台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初6584号原告：台州市椒江区葭沚街道金洋村民委员会，住所地台州市椒江区葭沚街道金洋村。法定代表人：胡金志，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：杨慧萍，浙江新台州律师事务所律师。被告：台州鑫泰置业有限公司，住所地台州市椒江区杨家桥666号。法定代表人：林文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翼，浙江平正律师事务所律师。原告台州市椒江区葭沚街道金洋村民委员会（以下简称金洋村委会）与被告台州鑫泰置业有限公司（以下简称鑫泰公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告鑫泰公司向本院提出反诉，本院予以受理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告金洋村委会的委托诉讼代理人杨慧萍，被告鑫泰公司的委托诉讼代理人陈建平、孙翼到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告曾共同申请本案先由当事人自行庭外和解，但届期和解不成。2018年1月26日，被告鑫泰公司向本院提出撤回反诉申请，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原告金洋村委会向本院提出诉讼请求：一、被告继续向原告交付商业用房891.80平方米；二、被告向原告支付自2017年3月10日起至房屋全部交付完毕之日止按每日3万元标准计算的违约金。事实和理由：2013年1月22日，被告与台州市国土资源局椒江分局签订国有建设用地使用权出让合同一份，合同约定：出让宗地坐落于台州市椒江区留地、安置地）；土地用途为商住用地；出让宗地总面积69404平方米；建筑总面积183227平方米；宗地的国有建设用地使用权出让价款构成：出让价款为土地出让金1.87亿元和无偿返还给原告商业建筑面积12000平方米、精装修住宅建筑面积40200平方米（268套、每套150平方米）。2013年1月10日，原、被告签订椒江金洋村立改套、村留地（商住）出让地块开发建设协议书（以下简称开发协议书）一份，该协议约定：原告按出让要求提供村留地和安置地，地块总面积73325平方米，出让面积69404平方米，规划总建筑面积183227平方米；被告无偿返还原告总地上建筑面积52200平方米，其中商业建筑面积12000平方米（含物业管理经营用房及社区管理用房），住宅建筑面积40200平方米。双方同时对违约责任的承担等内容作了约定。2017年3月10日，被告除向原告交付住宅的建筑面积符合协议书约定外，对商业建筑面积仅交付10756.91平方米，另外52200平方米中的物业管理经营用房208.80平方米及社区管理用房142.446平方米，被告还需继续向原告交付商业用房891.80平方米。被告鑫泰公司辩称，一、被告严格按照双方签订的开发协议书全面、及时地履行了自己的合同义务，不存在原告主张的需要继续交付商业用房的情况。被告系台州市椒江区御庭壹号花园小区的开发商。鑫泰投资有限公司以公开挂牌方式受让椒江金洋村立改套、村留地（商住）一（幅）地块的国有土地使用权。鑫泰投资有限公司于2013年1月10日竞得该地块，当天按照台州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让文件（以下简称出让文件）的规定与台州市国土资源局椒江分局签署成交确认书，与原告签订了土地交付协议书和开发协议书。2013年1月18日，台州市国土资源局椒江分局与鑫泰投资有限公司签订了国有建设用地使用权出让合同。此后，鑫泰投资有限公司为顺利开发该地块依法成立了被告公司（按照出让文件的规定注册登记新公司）。2013年1月25日，台州市国土资源局椒江分局与被告对双方于2013年1月22日签订的国有建设用地使用权出让合同（变更合同）在浙江省台州市东海公证处办理了签约公证。按照土地交付协议书第二条的约定，原告承诺在土地成交确认书签订后六个月内拆迁完成，并按照协议书第三条约定的净地标准交付涉案地块给被告（即交付净地的最迟期限为2013年7月10日）。然而，原告未履行自己的承诺及时交付涉案地块，虽经被告多次催促，直至2014年2月5日原告才完成涉案地块的拆迁，逾期206天，应付违约金618万元。被告已多次委托律师发函催讨违约金，未果。被告已按照双方签订的开发协议书约定及时全面履行了涉案地块的房屋交付义务，2017年3月10日实际交付住宅建筑面积40287.40平方米（比协议书约定的多87.40平方米），交付商业用房11992.60平方米（比协议书约定的少7.40平方米），返还房屋总建筑面积满足开发协议书约定的误差不超过3%的内容，不存在原告所称的违约事实。多交付的住宅面积和少交付的商业用房面积均按实结算，结算价款多退少补。二、出让文件和公证书均是合同双方当事人享有合同权利履行合同义务的依据，且是不可分割的法律体系文件。出让文件是原告与政府协商后达成的土地出让协议，从法律性质上讲属于要约。