江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏08执异33号异议人(利害关系人):淮安市淮阴区营东菜场,住所地淮安市淮阴区北京东路**号营东菜场*楼。投资人：姜玉福，该菜场负责人。委托诉讼代理人：倪秋叶，男，1972年5月28日出生，汉族，该菜场工作人员。异议人(利害关系人)：姜玉福，男，1961年9月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市洪武路23号3楼。负责人：龚云兵，该分公司总经理。被执行人：淮安市华丰物资有限公司，住所地淮安市深圳东路2号。法定代表人：张少华，该公司董事长。被执行人：淮安市华钢房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区北京东路58号。法定代表人：张少华，该公司董事长。被执行人：张少华，男，1956年3月1日出生，汉族，淮安市华丰物资有限公司、淮安市华钢房地产开发有限公司董事长，住淮安市清江浦区。被执行人：姜玉芬，女，1958年9月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：张彦，男，1983年9月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：周梦蝶，女，1989年5月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。本院在执行中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产公司）与淮安市华丰物资有限公司（以下简称华丰公司）、淮安市华钢房地产开发有限公司（以下简称华钢公司）、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同纠纷一案中，于2018年3月15日发布《拍卖公告》，拍卖华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）1幢128、北401、北501室房地产，利害关系人淮安市淮阴区营东菜场（以下至裁定主文前简称营东菜场）、姜玉福提出异议。本院于2018年4月8日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。营东菜场、姜玉福提出异议称，请求撤销贵院2018年3月15日发布的对淮安市淮阴区营东菜场综合楼1幢128、北401、北501室的《拍卖公告》。事实和理由：1.《拍卖公告》对异议人租赁该房地产的期限和情况没有正确表述。2009年12月30日，异议人与华钢公司签订关于《关于营东菜场综合楼租赁协议》，租赁了包括营东菜场综合楼1幢128、北401、北501室在内的房地产，租赁期限为2010年1月1日至2025年12月31日。后双方又于2014年1月30日签订《营东菜场综合楼租赁补充协议》，对租金的支付标准和方式进行了补充约定，异议人根据补充协议的约定向出租人付清了全部租金。异议人租赁该房地产的期限至2025年12月31日，《拍卖公告》称异议人租赁1幢128室房屋的期限至2019年12月31日不符合事实。2.《拍卖公告》对异议人租赁北401、北501室房屋的事实没有表述，损害了异议人及其他次承租人的合法权益。综上，由于《拍卖公告》将异议人租赁1幢128室房屋的期限缩短了6年，没有确认异议人租赁北401、北501室房屋的事实，损害了异议人和次承租人的合法权益，请求贵院依法撤销《拍卖公告》。申请执行人信达资产公司辩称：1.被执行人在2012年9月20日向江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称江苏银行淮安分行）申请贷款时，并没有向该行说明已将本案涉案房屋租赁到2025年12月31日的事实。如果存在被执行人已经将涉案房屋租赁到2025年12月31日的事实，江苏银行淮安分行不可能向其发放贷款。2.涉案房屋在本案诉讼期间、执行期间，被执行人也从未向法院申明已将本案涉案房屋租赁到2025年12月31日，到上网拍卖阶段才向法院提出来，极不正常。从异议人提交的证据来看，被执行人与异议人之间的《营东菜场综合楼租赁补充协议》签订的时间是2014年1月30日，江苏银行淮安分行向法院起诉的时间是2014年2月11日，只比起诉时间提前了12天。再从内容来看，被执行人与异议人约定一次性提前支付10多年的租金，极不符合常理，以上种种反常现象足以证明，是被执行人与异议人相互串通签订虚假协议，其真实目的是为了拖延法院的执行，抗拒法院的执行。3.被执行人从本案诉讼阶段开始，就滥用法律权利，无理缠讼，明知无理也要上诉、提异议、异议被驳回再申请复议，穷尽一切手段故意拖延法院执行，拖延法院对其财产的拍卖。4.退一步讲，假设被执行人将本案涉案房屋租赁到2025年12月31日，淮安中院的《拍卖公告》也未损害异议人的合法权益。根据合同法、物权法等法律规定，买卖不破租赁，承租人具有优先购买权，即便是本案涉案房屋被拍卖成交，其租赁权并非随着房屋所有权的变更而被解除，因此，淮安中院的《拍卖公告》根本不可能损害异议人的合法权益。综上所述，异议人提出的执行异议缺乏事实根据和法律依据，请求贵院依法驳回异议人的异议请求。