贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0115民初3500号
原告（反诉被告）：陈琪，男，1983年11月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：杨飞祥，贵州鼎晋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范阳，贵州鼎晋律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：涂徐，男，1987年5月18日出生，汉族，住四川省郫县。
委托诉讼代理人：郑娟，贵州星照律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈琪与被告涂徐（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈琪及其代理人杨飞祥、范阳与被告涂徐及其代理人郑娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈琪向本院提出诉讼请求：1、判令解除商铺租赁协议，并返还商铺；2、判令被告向原告支付2014年11月2日至2015年11月1日租金31,860元，并支付从2016年11月2日起按年租金35,046元计算至商铺返还之日的租金；3、判令被告向原告支付违约金57,009.2元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月1日，原、被告双方签订了商铺租赁协议，原告把位于贵阳市观山湖区西南国际商贸城3栋C单元3层171号商铺租给被告。协议签订后，原告按约将商铺交由被告使用，被告也按约定交纳了第二年租金。但从2016年10月2日至今被告未按协议约定履行交租义务，并将商铺内所有货物搬离进行转租，导致商铺租赁协议已无法继续履行。综上所述，商铺租赁协议已生效，原告已按约履行义务，被告拒绝交纳租金、转租行为违反了合同约定。为维护原告合法权益，特提出前述诉求。
被告（反诉原告）涂徐辩称，1、同意解除租赁合同，但2016年10月10日原告已强行收回门面，被告未占有使用该门面，故不存在返还；2、原、被告双方在合同里已明确约定第一年（即2014年11月2日至2015年11月1日）为免租期，该政策为西南商贸城招商引资的优惠政策，原告要求被告支付西南商贸城第一年租金于法无据。其次，2016年10月10日原告已经强行收回了门面，被告至今未占有使用该门面，且被告已将第二年（即2015年11月1日至2016年11月2日）的租金交纳给了原告，故原告要求被告支付2016年11月2日后的租金无事实和法律依据；3、被告无违约行为。因西南商贸城整体市场不景气，导致经营户严重亏损，经营户都是与出租人协商解除租赁关系或降低租金。原、被告在2016年8月份就此事协商，双方已达成一致意见“后三年按照每年15,000元支付租赁费”，但后来原告反悔了。因原告强行收回门面，且未通知被告，导致被告从2016年10月10日起就停业，至今未使用该门面，因此是原告违约，原告要求被告支付违约金于法无据，且其违约金计算方法不当，也过高。
被告（反诉原告）涂徐向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人租金2035元（2016年10月10日-2016年11月2日）、退还反诉人押金5000元、物业费410元（2016年11月和12月物业费）、装修损失15,250元、营业损失35,000元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人等商家入驻后，西南商贸城并没有达到当时政府宣传的效果，整体市场不景气，导致经营户严重亏损。在此情形下，经营户都是与出租人协商解除租赁关系或者降低租金，反诉人与被反诉人也在2016年8月份就此事协商，且双方已达成一致意见，后三年按照每年15,000元支付租赁费，但后来被反诉人反悔。2016年10月10日，被反诉人和170号门面出租人卢福容在未通知反诉人的情况下，带人强行将门面收回并封锁，导致反诉人从2016年10月10日起就停业，至今未使用该门面，被反诉人的行为属根本违约，应赔偿因此给反诉人造成的损失，并退还押金和2016年10月10日至2016年11月2日的租金。为维护反诉人合法权益，特提出前述诉求。
原告（反诉被告）陈琪辩称，1、双方签订的合同成立；2、原告已将商铺交给了被告，但被告拒绝交付租金并转租，已构成根本违约，应解除租赁协议，其造成的装修损失和其他损失应由被告自行承担；3、应驳回反诉人的反诉请求。
本院经审理认定事实如下:2014年11月1日，原告陈琪（甲方）与被告涂徐（乙方）签订了《商铺租赁协议》，约定将陈琪所有的，位于贵阳市观山湖区西南国际商贸城3栋C单元3层171号商铺租给乙方，租赁期限5年（即2014年11月2日至2019年11月1日），若要续租需在租赁期限届满前30天向甲方提出。月租金为2655元，租金按年支付，租期第一年为免租期，第二年租金为31,860元，自第三年起开始递增年租金的10%，第二次交纳租金须提前30天将其租金现金（转账）一次性支付给甲方（即2015年10月2日）前，照此计算，直至合同终止。具体租期内的租金分别为：第一年免租金、第二年31,860元、第三年35,046元、第四年38,550元、第五年42,405元。另外，双方还约定押金5000元，押金用于保障物业内设备完好，结清物业费、水、电、煤气等费用，如有其中一项费用没有结清，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损害物业内的设备，则甲方应该在合同期满日不计利息如数退还。