福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0104民初2151号
原告：蔡琨鑫，男，1987年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。
被告：叶文健，男，1963年11月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：张步振，福建融成律师事务所律师。
第三人：方丽生，女，1986年11月12日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
第三人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区。
第三人：赵素贞，女，1963年12月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：郝少松，福建纵然律师事务所律师。
原告蔡琨鑫与被告叶文健、第三人方丽生、恒丰银行股份有限公司福州分行、赵素贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡琨鑫及其委托诉讼代理人龚雅铃、被告叶文健委托诉讼代理人张步振、第三人方丽生、第三人赵素贞委托诉讼代理人郝少松到庭参加诉讼，第三人恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称恒丰银行）经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。在本案审理中，本院根据原告的申请，以（2017）闽0104执保180号民事裁定对被告名下的坐落于福州市仓山区××××××××××××××××××单元（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的房产进行查封。
原告蔡琨鑫向本院提出诉讼请求：一、判令被告叶文健向原告蔡琨鑫支付违约金（违约金以2310000元为基数，按每日万分之五计算，从2017年4月10日起计算至被告叶文健违约行为结束之日止，截止2017年5月2日暂计25410元）；二、判令被告叶文健继续履行合同，履行向第三人恒丰银行解除福州市仓山区××××××××××单元房产抵押权的义务；三、判令如被告叶文健拒绝履行上述义务，原告蔡琨鑫代被告叶文健偿还福州市仓山区××××××××××单元房产在第三人恒丰银行的剩余贷款本息，第三人恒丰银行协助原告蔡琨鑫办理讼争房产的解押还款手续，原告蔡琨鑫向第三人恒丰银行支付的贷款本息视为原告蔡琨鑫向被告叶文健支付剩余的购房款；四、判令讼争房产解除抵押权后，被告叶文健继续履行合同，协助原告蔡琨鑫及第三人方丽生将坐落于福州市仓山区××××××××××单元的房产过户登记到第三人方丽生名下；五、判令被告叶文健向原告蔡琨鑫支付因本案产生律师费69300元；六、判令本案的财产保全费、诉讼费由被告叶文健承担。庭审中原告当庭撤回第三项诉讼请求。
事实与理由：2017年3月13日，原告蔡琨鑫与被告叶文健及福建福房网房产代理有限公司三方就福州市仓山区××××××××××单元的房屋签订《房产买卖代办合同》（以下简称“合同”），合同约定如下：第二章第八条房产基本情况所有权受限制之抵押的房产,现抵押于恒丰银行/支行,若存在抵押，则甲方解除抵押权所需的资金来源为甲方自行出资,详见补充协议（1）甲方自行出资解除该房屋抵押权的，甲方应在本合同签订之日起/内向抵押权人提起提前还款申请，在抵押权人告知可还款后且乙方按揭贷款获得贷款银行批准后的三个工作日内（乙方为商业按揭贷款付款方式付款）向抵押权人还款，抵押权人规定特定还款日期的，甲方应在乙方的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日期予以还款；第十三条履约保证：甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容、告知内容不属实的，视为该方违约，甲乙双方各自保证积极配合对方、丙方办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则导致该房屋交易时间延迟的视为该方违约；第三章违约责任的第十七条甲、乙双方的违约责任（一）房屋所有权过户登记前的违约责任：1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2.甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾万元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。附件1银行贷款审批及解押还款手续：乙方按贷款银行的要求条件签署借款合同及抵押合同，由贷款银行派专人看点并确认贷款金额、贷款年限及对乙方进行资信审核，丙方需在乙方贷款审批后的二个工作日内携同甲方向原贷款银行办理解押还款及注销手续。
