广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第685号
原告：屈新红，女，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：刘晓红，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：陈慧燕，广东非凡律师事务所律师。
被告：高丽，女，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
原告屈新红诉被告高丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员蔡超明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈慧燕，被告高丽及其委托代理人邵健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屈新红诉称：原告与被告于2014年3月15日签订《房地产买卖合同》，合同约定原告向被告购买珠海市前山兰埔路158号××房（以下简称钰海山庄××房），房价款为198万元（人民币，以下未写明币种者，均为人民币）。合同第二条约定，原告于合同签订当天向被告支付定金港币5万元，于2014年3月18日前支付房款定金40万元，于同年4月30日前支付房款l58万元。合同第三条约定，原被告双方于合同签订之日起30日内到房地产交易中心办理过户手续。合同第十条规定：待原告向被告支付定金40万元后，被告应将原告所支付的定金港币5万元退还给原告。依据合同约定，原告于合同签订当天向被告支付了定金港币5万元，并于2014年3月17日支付定金40万元。后经原被告双方协商后决定，将房屋过户日期变更至2014年4月30日。2014年4月30日，原被告依约达到珠海市房地产交易中心，但在办理过户手续前，被告表示其认为原被告所签订的《房地产买卖合同》不行，要求必须到公证处或者律师事务所另行签订合同，否则不予履行过户手续。基于上述事实，原告认为，原被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。原被告双方在变更过户日期后，双方均应按照变更后的时间严格履行义务。被告在双方约定履行房屋过户义务的当天，要求与原告另行签订补充协议否则不予过户的行为，明显违反了双方签订的《房地产买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。综上所述，请求法院判令：一、被告向原告返还定金40万元；二、被告向原告支付定金罚款40万元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为其主张提交了以下证据：1、房地产买卖合同；2、房款定金收据；3、手机短信图片；4、原告于珠海房地产交易中心拍摄相片；5、录音记录；6、律师函信息及回复；7、录音光盘。
被告高丽答辩称：一、原告没有合法理由，无权在合同履行期内提起本案诉讼。原告在其《民事起诉状》中指出：“经原被告双方协商后决定，将房屋过户日期变更至2014年4月30日”、“《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。原被告双方在变更过户日期后，双方均应按照变更后的时间严格履行义务”。按照原告的认识，说明其完全理解双方《房地产买卖合同》第三条约定的“本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到房地产交易中心办理过户手续”之约定已经变更为“双方于2014年4月30日到房地产交易中心办理过户手续”。另按照该合同第六条“违约责任”的约定，双方均有15天的迟延履行期。故被告履行合同约定的办理过户的最迟时间是2014年5月15日，原告没有合法理由，在2014年5月4日即提起本案诉讼，于法无据，应予以驳回起诉。二、被告已按原告要求以及合同约定履行合同，并于原告两次违约后在合理期限内通知原告继续履行合同，但原告却再次违约，且以起诉行为表达了拒绝履行合同的意思表示。原告与被告签订《房地产买卖合同》后，已于3月25日大家口头约好的过户时间内反悔，但又却于2014年4月13日，在合同期内莫名其妙地向被告发出《律师函》，要求被告于2014年4月15日上午9：00携带有关资料到珠海市房地产交易中心与其共同办理过户手续及交付手续。被告收函后即通知中介公司并要求其携被告的《房产证》准时到场，为原告办理房屋过户手续。