江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4387号
上诉人（原审被告）：ＸＸ兴。
委托诉讼代理人：张立民，苏州市府前法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杜照培。
委托诉讼代理人：朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。
原审被告：王建兰。
上诉人ＸＸ兴因与被上诉人杜照培、王建兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张金民初字第00943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人ＸＸ兴上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、房屋所有权人居卫清是两个买卖协议的当事人，两个房屋中介是涉案房屋的直接参与人和知情人，应将居卫清以及“首佳信息咨询服务部”、“华顺房屋信息”追加为本案的当事人。一审遗漏当事人，必须发回重审。二、居卫清出具授权委托书委托杜照培将房屋出售。将2014年11月5日ＸＸ兴与居卫清签订的《房地产买卖协议》与11月7日ＸＸ兴与杜照培签订的《房地产买卖协议》联系起来看，可见：（1）实际买房人是杜照培一个人，ＸＸ兴与杜照培签订的协议形式上看是房屋买卖，实际上是垫资。（2）居卫清将房屋挂在两家中介出售，杜照培要买该房并由中介“华顺房产”两次带其看房，但杜照培提出要中介垫资并愿意支付利息。中介拿不出那么多现金而找ＸＸ兴帮其垫资。（3）两份协议所涉价款基本一致，所相差的15000元是垫资335000元的利息。一审法院对最为关键的协议补充条款“特别注明”视而不见，将两份协议割裂开来，判决结论是错误的。三、因居卫清涉嫌刑事诈骗案件尚未审结，ＸＸ兴诉居卫清民事案件已中止审理，根据“先刑后民”的规定，本案也应中止审理。
被上诉人杜照培辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审维持原判。
原审被告王建兰述称：同意上诉人ＸＸ兴的意见。
杜照培向一审法院起诉请求：解除杜照培与ＸＸ兴、王建兰于2014年11月7日签订的《房屋买卖协议》；并要求ＸＸ兴、王建兰返还购房款350000元及该款自2014年11月22日起至判决确定的归还之日止按同期银行贷款基准利率计算的利息损失，本案诉讼费用由ＸＸ兴、王建兰负担。
一审法院认定事实：2014年11月7日，ＸＸ兴、王建兰（甲方）与杜照培（乙方）签订了1份《房屋买卖协议》，协议约定：一、ＸＸ兴、王建兰自愿将其名下位于张家港市金都二期村58幢1003室的房产（建筑面积122.3平方米、车库8.07平方米，产权证号：现无）转让于杜照培。二、杜照培经实地察看，对ＸＸ兴、王建兰出售的房屋做了充分的了解，自愿向ＸＸ兴、王建兰购买上述地产。三、甲乙双方协定上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾伍万元整。售价中包括：自行车库。上述房地产办理产权过户手续所需要交纳的税费，由杜照培承担。四、在房地产交易部门办理过户手续时的自报价或评估价，仅为上交有关税费的依据，并不影响房产实际成交价格，所有的付款事宜，均以凭据为准。五、ＸＸ兴、王建兰保证上述房地产权属清楚。若发生与ＸＸ兴、王建兰有关的产权纠纷或债权债务，概由ＸＸ兴、王建兰负责清理，并承担民事责任，因此给杜照培造成的经济损失，ＸＸ兴、王建兰负责赔偿。六、在签订本协议时，杜照培于2014年11月7日先付ＸＸ兴、王建兰购房定金（大写）贰仟元。其余付款于2014年11月17日之前付清。双方还对违约责任等条款作出了约定。双方还补充如下内容：特别注明：ＸＸ兴于2014年11月5日帮杜照培垫付房款叁拾叁万伍仟元，此合同与（ＸＸ兴和居卫清签订合同实际是同一个人杜照培购买）。张家港市金港镇华顺房产信息作为中介在协议上盖章、签名。2014年11月21日杜照培委托其姐夫李友林通过银行账户向ＸＸ兴银行卡上汇款350000元，作为支付该房款，但一直未办理该房产产权过户手续。
