安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖05民终310号上诉人（原审被告）：神州买卖车（福建）二手车经营有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山经济技术开发区红旗南路6号（福达工业园）3号。负责人：季刚，该分公司经理。诉讼代理人：杨彩云，女，该分公司员工。被上诉人（原审原告）：胡诗燕，女，汉族，1979年12月9日出生，住安徽省马鞍山市金家庄区。委托诉讼代理人：王学强，安徽净源律师事务所律师。原审被告：神州买卖车（福建）二手车经营有限公司，住所地福建省福州市平潭综合实验区金井湾片区台湾创业园。法定代表人：张志刚，该公司总经理。诉讼代理人：杨彩云，女，该公司分公司员工。诉讼代理人：王鹏，男，该公司分公司员工。上诉人神州买卖车（福建）二手车经营有限公司马鞍山分公司（下称神州二手车马鞍山分公司）因与被上诉人胡诗燕、原审被告神州畅行（福建）汽车服务有限公司（下称神州二手车公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2017）皖0504民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。神州畅行马鞍山分公司上诉请求：撤销原判，依法改判解除双方签订的《租赁合同》。事实和理由：1.《租赁合同》已依法且实际解除，不应判决继续履行。我公司前期一直在与胡诗燕沟通解约，2017年10月25日向其送达了《解约通知函》，对于解约事宜予以告知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及该法第九十六条的规定，该合同已解除。2017年10月24日，我公司已搬离马鞍山，整体运营已实际撤出马鞍山市场。该合同已实际解除，无法继续履行。继续履行非金钱义务，涉案《租赁合同》已处于事实上和法律上不能履行的状态，不应判决继续履行。2.依据事实和法律规定，应当判令解除合同，责任承担问题一并解决。2017年8月22日我公司收到《道路改造函》，道路改造时间为9个月，在剩余租期内有将近四分之一的期间受到影响，公司已无盈利可言，订立合同的目的已根本不能实现，继续履行该合同对我公司明显不公平。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。故法院应当判令解除《租赁合同》。胡诗燕辩称，1.《租赁合同》经双方签字，合法有效，对双方均有约束力。本案并不存在合同法第九十一条规定的情形，合同至今有效。2.神州畅行马鞍山分公司关于《租赁合同》已实际解除的观点无法律依据。其在一审中并未提出解除合同的反诉请求，其无需使用房屋的观点系反驳。本案既非协议解除，也非约定解除、法定解除，胡诗燕也未接到书面通知，现神州畅行马鞍山分公司以情势变更为由要求解除合同的上诉请求无法律依据。3.修路是政府统一改造、拓宽道路的行为，期限较短且已为其预留汽车出口。神州畅行马鞍山分公司经营的是汽车租赁业务，修路不会对其造成重大影响，其是否盈利属商业风险问题。4.涉案房屋并非胡诗燕所有，是胡诗燕基于与神州畅行马鞍山分公司的五年租期而与房东续签合同，且约定了巨额违约金；如果神州畅行马鞍山分公司不履行协议，将会给胡诗燕造成巨大损失。5.胡诗燕在一审的诉讼请求有法律依据。神州畅行马鞍山分公司可以不使用房屋，但不能不履行支付租金的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。神州畅行公司未作陈述。胡诗燕向一审法院起诉请求：1.判决双方签订的《租赁合同》合法有效，继续履行；2.判决神州畅行马鞍山分公司支付租金167500元，支付逾期租金利息704.75元；3.本案全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：神州畅行公司原名为神州买卖车（福建）汽车销售有限公司（下称神州买卖车公司）。位于安徽省马鞍山经济技术开发区福达工业园2、3号厂房系马鞍山市长江进口汽车维修服务站所有，自2010年起由胡诗燕承包经营。2016年，神州买卖车公司马鞍山分公司因经营需要，欲租用福达工业园3号厂房5年。胡诗燕承包期原至2017年2月28日，为向神州买卖车公司马鞍山分公司转租厂房，遂与马鞍山市长江进口汽车维修服务站业主李永正续签租赁合同至2021年5月31日；同时胡诗燕与神州买卖车公司马鞍山分公司的合作取得李永正的许可，李永正在租赁合同上加盖马鞍山市长江进口汽车维修服务站印章。2016年5月10日，胡诗燕与神州买卖车公司马鞍山分公司签订租赁合同，约定胡诗燕将福达工业园3号厂房出租给神州买卖车公司马鞍山分公司，期限为2016年6月1日至2021年5月31日止。租金为每年预付，在每年4月30日前付清，第一年租金为32.5万元，第二年租金为33.5万元，第三年租金为34.5万元，第四年租金为35.5万元，第五年租金为36.5万元。2017年5月10日，胡诗燕、神州买卖车公司马鞍山分公司补充约定租金支付方式变更为半年付，其余不变。神州畅行马鞍山分公司分别于2016年4月26日、2016年5月12日、2017年5月25日支付租金16万元、16.5万元、16.75万元，后自行搬离福达工业园3号厂房。庭审中，神州畅行马鞍山分公司自述支付房租至2017年10月30日；胡诗燕对此予以认可。