云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初1902号原告：王春芳，女，1965年3月29日出生，汉族，个体工商户，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李波，振兴法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张虹，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：李继俄（又名李俄），男，1978年9月6日出生，汉族，现下落不明。原告王春芳与被告李继俄租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春芳及其特别授权的委托诉讼代理人李波、张虹到庭参加诉讼，被告李继俄经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》，被告自解除之日起10日内将出租房屋交还原告；2、判令被告支付2015年7月1日起至2017年1月20日止的租金947216.00元（共计17个月20天），并要求计算至交房之日止；3、判令被告向原告支付拖欠租金的资金占用费359311.00元（按月利率2％计算，共计17月20天，自2015年7月1日起计算至2017年1月20日止），并要求计算至租金付清之日止；4、判令被告向原告支付自2014年至2017年期间的代缴税款36000.00元（每年按1.2万元计算）；以上合计1342527.00元。5、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月9日，原、被告双方签订《房屋出租合同》，约定原告将其所有的位于思茅区梅园路建筑面积2100平方米的房屋出租给被告经营，租期12年，自2013年7月1日起至2025年6月30日止，租金为：2013年7月1日至2016年6月30日每年租金598000.00元，2016年7月1日至2019年6月30日每年租金627900.00元，2019年7月1日至2022年6月30日止每年租金659295.00元，2022年7月1日至2025年6月30日每年租金692259.75元，支付方式为：先交款后使用，一年一交，交付时间为：被告每年提前一个月付清下年租金，第一次付清时间为合同签订当日，被告向原告支付2013年7月1日至2014年6月30日止的租金598000元：第二次支付时间为2014年5月30日前，以后被告在每年5月30日前付清下年租金，以此类推，所交款项不含税收。合同还约定了解除条件及违约责任，被告不按时支付租金，原告有权单方解除合同，如一方违约，应向守约方支付违约金30万元，并赔偿守约方所造成的损失。2014年11月11日，双方签订了《补充合同》，约定房屋租赁税由被告承担。从2014年1月起，被告每年向原告支付2万元人民币，由原告以房东名义承交，但被告未向原告交付代交税款。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告接收房屋后进行了装修并投入经营盛世龙吟KTV，被告接收房屋后，不依约履行按时交付租金的义务，仅交付了2013年7月1日至2014年6月30日的租金，2014年7月1日至今的租金一直拖欠未交付，经原告多次催要，被告于2015年1月1日向原告出具书面承诺，承诺在2015年3月1日前给付原告2015年6月30日房租598000元，期间每月付给原告2万元利息，利息按月支付。如被告在此时限内不按时支付原告598000元房租，原告有权将梅园路“盛世龙吟”房屋收回并追回在合同期内的房租费和违约金，被告所投入的装修、装饰及设施、设备一切无条件无偿归原告所有，经营期间的一切债务由被告承担。之后，被告仅支付2015年6月30日租金598000元，未支付资金占用利息，2015年7月1日至今的租金拖欠未付。2015年8月23日，原、被告双方又签订《补充协议》，约定未经原告签字同意，被告不得将房屋出租、转让，如被告不按合同规定时间内付款，原告有权收回房屋使用权，所投入的装修、装饰、设施及设备无偿归原告所有，并收回合同期间内应交的房租。同日，被告向原告书面承诺，被告未按规定时间向原告交付租金每年598000元，自2015年l月1日至2015年8月21日每月付给原告资金占用费24000元，但被告仍未按承诺履行支付租金义务。被告李继俄未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩状，视为对诉讼权利的放弃。原告王春芳围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李继俄未到庭质证，也未在举证期内向本院提交任何书面证据材料。对证据和事实，本院认定如下：1、对于原告向本院提交的下列证据：原、被告双方于2013年5月9日签订的《房屋出租合同》、2014年11月11日签订的两份《补充合同》、2015年1月1日被告出具的《承诺书》、2015年8月23日签订的《补充协议》及《承诺书》，本院认为，以上证据内容客观真实，且与本案案件法律事实之间具有关联性，证据的形式，来源符合法律规定，本院予以采信。2、本院确认如下法律事实：2013年5月90日，原、被告双方签订《房屋出租合同》，约定原告将其所有的位于思茅区梅园路建筑面积2100平方米的房屋出租给被告经营，租期12年，自2013年7月1日起至2025年6月30日止，租金为：2013年7月1日至2016年6月30日每年租金598000.00元，2016年7月1日至2019年6月30日每年租金627900.00元，2019年7月1日至2022年6月30日每年租金659295.00元，2022年7月1日至2025年6月30日止每年租金692259.75元，支付方式为:先交款后使用，一年一交，交付时间为：被告每年提前一个月付清下年租金，第一次付清时间为合同签订当日，被告向原告支付2013年7月1日至2014年6月30日止的租金598000.00元，第二次支付时间为2014年5月30日前，以后被告在每年5月30前付清下年租金，以此类推，所交款项不含税收。合同还约定被告于合同签订当日向原告交纳合同履行押金50000.00元，承租期届满后，原告退还被告交纳的押金。合同还约定了解除条件及违约责任，被告不按时支付租金，原告有权单方解除合同并不退还保证金，被告投入的装修和改造无偿归原告使用；约定承租期间，被告如需转租，须征得原告同意，否则视为违约；如一方违约，应向守约方支付违约金30万元，并赔偿守约方所造成的损失。