北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0117民初5879号
原告(反诉被告)：邢彦仓，男，1965年10月9日出生，北京市平谷区人。
委托诉讼代理人：陈涛，北京市翔龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐安，男，1939年11月27日出生，北京市平谷区人。
委托诉讼代理人：徐锦溪(被告之女)，1972年1月5日出生，北京市平谷区人。
委托诉讼代理人：谢定平，天津华琛律师事务所律师。
原告邢彦仓（反诉被告）与被告徐安（反诉原告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢彦仓的委托诉讼代理人陈涛，被告徐安的委托诉讼代理人徐锦溪、谢定平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢彦仓向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还我购买北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号院（以下简称涉诉房屋）房屋款30000元；2.请求被告赔偿因被告违反诚信原则，要求返还涉案房屋给我带来的实际损失和期待利益损失，具体数额评估后再定。诉讼过程中原告变更诉讼请求为要求被告赔偿因返还涉案房屋给其带来的实际损失和期待利益损失共计2851420元;3.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：1998年8月22日，被告主动找到我，在贾各庄村村干部参与下签订了《买卖房屋契�》，双方约定：被告将其所有的位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号房屋卖与我，房价款为30000元。当天我向村集体经济组织缴纳管理费1000元。同年9月2日，我又交纳了契税，并办理了《北京市房屋契证》，后我将涉诉房屋进行装修和改造并入住。2010年8月13日，平谷区王辛庄镇贾各庄村党支部、村委会公告全体村民,本村将整体改造拆迁，被告受巨大利益的诱惑，于2013年将我诉至平谷区人民法院，要求法院判决双方签订的房屋买卖合同无效，并将涉诉房屋返还给他。平谷区人民法院于2013年7月24日作出（2013）平民初字第01582号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求。判决后被告不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2013年12月4日作出（2013）三中民终字第00231号民事裁定书，认为原审法院认定事实不清，裁定发回重审。平谷区人民法院于2014年6月26日再次作出�2014）平民初字第01523号民事判决，判决双方签订的房屋买卖合同无效，并要求我将涉案房屋返还给被告。我不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）三中民终字第11700号民事裁定，裁定维持原判。我认为，（2014）平民初字第01523号民事判决书中只是让我返还涉诉房屋，但未让被告返还我的购房款3万元。且我认为合同无效后，有过错的一方应该赔偿另一方因此造成的损失。被告违背诚实信用原则，受到利益的驱使主动要求确认合同无效并要求返还房屋，其应依法赔偿我因此造成的经济损失，故我诉至法院，望判如所请。
被告徐安辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不属于贾各庄村集体经济组织的成员，购买涉诉房屋，违反了法律规定，存在重大过错。在（2014）平民初字第01523号案件中，经法官释明，原告并没有主张诉争房屋的实际损失和期待利益损失，该案判决我与原告之间签订的《买卖房屋契约》无效，原告应将涉诉房屋返还给我。该案件判决已经于2014年10月20日生效。因此，自此之后涉诉房屋的利益不再属于原告所有。2015年，原告向平谷法院提起了诉讼，在此案件中其申请对涉诉房屋进行评估，经法院委托摇号确定北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉诉房屋作出了2015-ZJH-
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房评-0418号评估报告，其评估结果为：房屋重置成新价69674元；装修及附属物重置成新价：6805元；宅基地区位价：96120元；合计金额为172599元。评估对象价值时点为2015年10月9日。后原告向平谷法院提出撤诉申请，平谷法院作出（2015）平民初字第05212号民事裁定书，准许原告撤回诉讼。我认可该份评估报告，并认为原告虽然撤回了起诉，但并不是一切诉讼行为都可以撤回，所以该份评估报告的效力，并不因原�的撤诉而无效。
反诉原告徐安向本院提出以下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿2014年10月20日至反诉被告腾退涉诉房屋之日的房屋租金损失，暂时计算至2017年9月6日，金额为14250元。2.本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告因农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月20日由北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第11700号《民事判决书》终审判决。判决反诉被告将涉诉房屋返还给我。该判决已经生效，而反诉被告拒不履行判决书所确定的返还房屋的义务，致使我对涉诉房屋长期无法使用。2015年12月11日，我与案外人王金菊签订《租房协议》，在签订协议同时案外人王金菊向我支付了房屋租金3000元，当我收取2016年下半年租金时，反诉被告百般阻挠拒不配合并采取换锁、封门等措施，导致我至今未收取任何租金，给�造成较大的经济损失。为维护我的合法权益，特提起反诉。
