广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1302号
上诉人（原审被告）惠州市鹏德置业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城2幢D单元2304号房。
法定代表人：钟新伟。
委托代理人：袁宾，系广东君路律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆蕊，女，汉族，1970年7月15日出生，住址：河南省南阳市宛城区。
上诉人惠州市鹏德置业发展有限公司（下称鹏德置业公司）因与被上诉人陆蕊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年11月24日，原告陆蕊向原审提起诉讼，请求法院判令：1、解除原被告双方签署的商品房买卖合同；2、被告退还原告全部剩余已付款104341元；3、被告向原告支付补偿金、违约金20868.2元；4、被告向与原告支付占用资金的利息（自2015年2月1日计至还款日）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：2013年12月1日，原被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于惠州市惠阳区淡水人民六路的鹏德名苑第2幢4层402号之物业（以下简称该房产）出售给原告。合同约定，该房产建筑面积共54.75平方米，房产总价人民币282725元，原告于签订合同之日交付首期房款92725元，余款19万办理银行按揭。被告应于2014年3月31日前将经验收合格，符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订当日，原告即依约支付首期房款92725元，并按照被告的要求支付了登记费、评估费、国土证分割费、印花税、测绘费、专项维修基金等等各种费用共计11616元，同时办理了见证、银行按揭手续。原告已依约履行己方的全部合同义务，而被告却迟迟没有交付房产，原告多次向被告交涉，被告总是以种种借口推托。之后，原告了解到，被告所售之房产早已被被告作为在建工程抵押予兴业银行，于2014年10月23日才得以解押，被告在合同约定的期限内根本没办法向原告交付房产。原告由此提出解除双方签署的商品房买卖合同，要求被告退还原告支付的全部款项及支付违约金，但是被告至今不退还原告的已付款。原告认为，依法成立并已被实际履行的合同对双方当事人具有法律约束力。被告的行为已违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，构成根本违约。依照相关法律规定及《商品房买卖合同》第九条第1款第2项约定，原告有权单方解除合同，追索已支付的房款和全部费用，并追究被告的违约责任。
被告鹏德置业公司辩称：要求违约金按照已付款20%赔偿过高，请求予以适当调整；请求利息与违约金有冲突，约定利息是在双方达成调解协议上，现在要求违约金，利息不应当继续计算。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年12月1日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠阳区淡水人民××路××房，房屋总价款282725元。原告于签订合同时交付首期房款92725元整，余款19万元由买受人在5个工作日内办理银行按揭手续。被告应当在2014年3月31日前，将经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。
另查明，2015年3月15日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《协议书》，就原被告签订的上述《商品房买卖合同》达成如下和解协议：一、甲乙双方于2013年12月1日签订的《商品房买卖合同》及相关认购书自本协议生效之日起解除。二、甲方于2015年3月31日前以转账方式一次性退还乙方已付款104341元及补偿金8000元；同时，甲方同意按上述金额，依照中国人民银行同期贷款利率向乙方支付自2015年2月1日至2015年3月31日期间的利息（计为1017元）。三、如甲方未按上述第二条约定的时间和金额履行付款义务，则另需向乙方支付违约金12868元。四、乙方在收到上述全部款项后，双方的商品房买卖合同关系及由此产生的权利义务终止。乙方应在款项到账后三日内将认购书和定金、首期款等已付款104341元的交费收据的原件退回给甲方，并承诺不再就上述购房事宜以任何理由、任何方式向甲方主张任何请求权。五、本协议自双方签字、盖章后生效。
再查明，2013年12月1日，原告为涉案房屋支付房款62725元、办理国土证分割费用400元、维修基金3285元、印花税141元、测绘费115元、保险费1520元、律师见证费400元、预告登记费160元、初始登记费80元、评估费500元、房屋产权证工本费15元，手续费5000元。2014年1月20日支付房款3万元。共计104341元。
原审法院判决的理由和结果
