陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）陕民一终字第00001号上诉人（原审原告）：西安西电高压电瓷电器厂，住所地，西安市大兴西路**号。法定代表人：孔祥锦，该厂总经理。委托诉讼代理人：郭强，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宏权，男，汉族，1967年12月12日出生，系西安西电高压电瓷电器厂法律顾问。被上诉人（原审被告）：西安淀粉厂，住所地，西安市莲湖区大兴东路**号。法定代表人：郭建军，该厂厂长。被上诉人（原审被告）：西安高大机电有限公司，住所地，西安市北郊谭家工业园区北路。法定代表人：曾西文，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱华，陕西骊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐民乐，男，该公司董事。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司陕西省分行，住所地，西安市新城区东新街246号。负责人李瑞强，该行行长。委托诉讼代理人：谭治源，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人西安西电高压电瓷电器厂（以下简称电瓷厂）因与被上诉人西安淀粉厂（以下简称淀粉厂）、西安高大机电有限公司（以下简称高大公司）、中国银行股份有限公司陕西省分行（以下简称中行陕西分行）确认合同效力及确认优先购买权纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2012）西民一初字第00011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。西安西电高压电瓷电器厂的法定代表人孔祥锦及其委托代理人郭强、田宏权，西安高大机电有限公司的的法定代表人曾希文及其委托代理人钱华、唐民乐，中行陕西分行的委托代理人谭治源、李芙蓉到庭参加诉讼，西安淀粉厂经合法传唤未到庭参加诉讼。2013年12月24日，本院裁定中止本案审理，2017年1月6日，恢复本案审理。本案现已审理终结。电瓷厂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、确认中行陕西分行与高大机电公司以及西安技术产权交易有限公司之间签订的产权转让合同无效。3、确认上诉人对该宗土地在同等价位下有优先购买权。4、确认上诉人有按照其与淀粉厂签订的租赁合同继续使用土地的继续使用权。5、一、二审诉讼费由三被上诉人共同承担。事实和理由：（一）、西安技术产权交易公司作为签订《产权转让合同书》的中介方，与该合同形成的程序是否合法，交易是否公平有关联，应作为本案第三人参加诉讼，而一审未追加其参加诉讼，程序违法。（二）、原审认定事实不清。西安技术产权交易公司不具备土地以及房产交易资格，西安技术产权交易中心在《证券日报》上发布的资产转让公告的内容中关于转让土地的地址不准确，中行陕西分行在转让其土地使用权时明知该地上有电瓷厂依法拍得的建筑物，基于建筑物对土地依附的特性，未经房产管理部门批准以及该宗土地共同使用权人的同意，与高大公司以及中介方串通，将土地使用权以及地面建筑物分开转让，损害了国家的利益，损害上诉人的利益，侵犯了上诉人的优先购买权，其产权转让合同应为无效。2001年6月6日，电瓷厂通过莲湖区法院委托的司法拍卖拍得美登高包装公司房产。莲湖区法院（2000）莲法执字第783号民事裁定确认美登高包装公司包装车间的房屋归电瓷厂所有，土地为租赁淀粉厂土地。据此，上诉人依法享有该建筑范围内的土地使用权，是该宗土地的共同使用人。上诉人基于房屋所有权、该宗土地共同使用权以及与淀粉厂签订的土地租赁合同，对于土地有按照与淀粉厂的土地租赁协议继续使用的权利。（三）、本案应按照房地主体一致的原则适用法律。高大公司答辩认为：1997年，涉案土地已被淀粉厂抵押给中行。1999年西安中院作出（1999）经执字208号裁定并向西安市房产交易中心以及西安土地局发出执行通知书，执行查封大兴西路50号市地政字第1233号土地以及地上建筑物。