贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民二（商）终字第360号
上诉人（原审原告）贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。
法定代表人王志军
委托代理人钱勇涛
委托代理人熊民袖
上诉人（原审被告）王媛
上诉人贵州立华安物业服务有限公司（以下简称立华安物业公司）与上诉人王媛物业因服务合同纠纷一案，均不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原告立华安物业公司系乌当区新阳光花园（涧桥泊林）小区开发商为该小区聘请的前期物业服务企业。2012年3月4日乌当区新阳光花园（涧桥泊林）业主委员会（以下简称业委会）经召开业委会会议后向小区业主发出公告称：“……二、全体通过贵州中恒物业服务有限公司为新阳光花园（涧桥泊林）小区业主服务”。2012年4月12日业委会向乌当区政府呈交“关于要求立华安物业无条件撤出新阳光花园小区的申请报告”，2012年4月13日业委会向原告发出限期撤出小区的通知，限原告于2012年4月23日前撤出小区。其间因种种原因导致原告未撤出小区，贵州中恒物业服务有限公司进驻小区后，出现一个小区两个物业管理企业，导致小区管理出现混乱局面。2012年4月20日，小区业主向乌当区住建局申请请求批准原告继续为小区服务，部分业主此后组织近400多户业主签名，支持原告继续为小区服务，并以签名的方式授权高亚俊等17人为业主代表，分别于2012年6月19日，2013年5月21日与原告签订《物业管理合同》，由原告继续为小区服务。2012年9月27日贵州中恒物业服务有限公司向乌当区创新社区服务中心作出“正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）”的声明后撤出该小区。2012年10月29日，乌当区新联居委会向涧桥泊林小区业主发出通告“一、至2012年9月28日起，贵州立华安物业服务公司继续为涧桥泊林（新阳光花园）小区提供服务；……”，此后，原告一直为新阳光花园（涧桥泊林）小区提供服务至今。因新阳光花园（涧桥泊林）小区内部分业主联名要求对物业管理企业进行改聘，2014年初小区业委会向贵阳市乌当区人民法院提起诉讼，要求原告退出新阳光花园（涧桥泊林）小区物业服务区域并移交相关的管理用房、场地、设施设备及相关资料，该院于2014年3月27日作出（2014）乌民初字第167号民事判决书判决驳回业委会的诉讼请求，该判决现已生效。另查明，原告为新阳光花园（涧桥泊林）小区提供物业服务的范围为涧桥泊林A栋、B栋、C1栋住宅和相关公共区域、公共设备、设施及地下停车场，收费标准为A、B栋（28-29层电梯房）高层住宅按1.4元/平方米·月收取，C1栋（11层电梯房）小高层住宅物业服务费按1.2元/平方米·月收取。被告王媛居住的C1-2-8-3号房属于该小区内的小高层住宅，房屋面积为96.18平方米，自2012年4月起未向原告交纳物业管理费。双方因物业服务费的收费问题发生争议，立华安物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付原告物业管理费3029.67元、滞纳金7634.77元，支付金额共计10664.44元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原判认为，原告立华安物业公司与新阳光花园（涧桥泊林）小区业主代表签订的《物业服务合同》虽没有全体业主签字，但该合同确系小区数百户业主的真实意思表示，原告也确实向包括被告在内的高层、小高层住宅业主提供了物业服务，由于物业服务企业有其行业特殊性，在该小区未召开业主大会对物业服务企业进行改选前，为维护小区的秩序稳定，考虑到公平原则，小区高层、小高层住宅业主均应参照《物业服务合同》的约定交纳相应的物业管理费，故对于原告要求被告支付物业管理费的诉请予以支持。对于物业管理费的具体金额，因原告并未提交证据证明其与贵州中恒物业服务有限公司同时管理新阳光花园（涧桥泊林）小区期间向被告提供了相应的物业服务，故确定原告向被告提供物业服务的时间为2012年9月27日即贵州中恒物业服务有限公司正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）后，被告应支付的物业管理费计算至2014年5月共计20个月为96.18平方米×1.2元/平方米·月×20个月=2308.32元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，虽《物业服务合同》对滞纳金有明确约定从该小区业委会曾起诉要求原告退出小区一事可以看出对是否选择原告向该小区提供物业服务一事，小区业主之间一直存在较大分歧，被告未向原告交纳物业管理费并非有意为之，故对原告的该项诉请不予支持。