沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初11768号原告：陈凤琴,女，1958年9月26日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。委托代理人：巴特尔，男，1985年3月21日出生，蒙古族，住沈阳市于洪区。被告：沈阳市和兴房地产开发有限公司（组织机构代码11767879-8），住所地沈阳市和平区长白西路47-4号。法定代表人：王杰昌，该公司总经理。委托代理人：朱海维，辽宁恒敬律师事务所律师。原告陈凤琴诉被告沈阳市和兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，于2016年11月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人巴特尔、被告委托代理人朱海维均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤琴诉称，2012年11月25日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告一次性交纳全款628921.80元，购买了被告在和平区靓岛路60-5号1单元13层3号，建筑面积为99.45平方米的楼房。2013年8月31日开发商按约定交房，但未按合同补充协议第6条约定给付《竣工验收备案收文回执》和相关协议。工作人员打开门我进屋一看，有的窗户未安装，只在楼内存放，故我也没有交纳物业管理费等相关费用，而后我经常催促被告安窗户，一直到安装完窗户后的2014年10月29日，我才交纳了物业管理费等相关费用。依照合同第9条约定，被告违约应给付我延期交房违约金22829.86元。入住至今被告未给我办理房屋产权证书，依照合同第15条约定，被告违约应给付我逾期办证违约金3144.61元。诉讼请求：1、要求被告给付延期交房违约金22829.86元；2、要求被告给付延期办理房屋产权证违约金3144.61元；3、诉讼费由被告承担。被告沈阳市和兴房地产开发有限公司辩称1、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任，被告延期交房是因为沈阳市召开第十二界全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责；2、原告要求支付延期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持原告主张延期交房违约金的诉讼请求，被告提供的房屋准住通知单可以看出被告交房日期为2013年11月4日，原告这次起诉已经超过诉讼时效，因此被告认为原告要求支付逾期交房的违约金应不予支持；3、即便法院认定被告交房日期为2014年10月29日，原告起诉也部分超过诉讼时效，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，因原、被告在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效应按日分别计算，也就是说本案只能支持原告从2014年10月24日至2014年10月28日的违约金；4、在《商品房买卖合同》补充协议的第八条规定，××人未按合同约定××人通知及时缴纳相关资料和税费、房款等买卖人原因，导致该商品房权属证书不能办理或者延期办理的××人不承担第十五条项下的违约责任。直到今日，原告未向被告提交相关资料及税费等票据，导致被告无法给原告办理房证，因此关于延期办理房屋产权证的违约金不应支持。另外，关于计算逾期办理房证违约金及逾期交房违约金的数额应依据双方签订的商品房买卖合同中违约条款计算。经审理查明：2012年11月25日，原告××人）与被告××人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区靓岛路60-5号（现变更为和平区胜利南街304-7号）1-13-3房屋，建筑面积为99.45平方米，总房款628921.80元。其中第八条交付期限约定××人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交××人使用：1、该商品房经验收合格……；第九××人逾期交房的违约责任约定：……（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止××人按日××人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后××人有权解除合同…××人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止××人按日××人支付已付房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定××人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需××人提供的资料报产权登记机关备案。如××人的责任××人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理××人不退房××人按已付房价款的0.5%××人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2014年10月29日将房屋交付原告使用，庭审中被告自认诉争房屋仍未下发初始登记批复，不具备办理房产证条件。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税、采暖费收据、电费收据、水费收据、物业费收据等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。原告依约将房款交付给被告，被告未按约定履行交付房屋义务，系违约行为。关于被告提出的诉讼时效的抗辩，因原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，属于债权请求权，故应适用二年诉讼时效的约束。因双方在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效应按日分别计算。原告于2016年10月24日向本院提起诉讼，且原告未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断事由，故2014年10月24日之前的违约金诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。而2014年10月25日至2014年10月29日（5天）这段期间原告的违约金诉请应受保护，被告应给付原告该期间的违约金314.46元（628921.80元×5天×1‱）。另外，被告交付房屋后未能依照合同约定在商品房交付使用后720日内（即2016年10月18日前）将办理权属登记需××人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准，合同约××人按已付房价款的0.5%××人支付违约金，本院从其约定。关于被告提出全运会导致工期延误的抗辩，首先，被告向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而被告施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，被告向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，被告没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。综上，对于被告提出的该项抗辩意见，因证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈凤琴逾期交房违约金314.46元；二、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈凤琴逾期办证违约金3144.60元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费225元（已减半收取），由被告沈阳和兴房地产开发有限公司承担25元，原告陈凤琴承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郝志杰二〇一六年十一月二十八日书记员  孙 爽本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。