浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终6868号上诉人（原审被告）高荣勤，男，1956年10月4日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市。上诉人（原审被告）黄建平，女，1955年3月16日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市。委托代理人高渊，男，1981年10月11日出生，汉族，系二上诉人儿子。被上诉人（原审原告）深圳市莱蒙物业服务有限公司富阳分公司，住所地杭州市富阳区富春街道执中亭村。负责人罗文俊。委托代理人施金文、叶玉洁，杭州市银湖法律服务所法律工作者。上诉人高荣勤、黄建平因与被上诉人深圳市莱蒙物业服务有限公司富阳分公司（以下简称莱蒙物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0110民初9907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审判决认定:一、2011年8月1日，莱蒙物业与莱蒙置业（富阳）有限公司签订《富阳莱蒙水榭山一期前期物业服务合同》一份，约定：莱蒙物业为富阳莱蒙水榭山居一期提供前期物业服务，期限为2011年8月1日至物业管理区域的业主委员会与选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》止。合同第六条约定，物业服务费按其拥有物业的建筑面积预先交纳，收费标准为：别墅5.50元/月/平方米。合同第七条约定，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度计费起始日期前三十日履行交纳义务。合同第二十七条约定，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起按应交费用的日3‰支付违约金。二、2012年6月11日，莱蒙物业与高荣勤、黄建平签订《富阳莱蒙水榭山居一期前期物业服务协议》一份，约定由莱蒙物业为高荣勤、黄建平提供前期物业服务，排屋收费标准为4.20元/月/平方米。物业管理服务费按入伙通知规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主在办理入伙手续时缴纳第一年（第一个结算周期）的物业管理费，以后应于每个结算周期前10日内预先交纳该结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费金额每天千分之一向甲方支付违约金。该协议第六条第二项规定：公推能耗费用（共有部位、共用设备设施日常运行能耗费用）由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积实行分摊计算，并按月向莱蒙物业交纳。当日，高荣勤、黄建平还与莱蒙物业签署《富阳莱蒙水榭山居一期业主临时管理规约》一份，其承诺作为富阳莱蒙水榭山居一期3－14号物业买受人，同意遵守该规约及前期物业服务协议之相关规定。三、高荣勤、黄建平是富阳莱蒙水榭山居一期依山居3－14号房屋的业主，该房屋系排屋，房屋建筑面积为150.68平方米。高荣勤、黄建平未缴纳2013年8月30日至2016年9月30日共37个月的物业费和公共能耗费，故莱蒙物业于2016年11月起诉要求判令高荣勤、黄建平：1、支付物业费和滞纳金33231.88元（计算至2016年9月30日止）；2、支付公共能耗费870.59元（计算至2016年8月31日止）。四、莱蒙物业于2015年12月、2016年4月、8月以通过EMS邮政特快专递寄送催缴通知函的方式向高荣勤、黄建平催讨物业服务费。审理中，莱蒙物业自认2013年9月至2014年4月对涉案房屋的物业服务费按空置房七折收取；2014年5月至2016年9月按全额计算。因此，高荣勤、黄建平应当支付物业服务费数额为：150.68㎡×8月×4.20元/㎡/月×0.7+150.68㎡×28个月×4.20元/㎡/月=21264元。原审法院认为：莱蒙物业与莱蒙置业（富阳）有限公司签订《富阳莱蒙水榭山一期前期物业服务合同》以及莱蒙物业与高荣勤、黄建平签订《富阳莱蒙水榭山居一期前期物业服务协议》和《富阳莱蒙水榭山居一期业主临时管理规约》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当确认有效。高荣勤、黄建平作为富阳莱蒙水榭山居一期依山居3－14号的业主，依法受该合同的约束。莱蒙物业作为物业服务人，通过EMS邮政特快专递寄送催缴通知函等形式，告知高荣勤、黄建平尚欠物业费用事实，而高荣勤、黄建平在催告后的合理期限内，仍未缴纳物业服务费用，依法应当承担相应的民事责任。关于莱蒙物业要求高荣勤、黄建平支付公共能耗费之诉请，原审法院认为，莱蒙物业对莱蒙水榭山居一期小区物业管理，能耗费的产生是客观存在的事实。莱蒙物业、高荣勤、黄建平虽在《富阳莱蒙水榭山居一期前期物业服务协议》约定：公摊能耗费用（共有部位、共用设备设施日常运行能耗费用）由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积实行分摊计算，并按月向莱蒙物业交纳，但并不明确公共能耗费按0.50元/㎡/月的标准收取，也无其他按此标准收取公共能耗费的合同依据，同时未能说明计费期内小区能耗总额及进行分摊的具体计算方式。