文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终3453号上诉人（原审原告）：严光龙，男，1964年11月8日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审原告）：骆根香，女，1964年11月15日出生，汉族，住南京市江宁区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈道清，江苏金风华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：句容市嘉盛房地产开发有限公司，住所地句容市华阳镇河滨东路4号。法定代表人：刘建，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。上诉人严光龙、骆根香与上诉人句容市嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛房产）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。严光龙、骆根香上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人支付迟延交房的违约金到实际交付房屋之日止；一审判决的违约金过低，请求调整按日万分之三计算。事实和理由：至今被上诉人仍未履行交房义务，未办理交房的任何手续。嘉盛房产上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人为涉案小区的实际施工人，工程竣工后其未将涉案房屋交付给我方。且在土建工程施工后期，被上诉人已实际占有、使用该房屋，并对房屋门、窗等进行了改造。双方未能办理钥匙交接，在于被上诉人根本就没有将涉案房屋的钥匙交付给我方。严光龙、骆根香向一审法院起诉请求：1、要求嘉盛房产交付容湖南苑4幢0102号房屋并支付违约金427624.26元（2015年1月1日至2017年3月31日）及2017年4月1日起至实际交付之日止的违约金；2、要求嘉盛房产交付容湖南苑4幢A102号房屋并支付违约金29520元（2015年1月1日至2017年3月31日）及2017年4月1日之后的违约金；3、要求将双方签订的商品房买卖合同中关于逾期办证违约金从每日20元调整至每日100元的标准；4、要求嘉盛房产更换容湖南苑4幢0102号房屋不符合设计规范的34.12平方米门窗；5、要求嘉盛房产承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年1月16日，严光龙、骆根香与嘉盛房产签订商品房买卖合同一份，约定由严光龙、骆根香购买嘉盛房产开发的位于句容市容湖南苑004幢A102室房屋，房屋总价为12万元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日之前将商品房经验收合格后交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过90天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定双方同意到产权登记机关办理预购商品房预告登记，办理预告登记前应具备：买受人有义务提供预购商品房登记所需要的材料、结婚证明、身份证以及商品房买卖合同。双方不办理预购商品房预告登记出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按每天20元计算向买受人支付逾期期间的违约金。若是买受人责任，未能在规定期内办理房地产相关手续，买受人按每天20元向出卖人支付违约金。合同附件三第5项门窗约定为：双层中空玻璃铝合金窗，入户门为品牌钢制进户门，户内门及门框用户自理。双方还就其他事项进行了约定。2014年5月19日，严光龙、骆根香与嘉盛房产签订商品房买卖合同一份，约定由严光龙、骆根香购买嘉盛公司开发的位于句容市容湖南苑004幢0102室房屋，房屋总价为1738310元。付款方式为：2014年付房款578310元，余款1160000元银行按揭。合同签订后，严光龙、骆根香已支付房款。一审法院另查明：严光龙负责的南京龙腾建设有限公司系涉案容湖南苑小区的承包人，涉案房屋于2014年11月28日办理竣工验收手续。严光龙、骆根香于2015年3月16日向嘉盛房产交纳了房屋维修基金和办证费的缴纳手续，并且于2015年3月16日在税务部门办理了契税缴纳手续。一审法院认为：严光龙、骆根香与嘉盛房产签订的商品房买卖合同及附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效。关于逾期交房时间的问题。合同签订后，严光龙、骆根香按约向嘉盛房产支付了购房款，嘉盛房产应按合同约定向严光龙、骆根香交付房屋。