贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终917号
上诉人（原审被告）：黄先忠，男，1998年11月23日出生，穿青人，住贵州省大方县。
委托诉讼代理人：肖恒，贵州钝初律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁坤，贵州钝初律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵州班芙假日商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路1号七里香溪一组团A幢1层2号。
法定代表人：邓贵明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周建峰，贵州公达律师事务所律师。
上诉人黄先忠因与被上诉人贵州班芙假日商业管理有限公司（以下简称班芙假日公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄先忠上诉请求：1、撤销原判第一项，改判确认本案双方签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》于2017年8月7日解除；2、撤销原判第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金29075.20元（从2017年8月7日到2017年10月18日租金15859.2元和两个月的免租期租金13216元）和要求支付物业管理费及商业管理费5022.38元的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院对租金计算期间有误，本案租赁期限的截止日期应为2017年8月7日。由于被上诉人没有兑现两个月的免租期，违约在先。同时，被上诉人于2017年8月3日将上诉人租赁房屋断水断电，致使上诉人无法使用房屋。上诉人于2017年8月7日申请退场，但被上诉人不予允许。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人于2017年8月7日申请退场就是以其行为表示不再履行合同。同时，被上诉人也于2017年8月3日以断电方式表明不再履行合同。因此，本案租赁合同已于2017年8月7日上诉人申请退场当日解除。上诉人当然不应支付此后的房屋租金；2、被上诉人没有兑现两个月的免租期承诺，违约在先，应当扣除两个月的租赁费用；3、上诉人提供的证据材料可以证明被上诉人并未提供合同约定的商业管理服务和物业管理服务，故上诉人不应支付商业管理费和物业管理费。
被上诉人班芙假日公司答辩称，上诉人一审提交的证据不能证明其关于免租期和断水断电问题的主张，并且其对于合同法第九十四条相关规定的理解有误。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
班芙假日公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》，并责令被告迁出租赁商铺；2、被告向原告支付拖欠的租金、物业管理费、商业管理费及水电费共计人民币52850.68元（从2017年2月11日计算至迁出商铺之日止，租金、物管和商管费暂计算至2017年9月30日，水电费暂计算至2017年8月12日）；3、被告向原告支付原告为维护上述权益产生的律师费人民币2000元；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：2016年9月2日，原告班芙假日公司（出租方，甲方）与被告黄先忠（承租方，乙方）签订了合同编号为第70号的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同），该合同主要约定：1、甲方将坐落于贵州省贵阳市花溪区贵筑路“七里香溪”二期项目班芙商业广场负一层C区J-28号商铺出租给乙方经营凯撒家具，商铺计租面积为110.14平方米，租赁期限从2016年12月1日至2017年10月30日止；2、乙方应在本合同签订后五日内，采取“交叁押贰”（预交3个月租金及2个月租金作为保证押金）方式支付商铺租金及相关物业商管等费用。在每个月的1日到5日期间向原告缴纳上个月所产生的水电费用。店铺租金按本合同约定的计租面积计算，每月租金6608元，按季支付。商铺的物业、商业管理费按每月合计为6元/平方米收取（即每月660.84元），缴纳时间与租金同步；3、乙方应于签订本合同的同时，向甲方缴纳商铺经营保证押金13216元，用以保证乙方能在租赁期间如数按期向甲方缴纳根据本合同和《贵阳市班芙商业广场商业综合管理规定》所产生的各项费用，并遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》，租赁期间，该保证金不计利息。租赁期满，如乙方不再续租，在结清各项费用并经甲方验收合格后，将在乙方交回商铺期满3个月后退还保证金；4、甲方出现违约，则以双倍返还乙方所缴纳保证金的方式和标准向乙方承担违约责任。乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所交保证金不予退还，并有权向乙方追偿由此产生的一切损失，包括现有利益损失，预期利益损失。甲方向乙方主张权利、实现债权的费用也属于乙方的赔偿范围，包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、保全费、鉴定费等。租赁合同还对甲乙双方的其他权利义务事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告预付了2016年12月1日至2017年2月28日三个月的租金19824元、物业管理费和商业管理费991元，共计20815元，并按向原告缴纳了保证押金13216元，原告班芙假日公司向被告出具了收据。合同签订后，原告向被告交付了案涉商铺，被告于2016年10月对商铺进行装修后投入使用，店名为“凯萨家私”。
