山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第187号
上诉人（原审被告）：韩兆贤，农民。
委托代理人：周兆春，聊城高新志诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：韩宪功，农民。
委托代理人：ＸＸＸ，山东万航律师事务所律师。
委托代理人：孟庆新，山东万航律师事务所律师。
原审第三人：杨建林，个体工商户。
上诉人韩兆贤因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东民初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原、被告及第三人均系聊城经济开发区韩集乡西集村村民。2009年左右，韩金祥开发建设西集村温泉大街（南北大街）的商品楼，共27套，刘某作为包工头承包了上述楼房的建筑工程，施工过程中，韩金祥支付刘某部分工程款，完工后尚欠部分工程款，韩金祥用27套楼房中的部分楼房折抵了尚欠刘某的工程款。后刘某与韩兆贤发生借贷关系，刘某向韩兆贤借款，用折抵工程款所得的楼房作为抵押。另韩金祥还开发建设了西集村东西大街的商品楼,其中包括涉案楼房，具体位置位于西集新村东西大街路北自东向西数第4号，韩金祥未对外出售该楼房，曾与其家人在此居住。韩兆贤原在温泉大街购买了从北向南数第三、四套楼房，后与韩金祥协商将本案所争议的房屋与其第四套楼房进行了置换。
涉案楼房置换后，2013年11月5日，由韩金祥在场作为证人，原告和被告签订楼房买卖合同，约定：被告自愿将位于韩集乡西集新村东西大街路北自东向西第四号楼（本套楼房上下两层四间）卖给原告，该楼房总价款160000元，于本合同签订之日起一次付清。合同签订后，经原、被告协商，当天原告支付被告楼房款159000元（被告让出1000元），被告将楼房钥匙交付原告。原告在该楼房内安装了电线线路。杨建林建起了院墙和大门并入住。另查明，该楼房没有土地使用权证和产权证，建房时也没有其他相关部门批准的建房手续。
被告提交了其与韩金祥签订的楼房买卖合同及原告的用电申请、居民生活供用电协议和原告用电交费清单，拟证明涉案楼房是被告从韩金祥处购买所得及原告就该房向用电部门申请用电签协议和交电费的情况。经质证，原告有异议，称被告与原告签订合同时并未出示该合同，被告存在隐情，该合同是否真实应由韩金祥来说明；对用电申请和协议认为这些手续是被告为原告办理的，而非原告本人办理，因被告没有实际交付楼房，原告没有使用，故也不存在交电费的问题。本院对被告提交的用电申请、居民生活供用电协议和原告用电交费清单真实性予以确认。
被告申请韩金祥出庭作证，其称：该楼房是我所建，建好后卖给韩兆贤，韩兆贤卖给我一套楼，我将涉案楼房卖给韩兆贤，均是现金交易，具体价格记不清了，我和刘某、杨建林之间关于该楼房没有任何关系，与他们也没有经济上的往来和纠纷。经质证，原告认为证人与刘某存在经济关系，杨建林与刘某和证人之间也存在经济关系，该房屋产权不清，证人与被告有利害关系，其证言不应采信；被告对证人证言无异议。
第三人杨建林主张：韩金祥将涉案楼房卖给了刘某，刘某卖给第三人，第三人与刘某之间存在买卖合同，刘某以该房作抵押向被告借款后，借款未偿还，被告将该房卖给原告。原、被告对其主张均有异议，不予认可。第三人未提交证据。
为进一步查清案件事实，本院依法对刘某进行了调查，刘某称：涉案楼房是韩金祥所建，我是包工头，以包工包料的方式承建了53栋，建设过程中韩金祥付给我一部分工程款，结算时还欠一部分，就给我3栋楼用以折抵工程款，包括涉案楼房，后来我向韩兆贤借款5万元，将包括涉案楼房在内的2套楼房手续放在韩兆贤处，因我无力还款，韩兆贤利滚利长到20多万元，通知我卖了一套楼房用以还账。2013年春我以23万元的价格将涉案楼房卖给了杨建林，签订了书面的买卖合同，后来才知道韩兆贤将这个房子也卖给了原告，我与韩金祥之间有建设施工合同和房屋买卖合同。刘某未向本院提交任何证据支持其主张。经质证，原告有异议，称：刘某没有说明工程款所顶的楼房的具体位置，其承认将欠款所顶的房屋及手续交给韩兆贤但没有收回并承认韩兆贤通知刘某出卖一套房屋，所以刘某又将涉案房屋卖给杨建林前后矛盾，其证言应不予采信；被告亦有异议，称刘某曾向其借过16万元，用的是西集南北大街从北往南数第9套楼房抵押的，后来他把这套楼房卖掉还清了借款，被告知道韩金祥用温泉大街上的三套楼房顶的刘某的工程款，但不包括涉案楼房，且2013年时韩金祥还在此房居住，刘某顶账的那三套楼房在南北街上，被告卖给原告的这套楼房在东西街上，他说他卖给杨建林也是不属实的。
