北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初5429号
原告沈克福，男，1969年7月14日出生。
委托代理人瞿凯俊，北京市京都律师事务所律师。
被告王会江，男，1963年12月21日出生，北京市大兴区北臧村镇马村二队26号。
委托代理人李改芬，女，1948年10月15日出生，农民，住北京市大兴区。
�告沈克福与被告王会江土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈克福及其委托代理人瞿凯俊和被告王会江及其委托代理人李改芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告沈克福诉称：王会江将位于北京市大兴区北臧村镇马村二队的土地出租给我，双方于2014年12月31日签订了《土地出租协议》，该协议第四条明确约定了土地用途“作为物流中转站和厂房出租用地”。我向王会江交付了90万元租金后在承租地块上进行了土地平整、道路铺设、房屋修建等投入。在我对承租地块投入建设后，被北京市大兴区北臧村镇人民政府（以下简称：北臧村镇政府）责令拆除，致使我在合同签订时“作为物流中转站和厂房出租用地”进行经营的合同目的无法实现。现我诉至法院，1、请求依法判决确认双方签订的《土地出租协议》�效；2、请求判决王会江退还我支付的租金90万元整，并按照同期银行贷款利率支付利息至实际退还之日（从2014年7月1日计算至实际退还之日）；3、请求判决王会江承担违约金27万元整（按照租金的30%计算）；4、请求判决王会江赔偿我的损失（房屋搭建、土地修建等）161800元整（2至4项合计1331800元整）；5、本案诉讼费用由王会江承担。
被告王会江辩称：双方确实签订了土地租赁协议，合同第四项第1条：乙方在租赁期间，按照国家法律规定经营。如果想干物流，也没有问我干物流是否合理，有没有手续，如果我要是有物流，国家允许，如果我有手续，我也不可能租给沈克福。我认为沈克福有能力去相关部门办理有关手续，可以经营，如果没有办理手续的能力，违反国家的法律政策，自己造成的损失，我不承担任何损失。沈克福说赔偿的搞的路等建设，�是沈克福弄的，沈克福转给别人，路和活动房都是转租的别人做的，造成的损失，跟我没有关系，这是欺骗的性质，合同第八条写着如遇到国家政策等不可抗力的原因造成合同无法履行，甲方退还租金。当时通知七八家不让建设，别人都能干，为什么沈克福干不了，是沈克福自己的事。沈克福要求支付利息要求从7月1日开始算，合同变更应该无效，我要求无效，从签订之日起算。我不要求顺延了，他要求从7月1日算利息，那就合同不顺延了。合同无效按7月1日算。我不承认合同是无效的，认为合同是有效的。对于第二项诉讼请求不同意，是沈克福违约在先，所以我不同意支付违约金，我也不同意赔偿损失。另外是我租别人的地再租给沈克福。涉案土地有董书元、吴景春、马凤华、于水、吴志永、王会江、李中、李士民的。镇政府在2014年10月通知沈克福不能搞建设。不是12月份，是顺延合同之前通知的。
经审理查明：2014年7月1日，王会江（甲方）与沈克福（乙方）签订土地出租协议，协议约定：一、经甲乙双方协商，甲方同意将马村二队东确权土地20亩，以每亩每年30万元，出租给乙方，租期20年，与甲方确权土地年限同步。二、租金支付方式（每三年递增5%）2014年7月1日至2017年6月30日三年租金90万元，2017年6月30日至2020年6月30日三年租金94.5万元。四、土地用途1、作为物流中转站和厂房出租用地。2、乙方在租用期内有自主经营权，管理权和收益权。五、违约责任1、双方必须遵守协议规定，因自然灾害等不可抗拒的因素造成协议无法进行时，合同终止，甲方退还乙方的全部剩余租金。2、甲方违约双倍退还乙方租金。3、乙方违约甲方不退还乙方租金。六、如遇国家征占土地造成无法履行协议，甲方无条件退还乙方剩余租金。七、协议期内如遇国家征占土地，甲方原有的地上物及设施的赔偿归甲方所有，（甲方原有四周院墙）乙方自建的地上建筑物及设施的赔偿归甲乙双方所有（注：许建不许拆）。甲方占40%、乙方占60%。八、如遇国家政策等不可抗拒的因素造成合同无法履行，甲方无条件退还乙方的剩余租金。前提是马村所有同类型的承租方、出租合同未到期，但合同无法继续履行的情况下，合同执行终止。九、协议发生纠纷，应协商解决，不能解决的经有关仲裁机关进行仲裁解决。十、协议期满在同等条件下，乙方有优先租用权。
