山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0811民初1849号原告：济宁鲁商置业有限公司，住所地：济宁市太白路17号。组织机构代码：9137081156250865841-1。法定代表人董红林，董事长。委托诉讼代理人：陈双石，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董一煜，济宁鲁商置业有限公司员工，住济宁市任城区。被告：济宁康耀房地产信息咨询有限公司，住所地：济宁市坝口街38号。统一社会信用代码：91370811397008181N。法定代表人闫学进，执行董事。委托诉讼代理人：李敏，北京市中伦文德律师事务所律师。原告济宁鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）诉被告济宁康耀房地产信息咨询有限公司（以下简称康耀房地产咨询公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年8月10日作出（2016）鲁0811民初202号民事判决，被告康耀房地产咨询公司不服该判决，向山东省济宁市中级人民法院提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2016年12月16日作出（2016）鲁08民终5678号民事裁定，撤销本院（2016）鲁0811民初202号民事判决，发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁商置业公司委托诉讼代理人陈双石、董一煜、被告康耀房地产咨询公司委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁商置业公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告双方签订的《分成合作合同》；2、被告返还租金3421214.57元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《南池商业街项目委托运营管理及销售溢价分成合作合同》，约定被告在2014年7月31日至2017年10月30日期间负责原告开发建设的鲁商南池公馆商业街的招商运营管理、商业业态运营管理、物业管理、委托运营部分房屋的销售。由被告负责收取物业承租费，并将所收取的物业承租费存入原、被告双方指定的监管账户内，原告监督该资金的使用，原、被告双方同意后，被告才能使用该资金；本合同签订后5个工作日内，被告需交纳运营保证金100万元。被告违反本合同的约定，超越合同合作内容或者违反程序实施销售及非法运营管理行为的，原告有权解除合同，因此给原告造成损失的，乙方承担相应损失，并没收全部担保金；合同附件二约定：商业街二期在2014年10月31日起6个月内，完成出租签约率90%。合同签订后，截止至2015年8月31日，被告收取的租金2489647.57元未汇入双方指定的监管账户内，未将100万元保证金汇入原告账户，商业街二期的出租率未能达到90%。被告上述的违约行为已侵害原告日常经营。被告康耀房地产咨询公司辩称：原告要求解除双方签订的分成合作合同没有依据，双方签订合同的时间是2015年8月，这已经超过了原告主张的2014年10月31日。在合同签订时，双方都确认出租签约率未达到90%，证明双方均对出租签约率予以认可。被告收取的租金本身属于被告所有，在合同签订时被告已经有权按照合同的约定使用绝大部分的租金，大部分商户已经开业经营较长时间，双方对于剩余部分租金并未能达成一致意见，且被告已经将393536.70元的租金缴付至公管账户，不应认定为被告违约。原告交付的房屋存在需要整改的内容甚至是质量问题，原告在发生变压器事故时未能解决有关问题，原告违约在先，被告有权就此进行抗辩，并有权不按约定缴付有关款项。