苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初5822号
原告（反诉被告）苏州市永真商城有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山路3号。
法定代表人谢永贞，董事长。
委托诉讼代理人徐军、沈成，江苏日易律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇翠坊南街17号。
法定代表人顾建林，社长。
委托诉讼代理人袁苇，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人上海星巴克咖啡经营有限公司，住所地上海市淮海中路937号金叶大楼第一、二层。
法定代表人TANBUAYBENG，该公司董事长。
委托诉讼代理人罗洁、王蕊，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原告苏州市永真商城有限公司（下称永真公司）与被告苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社（下称灵岩村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，灵岩村合作社于2017年9月25日提起反诉，后申请追加上海统一星巴克咖啡有限公司（于2018年1月16日名称变更为上海星巴克咖啡经营有限公司，下称星巴克公司）为第三人，本院依法受理反诉后予以合并审理，并通知星巴克公司作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）永真公司之委托诉讼代理人徐军，被告（反诉原告）灵岩村合作社之委托诉讼代理人袁苇，第三人星巴克公司之委托诉讼代理人罗洁、王蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永真公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告2006年3月6日签订《租赁协议》中不能继续履行的2、3、4楼共计4500平方米的租赁关系；一楼正常履行部分继续履行。事实与理由：其与被告于2006年3月6日签订《租赁协议》一份，约定由其承租被告位于木渎镇金山路3号的商业用房2392.65m2，租赁期限至2021年。其承租上述房屋用于开设商场，经过一轮经营后，房屋及设施需要新的装修和维护。自2015年开始，其着手准备装修更新和维护，经营户到期后，其逐步腾出场地供重新装修之需，2015年腾出了4楼，2016年腾出了3楼，2017年腾出了2楼，同时委托设计院进行新的装修设计，但是，在消防申报中被告知，涉案房屋没有建筑消防验收合格证（消防法自1998年开始实施，实施后需要消防验收，被告的房产证是2××3年，土地证是2000年，均在消防法出台后），对于新的装修审批不予通过，导致其在腾出租赁房屋后，无法实施新的装修工作，带来巨大的经济损失，无法实现合同目的，目前仅有一楼尚在继续使用。期间，其多次与被告协商，为避免损失进一步扩大，是否协商终止合同，并对后续问题进行妥善处理，但被告认为其企图单方面违约解除合同，为此其再三重新发函，表示继续履行合同，要求被告提供建筑消防验收合格证明，以充分证明出租标的物的合法性及可使用性，但均未果。鉴于目前的实际情况，合同能够履行的应当继续履行，部分不能履行的可以解除。为此特提起本诉，希望判如所请。
被告灵岩合作社辩称：1、原告未能区分金山路3号原房屋、金山路3号原太湖大酒店附房以及改扩建联通形成一个整体的永真商城房屋是三个不同的概念，主张的没有建筑消防验收合格证“租赁物”指代不清。事实上，金山路3号原房屋系其自有房屋，该房屋已经通过消防验收并取得房产证。2、原告未能提供任何证据证明其对永真商城房屋进行二次装修，更未能证明二次装修无法通过消防设计审核的原因是永真商城房屋没有消防验收合格证。其经了解得知，1998年消防法生效前建造的房屋二次装修设计备案及消防验收、开业前消防检查均无需提交原房屋的土建消防验收文件，且原告如不增加该房屋的消防验收要求的难度，则在原来的经营范围内进行二次装修，可直接凭2006年一次装修的报消防验收的全套材料或2015年星巴克公司开业报消防的全套材料办理此次装修消防设计备案、消防验收事宜，不存在原告所述的因没有原房屋的土建消防验收文件而无法办理消防设计备案及验收的情形。