4月15日上午9：00，被告与中介员工准时携资料到达交易中心，并在该中心办事大厅等待原告至中午12：00下班，期间被告多次通过电话、短信催促、提醒原告过来履行合同，但原告却一直不出现。被告无奈之下只能电话回复向其发出律师函的律师，告知原告已经违约的事实。同时也以短信息告知原告其行为已经构成违约。此后，原告又于4月21日要求被告在其指定的4月25日、28日、30日三天到珠海市房地产交易中心办理过户手续。对此，被告因25号及28号因在香港办理事务及预约医生就诊等事宜，客观上存在时间冲突。并且，因原告违约在先，被告完全有理由相信原告信誉较低，将可能出现不履行支付158万元房款的合同约定的情形。故被告于2014年4月28日委托广东精诚粤衡律师事务所向原告发出《律师函》，指出原告4月15日违约的事实，并要求其于4月30日上午9：00携带资料到珠海市房地产交易中心办理房产过户手续及履行合同约定的付款义务。但在4月30日当天上午，原告当面拒绝了被告“房、款两清”的要求，并率先离场。5月13日，鉴于原告在其民事起诉状中自认为双方变更了合同约定的过户日期于4月30日，以及合同给予双方15天的履行宽限期的约定，被告为避免讼累愿意再给原告一次履行合同的机会，故委托广东莱恩律师事务所向原告发出《律师函》，要求其于2014年5月15日上午9：00至10：00之间在珠海市房地产交易中心履行付款义务及办理房屋过户手续。同时，被告还以手机短信息通知了原告上述《律师函》的内容。被告在5月15日上午9：00至10：00之间如期到达通知地点并等候，但原告却始终没有出现。综上，被告依法依约履行合同，未有任何违约之处，相反原告在双方确定的履行合同的时间内多次违约，并在合同履行期未满的情况下向被告提起诉讼，以行为表达了拒绝履行合同的意思表示，其行为已构成了对合同的根本违约，应依照合同约定承担违约责任，对其所交的定金，被告有权不予退回。故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告为其主张提交了以下证据：1、粤房地证字第C56171**号《房地产权证》；2、案涉房屋外观照片；3、房地产买卖合同；4、《声明》；5、《律师函》；6、表格及排号单；7、照片；8、香港回程船票及边检记录；9、就医票据；10、4月28日《律师函》及《申通快递详情单》、《快递跟踪记录》；11、5月13日《律师函》及《快递详情单》、《收据》、《快递跟踪记录》；12、手机短信息；13、排号单和申请表及照片；14、短信息；15、通话录音机短信息；16、通话录音；17、手机短信息记录；18、通话录音。
经审理查明，钰海山庄××房的登记权属人为高丽。2014年3月15日，以高丽为甲方，屈新红为乙方，双方签订一份《房地产买卖合同》，约定：乙方以198万元的价格向甲方购买钰海山庄××房。乙方应于合同签订当天支付甲方定金港币5万元，于当月18日前支付房款定金40万元（甲方收到40万元后应将5万港元定金退回），于同年4月30日前支付房款l58万元。合同签订之日起30日内甲乙双方应携带有关资料到房地产交易中心办理过户手续，甲方于过户当天将房屋交付给乙方使用。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房产时，作为甲方中途悔约处理，合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将定金及购房款退还乙方，另赔偿乙方40万元违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方，甲方可获得如下违约赔偿：1、乙方所交定金，甲方不退回；2、乙方赔偿甲方40万元违约金；以上两款，只能选择一款，等等。
合同签订当天，原告屈新红向被告高丽支付了定金港币5万元，并于2014年3月17日支付定金40万元。高丽收到40万元后将5万元港币退回给了屈新红。2014年4月13日，广东非凡律师事务所刘晓红律师受屈新红的委托，向高丽发出一份律师函，要求高丽在2014年4月15日上午9时携带有关资料到珠海市房地产登记中心与屈新红共同办理过户及房屋交付手续。
