江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8825号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州颂福商贸有限公司，住所地徐州市经济技术开发区大黄山机关宿舍南路北。
法定代表人：朱奎，该公司经理。
上诉人（原审被告）：朱奎，男，1975年5月8日生，汉族，住徐州市经济技术开发区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，徐州市经济技术开发区金桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州彭泰市场管理服务有限公司，住所地徐州市经济技术开发区泰隆商业街17#楼。
法定代表人：朱明佑，该公司经理。
委托诉讼代理人：孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所律师。
上诉人徐州颂福商贸有限公司（以下简称颂福公司）、朱奎因与被上诉人徐州彭泰市场管理服务有限公司（以下简称彭泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颂福公司、朱奎上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。
事实与理由：一、一审判决认定事实不清。2014年8月1日至2015年9月14日前，为彭泰公司与颂福公司第一阶段租赁合同履行部分，颂福公司给付彭泰公司租金313750元，余下的租金14.5万元，以颂福公司的家用电器予以充抵，双方于2015年9月14日就上述充抵事宜签字认可，系双方真实意思表示，第一阶段就此结束。第二阶段的租赁从2015年9月14日至2016年8月31日。合同签定后，颂福公司即付给彭泰公司租金20万元和2万元订金共计22万元整。2016年3月27日，徐州市公安局东山派出所以人员密集场所未经消防竣工验收备案为由下达限期整改通知书，至此颂福公司无法正常经营，这个时间节点应为颂福公司与彭泰公司合同终止的时间，颂福公司想搬出涉案房屋，遭到彭泰公司的强硬阻拦。颂福公司并没有认可实际使用涉案房屋至2016年6月30日，也从没有认可租金计算从2016年4月1日至2016年6月30日三个月的事实。而一审判决却将查封后的三个月租金认定由颂福公司承担，是错误的。
二、彭泰公司将没有消防验收的房屋租给颂福公司经营是造成颂福公司经济损失的主要原因，彭泰公司应返还颂福公司第二阶段租金3.5万元和订金2万元，合计5.5万元整。颂福公司依据我国合同法第五十八条规定，向彭泰公司要求赔偿10万元损失有理有据，一审法院不予支持也是错误的。
彭泰公司辩称：一、在双方合同履行过程中，彭泰公司每次从颂福公司处冲抵家电时，都会为颂福公司出具相应的收条，并备注物品名称及价格。通过彭泰公司法定代表人回忆，其在此期间仅冲抵了近1万余元的家电，而非颂福公司主张已冲抵了全部第一年度拖欠的14.5万元的租金。由于彭泰公司每次冲抵租金均向颂福公司出具收条，颂福公司完全有条件也有理由去核实冲抵数额，一审中颂福公司均未出示相应收条，故对于该事实应由颂福公司承担举证责任，产生的不利后果也应由颂福公司承担。
二、关于房屋租赁截止时间的问题。从2016年10月12日颂福公司为彭泰公司出具的说明可以看出，第二阶段租赁时间的截止时间应为2016年10月12日，也正是在2016年10月12日颂福公司才将房屋内的所有物品清理完毕，并将钥匙交还彭泰公司。
三、关于本案赔偿责任的承担问题。双方于2014年、2015年签订的房屋租赁合同，均约定由颂福公司全权处理涉案房屋的消防问题，作为补偿彭泰公司每年减免14万元的租金，三年折合40余万元，该事实通过2015年9月14日双方签订的《泰隆商业广场商铺租赁合同》第四章第二条第（十五）项均载明上述约定。故对于消防问题颂福公司是明知的，应由颂福公司承担该部分责任。
