山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1621号
上诉人（原审被告）：韩立霞，女，1978年10月28日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：山东群盛置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：郑细英，董事长。
委托诉讼代理人：崔耀，男，1983年12月5日出生，汉族，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。
原审被告：成银香，男，1972年7月3日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡山县，现住济南市槐荫区经一路***号群盛华城*号楼*单元***室。
原审第三人：曹效福，男，1969年9月11日出生，汉族，住济南市。
上诉人韩立霞因与被上诉人山东群盛置业有限公司（以下简称群盛公司）、原审被告成银香、原审第三人曹效福房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2016)鲁0104民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
韩立霞上诉请求：一、请求判决韩立霞不向群盛公司给付2014年9月1日至2015年9月30日止的租金8万元。二、请求追加吴幼真为本案的第三人对装修补偿款进行调解，或发回重审。三、诉讼费由群盛公司承担。事实与理由：一、韩立霞不向群盛公司给付2014年9月1日至2015年9月30日止的租金8万元。二、群盛公司不应将济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1-104号房屋收回，应当在韩立霞与房屋所有人协商装修补偿后才能收回。韩立霞与群盛公司签订的《房屋租赁合同》第七条约定“乙方(韩立霞)在装修期间要承担安全责任、及水、电、物业等相关费用，发生安全事故乙方全权处理，在租赁期内进行装修的物品所有权归甲方(群盛公司)所有，租赁期结束后乙方不得随意拆除，可视出售实际情况自行与购买者进行协商，由购买者予以适当补偿。”韩立霞在签订《房屋租赁合同》后，认为有优先购买权可以买房后长期使用，花费了大量资金装，但至今没有见到房屋购买者，只是在一审过程中才了解到租赁的房屋所有人是吴幼真，吴幼真在一审中没参加诉讼，韩丽霞应在与吴幼真协商装修补偿后才将租赁的房屋交还。三、群盛公司是作为房屋所有人向韩立霞出租房屋的，并未披露吴幼真是真正的房屋所有者。本案所涉及的2号楼l-104是群盛公司开发的，其在《房屋租赁合同》第2条及第7条均表明群盛公司是房屋所有人，韩立霞也一直以为群盛公司是房屋所有人。直到一审诉讼期间群盛公司才表明房屋的真正所有人是吴幼真，这一方面不能明确吴幼真及群盛公司有优先购买权的真实意思，侵犯了韩立霞的优先购买权，一方面不利于履行《房屋租赁合同》中的第7条对韩立霞进行装修补偿。韩立霞要求吴幼真出庭发表对《房屋租赁合同》第7条的意思表示，对韩立霞的装修补偿进行协商。
群盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于装修费，韩立霞提出的问题均与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，其可依法主张其相应的权利。
成银香述称，同意韩立霞的上诉意见。
曹效福未作陈述。
群盛公司向一审法院起诉请求：1.判令韩立霞立即停止侵害，将涉案房屋腾空并交付给群盛公司；2.判令韩立霞向群盛公司支付2015年9月30日之前已到期未付租金本金80000元，利息9840元（从欠款之日起暂计至2016年4月5日，此后的利息照计至全部欠款还清之日止）；3.判令韩立霞支付租金损失75000元（租金损失按照年租金150000元的标准计算，从2015年10月1日起暂计至2016年3月31日，此后照计至房屋腾空并交付给群盛公司之日止）；4.成银香对韩立霞的债务承担共同清偿责任；5.韩立霞、成银香承担本案诉讼费用、保全费、律师费等为实现债权发生的全部费用。
