江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初11628号
原告（反诉被告）：梁亮，男，1986年7月17日出生，汉族，南京良禽择木餐饮管理有限公司经理，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：林洪健，江苏臻宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张银平，江苏臻宇律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：邱奇松，男，1961年9月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
委托诉讼代理人：李金涛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周敏，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
第三人：南京鼓楼房产经营有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区云南路24号。
法定代表人：胥亚林。
原告（反诉被告）梁亮与被告（反诉原告）邱奇松、第三人南京鼓楼房产经营有限公司（以下简称鼓楼房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁亮的委托诉讼代理人林洪健、张银平、被告（反诉原告）邱奇松的委托诉讼代理人李金涛、周敏到庭参加诉讼。第三人鼓楼房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁亮向本院提出诉讼请求：1.确认梁亮与邱奇松2017年5月10日签订的房屋租赁合同无效；2.邱奇松返还梁亮租房押金10000元，水电押金10000元，转让费20000元；3.邱奇松赔偿梁亮装修损失61739元、中介费及租金损失10000元，合计71739元。事实和理由：2017年5月10日，原告梁亮与被告邱奇松签订房屋租赁合同，约定邱奇松将本市虎踞北路约60平方米房屋出租给梁亮用于经营餐饮。邱奇松在合同签订前同意租期三年，一年一签。上述合同签订后，梁亮按约支付租金及各项押金，并对店面进行装修。梁亮在装修结束开始试营业时得知邱奇松并不享有该店面的转租权，根据邱奇松与其房东之间的租赁合同，一年租赁期满后，店面将被收回，不再继续出租。梁亮多次与邱奇松沟通，但邱奇松一直不予解决。为减少继续履行合同给梁亮带来的扩大损失，梁亮另行寻找合适店面以继续经营。由于梁亮已支付给邱奇松房屋押金、水电押金及房屋转让费共计40000元，店面硬装及其他不可拆卸、不可二次利用部分费用61739元，另梁亮为寻找装修新店面耗时一个月，花费中介费及租金合计10000元。上述损失均是邱奇松故意隐瞒其所出租店面真实情况所致，邱奇松应予赔偿。故梁亮诉至法院，请求判如所请。
被告邱奇松辩称，1.房屋租赁合同是梁亮与邱奇松双方真实意思表示，合法有效，邱奇松虽是转租，但梁亮可正常使用房屋，且涉案房屋现在梁亮的占有使用中，梁亮是由于经营不善，欲毁约才导致合同不能继续履行；2.梁亮在承租房屋时已全面了解涉案房屋情况，知道涉案房屋转租的事实，邱奇松不存在欺诈行为，双方签订的房屋租赁合同合法有效；3.房屋租赁合同尚未到期，梁亮支付的房屋押金不予退还，梁亮支付的转让费系一次性费用，不应退还；4.梁亮的装修费用是其经营投入，与邱奇松无关，邱奇松不存在违约行为，不应赔偿损失，且梁亮主张的中介费和租金损失与邱奇松无关。综上，请求驳回梁亮的诉讼请求。
反诉原告邱奇松向本院提出反诉请求：梁亮支付邱奇松2017年11月5日至2018年5月5日的租金72000元。事实和理由：2017年5月10日，梁亮与邱奇松签订房屋租赁合同，约定邱奇松将其承租的本市虎踞北路约60平方米门面房转租给梁亮，年租金144000元。梁亮本应一次性支付租金144000元，其在支付租金时提出资金紧张，先欠半年，并出具欠条，保证余款72000元最迟在2017年11月10日前付清。梁亮承租涉案房屋后生意清淡，房租一拖再拖。现已过了2017年11月10日最后付款期限，梁亮不仅不支付拖欠的房租，还将涉案房屋内物品搬空，并起诉邱奇松，故邱奇松提起反诉。
反诉被告梁亮辩称，1.双方通过欠条的方式实质对房屋租赁合同约定的付款方式进行了变更，欠条应视为房屋租赁合同的补充协议；2.梁亮在签订房屋租赁合同后发现邱奇松与周小芹的合同租赁期限仅至2018年5月8日，且不得转租，梁亮多次与邱奇松及周小芹交涉，周小芹并未追认，故梁亮与邱奇松所签房屋租赁合同无效，梁亮无需再履行合同，梁亮未返还房屋是由于邱奇松拒绝接收房屋，且邱奇松拒绝赔偿损失；3.由于梁亮与邱奇松所签房屋租赁合同无效，无法继续履行，故梁亮无需再支付房屋租金。综上，请求驳回反诉原告邱奇松的反诉请求。
第三人鼓楼房产公司未应诉答辩。
本院经审理认定事实如下：2004年10月27日，南京市房产管理局将鼓楼区房地产管理局所属鼓楼区房产经营公司管理的包括本市虎踞北路63号-69号在内的直管公房移交给鼓楼区政府。
2016年8月9日，邱奇松（乙方、承租方）与案外人周小芹（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋面积约58平方米，地址为本市虎踞北路63号，租赁用途为门面房；租赁期限自2016年8月9日起至2017年8月8日止，年租金为100000元；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：乙方擅自改变经营项目，不得转租转让等等。同日，双方签订补充协议，约定自2016年8月9日至2019年8月8日三年内邱奇松优先续约，合同到了续租房保证房屋完整给甲方，甲方不得要求房屋恢复装修前样子。2017年7月25日，双方续签合同，约定租赁期限自2017年8月9日至2018年5月8日，年租金为110000元。
