上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初18361号
原告(反诉被告)上海佳缘木质工艺品有限公司，住所地上海市。
法定代表人任群娣。
委托代理人茅健，上海市杰豪律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库，住所地上海市。
法定代表人刘谱文。
委托代理人ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。
原告上海佳缘木质工艺品有限公司与被告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库及反诉原告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库与反诉被告上海佳缘木质工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海佳缘木质工艺品有限公司的委托代理人茅健，被告(反诉原告)上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库的委托代理人ＸＸ荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海佳缘木质工艺品有限公司诉称，2010年1月1日，上海市普陀区桃浦镇李子园村民委员会将位于桃浦西路641弄内占地面积1020平方米，建筑面积750平方米的厂房出租给上海市福音红木工艺品有限公司使用，月租金人民币15万元(以下币种均为人民币)。后因种种因素，承租方变更为原告上海佳缘木质工艺品有限公司(两家公司为关联企业)，出租方亦变更为被告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库。2017年3月17日，被告以系争地块已纳入市政2017年督办“五违四必”拆除整治项目为由，向原告发出搬离《通知书》，原告才知系争厂房为违章建筑，被告刻意隐瞒了该事实。根据法律规定，双方的租赁合同应为无效，基于无效，被告要求原告返还已支付的租金。因被告原因导致合同无法继续履行，造成原告多次装修费用的损失及搬迁费用，被告应当予以赔偿。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、确认2010年1月1日签订的位于本市普陀区桃浦西路641弄内部分厂房的《临时租赁协议》无效；2、被告返还原告2010年1月1日至2016年12月31日期间的租金人民币105万元，并赔偿原告装修损失45万元、搬迁费45万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库辩称，原告非《临时租赁协议》的签约主体，根据合同签约主体的相对性，原告无资格主张租赁协议无效。因原告的诉讼请求无事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。鉴于原告存在违约，被告则提起反诉。
反诉原告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库诉称，根据《临时租赁协议》约定，租赁期限自2010年起，终止时间为双方任何一方如要终止协议的提前三个月通知对方，第四个月起本协议自然终止，双方无条件服从，并互不承担责任及任何经济赔偿。年租金15万元，按半年度支付，先付后用，超过三个月未付租金的视承租方违约，出租方有权单方面终止协议。在租赁期限内，如遇地方政府、村统一规划动迁，提前三个月以书面形式通知承租方，双方无条件服从，协议即告终止，互不承担动迁赔偿责任。协议签订后，原承租人上海福音红木工艺品有限公司(以下简称福音公司)履行至2013年4月不辞而别，终止了双方之间的租赁协议。此后，由反诉被告占有系争厂房，自愿按协议约定承租厂房，反诉原告多次通知反诉被告另行签订合同，遭拒。2017年，根据政府“五违”整治工作实施意见，系争厂房被列入整治范围，现场工作时，反诉被告以协议约定三个月后搬迁，反诉原告按协议约定向反诉被告书面通知，要求“从2017年3月17日起的三个月后自动解除租赁关系并收回厂房和地块后进行拆除”，但至今未搬迁。反诉被告不但拒绝搬迁，且未支付2017年1月1日至6月17日的租金68922元，并拖欠电费546元，反诉原告自同年6月21日起停止提供临时用电。为确保政府整治目标进度，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告立即搬离租赁房屋；2、反诉被告向反诉原告支付2017年1月1日至6月17日的房屋使用费68922元；3、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告上海佳缘木质工艺品有限公司辩称，系争房屋内存放大量的木质家具，而部分家具用品镶嵌在墙体内作为展示，需要专业人员细心拆除。现同意搬离，但因卡车进出通道狭窄，无法正常进入，需要两个月的搬迁时间。由于承租的系争房屋属违章建筑，签约时，反诉原告又刻意隐瞒实情，故不同意支付使用费。
