同书，约定南京市水利规划设计院为案涉廊道工程编制防洪评价报告，技术咨询价款为10万元。2010年5月，秦淮河公司组织水利、防汛等部门就景观廊道工程防洪评价进行专家评审。2010年5月，秦淮河公司致函给江苏省水利厅，承诺廊道是为改善两座水榭间联系而建，连廊是敞式、有篷顶的观景廊道，是为游客提供遮风避雨的场所。2010年9月28日，李建平致函秦淮河公司要求水榭装潢复工。2010年10月8日秦淮河公司函复李建平，原则同意李建平对水榭按公司批准的方案恢复施工，如有更改须经秦淮河公司审核；廊道因未经水利部门许可暂不允许施工。2010年11月27日，南京市住房和城乡建设委员会复函秦淮河公司，记载了两座水榭间观景廊道为市民提供遮风避雨的场所可以保留，发挥公益作用。2010年12月，南京市水利规划设计院有限责任公司作出防洪评价报告。2011年2月25日，江苏省水利厅作出苏水许可[2011]27号行政许可决定书，原则同意秦淮河公司观景廊道工程建设补办行政许可手续；同时告知秦淮河公司工程施工前，应经南京市水行政主管部门对拟建工程建设位置和界限审查批准后方可办理开工手续；自本行政许可决定做出之日起3年内，如秦淮河公司未取得该项目工程的正式（或核准）手续，或工程未有实质性开工建设，或出现其他使该工程项目不再成立的情况，则本行政许可决定自行失效。
2011年8月22日，双方签订《下关水榭经营使用权转让补充协议之二》，记载了因观景廊道审批手续不完备，导致2009年4月至2011年8月装修处于停工状态。并就合作中出现的新情况形成如下补充意见：1、由甲方代表水榭廊道的产权单位，与水利部门签订河道占用协议，由乙方承担和支付河道占用费（每年1.2万元，如有调整，仍由乙方全部承担。）2、乙方已支付一年的经营使用费15万元；考虑到补办水榭廊道相关审批手续时间较长，乙方投入较大，且两年多时间处于停工状态，甲方同意免收2009年8月1日至2011年7月31日两年的经营权转让费共30万元；3、将租赁经营期变更为2008年8月1日至2020年9月30日止；2011年8月1日至2013年7月31日每年15万元，2013年8月1日至2015年7月31日每年17万元，2015年8月1日至2020年7月31日每年20万元，2020年8月1日至9月30日乙方无偿使用。4、经营权转让费的支付时间为半年一付，先付后用；逾期不交的，按当期应缴纳的经营权转让费的每日万分之五的标准交纳违约金。2011年8月31日，李建平向秦淮河公司出具承诺书，记载了“如遇政府要求或防洪需要拆除，本人承诺接受和服从；如廊道拆除影响继续经营，我方有权单方终止水榭租赁协议……”。当日，港城装饰公司恢复对水榭、廊道的施工。
2011年9月21日，南京市水利局向秦淮河公司发出宁秦水停字[2011]第8号通知书，认为在外秦淮河三汊河大桥观景廊道中违章搭建，违反《江苏省河道管理实施办法》的规定，责令立即停止违法行为。2011年9月22日，秦淮河公司向李建平发出秦建开函[2011]第33号函，以李建平未按协议申报相关设计方案、李建平在廊道施工中设置餐馆包间改变廊道的公共性质为由，要求李建平立即停工，保留扣除装修保证金、收缴违约金及解除协议的权利。当日，李建平停止对水榭、廊道的施工。同年9月29日，《东升工作室》播出“江渔汇违章搭建”采访录像，录像显示，廊道为封闭式两层；上层有瓦顶，临江、临堤均为成品型材窗，但廊道内用砖墙隔断成2大2小4个包间；下层为砖砌仓库；水榭为封闭式包间结构装饰装修。同年10月9日，秦淮河公司向李建平发出告知函，要求李建平在前期拆除的基础上，根据政府相关部门对观景廊道批准的建设要求进行整改，确保现场安全，使其符合安全标准；对相关后续事宜提出处理方案，保留扣除装修保证金、收缴违约金及解除协议的权利。11月2日，李建平向秦淮河公司发出回函，认为秦淮河公司所述李建平擅自建设临时性观景廊道与事实不符，观景廊道已经秦淮河公司审批同意；观景廊道的申办主体应为秦淮河公司，应当由秦淮河公司继续向有关部门申办建设规划审批手续，不同意拆除观景廊道，如强行拆除，造成的经济损失由秦淮河公司承担。2013年5月31日，李建平向秦淮河公司寄出“关于《下关水榭经营使用权转让协议》违约履行问题的通知函”，记载了“……经多次协商，贵司明确提出希望解除已签订的三份协议，……我方鉴于合同已无法履行的事实，提出以下两种解决方案。