上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初19647号
原告：唐明宏，男，1964年3月13日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。
被告：仇宝庆，男，1958年12月18日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：唐德雄，上海市鸿和律师事务所律师。
原告唐明宏与被告仇宝庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王浩君、被告及其委托诉讼代理人唐德雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告于2015年9月13日签署的《房地产买卖协议》；2.被告配合原告将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权登记过户至原告名下；3.被告向原告支付违约金156,000元。事实和理由：被告是系争房屋的登记所有权人。原告与被告于2015年9月13日签订《房地产买卖协议》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为78万元、原告分三次付清房款，协议另对过户、交房做了约定。原告按约支付了两期房款70万元，并获得被告交付系争房屋入住至今。原告于2017年9月中旬接到中介电话通知系争房屋可以办理过户，后原告多次联系被告要求办理房屋过户均遭到被告置之不理，故原告诉至本院请求判如所请。审理中，原告表示愿意将尾款8万元向被告支付,在本案中一并处理。
被告辩称：被告与原告签订了房屋买卖合同，被告也愿意按照合同约定履行及办理过户，但是系争房屋为动迁安置房，产证登记日期为2015年3月19日，被告认为在2018年3月19日之前不可以办理系争房屋过户登记，所以现在不具备办理过户的条件，被告也从未拒绝办理过户。
根据原、被告提供的证据，本院认定事实如下：系争房屋的登记所有权人为被告，由被告于2014年5月4日与案外人上海韵意房地产开发有限公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》取得，系争房屋权利登记于被告名下日期为2015年3月19日。系争房屋为动迁安置房，所在土地大产证核准登记日期为2014年9月17日，被告取得该房屋所签订的拆迁补偿安置协议由案外人仇乃龙作为被拆迁人签署，协议上没有书写签署日期。
2015年9月13日，原告作为买受方、乙方与被告作为出售方、甲方在案外人上海开盈房地产经纪事务所作为见证方(丙方)居间服务下签订《房地产买卖协议》，约定：1.甲方将系争房屋出售给乙方，总房款78万元，为甲方的净到手价。2.在签订本协议当日，2015年9月13日乙方支付给甲方40万元(含定金5万元)，作为第一笔购房款，同时甲方把该房屋的房产证原件及该房产的一切相关资料交给乙方保管；2015年12月30日之前乙方支付给甲方30万元作为第二笔购房款；余款8万元于双方去松江房地产交易中心办理产权过户当天付清，至此所有房款全部结清。3.在2015年9月13日交房，甲方向乙方办理交房手续。交房时间双方约定：在甲方收到乙方购房款40万元当天，甲方交付乙方该房屋的整套钥匙，作为交房凭证；交房后，甲方同意乙方对该房屋进行装修，在装修期间该房所发生的一切事项由乙方负全责，与甲方无关。4.过户时间约定：甲乙双方约定(甲方可办理产证时限：以开发商大产证及动迁协议同时满三年或房产证登记日满三年时限为准)收到福美来上海开赢房地产经纪事务所电话通知后三十日之内至松江区房地产交易中心办理过户手续。5.甲乙双方承诺，房屋买卖协议签订后，该房屋不论今后的市场价格有任何的涨跌，均与对方无关，双方不能以任何理由阻碍该房屋的交易过户，甲方承诺，该房屋无其他权利人争议，无户口，如有不实致使该房屋买卖交易过户不能完成，一切法律责任及经济损失由甲方负全责，在甲方收到乙方购房款40万元整但还没有收到该房全部房款的时间段内，如甲方违约，则除双倍退还已付购房款外，另应支付该房总价的20%的金额作为违约金赔偿给乙方及支付该房总价的2%的金额作为中介服务费给丙方，如乙方违约，则已支付购房款不退，该房屋的产权仍属于甲方，本协议解除及支付该房总价的2%的金额作为中介服务费给丙方。6.甲乙双方所留手机号码可作同通信依据，所发信息可代替书面通知。7.甲乙双方所签的补充合同及附件同具法律效力，本协议正文与补充合同、附件等表述不一致的，以补充合同、附件等为准。原被告在合同落款处签名，被告落款手机号码为：XXXXXXXXXXX。原告落款手机号码为：XXXXXXXXXXX。
同日，原告作为乙方与被告作为甲方在案外人福美来不动产(上海开盈房地产经纪事务所)作为丙方居间服务下签订《房地产买卖补充合同》约定：1.甲乙双方在丙方见证下就乙方购买甲方名下系争房屋友好协商，一致同意先交易后更名。2.系争房屋面积52.92平方米，产权证号：沪房地松字(2015)第007065号，甲方净到手价为78万元，房屋在产权过户转让中甲乙双方所产生的税、费(不含赠与继承税)及中介服务费等均由乙方承担；本合同自买卖双方签字后立即生效并发生法律效力。3.甲方签订本补充合同即视为承诺系争房屋的共有人知晓并同意转让。4.甲方在收到乙方购房款40万元后，自动将系争房屋相关的所有权利转让给乙方所有。5.甲方在收到乙方购房款40万元后，将系争房屋交付给乙方使用。6.乙方应依据双方签订的《房地产买卖协议》按时支付全部购房款，产权过户产生的所有交易税、费、中介服务费皆由乙方负责。7.系争房屋可办理过户转让手续时限(甲方可办理产证过户时限：以开发商大产证及动迁协议同时满三年或房产证登记日满三年时限为准)三十日之内甲乙双方到松江房地产交易中心办理过户手续，如因政策原因导致交易过户时间变动，双方互不承担违约责任，配合符合过户条件时再行办理过户手续；如未履行过户责任的，每逾期一天违约金须另行支付给守约方违约方每日2,000元，直到完成过户责任止；若甲方逾期三十天仍未履行过户责任，则视为甲方违约并承担违约责任。8.