上述合同签订后，原告于2013年3月13日向福建福房网房产代理有限公司代缴讼争房产购房保证金2万元。同日，原告向福建福房网房产代理有限公司支付8800元代办服务费。2017年3月17日，原告以方丽生名义依照合同约定在招商银行股份有限公司福州东门支行冻结了109万人民币作为产权过户后支付给被告叶文健的购房款，之后原告蔡琨鑫、第三人方丽生及被告叶文健三人于2017年3月17日、2017年3月24日两次同去招商银行签订借款合同及抵押合同，被告叶文健向招商银行提供收取购房款的账号。2017年3月28日，福建福房网房产代理有限公司为原告指定的第三人方丽生与被告叶文健对上述讼争房屋进行了《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，并审批通过。2017年4月6日，第三人方丽生向招商银行申请二手楼住房授信贷款审批通过，招商银行准备放款。
综上，原告依照合同约定向被告叶文健支付约定的购房款，并依照合同指定妻子方丽生为讼争房产的新产权人。按合同第八条的约定，被告叶文健应当在2017年4月9日向第三人恒丰银行还款解押。但是至今被告叶文健一直以各种理由怠于履行合同义务，被告叶文健先主张其抵押银行未通知其还款解押拖延，后第三人方丽生向恒丰银行了解，只要抵押人提前7天向银行申请，便可还款解押。接着，叶文健又以其妻子赵素贞不同意出售讼争房屋、解押款在其妻子手中，其妻子不同意将款项拿出解押等种种理由拖延。事实上讼争房屋的实际产权人是被告叶文健一人，讼争房屋产权证中共有人一栏中并没有体现有共有人，况且被告在领原告看房及被告与原告签订合同时，被告的妻子赵素贞均在场并且知情并同意将讼争房卖给原告（有双方录音为证），录音中体现，2017年4月22日晚11时，被告妻子赵素贞向原告表示讼争房产有其他人愿意出265万，被告妻子明确表示其要违约。按照《中华人民共和国物权法》的规定，房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明，原告作为善意第三人有理由相信被告叶文健是讼争房产的唯一产权人，有权处分该房产。
按照双方签订的合同，被告自2017年4月10日起已经违约。原告在多次打电话催促被告向银行还款解押，被告均怠于履行合同情况下，原告于2017年4月24日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到《律师函》三日内继续履行合同。2017年4月25日，中介方福建福房网房产代理有限公司向被告发函，要求被告继续履行合同，被告在收到原告的《律师函》后向原告表示让其考虑三天答复。2017年4月30日，被告致电原告明确表示其要违约，房子要加价卖270万元。
综上所述，被告的行为严重违背诚实信用原则，无视契约精神。根据《合同法》、《物权法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律规定及根据双方签订的合同第十三条、第十七条之约定，被告已经于2017年4月10日起违约，故依照合同约定被告应当向原告承担违约责任。综上，请求贵院支持原告的诉讼请求。
被告叶文健辩称，一、涉案房屋为被告夫妻共有财产，在未经共有权人同意的情况下，该处分行为属无权处分行为，双方之间签订的买卖合同属效力待定合同。《合同法》第四十八条、第五十一条和第一百三十二条明确规定：行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，无处分权的人处分他人财产，只有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才有效。本案中涉案房屋属于被告与配偶的夫妻共同财产，被告在未取得配偶同意的情况下，擅自将房屋出卖给原告，显然属于无权处分行为。此后，原告未行使催告权，被告配偶也未明确表示同意或予以追认，故该买卖合同实际上仍属效力待定合同。