广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4832号
上诉人（原审原告）：陈国中，住所地江苏省江阴市。
委托代理人：严洁明、唐明，均为广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾红，住所地广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：曾辉，住所地广州市越秀区。
两被上诉人共同委托代理人：马辉、张惠娟，均为广东恒益律师事务所律师。
第三人：广州市海珠区国有资产调配保障中心(原名广州市海珠区国有资产经营中心)，住所地广州市海珠区。
法定代表人：孙海南。
委托代理人：余一爱、吉莉，均为广东广信君达律师事务所律师。
上诉人陈国中因与被上诉人曾红、曾辉、原审第三人广州市海珠区国有资产调配保障中心租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：曾红（承租人、乙方）与广州市海珠区国有资产调配保障中心（出租人、甲方）于2010年3月31日签订《房地产租赁合同》（合同编号：HT2010-0633），约定：甲方同意将位于燕子�路九号二楼物业，出租给乙方作厂房使用，房屋建筑面积1030.0平方米，房地产权证：粤房地证字第××号；租赁期限从2010年04月01日起至2015年03月31日止；月租金为15450元，第二年租金在上年度租金的基础上递增6%，第四年租金在上年度租金的基础上递增6%，免租金装修期45天；租金按月结算，由乙方在每月第15日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；水电费由乙方自行承担，按月结算，由乙方在当月以现金或支票方式缴付给甲方；乙方应在本合同签订之日起向甲方交纳52080.0元的租赁保证金和7000.0元的水电周转金，在租赁期满或解除合同时，乙方清缴完所有应缴费用并将房屋完好移交给甲方后，甲方在7日内将租赁保证金（不计利息）退回乙方；在租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依约按时交纳租金和水电费，因使用该房屋所产生的所有费用均由乙方承�。乙方保证不改变房屋用途，否则甲方有权单方面解除合同，并按本合同第十二条第五款执行；2、将房屋转租、分租或者与他人合作，联营经营应事先征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租，如违反视为乙方单方面违约，甲方有权单方面解除合同，并按本合同第十二条第五款执行；6、乙方必须做好防火安全工作并自负消防安全责任，同时接受甲方定期或不定期进行的经营、消防、卫生、房屋安全等日常检查；9、承租物业内不得存放危险、易燃、违禁物品；等。
2013年10月14日，曾辉（甲方、代理人）与陈国中（乙方）签订《房屋转租协议》，约定：甲方同意将燕子岗路9号二楼物业转租给乙方作为仓库使用，建筑面积为1030平方米，转租合同号HT2010-0633，转租时间为2013年10月25号到2015年3月30号为止；先付定金16万，其余大约20万左右在10月30号付清，如乙方不遵守此协议，甲方扣除定金，如甲方违约，甲方应付乙方定金的2倍；等。
2013年11月1日，曾红（转租方、甲方）与陈国中（受租方、乙方）签订《厂房转租协议》，落款处有曾辉作为曾红代理人签名。双方约定甲方同意将位于燕子岗路9号二楼物业转租给乙方作为仓库使用，房屋建筑面积1030平方米，房地产权：粤房地证字第××号，该房屋的基本情况乙方已经了解并愿意承租；转租期限自2013年11月01日至2015年03月31日止，共17个月；月租金人民币17360元，租金、物业管理费、用电负荷费和水电费等按月计算，由乙方在每月15日前以现金或支票付款方式缴付租金给第三人，第三人给甲方开具发票；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳人民币52080.0元的租赁保证金和人民币7000元的水电周转金，在租赁期满或解除合同时，乙方清缴完所有应缴费用并�房屋完好移交给甲方后，甲方在做好移交手续当天将租赁保证金和水电周转金（不计利息）退回乙方；甲方在本合同签订之日起把燕子岗路9号二楼物业的租赁保证金人民币52080.0元和水电周转金人民币7000元发票原件两份交由乙方保管，在甲方退还租赁保证金和水电周转金当天，乙方退还给甲方；本协议具有在租赁期间内，乙方负责承担的责任以甲方和第三人签订的房地产租赁合同（合同编号：HT2010-0633）的细则为准。协议签订后，曾红、曾辉依约交付涉案场地给陈国中使用。