一审法院认定事实：1.成银香与韩立霞原系夫妻关系。2008年12月3日，成银香与韩立霞登记离婚。坐落本市槐荫区经一路273号群盛华城1号楼2-416室房屋所有权人为韩立霞，登记时间为2012年12月11日，共有情况为单独所有。
2.济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1-104号房屋（即涉案房屋）所有权人为吴幼真，登记时间为2011年8月26日。2011年8月1日，群盛公司与吴幼真签订《房屋租赁合同》，吴幼真将涉案房屋出租给群盛公司，租赁期限自2011年8月1日至2017年8月1日，租金40万元；吴幼真允许群盛公司对租赁物进行装饰装修或改善增设他物，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物归吴幼真所有；吴幼真允许群盛公司转租涉案房屋。在审理过程中，吴幼真到庭接受调查，吴幼真陈述其将涉案房屋出租给群盛公司，并同意转租。
3.2011年9月22日，群盛公司（甲方）与韩立霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为合法商业经营活动（禁止作为仓库）使用；租赁期为3年，在乙方租赁期间甲方有权对外出售该商铺，甲方确保租赁费用转移等相关事项，保证乙方经营至租赁期满。若甲方将该商铺出售，提前1个月通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权，若租赁期满三年后该商铺仍未销售，同等条件下乙方可续租1年，即租赁期为4年；租赁费用按照8万元/年计算，甲方有权根据市价调整租赁费，涨幅不超过10%；付款方式及期限，乙方应于本合同生效之日支付押金2万元及半年房租5万元，租金按每半年结算一次，由乙方按每半年度合同生效的前1个月交付甲方；租赁期2011年10月1日至2014年9月30日止，签订本合同并缴纳押金及第一次租金时甲乙双方把该商铺交付给乙方，乙方提前进行装修；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：①擅自将承租的房屋转租的②擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的③擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的④拖欠租金2个月的，押金不予退还⑤利用承租房屋进行违法活动的⑥故意损坏承租房屋的。合同还就租赁期间的维修、安全责任及水、电等费用的处理作出了约定。在审理过程中，群盛置业诉称2011年8、9月份将涉案房屋交付给韩立霞使用，9月22日补签合同，韩立霞不予认可，辩称系9月22日签订合同后交付房屋。对此群盛置业未提供证据予以证实。
4.2015年1月30日，成银香给群盛公司出具《承诺书》1份，载明：我郑重承诺原租用的经一路北侧群盛华城小区1#-2#楼南侧商铺房号为：1-1-102，1-1-104，2-1-103，2-1-104，2-1-106，2-1-107共6间，于2015年2月5日前清空一间。2015年3月31日前全部清空交还给群盛公司保管。关于装修补偿款问题，自行与商铺购买者协商，协商不一致的与群盛公司无关，不影响群盛公司出售该房产。群盛公司今后如要出售这6间商铺，在同等条件下给予优先购买权。
5.2014年5月14日，成银香与董淑芹签订《房屋租赁合同》，约定：成银香将群盛华城1楼1单元104商铺出租给董淑芹作为合法商业经营活动（禁止作为仓库）使用；租赁期暂定为2年，租赁费用按15万元/年计算；租赁期自2014年6月1日至2016年5月31日止。
6.在审理过程中，群盛公司与曹效福于2016年12月5日签订租赁合同，曹效福租赁涉案房屋。
7.在审理过程中，群盛公司提交其于2015年9月17日发出的《告知书》，载明：韩立霞；你租赁的群盛华城2#楼1单元104商铺将于2015年9月30日到期，双方签订的房屋租赁合同终止。根据合同约定，限你于2015年10月10日前将房屋自行腾空搬走并交纳2014年10月1日至2015年9月30日止的房租8万元。如逾期搬迁，该房屋内的物品视为你自动放弃，由本公司全权处理。且本公司有权采取相关措施维护公司的合法权益，并要求你赔偿因此造成的损失。该《告知书》尾部手写签名“韩立霞”。群盛公司诉称该签名系韩立霞本人所书写，欲以此证实合同履行过程中进行过催告。韩立霞提出异议，认为该签名并非其本人书写。经一审法院询问，群盛公司表示申请司法鉴定，但未在一审法院限定的期限内提出申请。
