北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初17973号
原告:亿茂财务有限公司，住香港德辅道中141号中保集团大厦2403室。
授权代表：盛爱中，董事。
委托诉讼代理人：刘忠民，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈晴，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：北京正东国玉文化发展有限公司，注册地北京市东城区王府井大街99号一层G16。
被告：朱义造，男，1969年5月8日出生，户籍地浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：全中胜，北京市中政律师事务所律师。
原告亿茂财务有限公司诉被告北京正东国玉文化发展有限公司（以下简称正东公司）、朱义造房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理。依法组成合议庭，使用普通程序公开开庭进行了审理。原告亿茂财务有限公司委托诉讼代理人刘忠明、沈晴到庭参加了诉讼。本院向正东公司、朱义造公告送达了起诉书副本及开庭传票，公告期满正东公司、朱义造未到庭应诉，本院依法对二被告缺席审理。本案现已审理终结。
原告亿茂财务有限公司向本院提出诉讼请求：1、正东公司立即腾退原告2040.96平方米面积的房产；2、被告正东公司向原告支付拖欠的租金14515.498.72元及违约金3466761.79元并自2017年4月1日起至拖欠租金付清日止以拖延租金为基数按每日万分之五的标准向原告支付违约金；3、被告正东公司向原告支付原告为其垫付的物业费330635.92元；4、被告正东公司按照合同约定双倍租金标准向原告支付自2017年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5、被告朱义造就被告正东公司的上述付款义务向原告承担连带清偿责任；6、二被告承担原告的律师费18万元。事实和理由：2010年2月6日，原告及北京王府井置业投资有限公司（以下简称王府井置业公司）共同作为出租方与被告朱义造作为承租方签订《租赁协议书》，约定将位于北京市东城区王府井大街××号（以下简称王府井××号）的世纪大厦首层及地下一层出租给被告朱义造使用，出租房屋中包含原告名下拥有的世纪大厦首层中2040.96平方米面积的房产。协议约定了租赁期限为10年并约定了租金标准及支付方式等内容。协议履行过程中，2011年6月16日，北京世纪亿茂物业管理有限公司(以下简称亿茂物业公司)代表原告及其它业主与北京祥云世纪商贸有限责任公司（以下简称“祥云公司”）和朱义造签订补充协议，将世纪大厦首层的承租方变更为祥云公司，朱义造则变更为租赁协议的担保方并承诺为承租方的付款义务承担连带清偿责任；2013年12月30日，原告再次与相关方签订变更协议，将世纪大厦首层的承租方由祥云公司变更为被正东公司，协议各方包括正东公司及朱义造均认可此次变更前已签署各份协议的效力，并在此次变更协议上签字盖章确认。正东公司承租原告房屋后即开始拖欠租金，经原告追讨，正东公司补交了2013年12月至2014年11月的部分租金。后经多次催促，正东公司于2016年5月补交了2016年3月至5月的部分租金。此后正东公司一直拒付租金。2017年3月，原告致函被告正东公司解除租货协议并于当月31日前往世纪大厦收房，由于正东公司不予配合，原告仅收回零星面积房产，其余大部分面积房产至今仍由正东公司非法占用并导致原告无法对自有整体房产予以实际利用。4月，原告发现已经收回的房产也再次被占用。正东公司至今未腾退原告房屋，并拖欠原告大量租金、房屋占用费及违约金，被告朱义造亦未承担相应担保责任，为保护原告合法权益不受侵犯，故诉至法院，诉如所请。
被告正东公司未到庭答辩。
被告朱义造在庭后询问中辩称，原告所述合同签订情况属实。祥云公司付清了其承租期间的所有费用。朱义造未对正东公司提供担保，故不同意原告对其的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理，本院确认的事实如下：原告系王府井××号一层商铺GOO、G01、G05-G08、G15、G16、G21、G22、G23、G25-G27（以下简称涉诉商铺，建筑面积共2040.96平方米）的所有权人，并于2003年2月10日取得房屋所有权证。
2010年2月6日，原告及王府井置业公司共同作为出租方代表与朱义造作为承租方签订《租赁协议书》，约定将王府井××号的世纪大厦首层3328.33平方米及地下一层1490.95平方米的房屋出租给被告朱义造使用，出租房屋中包含原涉诉商铺，租赁期限自2010年2月21日至2020年2月20日并约定了租金标准及支付方式等内容。
