上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）宝执异字第28号
案外人王某某，男，1967年8月14日出生，汉族，户籍地安徽省。申请执行人顾成，男，1984年7月10日出生，汉族，住上海市宝山区。被执行人崔中喜，男，1979年6月21日出生，汉族，住上海市闵行区。被执行人李加舒，女，1983年6月15日生，汉族，住址同被执行人崔中喜。被执行人崔葳实业(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人李加舒，总经理。本院在执行申请执行人顾成与被执行人崔中喜、李加舒、崔葳实业(上海)有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人王某某对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人王某某称，案外人与本案被执行人崔中喜之间签订了房屋买卖合同，约定案外人向崔中喜购买座落于昆山市花桥镇徐公桥路XXX号上海裕花园XXX号XXX室房屋，合同约定房价款为人民币57万元(以下币种均为人民币)，案外人已付清全部购房款，被执行人也将房屋交付给案外人使某，案外人于2012年4月开始装修，同年7月实际入住，后将该房出租给他人居住。但因房屋被法院查封，致使该房至今未能过户至案外人名某，故现向法院提出书面异议，请求法院解除对昆山市花桥镇徐公桥路XXX号上海裕花园XXX号XXX室房屋的查封。案外人王某某为证明其主张，向本院提某了以下证据：1、2012年3月7日案外人与被执行人崔中喜之间签订的房屋销售买卖成交合同，旨在证明案外人向被执行人崔中喜购买了系争房屋，合同约定的房价款为57万元，崔中喜应于2012年8月28日前腾出房屋，等崔中喜产权证下来后即过户到案外人名某，办理过户杂费双方各承担壹半；2、2012年3月7日案外人向系争房屋的开发商昆山国瑞置业有限公司支某房款的银行凭证及昆山国瑞置业有限公司出具的收条，旨在证明案外人支某了购房款349,001元，因与开发商签订合同的购房人为崔中喜，故收条上的交款单位仍为崔中喜；3、崔中喜向昆山国瑞置业有限公司支某首付款86,300元的发票、崔中喜于2012年3月7日出具的收条，案外人将崔中喜已付的首付款以现金方式向其支某，崔中喜又称房屋增值，要求案外人再多付十几万元的房款，案外人也以现金方式向其支某了，崔中喜即出具了一张总的收条，明确收到案外人支某的全部房款57万元；4、2013年3月17日崔中喜出具的承诺书，旨在证明案外人房款已付清，在房屋未过户前崔中喜承诺向案外人按壹分利息支某补偿款，但崔中喜实际并未履行；5、交付结算清单，旨在证明案外人在付清房款后直接与昆山国瑞置业有限公司办理了系争房屋的交接手续；6、2012年4月15日案外人与装修公司签订的装修施工合同及部分装修费收据，旨在证明案外人已实际占有系争房屋，并于2012年4月开始装修；7、2013年3月11日昆山利通天然气有限公司通气记录、居民用户购气记录及水、电、天然气费票据，旨在证明案外人已实际入住系争房屋；8、房屋租赁协议两份，旨在证明案外人在系争房屋内居住一段时间后，又将该房出租给他人居住使某。申请执行人顾成认为，本案系争房屋的产权尚未过户至案外人名某，目前仍在被执行人崔中喜名某，故法院的查封合法有效；对案外人与崔中喜之间房屋买卖的真实性无法确认，他们于2012年3月即签订了房屋买卖合同，但迟迟不办理过户，直至法院查封后才想到要过户，这不符合常理，案外人与崔中喜之间可能恶意串通虚构房屋买卖而逃避债务；案外人向崔中喜购买系争房屋时，崔中喜尚未取得产权证，该房屋买卖行为应为无效；崔中喜还伪造了一份单身证明以获得与案外人签订房屋买卖合同的资格，该买卖合同因这一违法行为也应是无效的。综上，不同意案外人的某某。申请执行人对案外人提某的上述证据发表质证意见如下：因崔中喜本人未能到场予以确认，对所有证据的真实性均不予认可，对案外人与崔中喜间的房屋买卖也从不知情。申请执行人顾成为证明其主张，向本院提某了以下证据：1、(2013)宝民一(民)初字第74号民事调解书，系本案的执行依据；2、案外人于2014年8月9日出具的情况说明两份，旨在证明案外人已书面陈述承认崔中喜曾伪造单身证明用于与案外人办理房屋买卖交易，且陈述在购房前崔中喜向案外人借款20万元，在系争房屋买卖中予以抵扣房款，作为崔中喜向案外人归还之前的债务。案外人对申请执行人提某的上述证据真实性没有异议，并解释之前向法院陈述过崔中喜称房屋增值要求案外人多支某房款，实际付款方式就是将之前崔中喜向案外人的借款抵作了增值的房款，崔中喜本人也出具了收条和承诺书对案外人付清全部房款的事实予以确认。本院查明：(一)、本案系争房屋昆山市花桥镇徐公桥路XXX号上海裕花园XXX号XXX室的权利人登记为被执行人崔中喜。