北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6127号
上诉人（原审被告）：戴小利，女，1976年7月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨汉德，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林杰，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘威，男，1985年5月11日出生，满族。
委托诉讼代理人：刘志臣，男，1955年3月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张淑云，女,1956年11月5日出生，满族。
原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：梅虹，总经理。
原审第三人：中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
负责人：朱加麟，总经理。
委托诉讼代理人：朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。
上诉人戴小利因与被上诉人刘威、原审第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）、中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初61945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人戴小利的委托诉讼代理人林杰、杨汉德，被上诉人刘威及其委托诉讼代理人刘志臣、张淑云，原审第三人中信银行的委托诉讼代理人朱卫江到庭参加诉讼。原审第三人满懿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴小利上诉请求：撤销一审判决第四项。主要事实和理由：一审判决支付违约金数额过高，请求予以改判，应当按照150万元为基数，年利率24%计算。
刘威辩称，同意一审判决，不同意戴小利的上诉请求。
中信银行述称，对于戴小利的上诉请求，没有意见；但一审判决载明的抵押权范围仅限于借款本息，还应包括律师费等实现抵押权的费用。
满懿公司未答辩。
刘威向一审法院起诉请求：1.戴小利继续履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议，解除房屋上存在的抵押、完成抵押登记注销手续，协助办理将北京市朝阳区百子湾东里××房屋（以下简称涉案房屋）权属转移登记至刘威名下；2.戴小利支付自2016年4月26日至实际办理房屋权属过户之日止的逾期过户违约金（每日按照房屋总价三百万元的万分之五计算）。
一审法院认定事实：2016年3月17日，戴小利作为出卖人，刘威作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定戴小利向刘威出售北京市朝阳区百子湾××房屋；房屋成交价格为300万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行；买受人向出卖人支付定金25万元；买受人向银行申请购房按揭贷款，拟贷款金额为150万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的，买受人另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后90日内，相关贷款机构仍未批准或批贷额度小于买受人拟贷款金额的，本合同终止，出卖人应向买受人如数返还已收取的定金和购房款，双方互不承担违约责任；买卖双方按本合同约定办理权属转移登记手续之前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后70个工作日向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。
同日，戴小利作为甲方（出卖人），刘威作为乙方（买受人），满懿公司作为丙方（居间人），三方签订补充协议，约定乙方于2016年3月17日前向甲方支付定金25万元；甲方应于4月5日至4月10日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲、乙双方应于3月25日至3月30日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于3月25日至3月30日内将购房款124万元以自行支付方式支付给甲方；乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金；该保证金应于甲、乙双方办理完毕房屋交付及物业交割手续当日，由乙方自行支付给甲方；双方应于4月20日至4月25日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准；甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。
2016年3月17日，刘威向戴小利支付定金25万元；2016年3月29日，刘威向戴小利支付购房款124万元。
2016年4月1日，刘威与戴小利办理涉案房屋网上签约手续。后续双方办理了涉案房屋银行贷款申请手续。刘威称该笔贷款因满懿公司未向银行提交贷款审核所需网签合同导致贷款最终未获批准。满懿公司称因戴小利未依约办理涉案房屋抵押注销手续导致涉案房屋抵押状况与网签合同载明的状况不一致，即使其公司提交网签合同亦无法通过银行贷款审核。刘威称因戴小利未按约定办理涉案房屋抵押登记注销手续导致合同未能继续履行。戴小利称因其无力偿还贷款，故至今未办理涉案房屋抵押注销手续。
2016年5月初，戴小利向刘威交付涉案房屋。
