湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00168号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉麦当劳餐饮食品有限公司，住所地：武汉市江汉区中山大道888号平安大厦（原佳丽广场）23层2601室。
法定代表人：张家茵，该公司董事长。
委托代理人：姬建生、李兵，北京中伦（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被、反诉原告）：湖北安良百货集团有限公司，住所地：荆州市沙市区北京中路189号。
法定代表人：刘方燕，该公司董事长。
委托代理人：覃世方，湖北博智律师事务所律师。
上诉人武汉麦当劳餐饮食品有限公司（以下简称武汉麦当劳公司）因与被上诉人湖北安良百货集团有限公司（以下简称安良百货公司）租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人武汉麦当劳公司的委托代理人姬建生、李兵，被上诉人安良百货公司的委托代理人覃世方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，1999年4月30日，武汉麦当劳公司与湖北沙市商场股份有限公司（以下简称沙商股份）签订房屋租赁合同，其中第1条约定：由武汉麦当劳公司承租沙市商场的建筑物一层的一部分（使用面积约299平方米）改建并经营麦当劳餐厅，租赁期限20年。第2条约定：武汉麦当劳公司从起租日按以下两种方式中金额最高的一种向沙商股份缴付租金，直至20年租期结束：1、第一年至第五年租期内，每年年底确保支付人民币50万元保底租金，从第六年起保底租金递增10%，以后每五年保底租金在原已递增的基础上递增10%，直至20年租赁期结束；或2、按餐厅当月总销售额的6%支付月租金。第5条约定：如因沙商股份引起第三方造成公用事业中断，并不能在24小时内加以修复或恢复，武汉麦当劳公司有权进行修复工作并从租金中扣除一切费用。合同还约定了其他事项。2003年，荆州市时代广场购物中心有限公司（下简称时代广场）承接原沙市商场物业，同时承接租赁合同中出租方的权利义务。2006年6月25日，武汉麦当劳公司与时代广场签订补充协议约定：时代广场确保提供给麦当劳时代广场餐厅24小时不间断供电。2011年5月5日，武汉麦当劳公司与时代广场再次签订补充协议约定：同意暂停营业并调整前述房屋租赁合同约定的租赁位置，一楼面积调整为280平方米左右。时代广场维修完毕后，餐厅于2012年2月恢复营业。2011年7月28日，时代广场变更为湖北安良百货集团有限公司。2014年8月28日，安良百货公司致函武汉麦当劳公司称：“关于麦当劳沙市安良百货餐厅区域调整问题，双方已进行多次沟通，至今尚未达成共识。鉴于安良百货的现状，对该餐厅的区域调整势在必行，初定将麦当劳餐厅调整至二楼，希望武汉麦当劳公司尽快到现场确认和搬迁，并协商损失补偿问题。”并称：“安良百货大楼扩建时虽进行电力增容，但由于扩建后面积增加较大，加之住宅业主陆续装修入住，增容数量考虑不足，夏季用电高峰时段难以保证不发生跳闸现象。”武汉麦当劳公司于2015年2月10日向安良百货公司发出律师函称：“离上次餐厅迁移不到3年，对安良百货公司于2014年7月再次提出迁移餐厅位置的要求予以拒绝；从2014年7月3日开始，安良百货公司在餐厅营业高峰时段中断电力供应，导致餐厅无法正常经营，被迫于2014年10月1日起一度停止营业，于12月中旬尝试恢复营业。为此，函告安良百货公司：敦促其全面履行合同约定义务，恢复餐厅正常电力供应，承担截止2014年12月31日已遭受的经济损失569188元。”并称：“对于该损失，不得不考虑在2015年度租金结算时直接从应付租金中抵扣。”2015年2月16日，安良百货公司向武汉麦当劳公司发出解除房屋租赁合同通知书称：“律师函主张我公司违约并造成经济损失与事实不符。2004年12月，我公司通过收购取得沙市商场的房屋所有权开设百货商场，为了借助麦当劳的品牌效应提升商场的人气与形象，我公司同意继续与贵公司合作。后因北京路地下人防工程施工导致商场房屋受损，我公司于2011年5月开始对商场进行了加固处理，但未根本消除安全隐患。2014年7月，我公司拟对商场房屋结构进行检测和再次加固，通知贵公司配合，但贵公司对此久拖不决，至今未作明确答复。