庭审中ＸＸ兴提供了2014年11月5日其与居卫清签订的《房地产买卖协议》显示，在2014年11月5日居卫清（甲方、出卖方）与ＸＸ兴（乙方、购买方）签订了1份《房地产买卖协议》，协议约定：一、居卫清自愿将其名下位于金港镇金都二期58幢1003室的房产，建筑面积122.3平方米、车库8.5平方米，产权证号：统一办理，转让于ＸＸ兴。二、ＸＸ兴对居卫清议定的上述房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。三、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（小写）335000元，（大写）叁拾叁万伍仟元。售价中包括：自行车库。上述房地产过户所需缴纳的税费含产权登记费、转让服务费、契税、测绘配图费、印花税均由ＸＸ兴承担。四、居卫清保证上述房地产权属清楚。若发生与居卫清有关的产权纠纷或债权债务，概由居卫清负责清理，并承担民事责任，因此给ＸＸ兴造成的经济损失，居卫清负责赔偿。五、在签定本协议时，ＸＸ兴于2014年11月5日先付居卫清定金（大写）贰拾肆万元。甲乙双方相互配合办理产权手续，并协定在不迟于2014年11月6日内将房屋使用权交于ＸＸ兴，同时结清剩余房款（大写）玖万伍仟元整。双方还对违约责任等条款作出了约定。双方还补充如下内容：现金交付，如房产证下来，居卫清一定配合ＸＸ兴办理过户手续，由ＸＸ兴指定产权过户接受人，居卫清配合签字等。张家港市金港镇首佳信息咨询服务部作为中介在协议上盖章。
庭审中ＸＸ兴提供的汇款凭证及收条显示，2014年11月5日ＸＸ兴、徐满才向居卫清支付房款335000元。当日居卫清出具收条，收到金都二期58幢1003室的房款335000元。
2014年12月4日王建兰向张家港市公安局后塍派出所报案称，居卫清在2014年10月13日将金都二期58幢1003室的房产出售给徐晓忠后，在2014年11月5日又将金都二期村58幢1003室的房产出售给其，居卫清涉嫌诈骗。同日张家港市公安局立案侦查。
2015年2月26日，ＸＸ兴曾向一审法院提起诉讼，要求确认2014年11月5日居卫清与ＸＸ兴签订的《房地产买卖协议》有效，并要求居卫清继续履行该《房地产买卖协议》。一审法院立案受理【张家港市人民法院（2015）张金民初字第00262号】后，于2015年6月17日将该案移送至张家港市公安局侦查。
另查明，金港镇金都二期58幢1003室的房产至今尚未办理房产证。
以上事实由《房地产买卖协议》、《房屋买卖协议》、付款凭证、张家港市公安局受案登记表、立案决定书、移送函、庭审笔录等佐证。
一审法院认为：2014年11月7日，ＸＸ兴、王建兰与杜照培签订的《房屋买卖协议》，并不存在欺诈、胁迫等情形，应该是双方当事人真实意思的表示。在该协议中虽注明：ＸＸ兴于2014年11月5日帮杜照培垫付房款叁拾叁万伍仟元，此合同与（ＸＸ兴和居卫清签订合同实际是同一个人杜照培购买）；且ＸＸ兴、王建兰在庭审中也认为系其借款给杜照培，实际是杜照培向居卫清购买金都二期58幢1003室的房产。但ＸＸ兴、王建兰不能合理解释由中介机构参与其与杜照培订立房屋买卖的原因；而事实上杜照培也在订立合同后的十多天即支付了房款。而ＸＸ兴、王建兰提供的2014年11月5日其与居卫清签订的《房地产买卖协议》及收条，证明居卫清将位于张家港市金港镇金都二期58幢1003室的房产出售给了ＸＸ兴、ＸＸ兴且已支付了相应的房款，故一审法院对ＸＸ兴、王建兰上述为杜照培垫付房款的意见难以采信支持。2014年11月7日ＸＸ兴、王建兰与杜照培签订的《房屋买卖协议》也不存在损害国家、集体、第三人利益、公共利益等违反法律规定的情形，故该协议真实有效。