彭泰公司向一审法院起诉请求：1、颂福公司支付租金313750元（2014年8月1日至2015年9月14日，欠租金13.5万元；2016年4月1日至2016年10月12日，欠租金178750元，合计313750元）及违约金99000元；2、朱奎承担连带责任。
一审法院认定事实：2013年8月19日，彭泰公司法定代表人朱明佑（乙方）与徐州凯欣置业有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方徐州凯欣置业有限公司将徐州经济技术开发区泰隆商业街17号楼面积共6433.77平方米出租给乙方使用，用途为商业经营。
2014年5月31日，彭泰公司（甲方）和颂福公司（乙方）签订租赁合同载明：甲方将泰隆商业街17#楼的第一层A8-12场地，面积共388平方米出租给乙方使用，用途为商业经营，租赁期限共5年，自2014年8月1日起至2019年8月1日。租金约定如下：2014年47万元，2015年47万元，2016年502900元，2017年502900元，2018年538100元。
2015年9月14日，双方在上述合同基础上重新签订租赁合同，载明：本合同所指乙方承租商铺位于本市场第一层A8-12区场地，建筑面积340平方米，租赁期限自2015年9月14日起至2018年8月31日止，租金从2015年10月1日正式计算，租金为每年33万元。乙方在签订本合同时应同时缴纳保证金2万元，本合同期限届满时甲方将在乙方结清所有欠款后的30个工作日内无息退还保证金。未经甲方同意，擅自解除本合同或停用达30天以上的，扣除年租金总额的30%作为违约金，押金不退。因政府行为或不可抗力因素导致本合同无法履行，甲乙双方互不承担违约责任。合同另约定，关于消防问题，在甲方现有的基础上（甲方已装好消防喷头、烟杆、消防栓）乙方全权负责以后的消防。一审中，彭泰公司陈述，双方是因为消防问题重新签订的合同，降低了租金。涉案场地至今尚未消防验收合格。
同日，朱奎出具“关于第二年合同的主要内容”载明：第一年所剩租金14.5万元由乙方用家电充租金。一审中，彭泰公司陈述颂福公司没有向其提供价值14.5万元的电器，只提供了价值1万元的电器，后彭泰公司又认可最多1.2万元，再后又认可2万元至2.2万元左右）。颂福公司对此予以否认，辩称已经用家电冲抵租金，不存在欠付2015年租金。2015年9月15日，朱奎通过个人的银行账户向彭泰公司法定代表人个人银行账户转入租金11万元。
2016年2月20日，彭泰公司向颂福公司出具2万元的押金收据。一审中，彭泰公司法定代表人认可收到该押金或保证金。
2016年10月12日，朱奎出具说明：泰隆海尔专卖店于2016年10月12日店内货柜不要了，其余楼上沙发、柜子、桌子、灯拉走以后，店内所有物品已拉完，钥匙交给房东。一审中，彭泰公司认为，颂福公司已于2016年10月12日撤离了房屋，擅自提前解除了合同。颂福公司认为，仅仅是将剩余物品拉走的日期，不是颂福公司租赁终止的日期。
关于租金支付情况，双方均认可2016年4月1日后颂福公司未再支付租金。颂福公司陈述：以前账算清了，尚欠2016年4月1日至2016年6月30日的租金，因为到2016年6月30日其才搬走，其在搬走时彭泰公司强行制止，于是颂福公司报警。彭泰公司陈述：2016年6月底，颂福公司要求搬离涉案承租房屋，但是彭泰公司不同意，因为仍然欠付租金。因为彭泰公司不同意颂福公司拉东西，所以彭泰公司没有接收钥匙，都是朱奎夜里偷偷地把东西拉走。10月12日彭泰公司才知道东西都拉走了，于是报了警了，朱奎就出具了10月12日的条。
一审法院另查明：2016年3月27日，徐州市公安局东山派出所出具的公安派出所日常消防监督检查记录载明：（涉案）建筑物未进行消防竣工验收备案，公共聚集场所未通过投入使用、营业前消防安全检查。同日，东山派出所向颂福公司下达了责令限期改正通知书，改正时间为2016年5月24日前。
颂福公司为一人有限责任公司，股东为朱奎个人。
