福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初4746号
原告：陈海啸，男，1945年8月14日出生，汉族，住厦门市市集美区。
委托诉讼代理人：纪培婕，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。
被告：郑文广，男，1985年8月17日出生，汉族，住光泽县。
原告陈海啸与被告郑文广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由代理审判员许一鸣适用简易程序先后两次公开开庭进行了审理。原告陈海啸的委托代理人纪培婕到庭参加诉讼，被告郑文广第一次开庭时到庭，第二次开庭时经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告陈海啸诉称，原、被告于2013年2月28日签订《不动产租赁合同》1份，约定被告向原告承租位于惠安县福海大厦一楼至六楼房屋，租期10年，每年租金20万元，租金于每年5月1日支付。合同签订后，原告如期将房屋交付给被告，但被告不能按时履行支付租金义务。根据合同约定，本年度租金应于2016年5月1日支付，但被告迟迟不付，且经原告多次催告仍未支付。被告行为已经构成违约，给原告造成较大的经济损失。请求判决：1、原、被告解除租赁合同关系；2、被告立即从租赁房屋中搬迁、腾退，将房屋原样退还给原告；3、被告支付原告自2016年5月1日起至实际搬离房屋之日起的租金(暂计至起诉当日约为16667元)；4、被告支付原告自2016年5月2日起按年租金20万元为基数，平均每日0.5%计算的违约金，暂计至起诉之日约为3万元；5、被告支付原告尚欠的补偿费45000元。
被告郑文广辩称，原、被告于2013年2月28日签订租赁合同属实。2013年被告按年支付租金，因资金困难经双方协商，2014年与2015年改为按月支付租金。被告已经支付租金至2016年5月1日。因原告又要求按年支付，被告主张还是按月支付，且被告与原告商量要将房屋转租给他人，原告也不同意，故2016年5月1日之后的租金未付的。本案不存在合同解除的情形，其要求的违约金过高，《不动产租赁合同》第五条第3款的约定权利义务不对等。合同签订时被告支付原告押金7万元，足以支付3个月以上租金。如果原告要违约，会给被告造成很大损失，应支付被告装修补偿款，且应退还押金。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2013年2月28日签订《不动产租赁合同》1份，约定被告向原告承租位于惠安县福海大厦一楼至六楼房屋作为商业经营使用，租赁期限10年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止，前5年每年租金20万元，自2018年5月1日起每年租金22万元。《不动产租赁合同》第三条第2款约定：“租金按年结算。首期租金乙方(指被告)于整栋楼清空当日支付给甲方(指原告)，以后每期租金支付时间分别为2014年5月1日、2015年5月1日、2016年5月1日……，以此类推。……”第五条第3款约定：“租赁期间乙方必须按时交租，逾期柒日，按年租金的0.5%按日向甲方支付违约金，超过柒日未按时交付视为乙方违约，除应按数补交外，同时甲方有权要求结清费用，并终止合同乙方不得有异议。”2013年3月2日，被告支付原告押金7万元，以及一楼店面补偿款4万元。2013年3月25日，原、被告签订《补充协议》1份，双方约定：“1、鉴于目前这种情况，甲方同意乙方将一楼店面转租给第三方，但第三方必须遵守甲方与乙方签订的合同和补充协议的所以(有)条款，如有违反，甲方有权废除乙方与第三方签订的合同，并收回第三方的承租权。乙方不得有异。2、鉴于乙方已将本大楼改造成酒店式的日租房。为此，乙方应加强管理；增强安全防患意识，杜绝安全隐患发生。各楼层消防设施要配备到位，严防火灾发生。如有发生意外事故，发生所造成的财产损失和人员伤亡，乙方应负全部责任，甲方不承担任何责任。3、甲方重申，为确保整栋楼房的安全性，乙方根据功能所需对各楼层进行装修，严禁损害大楼的柱结构和樑结构及楼层板面。严禁用冲击钻冲钻樑和柱的结构。违反者必究。乙方不得有异。……”被告依约支付原告2013年度(2013年5月1日至2014年4月30日)租金。2014年5月4日，被告因不能一次性支付2014年度(2014年5月1日至2015年4月30日)租金，经与原告协商双方达成《崇武福海大厦租房补充协议》1份，约定：“1、由于租房人郑先生的原因，该大楼的房租不能按时交付。