上海市奉贤区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0120执异159号
案外人：龚某某，女，1951年2月19日生，汉族，住上海市浦东新区唐镇暮二村小丁家宅***号。
委托诉讼代理人：韦家凯，上海华勤基信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴艺非，上海华勤基信律师事务所律师。
申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司，营业场所中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号XXX层。
负责人：陶永平，总经理。
被执行人：上海市平安机械厂，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：俞桂田，厂长。
本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司与被执行人上海市平安机械厂(以下简称“平安机械厂”)债权转让合同纠纷一案中，现案外人龚某某对本院依据(2017)沪0120民初1947号民事裁定，查封的被执行人上海市平安机械厂位于上海市奉贤区平安镇沿港路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人龚某某称：2007年8月31日，其与平安机械厂签订《厂房转让协议》，平安机械厂将第2、5、7幢房屋以人民币(以下币种同)1,000,000元价格出售给其。因该房抵押权未涤除，其没有办理房屋产权证的变更。故请求撤消(2017)沪0120民初1947号民事裁定书对其第2、5、7幢房屋的查封。
本院查明：上海市奉贤区平安镇沿港路XXX号共计13幢房屋登记的权利人为被执行人平安机械厂，本院(2017)沪0120民初1947号民事裁定主文冻结被申请人上海市平安机械厂银行存款683,358.12元，如存款不足，则只进不出，额满为止，余额可正常往来；或查封其所有的同等价值的财产。依据民事裁定，于2017年3月22日向上海市奉贤区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，查封平安机械厂名下的上海市奉贤区平安镇沿港路XXX号房屋。2017年5月9日，本院作出判决：一、被告上海市平安机械厂于本判决生效之日起十日内给付原告中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司债权转让款370,000元；二、被告上海市平安机械厂于本判决生效之日起十日内偿付原告中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司以370,000元为基数，自2006年10月24日起，至实际清偿日止，按年利率6.696%计算的逾期还款的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。平安机械厂不服判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年8月17日作出驳回上诉，维持原判的判决。因平安机械厂未履行生效的判决后，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司向本院提出申请执行，本院于同年9月20日立案，案号为(2017)沪0120执6856号。
2007年8月31日，案外人与被执行人平安机械厂签订《厂房转让协议》，平安机械厂将其名下的第2、5、7幢房屋以1,000,000元价格出售给其。
上列事实，有本院(2017)沪0120民初1947号民事裁定、协助执行通知书、上海市房地产权证和上海市不动产登记簿、《厂房转让协议》等为证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外。本案争议的房产属于不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记才发生效力，未经登记则不发生效力。案外人与被执行人之间订立房屋买卖合同，只有依法办理房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果，不经登记，不发生房屋所有权的变动。虽然案外人龚某某与被执行人签订了房屋买卖合同，但并未完成房屋的所有权转让登记，所以案外人并未取得系争房屋的所有权。且上海市房地产权证和上海市不动产登记簿载明位于上海市奉贤区平安镇沿港路XXX号共1—13幢全幢房屋权利人系被执行人平安机械厂。被执行人平安机械厂未履行法定清偿债务的义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，并为必要。《最高人民关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押和冻结。根据案外人龚某某诉称的异议事由，结合相关的证据以及本院审查查明的事实，因其举证的房屋转让合同的真实性、合法性、关联性抑或实际履行情况等未经相关生效法律文书得以确认，且依其提交的其他相关书证亦不足以印证房屋受让中无过错责任。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人龚某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 何 哲
人民陪审员 汤小华
人民陪审员 沈剑峰
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 焦 鸿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
四、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。