被执行人华钢公司辩称：1.关于拍卖房地产的租赁期限。2009年12月30日，我公司与营东菜场签订租赁协议，将包括综合楼1幢128、北401、北501室房屋在内的房地产出租给营东菜场，租赁期限为2010年1月1日至2025年12月31日。后双方又于2014年1月30日签订补充协议，对租金的支付标准和方式进行了补充约定，但租赁期限没有改变。《拍卖公告》称1幢128、北401、北501室房屋的租赁期限至2019年12月31日与事实不符。2.我公司已收到营东菜场所付的全部租金。根据双方所签订的补充协议，营东菜场已经向我公司付清了至2025年12月31日的全部租金，具体见我公司提供的凭证。3.关于2019年12月31日租赁期限的由来。该租赁期限来源于华丰公司向建行申请贷款时，根据建行要求及贷款额度需要而制作的一份租赁协议，其目的就是为了办理贷款，缩短租赁期限及提高租金标准对增加贷款额度有利，租赁双方实际并未按此协议履行。而且，对于提交该租赁协议所申请的贷款，华丰公司已经按时还清，目前所执行的贷款是后来又发生的，与该租赁协议无关。综上，营东菜场提出的执行异议理由成立。本院查明，江苏银行淮安分行诉华丰公司、华钢公司、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月2日作出（2014）淮中商初字第0029号民事判决书，判决：一、华丰公司于本判决生效后十日内偿还江苏银行淮安分行本金2598.245977万元及相应利息（以本金2598.245977万元作为基数，按照年利率7.8%上浮50%作为利率计算标准，从2013年9月24日计算至本判决确定给付之日）；二、江苏银行淮安分行对被华钢公司抵押的房产及国有土地使用权（房权证淮房字第××号及对应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第2007号、房权证淮房字第××号及对应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第2005号、房权证淮房字第××号及对应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第0509号）的折价、拍卖、变卖价款有权在上述第一项欠款本息范围内优先受偿；三、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶对华丰公司上述第一项欠款本息承担连带清偿责任。该判决查明，2010年11月19日，江苏银行淮安分行与华钢公司签订六份最高额抵押合同、三份房地产抵押合同及国有土地使用权抵押合同，双方约定由华钢公司将其所持有的三处房屋以及对应的国有土地使用权作为抵押财产，为华丰公司自2010年11月19日至2013年11月18日期间的全部债务向江苏银行淮安分行提供抵押担保。合同签订后，合同双方当事人均到相关部门办理抵押登记。华丰公司不服该判决提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年7月15日作出（2016）苏民终546号判决，驳回上诉，维持原判。因各义务人未按生效判决确定的期限履行义务，本案债权承受人信达资产公司申请执行，本院于2016年8月8日立案执行，执行案号为（2016）苏08执355号。执行过程中，本院执行局依职权调阅次承租人淮安市多哈宾馆有限公司（以下简称多哈宾馆）工商档案时，从淮阴区市场监督管理局调取《协议》和《房屋租赁合同》各一份，《协议》甲方为华钢公司，乙方为营东菜场，签订日期为2009年1月1日。该协议第1条内容为：“甲方将位于北京东路58号营东菜场综合楼1-8楼约15000㎡提供给乙方管理租赁，期限为2009年1月1日至2019年12月31日止，乙方将每年收入的70%交给甲方作为房屋的费用。”《房屋租赁合同》甲方为营东菜场，乙方为多哈宾馆，签订日期为2009年11月25日。该合同主要内容为：甲方将淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼北4-6楼房屋租给乙方作酒店宾馆经营使用。租期自2009年12月1日至2019年11月30日，实行不定额租金。淮安市淮阴区住建局于2016年3月8日向本院出具的《房屋登记簿》显示：华钢公司坐落于淮阴区北京××（营东菜场综合楼）1幢128、北401、北501室房屋抵押登记时间为2010年11月19日。2018年3月15日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》，定于2018年4月27日10时至4月28日10时拍卖华钢公司位于淮阴区北京××（营东菜场综合楼）1幢128、北401、北501室房地产。公告第一条内容为：“拍卖标的：淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）1幢128、北401、北501室房地产。其中营东菜场综合楼1幢128室用途为商业，房屋建筑面积为1826.8平方，现出租给淮安市淮阴区营东菜场，租赁期限至2019年12月31日。淮安市淮阴区营东菜场又将上述房产转租给第三人经营菜场。其中第69号、93号、183号、184号摊位使用权被转让给案外人，使用期限至2045年11月17日。