福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽06民终490号上诉人(原审原告)：苏淑敏，女，汉族，1978年7月15日出生，教师，住福建省华安县。委托诉讼代理人：曾鑫，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漳州信龙房地产有限公司，住所地福建省漳州市华安县华丰镇小城故事2幢1003室，统一社会信用代码：91350629570978318M。法定代表人：王跃东，总经理。委托诉讼代理人：林惠斌，福建必得律师事务所律师。上诉人苏淑敏因与被上诉人漳州信龙房地产有限公司（以下简称信龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省华安县人民法院（2017）闽0629民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏淑敏上诉请求：撤销福建省华安县人民法院（2017）闽0629民初472号，改判支持上诉人全部诉讼请求。事实与理由：（1）政府拆迁、市政配套未到位不能抵扣延期交房的时间，原审法院认定存在错误，应予纠正,该约定系被上诉人提供的格式合同中从合同的约定内容，应当认定该条款无效，不能作为抵扣延期交房时间的理由；此外，信龙公司在2013年9月11日起就十分清楚政府无法按期完成拆迁工作，显然存在隐瞒事实欺骗上诉人购买房屋的故意；（2）本案双方合同第八条已经明确约定了交房条件，且原审法院认定实际符合交房条件的日期为2016年11月15日，因此，所谓市政配套设施“第二饮水源工程”不应抵扣延期时间至2017年5月17日。信龙公司辩称：上诉人提出是格式条款，未遵循要件，该理由不能成立，因政府的原因，导致延期交房，这些条文都是大家同意的，也在购房中特别说明，当事人均无异议；关于上诉人提出，在签订合同的时候，拆迁已无法完成，该理由不能成立，我们多次与政府交涉，政府也说一个月内完成拆迁，如果政府如期拆迁，我们也能如期交房，配套设施也未完成，这不是我们的原因，该条件未成就，不能满足住户的需要，至于提出临时可以用水，还有排水无法完成，该情形也是延期的原因。请求驳回上诉，维持原判。苏淑敏向一审法院起诉请求：判令漳州信龙房地产有限公司按双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付自2014年7月1日至2017年11月27日的逾期违约金109886.01元。一审法院认定事实：2013年7月7日，苏淑敏与信龙公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062908001700189）及合同补充协议，约定苏淑敏向信龙公司购买华丰镇平湖南路26号名仕广场1#—10#楼5#301号商品房，建筑面积118.95平方米，每平方米3725元，总金额443088.75元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2……；3……；4……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1…….；2.详见补充协议。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起2天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。《附件六：合同补充协议》第7条约定：关于合同条款第八条：出卖人在开发商品房项目过程中遇到下列特殊原因，可据实予以延期交房：（一）遭遇不可抗力，包括但不限于下列情况：（1）战争及动乱。（2）自然现象：台风八级以上、24小时降雨量达50毫米以上；发生此情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准。（3）火灾。（二）……（三）非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于，政府拆迁、管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三者破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。发生本条延期情形，出卖人在交房时告知买受人。《附件六：合同补充协议》第9条约定：对本合同第十一条中的“出卖人应当书面通知”双方具体约定为在交房期限届满前出卖人以特快专递方式按合同上地址将书面交房通知书邮寄给买受人，该交房通知一经寄出，即视为该交房通知已经送达买受人，买受人应自该通知寄出之日（以邮戳为准）起30日内（以交房通知书为准）办理交房手续，逾期办理的按本合同第十一条之规定处理。另查明，2012年7月30日由华安县城乡规划建设局核发的编号为350629201207300101《建筑工程施工许可证》上记载信龙公司开发的名仕广场1#—10#楼合同开工日期为2012年7月10日，合同竣工日期为2013年9月10日。2015年7月2日由华安县城乡规划建设局核发的编号为350629201506300101《建筑工程施工许可证》上记载信龙公司开发的名仕广场8#楼合同开工日期为2015年7月1日，合同竣工日期为2016年5月30日。名仕广场1#—7#、9#、10#、地下室于2016年9月12日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。名仕广场8#楼于2016年12月16日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。