3、金山路3号原房屋符合合同目的并具有可使用性，原告未经其同意擅自变更房屋用途及进行二次装修，已构成严重违约，原告应就其违约行为承担相应不利后果。即使消防设计审核和消防验收无法通过，也是因原告擅自变更房屋用途及改建、接通金山路3号原房屋和附房时未能符合消防要求所致，与其无关。4、原告行使不安抗辩权拒付租金缺乏事实和法律依据。5、原告主张合同能够履行的应当履行，部分不能履行的可以解除缺乏法律依据。涉案房屋系整体出租，不存在可以把租赁物分割后“合同部分履行”的情形。原告实质是要求对合同内容的变更，但无单方变更权。综上，请求驳回原告的全部诉请。同时反诉称，其与原告先后签订《租赁协议》、《建房及租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》。因原告没有能力支付租赁协议项下2016年的租金，向其申请减免并分期支付，其决定2016年的租金仍按照605000元标准收取并同意原告半年支付一次，即2016年2月29日前支付半年度租金，2016年7月初支付下半年租金。但截至其提起反诉之日，原告尚拖欠自2016年7月1日起至今的租金合计1012296元。故请求：1、判令《租赁协议》、《建房及租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》于2017年9月25日解除。2、判令反诉被告立即腾让并归还木渎镇金山路3号全部房屋。3、判令反诉被告立即支付拖欠租金1012296元（自2016年7月1日起算至2017年9月25日租赁合同解除之日止），并自租赁合同解除之日起按照租赁合同租金标准支付房屋占有使用费直至实际搬离全部租赁物之日止。4、判令反诉被告按拖欠租金数额（以合同约定的应付金额为准）每日万分之三的标准支付应付未付租金期间的违约金118645元（自应付未付之日起算至2017年9月25日，并自2017年9月25日起按银行同期贷款利率支付拖欠租金的利息直至偿还全部拖欠租金之日止）。5、判令反诉被告支付租赁房屋闲置期间的租金损失482750元（按6个月租金计算）。6、第三人星巴克公司腾让并归还木渎镇金山路3号（一层西北侧）面积为180m2的房屋。
反诉被告永真公司辩称，其2015年将商场四楼清空等待装修，应扣租金151250元；2016年将三楼清空等待装修，应扣租金302500元；2017年将二楼清空等待装修，应扣租金为453750元；合计应扣租金为907500元。因此至2017年，其不结欠反诉原告租金，租金应当自反诉原告向其提供产权证、建筑配套消防验收合格通知书、竣工验收报告等二次装修开工申报必须具备的条件之日起计算。其将房屋转租给第三人经过反诉原告的同意并签订了相应的转租协议，不存在解除事由。根据目前的实际规定，涉案房屋如需要再次进行装修及消防报备，仅能就有产证部分即2392.65m2进行申报备案，其余搭建部分必须拆除。因此，其没有办法合理使用上述待装修房屋。
第三人星巴克公司述称，其跟永真公司之间签了15年的合约，至今也仅一年半的时间，其对该房屋进行了装修，配备了工作人员，其希望也有能力在涉案经营场所继续经营。对于原、被告之间的租赁纠纷，尊重法庭的认定和判决。如果反诉原、被告之间的租约提前解除，导致其和反诉被告之间的租赁关系也必须解除，其保留向反诉被告索赔的一切权利。
经审理查明，2006年3月6日，灵岩合作社（甲方）与永真公司（乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方将自有的位于吴中区××路××号的商业大楼一幢出租给乙方经营使用，房屋建筑总面积2392.65m2，租赁期限十六年即自2006年1月1日起至2021年12月31日止，2006年的租金为260000元，自签订合同之日一次性付清。2007年后的房租实行三年一递增，增幅为10%，即2007-2009年每年租金500000元，2010-2012年每年550000元，2013-2015年每年605000元，2016-2018年和2019-2021年二期的年租金按市场行情定但增幅在10%-20%之间，以先付后用为原则，全年一次性付款。协议第五条第3款约定，乙方应认真履行上述付款方式，不得拖欠；反之甲方有权立即单方终止合同，所造成的经济损失，由乙方负责；并且乙方应按拖欠租金每日万分之三的数额支付甲方违约金。第5款约定，租赁期间乙方可很据需要对房屋进行装饰，增设自动扶梯、消防设施及安装中央空调，但不得破坏原房屋结构，承重墙不得改变现状，如发现损坏要按价赔偿全部损失（包括房屋贬值）。第6款约定，租赁期满或解除合同时，乙方可搬走可移动物品，但一些固定性装饰（包括自动扶梯、消防设施及安装中央空调），在归还房屋的同时不能拆除，并不作价，应无偿移交给甲方。第9款约定，租赁期间乙方不得随意转租或转让讨人，如因特殊原因确需转租，应事先征得甲方同意，并另行签订租赁合同；否则甲方有权立即单方解除合同，并收回房屋，所造成的一切经济损失均由乙方承担。后永真公司利用该房屋开设了永真商城。
