宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民初字第725号原告何新华，男，生于1974年11月15日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人马文利，女，生于1972年1月1日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系何新华之妻。代理权限为特别授权。委托代理人武克良，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告宁夏鑫林房地产开发有限公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人段学斌，该公司总经理。委托代理人宋新萍，宁夏言成律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告何新华与被告宁夏鑫林房地产开发有限公司（以下简称鑫林公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，被告鑫林公司于2014年6月24日提出反诉，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，决定合并审理。依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告何新华及其委托代理人马文利、武克良，被告鑫林公司的委托代理人宋新萍到庭参加了诉讼。法庭审理后，因被告鑫林公司不预交反诉受理费，本院裁定按照自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告诉称，被告为开发建设中卫市沙坡头区官桥花园二期项目，需拆迁原告在该项目范围内的房屋。2011年5月12日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定被告给原告在中卫市沙坡头区官桥花园二期13#楼安置住房1套，拆迁过渡期为18个月。2013年6月4日，原告何新华与被告签订《商品房买卖合同》1份，确定被告给原告安置的房屋为官桥花园二期13#楼3单元302号，但至今被告没有给原告交付房屋。原告认为，原告按照《房屋拆迁补偿安置协议》完全履行了约定的义务，但被告严重违反协议，不给原告交付安置的房屋，给原告造成了重大经济损失。要求：1.依法确认原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》有效；2.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋属原告所有；3.判令被告办理房屋产权手续；4.判令被告支付安置费29907元；5.本案诉讼费由被告负担。原告提交以下证据证明其主张的事实：1.拆迁安置补偿协议1份，证明双方于2011年5月12日签订协议，约定被告给原告安置房屋面积为90平方米，安置楼层为3楼的事实；2.商品房买卖合同1份（复印件），证明被告给原告安置的房屋是官桥花园13号楼3单元302号房屋96.72平方米，超出安置面积6.72平方米。被告对原告证据的质证意见是：对原告证据1、2的三性无异议，但对证明目的不予认可。应当给原告安置69.23平方米，协议中实安置面积90平方米是针对签订协议时房屋面积不确定，现实际安置面积为96.72平方米，超面积27.49平方米，不是原告所称的6.72平方米。协议中约定过渡期18个月没有临时安置补助费，如超过拆迁过渡期再支付临时安置补助费，且约定安置房超面积按官桥花园二期房屋价格补交房款，应以协议约定为准。被告辩称，认可双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》。原告主张的安置费计算错误，协议中约定18个月过渡期内不支付安置补偿费，如超过拆迁过渡期由拆迁人支付给被拆迁人安置补助费，从拆迁至今共36个月，减去18个月还剩18个月，每月每平方米6元，安置房屋的面积为69.23平方米，拆迁安置费为7476.84元。因协议中约定安置房屋面积以房产中心的测量为准，安置房屋超面积以官桥花园二期价格计算，补交房款和楼层系数款，因调换面积为69.23平方米，现实际给原告安置的房屋面积为96.72平方米，超面积27.49平方米，按三楼的价格3680元／平方米计算补交差价96823.30元及楼层系数差价16481元。被告提交以下证据证明其主张的事实：1.房屋拆迁补偿协议1份，证明双方签订协议，双方约定的应调换建筑面积为69.23平方米，协议中约定实安置90平方米是针对最初约定的房屋做的说明，应当调换面积69.23平方米。协议中约定过渡期18个月没有临时安置补助费，如超过拆迁过渡期再支付临时安置补助费，且约定安置房超面积按官桥花园二期房屋价格补交房款，应以协议约定为准的事实；2.卫政办发（2012）211号文件1份，证明给原告安置补助费按建筑面积每月6元／平方米补助，不存在双倍补偿，安置房三楼上浮12%，房屋均价为1420元／平方米的事实；3.鑫林公司（2011）18号文件1份，证明2011年被告公司二楼售价为3680元／平方米，协议中约定的二期商品房价格就是本文件中规定的价格的事实。原告对被告证据的质证意见是：对证据1的三性无异议。对证据2合法性、真实性有异议，与本案无关。原告认可超过临时安置期限按每月6元／平方米补偿，按69.23平方米计算，认可均价1420元／平方米，但应按双倍补偿。对证据3的三性有异议，该文件是被告公司内部的文件，无其他证据印证，不予认可。本院对双方当事人提交的证据认证如下：被告对原告证据的三性没有异议，原告的证据具有证明效力。