广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3266号原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座7楼，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人：叶征鹏，系广东奥纪律师事务所律师。被告：周锐，男，1979年7月19日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区，原告中山城市建设集团有限公司（以下简称中山城建公司）诉被告周锐房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告周锐于法定期限内向本院提出管辖权异议，本院依法裁定书驳回被告周锐的管辖权异议。本案依法先适用简易程序，后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶征鹏、被告周锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山城建公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即将租赁物归还给原告；2.判令被告支付自2015年1月1日至2016年6月30日期间的租金7200元，并按同期银行贷款利息的4倍支付逾期违约金，计算至被告付清租金之日为止。3.判令被告向原告支付占用租赁物期间的费用（自2016年7月1日起至被告向原告返还租赁物之日止，每月按400元计算，暂计至2017年1月31日为2800元，并按同期银行贷款利息的4倍支付逾期违约金，至被告付清以上费用之日为止）；4.判令被告支付本案诉讼费用。事实�理由：被告于2013年5月31日至2016年5月31日止，承租原告将其合法所有的位于中山市石岐区永安坊二直街6号之二的物业，每月租金400元。承租后被告一直存在拖欠租金情形，合同到期后一直占用物业至今；截止至2017年1月31日，被告应向原告支付租金或者占用物业期间的费用10000元；经过原告多次催缴，被告一直拒绝履行。原告认为，被告的行为依据双方所签租赁合同已构成违约，现原告依据合同约定收回租赁物，并要求被告向原告支付诉求之各项款项。被告违约行为严重损害其利益，为维护原告自身合法权益，特诉至法院。原告向本院提交证据如下：1.租赁合同；2.律师函、律师函邮寄单及邮件查询结果；3.直管公房（非住宅）房屋移交明细表。被告周锐辩称：1.涉案租赁合同有很多霸王条款，约定的违约金标准过高，不符合法律规定，应属无效合同，该合同不是被告真实意思表示，只是一份格式合同，当时被告出于谋生需要，原告强迫被告签订该租赁合同。2.涉案租赁物不能实际使用，被告现已找不到钥匙，水电费也没有产生过，因为被告至始至终都没有使用过涉案租赁物，原告随时都可以收回租赁物。2014年下半年，被告已通知原告的经办人刘先生不再承租租赁物；原告给了被告两把钥匙，但被告没有实际使用过租赁物，被告交还租赁物时，原告并未向被告要回钥匙，被告就没有交还钥匙给原告；在此之前，被告都有按时交租，每三个月交一次租；被告已尽合同约定义务，不只是提前一个月告知原告要求解除租赁合同。3.因被告早就将租赁物归还给原告，原告主张的租金、违约金都不存在，不应由被告承担。被告就其答辩意见未向本院提交证据。经审理查明：2015年10月12日，中山市公�集团有限公司（甲方）和周锐（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方将坐落在石岐区永安坊二直巷6号之二的首层物业出租给乙方仅作商业使用；出租面积26平方米；租赁期限三年，即自2013年6月1日起至2016年5月31日止；月租金为400元，由乙方在每月第十日前支付，付款方式为转账；乙方应向甲方缴纳三个月租金总额1200元的物业租赁保证金，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方退还租赁保证金本金；租赁期间，乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租累计2个月或以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物业；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，属乙方违约的，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；合同期满后，乙方必须无条件退回物业，除乙方自行添置的可移动物品外，一切嵌装在物业结构或墙体内的设备和装修一律不得掀起，且甲方不予补偿；乙方逾期退房的每日支付月租金总额10%违约金；合同期满或因乙方违约解除本合同三天内，乙方应当依约向甲方退回物业，逾期二个月没有退回的，视为乙方已经放弃原物业内的物品，甲方有权强制收回物业并处理乙方在物业内的任何物品并无须作任何补偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告交付租赁物。原告主张被告承租后一直存在拖欠租金的情形，现拖欠2015年1月1日起的租金以及合同期满后拒绝返还物业，经追讨无果，原告遂诉讼来院，主张前述权利。另查：2016年11月7日，广东奥纪律师事务所受原告委托通过中国邮政特快专递向被告邮寄律师函，要求被告在收到律师函3日内与原告联系缴交费用及交回物业事宜，被告于同月9日签收该律师函。再查：城建公司提交2008年3月中山市城区公房管理所制作的直管公房（非住宅）房屋移交明细表拟证明其对出租房屋享有所有权的事实，中山市城区公房管理所、中山市公建物业投资管理有限公司在该表盖章，涉案房屋在该移交明细表名单中。2008年4月23日，中山市房屋管理办公室发出公告，内容显示“自2008年2月1日起，中山市房屋管理办公室负责公房物业的行政管理工作，公房租金收缴、维修养护、租赁合同签订等工作则由中山市公建物业投资管理有限公司负责……其中中山市城区公房管理所的权利义务由中山市公建物业投资管理有限公司承继”。2012年7月13日，中山市公建物业投资管理有限公司更名为中山市公建集团有限公司。2013年12月21日，中山市公建集团有限公司更名为中山城建集团有限公司。2015年2月13日，中山城建集团有限公司更名为中山城市建设集团有限公司即原告。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原中山城建集团有限公司更名为原告城建公司，原中山城建集团有限公司签署合同对应的相应权利义务由城建公司承受。原告中山城建公司、被告周锐签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。原告主张被告从2015年1月1日开始拖欠租金，被告主张其于2014年年底已与原告协商提前退回租赁物故未再支付租金，但未提交证据证明，本院采信原告陈述，确认被告长期拖欠租金的违约事实。被告应及时支付拖欠租金、违约金并返还商铺。关于被告应付租金及占有使用费数�，一般来说，结合被告使用及返还租赁物期间计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”房屋租赁合同中，双方当事人履行合同更需遵守诚信义务，以提高房屋利用率，避免房屋空置产生损失。在承租人出现违约行为引起损失，但损害结果尚不固定的情况下，出租人应勤勉行使自己的权利保障或事务管理义务，尽可能的采取相应措施以减少损失的扩大。根据原、被告双方签订的租赁合同约定，被告拖欠租金累计2个月或以上时，原告就可以提出解除合同，并在合同解除或期满后至长2个月内可自行收回物业。本案中，被告主张早与原告协商交还租赁物未再使用，原告不确认，但本院询问租赁物实际使用状态时表示不能明确，�违管理人的正常管理义务，原告主张被告从2015年1月1日开始拖欠租金，无论从原告于2016年11月发函追讨或于2017年3月起诉时间来看，原告没有及时行使合同解除权终止租赁关系并收回租赁物以防止损失扩大，该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，对超出合理损失外的扩大损失应自行承担责任。故结合合同约定及本案实际，对于原告主张，支持自2015年1月起至合同期满即2016年6月底的租金7200元及逾期付款违约金，对于之后占有使用费及逾期付款违约金，本院不予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如�：一、被告周锐于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司返还位于中山市石岐区永安坊二直巷6号之二的租赁物业（建筑面积为26平方米）；三、被告周锐于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付租金2015年1月至2016年6月租金7200元及违约金（分段计算：分别从2015年1月至2016年6月的11日起，以当月400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍为标准，计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告中山城市建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告建设集团有限公司负担25元，被告周锐负担25元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  陈学玉人民陪审员  冯艳玲二〇一八年二月二十日书 记 员  郭小琪许晓丹