辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0105民初10674号
原告：张超，男。
委托诉讼代理人：闫冬梅，系辽宁神华律师事务所律师。
被告：李木楠，男。
委托诉讼代理人：刘天佐，系辽宁奥启律师事务所律师。
被告李玉苓，女。
委托诉讼代理人：刘天佐，系辽宁奥启律师事务所律师。
第三人：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。
法定代表人：朱政，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋朕。
原告张超诉被告李木楠、李玉苓、第三人沈阳百田房产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月11日立案，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张超的委托诉讼代理人阎冬梅，被告李木楠、李玉苓的委托诉讼代理人刘天佐，第三人沈阳百田房产开发有限公司的委托诉讼代理人宋朕均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。
张超向本院提出诉讼请求：判令立即停止对原告购买的位于沈阳市皇姑区明廉路3号6幢8号商品强制执行，并解除对上述门面的查封。事实与理由：原告于2011年从张东岳处购买沈阳市皇姑区明廉路3号6栋8号商品房，交易价格为430万元，于2011年11月23日将房屋价款通过银行转账交付给张东岳，张东岳为原告出具“收条”，并配合原告与第三人签订《商品房买卖合同》，第三人按照房屋正常价格为原告出具收款收据一份。原告取得房屋后，一直由原告占有、使用和收益，原告是该房的实际所有权人。由于第三人原因，此房未能办理房产登记手续。在二被告诉第三人商品房买卖合同纠纷一案中，二被告申请财产保全查封了案涉房产，沈阳市中级人民法院作出终审判决，该案已进入执行程序。执行期间，人民法院通知了原告的承租人，原告方知房屋被查封，2017年8月18日原告提出执行异议，皇姑法院于2017年10月18日做出（2017）辽0105执异242号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告不服此裁定，故起诉至法院。
李木楠、李玉苓辩称，认可本院做出的执行异议裁定，原告不具有对涉案房屋的实体权利。理由如下：物权变动需以债权的合意和登记才发生效力。原告称购买涉案房屋但没有备案合同，因此不具有该房屋的所有权。其次，原告主张系从张东岳处购买的商品房与第三人签订了商品房买卖合同，该行为存在逃税的嫌疑。张超与张东岳并无房屋买卖合同，并不是双方购房的真实意思表示，原告在诉状中认可系开发商配合提供合同，张超的购房款430万元没有给到第三人手中，也就是说没有支付对价，而开发商提供的298万元购房收据为市场正常价格，而张超支付430万元价格，超过正常价格130余万元，这不符合常理。原告在明知第三人不能开具正规的商品房购房发票的情况下，仍然签订合同，主观存在逃税的非法目的。该房屋并非不能备案，就被告到房产部门查询，房屋曾经先后备案在两人名下，2015年时撤销备案，现在一直处于开发商名下，该房没有抵押、查封等瑕疵行为，本院的查封和执行行为合法有效。原告张超名下有十九套住房，其中十三套住宅、六套网点，总面积超过2000平方米，且本人经营公司，对市场交易流程和风险预知应该具备相当程度的水平，但仍然购买该商品房说明其主观存在严重过错。原告购买该房后至2016年8月房屋被查封，长达六年期间没有作出维权的行为，是自己放弃、忽视、怠于行使自己的权利，与老百姓买房居住不符。综上，原告对涉案房屋不具有所有权，也不具有其他实体权利，不足以排除强制执行，应予以驳回。
第三人述称，涉案房屋是由百田与沈阳中发土石方工程有限公司于2009年4月15日所签订的“预拌混凝土买卖合同”及补充协议约定的房屋，甲、乙双方同意将涉案房屋抵顶混凝土价款，于2011年7月6日根据中发土石方公司指定张东岳为该房屋的所有人并配合其办理相关手续，后期张东岳转让给原告的时间我们不清楚，但我们配合原告办理了相关手续。关于备案和不动产登记是由于“新汉城”项目存在历史遗留问题不能按正常商品房买卖行为进行，故造成现在的情况，我公司对原告诉讼请求没有异议，请求法院公正判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
