浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海民初字第2385号
原告：陆某。
被告：浙江金某置业有限公司。
法定代表人：付某。
委托代理人：孙某，浙江某某律师事务所律师。
委托代理人：王某某，上海王某某律师事务所律师。
原告陆某诉被告浙江金某置业有限公司（以下简称金某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理，依法由审判员裘靖飞适用简易程序进行审理。本案分别于2015年9月19日、10月13日二次公开开庭进行审理，并当庭宣告判决。原告陆某、被告委托代理人孙某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆某起诉称：原、被告于2010年12月23日签订《金某﹒琴城一品认购协议书》，约定由原告向被告购买琴城一品313室物业，房款总价417566元。原告于协议签订当日支付定金50000元。之后，原告要求被告签署《商品房买卖合同》，但被告仅于2011年2月20日与原告签订了一份《金某﹒琴城一品结算单》，原告于同日支付购房款100000元，并明确原告需以银行按揭方式支付剩余房款。因被告始终未与原告签订《商品房买卖合同》，原告无法办理按揭贷款。另，原告得知被告所开发的该项目于2012年8月31日办理交房手续，而原告所认购的313室至2015年6月海宁透明售房网上显示的状态仍为可售。因此，被告明知原告需以按揭方式支付剩余房款，却拖延签订《商品房买卖合同》4年多，导致原告不能及时贷款、按期入住，故被告已构成根本性违约，请求法院判令解除双方签订的认购协议书，并由被告双倍返还定金100000元、购房款100000元，并赔偿原告利息损失40500元（150000元×6%×4.5年）及租房损失109500元。
被告金某公司答辩称：原、被告签订的认购协议系双方真实意思表示，合法有效。被告已按约履行合同义务，但是原告却没有继续支付房款，故拖延签订商品房买卖合同的原因在于原告，请求驳回原告的诉讼请求。
原告举证及被告质证如下：
1.“金某·琴城一品”认购协议书一份（复印件），证明双方于2010年12月23日签订协议，由原告向被告认购琴城一品313室商品房。被告质证认为该证据系复印件，不予质证。
2.金某琴城一品结算单一份，证明原、被告于2011年2月20日对原告购买313室房屋的总价款、首付款、需向银行按揭贷款的数额等进行了计算，并证明被告明知原告需向银行贷款来支付剩余房款。被告质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明被告拖延签订商品房买卖合同的事实。
3.收条一份（复印件），证明原告已支付定金、部分购房款共计150000元的事实。被告质证认为该证据为复印件，不予质证。
4.公证书一份，证明原告所认购的313室房屋至2015年6月，在海宁透明售房网上所显示的状态仍是“可售”，而非“预定”，这与原告已认购该房屋的事实不符。被告质证无异议，但正说明被告一直守约，等待原告与被告签订商品房买卖合同。
5.房屋租赁协议四份，证明由于被告未能交付房屋，导致原告租赁房屋居住而支出租金109500元。被告对该证据的真实性无法确认，且认为与本案缺乏关联性。
被告金某公司举证及原告的质证意见：
商品房预售证及工程验收备案表各一份，证明被告所开发的金某·琴城一品于2010年11月2日取得预售许可，并按规定完成了工程竣工验收及备案。原告质证无实质性异议。
上述证据经当庭举证、质证，现本院认证如下：
原告提供的证据1虽系复印件，但被告答辩认可双方签有认购协议，在被告未提供另外认购协议书文本的情况下，对该证据予以认定。原告提供的证据2、证据4符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；至于被告对该两份证据提出的证明力异议，因该两份证据并未载有或直接体现被告存在违约事实的内容，故被告该异议成立。原告提供的证据3虽系复印件，但被告在答辩及质证时并未否认收到原告定金50000元及部分购房款100000元的事实，结合原告提供的证据2以及本案认购协议履行时间、过程、主要争议等情况，本院认为上述事实存在具有高度盖然性，应予认定。被告对原告提供的证据5提出真实性、关联性异议，鉴于原告所主张的租房事实发生于杭州，且原、被告在认购协议中并未对交付房屋的条件、时间等作出约定，不存在逾期交房违约责任，故该证据与本案讼争缺乏关联性，本院不予认定。
