山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初6127号
原告（执行案外人）：山东南丰房地产发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：林树哲，董事长。
委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王术慧，山东豪才律师事务所律师。
被告（申请执行人）：张雪，女，1978年10月9日出生，汉族，无业，住济南市。
被告（被执行人）：王静，女，1982年8月23日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：鹿竞超，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：徐鹏，男，1978年2月13日出生，汉族，住济南市。
原告山东南丰房地产发展有限公司与被告张雪、王静、徐鹏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东南丰房地产发展有限公司法定代表人林树哲的委托诉讼代理人王术慧、被告张雪、被告王静的委托诉讼代理人鹿竞超到庭参加诉讼，被告徐鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告山东南丰房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：停止对位于济南市101号房产的执行，并解除查封。事实和理由：2016年9月23日，原告收到市中区法院（2016）鲁0103执异64号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议申请，原告认为法院做出的裁定缺乏事实及法律依据，理由如下：一、被告申请执行的房屋归原告所有，不属于被执行人徐鹏所有，徐鹏从未取得过涉案房屋所有权。首先，根据《物权法》第九条规定，房屋系原告开发建设，原告享有所有权。其次，2014年6月30日，被执行人徐鹏与原告签订商品房买卖合同，原告将涉案房屋预售给徐鹏，徐鹏以按揭方式支付购房款。合同签订后，徐鹏在支付了首付款后，一直没有办理房屋贷款手续，原告多次催办，徐鹏一直没有办理。在徐鹏没有支付全部价款的情况下，不享有房屋所有权，不享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利。再次，因徐鹏没有办理贷款手续，按合同约定，原告有权解除双方签订的合同。2015年4月28日原告起诉至历下区法院，要求解除合同。2015年10月15日，历下区法院作出（2015）历民初字第963号民事判决书，解除原告与徐鹏签订的合同。房屋已不可能过户至徐鹏名下，房屋所有权归原告所有。二、被告对属于原告的房屋申请执行没有法律依据，应当依法停止执行，并解除对房屋的查封。首先，原告提起解除合同的时间为2015年4月28日，而被告起诉时间是在2015年9月1日，市中区法院查封时间是2015年9月9日，虽然历下区法院作出判决的时间是在2015年10月15日，但对法院作出判决时间的期限，原告是无法确定的，且法院作出判决的结果是对原告提起解除合同诉讼的确认，因此，原告起诉解除时间在前，被告申请查封时间在后，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。其次，《最高人民法院关于人民法院司执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。本案中，原告与徐鹏的合同已经解除，对房屋继续采取预查封已经没有依据，应当停止执行并解除查封。综上，为维护自身合法权益，原告现诉至法院。
被告张雪辩称：1、查封是法院作出的，不是我方作出的，而且法院在2015年9月9日的查封是符合法律规定的，无任何程序及适用法律上的错误，查封当日在房管局系统上显示房屋网签在徐鹏名下。2、法院的查封在原告解除合同判决生效之前，根据最高院规定不能对抗市中区法院的查封。3、据我方所知，王静正在向历下区法院提起再审，对原告解除合同是否符合法律规定，需要法院作出裁决，所以对原告在诉讼请求中提出的对执行标的享有足以排除强制执行的观点我方保留相关权利。请求驳回原告的诉讼请求。
被告王静辩称：认为房屋所有权应当归被告王静所有，该房产于2014年4月至6月由被告王静和徐鹏在婚姻关系存续期间内举债购买，应属共同财产，原告向历下区法院起诉被告徐鹏要求解除合同侵害了被告的合法权益，对此，我方已向历下区法院申请再审，该再审案件目前在历下区法院立案庭合议调查，如果房屋解除强制执行解除查封，也应当优先向被告张雪清偿。请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐鹏在本案审理期间未答辩。
