湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初83号 原告：郴州某某兴物业服务有限公司。 委托诉讼代理人：曹芷健，湖南金州（郴州）律师事务所律师。 被告：刘某，男，汉族，居民，住湖南省郴州市苏仙区某某乾珑。 原告郴州某某兴物业服务有限公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告某某兴物业公司的委托诉讼代理人曹芷健，被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告某某兴物业公司向本院提起诉讼请求：1依法判令被告缴纳所欠原告物业管理费5252.04元；2、依法判令被告支付原告物业合同滞纳金3602.90元（暂计滞纳金的计算自2015年10月1日逾期之日至2018年1月11日止，每日按5%计算滞纳金计至实际缴清为止）以上两项诉请共计8854.94元；3、判令本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年9月30日与被告签订《某某乾垅小区前期物业服务协议》，协议约定原告向被告提供物业服务，被告按时支付物业管理费。该协议主要条款如下：（1）物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积交纳；（2）住宅按每月1.80元/平方米收取；（3）被告须在每季度第一个月前十日前向原告交纳物业费；（4）被告若不按约定时间和标准交费，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天5‰计算违约金。上述协议签订后，被告自2015年10月1日起未缴纳物业费至今。经原告多次催缴，被告拒不履行。截至2018年1月11日，被告欠缴物业费5252.04元，滞纳金3602.90元，合计8854.94元。为此，原告提出上述请求，请予以支持。 原告就其诉称向本院提交如下证据： 证据1、某某兴物业服务有限公司营业执照复印件，证据2、法定代理人身份证复印件，证据3、法定代表人身份证明书，证据4、物业服务企业资质证书，证据5、被告刘某身份证复印件，以上证据1-5证明原、被告诉讼主体资格； 证据6、《某某乾珑小区前期物业服务协议》，证明原告与被告签订的物业服务合同合法、有效。 证据7、物业费单价的组成，证据8、公共性物业服务收费备案登记表，证据7、8证明被告收取物业管理费的合理性和合法性。 证据9、物业公司考勤记录登记表（2015年10月-2017年12月），证明办公室、工程部、保安部、绿化等所用部门考勤情况，已履行合同项下义务。 证据10、缴费通知单，证据11物业费欠缴催收致电记录表，证据10、11证明被告未缴纳物业费的行为已经构成违约，依约应当履行缴费义务，并承担违约责任支付滞纳金。 被告对原告提交的1-11项证据均无异议。 被告刘某辩称：（1）物业公司在前期物业服务期间未经协商同意转让物业服务违反合同约定，违规将物业整体服务委托转让给其他企业构成违约行为；（2）物业未做承接验收备案；（3）按照违约责任认定原则，只有原告履行了合同约定的物业管理义务及国家法律法规要求其履行的义务，才具备向被告主张收取物业费的权利。在此，请法院依据物业合同约定和国家法律法规要求，确认原告履行了其必要义务；（4）被告与物业签订的合同属于其提供的格式合同，合同约定的内容对被告显失公平，并非被告真实意思表示，属于霸王条款；（5）物业公司没有向小区业主兑现服务承诺，没有完全履行其约定和法定的义务，造成了小区物业管理混乱、安全问题频发，严重降低了物业服务质量，损害了包括被告在内的小区业主合法权益；（6）原告公示其管理服务某某乾珑小区期间物业服务资金的收支情况不力；（7）原告擅自改变公共设施、物业管理用房用途，侵害了小区业主利益，侵害了被告的权益；（8）原告未在其提供的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家相关规定所要求的服务质量标准。原告存在欺诈和损害被告合法权益的行为。原告起诉被告支付滞纳金不合法，按千分之五每日的标准收取滞纳金没有法律依据。故为维护被告的合法权益，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 就上述辩称，被告向本院提交如下证据： 1、咨询书复印件，证明物业公司一直未做承接查验备案；2、《投诉转办函》郴物监（2017）31号复印件，证明①物业公司一直未作承接查验备案，②物业公司擅自改变公共设施、物业管理用房用途。 3、《交办函》郴物监（2017）44号复印件，证明物业公司未对公共设施、设备尽到维护保养义务。 4、《投诉转办函》郴物监（2017）67号复印件，5、《投诉转办函》郴物监（2017）30号复印件，证据4-5证明①未对安全防范工作尽到义务，②未对物业综合管理工作尽到义务。 6、2017年5月24日《责令限期改正通知书》复印件，证明①物业公司一直未做承接查验备案，②物业公司擅自改变公共设施、物业管理用房用途。 7、2016年7月4日《人民群众来访投诉事项登记表》复印件，证明①未对安全防范工作尽到义务，②未对物业综合管理工作尽到义务，③物业公司未对公共设施、设备尽到维护保养义务。 8、2015年7月14日《关于请对某某乾珑项目涉嫌侵占物业用房违规行为立案调查的报告》复印件，证明物业公司擅自改变公共设施、物业管理用房用途。 9、2015年10月26日《责令整改通知书》复印件，①未对安全防范工作尽到义务，②未对物业综合管理工作尽到义务，③服务质价不符，④未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。 10、2016年7月5日《拟列入企业不良信用记录告知书》复印件，证明①未对公共设施、设备尽到维护保养义务，②未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，③未对安全防范工作尽到义务，④未对物业综合管理工作尽到义务，⑤物业公司擅自改变公共设施、物业管理用房用途，⑥小区价格公示情况不力。 11、2016年4月12日《某某乾珑小区业主投诉协调会会议备忘录》复印件，证明①物业公司擅自改变公共设施、物业管理用房用途，②物业服务质价不符，③物业服务资金收支公示不力。 12、2016年4月28日《人民群众来访投诉事项登记表》复印件，证明①物业服务质价不符，②未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，③未对安全防范工作尽到义务。 13、2015年11月20日《收案回执单》复印件及尹瑶瑶身份证复印件，证明①未对安全防范工作尽到义务，②未对物业综合管理工作尽到义务。 14、《物业费缴款单》复印件，证明物业侵犯业主个人财产权。 