北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终795号
上诉人（原审被告，反诉原告）中视产经文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市海淀区北小马厂6号813-817。
法定代表人肖培荣，总经理。
委托代理人张永红，北京市中同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）李瑞蕊，女，1963年10月15日出生。
上诉人中视产经文化传媒（北京）有限公司（以下简称中视产经公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第8460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。
李瑞蕊在原审法院�称：2012年11月22日，李瑞蕊与中视产经公司签订房屋租赁合同，合同约定李瑞蕊将813-817号的自有房屋出租给中视产经公司，房屋租金为每年53万元，支付方式为每半年支付一次（押一付六），于起租日3天前支付租金，中视产经公司未按合同约定支付的，须向李瑞蕊按日加付月租金5‰的滞纳金，提前退租的须向李瑞蕊支付一个月的租金作为违约金。后中视产经公司拖欠租金构成严重违约，截至2014年12月，中视产经公司共欠李瑞蕊租金38.5万元，经多次催促均遭推诿。后经核实，中视产经公司至今仍拖欠李瑞蕊租金35000元，故起诉要求：1、判令中视产经公司向李瑞蕊支付房屋租金35000元；2、判令中视产经公司向李瑞蕊支付提前解约违约金44166元，滞纳金100000元；3、诉讼费由中视产经公司承担。
中视产经公司在原审法院辩称：不同意李瑞蕊的诉讼请求，其诉讼�求没有事实和法律依据。双方签订的房屋租赁合同已于2014年11月30日由双方协商解除，李瑞蕊已于2014年12月初将诉争房屋出租，中视产经公司并不拖欠李瑞蕊租金。关于诉争房屋的租金，第一年是53万元，但在第一年快到期时，我公司通过电话告知李瑞蕊要搬走，因为中视产经公司精简办公室，不需要使用这么大的地方，后经双方协商，李瑞蕊同意第二年、第三年的租金变更为每年50万元，中视产经公司已向李瑞蕊支付了103.5万元，所以不欠李瑞蕊的房屋租金。在支付过程中虽然有延期付款的情况，但延期付款是李瑞蕊的原因造成的，因为李瑞蕊变更了收款卡号，而中视产经公司并不了解该情况，导致中视产经公司打款后李瑞蕊不能收款，需要重新打款，从而延误了时间，而且，按照合同约定，中视产经公司支付租金的同时，李瑞蕊应当提供正式发票，但李瑞蕊并没�按照合同约定的日期开具发票，所以中视产经公司并没有晚支付租金，相反，中视产经公司还提前于发票的开具日期向李瑞蕊支付了租金。另外，在房屋使用过程中，经核实李瑞蕊提供的房屋面积与合同中约定的面积不一致，合同中约定的房屋面积为350平方米，实际面积为328.62平方米，中视产经公司认为李瑞蕊故意隐瞒房屋的使用面积，造成中视产经公司多支付了房屋租金，根据双方约定的每年53万元的租金标准，如果按照合同约定的面积计算，每月租金为44166元，但是按照实际面积计算的话，每个月租金差价为2698元，两年的租金差价为64752元，李瑞蕊应将该部分租金差价返还中视产经公司。因第二年双方将租金价格调整为50万元，这样两年的租金共计103万元，而中视产经公司已向李瑞蕊支付了103.5万元，多支付了5000元，该5000元李瑞蕊也应当返还。故中视产经公司�出反诉，反诉请求：1、要求确认双方于2012年11月22日签订的房屋租赁合同已于2014年11月30日解除；2、要求李瑞蕊返还我公司多支付的房租69752元；3、反诉费由李瑞蕊承担。
李瑞蕊在原审法院对中视产经公司的反诉辩称，李瑞蕊不同意中视产经公司的反诉请求，中视产经公司要求退租，于2014年11月30日搬出诉争房屋，并于搬出当日将房屋钥匙交还给李瑞蕊方，但不代表我方丧失了就租赁合同主张租金和违约金的权利。另外，中视产经公司要求退还多支付的租金没有任何法律依据，租金的标准双方没有进行过调整，根据租赁合同的约定，在合同有效期内租金不予调整。中视产经公司要求退还房屋面积的差价租金也没有事实和法律依据，其于2012年11月22日之前多次看房，并且在签约之前我已向其提供了诉争房屋的房产证，故中视产经公司在签约前已经充分了解�诉争房屋的自然情况及权属情况，截至反诉日期，中视产经公司的该反诉请求已超过诉讼时效。