2014年4月15日上午，高丽到了珠海市房地产登记中心，并与屈新红之间有多次手机短信联系。9时4分，高丽向屈新红发出手机短信：“你好屈新红，我8：30已经到房产交易中心一楼等你，高丽。”屈新红回短信：“高丽小姐，我也在交易中心，怎么没看见你？屈新红”9时15分，屈新红发短信：“我一直在，怎么不见你？”高丽回短信：“在2楼大门口，这里有监控”屈新红回短信：“我一早就到了。”高丽回短信：“到了就出来，2楼大门口”9时35分，高丽又发短信：“你好屈新红，我在这里等你一个小时了，我跟中介公司一直在这里等，如果你迟迟不来，我有事就走了。”屈新红于9点40分回短信：“我一早就去了，也没见到你，也没见到中介，你千万别走，咱们还要按合同过户呢。”屈新红在11时23分又发短信：“高丽，咱们今天过户的前提是先过户，后按合同付款，你一直不同意，我不想跟你当面纠缠，你如确定这种方式没问题，咱们达到一致另外约定一个时间抓紧过户，请回复。屈新红”高丽在11时46分回短信：“屈新红我一直在珠海市房产交易中心等你，我是按照你的通知同合同约定一直在等你，到现在交易中心快下班你都没有到现场，你没有遵守约定，这是你违约。高丽”。当天上午，除了互发短信，高丽还在快到11点时打电话给屈新红，高丽提供的通话录音显示，高丽称其8点30分就开始等屈新红办理过户手续，但一直见不到屈新红，要求屈新红到大厅来；屈新红则称其到了珠海市房地产登记中心，并在里面的办公室，不想见面纠缠。在通话的最后，高丽说“那你出来呀，你躲着干嘛呀。”屈新红说“我会出来我都告诉你我会出来呀，你千万别走啊。”高丽说“你快点吧，我等到11：30”。
当天上午，高丽还打电话给屈新红的代理人刘晓红律师，说其从8：30等到下班屈新红都没出现。当天上午，大约在9时、9时15分、9时35分、11时50分，高丽还在珠海市房地产登记中心的办证大厅拍了多张显示其本人在办证大厅的照片，并且在10时33分和11时41分在珠海市房地产登记中心的取号机上领取了编号分别为查询87和查询117的查询单号各一张，用以证明其到了现场。庭审中，屈新红的代理人表示：屈新红4月15日去了珠海市房地产登记中心，但除了双方的短信内容外，没有其他证据证明；高丽当天应该有去珠海市房地产登记中心，但为什么两人没有碰上，具体情况不清楚。
此后，经过多次协商，屈新红和高丽同意于2014年4月30日上午9时到珠海市房地产登记中心办理过户手续。当天上午，屈新红和高丽均到了珠海市房地产登记中心，但因对余下158万元购房款的支付时间发生争议，双方没有办理过户手续。屈新红要求4月30日双方办理过户手续并交付房屋，然后在15天内付清余下购房款158万元。高丽同意在4月30日过户，但要求屈新红当天付清购房款158万元，如果要在15天内付款，则应当去律师楼或公证处，写明屈新红如在15天内不付款应如何补偿。随后，屈新红在2014年5月4日向本院提起诉讼。
高丽于2014年5月6日收到本院送达的应诉材料。当月13日，广东莱恩律师事务所律师邵健受高丽的委托出具一份律师函，主要内容为：因屈新红在4月15日办理过户手续中存在违约在先的事实，高丽有理由认为屈新红将不按合同履行支付房款的义务，故提出双方在4月30日“房、款两清”的要求，但屈新红在4月30日拒绝了高丽的要求并先行离场，此后并向珠海市香洲区人民法院提起诉讼。现高丽出于善意，为避免双方讼累，愿意再给屈新红一次履行机会，请屈新红于2014年5月15日上午9时到10日携带158万元（存折、现金均可）及相关资料到珠海市房地产登记中心履行支付房款的义务及办理钰海山庄××房的过户手续。高丽将在珠海市房地产登记中心等候一个小时，过时不候，逾期将视屈新红选择不履行合同，等等。该律师函通过EMS于5月13日寄往屈新红在《房地产买卖合同》中填写的在广州的地址，但在5月14日因拒收被退回。5月14日，高丽向屈新红发出短信，通知屈新红在2014年5月15日上午9时到10时携带158万元（存折、现金均可）及相关资料到珠海市房地产登记中心履行合同，过时不候，并视为拒绝履行合同。高丽于5月15日上午到了珠海市房地产登记中心，并于10时10分左右在现场拍了照片。当天屈新红没有按通知前往办理有关手续。
庭审中，屈新红和高丽均确认《房地产买卖合同》约定的房屋过户时间是2014年4月15日之前。此外，屈新红表示，其在4月30日要求有15天的付款期，是因为需要办理过户后以涉案房产办理信誉贷款，以贷款来支付房款。高丽表示在合同签订及履行过程中，没有提到通过房产的信誉贷款来支付房款。
另查明，原告屈新红向本院提交的授权委托书和广东非凡律师事务所函显示，屈新红在2014年3月25日签署委托书，委托广东非凡律师事务所刘晓红律师和陈慧燕律师代理其与高丽之间的房屋买卖合同纠纷案；广东非凡律师事务所函的出具时间是2014年4月3日（该日期为打印），主要内容是告知本院其律师所已接受屈新红的委托，指派刘晓红和陈慧燕律师作为屈新红诉高丽房地产买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。庭审中，对本院提出的为何双方还处于履行期间便委托律师准备提起诉讼这一问题，屈新红的代理人表示应该是屈新红把委托时间填错了，真正的时间是4月25日。
