广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2338号原告：陈彩霞，女，1981年1月20日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭国炽，广东捷高律师事务所律师。被告：胡水连，女，1971年10月26日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：赖宝云，广东中肯律师事务所律师。第三人：清远市清城区万盛房屋咨询服务部，住所地清远市清城区东城东岗二路25号1座首层之一。经营者：李北水。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行，住所地清远市清城沿江一路北二座一号楼邮政大楼。负责人：郭建科。委托诉讼代理人：黎明亮，该支行员工。委托诉讼代理人：何美颜，该支行员工。原告陈彩霞与被告胡水连、第三人清远市清城区万盛房屋咨询服务部（以下简称万盛服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法追加了中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行（以下简称邮政银行城区支行）为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈彩霞及其委托诉讼代理人黄艾琳、谭国炽、被告胡水连的委托诉讼代理人赖宝云、第三人万盛服务部的经营者李北水到庭参加诉讼。第三人邮政银行城区支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈彩霞向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方继续履行合同；2、判令原、被告双方立即办理房屋过户手续，被告立即向原告交付房屋；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月25日，原、被告及第三人万盛服务部三方签订《房屋买卖合同》，购买被告位于清远市清城区××大道××号天湖郦都十七座19层06号房屋（粤房地产权证清字第××号），总价款为350000元，并约定以按揭付款的方式支付。原告按合同约定于当天把20000元定金付给被告。2017年3月8日，原、被告双方到房管局办理过户手续，因被告购房不到两年税费较高，原、被告及第三人万盛服务部三方同意补充附加条件，约定2017年5月4日再次办理房地产过户手续。但是截止至起诉之日，被告仍未与原告办理房产过户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。原、被告及第三人万盛服务部约定于2017年5月4日办理房屋过户手续，现因被告的原因导致在期限届满仍未办理房屋过户手续，被告的行为构成违约。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告继续履行合同义务，维护双方交易行为，维护二手房交易市场秩序，保障原告合法权益，支持原告的诉请。原告陈彩霞提供如下证据：1、原、被告身份证复印件和企业信息查询，拟证明原、被告和第三人的诉讼主体资格；2、房屋买卖合同、附加条件，拟证明原、被告及第三人万盛服务部签订房屋买卖及支付第三人费用的事实，原、被告约定办理房屋过户事宜，被告应按约定履行；3、收据，拟证明原告向被告支付了20000元定金；4、房屋交易告知书，拟证明原、被告在2017年3月8日办理房屋过户相关事项；5、产权证书，拟证明被告对该房屋享有物权，产权证登记时间为2015年4月23日；6、中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书，拟证明邮政银行城区支行在2017年2月28日审批同意贷款给原告，原、被告应按双方签订的商品房买卖合同履行；7、银行交易明细，拟证明原告继续履行合同的付款能力；8、微信聊天记录，拟证明原、被告之间2017年3月9日签署的补充协议是双方真实意思表示，各方当事人应按协议约定履行义务；9、李北水与胡水连通话录音，拟证明原、被告之间约定2017年5月4日再次办理过户手续是双方真实意思表示，《房屋买卖合同》没有取消或解除，应当继续履行。被告胡水连书面辩称：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》经双方同意取消。