北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14122号
上诉人（原审原告）北京长天时代户外体育用品有限公司。
法定代表人尚宇，总经理。
委托代理人周若琪，北京市中友律师事务所律师。
委托代理人马嘉，北京市中友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蓝色港湾有限公司。
法定代表人王盛伙，董事长。
委托代理人王娟，女，1978年7月3日出生。
委托代理人谢菲，女，1987年7月18日出生。
上诉人北京长天时代户外体育用品有限公司（以下简称长天时代公司）因与被上诉人蓝色港湾有限公司（蓝色港湾公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第31064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年7月，长天时代公司诉至原审法院称：2011年8月11日，我公司与蓝色港湾公司签订《商铺租赁合同》，约定我公司承租“蓝色港湾国际商区”项目二栋一层VD×号商铺（以下称涉诉商铺）从事户外休闲体育用品经营。合同签订后，2012年5月，蓝色港湾公司无故要求我公司搬迁至其他商铺，我公司不同意，于是蓝色港湾公司就在涉诉商铺周边施工，严重影响我公司正常经营，并以种种方法逼迫我公司解除合同，我公司于2013年1月被迫搬离涉诉商铺。由于蓝色港湾公司的上述违约行为给我公司造成了巨大的经济损失，故我公司诉至法院，要求蓝色港湾公司：1.退还履约保证金103750元、POS机押金5000元；2.支付违约金273750元；3.赔偿装修损失76681元；4.赔偿器架、道具损失67765元。
蓝色港湾公司辩称：长天时代公司所述与我公司签订合同的情况属实，2013年1月长天时代公司搬离涉诉商铺，但并非我公司强迫。我公司认可长天时代公司搬离涉诉商铺后，双方所签《商铺租赁合同》即已解除。针对长天时代公司的诉讼请求，1.履约保证金和POS机押金确为长天时代公司交纳，但因为系长天时代公司违约，故我公司不同意退还；2.因系长天时代公司违约致合同解除，故违约金、装修损失、财产损失，我公司均不同意负担。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方所签《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。该合同中已经约定，租赁期限内，蓝色港湾公司有权因经营管理的需要，对长天时代公司承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整。此约定虽然对长天时代公司的权利产生了一定的限制，但考虑到双方均系依法注册成立的法人企业，具备相当的缔约能力，且合同原文采用“双方特别确认”的字样，可以理解为蓝色港湾公司已经尽到了一定的提示说明义务。加之长天时代公司亦未举证证明其在签约时即对该合同条款存有异议，在要求与蓝色港湾公司进行协商的情况下蓝色港湾公司不予协商。因此，基于现有证据，不能认定该条款无效，此项约定对双方亦同样具有约束力。就长天时代公司陈述的违约行为，首先，蓝色港湾公司向长天时代公司发出《关于调整承租商铺位置的通知》符合合同约定，通知已载明就调整后承租商铺的新位置等具体事宜，请长天时代公司于2012年11月7日前与蓝色港湾公司招商部联系。长天时代公司称其要求与蓝色港湾公司进行协商但蓝色港湾公司拒绝，并未就此举证，应当承担举证不能的不利后果。据此，不能认定蓝色港湾公司违约。其次，长天时代公司提交的照片、视频虽显示其货物遭受污损，但不能证明系蓝色港湾公司施工所致，也不能证明蓝色港湾公司通过不合理的施工行为强令长天时代公司搬离涉诉商铺。最后，在此情况下，长天时代公司于2013年1月搬离涉诉商铺，并自蓝色港湾公司处取回了剩余的一个月租金，应当视为双方之间的租赁合同关系已经解除，蓝色港湾公司有权利在此之后将涉诉商铺另行出租。双方均认可《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》现已解除，法院不持异议。关于合同解除的原因，在不能认定蓝色港湾公司存在违约行为的情况下，长天时代公司自行搬离涉诉商铺，应视为其以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，蓝色港湾公司依法享有合同解除权。据此，对于长天时代公司要求退还履约保证金、支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于POS机押金，物品退料缴库单已载明设备完好，可以使用，查明的事实中亦不涉及长天时代公司拖欠POS机使用费的情形，故对于该笔押金，蓝色港湾公司应予退还。