重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初1733号原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号平街第11楼，统一社会信用代码91500103284875131G。法定代表人：华永玉，总经理。委托诉讼代理人：简兵，员工。委托诉讼代理人：蒋沁，重庆百晟律师事务所律师。被告：重庆君恒建设有限公司，住所地重庆市渝中区棉花街18号8楼，统一社会信用代码91500000765915974R。法定代表人：卢明，董事长。委托诉讼代理人：程海兵，员工。第三人：重庆渝海物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区德兴里1号，统一社会信用代码91500103739804883K。法定代表人：叶强，董事长。委托诉讼代理人：张青梅，员工。委托诉讼代理人：朱凤，员工。原告重庆远大物业管理有限公司（以下简称远大公司）与被告重庆君恒建设有限公司（以下简称君恒公司）、第三人重庆渝海物业管理有限责任公司（以下简称渝海公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大公司的委托诉讼代理人简兵、蒋沁，被告君恒公司的委托诉讼代理人程海兵，第三人渝海公司的委托诉讼代理人张青梅、朱凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远大公司向本院提出诉讼请求：1.判令君恒公司支付物业服务费1043340元（2012年10月1日至2016年11月30日），并自2012年10月1日起至物业服务费付清时止，按照每日万分之三的标准分段计算欠付物业服务费的违约金，暂计算至2016年11月30日为239446.53元；2.本案诉讼费用由君恒公司承担。事实和理由：2004年11月3日，远大公司与御景江山业主委员会签订《御景江山小区物业管理委托合同》，合同期限两年。合同到期后，御景江山业主委员会没有举行业主大会对远大公司进行解聘，也没有选聘其他公司并签订物业服务合同，该小区至今一直由远大公司按照上述合同提供物业管理服务。君恒公司系该小区面积为8694.5平方米的车库业主，从入住起就未按合同约定交纳物业服务费，并且自行委托其他物业服务企业经营车库，但车库的进出、清洁、保安巡逻、维修等服务仍是远大公司提供，君恒公司及其委托的企业只负责安排车辆的停放和收费。在君恒公司自行委托物业服务企业经营车库后，小区其他业主多次向远大公司反映车库未首先满足本小区业主，且未按收费标准收费。远大公司为了小区业主的方便出行，试图启用智能车库系统，并与君恒公司沟通，希望其配合，但君恒公司以妨碍其经营为由拒绝，导致车库现在都无法使用智能卡进出。并且君恒公司还拒绝车库消防通道的整改，影响小区安全，其行为已经严重妨害物业服务与管理。远大公司是御景江山小区唯一合法聘请的物业服务企业，依法依约对小区实施规范的物业管理，为君恒公司提供了物业管理服务。君恒公司无故拖延缴纳物业服务费以及严重妨害物业服务与管理的行为构成违约。远大公司根据合同约定，主张按非住宅物业管理服务费标准每月2.4元/平方米（建筑面积）计算收取物业服务费。合同约定逾期交纳物业服务费的应按拖欠金额的日千分之三交纳滞纳金，远大公司自愿调整为按日万分之三计算。故依法提起诉讼。被告君恒公司辩称，2004年10月12日远大公司法定代表人李国强与君恒公司签订的《抵款协议》第四条约定，李国强保证远大公司为君恒公司自主经营和管理涉案车库提供一切便利条件，并不收取君恒公司任何费用，远大公司一直按照该协议履行至今。涉案车库一直由君恒公司委托渝海公司进行经营并提供物业服务，车库的进出管理、清洁、维修、保安巡逻等服务均是由渝海公司提供，而非远大公司。本案已过诉讼时效，远大公司向君恒公司发函主张的物业服务费是3元/平方米/月，与诉求中主张2.4元/平方米/月不符，并不构成有效催收。对车库所有权人主张物业服务费也不应该按照平方数来收取。综上，请求驳回远大公司的全部诉讼请求。第三人渝海公司述称，远大公司没有为涉案车库提供物业服务，涉案车库由渝海公司实际提供物业服务有社区的证明，也有向停车办办理车库物业服务的备案登记。车库的保洁、巡逻、进出杆的维修及车辆停放、指挥等均由渝海公司提供服务。渝海公司提供车库物业服务的对象除君恒公司之外，还有其他业主所有的车位。