吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终811号
上诉人（原审原告）:李纯润，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：张哲峰，吉林申鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡宝华，现住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：柳沐青，吉林可信律师事务所律师。
原审第三人：李纯明，现住长春市宽城区。
委托诉讼代理人：李峰，吉林申和律师事务所律师。
上诉人李纯润因与被上诉人胡宝华、原审第三人李纯明确认合同有效纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
李纯润上诉请求：撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《协议书》、《补充协议》无效。事实和理由：原审法院认定《协议书》、《补充协议》有效错误。1.物权法、房地产管理法均对“房随地走、地随房走”做了明确规定，即上诉人与被上诉人签订的《协议书》、《补充协议》中所涉及的标的物为案涉土地与地上物。2.案涉土地是农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让。3.案涉土地系农村宅基地，案涉房屋属于农村住宅，被上诉人是城镇户口，我国法律规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，上诉人与被上诉人签订的买卖协议无效。4.被上诉人妻子许志红取得的长集用（2008）第060100407号《集体土地使用证》所涉部分的土地与地上物与《协议书》、《补充协议》中所涉的标的物是一个不可分割的整体，不能就其中某一部分进行合同效力的审理。5.就案涉事宜，上诉人已经另案提起行政诉讼，一、二审法院已经判令长春市国土局为被上诉人妻子许志红颁发的集体土地使用证的行为因违反法律强制性规定而无效。
胡宝华辩称：1.李纯润非《协议书》、《补充协议》所涉及标的物的物权人，无权告诉。李纯润与胡宝华签订的《协议书》权利义务被李纯明、李纯润、胡宝华后来签订的《补充协议》给予确认及补充，在《补充协议》中，案涉财产权利人李纯明自己实施了权利义务转让，并非李纯润代替其实施，李纯润在补充协议中实质是见证人，没有任何实体权利义务。从李纯明转让案涉标的至诉讼历经十年，期间，李纯明从未向胡宝华、许志红以及村委会、市国土资源局提出过异议。应当强调的是，在《补充协议书》签订后，李纯明又与许志红签订了《房屋及宅基地买卖协议书》，案涉标的物由权利人李纯明转让与许志红，并经案涉标的物所在地车家村委会同意，由长春市国土资源局办理变更登记，颁发了集体土地使用证，故李纯润与胡宝华均非标的物权利人，李纯润无权告诉。2.《补充协议书》涉及标的物已经在土地管理部门办理了变更登记，许志红取得了集体土地使用证，李纯明为此提起行政诉讼，业经长春市绿园区人民法院、长春市中级人民法院判决，已经生效，此部分不属于审理范围，一案不可二告。3.胡宝华与许志红为夫妻关系，胡宝华落户车家村，经过车家村委会同意成为该集体经济组织村民，其在该集体经济组织生产、纳税，以集体土地作为生活保障，有权获得土地使用权。4.《长春市集体土地房屋征收与补偿条例实施办法》第二十二条第四项规定：“房屋产权为被征收土地的农村集体经济组织成员以外的，只给予地上房屋补偿，土地补偿费、安置补偿费应给予农村集体经济组织”，即使是非农村业户也可以在农村集体经济组织的土地上享有房屋所有权，由此可以认定，《协议书》、《补充协议书》、《房屋及宅基地买卖协议书》是三方自愿签订的，转让行为均是有效的。5.2016年12月15日，许志红与绿园区市容环境卫生管理局及地上物补偿事宜签订协议，长春市中级人民法院（2017）吉01行终420号判决书认为“李纯明起诉本案要解决问题的实质为欲对案涉宅基地上房屋补偿款主张权利……长春市国土资源局为许志红办理土地使用权变更登记行为被确认违法后，李纯明并不当然对案涉宅基地上房屋的补偿享有权利。”很显然，李纯润和李纯明利用国家法律规定达到非法获利的目的，在长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初2514号案件、长春市中级人民法院（2017）吉01行终420号案件审理中，李纯明的代理人均是本案李纯明的代理人，故有些所谓的事实理由观点意见均是为获得利益编造的，李纯润起诉的目的同样是为帮助李纯明获得补偿款。再者，李纯明的户籍在宽城区，属于城镇居民，虽然在诉状中填写的车家村，但绝非本村村民，按照李纯润的逻辑，李纯明亦非合法权利人。6.民法总则第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，李纯润及李纯明不讲诚信，在做出真实的意思表示之后，时隔十年反悔，不应得到法律的支持。综上，李纯润的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决正确，应当维持。
李纯明述称：农村宅基地、集体土地不允许向城镇居民出售，李纯润与胡宝华之间的买卖协议因违反法律强制性规定无效，原审判决适用法律错误、认定事实不清，请法院撤销原审判决。
