山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁02执异190号
案外人陈某。
委托代理人郝天生，山东柏瑞律师事务所律师。
申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行。
负责人高翔，行长。
委托代理人张日辉，山东亚和太律师事务所律师。
委托代理人刘畅，山东亚和太律师事务所律师。
被执行人青岛辉腾达经贸有限公司。
法定代表人吕某某1，总经理。
被执行人青岛海威德进出口有限公司。
法定代表人于海鹏，总经理。
被执行人吕某某1。
被执行人吕某某2。
被执行人王某某。
本院在执行申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行与被执行人青岛辉腾达经贸有限公司、青岛海威德进出口有限公司、吕某某1、吕某某2、王某某金融借款合同纠纷一案【执行案号（2016）鲁02执560号】过程中，依法查封被执行人吕某某2名下位于青岛市市南区X号房产。案外人陈某向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈某称，其于2010年11月1日与吕某某2签订了房屋租赁合同并予以承租，租期为2010年11月22日至2029年11月21日，租期内的租金已经全部支付。法院对涉案房产的评估拍卖会严重影响到案外人的合法利益，请求法院立即中止对青岛市市南区X号房产的执行。
申请执行人答辩称，案外人对租赁物所享有的是租赁权而不是所有权，其出租人之间的法律关系与法院执行行为没有直接的关联，不属于执行异议的范围。目前，法院对涉案两套房产进行评估拍卖不影响异议人作为承租人依法享有的租赁权，该执行行为与异议人不存在利害关系。异议人提出与被执行人吕某某2签订了为期19年的租赁合同，且一次性支付了全部租金，该行为与交易习惯不符，有理由怀疑异议人与被执行人恶意串通、故意妨害执行。
本院查明，申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行与被执行人青岛辉腾达经贸有限公司、青岛海威德进出口有限公司、吕某某1、吕某某2、李某、王某某金融借款合同纠纷一案，本院2015年12月13日作出（2015）青金商初字第127号民事判决书，判决“一、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行借款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；二、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行银行承兑汇票垫款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；三、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行银行承兑汇票垫款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；四、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行银行承兑汇票垫款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；五、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行银行承兑汇票垫款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；六、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行律师代理费X元；七、如被告青岛辉腾达经贸有限公司未履行本判决第一至第六项的给付义务，则原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行有权对被告吕某某1名下青房地权市他字第20××84号房地产他项权证项下的房地产处分所得价款在最高债权本金余额X元及相应利息、律师代理费X元范围内就本判决第一至第六项的给付义务优先受偿；八、如被告青岛辉腾达经贸有限公司未履行本判决第一至第六项的给付义务，则原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行有权对被告吕某某2名下青房地权市他字第20××41号房地产他项权证项下的房地产处分所得价款在最高债权本金余额X元及相应利息、律师代理费X元范围内就本判决第一至第六项的给付义务优先受偿；九、被告青岛海威德进出口有限公司对本判决第一至第六项的给付义务在最高债权本金余额X元及相应利息、律师代理费X元范围内承担连带清偿责任。青岛海威德进出口有限公司承担保证责任后，有权向青岛辉腾达经贸有限公司追偿；十、被告吕某某1对本判决第一至第六项的给付义务承担连带清偿责任。吕某某1承担保证责任后，有权向青岛辉腾达经贸有限公司追偿；十一、驳回原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行的其他诉讼请求。”
本案在诉讼期间，本院对涉案房产进行了诉讼保全。案件进入执行程序后，2016年12月26日，本院对该涉案房产进行了续行查封。2017年8月2日，本院作出（2016）鲁02执560号公告，决定对本案争议的涉案房产评估、拍卖。
本案在审查期间，案外人陈某向本院提交其与被执行人吕某某2于2010年11月1日签订的房屋租赁合同，该租赁合同约定，吕某某2将本案涉案的两处房产出租给案外人陈某，租期为19年，租金X元一次性汇入青岛泰德投资有限公司在工商银行开立的账户38×××84中。案外人陈某提交了一份工商银行的转账证明，证明其于2010年11月22日从工商银行62×××46账户向青岛泰德投资有限公司的38×××84银行账户转入X元。案外人陈某向本院提交了2017年10月以后的系列电费发票及供暖费收据，证明其已经实际占有涉案房产。
申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行向本院提交了两份从青岛市不动产交易中心复制的被执行人与万邦（青岛）置业发展有限公司签订的本案涉案房产的商品房买卖合同，该合同网签时间为2010年4月15日。合同第十一条明确约定开发商万邦（青岛）置业发展有限公司于2011年4月30日前向被执行人吕某某2交付房屋。
本院认为，本案被执行人在向申请执行人申请银行贷款时将其涉案房产抵押给申请执行人并办理了抵押登记，申请执行人对涉案房屋所享有的抵押权应当受到法律的保护。被执行人不履行还款义务，法院对其抵押的房产采取查封、评估、拍卖等执行措施符合法律规定。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案，案外人陈某主张其对涉案房产享有合法承租权，并以该承租权对抗抵押权人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行抵押权的实现，不符合上述法律的规定。抵押权属于担保物权，即使案外人陈某享有的承租权先于申请执行人抵押权的成立，其承租权也不能排除具有对世性的担保物权的实现。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，除非法律的例外规定，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，法院亦不能支持。
本案在执行过程中，执行法院对涉案房产采取了查封及公告评估拍卖的执行行为，并没有移除案外人主张的承租权，也没有向受让人移交涉案房产，按照该司法解释第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，案外人陈某阻却执行法院对涉案房产的执行，理由不充分。
综上，执行法院的执行行为并无不当，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人陈某的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审判长 伍亚荣
审判员 刁培峰
审判员 焦兴凯
二〇一八年五月二十四日
书记员 纪 祥