广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12924号上诉人（原审被告）:张绍贤，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）:广东冠雄物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人:韩香，职务：总经理。委托代理人:李杰，广东五羊律师事务所律师。委托代理人:阳霞，广东五羊律师事务所实习律师。上诉人张绍贤因与被上诉人广东冠雄物业管理有限公司（以下简称冠雄公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张绍贤上诉请求：1.撤销一审判决第一项，维持一审判决第二项；2.由冠雄公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）涉案小区的建设单位已不是业主，其与冠雄公司在业主不知情的情况下，通过恶意串通续签合同的形式，决定业主交纳物业管理费标准，违反《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条的规定，续签合同属于无效合同或擅自变更的条款无效。（二）根据《物业管理条例》的规定，冠雄公司在2012年9月1日涨价，应提供涉案小区经专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意调整物业管理费的证据，但一审对表决时间以及业主同意或不同意、弃权比例以及面积只字未提，属于证据不明。事实上因冠雄公司并无征询业主意见，不可能出具该证据。（三）一审判决的依据是建设单位与冠雄公司续签的合同，而不是物业管理条例的调价程序，适用法律错误。冠雄公司没有达到双过半擅自调价侵害业主利益，也是不合法的。无论收了多少户物业管理费，均不改变不合法的性质，对于不合法的收入，依照《中华人民共和国合同法》第五十九条以及物业管理办法的规定，都必须退还。一审判决将不合法的行为作为审判的依据明显有悖法律，缺乏法律依据。（四）张绍贤已于2016年7月5日按1.2元/平方米的标准交清物业管理费至2016年4月30日，而冠雄公司陈述所谓有多少户已按1.8元缴纳物业管理费，属严重造假，篡改业主意愿。即使冠雄公司单方涨价4年后的今天进行投票，其取得双过半的机会也甚微。（五）冠雄公司利用小区路面绿化停车的收费、游泳池租金、机场北活动中心租金、电梯广告租金、快递柜子的租金等归属全体业主的收益，没有补充到专项维修资金，侵占了业主的收益，直接关系到物业费的收费标准，此外，冠雄公司在C3栋唯一消防楼梯搭阁楼和C2栋一楼搭阁楼，也是未经小区三分之二业主同意，私自改建，上述行为与本案关系重大。冠雄公司辩称，（一）《物业管理条例》规定业委会没有成立时，由开发商委托物业管理公司为涉案小区提供物业管理服务，据此所签订的物业管理合同属合法有效。（二）物业费调价委托，一审判决查明冠雄公司已进行公示、征询，现绝大部分业主已按新标准交费，且物业费价格也符合政府指导价的规定，故调价程序和调价价格合法有效。（三）违约金问题，张绍贤只是按1.2元标准缴纳，应支付滞纳金，即逾期违约金。冠雄公司向一审法院起诉请求：1.张绍贤向某公司支付自2012年9月1日至2016年4月30日期间的物业管理费8360元（每月管理费为1.8元/平方米×105.153平方米+1元公摊电费）；2.张绍贤向某公司支付滞纳金（以每两个月欠缴的物业管理费为本金，按照每日千分之三的标准，自第三个月1日起计至实际付清之日止）；2.案件受理费由张绍贤承担。一审法院认定事实：张绍贤与案外人何裕琼是广州市白云区岗贝路169号401房（以下简称涉案房屋）的登记产权人，该房屋建筑面积为105.153平方米。冠雄公司具有物业服务资质，为涉案房屋所在小区提供物业服务。2011年6月28日，广州洪城房地产开发有限公司（甲方）与冠雄公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，双方约定：由甲方将云天翠庭商住小区委托给乙方实行物业管理。续签委托物业服务期限为60个月，自2011年10月1日起至2016年9月30日止。此期限内业主委员会在行政管理部门的指导下成立，本合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行服务管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。