广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初2936号原告：陆乾，男，1957年2月19日出生，汉族，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：莫羡锋，广西可以律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱钇岑，广西可以律师事务所律师。被告：柳州市普利华房地产开发有限责任公司，住所：广西柳州市航鹰大道12号，统一社会信用代码：9145020070875967XB。法定代表人：刘加才，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜钊，广西汇力律师事务所律师。委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。原告陆乾与被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司（以下简称普利华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告陆乾的委托诉讼代理人莫羡锋、朱钇岑，被告普利华公司的委托诉讼代理人颜钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆乾向本院提出诉讼请求：1.被告向产权登记机关报备办理房地产权属证书需要的资料，立即为原告办理柳州市屋的房地产权属证书；2.被告向原告支付违约金77517元（以344522元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年10月4日起计算至被告将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付违约金（违约金计算：以344522元为基数，按年利率6%，从2012年10月4日起计算至被告将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。事实和理由：2010年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将柳州市出售给原告，总房价款为344522元。《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”此外，合同第七条第二款约定：“买受人逾期付款的情况下按日支付应付款万分之二的违约金。”合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。2012年7月4日，被告将商品房交付给原告使用。然后被告向原告开具《销售不动产统一发票》，但至今被告没有为原告办理房地产权属证书，也没有向产权登记机关报备办理房地产权属证书需要的资料。原告及城南·首座9-11栋业主代表，多次向被告表达诉求，向社区等部门反映情况，但被告以种种理由敷衍不办，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，被告违约事实明显，被告应立即为原告办理房地产权属证书及支付违约金。由于逾期办证已有近4年时间，被告的违约行为造成原告失去房屋正常上市交易、无法贷款融资等机会（部分业主小孩还无法入读公立学校），从而失去利用涉案房屋所有权衍生的其他权利和收益，确实存在实际损失，并在不断扩大。而合同约定逾期办证被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金几百元，违约金明显过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据法律规定，被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。另，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，买受人不能更改，而合同约定买受人逾期付款每日按逾期应付房款的万分之二计算违约金，与出卖人逾期办理房地产权属证书按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金不对等，且不随逾期办证天数的增加而增加；若买受人逾期付款，则要承担高额的违约金，且随逾期交付天数的增加而增加。双方违约责任上的约定存在不对等，这显然是违背合同法中公平原则和诚实信用原则，赔偿几百元也不足以对违约方的惩罚。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告普利华公司辩称，1.合同具有相对性，被告与陆统签订《商品房买卖合同》，原告提供的证据不能证明其与陆统之间的关系，也不能证明原告系陆统的唯一继承人，故原告无诉讼主体资格。2.被告与陆统签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方经过平等协商、自愿订立的合同，合同中已经就被告逾期办理房地产权属证书的违约金计算方式进行了约定，即使原告有诉讼主体资格，本案应当按照合同的约定计算违约金。在原告未举证证实其存在实质性损失的情况下，主张按年利率6%计算违约金，没有事实依据和法律依据。3.《商品房买卖合同》的主要合同目的是为了实现房屋的转移、交付以及买受人对房屋的占有、使用，办理房地产权属证书是合同的附随义务，被告已经履行房屋交付义务，合同的目的已经实现，因此原告要求被告承担违约责任，违背合同的公平原则。4.本案主要因原告自身原因（未及时提供身份证明以及完税凭证）导致未能如期办理房地产权属证书，被告不存在拖延或不配合办证的主观故意和恶意。5.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告不应当承担违约责任。逾期办理房地产权属证书的违约金属于一次性定额违约金，原告未提供证据证明存在诉讼时效中断的事由，故其诉请不应当得到支持。本院经审理认定事实如下:2010年4月21日，陆统（已故）作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：陆统购买被告开发建设的位于柳州市，房屋总价款为344522元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。如因政府行为或买受人原因，造成该商品房未能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不负相关违约责任。”合同并对双方其他权利义务进行了约定。2012年11月3日，陆统死亡。2012年11月16日，原告与李浙丹到柳州市公证处办理继承权的公证，柳州市公证处于2013年1月5日作出（2012）桂柳证字第11458号《公证书》，该《公证书》查明如下事实并予以证明：“一、被继承人陆统于2012年11月3日死亡。二、申请人陆乾、李浙丹向本处申请继承被继承人陆统遗留的财产：《商品房买卖合同》项下的房产权益[陆统生前向柳州市普利华房地产开发有限责任公司购买了坐落于柳州市屋，并于2010年4月21日签订了《商品房买卖合同》，该合同项下的房产权益属陆统个人所有]。