广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
东一法民一初字第7131号
原告（反诉被告，以下简称原告）：祁顺明，男，汉族，1972年2月2日出生。
委托代理人：王海清，系广东格雷兄弟律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：江智强，男，汉族，1991年12月22日。
委托代理人：尹慧萍，系被告母亲。
委托代理人：张翔，系广东汉章律师事务所律师。
原告祁顺明与被告江智强租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告江智强向本院提出反诉，本院依法受理了被告江智强的反诉，并由审判员方敬萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王海清和被告的委托代理人尹惠萍、张翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2012年11月28日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于东莞市东城区梨川红川路7号的商铺（建筑面积300平方米）出租给被告用作经营餐饮商业使用。被告应当在每月10号前向原告支付每月租金人民币6500元，逾期支付的，每逾期一日支付月租金1%的违约金。水电费由被告承担（水表底数为0133度，电表底数为79496度，此度数以后的费用由被告承担，直至合同期满），电费按每度1.1元，水费按每度3元计算，单价随有关水电部门调整而调整）。合同签订后，原告按照约定将案涉商铺提供给被告使用，开始被告能按时交付租金及水电费，但从2013年4月1日起被告开始欠交租金及水电费，至今拖欠2013年4月1日至2013年7月31日的租金人民币26000元及水电费人民币2269元，共计拖欠人民币28269元。经原告多次催讨，被告均没有支付，为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原被告于2012年11月28日签订的《商铺租赁合同》；二、被告偿还拖欠原告的2013年4月1日至2013年7月31日的租金人民币26000元及水电费人民币2269元，共计人民币28269元及逾期付款违约金（按照月租金的1%计算，从2013年4月1日起至付清款项之日止，暂计至2013年7月31日为人民币31200元），共人民币59469元；三、被告支付2013年8月1日起至实际退还移交租赁物之日止期间的房屋占用使用费（按照人民币6500元／月计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩及反诉称：1、原告在双方租赁关系存续期间，因其施工中的不当行为造成被告店铺损坏、无法正常经营，导致被告租期五年的店铺仅仅经营了不到三个月便被迫停业，被告的合同目的已经不能实现，原告的行为已构成违约，应当退还被告2013年3月的部分租金和合同押金；2、原告的装修行为还造成了被告的店铺财产损失、营业损失合计人民币283764.59元，依法应当向被告作出赔偿；3、原告还擅自锁住被告店铺的大门，导致被告既无法进入经营、也无法清场退租的情况下起诉要求被告支付其所谓的“房屋占用使用费”，没有任何事实和法律依据，依法不应得到支持原告的该行为严重侵害了被告对承租房屋的占有、使用、收益的权利，给被告造成极大损失，依法应当承担赔偿责任。故被告提起反诉请求法院判令：1、解除双方2012年11月28日签订的《商铺租赁合同》；2、原告向被告退还押金人民币13000元及2013年3月部分房租3250元；3、原告赔偿被告各项经济损失人民币283764.59元；4、本案的诉讼费由原告承担。
原告对被告的反诉辩称：1、原被告签订合同前原告已告知被告涉案楼房在近期需要对外墙进行翻新，但被告希望赶在2013年春节前来不及等原告把外墙翻新后再租赁。2、被告所称的店铺多处不同程度损坏，事实上只是几块泡沫天花板掉落，当时原告已经将其盖上，并不存在安全隐患。3、被告在2013年春节后生意惨淡并且经常关门。4、装修期共两个月当时双方口头协商一致，被告同意原告翻新外墙，原告免除其两个月租金，但外墙翻新结束后，被告一直关门停业，拖欠水电费，拖欠租金，在2013年7月10日原告向被告发出律师函后被告没有任何回复，为防止被告欠租逃跑，原告在2013年7月15日将涉案商铺锁住，被告后来也到过商铺几次不存在被告所称的无法进入。故被告的反诉没有依据应予以驳回。
经审理查明：原告与被告于2012年11月28日签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于东莞市东城区梨川红川路7号的商铺出租给被告用作经营餐饮商业使用；房屋租期为5年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止；租金为每月人民币6500元，共计人民币390000元，押金为人民币13000元；支付方式为现金支付，支付时间为本合同签订之日起每月1－10号内支付当月租金；水电费由被告承担（水表底数为0133度，电表底数为79496度，此度数以后的费用由被告承担，直至合同期满），电费按每度人民币1.1元，水费按每度人民币3元（单价随有关水电部门调整而调整）；原告迟延交付房屋的每逾期一日均按月租金的1％向乙方支付违约金；被告迟延支付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的1％向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定将案涉商铺提供给被告使用，被告亦按时向原告交付了2013年3月份之前的租金及水电费，但从2013年4月1日起被告开始欠交租金及水电费。在双方租赁关系存续期间，原告对案涉租赁商铺大楼的外墙装修。原告主张被告从2013年4月1月起至今没有支付租金，双方曾口头约定3月的半个月和4、5月份免租，但前提是6月份要如期把租金交上，但被告如今没有按约定从6月份开始缴纳租金，所以双方当时的约定不发生效力，被告应从4月份继续支付租金，为防止被告欠租逃跑，原告迫不得在2013年7月15日将案涉商铺锁住。被告主张由于原告装修大楼的外墙，导致被告无法正常经营，且双方约定3月的半个月和4、5月份免租，由于原告2013年7月3日将案涉商铺锁住导致被告无法经营，原告无权要求被告给付租金，原告应赔偿被告的经济损失。
在庭审过程中，原、被告一致同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，并一致确认：原告已收取被告交付的人民币13000元押金；从2013年4月1月起被告没有支付租金及水电费，案涉的租赁铺没有第三方使用过，双方同意到现场摘抄水电表的数据作为计算水电费的依据。2013年10月8日经双方到现场勘验，双方一致确认水表读数是383度，电表读数是84591度。双方于2013年9月29日也一致确认电费按照1.0178元／度、水费按照2.7元／立方米收取。
