南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄民初字第2104号
原告南京丝织厂，住所地在江苏省南京市玄武区北京东路*号。
法定代表人盛家兴，南京丝织厂厂长。
委托代理人曹葳、黄春，江苏华昕律师事务所律师。
被告南京励志房产租赁有限公司（以下简称励志公司），住所地在江苏省南京市玄武区北京东路8号。
法定代表人唐冰，励志公司总经理。
委托代理人邹复甦，南京德序律师事务所律师。
第三人江苏十月公社餐饮管理有限公司（以下简称十月公社），住所地在江苏省南京市玄武区北京东路8号。
法定代表人秦青，十月公社经理。
委托代理人张洪涛，男，汉族。
第三人李婷，女，1985年5月10日生，汉族，南京银座洗浴中心业主。
委托代理人尤敏、焦牧笛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
第三人南京瑞得在线天水网络服务有限公司（以下简称瑞得在线公司），住所地在江苏省南京市玄武区北京东路8号。
法定代表人成甲，瑞得在线公司经理。
委托代理人朱靖利，江苏宁联律师事务所律师。
第三人吴星娟，女，1970年6月14日生，汉族，南京星娟电子游戏室业主。
委托代理人朱靖利，自然情况同上。
第三人南京精锐文化娱乐有限公司（以下简称精锐文化公司），住所地在江苏省南京市玄武区北京东路8号。
法定代表人刘和成，精锐文化公司总经理。
委托代理人朱林、张慧宇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
原告南京丝织厂诉被告励志公司、第三人十月公社、李婷、瑞得在线公司、吴星娟、精锐文化公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京丝织厂的委托代理人曹葳和黄春、被告励志公司的委托代理人邹复甦、第三人十月公社的委托代理人张洪涛、李婷的委托代理人尤敏和焦牧笛、瑞得在线公司和吴星娟的共同委托代理人朱靖利、精锐文化公司的委托代理人朱林和张慧宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南京丝织厂诉称：原、被告双方于2003年5月16日签订协议书一份，约定原告将其所有的南京市北京东路8号恒鑫大厦南楼1至4层及五层局部共计建筑面积为5460平方米的厂房及南楼西侧靠丹凤街约800平方米的03地块提供给被告经营使用10年，被告为此向原告支付厂里员工最低生活费、养老统筹金、医疗统筹金共三项费用，其中第一年三项费用为170万元，第二至第五年每年在上年度基础上上浮3%，第六至第十年每年上浮5%。后被告未经原告同意将房屋改造不断分租，至双方协议到期还有9家次承租人占据原告房屋。2013年5月19日，原告发给被告通知一份，明确告知协议到期后不再与被告合作。上述第三人在与被告签订房屋转租协议时均知晓原告与被告合作期限届满日为2013年7月31日。现被告拖欠原告三项费用73.4万元。被告以房屋已分租、第三人不肯交房导致自己无法依约腾空房屋为由拒绝交还房屋。故原告诉请判令被告支付拖欠原告的2012年8月1日至2013年7月31日期间的部分职工最低生活费、养老统筹金、医疗统筹金共三项费用计73.4万元，并按银行同期贷款利率支付自2013年8月1日至付清之日止的迟延付款利息；被告及五位第三人立即将北京东路8号恒鑫大厦南楼以及南楼西侧靠丹凤街约800平方米的03地块腾空交还原告；被告和五位第三人自2013年8月1日起至房屋实际腾空交还原告之日止，按每年373.2万元的标准连带给付房屋占用费，其中第三人十月公社按每年26万元连带给付，李婷按每年77.2万元连带给付、瑞得在线按每年20万元连带给付、吴星娟按每年30万元连带给付、精锐文化公司按每年220万元连带给付。
