河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终4961号
上诉人(原审被告)：郑州市上街区工业路街道办事处朱寨社区居民委员会。
负责人：朱正义，主任。
委托诉讼代理人：周浩，河南聚尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨秦珂，河南聚尚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：郑州昶豫建筑机械租赁有限公司。
法定代表人：安天佑，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨得欣，河南元慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王朝锋，河南元慧律师事务所律师。
上诉人郑州市上街区工业路街道办事处朱寨社区居民委员会（以下简称朱寨居委会）因与被上诉人郑州昶豫建筑机械租赁有限公司（以下简称郑州昶豫公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2015）上民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郑州市上街区工业路街道办事处朱寨社区居民委员会的责任人朱正义及其委托诉讼代理人周浩，被上诉人郑州昶豫建筑机械租赁有限公司的委托诉讼代理人杨得欣、王朝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑州市上街区工业路街道办事处朱寨社区居民委员会上诉请求：1、请求依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定合同主体错误，上诉人朱寨居委会并非是原郑州市上街区工业路街道办事处朱寨村村民委员会的承继者，不应当承担合同的权利和义务。2、原审法院认定租赁合同无法继续履行，属于朱寨村委会违约造成属于事实认定错误。合同无法继续履行属于不可抗力，政府拆迁造成，至今租赁场地仍处于闲置状态，并未转租。3、根据合同相对性原则，原审法院认定上诉人赔偿被上诉人转让费44万元，无法律依据。4、原审法院认定被上诉人投资损失40万元，没有事实依据。被上诉人的各项损失并没有证据予以证明。
郑州昶豫建筑机械租赁有限公司辩称，1、根据一审提交的政府文件显示，朱寨居委会是由原朱寨村委会改制而来的，两者关系属于承继关系。2、上诉人并未提交证据涉案土地拆迁，且已将涉案土地转租他人，明显属违约行为。3、该44万元是为了概括承受郭新民与朱寨居委会签订的租赁合同，是为了在2037年之前一直承租涉案土地进行经营。朱寨居委会的单方违约造成合同目的无法实现，是直接损失，应予赔偿。
郑州昶豫建筑机械租赁有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告退还租金109589元，并赔偿原告损失668808元、可得利益损失500000元，以上共计1278397元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年3月31日，以郑州市上街区工业路街道办事处朱寨村村民委员会（以下简称：朱寨村委）为甲方与以郭新民为乙方，签订《土地租赁协议书》约定：朱寨村委将××路以北、××路以东院落一处（包括院子西边面向东两层房一排、南边两层房、三间车库、厕所及大棚两座供郭新民使用）出租给郭新民使用，租赁期限：自2011年8月1日至2037年7月30日。租金标准：2011年8月1日至2016年7月30日每年200000元，2016年8月1日至2021年7月31日每年280000元。2021年8月1日到2031年7月30日每年320000元，2031年至2037年7月30日每年360000元，双方并约定了其他事项。
2014年3月3日，郭新民将原租用朱寨村委的土地及现有附属物转让给二十里铺村六组，转让费44万元，郭新民收到转让费后，自愿与朱寨村委解除合同。双方经过交接核算，郭新民多收租户租金100000元不再退还租户，二十里铺村六组应从应付440000元转让费中扣除100000元，作为租户2014年3月1日以后合同期内的租金。二十里铺村六组应支付34万元即履行完毕转让手续。郭新民保证除与车队所签协议由二十里铺村六组履行外，其他租户均为一年租赁期限，协议及收据交于二十里铺村六组，并约定了其他事项。2014年3月3日，二十里铺村六组以现金方式向郭新民支付转让费，郭新民并于当日向二十里铺村六组出具《收条》。2014年3月3日，二十里铺村六组与郭新民所签订的合同的款项实际支付人为昶豫公司，其受让乙方为昶豫公司。涉及的土地位于郑州市××街区××路与××交叉口，土地使用权人为上街区工业路街道办事处朱寨村村民委员会，使用权类型为批准使用，土地用途为批发零售用地，面积25979.61㎡(38.969亩）。该土地被规划许可建设朱寨村农贸市场，用地面积为31866.08㎡(包括道路面积与绿地面积）。
