上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初1351号
原告上海盛青房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人池峰，执行董事。委托代理人刘传胜，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托代理人丁宁，北京市岳成律师事务所上海分所律师。被告上海宜皓投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人叶表，总经理。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托代理人李庆林，上海东炬律师事务所律师。第三人上海谊达游艺机娱乐有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人余章庄，总经理。委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。原告上海盛青房地产发展有限公司诉被告上海宜皓投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。2016年3月28日，本院根据被告的申请依法追加上海谊达游艺机娱乐有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2016年5月11日公开开庭进行了审理，原告上海盛青房地产发展有限公司委托代理人刘传胜、丁宁、被告上海宜皓投资管理有限公司委托代理人李庆林、第三人上海谊达游艺机娱乐有限公司委托代理人丁书洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海盛青房地产发展有限公司诉称：2006年5月31日，原告与案外人上海广泽投资管理有限公司(以下简称广泽公司)签订《房屋租赁合同》，约定广泽公司承租原告位于青浦区华盈路1085弄(现更名为盈港东路8000弄)249-256号的房屋，租期自2006年7月1日至2016年6月30日。2010年6月18日，原告、广泽公司、案外人上海怡豪假日酒店有限公司(以下简称怡豪公司)三方签订《协议书》，约定广泽公司将其与原告签订的租赁合同中的权利义务全部转让给怡豪公司。2012年12月10日，原告、怡豪公司、被告三方签订《房屋租赁补充协议》，约定怡豪公司将其与原告之间的租赁合同中的权利义务全部转让给被告，由被告概括承受，并将租期延长至2022年8月31日。后因被告擅自将其中的252号房屋转租第三人经营使用，因第三人在系争房屋内设置赌博机供他人赌博，从事违法行为，多次被公安机关查获，被处停业整顿。合同约定，承租人擅自转租房屋或进行违法活动的，出租人有权解除合同。故原告于2015年10月28日向被告发函表示原告有权解除与被告之间的租赁合同，被告应将第三人的物品搬离，并要求被告限期至原告处办理解除游艺机场地即252号房屋的租赁事宜。2015年11月30日，因被告及第三人未搬离，原告向被告发律师函，要求解除与被告之间就252号房屋的租赁合同并要求被告及第三人搬离。因被告及第三人仍未从252号房屋内搬离，故原告诉至法院要求：1、确认原、被告关于青浦区盈港东路XXX弄XXX号房屋的租赁合同于2015年12月2日解除；2、被告及第三人自青浦区盈港东路XXX弄XXX号房屋内腾退并将房屋返还给原告。诉讼费由被告承担。被告上海宜皓投资管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告早在2009年就将系争252号房屋转租给第三人使用至今，原告每年都会至租赁场所进行安全、消防检查，对被告的转租事实明知，至今未提出反对和异议。2、被告支付原告租金至2016年1月底，2月份的租金因被告收到原告的诉状暂停支付。第三人支付被告的租金至2015年12月底，亦因收到被告转发原告的终止租赁函后停付租金。3、被告一直配合原告，在原告发函给被告后，被告及时通知第三人，并按原告的要求通知第三人腾退。4、第三人此前有多次违法活动受到处罚，但被告均无从得知，而原告此前多次得知后并未及时行使合同的解除权，故原告已经丧失了合同的解除权。5、被告对第三人的违法活动并无过错，故原告不应当解除与被告租赁合同。6、原、被告签署的是249-256号房屋的租赁合同，不宜单就252号房屋解除租赁合同。被告已经起诉第三人要求与第三人解除租赁合同。第三人上海谊达游艺机娱乐有限公司述称：不同意原告的诉讼请求。原告与第三人没有合同关系，第三人并非合同相对方，原告无权要求第三人腾退。第三人与被告签订了租赁合同，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日止，现合同期未满。租期内，第三人对系争房屋进行装修，并购置了大量的游艺机设备，且多数游艺机不可移动，若搬离将面临巨大损失。第三人在经营中，由于工作人员失误，导致被公安机关查处，但并未吊销第三人的营业执照，并不影响被告与第三人的租赁关系。第三人的行为也没有达到合同解除的法定或约定解除条件。经开庭审理查明：2006年5月31日，原告与广泽公司签订《房屋租赁合同》，约定广泽公司承租原告位于青浦区华盈路1085弄(现更名为盈港东路8000弄)249号-256号的房屋，租期自2006年7月1日至2016年6月30日。2010年6月18日，原告、广泽公司、怡豪公司三方签订《协议书》，约定广泽公司将其与原告签订的租赁合同中的权利义务全部转让给怡豪公司。