北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5503号
上诉人（原审被告）：卜艳芬，女，1955年10月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：朱现领，北京泽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周祖辉，男，1958年10月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：高同武，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：解宾溪，女，1960年12月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：高同武，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告：赵洪春，男，1955年1月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原审被告：赵晓竹，女，1981年5月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。
上诉人卜艳芬因与被上诉人周祖辉、解宾溪及原审被告赵洪春、赵晓竹确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第38277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
卜艳芬的上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第38277号民事判决，将本案发回重审或改判驳回周祖辉、解宾溪的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。卜艳芬只是将房屋出租给周祖辉。卜艳芬从来没有签订过《以租代购预备购房协议》及《以租代购预备购房协议的修改协议》。原判决却错误认定卜艳芬签订了；2.一审判决适用法律错误。卜艳芬与赵洪春离婚时商定，房屋过户给女儿赵晓竹，不存在恶意串通。原判决适用合同法第52条第2项是错误的；3.一审判决严重违反法定程序。
周祖辉和解宾溪辩称，同意一审判决，不同意卜艳芬的上诉请求。
原审被告赵洪春、赵晓竹未到庭，亦未提交书面答辩意见。
周祖辉向一审法院起诉请求：要求确认赵洪春、卜艳芬与赵晓竹于2010年11月1日签订的存量房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：周祖辉与解宾溪于1985年6月24日登记结婚。赵洪春与卜艳芬于1980年5月19日登记结婚。2000年4月18日，赵洪春取得了涉案房屋所有权证。2007年1月9日，赵洪春与卜艳芬登记离婚。
2001年12月20日，卜艳芬与周祖辉签订房屋租赁协议书（以下简称租赁协议），约定周祖辉向卜艳芬租用涉案房屋，租赁期限自2002年1月1日至2005年1月1日，租金每月3500元。2002年1月8日，赵洪春向周祖辉出具收据，确认收到2002年1月1日至2003年6月30日租金7605.77美元。
2002年10月12日，赵洪春、卜艳芬作为甲方与乙方周祖辉、解宾溪签订《以租代购预备购房协议》（以下简称预购协议）。内容是：1、甲方愿延长原租赁协议至15年，继续许诺给乙方的优先购买权。甲方愿意以租代购方式出售涉案房屋给乙方，一旦有关政府部门允许其上市出售，应将产权全部售与乙方。2、乙方愿意延长原租赁协议至15年，并在产权可转移时考虑尽快购买涉案房屋。3、乙方先按原租赁协议每年4.2万元的数额向甲方支付6.635年的费用，但考虑到提前付费，实际可租用10年。即提前付费的平均年租为4.2万元/年X6.635年/10年=27866元。4、双方约定的售房成本价为5280元。面积按房产证上标定的建筑面积87.96平方米为准计算，总价464428元。协议签订之日，乙方一次性向甲方支付278656元作为10年租用期的租金，同时也是购房款的一部分，即购房款总价464428元的60%。若乙方选择购买，即待办定正式过户手续之后将余款（464428-278656=185772元）付清。自中国有关政府部门允许房屋上市出售后，若乙方不选择购买，即可提前半年终止本协议，甲方应退回乙方（278656-本协议实际使用年限X27866/年），其中本协议实际使用年限自2002年10月15日起计算。5、办过户手续时，双方按当时国家规定的手续及费用各自负责办理相关过户手续并各自付费。实际过户前的物业（含取暖）、修理等费用仍由甲方付，若由乙方垫付的，后由甲方补给乙方。但若办了过户手续，由乙方补给甲方自2002年10月15日起计算实际的过户前的物业（含取暖）、修理等费用。6、原租赁协议自2000年10月15日起原乙方已向甲方付到2003年6月30日，共计3500元/月X8.5月=29750元的租金从第4款中的278750元中扣除。