湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第00736号
原告（反诉被告）：湖北省林业科学研究院，住所地：武汉市东湖高新技术开发区九峰狮子峰特*号。
法定代表人：曾祥福，系该院院长。
委托代理人：丁元胜，系湖北省林业科学研究院后勤主任。特别授权代理。
委托代理人：李蔚，系湖北省林业科学研究院后勤副主任。特别授权代理。
被告（反诉原告）：张云，湖北大学环境资源学院教师。
被告（反诉原告）：吴华英，女，1979年2月23日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区学院路**号，身份证号码：4201241979********。（与张云系夫妻关系）
两被告（反诉原告）共同委托代理人：陈新明，湖北谦顺律师事务所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）湖北省林业科学研究院（以下简称林某）诉被告（反诉原告）张云、吴华英合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法组成由审判员陈红担任审判长，人民陪审员郑武平、梁华东参加的合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）林某的委托代理人丁元胜、李蔚到庭参加诉讼，被告（反诉原告）张云、吴华英的委托代理人陈新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林某诉称：林某与张云、吴华英于2014年1月22日就武汉市洪山区关山街关西经济小区28栋1层101号房屋（以下简称关西房产）达成协议，林某付给张云、吴华英50000元补偿款，张云、吴华英同意将房屋过户给林某，并约定从2014年3月1日起60天内协助林某办理过户手续。林某在2014年3月1日前后多次打电话与张云协商过户事宜，张云先是以工作忙或其妻研究生答辩没有时间等理由推脱两个月后办理并拒收首期补偿款25000元。期间林某多次联系张云，均以不接待、没有时间等理由推脱。2014年5月8日应张云要求林某一次性将50000元现金送达张云单位湖北大学资源环境学院办公室，张云又拒收50000元现金。自此张云态度非常恶劣，极力反对双方达成的协议书，拒不履行协议，张云已构成违约。因张云的不合理要求欲壑难填，林某无法满足，张云又拒不履行协议，林某与张云已无法正常协商。现诉请判令1、确认林某与张云、吴华英于2014年1月22日双方签订的合同有效，关西房产归原告林某所有；2、被告张云、吴华英立即将关西房产过户给原告林某，承担过户费用等违约责任；3、由张云、吴华英承担本案诉讼费、保全费、鉴定、评估等所有相关费用。
被告（反诉原告）张云、吴华英辩称：《合同法》第五十四条规定因重大误解、显失公平订立的合同或一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，属于可撤销的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。张云、吴华英与林某于2014年1月22日签订的协议书，存在重大误解、显失公平、欺诈和胁迫的情形，张云、吴华英作为受损害方，请求法院予以撤销该协议书。1、协议书存在重大误解的情形。协议书中所涉及的关西房产属于张云所有，是张云于1999年从武汉市经济实用住房发展中心购得，并且已经办理了房产证和土地证，房屋所有权人和土地使用权人都是张云。林某长期以来一直误导张云，称关西房产属于林某所有，张云应将关西房产退还给林某；林某起草的协议书的第一、二条中也称应将关西房产退还给林某。而事实上关西房产的产权从来就没有属于过林某，无论是以前还是现在。关西房产的产权以前属于武汉市经济实用住房发展中心所有，现在属于张云所有；根本就不存在退还给林某的问题。协议书的第一、二条中所称的张云应将关西房产退还给林某，属于重大误解。2、协议书存在显失公平的情形。关西房产面积83.92平方米，市值600000元左右。协议书的第三条约定林某仅支付给被告50000元，张云就将关西房产过户给林某；60万元的房产只支付5万元就办理产权过户，属于显失公平。3、协议书存在欺诈的情形。协议书的第四、五条称关西房产办理过户后，林某负责到房产部门办理关西房产的登记记录和档案的消除手续。而事实上，即使房产办理了过户，房产的登记记录和档案是不会消除的。林某称负责消除关西房产的登记记录和档案，属于欺诈。4、协议书的签订存在胁迫的情形。张云是湖北大学的教师，于2013年初购买了“湖大琴园”的一套“双竞双限”房。