河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终4647号
上诉人（原审被告）：康定才，男，1977年5月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李刚锋，河南永锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢利安，男，1968年2月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：谢亚利（系谢利安的姐姐）。
委托诉讼代理人：谢建萍，巩义市法律服务所法律工作者。
原审被告：康春菊，女，1969年3月23日出生，汉族。
原审第三人：李治军，男，1967年2月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人：康建乔，河南星光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郅应勋，河南星光律师事务所律师。
上诉人康定才因与被上诉人谢利安、原审被告康春菊以及原审第三人李治军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2016）豫0181民初6564号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康定才及其委托诉讼代理人李刚锋、被上诉人谢利安及其委托诉讼代理人谢亚利、谢建萍，原审被告康春菊、原审第三人李治军的委托诉讼代理人康建乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康定才上诉请求：1.依法撤销河南省巩义市人民法院（2016)豫0181民初6564号民事判决书；2.查清事实的基础上，依法改判。事实及理由：一、谢利安明知河洛园小区是在康店镇集体土地上开发的小产权房，自己是康店镇焦湾村人，是没有权利购买该房屋，但其仍然通过康春菊、康定才进行购买，购买后又以前述理由要求一审法院认定该“购房合同”无效，对于该无效合同的形成，过错方主要在于谢利安，而一审法院虽然认定了谢利安对导致该“购房合同”的无效具有过错，但仅判决其将所购房屋钥匙交回，却放任谢利安已经在房屋内开槽安装了水路及电路，对房屋造成的损害及再次销售的影响，没有判决谢利安将所购房屋恢复原状是违反《民法通则》及《合同法》的相关规定的。二、从本案已查清的事实来看，谢利安是通过康春菊、康定才购买的河洛园小区的房屋，河洛园小区向购房人谢利安出具的有购房发票，康定才收钱出具发票的行为，事实上是河洛园小区的委托卖房行为，该卖房行为结果应当有河洛园小区承担，因河洛园小区没有在工商行政管理局合法注册，因此查清河洛园小区的所有实际股东，并由所有实际股东承担该《购房合同》无效的责任，才是正确的作法。一审法院显然对《购房合同》买卖双方主体认识上出现了错误。
谢利安辩称：一、谢利安是个农民，不知道不是一个村的购买小产权房无效，其是在买房后装修房屋时发现房屋面积少了28.5平方，多次找康定才而找不到，和康春菊协商多次，问题得不到解决。经多方咨询后才知道双方的买卖房协议应无效。二、康定才在卖房过程中存在欺诈行为，首先面积少28.5平方，其次当时康定才未给开收据，在催要多次后才给的收据，还是康春菊开的不符合要求的收据，且康定才不是抱着有问题积极解决的态度，所以康定才应承担主要过错责任。谢利安是在问题无法解决，被逼无奈的情况下才起诉的，一审判决处理正确。三、本案一审开庭时，康定才称：“谢利安将钱交给康定才，康定才将房门钥匙交给谢利安，双方的买卖行为已经结束”。见到收据后又说：“是河洛园小区收的钱”。录音证明谢利安的14.5万元钱是通过康春菊交给了康定才，当时康定才连票都未开，之后就见不到康定才了。票是多次找康春菊被迫无奈的情况下康春菊才给的。从字体上看票是康春菊开的，连名字都不敢写上。康定才又称他收到了钱，康春菊只是介绍人，并且说票是他写的，对此，要求法院可以现场比对，就一目了然了。既是这样，康定才又申请追加李治军为第三人参加诉讼，李治军称因欠康定才款，所以用小区房抵欠款。在事实面前康定才仍辩称是河洛园小区的委托卖房行为，那么，请出示委托卖房的委托书及卖其它楼房的收据。况且，一审时李治军出示的卖房收据和康春菊给的收据，无论从形式上、字迹上、还是从内容上看，都有很大的区别。请求二审法院依法查清事实，驳回康定才的上诉请求。
康春菊述称，在我们农村一方支付房款，另外一方交付钥匙并出具收据，合同就有效了，同意康定才的上诉请求。
李治军述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，康定才上诉请求李治军承担责任无法律依据，双方不是合伙关系，即便双方存在经济纠纷，与本案也不是同一法律关系，应当另行解决，并且一审时谢利安并没有要求李治军承担责任。
谢利安向一审法院起诉请求：1.依法认定谢利安与康定才之间的房屋买卖合同无效；2.依法判令康定才、康春菊返还购房款14.5万元及该款从2016年7月17日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息和本次案件委托诉讼代理人费用0.3万元；3.本案一切费用由康定才、康春菊承担。
一审法院认定事实：谢利安系巩义市康店镇焦湾村村民，谢利安通过康春菊介绍，购买了位于巩义市康店镇××小区××单元××楼东户价格为15.5万的房屋一套，谢利安将14.5万元购房款交给康春菊，康春菊又将收到谢利安的14.5万元购房款交给了康定才，康定才通过康春菊将诉争房屋钥匙及购房款收据交给谢利安。谢利安与康定才之间没有签订书面的房屋买卖合同。另查明，诉争房屋所在的河洛园小区是在巩义市××康北村集体土地上建设的未取得规划、建设手续的“小产权房”。