被告励志公司辩称：原告与我方签订的租赁合同已经到期，我方与所有第三人签订的租赁合同也同时到期，未超出原告与我方之间租赁合同约定的租赁期限。我方与第三人签订的所有租赁合同均告知了原告并得到了原告的认可。我方确实拖欠原告三项费用73.4万元。第三人拖欠了我方的房租，才导致我方拖欠原告的部分房租，其中有些第三人的租金还是直接向原告交纳的，第三人未能履行腾空并交还房屋，故拖欠租金和不能腾空房屋的责任不在我方。我方承租原告的房屋后，投资约400至500万元增设了配电房并进行了增容，改造了电梯，增加营业面积近600平方米及停车场，原告应适当补偿我方。请求驳回原告的诉请。
第三人十月公社述称：我方一直按时向被告交纳房租，不同意腾空房屋和向原告支付任何费用。
第三人李婷述称：我方不知晓原、被告之间的协议及其约定的期限。我方系合法租赁房屋，从2013年8月1日起至今一直向被告支付着租金。就续租问题与被告进行过商谈，在被告同意的情况下对房屋进行了装修。原告的诉请与我方无关，请求驳回对我方的诉请。
第三人瑞得在线公司和吴星娟共同述称：两位第三人与被告签订有房屋租赁合同，已合法取得房屋使用权。两位第三人与被告就房屋租赁期限届满已经达成协议，按原合同履行。后两位第三人又称，其并非从被告处转租房屋，而是从滕家团处转租，原告应直接起诉滕家团，不应起诉两位第三人。原告从未通知两位第三人和被告关于租期届满不再续租事宜，两位第三人对原、被告之间的协议内容不知情。本案系合同之诉，非侵权之诉，原告与两位第三人之间无任何合同关系，无权要求两位第三人迁让和按照诉求标准支付租金，原告向两位第三人主张房屋占用损失应另行起诉。请求驳回对两位第三人的诉请。
第三人精锐文化公司述称：原告与我方存在事实租赁关系，我方与原、被告协商后已续租。2012年我方经被告同意，完成了商铺的整体装修改造。原告对装修未提出异议，应知晓我方进行了装修。请求驳回对我方的诉请。
经审理查明：南京市玄武区北京东路8号、丘号为119071-1的房屋系原告所有，分南、北两幢楼，原为原告的厂房。该地块的土地使用权人为南京达明房地产开发有限公司。2003年4月18日，南京达明房地产开发有限公司出具证明一份，内容为：“南京丝织厂位于本市北京东路8号厂区内的国有土地使用权归我司所有。在我司未进行整体开发前，我司同意南京丝织厂使用上述地块”。
2003年5月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方使用甲方的房屋资产发展第三产业，在本协议正式签订后甲方将房屋提供乙方使用。甲方的房屋地点及范围为：北京东路8号南楼1-4层和5层局部共计建筑面积为5460平方米的厂房；南楼西侧南北长36.2米、东西宽17.7米约640.74平方米的03地块归乙方使用，其中沿丹凤街预留拓宽马路面积约200平方米，可暂提供乙方使用。合作方式为：项目由乙方负责实施，全权经营并承担全部经营风险。合作期限及改造时间为：合作期限10年，自2003年8月1日至2013年7月31日；自本协议签订日至2003年7月31日共计两个半月为乙方改造时间；自2003年8月1日起，乙方负责甲方250名职工的工资（最低生活费）25万元、养老统筹金15万元、医疗统筹金2.5万元，合计每季度支付425000元，乙方于上个季度末前将下个季度工资、养老金、医统金（简称三项费用）通过银行账户直接发放拨付，不得拖欠；合作第2年起至第5年止，即2004年8月1日至2008年7月31日乙方每年支付给甲方的三项费用在上年支付费用基础上递增3%，仍按季度测算支付；合作第6年至第10年，即2008年8月1日至2013年7月31日，乙方每年支付给甲方的三项费用在上年支付费用基础上递增5%，缴款方式仍按季支付。