山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终858号
上诉人（原审被告、反诉原告）：济南易初莲花连锁超市有限公司，住所地济南市。
法定代表人谢吉人，董事长。
委托代理人罗贤强，山东文瀚律师事务所律师。
委托代理人王淼，山东文瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南摩根科贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘晓，董事长。
委托代理人贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人庞国栋，山东齐鲁律师事务所律师。
原审第三人：山东鲁能泰山发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘宇，董事长。
委托代理人刘杨，山东昊璟律师事务所律师。
原审第三人：山东鲁信影城有限公司济南体育中心分公司，住所地济南市。
代表人訾涌，总经理。
上诉人济南易初莲花连锁超市有限公司因与被上诉人济南摩根科贸有限公司及原审第三人山东鲁能泰山发展有限公司、山东鲁信影城有限公司济南体育中心分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（201２）市民重初字第2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。
济南易初莲花连锁超市有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项，改判依法驳回济南摩根科贸有限公司的诉讼请求；2、改判依法支持济南易初莲花连锁超市有限公司的诉讼请求，判令其向济南易初莲花连锁超市有限公司支付等同于当年12个月的租金的违约金；3、依法指定由济南摩根科贸有限公司承担与本案有关的所有诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为：济南易初莲花连锁超市有限公司向济南摩根科贸有限公司赔偿l932077．89元经济损失，认定事实错误，混淆了支付租金是履行合同的核心义务，存在着故意偏袒济南摩根科贸有限公司之疑。(1)2008年ll月份，业主单位负责人安排济南易初莲花连锁超市有限公司将承租的部分房屋出租给济南摩根科贸有限公司，济南易初莲花连锁超市有限公司才与济南摩根科贸有限公司签订《房租租赁合同》。济南摩根科贸有限公司获得房屋之后，没有自己使用，而是直接转租给第三人山东鲁信影城有限公司济南体育中心分公司(以下简称鲁信公司)，从中获取巨额房屋租金差价。2010年9月份，济南易初莲花连锁超市有限公司因战略调整，暂停超市营业，但是根本不影响济南摩根科贸有限公司转租给鲁信公司房屋的使用。因为该房屋单独有出入口，有独立的供电、消防通道等设施，所以济南易初莲花连锁超市有限公司无论营业还是停业均不影响该房屋的使用。在此情况下，鲁信公司没有向济南摩根科贸有限公司主张任何权利。2012年1月10日，济南摩根科贸有限公司拒绝向济南易初莲花连锁超市有限公司交付租金，但其仍然足额收取鲁信公司租金，济南摩根科贸有限公司没有遭受任何经济损失。在此情况下，济南易初莲花连锁超市有限公司先后多次向济南摩根科贸有限公司索要租金，但是济南摩根科贸有限公司根本不予理会。2012年5月15日，济南易初莲花连锁超市有限公司按照合同约定，书面通知济南摩根科贸有限公司解除双方的租赁合同。一审判决济南摩根科贸有限公司向济南摩根科贸有限公司赔偿经济损失，没有任何事实根据，更没有任何道理。原审判决认定济南摩根科贸有限公司不存在拒交租金的违约事实认定错误，济南易初莲花连锁超市有限公司与济南摩根科贸有限公司签订了终止合同协议书，该协议书明确约定双方解除2009年9月10日的租赁合同，济南摩根科贸有限公司当时共欠济南易初莲花连锁超市有限公司的租金92148.39元，济南摩根科贸有限公司于2012年3月14日前完成撤场，并将租赁场地返还给济南易初莲花连锁超市有限公司，同时双方还约定济南摩根科贸有限公司于2012年3月14日前向济南易初莲花连锁超市有限公司支付租金9348.29元，其他放弃，如果不能完成撤场，济南易初莲花连锁超市有限公司有权主张济南摩根科贸有限公司承担违约责任，济南易初莲花连锁超市有限公司认为通过这个协议，客观的反映出济南摩根科贸有限公司的根本违约行为。