福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终2084号
上诉人（原审被告）：袁向明，女，1962年1月30日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：张景华，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门元昊实业有限公司，住所地厦门市思明区大中路55号之一六楼。
法定代表人：胡春兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。
上诉人袁向明因与被上诉人厦门元昊实业有限公司（以下简称元昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初12003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁向明及其委托诉讼代理人张景华、被上诉人元昊公司的委托诉讼代理人郭立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁向明上诉请求：裁定撤销一审判决，发回重审；或者撤销一审判决第一、二项，维持第三、四项。事实和理由：1.一审法院遗漏诉讼当事人。涉案《住宅租赁合同》系袁向明代其母亲林亚鸾与元昊公司签订，袁向明的父亲袁忠铿及弟弟袁向新一家也长期居住在涉案房屋内，且该房产系其唯一住所。根据合同法第二百三十四条规定承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。原承租人林亚鸾已死亡，袁忠铿及袁向新一家依法也应是涉案房产的实际承租人，涉案租赁合同纠纷处理结果与袁向新一家、袁忠铿有法律上的利害关系，一审法院未追加当事人，存在认定基本事实不清，遗漏当事人。2.公房出租是政府解决居民生活和居住困难的社会保障措施之一。袁向明原先租赁的地址位于厦门市的公房，作为国企的厦门兴大房地产有限公司因开发“新宏厦门”建设项目需要拆迁了袁向明原租赁的公房，双方于1998年2月21日签订了拆迁安置协议书，后经政府有关部门批准，“新宏大厦”项目更名为“嘉年华”，建设单位变更为元昊公司，元昊公司承接了该项目的全部权利、义务。此后，元昊公司又以违法手段以极低、相当于建安成本的价格获得了涉案诸多拆迁安置房的产权，也同时承接了安置房上附属的全部权利义务（涉案安置房的转让没有依法征求承租人的购买意愿，侵犯了承租人的优先购买权；涉案安置房作为国有资产，其转让没有经过价格评估，没有经过招拍挂程序，元昊公司没有依法补交土地出让金，故现在房产证所体现的土地使用权类型仍为划拨用地；此外，据了解，元昊公司当时仅以1100余元/平方米的极低价格购买获得了涉案的拆迁安置房），因此，涉案房产租赁实为原带有保障、救济性质的公租房租赁演变而来。一审法院判令解除租赁关系，适用法律错误。3.一审法院未能查明不能及时续签租赁合同的责任实质系在元昊公司，而将其不利后果由袁向明承担，存在认定基本事实不清。袁向明与元昊公司签订的《住宅租赁合同》第十三条约定“房屋租赁合同期限届满，乙方仍需继续租用时，应于期满前一个月内向甲方提出申请，办理续租手续”。双方的约定明确要求元昊公司有强制缔约、接受继续租赁的义务。袁向明在原租赁期限届满后仍需继续租赁涉案安置房，但元昊公司以种种理由拖延，至今仍拒不续签租赁合同。元昊公司已违反《住宅租赁合同》的约定，一审法院以不定期租赁判决解除原《住宅租赁合同》不当。
元昊公司辩称，一、关于本案的诉讼参加人。本案系房屋租赁合同纠纷，《住宅租赁合同》的签章双方系元昊公司与林亚鸾（袁向明代），林亚鸾已去世，袁向明开始缴纳租金，系事实上的承租人。案涉租赁合同的主体就是本案双方当事人，依据合同相对性原则，元昊公司有权对袁向明主张权利。综上，本案并不存在遗漏当事人的问题。二、袁向明有关“公房出租”等主张与事实不符更与本案无关。首先，本案中，袁向明原先租赁的并非公租房。其次，依据《厦门市土地房屋权证》，讼争房屋属于元昊公司所有，是元昊公司购置后再租给袁向明的，袁向明主张优先购买权缺乏依据。而且，即便是公租房性质的租赁，也应该依照法律规定处理，公租房性质的租赁合同在承租人违约的情况下予以解除也是很正常的。本案是房屋租赁合同纠纷，因围绕双方签订的租赁合同以及相关事实审查，袁向明上诉状提出的种种理由，缺乏事实依据更与本案无关，均不能回避其违反租赁合同的根本违约行为。三、本案系袁向明违约，元昊公司有权解除合同。