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告接收房屋后进行了装修并投入经营盛世龙吟KTV，被告接收房屋后，不依约履行按时交付租金的义务，仅交付了押金50000.00元及2013年7月1日至2014年6月30日的租金。2014年11月11日，双方又签订了两份《补充合同》，约定房屋租赁税由被告承担。从2014年1月起，被告每年向原告支付2万元人民币，由原告以房东名义承交，但被告未按《补充合同》履行义务，被告于2015年1月1日向原告出具书面承诺，承诺在2015年3月1日前给付原告2015年6月30日房租598000元，期间每月付给原告2万元利息，利息按月支付；被告逾期不付，原告有权将梅园路“盛世龙吟”房屋收回并追回在合同期内的房租费和违约金，被告所投入的装修、装饰及设施、设备一切无条件无偿归原告所有；租金税费由被告承担，所发生的税费以原告缴纳的收据金额为准。之后，被告按此份承诺支付了2014年7月1日至2015年6月30日的租金598000元未支付资金占用利息。2015年8月23日，原、被告双方又签订《补充协议》，约定未经原告签字同意，被告不得将房屋出租、转让，如被告不按合同约定时间付款，原告有权收回房屋使用权，所投入的装修、装饰、设施及设备无偿归原告所有，并收回合同期间内应交的房租。同日，被告向原告书面承诺，承诺未按合同约定时间向原告交付租金，自2015年l月1日至2015年8月21日每月付给原告资金占用费24000元。另查明，原、被告双方在《补充合同》及被告在2015年1月1日《承诺书》中约定的租金税费，未实际发生，原告未向税务部门缴纳该费用，被告也未按约定支付原告。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》总则第一章规定，原、被告双方于2013年5月9日签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的《房屋出租合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方应当按照《房屋出租合同》的约定履行自己的义务，原告按合同约定将租赁房屋交付被告，全面履行了合同义务，但被告未按照合同约定支付租金，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。”的规定，原告要求被告支付租金占用利息损失的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。对于原告提出解除《房屋出租合同》、返还租赁房屋、赔偿损失的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案虽然租赁期限未到期，但被告自签订合同之日起至今仅支付了2013年7月1日至2015年6月30日止两年的租金，其已经以自己的行为明确表示不履行合同，被告的违约行为远远不能实现原告的合同目的，侵犯了原告合法权益，因此，原告提出解除《房屋出租合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案被告的违约行为致使合同解除，因此，原告提出返还租赁房屋、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。对于被告拖欠租金金额问题，本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋出租合同》约定的租金年段计算，被告应支付的租金为：1、2015年7月1日至2016年6月30日租金598000.00元；2、2016年7月1日至原告主张的2017年1月20日止租金349216.00元[627900÷365×203（2016年7月1日至2017年1月20日止共计203天）]，以上两笔租金合计947216.00元；3、2017年1月21日至交房之日止的租金，按双方约定租金年段计算。对于原告提出的租金占用损失金额问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原、被告在2015年1月1《承诺书》中约定的月利息20000.00元及2015年8月23日《承诺书》中约定的每月资金占用费24000.00元过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”的规定，在原、被告对租金占用利息损失有约定的情形下，本院参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”的规定，对租金占用利息损失，本院酌情支持以年利率24%计算，原告请求的2015年7月1日起至2017年1月20日止租金占用利息损失为359311.00元[947216.00元×0.02÷30×569（2015年7月1日至2017年1月20日止共计569天）]；2017年1月20日以后的租金占用利息损失，以原、被告约定的不同年段租金欠款金额为基数，以年利率24%计算至付清租金之日止。对于原告提出被告支付代缴税款的诉讼请求，本院认为，虽然双方约定该笔费用由被告承担，但该笔费用未实际发生，税款具体金额无法确定，对此主张，本院不予支持。综上所述，原告部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王春芳与被告李继俄于2013年5月9日签订的《房屋出租合同》；二、由被告李继俄于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还原告王春芳；三、由被告李继俄于本判决生效之日起十日内支付原告王春芳2015年7月1日至2017年1月20日止拖欠的租金947216.00元及2017年1月21日至交房之日止的租金（该按双方约定租金年段计算）；四、由被告李继俄于本判决生效之日起十日内赔偿原告王春芳2015年7月1日至2017年1月20日止租金占用利息损失359311.00元及2017年1月21日至租金付清之日止的租金占用利息损失（以双方约定租金年段拖欠租金金额为基数，月利率2%计算）；五、驳回原告王春芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13789.00元、公告费600.00元，由被告李继俄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  刘晓玲审判员  黄海雁审判员  付学华二〇一七年二月四日书记员  尹慕杰