云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终141号上诉人（原审原告）：红河州云河房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市凤凰路北段红河商城。法定代表人：张云，职务:董事长。委托诉讼代理人：谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社。住所地：蒙自市文澜镇文澜路**号。负责人：李正安，职务:社长。委托诉讼代理人：王策，云南滇南律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：蒙自市人民政府。住所地：蒙自市天马路北段市行政中心B区。法定代表人：姜伟，职务:市长。委托诉讼代理人：马振华，云南众序律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。上诉人红河州云河房地产开发经营有限公司（以下简称“云河地产公司”）因与被上诉人蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社（以下简称“起龙八社”）、原审第三人蒙自市人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2017）云2503民初1757号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人云河地产公司的委托代理人谢礼章、被上诉起龙八社的委托代理人王策、原审第三人蒙自市人民政府的委托代理人马振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决；改判被上诉人向上诉人支付投资损失1395678.13元、可得利益损失186万元、制作费600元、评估费28000元，违约金20万元，五项合计3484278.13元；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由，一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人的承包费为24万元，而非240万元。上诉人从被上诉人处接手军山宾馆时，必须经过装修改造才能正常使用。上诉人前后投入700万元用于军山宾馆的装修改造以及对房屋进行扩建，虽然因政府拆迁原因导致双方无法继续履行合同，但被上诉人没有将从政府领取的拆迁补偿款支付给上诉人，违反了合同第7条的约定，属于违约行为。被上诉人应按照合同约定，将未到期年限补偿款支付给上诉人。二、一审判决对部分证据的认定有误。关于军山宾馆承租期内投入资产的《评估报告》中记载了价格有效期为十二个月，但本案中上诉人主张的是房屋被拆迁时上诉人进行装修所投入的价值还剩多少，而不是主张上诉人装修的价值在2017年还剩多少。上诉人认为，《评估报告》的合法性应当是以评估机构、评估人员的资质、评估所依据的法律及法定标准来认定。关于测绘报告，至于是否系上诉人所投入的问题。可以确定的事实是此房屋已经进行过装修和新建，也有转租行为，次租人并未向上诉人主张投资的损失，可以推断是上诉人进行的装修。三、一审判决适用法律不当。本案的发生的确是因为城市规划发生征地所致。被上诉人在签订合同时是能够预见到房屋有被征收拆迁的可能，也预见到了会造成上诉人投资资产的损失。因此本案不适用合同法一百一十三条的规定。上诉人与被上诉人签订了《军山宾馆承包合同书》，约定了由上诉人租用房屋及进行装修等事宜，上诉人租房后拆除了原有设施，不进行装修如何能租出去，这已经能够证明是上诉人进行的装修的新建，应当是由被上诉人提出证据证明不是上诉人进行的装修。因此，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第90条的规定，重复加重上诉人的举证责任。四、本案被上诉人与第三人签订补偿协议时，应当估量到附加的装修和新建房屋的价值补偿，如已补偿，那么被上诉人应当将此部分支付给上诉人，不足部分被上诉人自行支付给上诉人，如未补偿，那么被上诉人应当承担违约责任，向上诉人赔偿损失。被上诉人辩称，上诉人是租用被上诉人的财产，在整个租用过程中没有看到任何投入。可得利益损失是违约导致，本案导致上诉人无法经营的原因是不可抗力，因此不存在被上诉人违约的问题。一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院的判决。原审第三人蒙自市人民政府述称，第三人不属于《文澜镇起龙第八农业生产合作社军山宾馆承包合同书》的签订主体，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，第三人在房屋征收过程中与上诉人无任何法律上的权利义务关系。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。云河地产公司向一审法院起诉请求：判令被告及第三人1、支付投资损失1395678.13元；2、赔偿可得利益损失186万元；3、支付制作费600元、评估费28000元；4、支付违约金20万元。以上四项共计人民币3484278.13元。5、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年3月1日，被告起龙八社为甲方，原告云河公司为乙方，双方签订《文澜镇起龙第八生产合作社军山宾馆承包合同书》，主要约定：1、乙方承包经营甲方所有的军山宾馆（包括全部房子、临街铺面、停车场至界限内的建筑物及土地）；2、承包期限13年，自2007年5月1日至2020年6月30日；3、承包费每年2400000元；4、若乙方需要进行装修改造，须经甲方同意方可施工。