广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清连法民二初字第107号
原告（反诉被告）：吴国梁，男，汉族，1976年3月7日出生，福建省莆田市人，身份证住址：福建省莆田市秀屿区。现联系地址：连州市连州大道花园新城16-18号连州市。
委托代理人：欧志军，男，汉族，1975年5月25日出生，连州市瑶安瑶族乡人，系原告亲友。
被告：何海燕，女，1975年10月6日出生，汉族，连州市人，住连州市。
被告（反诉原告）：深圳市纵扬酒店管理股份有限公司（原名称：深圳市长成朝阳酒店管理股份有限公司）（以下简称深圳纵扬酒店），住所：深圳市龙岗区南湾街道平吉大道一号建昇大厦B座510号。法定代表人：黄芳精，该公司董事长。
委托代理人：刘黔坤，广东德纳律师事务所律师。
原告吴国梁诉被告何海燕、深圳市纵扬酒店管理股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。2015年8月20日第一次庭审，后原告申请对涉案酒店装修价值进行鉴定且被告深圳纵扬酒店提出反诉；2016年9月12日第二次庭审。两次庭审原告吴国梁及其委托代理人欧志军、被告何海燕、被告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司委托代理人刘黔坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴国梁诉称，2014年4月1日被告何海燕和深圳市长成朝阳酒店管理股份有限公司共同与原告吴国梁签订《租赁合同》约定，两被告共同租赁原告吴国梁位于连州大道西路95号的房屋，租期为12年（自2014年4月至2026年3月31日止），前5年的租金为每月42000元，后7年的租金为每月59000元，租金每季度交付一次。2014年5月20日，原告吴国梁与被告何海燕又签订《补充协议》，约定租赁房屋所有税费和水电费用均由被告负责缴纳。同日，被告何海燕又收取了原告吴国梁现金60000元，用于办理原告吴国梁所出租房屋由住宅地转商业地的费用，并约定如不能办理，将全部退回给原告吴国梁。自2014年9月1日起（7个多月），被告何海燕和深圳市长成朝阳酒店管理股份有限公司从未交付过租金，至今总共拖欠租金294000元未给原告吴国梁。补充事实：2014年4月1日两被告与原告签订《租赁合同》第六条第二款约定【两被告拖欠租金15日以上，原告可单方终止本合同和收回房屋】；第三条第七款约定【被告在签署合同后10日内交付定金15万元】但被告只付了定金5万元，被告拒付租金已构成违约，原告吴国梁依法可以不退还所交5万元定金。被告收取原告吴国梁用于办理出租房屋由住宅地转商业地的费用60000元现金，由于被告至今不能办理依约应全部退回原告吴国梁。双方签订《租赁合同》时原告已经口头告知所出租的房屋一楼为商铺，二至九楼为住宅。2014年5月20日被告何海燕认为必须将二至九楼由原来住宅性质变更为商用性质，双方签订《补充协议》，并由何海燕收取原告吴国梁现金60000元，用于办理原告吴国梁所出租房屋由住宅地转商业地的费用时，两被告就十分清楚原告所出租房屋的性质。被告明知房屋性质却不提出解除合同，仍然继续进行装修，所造成的直接经济损失，应当由其自己承担。据此，特诉请：一、解除原告吴国梁与被告何海燕和深圳市长成朝阳酒店管理股份有限公司共同签订的《租赁合同》，并判决两被告共同将房屋交还给原告吴国梁；二、判决被告何海燕和深圳市长成朝阳酒店管理股份有限公司（自2014年9月1日起至房屋交还给原告之日止）按每月42000元的租金共同支付给原告，并自2014年9月1日起到还清租金时止按银行贷款利率支付利息给原告；三、判决原告吴国梁可依法不退还两被告所交的5万元定金，并判决两被告共同退还6万元办理住宅地转商业用途的费用；四、两被告共同承担本案诉讼费；五、鉴定费9800元由两被告共同负担。
