湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民初166号
原告：中国工商银行股份有限公司湘乡支行，住所地湖南省湘乡市大正街56号。
负责人：胡湘保，该支行行长。
委托诉讼代理人：李佑求，男，1973年1月28日出生，汉族，住湖南省湘乡市望春门县前街**号，该行员工。
委托诉讼代理人：周栋材，男，1981年3月15日出生，汉族，住湖南省湘乡市新湘路大正街**号，该行员工。
被告：湘乡市健车行汽车贸易有限公司，住所地湖南省湘乡市经开区红仑工业园湘乡大道28号。
法定代表人：廖锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭英，湘乡市环市法律服务所法律工作者。
被告：廖某，男，汉族，住湖南省湘乡市。
委托诉讼代理人：郭英，湘乡市环市法律服务所法律工作者。
原告中国工商银行股份有限公司湘乡支行（以下简称湘乡工商银行）与被告湘乡市健车行汽车贸易有限公司（以下简称健车行公司）、廖某、周小文金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。在本案审理过程中，原告湘乡工商银行以证据不充分为由申请撤回对被告周小文的起诉，本院已作出（2017）湘03民初166号民事裁定书予以准许。本院于2018年2月1日公开开庭审理了本案，原告湘乡工商银行的委托诉讼代理人李佑求、周栋材，被告健车行公司、廖某的共同委托诉讼代理人郭英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湘乡工商银行向本院提出诉讼请求：一、判令健车行公司偿还贷款本息32446501.23元（利息计算至2017年9月21日）；二、判令湘乡工商银行对健车行公司位于湘乡市经济开发区红仑工业园湘乡大道28号01栋-04栋的抵押房产享有优先受偿权；三、判令廖某、周小文为健车行公司偿还上述债务承担连带偿还责任；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月14日，健车行公司以其所有的位于湘乡市经济开发区红仑工业园湘乡大道28号的01栋-04栋房产作抵押，与湘乡工商银行签订了《最高额抵押合同》，约定自2012年10月28日至2017年10月27日期间，在人民币3000万元的最高余额内提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，领取了湘房他证湘乡市字第154**号房屋他项权证。同年11月15日，廖某、周小文与湘乡工商银行签订了《最高额保证合同》，约定自2012年10月28日至2017年10月27日期间，在人民币3000万元的最高余额内，为健车行公司在湘乡工商银行处的融资提供连带责任保证。2014年11月4日，湘乡工商银行与健车行公司签订《小企业借款合同》，约定借款期限为12个月，利率为年息7.5%，于11月7日依约分3笔（借据980万元，2015年9月4日到期；借据980万元，2015年9月30日到期；借据990万元，2015年11月2日到期）发放贷款。期间，健车行公司经营环境发生变化，未能按期归还贷款，经健车行公司申请，湘乡工商银行对上述贷款分别办理了展期，双方签订了《借款展期协议》，展期后到期日分别为2016年9月2日、8月20日、11月1日。湘乡工商银行于2016年1月收回贷款1万元。健车行公司经营环境进一步恶化，展期届满后未能归还贷款本金2949万元，尚欠利息2956501.23元（利息计算至2017年9月21日），已构成严重违约。为维护合法权益，保护信贷资产安全，特提起诉讼，请求判如所请。庭审中，第一项诉讼请求变更为：偿还利息3858819.12元（计算到2018年1月20日），2018年1月20日以后的利息继续计算。
健车行公司、廖某答辩称，借款是实，但现在经济状况不好，没有还款能力。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。湘乡工商银行提交了《小企业借款合同》、借款借据、付款凭证、贷款电子许可证、《借款展期协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、抵押物权属证明、抵押物他项权利证书、催收通知书、付息及欠息情况表等证据，健车行公司、廖某对湘乡工商银行提交的证据没有异议，本院对湘乡工商银行提交的证据均予以确认并在卷佐证。
健车行公司和廖某未提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
2012年11月14日，湘乡工商银行（甲方）与健车行公司（乙方）签订合同编号为19040313-2012年湘乡（抵）字0046号《最高额抵押合同》。为确保湘乡工商银行债权的实现，健车行公司自愿向湘乡工商银行提供抵押担保。合同约定：乙方所担保的主债权为自2012年10月28日至2017年10月27日期间，在人民币3000万元的最高余额内，甲方依据与健车行公司签订的本外币借款合同、银行承兑协议等而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），约定抵押物为健车行公司名下位于湘乡市经开区红仑工业园湘乡大道28号汽车城01栋和02-04栋房地产（房屋所有权证为湘房权073226-073229号，土地使用权证为湘乡国用2012第A019844号、A019845号、A019846号），房屋坐落红仑工业园湘乡大道旁03栋101,102,02栋101-401,01栋101-103,04栋。合同双方于2012年11月14日在湘乡市房产管理部门办理了房屋抵押登记，湘乡工商银行取得了抵押房产的抵押权和他项权利证书（湘房他证湘乡市字第154**号）。