原告对被告证据1的三性没有异议，被告证据1具有证明效力。被告证据2是中卫市人民政府卫政办发（2012）211号文件，该文件是2012年6月2日发布的，而原告与被告于2011年5月12日签订房屋拆迁补偿协议，所以该证据与本案没有关联性，对其证明效力不予认定。证据3是被告公司的文件，被告提交该文件证明其反诉要求原告补交超面积的房款，因被告没有预交反诉受理费，对被告的反诉请求，本院已按自动撤回反诉处理，所以该证据对本案事实已没有关联性，对其证明效力不予认定。经审理查明，被告为开发建设中卫市沙坡头区官桥花园二期项目，需拆迁原告在该项目范围内的房屋。2011年5月12日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：拆迁人给被拆迁人应调换房屋建筑面积为69.23平方米，安置房屋的楼号为13#楼3层，拆迁过渡期为18个月，超过拆迁过渡期，由拆迁人支付被拆迁人临时安置补助费。补充条款约定：①水暖、电入网费由开发商负责；②安置房屋面积以房产测量中心出具的测量报告为准；③交房时找补门款400元；④超面积在3%以内按拆迁价格找补，其余部分按同期销售价格找补房款。协议签订后，原告拆迁了房屋，在拆迁过渡期满后，被告没有给原告交付安置的房屋。2013年6月4日，原告何新华与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2013011）1份，确定被告给原告安置的房屋为官桥花园二期13#楼3单元302室，建筑面积96.72平方米，付款方式约定房屋交付时，按签订的拆迁补偿协议多退少补，补清差价。合同没有约定交付房屋的期限、产权登记的期限及双方的违约责任。商品房买卖合同签订后，因被告开发建设的13#楼没有竣工，所以被告没有给原告交付房屋。本院认为：原告与被告鑫林公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人对合同的效力没有争议，两份合同合法有效。原告要求确认双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》中约定安置的房屋属于原告所有及要求被告办理涉案房屋产权手续的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同的约定，被告应当给原告交付中卫市沙坡头区官桥花园二期13#楼3单元302号房屋。只有在被告给原告交付房屋后，依法办理房屋产权登记手续，房屋所有权才能发生转移的法律后果。在被告向原告交付涉案房屋后，原告可依据双方签订的《商品房买卖合同》及相关手续，办理房屋产权登记，确认所有权。因被告开发的涉案房屋至今没有竣工交付，目前还不具备办理房屋产权登记的条件，所以待涉案房屋具备办理产权登记条件时，被告有义务协助原告办理房屋产权登记。本案双方当事人争议的焦点是房屋拆迁后的临时安置费如何计算的问题。双方当事人在《房屋拆迁补偿安置协议》中约定，拆迁过渡期为18个月，超过拆迁过渡期，由拆迁人支付被拆迁人临时安置补助费。双方当事人于2011年5月12日签订拆迁协议，被告应当于2012年11月12日向原告交付安置房屋，但被告没有在拆迁过渡期满后给原告交付安置房屋，应当承担违约责任，自2012年11月12日给原告支付临时安置补助费。原告提出临时安置补助费计算至2014年5月25日的意见，符合客观事实，予以采纳，被告应支付18个月的临时安置补助费。关于超过拆迁过渡期临时安置补助费的标准，双方当事人没有约定，参照《中卫市人民政府关于调整2009年度城市规划区房屋拆迁补偿基准价格的通知》第三条“临时安置补助费继续执行2008年标准，其中居住用房为4.5元／月·平方米、办公用房为5.5元／月·平方米、生产或营业用房10元／月·平方米。……产权调换超过协议规定过渡期限的，临时安置补助费从逾期之日起按双倍支付。”及第八条“调整后的房屋拆迁货币补偿基准价格自2009年1月1日起执行。”的规定，超过拆迁过渡期的临时安置补助费应当按照4.5元／月·平方米的双倍计算。被告应当支付原告超过拆迁过渡期的临时安置补助费11215.26元（69.23平方米×4.5元／平方米×2×18个月）。原告要求从2011年5月12日起计算支付临时安置补助费的请求，不符合拆迁协议的约定，不予支持。原告要求按平方米以每月6元／平方米的双倍计算临时安置补助费的请求，没有事实依据，不符合相关政策规定，不予支持。被告提出按照每月6元／平方米计算支付临时安置补助费的意见，不符合相关政策规定，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告何新华与被告宁夏鑫林房地产开发有限公司于2011年5月12日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013011）有效；二、被告宁夏鑫林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告何新华逾期交付房屋的临时安置补助费11215.26元；三、驳回原告何新华的其他诉讼请求。被告如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元（原告缓交），由原告何新华负担543元，由被告宁夏鑫林房地产开发有限公司负担305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长  陈永贤审 判 员  刘广胜人民陪审员  宋 波二〇一四年七月二十一日书 记 员  祁建权本案相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。