安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0102民初4853号原告：王伟，男，1987年9月10日出生，汉族。委托代理人：吴文红，安徽正申律师事务所律师。委托代理人：戴竹，安徽正申律师事务所律师。被告：许嘉强，男，1982年12月19日出生，汉族。被告：胡晓梅，女，1976年8月21日出生，汉族。委托代理人：杜小明，安徽正茂律师事务所律师。原告王伟与被告许嘉强、胡晓梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王伟委托代理人戴竹，被告许嘉强，被告胡晓梅委托代理人杜小明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告定金20000元；3、判令被告赔偿原告损失106000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月17日，原告与被告许嘉强签订《存量房买卖合同》，约定被告将位于合肥市龙岗开发区静安新城房屋以106万元的价格转让给原告。被告许嘉强在该房屋买卖合同的甲方（卖方）签名处签有“代胡晓梅”字样。合同签订当天，原告即向被告支付了20000元定金，同时双方还签订了补充协议，约定了被告对房屋产权出现瑕疵或被告原因而解除合同时，应当向原告支付总房款百分之十的违约金。合同签订后，因房屋价格上涨，被告明确表示不同意转让房屋，拒不配合原告办理房屋过户的相关手续。被告的违约行为已经给原告造成了极大的经济损失，原告为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼。被告许嘉强辩称：从2016年5月17日至2016年6月17日上午11时，原告及中介公司服务人员均没有通知过我办理房屋过户手续。原中介公司服务人员2016年5月20日已离职。原告没有按照合同约定的时间支付首付款，合同约定支付首付款的时间为从2016年5月17日至2016年6月17日。原告是在2016年6月17日下午与我取得联系的，他称要找我协商这个事情。当时我还是愿意将房屋卖给原告的。原告称自己比较忙，没有时间去办理相关过户手续。综上我不应对合同的未履行承担违约责任，请求法院依法驳回原告的诉请。被告胡晓梅辩称：原被告之间确已建立了房屋买卖合同关系。被告胡晓梅对于合同未能履行，不承担任何违约责任。理由：在合同签订后，原被告之间未曾联系，更未曾按照补充协议约定的期限前往有关部门办理房屋产权变更登记。且据被告许嘉强称其多次试图与原告联系，但原告置之不理，自2016年5月17日涉案中介公司也无法与原告取得联系。并且胡晓梅在签订合同时并不在场，仅仅是得知情况以后，对合同关系予以追认。综上，本案被告胡晓梅、许嘉强均不应对合同的未履行承担违约责任，请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：2016年5月17日，被告许嘉强与合肥和瑞金江房产阳光棕榈园分公司签订《房地产经纪合同》一份，约定被告胡晓梅、许嘉强委托合肥和瑞金江房产阳光棕榈园分公司为住宅的转让提供以下服务：一、提供信息发布；二、充当订约介绍人；三、协助、指导订立《存量房买卖合同》；四、协助办理房地产交易手续；五、协助办理其他手续…，委托期限从2016年5月17日至交接完毕为止。该合同胡晓梅签名由许嘉强代签。当日，原告王伟与被告许嘉强签订了一份《存量房买卖合同》及《补充协议》。约定被告胡晓梅、许嘉强将房屋出卖给原告，该房屋建筑面积181.21平方米，转让价为1060000元。《补充协议》约定原告自协议生效之日向被告支付定金20000元，该定金在原告履行存量房买卖合同后抵作房价款。原告与被告一致同意原告用商业贷款方式支付被告房款，但未对首付款数额以及付款方式和时间进行约定。同时被告胡晓梅、许嘉强还承诺合同约定的房屋无任何产权纠纷能够正常交易过户如有产权纠纷过不了户，被告胡晓梅、许嘉强承担违约责任。本合同约定日起若单方解除合同须陪偿对方总房款百分之十的违约金。并约定2016年6月17日之前办理过户相关手续。《存量房买卖合同》及《补充协议》胡晓梅签名均由许嘉强代签。胡晓梅当庭表示对许嘉强代其与王伟签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》效力认可。《存量房买卖合同》及《补充协议》签订当日，原告支付给被告许嘉强定金20000元。庭审中，许嘉强向法院提交书面陈述资料称：“合肥和瑞金江房产阳光棕榈园分公司工作人员谈笑中2016年6月14日打电话联系其询问是否已准备好相关过户资料。