吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终676号
上诉人（原审原告）：张丹，女,1987年4月10日生，汉族，现住榆树市。
委托代理人：徐铁枫，吉林睿旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春松苑夜泊房地产开发有限公司，住所地：榆树市五棵树镇仿古大门院内金浴宾馆303室。
法定代表人：杨旭光，该公司经理。
委托代理人：李立新。
委托代理人：韩广军，榆树市正源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：崔建丰，男，1978年10月20日生，汉族，现住榆树市。
被上诉人（原审被告）：李福权，男，1971年1月18日生，汉族，现住榆树市。
上诉人张丹因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2015）榆民初字第3351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张丹的委托代理人徐铁枫、被上诉人长春松苑夜泊房地产开发有限公司（以下简称松苑公司）的委托代理人李立新、韩广军、被上诉人崔建丰、被上诉人李福权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张丹原审诉称：2014年8月23日，原告与被告崔建丰商定，双方达成买卖协议，原告购买由被告松苑公司开发的用于抵顶给崔建丰工程款的楼房。2014年8月23日崔建丰带原告在被告松苑地产售楼处开具了收款凭证，以示涉案房屋正式确权和销售。该楼房竣工后被告松苑公司并没有按照合同约定和承约履行交付涉案房屋和钥匙，其行为侵害了原告的合法权益。涉案房屋工程由松苑公司开发。2014年4月22日，松苑公司与案外人王立军签订合同协议书，2014年5月10日，案外人王立军又与崔建丰签订了建筑工程劳务分包合同。两份合同重要条款约定，一是工程开发承建；二是全部工程款用所建工程房屋抵顶。崔建丰对自己承建、约定抵顶的房屋有处分权，销售权，其行为已得到松苑地产的确认并为买受人开具了楼票。故此，原告与崔建丰的买卖行为合法有效。松苑公司亦应按照合同约定的条款履行交付房屋的义务。为此原告诉到法院。诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告崔建丰签订的卖房协议合法、有效；2.要求被告松苑公司立即交付原告购买的房屋并办理房屋产权证及相关手续；3.案件受理费由被告松苑公司承担。
松苑公司原审辩称：原告与崔建丰之间形成了买卖合同关系，原告诉我公司主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。我公司给原告出具收款凭证，是给大包王立军出具的，是为了保证工程款的支付。抵账的楼房因公司给其算多了，在2015年11月份经双方协商王立军已将楼房归还给公司了。
崔建丰原审辩称：我和原告之间存在买卖关系，没有异议。
李福权原审辩称：我和崔建丰之是合伙关系。原告和崔建丰之间的交易我不知道。
原审法院审理查明：2014年被告松苑公司在榆树市五棵树镇开发金玉华庭楼盘。2014年4月22日，松苑公司与案外人王立军签订一份《合同协议书》，约定将工程承包给王立军承建，工程款以楼抵顶。2014年5月10日，王立军又与被告崔建丰、李福权签订一份《建筑工程施工劳务分包合同》，约定将金玉华苑小区1－4号楼大清包给二被告，工程款款总造价为800万元，用金玉华苑的相关楼房、车库、商铺抵顶工程款，其中包括本案中的涉案楼房。2014年8月22日，原告与被告崔建丰达成口头协议，原告以245000元的价格购买争议楼房，原告交付给被告崔建丰楼款127000元，余款约定房屋交付后再给付。2014年8月23日，被告松苑公司给原告出具了印有长春松苑夜泊房地产开发有限公司金玉华庭项目部财务专用章的收款凭证，载明，金玉华庭南3栋4单元402室，该楼面积为83.33平方米，单价为2980元/平方米，总价款为248323.4元。2016年8月26日，原告与被告崔建丰补签了一份房屋买卖合同书。现该楼由案外人贾淑华占有使用至今。金玉华庭项目工程至今办理相关验收手续。
2015年12月1日，榆树市五棵树镇公用事业管理中心出具证明，证明被告松苑公司开发的金玉华庭住宅小区项目至今未办理《商品房预售许可证》手续。
