辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽13民终870号
上诉人（原审第三人）：刘畅，男，1987年3月7日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区站南街。
委托代理人：刘阔（系刘畅哥哥），男，1978年1月21日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区站南街。
委�代理人：何明明，辽宁怡盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王兴杰，男，1968年12月24日出生，汉族，住朝阳市双塔区珠江路。
原审被告：崔富强，男，1970年4月28日出生，汉族，住朝阳市双塔区文化路。
委托代理人：刘国久，辽宁怡盛律师事务所律师。
原审被告：王俊梅，女，无职业，住朝阳市双塔区。
原审被告：崔付国，男，1971年11月9日出生，汉族，住朝阳市双塔区朝阳大街。
原审被告：苏国芹，女，汉族，住朝阳市双塔区。
原审被告：崔付（富）景，其他不祥。
上�人刘畅因与被上诉人王兴杰、原审被告崔富强、王俊梅、崔付国、苏国芹房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2017）辽1302民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘畅的委托代理人刘阔、何明明，被上诉人王兴杰、原审被告崔富强的委托代理人刘国久到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘畅向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王兴杰的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王兴杰负担。事实及理由：1、原审法院程序违法，违反“不告不理”处分原则，超越诉讼请求。王兴杰作为一审原告在诉讼请求中只是要求原审被告履行合同义务，并未要求上诉人将房屋腾迁。2、原审法院适用法律错误，所做判决系“无本之木，无源之水”。上诉人刘畅与被上诉人王兴杰之间不存在合同权利义务关系，也没有事实依据及法律依据能够认定刘畅侵犯了王兴杰的何种权利，原审判决刘畅腾房没有事实及法律依据。3、原审法院认定事实自相矛盾，认定事实不清。首先，原审法院认定王兴杰与苏国芹签订合同日期为2016年9月5日，刘畅与苏国芹签订合同日期为2016年3月24日，却又论述“本院对第三人主张的其与苏国芹签订的合同早于王兴杰与四被告签订的合同的事实，难以认定”。认定事实前后矛盾。其次，原审法院认定涉案房屋已抵押给朝阳银行，产权尚未转移登记到被告名下，本院认为中论述对王兴杰诉请确认房屋所有权归其所有不能支持，而在判决结果中却要刘畅腾出房屋，既然房屋所有权不能确认给王兴杰，为何要上诉人腾出房屋？4、上诉人应优先取得涉案房屋产权。首先，上诉人签订的房屋买卖合同早于王兴杰，按照合同签订在先的原则，上诉人刘畅先行签订的合同依法优先得到保护。其次，涉案房屋已由上诉人实际占有并投入使用多年，根据物权优先原则，应认定上诉人的占有权应得到法律保护。5、涉案房屋尚处于开发商名下，苏国芹等四人买卖房屋的行为系无权处分，不发生物权变动的效力，且崔井武去世后，继承权尚处于不明状态，原审法院的判决结果跨越了物权变动确认及继承权确认的法定程序，判决结果严重违法。涉案房屋产权并未过户到崔井武、苏国芹的名下，其二人还未取得涉案房屋所有权，原审法院认定该房屋由苏国芹等四人共有，明显违反物权法定的法律规定。其次，崔井武去世后，涉案房屋至今未发生继承，原审法院判令能够办理产权手续后30日内协助王兴杰办理房屋�有权转移登记，如果苏国芹等人部分或全部放弃继承，或因其他原因不能继承，判决内容如何履行？因涉案房屋已被抵押，如果抵押权人行使抵押权，或开发商一房二卖，判决内容又如何履行？请求二审法院查清事实，纠正错误判决。
王兴杰答辩称：我是在崔富强手里买的房子，房子是我验收的，物业取的钥匙及房产住宅使用书等都是我领取的，钱也是我交的，我服从一审判决。
崔富强陈述称：1、一审判决结果是错误的，原审被告之所以没上诉是因为一审判决的义务，原审被告不用履行也无法履行。一审判决第三人向王兴杰交付房屋，我方无需上诉。2、关于判决第二项，混淆了物权和债权，原审被告是无处分权人，处分了他人财产引发的纠纷，原审被告到目前为止没有该房屋的所有权，四被告与王兴杰的债权行为有效，但处分行为无效。原审判决是基于合同债权确定的物权，该物权无法得到实现。崔井武生前，房屋并没有进行处分，即使落到了崔富强名下，继承权是可以放弃的，第一顺序继承人明确已经放弃了房产，一审判决的错误就是不该跨越继承的程序直接处分房屋。
王兴杰向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告履行协议；2.由被告承担本案诉讼相关费用。
