广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3714号
上诉人(原审原告)：中山市豪美嘉卫浴有限公司，住所地广
东省中山市南区西环二路9号（3栋3卡）。
法定代表人：黎相成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：中山彩虹城物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区中山一路144号之一（1幢第二卡）。
法定代表人：余伟标，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周军，该公司法务部经理。
上诉人中山市豪美嘉卫浴有限公司（以下简称豪美嘉公司）因与被上诉人中山彩虹城物业管理有限公司（以下简称彩虹城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服中山市第一人民法院（2017）粤2071民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
豪美嘉公司上诉请求：撤销原判，依法改判：1.彩虹城公司立即向豪美嘉公司返还租金10896元、押金21792元、保证金9080元、装修押金6000元、垃圾清运费908元、出入证工本费50元及押金300元；2.彩虹城公司向豪美嘉公司赔偿装修损失75000元。庭审中，豪美嘉公司撤回第一项上诉请求中要求返还6000元装修押金及300元出入证押金的请求。
事实与理由：彩虹城公司未能排查主出入口存在的安全隐患和较好地协助豪美嘉公司，属于先行违约行为，应当承担违约责任。豪美嘉公司之所以愿意出高价租金租下店面，是鉴于涉案商铺位于主出入口的旁边，属于人流量大的位置，能获得较大的经济利益。2016年10月1日，豪美嘉公司开始对涉案商铺进行装修，而交警部门于2016年11月11日至2016年12月10日因涉案主出入口存在安全隐患而实施封闭，导致豪美嘉公司无法正常装修。2016年11月，彩虹城公司因需要加建电梯于涉案商铺店面旁，使豪美嘉公司的有效装修时间更加短暂。2016年11月1日，豪美嘉公司向彩虹城公司提出延期装修时间至2016年12月30日，但没有得到彩虹城公司的明确回应。
彩虹城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
豪美嘉公司向一审法院起诉请求：1.彩虹城公司立即向豪美嘉公司返还租金10896元[60元×（60.68㎡+62.98㎡+57.94㎡）]；2.彩虹城公司立即向豪美嘉公司返还押金21792元（10896元×2个月）、保证金9080元[50元×（60.68㎡+62.98㎡+57.94㎡）]；3.彩虹城公司立即向豪美嘉公司返还装修押金6000元；4.彩虹城公司立即向豪美嘉公司返还垃圾清运费908元；5.彩虹城公司立即向豪美嘉公司返还出入证工本费及押金350元；6.彩虹城公司立即向豪美嘉公司赔偿装修损失75000元。
一审法院认定事实：2016年6月14日，彩虹城公司（甲方、出租方）与豪美嘉公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》三份，约定乙方分别租赁甲方位于中山市西区翠虹路21号的富元装饰城3幢1层124、125、126号商铺用于经营陶瓷、卫浴，计租面积分别为60.68平方米、62.98平方米、57.94平方米；租赁期限均自2016年6月14日至2019年3月28日；每月租金计算标准为2016年6月14至2017年3月28日为60元/㎡，2017年3月29日至2018年3月28日为60元/㎡，2018年3月29日至2019年3月28日为72元/㎡，乙方应于每月20日前到甲方处缴纳下月租金及物业服务费；乙方承租该商铺期间所用的水、电、通讯等由甲方统一管理，发生的费用由乙方承担；合同签订时，乙方分别预付租金3641元、3779元、3476元（1个月租金）及支付履约押金7282元、7558元、6952元（2个月租金）、经营保证金3034元、3149元、2890元（按50元/㎡计），乙方出现拖欠租金、物业服务费及其他费用等情形造成甲方损失的，或出现违约情况而须支付违约金的，甲方有权直接在履约押金、经营保证金中扣除，不足以扣除的，由乙方予以补足，履约押金、经营保证金在合同期满后，在乙方无违约行为、完好返还商铺及办理电信、网络、营业执照等相关迁出、变更手续、结清所有费