上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4554号
上诉人（原审被告，反诉原告）：苏洁玉，女，1984年5月19日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：赵海清，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张云霞，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：翁焕明，男，1987年2月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨某，女，1988年9月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：翁某，男，2015年2月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人：杨某，即本案被上诉人杨某。
上列三名被上诉人共同委托诉讼代理人：陈望，上海世瑞律师事务所律师。
上列三名被上诉人共同委托诉讼代理人：韩时骏，上海世瑞律师事务所律师。
原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区环湖西二路888号1幢2区324室。
法定代表人：陆成，董事长。
委托诉讼代理人：唐娟，女，该公司工作人员。
原审第三人：潘彬，男，1982年10月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人苏洁玉因与被上诉人翁焕明、杨某、翁某，原审第三人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司），原审第三人潘彬房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初57308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人苏洁玉上诉请求：撤销原判，依法改判，判令驳回被上诉人一审诉讼请求，改判支持上诉人一审反诉请求。事实与理由：1、一审判决事实认定错误。（1）被上诉人存在逾期办理贷款手续的违约事实，根据双方的合同约定，被上诉人应当在2015年8月23日前至贷款银行申请贷款，但被上诉人在一审自认于2016年6月29日才向贷款银行申请贷款，被上诉人称上诉人不予配合，但被上诉人并无证据证明上诉人不配合，故被上诉人因自身原因致贷款办理逾期超过10个月，构成违约。（2）被上诉人还存在逾期办理过户手续的违约事实，根据合同约定，双方在2016年6月30日之前共同向交易中心申请办理转让过户手续，现被上诉人因自身原因导致贷款审批于2016年7月18日才通过，也导致过户手续办理逾期违约。（3）根据双方约定，贷款未获通过或者额度不足的以现金补足，被上诉人未能在2016年6月30日最后过户时间现金补足支付87万元（人民币，下同），违反付款协议约定。2、一审判决适用法律错误。根据合同约定，逾期超过二十日被上诉人未付款的，除了向上诉人支付违约金外，上诉人享有单方解除权，被上诉人还应承担赔偿责任。根据法律规定，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，故双方之间的买卖合同应于2016年7月20日解除。3、关于被上诉人的违约责任。根据合同约定，被上诉人对逾期办理贷款承担违约责任；被上诉人还应承担逾期办理过户手续的违约责任。4、上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）是上诉人与第三人潘彬的夫妻共同财产，潘彬在二次签订合同中不在场，上诉人也没有将出售房屋一事告知潘彬，由于潘彬与上诉人分居，潘彬对上诉人的出售行为不知晓且事后也不同意，故房屋买卖合同无法继续履行。中原公司是居间方，与双方有利害关系，一审采信中原公司证人证言有误，据此推定潘彬知晓上诉人出售房屋更是缺乏依据。
被上诉人翁焕明、杨某、翁某辩称，买卖合同中写明被上诉人以申请银行贷款方式支付房款，因此需要上诉人配合，但上诉人在签约后一直不予配合，导致贷款申请延后。上诉人也没有要求被上诉人以现金补足进行交易过户，反而是上诉人在合同约定过户的前一天还与被上诉人一起办理了银行贷款，况且上诉人也没有注销房屋抵押，上诉人有违约故意，而被上诉人在合同履行过程中并无违约行为。被上诉人在一审中预交了全部房款，该款项足以涤除房屋抵押，买卖合同应予继续履行。2、被上诉人在前期磋商过程中均与潘彬取得联系，买卖合同上的联系电话也是潘彬本人的，潘彬在电话中明确房价上涨而想违约，因此上诉人称潘彬不知晓不同意其出售房屋，不能采信。中原公司是居间方，与被上诉人无利害关系，因此证人证言应予采信。
