江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终547号
上诉人（原审原告）：王兆虎，男，1985年2月23日出生，汉族，住江苏省泗阳县。
被上诉人（原审被告）：泗阳广安中月房地产有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇淮海东路（康庭名苑16幢105室）。
法定代表人：聂蕊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王忠益，该公司员工。
上诉人王兆虎因与被上诉人泗阳广安中月房地产有限公司（以下简称广安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院作出的（2017）苏1323民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王兆虎上诉请求：撤销原审判决，依法改判广安公司应支付给王兆虎的逾期交房违约金为22275元。事实及理由：1.广安公司在交付涉案房屋时未出示验收合格的证明文件，王兆虎接收房屋不代表房屋已经验收合格；2.涉案房屋不具备入住条件，存在质量问题，一审的判决结果减轻了广安公司所应承担的法律责任；3.涉案房屋不具备入住条件，广安公司向王兆虎实际交付房屋时，存在欺诈行为。
被上诉人广安公司二审辩称：王兆虎的上诉请求及事实理由不能成立，请求二审法院驳回王兆虎的上诉。
王兆虎一审诉讼请求：1.广安公司支付王兆虎逾期交房违约金22275元（595733元×0.00005元/天×750天）、逾期办理产权证违约金595元（595733元×0.1%）；2.广安公司立即为王兆虎办理产权证；3.广安公司支付王兆虎房租12000元（1000元/月×12个月）；4.广安公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月9日，双方当事人签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：1.王兆虎购买广安公司开发的银河时代广场第1幢101＃-04号房屋，房屋总价款计595733元，2013年12月20日首付人民币195733元，2014年1月11日办完贷款手续，贷款400000元整应在合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续。2.广安公司应于2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付王兆虎。逾期超过90日的，如王兆虎要求继续履行合同的，合同继续履行，广安公司自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向王兆虎支付已交付房价款万分之0.5的违约金。3.商品房达到交付条件后，广安公司应当书面通知王兆虎办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋经验收合格的证明文件，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。广安公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，王兆虎有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由广安公司负担。
同时，该《商品房买卖合同》第八条第二款规定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.该商品房由建设单位组织验收合格，但因其他因素未按期综合验收。第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证明的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.商品房交付使用后买受人同意待出卖人完成该项目商品房单体验收合格后办理权属证。
2014年4月24日，王兆虎从中国农业银行股份有限公司泗阳县支行办理银行按揭贷款400000元，该款已由该行转账存入广安公司账户。
2016年4月6日，王兆虎家人在《银河时代广场交房流转单》上代签名，该流转单载明了交房的五个步骤，即客户签字及身份确认、验房、缴费、签字确认、领钥匙。同日，王兆虎家人又在《房屋交接确认单》上签名，确认其经实地验房，房屋已经符合交房条件。同时，王兆虎声明已收到所购买的房屋。
王兆虎所购买的房屋现尚未经验收，也未进行初始登记。
一审审理中，一审法院向王兆虎释明，因其购买的房屋尚未进行初始登记，其要求广安公司对其购买的房屋办理所有权登记，现尚不符合条件，其可以变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，但其拒不变更。
一审法院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于广安公司应否支付王兆虎逾期交付违约金的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，对各自的权利义务进行了约定，各方均当严格履行合同义务。王兆虎依照合同约定支付了购房款，履行了合同约定的付款义务。但广安公司未能在合同约定的期限即2015年6月30日前交付房屋，因此，广安公司存在逾期交房的违约情形，其应承担违约责任。广安公司称其系按合同第八条第二款规定向王兆虎交房，该款规定延期交房应符合二种情形，即：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.该商品房由建设单位组织验收合格，但因其他因素未按期综合验收。首先，广安公司并未举证证实其逾期交房系因不可抗力，故其延期交房不符合第一种情形的规定。