一审法院认定事实：被告苏国芹与被告崔富强、崔付国、崔付景系母子关系，系第三人刘畅姨母。被告崔付景与王俊梅系夫妻关系。2016年11月4日，朝阳市双塔区人民政府为征收人，苏国芹、崔井武（系苏国芹之夫，于2016年10月25日去世）为被征收人，双方签订一份房屋置换异地安置补充协议，将位于文祥豪府四期*号楼**建筑面积78.47平方米房屋（产籍号*）一套安置给苏国芹、崔井武。（征收人共安置给二人四套房屋，另三套安置房协议签订于2016年3月18日）。2016年6月16日，苏国芹、崔富强、崔付国、崔付景签订一份协议书，（以下简称涉案房屋分配协议）内容为：哨口村的平房（含正房、厢房及其他附属设施）为崔井武、苏国芹所有，并持有土地、房屋有关手续。因该房屋拆迁，经全家（房主与三个儿子）协商同意，共计取得补偿的四户楼房，分配如下：其中85平方米一套归崔井武与苏国芹所有，其中95平方米三套分别为三个儿子所有，本着公平公正的原则，现就有关事宜约定如下：一、因四套楼房价格稍高于平房拆迁价格，此差价两万多元由拆迁安置费（俗称租房费）补偿。二、四套楼房按政府政策分别自己抽签，超出的平方米数按政策折算差价款各自支付，不足平方米折算差价各自收入，互不干涉。抽签结果如下：崔井武、苏国芹文祥豪府四期*号楼*单元*楼*号；崔富强文祥豪府四期*号楼*单元*楼*号；崔付国文祥豪府四期*号楼*单元*楼*号；崔付景文祥豪府四期*号楼*单元*号。三、本协议约定各自产权，待政府统一办理房产证，归各自名下，税费自理。四、崔井武、苏国芹名下的房屋，为其养老所用，任何人不得随意处置。五、本协议一式四份，各自保存，签字之日起生效。2016年9月5日，苏国芹与王兴杰签订一份房屋买卖协议，内容为：卖方：苏国芹（简称甲方）买房：王兴杰（简称乙方）。根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一直的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方�有的坐落在朝阳市双塔区文祥豪府四期*号楼*单元*拥有的住宅，建筑面积为78.47平方米。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币235,000元整（大写：贰拾叁万伍仟元整）。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币九万元整，作为购房定金。第三条付款办法：1、甲方负责过户及一切费用。乙方留取甲方押金贰万元。2、剩余款项在甲方交付乙方钥匙之日一次性付清。出卖方（甲方）：苏国芹。购买方（乙方）：王兴杰。在该买卖合同上崔富强、崔付国、王俊梅在苏国芹签名后予以签名。同年11月6日，被告崔富强为原告出具一份收条，内容为：今收到王兴杰购置文祥豪府四期*楼*单元*住宅房款贰拾壹万伍千元整（215,000元）。嗣后，被告崔富强将其出售的房屋交付给原告王兴杰。2017年4月13日，原告王兴杰发现该房屋被第三人刘畅占有，并正在装修，于次日向公安机�报案。诉讼中，原告王兴杰要求第三人刘畅腾出并交付所占房屋。
另查明，第三人刘畅在本案审理过程中向本院提供一份房屋买卖合同，在该买卖合同中，苏国芹将上述房屋以290,000元的价格出售给刘畅。同时，刘畅还向本院提供的一份收条，内容为：今收到刘畅购房款贰拾玖万元整（290,000元）此房位置文祥豪府四期*号楼*单元*楼*室。收款人：苏国芹。上述房屋买卖合同及收条记载的日期均为2016年3月24日。
再查明，涉案争议房屋已于2016年12月9日被房地产开发单位抵押给朝阳银行并办理了在建工程抵押登记，其产权尚未转移登记到被告方名下。
本院认为，原告王兴杰与被告苏国芹、崔富强、崔付国、王俊梅签订的房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，应为有效合同。被告崔富强关于该买卖合同系以房折抵借款而形成的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据，且原告否认，其主张不能成立。退一步讲，即使该主张成立，因上述房屋买卖合同是在原告王兴杰与被告崔富强终止借贷合同关系后所形成，属以房抵债合同，其并不违反有关法律规定，也属于有效合同。根据本院查明的事实可以认定被告王俊梅在该房屋买卖合同上签字系代表其丈夫即被告崔付景所实施的行为，且原告有理由相信王俊梅有代理权，故该房屋买卖合同对被告崔付景具有约束力。被告王俊梅在本案中不应承担责任。涉案房屋分配协议于2016年6月16日签订，结合本案查明的其它事实，本院对第三人主张的其与被告苏国芹签订的房屋买卖合同早于原告王兴杰与四被告签订的房屋买卖合同的事实，难以认定。虽然第三人现占有使用涉案争议房屋，但现有证据不能证明第三人在涉案房屋交付给原告王兴杰前就已经占有并出于善意，故对第三人刘畅主张的其对涉案争议房屋的优先权、占有权应受到保护的观点，本院在本案中不能支持。其应将涉案房屋返还给原告王兴杰。第三人刘畅返还房屋后，其权利可另寻途径主张。