一，双方解除三份协议书，贵司退还已收取我方的全部费用，并赔偿我方经济损失524.3006万元，酒店经营预期经营收益200万元；二、变更协议继续履行，经营方式由从事餐饮服务变更为从事非餐饮经营，贵司同意免收30年租金作为对我方经济损失的补偿。”就秦淮河公司向南京市规划局提出补办“江海集团旧码头配套服务设施及连廊改造工程”规划许可的申请，南京市规划局于2014年4月10日作出宁规函字[2014]151号复函，以水榭外观及2009年新建的连廊未按南京市规划委员会办公室第2010007号会议纪要整改到位为由，未予审批，要求秦淮河公司按会议纪要整改到位后再行申办。至庭审终结，案涉建筑物（含两座水榭及廊道）的构建未取得河道主管部门的审批，未能启动案涉建筑物的规划、建设申报及审批程序。
2014年3月21日，纪良国、李建平选择房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼。2014年4月21日，秦淮河公司向李建平提出反诉。后纪良国申请撤回对秦淮河公司的起诉，本院予以准许，纪良国已退出诉讼。审理中，秦淮河公司对其与李建平间系房屋租赁合同关系无异议。
审理中，经李建平申请并随机摇号，本院委托江苏捷诚建设项目管理咨询有限公司（下称捷诚咨询公司）对涉案两座水榭、连接廊道的建设工程及装饰装修工程造价、设施设备的价格进行了鉴定。2014年12月15日，捷诚咨询公司出具工程造价鉴定意见书（下称鉴定意见）。在鉴定意见中，捷诚咨询公司梳理了双方在鉴定中的争点：一是现场现状与设计图纸完全不符，二是双方对石材、玻璃等存在较大的价格争议。鉴定中，对门头及亮化工程、化粪池隔油池、餐饮废水治理工程、中央空调安装工程及中央空调设备、防洪评价咨询费均采李建平提交的合同价，分别为23万元、27万元、5万元、4.2万元、11.8万元、10万元。在水榭装修工程及廊道结构工程的鉴定中，因无法核实2009年的石材、玻璃价格，捷诚咨询公司采用了李建平提交的石材、玻璃预算价格；两座水榭装饰装修工程造价为118.927947万元；按廊道6M宽度，钢结构工程造价为118.556424万元，按廊道现状宽度，钢结构工程造价为126.409474万元，其中有84.252471万元因现场破坏无法确定是否做了该项工程。酒店设备与用品中，可移动物品为42.7789万元，不可移动物品为16.2053万元。经庭审质证，双方当事人对鉴定人的资质无异议。但秦淮河公司认为，鉴定人以李建平单方提交的合同及不规范的预算为鉴定依据，不符合鉴定规程，该鉴定报告不具有证明力。
另查明，李建平已向秦淮河公司支付房租22.5万元，装修押金7万元。至庭审终结时止，虽经本院多次建议先行交还租赁物，李建平希望秦淮河公司先行支付部分款项，而秦淮河公司最终拒绝先行接收。
双方当事人存在下列争议：1、李建平与秦淮河公司所签订三份协议的效力；2、引起本案纠纷的原因及责任主体；3、鉴定报告的效力，以及本案损失的范围、数额与责任承担；
本院认为，第一，李建平与秦淮河公司签订的租赁合同无效。
《中华人民共和国水法》第三十八条规定，在河道管理范围内建设桥梁、码头、临河建筑物、构筑物等，应当符合国家规定的防洪标准和其他有关的技术要求，工程建设方案应当按照防洪法的有关规定报经有关水行政主管部门审查同意。《中华人民共和国河道管理条例》在河道整治与建设一章中规定，河道的整治与建设，应当服从流域综合规划，符合国家规定的防洪评价标准、通航标准和其他有关技术要求，维护堤防安全，保持河势稳定和行洪、航运通畅。同时规定，整治河道的各类工程、临河的桥梁、码头、道路、渡口、管道、缆线等建筑物及设施，建设单位必须报送河道主管机关审查同意后，方可按照基本建设程序履行审批手续。法律、法规对河道整治与建设作出上述规范，目的在于防治水害，保障公民及社会公共利益。本案中，案涉标的物两座水榭及连接廊道等附属设施位于秦淮河河道沿岸护堤地，属河道管理范围，对案涉水榭及附属设施的建设、构筑、利用等，应当先行取得河道主管机关—南京市水利行政部门的审查同意后，方可按照基本建设程序申报建筑物的规划及建设许可。然而，从现有证据来看，两座水榭虽因秦淮河环境综合整治工程而立项，但建设前未取得河道主管机关—南京市水利行政部门的审查同意，无法启动规划许可及建设许可的申报及审批程序；秦淮河公司作为两座水榭及其附属物的管养人，明知审批流程，在水榭及附属设施的构建未经河道主管机关审查、未能启动规划与建筑许可审批流程前，先行与李建平就两座水榭及附属设施的利用达成租赁合意、签订协议，并按现状进行交接；建设后至本案审理终结时止，秦淮河公司仍未补办到南京市水利行政部门的审批手续，仍无法启动规划许可及建设许可的申报及审批程序。因此，该租赁合同违反了法律规定，应属无效合同。
