新疆维吾尔自治区托里县人民法院民 事 判 决 书（2016）新4224民初909号原告：帕力扎提·阿不都热依木，女，维吾尔族，1991年3月28日出生，现住托里县。委托代理人：阿吉尼沙，新疆文刚律师事务所律师。特别代理。被告：托里县鑫百利房地产开发有限公司。住所新疆塔城地区托里县繁荣路邮电小区*号商住楼***房。法定代表人：赛金艳，该公司经理。委托代理人：郭军，新疆塔原律师事务所律师，联系电话151XX****XX。特别代理。第三人：托里县农村信用合作联社。住所新疆塔城地区托里县喀拉盖巴斯陶路。法定代表人：李志勇，联社理事长。委托代理人：孙跃辉，男，汉族，1977年9月26日出生，身份证号×××，联社风险部办事员。特别代理。原告帕力扎提·阿不都热依木诉被告托里县鑫百利房地产开发有限公司、第三人托里县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法由审判员侯明元适用简易程序独任审判，于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人阿吉尼沙、被告委托代理人郭军、第三人委托代理人孙跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帕力扎提·阿不都热依木诉称：原、被告系商品房买卖合同关系，原告于2014年9月14日与被告签署了《瑞通豪庭认购协议书》至2015年9月10日双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于托里县繁荣路南侧瑞通豪庭小区6号楼1单元302室商品房一套。合同中对原、被告之间的权力义务进行了详细约定，原告按照约定已经交付了首付款，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2015年10月30日前验收合格并交付使用。至2016年7月19日被告出具《保证书》保证于2016年9月10日前交付房屋并承担违约金9900元，但由于被告原因至今房屋仍然未修建完成，原告不能合法入住。被告的行为严重违约且恶意拖欠赔偿款，依照《商品房买卖解释》第十六条、第十七条的相关规定提起诉讼，请求法院依法判决。诉讼请求：1、判令解除原告与被告2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》，并退还原告已交付的房屋首付款102740元；2、判令第三人停止原告贷款业务并退还已还的贷款及利息；3、判令被告支付延迟交房补偿金共计30000元；4、判令被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。被告托里县鑫百利房地产开发有限公司辩称：不同意解除原、被告之间签订的购房合同，被告所售房屋可以随时交付给原告，原告不经催告解除而直接起诉解除购房合同不符合法律规定，根据《审理商品房买卖合同解释》第十五条，《合同法》第九十六条的规定及原、被告签订的商品房买卖合同第九条第二款约定，解除合同应先通知才能解除。被告同意支付逾期交房违约金，但原告要求赔偿30000元无法律依据，应按照原、被告所签订的商品房买卖合同第九条约定，按房款的日万分之一向原告支付违约金，原告提出按照同地段的房租支付逾期交房房租，没有法律依据，商品房买卖解释的第十七条是针对没有违约金条款参照的标准，本案原、被告对逾期交房做出了明确约定，应按照买卖合同约定支付违约金。第三人托里县农村信用合作联社述称：原告办理的住房公积金贷款是信用社与住房公积金管理部门签订的《住房公积金贷款委托协议书》来执行的，我方不同意原告的第二条诉请，因公积金贷款已发放、已履行。原告就其主张提供如下证据：证据一、证据一组，2011年9月14日原、被告签订的《认购协议书》一份、2014年9月14日至2014年10月24日之间交付认购金收据三张、2015年9月30日被告出具的证明一份，证明双方在2014年9月10日签订认购协议，原告购买一套暂定面积99平米房屋一套，单价约定3260元/㎡，原告从2014年9月14日至2014年10月29日期间交付102740元首付款，这事实有被告公司出具的证明证实。被告质证意见：认可，没有异议。第三人质证意见：认可，没有异议。证据二、2015年9月10日双方签订的《商品房买卖合同》一份，证明双方在2015年9月10日正式签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买6栋1单元302室，总面积为102.48平米，特别约定买受人于2015年9月11日前付清总房款30%首付款，被告在2015年10月30日前交付房屋，若逾期不交付，买受人有权解除的事实。被告质证意见：认可，但是买卖合同的第九条明确约定违约金按已交房款万分之一计算，如解除合同应先通知被告才能解除。第三人质证意见：没有异议。证据三、2015年9月16日双方签订的《住房公积金贷款合同》和第三人提供的流水账单一份，证明原告在第三人处办理的住房公积金贷款总贷款金额为267000元，年息为3.25%，并已开始还贷的事实。被告质证意见：没有异议。第三人质证意见：没有异议。证据四、20165年7月19日，被告公司出具的保证书一份，证明被告保证2016年9月10日前交付房屋时自愿承担2015年8月30日至2016年8月30日逾期交房违约金9900元的事实。被告质证意见：认可。第三人质证意见：认可。第三人就其主张提供如下证据证据：证据一、与塔城地区住房公积金管理中心签订的《协议书》一份，证明我方是按照管理中心规定的条款发放、回收、管理贷款的，我方不存在过错。原告质证意见：这是第三人与住房公积金管理中心之间的协议，是他们之间的条款，对他们有约束。被告质证意见：无异议。经审理查明，原告于2014年9月14日与被告签署了《瑞通豪庭认购协议书》，协议约定原告购买被告开发的托里县繁荣路南侧瑞通豪庭小区第6号楼1单元302室，原告在同年9月14日、10月29日分两次支付了60000元购房款。2015年9月10日，双方正式签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、商品房建筑面积102.48㎡，总价款334084元，原告应当在2015年9月11日前交清30%的首付款101084元，剩余房款233000元办理住房贷款；2、被告在2015年10月30日前将验收合格的房屋交付原告，逾期交房不超过90日的，被告按已交付房款日万分之一支付违约金，超过90日的，原告有权解除合同，被告应当在解除合同通知达到之日起30天内退还已付房款，并按已付款的0.01%支付违约金。原告按照约定已经交付了首付款。2015年9月16日，原告在塔城地区住房公积金管理中心办理了公积金贷款，贷款金额为267000元，贷款期限30年，贷款利率3.25%。原告将公积金贷款中的233000元支付给被告。2016年7月19日，被告给原告出具《保证书》，保证于2016年9月10日前交付房屋并承担2015年8月30日至2016年8月30日期间的逾期交房违约金9900元，但是到了2016年9月10日被告未如期交房，该楼房也未进行竣工验收。上述事实，有原、被告称述、《瑞通豪庭认购协议书》、《商品房买卖合同》、《住房公积金贷款合同》、《证明》、《保证书》佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。原告已经按照合同约定履行了义务。被告未按合同及保证书约定的期限交付房屋，被告的行为已经构成根本性违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”，据此，对原告解除合同的请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第九十八条规定”合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”据此，对原告退还已交付房屋款及利息的请求本院予以支持，被告应当退还原告已支付的334084元，并按照年利率3.25%赔偿原告的利息损失。关于原告支付延迟交房补偿金共计30000元的请求，被告在保证书中承诺承担一年的逾期交房违约金9900元，被告可按照此标准赔偿原告损失。被告辩称目前可以交房无证据支持，本院不予采信。第三人不是本案合同的相对方，其不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告帕力扎提·阿不都热依木与被告托里县鑫百利房地产开发有限公司2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告托里县鑫百利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告帕力扎提·阿不都热依木房款334084元，并自2015年9月16日起按照年利率3.25%赔偿原告的利息损失直至房款付清止；同时，被告赔偿原告损失9900元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元（已减半收取），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院，并交纳二审案件受理费。上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯明元二〇一七年二月五日书记员  潘晶晶