广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6386号
上诉人（原审被告）：梁小婉，女，1991年3月28日出生，汉族，身份证住址福建省南安市，现住广东省中山市。
委托诉讼代理人：施胜利，男，1987年5月14日出生，汉族，身份证住址住福建省南安市，现住广东省中山市，系梁小婉的丈夫。
被上诉人（原审原告）：中山市名雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇爱国工业区二路17号经典名雅园63卡商铺（仅作办公用）。
法定代表人：梁展侠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵广聪，该公司员工。
上诉人梁小婉因与被上诉人中山市名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初9171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
梁小婉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决违背公平、公正原则。其与名雅公司签订《物业租赁合同》后，名雅公司始终未能进行有效的宣传活动，致使市场客流稀少，生意清谈，其因此陷入经营困境，不提供发票致其没有办法办理营业执照等事宜，其与名雅公司协商终止合同未果产生本案诉讼，其于2017年4月28日搬离物品，终止经营且2017年5月1日名雅公司对该商品房进行断水断电，一审认定双方签订的物业租赁合同于2017年5月31日解除，应当采纳其用保证金抵付欠名雅公司租金的抗辩，名雅公司要求的赔偿金额超出了其实际受到的损失。一审判决对此予以不顾，作出了不公正的判决。
名雅公司口头答辩称：请求驳回梁小婉的上诉请求，维持原判。事实和理由：第一，合同约定的租期为5年，梁小婉擅自搬离，没有办理交接手续，乱拆除天花，导致消防水管损坏，商铺二次出租困难，至今还拖欠水电费95.3元，提前单方解除合同，已经构成违约行为，保证金不得退还，在租期未满时也不作租金抵扣。第二，基于5年租期给予了梁小婉3个月免租期，梁小婉提前解除合同，其不可能再给予3个月免租期，这3个月梁小婉应当支付租金，此为其损失。第三，梁小婉称其没有做宣传工作，广告宣传并未在合同中注明，不属于合同义务，不构成违约。而且其实际上是不断在投入广告宣传。
名雅公司向一审法院起诉请求：1.解除名雅公司与梁小婉就广东省中山市西区彩虹大道18号之一名雅家居装饰广场商铺一层23卡而签订的《物业租赁合同》；2.梁小婉将前述商铺腾空交还名雅公司；3.梁小婉按5889元/月的标准向名雅公司支付《物业租赁合同》解除前拖欠的租金及管理费（自2017年4月1日起计至解除合同之日）及违约金（违约金自2017年4月1日起以5889元为基数，按1%/日计至租金付清之日止）；4.梁小婉按5889元/月的标准向名雅公司支付《物业租赁合同》解除后至实际搬离交还商铺期间的占用费及利息损失（利息损失自《物业租赁合同》解除之日起以5889元为基数，按银行同期同类贷款利率计至交还商铺之日止）。
一审法院认定事实：2016年7月18日，梁小婉作为乙方与名雅公司作为甲方签订《物业租赁合同》，约定甲方将案涉商铺（毛坯房）出租给乙方，房产建筑面积为85.34平方米，租期为5年，自2016年8月1日至2021年7月31日止；甲方以双方议定该物业自2016年8月1日至2016年10月31日作为装修期，由2016年11月1日起开始计收租金；双方约定2016年11月1日至2017年7月31日期间月租金为4609元，月管理费为1280元，租金及管理费按月结算，乙方在每月28日前足额支付次月租金及管理费给甲方；乙方在签订本合同之日向甲方缴交保证金15702元，乙方应在租赁期满或解除合同之日缴清租赁该物业的一切费用后且无违约行为，甲方确认接收物业后将保证金无息退回乙方，本保证金不得于租赁期满前抵付租金；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的1%收取违约金，逾期满1个月，甲方有权单方解除合同，并有权追究乙方的违约责任；乙方拖欠应交纳费用，经甲方催促仍未交纳的，甲方向乙方发出限期清缴费用通知，乙方不得借故拒收，限期内乙方仍不前来清缴费用的，甲方有权直接收回租赁物业，并将物业另行出租；合同还约定了其他事项。梁小婉依约交付保证金并交付租金至2017年3月31日，但自次月起未再交付租金。2017年5月19日，名雅公司诉至法院，主张前述实体权利。同月31日，梁小婉签收本案的诉状、证据副本及应诉材料。2017年6月15日，梁小婉将解除租赁合同的通知书及商铺钥匙邮寄给名雅公司。同月17日，名雅公司收到梁小婉寄出的商铺钥匙。
梁小婉辩称应以其缴纳的保证金抵扣尚欠的费用，名雅公司不同意抵扣。
