江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第2198号
上诉人（原审被告）吉奇云。
被上诉人（原审原告）无锡市诚兴经济贸易服务有限公司，住所地无锡市塘南路120号。
法定代表人杨小红，该公司总经理。
委托代理人陆鸿亮，无锡市滨湖区希望法律服务所法律工作者。
上诉人吉奇云因与被上诉人无锡市诚兴经济贸易服务有限公司（以下简称诚兴公司）土地租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第0637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
诚兴公司原审诉称：其与吉奇云于2012年3月30日签订场地临时使用协议，约定其将无锡市塘南路新光变电所旁约3400平方米（5亩）的场地租给吉奇云，租期自2012年4月1日至2013年3月31日，年租金3万元。期限届满后，吉奇云拒不迁出及返还场地，亦未支付自2013年4月1日起的场地使用费。其请求判令：1、吉奇云立即从无锡市塘南路新光变电所旁的租赁场地迁出；2、吉奇云支付自2013年4月1日起至实际迁出之日止按照每月2500元计算的场地使用费；3、本案诉讼费由吉奇云承担。
吉奇云原审辩称：其与诚兴公司之间是场地使用租赁关系，并非物品借用关系，不存在返还原物。其最早于2004年3月与诚兴公司签订租用菜田协议，后于2007年3月20日签订场地使用协议，后又于2012年3月30日签订场地临时使用协议，上述协议均约定如其投入（包括围墙的投入）得到第三者补（赔）偿的，则补（赔）偿的80%归其享有，20%归诚兴公司。2012年5月，承租场地被征用拆迁，并由无锡市诚和房地产土地评估有限公司（以下简称诚和评估公司）进行评估，但诚兴公司不履行上述协议约定，不协同其共同与拆迁单位协商拆迁补偿事宜，企图单方谋取拆迁补偿款，导致拆迁阻滞。本案不存在“原物返还”，也不存在终止租赁合同，诚兴公司应当按协议的约定履行，帮助其与拆迁单位协商解决拆迁补偿事宜。只要拆迁补偿到位，其就迁出场地，否则不同意迁出。其愿意支付租期内的租金，但诚兴公司不要，租期届满后的使用费如果要付的话双方应签订相关的手续。
原审法院查明如下事实：
位于无锡市塘南路新光变电所旁约8亩场地权属为无锡市滨湖区经济发展总公司（以下简称经济发展总公司）所有，1964年始该土地划归无锡市城郊蔬菜管理区，由于历史原因至今尚未办理土地证。2013年5月，经济发展总公司、无锡市滨湖区人民政府、无锡市国土资源局南长分局共同出具证明证实上述情况。
2008年1月1日，经济发展总公司与诚兴公司签订授权委托书，载明：双方就经济发展总公司委托诚兴公司办理经济发展总公司与吉奇云新光变电所旁场地租赁事宜达成一致，订立本委托书；无锡市新光变电所旁场地约3400平方米（约5亩）土地使用权人为经济发展总公司，现将上述场地委托诚兴公司管理。
诚兴公司与吉奇云于2004年3月签订租用菜田协议1份，于2007年3月20日重新签订场地使用协议1份。2012年3月30日，双方再次签订场地临时使用协议1份，约定：吉奇云使用新光变电所旁场地约3400平方米（5亩），年有偿使用费为3万元，按季交，在签订本协议是先交3个月的场地使用费，每次交场地使用费须提前10天，严格按照先付后用的原则，如逾期，诚兴公司有权收回且不作任何补赔偿；场地有偿使用期为1年，自2012年4月1日至2013年3月31日，到期如需继续使用，吉奇云应提前30天提出，诚兴公司优先考虑，但有偿使用费另行协商；诚兴公司同意吉奇云按指定要求搭建围墙，材料与费用均由吉奇云承担，搭建后的围墙产权