北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初22879号
原告(反诉被告)：齐腾飞，男，1987年4月15日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：延志文，北京市亿嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘学（原告齐腾飞舅舅），男，1977年5月17日出生，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：北京檀营房地产开发有限公司，住所地北京市密云区檀营村水泵厂上获取6号，统一社会信用的代码×××。
法定代表人郭凤英，董事长。
委托诉讼代理人：崔学伟，男，1970年3月15日出生，该公司员工，现住北京市密云县九润花园东区14号楼1层端头。
原告（反诉被告）齐腾飞（以下称其姓名）与被告（反诉原告）北京檀营房地产开发有限公司（以下简称檀营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月29日、2017年10月11日公开开庭进行了审理。齐腾飞委托诉讼代理人延志文、檀营公司委托诉讼代理人崔学伟到庭参加了诉讼，齐腾飞委托诉讼代理人刘学参加了部分诉讼。本案现已审理终结。
齐腾飞向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、要求檀营公司给付违约金50万元；3、要求檀营公司赔偿齐腾飞装修费用160万元、购置设备费40万元、营业损失100万元；3、要求檀营公司返还保证金20万元。事实和理由：一、2014年7月15日，齐腾飞、檀营公司在北京市朝阳区东三环北路大新华航空大厦签订《房屋租赁合同》，约定齐腾飞承租位于北京市朝阳区东三环北路乙2号大新华航空大厦两栋之间中厅二层一部分（详见附件及平面图）用于餐饮及办公。但承租房屋不属于海航大厦的合法产权建筑面积，不具备法定的出租条件，檀营公司也未履行法定的告知义务，隐瞒了房屋的属性，导致齐腾飞承租该房屋用于餐饮的目的无法实现，导致齐腾飞投资创立的“花都开好了”餐饮火锅店无法取得营业执照，无法通过消防验收，无法办理相关餐饮行业所具备的卫生许可及消防验收等一系列证照的经营许可，这也是导致双方的租赁合同无法履行的根本事由。二、合同签订后，齐腾飞投资数百万元用于购买设备、装修火锅店，但因为没有相关产权导致无法注册和办理证照，影响正常营业，造成严重的营业损失。三、该房屋原有地址上的注册公司北京永烹天下餐饮管理有限公司，因为没有注销，也导致承租人齐腾飞无法办理新的营业执照，檀营公司曾承诺协助办理证照的过户事宜，但是至今都没有结果，严重影响了齐腾飞的餐饮经营行为。综上，齐腾飞的火锅店投入了巨大的成，但因为檀营公司无法提供合法产权，无法办理合法经营手续等原因，导致齐腾飞无法正常营业，并因此产生了很多相关损失。
檀营公司针对本诉辩称，不同意齐腾飞的诉讼请求。同意合同解除，但不同意支付违约金、装修损失、营业损失。据了解，齐腾飞投入的装修、设备共计40余万元。承租期间，齐腾飞始终可以正常营业，不存在经营损失。我司并未擅自解除合同，故不适用双倍返还保证金的约定。齐腾飞存在严重违约行为，保证金应作为违约金归我司所有。
檀营公司提出如下反诉请求：1、要求齐腾飞支付拖欠的租金723280元；2、要求齐腾飞支付免租期内的租金120547元。事实和理由：2014年7月15日，齐腾飞、檀营公司在北京市朝阳区东三环北路大新华航空大厦签订《房屋租赁合同》，约定齐腾飞承租位于北京市朝阳区东三环北路乙2号大新华航空大厦两栋之间中厅二层一部分，作为餐饮和办公用途。2014年8月27日至2015年8月26日的租金100万元在合同签订后已支付，2015年7月18日前齐腾飞应支付下一期租金100万元，但经我司多次催要，齐腾飞迟迟不予给付。2016年4月末，齐腾飞突然提出解除合同，2016年5月17日撤离，共计拖欠租金264日，即723280元租金未付。根据合同约定，齐腾飞单方提出了合同解除，就应当支付免租期的租金。
齐腾飞针对反诉辩称，不同意檀营公司的反诉请求。我承租的诉称房屋属于违章建筑，没有合法的产权手续，所以，是檀营公司违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。
经查，2014年4月22日，檀营公司（承租方）与北京力贝正元科技有限公司（出租方）签订了《商铺租赁合同》，约定檀营公司承租位于北京市朝阳区东三环北路乙2号大新华航空大厦两栋之间部分的中厅二层作为办公、商业用途，套内使用面积560平方米，租期自2014年5月1日至2021年9月30日。
