甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0104民初1298号原告（反诉被告）:甘肃红日自动化信息工程有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区。法定代表人：刘克仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晨炜，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃鼎峰汽车服务有限公司，住所地兰州市西固区。法定代表人：金智远，该公司经理。委托诉讼代理人：毕晓倩，女，该公司出纳。被告（反诉第三人）杨军，男，1974年4月18日出生，汉族，住新疆呼图壁县。被告（反诉第三人）金智远，男，1969年6月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。原告甘肃红日自动化信息工程有限公司（以下简称红日公司）诉被告甘肃鼎峰汽车服务有限公司（以下简称鼎峰公司）、杨军、金智远房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年7月5日立案后，被告鼎峰公司于2017年8月7日提出反诉，本院依法适用简易程序对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）红日公司委托诉讼代理人孙晨炜、被告（反诉原告）鼎峰公司法定代表人（反诉第三人）金智远及委托诉讼代理人毕晓倩到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）杨军经依法传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。红日公司向本院提出诉讼请求：1.确认红日公司与三被告之间的房屋租赁合同已解除；2.判令三被告向红日公司支付2017年5月1日至5月12日的房屋占用费8720元；3.判令三被告向红日公司支付赔偿金480474.88元（已扣除5万元押金）；5.本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2016年8月19日，红日公司与三被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于兰州市西固区福利西路169号技术中心大厦901房、902房、903房、904房共401㎡出租给三被告用于办公，租期为2016年9月1日至2018年3月31日，租金为55.12元/㎡/月，租金每年递增5%，第一年租金为265237.44元，房屋管理费、水电费、暖气费等由三被告承担。合同第九条第2项约定，被告未经原告同意在租赁期内变更或者解除合同的，应按房屋年租金的两倍支付违约金。合同签订后，红日公司将案涉房屋交由三被告使用并收取了被告交至2017年4月30日的租金。2017年5月10日，三被告因自身原因无法继续承租案涉房屋而要求红日公司解除合同，金智远及鼎峰公司书面向红日公司承诺其已交纳的5万元押金不予退还，并按合同第九条第2项的约定承担赔偿责任。此后，红日公司多次要求三被告支付房屋占用费及赔偿款遭拒，故诉至法院。鼎峰公司及金智远辩称，鼎峰公司向红日公司支付租金至2017年4月30日，因经营不善，无力继续承租案涉房屋，于2017年4月底向红日公司发出解除租赁合同的通知。红日公司阻扰鼎峰公司搬离案涉房屋内的财物，迫使鼎峰公司向其出具承诺书。鼎峰公司拖欠红日公司8720元租金，根据法律规定，其应向红日公司支付的违约金不应超过该数额的30%，现红日公司要求鼎峰公司及杨军、金智远向其支付两年租金作为违约金明显过高。杨军经本院依法传票传唤无正当理由未到庭。鼎峰公司当庭提出对红日公司的反诉，金智远、杨军在反诉中的身份为第三人。鼎峰公司提出反诉请求：1.判令红日公司返还押金5万元；2.本案本诉及反诉诉讼费由红日公司负担。事实与理由：鼎峰公司、金智远、杨军与红日公司于2016年8月19日签订房屋租赁合同，并向红日公司支付租赁押金5万元。鼎峰公司因经营不善，无力继续承租案涉房屋，遂于2017年4月底向红日公司发出解除合同通知。红日公司阻挠鼎峰公司对物品的搬离，迫使其出具承诺书，故其对红日公司提出反诉。红日公司当庭自愿放弃反诉举证期限。金智远、杨军在反诉中未提出独立的请求权，亦不承担义务，无举证责任。红日公司对鼎峰公司的反诉辩称，鼎峰公司在向红日公司出具的《承诺书》中明确表示放弃5万元房屋押金的返还请求权，无权要求红日公司向其返还该笔房屋押金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。通过庭审调查及对当事人无争议的证据进行认定，本院对当事人无争议的事实认定为：2016年5月30日，中国铝业股份有限公司兰州分公司与红日公司签订《技术中心大厦租赁合同》，约定红日公司承租中国铝业股份有限公司兰州分公司位于兰州市西固区福利西路169号技术中心大厦第九层房屋，租赁期限为2016年4月1日至2018年3月31日，第一年租金为每月55.12/㎡/月，第二年租金为57.88/㎡/月，并约定红日公司在租赁期内享有房屋转租权。