房屋改造的投入及归属：乙方根据经营需要，投入的房屋设施及装潢等所有资产（包括动产和不动产），在结束合作时归甲方所有，乙方保证无条件撤出，并保证所有资产完好无缺地交给甲方；乙方不得转包或转让其他人进行改造装修等，否则视为乙方违约；乙方在改造大楼时，要以不损坏原有结构和安全为首位，并事先通知甲方，征得同意，方可实施；因城市规划需要，03地块只能建成停车广场，乙方不得在该地块盖建房屋。用电、用水的配套：若乙方不能按时支付甲方职工三项费用，甲方有权停水、停电，由此产生的损失由乙方自行负责，如乙方拖欠三项费用超过一个季度，本协议自然终止，乙方承诺无条件将房屋交还甲方，其所投入的房屋固定设备及装潢等所有资产（包括动产和不动产）归甲方所有，且作为乙方对甲方的违约赔偿；本协议签订之时，乙方支付给甲方保证金拾万元，在协议期满而双方又未续约时，甲方负责将该保证金退还给乙方。违约：03号地块（见本协议第一条第2款）系甲方投入350万元才取得土地使用权，在合作期间，如政府不征用，则该地块提供给乙方使用；此协议生效后，任何一方违约，应由违约方向守约方赔偿相应损失；本协议生效后，在乙方整体操作负责的基础上，若转租给他人经营，事先须以书面形式征得甲方同意方可有效。审理中，原告承认向被告收取过保证金10万元，并主动将其要求被告给付三项费用73.4万元的诉讼请求金额调整为63.4万元。
2003年6月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：根据双方于2003年5月16日签订的房屋协议，乙方在甲方提供给乙方使用的03号地块（南北宽36米、东西深17米）拟建一南北宽32米、东西深10米、高5米的临时建筑；乙方在该地块所投资的建筑物，其产权无偿归属甲方，乙方有十年的经营、管理、收益权；此协议与主协议具有同等法律效力等。审理中，原、被告一致确认，南楼西侧靠丹凤街约800平方米的03地块即为2003年5月16日原、被告之间签订的《协议书》中约定的“南楼西侧南北长36.2米、东西宽17.7米约640.74平方米的03地块”和“沿丹凤街预留拓宽马路面积约200平方米”的土地。被告与原告的补充协议里约定加盖的临时建筑即建在前面的约640.74平方米的地块上，现该临时建筑仍存在，无建设审批手续，一楼一直由被告转租给他人使用，一楼另有一通往二楼的共享大厅，该大厅即为被告与多位第三人转租协议里所述的共享大厅，二楼由被告转租给第三人十月公社。03地块中约200平方米的土地目前做临时停车场使用。
上述协议签订后，被告将其承租的房屋陆续转租。其中，2003年7月25日，被告（甲方）与第三人精锐文化公司的法定代表人刘和成（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将南京市玄武区北京东路8号南楼（门厅朝丹凤街）的四层楼房中第二层、第三层建筑面积约2600平方米房屋租赁给乙方，用于开设音乐酒吧、演艺吧及KTV包间，甲方保证出租的房屋享有合法出租手续（附“房屋出租手续”）；为便于经营活动开展，乙方拟登记设立专门公司负责音乐酒吧、演艺吧及KTV包间的经营活动；乙方在租赁期间，除由上述公司经营外，未经甲方同意不得转租；租期为9年，自2003年10月19日至2012年10月18日，第一年租金为200万元，第二年起房租为220万元，租赁期满乙方将承租的房屋交付给甲方，乙方在租赁房屋内装修装潢中不可拆除部分归甲方所有；乙方支付年租金之日，甲方将租赁的房屋及配套附属设施交付给乙方，由乙方根据经营需要进行装修，乙方保证装修中不影响房屋的主体结构；鉴于甲方系租赁取得房屋使用权且可以转租，甲方承诺保证乙方租赁期间正常使用承租房屋；甲乙双方应全面履行本租赁协议，如乙方违约，乙方已支付的55万元保证金不予退还，作为乙方违约赔偿。2003年9月22日精锐文化公司正式登记设立。
