福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0103民初852号
原告（执行案外人）：万照宁，女，1979年11月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：陈亮，福建元一律师事务所执业律师。
原告（执行案外人）：郭翔，男，1979年10月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被告（申请执行人）：刘杰，男，1964年5月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈品莲（即下列被告，系被告刘杰的妻子），女，住福建省福州市鼓楼区。
被告（申请执行人）：陈品莲，女，1969年4月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被告（申请执行人）：陈维松，男，1957年6月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被告（申请执行人）：王瑞康，男，1951年5月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被告（被执行人）：林鸿文，女，1966年4月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：何伟杰、林振翔，福建合众天成律师事务所执业律师。
被告（被执行人）：魏林赞，男，1962年3月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：何伟杰、林振翔，福建合众天成律师事务所执业律师。
第三人：叶克钜，男，1950年10月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
第三人：陈荫慧，女，1952年5月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室，统一信用社会代码：913501026919245866。
法定代表人：朱发光，董事长。
委托诉讼代理人：潘清泉、黄建灿，福建国富律师事务所执业律师。
原告万照宁、郭翔与被告刘杰、陈品莲、陈维松、王瑞康、林鸿文、魏林赞和第三人叶克钜、陈荫慧、福州中联立信房产代理有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万照宁及其委托诉讼代理人陈亮、原告郭翔和被告刘杰的委托诉讼代理人陈品莲、被告陈品莲、陈维松、王瑞康以及被告林鸿文、魏林赞的委托诉讼代理人林振翔和第三人叶克钜、陈荫慧、福州中联立信房产代理有限公司的委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万照宁、郭翔向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告万照宁与被告林鸿文、第三人叶克钜于2014年2月26日签订的《拆迁房买卖合同》有效、确认被告林鸿文与第三人叶克钜于2013年2月21日签订的《拆迁安置房买卖合同》有效，确认原告万照宁对福建省福州市台江区房产享有占有权、使用权、受益权、处分权；2、请求法院判令解除对福建省福州市台江区房产的执行、不得对福建省福州市台江区房产采取任何执行措施；3、由被告承担与本案相关的全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月2日，台江区人民法院向福州市台江区房地产拆迁工程处作出（2015）台执字第1304-1号《协助执行通知书》，要求其协助执行立即查封、冻结被告林鸿文的拆迁安置房或拆迁安置补偿款所享有的份额（以236201元为限）。2016年11月2日，原告万照宁对执行标的提出书面异议。福州市台江区人民法院于2017年1月24日作出（2017）闽0103执异3号执行异议裁定：裁定驳回异议人万照宁的执行异议申请。被告刘杰、陈品莲、陈维松、王瑞康系执行案件的申请执行人，被告林鸿文、魏林赞系执行案件被执行人。原告认为贵院作出的驳回裁定有误，缺乏事实与法律依据。一、诉争房屋系原告万照宁合法所得，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。”