林某多次威胁被告张云，如果张云不签订该协议书，就到张云单位去闹，要让张云丢掉工作，要让张云丧失购买“双竞双限”房的资格。事实上，林某多次到张云单位去闹并向张云单位发函，歪曲关西房产的事实，诋毁张云的人品，胁迫张云签订该协议书。综上所述，该协议书的签订存在重大误解、显失公平、欺诈和胁迫的情形，严重侵犯了张云的权利，对张云极为不公平，应予以撤销。请求驳回林某的本诉诉讼请求，反诉请求判令：1、撤销张云与林某于2014年1月22日签订的《协议书》；2、由林某承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）林某反诉辩称：张云请求撤销张云与林某于2014年1月22日签订的协议书没有法律依据。1、林某自与张云接触以来，一直以积极的态度，有理有节的来处理与张云的房产纠纷一事，恪守相关的法律法规。自张云20**年2月离开林某实际退房以来，林某都耐心的与张云商量办理退房销户事宜，并在2014年1月22日达成协议。这期间林某不存在像张云说的长期误导、欺诈和胁迫的行为。相反张云在已经退房的情况下，在这期间借故学习没时间为由恶意拖延办理房产过户更名手续，明知房产证在林某手中保管，故意隐瞒林某自行办理挂失手续并办理了新的房产证，请问这是谁在欺诈和显失公平。2、林某与张云签订的协议中提出的条款都是张云的要求，其中50000元补偿款不是房款，而是张云为办理过户更名对林某的过分要求，林某为了能够顺利办成过户更名手续，被迫无奈答应其要求。（有双方谈话录音为证）张云颠倒黑白，严重侵犯了林某的权利。林某请人民法院公正处理，以正视听。3、张云严重违反双方签订的协议书，履行时间（自2014年3月1日起60天内办理过户更名手续）一拖再拖，最后找种种理由拒不履行协议条款。在这期间林某为了打消张云的顾虑多次先给50000元补偿款以表诚意，张云拒不接受。张云严重违反双方协议，在此林某提请人民法院判决张云履行协议，并判决张云违约，按协议第五条判定张云无条件将关西房产退还给林某，并承担过户费。4、张云系无理取闹，恶意违约事实成立，张云、吴华英承担全部诉讼费用。综上，在法律规定的范围内，张云、吴华英的反诉请求都是不合理的，也没有任何法律依据，故请求人民法院在查清事实的基础上，驳回张云、吴华英的反诉请求，以保护林某的合法权益。
原告（反诉被告）林某为支持其诉讼请求，依法向本院举证如下：
证据一：协议书，拟证明双方自愿达成协议，形成事实合同关系，约定明确。
证据二：谈话记录（书面整理材料以及录音），拟证明与张云接触过程中的真实情况，本着双方自愿的原则，没有欺诈和胁迫。
证据三：证人证言，拟证明签订合同前该房来龙去脉，及相关证言。
证据四：房产证、房地产平面图、土地使用权证、产权登记信息查询单，拟证明该房事实存在，后被张云恶意挂失。
证据五：武汉城镇职工首次购买经济适用房（公有住房）登记申请表、购房交款通知、购买经济适用房审批表，拟证明该房用我单位以张云名义购买，房款由我单位垫付。
被告（反诉原告）张云、吴华英的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，因为协议书存在重大误解、显失公平、欺诈和胁迫等情形。对证据二书面谈话记录真实性有异议，没有录音，对证明内容也有异议，因为证据体现不出来是自愿达成协议的。对于证据三，由于证人未出庭，所以不发表质证意见。对证据四的真实性无异议，但是对证明目的有异议，不是张云恶意挂失。对证据五的真实性无异议，但是对证明目的有异议，不是林某购买的，是张云购买的。
被告（反诉原告）张云、吴华英为支持其抗辩理由及反诉请求，依法向本院举证如下：
第一组证据：证据一：购买经济实用住房审批表；
证据二：买卖契纸；
证据三：证明；
证据四：房产证；
证据五：土地证。
拟证明关西房产属于张云所有，是张云于1999年从武汉市经济实用住房发展中心购得，并且已经办理了房产证和土地证，房屋所有权人和土地使用权人都是张云。
第二组证据：证据一：协议书；
证据二：顺驰不动产的房屋销售资料；
证据三：张云购买“双竞双限”房的买卖合同；
证据四：林某两次给被告张云单位发的函；
证据五：抵押合同；
证据六：房地产抵押清单；
证据七：房产抵押记载信息。
拟证明协议书的签订存在重大误解、显失公平、欺诈和胁迫的情形，严重侵犯了张云的权利，对张云极为不公平，应予以撤销。
原告（反诉被告）林某的质证意见为：对第一组证据的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，这个房子是以张云的名义办理的，购房款是林某支付的，发票、收据、与开发商签订的协议都在我方。对第二组证据中的证据一的真实性无异议，证据二不具有说明力，证据三与本案无关，对真实性不发表意见，对证据四的真实性无异议，对证据五的真实性无法确认，对证据六、证据七的真实性无异议。对第二组证据的证明目的有异议，双方协议书的签订不存在重大误解、显失公平、欺诈和胁迫的情形。
