浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终7728号上诉人（原审原告）：杭州博策房地产营销策划有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家具城1幢535室544室。法定代表人：林敏，总经理。委托代理人:戴靖，浙江九段律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州金兰置业有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道金家渡村。法定代表人：谢卿宝，总经理。委托代理人:朱永德，浙江金宏律师事务所律师。上诉人杭州博策房地产营销策划有限公司（以下简称杭州博策公司）为与被上诉人杭州金兰置业有限公司（以下简称杭州金兰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初16869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。原审法院查明，2015年7月9日，杭州博策公司与杭州金兰公司签订《迪凯?运河印象中心项目全案代理销售合同》，主要约定：杭州博策公司代理销售杭州金兰公司开发的“迪凯?运河印象中心项目”酒店式公寓房屋660套，成交均价底价为11800元/㎡（第2.2条）,具体每套房屋的底价见附件一；销售代理佣金为成交房屋平均底价11800元/㎡的合同总价的6%及超过该套房屋均价底价11800元/㎡的溢价部分的40%（第2.3.2条）；销售代理期限自2015年6月1日至2016年6月31日；销售时间节点和销售数量，即2015年7月60套、8月80套、9月90套、10月100套、11月90套等，如连续3个月销售指标完成率低于75%的，杭州金兰公司有权单方面解除合同，即通知送达之日即可解除合同；房屋销售以套为单位，以客户签订《商品房买卖合同》并支付首付款或支付全额房款后，即该套房屋视为成功销售；双方以套为单位结算佣金，每月结算二次，佣金对帐单于每月1-3日及16至18日经双方代表确认后各执一份，并进入付款流程；佣金提取的前提是所成交的房屋均价不低于11800元/㎡，若计算周期内成交均价不足11800元/㎡，不足部分暂以未达到结算佣金标准的按揭预留佣金来补足，如按揭预留佣金不足以补足的，差额部分从可结算佣金中扣除（第5.1.2条、第5.1.3条）；如双方解除合同，则在合同解除后5个工作日内将成功销售的房屋全部佣金足额支付。2015年9月30日，杭州金兰公司以杭州博策公司连续3个月销售指标套数未达到75%为由单方通知解除销售合同，并要求于2015年10月1日前完成撤场。合同解除后，经核算确认并办理了交接手续，截至2015年10月12日，杭州博策公司有7组意向销售客户，双方约定如在2015年11月10日前完成签订商品房买卖合同的，视为杭州博策公司成功销售，结算佣金标准为：成交价低于11800元/㎡的，按5%计提佣金，成交价高于11800元/㎡的，仍按6%计提佣金。至此，杭州博策公司在2015年7月至9月期间共代理销售商品房92套，总计面积5936.06㎡，其中（一）86套，面积5936.06㎡，以成交房屋平均底价11800元/㎡计算，合同总价为70803894元，按6%计可提佣金4248233.64元，但该86套中27套（计1743.84㎡）实际成交价超过11800元/㎡，累计溢价金额是1184320元，溢价按40%计金额为473728元，而59套（计3796.31㎡）实际成交价低于11800元/㎡，需补差金额是2618131元；（二）合同解除并办理撤场交接手续后，杭州博策公司的意向销售客户中有6户于2015年10月21日至25日完成购房合同签订，购房6套，面积395.91㎡，其中2套（134.78㎡）成交价高于11800元/㎡，计合同总价1673118元，按6%计可提佣金金额100387.08元；4套（261.13㎡）成交价低于11800元/㎡，合同总价2879772元，不用补差价，按5%计可提佣金金额143988.6元。前述（一）（二）项合计，杭州博策公司总计可得佣金4248233.64元＋473728元－2618131元＋100387.08元＋143988.6元是2348206.32元，而杭州金兰公司已付2595291元。