用后给予无息退还；未经甲方书面同意，乙方商铺不得由其他商铺人员代为管理；乙方若搬离物品须服从甲方管理和指挥，若存在擅自撤场行为或在甲方阻止下强行搬离物品的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同；乙方如需进行装修活动，应向甲方提交装修方案，经甲方书面同意后方可实施，否则甲方有权解除合同；如甲方寄发文件/传真，乙方应在甲方寄发日起5日内答复，逾期答复视为乙方无异议；乙方应自行办理与该商铺经营相关的审批手续，且承担因经营活动所产生的相关审批费用、税费、知识产权费、安装费等一切费用；乙方应及时支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的，按欠款额的千分之五/日支付违约金，逾期超过5天的，甲方可解除本合同；乙方擅自提前解除本合同或因乙方违约导致本合同解除的，履约押金、经营保证金没收，乙方支付的其他一切费用均不予退还；合同解除或终止后，该商铺内不可移动的装饰、固定的设施设备及物品均无偿归甲方所有等。合同签订后，彩虹城公司依约将涉案商铺交付给豪美嘉公司使用，豪美嘉公司于2016年6月23日依约向彩虹城公司交纳涉案商铺的一个月租金10896元和押金21792元、保证金9080元，于2016年8月10日依约向彩虹城公司缴纳了涉案商铺装修押金6000元、垃圾清运费908元、装修出入证办理工本费50元、装修出入证押金300元。一审庭审中，彩虹城公司称涉案商铺自2016年10月1日开始计租，此前租金予以减免。前述富元装饰城共有469户商铺，涉案的三卡商铺在主路口正对面。
2016年10月27日，豪美嘉公司向彩虹城公司提交《延期装修申请表》，延期装修时间自2016年11月1日至2016年12月30日，延期理由为“由于部分设计方案变更，导致装修工程延期”。
2016年12月5日，彩虹城公司认为豪美嘉公司未依约交纳租金，向豪美嘉公司发出《关于敦促履行合同义务的函》，要求其交纳2016年11月、12月租金及物业服务费。后彩虹城公司又分别向豪美嘉公司发出《关于解除〈租赁合同〉的函》《关于解除〈租赁合同〉及收回商铺的告知函》，要求自函件发出之日解除双方的租赁合同，并要求豪美嘉公司将可移动的物品搬离涉案商铺，逾期其司将代为处置，其司将于2017年1月5日起对豪美嘉公司承租的商铺进行停水停电、封锁商铺、没收履约押金、经营保证金等。2017年1月10日，彩虹城公司收回豪美嘉公司承租的涉案商铺，并将涉案商铺另租他人，收回商铺时双方未办理交接手续。
一审法院另查：豪美嘉公司认为由于富元装饰城的主路口被封闭，影响装修人员进出，致使涉案商铺装修难以进行，也对涉案商铺的人流量产生影响，故彩虹城公司提供的涉案商铺不符合合同约定的经营条件，存在违约行为，应当返还其已支付的各项费用并赔偿损失。为证明其装修损失，豪美嘉公司提供了《装修工程合同》《收据》《设计合同》。其中《设计合同》反映，2016年8月6日，豪美嘉公司与中山市对角线装饰设计工程有限公司（以下简称对角线公司）签订合同，约定将涉案三卡商铺交予对角线公司设计，设计费20000元，设计周期为方案阶段2016年8月10日至2016年8月30日。《装修工程合同》反映，2016年9月16日，豪美嘉公司与中山市深信装饰工程有限公司（以下简称“深信公司”）签订合同，约定将涉案三卡商铺发包给深信公司进行装修施工，工程预计价格为200000元，最终以工程竣工实际完成量及优惠价结算；工期60天，村料供应按工程报价预算清单。《收据》显示，对角线公司收取豪美嘉公司20000元设计费、深信公司收取豪美嘉公司55000元装修费。彩虹城公司确认豪美嘉公司对涉案商铺进行部分装修，但不确认上述《装修工程合同》《收据》《设计合同》所显示的装修费用数额。
一审法院又查：豪美嘉公司称在2016年9月，富元装饰城的主出入口被无故封闭，经多次与彩虹城公司沟通，仍不能确定何时解除封闭，到2016年12月10日中山市西区交警部门才予以解封，从而对涉案商铺的装修产生影响，遂提供照片、视频。其中，视频显示2016年11月18日涉案商铺附近的一处出入口处设置了围栏，另于2016年12月10日、2016年12月22日、2017年1月1日，涉案商铺附近有安装工程，在工程一侧设置了一排围栏，而视频拍摄到的装饰城平面图可见，涉案三卡商铺在建筑物右下角相邻位置，商铺两侧均可出入。彩虹城公司对照片、视频予以确认，但认为富元装饰城有三个出入口可以进出，不影响人们的进出与商铺的经营，因涉案出入口存在安全隐患，中山市交警部门于2016年11月11日至同年12月10日实施封闭，并于2016年12月10日上午予以解封，并据此提供中山市长城市政工程有限公司的《关于富元彩虹装饰城东门封闭情况的说明》。豪美嘉公司确认装饰城入口有两个，一主一次，但认为系从2016年6月14日开始封闭，亦不确认上述封闭理由。
