广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终721号
上诉人（原审被告）：人人乐连锁商业集团股份有限公司。
法定代表人：何金明，董事长。
委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳航空有限责任公司。
法定代表人：宋志勇，董事长。
委托诉讼代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘远波，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人人人乐连锁商业集团股份有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人深圳航空有限责任公司（以下简称航空公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。人人乐公司委托诉讼代理人肖才元、杨超及航空公司委托诉讼代理人刘子孺、刘远波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
人人乐公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回航空公司的全部诉讼请求；2、航空公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。合同第4.1条文义清楚，意思表示准确而没有歧义，本案应严格遵照文义解释的方法来审查。原审判决却置合同条文本身不顾，反而直接以主观推断所谓条款的本意，显然违反了《合同法》第一百二十五条第一款所确立的合同解释规则。合同是双方平等自愿协商确定，合同条文最能反映真实意思。原审判决在探寻合同本意时，违背了合同原文所明确表达的当事人意思表示。反而将航空公司的单方利益解释为合同的本意，超出了合理的合同解释范围，也违背了居中裁判的公正地位。
评估报告的评估对象不是合同第4.1条约定的比价对象，原审判决采纳评估报告来调整租金是错误的。人人乐公司提供的XX百货整体的租金价格更具有参照性。大型商业的长期租赁合同，是双方基于各自的商业目的、商业风险等因素综合考虑后达成的一致意见，是双方在市场经济中的博弈与妥协。除法定可调整合同的情形以外，法院应充分尊重市场主体的交易自由，而不能超越合同约定而随意解释和调整合同的内容。
一、合同第4.1条文义清楚，意思表示准确而没有歧义。合同第4.1条明确约定“……从正式计算租金起十年之后，租赁房产的租金标准与本租赁房产周围、东至XX大道、南至桂X路、西至南X路、北至X园路范围内与本租赁房产规模、经营的商业业态、房产外部道路及交通状况相同的房产租金价格相比，高出或低于超过30%时，则本租赁房产价格标准调整为：本合同约定时间的租金价格减去或加上同意时期市场价格与本合同价格之差的50%”。双方约定的调整租金价格的比价对象，是如此确定，既明确限定了地域“四至”范围，又限定了商业业态、房产规模等条件。该条款意思表示十分清楚而明确，不存在任何歧义。航空公司直接以房产本身市场租金价格为比较对象，显然违背了合同第4.1条的约定。也就是说，合同约定的是横向比价，而航空公司采用的是纵向比较，明显不同。原审判决不能因为“涉案房产的市场租金价格……更具有可操作性”，而直接选择纵向比较的方式，这种做法违反了合同约定，且无任何法律依据。
二、本案应严格按照文义解释的方法来审查合同第4.1条，遵守《合同法》第一百二十五条所确立的合同解释规则。《合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。全国人大常委会法制工作委员会明确：“合同的条款用语言文字构成。解释合同必须先由词句的含义入手”。最高人民法院亦明确“判断当事人的真实意思表示，首要方法是判断当事人字面的意思表示，这正是合同解释中的文义解释方法，只有在文义解释不能确定该条款的确切含义时，再运用其他解释方法去确定合同条款的含义”。也就是说，合同解释的方法必须遵循《合同法》第一百二十五条第一款规定的顺序。在合同第4.1条的意思表示准确而没有歧义的情况下，本案应适用文义解释方法，严格按照合同约定的“四至”和条件选择比价对象。原审判决不顾合同第4.1条明确的约定，却径行将其解释为“如涉案房产的市场租金价格发生巨大变动”，显然不符合双方的真实意思表示，更是违背了《合同法》第一百二十五条所确立的合同解释规则。
