河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终2215号
上诉人（原审原告）：赵俊岭，男，1980年7月15日出生，汉族，住河南省西平县。
委托诉讼代理人：王辉，河南文苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：驻马店市发时达市场管理服务有限公司，住所地驻马店市开发区工业园。
法定代表人：殷海燕，董事长。
委托诉讼代理人：蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：刘伟，男，1973年6月5日，汉族，驻马店市发时达市场管理服务有限公司职工，住驻马店市驿城区。
上诉人赵俊岭因与被上诉人驻马店市发时达市场管理服务有限公司(以下简称发时达公司)租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵俊岭上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：1、双方签署的进场协议为无效协议；2、原判漏列当事人，其申请司法鉴定未予以答复，原审法院审理程序违法；3、发时达公司的解除合同通知书未向其送达，不能产生法律效力；4、发时达公司根本违约在先，应赔偿其损失和退还保证金。
发时达公司辩称，原判认定事实清楚，处理正确，应予维持。
赵俊岭向一审法院起诉请求：一、判令确认双方签订的进场协议无效。二、判令发时达公司一次性向其退还质保金、房屋押金10000元。三、判令发时达公司一次性向赵俊岭退还装修保证金20000元。四、判令发时达公司赔偿赵俊岭装修费用135000元(以评估鉴定为准)。五、判令发时达公司一次性退还房屋租赁费15000元。六、判令发时达公司一次性向赵俊岭支付合同违约金20000元。
一审法院认定事实：2012年10月29日，发时达公司（甲方）与赵俊岭（乙方）签订润升发时达家居建材城进场协议一份，约定：一、乙方进入甲方商场一层C1-2区，摊位编号为101-104、132-136，总面积529.63平方米，主要经营能强品牌的磁砖产品。二、乙方在签订本协议时应缴纳质保金及房屋押金10000元。质保金及房屋押金在商户合同到期、三个月内无客户纠纷、房屋无损坏的情况下甲方全额无息退还给乙方。三、甲乙双方签订正式合同（合同期三年，租金不变）。四、乙方享受优惠政策：房租交一年送一年（装修补助陆万元整抵第一年租金）交租金114400元/年，还余54400元。五、签订正式合同后，该协议自动作废。该协议下方注明：装修保证金贰万元抵第三年租金。签订协议后，赵俊岭向发时达公司缴纳质保金及房屋押金10000元，发时达公司将约定商铺交付给赵俊岭，赵俊岭将该商铺用于经营能强瓷砖，但双方未依约签订正式租赁合同。
另查明：一、签订进场协议前，赵俊岭于2012年7月26日向发时达公司交纳装修保证金20000元；双方均认可依进场协议约定优惠后的第一年租金为54400元；2014年2月25日，赵俊岭向发时达公司交纳租金15000元，此后未再交纳租金。二、双方提交证据显示，案外人李彩红系132号商铺的购买人，案外人康泽南系133-136号商铺的购买人，案外人杨景春系101、102号商铺的购买人，案外人杜书霞系104号商铺的购买人，103号商铺系开发商驻马店市润升置业有限公司的未出售商铺。三、诉讼中，赵俊岭提交李彩霞向其出具通知一份，通知写明：“能强陶瓷赵总，你好，因种种原因，我与发时达签订的托管协议解除，合同不存在，你所用门面我于2014年7月31之前收回，特此通知，李彩霞，2014.7.2号”。诉讼中，赵俊岭又提交李彩红及康泽南出具证明各一份，用以证明132-136号商铺未与发时达公司签订过托管协议，并称在2014年7月2日通知实际承租人赵俊岭要求搬离房子，并于2015年4月22日将房屋锁上收回。诉讼中，发时达公司提交2012年10月23日其与案外人李彩霞签订的委托经营协议一份，用以证明其对132-136号商铺有出租权。诉讼中，李彩红称将132号商铺事宜全部委托给康泽南处理，康泽南称李彩霞系其母亲，但其未委托其母亲与发时达公司签订协议将132-136号商铺托管给发时达公司，其母亲也未与发时达公司签订过委托经营协议。发时达公司质证称该委托经营协议合法有效，证人陈述不符合事实。发时达公司另提交驻马店市润升置业有限公司与其签订的市场管理经营协议一份、杨景春与其签订的委托经营协议一份、杜书霞与其签订的委托经营协议一份，用以证明发时达公司对诉争商铺有出租权；赵俊岭对此不认可。四、诉讼中，发时达公司提交2014年1月8日律师函一份及照片两张，律师函写明：“……根据你与发时达公司签订的进场协议的约定，以下是你应当履行的相关义务：按时支付质保金、租金和房屋押金；按时完成装修，按约定上货，按时开门正常营业。