安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初597号
原告：黄山市鸿威物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：李涛，总经理。
委托代理人：凌菊媚，安徽道同律师事务所律师。
被告：张伟，经商，住安徽省黄山市屯溪区。
委托代理人：谢蓉，经商，住安徽省黄山市屯溪区，系张伟妻子。
被告：谢蓉，经商。
原告黄山市鸿威物业管理有限公司（以下简称鸿威物业公司）与被告张伟、谢蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员刘志翔适用简易程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告鸿威物业公司的委托代理人凌菊媚、被告谢蓉亦作为张伟的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鸿威物业公司诉称：黄山市鸿维房地产有限公司（以下简称鸿维房产公司）于2007年7月30日、2010年12月6日分别与鸿威物业公司签订两份前期物业服务合同，约定由原告向其开发的东方丽景小区提供前期物业管理服务；2012年12月28日，双方就物业管理费调整问题又签订了物业服务合同补充协议。合同期满后，东方丽景小区业主委员会代表全体业主与原告重新签订了物业服务合同，继续由原告向该小区提供物业管理服务。上述合同签订后，原告已如约履行了物业管理服务，而被告作为东方丽景小区的业主，自2009年9月1日开始就未交纳物业费。根据合同约定，原告截至2015年12月应交纳物业服务费13477元，违约金6898元。为维护自身合法权益，原告诉讼至法院，请求：1、判令被告给付原告自2009年9月至2015年12月拖欠的物业服务费13477元；2、判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至付清物业服务费之日止，截至2015年11月30日应支付违约金6898元；3、本案诉讼费由被告承担。
鸿威物业公司为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；证据二、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据三、交房通知书，证明被告系东方丽景花园小区业主，应按合同约定交纳物业费用；证据四、东方丽景一、二期前期物业合同及补充协议，证明原告受鸿维房产公司委托，为东方丽景花园小区提供物业管理服务；证据五、物业服务合同，证明东方丽景小区业主委员会代表全体业主与原告签订了物业服务合同，原告自2007年一直为被告提供物业服务；证据六、物业服务费通知单、邮寄回单，证明原告向被告催缴物业费的情况；证据七、催款通知单照片，证明原告在被告门口张贴了缴费单的事实；证据八、规划图，证明原告管理小区消防门边有一垃圾场，该垃圾场是用于堆放建筑垃圾的事实。
张伟、谢蓉在庭审中辩称：认可双方之间存在物业服务合同，之所以没有交纳物业费是因为物业公司提供的服务没有达到合同约定的标准；房屋质量有问题的，曾向开发公司反映维修过一次，但没有修好；维修房屋时家中被盗，物业公司疏于管理，且不能提供监控视频；垃圾池没有及时清理且是露天的，应该改成封闭式，虽然一直向物业公司反映，但问题一直没有结果。
张伟、谢蓉为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、照片一组，证明房屋质量有问题，开发公司维修过一次，但没有修好；门口有垃圾池，没有定期清理，影响其正常生活；证据二、物业调查问卷，证明被告曾经向物业公司反映上述问题，但一直没有解决。
张伟、谢蓉对鸿威物业公司提交的证据发表如下质证意见：证据一至证据五，均无异议；证据六，有异议，没有收到催款通知单；证据七，真实性有异议，照片上没有日期，也没有看到过，照片上电瓶车是我家保姆的，保姆是2014年初才来有的；证据八，有异议，买房时开发商并没有说明我家门口有垃圾池。
鸿威物业公司对张伟、谢蓉提交的证据发表如下质证意见：证据一，真实性有异议，拍摄地点和时间无法确认；房屋质量问题、漏水问题不是物业管理的范围，照片显示有清洁工清扫垃圾；证据二、真实性有异议，证明目的有异议，只是调查表复印件，上面填写的不满意的内容及被告所说的盗窃事件，不属于物业公司管理的范畴，该组证据也不能证明被告家中被盗的事实。
本院对鸿威物业提交的证据认证认为：证据一至证据五，被告均无异议，本院经审查予以确认；证据六，催款通知单由原告单方制作，邮寄清单虽然加盖邮寄公章，但未提供被告已签收的证据，本院对其证明目的不予采信；证据七，该照片无拍摄时间，被告也不认可，本院经审查不予采信；证据八，由规划部门制作，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信。