涉案房屋系苏国芹与崔井武所有的房屋被征收后，安置所得，所有权应由其二人共同共有。崔井武去世后，该房屋应由被告苏国芹、崔富强、崔付国、崔付景等四人依法共有，现四共有人在涉案房屋买卖合同中均同意将涉案房屋处分给原告，该合同继续履行在法律上和事实上并无障碍，故对原告王兴杰关于继续履行合同的诉请，本院可予以支持。但由于四被告尚未取得涉案房屋的权属，其只有在涉案房屋所有权能办理转移登记手续�按照涉案合同的约定为王兴杰办理涉案房屋所有权转移登记（过户）手续。鉴于涉案房屋产权属尚登记在案外人名下，故对原告王兴杰关于确认涉案房屋归其所有的诉请，本院在本案中不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、第三人刘畅于本判决生效后30日内将位于文祥豪府四期*号楼*单元*楼*号房屋（产籍号*）腾出并交付给原告王兴杰；二、被告苏国芹、崔富强、崔付国、崔付景在上述房屋所有权能够办理转移登记手续后30日内协助原告王兴杰办理房屋所有权转移登记，将该房屋登记到原告王兴杰名下，并负担相关费用；三、驳回原告王兴杰对被告王俊梅的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费4,826元，保全费1,695元，合计6,521元，由被告苏国芹、崔富强负担。
二审期间双方当事人均未提供新证据。在一审卷宗第37页，有2017年7月27日一审法官对王兴杰的询问笔录一份。该笔录中，王兴杰因得知刘畅作为第三人参加诉讼，向法院申请增加一项诉讼请求：请求法院判令第三人腾出占用的争议房产，并对王兴杰进行交付。本院审理查明其他事实与一审认定事实一致。
上述事实有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收条、协议书、征地拆迁补偿安置协议书、询问笔录等载卷为凭。
本院认为，第一，关于上诉人提出的原审法院违反“不告不理”原则的问题。王兴杰在得知刘畅作为第三人参加诉讼后，已向法院申请增加判令刘畅腾出房屋的诉讼请求，故一审法院并未违反“不告不理”原则，�诉人的该项上诉请求，本院依法不予支持。
第二，关于应优先保护刘畅或王兴杰的物权期待权的问题。王兴杰与苏国芹、崔富强、崔付国、崔付景签订了房屋买卖合同、交纳了除押金外的全部房屋价款，并于2016年11月3日、11月4日交纳了房屋差价款并从物业公司处领取了钥匙、合法占有了涉案房屋。即王兴杰与苏国芹、崔富强、崔付国、崔付景之间的房屋买卖合同已经实际履行，王兴杰对涉案房屋享有物权期待权。
刘畅在二审中陈述：“当时形成的时间是这个房子动迁后崔富强说用钱，当时说房子拆迁了，但是房屋没给，先借钱如果还不上钱就给一户房子，我就同意了，到最后这个房子定到29万，剩下6万没有还给我，就把房子给我了。”即刘畅与崔富强之间并没有买卖房屋的真实意思表示，仅是对双方借贷关系的担保。首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。其次，崔富强与苏国芹、崔付国、崔付景之间的分配房屋的协议书签订于2016年6月16日，而崔富强与刘畅签订的房屋买卖合同的时间为2016年3月24日，即崔富强在未知自己分配得到哪户房屋的情况下即已预先签订了涉案房屋的买卖合同，与常理不符。再次，在王兴杰已于2016年领取了房屋全部钥匙的情况下，上诉人未能提供证据证明其于2017年合法进入涉案房屋，故刘畅虽已装修入住，但不能认定为合法占有涉案房屋。综上，刘畅称其房屋买卖合同签订在先、占有房屋在先、其应优先取得涉案房屋产权的上诉理由，缺乏事实基础及法律依据，本院依法不予支持。
第三，关于上诉人提出的原审判决跨越了物权变动及继承权确认的法定程序的问题。涉案房屋系崔井武、苏国芹夫妻按照所有权调换形式进行补偿安置的房屋，虽未办理产权变更登记手续，但并不影响居住使用；且本案涉案房屋调换安置给崔井武、苏国芹夫妇在前，开发商办理抵押登记在后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁�请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。即崔井武、苏国芹以所有权调换确定的安置房请求权应优先得到保护，现上诉人未提供证据证明本案存在抵押权人已优先获得抵押权、或开发商将涉案房屋另卖他人的情形，故一审法院判令刘畅腾出房屋并未违反物权变动的相关法律规定，上诉人的该项上诉主张，本院依法不予支持。上诉人亦未提供证据证明苏国芹、崔富强、崔付国、崔付景均已放弃继承，故上诉人提出的违反继承权确认的法定程序的上诉请求，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,826元，由上诉人刘畅负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭兴利
审判员 张淑梅
审判员 袁 源
二〇一八年六月二十一日
书记员 张 雷