李纯润向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告之间签订的《协议书》、《补充协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:第三人李纯明在长春市绿园区城西镇车家村自韩秀玉、赵本江、李凤祥以及车家村等处分别购买了几处相邻的地块共1200平方米。几处地块上原有三处温室、一处宅基地，购买后第三人在地块上建设了一栋长50米宽12米的二层厂房，建成后由原告使用。2006年7月，原告与被告签订《协议书》，约定：原告将座落在车家村厂房一处（面积约1200平方米）卖给被告，土地面积1200平方米，另包括两座小平房面积66平方米和56平方米，价款70万元，于协议签订后被告付给原告35万元，土地使用证办完后付15万元，产权证办完后付20万元；若6个月后原告不能办理相关证件，则需返回预付房款35万元，另加损失费20万元；原告负责于6个月内给被告办理集体土地使用证及产权证，证件归属长春市绿园区宝华汽车零件厂名下。该协议书有原、被告签字。2007年9月3日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定：原、被告于2006年7月签订了房屋买卖协议书，被告已向原告支付房款35万元，原告已交付房屋，迁入后，被告另出资151100元安窗户、埋电线杆、装变压器、布线、砌院墙、装防盗门等，现补充如下：原告于2007年9月将原协议项下一处小平房土地使用证（现名为第三人）办到被告名下；被告先支付3.5万元，待收到小平房土地使用证（名为长春市绿园区宝华汽车零件厂）后再向原告支付4万元（计7.5万元），此款算做后期房款的一部分，等原告将原协议项下全部房屋土地使用证和产权证办到长春市绿园区宝华汽车零件厂名下后，被告付清先期约定的剩余房款；若原协议项下所有土地和房屋及其附属设施在权利证书未完全办到长春市绿园区宝华汽车零件厂名下之前，因各种原因造成此处房屋不能继续使用（包括征用、拆迁等），为此而获得的补偿款（包括征用、拆迁等安置补偿款），无论是否超过被告付给原告的房款均归被告所有；若遇此种情况，原协议项下的全部房屋即以已付房款42.5万元完全成交，被告不再向原告支付任何款项。另查，第三人就其购买的几处地块中的部分土地于2007年取得长集用（2007）第060100564号《集体土地使用证》。2008年1月15日，第三人与被告妻子许志红签订《房屋及宅基地转让协议》，将该宗宅基地（238平方米）及地上物房屋（68平方米）一并转让给许志红，并在土地管理部门办理了变更登记，许志红取得长集用（2008）第060100407号《集体土地使用证》。因市政工程项目需要，2016年12月15日，长春市绿园区市容环境卫生管理局与许志红签订《住宅房屋征拆补偿协议书》并《非住宅房屋征拆补偿明细表》，征收拆迁了长集用（2008）第060100407号《集体土地使用证》所载房屋及其他无证照房屋及附属设施，并给予许志红补偿。2017年春节后，被告全部迁出被拆迁地块。庭审中另查，2017年1月23日，第三人李纯明作为原告，以长春市国土资源局为被告、许志红为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销长春市国土资源局向许志红颁发的长集用（2008）第060100407号《集体土地使用证》。本院审理后，于2017年6月30日作出（2017）吉0106行初19号《行政判决书》，认为长春市国土资源局向许志红颁发《集体土地使用证》行政行为主要证据不足，因该土地已经被依法征收，不具有可撤销内容，故确认该行政行为违法。该案现在二审审理中。以上事实有当事人各方陈述及相关证据在卷为凭，认定属实。
一审法院认为，原告与被告签订《协议书》，将第三人的厂房转让给被告，原、被告及第三人签订《补充协议》，对前一协议所涉内容进行了确认及补充，通过庭审调查，能够确认第三人的签字为其本人书写，故应认定第三人对原告向被告转让厂房的行为是明知且认可的，《补充协议》是三方当事人的真实意思表示。两份协议所约定的标的物中，被告妻子许志红取得长集用（2008）第060100407号《集体土地使用证》所涉部分已由第三人提起行政诉讼，故应由行政案件结论确定，该部分转让行为的效力在本案中不予理涉，其余地上物不属农村宅基地，原、被告及第三人对这部分地上物的转让行为不违反国家强制性法律规定，转让行为合法有效，原告的请求依法不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李纯润的诉讼请求。案件受理费6550元（原告已预交），由原告承担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另，胡宝华的户口登记簿记载胡宝华为“非农业家庭户口”。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案，胡宝华系城镇居民，其与李纯润签订的《协议书》、与李纯润及李纯明签订的《补充协议》因违反上述规定而无效。
综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初2514号民事判决。
二、李纯润与胡宝华签订的《协议书》无效；李纯润、胡宝华、李纯明签订的《补充协议》无效。
一、二审案件受理费13100元，由胡宝华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年四月九日
书 记 员 孙千卉