1999年10月11日土地局向淀粉厂发函，要求上述土地不得转让、出租、抵押。2002年6月30日，西安中院以2002西经执字45、46、47、48号裁定将上述资产抵偿给中国银行，2005年11月25日，中行通过西安技术产权交易公司将全部以物抵债的土地以及建筑物转让给高大公司。2009年1月23日，高大公司取得该宗土地的土地使用权证。综上，高大公司依法享有大兴西路50号市地政字第1233号土地以及地上建筑物的所有权。电瓷厂与淀粉厂签订的土地租赁协议是在抵押、查封冻结该宗土地后，故该协议签订时即属违法不受法律保护。西安中院在拍卖该土地、房产时，2004年中行在发布资产转让公告时，电瓷厂均未报名参与，其已经放弃了优先购买权。高大公司有合法的土地使用权，电瓷厂提出继续使用权的请求也没有法律依据。请求驳回上诉维持原判。中行陕西分行答辩认为：（一）、《产权转让合同》有效。中行陕西分行在处分土地使用权时是合法的土地使用权人，中行陕西分行2004年4月18日委托西安技术产权交易中心发布资产转让公告，公开挂牌转让资产，不存在与买受人恶意串通的情形。该转让合同不存在《合同法》规定的合同无效的情形。（二）、电瓷厂主张优先购买权与继续使用权无事实与法律依据，且超过了诉讼时效。电瓷厂并非合法的承租人，法律也未规定土地承租人对于土地使用权享有优先购买权和继续使用权，法律也未对房屋所有权人对于相邻土地有优先购买权和继续使用权。要求行使优先购买权是针对出租人与第三人的转让，不能针对第三人取得资产后的处分行为。中行是通过法院执行程序而非协议方式取得土地使用权，其对电瓷厂既无法定义务，也无约定义务，在中行取得资产后，电瓷厂的优先购买权不能行使。在中院公告处置土地使用权到以物抵债给中行的数年间，电瓷厂从未主张过优先购买权和继续使用权，其主张已经超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。淀粉厂未发表答辩意见。电瓷厂向一审法院起诉请求：1、确认中行陕西分行、高大公司及西安技术产权交易有限公司之间签署的产权转让合同无效；2、确认其基于房产权对相邻土地的竞买权以及对土地的继续使用权，诉讼费用由淀粉厂、中行陕西分行、高大公司共同承担。一审法院认定的事实：1997年，西安美登高食品公司与中国银行西安市分行签订借款合同。同时，西安淀粉厂与中国银行西安市分行签订抵押合同，为西安美登高食品公司借款抵押担保，并于1997年11月29日在西安市土地管理局办理了抵押登记。西安市土地管理局出具的《土地使用权抵押证明书》载明：“经审核，同意抵押人(西安淀粉厂为西安美登高食品有限公司担保)将下列国有土地使用权抵押给抵押权人(中国银行西安市分行)。《国有土地使用证>)编号：市地政字第1233号；抵押土地座落：西安市大兴西路50号；抵押土地用途：工业；面积28050．666平方米，建筑面积8021．72平方米；抵押期限：97年11月15日至98年11月15日；抵押登记日期：97年11月29日”。1998年12月8日，西安中院就原告中国银行西安市分行诉被告美登高食品公司、淀粉厂抵押担保借款纠纷一案，作出(1998)西经初字第478号民事判决：美登高食品公司偿还西安中行借款本金400万元及利息；淀粉厂对美登高食品公司不履行债务部分，依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款进行偿还。”由于美登高食品公司、西安淀粉厂未履行判决义务，1999年8月30日，西安市中级人民法院作出(99)经执字第208号民事裁定：“查封西安淀粉厂为西安市美登高食品有限公司担保的(市地政字第1233号)土地及地面建筑物。”同日，西安市中级人民法院向西安市房地产交易中心、西安市土地局发出协助执行通知，请求协助执行“查封(西安淀粉厂、西安美登高食品有限公司)市地政字第1233号土地及地面建筑物。”1999年9月16日，西安市中级人民法院作出(1999)经执字第208号执行通知“限西安淀粉厂于1999年9月16日以前，自觉履行完毕下列项目：西安市中级人民法院(1998)西经初字第478号民事判决书，逾期不履行，法院将依法强制执行。”当日，淀粉厂、食品公司收到该执行通知。1999年10月11日，西安市土地管理局向淀粉厂发出市土地函发(1999)39号《西安市土地管理局关于协助执行西安市中级人民法院民事裁定的函》，要求淀粉厂不得对查封的土地进行转让、出租、抵押。