北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4503号上诉人（原审被告）:北京全盛丰联投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园523号10层11001。法定代表人：黄文勇，经理。委托诉讼代理人：张湘玲，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京三合慧谷房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广泽路2号院。法定代表人：王吉众，总经理。委托诉讼代理人：李礼，北京市两高律师事务所律师。上诉人北京全盛丰联投资管理有限公司（以下简称全盛丰联公司）因与被上诉人北京三合慧谷房地产开发有限公司（以下简称三合慧谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初35657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人全盛丰联公司之委托诉讼代理人张湘玲、被上诉人三合慧谷公司之委托诉讼代理人李礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。全盛丰联公司上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判：全盛丰联公司无需支付三合慧谷公司2016年4月18日至2016年5月23日期间的租金和房屋使用费73807.2元；全盛丰联公司无需支付三合慧谷公司违约金155280元；全盛丰联公司无需支付三合慧谷公司65.2元水费和5056.5元电费。事实和理由：1.全盛丰联公司按照三合慧谷公司职工王国勇的要求在下一期的租金支付日前提交解除合同申请并提前搬走，配合三合慧谷公司将房屋出租给第三方，因此租赁合同于2016年4月15日解除，全盛丰联公司无需向三合慧谷公司支付此后的租金及房屋使用费；2.全盛丰联公司并无恶意违约或拖欠租金的行为，全盛丰联公司在合同解除后未继续使用涉诉房屋且留下装修、办公家具等供下一租户使用，三合慧谷公司并无损失，因此全盛丰联公司不应支付违约金，三合慧谷公司应退还全盛丰联公司押金；3.三合慧谷公司并未实际为全盛丰联公司向第三方缴纳水电费，故全盛丰联公司不应向三合慧谷公司支付水电费，水电费应当由全盛丰联公司与第三方核对后向第三方缴纳。三合慧谷公司辩称：同意原审判决，不同意全盛丰联公司的请求。1.双方租赁合同解除时间是2016年5月19日，由于全盛丰联公司拖欠租金达到解除条件，三合慧谷公司依据合同约定依法解除租赁合同，因此全盛丰联公司应当将拖欠资金支付至解除合同当日，且解除合同后全盛丰联公司并未按期腾退房屋，所以全盛丰联公司还应当支付房屋使用费。2.双方签订的租赁合同合法有效，全盛丰联公司存在严重违约行为，拖欠租金超过15日，按合同约定全盛丰联公司应当支付违约金，全盛丰联公司行为给三合慧谷公司造成了较大经济损失，所以不同意全盛丰联公司的第二项上诉请求及事实理由。3.水电费是全盛丰联公司应当承担的，我方同意在解决合同纠纷时由法院一并解决水电费的问题。三合慧谷公司向一审法院起诉请求：1、确认全盛丰联公司、三合慧谷公司签订的《租赁合同》于2016年5月19日解除；2、全盛丰联公司支付拖欠的租金73807.2元（2016年4月18日至2016年5月23日）；3、全盛丰联公司支付逾期交纳租金的滞纳金（以73807.2元为本金，按照日千分之二的标准从2016年4月18日计算至实际付清租金之日止）；4、全盛丰联公司支付违约金374162元；5、全盛丰联公司支付拖欠的水费65.2元、电费5956.5元。事实和理由：2015年8月18日，三合慧谷公司和全盛丰联公司签署《租赁合同》，约定三合慧谷公司将北京市朝阳区望京广泽路2号慧谷根园项目24号楼1层房屋（以下简称涉案房屋）租与全盛丰联公司，租期为2015年8月18日至2020年10月17日，其中2015年8月18日至2015年10月17日为免租期。合同签订后，三合慧谷公司将涉案房屋交付全盛丰联公司，全盛丰联公司向三合慧谷公司支付了租赁保证金及截止2016年4月17日的租金，后续未付租金。依据合同约定，全盛丰联公司未按时付租的，每逾期一日应按未付金额千分之二支付滞纳金；逾期十五日，三合慧谷公司有权解除合同，全盛丰联公司应当支付6个月租金作为违约金，且不得主张返还保证金。