江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1477号
上诉人（原审被告）：秦凤，女，1987年3月8日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：郁莉，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盐城金鹰科技实业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新都街道娱乐村一组。
法定代表人：冯卓明，董事长。
委托诉讼代理人：许东方，江苏新中一律师事务所律师。
上诉人秦凤与被上诉人盐城金鹰科技实业有限公司（以下简称金鹰科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初6269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦凤上诉请求：撤销原判，发回重审或改判秦凤不支付金鹰科技公司租金72600元；金鹰科技公司退还履约保证金5万元；一、二审诉讼费用由金鹰科技公司承担。事实和理由：1.一审认定的合同解除时间错误。秦凤于2017年8月24日已单方向金鹰科技公司提出提前终止合同的请求，金鹰科技公司亦于当日收到该书面申请，故案涉合同应于秦凤提交申请之日起解除，一审判决以双方共同认可的房屋交付时间为合同解除时间明显错误。2.一审认定由秦凤承担合同解除后产生的迟延收回房屋的损失错误。秦凤提交书面的终止合同申请后，金鹰科技公司工作人员相互推诿，致使秦凤无法将相关动产拆除，但此时秦凤并未实际占有和使用案涉房屋，该房屋完全处于金鹰科技公司的监管和占有之下。秦凤多次催促金鹰科技公司收房，但其怠于行使该权利，致使房屋无法正常交接，相应房屋占有使用费应由金鹰科技公司自行承担。3.一审以合同约定履约保证金不予退还为由，判决金鹰科技公司不予退还8万元履约保证金错误。案涉合同是金鹰科技公司单方拟定的格式合同，合同约定的权利义务不具有对等性，特别是金鹰科技公司以补充条款的形式约定，租赁期未满或单方解除合同履约保证金不予退还显失公平，对承租人不具有约束力。履约保证金是为保证合同顺利履行，秦凤按照合同约定提前提出解除合同，已尽到合同义务，并未违约。从合同履行来看，秦凤亦已履行了大部分合同义务。
金鹰科技公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，秦凤的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。1.关于案涉租赁合同的解除时间问题。虽然秦凤在2017年8月24日向金鹰科技公司提出了要求解除合同的申请，但此申请属于其单方解除合同的要约，后因双方意见不一，加之秦凤长期不露面，亦不愿向金鹰科技公司缴纳租金等原因，致使双方合同实际直至2017年12月25日才解除。2.关于租金等的支付问题。由于秦凤长期拖延或不予缴纳租金构成违约，一审法院在查明事实的基础上判决秦凤向金鹰科技公司支付其所欠租金和物业费、水电费等费用是正确的。3.关于履约保证金应否退还的问题。根据双方合同补充条款的约定，如单方解约或违约，履约保证金将不予退还。且如秦凤要求解除合同，其应将房屋内的物品拆除并恢复原状交还金鹰科技公司，一审判决已综合考虑了秦凤的实际情况，最大限度地维护了秦凤的利益。
金鹰科技公司向一审法院起诉请求：1.判令案涉房屋租赁合同于2017年8月31日解除，并要求秦凤将租赁房屋恢复原状（即毛坯）后返还；2.秦凤支付截止2017年8月31日的租金16346元，水电费1300元，滞纳金算至租金、物管费、水电费实际交纳日，没收履约保证金80000元；3.秦凤支付商铺空置的经济损失（即商铺占用费），从2017年9月1日起至实际返还之日止的经济损失（按1.94元/天/平方米计算，含物业费0.24元/天/平方米，即每日费用为695元/天），暂算2个月商铺占用费为63245元；4.