广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1224民初1575号原告:怀集县恒基物业管理有限公司，住所地广东省怀集县怀城镇沿江中路68号，统一社会信用代码91441224776233039J。法定代表人：黄倩璐，经理。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：林中华，广东网际律师事务所律师。被告：郭少莲，女，1972年8月11日出生，汉族，住广东省怀集县，原告怀集县恒基物业管理有限公司（以下简称恒基物业公司）与被告郭少莲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基物业公司的委托诉讼代理人禤青到庭参加诉讼，被告郭少莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告恒基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费3031.70元；2、判令被告支付电梯管理费2272元、水电智能公摊费497元、电梯电表分摊费422.50元；3、判决被告支付违约金19368.16元；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年9月8日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，主要约定：被告是怡景苑小区2幢1203号房（建筑面积106.58㎡）的业主，按照0.3元/㎡缴纳物业管理服务费，每月74.60元／月，每季度缴纳一次，另交智能管理费2元／月、分摊公共水电费等费用，在当季度首月5日前付清。逾期付款按照每日3%的利率支付违约金。但被告自2011年9月1日至2017年7月31日欠交物业管理费和分摊费用，合计欠款6223.20元。原告一直履行合同，为被告提供物业管理服务。经多次催收，被告至今仍然拒绝缴费。被告的违约行为违反了双方的约定，属于严重违约行为，应向原告支付违约金19368.16元。原告恒基物业公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：（一）、关于原告的主体资格问题。提交的证据分别为：营业执照、法定代表人身份证明书、资质收费资格证；（二）、关于被告的主体资格问题。提交的证据为：被告的身份证；（三）、关于原、被告存在物业服务关系的事实。提交的证据为：前期物业管理服务协议；（四）、关于被告自2011年9月1日起拖欠物业服务费等欠款金额和违约金金额的情况。提交的证据有：被告应付物业管理服务费和违约金计算表；（五）、关于原告已履行合同，被告已接受合同的约定的物业服务情况。提交的证据为：原告提供物业服务的证据；（六）、关于向被告催告交费情况。提交的证据为：物业管理服务费催告函。被告郭少莲未到庭对原告提出的上述证据予以质证，也未向法庭提出书面的质证意见。经审查，本院对原告的证据认证如下：被告郭少莲经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。原告提交的证据因无相反的证据予以反驳，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是怡景苑小区业主委员会选聘的物业服务企业。被告是位于怀集县怀城镇××小区××房的业主，其房屋建筑面积为106.58㎡。怡景苑小区的物业管理费自2011年9月1日至2017年7月31日（71个月）止按每月0.4元/㎡计收（每月为42.67元），电梯管理费自2011年9月1日至2017年7月31日（71个月）止按每月0.3元/㎡计收（每月为32元）,公共水电公摊费自2011年9月1日至2017年7月31日（71个月）止按每月7元计收,每季度缴纳一次，在当季度首月5日前付清，各业主逾期交纳物业管理费、电梯管理费、公共水电公摊费，从逾期之日起按应交费的每日3%的利率支付违约金。被告自2011年9月1日起一直未向原告交纳物业管理费、电梯管理费、公共水电公摊费，截至2017年7月31日止，共欠物业管理费3029.57元和电梯管理费2272元、公共水电公摊费（即水电智能公摊费）497元，共5798.57元；2014年12月1日至2017年7月31日（32个月）止的电梯电表分摊费422.50元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告在诉讼中提交有《前期物业管理服务合同》，可以证明原告是涉案怡景苑小区的物业服务企业并事实上为该小区提供物业服务。被告作为怡景苑小区的业主，根据权利义务对等的原则，其在享受权利的同时，理应承担交付物业管理费等费用的义务。经核算被告欠原告自2011年9月1日起至2017年7月31日（71个月）止的物业管理费、电梯管理费、公共水电公摊费应为5798.57元，和2014年12月1日起至2017年7月31日止（32个月）的电梯电表分摊费422.50元，本院对该款额予以支持。对原告主张计付违约金19368.16元的问题。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》约定了逾期交纳物业管理费、电梯管理费、公共水电公摊费、电梯电表分摊费，从逾期之日起按应交费的每日3%利率支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告在本案中并未提出证据证明被告的逾期交纳物业管理费、电梯管理费、公共水电公摊费、电梯电表分摊费的行为所导致的损失，为此，本院确定原告的损失仅为被告逾期付款导致的利息损失，其请求按应交费的每日3%利率计算逾期付款违约金，显然高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由被告自逾期支付物业管理费、电梯管理费、公共水电公摊费、电梯电表分摊费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的向原告支付违约金至2017年7月31日，对超出该部分的违约金本院不予支持，2017年7月31日后的违约金由原告另行主张权利，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭少莲自本判决生效之日起十日内向原告怀集县恒基物业管理有限公司支付自2011年9月1日起至2017年7月31日止的物业管理费、电梯管理费、公共水电公摊费（即水电智能公摊费）共5798.57元及逾期付款违约金（违约金自2011年9月1日起以每月产生欠81.67元为本金，从次月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率逐月累加计算至2017年7月31日止）；二、被告郭少莲自本判决生效之日起十日内向原告怀集县恒基物业管理有限公司支付自2014年12月1日起至2017年7月31日止的电梯电表分摊费422.50元及逾期付款违约金［违约金自2014年12月1日起以每月产生欠13.20元（该款额为32个月平均数）为本金，从次月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率逐月累加计算至2017年7月31日止］；三、驳回原告怀集县恒基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费439.78元，减半收取计219.89元，由原告怀集县恒基物业管理有限公司负担100元，被告郭少莲负担119.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄活强二〇一七年十一月二十日书记员  莫芷珊