关于装修损失、器架、道具损失，长天时代公司提交的证据不足以证明其实际付款的情况，亦不足以证明相关损失与本案存在关联性。即便长天时代公司的相关支出均真实，也不清楚在其搬离涉诉商铺后，相关装修、器架、道具在该公司其他店铺的日常经营活动中是否仍具有使用价值。加之并非由于蓝色港湾公司的行为导致合同解除，对长天时代公司此项请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决：一、蓝色港湾有限公司于判决生效后七日内退还北京长天时代户外体育用品有限公司POS机押金五千元；二、驳回北京长天时代户外体育用品有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，长天时代公司不服，仍持原审诉讼请求及理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。
蓝色港湾公司同意原判。
经审理查明：2011年8月11日，双方签订《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》，约定长天时代公司承租蓝色港湾公司出租的涉诉商铺，面积为125平方米，商铺租赁期限为二个租约年；双方特别确认，租赁期限内，蓝色港湾公司有权因经营管理的需要，对长天时代公司承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整，但是蓝色港湾公司必须提前三个月通知长天时代公司，长天时代公司应予以执行，由此给长天时代公司产生的一切费用或损失均由长天时代公司自行承担；长天时代公司承租商铺须用于商业经营活动，应当以TheNorthFace名称／商号对外经营，并用于从事户外休闲体育用品经营项目；商铺租金为第一年每日每平方米10元，月租金38020.83元，第二年每日每平方米12元，月租金45625元；合同签订之日，长天时代公司应向蓝色港湾公司支付履约保证金，其金额为103750元，如由于长天时代公司的原因导致合同无法继续履行，或由于长天时代公司违约导致蓝色港湾公司解除合同的，则履约保证金作为长天时代公司应向蓝色港湾公司支付的违约赔偿金的一部分，蓝色港湾公司有权不予退还；长天时代公司在商铺的经营过程，消费者有权使用蓝色港湾公司发行的储值卡（或称“礼金卡”、“solana卡”）在蓝色港湾公司提供的POS机上进行消费，在长天时代公司进场装修之前，应当向蓝色港湾公司或蓝色港湾公司指定的管理公司缴纳POS机押金，标准为5000元／台，长天时代公司撤场时，经蓝色港湾公司和管理公司验收并确认后7日内将押金余额（如有）不计利息退还长天时代公司；蓝色港湾公司提前单方解除本合同的，或由于蓝色港湾公司违约行为导致长天时代公司单方解除本合同的，合同履行期不满2年的，蓝色港湾公司向长天时代公司支付相当于当年租金标准6个月租金的违约金。
合同签订后，长天时代公司依约向蓝色港湾公司交纳了履约保证金和POS机押金，并支付租金至2013年2月。2013年1月，长天时代公司搬离涉诉商铺，蓝色港湾公司向其退还了1个月的租金。本院审理中，蓝色港湾公司主张退还租金系长天时代公司向其申请退还。长天时代公司对此不予认可，称其并未向蓝色港湾公司申请退款，系蓝色港湾公司自行将租金退还至其银行账户。蓝色港湾公司未就长天时代公司向其申请退款提交相应证据。
庭审中，长天时代公司提交其与佐尚艺佳（北京）装饰工程有限公司（以下称佐尚公司）签订的《长天户外装饰装修工程施工合同》，显示长天时代公司委托佐尚公司就蓝色港湾店进行装修，工期自2011年11月24日至2011年12月11日，工程价款总计76681元；提交北京易通丰业装饰有限公司（以下称易通公司）于2011年12月31日开具的，付款单位为北京长天世纪科技有限公司，金额为203040元的装修费发票；提交北京长天世纪科技有限公司出具的《说明》，载明该公司于2012年1月18日至2012年3月12日代长天时代公司支付蓝色港湾店面和三里屯世贸店装修费用款项，共计203040元，且全额发票由装修公司易通公司开给该公司，其中长天时代公司蓝色港湾店面装修费用共计76681元。蓝色港湾公司对此组证据的真实性、关联性均不认可，并表示不能证明该笔款项的付款方为长天时代公司，且该笔款项用于涉诉商铺的装修工程。
长天时代公司提交物品退料缴库单，用以证明因其撤场，已将POS机退还给蓝色港湾公司，设备完好，可以使用，蓝色港湾公司对此不持异议。长天时代公司提交一份物品清单及银行汇款凭证，用以证明其购买器架、道具支出67765元。蓝色港湾公司表示物品清单系长天时代公司自行制作，对真实性不予认可，对银行汇款凭证的真实性不持异议，但不认可关联性。