秦凤承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年9月1日，金鹰科技公司与秦凤签订《商铺租赁合同》一份，合同约定秦凤租赁盐都区人民南路11号金鹰龙湖商业广场处A幢内的2层，2038、2039、2040、2041商铺，共358.25平方米。秦凤租赁该物业仅作芒果教育品牌，租赁期3年，自2016年9月1日至2019年8月31日。第一个租期年内首期租金每天每平方米1.0515元，首期租金为57633.6元。首期租金为进场日起至第5个月最后一日期间的租金，其他租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，秦凤应于每个交租期最后一个月的20日前向金鹰科技公司一次性支付下个交租期租金。物业费每平方米每天0.24元。首期物业费为约定装修期结束次日起到第4个月最后一日期间的物业费，其他费用均按每3个月为一个交费期交纳，秦凤应当在每个交费期的后一个月的20日前交纳。秦凤于签订合同之日交纳80000元保证金。双方在补充条款中约定，秦凤在租赁期未满或单方面解除合同，履约保证金将不予退还。合同签订后，双方履行了合同，秦凤进行装修使用，交纳了保证金80000元。秦凤于2017年1月20日前交纳了2017年2、3、4月份的租金。2017年4月20日前交纳了2017年5、6、7月份的租金。2017年7月20日前，秦凤应交纳8、9、10月份的租金，但其未交纳。2017年8月24日，秦凤向金鹰科技公司出具申请书，载明因本公司经营不善，导致无力支付房租，现决定终止合同，恳请金鹰奥莱城同意退租，退租时间截止至2017年8月31日。由于双方对退租事情未协商一致，商铺未交付金鹰科技公司，后金鹰科技公司无法联系秦凤。金鹰科技公司向一审法院起诉后，该院拨打秦凤手机其不接，发信息亦不回。后经多方多次寻找，在盐城市少年宫遇见秦凤，终于将应诉材料送达成功。在一审庭审中，双方均同意在2017年12月25日交接商铺，秦凤将可移动物品清离，将商铺交还金鹰科技公司。
一审法院认为，一、商铺租赁合同是否解除。虽然秦凤于2017年8月24日，向金鹰科技公司出具申请书，要求解除租赁合同，但双方未达成一致意见。2017年12月25日，双方同意交付商铺，故商铺租赁合同于2017年12月25日解除。二、租金的支付。由于秦凤自2017年8月1日起再未交付租金，故其应承担自2017年8月1日起至12月25日的租金87145元，欠物管费4765元、水费96元、电费1422元一并支付。三、履约保证金的处理。由于秦凤单方提出解除合同，按照补充条款约定，履约保证金不予退还。四、商铺是否应毛坯交付。双方虽在合同中约定秦凤按物业交付时的状态交还，但由于秦凤装修付出一定的投入，由于合伙人之间的矛盾影响了租赁和退租，且装修尚有一定的价值，考虑到保证金未予退还，故商铺按现状进行退还。综上，金鹰科技公司与秦凤所签订的商铺租赁合同不违反国家法律、行政法规，系合法有效。双方签订的租赁合同已于2017年12月25日解除。秦凤应支付拖欠的租金、物业费，水电费。履约保证金80000元不予退还。金鹰科技公司其他诉求，不予支持。一审判决：一、确认金鹰科技公司与秦凤所签订的商铺租赁合同于2017年12月25日解除；二、秦凤于判决生效后十日内支付金鹰科技公司房租87145元，物业费4765元、水费96元、电费1422元，合计93428元；三、驳回金鹰科技公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6735元，由秦凤负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦凤申请证人赵某到庭作证，证明秦凤在解除合同后去拆除相关物品，但金鹰科技公司以双方存在矛盾未解决为由不同意将相关物品拆除。金鹰科技公司向本院提交了两份证据：证据一，装修保证金2万元收据一份，15692元装修保证金冲抵物业费的收据一份，证明装修保证金2万元中有15692元已用于冲抵秦凤2017年5月1日至2017年10月31日的物业费；证据二，4308元的中国工商银行转账凭证一份，证明4308元的装修保证金余款已经于2017年7月25日通过中国工商银行退至秦凤的合伙人单伟伟处。当事人二审争议的事实主要是案涉房屋于秦凤提交退租申请后是否处于金鹰科技公司实际监管和控制之下，金鹰科技公司有无阻挠秦凤拆除相关动产。对此，本院认定如下：