被告与原告自2017年1月25日在中介处签订《房屋买卖合同》之后，双方于2017年3月8日到房管部门办理过户手续，按合同约定，本次交易所产生的全部税费由原告承担，房管部门收件后，税务部门计出税费，原告嫌税费太高，不愿支付税费，当日双方在房管交易中心签订了退件协议，协议明确，甲乙双方因资金周转问题，现经协商一致，自愿取消清城区东城大道1号天湖郦都十七座19层06号房屋的交易，此说明《房屋买卖合同》已取消。二、双方于2017年3月9日签订的附加条件无效。1、取消房屋交易意味《房屋买卖合同》已取消，双方没有签订再次交易的合同，在没有合同的前提下，双方签订的附加条件当然无效；2、涉案房屋是被告与罗中灵的夫妻共同财产，罗中灵于2016年6月18日因病死亡，两个儿子是罗中灵的继承人，原、被告于2017年3月9日签订的附加条件无效。综上所述，《房屋买卖合同》取消之后，双方没有再次签订交易合同，所签订的附加条件既不成立，也不具法律效力，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院判决驳回其诉讼请求。被告胡水连提供如下证据：1、身份证，拟证明主体身份；2、商品房买卖合同，拟证明购房时间；3、结婚证，拟证明胡水连与罗中灵的结婚时间；4、死亡医学证明、骨灰寄存证，拟证明罗中灵的死亡时间；5，银行个人结算业务申请书、购房发票、完税证明，拟证明涉案房屋是罗中灵与胡水连夫妻共有；6、出生证，拟证明罗泳康、罗泳燊是胡水连、罗中灵的儿子；7、退件协议书，拟证明双方取消房屋买卖交易。第三人万盛服务部书面述称：原告于2017年1月23日经我方业务员带看坐落于清远市清城区××大道××号天湖郦都十七座19层06号房屋，产权人为被告胡水连。经被告介绍上述房屋看房就到物业部借匙，物业部借匙的条件需要我方业务员在物业部现场打电话给被告告知借匙，再由被告打电话到物业部核准并同意后方可借匙带看，我方业务员还要交出身份证给物业部扣押作借还钥匙的依据。第一次带看是2017年1月23日10点，第二次带看是同日的15点，两次带看都到物业部借匙，也经得被告同意后借匙带看。经过两次带看后，原告于2017年1月25日叫我方约被告洽谈上述房屋事宜，双方约定2017年1月25日晚上20时到我处洽谈房屋交易流程，在洽谈过程中突然遭遇停电，后来我方工作人员买来蜡烛采光签下三方合同，在签合同时原告再三询问被告上述房屋的完税发票是否已经够两年，被告坚决承诺完税发票已经足够两年，当时除原、被告外，还有业务员周振星、张振杰、袁志浩及店长李北水在场，以上人员都听到被告再三承诺上述房屋完税发票已经足够两年，原告也听到被告的再三承诺完税发票已经够两年后，才签下买卖合同，原告支付购房定金20000元给被告，被告收到定金后签下收款收据并按下手印交给原告。次日后被告也发送一张发票给原告看，表示证明承诺完税发票够两年的真实性。在银行贷款审批通过后，原、被告双方约定于2017年3月8日到市房管局办理过户手续，当房管局办理到申税要求被告提供完税发票时，被告到房管局信息中心处调取到完税发票后，才得知有另外一张契税票未够两年，计算出来的交税费用比原来被告所承诺够两年的税费超出很多，由于超出部分原告不愿意负担，最后经原、被告同意协商，将过户时间改为2017年5月4日，待完税发票够两年后再到房管局办理过户手续，并签定了附加条件协议。2017年3月9日，由原、被告及我方经商讨后才作出签定附加条件补充协议，内容也经原、被告双方商讨得出。我方安排业务员打印，由原、被告双方及我方签名确认并分别按下手指印表示同意，我方加盖公章。被告要求领取原件，原告及我方分别各领取复印件。第三人万盛服务部没有提供证据。第三人邮政银行城区支行书面述称：原、被告双方于2017年2月15日到我行申请办理住房按揭贷款业务。我行于2017年5月17日审批通过该笔贷款，并出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》。按照我行有关制度，原告应自《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房手续。因此，若原告的问题导致无法在2017年8月17日前办妥房屋产权登记手续，该笔住房按揭贷款申请失效，我行有权不予发放贷款。第三人邮政银行城区支行没有提供证据。本院经审理认定事实如下，2017年1月25日，原告陈彩霞（买方）、被告胡水连（卖方）、第三人万盛服务部（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：“买卖双方就买卖位于清远市清城区××大道××号天湖郦都十七座19层06号房屋的买卖条件达成一致意见，该物业建筑面积为73.63平方米，买卖双方同意该物业总楼价为350000元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方负担，该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。