一审法院再查：中山市商品房销售登记备案表显示中山市西区翠虹路21号3幢124、125、126卡商铺的买受人是黄倩娜。2015年9月6日，黄倩娜（甲方）与彩虹城公司（乙方）签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，约定甲方将涉案三卡商铺出租给彩虹城公司作商业用途，租赁期限为2016年3月28日至2019年3月28日，免租期6个月；租金计算标准：2016年9月28日至2017年3月28日为每月60元/㎡；2017年3月29日至2018年3月28日为每月60元/㎡；2018年3月29日至2019年3月28日每月72元/㎡；租赁期内，乙方有权转租，无需通知甲方等。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。彩虹城公司与涉案商铺权利人黄倩娜签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》承租涉案商铺，据前述合同约定，彩虹城公司对涉案商铺有合法转租权。豪美嘉公司与彩虹城公司签订的三份《租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。关于涉案合同是否解除问题。彩虹城公司已按合同约定向豪美嘉公司交付商铺，豪美嘉公司亦应按合同约定向彩虹城公司缴纳租金、服务费等。豪美嘉公司自2016年6月14日合同签订后即使用涉案三卡商铺至2017年1月10日，虽然租金从2016年10月1日起计收，但豪美嘉公司仅向彩虹城公司支付一个月租金10896元、押金21792元、保证金9080元，其余月份租金及费用均未交纳，豪美嘉公司已构成违约，彩虹城公司向豪美嘉公司发函要求解除合同并于2017年1月10日收回涉案商铺，符合双方的合同约定和相关法律规定，应认定双方当事人于2016年6月14日签订的三份涉案租赁合同于2017年1月10日解除。至于豪美嘉公司主张商铺使用期间因富元装饰城主出入口被封闭而无法按期完成装修，彩虹城公司不能向其提供符合经营条件商铺而应承担违约责任的主张。虽然涉案商铺附近有一处出入口曾被封闭，商铺附近亦有电梯安装工程，但豪美嘉公司与彩虹城公司均确认富元装饰城有两个以上出入口，而电梯安装工程仅在一侧设置了一排围栏，涉案三卡商铺在建筑物右下角相邻位置，商铺两侧均有出入口，而租赁期间豪美嘉公司曾以部分设计方案变更导致装修工程延期为由，向彩虹城公司申请延期装修至2016年12月30日。可见，豪美嘉公司在租赁涉案商铺后一直未开业实为其装修工程延误，富元装饰城一处出入口封闭以及商铺附近的电梯安装工程并不必然导致其无法装修及经营，豪美嘉公司以此为由要求退还租金无据，应不予支持。由于豪美嘉公司未缴纳租金已构成违约，根据双方合同关于“乙方出现拖欠租金、物业服务费及其他费用等情形造成甲方损失的，或出现违约情况而须支付违约金的，甲方有权直接在履约押金、经营保证金中扣除”以及“乙方擅自提前解除本合同或因乙方违约导致本合同解除的，履约押金、经营保证金没收，乙方支付的其他一切费用均不予退还”的约定，豪美嘉公司主张退还押金21792元、保证金9080元、垃圾清运费908元、出入证工本费50元于法无据，亦不应予以支持。至于装修押金及出入证押金，因双方合同已解除，彩虹城公司已收回涉案商铺并另行出租收益，没有证据显示因豪美嘉公司对涉案商铺的装修对彩虹城公司造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”规定，彩虹城公司应向豪美嘉公司返还装修押金6000元及出入证押金300元。又根据双方合同关于约定“合同解除或终止后，该商铺内不可移动的装饰、固定的设施设备及物品均无偿归甲方所有”，豪美嘉公司要求彩虹城公司赔偿其装修损失，不符合上述合同约定，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第二项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、彩虹城公司于本判决发生法律效力之日起七日内向豪美嘉公司退回装修押金6000元、出入证押金300元；二、驳回豪美嘉公司的其他诉讼请求。案件受理费2780元减半收取为1390元，豪美嘉公司负担1000元，彩虹城公司负担390元。
