湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初133号原告：吴彦衡，女，汉族，1978年12月20日出生。委托诉讼代理人：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告吴彦衡与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员向静独任审理，于2018年2月7日公开开庭进行审理。原告吴彦衡委托诉讼代理人洪建军，被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴彦衡向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告怀化市大汉置业有限公司支付逾期交房违约金44303元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月13日,原、被告签订了《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第18幢902号房,总价款为410559元,合同第八条约定交房时间为2013年6月30日,且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案,取得《竣工验收备案表》。第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。同日,原被告还签订了一份格式化的《补充协议》,该《补充协议》再次确认被告的交房条件为该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案,取得《竣工验收备案表》。合同签订后,原告如约向被告支付了全部购房款,但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》。鉴于大汉龙城其他业主与被告已完结的相同类型的诉讼中,对逾期交房人民法院仅支持了每日按已付房款万分之一的违约金,参照这一赔偿标准,被告逾期交房违约金按每日41.06元的标准支付,自2013年7月1日至2016年6月14日止,共计1079天,按已付房款每日万分之一的标准主张即每日41.06元的标准支付,合计44303元。综上所述,请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,依法判决原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被答辩人请求的部分逾期交房违约金已经超过诉讼时效。在2017年10月1日,《民法总总则》生效前,2015年10月1日前产生的逾期交房违约金,因被答辩人怠于主张权利,已经超过两年的诉讼时效,因此2015年10月1日以前产生的逾期交房违约金,人民法院不应当子以支持。综上,请求法院查清事实,依法驳回被答辩人的诉请。原告向法庭提交的证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告公民身份信息基本情况；2、被告工商登记证明复印件一份，证明被告公司名称、统一社会信用代码、注册号、法定代表人、住所地等基本信息；3、商品房买卖合同复印件一份，证明1.原被告成立买卖合同关系；2.原告所购房屋楼栋号、房屋总价款、办理产权证时间；4、收款收据复印件一份，证明原告付清全部购房款；5、《竣工验收备案表》复印件，证明被告于2016年6月14日才取得竣工验收备案表，才达到合同约定交房条件；6、回复函复印件，被告自认发出《入伙通知书》、交房时竣工验收备案表未取得，消防验收工作未完成，未达到交房条件.被告未向法庭提交相关证据。被告对原告提交的证据一、二、三、四、五无异议，本院予以采信；被告对原告提交的证据六真实性、合法性、证明目的均有异议，因该证据系复印件，无法进行核实，故本院不予采信。根据当事人陈述和采信的证据，本院认定的事实：2013年4月13日，原告吴彦衡与被告怀化市大汉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的大汉·龙城兴龙府第18幢9层902号房，房屋总价款410559元，付款方式为：一次性付款；被告需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自注明交付使用日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付了全部购房款。涉案房屋于2016年6月13日取得工程竣工验收。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应全面适当履行。原、被告约定被告需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，被告直至2016年6月13日才通过涉案房屋的工程竣工验收备案审批、达到合同约定的交房条件，已构成逾期交房，应承担违约责任。虽被告辩称，原告请求的部分逾期交房违约金已经超过诉讼时效，在2017年10月1日《民法总则》生效前,2015年10月1日前产生的逾期交房违约金,因原告怠于主张权利,已经超过两年的诉讼时效,因此2015年10月1日以前产生的逾期交房违约金,人民法院不应当子以支持，但本案违约金系基于被告违约行为而产生的，按照合同约定，“逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”，从合同约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于原告来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至被告实际交付之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，且原告起诉之日时，《民法总则》已生效，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自2016年6月13日被告取得涉案房屋的工程竣工验收备案审批时开始至原告起诉日止，本案未超过三年的诉讼时效。综合本案案情及原告的诉讼请求，本院认为被告支付原告逾期交房违约金，从2013年7月1日计算至涉案房屋工程竣工验收备案审批达到合同约定的交房条件之日止，按原告已交房款的万分之一/天计算为宜，故被告应按日41.0559元，从2013年7月1日起至2016年6月12日止，向原告支付逾期交房违约金，即41.0559元×1077天=44217.2元。综上所述，原告吴彦衡的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴彦衡逾期交房违约金44217.2元；驳回原告吴彦衡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  向静二〇一八年四月十日代理书记员  谭惠《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。