2003年12月10日，被告（甲方）与案外人於义（乙方）签订租赁协议一份，约定：甲方将南京市玄武区北京东路8号南楼第四层面积约1300平方米提供给乙方开设休闲桑拿，一楼大厅为共享大厅；甲方免费提供底楼公共停车场给乙方使用；乙方在经营租赁期间，不能转租、转包承租房屋；租期为9年，自2004年1月10日至2013年1月9日；2004年1月10日至2007年1月9日年租金为70万元、2007年1月10日至2010年1月9日年租金为735000元、2010年1月10日至2013年1月9日年租金为772000元；租金每半年支付一次，应提前一个月支付下一次房租金；租赁期满乙方装修部分不能拆除，应无条件交付甲方；双方均应全面履行协议，如违约，则应赔偿另一方违约金20万元。审理中，原告提交了於义与第三人李婷签订了《股权转让协议》一份，证明被告将房屋转租给了李婷。该协议载明：“由于南京银座休闲浴场原合伙人於义（23xxxx11）因个人问题无法继续参与经营管理工作，为保证企业正常运营，根据合伙人协商一致同意将於义（23xxxx11）在南京银座休闲浴场的20%股份按原值转让给李婷（32xxxx28）并且同意李婷使用“银座休闲浴场”为企业名称，自本协议签字生效且得到登记机关许可后由李婷承担该企业的所有法律责任及所有的债权、债务”。被告和李婷对此协议的真实性均不持异议，且被告称其与所有第三人的租赁合同均未超出与原告之间的房屋租赁期限，李婷称其一直向被告正常支付房屋租金，双方的租赁协议合法有效。
2008年，原告（甲方）、被告（乙方）与第三人精锐文化公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：2003年5月16日，甲乙双方签订了协议，甲方将南楼厂房提供给乙方发展第三产业，乙方帮助安置部分职工，并向甲方缴纳职工最低生活费、养老统筹金、医疗统筹金（简称三项费用），随后，乙方则将南楼厂房的第二、第三层提供给丙方创办演艺吧。为确保三方利益不受损害，三方就丙方代乙方每月向甲方缴纳部分职工三项费用事实订立本协议；每月25日，丙方同意在协议的有效期内代乙方向甲方缴纳部分职工三项费用10万元；在丙方依照本协议约定每月代乙方向甲方缴纳部分职工三项费用的同时，乙方仍必须按照甲乙双方协议中的约定向甲方缴纳其应缴总数中剩余部分的职工三项费用；本协议只适用于丙方每月代乙方向甲方缴纳部分职工三项费用事宜，对本协议中未涉及的其他所有事宜均不产生法律效力，甲乙双方、乙丙双方之间的合作仍各以其相互之间签订的协议为准；本协议有效期自2008年2月8日起至2008年8月7日止；在丙方在协议期满时能够履行协议，按时如数代乙方缴纳职工三项费用的情况下本协议均自动顺延半年，即分别顺延至2009年2月7日、2009年8月7日、2010年2月7日。后三方于2010年5月31日一致同意协议延长至2011年5月31日。
2008年6月12日，案外人滕家团（乙方）代表第三人瑞得在线公司从被告处租房，并与被告（甲方）签订租赁协议一份，约定：甲方将南京市玄武区北京东路8号南楼加层第二层面积约1200平方米提供给乙方限开设餐厅或娱乐行业，一楼大厅为共享大厅；甲方免费提供底楼公共停车场给乙方使用；乙方在经营租赁期间，不能转租、转包承租房屋；租期自2008年6月12日至2013年6月11日；乙方向甲方给付所承租房屋综合管理费、房屋租金，2008年6月12日至2009年6月11日租金50万元、2009年6月12日至2010年6月11日租金53万元、2010年6月12日至2011年6月11日租金53万元、2011年6月12日至2012年6月11日租金50万元、2012年6月12日至2013年6月11日租金50万元，以上租金不含房产税、租赁税、综合管理费税金，由乙方承担营业税、综合管理费税金的实际发生数；综合管理费、房屋租金每年支付一次，应提前一个月支付下一次房屋租金；租赁期满乙方在不损坏房屋结构的情况下，装修部分不能拆除，应无条件交付甲方；双方均应全面履行协议，如违约，则应赔偿另一方，违约金20万元。合同签订后，吴星娟在该协议乙方签名处自行添加了自己的名字。瑞得在线公司租到的房屋约一半面积由本公司使用，另一半面积经与吴星娟协商，交由吴星娟开设电玩室即游戏室使用。瑞得在线公司每年向被告交纳房屋租金20万元、吴星娟每年向被告交纳房屋租金30万元。