合同约定的保证金的目地是保障被告的招商能力和运营能力，本案中被告在分成合作合同签订时已经完成大部分房屋的招商并在2015年12月达到了90%的出租签约率，且大部分商户已经开业，证明被告具有相应的能力，在原告违约在先的情况下不应认定被告违约。原告在起诉状中依据的合同解除条款错误，被告并不存在超越合作内容或违反程序进行销售及非法运营管理的行为，且原告未提前通知擅自要求解除合同没有依据，见被告完成招商，强行迫使被告退出的行为不符合公平原则。即使合同解除，相应的租金也应该归被告所有。原告仅享有销售期后半年的租金且标准是非常明确的，其余部分都应当归被告所有，这是有明确的合同依据的，且按照公平原则，被告已经花费了大量的能力、物力、财力。要求被告返还租金没有依据。综上，被告认为应该驳回原告的起诉，继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举证：1.《南池商业街项目委托运营管理及销售溢价分成合作合同》，证明双方存在合同关系、合同第八条第一款明确约定被告方如违反合同约定应承担相应违约责任。2.济宁康耀房地产信息咨询有限公司《对公活期账户交易明细》及监管账户证明，证明被告未按照合同约定将运营保证金及所收取的全部物业承租费存入监管账户内。3.《南池商业街东一段租赁明细》、《南池商业街东二段租赁明细》，证明被告未按照合同及附件二约定的时间节点和目标完成租赁运营任务。4.《商业街租赁明细表》，证明截至2015年8月13日被告已收取物业承租费的情况。5.2015年11月11日原告向被告发出的通知函复印件、EMS送达情况截图，证明原告已向被告发函沟通关于及时缴纳保证金、将物业承租费存入监管账户等相关事宜，被告在收到函件后仍未采取任何积极补救措施。经庭审质证，被告对证据1合同正文的真实性、合法性、关联性认可，对附件二不认可，异议如下：没有双方签字盖章确认，是复印后加盖公章，在合同正文签订时尚未形成。按照合同第四条委托方式已经明确为全权委托，项目推广经营费用、对外宣传推广费用、管理费用、促销费用及其他费用均由被告承担，不符合委托合同的基本特征。按照合同第五条，被告有权提取全部租金，不论原告还是被告违约，或是其他原因，判定合同不再履行，租金也不应该退还给原告。按照合同第六条，原告至今未提供相应材料，也未保证变压器等设备正常使用，应当对被告的招商工作提供支持服务等，原告至今未提供，违约在先。按照合同第七条，被告全面负责招商工作，完成相应的有效招商目标，并承担一切费用，不符合委托合同的特征，原告随时解除，终止合作，给被告造成损失，要求被告支付租金没有依据。按照合同第四条第三款，第八条第二款约定原告在被告完成招商后再解除没有依据，并且原告主张合同的解除理由不成立。按照合同第四条，原告只有权收取半年销售期期间的租金，而且标准固定，其他部分归被告所有，但是被告承担按照固定标准向原告交付租金的义务，承担包销的义务，所以约定是公平的，原告再要求被告将销售期之前的租金支付没有依据。证据2证明被告按照约定交付了相应的款项，不认可原告的证明目的。按照合作合同第五条第二款的规定，被告有权使用90%的款项，没有必要存入全部收取的租金。对于证据3真实性不认可，对于证据4真实性认可，对证明目的不认可。原告在函件中提出的理由和事实不予认可，且被告发函进行了反驳。本院认为，原告的证据1、2具真实性，应予采信。被告虽对合同中的附件二存有异议，但没有提供否定证据予以证实，因此对其异议应不予采纳。证据3系原告方制作，未经被告确认，不能单独作为认定事实的证据。举证4被告无异议，具真实性，应予采信。被告虽对举证5的内容存在异议，但对原告发函的事实无争议，本院据此认定原告曾于2015年11月11日向被告发函催款等的事实。被告举证如下：1.《南池商业街项目委托运营管理及销售溢价分成合作合同》，证明实际签约时间为2015年8月，双方仅签了正文部分。2.