浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2382号
上诉人：郑百成（原审原告），男，1959年7月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：方笋玉，浙江一剑律师事务所律师。
上诉人：陈珍华（原审被告），男，1981年10月6日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：孟卫华，金华市务诚法律服务所法律工作者。
上诉人郑百成因与上诉人陈珍华合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初425号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郑百成上诉请求：1.请求撤销一审判决，并改判陈珍华支付郑百成房屋差价款60万元。2.本案一、二审诉讼费用由陈珍华承担。事实和理由：一、2015年2月28日，郑百成与陈珍华签订的《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务，陈珍华应按合同约定向郑百成补足120万元的差价。1.郑百成已经按补充协议的约定履行了过户、腾房、网上挂转让及给予陈珍华9个月的处置期限等义务，并不存在任何违约。一审判决郑百成承担13.5万元房屋差价款缺乏依据。2.补充协议中已经约定，郑百成有权“低价卖掉”，但并未约定需要陈珍华的同意，一审判决认定错误。补充协议约定，“如9个月内不成交，郑百成可以在不腾空的情况下，进行低价卖掉，郑百成净拿120万元，差价由陈珍华补足”。协议中对于处置的条件及价格进行了明确的约定，并没有约定处置需要征得陈珍华的同意。且郑百成处置前已经给予其1年多的时间处理，处置时又已经告知处置的价格，并征询陈珍华是否愿意购买，已经履行了善意的告知义务，无需再争得陈珍华的同意。3.陈珍华既不收购债权，也拒绝以60万元购买房屋，故意不履行合同义务，由此造成的不利后果应由陈珍华承担。二、一审判决适用法律错误。本案中，郑百成是债权人，并不存在一审判决适用合同法第84条规定的债务人转让债务的情形。郑百成出售抵押房屋是按补充协议约定履行，并且在出售时已经向陈珍华进行了告知，无需陈珍华同意。为此，一审判决适用法律错误。
陈珍华在二审中答辩称，一、郑百成要求陈珍华支付60万差价不成立。2015年2月28日，双方签订的补充协议(简称补充协议二)合法有效是错误的，陈珍华认为，双方于2015年2月28日签订的协议是无效的，1、2013年3月21日，郑百成于金华金易邦网络科技有限公司（以下简称：金易邦公司）签订了一份补充协议（简称补充协议一），承诺金易邦公司在五个月内处理贷款的抵押物，如出现抵押物资不抵债的，由金易邦公司补足低于本金部分，如金易邦公司五个月内处置期，无法处理抵押物的，由金易邦公司无条件收购郑百成的债权，补充协议一签订后，至今并没有解除，而且仍然有效。2、补充协议二约定，范秀芝房子由郑百成买下，过户至郑百成名下后，由郑百成和陈珍华先腾空处理，同时进行转让，郑百成净拿120万，差价由陈珍华补齐。一审判决认为，郑百成与陈珍华签订补充协议二后，陈珍华加入到本案合同中作为债务人，作为债务人加入。我们认为，不论是债务转移还是债务加入，补充协议二所有的内容不得损害补充协议一所约定的金易邦公司的权利义务。二、郑百成和陈珍华签订补充协议二时未告知金易邦公司，也未得到金易邦公司的追认。三、补充协议二的内容，违反了补充协议一中金易邦公司五个月内处置期无法处理抵押物，由金易邦公司无条件收购郑百成的债权。偿还郑百成未收到的本金。补充协议二的内容将补充协议一的内容进行了变更，这些变更既没有得到金易邦公司的认可，也损害了金易邦公司房屋以及债权的权利和权益，关于郑百成认为一审判决中法律错误的问题，郑百成上诉称，一审判决适用84条规定的，我们认为确实不妥，债务转移应当由债务人与第三人签订债务协议，经债权人同意，或者债务人和第三人，债权人三方签订债务协议。四、郑百成在一审起诉时，遗漏了被告，即金易邦公司。在遗漏了金易邦公司这一诉讼主体的情况下，一审法院应对郑百成进行释明，或主动追加债务人金易邦公司为本案被告。综上，陈珍华认为本案郑百成在处置讼争房产这一抵押物前，没有向金易邦公司履行告知义务，也没有征求金易邦公司同意收购债权的情况下，擅自恶意处置抵押物，损害了金易邦公司的权利，补充协议二应当无效，且郑百成没有在一审将金易邦公司列为被告加重了陈珍华的负担。请求二审依法审判。
