北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初15479号
原告：北京五棵松饭店有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路。
法定代表人：张建宾，董事长。
委托诉讼代理人：王一，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。
被告：北京天宜乳腺医院有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路。
法定代表人：李晋，总经理。
委托诉讼代理人：高璠，广东广和（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鹏，男，该医院职员，住单位宿舍。
第三人：北京肿瘤医院，住所地北京市海淀区阜成路**号。
法定代表人：季加孚，院长。
委托诉讼代理人：魏旻，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米岚，男，该医院员工，住北京市海淀区。
原告北京五棵松饭店有限公司（以下简称五棵松饭店）与被告北京天宜乳腺医院有限公司（以下简称天宜公司）及第三人北京肿瘤医院（以下简称肿瘤医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五棵松饭店的委托诉讼代理人王一与被告天宜公司的委托诉讼代理人高璠、王鹏及第三人肿瘤医院的委托诉讼代理人魏旻、米岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
五棵松饭店向本院提出诉讼请求：1、判令天宜公司将位于北京市海淀区西四环中路×号院×1号楼，×2号楼A座、B座、×3、×4室房屋腾退并交还我方;2、判令天宜公司支付我方上述房屋2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金314666.95元，并按照上述款项每日万分之三的标准支付我方自2017年1月1日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2017年3月27日为3835.97元；3、判令天宜公司按照3300000元每年即两倍租金标准向我方支付上述房屋自2017年1月1日起至实际腾退之日止的占用使用费，暂计算至2017年3月31日为825000元；4、判令天宜公司支付我方水费、通讯费20116.96元，并按照上述款项每日万分之三的标准向我方支付自2017年1月1日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计算至2017年3月31日为1810.53元；5、本案诉讼费由对方承担。事实和理由：从2011年1月10日开始，我方陆续将位于北京市海淀区西四环中路×号院内的×1号楼，×2号楼A座、B座，×3、×4室房屋出租给天宜公司，双方每年签订一次《房屋租赁合同》，合同期限均为一年。如下一年度双方同意续租，则双方另行签订房屋租赁合同。2016年6月15日，我方与天宜公司最后一次签订《房屋租赁合同》，约定我方将位于北京市海淀区西四环中路×号院内的×1号楼，×2号楼A座、B座，×3、×4室房屋出租给天宜公司，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金165万元，租金支付方式为季度支付，2016年6月28日前支付上半年及第三季度租金1237500元，9月25日前支付剩余租金。逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的千分之三支付滞纳金。租赁期满，逾期交还房屋的，应按租金标准的双倍支付房屋使用费。租赁产生的水电费、停车占用费、通信费等由天宜公司负担，逾期向我方交纳前述费用的，每逾期一日，应按前述费用总额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，天宜公司依约使用了租赁房屋，但其仅支付了租金1335333.05元，尚欠314666.95元租金未予支付。2016年10月26日，我方向天宜公司发出律师函，要求其支付租金；同日我方向天宜公司发出告知函，告知其租赁期限届满后我方将收回租赁房屋，不再与其续签合同，并要求其于租赁期限届满之前腾空租赁物，以便双方交接。2016年12月31日租赁期限届满，但天宜公司未将租赁房屋腾退给我方，且尚欠我方水费19761元、通讯费355.96元，故现我方诉至法院，提出上述诉请。