车库不同于商业，远大公司也不能按照物业合同中的非住宅标准即2.4元/平方米/月进行收费。请求驳回远大公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2000年6月5日，重庆万利房地产开发有限公司与远大公司签订《物业管理服务合同》，委托远大公司为御景江山提供物业管理服务；委托管理期限自2001年6月30日起至2004年6月31日止；物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。2004年11月3日，御景江山小区业主委员会与远大公司签订《御景江山小区物业管理委托合同》，委托远大公司为御景江山小区提供物业管理服务；委托管理期限自2004年11月3日起至2006年11月3日止；物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业管理服务费的业主及物业使用人将按每日3‰的标准计算缴纳滞纳金。合同到期后，御景江山小区业主委员会未另行选聘其他物业管理公司，也未举行业主大会对远大公司进行解聘。2004年10月12日，君恒公司（甲方）与李国强（乙方）签订《抵款协议》，约定：一、乙方欠甲方借款800万元已到期，因乙方无力偿还到期借款，甲方同意乙方以其名下的位于重庆市渝中区棉花街19号裙楼负3层整层、负4层整层、19号附1号（原A栋）负2层45个（5-12号、15号、16号、18-51号、+1号）车位（建筑面积共计8694.5平方米）作价800万元抵偿给甲方，以清偿乙方所欠甲方的借款800万元。在签订本协议后5日内，乙方将上述车位全部移交给甲方。二、乙方必须在2004年11月30日前将车位房屋产权证过户到甲方名下，其税费按规定承担。三、甲方自行管理和经营车位，乙方负责安装独立的水表、电表，实行单独计量，甲方自行向水、电部门缴纳有关费用。四、乙方应保证物业管理公司为甲方的自主经营和管理提供一切便利条件，并不向甲方收取任何费用。今后如甲方根据车位的经营状况，需要对车库进行改造或改变用途，乙方应予以协调和配合。五、甲方在对车位的经营和管理中，必须遵守重庆市有权车库经营管理的相关规定，合法经营。六，本协议经双方签章后生效，双方共同遵守。本协议未尽事宜，经甲、乙双方友好协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。七、本协议一式陆份，甲、乙双方各执叁份，具同等法律效力。同年12月，君恒公司取得重庆市渝中区棉花街19号裙楼负3层整层、负4层整层、19号附1号（原A栋）负2层45个车位（具体房号为5至12号、15号、16号、18至51号、+1号）的所有权登记，建筑面积共计8694.5平方米。因君恒公司、渝海公司同属重庆渝海控股（集团）有限责任公司的子公司，君恒公司委托渝海公司对上述车库进行经营管理。2014年10月10日，远大公司向君恒公司发出《催告函》，载明：贵司作为重庆市渝中区棉花街19号裙楼负3层整层、负4层整层、19号附1号负2层45个车位（建筑面积共计8694.5平方米）的产权人（或实际物业使用人），现我司就贵司拖欠物管费及妨碍我司对御景江山小区车库消防通道的整改及道闸系统启用的事宜，对贵司致函如下：一、缴纳物管费是贵司法定及合同约定的义务。根据我国《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，按时足额缴纳物业管理费是业主或物业实际使用人的法定义务。任何单位和个人行事均不能与国家法律法规相悖。其次，我司与重庆万利房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》第二十一条已明确约定：本物业的管理服务费，非住宅房屋由物管方按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。该合同虽系我司与重庆万利房地产开发有限公司签订，但房屋买受人概括承受了房产商在该合同中的权利义务，合同效力于御景江山小区每一位业主或物业使用人。第三，我司系2000年通过合法招投标程序入驻御景江山小区并为小区提供物业服务，贵司无权再另行单独聘请物管公司提供服务。综上，贵司作为御景江山小区的业主或物业使用人之一，按时足额缴纳物管费是贵司的法定及合同约定义务，贵司应按约履行合同义务。二、贵司有义务消除妨害，配合我司进行消防系统的整改及道闸系统的启用。