双方签订合同之日，王会江即将约定的土地交付沈克福使用，沈克福就把租金90万元支付王会江。沈克福接受土地后，开始进行土地平整和建设，2014年10月，被北臧村镇政府通知不能进行建设。
2014年12月30日，王会江为沈克�出具收取租金90万元的收条。
2014年12月31日，王会江和沈克福对2014年7月1日签订的土地租赁协议进行协商，将部分内容修改为：“一、经甲乙双方协商，甲方同意将马村二队东确权土地18.5亩，以每亩每年27.75万元，出租给乙方，租期20年，与甲方确权土地年限同步。二、租金支付方式（每三年递增5%）2014年12月31日至2017年12月31日三年租金90万元”。
本案在审理过程中，沈克福提出在签订合同之时，其要求王会江出示确权土地的证书，王会江一直未予提供；王会江则提出在签订合同之时已经出示了土地承包经营权证书，沈克福明确该土地为承包地；但是双方对此均为提供证据予以证明。
双方均认可2014年10月和2015年12月，北臧村镇政府两次通知拆除地上建筑。
王会江提供王会江、董书元、吴景春、马凤华、于水、吴志永、王会江、李中、李士民的土地承包经营权证书，说明涉案土地为集体土地，土地用途为农业。沈克福认为真实性没有异议，王会江明知是农业用地不能作为工业用地还出租，恰恰证明双方合同无效。
沈克福还提供承租该地块后，实际投入的情况，收据及证人证言。工程款32000元，施工人员是侯登亮，是王会江帮助其介绍的，是王会江同村村民。材料款：混凝土31方，每方290元，一共8900元，这个钱直接支付给王会江，由王会江代买的。沙石水泥款：8200元。铺设路面购买的油渣：15车，每车900元，一共13500元。活动房：建设12间房屋，每间房屋6000元，一共72000元。活动房的吊装费用：12000元，一共吊了两次。安装门窗的费用：12间房屋每间门窗1000元，一共12000元。修理及平整场地租用的铲车和钩机的费用：4个台班，一共3200元。该损失一共161800元。证据5收条一份，�明实际支付的费用。
王会江则提出这些与其无关，且与本案无关。
关于沈克福主张房屋搭建、土地修建等损失161800元，本院行使释明权，沈克福坚持上述证据足以说明其实际损失，考虑鉴定周期比较长，认为金额不大，希望法院酌定，不申请鉴定。
2016年9月6日本院组织双方进行现场勘查，2016年9月7日，双方协商一致，沈克福将涉案土地交还王会江。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、土地承包经营权证书、土地出租协议、收条等证据在案佐证。
本院认为：王会江与沈克福签订的土地出租协议，虽然系双方的真实意思表示，但是因为该土地为农业用地的性质，故该协议应属无效。虽然合同约定了土地用途作为物流中转站和厂房出租用地及遇拆迁后地上建筑物赔偿的分配比例，但是沈克福作为土地的使用者，�土地上建设需符合土地的用途，并进行相应的审批，故沈克福对该协议无效应承担主要责任，王会江应承担次要责任。关于该协议的租期，应以双方协商后修改的为准，自2014年12月31日起算，至2016年9月7日期间确实由沈克福实际占用，考虑到沈克福的建设及实际进行经营，应该根据双方对协议无效应承担的责任，由双方分担该期间的土地占用费，由王会江负担140369元，由沈克福负担327528元，尚未使用期间的租金432103元应由王会江退还沈克福。综上，对沈克福要求王会江返还租金90万元的诉讼请求，本院酌情确定王会江返还沈克福572472元，因双方签订的协议被确定无效，对沈克福要王会江承担违约金27万元的诉讼请求，本院不予支持。对沈克福要求王会江赔偿损失（房屋搭建、土地修建等）161800元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国�同法》第五十二条、第五十八条，判决如下:
一、确认原告沈克福与被告王会江签订的土地租赁协议无效；
二、被告王会江于本判决生效后十日内返还原告沈克福租金五十七万二千四百七十二元；
三、驳回原告沈克福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千七百八十六元，由原告沈克福负担七千二百六十一元（已交纳），由被告王会江负担九千五百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉�满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭 超
人民陪审员 李之良
人民陪审员 朱洪涛
二〇一六年九月十八日
书 记 员 紫 娟