安徽省合肥市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖01执异24号
异议人（案外人）：姚进，男，1985年4月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：刘大云，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师律师。
申请执行人：董震，男，1954年2月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：白云峰，安徽承义律师事务所律师。
被执行人：王跃武，男，1969年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被执行人：陈庆，女，1969年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住安徽省合肥市庐阳区。
在本院执行申请执行人董震与被执行人王跃武、陈庆民间借贷纠纷一案中，异议人姚进对本院查封王跃武名下位于合肥市合作化南路合安花园1幢103、201和301室房屋的行为提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人姚进称：合作化南路合安花园1幢103、201和301室已经属于姚进所有，贵院应当解除对前述房屋的查封。姚进与王跃武的代理人于2017年8月9日签订了《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定王跃武将该商品房出卖给姚进。《合同》第十条第三款约定房屋价款为人民币2000万元整，房款支付方式为2017年8月31日前将房屋款项支付至该房屋抵押贷款的主债务人合肥市众力建筑装饰工程有限公司（以下简称众力公司）用于清偿徽商银行合作化路支行的抵押贷款，以解除房屋抵押权，顺利办理过户。《合同》第十条第二款约定因为该房屋已经出租给徽商银行合肥分行，姚进支付全部房款2000万元后，即视为实际交付房屋和占有该房屋。2017年8月31日，姚进将2000万元支付至众力公司解除了该房屋的抵押权。2017年9月8日在准备办理房屋产权变更登记之时，姚进发现该房屋已经因董震诉王跃武民间借贷纠纷一案被保全查封。姚进立即联系王跃武要求尽快解除查封并办理过户手续，然而，2018年3月，姚进得知董震与王跃武民间借贷纠纷一案已经进入执行程序，且该房屋仍然处于贵院查封转态。依照相关法律规定，虽然案涉房屋未完成变更登记，但姚进已经签订了《存量房买卖合同》，且按照约定支付了全部房屋价款2000万元，并占有了该房屋，亦对未办理变更登记的事实无任何过错，故贵院不应对案涉房屋进行查封。综上，请求中止董震与王跃武民间借贷纠纷一案的执行程序，解除对合作化南路合安花园1幢103室、201室和301室房屋的查封。
姚进为支持其异议请求，提交了以下证据：证据一、（2017）皖01民初507号民事判决书，证明董震与王跃武的身份信息；证据二、《公证书》三份，证明王跃武委托禹世国办理出售案涉房产的所有相关手续的事实；证据三、《存量房买卖合同》和《房屋产权证》，证明姚进与王跃武签订了案涉房屋买卖合同的事实，约定房屋价款为人民币2000万元，房款支付方式为2017年8月31日前姚进将房屋款项支付至该房屋抵押贷款的主债务人众力公司用于清偿徽商银行合作化路支行的抵押贷款，以解除房屋抵押权，顺利办理过户。姚进支付全部房款2000万元后，即视为实际交付房屋和占有该房屋。证据四、《借款合同》和《招商银行转账凭证》，证明姚进委托案外人张勇向王跃武全额支付了该房屋的购房款2000万元的事实。证据五、《租赁合同》，证明案涉房屋租赁给徽商银行合肥分行使用，姚进只能采用拟制交付的方式占有房屋。
董震辩称：姚进的异议理由和请求均不能成立。一、姚进与王跃武不存在真实的房屋买卖关系，据了解，应当是一个民间借贷纠纷且已另行起诉；二、姚进提供的房屋买卖合同不是房产部门现在认可的样式，自2016年1月1日起，对于二手房买卖，房产部门采用的都是网签合同，该合同应当是一份假合同；三、案涉房产是王跃武与陈庆的夫妻共同财产，在未取得陈庆同意的情况下，王跃武无权单独处置该房产；四、案涉房屋有抵押，在抵押权解除前，无法办理房屋所有权转移；五、姚进现在并没有实际占有案涉房屋；六、姚进提供的两份转款凭证的性质不是购房款，而是民间借贷，法院可以依法查明。
本院查明：2017年8月8日，王跃武通过公证的方式授权禹世国代理出售其位于合作化××花园××室（房地权证合蜀字第××号）、201室（房地权证合蜀字第××号）和103室（房地权蜀字第073479号）房屋所有相关事宜。2017年8月9日，禹世国代表王跃武与姚进签订一份《存量房买卖合同》，约定王跃武将前述房屋出售给姚进，价款为2000万元，房款支付方式为2017年8月31日前姚进将房屋款项委托张勇支付至该房屋抵押贷款的主债务人众力公司用于清偿徽商银行合作化路支行的抵押贷款，以解除房屋抵押权，顺利办理过户，姚进支付房款后一周内（2017年9月8日前），双方办理完成房屋过户手续，因该房屋已经出租给徽行银行合肥分行，租期至2019年5月31日止，故姚进支付全部房款2000万元后，即视为王跃武向姚进实际交付房屋和姚进占有该房屋等。同日，姚进与案外人张勇签订一份《借款协议》，约定姚进向张勇借款2000万元用于购买前述房屋，借款期限两个月，从实际到账之日起算，但至迟不超过2017年9月1日，月息两分，为保证专款专用，姚进委托张勇将该笔借款支付至众力公司账户等。2017年8月31日，张勇通过招商银行向众力公司转账2000万元。
2017年8月30日，本院立案受理董震诉王跃武和陈庆民间借贷纠纷一案，应董震的诉讼保全申请，本院作出（2017）皖01民初507号《民事裁定书》，于2017年9月6日查封了登记在王跃武名下的位于合作化××花园××室（房地权证合蜀字第××号）、201室（房地权证合蜀字第××号）和103室（房地权蜀字第073479号）房屋，查封期限三年。该案判决生效后，董震向本院申请强制执行，本院于2018年3月7日立案受理，姚进于2018年4月10日向本院提出书面异议。
另查明：王跃武与陈庆于2007年5月23日登记结婚，王跃武于2007年10月购买案涉涉房屋，案涉房屋的所有权证载明所有权人为王跃武单独所有。
再查明：张勇起诉王跃武等人民间借贷纠纷案件，合肥市包河区人民法院已经受理，该案中，张勇提供其在2017年8月31日通过招商银行转账2000万元给众力公司的凭证以证明其支付借款给王跃武的事实。
本院认为，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，虽然姚进提供了张勇于2017年8月31日通过招商银行转账2000万元给众力公司的凭证以证明其通过张勇支付了房屋价款的事实，但张勇亦将该凭证提供给法院以主张其向王跃武支付借款的事实，因张勇是实际付款人，其对于该2000万元的性质显然与姚进的意见不同，故姚进据此主张其支付了房屋价款因证据不足，本院不予支持，同理，其主张案涉房屋系其所有，要求本院解除对该房屋查封的意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回姚进的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王 丽
审判员 李昌文
审判员 王 萍
二〇一八年五月二十一日
书记员 黄圣全
附：法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第十六条：人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。