江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第01770号
上诉人（原审原告）张毅。
上诉人（原审原告）徐佳红。
委托代理人徐红宇（受张毅、徐佳红共同委托），江苏英特东华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陶太平。
被上诉人（原审被告）彭金兰。
委托代理人阮皓、袁永平（受陶太平、彭金兰共同委托），江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
上诉人张毅、徐佳红因与被上诉人陶太平、彭金兰商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1856号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张毅、徐佳红原审诉称：2011年1月7日，张毅、徐佳红与彭金兰签订《无锡市房屋转让合同》，约定张毅、徐佳红将无锡市万达广场D区5幢3单元1803室房屋（以下简称万达5幢3单元1803室）以142.8万元转让给彭金兰。随后双方根据合同约定分别履行了相关义务。后国家房产限购政策出台，导致合同目的无法实现，遂起争议。后陶太平、彭金兰起诉至无锡市滨湖区人民法院，法院判决合同解除，由张毅、徐佳红返还陶太平、彭金兰购房款50万元及利息。张毅、徐佳红认为合同虽然系不可归责于双方当事人的原因解除，但张毅、徐佳红在签订合同过程中，为订立合同付出了人力和物力，同时也丧失了其他订约机会，已造成了损失，故基于公平原则，请求判令：陶太平、彭金兰补偿房屋差价损失的一半153700元、贷款利息损失的一半44109.93元、房屋占有使用费68000元（2000元／月×34个月，自2011年1月起至2013年11月止）、违约金5000元，合计270809.93元。
陶太平、彭金兰原审辩称：1、系争合同的解除不可归责于双方，故陶太平、彭金兰对张毅、徐佳红所谓的损失不负有赔偿责任；2、张毅、徐佳红依据公平原则要求陶太平、彭金兰承担赔偿责任，但系争合同实际是因限购令导致解除，而限购令是由住建部和无锡市人民政府出台，张毅、徐佳红却将彭金兰和陶太平作为被告，显然有失公平；3、事实上在得知限购令后，第一时间通知张毅、徐佳红要求解除合同，返还购房款，但其却始终不予理会，张毅、徐佳红所谓的损失实际是由其自身及国家政策规定所造成，陶太平、彭金兰对此损失不应承担赔偿责任。综上所述，请求法院依法驳回张毅、徐佳红所有诉请。
原审法院查明：彭金兰与陶太平系夫妻关系。2010年11月25日，陶太平与马飞在无锡市滨湖区河埒百居源经济信息咨询服务部的居间介绍下签订《无锡市房屋转让协议》，约定马飞向陶太平出售位于山语银城43-101室的房屋。陶太平（所有权人）与彭金兰（共有人）于2012年6月29日领取该房屋的产权证，现已在此居住。
徐佳红于2010年1月18日与中国农业银行股份有限公司无锡滨湖支行签订《个人购房担保借款合同》，徐佳红从农行滨湖支行贷款77万元，用于购买涉案房屋，贷款期限自2010年1月18日起至2030年1月17日止，该合同同时对户口及违约责任承担作出了明确的约定。
2011年1月7日，彭金兰与徐佳红、张毅夫妇在无锡房联不动产网络连锁有限公司（房美来湖滨店）的居间协商下签订《无锡市房屋转让合同》（编号：0＊＊＊＊70），约定徐佳红、张毅向彭金兰出售无锡市万达5幢3单元1803室房屋，该房屋建筑面积124.37平米，价格142.8万元；协议签订时，彭金兰支付徐佳红、张毅定金2万元，同时约定定金可冲抵购房款；彭金兰应于2011年1月20日前付徐佳红、张毅首期部分房款共计50万元；2011年4月10日之前，彭金兰付徐佳红、张毅50万元用于银行还贷款，剩余房款在银行放贷当天付清；双方于2011年4月20日之前开始办理该房屋的房屋所有权变更登记手续。合同签订当天，彭金兰向徐佳红交付购房定金2万元整。2011年1月20日，彭金兰以银行本票形式向徐佳红支付购房款18万元。同日，徐佳红、彭金兰签订《补充协议》，约定彭金兰于2011年1月20日付徐佳红部分首付房款包含定金2万元整，剩余部分首付房款30万元于2011年1月25日之前付清；同时约定，因彭金兰未及时按原合同约定向徐佳红支付首付房款原规定数额，彭金兰自愿拿出5000元支付徐佳红用以弥补损失。2011年1月25日，彭金兰以银行本票形式向徐佳红支付购房款30万元，徐佳红向彭金兰交付涉案房屋钥匙。
