广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂07民终56号
上诉人（一审被告、反诉原告）钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂，住所地钦州市泥桥村。
法定代表人胡银星，该厂厂长。
委托代理人谢殿宝，广西政大律师事务所律师。
委托代理人韦佳良，广西政大律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）钦州市制革厂，住所地钦州市钦北区八角楼*号。
法定代表人黄源康，该厂厂长。
委托代理人，李慧基，钦州市法律援助中心律师。
上诉人钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂（以下简称钦州玻璃厂）因与被上诉人钦州市制革厂租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2015）钦北民初字第1414号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人钦州玻璃厂的委托代理人谢殿宝，被上诉人钦州市制革厂的法定代表人黄源康及其委托代理人李慧基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方把位于钦州市钦州湾大道八角巷3号厂区的全部厂房及空地（包括鱼塘，土地面积约15448平方米，厂房建筑面积约10000平方米）租赁给乙方使用；租赁期限从2009年5月20日起至2019年5月20日止，共10年；每年租金为人民币330000元，每三个月为一个付款期，合同生效后一个月支付租金，以后每期租金在当期首月的5日前结清。合同第四条第1项约定，乙方责任：按照合同约定支付租金及水电费，并交纳5万元押金；逾期未支付租金的，应向甲方支付滞纳金，按月租金10%计算；三个月未付租金时，甲方有权终止合同；合同期满后，甲方退回乙方押金。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用至今，被告交付了押金5万元，并支付租金至2015年2月20日，此后的租金至今未付。在合同履行中，钦州市制革厂的电费由被告代为支付。庭审后，原告出具书面意见，承认被告反诉请求的2009年5月6日至2015年7月份电费28101.6元。另外，被告于2015年10日10日向该院提交一份《中止审理申请书》，以其在本案诉讼前与祁小夏签订《租赁收益权转让协议书》，将钦州市制革厂部分房屋收益权转让给祁小夏，祁小夏于2015年10月9日就该合同效力申请仲裁，因仲裁与本案处理结果有直接利害关系等为由，要求本案中止审理。一审法院认为，一、本诉部分。原告与被告签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。涉案合同第四条第1项约定，被告三个月未付租金时，原告有权终止合同。该条款是双方约定解除合同的条件。由于被告欠付自2015年2月21日起的租金，合同约定的解除条件已经成就，原告有权解除合同。因此，原告起诉请求解除其与被告签订的《厂房租赁合同》，应予支持。被告请求继续履行合同的理由不成立，不予采纳。依约支付租金系被告的合同义务，其欠付自2015年2月21日起的租金，构成违约，应承担违约责任，原告请求被告支付2015年2月21日起至合同解除之日的租金，并支付违约金10175元，违约金计算没有超出双方的合同约定，应予支持。
二、反诉部分。原告承认被告反诉请求的电费28101.2元，予以认定。合同约定的5万元押金系租金及水电费的押金，具有整体性，被告请求原告按3：2比例退还，将破坏该押金的整体性，该院不予支持。
另外，被告与祁小夏之间的仲裁案与本案无关，其申请本案中止审理的理由不成立，该院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告钦州市制革厂与被告钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂于2009年5月20日签订的《厂房租赁合同》；二、被告钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂给付原告钦州市制革厂自2015年2月21日至本判决生效之日止的租金，租金按每月27500元计算；三、被告钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂给付原告钦州市制革厂违约金10175元；四、反诉被告钦州市制革厂给付反诉原告钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂自2009年5月6日至2015年7月的电费28101.6元；五、驳回反诉原告钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂的其他诉讼请求。本诉案件受理费2540元，反诉案件受理费507元，合计3047元，由原告钦州市制革厂负担296元，被告钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂负担2751元。