2016年11月24日，杭州博策公司起诉至法院，要求判令杭州金兰公司立即支付销售佣金人民币3255878元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月6日起至判决确定支付之日止的逾期利息损失，本案诉讼费用由杭州金兰公司承担。原审法院认为，杭州博策公司与杭州金兰公司签订的《迪凯?运河印象中心项目全案代理销售合同》系双方真实意表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。现杭州博策公司与杭州金兰公司就合同履行发生的争议在于提取佣金，以房屋总的均价底价11800元/㎡还是以每套房的底价为计算依据，杭州金兰公司主张按前者，而杭州博策公司认为应按后者，而经查合同具体约定，合同中就佣金提取，明确以房屋成交价平均底价11800元/㎡计算合同总价的6%计提，若成交价超过11800元/㎡的，溢价部分由杭州博策公司分享40%，若成交价低于11800元/㎡的，差价部分由杭州博策公司补足；而合同解除后的佣金提取，双方也约定了成交价低于11800元/㎡的，按5%计提，成交价高于11800元/㎡的，仍按6%计提。前述可见，杭州博策公司以每套房的底价为计算佣金的主张，并没有合同依据，而杭州金兰公司以房屋均价底价11800元/㎡作为佣金计提依据的意见，应予以采纳。因此，综合前述，结合售房数量、面积、成交价等计算，杭州博策公司可提佣金金额是2348206.32元，而杭州金兰公司已支付2595291元，杭州博策公司再诉请支付佣金，明显缺乏事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回杭州博策房地产营销策划有限公司诉讼请求。本案案件受理费32848元，由杭州博策房地产营销策划有限公司负担。宣判后，杭州博策公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决囿于部分合同条款的片面解释，造成合同双方的权利义务严重失衡，更导致应当支付佣金竟然少于已经支付佣金的荒唐结果，有悖于合同双方的真实意思，违反诚实信用原则，理应撤销。在双方签订的《迪凯?运河印象中心项目全案销售代理合同》2.3.2约定，“乙方销售代理佣金：成交房屋平均底价11800元／平方米的合同总价的6％及超过该套房屋均价底价11800元／平方米的溢价部分，溢价部分甲乙双方六四分成(甲方得60％，乙方得40％)。”5.1.2约定，“佣金提取的前提是所成交房源的均价不低于11800元／平方米，若计算周期内成交均价不足11800元／平方米，不足部分暂以未达到结佣标准的按揭预留佣金来补足，如按揭预留佣金不足以补足的，差额部分从可结算佣金中扣除。等销售成交均价达到11800元／平方米时，预留部分佣金按合同5.1.1条款中约定的结算时间核算完成并予以支付。”因此，《民事判决书》第7页第2段认为，“前述可见，原告杭州博策公司以每套房的底价为计算佣金的主张，并没有合同依据，而被告杭州金兰公司以房屋均价底价11800元／平方米作为佣金计提依据的意见，应予以采纳。”最高人民法院[2005]民一终字第51号《民事判决书》(厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案)认为，“当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用原则对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。”上诉人认为，一审法院没有从合同签订的背景、合同履行情况、一般的商业逻辑以及诚实信用原则在合同解释中的指导性运用等对合同进行整体、全面解释，而是简单甚至粗暴地对《代理合同》的部分条款进行狭义、片面的解读、理解和运用，导致本案佣金的计算标准发生根本性错误，具体理由如下：1、合同2.2约定，“未售酒店式公寓房源(660套)，成交均价底价为11800元／平方米，具体每套房屋底价见附件一。”假设如一审判决所述，佣金、溢价均以11800元／平方米为基础，每套房屋底价在协议中明确约定根本没有任何意义!合同双方为何在签订合同时，不厌其烦地用文字及大量表格列示出每套房屋底价?是多此一举，还是另有目的，需要用心体谅。2、如合同及其附件一所示，上诉人负责销售的范围包括迪凯·运河印象中心项目1#、2#、3#共三幢房屋，每幢的均价有的高于11800元／平方米，有的低于11800元／平方米，且每幢中的每一套房屋均价也是如此，有的高于11800元／平方米，有的低于11800元／平方米。