福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0425民初2142号原告：章进荣，男，1963年11月30日出生，住福建省大田县。委托诉讼代理人：黄清水，福建协胜律师事务所执业律师。被告：三明福裕房地产有限责任公司，住所地福建省大田县。法定代表人：林盛，该公司执行董事兼经理。第三人：林乐云，男，1968年10月31日出生，住福建省大田县。原告章进荣与被告三明福裕房地产有限责任公司（以下简称福裕公司）、第三人林乐云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，于同年12月6日公开开庭进行了审理。原告章进荣及其委托诉讼代理人黄清水到庭参加诉讼，被告福裕公司和第三人林乐云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章进荣向本院提出诉讼请求：1.解除章进荣与福裕公司于2014年8月28日签订的两份《商品房买卖合同》（合同总标的为1319354元）；2.福裕公司返还给章进荣已付购房款742000元；3.福裕公司承担已付购房款70%的赔偿责任，即赔偿给章进荣519400元。事实和理由：2012年3月6日，林乐云向章进荣借款700000元，双方约定借款利息按月利率3%计算，借款期限为六个月，并由福裕公司对该笔借款提供担保。借款期限届满后，章进荣多次向林乐云和福裕公司催讨。2014年8月28日，章进荣与林乐云、福裕公司对该笔借款进行结算，经结算林乐云尚欠章进荣借款700000元及其利息42000元，合计742000元。各方经协商由福裕公司承担保证责任，福裕公司以其开发的位于大田县**镇**村的福裕名城第*幢***号、***号房屋出售给章进荣，并以上述两套房屋的购房款抵扣欠款742000元。同日，章进荣与福裕公司签订两份《商品房买卖合同》，约定章进荣购买福裕公司开发的上述两套房屋，售价均为每平方米9458元，总金额分别为659119元、660235元，并约定由福裕公司履行房屋所有权初始预登记义务等。2014年9月3日，福裕公司向章进荣出具一份收款收据，明确以福裕名城第*幢***号和***号的购房款总额抵扣欠款的事实。尔后，福裕公司以各种理由拒不办理备案手续。2015年底，章进荣发现福裕公司在订立本案两份《商品房买卖合同》时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给案外人的事实，其行为已构成根本违约，致使上述二份合同无法继续履行。福裕公司庭前提交书面答辩意见：1.章进荣主张返还购房款及赔偿损失的诉讼请求没有事实依据，应依法予以驳回。虽然福裕公司与章进荣签订了《商品房买卖合同》，并出具收款收据给章进荣，但章进荣并未按照合同约定支付分文的购房款。章进荣所提供的借款抵购房款的证据均是复印件，证据不够确实、充分。福裕公司不可能将价值100多万元的商品房仅抵扣742000元的借款，本案的商品房买卖合同系因章进荣未支付购房款而没有实际履行，其过错责任在于章进荣自身。2.假设章进荣所诉称的情况属实，双方在签订《商品房买卖合同》之后，福裕公司未按约定履行备案手续，系因本案两套商品房已经办理抵押给案外人导致合同无法履行，即双方约定以两套商品房的购房款总额抵扣欠款的方案不能执行的情况下，福裕公司所需承担的责任就是同意将双方的债权债务恢复到买卖合同签订之前的状态，即承认欠款事实的存在并按原先借款的约定还款付息，无需承担赔偿责任。3.福裕公司无需承担赔偿责任是基于章进荣所购买的商品房的现有价格并没有比当时的价格更高，商品房的价格反而是降低了，福裕公司并没有因房价变化造成章进荣产生经济损失，且章进荣以低于市场价格购买的商品房，要求福裕公司赔偿市场价与低价之间的差额部分，没有法律依据。本案的商品房买卖合同没有履行给章进荣造成的损失就是借款的利息，而该借款利息的损失，福裕公司已经通过按照借款约定付息的方式予以弥补了。林乐云未作答辩。围绕诉讼请求章进荣提交了借据复印件、中国邮政储蓄银行账号历史明细、大田县农村信用合作联社存款明细账、中国建设银行账号流水单、福裕名城购房申批单复印件、福裕公司出具的收款收据、大田县房地产管理所出具的证明各一份。诉讼过程中，本院依职权向林乐云就本案借款抵扣购房款一事进行了询问，并制作了询问笔录。经庭审质证，章进荣对本院所作的询问笔录没有异议，福裕公司、林乐云未予质证。本院经审查认为，章进荣提供上述证据能够证明本案案件事实，依法予以采信并在卷佐证。