四川省绵阳市安州区人民法院民 事 判 决 书(2015)安民初字第2145号原告：罗浩，男，1980年9月1日出生，汉族，城镇居民，住四川省绵阳市游仙区。委托代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：曾荣，四川西华律师事务所律师。被告：绵阳川银房地产开发有限公司，住所地：绵阳市安州区花荄镇五路口，组织机构代码：78669860-6。法定代表人：刘明跃，董事长。委托代理人：张华，四川汉震律师事务所律师。委托代理人：袁成城，该公司员工。被告：陈小宁，男，1974年1月1日出生，汉族，四川省绵阳市安州区人，城镇居民，住四川省绵阳市安州区。被告：文波，男，1978年6月1日出生，汉族，四川省绵阳市安州区人，城镇居民，住四川省绵阳市安州区。被告：吴开富，男，1962年2月14日出生，汉族，四川省绵阳市安州区人，城镇居民，住四川省绵阳市安州区。被告：黄佳新，女，1961年2月2日出生，汉族，四川省绵阳市安州区人，城镇居民，住四川省绵阳市安州区。原告罗浩诉被告绵阳川银房地产开发有限公司、陈小宁、文波、吴开富、黄佳新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理。依法由审判员陈先金适用简易程序于2016年1月8日在本院第三审判庭公开进行了审理。原告罗浩的委托代理人罗兆保和曾荣、被告绵阳川银房地产开发有限公司的委托代理人张华及袁成城到庭参加诉讼，被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗浩诉称：2013年12月30日，我与被告绵阳川银房地产开发有限公司签订商品房买卖合同7份，购买了银都宝座二期2-101、2-102、2-103、2-104、2-105、2-106、2-107商铺。被告绵阳川银房地产开发有限公司于2014年2月7日给我开具了购房收据，总价款5,326,178元，并办理了预售备案登记。2014年1月12日，双方办理房屋交接手续。该《商品房买卖合同》第二十条第一款“初始登记”约定：“2014年1月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如果未取得权属证书的，从应当取得权属证书之日起至实际取得权属正式之日止，按日支付已付房款总额万分之一延期办证的违约金。”但被告绵阳川银房地产开发有限公司至今未取得该栋楼房权属证明。该条第2款约定：“交房后360日内为原告办理权属转移登记。”但被告没有按约定给原告办理权属转移登记。现请求法院判决被告为我办理权属转移登记，并由被告绵阳川银房地产开发有限公司支付从2014年1月31日起至2015年12月31日止按购房款总额万分之一支付延期办证的违约金372,300元以及2016年1月1日到实际办理权属证书之日的违约金，仍按日万分之一支付。2013年12月31日，被告绵阳川银房地产开发有限公司的原股东绵阳川银建筑公司和罗兆银与被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新签订了《股权转让补充协议》，约定银都宝座等五个楼盘的开发费用及被告绵阳川银房地产开发有限公司的债务由变更了股东的被告绵阳川银房地产开发有限公司承担。被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新对建筑开发费用及债务承担连带担保责任。被告绵阳川银房地产开发有限公司的违约属于开发中产生的费用，要求被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新对开发过程中的违约金承担连带担保责任。被告绵阳川银房地产开发有限公司辩称：商品房买卖合同不成立，我公司不应该支付违约金。被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新不应当承担担保责任，诉讼费由原告承担。被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新未到庭，也未书面答辩和举证。经审理，查明：2013年12月30日，原告罗浩与被告绵阳川银房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》七份，约定被告绵阳川银房地产开发有限公司将其开发的银都宝座二期2幢101号商铺（销售价：583,297元）、102号商铺（销售价：627,055元）、103号商铺（销售价：820,820元）、104号商铺（销售价：889,317元）、105号商铺（销售价：889,317元）、106号商铺（销售价：889,317元）、107号商铺（销售价：889,317元）出售给原告罗浩，被告绵阳川银房地产开发有限公司在2014年1月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得权属证明的，从应当取得权属证明届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日支付已付房款总额万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2014年3月20日，双方在相关职能部门办理了商品房预售合同登记备案安建房登2014字YD-01号、YD-04号、YD-05号、YD-06号、YD-07号、YD-08号、YD-09号预售备案登记。