北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1211号
上诉人（原审被告）：张胜泳。
委托诉讼代理人：张某，北京市瑞风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王紫崴，北京市瑞风律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：孙彩云。
上诉人张胜泳因与被上诉人孙彩云委托合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初9189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
张胜泳上诉请求：1.撤销（2017）京0111民初9189号民事判决书第二项，查明事实，依法改判驳回孙彩云的此项诉求；2.本案诉讼费用由孙彩云承担。
事实与理由：一、涉案房屋的抵押合同仅是240万元借款主合同的担保从合同，实际借款合同中的主债务是240万元，160万元全部用于偿还主债务，根本不可能有剩余款项。孙彩云涉案房屋所抵押的最高限额虽为146万元，但并不是指孙彩云只承担主合同债务240万元中的146万元的担保责任，而是指涉案房屋最高只能抵押146万元，该146万元债务在抵押物被拍卖后所得款项中债权人享有优先受偿权。而抵押人孙彩云所承担的担保范围仍为主合同项下的债务本金240万元，及利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及抵押权人为实现债权及担保债权而支付的全部费用。二、孙彩云给付张胜泳160万元的性质是用于偿还其向张胜泳个人的借款（张胜泳办理房屋解押先行垫付的款项）。
张胜泳在2016年2月先履行了合同义务代委托人孙彩云向兴业银行天津支行支付了部分贷款本金及利息、罚息101万余元用于房屋解押，孙彩云在2016年3月7日出具的公证委托书系对张胜泳向银行还款解押行为的认可及追认，该费用系办理委托事项所需支出费用的一部分，也理应由孙彩云承担，孙彩云此后给付张胜泳160万元系偿还张胜泳先期垫付的101万元及其它应付的各种费用如违约金、赔偿金及抵押权人为实现债权及担保债权而支付的费用，这些费用银行是直接向张胜泳收取且未给付任何票据的，此款项孙彩云知道并认可。综上，张胜泳认为一审法院认定事实错误，损害了张胜泳的合法权利。
孙彩云辩称，不同意张胜泳的上诉请求和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
孙彩云向一审法院提出诉讼请求：一、判令张胜泳向孙彩云交付售房款185万元；二、判令张胜泳向孙彩云返还偿还兴业银行的借款本金、利息、罚息后的剩余款项1.60435万元；三、判令张胜泳向孙彩云返还其擅自处分孙彩云北京银行账户上的10万元；四、判令张胜泳向孙彩云支付由于其擅自转让孙彩云房屋，导致孙彩云起诉张胜泳房屋买卖合同纠纷一审、二审中支出的诉讼费共5.7万元、担保费0.5万元，违约金3万元。
一审法院认定事实：2014年2月10日，抵押权人兴业银行股份有限公司天津分行（以下简称兴业银行）与抵押人孙彩云签订《零售借款最高额抵押合同》，合同编号441403075803002（以下简称3002）。该合同第一条定义与解释第四项记载：抵押最高本金限额，指为了明确本合同被抵押担保的债权的范围，由立约双方明确约定的最高本金额度。在该债权限额项下，不论抵押权人与债务人发生债权的次数和每次金额，抵押人对该债权额度项下所有债权余额承担担保责任。第二十二条记载：本合同担保的主合同编号441403075810000（以下简称810000）的《个人授信额度借款合同》（总合同）及其项下所有分合同，债权人向债务人提供240万元整的授信，授信有效期为24个月，抵押额度有效期24个月，本合同项下的抵押最高本金限额为146万元整，抵押人自愿以朝阳区望京园401号楼20层2307（抵押物名称）设定抵押，抵押权与主债权同时存在。
