苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第1984号
原告丁亚运，男，汉族。
委托代理人母尚、周彩玲，江苏德富信律师事务所律师。
被告王谷仁，男，汉族。
被告王小妞，女，汉族。
原告丁亚运与被告王谷仁、王小妞房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年8月29日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2013年11月18日、2014年3月24日两次公开开庭进行了审理。原告丁亚运及其委托代理人周彩玲、被告王谷仁、被告王小妞两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁亚运诉称，原、被告于2009年11月6日签订了《房屋买卖协议》，双方约定被告将某某新村16幢403室房屋转让给原告并配合原告办理该房屋产权变更过户手续。原告已支付全部购房款38万元，被告亦交付了房屋。后两被告取得涉案房屋的房产证和土地使用权证，但两被告非但未按约办理房屋产权变更手续，反而将涉案房屋向银行抵押取得贷款，致使房屋产权登记无法变更至原告名下。要求判令：1、依法确认双方签订的《房屋买卖协议》于2014年3月24日解除；2、两被告返还原告房款38万元；3、两被告支付原告违约金7.6万元；4、两被告赔偿原告房屋重置差价29.92万元。
被告王谷仁辩称，1、本案所涉买卖合同已经经过法院判决确认房屋买卖协议是有效的，现在原告要求解除，可以解除，但原告应返还房屋；2、愿意返还房款38万元。3、不同意支付合同约定的违约金7.6万元，因为现在是原告要求解除合同，原告应支付我方违约金；4、不认可赔偿29.92万元，因为卖给原告的是拆迁安置房，买卖价格是在没有办理两证的情况下定的，而现在是有两证的情况下核定的价格，应当考虑二者间的差别，认可房屋差价最多2万元。
被告王小妞辩称，1、我与被告王谷仁已经协议离婚了；2、离婚时，我与被告王谷仁离婚协议上约定本案涉案房屋以及两被告名下所有房屋都是归属于我；3、若法院判决解除合同，我是不同意的，要求合同继续有效，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告王谷仁、王小妞作为出卖方（甲方）与原告丁亚运作为受买方（乙方）于2009年11月6日签订了《房屋买卖协议》一份，该协议约定：甲方所有的坐落在某某新村58幢403室115.12平方米、18号汽车库18平方米卖给乙方，总房价为人民币叁拾捌万元整（38万元）；付款方式及期限：签订本协议，乙方一次性支付（已履行）；房屋交付时间：签订本协议乙方付清房款，房屋产权立即转移归乙方所有（甲方应将交付给乙方该房屋的所有资料）；今后办理房屋过户手续时，甲方应配合，其费用由乙方承担。双方还约定了违约责任：经双方协商同意，不得反悔，如任何一方违约，则有违约方向守约方支付违约金总房价的20%。该协议经苏州市相城区黄埭法律服务所见证。协议签订的当日，原告支付被告房屋价款38万元后，取得了该房屋并实际占有使用至今。
另查明，本案讼争的房屋原名称为某锦小区58幢403室，现更名为某某新村16幢403室。该房屋已取得了房屋产权证书，证号为：苏房权证相城字第××号，所有权人为王谷仁，共有权人为王小妞，共有权证号为：XXXXXX；该房屋土地使用权证号为：相国用（2012）第XX号，土地使用权人为王谷仁、王小妞。
再查明，被告王小妞与案外人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称农行园区支行）于2013年5月14日签订了《个人担保借款合同》一份，该合同的第二部分特别条款中约定：借款38万元，借款用途为装修，借款期限为120个月；双方还约定了借款担保方式，即担保人王小妞、王谷仁同意以坐落于某某新村16幢403室房屋作抵押。合同签订后，农行园区支行向被告王小妞支付了借款，两担保人对抵押的房屋向苏州市相城区住房和城乡建设局办理了房屋抵押登记，他项权证号为：苏房相城他字第XX号。