二审中，彩虹城公司向本院提交了视频、照片共一份证据，以证明富元装饰城的主出入口的现状是白天为开放状态，车辆行人可自由出入，加装的涉案观光电梯也正常运行。经质证，豪美嘉公司对该证据的真实性、合法性认可，但不确认其关联性，认为该状态并非双方当事人发生争议时即2016年末至2017年初时的状况。
本院审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审中，双方当事人均确认豪美嘉公司于2016年10月1日开始进行装修，也确认富元装饰城共有两个出入口，即一个靠近涉案商铺位置的主出入口和一个次出入口。
本院又查：双方当事人签订的三份租赁合同均约定“若乙方存在欠缴费用行为，……甲方有权立即以任何方式（如增加门锁）留置该商铺内所有物品（包括但不限于商品、设施设备等），若在本合同终止后乙方未按照甲方要求结清所有应交款项的，甲方有权对该商铺内的所有物品进行处置，且不负返还、赔偿等任何责任。”
本院再查：富元装饰城的主出入口的现状是白天开放，车辆行人可自由出入，加装的涉案观光电梯也正常运行。
本院认为：双方当事人对其所签订的三份涉案租赁合同已解除均无异议，本院对此予以确认。对于豪美嘉公司自2016年6月14日合同签订后即使用涉案三卡商铺至2017年1月10日，租金从2016年10月1日起计收，豪美嘉公司已向彩虹城公司预付一个月租金10896元、以及依约支付履约押金21792元、经营保证金9080元，其余月份租金及费用均未交纳，双方当事人对此均无异议，本院对此亦予以确认。
本院认为：涉案电梯安装工程仅在涉案三卡商铺的其中一卡的一侧设置了一排围栏，商铺两侧均有出入口，故加装电梯的行为明显对豪美嘉公司的装修不产生影响，相反，在临近涉案商铺位置加装电梯完毕后，还能达到客户人流量二次集中的效果，故豪美嘉公司上诉提出彩虹城公司加装电梯的行为影响涉案租赁的装修及后续经营的意见，明显不能成立，本院不予采纳。由于双方当事人均确认富元装饰城还有一处次出入口，该出入口一直可以正常通行，故暂时封闭主出入口的行为对豪美嘉公司装修涉案商铺不会产生实质性影响。涉案主出入口于2016年11月11日——2016年12月10日被市交警部门暂时封闭，是基于过往行人与车辆较为密集导致存在交通安全隐患，而由政府部门采取的社会管理措施，并不能视为出租方的违约行为，此时，无论是合同出租方还是承租方，甚至是普通市民，对该措施均负有一定的容忍义务；其次，富元装饰城主出入口封闭是暂时的，且目前白天是可以自由出入的。故豪美嘉公司主张上述行为系彩虹城公司交付的涉案租赁物不符合合同约定的目的，从而属于根本违约行为的上诉意见不能成立，本院亦不予支持。
如上分析，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”豪美嘉公司上诉提出因彩虹城公司存在根本违约行为，故其未支付2016年11月1日——2017年1月10日期间的租金等费用，系行使先履行抗辩权的主张不成立。豪美嘉公司已构成违约，按照涉案租赁合同关于“乙方出现拖欠租金、物业服务费及其他费用等情形造成甲方损失的，或出现违约情况而须支付违约金的，甲方有权直接在履约押金、经营保证金中扣除。”“若乙方存在欠缴费用行为，……甲方有权立即以任何方式（如增加门锁）留置该商铺内所有物品（包括但不限于商品、设施设备等），若在本合同终止后乙方未按照甲方要求结清所有应交款项的，甲方有权对该商铺内的所有物品进行处置，且不负返还、赔偿等任何责任。”“合同解除或终止后，该商铺内不可移动的装饰、固定的设施设备及物品均无偿归甲方所有”的约定，豪美嘉公司逾期支付2016年11月1日——2017年1月10日期间的租金等费用，已构成违约，其提出的要求彩虹城公司返还其已支付的租金、履约押金、经营保证金、垃圾清运费、出入证工本费，以及赔偿其装修损失的上诉请求，均不能成立，本院不予以支持。
综上所述，上诉人豪美嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2780元，由上诉人中山市豪美嘉卫浴有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦凤迎
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二○一七二○一七年十月十日
书记员 廖建锋