关于谢利安与康定才之间是否存在房屋买卖合同关系以及合同效力问题。谢利安称，谢利安通过中间人即康春菊购买康定才的房屋，谢利安与康定才之间存在房屋买卖合同关系；谢利安是巩义市康店镇焦湾村村民，而康定才卖给谢利安的房屋位于巩义市××康北村，并且该房屋属于“小产权房”，根据法律规定，该房屋买卖合同属无效合同。康定才、康春菊称，谢利安与康定才之间的房屋买卖属真实意思表示，应认定合同有效。李治军述称，谢利安与康定才之间不存在房屋买卖合同关系，也就不存在合同是否有效的问题。一审法院认为，谢利安向康定才支付了购房款，康定才将房屋钥匙交予谢利安，故谢利安与康定才之间存在房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。对于集体土地上的自建房，因土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致土地使用权的非法流转，损害了农村集体经济组织的权益，按照相关规定，只能转让给符合条件的本村集体经济组织成员，不能卖给本村以外的人。因谢利安并非涉案房屋所属农村集体经济组织成员，故谢利安和康定才之间的房屋买卖合同无效。
关于康定才、康春菊与第三人李治军应由谁承担房屋买卖合同无效后返还谢利安购房款责任问题。谢利安称，康定才和第三人李治军之间的关系与谢利安无关，谢利安将购房款交给了康定才，所以应由康定才将购房款退还给谢利安。康定才称，河洛园小区是康定才和李治军合伙开发的，所以应由康定才和李治军共同承担。康春菊称，康春菊作为中间人，不应当承担责任。李治军述称，河洛园小区是李治军个人开发的，因李治军欠康定才借款未还，而以河洛园小区房屋抵债，本案诉争房屋是李治军以房抵债抵给康定才的，康定才将该房屋卖给谢利安是其个人行为，与河洛园小区及第三人无关，所以康定才与谢利安之间因合同无效而产生的返还购房款责任，应由康定才个人承担。一审法院认为，河洛园小区是否系康定才与李治军合伙开发，亦或者是李治军个人开发因其欠康定才借款未还而以河洛园小区房屋抵债的问题，因康定才与李治军提交的证据均不足以支持其主张，且与本案不属于同一法律关系，对此一审法院不予认定，康定才和李治军可另行通过其他途径解决。本案中，谢利安通过康春菊将购房款交给了康定才，康定才也将房屋钥匙通过康春菊交给了谢利安，谢利安和康定才之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，而康春菊仅是介绍人,李治军不是该合同的相对方。故一审法院就查清的事实认定，应由康定才承担合同无效后返还谢利安购房款的责任。
一审法院认为，谢利安与康定才之间的房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，谢利安应将涉诉房屋返还给康定才，康定才应将14.5万元购房款返还给谢利安。谢利安知道其所购买的房屋属于法律禁止买卖的范围，且其在购房后又以违法为由主张合同无效，其对于房屋买卖合同无效存在过错，应承担相应责任。
综上所述，对于谢利安要求确认房屋买卖合同无效及要求康定才返还14.5万元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持；对于谢利安其他诉讼请求，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，该院判决：一、谢利安与康定才之间的巩义市康店镇××小区××单元××楼东户房屋买卖合同无效；二、康定才于判决生效之日起十日内返还谢利安购房款十四万五千元，同时谢利安将位于巩义市康店镇××小区××单元××楼东户的房屋返还给康定才；三、驳回谢利安的其他诉讼请求。如果康定才未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百元，减半收取一千六百元，由康定才负担。
本院二审期间，康定才新提交照片三张，用以证明谢利安在涉案房屋中走过水管，影响再次销售。谢利安发表质证意见称，照片没有显示拍摄时间，不知道是谁什么时间拍摄的，不能证明是涉案房屋的现状，谢利安只是在卫生间和厨房走有水管，范围很小，不影响再次销售，合同无效的后果应当由康定才承担。康春菊、李治军对上述证据均不发表意见。
本院经审理查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为：根据当事人的举证，谢利安通过康春菊向康定才支付购房款，康定才又通过康春菊将涉案房屋钥匙交付给谢利安，并出具购房收据，由此在谢利安与康定才之间形成房屋买卖合同关系，该事实清楚，证据充分。康定才上诉提出其是受河洛园小区的委托与谢利安建立买卖关系，但对此并未提供证据加以证明，故其主张本院不予采信。因涉案房屋系在巩义市××康北村集体土地上建设的“小产权房”，而谢利安并非该农村集体经济组织的成员，故一审判决认定谢利安与康定才之间的房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定应属无效，并无不当。合同无效后，康定才应将收取的购房款14.5万元返还谢利安，谢利安则应将涉案房屋返还康定才。由于造成合同无效谢利安也有一定责任，故一审判决认定谢利安无权要求对方退还购房款利息，与其过错程度相适应。至于康定才提出的谢利安对其过错行为没有承担责任，以及房屋现状影响再次销售的上诉观点，缺乏证据证明，本院不予采信。
综上所述，康定才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由康定才负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一七年五月十六日
书记员 刘明雨