陕西省大荔县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荔民初字第01361号
原告呼某某甲（又名呼某某，反诉被告）。
原告王某某（又名呼某某，反诉被告）系原告呼某某之弟。
二原告委托代理人常某某，系陕西惠智律师事务所律师。
被告吕某某（反诉原告）。
被告董某某（反诉原告），系被告吕某某之夫。
二被告委托代理人李某某，系陕西高得律师事务所律师。
原告呼某某、王某某与被告吕某某、董某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵永义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人常某某，被告董某某及其委托代理人李某某到庭参加了诉讼，原告呼某某、被告吕某某经传票传唤因故未到庭。本案现已审理终结。
原告呼某某、王某某诉称，我们二人系兄弟关系，在某某县有祖遗房产一院，其父在生前即一九八一年九月立有遗嘱，院内房屋由儿女共同继承，一九八一年十月，原告二人及其姐妹对院内财产协商析产，院内西侧三间房屋归呼某某所有，东侧三间厦房其中一间半归王某某所有，另一间半归原告姐妹呼某某乙所有，院内宅基地全部由呼某某占用。后王某某在院东侧建造灶房一间，一九九二年办理房产证时，将上述房屋登记为呼某某、王某某共有，二0一三年八月，我们发现被告吕某某、董某某拆除了院内房屋，并新建房屋，经劝阻无效。请求判令：一、由被告返还房屋七间，如不能返还折价赔偿。二、由二被告拆除新建的建筑物返还占用原告宅基地148.5m2，如被告不能拆除其建筑物，其拆除费用折值交付我们。
被告董某某、吕某某辩称，原告诉称的宅基地是原告王某某在二00六年四月九日出卖给吕某某的，南北长度11米×东西宽度13.5米＝148.5米2。双方签写了庄基买卖协议书，该庄基东侧厦房三间折值2000元，西侧三间厦房自然倒塌未折值，宅基地价款60000元，上述价款共计62000元，该款当时已全部交给中证人吕某某。对于院西侧倒塌房屋，王某某给吕某某说，此房可拆除，拆除的材料放在院后端。写协议时，王某某还交付一份他和原告呼某某在一九九三年四月六日签订的协议书及房产证内登记勘丈表一份，二原告签订的协议书载明，其祖遗庄基南北长度为32米，其中宅基北端（前端）南北长度11米归王某某所有，南端（后端）南北长度21米归呼某某所有。王某某将房屋地皮卖给我后，二原告一直未提出异议，我们对院东侧房屋一直维修使用，今年（二0一三年）六月份，我们拆除了院东侧房屋，在购买的地皮内建造房屋，当房屋建至一层房屋围墙做好在墙顶端架设钢筋准备做圈梁时，王某某来工地开始阻挡，理由是当初买卖庄基房屋的款项未全部给付，我说我已全部给当初的中间人了，你去找中间人去。在支架壳子板时原告呼某某之子又来阻挡。现原告要求返还宅基地，我们无耐，同意返还宅基地，但因此给我们造成的损失应予赔偿，请求判令一、由原告赔偿原付的60000元造成的利息损失81000元（期间二00六年三月—二0一三年九月按月利率1.5％计算）；二、赔偿已建房屋价值损失108066.07元；三、承担院内垃圾清运费20000元，承担已支付前邻整修道路费用12000元；四、鉴定费由原告承担。
原告呼某某、王某某对被告吕某某、董某某的反诉答辩认意见是：呼某某认为，某某巷xx号院宅基地是我家祖遗的，父母交给我一人使用，院西侧房产归我所有，一九九三年四月六日期间，县上来人丈量庄基，原告王某某进行阻挡，理由是庄基有他的使用权，我被逼无耐在没有和家人协商时就与王某某签写了这份协议书，院前端南北长11米由他使用，我当时给王某某说，这庄基你只能住，不能卖，后王某某与被告签订的庄基买卖协议我不知道，被告拆除我的房屋是侵权行为，对其反诉不应支持。