所投资费用乙方自己承担。承包期满后，乙方在宾馆内投资的不动产物，无偿归甲方所有，动产物乙方自行处理或带走；5、因城市规划致军山宾馆拆迁时，土地及房产的补偿归甲方所有。乙方在承包期间投资的资产，由双方找拆迁部门索赔，索赔资金按：乙方所得＝索赔金除以13年乘以乙方未使用年限，其余归甲方所有；6、付款时间：乙方在每年承包期前一个月内支付甲方下一年度承包款；7、乙方承包宾馆后，可按自身发展需要，进行装修、改造和修建房屋，自负盈亏、自主经营任何项目，项目内容以不违反法律法规为限；8、乙方可在军山宾馆内建房和添置附加物，并可根据自身发展需要进行部份转租、转包等行为。但转包时间不得超过本合同期；9、乙方签订合同时支付保证金200000元；10、若甲、乙双方一方中途悔约或终止合同、干扰一方经营，或不按约定履行自身义务时，需支付守约方200000元并赔偿守约方全部经济损失等等。在履行承包合同过程中，原告向被告支付保证金（押金）200000元；被告也将军山宾馆（包括全部房子、临街铺面、停车场至界限内的建筑物及土地）交付原告经营使用；原告未交纳2014年7月1日起至军山宾馆拆迁之日止（2014年9月24日）期间的承包费。原告承租军山宾馆后，将被告在宾馆里的设施全部予以拆除。2007年4月1日，原告（甲方）与蒙自帝锋房地产开发有限责任公司、股东张美玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，将军山宾馆整体进行转租，约定：租赁期限为13年，自2007年4月1日至2020年6月30日止；每年租金为55万元；甲方应保证房屋主体结构完整，所提供附属设备与所列项目相符；在租赁期履行完毕后，乙方所投入的装修不得拆走，并无权向甲方收取装修费用等内容。蒙自帝锋房地产开发有限责任公司承租后，又将军山宾馆再次转租给他人经营幼儿园、服装店、米线馆等等。2014年4月8日，第三人蒙自市政府发布蒙政公（2014）4号征地拆迁公告，涉案军山宾馆属于拆迁范围，征地拆迁期限为2014年4月8日至7月7日；同年8月6日，被告与拆迁部门签订拆迁补偿协议后于当天将南湖西路31号（军山宾馆）作了书面移交，但由于租住户未搬迁，南湖西路31号（军山宾馆）仍由被告及其转租户占有使用；同年8月9日，蒙自市重点项目建设工程领导小组办公室向南湖西路31号（军山宾馆）租住户、经营户发出《通知》，要求“于2014年8月13日前腾空房屋，清空屋内物品搬离，逾期造成的经济损失及法律责任由你户自行承担。”2015年3月5日，蒙自市房屋征收管理中心出具《证明》称“兹证明位于蒙自市原军山宾馆于2014年9月24日腾空房屋移交工作组，于2014年9月25日开始拆除。”2015年1月22日，原告（反诉被告）云河公司诉被告（反诉被告）起龙八社房屋租赁合同纠纷一案被红河州中级人民法院受理；2015年6月12日，云河公司向红河州中级人民法院提出书面申请，称“因涉及诉讼主体问题，申请人经慎重考虑，决定撤销诉讼请求第2、3、5项，依法另案诉讼，请求准予撤销并退还相应诉讼费。”同年6月29日，红河州中级人民法院分别作出（2015）红中民二初字第45号《民事裁定书》、《民事判决书》，裁定：准予本诉原告红河州云河房地产开发经营有限公司撤销其本诉中第2、3、5项诉讼请求（即第2、判令被告支付原告投资损失1395678.13元；第3、判令被告赔偿原告可得利益损失1860000元；第5、判令被告支付原告制作费600元、评估费28000元）。判决：本诉部分：一、被告蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社于本判决生效后十日内，返还原告红河州云河房地产开发经营有限公司保证金人民币200000元。二、驳回原告红河州云河房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。反诉部分：一、被告红河州云河房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内，支付原告蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社承包费人民币55333.33元。二、被告红河州云河房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内，支付原告蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社违约金人民币1005元。三、驳回原告蒙自市文澜镇第八农业生产合作社的其他诉讼请求。现判决已生效，双方均已按判决内容执行完毕。庭审中，原、被告均认可不清楚政府在拆迁时是否对军山宾馆的相关设施、自建房屋等进行过登记；原告表示不清楚政府是否支付过被告相应的补偿款。一审法院认为，一、关于第三人与本案合同是否有关的问题。根据原、被告于2007年3月1日签订的《文澜镇起龙第八生产合作社军山宾馆承包合同书》，合同主体分别是云河公司和起龙八社，因该合同产生的权利义务也归于云河公司和起龙八社。第三人蒙自市政府并非该合同主体，其不享有该合同所产生的权利义务，且在涉案军山宾馆被拆迁时，第三人是依据《国有土地上的房屋征收与补偿条例》的规定与军山宾馆的所有人起龙八社签订的拆迁补偿协议，并对起龙八社进行了相应补偿，而原告也未提交充分证据证实，故其认为第三人与本案有关的理由不成立；第三人陈述的理由予以采纳。二、关于投资损失、可得利益损失、评估费、制作费应否赔偿的问题。