广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2849号
原告（反诉被告）：朱家维，男，1993年7月21日出生，汉族，住广东省高州市，
委托诉讼代理人：匡腊光，广东维纳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李兰香，女，1968年10月4日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人：白彩霞，广东卓正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶绮琦，广东卓正律师事务所律师助理。
第三人：中山市中石装饰工程有限公司，住所地广东省中山市港口镇美景东路6号112卡，组织机构代码57646639-9。
法定代表人：彭传静，总经理。
委托诉讼代理人：张雪梅，该司员工。
原告（反诉被告）朱家维与被告（反诉原告）李兰香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法适用普通程序。诉讼中，本院依法追加中山市中石装饰工程有限公司（以下简称中石公司，工商登记变更前名称为中山市中石房地产经纪有限公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。另外，被告李兰香提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉进行合并审理。后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱家维及其委托诉讼代理人匡腊光，被告（反诉原告）李兰香委托诉讼代理人白彩霞，第三人中石公司委托诉讼代理人张雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱家维向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金合计80000元；2.被告赔偿原告的中介费损失4500元。事实与理由：原、被告于2015年4月17日在中介方中石公司签订房地产买卖合同。该合同约定原告购买被告名下位于中山市港口镇丽江花园康盈居108房房地产，被告实收价为426000元，原告的付款方式为：定金+首期款+银行抵押贷款，原告需支付佣金（中介费）9000元。该合同签订当日，原告向被告支付定金40000元（分3000元和37000元两次支付），向中石公司支付佣金的一半4500元。在合同履行过程中，被告在配合原告取得中国工商银行的个人贷款抵押物担保核保书（有限期从2015年7月10日至2015年8月10日止）之后，不再配合原告办理过户等手续，经中石公司多次催促无果后，原告于2015年7月26日向被告发出催办手续通知书，但被告收函后置之不理。2015年8月11日即个人贷款抵押物担保核保书过期之后，原告向被告发出解除合同通知书，要求被告承担定金责任等。被告拒不向原告双倍返还定金并赔偿佣金损失4500元。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。
原告朱家维对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.被告身份证；2.房地产买卖合同、置业规划表、计划流程；3.定金收据、建设银行自动柜员机客户通知书、中介费收据、银行交易查询单；4.个人贷款抵押物担保核保书；5.催办手续通知书；6.解除合同通知书。
被告李兰香辩称，涉讼房地产的买卖合同在2015年4月17日签署以后，原告仅在合同签订当天支付定金40000元，而依照房地产买卖合同的约定，原告需要在2015年5月1日之前申请按揭手续，也必须在2015年5月17日支付除40000元定金外的首期购房款86000元，但原告并未按照合同约定付款，同时也并未按合同约定交付相关办理按揭银行所出具的同意购房抵押贷款通知书（以下简称同贷书）。据被告了解，中国工商银行在中山市辖区范围内的任何一家支行分行均不提供上述同贷书。原告向被告出示的个人贷款抵押物担保核保书（以下简称核保书）不具有对外效力，仅是银行内部核实相关抵押物能够贷款的额度，该核保书与双方买卖合同中约定的同贷书不具有同等效力。原告在提起本案诉讼之前，被告已就核保书存在相关疑点多次向原告反馈，原告均未能提供合理的解释，也未在2015年5月17日交付购房款86000元。因此，在合同履行过程中原告构成根本违约，享有合同解除权是被告，而并非原告。原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告李兰香就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.录音资料及对应书面材料两份；3.微信聊天截图。
第三人中石公司述称，2015年4月17日，三方签订合同，当时第三人的委托代理人张雪梅也在场。在签订买卖合同之时，第三人有向原、被告出示一份交易流程详细列表及需要的费用。因为原告是希望通过银行贷款形式购买涉讼房地产，被告要求申请贷款要在四大银行进行，于是第三人联系上中国工商银行申请贷款，中国工商银行第一次出具核保书一份，同贷书与核保书其实是同一回事，因为中国工商银行只出具核保书，不出具同贷书。原告拿到核保书之后，三方就约定到国土部门办理过户手续，过户当天原告支付首期款。此时，被告质疑核保书是伪造的，要求到银行核实并盖章，在现场被告与银行的工作人员发生争执，所以银行就把第一份核保书回收要求原、被告协商完毕之后再向银行申请，当天双方没有办理过户手续。几天之后，被告要求原告一次性付款，并且愿意在原房价的基础上给予九折优惠，原告表示同意并且说向家人筹集资金一次性付款。三方相约好办理过户手续之时，被告又不同意一性支付购房款，要求采取银行贷款的形式。