江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1909号
上诉人（原审被告）：蒋彬林（曾用名蒋三男）。
委托诉讼代理人：邹宏，江苏卓达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州圆融发展集团有限公司。
委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘帅帅，江苏益友天元律师事务所实习律师。
原审被告：苏州工业园区阳澄半岛花园酒店。
登记经营者：蒋彬林，即上诉人蒋彬林。
上诉人蒋彬林因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融集团）、原审被告苏州工业园区阳澄半岛花园酒店（以下简称花园酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蒋彬林上诉请求：撤销一审判决，驳回圆融集团的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由圆融集团承担。事实和理由：一、一审法院未查明全部事实。1、蒋彬林相信了圆融集团的宏大开发计划后投资入驻，圆融集团违反原先的开发计划且未办理房产权属登记，违约在先。2、一审法院调查的租金标准与实际价值偏差过大。3、蒋彬林在租期届满后要求行使特别购买权，圆融集团故意拖延，此段时间内无权要求蒋彬林按租赁合同标准支付租金和物业费。4、圆融集团未向蒋彬林提供过物业管理服务，特别是2011年蒋彬林停业后不应按原标准计算物业费。5、农场用地系蒋彬林和圆融集团双方共同开发经营，与房屋租赁合同无隶属关系。二、一审认定法律关系违法，判决错误，显失公正。1、蒋彬林和圆融集团之间不存在无固定期限租赁合同关系，而是应继续履行《房屋租赁合同》及特别购买权补充条款的约定。蒋彬林没有违约行为，圆融集团无权解除所谓的无固定期限租赁合同。2、《房屋租赁合同》约定租赁面积以房屋权属证书载明为准，房屋建成十年圆融集团未取得权属证书，明显违约。3、圆融集团违反原先的招商承诺停止继续开发，导致涉案房屋所在地块完全没有商业价值，即使蒋彬林应支付租金，也应根据所在地的实际情况重新评估缴纳租金及物业费的标准及数额。4、蒋彬林为经营酒店投资巨大，一审判决使蒋彬林承担全部损失而重大违约的圆融集团无需承担责任，显失公正。5、蒋彬林和圆融集团存在的房屋买卖法律关系和土地开发法律关系不应在同一案件中审理。
圆融集团辩称：圆融集团未就阳澄食街二期如何规划、何时开发等计划向蒋彬林进行过承诺，蒋彬林经营状况不佳属商业风险的范畴，不能据此认为圆融集团违约或虚假宣传。一审法院认定蒋彬林应支付不定期租赁合同期间的租金和物业费并无不当。蒋彬林对阳澄食街二期未开发场地的使用完全依赖于其是花园酒店商户的身份，圆融集团有权在收回房屋时一并要求收回该土地。蒋彬林主张行使特别购买权不符合约定的条件和时间要求。《房屋租赁合同》第3.1条约定“以实际测量的建筑面积为计算基础”，圆融集团主张的租金未超过按实测面积应支付的金额。蒋彬林要求圆融集团对房屋装修等损失承担赔偿责任没有依据，其主张与圆融集团存在土地开发法律关系也缺乏证据
蒋彬林向一审法院起诉请求：1、蒋彬林、花园酒店立即向圆融集团支付截至2016年12月15日所拖欠的租金5800182.35元（已抵扣履约保证金243092.2元）、物业管理费947906.55元、电费171965.22元、水费14608元，合计6934662.22元；2、蒋彬林、花园酒店立即将阳澄湖食街一期A5房屋恢复原状并腾空后返还给圆融集团，同时将占用的临近A5号房屋的阳澄食街项目未开发土地一并归还给圆融集团；3、蒋彬林、花园酒店从2017年1月1日起按照日租金、日物业管理费之和的标准向圆融集团支付迟延返还房屋期间的占有使用费146849.22元（暂计至2017年2月28日，实际要求计算至房屋返还之日止）；4、本案诉讼费用、律师费用由蒋彬林、花园酒店承担。诉讼中，圆融集团将诉请第3项中的房屋使用费计算标准调整为按月租金标准65982.44元计算。
