广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初21018号原告:吴国琴，女，1963年3月25日出生，土家族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：余红芳，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴星宇，广东天穗律师事务所实习律师。被告：佛山市南海盐步宝城物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步大道华厦西苑B座二楼，统一社会信用代码：91440605231828921F。法定代表人：余明，经理。被告：佛山市南海盐步房地产开发公司，住所地：广东省佛山市南海区盐步大道夏苑楼A座二楼，统一社会信用代码：914406051938008638。法定代表人:潘锦华，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈小玲，广东星宇律师事务所律师。被告：佛山市粤诚物业管理有限公司，住所地：佛山市禅城区汾江中路122号二层A13号铺，统一社会信用代码：914406041935553001。法定代表人：笪京敏，总经理。委托诉讼代理人：李快良，广东华鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林少锋，广东华鸿律师事务所律师。第三人：王洁容，女，1962年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告吴国琴诉被告佛山市南海盐步宝城物业管理有限公司（以下简称宝城公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余红芳、吴星宇，被告宝城公司委托诉讼代理人陈小玲到庭参加诉讼。后依法转换适用普通程序，追加佛山市南海盐步房地产开发公司（以下简称盐步公司）、佛山市粤诚物业管理有限公司（以下简称粤诚公司）作为共同被告，追加王洁容作为第三人参加诉讼，于2017年6月14日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余红芳、吴星宇，被告宝城公司、盐步公司的共同委托诉讼代理人陈小玲，粤诚公司的委托诉讼代理人李快良、林少锋到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告返还原告购房预付款100000元；3.被告赔偿原告利息损失（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2013年10月18日至实际清偿之日止的利息）；4.被告赔偿原告经济损失50000元；5.被告赔偿原告已经预交的物业管理费21285元；6.被告赔偿原告的家具损失300000元；7.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2003年10月，原告欲在皇朝广场购买房屋，于是向皇朝广场管理处（由被告宝城公司、盐步公司联合设立）了解是否有房屋出售，皇朝广场告知原告法鲁阁12楼A座业主委托其出售房屋，但是业主在香港，可以先签订合同交付购房发票和房屋钥匙进去居住使用，其余买卖手续待业主回国后再办理。2003年10月17日，原告和皇朝广场管理处签订了《房屋买卖合约》，合同注明卖家莫明修（涉讼房屋业主）授权“皇朝广场管理处”员工张经略经理及王洁容代办有关买卖事宜。买卖标的为涉讼房屋，买卖价为150000元，合同另约定原告支付100000元预付款后即可入住并办理手续领取房产证，待一切有关过户手续完成以后再付50000元，届时卖方将一切有关房产文件交予买方，表示交易完成。同日原告向被告支付了预付款100000元，并由皇朝管理处工作人员王洁容出具收条，随后原告按约定在被告处领取了原房主的房产销售发票原件、购房材料、钥匙和房屋产权证原件并搬进涉讼房屋居住至2016年10月。期间，原告多次催问管理处房屋办理过户手续的情况，都被被告以原业主一直未回国为由，暂时不能配合办理该房屋的过户手续至原告名下。直至2016年10月10日至12日，案外人林镜生擅自撬开涉讼房屋，陆续将房屋内原告的电冰箱、梳妆台、大床垫、茶几等财物搬离，由负责皇朝广场物业管理的被告粤诚公司放行后才通知原告，原告才得知自己已经房财两空。