福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0781民初836号
原告宋俊峰，男，1970年12月4日出生，汉族，光泽县人社局退管办主任，住邵武市。
被告吴身杰，男，1974年5月21日出生，汉族，永泰县白云乡樟洋村民委员会村民，住该村。
委托代理人李群星，福建齐欣律师事务所律师。
原告宋俊峰与被告吴身杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋俊峰、被告吴身杰的委托代理人李群星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋俊峰诉称，2015年2月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：原告将位于邵武市熙春东路迎宾中段3号楼2单元104室住房及杂物间出租给被告作居家使用，租期自2015年2月25日至2016年2月24日止，租金1，600元／月；原告收取被告押金5，000元作为有关费用（如家居设备、水电等）的保证金，待本合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还；被告如进行装修应征得原告同意，如原装修和家用电器、灯等配套设施损坏应修复；讲卫生，脱鞋入内，保持房屋清洁，租期届满时需将房屋清洁干净交还原告，如未清洁，雇工所产生的相关清洁费用从押金中扣除；房屋的宽带、闭路电视、水电、物业等相关费用租住人一切自理，必须按月缴清；屋内装修和家具、电器设施损坏的，应原样修复或照价赔偿。租赁期间，被告严重违反合同的各项约定，损害了原告的经济利益。被告在租赁期间不讲究卫生，房屋内卫生长期脏乱不堪，原告多次当面或电话、短信要求被告改正，被告却充耳不闻，造成原告被迫16次帮被告清洁房间卫生。2015年5月23日，原告发现被告擅自在主卧卫生间门后安装铝质三角挂栏，造成卫生间墙面、地面瓷砖破损。2015年12月20日，原告发现被告将工程进度板用强力双面胶粘贴在电视背景墙上，造成房屋的水泥漆墙面破损。同日，原告还发现租客擅自穿鞋进入房屋，造成屋内实木地板油漆面严重磨损，当日即电话、短信严重警告被告勿再违约，但被告仍然我行我素，不予理会。2016年1月16日，原告发现被告擅自在杂物间设置神龛，烧纸拜神，违反“出租作居家使用”。2016年2月24日租期届满被告搬离后，原告到房屋清点验收屋内物品及装修时，发现屋内装修损坏及物品遗失均未得以修复和归还，且屋内卫生依然肮脏不堪，给原告造成严重的精神伤害和财产上的损失。请求判令：1、被告支付原告租赁期间未付水电费438元；2、被告支付原告卫生清洁费1，160元，即租赁期间卫生清洁费960元（16次×60元／次）、租期届满卫生清洁费200元；3、被告赔偿原告家装损坏修复及物品遗失费用22，058元（即实木地板油漆面修复费14，000元、水泥漆墙面修复费6，000元、主卧卫生间灯管1根25元、主卧卫生间浴霸开关1个30元、主卧卫生间墙面瓷砖损坏4处修复费500元、主卧卫生间地面瓷砖损坏2处修复费500元、厨房水池下水器1个10元、餐桌玻璃撞缺一角损坏费用160元、客厅附厅龙门套上面安装拉帘造成墙面损坏7处修复费300元、电风扇损坏1台75元、客卫生间马桶水箱被烟头烧伤损坏1处260元、厨房水池边上强力贴损坏2个7元、拖鞋遗失9双63元、大门钥匙少1把100元、海棉拖把1把28元）；4、被告赔偿原告实木地板油漆面和水泥漆墙面修复期间（需40天）、保养期间（需30天）租金损失3，733元（即1，600元／月÷30天×70天）；5、被告赔偿原告因诉讼期间（按普通程序审理期限6个月）造成房屋闲置的租金损失9，600元（即1，600元／月×6个月）；6、被告赔偿原告精神损失费1元，并书面做出道歉；7、被告负担本案全部诉讼费用。
