赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初2608号
原告徐斌，男，1974年9月23日出生，汉族，无固定职业，现住深圳市南山区。
委托代理人包春丽，内蒙古蒙银律师事务所律师。
委托代理人苏德，内蒙古蒙银律师事务所律师。
被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91150100736108495T。住所地呼和浩特市新城区中山东路。
法定代表人王然中，董事长。
委托代理人张金来，内蒙古启安律师事务所律师。
原告徐斌与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司(以下简称金汇公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由代理审判员冯一凡适用简易程序于2016年5月24日、2016年6月24日两次公开开庭进行了审理。原告徐斌的委托代理人苏德，被告金汇公司的委托代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐斌诉称，2014年1月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171。合同约定，被告将位于呼和浩特市赛罕区新华东街维多利摩尔城第2#3#座（B座）4层XXXXX号商业房屋售予原告，该商品房建筑面积为14.14平方米，商品房总价为481596元。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，但被告未予开具发票。合同约定，被告应当在商品房交付使用后540日内为原告办理产权登记，如原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。然上述期限届满后，被告迟迟不予办理商品房产权登记，致使原告至今未取得上述商品房的房地产权属证书。被告的行为已构成违约，故原告诉至人民法院，请求依法判令:1、判令被告立即为原告办理位于呼和浩特市赛罕区新华东街维多利•摩尔城第2#3#座（B座）4层XXXXX号商业房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续；2、判令被告按照原告已付购房总额开具发票；3、判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金4815.96元（按已付房价款的1%计算）；4、被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处（房地产管理部门）申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案；5、判令被告承担本案全部诉讼费。
被告金汇公司辩称，一、被告与原告签订《商品房买卖合同》后，依约向原告交付了合同约定的房屋，被告已经履行了合同的主要义务。办理房屋权属证书是被告的附随义务，被告已经向呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）提交了申请，完成了合同约定的义务。房管局答复，因所涉房屋无法界定四至，不能办理房屋权属证书。因此，能否办理房屋权属证书取决于房屋主管部门，不取决于被告的意愿表示，不应当将责任全部归咎于被告。二、双方在签订《商品房买卖合同》时，对房屋的事实均知情，即被告负责承建、销售房屋，原告购买房屋后委托内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（以下简称摩尔城公司）整体经营。在被告将房屋交付原告后，原告随即将房屋租赁给摩尔城公司，摩尔城公司对房屋进行整体装修、改造后从事商业活动。因此，被告、原告和摩尔城公司三方对无法办理房屋权属证书均有责任，应共同承担责任。三、目前该房屋不具合同登记备案的条件，待具备后被告会积极与房管局协商解决。
原告徐斌为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
第一组证据《商品房买卖合同》，拟证明：1、原告与被告就原告所购买的房屋签订了《商品房买卖合同》，商品房总价481596元。2、合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价的1%支付违约金。被告在上述期限内未履行合同约定的义务，已构成违约。被告除应继续履行合同为原告办理房地产权属证书外，还应按约定向原告支付违约金。3、合同第八条约定的房屋交付时间为2011年12月31日。被告对其真实性认可，但对证明的问题不予认可。
第二组证据收据两张，拟证明原告已向被告足额付清全部购房款481596元，原告不存在违约行为。被告对交款事实予以认可，对违约责任不予认可。
第三组证据《维多利*摩尔城委托经营合同书》、《金汇房地产委托经营合同书》、宣传材料四份，拟证明：1、被告与原告签订《商品房买卖合同》前，就以海报、网络、媒体宣传等手段宣传该商城由维多利集团运营及统一管理，并在出售商品房以前，就已经选择摩尔城公司作为该楼盘的运营商。2、原告在签订《商品房买卖合同》的同时，是按被告的要求与摩尔城公司签订《维多利•摩尔城委托经营合同书》，被告关于是原告将房屋出租给摩尔城公司，该公司装修后改变房屋结构导致无法办理房产证的抗辩理由不能成立。3、原告以所购商品房前三年租金（收益金）抵顶部分购房款的形式向被告支付了购房款118403元，运营人（承租人）摩尔城公司将上述三年租金直接支付给被告，由被告向原告出具收据。上述事实证明被告与摩尔城公司之间存在联系，实际是被告委托摩尔城公司经营商铺。被告对其真实性认可，但对证明的问题不予认可。被告认为摩尔城公司造成房屋结构的改变，故应由被告、原告和摩尔城公司三方共同承担无法办理产权证书的责任。
被告金汇公司为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：
《商品房预销售许可证》，拟证明被告已取得本案所涉房屋的商品房预售许可。原告对其真实性予以认可。
本院于2016年6月14日依法向呼和浩特市产权市场管理处档案馆调取《房屋权属登记信息查询结果证明》，该证明显示维多利摩尔城东区综合楼未办理初始登记，且该建筑一层房屋存在司法查封的情况。原告对其真实性予以认可。被告对其真实性予以认可。
