成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初6424号原告(反诉被告)：李友明，男，1973年9月22日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。原告(反诉被告)：代东蓉，女，1975年10月27日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。二原告(反诉被告)委托诉讼代理人：袁炯，四川远智律师事务所律师。被告（反诉原告）：李金，男，1983年4月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人�银天宝，四川思勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕，四川思勉律师事务所律师。第三人：成都志云房产经纪有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道麓山大道一段630号。法定代表人：刘勇。第三人:中国建设银行股份有限公司成都第八支行，住所地成都市上南大街4号。主要负责人：阴小华，行长。委托诉讼代理人：张亚琳，女，系该公司工作人员。原告(反诉被告)李友明、代东蓉与被告（反诉原告）李金、第三人成都志云房产经纪有限公司（以下简称“志云房产经纪公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司成都第八支行（以下简称“建行成都第八支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李友明、�东蓉及其委托诉讼代理人袁炯，被告（反诉原告）李金及其委托诉讼代理人银天宝、刘燕以及第三人建行成都第八支行的委托诉讼代理人张亚琳到庭参加诉讼。第三人志云房产经纪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告(反诉被告)李友明、代东蓉当庭撤回本诉全部诉讼请求。本院于2018年4月3日作出（2017）川0116民初6424号民事裁定书。被告（反诉原告）李金向本院提出反诉请求：1、判令李友明、代东蓉继续履行《房屋买卖合同》，办理解除房屋抵押手续并协助李金完成过户登记；2、判令李友明、代东蓉支付逾期办理房屋过户递件的违约金，违约金从2017年5月18日起以775000元为基数按年息24%的标准支付至实际办理过户递件之日止（暂计算至2018年1月16日为125550元）；3、判令李友明、代东蓉承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，李金自愿放弃第2、3项诉讼请求。事实与理由：2016年8月5日，李金与李友明、代东蓉、志云房产经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定李友明、代东蓉将其名下位于成都市天府新区万安镇梓州大道××号×栋×单元×层×号的房屋出卖给李金，总价款为775000元。因该房屋未办理产权证，故合同约定，李金首付款175000元，剩余550000元办理银行按揭贷款，由贷款银行直接支付给李友明、代东蓉。同时该合同备注“经纪方承诺从签订该买卖合同90天内负责把卖方产权证办理下来，如未办理下来按每月市场租金给卖方”。此外，《房屋买卖合同》约定，若李友明、代东蓉逾期办理过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向李金支付违约金。《房屋买卖合同》签订后，李金按照合同的约定，于当日向李友明、代东蓉交付定金50000元，李友明、代东蓉也已交付房屋给李金。李金随之入住该房屋，对该房屋进行了装修，并交纳了相关物业费、水电气费等。后李金通过电话和微信多次联系李友明、代东蓉以及经纪方催促办理产权的时间，但其均说还要等一段时间，以致于过了合同约定的办理产权的时间，案涉房屋的产权证仍未办理下来。2017年3月，李金致电经纪方志云房产经纪公司得知案涉房屋的产权证能够办理了，但李友明、代东蓉以近期两个月均无时间为由拒绝办理，同时经纪方志云房产经纪公司告知李金，李友明、代东蓉要求房屋要涨价。后李金又致电李友明、代东蓉，李友明、代东蓉明确提出案涉房屋要按目前的市场价来卖，否则就解除合同。2017年5月18日，案涉房屋的权属证书办理下来。李金随之致电李友明、代东蓉和志云房产经纪公司要求及时办理过户登记，但因房价市场波动较大，李友�、代东蓉以房屋涨价为由，拒绝办理过户登记。因李金为购买案涉房屋，已经将其所有供全家人生活的唯一住房出售，现李金及其妻子名下均无房产。李友明、代东蓉将房屋涨价，要求李金多支付数十万元的行为严重违反了诚实信用原则。李金认为，根据《房屋买卖合同》约定，李友明、代东蓉作为卖方，在房屋产权证办理下来的情况下，应积极履行合同约定的义务，协助李金完成过户登记。李友明、代东蓉拒绝配合过户，要求解除合同，这已构成违约。李金为维护其合法权益，提出反诉。原告（反诉被告）李友明、代东蓉针对被告（反诉原告）李金的反诉辩称，愿意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，因李友明、代东蓉经济困难，需要李金代为清偿案涉房屋所欠建行成都第八支行的贷款本息。第三人志云房产经纪公司未提供证据，也未提交书面陈述意见。第三人建行成都第八支行述称，李友明、代东蓉、李金任何一方结清涉案房屋的按揭贷款，建行成都第八支行均愿意配合解除抵押登记手续。本院经审理后认定事实如下：2016年8月5日，李金（买方）与李友明、代东蓉（卖方）、志云房产经纪公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》。