归诚兴公司，除围墙外吉奇云不得建临时或固定建筑，并应确保他人不在围墙外以围墙为依托建临时或固定建筑；场地所有权归诚兴公司，取得有偿使用权后吉奇云只能作养殖金鱼用途，不能移作他用，更不能转租他方，否则诚兴公司有权终止本协议并收回使用权，且不作任何补赔偿，吉奇云应承担相应的违约责任；场地使用期满，如诚兴公司收回使用权，则诚兴公司不作任何补（赔）偿，但地上构筑物（围墙除外）的可拆部分，吉奇云可拆走；吉奇云如提前终止本协议或到期不再需用，则相应固定设施归属诚兴公司（诚兴公司不作任何补偿），且吉奇云不得随意损坏；该地块如遇征用或拆迁，本协议即行终止，终止时诚兴公司不作任何补（赔）偿，如吉奇云的投入（包括围墙的投入）得到第三者补（赔）偿的，则补（赔）偿的80%属吉奇云，20%归诚兴公司……等。
吉奇云租赁场地后用于养殖金鱼，经营南长区大宝观赏鱼经营部，并在场地上建造建（构）筑物及附属物，但未申报领取产权证。
2013年2月25日，诚兴公司向吉奇云出具“关于塘南路（养金鱼）场地临时使用协议到期后不再续租的函”，载明：诚兴公司与吉奇云签订的场地临时使用协议于2013年3月31日到期，到期后不再出租，请吉奇云于2013年4月1日前搬离该场地并自行拆除违章建筑及附属物，如在租赁合同到期后未撤离该场地，由此产生的损失后后果全部由吉奇云自行承担……。吉奇云于2013年2月27日签收该函。后吉奇云未迁出租赁场地，诚兴公司遂提起诉讼。
原审中，吉奇云提供了南长区人民政府关于国有土地上房屋征收的决定（南政征2013-2号）、评估报告及拆迁补偿方案，证明租赁场地所处的地块已被征用，诚兴公司与吉奇云协商拆迁补偿事宜时向吉奇云提供了评估报告、拆迁补偿方案以及诚和评估公司已经对该场地内所有资产进行了评估等事实。经审查，吉奇云提供的评估报告及拆迁补偿方案未经签字或盖章。评估报告载明：估价对象范围为南长区塘南路122号无锡市滨湖区经济发展总公司管理委员会（以下简称经济发展总公司管委会）的房屋及附属物，建筑面积1952.93平方米；拆迁货币补偿金额为1550673元；报告编号为诚和拆估（2012）08012-1。拆迁补偿方案载明：房屋评估总价为1585298元，加上停产停业损失补偿及奖励费等费用后合计1729707元。经质证，诚兴公司对上述证据的真实性未持异议，认为：拆迁的情况是有的，经济发展总公司管委会与经济发展总公司系二块牌子一套班子，为一个单位，是诚兴公司的上级单位，当时经济发展总公司管委会拆迁领导小组专门有人和吉奇云协商拆迁补偿及评估事宜，因双方差距过大协商未果；评估报告、拆迁补偿方案均是当时与吉奇云协商拆迁补偿的基础性材料，拆迁补偿方案中的房屋评估总价是基于评估报告得出的，拆迁补偿方案中加上停产停业损失补偿及奖励费等费用后合计1729707元也是当时提出的协商方案，但最终双方未协商一致。
2012年5月4日，诚和评估公司出具评估报告1份，载明：估价对象范围为南长区塘南路122号经济发展总公司管委会（大宝观赏鱼经营部）的房屋及附属物，建筑面积1952.93平方米；估价时点为2012年4月27日；估价对象于估价时点的拆迁货币补偿金额为1585298元；报告编号为诚和拆估（2012）08012-1。
