广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24207号上诉人（原审被告）：杨兆发，男，1980年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：蔡悦清，女，1982年8月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：马吉兵，广东鹏吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄秋娥，女，1978年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师所律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。法定代表人：李耀智，职务：华南总裁。委托诉讼代理人：关怡钧，男，员工。上诉人杨兆发、蔡悦清因与被上诉人黄秋娥、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人杨兆发、蔡悦清上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄秋娥的全部诉讼请求；2、黄秋娥承担本案一、二审受理费用。事实与理由如下：一、一审适用法律错误。双方在合同中明确约定了黄秋娥逾期付款的违约责任，即黄秋娥逾期超过30日仍未支付房款，杨兆发、蔡悦清有权解除合同。此解除权属于合同法第九十三条第二款规定的情况，当事人行使解除权时无须履行催告义务。一审法院判决认定杨兆发、蔡悦清需要履行催告义务，是将上述合同法九十三条第二款与九十四条第三项规定的情形混为一谈。二、一审滥用自由裁量权，把黄秋娥未完全履行合同义务的违约行为解释为合法行为，有失法律的公正。双方在合同中约定了明确的违约责任，即黄秋娥逾期30日未履行付款义务时，杨兆发、蔡悦清有权单方解除合同。三、一审认为双方共同申请撤下穗存量房合字第17030416814号《存量房买卖合同》的行为，视为黄秋娥支付余款的条件不成就错误。杨兆发、蔡悦清以书面形式行使合同单方解除权，黄秋娥于2017年4月23日收到解除合同的书面通知之时，双方之间的房屋买卖合同即时解除。2017年4月29日，共同申请撤销网签合同的行为，是对合同解除后的善后措施。被上诉人黄秋娥二审辩称：一、杨兆发、蔡悦清于4月19日发出解除合同的行为违法，因为解除合同的条件没有成就。双方订立网签合同是房产交易必备手续，所以需要根据双方约定以真实价格重新签订网签合同。3月17日的网签合同虚构价格，违反法律强制性规定，所以双方才在4月13日签订变更协议，约定双方重新签订网签合同。黄秋娥支付120万的首期款条件是重新签订网签后才产生，双方还没有按照补充协议订立新的网签合同，因此黄秋娥支付120万的义务还没有达�条件，但黄秋娥已支付了107万。二、双方在4月29日撤销存量房买卖合同的行为恰恰证明双方按照4月13日的变更协议重新签订新的网签合同。原审第三人中原公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，无作陈述。2017年5月5日，黄秋娥向一审法院提起本案诉讼，请求：1.杨兆发、蔡悦清于2017年4月19日通知解除《存量房买卖合同》的行为无效；2.杨兆发、蔡悦清按照《存量房买卖合同》的约定继续履行；3.杨兆发、蔡悦清支付违约金（违约金以每天按总房价0.05%的标准，从2017年4月19日起计至其继续履行合同之日止，违约金暂计至起诉之日为16835元）；4.本案诉讼费用由杨兆发、蔡悦清承担。一审法院经审理查明：广州市白云区观荷西街x号x房于2010年8月14日登记在杨兆发、蔡悦清名下，建筑面积为96.1086平方米，共有情况为共同共有。根据《广�市不动产登记查册表》载明，涉案房屋性质为限价房，限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。2017年3月14日，黄秋娥（买方、乙方）与杨兆发、蔡悦清（共同作为卖方、甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总金额为2598000元。第三条，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时支付20000元作为定金。双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）1200000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。