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》发布，其中第六条规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨较快的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购政策，原则上对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险纳税证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域向其售房。2011年2月20日，无锡市人民政府出台锡政办发（2011）38号文件进一步落实了上述规定，在该文件第五条中载明：“限定居民家庭购房套数。暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭，能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。”该文件于发布次日执行。
2011年4月7日，陶太平、彭金兰向徐佳红、张毅、无锡房联不动产网络连锁有限公司发函，认为三方于2011年1月7日所签订的《无锡市房屋转让合同》因系争房屋未领取到相应的权属证书违反了法律禁止性规定，故合同无效；因两人已于2010年11月25日购买了山语银城房屋，根据无锡市“限购令”的规定，无法购买第二套住房，故要求徐佳红、张毅收到该函后三日内返还购房款50万元（含定金2万元）；要求无锡房联不动产网络连锁有限公司收到该函后立即返还居间费15000元。
2011年4月19日，徐佳红（所有权人）与张毅（共有人）领取到了无锡市万达广场D区3-1803号房屋的所有权证。同年4月20日，徐佳红将系争房屋的产权证及土地证交无锡房联不动产网络连锁有限公司用于办理相应的产权过户。同年4月26日，无锡房联不动产网络连锁有限公司向彭金兰、徐佳红、张毅发出书面通知，通知双方于2011年4月28日到无锡房联不动产网络连锁有限公司办理相关手续。2011年4月27日，张毅、徐佳红向彭金兰发出书面通知，要求其接到该通知后10日内办理涉案房屋所有权变更手续并按约支付余款，否则由其赔偿全部直接和间接经济损失。
2013年1月20日，陶太平、彭金兰对张毅、徐佳红向法院提起诉讼，要求：1、解除双方于2011年1月7日签订的《无锡市房屋转让合同》；2、判令张毅、徐佳红立即返还房款50万元及利息损失（从起诉之日起（即2013年1月22日）至判决生效之日止，依照银行同期同类存款利率计算）。经过审理，法院认为：涉案合同订立后，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工有关问题的通知》及与之配套的无锡市【锡政办发（2011）38号】文件发布，因彭金兰、陶太平系外地户口，且家庭已经于2010年11月25日购买了山语银城房屋，属上述文件的限购对象，彭金兰购买的房屋，目前不能登记过户至其名下，其购买房屋的合同目的无法实现，因此其有权请求解除诉争合同；涉案《房屋买卖合同》的解除，是因国家政策的调整所导致，不可归责于双方当事人。出卖人应当将收受的购房款本金或定金以及银行同期存款利息返还买受人，遂法院于2013年5月2日做出（2013）锡滨民初字第0085号民事判决，判决：一、解除彭金兰与徐佳红、张毅双方签订的《无锡市房屋转让合同》；二、徐佳红、张毅于判决发生法律效力之日立即返还彭金兰购房款50万元及利息（以50万元为基数，依照中国人民银行同期存款利率，自2013年1月22日起计算至判决发生法律效力之日止）；三、驳回彭金兰、陶太平的其他诉讼请求。后张毅、徐佳红对该判决不服，提起上诉，要求撤销原审判决，继续履行合同。双方后于2013年9月22日达成调解：解除涉案《房屋转让合同》，张毅、徐佳红向彭金兰返还购房款50万元并支付利息（以未还购房款为基数，自2013年1月22日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算，息随本清）。
另查明：2013年2月20日，张毅从全球不动产中介将涉案房屋钥匙取回。徐佳红于2013年5月12日委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋的房地产价值进行评估，该公司于2013年5月13日出具《房地产抵押估价报告》，确定涉案房屋在2013年5月12日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币112.06万元，单价为9010元／平方米。
