贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终205号
上诉人（原审被告）：贵州黔东南园鑫置业有限公司。住所地：凯里市迎宾大道中兴东博园*****号。
法定代表人：袁公文，系公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：黄学刚，贵州天合律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：徐锡北，男，1964年12月4日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住凯里市。
上诉人贵州黔东南园鑫置业有限公司因与被上诉人徐锡北商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2017）黔2601民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵州黔东南园鑫置业有限公司上诉请求：判决撤销贵州省凯里市人民法院（2017)黔2601民初3969号《民事判决书》第二项。事实和理由：一审判决上诉人在本判决生效之日起十五日内支付被上诉人逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金无事实和法律依据。一、被上诉人诉请的是要求上诉人支付其逾期办理房屋所有权证违约金，并没有诉请上诉人支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，被上诉人也没有依法要求变更该项诉讼请求。因此，一审判决上诉人在本判决生效之日起十五日内支付被上诉人逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金属越权判决，不符合我国民事诉讼法“民不告、官不理”的民事诉讼原则。二、上诉人己经于2017年5月11日为被上诉人办理了不动产权总证，但被上诉人并未前来领取。被上诉人辩解其不知道上诉人为其办理了不动产权总证以及上诉人没有举证证明已通知，不符合客观事实，依法无据。1、被上诉人辩解其多次催促上诉人为其办理房屋所有权证，那么上诉人不可能不将己经为其办理了不动产权总证的事实告知被上诉人，然被上诉人却又辩解其不知道上诉人为其办理了不动产权总证，被上诉人的该辩解不符合常理。2、上诉人既然已为被上诉人办理了不动产权总证，那么上诉人没有任何理由不通知被上诉人领取。且和被上诉人同住一个小区的其他部分业主或者是和被上诉人一起起诉的部分业主，都己到上诉人处领取了不动产权总证。3、上诉人与被上诉人签订的合同只约定了上诉人应将房屋初始登记及相关材料交付给被上诉人，但并未约定采取何种方式交付，且上诉人事实上已通知被上诉人领取不动产权总证（只是由于上诉人的管理问题没有保留该证据），但被上诉人并未领取。虽然上诉人没有证据证明通知被上诉人领取不动产权总证，但被上诉人也没有证据证明上诉人拒绝将不动产权总证交付给他。三、本案造成上诉人逾期为被上诉人办理房屋初始登记事出有因，政府的不可抗力行为系其中原因之一。根据不动产登记条例的实施以及凯里市人民政府于2016年9月21日印发的“凯府告[2016]26号”市人民政府关于实施不动产统一登记的公告，明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务，由凯里市国土资源局（凯里市不动产登记局）负责建立不动产统一登记制度，承担全市范围内的不动产统一登记工作。改变了在此之前由凯里市房产局办理的历史格局。凯里市国土资源局在此之前并没有接触过该业务，因此在办理不动产登记业务的过程中难免会碰到很多新鲜事务，办理的时间也相对较长，这也是造成上诉人为被上诉人办理房屋初始登记拖延时间的客观因素，系不可抗力所致。其次，被上诉人没有任何证据证明上诉人逾期办理房屋初始登记给其造成了经济损失。四、一审判决计算违约金的时间错误。1、被上诉人在一审中诉请违约金的截止时间是2017年10月10日，而一审判决计算的截止日期为本案庭审之日即2017年11月23曰。2、最高人民法院民一庭在最新一期的《民事审判指导与参考》(总第62辑）对该问题作了明确回答：每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为己超过诉讼时效期间。本案中，上诉人与被上诉人约定办理房屋初始登记的时间为2014后12月30日前，诉讼时效的起始时间应为2014年12月31日至2016年12月31日，而《中华人民共和国民法总则》是2017年10月1日起施行。因此，根据“法不溯及既往”的原则，即便被上诉人请的是逾期办理房屋初始登记违约金，也只能按自起诉之日起倒推二年的违约金。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销，请二审法院査明本案事实，依法判决。
徐锡北没有提出二审答辩意见。
徐锡北向一审法院起诉请求：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金44321.20元（从2014年12月31日暂计算至2017年10月10日止），后期违约金计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止。
一审法院认定事实：被告园鑫公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发销售等。2012年11月24日，以原告徐锡北为买受人、被告园鑫房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2012004584）。合同约定：原告购买被告开发建设位于凯里御景天下项目第8幢1单元5层1-5-2号的住房，属混合结构。房屋总价款为436662.00元，付款方式为首付房款216662.00元、银行按揭贷款220000元。第十一条，交付时间和条件约定，被告应当在2014年06月30日前向原告交付该商品房，该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。被告在2014年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过30日后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告徐锡北向被告交纳了购房首付款216662.00元，并通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款220000元。事后，被告于2017年5月11日为原告办理不动产初始登记。因被告迟延向原告交付办理商品房转移登记文件，原告于2017年10月10日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条第三项即“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告未能按时提交相关办理商品房转移登记材料，导致原告未能及时办理房屋产权证，被告应依约承担违约责任。被告辩称因为《不动产登记暂行条例》实施后，办理房产证依法应当由原告本人去办理，自己并无过错，故被告不应支付违约金，但原告办理不动产证书，需先行在被告处领取不动产登记大证方能办理，故被告迟延向原告提供不动产登记大证，已构成违约，故对被告抗辩意见本院不予支持。被告虽已办理了涉案房屋的不动产初始登记，但并未交付原告，对原告提出判令被告提供办理商品房转移登记所需的有关文书的诉讼请求，本院应予支持。对被告提出违约金过高，不公平合理的问题，本案中，虽因被告的违约行为，导致原告未能及时取得不动产登记证，但原、被告对未能及时取得不动产登记证造成的损失进行举证。结合本案实际情况，原告是采取银行按揭贷款抵押的方式购买该房屋，办理不动产登记证后，也是交银行进行抵押，故不动产登记证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实，且不动产登记证办理稍迟对原告并未造成较大损失。另因政策调整，房地产市场低迷，房开企业经营出现困难。