2012年12月10日，原告、怡豪公司、被告三方签订《房屋租赁补充协议》，约定怡豪公司将其与原告之间租赁关系中的权利义务全部转让给被告，由被告概括承受，并将租期延长至2022年8月31日。2011年6月6日，林某某代表第三人与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向第三人转租盈港东路XXX弄XXX号房屋，租赁用途为游戏机经营，租期自2011年6月1日至2014年5月31日。2015年5月18日，林某某代表第三人与被告就盈港东路XXX弄XXX号房屋续签租赁合同，租期自2015年6月1日至2020年5月31日。2015年10月23日，上海市公安局青浦分局向原告发函，主要内容为：“群众来信反映位于夏阳街道盈港东路XXX弄XXX号的谊达游艺机娱乐有限公司存在设置赌博机，供他人赌博的情况。根据群众举报，2015年9月2日，我单位在该场所内查获赌博机8台，抓获涉赌人员2人。10月19日，我局依法对该场所作出停业整顿6个月的处罚。经核查，自2013年以来，谊达游艺机娱乐有限公司先后4次因为赌博提供条件，被我局查获，并被停业整顿，期间共查获赌博机50台，抓获涉赌人员29人。为净化社会风气，从源头上解决该场所摆放赌博机，为赌博提供条件的问题，特函请贵单位解除与谊达游艺机娱乐有限公司场地租赁关系。”。原告收到公安机关函件后于2015年10月28日发函告知被告，原告有权单方面解除合同收回252号房屋，并要求被告在10个工作日内至原告处就252号房屋办理合同解除事宜。2015年11月30日，原告因原、被告及第三人就252号房屋的腾退事宜无法达成一致，再次向被告发律师函，要求解除与被告就252号房屋签订的租赁合同，并要求被告腾退。该律师函于2015年12月2日送达被告。被告收到原告函件后，多次向第三人发律师函要求第三人限期腾退并搬离。2016年4月，被告就系争252号房屋的租赁合同纠纷向本院起诉第三人及案外人林某某。以上事实，由原、被告及第三人的陈述、原告提供的房屋租赁合同、协议书、房屋租赁补充协议、上海市公安局青浦分局函件、解除游艺机租金场地租赁关系的函、律师函、邮寄凭证、被告提供的房屋租赁合同、律师函、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原告就系争房屋提供上海市房地产权证及登记薄，证明包括系争房屋在内的青浦区华盈路XXX弄XXX-
XXX号房屋登记在原告名下，对此被告及第三人均无异议。另，被告表示合同解除后，对于系争房屋的装饰装修款不要求在本案中处理。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与广泽公司签订的《房屋租赁合同》、原告、广泽公司及怡豪公司三方签订的《协议书》、原、被告及怡豪公司三方之间签订的《房屋租赁补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，各当事人均应恪守。根据三份协议，怡豪公司概括承受了广泽公司与原告之间租赁关系中属于广泽公司的权利义务、后被告又概括承受了怡豪公司与原告之间租赁关系中属于怡豪公司的权利义务，故广泽公司与原告于2006年5月31日签订的《房屋租赁合同》(原、被告后协议变更的内容除外)约束于被告。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋租赁合同》第六条双方约定有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回出租房屋：1、未经出租人书面同意，转租、转借承租房屋…；5、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。根据在案证据，被告向第三人转租252号房屋并未经原告书面同意，第三人在系争房屋内多次从事违法行为并被公安机关查处，上述任一行为均已满足合同约定的解除权行使条件，故原告有权单方行使合同解除权。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，原告有权要求承租人及实际使用人自承租房屋内腾退，原告诉请要求被告及当事人自承租房屋内腾退，于法有据，本院予以支持。被告及第三人的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、原告上海盛青房地产发展有限公司与被告上海宜皓投资管理有限公司关于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号房屋的租赁合同于2015年12月2日解除；二、被告上海宜皓投资管理有限公司、第三人上海谊达游艺机娱乐有限公司应于本判决生效之日起三十日内自上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号房屋内腾退，并将上述房屋返还给原告。本案受理费人民币80元，减半收取40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘琳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 朱静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条…承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。