四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德民一终字第595号
上诉人（原审被告）彭毅。
上诉人（原审被告）曾晓伟。
上诉人（原审被告）钱书跃。
上列三上诉人委托代理人李义忠，四川胡杨律师事务所律师（特别授权）。
上列三上诉人委托代理人邱蓉，四川迪泰律师事务所德阳分所律师（一般代理）。
被上诉人（原审原告）吉跃进。
委托代理人李龙平，四川超宇律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人肖清，四川超宇律师事务所律师（一般代理）。
被上诉人（原审被告）德阳市华宇房地产有限责任公司。
法定代表人曾勇，总经理。
委托代理人龚勇，四川依仁律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）四川省都江堰人民渠第二管理处。
法定代表人万忠海，处长。
委托代理人冷鑫鸿，四川康伦律师事务所律师（特别授权）。
上诉人彭毅、曾晓伟、钱书跃因与被上诉人吉跃进、德阳市华宇房地产有限责任公司（以下简称“华宇房产公司”）、四川省都江堰人民渠第二管理处（以下简称“人民渠二处”）商品房买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2011）旌民初字第979号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2007年1月29日，人民渠二处与华宇房产公司签订《房屋及土地转让协议》1份，主要约定人民渠二处将其拥有的位于市区玉泉路118号房屋（平房、约1230平方米）及所占土地（性质为划拨，约4.1亩）以300万元转让给华宇房产公司，上述款项于2007年12月31日前付清；2007年2月6日，华宇房产公司与曾晓伟、彭毅签订《玉泉路地块联合开发合同》，约定上述地块由华宇房产公司与曾、彭二人“联合开发”，合作方式为：诉争地块所需缴纳的土地出让金、土地转让款、项目建设资金等费用，及项目开发过程中的筹划、设计、修建、销售等工作全由曾、彭二人承担和负责，华宇房产公司则收取固定利润8万元，负责提供项目开发所需的资质并协助曾、彭二人办理开发项目的按揭借款、竣工验收、房屋销售、权属证书等手续，整个开发项目的其他利润则归曾、彭二人所有。
2007年11月，玉泉路118号地块在德阳市国土局挂牌拍卖，最终华宇房产公司以410万元拍卖取得。2007年12月11日，玉泉路118号地块由人民渠二处过户至华宇房产公司名下。2008年1月2日，华宇房产公司与曾晓伟、彭毅、钱书跃签订《房地产合作开发协议》，主要内容与2007年2月6日达成的《玉泉路地块联合开发合同》一致。2008年2月22日，人民渠二处与华宇房产公司再次签订《联合开发“玉湖轩”房地产项目的协议书》1份，约定人民渠二处将其位于市区玉泉路118号土地及地上建筑物与华宇房产公司合作开发房地产，具体方式为：人民渠二处出地并协助华宇房产公司组织地面办公室、住房等的拆（搬）迁工作，华宇房产公司则负责该项目的施工、营销、报建、经营、管理等工作，并负责开发项目资金的全部投入（包括土地出让金、应交税费、土地闲置费、评估勘测费等），享有扣除人民渠二处所有权资产以外的全部利润；华宇房产公司于签订协议之日一次性支付人民渠二处地面资产补偿款310万元，同时人民渠二处还享有该项目新建房屋地面以上一、二楼营业房（约1538.84㎡）及两个车位的所有权。2009年4月，“玉湖轩”项目开始对外预售。2009年4月29日，人民渠二处作为甲方，与乙方华宇房产公司签订协议书1份，主要约定：“玉湖轩”一、二楼及两个车库作为甲方原营业房的拆迁补偿，甲、乙、丙三方均有义务在售房现场公示该一、二楼全部房产及两个车库均已拆迁补偿给甲方（上述协议“丙方”处系空白，未有任何签字、盖章）。截至法庭调查结束之日，玉泉路118号地块已开发完毕，整个开发资金亦全由曾晓伟、彭毅、钱书跃三人出资。
2009年6月10日，人民渠二处以请求华宇房产公司交付一、二楼营业房、车位，并支付违约金为由将该纠纷诉至本院（案号：2009旌民初字第1296号）。根据人民渠二处的保全申请，于2009年6月11日对诉争的一、二楼营业房采取查封措施。2012年12月27日作出（2009）旌民初字第1296号判决，判决“玉湖轩”一、二楼营业房及两个车位属人民渠二处所有，华宇房产公司于判决书生效后十日内向人民渠二处支付补偿款200万元，并支付违约金100万元。后华宇房产公司、人民渠二处不服该判决提起上诉，德阳市中级人民法院于2013年10月29日作出（2013）德民一终字第342号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