《共管账户银行对账单》，证明截至2016年6月30日，原、被告双方共管账户内的余额为393536.67元，被告履行了义务。3.南池商业街B区209、C区119-120号《租赁合同》，证明被告在《委托运营合同》正式签署后，积极招租，履行合同义务。由于原告进行不当干预，阻止租户进场，导致已签约租户无法进入、南池街商业项目无法正常招租，原告构成违约。4.2015年12月3日原告发送的《解除函》，证明上述函件中提及的签约时间（2015年5月12日）与事实不符，实际签约时间为2015年8月13日。依据委托运营合同约定，被告已经依约履行了主要义务，并将截止至2015年8月经双方核算后的租金，汇入监管账户。在被告已依约履行合同义务的前提下，原告无权单方解除合同。5.2015年12月7日被告发送的《关于切实履行义务函》，证明原告在履行合同过程中存在违约行为，恶意阻止被告已签约租户正常进驻，已构成违约。原告未履行给予商业广告、公关推广活动的支持，亦不履行保修、维修义务，构成违约，且直接影响了被告的正常招商工作。6.关于南池商业街B113、B201、B106业主租户《通话语音记录》，证明商业街存在电压器不稳烧毁租户电器的情况，依照合同约定应由原告负责，原告未履行维修赔偿工作，构成违约。被告积极履行合同义务，积极协调各方，垫付资金承担了本应由原告承担的相关费用。7.2016年2月24日原告向租户发出的《南池商业街缴费通知》，证明租户存在欠缴租金的行为，被告在催收租金中面临巨大的资金压力。在运营阶段的租金收取使用权归被告享有，原告单方面向租户收取租金的行为损害了被告的合法权益，构成违约。8.全国企业信用信息查询记录/股权结构图—济宁鲁商置业有限公司，证明2015年9月1日原告公司的负责人、法定代表人、董事管理层均发生了更迭，原告的实际控制人变更是解除合同的根本原因。9.2015年1月22日原告向被告出具的关于水电预收款装修押金的收据一份，证明在共管账户开立前被告已经将部分款项3万元支付给原告；10.原告向被告移交房屋时签署的房屋移交表一份，证明原告移交的房屋存在质量问题，原告违约在先，给被告造成损失；11.有关租户向被告发出的联络函和通知一份，证明原告的变压器、房屋楼梯存在质量问题，给租户造成不利影响，影响被告招商运营及管理工作；12.被告制作的招商策划书一份、被告为项目招商及运营与各供应商、合作方签订的合同及被告向对方付款证明收据和发票；证明被告为项目花费大量的人力物力财力，保证招商及运营的顺利进行，原告无权解除合同；13.2016年12月份另一代理人郭纪耀拍摄合作项目现场即鲁商南池公馆商业街照片23张的光盘。证明被告已经完成了招商工作，项目已经正式运营，原告无权解除合同。经庭审质证，原告对证据1合同正文真实性没有异议，对证明目的提出以下异议：该合同条款中列明委托销售及乙方权利义务等重要合同构成要件均见附件，被告只认可正文，不认可附件，且原告已于2014年5月22日取得南池公馆商业街东二段D区、2014年5月21日取得东二段E区竣工验收消防备案。不存在被告所称未取得建设消防主管部门验收通过的情况，具备验收条件。对证据2真实性没有异议，但对证明目的有异议，合同第5条第2款约定，被告应将全部收取的租金汇入监管账户后经双方同意后方可使用，而非在扣除其单方认可的装修费后汇入剩余的租金。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，该证据是被告与业主签订的租赁合同，与原告无关，且该证据无法证明原告阻碍被告正常招租。对证据4、5真实性无异议，对证明目的有异议，该证据证明被告已知悉应将运营保证金100万及收取的全部物业承租费汇入监管账户，而未履行上述义务，已构成对合同的违约。对证据6真实性认可，对证明目的有异议，被告提供的业主通话记录系单方确认原告未履行合同义务，无事实依据，并无确切的金额，原告不予认可。