江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第0853号
上诉人（原审被告）陈秋月。
上诉人（原审被告）袁翔。
两上诉人共同委托代理人王虹，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钟峰。
被上诉人（原审原告）曹春生。
两被上诉人共同委托代理人张进，东台市东台法律服务所法律工作者。
上诉人陈秋月、袁翔因与被上诉人钟峰、曹春生房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2013）东民初字第0146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：两被告系夫妻关系。2009年3月19日，两被告（甲方）与两原告（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明，1、甲方自愿将位于东台市原新东北路7号（现海陵北路5号）的房产（其中北侧房产有单独的产权没有抵押，南侧房产已抵押给工商银行，现贷款本息余额尚欠银行201万元左右）转让给乙方，上述房屋［北侧房产证（证号：01316900）上注明的建筑面积226㎡，南侧房产证（证号：01376262、01376272）上注明的建筑面积2021.28㎡］，转让价格为人民币伍佰捌拾万元整（含甲方银行贷款，乙方代甲方归还的贷款本息抵算转让款）；2、乙方在本合同签订之日给付甲方定金40万元，2009年5月15日前乙方给付甲方房屋转让款110万元，甲方于乙方给付该110万元后五日内将转让房屋在不破坏主体结构的情况下腾空动产交付乙方；3、乙方自2009年3月20日起每月按期代甲方偿还银行贷款本息53000元，该款项由乙方直接归还银行。在乙方按期每月归还甲方贷款10个月时，甲方将北侧房产过户到乙方名下，所有过户税费由甲方负担。乙方以该房向银行抵押贷款，则该贷款用于归还甲方购房款。余款乙方分别于2010年5月15日前给付甲方100万元，2011年5月15日前给付100万元，2012年5月15日前在双方核对乙方代甲方偿还贷款金额后支付剩余款项；4、乙方给付全部转让款（或提前给付全部转让款）后，甲方在一个月内将上述南侧房产相关权证过户到乙方名下，所有过户税费由甲方负担；5、从甲方交付转让房屋之日起，因该房屋所发生的一切费用由乙方负担；交付之前的一切费用与乙方无关；6、违约责任：如乙方违反本合同第三条中的余款约定，超过十日，乙方应按逾期总额的30%承担违约责任；如乙方超过二十日，甲方有权收回房屋，乙方不得提出任何主张；如乙方违反本合同第三条的代偿约定，每超过二天承担违约金5000元，超过一个月甲方有权收回房屋，乙方前期所付款项，视为房屋使用费，不再退还；如甲方违反本合同第二条的约定，甲方承担违约金40万元，超过一周乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还定金；如果甲方在约定的期限内不能按期办理产权证，每逾期一个月甲方承担违约金五万元，逾期三个月乙方有权解除合同，甲方承担合同总额30%的违约金。在双方签订《房屋买卖合同》前，两原告（乙方）和两被告（甲方）于2009年3月18日就两被告以上述买卖房屋中南侧建筑面积为2021.28平方米的房屋抵押向中国工商银行股份有限公司东台支行贷款的代偿事项提出书面申请，内容为：“中国工商银行东台支行：经甲、乙双方友好协商，乙方自愿从2009年3月20日起，代为偿还甲方向贵行贷款约201万元，并承担连带还款责任。乙方每月归还人民币53000元，在还清全部贷款本息后，请求贵行将原抵押房产证、土地证退还给甲、乙双方，任何一方单方不得提取产权证。为确保按期偿还贷款，乙方自愿向贵行交付还贷保证金6万元，如不能按期归还贷款，你行可直接扣划用于还款，同时甲、乙双方继续承担还款责任。”中国工商银行股份有限公司东台支行对原、被告的请求明确表示同意，并在申请书上加盖印章。
合同签订后，2009年4月1日，两原告通过银行转账向中国工商银行股份有限公司东台支行给付还贷保证金6万元，此款已冲抵两被告所借的贷款本息；2009年3月21日至2012年4月23日期间，两原告每月为两被告向中国工商银行股份有限公司东台支行代偿贷款本息53000元，合计201.4万元；两原告分别于2009年3月19日、2009年4月2日、2009年5月15日、2009年6月6日、2010年3月22日、2010年5月16日、2010年9月30日、2011年5月21日、2012年6月13日给付两被告购房款60万元、30万元、60万元、6万元、10万元、90万元、5万元、95万元、16.6万元，合计372.60万元。截止2012年6月13日，两原告已给付房屋转让款580万元，履行了合同约定的给付购房款的义务，后两原告要求两被告将案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户至其名下未果，诉来法院要求两被告将位于东台市海陵北路5号面积为2021.28平方米的房屋产权证和土地使用权证过户至其名下。
