陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第03403号
原告田强，男，汉族，1983年4月25日出生，大学本科，延安市宝塔区人。
被告刘晓明，男，汉族，1962年3月12日出生，大专文化，延安市宝塔区人。
原告田强与被告刘晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月11日，被告刘晓明与何宾（实际是何宾与廖林合伙）签订《房屋承包合同》，合同约定：被告将位于泽子沟综合楼四楼房屋及主楼后的四楼承包给何宾，承包期从2011年3月1日至2016年12月14日止，其中2014年2月28日前每年度租赁费30万元，2014年3月1日至2016年12月14日每年度40万元。合同签订后，何宾付清第一年承包费30万元和最后一年的承包费40万元。2013年8月6日，何宾与原告田强签订《三佳生态鱼火锅店转让合同》，合同约定:何宾将该房屋转让给原告田强，转让费116万元，一次性付清（包含即日起到2014年2月28日和2015年12月14日至2016年12月14日的40万房租费）；合同落款有何宾、廖林的签字及捺印。刘晓明认可该转让合同，同意由田强继续经营该火锅店。原告租赁期间，按照合同约定于2014年1月25日通过银行转账的方式向被告刘晓明交纳了2014年3月1日至2015年2月28日的房屋租赁费40万元，被告出具收据一张。不料，在2014年4月30日，延安市人民政府颁发“宝塔区桥沟镇泽子沟村土地收储项目征迁公告”，让所有租赁户都必须搬迁，原告田强所经营的房屋也在其征迁范围内。原告田强为了响应政府号召，不影响市政建设，就按照延安市土地统征管理办公室2014年6月30日的搬迁公告指示，如期搬迁离开。事后，原告田强曾多次找被告刘晓明协商返还房屋租赁费的相关事宜，但被告一直以种种理由拒不协商、返还。现原告起诉到法院，请求：一、依法判令被告返还原告房屋租赁费266666.67元（2014年7月1日至2015年2月28日的房屋租赁费），及预交的房屋租赁费400000元（2015年12月14日至2016年12月14日的房屋租赁费），以上合计666666.67元；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告为了证明自己的诉请理由成立，在举证期限内向法院提供了以下证据：
证据一：《房屋承包合同》、《三佳生态鱼火锅店转让合同》、中国农业银行银行卡取款业务回单、房屋租赁费收据。证明被告刘晓明与何宾之间存在房屋租赁关系。2013年8月6日，何宾与其合伙人廖林与原告签订《三佳生态鱼火锅店转让合同》，将房屋转让给原告，且被告对该转让合同认可，同意由田强继续经营该火锅店。2014年1月25日，原告通过农业银行银行转账的方式向被告支付了2014年3月1日至2015年2月28日的租金40万元，被告出具收据的事实情况。
证据二：延安市人民政府宝塔区桥沟镇泽子沟村土地收储项目征迁公告、搬迁通知、房屋现状的照片、证人证言。证明原、被告之间的房屋租赁合同已构成事实上的履行不能，为了响应政府号召，不影响市政建设，在多次协商无果的情况下，原告就按照指示，2015年6月30日前搬迁离开，即该合同事实上解除，故被告应返还给原告租赁费666666.67元。
被告辩称，一、1、被告和原告之间并未签订任何租赁或者承包合同，2011年8月11日被告刘晓明与何宾签订泽子沟综合楼四楼房屋及主楼后的四楼的《房屋承包合同》，期间何宾自行将该房屋转让给原告，与被告未变更承包合同的主体，所以被告从始至终都只是按照《房屋承包合同》履行，不管实际经营有无变化，只认何宾。而且在所有收费票据上只注明“何宾”或者“四楼”，只字未提及田强。因此，依据合同的相对性原则，被告和原告之间并无合同权利义务，依法应当驳回起诉。如果其有损失，也应当向何宾主张。2、如果原告依据被告与何宾签订的《房屋承包合同》提起诉讼，那么根据该合同第九条约定“在执行合同时如有争议，双方协商解决，协商不成，提交延安仲裁委员会仲裁”。所以，根据该条款的约定，人民法院没有管辖权。二、原告虽然是泽子沟综合楼四楼房屋及主楼后的四楼的实际经营者，但是其诉称与事实不符。原告与案外人华龙公司，在未征得被告同意的情况私下签订补偿协议后于2015年9月份单方搬离房屋。根据税务局的发票管理系统显示，原告截止2015年2月底前仍产生税费，并且给被告缴纳水电费也截止于2015年2月底，因此，原告诉称其2014年6月30日就搬离房屋，停止经营与事实不符。2015年3月开始，虽然原告停止了经营，但其并未将房屋给被告交回，而是与华龙公司私下进行协商，直到2015年9月份双方达成补偿协议后，原告将四楼所有的装潢拆除、破坏后自行搬离房屋。在被告与何宾的《房屋承包合同》未解除、租赁房屋未交回的情况下，作为承租人或者使用人就有义务交纳租赁费，所以按照合同约定何宾或者原告还应当交纳从2015年3月1日至2016年2月28日租赁费，现在却要求退还租赁费与法无据。三、无论谁实际经营，被告与何宾的《房屋承包合同》并未解除，而且最后一年租赁费交款人是何宾。所以，不论何宾与原告在转让时之间是如何约定，只约束其双方，对被告不产生效力。故被告没有退还最后一年租赁费的义务。综上所述，请求依法驳回原告起诉。
被告为了证明自己的辩解理由成立，在举证期限内向法院提供了以下证据：
证据一：房屋承包合同及租赁费收据。证明被告刘晓明与何宾之间的签订《房屋承包合同》。原告从何宾手中转让该房屋，未得到被告认可，也未另行签订租赁合同，被告只认可何宾为承租人。按照合同约定，人民法院没有管辖权。
证据二：征迁公告。证明虽然2014年4月30日延安市土地统征管理办公室以延安市人民政府的名义发布土地征收公告，但并未实际实施征迁安置等措施，所以原告称其在2014年6月30日搬离租赁房屋的事实不属实。
证据三：水、电费收据。证明原告水电费缴纳至2015年2月23日，且每月平均16000多元，说明原告在此之前一直处于营业状态，因此原告要求返还2014年7月1日至2015年2月28日的房屋租赁费266666.67元的请求无依据。