2014年2月10日，抵押权人兴业银行与抵押人刁凤岩签订《零售借款最高额抵押合同》，合同编号441403075803001（以下简称3001）。该合同第一条定义与解释第四项记载的内容与3002合同内容相同。第二十二条记载：（前部内容与孙彩云的合同内容一致）本合同项下的抵押最高本金限额为94万元整，抵押人自愿以朝阳区百子湾西里104号楼7层1单元709（抵押物名称）设定抵押，抵押权与主债权同时存在。
2014年2月12日，债权人兴业银行与债务人刁凤岩签订《零售授信额度借款合同》，合同编号810000。该合同第十四条记载：授信额度最高本金限额为240万元；授信有效期为24个月，自2014年2月12日起至2016年2月12日止。该条第六项担保方式记载：下列合同为本合同的担保合同，一、编号3001的《个人借款最高额抵押合同》，担保方式为抵押，担保人为刁凤岩；二、编号3002的《个人借款最高额抵押合同》，担保方式为抵押，担保人为孙彩云；三、编号尾号4001的《个人借款最高额抵押合同》，担保方式为保证，担保人为天津锦都豪庭商贸有限公司。
2015年2月26日，债权人兴业银行与债务人刁凤岩签订《零售经营类借款合同》，合同编号441505492601000（以下简称1000）。该合同第十五条记载：借款金额240万元；借款期限11个月，自2015年2月27日至2016年1月27日止。该条第六项担保方式记载的内容与合同编号810000的合同第十四条第六项担保方式记载的内容相同。
上述刁凤岩借款，孙彩云、张胜泳均陈述是江焕青以刁凤岩的名义借款，实际借款人是江焕青。因刁凤岩贷款第9、10、11期未按期偿还银行利息，2015年年底，兴业银行在天津起诉并对刁凤岩和孙彩云的两套房产进行保全，江焕青委托张胜泳办理偿还银行贷款、解除两套担保房产抵押、出卖担保房产等事宜。2016年春节过后，江焕青又找张胜泳洽谈此事时，张胜泳与孙彩云相识，孙彩云委托张胜泳办理有关自己的上述事宜。
2016年2月24日，刁凤岩贷款账号尾号5028，扣款账号尾号0179，扣款三笔，其中，第9期，应收利息14714.25元，罚息460.17元，合计15174.42元；第10期，应收利息14560元，罚息324.09元，合计14884.09元；第11期，当期扣款本金979941.49元；以上合计1010000元。扣款后，兴业银行于2016年2月底将刁凤岩的抵押房屋解押，将房产证交给张胜泳。
2016年3月7日，委托人孙彩云与受托人张胜泳签订《委托书》并办理公证。委托内容为孙彩云名下有位于北京市朝阳区望京园401号楼20层2307房产（以下简称望京园房产）要出售，特委托张胜泳全权办理，双方共约定15条内容。其中，第2条约定：代为办理上述房产还款手续、领取还款证明、领取解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，领取房产证；第3条约定：代为签署售房合同等相关文件，代为办理上述房产的立契过户、权属登记相关一切手续；第4条约定：代为办理上述房产的产权过户、税务登记、网上签约等一切手续；第5条约定：代为缴纳转让上述房产过程中的有关税、费；第9条约定：代收出售上述房产的房款或银行转款并签署相关文件。《委托书》尾部约定：委托期限自签订之日起至办理完为止。在其权限范围及委托期限内所签署的相关文件孙彩云均予认可，并自愿承担由此产生的相关法律责任和法律后果。
因出售房屋解押，需要偿还剩余刁凤岩贷款及利息，张胜泳找孙彩云让其借钱还贷。2016年3月16日孙彩云向刘卫兴借款160万元，用于偿还兴业银行贷款。张胜泳持有的孙彩云尾号为2017的北京银行卡于2016年3月30日转入孙彩云向刘卫兴借款160万元。当日由张胜泳转账到其尾号为1905的北京银行卡150万元，支取现金10万元。
2016年4月13日，张胜泳从其尾号为3519的账户，通过兴业银行网上转账给刁凤岩尾号为0179的账户1483956.50元。
