河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102初字6724号
原告马彬，男，汉族，1990年8月14日生，住河南省荥阳市。
被告冉森林，男，1949年12月12日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。
被告冉焱，男，1993年8月4日生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人冉森林，基本情况同上，系被告冉焱的爷爷。
被告黄改莲，女，1947年11月15日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。
委托代理人冉森林，基本情况同上，系被告黄改莲的丈夫。
被告冉天赐，女，2005年7月14日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。
法定代理人杜保红，女，1969年10月16日生，汉族，住郑州市中原区，系被告冉天赐的母亲。
委托代理人冉森林，基本情况同上，系被告冉天赐的爷爷。
被告陈琳，女，1987年7月9日出生，汉族，住河南省新安县。
第三人杜保红，女，1969年10月16日生，汉族，住郑州市中原区冉屯大街19号。
委托代理人郑华俊，河南振豫律师事务所律师。
原告马彬与被告冉焱、冉森林、黄改莲、冉天赐、陈琳，第三人杜保红物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告马彬，被告冉森林,冉焱，被告冉天赐的法定监护人杜保红，被告黄改莲、冉焱、冉天赐的共同委托代理人冉森林，第三人杜保红及其委托代理人郑华俊到庭参加了诉讼。被告陈琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告马彬诉称，被告冉森林与冉伟系父子关系，被告黄改莲与冉伟系母子关系，被告冉焱与冉伟系父子关系，被告冉天赐与冉伟系父女关系，被告陈琳与冉伟系夫妻关系。原告经人介绍与冉伟认识，双方经多次协商达成一致意见，于2014年4月16日签订《房屋买卖合同》一份，由原告购买冉伟所有的房屋一套，该房屋坐落在郑州市××路与××交叉口西北角，冉屯新区北院2号楼1单元20楼2011房，建筑面积59.5平方米，每平方米单价6000元，房屋总价款为357000元人民币。《房屋买卖合同》签订后五日内，原告通过银行转账及现金支付的方式向冉伟交付了全部购房款357000元，冉伟向原告出具收条一份。2014年4月16日，冉伟与原告到河南益通物业服务有限公司变更了原告马彬为涉案房屋的业主，原告向该物业公司缴纳了2014年4月16日至2015年3月15日的物业费。后冉伟将房屋钥匙交付给原告，租赁期间的租金由原告收取。2015年4月租赁到期后，原告找冉伟要求入住所购买的房屋，被告冉焱告诉原告，其父亲冉伟已于2015年2月10日去世。原告将其买房的情况告诉被告并要求入住房屋，被告无故拒绝，并将涉案房屋继续出租并收取租金至今。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼请求法院判决：1、原告与冉伟签订的《房屋买卖合同》有效，五被告向原告交付位于郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区北院2号楼1单元2011房屋的使用权；2、五被告向原告支付违约金20000元；3、五被告返还原告从2015年4月至2017年9月共计30个月的房屋租金收益共计45000元（租金按照每月1500元计算）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐共同辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。首先被告对原告与冉伟所签订的《房屋买卖合同》不知情，对该合同不予认可。涉案房屋属于拆迁安置房，双方所签订的合同不应受法律保护，原告主张确定《房屋买卖合同》有效没有法律依据，原告所主张的涉案房屋使用权诉讼请求也没有法律依据。其次冉伟在2012年8月6日已经对涉案房屋进行过处分，再出售房屋应属无权处分。冉伟与原告马彬对涉案房屋买卖应属于恶意，并且是损害了第三人杜保红的合法权益，合同应属无效。被告冉森林和黄改莲已经70岁了，名下没有任何房产，涉案房屋应由二人居住使用。被告冉森林和黄改莲是冉伟的父母，根据第三人杜保红与冉伟签订的协议书约定冉伟享有涉案房屋居住权，现被告冉森林和黄改莲应享有涉案房屋的居住权。原告主张违约金及租金收益没有事实及法律依据。原告与冉伟所签订的《房屋买卖合同》没有经过被告的确认，被告对此也不予认可，被告不是合同相对人，被告认为合同本身是无效的，谈不上违约责任问题。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回。
被告陈琳未到庭答辩。