另查明，在2013年3月9日原告出具给被告的0012352收款收据中显示：今收到江智强交来红川路7号商铺232－324共92度水费人民币276元，80951－82292共1341度电费人民币1475元。即被告至今没有向原告交付的水费有59度、电费有2299度。
以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、水电费清单、照片、（2013）格雷律函字第199号律师函及特快专递邮件退件情况、被告提供的商铺租赁合同、押金收据、个体工商户营业执照、购买设备及装修票据、照片及光盘、2013年3月租金收据、店铺2013年2月、3月菜单及员工工资表、水电费收据等证据以及本院现场勘验笔录附卷为证。
本院认为：原、被告在庭审中一致同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院依法解除双方签订的《商铺租赁合同》。关于原告请求被告支付2013年4月至7月的租金问题，原告主张双方曾口头约定4、5月份免租，但前提是6月份要如期把租金交上，但被告如今没有按约定从6月份开始缴纳租金，所以被告应从4月份继续支付租金。对此，本院认为，从被告提供的装修施工现场照片和光盘来看，在原告大楼外墙装修期间，被告经营的酒楼的确无法对外正常经营，本院依法采信被告的主张原告当时是同意免除装修期间的租金，故原告要求被告支付2013年4月、5月的租金本院不予支持，但原告装修完毕后，被告应从2013年6月开始按时向原告支付租金。被告主张原告2013年7月3日将其商铺锁住，但没有提供证据证明，本院不予采信，依法确认原告自认的原告于2013年7月15日将被告的商铺锁住。由于原告于2013年7月15日将案涉商铺锁住，在2013年7月15日后被告无法经营，故原告请求被告支付2013年7月15日后的租金没有法律依据，本院不予支持，即被告应向原告支付的租金期间为2013年6月1日至7月14日、租金金额为9750元。同理，原告请求被告支付从2013年8月1日起至实际退还移交租赁物之日止期间的房屋占用使用费，也没有法律依据，本院不予支持。依原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定：被告应当在每月10号前向原告支付当月租金，逾期支付的每逾期一日均应按月租金的1%支付违约金。现被告没有按时向原告支付2013年6月1日至7月14日的租金，被告的行为已构成违约，原告请求被告按月租金的1%支付违约金，合法有据，本院予以支持，即2013年6月份租金6500元的违约金从2013年6月11日起以6500元为本金按每日1％计至付清之日、2013年7月份租金3250元的违约金从2013年7月11日起以3250元为本金按每日1％计至付清之日，但违约金的计算总额最高不超过9750元。关于被告拖欠原告水电费的问题，被告至今没有向原告交付的水费有59度、电费有2299度，有被告提供的2013年3月份缴费收据及双方现场勘验笔录为证，本院予以确认，经核算被告拖欠原告水费为159.3元（59×2.7）、电费为2339.92元（2299×1.0178），合计为2499.22元，原告在本案中诉请被告支付的水电费为2269元，少于本院查明的金额，故本院依法予以照准，确认被告应向原告支付水电费2269元，而双方在合同中没有约定迟延支付水电费的违约责任，故原告请求被告按每日1%计付违约金，没有法律依据，本院不予支持，水电费的违约金应从2013年7月31日起按中国人们银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止。
关于被告的反诉请求，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》解除后，原告收取被告的押金13000元应向被告返还，故被告请求原告返还押金13000元，合法有据，本院予以支持。至于被告请求原告返还2013年3月份部分租金3250元的问题，由于原告从2013年3月份下半月开始对大楼外墙装修，原告也当庭确认对2013年3月份半月租金退还的情况与2013年4、5月的情况一致，故本院有理由相信由于原告外墙装修的问题同意减免被告2013年3月份半个月的租金，即被告请求原告退还2013年3月半月租金3250元，合法有据，本院予以支持。被告主张因原告外墙装修导致被告无法正常经营要求原告赔偿被告的经济损失，对此，本院认为，双方有约定在原告外墙装修期间减免相应的装修期间月租，即双方对被告在装修期间的经营损失已经作出约定，被告在原告免租的情况下继续要求原告支付经济损失没有依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条以及上述援引的规定，判决如下：
一、解除原告祁顺明与被告江智强于2012年11月28日签订《商铺租赁合同》；
二、限被告江智强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告祁顺明支付租金9750元及违约金（其中2013年6月份租金的违约金从2013年6月11日起以6500元为本金按每日1％计至实际清偿之日、2013年7月份租金的违约金从2013年7月11日起以3250元为本金按每日1％计至实际清偿之日，上述两项违约金的计算总额最高不超过9750元）；
三、限被告江智强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告祁顺明支付水电费2269元及违约金（违约金应从2013年7月31日起按中国人们银行同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止）；
四、限原告祁顺明于本判决发生法律效力之日起五日内向被告江智强返还押金13000元及2013年3月租金3250元；
五、驳回原告祁顺明的其他诉讼请求。
六、驳回被告江智强的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的本诉诉讼费643元，由原告承担471元，被告承担172元；反诉受理费2900元，由原告承担103元，被告承担2797元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 方敬萍
二〇一三年十月十八日
书记员 叶锐鸿
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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