福建省漳州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽06执异4号
异议人王春虾，女，汉族，1978年10月11日出生，住漳州市龙文区，
申请执行人中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地漳州市芗城区胜利东路5号，组
负责人周毅斌,行长。
委托代理人薛明波，福建天衡联合律师事务所律师。
被执行人漳州市芗城闽南饲料有限公司，住所地漳州市芗城区北环城路边岱山院（东一号路北），
法定代表人吴龙波，总经理。
被执行人陈勇明，男，汉族，1977年11月21日出生，住漳州市龙文区，
被执行人黄鹭雄，男，汉族，1966年4月16日出生，住漳州市芗城区，
被执行人陈小明，男，汉族，1980年7月4日出生，住漳州市龙文区，
被执行人王春虾，女，汉族，1978年10月11日出生，住漳州市龙文区，
被执行人沈文琼，女，汉族，1972年11月17日出生，住漳州市芗城区，
福建省漳州市芗城区人民法院（以下简称“芗城区法院”）在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称“农行芗城支行”）与被执行人漳州市芗城闽南饲料有限公司（以下简称“闽南饲料公司”）、陈勇明、黄鹭雄、陈小明、王春虾、沈文琼金融借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）王春虾向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人王春虾认为，2015年7月30日，异议人向陈勇明购买其名下坐落于漳州市龙文区××房屋、××地下室××、××号车位，总价人民币220万元，双方依约签订了书面合同。2015年8月5日陈勇明配合异议人办理了相关交房手续，异议人即缴纳了相关费用（包括物业费、垃圾清运费、水电公摊费及装修履约保证金），双方于2015年8月7日正式确认将房屋及车库移交给异议人。异议人于2015年8月13日支付购房款人民币170万元。此后，异议人根据合同约定偿还了车位的信用卡分期贷款并于2015年8月26日偿还了房屋相关的全部按揭贷款407171.81元，至此全部购房款履行完毕，银行于2015年10月12日办理了房屋注销抵押手续。由于上述房屋及车位开发商原因尚未办理产权证，故双方尚未办理产权过户登记手续。此后，异议人知道上述房屋及车位的产权被贵院查封［2015年10月23日，查封依据：（2015）漳民初字第421号裁定书］，异议人作为善意买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的有关规定，请求贵院裁定排除对陈勇明名下漳州市龙文区××房屋、××地下室××、××号车位的执行，并解除对上述房产的查封。
申请执行人农行芗城支行认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”登记是物权公示的必然要求。二、异议人是同案被告，在2015年9月银行起诉后，明知陈勇明及异议人名下的财产均已被查封，未提出执行异议，反而主动与银行达成调解结案；2015年12月7日本案申请强制执行后直至要对陈勇明的房产进行拍卖时才提出异议，时隔一年半之久，明显存在故意造假。双方明确约定合同需要公证，但并未公证。三、异议人提供的转账单据，因异议人与陈勇明是同案被告，说明本身就存在过多的经济往来互为勾结共同逃脱债务，且转账账户收款人户主并非陈勇明，而是跟本案无关的人员；而个人业务凭证填单无银行盖章，完全具有捏造倒签的可能。综上，认为不应解除对陈勇明名下房产的查封。
本院审查查明：
农行芗城支行与闽南饲料公司、陈勇明、黄鹭雄、陈小明、沈文琼、王春虾金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月23日依据（2015）漳民初字第421－1号民事裁定书，查封了陈勇明名下漳州市龙文区××房屋、××地下室××、××号车位，查封时上述房产尚未办理所有权转移登记；2015年11月18日，本院作出民事调解书，确认闽南饲料公司应于2015年11月25日前偿还农业银行芗城支行借款本金14200万元及支付相应的欠息，陈勇明对上述债务承担连带清偿责任，农行芗城支行对黄鹭雄、陈小明、沈文琼、王春虾坐落于随州市曾都经济开发区六草屋村交通大道509号1幢、6幢、7幢房地产享有抵押权等。民事调解书生效后，债务人未能自动履行，农行芗城支行向本院申请强制执行。2016年6月21日，依据农业银行芗城支行的申请，本院作出（2015）漳执字第285号之三裁定，将（2015）漳民初字第421号民事调解书执行一案指定由芗城区法院执行。
另查明：
1、2013年3月7日，陈勇明向融信（漳州）房地产有限公司以按揭方式购买融信翠湖4幢801号房屋；2013年12月26日，陈勇明向融信（漳州）房地产有限公司购买融信翠湖1－5幢地下室C301、C302号车位。上述房产分别于2013年3月29日和2014年1月21日在漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心办理商品房买卖合同备案。
2、2015年7月30日，陈勇明（甲方）与王春虾（乙方）签订《房地产买卖协议书》，双方约定，甲方将上述房产以总价人民币220万元转让给乙方，在合同签订之日起十五日内支付170万元至甲方指定的账户，余款50万元由乙方负责在合同签订之日起十五日内代为偿还尚欠的按揭款，超过50万元由乙方补足，不足50万元的结余款归乙方享有；甲方应在协议签订之日起将上述房产相关资料交付乙方，并配合乙方指定的人办理委托公证，甲方应配合乙方办理交房手续，相关费用由乙方承担等。2015年8月13日，王春虾通过漳州农商银行东城支行分两笔向第三人郑怀恩转账170万元，同日陈勇明出具收据确认收到王春虾购房款170万元；2015年8月26日，王春虾通过其工商银行账号代陈勇明提前偿还融信翠湖4幢801号房屋按揭贷款407171.81元及利息2314.09元，2015年10月12日办理了抵押注销登记。
3、2015年8月5日，融信（漳州）房地产有限公司向陈勇明交付其所购买的房屋和车位，同日，陈勇明、王春虾以业主的名义向融信（福建）物业管理有限公司缴纳房屋一年的物业费、水电公摊费和装修履约保证金。2015年8月7日，陈勇明与王春虾确认交付房产。
4、2016年2月15日，融信（漳州）房地产有限公司书面通知融信（翠湖）4号楼801单元业主，该住宅已可办理产权证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王春虾与陈勇明在本院查封之前签订了房产买卖协议，王春虾按协议支付170万元的购房款并代陈勇明提前偿还了该房屋银行按揭贷款；并且在本院查封之前，陈勇明已将上述房产交付给王春虾。虽然上述房产在本院查封之时，仍备案登记在陈勇明名下，但未及时办理产权登记是因为双方签订房屋买卖协议时，上述房产尚未具备办理产权变更登记的条件，事实上融信（漳州）房地产有限公司直到本院查封之后的2016年2月15日才通知业主可以办理产权证，因此，未办理产权过户登记不是买受人王春虾的原因。故王春虾的异议理由成立，其要求本院解除对陈勇明名下址于漳州市龙文区融信翠湖4幢801号房屋和融信翠湖1-5幢地下室C301、C302号车位查封的异议请求依法应当予以支持。农行芗城支行虽认为王春虾与陈勇明为同案被告，买卖行为明显存在故意造假，支付凭证也可能系捏造倒签，但未提供证据证明本案房产买卖协议书和支付凭证系双方当事人恶意串通虚假伪造的，故其答辩意见不予采纳；农行芗城支行如认为被执行人存在恶意处分财产损害其债权利益，可以依法行使撤销权维护其债权利益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：
解除对被执行人陈勇明名下址于漳州市龙文区融信翠湖4幢801号房屋和融信翠湖1-5幢地下室C301、C302号车位的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 阮明光
审判员 林维石
审判员 吴顺和
二〇一七年六月二日
书记员 严智龙