北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初18623号
原告（反诉被告）：秦启明，男，1957年8月24日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人李银生，北京市法大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋慧桐，男，1972年11月23日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：席宇嵘，女，1977年5月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
共同委托诉讼代理人王硕，北京市纵横律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人郑军，北京市纵横律师事务所律师。
第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人赖国强，执行董事。
委托诉讼代理人邢宇飞，该公司职工，住公司宿舍。
原告秦启明与被告宋慧桐、席宇嵘、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦启明的委托诉讼代理人李银生，被告宋慧桐、席宇嵘之委托诉讼代理人王硕、郑军，第三人中原房地产公司之委托诉讼代理人邢宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦启明向本院提出诉讼请求：1、判令宋慧桐、席宇嵘继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市海淀区长春桥路x号x号楼x层xxx号房屋过户到我名下；2、请求判令宋慧桐、席宇嵘将涉案房屋交付给我；3、判令宋慧桐、席宇嵘赔偿中介费213400元；4、本案诉讼费由宋慧桐、席宇嵘承担。事实和理由：席宇嵘与宋慧桐是夫妻关系，要出售其位于海淀区长春路x号x号楼x层xxx室的房子，我要购买。2016年10月20日，针对上述房屋，双方在中原房地产公司处签订了《房屋买卖居间合同》，约定中介服务费213400元。双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并签订了《资金划转补充协议》。上述合同签订后，按约定我支付了213400元中介费。支付定金100万元、首付款500万元，共计支付房款600万元（含定金），至此，我已经支付完合同约定的定金及全部首付款。为了贷款，中原房地产公司聘请北京仁达评估公司对房子进行评估，2017年1月18日勘察房子后拒绝评估，理由是：涉案房屋与其拥有的相邻的另一套房墙体打通了。我催促中介公司多次要求宋慧桐、席宇嵘砌墙，但他们一再推诿拖延，在我强烈要求下，宋慧桐、席宇嵘才做了钢架结构墙，中介公司聘请评估公司勘察后出具了评估报告。宋慧桐、席宇嵘在评估人员勘察后即把封堵墙洞拆除。2017年1月20日三方到浦发银行办理贷款手续，2017年1月23日办理房屋买卖网签合同。2017年2月14日，浦发银行工作人员勘察房子，宋慧桐、席宇嵘再次做钢架结构墙，勘察后即拆除。2017年3月8日，浦发银行通知：总行审核墙体不合格，没有批准贷款。从签订合同日到银行通知墙体不合格的2017年3月8日，已经超过了《资金划转补充协议》约定的120日过户的期限。导致不能贷款的原因是宋慧桐、席宇嵘擅自改变了墙体结构，且在砌墙时推诿且造假，没有实际恢复原状，存在明显过错。后来我找对方协商，让宋慧桐、席宇嵘砌实墙体继续贷款，或者我现金全款支付，然而，房价上涨遭对方拒绝，故诉至法院。
被告宋慧桐、席宇嵘辩称，不同意继续履行合同。第一、秦启明多次逾期付款构成违约。按照双方合同约定，买方应在2016年12月10日前向卖方支付第二笔首付款300万元，然而直到2017年1月4日，买方才将第二笔首付款300万元付完，逾期付款25天。买卖双方应当最晚不晚于协议签订后120日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续，根据此约定，双方应当在2017年2月17日前办理房屋过户。买方应当在过户前将第三笔中的120万元存入建委监管账户，过户当天支付给卖方，剩余30万过户前直接支付给卖方，也就是说，买方最晚付清房款时间为2017年2月17日，但由于买方不按协议约定支付第三笔150万元以及220万元尾款，致使无法办理房屋过户，造成房屋买卖交易无法最终完成。我多次通过中介公司催促买方付款办理过户，但买方不予理会。第二、买方是造成房屋买卖交易未完成的责任方。关于220万元商业贷款，买方申请商业贷款系其自身行为，卖方无法干涉、影响。在商业贷款法律关系中，银行是债权人，买方是债务人，通常银行要求买方为其还款提供有效担保，买方可以选择银行接受的担保方式从银行取得贷款。本案中，买方选择的是以拟购买的房屋作为抵押物抵押给银行为其债务担保，这种担保方式是买方可提供的担保方式之一。