广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初2969号
原告深圳市沙井坣岗股份合作公司，住所地深圳市宝安区沙井街道坣岗大道23号，组织机构代码
法定代表人陈桂洪,该公司董事长。
委托代理人陈勇，该公司员工。
被告深圳市鼎力源科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道坣岗欣丰路7号厂房，组织机构代码697135895。
法定代表人付殿新，男，汉族，1972年7月9日出生，身份证住址吉林省公主岭市。
原告深圳市沙井坣岗股份合作公司与被告深圳市鼎力源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈勇，被告法定代表人付殿新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月1日，原告与被告签署《租赁厂房宿舍协议书》，约定被告租赁原告厂房及配套面积共计9101.40平方米，租金第一至三年以14元/平方米/月计算，厂房及配套第四至第六年(即从2016年12月1日起至2019年11月30日止)租金以15元/平方米/月计算；铁皮棚面积3763.4平方米，租金首两年以5元/平方米/月计算，铁皮棚第三至第六年(即从2015年12月1日起至2019年11月30日止)租金以7元/平方米/月计算；宿舍、高级宿舍面积3461.37平方米，租金第一至三年以12元/平方米/月计算，宿舍、高级宿舍第四至第六年(即从2016年12月1日起至2019年l1月30日止)租金以14元/平方米/月计算；被告应于每月10日前付清当月租金；合同还约定乙方违约的，原告有权解除本协议，收回该租赁物业，履约保证金不予退还，一切责任由被告自行负责。除此之外，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签署后，原告即依约将房产交付被告使用，但被告于2015年10月起拖欠租金，经原告数次催促，被告仍拒不支付租金等费用，亦不搬离所租用的厂房及宿舍。原告认为《租赁厂房宿舍协议书》系双方真实意思表示，双方均应诚信履行。现被告已连续数月欠付租金，已构成违约，依法应承担法律责任。原告请求法院判令：1、解除双方于2013年12月1日签署的《租赁厂房宿舍协议书》；2、被告向原告支付租金及滞纳金668807.31元；3、被告向原告支付履约保证金375546元；4、被告承担本案诉讼费、公告费等费用。庭审时，原告明确第2项诉求为，租金自2015年10月1日暂计至2016年1月31日，主张计至被告实际搬离厂房宿舍之日止，滞纳金按应付租金总额每日2‰计收，计付至被告搬离之日止。
被告辩称，被告对原告第2项诉讼请求中有关欠缴租金的部分予以认可，但是对原告主张的滞纳金不予认可。原被告曾口头协议，可以缓交租金，被告于2016年1月12日、1月13日曾分别支付房租100000元、30000元。对于第3项诉讼请求不予认可，因为被告有能力偿还所欠的房租，可以以分期付款的方式偿还房租。
经审理查明，2013年12月1日，原被告签订一份《租赁厂房宿舍协议书》，约定原告将位于沙井坣岗第二工业区欣丰路一栋厂房、两栋宿舍和铁皮棚等配套设施合计面积16326.17平方米租赁给被告使用，租赁期限为6年，自2013年12月1日至2019年11月30日止；其中①厂房及配套面积9101.4平方米，租金第1至3年以每月每平方米14元计算，第4至6年以单价15元计算；②铁皮棚面积3763.4平方米，租金首2年以每月每平方米5元计算，第3至6年以单价7元计算；③宿舍、高级宿舍面积3461.37平方米，租金第1至3年以每月每平方米12元计算，第4至6年以单价14元计算；被告应于每月10日前付清当月租金；如被告逾期1个月为交租的，应按照应付租金2‰/日支付滞纳金，如逾期超过3个月的，原告有权解除合同；原告同意被告自2013年12月1日起将厂房宿舍等交付被告使用，并给予2个月装修免租期，自2014年2月1日起计付租金；被告每月还应向原告支付卫生费1959元；被告应在签约后7个工作日内支付3个月租金（其中1个月租金为首月租金，2个月租金为履约保证金），其中履约保证金375546元待合同期满后无息退还；租赁期间，如任何一方有特殊原因需要提前终止协议，必须提前3个月通知对方，并支付对方2个月租金作为补偿，原告退还被告已交纳的履约保证金；如被告履行合同时间不足一半时，被告除支付2个月租金作为补偿外，并且履约保证金不予退还。上述合同签订后，原告向被告提供了约定的租赁物，被告向原告支付了履约保证金375546元。
2014年8月26日，原被告签订一份《补充协议（一）》，约定原告同意双方《租赁厂房宿舍协议书》中约定被告租用的配套杂物房面积40.2平方米自2014年7月1日起在租期内免予租金。
另查明，原被告确认被告自2015年10月1日起拖欠原告租金，截至2016年1月31日被告共欠原告租金633894元。被告主张承租涉案厂房和宿舍后曾进行装修，依照被告申请本院委托了深圳市航招工程造价咨询有限公司对相关装修添附价值进行评估，因被告未能提供评估资料无法进行工程评估，该评估机构退回了评估委托。
又查明，涉案厂房已办理房产证，其余宿舍已向宝安区沙井街道农村城市化历史遗留违法建筑普查工作办公室申报处理，申报编号分别为503-0101-15184-B、503-0101-18185-B、503-0101-15051-B，但行政部门至今仍未作出处理结论，原告未能提供相关宿舍的建设工程规划许可证等合法报建手续。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《租赁厂房宿舍协议书》、《补充协议（一）》、《房产证》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合本案，涉案租赁物中的厂房已经办理了房产证，《租赁厂房宿舍协议书》中有关厂房租赁部分系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效；但有关宿舍和铁皮棚部分，因原告未能提供宿舍、铁皮棚等建设工程规划许可证等合法报建手续，且该违法建筑尚未经过行政部门处理，故对于《租赁厂房宿舍协议书》中有关宿舍、铁皮棚租赁部分，因违章建筑的出租违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效。