其次，对于第二种规定的情形，一是广安公司未能证实该房屋已经组织验收合格；二是对于“因其他因素未按期综合验收”条款中的“其他因素”的含义并不清晰，并不能准确界定双方之间的权利义务关系，且广安公司作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，而广安公司并不能对此免除责任的条款向王兆虎作出详尽的说明，故该条款并不具有法律效力。因此，广安公司不能援引该条款免除其逾期交房的违约责任。关于如何计算逾期交房违约金的问题。首先，依双方约定，即广安公司自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向王兆虎支付已交付房价款万分之0.5的违约金，则该违约金应从逾期第二天即2015年7月1日起计算至实际交付之日。对于实际交付之日，双方存在争议，王兆虎主张应计算至2017年7月1日，但广安公司认为其于2015年9月29日即通知王兆虎交房。至目前，因王兆虎所购买的商品房尚未经验收，故广安公司即使于2015年9月29日通知王兆虎收房，依约定即广安公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，则王兆虎有权拒绝交接，至该日也不能视为广安公司有效交付房屋。2016年4月6日，王兆虎实际接收其所购买的房屋，其明知道广安公司未提供房屋经验收合格的证明文件，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其依然在验房后接收该房屋，应当视为其对房屋交付条件的认可。因此，该逾期交房的违约金应计算至该日。其次，王兆虎已支付全部的购房款595733元，则计算该逾期交房违约金时，应以该款为基数予以计算，即为8340.26元。关于广安公司应否支付逾期办理产权证违约金的问题。2016年4月6日，广安公司交付房屋后，至今未在合同约定的期限即90日内为该房屋办理产权证，现王兆虎也不选择退房即解除合同，则广安公司应按约定即已付房价款的0.1%支付违约金。王兆虎已付购房款595733元，则广安公司应支付王兆虎该违约金595.73元。王兆虎自愿主张595元，属对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，应予以照准。广安公司认为应依据第十五条第三款，实际应为第三项规定免除其逾期办理产权证的责任，因双方并未选择将该项作为处理双方之间争议的依据，即该项对双方并无法律约束力，故广安公司该主张并无法律依据，不予支持。关于能否支持王兆虎要求广安公司对其所购买的房屋办理产权证的问题。因王兆虎所购买的房屋未进行初始登记，现并不具备办理房屋所有权转移登记的条件，且王兆虎经释明，也不变更诉讼请求，即解除合同、赔偿损失，故对其该诉讼请求不予支持。王兆虎可待该房屋符合办理产权证条件时，另行主张。关于王兆虎主张租金的问题。即使租房系事实，因双方已约定了逾期交房违约金，而王兆虎也未在一审庭审中要求调整违约金，故在已支持逾期交房违约金的情况下，对于王兆虎主张的租金不再支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、泗阳广安中月房地产有限公司于判决生效后十日内支付王兆虎逾期交房违约金8340.26元、逾期办理房屋产权证违约金595元；二、驳回王兆虎的其他诉讼请求。案件受理费752元，减半收取计376元，由王兆虎负担65元，泗阳广安中月房地产有限公司负担311元。
王兆虎在二审中向本院提供涉案小区照片10张及小区业主在网络平台上反映质量问题的截屏图片复印件，旨在证明主张涉案房屋存在质量问题，不具备居住条件。
广安公司质证意见：王兆虎提供的证据与本案无关。
被上诉人广安公司在本案二审中未提供新的证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，广安公司于2016年4月6日完成了交付涉诉房屋的义务，王兆虎主张的逾期交房违约金仅能计算至该日，广安公司应承担的逾期交房违约金为8340.26元。理由如下：1.双方当事人在合同中约定广安公司应交付验收合格的房屋，但在涉诉房屋尚未经过验收之前，广安公司即向王兆虎移交房屋。王兆虎依照双方约定本可拒绝领受房屋，然王兆虎却于2016年4月6日接收并使用了该房屋，王兆虎的行为表明其同意接收未经过验收合格的涉案房屋。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，涉诉房屋已于2016年4月6日转移占有，没有证据表明双方当事人在房屋交付时另有约定，故应认定广安公司于当日履行了房屋交付的义务。3.王兆虎虽辩称其接收房屋系广安公司欺诈所致，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。4.王兆虎与广安公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。广安公司于2016年4月6日完成交房义务，逾期280天，依约应承担逾期交房违约金8340.26元（595733元×0.00005元/天×280天）。王兆虎虽主张一审判决认定的该违约金过低，但并未在一审中就逾期交房违约金的调整提出申请，故应按合同约定的标准计算本案逾期交房违约金，王兆虎的该项主张不能成立，本院不予支持。
王兆虎在本案一审中并未就房屋质量问题向广安公司主张权利，故二审中本院不予处理。王兆虎在使用房屋过程中，如发现主体质量不合格或房屋出现影响正常使用的质量问题，可另行通过合法途径向广安公司主张权利。
综上，王兆虎的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王兆虎负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 徐 兵
审 判 员 庄云扉
审 判 员 吴振环
二〇一八年三月二十九日
法官助理 陈 博
书 记 员 晏 鸾