辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽06民终55号
上诉人（原审原告）：王青山，男，1954年9月2日出生，丹东市工商行政管理局退休干部。
上诉人（原审被告）：丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司。住所地：丹东市元宝区新华街**号*层。
法定代表人：费立升，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许民利，辽宁凡响律师事务所律师。
上诉人王青山因与上诉人丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人王青山不服丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日作出（2016）辽06民终1464号民事裁定，裁定撤销（2016）辽0602民初78号民事判决，发回丹东市元宝区人民法院重审。丹东市元宝区人民法院于2017年11月3日作出（2017）辽0602民初1号民事判决，上诉人王青山与上诉人成达公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王青山、上诉人成达公司的委托诉讼代理人许民利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王青山上诉请求：一、撤销（2017）辽0602民初1号民事判决；二、改判成达公司给付自2015年1月1日起至2016年12月31日止，按每平方米每月763.16元，赔偿通道所占2.34平方米面积租金损失42859元（其中包含以租金方式支付允许出兑摊位的使用权转让费）；并以21429.5（42859÷2）元为本金分别自2015年1月1日起和2016年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、成达公司承担评估费及受理费。事实和理由：一、一审判决单纯认定5800元月租金较2014年上涨一倍，过分偏离市场价值是错误的。因为王青山已经举证证明了2015年至2017年月租金5800元中包括允许出兑摊位租金（或长期使用费）。二、允许出兑摊位的长期使用租金，是包括购房合同履行后可以获得的利益，也是成达公司违约赔偿损失的责任范围，一审判决对此不予支持没有法律依据。三、一审判决认定事实错误导致适用法律错误。一审判决适用《合同法》第一百一十三条，认为5800元/月租金过分偏离市场价格，可是该租金中包括2900元每月租金和2900元允许出兑摊位租金。因此，以3年为期的另2900元允许出兑摊位租金是成达公司订立购房合同时可预见到的获得利益，没有超过其因违反合同可能造成的损失。四、王青山与承租人王艳已经按月租金5800元实际履行了摊位承租协议并举证证明，一审判决对此证据不予提及，违背以事实为根据和公平公正原则。五、评估结论与市场价格严重背离，评估程序违法，应当无效。一审法院参考明显瑕疵且存在争议的评估证据，未经查证属实，与《证据规则》的规定相悖。六、案件评估费应由成达公司负担，一审法院酌定王青山负担1000元错误。
成达公司辩称，王青山的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
成达公司上诉请求：一、撤销（2017）辽0602民初1号民事判决，依据评估结论依法改判租金损失；二、评估费全部由王青山承担。事实和理由：一、一审判决应当依据对租金的评估结果确定租金数额。王青山主张按5800元/月租金，这个租金标准是2014年租金的2倍，2015年经济形势不好，租金下降是众所周知的事实。王青山在获得（2014）元民三初字第00031号民事判决后，在本案中伪造5800元租金上涨的证据，将租金编造为5800元，企图获得不当利益。当评估结论作出后，全面反映出了本案事实真相。所以，应依据评估结论的标准计算租金损失的依据。二、因王青山起诉的租金标准严重背离市场价格，成达公司同时提出鉴定申请，鉴定结论证实了成达公司的主张是正确的。因此，王青山应承担鉴定费用。
王青山辩称，一、私有产权摊位出租具有自主决定租金价格，无需依据评估结果确定租金数额。而且2015年至2017年的每月5800元租金中包括约定“允许出兑摊位”（即摊位使用权转让费）以租金方式支付的租金2900元，相比2014年2900元约定“不得出兑摊位”的价格，在经营方式上发生了变化，因此，租金增加1倍并不意外，况且使用权转让费也是成达公司违约应当承担赔偿责任的范围，成达公司经营的金元宝商场早期也曾通过拍卖的方式收取过长期使用费。而且王青山已经证明实际交付租金5800元/月的租金标准，所以无需通过评估机构予以确认租金标准。二、《资产评估报告》评估程序违法，评估结论与市场价格严重背离，缺乏真实性，不能作为证据使用。三、评估费用应由成达公司承担。