被告林鸿文与第三人叶克钜于2013年2月21日签订《拆迁安置房买卖合同》，约定被告林鸿文将其取得的76.66平方米安置房一套即诉争房屋出卖给第三人叶克钜，随后，原告万照宁于2014年2月26日与被告林鸿文、第三人叶克钜在第三人福州中联立信房产代理有限公司见证下签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定：原告万照宁购买被告林鸿文所有的坐落于福州市台江区房屋，建筑面积76.66平方米，购房款96万元。原告按约向被告林鸿文支付购房款70万元，被告林鸿文于2014年3月27日将该套房屋正式交付原告使用，原告万照宁已对该房屋进行入住。故请求法院确认原告万照宁对福建省福州市台江区房产享有所有权。二、讼争房屋福州市台江区房屋原系被告林鸿文的拆迁安置房，安置方式为与原拆迁房即福州市台江区房产的产权调换，故讼争房屋的产权属于被告林鸿文所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第一款规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。讼争房屋虽未登记被告林鸿文名下，但是本案讼争房屋即福州市台江区白马南路彬社新村4座701单元房产，系2012年9月18日本案被申请人林鸿文与福州市土地发展中心、福州市台江房地产拆迁工程处签订的《拆迁户回迁安置（产权调换）结算单》，安置方式为与原拆迁房即福州市台江区房产的产权调换被申请人林鸿文取得76.66平方米安置房一套，即讼争房屋，并出售给原告万照宁，有《拆迁房安置买卖合同》予以佐证。故据此可判断被告林鸿文系讼争房屋的权利人。贵院向福州市台江区房地产拆迁工程处作出（2015）台执字第1304-1号《协助执行通知书》，要求其协助执行立即查封、冻结被告林鸿文的拆迁安置房或拆迁安置补偿款所享有的份额（以236201元为限）的查封行为也进一步证明了林鸿文是讼争房屋的产权所有权，否则本院的查封行为无效。故原告万照宁通过合法的买卖行为，合法取得该房屋，并成为该房屋的所有权人，应该得到法律的保护。三、原告愿意在合理期限内向贵院交付全部余款，请求贵院依法裁定解除该房屋查封、扣押、冻结，并确认原告万照宁对讼争房屋享有占有权、使用权、收益权、处分权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”原告已支付购房款70万元，并实际占有房屋，原告缴纳了房屋占有使用期间的物业管理费用，且原告的小孩已就近入学，原告愿意在合理期限内向贵院交付余款26万元，请求贵院依法解除对福建省福州市台江区房产的查封、扣押、冻结，并确认福建省福州市台江区房产的产权所有人为原告万照宁，并确认原告对讼争房屋享有占有权、使用权、收益权和处分权。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告刘杰、陈品莲辩称，1、原告并非善意第三方。林鸿文享有与福州市台江区房地产开发公司以及福州市房地产拆迁工程处签订拆迁安置协议权利，但没有依照法律规定登记其不动产，故林鸿文对该拆迁安置房没有物权，该讼争房屋还系福州市台江区房地产开发公司的财产，魏林赞、林鸿文、叶克钜等人无权利买卖该讼争房产。其与林鸿文、魏林赞的买卖关系是无效的。2、诉争房产系林鸿文、魏林赞抵押给我方用以抵扣债务的，我方提供的借条上也可以证明。台江区人民法院已作出（2014）台民初字第640号民事判决书，判决魏林赞、林鸿文应共同偿还刘杰、陈品莲借款211000元及利息。现尚未执行，请求法院驳回原告的诉请。
被告陈维松、王瑞康辩称，我方与原告方没有任何关系，诉争房产尚未办理产权证，针对诉争房产的买卖关系是无效的。
被告林鸿文、魏林赞辩称，我方对原告的诉请、事实与理由没有异议。
第三人叶克钜述称，我认为法院对诉争房产的冻结行为是没有道理的。本案当事人均是被林鸿文与魏林赞坑骗。
第三人陈荫慧述称，林鸿文与拆迁部门签订了拆迁安置协议，我方向林鸿文购买了诉争房屋，被告刘杰、陈品莲的答辩意见认为林鸿文与魏林赞对诉争房产没有物权是没有法律依据的。
