广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19071号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市前海瑞智资产管理投资有限公司。法定代表人简瑞。委托代理人陈德怀，广东德城律师事务所律师。委托代理人王平，广东金圳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市北科生物科技有限公司。法定代表人胡祥。委托代理人黄训、于波，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市前海瑞智资产管理投资有限公司（以下简称前海瑞智公司）因与被上诉人深圳市北科生物科技有限公司（以下简称北科生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。前海瑞智公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判：1、确认双方《房屋租赁合同》租赁面积为12584.4平方米并以此计收租金；2、北科生物公司返还前海瑞智公司截止到2016年6月多收租金人民币6968720元（3959.5平方×110元／月×16个月）及利息1741527.1元；二、维持原审判决第二项；三、一、二审诉讼费由北科生物公司承担。事实和理由：原审判决在认定事实与法律适用上存在错误：一、原审判决仅以《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》未约定租赁面积及单价，认定涉案房产属于“整体计租”错误，与查明的事实互相矛盾。根据租赁合同第五条第五款、收费通知单、催缴租赁保证金的函都可以形成租赁合同的有效补充，北科生物公司约定计收租金方式为“建筑面积×租赁单价”，并不是“整体计租”。1．原审判决查明的事实，与判决的结论“整体计租”明显不存在逻辑关系，如一审判决中查明的事实有：①“2014年7月1日，被告向原告发送了要求被告提供北科大厦整栋大楼相关系统图……被告不能提供”——证明前海瑞智公司对面积有异议；②“2014年8月19日，原告向被告发函催促被告交楼，并要求被告依房产证登记证书上核算出来的建筑面积为收费标准”——证明前海瑞智公司对面积有异议；③“为证明北科大厦4、6、8、10层的建筑面积为1601.16平方米，5、7、9、10层的建筑面积为1544.94平方米，原告提交了北科大厦4、6、8、10层和5、7、9、11层竣工�积图予以证明”——此为产权机关登记面积；④“原告提交了收费通知单（18份，每月一份），拟证明被告计价并不是整体计价，而是按照租赁面积×租赁单价，从2015年1月到2016年6月，一直按每层2068平方米，8层共计16544平方米计收租赁，每平方米单价110元。”——收费通知单构成合同条款“面积”的补充文件；⑤“2016年6月13日，被告向原告发送复函表示对租金上浮时间不予重新计算，要求被告（错误，应是原告）即时补齐租赁保证金，并明确了原告应交租赁保证金的计算方式为：110元/月/㎡×2068㎡×8层×6个月=1091.904万元”；“被告提交了2015年1月北科各租户物业管理费缴费表（2014年12月、2015年1月到12月），证明2015年1月原告招商完成80%，其补缴租赁保证金的条件成就。”——证明北科生物公司内部也是按面积测算。但原审判决却以《房屋租赁合同》、《房屋租�合同补充协议》均未约定租赁面积及单价，认定涉案房产即北科大厦4-11层的租金计租方式为整体计租。从逻辑关系上来看，前海瑞智公司于2014年8月已经提过租赁面积异议、《收费通知单》、《催缴租赁保证金的复函》等文件均构成了租赁合同中“租赁面积”的补充文件，也是符合深圳房屋租赁的交易习惯，原审判决认定的事实中均含有“建筑面积”、“租赁单价”、也与房屋租赁合同中每月租金总价额一致，北科生物公司在合同履行中发出的各类通知或函件，均以“建筑面积”来行文通知，而北科生物公司未提供任何证据证明是属于“整体计租”，反而北科生物公司提交的租赁保证金条件成就是以“租赁面积达到80%”来收取租赁保证金，原审判决仅是根据《租赁合同》没有写明面积与单价即认为是“整体计租”，但忽略了在其它证据中认定的“建筑面积、租�单价”的事实，忽略了形成房屋租赁合同的补充条款，直接采信北科生物公司的说法，从而得出了一个错误结论。