有关合同解除和无效的处理。被告自2015年10月起欠付原告租金，按照合同约定原告可解除双方《租赁厂房宿舍协议书》有关厂房租赁部分的约定；至于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，结合原告起诉状送达被告时间，本院确认该部分合同于2016年2月25日解除。另外，宿舍、铁皮棚租赁部分约定为无效约定，不适用合同解除的规定。故对于原告该项诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。上述合同部分解除、部分无效后，有关被告向原告支付的履约保证金375546元，根据合同解除和无效的处理原则，并结合履约保证金的违约金性质，且本案对同属违约金性质的滞纳金部分的具体处理，本院认定原告受有该笔费用缺乏事实和法律依据，原告应向被告予以返还；合同无效和解除后，被告亦应当向原告腾退房屋并搬离涉案租赁的厂房、宿舍、铁皮棚。至于被告主张的装修价值损失，因被告未能按照评估公司要求提供评估资料，本案缺乏评估基础，未能依法进行评估，被告提供的现有证据也无法有效证实其装修形成添附部分的价值损失，被告应当承担举证不能的不利后果，对于该项损失本院无法认定，对被告提出的该项主张本院不予支持。
有关租金、占有使用费和滞纳金的处理。结合本案原被告的庭审陈述，本院确认2015年10月1日至2016年1月31日期间，被告共拖欠原告租金、房屋占有使用费633894元。双方合同有关厂房出租部分约定有效，被告应当按照合同约定支付租金；至于宿舍和铁皮棚租赁部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，该部分租赁合同无效，原告也可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故本院认定，被告应当向原告支付上述期间的租金和房屋占有使用费。鉴于原告应退还被告履约保证金375546元，本院对该款在被告应付款中予以扣减，故被告仍应支付原告截至2016年1月31日租金、占用费258348元（633894元-375546元）。至于2016年2月起的租金、占有使用费，被告仍应按照合同约定的标准予以支付，并付至实际搬离涉案租赁物之日止，其中厂房租金按面积9061.2平方米，2016年12月1日前按照每月每平方米14元、2016年12月1日起按单价15元计付；宿舍占有使用费按面积3461.37平方米，2016年12月1日前每月每平方米12元、2016年12月1日起单价14元计付；铁皮棚占有使用费按面积3763.4平方米，每月每平方米7元计算。至于原告诉求的滞纳金，因宿舍、铁皮棚部分约定无效，对于宿舍、铁皮棚的占用费滞纳金亦应认定无效，对于该部分滞纳金请求，本院不予支持；至于厂房租金部分的滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同解除不影响合同条款中违约责任条款的效力，原告可以向被告提出主张，但鉴于双方约定的滞纳金标准过高，本院予以调整，统一按照每日万分之五的标准计算，其中2016年1月31日前欠付租金的滞纳金，结合每月厂房租金与宿舍、铁皮棚占有使用费的比例，本院酌情以167926.2元（258348元×65%）为基数，自2016年1月11日起计付，其余自2016年2月起至被告实际腾退房屋前厂房租金的滞纳金，分别以当月厂房租金为基数自当月11日起分期计付，各期滞纳金均计付至该期租金清偿之日止。
对于原告的诉讼请求，超过本院认定的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市沙井坣岗股份合作公司与被告深圳市鼎力源科技有限公司签订的《租赁厂房宿舍协议书》有关厂房部分的合同内容于2016年2月25日解除，《租赁厂房宿舍协议书》有关宿舍、铁皮棚部分的约定无效；
二、被告深圳市鼎力源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区沙井街道坣岗第二工业区欣丰路厂房、宿舍和铁皮棚等配套设施腾退并返还予原告深圳市沙井坣岗股份合作公司；
三、被告深圳市鼎力源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告深圳市沙井坣岗股份合作公司2015年10月1日至2016年1月31日租金、房屋占有使用费人民币258348元（自2016年2月1日起的租金、房屋占有使用费计付至被告实际搬离之日止，具体计付标准为厂房租金按面积9061.2平方米、2016年12月1日前每月每平方米14元、2016年12月1日起每月每平方米15元计付，宿舍占有使用费按面积3461.37平方米、2016年12月1日前每月每平方米12元、2016年12月1日起单价14元计付，铁皮棚占有使用费按面积3763.4平方米、每月每平方米7元计付）；
四、被告深圳市鼎力源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市沙井坣岗股份合作公司支付所欠付厂房租金的滞纳金（按照每日万分之五的标准计算，其中2015年10月1日至2016年1月31日期间的滞纳金以167926.2元为基数，自2016年1月11日起计付；2016年2月起至被告实际腾退房屋前欠付租金的滞纳金，分别以当月欠付租金为基数自当月11日起分期计付，各期滞纳金均计付至该期租金清偿之日止）；
五、驳回原告深圳市沙井坣岗股份合作公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14199元，由原告负担10687元，被告负担3512元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 朱 纯 禄
人民陪审员 郭 映 舜
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 任 瑛
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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