湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终67号
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，男，1965年1月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓俊，男，1976年11月8日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
上诉人ＸＸ因与被上诉人邓俊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2017)湘1002民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ、被上诉人邓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回邓俊对ＸＸ的诉讼请求；2、确认2017年8月4日双方签订的《退房协议书》无效；3、判决邓俊返还ＸＸ出租房屋内的两盆树、两把藤椅、一个保温瓶、一个热水器、六个紫砂杯、一个玉矿石、一台电话机等财物或赔偿相应的损失7660元；4、本案诉讼费由邓俊负担。事实与理由：1、2016年9月2日，ＸＸ与邓俊签订《房屋租赁协议书》，约定ＸＸ将郴州市交汇处城南美景B栋2405房出租给邓俊，租期一年，月租金1000元，押金5000元，邓俊提前退房的已交租金不予退还。2017年8月4日，邓俊与ＸＸ相约在出租房内办理退房手续，ＸＸ检查后发现部分财物缺失，包括一盆大盆树、一盆小盆树、两把藤椅、一个保温瓶、一个热水器、六个紫砂杯、一个玉矿石、一台电话机，另损坏一张大玻璃门。ＸＸ当即称合同未到期，房屋内又丢失大量财物，现在不能退房，待邓俊归还丢失的财物后再谈。邓俊称对丢失的财物予以认可，8月5日上午将丢失的财物送回来，邓俊还有4700元押金在ＸＸ手中，如果不送回丢失的财物，该押金可作抵扣，押金可先不退，双方先把退房协议写好。ＸＸ在邓俊的蒙骗下签订了退房协议，该协议应认定无效。2、ＸＸ与邓俊在《房屋租赁协议书》中约定邓俊对房屋内的家具家电及设施设备造成损坏，应予以赔偿或自行维修并承担维修费用。在签订租房协议书时，双方一同清点了房屋内的物品，对此有双方签字的物品清单和邓俊签字的物品图片打印件为证。现在房屋内部分物品丢失或损坏，邓俊应当归还或者赔偿损失。综上，请求二审法院驳回邓俊在一审本诉中的各项诉讼请求，支持ＸＸ的各项上诉请求。
邓俊辩称：邓俊提前退房，已交的租金并未要求ＸＸ退还，但租房押金应予以退还。出租房内没有ＸＸ财产清单中所列的花和玉矿石，邓俊只认可损坏了出租房内的两把藤椅、两个花盆。双方的纠纷经派出所处理后，并未认定邓俊有盗窃财物的行为。邓俊在签订退房协议后将房屋钥匙还给ＸＸ，之后再也未进入过该房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邓俊向一审法院起诉请求：1、由ＸＸ退还邓俊租房押金4700元；2、诉讼费由ＸＸ负担。
ＸＸ向一审法院反诉请求：1、请求确认《退房协议书》无效；2、判决邓俊赔偿ＸＸ财物损失7660元；3、反诉诉讼费用由邓俊负担。
一审法院认定事实：2016年9月2日，邓俊与ＸＸ签订了租赁合同，承租ＸＸ位于郴州市交汇处城南美景B栋2405房，每月租金1000元，租房押金5000元，租期为一年。双方对租房内的部分物品拍照记录，邓俊在照片上签字确认。2017年7月，邓俊明确表示要提前解除租赁合同，双方于2017年8月4日在出租房内协商退房事宜，邓俊损坏了藤椅、花盆，但新安装了窗帘，双方互不找补，扣除邓俊实际使用的水电费300元，5000元押金还余4700元。双方约定三日内由ＸＸ将押金4700元转入邓俊的银行账户。ＸＸ在收回房屋后，发现出租房内的部分财物缺失，其中包括花2盆、大盆树1盆、小盆树1盆、藤椅2把、保温瓶1个、电热水壶1个、紫砂杯6个、玉矿石1个、电话机1台。2017年8月5日，ＸＸ要求邓俊返还原物，双方发生争执，邓俊报警后，郴州市公安局北湖分局燕泉派出所出警将双方带回公安机关进行调解，因ＸＸ要求以所有缺失财物全部抵租房押金5000元，而邓俊则要求租房押金扣除赔偿缺失财物后进行退款，双方未能达成一致，故诉至法院。庭审中，经法院主持调解，邓俊同意ＸＸ退还押金4500元，ＸＸ则认为即使邓俊不再赔偿损失，押金4700元也应当全部抵扣。双方分歧太大，调解未成。
