上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3256号
上诉人(原审原告、反诉被告)：潘正谊，女，1974年10月19日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：顾誉志，上海嘉之会律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂慧娟，上海嘉之会律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：孙晓萍，女，1963年7月22日生，汉族，户籍地湖北省荆州市。
委托诉讼代理人：齐艳敏，上海申浩律师事务所律师。
上诉人潘正谊与上诉人孙晓萍因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初23536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
潘正谊上诉请求：撤销一审判决主文第三项，依法改判驳回孙晓萍的反诉请求。事实和理由：根据《上海市房地产买卖合同》的约定，潘正谊应当在2016年11月10日前支付的购房款为5,000,000元，潘正谊均依约履行完毕。至于装修补偿款4,930,000元，潘正谊与孙晓萍有口头约定，潘正谊可以分期履行，目前也已经履行完毕。但是孙晓萍现在否认口头约定的事实，并坚持要求潘正谊将违约金也支付完毕之后方能协助过户，因此潘正谊并不存在违约，违约方是孙晓萍。
孙晓萍辩称，不同意潘正谊意见，关于装修补偿款双方并未口头约定可以分期支付，装修补偿款中的第一期1,000,000元，孙晓萍是出具收据的，但是之后就再没出具过收据，这也可以证明孙晓萍不认可分期支付的事实，而且虽然装修补偿款约定在补充协议中，但是补充协议也是合同的一个部分，所以装修补偿款逾期也应当支付逾期违约金。
孙晓萍上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项，依法改判驳回潘正谊的诉讼请求。事实和理由：根据合同法的有关规定，应当在违约金也一并支付完毕之后，孙晓萍才有义务协助过户，所以孙晓萍一方并不存在违约，而且一审判决主文没有明确应当是先支付违约金而后配合过户。此外，孙晓萍在约定过户日当天也去了过户现场，但是潘正谊一方未到，不过现在没有证据可以证明这节事实。
潘正谊辩称，不同意孙晓萍的意见，孙晓萍主张的先支付违约金而后过户的依据是《中华人民共和国合同法》第114条，但是孙晓萍对该条的理解存在偏差，该条并未规定规定过户前应当先支付违约金。所以潘正谊将过户前应当支付的款项全部支付完毕之后，孙晓萍仍拒绝过户，构成违约。
潘正谊向一审法院起诉请求：一、孙晓萍继续履行与潘正谊就上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》，配合潘正谊办理过户手续，将该房屋过户至潘正谊名下；二、孙晓萍支付2017年5月27日至实际过户之日止的延期过户违约金，按每日万分之五计算，潘正谊酌情主张400,000元。一审审理中，孙晓萍提出反诉请求：要求潘正谊赔偿损失400,000元，包括违约金、再购房损失、租房损失、律师费。
一审法院认定事实：2016年8月11日，潘正谊与孙晓萍经居间签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称“协议”)及《房屋买卖合同》，同年11月10日，潘正谊与孙晓萍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由潘正谊购买孙晓萍的系争房屋，房价为11,000,000元。其中第六条约定，双方确认，在2016年12月31日之前，潘正谊与孙晓萍双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条(三)，潘正谊未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向孙晓萍支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后潘正谊仍未付款的，除潘正谊应向孙晓萍支付二十日的违约金外，孙晓萍有权单方解除合同。孙晓萍单方解除合同的，应当书面通知潘正谊，潘正谊承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。孙晓萍可从潘正谊已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给潘正谊，已付款不足违约金和赔偿金部分的，潘正谊应在接到书面通知之日起三日内向孙晓萍支付。第十条(三)，孙晓萍未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给潘正谊，应当向潘正谊支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后孙晓萍仍未交付的，除应向潘正谊支付二十日的违约金外，潘正谊有权单方解除合同。潘正谊单方解除合同的，应当书面通知孙晓萍，孙晓萍承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。孙晓萍应在收到书面通知之日起三日内退还潘正谊已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款方式：1、潘正谊于2016年8月20日支付孙晓萍定金3,000,000元整(大写：叁佰万元整)，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、潘正谊于签订本买卖合同后的3日内，将房款2,000,000元整(大写：贰佰万元整)直接支付予孙晓萍；潘正谊与孙晓萍应将《佣金确认书》所约定的双方各自的佣金按约定的支付方式支付予居间方，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或居间方的利益。