陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0302民初2526号原告：侯立强，男，1968年11月15日生，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：韩红萍，陕西标立律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏明，陕西际傧律师事务所律师。被告：宝鸡市弘成电器有限公司，住所地宝鸡市高新区马营镇明星村2组，统一社会信用代码91610391552186608F。法定代表人：李磊，总经理。委托诉讼代理人：马荣，陕西秦川律师事务所律师。被告：陕西力宝房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区清姜路46号院1号楼A座2403号，统一社会信用代码91610000221321545F。法定代表人：陈建玲，执行董事。委托诉讼代理人：罗利军，陕西东英明律师事务所律师。被告：宝鸡市力宝物业管理有限公司，住所地宝鸡市渭滨区清姜路46号，统一社会信用代码9161030271976807X1。法定代表人：张耘，执行董事。委托诉讼代理人：刘蓉，男，该公司工作人员。原告侯立强与被告宝鸡市弘成电器有限公司（以下简称弘成电器公司）、陕西力宝房地产开发有限责任公司（以下简称力宝房地产公司）、宝鸡市力宝物业管理有限公司（以下简称力宝物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯立强及其委托诉讼代理人魏明、韩红萍，被告弘成电器公司法定代表人李磊及委托诉讼代理人马荣，被告力宝房地产公司委托诉讼代理人罗利军，被告力宝物业公司委托诉讼代理人刘蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯立强向本院提出诉讼请求：1、被告弘成电器公司返还原告位于宝鸡市渭滨区清姜路46号院X号楼X座X号房屋并恢复原状；2、各被告共同支付原告租金88346元及从2017年1月1日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并支付原告自2017年1月1日起至返还房屋之日止按照租金标准计算的占有使用费。事实与理由：2006年10月6日，原告与被告力宝房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的位于宝鸡市渭滨区清姜路46号院X号楼X座X号房屋，水电及电梯在房屋交付之日起达到使用条件。同时原告与被告力宝房地产公司签订为期三年的托管协议，由被告力宝房地产公司代为出租上述房屋。2009年12月24日，原告与被告力宝房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年，从2006年11月30日至2016年12月31日，从2009年12月1日起，前三年租金为每月每平方米15元，每三年在原租金标准基础上递增10%，租金半年结算一次，由原告于每半年的第四个月的前五日向被告力宝房地产公司收取，逾期支付，需向原告支付应交租金日万分之四的违约金。2013年5月27日，原告无奈与三被告签订《三方协议》，约定从2012年11月1日起被告弘成电器公司为房屋承租人，按照前述《房屋租赁合同》履行义务、享有权利，租金由被告弘成电器公司交给被告力宝房地产公司、力宝物业公司，再由二被告转交原告。《三方协议》签订后，各被告不再向原告支付租金并相互推诿，截止2016年12月31日合同期满，欠付租金共计88346元。并且，现该房屋水电不通、电梯亦不能正常使用、过道不畅通。综上，为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告弘成电器公司辩称，签订《三方协议》时，被告弘成电器公司未到场，该协议未生效，被告弘成电器公司未实际占有使用涉案房屋，并且原告未依据该协议向被告弘成电器公司主张过权利，现已经超过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。被告力宝房地产公司辩称，本案中《三方协议》签订不违反法律规定，合法有效。依据协议约定，2012年11月1日起，被告力宝房地产公司不再是涉案房屋承租人，只是原告收取租金的代理人，且2016年12月31日代理权限已经终止。涉案房屋新的承租人欠付租金，应当由原告自行主张权利，与被告力宝房地产公司无关。《三方协议》履行期间，被告力宝房地产公司代收租金22188元，已全额向原告支付。涉案房屋水电可以正常使用，对原告陈述的过道不通的情况被告力宝房地产公司不清楚。涉案房屋所在楼层共24套房屋，其中16套归被告弘成电器公司所有，其余8套均通过类似本案《三方协议》形式由被告弘成电器公司使用。故，请求驳回原告诉讼请求。