8.在审理过程中，群盛公司提供其分别于2015年10月17日、2016年1月25日、3月25日出具的、向“韩立霞”发出的告知函，内容为：群盛华城2号楼1单元104商铺的租赁合同已于2015年9月30日到期，租赁期限届满不再续租、腾空退还房屋、支付逾期租金、支付房屋使用费等，其中2016年3月25日的告知函载明：请你方于2016年4月5日前将与其租金10万元（租金暂计至2015年9月30日，2015年10月1日起至2015年10月10日止的租金按每日1000元标准计算）、房屋使用费86.5万元（房屋使用费按照每日5000元的标准计算，自2015年10月10日起暂计至2016年3月31日，此后照计至实际归还房屋之日止）、利息4万元全额支付给我司。并提交其邮寄告知函的邮政特快专递邮寄单（寄件人存）联复印件五份及邮件回执单一份，邮寄单收件人为“成银香”二份，地址分别为济南市槐荫区经一路273号群盛华城1号楼2单元416室、匡山小区某处，收件人为“韩立霞”三份，二份地址为济南市槐荫区经一路273号群盛华城1号楼2单元416室，另一份印迹不清晰，邮件回执单载明收件人为“韩立霞”邮件一份即印迹不清晰的邮件为拒收，群盛公司欲以此证实进行过催告；提供照片复印件1张，欲以此证实其于2015年10月22日将告知函张贴到商铺大门，进行过催告。韩立霞对上述证据材料提出异议，认为其未收到过告知函，邮寄的材料其没有收到。
9.在审理过程中，群盛公司提供代理协议及律师代理费发票各1份，欲以此证实其因诉讼支付费用造成的损失。韩立霞、成银香对证据的真实性没有异议，但认为合同中没有约定，不应承担。
10.在审理过程中，韩立霞提供2011年9月22日交款人为“成银香”的“1-1-102、1-1-104、2-1-103”押金6万元收据1份，2011年9月9日交款人为“韩立霞”的“2-1-104、2-1-106、2-1-107”押金6万元收据1份，韩立霞于2014年9月19日至2015年9月17日期间向吴天排、黄鲤芳、黄元土分次转账支付20.5万元的回单凭证，欲以此证实成银香已经支付至2015年9月30日的租金。群盛公司对证据材料的真实性没有异议，但认为2011年9月22日交款人为“成银香”的“1-1-102、1-1-104、2-1-103”押金6万元收据是成银香支付的押金，2011年9月9日交款人为“韩立霞”的“2-1-104、2-1-106、2-1-107”押金6万元收据不是本案的涉案房屋，韩立霞的转账回单凭证中有10万元已经在其他案件中作为付款凭证提交过了，其余的付款凭证与本案无关，都不是成银香支付的。
11.在审理过程中，群盛公司诉称韩立霞租金交至2014年8月30日，自2014年9月1日起开始欠付租金，2016年12月5日，群盛公司与曹效福签订租赁合同，群盛公司收回房屋，韩立霞欠付2014年9月1日至2016年12月5日租金。成银香辩称涉案房屋一直由其控制使用，其于2015年8月份转租给曹效福，其租金已经交至2015年9月30日。
一审法院认为，涉案房屋所有权人吴幼真与群盛公司签订《房屋租赁合同》，吴幼真将涉案房屋出租给群盛公司使用，并允许群盛公司将房屋转租，租赁期限为6年，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。2011年9月22日，群盛公司与韩立霞签订《房屋租赁合同》，群盛公司将涉案房屋转租给韩立霞，租赁合同为3年，该合同亦为有效合同。群盛公司与韩立霞均应按照合同约定履行义务。群盛公司将房屋交付韩立霞，韩立霞亦应按照合同约定履行给付租金的义务。群盛公司要求韩立霞支付2014年9月1日起的租金，韩立霞提出异议，认为其已经支付至2015年9月30日的租金，群盛公司不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。就本案而言，群盛公司将房屋交付给韩立霞，韩立霞对于其交付的租金应承担举证责任。