三、合同条文（包括第4.1条）最能体现双方的真实意思，原审判决在探寻合同本意时，违背了本案合同原文所明确表达的当事人意思表示，超出了合理的合同解释范围。原审判决亦确认，合同系双方的真实意思表示。因此，在探寻合同本意时，首先应遵循合同条文本身，因为合同条文不仅包含了双方的意思，同时也是双方意思的外在表示。合同本意不是任何一方的单方动机或内在意思，而是双方共同意思的外在表示。双方在关于调整租金时所设置的条件就是“租赁房产的租金标准与本租赁房产周围、东至XX大道、南至桂X路、西至南X路、北至X园路范围内与本租赁房产规模、经营的商业业态、房产外部道路及交通状况相同的房产租金价格相比，高出或低于超过30%时”。这就是双方共同的意思表示。因此，原审判决在探寻合同第4.1条的本意时，忽略了“外在表示”这一意思表示要件，而将其解释为“如涉案房产的市场租金价格发生巨大变动”，这显然违背了本案合同原文所明确表达的当事人意思表示，超出了合理的合同解释范围。
四、评估报告的评估对象是所谓租赁房产的市场租金价格，不符合合同第4.1条的约定租金调整条件，原审判决采纳该评估报告来调整租金是错误的。评估报告的评估对象，是航空公司单方委托评估的租赁房产的市场租金价格，不是合同第4.1条的约定的比价对象，不具有合同相关性。人人乐公司对评估报告提出了异议，评估机构没有出庭接受质询。而评估报告在确定涉案房产的市场租金价格时，对于三层近万平米的租赁房产的租金，选用了几十平米的商铺作为市场比较对象，显然也不符合评估规范，也不符合商业逻辑。人人乐公司在一审中提交了XX百货整体的租赁合同，有明确的租金价格。XX百货租赁房产既符合合同约定的“四至”范围，也符合合同约定的商业业态、房产规模等条件。因此，更具有比价的参考性。
五、大型商业的长期租赁合同是合同主体在市场经济中的博弈与妥协。除可调整合同的法定情形以外，法院应充分尊重市场主体的交易自由，而不能超越合同约定而随意解释和调整合同的内容。大型商业的长期租赁合同是合同主体在市场经济中的博弈与妥协，合同的订立就是在双方当事人之间分配和固定各自的利益和风险。人人乐公司在早年周边市场环境较差时，即进驻了涉案租赁房产，承担了市场培育成本，带动了周边人气，其经营业态对于周边环境有正向有利的影响。市场上，开发商为了带动人气，不惜成本引进品牌租户的现象比比皆是。这些都是市场主体的商业决策。因此，本案在没有可调整合同的法定情形以外，法院应充分尊重市场主体的交易自由，而不能超越合同第4.1条约定而随意解释和调整合同的内容。如果航空公司及原审判决均认为，涉案房产的市场租金价格更具有可操作性，那航空公司当年签约时为什么没有直接以涉案房产的市场租金价格作为调整租金的参照标准,显然，航空公司作为市场经济主体，必定是经过了理性判断，而做出了符合其根本利益的妥协与表示。综上所述，航空公司的诉讼请求没有事实和法律依据，原审判决认定事实和适用法律错误，请求依法判决予以撤销，并驳回航空公司的全部诉讼请求。
人人乐公司庭审时补充意见为：原审判决未对本案重要的合同条款即合同第4.1条后半段的效力进行明确审查及阐述，合同第4.1条后半段约定从正式计算租金期10年之后租赁房产的租金标准与本租赁房产周围与本租赁房产规模经营的道路状态合同的房产租金标准相比高出或者低于超过30％时租金标准调整为减或加上价格的50％，航空公司依据该条款要求增加租金但原审判决并未查明约定的条件是否成就该条件,是否具有可操作性，从而刻意回避了该段的法律效力。原审判决认为直接评估涉案房产的市场租金价格比评估合同所约定的四至范围的类似物业的租金价格更为准确，也更具有可操作性，也就是说如果原审判决或是航空公司认为合同第4.1条后半段所约定的条件不具有操作性，而未予采用，那么按照民法通则若干问题意见第75条附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生应该认定该民事行为无效。所以原合同第4.1条后半段的法律效力是本案不容回避的法律问题。