2006年4月30日，灵岩合作社（甲方）与永真公司（乙方）签订《建房及租赁协议书》一份，约定：甲方将对金山路3号原太湖大酒店后面的陈旧附房进行改建，由乙方出资全部进行改建，房屋建筑面积约2500m2，改建后的房屋所有权归甲方所有，甲方提供给乙方无偿使用10年，即自2007年1月1日起至2016年12月31日。无偿使用年限到期后，由乙方租赁使用，租赁期限至2021年12月31日，租金每年300000元，五年租金合计1500000元。关于甲、乙双方租赁期间的具体事项，均以2006年3月6日签订的《租赁协议》的具体条款执行。若在本协议租赁期满前提前终止租赁合同（包括政府拆迁但不限于此），除“2006年3月6日租赁协议”规定的权力义务外，对该新修建房屋的所有补偿（不含乙方的经营损失赔偿），根据15年的使用年限进行分摊，乙方应享有的补偿金额为未满租赁期限的使用年限除以15年乘以补偿费用。乙方负责委托设计图纸，经甲方确认后进行施工，施工完毕后由乙方负责工程竣工消防验收手续，并承担一切费用。上述协议书签订后，永真公司对原太湖大酒店后面附房（三层）进行了改建，将上述金山路3号的房屋与太湖大酒店附房进行了连通（每一层增设通道），并在原有两幢房屋基础上加盖了一层，形成一幢四层房屋。该扩建施工没有进行审批和办理消防验收手续，也没有办理产权登记手续。该四层房屋后经测绘，总建筑面积达到5932.79m2，其中一层1394.18m2，二、三、四层均1483.88m2，楼梯间86.96m2。
2006年9月15日，苏州市公安局吴中区公安消防大队出具《关于商城内装修工程消防验收合格的意见》，对金山路3号新装修的商城工程（装修层数一至四层，装修面积4800平方米）进行了消防验收，符合设计和建审意见，具有消防使用条件。9月19日，该消防大队对永真商城进行消防安全检查，同意永真公司开业经营。
2015年4月15日，灵岩合作社（甲方）与永真公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：“一、租赁期限：原房屋《租赁协议》合同还剩下6年多，如乙方在2015年内能成功引进星巴克，则甲方同意乙方将原《租赁协议》下的房屋租赁期限延长9年（即2006年1月1日至2030年12月31日），并同意乙方将房屋转租给星巴克，反之房屋租赁期限按原《租赁协议》执行至2021年12月31日止。二、租金金额：原房屋《租赁协议》2016年至2021年6年未定的租金按原《租赁协议》执行。实行三年一递增，每一次增幅在上年度租金的基础上增加10%，即2016年至2018年每年租金以2015年租金60.5万元为基数增加10%，计年租金66.55万元，2019年至2021年每年租金以2018年租金66.55万元为基数再增加10%，计年租金73.205万元。至于延期的9年租金因市场形势不可预知，届时甲乙双方根据市场行情再确定。三、本协议作为2006年3月6日甲、乙双方签订的房屋《租赁协议》的补充协议，与房屋《租赁协议》具有同等的法律效力。本协议未作规定处，均以2006年3月6日签订的房屋《租赁协议》的具体条款为执行标准，如有抵触之处以本补充协议为准。
2015年12月18日，永真公司向灵岩合作社申请免除2016年整年房租，2016年以后的房租参照2015年，没有增幅。后灵岩合作社同意永真公司2016年租金按照2015年的标准605000元收取，分上下半年二次收缴，上半年租金在2016年2月底前到账，下半年租金在2016年7月头到账。2016年3月1日，永真公司支付了半年度租金302500元，之后就再未向灵岩合作社支付租金。
