苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园商初字第01235号
原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地苏州工业园区苏华路1号。
负责人毛自力，行长。
委托代理人潘明成，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人柏玲，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被告朱康美，现羁押于苏州市第二看守所。
被告苏州中信投资有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区望湖路2号。
法定代表人郭沐杰，该公司董事长。
委托代理人李振勇，该公司员工。
中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行诉朱康美、苏州中信投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法由审判员郭路担任审判长，与人民陪审员王宏荣、李明俊组成合议庭，适用普通程序进行审理。因被告朱康美羁押于苏州市第二看守所，故针对苏州中信投资有限公司部分，本院于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行委托代理人潘明成、被告苏州中信投资有限公司委托代理人李振勇到庭参加诉讼。后于2015年5月22日至苏州市第二看守所公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行委托代理人潘明成、被告朱康美、被告苏州中信投资有限公司委托代理人李振勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行诉称：2012年11月，两被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[商住]字[苏州分]行[园区]支行[2012]年[一手2531]号），合同约定：被告朱康美向原告借款人民币644万元，用于购买苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑109幢101室房屋，贷款期限为120个月，该借款以被告朱康美购买的上述房屋提供抵押担保，并由被告苏州中信投资有限公司提供连带责任保证担保，抵押担保和保证担保的范围包括合同项下贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用。合同签订后，原告于2012年11月15日发放贷款644万元。但被告朱康美自2013年9月起连续3期以上未按约履行还款义务。故原告诉至法院，要求判令被告朱康美立即偿还贷款本金6077235.5元，支付拖欠的利息173173.16元（利息暂计算至2014年2月15日，自2014年2月16日起，按《个人购房借款/担保合同》约定的利率及复利罚息继续计算至实际偿还之日），并支付原告为实现债权支付的律师费255300元；判令原告有权以被告朱康美购买的位于苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑109幢101室的房产折价或者拍卖、变卖该房产的借款优先受偿；判令被告苏州中信投资有限公司对被告朱康美的上述债务承担连带清偿责任；诉讼费用由两被告承担。
被告朱康美辩称：原、被告之间的贷款系通过合法程序办理的正常贷款，也按照合同约定每月支付本金、利息，均按期支付。因2013年8月14日因涉嫌诈骗被羁押于第二看守所，故无法归还。原贷款期限为10年，现原告主张贷款提前到期，故实际使用贷款的时间尚不满3年，故应按贷款的实际使用期间确定适用的基准利率，并按此基准利率计算利息，即应按1到3年期贷款利率计算。之前已归还了648876.05元，应按1到3年期贷款利率计算的利率标准重新计算上述还款的冲抵金额。关于逾期罚息部分，我系因不可抗拒的原因无法还款，故是否应承担罚息应予以考虑。律师费过高，虽合同约定要被告承担，但费用太高，不应超过本案诉讼费。
苏州中信投资有限公司辩称：我公司针对被告朱康美的贷款已没有保证责任。根据原、被告签订的合同约定，本案所涉房屋他项权证已经办理完毕，我公司的阶段性担保义务已经结束。故我公司对被告朱康美所欠原告的债务不应承担责任。
经审理查明：原告（××）与被告朱康美（借款人/抵押人）、苏州中信投资有限公司（保证人）签订编号为A：[商住]字[苏州分]行[园区]支行[2012]年[一手2531]号《个人购房借款/担保合同》。合同约定：××根据借款人的申请，同意向其发放金额为人民币644万元贷款以购买坐落于栖湖名苑109-101房产；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率；借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，××有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；保证人承担阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续已办理完毕且××收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后保证人免除保证责任；抵押人自愿向××提供抵押担保，抵押物为栖湖名苑109-101房产；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；××为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；借款人涉及刑事案件或借款人因被羁押等被限制人身自由，对其偿债能力产生不利影响的，抵押房屋被有权机关查封的，××有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；由于借款人提前还款而造成贷款期限发生变化的，未偿还部分按原贷款利率计息。