据登记日期为2006年11月10日的粤房地证字第××号《房地产权证》记载，涉案场地即广州市海珠区燕子岗路9号权属人为广州市海珠区国有资产监督管理局，房屋用途为厂房；等。广州市海珠区国有资产调配保障中心为广州市海珠区国有资产监督管理局所属事业单位，原名为广州市海珠区国有资产经营中心。2013年12月2日，广州市海珠区国有资产调配保障中心对涉案场地进行安全检查，向曾红发出《消防整改通知书》，写明涉案场地消防走火通道不畅、易燃物品大量堆放，限10天内离场，要求在2013年12月12日前整改完毕。2013年12月13日、2013年12月26日，广州市海珠区国有资产调配保障中心分别对涉案场地进行安全检查，发出《消防整改通知书》，写明涉案场地仍然存放危险易燃物品，要求在2014年1月2日前整改完毕。陈国中称其在2014年1月5日左右交还场地，曾红、曾辉确认是2014年1月份收回场地。
陈国中向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除陈国中与曾红签订的《房屋转租协议》及《厂房转租协议》。2、曾红、曾辉连带向陈国中双倍返还转租费定金320000元。3、曾红、曾辉连带向陈国中返还转租费131255元。4、本案诉讼费由曾红、曾辉承�。
曾红、曾辉一审辩称：不同意陈国中的诉讼请求，涉案租赁合同的解除是由于陈国中违约行为所致，本案不存在我方违约的事实。理由如下:一、双方签订《房屋转租协议》及《厂房转租协议》一份为曾辉向陈国中转让制衣厂及布匹等事项而签订，另一份为双方就场地租赁事宜而签订，而并非如陈国中所称两份协议共同约定将涉案场地转租给陈国中。2010年3月31日，曾红与广州市海珠区国有资产调配保障中心就涉案场地签订了《房地产租赁合同》，合同签订后曾辉在涉案房屋经营制衣厂。2013年期间，曾辉拟就该场地经营的制衣厂进行转租或转让，遂于2013年9月3日至10月2日期间，连续三十天在《南方都市报》发布广告。陈国中看到上述广告后，主动与曾辉联系，洽谈制衣厂相关转让事宜及涉案房屋租赁事宜，双方商定就转让制衣厂布匹签订一份协议，陈国�答应向曾辉支付如下费用：制衣厂顶手费14万元，布匹费以每公斤28元计付，初步估计布匹约13吨，预计收购款合计约36万，由陈国中先付定金16万元，待布匹交付时结算，按实际重量多除少补。就场地租赁事宜，双方签订另一份协议，由陈国中向我方支付租赁保证金52080元及水电周转金7000元，合计59080元，由陈国中直接向第三人支付租金、物业管理费及水电费。2013年10月14日，双方就曾辉向陈国中转让制衣厂布匹等事宜签订《房屋转租协议》，当天陈国中即向我方支付布匹转让定金16万元。次日，陈国中即带人至涉案房屋搬运制衣厂内的布匹。根据现场实际称量，布匹总重量为11635公斤，陈国中向我方支付购买布匹款174525元。因陈国中之前已经向我方支付定金16万元，陈国中共向我方支付布匹购买款334525元，并原来商定的应付布匹购买款325780元（28元/公斤×11635公斤）�付8745元，双方约定陈国中在支付制衣厂项手费时扣除该多付的8745元。后我方将涉案房屋腾空，具备交付租赁条件的情况下，双方于2013年11月1日就涉案房屋租赁事宜签订《厂房转租协议》。当日，双方就费用问题进行结算：根据双方约定，陈国中应付制衣厂顶手费14万元，加上应付52080元的租赁保证金和7000元的水电周转金，共应付199080元。扣除前述多付的布匹购买款8745元，陈国中实际支付我方190335元（199080元﹣8745元）。至此，就《房屋转租协议》而言，双方已经履行完毕，双方权利义务终止。就《厂房转租协议》而言，我方已经履行了协议约定的各项义务不存在违约行为。二、陈国中承租后，其于2013年11、12月期间，直接向广州市海珠区国有资产调配保障中心支付了承租涉案场地的租金、物业管理费、水电费。由于陈国中在此期间在涉案场地堆放大量易燃物品、堵塞消防走火通道等，经广州市海珠区国有资产调配保障中心多次下发消防整改通知书，要求限期搬离易燃品。陈国中主动与我方联系，称不再租赁涉案房屋，要求解除租赁协议。经协商，双方就解除《厂房转租协议》达成一致。根据协议约定，陈国中将涉案场地腾空交还给我方，我方将租金保证金52080元和水电周转金7000元退还给陈国中，陈国中则返还租金保证金52080元和水电周转金7000元的发票给我方。至此，《厂房转租协议》已经解除，双方权利义务终止。
