宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第7820号
原告丁玉梅，女，1978年5月29日出生，回族，教师，住宁夏回族自治区吴忠市同心县。
委托代理人陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
委托代理人柳新燕，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
原告王正波，男，1979年5月30日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区吴忠市同心县。
委托代理人陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
委托代理人柳新燕，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
被告宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人白武新，该公司董事长。
委托代理人施渔平，该公司项目经理。
委托代理人李雪，宁夏兴业律师事务所律师。
原告丁玉梅、王正波与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理。依法由代理审判员刘城适用简易程序于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告丁玉梅、王正波的委托代理人陆际能、柳新燕，被告亘元公司的委托代理人施渔平、李雪到庭参加诉讼。后因案情复杂依法转换为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告丁玉梅、王正波的委托代理人柳新燕，被告亘元公司的委托代理人李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁玉梅、王正波诉称，二原告系夫妻关系。2013年6月6日，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某室房屋，总金额526274元；被告应于2013年8月31日前将上述房屋交付二原告，房屋交付使用后90日内，被告应为二原告办理房屋产权登记，如因出卖人责任导致房屋不能在规定期限内办理房屋权属证书的，被告应承担责任。合同签订后，二原告依约将购房款526274元付清，并积极履行了合同的相关义务。但被告经二原告多次催告，至今未为二原告办理上述房屋产权过户登记。故诉至法院，请求判令：一、被告亘元公司为原告办理位于银川市兴庆区涉案房屋产权过户登记；二、被告亘元公司支付二原告逾期办理房屋所有权证的违约金61076.62元（按2013年贷款年利率6%自2013年11月30日计算至2015年11月6日）；三、本案诉讼费用由被告亘元公司承担。诉讼中，原告增加上述第二项诉请为：被告亘元公司支付二原告逾期办理房屋所有权证的违约金61076.62元，违约金继续主张至二原告取得房屋所有权证之日止。
被告亘元公司辩称，第一、被告之所以不能如期办理涉案房屋权属证书，是因为消防部门在对银筑项目进行消防验收时认定银筑项目为商业用途，以商业公寓设计要求对该项目进行验收，致使被告无法按时取得消防验收许可证。被告的违约行为是因政府部门相关政策发生变化所致，属于合同法规定的不可抗力的免责范围。根据合同法第117条之规定，被告应部分或全部免除违约责任。第二、根据原、告签订的《银川市商品房买卖合同》第七条之规定，二原告应于2013年7月1日前付清购房尾款360000元，但二原告实际付清房款的日期为2013年7月25日，逾期付款24天，依据上述合同，二原告应当向被告支付逾期应付款每日万分之一的违约金共计864元。由于二原告违约在先，依据上述合同“商品房交付届满时，买受人必须付清所有款项（包括违约金等），选择按揭付款方式的出卖人必须收到全部银行贷款，如买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行合同的其他义务而导致出卖人未按合同时间给买受人办理交付或协助买受人办理房屋产权证的，出卖人不承担延期交付或延期办证的法律责任”之规定，被告不应承担延期办证的责任。第三、《银川市商品房买卖合同》第一条明确涉案房屋土地性质为城镇住宅、商服，这两种土地性质在同一建筑上不能并存，本案银筑项目共有两栋建筑，其中一号楼为住宅性质，二号楼为商服性质，因此一号楼土地性质认定与合同约定并无对立之处。本案银筑项目虽名为公寓，但其土地性质的认定应当以政府规划管理部门出具的相关文件为准，公寓名称仅因为银筑项目系小户型建筑类型。消防支队以商业性质对银筑一号楼进行验收，是因为消防支队认为同一项目应该以统一标准进行验收。在银筑二号楼首先通过验收，并取得产权证书的情况下，消防支队坚持以商业消防设计要求对银筑一号楼进行验收，并非是因为被告在建设过程中擅自变更银筑一号楼建筑设计。故被告无法通过消防验收的情形是在订立合同之初不可预见且不以被告意志为转移的，被告应免除部分或全部违约责任。