名仕广场1#—10#楼不属于《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定的建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，名仕广场1#-10#楼、地下室于2016年11月4日向华安县公安消防大队申报竣工验收消防备案，华安县公安消防大队于2016年11月15日综合评定该工程竣工验收消防备案检查合格。名仕广场8#楼原址位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物。华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程由华安县发展和改革局以“华发改[2011]168号”文批准建设，设计编制日期为2016年1月，华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程）于2016年4月23日开始招标，该工程于2016年7月28日开工建设，于2017年5月17日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。二水厂至华电拦河大坝桥段管网工程的范围包括给水工程、配套雨、污水管网，其中本案讼争房屋所在的名仕广场的给水管网、污水管网、雨水管网连接到上述给水管道工程管网。信龙公司至今未书面通知苏淑敏交付上述讼争房屋。一审法院认为：从2017年5月18日起应计算信龙公司逾期交房期限，苏淑敏于2017年3月28日向本院起诉判令信龙公司赔偿2014年7月1日至起诉日（2017年3月28日）止的逾期交房违约金88617元，后在法庭辩论终结前变更诉讼请求为“违约金计算从约定交房日期起计算至正式交房那天，以每日总房价的万分之二计算。扣除主体完工前的24小时降雨量达50毫米以上天数、高考天数，计算至2017年11月27日违约金为109886.01元”。因此本案逾期交房违约金计算的起始日期为2017年5月18日至2017年11月27日，故信龙公司应承担逾期交房违约金的天数为194天。按照《商品房买卖合同》第九条1（2）的约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，结合从2017年5月18日起计算信龙公司逾期交房期限即443088.75元×0.2‰×194天＝17191.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、第二十五条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?420601?deid=492574”t”_blank?)，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=2&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=43095728&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=207546264”l”m_font_0#m_font_0?)》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、漳州信龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏淑敏逾期交房违约金17191.84元。二、驳回苏淑敏的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，苏淑敏向本院提交一份《华安县自来水公司收费单据》，证明华安名仕广场一期工程于2016年10月已经能够正常用水，并不影响本案房产的交付，本案房产不属于第二用水源工程范围。信龙公司质证认为，第二饮水工程在2017年才完成，很多用户已经搬进去临时接了自来水公司的水管，但根据城市配套，应该使用第二饮水工程的水管，且不仅包括饮水，还包括排水，因还未完成，所以无法正常使用。本院认为，根据信龙公司提供的华安县市政投资建设有限公司出具证明材料表明，名仕广场1—10#楼的雨水管道和污水管道连接到华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网，苏淑敏认为本案房产不属于第二用水源工程范围的主张与事实不符。另，涉讼房屋所在的名仕广场的所有规划设计除了给水管网，还包括雨水管网、污水管网，苏淑敏仅凭《华安县自来水公司收费单据》即认为能够正常用水、并不影响本案房产交付的主张不能成立，不予采信。本院认为：《附件六：合同补充协议》系当事人双方签订的《商品房买卖合同》的组成部分，虽属信龙公司提供的的格式合同，但不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人苏淑敏认为《附件六：合同补充协议》属无效条款的理由缺乏事实和法律依据，不予采纳；据《附件六：合同补充协议》第7条约定，政府拆迁、市政配套未到位系出卖人在开发商品房项目过程中可据实予以延期交房的特殊原因之一，而信龙公司开发商品房项目过程中确实遇到政府拆迁、市政配套未到位的情形，虽然一审法院认定2016年11月15日已具备交付使用条件，但由于其他配套设施如给水管网、雨水管网、污水管网未到位，即使符合交付条件，仍然会影响商品房的使用功能，一审认为该原因属双方约定的出卖人可以延期交房的原因并予以抵扣交房日期并无不当，上诉人认为市政配套设施“第二饮水源工程”不应抵扣延期时间至2017年5月17日的上诉主张不能成立，其上诉认为信龙公司在2013年9月11日起就十分清楚政府无法按期完成拆迁工作的理由亦与客观事实不符，不予采纳。综上，苏淑敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2497元，由苏淑敏负担。本判决为终审判决。审判长  唐志忠审判员  陈天明审判员  谢旭耀二〇一八年四月二十四日书记员  蒋舒红