营东菜场综合楼北401室用途为商业，面积为1455.61平方。营东菜场综合楼北501室用途为商业，面积为1572.94平方。北401室、北501室两处房产均出租给第三人经营连锁宾馆业务，租赁期限至2023年12月31日。”另查明，两异议人和华钢公司提供的材料显示：2009年12月30日，华钢公司（甲方）与营东菜场、姜玉福（乙方）签订《关于营东菜场综合楼租赁协议》一份，协议主要内容为：甲方将位于北京东路58号营东菜场综合楼-1-6楼租赁给乙方经营管理，期限为2010年1月1日—2025年12月31日止，乙方每年向甲方交租金10-15万元整，如经营好租金适当增加。营东菜场综合楼的经营和管理由乙方负责。2010年12月23日，华钢公司与营东菜场签订《补充协议》一份。主要内容为：根据营东菜场目前的经营情况，在营东菜场严重亏损的情况下，双方达成如下协议：1.营东菜场从2010年1月1日—2010年12月31日止向华钢公司交租金2万元；2.2011年度根据营东菜场的经营情况另行商定。2010年12月27日，营东菜场向华钢公司支付2010年度租金2万元。后营东菜场分别向华钢公司支付2011年、2012年、2013年度租金10万元、15万元、10万元。2014年1月30日，华钢公司（甲方）与营东菜场、姜玉福（乙方）签订《营东菜场综合楼租赁补充协议》一份，约定：乙方将2014年以后的租金按每年10万元的标准向甲方提前付清，即从2014年1月1月至2025年12月31日计12年，共计租金120万元整，乙方必须在2015年11月30日前付清。乙方付清上述租金后，无论乙方经营好坏，甲方不得再要求乙方增加租金。再查明，异议人提供的材料显示：2011年5月30日，营东菜场与多哈宾馆签订《补充协议》一份，将不定额租金改为定额租金，房屋每年使用费用固定42万元（不含税），物业管理费暂按每年5.4万元。2013年10月15日，双方再次签订补充协议，将租期由2019年11月30日延长至2023年11月30日，将房屋租金、物业管理费调整为每年租金为39万元，物业管理费每年11万元。2013年8月10日，营东菜场（甲方）与姬保霞（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，合同主要内容：将淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼1楼共2428.48平方米房屋租给乙方使用。租期自2013年8月15日至2024年6月30日，其中2013年8月15日至2014年6月30日甲方不收租金。租金每年12万元，2014年5月26日前付100万元，一次缴纳10年租金120万元，2014年6月30日付清，甲方不予递增租金。还查明，2013年10月16日，姜玉福（甲方）与张荣霞（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方将淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼2楼201号房屋租给乙方使用，租赁期限自2013年10月15日起至2023年10月15日止，2013年10月15日至2014年1月30日为装修期，甲方不收租金。租金每年60万元（不含税），物业费每年10万元交营东菜场。2014年12月28日，双方签订《补充协议》一份，明确将北面玻璃房和物管用房由营东菜场租赁给乙方，将租金每年60万元调整为50万元，北面玻璃房和二楼物管用房为10万元。本院在执行龚晓宁与华丰公司、华钢公司、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案中，于2018年1月16日发布《竞买公告》，拍卖华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）北201、301室房地产。营东菜场和姜玉福亦提出异议，称《竞买公告》对异议人租赁拍卖标的物期限表述错误，租赁截止期限不是公告所称的2019年12月31日，而是2025年12月31日，要求撤销《竞买公告》。本院于2018年2月27日作出(2018)苏08执异21号执行裁定书，裁定驳回营东菜场、姜玉福的异议。该裁定认定以下事实：申请执行人龚晓宁向本院执行局提供《协议》、《声明与承诺函》各一份以及《房屋租赁合同》两份，均为中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行（以下简称建行淮海支行）备案合同，《协议》的甲方为华钢公司，乙方为营东菜场，主要内容为：“1.甲方将位于北京东路58号营东菜场综合楼1-8楼约15000㎡提供给乙方管理租赁，期限为2010年1月1日至2019年12月31日止，乙方将每年收入的70%交给甲方作为房屋的费用……”甲方代表为张少华，并加盖华钢公司公章，乙方代表为倪秋叶，加盖营东菜场公章，签订日期为2010年1月1日。《声明和承诺函》的主要内容为：“致：中国建设银行淮海支行，我方特作如下声明和承诺：一、出租人向你行提供的其与我方之间签订的租赁协议是真实完整的，并且是表明租赁关系的唯一依据……”，承诺人营东菜场，时间为2012年5月11日。