河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0102民初295号
原告：河南新康桥物业服务有限公司，住所地郑州市二七区大学路西、桃园路南9幢1单元5层507-4号。
法定代表人：周巧红，职务总经理。
委托诉讼代理人:牛雪芬，该公司法务人员。
被告：帅锋全，男，1981年8月17日出生，汉族，住郑州市中原区。
原告河南新康桥物业服务有限公司与被告帅锋全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南新康桥物业服务有限公司委托诉讼代理人牛雪芬、被告帅锋全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河南新康桥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理费4948.5元；2.请求判令被告按照合同约定每日百分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2017年8月31日为5000元；3.请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市××××号***，房屋建筑面积为102.2平方，类型：住宅。2009年10月21日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为康桥·上城品提供物业管理服务。被告需按建筑面积1.73元/㎡/月支付物业管理费，于每季度首月15日内向原告交纳物业服务费。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日百分之一的逾期违约金，暂计算至2017年8月31日为：5000元。自原告进驻康桥·上城品小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2014年7月1日至2016年12月31日，被告共欠物业费4948.5元，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益。现原告特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请求法院判如所请。
帅锋全辩称：1.我没有和原告河南新康桥物业服务有限公司签订1.73元/㎡/月的前期物业服务协议；2.我的房子存在质量问题，原告没有尽到维修义务。从2009年郑州长城地产开发经营有限公司给我交房以后，房子就开始漏水，还没有过质保期的时候，原告先后过去修了三次，至今没修好，阳台漏水，物业一次没修过。就是因为原告从2014年不给我修房子，所以我不交物业费。3.原告没有履行安全保障义务，我的电动车在该小区我家楼下门口被盗，原告至今没有给解决。4.原告单方面提高物业费收费标准，我们业主都没有同意；原告称物业费涨价超过一半的业主都同意了，原告没有进行公示。5.小区内的广告非常多，广告费收支没有公示。6.我们小区私搭乱建现象比较严重，小区改造充电车棚没有进行公示。7.原告提供的服务达不到一级服务标准。
本院经审理认定事实如下：被告帅锋全系郑州市中原区陇海西路**高层住宅的业主。原告河南新康桥物业服务有限公司系由原河南长城饭店物业服务有限责任公司、河南太平世家物业服务有限公司更名后的名称。2009年11月1日，原河南长城饭店物业服务有限责任公司即原告与被告帅锋全签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议中显示，位于郑州市××××号****房屋建筑面积为102.46平方米，并约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告依据本协议向原告按时足额交纳物业管理费用和公共分摊费用；第四条就物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及智能化的费用）及其相应的水电运行费用约定，一、被告交纳费用时间：季首15日内交纳每季度费用；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；五、智能化运行维护费，每月每平方米0.05元；八、物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整。第十一条违约责任中约定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退多交费用，退还利息并支付违约金；（自业主提出书面申请之日至原告结算当日，按1%／天支付违约金或诉讼于法律。）被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸于法律。该协议签订生效后，原告依协议向被告提供物业管理服务义务，被告依协议向原告交纳了2014年6月31日前的物业费。2014年9月至同年11月，原告向康桥上城品住宅业主就物业费调整进行了书面征求意见，其中明确载明，“经对物业服务成本测算，现对原《康桥·上城品前期物业管理服务协议》中的第四条的‘二、住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.10元；五、智能化运行维护费，每月每平方米0.05元’更改为：‘二、住宅按建筑面积每月每平方米1.73元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.73元；第五条删除’其他条款不变，按原协议执行，更改条款从2015年1月1日执行。确认以上内容，请签名，感谢您的配合”。2015年1月9日，郑州市中原区房产管理局作出中原（县、市、区）物［2015］001号《物业服务等级标准确认告知书》，载明，“河南太平世家物业服务有限公司：今收到你公司关于康桥上城品小区（一）综合管理服务；（二）物业共用部位的日常维护和管理；（三）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；（四）环境卫生、绿化管理服务；（五）物业管理区域内公共秩序维护，均达到一级物业服务等级标准承诺材料，现予以确认，将作为今后监督管理物业服务活动是否按约履行的依据。”之后，原告从2015年1月1日起按建筑面积每月每平方米1.73元调整康桥上城品小区高层住宅物业管理服务收费标准。对此，该小区业主佟伟中曾向郑州市物价部门举报过原告物业费涨价有关问题。2015年7月28日，郑州市中原区物价局针对佟先生反映的问题答复如下：“康桥上城品小区由河南太平世家物业服务有限公司实施管理，物业收费实行政府指导价。