经审理查明，原告丁玉梅与原告王正波于2012年12月12日登记结婚。2013年6月6日，二原告与被告签订一份《银川市商品房买卖合同》，其中载明：甲方（出卖人）宁夏亘元房地产开发有限公司乙方（买受人）丁玉梅、王正波；第一条出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为银筑……；第三条买受人所购的商品房为本合同第一条规定的项目中的涉案房屋……该商品房合同约定建筑面积共61.38平方米……；第五条……该商品房单价为每平方米8574.03元，总金额（人民币）_，大写伍拾贰万陆仟贰佰柒拾肆圆整……；第七条1、乙方于2013年6月1日前付首付人民币计166274元；大写：拾陆万陆仟贰佰柒拾肆元整。2、乙方于2013年7月1日前付公积金贷款人民币计360000元；大写：叁拾陆万元整；第九条出卖人应当在2013年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十七条㈠出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之无内容的违约金。3、见补充协议。上述商品房买卖合同《补充协议》（商品房交付、产权登记、按揭付款）第三条规定“……㈡双方同意就买卖合同产权登记条款另行约定如下：买卖合同中第十七条约定的“90”日是指出卖人办理商品房权属初始登记的时间，并非承诺办结时间。㈢买卖合同第十七条所述“出卖人的责任”仅指：1、如买受人自行办理权属登记，出卖人未在本条第二款约定期限内具备办理权属初始登记条件；2、如买受人委托出卖人办理权属登记，由于出卖人的原因未按本条第三款约定办理该商品房的《房屋所有权证》。㈣除本条第3款所述情形外，包括但不限于下列原因导致未能在约定期限办理该商品房产权登记或《房屋所有权证》，出卖人不承担任何责任……”。上述商品房买卖合同及其补充协议签订后，截止2013年7月30日被告给二原告开具一张360000元的《收据》，二原告已付清被告上述房屋购房款526274元。2013年8月30日，被告将上述房屋交付二原告。庭审中，二原告称其居住使用该房至今。现二原告以被告未按约为其办理房屋产权过户登记由诉至法院，请求判如所请。
另查明，庭审中，被告称因消防验收不合格，导致涉案房屋未能办理房产证。被告向法庭提交的《宁夏公安消防总队专题会议纪要》记载：2015年11月16日，宁夏消防总队组织银川消防支队、宁夏亘元房地产开发有限公司相关人员召开会议，专题研究亘元银筑建筑工程1#项目消防验收相关问题。当日，经与会人员讨论后，形成以下意见：鉴于规划主管部门是确认建筑属性的法定部门，因此责成建设单位（即被告亘元公司）申请规划主管部门变更《建设工程规划许可证》中建设项目的名称和使用性质，或者由规划主管部门出具确认该工程为居民住宅的证明材料后，由银川消防支队对该建设工程按照居民住宅消防技术标准进行验收。
还查明，位于银川市兴庆区的涉案房屋于2013年6月7日办理了备案登记，购房人为原告丁玉梅、王正波，建筑面积为61.38平方米。2013年7月22日，原告丁玉梅、王正波以上述房屋作抵押向中国工商银行银川市东城支行贷款360000元，并办理了抵押登记，抵押期限自2013年7月22日至2028年7月21日，截止目前上述房屋的抵押登记并未注销。
上述事实，有银川市商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票（自开）、收据（编号：0091214）、亘元·银筑业主接房入住协议书、业主验房确认表、结婚证、银川市公安消防支队《建筑工程消防验收意见书》复印件、银川市规划管理局《关于银筑公寓项目相关情况的说明》复印件、《宁夏公安消防总队专题会议纪要》复印件、银川市房屋产权交易管理中心《备案情况说明》及原、被告的当庭称述在案为凭，经原、被告质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告于2013年6月6日签订的《银川市商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，属有效合同。因上述商品房买卖合同及其补充协议均未约定应由被告亘元公司为二原告办理涉案房屋产权过户登记，只约定被告亘元公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，故被告亘元公司有义务协助二原告办理位于银川市兴庆区涉案房屋的所有权证书。但被告亘元公司在交付涉案房屋后90日内未取得《初始登记证》，致使原告无法办理涉案房屋权属登记，应承担违约责任。因上述商品房买卖合同及补充协议均未约定因被告亘元公司的责任致使二原告不能在规定期限内办理房屋权属证书支付违约金的标准，二原告现按2013年贷款年利率6%主张526274元购房款的违约金，不违反法律规定，故被告亘元公司应支付二原告2013年11月30日至2015年11月6日期间的违约金61213.60元（526274元×6%÷12个月×23个月＋26274元×6%÷365天×8天），二原告主张该期间的违约金61076.62元未超出此范围，本院予以支持；被告亘元公司还需按年利率6%的标准支付自2015年11月7日起的违约金，违约金支付至被告亘元公司取得涉案房屋《初始登记证》之日止。被告亘元公司辩称，因消防部门按商业公寓设计要求对银筑项目进行消防验收，致使银筑1号楼无法通过消防验收，进而导致涉案房屋未能办理房产证，该情形已构成不可抗力，被告应免除部分或全部违约责任。因消防验收合格系房地产开发企业的法定义务，且2015年11月16日的《宁夏公安消防总队专题会议纪要》已就亘元银筑建筑工程1#项目消防验收相关问题形成处理意见，故被告亘元公司的上述抗辩意见不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
1、被告宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效之日七日内支付原告丁玉梅、王正波自2013年11月30日至2015年11月6日期间的违约金61076.62元，并应按年利率6%的标准继续支付该526274元购房款自2015年11月7日起的违约金，违约金支付至被告宁夏亘元房地产开发有限公司取得位于银川市兴庆区涉案房屋《初始登记证》之日止；
二、驳回原告丁玉梅、王正波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1326元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 刘 城
人民陪审员 刘 畅
人民陪审员 李韶义
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 陈东芳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。