三、据被继承人陆统的继承人陆乾、李浙丹称，被继承人陆统生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。上述继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截止本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人陆统生前未婚、无子女；陆统的父亲陆乾；陆统的母亲李浙丹。五、现陆乾表示要求继承被继承人陆统的遗产，李浙丹表示放弃对被继承人陆统的遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，被继承人陆统死亡时遗留的上述个人合法财产为其遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，因被继承人陆统生前未婚、无子女，其母亲李浙丹表示放弃对被继承人陆统的遗产继承权，因此，兹证明被继承人陆统的遗产应由其父亲陆乾继承。”原告继承上述房屋后，办理了纳税手续。2014年2月18日，被告开具《销售不动产统一发票》。现原告认为被告于2012年7月4日交付房屋，原告已继承该房屋，但被告至今仍未向产权登记机关办理权属登记备案手续，导致原告未能取得房屋权属证书，经与被告协商未果后，原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，2012年6月27日，被告在《柳州日报》刊登交房公告，载明：“尊敬的城南·首座9-11号楼业主：城南·首座9-11号楼已通过验收，即日交付使用，凡购买以上住房的业主持购房合同、收据、私章、身份证等相关资料，到城南·首座销售部办理房屋交接手续。柳州市普利华房地产开发有限责任公司2012年6月26日”。被告履行交付房屋的义务之后，至今仍未向产权登记机关办理权属登记备案手续，本案涉案房屋无房屋权属证书。2016年8月，柳州市鱼峰区莲花社区居民委员会、城南首座业主委员会、柳州市鱼峰区白莲办事处社会治安综合治理委员会分别出具了《证明》、《声明》及《关于城南首座小区部分业主拉横幅聚众诉求的情况》，证明从2013年1月起，城南·首座9-11栋业主一直向被告主张权利，要求办理房屋权属证书。本院认为，综合双方当事人的意见，本案的争议焦点为：1.原告是否是本案适格主体以及原告起诉是否超过诉讼时效；2.原告的诉讼请求能否得到支持。针对争议焦点1，本院认为，原告已提供（2012）桂柳证字第11458号《公证书》证明其个人继承位于柳州市屋，被告无证据推翻《公证书》的真实性、合法性，故本院采纳《公证书》，确认原告的主体适格。关于诉讼时效的问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”自2013年1月至2016年期间，原告一直向被告主张权利，并多次向房屋所在地的莲花社区居民委员会、莲花街道办事处等相关部门反映诉求，原告提供的证据《关于协调解决城南首座2栋、8-11栋竣工验收备案问题的会议纪要》也足以证明原告多次向相关部门提出诉求，诉讼时效多次中断并重新计算，故原告于2017年8月8日向本院提起诉讼，并未超过3年诉讼时效。针对争议焦点2，本院认为，陆统与被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，被告已收取全部购房款并履行交付房屋的义务，之后陆统死亡，原告继承该房屋，原合同的效力对原告是有效的。根据《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该项义务，其行为已构成违约，被告应当履行相应的义务，并协助原告办理权属登记手续。因此，原告要求被告将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告立即为其办理房屋权属证书的诉讼请求，因核发房屋权属证书与否系房地产交易管理部门实施的行政行为，并非被告所能决定的，且被告对房屋权属登记仅负协助义务，故原告的该项诉请，本院不予全部支持，仅支持被告协助办理该房产权属登记至原告名下的相关手续。关于原告主张的违约金，本院认为，被告未按合同约定的期间办理产权备案登记手续，构成违约，应承担违约责任。首先，关于房屋交付使用时间的确定。原告主张涉案房屋于2012年7月4日交付，被告不予认可。对此本院认为，根据《商品房买卖合同》第十一条第1点约定：“自出卖人在电话通知或市级报刊发布交房公告之日起30天内，买受人须办理领房手续，逾期不办理领房手续则该房屋视为已经交付买受人，且因交付而产生的该房屋相关所有权利、义务、费用及风险由买受人承担责任。”本案中，被告于2012年6月27日在《柳州日报》刊登交房公告，通知城南·首座9-11号楼业主到城南·首座销售部办理房屋交接手续。原告主张被告于2012年7月4日交付房屋，未超出30日的期限，故本院采信原告的主张，确认房屋交付时间为2012年7月4日。被告认为应以原告缴清首期物业服务费的时间作为收房时间的确认，该观点本院不予采纳。其次，关于违约金标准的确定。原告认为《商品房买卖合同》中所约定的违约金明显低于其损失，请求按年利率6%的标准计算违约金，本院认为，从《商品房买卖合同》第十五条的约定来看，违约金的支付并不以是否给原告造成损失为前提，且被告支付违约金后，仍不免除其继续履行的责任，具有一定的惩罚性。如果完全按照该约定，若被告一直不履行该义务，原告只能要求被告支付违约金344.5元（344522元×0.1%），在被告长期未履行义务的情形下，该违约金本身难以实现其设立的初衷，亦不符合公平原则。本案涉案房屋的全部购房款已经付清，且原告办理了纳税手续，而被告却已逾期四年以上未履行协助办证义务，导致原告未能取得房屋权属证书，违反诚信原则。同时考虑到原告实际已占有涉案房屋等具体案件情况，本院对原告要求适当增加违约金的请求予以支持，并以已付房款总额344522元为基数，按年利率6%，从2012年10月4日起计算至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条的规定，判决如下：一、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告陆乾办理柳州市屋权属登记手续；二、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陆乾支付逾期办理产权备案违约金（以344522元为基数，按年利率6%，从2012年10月4日起计算至被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司将办理位于柳州市屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告陆乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内，向本院申请强制执行。案件受理费1738元（原告陆乾已向本院预交），减半收取869元，由被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员 陈 莹二〇一七年十月二十六日书记员 梁秋雨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。