天宜公司辩称，不同意对方的诉讼请求。一、我方经五棵松饭店同意，对房屋有过扩建和装修，我们对房屋的投入很大。2015年至2016年春节，五棵松饭店口头答应，我方可以继续承租房屋，但是2016年10月五棵松饭店却通知我方不能继续租赁房屋。我们见不到五棵松饭店的负责人，所以没法就此事进行沟通。我方现在没有回报，对方就让我方腾退房屋，给我方造成了很大损失，故我方不同意腾退房屋。二、房屋租金已经全部支付，五棵松饭店也没有主动问我方要租金。不同意支付滞纳金。三、五棵松饭店历任领导变更频繁，我方之前和五棵松饭店有口头协议，我方承租另案诉讼所涉房屋租期到2025年12月31日，五棵松饭店之前跟我方说本案所涉房屋的租期与上述房屋租期一致，只是合同需要一年一签，涉案房屋应该继续出租给我方，不同意按照双倍租金标准支付占有使用费。
第三人肿瘤医院述称，不同意五棵松饭店的诉讼请求。一、我方与天宜公司签订了《合作协议》，约定我方自天宜公司承租涉案房屋，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，天宜公司向我方提供了显示中铁物资集团为涉案房屋的产权人的房产证、中铁物资集团委托五棵松饭店出租和经营管理涉案房屋的委托书、五棵松饭店与天宜公司签订的《租房协议书》等作为上述《合作协议》的附件，其中《租房协议书》显示五棵松饭店于2017年1月1日将涉案房屋的使用权租给天宜公司使用，租期至2026年12月31日。综上我方认为天宜公司有权转租涉案房屋给我方。五棵松饭店要求我方腾退涉案房屋没有事实和法律依据。二、我方将涉案房屋作为我方的西院区，用于乳腺癌患者的门诊与住院治疗，如果我方腾退涉案房屋，将导致无法对患者进行后续治疗，腾退房屋客观上不具有可操作性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。五棵松饭店原名称为北京中铁五棵松饭店。北京市海淀区五棵松路×5的地址名称后变更为北京市海淀区西四环中路×号。五棵松饭店隶属于中铁物资集团有限公司（以下简称中铁集团），中铁集团出具委托书，将其名下位于北京市海淀区西四环中路×号院的32000平方米的房屋及附属设施委托五棵松饭店经营管理，同意五棵松饭店以受托单位的名义，对外出租委托管理房屋。
2016年，五棵松饭店（出租方）与天宜公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的为北京市海淀区西四环中路×号院×1号楼，×2号楼A座、B座，×3、×4室。租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。年租金165万元，租金支付方式为季度支付，2016年6月28日前支付上半年及第三季度租金1237500元，余款于当年9月25日前交纳。租赁期限内，承租方自行承担租赁标的的物业费用，包括但不限于水电费、停车占地费、通信费等。承租方可直接向有关收费部门支付，如上述费用系由出租方代收代付的，承租方应根据出租方的通知支付。在不影响建筑主体结构且对出租方其他场所正常经营活动不构成重大影响前提下，承租方可以对租赁标的进行必要的维修和改造，但是，承租方应提前将改造装修方案报出租人批准，未经出租方书面批准的，不得实施。租赁期届满后，承租方需继续承租本合同项下租赁标的的，应在租赁期限届满前30天前向出租方发出书面通知，且双方在本合同约定的租赁期届满前另行签署租赁合同或本合同的补充协议；租赁期届满，双方未按前款规定签署租赁合同或补充协议的，本合同终止。同等条件下承租方享有优先承租权。租赁期内，承租方逾期交纳合同约定的由承租方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之三支付滞纳金。承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的千分之三支付滞纳金；租赁期满，承租方应如期交还房屋，承租方逾期返还期间，应按本合同约定租金标准的双倍向出租方赔偿房屋使用费。如仍不能弥补出租方损失的，出租方有权要求进一步补偿。租赁期满或本合同终止，承租方不就其对租赁标的的装修改造等对出租方主张任何权利。
在签订上述合同之前，五棵松饭店与天宜公司在2011年至2015年期间，每年都签订有房屋租赁合同，就×1号楼、×2号楼房屋的租赁问题进行了约定，除2015年签订两份租赁合同、每份合同约定租赁期限为半年外，其余合同约定的租赁期限均为一年即当年1月1日至12月31日。2013年3月1日，天宜公司向五棵松饭店出具《承诺书》，内容为“鉴于我院与贵公司2013年1月1日签订的《租房合同》，《租房合同》约定租赁的标的物（楼房）于2013年12月31日到期，现我院将对贵公司所有的西四环中路×号院内的×2号楼食堂进行内部装修，尚须归贵公司领导批准，为此我院作出如下承诺：在租赁合同期内，我院对×2号楼食堂进行装修的投资部分无需贵公司补偿，我院对此不主张任何权利。在租赁合同期满后，我院对×2号楼食堂进行装修的投资部分无需贵公司补偿，我院对×2号楼食堂所增加的不可移动的附属设施无偿归贵公司所有，我院对此不主张任何权利。租赁期满后，在同等条件下，我院有优先续租权。”
