云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民初367号
原告：曲靖师范学院。
住所地：云南省曲靖市珠源西路。
法定代表人：浦虹，该校校长。
委托代理人：龙明礼，男，彝族，1974年10月28日生，系该校法律与公共管理学院教师。特别授权代理。
委托代理人：王鸥，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。
被告：曲靖市金冠房地产开发有限公司。
住所地：曲靖市寥廓北路（白石江公园后门对面）。
法定代表人：邓金献，该公司董事长。
委托代理人：吕碧超，云南知志律师事务所律师。特别授权代理。
原告曲靖师范学院（以下简称“师范学院”）与被告曲靖市金冠房地产开发有限公司（以下简称“金冠公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告师范学院委托代理人龙明礼、王鸥，被告金冠公司委托代理人吕碧超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
师范学院向本院提出的诉讼请求：1．判决被告向原告支付欠原告的代建费14368769.17元；2．判决被告向原告支付违约金(拖延费)436000元；3．判令被告赔偿因违约给原告造成的损失2070287.18元；4．判决诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2009年7月，原告通过公开方式选择被告作为原告环东校区小宗土地合作开发伙伴，被告承诺以3500万元的总出资额，换取原告环东校区项目的开发权。原被告双方于2009年7月l6日签订了《土地合作开发意向书》，原告按照相关规定，办理了土地变更手续，于2010年5月4日，将位于曲靖市××××）033一(035)-238号土地办理到被告名下，履行了义务。
根据《土地合作开发意向书》的约定，由被告于2009年内负责按甲方要求投资建设一幢学生公寓(建筑面积7140平方米)、2010年内负责投资建设一幢教学实验楼(建筑面积l0000平方米)。后经研究决定建设规模调整到25000平方米左右，由此选址、设计、规划等工作须得重新进行。2012年12月18日，原告与被告就第二教学楼建设项目的代建签订《委托代建协议》，双方约定：原告委托被告作为代建方，以环东校区小宗土地合作开发承诺支付的3500万元资金，作为第二教学楼工程的建设资金，组织实施第二教学楼项目的建设。项目于2013年把相关立项报建手续办理完全，2013年底完成招标工作开工建设(主体工程合同价3713．71万元)，同时原告把被告代原告垫付的1017.78万元土地出让金退还被告，被告开始按照《委托代建协议》履行代建义务。在施工过程中，因局部地质不能满足规范要求，决定对桩基采取复压处理，由此耽误时间近5个月，2014年7月才开始基础及上部主体施工。2015年5月初，施工单位曲靖泰安建筑工程有限公司因进度款支付不到位，提出部分工程项目停工，原告就此向被告发函，督促其尽快筹集资金，加快推进第二教学楼施工进度，但2015年5月底被告因资金仍然不能到位，工程全面停工。原告多次以书面函件、律师函、电话等方式，催促被告尽快筹集资金，恢复工程建设，被告以种种理由推脱，一直未能复工。经过多次协商，2016年12月13日，经原被告及曲靖泰安建筑工程有限公司委托，曲靖市建银造价咨询有限公司做出《建设工程中间结算》(曲建银字[2016]0396—3号)确认表，确认“期中审计结算款为21631230.83元，金冠公司已支付工程款7526698.15元，曲靖师院己支付工程款1000000元，泰安公司垫付工程款为13104532.68元。”