协议履行过程中，2011年6月16日，案外人亿茂物业公司（甲方）代表原告及王府井××号一层商铺其它业主与祥云公司（乙方）和朱义造(丙方)签订补充协议，确认朱义造为祥云公司的实际控制人，将世纪大厦首层（合计建筑面积3228平方米）的承租方变更为祥云公司，租金以建筑面积计算，月租金标准=日均租金标准*面积*365/12，每天每平方米租金自2011年5月21日起第三年为6元，第四年7元、第五年8元、第六年9元、第七年10元、第八年11元，第九年（不足整年）12元；每月15日前支付下月租金（节假日顺延至下一个工作日）；丙方应在该协议签订同时按照每天每平方米7.2元的租金标准向甲方支付一个月租金数额的租赁保证金，此租赁保证金作为乙方忠实履行本协议各项条款规定和条件的履约保证。，如在本协议租赁期届满或终止时，乙方完全履行本协议各项规定：无任何违约行为，并依本协议规定交还租赁房屋和设备，甲方须于乙方交还租赁房屋和设备并付清一切应付款项后的5个工作日，不计利息的将履约保证金退还；如业主为境外机构或个人，因一方是租金收入税务的代扣代缴义务人，乙方代缴后，甲方或该业主立即将水宽付回乙方；乙方向物业管理公司交纳租金、管理费、空调费、水电费、水电分摊费、停车费及供暖费等；乙方拖欠租金累计达到30天，甲方有权单方终止本协议，收回租赁物业，租赁保证金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿；乙方逾期缴付应缴租金或费用的，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日万分之五向乙方收取违约金；甲方因乙方违约解除协议的，乙方除应承担本协议其他条款约定的相应违约责任外，还应在甲方通知期限内将租赁物业和设备按约定条件退还甲方，如逾期，自逾期之日起，乙方应向甲方交付双倍租金。朱义造则变更为租赁协议的担保方并承诺为承租方的付款义务承担连带清偿责任。
2013年12月30日，原告、亿茂物业公司作为甲方业主代表、正东公司（乙方）、祥云公司（原承租方、丙方）、朱义造（原担保方、丁方）再次与相关方签订变更协议，协议各方确认2009年6月l1日的《北京王府并世纪大厦商场大业主会2009年第四次会议纪要》、2010年2月6日的《租赁协议书》、2010年2月6日《世纪大厦商铺租赁付款补充协议》；2011年6月14日的《北京世纪大厦首层商场业主大会2011年第三次会议纪要》、2011年6月16日的《世纪大厦首层房屋租赁补充协议》的效力，并在此次变更协议上签字盖章确认，如该协议与其他文件有不同之处，从该协议所述；将世纪大厦首层的承租方于2013年12月21日由祥云公司变更为正东公司，2013年12月20日及之前的权利义务乙方不予继承，祥云公司保证没有其他债权债务，朱义造承担全部保证祥云公司的责任；正东公司须支付管理费、空调费、保证金、供暖费等；租金月付，于每月发生的第一天即21日付押金等于叁个月租金（现确认押金以每平米6元计算，已由乙方补足及分别交付予各业主，以后押金须视为是乙方付的，与丙无关）。乙方须于每年5月21日或之前，补足押金至等于来年3个月租金；滯纳金／违约金以每天万分之五，或当时法律允许的最高比率，两者中的较低者逐日计算。
自2014年1月起，正东公司多次拖延支付、欠付租金。原告提交：1、收取房租发票，以证明正东公司欠付租金情况。2、2014年12月，正东公司曾向房屋出租人及物业公司出具还款计划书，称在王府井××号运营三年，经营状况受影响，财政预算失灵，将会于12月20日前支付2014年9月20日前拖欠的房租及物业费，2014年剩余的前扣款于当年春节前支付完毕，落款处除加盖正东公司公章外还由“刘贺”签名。3、2016年3月、4月、6月，原告多次向正东公司、刘贺等发送关于要求尽快支付钱款的催告函，向后者催缴当时欠付的房租等费用，函件上均有“刘贺”签收，其中3月函件上有刘贺代表正东公司承诺公司账号解冻后向原告支付房租。4、2016年4月28日，案外人北京龙文华夏珠宝设计有限公司（以下简称龙文公司）出具的“付太平置业房租承诺书”，内容为该公司承诺支付房租，下方有“行政人事总监郑新峰”书写说明，内容为由于正东公司公章无法使用，使用正东关联公司龙文公司公章，该公司法定代表人宋东东，实际控制人王胜。5、2017年3月8日，原告委托诉讼代理人向地址为王府井××号一层、联系电话139XX****XX、收件人刘贺寄送的律师函，向正东公司催缴费用，通知于年3月8日解除租赁关系，并要求后者于3月31日前腾退房屋，该邮件因拒收退回。3月31日，原告以临时围挡、黏贴封条、加装链锁等形式收回部分及铺位。
另查，原告、太平置业（北京）有限公司均系中国太平保险集团有限责任公司下属企业，因原告注册地为香港，为便利管理，由太平置业（北京）有限公司代为管理涉诉铺位租赁事宜。原告向北京保立信物业管理有限公司为正东公司垫付2017年4月至9月的物业费、管理费330635.52元。原告为本次诉讼与北京天驰君泰律师事务所签订委托代理协议，约定第一阶段中标价18万元，及其他阶段的费用，原告据此已向被告支付律师费9万元。