2016年8月19日，红日公司与鼎峰公司签订《写字楼租赁合同》，鼎峰公司股东杨军及法定代表人金智远在合同上签字。《写字楼租赁合同》约定，鼎峰公司租赁兰州市西固区福利西路169号技术中心大厦第九层901房、902房、903房、904房建筑面积401㎡用于办公，租赁期限为2016年9月1日至2018年3月31日，第一年租金为55.12元/㎡/月，第二年租金为57.88/㎡/月，并约定租赁期内若红日公司收回房屋，应以书面形式提前三个月向鼎峰公司提出，经双方协商达成一致后方能解除合同。合同第九条第二款约定鼎峰公司在租赁期内未经红日公司同意而变更或解除合同的，向红日公司支付两倍年租金作违约金。合同另约定，鼎峰公司向红日公司交纳5万元房屋押金，待租赁期满结清费用后，若鼎峰公司未造成房屋及设施损坏的，红日公司于结清费用当日将押金全额退还给鼎峰公司。鼎峰公司依约向红日公司支付了5万元房屋押金并依约向红日公司支付租金至2017年4月30日。2017年4月底，鼎峰公司向红日公司提出，因其经营不善，无力继续租赁房屋从事经营活动，欲解除双方的租赁合同，红日公司拒绝了鼎峰公司解除合同的要求。鼎峰公司于2017年5月10日向红日公司出具《承诺书》，红日公司于当日收到《承诺书》并同意解除双方的房屋租赁合同关系。《承诺书》载明”......由于我公司自身原因，无法继续承租贵司办公室，我公司在此承诺，关于我公司单方终止合同后的赔偿事宜，除我公司已交纳的50000元押金不予退还外，还应按双方合同第九条'第2条'执行”。2017年5月12日，鼎峰公司与红日公司对房屋及屋内物品进行了交接，房屋无损毁。另，红日公司未提交证据证明其因鼎峰公司违约所遭受的损失，认为鼎峰公司的违约行为对其造成的损失为合同未履行部分的11个月租金。红日公司提交证据3鼎峰公司向其出具的《承诺书》用以证明鼎峰公司、杨军、金智远单方解除房屋租赁合同并承诺合同终止后，其交纳的5万元押金不予退还、按合同第九条第二款的约定执行赔偿事宜。鼎峰公司与金智远对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。鼎峰公司称公司无力继续经营，无法继续承租案涉房屋，故向红日公司提出解除合同的要求，红日公司拒绝解除合同并阻扰鼎峰公司搬离室内办公物品及财务和业务数据，为尽早解决公司事务，鼎峰公司不得不向红日公司出具《承诺书》。红日公司在庭审中称，鼎峰公司于2017年4月向其提出解除合同的要求时，其不同意解除双方的租赁合同，鼎峰公司于2017年5月10日出具书面承诺后其同意了鼎峰公司解除合同的要求，并称其未阻挠鼎峰公司搬离物品，亦未迫使鼎峰公司出具承诺书，《承诺书》为鼎峰公司单方作出。本院对该证据作如下认定：《承诺书》内容是鼎峰公司对合同约定的违约金条款的重申和押金条款的单方变更，可以视为是鼎峰公司为行驶单方解除权而设定的条件。鼎峰公司无证据证明红日公司胁迫其作出《承诺书》，本院对鼎峰公司提出的遭红日公司胁迫的事实不予认可。该证据具有客观性、真实性及与本案纠纷的关联性，本院对其予以采信，对红日公司的证明目的予以采纳，对鼎峰公司的质证意见不予采纳。本院认为，杨军与金智远作为鼎峰公司股东与法定代表人，其虽与鼎峰公司共同作为合同乙方与作为合同甲方的红日公司签订了房屋租赁合同，但鼎峰公司作为依法成立的独立的民事行为主体，具有独立的民事主体资格，是真正的房屋使用者。金智远作为鼎峰公司法定代表人在合同上签字是其行使职务行为的表现，所产生的法律效果仍由鼎峰公司承担，不应以金智远的个人财产承担合同义务；杨军作为公司股东，在合同上签字的真实意思表示应为成立、经营公司而作出，合同目的亦如此，故其亦不应以个人财产承担合同义务；另，若将杨军视为独立的合同乙方，与鼎峰公司共同承租案涉房屋、享有合同权利并承担合同义务，则鼎峰公司与红日公司解除了合同、清点了室内物品并交付了全部案涉房屋，但杨军并未与红日公司提出提前解除合同的请求，其无违约行为，则案涉的房屋租赁合同在杨军与红日公司之间仍然继续有效，这与经审理查明的案涉房屋租赁合同已经鼎峰公司与红日公司协商后解除、房屋已全部交付给红日公司的事实相违背。红日公司未提出公司财产混同的主张并对此予以举证证明，故杨军与金智远不应作为合同承租人以个人财产对向红日公司承担义务，本院对于红日公司对杨军、金智远提出的诉讼请求不予支持。意思自治是民事活动的基本原则，当事人在法律规定的范围内享有自愿协商解除合同的权利。2017年4月，鼎峰公司向红日公司提出解除双方租赁合同的要求，2017年5月10日，红日公司同意解除，该合同经双方协商一致解除。本院对红日公司提出的要求确认其与鼎峰公司之间的房屋租赁合同已解除的诉讼请求予以支持。鼎峰公司向红日公司支付租金至2017年4月30日，其应向红日公司再支付2017年5月1日至5月10日期间的租金7367.71元（55.12元/㎡/月×401㎡÷30天×10天）及2017年5月11日至12日的房屋占用费1473.54元（55.12元/㎡/月×401㎡÷30天×2天），以上合计为8841.25元。红日公司要求鼎峰公司支付2017年5月1日至5月12日房屋租金及占用费8720元的主张未超出其权利范围，是对自己合法权益的自由处分，本院予以支持。依照意思自治与合同自由的契约精神，当事人在合同中约定的违约金是双方自主合意的结果，但合同自由并非绝对、无限制，需受合同正义的规制。