此外，2011年11月10日，五棵松饭店（甲方）与北京海淀金桥信息咨询公司（以下简称金桥公司）（乙方）、天宜公司（丙方）签订有《三方协议书》，约定2010年11月1日甲方将位于北京市海淀区西四环中路×号（原五棵松路×5会议楼）全楼及该楼前空地（以下简称主楼房屋）的使用权租给乙方使用，租期至2016年12月31日合同期满止，年度租金175.6万元，五年合计租金878万元，现甲方同意乙方于2012年1月1日起又将此标的物使用权转租给了丙方至2016年12月31日止。三方协议，丙方直接向甲方交纳2012年及以后年度租金，每年度租金175.6万元，支付方式采取预付款方式，按季度交纳，丙方需分别于2011年12月及次年3月、5月、8月10日前不用通过乙方直接向甲方交纳下年度房租费，以此类推。甲乙双方均视此同于乙方直接向甲方支付租金。
2016年4月29日，肿瘤医院（甲方）与天宜公司（乙方）签订《合作协议》，约定，甲乙双方就设立北京肿瘤医院乳腺癌预防治疗中心事宜，达成协议；医疗场所位于北京市海淀区西四环中路×号院（房屋平面图见本协议附件1）。该房屋产权人为中铁集团，受托单位为五棵松饭店，目前使用人为天宜公司（租赁标的物的产权证书见本协议附件2，产权人委托书见本协议附件3，使用人的租赁合同见本协议附件4）。房屋建筑面积6788.08平方米，包括六层医院大楼5500平方米，一层行政办公楼410.8平方米，二层会议室350平方米，食堂527.28平方米。该租赁标的物产权方提供产权证明及委托书，受托方出具关于房屋租赁合同的说明（见本协议附件5），同意天宜公司在约定租期内（至2026年12月31日止）将标的物转租于甲方设立医疗经营场所。双方于2014年1月28日签署的原《房屋租赁协议》终止。经产权人委托单位（五棵松饭店）授权，乙方将租赁标的物转租予甲方，租期十年，自2016年1月1日起，至2025年12月31日止。租赁期满，双方根据实际需要以及房屋的客观权属情况协商确定是否继续租赁。租赁标的物租金为1000万元每年，第一年度租金于合同签订后十五日内支付，此后甲方于每年2月28日前支付当年度租金（因甲方支付本项目租金需获得行政主管部门审批，故具体支付时间以甲方行政主管部门审批时间为准）。自第二个租赁年度起，经双方协商一致，以后每年租金增加2.55%（详细金额见附件6。）另，天宜公司与肿瘤医院于2014年1月28日曾签署的《房屋租赁协议》约定租赁标的物座落于北京市海淀区西四环中路×号院六层独栋含楼前使用院落（附平面图）共9000平方米，租赁期限十年，自2014年1月25日起至2024年1月24日止。
天宜公司向肿瘤医院提供了上述《合作协议》载明的附件4《租房协议书》及附件5《关于房屋租赁合同的说明》。本案中，肿瘤医院向本院提供了《租房协议书》及《关于房屋租赁合同的说明》的复印件，其中《租房协议书》显示，五棵松饭店（甲方）与天宜公司（乙方）约定就位于北京市海淀区西四环中路×号（原五棵松路×5）会议楼全楼及该楼前全部空地，甲方将使用权租给乙方使用，租期至2026年12月31日合同期满止，年度租金为803万元。该份协议书上加盖有天宜公司及五棵松饭店的公章，但未载明签订日期；《关于房屋租赁合同的说明》显示内容为五棵松饭店表示其将座落于北京市海淀区西四环中路×号×6号楼房屋出租给了天宜公司，其同意天宜公司在房屋租赁周期内转租给肿瘤医院，并同意肿瘤医院在国家相关法律、法规允许范围内对租赁房屋进行装修改造。上述材料中亦加盖有五棵松饭店的公章，但未载明日期。本案庭审中，天宜公司表示上述二份材料原件由其持有，庭后向本院提交，但截至本案判决作出前，天宜公司未向本院提交上述二份材料的原件；五棵松饭店则表示其从未与天宜公司签订过上述《租房协议书》，亦从未出具过《关于房屋租赁合同的说明》。天宜公司主张其与五棵松饭店达成协议五棵松饭店同意其承租另案所涉主楼房屋至2025年12月31日，本案所涉房屋与主楼房屋租期一致，但举证不足，五棵松饭店对此亦不予认可。
2016年10月26日，五棵松饭店通过北京矩阵律师事务所向天宜公司发出了《律师函》，表示天宜公司欠付租赁房屋2016年租金共计200余万元，要求天宜公司在收到函件之日起10日内支付租金。同日，五棵松饭店向天宜公司发出了《告知函》，表示租赁期限届满后，其将收回天宜公司承租的所有租赁物，不再与天宜公司续签租赁合同，天宜公司于租赁期限届满前腾空租赁物，以便双方进行租赁物交接。
本案中，各方当事人对于涉案房屋在房产证所附房地平面图中的位置予以确认。天宜公司通过与肿瘤医院签订《合作协议》，将本案所涉房屋中×2号楼A座、B座及×1号楼的部分房屋与另案诉讼所涉主楼房屋转租给了肿瘤医院，肿瘤医院支付租金至2017年6月31日。现涉案房屋中×2号楼A座作为肿瘤医院食堂使用，由肿瘤医院委托天宜公司经营管理；×2号楼B座一层房屋作为肿瘤医院的药品和器械库，二层房屋作为肿瘤医院的会议室；×3、×4室两间房屋由天宜公司使用作为食堂职工宿舍；×1号楼3101-3120室房屋由天宜公司与肿瘤医院各使用一部分。天宜公司主张对涉案房屋有改扩建，但未向本院提交相应证据。