广州市海珠区国有资产调配保障中心一审述称：涉案场地归其所有，由广州市海珠区国有资产监督管理局授权其经营管理。我方对陈国中与曾红、曾辉之间合同的订立、履行及解除的情况均不知情，合同也未按照曾红与其于签订的《房地产租赁合同》第七条第二款之约定征得我方书面同意，我方的消防�改通知是发给曾红，曾辉作为负责人签收，对本案涉及的其他争议事实均不知情，我方也不同意陈国中与曾红、曾辉之间签订的转租合同。
陈国中为证明其主张还提交了如下证据：1、指示付款凭条、委托付款说明书、转账交易凭条（交易时间：2013/10/14，交易金额：160000元）、银行转账证明（交易时间：2013年11月1日，金额：190335元），拟证明其委托奚某向曾辉账户转账16万元转租费定金，向郭某甲红账户转账转租费190335元的事实，总计向曾红、曾辉转账了350335元。陈国中表示350335元中减去应付租赁保证金52080元，水电周转金7000元，剩余291255元均为转租的费用,性质为曾红、曾辉转租获取的租金差额；2、租赁保证金、水电周转金发票及收据；3、租金、物业管理费、水电费发票，拟证明陈国中代曾红、曾辉直接向广州市海珠区国有资产调配保障中心支付涉案房屋2013年11月、12月租金、物业管理费、水电费的事实；4、电话录音光盘及文字摘录，拟证明曾红、曾辉已经明知并认可陈国中租赁厂房的用途为仓储布匹，曾红、曾辉要求其搬离涉案房屋；5、现场照片及案外人曾巧华出具收到云婷仓库的装饰材料费18500元的《收条》，拟证明陈国中将涉案房屋用作仓库，储存布匹使用配置设施花费18500元的事实；6、案外人郭某乙出具的收到搬运云婷仓库10036条布的50180元搬仓库费的《收条》，拟证明因曾红、曾辉要求，其将布匹搬离涉案房屋花费50180元的事实。
曾红、曾辉对陈国中提交的证据1的真实性、合法性予以认可，曾红、曾辉确认是曾红收到了陈国中支付的款项350335元，曾辉为代收。其认为350335元并非是转租费，具体包括应付租赁保证金52080元、水电周转金7000元、制衣厂顶手费140000元、转让布匹费用151255元（160000�-8745元多付款项）；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，但其认为证据3更好地证明了陈国中不可能在一次性支付36万元的转租费情况下，还每月向其支付租金、物业管理费和水电费；对证据4、5的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据6不予确认，其认为若陈国中支出了该搬运费50180元，陈国中却从来没有要求其返还，说明是陈国中自行承担了该搬运费，说明陈国中将涉案房屋的布匹搬离，与本案的录音、录像相印证，证明这些布匹是陈国中向其购买的。
第三人广州市海珠区国有资产调配保障中心对陈国中提交的证据1的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3其不确认陈国中直接向其支付了租金，其认为租金发票的付款方一直是曾红，物业管理费、水电费发票不是其开具，不予确认；对证据4-6均不予确认。
曾红、曾辉为证明其主张还提交了如下证据：1、曾辉于2013年9月3日、5日、10月2日在《南方都市报》所登“制衣厂出租或转让”广告。2、2013年10月15日涉案场地的录像资料及布匹现场称量记录、支付记录。拟证明陈国中带人搬运其转让的布匹并对布匹进行称量。3、曾辉的建设银行卡客户交易查询单及其农业银行广州江南西路支行的存折，拟证明陈国中于2013年10月15日将布匹出售给案外人，陈国中指定案外人将购买布匹款174525元转到曾辉的账户，当时陈国中购买了一箱水供大家饮用，曾红、曾辉自愿扣除25元的饮用水价款，故实际转账174500元。
