四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0302民初2300号原告陈安国，男，现住四平市铁西区。委托代理人郎需华，女，现住四平市铁西区。被告四平市住房和城乡建设局。法定代表人韩俊峰，局长。委托代理人王桂玥，系吉林公捷律师事务所律师。被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司。法定代表人史佐民，总经理。委托代理人王丹波，系吉林公捷律师事务所律师。委托代理人于洋，系吉林公捷律师事务所律师。被告四平市顺达房地产开发有限公司。法定代表人田文军，经理。委托代理人李绍奎，系吉林满誉律师事务所律师。委托代理人王桂复，女，现住四平市铁东区。第三人广信房地产开发有限公司。法定代表人苑景昌，总经理。原告陈安国诉被告四平市住房和城乡建设局、被告四平市顺达房地产开发有限公司、被告四平市四通城市基�设施建设投资有限公司、被告四平市诚信房屋拆迁安置有限公司、第三人广信房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，经四平市铁西区法律援助中心人民调解委员会调解不成，当事人向我院提起起诉，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈安国于2017年10月17日书面申请撤销对被告四平市诚信房屋拆迁安置有限公司和被告四平市顺达房地产开发有限公司的起诉；原告陈安国又于2017年11月28日正式申请追加四平市顺达房地产开发有限公司为本案被告；被告四平市顺达房地产开发有限公司接到法院相关诉讼文书手续后，于2017年12月5日申请追加广信发地产开发有限公司为本案第三人。被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司系2009年4月9日经四平市四通路桥开发有限公司在四平市工商行政管理局作企业变更登记而来。原�陈安国及其委托代理人郎需华、被告四平市住房和城乡建设局委托代理人王桂玥、被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司委托代理人王丹波、于洋，被告四平市顺达房地产开发有限公司委托代理人王桂复和委托代理人李绍奎、第三人广信房地产开发有限公司总经理苑景昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈安国向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即为原告办理位于四平市铁西区顺达综合楼6单元3层302室约80.94平方米的调换房屋的权属（房屋所有权登记）证书；2、判令二被告连带赔偿因被告原因致使原告至今未能取得调换房屋权属证书依法应当承担的违约损失约7.3296万元（根据已80.94平方米房屋的购房总额约10.5222万元，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从房屋交付之日的2008年8月25日计算�原告实际取得房屋权属证书之日）；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告相应和服从四平城市项目（六孔桥路改造工程）建设的需要，于2006年7月22日与四被告签订了《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议（产权调换协议书）》（编号2号），约定将原告坐落在老干部活动中心家属楼3单元6层左门67.13平方米住宅房屋与被告进行产权调换，并约定“办产权证照不缴纳契税，回迁过渡期18个月”等，四被告均在产权调换协议书签字和盖章。房屋被拆迁后，四被告于2008年8月25日才向原告给付了四平市顺达房地产开发有限公司开发的位于四平市铁西区顺达综合楼6单元3层302室约80.94平方米的房屋。原告进户后进行了装修和使用，这些年来因原告家庭原由，急需用钱解决出售该房屋，但因四被告原因该回迁房一直不能办理房屋权属证书而无法出售，给原告造成了巨大财产损失和精神凄苦。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照衣服购房金额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告多次找四被告协商，四被告均称暂时无法办理。无奈，为了维护原告的合法权益，起诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告四平市住房和城乡建�局辩称，本案为拆迁人和被拆迁人之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，答辩人并非合同主体，不是本案适格被告。原告要求答辩人为其办理房屋产权证书、连带赔偿违约损失无事实基础和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告针对答辩人的诉讼请求。被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司辩称，1、四通公司没有与原告签订产权调换协议；2、四通公司不是案涉住宅楼的开发建设单位，不具有为原告等住户办理房照的权利和义务；3、本案诉争的是房屋回迁安置纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，不适用最高院商品房买卖合同纠纷司法解释，原告主张逾期办照违约金没有法律依据。被告四平市顺达房地产开发有限公司辩称，1、事实方面认为被告顺达公司在本案中不承担责任和义务（详见情况说明）；2、本案的原告主体不适格，因为原告在起诉时并未举证证明原始房屋为私有产权，不能排除原房屋为公有住房或经济适用房；3、本案不适格人民法院审理，按照程序开来讲，是政府行政职能。第三人广信房地产开发有限公司述称，顺达公司说的大部分对，有一部分也不对。这个工程是市政府发文有会议纪要的，我按照顺达公司给我提供的回迁名单盖得房屋，给我的预算不充分，一切手续由顺达公司办理，我和顺达公司有协议，我没收到一分钱，与我无关，现在我们公司黄了，不黄也与我无关。