ＸＸ要求邓俊赔偿的物品均无正式发票，但能在拍摄的照片中找到部分物品的影像。因ＸＸ提交的财物价值明细表中，列明玉矿石4600元，但该物品已无实物存在，ＸＸ提交的凭证只是一张材料单，单上注明云南省普洱飞龙矿，对该矿石的价值邓俊不予认可。经法院释明价值鉴定的风险后，ＸＸ选择放弃对财物的价值申请鉴定。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人产生约束力，合同当事人应按照约定履行各自义务。邓俊与ＸＸ签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同签订后当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现租赁合同已终止，邓俊与ＸＸ于2017年8月4日签署了《退房协议书》，但次日ＸＸ清点财物时发现财产损失，即向邓俊提出了赔偿要求。合同无效的情形有五种：一方以欺诈、胁迫的手段订合同，损害国家利益；恶意串通，损害国际、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违法法律、行政法规的强制性规定。本案中的《退房协议书》明显不符合上述五种情形，而应该属于ＸＸ重大误解订立的合同，ＸＸ可行使撤销权，应请求法院对合同予以撤销。故此，对ＸＸ反诉要求确认协议无效的诉讼请求，不予支持。因ＸＸ在退房协议的第二日即提出了否定意见，并已告知了邓俊，双方为此发生纠纷经警方出警协调处理，故此，邓俊以该《退房协议书》为依据请求ＸＸ退还押金4700元的本诉诉讼请求，不予支持。而ＸＸ未能提交损失财物的发票凭证，其提交的市场购买凭证邓俊不予认可，且实物已无法找回，按日常生活常识，若ＸＸ所说的玉矿石果真价值4600元，应属于贵重财物，理应在租赁合同中移交的财物清单中予以载明，但租赁合同中连纯净水桶3个都有记载，却无玉矿石、紫砂杯等的记录，只能在双方拍摄的出租房照片中能找到该物品的存在，故此，ＸＸ所称的财物价值，无证据予以证实，不予确认。根据我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，邓俊提前解除租赁合同，且未能保管好出租房屋内的部分财物，造成本案纠纷发生。ＸＸ在接收房屋时，未能及时仔细清点财物，在签署退房协议后，才提出异议，对纠纷的发生亦有过错，且对财物的价值未能提交有效证据予以证实，故此，ＸＸ反诉要求邓俊赔偿损失7660元的反诉请求，不予支持。综合双方的过错，法院自由裁量，邓俊提前解除租赁合同，且未能保管好出租房屋内的财物，理应对ＸＸ进行合理补偿及赔偿，该补偿、赔偿金额以两个月房租计算为宜，扣除邓俊实际使用的水电费300元，ＸＸ还应退还邓俊押金2700元。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告（反诉原告）ＸＸ退还原告（反诉被告）邓俊租房押金2700元，此款限被告（反诉原告）ＸＸ于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）邓俊的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）ＸＸ的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）ＸＸ未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元，由原告（反诉被告）邓俊承担40元，被告（反诉原告）ＸＸ承担35元。”
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、《退房协议书》是否应确认为无效协议；2、ＸＸ是否应退还邓俊租房押金2700元，邓俊是否应返还ＸＸ出租房内的财物或赔偿相应的损失7660元。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，ＸＸ并未提供证据证明其与邓俊签订的《退房协议书》具备上述法律规定的情形，ＸＸ主张确认《退房协议书》无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二。本案双方的房屋租赁合同已解除，ＸＸ应将租房押金退还给邓俊。邓俊未能保管好出租房内的财物，应对ＸＸ进行合理赔偿。ＸＸ主张其财物损失价值7660元，但未提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。一审法院结合双方的过错，酌情认定邓俊对ＸＸ的合理赔偿以两个月房租为限，并无不当。ＸＸ应将剩余的租房押金2700元退还给邓俊。
综上所述，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王利平
审 判 员 欧旭敏
审 判 员 雷金梅
二〇一八年二月八日
法官助理 刘 扬
书 记 员 黄晓宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。