广东省恩平市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0785执异18号
异议人(申请执行人)：中国建设银行股份有限公司恩平支行，住所地:广东省恩平市恩新东路2号。统一社会信用代码：9144078576572457XX。
负责人：詹喜，职务：行长。
委托诉讼代理人：卢义新、莫月琴，广东义轩律师事务所律师。
被执行人：杨均林，男，汉族，1982年7月23日出生，住广西桂平市。
被执行人：薛献梅，女，汉族，1985年4月20日出生，住广西桂平市。
本院在执行中国建设银行股份有限公司恩平支行（以下简称建设银行恩平支行）与杨均林、薛献梅金融借款合同一案中，异议人建设银行恩平支行向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
异议人建设银行恩平支行称，请求撤销对被申请人杨均林名下坐落于广东省××城××街××花园××号房屋的拍卖，对该房屋进行重新评估、拍卖。事实和理由：建设银行恩平支行与杨均林、薛献梅金融借款合同纠纷一案，杨均林、薛献梅拒不履行生效法律文书确定的义务，申请人遂向贵院申请强制执行[案号（2017）粤0785执526号]，债权标的为439578.37元。同期，以杨均林为被执行人的另一宗案件[案号（2016）粤0785执816号]也在贵院执行中，债权人刘少良，债权标的15万元。该15万元债权系2015年刘少良为杨均林名下位于广东省××城××街××花园××号房屋（以下简称案涉房屋）进行装修的工程款。上述两案执行过程中，贵院委托广东信利土地房地产评估咨询有限公司（以下简称信利评估公司）对案涉房屋进行评估。信利评估公司作出广东信利房评字[2017]第A1707
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39号评估报告书（以下简称评估报告），信利评估公司认为案涉房屋在2017年7月17日的估价时点时为毛坯房，评估案涉房屋的单价为4000元/平方米，总值326440元。申请人认为，信利评估公司对案涉房屋作出的评估价格过低，严重违背事实和偏离市场价值。为此，申请人于2017年11月29日对评估报告提出异议。但贵院和信利评估公司均未采纳申请人的异议。贵院于2018年3月29日10时至30日10时期间，在淘宝网恩平市人民法院司法拍卖平台对案涉房屋进行公开拍卖。该网站上公示的竞买公告、标的调查情况表以及照片均显示，拍卖标的为毛坯房。案涉房屋的起拍价为326440元，经过52次的竞价，该次拍卖最终以432440元成交。申请人认为，案涉房屋的评估程序违法，评估结论错误，执行程序违法，严重损害了申请人的合法权益，应当撤销案涉房屋的拍卖，对案涉房屋重新评估后另行拍卖。理由如下：一、信利评估公司并未对案涉房屋进行实地查勘，评估程序违法，评估结论错误。根据房地产估价规范第4条4.0.1款“自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：1、明确估价基本事项；2、拟定估价作业方案；3、搜集估价所需资料；4、实地查勘估价对象；5、选定估价方法计算；6、确定估价结果；7、撰写估价报告；8、估价资料归档”和4.0.5款“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等”的规定，对估价对象的实地查勘是估价程序必不可少的部分，并以此作为估价的依据。但是，如上所述，案涉房屋在2017年7月17日的估价时点时是已经装修的房屋，并非毛坯房。由此可见，信利评估公司并未对案涉房屋进行实地查勘，否则不会发生将装修房当成毛坯房的重大纰漏。信利评估公司未进行实地查勘即对案涉房屋作出估价，违反了评估程序。导致评估报告仅对案涉房屋作为毛坯房时的价值进行评估，并未将案涉房屋的装修等状况列入评估范围，评估报告中存在漏评事项，评估结论错误。二、执行人员并未对案涉房屋进行必要调查，执行拍卖程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”的规定，执行人员应当对拍卖财产进行必要的调查，为拍卖程序作充分准备，并以调查结果协助竞买人了解案涉房屋的基本情况，为竞买人参与竞拍建设心理预期。但是，如上所述，案涉房屋是已经装修的房屋，而并非毛坯房。由此可见，执行人员并未对案涉房屋进行必要的调查即将装修房屋当成是毛坯房推出拍卖，拍卖程序严重违法。案涉房屋被做作毛坯房最终以432440元成交，该成交价并未包含案涉房屋的装修在内，导致成交价偏离并低于类似已装修的房地产市场交易价格，这不仅损害了案涉房屋的权属人杨均林的利益，也损害了申请人和其他债权人的合法权益。杨均林所欠申请人以及刘少良的债务已达60万元，案涉房屋因被当做毛坯房进行拍卖，导致拍卖成交价格仅为432440元，不足以覆盖杨均林的债务，申请人的合法权益不能得到保障。三、依法应当撤销案涉房屋的拍卖，并重新评估拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，拍卖过程中，存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。本案中，信利评估公司并未对案涉房屋进行实地查勘，评估程序违法，评估结论错误；执行人员没有对拍卖财产进行必要的调查，严重违反拍卖程序，导致案涉房屋被当做毛坯房拍卖，均严重损害了申请人的利益。因此，依法应当撤销案涉房屋的拍卖，并重新评估拍卖。