第三人福州中联立信房产代理有限公司述称，1、我方对原告诉请、事实理由没有异议。2、对本案被告刘杰、陈品莲提出的认为买卖合同是无效的，是没有依据的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、俩原告系夫妻关系，被告刘杰与被告陈品莲系夫妻关系，被告林鸿文与魏林赞原系夫妻关系，于2009年7月21日协议离婚。第三人陈荫慧系原告郭翔的母亲，原告万照宁的婆婆。本院在执行申请执行人刘杰、陈品莲、陈维松、王瑞康与被执行人魏林赞、林鸿文民间借贷、合同纠纷等三个案件中，根据申请执行人刘杰、陈品莲的申请，本院于2015年7月2日作出（2015）台执字第1304-1号《执行裁定书》，裁定依法冻结、扣划被执行人魏林赞、林鸿文银行存款人民币236201.18元或冻结。查封、扣押其相当价值的财产。同日，本院向福州市台江区房地产拆迁工程处作出（2015）台执字第1304-1号《协助执行通知书》，要求其协助执行立即查封、冻结被执行人林鸿文的拆迁安置房或拆迁安置补偿款所享有的份额（以236201.18元为限）；
2、林鸿文作为被拆迁人，福州市台江区房地产开发公司作为甲方（拆迁人），福州市台江区房地产拆迁工程处作为丙方（拆迁实施单位）签订了《拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方委托丙方拆迁乙方坐落台江区，属公产（所有权人：市直管房）；在《回迁安置（产权调换）决算单上记载：拆迁房屋情况：产权人为市直管房，租户姓名为林鸿文，原地址XX巷XX号，安置方式为产权调换，安置房坐落于XX新村XX单元，产权调换缴纳金额为179862元，林鸿文已于2013年2月27日缴纳。
3、2013年2月21日，林鸿文与叶克钜签订了《拆迁安置房买卖合同》，将坐落于福州市台江区XX路XX新村XX单元房产以85万元的价格出卖给叶克钜，因魏林赞有欠叶克钜债务，系以房抵债，并未支付购房款。在该合同落款处，甲方均有林鸿文和魏林赞签字确认。2014年2月26日，以被告林鸿文（代理人叶克钜）为出卖人与异议人万照宁作为买受人，双方签订了《拆迁安置房买卖合同》，将上述房产以96万元的价格出卖给万照宁，叶克钜及林鸿文在甲方处签字，且林鸿文于2014年3月19日出具《代理行为追认及授权确认函》。
4、第三人陈荫慧于2014年3月27日通过银行转账向第三人叶克钜汇款40万元，原告郭翔通过pos机刷卡方式向福州佳鸿建材有限公司支付三笔款项，分别为20万元、730元和72270元，共计673000元。2014年3月27日，万照宁与被告林鸿文及叶克钜签订《物业交接手续》。福州元极物业管理有限公司于2016年11月1日出具《证明》，证明陈荫慧及万照宁从2014年3月入住讼争屋。截止目前，讼争屋产权证尚未办理。
5、2016年11月2日，原告万照宁对查封的福州市台江区XX路X新村XX单元房提出书面异议，本院受理后，进行了审查，于2017年1月24日作出（2017）闽0103执异3号《执行裁定书》，裁定如下：驳回异议人万照宁的执行异议申请。万照宁对该裁定不服，于2017年2月24日向本院提出案外人执行异议之诉。
另查明，福建省福州市台江区房产系原台江区公房拆迁后安置房，权利人现仍为福州市台江区房地产开发公司。
本院认为，本案中争议标的福建省福州市台江区房产系原公房租户林鸿文租赁位于台江区公房拆迁后安置房，尚未办理房屋权属证明，虽然林鸿文享有该房屋的拆迁安置权利，但产权尚未变更至其名下，权利人仍为福州市台江区房地产开发公司。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”由于上述房屋由林鸿文转让给万照宁时产权没有登记在林鸿文名下，按照法律规定，并没有发生效力。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）……。上述规定是针对买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案讼争房产仍登记在福州市台江区房地产开发公司名下，并非登记在林鸿文名下，因此，不适用上述规定的情形能够排除执行。据此，本院依法查封是正确的，故对原告的诉请，本院不予支持，依法应予以驳回。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告万照宁、郭翔的诉讼请求。
案件受理费4843元，由原告万照宁、郭翔共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 群
人民陪审员 林洁敏
人民陪审员 林祥容
二〇一七年九月十八日
书 记 员 熊晓冰
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国物权法》
第十四条【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的自行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。