根据章进荣陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月27日至2012年3月6日期间，林乐云陆续向章进荣借款700000元。2012年3月6日，双方进行结算，林乐云尚欠章进荣借款700000元，林乐云于当日出具一份借据给章进荣，约定借款利息按月利率3%计算，借款期限为六个月，并由福裕公司对该笔借款提供担保。借款期限届满后，林乐云虽未履行还款义务，但继续按约定向章进荣支付利息至2014年5月5日。2014年8月28日，章进荣与林乐云、福裕公司就本案借款进行结算，并协商还款事宜。经结算，林乐云尚欠章进荣借款700000元及其利息42000元（从2014年5月6日起至2014年8月5日止，按月利率2%计算）。经协商，福裕公司作为保证人同意承担保证责任，并口头约定以章进荣享有的742000元债权折抵福裕公司开发的位于大田县**镇**村的福裕名城第*幢***号和***号房屋的购房款，差额部分另行协商。同日，章进荣与福裕公司签订两份《商品房买卖合同》，上述两份合同主要约定，章进荣购买福裕公司开发的福裕名城第*幢***号、***号房屋，售价每平方米9458元，总金额分别为659119元和660235元，付款方式为一次性付款，并由福裕公司履行房屋所有权初始预登记义务等条款。2014年9月3日，福裕公司向章进荣出具一份金额为1319354元的收款收据，作为福裕公司已收到章进荣购房款的凭证，并在该收款收据的备注栏中载明“此购房款抵欠款”。同时，章进荣将借据原件交由福裕公司保管。尔后，福裕公司一直未履行房屋所有权初始预登记义务。另查明，福裕名城第*幢***号、***号房屋已于2014年1月15日出售给案外人吕怀真，并在大田县房地产管理所办理了登记备案手续。本院认为，因章进荣的到期债权未获清偿，福裕公司作为该债务的担保人与章进荣于2014年8月28日签订两份商品房买卖合同，双方口头约定以林乐云和福裕公司应偿还的借款本息742000元抵扣章进荣应支付的福裕名城第*幢***号、***号两套房屋的购房款，该约定并不违反法律、行政法规禁止性规定，上述两份商品房买卖合同均系双方真实意思表示，合法有效。由于福裕名城第*幢***号、***号两套房屋已于2014年1月15日出售给案外人吕怀真，福裕公司并未取得上述两套房屋的所有权或者处分权，致使标的物所有权不能转移，故章进荣要求解除合同并返还已付购房款742000元的诉讼请求，其理由成立，予以支持。章进荣主张福裕公司在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给案外人吕怀真的事实，要求福裕公司承担赔偿责任，福裕公司未提供证据予以反驳，对于章进荣的该项主张，予以支持。因此，对福裕公司主张其无需返还购房款及赔偿损失的辩解意见，其理由不能成立，不予采纳。因章进荣并非为了居住而向福裕公司购买商品房，而是为了实现债权才与福裕公司签订上述两份商品房买卖合同，故对福裕公司应承担的赔偿责任应依照公平原则予以确认，该赔偿损失可参照借款700000元的利息损失进行计算（从2014年8月起至2016年8月止，按月利率2%计算），应为已付购房款742000元的45％即333900元。因此，对章进荣要求福裕公司承担已付购房款742000元70%即519400元赔偿责任的主张，合理部分333900元予以支持，超出部分不予支持。福裕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。林乐云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除章进荣与三明市福裕房地产有限责任公司于2014年8月28日签订的两份商品房买卖合同。二、三明市福裕房地产有限责任公司应在本判决发生法律效力后二十日内返还给章进荣已付购房款742000元。三、三明市福裕房地产有限责任公司应在本判决发生法律效力后二十日内赔偿给章进荣经济损失333900元。四、驳回章进荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16674元，由章进荣负担2452元，三明市福裕房地产有限责任公司负担14222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  邓锦军人民陪审员  张峰梅人民陪审员  罗 江二〇一七年二月二十二日书 记 员  苏初开附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示1、相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。