王青山向一审法院起诉请求：成达公司给付2015年1月1日起至2016年12月31日止，按每月每平方米763.16元的标准，给付2.34平方米的租金，数额为42859元，并以42859元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年1月1日起至实际给付之日止的利息。
一审法院认定事实：丹东沿江开发区成达房地产开发公司于1996年1月10日经过上级主管部门东北亚开发研究院批准改组为被告丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司。1994年8月17日，原告以分割出售建筑产权的方式从丹东沿江开发区成达房地产开发公司处购买了其开发的金元宝商业城内的A幢一层建筑面积为14.16平方米的第57号精品间，原告按合同约定将房款给付丹东沿江开发区成达房地产开发公司。为了提高商场的经营效益决定不建精品间而改设柜台，原告对此表示同意并在购房合同书签字“同意统一规划，委托甲方出租柜台”。1995年4月，金元宝商业城有限公司接手金元宝商业城进行管理。同年，原告与金元宝商业城签订委托租赁协议书，将其购买的该商号委托其对外出租，租赁期间金元宝商业城按三个柜台的面积给付原告租金，直到2001年1月1日归还该商号给原告，由原告自行出租给他人从事个体经营至今。2013年12月18日原告与案外人王艳签订的《摊位承租协议》中约定月租金2900元。2014年12月25日原告与案外人王艳签订为期三年的《摊位承租协议》中约定月租金5800元。原告称，上调租金主要原因是原告允许王艳出兑摊位，王艳没有能力一次性给付原告长期使用费，故用涨租金方式向原告给付。
金元宝商业城在代租商号期间对一层大厅重新进行了统一规划，增加了通道，原告收回商铺自己按面积对外出租时发现使用面积仅为7.6平方米。2010年，原告将被告诉至一审法院，要求法院判令一、明确原告（购买商号）的使用面积和范围，要求被告按合同约定交付原告购买的57号商号并办理产权证。二、赔偿因被告违约造成原告使用面积减少2.34平方米的损失共计113982.37元。三、给付逾期交房违约金718元及利息。四、给付迟延办理房产证违约金79398.32元。本院作出（2010）元民一初字第00309号民事判决，判决被告成达公司给付原告1994年12月至2010年12月2.34平方米租金损失113982.37元，驳回原告其他诉讼请求。原、被告均不服此判决并上诉，丹东市中级人民法院作出（2011）丹民一终字第00428号民事判决，撤销了一审法院作出的（2010）元民一初字第00309号民事判决，驳回原告的诉讼请求。此案后经辽宁省检察院抗诉至辽宁省高级人民法院，2013年10月21日，该院作出（2013）辽审二民抗字第10号民事判决，撤销了丹东市中级人民法院（2011）丹民一终字第00428号民事判决，维持了一审法院作出的（2010）元民一初字第00309号民事判决。
后原告王青山起诉被告成达公司，请求判令：一、被告给付从1994年12月18日至2013年11月15日代收租金差额部分逾期付款的间接经济利益损失107292.40元及利息；二、被告从2010年12月18日起至2014年4月25日按原告出租商号租金价格每平方米368.42元，给付因被告违约逾期少付2.34平方米代收租金34714.30元及利息；三、被告在原告目前商号旁的西南侧给付2.34平方米商号使用面积。一审法院于2014年5月6日作出（2014）元民三初字第00031号民事判决，判决：一、被告成达房地产给付原告自2010年12月18日至2014年4月25日2.34平方米租金损失34714.30元；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服，提出上诉。丹东市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）丹民一终字第00279号民事判决判决：一、维持本院（2014）元民三初字第00031号民事判决第一项；二、撤销本院（2014）元民三初字第00031号民事判决第二项；三、成达公司给付王青山以所欠租金34714.30元为本金，自2012年8月20日起至2014年4月25日止的利息；四、驳回王青山的其他诉讼请求。被告成达公司根据（2014）元民三初字第00031号民事判决于2014年8月19日将租金损失提存于辽宁省丹东市辽东公证处。
