河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3845号
上诉人（原审被告）：河南福家置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦A座24层。
法定代表人：陶德成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴天舒，该公司副总经理。
上诉人（原审原告）：盛磊，男，1976年11月13日出生，汉族，住河南省鹿邑县。
委托诉讼代理人：宋保华，系盛磊之配偶。
被上诉人（原审被告）：河南财政税务高等专科学校，住所地河南省郑州市中牟县白沙镇郑开大道。
法定代表人：赵水根，该校校长。
委托诉讼代理人：王辉，河南陆达律师事务所律师。
上诉人河南福家置业有限公司（以下简称福家置业）、盛磊因与被上诉人河南财政税务高等专科学校（以下简称河南财专）买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初9263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福家置业的委托诉讼代理人吴天舒，上诉人盛磊及其委托诉讼代理人宋保华，被上诉人河南财专的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福家置业上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回盛磊的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、盛磊与福家置业之间不存在直接合同关系，福家置业不应承担对盛磊的违约责任，其应向河南财专要求违约责任。二、福家置业支付赔偿金423909元于法无据。福家置业与盛磊之间不存在直接合同关系，故福家置业不存在一房二卖情形，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定支付赔偿金。三、利息和违约金重复计算。
盛磊答辩称，一、福家置业和河南财专签订《商品房合作定向开发协议书》、《商品房合作定向开发补充协议书》约定二者共同合作开发房地产，其二者也应共同对外承担责任。二、原审判决福家置业支付赔偿金423909元事实清楚，但应由福家置业和河南财专共同承担责任。三、利息和违约金可以同时主张和判决。
盛磊上诉请求：一、维持一审判决第一、二、三项；二、判令河南财专对一审判决第一、二、三项与福家置业共同承担责任；三、被上诉人承担二审诉讼费用。事实与理由：原审认定上诉人仅与福家置业之间存在房屋买卖合同关系，并判决福家置业单独承担责任，认定事实错误，实体处理不当。一、河南财专与福家置业之间系共同合作开发经营房地产。二、盛磊将购房款交给了河南财专。三、河南财专为盛磊出具了“河南财专水木年华小区业主名单”。四、河南财专知道福家置业将涉案房屋另行出售，但并未采取相应措施也未及时通知盛磊，故河南财专存在过错。
福家置业答辩称，一、根据商品房开发协议，财专作为购房户的代理，应按照协议履行相关义务，但至今河南财专还未将被代理人的房款全数交到福家置业。根据协议，单价是2495元/㎡，面积按房管局测绘面积计算，财专应支付166665326.35元。但福家实收161982446.23元，财专尚欠4682880.12元。财专作为代理人，未按约定完全履行义务，存在违约，该违约责任由被代理人承担。二、河南财专在我方施工过程中，擅自组织设计施工地暖空调项目，导致我方正常工期延误，且造成一定经济损失，导致工程竣工时间和交房时间拖延。故财专在工程中造成的延误及经济损失，也由被代理人承担；我方依法不承担由代理人及被代理人提出的赔偿责任。
河南财专针对二上诉人的上诉请求答辩称，一、河南财专和福家置业之间是商品房买卖合同关系，不是定向开发合作关系。双方虽签订了名为商品房合作定向开发协议和补充协议，但河南财专并未参与经营和承担风险。二、河南财专和包括盛磊在内的购房者之间系代理关系，盛磊要求河南财专承担责任无事实及法律依据。本案《商品房合作定向开发协议书》实际上直接约束盛磊及福家置业，河南财专不应承担责任。
