陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终3655号
上诉人（原审被告）：陕西盛天昊世商业运营管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城九路鼎正中央领郡A4号楼1505室。
法定代表人：高骏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：袁兰卫，陕西弘业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安市未央区张家堡街道红色村村民委员会第六村民小组。
主要负责人：田进朝，该小组组长。
上诉人陕西盛天昊世商业运营管理有限公司（以下简称盛天昊世公司）因与被上诉人西安市未央区张家堡街道红色村村民委员会第六村民小组（以下简称红色村六组）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
盛天昊世公司上诉请求：确认盛天昊世公司公司于2015年12月30日作出的《解除合同通知书》有效，驳回红色村六组的诉讼请求。由红色村六组承担本案的诉讼费用。事实和理由：因缺少民主议定程序，红色村六组的诉讼主体不适格。红色村六组其参与诉讼，需要“民主议定程序”作为前置条件，村民小组作为群众性自治组织，同时是合同一方当事人，村民小组可以作为民事诉讼主体，当村小组的合法权益受到他人侵害时，村民小组应以自己的名义提起诉讼，以村民小组为当事人的诉讼以村民小组长为主要负责人提起，但村民小组长以村民小组行使诉讼权力应当履行民主议定程序。本案的红色村六组诉讼代表人田保军作为村小组长在决定向法院起诉时，应当召开村民大会形成会议决定，红色村六组在起诉前没有召开村民大会，只是召开了少数人的村民代表会议，少数人的村民代表会议所形成的决议不能代表全体村民的意思表示，应视为其没有依法履行民主议定程序，诉讼主体不适格，故其诉求应依法予以驳回。签订合同主体的资格问题。假定《商业用房租赁合同》所涉及的建筑是合法的，且其所有权归××组。如果六组将与他人签订商业用房租赁合同，田保军作为村小组长在签订合同前，应当召开800余名全体村民大会，形成会议决定，而不是只有13名村民代表签字授权，应视为其没有依法履行民主议定程序，导致《商业用房租赁合同》属于效力待定的合同。签订合同的主体资格存在重大瑕疵的前提下，盛天昊世公司对该大厦的使用权益无法受到最起码的法律保障，商户现实经营过程中，也的确多次受到多名所谓“业主”的无端的骚扰，致使商户无法正常经营，盛天昊世公司在2015年12月30日行使解除合同的行为应当得到法院的支持。
红色村六组辩称，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，按照《合同法》的有关规定，当事人可以依照意思自治原则签订合同，也可以依照法律规定的条件要求解除合同，但一方要求解除合同，另一方不同意解除合同时，主张解除合同的一方应当符合法律规定或双方早先约定的解除条件。虽然上诉人曾向红色村六组发出过《解除合同的通知》，但其仅是解除合同的程序条件，而主张解除合同的理由则是红色村六组出租的商业用房未取得产权证书，并不符合解除合同的实体条件。实际情况是，在红色村六组与上诉人签订的《商业用房租赁合同》中，明确指出红色村六组出租给上诉人的商业用房“除了未领城镇私有房屋所有权证书外”，其建筑质量和安全条件能够承受商业经营的基本要求，红色村六组在出租商业用房时，对未领房屋所有权证书的事实并未进行隐瞒或误导，上诉人对这一情况非常清楚，因此所谓没有产权证书不应成为上诉人拖延交付租金和主张解除合同的正当理由。按照《建筑法》和《城乡规划法》等法律规定，一切建设工程在施工之前应当办好土地、规划、施工许可手续，同时在使用之前还应经过竣工验收、消防验收达到合格标准。红色村六组在订立《商业用房租赁合同》时出示过这些许可性文件的复印件。只是因为红色村六组的出租房屋系由城中村改造生成的，且与村民的安置住宅用房一起由开发商陕西秦皇房地产开发有限公司一并办理建设许可手续，所以这些许可性文件的原件均由开发商保存。原承租人在订立《商业用房租赁合同》前后曾向物业管理公司作过考察核实。原承租人及上诉人知道或者应当知道红色村六组出租的商业用房具有合法、完备的建审许可手续。上诉人在原审中否认红色村六组出租房屋的合法性，就等于把其要求解除的租赁合同划入了无效的范围。逻辑上不能自圆其说。上诉人在其上诉状中不服原审判决的两条理由，即“被上诉人的诉讼主体不适格”和“签订合同的主体资格存在重大瑕疵”，均是对其原审抗辩请求的再次重申，毫无法律价值。上诉人认为红色村六组在与其订立租赁合同时和对上诉人提起本案原审诉讼时均未召开村民大会讨论决定，因而不具有签约主体资格和诉讼主体资格。相关法律、司法解释并未否定村民代表大会的决定作用，红色村六组的村民代表大会在以多种形式征求村民意见后，决定与上诉人签订租赁合同和因上诉人违约而提起诉讼，都不违背村民自治的民主议定程序。上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原审判决。