两份《房屋租赁合同》系营东菜场与朱曙淮、富旭平分别签订，租赁物为淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼北3楼建筑面积约1460平方米房屋，租赁期限为2009年9月28日至2019年9月28日，租赁物为淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼2楼建筑面积约3300平方米房屋，租赁期限为2009年9月1日至2019年8月31日。本院执行局于2017年12月14日与华钢公司法定代表人张少华以及申请执行人龚晓宁进行调查谈话，对于出现两份租赁合同事宜，张少华陈述意见称：“对于两份租赁合同均不认可”，对于银行提供的合同真假，其陈述意见称：“合同是真的，是他们贷款的需要”。本院认为，本案争议焦点为：《拍卖公告》关于营东菜场综合楼1幢128室、北401室、北501室房屋的租赁内容有无错误。关于《拍卖公告》中营东菜场综合楼1幢128室租赁期限是否错误问题。首先，《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，共出现三份租赁合同或协议：第1份系本院执行局从多哈宾馆工商档案中调取，出租方为华钢公司，承租方为营东菜场，签订日期为2009年1月1日，租期为2009年1月1日至2019年12月31日；第2份系另案申请执行人龚晓宁从原抵押权人建行淮海支行调取，出租方为华钢公司，承租方为营东菜场，签订日期为2010年1月1日，租期为2010年1月1日至2019年12月31日；第3份系异议人营东菜场、姜玉福和被执行人华钢公司提供，出租方为华钢公司，承租方为营东菜场、姜玉福，签订日期为2009年12月30日，租期为2010年1月1日至2025年12月31日。因被执行人华钢公司与本案原抵押权人江苏银行淮安分行办理涉案房屋抵押登记的时间为2010年11月19日，而营东菜场作为承租人，于2009年11月25日将部分房屋转租给多哈宾馆时，其提供给多哈宾馆的租赁合同租赁截止日期为2019年12月31日，该日期与营东菜场与多哈宾馆所签合同租赁截止年份一致。另外，华钢公司与另案抵押权人建行淮海支行签订抵押合同时，其提供给该行的租赁合同租赁截止日期亦为2019年12月31日，该日期亦与营东菜场将部分房屋转租给朱曙光、富旭平所签合同租赁截止年份一致。因第1份和第2份合同分别由次承租人多哈宾馆、工商部门以及另案原抵押权人建行淮海支行保管，对社会具有一定的公示性，且承租人均为营东菜场，结合申请执行人信达资产公司、华钢公司答辩意见以及华钢公司法定代表人张少华的陈述，应认定华钢公司将涉案房屋抵押给江苏银行淮安分行时，涉案房屋出租给营东菜场的租赁截止日期为2019年12月31日。两异议人和华钢公司提供的租赁截止日期为2025年12月31日的合同，即使合同系双方真实意思表示，但该合同约定的租赁截止日期未经原抵押权人江苏银行淮安分行认可和备案，对申请执行人和房屋竞买人不发生效力，该合同不得对抗本案的执行。其次，从营东菜场提供的租赁合同及补充协议来看，华钢公司将综合楼-1至6楼全部租赁给营东菜场，2014年至2025年每年租金仅10万元，而营东菜场2009年将4-6楼、3楼、2楼房屋分别转租给多哈宾馆、朱曙淮、富旭平，转租合同载明的租金分别为一年39万元、35万元和14万元；2013年将1楼、2楼房屋分别转租给姬保霞、张荣霞，转租合同载明的租金分别为一年12万元、60万元。在同一时间段内，华钢公司低价出租，而营东菜场再以高于几倍的价格转租，不符合常理，对此两异议人未能作出合理解释。相较而言，工商部门和建行淮海支行备案的两份合同载明：“乙方（营东菜场）将每年收入的70%交给甲方（淮安市华钢房地产开发有限公司）作为房屋的费用”，更符合市场交易惯例。故本院《拍卖公告》称营东菜场综合楼1幢128室租赁期限截止2019年12月31日有事实和法律依据，异议人对此内容的异议理由不能成立，本院不予支持。关于《拍卖公告》中营东菜场综合楼北401室、北501室房屋租赁内容是否错误的问题。《拍卖公告》在说明营东菜场综合楼1幢128室房屋租赁情况时，明确称该房屋已出租给营东菜场，同时明确租赁的截止日期，并对该房屋转租情况予以说明。而《拍卖公告》在说明营东菜场综合楼北401室、北501室房屋租赁情况时，称“北401室、北501室两处房产均出租给第三人经营连锁宾馆业务，租赁期限至2023年12月31日。”《拍卖公告》未明确该两处房屋出租给营东菜场，且租赁截止日期与前述房屋亦不一致，结合上下文理解，容易给竞买人造成该两处房屋的承租人非营东菜场承租的误解，此种表述在房屋拍卖成交后也容易带来后遗症。故异议人对此内容的异议理由成立，本院予以支持。综上所述，异议人营东菜场、姜玉福异议理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）、（二）项之规定，裁定如下：一、驳回淮安市淮阴区营东菜场、姜玉福关于《拍卖公告》中营东菜场综合楼1幢128室租赁期限的异议请求；二、淮安市淮阴区营东菜场、姜玉福关于拍卖公告中营东菜场综合楼北401室、北501室房产租赁内容的异议理由成立，本院应在《拍卖公告》明确该房屋的承租人为营东菜场，同时明确租赁的截止日期。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 李 玲审判员 董国华审判员 庞海涛二〇一八年四月二十三日书记员 程 莹