一审法院认定事实：2008年2月1日，圆融集团（出租方、甲方）与蒋彬林（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定蒋彬林从圆融集团处承租阳澄食街一期A5的房屋用于餐饮经营，租期为五年即自2008年3月1日至2013年2月28日止，履约保证金为243092.2元。合同第1.1条约定：甲方愿意就本合同之条款将位于中国江苏省苏州工业园区阳澄食街一期A5总计建筑面积为1736.38平方米（实际以房屋权属证书载明的建筑面积为准）的房屋出租给乙方使用。合同第3.1条约定：2008年3月1日至2009年2月28日，租金为0元/平方米/月、物业管理费为8元/平方米/月；2009年3月1日至2011年2月28日，租金为35元/平方米/月、物业管理费为8元/平方米/月；2011年3月1日至2013年2月28日，租金为38元/平方米/月，物业管理费为8元/平方米/月。合同第4.3条约定：本合同如提前终止解除或者租赁期限届满后15日内，乙方应按照房屋交付时状况退还甲方，双方可经协商一致后，按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，乙方有权拆除及取回乙方所有设施设备之一部分或全部，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外），否则损坏部分由乙方负责修复或照价赔偿。乙方在合同终止期前未拆除取回之物品。视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任由其处理。乙方未按本合同上述约定时间向甲方退还房屋超过十天的，乙方将被视为是自动放弃承租场所内现有设施或装修的所有权，甲方有权处置房屋内乙方之全部物品。上述合同签订后，圆融集团向蒋彬林交付了涉案房屋，交付时房屋系毛坯房。
当日，圆融集团与蒋彬林另签订了《房屋租赁合同特别购买权补充条款》一份，该协议第1条约定：如果乙方在租赁期间全面履行房屋租赁合同项下的义务，包括但不限于按约定用途经营、按约定时间统一开业并持续经营、按约支付清租金、物业管理费及其他费用、未转租和分租、遵守相关法律及阳澄食街物业管理的规定，且租赁合同未提前终止，则2010年1月至2012年2月期间，乙方有权在书面通知甲方后，按照每平米建筑面积人民币8368元、塔楼部分每平米建筑面积7356元的优惠价格向甲方优先购买该租赁房屋。在其他情况下，乙方不享有特别购买权，上述优惠价格系本合同签订日物价水平确定，如到房屋买卖合同签订日物价水平变动，按照国家公布物价指数变动同比例核定调整。
蒋彬林使用租赁房屋期间，交付了履约保证金243092.2元以及物业费111128.32元，此后未交付其余款项。2009年至2016年，苏州工业园区建屋物业发展有限公司阳澄食街物业管理处（以下简称建屋阳澄食街物业管理处）每年度多次向花园酒店发送催费通知，对相应时间段欠付的租金、物业费、水电费等进行书面催告，同时告知其限期缴纳，否则加收滞纳金。2016年11月11日，圆融集团委托江苏益友天元律师事务所向蒋彬林发送两份律师函，一份律师函告知蒋彬林，根据圆融集团统计，截至2016年11月11日已拖欠租金5969558.68元、物业费1338633.22元、截至2010年1月15日的水费14608元、截至2010年3月15日的电费171965.22元，以上合计7494765.12元。基于欠款原因，圆融集团决定自2016年12月15日解除租赁关系并要求15日内将房屋交还，在收函后付清欠付款项并结算至合同解除之日。另一份律师函为要求蒋彬林交还自行占用的唯亭西区33605地块。该两份律师函均由蒋彬林于2016年11月12日签收，蒋彬林本人对此不持异议。2016年12月26日，圆融集团委托江苏益友天元律师事务所向蒋彬林发律师函，告知其关于阳澄食街一期A5房屋的不定期租赁关系已于2016年12月15日正式解除，要求15日内做好腾房返还及恢复原样工作、交还欠付金额，并返还占用的二期未开发用地。该函件由蒋彬林于2016年12月27日签收。庭审中，双方确认租赁合同到期后，实际是由花园酒店在实际使用涉案房屋至今。
诉讼中，圆融集团提交了涉案房屋的测绘报告，根据该测绘报告的测绘数据，涉案房屋的面积为1749平方米，圆融集团对于相关费用的主张按合同记载的1736.38平方米计算。关于临近A5号房屋的阳澄食街项目未开发土地，蒋彬林确认己方确实使用该位于酒店东北侧、面积约30亩的土地，用途为开设阳澄半岛农场，但未进行注册，该土地不在租赁的范围之内，也未单独缴纳使用费。当时已经谈好租金，本来是准备签约，后来没签，但圆融集团口头同意蒋彬林继续使用。
