西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初5601号
原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区电子正街26号精典四季花园12号楼。
法定代表人：刘某某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郭蓉，陕西宣齐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范年年，陕西宣齐律师事务所实习律师。
被告：安某某。
原告陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）诉被告安某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭蓉、范年年到庭参加了诉讼，被告安某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
好日子物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年7月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告自2016年6月16日起至合同解除之日止的房屋租金以及违约金（暂计算至2017年6月15日租金为386268元，违约金为112197元，共计498465元）；3、判令被告支付原告自2017年5月1日起至腾房之日止的物业管理费（暂计算至2017年6月15日为1295元）；4、判令被告支付原告2016年、2017年采暖费21596元；5、判令被告腾房并支付自合同解除之日起至腾房之日止的房屋占有使用费（按照合同约定的租金标准计算）；6、本案诉讼由被告承担。
事实与理由：2015年7月17日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市莲湖区沣惠南路特警支队商业用房出租给被告使用，合同对租赁期限、租金交纳以及违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告自2016年6月16日开始欠付租金及2016年、2017年度的采暖费，原告多次催无果，故向法院提起诉讼。
安某某经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。
原告围绕其诉讼请求提交了证据，本院在庭审中进行核实，查明事实如下：
2013年4月20日，西安市公安局警务保障处房产科出具“房屋管理授权书”，授权西安市公安局景苑新区物业管理办公室（以下简称景苑新区物管办），对属于西安市公安局的位于西安市沣惠南路西侧特警支队院内的临街建筑物进行改造，由景苑新区物管办出资新建门面房1742㎡，并进行经营管理期限，管理期限自2013年4月20日至2019年4月19日。同日，景苑新区物管办向原告出具了“房屋经营管理授权书”，授权原告出租经营管理西安市沣惠南路特警支队院内的临街门面房，期限自2013年4月20日至2019年4月19日。
2014年8月20日，景苑新区物管办作为甲方，原告作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市沣惠南路建筑面积1742㎡两层房屋租赁乙方，期限自2014年4月20日至2018年4月19日止，月租金40.67元/㎡，年租金851165元，一次性预交2年，自第三年起租金按年度交纳。乙方支出的水电暖气、煤气、电话、卫生等费用由乙方自担。合同约定甲方允许乙方转租。合同还约定了其他事项。
2015年7月17日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市沣惠南路特警支队商业用房出租乙方，建筑面积359.92㎡，一层面积70.48㎡，二层面积289.44㎡；租赁期限3年，自2015年6月15日至2018年6月14日止；一层租金140元/㎡，二层租金75元/㎡，半年租金为189450元，合同签订日起每半年交纳一次，每个使用期前十天交纳下一期租金，自合同签订每年房租按5%递增，相关税费由乙方承担。合同约定乙方交纳10000元保证金，保证合同正常履行。合同约定乙方如需装修，应征得甲方书面同意，并办理装修手续，合同期满或中途终止，装修的不可移动部分无偿留给甲方。合同履行期，乙方拖欠租金超过十天，甲方有权解除合同，停水、停电收回房屋并不退还保证金。乙方逾期支付房租，每逾期一日，甲方按年租金千分之三加收违约金，逾期十日，视为不履行合同，甲方有权解除合同，追究乙方赔偿责任。合同约定其他事项。同日，双方签订《物业管理服务协议》，约定物业管理费为2.4元/月.㎡、水费为4.9元/月.吨、电费为1.6元/月.度、暖气费为7.5元/月.㎡。合同签订后，被告经营餐饮使用。
2015年7月31日被告支付2015年6月15日至2015年12月14日房租189450元；2016年9月9日支付2016年1月15日至2016年6月14日房租189450元，之后开始拖欠租金。物业费被告按照约定每月支付863.8元，至2017年4月30日，之后开始拖欠物业费。合同签订后，被告支付保证金10000元。
按照合同约定，房租自合同签订每年按5%递增，故2016年7月17日至2016年7月16日，月租金为31575元；自2016年7月17日至2017年7月16日，月租金为33154元；2017年7月17日至2018年6月14日，月租金为34812元。
2017年5月25日，受原告委托，陕西宣齐律师事务所以特快专递方式向被告邮寄“律师函”，要求被告在三日清偿租金或作出明确答复，否则解除合同、收回房屋、并要求被告承担赔偿损失和违约金的义务。该函件2017年5月26日被告本人签收。
本案中，原告主张自2016年6月起至合同解除之日违约金是以欠付租金的日千分之一计算；物业费按合同约定2.4元/月.㎡，自2017年5月1日起算至腾房日；采暖费按合同约定7.5元/月.㎡计算8个月（2015年11月15日-2016年3月15日、2016年11月15日至2017年3月15日），共计21596元；房屋占有使用费是按照合同约定的租金标准计算，自合同解除之日起至腾房之日止。
本院认为，原告授景苑新区物管办委托经营管理涉案房产，并与其签订租赁合同，是涉案房产有效管理人，原告与被告在自愿、平等基础上签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告应按约定支付租金及各项费用，现拖欠租金构成违约，原告按照合同约定主张解除合同、腾交房屋，本院依法予支持。
2017年5月25日，原告委托人向被告邮寄“律师函”，要求在收到函件后三日清偿租金或作出明确答复，否则解除合同、收回房屋。2017年5月26日被告本人签收该函件，故双方合同于2017年5月29日解除为宜。
被告应向原告支付租金计算为：自2016年6月17日至2016年7月16日租金为31575元；自2016年7月17日至2017年5月29日，租金为345906.7元（月租金按33154元计算313天），合计377481.7元。原告自愿从租金中扣减被告支付的10000元保证金，本院予以支持。故被告下欠租金为367481.7元。
被告占用承租房产，应按照合同约定租金向原告支付合同解除后至腾房日房产使用费，因双方合同解除，使用费按合同解除当月租金固定计算，即33154元/月。
原告主张物业费、采暖费符合合同约定，计算无误，本院予以支持。
因双方合同约定违约金过高，原告自愿以拖欠租金为基数，按日千分之一计算，本院依法予以支持。分段计算为：以31575元为基数，自2016年6月5日至2017年5月29日（359天），违约金为11335元；以165770元为基数,自2016年6月5日至2017年5月29日（359天），违约金为59511元；以180136.7元为基数，自2016年12月5日至2017年5月29日（174天），违约金为31344元，合计违约金为102190元。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、2017年7月17日原告陕西好日子物业管理有限责
任公司与被告安某某签订的《房屋租赁合同》于2017年5月29日解除；
二、被告安某某于本判决生效后10日内支付原告陕西
好日子物业管理有限责任公司自2016年6月15日至2017年5月29日租金，共计367481.7元；
三、被告安某某于本判决生效后10日支付原告陕西好
日子物业管理有限责任公司违约金102190元；
四、被告安某某于本判决生效后10日内按每月863.8元向原告陕西好日子物业管理有限责任公司支付物业费（自2017年5月1日起至实际腾房日）；
五、被告安某某于本判决生效后10日内支付原告陕西
好日子物业管理有限责任公司暖气费21596元；
六、被告安某某于本判决生效后10日内按月租金33154元向原告陕西好日子物业管理有限责任公司支付自2017年5月30日至实际腾房日房产使用费；
七、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9014元，保全费3137元，由被告承担（原告已预付，被告在本判决生效后支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 周 荣
人民陪审员 李 鹏
人民陪审员 宋宝琳
二〇一七年八月十一日
书 记 员 吴 娜