广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初3950号
原告（反诉被告）：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码91440101562255945T。
法定代表人：李文芳。
委托诉讼代理人：蒋霆，广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈勇辉，广东合邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：傅岳钦，男，1968年2月5日出生，住广东省普宁市。
原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司（以下简称“丝路公司”）与被告（反诉原告）傅岳钦房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月29日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丝路公司的委托诉讼代理人陈勇辉，被告（反诉原告）傅岳钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丝路公司向本院提出诉讼请求：1.确认丝路公司与傅岳钦签订的合同编号为0009的《商铺租赁合同》于2016年8月1日依法解除；2.傅岳钦支付从2016年1月1日至2016年7月31日止的租金30585元及逾期付款违约金30585元（从2016年1月1日起至2016年6月30日止以每月应付租金4320元为本金、从2016年7月1日至2016年7月31日止以每月应付租金4665元为本金，按每日2%的标准计算至2017年8月5日，违约金以本金为限）；3.傅岳钦支付2015年11月1日至2017年3月1日的管理费5760元（按360元/月×16个月计算）及逾期支付管理费违约金5760元（从2015年11月1日起计至2017年8月5日止，以应缴管理费360元为基数，按每日2%的标准计付违约金，违约金以本金为限）;4.傅岳钦支付从2014年3月14日起至2017年1月31日止的水费37元、电费3471.5元及逾期支付水电费违约金3508.5元（从2017年1月31日起计至2017年8月5日止，以应缴水费、电费3508.5元为基数，按每日2%的标准计付违约金，违约金以本金为限）；5.傅岳钦支付逾期交付商铺违约金49449元（从2016年8月1日起计至2017年3月1日止，以租金4665元/月为基数，按每日1.5倍的标准计付违约金，即按4665元/月×212天/30天×1.5=49449元计算）;6.对傅岳钦缴纳的保证金（押金）8640元丝路公司不予返还；7.本案的诉讼费用由傅岳钦承担。事实和理由：2013年11月29日，丝路公司（甲方）与傅岳钦（乙方）签订《商铺租赁合同》，由傅岳钦向丝路公司承租位于广州市南沙区环市大道西海宁大街J3号103商铺。合同约定租期自2014年7月1日至2017年6月30日止，并同时就租金、管理费、水电费的标准和支付时间，以及相应的违约责任进行了约定。由于傅岳钦在租赁期间未按合同约定的时间交付租金、水电费、管理费等各项费用，且逾期超过20天。为此，丝路公司于2016年8月1日向傅岳钦发出解除合同通知书，依法解除双方签订的涉案合同，并于2017年3月2日自行收回涉案商铺。至今傅岳钦仍未支付上述欠款，其行为已严重损害了丝路公司的合法权益。
傅岳钦辩称，同意涉案合同于2016年8月1日解除以及支付水费37元、电费3471.5元，但不同意丝路公司的其它诉讼请求。理由如下：1.傅岳钦与丝路公司于2013年11月29日签订合同，丝路公司合作方于2014年7月7日才取得涉案商铺的房产证，合同效力存疑；2.合同约定，免租期按商场实际开业时间起计，涉案商场“世泰家居饰品城”至今未实际开业，故不应收取租金及管理费；3.丝路公司于2016年6月对涉案商铺进行加锁，傅岳钦已于2016年8月10日从涉案商铺搬离，不存在逾期交付商铺的情况，不应支付逾期交付商铺违约金；4.退一步讲，即使傅岳钦需要支付违约金，违约金应按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
傅岳钦向本院提出反诉请求：1.丝路公司退还押金8640元；2.本案诉讼费由丝路公司承担。事实和理由同上。
丝路公司辩称：不同意傅岳钦的反诉请求。丝路公司已经将涉案商铺交付给傅岳钦，涉案商场已于2014年7月1日开业，傅岳钦应支付租金；傅岳钦不依照合同约定支付租金、管理费及水电费，丝路公司有权没收押金。