盛磊向一审法院起诉请求：一、解除二被告与原告的房屋买卖合同；二、二被告共同按照商品房买卖合同返还原告已经支付的购房款423909元及利息216670.49元（利息自2010年5月9日按照法定利率计算至2017年8月9日，以后利息计算至还清购房款为止）；三、二被告共同按照原告已付购房款的一倍即423909元承担赔偿责任，并支付违约金4239.09元；四、本案全部诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实，2008年5月19日，被告河南财专(甲方、购房方)与被告福家置业(乙方、开发方)双方签订《商品房合作定向开发协议书》一份，主要内容为：项目内容为教职工生活住宅楼(按双气设计和施工)及其生活小区的配套建设，甲方负责项目建设的监管工作，乙方负责项目开发建设及管理工作，项目提供住宅均价为2495元/㎡，购房合同及办理房产证中所涉及的应由购房业主所交纳的各项政府规费及税收(如维修基金、产权登记费、测绘费、契税、印花税)不包含在均价内；在该项目建设过程中无论市场价格发生任何变化，甲方均按上述均价向乙方结算购房款，合同总价款暂以上述均价和项目规划的住宅楼建筑面积的90%确定；甲方负责购房户购房款的收集，并在指定的银行专门开设账户，按照合作项目进程，向乙方支付购房款；项目工期约定为：在双方签订本协议后，乙方在7日内向甲方提供项目总体设计方案、详规设计方案以及控规指标，甲方在15日内向乙方提供单体设计书面要求，乙方按照甲方要求进行单体设计；在甲方确定设计方案并经双方签字盖章后2个月内，乙方必须完成施工图设计，办理完毕各项前期手续并取得开工报告批复文件，在开工报告办好后7日内主体工程桩基础开工；自项目工程主体桩基础开工后20个月内，乙方必须完成该项目的全部施工过程，达到竣工验收条件，并办理好竣工验收合格证；乙方同意按照甲方确认的设计方案施工；住宅楼建设质量必须达到设计要求，并通过建筑工程质量监督站验收，质量标准为优良过程，具体交房标准甲乙双方另行商定；甲方对项目的规划设计方案及房屋的套型有选择确定权，参与和确认总规设计任务书、施工图设计任务书的编写工作；甲方对合作项目的资金使用、工程质量和工期有监督权，有权对工程进程中存在的问题以书面通知的形式提出整改意见，乙方应针对该整改意见作出合理答复，双方协商达成解决办法并形成书面材料；甲方有权制定选购本次定向开发房屋的面积和选购顺序等办法，在甲方将确定的购房者名单交付乙方后，乙方与甲方购房者签订《商品房买卖合同》（经甲乙方双方确定的示范文本）；甲方有组织本校教职工定向认购本项目内的商品房的义务，并有配合乙方进行商品房销售管理的义务，甲方保证在乙方取得预售许可证后45个工作日内组织教职员工签订完毕《商品房买卖合同》，并办理完毕相关银行按揭手续；乙方有权根据合同及工程进度合理使用甲方给付的资金用于工程建设，甲方有权对全过程进行监督；乙方负责该项目地块的所有规划、施工的报批手续（开发过程中的各项手续均以乙方的名义办理），并组织施工；乙方在该项目建设开发达到预售条件并拿到预售许可证后，负责分户与甲方购房教职员工签订购房合同，并有义务在七日内与甲方购房通知书上的购房者签订《商品房买卖合同》；购房教职员工的付款手续（含一次性付款和按揭）及产权办理均由乙方与教职员工直接交接办理，甲方统一组织购房教职员工在三十日内办理各项手续和证件，证件包括土地使用证、房屋所有权证；乙方按甲方书面确认的房屋套型及面积进行开发建设，乙方交付给购房者的最终面积以房地产行政管理部门登记的产权面积为准，但与《商品房买卖合同》确认面积的误差不能超过国家规定标准，并作为每套房屋最终结算依据；项目在具体的合作过程中，乙方负责对甲方提出的相关问题作出书面解释，甲方负责向购房者解释；乙方负责完成项目内道路、景观及绿化等公共设施工程，该部分费用包含在已约定的购房款范围内；乙方按项目的规划要求，完成开发建设范围内的公共设施。违约责任为：（1）甲方如不能按期付款，需向乙方支付项目逾期付款额的千分之五作为违约金；（2）甲方如在乙方项目施工过程中出现非法单方终止合同的情形，则乙方所收的房款不再退还，并按照项目总价款的千分之五作为违约金交付给乙方，并赔偿给乙方造成的实际损失；（3）乙方如不能按期完成施工任务，滞后一个月，按甲方已付款的千分之五作为违约金进行处罚；滞后二个月，按甲方已付房款的千分之八进行处罚，滞后二个月以上，按甲方已付房款的千分之十进行处罚；（4）如因乙方中止合同或违约导致本协议解除，乙方除全额返还甲方已支付的房款外，还应按照项目总价款的千分之五作为违约金支付给甲方，并赔偿给甲方造成的实际损失。