上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2521号
原告上海市闸北区盛世家园业主委员会。
负责人花家寿。
负责人孙金根。
委托代理人张焱华，上海众华律师事务所律师。
被告上海中一物业管理有限公司。
法定代表人邱天明。
委托代理人顾岱华，上海纽迈律师事务所律师。
委托代理人陈宸，上海纽迈律师事务所律师。
原告上海市闸北区盛世家园业主委员会与被告上海中一物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月12日立案受理后，由审判员魏思奇独任审判，并于同年12月3日组织双方当事人进行了证据交换。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告上海市闸北区盛世家园业主委员会的负责人花家寿、孙金根及其委托代理人张焱华、被告上海中一物业管理有限公司的委托代理人顾岱华、陈宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市闸北区盛世家园业主委员会诉称，原告于2006年1月1日与被告签订盛世家园物业服务合同，约定由被告提供物业服务、被告应按包干制收费形式确定服务费用，盈余或则亏损均有被告享有或者承担。合同第十一条约定被告从固定停车费中提取30%的管理服务费，从临时停车费中按露天机动车车位的70%标准收取停车管理服务费。2011年7月5日被告公布2011年上半年公共收益帐目，截止2011年6月底累计结余人民币81983.29元（以下币种均为人民币），其中，被告将应当由其承担公用设施设备、公用部位费用支出56012元列入了公共收益中，所以应当调整2011年6月底的公共收益为137995.29元。
2012年1月5日被告公布2011年下半年公共收益帐目，被告隐瞒了下半年的机动车停车收入状况，仅仅列出收入52494.53元，反而多列支了应由被告承担的公用设施设备、公用部位费用以及被告员工工资费164456元。由于被告在终止物业服务移交清单时，提供的固定车辆清单数为195辆，而其结算的数量远少于该数目，因此需要被告对2011年停车费进行对帐确认。在未予对帐前，暂按被告公布的帐目进行调整下半年收入为52494.53元，故全年公共收益暂定为190489.82元，该钱款应由被告向原告交还。故诉请判令被告向原告支付收益结余款（根据双方对帐后予以确定，暂定为190489.82元）。
被告上海中一物业管理有限公司辩称，2011年上半年度的收入和支出都是经过原告盖章确认，说明原告应当是认可的；下半年的各项支出均是物业管理中实际发生且数额合理，并由原告的负责人签字，不存在被告擅自使用公共收益的情况；而且根据结算结果，原告还欠被告29978.18元没有支付，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告原系上海市闸北区“盛世家园”的物业管理服务公司。2006年1月8日，原、被告签订《物业服务合同》，约定：被告为“盛世家园”提供物业管理服务，总建筑面积97727平方米（住宅90809平方米、商铺3665平方米）；住宅用房按0.70元／月＊平方米（其中1、综合管理服务费0.20元／月＊平方米；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.07元／月＊平方米；3、公共区域的清洁卫生服务费0.07元／月＊平方米；4、公共区域绿化养护费用3.00元／年＊平方米，每半年被告向原告结算并收费；5、公共区域秩序维护服务费用0.215元／月＊平方米；6、变频供水0.06元／月＊平方米；7、公共照明0.06元／月＊平方米；8、消防系统0.015元／月＊平方米；9、避雷系统0.015元／月＊平方米；10、弱电系统0.065元／月＊平方米）、商铺用房按1.50元／月＊平方米收取物业服务费；物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，该费用在维修资金中列支，并按规定分摊；被告按包干制收费形式确定物业服务费用，由业主向被告支付前述约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由被告享有或承担；被告从固定停车费中按露天机动车车位收费的30%标准提取停车管理费，从临时停车费中按露天机动车车位收费的70%标准提取停车管理费，车库非机动车管理由被告自负盈亏。
