广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1054号
上诉人（原审被告）：珠海市华广汽车服务有限公司，住所地：珠海香洲柠溪路。
法定代表人：秦建云。
委托诉讼代理人：黄秀芳，女,1947年10月16日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。
委托诉讼代理人：赵瑞峰，男,1982年11月6日出生，汉族，住山西省寿阳县。
被上诉人（原审原告）：珠海市怡境城市养护机械技术开发有限公司，住所地：珠海市香洲柠溪路。
法定代表人：陈灿雄，董事长。
委托诉讼代理人：谢静，北京德恒(珠海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱嘉佳，北京德恒(珠海)律师事务所实习律师。
上诉人珠海市华广汽车服务有限公司（以下简称华广公司）因与被上诉人珠海市怡境城市养护机械技术开发有限公司（以下简称怡境公司）房屋租赁合同及物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
华广公司上诉请求：1、撤销（2017）粤0402民初6102号民事判决；2、依法改判2015年5月10日至2016年12月24日华广公司不支付怡境公司的占用费，或者依法发回重审；3、怡境公司归还华广公司经营场地内使用的维修设备、仓库内所备用的维修配件、办公室内部耗材、内部资料、前台接待室耗材、所有客户维修资料、维修客户的车辆财产以及华广公司与公司员工的私人财产等；3、本案一切诉讼费用由怡境公司承担。二审调查中，华广公司提交了详细清单，明确了要求怡境公司归还的维修车间机械设备以及赔偿项目及金额，共计3978660元。
事实与理由：一、案涉经营场所是怡境公司在华广公司不知晓的情况下偷偷私自进行的非法侵权所为。2015年5月7日，怡境公司在华广公司没人值班的情况下，私自进入华广公司的维修工作车间、仓库、前台接待室及公司内部办公室，对华广公司经营场所进行拆走电表、钻洞等一系列行为，还用铁链锁住大门，并加派米某集团内部的保安日夜看守，造成华广公司员工不能正常工作与公司不能正常经营，因此，华广公司还打电话报警，110进行了处理，并且不只一次（华广公司申请法院调取证据来证明）。2015年5月7日起，华广公司的经营场所一直以来都是被怡境公司用铁链锁住，在（2015）珠香法民三初字第2108号案件时，法院要求华广公司提供资料，当时华广公司委托代理律师找怡境公司的负责人开门，怡境公司的态度非常强硬，次日在法官的陪同下才能进入。鉴于此种情况，华广公司自2015年5月7日起没有在案涉场地经营，何来的占用费。怡境公司要求支付占用费，华广公司不予认可。
二审调查中，华广公司补充上诉意见如下：怡境公司诉讼华广公司在2015年5月10日至2016年12月24日期间侵害了其物权，要求一审判决华广公司支付占用费441408元，没调查清楚，对方诉讼不符事实。一、在2015年5月7日，珠海市米某集团有限公司控股的旗下公司怡境公司半夜在华广公司不知情的情况下进入经营场地内部，凿洞并用锁锁住，不允许华广公司员工正常工作经营，就连私人物品都不允许拿，还加派人手不让华广公司任何人员进入，一直至今。所以，一审判决华广公司支付占用费441408元，不予承担。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三章物权的保护、第六十六条，华广公司诉求怡境公司对华广公司自2015年5月7日暂至2018年5月7日所造成的各方面的损失进行赔偿，希望中级人民法院给予合法的支持。二、华广公司与怡境公司关乎到《中华人民共和国企业国有资产法》第五章、《物权法》第五十六条、第五十七条，而并非是一般的物业租赁关系。三、怡境公司原来是华广公司的股东，根据《公司法》第二十条至第二十二条的规定。综上所述，望贵院判令怡境公司归还华广公司的所有经营场所赔偿项目及金额：1、公司维修车间机械设备（附页）；2、公司自2015年5月7日至2018年5月7日（暂计日）的营业损失费（三年）纯利润：1500000元；3、公司办公电脑、业务电脑10台（2500元/台*10=25000元）；4、打印机5台（1200元/台*5=6000元）；5、休息室电视1台（1500元/台*1=1500元）；6、办公业务接待室茶台、玉石茶盘等（35000元/套*1=35000元）；7、仓库备用汽车维修配件及辅料一批：130万元；8、整个公司的监控设备（1套）及摄像头（24个）：8000元；9、精神损失费：按照国家规定来计算；10、员工一年工资及社保：1103160元。合计3978660元。