后来第三人一直与被告做沟通工作，要求被告无论采取哪种方式都要按照合同办理后续手续，后被告就约上第三人以及原告等一起吃饭商讨如何办理手续，吃饭当天被告也称同意原告一次性付款。吃完饭回家时，被告又打电话告知第三人其不同意原告一次性付款，又要求原告申请按揭银行贷款，购房款不打折。原告曾向家人筹集了全额购房款希望向被告支付，但估计被告考虑到给予了九折优惠不划算，于是又不同意，希望还是采取银行贷款的形式交易。于是第三人就组织被告再次向其介绍交易的流程。被告带着其他同样是做中介业务的朋友来到第三人公司沟通办理事宜，各方同意继续在中国工商银行办理贷款手续，于是第三人就再次到中国工商银行办理手续，后中国工商银行第二次出具了核保书。第三人取得核保书之后，就拍照发给被告查看，被告称希望看到核保书的原件，于是第三人的委托代理人即本人就驾车前往被告处送核保书让被告查看，但在路上之时，被告又致电第三人称，其不在家，后来继续不配合办理后续手续，于是酿成本案纠纷。在违约责任这一点上，第三人认为被告构成根本违约，被告一而再、再而三变更付款方式，原告一直都是予以配合的，被告有各式的顾虑，第三人一直采取讲解以及调整付款方式、资金监管等方案，但被告一直在变卦。
第三人中石公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。
反诉原告李兰香向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间的房地产买卖合同于反诉原告提交反诉状当天即2015年9月8日正式解除；2.反诉被告向反诉原告支付合同约定转让总价款426000元20%的违约金即85200元。事实与理由：2015年4月17日，反诉原告与反诉被告及中介方中石公司签署房地产买卖合同，该合同约定：反诉被告以426000元的价格购买反诉原告位于中山市港口镇丽江花园康盈居108房房地产，反诉被告向反诉原告支付定金40000元，反诉被告须于2015年5月1日之前申请按揭贷款（拟申请银行贷款300000元），于2015年5月17日之前支付除定金之外的首期款86000元（根据银行实际同意贷款金额多退少补）；由反诉被告向第三人中石公司支付中介费9000元；双方约定所有楼款自行交接，且合同第十四条已写明反诉原告本人收款账号；合同并对税费承担、房产交付违约责任等事项均作出明确约定。另，为表示反诉原告卖房的诚意，合同还约定：如因反诉被告非主观因素导致无法贷款，反诉原告退还反诉被告支付的所有定金。买卖合同签署生效后，反诉被告仅在签约当天向反诉原告支付40000元，随后反诉被告告知反诉原告向广发银行申请购房按揭贷款未获批准，想要通过一次性支付剩余购房款的形式购房，希望反诉原告再次给予优惠。反诉原告为促成房产交易，同意在原约定购房款总价456000元的基础上给予九折优惠。但反诉被告又变卦称：家人不同意一次性支付购房款，仍希望通过银行按揭方式购买。即便如此，反诉原告仍愿意相信反诉被告是真心买房，继续配合其办理按揭手续，但反诉被告变本加厉，竟通过第三人中石公司向反诉原告交付一份核保书复印件，并谎称该份材料就是中国工商银行出具的同贷书，中国工商银行已同意其贷款。反诉原告及第三人中石公司工作人员向中国工商银行相关支行咨询后得知并非如此。反诉原告就该按揭问题多次向反诉被告及第三人中石公司沟通后换来的结果是：一份催办手续通知书、一份解除合同通知书以及本案的诉讼材料。反诉被告未按照合同约定期限办理按揭、未在2015年5月17日之前支付除定金之外的首期款86000元已经构成根本违约。为维护自身合法权益，反诉原告向法院提起反诉。
反诉原告李兰香就其主张的事实以及反诉请求在举证期限内提交的证据与本诉一致。
反诉被告朱家维辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据及法律依据。反诉原告的陈述没有客观反映双方之间的协商过程，其在反诉状并没有反映中国工商银行第一次发出的核保书未能通过的原因。根据第三人陈述的经过，在合同签署以后，双方第一次拿到中国工商银行的核保书，是由于被告不同意过户，然后才到广发银行申请贷款的，但由于反诉被告资金不符合贷款条件不获批准，后经反诉原告同意在原房价的基础上给予九折优惠然后一次性付款，但后来反诉原告又不同意。于是就有了中国工商银行第二次发出核保书的经过。反诉原告陈述的事实理由不全面，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告朱家维就其反诉辩解在举证期限内提交的证据与本诉一致。
第三人中石公司述称，反诉原告在质疑核保书的效力以后，第三人一再向其保证无论采取什么方式，其都会拿到购房款，第三人一直采取积极措施来消除反诉原告的担心与顾虑，但反诉原告均不同意。
第三人中石公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。
本院经审理认定事实如下：朱家维（买方）、李兰香（卖方）、中石公司（经纪方）于2015年4月17日签订了房地产买卖合同，约定：该房地产交易定金为40000元；买方同意本合同签订时，向卖方支付定金3000元，本合同签订后伍日内向卖方支付定金余额37000元；卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处；买卖双方同意将上述定金托管于经纪方指定的监管账户，经纪方或经纪方指定按揭担保公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担；买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；定金在卖方将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处后由第三方转付给卖方，但另有约定的除外。