经审理查明，2012年11月22日，李瑞蕊（出租方，甲方）与中视产经公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将813-817号房屋租给乙方使用，房屋租赁面积为350平方米；租赁期限为3年，自2012年12月1日至2015年11月30日止；免租期共计8天，自2012年11月23日至2012年11月30日止；房屋租金为每年53万元，租金每半年支付一次，每次支付26.5万元，租金支付方式为押一付六，乙方应于付款月起租日3天前支付下一次租金，支付租金的同时出租方（甲方）提供税务局开具的同等金额的正式发票，在本合同有效期内，租金不予调整，乙方应妥善保管支付凭证，以利核帐；押金相当于一个月的租金，即44200元，押金是作为乙方诚信履行本合同各条款之规定，向甲方�付的保证金，待承租方退租该房屋时，此保证金一次无息退还；乙方在本合同签订之日起7日内交齐首次租金和押金（七个月租金）即309167元；乙方未按本合同约定支付租金，如乙方逾期未付，须按日加付其月租金的5‰作为滞纳金，逾期七个工作日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得无故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金；在租赁期内，乙方要求提前退租的，应提前60日通知甲方，并按一个月租金支付给甲方作为违约金；在租赁期内，甲方要求提前退租的，应提前60日通知乙方，并按一个月租金支付给乙方作为违约金。
李瑞蕊主张中视产经公司尚拖欠其房租3.5万元，中视产经公司主张已向李瑞蕊支付房屋租金（含押金）共计103.5万元，因双方口头约定将第二年的房屋租金由每年53万元变更为每年50万元，故不存在拖欠租金的情形。为此，中视产经公司向本院提交了：1、银行转账凭证，记载转账金额共计100.5万元，其中2013年1月25日20万元、2013年3月11日10万元、2013年5月30日26.5万元、2014年2月12日23万元、2014年6月10日5万元、2014年6月12日5万元、2014年8月29日11万元。2、2013年12月16日的支出凭单，记载即付李瑞蕊房租2万元，领款人为李瑞蕊。3、中视产经公司的记账明细，其中记载2012年11月29日发生房费定金10000元，该记账明细中没有李瑞蕊的签名。4、收款人为李瑞蕊的房屋租赁费发票四张，金额分别为26.5万元（开票日期2013年3月21日）、26.5万元（开票日期2013年6月27日）、25万元（开票日期2013年12月10日）、25万元（开票日期2014年6月11日），金额合计为103万元。经�证，李瑞蕊对银行转账凭证对应的100.5万元及2013年12月16日支出凭单对应的2万元均予认可，但对记账明细中的10000元不予认可，即李瑞蕊认可收到了中视产经公司支付的房屋租金（含押金）共计102.5万元。李瑞蕊认可房屋租赁费发票的真实性，但认为发票上的金额是按照中视产经公司的要求开具的，不能证明房屋租金的实际支付金额，亦不能证明双方存在头口调整租金标准的情形。
李瑞蕊主张提前解约违约金，称中视产经公司于2014年11月份提出要求提前解除合同，根据合同约定，中视产经公司应当按照一个月的租金向其支付违约金。中视产经公司称，提前解除合同的意思表示虽由我公司提出，但合同的解除系经李瑞蕊同意，双方已于2014年11月30日办理了房屋交接，应属双方合意解除，而且，我公司提出提前解除合同是因为李瑞蕊开具发票不及时，提供的房�面积与合同约定的面积不符，双方合作不愉快，故不应支付违约金。原审法院庭审中，经法院释明，中视产经公司称即使法院认定本诉的违约金及滞纳金成立，本诉请求也超过了李瑞蕊的实际损失，法院应予酌减。
另查，诉争房屋的登记建筑面积为328.62平方米。审理中，双方均认可中视产经公司于2014年11月30日将诉争房屋交还给李瑞蕊，后李瑞蕊于2014年12月23日将诉争房屋另行出租给案外人。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、银行凭证、房屋租赁费发票、房租支出凭单等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：李瑞蕊与中视产经公司于2012年11月22日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均有拘束力。根据合同约定，诉�房屋的租金为每年53万元，且在合同有效期内，租金不予调整。中视产经公司虽辩称双方口头约定将租赁期第二年的租金标准变更为每年50万元，但就双方调整租金标准一节未向法院提供证据，李瑞蕊对此亦不认可，故在中视产经公司所主张的事实与合同条款存在明显不符的情形下，应由中视产经公司就该争议事实承担举证责任。中视产经公司虽提交了房屋租赁费发票四张，但仅凭租赁费发票至多证明已支付租金的情况，尚不足以证明双方对租金标准进行过调整，故对中视产经公司的该抗辩意见，法院不予采纳。关于已支付租金的情况，双方亦存在争议，因合同中明确约定，乙方支付租金的同时甲方提供同等金额的发票，故对中视产经公司已付租金的金额，法院根据四张房屋租赁费发票载明的合计金额予以认定，即为103万元。现李瑞蕊要求中视产经公司向其支付所�欠租金的请求，于法有据，但其主张的金额过高，法院支持3万元。
