广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1426民初27号原告:冯烽，男，1984年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。原告:谢丽琼，女，1984年8月24日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。系原告冯烽之妻。二原告之委托代理人:黄诗林，系广东诚优律师事务所律师。被告:平远平城投资实业有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平城大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。法定代表人:黄天城，系该公司执行董事。委托代理人:林文胜，系该公司员工。原告冯烽、谢丽琼诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员李秀兰独任审判，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。2018年3月28日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2018年5月21日第二次公开开庭审理。原告冯烽、谢丽琼的委托代理人黄诗林、被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人林文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯烽、谢丽琼诉称，原告作为买受人于2013年12月30日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定两原告购买的商品房为平城花园××层××号房，杂房为××号杂房，总价款为397236元。《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，被告平城公司虽然已将涉案房屋交付给两原告使用，但被告平城公司直至2017年4月13日才为两原告办理出房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应由被告平城公司承担。在与被告平城公司协商未果之际，两原告为维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼。诉讼请求如下：1.判令被告承担逾期办证的违约责任，向两原告支付违约金53547.41元（日违约金按房屋总价款的万分之二从2015年6月10日起算，至2017年4月13日，共计674天）；2.本案的诉讼费用由被告承担。被告平城公司第一次庭审时提交答辩称：1.2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，增加了相关部门材料和手续，导致逾期办证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，开发商不承担逾期办证的违约责任，请求法院驳回原告请求；2.逾期办证未造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少；3.原告逾期付款应承担违约责任。被告平城公司第一次庭审后提交补充答辩称：平城公司已于2014年2月12日将原告相关办证资料报送平远县房管局登记备案，平远县房管局出具了编号为粤房地预登平远县字第20140197、20140198号预告登记证书，平城公司已履行了合同约定的登记备案义务，房地产权证何时取得则不属于平城公司把控，故不应承担逾期办证的违约责任。被告平城公司第三次答辩称：房屋于2014年7月30日交付使用，办证期限至2016年1月5日届满，至2018年1月6日已满二年诉讼时效，而原告起诉时间为2018年1月10日，故已超过诉讼时效。经审理查明，2013年12月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0914号）及《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0914号），原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××层××号房及××号杂房，合同约定商品房建筑面积129.29平方米，杂房建筑面积13.18平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房及杂房总金额397236元。合同第六条约定：付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款297236元，余额10万元在30日内通过银行办理5年按揭贷款付清。合同第七条规定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四其他约定第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方（即原告）选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此未有约定。仅在《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。《补充协议》第三条约定办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用：1.乙方在甲方交楼时预交三个月物业管理费，由甲方代收；2.乙方在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用，包括产权登记费、工本费、印花税等及办理房地产权证契税费，上述费用由甲方代收代缴；3.配套费用。签订合同之日，原告向被告平城公司支付首期房款及相关费用。2014年1月2日被告平城公司补充开具首期房款正式发票2张（金额为258.392.00元、38844.00元）交由原告收执。2014年4月8日，中国工商银行平远支行发放贷款10万元。2014年11月25日被告平城公司补充开具房款正式发票1张（金额为10万元）交由原告收执另查，合同签订之日，二原告在“平远县房屋（商品房预告）登记申请表”中“买受人”一栏处签名，被告平城公司于2014年2月12向平远县房地产管理局报送了预告登记的备案，平远县房地产管理局于同日出具“粤房地预登平远县字第20140197号、20140198号”预告登记证。此后被告平城公司将涉案房屋交付给原告使用。2016年12月27日，被告平城公司将该商品房的办理权属登记的相关资料提交平远县房地产管理局，2017年4月13日，平远县国土资源局出具了粤（2017）平远县不动产权第0001354号、第0001356号不动产权证书。庭审中，被告平城公司当庭表示，对原告逾期付款违约责任问题另行提起诉讼。