西藏自治区拉萨市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏0102民初44号
原告：旦珠拉姆，女，藏族，无业,现住拉萨市。
委托诉讼代理人：王宪刚，北京市京师（拉萨）律师事务所律师。
被告：卓措，女，藏族，拉萨市职工，现住拉萨市。
被告：西藏东升房产咨询有限责任公司，住所地西藏自治区拉萨市城东区贡布堂藏热南路88号。
法定代表人：韩学明，职务不详。
原告旦珠拉姆与被告卓措、西藏东升房产咨询有限责任公司（以下简称东升房产咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告旦珠拉姆，被告卓措，被告东升�产咨询公司的法定代表人韩学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
旦珠拉姆向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓措、东升房产咨询公司于2017年11月5日签订的《房屋买卖合同书》；2.被告卓措向原告双倍返还购房定金20万元；3.被告卓措向原告返还已经支付的购房款80万元，并向原告支付违约金19.6万元；4.被告东升房产咨询公司向原告返还中介服务费0.8万元，并向原告赔偿损失10万元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年10月21日，原告的父亲贡保委托被告东升房产咨询公司提供居间服务，购买位于拉萨市城关区夺底路46号交通工业总公司住宅小区附3栋6号房，并于当日签订《购房意向金协议》，原告父亲向被告东升房产咨询公司支付意向金0.5万元。2017年11月5日，原告与被告卓措、东升房产咨询公司签订《房屋买卖合同书》。合同签订后，�告于11月6日向被告卓措支付购房定金10万元，向被告东升房产咨询公司支付了中介服务费，并于2017年12月9日向被告卓措支付了购房款80万元。双方到房产部门办理过户时，原告得知被告卓措的房屋建筑所使用的土地是通过划拨方式取得，不能办理过户手续。之后，原告多次找到二被告协商解决，2017年12月28日，被告卓措明确表示不能退房。原告认为，合同目的已经不能实现，原告有权解除该《房屋买卖合同书》，二被告应向原告承担相应的责任。
卓措辩称，2013年11月，我以50万元的价格购买了位于拉萨市城关区夺底路46号交通工业总公司住宅小区附3栋6号房屋，取得房屋所有权。2017年9月15日，我爱人在58同城发布售房信息，被告东升房产咨询公司主动联系到我，并多次带人看房。2017年10月28日，被告东升房产咨询公司称有买主已付定金，约定于11月5日签订合同。2017年11月5日，原告与被告卓措以98万元的价格达成协议，并签订了《房屋买卖合同书》，在原告与被告卓措到房产管理部门办理过户手续时，工作人员告知暂停办理。不能办理过户手续是国家政策问题，并非被告卓措的个人原因造成。
东升房产咨询公司辩称，当时我没有参与这件事情，原告认为我公司以欺骗的方式提供了中介服务，我公司不予认可。我公司只收取了0.8万元的中介费。
本院经审理，对当事人提交的证据认定如下：1.原告提交户口本复印件一份，证明原告与贡保之间为父女关系。二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性依法予以认可。本院对该组证据的真实性、合法性以及原告欲达到的证明目的依法予以确认；2.原告提交《购房意向金协议》、转账打印件各一份，证明被告东升房产咨询公司保证所售房屋的土地必须是出让�得、可以办理过户手续，并支付了0.5万元的意向金。二被告对该组证据的《购房意向金协议》不予认可，对原告支付了0.5万元意向金的事实依法予以认可。本院对该组证据的真实性、合法性以及原告欲达到的证明目的依法予以确认；3.原告提交《房屋买卖合同书》原件一份、收据原件一份，证明原告与被告卓措协商后，以98万元的价格成交，原告向被告东升房产咨询公司支付了0.8万元的中介费，合同中约定房屋可以过户。被告卓措对合同的真实性予以认可，但认为中介费的支付情况其并不清楚。被告东升房产咨询公司认可原告向其支付了0.8万元中介费。本院对该组证据的真实性、合法性以及原告欲达到的证明目的依法予以确认；4.