上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初42号
原告(反诉被告)：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：高铨志，董事长。
委托诉讼代理人：毕鸣，江苏漫修(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆文明，江苏漫修律师事务所律师。
被告(反诉原告)：辛锋奎，男，1978年11月13日生，朝鲜族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢璇，上海久光律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海三德兴房地产有限公司(以下简称三德兴公司)与被告(反诉原告)辛锋奎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毕鸣、陆文明，被告的委托诉讼代理人汤志红、谢璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三德兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令辛锋奎将位于上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号四楼D3室商铺(以下称系争房屋)返还给三德兴公司；2、判令辛锋奎支付三德兴公司租金人民币(以下币种同)34,661元；3、判令辛锋奎支付三德兴公司逾期支付租金违约金5,719.07元；4、判令辛锋奎支付三德兴公司解除合同违约金103,983元；5、判令辛锋奎支付三德兴公司逾期返还租赁房屋使用费(自2015年6月27日起至实际清偿之日止，每日按照日租金标准双倍计算，截至2015年8月31日，金额暂计为152,508.84元)；6、判令辛锋奎支付三德兴公司律师费20，000元。审理中，原告撤回诉请1、诉请3，变更诉请5为判令辛锋奎支付三德兴公司2015年6月15日至2015年11月21日期间的房屋使用费367,406元。事实和理由：三德兴公司与辛锋奎于2014年9月1日签署三德商务广场房屋租赁合同，约定三德兴公司将系争房屋出租给辛锋奎用于餐饮经营使用。合同同时约定了租赁期限、装修免租期、租金标准、保证金及违约责任等条款。合同签订后，辛锋奎向三德兴公司支付了二个月租金和相当于三个月租金标准的保证金。三德兴公司于2014年10月27日将系争房屋交给辛锋奎装修。三德兴公司考虑到租户办理营业证照的时间，直到2015年3月15日才开始计收租金。但辛锋奎预付的租金抵扣完毕后，始终未按约支付下一期租金，行为已经构成根本违约，在多次沟通无果的情况下，三德兴公司迫于无奈解除了与辛锋奎的租赁合同。合同解除后，辛锋奎没有支付各项费用，又拒绝将系争房屋返还三德兴公司，给三德兴公司造成重大损失。故三德兴公司诉至法院。
被告辛锋奎辩称，不同意三德兴公司的诉讼请求。合同签订后，辛锋奎投入大量资金进行装修，但三德兴公司未及时办理房屋的产权登记，致使辛锋奎不能办理营业执照，店铺无法正常经营。且三德兴公司于2015年6月30日将系争房屋加锁，造成合同目的不能实现，辛锋奎有权拒付租金。故辛锋奎不存在欠付租金，也不存在违约。并提起反诉：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令三德兴公司返还辛锋奎租金69,322元及保证金103,983元；3、判令三德兴公司赔偿装修损失823,436元、律师费77,410元。
针对辛锋奎的反诉，三德兴公司辩称，三德兴公司已于2015年6月13日发函解除了租赁合同。辛锋奎未取得相关证照的责任应由其自行承担，不同意返还租金、保证金。装修损失应由辛锋奎自负。合同约定律师费是败诉方负担。
根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年9月1日三德兴公司与辛锋奎签订三德商务广场房屋租赁合同一份，约定三德兴公司将位于上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号四楼D3室即系争房屋(商铺)出租给辛锋奎，用于餐饮，租期自2014年12月25日起至2019年12月24日时止，三德兴公司于2014年9月25日前将系争房屋交付辛锋奎先行装修，装修免租期自2014年9月25日起至2014年12月24日止，三德兴公司如内部施工原因无法按时交房，则交房日期、租赁期限和首期租金付款期限相应顺延，双方互不追究违约责任，租金每月为34,661元，租金调整规则为第一年第二年租金保持不变，第三年开始每两年在上一年租金基础上递增7%，租金每二个月为一个支付周期，先付后使用，首期租金支付时间为2014年8月29日前，金额为69,322元，辛锋奎在签订本合同的同时，向三德兴公司支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即人民币103,983元，辛锋奎应按时向三德兴公司支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则需按应付未付租金总额的千分之五向三德兴公司支付违约金，持续逾期十五日以上或累计逾期六十日以上的，三德兴公司有权解除合同，另可无条件断水断电无须承担任何责任，并书面通知辛锋奎解除本合同，辛锋奎应向三德兴公司按月租金的三倍支付违约金，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，三德兴公司有下列情形之一的，三德兴公司应向辛锋奎支付三个月租金的总和作为违约金，并应将租赁保证金在结清应付费用后退还给辛锋奎，支付的违约金不足抵付辛锋奎损失的，三德兴公司应还负责赔偿辛锋奎实际损失与违约金的差额部分(辛锋奎的损失包括对租赁房屋进行装修、装潢、加装不可拆移的固定设施的费用，以上具体费用，由双方认可的评估公司进行评估，最终以评估公司评估的现价为准)。一、若因三德兴公司无权出租房屋而造成辛锋奎无法使用出租房屋并给辛锋奎造成损失的；二、若完全因三德兴公司过错造成辛锋奎无法正常经营持续超过15天，或累计超过60天的；三、租赁期间，非本合同规定的情况或法定情形，三德兴公司中途解除合同的。合同还约定了其他内容，包括双方在履行合同中发生争议，协商不成向法院起诉，因此产生的所有诉讼费、律师费、差旅费等，概由败诉方负担等条款。