2016年5月17日，因多次催缴无效，故三合慧谷公司向全盛丰联公司发送了解除合同通知，并要求全盛丰联公司在5月23日前腾退涉案房屋。后，全盛丰联公司在5月23日腾退了涉案房屋，三合慧谷公司在2016年6月1日将涉案房屋另租他人。但全盛丰联公司至今仍拒绝交纳租金和能源费，故三合慧谷公司提起诉讼。一审法院认定事实：2015年8月18日，三合慧谷公司和全盛丰联公司签署《租赁合同》，约定三合慧谷公司将涉案房屋租与全盛丰联公司，租期为2015年8月18日至2020年10月17日，其中2015年8月18日至2015年10月17日为免租期；第一年和第二年的年租金均为748324元，季付，全盛丰联公司应于租金到期15日前向三合慧谷公司支付下一个季度租金，全盛丰联公司应分别于2015年8月17日、2016年1月17日、2016年4月17日、2016年7月17日各支付租金187081元；全盛丰联公司还应交纳承租涉案房屋期间产生的水、电费等；租赁保证金为124721元，如全盛丰联公司违约或中途擅自退租的，三合慧谷公司可将该租赁保证金直接抵扣为租金、违约金、滞纳金及其他费用；如全盛丰联公司迟延付租超过15日的，三合慧谷公司有权解除合同，全盛丰联公司除需支付应当支付的租金、滞纳金等所有费用外，还应一次性向三合慧谷公司支付相当于6个月租金的违约金，并不得要求三合慧谷公司退还租赁保证金。《租赁合同》签订后，三合慧谷公司将涉案房屋交付全盛丰联公司，全盛丰联公司向三合慧谷公司支付了租赁保证金124720元及截至2016年4月17日的租金，后续未付租金。2016年4月15日，全盛丰联公司向三合慧谷公司职工王国勇送达了《关于提前解除租赁合同申请》，称因签订合同的目的不能实现，导致门店合同无法继续履行，向三合慧谷公司提出提前终止合同申请。2016年4月18日，三合慧谷公司致《关于贵司之回复》于全盛丰联公司，三合慧谷公司称全盛丰联公司除非满足三合慧谷公司所提条件（按合同向三合慧谷公司承担违约责任、赔偿三合慧谷公司所有损失并将涉案房屋恢复原状），否则三合慧谷公司要求继续履行合同，并通知全盛丰联公司收件后2日内与三合慧谷公司协商相关事宜。后，双方就此未能协商一致。2016年4月26日，三合慧谷公司致《催款函》于全盛丰联公司，向全盛丰联公司催缴2016年4月18日至2016年7月17日的租金187081元。全盛丰联公司事后未缴纳。2016年5月19日，三合慧谷公司致《解除通知》于全盛丰联公司，称因全盛丰联公司未支付2016年4月18日至2016年7月17日的租金187081元已过15日，故通知全盛丰联公司解除双方之间的合同，并要求全盛丰联公司于2016年5月24日之前腾退涉案房屋。关于涉案房屋的腾退时间，全盛丰联公司主张其于2016年4月13日腾退涉案房屋，对此三合慧谷公司不予认可，全盛丰联公司亦未提交证据佐证；三合慧谷公司主张腾退时间为2016年5月23日，经询，三合慧谷公司表示2016年5月23日，王国勇与《租赁合同》中载明的全盛丰联公司联系人李健电话（合同中载明的电话152XX****XX）联系交接事宜，李健表示会找人来搬东西，后来过来的就是裴海林。对此，三合慧谷公司提交裴海林的身份证复印件及三合慧谷公司职工王国勇与全盛丰联公司行政部负责人李健的通信详单予以佐证。其中，裴海林的身份证复印件上载明全盛丰联公司在涉案房屋内的物品、家具已全部搬走，裴海林在说明下方签名，落款时间为2016年5月23日；王国勇的通信详单中显示2016年5月23日，王国勇拨打了152XXXX****，通话时间为1分11秒。2016年5月31日，三合慧谷公司和案外人北京韩尔房地产经纪有限公司签署《佣金协议书》，约定由案外人向三合慧谷公司介绍租赁涉案房屋的客户，三合慧谷公司在与新租户签订租赁合同后支付案外人佣金4万元。2016年6月1日，三合慧谷公司将涉案房屋另租他人。2016年6月6日，三合慧谷公司支付案外人北京韩尔房地产经纪有限公司4万元。另，涉案房屋于2015年8月20日至2016年5月20日期间产生水费65.2元、电费5956.5元未结。三合慧谷公司另称为了和全盛丰联公司签订《租赁合同》，三合慧谷公司向支付了案外人北京云房房地产经纪有限公司佣金3万元，并提供发票为证。一审法院认为：三合慧谷公司、全盛丰联公司所签署的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于全盛丰联公司所持其已和三合慧谷公司协商一致，双方的租赁合同已在2016年4月15日解除的答辩意见，因全盛丰联公司未就此举证证实，故法院不予采纳。