另查，1、庭审中，被告黄先忠表示同意解除合同；2、原告提交的水电费台账，欲证明被告在使用案涉商铺期间欠交水电费1966元（最后度数为1143度）。被告对此无异议，其提交的水表照片显示的最后度数也与原告提交的台账本最后记载的度数一致；3、被告提交案涉商铺周边租户出具的情况说明及邹世伟（原告销售人员）承诺免租期图片的打印件，欲证明原告承诺给被告两个月的免租期。原告对该组证据真实性不发表意见，对关联性持异议。同时认为从本案现有的证据看，双方并未约定有免租期。即便有免租期，案涉租赁合同签订时间为2016年9月2日，到合同租赁期限的起算时间2016年12月1日已经近三个月，且被告未按合同约定支付租金，应该取消免租期，被告补交该期间的租金；4、被告提交照片数张，欲证明原告未尽到商业管理的义务，为被告提供良好的经营环境。被告认为，图片拍摄地点无法确认系原告所管理的地方，且即便系在原告管理的广场拍摄，也不能光凭图片说明原告未尽到管理义务，达不到被告的证明目的；5、被告陈述其于2017年8月7日向原告申请退场、但原告不允许。被告陈述，当日系被告强行离场，原告阻拦其离场系合法的自助行为。
一审法院认为，原告班芙假日公司与被告黄先忠签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，该合同应合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。关于是否应该解除租赁合同的问题。原告班芙假日公司以被告黄先忠拖欠租金为由提起诉讼，要求解除该租赁合同。被告黄先忠在庭审中也表示同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，因原、被告双方均同意解除合同，故法院对原告班芙假日公司要求解除租赁合同的请求，予以支持，并确认租赁合同在双方一致同意解除之日，即庭审之日2017年10月18日解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，双方理应根据导致合同解除的原因结清相关费用。
关于房屋租赁合同未能继续履行的原因问题。根据合同法第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，租赁合同是双务有偿合同，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用租赁物应当付出的对价。本案中，出租人班芙假日公司将租赁商铺交付给承租人黄先忠经营，已完成其作为出租人交付租赁房屋的义务，承租人接受了商铺并已实际使用，根据合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，承租人黄先忠按照租赁合同约定按期向班芙假日公司支付租金及其他费用是其基本义务，亦是班芙假日公司合同主要目之所在。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同中明确约定了房屋租期及租金交纳的期限。被告黄先忠也已交纳了2016年12月1日至2017年2月28日期限三个月的房屋租金、物业管理费和商业管理费，尚欠2017年2月28日之后的租金、物业管理费和商业管理费。被告黄先忠辩称之所以没有交纳租金的原因是因为刚开始生意不好，后来发现原告没有兑现承诺的两个月免租期，原告未尽到管理义务，并提交自述为周边租户出具的情况说明、原告销售人员承诺的复印件和商场环境的照片及予以佐证，但上述证据真实性无法核实，并不足以证明案涉租赁关系存在两个月免租期和原告未尽到管理义务，故被告拒交房租租金的理由不成立。因此，被告黄先忠在租赁期间无正当理由，迟延支付租金的行为，已构成根本违约。根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定和双方在租赁合同中约定若乙方违约，甲方有权解除本合同的内容，班芙假日公司以黄先忠未支付租金为由解除租赁合同的理由成立。因此，在被告的违约行为导致合同解除的情况下，原告班芙假日公司诉讼要求被告黄先忠迁出租赁商铺、支付拖欠租金、物业管理费和商业管理费的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。房屋租金、物业管理费和商业管理费应按合同约定的标准从2017年3月1日计算至合同解除之日2017年10月18日，共7个月零18天。具体金额如下：租金为50220.8元（6608元×7个月+6608元/30天×18天）。物业管理费和商业管理费金额为5022.38元（660.84元×7个月+660.84元/30天×18天）；截至2017年8月12日，原告主张被告欠交的水电费为1966元，被告对此无异议，故被告应向原告支付该水电费。关于律师代理费，案涉租赁合同约定，因被告违约的，其应当承担原告为实现债权的律师费。