无论买方选择何种担保方式，都是买方自己的事，都应视为买方自身原因。事实上，卖方从一开始就如实将房屋出租以及一面墙体拆除等实情告知买方和第三人中介公司，没有隐瞒。卖方还按照买方和第三人中介公司的要求积极配合买方的房屋抵押手续和筑墙工作。虽然双方约定房租约到期后，由卖方筑墙，但我们为了促成交易，还是按照中介公司的要求垫付了筑墙款，即便最终买方因为墙体问题没有获得银行贷款，也与我们无关。买方和中介公司在签订合同时就知晓房屋有一面墙被拆除的事实，只是最初他们认为不影响贷款。在2017年1月18日勘察房子后评估公司拒绝评估，买方就明确知道了以交易房屋抵押贷款被拒的风险，理应变更担保方式或自筹资金，但却一意孤行，造成交易无法完成。买方称在知道银行没有批贷后，通过中介公司通知我们可以现金全款支付，这不是事实，买方从未提及自筹资金支付220万尾款一事。
第三人中原房地产公司辩称，按照合同约定应批贷后进行缴税，缴税后才能办理过户，买受人因自身原因未获得银行贷款的，以自筹资金的形式解决，2017年3月8日银行通知我公司，因房屋墙体不合格不予批贷。若双方同意继续履行合同我公司将配合双方完成后续手续，若判决解除合同我公司将按判决履行后续义务。
宋慧桐、席宇嵘向本院提出反诉请求：1、依法确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》于2017年3月23日解除；2、判令秦启明配合办理网签撤销手续；3、判令秦启明按照房价款30%支付违约金291万元；4、本案诉讼费由秦启明负担。事实和理由：《资金划转补充协议》第七条约定，双方应当最晚不晚于协议签订后120日办理权属转移登记手续，即应当在2017年2月17日办理过户。《资金划转补充协议》第二条约定，秦启明应当在过户前将第三笔中120万存入建委监管账户，过户当天支付给我方，剩余30万元过户前支付。也就是说，秦启明最晚付清房款的时间为2017年2月17日。但秦启明未按约定支付房款，致使无法办理过户，造成房屋买卖交易无法最终完成。依照合同约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，我方于2017年3月23日向对方发出解除通知，又于2017年4月1日、4月5日向对方发出通知函，要求其支付违约金，但对方未予理睬。故要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，并承担违约责任。
秦启明对宋慧桐、席宇嵘的反诉辩称：不同意宋慧桐、席宇嵘的反诉请求。我没有根本违约。超过合同约定的过户时间的原因是银行不批贷，银行不批贷的原因是宋慧桐、席宇嵘没有把打开的墙补上，存有过错，虽然双方在资金划拨补充协议上有约定由甲方补上，但是由于银行的批贷双方约定变动了这个条款，约定宋慧桐、席宇嵘补墙，由于没有实际补上导致银行不批贷，宋慧桐、席宇嵘构成违约，我没有违约。要求法庭驳回全部反诉请求。
第三人中原房地产公司对宋慧桐、席宇嵘的反诉辩称，双方同意继续履行合同我公司将配合双方完成后续手续，若判决解除合同我公司将按判决履行后续义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2016年10月20日，宋慧桐（出卖人）与秦启明（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由秦启明购买宋慧桐位于北京市海淀区长春桥路5号4号楼1007号房屋，成交价格为970万元，购房定金100万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应当向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金；关于贷款的约定，买受人贷款方式为商业银行贷款，拟贷款金额为220万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在过户当天将房屋交付给买受人；第七条违约责任，逾期付款责任，买受人未按照附件约定时间付款的，逾期在三十日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第十条权属转移登记，当事人双方未按照资金划转补充协议的约定办理网签、面签、缴税、过户手续的，双方同意按下列方式处理，1、如因出卖人的责任，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内支付，2、如因买受人的责任，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，出卖人收到买受人支付的违约金三日内退还买受人的已付款。
