上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终404号
上诉人(原审原告)：上海市黄浦区经济适用房发展中心，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：沈连有，主任。
委托诉讼代理人：金缨，上海市金源方程律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：交通银行股份有限公司上海虹口支行，营业场所上海市虹口区。
负责人：王成宝，行长。
委托诉讼代理人：徐玉平，上海海业韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹英爱，上海海业韬律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海周浦皇品餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
被上诉人(原审被告)：上海汇裕置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：郑晖，董事长。
被上诉人(原审被告)：严利忠，男，1968年10月7日出生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人上海市黄浦区经济适用房发展中心(以下简称“黄浦区经济适用房中心”)因与被上诉人交通银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称“交行虹口支行”)、被上诉人上海周浦皇品餐饮管理有限公司(以下简称“皇品餐饮”)、被上诉人上海汇裕置业有限公司(以下简称“汇裕置业”)、被上诉人严利忠第三人撤销之诉一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄浦区经济适用房中心上诉请求：撤销原审判决，依法改判撤销(2015)虹民五(商)初字第40号民事调解书第三项主文。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。上诉人黄浦区经济适用房中心对涉案房屋享有所有权，并非普通债权。上诉人黄浦区经济适用房中心于2009年7月27日与被上诉人汇裕置业签署了购房协议，购买了位于上海市浦东新区周康路XXX弄XXX号、XXX号共42套房屋。上诉人已经付清房款，房屋也已经实际交付，物业费一直由用房单位黄浦区旧区改造动迁第一指挥部缴纳。上诉人黄浦区经济适用房中心未办理产权过户手续，系因涉案房屋性质特殊，考虑到居民进户方便而采取“解决一户、办理一户”的方法，但在房屋登记上标注有动迁房的标识，对外具有公示效力。因此，上诉人黄浦区经济适用房中心已取得房屋所有权。上诉人黄浦区经济适用房中心依据对涉案房屋享有的物权，请求撤销民事调解书主文中对上诉人财产抵押权实现的认定，符合《民事诉讼法》规定的起诉条件。
被上诉人交行虹口支行答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人交行虹口支行在办理涉案房屋抵押时，登记本上并无动迁房标记，涉案房屋登记在汇裕置业名下，产权清洁，并无限制，交行虹口支行因信赖登记而取得抵押权，应属合法。据此，被上诉人交行虹口支行请求驳回上诉，维持原判。
其余被上诉人未作答辩。
一审中，上诉人黄浦区经济适用房中心提出诉讼请求：要求撤销(2015)虹民五(商)初字第40号民事调解书第三项主文。
一审法院认定事实：一、为化解黄浦区世博园区动迁遗留矛盾，2009年6月9日，黄浦区经济适用房中心与汇裕置业签订《购房协议》。同年7月24日，汇裕置业取得《预售许可证》。同年7月27日，双方又签订《南郊花园东区南块1﹟购房协议书》，约定：黄浦区经济适用房中心向汇裕置业购买本市周康路129弄南郊花园三期商品房XXX号XXX-
XXX层、XXX号XXX-
XXX层，共计42套商品房，合计预测建筑面积3,770.66平方米，汇裕置业将于2010年4月31日前取得该批商品房的《新建商品房交付使用许可证》，并办理入户手续；房屋均价为7,900元/平方米，总价为29,788,214元；黄浦区经济适用房中心已按约先行共计支付了1,000万元，汇裕置业取得《预售许可证》后，黄浦区经济适用房中心按约将支付总价的90%，即16,809,392.60元，10%的余款，黄浦区经济适用房中心于汇裕置业出示《新建商品房交付使用许可证》之日起5个工作日内付清；由于黄浦区经济适用房中心尚未确定各业主名称，上述款项作为预收款暂开收据，汇裕置业按黄浦区经济适用房中心提供的入住业主姓名资料为每套房屋的业主开具商品房买卖发票，作为购房及办小产证的依据；汇裕置业根据黄浦区经济适用房中心出具的动迁居民购房确认单(确认单包含动迁居民身份信息、购房单元、购房价格及房款支付方式)与动迁居民签订《上海市商品房买卖合同》，并出具购房发票，动迁居民购房、交房、办小产证程序与一般商品房客户相同；汇裕置业保证上述房屋无法院查封、无抵押、无权属争议，办理出预售许可证后即可网签销售；上述房屋，如黄浦区经济适用房中心售价高于7,900元/平方米，差价部分扣除税费后，归黄浦区经济适用房中心所有等。
