浙江省浦江县人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙0726行初39号
原告：钟文喜，男，汉族，1964年9月17日出生，住浙江省浦江县。
委托代理人：金星，浙江星穹律师事务所律师，特别授权。
被告：浦江县岩头镇人民政府，住所地：浙江省浦江县岩头镇岩礼路5号。
法定代表人：于春城，镇长。
出庭行政负责人：叶秋生，浦江县岩头镇人民政府党委委员，人武部部长。
委托代理人：周磊，浙江良友律师事务所律师，特别授权。
原告钟文喜与被告浦江县岩头镇人民政府房屋拆迁管理一案，由原告于2016年10月20日向本院提起行政诉讼，本院2016年10月26日受理后，于2016年10月26日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年12月22日公开开庭审理了本案。原告钟文喜及其委托代理人金星，被告浦江县岩头镇人民政府出庭行政负责人叶秋生及其委托代理人周磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
因浦江县中部水晶集聚循环利用工程建设需要，对工程范围内浦江县岩头镇飞轮行政村泥大塘自然村部分房屋实施拆迁安置。原告钟文喜的房屋坐落于该拆迁房屋范围内。2014年3月10日，浦江县岩头镇人民政府（甲方）、钟文喜（乙方）和浦江县岩头镇飞轮行政村（丙方）签订了一份《房屋拆迁协议》，原告房屋拆除后，由被告安置原告占地面积107.92平方米，每间占地面积46平方米（11.5米×4米），2.5间，建造高度三层半。但是，因被告未能履行《房屋拆迁协议》的约定和法定义务，被告至今没有办理规划、审批手续，致使原告房屋被拆除后，至今无法建房。
原告诉称，原告在岩头镇飞轮村新岭脚房屋有两处，占地面积98.11平方米，集体土地使用证号浦集用（2013）第024号。因为浦江县中部水晶集聚循环利用工程建设需要，对工程范围内浦江县岩头镇飞轮行政村泥大塘自然村部分房屋实施拆迁安置。原告钟文喜的房屋坐落于该拆迁房屋范围内。2014年3月10日，岩头镇政府（甲方）、钟文喜（乙方）和飞轮行政村（丙方）签订了一份《房屋拆迁协议》，原告房屋拆除后，由被告安置原告占地面积107.92平方米，每间占地面积46平方米（11.5米×4米），2.5间，建造高度三层半。该协议约定了由被告（甲方）于2014年10月1日前负责办理统一规划、审批手续、小区配套等义务。2015年10月1日前完成新建小区所有的市政配套施工，并交付使用。但是，因被告疏于行政，未能履行《房屋拆迁协议》的约定和法定义务，致使原告房屋被拆除后，被告至今没有办理规划、审批手续，致使原告至今无法建房，更无法占有、使用、收益房屋。2016年3月30日原告以为被告已经做出规划，由于规划不当，提起要求被告做出重新规划之诉，庭审后贵院以“该安置小区具体规划未实施，不存在重新规划的行政行为”为由，驳回诉请。
现依据《行政诉讼法》第十二条规定特向法院提起诉讼，请依法判决。诉讼请求：1、请求被告依法履行《房屋拆迁协议》，按照协议约定进行统一的拆迁房屋小区规划；为原告办好拆迁安置房屋建造用地的全部审批手续（每间占地面积46平方米，2.5间），以便原告建造房屋。2、因宅基地手续未能及时办理完毕，被告应在原告同意区域重新安置落实地基。3、请求法院依法判令被告按照协议约定做好安置区域内的市政公共配套设施（包括但不限于小区道路、自来水、污水排放、电力、网络、电话、有线电视、小区景观绿化、路灯照明、垃圾站、居民公用祠堂、水井、小区外围墙、给排水、强弱电管线入户等）。4、由于被告迟延办理上述规划、审批手续，致使原告无法建造房屋，使用房屋，从2015年10月2日起每日赔偿原告上述房屋租金损失500元（租金标准以评估鉴定为准）。5、赔偿原告至今租房居住的租金损失55500元。6、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明上述事实提供了以下证据：
1、2014年3月10日原被告以及飞轮行政村的房屋拆迁协议。证明被告应办好拆迁房屋的审批手续、小区规划等义务和法定职责。
2、信访答复意见书（2014年12月5日岩头镇人民政府作出）。证明被告承认自己房屋拆迁手续报批延误，信访的事实情况属实，原告等人反映的情况属实被告没有依法履行职责，同时证明由于迟延行为，被告同意付出两倍补偿。