2008年11月3日，案外人滕家团（丙方）代表第三人瑞得在线公司，与原告（甲方）、被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：由于乙方欲将其租赁甲方的南京市北京东路8号南楼的营业用房提供给丙方开设电玩世界，为此三方签订协议；乙方承诺，在将承租甲方的房屋转租给丙方期间，保证切实履行甲乙双方2003年5月16日签订的协议，保证乙方与丙方签订的协议不违反甲乙双方协议中的约定，如有违反，承担一切违约责任，甲方有权随时单方终止本协议，作出终止转租决定，对此乙方保证服从，不提出异议；丙方承诺转租期间，自愿认同甲乙双方2003年5月16日签订的协议，愿意接受该协议的约定，如有违反，甲方因此终止本协议，作出终止转租决定，丙方保证服从，不提出任何异议；在乙方、丙方作出切实履行甲乙双方2003年5月16日协议的前提下，甲方同意乙方将其租赁甲方的上述门面房转租给丙方使用至2009年11月5日，如甲乙双方协议提前终止，乙丙双方的租赁协议也同时终止，由此产生的相关损失与甲方无关；如乙方拖欠甲方三项费用，乙丙两方同意甲方直接向丙方收取丙方应向乙方交纳的租金，如丙方不能按时交纳，甲方有权采取相应措施，由此产生的一切损失与甲方无关。后第三人吴星娟在该协议丙方签名处自行添加了自己的名字。
2011年11月4日，原告（甲方）、被告（乙方）与案外人滕家团（丙方）签订《协议书》一份，除合同主体及以下内容外，其他内容与上述2008年11月3日原告（甲方）、被告（乙方）与案外人滕家团（丙方）签订的《协议书》内容基本相同：在乙方、丙方作出切实履行甲乙双方2003年5月16日协议的前提下，甲方同意乙方将其租赁甲方的上述门面房转租给丙方使用至2011年11月4日，如甲乙双方协议提前终止，乙丙双方的租赁协议也同时终止，由此产生的相关损失与甲方无关。
2012年1月8日，被告（甲方）与尚在筹建中的第三人十月公社（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将南京市玄武区北京东路8号南楼西侧沿丹凤街门面房第二屋、有效使用面积为550平方米，提供给乙方作经营用房，另一屋大厅为共享大厅；乙方不得转租、转包所承租的房屋；甲方保证本租赁物无第三方主张权利，甲方提供本租赁标的物的合法产权证明给乙方；租赁期限为自2011年11月2日至2013年7月31日，年租金为26万元（应交税费由乙方承担）；租金及给付方式为年付，一次性支付全年租金，提前两个月支付下一年度房租；乙方在承租期间可根据自己的经营需要对房屋进行装修，但须保证不得损坏房屋的主体结构的情况下，房屋的附属设施可自行拆走，装修部分不能拆除的，应无条件交付甲方；本合同签订后双方均需严格遵守，全面履行协议，否则违约方应赔偿守约方10万元。十月公社于2012年4月5日正式登记设立。
2013年5月16日，原告向被告发出书面通知一份，内容为：贵司承租我厂北京东路8号南楼房屋协议将于2013年7月31日到期。截至2013年4月30日，贵司共欠我厂三项费用423600元。现接上级指示，该楼协议到期后将不再续租，望接此通知后，立即支付所欠三项费用，并做好搬离该房屋的准备，到期按约将房屋交还我厂。被告的法定代表人唐冰于同年5月20日签收了书面通知。
2013年10月25日，被告向第三人吴星娟发律师函一份，内容为：贵方与我方签订的租赁合同已于2013年7月31日到期，现贵方仍在继续使用租赁的房屋、场地经营，应当参照原租赁合同约定的租赁费向我方交纳房租，限三日内交纳，否则后果自负。
