黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民终96号上诉人（一审被告）：刘杰，男，1971年11月24日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审原告）：王丽华，女，1963年1月23日出生，汉族，个体业主，住鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：郝旭东，黑龙江雪原律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。法定代表人：房靖，该公司经理。委托诉讼代理人：朴永建，该公司法律顾问。被上诉人（一审被告）：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，鸡西市坚实房地产开发有限公司经理，住鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：朴永建，鸡西市坚实房地产开发公司法律顾问。上诉人刘杰因与被上诉人王丽华、鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）、房靖申请执行人执行异议之诉一案，不服鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人刘杰，被上诉人王丽华的委托诉讼代理人郝旭东，被上诉人坚实公司、房靖的共同委托诉讼代理人朴永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王丽华一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由王丽华、坚实公司、房靖承担。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，刘杰与坚实公司签订买卖合同的时间为2013年，在法院查封案涉房屋之前，案涉房屋是否预售登记，刘杰作为消费者无过错，其与坚实公司签订的合同依法有效。且刘杰已按合同约定金额交付购房款，除案涉房屋外，刘杰无其他居住房屋。2.刘杰向一审法院提供水、电、供热及物业装修等票据，足以证明已先期占有使用案涉房屋，已经实际取得案涉房屋所有权。刘杰属善意第三人，其权益应予以保护。3.王丽华与坚实公司签订的系借款合同，因坚实公司无力偿还将案涉房屋以预售登记的名义登记在王丽华名下，其实质为“让与担保”，并非真实买卖关系，且时间在刘杰购房之后，无权要求对案涉房屋予以查封及处置。王丽华答辩称：1.刘杰提交的房屋预售合同是虚假合同。案涉幸福里小区9号楼于2013年11月28日取得房屋预售许可证，但在刘杰提供的2013年1月23日的合同中记载有预售许可证号，说明合同虚假。2.刘杰提交的购房款收据非正规票据，未举示其现金来源的有效证据，证实刘杰实际缴纳购房款。王丽华于2014年末将房门封死，刘杰未占有使用。3.刘杰未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所保护的消费者物权期待权的条件。4.坚实公司于2014年4月14日将案涉房屋预售备案登记在王丽华名下，具有排他性及对抗他人针对不动产处分的权利。刘杰交纳物业费时间为2015年8月15日，时间晚于王丽华对该房屋预售备案登记时间。双方均未取得案涉房屋的物权，刘杰的债权不能对抗王丽华公示在先的债权，刘杰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。坚实公司及房靖答辩称：认可刘杰的上诉请求。王丽华向一审法院起诉请求：1.依法判令对幸福里小区9号楼二单元202室许可执行；2.由刘杰、坚实公司、房靖承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月，坚实公司因其与王丽华之间的借款，将包括幸福里小区9号楼二单元202室房屋在内的11户住宅、17户车库抵押给王丽华，双方就上述房屋及车库签订了《房屋预售合同》，并在房产部门办理了备案。2016年12月28日，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）就王丽华与房靖、坚实公司民间借贷纠纷一案作出（2016）黑03民初98号民事判决，判决：一、房靖、坚实公司于判决生效之日起十日内向王丽华给付借款本金577.5万元及利息（具体数额为：549,233元加上2014年7月8日后以本金577.5万元为基数，按照年利率24%计算的利息）；二、对于房靖、坚实公司不能清偿的债务，王丽华可就幸福里小区9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、2单元101室、202室、302室、601室共11户房屋清算后所得价款优先受偿；三、驳回王丽华的其他诉讼请求。上述判决生效后，房靖、坚实公司未履行债务，王丽华向鸡西中院申请执行，鸡西中院于2017年4月27日作出（2017）黑03执2号执行裁定，查封包括幸福里小区9号楼二单元202室在内的11户住宅及17户车库。刘杰提出书面异议，请求停止对幸福里小区9号楼二单元202室房屋的执行。鸡西中院于2017年7月28日作出（2017）黑03执异80号执行裁定，中止对幸福里小区9号楼二单元202室房屋的执行。王丽华不服，提起本案诉讼。