广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民一终字第266号
上诉人（一审被告）黄奕华。
委托代理人刘立朝
被上诉人（一审原告）黄启彬（曾用名黄啟彬）。
被上诉人（一审原告）覃莲芳。与被上诉人黄启彬系夫妻关系。
上述两被上诉人共同委托代理人陈志明。
上述两被上诉人共同委托代理人黄云昊。
一审被告韦运省。
委托代理人韦振志。与一审关系。
上诉人黄奕华因与被上诉人黄启彬、覃莲芳、一审被告韦运省返还原物纠纷一案，不服港北区人民法院（2015）港北民初字第1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人黄奕华及其代理人刘立朝，被上诉人覃莲芳及两被上诉人共同委托代理人陈志明，一审被告韦运省及其委托代理人韦振志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄启彬、覃莲芳系夫妻关系。1993年12月9日，贵港市土地管理局发给原告覃莲芳的贵集建（1993）字第0102-727号集体土地建设用地使用证上记载：土地使用者为覃莲芳，地址为贵城镇三合村12队。1997年12月23日，贵港市房产管理局发给原告黄启彬的桂房贵证字第0006488号房屋所有权证上记载：所有权人为黄啟彬，房屋坐落贵城镇三合气象站44-1号。
2001年12月24日，被告韦运省立写借条一份交原告黄启彬收执，借条载明：今借到黄啟彬房产证（00064**号）代陈某款50000元正。
2003年2月28日，原告黄启彬、覃莲芳与陈某签订一份房屋转让契书，将上述房屋转让给陈某。2006年3月3日，被告黄奕华与陈某签订房屋转让契书，并向陈某支付了购买房屋款，取得了贵集建（1993）字第0102-727号集体土地建设用地使用证、桂房贵证字第0006488号房屋所有权证。之后，被告黄奕华保管上述证书和二份房屋转让契书，并使用该房屋至今。
2014年9月4日，原告覃莲芳以上述土地证书遗失为由，到贵港市国土资源局申请补发了贵集用（2014）第00459号集体土地使用证。该证书记载：土地使用权人覃莲芳，座落贵港市港北区金港大道三合12队小区十一巷，地类（用途）农村宅基地。2014年11月28日，原告黄启彬以上述房产证书遗失为由，到贵港市住房保障和房产管理局申请补发了贵港房权证港北区字第××号房屋所有权证。该证书上记载：房屋所有权人黄启彬，房屋坐落贵港市港北区金港大道三合12小区十一巷12号。
2014年后两原告要求被告黄奕华返还上述房屋未果，遂于2015年4月9日起诉请求：1、二被告归还原告坐落于贵港市贵城镇三合气象站44-1号的房屋（房产证：港北区字第××号，集体土地使用证：贵集用2014年第00459号，房屋价值约15万元）；2、二被告向原告支付房屋使用费（以每月500元，从2002年2月1日起计算至二被告归还房屋之日止。暂计至2014年2月止为72000元）；3、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院审理认为，不动产物权的归属以登记为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据原告黄启彬、覃莲芳提供的房屋所有权证、集体土地使用证，被告黄奕华提供的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，证实权属证书登记房屋所有权人为黄启彬，故本案讼争房屋系原告黄启彬、覃莲芳夫妻所有。被告黄奕华对其主张的房屋所有权属归其的事实提供房屋转让契书、收据、土地使用者为原告覃莲芳的集体土地建设用地使用证、所有权人为原告黄启彬的房屋所有权证，上述证据只能证实两原告与案外人陈某签订了房屋转让协议后，案外人陈某与被告黄奕华又签订了房屋转让协议，但不能证明本案讼争房屋所有权的转让已经依法登记，该房屋权属仍归两原告，故对被告黄奕华的主张，依法不予采纳。因此，现两原告基于房屋所有权向被告黄奕华主张返还房屋应得到法律支持，被告黄奕华应将本案讼争房屋返还两原告。鉴于被告黄奕华系问案外人陈某购买该房屋，由此造成的损失，被告黄奕华可依法向案外人陈某主张权利。两原告对其诉请被告韦运省归还房屋并支付使用费，仅提供借条一份，不能证实被告韦运省占有、使用本案讼争房屋，故两原告请求被告韦运省归还房屋并支付使用费没有事实依据，依法不予支持。两原告诉请被告黄奕华支付房屋使用费，经查，被告黄奕华系基于其与案外人陈某房屋转让协议、两原告与案外人陈某的房屋转让协议，并支付了房屋价款后占有、使用本案讼争房屋，故两原告此项诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。判决：一、被告黄奕华返还原告黄启彬、覃莲芳坐落于贵港市港北区金港大道三合12小区十一巷12号房屋，于本案判决生效之日起三日内履行完毕；二、驳回原告黄启彬、覃莲芳的其他诉讼请求。本案受理费4630元，适用简易程序审理减半收取为2315元，由原告黄启彬、覃莲芳负担750元，被告黄奕华负担1565元。