租赁合同系平等主体之间的权利义务约定，应该公平合理，并经双方达成一致方才订立，而本案双方在租赁期限届满后并未续签合同。袁向明在租赁期间常年多次欠交租金。在袁向明根本违约的情况下，却主张元昊公司“有强制缔约、接受继续租赁的义务”，纯属无理要求。况且，对合同进行文本解读，合同约定的是袁向明“应于期满前的一个月内向甲方提出申请……”，约定的很明确，是需要袁向明先申请，申请之后再由元昊公司决定是否续签，这是一个很公平也很正常的约定，根本无法得出元昊公司有强制缔约的义务。还需要说明的是，被拆迁之前的租赁合同也不存在强制缔约的义务，需要承租人按约定履行合同为前提。并且，提出申请系袁向明的义务，应由其承担举证责任，袁向明应向法庭说明其是如何申请的，元昊公司又是如何“以种种理由拖延”的。事实上，袁向明连租金都长年没有支付，又何来申请续租。况且，依照法律规定，袁向明完全可以公证提存。综上，元昊公司不存在任何过错。综上，鉴于袁向明长年拒不支付租金的行为，元昊公司有权依法依约定解除合同，案涉合同在一审诉讼资料送达袁向明后即解除，袁向明的上诉请求缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。请求二审法院依法驳回其上诉请求。
元昊公司向一审法院起诉请求：1.判令自起诉之日起解除元昊公司与袁向明之间关于思明区西林东路297号704室房屋租赁关系，并判令袁向明将该房屋完整返还给元昊公司，将屋内物品清空，人员迁出；2.袁向明向元昊公司支付尚欠房租及滞纳金（租金自2008年7月1日至起诉之日止，按每月343.4元计算，为33309.8元。滞纳金以未付租金为基数按日千分之三计算，暂计算至2016年7月30日为143898.3元）。
一审法院认定事实：袁向明的母亲林亚鸾（2000年9月13日去世）原租住于厦门市，后因该房屋所在地属“新宏大厦”建设用地范围需要拆迁，林亚鸾于1998年4月13日搬离升平路1号房屋。1998年6月30日，袁向明以林亚鸾（乙方）名义与元昊公司（甲方）签订一份《住宅租赁合同》，约定乙方向甲方承租讼争房屋，租赁期限自2000年7月1日至2006年6月30日。每月租金182.90元，计租面积52.86平方米，房屋月租金由甲方根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，在租赁期限内如政府调整公有住宅租金标准，租金按新的租金标准执行，乙方同意按季度缴交房租，并提前10天持《住宅租赁合同》到甲方指定地点缴交下季房租，逾期未交同意甲方加收应交房租0.03%的滞纳金，逾期6个月不交，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并可向法院诉讼追收所欠的款项。合同期限届满后，双方未续签合同。
袁向明系林亚鸾女儿。
元昊公司于2016年8月1日向一审法院提起本案诉讼。2016年9月1日，袁向明收到元昊公司因提起本案诉讼所递交的起诉状。
一审审理中，元昊公司、袁向明均确认争房屋租金已交至2008年6月30日。元昊公司主张，林亚鸾去世后，袁向明为讼争房屋事实上的承租人。袁向明主张，讼争房屋实际承租人为其本人、父亲袁忠锵及弟弟袁向新一家。元昊公司还主张因讼争房屋实际面积为82.15平方米，故按《住宅租赁合同》约定的租金标准，讼争房屋租金应为每月343.4元，并提交讼争房屋的土地房屋权证予以证明，袁向明对该土地房屋权证的真实性无异议，但强调土地类型为划拨，且对元昊公司将讼争房屋用于抵押是否合法持有异议。
一审法院认为，《住宅租赁合同》虽以林亚鸾名义签订，但其已于2000年9月13日去世，元昊公司确认袁向明系讼争房屋实际承租人，袁向明亦表示其为讼争房屋实际承租人之一，故对袁向明系讼争房屋实际承租人予以认定。据此，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。现元昊公司主张2008年7月1日起的租金应按343.4元/月的标准计收，并无合同及法律依据，对其该项主张，不予采纳。首先，讼争合同已明确约定租金标准为182.9元/月，且双方均依该标准履行；其次，讼争合同明确约定计租标准为82.15平方米，现元昊公司要求按房屋实际面积计算租金，于法无据；再次，元昊公司也并未举证证明其已就变更租金标准与袁向明达成合意；综上分析，元昊公司要求袁向明按343.4元/月的标准支付租金，与双方约定不符，法院不予支持。袁向明应按合同约定的182.9元/月的租金标准支付2008年7月1日至起诉之日即2016年8月1日止的租金，合计为17741.3元。
