黑龙江省延寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第548号
原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司（组织机构代码：68603XXXX），注册登记地黑龙江省延寿县西公安街88号，现无固定营业场所。
法定代表人李风，董事长。
委托代理人刘涛，黑龙江柔德律师事务所律师。
被告韩炜（公民身份号码×××），住黑龙江省延寿县。
委托代理人张志霞（公民身份号码×××），个体工商户，住黑龙江省延寿县。系被告妻子。
原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司与被告韩炜商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司的委托代理人刘涛，被告韩炜及其委托代理人张志霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司（简称：祥宇公司）诉称：祥宇公司与韩炜于2010年11月6日签订《房屋认购书》，约定韩炜购买祥宇公司位于延寿县延寿镇锦绣丽都11号楼1＋2层9号商服，建筑面积约为287.1平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补），认购总价为1340000元。同时约定，韩炜应于签订《房屋认购书》时支付定金50000元，3日内支付房屋认购总价的50%（含定金）作为首付款，剩余50%房款用银行按揭方式支付。韩炜购买的房屋竣工验收后，祥宇公司于2011年7月29日为韩炜办理了入户手续，韩炜验收入户后一直使用至今。该房屋经延寿县众信房屋测绘有限责任公司测量最终确定建筑面积为290.71平方米，购房款应为1356848元。韩炜按照约定只支付670000元房款。祥宇公司多次找韩炜索要余欠购房款686848元，韩炜拒付，故祥宇公司诉至法院，请求判令：1.韩炜立即给付祥宇公司余欠购房款686848元，并给付逾期付款利息115003.35元（自2011年7月29日至2014年3月13日，以本金686848元，按中国人民银行同期贷款利率计算），2014年4月1日以后的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算至给付之日；2.案件受理费由韩炜承担。
被告韩炜辩称：祥宇公司违约在先，至今没有为韩炜办理房屋产权证书，造成韩炜不能办理银行按揭贷款，韩炜不同意给付祥宇公司逾期利息。祥宇公司没有找过韩炜索要余欠购房款，现祥宇公司的诉讼请求已过诉讼时效。2012年5月份韩炜与李风发生口角，李风手下员工将韩炜打伤，李风口头承诺为韩炜免除购房款90000元。
在本院开庭审理过程中，原、被告为证明其主张的事实成立，举示了证据，原、被告发表了质证意见。
原告举示证据情况如下：
证据A1.2010年7月2日，延寿县房产住宅局颁发的《延寿县商品房预售许可证》一份。拟证明原告销售给被告房屋的行为合法。
证据A2.2010年11月6日，《房屋认购书》一份。拟证明原、被告之间房屋买卖的事实及房屋的位置、面积、价款、付款方式等。
证据A3.2010年11月6日及2010年11月15日收据两份。拟证明被告已经支付购房款670000元。
证据A4.2011年7月29日，锦绣丽都小区交房流程表一份。拟证明被告验收房屋并使用。
证据A5.2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司出具的延房测（2012）年第1号《房屋面积测量报告书》一份。拟证明被告购买的商服实测建筑面积为290.71平方米。
证据A6.2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅颁发的《建设工程竣工验收备案证书》一份。拟证明被告购买的房屋已经竣工验收。
被告举示证据情况如下：
证据B1.张玲玲的证人证言。张玲玲称，2015年5月份，张玲玲与韩炜到祥宇公司找李风，李风的员工将韩炜打伤。后来听韩炜说，李风同意免除韩炜购房款90000元。
证据B2.杨松明的证人证言。杨松明称，2015年5月份，杨松明与韩炜到祥宇公司找李风协商房屋贷款一事，李风与韩炜发生口角，李风的员工将韩炜打伤。后来李风口头同意免除韩炜购房款90000元。
被告对原告举示的证据质证认为：对原告举示的证据A1、A3、A4、A6无异议；对原告举示的证据A2有异议，认为被告没有为原告办理银行按揭贷款；对原告举示的证据A5有异议，认为原告测量的讼争房屋面积比认购时的面积大。