韩立霞辩称涉案房屋实际由成银香控制，并提供转账回单凭证用以证实成银香支付了租金，群盛公司对此提出异议。经审查，一审法院认为，由于成银香、韩立霞均向群盛公司交纳了商铺押金，由此可见，韩立霞转账支付的款项并不确定系为成银香支付，根据核算，韩立霞提供的回单凭证共计20.5万元，成银香辩称其于2015年8月将涉案房屋转租给曹效福，群盛公司诉称其于2016年12月5日与曹效福签订租赁合同，故自2011年10月1日至2016年12月日期间的租金应由韩立霞支付。群盛公司要求韩立霞支付自2014年9月1日至2015年9月30日的租金8万元，韩立霞、成银香辩称不欠期间的租金，经核算，2011年10月1日至2015年9月30日租金共计32万元，韩立霞提供的证据证实其支付了20.5万元，故群盛公司要求韩立霞支付租金8万元合法有据，予以支持。由于合同中未约定逾期交费的违约责任，故群盛公司要求支付利息没有依据，不予支持。现群盛公司与韩立霞的租赁合同租赁期限已经届满，群盛公司要求韩立霞自2015年10月1日起按照年租金15万元支付房屋占有使用费，群盛公司诉称依据成银香与董淑芹签订的租赁合同租金为每年15万元计算，韩立霞、成银香提出异议，经审查，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期间届满后，群盛公司与韩立霞的原租赁合同继续有效，双方均应按照原租赁合同履行，群盛公司要求韩立霞按照每年15万元支付占有使用费于法无据，不能支持，韩立霞仍应按照年租金8万元标准支付租金。韩立霞、成银香辩称涉案房屋由成银香实际控制，应由成银香承担责任，群盛公司要求韩立霞、成银香共同承担责任，根据合同相对性原则，应由韩立霞承担责任。群盛公司放弃要求韩立霞、曹效福腾房的诉讼请求，韩立霞、成银香均无异议，一审法院予以准许。群盛公司要求韩立霞、成银香承担律师代理费2000元，韩立霞、成银香提出异议，经审查，群盛公司支付的律师代理费并非必要支出，且群盛公司与韩立霞签订的租赁合同中没有约定，故群盛公司该请求依据不足，不予支持。韩立霞辩称由于群盛公司的过错导致其丧失优先购买权，群盛公司不予认可。经审查，吴幼真将其所有的涉案房屋出租给群盛公司，群盛公司将涉案房屋转租给韩立霞，韩立霞现向群盛公司主张优先购买权于法无据，其辩称理由不成立；韩立霞、成银香辩称的其他理由亦没有法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定判决：一、韩立霞于判决生效之日起十日内给付山东群盛置业有限公司自2014年9月1日至2015年9月30日止的租金8万元；二、韩立霞于判决生效之日起十日内给付山东群盛置业有限公司自2015年10月1日至2016年12月4日的租金94246.58元；三、驳回山东群盛置业有限公司对成银香的诉讼请求。四、驳回山东群盛置业有限公司对曹效福的诉讼请求。五、驳回山东群盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，山东群盛置业有限公司负担510元，韩立霞负担4790元。
二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，韩立霞主张已支付2014年9月1日至2015年9月30日止的租金8万元，未有充分证据证实，本院不予采信。涉案房屋的所有人为吴幼真，一审中吴幼真已到庭陈述对于本案租赁合同的意见，韩立霞要求吴幼真参加本案诉讼，没有法律依据，本院不予支持。在群盛公司与韩立霞签订的租赁合同中，虽有“若甲方将该商铺出售，同等条件下乙方有优先购买权”、“租赁期结束后乙方不得随意拆除装修物品，可视出售实际情况自行与购买者进行协商，由购买者予以适当补偿”等内容，但在双方合同履行期间未出现涉案房屋再次出售的事实，因此，韩立霞主张优先购买权缺乏事实依据，同时，双方的租赁合同已经到期，依据该合同群盛公司也不负有向韩立霞进行补偿的义务，群盛公司收回涉案房屋并无不当。
综上所述，韩立霞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由韩立霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年二月二十八日
书记员 曹 鸿