黑龙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）黑高立民终字第70号
上诉人（一审原告）：中金国瑞（北京）投资有限公司。
法定代表人：刘雷，该公司董事长。
委托代理人：蒋云奎，黑龙江君德律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：黑龙江省机构编制委员会办公室。
负责人：戴彤宇，该办公室主任。
被上诉人（一审第三人）：黑龙江省人力资源和社会保障厅。
法定代表人：孙伟化，该厅厅长。
一审被告：佳木斯技师学院。
法定代表人：宋志民，该学院院长。
委托代理人：刘少科，该学院法律顾问。
上诉人中金国瑞（北京）投资有限公司（以下简称中金公司）因与被上诉人黑龙江省机构编制委员会办公室（以下简称省编办）、黑龙江省人力资源和社会保障厅（以下简称省人社厅）、一审被告佳木斯技师学院（以下简称技师学院）合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市中级人民法院（以下简称佳木斯中院）于2015年9月2日作出的（2015）佳民初字第23号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
佳木斯中院受理中金公司与技师学院、省编办、省人社厅合同纠纷一案后，省编办、省人社厅对管辖权提出异议，认为各方订立的合同名为委托经营协议，实为房屋租赁合同。合同约定的标的物是黑龙江省大中专毕业生就业咨询服务指导中心乐业大厦（以下简称乐业大厦）房屋的使用权；省编办、省人社厅作为产权人与承租人技师学院订立书面合同，技师学院又进行转租；合同的权利义务是租赁人使用大厦房产并支付使用费用，省编办、省人社厅作为出租人不参与经营活动，仅收取租赁费用；上述情形均符合房屋租赁合同的特征。《哈尔滨市房屋租赁合同管理办法》第五条规定，将房屋以联营、承包、合资、合作经营等方式提供给他人使用，不参与经营，并取得收益的视为房屋租赁，故本案合同的性质为房屋租赁合同。根据民事诉讼法的规定，房屋租赁合同争议属涉及不动产纠纷，应由不动产所在地人民法院专属管辖，请求将该案移送至不动产所在地的黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈尔滨中院）管辖。
佳木斯中院认为，省编办及省人社厅与技师学院、技师学院与中金公司签订的合同名称虽然是委托经营协议，但从合同约定看，是省编办、省人社厅作为产权人提供房屋、技师学院作为房屋使用人支付费用经营酒店，技师学院在签订合同后并未实际经营又转给中金公司，由中金公司向技师学院支付房屋使用费用，上述合同内容符合房屋租赁合同的法律特征，合同中约定管理费、委托经营金实际上就是房屋租金，故本起合同纠纷的性质应为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。依据上述法律及司法解释规定，本案应适用专属管辖，由不动产所在地哈尔滨中院审理，省编办、省人社厅的管辖权异议理由成立，予以支持。裁定第三人的管辖权异议理由成立，本案移送至哈尔滨中院处理。
中金公司不服一审裁定，向本院提起上诉称：（一）本案不是房屋租赁合同纠纷。中金公司与技师学院于2011年9月28日签订的《委托经营协议》的标的不是乐业大厦房屋的使用权，而是酒店经营权。该协议载明双方就乐业大厦委托经营事项约定如下，不是就乐业大厦房屋租赁事宜约定如下，说明该协议的标的是乐业大厦酒店经营权，不是房屋本身。中金公司不是租赁房屋用于开办一家新酒店，而是通过委托经营的形式取得正在营业中的乐业大厦酒店的经营权。中金公司系受托经营酒店并做为技师学院酒店管理及相关专业学生的培训和实习基地，获得经营权的对价就是向技师学院交纳管理费。房屋租赁合同的主要特征是承租人获得房屋使用权后独立决定如何使用房屋，不受出租人干涉，而本案中中金公司只能继续经营原来的酒店，不能将房屋改做他用，房屋只是实现经营权的载体，不是委托经营协议的标的。另外，《委托经营协议》第二条约定双方共同出资2000万元（技师学院出资500万元）装修大厦，如果是单纯的房屋租赁关系，技师学院根本没有义务出资。所以，《委托经营协议》不符合房屋租赁合同的法律特征，管理费也不是房屋租金，而是获得经营酒店权利的对价。本起纠纷的性质不是房屋租赁合同纠纷。（二）省编办、省人社厅对本案诉讼标的无独立请求权，其主动加入诉讼时应视为承认和接受受诉法院的管辖，依据《最高人民法院关于第三人能否对管辖权提出异议问题的批复》第一条的规定，省编办、省人社厅无权提出管辖权异议。一裁定认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。请求撤销一审裁定，驳回省编办、省人社厅的异议，将案件继续交由佳木斯中院审理。