怡境公司辩称，已经生效的珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2108号和珠海市中级人民法院的（2016）粤04民终1554号已经认定华广公司为案涉场地是实际使用人，怡境公司与黄某签订的《房屋租赁协议》于2015年5月9日到期届满，且双方约定不再续期，租赁合同到期后华广公司对怡境公司场地的占有使用侵犯了怡境公司的合法使用权，因此一审法院判决华广公司向怡境公司支付占用使用费是有事实和法律依据的。关于华广公司在补充上诉状中提及的上诉请求，其在一审中并未就相关损失提起反诉，其上诉请求不应该得到支持，应予以驳回。
怡境公司向一审法院起诉请求：1.判令华广公司向怡境公司支付欠缴的租金、管理费、水电费、滞纳金等共计88885元以及华广公司逾期付款的滞纳金68352.5元(自2015年5月23日起算，暂计至2017年6月30日)；2.判令华广公司立即向怡境公司支付自2015年5月10日起至场地腾退给怡境公司之日止(2016年12月24日)的场地占用费共计441408元；3.判令本案全部诉讼费用由华广公司承担。
一审法院查明：原珠海市环卫汽车修配厂为原珠海市某某机械维修厂的下属单位。原珠海市某某机械维修厂于2002年进行企业改制，名称变更为珠海市怡境城市养护机械技术开发有限公司即本案一审原告。2004年2月6日，原珠海市环卫汽车修配厂名称变更为珠海市华广汽车服务有限公司即本案被告，股东是怡境公司（出资额115.2万元）和梁某娟（12.8万元）。2011年9月21日，华广公司的股东变更登记为黄某（出资115.2万元）和邵某霞（出资额12.8万元），法定代表人由苏志航变更为黄某。2012年12月31日，黄某、邵某霞与郭某、秦建云签订《珠海市华广汽车服务有限公司转让协议》，约定黄某、邵某霞将名下的华广公司的所有股权全部转让给郭某、秦建云，但工商登记上黄某仍保留20%的股份并随时按照郭某、秦建云的要求无条件将保留20%的股份归还给郭某、秦建云。2013年1月15日，华广公司的股东变更为郭某（出资额32万元）、秦建云（出资额70.4万元）、黄某（出资额25.6万元），法定代表人变更为秦建云。
怡境公司提交的《房地产权证》（权证号：粤房地证字第C656×××号）记载，位于珠海市香洲区柠溪路双竹街×号×栋一层修理车间登记产权人为怡境公司，房屋所有权来源为企业改制。2010年5月10日，怡境公司（出租方、甲方）与黄某（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将维修厂房（包括车间和员工宿舍约1936平方米，无单独房地产权证）出租给乙方，租赁期限从2010年5月10日至2015年5月9日；乙方按12元人民币/平方米的标准向甲方交租租金，每月租金合计为23232元，于每月20日前支付上月租金，逾期付款按逾期付款额日千分之一计算违约金；等等。
2015年5月20日，怡境公司（甲方）与黄某（乙方）签订《租赁房屋移交协议》，约定因双方于2010年5月10日签订的《房屋租赁协议》已经履行完毕，双方一致同意不再续租，乙方承诺在协议签订三日内自行清理常理并移交给甲方，同时一次性结清拖欠的租金费用等88885元，同时甲方将乙方原交的承租押金5.5万元无息退还给乙方；等等。
怡境公司当庭提交一份2015年1月4日《保证书》，内容如下：“本公司华广汽车服务有限公司因拖欠贵司租金，现写份保证，在本月16-20日之间交完2014年所拖欠租金，如果没有完成，按照规定执行，谢谢！”华广公司及法定代表人秦建云在保证单位处盖章和签字。
后华广公司与怡境公司因腾退案涉维修车间发生纠纷，华广公司于2015年12月7日诉至一审法院，请求判令怡境公司支付解除合同违约金15000元、退还多收租金189336元、赔偿损失386780元。怡境公司提起反诉，请求判令华广公司腾退厂房。该案审理中，一审法院依法追加黄某为第三人，并于2016年5月9日作出（2015）珠香法民三初字第2108号民事判决书，判决驳回华广公司的全部诉讼请求，华广公司于判决发生法律效力之日起十五日内腾退案涉维修车间。华广公司不服该判决上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院经审理作出（2016）粤04民终1554号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述两份判决均认为华广公司使用的涉案维修车间的相关租赁事宜应当按照怡境公司与黄某签订的《房屋租赁协议》履行。上述判决发生法律效力后，华广公司未履行判决，怡境公司依法向一审法院申请强制执行。怡境公司主张涉案维修车间在一审法院执行局执行下于2016年12月24日腾退，并提交了（2016）粤0402执8411号笔录及《关于华广汽修厂内物品搬迁情况的说明》证明，根据上述笔录，一审法院于2016年12月22日上述10点30分对涉案维修车间内的物品进行清点和拍照，并指定由怡境公司清理。怡境公司于2016年12月24日向一审法院提交《关于华广汽修厂内物品搬迁情况的说明》，告知已将物品清理完毕搬运至旁边的仓库存放。
一审庭审中，华广公司陈述之前是按照23232元/月的标准向怡境公司交租，并对合同中约定的23232元/月的场地占用费标准有意见。
