陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0602民初2521号原告：延安晋江水房地产开发有限公司。地址：陕西省延安市宝塔区百米大道王良寺。法定代表人：闫湖，系公司总经理。委托代理人：张海燕，陕西嘉岭律师事务所律师。被告:王莉，女，汉族，本科文化，陕西省延安市人，延安市宝塔区结核病防治所药剂师，现住宝塔师范路希望小学家属院。委托代理人:王文红，男，汉族，本科文化，陕西省延安市人，桥沟镇七里铺小学教师，现住宝塔师范路希望小学家属院。原告延安晋江水房地产开发有限公司（以下简称晋江水公司）与被告王莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日作出（2016）陕0602民初2099号民事判决，宣判后，晋江水公司不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）陕06民终200号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。我院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晋江水公司的委托代理人，被告王莉及其代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晋江水公司向本院提出诉讼请求，一、依法判令解除原、被告签订的《团体优惠价认购意向协议书》；二、依法判令被告向原告支付违约金5000元；三、依法判令被告承担本案诉讼费以及其他费用。事实和理由：2010年12月21日，延安龙泉房地产开发有限公司（以下称龙泉公司）与被告签订《团体优惠价认购意向协议书》，约定被告购买龙泉公司开发的泗海怡园小区的4号楼l单元4层403室，总房款420000元，约定被告首付170000元之后余款办理银行按揭。但是被告在支付17万元首付款后，原告屡次通知被告提供各种必要信息并协助办理银行按揭，但是被告仍然不予配合，银行按揭一直办理不了，导致涉案房屋一直空置，后来被告又交纳了12000元的增加面积的房款，至今只交纳了182000元，龙泉公司既不能如数取得售房款，也不能将房屋进行售卖，龙泉公司损失巨大。2014年、2015年、2016年6月份，通过打电话、发函，一直催被告让来做按揭，但是被告一直没有来做按揭，到2016年5月8日，我们把房子以497342元卖给郭俊了，去年年底房子已经交付。晋江水公司为证明其主张成立，向本院提交如下证据：证据一：国有土地使用权证、施工许可证、规划许可证、商品房预售许可证、商品房销售许可证。证明目的：原告建设行为合法，原告销售商品房正当合法。证据二：团体优惠价认购意向协议书。证明目的：原告主体适格，被告违约是客观事实，原告依约解除该协议书是行使正当权利的表现。证据三：通知二份。证明目的：原告分别在2014年11月18日、2015年12月5日向被告发出通知，尽到了催告义务。证据四：商品房买卖合同和收款收据、装修装饰协议、物业服务协议、住宿使用说明书。证明目的：涉案房屋已经被售予第三人的事实，第三人已经全额支付购房款的事实，第三人已经实际占有，入住的事实。涉案房屋已经没有继续履行的可能。证据五：营业执照和法定代表名称。证明目的：原告的前身是延安龙泉房地产开发有限公司，原告是适格的诉讼主体。证据六：商品房预售合同、水泥买卖合同、收货条、收料单。证明目的：证明该房屋已经卖给第三人郭俊。王莉辩称，原告没有给我通知过让我做按揭，2014年11月24日，原告打电话通知是交增大面积的款并办理按揭手续，我按照原告提供的帐号，把增大面积的款打过去了，就要去办按揭，签合同，但是合同上面的交房的时间与2010年协议上签的不一样了，交房日期由2012年12月31日变成2015年12月31日，我当时找原告谈过，迟这三年怎么办了，原告方说没有办法，于是我也就没有办按揭，没有签合同。2015年也通知过让我办按揭，我也就觉得能行，结果合同的交房时间又变成2016年12月31日，所以导致又没有办按揭和签合同。在起诉以后，我们双方还协商过，但是因为赔偿款没有达成一致。王莉提出反诉：1．请求依法判决晋江水公司履行（团体优惠价认购意向协议书），尽快交付房屋。2．请求依法判决晋江水公司违约交房给其造成的经济损失（租房费）8万元。3．请求依法判决晋江水公司支付违约金（2013年1月1日至2017年3月31日）起每天按18.2元支付违约金至实际交房日止(365X18.2X4+30X3X18.2=28210元)4．如果交不了房，退还购房款并从2010年12月21日不低于1.5分计算利息。5、请求依法判决晋江水公司承担本案诉讼费。事实和理由：2010年12月21日，王莉与晋江水公司签订《团体优惠价认购意向协议书》，约定购买晋江水公司开发的泗海怡园小区4号楼1单元403室，总房价420000.00元，约定王莉首付170000.00元之后，剩余款办理银行按揭。