经审理查明：2012年12月31日，涉案商铺的权属人陈莹与广东世泰兴旺投资有限公司（2015年3月27日经工商行政部门核准后，变更名称为丝路公司）就涉案商铺的经营管理等事宜签订《合作经营协议》。协议约定：合作经营期限自2013年1月1日至2020年1月1日止；合作经营管理期限内，广东世泰兴旺投资有限公司对涉案商铺拥有独立的经营自主权，有权决定涉案商铺的使用方式，并有权转租给第三方使用等。2013年11月29日，广东世泰兴旺投资有限公司（甲方）与傅岳钦（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将广州市南沙区环市大道西海宁大街J3号103商铺（建筑面积72平方米）出租给乙方，用于经营建材生意，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止。第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）为免租期、第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）每月租金4320元、第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）每月租金4665元，管理费每月360元、水电费公示均摊，押金8640元。合同还约定：免租期按商场实际开业时间起计；当月／季租金应在每月／季1号前通过现金方式支付；水电费、管理费起算日期为2014年7月1日，乙方应按甲方交费通知单要求的时间将上述费用通过现金方式支付；乙方应按合同约定的时间交付租金及各项费用，未按约定的时间或金额交付费用的，每逾期一日，乙方应按应缴费用的2%支付逾期付款违约金，逾期超过20天，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项；乙方应于2014年7月1日开业，逾期30天乙方仍未开业，甲方有权收回商铺，解除合同，押金不予退还；乙方有责任维护商场的正常经营秩序，不得采取任何有损其他商户利益的经营行为，若乙方存在违反上述约定的行为，甲方将有权解除合同并不予退还乙方所缴的任何款项；合同期满或被提前终止的，乙方应在本合同期满或被提前终止后3天内清除商铺内的自有物品，逾期视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权对该物品进行处置；乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺。任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第5个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明等。
上述合同签订后，傅岳钦依约向丝路公司支付了租赁保证金（押金）8640元，丝路公司于2014年3月12日将涉案商铺交付傅岳钦进行装修使用。合同约定的免租期届满后，丝路公司再给予傅岳钦６个月的免租期至2015年12月31日。2016年7月25日，丝路公司通过邮政速递方式向涉案商铺及傅岳钦的住址发出《催收通知书》，内容为傅岳钦仅支付了2015年1月份的部分水电费，拖欠租金21600元、水电费及管理费共6093.82元，产生逾期违约金27693.82元，要求傅岳钦在收到通知书之日起三日内支付上述款项。该邮件于2016年7月26日由傅岳钦本人签收。
2016年7月29日，丝路公司通过邮政速递方式向涉案商铺及傅岳钦的住址发出《解除合同通知书》，通知傅岳钦已拖欠其公司租金及管理费计至2016年7月为33480元、水电费计至2016年5月为3573.82元，且逾期超过20天，故自本通知书送达之日，正式解除双方签订的案涉租赁合同，并自该通知书送达之日起三日内，按合同约定支付拖欠的租金、水电费、管理费、逾期利息、违约金等经济损失，同时自行清除涉案商铺内的自有物品，搬离涉案商铺并交还给丝路公司。寄往傅岳钦住址的邮件因迁移新址不明没有妥投，寄往涉案商铺的邮件由案涉商场的租户王劲松代为签收。另外，傅岳钦也被告知合同于2016年8月1日解除。
2017年7月25日，丝路公司通过邮政速递方式向傅岳钦的住址发出《催款函》，内容为截至2017年7月，傅岳钦仍拖欠租金30585元、水电费3511元、管理费5400元，逾期付款违约金39496元，逾期交铺违约金49682元，要求傅岳钦在收到通知书之日起三日内支付上述款项合计128674元。傅岳钦拒收上述函件。