异议人建设银行恩平支行为证明其主张，提供了下列证据：1、营业执照，证明申请人主体资格；2、杨均林、薛献梅身份证，证明被申请人主体资格；3、（2017）粤0785民初50号民事判决书，证明申请人债权标的；4、案件受理通知书，证明申请人申请执行；5、（2016）粤0785民初1021号民事判决书，证明刘少良享有债权，案涉房屋已经装修完毕，并非毛坯房；6、（2016）粤0785执816号执行裁定书，证明刘少良申请执行；7、杨均林房地产拍卖底价评估报告、（2016）粤0785执816号通知书，证明信利评估公司评估案涉房屋总值326440元；8、房地产拍卖底价评估报告异议书、信利评估公司复函，证明申请人曾对评估价格提出异议，信利评估公司复函认为评估价格合理；9、（2017）粤0785执526号拍卖通知书、阿里拍卖.司法拍卖情况，证明案涉房屋在淘宝网恩平市人民法院司法拍卖平台最终以432440元成交。
本院查明,本院在审理原告刘少良与被告杨均林承揽合同纠纷一案中，本院于2016年8月24日作出的（2016）粤0785民初1021号民事判决已发生法律效力。依该判决，一、被告杨均林应在本判决发生法律效力之日起七日内支付工程款150000元及违约金（违约金以150000元为基数，从2015年10月1日起至本判决确定的还款日止，按年利率24%计算）给原告刘少良；二、驳回原告刘少良的其他诉讼请求。本案受理费1988元，由被告杨均林负担。本院依据原告刘少良申请，于2016年9月27日作出（2016）粤0785执保89号民事裁定书,裁定：对被申请人杨均林坐落于恩平市××城××街××花园××房予以查封，查封金额5万元，查封期限3年。由于杨均林未履行生效判决确定的全部义务，刘少良向本院申请执行，本院以（2016）粤0785执816号案立案执行，于2017年5月10日作出（2016）粤0785执816号之二执行裁定书,裁定：拍卖被执行人杨均林坐落于恩平市××城××街××花园××房以清偿债务。本院委托信利评估公司对涉案房屋进行评估，信利评估公司于2017年7月17日作出[广东信利房评字（2017）第A1707
--39号]评估报告书，评估报告书中第一项估价结果摘要如下：
序号
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房屋座落
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用途
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单位面积
价格
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建筑
面积
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总值
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备注
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(元/㎡)
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（㎡）
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（元）
1
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恩平市恩城凯旋街1号凯
旋花园17幢205号
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住宅
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4000
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81.61
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326440
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含地价
第四项房地产估价结果报告第（四）点估价对象概况：
序号
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估价对象
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建筑结构
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现状用途
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装修保养情况
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1