经甲乙双方协商决定，续签合同后云天翠庭物业管理服务费按如下收费标准：1、住宅用途按每平方米1.5-3元/月收取……以上收费标准按物价上涨指数调整，调整价格标准可依照物价部门的批准或根据有关规定与业主协商的标准进行收取。云天翠庭物业管理服务费由乙方直接向业主收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按应交的费用每日千分之三的标准计付滞纳金。2012年7月19日，冠雄公司出具《关于云天翠庭小区物业服务费标准调整的公告》，主要内容为：近年来，由于市场物价和人工成本的不断上涨…为使物业经营管理工作能够正常开展，保障公共设备设施得到及时的维修和保养，确保广大住户的正常生活秩序，提升物业服务管理质量，物业管理所拟对小区住宅服务费收取标准适当调整，住宅收费调整后为1.8元/㎡/月，商业用房收费调整后为4元/㎡/月，2012年7月份开始，管理所就服务费调整事宜进行住户意见征询，并拟于2012年9月1日起对小区的管理费收缴标准进行调整……各业户若有任何建议可以实名制书面形式反映到管理处……2012年8月25日，冠雄公司出具《云天翠庭调整物业管理收费标准公示》，主要内容为：我司的《关于云天翠庭小区物业服务费标准调整的公告》自2012年7月19日在小区开始征询意见公告后，绝大部分的业主对我们调整管理费的工作是理解的，亦未收到有业主明确表示反对的意见……我司从2012年9月1日起对云天翠庭物业管理服务收费标准进行调整，收费标准为：云天翠庭住宅按1.8元/㎡/月；云天翠庭商业按4元/㎡/月。云天翠庭小区至今没有成立业主委员会。该小区住户共536户，已按1.8元/㎡/月的标准缴纳物业费的有502户。从2012年9月至2016年4月，张绍贤因对冠雄公司提高物业管理费标准有异议而没有缴纳物业管理费。2016年7月5日，张绍贤向某公司缴纳了2012年9月-2016年4月的部分物业管理费5544元。另查，2010年7月13日，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局、广州市物业管理行业协会联合发文穗价【2010】101号文《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》，该通知规定广州市住宅物业服务收费参考标准分为综合管理服务、物业共用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容要求不同分为五个服务等级，物业服务费为五项服务的总和。冠雄公司企业资质为三级物业服务企业，对应的是三级服务，按照该标准，冠雄公司的服务收费标准可以达到1.85元/㎡/月。诉讼中，冠雄公司明确表示放弃对何某的起诉，不要求何某承担本案的相关义务。一审法院认为，冠雄公司乃具有物业管理资质的物业服务企业，对云天翠庭小区进行前期的物业管理，张绍贤作为小区业主，与冠雄公司构成物业管理合同关系。现双方争议的焦点在于冠雄公司将小区管理费从1.2元/㎡/月提高到1.8元/㎡/月是否符合规定及是否有效。根据《物业管理条例》规定，物业管理费用由双方合同约定，收费标准由政府指导并监督，参照穗价【2010】101号文精神，冠雄公司属于三级物业管理企业，冠雄公司根据张绍贤所在小区的综合条件，收费标准可以达到1.85元/㎡/月，冠雄公司按1.8元/㎡/月收费符合规定的参考标准，同时该标准也在冠雄公司与小区开发商签订的《物业管理委托合同》约定的收费标准范围内。冠雄公司将小区物业服务费调整标准及原因和依据在小区各住户单元内张贴，之后又将业主按新标准1.8元/㎡/月缴纳明细在小区各单元张贴，经一审法院核实小区按新标准缴纳的业主户数500余户，占小区住户90%以上，综上冠雄公司将云天翠庭小区住户物业管理费调整提价的公示程序基本符合政府规定程序及相应的指导标准，不违反我国物业管理方面的相关法律规定，应合法有效。现冠雄公司要求张绍贤按新标准每月1.8元/平方米支付拖欠的2012年9月至2016年4月的管理费合理合法，一审法院予以支持。每月管理费为1.8元/平方米×105.153平方米+1元公摊电费。2012年9月至2016年4月的管理费为8372.32元，扣除张绍贤于2016年7月5日缴纳的5544元，张绍贤尚欠物业管理费2828.32元。张绍贤因对收费标准存有争议而欠缴物业管理费，其行为不视为违约，冠雄公司要求张绍贤支付迟延缴纳的滞纳金的请求依据不足，一审法院不予支持。至于张绍贤认为原前期合同不能继续履行、提高物业管理费标准程序不合法、冠雄公司服务质量不合格及冠雄公司阻挠涉案楼盘业委会成立的意见均欠理，一审法院不予采纳。