2008年12月30日，被告河南财专和福家置业签订《商品房合作定向开发补充协议书》一份，双方对商品房质量标准、户型面积等具体要求进行约定，并对付款方式进行调整，约定甲方负责购房户购房款的收集，并在指定的银行专门开设账户按照合作项目进程，向乙方支付购房款，具体支付办法为自签订本补充协议7日内，甲方向乙方支付定金2000000元，乙方提供规划建筑方案设计全套成果，经甲方审定认可后15日内，甲方向乙方支付合同总额的10%；该项目达到双方约定的交房条件，经政府相关部门验收，购房户取得钥匙后，甲方在7日内向乙方付至除国家规定的质保金外的购房款的95%，质保金暂由甲方保管，在国家规定的质保期满后7日内，甲方将已满期限的质保金一次性返还给乙方；该项目房价2495/㎡中，已包含暖气、天然气、智能化等所有配套费用。被告河南财专于2009年4月16日、2009年5月22日、2009年9月2日、2009年12月15日、2011年3月16日、2014年4月29日先后分别出具收据，分别载明：今收到原告盛磊房款30000元、40000元、116000元、111000元、76293元、50616元，共计423909元，被告河南财专对此购房款款项数额予以认可。被告河南财专出具的河南财专水木年华小区业主名单（540户）中，载明：序号为C126，房主为盛磊，房屋坐落位置为2号楼1单元18层西户。其后，被告河南财专将包含原告在内的540套房屋的业主名单通知了被告福家置业，且按照合作定向开发协议约定的价格收取了540套房屋的价款，并将上述款项转交给了被告福家置业。2014年1月20日，被告福家置业取得了原告认购房屋所在2号楼在内的商品房预售许可证，预售证编号为(2014)牟房管预字第ZM140009号。2015年12月30日，被告福家置业发出《关于水木年华小区房屋签约交钥匙及储藏室认购的通知》，其主要内容为，定于2016年1月6日开始与小区购房者进行签约及交钥匙，购房者持本人身份证、房款收据及空调款收据（申明不装地暖空调的购房者除外），在现场一次性交齐增加的房款500元/㎡（按预测绘报告面积为准），与被告福家置业办理签约并领取钥匙。2016年1月6日至30日，分别对10#、8#、6#、5#、4#楼住户进行网签，1#至3#楼与被告签订过渡协议，解押后，自2016年6月1日始网签。网签时交齐代收的房屋维修基金65元/㎡。网签后被告按房管局程序协助房主办理纸质合同、房产证等事项(相关政府规定由购房户承担的规费由购房方自理)。2016年3月25日，河南陆达律师事务所赵剑英、王辉律师向被告福家置业邮寄《律师函》一份，载明：据贵司统计，目前尚有13户购房户未向贵司办理签订合同及交付钥匙手续（详细名单及联系电话附后，包含原告），经委托人了解，13户购房户系因贵司未能有效通知、不同意贵司方案等原因未办理签订合同及交付钥匙。部分购房户明确表示同意按贵司方案办理手续且已于贵司取得联系要求办理，但贵司暂未同意办理。贵司欲将目前未办理签订合同及交付钥匙业主的房屋另做他用，如贵司实施该行为将严重违反合同及法律法规规定，并侵害购房户切身利益。鉴于此，河南财专郑重函告福家置业，上述13户购房户虽因各种原因暂未办理签订合同及交付钥匙，但均已按《商品房合作定向可发协议书》约定履行支付了房屋价款的义务并确定了房屋坐落，系房屋合法的购买人，对于已售房屋贵司无权擅自处理，否则由此产生的法律责任及后果将全部由贵司承担。2016年7月28日，被告福家置业出具《水木年华小区交房情况说明》一份，载明：水木年华小区共540户，截止2016年6月20日，已领钥匙515户，包含原告在内的十户购房户所购买10套房屋及被告河南财专所有的15套房屋未签订《商品房买卖合同》及交付房屋钥匙。本案审理过程中，原告向该院递交申请，请求法院依法对涉案房屋进行现场勘验，查明涉案房屋是否存在一房二卖。该院于2017年8月24日到涉案房屋所在小区物业服务中心（河南万都物业服务有限公司）进行调查，经询问了解，该物业称涉案房屋存在单元号调换过（1单元和3单元调换），现涉案房屋已有其他业主（吴许乐）入住，且已入住一年多，涉案房屋具体业主是谁，物业不清楚，在物业登记的就是现在的业主吴许乐。因涉案房屋已实际有人居住，庭审中，该院要求被告福家置业在规定时间内对涉案房屋是否出售及相关情况提交书面答复意见，逾期不提交，按已出售房屋处理，被告福家置业逾期未提交答复意见。