另查，2014年6月9日，中信银行作为抵押权人（甲方），戴小利作为抵押人（乙方），双方签订编号为（2014）八银房授抵字第××号个人住房抵押综合授信最高额抵押合同（以下简称抵押合同），约定：甲乙双方于2014年6月9日签订编号为（2014）八银房授字第××号《中信银行股份有限公司个人住房抵押综合授信协议》，根据授信协议，甲方同意向乙方提供257万元的个人综合授信额度，乙方以涉案房屋作为抵押物，本抵押担保的主债权为在2014年6月26日至2024年6月26日期间因甲方向乙方综合授信而形成的一系列债权，最高余额不得超过授信协议规定的授信额度；抵押担保范围包括根据银行授信项下各具体合同、业务申请书、借款借据或其他凭证发放的贷款本金余额、利息、罚息等费用；涉案房屋于2014年6月26日设定最高额抵押，抵押权人为中信银行；债权数额为257万元。2015年7月7日，戴小利作为借款人（甲方），中信银行作为贷款人，双方签订编号为（15）八银私贷字第××号中信银行个人经营借款合同，约定贷款金额为250万元，该合同与抵押合同构成完整合同体系，该合同项下贷款占用综合授信合同项下的综合授信额度。中信银行称截至2017年7月18日，该笔贷款应还借款本息数额为1662368.19元。2016年7月15日，戴小利作为借款人（甲方），中信银行作为贷款人，双方签订编号为（16）八银私贷字第××号中信银行个人经营借款合同，约定贷款金额为83万元，该合同与抵押合同构成完整合同体系，该合同项下贷款占用综合授信合同项下的综合授信额度。中信银行称截至2017年7月18日，该笔贷款应还借款本息数额为836517.64元。
刘威表示同意代戴小利清偿涉案房屋存有的抵押贷款并同意一次性支付剩余购房款。
刘威称因戴小利未按约定办理涉案房屋抵押登记注销手续导致未能依约办理房屋权属转移登记，违反合同约定，故其依约要求戴小利支付逾期办理过户违约金。戴小利对刘威主张的违约金标准表示认可。
审理中，经刘威申请，一审法院做出（2016）京0105民初61945号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现刘威同意代戴小利偿还贷款以涤除中信银行对涉案房屋享有的抵押权，并未侵害中信银行的抵押权益，故对戴小利关于其转让涉案房屋未经中信银行同意，合同应属无效的抗辩意见不予采纳，一审法院认定刘威、戴小利或并与满懿公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，系各方真实意思表示，合法有效。刘威依约支付了已届给付期限的购房款项，而戴小利未按约定办理涉案房屋抵押注销手续，影响涉案交易的贷款发放，亦最终导致合同未能依约继续履行，故一审法院对戴小利关于刘威未依约获得贷款导致合同无法履行的抗辩意见不予采纳，并认定戴小利的行为构成违约。现刘威表示同意一次性支付剩余房款并愿代戴小利偿还涉案房屋项下的抵押贷款，双方合同具备继续履行条件，刘威可以要求戴小利协助办理过户手续。
双方合同履行的现有迟延状况系因戴小利未按约定办理涉案房屋抵押注销手续的违约行为所致，故刘威有权自2016年4月26日起要求戴小利支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。戴小利对刘威主张的违约金标准表示认可，一审法院不持异议，予以支持。
据此一审法院判决：一、刘威于判决生效后十日内代戴小利向第三人中信银行股份有限公司总行营业部清偿戴小利与中信银行股份有限公司总行营业部签订的《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》及《中信银行个人经营借款合同》项下的借款本息，以消灭中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区百子湾东里××房屋的抵押权；二、戴小利在依上述第一项消灭中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区百子湾东里××房屋的抵押权后七日内协助刘威办理将该房屋过户至刘威名下的产权过户手续；三、如刘威在依上述第一项代戴小利向中信银行股份有限公司总行营业部清偿的借款本息不足一百五十一万元，刘威于办理上述房屋产权过户手续当日，将购房款一百五十一万元与其所清偿的上述债务的差额部分给付戴小利；四、戴小利于判决生效之日起十日内向刘威支付逾期办理权属转移登记违约金（自二○一六年四月二十六日计算至实际办理权属转移登记之日止，每日按照一千五百元计算）；五、驳回刘威其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。
本院在审理中查明：一审法院在开庭审理中询问戴小利对于逾期办理权属转移登记违约金标准即双方所订立的补充协议第四条第一项款的意见，戴小利表示没有意见。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案中诉争双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。本案中戴小利在履约过程中未能按照合同约定的时间办理涉案房屋转移登记手续，已构成违约，应根据合同的约定承担相应的违约责任，并应继续履行合同约定的义务。
对于涉案合同中所约定的违约金的计算标准问题。本院认为违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，违约金的补偿性说明违约金和损失赔偿具有紧密联系，违约金的补偿性亦是以损失赔偿为基础的。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准。刘威在约定的违约金计算标准内，提出违约金诉讼请求，戴小利在一审庭审中法院就违约责任条款中约定的违约金计算标准征询其意见时并未提出异议，应视为戴小利放弃了减少违约金请求权。二审审理中戴小利提出的上诉请求与其在一审审理中的陈述不符，出于诚实信用和禁止反言原则，本院对其主张不予以支持。
综上，戴小利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由戴小利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年五月二十九日
法官助理 吴 栋
书 记 员 高 媛