原告对被告提供的证据无实质性异议，本院予以认定。
依据上述认定的证据及当事人在庭审中陈述，本院认定案件事实如下：
2010年12月23日，原告陆某与被告金某公司签订认购协议书一份，约定：原告认购被告所开发的“金某·琴城一品”313室房屋，建筑面积59.14平方米，价格7279元／平方米，房屋总价430480元；认购定金50000元，由原告于签订认购书时支付。同时，认购书还约定了双方各自的权利和义务，包括：被告在收取原告的定金后10日内不得将上述房屋再售他人，并保证按约定的房价与原告签订商品房销售合同；原告须在签订认购协议10日内，携认购协议、相关证件以及首期房款，至现场售楼处签订商品房销售合同，逾期3日未至，则视为原告放弃购买上述房屋的权利，认购协议失效，已支付定金不予退还；在双方签订商品房销售合同后，原告所支付的定金转为首期房款。认购协议书签订当日，原告依约向被告支付定金50000元。事后，原、被告双方未在认购书约定的10日内签订商品房买卖合同，而于2011年2月20日签订了结算单一份，明确313室房屋总价调整为417566元，其中首付款为217566元、申请按揭贷款200000元。结算当日，原告向被告支付房款100000元。之后，原、被告双方一直未能签订商品房买卖合同。原告认为被告拖延签订商品房买卖合同，构成根本违约，于2015年8月12日提起本案诉讼。
庭审中，原告陈述其从被告处认购房屋开始是出于投资目的，也曾委托被告的销售部转售该313室，但未能成功，现被告拖延时间过长，不愿再继续履行认购协议。被告则表示，认购协议应当继续履行，且被告可随时与原告签订商品房买卖合同，但原告在庭审中明确表示拒绝履行，故被告当庭行使合同解除权，并保留另行向原告主张违约赔偿的权利。
另查，被告金某公司开发的“金某·琴城一品”为商办性质的商品房项目，于2010年11月2日取得海售许字（2010）第30号预售许可，于2013年11月25日完成工程竣工验收备案。海宁透明售房网显示，至2015年6月15日原告所认购的“金某·琴城一品”313室为可售状态。
本院认为，本案原、被告双方所签订的“金某·琴城一品”认购协议书，系双方真实意思表示，也未违反法律强制性规定，应认定合法有效。原告在庭审中提出，被告与原告签订的认购协议不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容和要求，意指被告销售行为存在不合法之处。由于上述认购协议书以约束双方将来签订商品房买卖合同为目的，是处于商品房买卖合同签订前的预约阶段，与商品房买卖合同既有联系又各自独立的合同，故根据双方的交易意向和达成一致内容的实际情况，被告与原告签订不完全具备商品房买卖合同条款的认购协议，并无不当。
本案双方实质争议的焦点，是导致双方未能签订商品房买卖合同的原因和责任归属。原告认为，被告明知原告需通过银行按揭贷款支付购房余款却有意拖延不签订商品房买卖合同且时间过长，系被告根本违约。但本院认为，原告该主张缺乏事实和法律依据，理由如下：第一，原、被告于2010年12月23日签订的认购协议中约定，商品房买卖合同应在认购协议签订之后的10日内签订，但双方实际并未按约签订，而是在超过约定时间后的2011年2月20日办理了房屋价款调整确认、首付款交接等事项。上述行为，应视为双方对认购协议原来的相关约定作出变更，即在认购协议所约定的签约时间届满后，双方并未协商或单方解除认购协议，而均选择了继续履行，但双方对此后应于何时签订商品房买卖合同未再作出约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，对履行期限不明确的，双方均可随时履行或要求对方履行。而事实上，本案双方均未能提供在此后要求与对方签订商品房买卖合同的证据，故应当认定不存在原告要求签订商品房买卖合同而被告无理拒绝的事实。认购协议作为双务合同，被告虽为商品房出卖人，但双方合同权利义务平等，在认购协议对签订商品房买卖合同的通知义务未作约定的情况下，原告认为应由被告承担签订商品房买卖合同的通知义务，理由不能成立。第二，原、被告通过2011年2月20日的结算单明确，除房屋首付款外，剩余购房款需原告通过申请银行贷款支付。