山东省烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0611民初1766号
原告：李封芝，女，1973年8月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：姜婷，山东华宇通律师事务所律师。
被告：王宗强，男，1958年1月28日出生，汉族，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：陈生强，烟台福山门楼第一法律服务所法律工作者。
原告李封芝诉被告王宗强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李封芝委托诉讼代理人姜婷、被告王宗强及委托诉讼代理人陈生强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李封芝向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告租金及滞纳金共计309,333.96元（暂计算至2017年9月8日，至实际给付日的滞纳金继续计算）；2．诉讼费用由被告承担。原告在诉讼过程中将诉讼请求第一项明确为：应付租金9万元，滞纳金219,333.96元，按照合同第十二条第四项的约定，计算至2017年9月8日。事实和理由：2014年4月30日，原告与被告签订了一份烟台市福山区××房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2014年5月1日至2018年4月30日，第一年租金20万元、第二年租金24万元、第三年租金26万元、第四年租金28万元。租金于每年4月20日支付。合同签订后，双方依约履行合同，2017年4月20日，被告应当支付租金28万元，但被告仅陆续支付了19万元，剩余9万元未付。原告多次催要，被告均置之不理。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理据不支付租金至今，严重损害了原告的合法权益。现诉至法院，要求被告立即支付应付租金及滞纳金共计309,333.96元，望法院判如所请。
被告王宗强辩称，我已经租了原告七八年房屋了，每年交清房租才能继续续租下一年，今年虽然约定了房租是28万元，但是我今年经济困难，跟原告协商好是25万元，我实际现在还欠原告房租2万元，虽然签订了合同，但是我与原告有口头协议。此外，我还缴纳了41,000元房租押金在原告处。我保证剩余的2万元房租于这个月月底前还清。我现在经济困难，我妻子瘫痪在家。我与原告口头约定没有滞纳金，以口头约定为准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审查后予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议的事实如下：原、被告于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于烟台市福山区门牌号为××的房屋（面积约900平方米）出租给被告。房租租赁期限为四年，自2014年5月1日起至2018年4月30日止。涉案房屋的押金总额为20,000元，第一年租金为220,000元，第二年租金为240,000元，第三年租金为260,000元，第四年租金为280,000元。合同签订当日被告向原告支付第一次租金，押金随第一次租金支付，其后每年支付一次，支付时间为每年4月20日。在租赁期内，被告如逾期支付租金，每逾期一日则被告须按日租金的2倍支付滞纳金等内容。
原告主张2017年4月30日至2018年4月30日的租赁期内，原、被告约定的房租为年租金280,000元，而被告仅陆续向其支付租金共计190,000元，其中2017年3月21日支付60,000元、2017年4月27日支付100,000元、2017年5月30日支付20,000元、2017年7月24日支付10,000元，剩余90,000元租金至今未支付。被告对原告主张的上述190,000元的租金支付过程无异议。
被告主张其与原告的就涉案年度租金的约定由280,000元口头变更为250,000元，且除其已经支付的190,000元租金外，其还向原告支付过40,000元租金并按原告指示汇入他人账户。综上，其尚欠原告房租20,000元。为证实其主张，其申请证人孙某、林某、赵某出庭作证。证人孙某系被告朋友，与原告不认识，其出庭作证称：“我来给被告作证，2017年4月中旬的某一天上午大约九点到十点左右，我与被告一起到了原告位于烟台市芝罘区烟台市老啤酒厂大约环山路往东的位置的一楼的办公室，里面有原告和他对象二人。这个办公室具体做什么用的我不知情，和原告商谈房屋的事，原、被告本来约定今年是28万元的房租，因为被告的妻子身体有病，就跟原告商量，今年的房租变成25万元，被告就抓紧凑钱给原告，原告说好，房屋降为25万元，你回家凑钱吧。原告的对象也说降为25万元，谈完之后被告用他的车把我捎到福山，然后我就回我家了。因为我与被告系好几年的朋友关系，做买卖认识的，经常来往，一起吃个饭，约一约，所以他喊我一起去。2017年12月9日，被告让我跟他一起去给原告送钱，还是被告用他的五菱面包车拉的我去原告的办公室，跟原告说，我已经给了你19万元的房租，另外还有4万元的房租，我按照你的指示已经打到这个账号，具体是谁的账号我不清楚，原告表示了认可，然后被告把我捎到福山北方汽配城附近我就离开了。”原告对证人孙某的证人证言有异议，原告并没有同意与被告协商将房租降至25万元。2017年4月中旬并未与其朋友到原告处，也没有房租由28万元降低为25万元的事实。上周六也即2017年12月9日被告确实带朋友去过原告的办公室，但是被告的朋友原告不认识，被告也没有给原告送钱。原告已收到19万元的房租是事实，至于证人陈述的被告根据原告指示将4万元房租打入他人账户并非事实，我方从未指示被告将4万元房租打入他人账户。被告对证人孙某的证人证言无异议；证人林某系被告朋友，与原告不认识，其出庭作证称：“我今天来法庭给被告作证，2017年4月中旬大约15、16号左右，被告因为其老婆住院花了一大笔钱，手头有点紧，给原告交房租有点困难，想去商量房租能否缓一缓。然后被告就叫着我一起去原告处商量房租，还有两三个人，我不认识，被告开辆黑色奥迪车拉着我去的，去的原告的办公室，具体是哪我不清楚，反正被告拉着我出了开发区，具体哪个区我不清楚。当时原告车里除了我还有两个人，其中两个人我都不认识，去了原告位于一楼的办公室，办公室里有两个人，上午大约九点以后，去了之后被告就去商量原告房租能不能缓一缓。