协议另�明“第六条：物业修缮和装修……4、合同期满后，如乙方不愿续租，乙方不得损坏装修设施，除不能移动的室内装修部分归甲方所有，可移动的乙方自购物体归乙方所有。”……第八条：违约责任1、乙方违约：1）利用承租物业进行非法活动，损害公共利益的；2）乙方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付违约金；3）违约金按全年租金的20%作为违约金，剩余租金、押金不予退还，损失的装修费用及其它费用由乙方自行承担（可另协商违约金）；2、甲方违约：1）租赁期间另租他人的；2）无条件涨幅租金的；3）如乙方办理其相关事务时需甲方提供物业产权资料，甲方拒绝或不予配合的；4）违约金按全年租金的20%作为违约金，剩余租金及押金必须退还，并赔偿装修费用和其他相关费用（看另协商违约金）。……附加条件：租赁期内，如乙方需要转让该物业，须提前告知甲方，甲方①（①同意、②不同意）该物业进行转让，其余条件可另行协商（详见备注）。备注：①经甲、乙双方协商，甲、乙双方如有一方违约，均由违约方赔偿伍万元整（50,000元）。”当日，涂徐将第二年（即2015年11月2日至2016年11月2日）的租金31,860元及押金5000元支付给了原告陈琪。为装修租赁商铺，被告共计花费30,500元。2016年10月10日，原告陈琪因带人将案涉门面封锁，原、被告发生纠纷，后经宾阳派出所民警处理解决了此纠纷。同月11日被告开锁将自己货物搬走，至此被告方未在涉案门面内经营。同时，该门面上贴有转租字样，并留有被告涂徐的电话号码。
以上事实有原、被告身份证复印件、商品房买卖合同、商铺租赁协议、租金收条、押金收条、装修费发票、出警记录、照片�光盘及当事人陈述在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告陈琪主张解除原、被告于2014年11月1日签订的《商铺租赁协议》，被告涂徐亦同意，故对原告该请求，予以确认。因2016年10月10日，原告已将案涉门面封锁，导致被告无法经营，11日被告开锁将自己货物搬走，故双方的行为已表明了租期应至2016年10月11日止。原告主张被告支付2014年11月2日至2015年11月1日租金，虽然被告表示双方签订的协议中第一年为免租期，但此约定的生效是以连续5年为前提，现被告方实际租期为23个月。若按免租期执行，则对原告方极为不公平，结合本案情况，以双方约定的月租金2655元支付租金较为合理，因被告涂徐已交纳了2015年11月2日至2016年11月2日的租金，但其实际只使用了11个月，该一个月租金应予以扣除，即2014年11月2日至2015年11月1日租金应为2655元×11月=29,205元。原告要求被告支付从2016年11月2日起按年租金35,046元计算至商铺返还之日的租金，因原告已于2016年10月10日将门面封锁，其行为表明原告已收回了案涉门面，故对此后的租金，不予支持。原告认为被告应向其支付违约金，因被告未支付租金，但在原、被告双方合同签订的当日，被告已将原约定租赁期至2016年11月2日的租金全部支付给了原告，又因双方对支付租金的方式（即何时支付租金的节点）不明，故被告在2016年10月10日未支付租金行为并未违约。另外，原告表示被告将房屋进行了转租属于违约，结合张贴的转租信息及庭审询问可以得知，转租信息系被告是在被原告封了门面后所发，因原告未经被告同意便将仍在租赁期间的门面强行收回，原告的行为已先违约在先，被告违约在后，为平衡双方各自权益，故对原告该请求，不予支持。被告涂徐反诉中主张由原告退还租金2035元，因前述已对原告主张的租金进行了扣减，故不予支持。被告主张原告退还押金，因2016年10月10日原告已将门面收回，至今已过半年之久，原告未提出有需要抵扣押金的情形，故对该项请求，予以支持。涉案门面已于2016年10月10日被原告收回，对被告所交的2016年11月和12月的物业费410元，原告理应返还。被告认为原告应赔偿其装修损失15,250元，虽然双方签订的协议明确约定期满后装修设施不能移动的室内装修归原告所有，但本案解除合同的时间并未达到协议约定期限，而原告对提早解约具有一定过错，故酌情支持5000元。被告表示原告应该赔偿其营业损失35,000元，因被告支付的租金只是按协议付至原告收回门面的前一个月，且被告租金也表示愿意解约，被告受损情况较小；另外被告也未提交相关损失的计算方式及相关证据，故对�项张，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈琪与被告（反诉原告）涂徐于2014年11月1日签订的《商铺租赁协议》；
二、被告（反诉原告）涂徐于本判决书生效之日起十日内给付原告（反诉被告）陈琪租金29,205元；
三、原告（反诉被告）陈琪于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）涂徐押金5000元、物业费410元、装修损失5000元，共计10,410元；
四、驳回原告（反诉被告）陈琪其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）涂徐其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1010元，由原告（反诉被告）陈琪负担710元，被告（反诉原告）涂徐负担300元；反诉案件受理费621元，由被告（反诉原告）涂徐负担438元，由原告（反诉被告）陈琪负担183元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。
审判员 王 娇
二〇一七年三月十五日
书记员 刘若琳