原审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《协议书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告请求解除原被告双方签署的商品房买卖合同，本院认为，根据《协议书》第一条约定，该商品房买卖合同自协议生效之日即2015年3月15日起已解除，故对原告的该请求，本院不予支持。原告请求退还全部已付款104341元，被告无异议，本院予以支持。原告请求被告向其支付补偿金、违约金共计20868.2元，根据《协议书》第二条及第三条约定，本院支持被告向原告支付补偿金8000元及违约金12868元共计20868元。原告请求被告向原告支付占用资金的利息（自2015年2月1日计至还款日），本院认为，根据《协议书》第二条约定，本院支持被告向原告支付自2015年2月1日至2015年3月31日期间的利息1017元。原告请求被告支付2015年4月1日至还款日利息，本院认为，《协议书》第三条已对被告未按第二条约定的时间和金额履行付款义务的违约责任作出约定，原告也已主张该违约金，因违约金与损失赔偿金不得重复主张，故对原告请求被告支付损失赔偿金即占用利息的主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告惠州市鹏德置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日退还全部已付款104341元给原告陆蕊。二、被告惠州市鹏德置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日向原告陆蕊支付补偿金、违约金共计20868元。三、被告惠州市鹏德置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日向原告陆蕊支付2015年2月1日至2015年3月31日占用资金利息1017元。四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费2904元减半收取即1452元，由被告惠州市鹏德置业发展有限公司承担。
当事人二审的意见
上诉人（原审被告）鹏德置业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决第二项，依法调整上诉人应承担违约金；2、撤销原判决第三项，依法判决上诉人无需支付利息1017元。主要事实和理由是：一、上诉人并非恶意违约。1、鹏德名苑抵押不影响房屋买卖及交付。因为该房设置的是工程贷款抵押，抵押只是登记公示，并不影响房屋交付，亦不存在不能交房使用的问题。2、上诉人亦非不交付房屋。因为被上诉人的按揭贷款申请未在约定交房期前审批通过，按照双方商品房买卖合同关于交付房屋的前提是买受人付清购房款的约定，上诉人有权拒绝交房。但上诉人对类似客户并未作拒绝交房处理，而是只要买受人要求收楼，上诉人仍会先交付使用。本案履行过程中，上诉人也多次提出交房给被上诉人，但被上诉人不予接受。3、在被上诉人提出解除合同后，上诉人除考虑资金压力外，未给被上诉人设置任何退房障碍，并与被上诉人签订了《协议书》同意解约退房和给予被上诉人补偿，但一审判决上诉人支付被上诉人已付款20%的违约金即20868元，远超过被上诉人的实际损失。二、一审判决上诉人支付占用资金利息1017元违背事实和法律。《协议书》第二条约定的1017元，系双方原约定于2015年2月1日前就签订〈协议书〉和退款给被上诉人，但上诉人直到3月15日才签订协议并延期到2015年3月31日退款，为此同意给被上诉人1017元的延期一个月的利息补偿。可见该款的给付是以上诉人只承担退款104341元及补偿8000元给被上诉人为前提的。如上诉人未能退款，则上诉人只应按双方买卖合同承担违约金。
被上诉人二审查询时答辩服从原审判决。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查，双方在《商品房买卖合同》中约定上诉人在2014年3月31日前交房给被上诉人使用，同时还约定逾期90天无法交房的，上诉人应向被上诉人支付违约金，违约金的计算以被上诉人已交付房款的20%计算，被上诉人已付房款104341元。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，双方签订的《商品房买卖合同》、《协议书》是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。合同签订的当天即2013年12月1日被上诉人依《商品房买卖合同》的约定向上诉人交付了首期房款及维修基金等104341元，而上诉人却未依《商品房买卖合同》约定于2014年3月31日将房屋交付给被上诉人是引起本案纠纷的原因，后上诉人主动与被上诉人于2015年3月15日签订了《协议书》，同意退回房款及补偿、支付违约金给被上诉人，故本院对上诉人上诉称其并无恶意不交房屋或为何不交房屋二审不再赘述。现上诉人以双方约定的违约金过高为由请求减少。但事实上，上诉人至一审作出判决时已超过十六个月未交付房屋给被上诉人使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，上诉人由此给被上诉人造成的损失应以按当地同地段同类房屋的租金计算，鉴于双方在原审未向法院提供当地同地段同类房屋的租金基数，原审按双方签订的《协议书》计赔损失给被上诉人既不违背双方的真实意思表示，又不违反法律的强制性规定，且与该地段同类房屋的租金以十六个月计算租金总额相近，综上，上诉人上诉以双方约定的违约金过高为由请求减少的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2904元由上诉人惠州市鹏德置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
代理代理审判员 寇 倩
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 刘惠芳