苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园商初字第02420号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人刘兴华，该行行长。
委托代理人李淑青，江苏拙正律师事务所律师。
委托代理人汤子高，江苏拙正律师事务所律师。
被告彭小云。
被告戚建华。
被告戚金红。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行诉被告戚培付、彭小云金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月22日依法受理后，由审判员顾凌燕适用简易程序独任审理。本院依原告申请，于2014年9月22日作出（2014）园商初字第02420-1号民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。因戚培付已死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼，故裁定本案中止诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序进行审理。后本院依法追加戚建华、戚金红为本案被告，并裁定本案恢复诉讼。因被告戚建华、戚金红下落不明，本院依法公告了起诉状副本、传票及相关材料。本案于2015年12月10日依法公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司苏州分行委托代理人李淑青到庭参加诉讼，被告彭小云、戚建华、戚金红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行诉称：2009年11月5日，戚培付、被告彭小云与原告签署《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款人民币266000元；戚培付、被告彭小云以常熟市尚湖镇冶塘人民南路18号3幢403室房屋提供抵押并办理抵押登记。合同签订后，原告按约履行，但戚培付、被告彭小云未按约还款，故原告诉至法院，要求判令：1、被告支付借款本金人民币170141.65元，利息、罚息、复利人民币2825.21元（暂算至2014年5月9日，计算时间为实际履行为止）；2、被告承担原告为实现债权支付的律师代理费人民币7800元；3、原告有权对被告涉案的抵押物拍卖或变卖，拍卖或变卖后所得的价款优先受偿；4、本案的诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确诉讼请求为要求判令：1、被告彭小云支付借款本金人民币169517.69元，利息、罚息、复利人民币17330.41元（暂算至2015年12月10日，计算时间为实际履行为止）；2、被告彭小云承担原告为实现债权支付的律师代理费人民币7800元；3、原告有权对被告涉案的抵押物拍卖或变卖，拍卖或变卖后所得的价款优先受偿；4、被告戚建华、戚金红在其对戚培付的遗产继承范围内对上述债务承担还款责任；5、本案的诉讼费由被告承担。
另外，原告在庭审中明确抵押房屋坐落于常熟市尚湖镇冶塘人民南路18号3幢403室。
被告彭小云、戚建华、戚金红未答辩。
经审理查明：2009年11月5日，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（贷款人）与戚培付、被告彭小云（借款人／抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322989036-011-2009002793）一份。合同约定：借款金额为人民币266000元；借款期限自2009年11月5日至2019年11月5日，贷款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调27%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；贷款利率自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方式为等额本息还款方法；抵押人以人民南路18号尚湖生活广场3幢2单元303室房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
2009年11月5日，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行向戚培付发放贷款人民币266000元。
2010年3月9日，双方就常熟市尚湖镇冶塘人民南路18号3幢403室房产办理了抵押登记手续，登记债权数额为人民币266000元。
因借款人未按约还款，故原告诉至法院。原告确认，截至2015年12月10日，借款人尚欠原告借款本金人民币169517.69元，利息、罚息、复利人民币17330.41元。
另查明，原告与江苏拙正律师事务所签订委托代理合同，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币7800元。
以上事实，有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、他项权证、个人贷款对账单、结清试算单、委托代理协议、付款凭证及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
又查明，戚培付与被告彭小云系夫妻关系，戚培付于2012年12月8日死亡，其父母亦已死亡。戚培付与被告彭小云生育有儿子戚建华及女儿戚金红、戚万巧、戚圆圆。在本案审理过程中，戚万巧、戚圆圆明确向本院表示放弃对戚培付财产的继承，不愿参加本案诉讼。
上述事实，有户口注销证明、常住人口登记表、户表、谈话笔录、情况说明等证据予以证实。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与借款人戚培付、彭小云之间的借款的合同系双方真实意思的表示，依法成立有效。原告按约提供借款后，借款人戚培付、彭小云理应及时归还。现戚培付已亡故，被告彭小云应承担还款责任。故原告诉请被告彭小云立即偿付全部贷款本金、利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。原告向被告彭小云主张的律师费赔偿请求，亦有相应合同依据，本院一并予以支持。对原告要求以戚培付、被告彭小云名下的位于常熟市尚湖镇冶塘人民南路18号3幢403室房产实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院予以准许，原告有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。被告戚建华、戚金红均为戚培付的第一顺序法定继承人，应当依法各自在接受被继承人戚培付遗产的范围内对上述债务承担清偿责任。
被告彭小云、戚建华、戚金红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告彭小云于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司苏州分行偿还借款本金人民币169517.69元，并赔付原告至2015年12月10日的利息、罚息、复利人民币17330.41元，以及自2015年12月11日起至实际履行之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告彭小云于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费人民币7800元；
三、如被告彭小云未按上述期限付款，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以登记在戚培付、被告彭小云名下位于常熟市尚湖镇冶塘人民南路18号3幢403室的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币266000元限额内优先受偿。
四、被告戚建华、戚金红各自在继承被继承人戚培付遗产的范围内对上述第一、二项债务承担清偿责任。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3916元，财产保全费人民币1570元，合计人民币5486元，由被告彭小云、戚建华、戚金红负担（被告负担之款原告已预交，原告同意由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 顾凌燕
人民陪审员 沈永年
人民陪审员 吴素元
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 郑 洁
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。