2012年11月15日，湘乡工商银行（甲方）与廖某（乙方）签订合同编号为19040313-2012年湘乡（保）自15112012号《最高额保证合同》。为保证甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供保证担保。合同主要约定了如下内容：1.乙方所担保的主债权为自2012年10月28日至2017年10月27日期间，在人民币3000万元的最高余额内，甲方依据与健车行公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；2.乙方承担保证责任的方式为连带责任保证；3.乙方最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），实现债权的费用不包括在最高余额内；4.保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；5.乙方承诺：发生主债权到期债务人未予清偿的，自接到甲方通知之日起5个工作日内，无条件履行本合同项下的保证责任；甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩……
2014年11月4日，湘乡工商银行与健车行公司签订编号为0190400006-2014年（湘乡）字0040号《小企业借款合同》。该合同第一条约定，借款用途为归还19040313-2013年（湘乡）字0081号、0086号、0087号借款合同项下借款。第二条约定，借款金额为2950万元，借款期限为12个月，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算）。实际提款日以借据为准。第三条约定，每笔借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为每笔借款发放日前一工作日全国银行间拆借中心公布的年贷款基础利率（LPR），浮动幅度为加1.74个基点（一个基点为0.01%）。借款合同签订后，湘乡工商银行与2014年11月7日分三笔向健车行公司支付了贷款，健车行公司并出具了三张借据，其中980万元约定2014年11月7日起息，2015年9月30日到期，借款利率为年息7.5%；其中990万元约定2014年11月7日起息，2015年11月2日到期，借款利率为年息7.5%；其中980万元约定2014年11月7日起息，2015年9月4日到期，借款利率为年息7.5%。
贷款发放后，健车行公司于2015年12月21日偿还贷款本金2.71元，于2016年1月29日偿还贷款本金9997.29元，共计偿还贷款本金10000元。
健车行公司因不能按期偿还借款，向湘乡工商银行提出借款展期申请。2015年9月30日，健车行公司与湘乡工商银行签订0190400006-2015年（展）字0009号《借款展期协议》和0190400006-2015（展期）0010号《借款展期协议》，两份合同约定展期金额均为980万元，其中：约定借款期限为自2014年11月7日至2015年9月4日的原980万元展期期限为自2015年9月4日至2016年9月2日，其中约定借款期限为自2014年11月7日至2015年9月30日的原980万元展期期限为自2015年9月30日至2016年9月29日。2016年2月29日，双方又签订了0190400006-2015（展期）0014号《借款展期协议》，约定借款期限为自2014年11月7日至2015年11月2日的原990万元借款，因已偿还10000元，故展期金额为989万元，展期期限为自2015年11月2日至2016年11月1日。三份借款展期协议均约定借款展期部分的利率重新确定，三份借款展期协议还约定，借款人未按照本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利。
展期协议签订后，健车行公司重新分别出具了三份借据。其中2015年9月30日的借据显示：借款金额980万元，约定还款日期为2015年9月30日起息至2016年9月2日到期，利率标准展期浮动10%，逾期浮动50%。因展期后遇人民银行利率调整，该笔展期借款目前执行利率标准为年利率5.225%，展期后逾期贷款利率标准为7.837%，欠息金额按展期后逾期贷款利率7.837%计算复利。2015年10月14日出具的借据显示：借款金额980万元，约定还款日期为2015年10月14日起息至2016年8月20日到期，利率标准展期利率浮动10%，逾期利率浮动点数3.24。因展期后遇人民银行利率调整，该笔展期借款目前执行利率标准为年利率5.225%，展期后逾期贷款利率标准为8.465%，欠息金额按展期后逾期贷款利率8.465%计算复利。2016年2月29日出具的借据显示：借款金额989万元，约定还款日期为2016年2月29日起息至2016年11月1日到期，利率标准展期浮动10%，逾期利率浮动点数3.24。因展期后遇人民银行利率调整，该笔展期借款目前执行利率标准为年利率5.225%，展期后逾期贷款利率标准为8.465%，欠息金额按展期后逾期贷款利率8.465%计算复利。