对该项诉请，因证据不足，原审法院不予支持。关于莱蒙物业要求高荣勤、黄建平支付违约金之诉请，原审法院认为，物业服务的完善需要物业公司和包括高荣勤、黄建平在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，在莱蒙物业与包括高荣勤、黄建平在内的诸多业主因物业服务合同的履行等方面产生意见分歧，高荣勤、黄建平并非恶意拖欠物业费的情况下，对莱蒙物业要求计收违约金的主张，原审法院酌情不予支持。综上，莱蒙物业的诉讼请求，合理部分原审法院予以支持。高荣勤、黄建平经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、高荣勤、黄建平支付莱蒙物业物业管理服务费21264元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回莱蒙物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费653元，由莱蒙物业负担321元，高荣勤、黄建平负担332元。宣判后，高荣勤、黄建平不服，向本院提起上诉称：一、该房屋存在严重质量问题，没有入住条件，不符合收房要求。二、物业所谓的全球金钥匙服务完全达不到金钥匙服务联盟的服务标准，连业主房前屋后的绿化都能擅自移除，且未收房屋根据空置房物业费缴纳标准也不需要缴纳物业方所主张的费用。三、一审法院证据、事实认定不清。四、案涉物业管理存在以下问题：1、墙面开裂未做实质性修补；2、阳台下水道堵塞导致二楼渗漏；3、门铃可视系统毁损；4、地下车库潮湿积水有安全隐患；5、房前屋后绿化被移除用于弥补二期物业绿化不足；6、开发商物业费减免政策不合理，要求与其他业主同权享有两年物业费减免。综上，请求撤销一审判决，减免两年物业服务费，剩余部分按空置房七折计收，同意交纳物业服务费10000元。被上诉人莱蒙物业答辩称：一、一审判决认定事实清楚。原审法院在审理中对莱蒙物业提交的证据进行了审查，认定了四个方面的事实，计算物业服务费的方式也是正确的。二、房屋质量是开发商应当承担的责任，物业服务公司与开发商是两个不同的主体。高荣勤、黄建平对房屋质量异议可与开发商交涉。三、高荣勤、黄建平认为莱蒙物业的服务质量未达标准以及移除绿化等事项，没有提供充分证据证明，不过是找一个借口拖欠或不缴物业服务费。综上，请求维持原判，驳回上诉。二审中上诉人高荣勤、黄建平向本院提交：1、照片两张，欲证明涉案房屋周边的绿化存在被移除的现象。2、录音一份，欲证明开发商针对物业瑕疵分别有过减免物业费一年到两年的承诺。被上诉人莱蒙物业二审未提交证据。对上诉人高荣勤、黄建平二审提交的证据其质证认为：上述证据均不属于二审新证据，且其提供的两张照片没有显示拍摄时间，也不能证明莱蒙物业有移除绿化的情况，不能达到上诉人的证明目的。录音里的人员不能证明是莱蒙物业的工作人员，也不能证明其有权决定物业费问题。本院认为被上诉人莱蒙物业仅对拍摄时间提出异议，未对拍摄地点提出异议，也未提交反驳证据证明目前上诉人购买房屋周边的绿化情况，故对照片本院予以确认。录音因录音对象的身份不明，故对该证据本院不予确认。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：房屋质量系房屋出卖人应当承担的瑕疵担保义务，高荣勤、黄建平以买受房屋存在质量问题为由向物业公司行使抗辩权要求拒交物业服务费不能成立。高荣勤、黄建平主张按空置房物业费缴纳标准交纳物业服务费缺乏合同及法律依据。高荣勤、黄建平主ＸＸ台下水道堵塞、门铃可视系统毁损、地下车库潮湿积水有安全隐患等问题均未提交证据证实。关于高荣勤、黄建平主张的业主房前绿化被移除问题，业主门前两棵灌木是何时因何原因变为绿草，高荣勤、黄建平未进一步举证，本院认为变化确实存在，莱蒙物业根据物业服务合同亦有公共绿化的养护和管理义务，莱蒙物业应当适时安排补种，尽可能维护小区花草树木的长势。但考虑到良性的物业管理与服务需要物业公司、业主委员会及全体业主的共同推动，高荣勤、黄建平自莱蒙置业（富阳）有限公司向其送达入伙通知书通知入住后至今未交纳物业服务费，原审法院考虑本案实际情况也未支持莱蒙物业关于逾期支付的违约金，故对高荣勤、黄建平以此为由要求减交物业服务费的主张本院亦不予支持。关于高荣勤、黄建平主张莱蒙置业（富阳）有限公司曾同意其免交一年物业服务费、同意小区其他业主免交两年物业服务费，要求据此也免交两年物业服务费，本院认为，收取物业服务费的债权人为莱蒙物业，目前证据不能证明莱蒙置业（富阳）有限公司的承诺对莱蒙物业具有约束力，故对高荣勤、黄建平的上述主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，上诉人高荣勤、黄建平的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人高荣勤、黄建平负担，并于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长 傅 东 红审判员 俞 建 明审判员 王  亮二〇一七年十二月五日书记员 史杰馨???