按此逻辑：租赁合同与补充协议中也未有“整体计租”的约定，这属于用前海瑞智公司的证据来证明北科生物公司的结论，论证逻辑上出现了问题（即合同上没写面积的就是整体出租，其它补充文件上写的面积不算）。2、根据房屋租赁合同第五条第（五）款关于物业费的表述：“…物业服务费定为每平方米建筑面积每月12.5元”，这里使用的是“建筑面积”，用物业费的计价方式可推算出北科生物公司租金的计价方式是建筑面积×单价。这也是合同中明确约定的“建筑面积”为计收费用的合同依据，并不是一审法院所说的“合同上没有面积约定”。3、根据租赁合同第四条约定的每月租赁总价可推算出北科生物公司计收租金的方式是“建筑面积×租赁单价�，并不是整体计价。租赁合同约定前海瑞智公司承租4-15层共12层，第四条约定的每月租金总价为272万元（110元／月/㎡×2068㎡×12层），后因北科生物公司违建，前海瑞智公司退回12-15层后，实际承租4-11层共8个楼层，补充协议第三条第2款第(2)项变更月租金总价变为1819840元（110元/月/㎡×2068㎡×8层），如果按北科生物公司所说是整体计价，则租金总额为何还有零头，应该就是180万或270万这样的固定金额，不会出现精确计算的金额，说明北科生物公司从签订合同时就采用了每层按建筑面积计算，隐瞒事实真相，存在欺诈行为。二、原审判决认定北科生物公司提交证据证明前海瑞智公司转租面积高于16544平方，由此分析出前海瑞智公司“因此获益”，一是违反了合同的相对性原则，二是租赁面积超过就一定获益没有事实依据，未考虑前海瑞智公司前期的巨额装修费用、聘�人员营销及管理成本。前海瑞智公司从北科生物公司接收过来的涉案房屋为毛坯且未完全竣工，达不到出租条件，而前期北科大厦周边环境恶劣，无法进行招租，因此前海瑞智公司与深圳市各大房产中介公司进行合作，以支付高额佣金来招商租户，招商费用就达150余万元；前海瑞智公司花费巨资进行了各层各单元精装修、自行购置消防、空调等其它配套设备，光装修时间就花费了近5个月，涉及到装修与设备费用达到近千万元；另外，为配合南山区与市科创委建立孵化基地，需要提供相应的场地与房租补贴，部分孵化企业的租金是低于110元／月／㎡；且租户并不稳定，并不是每月都能达到80%以上出租率的，不是每月都能超过上述面积，前海瑞智公司从涉案房产转租中至今尚未获益，需要五年以上经营才能持平。另一方面，前海瑞智公司与转租方的相关权利义务是前海瑞智公司与第三方的法律关系，前海瑞智公司与第三方的合同权利义务与前海瑞智公司与北科生物公司之间的权利义务并不相同，与其它第三方的租赁合同中约定了计租面积，不存在欺诈行为，根据合同相对性原则，合同权利义务、责任只对特定的合同主体有关，与案外第三人并没有关系，因此前海瑞智公司与第三方的合同面积并不能抵销北科生物公司不用返还多收租金的事实，或等同承认北科生物公司的面积没有问题，如果案外第三人有异议，也是第三人与前海瑞智公司之间的法律关系。三、原审判决适用法律存在错误，仅就“合同成立与生效”适用了法律依据，但对“合同补充、变更、解除”未根据认定的事实正确适用法律。原审判决依据《合同法》第八条、第六十条作出判决，仅就合同成立与生效、合同履行提供了法律依据，即只就房屋租赁合同适用法�，但在一份合同的履行过程中，会涉及到条款补充或变更，如涉案房屋的面积，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第七条：“房屋租赁当事人应当签订租赁合同，租赁合同应具备以下主要条款：（二）房屋的位置、面积…”《深圳经济特区房屋租赁条例》第十九条租赁合同应具备以下主要条款：（一）当事人的姓名或者名称及地址；（二）房屋的位置、面积、装饰及设施。对于缺少主要条款的合同，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。“租赁面积”是房屋租赁合同的主要条款，缺少该主要条款通过《收费通知单》等其它文件来补充约定“租赁面积、租赁单价”。北科生物公司在2015年1月正式计收租金时，向前海瑞智公司发送了《收费通知单》，前海瑞智公司是根据北科生物公司的收费通知单支付租金，该《收费通知单》构成了租赁合同中的“租赁面积”与“租赁单价”的补充约定，且在《收费通知单》清楚的标明“建筑面积16544平方”，“标准单价110.00”，“本月总费用1819840元（16544平方×110元／月／平）”，与租赁合同补充协议约定第三条第（二）款第2项约定的“租金及设备使用费1819840元”完全一致，因此北科生物公司每月的《收费通知单》属于租赁面积的补充文件。