辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终36号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行，住所地抚顺市新抚区中央大街4-2号楼。
负责人：毛大思，该行行长。
委托诉讼代理人：张忠波，该行工作人员。
被上诉人（原审原告）：沈洪勤，男，1948年11月8日出生，满族，抚顺市人民防空办公室退休干部，住抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：徐一大，辽宁凯业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：抚顺市地产房屋开发有限公司，住所地抚顺市顺城区浑河北路1号。
法定代表人：齐少嫣，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：姜贵发，男，1956年8月20日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区。
委托诉讼代理人：姜贵明，男，1958年1月29日出生，汉族，抚顺新宇建筑安装有限公司退休干部。
上诉人中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行（以下简称农行站前支行）与被上诉人沈洪勤、抚顺市地产房屋开发有限公司（以下简称地产开发公司）、姜贵发商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人农行站前支行委托诉讼代理人张忠波、被上诉人沈洪勤及委托诉讼代理人徐一大、被上诉人姜贵发的委托诉讼代理人姜贵明到庭参加诉讼。被上诉人地产开公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
农行站前支行上诉请求:撤销一审判决，驳回沈洪勤的全部诉讼请求。事实及理由：1、一审判决认定上诉人对诉争房屋抵押无效与事实不符。上诉人在2001年4月30日与姜贵发签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，借款金额25万元，期限十年，由姜贵发名下新购的由地产开发公司开发位于城东新区七方块4#楼2单元242号建筑面积128.73m2的房屋提供抵押担保，2001年5月8日在抚顺市产权处办理抵押登记。上诉人在办理抵押登记后，履行了放款义务。该贷款抵押房屋为诉争房屋，农行站前支行作为一家金融机构，只能对商品房买卖合同、商品房预售许可证、销售不动产统一发票进行审查，并按照相关法律规定到法律规定部门，抚顺市产权处办理抵押登记，不可能预先知道地产开发公司一房两卖，将房屋再次出售给被上诉人沈洪勤。二是姜贵发辩称未签订《商品房买卖合同》，更没去公证处签字。事实上姜贵发为向我行申请贷款，提供身份证、户口簿等资料。并且抚顺市公证处出具的《借款合同公证书》（2001）抚证经字第10-162号公证书，明确记载姜贵发于2001年4月30日亲自到抚顺站前支行签订了借款合同。抚顺市公证处出具的公证书代表国家公信力，其真实性或证明效力不容置疑。三是上诉人借款合同已经实际履行，房屋的抵押权也是善意取得。2、一审法院适用法律错误。一是一审法院判决上诉人与借款人姜贵发之间《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效，法律依据为《合同法》第五十二条。农行站前支行作为金融机构，无论是制度上还是现实操作上都只能是形式要件的审查，并按照相关法律办理抵押登记，不可能提前知道地产开发公司将已经出售并抵押的房屋，一房两卖再次出售给沈洪勤，这一点有抚顺市产权处出具的《房屋他项权证》为证，我行在贷前尽职调查时房屋尚未竣工，抵押借款合同应当有效。且被上诉人沈洪勤在购买诉争房屋时，地产开发公司没有向沈洪勤提供商品房预售许可证、房屋图纸、房屋使用说明书等办理房屋产权登记的要件，没有尽到注意义务，理应承担过错责任。如果本案中存在“以合法形式掩盖非法目的”，那也只能是地产开发公司将已经出售的商品房再次出售给沈洪勤。也不能影响关于不能还款时处理抵押物的条款，这样才能最大限度地保护农行的利益不受损害。如果相反，恰恰成全了地产开发公司一房两卖的恶意；如果不是地产开发公司“以合法形式掩盖非法目的”损害沈洪勤的利益，那就只能是地产开发公司涉嫌贷款诈骗，法院应依法将案件移送侦查机关，追究其刑事责任。二是2007年10月1日之后担保法中的担保物权的规定就已经被物权法相应规定取代，担保法相应规定不再适用。根据《物权法》第一章第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”和第二章第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”，并且该房产所有权目前仍登记姜贵发名下。三是农行站前支行与姜贵发之间借款合同已经实际履行，且经抚顺市公证处公证，并非以合法形式掩盖非法目的。3、沈洪勤并非农行与姜贵发之间借款合同间的当事人，无权请求确认农行与姜贵发之间借款合同无效。
沈洪勤辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。沈洪勤与地产开发公司签订的《商品房买卖合同》有效。沈洪勤与地产开发公司签订商品房买卖合同后支付了全部购房款并办理了入户手续，对该房屋装修后居住至今10多年时间。2、地产开发公司与姜贵发的《商品房买卖合同》无效。地产开发公司与姜贵发没有建立商品房买卖合同法律关系，姜贵发没有交付购房30%预付款，没有取得涉案商品房，姜贵发也没有向沈洪勤主张过商品房。姜贵发在一审中说他没有和地产开发公司签合同，姜贵发没有个人名章，没有钱交预付款，不知道购买商品房的事。因此，姜贵发同地产开发公司签订的商品房买卖合同是虚假的，不真实，一审判决该合同无效正确。3、农行站前支行与姜贵发签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效。姜贵发没有购买商品房就不可能到农行办理个人贷款抵押。姜贵发对个人住房抵押借款这件事不知晓，没有去过银行及公证处。上诉人在诉讼中没有提供向姜贵发发放贷款的凭证、姜贵发偿还贷款的凭证及上诉人向姜贵发追索贷款的凭证。