乙方实应交款24.9万元。付款时间为2002年10月中旬。7、甲方原单位（中国出国人员服务总公司）对该房屋的优先购买权问题由甲方负责解决。所有签订本协议之前甲方任何欠费，该公司或第三者垫付的费用均由甲方负责或支付，与乙方无关。8、协议签字原甲方的房产证交由乙方保存。甲方若欲与房屋土地管理部门的任何新的往来均须通知乙方。9、本协议须由甲方的所有合法拥有人或代表签字后生效。10、本协议的乙方可仍是周祖辉或和解宾溪或其二人指定的任何单位或个人。11、万一甲方尽其力量无法避免原单位的优先购买权，甲方应使本协议乙方的15年关系得以延续。12、产权转移之前，只要不损害甲方利益，乙方有权转租或转让本协议中乙方的权益，但均须通知甲方。13、若本协议与中国法律、甲方公司的规定相冲突而无法完全执行，甲方或通过修改本协议或另行补偿以保全乙方利益。14、本协议的修改及争议的解决均要通过有效协商，万一协商不成，可提交北京仲裁委员会仲裁。赵洪春作为甲方代表在该协议落款签字，周祖辉作为乙方代表在协议落款签字。协议附件包括房屋租赁协议、产权证明及收据。2002年11月3日，赵洪春向周祖辉出具收据，确认收到预购协议项下第一次预付款30095美元。
2003年5月18日，赵洪春、卜艳芬作为甲方与乙方周祖辉、解宾溪签订《以租代购预备购房协议的修改协议》（以下简称预购修改协议）。内容是：1、乙方（周祖辉、解宾溪）另加预付8万元。若双方合法办理相关房屋过户手续，则该8万元加5.5%/年利息（从本协议书签订之日起计息），作为房款的一部分。2、若非为乙方原因而无法办理相关过户手续，则乙方可选取用（60%房款+8万元人民币）取得该房屋使用权。赵洪春、卜艳芬在预购修改协议落款签字，周祖辉作为乙方代表签字。2003年5月27日，赵洪春向周祖辉出具收据，确认收到2003年5月18日预购修改协议项下第二次预付款8万元人民币。
2010年11月10日，赵洪春与赵晓竹签订存量房屋买卖合同，赵洪春以60万元的价格将涉案房屋出售给赵晓竹。
2012年11月6日，北京仲裁委员会受理了申请人周祖辉、解宾溪与被申请人赵洪春、卜艳芬争议仲裁案。2017年7月14日，北京仲裁委员会作出（2017）京仲部裁字第0001号部分裁决书，裁决预购协议及预购修改协议合法有效。
一审法院认为，赵洪春与赵晓竹未到庭答辩与质证，视为其放弃答辩与质证权利。卜艳芬虽然主张双方之间系租赁关系而非买卖关系，但根据预购协议约定的“甲方愿意以租代购方式出售涉案房屋给乙方，一旦有关政府部门允许其上市出售，应将产权全部售与乙方”、“乙方一次性向甲方支付278656元作为10年租用期的租金，同时也是购房款的一部分”、“办过户手续时，双方按当时国家规定的手续及费用各自负责办理相关过户手续并各自付费”以及“甲方的房产证交由乙方保存”等内容，可以认定当时在涉案房屋不具备上市出售条件的情况下，双方采取以租代购的方式由赵洪春、卜艳芬将涉案房屋出售给周祖辉、解宾溪，并在政府部门允许上市出售以后，再行办理房屋所有权转移登记手续。预购协议本质上是房屋买卖协议。双方之间就预购协议及预购修改协议效力争议，已经北京仲裁委员会裁决合法有效，赵洪春采取与赵晓竹签署存量房屋买卖合同的方式，以阻碍预购协议及其预购修改协议的履行，其行为属于恶意串通，严重损害了周祖辉、解宾溪的合法权益。周祖辉、解宾溪诉讼请求，符合事实与法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，判决：赵洪春与赵晓竹就朝阳区××区×号楼×层×门×号签署的存量房屋买卖合同无效。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方签订的预购协议及预购修改协议明确约定了涉案房屋的面积、总价及付款方式，意思表示明确且真实。而依据上述协议内容，双方采取以租代购的方式由赵洪春、卜艳芬将涉案房屋出售给周祖辉、解宾溪，并在政府部门允许上市出售以后，再行办理房屋所有权转移登记手续。预购协议本质上是房屋买卖协议。卜艳芬上诉主张只是将房屋出租给周祖辉，没有签订过协议。但因北京仲裁委员会已对预购协议及预购修改协议的有效性进行了确认，故对卜艳芬的该项上诉请求，本院不予支持。卜艳芬上诉主张在其与赵洪春离婚时商定将房屋过户给赵晓竹，不存在恶意串通。但在预购协议及预购修改协议已合法存在的前提下，赵洪春通过与赵晓竹签署存量房屋买卖合同的方式，阻碍了预购协议及其预购修改协议的履行，严重损害了周祖辉、解宾溪的合法权益，故一审法院认定赵洪春与赵晓竹签署的涉案房屋合同因恶意串通而无效正确，本院予以确认。对卜艳芬的该项上诉请求，本院亦不予支持。而经本院审查，一审法院在审理中并无程序违法的情形。
综上，卜艳芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8266元，由卜艳芬负担（已交纳）。公告费560元，由赵洪春、赵晓竹负担（于本判决生效后七日内给付卜艳芬）。
本判决为终审判决。
审判长 谷绍勇
审判员 王 朔
审判员 张岚岚
二〇一八年五月十四日
书记员 武原野