上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1248号
原告郑康华，男，1951年2月16日出生，汉族，住上海市。
委托代理人黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。
被告蔡玉芬，女，1958年11月20日出生，汉族，住上海市。
被告上海钱浩投资控股集团有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人唐志明，董事长。
委托代理人徐强。
委托代理人周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。
被告唐志明，男，1962年6月3日出生，汉族，住上海市。
委托代理人周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。
原告郑康华与被告蔡玉芬、上海钱浩投资控股集团有限公司、唐志明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李勤彦独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑康华及其委托代理人黄耀勇，被告蔡玉芬，被告上海钱浩投资控股集团有限公司（以下简称钱浩公司）的委托代理人徐强、周春雷，被告唐志明的委托代理人周春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑康华诉称：讼争的上海市东体育会路XXX弄XXX号XXX室房屋原由原告承租，2003年买下产权，登记在妻子，即被告蔡玉芬名下，原告与被告蔡玉芬一直居住该房。2015年2、3月份，被告钱浩公司多次派人上门赶原告一家人走，原告才知道系蔡玉芬擅自向被告唐志明借款，因还款不成，就将讼争房屋转让给了钱浩公司。原告认为，该房虽登记在蔡玉芬名下，但归原告与蔡玉芬夫妻共有，由其两人和儿子媳妇同住，是全家唯一的房屋，蔡玉芬瞒着原告擅自与唐志明签订借款、抵押合同，又于2014年12月10日与钱浩公司签订买卖合同，将该房过户到钱浩公司名下，侵犯了原告的财产权，故原告起诉要求撤销被告蔡玉芬和钱浩公司间的《上海市房地产买卖合同》，将讼争房屋恢复至蔡玉芬名下。
被告蔡玉芬辩称：原告所述都是事实，同意原告的诉请。2013年5月蔡玉芬的姐姐经营饭店要借钱，蔡玉芬向案外人周德海借款55万元，借期六个月，蔡玉芬每个月偿还利息，但到期本金未还。该笔债务通过中间人转给被告唐志明，唐志明替蔡玉芬向周德海还清债务。2014年5月，蔡玉芬向唐志明借款100万元，借条上写105万元，借期六个月，用讼争房屋作抵押，没有跟家里人讲。抵押手续是自称钱浩公司业务员的李仙华办理的。105万元转账给蔡玉芬后，其中66万元还给周德海，4万元转给中间人，李仙华拿走219，600元作为两个月的利息，蔡玉芬实际拿到的80，400元已被姐姐用于经营饭店。8月开始应该每个月还一次利息，到12月还款期限到，蔡玉芬无力归还本金、利息，李仙华提议用讼争房屋做买卖手续过户给钱浩公司，只要蔡玉芬2015年2月还款100万元，该房产权就还给蔡玉芬，钱浩公司还会给蔡玉芬10万元，作为届时蔡玉芬还款的保证金。2014年12月10日蔡玉芬与钱浩公司签订买卖合同。次日，蔡玉芬账户转来10万元，蔡玉芬按李仙华要求提现，钱被李仙华取走，称放在钱浩公司处。2014年12月31日，蔡玉芬转账2.5万元给李仙华，作为还给钱浩公司的钱。2015年1月底钱浩公司上门讨债，蔡玉芬不在，原告在家，才知情。2015年3月15日唐志明找上门，经协商，协议约定蔡玉芬4月底前还126万余元，讼争房屋就还给蔡玉芬。该金额是唐志明单方算的，协议无效。钱浩公司于2015年4月30日上门未要到钱，就赶蔡玉芬及家人搬出，原告报警。对于借款，蔡玉芬认可应还唐志明780，400元，目前仍无力归还。
被告钱浩公司、唐志明辩称：钱浩公司经营民间借贷，唐志明是法人代表人也是股东。被告蔡玉芬称家庭经济困难，通过中介李仙华介绍向唐志明借款105万元，以讼争房屋作抵押，借期自2014年5月10日至2014年11月9日，月息1.8%，并做公证。到期蔡玉芬未偿还本息。经协商，约定蔡玉芬将讼争房屋转让给唐志明还债，唐志明补给蔡玉芬房屋差价10万元，因过户给唐志明税费比较高，最后决定过户给钱浩公司。蔡玉芬与钱浩公司于2014年12月10日签订房屋买卖合同，实际房价是115万元，但是为了审税，合同上约定房价是140万元，交易的手续费、税费都是钱浩公司出的。2015年3月10日唐志明向蔡玉芬发律师函，明确蔡玉芬将该房自愿出售给钱浩公司，钱浩公司代蔡玉芬偿还欠唐志明的钱款，唐志明补偿蔡玉芬房屋差价10万元，承担房屋交易费及税费43，925元，要求蔡玉芬及家人限期搬离该房。