关于租期内的租金及物业费，圆融集团主张的金额及计算为：关于租金，圆融集团是从2009年3月1日（免租期届满之日）计算至2016年12月15日止。标准自2009年3月1日至2011年2月28日，按照35元/月/平方米计算，自2011年3月1日至2016年12月15日，按照38元/月/平方米计算，面积为按照合同上约定的1736.38平方米（圆融集团主张的金额中已扣除了在圆融集团处的履约保证金243092.2元），折算后的金额为租金5800182.35元；关于物业管理费，圆融集团是从2008年3月1日至2016年12月15日，按8元/月/平方米的标准计算，面积是按照合同上约定的1736.38平方米，且上述物业管理费计算式也已扣除蒋彬林已交纳的111128.32元，物业费部分按上述余款的70%主张，剩余30%在本案中暂不主张，折算后金额为947906.65元。蒋彬林、花园酒店对于上述租金及物业费的意见为：上述计算方式与合同约定一致，扣除了己方已付款项，但是圆融集团未能兑现招商时对整体环境的承诺，相关费用不应交付。
另查明：诉讼中，圆融集团提交了电费欠费清单及计算明细，证明蒋彬林拖欠电费171965.22元、水费14608元。本院据此向建屋阳澄食街物业管理处核实，其出具出面情况说明，上述期间的水电费已由圆融集团代缴。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同特别购买权补充条款》、律师函等证据以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，圆融集团与蒋彬林签订了《房屋租赁合同》，约定由圆融集团将阳澄食街一期A5房屋出租给蒋彬林使用，该合同依法成立、有效。合同约定的租赁期限自2008年3月1日至2013年2月28日止，该合同期限届满后，蒋彬林继续占用涉案的租赁房屋，圆融集团在诉讼中表示在发送解除合同的律师函之前，圆融集团、蒋彬林双方间就租赁房屋存在无固定期限租赁合同关系，对于该期间的租赁关系，一审法院亦予以确认。2016年11月11日，圆融集团向蒋彬林发送了律师函，在该函中圆融集团明确要求在2016年12月15日起解除上述无固定期限租赁合同关系。该函系基于蒋彬林欠付租金而圆融集团按约行使解除权的行为，具有事实与法律依据，依法发生效力。上述函件查询于2016年11月12日签收且蒋彬林对此无异议，故一审法院确认双方间的租赁关系于2016年12月15日解除，圆融集团按照该时点诉请主张租金、物业费也符合事实。上述租赁关系解除后，圆融集团作为房屋所有人要求蒋彬林恢复原状并腾空以及返还房屋的诉请符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。上述土地未包含在租赁合同范围内且蒋彬林也确认并未交付使用费，但土地使用综合判断与本租赁事宜相关联，故圆融集团诉请交还土地于法有据，一审法院一并支持。另外，圆融集团、蒋彬林双方在庭审中均确认目前涉案房屋的实际使用主体为花园酒店，故花园酒店对于涉案房屋的返还亦有相应的协助义务。
关于房屋租金及物业管理费，房屋租赁合同中约定了计算标准，圆融集团、蒋彬林双方确认蒋彬林仅支付过履约保证金243092.2元（圆融集团同意将该款抵扣相应的租金）及物业费111128.32元，此外未支付过其他款项。因此，综合考虑圆融集团主张的租金和物业费计算期间以及合同中约定的各项费用标准，再折抵蒋彬林已向圆融集团支付的各项费用金额，经核算圆融集团诉请的上述两项费用的金额均未超出蒋彬林应支付的金额，故对于圆融集团主张的物业费947906.65元、租金5800182.35元（已抵扣蒋彬林在圆融集团处的履约保证金243092.2元），一审法院均予以支持。关于蒋彬林辩称圆融集团未兑现承诺的招商环境，一审法院认为，租赁合同并未就圆融集团是否需要达到招商环境作出具体约定，故尚无证据表明圆融集团据此负有合同义务或法定义务，蒋彬林以招商蓝图证实其主张明显依据不足。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。并无证据表明租赁物本身存在瑕疵，蒋彬林也确认使用房屋经营多年，未就此提出异议，其应当依法按约支付租金及相关费用。
关于圆融集团主张的占有使用费，承上述分析，圆融集团、蒋彬林双方间的租赁关系已于2016年12月15日解除，但涉案的房屋目前仍由蒋彬林在占用使用，故自2016年12月16日起至房屋实际返还之日止，蒋彬林应向圆融集团支付占用房屋而导致的占有使用费，而圆融集团主张的起算时间为2017年1月1日，该诉请未超出其权利范围，一审法院予以认可。关于该占用使用费的计算标准，圆融集团现主张按原租金标准即65982.44元/月（38*1736.38）计算，一审法院认为该主张符合相关法律规定，故予以支持。