原告（反诉被告）林某为支持其对反诉的抗辩理由，依法向本院举证如下：
第一组证据：证据一：原告林某与武汉东湖高新集团股份有限公司签订的《武汉市经济适用住房购销合同》；
证据二：武房权证洪字第××号房产证；
证据三：0166512号买卖契纸；
证据四：土地使用证；
证据五：私房土地使用税缴税记录簿。
拟证明1、合同约定就房屋发生争议，受房屋所在地法院管辖，况且本案为不动产纠纷，依法应由洪山区法院管辖；2、涉案房屋的买方是林某，与开发商发生买卖合同关系的是林某。林某只是以张云名义购买涉案房屋，作为自有公房分配给职工居住，林某才是真实的购房权利人；3、1999年4月21日林某向武汉东湖高新集团股份有限公司购买四套经济适用房，其中的一套（房产号：2000002**）是拟分配给张云居住，但是因张云未达到林某规定的服务期而离开，依规定应当过户给林某，退还房屋给林某；4、作为人才引进服务项目之一，林某实际出资以张云名义购买的涉案房屋产权等相关证书一直在林某手中，林某一直占有使用并控制该财产，享有真实物权；5、张云名下的房屋系林某依条件购买的经济适用房，其物权依法应当属林某单位所有，性质是单位自管公房；6、作为名义产权人张云并未与出卖方签订购买合同，产权登记者由作为购买人的林某依规定指定，这完全不同于一般的房屋买卖关系。其实质上是购买人有权变更登记产权人的特殊的政策性分配购房协议，要依相关政策规定来认定最终权属。
第二组证据：证据一：购买经济适用房登记申请表、审批表及交款通知单。
拟证明1、张云作为人才引进时，承诺遵守林某的有关最短服务期五年等相关规定及约定，故林某依条件政策将集中购买的经济适用房中的一套先以办证方式分配给张云；2、张云以经济适用房的条件应当交纳相关房款，但实际未交，因为他在2001年2月份就提前主动离开，擅自撕毁了与林某的约定；3、张云无权也无依据享有该房屋的所有权。
第三组证据：证据一：武房权证洪字第××号房产证；
证据二：洪国用（2011补）第74号土地使用证；
证据三：补办房产证审批书。
拟证明1、张云私自挂失武房权证洪字第××号房产证，绕开林某以其名义重新办理新的产权证书，侵害了林某的真实物权；2、张云明知自己不具有对房屋的真实所有权，恶意挂失两证，违背了诚实信用原则，系蓄意违法行为，是非法的无效的行为。
第四组证据：林某对涉案房屋的购房款、装修、维修款，电费缴纳等相关费用凭证记录。
拟证明林某是涉案房屋的实际出资人，承担着集中购买的四套房屋的日常维护工作，使其满足基本生活功能的使用，是事实上的占有、使用权利人，依法应当享有真实有效的物权。
第五组证据：刘源望、胡兴宜、代英杰、林亲雄、陈孝亲、张新叶六人的房款及租金交纳凭单。
拟证明林某购进四套房屋后作为公有福利住房给职工居住，职工需交个人应当交纳房款后才能参加房改获得产权，张云因违反单位规定，并提前离开单位，也未支付任何购房款，也对购买的涉案房屋无任何出资，故其不具有获得房屋所有权的实质条件与资格。
第六组证据：证据一：张云、林亲雄、魏和平等人调入、以及张云调出林某的手续；
证据二：张云调入后工资明细。
拟证明1、张云调入林某后，成为林某引进的人才，有权依人才引进劳务协议的规定享受权利，但是其后违约提前离开原告林某，未达到最短服务年限，故无权享受相关权利，其名下的房屋也应当立即退还给林某；2、张云在原告林某服务期间，林某已依法给予了相关劳动报酬，双方不存在劳动争议。
第七组证据：证据一：张云博士学位录取通知书及中科院华南植物研究所给林某发的请求调动张云档案的信函。
拟证明1、张云未经单位允许，私自脱产读博，于2001年2月28日离开林某，未达到林某事先告之的文件要求以及人才引进劳务协议规定的最短服务五年的年限条件，没有依据获得涉案房屋的真实物权；2、2001年2月28日，林某因张云违约依法解除了与张云之间事实上的人才引进劳务协议。
第八组证据：证据一：林某与魏和平签订的人才引进服务协议；
证据二：魏和平交纳房屋款凭证；
证明三：林某（1999）073号文件。
拟证明1、魏和平作为引进的人才，按照公布的文件精神，欲得140平米以上的房屋需为单位服务最低八年，以下的需服务最低五年；魏和平达到了最短服务期限并交清了房款故其取得了产权；2、魏和平与张云是相当条件进入林某的，按照林某文件规定及精神，基于对他们的信任，林某以他们的名义购买了经济适用房分配其住；3、林某与魏和平人才引进劳务协议书的内容应当可以参照适用于与林某存在劳务协议的张云；4、（1999）073号文件内容系引进人才主要参考适用的框架规定，具体措施及落实内容还要结合相关法律政策的规定，最终解释权属于林某。