为证明蓝色港湾公司存在违约行为，长天时代公司提交蓝色港湾公司于2012年11月2日向其发送的《关于调整承租商铺位置的通知》，载明根据《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》的约定，出于项目整体经营规划考虑，蓝色港湾公司经过仔细研究和慎重考虑，正式向长天时代公司通知：1.因经营管理的需要，蓝色港湾公司拟对长天时代公司承租商铺的位置与面积进行变更和调整，调整后的位置为11号楼L-
BS-×（一层120㎡）。请长天时代公司务必按照合同约定，于2013年2月3日前将涉诉商铺按照蓝色港湾公司交付时的状态交还蓝色港湾公司。2.就调整后承租商铺的新位置等具体事宜，请长天时代公司于2012年11月7日前与蓝色港湾公司招商部联系。蓝色港湾公司对此份证据的真实性不持异议，但不认可长天时代公司的证明目的，并表示依据《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》的约定，其有权利发出该通知。
长天时代公司提交照片、视频，用以证明因蓝色港湾公司在涉诉商铺周边施工，长天时代公司经营的货物遭受污损。蓝色港湾公司表示照片和视频均未能显示拍摄时间，对此组证据不予认可。长天时代公司提交空白的《商铺租赁合同之解除协议》，用以证明蓝色港湾公司通过发送协议的方式要求解除原租赁合同。蓝色港湾公司对此份证据的真实性不持异议，但表示系在搬离涉诉商铺之后，长天时代公司的工作人员自蓝色港湾公司领取。
经询，长天时代公司表示蓝色港湾公司的违约行为有三：1.蓝色港湾公司单方面通知长天时代公司调整商铺位置，《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》虽对此有约定，但租赁合同系双务合同，双方就此仍应进行协商，调整的商铺位置需满足长天时代公司的经营需要。2.在2013年1月双方对新的商铺位置没有达成一致意见的情况下，蓝色港湾公司在涉诉商铺周围施工，并通知长天时代公司解除合同，强令长天时代公司搬离涉诉商铺。3.在合同租赁期内，长天时代公司搬离涉诉商铺后，蓝色港湾公司私自将涉诉商铺出租他人。
针对上述观点，蓝色港湾公司表示：1.《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》系双方在平等协商的基础上签订，合法有效，其中约定蓝色港湾公司有权利调整商铺位置，蓝色港湾公司也依约提前三个月进行了通知，故不存在违约行为。2.蓝色港湾公司确有施工，但施工地点为公共区域，并非针对长天时代公司，也不影响长天时代公司的经营。2013年1月，长天时代公司系自行搬离涉诉商铺，解除协议系在长天时代公司搬离后送达。3.长天时代公司搬离后，蓝色港湾公司认为双方之间的合同关系已经解除，故将涉诉商铺另行出租。
长天时代公司表示其收到蓝色港湾公司要求调整商铺位置的通知后即找蓝色港湾公司协商，提出新的商铺位置不能满足经营需求，但蓝色港湾公司拒绝协商。蓝色港湾公司对此不予认可，并表示长天时代公司从未要求与其协商，亦未表示过对新的商铺位置不满。关于协商的情况，长天时代公司未提交证据。双方均认可《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》现已解除，无需人民法院再行处理。
本院审理中，蓝色港湾公司认可给长天时代公司送达了一份空白的解除协议，但主张双方并未签署，故不发生法律效力。解除协议载明：……经双方友好协商，就上述租赁合同提前解除事宜达成如下意见：1.双方确认，甲乙双方租赁合同于2013年1月31日解除。……5.双方确认，双方就租赁合同的解除互不追究任何违约责任。……
以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。
本院认为：本案中，双方所签《“蓝色港湾国际商区”之商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。该合同中已经约定，租赁期限内，蓝色港湾公司有权因经营管理的需要，对长天时代公司承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整。此约定虽然对长天时代公司的权利产生了一定的限制，但考虑到双方均系依法注册成立的法人企业，具备相当的缔约能力，且合同原文采用“双方特别确认”的字样，可以理解为蓝色港湾公司已经尽到了一定的提示说明义务。加之长天时代公司亦未举证证明其在签约时即对该合同条款存有异议，在要求与蓝色港湾公司进行协商的情况下蓝色港湾公司不予协商。因此，基于现有证据，不能认定该条款无效，此项约定对双方双方亦同样具有约束力。