至于原告诉状中所称的原告配偶在场以及录音中也明确表示其事前知道，显然毫无客观事实证据和依据。二、原告主张的违约金过高，且其也存在缔约过失和违约情形，依法应予以相应的调整。原告主张从2017年4月10日开始计算违约金，但事实上该计算时间显然与合同约定不符。根据合同第八条的约定，被告只有在第三人恒丰银行批准后三日内或者获得批准后第一个特定还款日开始才能还款。而从现有的证据材料看，第三人恒丰银行至今仍未书面同意被告提前还款，原告却以推算的方式直接推定被告自2017年4月10日即开始违约，显然属于主管臆断，与客观事实和合同约定不符。同时原告在履行合同过程中也存在缔约过失和违约情形，房屋买卖属重大交易行为，且系通过专业的房产中介提供专业经纪服务进行的，在被告已经提交有关产权证明和身份证明的情况下，原告知道或应当知道该房屋产权属被告夫妻共有产权，被告单方处分该房产属无权处分行为，但原告对此并未提出任何异议，也并未要求被告配偶提供有关授权委托材料或直接签字，不属于善意第三人，依法不适用善意第三人的有关规定。因此，若该房屋买卖合同因被告的无权处分行为导致合同无效或无法履行，原告也应承担相应的缔约过失责任。原告指定第三人作为房屋的新产权人，但未依照约定通知交易服务方，也未提供相应的证据材料确保该第三人有相应的资格和条件，故原告也存在一定的违约情形。另外，原告所主张的违约金过高，即便被告需要承担违约金，被告认为也应把违约金依法予以适当调低，并综合考虑原告的缔约过失和违约情形，责令原告自行承担相应的违约责任。三、原告部分诉请及事实理由不成立，依法应当予以驳回。首先，被告此前也曾依据合同约定向第三人提起过关于提前还款解押事宜，但至今被告仍未收到第三人的任何书面确认同意的文书，可见被告已依合同约定履行了相关义务，原告诉请第三人协助办理解押还款手续没有事实和法律依据。其次，原告在起诉状中所称的其已履行相应的合同义务，但从原告提供证据来看，原告并未像其诉状中所称的完全履行有关义务，其提供的招商银行冻结资金的确认回单也并非原告个人的，其提供的房产中介公司的收据也无法作为款项支付的有效证明，故原告起诉状中所主张的事实不成立。第三，根据被告和原告之间签订的房屋买卖合同补充协议第二十六条的约定，原告可以指定第三人作为房屋的新产权人，但需告知交易服务方，并确保该第三人有相应的资格和条件。本案中，原告并未履行上述相关约定，却擅自将房屋产权交给本案第三人方丽生，对此被告也并不知情，更无从了解其是否具有相应的资格和条件。故原告诉请将涉案房屋直接过户登记至第三人方丽生名下显然也毫无事实和法律依据。第四，根据双方签订的买卖合同约定，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。而本案中，被告和原告双方均有相应的缔约过失和违约情形，双方均应当向对方承担相应的违约责任。同时原告并未提供其已向律师事务所支付代理费的相关转账凭证，且依据合同的约定，只有在合同解除的情况下，守约方方可向违约方主张律师费。原告所诉请的69300元还包括之前的律师函和之后未确定是否产生的二审、执行等阶段所有费用，显然该费用已远远超出合同中“守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”约定的范围。故原告要求被告承担原告的律师代理费显然也于法无据。
综上，被告认为，涉案房屋为被告夫妻共有财产，在未经共有权人同意的情况下，该处分行为属无权处分行为，双方之间签订的买卖合同属效力待定合同。原告主张的违约金过高，且其也存在缔约过失和违约情形，依法应予以相应的调整。同时原告部分诉请及事实理由不成立，依法应当驳回原告的诉讼请求。
第三人方丽生陈述，原告陈述的是事实。
第三人恒丰银行股份有限公司福州分行庭审后向本院提交书面陈述意见，一、第三人恒丰银行不是原、被告之间房屋买卖的当事人，对两人之间签订的房屋买卖合同及有关事项均不知情；二、被告以其名下所有的位于福州市仓山区××××××××××单元房产向该行申请抵押贷款，截至本说明出具之日，被告叶文健仍结欠部分贷款本息未偿还。涉案房屋是第三人恒丰银行与被告叶文健之间借款抵押合同的抵押物，非经被告叶文健本人或者其直接授权第三方提前还款，第三人恒丰银行无权单方解除借款抵押合同，亦不得解除对在押房屋的抵押。同时，即便被告叶文健本人或者直接授权的第三方提前还款并要求解押房产，第三人恒丰银行仍需依照有关规定和合同约定进行必要的条件审核，若不符合规定或合同约定情形的，第三人恒丰银行有权不予同意提前还款和解押房产。为此，请求贵院依法维护第三人恒丰银行的合法权益，对本案作出公平公正的判决。