受让房屋时钱浩公司不知道蔡玉芬一家的房产及居住情况，没有去房屋里看过。2015年3月15日唐志明上门催款时，见蔡玉芬在该房住，有一间或者两间房间，房门关着，里面的情况不知道。当天蔡玉芬仍表示无力还款，经派出所协调双方达成协议，约定蔡玉芬于2015年4月30日之前支付本息、逾期利息、违约金、滞纳金共计1，268，500元，唐志明收到以上钱款后配合办理抵押权注销手续，并约定过户对象为蔡玉芬或其指定的其他人，若届时未能还款，则自2015年5月1日起蔡玉芬及居住在该房内的相关人等搬出该房。两被告认为，被告蔡玉芬是讼争房屋产权人，原告不是产权人，蔡玉芬未告知钱浩公司原告有共有产权；原告与蔡玉芬是夫妻，原告对蔡玉芬借款、抵押、交易过户等行为都不知道是不合理的；蔡玉芬与钱浩公司、唐志明之间的借款、抵押、及房屋交易过户都是蔡玉芬亲自办理的，手续合法有效，讼争房屋的买卖合同不属于法定可撤销范围；钱浩公司和唐志明支付给蔡玉芬房屋对价共115万元，即使蔡玉芬是无权转让，钱浩公司是善意取得，已尽到谨慎义务；蔡玉芬与周德海的借款关系与本案无关，蔡玉芬是直接向唐志明借款；李仙华是中介不是钱浩公司员工，其与蔡玉芬的财务往来钱浩公司不清楚。不同意原告的诉请。
经审理查明：原告郑康华与被告蔡玉芬系夫妻关系，于1983年11月24日登记结婚。讼争的上海市东体育会路XXX弄XXX号XXX室房屋原系公房，2003年，经该房承租人郑康华、同住成年人蔡玉芬、郑济来同意，该房买成售后产权房。2003年6月5日，该房产权登记在蔡玉芬名下，建筑面积54.25平方米，由其及家人共同居住。2014年，蔡玉芬以讼争房屋作抵押向唐志明借款105万元，唐志明于2014年5月9日登记为该房的抵押权人，债权数额为105万元，债务履行期限从2014年5月7日至2014年7月6日。2014年5月10日，唐志明向蔡玉芬设在中国银行上海市曲阳支行的账号XXXXXXXXXXXX转入105万元，当天蔡玉芬取现119，600元、转账10万元、66万元和4万元。2014年12月10日，蔡玉芬作为卖售人，唐志明代表买受人钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定蔡玉芬将讼争房屋以140万元转让给钱浩公司。该合同中双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白。2014年12月11日，双方申办过户，钱浩公司支付契税43，200元、房屋登记费80元、两笔房地产交易手续费各136元。当天，唐志明向蔡玉芬中国工商银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX转账10万元，注明：唐志明支付房款。同日，蔡玉芬取出该款。2014年12月16日，该房所设抵押（他项权利人唐志明）被登记注销。经核准，该房产权于2014年12月25日登记在钱浩公司名下。2015年起，钱浩公司、唐志明数次要求蔡玉芬及家人还款或搬离讼争房屋。2015年3月15日，蔡玉芬与唐志明签署《协议》，载明：“因蔡玉芬向唐志明借钱无力归还后经双方协商，唐志明支付10万元后蔡玉芬将房产过户给钱浩公司。2015年3月15日，唐志明要求蔡玉芬搬离住所，经报警后双方协商如下：1、蔡玉芬于2015年4月30日前支付1，268，500元，2、唐志明收到以上欠款后，配合办理过户手续，并约定过户对象为蔡玉芬本人或其指定的其他人，3、如蔡玉芬未能在4月30日支付以上钱款，则自2015年5月1日起，唐志明将直接派人住进讼争房屋，如引起一切法律责任跟唐志明无关。”讼争房屋现由郑康华、蔡玉芬及家人共同居住，有郑康华、蔡玉芬及儿子郑济来、亲属蔡林凯的户籍，其中郑康华、蔡玉芬、郑济来户籍于1994年迁来，蔡林凯户籍于2005年迁来。现原告郑康华以其对蔡玉芬借款、售房均不知情，合法权益受损为由涉讼。
另查明：上海钱浩投资管理有限公司于2013年5月6日成立，法定代表人为唐志明，经营范围为：投资管理，商务信息咨询，企业管理咨询，资产管理，投资信息咨询（除经纪），实业投资，会务服务，展览展示服务，财务咨询（不得从事代理记账），市场营销策划，企业形象策划，品牌策划，图文设计、制作，物业管理，房地产营销策划，旅游咨询（不得从事旅行社业务），证券咨询（不得从事金融、证券、保险业务），保险咨询（不得从事金融、证券、保险业务）。经工商部门批准，该公司名称于2015年7月20日变更为上海钱浩投资控股集团有限公司，即本案被告之一。
审理中，原告坚持诉请，表示买下该房产权时只能登记在一人名下，但是未登记的配偶也享有房屋的权利；2015年3月15日被告蔡玉芬和钱浩公司签协议时原告在房间里，没看到该协议，因唐志明并非买受人，不能以本人名义主张权利，故协议无效；另外该协议中唐志明明确不要房屋；该房实际价值应该是150万元以上；蔡玉芬所欠债务应由蔡玉芬偿还。被告蔡玉芬坚持辩称意见。被告钱浩公司和唐志明坚持辩称意见，表示如果法院判决支持原告诉请，判决生效后其再要求蔡玉芬偿还借款、利息及承担相应费用。