上诉人陈珍华的上诉请求：撤销一审判决，驳回郑百成一审诉讼请求或依法改判。事实与理由：郑百成在未与金易邦协商和告知情况下，处置本案讼争抵押物的行为，侵害了金易邦收购债权的权利；陈珍华对补充协议2中“低价卖掉”重大误解。一审判决认为“结合本案的房屋是以105万元抵债取得的，在单方处置难度相当大的房屋时，其处置价一般不宜低于70%”“其余31.5万元差价由陈珍华承担”，过于机械，且与法相悖。1.一审判决陈珍华承担31.5万元其计算方式是《合同法》及解释中规定70%，但是该规定中“明显不合理的低价”的前提是“应当以交易当地一般经营者的判断，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。2.在2015年2月28日签订《补充协议》（下称补充协议2）时，陈珍华对“低价卖掉”的低价理解是：低于市场价5-10%之间。而一审判决的“低价”是低于105万元以物抵债价的70%。假如，补充协议2中“低价卖掉”为70%的话，那么，陈珍华对补充协议2中的“低价卖掉”构成重大误解，应予撤销。3.低价，应参考郑百成一审提供的房源证据中的250平方米，单价6000元每平方，具体到本案：245.8平方米×6000元=1474800元。据此，无论怎么处置本案讼争房屋不会低于120万元。
郑百成在二审中答辩称，一、补充协议二系双方真实意思表示，不存在误解或无效。补充协议签订后至一审判决，陈珍华一直未提出误解或无效的表态，更没有提出撤销或确认补充协议无效，其上诉诉称与事实不符。陈珍华认为诉争房屋价值不低于120万，与事实不符，也没有依据，该房屋法院委托的评估价为105万，但评估时未考虑不能腾空房屋，导致价值贬值的因素，法院网拍的流拍价为75万，说明真正的市场价格低于75万，虽然法院裁定105万价格折抵，但该价格并非实际市场价格，郑百成是基于有补充协议二约定的能净拿120万元，才同意折抵的，最重要的是，2016年1月开始，该房屋长期在房产中介网中挂牌出售，价格为75万，却一直无人购买，也充分说明，该房屋的市场价格达不到75万，该75万元的挂牌价格，是得到市场的长期验证的，现郑百成按照60万元出售符合正常的市场价格，退一步讲，即便按照75万元的价格计算，也已达到80%，不存在不合理的低价。二、陈珍华认为，低于市场5%到10%的价格属于低价范围，这个是错误的，在该区间，是属于正常的市场波动范围，本案中低价卖掉的前提在补充协议二中，进行了明确的约定，既在没有腾空房屋的情况下，对于有争议有纠纷，不能交付使用的房屋，低于10%的评估价格显然是不能处置的，也无人愿意购买，所谓这里的低价，显然要达到评估价格的30%以上甚至对折。三、郑百成已给予陈珍华一年半时间的处置，如果真能按照其所称的120万元价格处置，为何至今无法处置，同样的75万元也处置不了。甚至61万元也无法处置，客观事实充分说明了，该房屋的特殊原因，导致其不具有正常的市场交易价格。四、郑百成处置的价格陈珍华是明知的，出售时其也在场，郑百成已经向其明确告知，60万元出售愿不愿意，其自行购买，或找其他买家，但陈珍华没有反对该处置的价格，也不愿意自行购买，陈珍华是做资金生意的，对于利益利润比普通人有更高的嗅觉和判断，如果该房屋真是如陈珍华属于不合理的低价的，不会不发表意见，放任答辩人处置。综上，郑百成处置房屋的价格是合理的，陈珍华的上诉理由缺乏事实和法律依据。其应向答辩人补足60万元差价，请法院依法驳回其上诉请求。
上诉人郑百成向一审法院起诉请求：判令陈珍华立即支付处置房产差价60万元。
一审法院认定事实：陈珍华系金易邦公司的法定代表人。2013年3月21日，借款人陈导英向出借人郑百成借款120万元，借款期限6个月（2013年3月21日至2013年9月20日），月息1.6%，由范秀芝、潘和凤以其所有的坐落于武义县北岭四路59号房屋作为该借款的抵押担保，抵押担保范围为借款本金120万元及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，双方为此签订了一份抵押借款合同，该合同经公证后具有强制执行效力。同日，双方还为该借款签订了一份借款合同，其出借人为郑百成，借款人为陈导英，120万元借款本金及其利息的连带责任保证人为范秀芝、潘和凤。同日，郑百成与金易邦公司（乙方）签订的补充协议载明，郑百成于当日与借款方陈导英、范秀芝、潘和凤签订了借款抵押合同，并办理了抵押登记手续，如借款方出现违约，双方就处理借款方的抵押物约定如下：抵押物未被查封的情况下，金易邦公司承诺在5个月内处置借款的抵押物。如出现抵押物资不抵债的，由金易邦公司补足低于本金部分，如5个月处置期限无法处置抵押物的，由乙方无条件收购郑百成的债权、偿还郑百成未收到本金。处置期的利息由金易邦公司先行垫付。在该抵押物被诉讼查封的情况下，诉讼拍卖抵押物如出现资不抵债的，金易邦公司补足低于本金部分。诉讼期间产生利息及实现债权的费用由金易邦公司垫付等。武义县公证处于2014年4月11日为上述抵押借款合同向郑百成出具了执行证书。该证书载明，申请执行人郑百成称，已按约如数给付陈导英借款120万元，陈导英已支付利息至2013年12月20日止，此后利息尚未支付，范秀芝、潘和凤也未曾代为清偿。