内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1086号
上诉人（原审被告）：中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部，住所地：赤峰市巴林右旗大板镇查干沐沦街中段路北。
法定代表人：郝卫东，部长。
委托诉讼代理人：王少新，内蒙古兴合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑惠元，内蒙古兴合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：候文申，男，1964年5月15日出生，汉族，无职业，住赤峰市。
委托诉讼代理人：宋国宝（系候文申姐夫），男，汉族，无职业，住赤峰市。
上诉人中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部(以下简称巴林右旗武装部)与被申请人候文申买卖合同纠纷一案，巴林右旗人民法院于2015年9月21日作出（2015）右民初字第2369号民事判决，巴林右旗武装部不服提起上诉，本院于2015年5月4日作出（2015）赤民一终字第2165号民事判决，驳回上诉，维持原判。巴林右旗武装部仍不服向本院申请再审。本院于2017年6月15日作出（2017）内04民再28号民事裁定，撤销一、二审民事判决，发回巴林右旗人民法院重审。巴林右旗人民法院于2017年12月11日作出（2017）内0423民初2964号民事判决。巴林右旗武装部不服向本院上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人巴林右旗武装部的委托诉讼代理人王少新、郑惠元，被上诉人候文申及其委托诉讼代理人宋国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人巴林右旗人民武装部上诉请求：一、撤销巴林右旗人民法院作出的(2017)内0423民初2964号民事判决。二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由:一、赤峰市中级人民法院作出的(2017)内04民再28号民事裁定撤销原生效判决，发回重审。本案的判决应以双方房屋买卖合同效力纠纷一案的生效判决结果为依据。上诉人已在法定期间内对巴林右旗人民法院作出的(2017)内0423民初3144号民事判决依法提请上诉，该判决书尚未生效。在人民法院对《房屋买卖契约》效力问题尚未作出生效判决前，人民法院径直判决上诉人协助被上诉人办理产权过户手续违反法定程序，没有事实法律依据。二、一审法院以已经被依法撤销的判决作为已查明事实和判决依据进而作出本案判决于法无据。赤峰市中级人民法院已经作出(2017)内04民再29号民事裁定，依法裁定撤销(2015)赤民一终字第711号及(2014)右民初字第2272号民事判决。因此，一审法院据以裁判的民事判决已经被依法撤销不具有法律效力，故一审法院本次所作判决缺少事实法律依据，应予撤销。三、一审法院认为《房屋买卖契约》违反相关法律的管理性规定，但不违反法律强制性规定，《房屋买卖契约》为有效契约”属于事实认定错误。l、《城市房地产管理法》第四十条依法属于效力性强制性规定。关于《合同法》第52条第(5)项规定从条文本身表述、合同有效继续履行是否损害国家和社会公共利益以及该规定针对和调整的对象来综合判断识别。首先，该条款规范的是转让方和受让方双方当事人，而非仅规范一方。该条款两次使用了”应当”这样的表述性用语来提醒当事人必须严格遵守审批程序而不得随意协议约定转让，该条具备了效力性强制性规定的形式要件。其次，依据最高人民法院《印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》第十六条之规定，本案双方协议转让案涉房产，未经有批准权人民政府批准，而且被上诉人不符合法律规定的无偿使用国有划拔土地的资格和条件，未缴纳土地出让金、未依法纳税，故自被上诉人接受案涉房屋占有使用收益时，国家利益就已经遭受损失。该条规定具备效力性强制性规定的实质要件。最后，管理性强制性规定针对和调整的对象多数是主体的行为资格，仅为行政管理和纪律管理。效力性强制性规定针对的是行为内容，本条款规制的是本案协议转让案涉房产的行为，要求必须经有批准权人民政府审批。综上，《房地产管理法》第四十条依法应为效力性强制性规定，违反该规定，人民法院依法应以此作为依据认定合同无效。2、根据”房地一体”的转移原则，上诉人与被上诉人协议转让案涉房产则案涉房产占用范围内的划拨土地随之转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，未经批准转让国有划拨土地，应当认定合同无效。3、被上诉人自接受房产后无偿使用国有划拨性质用地，未办理土地出让手续、缴纳土地出让金及依法纳税，造成国家利益损失，危害国家的财政、税收秩序，违背民法的公序良俗原则，依据《民法总则》第一百五十三条之规定，双方签订的《房屋买卖契约》无效。
