安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7386号
上诉人（原审被告）：马家聪，男，1972年8月5日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：李茂林，安徽天瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍志纯，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽昊辉置业有限公司，住所地肥东经济开发区桂王路西丽水云天12幢。统一社会信用代码91340102784938119X（1-1）。
法定代表人：丁少辉，董事长。
委托诉讼代理人：殷平勇，安徽华腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘正华，安徽华腾律师事务所实习律师。
上诉人马家聪因与被上诉人安徽昊辉置业有限公司（以下简称昊辉置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初3618号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
马家聪的上诉请求为：1、撤销（2017）皖0122民初3618号民事判决；2、改判驳回昊辉置业公司各项诉讼请求；3、本案一审、二审案件受理费均由昊辉置业公司负担。事实和理由：1、《商品房买卖合同》是双方协商一致签订的，真实、合法、有效，马家聪的权益依法应当受到保护。“丽水云天”系由昊辉置业公司在肥东经济开发区包公大道南侧开发的房地产项目，2012年3月，马家聪购买了“丽水云天”14幢S101-1室、S101-2室、S101-3室、S101-4室及15幢S101-4室预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》5份，编号分别为20120038500321S20120001、2012003850032LS20120002、2012003850032L.S20120003、2012003850032LS20120004、201101238500321S20120001，并在肥东县房地产管理部门进行商品房预售合同登记备案。后马家聪通过自己及他人的账户支付了合同约定的购房款，已履行了合同约定的义务。时至今日，因昊辉置业公司自身原因导致不能按期交房，虽经马家聪多次催促，至今不能实现合同目的。上述合同不存在《合同法》第五十二条规定的任一情形，应为合法、有效；也不存在《合同法》第五十四条规定的任一情形，昊辉置业公司无权请求撤销。2、解除合同的条件，分法定解除条件和约定解除条件两种，其中约定解除又可分为协议解除和约定解除权。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《合同法》第九十四条、第一百五十三条、《民法通则》第一百五十三条规定了合同的法定解除条件。通观本案，当事人双方从未协议解除合同或约定合同解除权，昊辉置业公司要求解除合同也不符合法律规定的任一情形。3、《债务解决协议》是为了支持亳州学府家园后续工程建设，“一、2015年1月10日前解除所有备案在马家聪名下的作为借款担保的所有房产的备案手续，此房源释放出来以后用于支持学府家园后续工程建设”，这里“所有备案在马家聪名下的作为借款担保的所有房产”均特指本协议第二条所述的亳州学府家园29套商铺，不含本案诉争的5套商铺。不能据此推定马家聪的真实意思并非购买商品房，而是作为其向亳州昊辉置业有限公司出借款项所作的担保。“五、在双方签订本协议后，马家聪负责中止在肥东县法院针对肥东县房产局的行政诉讼和丁少辉及王文芹名下所有公司的诉讼活动”，马家聪针对肥东县房产局的行政诉讼是因肥东县房产局违法将其购买的5套房产登记在昊辉置业公司名下，并用于昊辉置业公司向他人借款办理抵押登记，在《债务解决协议》签订后，该行政诉讼已结案。“六、双方确认所欠借款的本金为3650万元（含丁少辉与王文芹夫妻和马家聪及其相关人员所签署的所有借款，本协议签订后以前和马家聪及相关人员签署的所有协议及文书均同时作废)”，本案能否确定为借款，昊辉置业公司并未能提供关键证据，不能据此认定双方确认的3650万元借款包括了本案中马家聪支付的购房款，并排除双方之前存在的所有法律关系，且马家聪的所有购买商品房的行为的真实意思不是买房。丁少辉虽为亳州昊辉置业有限公司和昊辉置业有限公司的法定代表人，但两家公司是单独设立的有限责任公司，并非作为公司联合体的关联公司，其与马家聪签订的《债务解决协议》的效力不当然及于昊辉置业公司。《债务解决协议》主要是为了解决亳州昊辉置业有限公司开发的学府家园后续工程建设，不涉及本案的实体处理。毫民一初字第00007号民事调解书是亳州中院审理马家聪诉亳州昊辉置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案中作出的，主要针对的是马家聪购买亳州学府家园29套商铺，并不涉及本案诉争的5套商品房。“四、本协议第3条约定的1078.3875万元借款，在约定的还款期限前或原告马家聪就全部款项得到受偿后，原告马家聪不得向亳州昊辉置业有限公司之外的其他单位或个人主张权利”，该条系有条件的权利限制，目前约定的还款期限早已届满，马家聪就该款项未能得到任何清偿，目前，该条约定的1078.3875万元借款马家聪是可以向亳州昊辉置业有限公司之外的其他单位或个人主张权利的，这其中就包括昊辉置业公司。鉴于亳州昊辉置业有限公司的现状，马家聪未实现的债权通过亳州中院的执行程序来获得已极不现实。假定马家聪购买商品房的行为是为借款所作的担保，也仅指购买的亳州学府家园29套商品房，其效力不当然及于本案诉争的5套商品房。因此，《商品房买卖合同》没有丧失存在的基础，昊辉置业公司主张双方之间的《商品房买卖合同》只是为借款提供担保的理由不成立。
