上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2631号
原告上海适达餐饮管理有限公司。
法定代表人应武卫。
委托代理人张文，上海中申律师事务所律师。
委托代理人葛晓博，上海中申律师事务所律师。
被告上海杯塔餐饮管理有限公司。
法定代表人吴宝康。
委托代理人刘子兵，上海君悦律师事务所律师。
原告上海适达餐饮管理有限公司（以下简称适达公司）诉被告上海杯塔餐饮管理有限公司（以下简称杯塔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月23日公开开庭进行了审理，原告适达公司的委托代理人葛晓博，被告杯塔公司的委托代理人刘子兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告适达公司诉称，2011年9月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告承租上海市浦东新区芳甸路1188弄B2层19、20号商铺（以下简称系争商铺），租期为5年11个月。被告保证在原告开业时项目开业面积达成率达到80%以上，如未达到此目标，均为免租期。合同签订后，原告对系争房屋进行了装修，办理了相关证照，准备开业。2012年12月底，被告以原告拖欠服务费及未开业为由，要求原告腾空房屋，并于2013年1月8日单方强行清场，终止了双方《房屋租赁合同》。被告的行为构成违约，故原告起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币（以下币种相同）152，628元；2、请求判令被告退还原告保证金25，438元。
被告杯塔公司辩称，被告没有违约，不同意支付违约金。原告长期拖欠物业服务费、租金且未开业，原告违约在先，被告依法解除合同。按照合同约定，原告拖欠的费用应当在保证金中扣除。原告拖欠物业管理费13，686元，再加上原告拖欠的租金已经超过保证金的数额。因此，不同意退还保证金。
经审理查明，2011年9月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告将系争商铺出租给原告作经营使用；本合同所约定的租赁年度，均指自免租期满之次日起，期限自2011年9月18日起至2017年8月17日止；甲方定于2011年9月18日向乙方交付该房屋；自2011年9月18日起至2011年11月17日止为乙方免租装修期；在免租装修期内，乙方免付房屋租金，但租赁期限内发生的水、电、通讯及其他各项费用均由乙方承担；2011年11月18日至2013年11月17日月租金为12，719元；首期租金和物业管理费按计租之日期至当月月末的实际天数计算；第二期租金和物业管理费按自然日历月计算；乙方同意于本合同签订后10个工作日内向甲方支付保证金25，438元；甲方应于双方终止租赁关系，且乙方已按约交还房屋，并付清所有应付费用后三个工作日内将保证金金额的一半无息返还给乙方，待乙方按本合同第九条第（2）项第5点约定向甲方提供书面文件后的20天内，甲方将保证金余额无息返还给乙方；本合同第九条第（2）项第5点约定，租赁期满或合同解除后，乙方应当在10个工作日内向甲方提供其第一次歇业公告的证明文件，并自第一次歇业公告之日起105天内向甲方提供工商管理部门出具的“营业执照注销通知书”或自租赁期满或合同解除后10个工作日内向甲方提供工商管理部门出具的营业执照住所地变更受理通知书或分支机构注销受理通知书；甲方保证乙方开业时，该项目开业面积达成率达到80%以上（含80%），甲方同意如未达到此目标，在达到此目标前均为乙方免租期；开业后，乙方应保证乙方的营业时间与甲方营业时间相同，并在营业时间里处于营业状态；租赁期限内，甲方无法定或约定之理由不得解除本合同，甲方在合同期限内单方终止租赁合同、收回房产（包括该房产由于抵押权人行使抵押权，致使乙方不能使用的），应向乙方支付相当于保证金6倍作为违约金，或赔偿乙方履行合同所投入而产生的损失，包括但不限于所有投资损失、预期利益及处理纠纷的律师费用。
签订合同后，原告支付被告保证金25，438元，被告出具收条。被告将系争商铺交付原告。原告对系争商铺进行了装修，但没有开业。
2012年5月7日，原告发函给被告称，接到被告通知将于2012年5月10日开业，但由于喜马拉雅项目整体开业率未达到80%，按照合同约定在达到此目标之前均为原告的免租期，故原告暂不开业，直至该项目开业面积达成率达到80%。
