广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3808号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市凯志食品有限公司。住所地：广州市越秀区淘金东路**号*层商铺自编第*号商铺*****室。
法定代表人：李学刚，经理。
委托诉讼代理人：黄宇芬，广东安秉泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市利工民针织有限公司。住所地：广州市白云区增槎路*号。
法定代表人：李学军，董事长。
委托诉讼代理人：黄国华，广州金鹏律师事务所律师。
原审第三人：广州市越秀区第二房屋管理所。住所地：广州市越秀区光塔路***号****楼。
法定代表人：曾健庆，所长。
委托诉讼代理人：龚健，女，该所职员。
委托诉讼代理人：郝梅丽，女，该所职员。
上诉人广州市凯志食品有限公司（以下简称凯志公司）因与被上诉人广州市利工民针织有限公司（以下简称利工民公司）、原审第三人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称房管二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凯志公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，驳回利工民公司全部诉讼请求。事实与理由：一、利工民公司诉讼请求未要求确认合同终止，一审判决不应越权审理并判决。二、利工民公司未能提供合法并符合合同要求的场地给凯志公司，要求凯志公司支付租金没有依据。1、2015年5月4日，凯志公司本着诚实信用原则，与利工民公司签订一份《租赁合同书》，约定承租利工民公司声称具有“合法使用权和转租权”的广州市海珠南路三府前60号首层房屋。然而，该场地已于签订合同当月由房管部门通知收回，利工民公司还因此于2015年10月被房管部门起诉至越秀区法院要求解除合同、腾空场地。利工民公司对所出租的上述房屋没有合法使用权和转租权是不争的事实，导致凯志公司一直无法使用该房屋。一审判决仅以2017年1月凯志公司转租房屋视为自始使用是没有证据的臆断，据此要求凯志公司承担未实际使用该场地期间租金既没有事实依据，也没有法律依据。2、利工民公司作为知名企业，利用凯志公司对其信任，将不拥有权利的房屋出租给凯志公司，该合同应属无效，利工民公司应对《租赁合同书》的无效承担全部责任，并应向凯志公司全部返还保证金及租赁费用，由此造成的损失也应由利工民公司全部承担。由于凯志公司一直未能使用该场地，且利工民公司迟迟不能退还租金及保证金的情况下，凯志公司为免损失扩大才于2017年1月以低价将涉讼房屋转租给第三人（江卫民），是正当合理的行为。即使承担房屋使用责任，也应从2017年1月起计算，而计算标准也只能是转租收入（或利工民公司损失）而不应按《租赁合同书》约定租金计算。3、利工民公司没有依据合法出租场地，这是一种不合法的行为，已违反民法基本原则，如果法院判决认可视为合法出租并合法获取房屋租赁差价，这是对违法行为的认可，应予纠正。三、一审判决以广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民再2号民事判决为依据认定事实并作为判决依据也是错误的，因为该案件已上诉并未生效，不管其后该案件判决结果如何均不应作为本案一审定案依据，该错误也应予纠正。
利工民公司二审答辩：不同意凯志公司的上诉请求，同意一审判决。
房管二所二审陈述：一审判决没有涉及我方的权利义务，同意一审判决。
利工民公司于2016年1月18日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除利工民公司与凯志公司的租赁合同；2.凯志公司向利工民公司支付拖欠的租赁费（租金及管理费从2015年11月起算至合同解除之日止，每月按28350元计付），并支付逾期付款违约金以及合同解除后的房屋占用费（逾期违约金自2015年11月16日开始计算，以日租赁费即月租赁费28350元除以30天为基数，按逾期每日1%的标准，计至利工民公司实际清偿之日；房屋占用费每日按日租费的两倍计算，计至凯志公司实际交还房屋之日止）。