原告对被告举示的证据质证认为：对被告举示的证据B1有异议，认为证人与被告具有利害关系。对证人证言的效力有异议，证人证实的内容属于间接的传来证据，且与本案不具有关联性。对被告举示的证据B2有异议，认为证人与被告具有利害关系，对证人证明的内容原告不予认可。
本院确认：原、被告举示的证据与本案均具有关联性，本院根据本案的讼争法律关系，结合案件事实予以综合考虑，并根据证据效力加以采信。
本院经审理查明：2010年11月1日，韩炜与祥宇公司签订《房屋认购书》一份。约定：“祥宇公司将建筑面积约为287.1平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补），位于延寿县延寿镇锦绣丽都（别称：松林小区）11号楼9号1＋2层商服一栋，以总价款1340000元（单价：4667.36元／平方米）出卖给韩炜。付款方式为银行按揭贷款，韩炜于签订认购书3日内支付认购总价款的50%，即670000元为首付款（含定金），另50%购房款，即670000元，韩炜以银行按揭贷款方式支付。祥宇公司暂定2010年年初交付房屋，该项目的《预售许可证》正在办理中。”签订协议后，延寿县房产住宅局于2010年7月2日为祥宇公司颁发《延寿县商品房预售许可证》。韩炜按照协议约定于2010年11月6日支付购房款订金50000元，于2010年11月15日支付购房款620000元。
2011年7月29日，祥宇公司将尚未取得竣工验收合格手续的锦绣丽都11号楼9号1＋2层商服交付韩炜使用。
2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司作出延房测（2012）年第1号锦绣丽都房屋面积测量报告书，确认锦绣丽都11号楼9号1＋2层商服的建筑面积为290.71平方米。
2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅为祥宇公司颁发了《竣工验收备案证书》，确认建设单位祥宇公司开发的锦绣丽都9-12号楼符合建设工程竣工验收备案条件。开工时间为2009年10月5日，竣工日期为2010年12月20日。
另查明，祥宇公司在开发的锦绣丽都9-12号楼期间，与中国工商银行股份有限公司尚志支行合作，为购买延寿县延寿镇锦绣丽都的消费者办理银行按揭贷款，但双方未签订书面合作协议。
因韩炜与祥宇公司对尾欠购房款未能办理按揭贷款，双方对于尾欠购房款的给付方式及给付时间未能协商一致，故祥宇公司诉至法院，要求被告韩炜立即给付购房尾欠款686848元，并承担逾期付款利息115003.35元。
上述事实有《延寿县商品房预售许可证》，《建设工程竣工验收备案证书》，《房屋面积测量报告书》，《房屋认购书》，房款收据，锦绣丽都小区交房流程表及原、被告的当庭陈述，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：被告韩炜对于剩余50%购房款应以何种方式向原告祥宇公司履行。
1.关于合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2010年11月1日，原告祥宇公司与被告韩炜签订《房屋认购书》时，虽协议中注明：“预售许可证正在办理中”，但至本案起诉前原告祥宇公司已经取得商品房预售许可证，故该协议合法有效，对双方当事人具有约束力。原告祥宇公司与被告韩炜应按照合同约定享有权利，并履行合同义务。原告祥宇公司作为商品房销售商，应在房屋竣工验收合格后交付房屋，并为消费者出具办理房屋产权证照的相关手续。被告韩炜作为购买商品房的消费者，应按照合同约定的方式支付购房款。
2.对于韩炜尚欠购房款的数额问题。根据2010年11月1日，原告祥宇公司与被告韩炜签订的《房屋认购书》中约定：“锦绣丽都11号楼1＋2层9号商服，建筑面积约为287.1平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补）”。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司作出延房测（2012）年第1号锦绣丽都房屋面积测量报告书，确认锦绣丽都11号楼9号1＋2层商服的建筑面积为290.71平方米。故本案中讼争房屋的面积为290.71平方米。房屋总价款为1356848元，被告韩炜已支付购房款670000元，尚欠原告祥宇公司购房款686848元。