航空公司答辩称，一、航空公司与人人乐公司双方所约定的合同条款合法有效，理应遵照执行。人人乐公司提出根据民法通则违背法律以及不能发生的才认定为无效，那么根据双方所签订的合同的4.1条，该约定并无违反法律强制性规定，事实情况价格也已经发生了变化，所以不存在无效的理由。二、本条款是公平公正的条款，因为在该合同约定无论是高出或者低于超过30％的情况下，租赁的房产价格均予以调整，该条款对于人人乐公司以及航空公司均是公正公平，不存在偏向于某一方的情况，其真实意思是市场租金如果有巨额变化的情况下，保障双方的合法权益均不受到损害。所以该条款其本身的意思是公平公正以及维护双方的合法权益。三、一审采用评估报告的评估结论合理合法，一审评估之后法院也给了双方进行质疑的时间，双方也就评估报告进行了书面的质疑以及进行了回复，并且其评估所采用的标的物是涉案房产，其本身就是公平公正的，无论其他的参考物本身的租金价格怎么变化，就事论事的谈论涉案房产的租金标准更具有现实性、可行性、科学性，同时也是保障人人乐公司双方的合法权益，人人乐公司租赁的涉案房产进行变动的房产的租金价格也是房产的租金价格。所以不存在人人乐公司上诉所称的一直由航空公司单方意思进行渗透。综上所述，一审判决结果公平公正，适用法律正确，请求二审法院依法维持，驳回人人乐公司的上诉请求。
航空公司向一审法院起诉请求：1、人人乐公司向航空公司支付2013年7月1日起的租金差额3426007.12元（人民币，下同）（暂计至2015年11月30日止，2015年12月1日起至判决之日止期间的租金差额继续计算，详细计算方式见附表）；2、本案诉讼费由人人乐公司承担。庭审中，航空公司明确其诉讼请求为：人人乐公司向航空公司支付2013年7月1日起至2016年5月31日止的租金差额共计4746383.34元。
一审法院认定，深圳市人人乐连锁商业有限公司于2004年2月16日变更名称为人人乐连锁商业（集团）有限公司；2007年11月8日人人乐连锁商业（集团）有限公司变更名称为人人乐连锁商业集团股份有限公司。
2002年9月2日，航空公司（出租方、甲方）与人人乐公司（承租方、乙方）签订《房产租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市南山区XX路的XX公寓裙楼X至X层全部（涉案房产），面积为9929.88平方米和地下866.65平方米面积的自行车库、以及租赁房产内甲方按设计要求已安装的设备与设施出租给乙方使用；甲方同意乙方将租赁房产用于开设大型综合性超市；租赁期限为18年，自2002年9月1日起至2020年8月30日止；本合同租赁期内，乙方应缴的租金标准为裙楼X至X层每月每平方米40元，从计算租金之日起，前两年租金不增，从第三年起每年递增3%；从正式计算租金起十年后，租赁房产的租金标准与本租赁房产周围、东至XX大道、南至桂X路、西至南X路、北至X园路范围内与本租赁房产规模、经营的商业业态、房产外部道路及交状况相同的房产租金价格相比，高出或低于超过30%时，则本租赁房产价格标准调整为：本合同约定时间的租金价格减去或加上同一时期市场价格与本合同价格之差的50%；乙方应于每月10日前向甲方支付上月租金；及其他内容。
2002年9月5日，航空公司（出租方、甲方）与人人乐公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，并于2003年9月15日办理租赁合同备案登记。该合同约定：甲方将位于深圳市南山区XX路XX公寓裙楼出租给乙方使用，建筑面积共计9929.88平方米；租赁期限为15年，自2002年9月1日起至2017年8月30日止；及其他内容。
2013年7月20日，航空公司向人人乐公司出具《关于人人乐商场租金调整的函》；2013年11月15日，航空公司向人人乐公司出具《关于人人乐商场租金调整事宜的催促函》；2014年5月8日，航空公司向人人乐公司出具《关于人人乐商场租金调整事宜的再次催促函》；2015年3月30日，航空公司向人人乐公司出具《关于XX公寓裙楼租金调整的函》。人人乐公司表示，其无法确认四份函件中的签收人为人人乐公司的员工。
