广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛吴法民一初字第280号
原告杨毅，男，汉族，吴川市人，户籍所在地广东省吴川市，现住吴川市。公民身份证号码：×××1497。
原告招晓霞，女，汉族，吴川市人，户籍所在地广东省吴川市，现住吴川市。公民身份证号码：×××1426。
两原告共同委托代理人邱日华，广东国晖律师事务所律师。（特别授权）
两原告共同委托代理人李森，男，××年××月××日出生，汉族，吴川市人，住吴川市。（特别授权）
被告吴川市宏基房地产开发有限公司。地址：吴川市。
法定代表人龙静华，总经理。
原告杨毅、招晓霞诉被告吴川市宏基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨毅、招晓霞的委托代理人、邱日华、李森到庭参加诉讼。被告吴川市宏基房地产开发有限公司的法定代表人龙静华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨毅、招晓霞诉称，2009年4月12日，原告向被告购买位于吴川市海滨街道人民东路林科所院内的“锦绣华庭（二）期”的Ⅰ幢第2梯间第二层204号商品房一套，建筑面积共127.15平方米，该商品房单位售价为人民币每平方米1838元，该套房总金额为人民币233700元；原告依约向被告支付了购房款，被告也将商品房交付原告使用和办理了《广东省房地产权证》。但是，原告在被告办完《广东省房地产权证》后，发现被告在交房和办证过程中有存在多收、乱收款项的行为：（1）该商品房销售面积127.15平方米，实际面积121.49平方米，面积缩水5.66平方米，被告多收原告5.66平方米购房款；（2）被告向原告乱收所谓“入伙费”1800元；（3）被告多收原告代办房产证费2895元（扣除房屋登记费80元、房地产档案整理利用服务费25元），不予退还；（4）被告乱收原告办证资料费405元；（5）被告多收原告的入户防盗复合钢门及客厅大阳台落地铝合金窗的造价款1900元。为维护原告的合法利益，原告多次要求被告将上述款项返还，但是被告都置之不理。故此，原告具状起诉，请求：1、判令被告向原告返还多收的购房款10403元及利息3275元（利息从2009年5月20日至2014年9月23日，即5.3年，按中国人民银行同期贷款年利率5.94%计算）；2、判令被告向原告退还乱收的入伙费1800元及利息555元（利息从2009年7月14日至2014年9月23日，即5.2年，按中国人民银行同期贷款年利率5.94%计算）；3、判令被告向原告退还多收的代办理房产证费2895元及利息683元（利息从2010年8月18日至2014年9月23日，即4.1年，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；4、判令被告向原告退还乱收的办房产证资料费405元；5、判令被告向原告退还入户防盗复合钢门款500元、客厅阳台落地铝合金窗款1400元及利息525元（利息从2009年11月25日至2014年9月23日，即4.8年，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）。6、本案件受理费由被告承担。
在举证期限内原告向本院提供如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》；2.《个人一手住房贷款合同》；3.《广东省房地产权证》；4.入伙费《收款收据》；5.契税《收款收据》；6.代收办理房产证费《收款收据》；7.房屋户型平面图；8.防盗复合钢门及落地铝合金窗报价单。
被告吴川市宏基房地产开发有限公司既不作答辩，也不提供证据。
经审理查明，2009年4月12日，被告吴川市宏基房地产开发有限公司作为卖方（甲方），原告杨毅、招晓霞作为买方（乙方），签订了《广东省商品房买卖合同》及附件，约定：乙方向甲方购买位于吴川市海滨街道人民东路林科所院内的“锦绣华庭（二）期”的Ⅰ幢第2梯间第二层204号商品房一套。合同第二条：乙方所购商品房的面积。乙方向甲方购买商品房建筑面积共127.15平方米（其中实得建筑面积112.63平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积14.52平方米），共壹套。上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。合同第四条：价格与费用。该商品房按实际建筑面积计算，该商品房单位售价为人民币每平方米1838元（按套内面积每平方米2075元），该套房总金额为人民币233700元。合同第五条：实际面积与暂测面积差异的处理。该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±0.6%（不包括±0.6%）时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积超过暂测面积的±0.6%（包括±0.6%）时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：…2、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。合同第六条：价格与费用调整的特殊约定。该商品房出现下列情况之一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整：…2、预售商品房开发建设过程中，甲方代表政府收取的税费标准调整时，按实际发生额调整。3、除上述房价外，乙方负责办理房产权证费，以及政府有关部门费用（见附件四）。合同第十九条：关于产权登记的约定。乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。合同附件二中关于门窗的标准是：铝合金窗，统一安装防盗复合钢门。合同附件四：1、乙方除房价款外，依据有关规定，办理产权证过户的一切有关税务费由乙方负责缴纳；若需办理按揭贷款的，在符合银行信贷条件下，办理银行按揭的一切费用由乙方负责缴纳。2、…上述房产登记费、水、电安装费、抵押登记费，乙方在付购房首期款时同时交清。3、乙方进行室内装修前，必须到售楼处办理手续，每户交红砖、余泥、垃圾押金壹仟元，装修完毕清理现场运走垃圾后多还少补。
