上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初29838号
原告(反诉被告)上海培花物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人徐玉龙，董事长。委托代理人徐世慧，女。被告(反诉原告)凌志洁，女，1960年5月20日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)沈仲凯，男，1993年10月6日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告(反诉原告)的共同委托代理人陈敕赫，上海劳达律师事务所律师。原告上海培花物业管理有限公司诉被告凌志洁、沈仲凯物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，被告凌志洁、沈仲凯于2016年5月12日提起反诉并提出司法审价申请，经指定委托，由上海沪港建设咨询有限公司进行审价并于同年6月22日出具司法审价报告。本案依法适用简易程序，于2016年7月27日公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)上海培花物业管理有限公司的委托代理人徐世慧，被告(反诉原告)凌志洁、沈仲凯的共同委托代理人陈敕赫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海培花物业管理有限公司诉称，两被告系上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋的业主，原告为两被告房屋所在小区提供物业管理服务。因两被告未支付原告2014年1月至2015年3月的物业服务费，故请求：1、判令两被告支付上述期间的物业服务费人民币(以下币种相同)4,380元；2、判令两被告支付滞纳金2,759.40元；3、诉讼费由两被告负担。两被告共同辩称，自2013年11月起发现家中房屋墙面漏水后向原告报修，但原告怠于履行物业服务合同约定的修缮义务且履行义务未达到合同约定的标准，被告有权行使先履行抗辩权，故未支付2014年1月至2015年3月的物业服务费；原告主张的滞纳金并无合同约定和计算依据，且违约在先，不同意支付滞纳金。反诉原告凌志洁、沈仲凯共同诉称，因居住房屋存在严重漏水情况，多次向反诉被告报修后，其怠于履行、不完全履行物业服务合同约定的维修义务，致反诉原告家中长期渗水并伴随出现墙面开裂、脱落、发霉等问题，2015年7月新物业虽修复了漏水问题但受损情况依然存在，需在后期维修并恢复房屋原状，故反诉原告请求：1、判令反诉被告赔偿因怠于履行物业服务合同义务导致的反诉原告房屋租金损失共计135,000元；2、判令反诉被告赔偿因怠于履行物业服务合同义务导致反诉原告修缮房屋的维修费24,103.40元；3、反诉诉讼费由反诉被告负担。反诉被告上海培花物业管理有限公司辩称，自2000年反诉原告入住小区以来一直未按法律法规的规定及时缴纳维修基金，造成该小区14、15号整幢房屋维修基金无法正常使用。2013年11月6日接到反诉原告报修后，反诉被告第一时间向小区业委会提出维修申请，而业委会要求反诉原告缴纳房屋维修基金后再给予维修，直至2013年11月22日反诉原告补缴完毕后即批准维修。其次，房屋漏水并非反诉被告造成，且接到报修后立即启动相应程序对受损房屋进行维修，但无法保证效果。综上所述，造成反诉原告财产损失一方面是房屋本身质量原因，另一方面是其多年未缴纳维修基金的自身原因，反诉被告作为善良管理人已经根据物业服务合同的约定及时履行管理、修缮之责，并不存在怠于履行合同的违约行为，亦没有过错，故不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，两被告凌志洁、沈仲凯系上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋业主，该房屋建筑面积216.28平方米。原告上海培花物业管理有限公司受案外人上海市浦东新区环龙新纪园小区业主大会的委托，为被告房屋所在的环龙新纪园小区提供物业服务至2015年3月31日，物业服务费的收费标准为高层1.35元/月/平方米。两被告自2014年1月起未按约缴纳物业服务费，至2015年3月止累计拖欠原告物业费4,380元。审理中，反诉原告于2016年5月12日向本院申请对上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋因漏水造成的修缮工程损失进行司法审价。上海沪港建设咨询有限公司出具的沪港审基【2016】933号司法审价报告结论为：根据现场测量确认，系争房屋因漏水造成的修缮工程损失工程造价为6,620元。根据司法审价报告，庭审中反诉原告变更其第二项诉讼请求，要求判令反诉被告赔偿因怠于履行物业服务合同义务导致反诉原告修缮房屋的维修费10,278元并负担鉴定费4,770元。以上事实由原告(反诉被告)提供的物业服务合同、证明、维修资金缴存明细、商品住宅维修资金单笔交款通知、上海市商品住宅维修基金收款凭证、现金交款单、物业管理签报、发票，两被告(反诉原告)提供的照片、保修单、反馈说明、维修基金使用情况汇总表、网络租金询价单、上海市浦东新区人民法院通知、物业管理签报、沪建市管【2016】42号文及相关附件、工程概况统计清单、增值税发票、诉讼费收据等及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与系争小区业主大会签订的物业服务合同依法成立、合法有效，且合同到期后继续为小区提供事实管理，本院予以认定。两被告作为该小区的业主，未按时支付物业服务费，显属违约，应当承担相应的法律责任。原告根据物业服务合同约定和正常流程及时向小区业委会申报维修基金并予以维修，两被告以原告未完全履行物业服务合同约定的修缮义务，在对其房屋漏水的维修过程中存在瑕疵为由拒付物业服务费，其抗辩和证据均不足以构成拒付物业费的理由，本院不予采信。因合同中对滞纳金的约定不明，且两被告欠费事出有因，并非恶意拖欠，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，依据不足，本院不予支持。反诉被告接到反诉原告报修后，分别于2013年12月21日、2014年6月8日两次向业委会申请对反诉原告的屋顶渗水进行急修，并委托装修公司实际予以修理，反诉被告已经尽到了与其职责相适应的管理、修缮之责，且反诉原告不能证明其存在的房屋租金损失，应承担举证不能的责任，故反诉原告以反诉被告怠于履行物业服务合同致其房屋受损无法出租为由提出房屋租金及后期房屋维修费用的赔偿，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条第二款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告凌志洁、沈仲凯于本判决生效之日起十日内支付原告上海培花物业管理有限公司2014年1月至2015年3月的物业服务费4,380元(房屋坐落于上海市浦东新区白杨路XXX弄XXX号XXX、XXX室)；二、驳回原告上海培花物业管理有限公司要求被告凌志洁、沈仲凯支付滞纳金的诉讼请求；三、驳回反诉原告凌志洁、沈仲凯的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告凌志洁、沈仲凯负担；反诉案件受理费3,482.07元，减半收取计1,741.04元、司法审价费4,770元，由反诉原告凌志洁、沈仲凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱敏
二〇一六年八月四日
书记员 赵晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。