2014年3月6日，以朱寨村委会为甲方与以昶豫公司为乙方签订《土地租赁协议书》一份，约定：朱寨村委会向昶豫公司提供安阳路以北、汝南路以东院落一处约39亩（包括院子西边面向东两层房一排、大门门卫室、厕所及大棚两座2000平方米）供昶豫公司使用。朱寨村委会负责水、电、路畅通，费用由乙方承担。租赁期限为：2014年3月1日到2037年7月30日。租赁标准为：2014年3月1日至2014年7月31日付83333元，2014年8月1日至2016年7月31日每年200000元，2016年8月1日至2021年7月31日每年280000元，2021年8月1日至2031年7月31日每年320000元，2031年8月1日至2037年7月30日每年360000元。租金交付时间为：每年7月15日前一次性将次年的租金交清。（如延期一日加罚1%滞纳金。如逾期三个月未缴纳，视昶豫公司中止租赁协议，朱寨村委会有权收回所租赁的土地和房屋，因此造成的损失由昶豫公司承担）。在租赁期间，昶豫公司必须依法经营，经营期间所产生的债权、债务及一切税费和经营产生的费用由昶豫公司承担。租赁土地及房屋不得抵押。在租赁期间，如政府建设征地、土地补偿费归朱寨村委会所有，朱寨村委会所建地面附属物赔偿费归朱寨村委会所有，昶豫公司所建地面附属物赔偿归昶豫公司所有。在租赁期间朱寨村委会不得无故中止本协议履行或解除本协议，否则应赔偿给昶豫公司造成的损失。在租赁期内，村组领导变更，不影响本协议正常履行。本协议期满，租金以周围土地的租金为准，同等条件下，乙方可以优先继续续租；如昶豫公司不再续租，昶豫公司所建地面附属物无偿归朱寨村委会所有。违约责任：违约方应向守约方支付违约金，按本年度租金的日万分之一计算。
2014年3月10日，昶豫公司向朱寨村委支付2014年3月1日至2014年7月31日租金83333元。2014年8月4日，昶豫公司向朱寨村委支付2014年8月1日至2015年7月31日租金200000元。
昶豫公司取得涉案土地及房屋租赁后，陆续对外出租，并称“2014年5月6日，昶豫公司向朱寨村七组支付租金1.6万元，自2014年3月1日至2015年2月28日。2014年4月1日，罗红利将朱寨村七组空地上的七间石棉瓦房(位于大门东侧）出租给昶豫公司，租赁期限自2014年4月1日至2024年3月31日，每年租金3.8万元。2014年8月10日，昶豫公司向罗红利支付了自2014年4月至2014年7月共四个月的租金12660元。2014年8月31日，为了市场便于通行，昶豫公司向凯旺加工厂承租了位于朱寨村委××土地以南、朱寨村××土地××、与××路相邻的土地，租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日，每年租金10323元。2014年9月21日，昶豫公司向凯旺加工厂支付租金10323元，自2014年9月1日至2015年8月31日。2014年3月20日，禹文杰收到昶豫公司支付的清理土地费用51400元。2014年4月份，昶豫公司以工资表的形式向禹文杰支付了清理土地费用共计34407元。2014年6月，昶豫公司以工资表的形式向禹文杰支付了清理土地费用6428元。上述合计共92235元。2014年9月30日，昶豫公司将朱寨村委39亩土地上的大棚出租给田晓燕进行经营，租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日，年租金13万元，后由于朱寨村委无故中止合同，昶豫公司向田晓燕退还租金92084元。2014年12月10日，昶豫公司将朱寨村委39亩土地中的一部分场地（约占16亩）出租给李长发经营驾校，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，年租金12.8万元，后由于朱寨村委无故中止合同，朱寨村委向李长发退还租金12.8万元，李长发将原收据退回。昶豫公司自2014年3月承租本案土地及附属物后，至2014年底不到一年的时间里，通过出租经营，共收取了209550元的租金（不包括上述田晓燕大棚租金和李长发驾校租金)。”。