被告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司答辩称：一、被答辩人吴国梁交付的房屋不符合《租赁合同》约定的商业用途，已构成根本违约，被答辩人要求答辩人及何海燕共同支付租金294000元及相应利息无事实法律依据。涉案房屋的性质为住宅，根本无法满足双方所签订的《租赁合同》所约定的商业用途，且原告的房屋根本没有取得主体消防验收合格证，导致答辩人无法取得租赁房屋的第二次消防验收合格证，也因此无法取得酒店的特殊行业许可证，导致《租赁合同》约定的商业用途根本无法实现。二、答辩人已依合同约定单方面向被答辩人提出解除合同，双方《租赁合同》约定在被答辩人交付的房屋不符合约定的情况下，答辩人享有单方终止合同的权利。2014年6月19日，何海燕、答辩人、鲜小寒与被答辩人在连州协商解除《租赁合同》及要求被答辩人赔偿相关损失事宜，协商过程中答辩人以口头的形式向被答辩人提出解除《租赁合同》，故答辩人应收回履行合同保证金。
被告何海燕庭审时口头答辩称：何海燕个人也投资250万元左右到这个酒店，具体数额仍在核计中，其他就按照被告纵扬酒店的答辩意见。我不认可原告的诉讼请求，我属于第三方，消防那里过不了，反正大家都有过错，房产是住宅用房，不是商业用房，要变更房屋用途就比较困难。
反诉原告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司反诉称：2014年4月1日，反诉人、何海燕与被反诉人吴国梁签订《租赁合同》，合同约定“反诉人与何海燕共同租赁共同租赁被反诉人位于连州市连州大道西路95号共九层（土地号为06360301454）房屋作商业用途使用，包括房屋外墙、楼顶、地下仓库、停车场及广告位等所有用益物权。租赁期限为12年。反诉人在合同签订后10日内向被反诉人支付15万元履行合同保证金。反诉人依约支付了人民币10万元保证金，其中5万元以银行转账的方式，另外5万元以现金的方式支付给被反诉人。反诉人与深圳市裕衡装饰设计工程有限公司签订了相关装修合同，按照酒店经营的标准对房屋进行合理的装修。随后反诉人向深圳市裕衡装饰设计工程有限公司支出装修费共计人民币86.9万元。其间，反诉人与连州市中盈广告有限公司于2014年5月7日签订了《楼宇亮化及发光字制作安装工程施工合同》，约定由该公司对房屋进行楼宇亮化安装工程，合同总价款为4.6万元，该工程现己基本完工，但反诉人未付款；反诉人与何海燕于2014年5月16日共同以租赁房屋为住所注册成立连州市长成朝阳酒店有限公司以运营及管理该酒店。随后，反诉人与深圳市裕衡装饰设计工程有限公司终止了相关装修合同，连州市长成朝阳酒店有限公司与夏烈签订了相关装修合同，反诉人向夏烈支出装修费人民币5万元。随后，反诉人与东莞市鼎光装饰五金有限公司签订了相关卫浴五金件供货合同，订购了共计人民币8.675万元的五金件用于经营酒店，并向该五金公司支付了人民币8.675万元的货款。但反诉人在办理连州市长成朝阳酒店有限公司经营的相关许可手续过程中得知被反诉人交付的房屋根本无法运用于酒店经营管理。根据连州市国土资源局出具的《证明》与《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第2012018号），被反诉人交付的房屋的土地用途为城镇用地兼容商业用地（首层建筑135平方米为商铺，二至九层为住宅用地），且该房屋的性质为住宅，根本无法满足《租赁合同》所约定的商业用途。同时，因该租赁房屋未取得主体消防验收合格证，导致反诉人无法进行第二次消防验收，也无法取得酒店经营所需的特殊行业许可证。2014年6月19日，反诉人以口头的形式向被反诉人提出终止《租赁合同》及要求赔偿相关损失事宜，但其后一直协商未果。综上所述，被反诉人交付房屋不符合《租赁合同》所约定的商业用途，无法实现反诉人订立合同的根本目的，其行为构成根本违约。据此，特诉请：1、判决解除《租赁合同》；2、判决被反诉人吴国梁偿还反诉人合同履行保证金人民币10万元以及自2014年6月20日起按同期银行贷款利率支付该保证金利息至该保证金还清止；3、判决被反诉人赔偿反诉人剩余租赁期内装饰装修物损失共计人民币105.175万元；4、本案诉讼费用及保全费用由被反诉人承担。
针对反诉原告深圳纵扬酒店的反诉，原告（反诉被告）吴国梁答辩称：对被告纵扬酒店提出的诉讼请求一无异议；对第二项诉讼请求，原告吴国梁只收了深圳纵扬酒店支付的5万元，另外5万元他们委托何海燕给我，但何海燕并没有将剩余5万元给我；对第三项诉讼请求，我方对这个数据不人可，我方申请有资格的鉴定机构或政府部门进行评估为准，才能认定被告纵扬酒店的装修价格。
原告吴国梁为支持其起诉请求向法院提交证据如下：1.吴国梁身份证；2.何海燕身份证；3.吴国梁与深圳市长成酒店管理股份有限公司和何海燕签订的《租赁合同》；4.吴国梁与何海燕签订的《补充协议》；5.何海燕写给吴国梁的《收据》；6.房产证；7.土地使用证。