凯志公司反诉请求：1.判令利工民公司与凯志公司签订的《租赁合同》无效；2.判令利工民公司向凯志公司返还租赁保证金85000元及利息（自2015年5月11日起至返还保证金之日止，以银行同期贷款利率计算）；3.判令利工民公司返还凯志公司租赁费共计166442元及利息（自利工民公司收款日至其返还之日止，以银行同期贷款利率计算）。
一审法院查明事实：2015年5月4日，利工民公司（甲方）与凯志公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方同意将坐落于广州市海珠南路三府前60号首层房屋（面积416.80平方米）出租给乙方作办公场地使用，乙方同意承租该房屋，乙方不得改变用途，也不得转租或分租给第三人。租赁期限为2015年5月5日至2017年5月30日共计贰年。甲方有权向乙方收取房屋租赁费，每月租赁费金额为28350元（其中租金17010元，管理费11340元）。从第二年起（即2016年6月1日），租赁费按上年租赁费额递增6%。如遇政府房管部门调整租金，所增加的费用由乙方负责。本合同签订之日起2日内，乙方应向甲方支付人民币85000元作为本合同的租赁保证金及首月的租赁费24692元，共计109692元。合同期满，乙方将该房屋完好无损交还给甲方且对甲方无任何欠费后，甲方在十五个工作日内无息全额将保证金退还乙方，如交还房屋时，房屋被损坏或者乙方拖欠租赁费，甲方有权在保证金中扣除修缮房屋费用或拖欠的租赁费后，将剩余的保证金无息退还乙方。如保证金不足以抵扣，乙方应补足差额。该处房屋的使用性质为办公，如遇政府有关部门调整政策，不允许作办公用途，则甲方随时有权提前三十天通知乙方收回该处房屋而不必对乙方负任何责任。甲方按现状将该物业交给乙方使用，若乙方自行安装水电设施供该物业使用，乙方应提前提供有关图纸资料给甲方审阅，经甲方同意后方可安装，一切安装费和材料费由乙方负责。该处房屋的产权属于房管局所有，甲方拥有合法的使用权和转租权，如遇房管部门调整政策，不允许转租，则甲方随时有权提前三十天通知乙方收回该处房屋而不必负其他任何责任。在合同履行期间，乙方有权按照本合同约定的使用用途使用房屋，甲方无权干涉乙方合法、合理使用该房屋。除首月租赁费在签约后3日内支付外，乙方应于每月15日前向甲方支付当月租赁费，乙方逾期支付的，每逾期一天应向甲方支付应付未付款项1%的违约金，逾期达到或超过30日的，甲方有权单方解除本合同。如遇房管部门调整甲方的租金，所增加的部分由乙方负责支付。在合同的履行期间，如遇不可抗力（自然灾害、国家征用土地、房屋及其他不可预知因素等）影响合同继续履行，可中止履行合同，待不可抗力因素消失后恢复履行。若不可抗力因素持续60天尚未消失或者导致租赁房屋不存在或不适合用作本合同约定的用途，由双方协商解除本合同，乙方因此而造成的损失，甲方不负赔偿责任。乙方如逾期支付租赁费、代缴水电费达30日的，甲方除有权要求乙方支付租赁费和违约金外，还可对租赁房屋采取停水、停电等措施，甲方在书面通知乙方后立即解除本合同，收回租赁房屋，因上述原因解除合同的，保证金不予退还，且该房屋装修费用，甲方不作任何补偿。在合同履行期内，乙方不得将该房屋转租、出借或以其他任何方式交与任何第三方经营或使用，未经甲方书面同意不得变更该房屋用途，否则甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，没收保证金，乙方的装修费用，甲方不作任何补偿，如果造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任。因乙方违约，甲方单方解除合同的，乙方应在收到甲方书面通知后3天内无条件搬离并交回房屋给甲方，乙方拒不搬迁并不交还房屋的，甲方除有权依法采取法律措施收回房屋外，自甲方通知的交还日直至乙方将房屋实际交还甲方之日，乙方应当每日按照合同期内最高租赁费标准的两倍向甲方支付房屋占用费。合同期满后，乙方应清理好现场，三天内，乙方将房屋交回甲方，逾期未搬走遗留在现场的物品，视为乙方的丢弃物，甲方有权自行处理而不必负任何责任，且保留向乙方追讨所发生清场费用的权力。若乙方拒不搬迁并不交还房屋的，甲方除有权依法采取法律措施收回房屋外，自甲方通知的交还日直至乙方将房屋实际交还甲方之日，乙方应当每日按照合同期内最高租赁费标准的两倍向甲方支付房屋占用费。如因乙方违约导致甲方单方解除合同，本合同的保证金一律不予退还，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任；等。合同签订后，凯志公司向利工民公司支付了租赁保证金85000元，及2015年5月至2015年10月的租赁费合共166442元，此后没有再支付租金。