（一）本案原告认为其向被告承租军山宾馆之后投入大量资金进行装修和自建房屋，并向本院提交了《估价报告》、《测绘报告》、《光盘》予以证实其投资损失，但其在承租一个月后即将军山宾馆整体转租给蒙自帝锋房地产开发有限责任公司、张美玲，之后又再次转租给他人经营幼儿园、服装店、米线馆，且其未提供充分证据证实《测绘报告》、《光盘》上所载建筑、装修项目系其实际投资建盖和装修，而《估价报告》已超过有效期限，不具备合法性。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案原、被告签订的《文澜镇起龙第八生产合作社军山宾馆承包合同书》不能继续履行的原因，并非被告原因所致，而是由于第三人因城市规划发生征地拆迁所致，属于法定事由的发生。因此，原告主张的可得利益损失并非被告违约所致。（三）本案原告支付的制作费、评估费系其为收集证据所产生，且本院不采信《估价报告》、《测绘报告》，故因此而产生的制作费、评估费也不予采信。综上，原告要求被告及第三人赔偿投资损失、可得利益损失、评估费、制作费的主张，无证据证实，不予支持。被告及第三人不同意承担赔偿责任的辩解理由成立，予以采纳。三、关于违约的问题。如前所述，导致原、被告合同终止的原因不在于被告，而是第三人因城市规划征地拆迁所致。因此，被告在合同履行过程中不存在违约行为，其也就没有承担违约金的事实依据和法律依据。而第三人与原、被告签订的合同无关，无违约事实，不承担违约金。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”由于本案原告对自己提出的诉讼请求无充分证据证实，其主张不予支持。被告及第三人的辩解理由成立，予以采纳。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告红河州云河房地产开发经营有限公司的诉讼请求。案件受理费34674元，减半收取计17337元，由原告红河州云河房地产开发经营有限公司负担。经本院释明，二审庭审结束后，上诉人向本院提交了其与蒙自县文澜建筑安装工程有限公司2007年3月10日签订的《装饰工程施工合同》、《建筑安装工程预（结）算书》和2008年4月15日的《建筑安装工程预（结）算书》，《付款凭证》。欲证明上诉人对军山宾馆进行了装修和新建，以及装修和新建的费用为505万元。经质证，被上诉人对上述证据的真实性不予认可，并提交了蒙自县文澜建筑安装工程有限公司的工商登记资料共计72页，欲证实上诉人提供的《装饰工程施工合同》及《建筑安装工程预（结）算书》是伪造的，因为该合同的法定代表人签章人为张镭誉，而张镭誉原名张浩东，张镭誉这一名字是2010年才启用的；合同及结算书上使用的公章在2010年3月21日之前从未在工商登记档案中出现过，之前出现的公章均为橡皮带防伪的，两枚公章大小不一。且预（结）算书上加盖的全国建设工程造价员专用章上诉人承认是之后加盖的，有明显的伪造痕迹。对被上诉人提供的蒙自县文澜建筑安装工程有限公司的工商登记资料，上诉人质证认为，工商登记资料只是过程，应以营业执照为准。张镭誉与张浩东为同一个人，名字从小到大都在混合使用。本院认为，被上诉人提供的蒙自县文澜建筑安装工程有限公司的工商登记资料的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。上诉人提供的合同中法定代表人签名及公司印章与工商登记备案的不一致，也与同期该公司签订的合同上签名、印章不一致，因此，对上诉人提供的《装饰工程施工合同》、《建筑安装工程预（结）算书》、《付款凭证》的真实性，本院不予采信。二审查明的事实除上诉人与被上诉人签订的《军山宾馆承包合同》每年的承包费为24万元外，其余事实与一审法院认定的事实一致。本案争议的焦点是：上诉人是否对租赁的宾馆进行过装修和新建？被上诉人是否存在违约？关于上诉人是否对军山宾馆进行过装修和新建的问题，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释第九十条第一款规定：“当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案上诉人向一审法院提供的《估价报告》、《测绘报告》、《光盘》，只能证实《测绘报告》、《光盘》上所载建筑、装修项目在作出评估时的价值有多少，但上诉人未提供《测绘报告》、《光盘》上所载建筑、装修项目系其实际投资新建和装修的证据。且上诉人在承租一个月后即将军山宾馆整体转租给蒙自帝锋房地产开发有限责任公司、张美玲，之后又再次转租给他人经营幼儿园、服装店、米线馆，是上诉人在进行装修，还是再次承租人在进行装修，装修费用为多少，上诉人也未提供相应证据证实。因此，上诉人无证据证实其对租赁的军山宾馆进行了装修和新建，对其要求被上诉人及原审第三人支付投资损失的请求无事实依据，本院不予支持。关于被上诉人是否违约的问题。本案上诉人与被上诉人签订的承包合同不能继续履行的原因，是由于蒙自市政府因城市规划发生征地拆迁所致，属于法定事由的发生，双方所签订的合同对此也有约定。因此，被上诉人在合同履行过程中不存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，合同履行后可以获得的利益，必须是对方当事人的违约行为所致。因此，上诉人提出的支付违约金及可得利益损失的请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人红河州云河房地产开发经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34674元，由上诉人红河州云河房地产开发经营有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  莫云辉审判员  王宏伟审判员  高 健二〇一八年五月二十八日书记员  李希诺