江西省庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0491民初299号
原告张丽蓉（反诉被告），女，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人郑德标，浙江法君律师事务所律师。
委托代理人沈靖，浙江法君律师事务所律师。
被告邹霞（反诉原告），女，汉族，1981年9月26日出生，现住广州市天河区。
委托代理人张仁忠，江西浔源律师事务所律师。
原告张丽蓉（反诉被告）与被告邹霞（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽蓉（反诉被告）及其委托代理人郑德标、沈靖，被告邹霞（反诉原告）的委托代理人张仁忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除《酒店租赁合同》；2、判令被告返还设备使用费20万元和保证金金5万元，合计25万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月9日签订《酒店租赁合同》，约定原告租赁九江市庐山中十路16号房屋及房屋现存用品和设备，用于经营酒店及关联的产业。但合同签订后，原告发现被告存在隐瞒和欺骗情况，使原告产生重大误解，原告签订合同时要求酒店经营权、设备全部转让，但实际上是租赁。被告与房东江西省庐山疗养院的合同约定转租需房东同意，且需原、被告和房东三方协商转让事宜，否则合同无效，但三方并未共同协商。原告依据双方签订的《酒店租赁合同》于2017年9月10日向被告支付了设备使用费20万元和保证金5万元，但被告未按合同约定办理相应的交接手续。被告的欺骗与违约行为，使原告承租后即可营业的目的落空，故诉至法院，请求解除合同，并退还已支付的25万元。
被告（反诉原告）邹霞答辩并反诉：1、请求判决反诉被告向反诉原告支付违约金86.4万元；2、本诉和反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年9月9日签订了一份《酒店租赁合同》，根据合同约定反诉被告应当在合同签订后30日内向反诉原告支付首年的租金43.2万元，而且反诉被告已经依约支付了设备使用费20万元和保证金5万元，但是反诉被告在签订合同后表示反悔，于2017年10月19日向法院起诉，要求解除合同并退还设备使用费和保证金25万元。反诉被告违反合同约定拒不支付租金已构成严重违约，根据双方签订的合同约定：任何一方违约要求解除合同均需要向对方承担两年租金标准的违约金86.4万元。
反诉被告张丽蓉针对反诉辩称：1、反诉被告与反诉原告之间签订的《酒店租赁合同》存在重大误解，反诉原告隐瞒重要事实，请求法院判令解除合同，双方互不承担责任；2、如果要区分责任大小承担责任，反诉被告认为双方约定的违约金过高，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。
原告张丽蓉为支持其本诉诉请提交如下证据：1、2017年9月9日《酒店租赁合同》，证明原被告系租赁合同关系及相关约定等事实；2、2015年8月7日《房屋租赁合同》，证明房屋所有权人对转租限制性的规定等事实；3、2017年9月9日收条，证明原告已支付25万元款项、时间等事实；4、2017年9月25日《解除合同函》及EMS邮寄凭证、网上查询投妥记录，证明原告在9月25日发送解除合同函并且被告已签收的事实。
被告邹霞质证认为，对证据1三性无异议，但是同时证明对违约责任进行了约定，对违约金的约定是公平合理的；证据2的真实性合法性无异议，不能达到原告的证明目的；证据3三性无异议；证据4的真实性合法性无异议，不能达到原告的证明目的，只是证明原告有解除合同的意向。
反诉原告邹霞为支持其反诉诉请提交如下证据：1、房屋租赁合同转租申请书，证明江西省庐山疗养院同意反诉原告转租；2、EMS快递单及反诉原告发给反诉被告的交接单通知，证明反诉原告2017年9月24日书面通知反诉被告来庐山办理交接事宜及缴纳租金；3、微信聊天记录，证明双方在租赁酒店过程中平等协商，反诉原告在签订合同后督促反诉被告办理酒店交接事宜；4、物品交接单，证明反诉原告已经事先准备好物品交接单，在签订合同后随时准备办理交接事宜；5、缴纳酒店租金的凭据，证明被告已经一次性向房屋所有人支付15年租金225万元；6、装修合同及银行流水，证明反诉原告前期对酒店进行了升级改造，装修花费334.7万元；7、监理收据，证明反诉原告前期对酒店进行了升级改造，花费监理费1.5万元；8、相关执照，证明反诉原告前期经营酒店1年多时间已经办理营业执照、卫生许可证、特殊行业经营许可证等相关证件，在与反诉被告签订合同前一直在经营。
反诉被告张丽蓉质证认为，对证据1真实性有异议，无法达证明目的；证据2真实性没有异议，反诉原告先违约未及时办理交接，后反诉被告向反诉原告发函提出解除合同，反诉原告才发函要求我们办理交接；证据3真实性无异议，证明目的有异议，微信聊天记录当中明确约定双方之间对于租赁还是承包存在误解，同时双方也在协商签订补充协议，以及1年内和1年后关于违约金的重新约定；证据4物品交接单反诉被告从未收到；证据5、6、7与本案无关联，无法核实；证据8缺少消防检查合格证。
反诉被告张丽蓉为支持其答辩提交如下证据：1、江西九江列表网网页打印，证明反诉原告开始在网站贴广告时明确是生意转让，还有转让费15万元等事实；2、2017年9月19日至9月21日6张微信聊天截图，证明双方签订合同时存在重大误解，合同签订后，双方协商签订补充协议更改1年内及1年后解除合同的违约金，双方基本确定是承包经营不是转租等事实；3、2017年10月2日-10月9日携程查询遐隐山庄订房情况及评论和2017年10月20日订房电话录音，证明10月份反诉原告在经营；4、2017年12月11日，携程订房确认短信，证明12月份反诉原告在经营；5、2017年9月10日微信截屏，证明反诉原告自认的遐隐山居全年营业额。
