广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
荔湾区人民法院民事判决书（稿）
（2016）粤0103民初1667号
原告：唐文志，男，1965年4月30日出生，汉族，住广州市越秀区委托代理人：何金海，广东颐和律师事务所律师。
被告：叶之镁，女，1964年11月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：梁钊明，广东中穗律师事务所律师。
委托代理人：周可爱，广东中穗律师事务所实习人员。
被告：叶森源，男，1960年10月8日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告唐文志诉被告叶之镁、叶森源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人何金海、被告叶之镁委托代理人梁钊明到庭参加诉讼。被告叶森源经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告曾是广州市荔湾区下九路及夹层房产的所有权人。2013年2月1日，原告与被告叶之镁约定将房产过户至被告叶之镁名下，叶之镁向原告支付1573万元。后叶之镁向原告支付1300万元，剩余273万元未支付。2013年2月6日房产过户至被告叶之镁名下。2013年2月5日，原告与被告叶之镁签订《协议》，约定剩余273万元在三年内归还，还款期限为2016年2月4日，按年利率3%计息。被告叶森源作为还款担保人在《协议》上签字。该债务到期后，经原告催讨，两被告至今拒不偿还。为维护我方合法权益，请求法院判令：一、被告叶之镁向原告支付房产转让余款273万元及其自2013年2月5日起至付清之日的利息（以273万元本金为基数，按约定年利率3%计算）。二、被告叶森源对被告叶之镁的付款义务承担担保责任。三、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告叶之镁辩称：不同意原告所有请求，请法庭驳回。理由如下：1、原告并非涉案房产的真正产权人，无权按买卖协议和还款协议出售涉案房产。被告不存在拖欠原告房款的事实。涉案房产是由被告于2003年向原业主黄曼方等五人以六百多万元的价格购买的。当时资金不足被告向原告借款240万元，原告要求上述房产购买后登记在原告名下作为抵押才同意借款。被告同意后，将购买的房屋登记在原告名下，并办理了公证委托书，委托被告处理涉案房产的全部事务。被告于2004年已将240万元借款全部还清原告，但考虑当时房屋拆迁在即，弃产取得补偿款又不用缴纳高额税费，因此房屋一直登记在原告名下没有过户。2、涉案房产还款协议是被告受原告及案外人刘生虎胁迫在非自愿真实意思表示的情况下签订的，应予以撤销不产生法律效力。2013年2月1日，被告与拆迁公司签订了涉案房产的拆迁协议，原告知道后无理要求分割房产的一半价值，要求被告支付1537万元，由于当时被告已经与拆迁公司签订了拆迁协议，一旦不能交房过户便构成违约，责任重大，因此被告迫于无奈签订了上述文件。但上述行为并非被告的真实意思表示。3、协议书是叶森源在被告受原告等人的胁迫下而委托其签订的，叶森源作为受托人不承担上述文件的付款责任及法律责任，与其无关。4、涉案协议上的273万余款是在2013年2月5日签订的，已经过了两年的诉讼时效。基于以上事实请法庭驳回原告请求。
被告叶森源没有答辩。
经审理查明：2003年1月8日，原告唐文志（乙方）与被告叶之镁、案外人伍景铿（甲方）签订《买卖协议》约定甲方将下九路房屋以总价450万元卖给乙方。合同签订后，原告于2003年7月17日前分三笔清付所有房款，其中2003年1月25日收条上得见证人为叶之镁。后唐文志委托叶之镁管理房屋。2012年2月1日，荔湾区下九路登记于原告唐文志名下。
2013年1月7日，原告唐文志到荔湾法院起诉被告叶之镁、案外人叶成林，称2007年2月，原告通过公证授权叶之镁管理、使用、出租、出售涉案房产。1月4日，原告查册得知叶之镁在未知会原告的情况下，将涉案物业转让给叶之镁之子叶成林。叶成林于2012年12月31日向房管局提出过户申请，相关登记手续正在办理，故起诉请求法院判令交易行为及买卖合同无效。1月21日，唐文志向我院提出撤诉申请，称已经达成和解，叶之镁、叶成林同意撤回转让房产行为，双方于1月19日到交易所办理撤回交易手续。本院以（2013）穗荔法民三初字第161号裁定书准予其撤回起诉。2月6日，涉案房产登记于叶之镁名下。
庭审中，原告称将房屋出售给叶之镁，以双方签订协议为由要求两被告承担支付房款余款责任，并以下列证据拟证明：
唐文志与被告叶之镁于2013年2月1日签订《协议书》，约定：叶之镁支付原告1543万元人民币，下九路房屋归叶之镁所有，房屋以500万元价格在房产交易所办理产权过户；入件时，叶之镁支付原告500万元，完税后，支付唐文志500万元，领取房产证当天，叶之镁支付余款573万元；若领取房产证三天内，叶之镁不协助原告收取余款，则唐文志有权向甲方收取每天千分之五的违约金，并有权取消房产过户。协议书甲方签名处写“叶森源代叶之镁签字”。
叶之镁与唐文志于2013年2月5日签订《协议》，内容为：叶之镁应支付唐文志人民币1573万元整，于2013年2月4日、5日共支付人民币1300万元整，余下273万元整三年内归还，按年利率百分之三计算利息。付款人签名为叶之镁，收款人签名为唐文志，担保人签名为叶森源并附身份证号。
被告叶之镁不确认2013年2月1日的《协议书》上签名及主张还款《协议》系在受胁迫的请款下所签，但承认确实按协议向原告支付了1300万元。对于叶之镁所称被胁迫、原告并非本案房产真正业主的陈述，被告提供了（2013）穗荔法民二初字第656号判决书及其庭审笔录、（2014）穗中法民二终字第965号判决书拟证明。在（2013）穗荔法民二初字第656号案中，被告叶之镁申请证人余德松对房屋交易过户及2013年2月5日受胁迫签订协议的主张进行作证。该案判决书的审理查明证人认为的威胁是刘生虎“与唐文志之间对价没有谈妥导致不能过户的问题，而叶之镁认为是威胁”，且认为叶之镁所举的证人证言并不能证明在签订该协议时叶之镁受刘生虎胁迫，对叶之镁主张不予采信。该一审判决经二审终审维持原判。
本院认为：从原告所举与涉案房产原业主交易的合同及收条上看，被告叶之镁系作为房产卖方及收款见证人的身份存在的。叶之镁抗辩其为涉案房产的真正所有人，但从上述证据看，其在整个房产交易中系处于原业主一方。而叶之镁其主张也没有相关举证，故我院对其主张不予采信。
叶之镁认为《协议》是在其受到胁迫的情况下所签，但其所举证据并不能证明签订该协议时受到原告胁迫，对被告的主张本院不予采信。故该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，应属合法有效。原告唐文志已经依约履行房产过户手续，被告叶之镁应当承担支付欠款义务，债务利息应从约定利息之日2013年2月5日起计。叶森源作为担保人，因协议中对其保证方式没有约定，按照连带责任保证承担保证责任。被告叶森源经本院传票传唤不到庭应诉，本院依法作出缺席判决。被告抗辩该欠款已经超过诉讼时效，但还款协议上明确余款在三年内归还，而到期归还日为2016年2月4日，故原告起诉系在诉讼时效内。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
自本判决生效之日十日内，被告叶之镁向原告唐文志支付购房款余款273万元及利息（以273万元的年利率3%计算，自2013年2月5日起计至实际清偿之日）。
被告叶森源对被告叶之镁付款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30660元，由被告叶之镁、叶森源承担。
如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马文洁
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 陈广波
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 张鸣鸣
刘颖慧