上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终468号
上诉人（原审被告）上海三横里机电科技有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX公路XX号。法定代表人唐福官，总经理。委托代理人瞿水石，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）季月玲，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。委托代理人林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原审原告瞿兴龙，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。原审原告瞿慧清，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。上诉人上海三横里机电科技有限公司因土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，1992年6月4日，瞿兴龙与案外人胡某某签订《调换承包口粮地协议》一份，约定：兹由X村村六组胡某某在A厂对面的口粮地全部总计两亩左右，同南XX村九组瞿兴龙的口粮地一亩进行调换，双方经X村村领导和南XX村村领导同意；瞿兴龙一次性补偿胡某某人民币（下同）4,000元，另同意胡某某两位亲属进上海A厂就业，胡某某儿子可随时进厂。1992年6月10日，奉贤县四团镇X村村民委员会与奉贤县XX乡南XX村民委员会签订《土地调换协议书》一份，约定：奉贤县四团镇X村村民委员会以胡某某在上海A厂南侧的两亩低洼地（折半处理）调换奉贤县XX乡XX村民委员会处农户瞿兴龙的高田一亩；土地调换后，永久不变，土地所有权属双方村委会；调换后，农业税等不进行调换，由原土地单位负担。上述土地调换后，双方履行该协议至今。1995年3月30日，上海A厂与奉贤县四团镇X村村民委员会签订《协议书》一份，约定：上海A厂因发展需要，要求使用四团镇X村六组农田2.272亩；经双方协调，上海A厂一次性给四团镇X村村民委员会青苗及土地补偿费15,000元及一次性协调费10,000元；凡今后农户提出的要求，均由村协调解决，与厂方无关。2006年12月26日，上海A厂A厂与上海三横里机电科技有限公司（以下简称三横里机电公司）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：三横里机电公司向上海A厂购买坐落于上海市奉贤区四团镇X村村六组的厂房；房地产编号为沪房地奉字（2000）第002783号；购房款3,750,000元；上海A厂门口东西两间归三横里机电公司所有，门外南面土地，南北长度55米，东西宽度34米（1,870平方米），从2007年起租给三横里机电公司使用，年租金6,000元，若该土地今后被征用，其征用土地的补偿费归上海A厂所有，地上物归三横里机电公司所有。上述合同签订后，房屋买卖合同部分双方已履行完毕。另上海A厂将合同约定的门口两间房屋及门外土地交付给三横里机电公司使用。后三横里机电公司向季月玲支付截至2010年年底的租金。原审另查明，上海A厂已于2006年11月1日注销，注销后的权利义务由季月玲承担。2007年5月，奉贤县四团镇X村村民委员会与奉贤县XX乡南XX村村民委员会合并为奉贤区四团镇X村村民委员会。原审审理中，瞿兴龙、季月玲、瞿慧清请求法院判令：1、三横里机电公司返还坐落于奉贤区四团镇X村村六组的农村承包地（1,870平方米）；2、三横里机电公司支付农村承包地流转费24,000元。庭审中，瞿兴龙、季月玲、瞿慧清变更第2项诉讼请求为：判令三横里机电公司支付自2011年1月1日起至判决生效日止，按每年6,000元计算的流转费。三横里机电公司辩称：系争土地的使用权不属于瞿兴龙、季月玲、瞿慧清，故不同意瞿兴龙、季月玲、瞿慧清的诉讼请求。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，季月玲与三横里机电公司签订的《房屋买卖合同书》中对于厂房门外南面土地（以下简称系争土地）租赁的约定，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，各方均应恪守。季月玲通过置换方式获得了系争土地的使用权，并将其租赁给三横里机电公司使用，三横里机电公司应当按照约定向季月玲支付土地租金。三横里机电公司在未能举证证明系争土地使用权已经转移的情况下，称已向案外人支付租金，因而未按约向季月玲支付自2011年1月1日起的租金，显属违约。且双方未约定系争土地的租赁期限，季月玲有权随时解除租赁合同关系。季月玲于2011年12月向三横里机电公司发函要求于2011年12月31日解除租赁合同关系，故双方的土地租赁合同关系已于2011年12月31日解除。合同解除后，三横里机电公司应当将租赁土地归还季月玲，故对季月玲要求三横里机电公司返还系争土地的诉讼请求，法院依法予以支持。三横里机电公司至今未能归还系争土地，故对季月玲要求三横里机电公司支付自2011年1月1日起至判决生效日止，按每年6,000元计算的土地租金及占有使用费的诉讼请求，法院亦予以支持。系争土地上存在两间平房，双方在合同中约定归三横里机电公司所有，但系争土地属于集体所有土地，其上的两间平房亦为瞿兴龙、季月玲、瞿慧清家庭所建的村民用房，故双方对该两间平房的约定无效。