我公司与贵公司继续合作、保留沙市商场餐厅的主要目的不是收取租金，而是注重麦当劳的品牌带动效应，仅就租金而言，沙市商场餐厅占据黄金地段，所付租金不到同地段租金的三分之一。但近几年麦当劳负面新闻不断，经营业绩下滑，沙市商场餐厅未能幸免，2014年10月以来，该餐厅以停电为由，关门停业，严重影响了商场的整体形象。对此，我公司提出调整餐厅位置，但贵公司拒不接受。综上，律师函的内容歪曲事实，沙市商场餐厅的经营现状已导致我公司不能实现合同目的，现通知贵公司解除1999年4月30日签订的房屋租赁合同及所有补充协议。”该通知书于2015年2月26日送达武汉麦当劳公司。2015年2月17日，安良百货公司收回了麦当劳沙市商场餐厅承租房屋。同日，安良百货公司（甲方）与案外人浙江美购贸易有限公司（乙方）签订房屋租赁合同约定：甲方向乙方出租位于安良百货商场第一层面向北京路的部分房屋，建筑面积275.5平方米；租赁期限共60个月，从2015年2月17日起至2020年2月16日止；月租金为191319元，月物业管理费为5510元，月租赁费用合计196829元。合同还约定了其他事项。安良百货公司于2015年2月24日收取浙江美购贸易有限公司第一个季度租金和物业费共196829元。原麦当劳餐厅顾客用餐区域，案外人浙江美购贸易有限公司已在此从事服装及床上用品销售，原餐厅后台部分房屋存放着餐厅设施设备。
一审另认定，武汉麦当劳公司沙市商场餐厅2014年10月1日起至2014年12月中旬停止营业，2014年12月中旬至12月30日的总净销售额为72877.87元，2015年1月1日至1月31日的总净销售额为101589.71元，2015年2月1日至2月16日的总净销售额为165723.14元。武汉麦当劳公司将房屋保底租金付至2015年2月17日。
武汉麦当劳公司认为，安良百货公司在既不具备法律规定也不具备合同约定条件的情况下，强占承租物业并单方宣布解除合同的行为，违反了法律规定，侵害了其合法权益，故诉请法院判令：1、确认安良百货公司落款日期为2015年2月16日的解除房屋租赁合同通知书无效；2、安良百货公司立即恢复麦当劳餐厅的原状并将餐厅交还武汉麦当劳公司，恢复餐厅正常供电；3、安良百货公司赔偿武汉麦当劳公司2014年7月3日至2015年2月17日期间，经常性停电造成的经济损失647632元；4、安良百货公司免除武汉麦当劳公司自2015年2月17日起至餐厅恢复正常经营期间的租金，并赔偿武汉麦当劳公司自2015年2月17日起至恢复正常经营期间遭受的经济损失（按每月44448元计算）；5、本案诉讼费用由安良百货公司承担。
安良百货公司认为，麦当劳安良百货餐厅因受“福喜事件”影响，于2014年7月开始不能正常经营，2014年10月后以停电为由关门停业。安良百货公司曾提出将餐厅调整到二楼，武汉麦当劳公司明确表示要求减少租金。故安良百货公司依惯例于2015年2月16日向该餐厅留守人员送达解除房屋租赁合同通知书，武汉麦当劳公司于2015年2月26日签收该通知书。安良百货公司于2015年2月17日收回了部分出租房屋，另有部分房屋因存放餐厅设备未收回，武汉麦当劳公司暂未腾退。2015年2月17日，安良百货公司将该餐厅原占用房屋出租给案外人浙江美购贸易有限公司从事服装销售至今。根据我国《合同法》的相关规定，双方签订的房屋租赁合同及所有补充协议已经解除，故向一审法院提起反诉，请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同及所有补充协议已经解除或者判决解除双方签订的房屋租赁合同及所有补充协议；2、判令武汉麦当劳公司立即将位于荆州市沙市区北京中路189号安良百货大厦一层的原麦当劳餐厅占用房屋腾退给安良百货公司；3、判令武汉麦当劳公司向安良百货公司支付房屋占用费（参照每天租金600000元÷365天＝1644元／天的一半，从2015年2月17日起计算至腾退之日止）。
一审认为，本案争议的焦点是：一、安良百货公司的解除租赁合同通知书是否有效；二、如解除租赁合同通知书无效，安良百货公司关于解除租赁合同的反诉请求是否应当支持；三、双方的其他诉讼请求如何处理。
一、关于安良百货公司的解除租赁合同通知书是否有效。