原告提交收条、交易明细清单、银行回单原件各一份，手写收据复印件一份、支付宝转账打印件一份，证明原告向被告卓措支付定金10万元�支付购房款80万元。二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对该组证据的真实性、合法性以及原告欲达到的证明目的依法予以确认；5.原告提交发票七张、委托代理协议、房产价格分析图打印件，证明受到损失。被告卓措对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。被告东升房产咨询公司对该组证据无异议。本院对该组证据中因加油、住宿产生的发票的关联性不予确认，对其他证据的关联性依法予以确认；6.原告提交土地使用权证复印件一份、不动产查询信息证明原件一份，证明土地性质。二被告对该组证据不持异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认；7.被告卓措提交房产证原件一份、房屋买卖合同复印件一份、承诺书原件一份、税票复印件一份、收据复印件一份、天海集团证明原件一份，证明被告享有房屋的出售权，导致房屋不能过户的原因是国家政策的原因。原告认为被告卓措存在违约行为。被告东升房产咨询公司对该组证据无异议。本院对该组证据的关联性依法予以确认；8.被告卓措提交购房合同原件一份、支付宝转账打印件一份、收条复印件一份，证明原告未在约定的期限内付款，存在违约。原告主张未在约定的期限内向被告卓措付款，是经被告卓措同意的。被告东升房产咨询公司主张收条中载明的收款时间和实际付款时间不一致。本院对该组证据的关联性依法予以确认；9.被告卓措提交机票信息打印件一份、视听资料一份、天海公司介绍信复印件一份，证明原告违约在先。原告主张中介公司的员工告知其可先支付一部分，过户后支付余款。被告东升房产公司对该组证据未提出异议。本院对该组证据的关联性依法予以确认；10.被告卓措提交商品房认购协议原件一份、收据原件一份、农业银行消费清单原件一份，证明不存在欺瞒的事实。原告认为该组证据与本案无关。被告东升房产咨询公司未对该组证据发表质证意见，本院对该组证据的关联性不予确认；11.被告提交机票打印件一份，证明不存在原告与被告卓措就关于房产过户一事多次协商的事实。原告认为该组证据与本案无关。被告东升房产咨询公司对该证据未发表质证意见。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性依法不予确认；12.被告卓措提交房屋租赁合同原件一份、转账凭证打印件一份，证明没有违约行为。原告认为该组证据与本案无关。被告东升房产咨询公司对该组证据未提出异议。本院对该组证据的关联性不予确认；13.被告卓措提交订票信息打印件一份、手机短信记录打印件一份，证明原告未因不能过户与被告卓措多次联系。原告认为因不能过户的事宜，多次�过中介联系过被告卓措。被告东升房产咨询公司对该组证据无异议。本院对该组证据的关联性依法不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月21日，原告的父亲与被告东升房产咨询公司签订《购房意向金协议》一份，在协议中约定本案所涉房屋的建筑用地为出让可以上市。2017年11月5日，原、被告就位于拉萨市城关区夺底路46号交通工业总公司住宅小区附3栋6号房屋以98万元的价格达成房屋买卖协议，并签订《房屋买卖合同书》。合同签订后，原告于2017年11月6日通过银行转账和手机转账的方式向被告卓措支付定金10万元，原告于2017年12月9日通过银行转账的方式向被告卓措支付购房款80万元，于2017年11月15日向被告东升房产咨询公司支付中介服务费0.8万元。之后，因本案所涉房屋的建筑用地性质为”划拨”�是导致本案所涉房屋不能办理过户手续，合同目的不能实现的原因。本院到本市房产部门调查核实到，拉萨市国土资源局于2014年8月13日下发的拉国土资（2014）329号文件规定：对上市流转的土地房屋交易行为，先办理土地出让登记后再履行房屋产权转移登记，凭相关税费证明办理土地变更登记。
