北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5873号
上诉人（原审被告）：北京绿色时空网络信息技术有限公司，住所地北京市海淀区上庄镇上庄路115号院963号。
法定代表人：蒋伽南，经理。
委托诉讼代理人：王卓，女，北京绿色时空网络信息技术有限公司运营经理。
委托诉讼代理人：宋明良，男，北京绿色时空网络信息技术有限公司总经理助理。
被上诉人（原审原告）：任茵，女，1964年12月20日出生，汉族，北京市师范大学良乡附属中学教师，住北京市房山区。
上诉人北京绿色时空网络信息技术有限公司因与被上诉人任茵房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京绿色时空网络信息技术有限公司之委托诉讼代理人王卓、宋明良、上诉人任茵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京绿色时空网络信息技术有限公司（下称绿色时空公司）上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回任茵的全部诉讼请求。事实和理由：2017年7月10日我公司已经将北京市西城区建功西里2号楼11层1105的房屋（下称涉案房屋）钥匙交给杨先生，不确定是杨辉还是杨某，就应视为我公司已将将涉案房屋交还给了任茵，我公司安排了员工进行了交接，现因客观原因证人无法出庭，但可以提供证人证言和证人的联系方式；任茵在一审开庭时无故不到庭，应按照撤诉处理，但一审法院决定延期开庭，我公司认为程序违法；在一审审理中，任茵开始提出我公司从未支付过租金和押金，后又表示给过租金和押金，任茵陈述前后矛盾。
任茵辩称：同意一审法院判决。不同意绿色时空公司的上诉请求。
任茵向一审法院起诉请求：1.绿色时空公司向我支付2017年7月16日至2017年9月27日的租金31200元；2.绿色时空公司向我支付违约金26000元；3.绿色时空公司向我支付我垫付的水电费290.5元。
一审法院认定事实：2017年3月13日，杨辉代任茵（甲方）与绿色时空公司（乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）的居间行为下签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定绿色时空公司承租任茵名下的涉案房屋，租赁用途为办公，租期自2017年3月16日至2018年3月15日。合同第四条第（一）款约定，租金标准为每月13000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2017年3月16日、2017年6月16日、2017年9月16日、2017年12月16日。合同第四条第（二）款约定，押金为13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条约定，水费、电费由乙方承担。合同第十条第（一）款约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋：1、不按照约定支付租金达__日的。2、欠缴各项费用达__元的。该两处下划线处均为空白，未填写内容。
2017年3月14日，绿色时空公司通过银行转账方式向我爱我家公司支付了中介费10400元，向任茵分两次先后支付了2000元和50000元，备注：租金（网银）。此后，绿色时空公司未再支付租金。绿色时空公司在庭审中表示其支付的52000元系2017年3月16日至2017年6月15日共三个月的租金和一个月的押金，2017年6月，其与任茵方达成口头协议，协议内容为绿色时空公司于2017年7月10日退租，押金抵作一个月的房租，相当于支付租金至2017年7月15日，多付的5天租金和房屋中的部分办公家具抵作违约金。绿色时空公司以租赁合同已于2017年7月10日解除为由，不同意支付租金，认为也不存在违约事实。就其主张，绿色时空公司向法院提交了离职员工贺香涵和王明月的书面证人证言，证明2017年7月10日绿色时空公司退租和交房情况。证人未出庭作证。任茵对两份证人证言的真实性均不予认可。任茵提交了杨某与绿色时空公司蒋总的微信聊天记录，证明绿色时空公司实际占用房屋至2017年9月25日。绿色时空公司对该份证据的真实性不予认可，称微信聊天记录可以删减，并且从聊天记录中可以看出，蒋总并未对聊天内容作出实质性回复，但承认微信名称中的蒋总是该公司的法人蒋伽南。
