苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴木民初字第847号
原告苏州市吴中区木渎镇金星村经济合作社，住所地苏州市吴中区木渎镇金星村。
法定代表人许春华，该经济合作社社长。
委托代理人李维峰、杨新忠，江苏名威名律师事务所律师。
被告许剑虹。
委托代理人刘军，江苏正盛律师事务所律师。
原告苏州市吴中区木渎镇金星村经济合作社（以下简称金星村合作社）诉被告许剑虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，依法由审判员史华松适用简易程序公开进行审理,后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金星村合作社的委托代理人杨新忠，被告许剑虹及其委托代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金星村合作社诉称，2014年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定其将苏州市吴中区木渎镇石家饭店围墙西侧、香溪游泳馆停车场东侧面积600平方米钢结构房屋出租给被告开设苏州香溪车工坊汽车服务有限公司，租赁期限三年，自2014年11月8日至2017年10月7日，三年租金分别为100000元、120000元、150000元。其按约将房屋交付被告使用，并附条件支付给被告装修款600000元，但被告未按约支付租金。请求判决：一、解除原、被告于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》，被告腾空、迁出涉讼苏州市吴中区木渎镇石家饭店围墙西侧、香溪游泳馆停车场东侧面积为600平方米的房屋，将该房屋返还原告。二、被告支付原告2014年11月8日起至2015年11月7日止的租金100000元，并按每年240000元的标准支付自2015年11月8日起至实际搬迁之日止的房租及房屋使用费。三、被告返还原告装修款600000元。
被告许剑虹辩称，涉讼房屋的建造未经建设工程规划许可，无合法权证，原、被告之间的《房屋租赁合同》应认定无效。其未收到过原告的书面通知，原告要求解除《房屋租赁合同》不符合法律规定。其通过给原告汽车美容现金卡形式抵付房屋使用费40000元。原告支持其发展汽车服务行业并提供装修款，现其投入装修及动产，实际经营不满一年。原告擅自停水停电，造成其损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将苏州市吴中区木渎镇石家饭店围墙西侧、香溪游泳馆停车场东侧面积600平方米钢结构房屋出租给被告经营汽车维修，租赁期限三年，自2014年11月8日至2017年10月7日；租金采用先付后用方式，三年租金分别为100000元、120000元、150000元，租金自2014年11月8日起算；被告应按期足额支付租金，未按期或足额支付租金的，逾期超过15日仍未消除上述违约状况的，原告有权提前解除合同、收回租赁房屋；被告逾期占用原告租赁房屋的，应按照最近一期租金金额的双倍、根据实际逾期天数计付租赁房屋的逾期占有使用费。
另查明，本案所涉房屋租赁关系基于苏州市吴中区木渎镇金星村（5）山前村70号房屋的拆迁而缔结，为此，原、被告在《房屋租赁合同》第七条特别约定了由原告先行向被告给付装修费用的相关事项：1、在双方签订本合同时，原告支付300000元；2、在被告有待拆迁的木渎镇金星村（5）山前村70号房屋于2014年9月15日前经评估公司评估后再支付100000元；3、在被告（包括家属在内的户内拆迁安置人员）与拆迁办于2014年9月25日就该房屋达成拆迁协议，被告将已清空的房屋交付原告或拆迁办自行搬离后支付200000元；4、以上款项专款专用，被告应专用于租赁房屋装修等特定目的，不得挪作他用；5、如被告及其家属人员未能在上述议定期限内配合拆迁评估、签订拆迁协议和将清空房屋移交自行搬离的，本租赁合同自然终止，原告已支付的300000元装修预付款被告应在违约当日全额予以返还，否则应自违约之日起向原告额外承担相当于同期同档银行贷款利率四倍的利息损失。《房屋租赁合同》签订后，原告陆续向被告支付装修款600000元。被告在《房屋租赁合同》签名落款处书写承诺，承诺山前村房屋2015年4月10日签字拆迁，但其始终未就房屋拆迁事宜与原告达成拆迁协议。
又查明，原告出租给被告的涉讼房屋由原告投资建造，但未经有关审批程序。被告承租房屋后，进行了相应的装饰装修。租赁期间，被告除以汽车美容现金卡形式抵付房屋使用费40000元外，未向原告支付过其他房屋使用费。因被告未按约支付房屋使用费，原告自2015年11月2日起对涉讼房屋停水停电。