2017年3月16日，原被告与施工单位曲靖泰安建筑工程有限公司一起签订了《曲靖师范学院第二教学楼项目抵款协议书》，确认了曲靖泰安建筑工程有限公司垫付的工程款l3104532.68元应该由被告承担支付责任。2017年6月27日，原被告与曲靖泰安建筑工程有限公司一起签订《曲靖师范学院第二教学楼项目补充协议》、确认被告欠原告代建费14368769．17元，自协议签订之后，被告不再承担代建义务。所欠代建费用由双方协商解决，协商不成，原告有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，并解除了之前在《建设工程施工合同》中约定的仲裁管辖条款。之后，经过多次协商，被告仍然没有支付原告代建费。被告尚欠原告代建费l4368769.17元，被告应该履行支付义务。根据双方签订的《委托代建协议》“因受托方原因造成项目建设工期延误的，每延误一天向委托方支付拖延费500元，并承担因工程延期所造成的各种责任和损失”的约定，以及2017年6月27日签订的《曲靖师范学院第二教学楼项目补充协议》“甲方和丙方同意在签订本协议后乙方不再承担代建义务，但并不免除乙方之前未履行代建义务所产生的法律责任”的约定，被告从2014年7月方开始基础及上部主体施工，本应在合同约定的240天(即2015年2月)的工期内完工，因此应该从2015年3月起，计算违约金(拖延费)至2017年6月27日签订《曲靖师范学院第二教学楼项目补充协议》，解除了被告代建义务之日止。被告应承担违约金(拖延费)为436000元。由于原告在解除被告代建义务之后需要向银行贷款支付剩余工程款项，因此也应在同期(2015年3月至2017年6月27日)按照年利率6.175％计算因违约给原告造成的损失为2070287.18元。
被告金冠公司辩称：对原告所诉的项目合作、教学楼代建、项目结算、对代建项目的解决达成协议等事实无异议。但在环东校区原告是以3500万元的价格置换给答辩人，价格远远高于当时的土地价格。在教职工宿舍方面答辩人让利120多万元给原告。因此，答辩人与原告合作期间原告获利120多万元。还为原告方建设了一个职工活动室。双方2012年签订委托代建协议，答辩人负责投资为原告建设学生公寓，答辩人为原告建设建筑23996平方米，超出意向书确定面积和预算范围。2016年答辩人书面向原告书面报告资金问题，原告置之不理。请求法院针对本案实际情况扣减500万元投资。对于原告主张的第二项诉请，原因是多方面的，也有原告的原因，答辩人不应当承担违约责任。对于原告提出的第三项没有事实及理由，应当驳回。
根据双方当事人的诉辩主张，双方当事人在本案中的争议焦点是：一、被告认为为原告建设的职工活动室、对原告单位职工让利销售房屋等应在支付欠原告的代建费14368769.17元中扣除500万的主张是否成立？二、本案中，被告是否违约？并承担原告主张的违约金(拖延费)436000元？三、被告是否应承担因违约给原告造成的损失2070287.18元？
针对争议焦点，原告师范学院向本院提交下列证据：
第一组：1、事业单位法人证书；2、组织机构代码证；3、法定代表人身份证明书。用于证明原告的主体资格。
第二组：曲靖师范学院第二教学楼建设项目补充协议。用于证明：第一、原被告之间在本协议中确定的所有权利义务；第二、特别是被告欠原告代建费14368769.17元，原告可以采用诉讼方式解决的事实；第三、被告不再承担代建义务，但不免除被告之前未履行代建义务所产生的法律责任；第四、关于本项目所签订的法律文书，依然作为解决争议的依据。
第三组：《委托代建协议书》。用于证明：第一、原被告双方约定的权利义务；第二、被告应该出资3500万为原告建设曲靖师范学院第二教学楼的事实；第三、工期240天，因被告原因延误，每天支付500元拖延费的事实。
第四组：《建设工程施工合同》。用于证明：原被告、曲靖泰安建筑工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，并开始施工的事实。
第五组：曲建银字（2016）0396-3号《建设工程中间结算》。用于证明通过三方委托，对师范学院第二教学楼进行建设工程中间结算，确认“期中审计计算款为21631230.83元，金冠公司已支付工程款7526698.15元，曲靖师范学院已支付工程款1000000元，泰安公司垫付工程款为13104532.68元。”且三方均予以认可的事实。
经被告质证，被告金冠公司认为，1、对第一组的证据三性没有意见；2、对第二组的证据三性没有意见。但该组证据可以证明该份协议解除了被告的代建义务，原告主张的诉讼请求第三项损失没有依据，解除之前是被告履行代建义务，解除后损失没有任何依据。通过双方协议已解除了代建义务，之后原告如何融资建设与被告无关。损失没有任何依据。3、对第三组土地合作开发意向书和第四组委托代建协议，对该两份证据的真实性、合法性、关联性没有意见。两份证据结合证明被告代建面积增加到23996平方，增加了6856平方米，工程量及资金就增加，造成被告工期延误的原因原告有责任。进一步证实被告不应当承担违约责任。对第四组证据没有意见。对第五组证据没有异议。