原告曾向本院起诉，要求确认原、被告之间的房屋买卖协议有效，两被告协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。因农行园区支行作为抵押权人明确表示在抵押担保尚未消灭前，不同意办理房屋权属过户登记，故本院于2013年8月23日作出（2013）相民初字第1221号民事判决书，判决：一、原告丁亚运与被告王谷仁、王小妞于2009年11月6日签订的《房屋买卖协议》有效。二、驳回原告丁亚运的其他诉讼请求。该判决已生效。原告遂再次起诉，要求解除合同，被告赔偿损失。
以上事实，由原告提供身份证复印件、房屋买卖协议复印件、、房屋权属登记簿复印件、苏州市公安局相城分局黄埭派出所证明、本院（2013）相民初字第1221号民事判决书以及当事人陈述佐证，本院予以认定。
审理中，双方明确，2009年11月6日签订的《房屋买卖协议》，全部购房款38万元中包括房屋装修及海尔牌挂壁式1匹空调1台、澳柯玛牌立式2匹空调1台、康佳牌17寸彩电1台、美的牌热水器1台、苏州樱花牌抽油烟机1台、菲亚特牌挂钟1台、卡帝亚牌饮水机1台。原告另称，房屋交付后，另对房屋进行了整新并加装了防盗窗及灯具，如法院判决返还房屋，防盗窗及灯具由原告自行拆除。经双方当事人协商，本院委托苏州市价格认证中心对某某新村16幢403室房屋进行价格鉴证。该中心于2014年1月17日作出苏价证民鉴（2014）3号价格鉴证结论书，结论如下：以2013年11月18日为基准日，某某新村16幢403室房屋单价（含室内固定装修及汽车库）为5900元／平方米，价格鉴证标的价格为67.92万元。鉴证费5800元由原告预付。
本院认为，原告与两被告于2009年11月6日签订的房屋买卖协议合法有效，双方应依合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告于2009年11月6日付清房款38万元，涉案房屋的所有权即归原告所有；双方发生房屋买卖时，涉案房屋尚未取得房屋所有权证和国有土地使用权证；双方在合同中未明确约定办理权属变更登记的时间或条件，仅约定办理房屋过户手续时，两被告应予配合，费用由原告承担；但根据通常理解，两被告应在取得房屋所有权证和国有土地使用权证后即应将房屋权属变更至原告名下。但两被告违背诚实信用原则，于2013年5月14日将已出卖给原告的涉案房屋作抵押向农行园区支行贷款38万元，借款期限长达120个月；两被告的违约行为，使涉案房屋背负了重大的权利瑕疵，并使原告无法将涉案房屋过户至本人名下，致原告不能实现合同目的，现原告要求与两被告解除《房屋买卖协议》的请求可予准许，两被告需返还原告购房款38万元，原告亦应返还被告房屋。导致合同解除，过错完全在于两被告，故原告要求被告赔偿损失的请求可予支持。双方在合同中约定一方违约，应支付另一方房价38万元的20%的违约金7.6万元，但违约金以弥补损失为目的，原告的损失可确定的为房屋差价（67.92万元-38万元）29.92万元，该款两被告应予赔偿。在两被告已赔偿该款的前提下，并考虑原告在涉案房屋中实际从2009年11月6日居住使用至今，原告另要求支付违约金7.6万元的请求不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及相关法律规定，判决如下：
一、原告丁亚运与被告王谷仁、王小妞于2009年11月6日所签《房屋买卖协议》于2014年3月24日解除。
二、被告王谷仁、王小妞于本判决生效之日起十日内返还原告丁亚运购房款人民币38万元。
三、原告丁亚运于本判决生效之日起三十日内将苏州市相城区黄埭镇憧憬新村16幢403室房屋（含16幢18号车库、海尔牌挂壁式1匹空调1台、澳柯玛牌立式2匹空调1台、康佳牌17寸彩电1台、美的牌热水器1台、苏州樱花牌抽油烟机1台、菲亚特牌挂钟1台、卡帝亚牌饮水机1台）返还被告王谷仁、王小妞。
四、被告王谷仁、王小妞赔偿原告丁亚运损失人民币29.92万元，于本判决生效之日起十日内履行。
五、驳回原告丁亚运的其他诉讼请求。
（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取7324元、诉讼保全费2020元、鉴定费5800元，合计人民币15144元，由原告负担850元、两被告负担14294元（两被告负担之款原告已自愿垫付，不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部）预交上诉案件受理费。
审判员 丁亦辛
二〇一四年四月十七日
书记员 候佳芸