广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0305民初500号原告：桂林佳成物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区毅峰南路高新开发区4号小区，组织机构代码：79680696-5。法定代表人：张昕，该公司总经理。委托代理人：张玉英、廖子华，该公司职员。被告：龙江，男，1975年12月20日生，住桂林市。原告桂林佳成物业服务有限公司诉被告龙江物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，依法组成由代理审判员冯涛担任审判长，人民陪审员郭艳红、邓茹萍参加的合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告桂林佳成物业服务有限公司的委托代理人廖子华到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月1日原告与鸿瑞?香格里拉花园业主委员会签订了《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》，双方于2012年8月13日续签了《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》，于2014年9月10日再次续签了《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》，双方对物业服务内容、收费范围和标准、公摊水电费的收费方式、违约责任等进行了明确约定。原告依据合同忠实地履行了物业服务内容的义务，而被告却以各种借口拖欠物业管理服务费和公摊水电费。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判令被告向原告支付物业服务费1425.16元、滞纳金577.19元、公摊水电费69元，合计2071.35元；本案诉讼费用由被告承担。原告在举证期内，就其主张提供的证据及欲证明的事实如下：1、2011年、2012年、2014年《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》，证明原、被告存在物业服务关系，该合同合法有效；2、2014年《关于鸿瑞香格里拉花园公摊水电费的决议》，证明公摊水电费收取的合法性；3、照片，证明原告向被告催收物业费的事实；4、2012年7月-12月小区公摊水电费告示，证明公摊水电费的收取有依据；5、商品房买卖合同，证明被告龙江是桂林市漓江路11号鸿瑞香格里拉花园6栋1单元3层1号房的业主。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证质证的权利。原告提供的证据符合法律规定，本院对原告提供证据的真实性予以确认。综合庭审以及全案证据，本院确认以下法律事实：2011年8月1日，原告与桂林市鸿瑞香格里拉花园业主委员会签订《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》，约定原告为鸿瑞?香格里拉花园小区提供物业服务，服务期限自2011年8月1日至2012年7月31日止，2楼及2楼以上楼层物业服务费为1元/月/㎡（建筑面积）。2012年8月13日，双方再次签订《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》，约定原告为鸿瑞?香格里拉花园小区提供物业服务，服务期限自2012年8月1日至2014年7月31日止，2楼及2楼以上楼层物业服务费2012年8月1日至2012年12月30日为1.05元/月/㎡（建筑面积），2013年1月1日至2014年7月30日为1.10元/月/㎡（建筑面积）。2014年9月10日，双方再次签订《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》，约定原告为鸿瑞?香格里拉花园小区提供物业服务，服务期限自2014年8月1日至2015年7月31日止，2015年1月31日以前的物业费按原来标准，其后新标准双方协商。三份合同均约定，业主逾期缴纳物业服务费的，原告在告知业委会后，可用法律形式追缴并从逾期之日起每日按应缴费用3‰收取违约金。被告系桂林市漓江路11号鸿瑞香格里拉花园6栋1单元3层1号房屋（房屋建筑面积为129.56㎡）的业主，未向原告缴纳2014年10月1日至2015年7月31日期间的物业服务费及2014年10月至2015年7月的公摊水电费69元。原告向被告催收后，被告拒绝缴纳。原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，且鸿瑞?香格里拉花园业主委员会与原告签订的三份《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》并未被撤销，故该三份合同对鸿瑞?香格里拉花园全体业主具有约束力。原告根据上述三份合同的约定，于2011年8月1日至2015年7月31日期间为鸿瑞?香格里拉花园小区提供了物业服务，被告作为该小区6栋1单元3层1号房屋的业主，已接受了原告提供的物业服务，其应当按合同约定的计费标准向原告支付相应的物业服务费用。关于物业服务费收费标准，根据合同约定，2013年1月1日至2015年1月31日期间为1.10元/月/㎡，2015年2月1日至2015年7月31日期间的收费标准由原告与业主委员会重新协商，但双方并未重新协商，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”原告继续以1.10元/月/㎡的标准收取物业服务费，符合市场价格。被告自2014年10月1日起未向原告支付物业服务费，截至2015年7月31日，其应向原告支付物业服务费1425.16元（129.56㎡×1.10元/月/㎡×10月），对原告要求被告支付物业服务费1425.16元的诉请，本院予以支持。关于违约金，被告未按照合同约定按期缴纳物业服务费，构成违约，应向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告未向本院主张约定的违约金过高请求予以适当减少，但根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中双方约定的违约金明显过高，有失公平，本院依法予以调整。本院认为，原告的损失为利息损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定被告在赔偿原告的利息损失外，再承担利息损失的30%的违约责任。根据原告与鸿瑞?香格里拉花园业主委员会于2011年8月1日签订的《[鸿瑞?香格里拉花园]物业服务合同》第五条的约定，原告按季度收取物业服务费，故被告应支付原告违约金57.9元[计算方式：自2014年10月6日起，以2014年10-12月应交物业服务费428元（129.56㎡×1.10元/月/㎡×3月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的130%即7.995%计算至2015年7月31日；自2015年1月6日起，以2015年1-3月应交物业服务费428元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%的130%即7.8%计算至2015年7月31日；自2015年4月6日起，以2015年4-6月应交物业服务费428元为基数，按中国人民银行同期贷款利率5.75%的130%即7.475%计算至2015年7月31日；自2015年7月6日起，以2015年7月应交物业服务费143元（129.56㎡×1.10元/月/㎡×1月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率5.25%的130%即6.825%计算至2015年7月31日]。关于公摊水电费，因原告已经将该部分费用支付给水电公司，故对原告该诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龙江支付原告桂林佳成物业服务有限责任公司物业服务费1425.16元、违约金57.9元、公摊水电费69元，合计1552.06元；二、驳回原告桂林佳成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，公告费606元，合计656元，由被告龙江负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  冯 涛人民陪审员  郭艳红人民陪审员  邓茹萍二〇一六年十月十二日代书 记员  唐雯辞