上诉人钦州玻璃厂不服一审判决，上诉称：一、一审认定合同约定的解除条件成就，判决解除双方签订的合同，理由不成立，因上诉人依法享有先履行抗辩权。自2009年6月起，原由被上诉人收取上诉人承租范围的水电费及其职工宿舍的水电费统一交至水电部门，经双方协商变更为由上诉人统一收取交到水电部门，但被上诉人不按期将水电费交给上诉人，上诉人几乎每月都为被上诉人垫付水电费，自2009年6月至2015年7月，上诉人为被上诉人垫付电费28101.6元。因被上诉人先违约，上诉人延付租金正当，不构成违约，且上诉人同意补交租金，应继续履行合同。二、一审程序错误。1、一审不通知祁小夏作为本案第三人参加诉讼，程序违法。涉案合同签订后，上诉人将部分厂房转租给了其他人，2015年3月21日，上诉人与祁小夏签订了《租赁收益权转让协议》，约定上诉人将部分租赁收益权转让给祁小夏，被上诉人对此情况清楚且认可。根据我国《民事诉讼法》第56条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第16条第2款、第17条第1款的规定，祁小夏应作为本案的第三人参加诉讼。一审法院明知祁小夏为次承租人，不通知其参加诉讼，属程序违法。2、一审在祁小夏已向钦州市仲裁委员会提出申请仲裁，要求确认其与上诉人签订的《租赁收益权转让协议书》合法有效的情况下，不中止本案的审理违法。因仲裁结果将决定祁小夏作为次承租人是否可以请求代承租人（上诉人）支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人（被上诉人）合同解除权。根据我国《民事诉讼法》第150条第1款第（五）项的规定，本案应中止审理。三、一审判决解除涉案合同，不利于和谐解决由出租、转租产生的一系列后续问题，因上诉人已将大部分的厂房转租给多位次承租人，次承租人明确表示愿意为上诉人交纳租金，继续履行合同，提供担保。为此，请求二审法院撤销一审判决第一、二、三、五项，并将案件发回重审。被上诉人钦州市制革厂答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人的上诉理由不成立。一、上诉人拖欠3个月的租金，符合双方签订《厂房租赁合同》约定关于解除合同的条件，应解除合同。二、上诉人说被上诉人出租职工宿舍不是事实。三、被上诉人自2009年将厂房出租给上诉人后，没有拖欠上诉人水电费的事实。在一审之所以认可上诉人垫付28101.6元，是为了避免评估鉴定尽快结案。本案中，上诉人的义务是支付租赁，被上诉人的义务是提供合适的厂房给上诉人使用，被上诉人已履行了义务，双方并没有约定被上诉人需要支付水电费用，没有先履行抗辩权的条件。四、一审程序没有违法，因被上诉人并不知道上诉人将部分厂房转租给祁小夏，对方也没有提供证据证实被上诉人清楚转租情况，上诉人擅自转租，转租协议应当无效，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第17条第1款进行抗辩。该司法解释第16条第2款规定，法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，并非应当通知次承租人参加诉讼。为此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审后，上诉人钦州玻璃厂就撤销一审判决第五项涉及到的退还押金问题补充了意见，认为一审以50000元押金系租金及水电费的押金，具有整体性为由，不支持上诉人反诉请求退还20000元押金是错误的。上诉人不但承担自己水电费的交纳义务，更替被上诉人承担了其应承担的水电费交纳义务，至今被上诉人仍拖欠上诉人垫付的28101.6元水电费。所以，50000元押金中为担保水电费履行的部分已无意义，应按比例退还相应押金20000元。
被上诉人钦州市制革厂为此也提供了补充答辩意见，认为一审认定50000元押金具有整体性，不适宜按比例退还是正确的。
上诉人钦州玻璃厂和被上诉人钦州市制革厂对一审认定事实均无异议，在二审均没有提供新证据。
经二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
综合上诉人和被上诉人的意见，本院确认本案的争议焦点为：一、上诉人钦州玻璃厂拖欠租金是否符合解除合同的条件；二、一审是否违反法定程序；三、被上诉人是否应该退还押金20000元。
对本案争议焦点问题，本院综合评判如下：