对证据7真实性无异议，因原告已于2015年12月3日向被告提出解除合作合同，在被告不予答复的前提下，原告才单方向业主收取欠缴的租金，并未构成违约。对证据8真实性无异议，对证明目的有异议，原告法定代表人更换与被告所称的原因无关。补充：原告提交的证据一合作合同是涵盖合同正文、附件一、二、三的完整合同的统称，原告并未承认不包含附件一。对于证据9，首先该证据是被告与山东鲁商物业服务有限公司对接出具的，并非原告，物业公司收取该费用并不影响被告在合作合同履行中存在违约行为。对证据10要求提供原件，该移交表移交方仅有个人签名，未有原告公司盖章确认，同时该房屋存在的上述问题不影响原、被告合作合同的履行，鲁商物业在上述房屋实际交付给租户时，已经将问题解决，原告不存在被告所述违约情形。要求提供证据11原件，存在房修问题，应由租户、原、被告三方共同排查检修，如产生赔偿相关事宜，应由三方共同确认，被告仅凭租户单方的联络函，未有实际相关损失的相应证据，就认定原告违反合同约定，明显与事实不符，证据不足。要求提供证据12原件，费用报销单是被告公司自己单方的记账凭证，从该证据内容无法证明被告用于南池公馆商业街实际投入的运营开销，同时原告并未否认被告完全没有履行合作合同中约定的招商销售行为，而仅是未完成合同约定的节点目标及相应的履约保证金和收取的租金存入共管账户的行为，基于上述行为才要求解除合同。对于证据13，该照片并没有体现具体拍照时间，无法证明被告在合同约定的履行期限内完成了招商目标。本院认为，举证1、2、3、4、5、7、8、9具客观性，应予采信，但对于被告超出证据内容之外的证明目的不具证明力。举证6语音记录原告存有异议，不能单独作为认定案件事实的依据。举证10、11、12系复印件，不能作为认定案件事实的依据。举证13照片，虽不能证明被告的举证目的，但原告仅对被告完成招商的时间节点存有异议，对被告完成招商事项无异议，据此能够认定被告已经完成了招商事项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告开发建设位于济宁市任城区南池公园西临、南池公馆西侧的鲁商·南池公馆商业街于2014年4月29日竣工验收。2014年7月原告（甲方委托方）就该商业街招商运营管理、委托运营部分房屋的销售等事项与被告（乙方受委托方）合作。2015年8月13日双方签订《南池商业街项目委托运营管理及销售溢价分成合作合同》(以下简称合作合同)约定：“第一条：合同背景1、甲方系鲁商·南池公馆商业街的合法开发建设单位。该项目位于济宁市市中区南池公园西临,南池公馆西侧,规划用地性质为商业用地,本合同委托运营管理及销售部分为一期1537.09平方米;二期5208.65平方米(具体委托房源见附件1)。本项目推广名和实际名称的改变不影响本合同的履行。2、甲方所委托物业应达到委托运营的相应条件。乙方应具备甲方所委托运营销售物业所在地的合法经营资质。甲、乙双方相互确认能够全面、充分地履行本合同项下各自负有的义务和责任。3、济宁康耀房地产信息咨询有限公司为甲方所委托运营管理物业的主实施方,其总公司对分公司在济宁的一切因受甲方委托运营所开展的所有工作负总责,有责任和义务将受委托运营管理的物业运作达到合同双方的要求。第二条：词语涵义1.委托运营：指甲方委托乙方在本合同约定的运营管理期限内，委托乙方负责招商运营的行为。2.约定运营物业：指甲方委托乙方就该项目商业部分中，一期、二期未售部分的房屋。委托套数以甲方提供详细委托单位清单为准。3.分佣均价：甲乙双方约定的一期、二期的销售分佣底价。4.溢价：乙方销售约定运营物业超出约定分佣底价部分。5.销售期限：甲方委托乙方运营两年半期满再延后半年内为销售期限。第三条：委托事项1.招商运营管理:商业定位、建立广告宣传、招商运营、租户与顾客服务管理2.商业业态运营管理:合理控制及调整租户业态与商铺租赁价格。3.物业管理:安全保卫管理,消防、机电设备管理,清洁卫生与车辆管理；4.委托运营部分房星的销售。