本院认为，屈新红和高丽签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，除了约定的定金金额违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金金额“不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定外，其他内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。依据合同约定，双方应在2014年4月15日之前办理钰海山庄××房的过户手续，屈新红应在当月30日前支付购房余款158万元。根据高丽提供的照片、查询单号、短信记录和电话通话录音等证据，以及屈新红的陈述，可以证实高丽在2014年4月15日上午到了珠海市房地产登记中心，并多次催促高丽到现场办理过户手续，而屈新红虽然在发给高丽的手机短信和与高丽电话通话中声称到了珠海市房地产登记中心，但并没有提供除短信和电话录音之外的其他任何证据证实，屈新红也没有对其声称的到了现场但为何不与高丽见面并共同办理过户手续的行为提出合理解释，因此，本院认定屈新红在2014年4月15日并没有配合高丽办理过户手续，构成违约。此后，屈新红和高丽经过协商约定在2014年4月30日再次办理过户手续，双方当天虽然都到了珠海市房地产登记中心，但因对158万元购房余款的支付时间发生争议而没有办理过户手续。屈新红要求在2014年4月30日起15天内支付，高丽则要求在2014年4月30日当天支付，如果在2014年4月30日起15天内支付，则应以书面方式明确屈新红未在15天内付款应承担责任。双方的上述主张是否符合合同约定，是认定哪一方构成违约的关键。根据《房地产买卖合同》的约定，屈新红应在2014年4月30日前支付购房余款158万元，该日期为确定日期，不以涉案房产过户为前提，也没有设定其他条件。如前所述，涉案房产没有在2014年4月15日前办理过户手续不是因为高丽拒不办理，而是因为屈新红没有在约定时间配合所造成，故屈新红不享有要求高丽先办过户手续后付款的后履行抗辩权，依合同无权要求顺延15天支付余款。因此，高丽要求屈新红在2014年4月30日当天支付余款158万元，符合合同约定，而屈新红拒绝在当天支付158万元，违反了合同的约定。至于高丽提出的如顺延15天付款，则应书面明确逾期付款的违约责任的要求，是基于屈新红此前未按约定办理过户手续的行为所产生的合理反应。在屈新红明确拒绝于2014年4月30日当天支付余款158万元的情况下，高丽有权暂不予配合办理过户手续，因此，屈新红主ＸＸＸ违反了《房地产买卖合同》的约定，依据不充分，本院不予采纳。屈新红在2014年4月30日没能办理过户手续几天后便向本院提起诉讼，要求高丽双倍返还定金，表明屈新红不愿意继续履行合同，即不再购买钰海山庄××房，也不会再支付余下购房款158万元。而高丽在2014年5月13日再次通知屈新红在当月15日办理过户手续，并在15日当天去了珠海市房地产登记中心，表明其愿意继续履行合同。《房地产买卖合同》约定屈新红“中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款”，高丽可以在不退回屈新红40万元定金和要求屈新红支付40万元违约金之间任选其一。屈新红的行为已经符合上述高丽不退定金或要求支付违约金的条件，高丽在诉讼中已经明确表示不退回40万元定金，因此，对于在《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的定金限额内的定金396000元（1980000×20%），高丽有权不予退回，但应退回余下购房款4000元。如前所述，高丽没有违约行为，屈新红要求高丽支付40万元定金罚款，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告高丽于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告屈新红购房款4000元；
二、驳回原告屈新红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，财产保全费4520元，合计10420元，原告屈新红负担10368元，被告高丽负担52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 蔡超明
二〇一四年七月二十九日
书记员 赖彩虹