陈国中对曾红、曾辉提交的证据1不予确认，其认为与本案无关；对证据2不予确认。陈国中认为其与曾红、曾辉之间从来没有关于制衣厂或布匹的转让协议，该证据上没有陈国中签名，与其无关；对证据3其认为与本案无关。
广州市海珠区国有资产调配保障中心对曾红、曾辉提交的证据1、2均不予确认，对证据3不予质证。
广州市海珠区国有资产调配保障中心为证明其主张提交了如下证据：1、2013年12月2日的《消防安全检查记录》，被检查单位为曾红，负责人签名为曾辉。2、签发时间为2013年12月13日及2013年12月26日的《消防整改通知书存根》，被检查单位与接收人签名处均为曾辉。拟证明其一直向曾红、曾辉发出整改通知，其对陈国中与曾红、曾辉之间的转租事实不知情。陈国中不确认其存在消防违规行为，签收人虽然是曾辉代曾红签署，但不代表曾红、曾辉没有向广州市海珠区国有资产调配保障中心说过房屋转租的事情，其认为曾红、曾辉转租是经过广州市海珠区国有资产调配保障中�同意的，陈国中代曾红、曾辉缴纳租金也证明了广州市海珠区国有资产调配保障中心知情。曾红、曾辉对广州市海珠区国有资产调配保障中心提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但其称转租虽然没有经过广州市海珠区国有资产调配保障中心书面同意，但有口头向其汇报，在其默许下才登报刊登广告。
一审诉讼中，陈国中与曾红、曾辉均确认曾辉为曾红的代理人，《房屋转租协议》及《厂房转租协议》的合同主体均是曾红。双方之间转租协议的期限从2013年11月1日开始，陈国中确认曾红、曾辉向其退还了租赁保证金52080元、水电周转金7000元共计59080元。曾红、曾辉自称陈国中以28元每公斤的价格买下其布匹，再于2013年10月15日当天立即将布匹以15元每公斤的价格出售给案外人，案外人直接将货款174525元（15元/公斤×11635公斤）支付给了曾辉�故陈国中向曾红、曾辉支付每公斤13元的差价151255元（13元/公斤×11635公斤），陈国中于2013年10月14日已经支付了160000元的定金，故陈国中多支付了160000元-151255元=8745元。陈国中对曾红、曾辉的上述说法予以否认，表示其不可能以每公斤28元的价格买入，再以每公斤15元的低价卖出，明显不合常理。
陈国中于2014年1月13日向原审法院提起诉讼，要求：1、解除陈国中与曾红签订的《房屋转租协议》及《厂房转租协议》。2、曾红、曾辉连带向陈国中双倍返还转租费定金320000元。3、曾红、曾辉连带向陈国中返还转租费131255元。4、本案诉讼费由曾红、曾辉承担。原审法院于2014年7月30日作出（2014）穗海法民三初字第196号案民事判决书，判决：一、解除陈国中与曾红签订的《房屋转租协议》及《厂房转租协议》；二、曾红在本判决生效之日起10日内，返还转租费123529元�陈国中；三、驳回陈国中的其余诉讼请求。该案判决后，陈国中不服上诉，广州市中级人民法院于2015年3月27日作出（2014）穗中法民五终字第3604号《民事裁定书》，认为“曾红、曾辉擅自转租涉案场地并改变用途的行为可能导致其与陈国中签订的《厂房转租协议》无效……故原审法院本应就合同效力的问题向曾红、曾辉及陈国中释明并确认双方是否变更诉讼请求，但原审法院未对此予以释明不当，可能影响案件正确判决”，故裁定发回重审。原审法院于2015年4月20日以（2015）穗海法民三重字第1号立案并重新组成合议庭审理本案。在本案诉讼过程中，陈国中变更第1项诉讼请求为：确认陈国中与曾红签订的《房屋转租协议》及《厂房转租协议》无效。
原审法院认为：涉案场地原由广州市海珠区国有资产调配保障中心出租给曾红。陈国中与曾红签订的《厂房�租协议》中约定了涉案场地的转租问题，陈国中与曾红的代理人即曾辉签订了《房屋转租协议》中也有“甲方同意将燕子岗路9号二楼物业转租给乙方作为仓库使用”即转租涉案场地的约定。但本案中，作为涉案场地出租人的广州市海珠区国有资产调配保障中心表示其并未同意陈国中与曾红、曾辉的转租行为，且陈国中与曾红、曾辉在本案中提交的证据并不足以证明广州市海珠区国有资产调配保障中心同意陈国中与曾红、曾辉之间的转租行为，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，《房屋转租协议》中关于涉案场地转租的约定及《厂房转租协议》应属无效。故对陈国中要求确认上述协议无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