第四条:委托运营期限、方式及销售约定对甲方未出售、委托乙方运营的部分房屋由乙方与商户签订租赁合同,同时向甲方备案。甲方收取两年半委托乙方运营期后剩余半年销售期期间的租金,按1元/平米/天的标准收取,剩余部分归乙方所有。1.委托时限：本合同委托运营自项目通过建设、消防等政府相关主管部门验收通过,具备交房条件之时开始起算两年半。委托经营时间:东街北段为2014年7月31日至销售期2017年1月31日(一期部分);委托销售时间为2017年1月31日至2017年7月31日(一期部分)；东街南段委托期限为2014年10月31日至2017年4月30日(二期部分);委托销售时间为2017年4月30日至2017年10月30日。2.委托方式：1)、委托运营管理为全权委托,委托运营管理期限内,甲方无需向乙方支付项目招商运营资金成本,合同委托事项所需的项目推广经营费用、对外宣传推广费用、管理费用、促销活动费用及其他费用(不包括建筑工程质量保修)均由乙方自行承担。……3、销售约定：1)甲乙双方约定委托运营期满后,双方约定顺延6个自然月时间为本项目的销售期,在售期内销售溢价分佣的基础成交均价为:东街北段14000元/平米(一期所剩商铺全部是二层):东段南街16000元/平米(二期商铺)。2)委托运营管理期限内,除特殊情况外双方均不得出售项目剩余可售部分,如果甲方要求乙方出售指定户型(C-118号和C-120号店铺除外),则按照实际出售价格及本合同约定的标准给与乙方结算相应佣金,且甲方指定出售比例不得超过10%。第五条:费用收取及费用支付1、费用收取：1)根据乙方同承租方洽谈并签订的租赁协议规定,甲方所委托乙方所运营的物业的承租费用由乙方负责收取；2)由乙方自己公司的名义同已售出物业签订的招商运营物业的承租费及物业费管理由乙方自行收取。3)委托销售期内所销售的物业,由甲乙双方与购房业主先签订购房认购书,然后由甲方再与购房业主签订正式购房合同、收取房款并办理相关手续。2、费用支付：1)由乙方负责收取物业承租费,并将所收取的物业承租费存入甲、乙双方指定的监管账户内,甲方监督该资金的使用,甲、乙双方同意后,乙方才能使用该资金。资金使用额度:商户进场装饰视为该商铺招商完成,可使用该商铺租金的30%:该商铺开业后可使用该商铺租金的90%;预留10%作为风险金,商铺开业一年后可全部提取完毕。2)在约定6个月销售期内所销售溢价以签订《商品房买卖合同》后并全款到位15个工作日之内,将甲乙双方确认后属于乙方的溢价分佣金额支付完毕另:溢价部分,甲乙双方进行8:2(甲方8成,乙方2成)分佣分配。本合同签订之时所有未售商业面积的80%,视作乙方基础销售任务完成。同时,乙方可以将所有物业管辖权统一移交由甲方,也可双方继续进行商业街运营管理合作,此项事宜待到销售合作期满之时另行商议。3)甲乙双方签字协议后,5个工作日内乙方需交纳运营保证金100万元以保证乙方的合同执行能力和招商运营能力。双方合作完成后5个工作日内,甲方将此运营保证金支付给乙方。第六条:甲方的权利义务1、甲方保证对本合同委托项目享有完全所有权,不存在任何权利负担,且甲方负责在房屋交付前提供项目开发建设竣工验收资料,保证项目在乙方委托运营期限内能够合并招商经营,不存在限制经营的其他障碍(国家不支持的除外)。2、对乙方招商运营工作提供支持服务,包括但不限于甲方所能提供的招商所必需的相关资料,包括建筑、结构、设备安装施工图;室内设备、装修标准;电器及其他设备配套资料;楼层标准和面积等资料,及装修报验及工程技术配合、项目工程质量保修等。3、甲方对乙方的招商及运营管理工作有权进行监督,乙方按招商运营的节点计划附在合同中,如第一阶段的节点没有完成,第二阶段仍没有赶上原计划(非甲方原因除外),甲方有权解除合同,并没收保证金。……5、房屋销售期间甲方负责与购楼客户签署《商品房买卖合同》及收取商铺销售款项。