(二)、申请执行人顾成与被执行人崔中喜、李加舒、崔葳实业(上海)有限公司之间系民间借贷纠纷，顾成于2013年1月18日提出诉讼财产保全申请，本院于2013年1月29日查封了系争房屋，查封期限自2013年1月29日至2015年1月28日止。本院于2013年3月6日作出(2013)宝民一(民)初字第74号民事调解书：一、被告崔中喜、李加舒、崔崴实业(上海)有限公司归还原告顾成借款515,000元，支某方式为：于2013年4月30日前归还10万元，于2013年6月30日前归还20万元，余款于2013年9月6日前付清；若有一期未按期履行，原告有权就剩余借款一并申请强制执行，被告并应就剩余款项自不履行之日起按银行同期贷款利率的2倍支某原告顾成利息；二、案件受理费减半收取为4,475元、保全费3,170元，由被告崔中喜、李加舒、崔崴实业(上海)有限公司负担。该调解书生效后，因崔中喜、李加舒、崔崴实业(上海)有限公司未能按期履行付款义务，顾成遂向本院申请执行，本院以(2013)宝执字第3595号立案执行，但三被执行人至今未能履行付款义务。(三)、2012年3月7日案外人王某某(乙方)与被执行人崔中喜(甲方)之间签订了《昆山市房产中介服务有限公司房屋销售买卖成交合同》，主要内容为：标的物位置为昆山市花桥镇上海裕花园XXX号XXX室，房屋金额57万元；乙方向中介方支某中介费3,000元；甲方应于2012年8月28日搬出该房屋，交清该房所遗留下来的所有费用，交出该房的钥匙，并协助乙方办好电话及其他事项；等甲方产权证下来后，过户至乙方名某，办理过户杂费双方各承担壹半。2012年3月7日王某某向昆山国瑞置业公司银行帐户内汇款349,001元，该公司开具了相应的收据，交款单位仍为崔中喜。崔中喜于2012年3月7日出具了收条一份，明确收到上海裕花园XXX号XXX室房款计57万元。2013年3月17日崔中喜又出具承诺书一份，内容为“本人因与王某某买卖上海裕花园XXX号楼402室，至目前未过户，由于王某某全款已付清，本人与王某某双方协商在此房未过户前按照壹分利息支某王某某作为未过户前补偿，自2013年4月1日始至过户止。”2012年4月15日王某某与上海依托室内设计装潢有限公司就系争房屋签订了《上海市家庭居室装饰装修施工示范合同》。2013年3月11日王某某与昆山利通天然气有限公司办理通气手续。2013年3月4日和2013年9月1日王某某分别与他人签订了房屋租赁协议书。以上事实，有本院调取的房屋产权登记基本信息，本院(2013)宝民一(民)初字第74号民事裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证；案外人王某某提某的《昆山市房产中介服务有限公司房屋销售买卖成交合同》、房款收据和收条、银行转帐凭证、承诺书、昆山利通天然气有限公司通气记录和居民用户购气记录、《上海市家庭居室装饰装修施工示范合同》、《房屋租赁协议书》；申请执行人顾成提某的本院(2013)宝民一(民)初字第74号民事调解书等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第四条的相关规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名某的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。本案中本院于2013年1月29日对系争房屋昆山市花桥镇徐公桥路XXX号上海裕花园XXX号XXX室采取财产保全的查封措施时，该房屋的权利人登记为被执行人崔中喜，故本院的查封措施并无不当。然经审查查明，在本院采取查封措施前上述房屋已由案外人王某某购买并支某了全部房价款，且已实际占有，案外人就此提某的房屋买卖合同、房款收条、银行转帐凭证、承诺书、通气记录、房屋装修合同等证据之间可以相互印证，申请执行人顾成认为案外人与被执行人崔中喜之间存在恶意串通而故意逃避债务的可能性，但未能就此提供相应的依据，本院对此难以采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，本院应当作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人王某某提出的执行异议成立，本院对此予以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：中止对于昆山市花桥镇徐公桥路XXX号上海裕花园XXX号XXX室房产的执行。本裁定送达后立即生效。
审判员 李 洁
二〇一四年十月二十七日
书记员 张玉麟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支某部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支某全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。