浙江省绍兴市上虞区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0604执异11号
执行异议人（被执行人）浙江金猫装饰材料有限公司，住所地绍兴市上虞区谢塘镇民兴村，统一社会信用代码：9133060469526444XP。
法定代表人朱华英，总经理。
申请执行人浙江金晨建设有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道锦茂大厦，统一社会信用代码：91330604760190636Q。
法定代表人梁金根，总经理。
被执行人上虞市蓝天工贸有限公司（现更名为绍兴市上虞区蓝天工贸有限公司），住所地绍兴市上虞区谢塘镇工业园区，统一社会信用代码：913306047470473847。
法定代表人俞国军，总经理。
本院在执行申请执行人浙江金晨建设有限公司与被执行人上虞市蓝天工贸有限公司、浙江金猫装饰材料有限公司企业借贷纠纷一案中，执行异议人浙江金猫装饰材料有限公司提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
执行异议人浙江金猫装饰材料有限公司称，执行异议人不服绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604执4001号案件，请求中止执行。理由与事实：一、执行异议人是涉案房屋的实际占有使用人。2009年10月9日，执行异议人与被执行人上虞市蓝天工贸有限公司签订一份《租房协议》，合同约定被执行人上虞市蓝天工贸有限公司将座落于绍兴市上虞区谢塘镇××村的房屋出租给执行异议人用于办公，租期自2009年10月9日起至2012年10月29日止，还约定了租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订后，执行异议人根据约定支付给被执行人上虞市蓝天工贸有限公司租金，并花费巨资对租赁物进行了装修，被执行人也依约交付了房屋。租期到期后，双方又连续签订两次租房协议，一直续租至今。该租赁合同系在执行异议人与被执行人双方意思表示下所签订，合同系合法有效的，应受法律保护。二、绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604执4001号案件的执行工作损害了执行异议人的租赁权。本案所涉房屋仍在执行异议人的租赁期内，拍卖行为影响了执行异议人的正常经营，基于“买卖不破租赁”原则，本案所涉房屋在抵押前以及法院查封前已存在租赁关系，则债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同当然适用于债权人，对债权人具有法律拘束力。因此，在经过法院拍卖后执行异议人仍然对本案所涉房屋具有租赁权。贵院在未查清事实的基础上破租拍卖，严重侵犯了执行异议人的合法权益。三、退一步讲，根据《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利”。执行异议人认为，拍卖属于出卖的特殊方式之一，出租人拍卖出租房屋情形下，承租人也应依法享有同等条件下优先购买的权利。另，根据司法解释相关规定：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买的，人民法院应予支持。而本案中，被执行人从未向执行异议人履行过通知义务，若执行异议人欲参与拍卖，则前期准备无法短时间内完成，被执行人的行为严重阻碍了执行异议人享受优先购买权的权益。综上，执行异议人认为绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604执4001号执行案中涉及的房屋强制执行中损害了执行异议人的合法权益，请求中止对该房屋的执行。
申请执行人浙江金晨建设有限公司未发表意见。
被执行人上虞市蓝天工贸有限公司未发表意见。
本院经审查查明，2009年10月9日，上虞市蓝天工贸有限公司与上虞市柒龙消防设备有限公司（筹）签订《租房协议》一份，约定上虞市蓝天工贸有限公司将其所有的位于谢塘镇××村的600平方米房屋（房权证号为谢塘镇字第××号）出租给上虞市柒龙消防设备有限公司，租赁期共3年，自2009年10月9日起至2012年10月29日止，每年租金为20000元，第一年租金于合同签定之日一次性支付，第二、三年租金于上年合同期满之日起10日内一次性付清，出租方收款后应提供有效的收款凭证。双方对其他事宜作了约定。合同签订后，于2009年10月13日以此房屋作为住所地登记设立上虞市柒龙消防设备有限公司。2010年12月27日，上虞市柒龙消防设备有限公司变更为上虞柒龙门业有限公司。2012年10月29日，双方又签订《租房协议》一份，约定出租房屋面积增加至2600平方米，场地500平方米，租赁期共三年，自2012年10月29日起至2015年10月28日止，租金每年8万元，租金支付方式同前一份协议约定相同。2015年10月28日，双方再次签订租房协议，约定出租房屋面积增加至4000平方米，场地增加至1500平方米，租赁期共十年，自2015年10月28日起至2025年10月27日止，每年租金12万元，租金支付方式：因上虞柒龙门业有限公司业务需要，要在场地上建造钢屋结构1500平方米左右，故双方约定钢屋结构有承租人建造，租期满后钢屋结构归出租人所有，出租人同意承租人造钢屋结构的费用冲抵2015年10月28日至2017年4月28日止的租金（为一年半租金），以后每年租金以一年半租金期限到期后十天内支付。2015年12月9日，上虞柒龙门业有限公司更名为浙江金猫装饰材料有限公司。
另查明，被执行人上虞市蓝天工贸有限公司与浙江上虞农村合作银行谢塘支行（以下简称谢塘支行）于2012年11月5日签订《最高额抵押合同》（合同号：892132012×××××56）一份，约定谢塘支行自2012年11月5日至2015年11月4日期间内向上虞市蓝天工贸有限公司发放贷款，最高贷款限额为750万元，上虞市蓝天工贸有限公司以其所有的房地产（房权证号为谢塘镇字第××、00××79号，土地证号上虞市国用2005第0300××07、0300××08号）作为抵押财产提供最高额抵押担保，并于同日办理了抵押登记（抵押物登记证：虞工商字第276××0）。后双方分别于2014年10月17日、2014年10月22日及2014年10月23日签订《流动资金借款合同》各一份，借款金额分别为200万元、270万元及280万元，谢塘支行均于合同签订之日发放了借款。上述借款，上虞市蓝天工贸有限公司至今未归还。2016年3月31日，上虞市蓝天工贸有限公司更名为绍兴市上虞区蓝天工贸有限公司。
本院在立案执行申请执行人浙江金晨建设有限公司与被执行人上虞市蓝天工贸有限公司、浙江金猫装饰材料有限公司企业借贷纠纷一案中，于2017年8月15日作出（2016）浙0604执4001号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人上虞市蓝天工贸有限公司所有的位于谢塘镇××村的二处工业房产（含附属物）及二宗国有土地使用权。对此，执行异议人浙江金猫装饰材料有限公司提出书面异议，异议请求如前所述。
本院认为，执行异议人浙江金猫装饰材料有限公司与被执行人上虞市蓝天工贸有限公司之间前后共签订了三份租房协议，每一份租房协议的租房面积均不相同，第三份租房协议的签订时间是2015年10月28日，房屋的租赁期间自2015年10月28日起至2025年10月27日止，其与被执行人上虞市蓝天工贸有限公司之间的房屋租赁关系应从2015年10月28日重新起算，而被执行人上虞市蓝天工贸有限公司与谢塘支行签订《最高额抵押合同》的时间为2012年11月5日，抵押登记时间亦是2012年11月5日，因此，案涉房屋设定抵押的时间早于租赁关系的发生，即抵押在前，租赁在后，故执行异议人浙江金猫装饰材料有限公司提出要求保护其租赁权的异议请求，理由不足，本院不予支持。关于执行异议人提出的优先购买权，其应在司法拍卖阶段按拍卖公告的要求另行提出。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回执行异议人浙江金猫装饰材料有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 徐立飞
审 判 员 陈 明
人民陪审员 金妙芬
二〇一八年三月十三日
书 记 员 章利云