第七条:乙方的权利义务1、乙方应在甲方委托经营项目的当地有合法经营特权,并派驻经营精英实施运营工作(名单见附件三),以运营公司的名义独立对外开展招商及运营工作。2、乙方在征得甲方同意后,因招商需要可合理使用甲方名称、商标、标志等进行必要宣传。3、乙方应合理经营委托项目,未经甲方同意,不得将项目出售、转让、抵押或以其他方式处置。4、乙方全面负责招商工作,完成相应的有效招商目标任务并承担因招商而产生的一切费用。5、乙方制定招商策略、合同文本,进行广告、公关推广等活动,并协助商家进场经营。6、乙方建立招商流程、运营管理及物业管理系统,统一招商、运营、物业管理及服务监督。7、乙方应维护甲方的合法利益,不得泄露甲方的商业秘密。……9、乙方负责客户的售后跟进工作,及时提示、催促欠款,同时完成客户资料调查统计工作。10、乙方须根据甲方提供的文件进行如实地宣传和销售,在销售过程中不得对客户进行误导、欺骗,由此而产生的一切后果由乙方负责,甲方有权予以追偿。11、乙方收到甲方支付的溢价销售分佣时,向甲方提供税务部门的正式发票。12、甲乙双方负责与客户签定《认购书》和《商品房买卖合同》,价格以双方达成的市场价格为准,低于基础成交均价(一期商铺14000元/平米,二期商铺16000元/平米),乙方全部按基础价收购或补齐差价。第八条:违约责任1、乙方违反本合同的约定,超越合同合作内容或者违反程序实施销售及非法运营管理行为的,甲方有权解除合同,因此给甲方造成损失的,乙方承担相应损失,并没收全部担保金。2、乙方不能按照在销售期内完成可售部分80%面积的基础销售任务,必须按双方约定最低成交价(一期商铺14000元/平米,二期商铺16000元/平米)收购相应指标所差面积,并在销售期满30日内将所差面积按双方约定最低成交均价购买,如出现延期,每延迟一日,乙方应当向甲方支付逾期款项千分之二的违约金。4、甲方未能按时支付销售溢价分佣逾期30日,乙方有权向甲方发出书面解除合同通知书,该通知于乙方发出通知之日起七日后生效,乙方有权向甲方追索欠款;从延期之日起,每延迟一日,甲方应当向乙方支付逾期款项日千分之二的违约金。5.甲方在委托乙方运营管理期间另行与第三方签订其它同业委托协议,应按项目总面积和市场同业租金水平向乙方支付一年期租金作为违约金。……第十条:附件1)附件1:委托乙方代理运营及销售单位清单(甲方提供)2)附件2:运营招商目标计划及进度节点3)附件3:济宁康耀房地产信息咨询有限公司驻场人员名单”。《鲁商南池商业街项目招商运营及销售计划》内容为：“一、运营目标:租赁运营+带租约销售1.整体出租率目标:(生效日期:合同生效后,除去预留装修时间后)1）一期出租率目标：i.3个月内，完成出祖率60%ii.6个月内，完成出租率90%2)二期出租率目标:i.3个月内,完成出租签约率60%ii.6个月内,完成出租签约率90%2,整体出售目标1)注:根据约定,合同生效后,除去预留装修时间后,满30个月时间时开始销售，销售期为6个月2）一期销售目标i销售率:销售期内完成总销售面积的80%ii.销售均价:14000元/平米3)二期销售率目标i销售率:销售期内完成总销售面积的80%ii.销售均价:16000元/平米……”。2015年8月17日，原、被告共同开立监管账户（中国农业银行，账户号15×××92），被告向该监管账户打入2015年8月17日之前代原告收取的商铺承租费392621元。此后被告继续代原告收取商铺承租费，但未打入监管账户。被告并未向原告交纳运营保证金100万元。2015年11月11日原告曾向被告发函催促被告将运营保证金、物业承租金存入监管账户，尽快完成任务目标。2015年12月3日原告向被告发送《解除函》，以被告违约要求解除双方签订的《南池商业街项目委托运营管理及销售溢价分成合作合同》。被告对此不予认可，于2015年12月7日向原告作出《关于切实履行义务的回函》，要求原告履约。后因部分承租户欠缴租金，被告在2016年2月24日曾向其发送《南池商业街缴费通知》。