根据查明的事实，秦凤仍持有房屋钥匙，金鹰科技公司也未有加锁等妨碍其占有使用房屋的行为。证人赵某陈述其于2017年9月中旬与秦凤一起到案涉房屋，准备拆除并回收空调等物品，因空调室外机在楼顶且有门锁着而拆除未果。赵某并陈述当时秦凤说去找物业找钥匙，而物业称没上班。赵某的证言至多能证明案涉房屋的空调外机被金鹰科技公司管理，但不能证明金鹰科技公司已经实际控制案涉商铺，并有阻止秦凤搬走案涉房屋内物品的行为。综上，秦凤有关提交退租申请后房屋被金鹰科技公司实际监管和控制，并阻挠秦凤拆除相关动产的事实不能成立。
另，关于秦凤缴纳的2万元装修保证金去向问题，根据金鹰科技公司二审提交的证据，其中15692元已被用于冲抵秦凤2017年5月1日至2017年10月31日的物业费，余款4308元装修保证金已退至秦凤的合伙人单伟伟处。
原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。对于秦凤的上诉理由，分述评判如下：
一、关于合同解除时间问题。秦凤于2017年8月24日向金鹰科技公司出具申请，请求金鹰科技公司同意秦凤退租，退租时间截止2017年8月31日。虽然金鹰科技公司在收到申请后，因履约保证金是否退还等问题致双方协商未果，但金鹰科技公司向一审法院起诉请求判决双方之间的合同于2017年8月31日解除，说明金鹰科技公司以诉讼行为对秦凤解除合同的行为予以确认，双方对合同解除的时间达成一致，即案涉房屋租赁合同已于2017年8月31日解除，一审判决认定案涉合同于2017年12月25日解除不当，应予纠正。
二、关于合同解除后案涉房屋的占用损失由谁承担及数额问题。本案双方均认可秦凤系于2017年12月25日实际交还案涉房屋，但秦凤主张其本欲2017年9月中旬搬走相关物品，但因金鹰科技公司不同意而未能及时搬走物品返还房屋，故其不应承担房屋占用费。根据上述查明的事实，秦凤提出退租申请后，金鹰科技公司并未实际控制案涉房屋，房屋仍处于秦凤占有控制中，在当时双方未就合同解除事宜协商一致的情况下，金鹰科技公司也无收回房屋的义务，故秦凤应当承担从合同解除之次日起至其实际返还案涉房屋期间产生的房屋占用损失，即从2017年9月1日起至2017年12月25日止，按每日每平方米1.7元即每月18524.5元的标准支付该期间的房屋占有使用费70799.13元（18524.5元×3个月+1.7元/天/平方米×358.25平方米×25天），以及从2017年11月1日起至2017年12月25日止，按每日每平方米0.24元即每月2615.23元的标准支付该期间的物业费4764.73元（2615.23元+0.24元/天/平方米×358.25平方米×25天），以上合计75563.86元。
三、关于8万元履约保证金应否返还的问题。双方在合同第五条“履约保证金”5.2.1中约定：“在合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为、违反本合同载定的附件的行为，给甲方造成损失或者损害的行为或者违反甲乙双方其他约定的行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金（包括罚款）的书面通知后7日内，如乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或损害，履约保证金不足以支付上述数额的，乙方应按甲方要求赔偿给甲方造成的全部损失。”从该条约定的内容看，合同此处约定的履约保证金具有就承租人违约给出租人造成损失进行担保的性质。另，案涉合同第二十三条“补充条款”第2款约定：“履约保证金用途：在本合同期限内，若乙方违反甲方管理条例，甲方有权按甲乙双方确认之处罚条例在此管理押金中做惩罚性扣除；乙方租赁期未满或单方面解除合同，履约保证金将不予退还。”根据该约定，此处的履约保证金又具有一定的违约惩罚性质。