《住宅租赁合同》期限届满后，袁向明继续使用讼争房屋，元昊公司未提出异议，故租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，元昊公司有权随时解除合同。因袁向明已于2016年9月1日收到元昊公司要求解除关于思明区西林东路297号704室房屋租赁关系的起诉状，双方之间的租赁关系可视为自该日起即告解除。合同解除后，元昊公司要求袁向明返还讼争房屋，将屋内物品清空，人员清出，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、自2016年9月1日起解除厦门元昊实业有限公司与袁向明关于厦门市思明区西林东路297号704室房屋之房屋租赁关系；二、袁向明于本判决生效之日起三十日内腾空厦门市思明区西林东路297号704室房屋并交还厦门元昊实业有限公司管业；三、袁向明于本判决生效之日起十日内偿付厦门元昊实业有限公司尚欠房屋租金17741.3元；四、驳回厦门元昊实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，由元昊公司负担148元，袁向明负担169元。
本院二审期间，袁向明提交如下证据：证据1.户籍成员关系证明，用于证明袁忠铿、林亚鸾系夫妻关系，袁向明、袁向新、袁向荣系袁忠铿、林亚鸾的子女。证据2.二次供水物业小区居民用水抄送协议、厦门水务物业二次供水水费缴款证、国家电网客户交费须知、证明，用于证明涉案《住宅租赁合同》系袁向明代其母亲林亚鸾与元昊公司签订，袁向明父亲袁忠铿及弟弟袁向新一家也长期居住在涉案房屋内，且该房产系其唯一住所。根据合同法第二百三十四条规定“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。原承租人林亚鸾已死亡，袁向明父亲袁忠铿及弟弟袁向新一家依法也应是涉案房产的实际承租人，涉案租赁合同纠纷处理结果与袁向新一家、袁忠铿有法律上的利害关系，一审法院应追加而未追加当事人，存在认定基本事实不清，遗漏当事人。元昊公司质证认为，证据1的表面真实性没有异议，但与本案没有关系。证据2的表面真实性没有异议，但莲云社区居民委员会的证明没有经办人或者负责人的签名，也没有出庭作证，该证据不能作为定案依据，其他证据也不能达到袁向明证明目的。
双方当事人对一审法院认定的事实，除元昊公司认为遗漏查明讼争房屋的产权面积是82.15平方米外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，一审庭审时，元昊公司陈述其没有书面向袁向明催讨租金，如果有催讨，也仅仅是电话催讨。袁向明则称元昊公司从来没有催讨过租金，元昊公司不但不向袁向明收取租金，袁向明一直难以找到元昊公司工作人员缴纳租金，找到以后元昊公司工作人员也以各种理由拒不收取租金。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕袁向明的上诉请求进行审理。被拆迁的原厦门市4房号公房原系袁向明的母亲林亚鸾代表家庭成员向房管部门承租的。后因“新宏大厦”建设需要，该公房被拆除而异地安置到讼争房屋内。嗣后，袁向明以其母亲林亚鸾的名义与元昊公司签订讼争房屋的《住宅租赁合同》，即便在林亚鸾去世后，双方也是按该合同履行，因此，应当认定袁向明以其母亲林亚鸾名义代表家庭成员与元昊公司签订《住宅租赁合同》。元昊公司起诉袁向明并无不妥。
元昊公司起诉称，袁向明拖欠房租，元昊公司多次催讨，袁向明拒不缴纳。该诉称与其在一审庭审中的陈述不符，且袁向明也提出异议，因此，元昊公司没有证据证明袁向明拒不缴纳租金，且元昊公司也没有证据证明讼争房产的同住家庭其他成员有其他房源可供搬迁。鉴于讼争房屋系原租赁公房演变而来，为保障承租人的基本生存权，元昊公司一审诉求解除双方租赁关系，腾空讼争房屋不予支持。一审判决第一、二项予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初12003号民事判决第三项、第四项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初12003号民事判决第一项、第二项；
二审案件受理费100元，由元昊公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林巧玲
审判员 李向阳
审判员 胡林蓉
二〇一八年三月二十八日
书记员 陈 源
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。