2015年1月12日，朱寨村委向昶豫公司下发《拆迁通知书》，载明：根据区政府统一规划及用地需要，决定对铁北农贸市场的地面附属物进行拆除，请你公司以城市建设大局为重，积极配合和支持本次工作，务必于2015年1月15日前搬迁完毕。若因贵公司未按时搬迁，所造成的一切经济损失由贵公司承担。后昶豫公司从涉案土地及租赁物处搬出。
另查明，2015年6月11日，朱寨村委经郑州市上街区人民政府批准更名为朱寨居委会。
一审法院认为，合同应当全面履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2011年3月31日的《土地租赁协议书》、2014年3月3日的《转让协议》、2014年3月6日的《土地租赁协议书》经庭审举证质证，朱寨居委会未到庭视为对相关权利的放弃，上述“协议”予以采信。2011年3月31日的《土地租赁协议书》、2014年3月3日的《转让协议》、2014年3月6日的《土地租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效。当事人各方应当依照合同的约定全面履行自己的义务。因朱寨村委已更名为朱寨居委会，故2014年3月6日的《土地租赁协议书》中朱寨村委所享有的权利和义务应由朱寨居委会承继。双方现已终止涉案合同的履行，双方合同已解除。朱寨村委于2015年1月12日通知昶豫公司进行搬迁，但并未提交证据显示该拆迁行为确系政府行为，故应认定在履行2014年3月6日的《土地租赁协议书》过程中朱寨村委存在违约行为，应当承担违约责任。该院对于昶豫公司的主张作如下认定：1、关于退还租金。依据昶豫公司已向朱寨村委交纳租金200000元（2014年8月1日至2015年7月31日），因朱寨村委于2015年1月15日终止合同，已多交纳的租金，朱寨村委应当予以退还给昶豫公司，故应退还的租金为109589元（200000元/年÷365天×200天）。2、关于赔偿转让费440000元。依据昶豫公司所提交的《转让协议》及收据，因朱寨村委的违约致使昶豫公司的合同目的不能实现，因而造成的损失440000元应予以支持。3、关于昶豫公司主张赔偿整理土地和大棚防水投资损失(100235元)、维修人员工资（62250元）、可得利益损失（500000元）。对于昶豫公司整理土地、大棚防水投资损失、维修人员工资系其公司为了自身的需要而对于所租赁场地进行的维护，因而朱寨村委没有义务对此承担赔付责任，故该部分的主张不予支持。对于昶豫公司主张赔偿可得利益损失，结合昶豫公司与朱寨村委所签订合同约定租金、租赁期间的情况以及昶豫公司将承租的租赁物转租情况，并考虑到市场具有不可预测性，昶豫公司该项主张过高，该院酌定该项费用为400000元。综上，因朱寨村委已更名为朱寨居委会，故朱寨居委会应向昶豫公司退还租金109589元，并赔偿转让费440000元及损失400000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郑州市上街区工业路街道办事处朱寨社区居民委员会于本判决生效后十日内向原告郑州昶豫建筑机械租赁有限公司退还租金109589元，并赔偿转让费440000元、损失400000元。二、驳回原告郑州昶豫建筑机械租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16304元，由原告郑州昶豫建筑机械租赁有限公司负担4194元，由被告郑州市上街区工业路街道办事处朱寨社区居民委员会负担12110元。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，2015年6月11日，朱寨村委经郑州市上街区人民政府批准更名为朱寨居委会，朱寨村委所享有的权利和义务应由朱寨居委会承继。朱寨村委在履行2014年3月6日的《土地租赁协议书》过程中朱寨村委存在违约行为，应当承担违约责任，应当赔偿造成的损失440000元，对于可得利益损失，一审酌定该项费用为400000元适当。综上所述，郑州市上街区工业路街道办事处朱寨社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12110元，由上诉人郑州市上街区工业路街道办事处朱寨社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 马清来
审判员 陈启辉
审判员 曾小潭
二〇一八年五月二十一日
书记员 朱琳欣