昊辉置业公司辩称，1、从昊辉置业公司与马家聪签订的五份《商品房买卖合同》内容来看，这五套房屋分别是14幢S101-1、S101-2、S101-3、S101-4，15幢S101-4，面积都是267.90平方米，14幢的房屋单价都是每平方米10000万元，而15幢S101-4的单价却是每平方米4792.83元。事实上，2012年肥东县经济开发区的商品房价格大概在每平方米5000元左右，其真实的目的不是真正在买卖商品房屋，而是在凑齐1200万元的数额。从《商品房买卖合同》第六条付款方式和期限来看，双方约定是一次性付清，而其后又搞了一个附件五特别约定，在此又约定房款先付一半，相互矛盾；在附件五中约定另一半房款在合同签订后十五年内即2027年3月22日前付清，这就更不符合房屋买卖的交易习惯了。从《商品房买卖合同》第八条交付期限来看，五份合同都约定在2012年12月31前交付房屋，并且在附件五中，有特别约定逾期交房的违约责任，但时至今日，马家聪从来都没有催要过房屋，更没有提出违约责任的索赔。马家聪是肥西人，住在合肥市，在肥东县无亲无故，即使购买房屋也不会到肥东县买，更不可能以高出市场一倍以上的价格去购买五套面积1340达方米的房屋。从马家聪与亳州昊辉置业公司后期借款的方式来看，也是通过签订《商品房买卖合同》的形式进行担保，双方在调解书中也认可了《商品房买卖合同》是不真实的，是为借款提供担保，与本次借款担保方式完全一致。上述可见，双方所签订的《商品房买卖合同》其真实目的不是买卖房屋，而是为签订合同后第二天的借款提供担保。2、2012年3月23日，也就是《商品房买卖合同》签订后的第二天，马家聪、温荣宏、葛宜琳分别向昊辉置业公司汇款200万元，此后，昊辉置业公司也一直按双方约定支付利息，2013年3月23日，昊辉置业公司在支付利息的基础上，又分别向马家聪、温荣宏、葛宜珠各还款200万元；实际上，双方之间的此笔借款已经结清；2015年1月9日，昊辉置业公司的法定代表人丁少辉与马家聪对双方之间多笔借款包括与亳州昊辉置业公司的借款进行结算，双方签订了《债务解决协议》，对双方之间的所有债权债务进行兜底约定，并且双方经过亳州市中级人民法院（2015)毫民一初字第00007号《民事调解书》全面解决了双方之间的债权债务。
昊辉置业公司向一审法院的起诉请求：解除并撤销双方所签订的五份《商品房买卖合同》及备案手续，本案诉讼费由马家聪承担。
一审法院查明：2012年3月22日，昊辉置业公司与马家聪签订5份《商品房买卖合同》，约定，昊辉置业公司将其开发的位肥东经济开发区口丽水云天第14栋S101-1室、第14栋S101-2室、第14栋S101-3室、第14栋S101-4室、第15栋S101-4室，合计5套商品房出售给马家聪。双方约定的5套房屋总价款为1200万元，房屋交付期限为2012年12月31日前，双方还对房屋买卖所涉及的计价方式、付款方式及期限、违约责任等作出约定。
2012年3月22日，上述5份《商品房买卖合同》在肥东县房地方管理部门办理备案登记。网上备案合同号分别是：1203500452、1203500454、1203500455、1203500456、1203500458。
2015年1月9日，马家聪与丁少辉签订《债务解决协议》，协议内容：一、2015年1月10日前解除所有备案在马家聪名下的作为借款担保的所有房产的备案手续，此房源释放出来以后用于支持学府家园后续工程建设。五、在双方签订本协议后，马家聪负责中止在肥东县法院针对肥东县房产局的行政诉讼和丁少辉及王文芹名下所有公司的诉讼活动。六、双方确认所欠借款的本金为3650万元（含丁少辉与王文芹夫妻和马家聪及其相关人员所签署的所有借款，本协议签订后以前和马家聪及相关人员所签署的所有协议及文书均同时作废），利息一概免除，但双方还款日期为2015年8月30日，若到2015年8月30日不能全部还清3650万元借款，则剩余款项按1.5%/月计息。
2015年6月17日,亳州市中级人民法院对马家聪起诉亳州昊辉置业有限公司商品房销售合同纠纷案作出(2015)亳民一初字第00007号民事调解书,一、亳州昊辉置业有限公司将坐落于亳州市……房于协议签订后七日内，协助办理备案至原告马家聪名下。二、上述16套商铺总面积为2057.29平米，均价为每平米12500元，总计价款25716125元，从马家聪与丁少辉2015年1月9日签订的债务解决协议第六条确认的3650万元借款中冲抵。三、亳州昊辉置业有限公司现尚欠马家聪1078.3875万元款项，该款项亳州昊辉置业有限公司于2016年4月30日前一次性归还马家聪。如逾期不能按期归还所欠借款，按照同期人民银行贷款利率的三倍支付利息。四、本协议第3条约定的1078.3875万元借款，在约定的还款期限前或马家聪就全部款项得到受偿后，马家聪不得向亳州昊辉置业有限公司之外的其他单位或个人主张权利。五、马家聪保证所有与上述借款有关联的出借人均有由马家聪负责偿还。