经审理查明，2010年1月1日，普陀区桃浦镇李子园村第三生产队(甲方)与福音公司(乙方)签订《临时租赁协议》。该协议约定位于桃浦西路641弄内部分厂房(厂房占地面积1020平方米，其中建筑面积750平方米)出租给上海福音红木工艺品有限公司使用，租赁期限自2010年起，终止时间为双方任何一方如要终止协议的提前三个月通知对方，第四个月起本协议自然终止，双方无条件服从，并互不承担责任及任何经济赔偿。全年租金15万元，半年度支付，先付后用。如不能如期支付，甲方有权对乙方追缴滞纳金，超过三个月未付租金的视承租方违约，甲方有权单方面终止协议。在租赁期限内，如遇地方政府、村统一规划动迁，提前三个月以书面形式通知乙方，双方无条件服从，协议即告终止，互不承担动迁赔偿责任。协议的落款处分别有甲乙方的印章，并盖有上海市普陀区桃浦镇李子园村民委员会印章。协议签订后，租赁双方按约履行。2013年4月18日，福音公司付清了2013年4月30日之前费用。自2013年9月原告以与福音公司为关联企业关系为由，入驻使用系争场地并向被告按上述临时租赁协议约定的租金标准缴付2013年5月份后的租金，被告收取费用后向原告开具租金发票。
2015年11月，被告向福音公司(原告)送达2016年度续签合约通知，要求接到通知后于2015年11月15日至2015年12月31日到原告处，确定是否续租。如无来人协商本单位视为合同到期日即为双方合同终止日，届时甲方将采取停电、停水措施且收回该处厂房，一切后果由乙方自负。2016年11月，被告再次送达2017年度续签合约通知。但两年来，承租人均未按约定与出租人办理续签手续。2017年3月17日，原告收到搬离通知后，以不具备搬离条件、道路不畅为由拒绝搬离至今。
另查，2017年3月17日，被告向原告(原名：福音公司)发出《通知书》，该通知中明确，系争厂房由原告具体管辖，经接上级主管部门工作指示要求，因租赁给贵方使用的地块已纳入市政2017年督办“五违四必”拆除整治项目。故甲方根据与乙方2010年1月1日签订的《临时租赁协议》条款，从2017年3月17日起的三个月后自动解除租赁关系并收回厂房和地块后进行拆除，带来不便敬请谅解。乙方应接到本通知书后，即日起做好搬离工作，积极配合响应政府部门号召，并与2017年6月18日将厂房和地块清空归还甲方。甲方自6月18日起将不再提供水源电源。同月26日，福音公司的法定代表人张光瑜复函给被告，函中申明：1、经查该地块在普陀规划局内，定性为仓储用地，贵处也是厂房建设并租赁给我司的直接责任方和受益方，因此有关责任不能由我司承担；2、我司愿意配合贵处，但由此产生的动迁费用，造成的效益损失希望你处来我司深度洽谈。
诉讼期间，上海市普陀区桃浦镇李子园村民委员会出具证明，明确系争厂房地块属于李子园行政管辖区域，所有权为李子园三队和上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库管理，在与政府规划暂无冲突时负责临时对外出租经营，并承诺如遇政府规划或影响周边环境卫生等问题要求拆除时无条件服从。关于村民委员会在《临时租赁协议》上的盖章问题，书面说明：仅作为对第三生产队签约进行合同内部管理的方式，不作为《临时租赁协议》出租方盖章。同时阐明：为了适用市场经济需要，李子园村原12个生产队，分别成立具有法人资格的企业，经营原属于12个生产队的土地及其房屋资产。作为郊区体制的包括李子园三队在内的原12个生产队已不复存在，本案六队三库具有独立法人资格，经营原李子园三队、六队、九队的资产，承担原李子园三队、六队、九队的农民的工资、养老金等费用。
另查，福音公司的法定代表人张光瑜与原告的法定代表人任群娣系夫妻关系，两人也系原告的股东。
2017年6月5日，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请。
庭审中，原告认为，原承租人福音公司与原告系关联企业，福音公司搬离后，原告作为福音公司的承继主体入驻使用厂房，并按原协议向原告缴付租金，原告并未提出异议，应认定双方的租赁关系存在。由于系争房屋具有违法性，双方的协议应认定无效，被告不应当享受相应经济利益，应退还原告已缴付的租金。由于被告对原告隐瞒系争房屋违法性之事实，被告对原告于2016年重新装修损失费用应当赔偿。考虑到原告与福音公司系两个独立法人，将本诉中的部分请求“被告返还原告2010年1月1日至2016年12月31日期间的租金人民币105万元”调整变更为“被告返还原告2013年5月1日至2016年12月31日期间的租金人民币55万元”。因被告的反诉请求，不符法律规定，应予驳回。
