山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0611民初1239号原告：鹿丽娜，女，汉族，现住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：肖家强，山东海峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕福家，男，生于1964年4月1日，汉族，现住山东省烟台市福山区，系原告之夫。被告：烟台华盛工业有限公司，住所地烟台市莱山区宝源路11号。法定代表人：赵凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王舒森，该公司职工。第三人：烟台隆城置业有限公司，住所地福山区福海路288号星河城27号楼。法定代表人：李华丽，该公司执行董事。第三人：烟台市聚源建筑劳务有限公司，住所地芝罘区锦华街35号。法定代表人：刘禄彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：史本祥，该公司项目经理。原告鹿丽娜与被告烟台华盛工业有限公司（以下简称华盛公司）、第三人烟台隆城置业有限公司（以下简称隆城公司）、第三人烟台市聚源建筑劳务有限公司（以下简称聚源公司）案外人执行异议之诉一案，本案重审后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹿丽娜及委托诉讼代理人肖家强、吕福家，被告华盛公司的委托诉讼代理人王舒森，第三人聚源公司的委托诉讼代理人史本祥到庭参加诉讼，第三人隆城公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告鹿丽娜向本院提出诉讼请求：1、确认福山区福海路288号星河城8座2单元9层901号房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月30日，原告收到烟台市福山区人民法院送达的（2016）鲁0611执异19号执行裁定书，原告认为法院驳回原告执行异议的裁定，缺乏事实与法律依据。被告所申请执行位于福山区福海路288号星河城8座2单元9层901号的房屋为原告购买和占有使用，不属于第三人隆城公司所有。2013年8月27日隆城公司与聚源公司签订《抵房协议书》，确认隆城公司将位于福山区福海路288号星河城8座2单元9层901号和10层的1001号房屋抵偿给聚源公司，此后聚源公司实际占有和使用了该二套房屋。2013年9月23日，原告通过房屋买卖中介烟台爱客家房地产经纪有限公司介绍与隆城公司签订了合同编号为烟房预字2012第064032号《商品房买卖合同》，原告购买了隆城公司开发的位于福山区福海路288号星河城8座2单元9层901号房屋，价款为人民币537321元。原告与隆城公司又签订了《补充协议》、《前期物业服务合同》、《商品住宅质量保证书》以及《房屋装修管理协议》，原告于2013年10月16日支付了房屋全款后装修并入住该房屋，至今仍在居住使用。2016年3月31日，福山区人民法院在涉案房屋楼道内张贴通知书，原告才得知该房屋已被法院认定为隆城公司的财产而予以查封。原告遂向法院提出执行异议，主张该房屋属于原告所有，要求法院解除对该房屋的查封，福山法院于2016年5月17日裁定驳回原告的执行异议。另，福山区人民法院于2013年9月6日裁定查封案涉房产时并未以任何方式通知本案原告，未在案涉房屋所在的楼道张贴通知书，直至2016年3月31日福山区人民法院才在案涉房屋9楼楼道张贴通知书，原告此时才得知该房产被查封。综上所述，第三人隆城公司将涉案房屋抵偿给聚源公司是事实，该房屋在法院查封之前已经不是第三人烟台隆城置业的财产了。原告在购买该房屋之前已经进行了必要的审查责任，原告与隆城公司的交易是真实的，法院的执行裁定书驳回原告的执行异议缺乏事实与法律依据，违背了原告对福山区福海路288号星河城8座2单元9层901号房屋实际占有使用的事实，现诉至法院，请求判如所请。被告华盛公司辩称，被告并不清楚原告所述购房经过，且不能确认该买房合同的真实性及与本案的关联性。对原告在诉状所称的工程款抵房、中介销售等相关事实，被告并不清楚，也不予认可。原告所述前后矛盾，原告诉请缺乏事实及法律依据，福山区法院做出的（2013）福民一初字第326号民事裁定书及该院向第三人隆城公司和原告送达的执行裁定书合法有效，被告于2013年9月4日向福山法院依法申请对第三人隆城公司所有的星河城8号楼901、902进行保全查封，福山法院于2013年9月5日下达了（2013）福民一初字第326号民事裁定书，并于2013年9月6日对涉案房屋进行了保全查封。