上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1191号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第1191号
原告上某甲，住所地上海市嘉定区。
法定代表人蒋某某，董事长。
委托代理人顾毓，上海志道律师事务所律师。
委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。
被告上某乙，住所地嘉定区胜辛南路***号***幢***室。
法定代表人黄某某。
被告上某丙，住所地嘉定区南翔镇解放街***号。
法定代表人邱某，总经理。
被告上某丁，住所地上海市徐汇区。
法定代表人黄某某，董事长。
以上两被告共同委托代理人倪卓伟，上海市中信正义律师事务所律师。
原告上某甲（下称“嘉某某”）诉被告上某乙（下称“洋某某”）、被告上某丙（下称“南某甲”）、被告上某丁（下称“裕某某”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因被告洋某某下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，由审判员庄羽凤、人民陪审员叶育琪、人民陪审员徐力组成合议庭，并于2015年10月15日公开开庭审理。原告委托代理人顾毓、王润华、被告南某甲及被告裕某某共同委托代理人倪卓伟到庭参加诉讼。被告洋某某经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告嘉某某诉称，2010年7月9日，原告与被告洋某某签订《物业租赁合同》，由其承租坐落于南某乙房屋，租赁期限为20年，自2010年5月1日起至2030年4月30日止，年租金人民币128万元，以后每两年在前两年租金的基础上递增3%。租金按季支付，先付后用原则。签约后，原告将房屋交付第一被告使用，但第一被告未按约支付租金，且在原告多次催讨后，被告仍不付租金。故原告于2012年8月3日向法院提起诉讼，此案在法庭主持下进行调解并结案。但之后，被告洋某某仍不按约履行其付款义务。截至2014年9月25日，洋某某尚结欠原告租金573，448元，原告多次催讨无果。此外，2012年7月12日，原告曾与三被告签订《担保协议》，约定被告裕某某和涉案房屋的实际使用人被告南某甲以其自有财产为第一被告的全部义务提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为第一被告债务履行期届满或合同解除之日起两年。原告认为，原告与被告洋某某之间的租赁合同，以及原告与三被告间的担保协议合法、有效，第一被告未按约履行付款义务，显属违约，应承担相应的民事责任，第二、第三被告作为保证人应承担连带保证责任。故原告诉至法院要求判令：1、确认原告与被告洋某某于2010年7月9日签订的《物业租赁合同》于2014年9月25日解除，被告洋某某、被告南某甲从承租和使用的位于嘉定区南某乙房屋内迁出，将房屋归还原告；2、被告洋某某给付原告截止至2014年9月25日的房租573，448元；3、被告洋某某给付原告自2014年9月26日起至其将房屋归还原告之日止的房屋使用费，该使用费以3608平米为基数，按每天每平方米5元计算；4、被告洋某某偿付原告逾期付款违约金，违约金包括：以329，600元为基数，自2014年3月16日起至2014年3月25日止，计3，296元；以259，200元为基数，自2014年3月26日起至实际付清之日止，按日千分之一计算；以329，600元为基数，自2014年6月16日起至实际付清之日止，按日千分之一计算；5、被告洋某某偿付原告提前解除合同违约金1，318，400元；6、被告南某甲协助原告将位于嘉定区南某乙房屋的用电设施用户名变更登记至原告名下；7、被告南某甲、被告裕某某对被告洋某某上述第二、三、四、五项债务承担连带清偿责任。
被告洋某某未答辩。
被告南某甲、被告裕某某辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、涉案房屋没有取得房地产权证，也未办理规划批准手续，系违法建筑，因此，原告与被告洋某某之间的租赁合同无效。故合同关于使用费5元每平米每天的约定，以及关系逾期付款违约金、解约违约金的约定均为无效。二、租赁合同主合同无效，担保合同从合同也无效，故原告要求被告南某甲、被告裕某某承担担保责任缺乏依据，不应支持。三、南某甲对涉案房屋进行了装修，若法院判决返还房屋，要求原告承担该装修损失。四、认可原告将用电设施户名过户给了被告南某甲，水电设施开通时南某甲未出资，该节由法院进行判决。
经审理查明，2010年7月9日，原告与被告洋某某签订《物业租赁合同》一份，约定由被告洋某某承租原告坐落于南某乙房屋，房屋无产权证，地上、地下建筑面积合计3608平方米；租赁期限为20年，自2010年5月1日起至2030年4月30日止，2010年5月1日至2013年4月30日的年租金人民币128万元，以后每两年在前两年租金的基础上递增3%，租金按季支付，先付后用；被告洋某某支付12万元作为本合同的租赁保证金；租赁期满或合同解除后，被告洋某某未按期将物业交还原告的，按5元每平方米每天支付占有使用费。合同签订后，原告按约将房屋交付被告洋某某使用。2012年7月12日，原告与三被告签订《担保协议》一份，约定鉴于被告南某甲系涉案房屋的实际使用人、被告裕某某系被告洋某某的实际投资人，该两公司均愿意以其所有资产为洋某某提供连带责任保证，保证期间为洋某某债务履行届满或合同解除之日起两年，担保的范围为合同项下洋某某的全部义务，包括但不限于租金、水电费、物业占有使用费及逾期付款违约金、解约违约金以及按约返还租赁物的义务等。2012年8月，因被告洋某某未按约支付租金，且在原告多次催讨后，被告仍不付租金。原告将三被告诉至法院，要求确认租赁合同解除，被告迁出房屋，并支付租金、使用费以及违约金等款项。