2、原审判决依据济南摩根科贸有限公司声称济南易初莲花连锁超市有限公司没有向其提交银行账户为由来推定济南摩根科贸有限公司没有违约，与事实不符，济南易初莲花连锁超市有限公司与济南摩根科贸有限公司之间采取的是交纳租金，使用同城银行转账支票的方式进行，根据双方的交易习惯，济南摩根科贸有限公司应当也能够及时查出和知道济南易初莲花连锁超市有限公司的账户，根本不存在不知道济南易初莲花连锁超市有限公司账号为由拒付租金。(2)一审判决以济南易初莲花连锁超市有限公司没有向济南摩根科贸有限公司出具收款收据为由，认定济南摩根科贸有限公司不构成违约，混淆了客观事实，认定事实进一步错误。首先、交付租金是济南摩根科贸有限公司核心义务，是诚实守信最基本的前提。假设济南易初莲花连锁超市有限公司没有向济南摩根科贸有限公司出具收款收据，也不影响济南摩根科贸有限公司按时支付租金。其次、济南易初莲花连锁超市有限公司已经向济南摩根科贸有限公司出具了收款收据，但是济南易初莲花连锁超市有限公司的经办人粗心，没有留下证据，济南摩根科贸有限公司以此理由进行抗辩，推脱违约责任，根本不能不成立。济南摩根科贸有限公司直接转租房屋，坐收渔利，没有任何投入，就获得巨额收入。当济南易初莲花连锁超市有限公司停业之后，济南摩根科贸有限公司浑水摸鱼，却再三要求减免租金，直至拒绝支付租金。济南摩根科贸有限公司的一系列行为足以证明，济南摩根科贸有限公司少交或者不交租金是其真实目的，并不是所谓的收据原因。济南摩根科贸有限公司真实目的就是拒绝支付租金，以此获得更大利益。(3)济南摩根科贸有限公司已经根成根本违约，济南易初莲花连锁超市有限公司解除与济南摩根科贸有限公司租赁合同的条件已经成就，合理合法，并无不当之处。二、一审程序严重违法。本案自济南市中级人民法院发回重审已经数年，按照民诉法有关规定，本案早已超出审期。济南易初莲花连锁超市有限公司作为一家独资外资企业，始终遵守中国法律，爱国家，为国家做贡献是上诉人恪守的基本原则。但是，一审判决让济南易初莲花连锁超市有限公司及其失望，没有遵守公平、公正原则。为此，上诉人坚信二审能够排除干扰，依法公正判决。
济南摩根科贸有限公司辩称，1、原审判决对案件事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。济南摩根科贸有限公司有履行合同能力，亦不存在违约行为，济南易初莲花连锁超市有限公司的上诉理由并不能成立，济南易初莲花连锁超市有限公司自2010年9月忽然停业，济南摩根科贸有限公司致函要求济南易初莲花连锁超市有限公司答复再次开业的时间，并要求济南易初莲花连锁超市有限公司提供支付租金的账号及账户，但是济南易初莲花连锁超市有限公司均未予理采，并恶意拒收租金。2、双方签订的房屋租赁合同第5条第3款对于租金的支付方式是明确的，虽然在房屋租赁合同中，支付租金是核心义务，但是双方可就支付租金的方式及形式进行约定，并且以合同条款的形式将支付方式及形式约定为合同履行的主要义务及权利。本案中，济南易初莲花连锁超市有限公司自停业以来一直未再次开业，并且擅自与鲁能公司解除租赁合同，客观上造成本案双方租赁合同的履行不能，其发函要求济南摩根科贸有限公司支付租金但是一直不按合同约定向济南摩根科贸有限公司开具收据，系恶意的造成济南摩根科贸有限公司欠付租金的假象，继而与济南摩根科贸有限公司解除合同。在合同履行过程中之所以约定先开具收据，是因为双方不仅仅约定了租金的支付方式，同时约定了水费、电费的支付方式。双方对于每月应交纳的租金及水费、电费均依赖于济南易初莲花连锁超市有限公司提供收据的数额，至于当月是否交纳水费、电费，同时也依据济南易初莲花连锁超市有限公司所开具的收据。济南易初莲花连锁超市有限公司所称的解除协议与本案无关，其指向的是2009年9月10日所签订的合同，具体来讲是案外的与电子游戏城签订的合同，与本案租赁合同涉及的租赁范围并没有关系。综上所述，济南易初莲花连锁超市有限公司的上诉事实及理由无事实及法律依据，依法应予驳回。
山东鲁能泰山发展有限公司、山东鲁信影城有限公司济南体育中心分公司未作答辩。
济南摩根科贸有限公司向一审法院起诉请求：1、确认济南易初莲花连锁超市有限公司解除合同的通知无效；2、济南易初莲花连锁超市有限公司支付违约金1038535元；3、济南易初莲花连锁超市有限公司向济南摩根科贸有限公司赔偿损失共计1932077.89元；4、本案诉讼费由济南易初莲花连锁超市有限公司承担。
济南易初莲花连锁超市有限公司反诉请求：依法确认双方的《房屋租赁合同》解除，判令济南摩根科贸有限公司支付2012年1月1日至2012年8月31日的租金及占用费697098.50元；判令济南摩根科贸有限公司自2012年1月1日起按同期银行贷款利率支付延期利息。