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2014）珠香法民三初字第685号
原告：屈新红，女，汉族，1971年8月13日出生，住广州市天河区。
委托代理人：刘晓红，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：陈慧燕，广东非凡律师事务所律师。
被告：高丽，女，汉族，1984年4月12日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
原告屈新红诉被告高丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员蔡超明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈慧燕，被告高丽及其委托代理人邵健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屈新红诉称：原告与被告于2014年3月15日签订《房地产买卖合同》，合同约定原告向被告购买珠海市前山兰埔路158号（钰海山庄）l栋1单元402房（以下简称钰海山庄l栋1单元402房），房价款为198万元（人民币，以下未写明币种者，均为人民币）。合同第二条约定，原告于合同签订当天向被告支付定金港币5万元，于2014年3月18日前支付房款定金40万元，于同年4月30日前支付房款l58万元。合同第三条约定，原被告双方于合同签订之日起30日内到房地产交易中心办理过户手续。合同第十条规定：待原告向被告支付定金40万元后，被告应将原告所支付的定金港币5万元退还给原告。依据合同约定，原告于合同签订当天向被告支付了定金港币5万元，并于2014年3月17日支付定金40万元。后经原被告双方协商后决定，将房屋过户日期变更至2014年4月30日。2014年4月30日，原被告依约达到珠海市房地产交易中心，但在办理过户手续前，被告表示其认为原被告所签订的《房地产买卖合同》不行，要求必须到公证处或者律师事务所另行签订合同，否则不予履行过户手续。基于上述事实，原告认为，原被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。原被告双方在变更过户日期后，双方均应按照变更后的时间严格履行义务。被告在双方约定履行房屋过户义务的当天，要求与原告另行签订补充协议否则不予过户的行为，明显违反了双方签订的《房地产买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。综上所述，请求法院判令：一、被告向原告返还定金40万元；二、被告向原告支付定金罚款40万元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为其主张提交了以下证据：1、房地产买卖合同；2、房款定金收据；3、手机短信图片；4、原告于珠海房地产交易中心拍摄相片；5、录音记录；6、律师函信息及回复；7、录音光盘。
被告高丽答辩称：一、原告没有合法理由，无权在合同履行期内提起本案诉讼。原告在其《民事起诉状》中指出：“经原被告双方协商后决定，将房屋过户日期变更至2014年4月30日”、“《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。原被告双方在变更过户日期后，双方均应按照变更后的时间严格履行义务”。按照原告的认识，说明其完全理解双方《房地产买卖合同》第三条约定的“本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到房地产交易中心办理过户手续”之约定已经变更为“双方于2014年4月30日到房地产交易中心办理过户手续”。另按照该合同第六条“违约责任”的约定，双方均有15天的迟延履行期。故被告履行合同约定的办理过户的最迟时间是2014年5月15日，原告没有合法理由，在2014年5月4日即提起本案诉讼，于法无据，应予以驳回起诉。二、被告已按原告要求以及合同约定履行合同，并于原告两次违约后在合理期限内通知原告继续履行合同，但原告却再次违约，且以起诉行为表达了拒绝履行合同的意思表示。原告与被告签订《房地产买卖合同》后，已于3月25日大家口头约好的过户时间内反悔，但又却于2014年4月13日，在合同期内莫名其妙地向被告发出《律师函》，要求被告于2014年4月15日上午9：00携带有关资料到珠海市房地产交易中心与其共同办理过户手续及交付手续。被告收函后即通知中介公司并要求其携被告的《房产证》准时到场，为原告办理房屋过户手续。