嘉盛房产没有按合同约定履行向严光龙、骆根香送达书面交房通知的义务，构成违约。现在合同约定房屋交付时间已过，嘉盛房产有义务按合同约定向严光龙、骆根香交付房屋并支付逾期交房违约金。但严光龙、骆根香起诉后在一审法院第一次庭审时，嘉盛房产明确同意交房，严光龙、骆根香仍未办理书面交接手续，故嘉盛房产只应按合同约定向严光龙、骆根香支付从2015年1月1日起至2017年5月9日迟延交房的违约金。对严光龙、骆根香要求嘉盛房产支付起诉后至实际交房之日的违约金，无法律依据，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”严光龙、骆根香并未举证证明其实际损失情况，根据本案具体情况一审法院酌情调整嘉盛房产按日向严光龙、骆根香支付已交付房价款的万分之一的违约金。嘉盛房产未能按照约定在2014年12月31日前履行交房义务，故嘉盛房产应于2015年1月1日起至2017年5月9日止按日向严光龙、骆根香支付已付总房款的万分之一的违约金共计159629元（1858310元/天×0.0001×859天）。关于逾期办证违约金是否应当调整的问题。因双方在合同中约定“出卖人按每天20元计算向买受人支付逾期期间的违约金，若是买受人责任，未能在规定期限内办理房地产相关手续，买受人按每天20元向出卖人支付违约金”。该约定系双方自愿签订在合同中也已加黑标注，且双方就逾期办证约定无论是出卖人还是买受人都是由违约方承担20元每天的违约金，故对严光龙、骆根香要求将逾期办证违约金由每天20元的标准调整为100元的诉请不予支持。关于更换门窗玻璃的问题。涉案房屋已经通过有关部门综合验收合格并取得竣工验收备案登记。并且双方签订的商品房买卖合同附件三约定门窗为双层中空玻璃铝合金窗，并未明确约定必须为6+9A+6，故对严光龙、骆根香该项诉请一审法院不予支持。一审法院判决：一、句容市嘉盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内向严光龙、骆根香支付自2015年1月1日至2017年5月9日迟延交房期间的违约金159629元；二、驳回严光龙、骆根香的其他诉讼请求。本院二审中，严光龙、骆根香向本院提交嘉盛房产工作人员张宇手机短信一份，拟证明嘉盛房产也不认可一审法院判令的交付时间，一审法院所认定的2017年5月9日交付房屋无任何事实依据。嘉盛房产对该证据的真实性无异议，认为涉案房屋早已实际交付。嘉盛房产向本院提交：1、建设工程施工合同一份、竣工验收备案表一份、（2016）苏11民终1621号判决书一份、工商登记打印件一份，拟证明案涉房屋所在小区的施工方为龙腾公司，严光龙系龙腾公司法定代表人，其持股比例为100%；2、工程款付款凭证一组，拟证明案涉房屋小区4号楼101、102室两套别墅，系以房抵工程款，其中101出售给了实际施工人戴巧贵，102出售给了严光龙，该款由嘉盛公司支付350万元给龙腾公司，龙腾公司委托戴巧贵代收工程款，再由戴巧贵向嘉盛公司支付购房款；3、照片六份，拟证明涉案房屋已竣工验收；门窗已更换；涉案房屋与隔壁的隔墙被打通，换上卷帘门；且涉案房屋已实际使用，供电公司发出欠费停电通知。严光龙、骆根香对证据1、2的真实性无异议，但认为与本案无关联性，龙腾公司对该工程款如何使用不能达到其证明目的；对验收报告单无异议，但认为竣工验收与房屋收房验收无关；对其他证据不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：涉案房屋门、窗已更换；与隔壁相邻的一面隔墙被打通，换上卷帘门；涉案房屋已实际使用，且产生大量用电，致句容市供电公司发出欠费停电通知书。本院认为：严光龙系涉案房屋所在小区的施工建造方，涉案房屋于2014年11月28日竣工验收。其后，作为施工方严光龙并未将涉案房屋交付给嘉盛房产，嘉盛房产亦不能向严光龙、骆根香交付涉案房屋钥匙，严光龙也未向本院提交相应证据证明涉案房屋已交付给嘉盛房产。2014年11月28日，涉案房屋已实际由严光龙、骆根香控制占有，涉案房屋双方有交付的合意且已转移占有，涉案房屋已交付。双方签订的商品房买卖合同约定：“涉案房屋应于2014年12月31日前交付给买受人”，在合同约定的交付时间之前，涉案房屋已实际交付给严光龙、骆根香，嘉盛房产并未逾期交房，不构成违约。一审法院判决书认定涉案房屋交付时间错误，应予纠正。嘉盛房产未违反合同约定，故对严光龙、骆根香要求嘉盛房产交付房屋并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初1914号民事判决；二、驳回严光龙、骆根香的诉讼请求。一审案件受理费8168元、由严光龙、骆根香负担；二审案件受理费11668元，由严光龙、骆根香负担8168元、由句容市嘉盛房地产开发有限公司负担3500元。本判决为终审判决。审判长  殷建平审判员  程 刚审判员  杜 静二〇一八年四月三日书记员  王 伟