也符合深圳地区的房屋租赁的交易习惯，出租人的收费通知单会列出每月需增、减的收费明细项目，承租人每月根据《收费通知单》的金额向出租人交付租金，因此收费通知单以及催缴租赁保证金的复函是租赁合同最重要的履行合同补充文件。在北科生物公司未提供其它证据的情形下，一审法院应按照北科生物公司提交的法定产权机关登记的面�认定涉案房产面积为12584.4平方。四、前海瑞智公司在租赁期间多次就租赁面积向北科生物公司表示异议，北科生物公司均是不予理会或提供虚假的建筑面积数据来搪塞，因此存在欺诈行为。前海瑞智公司在2014年7月1日发函要求北科生物公司提供相关图纸确定实际的租赁面积，但北科生物公司一直以“不予提供”而拒绝，前海瑞智公司2014年8月19日发函明确告知北科生物公司出租给前海瑞智公司的总面积超过了房产证面积，但北科生物公司仍置之不理，在2015年2月北科生物公司向前海瑞智公司发送收费通知单后，前海瑞智公司再次要求确认面积后再交费，但北科生物公司立即发来滞纳金通知书或以解除合同相威胁，前海瑞智公司迫于压力只能按收费通知单先行交付租金，以避免落入“违约”的把柄。前海瑞智公司委托律师于2016年6月16日到深圳市档案中心、地籍测绘大队查询到北科大厦4-11层的竣工面积图，前海瑞智公司始才知道权利被侵害，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第68条的规定，前海瑞智公司多次要求北科生物公司提供面积测算图纸，以及就前海瑞智公司承租的面积大大超过房产证总面积提出异议，但北科生物公司仍然隐瞒真实情况，编造夸大面积的计算方法，在法庭上仍不提供已经准备的图纸，显然构成欺诈。北科生物公司口头答辩称，1、关于前海瑞智公司主张收费通知单，催缴租赁保证金的函变更了原合同的约定，该理由不能成立：（1）关于计租方式，原合同协议中已经做了明确的约定，租赁的范围为北科大厦4－11层，租金为1819840元，为整体计租。（2）依法签订的合同对合同各方均具有法律约束力，合同当事人应当严格遵守并履行，在�约定或法律规定的条件下一方无权更改合同协议。（3）收费通知单和催缴租赁保证金的函等文件做出的主要目的是告知前海瑞智公司及时缴纳房租或其他费用，属于督促前海瑞智公司履行合同义务的行为。即便北科生物公司不进行书面催促前海瑞智公司也应当依据合同约定及时缴纳房租。上述通知单、函件并非民法意义上旨在设立变更法律关系的行为，因此不产生相应后果。（4）合同的变更需要各方当事人达成一致，且要符合法律的要求，上述文件均为北科生物公司单方做出，没有任何变更计租方式的意思表示，因此不具有变更原合同协议的效力。（5）原合同协议中没有任何一条明确约定了北科生物公司拥有单方变更协议的权利，也没有约定可以采用收费通知单或催缴租赁保证金函件等文件形式对计租方式进行更改。2、前海瑞智公司认为原审判决认定的转租面�高于16544平方米的计租面积并以此获利是错误的，该上诉理由不能成立。前海瑞智公司所有的诉讼请求基础是认为承租的面积少于16544平方米，但是其实际转租的面积确远远高于上述面积，多个月份的转租面积居然超过1000多平方米，原审判决正是基于前海瑞智公司针对面积不足的主张做出其获益的认定，与前海瑞智公司自身的损益无关，前海瑞智公司用利润来替代一审法院获益的表述，曲解了原审判决。3、前海瑞智公司认为原合同协议缺少主要的合同条款属于约定不明应当协议补充，同时认为收费通知书是对计租方式相关条款的补充，该上诉理由亦不能成立。（1）原合同约定非常明确具体，不缺少任何主要条款，在原合同协议中明确约定了租赁范围4－11层及租金总额，因此计租方式为整体计租。（2）原合同协议中虽然没有约定单价，但是租赁范围和总价是非常明�的完全能实现合同目的，不影响合同的履行，因此不缺少主要条款。（3）意识自治原则是合同法的基本原则，其核心是当事人有依法按照自己的意愿签订合同的权利，也就是说当事人可以约定整体计租也可以约定以单价方式计租，原合同协议约定整体计租方式，是各方当事人真实意思表示，依法成立，受法律保护，合同当事人应当严格遵守合同的约定。（4）整体计租的方式是目前房屋租赁中较多采用的计租方式，在司法实践中均被予以认可和支持。