吉林省吉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉02民终1149号
上诉人（原审被告）：王金美，女，汉族，1963年1月9日生，住吉林省吉林市船营区站台胡同**号。
被上诉人（原审原告）：张永新，男，汉族，1937年3月8日生，住吉林省吉林市船营区军民路**号。
委托代理人：张荣，男，汉族，1961年5月11日生，住吉林省吉林市船营区临江小区******号，系张永新儿子。
上诉人王金美因与被上诉人张永新房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院于2016年3月28日作出的（2015）船民一初字第1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日受理后，依法组成合议庭，2016年5月27、6月12日公开开庭审理了本案。上诉人王金美，被上诉人张永新的委托代理人张荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张永新在原审时诉称：2010年11月25日，张永新、王金美签订房屋买卖协议书，将欢喜乡二社房屋，面积18.49平方米出卖给王金美，此房是仓房，有批件和方位图。依据《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、住宅或小产权房。凡是本经济组织以外的人所签宅基地买卖合同（不给更名）应属无效合同。故张永新、王金美签订的协议书无效，双方都有过错，违反了法律，故张永新诉至法院，请求判令立即解除2010年11月25日张永新与王金美签订的房屋买卖协议书。
王金美在原审时辩称：涉案房屋实质为仓房，其仅为房屋的附属物，并不涉及宅基地等土地问题。该住址表述为船营分局长春路派出所军民路43号，该表述明显为城镇土地。张永新并非农村农业户口，其身份与王金美一样，张永新可以购买该房屋，王金美一样可以。
原审法院经审理查明：2010年11月25日，张永新与王金美签订房屋买卖协议，载明：卖房人张永新（甲方），买房人王金美（乙方）。卖房人张永新自愿将欢喜乡二社房屋18.49平方米卖给王金美所有。此房有批件（原附件已交给买房人王金美）房屋价格17000元，卖方包括屋后棚子及屋内炉子等一切物品不动，特此立据为证。王金美已付给甲方8000元整，尚欠9000元到12月末前付清倒房。落款处张永新、王金美签字捺印。合同签订后，王金美分别于2010年12月30日、2011年1月12日向张永新交付购房款6500元、2500元。张永新于2015年10月10日诉至法院，以房屋买卖合同违反法律的强制性规定为由，请求解除与王金美订立的房屋买卖合同。另查，王金美系城镇户口。
原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。综上，农村集体土地属农村集体组织所有，农村集体所有的土地是不能够出让的，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住宅和宅基地的，不受法律保护。本案中，王金美系城镇居民，购买宅基地上住宅，违反法律的强制性规定，故签订的房屋买卖合同无效。张永新经本院释明法律关系，坚持解除房屋买卖合同的诉讼请求，视为对自己权利的处分，而其请求依法不符合解除合同的条件，本院对其诉讼请求不予支持。关于王金美主张张永新亦是城镇居民，与其身份相同，在张永新可以取得房屋所有权的情况下，王金美亦可取得的抗辩，因张永新对该房屋的取得行为发生在相关政策出台前，已经行政部门权属确认，符合法律规定，故本院对其抗辩不予采纳。因合同的无效双方均有过错，各自承担相应责任。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王金美于本判决生效之日起十日内将位于吉林市船营区欢喜乡二社、建筑面积18.49平方米房屋返还原告张永新；二、原告张永新于本判决生效之日起十日内向被告王金美退还购房款1.7万元；三、驳回原告张永新的其他诉讼请求。案件受理费100元由原告张永新、被告王金美各自负担50元，被告王金美负担部分于本判决生效后十日内向本院交纳。
