湖南省益阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）湘09行终107号
上诉人（原审第三人）范建国，男，汉族，1951年6月16日出生，住南县。
委托代理人黄良春，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）骆介平，男，汉族，1968年9月20日出生，住南县。
委托代理人吴超，南县法律援助中心律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审第三人）易建香，女，汉族，1962年8月16日出生，住南县。
委托代理人赵武波，南县南洲法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原审被告南县国土资源局，住所地：南县南洲镇兴盛路。
法定代表人廖建强，该局局长。
委托代理人吴政球，系该局政策法规股股长，代理权限为特别授权。
委托代理人刘卫斌，湖南跃海律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原审第三人中国农业银行股份有限公司南县支行，住所地：南县南洲镇南华南路。
负责人龚正林，该支行行长。
委托代理人符兰，系该行员工，代理权限为一般代理。
委托代理人徐伟，系该行员工，代理权限为一般代理。
上诉人范建国因与被上诉人骆介平、易建香、原审被告南县国土资源局、原审第三人中国农业银行股份有限公司南县支行（以下简称南县农行）房屋行政登记一案，不服湖南省南县人民法院（2017）湘0921行初15号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人范建国及委托代理人黄良春，被上诉人骆介平委托代理人吴超，被上诉人易建香委托代理人赵武波，原审被告南县国土资源局委托代理人吴政球、刘卫斌，原审第三人南县农行委托代理人符兰、徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，骆介平成立南县中南蓄电池厂，该厂座落于南县赤松亭南华渡口堤外。1995年，南县中南蓄电池厂与南洲运输公司签订了《关于有价转让厂房场地及水电设施的协议书》，双方约定由南洲运输公司将厂房11间，占地面积1400平方米的土地和房屋转让给南县中南蓄电池厂。南县中南蓄电池厂由骆介平、朱国胜、莫建良（系易建香前夫，已过世）三人一起合伙经营管理。1996年1月20日，位于南洲镇西河街的面积为149.10平方米的房屋登记在骆介平名下，字号为南房字96-0**号房屋所有权证。1997年该厂关闭，易建香与其前夫莫建良在此处生活。后莫建良过世，易建香与范建国于1998年8月登记结婚。1999年1月18日，范建国向南县房地产管理局申请将座落于南洲镇老正街赤松亭，面积为182.39平方米的房屋登记在其名下，核发申请表上载明了登记种类为换证，原产权证件内容为南房字第96-0**号房屋所有权证。经审批后，南县房地产管理局为范建国颁发了南房权证南洲镇字第000011**号房屋所有权证。2011年5月12日，范建国因生产经营需要，以该房地产抵押向南县农行贷款15万元，并办理了他项权证。2014年6月，易建香与范建国离婚，夫妻共同财产未进行分割。2016年11月份，因本案诉争房屋拆迁，骆介平发现本案诉争房屋登记在范建国名下。
另查明，西河街和赤松亭系同一地方，由西河街更名为赤松亭，南房字第96-0**号房屋所有权证和南房权证南洲镇字第000011**号房屋所有权证登记的房屋系同一位置的房屋。
原审法院认为，本案的被诉行政行为系1999年作出，当时规范房屋登记行为的规章系《城市房屋权属登记管理办法》，依据行政诉讼的基本原则，法不溯及既往，以前的行政行为应适用当时的法律、法规及规章，故本案应适用1998年颁布的《房屋权属登记管理办法》。依据《行政诉讼法》第二十五条之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案被诉行政行为登记的房屋与登记在骆介平名下的南房字第96-0**号房屋所有权证上的房屋系同一位置的房屋，且骆介平以南县中南蓄电池厂的名义购买了该处原南洲运输公司的房屋及土地，故骆介平与本案被诉行政行为具有利害关系，具备本案适格的原告主体资格。本案被诉行政行为系1999年作出，至今未超过20年，骆介平在2016年11月份知晓本案被诉行政行为，于2017年4月提起行政诉讼，符合《行政诉讼法》第四十六条关于起诉期限的规定。南县房屋登记核发权证申请表上登记种类一栏注明系换证，产权证件内容一栏为南房字第96-0**号房屋所有权证，南县国土资源局与范建国、易建香均未提供证据证明该证已被注销，故本案被诉行政行为系《房屋权属登记管理办法》第九条第（三）项所规定的转移登记。依据《房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中南县国土资源局以及易建香、范建国均未提供相关的合同、协议、证明等证据证明被诉行政行为是基于何种原因启动的转移登记，无法知晓诉争房屋是通过何种方式变更的权属关系。南县房地产管理局在范建国未提供房屋权属来源的相关证明材料，未审查该行政行为权属来源的情况下，即为范建国颁发了南房权证南洲镇字第000011**号房屋所有权证的行为，事实认定不清，主要证据不足。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销南房权证南洲镇字第000011**号房屋所有权证。一审案件受理费50元，由南县国土资源局负担。