该支付方式以签订商品房买卖合同为前提条件，即便在被告未要求签订买卖合同的情形下，原告也完全有权利、有条件向被告主张要求签订，进而完成按揭贷款。故不能因被告明知原告需按揭贷款，而认定被告当然具有通知签订买卖合同的义务。第三，原、被告自2010年12月23日签订认购协议至今未能签订商品房买卖合同，时间确实长达四年多，但该期间内，除海宁房地产市场形势发生一定变化外，并不存在影响双方继续履行认购协议的事实或法律障碍。本院注意到，原告提供了其认购的313室房屋在海宁透明售网上显示为“可售”的证据，以此证明被告存在“一房两订”或“一房两卖”的可能，但这并不能证明被告现实发生了“一房两订”或“一房两卖”的违约事实，且313室房屋目前仍处于“可售”状态，不存在合同目的已无法实现的事实。故在认购协议未约定解除期限的情况下，不能因经过时间较长而认定认购协议失去效力。第四，本案原、被告长时间未能签订商品房买卖合同，与原、被告出于各自商业动机存在一定关联。据原告陈述，其在被告处认购房屋开始是出于商业投资，而根据当前房产市场投资转让方式的客观情况，如果原告完成了商品房买卖合同的签订、备案并申请按揭贷款，将给其此后转让房产造成不便或带来更多费用支出，从而影响投资收益。相反，如原告能在商品房买卖合同签订之前实施权利转让，则有利于提高转让的便利度和收益率。因此，在原、被告签订认购协议后，原告不急于或者说希望更晚一些签订买卖合同，符合其投资转让需求。而作为出卖人的被告，不急于与原告签订买卖合同虽然并不利于其及时收取购房余款，但为吸引更多的潜在投资客户，其也有作出适当让步为投资人提供一定便利空间的客观需要。故本案原、被告在认购协议签订后的较长时间内未签订商品房买卖合同，其实是处于原、被告均默示接受的一种事实状态。但是，这并不表示认购协议因此可以不再履行，基于生效合同的法律拘束力，任何一方提出履行认购协议要求的，另一方应按约诚信履行，不能因正常商业风险的变化而选择履行或不履行，否则将严重影响交易安全和合同的稳定性。现原告当庭明确表示不再履行认购协议，且并无正当理由，故应当认定导致本案商品房买卖合同未能签订的原因在于原告，应由原告承担违约责任。原告以被告构成根本违约要求解除认购协议，与事实不符，本院不予支持。鉴于被告在庭审中以原告明确拒绝履行为由行使合同解除权，且该合同解除情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院应当判令本案认购协议解除。
综上，导致本案商品房买卖合同未能签订的原因在于原告违约，根据定金罚则，其要求被告返还定金的诉讼请求不予支持。本院注意到，原告在庭审中提出定金50000元实际于2011年2月20日转作首付购房款，意指该50000元不再适用定金的规定。但原告该主张，明显与其起诉提出的事实及诉讼请求相互矛盾，且也不符合认购协议对于定金转为购房款的明确约定，故本院不予采纳。合同解除后，被告继续受领原告已支付的购房款即失去合同依据，故对于原告已支付的购房款100000元，被告应予返还。但该义务系被告在庭审中行使合同解除权而产生，在此之前原告要求返还该购房款并无依据，由此产生的诉讼费用仍应由原告承担。对于原告要求被告赔偿已付款项利息损失的诉讼请求，因该损失系原告自身违约所造成，应当由其自行承担，本院不予支持。关于原告提出的要求赔偿房屋租金损失的诉讼请求，因本案双方未签订商品房买卖合同，不存在被告需要向原告交付房屋的合同义务，自然也不存在被告逾期交房的违约责任，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告陆某和被告浙江金某置业有限公司于2010年12月23日签订的“金某·琴城一品”认购协议。
二、由被告浙江金某置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告陆某已付购房款100000元。
三、驳回原告陆某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告陆某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 裘靖飞
二〇一五年十月十三日
书记员 骆 益
附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。