湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终762号
上诉人（原审被告）：童继国，男，1971年3月8日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
被上诉人（原审原告）：宜昌安康物业管理有限公司，住所地宜昌市胜利四路2-2号。
法定代表人陶春华，该公司总经理。
委托代理人周俊，湖北西陵律师事务所律师。
委托代理人刘惠珍，湖北西陵律师事务所律师。
上诉人童继国因与被上诉人宜昌安康物业管理有限公司（以下简称安康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人童继国、被上诉人安康物业公司的委托诉讼代理人刘惠珍参加诉讼。本案现已审理终结。
童继国上诉请求：撤销原判，发回重审，或依法改判驳回安康物业公司的全部诉讼请求。安康物业公司未通过法律程序主张物业管理费，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳物业管理费而业主逾期仍不交纳的情况下，物业公司才可以向人民法院起诉。安康物业公司向法院起诉要求上诉人支付物业管理费，其中2015年以前的费用超过诉讼时效。一审判决认定事实不清，上诉人所在小区业主委员会不是由业主大会依法选举产生，安康物业公司提交的《物业管理服务合同》不是双方真实意思表示，安康物业公司与业主委员会同一天签订了两份不同的《物业管理服务合同》，且合同约定的物业服务期限不一致。安康物业公司未提交物业管理资质证书，其从事物业管理工作违法。本案中安康物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效。在上诉人房屋外墙渗水和卧室顶墙漏水的情况下，安康物业公司没有完全履行相关维修、养护、管理等义务，应承担相应的赔偿责任。
安康物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、被上诉人多次以粘贴公告的方式催交物业费，且上诉人拖欠物业费是连续之债，不存在超过诉讼时效；2、上诉人认为房屋存在质量问题，但被上诉人认为解决房屋质量问题不是物业服务的内容，不应由被上诉人承担责任，上诉人的房屋质量问题应向相关责任商主张。安康物业公司请求驳回上诉，维持原判。
安康物业公司向一审法院起诉请求：1、童继国按合同约定严格履行双方签订的《物业管理服务合同》立即缴纳拖欠的物业管理费4103.2元。2、童继国按合同约定支付逾期缴纳物业费的滞纳金4103.2×2‰×1216=9978.98元。3、本案诉讼费由童继国承担。
一审法院认定事实：2012年10月22日，宜昌滨江国际小区业主委员会（甲方）与安康物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》一份。双方当事人就委托管理事项、委托管理期限（自2012年10月22日起至2013年10月21日止）、双方权利义务、物业管理服务要求标准（三级）、物业管理服务费用（乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。）、违约责任等内容达成一致。2014年7月25日，双方当事人重新签订了《物业管理服务合同》，该合同中载明，“……委托管理期限为二年。自2013年10月23日起至2015年12月31日止。……住宅部分：乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；电梯费按每月每户30元收取；业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。……”2016年1月18日，双方当事人再次续签了《物业管理服务合同》，约定管理期限为二年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止。合同签订后，安康物业公司依约履行管理服务义务，童继国未依约交纳物业管理费用4103.2元（自2013年1月1日至2016年4月30日止）。安康物业公司追讨未果，遂诉至原审法院。同时查明，童继国系宜昌市伍家岗区胜利四路2号滨江国际小区大楼1916室的业主，其所有的房屋建筑面积为102.58平方米。另查明，2015年1月7日，安康物业公司的法定代表人由谢政变更为陶春华。宜昌市滨江国际业主委员会于2010年1月27日在宜昌市房产管理局备案，后因业主委员会改选于2013年9月10日再次在宜昌市房产管理局备案。
