甘肃省张掖市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘07民终211号
上诉人（原审被告）：嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司。
被上诉人（原审原告）：许秀娟。
上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司因与被上诉人许秀娟房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省高台县人民法院(2017)甘0724民初2931号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人田鹤鹏、被上诉人许秀娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司上诉请求:1、请求撤销一审法院作出的（2017）甘0724民初2931号民事判决书；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人已按约履行了商铺交付义务，被上诉人不享有合同解除权。2015年6月27日高台县时代购物中心广场通过竣工验收合格，符合交付条件，上诉人同期在高台县电视台发布了为期7天的受领通知，但被上诉人拒绝受领商铺，故而被上诉人作为违约方，不享有解除权。被上诉人所称地下商业城未经消防验收不符合交付条件的说法不成立；2、即使被上诉人享有解除权，其未按法律规定向上诉人发出催告通知,行使解除权不符合法律规定；3、即使房屋买卖合同被解除，其按揭贷款及利息不应直接支付被上诉人。《个人购房担保借款合同》系《商品房买卖合同》的从合同，其主张涉及债权人和担保人权利的实现，因担保人甘肃银行并未参加本案诉讼，被上诉人的该项诉讼请求应另行主张，不应一并判决；4、从案件处理的社会效果来看，一审法院不应判决解除《商品房买卖合同》。高台时代购物中心地下商业城是高台县招商引资的重要投资项目，现购物中心地下商业城也已经竣工验收,完全符合交付条件,若判决解除合同，将不利于促进当地经济的发展。
许秀娟辩称，1、被上诉人不存在任何违约行为，理应享有解除权。是上诉人不能在约定期限交付验收合格的房屋导致合同无法履行，并不存在被上诉人拒绝受领商铺的情况。涉案商铺至2016年5月3日才通过消防验收合格。故上诉人认为其已经在约定的期限（2015年6月30日）交付了验收合格的房屋的主张与客观事实不符；2、既然主合同《商品房买卖合同》已解除，上诉人就应向被上诉人返还已经由被上诉人支付的按揭贷款；3、即使是招商引资项目，也不能作为损害购房者合法权益的理由。综上，一审适用法律正确，判处适当。请求二审法院查明案件事实，驳回上诉，维持原判。
许秀娟向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、由西部公司返还许秀娟购房款292668元，并按年利率6%偿付许秀娟自交款之日至返还房款之日的利息；3、由西部公司支付许秀娟银行按揭贷款利息26295.8元；4、由西部公司赔偿许秀娟经济损失48441.6元；5、由西部公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年西部公司开发修建高台县中心广场地下商贸城，并预售商铺。同年10月19日，许秀娟与西部公司签订一份协议，约定许秀娟按照每平米8700元的价格认购西部公司开发的一间33.64平方米的商铺，当日许秀娟交纳诚意金50000元，按照协议约定西部公司应于2014年10月30日前交房。2014年9月15日，许秀娟与西部公司签订《认购协议书》，约定将许秀娟之前交纳的诚意金50000元转为定金，许秀娟交清首付后按照按揭贷款方式交纳剩余房款，西部公司承诺房屋于2014年11月底交付。许秀娟交清首付款后，西部公司一直没有交房。在许秀娟的催促中，西部公司于2015年5月18日再次要求许秀娟与其签订了一份《商品房买卖合同》，并承诺2015年6月30日前交付房屋。该合同签订后，许秀娟要求西部公司办理了按揭手续。由此，许秀娟分三部分交纳了房款29266元,其中现金交付三笔50000元、106327元、6341元，按揭贷款支付130000元。2015年10月，银行通知许秀娟按约支付按揭贷款本息。但截至2015年6月，西部公司仍未竣工。2017年8月24日，许秀娟提出如前诉讼请求。
一审法院另查明，就以上相似事实和诉讼请求，一审法院做出了（2016）甘0724民初1173号民事判决书后，西部公司不服提起上诉，张掖市中级人民法院做出了（2016）甘07民终239号民事裁定书，裁定驳回上诉、维持原判。该一审判决书在案件事实部分认定：”2015年6月27日，高台县时代中心广场地下商贸城经相关部门进行竣工验收。同年6月29日，被告以张贴公告和在高台县电视台发布公告的形式通知原告等商户办理商铺交接手续。但因该商城未经消防验收未交付。2016年5月3日，被告开发的高台县时代中心广场地下商贸城建设工程经张掖市公安消防支队验收合格。”
一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，且其争议背景是高台县时代中心广场地下商贸城的整体交付使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原西部公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。原西部公司约定交房时间为2015年6月30日，许秀娟已履行了交纳全部房款的义务，但西部公司在约定的交房期限到达后未履行交付商铺的义务。之后，购买高台县时代中心广场地下商贸城商铺的商户多次催告西部公司交付商铺，但该商贸城在约定的交付时间仅是进行了竣工验收，尚未达到整体验收合格的交付使用条件，直至2016年5月3日，商贸城才进行消防验收，此时交付商铺已远超过双方约定的交付时间，且西部公司以发布公告的形式通知各商户办理商铺移交手续，该种方式并不符合双方签订的商品房买卖合同约定的形式。故双方签订的《商品房买卖合同》符合法定解除条件，应予解除。许秀娟要求解除与西部公司签订的《商品房买卖合同》及返还购房款本息的诉请符合法律规定，予以支持。西部公司主张在交付期限到达前已公告通知许秀娟接受商铺从而不构成违约的辩解，因西部公司在约定商铺交付期限到达后其开发的中心广场地下商贸城只进行了工程验收，但未进行消防验收，商铺尚未达到整体验收合格的交付条件而未交付，故其辩解与事实不符，不予采信。