被告力宝物业公司辩称，《三方协议》未涉及被告力宝物业公司权利义务，被告弘成电器公司使用了整层楼，并与被告力宝物业公司签订了合同，被告力宝物业公司仅系涉案房屋的物业管理服务者，不同意承担责任。故请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于宝鸡市渭滨区清姜路46号X号楼X座X号房屋所有权人为原告，建筑面积为94.7平方米。2006年11月8日，原告（买受人、乙方）与被告力宝房地产公司（出卖人、甲方）签订《托管协议》，约定乙方同意甲方托管商品房三年，期限自2006年11月30日至2009年11月30日，托管期内租金每月每平方米15元，三年租金共计51889元，同时约定了其他事项。2009年12月24日，原告（出租方、甲方）与被告力宝房地产公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的物为上述房屋，租赁期限自2006年11月30日起至2016年12月31日止，自2009年12月1日起租赁事项以该合同为准，租金前三年每月每平方米15元（前三年租金已从房屋预付款中抵扣），每三年在原租金基础上递增10%。并约定，甲方于2006年11月30日前将房屋交付乙方。同时对付款方式、维修养护责任、其他费用、合同期满及解除、合同提前终止、产权变更、违约责任等事项均作出明确约定。后，原告（房屋出租人）与被告力宝房地产公司（原房屋承租人）、被告弘成电器公司（新房屋承租人）就涉案房屋租赁事宜签订《三方协议》，该协议共三条，第一条载明“房屋出租人与力宝房地产公司此前就该房屋签订的《房屋租赁合同》自2012年11月1日起，弘成电器公司为房屋承租人，按该《房屋租赁合同》履行义务、享有权利。力宝房地产公司不再为房屋承租人，不再履行义务、也不再享有权利。但是，租金按原合同由弘成电器公司交给力宝房地产公司，力宝房地产公司转交房屋出租人。”，第二条载明“本协议签订后，力宝房地产公司将《房屋租赁合同》交弘成电器公司持有”，第三条载明“本协议一式三份，三方各持一份。三方签名、盖章生效。”。该协议原告签名落款时间为2013年5月27日，被告弘成电器公司、力宝房地产公司、力宝物业公司仅加盖公章，未签署落款时间，被告弘成电器公司盖章处有张曙光、刘忠签名。2012年11月26日，被告力宝物业公司（甲方）与被告弘成电器公司（乙方）就甲方为乙方租赁的盛华大厦三层房屋从事商业经营提供物业管理和服务事宜签订《物业管理服务合同》，约定服务期限为2012年9月1日至2015年8月31日，物业管理服务面积为3089平方米，按3000平方米计收物业费，物业费为每月每平方米1元，同时约定了其他事项，该合同被告弘成电器公司代表人处有张曙光、刘忠签名。2013年5月28日、2014年4月24日原告分别从被告力宝房地产公司领取涉案房屋2012年11月1日至2013年5月31日、2013年6月1日至2013年11月30日期间租金共计22188元。涉案房屋至今未安装入户门，现闲置。上述事实，原告向本院提交了房屋权属证书、《托管协议》《房屋租赁合同》《三方协议》各一份，被告力宝房地产公司提交了领款单三份、照片两张，被告力宝物业公司提交《物业管理服务合同》一份予以佐证，原告与被告力宝房地产公司、力宝物业公司对上述证据真实性均未提出异议，结合当事人陈述，本院予以认定并在卷为凭。被告弘成电器公司对《三方协议》《物业管理服务合同》公章真实性未明确意见，经本院释明，其未在本院指定的期限内继续核实公章真实性，故本院认定被告弘成电器公司认可上述证据的真实性。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告力宝房地产公司于2009年12月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。对原告与被告力宝房地产公司、弘成电器公司签订的《三方协议》，被告弘成电器公司认为协议载明签字时其未到场，不应受该协议约束。经本院审查，原告陈述其系最后签署该协议，当时被告均已加盖公章。本院认为，合同订立过程中，要约与承诺可具有多种形式，并且当事人对民事行为的法律效力可以追认，本案中《三方协议》约定内容明确具体，各方签署时间虽不一致，但各方签字盖章应当视为均认可该协议约定的内容，故本院对被告弘成电器公司的意见不予采信，认定《三方协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该协议成立并生效。依据《三方协议》约定，被告力宝房地产公司将其与原告签订的《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给被告弘成电器公司，从2012年11月1日起，被告弘成电器公司即承租涉案房屋并向原告履行交纳房屋租金的义务。被告弘成电器公司辩称协议签订后，原告与被告力宝房地产公司均未履行向其交付涉案房屋的义务，其并未实际占有该房屋。