发时达公司认为你的行为已经违反进场协议第六、七、八条的相关约定，并违反了市场的管理规定，给市场正常经营的商户造成了消极影响，打击了他们的信心，一定程度上阻碍了市场的发展繁荣。……现特此函告你：1、发时达公司现取消进场协议签订时给予你的优惠政策，请你于本通知送达之日起两日内补交租金；2、请你严格履行进场协议和市场管理规定，开门正常营业，诚实信用的与发时达公司一起促进市场繁荣；3、上述期限届满，如你仍未交清所欠租金，发时达公司与你签订的进场协议直接解除，届时本条发时达公司解除进场协议通知的意思表示即时生效且对你现所使用商铺采取强制关门措施;由此造成的一切损失和后果由你本人完全承担”。律师函加盖有发时达公司印章；照片用以证明律师函同时张贴在赵俊岭经营场所。2014年2月25日赵俊岭出具保证书一份，写明：“能强陶瓷房租，分三次付清，第一次付剩余的30%，第二次付剩余的30%，第三次付清，2014年12月31日前付清，第一次5.1，第二次10.1，如不按时交付，公司将取消所有优惠政策，后果自负”。发时达公司同时提交2014年7月6日解除合同通知书一份及照片两张，通知书写明：“能强陶瓷（赵俊岭）商户，您好！2012年10月29日您和我公司签订市场租赁协议书，随即我公司将C1-2座（栋）一层132、133、134、135、136、101、102、103、104号铺位交付您使用。您给出书面保证在2014年5月1日之前付剩余的30%，由于你没按照保证支付，我公司人员已多次与您沟通，您不给予配合，并拒绝支付C1-2座（栋）一层132、133、134、135、136、101、102、103、104位的租金，我公司即日发出的解除合同通知书，解除涉及上述铺位的租赁合同，同时我公司要求您在接到解除合同通知书三日内支付C1-2座（栋)一层132、133、134、135、136、101、102、103、104号铺位的租金，主动将所承租商铺恢复原状并交还发时达公司，否则，发时达公司将强制恢复商铺原状并将商铺内物品搬离，由此造成的一切损失由你本人承担”。照片用以证明通知书同时张贴在赵俊岭经营场所。发时达公司同时提交2014年7月29日天中晚报A10版报纸一份，发时达公司在该份报纸上刊登解除合同通知书一份，通知书写明：“为加强市场管理，维护市场信誉度，规范市场商户，以下4家商户严重违反与我公司签订的进场协议……赵俊岭，租赁房屋（C1-2-101-102-103-104/132-133-134-135-136），因不按照进场协议及书面保证执行，经公司研究决定，我公司正式解除与该商户签订的协议，所交款项按违约金处理”，赵俊岭质证称对保证书真实性无异议，但是保证书是在商铺门被发时达公司锁上的情况下写的；同时称解除合同系发时达公司单方意思表示，赵俊岭没有收到过律师函和解除合同通知，并且合同无效不存在解除合同的问题。发时达公司质辩称因赵俊岭拖欠租金，发时达公司有权解除合同，发时达公司采用多种方式向赵俊岭送达解除合同通知。五、赵俊岭称，除2015年4月22日132号商铺房东李彩红，133-136号商铺房东康泽南将商铺锁门外，未有其他房东出面阻止过其使用房屋。
一审法院认为，发时达公司与赵俊岭签订进场协议，将位于润升发时达家居建材城一层C1-2区摊位编号为101-104号、132-136号商铺租赁给赵俊岭使用，并约定由赵俊岭支付租金等条款。该协议名为进场协议，实为租赁合同，双方之间系租赁合同关系。关于该租赁合同是否有效，赵俊岭称，其从2012年10月29日开始使用商铺，至2015年4月22日，132号商铺房东李彩红，133-136号商铺房东康泽南将房屋锁门，致使其无法继续经营。诉讼中，李彩红及康泽南作证称，其未与发时达公司签订委托经营协议，也未委托李彩霞将商铺委托给发时达公司对外出租。因发时达公司提交的132-136号商铺的委托经营协议系李彩霞与其签订，签订合同时李彩霞也未出具康泽南与李彩红的委托书，事后，康泽南及李彩红对李彩霞签订委托经营协议的行为也未予追认，故赵俊岭主张发时达公司将132-136号商铺对外出租系无权处分，予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。现发时达公司对其出租给赵俊岭的部分房屋虽无处分权，但并不影响租赁合同的效力，赵俊岭主张租赁合同无效，于法无据，不予支持。本案中，发时达公司于2014年1月8日向赵俊岭发出律师函并在赵俊岭租赁商铺处进行张贴，写明催交租金以及不交纳租金将解除合同等事宜。2014年2月25日，赵俊岭向发时达公司支付租金15000元并出具保证书一份，保证分三期支付完毕剩余租金，该保证系双方之间对租金支付方式形成的合意。合意形成后，赵俊岭未依保证约定支付拖欠的租金，致使发时达公司的合同目的无法实现，构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2014年7月6日，发时达公司向赵俊岭发出解除合同通知书一份并在赵俊岭租赁商铺处进行张贴，后又于2014年7月29日在天中晚报上刊登了解除合同通知。