河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终2198号
上诉人（原审被告）：董建君，男，1984年6月12日出生，汉族，个体经商，现住廊坊市广阳区。
委托代理人：李景玉，河北李景玉律师事务所律师。
委托代理人：王萍，河北李景玉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廊坊市明德会议服务有限公司，住所地廊坊市广阳区新世纪步行街第二大街A座156号。
法定代表人：齐志文，经理。
委托代理人：朱志田，廊坊市安次区首佳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：孙静，女，1977年8月11日出生，汉族，廊坊市明德会议服务有限公司监事，现住廊坊市广阳区。
委托代理人：何卫兵，河北金光律师事务所律师。
上诉人董建君因与被上诉人廊坊市明德会议服务有限公司、孙静租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
董建君上诉请求：1、针对2013年1月8日的《房屋租赁合同》，上诉人、被上诉人及第三人主体均不适格，故要求撤销一审判决，并裁定不予受理。2、一审判决认定事实不清，程序严重违法，应撤销一审判决，并裁定不予受理。3、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人从未与被上诉人的法定代表人齐志文、廊坊市明德会议服务有限公司及孙静签订过《房屋租赁合同》。本案中该《房屋租赁合同》中出租方并非本人所签，故廊坊市明德会议服务有限公司作为原告起诉上诉人，属于原、被告及第三人主体均不适格。上诉人并不认识齐志文，也未与其签订过《房屋租赁合同》，上诉人一直是与孙静丈夫陈士乾谈判并签订的《房屋租赁合同》，在签订《房屋租赁合同》过程中，上诉人从未见过孙静本人，也没有任何人持有孙静出具的授权委托书而与上诉人签订《房屋租赁合同》，陈士乾系廊坊市税务局第五分局副局长，为了避免违规才以其妻子孙静名义对外与上诉人签订《房屋租赁合同》。故陈士乾应为《房屋租赁合同》的相对主体，而非齐志文、廊坊市明德会议服务有限公司及孙静。2、本案中，《房屋租赁合同》的出租方和承租方为陈士乾和上诉人，出租方并非被上诉人，第三人孙静为被上诉人处的监事在签订《房屋租赁合同》时无人告知上诉人，上诉人也未见过孙静，而是一直与孙静的丈夫陈士乾洽谈《房屋租赁合同》签订一事，并将定金转账至陈士乾指定的账户。一审法院认定原、被告之间存在房屋租赁关系属于认定事实错误。3、廊坊市中级人民法院裁定发回重审的时间是2016年3月22日，廊坊市广阳区人民法院作出判决时间是2017年3月23日，长达一年零一天之久，超出了《中华人民共和国民事诉讼法》规定的审理期限。综上，一审判决认定事实不清，程序严重违法，且案件的诉讼主体均不适格，请求二审法院依法查明案件事实，并撤销一审判决，裁定不予受理。
廊坊市明德会议服务有限公司辩称，董建君的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审程序合法，认定证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
孙静辩称，董建君的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决孙静没有责任事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。
廊坊市明德会议服务有限公司向一审法院起诉请求：请求判令解除廊坊市明德会议服务有限公司与董建君所签订的《房屋租赁合同》，房屋由原告收回。被告董建君支付原告廊坊市明德会议服务有限公司自2015年1月8日起至判决生效之日止其拖欠的租金及违约金70万元。
一审法院认定事实，廊坊市广阳区广阳道西段300号的教师公寓5号楼所有权人为廊坊市天域房地产开发集团有限公司。廊坊市第一实验中学系廊坊市天域房地产开发集团有限公司经申请获批成立。2012年9月10日，原告廊坊市明德会议服务有限公司与廊坊市第一实验中学签订了《房屋租赁合同》，承租了廊坊市广阳区广阳道西段300号的教师公寓5号楼。2013年1月8日，原告经廊坊市第一实验中学同意，与被告董建君签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方（原告）将位于廊坊市广阳区广阳道西段300号的教师公寓5号楼四至六层（该楼共计六层）建筑面积2635平方米，出租给乙方（被告）。”“租赁期限为五年，自2014年1月8日起至2019年3月8日收回房屋、设备设施时止。”“第一年租金为96万元整，第二年起逐年递增5%，租金的支付方式为第一年即2014年4月30日前交付租金45万元整以及保证金5万元整，8月30日前交付租金51万元整。第二年起于每年的11月8日前一次性交付当年的租金。”“乙方（被告）逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应当每迟延交付一日，向甲方（原告）支付应付未付金额的3‰作为违约金。