为证明涉案房产在2015年7月的月租金标准为80.05元/平米，航空公司提交了深圳市世联土地房地产评估有限公司于2015年7月27日出具的《房地产租金咨询报告》；人人乐公司对该评估报告不予认可。为证明双方租赁合同约定的租金标准公平合理，人人乐公司提交了2002年指导租金标准、XX百货XX店的租赁合同等予以证明；航空公司对前述证据的关联性不予认可。
根据航空公司申请，原审法院依法委托深圳市XX资产评估有限公司（以下简称XX公司）对位于深圳市南山区XX路XX公寓裙楼X至X层的房产（涉案房产）自2013年7月1日起至今的市场租金价格（分别按每个自然年度）进行评估。XX公司于2016年7月28日出具《资产评估报告》，载明的评估结果为：2013年7月1日至2013年8月31日期间月平均租金为65.89元/平米，2013年9月1日至2014年8月31日期间月平均租金为76.68元/平米，2014年9月1日至2015年8月31日期间月平均租金为84.04元/平米，2015年9月1日至2016年5月31日期间月平均租金为94.34元/平米。人人乐公司对该评估报告提出异议，认为：1、评估报告的评估对象，不是《房产租赁合同书》第4.1条约定的租金上涨或降低的比价对象，航空公司申请的评估对象是错误的，意在误导审判庭对案件的审理方向；2、评估报告所选用的市场比较对象，也不是《房产租合同书》第4.1条约定的租金上涨或降低的比价对象；3、租赁房产的租赁市场价值，不是本案的比价对象；综上，人人乐公司认为评估报告的评估对象，不是双方在合同约定的比价对象，与本案的争议焦点没有直接关联，不能作为本案的定案依据。XX公司于2016年9月23日出具《关于〈评估报告异议书〉的回函》，内容为：评估机构是按委托方的委托事项开展评估工作的；人人乐公司提出的意见表明上看符合《房产租赁合同书》的实际上是不可行的：在租赁房产周围东至XX大道、南至桂X路、西至南X路、北至X园路范围内找到与本租赁房产规模、经营的商业业态、房产外部道路及交通状况相同的房产，是绝对不可能的，其中如房产外部的道路要相同，这就是绝对不可能的，道路是建设在一定的地面上的，有位置性，租赁房产周边的道路与比价对象周边的道路即使建设的状态、质量等方面是一致的，但由于双方建设的位置不同而不会相同，这如世界上没有相同的二处房产一样，即便是在同一栋楼的同一户型房产也会由于空间位置的不同而出现差异；本《房产租赁合同书》约定租赁调整的核心内容是，当租赁周边的租金价格发生较大变化时，租赁房产的租金价格也作适当调整，南山法院根据航空公司的申请，把委托事项即评估对象确定为租赁房产的市场租金价格是可以的，符合合同约定的实质内容，也是求真务实的体现；市场比较法对可比案例的要求是，比较实例应选择与估价期日接近、与估价对象用途相同，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例，XX公司选取的参照物案例符合市场比较法的要求。
另查，人人乐公司已按租赁合同约定的租金标准向航空公司支付了自承租之日起至庭审之日止的租金。
一审法院认为，航空公司与人人乐公司签订的《房产租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照严格履行合同约定。
《房产租赁合同书》第4.1条约定：“从正式计算租金起十年后，租赁房产的租金标准与本租赁房产周围、东至XX大道、南至桂X路、西至南X路、北至X园路范围内与本租赁房产规模、经营的商业业态、房产外部道路及交状况相同的房产租金价格相比，高出或低于超过30%时，则本租赁房产价格标准调整为：本合同约定时间的租金价格减去或加上同一时期市场价格与本合同价格之差的50%。”双方约定该条款的本意，是指在正式计算租金起十年后，即自2013年7月1日之后，如涉案房产的市场租金价格发生巨大变动，则人人乐公司支付的租金标准亦进行相应的调整，而判断涉案房产的市场租金变动的标准就是参照涉案房产周边类似物业的租金价格的变动情况。现航空公司申请对涉案房产在2013年7月1日至2016年5月31日期间的市场租金价格进行评估，并以该评估结果作为是否适用4.1条约定的依据，符合上述条款约定的本意，而且，直接评估涉案房产的市场租金价格比评估合同所约定的“四至”范围内的类似物业的租金价格更为准确也更具有可操作性。XX公司根据本院委托的事项出具的评估报告，系采用市场比较法，即参照周边类似物业进行综合评定而得出结论，符合合同条款约定的参照标准；评估报告的评估程序不存在违法的情形，评估报告的结论也不存在依据或评估结论明显不公平的情况，故本院对该评估报告予以采信。
