浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终2212号上诉人（原审原告）：黄岩区北城街道浦西村村民委员会，住所地：台州市黄岩区北城街道浦西村。负责人：贺兴来，该村委会主任。委托诉讼代理人：姜毅力，浙江银马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江九渊塑业有限公司，住所地：台州市黄岩区拱新大道2号。法定代表人：李月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴智敏，浙江东海律师事务所律师。上诉人黄岩区北城街道浦西村村民委员会（以下简称浦西村委会）因与被上诉人浙江九渊塑业有限公司（以下简称九渊公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。浦西村委会上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人拖欠租金的事实，却认为上诉人未提出异议就推定上诉人认可变更租金的支付期限，与事实不符。首先，被上诉人未依照双方合同约定的支付期限支付租金是客观事实。其次，被上诉人屡次延付租金，上诉人曾多次进行催讨，并不是没有提出异议。鉴于双方是租赁关系，为妥善友好处理矛盾纠纷，上诉人一直都是通过协调来解决租金的支付事宜。一审法院据此推定上诉人认可变更租金的支付期限，有失公平。二、一审法院认定被上诉人未构成根本性违约，从而认为上诉人主张解除合同的条件尚未成就，与事实不符。根据合同约定，被上诉人对租金与水费负有合同义务，但在本案诉讼前，被上诉人就存在多次延付租金的行为，在本案诉讼时尚拖欠租金22313.6元，水费21872.45元。庭审中，被上诉人对该事实没有否认，但辩称欠付租金与房屋修缮费相抵，水费则通过双方协调各半承担，该辩称没有任何证据材料予以支撑。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，仅为单方当事人自我陈述，法院应不予采信。一审法院却凭被上诉人的一方陈述认定存在房屋修缮事实，并据此直接推定修缮费用应由上诉人承担，显失公平。关于水费问题，本案的消防水管在被上诉人承租和生产使用的范围内，本着谁使用谁付费的原则，被上诉人应予以承担。且被上诉人虽主张消防水管破裂导致漏水产生水费，但未提供任何证据证明消防水管存在破裂现象及责任成因，一审法院在没有相应证据的情况下，直接判决由上诉人承担部分水费损失，显失公平。三、被上诉人多次延付租金，存在恶意违约行为，上诉人为表示慎重，专门召开村两班子及村民代表会议，讨论涉案合同应否予以解除，最后一致同意解除合同。因此，上诉人请求解除合同的诉求合理合法，应予支持。综上，一审法院判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。九渊公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间存在相互帮助的关系，上诉人允许被上诉人延迟三个月支付租金合情合理，被上诉人不存在根本违约。二、2010年9月，水表户名进行变更，双方对前期的水费进行结算，在结算时发现水费暴增，原因在消防用水，不合理的暴增总额在47000元左右。在这种情况下，双方进行了结算，当时手写的结算表是上诉人的会计计算的，最后约定上诉人自己承担27000元水费。同时，由于房屋存在漏水的情况，严重影响被上诉人的生产作业，被上诉人对房屋进行了修缮，修理费用应从房屋租金中扣除。三、在一审法院判决后，上诉人和被上诉人实际上就本案的租金等问题已经达成了一份协议，被上诉人也已经按照协议履行，上诉人不应再提起上诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。浦西村委会向一审法院起诉请求：一、被告限期支付原告拖欠的租金22313.60元及水费21872.45元，并赔偿原告利息损失（按年利率6%按本金44186.05自起诉之日起计算至实际还款之日止）；二、解除原被告于2007年12月18日签订的房屋租赁协议及土地租赁协议；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，九渊公司原名模塑公司，于2014年8月21日变更了企业名称。2007年12月18日，原告浦西村委会与原模塑公司分别签订了一份房屋租赁协议和土地租赁协议。双方约定租赁期限为15年（自2008年5月1日至2023年4月30日），每5年租金调整一次。第一阶段房屋租金为每年1092088.8元，土地租金为每年368208元。第二阶段房屋租金为每年1191369.6元，土地租金为每年490944元。第三阶段租金待定。在每年4月30日前支付下一年度的租金。同时约定原告房屋按常规维修、保养，被告有权督促。后在2008年8月1日，因原告方出租的房屋尚未完工双方签订了一份补充协议，约定房屋及土地的租赁期限变更为2008年5月1日起至2023年7月31日止。双方经协商被告可在每年8月1日前支付当年度的房屋及土地的租赁费用。但在实际履行过程中，被告九渊公司（即原模塑公司）在每年的11月前后陆续支付原告房屋及土地的租赁费用。