济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0112民初3618号原告：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：9137010069745858X5。负责人：董俭，董事长。委托诉讼代理人：周利民，男，该公司职工。被告：马宋吉格，男，1981年7月20日出生，回族，历城区吉格三江源拉面馆个体工商户，户籍所在地青海省化隆县，现住济南市历城区恒大城18号楼1单元103号商铺第三人：郑守明，男，1962年4月19日出生，汉族，农民，户籍所在地山东省寿光市，现住济南市历城区还乡店绣水花园16号楼10单元801号原告金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业济南分公司）与被告马宋吉格房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法追加第三人郑守明参加诉讼。2018年1月26日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金碧物业济南分公司的委托诉讼代理人周利民、被告马宋吉格、第三人郑守明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金碧物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、解除本案房屋租赁合同；2、支付自2016年5月1日至租赁房屋返还之日止的租金，截止到2018年1月26日的租金为67428元，违约金按日千分之三计算，自2016年4月28日至2018年1月26日期间的违约金为65350元（计算方式为：2016年4月28日起，应支付2016年5月1日至2016年7月31日的租金5332元，以5332元为基数，违约金为10205元；2016年7月28日起，应支付2016年8月1日至2016年10月31日的租金5542元，以5542元为基数，违约金为9094元；2016年10月28日起，应支付2016年11月1日至2017年1月31日的租金11082元，以11082元为基数，违约金为15126元；2017年1月28日起，应支付2017年2月1日至2017年4月30日的租金11082元，以11082元为基数，违约金为12068元；2017年4月28日起，应支付2017年5月1日至2017年7月31日的租金11526元，以11526元为基数，违约金为9439元；2017年7月28日起，应支付2017年8月1日至2017年10月31日的租金11748元，以11748元为基数，违约金为6414元；2017年10月28日起，应支付2017年11月1日至2018年1月26日的租金11116元，以11116元为基数，违约金为3001元，以上均是截止到2018年1月26日止）；3、被告交纳的租赁保证金6968元折抵租金；4、被告合同解除后2日内迁出房屋，并将租赁的坐落于济南市恒大城楼盘18号楼1-103号商铺返还原告；5、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、解除本案房屋租赁合同；2、支付自2016年5月1日至2018年1月26日的租金为67428元、违约金3000元；3、被告交纳的租赁保证金6968元折抵租金；4、被告合同解除后2日内迁出房屋，并将租赁的坐落于济南市恒大城楼盘18号楼1-103号商铺返还原告；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系本案商铺的出租代管方，被告系承租方，由原告向被告交付房屋，被告直接向原告支付租金。2015年5月19日，原告作为商铺代管方与商铺出租人、被告签订了房屋租赁合同。根据合同约定，被告承租济南恒大城18号楼商铺1-103号商铺，租期三年，自2015年6月1日至2018年5月31日。被告应在每季度最后一个月28日前向原告预付下一季度租金。按照合同约定，被告应于2016年4月28日前预交下一季度租金，但被告至今尚未支付。根据合同第三条第4款约定，逾期交付租金的，每逾期一日，须按未交金额的千分之三支付违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同，并且不退还租赁保证金。另，出租方收取的租金由原告与出租方签订的委托代管服务合同另行约定，和本案没有关系。为此诉至法院。被告马宋吉格辩称，不同意解除合同，自2016年5月1日开始我确实一直未支付租金，我不同意支付违约金，违约金要求过高，我同意将保证金6968元折抵房租，不同意将租赁的商铺予以返还，要求继续租赁。第三人郑守明述称，我已将涉案的商铺全部托管给原告进行管理，同意原告的诉讼请求，原告一直按委托代管服务合同向我支付房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：涉案房屋系第三人郑守明所有，2013年原告金碧物业济南分公司与第三人郑守明签订委托代管服务合同，合同约定的主要内容为：委托人（甲方）郑守明，受委托人（乙方）金碧物业济南分公司。一、甲方委托代管的物业位于济南市恒大城18号楼1-103号商业；二、甲方同意委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同；……。四、代管相关约定：1、代管期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；2、乙方保证：2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为7952元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为8946元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为9940元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为10934元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为11928元。3、超出上述租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有，不足部分由乙方赔偿差额部分。4、乙方将代收的每季租金，在下季度首月的15日之前，将本季租金通过转账一次性支付给甲方。乙方汇入甲方指定账户，具体内容：收款人姓名（甲方）：郑守明，收款人开户行：济南市历城区农村信用联社华山信用社区还乡店分社，收款人账号：6215210101222829。五、其他约定……。4、甲方承诺在代管期限内不干预乙方招商、经营、管理等权利。2015年原告金碧物业济南分公司与被告马宋吉格、第三人郑守明签订房屋租赁合同，合同约定的主要内容为：出租人（甲方）郑守明，承租人（乙方）马宋吉格，受托方（丙方）金碧物业济南分公司。三方本着自愿、平等的原则，经协商一致订立本合同，共同遵守执行。第一条、租赁房产：1、租赁房屋建筑面积合计82.93平方米，其中一层82.93平方米，分摊共用建筑面积7.44平方米。第二条、经营用途：1、乙方承租该房屋作“商业”用途，主要经营餐饮。