被上诉人候文申辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。1、上诉人经过党委会开会决定出售位于武装部东侧三间大厅及二楼同等面积的六小间，双方签订了房屋买卖契约合同，以410000元价格购得了该房屋、并按合同约定给付了210000元的购房款，签合同时上诉人的整体楼房产权证并没有办出来。2004年3月上诉人明确说整体房屋产权登记产权证已经办理完毕，可以办理分割手续，但是并没有办理成功，当时候文申就提出过如果不能办理，要求退还房屋款，解除房屋买卖合同。但上诉人历任领导均承诺可以继续履行房屋买卖契约，上诉人有权利处分此房屋，并且先后承诺可以办理房屋产权证，等该楼房开发后按平米置换等承诺。合同已经得到实际履行，候文申至今一直使用该房屋，故不能将房屋买卖合同认为无效合同。2、在一审庭审过程中上诉人并没有否认该房屋契约买卖的真实性，其自愿处置该房屋，与候文申签订了《房屋买卖契约》，候文申也依约支付了房屋价款履行了合同义务。上诉人处置了该房屋，应视为对该房屋享有处分权，即使是该房屋为军产，也是签订房屋契约买卖合同在先，确定为军产在后，上诉人的处置行为并不违反法律法规强制性规定，故上诉人要求确认该买卖契约合同为无效合同理由不成立。3、上诉人本身是县团级单位法人，又是旗委常委，武装部作为人民军队，需要钱时卖房子、拖着不给办理房屋产权过户手续、不给退钱，并将被上诉人诉至法院。2013年房屋所在地巴林右旗房价较之前有了大幅上涨，在此利益驱使下，武装部称房屋是军产，要求解除之前所有签订的购房合同。在诉讼期间双方曾达成调解协议，但上诉人又反悔了。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人申诉、申请再审应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。本案发回重审，违法法律规定。
候文申向一审法院起诉请求：判令被告履行与原告在2013年9月30日签订的《房屋买卖契约》，协助原告办理买卖房屋产权过户手续，并承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年9月30日，原、被告签订了一份《房屋买卖契约》，约定被告将其办公楼一楼东大厅东头三大间及其二楼同等面积的六小间共240平方米（以房产所测算为准）出售给原告，售价人民币410000元。合同第六条约定”人武部办公楼房产证争取年底前补办完，待贰拾万元付完后买方方可办理房产分割变更手续”。原告自2003年9月24日至2003年12月31日期间共支付给被告210000元购房款，被告也为原告出具了收款发票。签订合同后，被告将涉案房屋交付给原告占有使用至今。
另查明，2003年11月18日，被告办理出巴林右旗武装部办公楼（包括涉案房屋）的房屋所有权证书。原告向被告交纳剩余购房款时，被告以不能办理房产证为由拒绝接收。
再查明，巴林右旗人民法院（2014）右民初字第2272号民事案件，即巴林右旗武装部诉候文申买卖合同纠纷一案，巴林右旗武装部请求法院确认其与候文申于2003年9月30日签订的《房屋买卖契约》无效，并要求候文申返还房屋，该院作出（2014）右民初字第2272号民事判决，判决驳回巴林右旗武装部的诉讼请求。巴林右旗武装部不服本院作出的判决，上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰市中级人民法院以（2015）赤民一终字第711号民事判决予以维持。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖契约》是双方的真实意思表示，虽然违反相关法律的管理性规定，但不违反法律强制性规定，故该《房屋买卖契约》应为有效契约。双方在签订契约后，被告将涉案房屋交付给原告占有使用至今，且原告按照约定向被告交纳了210000元后，而被告以不能办理房产证为由拒绝接收剩余购房款，因《房屋买卖契约》有效，且合同第六条也约定了被告有为原告办理房产分割变更手续的义务，故双方当事人应按照合同约定继续履行各自的义务，原告将剩余200000元购房款交付给被告，被告应协助原告办理房屋产权过户手续，另外，该《房屋买卖契约》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条确认合同无效之条件，所以原、被告双方签订的《房屋买卖契约》为有效。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决：被告中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部在本判决发生法律效力后继续履行与原告签订的《房屋买卖契约》，并立即协助原告候文申办理该涉案房屋的产权变更登记手续。
本院查明的事实与一审法院认定事实一致，直接予以确认。
本院认为，上诉人巴林右旗武装部与被上诉人候文申于2003年9月30日签订的《房屋买卖契约》合法有效，理由如下：首先，巴林右旗武装部及时任部长吕广治在该房屋买卖契约上盖章签字，候文申也以曾用名”侯文森”签字，系双方真实意思表示，且巴林右旗武装部在2003年11月18日办理了涉案房屋所在整栋楼房的房屋所有权证。其次，《房屋买卖契约》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的内容均未直接规定违反后的行为无效,故属于管理性规定。因此，该《房屋买卖契约》违反了相关法律的管理性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而本案系房屋买卖，故该规定不适用于本案契约效力的认定。登记、审批也并非《房屋买卖契约》生效的条件。候文申已按约定给付购房款210000元，占有使用至今。最后，在民事活动中双方都应遵守诚实信用及公平原则，双方签订的《房屋买卖契约》详细约定了双方的权利义务，但巴林右旗武装部未依约全面履行各项义务。综上所述，涉案《房屋买卖契约》合法有效，应当继续履行。上诉人巴林右旗武装部的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，已由上诉人巴林右旗武装部在原二审过程中交纳，本次交纳的二审案件受理费100元，予以退回。
本判决为终审判决。
审判长孙霞
审判员吕岩
审判员徐景娥
二〇一八年五月四日
书记员闫慧敏