1999年12月7日，西安市中级人民法院以(1999)经执字第208-l号委托书，对查封的淀粉厂28050．666平方米土地委托西安市地产评估事务所进行评估。2000年10月25日，西安市地产评估事务所作出市地价字(2000)号《土地估价报告》，总地价为11556874元。2000年2月28日，西安市莲湖区人民法院就原告西安市红庙坡建筑工程有限责任公司诉被告美登高包装公司建筑工程合同工程款纠纷一案，作出(2000)莲经初字第90号民事判决：“被告美登高包装公司于本判决生效后十日内支付给原告红庙坡建筑公司工程款699416．17元，承担自1999年1月1日起至还清欠款之日的违约金，每日按万分之四计算。”2001年10月15日，淀粉厂与电瓷厂签订《土地租赁协议》约定，淀粉厂将西安市大兴西路50号，面积3．96亩土地出租给高压电瓷厂，租期五十年。2001年10月18日，西安市莲湖区人民法院就西安市红庙坡建筑工程有限责任公司申请执行包装公司工程款一案，作出(2000)莲法执字第783号民事裁定：“1、西安市大兴西路50号西安美登高包装有限公司包装车间(三层框架结构)，建筑面积2542．29平方米厂房壹幢及厂房内附属设施以人民币壹佰伍拾陆万捌仟元（156.8万元）拍卖归西安西电高压电瓷电器厂所有。2、拍卖成交后，西安新世纪美登高食品有限公司继续提供并保证厂房的供电、供水及道路畅通。水、电费按国家规定标准收取。3、西安市大兴西路50号西安美登高包装有限公司包装车间的占用土地获得方式为租赁。拍卖成交后，西安西电高压电瓷电器厂每年按双方签订的《土地租赁协议》向西安淀粉厂交纳租金。”2001年5月17日，西安市中级人民法院就原告中国银行陕西省分行诉被告美登高包装公司、西安淀粉厂借款合同纠纷一案，作出(2001)西经二初字第021号民事判决：“一、原、被告之间签订的借款及抵押合同合法有效。二、在本判决生效后一个月内，西安美登高包装有限公司给付原告借款本金360万元，及利息977357．29元(2001年2月21日以后到本判决执行之日应付利息另行计算)，逾期付款加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、西安淀粉厂对上述债务负连带清偿责任。”2002年1月10日，西安市中级人民法院向美登高食品公司发出(1999)西经执字第208号通知：“陕西省西安市中级人民法院(1998)西经初字第477号、第478号和(2001)西经二初字第021号、第022号民事判决书已经发生法律效力，中行陕西省分行申请执行后，我院已依法送达执行通知书，但被执行人西安淀粉厂、西安美登高食品有限公司、西安新世纪食品厂、西安市美登高包装有限公司均未履行债务。根据有关法律规定，我院决定委托陕西建业房地产估价有限公司对西安市美登高食品有限公司厂房、办公楼及建筑配套设施进行评估。限你公司十日内向法院提交有关建筑图纸及资料，并协助评估单位全面公证评估。否则，由此造成的损失将由你公司承担。”2002年6月30日，西安市中级人民法院作出(2002)西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定：“一、将西安淀粉厂28050.666平方米国有土地使用权(权证号：房地政字第1233号，评估价11556874元)及该宗地上西安美登高食品有限公司地面建筑及建筑配套设施(评估价10305700元)抵偿给中国银行陕西省分行。抵偿金额为21862574元。二、三(略)。”2002年9月16日，西安市中级人民法院作出(2002)西经执字第047号协助执行通知：“中国银行陕西省分行与西安美登高食品有限公司、西安淀粉厂、西安新世纪食品厂、西安美登高包装有限公司偿还借款案，我院(2002)西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定书已发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条之规定，请协助执行下列事项：将西安淀粉厂28050．666平方米国有土地使用权(权证号：房地证字第1233号)及该宗地上西安美登高食品有限公司地面建筑及建筑配套设施过户至中国银行陕西省分行。”