广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初1652号原告：江门市新会区弘诺物业管理有限公司，住所地广东省江门市新会区会城明翠新邨会所三楼，统一社会信用代码914407057211037207。法定代表人：潘光山，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秀梅，系该公司员工。委托诉讼代理人：李伟，系该公司员工。被告：李荣珍，男，1979年6月9日出生，汉族。原告江门市新会区弘诺物业管理有限公司（以下简称“弘诺公司”）诉被告李荣珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弘诺公司的委托诉讼代理人陈秀梅、李伟及被告李荣珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘诺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠（江门市新会区会城振兴一路37号叠翠苑二期17座501单元）物业管理费人民币1655.46元（暂计至2017年3月）及相应违约金（暂计算至2017年3月31日止为1357.65元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告弘诺公司与被告李荣珍于2008年4月14日签订《叠翠苑二期前期物业管理协议书》。约定原告为被告提供物业管理服务，按其房产面积（即114.56㎡）于每月上旬支付当月的物业管理费给原告，逾期不付须按每日千分之三支付违约金。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，但自2015年11月起，被告开始没有缴纳物业管理费，经核算，被告拖欠共17个月（2015年11月至2017年3月）的物业管理费，合计1655.46元，应付违约金1357.65元（暂计至2017年3月31日止）,累计费用共达3013.11元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其它业主的利益。原告多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。原告认为，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故请求贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告李荣珍辩称：原告违反《前期物业管理服务协议》，具体如下：一、物管人员不作为，公共设施维护管理工作失职；二、大门口管理不到位，保安晚上值班睡觉；三、物管费超出《前期物业管理服务协议书》的定价，具体为何升价我不清楚，但两次的升价都是不合法的；四、物管负责人对业主提出的书面意见，没有采取实质性行动进行回应和跟进；五、物管利用小区的公共场所对外经营收入（泳池对非本小区人员开放，小区内公共场所广告费收入）以及公共场所的停车费收入，不公开收支使用情况，没有将收入应用于改善小区公共设施的维修维护管理开支，将其侵占据为己有，贪污业主的公共收益；六、物管长期侵占业主会所，挪用作保安宿舍，将物业办公用方挪用作垃圾纸皮收集房；七、物管对收取停车费的车辆停放管理不到位，对占用消防车道的停车行为没有采取有效的措施进行制止和管控，南门出入通道半边路面被占用和堵塞消防车道，对小区公共消防安全造成威胁；八、绿化草地维护管理不到位，草皮受到破坏，没有及时复原；九、物管对业主的车辆实施非法拦截和锁车扣押，采用非法手段胁迫业主交纳不合法的停车费，没有给业主提供应有的热情服务，反而是采用粗暴的手段来对待业主，如小潭事件。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的证据《价格备案回执》，被告李荣珍不予认可，认为其对物业服务费涨价一事不知情以及未经其同意。本院认为，原告弘诺公司曾因被告拖欠物业服务费于2015年10月15日起诉至本院，本院于2016年2月25日作出（2015）江新法会民初字第1223号民事判决书及江门市中级人民法院于2016年7月11日作出的生效（2016）粤07民终1039号民事判决书，确认原告弘诺公司的上述涨价行为经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并经江门市新会区发展和改革局备案，故叠翠苑二期小区物业管理费收费标准现为0.85元/平方米/月。被告李荣珍作为上述案件的当事人参与诉讼，并签收法律文书，故现其又以不知情及未经同意为由否认的辩解意见理据不足，不予采纳。对于被告李荣珍提供的证据《关于弘诺物业管理公司违反》,原告质证对此予以否认，认为原告已对损坏的公共设备进行拆除，并对业主反映的问题进行及时跟进和处理。针对上述证据的证明效力问题，本院将结合全案证据，在事实认定部分一并进行审核认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月14日，原、被告签订《叠翠苑二期前期物业管理服务协议书》，约定：原告弘诺公司为被告李荣珍所在江门市新会区振兴一路37号叠翠苑17座501（建筑面积为114.56平方米）的物业提供管理服务；被告应按住宅面积0.6元/平方米/月计付物业费给原告；物业费从购房协议约定的移交日三十日后直算，每月1-5日为当月的物业费交费期；被告逾期不交物业费的，应按日千分之三计付逾期付款违约金。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告初期尚能依约缴纳物业服务费，但从2013年7日起拖欠物业服务费。原告曾于2015年10月15日起诉至本院，本院判令被告支付从2013年7月至2015年10月期间的物业服务费2451.58元及相应的违约金。因被告从2015年11月起至今仍不支付物业服务费，原告再次向本院起诉。另查明，经江门市新会区发展和改革局备案，叠翠苑二期小区物业管理费收费标准从2015年7月起调整为0.85元/平方米/月。本院认为：本案属物业服务合同纠纷，原告弘诺公司与被告李荣珍签订的《叠翠苑二期前期物业管理服务协议书》合法有效，双方应当依约履行。一、关于被告应否支付拖欠的物业费的问题。依照原、被告双方所签订的协议书，原告依约向被告提供了物业服务，被告李荣珍应履行支付物业管理费的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付从2015年11月至2017年3月期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，2015年11月至2017年3月期间的物业服务费为1655.39元（114.56平方米×0.85元/平方米/月×17个月）。对于被告李荣珍以原告弘诺公司违反物业管理合同而拒交物业管理费的问题，本院认为，业主拒绝交纳物业管理费应具有正当理由，正当理由应限定于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告李荣珍提交的证据《关于弘诺物业管理公司违反》中照片，不足以证明原告弘诺公司没有履行物业管理合同，或者在履行物业管理合同中存在有重大瑕疵，故被告李荣珍的上述辩解意见，理据不足，本院不予认可。二、关于逾期交纳物业服务费违约金标准的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定。被告应向原告支付逾期付款违约金，但《叠翠苑二期前期物业管理服务协议书》中逾期付款违约金按日千分之三的标准计算明显过高，显失公平，本院认为逾期付款违约金应自2015年11月起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算至物业费实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李荣珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区弘诺物业管理有限公司支付从2015年11月至2017年3月期间拖欠的物业服务费1655.39元及逾期付款违约金（从2015年11月6日起，以每月应交的物业服务费为本金,按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计至清偿之日止）。二、驳回原告江门市新会区弘诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李荣珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判福明员赵伟亮二〇一七年六月十三日书记福明员洪椅君