约定，李友明、代东蓉将其所有的位于成都市天府新区万安镇梓州大道××号×栋×单元×层××号房屋出售给李金，房屋成交价为775000元。付款方式：（1）定金交付（定金可抵扣房款）：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元。房款支付（除定金之外的购房款）按以下第2种方式执行。2、由买卖双方自行交接房款，按下列B方式执行：B、按揭贷款方式支付房款，产权下来卖方预约银行还款日提前10天，买方将首付款175000元支付给卖方，若银行�际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。买方委托经纪方代办银行按揭贷款（贷款金额约550000元，期限约30年，类型为商业贷款），买方应按经纪方通知及时向经纪方提交其贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭贷款申请。交付房屋：在卖方收齐定金50000元，卖方将该房屋交付给买方。备注：经纪方承诺从签订该买卖合同90天内负责把卖方产权证办下来，如未办下来按每月市场租金给卖方。合同签订后，李金即于合同签订当日向李友明、代东蓉支付定金50000元，李友明、代东蓉也向李金交付了案涉房屋。此后，双方在合同继续履行中发生争议，李友明、代东蓉未能结清其银行按揭贷款，也未注销案涉房屋上设定的抵押权，至双方不能办理房屋过户登记手续。双方均诉至法院。庭审中，李友明、代东蓉、李金经协商一致确认�案涉房屋总价款为820000元，李金已经于2016年8月5日向李友明、代东蓉支付定金50000元，目前剩余购房款770000元尚未支付。李金自愿承担本案反诉案件受理费。另查明，位于成都市天府新区梓州大道××号×栋×单元×层××号的案涉房屋登记于李友明、代东蓉名下，其不动产权证号为20170509×××；该案涉房屋已为抵押权人即本案第三人建行成都第八支行办理了银行贷款抵押登记；第三人建行成都第八支行在庭审中陈述，截止2018年4月3日，李友明、代东蓉尚欠建行成都第八支行按揭贷款本金248920.44元。在诉讼中，李金申请追加建行成都第八支行作为本案第三人参加诉讼。李金自愿代李友明、代东蓉提前一次性清偿尚欠建行成都第八支行的全部银行按揭贷款本息以消灭案涉房屋上设定的抵押权；李金承诺于上述银行按揭贷款抵押登记解除后，一次性给付�友明、代东蓉扣除李金代李友明、代东蓉结清上述按揭贷款全部本息后的购房余款，并由李友明、代东蓉协助李金办理案涉房屋的过户登记手续。认定上述事实的证据有：李友明、代东蓉、李金的身份信息及第三人的企业信息，公证书，《房屋买卖合同》，收条，房屋信息摘要，庭审笔录以及李友明、代东蓉、李金双方及第三人建行成都第八支行的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。本院认为，李友明、代东蓉、李金双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订当日，李金已按约向李友明、代东�支付了定金50000元，李友明、代东蓉也向李金交付了案涉房屋。但双方在合同继续履行中发生争议，李友明、代东蓉未能结清其银行按揭贷款并解除案涉房屋上设定的银行按揭贷款抵押权，致案涉房屋不能办理房屋过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案李金在诉讼中承诺自愿代李友明、代东蓉提前一次性结清尚欠第三人建行成都第八支行的全部银行按揭贷款本息以消灭抵押权；并承诺于上述银行按揭贷款抵押登记解除后，一次性给付李友明、代东蓉扣除李金代李友明、代东蓉结清上述银行按揭贷款全部本息后的购房余款，并由李友明、代东蓉协助李金办理案涉房屋的过户登记手续。本案李友明、代东蓉、李金经协�一致确认现案涉房屋总价款为820000元，李金已经于2016年8月5日向李友明、代东蓉支付定金50000元，剩余购房款770000元尚未支付。由此，李友明、代东蓉、李金双方签订的《房屋买卖合同》具备继续履行的客观基础和条件。故李金要求李友明、代东蓉继续履行合同义务，并协助李金办理案涉房屋不动产权过户登记手续的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李金于本判决发生法律效力之日起十五日内代原告(反诉被告)李友明、代东蓉向第三人中国建设银行股份有限公司成都第八支行一次性提前结清其尚欠的全部银行按揭贷款本息（截止2018年4月3日，原告(反诉被告)李友明、代东蓉尚欠中国建设银行股份有限公司成都第八支行按揭贷款本金248920.44元，全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）；二、原告(反诉被告)李友明、代东蓉与第三人中国建设银行股份有限公司成都第八支行于被告（反诉原告）李金代原告(反诉被告)李友明、代东蓉结清上述尚欠的全部银行按揭贷款本息后十日内协助办理案涉房屋（位于成都市天府新区梓州大道××号×栋×单元×层××号）的抵押登记注销手续；三、被告（反诉原告）李金于上述案涉房屋抵押登记注销后十日内给付原告(反诉被告)李友明、代东蓉扣除被告（反诉原告）李金代原告(反诉被告)李友明、代东蓉结清上述按揭贷款全部本息(包括已付�金50000元)后的购房余款；四、原告(反诉被告)李友明、代东蓉应于被告（反诉原告）李金给付其上述第三项购房余款后立即协助被告（反诉原告）李金办理案涉房屋（位于成都市天府新区梓州大道××号×栋×单元×层××号）的不动产权过户登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费1406元，由被告（反诉原告）李金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  梁 宪二〇一八年四月十日法官助理  何晓娇书 记 员  聂 华