冠雄公司明确表示放弃对何某的起诉，不要求何某承担本案的相关义务是其对自己权利的处分，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十三条之规定，于2016年7月15日作出如下判决：一、在判决生效之日起五日内，张绍贤向某公司缴纳2012年9月至2016年4月期间尚欠的物业管理费2828.32元；二、驳回冠雄公司的其他诉讼请求。一审案件受理费380元，由张绍贤负担。冠雄公司与张绍贤对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，一审判决后，冠雄公司也不服向本院提出上诉，但在二审审理期间，冠雄公司又于2016年10月24日向本院申请撤回上诉，本院已以书面形式告知准许其撤回上诉。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审审理过程中，双方当事人均确认冠雄公司起诉涉案小区其他业主支付物业管理费的（2014）穗云法民四初字第1228号案判决后，该案双方当事人均无上诉，并已生效。上述案件认定涉案小区按1.8元/平方米/月新标准缴纳的业主户数500余户，占小区住户90%以上，冠雄公司将涉案小区住户物业管理费调整提价的公示程序基本符合政府规定程序及相应的指导标准，不违反我国物业管理方面的相关法律规定，应合法有效，冠雄公司据此收费合理合法。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合张绍贤的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《物业管理委托合同》的效力认定；2.冠雄公司主张按1.8元/平方米/月的标准收取2012年9月至2016年4月的物业管理费应否支持。现评析如下：关于涉案《物业管理委托合同》的效力认定问题。本案《物业管理委托合同》是由作为涉案小区建设单位的广州洪城房地产开发有限公司与冠雄公司签订的前期物业服务合同，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括张绍贤在内的全体业主具有约束力。张绍贤上诉认为上述合同是在业主不知情的情况下签订，且建设单位与冠雄公司存在恶意串通行为，对此，并未提供充分证据予以证实，因此，张绍贤上诉认为《物业管理委托合同》无效或者擅自变更条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于冠雄公司主张按1.8元/平方米/月的标准收取2012年9月至2016年4月的物业管理费应否支持问题。张绍贤认为冠雄公司未就物业管理费从1.2元/平方米/月提高到1.8元/平方米/月的合法性进行举证，但冠雄公司在一审提交的（2014）穗云法民四初字第1228号生效民事判决，已认定涉案小区按1.8元/平方米/月新标准缴纳的业主户数500余户，占小区住户90%以上，冠雄公司将涉案小区住户物业管理费调整提价的公示程序基本符合政府规定程序及相应的指导标准，不违反我国物业管理方面的相关法律规定，应合法有效，冠雄公司据此收费合理合法。上述判决已就冠雄公司提价的合法性进行认定，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款：“下列事实，当事人无需举证证明：……第（五）项：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”之规定，张绍贤上诉仍对冠雄公司就涉案小区物业管理费提价的合法性提出异议，本院不予采纳。而张绍贤抗辩冠雄公司主张绝大部分业主按1.8元/平方米/月缴纳物业管理费存在造假问题，未能提供相反证据予以佐证，因此，一审法院认定张绍贤应按1.8元/平方米/月的标准向某公司支付2012年9月至2016年4月的物业管理费，并无不当，本院予以维持。张绍贤上诉主张撤销一审法院按1.8元/平方米/月的标准计收物业管理费的判决，缺乏理据，本院不予支持。至于张绍贤提及冠雄公司在涉案小区中私自改建和有关涉案小区公共收益问题，属于另一法律关系，应另循其他合法途径解决，本案不予审处。综上所述，张绍贤的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广东冠雄物业管理有限公司和张绍贤各负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十月二十六日书记员 邓安达