一审法院认为，安康物业公司与宜昌滨江国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对小区业主均具有约束力。童继国作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当依约支付物业管理服务费。故安康物业公司要求童继国按照合同约定，以1元/月/平方米的标准支付2013年1月1日至2016年4月30日止的物业管理费4103.2元（102.58㎡×1元/月×40月）的诉请，予以支持。基于童继国未及时交纳物业管理费事出有因，与物业服务公司处理房屋质量问题、物业服�品质问题，介入不及时或采取的措施不到位有较大的关系，因此物业服务公司要求童继国支付滞纳金9978.98元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、童继国在判决生效后十日内向宜昌安康物业管理有限公司支付物业管理费4103.2元。二、驳回宜昌安康物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果童继国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费76元，已减半收取。由童继国负担。
二审中，童继国提交了（2015）鄂伍家岗民初字第00412�民事判决书及涉案《物业管理服务合同》两份证据，拟证明该物业合同与本案中安康物业公司提交的物业合同内容不一致，安康物业公司提交的物业合同系伪造。安康物业公司提供书面说明称，2014年7月25日安康物业公司与滨江国际小区业主委员会在照搬旧合同的情况下续签了物业合同，后发现合同内容有几处已不能适应当时市场情况，在不影响合同主要内容的情况下，双方又重新签订了一份物业合同，落款日期仍为2014年7月25日。本院认为，本案落款时间为2014年7月25日的两份物业服务合同均有安康物业公司与滨江国际小区业主委员会的盖章及签名，两份合同内容虽有部分差异，但对于安康物业公司履行基本的物业服务义务和作为普通住宅户的业主履行缴纳物业管理费义务方面并无差异。童继国称安康物业公司提交的物业合同系伪造但未能提供有效的证据予以证明�童继国在二审中提交的证据只能说明落款时间为2014年7月25日的两份物业服务合同内容有差异，但不能证明安康物业公司提交的物业合同系伪造。对童继国在二审中提交的证据，本院予以部分采信，但不影响本案的处理结果。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、业主委员会督促欠费业主限期交纳物业管理费并非物业公司向法院起诉要求业主支付物业管理费的前置程序，本案安康物业公司可以直接向人民法院起诉。2、根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，童继国在上诉中称安康物业公司向法院起诉要求其支付2015年以前的物业管理费超过诉讼时效，但童继国在一审中并未提出抗辩，本院不予支持。3、安康物业公司在一审中提交的《滨江国际小区首次业主大会投票权数汇总表》、《宜昌滨江国际小区业主大会决议》、《宜昌市房产管理局通知》显示滨江国际小区业主委员会系依法成立，童继国上诉称滨江国际小区业主委员会不是由业主大会依法选举产生，与本案查明的事实不符。本案中安康物业公司提交的2012年10月22日、2014年7月25日、2016年1月18日签订的《物业管理服务合同》均有安康物业公司与滨江国际小区业主委员会盖章及签名，系当事人双方真实意思表示，均合法有效。且童继国曾于2012年12月30日向安康物业公司缴纳过308元物业管理费，亦能印证其认可安康物业公司为滨江国际小区适格的物业服务企业的事实。尽管童继国在二审中提交的落款时间为2014年7月25日的《物业管理服务合同》与安康物业公司提交的落款时间为2014年7月25日的《物业�理服务合同》内容有部分差异，合同约定的物业服务期限亦存在差异，但安康物业公司做出了合理的书面解释，且两份合同对于安康物业公司履行基本的物业服务义务和作为普通住宅户的业主履行缴纳物业管理费义务方面并无差异。故安康物业公司与滨江国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对安康物业公司和童继国均有约束力。4、童继国称其房屋外墙渗水及卧室顶墙漏水，安康物业公司没有尽到履行相关维修、养护、管理等义务，但滨江国际小区存在很多业主房屋外墙渗水的情况，并非仅童继国一户出现房屋渗水，若要维修所需费用较高，需由小区业主委员会启动住宅专项维修基金使用程序，根据《物业管理条例》第十一条第（五）项之规定处理。安康物业公司对小区各住户外墙渗水情况已经向业主委员会反映，对童继国房屋卧室顶墙漏水情况也曾�到协调义务，其已经尽到了基本的物业服务义务，尽管安康物业公司存在反映问题不及时、协调解决问题不到位等瑕疵，但如果允许业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，这对于按时足额交付物业费的业主来说，也是不公平的，从长远讲，对童继国本人的正常生活秩序也会带来影响。因此，童继国拒交物业管理费的理由不能成立。故安康物业公司要求童继国按照合同约定，支付2013年1月1日至2016年4月30日止的物业管理费4103.2元的诉讼请求，本院予以支持。至于童继国称其房屋存在渗水的问题，渗水原因及责任承担应由童继国另行依法解决。
综上所述，上诉人童继国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费152元，由童继国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张士勇
审 判 员 苗劲松
审 判 员 王瑞菊
二〇一七年五月二十六日
法官助理 张宽红
书 记 员 赵芯羽