2015年1月29日，原告王青山再次起诉被告，要求其支付2014年4月26日至2014年12月31日的租金及利息。本院作出（2015）元民一初字第00042号民事判决，判决：一、被告成达公司于本判决生效之日起十五日内给付原告王青山自2014年4月26日至2014年12月31日2.34平方米租金损失共计7440.82元，并以7440.82元为本金，自2014年4月26日至2014年12月31日止支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告王青山的其他诉讼请求。原、被告均不服判提起上诉，丹东市中级人民法院作出（2015）丹民一终字第00140号民事判决，判决：一、撤销（2015）元民一初字第00042号民事判决；二、成达公司于本判决生效之日起十五日内给付王青山自2014年4月26日至2014年12月31日2.34平方米租金损失共计7440.82元，并以7440.82元为本金，自2014年4月26日至本判决确定的给付之日止支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、成达公司于本判决生效之日起十五日内以2010年4月25日至2014年4月25日止所欠34714.30元租金为本金，给付王青山自2014年4月26日起至2014年8月19日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
2016年1月8日，原告王青山提起本案诉讼，请求判令：被告给付2015年1月1日起至2015年12月31日止，按763.16元/平方米给付通道所占2.34平方米面积的租金损失，同时，一并按本年度的租金21429.50元为本金，自2015年1月1日起至实际给付之日止，按人民银行同期贷款利率支付利息。一审法院受理后，于2016年7月4日作出（2016）辽0602民初78号民事判决，判令被告给付原告王青山自2015年1月1日起至2015年12月31日2.34平方米租金损失共计21429.50元，并以21429.50元为本金，自2015年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按人民银行同期贷款利率支付利息。宣判后，被告成达公司不服，提出上诉。丹东市中级人民法院于2016年10月12日作出（2016）辽06民终1464号民事裁定，一审法院认为，王青山提供的现有证据无法证明其与案外人王艳已按月租金5800元实际履行了2015年至2017年的摊位承租协议，故该份摊位租赁协议中的月租金不能作为王青山租金损失的计算依据；且二审中，成达公司申请对王青山位于金元宝商业城一层57号摊位2015年的租金进行评估，裁定撤销（2016）辽0602民初78号民事判决，发回一审法院重审。
发回重审后，原告王青山增加诉讼请求，要求：被告给付2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金损失，并按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年1月1日起至实际给付之日止的利息。
重审诉讼中，被告成达公司申请对涉案金元宝商业城A幢一层57号摊位2015年至2017年的摊位租金进行评估（使用面积9.94平方米）。2017年5月26日，丹东汇达鹏城资产评估事务所作出丹汇所评报字（2017）第43号《资产评估报告书》，该报告书载明：本次委托评估的金元宝商场A幢一层第57号摊位摊位号为金元宝商场原摊位号，委托摊位现位置为商业城89号摊位右侧部分，王青山产权摊位现经营位置为商业城91号。两者位置不一致；本次评估的摊位租金价格仅为市场条件下通过正常交易取得承租摊位的租金价格，未包含摊位使用过程中持续发生的应负担的水费、电费、卫生费、保安费等物业管理费用（王青山提供的其摊位物业管理费用收据显示使用面积每月每平方米31.09元，金元宝商业城收取其2015年和2016年每年费用金额为3708元），摊位租金评估价格也未包含其他各种方式取得摊位长期使用权的价格；经评估，金元宝商场A幢一层第57号摊位，9.94平方米使用面积摊位在2015-2017年度的租金价格为原位置摊位租金市场价值为75742.8元，现位置摊位租金市场价值为83734.56元，具体租金评估明细为原位置2015年月租金2137.1元，评估单价215元/平方米；2016年月租金2137.1元，评估单价215元/平方米；2017年月租金2037.7元，评估单价205元/平方米；新位置2015年月租金2365.72元，评估单价238元/平方米；2016年月租金2365.72元，评估单价238元/平方米；2017年月租金2246.44元，评估单价226元/平方米。