第九组证据：证据一：王定济、江厚利、刘源望、胡兴宜、魏和平、林亲雄、张新叶、陈孝青等八位证人的证言；
证据二：张新叶与林某达成的委培读博的“协议书”；
证据三：上述证人与林某签订的相关协议。
拟证明1、林某以张云等四人的名义购买的四套经济适用房是单位自管公房，作为单位的自管的福利住房分配给职工居住。与张云一起进入林某的人才需为单位服务最低达五年才能参加房改，交纳购房款，才能最后拥有产权；原告林某不仅仅对引进的人才要求在林某服务一定的期限，对于引进的人才如果要继续深造也须经林某的允许，并且深造完成后需重新在林某服务一定的年限，尔后才能交纳个人房款后参加房改最终取得房屋产权；2、张云违反了与原告林某的约定以及相关制度规定，未达到最短的服务期限，以其名义登记的房屋应当退还给林某；3、张云与张新叶、陈孝青及林亲雄一起同时引进林某，取得房屋的条件应当与他们三人的条件同等相同，故张云因提前离开林某无权最终取得房屋产权；4、张云与林某之间存在以前述为主要内容的人才引进劳务协议法律关系。
第十组证据：证据一：张云的两封信以及林某多次向张云及其学校去函；
证据二：两份录音文档。
拟证明1、林某于2013年3月31日第一次正式知道张云的书面请求。自2001年2月份以来，林某一直在要求被告张云返还房屋，配合过户，但是张云以种种理由不协助过户；2、在2003年之前，林某无法联系张云，之后张云收到过林某多次要求配合过户的信函，包括房屋使用人胡兴宜等一直以来的要求，但是张云有意回避，并于2011年以欺诈的方式挂失林某持有的房产证书，非法挂失房产证件，以企图侵占国有资产；3、张云挂失并重新办理房屋产权证件的行为是明显违法、违反诚信的恶意行为；4、张云离职后，林某一直主张真实物权，从未放弃权利；5、张云实际也未否认林某对该房屋具有法律意义的真实权利，其只是称房屋登记在其名义上损害了他的利益，造成他在湖北大学购房成本增加等相关经济损失而已。
第十一组证据：证据一：“湖大琴园”住房选购协议。
拟证明张云已经享受湖北大学的住房福利，已经购买到了学校的政策性房屋，不应再享受林某的住房福利待遇，否则属于“二房”的情况，为法律法规政策所禁止。
第十二组证据：证据一：武房权证洪字第××号房产证抵押登记证明。
拟证明20××81号房产证已于2000年由林某依法进行了抵押使用的事实进一步印证了林某一直对房屋享有占有使用及相关处分的权利，张云系名义购房人在未完成服务期限并交清房屋之前不具有真实的物权。
被告（反诉原告）张云、吴华英的质证意见为：对第一组证据的证据一的真实性有异议，是复印件，证据二、证据三、证据四、证据五的真实性无异议，但是对第一组证据的证明目的有异议，房产是由张云购买的，不是林某购买的，被告张云与林某从来没有约定服务期，房产的所有权属于张云，不属于原告林某。对第二组证据的申请表、审批表真实性无异议，对交款通知单有异议，是复印件。对该组证据的证明目的有异议，异议内容同第一组证据。对第三组证据的证据一、证据二、证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，张云不是恶意挂失，房产证一直被林某扣押，所以才重新办理了房产证。对第四组证据的真实性有异议，是复印件，对证明目的有异议，林某一直霸占房屋，不让张云入住。对第五组证据的真实性有异议，是复印件，对证明目的有异议，无法达到证明目的，这组证据与本案无关。对第六组证据的真实性有异议，是复印件，对证明目的有异议，这个房屋不是张云退给林某的，而是林某长期霸占的。对第七组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，张云没有与林某约定服务期。对第八组证据的证据一、证据二、证据三的真实性有异议，是复印件，对证明目的有异议，证明目的与本案无关。对第九组证据的证据一的真实性不质证，证人未出庭，证据二的真实性有异议，是复印件，且与本案无关，证据三的真实性有异议，是复印件，与本案无关。对第十组的证据一的真实性有异议，是复印件，证据二的真实性有异议。对该组证据的证明目的有异议，房屋属于张云所有，张云在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平的情况下签订此份协议。对第十一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋不是福利房，是“双竞双限”房，即使被告张云已经购买了关西的房子，也有权利购买湖北大学的房子，这是符合法律规定的，不违反法律与政策。对第十二组证据，虽然证据目录里有，但是实际没有，所以不发表质证意见。