姜贵发辩称，我从来没有签订过《商品房买卖合同》，更没有去公证处签过字，没有收到过农行站前支行贷款，我根本就不知道这件事。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
地产开发公司二审未提交书面答辩意见。
沈洪勤向一审法院起诉请求：1、判令我与地产开发公司签订的《商品房买卖合同》有效，位于抚顺市顺城区临江东路5号楼2单元402号房屋归我所有，地产开发公司协助我办理房屋产权过户手续，办理产权登记费用由地产开发公司负担；2、地产开发公司与姜贵发签订的《商品房买卖合同》无效；3、农行站前支行与姜贵发签订的《个人贷款购房抵押备案登记书》抚房抵押登记第X号无效；4、地产开发公司及农行站前支行连带承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2002年5月10日，地产开发公司与沈洪勤签订《商品房买卖合同》，约定将其开发的位于抚顺市顺城区城东七方块4#2-242号房屋以205592.8元的价格出卖给沈洪勤，沈洪勤将房款全部缴纳后，地产开发公司为沈洪勤办理了入户手续，沈洪勤居住使用至今。沈洪勤在入住后要求地产开发公司协助产权登记时，得知案涉房屋于2001年4月22日以姜贵发名义在农行站前支行处办理了抵押贷款。
另查明，2001年4月22日，地产开发公司与姜贵发签订了《抚顺市商品房买卖合同》，将案涉房屋出卖给姜贵发，并于2001年4月30日与农行站前支行签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，该合同在抚顺市公证处予以公证，并办理了抵押登记。在《个人住房按揭（抵押）借款合同》中借款人签名处系姜贵发的印章，并无本人签名。
一审法院认为，沈洪勤与地产开发公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，沈洪勤支付合理的购房款，地产开发公司交付房屋，双方已实际履行，并未违反法律规定，沈洪勤已实际占有使用该房屋多年，故沈洪勤与地产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，地产开发公司应协助沈洪勤办理房屋过户手续。关于姜贵发与地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，因该合同的订立并非当事人真实的意思表示，姜贵发未实际购买房屋，亦未实际取得该房屋，应认定为合同无效。姜贵发与地产开发公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》是姜贵发与农行站前支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》的前提，农行站前支行虽主张沈洪勤未尽调查案涉房屋登记及权属注意义务，但没有证据证明沈洪勤对案涉房屋设立抵押权是知情的。案件审理过程中，姜贵发作为其与地产开发公司签订《抚顺市商品房买卖合同》的主体，明确表示其没有购买案涉房屋，没有在农行站前支行借款及办理公证，未实际取得该房屋，也未对房屋实施任何权利。综合上述案情，应确认姜贵发与农行站前支行的合同无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、沈洪勤与抚顺市地产房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、抚顺市地产房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助沈洪勤办理房屋(《商品房买卖合同》记载坐落地点为顺城区城东七方块4#2-242、建筑面积146.852平方米)产权过户手续；三、抚顺市地产房屋开发有限公司与姜贵发签订的《商品房买卖合同》无效；四、中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行与姜贵发签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效。案件受理费2192元（已减半收取），由抚顺市地产房屋开发有限公司负担。
二审中，双方均未提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点应为上诉人农行站前支行与姜贵发之间签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》的效力问题。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。一审法院庭审期间，被上诉人姜贵发作为其与上诉人农行站前支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》的主体，明确表示其没有购买案涉房屋，亦没有在农行站前支行借款及办理公证等，对此一审法院以非姜贵发的真实意思表示而认定《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效并无不当，上诉人农行站前支行未提供相关证据证明《个人住房按揭（抵押）借款合同》系姜贵发的真实意思表示，故对上诉人提出的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4384.00元，由上诉人中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张帆
审判员梁馨月
审判员郭爽
二〇一八年六月一日
书记员 杨 茜 怡