本院经审查：2015年7月17日，中金公司以技师学院为被告诉至佳木斯中院，请求判令解除其与技师学院签订的《委托经营协议》，并判令技师学院赔偿协议解除而导致中金公司的各项损失25，542，205.89元（计算至2015年7月15日）及可得利益损失（以鉴定为准）。中金公司起诉时提交了其与技师学院于2011年9月28日签订的《委托经营协议》，主要约定：技师学院将乐业大厦全部资产委托中金公司从事经营活动；双方共同出资2000万元（其中技师学院出资500万元）对乐业大厦进行装修；经营期限自2011年10月1日至2023年10月1日；在保证技师学院约定利益的前提下，中金公司可以独立处理一切与经营有关的内外事务；在委托经营期间中金公司每年定期向技师学院缴纳管理费370万元，其中包括上缴省人社厅、省编办300万元；在委托经营期间，有关房屋、设施正常维护所需维护费以及所有经营管理费由中金公司承担。中金公司起诉时还提交了乐业大厦的营业执照，证明该大厦的经济性质为国有经营单位（非法人），经营范围有餐饮、住宿场所、日用百货，成立日期为2000年11月20日。
2015年8月14日，省人社厅与省编办向佳木斯中院申请作为第三人参加本案诉讼，要求确认中金公司与技师学院签订的《委托经营协议》无效，中金公司返还乐业大厦中省人社厅、省编办所有的房产及设备。佳木斯中院于2015年9月1日通知省人社厅、省编办作为第三人参加本案诉讼，省人社厅、省编办在向佳木斯中院提出管辖权异议的同时提交了三份合同，一是2011年5月30日省人社厅、省编办与技师学院签订的《乐业大厦委托经营协议》，主要约定省人社厅、省编办将乐业大厦按现有经营条件委托给技师学院经营管理；委托经营期限自2011年10月1日至2017年10月1日；技师学院负责在委托经营期内房屋装修及改建工程的全部资金费用；技师学院在委托经营期间，无论盈亏与否，每年必须给省人社厅、省编办委托经营金300万元；技师学院在委托经营期内，大厦发生的税费及一切费用均由技师学院承担；大厦房屋修缮由技师学院承担；双方在履行协议中发生争议应友好协商解决，协商不成的，向省人社厅、省编办所在地法院诉讼解决。二是2011年11月28日省人社厅、省编办与技师学院签订的《补充协议》，主要约定双方同意将经营期限延长六年，即履行至2023年10月1日止。三是2012年12月24日省人社厅与技师学院签订的《乐业大厦委托经营补充协议书》，主要约定双方对乐业大厦增建部分委托经营达成补充协议，省人社厅允许技师学院吸收合伙人共同经营管理。
本院认为，本案系中金公司起诉主张与技师学院解除委托经营协议并要求其赔偿相应损失的合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中金公司与技师学院签订的《委托经营协议》，约定的是技师学院将乐业大厦全部资产委托中金公司从事经营活动，且双方共同出资2000万元对乐业大厦的房屋进行装修，双方权利义务指向的对象是乐业大厦这一经营实体的经营权，并不仅仅是房屋的使用和收益，不符合上述法律规定的租赁合同的特征。佳木斯中院认定中金公司与技师学院之间实为租赁合同关系，并以租赁合同确定专属管辖属适用法律不当，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。被告技师学院住所地在佳木斯市，中金公司选择向佳木斯中院起诉符合上述法律规定。《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准问题的通知》规定，佳木斯中院管辖诉讼标的额1000万元以上一审民商事案件，中金公司起诉的诉讼标的额为2500余万元，符合佳木斯中院级别管辖的范围，因此，佳木斯中院对本案具有管辖权。
综上，佳木斯中院裁定将本案移送哈尔滨中院审理适用法律错误，本院予以纠正。中金公司提出的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：
一、撤销黑龙江省佳木斯市中级人民法院（2015）佳民初字第23号民事裁定；
二、本案由黑龙江省佳木斯市中级人民法院管辖。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李秀华
代理审判员 付 峰
代理审判员 孙立伟
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 付茂丽