一审法院认定事实，2008年11月1日，济南易初莲花连锁超市有限公司（甲方、出租方）与济南摩根科贸有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于济南市玉函路以西马鞍山路以北之鲁能广场[土地证号：市中国用（2004）第02000**号]的房地产，……有偿出租给乙方作为商业经营使用，该租赁面积约为4800平方米（面积以实际测量为准），租赁期为8年，即从2008年12月1日始至2016年11月30日；租金计算标准：1、乙方支付的租赁房产及设备的年租金按下列公式计算：年租金＝租金单价×承租天数×租赁面积，租赁面积＝连锁超市租赁区域套内建筑面积×（1+8%），租金单价按建筑面积为1.85元／平方米／天计算，承租天数按照每年365天计算，租赁面积现以4800平方米计算。2、租金总额每五年环比增长5%，即：a、第1年至第5年每年租金为人民币4241200元；b、第6年至第8年每年租金为人民币3398880元。3、乙方每月5日前一次性支付当月租金（遇节假日顺延）。甲方应提前7天提供相应金额的收据，甲方收到租金的当天，向乙方提供税务局认可的正式发票。双方约定自交接日起约10.5个月（323天）内为装修免租期，租金从装修免租期期满结束日后第一天开始起租。乙方违约责任约定：如乙方未在合同约定的期限内向甲方支付本合同约定的租金，每逾期一天，应向甲方支付月租金的万分之四的违约金。如乙方逾期付款超过90天，则甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付等同于合同当年的十二个月租金作为违约金，并赔偿甲方因此造成的实际经济损失。2009年10月26日，双方签订《变更协议书》一份，变更的内容有：承租区域面积由4800平方米变更为4466平方米，承租期限由“2009－10－16至2016－11－30”变更为“2009－11－05至2016－11－30”，基本租金由270100元／月变更为251306元／月，……2010年5月1日，双方又签订《变更协议书》一份，变更的内容有：承租区域面积由4466平方米变更为1538平方米，承租期限仍为“2009－11－05至2016－11－30”，但写明免租期为“2010.05.01－2010.10.25”，基本租金由251306元／月变更为86545元／月，……。
2010年9月13日，易初莲花超市门口张贴告示一份，内容为：“尊敬的顾客：由于我店重新升级改造，从即日起停业装修。给您带来不便敬请原谅！储值卡业务可到顾客服务台办理。”济南摩根科贸有限公司于2010年9月29日向济南易初莲花连锁超市有限公司送达了一份《关于减免租金的函》，内容为：“2010年9月13日贵店突然闭店改造，提前未给予我公司书面或口头通知，近段时间媒体对贵司进行了连续的负面报道，在消费者中造成极为严重的影响，贵司至今未出面给予解释，因我公司无独立对外门头和标识，消费者全部需要出入贵店门口，目前没有客源，已严重影响到我公司的正常经营和有序管理。我公司要求在济南易初莲花连锁超市有限公司闭店改造期间免交租金。望贵公司批准为盼。”2010年12月21日，济南摩根科贸有限公司又向济南易初莲花连锁超市有限公司发出要求济南易初莲花连锁超市有限公司尽快确认开业时间及延长动玩城营业时间的函。对于济南摩根科贸有限公司上述要求济南易初莲花连锁超市有限公司均未给予答复，但济南摩根科贸有限公司一直按约支付租金。
2012年1月10日，济南摩根科贸有限公司向济南易初莲花连锁超市有限公司送达了暂缓缴纳租金的函，主要内容为：“贵司自2010年9月忽然停业至今已有一年零四个月，……贵司长时间不营业，已使该租赁区域丧失了合同签订时的签约条件。……另，我司获知贵司早已不向山东鲁能泰山发展公司支付租金，已无法保证贵我双方租赁合同的履行。综上所述，我司郑重函告：在贵司未恢复同业主的正常租赁关系之前我司暂缓缴纳租金，并保留一切申诉权。”2012年2月7日，济南易初莲花连锁超市有限公司针对该函作出答复，主要内容为：“……我司与业主鲁能泰山发展公司一直在按照我们双方的合同履行，……与贵司无关，并不能成为贵司向我司拒交租金的理由。现特郑重函告贵司，请在收到本函件三日内向我司缴纳2012年1月、2月的租金，在此基础上，我司可考虑放弃要求贵司承担违约金、逾期付款利息的责任，……”2012年2月17日，济南摩根科贸有限公司又致函济南易初莲花连锁超市有限公司，主要内容为：“……1、请贵司给予正面确切答复开业时间；2、自贵司停业以来，我司一直按照合同规定向贵司按时交纳租金。根据合同约定，贵司已经违约。关于停业期间给我司造成经营损失，请书面回复。上述问题如贵司不能给予合理答复，我司不能支付租金。”