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，综合本案原告未提供实际损失证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。按照合同约定，违约金应自2014年12月30日起算，截止到2017年11月23日（本案庭审时间），本案被告应向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金为23099.42元（436662.00元×0.00005×1058天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告贵州黔东南园鑫置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告徐锡北提交办理商品房转移登记的有关文书。二、被告贵州黔东南园鑫置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告徐锡北逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金23099.42元。三、驳回原告徐锡北的其余诉讼请求。件受理费908元，减半收取454元，由原告徐锡北负担200元，被告贵州黔东南园鑫房地产开发有限责任公司负担254元。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、一审判决上诉人支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金是否越权；2、上诉人是否已通知被上诉人前来领取不动产权总证；3、2016年9月21日“凯府告[2016]26号”市人民政府关于实施不动产统一登记的公告明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务是否构成不可抗力免责事由；4、一审判决计算违约金的时间至2017年11月23日是否错误，是否存在超过诉讼时效期间时间。
1、关于一审判决上诉人支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金是否越权的问题。经审理认为，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三项“转移登记”中明确约定“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，这是示范文本《商品房买卖合同》按照法律规定由购买人自行办理房屋所有权登记手续所作的约定，但双方签订《商品房买卖合同》的同时，在附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理”中对办理商品房转移登记已经明确约定为“由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》”，显然只是对办理房屋转移登记手续作了由谁办理进行具体约定，并没有对其他事项进行变更。而上诉人既没有证据证明在约定期限内履行了“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的义务，也没有证据证明向买受人交付了约定由上诉人办理的《房屋所有权证》，显然已经构成违约，理所当然应承担违约责任。因《商品房买卖合同》示范文本约定交付的是“办理商品房转移登记的有关文书”，而在补充协议中约定“由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》”后。这样，约定由出卖人交付的文书也就变成交付由出卖人统一为买受人办理的“《房屋所有权证》”文书。所以，被上诉人请求支付“逾期办理房屋所有权证的违约金”与一审判决支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金，虽然文字表述上有所区别，但实质内容没有区别，也不影响判决结果。故上诉人对此提出的上诉理由不能成立，不予支持。
2、关于上诉人是否已通知被上诉人前来领取不动产权总证的问题。经审理认为，上诉人提交的不动产权总证取得时间为2017年5月14日，显然已超过2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记的约定，构成违约。而上诉人在取得不动产权总证后，根据合同约定应由上诉人“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，因双方对出卖人通知的方式没有约定，可以理解为各种通知方式只要到达买受人都可以认定为已经通知。但上诉人在整个诉讼中未能提交已经通知被上诉人领取不动产权总证并已通知到达被上诉人的任何证据。故上诉人提出已经通知的理由因缺乏证据佐证，不能成立，不予支持。
3、关于2016年9月21日“凯府告[2016]26号”市人民政府关于实施不动产统一登记的公告明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务是否构成不可抗力免责事由的问题。经审理认为，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三项“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但上诉人提出的上述不可抗力理由发生时间是在2016年9月23日，即发生在合同约定的履行期限之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百十七条第一款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，即便该政府公告停止办理房屋登记业务属于不可抗力情形，也不能免除其已经构成违约应承担的违约责任。因此，上诉人提出的该上诉理由不能成立，不予支持。
3、关于一审判决计算违约金的时间至2017年11月23日是否错误，是否存在超过诉讼时效期间时间的问题。经审理认为，一审判决计算违约金时间至2017年11月23日确实与被上诉人诉讼请求中“暂计算至2017年10月10日共计1015天”不符，但被上诉人在起诉时表述为“暂计算”的同时，还明确请求“后期违约金计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止”。因此，一审判决根据庭审时上诉人尚未给被上诉人办理房屋所有权证的客观事实计算违约天数至2017年11月23日止，并没有违反或超出被上诉人诉讼请求，故不存在错误。对于本案违约金计算是否超过诉讼时效期间时间的问题，无论民法通则，还是民事总则，对诉讼时效的规定均表述为“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为X年”“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时(受到损害以及义务人之日）起计算”，即是以请求保护的时间倒推计算时效期限。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，本案被上诉人起诉请求保护民事权利的时间是2017年10月10日，而上诉人未按约定履行期限为被上诉人办理房屋所有权证，损害被上诉人权利的起算时间是2014年12月31日，显然无论是被上诉人请求保护民事权利的时间，还是一审判决的支持违约金的计算时间均没有超过三年的诉讼时效保护期限时间。故上诉人对此提出的上诉理由不能成立，不予支持。
对于上诉人在上诉状中提出被上诉人没有证据证明逾期办理房屋初始登记给其造成了经济损失的问题，因违约金的性质不仅具有补偿性，也体现有限度地惩罚性。上诉人违反合同约定判决其承担违约责任符合当事人合同意思表示和法律规定。
综上所述，黔东南园鑫房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费377.00元，由黔东南园鑫房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琴
审 判 员 杨再幸
审 判 员 龙 恺
二〇一八年三月九日
法官助理 吴竹春
书 记 员 杨 兰