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0914号）及《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0914号）、购房正式发票及银行借款凭证、原告身份信息及被告企业机读档案登记资料；被告提交的平远县房屋（商品房预告）登记申请表、粤房地预登平远县字第20140197号、20140198号预告登记证、不动产权证、平远县房地产管理局出具的“证明”及《平城花园报送资料登记备案时间证明表》；本院依职权所作的调查笔录一份以及二次庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0914号）及《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0914号）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案争议焦点为：预登记备案是否等同于提交相关资料进行房产权属确权登记备案、新条例实施是否导致房产证延期办理、违约金标准是否过高、房屋交付使用时间、被告是否承担逾期办证违约责任、诉讼时效问题、违约金计算问题。预告登记备案问题。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，预告登记用于制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。另根据庭审查明，原告即买受人在合同签订之日即交纳办理房产权证所需资料、代办权证费用、房地产权证契税费（此费用由被告公司代收代缴），签订委托书全权委托被告公司员工办理和领取商品房房地产权证等一切相关事宜，表明“需由出卖人提供的资料”包括原告相关身份信息及房地产权证契税费交纳证明等。被告代理人在庭审中陈述在办理预告登记时仅交纳预告登记费用80元而非交纳房地产权证契税等，结合原、被告双方签订的合同第十五条及附件四第4条之规定，原、被告双方约定的是“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即房产权证取得的登记备案而非是预告登记备案。故被告在补充答辩中所提已作登记备案不应承担逾期备案违约责任的答辩意见，理由不足，不予采纳。《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。根据被告代理人庭审陈述及本院依职权对平远县房管局工作人员所作调查笔录，可查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告公司亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，被告公司亦无证据证明其已在期限内按合同约定向登记机关提交了相关资料、但因政策变化等原因导致需增加提交材料、增加审批流程等而使办证时间延长此一事实，故被告平城公司所提此答辩意见，理由不足，不予采纳。违约金计算标准是否过高问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中对此有明确规定，且此合同为格式合同，被告公司作为提供格式合同的开发商，能明确预见到办理权属登记报产权登记机关备案所需期限从而预留足够期限，为自己一方创造有利约定，且被告答辩中称违约金标准过高请求调整，但却未就被告公司逾期办证备案可能造成何种损失以及损失的实际金额进行举证。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告公司所提主张无合同依据和法律根据，本院不予支持。房屋交付时间问题。经查，原、被告双方于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四其他约定第3条对涉案商品房交付期限的约定为：出卖人应当在2014年7月30日前（即合同订立后7个月），将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。本案中，原告在签订合同之日支付首期房款及合同约定的其他费用，银行贷款由中国工商银行平远支行于2014年4月8日发放。故双方约定涉案商品房交付最后期限应从2014年4月9日顺延7个月应为2014年11月8日。庭审中原告主张房屋交付时间为合同签订之日，但未提供其他相关证据加以证明，故该主张证据不足，不予采纳。被告当庭主张房屋交付时间为2014年7月30日，为合同约定期限内，应视为被告的真实意思表示，故涉案房屋的交付时间应确认为2014年7月30日。被告是否承担逾期办证违约责任问题。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但原、被告均未能提供《补充协议》，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担”。上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是360日。庭审中，原告所提诉请亦自行确认是以交付房屋后的360个工作日计算。合同双方约定出卖人在房屋交付使用后的360个工作日内负有将办理权属登记的相关资料交付登记机关备案的义务，而非是交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。根据查明的情况，被告于2014年7月30日将房屋交付予原告使用，故被告应于2016年1月11日前（即从2014年7月31日开始计算360个工作日，依据劳动和社会保障部文件规定一年法定工作日为250天）将办理房产权证所需资料提交产权登记机关备案。然而被告至2016年12月27日才将该商品房的办理权属登记的相关资料提交平远县房地产管理局，故被告应承担逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。关于诉讼时效问题。被告提出房屋于2014年7月30日交付使用，办证期限至2016年1月5日届满，至2018年1月6日已满二年诉讼时效、原告起诉时已超过诉讼时效的意见。根据《民法总则》第188条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。经查，被告于2016年1月12日开始对涉案房屋办证违约，根据《民法通则》第135条规定，至2017年10月1日，未超过二年诉讼时效，故应适用三年诉讼时效之规定，在2017年12月28日起诉时尚在有效诉讼时效内。被告所提该意见，理由不足，不予采纳。违约金计算问题。被告应向原告支付自2016年1月12日起至2016年12月27日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之二的违约金，即被告应向原告支付自2016年1月12日起至2016年12月27日止以房屋总价款397236元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金27806.52元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效后三十日内向原告冯烽、谢丽琼支付自2016年1月12日起至2016年12月27日止共350天，以房屋总价款397236元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金共27806.52元。二、驳回原告冯烽、谢丽琼的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1138元，由原告冯烽、谢丽琼负担548元，被告平远平城投资实业有限公司负担590元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  李秀兰人民陪审员  姚良胜人民陪审员  曾志强二〇一八年六月十九日书 记 员  黄煜明