被告认为，原承租人福音公司于2013年4月支付当年1-4月的租赁房后即搬出，被告以为租赁关系已终止。2013年9月，原告以与福音公司为关联企业，愿按临时租赁协议承租系争场地和房屋，并向被告缴付当年5月份后的租金，被告误认原告系福音公司名称的变更，向原告开具收款发票，故双方之间以临时租赁协议为条款内容建立了事实上租赁关系，原告承租使用至今，期间被告为统一管理，曾要求各租户重新签约，原告却拒签。现即便协议认定无效，原告也应支付使用费。2017年根据政府有关“五违”整治规定，被告按原协议相关规定，提前通知原告搬离，但原告拒绝搬离，影响了整治工作，为保障原告的后续搬迁工作，政府也重新铺设道路。而原告主张装修损失、搬迁费，无事实和法律依据，况且原告也虚构了装修事实。因反诉被告仍占有使用系争房屋，被告的反诉请求合法有据。
本案反诉部分查明的事实同本诉部分。
本院认为，本案系争场地上的建筑物系违章建筑，租赁双方签订的《临时租赁协议》应认定为无效。现双方虽不是该协议的签约主体，但村民委员会的相关证明明确被告为协议出租方的承继者，原被告也不持异议，本院予以确认。在协议履行中，原告于2013年9月占有使用场地和厂房并按协议约定租金向原告支付相关费用，现有证据证明，原告及福音公司的法定代表人虽系夫妻关系，且为原告的股东之一，但两个实体系不同的独立法人，原告占有使用场地和厂房虽未通过书面约定得到被告同意，但双方的收付款实际履约行为，有理由认定协议的承租者已由原告承继取代，被告也从未表示异议。现因场地上的厂房为违章建筑，并列入政府整治范围，被告依据协议约定，通知原告并按约定搬迁。因《临时租赁协议》认定为无效，无效的协议自开始起不产生法律效力，而因无效所产生的法律后果，应根据双方的责任，予以承担。被告作为出租方，明知系争场地上的厂房无产权证，有责任告知承租方系争场地上厂房性质，尤其在收取原告费用或告知重新签约时应当明确原告系争场地上厂房性质，现因政策规定，原告需搬离租赁物，对此被告应承担主要责任。原告无足够证据证明装潢损失费用及搬迁费用，但考虑到原告所经营的行业特殊性，原告搬迁需对展示的家具用品拆除及搬运将产生必要的费用，结合本案的实际情况，由本院酌定被告一次性补偿原告相应的费用。由于原告实际占有了系争场地及厂房，应根据约定的租赁费标准支付使用费，故原告要求返还已付租赁费用，本院难以支持。同理，对于反诉部分，反诉原告要求反诉被告按协议约定的租金标准承担系争场地及房屋使用费，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海佳缘木质工艺品有限公司与被告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库关于上海市普陀区桃浦西路641弄内部分厂房租赁履行的2010年1月1日的《临时租赁协议》无效；
二、原告上海佳缘木质工艺品有限公司要求被告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库返还2013年5月1日至2016年12月31日期间的租金人民币55万元之诉讼请求不予支持；
三、被告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库应于原告上海佳缘木质工艺品有限公司搬离后三日内一次性补偿原告上海佳缘木质工艺品有限公司人民币25万元；
四、对原告上海佳缘木质工艺品有限公司要求被告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库赔偿装修损失人民币45万元、搬迁费人民币45万元之诉讼请求不予支持；
五、反诉被告上海佳缘木质工艺品有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区桃浦西路641弄内部分厂房；
六、反诉被告上海佳缘木质工艺品有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海市普陀区桃浦乡李子园六队三库支付房屋使用费人民币68922元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币22350元，减半收取人民币11175元，由原告负担人民币6175元，由被告负担人民币5000元。
本案反诉受理费人民币768元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汤国荣
二〇一八年三月二十日
书记员 李 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。