合同法第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十九条规定：“有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。”第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。”根据上述规定，涉案地块中其中商业用房面积为12000平方米（含物业管理经营用房及社区管理用房）是不能进行变更的条款，既不能根据规划设计变更也不能由合同当事人进行协商变更。另，城乡规划法第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”第三十九条规定：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”上述两个条文系法律强制性规定，也就是说规划条件是土地出让的前提也是土地出让合同的组成部分，规划条件未确定不能出让土地，建设用地规划许可不能擅自改变规划条件（规划条件变更必须由法定机关按照法定程序进行调整，具体详见城乡规划法第四十六条至第五十条之规定），规划条件未纳入土地出让合同的，合同无效。本案中，出让文件中的开发协议书与公证书中的开发协议书内容完全一致。所以，开发协议书不仅是合同双方履行合同义务的标准，更要满足涉案地块的规划条件。涉案地块的规划条件经台规条〔2011〕20051号文件确定，其中第5.2条关于建筑规模的内容记载：“地上建筑面积：≤183227㎡，上述面积已包括物业管理用房、社区用房、10KV开闭所等。其中，商业建筑面积≤12000㎡。”同时第12.2条规定了关于物业管理用房及社区用房的标准。综上所述，被告不存在违约行为，相反原告存在逾期交付净地的违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的开发协议书、国有建设用地使用权出让合同（变更合同）以及被告提供的出让文件、成交确认书、公证书、关于台州市国土资源局椒江分局出让地块规划条件的通知、开发协议书、国有建设用地使用权出让合同、土地交付协议书、开工报告、竣工验收备案表、浙江省建设工程规划核实确认书、金洋村房屋和资料交接清单及相关事项的约定、房屋现场验收交接记录、金洋村现场房屋和资料交接会签表、台州市商品房实测成果报告书、房屋面积一览表、台州市住房和城乡建设规划局〔2012〕12号专题会议纪要、设计平面图，经审查上述证据的来源，真实性均能予以确定，本院予以确认并在卷佐证。证人吴某在签订开发协议书等相关合同时系金洋村委会主任，其对相关合同签订的事实予以认可，故涉及合同各方的权利义务内容以相关合同的约定为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年台州市国土资源局就椒江区芷东路东侧、市府大道北侧（金洋村村留地）商住用地进行挂牌出让，并发布了出让文件，具体包括挂牌出让公告、挂牌出让须知、建设用地规划要求、国有建设用地使用权出让合同、土地交付协议书及开发协议书等。其中挂牌出让须知记载：申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容，该局可以根据挂牌出让结果与竞得人签订国有建设用地使用权出让合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有建设用地使用权出让合同变更协议。台规条〔2011〕20051号关于台州市国土资源局椒江分局出让地块规划条件的通知记载：涉案地块地上建筑面积≤183227㎡，上述面积已包括物业管理用房、社区用房、10KV开闭所等，其中商业建筑面积≤12000㎡；物业管理用房按照《台州市物业管理用房配置实施细则》执行，物业管理用房应集中留存，社区用房配置要符合台市委办发〔2007〕39号文件规定要求，本地块基层社区用房建筑面积不少于500㎡，其中社区用房不少于350㎡，社区卫生计生服务站用房不少于150㎡，中标单位建成验收合格后无偿移交街道办事处，供社区使用和管理。2013年1月10日，鑫泰投资有限公司竞得涉案地块的国有建设用地使用权，并与台州市国土资源局椒江分局签订成交确认书。同日，原告作为甲方，鑫泰投资有限公司作为乙方，签订开发协议书一份。2013年1月17日，鑫泰投资有限公司根据挂牌出让须知的要求设立被告公司，同时被告作为上述开发协议书中的乙方于2013年1月22日在该协议书中加盖了公司印章。上述协议主要约定：甲方按出让要求提供村留地和安置地，地块总面积73325平方米，出让面积69404平方米。项目用地性质为商住，规划总建筑面积183227平方米，各项指标和建设要求以台规条〔2011〕20051号为依据。乙方无偿返还甲方总地上建筑面积52200平方米，其中：⑴商业建筑面积12000平方米（含物业管理经营用房及社区管理用房）；⑵住宅建筑面积40200平方米。乙方应在甲方交地后6个月内将该地块上的房屋、青苗等拆迁、处理后开工，开工顺序由乙方自行确定。自该项目开工之日起36个月内，乙方将该项目有关部门竣工验收合格的房屋交付给甲方使用。乙方不能在本协议约定时间内及时将无偿返还的房屋和精装修装修费交付给甲方使用，则按3万元/天的违约金支付给甲方。