（5）收费通知单不构成对原合同补充约定。4、前海瑞智公司认为其在租赁期间已就租赁面积向北科生物公司表示过异议，北科生物公司不予理会或提供虚假数据因此存在欺诈，该上诉理由不能成立。（1）前海瑞智公司在一审提交的证据《关于继续要求加快施工进度及催促交楼的函》中表明前海瑞智公司在2014年8月1日以前已经获得北科大厦的房产登记信息。该房产证写明了北科大厦建筑面积为22096.16平方米，前海瑞智公司可以很容易估算所承租房屋的面积，所以说前海瑞智公司对承租面积是充分知悉也是应当知悉的，前海瑞智公司声称在2016年6月份才知道面积不符，是严重缺乏诚信的。（2）前海瑞智公司在补充协议之前提出了对房屋租赁面积的异议，但在2014年9月25日各方签订了补充协议并明确约定以整体计租方式租赁北科大厦4－11层总租金为每月1819840元之后前海瑞智公司再未对房租的租赁面积提出过任何异议。（3）前海瑞智公司在进行装修的过程中也必然要对面积进行精确的计算，因此前海瑞智公司是非常清楚所承租的面积。前海瑞智公司所有的异议均是在补充协议签订之前提出的。（4）前海瑞智公司是一家专门从事资产管理和物业租赁的公司，其对物业租赁及物业管理具备�高的专业水平，同时前海瑞智公司作为一家以转租房屋牟利的公司，在签订租赁合同前必然核算成本或预估利润，对于影响收益最关键因素的租赁面积应当有非常充分的认知。5、前海瑞智公司将所涉租赁房租进行转租，其转租的面积已经远远大于其所称的北科生物公司的计租面积16544平方米，在此情况下其仍然要求北科生物公司按照12584.4平方米收取租金，在事实与逻辑上不能成立，前海瑞智公司在本案中根本没有所谓的面积损失。在此情况下，前海瑞智公司在承租两年后突然提出实际使用的面积少于其承租的面积而要求减少房租在事实上站不住脚。前海瑞智公司原审诉讼请求:1、确认双方《房屋租赁合同》租赁面积为12584.4平方米并依此计收租金；2、北科生物公司返还前海瑞智公司（2014年1月至2016年6月）多收租金7353461元［3959.5平方米×110元/月×16月+341185.5元（2014年2月）+43555.6元（2014年1月）]，及利息1741527.1元，本息共计9094988.1元（人民币，下同）；3、北科生物公司承担本案的诉讼费及保全费。北科生物公司原审反诉请求：1、解除《房屋租赁合同》及相关《补充协议》；前海瑞智公司应在《房屋租赁合同》及相关《补充协议》解除之日起7日内搬离租赁房屋；2、前海瑞智公司向北科生物公司支付每月租金及设施设备使用费两倍的违约金合计3639680元（每月租金及设施设备使用费为1819840元）；3、前海瑞智公司自2016年7月15日开始按《房屋租赁合同》约定的日租金及设施设备使用费价格的两倍标准（即房屋占用费=1819840÷30×2=121322.67元）向北科生物公司支付房屋占用费，直至搬离之日止；4、前海瑞智公司承担本案的全部诉讼费。原审法院查明事实，位于深圳市南山区科园路东的北科大厦于2014年7月8日登记在北科生物公司名下，该北科大厦的4至11层为本案争议的涉案房产。2014年6月12日，前海瑞智公司（承租方，乙方）与北科生物公司（出租方，甲方）签订了《房屋租赁合同》约定：北科生物公司出租给前海瑞智公司的房屋坐落在深圳市××高新技术产业园南区××北××大厦××（××）；前海瑞智公司向北科生物公司承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和深圳市有关房屋使用和物业管理的规定，需改变房屋的用途须经北科生物公司书面同意；租赁期内前海瑞智公司未征得北科生物公司书面同意以及按规定须经有关部门审批未审核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途；前海瑞智公司租赁该房屋后，将自行进行装修，前海瑞智公司可以将该房屋转租给第三方使用，前海瑞智公司转租给第三方使用应该签订书面租赁合同，前海瑞智公司在与第三方签�书面租赁合同前，应听取北科生物公司对第三方租赁北科大厦的意见，前海瑞智公司与第三方签订租赁合同之日起七日内，应将第三方的相关信息以及证明（包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证等营业资质的复印件加盖公章）提交北科生物公司；双方约定，北科生物公司于2014