本院于9月20日前往王府井××号向正东公司送达，该处有“正东国玉文化馆”字样牌匾，内部摆有玉器站台，现场已无临时围挡，一自称为龙文公司工作人员的男子称一层商铺由该公司向其他业主租赁，正东公司因涉及其他案件不再租赁该处，涉诉铺位已腾空。本院于2017年11月13日勘验现场，现场与送达时基本一致，由于装修改造，涉诉铺位实际使用情况与产权登记图原始铺位不一致，部分铺位现为房间，有原告加装链锁及门锁封闭；原告工作人员打开链锁并拨打电话139XX****XX沟通后，有人员持钥匙至现场打开部分上锁房门，其中部分房屋另有开门可出入，内部有经常使用的痕迹；送达时自称为龙文公司男子尾随进入现场，并自称系正东公司保安查看现场；东侧商铺北数第五间做咖啡厅，北数第六间作为烟草商店，均案外人使用。
经询，原告在本案中不要求追加东侧商铺实际使用人。
庭后，朱义造提交：1、原告等公司出具证明，内容为祥云公司应交纳世纪大厦各业主截止2013年12月20日的租金及所有费用均已付清。原告认可该证据的真实性。2、2013年12月24日，祥云公司、正东公司及朱义造签订的转租补偿协议，约定基于王府井××号首层承租方变更等事实，正东公司给付祥云公司补偿金600万及价值900万元的玉石，签约当日付300万元及900万元玉石，签约后6个月内付剩余300万元，若正东公司未能按期给付尾款，则另行赔偿甲方800万元人民币，且祥云公司原租出的一层商铺5间租金无偿归甲方收取直至正东公司付清300万尾款及800万元赔偿为止。3、正东公司出具2013年12月30日的欠条两张，确认欠付祥云公司转租补偿300万元及价值900万元的玉石。原告认为其无法确认证据二、三的真实性。
本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据查明的事实，原告与正东公司签订房屋租赁合同是基于真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，故该合同合法有效。租赁期内，正东公司未依约交纳房租，构成违约。原告以被告欠付房租为由，向正东公司相关人员发送书面解除函，行使解除权，符合法律和合同的约定，该行为有效，且原告于2017年3月31日暂时收回部分房屋，故原告与正东公司的租赁关系事实上于当日解除。根据查明的事实，涉诉商铺现由正东公司继续使用，且在租赁合同期内，即使正东公司将涉诉商铺交给第三人使用，也不能视为其向原告交付了涉诉房屋，故原告关于租金、违约金、使用费的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。原告为正东公司垫付物业管理费，正东公司理应向原告支付该笔费用。关于律师费用一节，鉴于原告与正东公司就此并无约定，故该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求朱义造承担连带责任一节，鉴于祥云公司向正东公司概括转让合同权利义务时，约定祥云公司保证没有其他债权债务，朱义造承担全部保证祥云公司的责任，应视为原告、二被告及祥云公司达成合意，朱义造仅对祥云公司承担保证责任，故关于该诉讼请求，本院不予支持。原告就东侧商铺与朱义造、实际使用人之间的纠纷，可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告北京正东国玉文化发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告亿茂财务有限公司腾退2040.96平方米面积的房产(位于北京市东城区王府井大街××号一层GOO、G01、G05-G08、G15、G16、G21、G22、G23、G25-G27)；
二、被告北京正东国玉文化发展有限公司于本判决生效后七日内向原告亿茂财务有限公司支付的租金一千四百五十一万五千四百九十八元七角二分、逾期支付租金的违约金（二〇一七年四月一日前违约金三百四十六万六千七百六十一元七角九分，以未付租金为基数按每日万分之五的标准计算自二〇一七年四月一日起至租金实际支付之日止的违约金）；
三、被告北京正东国玉文化发展有限公司于本判决生效后七日内向原告亿茂财务有限公司支付物业费三十三万六百三十五元九角二分；
四、被告北京正东国玉文化发展有限公司支付自二〇一七年四月一日起至实际腾退之日止的房屋占用费（每日每平方米标准为二〇一七年四月一日至二〇一七年五月二十日期间十八元、二〇一七年五月二十一日至二〇一八年五月二十日期间二十元、二〇一八年五月二十一日至二〇一九年五月二十日期间二十二元，二〇一九年五月二十一日起二十四元；）；
五、驳回原告亿茂财务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130685元，公告费1080元，由被告北京正东国玉文化发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 崔 赟
审 判 员 王建文
人民陪审员 关 莉
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 杨 闻