《房屋转租协议》签订当日，陈国中向曾辉支付160000元。该笔款项在《房屋转租协议》中相应的约定为“先付定金16万，其余大约20万左右在10月30号付清”。陈国中主张该款项为转租费。对此，原审法院的意见是：首先，从此约定看出两笔费用应为一整体，但该笔款项没有明确的金额，也没有相应的用途，陈国中的上述主张没有合同依据。而且，该款项也没有在之后的更为详尽的《厂房转租协议》中予以体现。可见，该笔款项并不必然与租赁有关。其次，从《厂房转租协议》看，涉案场地转租后的月租金为17360元、租期也仅为17个月，总体的租金也仅295120元，且陈国中承租涉案场地也仅作仓库之用，涉案场地原有的设备等对陈国中难以发挥作用。在此情况下，如按陈国中主张，支付36万元左右的转租费，不符合常理。因此，上述协议中的“定金16万”，不足以认定与本案的租赁有关。故陈国中在本案中要求曾红、曾辉双倍返还定金320000元的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
陈国中还于2013年11月1日向曾红、曾辉支付190335元。陈国中主张上述费用也为转租费，曾红、曾辉主张该笔费用包括顶手费140000元、租赁保证金52080元、水电周转金7000元，并扣除了布匹购买款8745元。对此，原审法院的意见是：首先，上述款项总额、支付时间与《房屋转租协议》中“其余大约20万左右在10月30号付清”的约定相符，但如前所述上述约定与租赁无关，而陈国中与曾红、曾辉均主张为转租费，故该笔款项应为双方关于涉案场地转租另行的约定，而非《房屋转租协议》中约定的“其余大约20万左右”。根据陈国中与曾红、曾辉的陈述及支付当天签订的《厂房转租协议》的相关约定，该笔款项包含了租赁保证金52080元、水电周转金7000元。因陈国中确认曾红、曾辉已退还租赁保证金及水电周转金，故上�款项剩余转租的费用为131255元。因如前所述陈国中与曾红、曾辉的转租行为无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈国中要求曾红退还131255元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。因本案处理的是租赁合同纠纷，对于曾红、曾辉主张的扣除布匹买卖款8745元的问题，原审法院不予调处。
由于曾辉是曾红的代理人，根据被代理人对代理人的代理行为承担民事责任的原则，其无需承担向陈国中返还转租费用的责任，故陈国中要求曾辉承担连带责任向陈国中返还转租费的诉讼请求原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、陈国中与曾红签订的《房屋转租协议》中转租广州市海珠区燕子岗路9号二楼的约定及《厂房转租协议》无效；二、曾红在本判决生效之日起10日内返还转租费用131255元给陈国中；三、驳回陈国中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8169元，由陈国中负担5772元，曾红负担2397元。
判后，上诉人陈国中不服原审判决，向本院提起上诉称：从陈国中与曾红、曾辉签订的《房屋转租协议》的内容来看，协议仅仅涉及燕子岗路9号二楼物业的转租，并未涉及任何其他事项，该协议中所提及的款项（包括16万定金）明显是也只能是转租费，而不可能是其他任何费用。一审认定“该笔款项应为双方关于涉案租赁场地转租另行的约定”陈国中与曾红、曾辉除了《房屋转租协议》及《厂房转租协议》，并无任何其他约定。原审法院认为该款项与本案的租赁无关，明显与《房屋转租协议》的基本约定不符。一审法院若认为《房屋转租协议》中所约定的款项不是转租费，则应当要有充分的事实依据予以明确该款项到底是什么款项，但一审法院在否认款项是转租费的同时却根本没有认定该款项到底是什么款项。法院一方面认为《房屋转租协议》中所约定的款项不是转租费，但另一方面又认为我方根据《房屋转租协议》支付的190335元是转租费，明显自相矛盾！《厂房转租协议》所约定的是我方须代曾红、曾辉向广州市海珠区国有资产调配保障中心所支付的租金标准，《房屋转租协议》所约定的是陈国�除上述租金之外须另行向曾红、曾辉所支付的转租费标准，两者之间根本没有必然联系，不具有可比性。一审法院以后者高于前者即认为后者不合常理，在逻辑上不能成立。综上，陈国中上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判曾红、曾辉连带向我方双倍返还转租费定金320000元；2、曾红、曾辉承担本案全部诉讼费用。二审期间，陈国中变更上诉请求第1项为：撤销原审判决第三项，改判曾红、曾辉连带向我方返还转租费定金160000元。曾红、曾辉对此明确表示该笔款项是布匹买卖的定金，故不同意返还该笔16万元款项。