2009年6月10日，黄浦区经济适用房中心向汇裕置业支付房款200万元，同年6月18日支付800万元，同年7月31日支付16,809,392.60元，2010年5月7日支付3,115,175.40元，合计29,924,568元，汇裕置业均开具了收据。嗣后，黄浦区旧城改造动迁第一指挥部支付了上述42套房产从2010年6月起至2016年期间的大部分物业管理费。
2009年7月前后，经汇裕置业申请，相关部门认可，该42套房屋在上海市房地产交易中心加注了动迁房标识。2010年5月至2012年9月期间，黄浦区经济适用房中心先后将其中20套房屋经过汇裕置业的交接确认和手续办理，交付给了动迁居民，剩余房屋22套。2013年12月，剩余22套房屋的动迁房标识以动迁已经完成为由被撤销。2014年1月3日，汇裕置业取得相关房屋的大产证，部分交付房屋办理了产权登记转移，剩余22套房屋仍登记在汇裕置业名下，其中包括涉案房屋12套。
二、2014年3月13日，交行虹口支行与皇品餐饮签订《小企业流动资金借款合同》一份，约定皇品餐饮向交行虹口支行借款人民币1,200万元用于经营周转，贷款到期日为2015年4月1日，并约定了贷款利率、利息支付、违约责任等。同日，时任皇品餐饮法定代表人的严利忠与交行虹口支行签订《最高额保证合同》，约定严利忠为保证人，为皇品餐饮在2014年3月13日至2017年3月13日期间与交行虹口支行签订的全部流动资金借款授信业务合同提供最高额保证担保；保证人担保的最高债权额为17,767,000元；保证方式为连带责任保证；保证担保的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等。同日，汇裕置业与交行虹口支行签订《最高额抵押合同》，约定汇裕置业为抵押人，为交行虹口支行与皇品餐饮在2014年3月13日至2017年3月13日期间签订的全部流动资金借款合同提供抵押担保；担保的最高债权额为17,767,000元，抵押物为汇裕置业名下的涉案房屋12套；抵押担保的范围包括主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金等费用。嗣后，双方至房地产交易中心办理了抵押登记。同年3月26日，交行虹口支行取得涉案房屋的抵押权登记证明。4月4日，交行虹口支行以受托支付形式向皇品餐饮发放贷款1,200万元。2014年11月20日，汇裕置业又与交行虹口支行签订《保证合同》，约定汇裕置业为保证人，为皇品餐饮的上述《借款合同》提供连带责任保证。
因皇品餐饮及其担保人未按约还款，交行虹口支行于2015年1月诉至原审法院，受理案号为(2015)虹民五(商)初字第40号。交行虹口支行要求：1、皇品餐饮偿还借款本金1,200万元，借款利息218,400元以及罚息、复利；2、皇品餐饮承担律师费85,529元；3、严利忠对皇品餐饮上述债务在最高保证额范围内承担连带保证责任；4、汇裕置业对皇品餐饮上述债务承担连带保证责任；5、皇品餐饮如不能履行上述义务，交行虹口支行有权对抵押房屋(即涉案房屋)及占有土地使用权行使抵押权，不足部分由被告皇品餐饮继续清偿。原审法院作出财产保全裁定，并到房屋交易中心办理了涉案房屋的查封手续。2015年3月10日，时任皇品餐饮法定代表人的严利忠、汇裕置业法定代表人郑晖在原审法院与交行虹口支行达成调解协议。同日，原审法院出具涉案民事调解书，调解书主文为：一、皇品餐饮支付交行虹口支行借款本金1,200万元，利息218,400元，罚息64,800元，复利1,529.28元，以及以1,200万元为基数自2015年1月9日起至实际支付之日止按约定罚息利率计算的罚息；上述款项皇品餐饮于2015年3月18日前支付本金250万元，2015年4月18日前支付本金475万元，剩余欠款于2015年5月18日前履行完毕；二、皇品餐饮于2015年3月18日前支付交行虹口支行律师费85,529元；三、届时皇品餐饮如有任意一期未能按照上述第一、二项履行付款义务的，交行虹口支行可就剩余全部欠款一并向法院申请强制执行，并与汇裕置业协议以抵押物上海市周浦镇周康路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX-
XXX室、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX-
