湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2788号原告刘小香，女，1968年6月29日出生，侗族，住怀化市鹤城区。委托诉讼代理人吴树平（特别授权），鹤城区长城法律服务所法律工作者。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路。法定代表人邹明。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告刘小香诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月22日受理后，依法组成合议庭于2016年11月24日进行了公开开庭。原告委托诉讼代理人吴树平，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小香诉称：1、判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，并向原告支付迟延交房的违约金97008.36元、逾期办理产权登记证书违约金58043.03元（逾期办证违约金已计算至2016年9月5日，请求计算至被告为原告办理好产权登记证的当天为止）；2、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2011年11月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府19栋2304室，单价为3180.73元/平方米，合同载明建筑面积为141.46平方米，总价款为449946元，合同约定交房时间为2013年6月30日,逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天，双方还签订了一份《补充协议》（被告提供的格式合同），该《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三支付违约金”。原告已于合同签订当日已付清全款。但被告未能如约，直至2016年6月14日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为原告办理产权登记证书，基本的交房条件也才刚刚取得。本案原告对该房屋进行完整的投入后，由于被告迟迟未能交房和办证（逾期分别为1074天、430天）,本案应当依照法律规定由被告承担逾期办证的违约金。1、迟延交房违约期1074天：从约定的交房日2013年6月30日至2016年6月14日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，期间共计2年11个月15天，共计1074天。2、逾期办证违约期435天：从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年9月5日，目前阶段共430天。一、被告公司应当承担逾期交房违约责任（双方约定的违约金标准为已付房款日万分之二）。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告已如期付清购房款，但被告未能依约交房。时至2016年6月14日被告才取得在当地建设主管部门备案的综合《竣工验收备案表》。就此，被告对于逾期交房应当承担违约责任。一、被告应当承担违约交房的违约责任（双方约定的标准为已付房款万分之二）。二、被告应当承担逾期办证的违约责任（双方约定违约金标准为已付房款日万分之三）。双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的按第3项处理”，《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金”。三、根据合同约定，合理确定计算违约金的起止时间，严格执行约定的违约金标准和计算方式。1、逾期交房违约金97008.36元。已构成违约1078天时间。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日起算至2016年6月13日被告在取得综合《竣工验收备案表》为止，共1078天。1078天×价款449946元×2/10000＝97008.36元。2、逾期办证违约金58043.03元，已构成违约430天时间（已计算至本案起诉日，请求计算至办证完结的当天为止）。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年9月5日共430天。阶段性逾期办证违约金=430天×449946元×3/10000＝58043.03元。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告已经履行了交房义务，不应当承担逾期交房责任。被告于2013年7月8日已将房屋交付给原告，并办理了房屋交接手续，不应当承担逾期交房责任。2、原告计算办证逾期时间没有事实依据。3、即使认定被告违约，原告的部分违约金请求已经超过诉讼时效。双方在《商品房买卖合同》第九条的约定违约金按日计算并产生。原告于2016年9月22日之前产生的违约金已经超过两年的诉讼时效。4、原告请求的违约金过高，请求法院酌情予以减少。被告逾期交房并非主观故意。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）取消了名称为“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目。因此不需要且政府部门也不会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收；《国家环境保护总局关于房地产开发项目环境管理问题的复函》（环发[1999]154号）中对江西省环保局复函称“房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。因此，对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收，但在预验收时必须同时明确房地产的开发商与物业管理部门的环境保护责任”。在被告办理《工程竣工验收备案表》之前，涉诉房地产项目绝大多数业主尚未收房和入住，因此不能对环境保护设施的适用性和是否符合环境保护要求进行检测和验收。进而导致办证拖延。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难所导致。按照原告提出的标准计算违约金过高，请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告(乙方)与被告(甲方)于2011年11月26日签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的最后交房时间(2013年6月30日之前)之后的730日内为原告办理好《不动产权证书》，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730内为原告办理好《不动产权证书》。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好《不动产权证书》的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好《不动产权证书》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘小香与被告于2011年11月26日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0011号，建筑层数为29层。合同约定：原告购买被告的第19幢23层04号商品房，房屋总价款为449946元。原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告已向被告支付购房款449946元。于2013年7月8日向被告支付契税、两证代办费、房产国土部门费用、预告费、抵押费等费用23922元。另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区19栋工程质量经竣工验收合格，被告于2014年8月18日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，2016年6月14日取得《竣工验收备案表》。2015年1月26日，经怀化市公安消防支队审查，评定大汉·龙城兴龙府住宅小区19栋消防验收合格。2013年7月8日，原告办理了收房手续。现被告未给原告办理好《不动产权证书》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告于2013年7月8日交房给原告，已构成逾期交房违约责任，但权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2016年9月22日向本院提起诉讼，已超过了二年的诉讼时效期间，故被告主张诉讼时效经过之永久抗辩权，本院予以支持。关于原告主张被告逾期办证的违约责任，原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间系2013年7月8日，根据双方的约定，被告应当在2015年7月8日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为449946元×0.0001=44.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司按每日44.9元的标准支付原告刘小香逾期办理产权登记证书违约金，从2015年7月8日计算至被告办好不动产权证书之日止；二、驳回原告刘小香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3401元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担1176元，原告刘小香承担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 张 磊人民陪审员 倪 勇人民陪审员 向开富二〇一六年十二月三十日代理书记员 谭 惠