檀营公司在保留了前述承租房屋中的一部分自用后。2014年7月15日，檀营公司（出租方、甲方）与齐腾飞（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《大新华航空大厦物业管理协议》、《大新华航空大厦治安、消防安全协议》等，主要约定如下事项：“一、齐腾飞自檀营公司处承租位于北京市朝阳区东三环北路乙2号大新华航空大厦两栋主楼之间的中厅二层的一部分用于餐饮及办公，租期自2014年7月16日至2021年9月30日（其中免租期为2014年7月15日至2014年8月27日）。若因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期的相应房屋租金及相关费用。若因甲方原因造成租赁合同提前解除，甲方应无条件退还乙方的保证金，同时按照合同承担违约责任外，还应赔偿由此造成的损失，包括但不限于乙方投入的装修费用、购置的设备费用、添加设备等费用。二、租金按年支付，每三年起应付租金以上一合同年度租金为基数按每两年5%递增，其中2014年7月18日前支付租金100万元（自2014年8月27日至2015年8月26日），2015年7月18日前支付租金100万元。乙方逾期支付租金的，应以逾期支付部分按每日5%向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过十五日的，视为乙方严重违约，甲方有权书面通知乙方解除合同，甲方按照本条款解除本合同时，自甲方的通知到达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起三日内乙方应无条件腾退房屋。三、合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金20万元，租赁期间保证金不计利息。保证金的担保范围为乙方应付的包括但小限于乙方成付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用、乙方依法律规定或本合同约定成承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。本合同履行期限届满或本合同依法或依约定解除的，乙方如无违约行为，甲方应在乙方依本合同第七条办理完交接手续并结清相关费用后一个月内向乙方返还全部保证金，如合同履行中存在乙方违约之事项，甲方有权以保证金允抵乙方应付费用。对保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利。本合同执行过程中，如果乙方迟延缴纳相关费用，甲方有权以保证金冲抵乙方应当缴纳的费用及违约金，冲抵后，甲方应当书面通知乙方，乙方应当在接到通知3臼内将保证金数额补齐，超过7日乙方拒不将保证金补齐，视为乙方严重违约，甲方有权解除本协议，保证金不予退还。四、如乙方严重违约，造成本协议解除时，乙方所缴纳的保证金作为违约补偿金归甲方所有，同时乙方应当支付当年度六个月租金的违约金。如甲方单方违约擅自解除合同，除需向乙方支付当年度六个月租金的违约金、退还双倍保证金、退还已经缴纳尚未使用期间的房租外，还应对由此给乙方的装修损失给予赔偿。五、乙方承租甲方房屋用于餐饮及办公使用，甲方需要提供该房屋所具备的合格的消防验收手续（已交付）、电力供应、天然气、上下水按照现状交付。乙方办理相关证照过程中，甲方需无条件配合办理，不得收费或刁难。”
签约当日，齐腾飞收到了大新华航空大厦的房产证复印件，列明的房屋所有权人为海南航空股份有限公司、登记地址为朝阳区东三环北路乙2号、房屋共18（-03）层、分摊后建筑面积39145.39平方米。
根据大新华航空大厦所涉《建设工程规划许可证》登记信息，列明大新华航空大厦的建设单位为北京亿达房地产开发有限公司、规划建设项目名称综合楼、规划建筑规模42440平方米（地上18层、29360平方米，地下3层、13080平方米），列明补充告知事项为：地上部分A座18层，建筑高度79.9米；B座9层，建筑高度44.8米；建筑面积含夹层面积裙房1层，建筑高度8.05米。
大新华航空大厦的裙房处于连接大新华航空大厦两栋主楼之间的部位，规划建设高度为8.05米，齐腾飞承租前已由案外人对该裙房进行了上、下两层的分割处理，齐腾飞承租的房屋处于分割后的裙房二层。针对前述案外人对裙房的分割处理，未见各方举证提交相关政府部门的规划许可审批手续。
合同签订后，齐腾飞依约交付了第一期租金，租金付至2015年8月26日，并对承租房屋进行了装修，在裙房外侧悬挂“花都开好了中华名火锅”字样的宣传条幅，使用北京永烹天下餐饮管理有限公司的营业执照从事火锅经营活动。
2015年7月15日，檀营公司向齐腾飞邮寄送达了一份《催款函》。
2015年5月27日、2015年7月21日，齐腾飞向檀营公司发出邮件，分别内附《催告函》、《回复函》，两份函件内容一致，均列明了承租的房屋不具备正常出租的理由、因此所致无法正常营业的各项损失、暂不交纳租金的主张等意见。檀营公司不认可收到前述《催告函》及《回复函》。
2016年4月25日，齐腾飞向檀营公司邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，列明自本通知书送达之日期，双方房屋租赁合同解除，由檀营公司在收到通知后10日内做好收房准备。
2016年5月17日，齐腾飞从承租房屋中搬出。