经商讨同意按郑先生的意见即：2014年5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日每月按时支付21000元(贰万壹仟元)人民币。2014年10月1日支付人民币105000元(壹拾万伍仟元)。2、郑先生承诺并保证如果以上协定不能按时支付，将作为违反原合同条款，而自动搬出承租房弃租绝不二话。3、原商定的5万元折店补偿费已付5000元(伍仟元)，还剩4.5万元(肆万伍仟元)未付清，要求在11月、12月分2次付清。4、以上情况仅限于2014年的租金问题，下不为例。此据!”《崇武福海大厦租房补充协议》签订后，被告付清2014年度租金。后双方经协商，同意2015年度(2015年5月1日至2016年4月30日)租金变更为每月支付21000元，一年租金支付10个月，其中1万元作为被告分期支付租金的补偿。之后，被告支付租金至2016年4月30日。
以上事实，有原告提供的房权证惠崇字第××号《房屋所有权证》、《不动产租赁合同》、《崇武福海大厦租房补充协议》，被告提供的收条、《补充协议》，以及双方当事人陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点为：
一、关于双方租赁合同关系是否应予解除的问题。
原告认为，《不动产租赁合同》签订后，原告将房屋交付给被告，而被告未能按时支付租金。原告不得已在与被告多次协商的情况下，又于2014年5月4日与被告签订《崇武福海大厦租房补充协议》，对被告2014年度租金有条件地放宽支付期限，但同时明确租金支付方式仅限于2014年度。然而被告仍未按照协议准时支付租金，每次均有迟延须原告多次催促。2015年度租金也未能在租赁合同约定的期限内支付给原告，在原告费心费力多次催促下被告才予支付。根据《不动产租赁合同》的约定，本年度租金应于2016年5月1日支付，但被告迟迟不予支付，且经原告通过短信、电话及到租赁房屋现场催讨均未果，至今仍未支付。被告上述违约行为，已构成根本性违约，符合《不动产租赁合同》第五条第3款约定的原告解除合同条件，故原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约责任。
被告认为，原、被告已就租金问题进行协商，口头约定租金每月21000元，一年支付10个月计21万元，双方已经履行了2年。2016年4月，被告妻子与原告协商变更合同及租金支付方式，原告也同意，但要求被告支付其45000元补偿款，被告不同意，双方不欢而散，原告称要起诉，故被告未再付租金。另外，被告之前有支付原告押金70000元，足以支付三个月租金。原告请求解除合同不能成立。
本院经审查认为，我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《不动产租赁合同》第五条第3款约定了原告解除合同的条件，即在被告超过7天未支付租金的情况下，原告有权终止合同。根据租金支付约定，2016年度租金应于2016年5月1日付清，但是被告至今未付，早已超过7天，原告解除合同的条件成就。故原告有权请求与被告解除合同关系。
二、关于租赁合同关系解除的法律后果应如何承担问题。
原告认为，租赁合同关系解除后，被告应尽快搬迁腾退房屋，将房屋原样退还给原告。被告退还房屋时，不得对房屋主体结构存在有损害的情况，且应将第2、3层原来的隔间重新打通，恢复出租时原状，并将属于被告本人或其转租方的一切物品全部搬离。被告应如数补交租金并与原告结清费用，同时按年租金的0.5%按日向原告支付违约金，租金应计至房屋正式移交给原告之日。根据原、被告于2014年5月4日签订的《崇武福海大厦租房补充协议》，被告应再付原告45000元补偿费。该补偿费系原、被告双方支付给之前承租人的折旧补偿，总额9万元，原来约定被告承担4万元，原告承担5万元，后来被告要求将一楼店面转租给他人并承诺另外5万元折旧费也由其承担，因原告作为出租方已先向之前承租人支付完毕，故被告确认其应支付原告5万元，但在支付5000元后对剩余的45000元没有再支付。因为是被告违约，故70000元押金不予退还。原告相应提供证据即《崇武福海大厦租房补充协议》1份，以此证明被告自2014年起即经常逾期支付租金，且尚欠原告拆租补偿费45000元。证据2即《不动产租赁合同》附后的测量图，以此证明2、3、4、5、6原状有隔间的墙，不是毛坏出租的，也有楼梯、隔间、卫生间等。被告质证称：证据1，被告是在原告逼迫情况下签名的。证据2，测量图不能说明什么问题。