2016年6月15日，许嘉强电话联系谈笑中，告知2016年6月16日能够备齐相关资料，2016年6月17日可以办理房屋过户手续。6月17日上午，被告许嘉强至合肥和瑞金江房产阳光棕榈园分公司发现谈笑中离职，房产证在该服务人员手中。其找谈笑中询问了原告电话，2016年6月17日中午与原告取得联系”。2016年6月17日，原、被告未能至房产部门办理案涉房屋过户手续。后许嘉强拒绝继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》致原告提起诉讼。另查明：房屋房地产权利人登记为被告胡晓梅、许嘉强共有，胡晓梅、许嘉强各占50%份额。上述事实，有原告提交的身份证、房屋产权证、《存量房买卖合同》、《补充协议》、收条、录音，被告许嘉强提交的短信截图、通话记录、被告书面陈述意见、存量房买卖合同、录音、房地产经纪合同以及到庭当事人当庭陈述等证据载卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中原告与被告许嘉强经协商，自愿签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，上述合同依法成立并生效。原告与被告许嘉强约定案涉房屋应在2016年6月17日前办理房屋过户手续。被告许嘉强接受了原告交付的定金，被告许嘉强应当配合原告办理房屋买卖合同约定手续。通过庭审中许嘉强向法院提交书面陈述资料载明其通知中介服务人员已备齐相关房屋过户资料的时间为2016年6月16日。根据通常房屋买卖交易习惯，中介服务人员需提前向房产部门预约房屋交易时间，被告许嘉强要求中介公司服务人员必须在第二日即2016年6月17日组织原、被告前往房产部门办理案涉房产过户手续显然无法完成。原告对案涉房屋未能在约定时间办理过户手续不存在过错，故本院认为被告许嘉强认为原告未能在合同约定时间内办理案涉房屋过户手续构成违约，被告有权单方解除合同的理由不能成立。原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》对首付款数额以及支付方式和时间没有约定，按通常房屋买卖交易习惯，首付款应在原、被告办理房屋过户手续后交付给被告或汇入房地产管理部门设立的资金托管账户。案涉房屋登记在被告许嘉强、胡晓梅名下，原告无法依据其与被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》自行办理房屋过户相关手续，故被告许嘉强辩称原告未按时足额支付首付款系原告违约在先，被告有权单方解除合同的意见无事实依据，依法不予采纳。因被告许嘉强拒绝配合原告办理相关案涉房屋过户手续，现原告提出解除原、被告于2016年5月17日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》诉请合理，本院予以支持。原告已付定金20000元，被告许嘉强应当返还。关于原告要求被告许嘉强支付因违约导致损失106000元的诉讼请求，本院认为，在原告与被告许嘉强签订合同时起，本市房价一直处于快速上升阶段，因被告许嘉强的违约，实际上导致了原告另购它房成本上升，被告许嘉强理应承担相应赔偿责任。考虑到原告交付的定金数额、房价上涨的幅度，本院支持原告主张合理损失为80000元。关于原告诉请被告胡晓梅承担相应赔偿责任，本院认为胡晓梅虽事后对许嘉强代其签订案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》效力表示认可，但《存量房买卖合同》及《补充协议》签订时其并不知情，且原、被告提交的证据也不能证明胡晓梅在履行《存量房买卖合同》及《补充协议》过程中存在违约，故对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告王伟与被告许嘉强、胡晓梅于2016年5月17日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》解除；二、被告许嘉强于本判决生效之日起十日内向原告王伟返还定金20000元；二、被告许嘉强于本判决生效之日起十日内向原告王伟赔偿损失80000元；三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，减半收取1410元，保全费1150元，合计2560元，由原告王伟负担530元，由被告许嘉强负担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  周燕平二〇一七年三月十日书 记 员  冯 叶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。