一审认为，我国《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”通常情况下，出租人的合同目的是收取租金，承租人的合同目的是取得租赁物的使用权和收益权。本案的租赁房屋为安良百货商场一层的部分门面，虽然武汉麦当劳公司沙市商场餐厅从2014年10月1日起至2014年12月中旬停止营业、2014年12月中旬至2015年2月16日不能正常经营，将对提成租金和商场形象造成负面影响，但在武汉麦当劳公司按约定支付保底租金的情况下，尚不致于使安良百货公司的合同目的落空，安良百货公司以不能实现合同目的为由主张解除租赁合同与我国《合同法》第九十四条第（四）项的规定不符，解除租赁合同通知书应确认无效。武汉麦当劳公司在法定期限内对解除租赁合同通知书提出异议并提起诉讼，其关于确认解除租赁合同通知书无效的诉讼请求，应予以支持。
二、关于解除租赁合同通知书确认无效后，安良百货公司解除租赁合同的反诉请求是否应当支持。
一审认为，房屋租赁合同应当解除，其理由是：
1、安良百货公司于2015年2月16日发出解除房屋租赁合同通知书属于明确表示不履行合同义务，2015年2月17日收回租赁房屋并另行出租属于以自己的行为表明不履行合同义务，在此情形下解除房屋租赁合同，符合我国《合同法》第九十四条第（二）项规定的精神。
2、我国《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，安良百货公司已将原麦当劳餐厅出租给案外人正常经营，如人民法院判决原被告继续履行原租赁合同，势必既要调整原被告间的租赁诉讼、还须调整新租户与被告间的租赁诉讼，除耗费时间外，社会调整和管理成本过高，也将为执行带来困难，属于债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，根据我国《合同法》第一百一十条第（二）项的规定应当解除，武汉麦当劳公司主张继续履行合同、恢复餐厅原状的请求本院不予支持。
3、安良百货公司是在收购国企资产的同时承接租赁合同的权利义务，与武汉麦当劳公司缺乏磋商基础和相互信任。2014年7月起双方因餐厅区域调整、停电与停业长期产生分歧，2015年2月安良百货公司收回租赁房屋，2015年6月武汉麦当劳公司提起诉讼。从上述过程可见，本案的双方当事人已经丧失合作基础，解除事实上已不可能继续履行的合同，符合合同自由原则。否则，对于已经失去信任基础的合同如果继续履行，双方将困守在合同枷锁里，最终损害双方的利益。
三、双方的其他诉讼请求如何处理。
从现有证据看，武汉麦当劳公司主张安良百货公司停电导致餐厅停业和不能正常经营的证据不足，安良百货公司主张麦当劳自身原因导致餐厅停业和不能正常经营的证据也不足。对于餐厅2014年7月3日至2015年2月16日的损失，因无有效证据证明，故不予支持。对于餐厅2015年2月17日至合同解除之日的损失，武汉麦当劳公司可在判决生效后另行主张。
我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，对武汉麦当劳公司关于安良百货公司免除自2015年2月17日起至餐厅恢复正常经营期间的租金、并赔偿武汉麦当劳公司自2015年2月17日起至恢复正常经营期间遭受经济损失的诉讼请求不予支持。同时，武汉麦当劳公司应在租赁合同解除后将存放设施设备的房屋腾退给安良百货公司，对于安良百货公司关于武汉麦当劳公司支付房屋占用费的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认湖北安良百货集团有限公司解除房屋租赁合同通知书无效。二、解除武汉麦当劳餐饮食品有限公司与湖北安良百货集团有限公司之间的房屋租赁合同及补充协议。三、武汉麦当劳餐饮食品有限公司于判决生效之日起十日内向将存放设施设备的房屋腾退给湖北安良百货集团有限公司。四、驳回武汉麦当劳餐饮食品有限公司的其他诉讼请求。五、驳回湖北安良百货集团有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费11888元，由武汉麦当劳餐饮食品有限公司负担；反诉案件受理费876元，由湖北安良百货集团有限公司负担。