被告吴身杰辩称，1、原告要求被告支付卫生清洁费1，160元没有事实和法律依据。租赁期间，被告从未要求原告清洁租赁房屋内的卫生，合同也没有约定要支付原告卫生清洁费。租赁期满后，原告已将租赁房屋收回，原告为自己的房屋做卫生，没有权利要求被告支付卫生清洁费。2、原告要求被告赔偿租赁房屋家装损坏修复及物品遗失费用22，058元没有事实和法律依据。租赁期间，被告是正当合理使用房屋内的实木地板，实木地板油漆面除正常磨损外，不存在被告过错造成实木地板油漆面严重磨损的事实。被告在电视背景墙上虽有用双面胶粘贴工程进度板，但该行为并不属于对租赁房屋进行装修。被告没有对租赁房屋的水泥漆墙面造成损坏。因主卧卫生间内没有挂衣架，没地方放衣物，被告才在门后安装了铝质三角挂栏，该三角挂栏的安装并没有对房屋造成任何损坏。房屋的钥匙已返还给原告，客卫生间马桶水箱的烟头烧伤损坏不是被告造成的，其他物品损坏均属正当使用损坏，不应赔偿。4、租赁期间，被告没有对租赁房屋内实木地板油漆面及水泥漆墙面造成损坏，且原告已将房屋收回，故原告要求被告赔偿实木地板油漆面及水泥漆墙面修复、保养期间及诉讼期间的租金损失没有事实和法律依据。5、对原告主张的水电费438元没有异议，被告同意支付；对餐桌玻璃撞缺一角损坏费用160元、电风扇损坏1台75元没有异议，被告同意赔偿；上述费用应从被告交付的押金5，000元中扣除。综上，请求法院依法裁判，驳回原告不合理的诉讼请求。
原告宋俊峰为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、《房屋租赁合同》1份，用以证明：原、被告租赁房屋的日期、租期、租金、责任、义务等。
证据2、家装损坏及物品遗失清单表1份，用以证明：家装损坏及物品遗失的数量，预计修复金额需22，058元。
证据3、房屋所有权证1份，用以证明：被告租住的房屋属于原告所有的事实。
证据4、光盘（内有手机短信、通话录音、照片）1个，用以证明：租赁期间，原告多次向被告反馈装修、使用不当、卫生等问题。
被告吴身杰质证称，对证据1、3没有异议。证据2是原告单方制作，不予认可，不能作为认定本案事实的依据。对证据4的真实性、合法性有异议。
被告吴身杰未向本院举证。
本院认证认为，原告提供的证据1、3，经被告质证没有异议，本院予以采纳。原告提供的证据2，系原告单方制作的，没有被告签字确认，且被告也不予认可，本院不予采纳。原告提供的证据4，被告虽对真实性有异议，但不申请进行司法鉴定，也没有提供证据反驳，本院予以采纳。
根据上述本院采纳的证据及双方当事人在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：
坐落于邵武市迎宾路中段北侧3幢104室住房及杂物间是原告于2005年3月购买的房产。2015年2月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：原告将上述房屋出租给被告作居住使用；租期自2015年2月25日至2016年2月24日止，共12个月；月租金1，600元，租金按季度支付，每季度月头5日前预付下三个月房租；原告收取被告押金5，000元作为有关费用（如家居设备、水电等）的保证金，待本合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还。被告如对该房地产进行装修应征得原告同意，如原装修和家用电器、灯等配套设施损坏应修复；讲卫生，脱鞋入内（实木地板），保持房屋清洁，严禁小孩在墙上乱涂乱画，不准饲养大型宠物（如猫、狗或其他类型的动物），租期届满时需将房屋清洁干净交还原告，如未清洁，雇工所产生的相关清洁费用从押金中扣除；房屋的宽带、闭路电视、水电、物业等相关费用租住人一切自理，必须按月缴清。屋内装修和家具、电器设施损坏的，应原样修复或照价赔偿；合同还对其他事项作了约定。当日，被告支付原告押金5，000元，原告将房屋交付被告使用。租赁期间，涉讼租赁房屋主要是被告的外甥雷世坤等人居住使用。2015年5月23日，原告到租赁房屋发现主卧卫生间门后安装了铝质三角挂栏，遂发短信告知被告，安装设施应事先商量决定。2015年12月20日，原告到租赁房屋发现租住人员未换拖鞋即进入房间，造成部分实木地板油漆面被磨损，遂打电话并发短信给被告和雷世坤，要求他们改正并修复被磨损的油漆面。2016年1月16日，原告到租赁房屋发现杂物间设置了神龛，遂打电话并发短信给被告和雷世坤，要求他们拆除神龛，并再次谈到实木地板油漆面修复之事，被告口头答应修复。同月底，雷世坤等人将设置在杂物间的神龛拆除。2016年2月24日上午，雷世坤等人将租赁房屋简单打扫后搬离。
庭审中，原告自认涉讼租赁房屋于2008年下半年装修完毕。在出租给被告前，有出租给他人使用，一个是年轻人，一个是建筑工程的老板，他们各承租了1年。被告对原告主张雇工清洁租赁房屋需费用200元及原告主张的水电费438元、餐桌玻璃撞缺一角损坏费用160元、电风扇损坏1台75元没有异议。