本院两次对韩金祥进行了调查，其称：我开发的西集村温泉大街（即南北大街）的商品楼，刘某是包工头，他承包的是温泉大街的东侧门市楼共二十七套，我付给他部分工程款，尚欠的工程款就用这二十七套楼房中的一部分楼折抵了，当时和刘某之间已经结清，没有什么牵扯。韩兆贤曾购买这二十七套楼中的两套楼房，位置位于温泉大街的北头往南数第三、四套，后来，我与韩兆贤经过协商用第四套置换的涉案楼房。我知道刘某曾向韩兆贤借过钱，用顶工程款的两套楼房做的抵押，不清楚具体是哪两套，但肯定不是涉案楼房。刘某曾向杨建林也借过钱，还不上就用涉案楼房顶给了杨建林，后来杨建林强占了这个房子。经质证，原、被告对其所述均无异议。本院综合其他证据认定本院对韩金祥调查笔录的证言效力，对其在庭审中的证言称其与韩兆贤是现金交易的房屋一事不予采信，对被告提交的其与韩金祥之间的房屋买卖合同效力不予认定。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综合本案当事人的陈述及双方提供的证据，可认定被告与韩金祥以置换的方式取得涉案楼房又将该楼房卖给原告这一事实，但因该楼房是在农村集体所有的土地上建设，未取得土地使用权证及相关部门的审批等相关手续，且被告在没有合法取得该楼房的所有权的情况下将楼房卖与原告，其二者之间签订的楼房买卖合同违反了法律法规的强制性规定，因此依法应认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，被告因买卖合同而取得的房款159000元依法应返还给原告，因原、被告均应知道该楼房无相关合法手续而发生买卖关系，对此双方均存在过错，由此产生的损失应由双方各自承担。第三人所主张的事实无证据支持，虽然刘某与第三人的说法基本一致，但刘某亦未提交任何证据证明其二人的主张，且韩金祥证明刘某顶工程款的楼房并不包括涉案楼房，对此，第三人和刘某均应承担举证不能的法律后果，故本院对第三人与刘某之间存在涉案楼房买卖关系之主张不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及相关法律之规定，判决如下：一、
确认原告韩宪功与被告韩兆贤签订的楼房买卖合同属无效合同；二、被告韩兆贤于本判决生效之日起十日内返还原告韩宪功楼房款159000元。案件受理费3500元，由原、被告均担。
韩兆贤不服判决上诉称：原审判决认定事实部分错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判确认上诉人韩兆贤与被上诉人韩宪功签订的楼房买卖合同有效，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由如下：
一、原审判决认定事实错误。原审判决认定的“杨建林建起大门和院墙并入住”是错误的，第三人杨建林为涉案房屋建大门和院墙，是上诉人购买该房屋后雇佣杨建林所建，是上诉人出资的，涉案房屋的所有权归上诉人所享有，杨建林对涉案房屋不享有任何权利。原审判决对韩金祥在庭审中所述的“其与韩兆贤买卖房屋是现金交易”的证言不予采信，是错误的；对上诉人与韩金祥之间的房屋买卖合同效力不予认定也是错误的。事实上，上诉人购买韩金祥位于温泉大街北头往南数第三、第四套房屋，后经协商用第四套房屋换的涉案房屋，此楼房亦是上诉人用现金购买的，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是合法有效的。虽然韩金祥所出卖的楼房未取得土地使用权证及相关部门的审批手续，但该楼房是经聊城开发区及韩集乡两级政府批准所搞得新农村建设项目，项目建成后，市委、市政府在韩集乡召开了全市新农村建设现场大会，进行推广并号召全市进行学习。韩集乡出卖了包括涉案房屋在内的三百多套楼房。根据最高人民法院（1992）民他字第8号批复以及山东省高院民事审判工作会议纪要的规定，上诉人与韩金祥之间的房屋买卖合同是合法有效的。