15、红树林物业缴费通知单复印件，证明物业曾把所有物业管理转给其他企业。 16、《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标表》复印件，证明物业服务应该需要达到的标准，这个是量化表，对应具体的收费标准。 17、《郴州市城市管理和行政执法局责令改正通知书》郴城执行责字（2016）第0032911号和第0032912号复印件，证明未对公共设施、设备尽到维护保养义务。 18、《湖南省特种设备检验检测研究院特种设备检验意见通知书》编号0500345复印件，证明未对公共设施、设备尽到维护保养义务。 19、《某某乾珑小区前期物业服务协议》复印件，证明被告主体有效。 20、《国家企业信用信息公示系统》关于郴州某某兴物业有限公司的查询结果复印件，证明物业把所有物业管理责任转给其他企业。 21，光盘（图片+视频），证明原告物业服务不到位。 原告对被告提交的证据1-5、7的真实性有异议，合法性、关联性无异议，该投诉函中所反映的情况是否查实没有相关单位予以确认，是被告方的自诉材料；对证据6、8、9、10的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明方向所备注的内容没有异议，就上述情况，原告公司正在进行整改，整改是否到位被告方没有后续证据予以佐证；对证据11的真实性、合法性、关联性均无异议，该备忘录仅就关于物业管理用房、物业服务费涉及原告，该份备忘录并未明确指出其物业管理用房是物业公司擅自改变用房用途，与被告的证明方向不符，备忘录中并未明确指出原告所收取的物业费不合理，只是要求原告公示收费价格与被告方该份证据的第二、第三证明方向不符，且原告提交的证据7、8可以否认证据11的证明方向；证据12所反映的情况属于被告方自述材料，所投诉的事由并未接受投诉机关予以确认；对证据13的真实性、合法性无异议，关联性及证明方向有异议，报案人尹瑶瑶与本案被告无关联性，尹瑶瑶是否是原告所服务的物业单位业主，此份证据中无法证实，因为没有备注尹瑶瑶的居住地点；对证据14的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明方向有异议，该份证据仅能证明原告向被告收取费用的情况，没有相关信息予以佐证被告的证明方向；对证据15的真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，郴州某某兴物业服务管理处没有主体资格，原告已经被深圳红树林公司收购了，没有服务转包行为，是公司兼并行为；对证据16的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据只是证明物业服务标准以及收费标准，并不能证明原告未达到该标准，原告所提交的证据8中已经证实原告收取的物业费是经过物价部门、发改部门等部门登记备案的；对证据17真实性、合法性、关联性以及证明方向无异议；对证据18的真实性、合法性有异议，在意见通知单中未发现有关部门加盖的公章，无法核实真实性；对证据19真实性、合法性、关联性无异议；对证据20的真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议，郴州某某兴物业服务管理处没有主体资格，原告已经被深圳红树林公司收购了，没有服务转包行为，是公司兼并行为；证据21中有关房产、城管等行政部门在被告方之前所处理的行政文书中能佐证的行政问题原告方没有异议，与之前主管行政部门所查实的与原告无关的问题原告方不予认可，对其真实性、合法性、关联性都有异议。 经庭审质证，本院对原告提交的1-11项证据，被告提交的1-21项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系某某乾垅小区1栋15层02房业主，2013年9月30日，原告与被告签订《某某乾垅小区前期物业服务协议》，协议约定原告向被告提供物业服务，被告按时支付物业管理费。该协议主要条款如下：（1）物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积交纳；（2）住宅按每月1.80元/平方米收取；（3）被告须在每季度第一个月前十日前向原告交纳物业费；（4）被告若不按约定时间和标准交费，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天5‰计算违约金。上述协议签订后，2015年10月1日前的物业费被告已缴纳。2015年10月1日至2018年1月11日止，被告欠缴物业费5252.04元，违约金3602.90元，合计8854.94元。原告多次催缴，被告仍未交清，原告遂诉至本院，要求判如所请。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：原、被告签订的《某某乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；原告的诉请是否支持。 2013年9月30日，原告与被告签订《某某乾垅小区前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告系某某乾垅小区1栋15层02房业主，拥有的物业建筑面积为97.26平方米，按协议约定，2015年10月1日至2018年1月11日止，被告应缴物业费5252.04元。被告从2015年10月1日至2018年1月11日止未交物业服务费，应承担补缴物业服务费和逾期违约责任。违约金约定过高，应调整为每月百分之二，原告要求被告缴纳物业费5252.04元，并支付违约金1441.16元（从2015年10月1日至2018年1月11日止，后段违约金计算至物业服务费支付完止），符合合同约定，本院予以支持。被告的辩解无法律依据，本院不予支持。 综上所述，被告违反合同约定，应支付原告物业服务费5252.04元（从2015年10月1日至2018年1月11日止），并支付违约金1441.16元（后段违约金按合同约定计算至物业服务费支付完止）。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告刘某在本判决生效之日起十日内向原告郴州某某兴物业服务有限公司支付物业服务费5252.04元（从2015年10月1日至2018年1月11日止），并支付违约金1441.16元（后段违约金按合同约定计算至物业服务费支付完止），合计6693.20元。 二、驳回原告其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谭友元 二〇一八年四月十一日 书记员  黄 芳 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 违约金计算方式见附表