2012年3月26日，济南摩根科贸有限公司作出《关于提供银行帐户支付租金的函》，内容为：“济南易初莲花连锁超市有限公司：你好！我司向贵司支付租金，多次要求贵司负责人领取，都被贵司多种理由拒绝。现请贵司于2012年3月29日前提供银行帐户及帐号，否则由此造成我司租金延付及违约等一切后果，我司概不负法律责任。特此函告。”该函于2012年3月28日通过国内特快专递邮件寄达济南易初莲花连锁超市有限公司。济南易初莲花连锁超市有限公司提交了其于2012年4月11日作出的催收2012年1月至4月租金及逾期付款利息的函件，但未能举证证实该函件已送达济南摩根科贸有限公司。2012年5月15日，山东文瀚律师事务所执业律师罗贤强受济南易初莲花连锁超市有限公司委托出具律师函，主要内容为：“……截至2012年5月15日，贵司共欠易初莲花公司租金共计人民币426795元，上述款项经易初莲花公司多次催要，但贵司均拒绝支付。……为此，本律师代表济南易初莲花连锁超市有限公司郑重函告贵司：解除贵司与易初莲花的租赁合同，并请贵司于2012年5月20日前，将拖欠的租金共计人民币426795元付给易初莲花公司，按照合同约定支付逾期违约金和解除合同的违约金。……”该律师函于2012年5月23日通过邮寄送达济南摩根科贸有限公司。
另查明，涉案房产系第三人山东鲁能泰山发展有限公司出租给本案济南易初莲花连锁超市有限公司，本案济南易初莲花连锁超市有限公司可以转租。2012年8月31日，第三人山东鲁能泰山发展有限公司与济南易初莲花连锁超市有限公司签订协议书，主要约定：双方租赁合同于2012年8月31日终止；济南易初莲花连锁超市有限公司支付第三人山东鲁能泰山发展有限公司未付租金1000万元及违约金1000万元；第三人山东鲁能泰山发展有限公司同意济南易初莲花连锁超市有限公司在8月31日前将招租租户“山东味千餐饮管理有限公司、济南市历城区传统永和豆浆店、济南摩根科贸有限公司（最后实际承租人为鲁信影城）”的租赁合同转签至第三人山东鲁能泰山发展有限公司（济南摩根科贸有限公司区域第三人山东鲁能泰山发展有限公司只与实际承租人鲁信影城签约）由第三人山东鲁能泰山发展有限公司承接，不在济南易初莲花连锁超市有限公司清退之列，其所占用的租赁场地完成转签合同后不在济南易初莲花连锁超市有限公司应交还的租赁场地之列。2012年9月1日，第三人山东鲁能泰山发展有限公司与第三人鲁信影城有限公司济南体育中心分公司签订房屋租赁合同，合同约定的租赁房屋即为本案济南易初莲花连锁超市有限公司、济南摩根科贸有限公司所签租赁合同及变更协议涉及的房屋。
济南摩根科贸有限公司依据合同第二十九条之规定主张济南易初莲花连锁超市有限公司单方终止合同应支付当年12个月的租金作为违约金，并依据其与济南易初莲花连锁超市有限公司及其与第三人鲁信影城有限公司济南体育中心分公司租赁合同差价经济损失。济南易初莲花连锁超市有限公司主张系济南摩根科贸有限公司未按合同约定支付租金构成根本违约，其有权单方解除合同，对济南摩根科贸有限公司主张的上述请求均不予认可。
一审法院认为，济南摩根科贸有限公司与济南易初莲花连锁超市有限公司签订的房屋租赁合同及变更协议均为当事人真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，且第三人山东鲁能泰山发展有限公司作为房屋所有权人及第一手出租人亦未对涉案房屋转租事实予以否认，故济南摩根科贸有限公司与济南易初莲花连锁超市有限公司所签合同合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。根据双方租赁合同第五条第3款之约定，对于租金交付问题，济南易初莲花连锁超市有限公司负有提前7天提供相应金额收据的义务，但济南易初莲花连锁超市有限公司未能举证证实其依约履行了收据提供义务的事实。另结合双方往来函件载明的相关事实，不宜认定济南摩根科贸有限公司存在拒交租金的违约事实，故济南易初莲花连锁超市有限公司向济南摩根科贸有限公司发出的解除合同的通知无效。在双方租赁合同关系存续期间，济南易初莲花连锁超市有限公司与第三人山东鲁能泰山发展有限公司于2012年8月31日协议解除了租赁合同，本案原、被告之间的房屋租赁合同系以被告济南易初莲花连锁超市有限公司与第三人山东鲁能泰山发展有限公司之间房屋租赁合同为基础的转租合同，故济南易初莲花连锁超市有限公司、济南摩根科贸有限公司之间的房屋租赁合同应于2012年8月31日终止。