五棵松饭店与天宜公司确认，本案所涉房屋及另案诉讼所涉的主楼房屋在2016年1月1日（不含当日）之前的租金，天宜公司已经支付完毕；2016年1月1日后，就全部租赁房屋，天宜公司共计向五棵松饭店支付租金1335333.05元，五棵松饭店表示双方并未约定上述款项是支付的本案所涉房屋的租金还是支付的另案诉讼所涉主楼房屋的租金，其在本案中将上述款项全部计入本案所涉房屋租金；天宜公司则表示其曾口头告知五棵松饭店上述款项交纳的是主楼房屋的租金，但未向本院提供相应证据。
天宜公司主张其对涉案房屋及场地享有优先续租权，五棵松饭店则表示其收回涉案房屋自用。肿瘤医院抗辩认为依据天宜公司提供的《合作协议》的附件材料，其与天宜公司签订的《合作协议》合法有效，五棵松饭店则否认《合作协议》的附件4《租房协议书》及附件5《关于房屋租赁合同的说明》的真实性，主张《合作协议》超出其与天宜公司之间合同约定的租赁期限的部分应为无效。五棵松饭店就其主张的水费及通讯费，未向本院提交充分有效证据。
另，本案诉讼过程中，经五棵松饭店申请，本院对于天宜公司银行账户中的存款1165251.67元的进行了保全，五棵松饭店交纳保全费五千元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，五棵松饭店与天宜公司于2016年所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依据合同约定履行各自义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，天宜公司虽抗辩主张其承租涉案房屋的期限应届至2025年，但举证不足，本院对此无法采信。依据天宜公司与五棵松饭店就另案所涉主楼房屋所签订的《三方协议书》及就本案所涉房屋所签订的《房屋租赁合同》，天宜公司承租全部租赁房屋的期限均于2016年12月31日届满；天宜公司与肿瘤医院签订的《合作协议》，名为合作，实为租赁，因天宜公司超过其有权租赁期间转租，《合作协议》自2017年1月1日起应为无效。天宜公司主张其经五棵松饭店同意，出资对涉案房屋进行了改扩建和装修，腾退房屋将造成其损失，然天宜公司就其主张的改扩建的事实，举证不足，且其在双方《房屋租赁合同》中已明示放弃装饰装修的相应权利，故现天宜公司以上述理由拒绝腾退房屋的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，五棵松饭店要求天宜公司腾退涉案房屋、要求天宜公司支付涉案房屋自2017年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。五棵松饭店主张的房屋占有使用费，标准过高，本院依据租金标准予以调整。
因五棵松饭店与天宜公司并未约定已付租金对应的租赁物，对于五棵松饭店将已付租金算作本案所涉房屋租金的主张，本院予以确认，但五棵松饭店的上述主张不应有损天宜公司的诉讼利益，结合考虑天宜公司与五棵松饭店就租赁期限问题存在争议的事实，对于五棵松饭店主张的未付租金的滞纳金，本院不予支持。五棵松饭店就其主张的天宜公司欠付水费、通讯费的事实，举证不足，对其相应诉请，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：
一、北京天宜乳腺医院有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西四环中路×号×1号楼房屋，×2号楼A座、B座房屋及×3、×4室房屋腾退交还北京五棵松饭店有限公司；
二、北京天宜乳腺医院有限公司于本判决生效后七日内支付北京五棵松饭店有限公司上述房屋二〇一六年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间欠付的租金三十一万四千六百六十六元九角五分；
三、北京天宜乳腺医院有限公司按照一百六十五万元每年的标准向北京五棵松饭店有限公司支付上述房屋自二〇一七年一月一日起至房屋腾退之日止的占有使用费；
四、驳回北京五棵松饭店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元（北京五棵松饭店有限公司已预交），由北京天宜乳腺医院有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费一万五千二百八十八元（北京五棵松饭店有限公司已预交七千六百四十四元），由北京五棵松饭店有限公司负担五千二百八十八元，已交纳；由北京天宜乳腺医院有限公司负担一万元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 斌
人民陪审员 王玉丽
人民陪审员 初星华
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 曲 婧