我司对御景江山小区进行消防通道进行整改并引进车辆道闸系统，系为履行作为物业服务企业法定及合同约定的养护、管理义务，系为小区提供更加便捷的物业服务、建立安全措施、维护公共秩序。但贵司只经营收款，一直不配合我司进行消防通道管理整改，也不予配合将车辆信息录入道闸系统，严重妨碍了我司对物业区域的正常管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，我司有权要求贵司立即停止妨碍行为，并配合将车库目前停放车辆的相关信息录入道闸系统。综上，请贵司在收到本函之后7日内立即向我司缴纳拖欠的物管费，并配合我司进行消防通道整改、将贵司车库目前停放车辆的相关信息录入道闸系统。2014年11月18日，渝海公司新重庆广场项目部向远大公司发出《关于远大公司的催告函的回函》，载明：贵司于2014年10月发出的催告函我司已收悉，经我司查阅相关合同、资料，并结合客观事实，回复贵司如下：一、我司没有向贵司缴纳物管费的义务。首先，贵司与我司并没有签订物业服务合同和其他任何与物业服务有关的协议，贵司所称的《物业管理服务合同》的约定对我司无效。其次，所有权人在取得重庆市渝中区棉花街19号裙楼负3层、负4层整层、19号附1号负2层45个车位（建筑面积共计8694.5平方米）的所有权时，已经与原所有权人书面约定：保证聘请的物业管理公司为现所有权人的自主经营和管理提供一切便利条件，并不向现所有权人收取任何费用。所以，贵司作为原所有权人聘请的物业管理公司，不应向我司收取任何费用。二、我司目前经营合法合规，贵司不能无理阻拦。我司目前对重庆市渝中区棉花街19号裙楼负3层、负4层整层、19号附1号负2层45个车位（建筑面积共计8694.5平方米）的经营管理，符合国家及地方相关法律法规的规定，理应受到保护。贵司的通道整改及车辆信息录入的要求，实属无理阻拦，妨碍我司的合法经营，侵害了我司的合法利益，我司按照相关法律法规的规定，理应拒绝。综上所述，贵司的行为，无任何法律依据，也完全违背了客观事实。我司无任何义务向贵司支付物业服务费用，且我司的经营管理，符合国家有关法律法规的规定，贵司无权对我司的合法经营管理进行任何干涉。如贵司的干涉行为给我司造成损失，贵司将承担一切的法律后果。2016年6月7日，重庆市渝中区朝天门街道棉花街社区居民委员会出具《证明》，载明：我居委会辖区内的御景江山小区（地址是渝中区棉花街19号），此小区物业管理单位从开盘至今一直都是由远大公司提供物业服务。2017年6月7日，重庆市渝中区朝天门街道棉花街社区居民委员会出具《证明》，载明：我居委会辖区内御景江山小区车库是由渝海公司进行经营和物业管理（小区车库地址：渝中区棉花街19号），该小区车库的进出、清洁、保安巡逻、维修等一直由渝海公司提供物业服务。审理中，远大公司举示了道闸系统协议书、大门岗岗位工作自述、车库电费代收收据、工作联络单、巡逻签到表、照片等证据，拟证明其为御景江山小区车库提供了物业服务。渝海公司举示了重庆市公共停车场备案登记证、道闸合同补充协议、停车场责任保险单、设施设备巡查记录表、工作记录、御景江山车库月租车缴费明细表、照片、视频等证据，拟证明是其为御景江山小区车库提供的物业服务。上述事实，有《物业管理服务合同》、《御景江山小区物业管理委托合同》、《抵款协议》、《房屋所有权证》、《催告函》、《关于远大公司的催告函的回函》、《证明》、照片、视频等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，应由远大公司就其为君恒公司所有的车库提供了物业服务承担举证证明责任。但远大公司举示的证据仅能证明其对御景江山小区车库之外的物业区域提供了物业服务，而渝海公司举示的证据能够证明是其为御景江山小区车库提供的物业服务。且远大公司举示的《物业管理服务合同》、《御景江山小区物业管理委托合同》中均无车库收费的相关规定和标准。故远大公司要求君恒公司支付物业服务费及违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告重庆远大物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取8173元，由原告重庆远大物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  李宁二〇一七年十二月二十日书 记 员  杨婷