原告在本案中实际支出律师费为2000元，且有发票及转款凭证予以佐证，该费用系原告主张权利所实际产生的合理损失，故原告要求两被告承担律师费2000元的请求，符合双方合同的约定，法院予以支持。关于保证金是否抵扣租金的问题，虽然被告未交纳租金导致原告诉请要求解除合同，但案涉保证金的目在于保证合同的履行，而不是惩罚性的保证金，且被告曾向原告申请退租事宜遭到原告方阻拦继而导致损失扩大，原告对此也有一定的原因，故法院确定将被告向原告交纳的保证金用于抵扣所欠租金，抵扣后尚欠房屋租金37004.8元（50220.8元-13216元）。原告主张租金及其相关费用计算至被告迁出商铺之日，但在本案中，被告居于自身经营考虑和减少损失等原因，曾提出退场申请，但被原告拒绝，原告对后期租金损失的扩大存在一定的责任，故对原告主张2017年10月18日过后至被告实际搬出案涉商铺期间的租金、物业和商业管理费的请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告贵州班芙假日商业管理有限公司与被告黄先忠签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》于2017年10月18日解除；二、被告黄先忠于本判决生效之日起三日内搬出位于贵州省贵阳市花溪区贵筑路“七里香溪”二期项目班芙商业广场负一层C区J-28号商铺，将该房屋腾空后返还给原告贵州班芙假日商业管理有限公司；三、被告黄先忠于本判决生效之日起三日内向原告贵州班芙假日商业管理有限公司支付从2017年3月1日至2017年10月18日合同解除之日期间的房屋租金37004.8元（已扣除合同保证金13216元）、物业管理费和商业管理费5022.38元，合计人民币42027.18元；四、被告黄先忠于本判决生效之日起十日内向原告贵州班芙假日商业管理有限公司支付截至1143度用电量时的电费人民币1966元；五、被告黄先忠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州班芙假日商业管理有限公司为实现债权所产生的律师代理费2000元；六、驳回原告贵州班芙假日商业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币586元（已减半收取），由被告黄先忠负担。
二审中，当事人双方均未提交新证据。本案经二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、被上诉人班芙假日公司是否存在未履行免租期承诺、未提供约定的商业管理和物业管理服务以及擅自将本案房屋断电的违约行为；二、本案双方签订的《贵阳市班芙商业广场商铺租赁合同》是否已于2017年8月7日解除。
关于本案的第一个焦点问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”以及第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，上诉人黄先忠应当对其提出的班芙假日公司存在上述违约行为的主张依法承担举证证明责任，并且其提供的证据应当达到法定的具有高度可能性的证明标准。具体而言，首先，上诉人黄先忠一审提交的所谓班芙假日公司销售人员邹世伟出具的免租承诺单据系翻拍照片打印件，并非原件。且该单据中并无班芙假日公司或者其工作人员的签章，因此，该份证据材料无论从证据形式到证据内容均存在重大瑕疵，无法达到班芙假日公司曾给予上诉人两个月免租期承诺的证明目的；其次，上诉人一审提交的所谓周边租户出具的《情况说明》，因其属于证人证言性质，在上述租户未依法出庭接受质询的情况下，其真实性以及与本案的关联性存疑，不能作为认定本案免租事实的有效证据；再次，上诉人一审提交的电表度数照片只能证明涉案房屋未产生用电，但仅凭此并无法证明班芙假日公司存在擅自将本案房屋断电的行为；最后，上诉人一审提交的证明班芙假日公司未尽到商业、物业管理服务义务的照片，因照片所摄环境是否为涉案商场并不清晰，且仅凭上述静态照片也并不足以证明班芙假日公司未尽到涉案商场的相关管理、服务义务。综上所述，因上诉人黄先忠一审提交的证据材料并未达到法定的证明标准，其应当承担举证不能的不利后果，故本院对其提出的班芙假日公司存在违约行为，并应据此扣减相应租金及其他费用的上诉主张不予采信。一审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。
关于本案的第二个焦点问题，因本案现有证据尚不足以证明班芙假日公司存在上诉人主张的违约行为，而上诉人黄先忠却并未依约缴纳涉案房屋租金，因此，其无权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定主张本案合同解除权，因为该法第九十四条第一款第（二）项规定的预期违约解除权应由守约一方享有。上诉人认为预期违约的一方也可据此解除合同显然是对该法律条文立法本意的曲解。因为如果违约一方在违约后反得借助该条规定的法定解除权制度，单凭己方意志逃脱合同束缚，显然是荒谬和违反基本合同法律精神的。因此，上诉人黄先忠主张的其于2017年8月7日向被上诉人提出的退租申请并不能达到本案租赁合同解除的法律效果，其所提该项上诉理由于法无据。本院亦不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费653元，由上诉人黄先忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 伦 禹
审判员 唐 有 临
审判员 田勇二〇一八年三月十六日
书记员 万 炫 兵