第三人赵素贞陈述，一、案涉房屋系第三人赵素贞与被告叶文健夫妻关系存续期间购买，依法属于第三人赵素贞与被告夫妻共同财产。第三人赵素贞与被告于1987年6月8日登记结婚，案涉房屋系以被告名义于2006年1月11日向福州市仓山金山房地产开发公司购买登记在被告名下，因此该房产系在第三人赵素贞与被告夫妻关系存续期间购买，根据《婚姻法》第十七条规定属于第三人赵素贞与被告的夫妻共同财产。二、被告未经作为案涉房屋共同共有人的第三人赵素贞同意擅自将案涉房屋售给原告，第三人赵素贞也从未追认该买卖合同，原告的证据也不能证明该买卖经第三人赵素贞同意或者事后经第三人赵素贞追认，故该买卖侵犯了第三人赵素贞的优先购买权和财产权，且原告不符合善意取得的法定条件，故被告与原告签订的案涉房屋买卖合同及相关文件均无效。（一）、被告与原告签订案涉房屋买卖合同未经第三人赵素贞同意。房屋买卖是重大交易行为，且案涉房屋买卖系通过专业中介机构进行，如果被告同意出售，无论是根据法律规定还是按照常理，原告及中介机构都应当要求第三人赵素贞在相关买卖合同上签字。但案涉房屋买卖合同的签订，被告并未告知第三人赵素贞更未取得第三人赵素贞同意，原告和中介机构也未通知第三人赵素贞，第三人赵素贞对此买卖完全不知情，也未在房屋买卖合同等文件上签字，故应认定被告系未经第三人赵素贞同意擅自出售夫妻共有房产，原告对此也存在重大过错。（二）、原告至今从未追认被告与原告签订的案涉房屋买卖合同。原告向法院提交了其在案涉房屋买卖合同于2017年3月13日签订之后于2017年4月24日、2017年4月26日和2017年4月29日制作的三份通话录音和录音纸质说明。第三人赵素贞认为综合分析该三份录音证据，均不能证明被告与原告签订案涉房屋买卖合同系经过第三人赵素贞同意也不能证明第三人赵素贞对该合同进行过追认。第三人赵素贞至今未追认案涉房屋买卖合同。这三份录音是第三人方丽生打电话给被告，而第三人方丽生与原告是何关系并无证据证明，其真实性、合法性和关联性无法确认。从这三份录音的制作时间看，均是在被告与原告签订案涉房屋买卖合同时隔一个多月之后制作，不能仅根据该录音认定相关事实。从三份录音的内容来看，第三人赵素贞始终未对案涉房屋买卖合同进行追认，反而可以说明案涉房屋买卖合同的签订未经第三人赵素贞同意且第三人赵素贞始终拒绝追认该买卖合同。从制作该三份录音的目的看，是因被告未经第三人赵素贞同意与原告签订案涉房屋买卖合同，第三人赵素贞不同意履行该买卖合同，为了取得对其有利的证据而录制，且带有诱导性提问，不具有合法性，仅凭录音不能证明房屋买卖这样重大交易行为的相关重大意思表示。具体分析如下：1.2017年4月27日的录音“是因为我不同意叶文健签订的案涉房屋买卖合同，叶文健才将电话给我”。在这个录音中，第三人赵素贞明确说“我这房子不想卖，但叶文健一直想卖，我就不卖算了”等等。这些说明第三人赵素贞是不同意被告签订案涉房屋买卖合同，该录音是被告叶文健临时给第三人接听，所表述的签订合同的内容是以被告口气说出，实际上被告是在签订案涉房屋买卖合同之后办理解押手续向第三人赵素贞要钱时，第三人赵素贞才知道这个合同。因此，这份录音中并没有第三人赵素贞明确同意的意思表示，相反可以说明第三人赵素贞对案涉房屋买卖合同的签订不知情，也不追认。2.被告在2017年4月26日的录音还明确第三人赵素贞一直不同意，不给他解押所需的钱，还说要做第三人赵素贞的工作，这说明第三人赵素贞仍然拒绝追认案涉房屋买卖合同。录音中第三人方丽生说签订合同时第三人赵素贞在场，不符合事实，被告也没有认可其说法，第三人方丽生在合同中这样说是通过录音伪造第三人赵素贞当时在场的情况，本身就是违法的。因此，不能仅仅据此认定第三人赵素贞有在场。3.2017年4月29日的录音是原告提供的最后一份录音，被告叶文健在该录音中说第三人赵素贞表示卖给原告也是可以的，但要370万元，说明第三人赵素贞至此仍拒绝追认案涉房屋买卖合同。这个录音中被告对第三人方丽生诱导性提出的第三人赵素贞签约时在场的说法，也未予以认可。因此从原告提供的被告叶文健在2017年3月13日未经第三人赵素贞同意擅自与原告签订案涉房屋买卖合同后，时隔一个多月于2017年4月24日制作的三份录音，不能证明第三人赵素贞同意签订案涉房屋买卖合同也不能证明第三人赵素贞追认该合同，原告也无其他证据佐证。（三）、原告不符合善意取得的法定条件。《物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述规定，不动产善意取得必须具备买受人善意、转让价格合理和已办理转移登记三个要件。而本案中，案涉房产尚未转移登记至原告名下，故不符合法定的善意取得条件。