经审理查明，2014年1月16日,被告金汇公司(出卖人)与原告徐斌（买受人）签订了《商品房买卖合同》。合同第一条、第三条、第四条约定，买受人购买呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利*摩尔城第2#3#幢4层XXXXX号房。该商品房的用途为商业，合同约定建筑面积为14.14平方米，商品房单价为25615元每平方米，房屋总价362193元。合同第六条约定，买受人于2014年1月14日向出卖人一次性付购房款362193元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。
另查明，原告徐斌（甲方）与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（乙方）签订《维多利*摩尔城委托经营合同书》，合同第一条约定，1、甲方同意将所购买的维多利*摩尔城B座2#3#号楼4层XXXXX号商铺，委托乙方经营，乙方接受甲方之委托；2、委托经营期限为三年，自商铺所在商业卖场开业之日（2012年5月28日）起算。合同第二条约定，1、经甲乙双方协商一致同意，乙方在签订本协议同时向甲方一次性支付三年收益，三年共计收益金额人民币118403元。
又查明，2015年5月21日，被告金汇公司（甲方）与原告徐斌（乙方）签订《金汇房地产委托经营合同书》，合同约定，甲乙双方就乙方将从内蒙古金汇房地产开发有限责任公司所购买4层XXXXX号14.14㎡的产权式商铺委托给甲方经营事宜达成协议，乙方铺位的总价款为480596元。
再查明，2011年6月28日，被告向原告出具收据一张，载明：“今收到徐斌摩尔城XXXXX号交来房款人民币（大写）壹拾壹万捌仟肆佰零叁元正￥118403”，收款单位处有内蒙古金汇房地产开发有限责任公司财务专用章。2014年1月14日，被告向原告出具收据一张，载明：“今收到徐斌摩尔城XXXXX号交来房款人民币（大写）叁拾陆万贰仟壹佰玖拾叁元正￥362193”，收款单位处有内蒙古金汇房地产开发有限责任公司财务专用章。
还查明，维多利•摩尔城第2#3#幢楼与维多利•摩尔城B座2#3#号楼系同一建筑，呼和浩特市产权市场管理处档案馆登记为维多利摩尔城东区综合楼。2012年5月28日，本案所涉房屋交付使用，被告对此予以认可。被告已取得本案所涉房屋的商品房预售许可。本案所涉房屋所在维多利摩尔城东区综合楼一层房屋存在被其他诉讼案件司法查封的情况，且该建筑未办理初始登记。
最后查明，2016年6月20日，原告向本院提出增加诉讼请求的申请，要求被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案。经询问，被告放弃答辩期。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已经取得商品房预售许可，故该合同合法有效，双方权利义务关系明确，应受法律保护。原告已按合同约定履行了支付房屋价款的义务，是本案所涉房屋的实际所有权人，被告应按照合同约定在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但鉴于维多利摩尔城东区综合楼一层房屋存在限制登记的情形，无法办理初始登记。而办理初始登记是原告办理房屋所有权登记的前提，故原告要求被告为其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的诉讼请求在客观上暂时无法实现，原告可以在障碍消除后与被告协商办理或另行主张权利。
对于购房款总额，本院认为应按照两张收据总金额480596元计算。首先，被告对交款事实予以认可，第一份收据的金额362193元与《商品房买卖合同》中约定的购房款金额相同，第二份收据的金额118403元虽然在《商品房买卖合同》中没有约定，但收据中载明了“摩尔城XXXXX号”、“房款”字样，故本院认为，两份收据均系被告为原告出具的购房款收据。第二，原告称其签订《商品房买卖合同》时，就在被告处签订了《维多利•摩尔城委托经营合同书》，并约定用委托经营三年收益抵顶房款，被告亦认可其负责承建房屋，出售给买受人后再由买受人统一出租给摩尔城公司经营，且委托经营三年收益金额与被告为原告开具的收据金额一致，故对于原告称委托经营三年收益抵顶部分房款的主张，本院予以支持。第三，原被告签订的《金汇房地产委托经营合同书》中亦载明本案所涉房屋的总价款为480596元。
对于原告主张被告按已付购房款1%支付违约金的诉讼请求，本院认为，房屋交付之日为2012年5月28日，至原告起诉之日止已超过约定的540日。被告未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且本案所涉房屋存在限制登记系被告造成，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按照已付购房款480596元的1%向原告支付违约金。对于被告辩称其已向房管局提交了办理房屋权属证书的申请，完成了合同约定义务，因房屋装修导致没有四至，应由被告、原告和摩尔城公司三方承担无法办理房屋权属证书的责任的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。
对于原告主张被告按照已付购房款总额开具发票的诉讼请求，本院认为，未按照规定开具发票属于违反发票管理法规的行为。因此，开具发票属于行政法律关系的调整范围，而不是民事法律关系的调整范围，原告可向税务部门反映并要求其解决。
对于原告主张被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案的诉讼请求，本院认为，合同生效之日为2014年1月16日，至原告起诉之日止已超过约定的30日，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第二十四条的约定，向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。对于被告辩称本案所涉房屋不具合同登记备案条件的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐斌支付逾期办理房屋权属证书的违约金4805.96元（按照已付购房款480596元的1%计算）。
二、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内就原被告签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。
三、驳回原告徐斌的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 冯一凡
二〇一六年六月二十六日
书 记 员 梁 雨