该合同一经签订，系争房屋所有一切权利和责任归乙方所有，与甲方无关，履行合同中发生争议时，甲乙双方可采取协商解决；如果协商未果的，守约方可向人民法院起诉，丙方依合同可作见证，违约方除承担违约责任外，并承担违约金以及涉及债权必要的费用(调查、诉讼、律师代理、抵押物处理、误工等一切相关费用)并保证自愿无条件放弃抗辩权。9.本合同一式三份，与甲乙双方签订的《房地产买卖协议》具有同等法律效力，双方签字即生效。等。原告、被告本人在该合同上签字，丙方在该合同上盖章。同日，被告出具《房产出售人产权声明及承诺书》承诺保证：被告将系争房屋出售给原告，总价为78万元，因政策原因不能马上将系争房屋过户到原告名下，经双方协商先交易后更名，故在等待办理过户手续期间，如本人发生任何意外或其他任何原因导致系争房屋的过户转让手续没有履行完成的情况下本人承诺如下：系争房屋为动迁安置房，没有任何其他所有权人，本人家庭成员和其他任何人对系争房屋均不拥有任何产权，在双方约定系争房屋的过户时限起(甲方可办理产证时限：以开发商大产证及动迁协议同时满三年或房产证登记日满三年时限为准)三十日内本人及系争房屋的任何相关权利人无条件配合完成系争房屋过户至原告名下，等。
同日，被告向原告出具收据表明收到房款40万元(含定金5万元)，双方并签订房屋交接书完成房屋交付；2015年12月31日，被告本人向原告出具收据表明收到房款30万元。以上两笔房款均系转账支付，审理中，被告确认已收到合计70万元房款。
根据原告提供的短信显示，原告分别于2017年9月22日、9月23日、9月26日、10月2日向被告的手机号码XXXXXXXXXXX发送短信称：“老阿哥你好，我接到中介通知好过户了，你几时有空我们一起过户，谢谢”以及“老阿哥中秋节快乐！电话打了好多次了你没有接，老阿哥是不是有什么想法我们可以坐下来谈谈，事情总是要解决的，望老阿哥有时间过来聊聊，谢谢！”，但是没有被告的回复内容。被告对此表示没有收到短信且认为即便看到短信也认为系争房屋没有到过户时间而无需理会。被告亦表示没有接到中介通知过户的电话或者短信。
另查明，原告为起诉于2017年10月19日聘请律师，于2017年10月24日向上海尊源恒律师事务所支付律师费3万元。
上述事实，主要有《房地产买卖协议》、《房地产买卖补充合同》、收据、产证、不动产登记簿信息、拆迁安置补偿协议、短信记录、聘请律师合同、律师费发票、上海市商品房预售合同及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告虽然没有最终签订网签版本的上海市房地产买卖合同，但是原、被告通过签订《房地产买卖协议》，《房地产买卖补充合同》就买卖的标的、价款、支付时间、过户时间、交房时间、违约责任等进行了明确的约定，则原、被告就系争房屋已经成立了房屋买卖合同关系。原、被告之间通过签订《房地产买卖协议》、《房地产买卖补充合同》成立的房屋买卖合同不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守，故原被告之间的房屋买卖合同关系应继续履行。本案的争议焦点在于，系争房屋是否可以过户？被告是否就房屋过户构成违约以及如果构成违约，是否应当承担原告主张的违约责任？
首先，系争房屋为动拆迁安置房，其过户受到3年时限的限制，而该3年时限的认定有两个标准：系争房屋大产证登记日期及拆迁协议签订日期均满3年或小产证登记日期满3年。原被告就过户时间的约定也选择了如上的表述，则就本案而言，虽然系争房屋的拆迁安置协议未写明签署日期，但是根据被告就系争房屋与案外人签订的预售合同，按照一般常理，拆迁安置协议的签署日期一定早于或至少不晚于预售合同的签订日期也即最晚在2014年5月4日，那么根据大产证登记日期，系争房屋的最早可过户日期为2017年9月17日，因此原告在该日之后诉至本院主张被告配合过户并不违反合同的约定，本院予以支持，被告理应协助原告办理系争房屋的过户。基于此，原告还应向被告支付尾款8万元。
其次，就系争房屋的过户日期，除了以上已述的最早日期2017年9月17日，还有按照小产证登记日期推算的最晚应过户日期即2018年3月19日。就原被告买卖合同约定而言，上述两个标准是可供选择而非必须按照到期早的日期为准，那么，若原告主张被告需在2017年9月17日之后就配合其办理过户，至少需证明被告已经接到催告过户却明确不予配合，就此本院认为原告没有提供证据表明被告已经实际接收到原告或中介的电话或者短信通知，也没有证据表明被告在收到原告或者中介通知后表示不予配合过户，且原告的短信内容中也没有就何时办理过户对被告提出要求，因此，尽管原告要求过户的主张符合双方的合同约定，但是不表明被告未在此时配合过户构成违约，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。更何况，原告主张违约金的诉请系依据《房地产买卖协议》第3条第5款，而该条款显然非适用于被告逾期办理过户的情形，原告诉请违约金亦没有合同约定为据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告唐明宏与被告仇宝庆就位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同继续履行；
二、被告仇宝庆于本判决生效之日起十日内协助原告唐明宏办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权转移登记至原告唐明宏名下；
三、原告唐明宏于本判决生效之日起十日内向被告仇宝庆支付房款80,000元；
四、驳回原告唐明宏的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,600元，减半收取5,800元、财产保全申请费5,000元，合计诉讼费10,800元，由原告唐明宏负担5,400元(已付)、被告仇宝庆负担5,400元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
审判员 李晓蕾
二〇一八年一月三十日
书记员 顾家俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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