本院认为，三方当事人于2017年11月5日签订的《房屋买卖合同书》系当事人在自愿、平等、协商的基础上签订的，该合同内容未违反强制性法律规定，本院对三方当事人签订的《房屋买卖合同书》的效力依法予以确认。但鉴于被告卓措向原告出售的房屋所使用的建筑用地的性质为”划拨”用地，被告卓措在庭审中未向法院提交证据证实本案所涉房屋的用地已通过缴纳出让金后改变了房屋用地的性质该房屋已经具备所有上市交易的条件。鉴于此，当事人之间签订的《房屋买卖合同书》的合同目的不能实现。而居间方的服务不仅负有如实报告的义务，同时还负有协助办理房屋产权转移登记手续的义务，庭审中被告东升房产咨询公司未提交任何证据予以证实其尽到了上述义务，合同中的居间条款非独立存在，涉诉合同的解除必然附带居间条款的解除。因为当事人在合同中约定：”...。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起至付清尾款后10天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金且承担此次交易中双方的全部交易税费”。故对原告要求解除三方当事人于2017年11月5日签订的《房屋买卖合同书》，并要求被告卓措返还购房款80万元、要求被告东升房产咨询公司退还中介费0.8万元的诉讼主张，本院依法予以支持。本案中，因涉案房屋未满足交易条件，无法实现房屋所有权转移登记的目的，导致合同目的不能实现，被告卓措在此过程中虽不具备明显的主观恶意，但未尽到风险告知的义务，原告自身在与被告卓措签订《房屋买卖合同书》之前亦未尽到对本案所涉房屋的基本信息进行了解的义务。原告与被告卓措虽然在合同中约定”...。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。...”。经庭审查明，导致合同目的不能实现的原因并非原告与被告卓措任何一方的毁约行为造成，且依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告在庭后向本院声明�选择适用违约金。故对原告要求被告卓措双倍返还定金的诉讼主张，本院仅支持由被告卓措向原告返还定金10万元。对于原告要求被告向其支付违约金19.6万元的主张，因我国合同法规定的违约金的性质为”补偿性为主，惩罚性为辅”，为维护当事人利益不失衡，结合本案合同目的不能实现的原因，本院对原告主张的违约金酌情认定5万元。对于原告要求被告东升房产咨询公司赔偿损失10万元的诉讼主张，因本案当事人在本案中均存在一定的责任，对原告的该主张本院酌情认定由被告东升房产咨询公司向原告赔偿损失3万元。被告卓措辩称原告未按约定的期限支付定金和购房款，存在违约。通过庭审查明，经原告与被告卓措协商后，在被告卓措的应允下，改变了定金和购房款的支付期限。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款”当�人协商一致，可以变更合同”之规定，对被告卓措的上述辩解意见，本院依法不予采纳。
综上所述，本院依据庭审查明的事实，对原告的诉讼请求依法予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告旦珠拉姆与被告卓措、西藏东升房产咨询有限责任公司于2017年11月5日签订的《房屋买卖合同书》；
二、被告卓措自本判决发生法律效力之日起二十日内向原告旦珠拉姆返还购房款80万元；
三、被告卓措自本判决发生法律效力之日起二十日内向原告旦珠拉姆返还定金10万元；
四、被告卓措自�判决发生法律效力之日起二十日内向原告旦珠拉姆支付违约金5万元；
五、被告西藏东升房产咨询有限责任公司自本判决发生法律效力之日起二十日内向原告旦珠拉姆返还中介服务费0.8万元；
六、被告西藏东升房产咨询有限责任公司自本判决发生法律效力之日起二十日内向原告旦珠拉姆赔偿损失3万元；
七、驳回原告旦珠拉姆的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16536元，依法减半收取8268元，由旦珠拉姆负担1243元，由卓措负担6650元，由西藏东升房产咨询有限责任公司负担375元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方�事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。
审判员 蒋 利
二〇一八年三月三十日
书记员 扎西拉珍