对于济南摩根科贸有限公司主张的违约金及赔偿实际经济损失的问题，一审法院认为，首先，济南易初莲花连锁超市有限公司以协议方式与第三人山东鲁能泰山发展有限公司解除房屋租赁合同，致使济南摩根科贸有限公司承租权不能实现，故其应对济南摩根科贸有限公司承担相应的违约责任。其次，双方合同约定的违约责任条款既约定了违约金的计算方式，又约定了赔偿实际经济损失的内容。根据法律规定，违约责任实为损失填补，既保护守约方不因合同相对人违约产生的经济损失。本案中，济南摩根科贸有限公司在承租涉案房屋后转租给第三人鲁信影城有限公司济南体育中心分公司，其依据两份租赁合同约定的租赁费用差额计算实际经济损失并无不当，故一审法院认定济南易初莲花连锁超市有限公司赔偿济南摩根科贸有限公司实际经济损失1932077.89元。因济南摩根科贸有限公司的实际经济损失得以补偿，故其主张的违约金请求一审法院不予支持。对于济南易初莲花连锁超市有限公司主张的2012年1月1日至2012年8月31日期间济南摩根科贸有限公司应支付的款项，因双方此期间租赁合同合法有效，未予解除，故该段期间的费用应认定为租金，应由济南摩根科贸有限公司予以支付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定判决：一、被告济南易初莲花连锁超市有限公司于2012年5月15日作出的解除《房屋租赁合同》的通知无效。二、被告济南易初莲花连锁超市有限公司于判决生效之日起赔偿原告济南摩根科贸有限公司经济损失1932077.89元。三、反诉被告济南摩根科贸有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告济南易初莲花连锁超市有限公司2012年1月1日至2012年8月31日的房屋租金697098.50元。四、驳回原告济南摩根科贸有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告济南易初莲花连锁超市有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告济南易初莲花连锁超市有限公司负担；反诉案件受理费10350元，由反诉原告济南易初莲花连锁超市有限公司负担7000元，反诉被告济南摩根科贸有限公司负担3350元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，济南易初莲花连锁超市有限公司与济南摩根科贸有限公司签订的《房屋租赁合同》及《变更协议书》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》明确约定济南易初莲花连锁超市有限公司应提前7天提供相应金额的收据，济南易初莲花连锁超市有限公司收到租金的当天，向济南摩根科贸有限公司提供税务局认可的正式发票，但济南易初莲花连锁超市有限公司未能举证证实其依约履行了收据提供义务的事实；从双方往来函件载明的相关内容看，也不足以证明济南摩根科贸有限公司存在拒交租金的违约事实，济南易初莲花连锁超市有限公司关于济南摩根科贸有限公司构成根本违约的主张，证据不足，本院不予支持；因在案证据不能证明济南易初莲花连锁超市有限公司具有法定或约定的合同解除权，故一审认定济南易初莲花连锁超市有限公司向济南摩根科贸有限公司发出的解除合同的通知无效，并无不当。因济南易初莲花连锁超市有限公司的原因导致双方之间的房屋租赁合同终止，济南易初莲花连锁超市有限公司的行为构成违约，一审对济南摩根科贸有限公司实际经济损失的计算依据充分，应予维持。济南易初莲花连锁超市有限公司上诉所称的其与济南摩根科贸有限公司之间的《终止合同协议书》与本案无关，该《终止合同协议书》针对的是另外一处面积为460平方米用于经营电玩游戏城的区域。济南易初莲花连锁超市有限公司在一审中并没有要求济南摩根科贸有限公司支付等同于当年12个月的租金的违约金，其二审提出该请求，本院不予审理。综上，济南易初莲花连锁超市有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10450元，由上诉人济南易初莲花连锁超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 赵 雯
审判员 刘彦亭
二〇一八年四月十一日
书记员 杨 燕