综上，被告与原告签订案涉房屋买卖合同未经第三人赵素贞同意，第三人赵素贞始终不认可该合同，原告的证据也不能证明第三人赵素贞知情且同意卖房，原告也不符合善意取得的构成要件，相关房屋买卖合同无效，原告基于继续履行合同提出的诉请无事实和法律根据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对证据A1.房屋买卖代办合同、证据A5.讼争房屋权属证明、证据A14.第三人恒丰银行出具的《证明》（打印件）的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。A2.收款收据两张系福建福房网房产代理有限公司出具的，本院对该证据的真实性予以认定。证据A3.招商银行股份有限公司福州东门支行《冻结确认回单》、证据A10.招商银行股份有限公司福州东门支行《冻结确认回单》加盖银行公章，本院对该证据的真实性予以认定。证据A4.招商银行《二手楼住房授信》贷款审批进度凭证系打印件，无法确认其真实性，本院对该证据不予认定。证据A6.第三人方丽生身份证明与原件核实无误，本院对该证据予以认定。证据A7.福建福房网房产代理有限公司和第三人恒丰银行企业信息表，该证据系相关单位对社会的公示信息，本院对该证据予以认定。证据A8.福建福房网房产代理有限公司出具的《情况说明》，该证据加盖的仅系福建福房网房产代理有限公司见证专用章，不具有法律效力，本院不予认定。被告认为其未收到证据A9.由福建福房网房产代理有限公司向叶文健发出的《履约催告函》，原告无证据证实已向被告发出该函件，本院对该证据不予认定。证据A11.原告委托福建凯峰律师事务所向叶文健发出的《律师函》及邮件面单，该证据无法体现被告已收到该函件，本院对该证据不予认定。证据A12.原告因与被告叶文健房屋买卖合同一案委托福建凯锋律师事务所的《民事诉讼委托代理合同》及律师代理费发票，该证据系律师事务所出具的，具有真实性，本院对该证据的真实性予以认定。被告认为证据A13.原告妻子方丽生与被告叶文健及被告妻子赵素贞的通话录音及纸质说明的真实性无法确认，本院认为仅有该证据，无其他证据相印证，不能证明原告的主张，且第三人赵素贞对讼争合同不予追认，本院对该证据不予认定。证据A15.电脑截图六张（复印件）、证据A16.EMS投递电脑截图（打印件），均无原件核实，本院对该证据不予认定。原告申请福建福房网房产代理有限公司职员林秋生出庭作证，但其证言无其他证据相互印证，且福建福房网房产代理有限公司与本案有利害关系，本院对其证言不予认定。被告提交的证据B1.结婚证、第三人赵素贞提交的证据C1.结婚证具有真实性，本院对其真实性予以认定。被告提交的证据B2.榕房权证Ｒ字第××《房屋所有权证》、第三人赵素贞提交的证据C2.房屋所有权证与原告提交的证据A5可以相互印证，本院对该证据予以认定。第三人方丽生提交D1.结婚证、D2.户口簿,具有真实性，本院对该证据予以认定。
根据上述有效证据并结合当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2017年3月13日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）及福建福房网房产代理有限公司作为代办服务方（丙方）签订《房屋买卖代办合同》，双方约定：甲方房产坐落于福州市仓山区花乡明珠B区7#楼401单元，单元面积136.79平方米，详见榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》、榕仓国用2006字第00084350014号《国有土地使用权证》；上述房产现抵押于恒丰银行，甲方解除抵押权所需的资金来源为甲方自行出资；甲方根据国家规定已依法取得该房产所有权，并对该房产现状负全责，甲方保证该房产符合国家及福州市房产上市的有关规定及政策，甲方有权将该房产及装修附着物、附属配套设施上市交易，若由此违反国家及福州市相关政策、法规而引起的法律责任由甲方承担，甲方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效的，否则，由此产生的责任由甲方承担；乙方已亲自