安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0828民初2969号原告：储小凛，男，1989年6月10日出生，汉族，住安徽省岳西县。委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。被告：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路117号。法定代表人：刘和志，该公司董事长。委托诉讼代理人：储柱东，安徽中辉律师事务所律师。原告储小凛与被告安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告储小凛委托诉讼代理人储晓东，被告紫薇房地产公司委托诉讼代理人储柱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。储小凛向本院提出诉讼请求：1、紫薇房地产公司继续履行《商品房买卖合同》，将其开发的“紫薇山庄”一期3#楼一单元802室房屋及3号楼135号地下车位交付给储小凛；2、自2015年11月1日起至实际交房之日止，按已交购房款（494986元）日万分之三的标准支付储小凛逾期交房违约金（截止至起诉日违约金约103947元）；3、本案诉讼费用由紫薇房地产公司承担。事实和理由：2014年5月5日，储小凛与紫薇房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定储小凛向紫薇房地产公司购买其开发的“紫薇山庄”一期3#楼一单元802室住宅，紫薇房地产公司应于2015年10月31日前将经验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋交付给储小凛方，逾期交房按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，至实际交付之日止。截止目前，储小凛尚未收到紫薇房地产公司的交房通知，故起诉。紫薇房地产公司辩称，1、认可储小凛在本案中主张的事实，由于客观原因房屋能够入住装修但还没有竣工备案，如果储小凛愿意领取钥匙装修，可以马上办理入住手续；2、房屋至今未竣工备案，是政府及有关部门问题和其他社会原因，公司主观没有过错，而根据法律规定构成违约的理论是当事人有过错的基础上，可以因此免除违约责任。若法院认定公司违约，当事人约定的违约金过高，请求减少。3、公司同意按照实际损失，也就是储小凛相应房屋、相同地段的租金价格补偿其损失。车位是无偿提供的，可以使用。本院经审理认定事实如下：一、对于当事人没有争议的如下事实，本院予以确认。2014年5月5日，储小凛与紫薇房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YX14000626），约定储小凛购买紫薇房地产公司开发的紫薇山庄一期3#1单元802室住宅，建筑面积112.14㎡，单价4414元/㎡，总价款494986元，出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋交付买受人；如出卖人未按合同约定交付房屋，逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。此后双方又签订了《紫薇山庄车位使用合同》，该合同约定：储小凛对座落于紫薇山庄3号楼地下车库第135号车位享有使用权。储小凛按约支付了房款，紫薇房地产公司至今未交付房屋及车位，至起诉之日已逾期730天。另查明，紫薇房地产公司在紫薇山庄一期工程施工过程中，因受政府拆迁、规划及施工环境等因素影响，延迟了工程进度。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司皖中信房估字（2017）H-1406号咨询报告就位于岳西县天堂镇紫薇山庄一期所处地段普通装修状态住房以2017年8月19日为基准日的市场平均租金估价为8元／㎡.月。二、当事人争议的事实为紫薇房地产公司没有按期交房是否系不可抗力所致。就该争议事实，紫薇房地产公司提交了安徽映山红国际生态大酒店及紫薇山庄生态小区项目投资意向书、映山红大道立项批复和相关照片、变电施工合同和安庆振江公司的说明、天然气管道安装合同和海能燃气公司的说明、岳西住建局规划审查意见函（包括相关照片和日照分析报告）和岳西县公安局城关派出所的出警证明、映山红生态国际大酒店建设指挥部说明等一系列证据材料，用以证明所主张的逾期交房系因政府主导的项目区拆迁未完成以及当地群众无故阻挠施工，致使水、电和燃气至今没有送到指定区域，无法完成竣工验收和备案等不可抗力事实存在所致。储小凛质证认为，对证据真实性不清楚，对关联性均有异议。即使属实，也不构成紫薇房地产公司延期交房的合法理由，第三人有违约或侵权情形影响施工进度，并不能免除或者降低紫薇房地产公司方逾期交房的违约责任。本院认为，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，虽然紫薇房地产公司提交的证据能相互印证，能够证明紫薇房地产公司逾期交房主要系政府未兑现承诺、未按时完成拆迁造成的，客观造成紫薇房地产公司经营困难，但这些原因并非不能预见、不能避免的客观情况。所以，紫薇房地产公司逾期交房，不能认定系不可抗力造成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》及《紫薇山庄车位使用合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。紫薇房地产公司未按约交付房屋，构成违约。紫薇房地产公司以不可抗力为由提出不应承担违约责任的抗辩意见，因违约原因本院在事实认定部分已确认不属于不可抗力，故紫薇房地产公司的意见缺乏事实基础，本院不予采纳，其应依法承担相应的违约责任。就违约责任，储小凛主张紫薇房地产公司交付房屋及车库（使用权），具有合同依据，紫薇房地产公司负有继续履行义务，双方对此并无争议，本院予以支持。本案争议焦点在于违约金的确定。其一，本案双方合同已明确约定逾期交房按总房款日万分之三标准计算，紫薇房地产公司已提出约定过高应予调减的请求。其二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故若双方约定的违约金确属过高，人民法院可基于紫薇房地产公司请求予以调减。其三，如何认定违约金确属过高，此问题的关键是确定逾期交房给储小凛造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该规定确立了逾期交房给购房者造成的损失，可以逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准来计算的法律精神。本案中，储小凛的实际损失可依据该精神按逾期交房期间同地段同类房屋的租金8元/㎡.月计算。其四，储小凛的实际损失至起诉之日核算为21829.92元【112.14㎡×8元/㎡.月÷30天/月×730天】，而按双方约定标准核算为108401.93元【494986元×0.3‰/天×730天】，已达到实际损失的五倍，远远高于30%，故应认定为约定违约金‘过分高于造成的损失’。综上，双方合同违约金确属过高，可采纳紫薇房地产公司意见予以适当调整。本院对储小凛违约金请求按8元/㎡.月的130%标准予以支持，即以实际违约时间按38.88元/天【112.14㎡×8元/㎡.月÷30天/月×130%】标准计算。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、安徽紫薇房地产开发有限公司继续履行合同，于本判决生效之日起15日内将经验收合格并取得竣工验收备案证明的紫薇山庄一期3#1单元802室房屋交付给储小凛；二、安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内将紫薇山庄3号楼地下车库第135号车位交付给储小凛使用；三、安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付储小凛逾期交房违约金（其中自2015年11月1日至起诉之日为28378.89元，自2017年11月1日至实际交付上述紫薇山庄一期3#1单元802室房屋之日按38.88元/天计算）。四、驳回储小凛其他诉讼请求。如果安徽紫薇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2379元，减半收取1190元，由储小凛负担390元，安徽紫薇房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 员 胡发宏二〇一八年二月七日法官助理 程 雨代书记员 余鑫苗