本院对张伟、谢蓉提交的证据认证认为：证据一，房屋质量问题的照片与本案无关联，关于垃圾池的照片未有拍摄时间，且修建垃圾池符合规划要求，本院对其证明目的不予采信；证据二、该调查表系鸿威集团向其业主发放的调查问卷，有业主谢蓉的签字，并对相关调查问题进行测评，内容真实合法，本院经审查予以采信。
经审理查明：张伟、谢蓉于2007年购买了鸿维房产公司开发的坐落于黄山市屯溪区东方丽景花园一期19幢03室的房屋（联排别墅），面积238.95平方米，该房屋已于2007年8月29日交付。2007年7月28日、2010年12月6日，鸿维房产公司与鸿威物业公司分别签订了东方丽景小区一、二期前期物业服务合同，约定由鸿威物业公司对东方丽景小区提供物业服务，其中联排别墅的物业服务收费标准为0.6元／平方米／月；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的15日之前履行交纳义务；未按期足额交纳的，按万分之五的标准向鸿威物业公司支付违约金。2012年12月28日，鸿威房产公司与鸿威物业公司签订东方丽景小区一、二期前期物业服务合同补充协议，约定东方丽景一期物业服务收费标准调整为0.9元／平方米／月，自2013年1月1日起执行。2014年6月14日，黄山鸿威东方丽景花园业主大会业主委员会与鸿威物业公司签订了物业服务合同，约定由鸿威物业公司对东方丽景花园小区提供物业服务，物业服务期限从2014年7月1日至2017年6月31日，联排别墅的物业服务收费标准为0.9元／平方米／月，物业服务费按每季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的15日之前履行交纳义务，逾期未交纳，鸿威物业公司有权按日万分之五的比例收取违约金。自2009年9月1日起至今，张伟、谢蓉未交纳物业服务费。鸿威物业公司曾向张伟、谢蓉邮寄送达催交物业服务费通知，但张伟、谢蓉否认签收。鸿威物业公司于2016年1月14日诉讼至法院，请求判如所请。
另查明：张伟、谢蓉系夫妻，两人拒付物业付费的理由是购买的房屋存在漏水、家中失窃、垃圾池影响其正常生活等问题。张伟、谢蓉未提供家中失窃的报警记录，其反映的垃圾池系按规划设计建造的。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鸿维房产公司与鸿威物业公司签订的前期物业服务合同及补充协议、黄山鸿威东方丽景花园业主大会业主委员会与鸿威物业公司签订的物业服务合同均是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告鸿威物业公司已依照合同约定提供了前期物业服务，被告作为东方丽景花园小区一期的业主，应按期履行交纳物业服务费的义务。被告自2009年9月1日至今未交纳任何物业服务费，已构成违约。自2009年9月1日至2015年12月31日，被告应给付的物业服务费金额为13476.78元（0.6元／平方米／月238.95平方米40月＋0.9元／平方米／月238.95平方米36月，其中自2009年9月1日至2012年12月31日共40月，物业服务费按0.6元／平方米／月标准计算；自2013年1月1日至2015年12月31日共36月，物业服务费按0.9元／平方米／月标准计算），该款被告应予以给付。原告主张按日万分之五支付违约金，因物业服务费欠付时间较长，造成违约金总额已超过所拖欠物业服务费的30%，原告鸿威物业公司未举证证明其实际损失，加之双方在履行合同过程中客观上产生了一定矛盾，双方均未能及时妥善解决致使损失扩大，遵循公平原则，本院酌情按所拖欠物业服务费总额的20%对违约金总额予以调整，即2695.36元。被告辩称房屋质量、家中失窃、垃圾池等问题不属于拒交物业费的理由，被告应另行通过其他正当途径予以解决。同时，原告作为物业管理者，应当根据法律规定及行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的满意度。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张伟、谢蓉于本判决生效之日起十日内支付原告黄山市鸿威物业管理有限公司2009年9月1日至2015年12月31日的物业服务费13476.78元并给付违约金2695.36元；
二、驳回原告黄山市鸿威物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费154.5元（原告已预交），由被告张伟、谢蓉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 刘志翔
二〇一六年三月十七日
书记员 汪雅婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。