王金美不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审。2.上诉费用由张永新负担。上诉理由：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，张永新出售给王金美的房屋不是一般意义上的农村宅基地上房屋，具有一定的特殊性。张永新同属城镇户口居民，其出让的房屋系经欢喜乡政府批准建立的自建房屋，虽然建设在农村集体土地上，但张永新在不具备集体村民身份的前提下自建房屋，且得到行政机关的确认许可，由于张永新的特殊身份，其房屋权属性质已经有别于一般意义上的农村集体自有住宅，其属性发生了根本改变，应当允许自由转让，不应该适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定进行调整。王金美基于对行政机关对张永新行政许可行为公信力的信赖，购买张永新的房屋，其转让行为应认定合法有效。第二，房屋买卖协议书已经约定，张永新和王金美买卖标的物仅限于房屋所有权，未包括土地使用权，应认定房屋所有权归王金美所有，土地使用权仍属于张永新所有。王金美既没有购买农村土地使用权，也没有购买农村宅基地使用权，原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部的意见作出判决，属于事实不清，适用法律错误。2.原审判决超出当事人诉请范畴，属程序违法。第一，张永新的诉讼请求系立即解除2010年11月25日张永新与王金美签订的房屋买卖协议书，原审法院认为该协议系无效协议，在庭审中经法庭释明，张永新坚持不变更诉讼请求，原审法院应当依据不告不理的原则，判决驳回张永新的诉讼请求，或告知其变更诉请后另行告诉，而不应超出张永新的诉讼请求范围作出判决。第二，原审法院直接判决张永新返还王金美购房款1.7万元错误。王金美在原审中未提出反诉，法院不应直接作出返还房款的判决。原审法院对于王金美购买该房屋的添附价值、升值价值、拆迁补偿所获利益等方面没有进行审理和认定，没有告知其可以进行评估鉴定的权利，属于程序违法。
张永新辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。
本案在本院审理过程中，王金美向本院提交证据二份。证据1：《关于处理欢喜乡、越北镇、乌拉街镇发放房屋所有权证遗留问题的会议纪要》，证明王金美作为城镇居民，可以购买该房屋。证据2：本院根据王金美的申请在吉林市乡镇房管所调取的张荣名下的42平方米房屋的房籍档案，证明王金美所购房屋并非张荣所有的42平方米的房屋。张永新质证认为：以上两份证据均不属于二审新证据，且无法证明王金美的主张。本院经审查认为：证据1中没有关于城镇居民购买农村房屋的有关说明，无法证明王金美的主张，故本院不予采信。对证据2的真实性本院予以确认，但是该证据无法证明现在王金美所占有的房屋与张荣所有的42平方米的房屋是否为同一房屋，故对证据2本院不予采信。
张永新未向本院提交新证据。
经本院审理查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：张永新的诉讼请求系解除其与王金美于2010年11月25日签订的房屋买卖协议书，在庭审过程中，张永新的委托代理人张荣自述该买卖协议中所涉房屋早在1983年-1989年间就已经被张荣拆除，王金美目前所占有的房屋系张永新替张荣管理房屋过程中租赁给王金美的房屋，该房屋的实际所有权人应为张荣。故本案的争议焦点应当为王金美是依据其与张永新间的房屋买卖关系占有房屋，还是依据其与张荣的房屋租赁关系占有房屋，现张永新的委托代理人张荣已明确房屋买卖协议中的房屋早在出售前就已被其拆除，在庭审过程中，法庭询问张永新在涉案标的物已经灭失的情况下仍然基于房屋买卖法律关系提起诉讼的法律和事实依据时，张永新的委托代理人张荣拒绝回答，也拒绝向法庭说明其提起诉讼所依据的事实和理由，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项“起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，张永新提起本案诉讼不符合起诉条件。另，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，现张永新的委托代理人张荣自述王金美现在占有的房屋系张荣所有的房屋租赁给王金美，并非王金美主张的房屋买卖关系，根据该主张，张荣应当以其自身名义起诉王金美返还房屋，因当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，应当驳回张永新的起诉。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项、第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：
一、撤销吉林省船营区人民法院（2015）船民一初字第1607号民事判决；
二、驳回张永新的起诉。
一审案件受理费100元，二审案件受理费225元，合计325元，退还上诉人王金美225元，退还被上诉人张永新1**元。
审 判 长 高 忠 华
审 判 员 毕雪松代理审判员佟宁
二〇一六年六月二十一日
代理书记员 孙 萍
（此件共7页，印15份）