3、租房协议、收条。证明原告因房屋被被告拆除所造成的住房以及其他的经济损失。
4、（2016）浙0726行初20号行政判决书。证明法院已经确认被告是没有进行过规划的。
5、（2015）金浦民初字第200号民事判决书。证明被告未履行协议。
6、房屋价格评估申请书（从2015年10月2日开始到造好为止，每天500元的房屋出租费）。证明因为房屋至今未交付原告，原告实际经济利益损失，故申请评估。
被告辩称，一、由于浦江县人民政府对岩头镇飞轮村作为水晶小镇的规划方案进行了调整，原已经审批规划的飞轮村新岭脚自然村拆迁安置房屋建造用地规划已不再适用，需要重新进行规划，但现阶段按新规划进行安置工作正在进行之中。所以，并非被告怠于行政，确实属于事出有因。原告提出的第一、第二、第三诉请，都因为规划重新设计变动，主要因为拆迁安置区域没有确定，而无法实施，非被告原因，所以原告的诉请不能成立。二、原告提出的第四、第五项诉请缺乏法律依据，其诉请不能成立，请求法院予以驳回。综上，被告认为，原告的诉请是不能成立的，请求法院予以驳回。
被告为证明上述事实提供了以下证据：
1、房屋拆迁协议。证明因为浦江县人民政府重点工程建设需要对建设范围内岩头镇飞轮行政村在协商后进行房屋拆迁。拆迁协议的合法性。
2、原泥大塘安置示意图。证明原来已经安置的规划发生变化。
3、浦发改（2016）64号《关于浦江县水晶小镇配套工程（一期）可行性研究报告的批复》（浦江县发展和改革局2016年6月22日作出）。证明规划是由浦江县政府作出，证明中部水晶集聚循环利用工程的合法性。
4、（2016）30号《水晶集聚区现场办公会议纪要》（浦江县人民政府办公室2016年6月4日作出）。证明规划是由浦江县人民政府作出，证明中部水晶集聚循环利用工程的合法性。
5、水晶小镇规划图（2016年上半年出来的）五张。证明对中部水晶利用工程有新的规划。对原来落实原告等拆迁房屋的地方重新进行规划。
本院对上述证据认证如下：
一、原告提交的证据。证据1-2、4-5，被告无异议，本院予以认定。证据3，被告对真实性有异议，本院认为，仅凭证据3，缺乏已进行房屋出租登记、纳税等由管理机关出具的书面凭证，由此证实，其真实性不足以认定，故本院对该证据不予认定。证据6，被告对合法性有异议，房屋都未建造，何来租金收益。本院认为申请鉴定的房屋未建造，无合理参照物可供鉴定，本院不予启动鉴定程序。
二、被告提交的证据。证据1，原告无异议，本院予以认定。证据2，原告对真实性、合法性均有异议。本院认为对该证据系被告所画的草图，并非正规的规划设计图纸。不予认定。证据3，原告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本院对真实性予以认定。证据4，原告对合法性有异议，本院对真实性予以认定。证据5，原告对合法性有异议。本院对真实性予以认定。
根据各方当事人的庭审陈述、质证、辩论意见及上述采信的证据，本院确认如下事实：
因浦江县中部水晶集聚循环利用工程建设需要，对工程范围内浦江县岩头镇飞轮行政村泥大塘自然村部分房屋实施拆迁安置。原告钟文喜的房屋坐落于该拆迁房屋范围内。2014年3月10日，浦江县岩头镇人民政府（甲方）、钟文喜（乙方）和浦江县岩头镇飞轮行政村（丙方）签订了一份《房屋拆迁协议》，而房屋返造安置用地的审批手续至今还未完成，超过了协议签订约定的时间。原告向浦江县岩头镇人民政府信访反映该问题。浦江县岩头镇人民政府作出了岩访答复字〔2014〕079号信访事项答复意见书，岩头镇人民政府承诺继续关注安置房农转用报批手续工作，如在2014年12月底后不能按时推进房屋返造安置工作，岩头镇人民政府政府自愿付出各农户居住租用费两倍。之后，岩头镇人民政府仍未履行其约定义务。2015年2月2日原告钟文喜向本院提起了民事诉讼，请求依法判令被告浦江县岩头镇人民政府依法履行合同约定办好原告拆迁房屋审批手续，并履行协议第三条义务，补偿原告因为被告的违约所造成的损失38800元。浦江县人民法院已于2015年4月27日作出（2015）金浦民初字第200号民事判决。判令被告浦江县岩头镇人民政府支付原告钟文喜房屋租金9362元，并驳回原告的其他诉讼请求。
至法庭辩论终结前，因整体规划发生变化，浦江县岩头镇人民政府未能提供可进行建造涉案房屋的审批手续。