另查明：亳州昊辉置业有限公司与安徽昊辉置业有限公司系关联公司，法定代表人均是丁少辉一人。
一审法院认为：本案争议的焦点是：昊辉置业公司与马家聪之间是借贷关系还是商品房买卖关系。虽然昊辉置业公司未能提供双方之间借贷关系的关键证据——借款合同（协议），但根据丁少辉与马家聪2015年1月9日签订的《债务解决协议》第六条“双方确认所欠借款的本金为3650万元（含丁少辉与王文芹夫妻和马家聪及其相关人员所签署的所有借款，本协议签订后以前和马家聪及相关人员所签署的所有协议及文书均同时作废）”约定的内容，应当认定，昊辉置业公司签订的包括案涉5份《商品房买卖合同》在内的所有《商品房买卖合同》的真实意思是向马家聪等人借款而非出售商品房，且该约定是对2015年1月9日之前，借款方丁少辉夫妇与出借方马家聪及相关人员在内之间的因借款而产生的所有债权债务的概括、兜底约定，该约定同时消灭了双方之间之前所有的法律关系。结合《债务解决协议》第一条“2015年1月10日前解除所有备案在马家聪名下的作为借款担保的所有房产的备案手续”约定的内容，能够推定马家聪的真实意思并非是购买包括案涉房屋在内的商品房，而是向昊辉置业公司出借款项获取利益。双方签订的《商品房买卖合同》的真正目的，是为了担保借款本息的履行。由于双方未办理抵押登记，双方签订的《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为并不导致抵押权的成立。既然案涉《商品房买卖合同》是作为对马家聪借款的担保存在的，那么，马家聪作为债权人实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向昊辉置业公司主张债权。丁少辉作为关联公司昊辉置业公司及亳州昊辉置业有限公司的法定代表人，其与马家聪签订的《债务解决协议》，对昊辉置业公司及亳州昊辉置业有限公司均有约束力。鉴于亳州市中级人民法院(2015)亳民一初字第00007号民事调解书，已对马家聪及其相关人员与昊辉置业公司及亳州昊辉置业有限公司之间因借款产生的所有债权债务进行了实体处理，马家聪业已按该调解书实现大部分债权，其未实现的债权亦可通过亳州市中级人民法院执行程序获得。因此，双方之间的《商品房买卖合同》丧失了存在的基础。昊辉置业公司主张双方之间的《商品房买卖合同》只是为借款提供担保的理由成立，予以支持，要求解除与马家聪签订的5份《商品房买卖合同》并撤销备案登记的诉讼请求，具有事实和法律依据，亦予支持。马家聪辩解《商品房买卖合同》合法有效并要求驳回昊辉置业公司诉讼请求的理由，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：一、安徽昊辉置业有限公司与马家聪2012年3月22日签订的5份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2012003850032LS20120001、2012003850032LS20120002、2012003850032LS20120003、2012003850032LS20120004、20110123850032LS20120001）于判决生效之日起解除。
二、马家聪于判决生效之日起三日内协助安徽昊辉置业有限公司对判决第一项所涉的5份《商品房买卖合同》的备案登记予以撤销（网上备案合同号分别是：1203500452、1203500454、1203500455、1203500456、1203500458）。案件受理费80元，减半收取40元，由马家聪承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：本案中，根据马家聪与丁少辉2015年1月9日签订的《债务解决协议》约定的内容，能够推定马家聪与昊辉置业公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示并非是购买包括案涉房屋在内的商品房，而是向昊辉置业公司出借款项获取利益。双方签订的《商品房买卖合同》的真正目的，是为了担保借款本息的履行。丁少辉作为昊辉置业公司及亳州昊辉置业有限公司的法定代表人，其与马家聪签订的《债务解决协议》，对昊辉置业公司及亳州昊辉置业有限公司应均有约束力。马家聪作为债权人应当是在债务履行期限届满后，向昊辉置业公司主张债权。亳州市中级人民法院(2015)亳民一初字第00007号民事调解书已对马家聪及其相关人员与昊辉置业公司及亳州昊辉置业有限公司之间因借款产生的所有债权债务进行了实体处理，马家聪已按该调解书确定的内容实现大部分债权，其未实现的债权亦可通过该案的执行程序获得。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由马家聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年四月十六日
书记员 胡梦云
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。