原审法院认为：合法的买卖关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照自己的约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。关于本案中原告与被告崔建丰之间合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同产主张损害赔偿的，人民法院应予持。”本案中被告崔建丰虽然与被告松苑公司和案外人王立军均有约定用楼房抵顶工程款，但双方合同形成的只是一种债权，物权并未发生转移，崔建丰无权处分涉案的争议楼房。但原告与崔建丰达成口头约定，后来双方又补签了买卖合同，原告也将一部分购楼款交付了崔建丰，崔建丰也接收了该笔楼款，并且自己也承认是自己将楼房卖给原告的，该行为是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合行为合法有效，本院依法予以确认，原告与崔建丰签订的合同依法有效。对原告的该项诉讼请求予以支持。根据合同相对性原理，既然原告与崔建丰之间的买卖合同有效，原告即应向被告崔建丰主张相应的权利，而不是向被告松苑公司主张。关于被告松苑公司应否向原告交付涉案楼房的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另外《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七有相同的规定。上述规定表明竣工验收是房屋交付的必经环节，亦是法律法规的强制性要求。只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。在不具备法定的交付条件情况下，买受人不能要求出卖人立即交付房屋。在本案中，被告松苑公司开发的金玉华庭项目至今未通过验收，不具备交付使用的法定条件。同时松苑公司与原告之间也不存在真实的买卖关系，双方无权利义务关系，因此原告不能主张要求被告松苑公司立即交付房屋。综上，对原告的该项诉讼请求不予支持。本案中的其他问题不在本案的处理范围内，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告张丹与被告崔建丰之间签订的房屋买卖协议依法有效；二、驳回原告张丹的其他诉讼请求。案件受理费5024元，由原告张丹负担。
宣判后，张丹不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审认定崔建丰无权处分案涉房屋错误，事实上，松苑公司、崔建丰及王立军统一对工程账款进行结算、核实，并就以房抵债达成共识。2.崔建丰具有房屋的处分权。张丹购买案涉房屋后，松苑公司为张丹开具收款凭证，是对购房行为的认可，亦是对以房抵崔建丰工程款的认可。3.张丹不能获得房屋，是松苑公司违约行为造成，应承担责任。原审认定未经竣工验收的房屋不得交付使用是错误的。本案为以房抵债，并非商品房买卖，不适用本条。4.原审认定案涉房屋被贾淑华占用错误，事实上案涉房屋一直空闲。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
松苑公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
崔建丰二审答辩称：同意上诉人张丹的上诉请求，由松苑公司交付房屋。
李福权二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
除原审查明的案件事实外，本院另查明：1.在张丹交付购房款后，由松苑公司向张丹开具收款收据。
2.案涉房屋至今仍未取得商品房预售许可证。
3.本院二审向张丹释明，如其主张的诉讼请求不成立，是否变更诉讼请求，张丹表示不变更。
本院认为：1.张丹与松苑公司成立商品房买卖合同关系。虽房屋买卖合同系张丹与崔建丰签订，但崔建丰出售案涉房屋经松苑公司同意，购房款直接用于抵顶崔建丰的工程款，且由松苑公司为购房人张丹出具收款收据，并应由松苑公司直接向张丹交付房屋，故应认定崔建丰出售房屋系代理行为，其法律后果应由松苑公司承担，商品房买卖合同关系的当事人为张丹与松苑公司。2.张丹与松苑公司之间成立的商品房买卖合同关系无效。因案涉房屋并未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该商品房买卖合同无效。故张丹起诉要求确认合同有效并由松苑公司交付房屋，依法不应予以支持。原审认定合同有效，属法律适用错误，应予更正。
综上，原判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省榆树市人民法院（2015）榆民初字第3351号民事判决；
二、驳回上诉人张丹的诉讼请求及上诉请求。
二审案件受理费5024元，由上诉人张丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一七年二月十五日
书 记 员 阚 然