年6月12日向前海瑞智公司交付该房屋，房屋租赁期自2014年6月12日起至2024年6月11日止（共10年）；该房屋每月租金及设施设备使用费（含税）为2729760元，该房屋每月的物业服务费（含税）为310200元，免租期内物业服务费按照其正常收费标准的1/3收取；前海瑞智公司向北科生物公司支付的设施设备使用费或租金均不包含水电费与该房屋有关且应由前海瑞智公司承担的税费及其他前海瑞智公司因使用该房屋而产生的费用；前海瑞智公司应于每月30日前向北科生物公司支付次月租金及�施设备使用费共计2729760元；上述约定的租金及设施设备使用费价格有效期自2014年6月12日起至2016年6月11日止，自2016年6月12日开始，租金和设备使用费按年度在上一年的基础上逐年上浮5%到2024年6月11日止；租赁保证金800万元，前海瑞智公司招商完成80%以后三个月内补齐保证金至1000万元，不足半年租金的保证金差额部分由银行出具等额保函；未经北科生物公司事先书面同意，前海瑞智公司不得在该房屋的外部包括公共通道、窗户、外墙或顶部展示、树立、粘贴或悬挂任何标志、文字、标记、海报、旗帜、广告牌或告示等；未经北科生物公司或物业服务公司事先书面同意，前海瑞智公司不得在该房屋外放置任何物品；有“北科生物公司未按时交付该房屋，经前海瑞智公司催告后15个工作日内仍未交付的；前海瑞智公司未征得北科生物公司书面同意改变房屋用途；因前海瑞智公司原因造成房屋主体结构损坏造成安全隐患的；前海瑞智公司逾期不支付租金、设施设备使用费或水电费延迟超过一个月的；前海瑞智公司未征得北科生物公司同意改变房屋结构；前海瑞智公司将该房屋用于任何非法目的；一方（违约方）违反本合同约定，且在守约方书面通知或本合同规定的期限内，违约方未予纠正；前海瑞智公司被强迫或自愿进入清算程序（以重组或合并为目的者除外），前海瑞智公司之财产被强制执行，或前海瑞智公司被接管人接手；其他归因于前海瑞智公司，法律法规允许北科生物公司收回该房屋的情形”情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，且违约方须向另一方按月租金及设施设备的两倍支付违约金，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；以及其他条款。2014年6月30日�前海瑞智公司向北科生物公司支付了800万元租赁保证金和50万元水电费保证金，北科生物公司给前海瑞智公司开具了收据。2014年7月1日，北科生物公司向前海瑞智公司发送了工程联系单表示对于前海瑞智公司要求北科生物公司提供北科大厦整栋大楼相关系统图，包括主体、消防、空调及水电安装等系统设计图，北科生物公司不能提供，如前海瑞智公司需查阅相关图纸资料或指标设计指标，北科生物公司可提供其方便。2014年8月19日，前海瑞智公司向北科生物公司发函催促北科生物公司交楼，并要求北科生物公司依房地产证登记证书上核算出来的建筑面积为收费标准，还对北科生物公司收取物业管理服务费和空调费提出了质疑。前海瑞智公司提交了公证书，拟证明2014年9月28日，前海瑞智公司、北科生物公司通过电子邮件就保证金进行过协商，双方已经就租赁保证金达成“不退不补”的约定。对此，北科生物公司不予认可。2014年9月30日，前海瑞智公司、北科生物公司签订了《补充协议》，协议约定：前海瑞智公司、北科生物公司双方确认7-10层交付时期为2014年6月12日，北科生物公司给予前海瑞智公司免租期较原合同延长2个月，即自2014年6月12日至2015年2月11日止；物业服务费自2014年6月12日开始收取，空调维护费自2014年9月1日开始收取；前海瑞智公司、北科生物公司双方确认4-6层交付日期为2014年9月25日，免租期自2014年9月25日至2015年1月24日止；物业服务费和空调维护费自2014年9月25日开始收取；将原合同第一条第一款变更为“甲方（北科生物公司）出租给乙方（前海瑞智公司）的房屋坐落在深圳市××高新技术产业园南区××北××大厦××（××）。房屋用途为办公，房屋类型为写字楼，结构为�凝土框架结构”；将原合同第四条租金及设施设备使用费支付方式变更为“该房屋每月租金及设施设备使用费（含税）为1819840元。该房屋每月的物业服务费为206800元，免租期内物业服务费按照正常收费标准的1/3收取”；将原合同涉及12-15楼层的约定取消，并变更为：“甲乙双方（即前海瑞智公司、北科生物公司双方）同意12-15层由甲方（北科生物公司）收回，不再租赁给乙方（前海瑞智公司）”；以及其他条款。