4月15日上午9：00，被告与中介员工准时携资料到达交易中心，并在该中心办事大厅等待原告至中午12：00下班，期间被告多次通过电话、短信催促、提醒原告过来履行合同，但原告却一直不出现。被告无奈之下只能电话回复向其发出律师函的律师，告知原告已经违约的事实。同时也以短信息告知原告其行为已经构成违约。此后，原告又于4月21日要求被告在其指定的4月25日、28日、30日三天到珠海市房地产交易中心办理过户手续。对此，被告因25号及28号因在香港办理事务及预约医生就诊等事宜，客观上存在时间冲突。并且，因原告违约在先，被告完全有理由相信原告信誉较低，将可能出现不履行支付158万元房款的合同约定的情形。故被告于2014年4月28日委托广东精诚粤衡律师事务所向原告发出《律师函》，指出原告4月15日违约的事实，并要求其于4月30日上午9：00携带资料到珠海市房地产交易中心办理房产过户手续及履行合同约定的付款义务。但在4月30日当天上午，原告当面拒绝了被告“房、款两清”的要求，并率先离场。5月13日，鉴于原告在其民事起诉状中自认为双方变更了合同约定的过户日期于4月30日，以及合同给予双方15天的履行宽限期的约定，被告为避免讼累愿意再给原告一次履行合同的机会，故委托广东莱恩律师事务所向原告发出《律师函》，要求其于2014年5月15日上午9：00至10：00之间在珠海市房地产交易中心履行付款义务及办理房屋过户手续。同时，被告还以手机短信息通知了原告上述《律师函》的内容。被告在5月15日上午9：00至10：00之间如期到达通知地点并等候，但原告却始终没有出现。综上，被告依法依约履行合同，未有任何违约之处，相反原告在双方确定的履行合同的时间内多次违约，并在合同履行期未满的情况下向被告提起诉讼，以行为表达了拒绝履行合同的意思表示，其行为已构成了对合同的根本违约，应依照合同约定承担违约责任，对其所交的定金，被告有权不予退回。故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告为其主张提交了以下证据：1、粤房地证字第××号《房地产权证》；2、案涉房屋外观照片；3、房地产买卖合同；4、《声明》；5、《律师函》；6、表格及排号单；7、照片；8、香港回程船票及边检记录；9、就医票据；10、4月28日《律师函》及《申通快递详情单》、《快递跟踪记录》；11、5月13日《律师函》及《快递详情单》、《收据》、《快递跟踪记录》；12、手机短信息；13、排号单和申请表及照片；14、短信息；15、通话录音机短信息；16、通话录音；17、手机短信息记录；18、通话录音。
经审理查明，钰海山庄l栋1单元402房的登记权属人为高丽。2014年3月15日，以高丽为甲方，屈新红为乙方，双方签订一份《房地产买卖合同》，约定：乙方以198万元的价格向甲方购买钰海山庄l栋1单元402房。乙方应于合同签订当天支付甲方定金港币5万元，于当月18日前支付房款定金40万元（甲方收到40万元后应将5万港元定金退回），于同年4月30日前支付房款l58万元。合同签订之日起30日内甲乙双方应携带有关资料到房地产交易中心办理过户手续，甲方于过户当天将房屋交付给乙方使用。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房产时，作为甲方中途悔约处理，合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将定金及购房款退还乙方，另赔偿乙方40万元违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方，甲方可获得如下违约赔偿：1、乙方所交定金，甲方不退回；2、乙方赔偿甲方40万元违约金；以上两款，只能选择一款，等等。
合同签订当天，原告屈新红向被告高丽支付了定金港币5万元，并于2014年3月17日支付定金40万元。高丽收到40万元后将5万元港币退回给了屈新红。2014年4月13日，广东非凡律师事务所刘晓红律师受屈新红的委托，向高丽发出一份律师函，要求高丽在2014年4月15日上午9时携带有关资料到珠海市房地产登记中心与屈新红共同办理过户及房屋交付手续。