被告金冠公司向本院提交下列证据：1、营业执照及法人身份证明，证明被告的诉讼主体资格。2、2010年6月8日双方签订的协议。该协议是复印件。证明被告一并进行了规划，为原告建设教职工活动室的事实。
经质证，原告方认为：对第一组证据没有意见；对第二组证据，对该协议的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案没有关联性。
本院认为，对原告提交的五组证据，被告方除第二组的证明内容上，认为不能证明原告方第三项诉讼请求的损失外，对五组证据的三性均无异议。该五组证据客观地证实了原告的主体资格，本案双方的建设工程合作关系整个事实过程，以及双方关于原告方的第一、二项诉讼请求相关约定等事实，该五组证据本院依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。对被告提交的两组证据，原告方对第一组证据无异议，证实了被告的主体资格，对该组证据本院予以采信。第二组证据虽是双方在本项目合作期间进行建设的，但该协议明确约定了该职工活动用房的建设费用由被告方承担，且在双方进行项目结算及对本项目协商时也未涉及该活动室的相关问题，故该活动室的相关问题与本案无关联性，该证据不能证实被告的主张。
根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月，原告师范学院通过公开方式选择被告金冠公司作为原告环东校区小宗土地合作开发伙伴，原被告双方于2009年7月l6日签订了《土地合作开发意向书》，约定被告以3500万元的总出资额，换取原告环东校区项目的开发权。原告按照约定办理了土地变更手续，于2010年5月4日，将位于曲靖市××××）033一(035)-238号土地办理到被告名下。根据《土地合作开发意向书》的约定，由被告于2009年内负责按甲方要求投资建设一幢学生公寓(建筑面积7140平方米)、2010年内负责投资建设一幢教学实验楼(建筑面积l0000平方米)。后经双方共同协商将代建项目的建设规模变更为23996平方米。2012年12月18日，原告与被告就第二教学楼建设项目的代建签订《委托代建协议》，双方约定：原告委托被告作为代建方，以环东校区小宗土地合作开发承诺支付的3500万元资金，作为第二教学楼工程的建设资金，组织实施第二教学楼项目的建设。项目于2013年把相关立项报建手续办理完全，2013年底完成招标工作开工建设(主体工程合同价3713.71万元)，原告把被告代原告垫付的1017.78万元土地出让金退还被告;同时合同第七条2项还约定:“因受托方原因造成项目建设工期延误的，每延误一天向委托方支付拖延费500元，并承担因工程延期所造成的各种责任和损失。”后，原告、被告及工程承包方曲靖泰安建筑工程有限公司三方共同签订《建设施工合同》，开始对第二教学楼项目进行建设。在施工过程中，因局部地质不能满足规范要求，决定对桩基采取复压处理，2014年7月开始基础及上部主体施工。后因工程进度款支付不到位，导致部分工程项目停工。经过多次协商，2016年12月13日，经原被告及曲靖泰安建筑工程有限公司委托，曲靖市建银造价咨询有限公司做出《建设工程中间结算》(曲建银字[2016]0396—3号)确认表，确认“期中审计结算款为21631230.83元，金冠公司已支付工程款7526698.15元，曲靖师院己支付工程款1000000元，泰安公司垫付工程款为13104532.68元。”
2017年3月16日，原被告与施工单位曲靖泰安建筑工程有限公司一起签订了《曲靖师范学院第二教学楼项目抵款协议书》，确认了曲靖泰安建筑工程有限公司垫付的工程款l3104532.68元应该由被告承担支付责任。2017年6月27日，原被告与曲靖泰安建筑工程有限公司一起签订《曲靖师范学院第二教学楼项目补充协议》、确认被告欠原告代建费14368769.17元，自协议签订之后，被告不再承担代建义务。所欠代建费用由双方协商解决，协商不成，原告有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，并解除了之前在《建设工程施工合同》中约定的仲裁管辖条款。但金冠公司一直未按协议履行向原告支付代建费14368769.17元的义务，原告遂向本院起诉，提出前述诉讼请求。