2011年7月5日，被告公布了《盛世家园2011年上半年年度公共收益帐目》，载明：一、收入：机动车地面租赁费154440元（含2011年下半年预收数），机动车地面临停费37500元，场地租赁费（因饮水机租赁费7月份付费，故放在下半年帐目中）。二、业主大会提留：机动车地面租赁费154440元×（1-5.65%）×70%=102000元，机动车地面临停费37500元×（1-5.65%）×30%=10614.38元，合计112614.38元。三、支出：1）55、58车库安全用电改造费用（2010年下半年度遗漏）251元，2）购生活垃圾筒9000元，3）购部分立杆灯罩720元，4）购警示灯140元，5）疏通下水管（32-74号、高平路XXX-
XXX号）1750元，6）修31、41、42号信报箱地脚365元，7）修理1号门道闸（200元按30%）60元，8）修配10、15、60号大门玻璃及焊条加固600元，9）调换39号监控探头1511元，10）修配4、10、35号玻璃门530元，11）维修水泵房水泵310元，12）维修55号总闸阀1500元，13）5-10号草坪灯修复1489元，14）13、16、30、63号水管修理3156元，15）32、33、70号窨井修复1075元，16）购潜水泵1360元，17）路灯配件2195元，18）绿化养护费30000元，支出合计56012元。四、业主大会留存：收入112614.38元，支出56012元，结余56602.38元。五、截止2010年12月底累计结余25380.91元。六、截止2011年6月底累计结余81983.29元。落款处分别由原、被告盖章。
2012年1月5日，被告公布了《盛世家园2011年下半年年度公共收益帐目》，载明：一、收入：机动车地面租赁费61515元（含2012年预收数），机动车地面临停费36000元，场地租赁费900元（2011年上半年饮水机租金费），垃圾桶残值828元。二、业主大会提留：机动车地面租赁费61515元×（1-5.65%）×70%=40627.58元，机动车地面临停费36000元×（1-5.65%）×30%=10189.80元，场地租赁费900元×（1-5.65%）=849.15元，垃圾桶残值828元，合计52494.53元。三、支出：1）疏通49、22、66-69、64号下水管660元，2）8、25、26、49、50、号信报箱加固底座材料费455元，3）33、45、74号信报箱加固底座及换棚材料费743元，4）改动42号落水管87元，5）抢修9、52、16号上水管4729元，7）电焊22、18、19、33号的大门240元，8）疏通31、71号总管240元，9）维修健身器材293元，10）更换66号信报箱顶棚255元，11）绿化养护费30000元，12）2011年部分防水筑漏工程费8415元，13）疏通34-46号下水管1500元，14）更换46、48号大门玻璃及加焊580元，15）更换45、39号窨井盖700元，16）更换57号大门锁芯及钥匙87元，17）抢修11号泵房2个泵5675元，18）2011年更换8、6、23、58、29、34、26号大门门机7000元，19）2012年41、44-47信报箱加固及换棚765元，20）防水筑漏维修费（745、763商铺）16125元，21）人员工资福利增加部分85067元，支出合计164456元。四、业主大会留存：收入52494.53元，支出164456元，结余-111961.47元。五、截止2011年6月底累计结余81983.29元。六、截止2011年12月底累计结余-29978.18元。落款处仅由被告盖章确认。
根据被告提供的证据，2011年下半年发生1-19项支出，均附有相应的工作联系函、申请书、费用发票以及时任“盛世家园”业委会主任李某某的同意批复。第20项支出的工作联系函上，李某某于2010年9月13日签署“同意该项，望抓紧落实维修”；另附有745商铺业主余秀娟、747-751商铺业主朱学明、755-763商铺业主梁忠表示同意的征询表，以及案外人上海银苗建筑工程有限公司施工签订的施工合同和金额为16125元的发票。第21项支出的成本明细表和函件等材料上，李某某于2011年9月18日签署“贵司所反映的情况属实，但因目前本业委会适逢换届选举过程中，望贵司见谅，待新一届业委会成立后，老一届将提交后，由新一届讨论通过后给予批准”；于同年10月15日签署“来函内通已知，自2006年至今管理成本逐年提高，管理费未增加。但实际差额部分以全年实际发生额为基础，按实结算后，同意给予补贴”。