上诉人武汉麦当劳公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原判决错误适用《合同法》第九十四条和一百一十条，仅以司法职权判决解除涉案租赁合同无任何法律依据。《合同法》第九十四条和一百一十条并未赋予司法机关解除合同的权力，也不适用本案争议。涉案合同的解除权属于合同当事人，法院无权干预。2、原判决对被上诉人违约事实及其给上诉人造成损失的事实未依法予以认定。3、涉案租赁合同能够继续履行，且若被上诉人按照诚信原则全面适当的继续履行合同，上诉人权益就得以最大程度的维护，且不会损害上诉人的利益。涉案租赁房屋完好存在，未出现任何在法律上阻碍上诉人承租权益的事实，仍可以按约交由上诉人使用经营。4、原判决对上诉人损失赔偿请求避而不审，还要求上诉人另案起诉，没有法律依据。原审判决回避关键焦点和事实，错误适用法律，请求二审法院：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、改判支持上诉人一审第2、3、4项诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由安良百货公司承担。
被上诉人安良百货公司答辨称：1、原审判决解除房屋租赁合同并无不当。《合同法》并未禁止人民法院以判决方式解除合同，且《合同法》第一百一十条明确规定三种类型的合同不得继续履行，原审判决解除房屋租赁合同符合法律规定。2、武汉麦当劳公司主张安良百货公司违约停电导致餐厅停业及停业的损失，没有证据支持。3、在本案租赁房屋已收回且另行出租的情况下，作为租赁合同债权人的武汉麦当劳公司的救济途径只能请求解除合同、赔偿损失，如果请求继续履行，将违反特权优于债权的原则，且实际执行困难。4、本案租赁合同应予解除，武汉麦当劳公司关于免除租金及赔偿2015年2月17日起至恢复营业前经济损失的请求应当不予支持。关于2015年2月17日起至合同解除之日的经济损失，原审认为可以另行主张权利，并未回避武汉麦当劳公司的诉请。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，应当予以维持。
二审中，上诉人武汉麦当劳公司向本院提交以下证据材料：
一、荆州市公安局《形式复核决定书》（荆公刑复核字201505号），拟证明安良百货公司多次中断电力供应，违法违约单方宣告解除合同，并使用非法手段强占麦当劳沙市商场餐厅所使用的房屋。
二、餐厅收入表、餐厅资产明细表、水电消耗清单及缴费凭证，拟证明因安良百货公司断电，强占租赁房屋等违约行为，造成麦当劳餐厅经营损失并被迫中止经营。
三、武汉麦当劳公司向安良百货公司发出的催告函、律师函及相应邮寄凭证，拟证明安良百货公司断电后，武汉麦当劳公司发函催促恢复供电并要求赔偿损失。
四、“荆州7.26电梯事故”相关媒体报道，拟证明安良百货公司不讲诚信，缺乏社会责任感。
被上诉人安良百货公司对上诉人所提交证据发表质证意见如下：对证据一真实性无异议。对证据二中除水电费发票外，其他均有异议，该部分证据系武汉麦当劳公司单方制作。证据三不能证明相关函件已经送达安良百货，函件内容是麦当劳的单方主张，亦不能证明停电的责任归咎于安良百货公司。证据四来源于网络材料，无从考证，且与本案没有关联。
二审中，被上诉人安良百货公司未向本院提交证据材料。
本院认为，关于上诉人证据一，被上诉人对其真实性无异议，该证据由公安机关出具，证明了本案租赁合同履行过程中双方发生纠纷的相关事实，来源真实、合法，且与本案有直接关联，故对其证明效力予以确认。上诉人提交证据二，拟证明因安良百货公司断电，强占租赁房屋等违约行为，造成麦当劳餐厅经营损失并被迫中止经营，与证据一相互印证，本院对其证明效力予以确认。上诉人提交证据三，拟证明安良百货公司断电后，武汉麦当劳公司发函催促恢复供电并要求赔偿损失的事实，与上诉人在一审中提交的证据四相互印证，本院对其证明效力予以确认。关于上诉人提交的证据四，该证据来源于网络，与本案讼争没有关联，本院不予采信。
本院二审查明，2015年2月17日，安良百货公司员工强行对麦当劳安良百货餐厅内部设施进行搬迁转移并封闭大门，致使餐厅被迫停业。安良百货公司于同日与浙江美购贸易有限公司签订租赁合同，将麦当劳安良百货餐厅经营场所即涉案租赁房屋租赁给浙江美购贸易有限公司经营使用。现麦当劳安良百货餐厅的餐饮设备仍存放于租赁房屋中。
本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