综合本案合同履行状况及发时达公司出具的律师函、赵俊岭出具的保证书等证据，赵俊岭对未依保证支付租金将要承担合同解除的法律后果应为明知，同时，赵俊岭提交的证人证言显示，132-136号商铺房东在2014年7月2日即已通知赵俊岭搬离租赁商铺。故发时达公司主张其已通过张贴解除合同通知等方式将解除合同通知送达赵俊岭，予以采信；赵俊岭辩称解除合同系发时达公司单方意思表示，赵俊岭未接到发时达公司的解除合同通知，不予采信；故双方之间的租赁合同已于2014年7月6日解除。综上，本案诉争租赁合同有效且已解除，赵俊岭请求确认双方签订的租赁合同无效，于法无据，不予支持。赵俊岭以合同无效为由请求发时达公司返还其交纳的各项费用并请求赔偿损失、支付违约金，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院判决：驳回原告赵俊岭的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告赵俊岭负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、赵俊岭提交2014年12月份建设工程竣工备案一览表，该表中载明双方争议的房屋为润升建材城C2-1自2014年10月23日才验收交付。发时达公司质证意见为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该证据恰恰印证了协议效力是有效的。因诉争房屋在一审法庭辩论终结前已竣工验收合格，依照该解释的规定，该租赁合同有效，赵俊岭提交的证据不足以证明双方签订的租赁合同无效。2、赵俊岭提交另案方震威的裁定文书，驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第3875号民事判决，驻马店市中级人民法院（2016）豫17民终367号民事裁定书，以证明本案和另案案情相似，应和另案一样发回重审，应要求原审法院查明该案是否存在案外人参加诉讼的情况，查明本案合同是否存在有效和无效的问题。因另案方震威与本案的诉讼请求不同，缺乏可参照性，对其该份证据不予采信。二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，赵俊岭和发时达公司之间系租赁合同关系，有双方签署的《润升发时达家具简称城进场协议》为凭，予以确认。该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于上诉人赵俊岭上诉称双方签署的进场协议为无效协议的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因发时达公司与驻马店市润升置业有限公司签署了市场管理经营协议，发时达取得了对润升建材城一期商铺的使用管理权限，其有权对外出租房屋，且从赵俊岭提交的证据显示，诉争房屋在一审辩论终结前已竣工验收合格，故其该项上诉请求理由不足，不予支持。关于上诉人赵俊岭上诉称原判漏列当事人，其申请司法鉴定未予以答复，审理程序违法的问题。根据已查明的事实，认定发时达公司将132-136号商铺出租给赵俊岭系无权处分，但根据相关法律规定，不影响租赁合同的效力，故赵俊岭以漏列当事人主张程序违法及合同无效的理由不足，不予支持。原审中赵俊岭虽申请鉴定，但其未缴纳相应的费用，视为其自愿放弃相应的权利，原判对此不予答复并无不当。关于上诉人赵俊岭上诉称发时达公司的解除合同通知书未向其送达，不能产生法律效力的问题。因发时达公司出具的律师函及解除合同通知书及报纸上的解除合同通知书等证据显示其已书面通知赵俊岭，同时赵俊岭出具的保证书显示未依保证支付租金将要承担合同解除的法律后果应为明知，但其仍未履行交付租金的义务，构成根本违约，根据合同法有关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同，故其该项上诉请求理由不足，不予支持。关于上诉人赵俊岭上诉称发时达公司根本违约在先，应赔偿其损失和退还保证金的问题。但因双方签订的合同系有效合同且现已解除，其诉讼请求要求确认合同无效，进而要求赔偿损失的诉讼请求，与查明的事实不属于同一法律关系，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人赵俊岭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 强
代理审判员 呼小伟
代理审判员 刘 辉
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 袁慧明