重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终154号
上诉人（原审被告）：李云生，男，苗族，1958年10月15日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：李荣德，湖南湘龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁通洲，男，汉族，1970年9月30日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。
上诉人李云生与被上诉人梁通洲定金合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年11月6日作出（2015）酉法民初字第02181号民事判决。李云生不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人李云生及其委托代理人李荣德，被上诉人梁通洲的委托代理人彭德高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
酉阳土家族苗族自治县人民法院审理查明：2014年2月3日，原告梁通洲向被告李云生支付现金2万元，用作原告购买被告位于大溪村1组团结路面积约为340平方米的砖混房屋一栋的定金，该房屋价款口头约定455880元。被告李云生当时出具了收条，收条上载明“今收到梁通洲定金钱20000元整”。在庭审中双方对当时口头约定的签订书面合同、支付剩余款项时间以及是否要求办理房产证各执一词：原告称当时口头约定2014年底签订房屋买卖合同书并支付剩余款项，要求被告待售房屋要办理房产证，后来也口头约定过2015年5月1日，若被告仍未能办理房产证，被告退还定金给原告；被告则称当时口头约定收到定金后，在一个星期内签订房屋买卖合同书并支付剩余款项，而且当时双方均没有提及办理房产证。
梁通洲一审诉称，2014年2月3日，原告梁通洲向被告李云生支付现金2万元，用作原告购买被告位于大溪村1组团结路面积约为340平方米的砖混房屋一栋的定金。双方口头约定年底签订书面的购买合同书，同时支付剩余的款项。梁通洲特诉至人民法院请求依法判令：1.被告李云生返还原告定金2万元；2.本案诉讼费由被告承担。
李云生一审辩称，定金是合同双方为了保证合同正确实施，由一方向另一方给付的保证金，如果给付定金一方违约，定金不予返还；如果另一方违约，定金要双倍返还。本纠纷是梁通洲故意违约造成，定金不应返还，而且梁通洲应承担因违约行为给李云生造成的一切经济损失。李云生的房产不是两违建筑，是酉酬电站库区移民整体搬迁的房屋，能够办到房产证，目前没有办理房产证不能成为梁通洲违约的理由。
酉阳土家族苗族自治县人民法院认为，本案双方当事人争议的焦点是定金罚则是否适用，被告应否返还原告定金的问题。原告梁通洲与被告李云生以口头形式订立的定金合同，在性质上属于立约定金，目的是为了确保双方签订正式的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，该立约定金合同在原告2014年2月3日实际交付2万元定金时已经生效。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条确立了立约定金罚则的适用规则：第一，因当事人一方违反定金合同的约定，导致主合同未能签订的，按照定金罚则承担责任。第二，如当事人双方均无违反定金合同的行为，只是就有关主合同条款协商不一致的，或因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致主合同未能签订的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。该条规定明确了立约定金罚则的归责原则是过错原则。本案中的立约定金合同系口头形式，未能固定双方对房屋房产证办理时间、剩余款项交付时间的是否达成意向的事实，根据双方提供的现有证据房屋买卖合同未能签订的原因是双方未能对房屋买卖合同的主要条款达成一致，双方均不能提供证据证明未能签订房屋买卖合同的过错在于对方，因此不能适用定金罚则，被告李云生应将收受的定金2万元返还给原告梁通洲。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：被告李云生限于本判决生效后10日内返还原告梁通洲立约定金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，因适用简易程序审理减半收取150元，由被告李云生负担，原告梁通洲预交的300元退回梁通洲。
上诉人李云生不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回梁通洲的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、本案是梁通洲不诚信故意毁约，梁通洲无权要求李云生返还定金；二、上诉人的的房屋属于移民安置，由大溪镇政府统筹搬迁，并非是两违房屋，是能够办理房屋产权证的。
被上诉人梁通洲答辩称，梁通洲给付李云生2万元是立约定金，后由于李云生不能提供房屋产权证，导致双方没有达成书面买房协议，原判认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。
二审诉讼过程中李云生为了证明其上诉主张的事实，提供了大溪镇政府致移民朋友的两封公开信和老集镇建筑物拆除工作的通告，拟证明上诉人出卖给被上诉人的房屋属于政府政策内的房屋，不存在办不到房产证的事实；照片1张，拟证明梁通洲故意违约，其已经在其他地方修建好房屋。被上诉人对上诉人提供证据的质证意见为，对公开信、通告以及照片的真实性没有异议，但与本案不具有关联性，不属于二审新证据。
本院审查认为，李云生提供的前述证据与本案定金合同不具有关联性，本院不予以采信。
本院二审审理查明：李云生二审中称，2014年古历新年前几天梁通洲要求李云生提供房屋产权证才交付购房剩余款项，梁通洲给付定金时双方没有约定办理产权证的具体时间；本案二审审理过程中诉争的房屋至今没有办理房屋产权证。
本院二审查明其余的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点：一、本案中定金类型是否订约定金；二、本案是否适用定金罚则。
关于焦点一。本案中李云生给梁通洲出具的收条上载明2万元为定金，且双方以及实际进行了交付，并没有超过合同标的20%，本案中定金合同应当是双方当事人的真实意思表示，并不违法法律行政法规的强制性规定，该定金合同应当合法有效。定金类型属于订约定金，即主合同当事人在主合同订立之前约定由一方当事人交付一定的定金作为以后双方签订主合同保证的定金。梁通洲给付李云生定金主要目的是双方签订正式的房屋买卖合同，并不是作为房屋买卖合同成立或有效的要件，也不是将定金交付作为合同成立的一种证明方式，更不是作为保留合同解除权而交付的定金。
关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果因为一方当事人的原因未能订立房屋买卖合同的，应当按照法律关于定金规定处理；因不可以归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中定金合同双方当事人对于房款付款时间、交房时间、违约责任等合同的主要条款未予约定，故付款时间、交房时间、违约责任等属于主合同即房屋买卖合同应当约定的条款。以上条款的主要内容需要由双方当事人进一步协商确定，双方均负有继续谈判达成本约的义务，而主合同是否签订取决于双方当事人在平等协商的基础上以表示能否达成一致。虽双方当事人对于签订正式的书面房屋买卖合同时间各自陈述不一致，但明确了应当签订正式的书面买卖合同的事实；事后梁通洲与李云生就支付房屋余款的时间和交付房屋产权证的时间进行了协商，但并没有达成一致意见，无法达成书面的房屋买卖合同的合意。故主合同未签订系不可归责于双方当事人的事由所致，双方不应受定金合同的约束，定金罚则在本案中不应当适用，李云生应将收取的定金2万元定金返还给梁通洲。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李云生的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李云生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一六年二月五日
书 记 员 谭昕怡