宣判后，范建国不服，上诉称：一审法院认定事实不清且错误。原审认定96-004号房屋所有权证具有真实性错误。被上诉人骆介平提供的证人证言相互矛盾，未能证实当时的真实情况。南县中南蓄电池厂与南洲运输公司签订转让协议，没有办理土地转让登记，仍属于原南洲镇人民政府经委所有，该单位将土地转让给上诉人,来源合法、清楚。骆介平与另外二位合伙人达成退伙解散协议后，财产归莫建良所有,此后，该厂房因自然灾害被毁损，96-004号证下房屋已不复存在。综上，一审法院认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院撤销原判，依法改判确认涉案房屋登记合法有效。
被上诉人骆介平答辩称：一、本案行政机关的行为是房屋转移登记，应当依照法律规定办理，但行政机关没有提供办理转移登记的相应材料，一审判决撤销正确。二、96-004号房产证的档案资料遗失责任不在骆介平，房产证的档案资料系房管局保管。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人易建香答辩称：涉案行政行为主要证据不足，事实不清，登记行为不合法。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告南县国土资源局述称：一、南县房地产管理局的登记行为存在瑕疵。原审认定涉案行政行为系转移登记正确。二、上诉人的上诉主张符合客观事实。请二审法院查明案件事实，依法判决。
原审第三人南县农行述称：一、范建国向我行贷款15万元，已将涉案房地产抵押给我行，并办理了他项权证。该借款纠纷执行案，南县法院已于2013年2月25日受理，2014年2月10日作出（2013）南法执字第36-1号执行裁定书,裁定拍卖该房产。二、我行因信赖房产部门登记的公信力，办理抵押登记，向抵押人发放贷款，合法抵押权应受法律保护。本案应确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为。
二审中，上诉人范建国向本院提交了如下证据：对潘来安的调查笔录及公证书。拟证明涉案房产来源及演变过程合法。
被上诉人骆介平质证意见：该证据部分真实，印证了房屋属骆介平所有,之后表述不准确，不能作为定案依据。
被上诉人易建香质证意见：与被上诉人骆介平质证意见一致。
原审被告南县国土资源局质证意见：对证据无异议。
原审第三人南县农行质证意见：不清楚，无质证意见。
本院认证意见：该证据不足以单独证明涉案房产的权属，应结合其他证据综合认定。
二审中，被上诉人骆介平向本院提交了一份南县中南蓄电池厂的国有土地使用证，经审查，上诉人范建国在本案一审时已提交该证据，故不作为本案二审中提交的新证据进行审查认证。
本院经审理查明，1995年，南县中南蓄电池厂与南洲运输公司签订了《关于有价转让厂房场地及水电设施的协议书》，约定，南洲运输公司有价转让大小厂房11间（均系平房），占地面积400平方米。原审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案被诉行政行为系《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令[第57号]）第九条第（三）项所规定的转移登记。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。本案中，南县国土资源局及范建国均未提供证据证明在作出涉案转移登记行为时，范建国向房地产行政主管部门提交了致使房屋权属发生转移的相关合同、协议、证明等文件，故房地产行政主管部门作出的为范建国颁发南房权证南洲镇字第000011**号房屋所有权证的转移登记行为，主要证据不足。上诉人范建国的上诉请求，本院不予支持。至于双方争议的涉案房产的权属，权利人可另行通过民事诉讼等途径依法予以救济。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。据此，抵押权作为一种物权，可以适用善意取得制度。同时，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。本案中，房地产行政主管部门为范建国颁发南房权证南洲镇字第000011**号房屋所有权证，主要证据不足，但南县农行在对涉案房屋所有权设定抵押并办理抵押登记时，范建国出具的房屋所有权证在当时是合法有效的，应当认定其已经履行了审慎的注意义务，应适用善意取得制度，对其抵押权予以保护。因此，本案应判决确认房地产行政主管部门为范建国颁发南房权证南洲镇字第000011**号房屋所有权证违法，一审判决撤销该证不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省南县人民法院（2017）湘0921行初15号行政判决；
二、确认南县房地产管理局颁发给范建国南房权证南洲镇字第000011**号房屋所有权证房屋行政登记行为违法。
本案一审案件受理费50元，由南县国土资源局负担，二审案件受理费50元，由上诉人范建国负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭柏奎
审判员 傅爱军
审判员 谭环栋
二〇一八年一月四日
书记员 张 伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更。