本院认为，原、被告于2015年2月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，原告将房屋交付被告居住使用，被告亦应依约支付租金，并正当使用房屋及屋内设施、物品。《房屋租赁合同》约定：“租期届满时需将房屋清洁干净交还原告，如未清洁，雇工所产生的相关清洁费用从押金中扣除。”，而从原告提供的光盘（相片）看，被告的外甥雷世坤在搬离时只是对租赁房屋进行了简单的打扫，并没有将房屋清洁干净，构成违约，故被告应当支付原告卫生清洁费。庭审中，被告对原告主张雇工清洁租赁房屋需卫生清洁费200元没有异议，本院予以确认，该费用被告应予赔偿。原告主张租赁期间其清洁租赁房屋卫生16次，要求被告支付卫生清洁费960元，被告对此不认可。鉴于被告并没有雇请原告清洁租赁房屋卫生，且在租赁合同中也没有约定被告应支付租赁期间的卫生清洁费，故对原告该项诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《租赁合同》约定“应脱鞋入内”，而从原告提供的光盘（手机短信、通话录音、相片）看，被告的租住人员确实存在未换拖鞋即进入房屋，造成部分实木地板油漆面被磨损，且被告在电话通话中也答应修复，但租期届满后被告却未主动修复，构成违约，应当赔偿原告实木地板油漆面修复费，根据公平原则和诚实信用原则，考量租赁房屋装修后的居住使用时间（已居住使用近8年）、实木地板油漆面被磨损的范围和程度，本院确定由被告赔偿9，000元。原告主张的水电费438元、餐桌玻璃撞缺一角损坏费用160元、电风扇损坏1台75元，被告没有异议并同意支付（或赔偿），本院予以确认。原告主张租赁房屋水泥漆墙面、主卧卫生间墙面、地面瓷砖、灯管1根、浴霸开关1个、客卫生间马桶水箱、厨房水池边上强力贴2个、厨房水池下水器1个被损坏，拖鞋9双、海棉拖把1把、大门钥匙1把被遗失，要求被告修复或赔偿，被告不予认可。鉴于涉讼房屋在租赁给被告前已居住使用近7年（其中租赁给他人居住使用2年），且原告亦不能证明房屋交付给被告时屋内设施、物品的状况，且上述财物中大部分是家居易耗品，即便有损坏和遗失亦应认定为正当使用损耗，故本院对原告要求被告修复或赔偿上述设施、物品的诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原、被告是在平等、自愿、公平的基础上订立《房屋租赁合同》，在订立合同时，作为被告不可能预见到双方以后会因租赁产生纠纷并导致诉讼，因此，原告主张的诉讼期间的租金损失属被告在订立合同时无法预见到的违约损失，且原告完全可在申请公证机构保全证据后即先行对实木地板油漆面进行修复，无需等到诉讼结束后再修复，因此，原告主张的诉讼期间的租金损失亦属扩大的损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”从庭审中原告陈述的法律依据来看，原告是选择依照合同法的相关规定要求被告承担违约责任，并非要求被告承担侵权责任，而合同之诉不适用精神损害赔偿，故本院对原告要求被告赔偿精神损失费1元并书面做出道歉的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴身杰应支付原告宋俊峰水电费438元，并赔偿原告宋俊峰餐桌玻璃损坏费160元、电风扇损坏费75元、实木地板油漆面修复费9，000元，合计9，673元，该款于本判决生效后十日内给付；
二、驳回原告宋俊峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费725元，由原告宋俊峰负担675元，被告吴身杰负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 马俊文
审 判 员 黄尚美
人民陪审员 曾炳祥
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 吴建辉
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第一百二十二条：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十八条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。