广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初6671号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，地址：广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：徐春霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：史煜，女，该公司员工。被告：伍斌，男，汉族，1971年9月4日出生，身份证住址：湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：游迪明，系广东一粤律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称原告）与被告伍斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐春霞、史煜，被告伍斌的委托诉讼代理人游迪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2014年6月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2017年7月，拖欠的物业管理费为15732元。2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2012年6月28日与广州雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2012062153，合同约定收楼日期为2014年5月15日前。房产开发商按约定向被告发出了收楼通知书，并于2014年5月16日、2015年11月30日及2016年4月9日向被告发出了《收楼催收函》。被告无故不收楼，根据原告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项符合第十四、十六、十七条约定的视为同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。同时甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及滞纳金。原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区君澜三街1号1702的业主，该物业的合同约定建筑面积为138.1247平方米的商品房，用途为高层洋房住宅。按原告与该小区开发商分别于2012年10月1日、2015年10月1日签订的两份《前期物业服务合同》第五章第二十条第1点的约定，该小区的物业管理费为每月3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币414元。自2014年6月起至2017年7月止，被告无故拖欠原告物业管理费37个月，共计人民币15732元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。综上所述，被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向法院提起诉讼。被告伍斌辩称：被告没有缴纳物业管理费是因为原告违约在先。根据预售合同的约定，原告应该在2014年交房，时至今日，被告都没有收到房屋（没有办理交接手续）。为何没有交接，是因为被告购买的房屋是精装修房，但房屋存在质量问题。1、房间地板瓷砖有脱落；2、房间内墙纸有损坏。被告本人也与雅居乐收房单位进行交涉，对方答应处理好再办理交接手续。后来被告与对接人员打电话，电话打不通，也没有人与被告联系，所以至今没有交接房屋。原告称我方至今没有交接房屋，没有事实依据。至今我方当事人仍在外租房居住，我方与原告方反复沟通，后来就了无音讯了。物业管理费1万余元是小事，是原告相关人员态度、服务责任没有跟上，导致本案纠纷的发生。我方当事人意思是只要房屋能够顺利交接，我方愿意缴清物业管理费。里面存在相关工作人员交接不到位的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年10月1日、2015年10月1日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将广州雅居乐北苑委托于乙方实行前期物业服务，高层和电梯小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.0元收取管理费。委托服务期限自签订之日起至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司。该合同还约定了其他事项。2012年6月28日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）与伍斌（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定：乙方购买甲方所有的位于番禺区南村镇广州雅居乐北苑君澜三街1号1702房。甲方已按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘原告，进行前期物业服务管理服务，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止，物业服务费详见《广州雅居乐北苑各项收费标准》，由乙方自收楼之日起按月按时缴纳。甲方应制定《临时管理规约》，并在签订本合同前向乙方明示该商品房项目的前期物业服务合同和临时管理规约，乙方在签订本合同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺；甲方应当在2014年5月15日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房屋。乙方认为涉案房屋不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，涉案房屋视为未交付；乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理房屋验收手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；合同约定了双方的通讯地址，并约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效，……。同日，双方签订补充协议，约定：对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条补充约定甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条、第十六条、第十七条补充约定为，符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用，否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金；若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险自《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方，乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务，修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。该合同还约定了其他事项。庭审过程中，原告提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据，拟证明涉案房屋已符合约定的交楼标准；提供了《第三次收楼催告书》、《收楼催告书》、《催款函》、《收楼催款函（五）》、《催款函》及快递底单，邮寄地址、电话均为伍斌在《广州市商品房买卖合同(预售)》中提供的通讯地址、电话，文件落款时间分别为2014年12月10日、2015年11月30日、2015年12月21日、2016年4月9日、2017年3月16日，上述通知书、催款函等内容均有告知伍斌涉案房屋已符合交楼标准，要求伍斌办理收楼手续，伍斌提出的房屋质量问题，均在房屋质量保修范围内，原告已全部予以解决，不属于能够构成拒不收楼的理由，根据《广州市商品房买卖合同》第十四条第二款“因乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按照补充协议第八条处理”，《补充协议》第八条“若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方”的规定，诉涉物业视为在2014年5月31日已交付，并从2014年6月1日起开始计付该楼房的物业管理、相关公摊费用等费用及欠费滞纳金。被告辩称并未收到上述函件。原告确认因被告未收楼，诉涉物业尚未交付给被告。被告称原告交付的房屋是精装修，被告多次前往验收发现房屋存在大理石和墙纸脱落等问题，其与开发商多次反映，但无果，故未办理收楼手续。另查明，诉涉物业至今尚未成立业主委员会。本院认为，原告主张按照《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议的相关约定，涉案物业已具备交楼条件，被告在多次催收诉涉物业后无正当理由拒绝收楼应视为其已收楼，相应的物业管理费应由被告承担。被告则抗辩称房屋存在质量问题，已多次向开发商提出异议，涉案物业尚未收楼，不应由其承担物业管理费。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未能举证证明被告伍斌已收楼，故原告请求伍斌支付物业管理费，理据不足，本院不予支持。至于是否已实际交楼，属于伍斌与开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系调处的范围，本案不作审查。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的全部诉讼请求。案件受理费97元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎碧云二〇一七年十一月十日书记员  陈 瀚