以上事实，有（2013）锡滨民初字第0085号民事判决书、（2013）锡民终字第0817号民事调解书、《房地产抵押估价报告》、银行还款明细、贷款合同、调查笔录、当事人陈述和原审庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院于2014年5月27日至无锡市梁青路上万达地块处的全球世家（中国）不动产中介有限公司、无锡龙创房地产投资顾问有限公司、无锡市锡城中山房产服务有限公司等房地产中介就系争房屋自2011年至今的租金状况调查，得出系争房屋租金一般在10元／平方米左右，且这个价格在2011年至今一直较为固定。但张毅、彭佳兰坚持认为该价格较低，不能反映真实情况，该房屋的出租价格应在2000元／月。
一审中，陶太平、彭金兰陈述之所以购买涉案房屋系基于为子女上学考虑。徐佳红向法院提供贷款明细（借款凭证编号320220108008617），证明其因合同解除导致贷款利息损失88219.85元，陶太平、彭金兰对该份证据的关联性及证明目的不予认可。
原审法院认为：彭金兰与张毅、徐佳红于2011年1月7日所签订的《无锡市房屋转让合同》的解除，是因国家政策的调整所导致，不可归责于双方当事人。
关于张毅、徐佳红所主张要求陶太平依照公平原则补偿其房屋差价损失的一半即153700元的诉请，法院认为，虽张毅、徐佳红向法院出具对涉案房屋价值的评估报告，但该报告并非系涉案房屋出卖后的最终成交价，无法达到证明其房屋差价损失的目的。退一步讲，即使存在房屋差价，是在国家限购政策出台后，陶太平、彭金兰因客观原因无法办理房产证，导致其购房目的无法实现，陶太平、彭金兰亦在第一时间向张毅、徐佳红进行了通知，要求返还，但系因张毅、徐佳红坚持要求履行合同，而导致交付不能，该原因无法归责于陶太平，故对张毅、徐佳红该项诉请，法院不予支持。关于张毅、徐佳红所主张的要求陶太平、彭金兰依照公平原则补偿其贷款利息损失的一半即44109.93元的诉请，法院认为，虽双方在《无锡市房屋转让合同》中作出2011年4月10日之前，彭金兰付徐佳红、张毅50万元用于银行还贷款，剩余房款以银行放贷当天付清的约定。但在该合同签订之后，国家限购政策出台，彭金兰已无法实现其购房目的，且陶太平、彭金兰亦于还款到期日前即2011年4月7日，向徐佳红、张毅要求确认合同无效，返还购房款，已经以书面方式表明了其不再履行该合同。此时，张毅、徐佳红应当根据其与银行所签订的贷款合同的约定及时向银行归还贷款，对于其后所产生的利息损失并非系陶太平、彭金兰的过错，而系张毅、徐佳红未能按照其与银行之间的约定归还贷款而产生，该原因无法归责于陶太平、彭金兰，亦无法使用公平原则进行补充，故对张毅、徐佳红所主张的该项损失的诉请，法院不予支持。陶太平、彭金兰购买涉案房屋及结合其购买山语银城房屋的事实可以认定，其所购涉案房屋并非系改善性住房，而系投资性住房，综合本案事实，法院认为，张毅、徐佳红在本案中确有一定的损失存在，虽该损失系国家政策调整所导致，并非归责于双方，依据公平原则，法院酌定陶太平、彭金兰须向张毅、徐佳红补偿2万元，用以弥补其损失。
关于张毅、徐佳红所主张的要求陶太平、彭金兰依照每月2000元，支付自2011年1月起至2013年11月止的房屋使用租金68000元的诉请，法院认为，陶太平、彭金兰对房屋的占有系基于买卖关系，并按约向张毅、徐佳红支付合理对价而产生的合法占有，该占有系双方基于房屋买卖目的的实现而进行的交付和占有，系合法占有，不应存在租金损失。后因政策调整，导致张毅、徐佳红购房目的不能实现，但陶太平已及时进行了通知，但张毅、徐佳红却坚持要求履行合同，导致陶太平无法归还房屋，从张毅、徐佳红处退回购房款，从而导致涉案房屋闲置。因在钥匙交付后，张毅于2013年2月20日从全球不动产领回涉案房屋钥匙前，双方之间的《房屋转让合同》并未解除，陶太平、彭金兰依旧基于买卖关系而合法占有涉案房屋，故对张毅、徐佳红要求支付该期间租金的诉请，不予支持。因张毅领取钥匙后，涉案房屋已归其控制，故其要求陶太平、彭金兰支付此后的租金损失于法无据，法院不予支持。关于张毅、徐佳红所主张要求支付违约金5000元的诉请，法院认为，对于该项诉请，双方已在《补充协议》中作出了明确约定，故法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，作出判决：一、陶太平、彭金兰于判决发生法律效力之日起十日内立即补偿张毅、徐佳红2万元；二、陶太平、彭金兰于判决发生法律效力之日起十日内立即向张毅、徐佳红支付违约金5000元；三、驳回张毅、徐佳红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元5364元，由彭金兰、陶太平负担300元，徐佳红、张毅负担5064元。