故结合上述约定以及合同中关于履约保证金的其他约定，可见案涉履约保证金实际上同时具备对损失进行担保和违约惩罚的双重性质，故该履约保证金是否应予返还，应当结合其性质和案涉相关事实进行综合分析认定。首先，本案中，秦凤本应于2017年7月20日交纳此后三个月的租金，但其未能及时交纳，其行为已构成违约，金鹰科技公司应依据合同5.2.1的约定，及时要求秦凤给付，拒不给付的可从秦凤交纳的履约保证金中直接扣除到期租金。由于案涉履约保证金兼具损失担保和违约惩罚的性质，合同当事人应依诚实信用和公平原则合理行使合同权利，不得滥用而损害对方权益。即应优先适用履约保证金以弥补损失，在此基础上再行考虑其违约惩罚性质，并结合违约内容及程度等对剩余履约保证金予以相应扣减。根据查明的事实，金鹰科技公司在秦凤未按时交纳租金后，并未及时催告秦凤交纳欠付租金，也未通知从履约保证金中扣除租金，而是在此后以秦凤单方解除租赁合同为由，主张全部扣除8万元履约保证金，该行为并未遵循上述履约保证金优先适用于损失担保的价值要求，致使合同双方的权利义务一定程度上失衡，属于合同权利的不当运用。其次，从当事人签订上述条款的目的进行分析，对承租人的违约行为先行通知纠正，在承租人拒不纠正的情况下对发生的损失等直接在履约保证金中予以抵扣，其后若承租人再次发生如提前单方解除合同等违约行为，再结合合同约定扣除相应履约保证金，更符合当事人之本意。故根据履约保证金的性质并结合双方合同的约定，为衡平当事人之间的权利义务，案涉8万元履约保证金应先行抵扣合同解除前的房屋租金，即2017年8月份的房屋租金16345.2元。关于剩余履约保证金63654.8元是否不予退还的问题，上述合同第二十三条明确约定“乙方租赁期未满或单方面解除合同，履约保证金将不予退还”，此系双方当事人的真实意思表示，应依约履行，金鹰科技公司有权不予退还剩余履约保证金63654.8元。另通常情况下承租人提前解除合同，会给出租人造成房屋闲置等损失，故约定履约保证金不予退还并非显失公平条款，秦凤关于案涉合同中关于履约保证金不予退还的条款系显失公平的格式条款，对其不产生约束力的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，秦凤应当向金鹰科技公司支付房屋占用费（含物业费）75563.86元，以及水电费1300元（金鹰科技公司一审主张水电费1300元，一审判决秦凤承担1518元超出金鹰科技公司的诉讼请求，应予纠正），以上合计76863.86元。另金鹰科技公司可不予退还冲抵2017年8月份房屋租金16345.2元后剩余的履约保证金63654.8元。另，金鹰科技公司主张的滞纳金，性质上属于违约损失赔偿范畴，鉴于已判令可不予退还63654.8元履约保证金，且金鹰科技公司未对滞纳金部分提起上诉，故对金鹰科技公司要求支付滞纳金的请求不予支持。故秦凤的上诉请求部分成立，本案应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初6269号民事判决；
二、确认案涉房屋租赁合同于2017年8月31日解除；
三、上诉人秦凤于本判决生效之日起十五日内向被上诉人盐城金鹰科技实业有限公司支付房屋占用损失75563.86元、水电费1300元，以上合计76863.86元；
四、被上诉人盐城金鹰科技实业有限公司可不予退还冲抵2017年8月份房屋租金16345.2元后剩余的履约保证金63654.8元；
五、驳回被上诉人盐城金鹰科技实业有限公司的其他一审诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6735元，由被上诉人盐城金鹰科技实业有限公司负担3529元，上诉人秦凤负担3206元。二审案件受理费2752元，由被上诉人盐城金鹰科技实业有限公司负担496元，上诉人秦凤负担2256元。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 谢超亮
审判员 李 砚
二〇一八年六月十二日
书记员 施凯钰
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。