第三人杜保红辩称，原告与冉伟签订的《房屋买卖合同》应属无效，原告不应享有郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新村北院2号楼1单元2011房屋使用权。首先第三人与冉伟在2012年8月6日签订有《协议书》一份，该协议书明确约定涉案房屋的所有权归第三人杜保红所有，并且协议内容约定冉伟对外签订的出卖房屋协议无效。该协议书是建立在冉伟与第三人所签订《离婚协议书》的基础上，加上2008年第三人对原有房屋进行了加盖，冉伟对冉屯大街19号房屋不再有任何权利。原告与冉伟签订的《房屋买卖合同》属于恶意的并且损害了第三人杜保红的利益，应属无效。其次涉案房屋属于拆迁安置房，不具有房屋产权证书，根据规定不允许上市交易，原告在明知涉案房屋属于安置房的情况下进行买卖，应当承担相应不利的后果。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，被告冉森林、黄改莲系夫妻关系，冉伟系二人的儿子。冉伟与第三人杜保红原系夫妻关系，婚后生育被告冉焱、冉天赐二人。冉伟离婚后与被告陈琳再婚，婚后无子女。冉伟与第三人杜保红于2005年2月23日在郑州市中原区民政局协议离婚，协议约定位于中原区××大街××房屋××套，建筑面积400平方米归第三人杜保红所有。2012年7月中原区冉屯村拆迁，冉伟与第三人杜保红分别同拆迁指挥部签订《拆迁安置补偿协议》，每人获得回迁安置面积496.32平方米。2012年8月6日冉伟与杜保红签订协议书一份，主要约定冉伟名下获得的拆迁补偿房屋496.32平方米冉伟同意全部归第三人杜保红所有。原告马彬与冉伟于2014年4月16日签订《房屋买卖合同》一份，主要约定原告马彬购买冉伟名下冉屯新区北院2号楼1单元20楼2011房，建筑面积59.5平方米，每平方米单价6000元，房屋总价款为357000元人民币。双方如违约支付违约金20000元，合同继续履行不得解除。《房屋买卖合同》签订后五日内，原告马彬通过银行转账及现金支付的方式向冉伟交付了购房款350000元，冉伟向原告马彬出具收条一份。原告马彬与冉伟另行商定，因涉案房屋出租他人暂时不能向原告马彬交付，逾期交付房屋的租金损失抵作购房款7000元。2014年4月16日，冉伟与原告马彬到河南益通物业服务有限公司变更了原告马彬为涉案房屋的业主，原告马彬向该物业公司缴纳了2014年4月16日至2015年3月15日的物业费，后冉伟将房屋钥匙交付给原告马彬。2015年4月涉案房屋租赁到期后，原告马彬找冉伟要求入住所购买的房屋，被告冉焱告诉原告马彬，其父亲冉伟已于2015年2月10日去世。原告马彬要求被告及第三人杜保红协助履行《房屋买卖合同》约定的交房义务，第三人杜保红要求原告再多支付购房款100000元，之后才能交付房屋，原告马彬予以拒绝。经双方多次协商无果，故原告马彬诉讼至法院要求解决。
诉讼中另查明，冉伟曾于2014年4月13日将其名下2号楼1单元2010号房屋一套出售给刘素平。因相同的事实和理由被告及第三人不向刘素平交付房屋，刘素平向本院提出起诉，得到了本院的判决支持。第三人杜保红不服判决提出上诉，郑州市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有原、被告陈述，购房协议，收条，转账凭证，物业公司缴费票据和物业服务协议书，法院生效判决书等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原告马彬与冉伟签订《房屋买卖合同》后，原告马彬按约履行了支付购房款的义务，冉伟也配合原告前往物业公司办理了相关登记手续，原告马彬与冉伟之间房屋买卖关系成立，系双方真实意思表示并已实际履行，内容也并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该买卖关系合法有效。被告及第三人主张房屋系第三人的财产，冉伟无权处分，《房屋买卖合同》无效的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采信。至于冉伟与第三人杜保红之间签订《协议书》的效力以及签订《协议书》后是否按约履行，与本案并非同一法律关系，也不影响本案买卖关系的成立，法院生效判决已经对此主张进行了处理，第三人应按照生效判决确定的原则主张权利。合同的履行需严格遵循诚实守信原则，法律应保护诚信方的合法权益，目前房屋价值提升幅度较大，认定房屋买卖行为无效，会严重影响正常交易秩序，损害购房人的合法权益。第三人杜保红作为房屋实际控制人，被告作为冉伟的法定继承人，有义务协助原告马彬交付房屋，故对原告马彬主张交付房屋的诉讼请求本院予以支持。原告马彬主张五被告赔偿经济损失并支付违约金的诉请，因涉案房屋属于尚未完成物权登记的安置房屋，在买卖过程中确易存在纠纷，且引起诉争的主要原因在于合同相对人冉伟，故原告马彬主张被告承担违约和赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告马彬与冉伟签订的《房屋买卖合同》有效；本判决生效之日起十日内，被告冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐、陈琳及第三人杜保红协助原告马彬将位于郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区北院2号楼1单元2011房屋的使用权交付原告马彬使用；
二、驳回原告马彬其他部分的诉讼请求。
案件受理费7630元，公告费260元，共计7890元，由被告冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐、陈琳和第三人杜保红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 张郑军
人民陪审员 张次粉
人民陪审员 王建新
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 常红波