江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初3863号原告：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人：郑建辉，公司总经理。委托诉讼代理人：邱润元，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：翁树忠，江苏知缘律师事务所律师。被告：孙延海，男，1963年8月29日生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张磊，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志国，江苏岸庆律师事务所律师。原告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地公司）与被告孙延海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人邱润元、翁树忠，被告孙延海及其委托诉讼代理人孙志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付租金183600元；2、要求被告支付违约金41998.5元（分别从逾期之日起算至2015年8月10日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月7日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将金地商业广场室内2栋一层A066、A067、A068、A069、A070、A071、、A072、A073、、A074、A075、A076、A077商铺，面积510平方米，出租给被告经营服饰，租期1年，租金45元/平方米.月，按季缴纳租金45900元。截止2015年8月10日，被告累计拖欠租金183600元，经催告仍未给付租金。被告孙延海辩称，对原告所诉签订合同时间、内容等无异议。原告在招租被告时称所签合同仅为备案使用，只收象征性的租金。原告主张的租金与实际承租情况不符，双方约定每季度免除一个月租金。原告违约金明显过高，请法院酌情减少。2014年10月，被告承租的商铺出现漏水情况导致被告的衣服浸水等，被告受损约10万余元，解除合同时原告同意以租金、物业管理费等冲抵被告损失，双方不再主张相关权利。原告在被告解除合同2年后才诉讼，系不诚信，且超过2年的诉讼时效，法院应驳回原告起诉。对于被告损失被告可另案主张。本院经审理对以下事实予以认定：原告金地公司于2011年11月24日经工商行政主管部门核准注册登记成立，其经营范围：商业管理、物业服务。2014年9月29日，房地产登记管理部门将位于淮安区翔宇南道588号金地商业广场2号楼1073室、1030室、1031室、1032室向淮安金地置业有限公司分别颁发了淮房权证河下字第××号、Ｃ2××19号、Ｃ2××50号、Ｃ2××22号、Ｃ2××25号房屋所有权证。2014年1月10日，出租方（甲方）淮安金地置业有限公司与承租方（乙方）金地公司签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲、乙双方为促进共同发展，根据合同法的规定，本着明确权责、互惠互利的原则，经双方协商，就甲方向乙方出租房屋及附属物，达成如下协议：一、租赁物。本合同的租赁物为淮安市淮安区翔宇南道588号淮安金地商业广场的房屋面积为15000平方米，附属设施和附属场地。二、租赁期限为15年，自2014年4月28日至2029年4月27日，运营免租期共计72个月（免租期内不收取租金及物业管理费，但需承担水电及其它费用）。租赁费用15元/月/平方米等其它内容进行约定。合同由甲、乙双方法定代表人分别签名并加盖公章。2014年9月18日，出租方（甲方）淮安金地置业有限公司与承租方（乙方）金地公司签订《房屋租赁合同》补充协议一份，双方约定：1、从2014年9月28日起至2020年9月27日止，租金按每月每平方米7.5元计收；2、从2020年9月28日起至2029年9月27日止，原租赁条件不变，按原合同执行。补充协议由甲乙双方分别签名并加盖公章。2014年7月7日，甲方（出租人）金地公司与乙方（承租人）被告孙延海签订《租赁合同》一份，双方约定：出租方将其2栋一层A066、A067、A068、A069、A070、A071、、A072、A073、、A074、A075、A076、A077商铺，建筑面积510平方米的房屋出租给乙方经营庄驰羽绒，第一个租约年内租金为45元/平方米/月，商业及物业服务费每月每平方米30元，每季度缴纳租金、商业及物业服务费各45900元，每季度免除一个月租金；租赁期限1年；以一个季度为交租期，在每个交租期的最后一个月15日前交纳下一季度租金；第一个季度租金应在合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2014年8月10日至2014年11月9日；装修免租期为1个月；履约保证金为10000元、商业及物业服务费5000元；进场日为2014年7月10日；违约责任中约定，乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；累计超过三次（含三次）则甲方有权单方解除合同。双方还就房屋的交付、物业管理、争议解决、保险、续租等内容进行约定。原、被告双方对租金另有约定年租金为183600元，每季度减免一个月收取。合同签订后，原告金地公司将合同中约定的租赁房屋交付给被告孙延海。被告孙延海缴纳了履约保证金1万元、商业及物业保证金5000元、装修保证金及出入保证金10100元。2015年2月5日被告孙延海所经营的商铺停业。被告孙延海在撤柜时未与原告金地公司履行交接、结算手续及解除租赁合同关系的相关手续。2015年5月21日，原告金地公司向被告孙延海发出解约告知函，通知被告累计拖欠租金及商业物业管理费275400元，且逾期30日，依合同约定通知解除与被告之间的租赁合同并要求在三日内结清全部费用并自行撤柜。另查明，2014年度、2015年度中国人民银行贷款基准年利率分别为5.6%、5.35%。上述事实，有原、被告陈述、原告金地公司提供的租赁合同、解约告知函、庄驰租金相关结算清单等证据，经庭审质证，予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告金地公司将其承租的商铺转租给被告经营，双方签订的租赁合同，是当事人真实意思表示，且合同中约定的内容，未违反法律、行政法规强制性规定，本院予以确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告租赁原告金地公司商铺，未缴纳承租期间的租金，现原告要求被告缴纳租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告逾期缴纳租金，其行为违反了合同的约定和法律规定，当属违约，应承担违约责任。原、被告约定一年租金为183600元，又另行约定每季度减免一个月的租金，故被告实际应支付原告租金122400元。对于被告缴纳的保证金等25100元原告公司应在合同解除后返还被告，故应从被告应付款项中予以扣除。被告抗辩认为其在2015年2月撤柜时与原告协商解除了租赁合同并对租金协议以其损失进行冲抵，但被告并未提供证据予以证明，本院对该抗辩理由不予采信。2015年5月21日，原告公司通知被告解除合同，应以被告收到解约告知函时间为确定原、被告合同解除时间。此后的房屋租金被告不应支付，27200元房屋租金应予扣除。被告还应支付原告公司70100元。被告抗辩认为原告主张权利已超过《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案租赁合同约定分期支付租金，最后一期应于2015年7月15日前支付租金，而原告在2017年7月9日向本院起诉，并未超过2年的法定诉讼时效。本院对被告该抗辩理由不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告金地公司与被告签订的租赁合同中约定到期不交付租金，被告应当每日向原告支付相当于届时月租金标准的1‰的迟延履行违约金，而被告孙延海抗辩认为该计算标准过高法院应酌情减少。原告金地公司未能举证证明因被告孙延海逾期支付租金等造成原告金地公司利息以外的损失，而该约定明显过高，本院应酌情减少。本院对原告金地公司主张的违约金支持4968.51元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决如下：一、被告孙延海于本判决生效后十日内支付原告淮安金地广场商业管理有限公司租金70100元、违约金4968.51元（从逾期之日起分别计算至2015年8月10日），合计75068.51元；二、驳回原告淮安金地广场商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4684元（原告已预交），由原告淮安金地广场商业管理有限公司负担3125元，被告孙延海负担1559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  管爱军人民陪审员  葛景丘人民陪审员  张 晓二〇一八年四月九日书 记 员  杜 娟附页—裁判所依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。