山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第1028号
上诉人（原审原告）蒋梨娟。
上诉人徐祥宜（原审原告徐晓明之法定继承人）。
上诉人钱杏（原审原告徐晓明之法定继承人）。
上诉人徐嘉夷（原审原告徐晓明之法定继承人）。
上诉人蒋凌珂（原审原告徐晓明之法定继承人）。
以上五上诉人之共同委托代理人毛加俊，江苏张林芳律师事务所律师。
以上五上诉人之共同委托代理人顾萍，江苏张林芳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）威海市中创鸿泰置业有限公司，住所地乳山市城区工业园宁波路36号。
法定代表人单创中，董事长，
委托代理人宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。
上诉人蒋梨娟等因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2O14）乳民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月22日，原告蒋梨娟、徐晓明经被告设在常州市的居间销售商常州峰泰房产信息咨询有限公司法定代表人黄权的介绍，与被告签订了杭海盛都商品房定购书，由二原告认购被告开发的杭海盛都二区第18幢1单元501号住宅一套，建筑面积69.78平方米，单价每平方米7709.95元，计房款53800O元。在该定购书中，出卖方为威海市中创鸿泰置业有限公司（盖章），销售部审批栏中有黄权的签名并加盖被告单位销售经理单筱嘉的印章。同日，双方又签订了编号为（乳）w1304194号的商品房买卖合同一份。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于签约时付定金50O0O元，余款488000元于2013年7月30日前付清。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该笔率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年11月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内申请初始登记，以及买受人不能在约定的期限内申请转移登记的，双方同意按第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件三）。合同第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十四条约定，本合同连同附件共12页，一式三份，具有同等法律效力。商品房买卖合同附件三合同补充协议第七条约定，买受人须将房款直接存入开发商以下指定账户，否则，视为买受人未履行付款义务。单位名称：威海市中创鸿泰置业有限公司。开户银行：乳山市农村信用合作联社城区信用社。账号：91×××50O02225。二原告于2013年6月22日向被告交付定金50000元，被告向二原告出具收据，但在收据中没有注明该50000元系定金，而在收款事由中注明为杭海盛都房款。之后，二原告分八次向常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权交付房款40O000元，黄权向二原告出具了加盖常州峰泰房产信息咨询有限公司财务专章的收据。
2014年7月，二原告诉至原审法院，要求被告向其交付涉案房屋并协助办理该房屋产权和土地使用权过户手续。被告对二原告交付给常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权的房款不予认可，并主张在二原告未付清房款的情况下被告有权拒绝履行交房义务。原审诉讼中，二原告主张数三份合同附件均无二原告签名确认，对附件内容不予认可。
另查明，涉案房屋于2011年4月26日取得商品房预售许可证，现登记在被告威海市中创鸿泰置业有限公司名下，且被告已将办理初始登记的资料报产权登记机关备案。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、合同、收据等证据在案为证。
原审法院认为，原告蒋梨娟、徐晓明与被告威海市中创鸿泰置业有限公司签订的杭海盛都商品房定购书及商品房买卖合同、合同补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依合同约定严格履行各自的义务。首先，涉案合同附件对二原告是否有约束力的问题。在被告提交的商品房买卖合同中附件三合同补充协议第七条约定，买受人须将房款直接存入开发商以下指定账户，否则，视为买受人未履行付款义务。商品房买卖合同第二十四条约定，本合同连同附件共12页，一式三份，具有同等法律效力。合同第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。故二原告主张三份附件均无二原告签名确认，对附件内容不予认可，理由不当，不予采纳，该三份合同附件作为合同的补充内容，对双方具有约束力。其次，二原告交付给常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权房款40O000元如何认定的问题。常州峰泰房产信息咨询有限公司系被告设在常州市的居间销售商，虽然2013年6月22日原、被告签订杭海盛都商品房定购书系黄权介绍，且黄权在销售部审批栏目中签名，但被告在商品房定购书及商品房合同补充协议中特别约定，定金及房款必须汇入开发商指定账户，否则视为买受人未履行付款义务。原告于2013年6月22日向被告交付房款500O0元，剩余房款400000元二原告交付给常州峰泰房产信息咨询有限公司及其法定代表人黄权，二原告主张系根据被告指令将4OOOOO元交付给常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权，应视为该400000元房款系被告收取，被告对此予以否认，二原告对其主张未提交证据证实，对二原告该项主张不予支持。对该40O000元不应视为被告已收取该笔房款。常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权收取原告房款400000元系另一法律关系，本案中不予审查。再次，二原告诉请被告履行合同即向其交付约定房屋并协助办理房屋权属过户手续应否支持的问题。二原告除按定购书约定向被告交付5OO00元房款外，对剩余房款未按合同约定向被告交付，应视为二原告违约，二原告在未按合同约定履行交付房款义务的情况下要求被告履行交付房屋并协助办理房屋权属过户手续的诉请理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十六条之规定，判决：驳回原告蒋梨娟、徐晓明要求被告威海市中创鸿泰置业有限公司履行合同、向原告蒋梨娟、徐晓明交付约定房屋并协助原告蒋梨娟、徐晓明办理房屋权属过户手续的诉讼请求。案件受理费50元，由原告蒋梨娟、徐晓明负担。