第二，造成租赁合同无效的原因及责任承担。
李建平与秦淮河公司对无效合同的产生均有责任。秦淮河公司作为两座水榭的管养责任人，明知水榭位于河道管理范围内，明知在河道管理范围内构建建筑物、附属设施的审批流程，却仍然在未经相关部门审批，未经启动水榭及廊道的规划与建筑许可程序、未能取得合法利用该建筑物的权利前，擅自招租并出租水榭，且允许李建平在两座水榭间构建廊道，秦淮河公司对本案无效合同的发生应当承担主要责任。李建平与秦淮河公司在2008年2月26日签订租赁合同时，已约定“如因房屋产权、规划用途等原因，造成乙方无法办理工商、环保、消防许可证，本协议自然终止”，表明在签订租赁合同时，其对秦淮河公司就案涉建筑物未经合法许可是明知的，也有先行取得合法许可再承租的意向。然而，2008年10月10日，在案涉建筑物仍未取得合法许可的情况下，李建平未按合同约定终止合同，寄希望于秦淮河公司补办相关审批手续，仍与秦淮河公司签订补充协议，继续承租案涉建筑物，李建平对无效合同的发生应当承担次要责任。
第三、鉴定报告的效力以及本案的损失范围、数额与责任承担。
为界定损失范围，经李建平申请，本院启动了鉴定程序。尽管秦淮河公司以“鉴定人依据李建平单方提交的单方证据作出鉴定结论、不符合鉴定规程”为由，主张该鉴定报告不具有证明力。然而东升工作室视频资料能够印证两座水榭、廊道的构建及装饰装修在诉讼前已基本完成，且已部分拆除，该视频资料与李建平提交的装饰装修合同等能相互印证。在目前无反证质疑该鉴定程序的合法性及鉴定结论所依据的价格合理性的情况下，本院对鉴定结论的相关内容予以采纳。
依据我国合同法的相关规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的租赁合同无效，李建平应当将案涉建筑物返还给秦淮河公司，秦淮河公司关于李建平应当返还两处水榭及附属设施的反诉请求，本院予以支持。李建平基于利用两座水榭进行餐馆经营的合同预期，对两座水榭进行了装饰装修，就餐馆经营所需的设备设施等进行了购置。上述构建、装饰装修等费用与无效合同有关联，应当纳入损失范围。
1、关于李建平主张的水榭及装饰装修损失。其中的门头及亮化工程、化粪池隔油池、餐饮废水治理工程、中央空调安装工程、水榭装修工程，已与建筑物形成不可分离的附合物，属于合同法所规定的因无效合同而发生的“不能返还或者没有必要返还”之物，秦淮河公司应当折价补偿。关于花岗岩台阶1.5万元、移树费用0.4万元、河道管理处收费2.2万元三项费用，已由双方合同记载实际发生，且因无效合同而发生，秦淮河公司应当折价补偿。由于李建平与秦淮河公司对无效合同的发生均有过错，应当各自承担相应责任，结合双方的主次责任，前述损失由秦淮河公司承担55%，李建平自行承担45%为宜。即秦淮河公司应当向李建平支付已发生的水榭等装饰装修损失109.138286万元。{（1189279.47+162053+42000+230000+270000+50000+15000+4000+22000）×55%}
2、关于李建平所主张的廊道构建及装修损失。从租赁合同约定的内容来看，廊道不属合同约定的交付租赁物，李建平应当对构建及装饰装修廊道的损失承担主要责任。同时，从查明的事实来看，李建平基于利用两座水榭进行餐馆经营的合同预期，事先向秦淮河公司申报廊道的构建以连接两座水榭，秦淮河公司作为水榭的出租人及河道绿地的管养人，不仅原则同意构建，且帮助李建平就廊道的构建向河道管理主管部门进行防洪评价等申报，致李建平寄希望于能够补办构建许可，秦淮河公司应当对廊道构建及装修损失的发生承担次要责任。现廊道的构建与装修已与水榭形成不可分割的附合物，由于李建平申报及秦淮河公司审批的廊道仅为6M宽，故6M宽廊道构建造价、装修及防洪评价咨询费应当纳入本案损失范围。结合双方当事人的主次责任，6M宽廊道构建造价、装修及防洪评价咨询费损失由李建平自行承担70%，秦淮河公司承担30%，即秦淮河应当向李建平支付6M宽廊道损失及防洪评价损失38.566927万元{（1185564.24+100000）×30%}。