原告当时坐在那，他老公具体在那干嘛不清楚，他们商量的结果是房租从28万元减到25万元，要求被告尽快把房租付上，被告开车拉我们回到了开发区，具体把我放到开发区哪我不清楚了。2017年12月9日上午10点40左右，我开着一辆本田车拉着被告还有赵某、孙某，拿了2万元去了原告的办公室，经过了南山公园，此次原告办公室只有原告自己，去给原告2万元钱，原告不要，这2万元被告又带回去了。在交谈过程中提到其中有19万元的银行流水，还有被告说到4万元是原告提供别人的账号，他打到了别人的账号里，原告说你用别人账号给我的钱我承认，之后我开车拉他们回来了，之后把他们三个人放到北方汽配我就回开发区了。我和被告是做生意认识的，我做制冷生意，他是做食品生意，认好多年了，平常接触不多，联系也不多。”原告对证人林某的证人证言有异议，2017年4月中旬证人所述是假证，2017年12月9日被告确实带着朋友中有一个女性，但原告不认识是否是证人本人，但是该女性和原告交流的很多，该女性告诉原告她是原告的表妹，因此证人的2017年12月9日做的依然是假证，且两次陈述前后矛盾。被告对证人林某的证人证言无异议；证人赵某系被告朋友，与原告不认识，其出庭作证称：“我来给被告作证，2017年12月9日被告在嘉陵江路附近碰到我，问我有没有事，让我跟他一起去原告处还原告2万元钱，我就同意了。坐着一辆白色的本田车去的，一个女的开的，到了大约在烟台市芝罘区上夼路附近的原告一楼的办公室，当时当时办公室里除了我们一起去的4个人，还有原告本人，还有一个修印刷机的小伙，被告拿着2万元给原告，原告不收，之后就谈到了被告给原告钱的事情，原告先说被告往他的账户上转了19万元，被告又说你又给了我一个账户我给你打了4万元，原告说这个事我承认，我也不赖账，之后喝了喝水我们就走了，把我送到了我家附近，我就去办别的事情了，剩下2个人去哪我不清楚。当时被告喊着我去送钱，具体原被告之间发生什么事情我不清楚。”原告对证人赵某的证人证言部分有异议，原告认可2017年12月9日被告带了3个人去，2男一女，对证人陈述的原告提供被告其他账户让被告打4万元的情况不认可，对其他的证言无异议。被告对证人赵某的证人证言无异议。
关于原告主张的滞纳金219,333.96元，根据原、被告之间房屋租赁合同中“在租赁期内，被告如逾期支付租金，每逾期一日则被告须按日租金的2倍支付滞纳金”的约定，滞纳金的计算方式为1,555.56元/日（280,000元÷360天×2）×141天（自2017年4月20日起至2017年9月8日止），共计219,333.96元。被告对原告主张的上述滞纳金有异议，不予认可，认为其二人之间关于滞纳金的约定违反了相关法律规定，原告主张的滞纳金过高。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告通过书面租赁合同约定2017年4月30日至2018年4月30日涉案房屋的年度租金为280,000元，原告主张被告仅向其支付租金190,000元并提交房屋支付记录予以证明且被告对已经支付的190,000元租金无异议，故本院对被告已经向原告支付190,000元租金的事实予以认定。被告辩称其与原告口头约定涉案房屋的涉案年度租金已经变更为250,000元且其按照原告的指示将40,000元的房租额外支付给他人，故其尚欠原告租金20,000元，但其仅提交证人孙某、林某、赵某的证人证言予以证明，未能提交其他证据予以证明。法律规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，本案证人孙某、林某、赵某均系被告的朋友，与被告有一定的利害关系，故其三人的证言不能作为单独认定被告辩称的其与原告已经口头约定涉案年度租金变更为190,000元及被告除上述190,000元房租外还额外按原告指示向他人支付房租40,000元的事实，本院对被告的上述抗辩不予支持，被告应支付原告拖欠的涉案房屋的年度租金90,000元。
法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。此外，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为约定的违约金过分高于造成的损失。本案中，原告虽主张被告除应支付拖欠的房租90,000元外，还应根据租赁合同中“在租赁期内，被告如逾期支付租金，每逾期一日则被告须按日租金的2倍支付滞纳金”的约定支付其滞纳金219,333.96元，但通过庭审过程来看，被告与原告有多年的房屋租赁合同关系且涉案年度之前的涉案房屋的房租已经付清，涉案年度的房租被告也是多次向原告给付累计190,000元，又因原、被告之间的房屋租赁合同尚在履行过程中，被告仍占有使用原告的房屋，原告未提交证据证明其因被告的违约行为所造成的损失，原告主张的滞纳金过高且被告在庭审中亦主张其违约金过高，故本院认为原告主张的违约金应以被告所拖欠房屋的数额按2017年度中国人民银行同期贷款利率（4.35%）的1.3倍计算为宜。综上，被告应支付原告违约金2,325.52元（220,000元×4.35%÷365天×6天×1.3﹢120,000元×4.35%÷365天×33天×1.3﹢100,000元×4.35%÷365天×55天×1.3﹢90,000元×4.35%÷365天×47天×1.3），剩余违约金以被告所欠原告房租90,000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍付至款项实际付清之日止。综上，被告王宗强应偿还原告李封芝房租90,000元及违约金2,325.52元，剩余违约金以90,000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍付至款项实际付清之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：
一、被告王宗强于本判决生效后十日内偿还李封芝房租90,000元及违约金2,325.52元。（前述违约金暂计算至2017年9月8日，剩余违约金自2017年9月9日起至实际给付之日止，以90,000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；
二、驳回原告李封芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,940元，减半收取计2,970元，由原告李封芝负担2,084元，由被告王宗强负担886元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 玄泽茹
二〇一八年二月二日
书记员 姜彦宇