延期累计达30日或持续达15日，则甲方（原告）可以单方解除合同，限乙方（被告）七日内归还房屋，甲方（原告）不退还乙方（被告）租赁保证金，并有权要求乙方（被告）向甲方（原告）支付当年租金的30%作为违约金。”合同签订后，被告向原告支付了租金45万元及租赁保证金5万元。至起诉前一日即2015年1月27日，被告拖欠原告租金为46万元。2016年7月28日，廊坊市第一实验中学向原告发出解除《房屋租赁合同》通知，要求原告在收到后7日内将房屋返还给廊坊市第一实验中学。现被告仍占有使用涉案房屋。另查明，第三人孙静系廊坊市明德会议服务有限公司监事。2014年1月8日，其代表廊坊市明德会议服务有限公司与被告洽谈诉争房屋租赁事宜，并草签《房屋租赁合同》，收取被告定金8万元。上述事实的证据有，原告提交的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建筑工程消防验收的意见书》、廊坊市教育局（2005）7号文件、廊坊市第一实验中学的《证明》、原、被告所签订的《房屋租赁合同》、原告公司任职文件、公司章程、解除《房屋租赁合同》通知书及庭审笔录可证。
一审法院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约定履行。在没有法定和约定理由情况下，被告未按期支付租金，逾期时间已超出合同所约定的“延期累计达30日或持续达15日”期限，构成违约。为此，原告有权依约定解除《房屋租赁合同》，同时也有权依约定要求被告支付欠付的租金及违约金。故原告要求被告给付欠付租金的主张，符合法律规定，本院依法照准。其中按照合同约定年租金96万元，截止至2015年1月27日，被告已付租金45万元（其中包含第三人孙静收取的定金8万元）、保证金5万元，合计已付租金为50万元，欠付租金为46万元；2015年1月8日至2016年8月18日期间拖欠的租金为151.2万元，合计为197.2万元。原告主张违约金的计算标准过高，应按同期银行贷款利率标准计算。违约金的计算期限中租金46万元自2015年1月8日起计算，依法予以支持；租金151.2万元原告主张自2016年8月18日起计算，两笔款项均计算至付清之日止。第三人孙静系原告公司监事，其与被告洽谈并签订《房屋租赁合同》系属职务行为，且无不当之处，因此，第三人孙静无责任。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，据此判决：一、解除原告廊坊市明德会议服务有限公司与被告董建君签订的《房屋租赁合同》，被告董建君将位于廊坊市广阳区广阳道西段300号的教师公寓5号楼的房屋返还给原告；二、被告董建君给付原告廊坊市明德会议服务有限公司房屋租金197.2万元，并支付违约金（其中租金46万元的违约金自2015年1月8日起计算，租金151.2万元的违约金自2016年8月18日起计算，均计算至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）;三、第三人孙静无责任。案件受理费17748元，由被告董建君负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，本院查明事实与一审查明事实相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应予履行。双方签订租赁合同后已履行多年，上诉人主张依据与第三人签订的租赁合同及口头约定，上诉人为第三人支付装修费用等事实与本案不是同一法律关系，上诉人可另案解决，上诉人以此要求抵顶租金，被上诉人及第三人对此不予认可，对此应视为上诉人与被上诉人及第三人未达成合意，本院不能予以支持，但上诉人在租赁合同签订后为实现合同目的进行了大量资金投入，现解除租赁合同将使上诉人不能实现合同目的，造成租赁物附随财产价值贬损，属显失公平，对此应在上诉人缴纳租赁费后双方继续履行合同，原审判决解除合同显属不当，应予纠正。
综上，上诉人董建君继续履行合同的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚、适用法律失当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初2074号民事判决第二、三项；
二、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初2074号民事判决第一项；
三、变更河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初2074号民事判决第一项为上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》继续履行；
一审案件受理费17748元，由被上诉人廊坊市明德会议服务有限公司负担。二审案件受理费17748元，由上诉人董建君负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔玉水
审判员 郑海清
审判员 李绍辉
二〇一七年六月二十日书记员邓雪娇