截止2015年7月31日被告九渊公司尚有2014年8月1日至2015年7月31日的租金22313.60元未付，但被告九渊公司在2015年11月15日通过其职工符永林账户（账号11×××20）分三次支付给原告浦西村委会房屋及土地租赁费共计1700000元。另查明，在2010年9月为变更上述租赁房屋及土地的水表户名，双方曾对被告所欠的水费141872.45元（其中消防水表产生水费〈包括漏水〉49773.15）进行了协商，由被告支付原告水费120000元。同时因原告出租的房屋曾多次出现漏水、沉降等问题，被告九渊公司自2010年9月起至2015年5月陆续出资自行支付了房屋修理费共计25895.67元。一审法院认为，原告浦西村委会与被告九渊公司签订的房屋及土地使用权租赁合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，应合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有合同权利。在合同履行过程中因原告出租房屋交付延期，致使被告交付租金的期限相应顺延。但在合同实际履行过程中被告九渊公司未约定期限支付租金，而是在每年的11月前后支付当年度的租金。对此原告浦西村委会在合同履行之日起至今均未提出异议，且接受了被告每期支付房屋及土地租金，则可以确认原告对被告变更租金支付期限的认可。现原告以被告迟延交付2015年度租金（2015年8月1日至2016年7月31日）1682313.60元，拖欠2014年度租金（2014年8月1日至2015年7月31日）22313.60元为由主张解除合同。但被告九渊公司在2015年11月13日支付给原告2015年度房屋及土地使用权租金1700000元，继续履行了合同义务。在此情形下冒然解除该租赁合同，显然有失公允。退一步讲，即使被告拖欠原告2014年度的租金22313.60元成立，但对于本合同一年租金1682313.60元，租期15年的总标的而言，尚未构成合同的根本性违约，原告主张解除合同的条件尚未成就。另一方面，原告出租的房屋出现漏水、沉降的问题应修理而未修理，由被告出资垫付了修理费25895.67元。该费用与前述拖欠租金两相折抵已超过被告应付部分，且有结余。所以被告九渊公司不应再支付原告所欠租金。至于被告拖欠水费21872.45元，实际是因消防水表漏水（2008年8月——2010年9月）造成的损失共计49773.15元。该损失并不是被告的过错原因造成，全部由被告承担显然不妥。现被告九渊公司已承担其中27900.70元的损失，剩余水费21872.45元应由原告浦西村委会承担。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，该院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄岩区北城街道浦西村村民委员会的诉讼请求。案件受理费905元，由原告黄岩区北城街道浦西村村民委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院除对“在2010年9月为变更上述租赁房屋及土地的水表户名，双方曾对被告所欠的水费141872.45元（其中消防水表产生水费〈包括漏水〉49773.15）进行了协商，由被告支付原告水费120000元”不予认定外，对原审法院认定的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点系：一、双方的租赁协议应否解除。根据双方当事人租赁协议及补充协议的约定，被上诉人应在每年8月1日前支付当年度的租金。经查，被上诉人在合同履行过程中没有按照协议约定的时间支付租金，而是每年均在11月前后支付租金。但被上诉人逾期支付租金后，上诉人每次均接受了该逾期支付的租金，应视为上诉人对于此前被上诉人逾期支付租金的违约行为放弃了合同解除权。同时，本案诉讼发生时，上诉人尚未支付的租金数额占当年度应支付租金数额的比例较低，在此情况下，被上诉人尚未构成根本性违约，一审法院判决对解除合同的诉请不予支持并无不当。二、上诉人就水表漏水应否分担部分水费损失。被上诉人为证明漏水情况，在一审中提供了《用户基本资料及用水情况》等证据，根据证据显示，确实有部分月份存在水费暴增的现象。考虑到没有证据证明该漏水系被上诉人不当使用租赁物造成，一审法院判决上诉人分担部分漏水的损失亦无不当。三、被上诉人欠付租金能否与房屋修缮费用相抵销。被上诉人为证明修缮房屋事实的存在，在一审中提供了修缮费用相关票据等予以证明。同时，上诉人在二审庭审中也承认其租赁给被上诉人的房屋确实存在漏水的现象。在此情况下，一审法院根据双方陈述及证据情况，在本案中将欠付租金与房屋修缮费用予以抵销在实体处理上基本妥当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费905元，由上诉人黄岩区北城街道浦西村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国审 判 员 吴 谦审 判 员 汤坚强二〇一七年十二月十五日代书记员 郭巧燕·??2?··??1?·