一审法院认为：关于涉案房屋租赁合同效力如何认定的问题。涉案租赁商铺属于人员密集场所，未经消防验收禁止投入使用。涉案商铺至一审庭审结束前仍未通过消防验收，故涉案租赁合同因违反法律禁止性规定，应当认定为无效。租赁合同双方因该合同取得的财产，应当予以返还。颂福公司应将租赁商铺交还彭泰公司，彭泰公司应将不当收取的费用返还颂福公司，双方并应根据过错程度赔偿对方受到的损失。
关于彭泰公司主张欠付租金问题，颂福公司实际使用了租赁商铺，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。首先，彭泰公司主张2014年8月1日至2015年9月14日欠付14.5万元租金，后颂福公司又以部分电器折抵了近1万元，所以还欠13.5万元。颂福公司辩称用家电冲抵租金，不存在欠付2015年租金。结合朱奎出具“关于第二年合同的主要内容”载明的“第一年所剩租金14.5万元由乙方用家电充租金”，该院认为该条款约定仅是明确了14.5万元租金的交付方式，并未明确是否已冲抵完毕，故颂福公司对其已冲抵完毕的主张应承担相应的举证责任，颂福公司未有充分证据予以证实，故对于其辩称不予采信，颂福公司还应向彭泰公司支付该部分租金。关于已冲抵租金数额，彭泰公司先后认可1万元、1.2万元、2万至2.2万元，因三次数额前后不一，故选择最后一次自认数额2.2万元，颂福公司还应就该部分款项向彭泰公司支付12.3万元的占有使用费用。
其次，对于彭泰公司主张从2016年4月1日至2016年10月12日租金178750元（每月租金27500元乘以6.5个月）。一审中，双方均认可2016年4月1日后颂福公司未再支付租金。颂福公司认可实际使用涉案房屋至2016年6月30日，欠付2016年4月1日至2016年6月30日的租金。彭泰公司陈述：2016年6月底，颂福公司要求搬离涉案承租房屋，但是我不同意，因为他没有就欠付租金给我说法，要么给钱要么打条，我不让他拉东西。颂福公司当时想把东西拉走把钥匙给我，因为我不同意颂福公司拉东西所以我没有接收钥匙，都是朱奎夜里偷偷的把东西拉走。结合上述双方陈述，颂福公司应向彭泰公司支付实际占有使用期间的占有使用费用，参照合同约定的租金标准应为82500元（每月27500元计算3个月）。对于2016年7月1日至2016年10月12日的租金（占有使用）损失，该期间双方对于涉案房屋均未能正常经营使用，颂福公司在人员密集场所进行商业经营但疏于审查承租房屋是否存在消防安全隐患，或明知消防安全隐患仍然承租经营，主动要求离场但拒付已占有使用期间的合理费用，对未能及时搬离涉案房屋造成房屋的租金（占有使用）损失有一定的过错，彭泰公司明知涉案房屋未通过消防验收仍然出租经营，且在颂福公司要求腾空房屋交还钥匙时不予配合，对于上述期间双方对于涉案房屋均未能正常经营使用造成的损失亦有一定的过错，双方对于该期间的损失平均承担。关于损失赔偿标准，结合双方2015年9月14日签订的租赁合同关于租金标准及消防问题的约定，颂福公司在明知涉案房屋存在消防问题的情形下，双方约定租金数额为每年33万元，故参照该标准颂福公司向彭泰公司赔偿涉案房屋使用损失46561.6元。
关于彭泰公司主张违约责任，因涉案合同为无效合同，彭泰公司关于依据无效合同对违约责任的主张无相关特别约定亦无相应证据予以证实，不予支持。
颂福公司系一人有限责任公司，结合2015年9月15日涉案租金转账支付凭条，朱奎作为该公司股东不能证明公司财产独立于股东自己财产，应当对上述公司的债务承担连带责任。
关于彭泰公司应否返还租金及保证金（押金）的问题。因合同无效，彭泰公司收取颂福公司的2万元（押金）保证金应予以返还。因实际使用了租赁商铺，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。颂福公司认可实际使用涉案房屋至2016年6月30日且欠付2016年4月1日至2016年6月30日的租金。故颂福公司主张返还租金10万元无事实及法律依据，不予支持。