一审法院认为，原告王青山与被告成达公司签订的购房合同书合法有效，双方均应按该合同的约定履行相应的义务。现已生效的（2010）元民初字第00309号民事判决书、（2013）辽二民抗字第10号民事判决书、（2015）丹民一终字第00140号民事判决书显示，被告成达公司因少交付给原告王青山2.34平方米使用面积的违约行为而产生赔偿责任。被告成达公司至今未交付原告缺少的2.34平方米面积，造成原告的经济损失，原告以合理租金标准计算被告因违约行为应当承担的赔偿数额，符合法律规定，本院予以支持。被告成达公司应给付原告2.34平方米使用面积自2015年1月1日起至2016年12月31日止可产生的租金及利息。
关于原告主张的租金标准有无事实和法律依据的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依据前述生效判决内容，原告王青山委托金元宝商业城租赁时，被告成达公司应当参照金元宝商业城摊位对外出租的租金标准计算少交付给王青山2.34平方米的租金损失；原告王青山自行出租后，则应当参照原告王青山与承租人确定的租金标准计算租金损失，其根据是原告王青山购买的摊位是个人产权，王青山具有与承租人自由协商摊位租金价格及经营方式而不受他人干涉的自主权。但该租金价格应当限于违反合同的被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，即作为赔偿数额的租金不应过分偏离市场价格。参考丹汇所评报字（2017）第43号《资产评估报告书》评估结论，金元宝商场A幢一层第57号摊位，9.94平方米使用面积，原位置2015年月租金2137.1元，评估单价215元/平方米；2016年月租金2137.1元，评估单价215元/平方米；2017年月租金2037.7元，评估单价205元/平方米；新位置2015年月租金2365.72元，评估单价238元/平方米；2016年月租金2365.72元，评估单价238元/平方米；2017年月租金2246.44元，评估单价226元/平方米。原告2013年12月18日与案外人王艳签订的原《摊位承租协议》中约定月租金为2900元，即381.58元/平方米，（2015）丹民一终字第00140号生效民事判决也以此标准支持了原告关于2014年4月26日起至2014年12月31日止的经济损失。2014年12月25日，原告与案外人王艳签订的新《摊位承租协议》约定月租金5800元，较双方原《摊位承租协议》租金上涨1倍，偏离市场价值，即超出被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故一审法院认为，仍以（2015）丹民一终字第00140号生效民事判决确定的赔偿标准计算原告的经济损失较为合理，超出该标准部分的租金损失请求一审法院不予支持。则被告给付2015年1月1日起至2016年12月31日止，按每月每平方米381.58元的标准，给付2.34平方米的租金损失，数额为21429.53元。
关于原告主张的利息计算标准有无事实和法律依据的问题。因新《摊位承租协议》约定承租方于每月7日前上纳下月租金，则被告应分别以892.9元（每月每平方米381.58元×2.34平方米）为本金，自上月8日起，按中国人民银行同期贷款利率分月计付原告租金利息，计算至实际给付之日止（如2015年1月的租金利息，以892.9元为本金，自2014年12月8日起计付；2015年2月的租金利息，以892.9元为本金，自2015年1月8日起计付，以此类推）。则截止2016年12月7日止，被告应以892.9元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付原告300个月的租金利息。自2016年12月8日起至实际给付之日止，以21429.53元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付原告2016年12月8日以后的租金利息。
关于本案评估费用负担的问题。鉴于本案纠纷系因被告未能足额交付摊位面积且不同意参照生效民事判决赔偿原告后续损失引起，而原告本次主张损失数额超出市场价格及原《摊位承租协议》价格，继而导致被告申请本院委托评估摊位价格。因此，本院酌定3000元评估费用，由原告王青山负担1000元，由被告丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司负担2000元。