定金20000元买方须在2017年1月25日支付给卖方，首期楼款105000元（含定金）买方于办理过户递件成功当天通过银行转账支付给卖方。楼价余款245000元为贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费5000元，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费7000元。合同三方同意向上述物业之所在地法院提起诉讼途径解决本合同之任何争议纠纷。本合同经三方签字或盖章后生效……。”合同签订后，原告当即向被告支付了定金20000元。同年2月15日，原、被告双方就涉案房屋买卖到邮政银行城区支行申请办理个人房屋按揭贷款业务。同年3月8日，原、被告双方到清远房产交易中心办理房屋产权过户手续，清远房产交易中心出具一份房屋交易告知书，该书明确转让方为胡水连、受让方为陈彩霞，交易房屋坐落于清远市清城区××大道××号天湖郦都十七座19层06号。但当天，因税费问题，原、被告双方签订一份“退件协议书”并交给清远房产交易中心收执，该书载明：“双方因为资金周转问题，现经协商一致，自愿取消房屋（清远市清城区××大道××号天湖郦都十七座19层06号，产权人胡水连，产权证号01××51，收件编号441802011201703080021）的买卖交易”。对该退件协议书，本院经向清远房产交易中心核查，确认退件协议书是该中心为方便迅速办理退件而制定的一个格式版本，取消的仅是该编号的交易备案手续，并非取消所签订的《房屋买卖合同》。同年3月9日，原、被告及第三人万盛服务部签订一份附加条件，约定于2017年5月4日办理房产过户手续。同年4月22日，原、被告的微信聊天记录显示，被告向原告作出不出卖房屋的意思表示。同年5月17日，邮政银行城区支行向原告出具个人房屋贷款审批通知书，决定给予原告240000元的贷款金额。涉案房屋登记的权属人为被告胡水连（房地产权证号01××51），登记时间为2015年4月23日，共有情况为单独占有。涉案房屋无抵押情况，现尚是毛坯房，于2017年5月16日因本案原告申请财产保全而被本院查封。原告为证明其能一次性支付本案购房款余款330000元，已将该款交至了本院。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。本案的焦点在于原、被告之间的买卖关系是否已取消、合同能否继续履行。原告已依约支付了定金，被告亦配合了原告到邮政银行城区支行申请办理房屋按揭贷款，双方在2017年3月8日办理房屋产权过户向清远房产交易中心递交相关资料后，因税费问题双方按清远房产交易中心提供的退件协议书样式签订一份退件协议书并交清远房产交易中心收执，而根据调查可知，签订退件协议书的目的是取消此次交易备案手续，而并不应认定为原、被告取消房屋交易或解除《房屋买卖合同》，且双方在此后的3月9日已通过签订附加条件的方式约定于5月4日再次办理房屋过户手续，为此，应予认定原、被告之间的买卖关系并无取消，双方签订的《房屋买卖合同》应予继续履行。现被告已明确作出不出卖房屋的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不继续履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告作为合同的守约方，有权要求被告采取继续履行合同的方式承担违约责任。鉴于原告已将购房款余款交至本院，涉案房屋亦并不存在导致不能实际履行的情形，为维护交易秩序稳定及诚实信用原则，对原告要求被告继续履行合同、协助办理涉案房屋过户手续及交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告陈彩霞与被告胡水连及第三人清远市清城区万盛房屋咨询服务部于2017年1月25日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、限被告胡水连于判决生效之日起10日内协助原告陈彩霞办理位于清远市清城区东城大道1号天湖郦都十七座19层06号房屋的产权转移登记手续；三、限被告胡水连于协助办理产权转移登记手续完成之日起5日内将位于清远市清城区东城大道1号天湖郦都十七座19层06号房屋交付给原告陈彩霞。案件受理费6550元，保全费2270元，合共8820元，由被告胡水连负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春人民陪审员  潘素华人民陪审员  欧惠娴二〇一七年十月十九日书 记 员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。