该院判决：一、徐州颂福商贸有限公司于判决生效后十日内支付徐州彭泰市场管理服务有限公司房屋占有使用费用205500元并赔偿房屋使用损失46561.6元；二、朱奎对于徐州颂福商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、徐州彭泰市场管理服务有限公司于判决生效后十日内返还徐州颂福商贸有限公司保证金2万元；四、驳回徐州彭泰市场管理服务有限公司、徐州颂福商贸有限公司的其他诉讼请求、反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7490元，由徐州彭泰市场管理服务有限公司负担3000元，徐州颂福商贸有限公司负担4490元；反诉案件受理费1350元，由徐州彭泰市场管理服务有限公司负担350元，徐州颂福商贸有限公司负担1000元。
二审中，颂福公司、朱奎为证明其主张提供以下证据：
1、彭泰公司法定代表人朱明佑出具的收条，拟证明颂福公司已经用电器冲抵租金103944元。
2、收据两张，载明彭泰公司2015年10月31日收到1万元、11月12日收到8000元、2016年1月1日收到1万元，合计2.8万元，拟证明该2.8万元支付的是第一阶段的租金。
经质证，彭泰公司认为：1、第一组证据中的收条是彭泰公司法定代表人朱明佑出具，但2016年1月27日41台电器冲抵8.2万元是颂福公司事后添加，彭泰公司对此不予认可，并申请司法鉴定。2、对第二组证据的真实性无异议，但2.8万元支付的是第二期租金，即2015年9月14日至2016年4月1日的租金。
本院依据彭泰公司的申请对第一组证据启动鉴定程序后，颂福公司申请撤回2016年1月27日家电冲抵8.2万元租金的主张。
本院认证认为：一、除颂福公司申请撤回的记载事项外，对第一组证据的真实性予以确认，该收条能够证明颂福公司用电器抵扣欠付租金的事实，抵扣金额为21944元；二、对第二组证据的证明力予以确认，本院将结合案件其他事实认定该证据能否证明颂福公司的主张。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，颂福公司曾用家电冲抵欠付彭泰公司的租金，彭泰公司法定代表人朱明佑出具的收条载明，冲抵租金金额为21944元。
本院认为：关于颂福公司欠付彭泰公司占用费数额如何认定的问题。第一，针对第一阶段（2014年8月1日至2015年9月14日）的占用费，颂福公司主张在用电器冲抵部分款项之外，另于2015年10月31日、2016年1月1日支付2.8万元。但彭泰公司对此不予认可，其主张该2.8万元支付的系第二阶段（2015年9月15日之后）的占用费。一审中，颂福公司陈述，对于第一阶段欠付的占用费14.5万元，已经向彭泰公司交付了价值14.5万元的电器。二审中，颂福公司又主张另外支付2.8万元，其一、二审主张相互矛盾。双方均认可2015年9月15日至2016年3月31日期间的占用费已结清，且该2.8万元的支付时间系在上述期间内，但颂福公司未能提供证据证明除该2.8万元之外已付清该期间占用费的证据，因此，应认定该2.8万元支付的系2015年9月15日至2016年3月31日期间的占用费。第二，颂福公司虽主张双方已于2016年3月27日解除涉案租赁关系，但一审中，颂福公司认可其系于2016年6月30日打算搬离承租房屋时遇到彭泰公司的制止，因此，颂福公司实际占用涉案房屋的截止时间系2016年6月30日，一审判决认定颂福公司支付占用费至该日期，并无不当。
涉案租赁房屋因未通过消防验收，双方间租赁合同无效。颂福公司要求彭泰公司返还已付租金10万元，但直至颂福公司最后实际占用租赁房屋之日，其仍欠付彭泰公司占用费未支付，并不存在颂福公司多支付租金的情形，因此，颂福公司要求彭泰公司返还租金无事实及法律依据，其主张不能成立。
综上所述，颂福公司、朱奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4490元，由上诉人徐州颂福商贸有限公司、朱奎负担。
本判决为终审判决。
审判长 单云娟
审判员 孙永军
审判员 曹 辛
二〇一八年六月二十七日
书记员 张军茹