山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初571号
原告：济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市历下区经十东路10567号
法定代表人：王欣，董事长。
委托诉讼代理人：孙浩智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被告：济南市天桥区智多星幼儿园，住所地济南市天桥区马家庄100号怡苑新区内*号公建。
负责人：高仁菊，园长。
原告济南市城市建设投资有限公司（以下简称城市建设投资公司）与被告济南市天桥区智多星幼儿园（以下简称智多星幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城市建设投资公司的委托诉讼代理人孙浩智，被告智多星幼儿园的负责人高仁菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城市建设投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金100328元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金10032.8元；3、判令被告支付原告逾期腾房违约金（自2015年11月16日起按每日478元计算至判决生效之日，暂计算至2015年1月18日为30592元）；4、判令被告腾空租赁房屋（含院落）并将租赁房屋（含院落）及附属设施交还原告；5、判令被告支付原告物业管理费损失38302.08元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，将自有的坐落于济南市天桥区马家庄xxxxxxxxxxx，建筑面积398.98平方米的二层房屋及院落246.3平方米租赁给被告做幼儿园使用。双方在房屋租赁合同中约定，该房屋租赁期限共5年，自2010年11月1日起至2015年10月31日止，租金共计378633元，房租按年一次性足额缴纳，每上一年度提前预交下一年度租金。双方同时约定，乙方即被告应于房屋租赁期满后15日内，将承租房屋、院落及附属设施交还甲方即原告，乙方逾期归还，则逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金。同时，乙方如逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方须按日租金的10%支付违约金。双方还在租赁合同中约定，物业费用由被告向物业公司支付。房屋租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋提供给被告使用，但至租赁期满，被告尚欠原告租金100382元，且未按合同约定交还涉案房屋。原告于2015年11月18日向被告发函，明确告知被告双方不再续签房屋租赁合同，要求被告支付欠付租金，并限期要求其腾空房屋，但被告均拒绝履行。同时，原告于2015年12月29日收到济南鸿雁物业管理有限公司委托律师发出的律师函，要求原告支付涉案租赁房屋物业费38302.08元。现提起诉讼，望判如所请。
智多星幼儿园辩称，对原告所诉的所欠的租金事实没有异议。同意腾房将房屋及附属设施返还给原告，但是应该给予被告一定的腾房时间。违约金应该支付，但对违约金数额的计算方式被告不清楚，原告所诉的违约金数额过高，要求给予照顾。对原告所诉物业费的数额有异议，对现在被告的物业费的数额具体不清楚，同意支付物业费，但应明确数额。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2010年11月1日，城市建设投资公司与智多星幼儿园签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方城市建设投资公司，乙方智多星幼儿园，甲方将自有的坐落于天桥区马家庄100号xxxxxxxxxxxxxxxx（全新），建筑面积398.98平方米，砖混结构，共二层的房屋（详见测绘报告）及院落246.3平方米（见附图）出租给乙方做幼儿园使用。