截止2016年6月30日，原、被告开立的监管账户余额显示为393536.70元。被告没有销售房屋，其对已收取的租金数额不清楚，也未提供相应证据证实，但在庭审中自认“关于出租房屋的情况，应该是大部分，但是有很多租户是零租金或是很低”。合同到期后，本案诉争房屋已由原告实际管理。被告在庭审中提出对分成合作合同形成时间鉴定，因其在2016年7月4日原审中已经自认，该合同的签订时间是2015年8月13日，与原告的陈述一致，因此该事实足以认定，无须经鉴定程序进行确认。关于对附件二的鉴定问题，原告提供了附件二，但被告不认可系双方约定，并不同意以该材料作为检材进行鉴定，因此鉴定没有依据，无法进行。因被告未对其已收取的租金提供证据证实，原告自认在2017年1月31日至2017年7月31日、2017年4月30日至2017年10月30日销售期内，一、二期合计为6071.12平方米（6745.74平方米×90%），按1元/平米/天的标准计算，应收租金为1092809.88元，扣减原告收取383372.32元，被告未付租金709437.56元。本院认为，原告要求被告给付保证金、租金的请求是否成立，应当审查双方是否有约定情形、是否符合法定。原、被告签订的《南池商业街项目委托运营管理及销售溢价分成合作合同》系双方自愿，意思表示真实，且已履行，均应按照约定行使权利、履行义务。原告诉求的保证金，虽然按照“甲乙双方签字协议后,5个工作日内乙方需交纳运营保证金100万元以保证乙方的合同执行能力和招商运营能力”的约定，被告未履行，一直没有交纳该款，应视其为违约，但是，双方“第二阶段仍没有赶上原计划,甲方有权解除合同,并没收保证金”、“乙方违反本合同的约定,超越合同合作内容或者违反程序实施销售及非法运营管理行为的,甲方有权解除合同,因此给甲方造成损失的,乙方承担相应损失,并没收全部担保金”的约定，对没收保证金的条件和时间均不明确具体，原告对被告超越合同合作内容或者违反程序实施销售及非法运营管理行为给原告造成损失的主张，没有提供相应证据证实，所以其该项请求证据不足，应不予支持。原告主张的租金，按照“甲方委托乙方运营两年半期满再延后半年内为销售期限”、“甲方收取两年半委托乙方运营期后剩余半年销售期期间的租金,按1元/平米/天的标准收取,剩余部分归乙方所有。……东街北段委托销售时间为2017年1月31日至2017年7月31日(一期部分)；东街南段委托销售时间为2017年4月30日至2017年10月30日”的约定，能够认定被告应将该销售期内的租金给付原告。据此本院对原告的诉求予以支持，以其自认的数额为限，超出部分证据不足，不予支持。被告已存入双方监管账户中的393536.70元应作为已付原告的租金，予以扣减。双方合同期限已届满，原告已经实际管理了本案房屋，其要求解除合同已无现实意义。被告虽不认可附件二，但自认2015年12月达到了90%的出租签约率，其应当依约定将租金给付原告。被告对原告违约、造成其损失的抗辩证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告济宁康耀房地产信息咨询有限公司于判决生效后5日内给付原告济宁鲁商置业有限公司租金709437.56元，扣减393536.70元，再付315900.86元。二、驳回原告济宁鲁商置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告济宁康耀房地产信息咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34170元，原告济宁鲁商置业有限公司负担23276元，被告济宁康耀房地产信息咨询有限公司负担10894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  曾 红审 判 员  赵 斌人民陪审员  谢红云二〇一八年五月三十日书 记 员  田 迪