被告绵阳川银房地产开发有限公司于2014年1月6日和1月7日分别开具了购房收据七份，总价款5,326,178元。2014年1月12日，双方办理房屋交接手续。此后，被告绵阳川银房地产开发有限公司未按合同约定办理权属转移登记。现原告罗浩诉来本院提起诉称中的诉求。另查明：2013年12月31日，四川西华律师事务所与被告绵阳川银房地产开发有限公司对账确认被告绵阳川银房地产开发有限公司下欠该所债务4,481,015元。同日，四川西华律师事务所给被告绵阳川银房地产开发有限公司出具《以房抵债指令债权受让人》，将此债权转让给原告罗浩，用于抵偿原告罗浩应缴纳的购房款。2013年12月30日，双方签订《以房抵债协议》，约定应支付的购房款用被告绵阳川银房地产开发有限公司截止2013年5月31日前的欠款5,326,178元抵偿。2013年12月31日，被告绵阳川银房地产开发有限公司原股东罗兆银与被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新签订《股权转让补充协议》，约定由被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新受让被告绵阳川银房地产开发有限公司的股权及财产，承诺偿还债务。该债务中包括了欠原告罗浩及罗兆保夫妇的债务3,463,000元。被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新以个人在被告绵阳川银房地产开发有限公司的债权1.2亿元和个人以四川正升建筑工程有限公司承包川银房产公司开发的商业用房的工程款作担保。如果不足以偿还本合同约定的债务，绵阳川银房地产开发有限公司的债权不能受偿，并承担无限连带担保责任。诉讼中，被告绵阳川银房地产开发有限公司申请对商品房买卖合同的手写内容的书写时间进行鉴定，但双方选择的鉴定机构认为没有开展此项鉴定项目，退回鉴定。此后被告绵阳川银房地产开发有限公司未在法定期限内申请再次鉴定，本院按其放弃鉴定处理。以上事实，有商品房买卖合同7份、收款收据7份、房屋交接通知、债务核实单、以房抵债指令债权受让人、以房抵债协议书、公证书、被告川银房地产开发有限公司登记信息、四川求实双方鉴定所退卷函、调查笔录、税务发票、当事人的陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：被告绵阳川银房地产开发有限公司虽然对商品房买卖合同手写部分有异议，但对收款收据未提出异议，原告罗浩举证的收款收据能够与商品房买卖合同相互印证买卖合同成立。双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应共同遵照执行。原告罗浩举证的商品房买卖合同、收款收据、以房抵债指令债权受让人、以房抵债协议等证据能够证实被告绵阳川银房地产开发有限公司未在合同约定期限给原告罗浩办理房产证和土地使用权证，该行为已构成违约，故双方应继续履行合同，由被告绵阳川银房地产开发有限公司为原告罗浩办理房产证、土地使用权证等相关产权证，并按已付房款总额万分之一支付从2014年2月1日起至原告罗浩取得产权证之日止的违约金。同时，因本案商品房买卖合同关系的相对方是原告罗浩与被告绵阳川银房地产开发有限公司，从法律关系而言公司股东不是承担违约责任的义务主体。《股权转让补充协议》的相对方是被告绵阳川银房地产开发有限公司的新、老股东。按照《股权转让补充协议》内容，被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新作为被告绵阳川银房地产开发有限公司的新股东，要符合“以个人在被告绵阳川银房地产开发有限公司的债权1.2亿元人民币和以四川正升建筑工程有限公司承包被告绵阳川银房地产开发有限公司开发的商业用房的工程款不足偿还本合同约定的债务”后，才承担无限连带担保责任。现原告罗浩无证据证实被告陈小宁、文波、吴开富、黄佳新对被告绵阳川银房地产开发有限公司的1.2亿元债权及承包开发的被告绵阳川银房地产开发有限公司的商业用房不足以偿还新、老股东约定的债务，故附条件的生效合同条款，在合同条款生效条件尚未成就前，原告罗浩要求四个股东对违约金承担连带担保责任的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告绵阳川银房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为原告罗浩办理位于“银都宝座”二期2幢101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号商铺的房屋产权证和国有土地使用权证；二、由被告绵阳川银房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告罗浩支付逾期办证的违约金372,300元（从2014年2月1日至2015年12月31日），在办理房屋产权证和国有土地使用权证时按日支付从2016年1月1日起至原告罗浩取得房屋产权证和国有土地使用权证之日止的按已付房款总额万分之一计付的违约金；三、驳回原告罗浩其他诉讼请求。本案受理费3,442元，由被告绵阳川银房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  陈先金二〇一六年十一月二十一日书记员  杨雨晨附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。