综上，参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，判决：一、被告王媛于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州立华安物业服务有限公司2012年10月至2014年5月期间共20个月的物业管理费2308.32元；二、驳回原告贵州立华安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告贵州立华安物业服务有限公司负担40元，被告王媛负担10元。
宣判后，上诉人立华安物业公司、王媛均不服，向本院提起上诉。立华安物业公司上诉称：原判认定立华安物业公司提供物业服务的起止时间为2012年9月27日至2014年5月共计20个月属于认定事实错误，事实上立华安物业公司于2009年12月31日与新阳光花园（涧桥泊林）小区的开发商贵州兴汉房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》后，自2010年1月1日起即进驻小区即为业主提供物业服务。后新阳光花园（涧桥泊林）小区业主委员会改聘贵州中恒物业服务有限公司为小区服务3个月，但是该公司在撤离小区时出具的《关于贵州中恒物业服务有限公司正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）的申明》明确表示正式单方面解除与新阳光花园（涧桥泊林）业主委员会签订的物业服务合同，并将该公司进驻小区服务3个月期间服务费转由立华安物业公司收取，上述申明的内容得到了贵阳市乌当区创新社区服务中心、贵阳市乌当区住房和城乡建设局的确认。此后，王媛的小区一直由立华安物业公司提供物业服务，至今立华安物业公司已为王媛提供了28个月的物业服务，王媛理应支付相应的物业服务费。此外，王媛在长达数年的时间内享受了立华安物业公司提供的服务，立华安物业公司多次向其索要物业服务费，其理应按照每天3‰的标准交纳滞纳金。请求：1、撤销原判，依法改判支持立华安物业公司的诉请。2、一、二审案件诉讼费由王媛负担。王媛上诉称：双方的物业服务合同已经终止，双方不存在物业服务权利、义务关系，讼争服务费是其拒绝撤离服务区域业主被迫接受物业服务所产生，王媛有权拒绝交纳。其次，即便双方形成了事实上物业服务关系，立华安物业公司提供的物业服务存在瑕疵，小区内垃圾成堆、安防不到位等问题严重影响王媛的生活质量。请求：1、撤销原判，依法改判驳回立华安物业公司的诉请。2、一、二审案件诉讼费由李华安物业公司负担。双方针对对方的上诉请求的答辩理由、请求与己方的上诉理由、请求一致。
经二审查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实，有当事人的陈述、《物业服务合同》、贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第167号民事判决书（已生效）、授权高亚俊等17人为业主代表的委托书，新阳光花园（涧桥泊林）小区业委会与贵州中恒物业服务有限公司签订的《物业服务合同》、新阳光花园（涧桥泊林）业主意见征询确认书，新阳光花园（涧桥泊林）业主改聘意见书，证人王恒、聂继、柴秀兰的证言等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物管公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。物业服务合同签订后，物业服务企业应按照约定与法律规定履行义务，为业主提供符合约定标准及行为标准的服务；业主在接受服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理费，以便物业服务企业对小区进行管理。