一、关于上诉人钦州玻璃厂拖欠租金是否符合解除合同条件的问题。本院认为，上诉人钦州玻璃厂与被上诉人钦州市制革厂于2009年5月20日签订的《厂房租赁合同》第四条第1款约定，乙方（钦州玻璃厂）责任：“按照合同的约定支付租金及水电费用，并交纳五万元押金。逾期未支付租金的，应当向甲方（钦州市制革厂）支付滞纳金，按月租金10%计算。三个月未付租金时，甲方有权终止合同。合同期满后，甲方退回乙方押金”。本案中，上诉人已超过三个月未付租金，是双方当事人都认可的事实，符合双方约定解除租赁合同的条件，被上诉人依法可以解除合同。此外，上诉人将承租的土地于2015年3月21日转租给祁小夏，被上诉人对转租是否同意，双方在一审都没有提到这个问题，但在二审中，被上诉人明确表示不同意转租，且上诉人也没有提供证据证实被上诉人在起诉之前知道转租的事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，出租人可以解除合同。由此可见，被上诉人请求解除双方签订的《厂房租赁合同》既符合双方的约定，也符合法律的规定。因此，一审支持被上诉人请求解除合同并无不当。上诉人主张其不支付租金属于行使先履行抗辩权的理由不成立，根据租赁合同的性质和双方签订合同的约定，上诉人的主要义务是支付租金，被上诉人的主要义务是交付合同约定的厂房给上诉人，交纳水电费只是履行租赁合同过程中涉及到的附随义务，并非主要义务，被上诉人已履行了交付厂房的义务。况且上诉人垫付的水电费数额明显比上诉人应付的租金小，如被上诉人不交纳水电费完全可以抵扣租金，不存在交纳水电费先履行的问题，不能以此抗辩支付租金。由于上诉人已超过三个月未付租金，依合同约定和法律的规定，应解除双方签订的合同。至于解除合同后涉及返还厂房及清理厂房内物品的问题，经本院向被上诉人释明，其明确表示只请求解除合同，清场返还厂房等问题由其自行处理。
二、关于一审程序问题。上诉人主张应追加次承租人祁小夏作为第三人参加诉讼，并中止本案的审理。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十六条第二款只是规定可以追加次承租人参加诉讼，并没有规定必须追加次承租人作为第三人参加诉讼，本案不追加祁小夏参加诉讼并不影响本案的处理。上述司法解释第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”。本案中，上诉人没有提供证据证实其转租厂房给祁小夏经被上诉人同意，上诉人的行为属于违法转租。且被上诉人在上诉人转租3个月时就向法院提起诉讼，如被上诉人同意转租，就没必要向法院提起诉讼。因此，祁小夏不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十七条第一款的规定，以次承租人代付租金抗辩出租人的合同解除权，只有合法转租的情况下才具有该抗辩权。由于被上诉人请求解除双方签订《厂房租赁合同》，既符合合同的约定，也符合法律的规定，本院不必要中止该案的审理。因此，对上诉人主张一审程序违法，本院不予支持。
三、关于被上诉人钦州市制革厂是否应该退还押金20000元的问题。本院认为，出租人收取承租人的押金，是承租人对履行租赁合同的担保，根据上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》第四条第1款的约定，被上诉人收取上诉人50000元的押金，实际上是对履行支付租金和水电费债务的担保，合同终止后是应该退还的。虽然本案合同没有履行完毕，但解除合同与合同期满都属于终止履行双方签订的合同，在上诉人没有拖欠水电费的情况下，应按比例退还押金。因此，上诉人请求退还押金20000元，本院予以支持。
综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，但对押金的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持钦州市钦北区人民法院（2015）钦北民初字第1414号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销钦州市钦北区人民法院（2015）钦北民初字第1414号民事判决第五项；
三、被上诉人钦州市制革厂退还押金20000元给上诉人钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂。
一审案件受理费2540元，反诉案件受理费用507元，合计3047元，由上诉人负担2540元，被上诉人负担507元。二审案件受理费2540元，由上诉人钦州市星羽热弯夹胶玻璃厂负担2244元，被上诉人钦州市制革厂负担296元。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄润莲
审 判 员 李忠祝
代理审判员 李彦君
二〇一六年三月七日
书 记 员 林思敏