一审法院认为，已经发生法律效力的（2015）珠香法民三初字第2108号民事判决书及（2016）粤04民终1554号民事判决书均认定华广公司使用的涉案租赁维修车间相关租赁事宜按照怡境公司与黄某签订的《房屋租赁协议》履行，故本案中与案涉租赁维修车间的事项亦应按照怡境公司与黄某签订的《房屋租赁协议》中的约定履行。
关于怡境公司要求华广公司支付拖欠租金、管理费、水电费、滞纳金88885元及逾期付款滞纳金的请求。一审法院认为，案涉租赁合同的承租人系黄某，租赁物由华广公司使用，但华广公司并非合同的主体，虽然怡境公司提交证据证明黄某将华广公司的股权转让给他人，但本案租赁合同的当事人一直未发生变更，且怡境公司与黄某亦于2015年5月20日签订《租赁房屋移交协议》，对腾退房屋、结清费用、退还押金等进行了约定，而关于该约定中有关的拖欠费用、退还押金并未经过华广公司及法定代表人予以确认。怡境公司提交的华广公司盖章及秦建云签名的2015年1月4日的《保证书》中仅是对2014年所欠租金的承诺，并非是对黄某与怡境公司约定的合同租赁期限内所欠租金的确认。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”及第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，怡境公司主张的合同租赁期限内的拖欠费用及滞纳金应向黄某主张，怡境公司请求华广公司支付黄某确认的拖欠租金、管理费、水电费、滞纳金共88885元及逾期付款滞纳金，理据不足，一审法院不予支持。
关于怡境公司要求华广公司支付2015年5月10日至场地腾退之日场地占用费441408元的请求。一审法院认为，怡境公司与黄某的《房屋租赁协议》到期后，租赁维修车间的实际使用人华广公司拒绝腾退房屋，侵害了怡境公司对涉案维修车间的物权，应当向怡境公司支付占用费。关于占用费的标准，原租赁协议中约定为23232元/月，华广公司虽对该标准有异议，但认可一直按照该金额交纳租金，故对怡境公司主张按照23232元/月的标准支付占用费，一审法院予以支持。关于占用费的计算期间，应从租赁协议约定的租赁期限届满至实际腾退之日。租赁协议于2015年5月9日租赁期限届满，在一审法院执行局的执行下怡境公司于2016年12月24日将华广公司放置在租赁维修车间的物品清理完毕，故华广公司华支付占用费的期间应为2015年5月10日至2016年12月24日。按照上述标准及期间，华广公司应向怡境公司支付的占用费为452327.04元（23232元/月×19.47），怡境公司请求华广公司支付占用费441408元，未超过上述标准，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百二十一条之规定，一审法院判决：一、华广公司于判决发生法律效力之日起十五日内向怡境公司支付位于珠海市香××区××层维修厂房的占用使用费441408元；二、驳回怡境公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7922元，由怡境公司负担2080元，华广公司负担5842元。
二审期间，华广公司提交了12张照片，拟证明米某集团于2015年5月7日将案涉厂房锁门，华广公司无法进入厂房。对于米某集团与怡境公司是什么关系，华广公司表示不清楚，怡境公司原是华广公司的股东。
本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的是华广公司是否应当向怡境公司支付占用使用费。华广公司上诉主张案涉厂房于2015年5月7日即被米某集团上锁，其实际无法进入及正常使用案涉厂房，并提供了照片予以证明，同时华广公司表示不清楚米某集团与怡境公司的关系，因此，华广公司主张米某集团对案涉厂房上锁的事实并未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。即使该事实成立，华广公司亦未能证明米某集团上锁与怡境公司有关，华广公司主张其不应向怡境公司支付占用费的依据不足。生效判决已确定了华广公司有向怡境公司腾退案涉厂房的义务，华广公司未按判决履行，在怡境公司向一审法院申请强制执行的情况下，于2016年12月24日清场完毕，故华广公司应当支付该期间的占用使用费。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。关于华广公司上诉请求怡境公司归还维修机械设备等以及赔偿各项损失，由于华广公司未在一审期间提出反诉，本院在本案中不予审处，华广公司可另循途径解决。
综上所述，上诉人华广公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7921元，由上诉人珠海市华广汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年六月一日
书记员 梁 暐