任茵称涉案房屋的租赁事宜都是其委托杨某经手的，向法院申请证人杨某出庭作证。庭审中杨某当庭陈述，任茵系其前妻，涉案房屋是任茵委托他出租的。2017年3月13日，他委托侄子杨辉代任茵与绿色时空签订了房屋租赁合同。合同签订当日，房屋钥匙交付给了绿色时空公司。次日，绿色时空公司支付了三个月的租金和一个月的押金共计52000元。按照合同约定，2017年6月16日，绿色时空公司应该支付2017年6月16日至2017年9月15日的租金，但7月中下旬，该公司的林总打电话跟他协商退租，他答复说可以，但要求其支付两个月的租金作为违约金，并且双方共同联系房屋的转租，当时并没有解约，只是说同意共同找租户办理房屋的转租。后来因为没有找到租户，他要求林总按照合同约定支付2017年6月16日至2017年9月15日的租金，绿色时空公司未支付。2017年9月26日，他代表任茵与新的租户耿丽娜签订了租赁合同。绿色时空公司在2017年9月下旬向他交还了钥匙，并告知房屋内的物品让他自行处理。新的租户发现涉案房屋中欠水电费290.5元。绿色公司蒋总表示让他先交了，然后再一起协商。后多次协商无果，任茵提起诉讼，绿色时空公司支付房租至2017年7月15日，其中押金抵了一个月的租金。任茵认可该证言的真实性，绿色时空认可杨某所述的合同签订情况、租金押金支付情况，但不认可退租情况。
任茵主张其垫付了涉案房屋2017年9月的电费和2017年9月-10月的水费，就其主张，向法院提交了北京市天创兴旺物业管理有限公司天缘物业部出具的证明和北京市天创兴旺物业管理有限公司天缘物业部盖章的费用统收收据，证明任茵补交了天缘B座1105室2017年9月的电费280.5元、9-10月的水费10元。绿色时空公司认可上述证据的真实性，但认为2017年9月-10月的水电费是在2017年7月15日合同解除后产生的，与绿色时空公司无关。庭审中，双方均陈述涉案房屋所在的小区为天缘公寓。
一审法院认为，依法成立对合同受法律保护。任茵与绿色时空公司所签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。现双方均认可合同已经解除，但对于合同解除时间无法达成一致。绿色时空公司虽主张其与任茵于2017年6月已口头达成解约合意，并于2017年7月10日实际办理了房屋交接手续，双方的租赁合同关系亦应于2017年7月10日解除，但绿色时空公司仅提供了其离职员工贺香涵和王明月的书面证人证言予以证明，而且证人未出庭，任茵亦不予认可，法院对该证人证言不予采信，故其与任茵之间的房屋租赁合同关系并未终止。鉴于任茵认可其在合同履行期间，于2017年9月26日委托杨某将涉案房屋再次租赁给案外人，且绿色时空公司已将涉案房屋的钥匙交还，至此，任茵与绿色时空公司之间的租赁合同已无法继续履行，故双方之间的合同解除时间应当认定为2017年9月26日为宜。绿色时空公司应该给付合同解除前的租金。合同约定了租赁期满或合同解除后房屋租赁押金抵扣租金的内容，任茵在折抵一个月租金后，向绿色时空公司主张自2017年7月16日起的租金，法院对此不持异议。故绿色时空公司应向任茵支付2017年7月16日至2017年9月25日的租金。对于任茵主张绿色时空公司支付逾期交付租金违约金的请求，因双方在合同中对迟延支付租金的天数约定为空白，现无法认定双方就逾期支付租金违约金有明确约定，故任茵的该项主张缺乏合同依据，法院不予支持。依据合同约定绿色时空公司应负担水电费，法院将根据合同履行期间及相关证据依法确定其应支付的具体数额。据此，一审法院于2018年4月10日判决：一、判决生效之日起七日内，北京绿色时空网络信息技术有限公司给付任茵2017年7月16日至2017年9月25日的租金30529元；二、判决生效之日起七日内，北京绿色时空网络信息技术有限公司给付任茵水费4元、电费234元；三、驳回任茵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，任茵与绿色时空公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方均认可上述合同已经解除，但对于解除时间双方陈述不一。绿色时空公司主张其与任茵于2017年7月10日办理了涉案房屋的交接手续，双方的租赁合同于当日解除，在任茵对此不予认可的情况下，虽绿色时空公司在一审审理中提交了其职工贺香涵、王明月的书面证人证言，但证人并未出庭作证，且任茵对证人证言均不予认可，故一审法院对证人证言不予采信，对绿色时空公司据此主张的租赁合同解除时间未予支持，并无不当。鉴于任茵认可其于2017年9月26日已将涉案房屋再次出租给案外人，且绿色时空公司已将涉案房屋的钥匙交还，故一审法院认定双方租赁合同于2017年9月26日解除，并无不妥。因绿色时空公司未交纳2017年7月16日至2017年9月25日的租金及水电费，故一审法院将绿色时空公司已交纳押金进行折抵后，判决绿色时空公司向任茵交纳上述期间租金及水电费，亦无不当。
综上所述，绿色时空公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1248元，由北京绿色时空网络信息技术有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年六月十三日
书记员 耿 玉