另查，五位第三人签订有关合同后均使用了承租房屋，且现在仍在实际使用。
对于有无证据证明被告和五位第三人均占用了03地块，原告表示，被告与原告的补充协议里面约定加盖的临时建筑就建在03地块上；第三人十月公社在临时建筑的第二层；第三人李婷与被告的协议中约定李婷占有共享大厅及停车场；第三人吴星娟与被告签订的租赁合同中约定了使用共享大厅；无法提供证据证明第三人瑞德在线公司和精锐文化公司占用了03地块。
以上事实由房屋所有权证、土地使用权证、同意使用土地证明、原、被告的租赁协议书及补充协议、被告与第三人的转租合同、有关三方协议、有关工商登记资料、第三人精锐文化公司的装修材料、书面通知及本案审理笔录、谈话笔录等证据证实。
本院认为：原告系南京市玄武区北京东路8号房屋的所有权人和该门牌编号厂区内国有土地的合法使用人，对厂区内的房屋享有合法的占有、使用、收益和处分的权利，对厂区内的土地享有合法的占有、使用、收益和管理的权利。原告将其所有的房屋出租给被告，并允许被告使用其拥有合法使用权的土地，符合法律规定，双方均应按约履行各自的义务。
被告租用原告的房屋和使用有关土地，为此自愿承担原告职工的三项费用即工资（最低生活费）、养老统筹金和医疗统筹金，三项费用实际上是被告应向原告交纳的租金。被告尚欠原告2012年8月1日至2013年7月31日期间部分三项费用计73.4万元，现原告要求被告支付扣除10万元押金后的三项费用63.4万元并按银行同期贷款利率标准支付自2013年8月1日起至付清之日止的迟延付款利息（经计算，63.4万元自2013年8月1日起至2014年9月23日止共419天的利息为40756.6元），理由充分，本院予以支持。
原、被告双方约定的租赁期限届满前，原告向被告发函，已明确告知房屋租赁于2013年7月31日期满后不再续租、要求交还房屋等，故现原告要求被告腾空、交还房屋和归还03地块，并按照被告与实际占用人即本案第三人之间的有关房屋租金标准，主张因应交还而不交还房屋产生的房屋占用费，合法有据，本院予以支持。
原告与被告、滕家团签订有三方协议，协议中滕家团承诺接受2003年5月16日原、被告之间签订的协议内容的约束。滕家团系代表瑞得在线公司租房，故有关租赁的权利和义务应当由瑞得在线公司承担。第三人吴星娟在被告与滕家团之间的两方协议以及原告与被告、滕家团之间的三方协议上签名，在三方协议中承诺接受2003年5月16日原、被告之间签订的协议内容的约束内容，并实际使用承租房屋，视为吴星娟自愿接受两个协议内容的约束。原告与被告、第三人精锐文化公司亦签订有三方协议。上述三份三方协议能够证明，被告将房屋转租已经原告同意或事后追认，转租行为均合法有效。第三人瑞得在线公司、吴星娟和精锐文化公司承租房屋的期限均未超出被告向原告承租房屋的期间届满期限，且三位第三人均未能够举证其于2013年7月31日后仍继续占有租赁房屋具有合法依据。第三人瑞得在线公司、吴星娟、精锐文化公司目前仍实际使用原告所有的房屋，且有证据证明吴星娟仍实际使用原告拥有合法使用权的03地块。原告可以依据有关三方协议中当事人所作的承诺，也可以依据房屋所有权人对涉诉房屋合法的占有、使用、收益、处分权利和土地使用人对有关土地合法的占有、使用、收益、管理权利，要求第三人瑞得在线公司、吴星娟、精锐文化公司腾空、返还租赁房屋、按照有关标准连带给付房屋占用费和要求第三人吴星娟腾空、返还03地块。原告并无证据证明第三人瑞得在线公司和精锐文化公司占有03地块，故对其主张该两位第三人腾空、返还03地块的诉请，不予支持。
被告并未能够举证转租房屋给案外人於义以及於义再转租给第三人李婷已经原告书面同意，属违反原、被告之间租赁合同的违约行为，有关的转租及再转租协议对原告均无法律约束力。因李婷目前仍实际使用原告所有的房屋及原告拥有合法使用权的03地块，故原告可以依据房屋所有权人对涉诉房屋合法的占有、使用、收益、处分的权利和土地使用权人对有关土地合法的占有、使用、收益、管理权利，要求李婷腾空、返还租赁房屋、按照有关标准连带给付房屋占用费及腾空、返还03地块。