通过上述时间可看出，被告向法院查请查封的时间是在原告与第三人签订购房合同前，原告提交的证据可以看出签订合同时间为2013年9月23日，福山房管局对经办法官提供的信息为：涉案房屋未办理网签手续，处于未出售状态，法院可以依法进行查封。2013年9月5日法院查封涉案房产的时间没有通知原告的义务，因为该房产是在隆城公司名下。法院查封时是依法查封，原告主张法院未在2013年9月5日查封后未贴告示应当举证证明。第三人聚源公司述称，原告的诉请是成立的，原告购买房屋的事实是真实的，因为涉案房屋是2013年8月27日我方与隆城公司通过抵顶协议书方式抵顶给我方，后又委托中介出售给原告，房款50万元我方已收取。抵顶的前提是因为我们有施工合同，我们与隆城公司达成了一个口头协议，房产交易时再办理相关手续，并且在27日我也找隆城公司的卫经理找到物业领到的钥匙，关于法院查封在我们施工过程中，原告2016年通知我，我才知道这个房子查封了。第二，隆城公司给原告办理了购房合同，合同签订的日期是2013年9月23日，我方认为隆城公司把涉案房产抵顶给我以后即2013年8月27日应作为隆城公司与原告方真实合同买卖的真实时间。关于原告与房产中介公司什么时候进行的委托买房具体时间我不清楚。第三人隆成公司未出庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、建设工程预算单及隆城公司呈报单，证明聚源公司为隆城公司施工的事实。2、聚源公司与隆城公司签证的施工合同，证明双方施工的事实及工程款约为110万元。3、聚源公司与隆城公司签订的抵房协议书，证明双方于2013年8月27日签订协议书，隆城公司用其星河城8号楼2单元901号和1001号两套房产抵顶工程款。4、聚源公司与三水电器公司签订的购销合同及销货单，证明聚源公司为改造工程采购材料。5、聚源公司采购单及收款收据一宗，证明事项同上。6、聚源公司向隆城公司出具的保证书及维修流程，证明双方之间施工维修的约定及承诺。7、工程造价咨询定案表及竣工结算联系单，证明聚源公司施工工程的造价及竣工情况。8、施工图一套，证明施工的事实。9、建筑业统一发票，证明工程款为131600元。10、质量整改单及竣工工程验收表，证明工程的后期整改情况。11、烟台爱客家房地产经纪有限公司与鹿丽娜签订的房屋买卖中介书及收据，证明原告通过房产中介购买涉案房屋，并向中介支付房款及意向金555000元。12、银行卡交易明细及取款凭条，证明房产中介通过其员工宋小丽的账户转给史本祥500000元房款。13、收款收据一宗，证明涉案房屋一直由原告居住和使用，各种缴费主体均为原告。14、商品房买卖合同、物业服务合同、住宅质量保证书及房屋装修管理协议、发票等，证明因为原告购买的是抵账房，为方便过户、减少成本，与第三人隆城公司签订了房屋买卖合同。被告及第三人对上述证据的质证意见如下：被告华盛公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与本案无关。第三人聚源公司对上述证据的真实性无异议。被告华盛公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、（2013）福民一初字第326号民事裁定书，证明被告于2013年9月4日向本院提出财产保全申请，申请冻结本案第三人隆城公司银行存款100万元或查封扣押其相应价值财产。2、本院出具的诉讼（诉前）财产保全告知书，证明本院对位于烟台市福山区星河城小区8号楼2单元901、902号房产予以查封，查封时间为2013年9月6日至2016年9月5日。原告及第三人对上述证据发表以下质证意见：原告鹿丽娜对上述证据的真实性无异议，但认为法院查封的时间在抵房协议签订之后，不对涉案房产发生法律效力。第三人聚源有限公司对上述证据的真实性无异议。第三人聚源公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、改造施工合同，证明合同中关于工程款的支付约定房屋是先期给付的。2、永盛轻型建筑材料公司发货单，证明聚源公司于2013年8月27日开始施工。原告鹿丽娜对上述证据的真实性及证明内容均无异议。被告华盛公司对上述证据的的证明内容均不认可，认为无法证明用于抵顶工程款的两套房产是何时交付的，两套房产中以哪一套房产先行抵顶房产也不明确。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告鹿丽娜提交的证据经庭审质证，第三人聚源公司无异议，证据形式完整，对其真实性本院予以认定。被告华盛公司提交的证据，原告鹿丽娜及第三人聚源公司对其真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。第三人聚源公司提交的证据，本院对该组证据的真实性予以认定。