关于圆融集团主张的电费171965.22元及水费14608元，蒋彬林对于金额本身没有异议，且圆融集团举证已经代付，故蒋彬林应向圆融集团交纳电费171965.22元及水费14608元。
关于圆融集团主张的律师费，该费用在双方签订的《租赁合同》中并没有约定，且非必要支出费用，故圆融集团的该项诉请缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋彬林于判决生效之日起三十日内将阳澄食街一期A5房屋恢复原状并返还给苏州圆融发展集团有限公司，并在本判决生效后三十日内将其使用的临近A5号房屋的阳澄食街项目未开发土地返还给苏州圆融发展集团有限公司，苏州工业园区阳澄半岛花园酒店应协助蒋彬林向苏州圆融发展集团有限公司返还上述房屋及土地；二、蒋彬林于判决生效之日起十五日内支付苏州圆融发展集团有限公司租金5800182.35元、物业费947906.65元、电费171965.22元、水费14608元；三、蒋彬林于判决生效之日起十五日内支付苏州圆融发展集团有限公司占有使用费（房屋使用费计算方式：按65982.44元/月，自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费收取61370元，由苏州圆融发展集团有限公司负担1370元，由蒋彬林、苏州工业园区阳澄半岛花园酒店房屋负担60000元
二审另查明，圆融集团与蒋彬林签订的《房屋租赁合同特别购买权补充条款》约定蒋彬林有权书面通知圆融集团以优惠价格优先购买租赁房屋的时间为“2012年6月-2012年7月期间”而非一审法院查明的“2010年1月至2012年2月”。
二审经审理查明的其他事实与一审相一致。
二审中，蒋彬林提交了如下证据：1、协议和收条，证明蒋彬林让李能枝施工农场中的鱼塘、道路、饭店等项目并支付挖土费，圆融集团的员工刘淑贞、张磊作为见证方在协议上签字。2、阳澄半岛农场照片一组，证明该农场是功能完善的有机农场，不是未开发土地。3、租赁房屋的照片，证明房屋损坏圆融集团没有提供物业服务也没有维修。圆融集团质证认为：上述证据不属于新证据。1、协议和收条仅反映蒋彬林在使用涉案土地，协议上的见证人是圆融集团下属子公司苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司的员工，并非圆融集团人员，见证内容仅限于针对双方签约的行为。即使有见证人签字的施工协议，甚至认为本案双方存在不定期的土地使用合同关系，也不影响该合同关系的解除和圆融集团主张返还土地。
本院认为：2008年圆融集团与蒋彬林签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。租赁合同于2013年2月28日到期后，蒋彬林仍在继续租赁使用房屋，圆融集团未提出异议，故双方间为不定期租赁关系。圆融集团于2016年11月11日向蒋彬林发函通知解除合同，不违反法律规定，一审判决认定双方间租赁关系自蒋彬林收到律师函之日解除，并无不当。土地虽然未包含在合同范围内，但是从使用情况判断与房屋租赁事宜相关联，一审法院在判决蒋彬林返还房屋时一并判决其返还土地亦无不当。
就蒋彬林主张圆融集团违约在先的理由，《房屋租赁合同》中并无圆融集团后续开发义务的约定，蒋彬林所称的招商手册即使存在也不构成合同内容。合同未约定圆融集团必须取得所有权证，涉案房屋在交付时已经通过消防验收，蒋彬林没有证据证明圆融集团未取得所有权证对其使用房屋经营酒店造成影响。双方在补充条款中约定了行使特别购买权的条件为花园酒店按约付清租金、物业管理费及其他费用等，并在2012年6月至2012年7月期间书面通知圆融集团，双方协商签订房屋买卖合同。现蒋彬林结欠合同期内租金，也未书面通知圆融集团行使特别购买权，其上诉认为圆融集团违约在先无权解除租赁合同的理由不能成立。
关于占有使用费标准，蒋彬林在明知合同约定的租金标准的情况下，未于合同解除后返还房屋，亦未证明合同约定的租金明显高于市场价格，一审法院参照合同约定的租金标准计算占有使用费并无不当。蒋彬林上诉认为涉案房屋所在地块没有商业价值，应重新评估租金及物业费标准本院不予支持。
综上，蒋彬林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费61370元，由上诉人蒋彬林负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年四月二十五日
书记员 陆晓婷