另查明：涉讼房屋是由房管二所管理的公代逆产，由房管二所出租给利工民公司使用。2015年9月11日，房管二所以租赁合同纠纷一案起诉利工民公司，一审法院于2015年12月22日出具（2015）穗越法民三初字第2140号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除广州市越秀区第二土地房屋管理所与广州市利工民针织有限公司之间关于广州市越秀区海珠南路××首层之间的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市利工民针织有限公司将广州市越秀区海珠南路××首层腾空交还给广州市越秀区第二土地房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起7日内，广州市利工民针织有限公司向广州市越秀区第二土地房屋管理所支付从2015年5月27日起至2015年8月租金差额（每月按4459.90元计算）。四、自本判决发生法律效力之日起7日内，广州市利工民针织有限公司向广州市越秀区第二土地房屋管理所支付从2015年9月起至交还房屋之日止的房屋使用费（每月按15838.80元计算，本判决发生法律效力之日前的，一次性支付，之后的逐月支付）。五、驳回广州市越秀区第二土地房屋管理所的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，房管二所向一审法院申请执行，该执行案在执行过程中发现房屋存在实际使用人，经一审法院审判委员会讨论决定，于2016年12月23日作出（2016）粤0104民监2号民事裁定，再审该案。一审法院依法另行组成合议庭审理，并于2017年7月27日出具（2017）粤0104民再2号判决书，其中查明：2006年7月25日，广州市越秀区第一土地房屋管理所（甲方）与利工民公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落越秀区大新街三府前60号地下出租给乙方作仓库使用，建筑面积416.81平方米;租赁期限从2006年6月1日至2008年6月30日,月租金8557.20元,租金按月结算。利工民公司承租上述房屋后，将该房屋一直作仓库使用。租期届满后，双方没续签租赁合同。后房管二所接管该房屋，没有与利工民公司签订租约。2015年6月25日，房管二所向利工民公司发出了《关于收回房屋的通知》，利工民公司收到该通知后，至今未将上述房屋交回房管二所。2017年1月1日，凯志公司与江卫民签订《广州市房屋租赁合同》，约定：凯志公司将三府前60号地下房屋出租给江卫民作商业用途使用，建筑面积416.81平方米，租赁期限从2017年1月1日至2019年1月1日,月租金6000元。2017年1月6日，广州市工商行政管理局越秀分局核发了经营者为江卫民、名称为广州市越秀区江卫民食品经营部、类型为个体工商户、经营场所为三府前60号地下的《营业执照》。并判决：一、维持（2015）穗越法民三初字第2140号民事判决第一、五项；二、变更（2015）穗越法民三初字第2140号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市利工民针织有限公司、广州市凯志食品有限公司、广州市越秀区江卫民食品经营部应迁出广州市海珠南路××（含现门牌号××、60号右、60号右地下）首层房屋，将该房屋腾空交回广州市越秀区第二房屋管理所；三、撤销（2015）穗越法民三初字第2140号民事判决第三项；四、变更（2015）穗越法民三初字第2140号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市利工民针织有限公司应将从2015年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（每月租金参照房管部门公布的同时期同地段办公用房租金参考价确定的月租值计）一次性支付给向广州市越秀区第二房屋管理所；从本判决发生法律效力之次日起至广州市利工民针织有限公司、广州市凯志食品有限公司、广州市越秀区江卫民食品经营部将上述房屋腾空交回广州市越秀区第二房屋管理所之日止，广州市利工民针织有限公司应参照房管部门公布的同时期同地段办公用房租金参考价确定的月租值逐月向广州市越秀区第二房屋管理所交纳房屋使用费。该判决目前处于上诉阶段，未出具终审判决。