庭审过程中，双方对丝路公司提供的水电费计算表记载没有异议，根据记载的数据，2016年5月前的拖欠水费36.96元，电费3285.63元，共3322.59元。截止至2016年7月，拖欠水费36.96元，电费3335.25元，共3372.21元；截止至2017年1月，拖欠水费36.96元，电费3471.21元，共3508.17元。丝路公司提供了2015年1月至2016年1月的水电、管理费、公摊电费汇总表，但无法确认向傅岳钦发出缴费通知的时间。丝路公司还表示，由于傅岳钦在其发出《解除合同通知书》后一直欠付上述各项费用，丝路公司于2017年1月30日对原本带锁的涉案商铺加装了一把锁，并于2017年3月2日自行收回了涉案商铺，涉案商铺在收回时只有装饰装修形成的附着物及杂物，没有其他物品。傅岳钦则表示，丝路公司于2016年6月中旬将涉案商铺的锁损坏并另外加锁，傅岳钦经与丝路公司沟通后于2016年8月上旬将所有可以搬离的物品从涉案商铺搬离，但双方没有办理交接手续。对于涉案商铺的装修问题，傅岳钦不在本案中提出反诉或要求赔偿。
本院认为：丝路公司与傅岳钦签订的《商铺租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
关于合同解除的问题。丝路公司已交付涉案商铺给傅岳钦使用，傅岳钦应依约支付租金、管理费等合同约定的费用。傅岳钦仅向丝路公司支付了部分水电费用及管理费后，再无支付任何费用，其行为已构成违约，根据合同约定，傅岳钦拖欠支付租金等费用达到20日，丝路公司有权解除合同。丝路公司于2016年7月29日通过邮政速递方式向傅岳钦的住址及涉案商铺发出《解除合同通知书》，通知傅岳钦解除双方签订的案涉租赁合同。丝路公司主张合同于2016年8月1日解除，傅岳钦对此予以确认，本院予以支持。
关于租金、管理费及水电费的问题。如前所述，案涉合同已于2016年8月1日解除，故傅岳钦应向丝路公司支付租金的期间为2016年1月1日起至2016年7月31日止，其应支付丝路公司的租金为30585元（4320元／月×6个月+4665元／月×1个月）。傅岳钦在合同解除前和解除后，均无提及可由丝路公司收回涉案商铺，其将个人物品搬离涉案商铺时亦未办理交接手续。傅岳钦提出丝路公司在2016年6月中旬对涉案商铺进行加锁，但没有相关证据予以证明，故本院对此不予采信。鉴于丝路公司自认已于2017年3月2日自行收回涉案商铺，其主张傅岳钦支付管理费及水电费，合法合理。傅岳钦应向丝路公司支付管理费5771.61元（360元／月×16个月+360元／月÷31天×1天）。丝路公司请求支付的管理费未超过上述数额，本院予以支持。傅岳钦以因涉案商场只有少数商家经营，至今没有开业，仍在免租期内及丝路公司没有对涉案商场提供物业服务为由，拒付租金和管理费，理据不足，本院不予支持。对于水电费3508.5元，傅岳钦同意支付，本院予以照准。
关于逾期支付租金违约金的问题，合同约定当月／季租金应在每月／季1号前支付，该约定不明确，丝路公司主张按月支付，本院结合合同内容，并考虑到计算违约金的基数，按月支付比按季度支付更有利于傅岳钦一方，故本院确定租金按月计付为宜。合同约定的违约金计算标准过高，酌情予以调整，具体计算方式为从2016年1月1日起至2016年6月30日止以每月应付租金4320元为本金、从2016年7月1日至2016年7月31日止以每月应付租金4665元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率，分别自每月2日起计至2017年8月5日止，违约金总额以不超过拖欠的租金总额为限。
关于逾期支付管理费违约金的问题，合同约定管理费按丝路公司交费通知单要求的时间支付。在丝路公司通知送达后，逾期没有支付的，应计付违约金。其中，管理费2520元（从2015年11月起至2016年5月至共7个月，按360元/月×7个月计算）的违约金应从2016年7月30日起计至2017年8月5日；管理费720元（2016年6、7月共2个月，按360元/月×2个月计算）的违约金应从2016年8月9日起计至2017年8月5日；管理费2531.61元（从2016年8月起至2017年3月1日共7个月零1天，按360元/月×7月+360元/月÷31天/月×1天计算）计算2017年8月5日一天。合同约定的违约金计算标准过高，酌情予以调整，均按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，违约金总额以不超过丝路公司主张的5760元为限。
对于逾期支付水电费违约金的问题，合同约定水电费亦按丝路公司交费通知单要求的时间支付。在丝路公司通知送达后，逾期没有支付的，应计付违约金。其中，水电费3322.59元的违约金应从2016年7月30日起计至2017年8月5日止；截止至2017年新增的电费185.58元的违约金应计付2017年8月5日一天。合同约定的违约金计算标准过高，酌情予以调整。具体计算方式为从2016年7月30日起计至2017年8月5日止，以3322.59元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算；2017年8月5日，以185.58为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算的违约金，违约金总额以不超过上述本金为限。