于交易过户完成当天付清楼价余款1398000元。交易过户手续需在本合同签订后30天内完成。第八条，甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违�金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第九条，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十一条，如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。第十二条，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十六条，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如本合同�网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。如一方原因导致不能进行网签及交易过户的，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。双方约定，第一笔首期楼款1200000元（含定金）于签订网签手续当天支付，第二笔尾期楼款1398000元于过户手续后一个月之内支付。不收齐房款暂不办理交房手续等等。同日，黄秋娥向杨兆发、蔡悦清支付定金20000元。同年3月16日，中原公司通过与黄秋娥与杨兆发、蔡悦清双方协商后，制作了合同编号为17030416814号的《存量房买卖合同》，其中黄秋娥为乙方，杨兆发、蔡悦清共同作为甲方，合同约定乙方向甲方购买涉案房屋，房地产价款为1200000元整。签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金，于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付房款550000元，于交易�户完成当天向甲方支付房款650000元等等。同年3月28日，双方共同到广州市白云区国土资源和房屋管理局办理递件过户手续，广州市白云区地方税务局出具了《存量房交易价格计税核定通知书》，载明涉案房屋核定单价为12485.875元/平方米，核定总价为1200000元，将以该核定结果为基础计算交易各税的计税依据。黄秋娥与杨兆发、蔡悦清双方在上述通知书中签名确认。同年4月13日，黄秋娥向杨兆发、蔡悦清支付首期楼款（含定金）1070000元。同日，由于补交地价等问题，双方经协商要求更改网签合同的总房款，双方签订《存量房买卖合同变更协议》，约定“对合同第二条第1点，由原来报价1200000元更改为售价2598000元。”同年4月19日，杨兆发、蔡悦清在未曾向黄秋娥催交剩余首期款的情况下，委托律师向黄秋娥通过邮寄方式发出《律师函》，主要内容为根据合同约定，黄秋娥应在签订网签合同当天即2017年3月17日支付首期楼款1200000元，逾期30日未支付房款的，杨兆发、蔡悦清有权解除合同。现黄秋娥仅支付了部分楼款，尚余130000元未支付，现逾期已超过30日。杨兆发、蔡悦清依法告知黄秋娥，存量房买卖合同自黄秋娥收悉律师函之日起解除。同年4月23日，黄秋娥收到该邮件。同年4月29日，黄秋娥与杨兆发、蔡悦清双方共同签订《广州市存量房买卖合同撤下申请书》，申请撤销网上签订的穗存量房合字第17030416814号《存量房买卖合同》。同日，该合同于存量房网上交易系统办理了撤下手续。黄秋娥认为杨兆发、蔡悦清以其未及时支付首期楼款为由要求解除合同的行为已构成违约。黄秋娥表示，黄秋娥先行向杨兆发、蔡悦清支付部分首期款乃用以补地价，双方口头约定剩余13�元首期款应在杨兆发、蔡悦清补交地价后支付。另现涉案网签合同已撤下，尚未重新签订网签合同，支付首期款的条件尚未成立。杨兆发、蔡悦清对黄秋娥上述意见予以否认，认为黄秋娥仍应按照原网签合同的约定支付首期款，黄秋娥逾期支付首期款的行为已构成根本违约，故杨兆发、蔡悦清有权解除合同。以上事实，有存量房买卖合同、通知书、收据、变更协议、律师函、邮寄底单、查册表、申请书及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，黄秋娥与杨兆发、蔡悦清于2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。根据《存量房买卖合同》约定，黄秋娥应在签订网签手续当天支付首期楼款120万元。首先，现有证据证明，黄秋�已向杨兆发、蔡悦清支付107万元首期款，其已履行完毕绝大部分合同义务。