这块地390万，市政府有文件，土地局应该出土地证，这是政府行为，与我们无关。原告回迁时应该是60多平方的房屋，但是给原告住的是80多平方米的房屋，原告还应该给我钱呢。原告的产权问题我不清楚，顺达公司给我列个单�我给安排单元和房屋，几楼叫什么名我都不知道。我和顺达公司是利益共享。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依照法律程序组织当事人进行了举证。对相关证据和事实，本院认定如下：四平市住房和城乡建设局从政府部门的公共管理和服务职能出发，向法院提供了《房屋拆迁许可证存根》（拆许字2006第7号）和相对应的拆迁《公告》，注明：拆迁人为四平市四通路桥开发有限公司、建设项目六孔桥路、项目地点六孔桥-一经街、项目批文四计资字（2005）89、规划批文编号200501002、用地批文使用土地批复006、拆迁实施单位“四平市诚信房屋拆迁公司”、拆迁面积（建筑面积4034平方米、占地面积19897平方米）、拆迁期限2006.5.1～2006.5.15、发证日期2006.4.30。被告四平市顺达房地产开发有限公司为支持�答辩主张，向法院提供：1、2006年6月15日，四平建设局、四平市委老干部局与四平市顺达房地产开发有限公司三方签章的《政府动迁异地回迁协议书》，其中约定“甲方负责与政府有关部门协调办理房屋产权、土地证照手续及费用”；2、2006年4月10日会议纪要一份；3、四平市建设局（以下简称甲方）与四平市顺达房地产开发有限公司（以下简称乙方）签章的《关于政府修建六孔桥道路异地安置老干部活动中心的补充协议》和《关于补偿顺达开发公司异地安置老干部活动中心费用的协议》；4、被告四平市顺达房地产开发有限公司作为“甲方”与第三人广信房地产开发有限公司（注明苑景昌作为法人代表）作为“乙方”共同签章并认可的《联合开发建设协议书》一份，其中约定“�、甲方将老干部活动中心异地回迁安置至七道街顺达综合楼（5413平方米），取得市老干部活动中心地段开发建设权。二、在甲方领导下，由乙方负责投资建设已规划完成的市老干部活动中心地块综合楼及附属工程，开发所得利益双方共享……”。原告陈安国向法院举证了2017年6月29日，四平市国土资源局出具的《国土资源信访事项处理意见书》（四国土资信处字［2017］第9号），载明“经查，四平市顺达房地产开发有限公司开发建设的‘顺达综合楼’位于海丰大路东侧、六孔桥路北侧、气象局南侧，总建筑面积约12213.17平方米，共六层。顺达房地产开发有限公司暂未依法向四平市不动产登记中心提出，办理上述房屋所有权首次登记的申请……综上，在开发企业顺达房地产开发公司履行办理相关手续，并向四平市不动产登记中心提交办理首次登记申请，由开发企业提供齐全相关法定要件后，四平市不动产登记中心将积极为其办理上述房屋的首次登记手续”。2006年7月22日，四平市四通路桥开发有限公司作为“甲方：拆迁人”，委托四平市诚信房屋拆迁安置有限公司作为“委托拆迁单位”，本案原告陈安国作为“乙方：被拆迁人”共同签订了《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》（编号2），约定“甲方因六孔桥路改造工程项目建设需要……经四平市房屋拆迁管理办审查批准，领取了（四）拆字（2005）第26-1号《房屋拆迁许可证》，在老干部活动中�规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。乙方服从城市建设需要，同意将座落在老干部活动中心家属楼3单元6层左门，建筑面积67.13平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋用途为住宅，交给甲方拆除……乙方保证在2006年7月24日前搬迁腾空被拆迁房屋……甲方保证在2008年1月30日前将产权调换房屋交付给乙方”，在此合同附件中还约定“……办产权证照不缴纳契税，按棚户区改造政策办理。回迁过渡期18个月，孤独费：夏季80元/月户，冬季120元/月户，回迁时按实际发生时间结算”，四平市诚信房屋拆迁安置有限公司、被告四平市顺达房地产开发有限公司、被告四平市住房和城乡建设局以“四平市建设局”名章、四平市城市基础设施建设指挥部均在此合同后签章，原告陈安国签名并按手印。2008年8月22日，四平市城市棚户区改造领导小组办公室向原告陈安国出具《棚户区（六孔桥）地回迁安置费用结算清单》，显示其向原告陈安国支付“过渡费”人民币3040元；2008年8月25日，被告四平市顺达房地产开发有限公司向原告陈安国出具《棚户区改造六孔桥（老干部活动中心）地回迁安置费用结算清单》并签章，该清单显示“陈安国回迁顺达综合楼6单元3层302室，户型80.94平方米（拆一还一面积67.13平方米）。收款项商品价面积17953元（80.94-67.13）×1300”，并加盖“结算进户”章；同日，被告四平市顺达房地产开发有限公司向原告陈安国出具《收据》（No0537330）一份�写明“今收到陈安国房款（顺达综合楼）六孔桥，（80.94平方米-67.13平方米）×1300元，原面积67.13平方米，金额大写壹万柒仟玖佰伍拾叁元整”。本案诉争位于四平市铁西区顺达综合楼6单元3层302室，建筑面积80.94平方米的房屋，原告陈安国庭审中承认“2008年8月交完钱之后给我钥匙”，即已经入住但至今未办理房屋所有权登记。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”、第十八条第一款第二项和第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告四平市顺达房地产开发有限公司作为政府认可的（本案诉争房屋所在位于海丰大路东侧、六孔桥路北侧、气象局南侧，总建筑面积约12213.17平方米，共六层的）“顺达�合楼”开发商，在2006年7月22日，四平市四通路桥开发有限公司与本案原告陈安国共同签订的《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》（编号2）后加盖公章表明其对原告陈安国回迁一事了解并认可，并辅以2008年8月25日，被告四平市顺达房地产开发有限公司向原告陈安国出具的《棚户区改造六孔桥（老干部活动中心）地回迁安置费用结算清单》和《收据》（No0537330）标明其收到原告陈安国回迁房屋面积补差价款人民币17953元（80.94-67.13）×1300，被告四平市顺达房地产开发有限公司与原告陈安国形成关于位于四平市铁西区顺达综合楼6单元3层302室，建筑面积80.94平方米房屋的事实房屋买卖合同关系。