虽然合同约定蓝色港湾公司有权因经营管理的需要，对长天时代公司承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整，但该条款不应理解为长天时代公司拥有任意调整商铺之权利，对调整之事宜仍应经过双方协商确定。因该条款对调整面积幅度及调整后的租金变化均无表述，导致双方未能就调整商铺的位置、租金等达成一致意见并重新形成协议，现长天时代公司已搬离涉诉商铺，蓝色港湾公司已将涉诉商铺及拟调整商铺出租与他人，双方均认可合同已解除，应视为双方合同系因约定不明不能继续履行而解除。就长天时代公司陈述的违约行为，首先，蓝色港湾公司向长天时代公司发出《关于调整承租商铺位置的通知》符合合同约定，通知已载明就调整后承租商铺的新位置等具体事宜，长天时代公司不能证明承租商铺的新位置不能满足其经营需要；其次，长天时代公司提交的照片、视频虽显示其货物遭受污损，但不能证明系蓝色港湾公司施工所致，也不能证明蓝色港湾公司通过不合理的施工行为强令长天时代公司搬离涉诉商铺；最后，长天时代公司于2013年1月搬离涉诉商铺，蓝色港湾公司有权利在此之后将涉诉商铺另行出租；综上，长天时代公司主张蓝色港湾公司违约并承担支付违约金的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。蓝色港湾公司主张长天时代公司自行搬离涉诉商铺并要求退还租金，系以自己的行为表明不继续履行租赁，应系长天时代公司违约。对此，本院认为，首先，长天时代公司作为承租人，其主要义务系交纳租金，不能因其按照《关于调整承租商铺位置的通知》的要求搬离涉诉商铺而认为其违约；其次，蓝色港湾公司未就长天时代公司向其申请退款提交相应证据，故本院无法认定系长天时代公司主动要求退款；最后，根据蓝色港湾公司给长天时代公司送达的解除协议，双方系协商解除，该解除协议因长天时代公司未签署而没有生效，但如长天时代公司不愿继续履行合同，其宁愿选择违约而不愿意签署更有利的解除协议不符合常理；综上，本院对蓝色港湾公司关于长天时代公司违约的主张不予采信。双方合同解除后，蓝色港湾公司收取的履约保证金应予以返还。蓝色港湾公司以长天时代公司违约为由要求不予返还履约保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。原判认为长天时代公司自行搬离涉诉商铺应视为其以自己的行为明确表示不履行合同的主要义务并据此驳回长天时代公司要求退还履约保证金的诉求不当，本院应予纠正。
关于POS机押金，物品退料缴库单已载明设备完好，可以使用，查明的事实中亦不涉及长天时代公司拖欠POS机使用费的情形，故对于该笔押金，蓝色港湾公司应予以退还。关于装修损失、器架、道具损失，长天时代公司提交的证据不足以证明其实际付款的情况，亦不足以证明相关损失与本案存在关联性，即便长天时代公司的相关支出均真实，也不清楚在其搬离涉诉商铺后，相关装修、器架、道具在该公司其他店铺的日常经营活动中是否仍具有使用价值，加之并非由于蓝色港湾公司的行为导致合同解除，对长天时代公司此项请求，本院不予支持。
综上，原判认定事实部分错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第31064号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第31064号民事判决第二项；
三、蓝色港湾有限公司于本判决生效后七日内退还北京长天时代户外体育用品有限公司履约保证金十万三千七百五十元；
四、驳回北京长天时代户外体育用品有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费4535元，由北京长天时代户外体育用品有限公司负担3786元（已交纳），由蓝色港湾有限公司负担749元（北京长天时代户外体育用品有限公司已预交，蓝色港湾有限公司于本判决生效后七日内给付北京长天时代户外体育用品有限公司）。二审案件受理费9020元，由北京长天时代户外体育用品有限公司负担7573元（已交纳），由蓝色港湾有限公司负担1447元（北京长天时代户外体育用品有限公司已预交，蓝色港湾有限公司于本判决生效后七日内给付北京长天时代户外体育用品有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 曾 彦
代理审判员 龚勇超
二〇一四年十二月二日
书 记 员 赵 纳