2012年11月20日，被告发函给原告称，被告未按照合同约定支付房租、物业管理费等；要求原告支付2012年5月12日到2012年11月11日的物业管理费13，686元；要求原告尽快开张。2012年12月3日，原告回函被告称，按照合同约定开业率达到80%开始计算租金及物业管理费，项目开业率仍为50%。
2012年12月8日，被告发函给原告称，开业之初，除原告外的所有商铺均已正常开业，原告应当支付物业服务费等。2012年12月12日，原告回复被告称，开业率从未达到过80%，原告仍在免租期中，原告不付租金及物业管理费。
2012年12月25日，被告发函给原告称，原告拖欠物业服务费等事宜，要求终止租赁合同，要求原告于2012年12月27日18时搬迁，清空涉案商铺的所有物品，否则视为原告放弃上述物品的所有权，被告有权代为处理。2012年12月27日，原告回复被告称，不同意被告的清场要求，要求于2013年1月4日协商处理。
2013年1月5日，被告发函给原告称，因原告迟迟未支付拖欠款项，至今也未开业，严重违约，要求原告于2013年1月8日之前清空租赁区域内的全部设备及装修，如贵公司未按时清空，被告将作为放弃处理，被告将在业主方的监督下清空该场地，费用由原告承担。
2013年1月8日，原告从系争商铺搬离。
审理中，被告为证明开业率到过80%，提交了系争商铺所在楼层的水电图及商场装修平面图。原告认为该证据是被告单方制作，即便真实也不能证明开业率到过80%。
原告认为被告违约解除合同，导致原告有损失，违约金对应的损失包括装修损失、聘用员工的损失。原告为证明被告违约解除合同给原告造成的装修损失，提交了原告与上海彦永皓建筑装饰设计有限公司之间的《工程设计合同》，约定系争商铺的工程设计费1万元；提交了原告与上海磐茵装饰工程有限公司之间的《工程施工合同》及工程款发票，合同约定装修系争商铺的总造价115，412元。原告对发票真实性无异议，但不能证明实际已经付款，其他证据真实性不予认可。
被告为证明2013年1月8日原告是自行搬走并表示装修等其他费用均由原告自行承担，提交原告公司负责人出具的证明复印件一份。被告称因时间过长，无法找到原件。原告否认存在此节事实，对证据的真实性不予认可。
另查明，目前原告公司营业执照的注册地不在系争商铺。
以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《工程设计合同》、《工程施工合同》、工程款发票、原告和被告之间的往来函件、保证金收款收据等等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定了装修免租期外，另外还约定项目开业率没有达到80%以上（含80%）为原告免租期。合同约定“首期租金和物业管理费按计租之日期至当月月末的实际天数计算”，可见租金和物业管理费应同时开始计算。免租期内，原告不需要支付租金和物业管理费。原告在函件中多次反映开业率一直未到80%，不同意付租金和物业管理费。被告称开业率曾经到过80%，但其提交的水电图和商场装修平面图系被告单方制作，且无其他证据佐证开业率曾经到过80%，不足以证明此节事实，本院难以采信。因此，原告无需支付租金和物业管理费。合同没有约定原告不开业，被告可以解除合同。综上，被告以原告拖欠租金、物业管理费以及未开业为由解除合同，缺乏合同及法律依据。被告在合同期内单方终止合同，构成违约，原告要求被告承担相当于6倍保证金的违约金符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告退还保证金25，438元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海适达餐饮管理有限公司违约金152，628元；
二、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海适达餐饮管理有限公司保证金25，438元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，861元，减半收取计1，930.50元，由被告上海杯塔餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年六月六日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。