对比评估报告载明的涉案房产的市场租金水平与《房产租赁合同书》中约定的租金数额可以看出，2013年9月1日至2015年9月1日期间，《房产租赁合同书》中约定的租金标准基本低于涉案房产的同期市场租金价格的30%，故航空公司有权要求人人乐公司按合同4.1条约定的租金计算方式（即合同约定租金金额加上涉案房产租金市场价格与合同约定租金金额之差的50%）所计算出的租金标准支付租金。因人人乐公司系按租赁合同约定的标准支付了2013年9月1日至2015年9月1日期间的租金，故航空公司有权要求人人乐公司补交前述期间符合租赁合同4.1条约定条件的租金差额。按《房产租赁合同书》4.1条约定的计算标准和计算方式计算，人人乐公司应向航空公司补交2013年7月1日至2016年5月31日期间的租金差额4745340.7元{［（76.68元/月-52.19元/月）×10个月＋（84.04元/月-53.76元/月）×10个月＋（84.04元/月-55.37元/月）×2个月＋（94.34元/月-55.37元/月）×9个月］×9929.88平方米×50%}。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、人人乐公司于判决生效之日起十日内向航空公司支付2013年7月1日至2016年5月31日期间的租金差额共计4745340.7元；二、驳回航空公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22385.53元，由航空公司负担223.86元，由人人乐公司负担22161.67元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院确认一审查明的事实。
本院认为，本案的争议焦点为如何按照双方在租赁合同中第4.1条的约定调整租金。
首先，双方签订的租赁合同时间为2002年，租赁期限18年。故双方在该条款中，不仅约定了对租金上涨时的调整，也约定了租金下调时的调整，因此，可以理解为该条款实质上是为了避免双方在市场租金发生巨大变化而产生对任何一方不公平情况出现时如何调整租金，该条款系双方真实意思表示，其内容不存在违反法律及行政法规强制性规定，应为合法有效。
第二，该条款约定的租金标准为与本租赁房产周围、东至XX大道、南至桂X路、西至南X路、北至X园路范围内与本租赁房产规模、经营的商业业态、房产外部道路及交状况相同的房产租金价格相比，高出或低于超过30%时，则本租赁房产价格标准调整为：本合同约定时间的租金价格减去或加上同一时期市场价格与本合同价格之差的50%”。目前，人人乐公司未能举证证明与租赁房产规模、房产道路及交通状况相同的物业存在。其提出应以该范围内XX百货的租金为依据行调整，但XX百货的商业规模、房产道路及交通状况均不同于人人乐公司所处的位置，故人人乐公司提出以XX百货的租赁合同作为调整租金的依据不符合合同的约定。
第三、鉴于合同4.1条约定的四至范围，不存在其他商业规模、房产道路及交通状况相同的物业作为参照，因此，航空公司申请对其物业本身的租金价格进行评估，XX公司根据原审法院委托的事项出具的评估报告，系采用市场比较法，即参照周边类似物业进行综合评定而得出涉案房产租金价格的结论，符合合同条款约定的参照标准。
综上，人人乐公司与航空公司签订的房产租赁合同中4.1条内容合法有效，双方就租金调整的条件已成就，因此，航空公司按照合同4.1条向人人乐公司调整租金符合约定。原审按照评估计算出人人乐公司应向航空公司支付的租金差额正确。人人乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44762.73元，由人人乐连锁商业集团股份有限公司负担。评估费78840元，由人人乐连锁商业集团股份有限公司负担39420元，深圳航空有限责任公司负担39420元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
二〇一七年三月九日
书记员（兼） 李开宇