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恩平市恩城凯旋街1号凯旋花园17幢205号
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钢筋混凝
土结构
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住宅
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现为毛坯房
又查明：本院在审理原告建设银行恩平支行与被告杨均林、薛献梅金融借款合同纠纷一案中，依据原告建设银行恩平支行申请，于2017年1月23日作出（2017）粤0785执保11号民事裁定书,裁定：对登记在被申请人杨均林名下位于恩平市恩城凯旋街1号凯旋花园17幢205号的房屋（商品房预售备案号：00000280）予以查封（查封价值限额410000元），查封期限3年。本院于2017年4月19日作出的（2017）粤0785民初50号民事判决已发生法律效力。依该判决，一、被告杨均林、薛献梅在本判决发生法律效力之日起七日内共同偿还借款本金393479.92元及利息（利息含正常利息、罚息、复利，截止2017年3月13日为16700.78元；从2017年3月14日起至本院确认还款日止，按月利率7.303125‰计算）给原告建设银行恩平支行；二、被告杨均林、薛献梅在本判决发生法律效力之日起七日内共同支付律师费27100元给原告建设银行恩平支行；三、驳回原告建设银行恩平支行的其他诉讼请求。案件受理费7739元，保全费2570元由被告杨均林、薛献梅负担。由于杨均林、薛献梅未履行生效判决确定的全部义务，建设银行恩平支行向本院申请执行，本院以（2017）粤0785执526号案立案执行。本院将信利评估公司作出的[广东信利房评字（2017）第A1707
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39号]评估报告书送达给建设银行恩平支行，建设银行恩平支行认为信利评估公司对涉案房产的评估价格偏低，向本院申请重新评估。本院去函信利评估公司要求对上述涉案房产进行复评。2018年1月16日信利评估公司复函认为评估价格合理。
另查明：2018年2月27日，本院于阿里巴巴司法拍卖网络平台和人民法院诉讼资产网发出《恩平市人民法院关于拍卖恩平市恩城凯旋街1号凯旋花园17幢205号房地产的公告》和《拍卖须知》，拍卖标的：恩平市恩城凯旋街1号凯旋花园17幢205号（房地产证号：无，预告登记证号：00000280号，建筑面积：81.61平方米），现为毛坯房，具体情况详见附件的评估报告，起拍价：326440元，保证金：30000元，增加幅度2000元。买受人郑国华于2018年3月30日通过淘宝网司法拍卖平台以最高价竞得上述房屋，成交价为432440元。郑国华于2018年4月4日将拍卖款项缴入本院指定账户，并与本院签订了《拍卖成交确认书》。
本院认为，本案属当事人异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。……”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为”之规定，当事人可以就本院网上拍卖的恩平市恩城凯旋街1号凯旋花园17幢205号房地产的行为提出书面异议。在执行过程中，本院委托信利评估公司对涉案房屋进行评估，[广东信利房评字（2017）第A1707
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39号]评估报告书记载涉案房屋装修保养情况：现为毛坯房。房屋总值326440元（含地价）。本院在实施网络司法拍卖公告中对拍卖标的现状的告知内容是：恩平市恩城凯旋街1号凯旋花园17幢205号（房地产证号：无，预告登记证号：00000280号，建筑面积：81.61平方米），现为毛坯房。关于此项告知内容的文字，现为毛坯房五字用加粗字体加以提示。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”的规定，依据本院已生效的（2016）粤0785民初1021号民事判决,本案涉案房屋已装修验收完毕。信利评估公司在接受本院委托评估过程中，没有对房屋内部实地查勘，没有查明拍卖财产现状，将已装修的房屋当作毛坯房进行估价。本院在收到信利评估公司的评估报告书后，没有查明拍卖财产现状，采纳了信利评估公司的评估报告书，将涉案房屋进行网络司法拍卖并已拍卖成交。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”的规定，异议人请求撤销对涉案房屋的网络司法拍卖的理由充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第三十一条之规定，裁定如下：
撤销恩平市人民法院于2018年3月30日关于拍卖恩平市恩城凯旋街1号凯旋花园17幢205号房地产的网上拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省江门市中级人民法院申请复议。
审 判 长 吴艳明
审 判 员 梁日稳
人民陪审员 薛小春
二〇一八年五月三十日
书 记 员 冯宇君