湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0102民初1401号
原告:姜某，男，土家族，住湖南省长沙市雨花区香樟路。
委托诉讼代理人：戚为群，湖南云桥律师事务所律师。
被告：罗某某，男，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：任崇明，湖南金州律师事务所律师。
第三人：某某公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳二村。
法定代表人：郑朵成，总经理。
原告姜某与被告罗某某、第三人某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告姜某及其委托诉讼代理人戚为群，被告罗某某的委托诉讼代理人任崇明，第三人某公司的法定代表人郑朵成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姜某向本院提出诉讼请求：罗某某继续履行双方签订的《房屋买卖契约》的交房义务，并配合姜某办理相关房产过户手续。诉讼过程中，姜某将诉讼请求变更为罗某某赔偿姜某损失310920元（包括定金的双倍返还和房屋的差价损失）。事实和理由：2016年9月17日，姜某与罗某某经中介公司某公司介绍签订《房屋买卖契约》，约定罗某某将其位于长沙市芙蓉区*****房屋（以下简称32001号房）卖给姜某，成交价格为750000元。姜某向罗某某支付了定金20000元，并支付给某公司中介佣金15000元和委托贷款费用24000元。2016年9月28日贷款银行通知某公司，姜某的购房贷款审批手续已经通过，可以办理贷款手续。银行贷款手续办妥后，姜某通过某公司多次通知罗某某协助办理房屋产权过户手续，罗某某以种种借口拖延、推诿，拒不配合，构成违约。姜某多次催告其履行合同义务未果，故诉至法院，请求判如所请。
罗某某辩称：合同签订后，姜某没有依约向罗某某支付首付款；合同明确约定因为政策原因导致合同不能履行，罗某某不承担责任；合同时效已经届满，罗某某没有再履行的义务；某公司存在严重过错应当承担买卖双方的损失。请求驳回姜某的诉讼请求。
某公司述称：罗某某在合同期内一直推诿回避，其不配合导致无法履行合同，某公司不存在责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：
1、卖方罗某某（甲方）与买方姜某（乙方）、经纪方某公司于2016年9月17日签订了《房屋买卖契约》。合同约定：甲方将32001号房出售给乙方（建筑面积117.88平方米），房屋总售价为750000元；乙方于签订合同当日支付甲方购房定金20000元；乙方委托经纪方办理银行按揭贷款650000元（此款项直接由银行转账给甲方，额度以银行审批为准）；银行审批通过后3个工作日内双方办理产权过户当日乙方支付甲方70000元（额度以银行审批为准，首付款采取多退少补形式）；余款10000元甲方交付房屋给乙方当日支付；乙方付清剩余款后，由甲方将上述房屋正式交付给乙方，房屋移交给乙方时甲方负责结清水、电、有线、物管等费用；乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途违约，甲方应在违约之日当天双倍返还定金给乙方，并退还乙方已支付的款项；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价格千分之一的滞纳金，经纪方佣金由违约方负责承担；签订本契约之时甲方应向经纪方支付佣金7500元，乙方应向经纪方支付佣金15000元；甲方确保产权、国土清晰，确保产权可以上市交易，如因政策原因需要补办国土证或需要补缴土地收益金，则由甲方承担，并无条件配合办理；本合同有效截止日为2016年11月31日（应为30日）止，若因房产局或银行政策原因导致合同延误，则合同顺延两个月，至2017年1月30日（应为31日）止；签订本合同3日内买卖双方必须向经纪方提交贷款所需相关资料并配合经纪方办理贷款及产权过户的相关手续；因银行政策原因导致不能贷款或房产局原因导致上述房产不能办理过户手续，本契约即终止，卖方所收取定金或房款即予全部退还乙方，双方互不承担违约责任。
2、合同签订当日，姜某向罗某某支付了定金20000元。姜某于2016年9月18日向某公司支付了中介佣金15000元，贷款费用24000元。姜某银行贷款申请于2016年9月28日审批通过。
3、2016年，长沙市不动产登记全面实施后，房屋过户与土地过户缺一不可，由于长沙市“划拨地”房屋转让没有相关政策的支持，因此，2016年9月9日起，长沙市不动产登记中心已经暂停划拨土地上的房屋交易。2017年2月28日，长沙市不动产登记中心下发了《关于划拨地个人名下住房转让的通知》，明确从2017年3月1日起，长沙市划拨土地上个人房屋转让恢复办理。