3、待潘正谊与孙晓萍至市区房地产交易中心办理该房屋过户手续且取得以潘正谊为权利人的该房屋的《收件收据》后，由潘正谊将房款480,000元整(大写：肆佰捌拾万元整)当日内直接支付予孙晓萍。4、潘正谊与孙晓萍至上海市区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以潘正谊为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,000,000元整(大写：壹佰万元整)支付予孙晓萍。5、尾款：待房地产交易中心出具以潘正谊为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》且潘正谊与孙晓萍对该房屋进行交接并签署物业交验单后且甲方迁出该房屋内的全部户口后，由潘正谊将房款200,000元整(大写：贰拾万元整)于3个工作日内直接支付予孙晓萍。同日，双方签订《协议》，约定潘正谊当日支付给孙晓萍装修及设备补偿款4,930,000元。并明确协议为买卖合同的一部分。因潘正谊有迟延支付购房款及装修及设备补偿款，装修及设备补偿款中应于2016年11月10日支付的款项有1,000,000元于2016年11月30日支付，购房款中应于2016年11月13日支付的款项有2,000,000元于2016年12月12日、2017年1月12日分别支付1,000,000元。潘正谊于2017年1月12日前支付了14,730,000元。
一审法院认为：2016年11月1日潘正谊与孙晓萍签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现双方当事人均未选择主张解除合同，且违约金计算条款均理解为计算至实际付款之日止和实际交付之日止。根据约定，潘正谊迟延支付款项累计超过了七十三天，构成违约。孙晓萍在2017年1月12日前收到潘正谊支付的14,730,000元后也以未收到违约金为由拒绝过户，孙晓萍本可在办理过户过程中或之后向潘正谊主张违约责任，然现采取拒绝过户的形式主张违约责任，构成违约，且亦超过了七十三天。一审法院据此判决：一、孙晓萍应在判决生效后十五日内协助潘正谊办理上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更权利人手续。二、孙晓萍应在判决生效后十五日内支付潘正谊违约金400,000元。三、潘正谊应在判决生效后十五日内支付孙晓萍违约金400,000元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，孙晓萍与潘正谊一致确认目前尚有1,000,000元购房款未支付，一审判决主文中也未涉及。潘正谊表示，依据合同约定尚有1,000,000元应当是过户后通过银行贷款的方式支付，因为发生纠纷，现在需要重新申请贷款了，但是潘正谊有能力现金补足。
二审审理中，潘正谊将1,000,000元汇付至一审法院账户，并表示该款用于支付剩余购房款。
以上事实，有汇付凭证及本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。潘正谊和孙晓萍签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》符合双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规规定，合法有效。潘正谊上诉认为双方就装修补偿款的支付节点通过口头协议的方式予以变更，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。装修补偿款作为购房对价的一部分，潘正谊存在迟延支付的事实，构成违约，一审法院据此认定潘正谊构成违约，并无不当。孙晓萍上诉认为孙晓萍协助过户的义务应当在违约金支付完毕之后，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。潘正谊将过户前应当支付的款项支付完毕之后，孙晓萍仍拒绝协助过户，构成违约。关于双方各自应当承担的违约金，虽然潘正谊违约在先，但考虑到潘正谊的违约金性质是逾期付款违约金，潘正谊在实际支付相应购房款之后，违约金金额予以固定。而孙晓萍的违约金性质是逾期过户违约金，孙晓萍至今仍未过户，故其违约金按违约天数仍在不断发生。一审法院结合双方过错、实际损失和违约金性质等因素，酌情考虑双方各自负担违约金400,000元，并无不妥。双方在二审审理中一致确定本次交易尚有1,000,000元款项未支付完毕，潘正谊已将上述款项支付至一审法院代管款账户，孙晓萍可向一审法院申请领取该款项。潘正谊、孙晓萍均上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，潘正谊、孙晓萍的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初23536号民事判决；
二、潘正谊于本判决书生效之日向孙晓萍支付购房款1,000,000元(该款项已由潘正谊汇付至上海市黄浦区人民法院代管款账户)。
二审案件受理费14,600元，由上诉人潘正谊负担7,300元，由上诉人孙晓萍负担7,300元。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 倪知良
审判员 卢薇薇
审判员 王 伟
二〇一八年五月二十五日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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