关于逾期交还商铺违约金的问题。丝路公司主张按照合同的约定支付违约金。傅岳钦则辩称违约金过高，要求法院予以调整。逾期交付商铺违约金应以2016年8月2日至2017年3月1日仍实际占用商铺导致的损失为限。其中，丝路公司在双方未对涉案商铺进行交接的情况下，自认于2017年1月30日对涉案商铺加装门锁，考虑到其对涉案商铺加锁后，直到2017年3月2日才收回涉案场地，对损失的扩大也负有一定责任，故该期间涉案商铺占有使用的损失应由双方共同负担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情调整为按合同最后一个月日租金的50%计算。具体数额为30096.77元[按（4665元/月÷31天/月×30天+4665元/月×4月+4665元/月÷31天/月×29天）+（4665元/月×1月+4665元/月÷31天/月×3天）×50%计算]。对于丝路公司主张的超出上述金额的请求，本院不予支持。
关于保证金的问题。涉案合同约定的押金，其性质为履约保证金。根据合同约定，傅岳钦逾期支付租金等相关费用超过20天，丝路公司有权解除合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项，故丝路公司主张其无须返还傅岳钦交付的保证金8640元，依法有据，本院予以支持。傅岳钦主张退还押金，缺乏理据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,判决如下:
一、原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司与被告（反诉原告）傅岳钦于2013年11月29日签订的合同编号为0009的《商铺租赁合同》于2016年8月1日解除；
二、被告（反诉原告）傅岳钦应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司一次性支付2016年1月1日至2016年7月31日的租金30585元及逾期支付租金违约金（从2016年1月1日起至2016年6月30日止以每月应付租金4320元为本金、从2016年7月1日至2016年7月31日止以每月应付租金4665元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率，分别自每月2日起计至2017年8月5日止，违约金总额以不超过拖欠的租金总额为限）；
三、被告（反诉原告）傅岳钦应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司一次性支付2015年11月1日至2017年3月1日的管理费5760元及逾期支付管理费违约金（从2016年7月30日起计至2017年8月5日，以2520元为本金；从2016年8月9日起计至2017年8月5日，以720元为本金；2017年8月5日，以2531.61元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，违约金总额以不超过5760元为限）；
四、被告（反诉原告）傅岳钦应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司一次性支付水电费3508.5元及逾期支付水电费违约金（从2016年7月30日起计至2017年8月5日止，以3322.59元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算；2017年8月5日，以185.58为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，违约金总额以不超过上述本金为限）；
五、被告（反诉原告）傅岳钦应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司一次性支付逾期交还商铺违约金30096.77元；
六、原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司无须退还保证金（押金）8640元给被告（反诉原告）傅岳钦；
七、驳回原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）傅岳钦的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费1553元（本诉受理费1528元，反诉受理费25元），由原告（反诉被告）广东丝路方舟投资有限公司负担646元，被告（反诉原告）傅岳钦负担857元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 员 陈 健
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 陈艺艺
书 记 员 陈洁莹