云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第264号
上诉人（原审被告、反诉原告）夏跃龙，男，1982年7月13日出生。
特别授权诉讼代理人张启彬，孔德辉，云南欣晨光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张建昆，男，1975年1月30日出生。
特别授权诉讼代理人王跃翔，云南上上律师事务所律师。
上诉人夏跃龙因与被上诉人张建昆房屋租赁合同纠纷一案，夏跃龙不服昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第3547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后依法组成合议庭，于2014年4月2日对本案进行了审理，上诉人夏跃龙及其诉讼代理人张启彬、孔德辉，被上诉人张建昆及其诉讼代理人王跃翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2012年6月28日，张建昆（乙方）与夏跃龙（甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），约定夏跃龙将昆明市滇池路南亚风情第壹城D5商铺一、二层D5-15-16-17面积为888㎡商铺出租给张建昆使用.合同主要内容为：“一、租期：由2012年至2018年……付款方式：半年交付……在租赁期内甲方无故终止协议，如果甲方违约必须如数退还乙方剩余租金的同时再向乙方支付年租金全额50%作为违约金赔偿及照单赔偿装修款；如果乙方中途终止协议，剩余租金及押金不退，但不得向甲方索取装修费，不得破坏装修（如吊灯、地砖等）……必须提前一个月缴纳下半年租金……乙方须向甲方交纳押金15万元，到期退房时经甲方验收合格后办理退房手续（结清水、电、物管费等开支之后），按实际应退金额退还押金……补充条款：第一年租金：1704960元第二年租金：1704960元第三年租金：1807258元第四年租金：1915693元第五年租金：2030635元第六年租金：2152472元补充说明：甲、乙双方以此合同为准，合作协议为此合同的附件。”当天，双方还签订《合作协议》（以下简称“协议”），第4条约定：“股份分红款每年乙方分二次交付，每年6月28日之前支付前半年分红款852480.00元；2012年12月28日前付后半年分红款，此付款时间不以合作时间为准，合作时间以开发商所签订的合同为准。”条款中的合作年限、分红金额与《合同》一致，双方在庭审中一致认可不存在合作关系，只存在租赁关系。夏跃龙还出具《收条》两份给张建昆，其中载明收到合同约定商铺的押金150000元以及半年租金852480元。2011年3月21日夏跃龙（乙方）与昆明南亚风情房地产开发有限公司（甲方）签订《昆明南亚风情第壹城商铺租赁商业管理合同书》，其中列明：“乙方承诺该商铺用于经营宣威菜馆品牌餐饮商业业态，未经甲方同意，不得擅自更改商铺的经营用途……双方约定租期陆年（预计租期自2011年7月1日至2017年6月30日结束）。免租期（已包含在总租赁期内）自商铺交付之日起算共120天，其中90天维装修期，30天为开业后免租期……未经甲方书面同意，乙方不能转租……”2012年12月26日，夏跃龙（乙方）与昆明南亚风情房地产开发有限公司（甲方）又签订《商铺租赁商业管理合同》补充协议一份，其中明确：“……租金起算日为2013年1月1日，即从2013年1月1日开始计收租金……”2013年5月13日昆明南亚风情房地产开发有限公司向夏跃龙发《关于贵店租金催缴告知函》，其中列明D5-15、16、17商铺从2013年1月-6月均未缴纳，2013年5月20日昆明南亚风情房地产开发有限公司再次向夏跃龙发《关于解除租赁合同的函》，其中告知夏跃龙与其解除合同，并要求其尽快结清商铺租金以及物管、水电、燃气等费用，并要求在2013年5月31日之前搬离。
另，2013年8月，云南鼎丰司法鉴定中心作出（2013）云鼎鉴司字第1061号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：昆明滇池路南亚风情第壹城D5地块一、二层D5-15-16-17号商铺装修工程造价为￥1068114.5元（大写：壹百零陆万捌仟壹佰壹拾肆元伍角整）；其中直接工程总价为￥530624元（大写：伍拾叁万零陆佰贰拾肆元伍角整），主材费总价为￥537490元（大写：伍拾叁万柒仟肆佰玖拾元整）。原告诉至一审法院请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》以及《合作协议》；2、被告退还原告支付的商铺租赁押金150000元；3、被告支付原告违约金511488元；4、被告赔偿原告经济损失1374274.5元（包括装修损失费1068114.5元、2013年5、6月租金284160元、装修评估费22000元）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，张建昆、夏跃龙于2012年6月28日签订的《合同》以及《合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同……”庭审中，张建昆、夏跃龙双方均同意解除于2012年6月28日签订的《合同》以及《合作协议》，故对张建昆、夏跃龙要求解除《合同》以及《合作协议》的诉讼请求予以支持。双方争议的焦点为在合同履行过程中哪一方存在违约行为？双方在《合同》中明确《合作协议》作为《合同》的附件，即为《合同》的补充。双方约定涉案商铺的实际计租时间以夏跃龙与昆明南亚风情房地产开发有限公司签订的计租时间为准。双方在庭审过程中均陈述该条款为双方真实意思表示，租金的起算时间参照夏跃龙与昆明南亚风情房地产开发有限公司的约定，即夏跃龙于2012年6月28日收取张建昆半年租金852480元为2013年1月1日起至2013年6月30日止的租金。根据双方约定，下半年租金即2013年7月1日至2013年12月31日的租金应该在2013年5月31日之前缴纳。