一审法院认为，依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的权利、义务。神州畅行马鞍山分公司自行搬离所租赁的厂房，以其行为作出不再履行租赁合同的意思表示，违反了合同的约定。神州畅行马鞍山分公司提交了道路改造告知函及现场照片，道路改造虽对其经营造成一定影响，但该影响并未致使其不能经营。根据道路改造告知函，改造时间约为九个月，相对于五年的租赁时间其占比不足六分之一。双方在租赁合同中对如厂房周边的道路改造则可以终止合同履行并未作出约定，故神州畅行马鞍山分公司关于租赁合同无法继续履行的抗辩意见，不予采信。对胡诗燕要求继续履行租赁合同的诉请，予以支持。根据双方签订的租赁合同及补充协议，租金为每半年支付一次，胡诗燕诉请神州畅行马鞍山分公司给付第二年一半的租金167500元，符合法律规定，予以支持。对胡诗燕关于逾期租金利息704.75元的诉请，神州畅行马鞍山分公司分别于2016年5月12日支付租金16.5万元、2017年5月25日支付租金16.75万元，分别延期11天、24天给付，根据银行同期贷款利率计算，两期逾期付款利息分别为219.31元、485.75元，合计705.06元。胡诗燕诉请逾期付款利息704.75元，在该范围内，予以支持。神州畅行马鞍山分公司系神州畅行公司的分支机构，神州畅行公司对神州畅行马鞍山分公司应支付租金、逾期付款利息中不能支付部分承担补充清偿责任。判决：一、胡诗燕与神州畅行（福建）汽车服务有限公司马鞍山分公司（原神州买卖车（福建）汽车销售有限公司马鞍山分公司）签订的《租赁合同》合法有效，神州畅行（福建）汽车服务有限公司马鞍山分公司继续履行合同。二、神州畅行（福建）汽车服务有限公司马鞍山分公司于本判决生效后十日内给付胡诗燕2017年11月1日至2018年4月30日的厂房租金167500元。三、神州畅行（福建）汽车服务有限公司马鞍山分公司于本判决生效后十日内给付胡诗燕逾期支付租金利息704.75元。神州畅行（福建）汽车服务有限公司对本判决第二、第三项的给付义务中神州畅行（福建）汽车服务有限公司马鞍山分公司不能支付的部分承担补充清偿责任。案件受理费1832元（已减半收取），保全费1360元，合计3192元；由神州畅行（福建）汽车服务有限公司马鞍山分公司、神州畅行（福建）汽车服务有限公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。神州畅行马鞍山分公司向本院提交被退回的、内装其向胡诗燕发出的《退租通知书》EMS快递及因收件人不在指定地址而未妥投的查询回执，具有真实性、合法性和与本案的关联性，予以认定。二审查明的事实除与一审相同外，另查明：2017年10月25日，神州畅行马鞍山分公司以EMS快递方式向胡诗燕发出《退租通知书》，内容为：双方于2016年5月10日签订的《租赁合同》，现因情势变更无法继续履行，故提出提前退租；我方已于2017年10月25日腾退租赁场地，请胡诗燕及时接收以防止双方损失扩大；如因胡诗燕迟延接收导致损失扩大将不承担任何责任等。后该快递因收件人不在指定地址而未妥投。本院认为，本案二审的争议焦点为：胡诗燕关于继续履行租赁合同、神州二手车马鞍山分公司支付租金及利息的请求，有无事实和法律依据，应否得到支持。胡诗燕与神州畅行马鞍山分公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，受法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。第一，神州二手车马鞍山分公司于2017年10月25日发出的《退租通知书》不能作为双方合同已实际解除的依据。首先，根据二审查明的事实，该《退租通知书》胡诗燕并未收到。其次，《合同法》第九十四条规定了法定解除的五种情形，其中第二项规定的情形为：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务。这种情形下，享有法定解除权的是守约方的胡诗燕，而非违约方的神州二手车马鞍山分公司。第二，神州二手车马鞍山分公司能否以道路改造为由请求变更或解除合同。《合同法》解释(二)第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。首先，道路改造期限为9个月，且已为神州二手车马鞍山分公司预留汽车出口；相对于五年的租期及该分公司经营二手车业务而言，继续履行合同并非对神州二手车马鞍山分公司显失公平，也不会造成其合同目的不能实现的后果。其次，即便神州二手车马鞍山分公司依据该规定主张权利，也应与胡诗燕进行协商；协商不成，则向人民法院提起诉讼，请求予以变更或解除合同。其以一纸《退租通知书》主张合同已实际解除，无法律依据。第三，其在本案一审中并未就合同解除问题提起反诉，对于其要求解除合同的上诉请求，本院不予支持。至于神州二手车马鞍山分公司所称公司已搬离马鞍山市场，整体运营已实际撤出马鞍山市场，合同无法继续履行的观点，无法律依据，并不能成为其随意毁约、不支付租金的理由。综上所述，神州二手车马鞍山分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3664元，由神州买卖车（福建）二手车经营有限公司马鞍山分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 辉审 判 员  刘 乔代理审判员  俞家佳二〇一八年四月四日书 记 员  陶 净