《民事判决书》第6页第1段确认，上诉人在2015年7月至9月期间共代理销售商品房92套，在其中的86套房屋当中，27套实际成交价超过11800元／平方米，而多达59套实际成交价低于11800元／平方米，应当补差金额是2618131元。假如一审判决上述认定是正确的，说明上诉人销售的房屋中，多达68.6％(59／86)的销售行为不但不赚钱，还要拿钱出来赔给被上诉人(开发商)，而且上诉人还要承担这些所谓“低于平均底价11800元／平方米”房屋发生的上诉人销售人员工资和资金、下游分销商费用、广告及宣传等费用。这样的结果，完全不符合一般人的商业逻辑，得出的结论自然是荒唐可笑的。3、合同2.4.1约定，“如存在因甲方内部关系户最终成交价格低于该套房屋底价的，乙方根据甲方提供的特殊优惠审批单执行，该套房源的佣金按照合同总价的基础佣金(即乙方6％)进行计提。合同7.6约定，“未经甲方书面授权，乙方不得以低于双方确认的一房一价底价表中的销售价格成交。”上述条款可以明确，1)除特殊情况外，上诉人销售房屋的低价不得低于该套房屋的底价(注意，不是所谓的“平均底价11800元／平方米”)；2)在特殊情况下，即使突破约定的该套房屋的底价，也应按实际成交价(注意，不是所谓的“平均底价11800元／平方米”*该套房屋的建筑面积)的6％计算佣金，而不是一审判决所称的“平均底价低于11800元／平方米”的6％，同时也不需要所谓的“补差”。4、从合同履行的实际情况看，尽管合同约定上诉人可销售1#、2#、3#共三幢房屋，但被上诉人参考业内“劣盘先推”的惯常做法，仅让上诉人先行销售地理位置不好的1#房屋，且截至目前，被上诉人根本没有让上诉人销售过位置较好和底价较高的2#、3#房屋。而合同附件一约定的1#全部房屋的平均底价仅有11000元／平方米，根本不达11800元／平方米。假如按一审判决的思维逻辑，上诉人销售1#房屋，根本是“赔本赚吆喝”!更为夸张的是，按一审判决的“计算结果”，被上诉人已经多向上诉人支付佣金，显然极不合理，有违常规。因此，合同中关于“成交均价底价为11800元／平方米”以及与此有关的佣金、溢价计算的表述，与合同的其他条款、实际履行等自相矛盾，即使适用，也只能在1#、2#、3#房屋同步销售前提下进行，但在上诉人仅销售l#房屋的情况下适用，将会得出明显不公，甚至是匪夷所思的计算结果，导致上诉人一方严重受损，违反了合同解释应当的遵循诚实信用原则，因而不能将“成交均价底价为11800元／平方米”作为合同双方计算佣金的标准。综上所述，上诉人认为，一审判决明显有误。为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人杭州金兰公司答辩称：上诉人对合同条款理解错误，导致其佣金的计算方式错误。一、在双方签订的《迪凯·运河印象中心项目全案销售代理合同》第2.3.2条明确约定销售代理佣金提取按房屋成交平均底价11800元/㎡计算合同总价的6％计提，若成交价超过11800元/㎡的，溢价部分上诉人分得40％。第5.1.2条约定若成交价低于11800元/㎡的，差价部分由上诉人补足，且可从结算佣金中扣除。由此可见，双方对于佣金的计提方法在合同签订之初就已经进行了明确的约定。二、上诉人称一审判决囿于部分合同条款的片面解释毫无依据，相反其对合同条款的理解才是真正的片面理解。上诉人在上诉中认为“每套房屋底价在协议中明确约定根本没有任何意义”，由此也可以看出，上诉人对合同的理解是片面的。因为合同第2.3.1约定上诉人获得佣金的条件为房屋成功销售且销售价不低于双方约定的销售底价。此处约定的销售底价就是每套房屋的底价，是其获得佣金的前提条件，上诉人居然还认为没有任何意义。上诉人简单粗暴地无视双方合同条款的约定，企图通过混淆每套房屋底价(即销售底价)和成交平均底价11800元/㎡(也是结佣底价)来达到其诉讼目的。殊不知，如果按照上诉人的理解，其销售的每套房屋都属于溢价销售，都需要被上诉人支付其溢价佣金。双方签订合同的意义何在?合同的契约精神何在?三、上诉人对于合同2.4.1条、7.6条的理解也是荒唐可笑。该二条款是针对低于一房一价的底价销售后佣金计算方式进行的约定。该约定有一前提条件，即被上诉人的书面授权。根据合同2.3.1条约定，上诉人获得佣金的条件是成功销售且不得低于双方约定的销售底价。也就是说上诉人如果没有被上诉人的书面授权同意上诉人按低于一房一价的底价销售时，上诉人无法获得佣金。而在获得被上诉人书面授权后，则可以按照该二条款约定计算佣金，此属于双方的特别约定，与正常销售的房屋佣金结算标准并不冲突。