因此，三横里机电公司应当将上述两间平房归还给季月玲，季月玲应当将上述两间房屋的相应价款归还给三横里机电公司。鉴于双方在合同中对上述两间房屋的价款并无单独约定，法院认定上述两间房屋的价款包含在整个厂房的买卖合同价款中。原审庭审中，双方当事人一致确认上述两间平房现在的造价为16,000元，故季月玲应当将房屋价款16,000元返还给三横里机电公司。对于系争土地上已存在的水泥道路，为三横里机电公司厂房进出的唯一通道，瞿兴龙、季月玲、瞿慧清亦表示同意维持现状，继续归三横里机电公司使用，法院依法予以准许。对于三横里机电公司辩称，季月玲为租赁合同的当事人，瞿兴龙、瞿慧清无权提出本案主张的辩解意见，法院认为，季月玲作为上海A厂注销后权利义务的承继者，是本案土地租赁合同的一方当事人，但瞿兴龙、瞿慧清并非租赁合同的当事人，故法院对三横里机电公司该辩解意见予以采信，对瞿兴龙、瞿慧清的诉讼请求，法院均不予支持。原审法院审理后于二○一五年十月二十三日作出判决：一、上海三横里机电科技有限公司于判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区四团镇X村村六组的土地及地上两间平房归还季月玲；二、上海三横里机电科技有限公司于判决生效之日起十日内支付季月玲自2011年1月1日起至判决生效日止，按每年人民币6,000元计算的土地租金及占有使用费；三、季月玲于判决生效之日起十日内返还上海三横里机电科技有限公司房屋价款人民币16,000元；四、对瞿兴龙、瞿慧清的诉讼请求不予支持。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400元，由上海三横里机电科技有限公司负担。判决后，三横里公司不服，上诉于本院称：1、瞿兴龙与案外人胡某某于1992年6月4日签订的《调换承包口粮地协议》在当时的情况下是允许的，但在1999年10月第二轮土地延包时，胡某某在六组的承包地作了调整，故上述协议已无效，胡某某丧失了与被上诉人调换使用土地的权利；2、奉贤县四团镇X村村民委员会与奉贤县XX乡南XX村民委员会签订的《土地调换协议书》，未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意并报镇人民政府和农业委员会审批，该协议应为无效；3、上海A厂与奉贤县四团镇X村村民委员会签订的使用土地协议书与本案无关；4、根据奉贤区四团镇X村村民委员会出具的证明，被上诉人的承包地在9组，而不是在6组，而且被上诉人已办理户口农转非手续，不能再主张土地承包权；5、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，原审法院认定该合同无效，缺乏依据。据此，上诉人请求维持原审判决第四项，撤销第一、二、三项，改判驳回季月玲、瞿兴龙、瞿慧清在原审中的全部诉讼请求。被上诉人季月玲书面答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告瞿兴龙、瞿慧清未作答辩。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。在本院审理中，上诉人提交奉贤区四团镇X村村民委员会出具的情况说明两份（其中有一份上有部分村民代表的签名），用以证明系争土地在第二轮土地延包时被划作六组机动地，属于六组集体所有，未确权给任何人（户）。本院经审查认为，上诉人未在原审法院指定的举证期限内提交上述证据，在二审中也未申请相关证人出庭作证，本院对上述证据不予认定。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据本案已经查明的事实，系争土地原系瞿兴龙与案外人胡某某通过签订《调换承包口粮地协议》调换所得，该调换行为已征得奉贤县四团镇X村村民委员会与奉贤县XX乡南XX村民委员会的同意，并以上述两个村委员签订《土地调换协议书》的形式予以确定。之后，上海A厂通过置换取得系争土地的使用权后，与上诉人签订合同，将系争土地出租给上诉人使用，上诉人也支付了至2010年12月31日止的租金。上海A厂注销后，相关的权利义务由被上诉人承继。鉴于双方合同中未约定租赁期限，上诉人使用系争土地至今，但未按约向被上诉人支付自2011年1月1日起的租金，被上诉人有权主张解除合同。合同解除后，上诉人应当向被上诉人返还土地，并根据合同约定的租金标准支付欠付的土地租金及占有使用费。上诉人称系争土地使用权已不属于被上诉人，其已向案外人支付相应的租金，但未能提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。至于双方合同中约定的两间平房，因上述房屋所占土地为集体土地，房屋是被上诉人家庭所建的村民用房，故双方对两间平房所有权归属所作的约定应为无效。原审法院根据本案的实际情况，判令上诉人向被上诉人归还两间房屋，被上诉人向上诉人支付房屋折价款16,000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币400元，由上诉人上海三横里机电科技有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年三月十七日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……