合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。西部公司实际收取许秀娟购房款为292668元，应全额返还，并由西部公司根据许秀娟实际交纳房款时间计算利息，其中2013年10月19日交纳的50000元、2014年9月15日交纳的106327元、2015年5月17日交纳的6341元，按照年利率6%分段计算，2015年10月17日通过按揭贷款交付的130000元，可按照按揭贷款年利率5.9375%计算利息。许秀娟购买商铺的目的其直接利益就是商铺租金权益，许秀娟要求西部公司比照他人商铺租赁费标准计算经济损失，但其主张的损失与利息互相重复，因其权益已从其主张的利息损失得到弥补，对许秀娟要求西部公司赔偿经济损失48441.6元的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（三）项、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除许秀娟与嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、由嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司返还许秀娟交纳的房款162668元，并给付2015年5月16日以前利息8957元（计算方式附后），合计171625元。2015年5月17日以后利息按照实欠本金数额、年利率6%计算，付至本金清偿完毕，限于判决生效后10日内给付；三、由嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司返还许秀娟通过按揭贷款交纳的房款130000元，并按照年利率5.9375%计算给付2015年10月17日至本金130000元清偿完毕之日的利息。限于判决生效后10日内给付；四、驳回许秀娟其他诉讼请求。案件受理费6811元，减半收取3405.5元，由许秀娟承担605.5元，由嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担2800元并连同上述案件款一并给付许秀娟。
本院二审期间，双方当事人均未提出新的事实、证据或理由。一审判决认定事实部分认定许秀娟已交纳的房款数额为29266元错误，应更正为292668元。一审法院另查明部分，表述”张掖市中级人民法院做出了（2016）甘07民终239号民事裁定书，裁定......”系笔误，应更正为：”张掖市中级人民法院做出了（2016）甘07民终239号民事判决书，判决......”。经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，属有效合同。合同明确约定交房时间为2015年6月30日，被上诉人已履行了交纳全部房款的义务，但上诉人在约定的交房期限到达后未履行交付商铺的义务。之后购买商铺的商户多次催告上诉人交付商铺，但商铺在约定的交付时间仅是进行了竣工验收，尚未达到整体验收合格的交付使用条件，直至2016年5月3日，商铺才进行消防验收，此时交付商铺已远超过双方约定的交付时间，且上诉人以发布公告的形式通知各商户办理商铺移交手续，但该种方式不符合双方签订的商品房买卖合同约定的形式。故双方签订的《商品房买卖合同》符合法定解除的条件，应予解除。上诉人认为被上诉人拒收商铺违约在先，且未经交房催告，无权解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人认为涉案工程为当地招商引资项目，不应被判令解除的上诉理由于法无据，本院不予支持。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：”商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案许秀娟交纳的房款中的130000元系涉案房屋抵押后办理的按揭贷款，且该按揭贷款尚未还清，一审法院判令上诉人将按揭贷款的本金及利息返还被上诉人不符合上述法律规定，亦有可能损害担保权人的利益。应由担保权人和双方当事人另行协商解决或另案主张。上诉人认为不应判令其将按揭贷款及利息直接支付被上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审对该项判处不当，应予纠正。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持甘肃省高台县人民法院（2017）甘0724民初2931号民事判决第一、二、四项；
二、撤销甘肃省高台县人民法院（2017）甘0724民初2931号民事判决第三项。
一审案件受理费6811元，减半收取3405.5元，由嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担1508.5元，许秀娟负担1897元。
二审案件受理费6811元，由嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担3875元，由被上诉人许秀娟负担2936元。
本判决为终审判决。
审判长袁建银
审判员岳小芸
代理审判员梁晶晶
二○一八年三月二十九日
书记员张远远