经公证处向范秀芝、潘和凤发函核实该债权债务履行情况，该两人在规定时间内未提出异议。武义县公证处出具给郑百成的执行证书还载明，郑百成可持本证书等公证书向武义县人民法院申请强制执行，被执行人为范秀芝、潘和凤、陈导英，执行标的为本金120万元、自2013年12月21日起按月息1.6%计算的利息及郑百成为实现债权所支费用。其公证费3600元由金易邦公司垫付。当月14日，武义县人民法院根据郑百成的申请立案对范秀芝、潘和凤、陈导英予以执行。郑百成于2013年3月21日至2014年8月28日期间共收到金易邦公司为陈导英垫付的利息99200元。2015年2月28日，郑百成与陈珍华签订的补充协议载明，范秀芝房子由郑百成买下，过户到郑百成名下后，由陈珍华和郑百成先进行腾空处理，同时转让（可挂网上），如9个月内不能成交，郑百成可以在不腾空的情况下进行低价卖掉，郑百成净拿120万元，差价由陈珍华补齐。范秀芝、潘和凤所有的用于抵押借款的房屋经武义县人民法院于2015年5月28日至29日在淘宝网上公开拍卖，因无人竞买而流拍。该院于同年6月8日作出裁定将范秀芝、潘和凤坐落于武义县北岭四路59号房产交付郑百成抵偿105万元。郑百成将该房产于当月经房管部门登记在自己名下。郑百成自2015年5月起将该房产挂网上销售直至2016年11月9日经中介公司撮合，并同时告知陈珍华，有人愿出价60万元购买该房，征询陈珍华是否有意购买。陈珍华以没钱为由拒绝购买。当日，郑百成将该房以60万元卖给蓝寅赛、邹雪景，郑百成于当日收邹雪景购房定金5万元，并于当月22日收蓝寅赛购房款55万元。
一审法院认为，郑百成作为民间借贷关系的出借人、抵押权人，与借款人陈导英，抵押人范秀芝、潘和凤签订了抵押借款合同的同时，又与金易邦公司就前述抵押物的处置及处置期间的利息垫付签订了补充协议，并在此后的2015年2月28日又与陈珍华就前述抵押物的处置签订了补充协议，约定了郑百成可在房屋未腾空时低价卖掉，不足借款本金120万元的差价由陈珍华补齐。自郑百成与陈珍华签订补充协议日起，陈珍华加入到本案合同中作为债务人，因此在郑百成与陈珍华签订补充协议前，除有特别约定外，属于郑百成与金易邦公司之间的往来款项。因抵押房屋未腾空无人竞买而流拍后，执行法院作出裁定将抵押房屋作价105万元交付郑百成抵偿105万元，郑百成按市场价处置该房屋后的差价依约应由陈珍华补齐。郑百成通过中介公司居间作价60万元处置该房屋其虽已告知陈珍华，但陈珍华并未同意，郑百成坚持作价60万元变卖了该房屋。陈珍华对此认为，郑百成以明显低于市场价处置该房屋，要求驳回陈珍华的诉请。一审法院认为，涉案房屋未经腾空进行处置的难度相当大。当双方当事人就处置该房屋价格未能形成一致意见的情况下，郑百成理应通过向社会公开竞价等公开透明无争议的方式，按市场价处置该房屋。结合本案的房屋是以105万元抵债取得的，在单方处置难度相当大的房屋时，其处置价一般不宜低于70%，但郑百成以60万元单方决定处置该房屋，其处置价明显低于市场价，应承担13.5万元房屋差价款，其余31.5万元差价依约由陈珍华承担。综上，郑百成的合理部分诉讼请求予以支持，但对不合理部分诉讼请求不予支持。陈珍华提出的部分抗辩意见成立，予以采纳，但不采纳其提出的驳回郑百成的诉讼请求或陈珍华的诉讼主体不适格的抗辩意见。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第八十四条之规定，判决：一、陈珍华于判决生效后十日内支付郑百成房屋差价款31.5万元。二、驳回郑百成的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为,郑百成与借款人陈导英，抵押人范秀芝、潘和凤之间形成借款抵押的事实清楚，该债权在向武义县人民法院申请执行过程中，因抵押房产无法腾空、拍卖，故郑百成与陈珍华双方达成补充协议，协议明确约定，抵押房产由郑百成买下后，如9个月内不能转让，郑百成可以进行低价转让，郑百成净拿120万元，差价由陈珍华补齐。该份协议是在抵押物处置过程中发生新的事实情形下，郑百成与陈珍华对抵押物处置及如何对郑百成债权损失予以补偿的重新约定，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。虽然郑百成的转让符合双方的约定，但一审考虑到郑百成在处置该房产时的价格过低于市场价格，故从公平、合理的角度酌情予以调整也并无不当。综上，一审认定事实清楚，实体处理妥当，上诉人郑百成、陈珍华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19600元，由郑百成、陈珍华各负担9800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 高 耘
审 判 员 张淑英
二〇一七年八月二日
代书记员 谭李欣