2017年5月10日，邱奇松（出租方、甲方）与梁亮（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋地址及面积为本市虎踞北路60平方米，租赁房屋用途为餐饮，租赁期限自2017年5月5日至2018年5月5日，该房屋年租金为144000元，按年度交费，租金为预付，每年预付一次，第一次于合同签订当日一次性付清；乙方于本合同签订之日向甲方支付押金10000元后合同随之生效；甲方应于本合同生效之日起5日内，将该房屋交付给乙方；甲方保证该房屋没有产权纠纷；关于房屋租赁期间的有关费用，所用需付费的项目和物品等，如电、燃气、电话、网络电视、供暖设备等等，均由乙方自己付费，并收取乙方押金10000元并承担用户的一切违约责任等等。上述合同签订后，梁亮支付邱奇松租房押金10000元、水电押金10000元，转让费20000元，租金72000元。邱奇松将上述房屋交付梁亮用于经营餐饮，店面招牌为竹临安邸。当日，梁亮向邱奇松出具欠条一份，载明梁亮欠邱奇松半年房租72000元，需在2017年11月10日前补齐。后梁亮对上述房屋进行了装修，并提交附合物部分的装修收据、收条合计61739元。梁亮称在租赁期间得知邱奇松无转租权，且产权人及周小芹对其与邱奇松所签房屋租赁合同不予追认，故梁亮只能另寻其他房屋继续进行经营。
2017年11月17日，周小芹出具一份承诺，载明本市鼓楼区虎踞北路69号门面房约60平方米，于2018年5月8日到期，到期后现租房户如需续签，可优先续租。
2018年3月12日，鼓楼房产公司出具一份情况说明，载明经调档核实，非住宅租赁合约虎踞北路69号，公房承租人为南京小营制药厂（以下简称小营制药厂），上述房屋属于鼓楼区直管公房，经现场核实，上述房屋门牌与公安门牌不符，根据南京市直管非住宅公房租赁合同第六条第五款规定，在房屋租赁期间，乙方将承租的房屋擅自转租、转让、转借、联营或交换使用的，甲方有权解除租赁关系，收回公有房屋使用权，经与中央门房管所核实，小营制药厂未向产权人申请办理转租的相关手续。
另查明，鼓楼房产公司（甲方、出租人）与小营制药厂（乙方、承租人）签订南京市直管非住宅公房租赁合同，约定乙方承租甲方管理的本市鼓楼区虎踞北路69号的房屋，建筑面积90.8平方米，使用面积75平方米，房屋租金由甲方按照本市现行租金标准（协议租金）评定，每月租金615.75元，乙方按月在每月15日前向甲方缴纳，房屋租赁期限为一年，自2008年3月13日起至2009年3月12日止，租期届满，乙方如需继续租用，应在租期届满前三个月书面申请续租，甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同，乙方不得擅自将承租的房屋转租、转借、联营以及交换使用，如确需将承租的房屋转租、转借、联营以及交换使用的应事先征得甲方书面同意，并重新签订相关协议等等。
2003年4月30日，小营制药厂与陈鹤年签订承包合同书，约定陈鹤年承包本市鼓楼区虎踞北路63号至65号（面积以小营制药厂与鼓楼房产公司房屋租赁协议为准），承包时间从2003年4月30日开始至2011年4月30日止，共八年，每半年缴纳承包金28800元。2004年6月16日，小营制药厂作出关于北小营厂区职工宿舍火灾的善后处理决定，因厂里资金紧张，经研究你承包的虎踞北路69号90平方米租赁房归你使用，不再向厂里交纳每年22000元的承包费，自即日起由你个人交纳租赁房租，厂方不再支付，今后厂里修建职工集资房，不得就房屋装修及重建提出其他补偿要求。陈鹤年代小营制药厂向第三人支付房屋租金至今。陈鹤年现将上述房屋转租。
涉案房屋内的可移动物品已由梁亮搬出，梁亮与邱奇松对涉案房屋未进行交接，涉案房屋现仍由梁亮实际占有控制。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案房屋系公有房屋，属政策性房屋，当事人使用上述房屋需遵守合同约定及相关政策规定。邱奇松将涉案房屋转租给梁亮并未经得第三人的书面同意，且邱奇松与梁亮约定的转租期限超过了第三人鼓楼房产公司与小营制药厂约定的租赁期限，故梁亮与邱奇松就涉案房屋签订的房屋租赁合同应为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故梁亮要求邱奇松返还租房押金10000元、转让费20000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于水电押金10000元，由于双方就涉案房屋尚未进行交接，邱奇松在房屋交接完毕水电结清后将水电押金退还梁亮。对于梁亮主张的损失，考虑双方对合同无效均存在过错及实际损失情况，对梁亮主张的损失，本院酌定由邱奇松赔偿42000元。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于涉案房屋现仍由梁亮实际占有控制，故邱奇松要求按照合同约定的租金标准支付自2017年11月5日至2018年5月5日期间的占有使用费72000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告梁亮与被告邱奇松2017年5月10日签订的房屋租赁合同无效；
二、被告邱奇松于本判决生效之日起十日内退还原告梁亮租房押金10000元、转让费20000元，合计30000元；
三、被告邱奇松于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁亮损失42000元；
四、反诉被告梁亮于本判决生效之日起十日内支付反诉原告邱奇松房屋占有使用费72000元；
五、上述第二、三、四项冲抵后，梁亮与邱奇松互不给付；
六、驳回原告梁亮的其他诉讼请求。
本诉案件受理费3180元，由梁亮负担1130元，邱奇松负担2050元，反诉案件受理费800元，由梁亮负担（本诉案件受理费梁亮已预交，反诉案件受理费邱奇松已预交，双方负担部分冲抵后，邱奇松还应支付梁亮1250元，该款项邱奇松在本判决生效后十日内直接支付梁亮）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 丁文泽
人民陪审员 童德山
二〇一八年五月四日
书 记 员 王 进