红色村六组向原审法院起诉请求：确认盛天昊世公司2015年12月30日的通知解除合同的行为无效；盛天昊世公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，2014年8月31日，红色村六组（出租人、甲方）与盛天昊世公司（承租人、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定红色村六组将位于村民住宅楼房的一、二、三、四层，建筑面积16476平米的村民共有生活保障商业用房出租给盛天昊世公司；商业用房除了未领城镇私有房屋所有权证外，经过建筑质量评价和消防验收，具备水、电、气、暖接通条件，能够承受商业经营基本要求；商业用房采用一、二、三、四层整体租赁的方式，乙方接收后，自行决定铺位布局；租金不分层次，按照每月每平方米42元的同一标准，前三年每月租金为691992元，年租金8303904元，以后各年租金按递增比率累进确定；租金每三年递增一次，从第四年起，以本期前三年租金为基准，递增比例为6%，此后每隔三年的租金，以此类推递增；租赁期限十九年加十一个月，自2015年5月31日至2035年4月30日；乙方在租赁期间，有权整体、自行分层或采用隔挡方式向第三人转租，也可与他人合伙经营，未经甲方同意，不得向他人转让，转租商业用房的承租权；经双方协商一致，或符合法定条件时，本合同可以变更或解除；合同的解除，应严格遵循法定的解除程序，未经法定解除程序，本合同继续具有约束双方的法律效力。合同签订后，红色村六组向盛天昊世公司交付了商业用房，盛天昊世公司支付了第一个租赁年度的租金。2015年12月30日，盛天昊世公司给红色村六组发出《解除合同通知书》，内容为：“我公司与贵方在2014年8月31日签订《商业用房租赁合同》，约定由我公司承租河止西东村的凤城庭院1-4号楼，建筑面积16476平方米，合同签订后，因上述租赁房屋至今未取得产权证书，导致我公司在经营中无法证明该房屋权属情况，经营无法进行，合同目的无法实现，为此根据我国《合同法》第九十四条的规定，现通知解除双方签订的《商业用房租赁合同》，自本通知书到达贵方之日起生效，同时请贵方在接到通知后3日内指派专人与我公司接洽，商谈合同解除后续事宜”。之后，红色村六组向法院提起诉讼。另查，涉案房屋的建设单位为陕西秦皇房地产开发有限公司，涉案房屋所属的项目依法办理了《建设工程规划许可证》。盛天昊世公司承租涉案房屋后将部分房屋出租给第三人经营，部分房屋空置。
原审法院审理认为，红色村六组与盛天昊世公司签订的《商业用房租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方应当按照合同约定全面履行各自义务。红色村六组向盛天昊世公司出租的房屋系具备合法建审手续的适租房屋，该房屋虽暂未办理房屋所有权证，但并不影响盛天昊世公司正常的使用、经营，且盛天昊世公司对该情况也是明知的。现盛天昊世公司要求解除租赁合同，红色村六组不予同意，且盛天昊世公司解除租赁合同的理由又不满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，现红色村六组要求确认《解除合同通知书》无效，依法应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：确认被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司于2015年12月30日作出的《解除合同通知书》无效。一审案件受理费100元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效后十日内支付原告。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，红色村六组与盛天昊世公司签订的《商业用房租赁合同》，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。红色村六组向盛天昊世公司出租的房屋系具备合法建审手续的适租房屋，该房屋虽暂未办理房屋所有权证，但并不影响盛天昊世公司正常的使用、经营，且盛天昊世公司在签订涉案合同时对该情况是明知的。盛天昊世公司在合同履行过程中主张解除租赁合同，其解除理由不符合法律规定的关于合同解除的情形，红色村六组对盛天昊世公司解除租赁合同之主张明确表示不同意，原审法院据此对红色村六组要求确认盛天昊世公司《解除合同通知书》无效之诉请予以支持，符合法律规定。盛天昊世公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，陕西盛天昊世商业运营管理有限公司已预交，由陕西盛天昊世商业运营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 邢尖尖