王某某认为，全院庄基使用权归呼某某，我和呼某某于一九九三年四月六日写的协议，属呼某某赠予给我11米长的庄基，但未实际履行，我和被告签订的庄基买卖协议属实，是我当时喝酒后，他们让我签的字，协议上写的每分30000元，该庄基实际面积2.2分余，宅基款应为68000余元，但协议上写为60000元，东侧房屋实际是4间，但协议上写的是三间，折2000元，协议上显示的折值款为62000元，但被告仅付我60000元，另2000元未付，院西侧房屋三间属呼某某所有，部分倒塌，我给被告说，你们如动（拆除）西侧房屋须给呼某某打招呼，但被告拆除西侧房屋另建房屋时没有给我清付下余款项，也没有给呼某某打招呼，我因此在其开始动土挖基时进行阻挡，阻挡几次无果，双方的庄基买卖协议应属无效协议，诉讼中，我已把原收取的60000元退还了，现被告又要求赔偿利息，但被告如不占用我的房屋，我如出租也可收取租金，故其请求利息不当，其现请求赔偿其他损失，我也不同意赔偿。
庭审中，原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
一、原告父亲的遗嘱一份，欲证明一九八一年九月间，院内共有六间厦房，院西侧三间厦房由原告呼某某继承，东侧三间厦房由原告王某某继承一间半，另一间半由原告姐妹呼某某乙继承。
二、一九八一年十月形成的分单一份，欲证明原告兄弟姐妹分家析产时将全院宅基地交由呼某某占有使用。
三、由原告申请法院调取房屋登记档案中证明一份，欲证明全院宅基地使用权归呼某某。
四、收条一份，欲证明王某某原收取的出卖庄基款项60000元已返还给被告。
质证中，被告对原告提交的证据材料，发表如下质证意见：
对原告提交的证据材料三、四真实性不持异议，对证据材料一、二的真实性有异议，且证据材料二属复印件。
经质证，本院认为，因被告对原告提交的证据材料三、四的真实性不持异议，本院对该两份证据材料的真实性予以认定，对证据材料一，因属原始资料，且无其他证据材料与之对抗，故本院对该证据材料的真实性予以认定，对证据材料二，因其与证据材料三相互吻合，故予以认定。
庭审中，被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
一、原告王某某与被告吕某某在二00六年四月九日签订的庄基买卖协议，欲证明原告将庄基房产卖给了被告，被告处理房产使用庄基是基于买卖协议，故不构成对原告侵权行为，原告诉称的损失不予赔偿。
二、鉴定报告和鉴定费票据，欲证明被告在购买的庄基地建房花费情况，其中：1、未完民宅造价为94676.19元，2、砖铺邻院造价为2579.2元，3、后界墙造价为10810.68元，共计人民币为108066.07元，鉴定费3500元。
三、证人孙某某当庭证言，欲证明原告于二00六年三月买房时从其借款60000元，月利率1.5％，至二0一三年九月清付利息81000元。
四、证人苗某某当庭证言，欲证明今年被告在新买庄基盖房时，院前进出路东西两邻以进出道路是自己花钱修路为由不同意被告建房的材料车通过，经证人从中调和，被告给进出路东邻付修路费用4000元，给西邻付修路费用8000元，院内西厦房三间是因雨近年来自然倒塌的。
五、证人宁某某的两次当庭证言，第一次证明被告购买的院内东边房屋，是宁某某拆除的，院西边房屋是自然倒塌。院后端有生活垃圾，宁某某拆房和拉垃圾费用共计20000元，但对垃圾数量未说清楚，第二次证明其中院后端生活垃圾10车，院前端建筑垃圾55车，每车运费180元，其余费用为拆房费用。
质证中，原告对被告提交的证据材料，发表如下质证意见：
对证据材料一、二的真实性无异议，但认为庄基买卖协议属无效协议，被告做后界墙是侵权行为，鉴定出的三部分费用依法处理，证人孙某某的证言称借款利息，该证言不真实，且与本案无关联，证人苗某某的证言称给付修路费用，该费用不是必然发生的，给付不合法，宁某某的证言称拆房拉垃圾费用，该证言前后不一致，不应采信。
经质证，本院认为，因原告对被告提交的证据材料一、二的真实性不持异议，本院对该两份证据材料的真实性予以认定，关于三份证人证言，因证人与原、被告均无利害关系，能够证明有关案件事实，对上述证人证言予以认定，其中宁某某所说的垃圾数量和运费单价采信其第二次证言。