一审法院判决：一、被告丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王青山自2015年1月1日至2016年12月31日2.34平方米租金损失共计21429.53元；二、被告丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王青山自2015年1月1日至2016年12月31日2.34平方米租金产生的利息损失，其中自2014年12月8日起至2016年12月7日止，以892.9元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付原告王青山300个月的租金利息；自2016年12月8日起至实际给付之日止，以21429.53元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付原告王青山2016年12月8日以后的租金利息；三、驳回原告王青山的其他诉讼请求。如果被告丹东边境经济合作区成达房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871元，由原告王青山负担435.5元，由被告丹东边境经济合作区成达房地产有限公司负担435.5元。评估费用3000元，由原告王青山负担1000元，由被告丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司负担2000元。
本院二审期间，王青山申请丹东汇达鹏城资产评估事务所的评估人员林莉出庭接受质询。经本院传唤，评估人员林莉、张玉春到庭接受质询。
本院对双方当事人在一审中提供证据的认证意见与一审法院认证意见一致。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审判决确认的租金损失计算标准是否适当及利息数额计算是否正确；二、评估费用的分担是否合理。
关于第一个争议焦点。王青山主张之所以2015年至2017年期间每月租金是2014年每月租金的一倍，是因为该5800元中含有摊位的2900元允许出兑租金，而王青山在提起本案诉讼后仅提供了2015年至2017年的摊位承租协议，而该协议中并未体现允许出兑费用及具体数额的约定。而涉及摊位出兑费的内容主要是在王青山提供的补充协议中有所约定，而该补充协议虽签订时间为2015年3月15日，但王青山在2015年12月25日提起本案诉讼后的一审及二审期间均未提供该补充协议，而是在本案发回重审后才将此协议予以提供，且未做合理解释。证人王艳虽出庭证实双方约定租金5800元中含有出兑费用，亦陈述一直按含有出兑费用的租金交纳，但却在合同租赁期间一直由其经营并未转让出兑，且已在该摊位经营十年有余。从证人陈述可知，王艳与王青山已建立较为稳定的承租关系，在王艳没有对外出兑意向的情况下，自愿将租金提高一倍的行为明显有悖常理。故本院对王青山与王艳签订的《摊位承租补充协议》不予确认。二审中，王青山申请评估人员出庭接受质询，评估人员自认委托他人在评估报告中签字的事实，故因评估程序存在瑕疵，一审法院未将评估报告的租金标准作为认定租金损失的依据并无不当。但考虑到评估报告在程序上虽存在瑕疵，但评估过程经评估人员现场勘察、收集资料和市场调查所作出的评估标准，仍可作为法院确定租金标准的客观参考。故一审判决参考评估报告所评估的租金标准，并基于已生效的（2015）丹民一终字第00140号民事判决所支持的租金损失标准，认定王青山在本案中主张的5800元租金标准过分偏离市场价格有事实依据。故对王青山提出的应按5800元租金标准计算租金损失的上诉请求，本院不予支持。同时，对成达公司提出应完全按评估报告确定的租金标准计算租金损失的上诉请求，本院亦不予支持。
经审查，因王青山提供的《摊位承租协议》中约定每月7日前上纳下月租金，故依据此约定，一审法院将每月租金损失按应交纳租金的上月8号起算，并分别按每月租金所产生利息的实际月份数及2016年12月8日后共同产生利息的天数计算租金利息并无不当。
关于第二个争议焦点。因成达公司未足额交纳摊位面积又不同意按生效判决确认的标准计算损失，而王青山主张的损失计算标准又过分偏离市场价格，继而导致一审法院经成达公司申请委托评估机构作出案涉评估报告。故一审法院基于上述原因酌定成达公司和王青山分别负担2000元和1000元评估费用是合理的。
综上所述，上诉人王青山、上诉人丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865元，由上诉人王青山负担360元，由丹东边境经济合作区成达房地产开发有限公司负担505元。
本判决为终审判决。
审判长 姜淑晶
审判员 房春堂
审判员 康 璐
二〇一八年三月二十七日
书记员 姜瑶裕