2017年6月19日，永真公司发函给灵岩合作社称，原建筑物经过消防验收，但目前装修已陈旧，需要进行二次装修，但按照目前的消防要求，基本不可能通过验收，另外自建部分房产无法获得消防验收，局限了实际使用功能，故自书面函告之日起终止并解除双方的租赁协议。灵岩合作社回函要求永真公司于2017年6月30日前退还租赁房屋及自建房屋并及时撤出商场，同时支付所欠租金785250元。2017年6月27日，永真公司又发函给灵岩合作社，表示继续履行租赁协议，要求灵岩合作社提供租赁房产的消防验收原始证明，以便申报二次装修。2017年7月5日，灵岩合作社回函表示：一、因永真公司单方解除了双方的房屋租赁协议，其已投入时间和成本寻找新的承租人，且永真公司拖欠租金高达785250元已构成严重违约，故确认因永真公司的违约行为导致双方的房屋租赁协议于2017年6月19日永真公司发函之日解除；二、原租赁房屋已通过消防验收，自建房屋系永真公司自行制作设计图纸并施工，且未履行报批手续，属于违章建筑，如不满足消防验收要求，应由永真公司自行承担不利后果；三、如永真公司认为租赁房屋不满足经营所需条件，应当及时搬离，对于因未及时搬离造成的损失，其有权按照房屋租金收取房屋占用费/逾期搬离违约金，直至永真公司搬离租赁房屋之日止；四、因永真公司的违约行为导致租赁协议解除，其有权主张相当于六个月租金的违约金。要求永真公司及时支付租金并按期撤出商场。2017年7月11日，永真公司又发函给灵岩合作社，要求提供原始房屋的消防验收证明文件，在灵岩合作社提供上述文件之前，其履行不安抗辩权，暂停支付租金。
另查明，坐落于苏州市××区××路的房屋（本案《租赁协议》的标的物）原系吴县市第二人民医院（木渎镇卫生院，现名苏州市木渎人民医院）所有。经苏州市卫生局批准，木渎镇卫生院于1996-1997年建造了上述三层业务用房，建筑面积约2000m2，房屋所占地块于1997年11月17日获得征地批复。2000年6月1日，吴县市第二人民医院获得国有土地使用权登记。根据吴政办纪[2××3]61号会议纪要及木渎镇政府、灵岩合作社与苏州市木渎人民医院共同出具的《关于苏州市木渎人民医院置换金山路3号商业用房的土地情况说明》、《情况说明》，因业务发展需要，由木渎人民医院将原中医院旧址土地及其房产（中山东路外科医疗用房和金山路商业用房及其两处土地进行置换）与灵岩旧厂区土地进行置换。资产置换后，灵岩合作社于2××3年12月8日获得房屋产权登记，房屋层数为三层，建筑面积2392.65m2；但土地使用权因各种原因至今尚未过户，苏州市木渎人民医院确认“该土地的所有权、经营权自置换之日起已归属于灵岩所有，并由灵岩支配使用”。2006年2月10日，经苏州市公安局木渎派出所同意，上述房屋坐落变更为苏州市××区××路3号。
又查明，2015年5月30日，永真公司与第三人星巴克公司签订《店铺租约》一份，约定永真公司将永真商城一层约180m2的面积出租给星巴克公司经营使用，租赁期限为15年，租金为提成租金（含物业管理费）。2015年7月23日，第三人取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
审理中，永真公司陈述，涉案房屋目前仅在一楼北侧有星巴克公司在经营，没有其他经营户，一楼大厅至二、三、四楼均为空置状态，原来的装修已被其敲光。灵岩合作社则表示不清楚房屋二至四层是否为空置毛坯状态，一层除了第三人，没有其他次承租人。双方一致确认，原太湖大酒店附房产权人是灵岩合作社，改扩建后，两幢房屋连接成为一个整体变成了一幢，《房屋租赁补充协议》包括原太湖大酒店附房改扩建的面积，但租赁面积还是按照原有的4892.65（2392.65+2500）m2计算。
以上事实，有永真公司、灵岩合作社共同提交的租赁协议、建房及租赁协议书、房屋租赁补充协议、函，有灵岩合作社提交的房产证、国有土地使用证、会议纪要、情况说明、关于木渎镇卫生院补办征用土地的批复、补办业务用房项目的批复、吴县市征用土地报批表、建房书面说明、房屋编号批准文件、函、永真公司的申请、灵岩党委会会议纪要、消防安全检查意见书、建筑工程消防验收意见书，有第三人提交的店铺租约及庭审笔录等证据在卷佐证。
经本院询问，永真公司表示可以将二、三、四楼返还给灵岩合作社，但灵岩合作社表示涉案房屋系一个整体，应当整体回收后再整体出租，不同意永真公司先将二、三、四楼返还给其。
