福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初4491号原告：黄雯，女，1982年9月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，组织机构代码5532251101。法定代表人：倪晓栋，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉梅，福建刺桐律师事务所律师。原告黄雯与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄雯及被告中超公司的委托诉讼代理人罗金圳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付逾期交房违约金（2014年6月30日至2015年3月15日，以合同交易金额为基数，按日万分之一计算），共计人民币13936.00元；2、判令被告支付2015年6月15日起至2016年5月31日止的逾期协助办证违约金人民币14044.00元和被告立即协助原告办理房屋权属证书，并支付从2016年6月1日起至实际完成协助办证之日止的逾期协助办证违约金（以540154.00元为基数，按日万分之一计算）；3、由被告承担本案所有诉讼费用、保全费。事实与理由：原告于2013年4月25日与被告签订《商品房买卖合同》，以总金额人民币540154.00元向被告购买位于泉州市区商品房。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年6月30日前将原告购买的商品房交付给原告，可被告延期至2015年3月15日才将该房产交付原告，尽管已经交房，但仍存在诸多问题。此外，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告须在房屋交付使用后90日内，即2015年5月15日前到产权登记机关办好备案手续，并将办理权属登记需要由被告提供的资料交付给原告，协助原告办理房地产权属证书。根据合同约定逾期交房和逾期协助办证违约金均是以购房款540154.00元为基数，按日万分之一计算。可被告将“水木春天一期”商品房出售后，对一期存在问题拒不整改和拒不协助办证也拒不支付违约金，更有甚者还将”水木春天二期“改为”绿创-山语城“，企图撇清与一期关系。同时，被告对涉案商品房还有诸多未按合同和图纸施工，到目前门禁还未安装。被告的行为不但毫无诚信可言，而且也已经违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判准原告的诉求。中超公司辩称，第一，根据合同约定，中超公司不存在逾期交房的情况，故无需承担逾期交房违约责任。因气象、市政原因，中超公司可以延期交房；黄雯未在2014年6月30日前缴纳专项维修资金，而是延迟到2015年3月15日才缴纳，中超公司可以在逾期的天数中顺延交房；中超公司于2015年1月29日通知黄雯于2015年2月5日至2月12日交房并无违约。第二，中超公司不应向黄雯支付逾期协助办证违约金，无法如期办理该房屋的初始登记有多方原因，部分属于相关单位、相关部门原因造成或原告原因造成，不能一概而论认定是中超公司的原因，因此，非中超公司原因导致黄雯未能如期取得房屋所有权证书的，不能要求中超公司承担违约责任。第三，黄雯要求中超公司承担保全费没有任何事实和法律依据。综上，请求法庭驳回黄雯的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：黄雯与中超公司于2013年4月25日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定黄雯向中超公司购买址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1702号商品房，房屋总价款为540154元。合同第四条第四款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1、除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用。2、专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾壹万陆千零百叁拾伍元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……”合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……”合同附件六合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。”合同附件六合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”该《商品房买卖合同》于2013年4月25日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，黄雯依约支付了全部购房款。2013年7月12日中超公司向黄雯开具销售不动产统一发票，确认已收黄雯购房款540154元。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。2015年1月20日施工单位江西嘉业建设工程集团公司向监理单位厦门中建东北监理咨询有限公司、建设单位福建中超实业有限公司发出编号20150120的《签证单》，主要内容为：“事由：因市政配套原因导致延期事宜内容：我单位承建的水木春天A地块工程，根据泉州市人民政府专题会议纪（2010）280号文件明确规定，市政道路及排洪渠建设必须在2011年6月底前完成。建设单位也多次具文请示政府有关部门尽快解决配套工程，因各种原因，未能如期完成，我单位承建的A1#、A2#两栋安置房已于2012年6月11日完工，本项目给水工程由泉州自来水工程施工，于2014.7.18发函给建设单位因市政道路未验收移交导致无法通水，丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部42号会议纪要第2条要求必须在2014年10月15日前市政管网移交自来水公司，但因各种原因，市政管网于2014.12.16日方才进行验收，自来水通水于2015年1月份开通，致使我单位施工的消防专项验收于2015年1月16日方通过验收。因政府的市政道路未如期交付，致使本项目消防延期验收，导致项目无法按期交付使用。鉴于此项非我单位原因造成工期延误应顺延。具体影响工期：2014年7月18日至2015年1月16日共212天……针对工期延长时间，请监理、甲方确认。”2015年2月10日，监理公司厦门中建东北监理咨询有限公司在该《签证单》的“验收意见”处载明“情况属实”并加盖公章；同日，建设单位福建中超实业有限公司在该《签证单》的“审定意见”处载明“情况属实，同意工期延期”并加盖公章。2015年3月15日，中超公司向黄雯实际交付诉争商品房，同日，黄雯缴纳专项维修资金。2016年7月1日，丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部印发《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（46）会议纪要，其中第七条载明：“会议研究同意，本着依法依规和实事求是的原则，考虑到安置房施工过程中遇到的天气原因、排洪渠改造、市北迎宾路改造建设工程等各种客观因素，影响安置房建设进度，并委托泉州市建研工程监理有限公司对工程逾期问题给予认定，经报区有关部门审核后，提交区政府审议认定。”2016年11月5日，福建省泉州建研工程建设监理有限公司就“水木春天A地块A1#、A2#楼”项目出具《项目工期认定报告书》一份，其中第三部分“索赔事件的认定及计算”关于索赔事件的归纳部分载明：“（5）签证单20150120因市政配套原因导致延期，2014年7月18日至2015年1月16日，索赔212天”，在“（二）索赔事件责任分析认定及简要计算”部分载明：“（5）签证单20150120因市政配套原因导致延期，事件属买受方应协调范畴，索赔理由成立，事件发生于顺延工期之后（即2014年7月15日），属于承包商应承担的责任不予计取”。2016年11月2日，泉州市国土资源局向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的地址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司以EMS全国邮政特快专递按前述合同载明的联系地址向黄雯投递邮件一份，并在“邮件详细说明”处注明“通知函”；该邮件于2016年11月21日被签收。