在上述（2009）旌民初字第1296号诉讼过程中，曾、彭、钱三人于2009年7月提起诉讼，以华宇房产公司与人民渠二处于2008年2月22日签订的《联合开发“玉湖轩”房地产项目的协议书》侵害了其合法利益为由，请求撤销该协议。2010年5月21日作出（2009）旌民初字第1325号民事判决，驳回了曾、彭、钱三人的诉讼请求。现该判决书已发生法律效力。
2009年4月17日，吉跃进与华宇房产公司签订《住宅销售认购协议书》2份，购买“玉湖轩”一层商铺81.76㎡、二层商铺533.31㎡，房款总价2465314元，吉跃进先后支付购房款共计1285314元。因本案诉争房屋所涉（2009）旌民初字第1325号、（2009）旌民初字第1296号两案纠纷，导致吉跃进无法实际取得，吉跃进便于2011年4月提起诉讼，请求华宇房产公司交付诉争门面并赔偿延期交房的租金损失。诉讼过程中，人民渠二处对吉跃进与华宇房产公司签订的认购协议书、缴款收据的形成时间有异议申请司法鉴定。启动鉴定程序后，成都蓉城司法鉴定中心的鉴定意见为：缴款收据中的“德阳市华宇房地产有限责任公司财务专用章”印章印文是其标称时间同期盖印形成；西南政法大学司法鉴定中心的鉴定意见为：对认购协议书进行取样，经制样后进行气相色谱联用分析，但依据检测数据，不能对其形成时间进行明确判断，故作退案处理。另，因本案所涉标的物与（2009）旌民初字第1296号案诉争标的物相同，而（2009）旌民初字第1296号案处理结果与本案的处理结果具有牵连关系，本案遂中止诉讼。2013年10月29日，德阳市中级人民法院作出（2013）德民一终字第342号民事判决。2013年11月，本案恢复诉讼。
上述事实有（2009）旌民初字第1325号民事判决书、（2009）旌民初字第1296号民事判决书、（2013）德民一终字第342号民事判决书、认购协议书、缴款收据、协议书、鉴定意见书等证据予以证实。
原审法院认为，人民渠二处与华宇房产公司签订《联合开发“玉湖轩”房地产项目的协议书》的时间为2008年2月22日，早于吉跃进与华宇房产公司签订《住宅销售认购协议书》的时间（2009年4月）。且人民渠二处与华宇房产公司之间、吉跃进与华宇房产公司之间均为平等的民事主体间产生的合同之债，债的性质相同。在本案纠纷产生之时，诉争房屋亦均未向人民渠二处、吉跃进实际交付。因此，应保护生效时间在前的合同。同时，根据已生效的（2013）德民一终字第342号民事判决，诉争营业房已判归人民渠二处所有。因此，对于吉跃进与华宇房产公司签订的《住宅销售认购协议书》而言，在事实上已经履行不能，即合同目的不能实现，符合合同解除的法定条件。故对于吉跃进主张解除合同之诉请，应予以支持。关于本案赔偿责任主体的问题，因与吉跃进签订《住宅销售认购协议书》的为华宇房产公司，且房产开发项目须具有一定资质的开发企业进行，故华宇房产公司理应承担相应的赔偿责任。而钱书跃、曾晓伟、彭毅三人与华宇房产公司签订的《房地产合作开发协议》名为“合作”，实为借用资质、挂靠开发，且钱、曾、彭三人系整个“玉湖轩”项目的实际投资人、管理人和受益人。根据权利义务相对等原则，及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十三条之规定，钱书跃、彭毅、曾晓伟应与华宇房产公司共同承担赔偿责任。关于吉跃进主张人民渠二处未按协议书约定在售房现场履行公示义务的问题，因《住宅销售认购协议书》的签订时间早于协议书的签订时间，且协议书主要是就人民渠二处与华宇房产公司之间的权利义务进行规范和约束，而吉跃进并非该协议当事人，不能就该协议约定内容向人民渠二处主张权利。同时，即使人民渠二处在公示义务上存在些许瑕疵，但该瑕疵并不能当然成为阻却、减轻华宇房产公司主观过错之条件。故人民渠二处在本案中不应承担赔偿责任。关于吉跃进的损失金额问题。因所购房屋不能实际交付，购房款就理应返还。同时，鉴于《住宅销售认购协议书》的签订时间，德阳市区目前房屋出售价格、租赁价格及本案实际，酌情确定因房屋不能交付导致吉跃进造成的各项损失按中国人民银行同期贷款利率标准的两倍计算较为适宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十三条之规定，判决：一、吉跃进与德阳市华宇房地产有限责任公司于2009年4月17日签订的《住宅销售认购协议书》解除；二、德阳市华宇房地产有限责任公司于本判决生效后十日内退还吉跃进购房款1285314元，并以上述金额为基数，从2009年4月17日起按照中国人民银行同期贷款利率标准的两倍赔偿资金损失至本判决确定给付之日；三、钱书跃、曾晓伟、彭毅对上述第二条所载付款义务承担连带清偿责任；四、驳回吉跃进的其他诉讼请求。本案征收案件受理费32918元，保全费5000元，共计37918元，由吉跃进负担2918元，德阳市华宇房地产有限责任公司、钱书跃、曾晓伟、彭毅负担10000元（此款已由吉跃进预交，待执行中一并执行）。
