重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初7428号
原告：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号，组织机构代码62191292-6。
法定代表人：余俊平，董事长。
委托诉讼代理人：周伟，重庆宏州律师事务所律师。
被告：李侍臻（曾用名李仕生），男，汉族，1972年6月22日生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
原告重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁公司）诉被告李侍臻房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沙磁公司委托诉讼代理人周伟，被告李侍臻及其委托诉讼代理人江巨能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙磁公司诉称，原、被告约定被告购买原告开发的位于九龙坡区陈家坪石杨村7号紫荆丁香苑小区xxxxxx号房屋。约定按揭付款的方式。但被告仅支付了14580元房款，既不办理按揭贷款，也未支付剩余房款。2009年2月16日，原告无奈又将该房屋出售给案外人刘崇渝，并在其支付了大部分购房款后，将房屋交付给刘崇渝使用。后经生效调解书确定，原告应向刘崇渝履行过户义务。但是，因原、被告之间就讼争房屋办理了相关登记手续，导致原告无法为刘崇渝办理过户手续。原告无奈诉至法院，请求判决：一、原、被告之间2005年2月26日签订的商品房买卖合同终止履行，并解除该合同关系；二、被告协助原告办理2005年2月26日签订的商品房买卖合同备案注销登记；三、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告陈述诉请解除合同的理由：1、被告没有支付相应购房款,根据合同第八条的约定，被告逾期超过30日未支付购房款，原告有权解除合同；2、讼争房屋已经出售给案外人，合同实际上已经无法继续履行。
被告李侍臻辩称，1、被告同意补足房款，原告应当继续履行合同，履行办证义务；2、原告与案外人之间签订购房合同系原告一房二卖，与被告无关；3、原被告之间的买卖合同签订于2005年2月，房屋已经在2005年12月交付被告使用，原告的合同解除权已经消灭。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告的企业名称由重庆洪燕物业发展有限公司变更而来，被告曾用名为李仕生。
2005年2月26日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：李侍臻购买沙磁公司开发位于重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号紫荆丁香苑小区xxxxxx号（名义层xxxxxx）房屋，房屋成交价199580元；李侍臻选择按揭贷款付款，于2005年3月15日付房款14580元，于2005年10月28日前付房款50000元，余款135000元由专业银行提供按揭贷款。关于逾期付款的违约责任，合同第八条约定，乙方（被告）如逾期付款，逾期超过30日后，甲方（原告）有权解除合同。
2005年6月5日，被告出具《承诺书》，该承诺书载明：“……现我公司承诺，由我公司负责向李仕生同志支付协议中约定的销售费用（含业绩提成和超过约定单价的利润分成），在现金不能支付该费用时，我公司同意用紫荆丁香苑的商品房产权抵给李仕生同志。”2005年12月15日，被告公司原法定代表人李晓红以被告名义出具《承诺书》，该承诺书载明：“……现我公司承诺，先行将紫荆丁香苑项目的住宅xxxxxx房屋产权（套内面积73.83㎡，价值196078元）、住宅xxxxxx房屋产权（套内面积75.99㎡，价值199580元）即两套房屋产权（价值合计395658元）暂抵偿给李仕生作为应付销售酬金的保证，待实际酬金（经天九公司、顺平公司）审核后的实际金额多退少补。”2013年12月12日，本院作出（2012）九法民初字第04855号《民事调解书》，载明：重庆沙磁房地产开发有限公司在2013年12月30日前支付李侍臻销售佣金提成和溢价提成52万元。审理中，被告称在04855号调解书下达后申请了强制执行，但没有执行到任何款项。
2009年10月15日，本院做出（2009）九法民初字第5647号民事调解书，载明：2009年2月16日，刘崇渝与沙磁公司签订买卖合同，约定购买xxxxxx号房屋，房价款170000元，首付100000元，余款办证时付清。签订合同交付了房屋，但未能办证。双方达成调解协议，确定沙磁公司（原洪燕物业公司）协助刘崇渝办理房屋权属证书。
2015年4月11日，本院作出（2014）九法民初字第08846号民事判决书，载明：审理中，李侍臻陈述：沙磁公司应付李侍臻销售提成款52万元，李侍臻应支付沙磁公司xxxxxx号房屋房款196078元、xxxxxx号房屋房款199580元、xxxxxx号房屋房款247748元，共计643406元，李侍臻已支付沙磁公司三套房屋首付款4万元，现李侍臻同意将52万元销售提成款优先冲抵xxxxxx号、xxxxxx号房屋房款，对于xxxxxx号房屋在冲抵完52万元销售提成款后，还欠沙磁公司房款，李侍臻愿意另行支付。
上述事实，有当事人陈述、买卖合同、承诺书、民事判决书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应当依照约定全面履行。本案的争议焦点为原告是否有权解除合同。针对该争议焦点，本院评述如下：
关于原告所述的第一个解除理由。本院认为，虽然商品房买卖合同约定了分期及按揭贷款的付款方式，也约定了买方迟延付款时卖方享有合同解除权，但是，2005年6月5日的《承诺书》载明了沙磁公司同意用紫荆丁香苑的商品房产权抵给李侍臻用以支付销售酬金，2005年12月15日的《承诺书》明确了沙磁公司同意以xxxxxx房屋产权抵偿给李侍臻作为应付销售酬金的保证，待实际酬金审核后的实际金额多退少补，故《承诺书》应当视为沙磁公司同意用李侍臻的销售酬金冲抵房屋的房款的协议，李侍臻未做否认的意思表示，且在（2014）九法民初字第08846号案件中认可用销售酬金冲抵xxxxxx购房款，应视为双方就付款期限和付款方式达成了新的约定，变更了原合同约定的内容。新的约定中并未约定付款日期，也没有约定逾期付款就解除合同的内容，且本案中亦无法定解除的情形，故原告仍按照原合同约定的逾期付款即有权解除的内容行使解除权缺乏依据，本院不予支持。
关于原告所述的第二个解除理由。本案中，双方于2005年2月26日就签订《重庆市商品房买卖合同》，就讼争房屋建立了买卖合同关系，并办理了合同备案登记。合同签订后，（2012）九法民初字第04855号《民事调解书》最终确定沙磁公司应付给李侍臻的销售提成数额，双方就销售酬金抵购房款的约定才具备现实履行条件。但在2009年2月，沙磁公司就将讼争房屋另行出售给案外人刘崇渝，并经法院调解达成了协助刘崇渝过户的调解书，只是因为登记的原因尚未履行过户手续。至此，在被告的付款条件成就之前，原告单方面另行出售房屋，将约定出售给李侍臻的房屋另售给刘崇渝，该情形不应构成沙磁公司解除合同的法定理由和约定事由。故沙磁公司的该项解除理由不能成立，本院不予采信。
综上，原告沙磁公司请求解除买卖合同关系并要求被告协助办理该商品房买卖合同备案注销登记的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告重庆沙磁房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告重庆沙磁房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 刘香军
二〇一七年五月二十一日
书记员 曹丽娟