因全盛丰联公司逾期15日未付2016年4月18日至2016年7月17日的租金187081元，故三合慧谷公司依约获得解除权。因全盛丰联公司于2016年5月19日收到了三合慧谷公司发送的《解除通知》，故法院认定双方之间的合同在2016年5月19日解除。全盛丰联公司应向三合慧谷公司补齐2016年4月18日至2016年5月19日期间的租金，考虑到全盛丰联公司在2016年5月23日实际腾退涉案房屋，故对于三合慧谷公司要求全盛丰联公司按照租金标准支付2016年5月20日至23日的房屋使用费的诉请，法院予以支持。因三合慧谷公司、全盛丰联公司之间的合同已经解除，故法院对全盛丰联公司逾期支付租金的滞纳金不再另行计算，一并在全盛丰联公司应付的违约金中予以解决。关于全盛丰联公司应付三合慧谷公司的违约金数额，法院认为虽双方对此有事先约定，但仍需考虑三合慧谷公司的实际损失。经查证属实，三合慧谷公司的主要实际损失有前后二次佣金损失、2016年5月23日至2016年6月1日期间的房屋空置期损失及给全盛丰联公司的2个月免租期租金损失等，共计数额不到22万元，远低于合同约定的违约金374162元，故法院酌定全盛丰联公司应付三合慧谷公司违约金280000元，因全盛丰联公司尚有押金124720元在三合慧谷公司处，故全盛丰联公司另支付三合慧谷公司155280元即可。至于全盛丰联公司拖欠的水、电费，全盛丰联公司应予支付。判决：一、确认北京三合慧谷房地产开发有限公司和北京全盛丰联投资管理有限公司之间的合同关系在二零一六年五月十九日解除；二、北京全盛丰联投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京三合慧谷房地产开发有限公司二零一六年四月十八日至二零一六年五月二十三日期间的租金和房屋使用费共计73807.2元；三、北京全盛丰联投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京三合慧谷房地产开发有限公司违约金155280元；四、北京全盛丰联投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京三合慧谷房地产开发有限公司水费65.2元、电费5956.5元；五、驳回北京三合慧谷房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：本案之争议主要集中在以下三个问题。其一，关于涉案租赁合同的解除时间，全盛丰联公司称三合慧谷公司职员王国勇曾口头承诺可提前解除合同，双方对合同解除事宜已达成一致意见，故合同解除时间应为2016年4月15日，但全盛丰联公司就此并未提供证据予以证明，故对其主张不予采信。双方签订的《租赁合同》第35条约定，“乙方迟延支付租金或其他费用超过十五日的、欠交或未按时补足租赁保证金超过十五日的，甲方均有权解除合同。”因全盛丰联公司迟延支付2016年4月18日至7月17日期间的租金超过十五日，故三合慧谷公司通过发送《解除租赁合同通知》行使约定解除权具有法律依据，一审法院以此为依据确定的合同解除时间正确。其二，关于违约金数额，双方签订的《租赁合同》第35条约定，“甲方选择解除合同的，乙方除需支付应当支付的所有费用（包括但不限于租金、租赁保证金）及上述滞纳金外，还应向甲方支付相当于六个月租金（按当期租金标准计算，下同）的违约金，并不得要求甲方退还租赁保证金”。一审法院结合三合慧谷公司发生的实际损失，对约定的违约金数额予以适当调整，并无不当，本院予以维持。依据双方所签订的《租赁合同》第十条租赁保证金的抵扣规则，一审法院对该租赁保证金直接进行抵扣并无不当，本院予以维持。其三，关于水电费，全盛丰联公司认可期间发生的水电费数额但不同意将该费用缴纳至出租人处，依据双方《租赁合同》第七条第一款的规定，承租人应当按照物业公司制定的有关规定和收费标准缴纳承租该单元期间应付的有关费用。现物业公司向三合慧谷公司发出《水电费通知单》，催缴全盛丰联公司承租期间欠付水电费，故全盛丰联公司应依约予以缴纳。综上，本院认为，全盛丰联公司的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8274元，由北京全盛丰联投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  薛 源二〇一七年四月十七日法官 助理  邱 江书 记 员  王秋岩