2014年4月15日上午，高丽到了珠海市房地产登记中心，并与屈新红之间有多次手机短信联系。9时4分，高丽向屈新红发出手机短信：“你好屈新红，我8：30已经到房产交易中心一楼等你，高丽。”屈新红回短信：“高丽小姐，我也在交易中心，怎么没看见你？屈新红”9时15分，屈新红发短信：“我一直在，怎么不见你？”高丽回短信：“在2楼大门口，这里有监控”屈新红回短信：“我一早就到了。”高丽回短信：“到了就出来，2楼大门口”9时35分，高丽又发短信：“你好屈新红，我在这里等你一个小时了，我跟中介公司一直在这里等，如果你迟迟不来，我有事就走了。”屈新红于9点40分回短信：“我一早就去了，也没见到你，也没见到中介，你千万别走，咱们还要按合同过户呢。”屈新红在11时23分又发短信：“高丽，咱们今天过户的前提是先过户，后按合同付款，你一直不同意，我不想跟你当面纠缠，你如确定这种方式没问题，咱们达到一致另外约定一个时间抓紧过户，请回复。屈新红”高丽在11时46分回短信：“屈新红我一直在珠海市房产交易中心等你，我是按照你的通知同合同约定一直在等你，到现在交易中心快下班你都没有到现场，你没有遵守约定，这是你违约。高丽”。当天上午，除了互发短信，高丽还在快到11点时打电话给屈新红，高丽提供的通话录音显示，高丽称其8点30分就开始等屈新红办理过户手续，但一直见不到屈新红，要求屈新红到大厅来；屈新红则称其到了珠海市房地产登记中心，并在里面的办公室，不想见面纠缠。在通话的最后，高丽说“那你出来呀，你躲着干嘛呀。”屈新红说“我会出来我都告诉你我会出来呀，你千万别走啊。”高丽说“你快点吧，我等到11：30”。
当天上午，高丽还打电话给屈新红的代理人刘晓红律师，说其从8：30等到下班屈新红都没出现。当天上午，大约在9时、9时15分、9时35分、11时50分，高丽还在珠海市房地产登记中心的办证大厅拍了多张显示其本人在办证大厅的照片，并且在10时33分和11时41分在珠海市房地产登记中心的取号机上领取了编号分别为查询87和查询117的查询单号各一张，用以证明其到了现场。庭审中，屈新红的代理人表示：屈新红4月15日去了珠海市房地产登记中心，但除了双方的短信内容外，没有其他证据证明；高丽当天应该有去珠海市房地产登记中心，但为什么两人没有碰上，具体情况不清楚。
此后，经过多次协商，屈新红和高丽同意于2014年4月30日上午9时到珠海市房地产登记中心办理过户手续。当天上午，屈新红和高丽均到了珠海市房地产登记中心，但因对余下158万元购房款的支付时间发生争议，双方没有办理过户手续。屈新红要求4月30日双方办理过户手续并交付房屋，然后在15天内付清余下购房款158万元。高丽同意在4月30日过户，但要求屈新红当天付清购房款158万元，如果要在15天内付款，则应当去律师楼或公证处，写明屈新红如在15天内不付款应如何补偿。随后，屈新红在2014年5月4日向本院提起诉讼。
高丽于2014年5月6日收到本院送达的应诉材料。当月13日，广东莱恩律师事务所律师邵健受高丽的委托出具一份律师函，主要内容为：因屈新红在4月15日办理过户手续中存在违约在先的事实，高丽有理由认为屈新红将不按合同履行支付房款的义务，故提出双方在4月30日“房、款两清”的要求，但屈新红在4月30日拒绝了高丽的要求并先行离场，此后并向珠海市香洲区人民法院提起诉讼。现高丽出于善意，为避免双方讼累，愿意再给屈新红一次履行机会，请屈新红于2014年5月15日上午9时到10日携带158万元（存折、现金均可）及相关资料到珠海市房地产登记中心履行支付房款的义务及办理钰海山庄l栋1单元402房的过户手续。高丽将在珠海市房地产登记中心等候一个小时，过时不候，逾期将视屈新红选择不履行合同，等等。该律师函通过EMS于5月13日寄往屈新红在《房地产买卖合同》中填写的在广州的地址，但在5月14日因拒收被退回。5月14日，高丽向屈新红发出短信，通知屈新红在2014年5月15日上午9时到10时携带158万元（存折、现金均可）及相关资料到珠海市房地产登记中心履行合同，过时不候，并视为拒绝履行合同。高丽于5月15日上午到了珠海市房地产登记中心，并于10时10分左右在现场拍了照片。当天屈新红没有按通知前往办理有关手续。
庭审中，屈新红和高丽均确认《房地产买卖合同》约定的房屋过户时间是2014年4月15日之前。此外，屈新红表示，其在4月30日要求有15天的付款期，是因为需要办理过户后以涉案房产办理信誉贷款，以贷款来支付房款。高丽表示在合同签订及履行过程中，没有提到通过房产的信誉贷款来支付房款。
另查明，原告屈新红向本院提交的授权委托书和广东非凡律师事务所函显示，屈新红在2014年3月25日签署委托书，委托广东非凡律师事务所刘晓红律师和陈慧燕律师代理其与高丽之间的房屋买卖合同纠纷案；广东非凡律师事务所函的出具时间是2014年4月3日（该日期为打印），主要内容是告知本院其律师所已接受屈新红的委托，指派刘晓红和陈慧燕律师作为屈新红诉高丽房地产买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。庭审中，对本院提出的为何双方还处于履行期间便委托律师准备提起诉讼这一问题，屈新红的代理人表示应该是屈新红把委托时间填错了，真正的时间是4月25日。