二审中，经本院归纳并由双方当事人认可，双方主要有以下四个争议焦点：一、双方在履行合同过程中是否有违约行为；二、本案房屋租赁合同能否继续履行；三、上诉人的经济损失如何认定；四、本案房屋租赁合同应否判决解除。具体分述如下：
一、关于双方在履行合同过程中是否有违约行为的问题。
本院认为，根据我国合同法的规定，违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为以有效合同关系的存在为前提，没有有效的合同关系，就没有合同义务，也就不存在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的问题。本案房屋租赁合同及补充协议系双方当事人自愿平等协商签订，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。双方应当诚实守信，积极履约。《合同法》第一百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”双方在2014年以前履约情况良好，分别履行了各自的合同主要义务。2014年10月1日至12月中旬，武汉麦当劳公司停止经营，2014年12月中旬至2015年2月16日处于不正常经营状态，其原因有用电高峰跳闸、非正常停电和餐饮现状的问题，但无论何因，武汉麦当劳公司依约将房屋保底租金付至2015年2月17日，履行了作为承租人的基本义务，不存在违约行为。在租赁合同履行期内，湖北安良公司于2015年2月17日在未商定解除合同的情况下单方收回武汉麦当劳公司承租的大部分经营房屋，并于同日出租给案外人浙江美购贸易有限公司经营。其行为违反了合同约定的义务，已构成实际违约。
二、关于本案房屋租赁合同能否继续履行的问题。
本院认为，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”继续履行是指一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，债权人请求人民法院作出判决，强制债务人在一定期限内履行合同债务的责任方式。继续履行是原合同义务的转化形式，是一种违约责任的承担方式，继续履行须同时具备三个条件：一是由守约方在合理期限内提出继续履行的请求；二是依据法律和合同的性质能够强制履行；三是继续履行在经济上是合理的。本案中，武汉麦当劳公司主张安良百货公司应继续履行合同的诉讼请求，依据法律和合同的性质也能够强制履行，关键是继续履行在经济上是否合理。根据《合同法》第一百一十条的规定，在非金钱债务中，如果债务的标的不适合于强制履行或履行费用过高的，则不能采取继续履行措施。安良百货公司的违约行为事实上已导致租赁房屋为案外人承租经营，如果强制继续履行合同，则必须同时调整本案租赁关系和安良百货公司与案外人之间新的租赁关系，强制履行的费用必然超过正常情况，在经济上将导致不合理。而且从2014年7月以来，双方因餐厅区域调整、停电及停业长期存在矛盾和分歧，无法协商达成一致意见，客观上难以继续履行。任何合同的履行都要体现在经济上的公平性与合理性，违约责任的目的在于弥补给守约方带来不合理的负担，又会给继续履行本身付出巨大的经济代价。因此，本案租赁合同不宜继续履行，武汉麦当劳公司可选择其他违约责任方式请求救济。
三、关于武汉麦当劳公司的经济损失如何认定。
本院认为，民事诉讼证据规则第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”认定证据的证明效力应分析判断案件的证据是否具有真实性、合法性与关联性。本案中，武汉麦当劳公司主张安良百货公司赔偿2014年7月3日至2015年2月17日期间的经济损失647632元；赔偿2015年2月17日至恢复正常经营期间的经济损失（按每月44448元计算）。其举证证明存在上述经济损失的证据是在一审中提交的第七项证据，即《关于原告之沙市商场餐厅损失计算的说明》，全文内容如下：“1、原告每月利润：2013年7月至2014年6月12个月期间，原告之沙市商场餐厅营业额为8184934元，成本为7651556元，利润为533378元。故原告之沙市商场餐厅营业额每月利润为44448元。2、原告每月缴纳的租金：原告每月向被告缴纳租金50416元。”