一审庭审中，利工民公司表示在案件审理期间，利工民公司、凯志公司之间的租赁合同约定的租期已经届满，租赁合同已期满终止，凯志公司及房屋的实际使用人应当直接将房屋腾空交还给房管二所。凯志公司陈述其自签订租赁合同后一直未实际接收使用涉讼房屋，但在利工民公司不退还租金及保证金的情况下，且双方存在诉讼纠纷，凯志公司为避免损失扩大，才于2017年1月将涉讼房屋转租给案外人，是正当合理的行为。凯志公司依据《中华人民共和国合同法》第五十一条及第五十二条第一款第一项的法律规定，主张本案的《租赁合同书》为无效合同，经一审释明，凯志公司表示若法院认定该《租赁合同书》有效的情况下，变更其反诉请求为：1.继续履行利工民公司、凯志公司签订的《租赁合同书》；2.由于凯志公司一直未接收使用涉讼房屋，故坚持要求利工民公司退还租赁费166442元，租赁保证金在继续履行合同的情况下暂不退还，但继续履行合同的情况下租赁期限要相应顺延，从凯志公司实际接收房屋之日起计两年。
一审法院认为：利工民公司、凯志公司在平等自愿的基础上签订的《租赁合同书》出自双方真实意思表示，合同签订后，凯志公司向利工民公司支付了租赁保证金及数月的租金，且凯志公司于2017年1月起将涉讼房屋转租他人使用，可见双方已就该《租赁合同书》实际履行。凯志公司提出其并未实际接收房屋的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。同理，凯志公司认为该《租赁合同书》属无效合同，其主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，对凯志公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。《租赁合同书》约定的租赁期限已于2017年5月30日期满终止，且此前利工民公司已提出解除租赁合同的诉讼请求，故双方的租赁关系应于合同约定的租期届满之日终止。但凯志公司至今仍占用涉讼房屋，根据公平合理原则，理应向利工民公司支付租赁期间的租金及此后占用期间的房屋使用费。对于租赁期间的租金，利工民公司自愿主张每月按28350元计付，一审法院予以照准。鉴于另案已判决利工民公司、凯志公司及实际使用人应限期迁出涉讼房屋并将房屋腾空交还给房管二所，在搬迁时间暂未能确定的情况下，本案宜处理至最后一次开庭之日即2017年8月31日为宜。此后的费用问题，各方可另循合法途径主张。
对于利工民公司主张凯志公司按照租赁合同约定，按逾期每天1%的标准支付逾期交租违约金及按租金标准的两倍支付房屋使用费的问题，凯志公司明确表示不同意支付，视为对以上标准提出异议。鉴于各方对房屋的使用问题确实一直存在争议，利工民公司主张的违约金标准和房屋使用费标准过高，一审法院依法予以调整，违约金标准以中国人民银行公布的同期同类型贷款基准利率计付，房屋占用费标准参照《租赁合同书》约定的租金标准计付。
对于凯志公司反诉主张利工民公司返还租赁保证金的问题，因《租赁合同书》明确约定该费用应在凯志公司将房屋完好无损交还且无任何欠费的情况下，利工民公司才予以退还。