昆明南亚风情房地产开发有限公司于2013年5月13日、5月20日、5月29日发函向夏跃龙催缴2013年1月至6月半年的租金及相关费用，夏跃龙当庭自认张建昆缴纳的该笔租金并未支付给昆明南亚风情房地产开发有限公司，致使昆明南亚风情房地产开发有限公司与夏跃龙之间的合同关系解除，直接导致张建昆与夏跃龙之间签订的《合同》以及《合作协议》不能履行，故由于夏跃龙的违约行为导致合同目的不能实现，夏跃龙应当承担相应的违约责任。因此，一审法院对夏跃龙要求张建昆支付违约金及赔偿经济损失3900000元的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方在《合同》中约定夏跃龙违约的情况下，需要向张建昆支付年租金的50%作为违约金并全额赔偿装修费。一审法院认为，双方约定的违约金数额过高，并且在张建昆不能举证证实因夏跃龙违约行为造成其具体损失的情况下，由负有举证责任的一方承担不利后果。一审法院酌情支持夏跃龙因违约行为向张建昆支付违约金人民币100000元。至于全额赔偿装修损失系双方真实意思表示，张建昆已举证证实为经营商铺所投入的装修费用，并通过云南鼎丰司法鉴定中心（2013）云鼎鉴司字第1061号《司法鉴定意见书》中确认装修损失为1068114.5元，一审法院对该项损失予以支持。张建昆要求夏跃龙退还2013年5、6月租金的诉讼请求，张建昆并未提交证据证实在2013年4月30日之前将涉案商铺腾还夏跃龙，南亚风情房地产开发有限公司要求于2013年5月31日收回涉案商铺，故说明6月份张建昆已经没有实际使用、控制涉案商铺，故夏跃龙应该退还张建昆6月份租金142080元。张建昆支付给夏跃龙的商铺押金150000元，在无应当扣除的条件下，应当予以返还。张建昆对涉案商铺装修进行评估花费22000元，一审法院认为该项费系为实现本案诉讼请求支出的必要费用，故对该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张建昆与被告（反诉原告）夏跃龙于2012年6月28日签订的《商铺租赁合同》以及《合作协议》。二、被告（反诉原告）夏跃龙于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）张建昆租金142080元和押金150000元，并支付违约金100000元及装修损失1068114.5元。三、驳回原告（反诉被告）张建昆的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）夏跃龙的其他诉讼请求。案件受理费23280元，张建昆承担3280元，夏跃龙承担20000元；反诉费19000元，由夏跃龙承担；保全费5000元，由夏跃龙承担。
一审宣判后，夏跃龙不服一审判决，提出上诉。上诉人夏跃龙称：一审判决对被上诉人应向上诉人支付2013年下半年租金的时间认定错误，颠倒了上诉人与被上诉人履行义务的先后时间顺序，将上诉人行使先履行抗辩权的行为认定为违约，属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人向被上诉人支付装修损失没有事实依据；即便被上诉人的所谓装修损失应由上诉人赔偿，一审判决未区别形成附合的装饰装修物和不形成附合的装饰装修物，一律判决由上诉人赔偿，显属适用法律错误。综上，请求：一、请求撤销一审判决第二项；二、依法改判驳回被上诉人要求上诉人退还租金142080元和押金150000元，并支付违约金100000元及装修损失1068114.5元的诉讼请求；三、请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉人张建昆答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。
本案争议焦点为，在双方合同履行过程中哪一方违约？
本院认为，张建昆、夏跃龙于2102年6月28日签订的《商铺租赁合同》及《合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方在《商铺租赁合同》中明确以此合同为准，《合作协议》作为附件，即《商铺租赁合同》约定不明的，《合作协议》作为补充。双方在《商铺租赁合同》第五条第（3）项约定，按时交纳租金，必须提前一个月交纳下半年租金。但该合同没有约定具体租期，对此《合作协议》约定合作期限以开发商签订的日期为准。根据一审查明事实及上诉人夏跃龙在上诉状中确认，被上诉人按约在2012年6月28日支付2013年上半年的首期租金。本院确认双方租期从2013年1月1日起计。被上诉人按《商铺租赁合同》第五条第（3）项规定的条件交纳租金，即必须提供前一个月的下半年租金，而非2012年12月28日支付下半年租金。同时，上诉人夏跃龙作为承租人与昆明南亚风情房地产开发有限公司签订了涉案商铺的租赁合同，却没有按约支付相应2013年1月1日6月30日的租金及相关费用，致使昆明南亚风情房地产开发有限公司与上诉人夏跃龙之间的合同关系解除，本案上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》及《合作协议》不能履行，故上诉人夏跃龙在本案中违约，应承担相应违约责任。根据双方所签《商铺租赁合同》第五条，“在租赁期内甲方（夏跃龙）无故终止协议，如甲方违约必须如数退还乙方（张建昆）剩余租金的同时再向乙方支付年租金全额的50%作为违约金赔偿及照单赔偿装修费”的约定，同时云南鼎丰司法鉴定中心出具的意见书确定，涉案商铺装修材料及工程总价合计1068114.5元。现双方合同已判决解除，上诉人夏跃龙违约，一审法院判决上诉人夏跃龙承担违约金10万元及装修损失1068114.5元并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17942元，由上诉人夏跃龙承担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年六月十六日
书 记 员 马 娜