沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初18168号
原告：广发银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区惠工街205号甲1。
负责人：陈静波，该行行长。
委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘跃刚，辽宁长卿律师事务所律师。
被告：付凯，男，1989年1月1日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈北新区。
被告：王颖，女，1991年2月9日出生，满族，北国国旅旅行社导游，住址沈阳市皇姑区。
被告：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区碧桂街10号。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：石志强，辽宁卓政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘思岐，辽宁卓政律师事务所律师。
原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告付凯、王颖、沈阳市碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广发银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人刘跃刚，被告付凯、王颖，被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石志强、刘思岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发银行股份有限公司沈阳分行诉称，2012年9月25日，被告付凯、王颖与原告签订了编号为139120009638的《个人购房贷款合同》，借款金额为270,000元，借款期限为2012年10月10日至2042年10月10日，合同约定借款利率为浮动利率，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%计息。合同有效期内，如遇国家调整基准利率并适用于本合同项下借款时，基准利率和利率浮动幅度从中国人民银行调整之日的次年1月1日起予以调整。借款人未按照合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，原告有权宣布本条款项下借款全部或部分提前到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同约定的借款利率水平上加收50%。被告付凯、王颖购买的位于沈阳市沈北新区，建筑面积91.47平方米的个人住房作为该笔贷款的抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记，被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司为该笔贷款承担连带担保责任。合同签订后，原告于2012年10月10日向被告发放了270,000元的借款，原告依约履行了放款义务，但被告付凯却未按照合同约定履行还款义务，经原告多次催收无果，截至2017年10月29日，被告付凯、王颖尚欠贷款本金255,426.65元，利息14,765.80元。综上，被告付凯、王颖作为借款人未按约定履行还款义务，构成了违约，现原告根据合同的有关规定，有权要求被告付凯立即归还借款本息及相关费用，并对其购买的房产优先受偿，被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司作为保证人应对该笔款项承担连带清偿责任，故起诉来院，请求法院判决：1、被告付凯、王颖偿还贷款255,426.65元，利息14,765.80元（截至2017年10月29日）及自2017年10月30日至实际给付之日止按个人贷款合同约定的计息办法产生的全部贷款利息（包括约定利息、罚息和复利）；2、原告对抵押房产（沈北新区蒲河路43-1号1-13-2,91.47平方米）享有优先受偿权；3、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司对上述贷款本金及利息承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费、保全费、公告费及其他费用。
被告付凯辩称，我没有意见，我和银行协商还款事宜，法院正常处理。
被告王颖辩称，欠款属实，同意还款。
被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）辩称，对第一项诉求所欠贷款剩余本金没有异议，原告所主张的利息或罚息过高，请求法院予以调整，对第二、三项诉求没有异议。
经审理查明，被告付凯、王颖原为夫妻关系。2012年7月9日，被告付凯、王颖作为买受人，被告碧桂园公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告付凯、王颖购买被告碧桂园公司开发的位于沈阳市沈北新区房屋（即本案诉争房屋），房款396,368元，付款方式为首付款126,368元，余款270,000元办理银行按揭。
2012年9月25日，原告作为甲方，被告付凯、王颖作为乙方及丙方一、被告碧桂园公司作为丙方二签订《个人购房贷款合同》，约定被告付凯、王颖向原告借款270,000元，借款期限30年，自2012年9月25日至2042年9月24日。借款利率为浮动利率，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%计息，合同有效期内，如遇国家调整基准利率并应适用于本合同项下借款时，从中国人民银行调整之次年的1月1日起予以调整。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款用途为购买本案诉争房屋。贷款资金为受托支付，将借款金额从被告付凯在原告处开立的贷款发放银行账户内向碧桂园公司进行支付。还款采用等额本息还款法，每月分期偿还贷款本息，每月的20日为还款日。借款人将诉争房屋向甲方提供抵押担保，碧桂园公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止。
合同第四部分“违约责任条款”第十五条“违约救济”约定：如发生本合同规定的违约情形，甲方有权行使下列一项或几项权利：二、中止履行本合同，停止发放本合同项下的贷款；三、宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用；五、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除乙方与甲方之间的其他合同；七、行使担保权利，要求丙方承担担保责任。
借款合同签订后，原告与被告付凯、王颖办理了上述抵押房产的预购商品房抵押预告登记。2012年10月10日，原告依照合同约定发放了贷款，被告付凯、王颖开始按月偿还贷款本息。自2016年9月开始，被告未再还款，截至2017年10月29日，被告付凯、王颖尚欠原告借款本金255,426.65元、逾期利息13,903.08元、罚息269.69元、复利593.03元，因被告付凯、王颖至今未能偿还，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房贷款合同》、借款借据、欠款明细、结婚证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《个人购房贷款合同》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。原告作为贷款人在借款合同签订后如约向被告付凯、王颖发放了贷款，被告付凯、王颖作为共同借款人应当按照借款合同约定的时间和金额偿还贷款。被告付凯、王颖偿还了部分贷款后，自2016年9月起未按期足额偿还贷款，系违约行为，应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告付凯、王颖未按期偿还贷款本息时，原告有权计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，终止或解除本合同并要求被告付凯、王颖偿还所有贷款本金并结清利息，故原告诉请被告付凯、王颖立即偿还所欠借款本金、利息、罚息、复利等相关款项的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。
关于原告要求被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司对被告付凯、王颖的上述债务承担连带责任的诉讼请求。根据合同约定，被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司对被告付凯、王颖向原告的贷款提供阶段性连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。
被告付凯、王颖在借款时系夫妻关系，被告王颖主张其在2014年已与被告付凯协议离婚，离婚时约定诉争房屋归被告付凯所有，所欠原告银行贷款亦应由被告付款偿还，但其在离婚后并未告知债权人即原告，与原告重新签订新的借款协议，在其购房借款时，被告王颖系共同借款人，银行亦是考察了被告付凯、王颖的综合还贷能力后才发放了贷款，其与被告付凯之间关于债务的约定不能对抗债权人即原告，对所欠原告的借款本息，其应当承担共同偿还的责任。
在原、被告签订的借款合同中约定了利息、罚息、复利的计算方法，原告作为专业的金融机构，其所属计算机系统根据借款合同约定的利息、罚息、复利的计算方法，以被告付凯、王颖逾期偿还的借款本金数额计算的利息、罚息、复利，具有可信度，故被告碧桂园公司抗辩利息、罚息过高，请求法院予以调整，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条之规定，判决如下：
一、被告付凯、王颖于本判决发生法律效力后10日内偿还原告广发银行股份有限公司沈阳分行借款本金255,426.65元；
二、被告付凯、王颖于本判决发生法律效力后10日内支付原告广发银行股份有限公司沈阳分行借款本金255,426.65元的逾期利息13,903.08元、罚息269.69元、复利593.03元（截至2017年10月29日，自2017年10月30日至本判决确定的债务实际清偿之日止的利息、罚息、复利等款项，按照《个人购房贷款合同》约定的标准计算）；
三、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司对上述第一、第二项义务承担连带责任；
四、驳回原告广发银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5,352元，保全费2,020元，由被告付凯、王颖、沈阳市碧桂园房地产开发有限公司负担，公告费260元，由被告付凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
人民陪审员 唐学清
人民陪审员 高清武
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 王星星