3.被告韩炜对尚欠购房款的给付方式问题。原告祥宇公司在开发锦绣丽都9-12号楼期间，与中国工商银行股份有限公司尚志支行合作，为购买锦绣丽都的消费者办理银行按揭贷款。原告祥宇公司在与购房者签订《房屋认购书》时，以格式条款对购房款设定三种支付方式，即全款给付、分期付款、按揭贷款。购房者可以根据自身条件选择一种付款方式。本案中，被告韩炜选择按揭贷款的方式支付购房尾欠款，该条款系双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志支行合作，具备为消费者协助办理按揭贷款的能力，且在办理银行按揭贷款中起主导作用。现原告祥宇公司当庭并未提供证据证明，被告韩炜拒不提交办理银行按揭贷款的材料，或被告韩炜不符合办理银行按揭贷款的条件。故应认定原告祥宇公司在履行合同过程中违约。原告祥宇公司认为按揭贷款系被告韩炜一方的义务，祥宇公司无协助办理义务的辩解，无法律依据，本院不予支持。为促进双方继续履行合同、实现合同目的，被告韩炜应按照祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志支行的银行按揭贷款合作内容，参照2009年工商银行按揭贷款年利息4.158%，按照贷款期限20年，以10000元20年期限每月偿还61.43元计算，被告韩炜每月偿还祥宇公司购房款4219.30元（686848元÷10000元×61.43元）。
4.关于原告祥宇公司主张要求被告韩炜支付逾期付款利息115003.35元的问题。原告祥宇公司在黑龙江省住房和城乡建设厅为祥宇公司颁发《竣工验收备案证书》之前，将未竣工验收合格的讼争房屋交付被告韩炜使用，该交付行为系违法行为，且原告祥宇公司没有为被告韩炜出具能够办理房屋产权证照的相关手续。故原告祥宇公司的该项主张本院不予支持。
5.关于本案诉争房屋的产权证照问题。2010年11月1日，韩炜与祥宇公司签订《房屋认购书》中虽没有约定原告祥宇公司何时为被告韩炜出具能够办理房屋产权证照的相关手续，但原告祥宇公司作为商品房的销售者，在商品房买卖合同法律关系中，为消费者出具能够办理房屋产权证照的相关手续系商品房销售者的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故被告祥宇公司应为被告韩炜出具能够办理房屋产权证照的相关手续。
庭审中，被告韩炜称，韩炜与祥宇公司董事长李风因健康权纠纷于2015年5月份口头达成免除韩炜购房款90000元协议。因原告祥宇公司当庭否认，被告韩炜举示的证人证言不足以证明被告韩炜主张事实的成立，且健康权纠纷与本案不具有关联性，故被告韩炜的该项主张，本院不予支持。
被告韩炜称，原告祥宇公司的诉讼请求已过诉讼时效。对于被告韩炜余欠祥宇公司的购房款的付款方式，现被告韩炜不能办理银行按揭贷款，对于被告韩炜余欠购房款的偿还期限，原告祥宇公司与被告韩炜没有达成补充协议，且双方未约定履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”故原告韩炜的该项主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条、第十七条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告韩炜给付原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司尚欠购房款686848元，利息325784元。此款被告韩炜以686848元为基数，按照年利率4.158%，自判决生效之日起30日内于每月25日前，等额偿还原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司4219.30元，偿还240个月至本息达到1012632元（4219.30元×240个月）时止；
二、原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，为被告韩炜出具能够办理延寿县延寿镇锦绣丽都（松林小区）11号楼9号1＋2层商服产权证照的相关手续；
三、驳回原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11819元，由被告韩炜承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张绍春
代理审判员 师圣博
人民陪审员 刘春红
二〇一五年八月十九日
书 记 员 冯 旭