协议双方约定2012年12月31日前晋江水公司将成品房交付给原告，但到期后并未将房屋交付，—直到2014年11月24日晋江水公司售楼部通知王莉补交房款12000.00元（面积增大款）和签订正式购房合同办理按揭手续，王莉按照要求和提供的账号到银行及时打款12000.00元，然后带着双方单位的收入证明信和相关证件到售楼部签订合同时发现合同中的交房时间是2015年12月31日，与双方当时签订的协议2012年12月31日交房时间相差三年之久，合同上对前三年的违约金问题只字未提，王莉与晋江水公司售楼处工作人员交涉三年的违约金问题，如何赔偿，如何处理时，却不给明确的答复，所以王莉在与售楼处工作人员交涉未果的情况下，双方没有签订正式合同。到了2015年11月份左右售楼处工作人员通知王莉前来签订合同并办理按揭手续，当王莉带着现金去签订合同时发现交房日期又改成2016年12月31日，交房时间又推后了一年，晋江水公司就违约金赔偿问题仍然不给明确答复，所以才导致双方至今未能签订正式合同。显然，是晋江水公司违约单方变更合同约定的交房时间，导致双方至今没有签订正式的购房合同。王莉为证明其主张成立，向本院提供如下证据：证据一：王莉的个人工资收入证明一份、王文红的工人工资收入证明一份、无折存款回单一份、收据一张。证明目的：原告通知了交款我就去了，没有违约，我遵守合同了，是原告方违约。证据二：收条7份，证明目的：因为购买楼房，借款支付的利息，原告应当赔偿。晋江水公司针对反诉辩称，一、该合同不能继续履行，合同不能履行是因为原告违约，我们多次通知原告来办理按揭，但是原告不来办理按揭签订正式合同导致无法继续履行，于是我们在2016年已将把房子卖于第三人，房款我们可以给被告退还，但是利息我们不承担，因为被告违约不来办理按揭，也不来交房款；利息计算也没有法律依据；二、关于租房的损失，没有事实和法律依据，我们签订购房协议的意向书里面没有这项约定；而且法律里面没有这项规定；三、我们同意支付迟延交付的违约金，但是原告说的违约金起止时间不对，应该从2015年12月31日算到交房时间2016年12月31日，但是被告要向我们支付未办理按揭的违约金5000元，互相抵扣完，剩余的我们支付。经庭审质证，本院对晋江水公司提供的证据予以认定。对王莉提供的第一组证据予以认定，对第二组证据不予认定。本院经审理认定的事实如下：王莉于2010年12月21日与延安龙泉房地产开发有限公司签订《团体优惠价认购意向协议书》，约定由王莉购买龙泉公司开发的位于宝塔区桥沟镇的泗海怡园小区4号楼1单元4层403号房屋一套，总房价为420000元，付款方式为首付总房款的40%，即170000元，其余款项办理银行按揭。龙泉公司应当在2012年12月31日前将成品房交付。协议签订后，王莉按协议约定支付了房屋首付款170000元，晋江水公司未按协议约定的时间给交房房屋，王莉也就剩余房款未办理银行按揭。2013年6月5日，延安龙泉房地产开发有限公司的名称变更为延安晋江水房地产开发有限公司。2014年11月24日，王莉又按晋江水公司要求交纳增加房屋面积的房款12000元。由于晋江水公司一直推后交房时间，故王莉也未与晋江水公司签订购房合同。另查明，2011年5月27日，龙泉公司取得了《建设工程施工许可证》，2014年5月8日，原告取得了该片土地的《土地使用权证》、2014年9月17日原告取得了《建设工程规划许可证》。2016年5月8日，原告就该争议房屋即泗海怡园小区4号楼1单元4层403号房屋与郭俊签订了商品房买卖合同，合同约定的交房时间为2016年12月31日。本院认为，晋江水公司与王莉在自愿合法的原则下签订了《团体优惠价认购意向协议书》，该协议书约定，晋江水公司向王莉交付房屋的时间为2012年12月31日前，晋江水公司未按协议约定的时间向王莉交付房屋，存在违约行为，导致无法签订正式的《商品房买卖合同》，另外，王莉作为该合同的当事人，在晋江水公司无法按合同约定履行交房义务、也未取得商品房预售许可证的情况下，有权依照法律规定行使不安抗辩权，拒绝办理按揭手续，故晋江水公司要求王莉支付违约金的诉讼请求本院不予支持。本案争议的房屋已经出卖并交付给第三人，合同无法继续履行，晋江水公司要求与王莉解除《团体优惠价认购意向协议书》的诉讼请求本院予以支持。晋江水公司作为合同无法履行的过错方，应当返还王莉购房款18.2万元，并酌情按照月利率1.2分支付利息，其中17万元自2010年12月22日起算利息，1.2万元自2014年11月24日起算利息。王莉的其他反诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除延安晋江水房地产开发有限公司与王莉签订的《团体优惠价认购意向协议书》；二、延安晋江水房地产开发有限公司返还王莉购房款182000元并支付至返还房款之日止按照月利率1.2分计算的利息（其中17万元自2010年12月22日起算利息，1.2万元自2014年11月24日起算利息）；三、驳回延安晋江水房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王莉的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，延安晋江水房地产开发有限公司已预交，反诉费1282元，王莉已预交，实际由原告延安晋江水房地产开发有限公司负担1232元，王莉负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  郭维军代理审判员  景延静人民陪审员  白 宇二〇一七年七月二十五日书 记 员  李俏俏