经质证，被告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司对原告提交证据意见为：对证据1、2、3的三性无异议。对证据4、5，被告深圳纵扬酒店未参与，不知情，对真实性无法认可，我方不予质证。对证据6房产证，规划用途写的是商住，与我们去调取的建设工程规划许可证上显示的房屋性质是住宅，且房产证上房地产平面图里显示的房屋用途是住宅，相互矛盾，对房产证的真实性有异议。对证据7土地使用证无异议。
经质证，被告何海燕对原告提交证据意见为：与被告深圳纵扬酒店的质证意见一致。
被告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司为支持其答辩及反诉请求，提交证据如下：1.《租赁合同》，拟证明双方于2014年4月1日签订《租赁合同》，纵扬酒店与何海燕共同租赁连州市连州大道西路95号房屋，共九层，用作商业用途；2.连州市国土资源局证明、建设工程规划许可证，拟证明涉案房屋首层为商铺，二至九层为住宅用地，经连州市住房和城乡规划建设局核准认可，被反诉人连州市连州大道西地段的房屋性质为住宅，吴国梁交付的房屋无法用于商业用途，构成根本违约；3.连州市长成朝阳酒店有限公司营业执照及其组织机构代码证、现场招牌照片，拟证明涉案房屋实际用于酒店经营；4.证人证言及证人身份证复印件，拟证明反诉人租赁房屋的目的是用于酒店经营，2014年6月19日反诉人以口头方式向被反诉人提出解除合同；5.证明、银行流水记录、授权委托书、刘小燕身份证复印件、收据，拟证明反诉人于2015年4月13日进行名称、法定代表人变更，其法定代表人由奉启玉变更为黄芳精；反诉人与被反诉人已就《租赁合同》实际履行；反诉人已依约向被反诉人支付10万元履行合同保证金，其中5万元由反诉人的法定代表人奉启玉以银行转账方式转至吴国梁账户，另外5万元由反诉人委托刘小燕转账5万元给何海燕，再由何海燕以现金支付给吴国梁；6.《深圳市小型装饰装修工程施工合同》、银行流水记录、收据、《协议书》；7.《室内装修施工合同》、收据；8.《卫浴五金件供货合同》及收据；9.《楼宇亮化及发光字制作安装工程施工合同》。
经质证，原告吴国梁对被告深圳纵扬酒店提交的证据质证意见为：对证据一、二无异议。对证据三的（1）（2）无意见，但是与本案无关，（3）现场照片无异议。证据四，证人证言有异议，要求其出庭质证。证据五（1）（5）证明和收据有异议，（1）应该由深圳市工商部门的加盖公章予以证明公司更名了，不能由它自己盖公章证明更名；（5）收据，只能证明被告深圳纵扬酒店支付了5万元给何海燕，不能证明被告深圳纵扬酒店支付了5万元给原告。（3）（4）无异议。对证据六都有异议，要求有资质的相关单位鉴定评估为准。证据七，连州市长成朝阳酒店与第三方签订的装修合同，与本案无关。收据也只能证明长成朝阳酒店支付了5万元给何海燕，不能证明其实际的装修费用。证据八，该证据不真实，不能证明长成朝阳酒店装修实际费用。证据九，合同是连州市长成朝阳酒店与第三方签订，真实性有异议，与本案无关。
经质证，被告何海燕对被告深圳纵扬酒店提供的证据无异议。
被告何海燕在诉讼期间未提供证据材料。
经审理查明，2014年4月1日原告吴国梁为出租方（甲方）、被告何海燕、深圳市长成朝阳酒店管理股份有限公司（现已变更名称为深圳市纵扬酒店管理股份有限公司）为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》。合同的主要内容为：“第一条：租赁物概况，甲方将位于连州市连州大道西路95号，共九层楼（土地号06360301454）的房屋出租给乙方作商业使用。第二条：租赁期限，1.租赁期限：共12年，自2014年4月1日起至2026年3月31日止。2.装修期五个月，自2014年4月1日起至2014年8月31日止。第三条：租金和租金的支付方式，1.装修期内不计租金，无偿给乙方使用。2.前5年（2014年9月1日起到2019年3月31日止），租金为42000元／月。3.后7年（2019年4月1日起到2026年3月31日止），租金为59000元／月。4.租金支付方式，按季交租，每季首月10日前交租，合同签署后10日内乙方向甲方交纳租赁定金15万元整。第四条：乙方责任，2.乙方未经出租方书面许可，不得变更房屋的间隔及改变原设计用途。