本案争议的焦点为王媛是否应当交纳物业服务费及滞纳金的问题。首先，立华安物业公司2009年12月31日与新阳光花园（涧桥泊林）小区的开发商贵州兴汉房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》系新阳光花园（涧桥泊林）小区的建设单位与立华安物业公司就新阳光花园（涧桥泊林）小区物业的使用、维护、管理的权利、义务进行约定的过渡性合同，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效的合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，王媛系新阳光花园（涧桥泊林）小区业主,故立华安物业公司2009年12月31日与新阳光花园（涧桥泊林）小区的开发商贵州兴汉房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》对王媛产生约束力。其次，王媛入住后双方矛盾的演变过程为：新阳光花园（涧桥泊林）小区业主入住后不满立华安物业公司提供的物业服务成立业主委员会，并于2012年3月4日改聘贵州中恒物业服务有限公司为新阳光花园（涧桥泊林）小区业主服务。贵州中恒物业服务有限公司入驻小区后，上诉人立华安物业公司拒绝撤离小区及移交相关的资料，王媛居住的新阳光花园（涧桥泊林）小区出现了立华安物业公司与贵州中恒物业服务有限公司共同服务的僵局，后新阳光花园（涧桥泊林）小区业主委员会改聘的物业服务企业贵州中恒物业服务有限公司,双方终止物业服务合同退出该小区，并将收费权利转交立华安物业公司。此后，新阳光花园（涧桥泊林）小区一直由立华安物业公司提供物业服务。立华安物业公司诉请收取自该公司入驻新阳光花园（涧桥泊林）小区时（2010年1月1日）起至2014年5月30日止共计28个月的物业服务费。但是，在本院责令其说明物业服务费的计算方式时，该公司主张诉请金额为立华安物业公司入驻新阳光花园（涧桥泊林）小区时起计算至起诉之日应收取的物业服务费总额的基础上扣减王媛向贵州兴汉房地产开发有限公司下属物业服务公司交纳的物业服务费所得。立华安物业公司上诉主张物业费与其对物业费的计算方式的陈述，明显相互矛盾。结合业主收房时均需预交部分物业服务费的交易习惯及立华安物业公司自认应予抵扣部分金额陈述，并考虑立华安物业公司在新阳光花园（涧桥泊林）小区改聘物业服务企业时，该公司面临撤离新阳光花园（涧桥泊林）小区的情况下，均未向王媛主张过物业费的事实，本院认定王媛已经交纳了改聘前的物业服务费。至于立华安物业公司与贵州中恒物业服务有限公司共同服务的僵局期间的服务费，一方面立华安物业公司并未提交证据证明该公司在僵局期间提供了物业服务，另一方面贵州中恒物业服务有限公司是否有权转移债权尚待确认，即便贵州中恒物业服务有限公司有权转移债权，也必须通知债务人即业主王媛，该债权转让行为才能生效。本案中，王媛不认可收到服务费的通知，立华安物业公司也没有举证佐证这一主张。原判认定其应收取物业服务费的期间为自2012年9月27日即贵州中恒物业服务有限公司正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）后计算至2014年5月，共计20个月并无不当。至于王媛主张，双方的物业服务合同已经终止，双方不存在物业服务权利、义务关系，讼争服务费是立华安物业公司拒绝撤离服务区域业主被迫接受物业服务所产生，王媛有权拒绝交纳。贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第167号民事判决认定新阳光花园（涧桥泊林）业主委员会2012年3月4日的改聘贵州中恒物业服务有限公司为小区服务的行为因为程序瑕疵而无效，本院对王媛主张双方的物业服务合同已经终止，双方不存在物业服务权利、义务关系的上诉理由不予采信，原判以立华安物业公司与贵州兴汉房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》为依据，判令王媛支付立华安物业公司20个月的物业服务费并无不当。
本案中，尽管王媛存在逾期未缴纳物业服务费的行为，但是新阳光花园（涧桥泊林）小区曾出现立华安物业公司与贵州中恒物业服务有限公司共同服务的僵局，双方的权利、义务并不明晰，同时立华安物业公司提供的服务还存在瑕疵，考虑王媛并非无故拖欠物业服务费，而是事出有因，王媛不应交纳滞纳金。
综上，上诉人立华安物业公司、王媛的上诉理由均不能成立，本院对双方的上诉请求均不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
贵州立华安物业服务有限公司交纳的二审案件受理费50元，由贵州立华安物业服务有限公司负担；王媛交纳的二审案件受理费50元，由王媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王可
代理审判员 庞敏
代理审判员 彭攀
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 李萌