上诉人蒋梨娟、徐晓明不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案商品房买卖合同已经成立并合法有效，被上诉人与销售代理商常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权系委托代理销售合同关系，其收取上诉人交付购房款的行为系有权代理行为，其后果应由被上诉人承担；即使无权代理，其行为亦足以使二上诉人相信其有取得被上诉人的授权，即有权代理被上诉人收取购房款，构成表见代理，后果亦应由被上诉人承担。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人威海市中创鸿泰置业有限公司答辩称，黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司间系居间合同关系，居间合同中明确约定居间人无权代被上诉人收取购房户交付的购房款，对此二上诉人在购房时明确知晓且已直接向被上诉人交付了50000元款项，故黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司并非被上诉人的委托代理人，其无权代理被上诉人收取购房款。此外，涉案合同附件中明确约定二上诉人须将购房款汇入被上诉人的指定账户，否认视为未履行付款义务，二上诉人在签订合同时对此明确知晓且已按约履行了支付50000元款项的义务，即使二上诉人所述将40万元购房款支付给黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司属实，亦属擅自变更付款方式，其主观上存在重大过错，不符合表见代理的善意的特征，且黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司均未以被上诉人的名义收取购房款，不符合表见代理中无权代理人以被代理人名义进行代理行为的法定特征，故不构成表见代理。故原判正确，请求维持。
案经二审审理查明，上诉人徐晓明于二审诉讼中死亡，其法定继承人即徐祥宜、钱杏、徐嘉夷、蒋凌珂作为上诉人参加诉讼。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案商品房买卖合同明确约定本合同连同附件共12页，具有同等法律效力。故附件三的合同补充协议系合同的必要组成部分，对与商品房买卖合同一样均系二上诉人与被上诉人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。原商品房定购书中明确约定本定购书在双方签订《商品房买卖合同》后自动失效，故同日的上述述商品房屋买合同及补充协议签订后该商品房定购书已失效，即该商品房定购书对二上诉人及被上诉人已无约束力。至此，二上诉人主张附件三的合同补充协议对其无约束力、黄权在商品房定购书中销售部审批处签字为系有效代理之主张，与合同约定不符，理由不当，本院不予采纳。因涉案合同补充协议中明确约定了付款方式，即二上诉人必须将购房款直接汇入被上诉人的指定账户，否则视为未履行付款义务，并明示记载了被上诉人的单位名称、开户银行及账号。该约定对二上诉人具有约束力，二上诉人应当按照该明示约定履行付款义务，即未经被上诉人明示同意或授权不得擅自变更该付款方式，否则将承担不利的法律后果。但二上诉人于诉讼中提供的八次合计40万元的付款凭证记载其将40万元的购房款分次给付了案外人黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司，即使该付款真实，该付款行为已违反了合同补充协议的付款约定，属于二上诉人变更合同付款方式的行为，不能对被上诉人发生有效付款的法律后果。故无论黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司与被上诉人是否是居间代理关系及黄权是否作为销售经理参与过涉案房屋买卖合同的谈判，亦不论黄权是否有过代为催讨或代收房款的事实，均不能据此推定被上诉人已明示同意二上诉人改变合同约定的上述付款方式。故二上诉人以黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司系被上诉人之代理销售商、黄权曾作为销售经理参与了涉案合同洽商磋商、曾代被上诉人向购房户催、收过购房款等行为主张被上诉人已默示授权黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司有权代理被上诉人收取其购房款，于法相悖，本院不予采纳。此外，二上诉人作为成年人，明知案外人黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司以自己名义而非被上诉人名义向其收取涉案购房款的行为违反了合同补充协议的明示约定，仍未注意审查该案外人收取购房款时是否取得被上诉人明示同意或授权，显然未尽到一个普通人应有的合理审慎的注意义务，其主观上存在重大过错，不能认定系善意，不符合表见代理的法定特征。故二上诉人主张黄权及威海市中创鸿泰置业有限公司即使无权代理的情况下收取购房款的行为亦构成表见代理，于法无据，本院亦不予采纳。综上，二上诉人之上诉主张，于法相悖，理由欠当，本院不予支持。故原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由二上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 刘双双