2016年4月13日，刁凤岩贷款账号尾号5028，扣款账号尾号0179，扣款一笔，第11期，逾期本金1420058.51元，应收利息24266.67元、罚息39631.32元，合计1483956.50元。借款人刁凤岩在兴业银行的个人经营贷款金额240万元，全部贷款本息于2016年4月13日结清。贷款结清后，兴业银行于2016年4月18日将孙彩云的抵押房产解押，将房产证交给张胜泳。
孙彩云向刘卫兴借款160万元，由张胜泳代其偿还兴业银行刁凤岩贷款第11期合计1483956.50元，剩余借款116043.5元，张胜泳未返还孙彩云。
2016年4月18日，张胜泳代理孙彩云与白相国签订望京园房产《存量房屋买卖合同》，2016年4月18日，张胜泳代理孙彩云与白相国签订望京园房产《二手房屋买卖合同》，该合同第二条第三项记载：该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押金额人民币149.82万元，抵押登记日期为2014年2月12日，出卖人应于2016年4月30日前办理抵押注销手续；第三条记载：出卖人和买受人通过北京尚邻房地产经纪有限公司居间介绍成交；第四条记载：房屋成交价为185万元，买受人于2016年4月18日支付首付款93万元，剩余房款于过户当日前支付。第十条记载：双方于2016年6月30日办理房屋权属转移登记手续。第十五条记载：双方约定产权过户后15日内进行房屋交割。2016年4月18日，张胜泳代理孙彩云与白相国、北京尚邻房地产经纪有限公司签订望京园房产《房屋买卖居间服务合同》，该合同记载：房屋交易价格为185万元，中介费2.775万元由白相国支付。2016年4月18日，张胜泳收到白相国转账的购房首付款93万元，并出具收条一张。2016年6月1日，张胜泳收到白相国转账的购房尾款92万元。2016年6月1日张胜泳代理孙彩云与白相国在《北京市不动产登记申请审批表》上登记，将望京园房产过户到白相国名下。该售房款185万元，张胜泳代收后未给付孙彩云。
2016年，孙彩云起诉白相国、张胜泳房屋买卖合同纠纷一案，孙彩云以张胜泳在没有征得其同意且不知情的情况下代其出售本案所涉房屋，北京市房山区人民法院（2016）京0111民初10402号民事判决书认定，张胜泳代理孙彩云与白相国签订的房屋买卖合同有效，孙彩云要求判令张胜泳代理签订的房屋买卖合同无效并将涉案房屋转移登记到孙彩云名下的主张，无事实依据和法律依据；孙彩云应当将涉案房屋交付白相国，孙彩云未按照约定交付房屋，应属违约，白相国要求孙彩云支付违约金有法律、合同依据。判决孙彩云交付涉案房屋支付白相国违约金3万元。北京市第二中级人民法院（2017）京02民终2499号民事判决书认定，孙彩云的上诉请求不成立，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国担保法》所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。张胜泳既受孙彩云的委托代为办理其名下抵押房产的解押，又受江焕青的委托代为办理刁凤岩名下抵押房产的解押。孙彩云与张胜泳签订的委托书第2条约定的内容为代为办理解除出售房产抵押登记及与之有关的一切手续。根据孙彩云与兴业银行签订的合同编号3002的合同约定，孙彩云为刁凤岩贷款的抵押最高本金限额为146万元，孙彩云在该债权限额项下所有债权余额承担担保责任，为解除出售房产的抵押，孙彩云向刘卫兴借款160万元，委托张胜泳代其偿还兴业银行刁凤岩贷款1483956.50元后，兴业银行于2016年4月18日将孙彩云的抵押房产解押，将房产证交给张胜泳。在此之前，根据刁凤岩与兴业银行签订的合同编号3001的合同约定，刁凤岩为刁凤岩贷款的抵押最高本金限额为94万元，刁凤岩在该债权限额项下所有债权余额承担担保责任，为解除刁凤岩抵押房产的抵押，实际借款人江焕青委托张胜泳办理相关事宜，在2016年2月24日，刁凤岩贷款还款合计1010000元后，兴业银行于2016年2月底已将刁凤岩的抵押房屋解押。