同日，宋慧桐（甲方）与秦启明（乙方）签订《资金划转补充协议》，第二条钱款支付，1、定金，定金10万元，乙方于2016年10月20日支付，定金40万元，于2016年10月21日支付，剩余定金50万元于2016年11月30日前支付；2、首付款，第一笔首付款200万元，于2016年11月30日前支付，第二笔首付款300万元于2016年12月10日前支付，第三笔首付款120万元，于过户前存入建委资金监管账户，剩余30万元过户前支付；3、尾款，剩余购房款220万元以商业贷款方式支付，付款方式及时间依银行或公积金管理中心放款时间确定；甲乙双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后2日内到北京中原房地产经纪有限公司办理网签；如乙方需办理贷款购房的，甲乙双方应于北京中原房地产经纪有限公司通知后2日内到指定地点办理贷款面签等手续，如甲方已婚的，甲方配偶也应一同到场办理；甲乙双方共同于贷款获得批准后5日内申请缴税；甲乙双方于缴税完成后5日内但最晚不晚于本协议签订后120日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；补充约定，甲乙双方约定等此房屋租约到期后（2017年10月10日）由甲方筑墙。
合同签订当日，秦启明向宋慧桐支付5万元定金，于次日支付45万元定金，于2016年11月21日支付50万元定金，共计支付100万元定金。2016年11月30日，秦启明支付200万元首付款，于2016年12月9日支付50万元首付款，于2017年1月4日支付250万元首付款，共计支付500万元首付款。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、宋慧桐、席宇嵘主张按照合同约定秦启明应在办理产权过户前支付第三笔首付款120万元及过户当天支付30万元，且220万元贷款也应于过户前支付，合同约定过户时间最晚为协议签订后120日内，即2017年2月17日，但事实上秦启明未支付上述款项，构成根本违约。审理中，宋慧桐、席宇嵘称秦启明未按约定支付第二笔首付款300万元，实际逾期25天，但表示此次逾期不构成解除合同的理由，且不要求秦启明承担此逾期违约金。宋慧桐、席宇嵘于2017年3月23日向秦启明发出解除函，要求解除双方签订的房屋买卖合同，秦启明确认于2017年4月初收到该解除函。
秦启明不同意解除合同，要求继续履行双方签订的房屋买卖合同。秦启明认可合同约定最晚于2017年2月17日办理产权过户手续，亦认可合同约定应于此时间通过资金监管方式支付120万元及自行交接方式支付30万元，但表示因涉案房屋墙体结构问题导致银行无法批贷，因此无法办理产权过户手续，故而未到支付120万元及30万元首付款的时间，而无法批贷的原因是房屋自身结构问题。对于无法批贷的原因，经秦启明申请，本院向浦发银行万寿路支行调取涉案房屋无法审批通过贷款的原因，该行工作人员告知由于涉案房屋房主有两个房本，将两间房屋隔断墙壁打通，导致房屋主体结构发生变化，所以无法通过审批。双方对因主体结构导致无法通过批贷一事均表示认可。经秦启明申请，双方房屋买卖合同居间方经纪人曹勃涛出庭作证，证人陈述：“在签约后，因房屋中墙是打通的，银行无法批贷，后来找到浦发银行，浦发银行要求砌墙，于是告知宋慧桐、席宇嵘需要砌墙才能出评估报告，席宇嵘出了钱，我找人将墙砌上，浦发银行说基本没有问题，但过了一段时间后浦发银行告知因为所砌的墙是虚墙而不是实墙，因此总行对此种情况不同意批贷，此后给席宇嵘多次打电话都打不通，后来席宇嵘说合同到期了，她老公不同意卖了”。双方均表示对证人证言无异议。
宋慧桐、席宇嵘称按照合同约定买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人，现秦启明即使因为墙体原因无法获得批贷，也与卖方无关。其具体解释为秦启明申请商业贷款是其自身行为，在商业贷款中，银行是债权人，买方是债务人，银行要求买方为其还款提供有效担保，根据担保法规定担保方式有保证、抵押、质押等，买方可以选择银行接受的担保方式从银行取得贷款，现秦启明选择以购买房屋作为抵押物抵押给银行为其债务担保，这种担保方式是买方可提供的担保方式之一，无论买方选择何种担保方式，都是买方自己的事，都应视为买方自身原因。秦启明对宋慧桐、席宇嵘上述意见不予认可，称合同约定的就是将房屋抵押贷款，合同也约定卖方需要配合办理贷款手续，只有批贷后才能办理过户手续。第三人中原房地产公司亦表示认可贷款即为将房屋抵押贷款，按照合同约定应在批贷后缴税，缴税后办理过户手续。
本案诉讼中，秦启明将扣除定金100万元及首付款500万元后剩余房价款370万元全部存入本院指定账户。