本院认为，原告师范学院与被告金冠公司签订土地合作开发协议，在合作过程中，师范学院将自己的教学楼委托金冠公司进行代建，双方又与曲靖泰安建筑工程有限公司共同签订了《建设工程施工合同》，合同对相关事项进行了约定。三方所签订的《建设工程施工合同》不违反法律规定，属有效合同。在建设过程中，三方因合同的履行发生争议，无法继续履行合同，三方终止了合同的履行。三方依均无异议的建设工程中间结算，对三方的合同关系进行了协商结算，并达成协议，约定金冠公司欠师范学院代建费14368769.17元；协议同时还约定，不免除金冠公司之前未履行代建义务所产生的法律责任。被告金冠公司在与原告师范学院进行了结算并签订了终止合同的相关协议，该协议并未违反相关法律的规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，金冠公司理应按照协议的约定向师范学院履行约定义务，并按协议承担不履行义务的相应违约责任。师范学院要求金冠公司履行支付下欠的代建费14368769.17元的诉讼请求本院依法予以支持。
关于被告金冠公司认为，其代师范学院建设的职工活动室的相关费用500万元应从下欠代建费中扣除的主张。一方面在双方进行结算的相关协议中，并未涉及该活动室建设的相关问题，另一方面，在被告提交的双方签订的另一协议中明确约定了该活动室的建设费用由金冠公司承担，建设完成后产权归甲方。故被告主张应从下欠代建费中扣除500万元的主张无事实依据和法律依据，其主张本院不予支持。
关于原告主张代建合同期满后2015年3月至2017年6月27日签订《曲靖师范学院第二教学楼项目补充协议》，解除了被告代建义务之日止的违约金(拖延费)为436000元问题。本院认为，根据双方签订的《委托代建协议》“因受托方原因造成项目建设工期延误的，每延误一天向委托方支付拖延费500元，并承担因工程延期所造成的各种责任和损失”的约定，以及2017年6月27日签订的《曲靖师范学院第二教学楼项目补充协议》“甲方和丙方同意在签订本协议后乙方不再承担代建义务，但并不免除乙方之前未履行代建义务所产生的法律责任”的约定，被告理应按约定赔偿原告该部分损失。被告方认为其为原告建设建筑23996平方米，超出意向书确定面积和预算范围，是被告方工程延期的主要原因，不承担该部分违约金的辩解。因在双方签订的《委托代建协议书》明确约定了：“建设规模：23996㎡（以施工图纸为准）”所以，并不存在被告方为原告方超面积建设的问题，故被告方的该辩解意见本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿因违约给原告造成的损失2070287.18元问题。虽双方在《委托代建协议书》中约定，除按约定支付拖延费外，并承担因工程延期所造成的各种责任和损失。但并未约定损失的计算方法，同时原告方也未能提供证据证实，因被告的违约行为给原告造成损失的客观事实，故原告要求被告赔偿因违约给原告造成的损失2070287.18元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，被告金冠公司应向原告师范学院支付下欠的代建费14368769.17元，并按约定赔偿违约金(拖延费)436000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司支付下欠曲靖师范学院的代建费人民币14368769.17元；
二、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司赔偿曲靖师范学院违约金人民币436000元。
（上述一、二项在判决后效后十日内履行。）
三、驳回原告曲靖师范学院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币123050元，由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司负担110630元，曲靖师范学院负担12420元。诉讼保全费人民币5000元，由曲靖市金冠房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
审 判 长 迟少杰
审 判 员 何福浩
人民陪审员 何云春
二〇一七年十二月五日
书 记 员 贾琼丽