上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初20106号原告(反诉被告)郑蓉，女，汉族，1974年11月8日出生。委托代理人钟艳，上海脱颖律师事务所律师。委托代理人蒋聿德，上海秉文律师事务所律师。被告庄志良(反诉原告)，男，汉族，1954年8月8日出生，户籍地址为上海市。委托代理人赵建高，上海市海华永泰律师事务所律师。第三人(反诉第三人)宋欣为，男，汉族，1949年12月19日出生，户籍地址为上海市瑞金二路66甲、乙号。原告郑蓉诉被告庄志良、第三人宋欣为公房承租权转让纠纷及反诉原告庄志良诉反诉被告郑蓉、反诉第三人宋欣为公房承租权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑蓉及其委托代理人钟艳及蒋聿德、被告庄志良及其委托代理人赵建高到庭参加诉讼，第三人宋欣为经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告郑蓉诉称：2015年9月25日，原、被告就上海市南昌路XXX号4楼6室房产建立公房承租权转让关系，约定被告将所承租系争房屋之公房承租权转让过户至原告名下。原、被告为此签约，第三人作为被告受托人在合同中签字。签约后，原告按约于2015年10月30日前支付转让款人民币1,000,000元，但被告至今未予办理过户事宜。2015年12月，被告交付系争房屋，原告于2016年5月完成装修并入住。期间，原告多次要求被告及第三人办理过户事宜，被告于2016年6月告知因第三人不作为，导致无法办理过户事宜。就此，原告现诉请要求(1)解除原、被告之间就系争房屋所缔结之房屋使用权转让合同关系；(2)被告及第三人连带返还原告所付房款人民币1,000,000元；(3)被告及第三人连带补偿原告已付装修费用人民币78,191元。原告提供以下证据：1、2015年9月25日《委托合同书》，以证明原、被告就房屋置换达成合意，该合同显示第三人系被告之全权受托代表人，被告及第三人在合同上均予签字。2、银行帐单及2015年9月25日、10月10日、10月30日《收据》，以证明第三人作为被告代理人实际收取原告所付房款人民币1,000,000元，被告认可原告将房款先行支付予第三人，同时证明原告已按约履行付款义务。3、装修发票及收据，以证明原告诉请之装修费用依据。4、2016年4月6日第三人出具承诺书，以证明第三人就置换事宜所作承诺，同时证明被告至今未予履行过户义务，被告就合同履行存在过错。5、录音光盘附文字记录内容，以证明被告曾确认收讫原告所付部分房款人民币400,000元，同时证明被告对原告与第三人之间办理置换事宜情形均系明知。被告庄志良辩称并反诉诉称：系争房屋系被告承租之公房，第三人系向被告承租系争房屋，承租期间，第三人称可协助被告将系争房屋出售，故第三人仅系中介身份而非被告代理人身份，第三人收款、原告入住等均系原告与第三人恶意串通行为，被告对此并不知情，被告亦未曾收讫原告所付任何款项。综上，同意解除原、被告曾建立之转让合同关系，对原告其他诉请均不予认可。同时，鉴于原告入住系争房屋系原告与第三人之间恶意串通结果，故提起反诉要求原告将系争房屋内违法装修恢复原状并将系争房屋返还予被告。被告对原告提供证据1形式真实性予以确认，但称该合同实质系居间合同，合同中并未记明第三人系被告之委托代理人，第三人从未出具任何委托手续，第三人仅系中介人员身份；对原告提供证据2称并不清楚，故不予认可，并称第三人在未曾收取全额定金情形下即出具收据，此行为可予证明第三人与原告之间存在恶意串通，且第三人在收条中所书被告名字亦存在差错；对原告提供证据3不予认可；对原告提供证据4称此承诺书并非被告出具，与被告无关，且亦与本案无关；对原告提供证据5称(1)对原告与第三人之间录音内容，因被告对此并不知情，故形式真实性无法确认，并称该录音内容显示第三人系中介人员而非被告代理人；(2)对所谓案外人“钟艳”与被告之间录音内容形式真实性无法确认，因被告与“钟艳”并不认识，亦不知晓所谓“钟艳”是否真实存在；(3)对于录音内容中涉及之人民币400,000元，该款项系被告急于购房而向第三人所借款项，与本案不具关联性，原告无法证明该笔款项即为原告所付购房款。被告提供以下证据：1、民事判决书，以证明第三人始终以中介人员身份参与房地产买卖事宜。2、租赁合同、户口簿及结婚证，以证明被告长期在外租房居住，系争房屋系由被告对外出租。3、《租用居住公房凭证》，以证明第三人并非被告委托代理人。4、《上海市商品房预售合同》，以证明被告拟另行购房，故向第三人借款人民币400,000元，此款项并非本案所涉原告支付之房款。原告郑蓉针对反诉辩称：原告在支付房款后按约入住系争房屋，原告使用系争房屋具有合法依据，就此，对被告反诉诉请均不予认可。原告对被告提供证据1-4称均与本案无关；对被告提供证据5形式真实性予以确认；对被告提供证据6形式真实性无法确认，并称原告提供之录音资料已可证明所涉人民币400,000元系原告所付房款。第三人宋欣为未作答辩。经审理查明：被告系上海市南昌路XXX号四层前间房屋之公房承租人。2015年9月25日，原、被告分别作为甲、乙两方签订合同一份，约定(1)双方就置换上海市南昌路XXX号4楼6室房屋签订本合同；(2)房屋置换价格为人民币1,150,000元，原告于本合同签订之时支付人民币100,000元，于2015年10月15日前支付人民币500,000元，余款待手续办清且交易中心办理交易之时一次性付清；(3)房屋置换完成时间为3个月，即自2015年9月25日起至2015年12月24日止。