为查明原告原院内房屋归属情况，本院依职权调取了原告房产在一九九二年登记档案，该登记档案显示，院内东侧房屋4间，西侧房屋3间，房屋所有人为原告呼某某，共有人为原告呼某某甲（王某某）。
质证中，原、被告对该房产的登记档案真实性均无异议。
经质证，本院认为，因原、被告对该房产登记档案真实性无异议，本院对该房产登记档案登记的真实性予以认定。
经审理查明，位于某某县某某镇某某巷xx号院系原告祖遗产业，座南向北，宅基南北长度32米，东西宽度约13.5米，院内前端东侧厦房三间，西侧厦房三间，一九八一年九月，原告之父遗嘱，院西侧厦房三间由原告呼某某继承，东侧厦房一间半由原告王某某继承，另一间半由原告姐妹呼某某乙继承，同年十月，上述兄弟姐妹三人立写分单，分单中对房屋的分配情况同遗嘱，另约定前后所有宅基全部归呼某某占用。一九八二年王某某与其姐呼兰娃在院东侧房屋南邻建造灶房一间，一九九二年某某县房管部门进行房屋登记时，将上述全部房屋所有权登记在原告呼某某名下，共有人为原告王某某，一九九三年四月六日，原告呼某某与原告王某某立写协议书，内容为某某巷xx号院南北长度32米，其中南侧21米归呼某某使用，北侧11米归王某某使用，二00六年四月九日，原告王某某与被告吕某某立写庄基买卖协议一份，内容为王某某将自己占用的宅基南北长11米，东西宽13.5米（11×13.5＝148.5m2）以每分30000元出让给吕某某，宅基折值共计60000元，将祖遗东侧厦房三间折值2000元转让给吕某某，共计人民币62000元，中证人吕某某、冯某某。一九八二年建造的简易灶房所占用宅基部分含在划归王某某使用的11米范围内，部分含在划归呼某某使用的21米范围内，对该简易灶房未折价处理，院西侧厦房三间占用的宅基含在划归王某某使用的11米范围内，该房部分倒塌，未作居住使用。购买房屋宅基时，原告从他人借款60000元，约定月利率1.5％。协议签订后，原告吕某某将协议中的款项给付了中证人，中证人给王某某付款60000元，二0一三年五月前，西侧厦房全部自然倒塌，西界墙有倒塌情况，院后端划归呼某某使用的宅基上堆放有生活垃圾，该院的进出道路因年久失修行走不便，由该路东邻和西邻居住户对进出道路进行了材料铺垫整修。二0一三年六月，二被告雇佣他人拆除了东厦房3间和灶房1间，并将拆除后的建筑垃圾、西厦房自然倒塌堆放的建筑垃圾和院后端生活垃圾清理运出院内，支出费用20000元，其中生活垃圾清运10车，每车清运费180元，计1800元；建筑垃圾55车，每车清运费180元，计9900元；其余为拆除建筑费用。垃圾清运完毕后，被告在购买的长度11米宅基内挖基建房，在此期间，进出道路两邻以被告未参与整修路面为由阻挡拉运材料车通过，后经人中管，被告给其两邻支付修路费用12000元。在建房期间，被告用砖块做起后界墙，给西邻用砖块铺设了院落，在房屋建至做一层顶端圈梁时，原告王某某阻挡，理由是东厦房出售价款2000元未付和未协商给后院保留出路宽度情况等，原告呼某某家人也曾出面阻挡，二原告并起诉来院。
诉讼中，经原告申请，本院做出裁定，由二被告停止施工。被告停止施工后，即二0一三年九月六日，原告王某某向被告董某某退回庄基款项60000元，至此期间，被告已向他人支付借款利息80000余元。
经被告申请，有关鉴定部门对被告已进行的施工建造费用进行了司法鉴定，鉴定结论为：1、未完民宅造价为94676.19元，2、后界墙造价为10810.68元，3、砖铺邻院造价为2579.2元，被告支出鉴定费3500元。
被告提出反诉后，原告申请鉴定对已建房屋的拆除费用和原七间厦房价值，因原厦房已拆除和灭失，无法鉴定，已建房屋具有较大的社会价值，不宜拆除，故本院对该申请鉴定未予准许。