上诉人黄奕华不服一审判决，上诉称，1、上诉人提供了两份房屋转让契书，证实了两被上诉人将涉案房屋转让给案外人陈某，陈某之后又将房屋转让给上诉人的事实。这两份契书都是当事人的真实意思表示，虽然房屋至今未办理过户登记至上诉人名下，但根据《物权法》规定，未办理物权登记，不影响合同效力。因此上诉人根据上述两份房屋转让契书占有和使用房屋有事实及法律依据，并不属无权占有。2、本案存在着合同及物权两种不同的法律关系，两被上诉人因房屋买卖合同而丧失了对房屋的占有，即使该房屋权属凭证登记的所有权及使用权人还是两被上诉人，依法也应先对两份房屋买卖合同的效力进行处理，才能确认上诉人是否有权利占有房屋。综上，两被上诉人已将房屋转让及交付给了案外人陈某，因此两被上诉人只能以合同之诉要求陈某返回房屋，而不应以侵权之诉要求上诉人返回房屋。一审法院适用法律错误，请求二审法院改判驳回两被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人黄启彬、覃莲芳辩称，1、涉案房屋所占土地的使用权类型为农村宅基地，房屋性质为个人自建房。根据相关土地管理法规，城市居民不得占用农民集体土地建住宅。而上诉人及案外人陈某均为城镇居民，因此本案的两份房屋转让契书均违反了行政法规的强制性规定，属无效合同。既然房屋买卖合同无效，那么上诉人无权占有房屋。2、上诉人在明知被上诉人没有将房屋过户给陈某或明知涉案房屋的买卖属违法的情况下，仍与陈某签订房屋转让契书的行为存在过错。被上诉人与上诉人之间没有合同关系，被上诉人作为房屋所有权人向无权占有的上诉人主张返回房屋是合法的，上诉人由此产生的损失应向合同相对人陈某主张违约责任。综上，请求二审法院维持原判。
一审被告韦运省辩称，1、两被上诉人提供的借条缺乏真实性及合法性且与本案没有任何关联性，借条中“韦运省”签字非一审被告韦运省所签，且该证据也没有韦运省的手指印，该证据缺乏真实性及合法性。2、借条中黄启彬名字与原告姓名不一致，虽然两被上诉人出具一份村委及派出所的证明，但借条的内容没有写明黄启彬和黄啟彬的身份证号，无法证明黄启彬和黄啟彬是否同一人。综上，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明，经一审法院向当事人释明可对证据真实性提出鉴定申请后，当事人均没有对涉案房屋转让契书及借条的真实性提出鉴定申请。上诉人及两被上诉人均对一审查明的事实无异议。上诉人黄奕华另申请证人陈某出庭作证，陈某出庭陈述称，2003年2月28日，被上诉人黄启彬、覃莲芳与其签订的房屋转让契书是双方真实意思表示，当日其付清房屋转让款后，两被上诉人将房屋权利凭证及房屋交与其保管使用；2006年3月3日，其与上诉人黄奕华签订的房屋转让契书亦是双方真实意思表示，黄奕华付清房屋转让款后，其将房屋权利凭证及房屋交与黄奕华保管使用至今。
本案的争议焦点为：两被上诉人请求上诉人返回争议房屋有何事实及法律依据？
本院认为，被上诉人与案外人陈某、案外人陈某与上诉人先后订立的房屋买卖协议没有违反法律禁止性规定，是合法、有效合同。被上诉人提出房屋买卖协议违反土地管理法规、违反强制性规定等辩解，与查明事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第八十五条规定，争议房屋虽然尚登记在被上诉人名下，但各方当事人仍应依法继续履行房屋买卖协议。被上诉人提出上诉人无权占有或侵害物权、反悔并要求上诉人返还已控制、管理的争议房屋的主张，没有事实和法律依据，依法不应获得支持。一审法院适用法律错误，判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第八十五条的规定，判决如下：
一、撤销贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第1052号民事判决第一、二项；
二、驳回被上诉人黄启彬、覃莲芳的诉讼请求。
本案一审案件受理费2315元，二审案件受理费4630元，共计6945元，由被上诉人黄启彬、覃莲芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李业佳
审 判 员 陈品泉
代理审判员 黄 奔
二〇一五年十月二十日
书 记 员 李海丹