本院认为，屈新红和高丽签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，除了约定的定金金额违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金金额“不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定外，其他内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。依据合同约定，双方应在2014年4月15日之前办理钰海山庄l栋1单元402房的过户手续，屈新红应在当月30日前支付购房余款158万元。根据高丽提供的照片、查询单号、短信记录和电话通话录音等证据，以及屈新红的陈述，可以证实高丽在2014年4月15日上午到了珠海市房地产登记中心，并多次催促高丽到现场办理过户手续，而屈新红虽然在发给高丽的手机短信和与高丽电话通话中声称到了珠海市房地产登记中心，但并没有提供除短信和电话录音之外的其他任何证据证实，屈新红也没有对其声称的到了现场但为何不与高丽见面并共同办理过户手续的行为提出合理解释，因此，本院认定屈新红在2014年4月15日并没有配合高丽办理过户手续，构成违约。此后，屈新红和高丽经过协商约定在2014年4月30日再次办理过户手续，双方当天虽然都到了珠海市房地产登记中心，但因对158万元购房余款的支付时间发生争议而没有办理过户手续。屈新红要求在2014年4月30日起15天内支付，高丽则要求在2014年4月30日当天支付，如果在2014年4月30日起15天内支付，则应以书面方式明确屈新红未在15天内付款应承担责任。双方的上述主张是否符合合同约定，是认定哪一方构成违约的关键。根据《房地产买卖合同》的约定，屈新红应在2014年4月30日前支付购房余款158万元，该日期为确定日期，不以涉案房产过户为前提，也没有设定其他条件。如前所述，涉案房产没有在2014年4月15日前办理过户手续不是因为高丽拒不办理，而是因为屈新红没有在约定时间配合所造成，故屈新红不享有要求高丽先办过户手续后付款的后履行抗辩权，依合同无权要求顺延15天支付余款。因此，高丽要求屈新红在2014年4月30日当天支付余款158万元，符合合同约定，而屈新红拒绝在当天支付158万元，违反了合同的约定。至于高丽提出的如顺延15天付款，则应书面明确逾期付款的违约责任的要求，是基于屈新红此前未按约定办理过户手续的行为所产生的合理反应。在屈新红明确拒绝于2014年4月30日当天支付余款158万元的情况下，高丽有权暂不予配合办理过户手续，因此，屈新红主ＸＸＸ违反了《房地产买卖合同》的约定，依据不充分，本院不予采纳。屈新红在2014年4月30日没能办理过户手续几天后便向本院提起诉讼，要求高丽双倍返还定金，表明屈新红不愿意继续履行合同，即不再购买钰海山庄l栋1单元402房，也不会再支付余下购房款158万元。而高丽在2014年5月13日再次通知屈新红在当月15日办理过户手续，并在15日当天去了珠海市房地产登记中心，表明其愿意继续履行合同。《房地产买卖合同》约定屈新红“中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款”，高丽可以在不退回屈新红40万元定金和要求屈新红支付40万元违约金之间任选其一。屈新红的行为已经符合上述高丽不退定金或要求支付违约金的条件，高丽在诉讼中已经明确表示不退回40万元定金，因此，对于在《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的定金限额内的定金396000元（1980000×20%），高丽有权不予退回，但应退回余下购房款4000元。如前所述，高丽没有违约行为，屈新红要求高丽支付40万元定金罚款，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告高丽于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告屈新红购房款4000元；
二、驳回原告屈新红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，财产保全费4520元，合计10420元，原告屈新红负担10368元，被告高丽负担52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员蔡超明
二○一四年七月二十九日
书记员赖彩虹