刁凤岩与兴业银行签订的《零售授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》及孙彩云与兴业银行签订的合同编号3002的合同、刁凤岩与兴业银行签订的合同编号3001的合同均约定担保合同为最高额抵押合同。以上事实证明，孙彩云与兴业银行签订的抵押合同与刁凤岩与兴业银行签订的抵押合同，分别在各自的最高本金限额内对刁凤岩的借款承担担保责任。刁凤岩所还贷款101万元，系张胜泳受江焕青委托所为，如系张胜泳垫付，应向江焕青、刁凤岩主张返还，不存在张胜泳为孙彩云垫付之说。张胜泳主张孙彩云与刁凤岩应对240万元借款承担连带担保责任，于法无据，与事实不符，一审法院不予支持。
根据委托书第3条、第4条、第9条约定，张胜泳代孙彩云办理出售房产的相关一切手续，代收售房款185万元。在房屋买卖之前，孙彩云已用向刘卫兴贷款承担了担保责任，解除了该房屋的抵押登记并有结余。孙彩云也未授权张胜泳用售房款偿还刘卫兴贷款及张胜泳主张垫付的101万元刁凤岩贷款。《房屋买卖居间服务合同》记载，中介费2.775万元，由白相国支付。张胜泳对其主张为孙彩云垫付的办理房屋买卖及其他费用，也未能提供证据予以证明。故此，张胜泳代收售房款后继续占有、不返还孙彩云，没有事实及法律依据。孙彩云要求返还售房款185万元的诉讼请求，一审法院应予支持。
张胜泳用孙彩云向刘卫兴借款160万元代其承担保证责任后的剩余借款116043.5元，张胜泳未返还孙彩云，持有无据，应予返还。孙彩云要求返还剩余借款的诉讼请求，一审法院应予支持。
根据委托书约定，张胜泳在委托权限范围内代孙彩云办理出售房屋包括过户等一切手续，由此产生的相关法律责任和法律后果由孙彩云承担。张胜泳并非擅自转让孙彩云房屋，而是孙彩云授权所为。孙彩云起诉要求判令张胜泳代理签订的房屋买卖合同无效并将涉案房屋转移登记到孙彩云名下，一审法院认为无事实及法律依据，孙彩云未按照约定交付房屋，应属违约。故此，孙彩云败诉，是其自身违约所致，并非张胜泳原因所致。对孙彩云请求判令张胜泳向其支付由于擅自转让房屋导致的起诉房屋买卖合同纠纷一审、二审中支出的诉讼费、担保费、违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国担保法》第五十九条之规定，判决：一、张胜泳于判决生效后十日内返还孙彩云售房款一百八十五万元。二、张胜泳于判决生效后十日内返还孙彩云借款余款十一万六千零四十三元五角。三、驳回孙彩云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：在本案中，孙彩云与张胜泳签订《委托书》，委托内容为孙彩云委托张胜泳全权办理出售孙彩云名下望京园房产。在委托事项进行中，需将该房产解押。孙彩云为解除其房产的抵押，已经向刘卫兴借款160万元，委托张胜泳代其偿还刁凤岩在兴业银行的贷款148.39565万元。依据孙彩云与兴业银行签订的合同编号3002的合同，孙彩云为刁凤岩贷款的抵押最高本金限额为146万元，孙彩云在该债权限额项下所有债权余额承担担保责任。在此情况下，张胜泳主张孙彩云所承担的担保范围为案涉主合同项下的债务本金240万元及利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及抵押权人为实现债权及担保债权而支付的全部费用，缺乏合同依据，本院不予支持。张胜泳又主张孙彩云给付张胜泳160万元的性质是用于偿还其向张胜泳个人的借款，但并未提供证明借贷关系存在的证据加以证明，本院亦不予支持。由此，张胜泳主张占有孙彩云承担保证责任后的剩余款项116043.5元，缺乏法律和事实依据，不能成立。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2621元，由张胜泳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 罗 珊
审 判 员 李 丽
二〇一八年三月二十八日
法官助理 余周祺
书 记 员 宋卫平