XXX室房屋折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额17,767,000元范围内优先受偿；四、严利忠、郑晖对皇品餐饮上述第一、二项还款义务在最高额17,767,000元范围内承担连带清偿责任；五、汇裕置业对皇品餐饮上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；六、受理费减半收取47,811.79元、财产保全费5,000元，共计52,811.79元，由汇裕置业、皇品餐饮和严利忠共同负担，于2015年3月18日前一并支付。
三、因涉案民事调解书未能履行，交行虹口支行向原审法院申请强制执行，要求拍卖涉案房屋以清偿其债权。2016年2月17日，执行人员到涉案房屋所在地张贴了封条，并向物业人员告知了执行情况。同年2月19日，黄浦区经济适用房中心向提交了《执行异议及中止执行申请》，陈述其购买涉案房屋的情况，要求中止执行。嗣后，黄浦区经济适用房中心提起本案诉讼。
一审法院认为，本案为黄浦区经济适用房中心提起的第三人撤销之诉，该程序制度的设立，是为保护受到错误生效裁判损害的未参加诉讼的第三人的权益。该程序的实现应当同时满足主体要件、程序要件和实体要件。
根据《民事诉讼法》第五十六条第三项的规定，提起撤销之诉的第三人，必须证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益。此为第三人撤销之诉的实体要件。该规定中受侵害的民事权益，根据《侵权责任法》第二条规定，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、所有权、用益物权、担保物权等人身、财产权益，并不包括普通债权。黄浦区经济适用房中心主张已就涉案房屋取得物权即所有权。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的物权变动经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。黄浦区经济适用房中心未就涉案房屋在房屋登记部门进行相应的权利登记，不符合不动产物权变动的法定生效条件。即便涉案房屋曾加注动迁房标识以作交易限制，亦非正式对外公示的方式，且该标识已被撤销。黄浦区经济适用房中心所述付清房款，现场办理房屋交接手续，与相关各方确认将房屋交付动迁户的具体办理流程，支付全部物业服务费等事实，根据目前证据尚不足以全部认定。但即便全部属实，也仅为相关各方的履约行为，没有产生物权的公示效应，不能据此认定已经发生物权变动。故黄浦区经济适用房中心主张已取得涉案房屋所有权的意见，缺乏依据，不予采纳。黄浦区经济适用房中心基于购房协议取得的仅为普通债权。因此，黄浦区经济适用房中心受损权益非第三人撤销之诉保护范围，不符合第三人撤销之诉的实体要件。黄浦区经济适用房中心之诉讼，不能成立。黄浦区经济适用房中心作为涉案房屋的买受人，如有相关损失可另行解决。综上，黄浦区经济适用房中心的诉讼请求不能成立。皇品餐饮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，缺席判决。原审据此判决：驳回黄浦区经济适用房中心要求撤销(2015)虹民五(商)初字第40号民事调解书第三项主文的诉讼请求。案件受理费67,800元，由黄浦区经济适用房中心负担。
二审中，各方未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。上诉人黄浦区经济适用房中心与被上诉人汇裕置业签订购房协议，但未办理房屋过户登记，单凭房屋登记上的动迁房标识不能使上诉人黄浦区经济适用房中心取得涉案房屋的所有权。被上诉人交行虹口支行在办理涉案房屋抵押登记时，涉案房屋登记在被上诉人汇裕置业的名下，房屋并无权利限制，也未显示动迁房标识，被上诉人交行虹口支行对涉案房屋买卖的事实并不知情，因此被上诉人交行虹口支行合法取得了涉案房屋的抵押权。上诉人黄浦区经济适用房中心要求撤销(2015)虹民五(商)初字第40号民事调解书第三项主文的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄浦区经济适用房中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币67,800元，由上诉人上海市黄浦区经济适用房发展中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱颖琦
审判员 时 军
审判员 吴峻雪
二〇一八年三月二十六日
书记员 薛 恺
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……