浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭临民初字第1694号
原告：徐立。
委托代理人：罗鑫，浙江满江红律师事务所律师。
被告：杭州瑞麒置业有限公司。
法定代表人：伍柏松。
委托代理人：何健，浙江轩韬律师事务所律师。
原告徐立诉被告杭州瑞麒置业有限公司（简称瑞麒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由审判员石磊适用简易程序于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告徐立的委托代理人罗鑫、被告瑞麒公司的委托代理人何健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐立诉称：2010年8月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于临安市锦北街道瑞麒佳苑13幢105室房屋，总价款为359568元。合同约定在2011年12月30日前交房，但实际被告交付房屋的时间为2013年6月30日，被告应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付房价万分之二的违约金。双方合同还约定被告在2012年6月30日之前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。但直至2013年11月15日，双方才可以办理房屋所有权证书。另，土地使用权证被告至今未交付。根据双方合同中关于逾期交付权证的约定，被告应承担自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告在2013年7月26日已经赔偿原告违约金48358元。为维护自身合法权益，根据民事诉讼法的规定，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金39408.65元（该费用自2011年12月31日起计算至2013年6月30日止）；2、被告支付逾期办理房产证、土地证违约金84642.31元（该费用自2012年7月1日起暂计算至2015年9月20日止，之后的违约金每天按房屋总价的万分之二的标准计算至被告协助原告办理土地权属证书之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。
原告徐立为支持自己的主张，向本院提交了商品房买卖合同、发票、房产证复印件各一份，欲证明原告向被告购买瑞麒佳苑13幢105室，及双方对权利义务进行约定，被告逾期交房、逾期办理房产证、土地证应承担违约责任的事实。
被告瑞麒公司辩称：逾期交房和逾期办理房产证是被告的过错，被告也愿意按照合同承担责任，并已实际赔偿了违约金48358元。被告逾期未办理土地使用权证是事实，但逾期系由第三方造成，即临安市国土资源局在为包括原告在内的瑞麒佳苑二期业主办理土地使用权分割登记过程中，发现该项目临国用（2007）第010102号建设用地上尚有部分农户私人住宅及菜地没有拆迁安置，致使该项目建设用地［含临国用（2007）第010102号及临国用（2007）第02058号宗地］无法正常复核验收，进而造成土地使用权分割登记至今未能完成。被告客观上无法为原告办理土地使用权证，对于被告来说无法预见，系不可抗力，因此，被告不应承担违约责任。被告已尽可能采取包括与临安市国土资源局多次沟通，请求临安市人民政府锦北街道办事处出面协调等有关措施，来积极帮助包括原告在内的业主解决土地使用权证的办理事宜。被告逾期办理房产证、土地证的违约责任在合同中系统一规定，即无论是未办理房产证或未办理土地证或双证都未办理，最多只需按日向原告支付万分之二的违约金，故原告的计算存在重复。另，原告所购的房屋已交付并办理了房产证，未办理土地证对原告居住、使用几乎没有造成影响，原告实际也未因此而遭受损失，因此，如法庭依法判决被告承担违约责任，被告请求对原告主张的违约金数额予以适当降低。
被告瑞麒公司为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、情况说明、报告、临安市国土资源局出具的证明及锦北街办（2014）106号文件复印件各一份，欲证明被告逾期办证的原因是由于国土部门出让的土地存在权属不清，被告一直帮助原告协调处理土地证的事情。国土部门也已认可了案涉土地的复核验收材料。
2、领付款凭证复印件一份，欲证明被告向原告支付违约金48358元的事实。
原、被告提供的上述证据经质证，本院认证如下：
一、对原告提供的证据，被告无异议，本院予以采信。
二、对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，但不能免除被告的违约责任。经审核，本院对证据的真实性予以确认。
三、对被告提供的证据2，原告无异议，本院予以采信。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实与原告诉称一致。
本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原、被告理应按照合同约定行使权利、履行义务。现被告无法按照合同约定的期限向原告交付房屋，已构成违约，故原告主张被告应支付原告逾期交房违约金（从2011年12月31日起每日按总房价的万分之二计算至2013年6月30日为39337元）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。另，被告无法按照合同约定的期限为原告办理房产证、土地证，也已构成违约，故原告主张被告应支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告认为其无法办理土地证系因国土部门的原因造成，属于不可抗力，应当免责。本院认为，被告作为房地产开发商，对其开发的楼盘能否办理土地使用权证应有合理的预期，现因土地权属的问题不能办理原告的土地证，对被告来说，不属于不可抗力，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。对原告而言，案涉房产已经交付并办理了房产证，根据本市的政策，该房产已经可以进入市场进行交易，未办理土地使用权证对原告使用、处分案涉房产的影响较小，故被告主张适当降低办出房产证后的违约金的抗辩意见，符合法律规定，本院予以支持，根据本案的实际情况，本院酌情确认未办理房产证、土地使用权证双证即2013年11月15日前的违约金按照每日万分之二（以原告已支付房款为基数）的标准计算，之后未办理土地使用权证的违约金按照每日万分之一（以原告已支付房款为基数）的标准计算（从2012年7月1日起计算至2013年11月15日为36101元，2013年11月16日起计算至2015年8月24日为23228元，合计59329元，其后的违约金可另案主张）。被告已经支付的违约金48358元，应当予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州瑞麒置业有限公司支付原告徐立违约金98666元，扣除已经支付的48358元，尚应支付50308元，该款限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告徐立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1868元，减半收取934元，由被告杭州瑞麒置业有限公司负担，限本判决书生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1868元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨支行，帐号为12×××68）。
审判员 石磊
二〇一五年十一月十二日
书记员 张洁
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。