依据本案经审理查明的事实，被告弘成电器公司于2012年11月26日与被告力宝物业公司签订《物业管理服务合同》，由被告力宝物业公司为被告弘成电器公司承租的盛华大厦三层房屋提供物业服务，涉案房屋亦在其中，故可以认定被告弘成电器公司认可其为涉案房屋的物业使用人，并且涉案房屋未安装入户门，权利人可以随时占有使用该房屋，故本院认定，被告弘成电器公司实际占有并使用涉案房屋，应依约向原告支付房屋租赁费。依据《三方协议》及《房屋租赁合同》约定，从2012年11月1日起被告弘成电器公司公司应履行支付租金的义务，租赁期限于2016年12月31日届满，故被告弘成电器公司应当向原告支付2012年11月1日至2016年12月31日期间租金。依据双方关于每三年租金递增10%的约定，2012年11月1日至2012年11月30日期间租金为1562.55元[94.7平方米×15元/月·平方米×（1+10%）×1月]，2012年12月1日至2015年11月30日期间租金为61876.98元[94.7平方米×15元/月·平方米×（1+10%）²×36月]，2015年12月1日至2016年12月31日期间租金为24578.91元[94.7平方米×15元/月·平方米×（1+10%）³×13月]，以上租金共计88018.44元。扣减原告已经收取的租金22188元，被告弘成电器公司应向原告支付租金数额为65830.44元（88018.44元-22188元）。原告主张被告支付从2016年12月31日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，本院认为，双方租赁合同届满后，被告应当支付原告全部租赁费，否则应当赔偿原告因此发生的损失，原告主张合理，本院予以支持。依据双方约定，租赁期限届满后，承租人即被告弘成电器公司应向原告履行返还房屋的义务。本案中，涉案房屋闲置时间无法查明，被告弘成电器公司未提交证据证明其向原告返还房屋，故本院认定，被告弘成电器公司未依约履行返还义务，应当按照原租金标准向原告支付占用期间房屋占有使用费。本案审理中，鉴于涉案房屋闲置，又未安装入户门，为减轻各方当事人损失，经本院释明，原告于2018年5月14日起即行使房屋所有人权利，可以占有、使用、收益和处分该房屋，故本院认定，租赁期限届满后，原告于2018年5月14日起收回房屋，被告弘成电器公司占用涉案房屋时间为2017年1月1月至2018年5月14日。依据《房屋租赁合同》约定租金标准，被告弘成电器公司应支付占有使用费数额为31196.31元[94.7平方米×15元/月×（1+10%）³×16.5月]。原告主张被告恢复原状内容为恢复房屋水电、电梯使用及房屋公用过道通畅。经本院询问，水电及电梯均为整栋楼独立使用，本院认为，原告该项主张涉及水电及物业服务企业权益，故本案中不予处理，原告可以与相关服务企业协商或另行通过其他途径解决。对于过道问题，原告未提交证据证明过道现状，亦未提交证据证明过道障碍系何人设置，排除妨碍义务人无法查明，故本院对原告该项主张不予处理，若有争议，可另行通过其他合法途径解决。对原告要求本案各被告对房屋租金及占用费共同承担清偿责任的主张，本院认为，本案《房屋租赁合同》权利义务转让后，原告与被告力宝房地产公司不再基于该合同发生债权债务关系，被告力宝物业公司虽在《三方协议》上加盖公章，但该协议未涉及被告力宝物业公司权利义务，故本院对原告该主张不予支持。被告弘成电器公司认为原告主张已经超过诉讼时效，本院认为，双方租赁合同于2016年12月31日届满，原告主张未超过诉讼时效，对被告弘成电器公司意见不予采信。综上，本案审理中，原告已收回涉案房屋，被告弘成电器公司作为原告与被告力宝房地产公司签订的《房屋租赁合同》权利义务的受让人，应当依法向原告支付租金65830.44元，并支付从2017年1月1日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并支付占用房屋期间占有使用费31196.31元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宝鸡市弘成电器有限公司返还原告侯立强位于宝鸡市渭滨区清姜路46号院X号楼X座X号房屋（已履行）。二、被告宝鸡市弘成电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯立强房屋租金65830.44元、占有使用费31196.31元，共计97026.75元，并支付原告侯立强以租金65830.44元为基数，从2017年1月1日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回原告侯立强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，减半收取1010元，由被告宝鸡市弘成电器有限公司承担，其余1010元退还原告。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员  姚胜兰二〇一八年五月二十二日书记员  赵秋林