江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第00978号
上诉人（原审被告）连云港市福地房地产投资有限公司，住所地连云港市连云区中华西路49号。
法定代表人杨维言，该公司总经理。
委托代理人胡维芝，男，汉族，1968年11月2日生。
被上诉人（原审原告）朱玉军，无固定职业。
被上诉人（原审原告）戴志霞（朱玉军之妻）。
两被上诉人共同委托代理人刘军，男，1963年12月20日生。
上诉人连云港市福地房地产投资有限公司（以下简称福地公司）因与被上诉人朱玉军、戴志霞商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第1533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭审理了本案，上诉人福地房地产公司的委托代理人胡维芝、被上诉人朱玉军、戴志霞的委托代理人刘军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：本案朱玉军、戴志霞系夫妻关系。因福地公司欠案外人南京中安建设有限公司的工程款，福地公司将其开发的位于本市开发区西侧月亮湾小区的19套房屋以房抵债给南京中安建设有限公司，又因该公司尚欠案外人张建的工程款，该公司将其中1号楼201、202、501、502、1102、1202、1401、1402、1502号9套房屋抵给张建。2007年4月12日，张建又与案外人ＸＸ签订了《工程结算证明》，约定张建将其中的201、202、501、502、1401、1402、1502号7套房屋以及1501号房屋冲抵给ＸＸ。因ＸＸ尚欠朱玉军、戴志霞借款，ＸＸ又将其中的1401室（朱玉军、戴志霞对该套房屋已经另案起诉主张权利）、502室抵给了朱玉军、戴志霞，2007年5月18日朱玉军、戴志霞与福地公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定了由朱玉军、戴志霞以476197元的价格购买该房；福地公司应当在2008年10月1日前将经验收合格的房屋交付朱玉军、戴志霞，逾期超过90日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；由于出卖人原因未能按时交房的，出卖人按每天50元向买受人收取房屋管理费等内容。因为朱玉军、戴志霞、被告至今未办理房屋交付手续，朱玉军、戴志霞因而诉至原审法院。福地公司对以涉案房屋冲抵工程款的事实予以认可，但主张其在2009年12月1日已经向朱玉军、戴志霞邮寄了交房通知书，故不应当支付其逾期交房违约金，福地公司向原审法院提供了收件人为朱玉军、盖有时间为2009年11月27日开发区邮戳的国内挂号信函收据1份和《月亮湾小区交房通知》1份（该通知书上写明月亮湾小区一期工程将于2009年11月28日统一交付使用等内容）。朱玉军、戴志霞认为该收据上“朱玉军”并非朱玉军、戴志霞所签，朱玉军、戴志霞根本没有收到该交房通知书，其为交房多次找被告协调未果。上述事实，有朱玉军、戴志霞向原审法院提供的朱玉军、戴志霞、福地公司签订的《商品房买卖合同》1份、张建和ＸＸ签署的《工程结算证明》1份、福地公司向原审法院提供的国内挂号信函收据1份和《月亮湾小区交房通知》1份、原审法院依朱玉军、戴志霞申请至南京中安建设有限公司调取的说明2份、原审法院2013年11月13日与案外人张建的谈话笔录1份以及庭审笔录等在案予以证实，原审法院依法予以确认。
福地公司为证明涉案房屋在2009年12月8日已经竣工验收，向原审法院提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件1份，其中竣工验收意见表上勘察单位于2009年12月5日盖章、建设单位2009年12月8日盖章、施工单位2008年11月18日盖章、监理单位2009年12月8日盖章、建设单位2009年12月8日盖章。朱玉军、戴志霞认为该证据系复印件，故对真实性不予认可。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当全面履行自己的义务。朱玉军、戴志霞与福地公司签订的《商品房买卖合同》系朱玉军、戴志霞与福地公司的真实意思表示且不违反法律规定，故该合同依法成立，对朱玉军、戴志霞与福地公司均有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案朱玉军、戴志霞经福地公司、案外人南京中安建设有限公司、张建、ＸＸ的同意以房抵债的形式缴纳了涉案房屋的购房款，履行了买卖合同约定的付款义务，故福地公司也应按照合同约定向朱玉军、戴志霞交付房屋并提供应由其提供的办理房屋所权证的相关手续。福地公司向本院提供的国内挂号信函收据上并未载明邮寄送达《月亮湾小区交房通知》的地址为《商品房买卖合同》上载明的朱玉军、戴志霞地址，也未能提供证据证明朱玉军、戴志霞实际收到该《月亮湾小区交房通知》，故不能证明其履行了《商品房买卖合同》上约定的交接手续，故福地公司应当按照合同约定支付朱玉军、戴志霞自2008年10月2日起至朱玉军、戴志霞主张的2013年8月1日止按已付购房款476197元日万分之二标准计算的违约金167621.30元。关于朱玉军、戴志霞主张的要求福地公司办理房屋所有权证书的诉求，该诉求不属于人民法院民事案件的受案范围，且福地公司作为房地产开发商只负有按照约定时间将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，并没有替朱玉军、戴志霞办理房屋所有权证书的义务，故原审法院对朱玉军、戴志霞该诉求依法不予支持。关于福地公司辩解的此案已经超过诉讼时效的主张，因为朱玉军、戴志霞与福地公司至今没能办理房屋交接手续，其违约行为一直存在，故原审法院对福地公司该辩解主张依法不予支持。关于福地公司辩解的要求朱玉军、戴志霞按照每天50元的标准交付其房屋管理费的辩解主张，因为其未能提供证据证明未能交房的原因在朱玉军、戴志霞，故原审法院对该辩解主张亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百四三十五条、第一百三十七条之规定，判决：一、福地公司于判决生效之日起十日内赔偿朱玉军、戴志霞逾期交房违约金167621.30元；二、驳回朱玉军、戴志霞要求福地公司为其办理房屋所有权证书的诉讼请求。案件受理费3670元由福地公司承担。
上诉人福地公司不服原判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审，所提出的上诉理由是：1.被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效；2.上诉人已具备交房条件，不可能不向被上诉人交房；3.原判决的违约金过高，超过标的额30％。
被上诉人朱玉军、戴志霞提出的答辩意见是：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院查明的事实与该部分事实相同，原审判决列举的证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有法律效力，本院依法予以确认。在本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。关于上诉人福地房地产公司提出的“被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效”的上诉理由，经查，上诉人逾期交房的行为持续至本案诉讼期间，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人福地房地产公司提出的“上诉人已具备交房条件，不可能不向被上诉人交房”的上诉理由，经查，上诉人所提供的证据只能证明其曾向被上诉人发出过信函，但无法证明信函主要内容及寄送地址，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人福地房地产公司提出的“原判决的违约金过高，超过标的额30％”的上诉理由，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”故违约金是否过高，应以是否不仅弥补违约行为给对方造成的损失且超过该损失30％为考察标准，而非上诉人所主张的标的额的30％。本案中，被上诉人提出的诉求是按照双方合同约定的“已交付房价款日万分之二的违约金”，而上诉人就此提出的抗辩是要求按照另一标准计算违约金，是提出了一个新的事实主张，故其对该计算标准即被上诉人的损失数额应负举证责任。但上诉人在原审期间并未请求对被上诉人的损失进行评估鉴定，二审期间亦未能提供证据证明被上诉人的实际损失数额，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3670元（连云港市福地房地产投资有限公司已预交），由上诉人连云港市福地房地产投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理审判员 陈其庆
二〇一四年八月十八日
书 记 员 张 丹
附法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。