相反，从这也可以看出合同对于双方佣金结算标准已经约定的很细化，很明确了。四、本合同属于全案销售代理合同，具体的销售方案都是由上诉人决定的，上诉人考虑劣盘先推的做法，结果其销售业绩却远远没有达到合同约定的指标，直接影响被上诉人资金的回笼速度，给被上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人称其是“赔本赚吆喝”，那被上诉人就是赔本连吆喝也没有赚到。根据双方合同约定佣金的结算是一个浮动的、奖励与惩罚并存的计算方式。如果上诉人能够完成每月的销售指标，其肯定能够获得巨大的利润，并不存在上诉人所述亏损的情形。正是由于上诉人每月销售指标均远远没有达到合同约定的指标，其中7月份指标60套，完成18套(30％)；8月份指标80套，完成54套(68％)；9月份指标90套，完成13套(14％)。而合同约定“如连续3个月销售指标完成率低于75％的，甲方有权单方面提前解除合同”，由此可见，其销售业绩离约定的销售完成指标的差距之大，给被上诉人造成的经济损失之大。五、在合同解除时双方也约定对于剩余19套大定未签的客户的成交价低于11800元/㎡的，按5％结佣(同意不需要补差价)，高于11800元/㎡的，按6％结佣。这也可以看出双方均已确认合同约定的佣金结算是需要补足差价的事实。综上所述，被上诉人认为双方是在平等自愿的前提下签订合同的，合同条款应当对双方均具有约束力，上诉人的上诉理由脱离合同条款的约定，不能成立。因此，被上诉人请求二审法院在依法查清事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。上诉人与被上诉人对原审法院查明的事实经过没有异议，本院予以确认。对上诉人杭州博策公司提出的原审法院查明的事实中对86套房屋面积及86套房屋合同总价格及该按6%计可提佣金的数额的认定错误，本院以另查明的事实予以更正。本院另查明：杭州博策公司在2015年7月至9月期间共代理销售商品房92套，总计面积5936.06㎡，其中（一）86套，面积5540.15㎡，以成交房屋平均底价11800元/㎡计算，合同总价为63927959元，按6%计可提佣金3835317.54元，但该86套中27套（计1743.84㎡）实际成交价超过11800元/㎡，累计溢价金额是1184320元，溢价按40%计金额为473728元，而59套（计3796.31㎡）实际成交价低于11800元/㎡，需补差金额是2618131元。杭州博策公司总计可得佣金3835317.54元＋473728元－2618131元＋100387.08元＋143988.6元=1935290.22元，杭州金兰公司已付2595291元。本院认为，2015年7月9日，杭州博策公司与杭州金兰公司签订《迪凯?运河印象中心项目全案代理销售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应合法有效，双方当事人均应遵照履行。双方合同约定：杭州博策公司代理销售杭州金兰公司开发的“迪凯?运河印象中心项目”酒店式公寓房屋660套，成交均价底价为11800元/㎡（第2.2条）,具体每套房屋的底价见附件一；销售代理佣金为成交房屋平均底价11800元/㎡的合同总价的6%及超过该套房屋均价底价11800元/㎡的溢价部分的40%（第2.3.2条）。从合同的约定来看，杭州博策公司得到销售代理佣金应为成交房屋平均底价11800元/㎡计算，现杭州博策公司以代理合同的底价为计算佣金的主张，并不符合双方当事人签订合同时的真实意思的表示，且也没有相应的合同条款予以佐证杭州博策公司该项主张。杭州博策公司对杭州金兰公司已经支付的佣金2595291元没有异议，根据现有证据，杭州金兰公司支付给杭州博策公司的销售代理佣金已经超过杭州博策公司应得的销售代理佣金，因此本院对杭州博策公司要求杭州金兰公司支付销售代理佣金1327134.88元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月6日起至判决确定支付之日止的逾期利息损失的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人杭州博策营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张一文审判员  金瑞芳审判员  睢晓鹏二〇一八年三月八日书记员  何英杰??１１?