位于沈阳市皇姑区明廉路3号6幢8门网点房（建筑面积382.63平方米，下称案涉房屋）为第三人开发建设。2009年4月，第三人分别与案外人沈阳天和混凝土有限公司、沈阳兴玖玖混凝土有限公司、辽宁前进富通混凝土有限公司签订《沈阳市预拌混凝土买卖合同》及《补充协议》，约定第三人向上述公司订购预拌混凝土，并约定混凝土货款由第三人支付给案外人沈阳市中发土石方工程有限公司（其中50%为新汉城门市房、50%现款），再由沈阳市中发土石方工程有限公司向上述三家公司支付。2011年7月6日，第三人与案外人沈阳市中发土石方工程有限公司签订《以房抵款协议》，约定将案涉房屋以每平方米12,000元价格抵付货款4,591,560元，此款在工程结算款中扣除。同日，案外人沈阳市中发土石方工程有限公司出具《声明》，内容为：“根据我公司与沈阳百田房产开发有限公司（以下简称百田公司）签订的以房抵付货款协议书，我公司现将百田公司抵账给我公司的“新汉城”6#楼8号网点室（面积：382.63平方米）房屋，转让给张东岳（身份证号：210102198703286652），百田公司可按我公司提供的该声明与张东岳办理上述房产的相关手续。本房产在转让给张东岳以后所发生的任何产权纠纷与百田公司无关，出现一切问题由我公司负责。”百田公司将案涉房屋交付给案外人张东岳，张东岳于2011年9月19日办理了房屋入住手续，交纳了水、电、物业等费用。取得案涉房屋后，张东岳经与原告协商，以房价款人民币4,300,000元将房屋转让给原告，并配合原告与百田公司签订了《商品房买卖合同》、开具了《准住通知单》，交付了房屋。2011年11月23日，原告向张东岳银行账户内转款人民币4,300,000元。原告取得案涉房屋后，将该网点房出租收益。因百田公司原因，案涉房产至今未办理《商品房买卖合同》备案手续，亦未办理房屋权属证书。
2016年8月2日，因本案二被告诉第三人商品房买卖合同纠纷，案涉房屋在诉讼过程中经保全被依法查封，后本院做出（2016）辽0105民初5874号民事判决书，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终4110号民事判决书，上述判决已发生法律效力,二被告已申请执行。原告于2017年8月18日提出执行异议，本院于2017年10月18日以（2017）辽0105执异242号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求判决停止对案涉房屋的强制执行，解除查封。
本院认为：本案的争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案事实，案涉房产系百田公司抵顶给案外人中发土石方公司，中发土二石方公司将房屋转让给案外人张东岳，后张东岳又将该房转让给原告，由百田公司配合与原告签订了《商品房买卖合同》，有《预拌混凝土买卖合同》及补充协议、以房抵款协议等证据证明。上述商品房抵顶以及买卖行为均发生于该房被查封之前且不违反国家法律、行政法规强制性、禁止性规定，为合法有效。原告提交了个人电汇凭条、收条，案外人张东岳提供证人证言及银行客户对账单，上述证据时间、金额均相符，本院依法确认购房款已实际支付。原告提交的业主入住手册、准住通知单、水电物业费收据、采暖费收据、房屋租赁合同能够证明原告对案涉房产行使占有、使用、收益权利至今。现案涉房屋未办理合同备案、未办理权属登记证，系第三人百田公司原因所致，原告不存在过错。综上，原告应为案涉房屋的实际权利人，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权利，本院对原告请求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求予以支持，对案涉房屋查封的解除可通过本判决发生法律效力后执行程序解决。
综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得执行位于沈阳市皇姑区明廉路3号6幢8门网点房屋；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费30,676元，由被告李木楠、李玉苓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 林雪梅
审 判 员 叶 芃
人民陪审员 于 飞
二〇一八年三月一日
法官 助理 张洪国
书 记 员 李 丽