一审另查明：两被告至今未取得案涉房屋的土地使用权，该房屋所占土地的使用权人并非两被告。合同签订后，两被告已按约将案涉房屋以及北侧建筑面积226平方米房屋交付给两原告并将北侧建筑面积226平方米房屋的房屋所有权和土地使用权均已过户至两原告名下。
一审在庭审中查明因两被告尚有部分抵押贷款本息未全部偿还致案涉房屋无法办理过户手续，截止2013年11月5日，两原告又代为两被告偿还抵押贷款本息124594.78元，至此两被告名下工行的抵押贷款已全部还清，中国工商银行股份有限公司东台支行明确表示不主张案涉房屋的抵押权，对原、被告签订的《房屋买卖合同》无异议。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，原、被告经抵押权人中国工商银行股份有限公司东台支行同意签订房屋买卖合同，转让案涉房屋及北侧建筑面积226平方米的房屋，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。现两原告已代为两被告归还了全部抵押贷款，抵押权人中国工商银行股份有限公司东台支行已明确放弃抵押权，余款亦已全部向两被告支付，其要求两被告协助办理房屋产权证过户的诉讼请求，依法应予支持。在两被告未取得案涉房屋的土地使用权的情况下，两原告要求两被告协助办理案涉房屋土地使用权证过户手续，无事实和法律依据，不予支持。关于两被告认为办理案涉房屋过户手续的条件没有成就以及按照合同第六条约定，其有权收回案涉房屋的抗辩理由。从两原告履行房屋买卖合同的情况来看，并不符合双方约定的两被告有权收回案涉房屋的情形，故两被告的该抗辩理由，不予采纳。综上，一审判决：一、被告陈秋月、袁翔于本判决生效之日起30日内协助原告钟峰、曹春生办理坐落于东台市新东北路7号（现海陵北路5号）南侧一至三层（建筑面积为2021.28平方米）房屋的房屋所有权过户手续；二、驳回原告钟峰、曹春生的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告钟峰、曹春生、被告陈秋月、袁翔各负担40元。
一审宣判后，陈秋月、袁翔不服并上诉称：1、一审认为上诉人“有权收回案涉房屋的抗辩理由，不符合双方约定的两被告有权收回案涉房屋的情形，故两被告的抗辩理由，不予采纳”，该认定明显与事实不符，因为双方当事人于2009年3月18日签订的《房屋买卖合同》已经对被上诉人交付房屋转让款的时间作了明确约定，即要求被上诉人于2012年5月15日前交清全部房款，但被上诉人直到本案起诉前的2012年6月13日才给付上诉人房屋转让款合计574万元，其余6万元房款系直到2013年11月5日才由被上诉人用其在银行的还贷保证金（2009年4月1日交纳）以归还贷款的方式向上诉人交付，故被上诉人在交付房款问题上明显违约，上诉人依约有权收回房屋；2、双方于2009年3月19日签订的“补充协议”约定：“如乙方（即被上诉人）在2010年前不能全部付款，乙方除支付房款外，另行给付甲方（即上诉人）6万元人民币”，说明案涉房屋的转让款应当为586万元，对此6万元被上诉人亦未交付上诉人，而一审对此并未认定，亦是错误的。请求二审查明事实，依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。
二审另查明：上诉人（为甲方）与被上诉人（为乙方）双方于2009年3月19日签订“补充协议”一份，约定：甲方原计划在不破坏主体结构的情况下，腾空原有空调、桌、椅、餐具等附属设施，现全部交付给乙方使用，如乙方在2010年前将全部房款交付给甲方，则甲方将上述附属设施全部无偿归乙方所有，如在2010年前不能全部付款，乙方除支付房款外，另行给甲方陆万元人民币。
本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因两被上诉人已代为两上诉人归还了全部抵押贷款，抵押权人中国工商银行股份有限公司东台支行已明确不主张抵押权，且剩余房款亦由两被上诉人全部向两上诉人支付，故两被上诉人要求两上诉人协助办理案涉房屋产权过户的诉讼请求，依法应予支持，一审判决并无不当。关于两上诉人认为办理案涉房屋过户手续的条件没有成就，且认为按照合同约定，两被上诉人在付款问题上已经违约，上诉人有权收回案涉房屋，两上诉人该上诉理由能否成立的问题。虽然双方在房屋买卖合同中对交付房款的时间和数额作了约定，但双方当事人在实际履行合同过程中，在两被上诉人交付房款的时间和数额上已经作了调整，在此过程中上诉人并未提出异议，同时，被上诉人已经将案涉房屋的转让款项580万元全部付清。故两上诉人认为两被上诉人在交付房款问题上明显违约，两上诉人依约有权收回房屋，其理由并无事实与法律依据。虽然两上诉人与两被上诉人双方于2009年3月19日签订过“补充协议”，但双方在该协议中，并未明确约定两被上诉人应给付的房屋转让款由580万元增加至586万元，故两上诉人以双方签订了“补充协议”为由，主张总房款为586万元，依据也不足。综上，两上诉人的上诉理由，依据不足，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈秋月、袁翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 谢超亮
代理审判员 胡廷霞
二〇一四年六月三十日
书 记 员 成以琴