2004年9月28日，西安市人民政府审批土地件市国土房管字(2004)第328号《关于协助执行西安市中级人民法院裁定将西安淀粉厂的土地使用权过户给中国银行陕西省分行偿还债务的批复》，同意按照西安市中级人民法院(2002)西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定和(2002)西经执字第047号协助执行通知的要求，将西安淀粉厂上述28050．415平方米土地过户给中国银行陕西省分行。2004年4月16日，西安技术产权交易中心受中国银行陕西省分行委托，在《证券日报》上发布资产转让公告，公开挂牌转让该行以物抵债资产。2005年11月29日，中国银行陕西省分行作为转让方与受让方高大公司及西安技术产权交易有限公司签订《产权转让合同书》，其中第一条约定：“本合同转让标的为：位于西安市莲湖区大兴路50号之'LHll-2-6-1号宗地土地使用权及地面建筑物所有权及建筑配套设施，土地面积为28050．666平方米，原为食品企业用途，因贷款抵押原因，由西安市中级人民法院以(1998)西经初字第477号、(1998)西经初字第478号、(2001)西经二初字第021号、(2001)西经二初字第022号民事判决书和(2002)西经执字第045、046、047、048号民事裁定书以物抵债给甲方。甲方依据此民事裁定书将裁定抵偿的资产范围全部转让给乙方，且无任何他项权利限制，故相关标的物的产权界定及面积、建筑配套设施等相关事项以人民法院相关法律文书确定为准。”同时，第六条约定的转让价格为8700000元。2007年12月20日，中国银行陕西省分行取得西莲国用(2007出)第1053号《国有土地使用证》。2009年1月23日，高大公司取得了西莲国用(2009出)第038号《国有土地使用证》。以上事实，有西安市中级人民法院(1998)西经初字第478号民事判决、西安市中级人民法院(99)经执字第208号执行通知、西安市土地局市土地函发(1999)39号协助执行函、西安市中级人民法院(1999)经执字第208号-1委托书、土地评估报告、西安市土地局西国土押字(97)第633号抵押证明书、西安市中级人民法院(2001)西经二初字第021号民事判决、2001年10月15日淀粉厂与高压电瓷厂签订的《土地租赁协议》、西安市莲湖区人民法院(2000)莲法执字第783号民事裁定、西安市中级人民法院(1999)经执字第208号通知、西安市中级人民法院(2002)西经执字第045、046、047、048号民事裁定、西安市中级人民法院(2002)西经执字第047号协助执行通知、西安市技术产权交易中心于2004年4月18日在《证券日报》上发布的资产转让公告、西安市人民政府市国土房管字(2004)第328号审批土地件、中国银行陕西分行与高大公司、西安技术产权交易有限公司于2005年11月29日签订的《产权转让合同书》、西莲国用(2009出)第038号土地证等在卷佐证。一审法院认为，1999年8月30日，西安市中级人民法院作出(1999)经执字第208号民事裁定：“查封西安淀粉厂、西安美登高食品有限公司所属(市地政字第1233号)土地及地面建筑物”。2002年6月30日，西安市中级人民法院作出(2002)西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定：“一、将西安淀粉厂28050．666平方米国有土地使用权(权证号：房地证字第1233号，评估价11556874元)及该宗地上西安美登高食品有限公司地面建筑及建筑配套设施(评估价10305700元)抵偿给中国银行陕西省分行。抵偿金额为21862574元……。”2002年9月16日，西安市中级人民法院发出（2002）西经执字第047号协助执行通知：“将西安淀粉厂28050．666平方米国有土地使用权(权证号：房地证字第1233号)及该宗地上食品公司地面建筑，及建筑配套设施过户至中国银行陕西省分行。”西安市政府亦发文同意将上述土地过户至中国银行陕西省分行名下。上述事实充分说明，中国银行陕西省分行合法取得了西安市大兴西路50号28050．666平方米土地的使用权，系该宗土地的合法使用权人。2004年4月18日，西安技术产权交易中心受中国银行陕西省分行委托，在《证券日报》上发布资产转让公告，公开挂牌转让该行以物抵债资产。