为证明北科大厦4、6、8、10层的建设面积为1601.16平方米，5、7、9、11层的建设面积为1544.94平方米，前海瑞智公司提交了北科大厦4、6、8、10层和5、7、9、11层的竣工面积图予以证明。前海瑞智公司提交了收费通知单（18份，每月一份）拟证明北科生物公司的租赁计价并不是整体计价，而是按照租赁面积×租赁单价，从2015年1月到2016年6月，�直是按每层2068平方米，8层共计16544平方米收计租金，每平方米单价110元。除此之外，前海瑞智公司还提交了发票（20份，2016年5月份和6月份，各两张）和支付租金的转款凭证（18份），证明其合计支付北科生物公司的租金总数额为30782593.6元，已按月支付租金。北科生物公司对以上单据的真实性认可，但对其关联性不予认可，并认为收费通知单只是财务发出去的根据财务管理需要所作，不能作为计租方式的更变，通知单所列的面积并没有能显示出双方的约定租金是需要按照面积为基础进行计算的，北科生物公司是依照双方签订的合同的明确约定的租金来收取的相关租金。前海瑞智公司提交了北科审批的创客微服（北科生物公司称之为小店或小卖店）装修图，证明前海瑞智公司装修时提交该创客微服店是经过北科生物公司审批同意的，而且是属于办公范围，�属于改变物业用途。而北科生物公司提交了照片证明前海瑞智公司于北科大厦四楼西侧区域经营。2016年3月31日，北科生物公司向前海瑞智公司发出通知，表示其经营的小卖店没有办理相应经营证照和食品生产、流通许可、餐饮服务许可，并违反了合同中所约定的租赁区域只能用作办公，不能从事商业行为的条款。2015年5月，北科生物公司与案外人深圳市汇信物业管理有限公司向前海瑞智公司发出整改函，要求其进行整改。2015年10月22日，北科生物公司向前海瑞智公司发函要求前海瑞智公司在2015年10月26日前取消四楼小店与饮食有关的经营活动。2016年4月5日，前海瑞智公司贴出了要求创客微服装停业的通知。2016年6月6日，前海瑞智公司向北科生物公司发函要求北科生物公司重新计算租金上浮时间。2016年6月13日，北科生物公司向前海瑞智公司发送�函表示对租金上浮时间不予重新计算，要求前海瑞智公司即时补齐租赁保证金，并明确了前海瑞智公司应交租赁保证金的计算方式为：110元/月/㎡×2068㎡×8层×6个月=1091.904万元。2016年6月8日，北科生物公司向前海瑞智公司发出复函表示不同意重新计算上浮时间。北科生物公司提交了北科大厦收费通知单（2016年6月），证明其书面通知前海瑞智公司于17日前补缴租赁保证金3464992元。而前海瑞智公司表示未收到过该通知书。2016年7月19日，前海瑞智公司向北科生物公司发送了律师函，表示北科生物公司所主张的租赁面积与实际建筑面积不符，前海瑞智公司所交的保证金不存在差额部分，前海瑞智公司不存在违约，并要求北科生物公司与前海瑞智公司进行协商，收回解除合同通知，将多收的租金与利息一并返还北科生物公司。2016年7月15日，深圳市XX网络科技有限公司（办公地点在科技园南区北科大厦4楼4002房，创客微服旁边）出具了证明，表示于2016年4月5日看到了创客微服挂出了停业的告示，直至出具此证明之日也一直空着。2016年7月20日，深圳XX信息咨询有限公司（办公地点在南山区科技园南区科园路18号北科大厦4楼4001房）出具了证明，表示2016年4月5日看到了创客微服挂出了停业的告示，直至出具此证明之日也一直空着。前海瑞智公司提交2016年7月的收费通知单，拟证明北科生物公司修改了收费通知单的格式，将原通知单的“租赁面积、租赁单价”予以删除，只剩下租金总价，印证北科生物公司面积作假，规避租赁面积的事实。北科生物公司则表示其收费单主要是告诉前海瑞智公司要付多少钱，是依据房屋租赁合同和补充协议，没有不妥之处。2016年7月15日，北科生物公司向前海瑞�公司发出解除合同的函。庭审中，各方表示就涉案合同双方仍在履行。北科生物公司提交了2015年1月北科各租户物业管理费缴费表（2014年12月，2015年1月到12月，2016年5月到7月），证明2015年1月前海瑞智公司招商完成80%，其补缴保证金的条件于2015年1月成就。