宣判后，彭毅、曾晓伟、钱书跃不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原判认定事实错误。讼争房屋并不是不能交付，不符合合同解除的法定条件，原审支持被上诉人吉跃进解除合同之诉是错误的；原审关于赔偿责任主体的认定错误，上诉人不应承担连带赔偿责任，人民渠二处与华宇房产公司没有根据约定在售房现场履行公示义务，双方均不能免责；2.原判适用法律错误。人民渠二处与华宇房产公司之间的关系应定性为联合开发而不是拆迁补偿。故请求：1.撤销德阳市旌阳区人民法院（2011）旌民初字第979号民事判决；2.改判为被上诉人华宇房产公司承担退还购房款和赔偿责任，人民渠二处承担连带赔偿责任，上诉人不承担清偿责任；3.诉讼费用由被上诉人华宇房产公司和人民渠二处承担。
被上诉人人民渠二处答辩称：本案是讨论商品房买卖合同解除之问题，协议是人民渠二处与华宇房产公司签订的，不影响其他人的利益，公示义务与本案无关联，上诉人的上诉理由均不能成立。
被上诉人华宇房产公司答辩称：应根据合同相对性认定责任，原审判定上诉人承担责任错误。
被上诉人吉跃进答辩称：同意上诉方诉请与事实理由中人民渠二处应负连带责任之观点，答辩人支付的购房款均是交由三上诉人的，三上诉人也应与华宇房产公司、人民渠二处一起承担连带责任；人民渠二处没有履行公示义务，应承担责任。
本院审理过程中，三上诉人提交了两张收条和一张转款凭证，证明华宇房产公司与人民渠二处之间订立有土地买卖协议，此也是三自然人与华宇房产公司订立联合开发协议的前提。经庭审质证，本院认为上诉人提交的转款凭证系案外人德阳市清达物资贸易有限公司与华宇房产公司之间的来往凭证，与本案没有关联性；收条系复印件，亦不能达到上诉人的证明目的。
另查明，2008年1月2日，华宇房产公司（甲方）与曾晓伟、彭毅、钱书跃（乙方）签订的《房地产合作开发协议》第四条“财务处理”约定“甲方须将该项目部行政章和财务专用章、银行印鉴交由乙方自行保管，并配合乙方行使对外签订所有与本项目开发有关的合同和协议。”2009年4月17日，吉跃进（乙方）与华宇房产公司（甲方）签订的《住宅销售认购协议书》上加盖了华宇房产公司财务专用章；华宇房产公司分别于2009年4月17日、2009年4月29日向吉跃进出具的三张收款收据上也加盖了华宇房产公司财务专用章。
二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：吉跃进与华宇房产公司签订的《住宅销售认购协议书》是否应当解除以及协议解除后的赔偿责任主体问题。
本案中，诉争营业房已被（2013）德民一终字第342号生效民事判决确定归人民渠二处所有。因此，吉跃进与华宇房产公司签订的《住宅销售认购协议书》在事实上已经履行不能，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。故对于吉跃进主张解除合同之诉请，本院予以支持。
上诉人主张人民渠二处与华宇房产公司之间的关系应定性为联合开发而不是拆迁补偿，人民渠二处未按协议书约定在售房现场履行公示义务，应当承担责任。本院认为，人民渠二处并非本案《住宅销售认购协议书》的当事人，人民渠二处与华宇房产公司之间的民事法律关系已被人民法院的生效裁判文书所确定，故本院不再重复处理。在售房现场履行公示义务，是合同双方当事人即人民渠二处与华宇房产公司之间协议约定的内容，该协议上加盖的系华宇房产公司的行政印章。故人民渠二处在售房现场履行公示义务的约定，仅对协议双方当事人具有拘束力，上诉人及被上诉人吉跃进非该协议的当事人，不能据此向人民渠二处主张权利，其要求人民渠二处承担赔偿责任的理据不足，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”华宇房产公司违法出借资质，作为与吉跃进签订《住宅销售认购协议书》的合同相对方，应就合同解除承担相应的赔偿责任。本案中，钱书跃、曾晓伟、彭毅三人与华宇房产公司签订的《房地产合作开发协议》名为“合作”，实为违法借用资质、挂靠开发，钱书跃、曾晓伟、彭毅三人系整个“玉湖轩”项目的实际投资人、管理人和受益人。根据本院查证的事实，吉跃进所签《住宅销售认购协议书》上加盖的是华宇房产公司财务专用章，所交房款实际上也是由钱书跃、曾晓伟、彭毅三人管理和控制。依照民事权利义务相对等的原则及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十三条之规定，钱书跃、彭毅、曾晓伟应与华宇房产公司共同承担赔偿责任。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16459元，由彭毅、曾晓伟、钱书跃共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王红梅
代理审判员 陈洪斌
代理审判员 李玉兰
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 黎秋艳