4、32001号房系划拨土地上的个人住房，罗某某于2013年12月2日取得该房的房屋所有权证（长房权证芙蓉字第7132930**号）。2017年1月13日（周五），某公司工作人员告知罗某某：暂时是不能办理房屋过户手续，姜某准备一次性支付房款，付款的同时会办理一个委托公证，公证具有与过户同等的法律效力；大概下周五办理，务必回复。2017年1月23日，某公司工作人员通知罗某某第二天上午9时到房地局办理过户，罗某某表示有事不能到场。某公司工作人员在2017年2月4日再与之联系时，罗某某表明：因政策原因，至今房子没有过户，所以房子不准备卖了。合同过期终止，对方交的20000元定金随时退给他，你通知对方。2017年2月20日，罗某某向某公司发出通知，内容为：根据国土部门和房产部门的政策规定，该房系划拨用地建设，不能交易买卖；根据合同约定，该合同已超过有效期，已经终止，应当解除；罗某某将20000元定金退还买方或中介某公司。
5、案件审理过程中，姜某向本院申请对32001号房市场价值进行评估，价值时点为2016年10月1日（贷款审批通过后三日）、2017年1月31日（合同到期日）。国众联资产评估土地房地产估价有限公司湖南分公司接受本院委托于2017年7月28日作出国众联评字（2017)第C-10055号《房地产估价报告》，结论为32001号房在2016年10月1日的市场价值为907700元，在2017年1月31日的市场价值为1220100元。评估费为20000元。
本院认为：姜某与罗某某、某公司签订的《房屋买卖契约》是各方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应诚实全面依约履行各自的权利义务。姜某在签订合同后向罗某某支付了定金，并办理了银行贷款手续，按约履行了合同义务。2016年9月9日起，长沙市不动产登记中心已经暂停划拨土地上的个人住房交易，直至2017年3月1日才恢复办理。罗某某在合同中确保32001号房屋产权可以上市交易，但该房土地使用权性质为划拨地，实际上从签订合同之日起直至合同有效截止日，因政策原因暂时不能办理该房交易手续。合同约定双方办理产权过户当日支付首付款，即支付首付款与办理产权过户是同日进行，因合同期内不能办理产权过户手续，故姜某未向罗某某支付首付款不构成违约。某公司提出房屋暂时不能办理过户手续，姜某愿意一次性支付房款，付款同时办理委托公证手续，该交易方式不符合合同约定，系新的要约，未得到罗某某的承诺，对其无约束力，故姜某与某公司所称罗某某故意拖延、推诿造成合同不能履行与客观事实不符，本院不予采信。
罗某某在合同到期后通过某公司通知姜某不再出售32001号房，合同过期应当解除。姜某在本案审理过程中变更要求罗某某继续履行合同的诉讼请求为要求其赔偿损失，由此可见，双方就解除合同达成了一致，本院依法确认合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。罗某某辨称因政策原因导致合同不能履行其依约不承担责任，但合同约定的政策原因应理解为在合同履行过程中新出现的情形，而不是合同签订时即存在的状况，罗某某签订合同时承诺确保产权可以上市交易的义务自始不能履行，应对姜某承担合同违约责任。姜某有权要求罗某某双倍返还定金，并在定金双倍返还不足以弥补其损失的情况下承担赔偿责任。因合同到期时涉案房屋市场价格发生了较大变化，经评估该时点市场价格为1220100元，较合同价格750000元增值470100元，姜某此时购买同地段同类房屋需支付较合同价格更高的房价款，丧失了以同样价格购买同样户型房屋的机会，故合同无法履行确实给姜某造成了差价利益损失，且定金的双倍返还不足以弥补其损失，罗某某依法应对姜某的该项利益损失予以赔偿。根据合同约定的履行期限，姜某在2016年11月30日即应知晓涉案房屋暂时不能办理交易手续，但姜某与罗某某双方对于房价的波动与恢复办理交易的时间均无足够的估计，没有积极协商解决，故对于本案因合同无法履行造成姜某的差价利益损失470100元（1220100-750000）应由双方分担，本院酌情确定由罗某某赔偿姜某差价损失235050元（含赔偿定金20000元），超出部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、罗某某在本判决生效之日起五日内返还姜某定金20000元；
二、罗某某在本判决生效之日起五日内赔偿姜某损失235050元；
三、驳回姜某的其他诉讼请求。
案件受理费5960元，鉴定费20000元，合计25960元，由姜某负担11070元，罗某某负担14890元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 孙剑璞
人民陪审员 邓晓阳
人民陪审员 孔 宁
二〇一八年三月九日
书 记 员 石登波