3.合同期满或合同解除后，乙方装修及新增设备中不可移动部分，无偿归甲方所有，可移动部分归乙方所有，是否可移动以不影响房屋主体结构安全为准。第五条：甲方责任，1.甲方承诺，甲方为该房屋合法的唯一产权人。2.甲方应按合同约定，按时将房屋交付乙方使用。3.甲方保证房屋质量安全，已经通过各项验收（含主体消防验收），能够作为商业用途。第六条：合同的解除。1.有下列情形之一，本合同终止：甲乙双方互不履行合同约定的……。2.有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同和收回房屋，以及要求乙承担违约责任：乙方拖欠租金15日以上。3.有下列情形的，乙方可单方终止本合同，收回履行合同保证金，并要求甲方承担损失：甲方交付的房屋不符合合同约定，并严重影响乙方使用的。另还规定了争议解除方式、特别约定等条款”。合同签订后，被告何海燕共交付了50000元合同定金给原告吴国梁。2014年5月16日被告何海燕和被告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司共同以租赁房屋为住所注册成立连州市长成朝阳酒店有限公司，该公司法定代表人为何海燕。后两被告在办理连州市长成朝阳酒店有限公司经营的相关许可手续时，才知道所租赁的房屋的土地用途为城镇用地兼容商业用地，无法满足《租赁合同》所约定的商业用途。2014年5月20日被告何海燕和原告吴国梁经协商由原告吴国梁出资60000元给被告何海燕，由何海燕负责办理租赁房屋住宅地转商业用途。当日原告吴国梁支付现金60000元给被告何海燕，并由何海燕丽立下《收据》交原告吴国梁收执。《收据》内容如下：“今收到吴国梁现金人民币陆万元（￥60000.00）（注：此款是用于办理吴国梁住宅地转商业用途的费用），如不能办下，将会全额退还，收款人：何海燕，2014年5月20日。”但收款后何海燕并未办妥涉案房屋用途的转变，其所收的60000元至今尚未退还给原告吴国梁。
2014年4月21日以深州市长成朝阳酒店管理股份有限公司为发包方与深州市裕衡装饰设计工程有限公司为承包方签订《深州市小型装饰装修工程施工合同》。2014年11月1日以连州市长成朝阳酒店有限公司为发包方与沈智江签订《室内装修施工合同》，以上两份合同签订后，承包方均对涉案房屋进行装修施工，后都因发包方未能按时支付相应的工程款而停工撤场。在诉讼期间，本院依据原告吴国梁的申请，委托清远汇成价格鉴证评估有限公司对涉案房屋连州市连州大道西路95号的装修价值进行了价格评估。价格评估结论：核定涉案房屋装修的工程价值为987210元。
另查明，连州市公安消防大队于2013年12月4日向原告吴国梁作出了《建设工程竣工验收消防备案凭证》，涉案房屋产权登记的时间是2015年8月14日，规划用途为“商住”。
本院认为，原、被告于2014年4月1日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法应确认为有效。双方当事人均应信守承诺、全面诚实履行合同义务。但双方在履行合同期间，因原告所出租的房屋尚未领取产权证，当时房屋的性质达不到合同约定商业用途造成两被告共同注册成立的连州市长成朝阳酒店有限公司无法办理相关许可手续。而两被告在明知涉案房屋不符合商业用途而何海燕还收取了原告60000元费用都无法办理房屋用途的变更手续的情况下仍对涉案房屋进行装修。双方没及时协商解除所签订的《租赁合同》所造成原告的租金损失及被告装修费用的损失，双方均有一定的过错。基于公平合理原则，本院酌定双方各自承担相应责任。由于双方的上述原因，合同目的不能依约实现，原、被告均诉请解除签订的《租赁合同》，本院予以准许涉案《租赁合同》解除。被告应于本判决生效之日起五日内将连州市大道西路95号的房屋返还给原告。