2012年10月24日，无锡市城市投资发展有限公司（以下简称城投公司）与经济发展总公司管委会签订收购补偿协议书1份，约定：城投公司收购经济发展总公司管委会位于塘南路122号的用地及用地范围内各类建（构）筑物及附属物；城投公司收购经济发展总公司管委会用地面积9660.03平方米（14.5亩）、用地范围内具有未申报房屋建筑面积约3029.2平方米、各类养鱼池1293.4平方米等其他建（构）筑物，土地性质属国有划拨工业用地；双方同意收购补偿价格以诚和评估公司提供的评估报告为基础，考虑到收购地块内的清理承租户过程中经济发展总公司管委会产生的经营损失、停业损失、搬迁损失等综合因素，合计收购补偿费用为2537.5万元，考虑各方面因素，城投公司另行给付一次性协调金72.5万元和工作经费10万元，合计82.5万元，以上总计2620万元；收购用地范围内有关房屋、土地等涉及的所有债权债务均由经济发展总公司管委会负责清理并承担全部费用；本协议生效后，城投公司在5个工作日内预付收购补偿款的30%（786万元），经济发展总公司管委会按搬迁计划分块搬迁完毕，并将场地及建（构）筑物及附属物等移交城投公司后5个工作日内，城投公司按移交地块付清收购补偿款，经济发展总公司移交最后一块地块时，城投公司同时结清尾款……等。
原审中，诚兴公司表示：双方之间实际上是租赁合同关系，在合同约定的终止情形出现时，吉奇云应返还租赁标的物；吉奇云未经诚兴公司同意在场地上建造的建（构）筑物及附属物除围墙外，都是违章建筑，且转租给其他人，已经构成违约，诚兴公司有权终止协议并不作任何补偿；场地临时使用协议有关拆迁时第三者对吉奇云投入补偿的约定仅涉及补偿的分配方式，并非由诚兴公司作出补偿，因为诚兴公司不是租赁土地的所有权人；对于评估报告及收购补偿协议书均无异议，诚和评估公司就吉奇云（大宝观赏鱼经营部）建（构）筑物及附属物价值评估确定为1585298元予以认可，经核实，城投公司按收购补偿协议书支付收购补偿款960万元，尚未履行完毕；经与经济发展总公司商定，在本案中如需补偿吉奇云建（构）筑物及附属物，可以评估金额1585298元为基数按场地临时使用协议约定的80%即1268238.4元由诚兴公司直接补偿，但补偿交付应与场地交付同时进行；诚兴公司明确主张租赁期满后的场地使用费，此前结欠的费用不在本案中主张。
吉奇云表示：双方之间是租赁合同关系；订立租赁合同时候，口头约定吉奇云可以在土地上造房子，房子是2004至2006年造的，还有部分是2007年造的，诚兴公司对此是认可的；租赁场地只有吉奇云做金鱼养殖，养鱼池都是吉奇云的；吉奇云在诉讼中提供的评估报告是2012年5月4日诚兴公司姓赵的副经理给的，后来2013年6月赵经理带着经济发展总公司的领导一起来和吉奇云谈拆迁补偿事宜，经济发展总公司姓郭的领导把拆迁补偿方案给吉奇云，吉奇云家里有监控录像，当时的情况全部录下了，但该监控录像不向法庭提供；2013年7月、12月，诚兴公司还请黑社会的人威胁吉奇云，吉奇云向清名桥派出所报警了；对诚和评估公司出具的评估报告的真实性无异议，对其中评估对象（即吉奇云在租赁范围内投入的建﹤构﹥筑物及附属物）亦无异议，但对于评估金额不予认可；对城投公司与经济发展总公司管委会签订的收购补偿协议书的真实性无异议，但并不了解有关情况；在合同期内涉及拆迁，故不存在因合同到期而导致所有财产归诚兴公司所有的情形；事实上吉奇云支付至2012年7月的使用费7500元，当吉奇云再去补交使用费时，诚兴公司表示已经进入拆迁程序，故不收取使用费了；关于拆迁补偿事宜应当由城投公司而非诚兴公司跟吉奇云谈，不同意由诚兴公司直接补偿给吉奇云，吉奇云明确不会向诚兴公司主张，只会向拆迁单位（城投公司）主张；关于补偿金额，由拆迁单位补偿1003万元一次性了结。
上述事实，有证明、授权委托书、租用菜田协议、场地使用协议、场地临时使用协议、函、拆迁补偿方案、评估报告、收购补偿协议书、营业执照、照片等书证及当事人陈述等证据附卷佐证。