（测绘报告及附图作为本合同附件1），该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件2，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；该房屋租赁期共5年，自2010年11月1日起至2015年10月31日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋及院落，乙方应如期交还；合同期满，乙方如要求续租，则必须在本合同约定租赁终止日期（2015年10月31日）6个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；合同租金总额为378633元，第1年租金为58251元，第2年租金为72814元，第3年租金为72814元，第4年租金为87377元，第5年租金为87377元，房租按年一次性足额缴纳，每上一年度提前预交下一年度租金，第1年租金乙方须在本合同签订后五日内一次性交纳给甲方，下一年度租金乙方须提前一个月（即上一年度的10月1日前）向甲方一次性足额交纳；乙方必须与小区的物业管理单位签订《物业服务合同》，并服从该物业的统一管理，按时交纳和承担应由乙方自行负担的费用（包括但不限于物业管理费、保洁费、水电费等费用）；乙方应于房屋租赁期满后15日内，将承租房屋、院落及附属设施、设备交还甲方；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的10%支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金。智多星幼儿园的负责人高仁菊在上述房屋租赁合同上予以签字。
上述房屋租赁合同签订后，智多星幼儿园开始租赁该房屋，2015年10月31日双方约定的租赁期限届满后，智多星幼儿园继续占有使用该房屋，至本案庭审时，涉案房屋由智多星幼儿园占有使用。
就涉案房屋的建设规划手续，城市建设投资公司提交了济南市规划局济规设（2005）66号关于怡苑新区居住组团规划设计的批复、济规管建字（2005）第207号建设工程设计规划要求通知书、济南市建设委员会2005021号临时施工许可证明、20050165号济南市工程建设项目备案登记证、济南市发展和改革委员会济发改投资（2005）206号关于济南市城市建设投资有限公司怡苑新区拆迁安置用房建设项目的批复、济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局、济南市国土资源局济建发（2011）24号关于印发《关于我市重点工程拆迁安置房屋确权登记历史遗留问题的处理意见》的通知、土地移交书，上述证据均为打印件，城市建设投资公司用上述证据证明涉案房屋已经完善了建设工程规划许可的相关手续，并可以办理房屋分户确权登记。智多星幼儿园对上述证据的真实性及证明的内容均没有异议。城市建设投资公司的上述证据能够证明涉案房屋具有建设工程规划审批手续。
城市建设投资公司要求智多星幼儿园向其支付欠付租金100328元，其认为根据合同约定租金共计378633元，智多星幼儿园已经交纳278251元，尚欠100328元未支付，智多星幼儿园另外向其交纳了保证金2万元，根据合同约定其同意进行抵扣租金。智多星幼儿园对城市建设投资公司以上陈述的事实没有异议，其同意将保证金抵扣租金。
城市建设投资公司认为根据房屋租赁合同第12条约定，如逾期支付租金需向其支付所欠金额的10%违约金，其要求智多星幼儿园支付违约金10032.8元。智多星幼儿园对城市建设投资公司以上主张的违约金没有异议，同意支付。
另，城市建设投资公司提交的济南市学前教育机构办学许可证复印件中载明：名称为济南市天桥区智多星幼儿园，法定代表人、举办者均为高仁菊。智多星幼儿园对上述证据的真实性及证明的内容均没有异议。
对有争议的证据及事实，本院认定如下：城市建设投资公司认为根据房屋租赁合同第12条第5项、第10条第3项的约定，智多星幼儿园在2015年11月16日起应开始支付腾房违约金，即每日478元（日租金为第五年租金87377元除以365日得日租金为239元，日租金的2倍为478元）计算至判决生效之日，其以上述计算方式为准主张腾房违约金。智多星幼儿园认为城市建设投资公司以上主张的违约金偏高，其同意按日租金239元支付违约金，自2015年11月16日起至判决生效之日止。城市建设投资公司认为智多星幼儿园没有在合同到期后腾房，给其造成了租金损失，其同意按照法律规定来调整违约金。
城市建设投资公司要求智多星幼儿园于30日内将涉案房屋、院落腾空，并向其返还房屋、院落及附属设施，双方在合同中已载明附属设施。对此城市建设投资公司提交其于2015年11月18日给智多星幼儿园发出的房屋租赁到期告知函一份、照片打印件三张，以证明其已经通知智多星幼儿园支付所欠的租金并要求按指定期限腾房。智多星幼儿园对城市建设投资公司以上证据提出异议，认为其没有收到过告知函，但其认可城市建设投资公司曾向其催要过所欠租金及要求其腾房。智多星幼儿园同意腾出涉案房屋、院落及附属设施，并返还给城市建设投资公司，但其要求60日内腾出，因为其需要找其他房屋进行安置设施及孩子。
