江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初4819号原告：任素素，女，1989年11月18日生，汉族，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：王运明，江苏金合律师事务所律师。被告：齐强，男，1985年7月20日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：王凯，江苏佑本律师事务所律师。被告：邱萍，女，1986年11月19日生，汉族，住徐州市。原告任素素与被告齐强、邱萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任素素及其委托诉讼代理人王运明，被告齐强的委托诉讼代理人王凯，被告邱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任素素向本院提出诉讼请求：二被告继续履行房屋买卖合同，将房屋（碧桂园小区2幢1-901）过户至原告名下。事实和理由：二被告系夫妻关系。因被告齐强在上海工作，其委托被告邱萍将涉案房屋作为出卖房源交给中介公司（荷满堂）对外销售。卖方联系人电话为被告齐强的手机号码。2017年1月4日，被告邱萍与原告在中介公司人员的见证下签订《徐州市存量房买卖协议》，签订协议时，被告邱萍电话联系了被告齐强，并将合同内容拍照发给齐强，中介人员也与齐强通话告知相关情况。被告齐强明确告知中介人员，因其在外地工作不便来徐州签订协议，邱萍完全可以处理，需要到相关部门办理手续时，其一定回来办理。因被告夫妻二人均同意合同条款并有中介人员见证，原告签订合同并向被告邱萍支付定金5万元，向中介公司支付中介费8800元。后被告邱萍向原告交付了涉案房屋，原告在物业公司办理了业主变更手续。原告对房屋进行了装修并入住。2017年6月，被告邱萍找到中介公司，称被告齐强要在上海购房，急需50万元。中介公司经手人联系原告丈夫，三方进行了协商，原告为避免不必要的麻烦，同意再付25万元，并约定违约金为50万元。被告邱萍当场电话联系被告齐强，被告齐强知道并同意，双方又签订了《定金协议》。2017年6月22日，原告通过银行转账的方式又向被告邱萍付款25万元。因涉案房屋开发商暂时无法给被告办理产权手续，故双方在此期间无联系。2017年8月2日，原告收到云龙法院发送的短信，知道被告齐强起诉。原告接到法院电话通知并拿到传票、诉状后与被告邱萍联系，邱萍称不知情。被告齐强恶意诉讼要求确认合同无效。开庭时，齐强和邱萍均不到庭，其委托代理人当庭又变更诉讼请求要求撤销合同，显然是在拖延时间。原告认为，二被告系夫妻关系，被告邱萍出卖涉案房屋的行为已经得到了被告齐强的授权，相关情况齐强也是知情的。齐强在起诉原告前从未联系原告，邱萍也从未向原告表明齐强有反悔的表示。故双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原告已按合同约定交付了部分房款，涉案房屋已装修并居住，不存在无法履行合同的任何情形。鉴于涉案房屋现在已经可以办理产权登记，二被告丧失诚信，恶意违约。为避免二被告与他人恶意串通，一房二卖，原告特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告齐强辩称，1、被告齐强与原告之间不存在房屋买卖合同关系，双方互不认识，从未商谈过房屋买卖的事项。齐强也从未授权任何人签订房屋买卖合同，对于邱萍签订房屋买卖行为不符合物权法第九十七条规定，买受人请求履行合同，其他共有人拒不协助办理变更手续的，人民法院应驳回买受人的诉讼请求。2、原告在诉状中陈述的事实和理由不具有真实性，齐强不予认可。原告的诉状中没有涉及到签订合同之前的事情，齐强不在现场，根本无法参与。原告在签订合同时，明知涉案房产有抵押权，明知该房产是二被告共有，且没有齐强的书面授权，原告应当承担相应的责任。3、涉案合同性质应为预签合同，由于合同中的重要条款都是空白，因此，要签订完整的本合同进行履行。双方没有再签订本合同，因此预签合同并未生效。综上，请求人民法院依法判决。被告邱萍辩称，1、我没有委托任何一家中介公司出售该房屋，不知道原告是如何知道我的联系方式。我被邀请到店面，当时只是出于好奇想了解房屋行情，在中介公司的诱导下签订了房屋买卖合同。签订合同时，齐强并不在现场，也没有征得他的同意。我当时有所顾忌，认为是两个人的房屋一个人来签订合同不合适。但中介公司告诉我可以先签订然后再协商。所以我签订了合同。齐强在春节回家时得知这事后，一直表示不同意出售该房屋，所以产生了纠纷。齐强至今也不同意出售该房屋。2、合同很多内容都是空白，根本无法履行。3、我没有将房屋交付给原告，只是配合中介公司方便看房，该房屋的交付也没有经过我和齐强的同意。原告的陈述是不真实的。综上，请求人民法院依法判决。本院认定事实如下：被告齐强、邱萍系夫妻关系。徐州市碧桂园2幢1单元901室房屋系齐强、邱萍共同所有。2017年1月4日，原告任素素（买受方、乙方）与被告邱萍（出卖方、甲方）以及案外人徐州荷满堂营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》，约定甲方自愿将自【共】有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，乙方已对甲方所要售出的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产，待售房屋坐落于徐州碧桂园2幢1单元901室，建筑面积约为134.98平方米，房屋用途为商品房，《房屋所有权证》编号为06-02-013-0065，《国有土地权使用权证》编号为徐土国用（2014）第18720号；该房屋的成交总价为人民币捌拾捌万元整，当甲方不动产权证办理下来后7个工作日内支付首付款拾柒万陆仟元整，办理完相关银行贷款批准手续贷款金额为柒拾万整。甲、乙双方同意房屋产权过户所产生的税、费由乙方承担；佣金捌仟捌佰元由乙方承担；签订本协议的同时，乙方支付甲方购房定金人民币伍万元整，双方同意由甲方保管，在产权过户时该定金作为购房款；上述房产甲方有抵押贷款，贷款金额为人民币伍拾万元，过户前由甲方偿还；徐州市碧桂园房地产开发有限公司可以办理不动产权证，甲方必须在7个工作日内办理不动产权证，办完不动产权证应积极配合乙方去过户。乙方装修后如甲方违约，甲方价格承担乙方所有装修费用、违约金。双方还约定了其他事项。签订合同当日，原告任素素向被告邱萍交付定金5万元。2017年6月22日，原告任素素（付定金一方）与被告邱萍（收定金一方）签订《定金协议》一份，上载：“此定金为贰拾伍万元，购碧桂园2号楼1单元901室，衔接之前签订过的合同为主，如收定金人不愿意出售付定金人此房屋实属违约，违约金为伍拾万元整，若付定金人不愿意买收定金人此房屋实属违约，违约金为伍拾万元整。此定金若双方约定去房管局过户邱萍应将定金返还于任素素打首付款，若不返还实属违约”。后，因被告齐强不同意出卖涉案房屋，致使原告与被告邱萍签订的《徐州市存量房买卖协议》履行不能。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。又根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，被告邱萍擅自处分婚姻存续期间的共有房产，且事后没有取得被告齐强的追认，因此，致使邱萍与原告任素素签订的《徐州市存量房买卖协议》无法履行。因原告占有的房屋尚未办理过户手续，不符合善意取得条件，故原告主张二被告继续履行合同，将房屋过户至原告名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条之规定，判决如下：驳回原告任素素的诉讼请求。案件受理费100元，保全费4920元，合计5020元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王蓓蓓人民陪审员  薛振雷人民陪审员  路振亚二〇一八年六月十四日书 记 员  王宇璇