其次，黄秋娥与杨兆发、蔡悦清双方在网签后共同约定将涉案房屋的总价从原本120万元更改为259.8万元，并共同申请撤下穗存量房合字第17030416814号《存量房买卖合同》，此可视为黄秋娥向杨兆发、蔡悦清支付剩余首期款13万元的条件尚未成就。最后，如杨兆发、蔡悦清认为黄秋娥逾期支付剩余首期款13万元已构成违约，应向黄秋娥依法催告并给予合理期限履行。综上，在黄秋娥已履行合同中关于支付首期款的绝大部分义务前提下，杨兆发、蔡悦清未经催告，即以黄秋娥逾期支付剩余首期款13万元为由，要求解除《存量房买卖合同》的行为无效。杨兆发、蔡悦清的单方主张解除合同的行为已构成违约，现黄秋娥要求判令解除合同行为无效并要求杨兆发、蔡悦清继续按合同约定履行的诉讼请求合�合法，一审法院予以支持。对于违约金标准的问题，涉案《存量房买卖合同》仅约定了延期交房、逾期付款、迟延办理产权登记的违约责任及违约金标准，并未对合同一方单方主张解除合同的违约责任及违约金标准作出约定，且杨兆发、蔡悦清提出合同约定违约金标准过高的抗辩，但考虑到杨兆发、蔡悦清的违约行为确实对黄秋娥造成了一定损失，故一审法院酌定违约金标准为每日按总房价0.01%的标准，自2017年4月23日起计至本案判决作出之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年10月12日作出如下判决：一、杨兆发、蔡悦清于2017年4月19日就广州市白云区观荷西街x号x房解除《存量房买卖合同》的行�无效；二、在判决生效之日起十日内，黄秋娥与杨兆发、蔡悦清按于2017年3月14日签订的《广州市存量房买卖合同》继续履行；三、在判决生效之日起十日内，杨兆发、蔡悦清向黄秋娥支付违约金（违约金以每日按总房价2598000元的0.01%为标准，自2017年4月23日起计至本判决作出之日即2017年10月12日止）。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元、保全费3520元，由杨兆发、蔡悦清共同负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审期间，对于为何在2017年3月28日办理递件手续后，各方没有继续履行交税和过户义务，杨兆发、蔡悦清述称因为�价的补交超出当事人的预期，且黄秋娥没有将120万交给杨兆发、蔡悦清，故没有履行交税和过户义务；黄秋娥则述称涉案房屋是限价房，交易时需补交地价，由于税局评估涉案房屋是110万，而合同约定的是120万，导致杨兆发、蔡悦清需要多交4万地价费，故杨兆发、蔡悦清与黄秋娥商量先不交易过户，待其补缴地价后再办理过户和网签。杨兆发、蔡悦清同时表示由于地价是其自行补交，补交地价后没有必要再网签报低房价，所以双方签订《存量房买卖合同变更协议》将网签的报价改为真实售价，其至今都没有补交地价。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定�或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点黄秋娥是否构成迟延支付首期房款。本院对此评析如下：双方签订的《存量房买卖合同》约定，黄秋娥应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付120万元首期房款给杨兆发、蔡悦清。从各方陈述可知，双方在2017年3月28日共同到房管部门办理递件过户手续，在广州市白云区地方税务局出具《存量房交易交割计税核定通知书》后，双方未再继续完成递件过户手续，未再继续的原因之一就是地价的补交超出了当事人的预期。同时双方在同年4月13日签订了《存量房买卖合同变更协议》，约定网签合同的报价由120万元更改为售价259.8万元，可见双方已经协商一致要重新签订网签合同，并依据新的网签合同办理递件过户手续。在双方并未签订新的网签合同并依据新的网签合同去房地产交易中心办理递件手续的情况下，黄秋娥支付首期房款的条件尚不成就，杨兆发、蔡悦清主张黄秋娥迟延支付首期房款，缺乏理据，本院不予支持。杨兆发、蔡悦清于2017年4月13日签订《存量房买卖合同变更协议》并收取黄秋娥的首期房款103万元，显见该协议是其真实意思表示，但杨兆发、蔡悦清在未和黄秋娥有任何协商沟通的情况下，于同年4月19日单方面发函要求解除合同，有悖诚信，一审认定杨兆发、蔡悦清单方面主张合同解除的行为构成违约，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人杨兆发、蔡悦清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人杨兆发、蔡悦清负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年三月十二日书记员 李依虹