上述事实，有原告提供的房地产登记信息、银行流水、户籍资料、结婚证、购房资料、借条、转账凭证、他项权利证明、《协议》、《上海市房地产买卖合同》，被告蔡玉芬提供的工商银行账户明细，被告钱浩公司、唐志明提供的汇款凭证、蔡玉芬身份资料、房产证、税收缴款书、销售不动产发票、非税收入一般缴款书、电子银行回单，以及当事人陈述等证据为证。
本院认为：婚姻法司法解释规定，夫妻一方未经另一方同意出售共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，该转让行为有效，另一方不得主张追回房屋。
讼争房屋系被告蔡玉芬在与原告郑康华婚后购买，产权虽然登记在蔡玉芬一人名下，但应属其夫妻共同财产。该房于2014年被蔡玉芬转让给钱浩公司，并已办理产权登记。原告主张其对该房转让不知情，被告钱浩公司、唐志明关于原告与蔡玉芬系夫妻，应当知道房屋转让的辩称意见，无相关证据证明，本院不予采纳。
根据查明的事实，蔡玉芬对唐志明负有债务未能偿还，合意以房抵债；蔡玉芬与钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》，意味着唐志明转让债权给钱浩公司，且已通知到蔡玉芬；唐志明再向蔡玉芬付10万元房款应认定为其作为钱浩公司法定代表人的职务行为；该房产权已登记在钱浩公司名下，唐志明的抵押权已被登记注销。
钱浩公司自认购房前未实地看房，且《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白，双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，购房后蔡玉芬未交房，钱浩公司也未通过正常途径主张权利，而由唐志明出面与蔡玉芬签订《协议》约定还款则该房过户给蔡玉芬，否则派人入住。分析上述情况，本院认定钱浩公司并非善意购房。
综上，蔡玉芬未经原告同意与钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》转让讼争房屋，被告钱浩公司未能证明其系善意购买，故该买卖合同应为无效。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，产生的损失根据过错承担相应的责任。钱浩公司应将讼争房屋的权利返还给蔡玉芬，蔡玉芬应将10万元房款返还给钱浩公司。对钱浩公司在交易中已支付的税、费损失43，552元，因钱浩公司和蔡玉芬均有过错，应由其各半承担。至于钱浩公司与蔡玉芬的债权债务纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，故本案不作处理，双方可另行解决。
据此，依照《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条第（1）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告蔡玉芬与上海钱浩投资控股集团有限公司于2014年12月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、自本判决生效之日起30日内，被告蔡玉芬、上海钱浩投资控股集团有限公司将上海市东体育会路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权人恢复为被告蔡玉芬；
三、自本判决生效之日起30日内，被告蔡玉芬返还被告上海钱浩投资控股集团有限公司房款10万元；
四、自本判决生效之日起30日内，被告蔡玉芬给付被告上海钱浩投资控股集团有限公司税、费损失21，776元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17，400元，减半收取8，700元，由被告蔡玉芬负担4，350元，被告上海钱浩投资控股集团有限公司负担4，350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李勤彦
二〇一五年十二月三十一日
书记员 管西凤
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
2、夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：
（1）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；
……
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。