江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01860号
上诉人（原审被告）李开成，居民。
委托代理人荣国清，江苏新中一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐志和，居民。
原审被告刘汝兄，居民。
上诉人李开成因与被上诉人徐志和、原审被告刘汝兄房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐志和一审诉称，2012年5月11日，徐志和与李开成签订房屋租赁合同，约定徐志和将坐落于盐城市毓龙东路8号401室的办公用房出租给李开成使用，租赁期5年。租期从2012年6月1日起至2017年5月30日止，租金66万元，采用先付后用的方式，约定于每年5月11日先交纳租金再使用。合同还约定，若李开成提前退租视为违约，每年租金则按15.2万元计算。李开成已支付2012年租金11.2万元、2013年租金12.2万元、2014年租金4万元，仍有18.2万元房租未付。合同同时约定，如有一方违约，需赔偿对方违约金10万元，所以要求李开成支付尚欠房租18.2万元，违约金10万元，以及从起诉之日起的银行利息。由于刘汝兄与李开成系夫妻关系，房屋租赁发生在夫妻关系存续期间，故刘汝兄负有共同偿还的责任。
李开成、刘汝兄一审辩称，李开成租房屋是事实，但是李开成是盐城中赢网络科技有限公司（以下简称中赢公司）的法定代表人，所租的房屋是用于公司经营，李开成所签的合同代表公司，如有纠纷或承担责任，应由公司承担。李开成租房行为与刘汝兄无关，也不用于家庭生活，所以李开成、刘汝兄作为本案被告，主体不适格。所租房屋整栋大楼存在严重的消防隐患，同时所租楼层中午11时30分以后停水，一直到下午2时才能供水，导致卫生间使用十分困难，臭气熏天，影响员工××，导致员工离职率特别高。为此，多次与徐志和家属进行交流希望能解决上述问题未果。李开成提前在2014年9月份通知徐志和家属要求解除合同，并于当年11月底办理交接手续，将钥匙及相关的未受破坏的装潢设施完整进行了交付。由于徐志和的上述责任，应当赔偿中赢公司的装潢损失。如提前解除合同租金按照15.2万元计算，该条款本身是违约责任条款，与10万元违约责任条款属于相同性质，不应当重复承担。中赢公司提前通知徐志和解除合同，给予了充足的重新出租的时间和机会，即使违约也不会给徐志和造成损失。合同约定的违约责任明显加重合同当事人的负担，约定数额过高，请求法院根据损失的实际情况予以调整。请求法院驳回徐志和的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2012年5月11日，徐志和与李开成签订房屋出租合同一份，合同载明，徐志和将坐落于盐城市毓龙东路8号401室的办公用房（建筑面积603.47平方米）出租给李开成使用，租赁期5年。租期从2012年6月1日起至2017年5月30日止（徐志和从2012年5月11日起先行将此房屋交付李开成装潢），双方议定五年租金66万元，李开成在2012年5月11日交纳11.2万元、2013年5月11日交纳租金12.2万元、2014年5月11日交纳租金13.2万元，2015年5月11日交纳租金14.2万元，2016年5月11日交纳租金15.2万元。先付后用，若李开成提前退租视为违约，每年租金则按15.2万元计算。每年5月11日先交纳租金，再使用房子。徐志和收李开成押金2万元，乙方退房时退还押金。租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金10万元，并承担对方相应损失。合同签订后，双方按约履行合同，李开成交付押金2万元，支付2012年租金11.2万元、2013年租金12.2万元、2014年租金4万元，2014年9月份李开成通知徐志和家属要求解除合同，并于当年11月底办理退房交接手续。但双方对房屋租金和损失等未达成一致意见，为此，徐志和诉至一审法院。
一审法院另查明，2012年5月11日，徐志和与李开成个人签订房屋出租合同，李开成系中赢公司法定代表人，但该公司于2012年7月2日成立。李开成与刘汝兄系夫妻关系。