本院经审理认定事实如下：位于济南市小区系原告山东南丰房地产发展有限公司开发建设的商品房。2014年6月30日，原告山东南丰房地产发展有限公司与被告徐鹏签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：销售（字）201414630490号，约定由被告徐鹏购买原告山东南丰房地产发展有限公司开发建设的位于济南市101号房屋，建筑面积137.03平方米，房屋总价款为1333506元；被告徐鹏于合同签订时支付总房款27.8%作为首付款，共计370506元（含已付定金），于2014年7月2日再支付总房款0.2%，共计30000元作为追加首付款，剩余70%总房款，共计933000元被告徐鹏申请30年贷款支付。合同签订后，被告徐鹏向原告山东南丰房地产发展有限公司支付首付款400506元；被告徐鹏未办理剩余购房款933000元的贷款手续。
因被告徐鹏未按约办理贷款支付剩余购房款的手续，违反了与原告签订的商品房买卖合同的约定，原告山东南丰房地产发展有限公司于2015年4月28日起诉至济南市历下区人民法院，要求解除与被告徐鹏签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同。案经审理，历下区人民法院于2015年10月15日作出（2015）历民初字第963号民事判决，判决解除原告山东南丰房地产发展有限公司与被告徐鹏2014年6月30日签订的《商品房买卖合同》。该案已一审发生法律效力。
2015年9月1日，本案被告张雪曾以徐鹏、王静为被告起诉至本院，要求偿还68万元并赔偿律师代理费3万元。案经审理，本院于2015年10月26日作出（2015）市民初字第2877号民事判决，判决被告徐鹏、王静偿还68万元并赔偿律师代理费3万元。在该案审理期间，张雪向本院申请财产保全，本院于2015年9月8日作出（2015）市民初字第2877-1号民事裁定书，依据该裁定，本院于2015年9月9日预查封了被告徐鹏购买的登记在原告山东南丰房地产发展有限公司名下的涉案房屋。因被告徐鹏、王静未履行上述判决确定的义务，该案原告张雪向本院申请强制执行，在执行过程中，本案原告山东南丰房地产发展有限公司作为案外人向本院提出执行异议，本院于2016年8月12日作出（2016）鲁0103执异64号执行裁定书，裁定驳回了山东南丰房地产发展有限公司提出的执行异议。裁定书送达后，山东南丰房地产发展有限公司在法律规定的期限内向本院提起了案外人执行异议之诉，即本案。
以上事实，由商品房买卖合同、（2015）历民初字第963号民事判决书、（2016）鲁0103执异64号执行裁定书、（2015）市民初字第2877号案件流程信息表、起诉状、保全申请书、民事裁定书、协助执行通知书、民事判决书、送达回证及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告徐鹏虽然与原告山东南丰房地产发展有限公司签订了关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，但从物权法定、未经登记不发生效力的规定来看，被告徐鹏并未取得所购房屋的所有权，未进行登记前，其物权权能是受到限制的。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。上述法律规定中，明确了当事人约定解除和法定解除的情形。被告徐鹏虽然签订了商品房买卖合同并支付了首付款，但因未按约办理贷款手续，亦未按约将剩余购房款付清，此情况下，导致原告山东南丰房地产发展有限公司的合同目的未能全部实现，故原告山东南丰房地产发展有限公司依据合同约定和相关法律规定，有权起诉要求解除与被告徐鹏签订的《商品房买卖合同》，且该合同已经济南市历下区人民法院（2015）历民初字第963号案件的生效判决解除。根据物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉案房屋系由原告山东南丰房地产发展有限公司开发建设，虽然被告徐鹏与原告山东南丰房地产发展有限公司签订了涉案房屋的买卖合同，但并未办理产权过户登记，根据我国《物权法》的上述规定，应当认定涉案房屋的所有权人仍为原告山东南丰房地产发展有限公司。在已有生效法律文书解除了原告山东南丰房地产发展有限公司与被告徐鹏签订的商品房买卖合同的情况下，被告徐鹏已丧失了要求办理涉案房屋产权过户登记的权利。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。因被告张雪与被告徐鹏、王静的债权债务纠纷，在审理期间预查封了涉案房屋，但在未办理产权过户登记的情况下，所有权不能认定为归被告徐鹏所有，故在此情况下，不能对登记在原告山东南丰房地产发展有限公司名下的涉案房屋进行强制执行措施。在原告山东南丰房地产发展有限公司与被告徐鹏签订的商品房买卖合同已解除的情况下，应当解除对涉案房屋的查封措施。
综上所述，原告山东南丰房地产发展有限公司所提出的执行异议成立，应当停止对涉室房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
不得执行原告山东南丰房地产发展有限公司名下位于济南市101号房屋，解除对房屋的查封措施。
案件受理费16800元，由被告张雪负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
本院（2016）鲁0103执异64号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 宋洪勇
人民陪审员 侯本双
二〇一七年五月十日
代理书记员 于 婷