被上诉人曾红、曾辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。陈国中的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。
原审第三人广州市海珠区国有资产调配保障中心陈述：我方坚�我方一审的意见，同意一审判决的处理结果，不介入陈国中与曾红、曾辉具体的纷争。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
二审期间，陈国中与曾红、曾辉均明确表示双方除《房屋转租协议》及《厂房转租协议》两份租赁协议所涉及的纠纷之外，没有其他经济纠纷。曾红、曾辉表示两份协议其中一份是租赁协议，另一份是布匹的买卖协议，两份协议均履行完毕。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案二审争议的焦点为曾红、曾辉是否应当返还陈国中已向其交付的定金16万元。针对双方的诉辩意见，本院评析如下：
由于曾红、曾辉对于涉案场地存在转租行为，而广州市海珠区国有资产调配保障中心作为出租人表示其并未同意陈国中与曾红、曾辉的转租行为，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，《房屋转租协议》中关于涉案场地转租的约定及《厂房转租协议》，认定上述协议无效并对陈国中要求确认两协议无效的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。
陈国中与曾红、曾辉均明确表示双方除《房屋转租协议》及《厂房转租协议》两份租赁协议所涉及的纠纷之外，没有其他经济纠纷。在《房屋转租协议》签订当日，陈国中向曾辉支付160000元，该笔款项在《房屋转租协议》中约定为“定金”。陈国中主张该款项为转租费，而曾红、曾辉则主张双方除了场地转租事宜之外还口头约定了布匹买卖事宜，该笔款项实际上是布匹买卖的定金，在陈国中给付剩余款项后布匹交易已经交易完成，但陈国中对双方存在布匹买卖的交易行为不予确认，并主张其所支付的款项均系因租赁关系而产生。经查，陈国中与曾红、曾辉签订的《房屋转租协议》及《厂房转租协议》中只约定了涉案场地租赁事宜，并未提及双方还有其他交易，曾红、曾辉对双方存在布匹交易的事实举证不足，理应承担相应的法律后果。而双方就本案租赁纠纷之外并无其他经济纠纷，原审法院认定该笔定金16万元与本案的租赁无关，理据不足，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，由于《房屋转租协议》及《厂房转租协议》无效，陈国中要求�红返还其已经交纳的定金16万元，于法有据，本院予以支持。由于曾辉是曾红的代理人，故陈国中要求曾辉承担连带责任向陈国中返还定金16万元的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，原审查明事实清楚，但是处理不当，本院依法予以纠正。陈国中的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三重字第1号民事判决第一、二、三项；
二、曾红在本判决送达之日起10日内返还定金16万元给陈国中。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
�审案件受理费8169元，由陈国中负担2500元，曾红负担5669元；二审案件受理费6100元，由陈国中负担3600元，曾红负担2500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 麦倩文
郑诗韵