原审第三人中原公司述称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人潘彬述称：其与上诉人感情不和于，2015年5月分居，其对上诉人出售房屋并不知晓，其没有收取定金，也没有在买卖合同上签字，因此该份买卖合同不能继续履行。潘彬又称，其于2016年3月才得知上诉人出售房屋，之后其与被上诉人打过二个电话，明确表明其不同意出售房屋，并表示因合同不能履行，愿意给予被上诉人违约金3万元，当时被上诉人并没有任何损失。
翁焕明、杨某、翁某向一审法院起诉请求：1、涤除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上的债权抵押，涤除抵押后协助翁焕明、杨某、翁某将系争房屋过户至翁焕明、杨某、翁某名下；2、支付逾期过户违约金81,000元，按810元每天为标准，自2016年7月1日计算100天。
苏洁玉向一审法院提出反诉请求：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年7月21日解除；2、判令翁焕明、杨某、翁某向苏洁玉支付逾期办理贷款违约金3.38万元及逾期过户违约金1.62万元；3、判令翁焕明、杨某、翁某向苏洁玉支付解除合同违约金10万元；4、判令翁焕明、杨某、翁某向苏洁玉支付按每月3,000元标准计算的房屋使用费，从2015年8月16日计算至实际返还房屋之日止。
一审法院认定事实：翁焕明、杨某、翁某系父母子女关系。苏洁玉与第三人潘彬系夫妻关系，两人于2008年7月登记结婚。2014年5月9日，系争房屋产权登记于苏洁玉名下。
2015年8月1日，翁焕明（乙方、买受方）与苏洁玉（甲方、出卖方）经中原物业公司居间，就系争房屋签订了中原物业公司版本的《房屋买卖合同》，合同约定房屋转让价为162万元，合同第4.2条约定：乙方应于签订示范文本合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，……；第12条约定为：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；第14条约定为：本合同空白处填写文字与铅印文字具同等法律效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准，……，甲、乙双方一致同意严格按照本合同履行，签署示范合同仅为办理过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效；第17条“补充约定”中记载：房东承诺配合客户满两年过户，签合同时交房。当日，苏洁玉收到翁焕明支付的定金5万元。
2015年8月16日，翁焕明、杨某、翁某（乙方、买受人）与苏洁玉（甲方、卖售人）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为162万元。合同第四条约定，甲方于2016年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：双方于2016年6月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条第三项约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同……；合同附件三“付款协议”约定：1、签订本合同之前，乙方已经支付给甲方定金5万元，签订本合同后，乙方应自行给甲方部分首期房价款70万元，如此构成乙方支付给甲方的首期房价款75万元，……；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请87万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款、签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房地税申报结果后15日内，甲乙双方赴上海市XX中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原收执收件收据，待上海市XX中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。该合同落款处苏洁玉联系电话136XX****XX为潘彬登记的手机号码。合同签订当日，翁焕明、杨某、翁某通过银行转账向苏洁玉支付房款70万元。苏洁玉于当日将系争房屋交付给翁焕明、杨某、翁某居住使用至今。
2016年6月13日，翁焕明、杨某、翁某向苏洁玉发出了《律师函》，要求苏洁玉配合翁焕明、杨某、翁某完成银行贷款手续，尽快配合翁焕明、杨某、翁某向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
2016年6月29日，苏洁玉与翁焕明共同至翁焕明、杨某、翁某申请贷款的公积金中心配合办理相关贷款手续。
2016年6月30日，翁焕明、杨某、翁某与上海市XX管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》。