在凯志公司至今仍占用房屋的情况下，退还保证金的条件尚未成就，该费用退还与否，应在利工民公司实际腾退房屋后再依合同约定予以处理，在本案中不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条的规定，一审法院于2017年9月15日作出一审判决：一、确认广州市利工民针织有限公司与广州市凯志食品有限公司于2015年5月4日就广州市越秀区海珠南路三府前60号首层房屋签订的《租赁合同书》已于2017年5月30日期满终止；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市凯志食品有限公司一次性向广州市利工民针织有限公司支付自2015年11月1日起至2017年5月30日止的租赁费（每月按28350元的标准计付）及逾期交租违约金（自2015年11月16日起计至广州市凯志食品有限公司实际付清上述租金之日止，以当月实际拖欠的租金数额为基数，按中国人民银行公布的同期同类型贷款基准利率标准计付）；三、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市凯志食品有限公司一次性向广州市利工民针织有限公司支付自2017年5月31日起至2017年8月31日止的房屋使用费（每月按28350元的标准计付）；四、驳回广州市利工民针织有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市凯志食品有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费收取5728元，反诉受理费2827元，由广州市利工民针织有限公司负担100元，广州市凯志食品有限公司负担8455元。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：（2017）粤0104民再2号案作出判决后，凯志公司向本院提起上诉，请求撤销（2017）粤0104民再2号民事判决，驳回房管二所全部诉讼请求。该案于2018年3月28日作出终审判决。本案二审庭询时，凯志公司提交《补充协议》复印件，该协议显示“三、《合同》第八条其他约定：……2、未经甲方书面同意不得对该房屋进行扩、加、改建、装修以及转租、分租或与他人互换房屋使用”。凯志公司称该补充协议为房管二所与利工民公司签订租赁合同的补充协议。利工民公司对该《补充协议》真实性无异议；房管二所称其不同意利工民公司转租涉讼房屋依据的也是该《补充协议》，利工民公司对此不予认可，称房管二所向其司提起诉讼的理由并不涉及转租的内容。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一、《租赁合同书》是否有效；二、《租赁合同书》签订后，凯志公司是否占用涉讼房屋。
《租赁合同书》是凯志公司与利工民公司之间基于平等民事主体协商的结果，不违反法律、行政法规的效力强制性规定；当事人双方在条款中已明确涉讼房屋的产权归属，也约定了房管部门不同意转租情形下的处理，该合同有效。凯志公司上诉所提利工民公司与房管二所就涉讼房屋的租赁合同存在不得转租的约定及两者之间产生的租赁合同纠纷，属于凯志公司与利工民公司《租赁合同书》履行过程的范畴，凯志公司以此为由主张《租赁合同书》无效，缺乏法律依据。一审判决作出关于《租赁合同书》有效的认定并无不当，本院予以确认。
与利工民公司2015年5月4日签订《租赁合同书》后，凯志公司即向利工民公司缴纳了租赁保证金并逐月支付2015年5月至10月的租金，而诉讼中凯志公司称其自签订租赁合同后一直未实际接收使用涉讼房屋，直至2017年1月转租给江卫民，并无证据显示凯志公司正常支付租金期间曾以未接收使用涉讼房屋事宜向利工民公司提出异议。显然，凯志公司的陈述不符合常理，其所提上诉理由本院不予采信。合同签订后，由于凯志公司逾期支付2015年10月之后的租金，利工民公司提出解除租赁合同的诉讼请求，一审法院经审理认定双方租赁关系于租期届满终止，凯志公司应按照合同约定支付租金及违约金，该项处理并非没有依据。因凯志公司至今仍在使用涉讼房屋，其理应支付相应的房屋占用费，一审法院依每月28350元判令凯志公司给付自合同终止时至2017年8月31日的房屋使用费，此后的费用当事人另循途径解决，该处理亦无不当。凯志公司上诉主张即使其承担房屋使用责任也应从2017年1月计算，且不应按《租赁合同书》约定租金标准计算，该主张缺乏依据，本院不予接纳。
综上所述，凯志公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5528元，由凯志公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年四月三日
书记员 杨仁义
冯镇辉