2013年1月18日，台州市国土资源局椒江分局与鑫泰投资有限公司签订国有建设用地使用权出让合同一份。2013年1月22日，台州市国土资源局椒江分局与被告签订国有建设用地使用权出让合同（变更合同）一份。主要约定：出让宗地坐落于台州市椒江区留地、安置地）；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为1.87亿元，每平方米2694.36元（价款构成：出让价款为土地出让金1.87亿元和无偿返还给金洋村商业建筑面积12000平方米、精装修住宅建筑面积40200平方米）；地块内应设置10KV开闭所一座，建筑面积不少于150平方米，建成后无偿移交椒江区相关机构管理；本地块基层社区用房建筑面积不少于500平方米，其中社区用房不少于350平方米，社区卫生计生服务站用房不少于150平方米，中标单位建成验收合格后无偿移交街道办事处，供社区使用和管理；原国有建设用地使用权出让合同里的部分条款有所变更，以本合同为准，原、被告签订的开发协议书作为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力。同时，原、被告签订土地交付协议书一份。上述合同签订后，涉案地块所涉工程开工日期被确定为2014年3月18日，并于2017年3月7日完成竣工验收。2017年3月10日，原、被告签订金洋村房屋和资料交接清单及相关事项的约定一份，就交付房屋、资料交接、相关事项等内容作了约定。其中记载：根据面积测绘报告，商业建筑面积不足7.4平方米，由被告开具发票时按协议约定向原告支付，住宅建筑面积超出87.4平方米，由被告开具发票时按协议约定向分得房屋的村民结算。同日，原、被告签订房屋现场验收交接记录一份。主要记载：地块总面积73325平方米，出让面积69404平方米，项目用地性质为出让，总建筑面积183227平方米，返还房屋位置与协议规定相符。返还房屋建筑面积满足协议规定误差不超过3%，详细情况如下：1.住宅位于12#、13#楼，面积分别为149.68平方米、149.77平方米、150.58平方米、150.67平方米，共计建筑面积40287.40平方米；2.地下车位268只，建筑面积7276.55平方米，有产权；3.地下架空层储藏室268个，每个约建筑面积8平方米，无产权；4.商业用房位于1#、5#、8#、14#楼，建筑面积为10756.91平方米（实测报告汇总为10756.93平方米）。小区物业管理经营用房建筑面积为734.89平方米，社区用房建筑面积500.80平方米，共计建筑面积11992.60平方米。本院认为，原、被告之间签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效。合同双方均应按约全面履行各自的义务。涉案地块在国有土地使用权出让前经相关规划部门确定的规划条件为地上建筑面积≤183227㎡，上述面积已包括物业管理用房、社区用房、10KV开闭所等，其中商业建筑面积≤12000㎡。从原、被告签订的房屋现场验收交接记录可以看出，被告已经将作为商业建筑面积共计11992.60平方米的房屋交付给原告，其中包括小区物业管理经营用房734.89平方米、社区用房500.80平方米。被告返还的商业建筑面积符合规划条件确定的内容。至于双方争议的被告向原告返还的商业建筑面积是否应包含全部的物业管理经营用房及社区管理用房，本院认为，作为国有建设用地使用权挂牌出让文件组成部分的开发协议书，其中记载“乙方无偿返还甲方总地上建筑面积52200平方米，其中商业建筑面积12000平方米（含物业管理经营用房及社区管理用房）”，而鑫泰投资有限公司在竞得涉案地块的国有建设用地使用权后设立的被告公司与原告签订的开发协议书约定应返还原告商业建筑面积的内容与上述协议书内容一致。上述两份协议书均能反映被告应返还原告的商业建筑面积12000平方米包含全部的物业管理经营用房及社区管理用房。台州市国土资源局椒江分局与被告签订的国有建设用地使用权出让合同（变更合同），其中第八条虽记载涉案地块国有建设用地使用权出让价款为1.87亿元，其价款构成包括无偿返还给原告商业建筑面积12000平方米，该条款未明确是否包含物业管理经营用房及社区管理用房，但同时双方签订有补充条款，明确原、被告签订的开发协议书作为该合同的附件，与该合同具有同等的法律效力。由此说明，该份合同与上述两份协议书的约定内容相互一致，不存在矛盾和冲突。综上，涉案地块的整个开发利用过程中所涉及的一系列合同均约定应无偿返还原告的商业建筑面积12000平方米包含全部的物业管理经营用房及社区管理用房。被告实际返还的商业建筑面积计11992.60平方米，与12000平方米的误差不超过3%，误差值符合合同约定。据于以上分析，本院认定被告已按合同约定向原告履行了商业用房的交付义务。综上所述，原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告台州市椒江区葭沚街道金洋村民委员会的诉讼请求。案件受理费28400元，由原告台州市椒江区葭沚街道金洋村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  张灵敏人民陪审员  项 进人民陪审员  蔡仙花二〇一八年一月二十九日月二十九日