证据四：被告申请法院调取的地税局纳税证明。证明原告经营的四楼“鲜上鱼”火锅在2015年2月15日注销纳税登记前依法纳税情况，说明原告在此之前一直处于营业状态，因此原告要求返还2014年7月1日至2015年2月28日的房屋租赁费266666.67元的请求无依据。
经庭审质证认证，被告对原告提供的证据一中的《房屋承包合同》的真实性及证明目的均无异议；对《三佳生态鱼火锅店转让合同》有异议；对中国农业银行银行卡取款业务回单和收款收据的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明双方之间有直接的租赁关系，原告的证据一能够证明原、被告之间存在事实租赁关系，故本院予以采信。对证据二中公告、搬迁通知、证人曹文燕的证言均有异议，对房屋现状的照片无异议，该证据二不能够证明原告的目的，故本院不予采信。
原告对被告提供的对证据一房屋承包合同及租赁费收据的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据二征迁公告的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据三水、电费收据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告在此期间仍在营业；对证据四地税局纳税证明的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告还有其他的经营店，并非在该火锅店中使用。本院对被告提供的证据一、证据二真实性予以采信，对证据三、证据四予以采信。
经审理查明，2011年8月11日，被告刘晓明与何宾签订了《房屋承包合同》，被告将位于泽子沟综合楼四楼房屋及主楼后的四楼承包给何宾，承包期限从2011年3月1日至2016年12月14日止，其中2014年2月28日前每年租赁费30万元，2014年3月1日至2016年12月14日每年租赁费40万元。合同签订后，何宾付清第一年承包费30万元和最后一年的承包费40万元。2013年8月6日，何宾与原告田强签订《三佳生态鱼火锅店转让合同》，将该房屋转让给原告田强，转让费116万元，包含2013年8月6日至2014年2月28日和2015年12月14日至2016年12月14日的租赁费。2014年1月25日，原告通过银行转账的方式向被告刘晓明交纳了2014年3月1日至2015年2月28日的房屋租赁费40万元，被告出具收据一张。2014年4月30日，延安市人民政府颁发“宝塔区桥沟镇泽子沟村土地收储项目征迁公告”，同意延安市土地收购储备中心对宝塔区桥沟镇泽子沟村的集体土地进行征收用于延安市城市规划区，被告租赁的泽子沟综合楼在征迁范围内。2014年6月30日，延安市土地统征管理办公室向泽子沟综合楼各经营户发了搬迁通知，要求在接到通知后25日内自行搬迁。后原告多次与被告协商返还房屋租赁费相关事宜未果，故成诉。
另查明，原告向被告缴纳水电费至2015年2月底。原告经营的火锅店向延安市地方税务局缴纳税费至2015年2月份，之后办理了注销、停业征收税费的业务，之后再未缴纳税费。2015年7月23日，原告与延安华龙（集团）房地产开发有限公司达成搬迁协议。
本院认为，被告与案外人何宾签订的《房屋承包合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定；原告2013年8月6日从何宾处转租了标的房屋用以经营火锅店，同时支付给何宾转让费116万元，其中包括何宾预先向被告支付的2015年12月14日至2016年12月14日期间的租赁费用40万元，原告在经营期间通过银行转账向被告支付了2014年3月1日至2015年2月28日的房屋租赁费40万元，被告收取了原告的房租后，作为标的房屋的出租方、管理方对转租事实应当知晓，且对转租事实未提出异议，故应视为原、被告之间形成事实房屋租赁合同关系。原、被告之间的房屋租赁期限虽然未到期，但因标的房屋经政府规划后需进行拆迁，导致租赁合同无法继续履行，被告应退还原告未使用房屋期间的房屋租赁费。本案中，被告提供的证据能够证明原告在2014年7月1日至2015年2月28日期间仍然在经营使用该房屋，故原告要求被告返还2014年7月1日至2015年2月28日期间的房租266666.67元的诉讼请求，本院不予支持。经调查，2015年7月23日，原告与延安华龙（集团）房地产开发有限公司达成了搬迁协议，并且原告未提供证据证明其之前向被告移交过租赁房屋以及具体的搬迁时间，原告应承担举证不力的后果，因此应视为原告2015年7月23日之前仍在使用该租赁房屋。2015年3月1日至2015年7月23日期间，原告未向被告缴纳房租费用，因此被告应在预收的40万房租费中扣除此时间段的租赁费用后，剩余部分退还原告，即2015年12月14日至2016年12月14日期间房租费用40万元，每月租赁费为33333.33元，每日租赁费为1111.11元，2015年3月1日至2015年7月23日期间共4个月22天，房租费用为157777.74元，被告应退还原告242222.26元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告刘晓明在本判决生效后10日内向原告田强返还租赁费242222.26元。
二、驳回原告田强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10466元，由原告负担6000元；由被告负担4466元，在执行时一并交予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 陈晓霞
审 判 员 周兵兵
人民陪审员 张春霞
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 董 雪