安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终1420号
上诉人（原审原告）：宗茂盛，男，1980年8月20日出生，居民，住江苏省南京市栖霞区。
上诉人（原审原告）：田径，女，1980年6月12日出生，居民，住江苏省南京市栖霞区。
两上诉人共同的委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。
两上诉人共同的委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：灵璧县金鼎置业有限公司，住所地安徽省灵璧县祥和庄园。
法定代表人：华新福，该公司经理。
委托诉讼代理人：李国圣，安徽寻求律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊玲玲，安徽寻求律师事务所律师。
上诉人宗茂盛、田径因与被上诉人灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第03504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宗茂盛、田径共同的委托诉讼代理人梁斌，被上诉人金鼎置业公司的委托诉讼代理人李国圣、樊玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宗茂盛、田径上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.金鼎置业公司在2015年8月8日将未经验收合格的房屋交付给宗茂盛、田径，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条的规定，该交付房屋的行为无效，不能以宗茂盛、田径已办理上房手续为由免除金鼎置业公司的违约责任。2.金鼎置业公司提供的工程竣工验收报告系复印件，不能作为认定案件事实的依据，且灵璧县房管局于2015年8月28日发出的通知能够证明案涉房屋未进行验收，故一审法院将2015年8月4日竣工验收意见作为房屋综合验收的依据，并认定房屋交付期限为2015年8月31日之前错误。3.根据法律规定，商品房交付前必须验收合格，不存在国家行政主管部门要求综合验收的行为，双方合同约定的如遇国家行政主管部门要求综合验收交房时间顺延三个月违背了法律的强制性规定，为无效条款。
金鼎置业公司辩称，双方签订的商品房买卖合同明确约定，金鼎置业公司应于2015年5月31日前将验收合格的房屋交付给宗茂盛、田径，但如需综合验收，交付时间顺延三个月，该约定符合法律规定，合法有效，一审法院将房屋交付时间认定为2015年8月31日之前及驳回宗茂盛、田径的诉讼请求正确。
宗茂盛、田径向一审法院起诉请求：金鼎置业公司支付逾期交房违约金16860元（从合同约定的交房之日至案涉房屋符合交房条件实际交付之日，按房款总额的日万分之二点一计算）。
一审法院认定事实：2014月6月20日，宗茂盛、田径与金鼎置业公司签订一份商品房买卖合同，约定宗茂盛、田径购买金鼎置业公司开发的状元府小区第1幢1单元2201号商品房一套，面积114.04平方米，总价款446032元。该合同第八条约定，交付期限为出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为：（1）该商品房经验收合格；（2）如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月；第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特出情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，宗茂盛、田径支付了购房款。2015年5月26日，金鼎置业公司在工程竣工验收报告封面上的竣工日期及验收组织单位处盖章。同日，建设、设计、施工、监理等单位的验收结论为符合要求，上述各单位签字并盖章；公安消防部门验收合格，规划部门同意备案，环保部门及城建档案管理机构亦分别出具符合要求的意见并盖章；2015年8月4日，灵璧县建筑工程质量监督站出具验收的组织形式、程序符合要求的监督验收意见。2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订一份协议，主要内容为：金鼎置业公司承诺协助业主解决就近入学、电梯检测、路面、广场、车库的问题整改及门口绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题，上述整改事项在竣工验收后8个月内结束，业主代表承诺不再提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产管理局向金鼎置业公司发出通知，认为案涉房屋所在小区经查验仍需整改，要求金鼎置业公司立即整改，在整改合格并经复核后方可交付业主使用。2015年10月14日，灵璧县房产局同意了该小区的综合查验备案。2015年8月8日，宗茂盛、田径办理了房屋领取手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，商品房经勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见一般可以作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。案涉房屋竣工验收合格应认定商品房验收合格，工程竣工验收报告应是认可性意见。