本院认为，某某巷xx号院内房屋在一九九二年房产管理部门登记时，院内存有东厦房4间，西厦房3间，全院房屋登记在原告呼某某名下，共有人为原告王某某，按照物权法第十四条之规定，上述房产归二原告共同所有。该院宅基地是原告祖遗宅基，按照土地管理法第八条之规定，该宅基所有权归某某县某某镇辖区的村组集体所有。因二原告对院内房屋产权为共同所有，故二原告对该宅基具有共同使用权，原告将该宅基部分以签订协议形式出卖给非本村组村民即被告吕某某，侵害了宅基所有人村组的合法权益，根据合同法第五十二条之规定，原告王某某与被告吕某某签订协议内关于转让宅基地内容无效，诉讼中，原告已退还宅基买卖款项60000元，故本案本诉的争议焦点为对院内原七间厦房被告应否返还或折价赔偿？被告现建造的房屋应否拆除？因院西侧三间厦房属自然倒塌，故要求被告返还或赔偿无正当理由，该请求不予支持。院东侧三间厦房因属原告折值2000元出卖给被告，房产权归被告，被告应给付房价款，现无证据证明被告将该2000元已支付原告，故该2000元被告应付给原告，另东侧灶房一间因占用宅基部分在被告购买宅基地范围内，被告建房时进行了拆除处理，该灶房损失被告应向原告赔偿，赔偿价值可参照三间厦房价值由被告赔偿600元。原告诉称拆除房屋返还宅基，因宅基买卖协议中购买宅基内容无效，被告应向原告返还宅基，被告亦同意返还宅基，现宅基上停建中的房屋是基于被告与原告签订宅基买卖协议后，被告建造的，且停建中的房屋具有较大的社会价值，原告在该基础上继续建造后完全可以利用，故停建中的房屋不宜拆除，该房可折值处理，折值后房屋归原告所有，由原告给付被告房屋折值款，故原告诉请拆除房屋，本院不予支持。本案反诉的争议焦点为，被告反诉原付给原告60000元造成的利息损失、建造房屋、建造院后端界墙、铺垫邻院地面损失，承担拆除旧房屋、清运垃圾费用和进出道路费用应否支持？关于利息损失，因买卖宅基协议违反法律规定，属无效协议，原告与被告均应对导致协议无效承担相应的责任，故各自损失应由本人承担，且宅基买卖协议签订后原告已将该院宅基房产交付被告使用，被告已享用了其使用价值，故被告反诉利息损失，本院不予支持，房屋造价折值损失，根据鉴定报告结论，房屋造价为94676.19元，根据上述对本诉处理的论述，该折值款应由原告给付被告，被告反诉后院界墙造价损失10810.68元，因该界墙年久失修，难以保证院内安全，被告在建房期间重筑了相邻界墙，该界墙对原告尔后生活有利益，故界墙造价应由原告承担。被告反诉称砖铺邻院造价损失2579.20元，因该造价对原告无利益作用，且不是原告行为造成该损失，故该诉本院不予支持。被告反诉拆房和清运垃圾费用20000元，因拆除东侧旧厦房和清运建筑垃圾是为建造新房腾出空间，故该费用应由原告承担，院内后端生活垃圾清理后，其受益人亦是原告，故该清运费应由原告承担，被告反诉支出进出道路费用12000元，因院前邻对进出道路进行了整修，被告因建房运送材料给前邻支付修路费用合情合理，现因宅基返还原告，停建中的房屋归原告所有，该支出修路费用应由原告承担。本院现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、由被告吕某某、董某某向原告呼某某、王某某返还位于某某县某某镇某某巷xx号院前端宅基地南北长11米×东西宽13.5米＝148.5平方米，该宅基地上停建中的房屋归原告呼某某、王某某所有。
二、由被告吕某某、董某某给付原告呼某某、王某某房屋价款（赔偿款）2600元。
三、由原告呼某某、王某某给付被告吕某某、董某某房屋建造折值款94676.19元、拆除旧房屋和清运垃圾费用20000元、道路整修费用12000元、界墙建造折值款10810.68元，共计人民币137486.87元。
四、驳回原告呼某某、王某某的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告吕某某、董某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，减半收取，由原、被告各承担25元。
反诉案件受理费2308元，减半收取，由反诉原告承担400元，反诉被告承担754元。
鉴定费3500元，全部由反诉被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。
审判员 赵永义
二〇一四年一月二十三日
书记员 吴 波
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