根据合同约定的正常贷款利率、展期贷款利率、展期后逾期利率和计算复利标准，湘乡工商银行提交了健车行公司付息及欠息情况表，表上体现：截止2015年12月20日，健车行公司年内累计支付利息1638482.56元，欠息余额413023.15元；截止2016年12月20日，健车行公司年内累计支付利息915609.77元，欠息余额共计1014651.68元；截止2018年1月20日，健车行公司欠湘乡工商银行贷款本金2949万元，累计欠付利息余额为3858819.12元。健车行公司对表上体现的上述金额没有异议。
本院认为，湘乡工商银行与健车行公司签订的《小企业借款合同》《借款展期协议》《最高额抵押合同》及与廖某签订的《最高额保证合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违背法律法规的规定，不损害社会公共利益，应当认定有效。湘乡工商银行已按约定足额发放了全部贷款，全面履行了合同义务，而健车行公司未按合同约定归还贷款本金及支付利息，违背了合同约定，已构成违约。湘乡工商银行要求健车行公司偿还借款本金及支付相应利息，要求保证人廖某承担保证责任并要求就抵押财产优先受偿的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于本息的认定，根据湘乡工商银行提交的且经健车行公司和廖某确认的付息及欠息情况表，截止到2018年1月20日，健车行公司欠湘乡工商银行贷款本金2949万元，累计欠付利息余额为3858819.12元，因双方认可，本院对健车行公司截止2018年1月20日的欠付本息余额予以确认；2018年1月20日之后的利息，健车行公司仍应依合同约定按展期后逾期利率标准予以支付，欠息金额按展期后逾期利率标准计算复利。
湘乡工商银行（甲方）与健车行公司（乙方）签订的《最高额抵押合同》约定：乙方所担保的主债权为自2012年10月28日至2017年10月27日期间，在3000万元的最高余额内，甲方依据与健车行公司签订的本外币借款合同、银行承兑协议等而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）。健车行公司提供的抵押物办理了最高额抵押登记，因贷款已到期未归还，故湘乡工商银行根据约定有权就抵押财产优先受偿。
湘乡工商银行（甲方）与廖某（乙方）签订的《最高额保证合同》约定：乙方所担保的主债权为自2012年10月28日至2017年10月27日期间，在3000万元的最高余额内，甲方依据与健车行公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；乙方承担保证责任的方式为连带责任保证；乙方最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），故廖某按约定应当对健车行公司所负债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：
一、湘乡市健车行汽车贸易有限公司在本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司湘乡支行贷款本金2949万元和截止到2018年1月20日止的利息余额3858819.12元并继续支付剩余利息（本金基数2949万元，自2018年1月21日起计算，其中：本金980万元，按展期后逾期贷款利率标准7.837%计算利息，欠息金额按展期后逾期贷款利率7.837%计算复利；本金1969万元，按展期后逾期贷款利率标准8.465%计算利息，欠息金额按展期后逾期贷款利率8.465%计算复利；均计算至全部债务清偿之日止）；
二、中国工商银行股份有限公司湘乡支行对湘乡市健车行汽车贸易有限公司提供的抵押财产（该公司名下位于湘乡市经开区红仑工业园湘乡大道28号汽车城01栋和02-04栋房地产；房屋坐落红仑工业园湘乡大道旁03栋101,102,02栋101-401,01栋101-103,04栋）享有优先受偿的权利（以债权本金2949万元为基数按本判决第一项确定的标准计算逾期利息、复利，总额不超过3000万元的最高余额）；
三、廖某对本判决第一项确定的湘乡市健车行汽车贸易有限公司应承担的债务（总额不超过3000万元的最高余额）承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费204032元，由湘乡市健车行汽车贸易有限公司、廖某共同负担；财产保全费5000元，因中国工商银行股份有限公司湘乡支行撤销申请未进行财产保全，退回中国工商银行股份有限公司湘乡支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 张雪强
审 判 员 马 兰
代理审判员 何 霖
二〇一八年四月十九日
书 记 员 邹梦月
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。