经庭审质证，本院对证据效力作如下认定：林某提供的支持其本诉请求的证据一、证据二、证据四、证据五真实合法，予以采信，证据三证人未到庭不予采信。张云、吴华英提供的第一组证据及第二组证据中的证据一、证据四、证据六、证据七真实合法，予以确认，证明涉案房屋以张云的名义办理，证据二、证据三与本案无关联，不予采信，证据五的真实性无法确认，不予采信。林某提供的支持其反诉抗辩理由的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据、第七组证据、第八组证据、第九组证据中的证据二、三、第十组证据、第十一组证据真实合法，予以采信，其中的复印件，张云、吴华英未提出相反证据，因此予以采信；第九组证据中的证据一属证人证言，证人未到庭，故不予采信；第十二组证据未提供，不予采信。
经审理查明：作为人才引进服务项目之一，1999年4月21日林某实际出资，以张云名义购买了武汉市洪山区关山街关西经济小区28栋1层101号房屋（以下简称关西房产）分配给被告张云居住。林某以张云等四人的名义购买的四套经济适用房是单位自管公房，作为单位自管的福利住房分配给职工居住。与张云一起进入林某的人才最低需为单位服务达五年才能参加房改，交纳购房款，才能最后拥有产权；林某对引进的人才要求在林某服务一定的期限，对于引进的人才如果要继续深造也须经林某的允许，并且深造完成后需重新在林某服务一定的年限，尔后才能交纳个人房款后参加房改最终取得房屋产权。张云未经单位允许，于2001年2月28日离开林某攻读博士，未达到林某事先告之的文件要求以及人才引进劳务协议规定的最短服务五年的年限条件。涉案房屋产权登记在张云名下，但权属证书一直由林某进行保管。自2001年2月份以来，林某一直在要求张云返还房屋，配合办理过户手续。张云于2011年在房产管理部门挂失涉案关西房产权属证书，并重新办理房屋产权证件。
林某与张云、吴华英于2014年1月22日就涉案关西房产达成协议，约定由林某支付给张云、吴华英50000元补偿款，张云、吴华英将房屋过户给林某，林某首付补偿款25000元，张云、吴华英60天内协助林某办理过户手续，过户手续完后10天内林某付清余下补偿款25000元，过户费用由林某承担；如被告张云、吴华英违约，则无条件将该房退还给林某，并承担过户费用。协议签订后，林某多次联系张云协商过户事宜未果。2014年5月8日林某将补偿费50000元现金送至张云工作单位，张云予以拒收，故林某诉至本院。
本院认为：本案系林某要求张云、吴华英履行关西房产过户及补偿协议而产生纠纷。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。所谓显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。张云、吴华英名下房产系林某出资购买，张云亦未在该单位服务满期限，故林某与张云、吴华英于2014年1月22日就涉案关西房产过户及补偿所签订的协议，是双方当事人真实意思的表示，且该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不具备我国合同法所规定的行使撤销权的构成要件，该协议合法有效，应当依约履行。协议签订后，林某多次联系张云、吴华英履行协议约定，但张云、吴华英均以种种理由拒收50000元补偿款，且拒不协助林某办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据协议约定，如张云违约，则张云无条件将关西房产退还给林某，并承担过户费用。综上，林某与张云、吴华英签订的协议合法有效，张云、吴华英应当依约返还涉案房产，并承担过户费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖北省林业科学研究院与被告（反诉原告）张云、吴华英于2014年1月22日签订的《协议书》合法有效；
二、被告（反诉原告）张云、吴华英于本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）湖北省林业科学研究院办理武汉市洪山区关山街关西经济小区28栋1层101号房屋的过户手续，并承担过户费用；
三、驳回原告（反诉被告）湖北省林业科学研究院的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张云、吴华英的反诉请求。
案件受理费2230元，反诉费1150元，保全费520元由被告（反诉原告）张云、吴华英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 红
审 判 员 郑武平
人民陪审员 梁华东
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 李 路