2005年11月29日，竞买方高大公司与中国银行陕西省分行签订《产权转让合同书》。该合同为高大公司与中国银行陕西省分行之间就买卖标的转让达成的契约，系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。故高压电瓷厂请求确认该《产权转让合同书》无效，无事实与法律依据，本院不予支持。我国现行的法律、行政法规仅对承租人对所承租房屋享有优先购买权作出了规定，没有对承租土地使用权的承租人享有优先竞买权和继续使用权的规定，故高压电瓷厂请求确认其基于房产权对相邻土地的竞买权及对土地的继续使用权亦于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、驳回西安西电高压电瓷电器厂请求确认中国银行股份有限公司陕西分行与高大机电有限公司签订的《产权转让合同书》无效的诉讼请求；二、驳回西安西电高压电瓷电器厂请求确认其基于房产权对相邻土地的竞买权及对土地的继续使用权的诉讼请求。一审案件受理费72800元由西安西电高压电瓷电器厂承担。本院二审查明一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，西安市房屋产权产籍管理中心房屋所有权登记档案材料记载美登高包装公司原房屋所有权证号为10501100-23-8-25，土地来源为租用西安淀粉厂土地，使用年限为20年，自1993年12月25日起。西安中院于2002年5月30日、6月19日委托陕西西京拍卖公司按照拍卖法有关规定，两次公开拍卖淀粉厂28050.666平方米土地使用权（评估价款为11556874元）以及美登高食品公司地面建筑以及配套设施（评估价款为10305700元），均无人参与竞买。故西安中院于2002年6月30日做出（2002）西经执字第045、046、047、048号民事裁定书记载，裁定将以上标的物抵偿给中行陕西分行，抵偿金额为21862574元。2013年4月22日，电瓷厂向莲湖区法院起诉，要求美登高包装公司履行协助办理房屋产权登记变更过户手续的义务。莲湖区法院作出（2013）莲民一初字第00027号民事裁定，认为电瓷厂是通过司法拍卖取得房产，原被告之间不存在权利义务关系，原告电瓷厂的诉请不属于民法调整的财产和人身关系，故驳回了电瓷厂起诉要求美登高包装公司协助办理房屋产权登记变更过户手续的起诉。2013年7月16日、莲湖区法院作出（2000）莲法执字第00783-1号民事裁定书，认为（2000）莲法执字第00783号民事裁定给西安新世纪美登高食品公司、西安淀粉厂设定权利义务不当，裁定撤销（2000）莲法执字第00783号民事裁定。2013年9月3日、莲湖区法院作出（2000）莲法执字第00783-2号民事裁定书，认为（2000）莲法执字第00783-1号民事裁定适用法律错误，裁定撤销（2000）莲法执字第00783-1号民事裁定。2013年11月西安市房屋产权产籍管理中心将美登高包装公司名下该房产权属转移登记至西安西电高压电瓷电器厂名下，并办理了房产证，证号为西安市房权证莲湖区字第1050110023-8-25-1号。2013年11月，高大公司以财产损害赔偿纠纷起诉至莲湖区法院，要求：1、确认西安淀粉厂与电瓷厂签订的《土地租赁协议无效》，2、西安电瓷厂支付高大公司土地占用费。2015年10月13日，莲湖区法院作出（2014）莲民初字第03460号民事裁定，认为该院2001年10月18日作出的（2000）莲法执字第00783号民事裁定书第三项“西安市大兴路50号西安美登高包装公司包装车间的占用土地方式为租赁，拍卖成交后，西安西电高压电瓷电器厂按双方签订的《土地租赁协议》向西安淀粉厂交纳租金”，对该《土地租赁协议》权利义务关系作以陈述，该裁定与本案存在因果关系，故裁定中止审理。2015年10月，高大机电公司以与西安市住房保障管理局、电瓷厂房屋行政登记纠纷一案起诉至莲湖区法院，莲湖区法院作出（2015）莲行初字00351号行政判决，认为房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权利人不一致，市房管局为电瓷厂颁发房屋所有权证违反《房屋登记办法》规定，判决撤销房管局2013年11月18日为西安电瓷厂颁发的西安市房权证莲湖区字第1050110023-8-25-1号《房屋所有权证》。