天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初5492号
原告:王颖，女，1986年7月22日出生，汉族，天津市龙网科技发展有限公司职员，住天津市南开区。
委托诉讼代理人:后平平，天津津一律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吕飞露，天津津一律师事务所实习律师。
被告:王随新，男，1978年7月30日出生，汉族，中铁十八局集团第四工程有限公司职员，住天津市河西区。
委托诉讼代理人:赵娜（夫妻关系），女，1980年5月18日出生，汉族，中铁十八局集团第四工程有限公司职员，住天津市河西区。
委托诉讼代理人:张利锋，天津津瑞律师事务所律师。
第三人:天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层。
法定代表人:左晖，系该公司总经理。
委托诉讼代理人:孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
原告王颖与被告王随新、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人后平平、被告王随新的委托诉讼代理人赵娜、张利峰、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加了诉讼，被告王随新当庭提起反诉，后撤回。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告与第三方签订的房产交易合同；2、被告退还原告定金50000元；3、被告赔付原告违约金148000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月18日，原、被告及第三人签订房产交易合同。合同约定将产权人为被告、坐落于天津市河西区利民道爱国北里43门503室企业产房屋卖与原告。成交价1480000元人民币。原告即向被告给付定金50000元。双方约定“原告须于2017年4月5日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，合同履行过程中，原告积极履行了合同义务，筹齐全款后等待办理过户手续。约定的签协议日期到了以后，被告迟迟没有积极配合办理过户手续。原告一再催促，被告一再推诿。被告行为已经构成违约应承担由此给原告造成的损失。
被告王随新辩称，同意解除合同，不同意原告其他诉请，请求法院驳回。被告不存在违约行为，原告构成根本违约。本案交易房屋属于天津市海运股份有限公司，为企业产，交易流程不同于私产二手房买卖。正常流程是由现承租人及共同居住人提交置换申请，报产权人房产管理部门审核；审核通过后转让双方到产权单位办理过户手续。本案涉案合同属于格式合同，按照二手私产房屋的交易流程进行了约定。现原告以双方未能于2017年4月5日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》为由主张被告违约，没有事实和法律依据。被告已于2017年3月28日向产权单位递交了置换申请，且一直在与中介及原告进行沟通。2017年4月20日与原告在中介机构面谈，沟通因产权单位原因需要顺延时间等问题。2017年5月2日，被告通过中介告知原告2017年5月20日可去产权单位办理相关手续。被告一直积极履行合同义务，不存在任何违约行为。原告在2017年5月2日得到明确通知过户信息后，于2017年5月9日通知并解除协议，其行为构成根本违约。
第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，服从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的房产交易合同的真实性本院予以认定，但该合同中关于“双方须于2017年4月5日前到房管部门签署《天津市房产买卖协议》”的约定并无法直接适用于诉争房屋交易，因诉涉案交易房产产权性质为企业产，交易过程并不需要到房管局签署《天津市房产买卖协议》；2.对原告提交的证据3解除合同告知书、支付宝信息记录、顺风快递邮寄回单真实性本院予以认定；3.对原告提交的录音证据的真实性本院予以认定，但该证据仅为原告与第三人工作人员之间的通话录音，仅能证明原告与第三人工作人员的沟通情况；4.被告提交的证据申请一份真实性本院予以认定，可以证明被告于2017年3月28日向产权单位递交了置换申请。5.被告提交的被告与第三人业务人员的短信截图的真实性本院予以认定，该证据可以证明被告告知中介方于2017年5月20日可办理相关手续。6.对被告提交的证人证言的真实性、合法性、关联性本院予以认定，该证据足以证明被告提交了置换申请且与被告提交的置换申请可以相互佐证，但不足以证明申请已经获得审批。7.被告提交的产权单位证明一份本院予以认定，该证据可以证明被告申请已经获得审批通过，现可以办理承租人变更手续。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告承租的坐落于天津市河西区房屋，房屋成交价1480000元，原告应于2017年3月18日将人民币50000元作为定金交付被告。并约定，原、被告应于2017年4月5日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同另约定，在合同履行期限届满前，任何一方表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本违约，守约方有权解除房屋买卖合同，并要求违约方支付房屋成交价格10%作为违约金。原告王颖于合同签订当日支付被告王随新定金50000元。被告于2017年3月28日与其配偶共同向产权单位递交了置换申请。2017年5月2日，被告通过第三人通知原告于2017年5月20日前往产权单位办理承租人变更手续，原告明确表示拒绝。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同是各方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。现原告要求解除合同，被告表示同意，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以照准。
就违约责任一节，诉争房屋属于企业产。交易流程除需符合法律规定外，还应遵照产权单位对交易流程的规定。按照产权单位的规定，该房屋交易须由原承租人及其同住亲属向产权单位递交置换申请，经审批通过后，由原承租人与新承租人至产权单位办理承租人变更手续。但原、被告签约所用之合同文本为针对私产房屋交易所使用的格式合同文本。该合同文本中并无对办理承租人变更手续或原承租人向产权单位递交置换申请进行明确约定。合同中关于2017年4月5日之前到房管局签署《天津市房产买卖协议》的约定因实际交易流程中并不存在该环节而无法直接对缔约各方产生约束力。若将该时间点解释为原承租人向产权单位递交置换申请的时间，则被告王随新于2017年3月28日向产权单位递交置换申请的行为符合合同约定，不构成违约。若将该时间点理解为办理承租人变更手续的时间，则被告通知原告至2017年5月20日方可办理承租人变更手续的行为属于迟延履行，但产权单位何时审批通过属于缔约各方均不可控制之因素，不可归责于缔约各方当事人。本案中，被告王随新于合同签订十日之后即2017年3月28日向产权单位递交了置换申请，并无明显迟延，而产权单位审批所需时间并不在原、被告可控或可预知范围内，由此导致的迟延，不可归责于被告王随新。故原告王颖要求被告王随新赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。由于审批时间系不可归责于双方当事人的原因，由此导致的迟延履行亦非原告之责任，故原告要求返还定金的诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、解除原、被告及第三人于2017年3月18日签订的房产交易合同；
二、自本判决生效之日起7日内，被告王随新返还原告王颖定金50000元；
三、驳回原告王颖的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4260元，由被告王随新负担1050元，由原告王颖负担3210元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判长 陈 刚
审判员 童文星
审判员 李学忠
二〇一七年九月二十五日
书记员 王明扬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。