2、秦启明主张要求宋慧桐、席宇嵘赔偿中介费213400元。其向本院提交宋慧桐（甲方）、秦启明（乙方）与中原房地产公司（丙方）签订的《房屋买卖居间合同》，其中约定：“如甲方违反本合同、《北京市存量房屋买卖合同》或相关补充协议的约定，导致房屋买卖合同无法履行的，丙方收取的居间服务费不予退还，乙方支付的居间服务费由甲方直接赔偿给乙方；如乙方违反本合同、《北京市存量房屋买卖合同》或相关补充协议的约定，导致房屋买卖合同无法履行的，丙方收取的居间服务费不予退还，如居间服务费为甲方支付的，甲方支付的居间服务费由乙方直接赔偿给甲方，如丙方同意向守约方退还已支付服务费的，丙方有权向违约方追偿向守约方退还的居间服务费。”秦启明称宋慧桐、席宇嵘违约，应按居间合同约定承担赔偿居间服务费责任。宋慧桐、席宇嵘对此不予认可。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。秦启明与宋慧桐、席宇嵘签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《资金划转补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在合同履行过程中，宋慧桐、席宇嵘以秦启明逾期付款为由要求解除合同，秦启明不认可存在逾期付款情节，要求继续履行合同。本案的争议焦点为，秦启明在合同履行中是否存在逾期付款的违约情节，宋慧桐、席宇嵘是否据此享有解除权。
对于是否构成逾期付款。首先，宋慧桐、席宇嵘主张合同约定了最晚过户时间即2017年2月17日前，在此时间前应支付第三笔首付款共计150万元以及220万元商业贷款，现秦启明逾期付款超过30日，卖方有权解除合同。秦启明称因房屋问题银行未予批贷，因此尚未办理房屋过户手续，进而未到支付第三笔首付款的时间。在《资金划转补充协议》中约定，双方应于贷款获得批准后5日内申请缴税，缴税完成后5日内但最晚不晚于本协议签订后120日共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续。根据此条款，双方已约定在获得银行批贷后办理过户手续，且批贷后再办理过户手续亦是对卖方售房的保障，符合市场交易惯例。虽然合同约定最晚不得超过协议签订后120日办理过户手续，但根据现有证据及双方陈述，在此时间内未办理房屋过户手续并非秦启明责任。其次，宋慧桐、席宇嵘主张220万元贷款应于2017年2月17日前支付，因秦启明未支付，应承担违约责任。根据《资金划转补充协议》约定，如乙方是贷款支付的，由银行或公积金管理中心直接支付给甲方，付款方式及时间依银行或公积金管理中心放款时间确定。故宋慧桐、席宇嵘此项主张无合同依据，本院不予支持。
宋慧桐、席宇嵘主张买方可以选择银行接受的其他担保方式获得贷款，而非必须用涉案房屋作为抵押，因此未能获得贷款是秦启明自身原因导致。经向贷款银行核实，未获得批贷的原因系房屋墙体结构问题导致，此非秦启明自身原因。双方已协商一致选择采用按揭贷款方式支付购房款，并约定贷款手续需双方配合，按照房屋买卖交易惯例，住房按揭贷款就是购房者以所购住房作抵押向贷款机构申请贷款，故宋慧桐、席宇嵘上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，未能按照《资金划转补充协议》约定的最晚时间办理过户手续，且未在此时间前支付第三笔首付款120万元及30万元并非秦启明原因导致，秦启明并无违约行为，宋慧桐、席宇嵘单方解除合同理由不充分。
现秦启明已将剩余购房款存入本院指定账户，本院依法支持秦启明要求宋慧桐、席宇嵘协助办理房屋过户手续的诉讼请求。对于宋慧桐、席宇嵘要求秦启明支付违约金的诉讼请求，宋慧桐、席宇嵘确认对于秦启明未按合同约定支付第二笔首付款300万元不构成解除合同的理由，亦不对此向秦启明主张违约金，本院对此不持异议，但对于宋慧桐、席宇嵘所主张的违约情节，秦启明不构成违约，故对此项诉讼请求不予支持。另外，根据双方《北京市存量房屋买卖合同》约定，宋慧桐、席宇嵘应在过户当天将房屋交付给秦启明，故本院对秦启明要求交付房屋的诉讼请求，予以支持。
对于秦启明主张因宋慧桐、席宇嵘违约，应赔偿居间服务费的诉讼请求。《房屋买卖居间合同》中约定卖方违反本合同、《北京市存量房屋买卖合同》或补充协议约定，导致房屋买卖合同无法履行的，由卖方赔偿买方已支付的居间服务费。现秦启明称宋慧桐、席宇嵘未配合将墙体砌实导致无法批贷构成违约，同时表示合同未约定此种情况应承担违约责任。现秦启明要求继续购买涉案房屋，并已将剩余房款存入本院指定账户，双方合同得以继续履行。秦启明要求宋慧桐、席宇嵘承担赔偿居间服务费的违约责任，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告宋慧桐、席宇嵘于本判决生效后十日内协助原告秦启明将北京市海淀区长春桥路5号4号楼1007号房屋所有权转移登记至原告秦启明名下；
二、原告秦启明于本判决生效后十日内向被告宋慧桐、席宇嵘支付购房款人民币370万元；
三、被告宋慧桐、席宇嵘于本判决生效后十日内将北京市海淀区长春桥路x号x号楼xxx号房屋交付原告秦启明；
四、驳回原告秦启明的其他诉讼请求；
五、驳回被告宋慧桐、席宇嵘的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币39850元，由被告宋慧桐、席宇嵘负担，于本判决生效后七日内给付原告秦启明。
反诉案件受理费人民币48730元，由被告宋慧桐、席宇嵘负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙婉仪
人民陪审员 李孟超
人民陪审员 靳艺红
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 刘珊珊