根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》第七条“在新建住宅小区约定交付期限30个工作日前，建设单位应向所在地房地产行政主管部门报告工程建设竣工及验收情况，填写综合查验备案表并提交以下材料：（一）第六条第二款所列条件的有关证明材料或文件；（二）《国有建设用地出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》；（三）《建设工程档案预验收意见书》；（四）物业工程质量保证金落实情况证明材料；（五）其他需要提交的材料”及第十条“新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用”的规定，案涉房屋所在小区须经综合查验合格后方可交付使用，因此金鼎置业公司本应当在双方约定交付时间即2015年5月31日前30日将综合查验相关资料提交给房产管理部门，而相关资料中显示的工程竣工验收备案表在2015年8月4日才经验收签字。2015年8月28日，灵璧县房产管理局向金鼎置业公司发出的通知表明，案涉房屋在2015年8月28日还没有通过综合验收，此时尚不符合交付条件。2015年10月14日，案涉房屋所在小区通过灵璧县房管局的综合查验，说明案涉房屋至2015年10月15日才符合交付条件。由于双方在商品房买卖合同中约定如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月，故双方约定的交付时间应为2015年8月31日。由于宗茂盛、田径已于2015年8月8日办理了房屋领取手续，此时虽然案涉房屋不符合交付条件，但在一审法庭辩论终结前，金鼎置业公司已经提供了完整的工程竣工验收报告，故，对宗茂盛、田径的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：驳回宗茂盛、田径的诉讼请求。案件受理费222元，由宗茂盛、田径负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：由于金鼎置业公司提供的工程竣工验收报告仅载明“见消防验收合格证明”及时间，并未加盖消防部门公章，本院委托一审法院向灵璧县消防大队核实情况，该消防大队就案涉状元府住宅小区1#、3#、12#楼工程消防验收出具了一份证明，内容为：“兹有灵璧县金鼎置业有限公司办理状元府住宅小区1#楼消防验收意见书（灵公消验字（2015）第0005号）具体时间为2015年9月25日；3#、12#楼竣工验收消防备案（灵公消竣备字（2015）第0014号）具体时间为2015年7月21日。”宗茂盛、田径对该证明真实性无异议，同时认为该证明不能证明已经通过了综合验收；金鼎置业公司质证认为该证明真实、合法，但该证明载明的是消防备案时间而非验收时间，案涉房屋已于2015年5月26日验收合格。对此，本院的认证意见为：该证明系灵璧县消防大队出具并加盖了公章，双方对真实性亦无异议，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。其次，金鼎置业公司二审提供的短信记录、网络新闻、领取房屋通知书签字表等证据，无法证明其已经按照合同约定书面通知了宗茂盛、田径上房，对上述证据本案不予采信；对于金鼎置业公司二审提供的案涉工程图纸、灵璧县规划局灵规（2015）70号文件、电梯产品合格证、电梯使用标志等证据，与本案处理结果无关，本案不予认定。除一审认定的案涉房屋所在的1#楼工程于2015年5月26日经“公安消防部门验收合格”的事实外，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋所在的1#楼工程竣工验收消防备案时间为2015年9月25日。
本院认为，在新建商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据。本案双方当事人约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，交付的时间应在2015年5月31日前，而案涉房屋所在的1#楼工程竣工验收报告，公安消防部门是规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，出具的时间为2015年9月25日，故案涉房屋符合交付条件的时间宜认定为2015年9月25日。由于案涉房屋在2015年5月31日尚不符合交付条件，且宗茂盛、田径在该日期之前并未实际办理上房手续，金鼎置业公司已构成违约，故宗茂盛、田径有权要求其按照合同约定支付2015年6月1日至实际上房之日，即2015年8月8日的逾期交房违约金6369.34元（以已付购房款446032元为基数，按照日万分之二点一标准，计算68天）。一审判决驳回宗茂盛、田径要求金鼎置业公司给付2015年6月1日至2015年8月8日逾期交房违约金的诉讼请求不当，本院予以纠正。虽然宗茂盛、田径在办理案涉房屋的上房手续时，该房屋尚未达到合同约定的交付条件，但因其在提起本次诉讼前，已实际接收了案涉房屋，且金鼎置业公司亦提交了案涉房屋的竣工验收报告，宗茂盛、田径要求金鼎置业公司给付其2015年8月8日以后违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，宗茂盛、田径的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字03504号民事判决；
二、灵璧县金鼎置业有限公司于本判决生效后十日内给付宗茂盛、田径逾期交房违约金6369.34元；
三、驳回宗茂盛、田径的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费222元，由宗茂盛、田径负担137元，由灵璧县金鼎置业有限公司负担85元；二审案件受理费222元，由宗茂盛、田径负担137元，由灵璧县金鼎置业有限公司负担85元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昊彧
代理审判员 曹 志
代理审判员 李 震
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。