一审法院认为，二被告签订了《商品房合作定向开发协议书》、《商品房合作定向开发补充协议书》，原告系购房户之一，原告自2009年4月16日至2014年4月29日经被告河南财专相继向被告福家置业支付房款共计423909元，原告与被告福家置业之间存在房屋买卖合同关系，该合同关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告已履行了支付房款义务，被告福家置业未经原告同意，擅自将登记给原告的房屋转卖给他人，致使原告的合同目的无法实现，故原告诉请解除房屋买卖合同合法有效，该院予以支持。因被告福家置业擅自将登记给原告的房屋转卖给他人，给原告造成巨大损失，被告福家置业应对原告的损失承担全部责任。故原告诉请被告福家置业返还购房款423909元，合法有据，该院予以支持。关于利息部分，因原告于2014年4月29日将上述房款支付完毕，故该院酌定被告福家置业应当支付原告自2014年4月30日始至实际付款之日止的利息（以423909元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），原告诉请超出部分，该院不予支持。关于原告诉请被告福家置业按照已付房款一倍即423909元支付赔偿金，并支付违约金4239.09元，合法有据，该院均予以支持。原告诉请被告河南财专承担责任，证据不足，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告盛磊与被告河南福家置业有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告盛磊购房款423909元，并支付自2014年4月30日始至实际付款之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内向原告盛磊支付赔偿金423909元、违约金4239.09元；四、驳回原告盛磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14380元，由被告河南福家置业有限公司负担。
二审期间，福家置业提供了房款计算书、财专已付款项明细表、中牟县房管局测绘面积成果、已收财专实际款项凭证各一份（均系复印件）。拟证明：一、财专未按协议书履行义务。财专支付房款的方式是分批按施工进度支付，足以证明一审利息计算周期错误。二、我方收房款是根据房管局测绘面积，而一审剩余的赔偿金及房款总额是以河南财专和盛磊之间的房屋面积及房款约定的确定的，因此一审的基数错误。三、财专未按协议约定履行义务，财专作为购房代理人，存在过错，应由被代理人承担。
盛磊发表质证意见称，一、认可福家的事实、理由。二、但不管其双方有何矛盾，不应由我方承担责任。三、房款已交给财专，而其一房二卖，因此，一审判决正确。四、购房时，并不知道福家置业，我方一直是与财专签订合同、缴纳房款。
河南财专发表质证意见称，原审提交有相关证据，而福家置业未提出异议，此份证据系福家置业手写，且不是单户的购房款数据，原庭审福家置业已认可收到购房款。且整体的结算数据与本案不具有关联性。
针对上述证据，本院将结合其他证据综合予以认定。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，河南财专与福家置业签订了《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》，该两份协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。其中，《商品房合作定向开发补充协议书》对商品房的付款方式进行了调整，约定甲方（河南财专）负责购房户购房款的收集，并在指定银行专门开设账户按照合作项目进程，向乙方（福家置业）支付购房款。经审理查明，盛磊自2009年4月16日至2014年4月29日经河南财专相继向福家置业支付购房款共计423909元。故一审法院认定盛磊与福家置业之间存在房屋买卖合同关系；又因盛磊已履行支付房款义务，而福家置业未经其同意，擅自将涉案房屋转卖他人，继而支持盛磊一审诉讼请求，并无不当。福家置业的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。经查，盛磊在经河南财专向福家置业购买涉案房屋时系明知二者签订的《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》的，故一审法院认定其与福家置业之间存在房屋买卖合同关系，对其要求河南财专与福家置业共同承担责任的诉请未予支持，亦无不当。综上所述，盛磊与福家置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人盛磊负担14380元；由上诉人河南福家置业有限公司负担14380元。
本判决为终审判决。
审判长 杨相峰
审判员 李庆伟
审判员 姚振勇
二〇一八年五月四日
书记员 吴瑞喆