ＸＸ兴作为出卖人在签订该协议时未取得且至今也未取得金都二期58幢1003室房产的所有权或处分权，致使该房产所有权不能转移，现杜照培作为买受人要求解除该房屋买卖协议，并要求ＸＸ兴、王建兰返还购房款350000元及赔偿其占用购房款期间即自2014年11月22日起至判决确定的归还之日止按同期银行贷款基准利率计算的利息损失，一审法院依法应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除2014年11月7日杜照培与ＸＸ兴、王建兰签订的《房屋买卖协议》。二、ＸＸ兴、王建兰应返还杜照培购房款350000元，并向杜照培支付350000元自2014年11月22日起至判决确定的返还之日止按同期银行贷款基准利率计算的利息损失。限于判决生效后10日内履行。案件受理费6550元，保全费2520元，合计9070元由ＸＸ兴、王建兰负担。
本案二审期间，ＸＸ兴提交了落款时间为2014年10月3日、委托人为“居卫清”的委托书一份，其中载明“本人居卫清全权委托ＸＸ兴出售金都二期58幢1003室中套一套及自行车库”。ＸＸ兴以此证明ＸＸ兴与杜照培签订房屋买卖合同是受房屋所有权人居卫清的委托。杜照培表示对委托书的真实性无法确认。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本案二审争议焦点在于：1、杜照培与ＸＸ兴、王建兰之间是否存在房屋买卖合同关系；2、一审法院审理本案是否严重违反法定程序。
本院认为：上诉人ＸＸ兴主张其与杜照培签订的买卖协议只是为解决垫资的风险问题，并非真实房屋买卖合同关系。但是房屋买卖协议是由ＸＸ兴、王建兰作为出卖方与杜照培签订，协议内容中均是关于房屋买卖双方权利义务的约定。对于协议特别注明部分载明“ＸＸ兴于2014年11月5日帮杜照培垫付房款叁拾叁万伍仟元，此合同与（ＸＸ兴和居卫清签订合同实际是同一个人杜照培购买）”的内容，第一，从文义上看虽然显示ＸＸ兴帮杜照培垫付房款，但并未明确ＸＸ兴与杜照培之间仅存在资金垫付关系不存在其他合同关系。第二，“实际是同一个人杜照培购买”不等同于“实际是同一个人居卫清出卖”，不能据此否定在ＸＸ兴、王建兰与杜照培签订的房屋买卖合同中ＸＸ兴、王建兰的出卖人身份。第三，即使杜照培签订合同时知道房屋所有权人是居卫清，在本案中与杜照培签订合同、向杜照培出卖房屋的主体仍为ＸＸ兴、王建兰。虽然不排除ＸＸ兴确有通过其所称的“垫资”获取收益的目的，但是各方最终通过协议缔结的仍是两个房屋买卖合同关系。第四，在此前ＸＸ兴起诉居卫清的房屋买卖合同纠纷中，ＸＸ兴明确要求判令其与居卫清签订的房地产买卖协议合法有效，并未提及该房屋买卖合同的实际购买人是杜照培的观点，与其在本案中的主张存在明显矛盾。因此对于ＸＸ兴称其与杜照培之间实为垫资关系的主张本院不予采信。
对于肖卫清在二审中提交的委托书，即使真实，也只表明居卫清与ＸＸ兴之间存在委托关系。而在与杜照培签订合同时，ＸＸ兴是以其本人名义作为出卖方签订合同。根据合同法规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。虽然特别注明中提及ＸＸ兴和居卫清签订了合同，但没有证据证明杜照培知道居卫清委托ＸＸ兴出卖房屋，因此即使委托关系存在，杜照培也可以选择ＸＸ兴作为相对人主张权利。一审法院认定ＸＸ兴、王建兰与杜照培签订的协议真实有效并无不当，ＸＸ兴、王建兰不能履行合同导致合同解除，应承担返还房款及赔偿利息损失的责任。
关于程序问题，本案审理的是ＸＸ兴、王建兰与杜照培之间的房屋买卖合同关系，与房屋所有权人居卫清没有必然联系，与居卫清所涉的刑事案件的审理结果没有关联，ＸＸ兴主张本案应中止审理没有事实和法律依据。不追加居卫清以及中介机构作为当事人不影响本案的法律关系及相关事实认定，一审法院未追加居卫清及中介机构作为当事人也不违反法定程序。
综上所述，ＸＸ兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人ＸＸ兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 黄学辉
代理审判员 沈维佳
二〇一六年八月十五日
书 记 员 陆晓婷