原告认为，被告宝城公司、盐步公司共同指使皇朝广场管理处欺骗原告，冒用涉讼房屋业主的名义，与原告签订《房屋买卖合约》处分业主房产，事后未得到原业主的追认，被告的行为构成无权代理，该合同属于无效合同。被告宝成公司、盐步公司的行为给原告造成了直接的经济损失，被告粤诚公司未尽物业管理责任，加重了原告的经济损失。被告宝城公司辩称，一、被告不应是本案的被告主体，原告起诉被告既无合同依据，也无事实和法律依据，更无任何有效证据支撑，依法应驳回原告的全部诉讼请求。原告提交的《房屋买卖合约》与被告无关。被告未就涉讼房屋与原告签订《房屋买卖合约》，该合同也没有经过被告盖章确认或授权签订。被告从未注册成立“皇朝广场管理处”，更没有以“皇朝广场管理处”的名义或授权任何人以“皇朝广场管理处”的名义代表被告对外签订合同。原告提交的《收条》没有被告盖章确认，原告没有提供“经手人”的身份资料，无法确认该“经手人”是否真实存在，因此无法确认该《收条》的真实性。被告从未招用过名为“王洁容”的员工，也没有授权名为“王洁容”的人员代表被告向原告收取任何购房款。原告没有提供任何证据证明其遭受了经济损失5万元，也没有所主张的5万元损失的计算依据，更没有提供任何证据证明被告的什么行为导致其遭受了经济损失。自2015年3月1日起至今，涉讼房屋所在的皇朝广场物业由粤诚公司管理，与被告无关，被告不是物业管理人，没有收取过原告所主张的物业管理费。原告提交的《皇朝广场放行条》与被告无关，原告要求被告赔偿家具损失30万元没有依据。二、原告的起诉已超过诉讼时效。涉讼房屋房产证显示所有权人为吴兴平，原告于2003年10月就知悉涉讼房屋的所有权人是吴兴平而不是莫明修，并知悉或应当知悉该《房屋买卖合约》履行不了，原告要求确认合同无效和退还购房款、赔偿损失的诉讼时效应自2003年10月起算。被告盐步公司辩称，一、被告不应是本案被告主体。涉讼房屋已于1995年5月5日出卖并交付给吴兴平，并办理房产证至吴兴平名下，此后发生的使用或买卖等均与被告无关。其余答辩意见与宝城公司一致。被告粤诚公司辩称，一、被告是在依约、依规、合法、合理的情形下，于2016年10月10日在房屋新产权人林镜生的申请下才出具《放行条》让其搬运物品离开皇朝广场的。涉讼房屋原产权人是吴兴平，其于2016年4月15日向被告补交了房屋的原房产证，房屋的原产权人并非原告所指的莫明修。在出具《放行条》当日，涉讼房屋原产权人吴兴平与案外人林镜生共同到被告处告知房屋已出售给林镜生，并出具了吴兴平与林镜生于2016年9月16日签订的《临时买卖协议》给被告存档。其后林镜生向被告提交了房屋的不动产权证书用以证明其作为新业主的身份。原告既非房屋的所有权人亦非租户，其提交的由皇朝广场服务中心于2016年11月4日出具的证明只能证实是替涉讼房屋业主缴交了2005年3月至2015年12月的管理费，而且原告在案发前从未向被告出示过任何证明其是涉讼房屋实际使用人或产权人的证明材料。二、原告要求被告赔偿其已缴交的物业管理费没有依据，作为房屋的物业管理公司，只是知道原告曾代涉讼房屋业主缴交物管费的事实，至于其与业主间的关系，作为法律关系以外的第三人是无权过问，也没义务去理清的。三、原告要求被告赔偿家具损失30万元没有依据。原告提供的2014年3月16日开具的没有任何盖章的收款收据，无法证明是由原告购买以及存入于涉讼房屋其后被林镜生取走这一事实，且据原告所提交的证据可知其曾拥有皇朝广场历山阁23H房，即使原告曾购买上述茶台，也无法证明存放于涉讼房屋而非其他地方。对于该茶台实际价格及实际售卖人、有否交易成功等情况均无法查实的情况下，根本不能认定原告因被告原因导致丢失数十万元家具的事实。而且取走房屋财物的是新旧业主而非被告，原告只能向吴兴平或林镜生追讨财物的经济损失。四、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，但被告与原告并不存在任何房屋买卖合同关系，而原告认为被告私自放行让新旧业主取走部分财物应属侵权法律关系，应分开诉讼而不能在本案当中一并审理。第三人王洁容没有陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人或相对方无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示的卷内目录、装修验收表等，未经被告认可，没有原件核对，其证据效力本院不予确认；2.