一审法院认为，徐志和与李开成签订房屋出租合同不违反国家的法律和政策规定，属有效合同，受法律保护。李开成租赁期内提前解除合同，应该按约定结算租金和承担违约金。由于双方约定若李开成提前退租视为违约，每年租金则按15.2万元计算。此条款包含违约金的性质，如再由李开成承担违约金10万元，有失公允，为平衡当事人的利益，调整违约金为5万元。每年租金则按15.2万元以实际租赁期间计算。押金2万元抵算租金。李开成和刘汝兄辩称，合同签订方是中赢公司，应由该公司承担责任，没有依据，不予支持。李开成和刘汝兄辩称所租房屋整栋大楼存在严重的消防隐患，依据不足，不构成提前解除合同的理由。至于所租楼层中午不能供水，导致卫生间使用不便，由于李开成在正式使用承租房屋前应已明知，且可以用其他方法解决，故该理由亦不能成立。李开成与刘汝兄系夫妻关系，对夫妻存续期间的债务有共同清偿之责。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关民事政策之规定，判决：一、李开成、刘汝兄支付徐志和房租10.6万元，违约金5万元，扣除押金2万元，李开成、刘汝兄应支付徐志和房租和违约金13.6万元，限于判决生效后十日内付清。二、驳回徐志和其他诉讼请求。案件受理费5530元，减半收取2765元，诉讼保全费2020元，合计4785元，由李开成、刘汝兄负担4000元，徐志和负担785元。
上诉人李开成不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.本案系房屋租赁合同纠纷，按不动产纠纷确定管辖，应移送盐城市亭湖区人民法院管辖。2.涉案房屋存在严重安全隐患，且中午不能供水，导致中赢公司工作不能正常开展，李开成不存在违约行为。3.李开成提前两个月与徐志和协商解除合同，并未给徐志和造成损失，一审判决的违约金数额过高。4.中赢公司成立于2011年，李开成系公司的法定代表人，其行为代表公司。5.原审判决刘汝兄承担责任不合法。请求二审法院依法处理。
被上诉人徐志和答辩称：1.一审法院享有管辖权。2.涉案房屋通过消防部门验收，不存在消防安全隐患。中午整幢大楼停水早已实际存在。3.原审判决酌情支持违约金符合法律规定。4.与徐志和签订房屋租赁合同的是李开成，徐志和只认可李开成个人。5.刘汝兄与李开成共同经营，应共同承担责任。请求二审维持原判。
原审被告刘汝兄未进行答辩。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为：徐志和与李开成之间签订的房屋买卖合同合法有效，对双方具有法律拘束力。1.徐志和于2015年1月16日提起本案诉讼，因李开成、刘汝兄住所地在盐都区，故一审法院对本案享有管辖权。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》自2015年2月4日起施行，按照法不溯及既往的原则，李开成主张本案应移送不动产所在地即盐城市亭湖区人民法院管辖于法无据，本院不予支持。2.徐志和作为房屋出租人按约交付房屋，不存在违约行为。李开成提及的大楼内其他业主或承租人堵塞楼道等问题，应及时向物业服务公司等部门反映解决，不能因此作为李开成提出解除合同的理由。3.涉案房屋中午不能供水是事实，但该情况李开成应当在承租前已明知，且可通过安装水箱等方式解决。4.李开成在租赁期限未届满前提出解除合同，应按合同约定承担违约责任。鉴于涉案房屋租赁合同约定若李开成提前退租，每年租金则按15.2万元计算，一审酌情调整违约金为5万元并无不妥。5.与徐志和签订房屋租赁合同的一方系李开成，至于李开成对承租房屋的用途并不影响其作为合同相对方的身份，其诉讼主体适格。6.根据法律规定，债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理，故一审判决刘汝兄承担共同给付义务符合法律规定，且刘汝兄亦未针对一审判决提出上诉。综上，李开成上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5530元，由上诉人李开成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理 审 判员 樊丽萍
代理 审 判员 臧 峰
二〇一五年八月三日
书记员（兼） 刘 淼