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：第三人隆城公司与第三人聚源公司于2013年8月26日签订《福山星河城7#楼三层改造施工合同》，合同约定工程总价款为110万元，总价款一次性包死，隆城公司以位于星河城8#楼2单元901号、1001号两套房屋抵顶工程款。第六条第2款约定，聚源公司进场5日内隆成公司将房屋按聚源公司提供名称给予办理首套产权手续，聚源公司砌体结束5日内隆成公司给予聚源公司办理第二套产权手续。2013年8月27日，双方签订《抵房协议书》，就《福山星河城7#楼三层改造施工合同》中约定的工程款以房抵顶事宜进行约定，对抵顶的房屋门牌号、建筑面积、单价、总价等进行了约定，总价款约1131600元。第四条约定，协议签订后，按照施工合同中约定应向聚源公司支付相关款项时，双方应该签订本协议所约定的相关房源的《商品房销售合同》，互向对方出具抵顶款项票据；第五条约定，聚源公司应在签署《商品房销售合同》后十五日内到房产部门办理房屋销售备案手续…2013年8月27日，第三人聚源公司开始按合同约定进行施工。随后，聚源公司项目经理史本祥委托中介公司对外销售上述两套房屋。该施工工程于2013年12月底前已完工。2013年9月13日，鹿丽娜与烟台爱客家房地产经纪有限公司签订《房产买卖中介书》，以555000元购买涉案房屋。买卖中介书签订的当日，鹿丽娜向烟台爱客家房地产经纪有限公司交纳20000元意向金，2013年9月22日，鹿丽娜向中介公司交纳535000元购房款。2013年9月23日，中介公司工作人员宋小丽将房款500000元通过中国农业银行转账方式支付给聚源公司项目经理史本祥。2013年9月23日，原告鹿丽娜与第三人隆城公司签订烟房预字2012第064032号《商品房买卖合同》，并于2013年9月23日向第三人隆城公司交纳物业管理公共资金6224元，缴纳物业管理费等，鹿丽娜于2014年3、4月份开始已实际入住，现涉案房屋由原告鹿丽娜实际占有和使用。另查明，本院在审理华盛公司诉隆城公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据华盛公司申请，本院作出（2013）福民一初字第326号民事裁定书，裁定冻结隆城公司银行存款100万元或者查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定，本院依法查封了隆城公司名下位于烟台市福山区星河城小区8号楼2单元901、902房屋，查封期限自2013年9月6日至2015年9月5日，期满后续封。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。本案审理重点在于鹿丽娜占有使用的涉案房产是否足以排除法院的强制措施。本案中，第三人聚源公司与第三人隆城公司于2013年8月26日签订施工合同，2013年8月27日双方又签订《抵房协议书》，约定用涉案房屋抵顶工程款，但双方并未按照协议中的约定签订《商品房销售合同》，互向对方出具抵顶款项票据，并到房管部门办理房屋销售备案手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此二者的抵房协议不发生物权转让效力。同时，在第三人聚源公司和隆成公司签订的《抵房协议书》，明确约定了工程款以抵房方式支付，双方却未按照协议约定签订《商品房销售合同》，办理备案登记，自身存在过错，因此导致的法律后果由其承担。另，原告鹿丽娜作为房产买受人在签订买卖合同时，即未对相关房产产权进行核实了解，也未进行备案登记，虽支付了房款并进行了居住，但并未实际取得物权。本院在查封涉案房产时，已经经过合法手续对涉案房产进行查封并依法对第三人隆成公司进行了送达，房管部门办理查封手续。程序合法，措施得当。综上所述，本院于2013年9月6日已经依法查封了涉案房产，第三人隆成公司与聚源公司的抵顶协议并未办理备案登记，不发生物权转移效力，第三人隆城公司在明知法院已经查封房产情况下，于2013年9月23日仍然与原告签订《商品房买卖合同》，时间在法院强制措施之后，也未办理登记备案手续。因此，鹿丽娜就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人隆成公司经传票送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告鹿丽娜的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告鹿丽娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  黄德光人民陪审员  赵岩芳人民陪审员  王红霞二〇一七年九月二十六日书 记 员  刘 宁