3、酒店设备与用品中的42.7789万元（含餐具、布草等）、中央空调设备工程中的11.8万元，虽因无效合同而发生，但此两项未与建筑物形成不可拆卸的附合物，为可移动物品，且可在他处用于餐饮、酒店利用，从有利于物的利用、减少损失的角度出发，由李建平自行带走利用为宜。在秦淮河公司原则同意构建6M宽廊道时，李建平擅自对廊道进行超宽建设，其派出3名项目经理、5名保安在施工现场属李建平扩大的损失，故超6M宽廊道施工费用、停工期看护人员工资、施工期管理人员工资以及伙食费、水电费，由李建平自行承担为宜。
4、关于秦淮河公司反诉所主张的未付租金（自2012年2月1日起至2014年4月30日止），及自2014年5月1日起至判决生效之日止按每年17万元支付，以及李建平已交纳的22.5万元租金、7万元装修押金及履约押金，从本案查明的事实来看，因水榭未取得河道主管部门的审批，水榭及廊道均无法启动规划、建设许可，未能取得合法利用的许可，自租赁物交付之日起，一直处于装修、停工、装修、停工的状态，从未被有效利用并收益。因双方所订立的租赁合同已被确认无效，水榭及廊道予以返还，秦淮河公司无继续收取租金及装修押金的依据，故本院对秦淮河公司关于支付未付租金的反诉主张不予支持；已收取的22.5万元租金及7万元装修押金、履约押金应当全额返还。
5、关于秦淮河公司所主张的违约金及李建平主张的利息损失。首先，双方所订立的租赁合同已被确认无效，原合同关于违约金的约定对双方当事人自始无约束力；其次，依照法律规定，无效的法律后果为返还、折价补偿及赔偿损失，并不引发承担违约责任的法律后果。因双方对无效合同的产生均有过错，应当各自承担相应的责任。对于李建平关于秦淮河公司应当支付因违约致利息损失的主张（2011年9月21日至2014年4月30日利息损失90.7257万元，并自2014年5月1日起至赔偿金支付之日止每日支付利息损失718元），以及秦淮河公司对李建平提出支付违约金（2014年4月31日前的违约金8.7165万元，并自2014年5月1日起至一审判决之日，以8.5万元为基数，每日支付万分之五的违约金）的反诉主张，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、李建平与南京秦淮河建设开发有限公司签订《下关水榭经营使用权转让协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议》、《下关水榭经营使用权转让补充协议之二》无效。
二、李建平于本判决生效之日起十日内自行取走未形成附合物的可移动物品（以鉴定报告中可移动物品清单为依据），将两座水榭、廊道及附属设施按现状返还给南京秦淮河建设开发有限公司。
三、南京秦淮河建设开发有限公司向李建平支付已形成附合物、不可移动的装饰装修损失147.705213万元；南京秦淮河建设开发有限公司向李建平返还7万元装修押金及履约押金；向李建平退回已收取租金22.5万元。以上合计177.205213万元于本判决生效之日起十日内支付。
四、驳回李建平对南京秦淮河建设开发有限公司的其它诉讼请求；
五、驳回南京秦淮河建设开发有限公司对李建平的其他反诉请求；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费68317元，反诉受理费12159元，合计80476元，由李建平、南京秦淮河建设开发有限公司各半负担。鉴定费22413元（李建平已垫付），由李建平、南京秦淮河建设开发有限公司各半负担。（秦淮河公司在支付上述款项时加付应当负担的受理费与鉴定费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙展虹
审 判 员 刘春晓
人民陪审员 崔永兴
二〇一五年三月二十四日
见习书记员 宋文天
损失明细（入内卷）
主张方
项目
金额(元)
李建平
装饰装修
门头及亮化
230000
纳入
化粪池隔着油池
270000
纳入
废水治理
纳入
酒店设备与用品
162053（不可移动）
纳入
427789（可移动）
中央空调安装
纳入
中央空调设备
118000
钢结构
1185564.24（6M）
纳入
1264094.74（现状）
水榭
1189279.47
纳入
防洪评价专家评审
100000
纳入
花岗岩台阶
纳入
移树
纳入
河道管理处收费
纳入
已付租金
225000
纳入
停工期看护人员工资
129600
装修押金
纳入
施工期管理人员工资
利息损失
907257
水电费
伙食费
秦淮河公司
未付租金（12.2.1-14.4.30）
（14.5.1-15.1.27）
352500
违约金（12.2.1-14.4.30）