合同签订后，三德兴公司于2014年10月27日将系争房屋交付辛锋奎，由辛锋奎签署房屋交付确认书。辛锋奎支付三德兴公司二个月租金69，322元及保证金103,983元，三德兴公司均出具收据。辛锋奎遂对系争房屋进行装修。辛锋奎分别于2014年10月16日、2015年4月10日向工商行政管理部门预先核准工商户名称为：上海嘉恩餐饮有限公司。同时向环保部门申请环评，因系争房屋未取得房地产权证而未能办理环评手续。后辛锋奎开始营业，因未取得相关许可证和营业执照于2015年3月26日被工商行政管理部门责令改正。2015年6月3日三德兴公司发函给辛锋奎，要求辛锋奎支付租金。2015年6月11日三德兴公司发给辛锋奎解除租赁合同通知函，通知辛锋奎双方租赁合同于辛锋奎收到本通知之日起正式解除。2015年6月30日三德兴公司将系争房屋加锁。
另查，系争房屋于2016年1月21日取得房地产权证。2015年1月12日，三德兴公司向租户承诺，即日起至该公司提供应该提供的证照让各位小业主可以去办理营业执照为止，暂时免除各业主的租金。案外人高某某于2015年5月14日办理了墨玉南路XXX号4楼401室上海市嘉定区安亭镇大高餐厅的营业执照。其他承租户均未办出营业执照。三德兴公司为本次诉讼支出律师费20,000元，辛锋奎支出律师费77,410元。
本院于2016年2月26日向上海市嘉定区安亭镇环保办公室工作人员调查咨询有关餐饮企业申办环评手续是否需要房地产权证，答复是按照现有规定，餐饮企业凡涉及油、烟类的，在申办营业执照前必须先办理环评，而办理环评需有房地产权证。
审理中，辛锋奎向本院提出申请，要求对系争房屋内的装修费用进行评估。本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行评估，结论为：工程造价为823,436元。后出具补充意见书，根据租赁合同约定的租赁期限，截止至上次报告出具日期2016年3月3日，折算成新率76.67%后造价为631,328.38元。三德兴公司认为折旧应自装修结束起计算至重审开庭日期，故对补充意见书不予认可。辛锋奎认为三德兴公司于2015年6月30日加锁后收回了系争房屋，辛锋奎实际使用系争房屋期限为6个月，故按成新率90%计算造价为741,092.40元。
上述事实，有双方签订的三德商务广场《房屋租赁合同》、房屋交付确认书、通知函、付款凭证、收据、房地产权证及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚、证据充分。
本院认为，三德兴公司与辛锋奎签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。审理中，三德兴公司与辛锋奎对于终止履行合同均无异议，但对于解除合同的原因及违约责任及损失的承担均有争议。故对辛锋奎要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。关于双方争议的合同不能继续履行的原因，本院认为三德兴公司与辛锋奎在签订房屋租赁合同时，双方对于三德兴公司当时尚未办理系争房屋的初始登记均是明知的，对于没有房地产权证可能对办理营业执照产生影响也是明知的，而三德兴公司承诺过承租户，在其提供证照供租户办理营业执照之前可以免收租金。故本院认为双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，且三德兴公司的过错大于辛锋奎，故三德兴公司要求辛锋奎给付解约违约金的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于三德兴公司主张的2015年6月15日至2015年11月21日期间的租金及房屋使用费，因三德兴公司在此期间尚未办理系争房屋的房地产权证，而工商部门因系争房屋没有房地产权证而拒绝为辛锋奎办理营业执照，故根据三德兴公司之前的承诺，应免收租金，三德兴公司主张该期间的租金和房屋使用费缺乏依据，本院亦不予支持。同理，三德兴公司应返还辛锋奎租金，故对辛锋奎要求三德兴公司返还租金69,322元的诉请，本院予以支持。租赁合同终止履行后，辛锋奎要求三德兴公司返还保证金103,983元合法有据，本院亦予以支持。关于辛锋奎主张的装修损失，本院认为装修损失的金额按照鉴定报告审定的造价折算成新率后的残值631,328.38元计算，鉴于双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，根据双方的过错大小，本院酌情确定三德兴公司应承担辛锋奎装修损失的60%即378,797.03元。三德兴公司要求装修损失的折旧自装修结束起计算至重审开庭日期的意见缺乏依据，本院不予采信。辛锋奎以三德兴公司于2015年6月30日将店铺加锁为由要求将2015年6月30日作为计算装修残值的时间节点的意见亦无依据，本院亦不予采信。关于三德兴公司及辛锋奎各自主张的律师费，本院认为应按照双方的过错大小进行分担，本院酌情确定辛锋奎应承担三德兴公司律师费的40%即8,000元，三德兴公司应承担辛锋奎律师费的60%即46,446元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告辛锋奎应于本判决生效后十日内支付原告上海三德兴房地产有限公司律师费8,000元；
二、驳回原告上海三德兴房地产有限公司的其余诉讼请求；
三、解除反诉原告辛锋奎与反诉被告上海三德兴房地产有限公司于2014年9月1日签订的三德商务广场房屋租赁合同；
四、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还反诉原告辛锋奎租金69,322元；
五、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还反诉原告辛锋奎保证金103,983元；
六、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内赔偿反诉原告辛锋奎装修费378,797.03元；
七、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内支付反诉原告辛锋奎律师费46,446元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6,053元，反诉受理费5,603.58元，鉴定费28,800元，合计诉讼费40,456.58元，由原告上海三德兴房地产有限公司负担28,175.74元，被告辛锋奎负担12,280.84元。原、被告各自负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 卉
审 判 员 黄 燕
人民陪审员 朱琴红
二〇一七年十二月八日
书 记 员 孙 鸯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。