反诉被告答辩称：涉诉房屋自1998年双方完成买卖交易后，就由我方占有使用，反诉原告对涉诉房屋已经脱离了管理和使用，并且反诉原告也有另外的居所。虽然2014年法院对买卖房屋的协议及腾退涉诉房屋作出了终审判决，但针对涉诉房屋的购房款及期待利益双方并没有彻底解决，基于权利义务对等原则，我方因房屋买卖合同无效造成的损失没有解决，故反诉原告主张的租金损失，我方认为不存在主张的事实基础和法律基础。并且在1998年，我与反诉原告完全是基于自愿，进行了房屋买卖，后反诉原告违背诚信原则，向法院起诉要回涉诉房屋，暂且不论涉诉房屋相关买卖政策问题，就我国的相关法律及立法精神来看不应该让不诚信的人基于不诚信的行为获益，故我不同意反诉原告的诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下:被告原系北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村集体经济组织成员，原告系北京市平谷区平谷镇居民。1985年4月1日，被告以家庭名义申请获批涉诉房屋的宅基地，并在其上建北正房与南平房。1998年8月22日，双方在贾各庄村干部参与下签订《买卖房屋契约》，双方约定：被告将其涉诉房屋卖给原告，房价款为30000元。后原告交纳了契税，办理了《北京市房屋契证》并对涉诉房屋进行装修和改造。2013年，被告曾诉至法院，法院于2014年6月26日作出（2014）平民初字第01523号民事判决书，该判决认定双方签订的《买卖房屋契约》无效并将涉诉房屋返还给被告。原告不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）三中民终字第11700号民事判决书，该判决载明：驳回上诉，维持原判。因该案不涉及涉诉房屋的实际损失和期待利益损失。2015年，原告又向本院提起了诉讼。在此案件审理中，原告申请对涉诉房屋进行评估，经法院委托摇号确定北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉诉房屋作出了2015-ZJH-
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房评-0418号评估报告，其评估结果为：房屋重置成新价69674元；装修及附属物重置成新价：6805元；宅基地区位价：96120元；合计金额为172599元。评估对象价值时点为2015年10月9日。后原告向平谷法院提出撤诉申请，平谷法院作出（2015）平民初字第05212号民事裁定书，准许原告撤回诉讼。现原告再次诉至本院，要求按诉求解决，被告不同意原告诉求，只认可2015年的评估报告，并反诉要求反诉被告赔偿2014年10月20日至反诉被告腾退涉诉房屋之日的房屋租金损失。反诉被告不同意反诉原告的诉求。
在审理中，原告申请对涉诉房屋的市场价值进行评估。2017年11月22日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具（京）北方（2017）（估）涉字第108号估价报告，涉诉房屋的评估价值参考2015-ZJH-
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房评-0418号评估报告和本估价报告中的数据，计算得出总计为1211305元，单价为11045元每平方米，建筑面积109.67平方米，土地面积约合0.267亩（约178平方米），原告交纳评估费4423元。原告不认可该评估结果，认为涉案房屋市场价值高于其评估价值，其又提供贾各庄村周边邑上原著、万德福广场等小区的新房、二手房价格，证明商品房平均单价在3万元每平方米。
被告亦不认可评估结果，并申请重新鉴定，但未提供任何证据。
本院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告签订的房屋买卖合同已经生效判决确认为无效，故原、被告均应将因合同取得的财产返还对方。考虑到原告在签订合同后对涉诉房屋进行装修和改造。因此，在原告向被告返还原物的同时，被告应就添附价值向原告进行赔偿。同时，被告作为出卖人，在出卖时应当明知其所出卖的房屋及宅基地在法律法规禁止流转的范围内，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，该行为有悖诚信，且被告是为了获取较大利益而不守诚信，故应对合同无效承担主要责任，其应当对原告因买卖合同无效导致的经济损失进行赔偿。原告作为买受人，其购置禁止流转的农村房屋及院落的行为亦存在过错，故亦应就合同无效的法律后果承担相应的责任。本案涉�房屋位于贾各庄村，该村紧挨平谷城区。该村已有部分区域进行了征地，且进行了商品房开发。涉诉房屋所在的贾各庄村占用的宅基地虽仍属农村集体经济组织所有，但其区位、交通、商业、文化、教育、医疗等方面与原、被告签订买卖合同时相比存在明显差别。原、被告双方在签订买卖合同时按当时的市场价格进行房屋交易，在确认合同无效后双方互相返还价款和房屋时，房屋的周边环境因城市化建设的推进而发生了较大变化，房屋价格相比交易价格已发生巨大变化；如按房屋的原值互相返还，双方的利益将会重大失衡，故被告应赔偿原告的经济损失,本院根据公平原则、双方过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格及同类房屋市场价格，并结合商品房市场价格以及双方既得利益等因素，酌情确定原告的实际损失数额。因房屋重置成新价已包含购房款，故本院不再重复计算。对于评估费，由本院根据双方的过错程度，酌情负担。被告未对申请重新评估提供相应的证据，故本院对重新评估申请不予准许。对被告的答辩意见，本院不予采信。
针对反诉原告提出的请求，反诉被告不同意其反诉请求。本院考虑，《房屋买卖协议》无效确认与返还及赔偿问题不可分割。虽然经（2014）平民初字第01523号民事判决,双方签订的《买卖房屋契约》无效并将诉争房屋返还给反诉原告，但是双方之间因合同无效的赔偿问题一直未得到解决，且反诉原告系合同无效的主要过错者，其目的是为了获取较大利益，故本院对反诉原告要求反诉被告支付房租的请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被�徐安于本判决生效后十日内返还原告邢彦仓购房款并赔偿原告邢彦仓经济损失共计2212479元；
二、驳回原告邢彦仓的其他诉讼请求;
三、驳回反诉原告徐安的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告邢彦仓交纳的评估费4423元，由原告邢彦仓负担885元（已交纳）；由被告徐安负担3538元（于本判决生效后十日内交纳）。
案件受理费29851元，由原告邢彦仓负担5352元（已交纳）；由被告徐安负担24499元（于本判决生效后十日内交纳）。反诉案件受理费79元，由反诉原告徐安负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出�本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杜德利
人民陪审员 张福江
人民陪审员 满桂芳
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 韩 静