安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终5581号上诉人（原审原告）:聂熙梅，女，1968年12月28日出生，汉族，自由职业，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：聂恩贵，男，安徽省地质局327地质队退休职工，住安徽省合肥市瑶海区，系聂熙梅父亲。上诉人（原审被告）:安徽古井房地产集团有限责任公司，住所地安徽省亳州市丰水源超市（新华北路与古泉路交口）。法定代表人：王敬新，董事长。上诉人（原审被告）：安徽古井集团有限责任公司，住所地安徽省亳州市古井镇。法定代表人：梁金辉，董事长。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：童海生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人聂熙梅因与上诉人安徽古井房地产集团有限责任公司（以下简称古井房地产公司）、安徽古井集团有限责任公司（以下简称古井集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂熙梅上诉请求：撤销一审判决，改判古井房地产公司、古井集团公司支付房屋租赁（房屋占有使用费的损失）租金38748元。事实和理由：一审法院判决房屋占有使用费22879.89元不合理，租金应由双方协商来定，应比照当前租赁商铺的市场价格来支付。古井房地产公司自行规定年租金按聂熙梅购房款129115元×12%标准计算，实际上是以258230元买下的。古井房地产公司、古井集团公司辩称，1、承租房屋到期后，承租人已经从2015年5月底搬离，房屋已经空出来了。2、我方已经将房租支付到2015年6月份，已经多支付了一个月的房租。3、租赁期满后，我方也已经登报公告希望能协商相关事宜。4、聂熙梅与澳鑫房地产开发公司签订的商品房买卖合同明确约定了其所购房屋无内墙。古井房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回聂熙梅的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由聂熙梅承担。事实和理由：1、本公司作为承租方，已经将房屋返还。双方一直积极协商解决房屋到期后的事宜，但没有达成一致。本公司已经于2015年5月底从租赁房屋中搬离，并未占有房屋，房屋已经移交给物业公司管理。本公司是案涉商场大部分面积的产权人，开发商及房管部门没有对整体房屋的部分按照每户面积位置进行划分，本公司系整体承租，不具有对整体楼层进行划分的条件及职责，一审法院判决按照房产证载明的房号返还房屋不具有现实可能性。2、一审法院判决本公司支付聂熙梅20638.6元缺乏依据。本公司已经于2015年5月底与物业公司进行了交割，从承租房屋中撤离，不再占有使用。为了对出租人进行补偿，本公司已经支付房租至2015年6月30日，多付了一个月房租，现该房屋处于空置状态。本公司并未给聂熙梅造成任何损失，但一审法院仍然酌定本公司按照原租金的120%支付房租，没有任何法律依据，也不符合事实。古井集团公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回聂熙梅的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由聂熙梅承担。事实和理由同古井房地产公司，另古井集团公司认为在古井房地产公司无需承担原判第二项债务的情况下，本公司当然也不承担一般保证责任。聂熙梅辩称，1、虽然租金付至2015年6月份，但是并没有和我方协商，我方不认可。2、房屋租赁期满后，对方并没有找我，是我方一直通过电话与其公司沟通。3、对方发布的公告是在安徽日报上登报的，我方的联系方式一直没有变更，但是对方在没有联系我的情况下就登报公告，不符常理。4、关于内墙，我方购买房屋的时候都是有图纸和分户材料，都能证明当时的情况。关于案涉房屋的分割问题，我方认为应该是对方的责任。当时购房款是25万元，租金约定是购房款的12%，但是实际给我的租金是少于该款项的。5、关于回购问题，按照合同约定应当是当时投资额的两倍，而不是现在对方所述的优惠回购。关于房租认定问题，我方可以继续出租给对方，但是租金应当按照25万元的10%左右认定，现在按照对方确定的租金我方不同意。