该份合同由原、被告分别作为甲、乙方在合同尾部落款处签名，第三人则在被告本人签名处下方“代表人”一栏处签名。签约当日及次日，原告分两次共向第三人转帐付款人民币100,000元，之后又分别于2015年10月10日及10月30日向第三人转帐付款人民币500,000元及人民币400,000元。第三人收讫上述原告所付款项共计人民币1,000,000元并将其中人民币400,000元转付予被告。之后，原告接收系争房屋并装修入住。期间，原告向第三人催告要求尽速办理户名变更事宜，第三人遂于2016年4月6日出具承诺书一份，承诺于2016年4月底办妥系争房屋置换手续。届时，被告及第三人均未能办妥系争房屋公房租赁户名变更手续。现原告称其多次要求办理更户均未果，且原告接收系争房屋后曾支付人民币78,191元进行装修，原告遂以此为由起诉来院，要求解除原、被告就系争房屋所缔结之转让合同关系，同时要求被告及第三人连带返还房款人民币1,000,000元并连带赔偿装修费用人民币78,191元。对此，被告则称所涉转让事宜系原告与第三人恶意串通行为，被告未曾向原告收取任何房款，被告就此提起反诉要求原告将系争房屋内违法装修予以恢复原状并将系争房屋返还予被告。另查明：原、被告于2015年9月25日所签合同，合同采用格式条款打印，合同名称为“上海卢房房产经纪有限公司委托合同书”，合同右上方记明甲方系委托方、乙方系被委托方，合同下半部分打印内容包括项目服务定金及咨询服务费等内容，该类内容格式条款部分应予手写添加之空白处均无任何添加内容。审理中，原告对所称装修费用明确表示不要求进行审计。以上事实，由原告提供的《委托合同书》、银行帐单、收据、承诺书、被告参与对话之录音资料、被告提供的《租用居住公房凭证》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告于2015年9月25日所签合同，文本抬头名称系“委托合同书”，但合同内容实质系原、被告就系争房屋公房承租权转让事宜所作约定，根据书写内容，原、被告系公房承租权转让双方，而非格式打印所书委托方及被委托方，加之该份“委托合同书”中涉及服务定金、咨询服务费等重要内容均未填写具体数额，故该份合同实质并非抬头所书“委托合同书”而系公房承租权转让合同。至于第三人在该份合同中身份，不论第三人之前是否曾多次进行房屋中介，第三人在该份合同中身份仍应当依据合同显示内容予以依法认定。该份合同中，第三人系在被告签名下方“代表人”一栏处签名，被告对第三人在该处签名并无异议，再则，第三人在签约后向原告收取转让款并转付被告，上述书面文件中签字形式及履约过程中款项流转情形均可依法认定第三人系基于被告委托代理人身份参与交易过程，原告向第三人支付房款行为应可依法认定为原告向被告履行付款义务。针对原告要求解除合同之诉请，被告对此予以认可，本院依法予以支持。针对原告要求返还房款之诉请，依据原告所提供银行帐单、第三人所开具收据及录音资料，原告实际向第三人支付房款人民币1,000,000元，而第三人实质系基于委托代理人身份代被告收取房款，第三人是否将房款全额转付被告系被告与第三人之间代理关系，被告作为转让合同之一方当事人在合同解除后对原告所付房款仍然负有返还义务。针对原告要求补偿装修费用之诉请，鉴于被告对原告所提供相关证据不予认可，而原告所提供之证据并不足以支持原告此项主张，加之原告明确表示不申请进行审价，故本院对原告该诉请依法予以驳回。对于原告要求第三人就被告支付义务承担连带责任之诉请，鉴于原告该项主张缺乏法律依据，故本院亦依法予以驳回。对于被告要求原告返还系争房屋之诉请，鉴于原、被告均同意解除双方之前所建立之转让合同关系，故本院对被告该项反诉请求依法予以支持。对于被告要求原告将系争房屋恢复原状之反诉请求，鉴于被告无法明确房屋原状情形，故本院对被告该项反诉请求依法予以驳回。关于被告辩称系争房屋由第三人长期承租、被告对第三人将系争房屋交付原告并不知晓一节，鉴于被告在转让合同上作为转让一方当事人签字，且被告之后实际收讫由第三人转付之原告房款，故本院对被告所述情节依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑蓉与被告庄志良于2015年9月25日就上海市南昌路XXX号4楼6室房屋所签公房承租权转让合同于本判决生效之日予以解除；二、被告庄志良于本判决生效之日起十日内返还原告郑蓉房款人民币1,000,000元；三、驳回原告郑蓉要求被告庄志良补偿装修费用人民币78,191元的本诉请求；四、驳回原告郑蓉要求第三人宋欣为连带返还房款及连带赔偿装修费用的本诉请求；五、反诉被告郑蓉于本判决生效之日起十日内将上海市南昌路XXX号4楼6室房屋返还予反诉原告庄志良；六、驳回反诉原告庄志良要求反诉被告郑蓉将上海市南昌路XXX号4楼6室房屋恢复原状的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14,504元(原告郑蓉已预付)，原告郑蓉负担人民币624元，被告庄志良负担人民币13,880元；反诉案件受理费人民币80元(反诉原告庄志良已预付)，反诉原告庄志良负担人民币40元，反诉被告郑蓉负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严 奇审 判 员 李 慧人民陪审员 肖 阳二〇一七年五月二十二日书 记 员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。