庭审中，永真公司还向本院提交装修申报流程、消防验收合格意见书样本、行政窗口申报流程等材料，证明商场等场所装修需要申报施工许可，需要提供原建筑物的消防验收合格意见书，若建筑物在1998年之前建成，则需要提供竣工验收报告及向当地公安部门的登记，灵岩合作社至今未能提供上述资料导致其二次装修开工许可无法得到报批。经质证，灵岩合作社对真实性、关联性均不认可，永真公司提供的装修申报流程是工业园区的，也不能适用本案。根据其至苏州市吴中区行政服务中心消防报审窗口领取的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南》、《建设工程消防设计备案办事指南》及咨询窗口办事人员得知，1998年消防法实施之前房屋建造及竣工时没有消防竣工验收或备案程序，不可能存在消防竣工验收合格证或消防验收备案证明文件，对于1998年9月1日之前建造的房屋如需办理开业前消防检查，可以提交证明其投入使用时间和当时使用性质的房产证明文件。金山路3号2392.65平方米的房屋系1998年之前建造的，原告对此亦知情，如对该房屋进行二次装修并办理开业前消防检查，无需提交该房屋的消防验收合格文件，事实上第三人星巴克公司在2015年7月就以金山路3号房屋办理了开业前的消防检查手续，可见二次装修消防设计备案、竣工验收消防备案及开业前消防检查均无需提供消防竣工验收文件。为此，灵岩合作社提交了苏州市吴中区行政服务中心印发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南》、《建设工程消防设计备案办事指南》《建设工程竣工验收消防备案办事指南》、《建设工程消防验收办事指南》。经质证，永真公司对上述证据真实性不持异议，但认为适用的前提是所有建筑物均为合法开工建设并领取产权证的房屋，本案争议房屋系有证房屋和无证房屋的统一体，第一次装修消防报批由于当时管理制度不严格，灵岩合作社提供的产证对面积进行了涂改，通过不正当手段取得了消防审批，而二次消防装修报批时必须提供产证原件及开工许可建设手续，导致诉争房屋已不能满足消防审核需要。第三人使用的部分是合法有产证的房屋。
第三人表示永真公司、灵岩合作社提供的上述材料由法院认定。
本院认为，永真公司与灵岩合作社于2006年3月6日就吴中区××路××号原2392.65平方米的三层商业用房签订的《租赁协议》系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。在永真公司根据《建房及租赁协议书》约定对原太湖大酒店附房和2392.65平方米的三层房屋改扩建形成新的四层房屋后至永真公司无偿使用改建房屋至2016年12月31日期间，双方均应按照《租赁协议》及后来的《房屋租赁补充协议》的约定履行各自的权利义务。2017年1月1日之后，永真公司与灵岩合作社就改扩建后的整体四层房屋（5932.79m2）建立了租赁关系，但由于改扩建未能取得审批手续，未取得建设工程规划许可证，亦未就新的四层房屋取得所有权登记，故目前双方形成的租赁合同关系应为无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故永真公司应当将涉案房屋返还给出租人灵岩合作社，灵岩合作社要求永真公司迁出涉案房屋，应予支持。因第三人实际占有使用一层西北侧180m2的面积，灵岩合作社要求第三人腾让并迁出该部分房屋，符合法律规定，本院予以支持。
关于租金及房屋使用费的问题。2016年7月1日至2016年12月31日的半年租金302500元应由永真公司支付给灵岩合作社。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。因永真公司一直占有使用涉案房屋，灵岩合作社要求永真公司自2017年1月1日起参照合同约定标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院应予支持。经核算，2017年度的房屋使用费为965500元，剩余部分自2018年1月1日起由永真公司按每日2645.2元标准支付至涉案房屋全部腾退交还灵岩合作社之日止。永真公司虽于审理中提出可以先将二、三、四楼归还给灵岩合作社，其余部分继续履行，但改扩建后的房屋属于一个整体，灵岩合作社只有在整体收回后才能有效使用和经营，因此灵岩合作社拒绝部分收回符合法律原则和社会常理，故永真公司仍应整体支付房屋占有使用费至归还全部房屋之日止。关于永真公司提出因灵岩合作社无法提供消防验收合格证明致其无法二次装修报批行使暂停支付租金的不安抗辩权的问题，《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日起施行，对于施行前建造的房屋，不可能要求所有人提供消防验收合格证，金山路3号原2392.65m2房屋系1996-1997年建造，原所有权人××人民医院及××村合作社均取得了合法的产权登记。