名雅公司提交建设工程规划许可证及附件、中山市建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案表以及3份案外人的营业执照，主张案涉名雅家居装饰广场消防验收合格，以及该广场的租户大部分已办理营业执照，即使租赁合同约定的商铺地址与商铺登记地址不一致，但凭房产证、由当地居委会出具的同址证明亦可办理营业执照，梁小婉无法办理证照可以与其司协商，其司可以协助办理，不存在不能办理的问题。经查，上述建设工程竣工验收消防备案信息反映名雅装饰广场消防备案状态为合格。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。名雅公司提交建设工程规划许可证明、竣工验收备案表、消防备案表以及3份案涉广场租户的营业执照证明案涉广场经过验收合法，即使租赁合同约定的商铺地址与商铺登记地址不一致亦可办理营业执照，梁小婉可与其司协商配合办理证照。名雅公司已按合同约定将案涉商铺交付给梁小婉使用，梁小婉理应在租赁期限内按合同约定向名雅公司交纳租金、物管费。梁小婉自2017年4月起未依约支付商铺租金、物管费，依据《物业租赁合同》约定，梁小婉逾期支付超过一个月，名雅公司有权单方解除合同，并追究梁小婉的违约责任。现名雅公司主张解除《物业租赁合同》，予以支持，并以梁小婉签收本案诉状之日即2017年5月31日作为合同解除之日，梁小婉须向名雅公司支付租金9218元（4609元×2个月）、物业管理费2560元（1280元×2个月）。另，名雅公司已于2017年6月17日收到案涉商铺的钥匙，已恢复对案涉商铺的控制，故梁小婉须支付2017年6月1日至同月17日期间的占有使用费2611.77元（4609元×17天÷30天）。另，双方约定因逾期支付租金而产生的违约金实属租金利息。梁小婉逾期支付2017年4月、5月租金，须向名雅公司支付逾期支付的租金利息。鉴于梁小婉申请调整该利息的计算标准，以及双方约定的计算标准确实过高，酌情调整为按尚欠租金年利率的24%计算至实际支付之日。又，名雅公司主张合同解除后的物业管理费及逾期支付占有使用费的利息，鉴于该主张缺乏依据，不予支持。
梁小婉主张以已交纳的保证金抵扣尚欠费用，但鉴于双方合同约定“乙方应在租赁期满或解除合同之日缴清租赁该物业的一切费用后且无违约行为，甲方确认接收物业后将保证金无息退回乙方，本保证金不得于租赁期满前抵付租金”，梁小婉未依约交付租金的行为已构成违约，故对其该项主张不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认名雅公司与梁小婉就广东省中山市西区彩虹大道18号之一名雅家居装饰广场商铺一层23卡而签订的《物业租赁合同》于2017年5月31日解除。二、梁小婉须于判决生效之日起七日内向名雅公司支付2017年4月1日至2017年5月31日期间租金9218元及物业管理费2560元、2017年4月、5月租金利息（计算方法：2017年4月、5月租金均为4609元，以当月租金为本金，按年利率的24%，自上月29日计至实际支付之日）、2017年6月1日至同月17日期间占有使用费2611.77元；三、驳回名雅公司的其余诉讼请求。若梁小婉未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由梁小婉负担。
本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。此外，梁小婉对一审判决确定的相关金额无异议。
本院认为，本案的争议焦点为梁小婉交纳的保证金是否应当用以抵扣部分尚欠租金？合同约定，保证金退回的条件必须同时具备：一是租赁期满或者解除合同之日；二是梁小婉缴清所有费用且无违约行为。基于如下理由，保证金不得用于抵扣尚欠租金。第一，梁小婉存在违约行为。梁小婉认为名雅公司没有对涉案商铺进行有效的宣传推广以及没有提供发票供其办理营业执照构成违约。但合同中并对此没有进行明确约定，此非约定义务，更非法定义务。梁小婉也没有证据证明其要求名雅公司提供办理营业执照的相关资料而名雅公司不予提供。因此，梁小婉认为名雅公司存在上述违约行为没有证据支持，不予采纳。相反，现有证据显示，是梁小婉擅自搬离租赁物并拒绝交纳租金，故梁小婉已构成违约，不符合退还保证金的条件。第二，合同约定保证金在租赁期满前不得抵付租金。合同约定的租赁期限是5年，梁小婉租赁不到1年即违约解除合同，此也不符合用保证金抵扣租金的条件。第三，基于梁小婉租赁期限是5年，合同约定有3个月的装修期不予支付租金，现梁小婉提前解除了合同，该3个月的免租期名雅公司认为属其损失尚属合理，一审判决金额不存在让名雅公司获得了法外利益。
综上所述，梁小婉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁小婉负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一八年一月三十一日
书记员 陈静文