涉案房屋现由案外人自檀营公司处承租使用，并继续使用“北京永烹天下餐饮管理有限公司”名义的营业执照从事经营活动。
本案争议焦点有：
一、齐腾飞未能以承租房屋为准申请办理营业执照的原因是否为房屋未经规划审批手续。檀营公司认为以承租房屋为注册地址可以办理营业执照，实际上已由北京永烹天下餐饮管理有限公司办理了注册手续，故不认可齐腾飞的主张。檀营公司认为齐腾飞之所以未能办理营业执照系因北京市朝阳区食品药品监督管理局出具的整改意见未落实，并提交一份2016年3月22日北京市朝阳区食品药品监督管理局出具的《现场检查意见书》，列明需要整改的事项。在该份《现场检查意见书》中列明的被检查单位系“北京永烹天下餐饮管理有限公司”、被检查单位地址为“东三环中路乙2号中厅二层”、法定代表人（负责人）为“刘学”
二、齐腾飞承租后，对承租房屋进行了哪些装修项目，装修残值如何认定。关于此节，齐腾飞提交了照片若干及影像光盘一张，佐证2016年5月17日搬出时承租房屋的装修现状。檀营公司仅认可齐腾飞装修投入40万元。
三、针对齐腾飞主张的营业损失，未见举证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，各方均未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，所以，齐腾飞与檀营公司之间签订的《房屋租赁合同》虽系各方真实意思表示，但所涉房产系未经规划许可手续的建筑，故该合同无效。
檀营公司与齐腾飞对涉案房产是否具有建设工程规划许可手续均负有审慎的注意义务，且在双方租约中已明确载明各方均已明知涉案房产实际状况（包括主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等），故本院认定双方就合同无效的法律后果均负有责任，对彼此要求违约金的请求，均不予支持。现齐腾飞已明确表示不愿继续履行，且已搬出并将涉案房屋交付檀营公司，故双方已不具备继续履约的可能，檀营公司收取的保证金应予以退还。
檀营公司与齐腾飞承租的涉案房产处于同一楼层，租期内，齐腾飞对涉案房产进行了装修，未见檀营公司提出异议，故本院认定檀营公司同意齐腾飞的装修行为。
承租人经出租人同意的装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人承担恢复义务。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。齐腾飞搬出后，诉争房屋内尚有部分装饰装修物未搬出，后由檀营公司负责对外出租并收取租金，故可以认定出租人同意利用齐腾飞的装饰装修物。鉴于各方均不申请就诉争房屋内装饰装修物的残值鉴定，本院基于利益衡平的考虑，酌定檀营公司给付齐腾飞装饰装修物折价补偿款10万元。
根据双方租约，齐腾飞承租涉案房产目的在于经营餐饮活动，而注册办理营业执照系从事餐饮活动的必备要件，虽然齐腾飞在经营餐饮活动期间使用了北京永烹天下餐饮管理有限公司的营业执照，但该营业执照上未列明齐腾飞作为负责人的信息，此种借用营业执照从事餐饮活动的行为存在极大的经营风险，可以推定并不符合齐腾飞签约时的预期利益。此外，檀营公司曾向齐腾飞邮寄送达过函件，同时期内，齐腾飞亦按照檀营公司的寄出地址复寄回函，虽然檀营公司否认收到函件，但本院对此不予采信。在齐腾飞寄出的函件中列明了暂缓交纳2015年8月26日之后租金的意见，截止齐腾飞搬出诉争房屋，未见檀营公司主张该日之后的租金。故，本院对檀营公司主张租金的请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）齐腾飞与被告（反诉原告）北京檀营房地产开发有限公司二〇一四年七月十五日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效；
二、被告（反诉原告）北京檀营房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内退还原告（反诉被告）齐腾飞保证金二十万元；
三、被告（反诉原告）北京檀营房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）齐腾飞装饰装修折价补偿款十万元；
四、驳回原告（反诉被告）齐腾飞的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京檀营房地产开发有限公司的全部反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费36400元，由齐腾飞负担30600元（已交纳），由檀营公司负担5800元（已由齐腾飞预交1808元，于本判决书生效后七日内给付齐腾飞，剩余3992元于本判决书生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费19000元，由檀营公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 黎伟伟
审判员 张帅宾
审判员 李瑶瑶
二〇一七年十月二十日
书记员 李雅雯