2016年11月8日西安中院作出（2016）陕01行终438号行政裁定书，认为本案涉案房屋是电瓷厂在执行程序中通过司法拍卖取得的财产，房管局依据莲湖区法院（2000）莲法执字783号民事裁定书等材料办理了房屋转移登记，属于依据人民法院的法律文书办理的房屋登记行为，高大公司对该行为不服提起的行政诉讼，人民法院不应受理。故撤销莲湖区法院（2015）莲行初字00351号行政判决，驳回高大公司的起诉。本院查明的上述事实有西安市莲湖区法院（2013）莲民一初字第00027民事裁定书、（2000）莲法执字第00783-1号民事裁定书、（2000）莲法执字第00783-2号民事裁定书、（2015）莲行初字00351号行政判决书、西安中院（2016）陕01行终438号行政裁定书、西安市房屋产权产籍管理中心房屋所有权登记档案材料以及西安市房权证莲湖区字第1050110023-8-25-1号房屋所有权证在卷佐证。本院认为，关于《产权转让合同》的效力问题。中行陕西分行经西安中院裁定通过以物抵债程序，取得位于西安市莲湖区大兴西路50号土地面积为28050．666平方米宗地的土地使用权以及该宗地上西安美登高食品有限公司地面建筑及建筑配套设施。经西安市政府批准同意办理了证号为西莲国用(2007出)第1053号的土地使用权证。2004年4月18日，西安技术产权交易中心受中行陕西分行委托，在《证券日报》上发布资产转让公告，公开挂牌转让该行以物抵债资产。2005年11月29日，中行陕西分行作为该宗土地的合法使用权人与高大机电公司、西安技术产权交易有限公司签订了《产权转让合同书》，将其依法取得的土地使用权以及该宗地上西安美登高食品有限公司地面建筑及建筑配套设施转让给高大机电公司，高大机电公司按照合同约定支付了对价，并已经办理了土地使用权证。该转让合同各方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。对于电瓷厂提出西安技术产权交易公司应作为本案第三人参加诉讼，一审程序违法的上诉理由，经查，西安技术产权交易公司作为交易机构与中行陕西分行、高大公司签订了《产权转让合同书》，该合同书对于转让方与受让方之间的权利义务关系约定明确，西安技术产权交易有限公司对本案诉讼标的没有独立请求权，与本案处理结果也没有法律上的利害关系。故电瓷厂提出原审法院未追加西安技术产权交易公司作为第三人参加诉讼程序违法的上诉理由不能成立。关于电瓷厂主张对该宗土地享有优先购买权以及继续使用权的问题。《关于适用若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，电瓷厂在通过莲湖区法院拍卖程序取得美登高包装公司的房产后，于2001年10月15日与淀粉厂签订了《土地租赁协议》，但淀粉厂已于1997年将其土地使用权抵押给中行并办理了抵押登记，该租赁合同的签订并未经过抵押权人的同意。另外，该土地使用权在1999年已由西安中院裁定查封，且西安市土地局也给淀粉厂去函要求其不得就上述土地使用权进行转让、出租等，故在中行陕西分行通过法院执行程序实现其抵押权，经行政部门批准取得了土地使用权，并将该土地使用权转让给高大公司后，电瓷厂请求确认其优先购买权并要求按照其与淀粉厂签订的土地租赁合同履行继续使用土地的主张依法不能得到支持。对于电瓷厂提出的本案应按照房地一体的原则适用法律进行处理的上诉理由，我国现行的法律、行政法规对基于房产权主张对相邻土地的优先购买权以及继续使用权均没有明确规定，原审驳回电瓷厂要求确认优先购买权和继续使用权的诉讼请求并无不当。由于电瓷厂通过莲湖区法院司法拍卖程序取得该房屋，且该房屋基建办证时土地使用情况就作为租赁事实存在，房屋的所有权人与房屋占用范围内土地的使用权人不统一，从房屋现实利用的角度出发，电瓷厂可就土地使用与土地使用权人高大公司进行协商或另寻其他法律途径解决，对此本案不予涉及。综上所述，西安西电高压电瓷电器厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72800元，由上诉人西安西电高压电瓷电器厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘立革审 判 员  郭 萍助理审判员  李 咏二〇一七年五月八日书 记 员  吴夏玥书 记 员  杨 倩