我国合同法规定了违约金的赔偿性质，要求违约金的数额应与因违约造成的损失的数额大体一致，以避免无理性地严厉惩罚违约方，防止违约金条款成为一方谋取暴利的工具、扰乱正常的市场经济秩序。法律对违约方提出约定违约金过高并申请法院根据实际损失予以调整作了规定，合同自由受到了合同公平的制约，在法律适用上体现了合同公平与合同自由在个案中的法律价值的平衡。红日公司与鼎峰公司未约定红日公司提前解除合同应承担的违约责任，约定了鼎峰公司提前解除合同应支付2倍年租金的违约金，形成单方违约金条款。红日公司与鼎峰公司的合同履行期限总共为19个月，合同解除后，剩余履行期限为11个月，该双务合同中约定的以24个月租金计的单方违约金明显过分高于合同未履行的11个月期限的租金，也明显高于合同约定的19个月的租赁期限的租金，属于法律规定的约定违约金明显过高的情形，本院对鼎峰公司提出的约定违约金明显过高的主张予以采纳，对红日公司提出的要求鼎峰公司支付违约金（即其诉状中所称的”赔偿金”）480474.88元（55.12元/㎡/月×401㎡×24个月－5万元押金）的诉讼请求不予支持。违约方提出违约金明显过高的，应参照因违约造成的损失对违约金进行适当的调整。鼎峰公司在解除合同后及时与红日公司办理了房屋交接手续，红日公司取回房屋使用权。房屋租金是房屋使用权的经济价值货币化，房屋使用权是房屋租金的权利对价。红日公司虽未能依合同约定取得合同未履行部分11个月的租金，但其取回了房屋使用权，故其并未因鼎峰公司的违约而损失11个月的租金，本院对其提出的其因鼎峰公司违约造成的实际损失为11个月租金的主张不予采纳。红日公司未向法庭提交证据证明其遭受的实际损失，应承担举证不能之不利后果。鼎峰公司认为红日公司的损失为其迟延支付的房屋租金及占用费，并认为红日公司因鼎峰公司违约遭受的损失即为该笔费用，红日公司要求鼎峰公司支付的违约金不应超过该笔费用的30%。对此，本院认为，本案非鼎峰公司迟延付款造成的违约，而是其提前解约造成的违约，故对鼎峰公司提出因其违约对红日公司造成的损失为迟延支付的租金及占用费的主张不予采纳。鉴于房屋租赁合同的特殊性质及本案合同的实际履行情况，鼎峰公司单方提前解除合同后，红日公司需在合理期间内重新招租，鼎峰公司应向红日公司支付招租期内的房屋租金作为违约补偿。本院酌情将招租期确定为3个月，鼎峰公司向红日公司支付违约补偿金66309.36元（55.12元/㎡/月×401㎡×3个月）。鼎峰公司在《承诺书》中表示自愿依照租赁合同中的违约金条款向红日公司支付违约金并同意红日公司扣除其已交纳的房屋押金5万元。根据合同约定、房屋押金的自身性质以及交易习惯，房屋押金作为房屋维修金或赔偿金的担保，作用在于督促承租人谨慎和妥善使用、维护房屋并在房屋因使用、维护不当而遭受损毁时充当维修金或赔偿金。房屋租赁合同解除后，鼎峰公司未损坏房屋，则红日公司应向其退还房屋押金。红日公司在诉状中所主张的赔偿金数额是计算了2年租金扣除5万元押金后所得，可见红日公司并不主张扣除该笔押金，而是将该笔押金转换为赔偿金，但在鼎峰公司提出反诉请求后，红日公司认为该笔房屋租金不应返还。鼎峰公司出具《承诺书》，单方放弃房屋押金的返还请求权，是对自己权利的处分，也是为行使解除权而附加的条件，合同现已解除，鼎峰公司应信守该承诺。本院对鼎峰公司提出的要求红日公司退还5万元房屋押金的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第二款、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款，《高人民法院关于适〈用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、甘肃红日自动化信息工程有限公司与甘肃鼎峰汽车服务有限公司于2016年8月19日签订的《写字楼租赁合同》于2017年5月10日经双方协商一致解除；二、甘肃鼎峰汽车服务有限公司于判决生效之日起五日内向甘肃红日自动化信息工程有限公司支付房屋租金及占用费8720元、违约补偿金66309.36元，以上合计75029.36元；三、驳回甘肃红日自动化信息工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回甘肃鼎峰汽车服务有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8278元，减半收取4139元，由甘肃鼎峰汽车服务有限公司负担838元，由甘肃红日自动化信息工程有限公司负担3301元；反诉案件受理费525元，由甘肃鼎峰汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  张倩倩二〇一七年九月二十六日书 记 员  徐思思附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《高人民法院关于适〈用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。法信超链：地方法规7篇案例69篇期刊11篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。????????21