2014年12月的信息表可以证明前海瑞智公司应补足租赁保证金，2015年1月到12月，2016年5月到7月证明2015年至今，前海瑞智公司转租的面积已经超过了前海瑞智公司所称的16544平方米，其中多个月份的面积多达17000多平方米，其中2015年12月的转租面积达到17566平方米。原审法院认为，前海瑞智公司与北科生物公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行义务。首先，《房屋租�合同》、《房屋租赁补充协议》均未约定租赁面积及单价，故应认定涉案房产即北科大厦4-11的租金计租方式为整体计租，总额为1819840元，之后按照合同约定递增。其次，根据北科生物公司提交的证据可以证明前海瑞智公司将涉案房屋转租的面积不仅高于其主张的12584.4平方米，亦高于其认为北科生物公司据此收取租金的16544平方米。由此可见，其本身系对租赁物业有一定的了解，且亦因此获益，故对于前海瑞智公司要求确认的涉案房产的租赁面积为12584.4平方米及返还前海瑞智公司多支付租金的请求不予支持。此外，前海瑞智公司开的创客微店虽没有向北科生物公司报备，但其在北科生物公司通知整改后已停业，北科生物公司以此要求解除合同的依据不充分。关于租赁保证金，根据双方签订的合同约定未交齐租赁保证金并非是双方约定的可以解除合同的依据，本案根据双方提交的证据及庭审查明的事实，北科生物公司要求解除合同的依据不充分，北科生物公司无权要求解除合同，对于北科生物公司要求解除合同的诉请求，法院不予支持。关于北科生物公司反诉的违约金、双倍占用使用费，因均系建立在解除合同的基础之上，在解除合同的基础条件未成就的情况下，法院对于该两项诉求均不予支持。原审判决：一、驳回前海瑞智公司的全部诉讼请求；二、驳回北科生物公司的全部反诉请求。本诉案件受理费75464.9元，由前海瑞智公司负担，反诉案件受理费17959元，由北科生物公司负担。本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，前海瑞智公司于二审调查期间提交了6份证据，证据1为《深圳市房屋租赁合同》以及房屋租赁凭证，证明双方租赁合同计价方式为“面积×单价”；证据2为深圳市关于入驻高新区资格的批复（2015）163号文，证明备案的面积差异是因深圳市科创委批复调剂后面积小于双方合同约定的租赁面积，属于深圳市行政管理行为；证据3为15份装修合同与费用发票，证明前海瑞智公司对涉案房屋投入巨额装修费863.8万元，目前无法获益；证据4为51份中介合同与中介费，证明前海瑞智公司就涉案房产支付巨额中介费用140多万元，根本无法获益；证据5为转租的房屋租赁合同，证明前海瑞智公司转租的单价低于与北科生物公司的租赁单价，无法获取利润；证据6为短信记录，证明北科生物公司一直提供虚假的面积，存在欺诈行为，前海瑞智公司对面积提出过异议。北科生物公司表示上述证据均不是新证据，且证据1是双方为了备案而制作，不作为双方权利义务的依据的合同，且该合同约定的租金是123440元，双方实际履行的金额是1819840�。北科生物公司不认可证据2至证据5的真实性、关联性，不认可证据6的真实性。又查，北科生物公司于二审调查期间提交了一份《补充协议二》，内容为：“因前海瑞智公司工作需要进行租赁房屋备案登记，应前海瑞智公司要求签订了房屋租赁所备案合同，该合同仅作为租赁备案使用，合同中涉及的房屋面积、租金、租赁期限等内容都不具备实际意义，相关租赁权利义务仍然按照双方签订的房屋租赁合同履行。”前海瑞智公司认可该证据的真实性和合法性，但不认可关联性，认为系格式文本，且备案租赁合同与原租赁合同互为补充并行履行。本院认为，前海瑞智公司与北科生物公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同履行合同义务。前海瑞智�司上诉要求确认租赁面积为12584.4平方米并以此支付租金，对此，本院认为，前海瑞智公司的该项上诉主张缺乏依据，具体理由如下：首先，双方签订的《房屋租赁合同》第一条第一项约定出租的房屋为北科大厦4-15层（共计12层）；第四条第一项约定，该房屋每月租金及设施设备使用费（含税）为人民币2729760元。《房屋租赁补充协议》第三条第2点第（1）项将原合同第一条第一项变更为出租房屋为北科大厦4-11层（共计8层），第（2）项将原合同第四条租金及设施设备使用费变更为每月租金及设施设备使用费（含税）为人民币1819840元。