原告出示的家具收款收据，没有任何单位盖章，出具主体不明确，其证据效力本院不予确认；3.被告粤诚公司出示的文书档案、卷内目录等，没有原件核对，本院不予确认；4.被告粤诚公司出示的通告，为单方制作的材料，其证据效力本院不予确认；5.原告出示的房屋买卖合约及收条本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇盐步蟾兴路6号皇朝广场法鲁阁12A房，原登记权属人为吴兴平。原告持有一份落款为2003年10月17日《房屋买卖合约》，合同甲方（卖家）为“莫明修先生（南海盐步皇朝广场法鲁阁12楼A座业主）授权‘皇朝广场管理处’张经略总经理及王洁容女士代办有关买卖事宜”，乙方（买家）为原告。合同约定“①上述房屋（广东省南海市皇朝广场法鲁阁12楼A座），按目前之状况交易，买卖价为人民币十五万元整（￥150000.00）。②未办转户手续前乙方可先到皇朝广场管理处收取上述房屋之锁匙，并可随时入住，但乙方必须先付人民币十万元整（￥100000.00），甲方随即办理手续领取房产证。③待一切有关过户手续完成后，乙方再付余数人民币五万元整（￥50000.00）。甲方届时将一切有关房产文件交予乙方，表示交易完成。④管理费将由甲方交至乙方收取锁匙之月份为止……”。合同甲方落款盖具“南海盐步皇朝广场管理处”印章，没有具体人员签名。2003年10月17日，王洁容出具收条，确认收到原告购买涉讼房屋预付款100000元。原告持有涉讼房屋发票[第二联：发票联（客户报销凭证）]。发票由盐步公司于1994年12月18日开具，客户名称为吴兴平，金额为428000元。房产管理部门于2004年3月19日核发涉讼房屋权属证书，证号为粤房地证字第C2585028号，登记权属人为吴兴平，附记注明“该房屋是向南海市盐步区房地产开发公司购买，购房日期为1995年5月5日”。该权属证书由原告持有。2005年2月4日，盐步公司（甲方）与粤诚公司（乙方）签订《皇朝广场“前期物业服务”合同》，约定甲方将“皇朝广场”委托于乙方被告实行专业化的物业管理；合同期限自2005年3月1日起至成立合法的业主委员会之日止。盐步公司、宝城公司确认2005年3月1日前涉讼小区由宝城公司提供物业服务。“南海皇朝广场服务中心业务专用章”开具2016年10月10日至12日的《皇朝广场放行条》，放行条所列地址为涉讼房屋，物品包括电冰箱、梳装台等，业主/住户一栏签名为“林镜生”。2016年11月4日，“南海皇朝广场服务中心业务专用章”开具证明，证明涉讼房屋2005年3月至2015年12月管理费由原告缴交。粤诚公司确认该上述放行条及证明由其开具。2017年1月23日，不动产登记部门核发涉讼房屋权属证书，证号为粤（2017）佛南不动产权第0015614号，登记权属人为林镜生，附记注明“吴兴平将房产证号为粤（2016）佛南不动产权第00130**号的房屋转让给林镜生”。本院认为，原告认为林镜生搬走其物品，被告予以放行，若基于侵权法律关系主张权利，原告并不能在不向林镜生主张权利的情况下迳行向被告主张。但原告认为其基于买卖关系向被告主张赔偿，而不向林镜生等人主张权利，本案就此进行审查。虽三被告为涉讼小区开发单位及物业服务单位，但并无证据反映《房屋买卖合约》盖具的“南海盐步皇朝广场管理处”印章由被告持有使用，亦没有证据反映王洁容为三被告员工，经被告授权收取购房款，没有证据证实原告与三被告就涉讼房屋发生房屋买卖合同关系，原告应向该印章实际使用人、款项收取人主张权利，原告亦明确不向王洁容等人主张，原告基于该房屋买卖合同关系向三被告主张的各项请求本院均不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解除》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告吴国琴的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费9308.46元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  招伟妍人民陪审员  余考坚人民陪审员  周惠霞二〇一七年六月二十七日书 记 员  张晓航