本院认为：本案涉及对原被告之间的协议书的性质、效力的判断问题及对原告主张的损失金额合理性的认定问题。
本院认为，征收集体土地应依照法定程序实施。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。本案中，因浦江县中部水晶聚集循环利用工程建设需要，需征收原告已经取得集体土地建设用地使用证的集体土地，应依法对权利人予以补偿。2014年3月10日被告与原告达成的房屋拆迁协议，其实质为土地征收补偿协议，属行政协议范畴。原告的一至三项诉请，实为要求被告履行双方签订的《房屋拆迁协议》。
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续。第四十四条第四款规定，本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。故涉及本案的《房屋拆迁协议》中的建造安置房所用土地，是需要由县级人民政府批准才可建造。该行政协议是应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效的合同。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。故原被告于2014年3月10日签订的房屋拆迁协议未生效。
对原告诉请由于被告迟延办理上述规划、审批手续，致使原告无法建造房屋，使用房屋，从2015年10月2日起每日赔偿原告上述房屋租金损失500元的意见，本院认为涉案的合同未履行，房屋未建造，原告提出的假设性间接损失，本院不予支持。
对原告诉请因被告的违约，要求赔偿原告至今租房居住的租金损失55500元。对此，本院认为，浦江县岩头镇人民政府未按时交付原告钟文喜拆迁返造安置房屋的审批手续系事实，但对逾期后的违约金如何计算并无约定，原被告的协议书中也无约定。被告浦江县岩头镇人民政府在信访答复意见书中表示的“自愿付出各农户居住租用费两倍”，本院认为系被告的自认意见，应予以认可。但该意见只有计算的起点，截止时间不明，且具体数额标准不明，根据本案实际，介于浦江县人民法院已于2015年4月27日作出的（2015）金浦民初字第200号民事判决，判令被告浦江县岩头镇人民政府支付原告钟文喜2014年10月2日至2015年10月1日止的房屋租金9362元及本案中原告钟文喜提交的证据2015年、2016年租金收条两张及租房押金一张的事实。本院认为原告的租金损失应按协议书中临时安置费的标准予以计算，期限暂计算一年，即自2015年10月2日至2016年10月1日止。对原告提出的2015年租金损失系重复要求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条和第七十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条之规定，判决如下：
一、被告浦江县岩头镇人民政府与原告钟文喜于2014年3月10日签订的房屋拆迁协议未生效。
二、由被告浦江县岩头镇人民政府支付原告钟文喜（自2015年10月2日至2016年10月1日止）房屋租金9362（4681×2=9362）元，限于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担。被告需于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：中国建设银行浦江县支行，汇入账号：33×××47。逾期将强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（预交上诉案件受理费50元。汇款户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：196999010400040900000106003；开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 郭子教
代理审判员 龚少微
人民陪审员 潘 鸣
二〇一七年四月十八日
代书 记员 张 晴
附：本案适用的法律、法规等
一、《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。