2016年7月15日，中原物业公司工作人员何某向苏洁玉发送了短信，内容为：“苏女士，你那套案子，2016年7月21日可以过户了，您后续这边怎么处理。”
2016年7月20日，何某再次短信联系苏洁玉，告知“周星路的贷款合同已经下来”并告知苏洁玉过户应携带的相关材料，并将“纯公积金贷款消息通知”以彩信的形式一并发送给了苏洁玉，“纯公积金贷款消息通知”的时间为7月18日，内容为“您的贷款受理号16680995审批已通过，等待办理房产抵押过户”。当日，苏洁玉向翁焕明、杨某、翁某发出了《解除通知书》，告知翁焕明、杨某、翁某因未能办理银行贷款审批手续及过户手续，本人决定解除双方之间的房屋买卖合同关系，违约方应承担房款20%的违约金，请提供账户……。
2016年8月12日，翁焕明、杨某、翁某起诉至法院。
另查明，2011年6月1日，苏洁玉与案外人上海A有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争房屋。系争房屋现尚设有债权抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市南汇支行、上海市B有限公司，债权金额为75.30万元，债务期限为2011年7月6日至2041年7月6日。苏洁玉庭审陈述，其抵押登记中商业贷款已还清，尚欠公积金贷款30万元。
庭审中，翁焕明、杨某、翁某申请中原物业公司的工作人员郝某作为证人出庭作证。证人陈述：证人是系争房屋的中介，翁焕明、杨某、翁某看房时由其负责接待，翁焕明、杨某、翁某看房后表示满意并支付了定金，收取定金及签订居间合同时苏洁玉和潘彬二人都在场。中原物业公司的系统中留存的是潘彬的联系电话，前期一直与潘彬联系沟通买卖事宜，直到贷款审批下来需要进行下一步流程时，潘彬称其出差，让证人直接联系苏洁玉。对于证人证言，翁焕明、杨某、翁某和第三人中原物业公司均无异议。苏洁玉则认为，翁焕明、杨某、翁某的中介费尚未支付，证人的证言不能采信，而且潘彬在2016年3月就表示不同意出售房屋，不可能让证人联系苏洁玉沟通买卖事宜，更何况在二审时翁焕明、杨某、翁某自认签订网签合同时潘彬并不在场。潘彬认为，签网签合同时其不在场，也不认识证人，因此证人证言不能采信。
庭审中，翁焕明、杨某、翁某举证了杨某与第三人潘彬于2016年3月18日的通话录音，双方通话中，潘彬并未提到其不同意出售房屋，反而提及“想违约”、“现在这个价格不对了”、“我现在违约赔你房价的百分之二十”、“我们合同上本来就写着，可以违约”等内容。
庭审中，法庭询问双方为何约定于2016年6月过户。翁焕明、杨某、翁某答复：由于该合同签订时系争房屋产证没有满两年，此时交易需要承担高额税费，因此双方约定待系争房屋产证满两年后再行过户，于是将过户日期定为2016年6月30日，苏洁玉对此陈述表示认可。法庭询问苏洁玉为何网签合同上写潘彬的联系电话。苏洁玉答复：因为有段时间潘彬的电话给苏洁玉使用。法庭询问苏洁玉与潘彬夫妻关系如何。苏洁玉答复：大概在2015年6月开始吵架，后来潘彬就搬出去住了。潘彬则答复：从2015年5月、6月开始分居，直到现在还是分居状态；其手机号码在10月之前一直由苏洁玉使用，家中的手机号码都是登记于其名下。
庭审中，翁焕明、杨某、翁某为证明其有继续履行合同的能力，将房款87万元缴纳至法院代管款账户，并表示同意将上述房款在房屋过户当天全额支付给苏洁玉。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，系争房屋虽产权登记于苏洁玉一人名下，但系苏洁玉与第三人潘彬夫妻关系存续期间取得，系两人夫妻共同财产。虽第三人潘彬提出其对系争房屋出售并不知情，事后亦未追认，但综合本案的相关事实，应当推定其对苏洁玉出售系争房屋一事早已知晓并予以同意：一、第三人中原物业公司陈述潘彬参与了合同的签订及收取定金等环节，现并无证据证明其系与翁焕明、杨某、翁某恶意串通或与双方存在其他利害关系，其作为双方买卖合同的居间方，其陈述具有一定的可信度；二、双方就系争房屋签订的买卖合同上联系电话系登记于第三人潘彬名下，第三人潘彬对此所作的解释不尽合理；三、系争房屋已于2015年8月交付，若第三人潘彬对此一无所知，尚不符合常理；四、第三人潘彬称其与苏洁玉夫妻关系不合，于2015年5月、6月起分居，但除其陈述外无任何证据证明；五、最为关键的是：第三人潘彬称其于2016年3月得知房屋被出售而提出反对，但在其当月与翁焕明、杨某、翁某的通话录音中不仅未体现其不知情，反而明确提出违约主张并协商赔偿方案等，表明其不仅知情反而积极参与，与其庭审陈述明显相悖。综上，法院认定第三人潘彬对苏洁玉出售系争房屋一事早已知晓并予以同意。故双方就系争房屋签订的房屋买卖合同对于第三人潘彬具有约束力，第三人潘彬主张合同无效之意见法院不予采纳。