实地看房，现场查验该房屋所有细节，充分了解上述房产现状，愿意购买上述房产，乙方保证所提供的相关材料完整、真实、合法、有效的，否则由此产生的责任由乙方承担；上述房产的总转让价格2310000元；乙方应在本合同签订当日支付购房保证金200000元整由丙方无息保管，余下购房保证金于2017年3月14日办理银行三方监管手续；甲乙双方将选择商业银行按揭贷款交易方式；房屋所有权过户登记前的违约责任为自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币200000元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；乙方可以指定第三人作为该房屋的新产权人，若乙方确定第三人作为该房屋新产权人的，则乙方应在该房屋委托评估前告知交易服务方关于第三人的具体身份并保证第三人具备购买该房屋资格以及按揭贷款申请资格，甲方同意将该房屋所有权过户至该人员的名下；上述房屋尚处于抵押状态，解押方式为甲方自行出资解押，因甲方提前还款产生的解押违约金及解押还款前的贷款月供均由甲方自行承担；在签订《房屋买卖代办合同》当日，甲方未能提供该房屋的所有权证原件，房屋的坐落、面积等内容以甲方所提交的权属证件上记载的内容为准，乙方已知悉该情况认可并同意按套购买该房屋，甲方保证在签订该合同后于上述房产取得独立产权后一个工作日内办理上述房产收件过户手续，否则视为甲方违约，乙方已知悉该情况，认可并愿意签订本合同；乙方须于2017年3月17日前将办理按揭购房的材料交给丙方，同时将首付款及差额款及应支付给丙方的中介佣金及代办服务费、评估费等一次性转入丙方指定的银行账户无息监管并办理银行按揭贷款签约手续，甲方须到场签字并提供收款账号；乙方按贷款银行的要求条件签署借款合同及抵押合同，由贷款银行派专人看点并确认贷款金额、贷款年限及对乙方进行资信审核，丙方需在乙方贷款审批后的二个工作日内携同甲方向原贷款银行办理解押还款及注销手续等。
2017年3月13日，原告将购房保证金20000元及代办服务费8800元交付福建福房网房产代理有限公司，该公司向原告出具《收款收据》两张。
另查，被告叶文健与第三人赵素贞于1987年6月8日办理结婚登记手续。原告与第三人方丽生于2014年2月19日办理结婚登记手续。坐落于福州市仓山区花乡明珠B区7#楼401单元（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××）房屋所有权人系被告叶文健，该房屋系2006年1月11日购买受福州市仓山金山房地产开发公司产业。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖代办合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告均有约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同结婚案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，被告无权处分共同财产的行为，并不必然导致本案《房屋买卖代办合同》无效，故原、被告签订的《房屋买卖代办合同》系有效合同。本案讼争房产系被告与第三人赵素贞的夫妻共同财产，被告擅自将夫妻共同财产出售他人，属于无权处分夫妻共同财产的行为，现第三人赵素贞明确表示不同意出售讼争房产，对被告叶文健的行为并未进行追认，被告亦以此为由不同意继续履行合同，现原告要求继续履行合同的目的已经不能实现，合同已不具备继续履行的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，本院在审理过程中向原告释明后，原告仍拒绝变更诉讼请求，由此引起的法律后果应由原告自行承担，原告的诉讼请求本院不予支持。第三人恒丰银行经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告蔡琨鑫的诉讼请求。
案件受理费25280元，由原告蔡琨鑫负担。诉讼保全费5000元，由原告蔡琨鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
人民陪审员 江秀峰
人民陪审员 林美芳
二〇一七年十二月七日
书 记 员 唐斌心
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。