审理中，被告表示其对房屋进行装饰装修支出242800元，并提供装修清单一份，列明上述装修支出由钢结构、墙面隔断、地面、吊顶、卫生间、厨房间、水电、无框门和隔断玻璃、两个停车棚、广告牌组成；另其购置的目前在涉讼房屋内的烤漆房及其他动产价值17万余元，均系其损失，应由原告承担。原告对被告陈述的装饰装修、烤漆房及其他动产的金额无异议，但表示被告进行的装饰装修对其无利用价值，其不同意利用，要求法院依法处理；房屋内的烤漆房和其他动产由被告自行搬离，其不承担相应损失。
以上事实，有《房屋租赁合同》、苏州市吴中区木渎镇人民政府证明、装修款支付凭证、录音证据、装修清单及本院现场摄制的照片、谈话笔录、庭审笔录等予以证实。
本院认为，首先，涉讼租赁房屋建设未经规划审批程序，《房屋租赁合同》应依法认定无效，原告要求被告腾空、迁出苏州市吴中区木渎镇石家饭店围墙西侧、香溪游泳馆停车场东侧面积为600平方米的房屋，将该房屋返还原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。其次，关于原告主张的租金和房屋使用费，因《房屋租赁合同》无效，应依法确定为房屋使用费，房屋使用费的给付标准和给付方式可参照当事人之间关于租金的标准确定，即2014年11月8日至2015年11月7日的房屋使用费为100000元，2015年11月8日至2016年11月7日的房屋使用费为120000元，先付后用。考虑原告停水停电的情况，本院酌定被告应支付原告2014年11月8日起至2015年11月7日止的房屋使用费99506元，扣除汽车美容卡折抵房屋使用费40000元后，被告应支付原告2014年11月8日起至2015年11月7日止的房屋使用费59506元；此外，本院酌定被告应按每年84000元的标准支付自2015年11月8日起至被告实际搬迁之日止的房屋使用费。原告主张按每年240000元的标准由被告支付自2015年11月8日起至实际搬迁之日止的房屋使用费依据不足，本院不予采纳。再次，关于装修款的返还问题，由于原、被告明确约定被告未能就苏州市吴中区木渎镇金星村（5）山前村70号房屋在约定期限内与原告签订拆迁协议、清空移交房屋的，被告应全额返还原告给付的装修款，故原告要求被告返还装修款600000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。最后，本案《房屋租赁合同》无效，双方均有相应过错，现原告不同意利用房屋内的装饰装修，依法应由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失；被告租赁房屋后购置动产确亦因合同无效遭受了损失，原告作为出租人对被告购置烤漆房及其他动产的损失亦应承担相应责任。综合上述被告进行装饰装修和购置动产损失等因素，本院酌定由原告承担被告遭受的损失242800元，同时，根据经济合理和物尽其用原则，涉讼房屋的装饰装修（即被告所列装修清单中的钢结构、墙面隔断、地面、吊顶、卫生间、厨房间、水电、无框门和隔断玻璃、两个停车棚、广告牌）归原告所有，烤漆房及其他动产由被告自行搬离。考虑履行便利，可从被告应返还原告的装修款600000元中扣除上述原告应承担的损失242800元，即被告再返还原告装修款357200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告许剑虹于本判决生效之日起十日内腾空迁
出位于苏州市吴中区木渎镇石家饭店围墙西侧、香溪游泳馆停车场东侧房屋面积为600平方米的房屋，并将该房屋（含被告许剑虹所列装修清单中的钢结构、墙面隔断、地面、吊顶、卫生间、厨房间、水电、无框门和隔断玻璃、两个停车棚、广告牌）返还给原告苏州市吴中区木渎镇金星村经济合作社。
二、被告许剑虹于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区木渎镇金星村经济合作社2014年11月8日起至2015年11月7日止的房屋使用费59506元，并按每年84000元的标准支付自2015年11月8日起至实际搬迁之日止的房屋使用费。
三、被告许剑虹于本判决生效之日起十日内返还原告苏州市吴中区木渎镇金星村经济合作社装修款人民币357200元。
案件受理费人民币10800元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。
审 判 长 王 东 海
审 判 员 史 华 松
代理审判员 杜荣尚人民陪审员查春霞
人民陪审员 徐 国 峰
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 赵 静 河