关于租金问题，双方签订的《租赁合同》约定的计租时间是2014年9月1日起，月租金为4200元，暂计至2016年10月1日共25个月，应付租金为25×42000＝1050000元。本院酌定由两被告承担70%责任，即两被告应付租金为1050000×70%＝735000元，原告承担30%责任为1050000×30%＝315000元。之后产生的租金按以上确定的比例分担，计至被告方返还涉案房屋之日止。原告诉请被告支付自2014年9月1日起应付租金按银行贷款计付利息。租赁合同中出租人交付租赁物后，所负担的义务就是修缮义务，保证租赁物的可使用性，而承租人的义务主要是支付租金，两者之间构成对价，况且《租赁合同》并未约定支付利息，故原告该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于合同保证金，在租赁法律关系中出租人与承租人约定保证金是为了保障交易安全，保证出租人租金等债权的实现，因此保证金具有显著的担保性质，而不具惩罚功能。本案中原告和被告何海燕均承认只支付了50000元保证金，本院确认被告交付了保证金50000元。原告诉请被告所交50000元保证金归其所有，理据不足，不予支持。因双方均同意解除合同，被告反诉要求原告返还保证金50000元，依法有据，本院予以采纳。但对被告反诉要求按同期银行贷款利率支付该保证金的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告何海燕收取原告60000元办理住宅地转商业用途的费用问题。被告何海燕2014年5月20日出具给原告吴国梁的《收据》明确约定“如不能办下，将会全额退还”，被告何海燕收取60000元费用后，并未实现双方约定的目的。何海燕是两被告共同注册成立的连州市长成朝阳酒店有限公司的法定代表人，原告要求被告何海燕和深圳市纵扬酒店管理有限公司共同退还该60000元，理据充分，本院予以支持。
关于两被告投入涉案房屋的装修费用的问题。经清远汇诚价格鉴证评估有限公司对涉案房屋进行装修价值的鉴定，评估结论为核定连州市连州大道西路95号房屋装修的工程价值为987210元，原被告双方均无异议，本院予以确认。鉴于原被告在本案《租赁合同》履行过程中均有过错，双方各自应承担相应责任，且双方自愿解除合同。被告拆除涉案房屋已形成附和的装饰装修物不现实，以公平合理原则，本院酌定原告向被告支付装修价格987210元的80%的装修费，即987210×80%＝789768元。
综上，两被告应向原告支付的款项为房屋租金735000元（计至2016年10月1日）、返还办证费用60000元，两项合计为795000元。而原告吴国梁向两被告支付的款项为装修费789768元，返还合同保证金50000元，两项合计839768元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）吴国梁与被告（反诉原告）深圳市长成朝阳酒店管理股份有限公司（现更名为：深圳市纵扬酒店管理股份有限公司）、被告何海燕于2014年4月1日签订的《租赁合同》，被告于本判决生效之日起五日内将连州市连州大道西路95号房屋返还原告吴国梁；
二、被告（反诉原告）深圳市纵扬酒店管理股份有限公司、被告何海燕向原告吴国梁共同支付2014年9月1日至2016年10月1日止的租金735000元（之后产生的租金按月租金4200元的70%计至返还涉案房屋之日止）；
三、被告（反诉原告）深圳市纵扬酒店管理股份有限公司、被告何海燕共同返还原告吴国梁办证费用60000元；
四、原告（反诉被告）吴国梁补偿被告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司、被告何海燕装饰装修费用789768元；
五、原告（反诉被告）吴国梁返还合同保证金50000元给被告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司、被告何海燕；
原、被告上述二、三、四、五项互负债务应于本判决生效之日起五日内同时履行，双方相互抵扣后由负债方向对方清偿。
六、驳回原告（反诉被告）吴国梁的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）深圳市纵扬酒店管理股份有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费5710元、反诉费15150元、评估费9800元，合计30660元，由原告吴国梁负担15330元，有被告深圳市纵扬酒店管理股份有限公司、被告何海燕共同负担15330元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 孔日照
审判员 陈 炜
审判员 颜少文
二〇一六年十月二十日
书记员 谭建聪
附本案相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。