四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0303民初1271号
原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。
法定代表人：许鹏，总经理。
委托代理人：张亚平，该公司职员。
被告：项文君，男，汉族，1958年2月26日生，无职业，住四平市铁东区。
原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告项文君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人张亚平，被告项文君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
泰合物业诉称：被告于2011年5月13日入住瑞星花园3-4-612室。自2013年5月11日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费3973元。2、判令被告支付违约金4273元。3、诉讼费用由被告承担。
项文君辩称：原告工作人员去我家里催缴物业费时，我都很热情的招待，不存在拒交行为。没交纳物业费的原因如下：2011年5月份入住该小区时，物业给我一个进户验收单，在进户验收单上注明：北侧窗户封条没有，压条短（各两个）。北侧窗户关不上，南侧窗户没有密封条（下面），阁楼窗户没有扣盖（全没有），阁楼南侧窗户密封条不到位（下面），棚顶有漏点。由于上述问题物业迟迟没有给解决，所以我从2013年5月11日开始就没有交纳物业费。另外我的房屋顶部有漏水现象，导致室内墙体长绿毛，墙皮部分脱落，这些问题我找过物业，物业当时经办人杨百胜答应给解决，由于当时没有相关维修材料，所以我一直在等。这期间我自己维修过一次，但连雨天还是漏水，共有两处漏水点。室内玻璃窗夹层含水，擦也擦不净。2013年物业公司向我催缴过物业费，我要求他解决上述问题，后来物业人员就没有再找过我。
在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：
企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。
被告质证意见：有异议，公司变更时应该通知业主，让业主清楚公司名称变更事宜。
2、物业服务合同（业主公约）证明：原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。
被告质证意见：合同确实是我本人签的，当时不签合同不给钥匙，合同没有细看。
3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。
被告质证意见：当时知道贴公告涨物业费的事宜，但是物业公司没有做到每家每户详细告知。
4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。
被告质证意见：我们家楼顶漏雨，雨季时漏水特别严重。我对该证据当时没有细了解，我只对我家漏雨现象向物业反映过。
5、物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。
被告质证意见：去我家催要过物业费，我说让物业公司给维修我家漏雨问题，然后就再没来过了。
6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。
被告质证意见：漏水现象不解决，不满意。满意就继续交费了。
被告项文君向法庭提供证据材料如下：
1、照片5张，证明我的房屋顶部有漏水现象，共有两处漏水点，导致室内墙体长绿毛，墙皮部分脱落。室内玻璃窗夹层含水，擦也擦不净。
原告质证意见：依据房屋维修和保修的相关规定，在被告购买房屋时，与房地产开发公司签订有房屋买卖协议，其中约定了房屋的保修期限，保修期限内应按照房屋买卖合同，双方各自履行合同约定，在合同约定之外的，应参照公共维修资金使用办法，使用公共维修资金进行维修。被告与原告签订的物业服务合同中，未包含业主私有部位的维修内容。其余详见代理意见。
2、进户验收单，证明2011年5月份入住该小区时，物业给我一个进户验收单，在进户验收单上注明：北侧窗户封条没有，压条短（各两个）。北侧窗户关不上，南侧窗户没有密封条（下面），阁楼窗户没有扣盖（全没有），阁楼南侧窗户密封条不到位（下面），棚顶有漏点。上述问题，物业迟迟没有给解决。
原告质证意见：对进户验收单本身无异议，建设部80号令，房屋建筑工程质量保修办法第4条，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内，出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。四平市人民政府令、四平市区物业管理实施细则第72条，保修期内业主物业的维修养护，应由开发建设单位负责。第72条第3款保修期外全体业主共有部位，设施、设备进行大、中修和更新改造的，从业主缴纳的专项维修资金中支付。
经审理查明：被告项文君的房屋位于四平市铁东区瑞星花园3-4-612室，建筑面积62.42平方米。2011年5月13日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在瑞星花园小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明费60元/年/户，楼宇防盗门维护费60元/年/户，社区监控系统维护费60元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。
另查明：北京乐邦泰合物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰合物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰合物业公司在征得瑞星花园小区88%业主同意后，将物业服务费价格做了适当调整，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。
再查明：被告自2013年5月11日至2013年12月31日期间拖欠物业服务费453元，2014年1月1日至2014年12月31日期间拖欠物业服务费704元，2015年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业服务费704元，2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费704元，2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费704元，2018年1月1日至2018年12月31日期间拖欠物业服务费704元，总计拖欠物业服务费3973元。泰合物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。
上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。
本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告项文君支付物业服务费3973元及违约金4273元是否合理？
根据原告陈述，被告答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：
原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告项文君支付物业服务费3973元合理。被告应支付原告违约金1191元。
本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告项文君系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告项文君一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告项文君提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称原告变更名称时应该通知业主，让业主清楚公司名称变更事宜。因原告只是名称变更，并经工商部门核准备案，其与被告签订的《物业管理托管合同》内容并没有变更，故原告不存在侵权行为。关于被告辩称其房屋顶部漏水，共有两处漏水点，导致室内墙体长绿毛，墙皮部分脱落。室内玻璃窗夹层含水，擦也擦不净，物业公司不维修解决问题。依据原、被告之间签订的《物业管理托管合同》，房屋渗水、漏雨等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。因此，被告房屋的保修责任应由开发建设单位承担，并从业主缴纳的专项维修资金中支付。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。由于被告该项辩解没有法律依据，本院不予支持。关于被告辩称其入住时，物业公司在进户验收单上标明，室内北侧窗户密封条没有，压条短（各两个）。北侧窗户关不上，南侧窗户没有密封条（下面），阁楼窗户没有扣盖（全没有），阁楼南侧窗户密封条不到位（下面），棚顶有漏点。物业公司迟迟没有给解决。由于上述问题属房屋质量问题，不属于本案审理范围，被告如果对上述问题有异议，应另案告诉处理。据此，被告拖欠原告物业服务费没有事实依据和法律依据，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费3973元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2013年5月11日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即1191元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告项文君于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费3973元、违约金1191元，合计5164元。
二、驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告项文君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告项文君负担。
本判决为终审判决。
审判员 郑学文
二〇一八年五月二十五日
书记员 周 璐