买方按下列第2种方式支付除定金之外的房款386000元。该条第（二）款第2项：银行按揭支付：（1）买方申请银行按揭贷款300000元（具体贷款金额以银行审批同意的贷款金额为准）支付给卖方，办理按揭费用买方自理，买方须于2015年5月1日之前申请按揭，向银行提交申请贷款的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。（2）买方须于2015年5月17日之前支付除定金之外的首期款86000元（根据银行实际同意贷款金额多退少补）至买卖双方指定的收款账户。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理监管手续。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。（3）在银行出具同贷书之日起（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）五个工作日内，买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件过户手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定按揭担保公司代为托管。如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之三的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。买方向经纪方支付佣金9000元。该合同还约定了其他事项，并由朱家维、李兰香签字捺印，中石公司盖章确认。后朱家维分两次合共向李兰香支付定金40000元，向中石公司支付中介费4500元。在后续交易过程中，朱家维曾获得中国工商银行出具的核保书，但李兰香对此产生质疑。各方围绕核保书的效力、是否变更付款方式、向其他银行申请按揭贷款等问题上产生矛盾，导致后续手续无法进行。朱家维认为李兰香未履行约定办理过户手续构成违约，故诉至本院，主张前述实体权利。李兰香认为朱家维未按合同约定在规定的时间内申请按揭贷款以及支付首期款，故提起反诉，主张反诉请求。
另查，第三人中石公司是由中山市中石房地产经纪有限公司变更而来，法定代表人也作了变更，变更后的经营范围涵盖房地产经纪服务。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。朱家维、李兰香、中石公司签订的房地产买卖合同是各方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。
关于本诉部分。在房地产交易过程中，中介方是较为重要的相关手续的协调者和完成者，中介方的陈述较能全面还原交易的全过程。本案中，中介方中石全面陈述了本次交易的全过程以及关键节点，并且中石公司的委托诉讼代理人张雪梅即是本次交易的实际参与工作人员，且有多年中介从业工作经验，其陈述具有专业性与客观性。结合本案的实际案情以及证据例如核保书等可以看出，朱家维有按约定到中国工商银行申请按揭贷款，李兰香对核保书的效力产生质疑，所以才会有李兰香要求朱家维一次性付款并给予总房价九折优惠一说。否则，如果存在朱家维不具备贷款资格的情况央求李兰香变更付款方式，李兰香是不会给予总房价九折优惠的，李兰香的陈述显然不符合生活常理与逻辑。退一万步来说，即使核保书不同于同贷书，或不具有对外效力，或朱家维不具备贷款资格，若朱家维消极怠于变更付款方式或明确拒绝不以现金方式支付购房款，才属于朱家维的违约行为。因此，本院采信朱家维以及中石公司的陈述。李兰香一再要求变更付款方式而不配合后续交易的进行，存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”，朱家维要求解除合同以及要求李兰香双倍返还定金合共80000元，有事实依据以及法律依据，本院予以支持。但是，解除合同的诉讼请求应限于解除朱家维与李兰香之间的房屋买卖合同部分。关于中介费问题。因该费用属于朱家维的实际损失，李兰香理应向其进行赔偿。
关于反诉部分。合同中确有约定首期款支付的时间，但结合合同作文意解释以及交易习惯，首期款支付的金额根据买家成功申请贷款的金额确定多少。在李兰香质疑核保书的效力以及各方洽谈是否变更付款方式的情况下，朱家维并未支付首期款，属情理之内。因此，朱家维不存在违约行为，无需承担违约责任。李兰香的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，朱家维诉求合法有据，本院予以支持；李兰香反诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告朱家维、被告李兰香以及第三人中山市中石装饰工程有限公司于2015年4月17日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；
二、被告李兰香于本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱家维双倍退还定金合共80000元；
三、被告李兰香于本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱家维赔偿中介费损失4500元；
四、驳回反诉原告李兰香的反诉请求。
本诉案件受理费1913元（原告朱家维已预交），由被告李兰香负担（被告李兰香于本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告朱家维）。反诉案件受理费956元（反诉原告李兰香已预交），由反诉原告李兰香自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
审 判 员 刘 宇
人民陪审员 邓杏妹
二〇一七年五月十一日
书 记 员 梁 琳
刘佳林