以上事实，由原告提供的物业服务合同、2011年公共收益明细表、律师函、机动车收费情况表、业委会备案表，被告提供的2011年上、下半年公共收益明细表、2011年下半年支出项目审核材料、2007-2010年度公共收益明细账目，以及原、被告的陈述等证据予以佐证。
审理中，被告方的证人李某某到庭作证称：我是“盛世家园”原业委会主任，任期从2005年7月开始至2011年7-9月份。以往业委会都会在被告公布的公共收益帐目上盖章，2011年9月份面临换届选举印章上交了，所以2011年下半年度公布的帐目没有盖章。对于帐目中所列的21项支出的审核材料均由我签名，9月份之前均加盖公章。其中绿化费用3万元，是开过业主代表大会的，从2005-2009年都是这样结算的；还有第12项多户人家的维修费用，是我签字确认的，第17项是抢修费，我是有权利决定的，议事规则是有规定的，抢修是不受价格限制的；第20项这笔钱是2010年发生的，这笔钱不应该从公共收益出来，应该从该三户人家商铺维修基金里支出；第21项确实是我签字确认的，因为物业公司收支不平衡，几年没有上涨物业管理费，所以打报告要求增加员工福利，在没有开业主大会或业主委员会的情况下，由我自行确认的。按照与物业公司签订的合同约定，公共收益按照合同约定属于业委会的部分先用于小区公共部分维修维护的支出，多余的部分按有关规定划入维修基金的本金，但是由于动用维修基金的手续比较繁琐，所以按照惯例将多余部分先存入物业公司的账户内。盛世家园成立之初，业委会议事规则规定，5000元以下的项目只要业委会决定，5000以上的项目需要业主大会决定。动用维修基金本金的不管多少钱都要通过业主大会，由于手续非常繁琐，所以结余的钱都留存在物业公司。
原告表示，证人在签单据的时候已经不能代表业委会，上一届业委会届满期限到2011年6月份，由于新的业委会还没有选出，这段时间是业委会瘫痪期，新一届到2012年3月份才成立，证人在前一届里面是业委会主任，在瘫痪的时间应该按照规定将章交到房办，但实际上还是由证人在保管。被告对于证人证言无异议。
本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。原、被告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，并不违法法律，依法应为有效。虽然约定的物业管理收费方式为包干制，但根据以往的履约情况看，双方均是通过共同确认并公布“盛世家园”小区每半年度公共收益帐目的方式来确定和结算收支情况的，故原告关于小区管理中产生的所有费用均应包含在物业管理费之内的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持；而且，参照合同载明的物业管理费构成，3.00元／年＊平方米的公共区域绿化养护费用显然应当另行收取。由于2011年上半年度的收支帐目经过原告盖章确认，18项支出项目均可以公共收益冲抵；而下半年度的收支帐目未经原告确认，管理中的支出项目能否以公共收益冲抵应酌情而定。其中1-19项支出项目附有较为完备的报批手续，均系小区管理中产生的正常费用且数额合理，并有时任业委会主任李某某的批复，对此本院表示认同，上述费用可由公共收益冲抵。第20项支出应属于维修资金开支范畴，但因被告已退出小区管理，该费用可先以小区公共收益冲抵，再从三位业主的维修资金账户中划扣。至于第21项工资福利增加项目，在物价高涨的当下适度增加物业服务人员的福利待遇本属合理，但因数额巨大，在未召开业主大会讨论通过的情况下，即由业委会主任自行决定，显属不当，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：
被告上海中一物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告上海市闸北区盛世家园业主委员会公共收益55088.82元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4109.80元，由原告上海市闸北区盛世家园业主委员会承担2931.80元，由被告上海中一物业管理有限公司承担1178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 杨 礼
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年十月三十日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。