本案争议焦点之二为合同是否继续履行的问题。庭审中双方一致确认，合同约定过户时间为2016年6月30日是由于双方曾约定待系争房屋产证满两年后再行过户，基于该事实，结合办理贷款的通常流程，双方合同约定签订合同后七日办理贷款并不具有可行性，应视为双方对贷款的具体办理日期约定不明，结合合同其他条款，应认定翁焕明、杨某、翁某负有在满足过户日期的合理期间内办理贷款的义务，现根据翁焕明、杨某、翁某发律师函催告苏洁玉配合办理贷款、第三人潘彬电话要求违约等行为，表明翁焕明、杨某、翁某直至2016年6月办理贷款，并非其故意违约造成，而存在苏洁玉原因。现苏洁玉直至2016年6月29日才配合翁焕明、杨某、翁某办理贷款事宜，双方已不可能于次日办理过户，而在居间方7月15日通知苏洁玉7月21日可以过户的情况下，其于7月20日即发通知解除合同，其故意不履行合同的行为明显，更何况，苏洁玉明知系争房屋抵押未涤除的情况下无法过户，其并无为过户创造条件涤除抵押的积极履行行为，故系争房屋未按约过户亦非翁焕明、杨某、翁某造成，苏洁玉合同解除通知并不发生解除合同的效力。现翁焕明、杨某、翁某同意以现金支付剩余房款并具备支付能力，翁焕明、杨某、翁某要求继续履行合同，于法有据，法院予以支持。对苏洁玉之全部反诉请求，法院不予支持。至于翁焕明、杨某、翁某要求苏洁玉承担逾期过户违约金之诉请，因双方对具体办理贷款的日期约定不明，翁焕明、杨某、翁某在过户日期届满前亦从未向苏洁玉表示可以现金方式支付剩余房款，故对翁焕明、杨某、翁某要求苏洁玉支付逾期过户违约金之诉请，法院亦不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、苏洁玉于判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上设定的债权抵押，苏洁玉在上述抵押涤除后的三日内协助翁焕明、杨某、翁某办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续，将上述房屋产权户名由苏洁玉办理登记至翁焕明、杨某、翁某名下；翁焕明、杨某、翁某在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户手续办理后当日支付苏洁玉剩余购房款87万元；二、驳回翁焕明、杨某、翁某的其余诉讼请求；三、驳回苏洁玉的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,109元,由翁焕明、杨某、翁某负担958元，苏洁玉负担19,151元；财产保全费5,000元，由苏洁玉负担；反诉案件受理费1,650元，由苏洁玉负担。
本院二审期间，上诉人提交尾号为6009及3393的电话付款凭证，证明两电话号码的户名都是潘彬，但由上诉人在使用。被上诉人对该份证据真实性没有异议，但认为与本案无关联性。中原公司的意见同被上诉人。潘彬的意见同上诉人。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，系争房屋产权登记在上诉人苏洁玉一人名下，但系上诉人与第三人潘彬夫妻关系存续期间获得，系夫妻共同财产，鉴于上诉人苏洁玉一人在买卖合同上签字，且第三人潘彬否认知晓上诉人的出售房屋行为，对此应由被上诉人承担举证责任。被上诉人在一审审理中就潘彬知晓上诉人的出售房屋行为并予以同意一节事实进行了举证，一审对相关证据进行了分析并作出认定，据此推定潘彬知晓上诉人苏洁玉出售房屋并予以同意，并无不当之处，本院应予认同。上诉人认为潘彬的手机是由上诉人使用，故合同中记载的电话以及之后使用的电话均不能证明潘彬知晓上诉人出售房屋。对此，本院认为，虽然上诉人为此提交了电话户名的证据，但不能证明电话是上诉人使用以及不能得出潘彬不知晓的结论，上诉人也无其他反驳证据进一步证明，故对上诉人的该项上诉异议，本院不予采纳。
关于被上诉人在合同履行过程中是否存在违约，上诉人是否享有合同解除权的问题。本院认为，由于上诉人同意被上诉人以贷款方式支付房款，故上诉人有配合被上诉人办理贷款的义务，基于被上诉人在一审审理中举证证明其就办理贷款要求上诉人配合进行过催告，故可以认为被上诉人逾期办理贷款存在上诉人的原因，据此一审未认定被上诉人逾期违约，并无不当。关于被上诉人在交易过户中是否存在逾期违约的问题，本院认为，一方面，上诉人直至2016年6月29日才配合被上诉人办理贷款，已不可能在合同约定的2016年6月30日完成交易过户；另一方面，上诉人明知被上诉人通过中原公司于同年7月15日通知其于7月21日进行交易过户，且查明被上诉人的贷款批准时间为7月18日，也未达到根本性违约。显然上诉人于7月20日发函要求解除合同，并不符合合同约定及法律规定，上诉人无权要求解除与被上诉人之间签订的买卖合同。鉴于被上诉人在一审审理中将87万元款项缴纳至一审法院代管款账户，且同意作为房款支付给上诉人，故一审法院判令双方之间的买卖合同继续履行，并无不当，本院予以认同。
综上所述，苏洁玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,109元，由上诉人苏洁玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一八年五月二十八日
书记员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……