未经丙方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途及主要经营内容，乙方不得在其名称、招牌中出现“金碧”或“恒大”字样；……。第三条、租赁期限、租金、支付方式、保证金、物管费用：1、本合同租赁期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租金、管理费及水电费等自租赁物交付之日起开始计算；2、具体租金：2015.6.1-2015.9.30月租金871元，2015.10.1-2016.5.31月租金3484元，2016.6.1-2016.9.30月租金924元，2016.10.1-2017.5.31月租金3694元，2017.6.1-2018.5.31月租金3916元，租金合计111596元；3、租金按季度结算，由丙方代收租金，乙方应在每季度最后一个月28日前按现金、支票、银行转账方式向丙方交付下一季度租金。丙方按代管合同约定向甲方支付租金，除此之外，丙方依据本合同收取的其他费用无需向甲方支付。丙方接受租金转账账户信息为：开户行中国工商银行济南千佛山支行，账户名金碧物业济南分公司，账号1602023109200111994；4、乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按未付租金额的3‰向丙方支付违约金。逾期期限超过30天，丙方有权解除合同并不退还租赁保证金。5、本合同签订当日，乙方须向丙方缴纳租赁保证金6968元和首期租金3484元……。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，丙方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反本合同任何条款，丙方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给丙方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分丙方可向乙追偿。乙方应在7日内补齐保证金抵扣部分。若乙方未在7日内补齐保证金，丙方有权于期满后次日解除合同。6、乙方向丙方支付物业管理费，物业管理费为4.5元月/平方米，具体由乙方和丙方在签订本合同时签订相应的物业管理合同约定……第六条、……。2、乙方应按时交纳租金、物业管理费。否则每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向丙方支违约金；如逾期30天不交的，丙方除有权向乙方追索本金及违约金外，丙方还有权解除本合同，且不予退还租赁保证金，并有权向乙方要求赔偿损失……。三方在合同落款处签字盖章捺印确认。合同签订当日被告马宋吉格向原告交纳租赁保证金6968元及商铺租金3484元。被告已履行2016年4月30日前的租金给付义务。因被告未履行2016年5月1日之后的租金给付义务，2016年11月22日，原告向被告送达催缴租金通知单，内容为：“尊敬的马宋吉格阁下：根据我司与阁下共同签订的《房屋租赁合同》，阁下租赁我公司位于恒大城18-1-103的房屋，交租方式为银行转账。《房屋租赁合同》第三条第4点约定‘乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向丙方支付违约金。’第六条第2点约定‘乙方应按时交纳租金及物业管理费，如逾期30日不交的，丙方有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，丙方还有权解除本合同，且租赁保证金不予退回，甲方并有权向乙方要求赔偿损失。’按约定阁下须于2016年4月28日前向我司缴纳租金人民币5332元，于2016年7月28日前向我司缴纳租金人民币5542元，于2016年10月28日前向我司缴纳租金人民币11082元，但阁下截止至今日（2016年11月22日）仍未向我司缴纳以上租金，租金合计人民币21956元，从2016年4月28日至今已逾期，违约金另计。本着长期友好合作的原则，请阁下抓紧向我司缴纳以上款项，否则我司将依《房屋租赁合同》追究阁下的违约责任。”因被告截止到起诉之日仍未缴纳上述租赁费，形成本案诉讼。另查明，原告分别于2017年7月14日、2017年10月13日向第三人郑守明支付租金29820元、29820元。上述事实，有原告陈述、被告答辩、第三人陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、《委托代管服务合同》、《济南市商品房买卖合同》、催缴租金通知单、解除合同通知书、银行转账客户回单予以证实，本院予以确认。本院认为，原告金碧物业济南分公司与被告马宋吉格、第三人郑守明签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在原告如约将涉案房屋交与被告使用的情况下，被告亦应当履行自己的义务，按约定时间向原告交纳房屋租赁费用。原告主张被告交纳自2016年5月1日至2018年1月26日的租金67428元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张以被告同意交纳的保证金6968元折抵部分租金，被告在庭审中明确表示同意用保证金折抵部分租金，本院予以支持。被告在收到原告书面催缴租金通知书后在合理期限内仍未交纳租金，原告主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告租赁的商铺，对原告主张被告返还坐落于济南市恒大城楼盘18号楼1-103号商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告在合理期限内未及时缴纳租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定的违约金过高，原告未能提供相应证据证实其实际损失，本院认为，被告按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准向原告支付违约金较为适当。原告主张被告支付违约金3000元的请求，未超出按上述标准计算的违约金数额，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告金碧物业有限公司济南分公司与被告马宋吉格及第三人郑守明签订的《房屋租赁合同》。二、被告马宋吉格于本判决生效之日起十日内返还原告金碧物业有限公司济南分公司坐落于济南市恒大城楼盘18号楼1-103号的商铺。三、被告马宋吉格于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司济南分公司自2016年5月1日至2018年1月26日的租金为60460元（已扣除保证金6968元）。四、被告马宋吉格于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司济南分公司违约金3000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2956元，由原告金碧物业有限公司济南分公司负担1395元，被告马宋吉格负担1561元；公告费300元，由被告马宋吉格负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  周继贤人民陪审员  杨淑琴人民陪审员  屈培亭二〇一八年五月二十四日书 记 员  杨 丽