同时查明：刘杰主张其对案涉房屋享有权利后，在（2017）黑03执异80号案件审理中举示了《房屋预售合同》、收据及缴纳水电、取暖等各项费用的收据或发票。《房屋预售合同》的主要内容为：幸福里小区已由鸡西市房产管理局批准预售，预售许可证号为2013-XXXX，坚实公司将幸福里小区9号楼二单元202室房屋出售给刘杰，房屋面积106.22平方米，总价款345,081.60元，刘杰应于2013年12月15日前支付全部价款，坚实公司应当在2016年12月31日前交付房屋，合同尾页载明签订时间为2013年1月23日。合同封面载明合同制定日期为2013年11月。该《房屋预售合同》非房产部门联网备案的合同。一审法院庭审中，刘杰陈述其系现金缴纳购房款，于2014年末装修入住至今，但未能举示其现金来源的有效证据。又查明：幸福里小区9号楼于2013年11月28日取得商品房预售许可证，于2014年9月交付使用。一审法院认为，刘杰举示的其与坚实公司签订的《房屋预售合同》不是经房产部门联网备案的合同，合同签订时间2013年1月早于合同封面载明的合同文本制作时间2013年11月，幸福里小区9号楼于2013年11月取得的预售许可证，若合同为2013年1月签订，此时合同中记载的预售许可证号（与实际一致）无法解释；且合同中关于价款支付时间与房屋交付时间均与常理不符；房屋作为金额巨大的特殊商品，依据常理，购房者在购房时一定会尽到谨慎义务，对房屋是否取得预售许可、合同是否完备进行审查，刘杰对上述合同瑕疵表示不知情不符合常理，故无法单独依据该合同确定合同的签订时间与真伪。刘杰主张其系现金缴纳购房款，但未举示其现金来源的有效证据，购房款数额巨大，并非日常生活家中常备的款项，在无有效证据证实现金来源的情况下，不能确认刘杰缴纳购房款的事实。综上，不能证实刘杰于王丽华对案涉房屋办理预售登记前与坚实公司签订了合法有效的买卖合同并缴纳了价款。坚实公司于2014年3月将案涉房屋预售登记在王丽华名下，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，王丽华自登记时起取得享有排他性地对抗他人针对不动产处分的权利。即使按照刘杰所述，确定刘杰于2014年末占有房屋，其时间亦晚于王丽华登记时间。王丽华、刘杰均未取得案涉房屋的物权，双方对案涉房屋的权利均是源于对坚实公司的债权，在此情况下，刘杰占有时间在后的债权不能对抗王丽华公示在先的债权，刘杰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，王丽华要求对案涉房屋许可执行的诉讼请求应予支持。判决：准许执行幸福里小区9号楼二单元202室房屋。案件受理费6,476.23元，由刘杰、坚实公司、房靖负担。本院二审期间，坚实公司提交一份《幸福里小区没有办理产权证的情况说明》，该说明体现：案涉小区于2012年开始建设，共计开发建设38栋楼，至今已有28栋楼完工，并交付实际使用。尚有10栋高层没有完工，因案涉小区是整体项目，需整体项目完工后才能办理竣工验收及房屋产权等手续，因此，至今没有办理产权证。刘杰、王丽华、房靖对该份证据无异议，本院对该证据予以确认。二审另查明，案涉房屋因未办理竣工验收，不具备办理产权条件。除此，本院审理查明的事实与一审法院确认的事实一致。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，解决本案争议的关键问题在于：刘杰是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉《房屋预售合同》的签订时间与该合同中打印的签订日期明显不符合一般情况下此类合同签约顺序，应认定该合同形成于2013年11月28日之后，合同双方将签订时间打印于该时间之前。2013年1月坚实公司为刘杰出具案涉房屋购房票据，结合案涉工程未竣工的情况，应认定坚实公司与刘杰已经形成商品房预售合同关系。无论案涉《房屋预售合同》何时形成，其内容应系对已经实际形成的商品房预售合同的细化及补充，不影响合同双方买卖案涉房屋的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，坚实公司又于本案诉前已经取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定为有效。刘杰给付坚实公司全部购房款，鉴于刘杰举示其于2015年8月实际占有使用案涉房屋，在王丽华申请查封前，且未办理竣工验收而不能办理产权登记非刘杰的过错。依照《执行异议和复议的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定刘杰享有的物权期待权足以排除强制执行。至于王丽华主张其与坚实公司间签订的《房屋预售合同》已经在房地产管理部门登记备案，早于刘杰入户时间，具有排他性及对抗他人针对不动产处分的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，人民法院未将一房多卖作为认定合同无效的事由，并赋予不能实现商品房买卖合同目的的当事人救济途径，因此，针对案涉房屋停止执行问题，王丽华依据备案合同主张继续执行于法无据。综上所述，刘杰的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初96号民事判决书；驳回王丽华的诉讼请求。一、二审案件受理费12,952.46元，由王丽华负担。本判决为终审判决。审判长  李艳梅审判员  胡乃峰审判员  王成慧二〇一八年四月十二日书记员  孙思宇