上述两份协议内容具体明确，不存在歧义。双方在两份协议中对租金的约定中均未提及面积，仅是载明租赁的层数。其次，前海瑞智公司于2014年8月19日曾向北科生物公司发送《关于继续要求加快施工进度及催促交楼的函》，在函件中前海瑞智公司要求北科生物公司尽快交楼，并在关于物业服务费项下指出“房产证登记面积为22096.16平方，工业研发面积19328.79平方米，但计算我司的面积却是24816平方……我司的租赁面积请依房地产证登记证书上核算出来的为准。为此我司要求贵司与我司立即签订《物业管理服务协议》，并将约定六层实际交付给我司，我司将依合法承租的面积交付物业管理费”。该函件表明前海瑞智公司在签订《房屋租赁补充协议》之前即已经知晓房产证登记的面积，并且知道登记面积与计算面积的差距，但在函件中前海瑞智公司并未要求按照面积重新计算租金，而仅是要求按照面积计算物业管理费，可见前海瑞智公司对租金整体计算是确认并认可的。即使双方曾有对租赁面积进行过协商，双方也未在2014年9月30日签订《房屋租赁补充协议》时在租金和设施设备使用费中提及租赁面积，仍然仅是写明租赁层数。再次，前海瑞智公司主张收费通知单及2016年6月13日《关于租金上浮时间和补足保证金的复函》构成合同条款“面积”的补充文件，对此，本院认为，在合同内容明确具体的情况下，不需要另外的文件对合同进行补充。合同双方若认为合同内容不明确，应当协议补充明确或者进行合同变更。本案合同双方在《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》亦未约定合同一方拥有单方变更协议的权利。收费通知单及《关于租金上浮时间和补足保证金的复函》均系北科生物公司在合同履行过程中做出的提示前海瑞智公司履行合同义务的文件，并非双方对合同内容进行协商变更的文件。收费通知单及《关于租金上浮时间和补足保证金的复函》都不能作为确定双方权利义务的依据。因此，前海瑞智公司的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。第四，前海瑞智公司上诉主张租赁保证金及物业管理费均以面积计算，可以推算出租金的计价方式亦为建筑面积×单价，本院认为，在合同中，租赁保证金及物业管理费的计算与租金及设施设备使用费在不同的条文中约定，租赁保证金及物业管理费按照面积计算，不能推算出双方关于租金的约定亦是按照面积计算。第五，前海瑞智公司于二审期间提交了《深圳市房屋租赁合同》，该合同中约定了租赁合同计价方式为“面积×单价”，前海瑞智公司主张该合同与《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》并行履行，对此，本院认为，北科生物公司在二审期间亦提交了《补充协议二》，该协议中明确约定《深圳市房屋租赁合同》仅作为租赁备案使用，合同中涉及的房屋面积、租金、租赁期限等内容都不具备实际意义，相关租赁权利义务仍然按照双方签订的房屋租赁合同履行。最后，根据各租户物业管理费缴费表，前海瑞智公司实际可以转租的面积不低于其主张的北科生物公司收取租金的面积，前海瑞智公司上诉主张其转租的面积以及是否受益不影响本案的认定，本院予以认可。综上所述，本院认为，《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》内容明确具体，前海瑞智公司应当按照合同约定缴交租金，其上诉请求确认租赁面积为12584.4平方米并依此计收租金，缺乏依据，本院不予支持。原审相关认定并无不当，本院依法予以确认。前海瑞智公司上诉要求北科生物公司返还多收的租金及利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人前海瑞智公司上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币75464.9元，由上诉人深圳市前海瑞智资产管理投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 丁   婷审判员 何 万 阳审判员 罗   巧二〇一七年七月二十日书记员 孙巍(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查�事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。