被告认为，当时原告称补偿费9万元，由原告自行承担5万元，被告承担4万元，否则不同意被告将1楼转租给他人。被告同意，于是双方签订补充协议。被告在支付7万元押金时一并将4万元补偿款支付给原告，原告出具收条交给被告收执。被告重新装修花了上百万元。如果解除合同，原告应退还被告70000元押金，并补偿被告装修款，且其要求的违约金过高。被告相应提供证据1即收条1份，以此证明原告收到被告支付的押金7万元及补偿款4万元。证据2即《补充协议》1份，以此证明原告同意被告转租，被告无需支付原告应由原告负担的补偿款5万元。原告质证称：证据1，对真实性没有异议，被告确实支付4万元店面补偿款，但与原告起诉的45000元不是同一笔款项。证据2，对真实性没有异议，但可以看出原告对被告转租行为存在疑虑，且签订补充协议时双方已经约定被告应支付原告5万元补偿费，只是没有写在补充协议里面，后2014年又签订补充协议时，将双方口头约定应由被告支付的5万元补偿费也列明进去。
本院经审查认为，双方提供的证据，对方对真实性均无异议，真实性应予确认。关于原告要求被告原样返还房屋的问题，合同解除后，被告应当返还房屋，但原告提供的测量图不能证明房屋出租前的原样情况，故对原告“原样”的请求不予支持。关于租金的问题，双方约定每年租金20万元，原告请求被告从2016年5月1日起至实际搬离房屋之日止按每月16667元(20万元/年÷12个月)的标准计付租金，符合法律规定和合同约定，予以采纳。关于违约金的问题，原告的依据是《不动产租赁合同》第五条第3款约定。但该条款约定的是逾期7日交付租金按年租金的0.5%按日计付违约金，超过7日原告有权终止合同。而在终止合同的情况下，双方约定“除应按数补交外，同时甲方有权要求结清费用”，“按数补交”按通常理解是补交拖欠的租金，不能扩大理解为支付违约金。故原告主张被告自2016年5月2日起按年租金20万元为基数、平均每日0.5%计付违约金，依据不足，不予支持。关于补偿费45000元的问题，根据双方于2014年5月4日签订的《崇武福海大厦租房补充协议》第3款约定，被告尚欠原告补偿费45000元未付清，而被告提供的收条所涉的4万元补偿款支付于2013年3月2日，故该4万元补偿款应认定为与原告主张的45000元补偿费无关。原告同意转租并不能免除被告支付补偿费的义务，且《补充协议》签订于《崇武福海大厦租房补充协议》签订的一年之前，故被告主张无需支付45000元补偿费，依据不足。
综上所述，本院认为，原告与被告于2013年2月28日签订的《不动产租赁合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。被告逾期支付租金超过7天，符合双方约定的原告解除合同条件，原告请求解除租赁合同关系，依据充分，应予支持。租赁合同关系解除后，被告应返还所租赁的房屋，并按每月16667元的标准支付原告自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的租金。因原告未能提供证据证明房屋原样，其请求“原样”返还不予采纳。根据双方于2014年5月4日签订的《崇武福海大厦租房补充协议》，被告尚欠原告补偿费45000元未付，原告请求被告支付尚欠的补偿费45000元，于法有据，予以支持。被告尚有押金70000元在原告处，可予抵扣其应支付的补偿费和部分租金。原告请求被告支付违约金，被告主张原告解除合同不能成立，缺乏事实和法律依据，均不予采纳。被告主张原告支付装修补偿款，因其未提起反诉，不予审查处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告陈海啸与被告郑文广之间的房屋租赁合同关系；
二、被告郑文广应于本判决生效之日起十五日内返还原告陈海啸位于惠安县福海大厦房屋(一楼至六楼)；
三、被告郑文广应于本判决生效之日起十五日内支付陈海啸补偿费45000元；
四、被告郑文广应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈海啸租金(自2016年5月1日起至实际返还租赁物之日止，按每月16667元标准计算)；
五、被告郑文广支付给原告陈海啸的押金7万元，可予抵扣上述判决第三项的补偿费45000元，尚余25000元可予抵扣上述判决第四项的部分款项；
六、驳回原告原告陈海啸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17400元，减半收取8700元，由原告陈海啸负担275元，被告郑文广负担8425元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 许一鸣
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 郑榕玲
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。