天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终2812号上诉人（原审被告）：天津泰耀房地产有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇商业道南段西侧幸福商业广场A区－404（集中办公区）。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：王清华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘艳，女，1996年2月2日出生，汉族，住天津市宁河区。上诉人天津泰耀房地产有限公司因与刘艳房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2018）津0117民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津泰耀房地产有限公司（以下简称泰耀公司）上诉请求：1、撤销一审判决书，依法改判为驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订商品房买卖合同中第十二条第一款第一项约定，“办结房屋权属登记：1、自初始登记完毕之日起180日。”上诉人初始登记办理完毕之日为2016年3月4日，顺延180日应截止至2016年9月4日，被上诉人在此日之前已经拿到房屋权属证明，不能认定上诉人违约；2、由于办理初始登记是办理房屋权属转移登记的前提，而在签订合同时双方均无法预测何时办结初始登记，初始登记书于2016年3月4日下发后，上诉人即刻履行了通知原告办理权属转移登记的义务。至于产权证何时下发，不是上诉人所能左右的。上诉人仅依据《天津市房屋权属登记条例》第24条、28条的规定推断初始登记办结的日期，与事实不符；3、上诉人的逾期交房行为仅是一个违约行为，上诉人亦承担相应的违约责任，但不应因该违约行为再次承担逾期办证的违约责任，此系一个违约行为，两个违约责任，属于重复计算违约金；4、上诉人即使存在逾期办证的问题，亦未给被上诉人造成实际损失，不应承担违约金。5、不应以被上诉人产权证记载日期为逾期办证截止点，因为上诉人报送相关材料后政府审批亦有一定时间，应以上诉人报送时间为准。刘艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘艳向一审法院起诉请求：1、要求泰耀公司给付刘艳逾期办证违约金10000元。2、诉讼费用由泰耀公司承担。一审法院认定事实：2014年7月11日，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》、《天津市房地产交易管理条例》、《天津市房屋权属登记条例》等有关法律、法规的规定，原告作为乙方与被告天津泰耀房地产有限公司作为甲方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2013-0190679），原告购买天津泰耀房地产有限公司开发建设的坐落于天津市宁河区商品房，房屋价款637000元，合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方（即被告）于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（即原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照延期处理；第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：除不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算；如超过上述期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第一种约定追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，……第十一条约定商品房交接：商品房交接时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第一种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起180日。……由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的按下列第三种约定处理：……3.双方协商解决。第十三条约定商品房预告登记：双方按下列第二种约定，办理房屋权属预告登记：……2.依法委托甲方向房屋权属登记机关申请房屋权属预告登记。原告已经交清购房款并办理入住手续。被告于2016年3月4日向天津市宁河区不动产登记事务中心办理房地产初始登记。原告于2016年6月23日向天津市宁河区不动产登记事务中心申请不动产权属转移登记，2016年8月30日原告取得不动产权证书。一审法院认为，原告与被告在平等自愿的基础上订立的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，合同合法有效。合同订立后，原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，被告亦应依据双方商品房买卖合同的约定履行交房及转移房屋权属登记的义务。关于逾期办理房屋权属转移登记违约责任承担的问题。双方在合同中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。虽双方对初始登记完毕之日没有约定，但在合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”即，双方合同此条约定的目的是为了约束甲方按照合同约定时间在2015年8月31日前完成竣工并验收合格。又根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。可见，商品房竣工验收日期关系到不动产初始登记日期，在实际竣工验收日期晚于约定交付日期的情况下，如被告仅依据条例规定抗辩免除逾期办理商品房的权属登记手续的责任，那么就完全背离了双方合同的约定，合同约定的效力不能及于甲方，显然失去了双方缔约的目的。对于初始登记何时完毕。《天津市商品房买卖合同》第十二条第一款并未予以明确约定，属于合同约定不明的情形。对此，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定进行补充解释。《天津市商品房买卖合同》前言明确约定了双方当事人达成合意的根据，其中包含涉案房屋办理竣工验收、初始登记时有效的《天津市房屋权属登记条例》，根据该条例的第二十四条、第二十八条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核。上述规定系当事人默示适用的条款，构成当事人合意内容，应据此确定初始登记合理日期。合同约定交房日期为2015年8月31日，那么该日被告开发建设的房屋应竣工验收合格，即被告最迟应于2015年9月30日以前办理产权初始登记。房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核。依照合同约定自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属转移登记，那么按照合同约定应在2016年4月27日前办结房屋权属转移登记手续，被告未在上述期限内办结权属转移登记，即属于违约，应承担逾期办证的违约责任。合同未约定违约金，应从法定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然合同中约定原告委托被告向房屋权属登记机关申请房屋权属预告登记，但在合同实际履行过程中，原告于2016年6月23日向天津市宁河区不动产登记事务中心申请转移不动产权属登记，并于2016年8月30日原告取得不动产权证书，视为双方合意对原合同内容的变更，即由原告自行办理申请房屋权属预告登记事宜，而不再委托被告进行权属预告登记，那么在原告向天津市宁河区不动产登记事务中心申请转移不动产权属登记后，再要求被告承担逾期办证的违约责任，显然不妥，因此被告只要尽到通知原告可以办理房屋权属转移登记义务即可，现被告无证据证明何时通知原告可以办理房屋权属转移登记，举证不能，应承担不利后果。原告主张被告承担逾期办证的违约责任日期计算至取得房本前一天不妥，一审法院不予支持。故应认定原告向天津市宁河区不动产登记事务中心申请转移不动产权属登记的前一天为该通知时间即2016年6月22日。故被告应承担的逾期办证违约金数额为5526.72元（637000元×5.655%÷365天×56天）。被告所述的房屋初始登记办理完毕之日起180日，被告通知原告办证，即不属于被告违约及原告要求被告给付逾期办证违约金属于重复追责的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，对原告要求被告给付2016年4月28日至2016年6月22日逾期办证违约金5526.72元的诉讼请求，一审法院予以支持，原告诉讼请求中超出部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后五日内给付刘艳逾期办证违约金5526.72元。二、驳回刘艳的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由天津泰耀房地产有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案围绕逾期办理房屋权属转移登记违约责任承担的问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人逾期办证违约责任的认定。围绕争议焦点阐述如下：双方在合同中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。虽双方对初始登记完毕之日未有约定，但在合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”该合同条款明确约定甲方（即上诉人）按照合同约定时间在2015年8月31日前完成竣工并验收合格。又，根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。由此可知，商品房竣工验收合格的日期关系到不动产初始登记的日期。在本案中，上诉人的实际竣工验收日期已经晚于合同约定，存在明显的合同违约，如其仅依据条例规定抗辩免除逾期办理商品房的权属登记手续的责任，使得开发商能够免除其违约责任，那么就背离了双方签订合同的约束性目的，不利于维护业主的权利，故一审法院确定的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持，上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津泰耀房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军审 判 员  杨宝华代理审判员  孙 静二〇一八年五月二十八日书 记 员  王飞成