根据郑价公【2014】4号文第十二条规定‘本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。’该物业公司已按照相关规定和程序在房管局认定为一级物业服务收费。根据郑价公【2014】4号文规定郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准多层一级为0.70元／月／平方米，高层一级为1.73元／月／平方米。多层、高层住宅以基准价为基础，向上浮动幅度不超过10%，下浮不限。该小区物业服务收费在政府指导价标准范围内。”2017年11月13日，郑州市中原区物价局针对张成明、陈付才、李萍反映的康桥上城品物业公司上涨物业费答复如下：“康桥上城品小区由河南太平世家物业服务有限公司实施管理，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号）和河南省发展和改革委员会关于转发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知（豫发改收费【2015】157号），郑州市非保障性住房物业服务收费市场放开，实行市场调节价，应按照双方合同约定执行。自2014年12月起物价部门不再批复非保障性住房物业服务收费标准。”2014年7月1日至2016年12月31日，原告依约履行了物业管理服务义务，被告未向原告交纳物业管理费。
本院认为，原告河南新康桥物业服务有限公司与被告帅锋全签订的《前期物业管理服务协议》,系其双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。该协议签订后，原告为被告涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，被告已享受了原告的物业管理服务，应向原告交纳物业费用。被告帅锋全自2014年7月16日起，未向原告河南新康桥物业服务有限公司交纳2014年7月1日至2016年12月31日物业费的行为，属违约行为，应当承担相应的违约责任。按照原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，涉案房屋建筑面积为102.46平方米，原告要求被告帅锋全按102.2平方米计算物业费，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告按每月每平方米1.15元标准支付2014年7月1日至2014年12月31日物业费705.20元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2014年7月1日至2014年12月31日物业费逾期付款违约金，符合法律规定，但原告要求被告按照合同约定每日百分之一的标准支付逾期付款违约金的标准过高，参照原告提供的本院已生效判决，调整为自逾期之日起，按被告所欠物业费每月2%标准向原告支付逾期付款违约金。2015年1月1日之后的物业费，因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第八项明确约定，物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整。且原告在物业费调价前对康桥上城品小区住宅业主就物业费调整进行了书面征求意见，并提供出了已征得该小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，以及将该征求意见结果进行了公示的证据，被告对该证据虽提出了异议，但未提供出足以推翻原告该证据的相反证据，本院对原告提供的该证据的证明力及所证明的事实予以确认；且原告于2015年1月9日已被房管部门认定为一级物业服务等级，原告于2015年1月1日起按每月每平方米1.73元调整康桥上城品小区物业费收费标准也在政府指导价标准范围内。故原告自2015年1月1日起按每月每平方米1.73元收取被告的物业费，既不违反原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，也符合《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第一至四款的规定，属合法行为。原告要求被告按照102.2平方米每月每平方米1.73元物业费收费标准，支付2015年1月1日至2016年12月31日共计24个月物业费4243.30元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于原告无证据证明其在物业费调整征求意见过程中直接征求过原告本人的意见，故原告在进行物业费调整过程中，也存在不足之处。同时，考虑到原、被告双方仍存在物业管理服务合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖和谅解，为了使原、被告今后能建立起良好的合作关系，和谐、顺利的进行管理服务和生活，原告要求被告帅锋全支付2015年1月1日至2016年12月31日所欠物业费的违约金部分，本院不再予以支持。被告帅锋全辩称，其房子存在的质量问题，与本案不属于同一法律关系，应另案处理。被告以原告没有尽到维修义务为由，不向原告交纳物业费的理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称，原告没有履行安全保障义务，其电动车被盗及小区私搭乱建现象比较严重，原告提供的服务达不到一级服务标准问题，因被告未提供相关证据证明，本院不予采信。被告辩称，小区内的广告非常多，广告费收支和改造充电车棚公示问题，被告虽提供了七张广告照片，但原告不予认可，被告仅凭这七张照片尚不足以证明其主张，且广告费收支和改造充电车棚公示问题，属于该小区业主的共有和共同管理权，应由该小区业主共同决定的事项，被告以此为由，不向原告交纳物业费，缺少事实和法律依据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第一至四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项规定，判决如下:
一、被告帅锋全自本判决生效之日起十日内向原告河南新康桥物业服务有限公司支付2014年7月1日至2016年12月31日的物业费4948.50元，并支付2014年7月1日至2014年12月31日所欠物业费每月2%的逾期付款违约金。
二、驳回原告河南新康桥物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告帅锋全负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 孙淑改
二〇一八年三月二十日
书记员 徐玉倩