对此被告四平市住房和城乡建设局作为民事主体庭审质证时称“1、该组证据可以证明案涉土地房屋的开发建设主体是顺达公司，因此住�局不是办理案涉房屋产权证照的义务主体；2、住建局所起的作用是协调作用，协调作用并非相关协议成立的生效要件或成立要件；3、至于顺达公司应否向相关部分缴纳补偿金或者缴纳多少，住建局对此没有行政职权……”，至此被告四平市顺达房地产开发有限公司应承担房屋买卖合同的相应义务以及由此引发的相关法律责任，即为原告陈安国办理位于四平市铁西区顺达综合楼6单元3层302室，建筑面积80.94平方米房屋的产权登记，并自房屋交付使用之日满90日的次日（2008年11月24日）起按照购房款总额人民币105222元（80.94平方米×1300元/平方米），参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准计算至产权登记办理完毕之日止的相关损失。被告四平市顺达房地产开发有限公司作为诉争房屋的开发商依据买卖合同负�的转移所有权的义务，该义务的内容主要包括：办备移转登记前应由开发商前行取得的文件，如测绘、权属登记；在购房人申请办证时，提供上述文件；依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费；为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。第三人广信房地产开发有限公司（注明苑景昌作为法人代表）与被告四平市顺达房地产开发有限公司签订《联合开发建设协议书》约定“在甲方领导下，由乙方负责投资建设已规划完成的市老干部活动中心地块综合楼及附属工程，开发所得利益双方共享……”，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十二条第二款、第三款的规定第三人广信房地产开发有限公司应连带承担上述被告四平市顺达�地产开发有限公司的相应法律责任。被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司作为“拆迁人”与原告陈安国签订《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书》（编号2），合同约定“甲方保证在2008年1月30日前将产权调换房屋交付给乙方”，且合同附件中还约定“……办产权证照不缴纳契税，按棚户区改造政策办理”，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司应当承担办理“产权证照”的合同义务，并负担由此引发的相应法律后果。四平建设局、四平市委老干部局与四平市顺达房地产开发有限公司于2006年6月15日签订的《政府动迁异地回迁协议书》、2006年4月10日会议纪�、四平市建设局与四平市顺达房地产开发有限公司签章的《关于政府修建六孔桥道路异地安置老干部活动中心的补充协议》和《关于补偿顺达开发公司异地安置老干部活动中心费用的协议》，共同说明本案诉争房屋所在的“顺达综合楼”为市政规划（面积置换）回迁安置房屋，合同中约定的相关政府部门，本案被告四平市住房和城乡建设局有责任以民事主体为出发点履行其合同义务，即协助被告四平市顺达房地产开发有限公司、被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司、第三人广信房地产开发有限公司为原告陈安国办理位于四平市铁西区顺达综合楼6单元3层302室，建筑面积80.94平方米房屋的产权登记。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百七十二条第二款、第二百七十二条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条第一款第二项和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四平市顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告陈安国办理诉争位于四平市铁西区顺达综合楼6单元3层302室，建筑面积80.94平方米房屋的产权登记，并于本判决生效之日起十五日内一次性向原告陈安国给付未能办理产权登记所产生的经济损失，金额参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准按照购房款总额人民币105222元（80.94平方米×1300元/平方米）计算自房屋交付使用之日满90日的次日（2008年11月24日）起至产权登记办理完毕之日止；二、被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司、第三人广信房地产开发有限公司连带承担上一判项中被告四平市顺达房地产开发有限公司的全部责任；三、被告四平市住房和城乡建设局有义务于本判决生效之日起三十日内协助被告四平市顺达房地产开发有限公司、被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司、第三人广信房地产开发有限公司为原告陈安国办理诉争位于四平市铁西区顺达综合楼6单元3层302室，建筑面积80.94平方米房屋的产权登记。四、驳回原告陈安国的其他诉讼请求。如果被告四平市住房和城乡建设局、被告四平市顺达房地产开发有限公司、被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司、第三人广信房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或延迟履行金。案件受理费1632元，由被告四平市顺达房地产开发有限公司、被告四平市四通城市基础设施建设投资有限公司、第三人广信房地产开发有限公司共同连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  牛云鹤人民陪审员  刘力平人民陪审员  王 静二〇一七年十二月二十二日书 记 员  杨 雪