另，本院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年4月25日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计44天。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方的争议焦点在于：1、中超公司是否存在合同约定的可延期交房的免责事由，中超公司是否存在逾期交房违约行为而应支付黄雯逾期交房的违约金；2、中超公司是否存在逾期协助办证违约行为，是否应向黄雯支付逾期协助办证违约金。关于焦点一，本院认为，第一，关于天气原因，黄雯主张合同第八条约定的“中大暴雨”仅应认定为“大暴雨”，但结合合同约定的文义及雨量等级的分类，应当认定为中雨及以上的天气。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天，故中超公司可顺延至2014年8月13日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月13日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月13日交房。中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，且双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信。第二，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的编号为20150120的《签证单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（46）会议纪要，可证明诉争楼盘1号、2号楼的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，而市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防专项验收直至2015年1月16日才通过验收。黄雯主张市政配套工程延期与诉争的5号楼无关，且该延期并非发生于合同签订之日至合同约定交房之日期间。但前述市政配套工程的延期导致了整个诉争楼盘消防专项验收的延期，势必影响诉争楼盘中所有商品房的交付时间；诉争楼盘因为天气原因交房时间可顺延至2014年8月13日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日（计183天），即该延期情形并非发生于中超公司迟延履行交房义务后，故对黄雯的主张不予采纳。中超公司就市政配套工程延期原因可顺延交房183天，即交房时间可顺延至2015年2月14日。第三，关于专项维修资金的缴纳，合同第四条第四款约定专项维修资金于交房时统一缴纳，合同第十八条又约定专项维修资金于2014年6月30日前缴纳，结合该两条约定中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。本案中，黄雯已于2015年3月15日诉争商品房实际交付时缴纳了专项维修资金，中超公司主张其可将交房时间顺延至黄雯实际缴纳专项维修资金之时，不符合双方的约定。结合前述分析，根据合同约定中超公司可顺延至2015年2月14日交房，但中超公司直至2015年3月15日才将诉争房屋交付给黄雯已构成违约，中超公司实际逾期交房的天数为30天，中超公司应按合同约定向黄雯支付相应的逾期交房违约金。关于焦点二，本院认为，第一，诉争商品房于2015年3月15日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给黄雯。如因中超公司原因，黄雯不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向黄雯支付违约金，故中超公司应自2015年6月14日起支付逾期协助办证违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期协助办证违约金的截止时间，至2016年11月2日，中超公司申请办理诉争商品房所在项目首次登记的材料齐全，经泉州市国土资源局同意予以办理，故本院认定中超公司于2016年11月2日履行合同约定的“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”的义务。中超公司于2016年11月18日向黄雯寄送《办理商品房不动产登记通知书》、该邮件于2016年11月21日被签收，且黄雯亦认可收到该份邮件，故本院认定该份《办理商品房不动产登记通知书》已于2016年11月21日送达给黄雯；黄雯虽主张其收到的《办理商品房不动产登记通知书》上未加盖中超公司的公章且其收到该通知书时诉争商品房并不具备办证条件，但未提供证据予以支持，且其收到邮件后未在合理期限向中超公司提出异议，亦未与中超公司联系，故对黄雯的主张本院不予采纳。综上所述，中超公司于2016年11月2日履行完毕合同约定的“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”的义务并于2016年11月21日通知黄雯办理产权登记，故其应承担2015年6月14日至2016年11月21日期间逾期协助办证的违约金。综上，本院认为，黄雯与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付黄雯使用，如逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。中超公司因风雨天气原因与市政配套工程延期原因可顺延交房至2015年3月13日，中超公司于2015年3月15日将诉争商品房交付给黄雯，已构成违约，应依约向黄雯支付相应的逾期交房违约金。中超公司辩称其于2015年1月29日以发函的形式通知办理交房手续，但并未提供黄雯收到该交房通知的相关证据，且黄雯不予认可，故对该辩称不予采信。中超公司实际逾期交房的天数为30天，依约应支付给黄雯逾期交房违约金540154×0.0001×30≈1620.5元。对黄雯诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持，超过部分，不予支持。另依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使黄雯未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向黄雯支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月21日履行完毕协助办证的义务，依约应支付给原告自2015年6月14日至2016年11月21日的逾期协助办证违约金，现原告仅要求被告支付自2015年6月15日起的违约金，系属处分自己的权利，予以照准，故中超公司应该支付给黄雯的逾期协助办证违约金为540154×0.0001×526≈28412.1元，对黄雯主张中超公司支付逾期协助办证违约金的合理部分，予以支持。黄雯要求中超公司协助办理房屋权属证书，因中超公司已于2016年11月21日履行完毕其协助办证的义务，故该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄雯逾期交付址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1502号商品房的违约金1620.5元；二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄雯逾期协助办理址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1502号商品房房屋权属证书违约金28412.1元；三、驳回黄雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由黄雯负担73元，福建中超实业有限公司负担177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄小康二〇一七年五月九日书记员  何静艳附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。