江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1846号
上诉人（原审被告、反诉原告）沙庆春。
委托代理人任春礼。
委托代理人张绍云。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周斌。
委托代理人周太纯
委托代理人姚德波。
上诉人沙庆春与被上诉人周斌房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年3月23日，周斌和沙庆春签订一份《租赁合同》，双方约定：1、沙庆春将坐落于瀛洲路38-3号门面（以下简称租赁房屋）出租给周斌使用，租赁期限为2009年4月15日至2014年4月14日止，房屋押金1000元，每年租金为40000元，合同生效之日周斌向沙庆春支付定金20000元，租金按年结算，周斌于每年的4月15日前交付给沙庆春；2、周斌不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得沙庆春书面同意，投资由周斌自理，退租时，周斌不得随意损坏房屋的内部结构和装修（作为补偿，租金5年不上涨，同时补贴周斌10000元，自首年度房租中扣除，并从签字之日起给20天装修工程时间）；3、周斌擅自将承租的房屋转租的、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的、或者擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，沙庆春可终止合同并收回房屋，造成沙庆春损失，由周斌负责赔偿；4、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；5、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，如支付的违约金不足以补偿对方损失，违约方还应承担赔偿责任。合同签订后，沙庆春按约将租赁房屋交付周斌使用，周斌对租赁房屋进行了装修，并向沙庆春交纳了押金1000元。2012年4月16日，周斌向沙庆春交纳了2012年4月15日至2013年4月14日的房屋租金40000元。
另查明，2012年10月，沙庆春向周斌发出《终止租赁合同通知》，该通知内容如下：租赁房屋承租方周斌先生，因出租方家中宾馆改造需要，按租赁合同第十三条，特提前通知承租方，将于2012年底终止租赁合同。后双方就解除租赁合同一事未能达成一致意见，并产生矛盾。在收回租赁房屋时，沙庆春和周斌未办理书面的房屋交接手续。诉讼中，周斌称沙庆春于2013年2月21日收回租赁房屋，周斌搬出租赁房屋时，房屋并没有被破坏，但沙庆春对此不予认可，认为其于2013年2月27日将租赁房屋收回，收回时租赁房屋已被周斌破坏。2013年3月9日，沙庆春分别给付租赁房屋的电费93.61元（抄表日期为2013年2月5日）和6.17元（抄表日期为2013年3月5日），合计99.78元。庭审中，周斌提供了案外人周勇与他人签订的《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》以及收条，欲证明另租房屋费用及多支付租金的情况，沙庆春提供了他人出具的8000元收条，欲证明周斌破坏房屋结构，沙庆春雇人修理房屋及清理装修垃圾的费用。
上述事实，有当事人的当庭陈述及周斌提供的终止租赁合同通知、租金收条、报警记录、照片、房屋转租合同、房屋租赁合同、收条，沙庆春提供的租赁合同、发票、收条等证据在案予以证实。
原审法院认为，周斌和沙庆春双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。对于沙庆春称周斌将租赁房屋转租给周勇，周斌违约在先的观点，因其未提供有效证据予以证实，本院不予采信。关于收回租赁房屋的时间问题，周斌称沙庆春于2013年2月21日收回租赁房屋，但沙庆春对此不予认可，认为其于2013年2月27日才收回租赁房屋，因周斌对其主张未能提供有效证据予以证实，故依法确定沙庆春收回租赁房屋的时间为2013年2月27日。沙庆春以其宾馆改造需要为由，提前解除租赁合同，并收回租赁房屋，其行为已构成违约，应当对其违约行为给周斌造成的损失承担赔偿责任，并返还租金及押金。关于周斌诉求的各项费用，根据相关法律规定，并结合双方的诉辩意见，作如下认定：1、押金1000元，因双方的租赁合同已解除，沙庆春应当将该费用返还给周斌；2、租金11667元，周斌主张数额过高，沙庆春于2013年2月27日收回租赁房屋，故沙庆春应当将2013年2月27日至2013年4月14日的租金退还给周斌，即5151元（40000÷365×47）；3、装修损失费25749元，周斌虽未能提供有效证据证实装修损失的具体数额，但装修损失确实存在，结合周斌装修的有关情况及剩余租赁期等因素，酌情认定为10000元；4、另租房屋费用及多支付的租金39000元，因周斌提供的证据系案外人周勇与他人签订的房屋租赁合同及收条，其根据该证据主张权利，依据不足，故对此不予支持。综上，沙庆春应给付周斌各项费用合计16151元。
关于反诉部分，在收回租赁房屋时，沙庆春和周斌未办理书面的交接手续，且沙庆春未提供有效证据证实周斌对租赁房屋的装修及房屋结构进行了破坏，故对于沙庆春要求周斌退还装修补偿费10000元、给付应涨房租12000元、欠缴房租2200元和拆除清运垃圾费8000元的诉讼请求不予支持。周斌在使用租赁房屋期间，应当按时缴纳水电费，故周斌应当将沙庆春垫付的电费99.78元给付沙庆春。对于沙庆春要求周斌给付应缴水费2102.4元的诉讼请求，因沙庆春未提供有效证据予以证实，且周斌也不予认可，故不予支持。
原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：沙庆春于判决生效后十日内给付周斌16151元；周斌于本判决生效后十日内给付沙庆春99.78元；驳回周斌的其他诉讼请求；驳回沙庆春的其他诉讼请求；案件受理费1860元，由周斌负担1700元，由沙庆春负担160元；反诉费用280元，由沙庆春承担255元，由周斌负担25元。
上诉人沙庆春不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。所提出的主要理由是：1.原判决认定事实错误，周斌违约在先且有损坏房屋结构的行为，上诉人不应退还周斌16151元，周斌应赔偿上诉人34408.10元；2.原判决适用法律错误。
被上诉人周斌答辩称：原判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，本案是由上诉人违约引起的起诉，上诉人应付承担相应的责任，请求二审法院维持原判决。
本院经审理查明，原判决认定事实清楚，本院查明的事实与该事实相同，原审判决列举的证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有法律效力，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。关于上诉人沙庆春提出的“原判决认定事实错误，周斌违约在先且有损坏房屋结构的行为，上诉人不应退还周斌16151元，周斌应赔偿上诉人34408.10元”的上诉理由，经查，其向周斌发出《终止租赁合同通知》足以证明，系其出于自身原因主动提出终止合同，导致本案纠纷发生，其称周斌将租赁房屋转租给周勇导致本案纠纷的观点无法得到该《终止租赁合同通知》的印证。涉案双方在合同解除后，未能办理正常的交接手续，上诉人亦未采取有法律效力的证据保全措施，导致涉案租赁房屋是否被破坏、被何人破坏、破坏程度如何已无法查清，且被上诉人对上诉人的诉称并不认可，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人沙庆春提出的“原判决适用法律错误”的上诉理由，经查，该上诉理由系由前一上诉理由推断得出，上诉人在上诉期间并未提供证据证明，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判决认定基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2140元，由上诉人沙庆春承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理审判员 刘 领
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 陈其庆
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。