关于提前解约违约金及滞纳金一节。根据合同约定，在租赁期内，乙方要求提前退租的，应提前60日通知甲方，并按一个月租金支付给甲方作为违约金。合同约定的租期为3年，中视产经公司在租期满两年时要求提前退租，该要求虽得到李瑞蕊的同意，但并不能因此免除中视产经公司因要求提前退租所应承担的违约责任，中视产经公司应当按照合同约定向李瑞蕊支付一个月的租金作为提前解约违约金。关于中视产经公司要求酌减违约金的意见，法院认为，双方于2014年11月30日交接房屋，李瑞蕊于2014年12月底将房屋另行出租，李瑞蕊所主张的违约金金额与房屋空置时间基本相当，不存在明显过高的情形，故法院对中视产经公司的该抗辩意见，不予采纳。但考虑到法院已经以违约金的形式弥补了�瑞蕊因中视产经公司提前退租所造成的相应损失，故对李瑞蕊主张的滞纳金，法院不再支持。
关于中视产经公司的反诉请求。庭审中，双方均认可中视产经公司于2014年11月30日将诉争房屋交还给李瑞蕊，中视产经公司要求退租，李瑞蕊亦无继续履行合同的意思表示，故可以认定双方签订的房屋租赁合同已于2014年11月30日解除。关于租赁房屋面积不符合约定的问题，因租赁房屋是特定房屋，且房屋租金亦非依据每平方米的价格予以确定，而中视产经公司作为承租人已实际使用租赁房屋两年，其在合理期限内并未就房屋面积问题提出异议，故其在本案诉讼中以租赁房屋面积不符合约定为由要求李瑞蕊返还房屋租金69752元的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、李瑞蕊与中视产经文化传媒（北京）有限公司二○一二年十一月二十二日签订的房屋租赁合同已于二○一四年十一月三十日解除；二、中视产经文化传媒（北京）有限公司于本判决生效后七日内向李瑞蕊支付房屋租金三万元；三、中视产经文化传媒（北京）有限公司于本判决生效后七日内向李瑞蕊支付违约金四万四千一百六十六元；四、驳回李瑞蕊的其他诉讼请求。
五、驳回中视产经文化传媒（北京）有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
中视产经公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、五项判决，驳回被上诉人的原审全部诉讼请求，支持上诉人的原审全部反诉请求�2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误。1、上诉人与被上诉人之间是协商解除合同，不存在违约金的问题。根据票款显示，房屋的年租金是50万元，而非53万元。2、上诉人与被上诉人租赁合同约定的面积是350平方米，房产证上面积为328.62平方米。被上诉人招租时是以面积为基础确定的价格。被上诉人故意虚报房屋面积，造成上诉人租金损失，理应予以退还。
李瑞蕊服从原审法院判决，针对中视产经公司的上诉答辩称：首先，对于解除合同的问题，合同中有明确的约定，提前退租可以解除合同，但要按照一个月的租金标准支付违约金。其次，关于房屋面积的问题，合同上的350平米是对房屋情况的概述。李瑞蕊将一部分走廊的公共面积进行了装修，供上诉人中视产经公司使用，且合同约定的租金是对整个房屋确定的，并非按照房本面积和单价确定的。再次，涉案房屋的出租是通过中介办理的，中介也要求李瑞蕊出示过房产证，上诉人还用李瑞蕊的房产证以涉案房屋的地址办理了营业执照。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点是房屋租金数额是否变更和合同解除的方式问题。
法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案上诉人中视产经公司称双方已经口头达成协议，变更年租金为50万元，因被上诉人李瑞蕊在庭审中未对此予以确认，故依据上述法律规定，推定双方的租金数额未做变更。上诉人应当按照合同约定的年租金53万元�付租金。上诉人中视产经公司尚欠3万元租金未付，原审法院对此处理正确，本院予以维持。关于上诉人中视产经公司主张应退还多交租金一节，由于双方在合同中约定的租金为使用整套房屋的租金，并未约定以单位面积来确定租金数额，故上诉人中视产经公司要求按照产权证记载的面积退还多收租金的主张，缺乏相应证据，本院不予支持。
当事人之间可以协商解除合同。但本案合同中约定了提前解除合同应当支付一个月租金数额的违约金。由于上诉人中视产经公司提出提前退租，双方进行了交接。但上诉人中视产经公司未按合同约定支付相当于一个月租金的违约金。且上诉人中视产经公司亦无证据证明李瑞蕊放弃向其索要违约金的权利，故上诉人中视产经公司应当支付违约金。原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适�法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费三千八百八十三元（李瑞蕊已预交），由李瑞蕊负担一千八百八十三元（已交纳）；由中视产经文化传媒（北京）有限公司负担二千元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费七百七十二元（中视产经文化传媒（北京）有限公司已预交），由中视产经文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费四千六百五十五元，由中视产经文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 刘 瑾