首先，该说明本身的形成过程非客观真实，表现为数额的简单表述，无计算依据及相应财务报表或数据，其形式上的真实与实质上的真实均不能认定；其次，民事诉讼证据有八种法定形式，凡不符合这八种法定形式的都不具有合法性，该说明无落款日期及制作或出具单位印章，不符合书证的形式要件与来源合法要求；再者，该说明基于非客观真实和不符合证据的法定形式，与其待证事实之间不具有关联性。因此，武汉麦当劳公司所举上述说明不符合证据的三性要求，不能达到其证明目的，故本院对其经济损失不予认定。二审诉讼中，武汉麦当劳公司申请本院对其经济损失进行司法鉴定（财务审计）。本院认为，武汉麦当劳公司有权主张赔偿经济损失，亦有责任举证证明其经济损失客观存在，如需申请司法鉴定也应在一审诉讼举证期限届满前提出申请，逾期应视为放弃其诉讼权利。故本院对其申请司法鉴定的请求不予准许。
四、关于本案房屋租赁合同应否判决解除。
本院认为，《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。”第一百零七条规定了违约责任的承担方式，若一方违约，其承担违约责任的首选形式是继续履行，其次才是采取补救措施或者赔偿损失。上述条款说明，当事人在履行合同时，应遵循公平原则和诚实信用原则，如果客观情况发生重大变化，继续履行合同显失公平，甚至造成社会财富浪费、不经济的状况，则法律不应强制违约方继续履行合同。对此，《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本项争议焦点实际上就是安良百货公司作为违约方有无申请解除合同的权利。我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。从理论上讲，合同是事人之间的契约，按约履行合同除了受法律规定的约束外，很大程度上取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自由，在本案中必然会耗费较大的社会成本。本案中，如果继续履行合同，需要先解除已经设定在租赁物上的其他租赁合同，在本案争议的租赁合同已经耗费了当事人诸多时间、精力及社会资源的情形下，强制履行难以达到理想效果。即使不考虑强制履行的效果，为维持本案存在诸多难以调和的矛盾的法律关系，而去破坏现有的相对和睦的法律关系，有悖诉讼的经济原则。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。本案双方因合作基础的丧失而引起诉讼，且长期相持不下，现案涉房屋又出租给案外人使用，再予以强制履行的成本过高，属于债务的标的不适于强制履行、履行费用过高的情形，判决解除合同合理有据。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用合同法的相关条文正确，但适用《合同法》司法解释（二）第二十四条作为判决依据不当，应予纠正。该条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该条是对合同解除或者债务抵销的异议期间及其法律后果的解释。解释规定异议期间，旨在解决当事人没有事先约定异议期间，事后也无法就异议期间达成协议时，法律需要确定非解除权人行使异议的期间。异议期限届满非解除权人没有表示异议的，应当认为非解除权人的异议权消灭。非解除权人未在约定或法定期限行使异议权的，异议权丧失，合同无争议地解除。非解除权人在约定或法定期限届满后向人民法院起诉的，人民法院不予支持。此条款解决的是当事人的诉权问题。安良百货公司于2015年2月16日将解除合同通知书送达至武汉麦当劳公司，双方没有约定异议期，事后也未就异议期间达成协议，武汉麦当劳公司于2015年5月14日向人民法院提起诉讼时未超过三个月，依法享有该项诉权。故原审判决适用该条款显属不当。此外，安良百货公司系本案合同违约方，原审判决分配诉讼费用负担时将本诉案件受理费由守约方武汉麦当劳公司负担欠妥，应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费11888元，反诉案件受理费876元；二审案件受理费11888元，以上合计24652元，由湖北安良百货集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭 莉
审判员 李慧敏
审判员 韩秀士
二〇一五年十月十日
书记员 唐君玲