而根据《建房及租赁协议书》约定，永真公司对原太湖大酒店附房进行改扩建形成新的四层房屋，但未按约定办理工程竣工消防验收手续，该改扩建工程亦未经过建设工程规划许可和审批，永真公司对此明知并负有责任，也接受了上述现实。另外，在2006年9月，消防部门通过了改扩建形成的四层房屋的装修工程消防验收，允许永真商城开业，并且一直由永真公司经营。但由于上述隐患的存在，随着消防法律法规的日益完善和执法日益严格，永真公司想二次装修改变经营模式而无法通过消防设计审批和验收的风险一直存在，该风险应由永真公司自行承担，即使确实如永真公司所述二次装修无法通过消防审批，该结果不能归责（或完全归责）于灵岩合作社。永真公司以此为由拒绝支付租金不符合诚实信用原则，也不符合法律规定，本院对此不予采纳。
关于灵岩合作社反诉要求永真公司支付逾期付款违约金及闲置期间的租金损失问题。对于2016年下半年的租金302500元，依照《租赁协议》约定，永真公司本应于2016年1月1日前支付，后灵岩合作社作出延期承诺允许永真公司2016年7月头到账，因此灵岩合作社有权要求永真公司自逾期之日起按每日万分之三的标准支付违约金，本院根据文义酌定该逾期之日为2016年7月11日。对于2017年1月1日之后的房屋使用费，因双方的租赁关系无效，有关房屋使用费的支付期限及违约金的约定不能适用，但灵岩合作社曾回函催告永真公司于2017年6月30日前支付拖欠的租金785250元，扣除2016年下半年租金后剩余482750元可以认为永真公司逾期支付，故该部分金额可以自2017年7月1日按银行同期贷款利率支付逾期的违约金（利息）。至于灵岩合作社主张剩余房屋使用费的违约金，本院不予支持。关于灵岩合作社主张的闲置期间租金损失482750元，因本案双方就改扩建后永真商城四层房屋形成的租赁关系依法被确认无效，并非因永真公司违约而解除，灵岩合作社的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十六条之规定，判决如下：
一、第三人上海星巴克咖啡经营有限公司于本判决生效之日起三十日内从位于苏州市吴中区木渎镇金山路3号永真商城一层约180m2的房屋内迁出并将房屋返还给反诉原告苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社。
二、反诉被告苏州市永真商城有限公司于本判决生效之日起三十日内从位于苏州市吴中区木渎镇金山路3号永真商城四层（总面积5932.79m2）除上述第三人租赁面积的房屋内迁出并将房屋返还给反诉原告苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社。
三、反诉被告苏州市永真商城有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社租金302500元、2017年度房屋使用费965500元，合计人民币1268000元及自2018年1月1日起按每日2645.2元的标准计算至上述永真商城四层房屋（5932.79m2）全部腾迁、返还之日止的房屋使用费。
四、反诉被告苏州市永真商城有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社785250元的逾期付款违约金（其中租金302500元自2016年7月11日起按每日万分之三标准，另外482750自2017年7月1日起按银行同期贷款利率标准，均计算至实际付款之日止）。
五、驳回原告苏州市永真商城有限公司的诉讼请求。
六、驳回反诉原告苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费77724元、反诉案件受理费58918元，合计人民币136642元，由原告（反诉被告）苏州市永真商城有限公司负担120000元，被告（反诉原告）苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社负担16642元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
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审 判 长 周 宏
人民陪审员 金 玲
人民陪审员 华 康
二〇一八年五月十八日
书 记 员 周诗韵