2009年5月27日，原告杨毅、招晓霞按合同约定支付购房款180000元给被告吴川市宏基房地产开发有限公司，并向该公司交纳了入伙费（已扣门款）1800元、代收契税3505.50元、代收办理房产证费3000元、代收办房产资料费405元。吴川市房管局于2013年7月30日为该套商品房发出《房地产权证》（粤房地权证吴房字第××号），产权证上登记的房屋建筑面积为121.49㎡，套内建筑面积为109.03㎡。原告对被告吴川市宏基房地产开发有限公司在为其办理产权登记过程中，实际开支810元无异议。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定履行各自的义务。
本案第一个争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。根据原、被告双方签订的合同以及产权证登记内容，原告主张的面积差异情况属实。关于面积差异的处理，原、被告双方在合同中约定面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，且根据合同第五条“实际面积与暂测面积差异的处理。该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±0.6%（不包括±0.6%）时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积超过暂测面积的±0.6%（包括±0.6%）时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：…2、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整”的约定。原告所购商品房实际面积与合同约定面积相差为127.15㎡-121.49㎡＝5.66㎡，据此，被告吴川市宏基房地产开发有限公司应退还购房款10403.08元（1838元／㎡×5.66㎡）给原告。但原告请求10403元，本院予以尊重。至于退还房款的利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，原告也无法提供证据证明其于2009年5月20日起向被告主张该权利，故原告请求从该时间点起计算利息没有法律依据，利息应从原告起诉之日即2015年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
本案第二个争议焦点在于原告请求返还入伙费1800元及退还办证资料费405元如何处理的问题。原告请求被告吴川市宏基房地产开发有限公司返还这两项费用，理由是被告在这两项收费问题上属于乱收费。而本案案由是商品房预售合同纠纷，至于被告是否存在乱收费的行为，属于另一法律关系，不属本案处理范畴，本院不作处理。
本案第三个争议焦点在于原告第三项诉讼请求被告退还多收的代办理房产证费如何处理的问题。原告认为其向被告公司交纳代办房产证费3000元，对多收的部份应予退还。但原告对被告在为其办理房产证过程中实际开支了810元无异议，故此，应退还多收部分给原告。双方在合同第六条第（3）项中约定“除上述房价外，乙方负责办理房产权证费，以及政府有关部门费用（见附件四）”。又在合同第十九条约定“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助”。因此，根据合同约定，原告依法应承担的办理房产权证费用为810元。由于被告与原告签订商品房预售合同后，依法承担协助原告办理房产权证的义务，被告公司对于实际支出之外的收费是没有法律依据的，故被告公司应退还代办房产证费用2190元（3000元-810元）。至于利息问题，由于双方在合同中没有约定，且原告也没有提供证据证明其于2010年8月18日起向被告主张该权利，故原告请求从该时间点起计算利息没有法律依据，利息应从原告起诉之日即2015年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
本案第四个争议焦点，关于原告第五个诉讼请求退还入户防盗复合钢门款500元、客厅阳台落地铝合金窗款1400元及利息的问题。由于原告对退还入户防盗复合钢门款500元这一诉讼请求无事实依据，故本院不予支持。至于客厅阳台落地铝合金窗款的问题，因双方在合同附件二中对该项无明确安装的约定，且原告未能提供证据证明在验收房时对此向被告提出过异议，因此，应视为原告默许被告该行为。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告吴川市宏基房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨毅、招晓霞退还多收的购房款10403元及支付自2015年7月31日起至退还清多收购房款之日止以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。
二、限被告吴川市宏基房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨毅、招晓霞退还多收的代办房产证费2190元及支付自2015年7月31日起至退还清多收办证费之日止以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。
三、驳回原告杨毅、招晓霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费361元，由被告吴川市宏基房地产开发有限公司承担115元，由原告杨毅、招晓霞承担246元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 张振明
审判员 屠 丽
审判员 玄月玲
二〇一五年十二月十一日
书记员 陈彦辰
附相关法律条文：
▲《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
▲《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
（二）面积误差比绝对值超出3﹪，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，所有权归卖受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还卖受人。
▲《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以的缺席判决。