2012年11月15日，原告按约向被告朱康美发放××民币644万元，贷款到期日为2022年11月15日。被告朱康美签署的借款凭证上载明：基准利率为年利率6.55%，浮动比例为-10%，利率变动周期为次年1月1日调整。
2013年7月10日，原、被告就苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑109幢101室房产办理了抵押登记手续，登记的债权数额为人民币644万元。2013年8月2日，该处房产被苏州市中级人民法院查封。
上述贷款发放后被告朱康美的还款情况为：于2012年12月15日还款35558.1元；于2013年1月15日还款71158.1元；于2013年2月15日还款71158.1元；于2013年3月15日还款71158.1元；于2013年4月15日还款70214.97元；于2013年4月16日还款943.28元；于2013年5月15日还款71158.1元；于2013年6月15日还款71158.1元；于2013年7月15日还款71158.1元；于2013年8月15日还款71158.1元；于2013年9月15日还款8444.74元；于2013年9月21日还款8.26元，之后无还款。上述款项合计648876.05元。
另查明，原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行与江苏致邦（苏州）律师事务所签订委托代理合同一份，约定由该律师事务所指派律师担任原告与被告朱康美、苏州中信投资有限公司金融借款合同纠纷一案的诉讼代理人，律师代理费为人民币255300元。现原告明确，律师费实际支付金额为129300元。
以上事实，有原告提供个人购房借款/担保合同、房屋他项权证、房屋登记信息查询、个人贷款借款凭证、自营历史明细、委托代理合同、律师费发票及当事人在庭审中的称述等予以证实。
本院认为：原、被告间签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，合法成立有效。原告已按约向被告朱康美放款，被告朱康美亦应按照合同约定还本付息。现被告朱康美自2013年9月21日起即未还款且其现被羁押于苏州市第二看守所，而抵押房产亦被苏州市中级人民法院查封，确已实际影响其偿债能力，故原告宣布本笔贷款提前到期符合合同约定且不违反法律规定，本院予以准予。
对于被告朱康美提出的，应按实际使用贷款的时间即按一到三年期贷款基准利率重新核定贷款利率并重新计算利息的意见，本院认为：现原告宣布贷款提前到期但被告并未实际还款。且原、被告双方已对贷款适用的基准利率及浮动比例、调整周期作了明确约定，并约定提前还款时按原贷款利率计息。故对于被告朱康美的上述主张本院碍难支持。现原告主张的利息、罚息、复利的计算标准及计算方式符合合同约定，且不违反法律规定，故本院予以准予。
原告主张的律师费赔偿请求亦有相应合同依据。现原告支付的129300元律师费亦符合江苏省律师费收费标准，故本院一并予以支持。
原告要求在被告朱康美不能履行债务的情况下，以被告朱康美的抵押房产实现抵押权，亦符合《个人购房借款/担保合同》约定，应予支持，但抵押权优先受偿之范围应以登记所示为限。
关于被告苏州中信投资有限公司的担保责任，本院认为，现抵押物已办理了抵押登记手续，《个人购房借款/担保合同》约定的保证责任免除情形已成就，故对于原告要求被告苏州中信投资有限公司承担连带清偿责任的请求本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，判决如下：
一、被告朱康美应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行借款本金人民币6077235.5元，并偿付至2014年2月15日止的欠息人民币173173.16元，及自2014年2月16日起至实际履行之日止按《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、复利。
二、被告朱康美应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行律师费人民币129300元。
三、如被告朱康美不能按期偿还上述债务，则原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行有权以被告朱康美所有的位于苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑109幢101室房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款以644万元为限优先受偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行对被告苏州中信投资有限公司的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币57340元，由被告朱康美负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 郭 路
人民陪审员 王宏荣
人民陪审员 李明俊
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 戴苏佳
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；××可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。