南京市玄武区北京东路8号南楼西侧沿丹凤街的门面房系被告经原告同意，由被告自行建造的房屋，属违法建筑。被告将其租给第三人十月公社使用，双方之间的租赁合同无效。因该房屋占用的土地的合法使用权人为原告。故原告有权要求十月公社腾空、返还租赁房屋、按照有关约定连带给付房屋占用费及腾空、返还03地块。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，原、被告之间的合同明确约定被告如改造房屋须经原告同意，被告不得转包或转让其他人进行改造装修。现被告并未能够举证原告同意其对房屋进行改造装修，未能举证其对房屋进行过装修以及装修的价值。且双方之间的租赁合同明确约定，租赁结束时，被告投入的房屋设施及装潢等所有动产和不动产资产，在结束合作时归原告所有，被告保证无条件撤出，所有资产完好无缺地交给原告。因此，被告要求原告对其装修进行补偿的抗辩意见不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十三条第二款、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第十八条之规定，判决如下：
一、被告南京励志房产租赁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京丝织厂支付2012年8月1日至2013年7月31日期间的租金63.4万元、2013年8月1日至2014年9月23日期间63.4万元的利息40756.6元，合计674756.6元，并按中国人民银行同期贷款利率支付63.4万元自2014年9月24日至本判决确定的给付期限的最后一日止的利息。
二、被告南京励志房产租赁有限公司和第三人李婷、南京瑞得在线天水网络服务有限公司、吴星娟、南京精锐文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内将上述四位第三人占用的南京市玄武区北京东路8号房屋腾空并交还给原告南京丝织厂。
三、被告南京励志房产租赁有限公司和第三人李婷、吴星娟于本判决生效之日起十日内将上述两位第三人占用的南京市玄武区北京东路8号的03地块腾空并交还给原告南京丝织厂。
四、被告南京励志房产租赁有限公司和第三人江苏十月公社餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将第三人江苏十月公社餐饮管理有限公司占用的南京市玄武区北京东路8号的03地块、03地块上临时建筑腾空并交还给原告南京丝织厂。
五、被告南京励志房产租赁有限公司自2013年8月1日起至实际腾空交还之日止，按每年373.2万元的标准给付原告南京丝织厂房屋占用费，其中第三人江苏十月公社餐饮管理有限公司按每年26万元连带给付，李婷按每年77.2万元连带给付、南京瑞得在线天水网络服务有限公司按每年20万元连带给付、吴星娟按每年30万元连带给付、南京精锐文化娱乐有限公司按每年220万元连带给付。
六、驳回原告南京丝织厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费42130元，由被告负担37917元，第三人江苏十月公社餐饮管理有限公司、李婷、南京瑞得在线天水网络服务有限公司、吴星娟、南京精锐文化娱乐有限公司各负担842.6元（案件受理费原告已预交，被告及第三人于本判决生效之日起十日内支付此款给原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李新庄
人民陪审员 宁建强
人民陪审员 吴生美
二〇一四年九月二十三日
见习书记员 张佳佳