诉讼后，被告支付了大部分的款项。2013年2月25日，原告与三被告签订《和解协议》，约定：1、被告洋某某应于2013年1月15日前支付租金、逾期付款违约金余款13，333元；2、若被告洋某某未按约支付该款，则被告洋某某、被告南某甲应于2013年2月1日前从涉案房屋中搬离，并支付原告违约金200，000元；3、自2013年1月1日起，被告洋某某应按约支付租金，拖欠租金超过一个月的，则《物业租赁合同》终止履行，被告洋某某、被告南某甲应于合同终止履行后15日内搬离涉案房屋，将房屋归还原告，并支付原告违约金200，000元，且原告对其装修物不作任何补偿；4、若被告洋某某、被告南某甲未按期归还房屋，应支付房屋的使用费，按每天每平方米5元计算；5、被告南某甲、被告裕某某对被告洋某某的上述债务承担连带清偿责任。2013年2月26日，双方至法院达成调解协议如下：一、被告上某乙应于2013年2月28日前支付原告上某甲租金、违约金等款项33，333元；二、被告上某丙对被告上某乙的上述债务承担连带责任。此后，被告实际履行了调解协议约定的款项。因被告再次拖欠租金，原告分别于2014年3月4日、2014年7月1日两次书面函告被告洋某某要求尽快缴纳租金，但被告仍不履行。故原告诉至法院。
另查，1、涉案房屋未办理房地产权证，也未办理建设工程规划许可手续，房屋的用电设施户名为被告南某甲。2、审理结束后，原告表示撤回诉请第四项、第五项，要求被告洋某某、被告南某甲共同承担支付房屋使用费的义务，使用费的计算方式为截止至2014年9月25日前的房屋使用费573，448元，以及自2014年9月26日起至房屋实际返还之日的使用费，按合同约定的租金131.84万元／年的标准计算，并要求被告裕某某对该房屋使用费承担连带清偿责任。3、原告同意被告洋某某已经支付的租赁保证金12万元，于本案中一并处理，可先行折抵被告应付的房屋占有使用费。
以上事实有《物业租赁合同》、《担保协议》、《和解协议》、《民事调解书》、《催缴租金通知书》、电费单等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋未取得房地产权证以及建设工程规划许可证，故原告就该房屋与被告洋某某签订的《物业租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告诉请要求被告洋某某从涉案房屋中搬离并将房屋归还，于法有据，应予支持。被告南某甲辩称其系次承租人，但未提交相应的租赁合同以及租金支付凭证，且南某甲继续占用涉案房屋亦缺乏法律及合同依据，原告要求其一并承担腾房义务，并协助原告将用电设施户名变更登记至原告名下，依法可予支持。房屋租赁合同无效的，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现原告要求被告洋某某支付截止至2014年9月25日前的房屋使用费573，448元，以及自2014年9月26日起至房屋实际返还之日的使用费，按合同约定的租金131.84万元／年的标准计算，符合法律规定，本院予以支持，租赁保证金120，000元一并予以折抵。关于原告主张的被告南某甲的共同清偿责任，本院认为，2013年2月25日，原告与三被告的《和解协议》中约定了2013年1月1日之后的租金的支付方式，以及在被告洋某某、南某甲逾期未归还房屋的情况下，被告洋某某、南某甲应共同支付房屋使用费，该约定应属被告南某甲以实际使用人的身份自愿作出的债的加入，是其对自身权利的处分，与法无悖，被告南某甲应对被告洋某某欠付的房屋使用费承担共同清偿责任；关于被告裕某某连带清偿责任，因《物业租赁合同》无效，作为其从合同的《担保协议》亦应无效，但签订《物业租赁合同》时，原告已明确告知被告洋某某涉案房屋没有取得房地产权证，而被告洋某某自愿承租，且担保人裕某某法定代表人与被告洋某某的法定代表人系同一人黄有权，故担保人裕某某对此亦应明知，故担保人对此亦存在过错，依法可承担债务人不能清偿部分三分之一的民事责任。关于被告南某甲提出的装修损失，因其并非涉案房屋的承租人，其与原告之间不存在合同关系，其要求原告赔偿该项损失缺乏合同及法律依据。被告洋某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、确认原告上某甲与被告上某乙于2010年7月9日签订的关于上海市嘉定区南某乙房屋的《物业租赁合同》无效；
二、被告上某乙、被告上某丙应于本判决生效之日起十五日内携财产搬离上述房屋，并将房屋返还原告上某甲；
三、被告上某乙、被告上某丙应于本判决生效之日起十五日支付原告上某甲截止至2014年9月25日的房屋使用费453，448元；
四、被告上某乙、被告上某丙应于本判决生效之日起十五日支付原告上某甲自2014年9月26日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费（按131.84万元／年的标准计算）；
五、被告上某丁应对上述第三、第四项房屋使用费中不能清偿部分的三分之一承担清偿责任；
六、被告上某丙应于本判决生效之日起十五日协助原告上某甲办理涉案房屋的电力设施户名变更登记手续。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8，101.72元，由三被告负担（该款三被告应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
人民陪审员 叶育琪
人民陪审员 徐 力
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 杨晓燕
审 判 长 庄羽凤
人民陪审员 徐 力
人民陪审员 叶育琪
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第八条??主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。