二、原审判决适用法律错误。1、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条认定上诉人与被上诉人签订的楼房买卖合同属无效合同是错误的。原审法院认为上诉人与被上诉人签订的楼房买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。但原审法院并未说明违反了哪部法律法规，而且我国至今尚未有任何一部法律法规对农村房屋作出禁止转让的强制性规定。因此原审法院适用法律错误。2、原审法院判决上诉人返还被上诉人楼房款159000元是错误的。退一步讲，即使楼房买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”既然原审法院判决上诉人返还被上诉人楼房款159000元，那么也应判决被上诉人将涉案楼房返还给上诉人。原审法院仅判决返还购房款，而对楼房如何处理只字未提，显失公平。
被上诉人韩宪功辩称：一、一审法院确认上诉人与被上诉人签订的楼房买卖合同无效是正确的。2011年山东省高院民事审判工作会议纪要中规定“依据城乡规划法第64条的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规划进行建设的建筑物和构筑物。”根据物权法规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。根据本案一审查明的事实，涉案楼房未有取得建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人签订的楼房买卖合同属无效合同。
二、一审判决上诉人返还被上诉人楼房款159000元是正确的。根据合同法第五十八条之规定，既然合同无效，上诉人取得的房款应当返还给被上诉人。被上诉人自始至终未有占据该涉案房屋，一直由第三人占有。上诉人在出售涉案楼房时，明知该楼房存在争议，仍出售给被上诉人。被上诉人根本没有占据该房屋，即不存在返还房屋的问题。
综上，被上诉人认为，一审法院判决合同无效及返还房款是正确的，应依法维持一审法院判决主文。但该涉案房屋的院墙和大门是上诉人投资所建还是第三人所建，以二审法院查明的事实为准。
原审第三人杨建林述称：我是花钱买的刘某的楼，现在已经搬进去住了。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案争议房屋系案外人韩金祥所建，因该争议房屋未有相关审批手续，故原审法院认定上诉人韩兆贤与被上诉人韩宪功签订的楼房买卖合同无效，并无不当。上诉人韩兆贤上诉主张关于本案争议房屋的买卖合同属有效合同，与法律规定不符，本院不予支持。原审法院在认定合同无效后，仅判令上诉人韩兆贤向被上诉人韩宪功返还购房款，对于本案争议房屋如何处置未予以涉及，此与我国合同法中关于处理无效合同的相关规定不相适应。
综上，上诉人韩兆贤的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东民初字第775号民事判决第一项；
二、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东民初字第775号民事判决第二项。
一审案件受理费3500元由上诉人韩兆贤、被上诉人韩宪功均担，二审案件受理费3500元由上诉人韩兆贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙久强
审 判 员 杜宏伟
代理审判员 李昭鹏
二〇一五年九月六日
书 记 员 郭 静