城市建设投资公司认为依据物业公司向其发出的律师函，函中载明涉案房屋欠物业费38302.08元，欠费期限是2012年11月1日至2015年11月31日，且济南鸿雁物业管理有限责任公司已向济南市天桥区人民法院提起诉讼，要求其与智多星幼儿园支付物业管理费38302.08元，案件尚在审理过程中，根据房屋租赁合同第6条第2项约定，物业费应由智多星幼儿园交纳，而且智多星幼儿园与物业公司也签订了物业合同，所以在本案中其要求智多星幼儿园支付所欠物业费38302.08元。对此城市建设投资公司提交其于2015年12月29日收到的律师函一份，以证明涉案房屋的物业公司向其主张所欠的物业费38302.08元；提交物业收费合同照片打印件一份，以证明智多星幼儿园与涉案房屋的物业公司签有物业收费合同。智多星幼儿园对上述城市建设投资公司提交的证据的真实性及证明内容均有异议，认为其对城市建设投资公司上述主张的物业费数额无法确定，其不予认可，且物业费其应支付给物业公司，而不应支付给城市建设投资公司。
本院认为，本案中，城市建设投资公司与智多星幼儿园之间属于租赁合同纠纷。对于城市建设投资公司要求智多星幼儿园支付欠付租金100328元的主张，智多星幼儿园对城市建设投资公司以上主张的欠付租金100328元的事实没有异议，其同意将其交纳的保证金2万元抵扣租金。智多星幼儿园欠付租金100328元，其交纳的保证金2万元抵扣租金后，其尚欠城市建设投资公司租金80328元。因此，本院认定智多星幼儿园向城市建设投资公司支付欠付租金为80328元。
对于城市建设投资公司要求智多星幼儿园支付逾期支付租金的违约金10032.8元的主张，智多星幼儿园对城市建设投资公司以上主张的违约金没有异议，且其同意支付，对此并无不当。因此，对于城市建设投资公司要求智多星幼儿园支付逾期支付租金的违约金10032.8元的主张，应予支持。
对于城市建设投资公司要求智多星幼儿园支付腾房违约金的主张，其主张自2015年11月16日起至判决生效之日止，按每日478元计算。智多星幼儿园认为城市建设投资公司以上主张的违约金偏高，其同意按日租金239元支付违约金。双方约定的房屋租赁期限已届满，且智多星幼儿园也认可城市建设投资公司曾向其催要过所欠租金及要求其腾房。因此，智多星幼儿园在房屋租赁期限届满后再占有使用涉案房屋没有法律依据，其给城市建设投资公司造成了租金损失，双方均认可日租金为239元，根据法律规定，约定的违约金不应超过损失的30%，因此，本院对城市建设投资公司主张的违约金调整为自2015年11月16日起至智多星幼儿园实际返还房屋、院落之日止，按每日310.7元（239元×1.3）计算，对此本院予以认定。对城市建设投资公司主张腾房违约金的超出部分，不予支持。
对于城市建设投资公司要求智多星幼儿园于30日内将涉案房屋、院落腾空，并向其返还房屋、院落及附属设施的主张。因双方约定的租赁期限已届满，且智多星幼儿园也认可城市建设投资公司曾向其催要过所欠租金及要求其腾房，现智多星幼儿园也同意腾出涉案房屋、院落及附属设施，并返还给城市建设投资公司。因此，城市建设投资公司的上述主张，并无不当，应予支持。
对于城市建设投资公司要求智多星幼儿园支付所欠物业费38302.08元的主张，智多星幼儿园对上述所欠物业费的数额不予认可，城市建设投资公司提交的证据不能充分证明智多星幼儿园所欠物业费数额，且城市建设投资公司并没有证据证明其向相关物业公司已实际支付了所欠物业费。因此，城市建设投资公司的上述主张，证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、济南市天桥区智多星幼儿园向济南市城市建设投资有限公司支付租金80328元，于本判决生效之日起10日内付清；
二、济南市天桥区智多星幼儿园向济南市城市建设投资有限公司支付逾期付款违约金10032.8元，于本判决生效之日起10日内付清；
三、济南市天桥区智多星幼儿园向济南市城市建设投资有限公司支付逾期腾房违约金，违约金的计算方式为：自2015年11月16日起至济南市天桥区智多星幼儿园实际返还房屋、院落之日止，按每日310.7元计算；
四、济南市天桥区智多星幼儿园于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区马家庄100号xxxxxxxxxxxxxxxx房屋（建筑面积398.98平方米，共二层）、院落（面积246.3平方米）腾空，并将上述房屋、院落及附属设施返还给济南市城市建设投资有限公司；
五、驳回济南市城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费3890元，由济南市城市建设投资有限公司负担831元，济南市天桥区智多星幼儿园负担3059元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张清国
人民陪审员 孟庆芬
人民陪审员 赵庆文
二〇一七年七月七日
书 记 员 李 雪