反诉原告邹霞质证认为，对证据1的真实性合法性无异议，不能达到证明目的，因为其只是一个要约邀请，而且只是中介方不是本人，最终以双方协议为准；证据2真实性不确定，不能达到反诉被告的证明目的，因为微信聊天记录时间在合同签订后，不存在重大误解，双方没有形成补充协议，只是双方一直在协商，双方合同已经约定是租赁关系，而不是承包关系；证据3真实性存在异议，反诉被告未事先告知要录音，也未表明通话双方身份；对于入住记录和评论的真实性无异议，但是证明目的有异议，不能证明在12月份入住的，酒店一年四季可预订，庐山的旅游季节性很强，实际上预订的并未入住；证据4质证意见同证据3质证意见一致；证据5真实性不确定，关联性有异议，营业额与本案无关。
综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案基本事实可确认如下：
原告张丽蓉与被告邹霞于2017年9月9日签订一份《酒店租赁合同》，合同约定被告将位于江西省九江市庐山中十路16号房屋（包括房屋现存物品及设备设施）租赁给原告经营，租期13年，自2017年9月9日至2030年12月31日止。第一期2017年9月9日至2020年12月31日，每年租金43.2万元，往后每三年租金递增5%。原告应于合同签订之日起30日内向被告支付首年租金43.2万元，以后每年的租金应于每年租期开始前10日内向被告支付。原告还应于合同签订之日起3日内向被告支付现存物品及设施设备使用费20万元，该使用费为一次性支付，承租期间无需重复支付。合同签订后，原告按照合同约定于2017年9月10日向被告支付了20万元设备使用费和5万元保证金，但原被告双方未办理租赁财产的交接手续，在此期间原告对合同的相关条款提出异议，双方通过微信协商签订补充协议，但最终没有达成一致意见。原告于2017年9月25日向被告发函要求解除合同，被告回复认为原告擅自解除合同属违约，要承担违约责任，双方未能协议解除合同。故原告诉至法院，要求解除合同，并要求被告退还原告支付的设备使用费和保证金25万元。被告提出反诉，要求原告承担违约损失86.4万元。
另查明，2017年9月1日被告向房屋所有人庐山疗养院提交房屋转租申请，江西省庐山疗养院盖章同意原告转租。
本院认为，本案争议的焦点有两点，一是原、被告签订的合同效力问题；二是合同约定的违约金是否过高。
关于第一点，原、被告签订合同签订后，原告认为存在重大误解，要求与被告协商签订补充协议，从双方提交的微信聊天记录可以反映，但双方最终没有达成一致意见。原告作为完全民事行为能力的人，在与被告签订《酒店租赁合同》时，具备对合同内容及条款的理解能力，该合同明确是租赁而不是承包，对双方的权利和义务都作了明确约定。且被告的转租行为也得到房屋所有人的同意，该合同合法有效。
关于第二点，原、被告双方签订的合同第25条约定：“除本合同另有规定的以外，合同的变更、解除，应当经双方协商一致，任何一方不得擅自变更、解除合同，否则即构成违约，一方擅自变更、解除合同应向另一方支付租赁费的两倍即86.4万元作为违约金”。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为过分高于造成的损失。本案中，被告反诉要求原告承担违约金86.4万元，被告作为房屋出租方，造成的实际的损失就是租金损失，因原告单方提出解除合同，被告未能将租赁财产交付原告使用，合同也未实际履行，按年租金43.2万元的两倍要求原告承担违约金明显高于被告的实际损失。原告在反诉答辩中提出对违约金予以减少，应予支持。
本院认为，原、被告签订的《酒店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告应当按照合同约定履行自己的义务，双方签订合同后，原告在履行交纳租金义务期限前，擅自提出解除合同属违约行为，依据合同约定应承担违约责任，因双方约定的违约金过高，被告承担的违约责任应以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况来衡量。本案中，原告单方提出解除合同，不按合同约定支付租金，给被告造成的实际损失是依据合同约定收取的租金损失，考虑到庐山风景区旅游季节的淡、旺季情况，每年国庆节后至第二年四月前游客人数较少，被告短期内不能将酒店转租出去，无法获取应收取的租金，本院以双方签订的合同约定的
第一期2017年9月9日至2020年12月31日年租金43.2万元为计算依据，每月租金33230元，原告赔偿被告六个月租金199380万元的违约损失较为合理。因双方签订的合同后未办理租赁财产的交接，合同尚未实际履行，该合同也没有继续履行的必要，应予以解除，原告要求被告退还支付的设备使用费20万元和保证金5万元的诉请，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告张丽蓉与被告邹霞之间签订的《酒店租赁合同》；
二、原告张丽蓉赔偿被告邹霞违约损失199380元；
三、被告邹霞返还原告张丽蓉设备使用费和保证金共计250000元。
上述二、三项相抵，被告邹霞应于本判决生效后30日内给付原告张丽蓉50620元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13904元，原告张丽蓉承担11379元，被告邹霞承担2525元。
反诉案件受理费6220元，原告张丽蓉承担2144元，被告邹霞承担4076元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 李文玲
二〇一八年二月六日
书记员 曹 睿