张毅、徐佳红不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方于2011年4月虽因合同履行发生争议，但不会导致被上诉人无法归还房屋，其只需通知上诉人后将钥匙交于中介即可，而其出于个人利益将钥匙交于不相关的第三方中介，因此被上诉人对房屋闲置造成的损失应基于诚信与公平原则承担相应责任。2、被上诉人在2011年1月20日前已存在违约行为，上诉人可以没收定金并另行出售，但在被上诉人恳求下签订了补充协议，继续履行合同，上诉人因此丧失了出卖房屋的最佳时机。解除合同后，上诉人返还了定金和房款，被上诉人的利益已得到保护，而对上诉人而言是不利的，同时还为此次交易付出了人力物力，一审未考虑上诉人的实际损失有失公平。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人陶太平、彭金兰辩称：1、2011年2月20日无锡市的限购令出台后，被上诉人即于2011年4月7日发函要求退还购房款和解除合同，上诉人则要求继续履行。被上诉人在此期间曾要求交还钥匙遭到上诉人拒绝，因此扩大的损失应由上诉人自行承担。其次，在此期间合同并未解除，被上诉人占有房屋是基于买卖合同关系的合法占有，不应支付租金。2、根据相关规定，因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿的，应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%。涉案合同约定的定金为2万元，一审法院正是依据上述规定作出判决。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实相同。
本案的争议焦点为：张毅、徐佳红主张的房屋差价、贷款利息、房屋占有使用费及违约金等损失是否符合法律规定，是否应予支持。
本院认为：楼市限购令为国家政策，非当事人所能预见、避免和克服，属于不可抗力，导致合同无法履行时，当事人可以解除合同；当事人一方因不可抗力解除合同的，应当及时通知对方，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，张毅、徐佳红与陶太平、彭金兰在2011年1月签订房屋转让合同，约定于2011年4月20日之前办理过户，无锡市的限购政策在2011年2月20日即合同履行过程中出台，且不存在当事人迟延履行后发生不可抗力的情形，故由此导致房屋转让合同的目的不能实现而解除合同，不可归责于双方当事人。而且陶太平、彭金兰于2011年4月7日即向张毅、徐佳红发函，告知了因政策原因合同无法履行，并要求返还购房款等事项，因此陶太平、彭金兰根据相关政策主动、及时地对合同履行情况提出意见，不存在故意拖延的情况，主观上无过错。
关于张毅、徐佳红主张的房屋差价，首先，陶太平、彭金兰解除合同是基于政策原因导致合同目的无法实现，不构成违约；其次，张毅、徐佳红未实际出售涉案房屋，差价损失也未实际发生，因此，张毅、徐佳红的该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于贷款利息损失，该项贷款是张毅、徐佳红购买涉案房屋时发生，系其与银行之间的法律关系，即使陶太平、彭金兰与张毅、徐佳红对是否继续履行房屋转让合同发生了争议，张毅、徐佳红仍应主动履行与银行间的约定，其将自身怠于向银行履行还款之责转嫁于不属同一法律关系相对方的陶太平、彭金兰缺乏法律依据，因此，本院对张毅、徐佳红的该项请求不予支持。关于房屋占有使用费，本院经审查认为，陶太平、彭金兰在无锡市限购政策出台后即向张毅、徐佳红发函，要求解除合同返还购房款，因张毅、徐佳红要求继续履行合同才导致争议产生，由此可推定陶太平、彭金兰主观上没有拖延交还房屋的故意，而是因张毅、徐佳红不愿接收才致使房屋钥匙未能及时正常交还，因此房屋闲置的租金损失不应由陶太平、彭金兰承担。关于违约金5000元，一审对此已作认定，陶太平、彭金兰也未就此提起上诉，本院予以确认。原审法院考虑张毅、徐佳红因房屋转让合同解除确实造成了一定损失，故基于公平原则，酌定由陶太平、彭金兰补偿20000元属合理的自由裁量，并无不当，本院予以确认。综上，原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5364元，由上诉人张毅、徐佳红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 杜凤君