原审法院认为：诚兴公司与吉奇云于2012年3月30日签订的场地临时使用协议是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。诚兴公司与吉奇云之间属土地租赁合同关系。现有证据表明，租赁期间涉案地块涉及征用拆迁，根据场地临时使用协议的约定，协议即行终止，且诚兴公司不作任何补（赔）偿，故诚兴公司在约定的终止情形成就时，有权主张吉奇云迁出租赁场地并返还租赁标的。吉奇云在诚兴公司催告后未迁出租赁场地，已构成违约，诚兴公司主张租赁期满后至迁出租赁场地前按照每月2500元计算的的场地使用费，于法有据，予以支持。关于场地临时使用协议中“该地块如遇征用或拆迁，……如吉奇云的投入（包括围墙的投入）得到第三者补（赔）偿的，则补（赔）偿的80%属吉奇云，20%归诚兴公司……”的约定内容，法院认为，该约定仅涉及拆迁时第三方对吉奇云投入所作补偿的分配方式，本案诉讼中，吉奇云明确拒绝诚兴公司提出的按照评估报告和场地临时使用协议由诚兴公司直接予以补偿的意见，并明确不会向诚兴公司主张，只会向拆迁单位主张，由此，吉奇云可就其投入财产的补偿事宜另行主张权利，其提出“只要拆迁补偿到位吉奇云就迁出场地，否则不同意迁出”的意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、吉奇云于判决生效后三十日内从无锡市塘南路新光变电所旁约3400平方米（5亩）的土地迁出，并将该土地返还给诚兴公司。二、吉奇云于判决生效后十日内支付诚兴公司逾期返还土地的使用费（自2013年4月1日起至实际返还土地之日止按照每月2500元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元（已由诚兴公司预交），由吉奇云负担。吉奇云于判决生效后十日内将负担的诉讼费直接支付给诚兴公司。
吉奇云不服原审判决，向本院提起上诉称：1.被上诉人诚兴公司应与其共同和拆迁人城投公司协商拆迁补偿事宜，诚兴公司单独与城投公司协商，不仅违反了双方的约定，而且损害了其利益；2.因为相关拆迁补偿、赔偿事宜需要城投公司承担，故应追加城投公司为第三人，原审未追加属于遗漏当事人，程序违法，请求二审法院撤销原判决，发回原审重审。
被上诉人诚兴公司辩称：1.双方约定的是关于补偿款的分配而不是同意吉奇云有权参与协商补偿，城投公司与滨湖区经济发展委员会签订的拆迁补偿安置协议符合法律规定，不存在恶意串通损害吉奇云利益的行为，因此也无须追加城投公司参与诉讼；2.关于拆迁的评估报告也是由吉奇云和城投公司、滨湖区经济发展委员会共同参与，根据实际情况制定的评估报告，反映该场地的拆迁补偿价值的客观依据；3.吉奇云在租赁合同终止时及时迁出租赁场地，是作为承租人负有的合同附随义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：场地临时使用协议中的补偿条款，约定的是获得的补偿如何在诚兴公司与吉奇云之间分配的事项，并未约定如何协商及确定补偿款之事项，故吉奇云主张诚兴公司违约缺乏合同依据。关于吉奇云主张的补偿、赔偿，与诚兴公司的诉讼标的不属同一法律关系，本案中对此不予理涉。吉奇云一审已经明确就补偿事宜向案外人城投公司主张，一审判决也确认其可以另行主张，其权利已经获得救济途径，故本案无需追加城投公司参加诉讼。场地临时使用协议约定的使用期间届满，吉奇云应当返还租赁物；继续使用的，应支付使用费。综上，吉奇云提出的上诉意见缺乏依据，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人吉奇云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
审 判 员 林中辉
代理审判员 王静静
二〇一五年二月三日
书 记 员 宋婉龄