聂熙梅向一审法院起诉请求：1、古井集团公司、古井房地产公司将位于合肥市古井百花大厦一层171商铺返还聂熙梅；2、古井集团公司、古井房地产公司支付聂熙梅2014年12月3日到2016年6月3日占用古井百花大厦一层171商铺的租金共计38748元（租金顺延计算至古井集团公司、古井房地产公司返还房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由古井集团公司、古井房地产公司承担。一审法院认定事实：2004年12月8日，聂熙梅与古井房地产公司签订《以租待售合同》。双方约定，聂熙梅将其从安徽澳鑫房地产开发有限公司购买的位于安徽省合肥市庐阳区寿春路108号百花大厦1层171号的房屋出租给古井房地产公司，租赁期限为10年，即自2004年12月4日至2014年12月3日止；租金每年12911.5元，于每年12月11日前支付；租期届满后，如聂熙梅同意出售，古井房地产公司须以原购房价的双倍购买涉案房屋。双方还对权利义务、纠纷解决方式等进行了约定。租赁期限内，双方按约履行了合同义务。合同履行期限届满后，古井房地产公司虽经催告，仍未能向聂熙梅交付房屋。但古井房地产公司分两次共向聂熙梅支付租金7583.06元，后聂熙梅退还古井房地产公司5341.77元，古井房地产公司实际支付聂熙梅租金2241.29元。为此，聂熙梅诉至法院，请求判如所请。一审另查明：2004年11月23日，古井集团公司向合肥市庐阳区百花大厦商铺的全体购房户出具担保函，同意按照有关法律规定对《以租待售合同》提供担保，在古井房地产公司不能清偿债务的前提下承担清偿责任。另，古井房地产公司因经营不善于2015年7月1日从其承租的合肥市百花大厦裙楼商业房中搬离，并与安徽新澳物业管理有限公司完成物业交接。涉案房产处于空置状态，无人占用。上述事实，有聂熙梅提供的企业基本信息单、《商品房买卖合同》、《以租待售合同》、担保函、现金交款单，古井集团公司、古井房地产公司提供的银行回单、报纸、百花大楼群楼物业交接表、证明，以及双方当事人庭审陈述等予以证明。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案房屋的租赁期限于2014年12月3日届满，期限届满后，古井房地产公司应向聂熙梅返还房屋。古井房地产公司将涉案房屋物业交接给安徽新澳物业管理有限公司，不能认定该公司已向聂熙梅交付房屋。虽然古井房地产公司于租赁期限届满后向聂熙梅支付了2241.29元，因聂熙梅不认可，不能视为双方就涉案房屋达成了不定期租赁合同。古井房地产公司未能返还房屋，应向聂熙梅支付自2014年12月4日至起诉之日止的损失。聂熙梅的损失为房屋占有使用费，根据本案案情，本院酌定古井房地产公司按照原租金的120%标准支付该项费用。经核算，该项费用为22879.89元（12911.5元×120%÷365天×539天）。扣除已经支付的2241.29元，古井房地产公司还应赔偿20638.6元。之后的房屋占有使用费按此标准顺延计算至涉案房屋实际交接之日止。古井集团公司系涉案《以租待售合同》的一般保证人，并非连带债务人，该公司对于古井房地产公司因未能全面履行合同义务而给聂熙梅造成的损失仅应承担一般保证责任。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告安徽古井房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于安徽省合肥市庐阳区寿春路108号百花大厦1层171号的房屋返还原告聂熙梅；二、被告安徽古井房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告聂熙梅20638.6元（自2016年5月27日起的房屋占有使用费按年租金15493.8元的标准计算至房屋实际返还之日止）；三、被告安徽古井集团有限责任公司对本判决第二项确定的债务承担一般保证责任；四、驳回原告聂熙梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为385元，由原告聂熙梅负担180元，被告安徽古井集团有限责任公司、安徽古井房地产集团有限责任公司负担205元。本院二审期间，对聂熙梅提供的通话记录、收取租金的存折、房屋分户图、分割宗地情况申报调查表等证据，本院认定如下：对聂熙梅提供的通话记录、收取租金的存折的证据，因不能直接证明案件事实，本院不予认定。对聂熙梅提供的房屋分户图、分割宗地情况申报调查表的证据，古井房地产公司，另古井集团公司对其真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认。本院对一审查明的双方当事人无异议的相关事实均予以确认。本院认为，古井房地产公司与聂熙梅签订《以租待售合同》，双方形成房屋租赁合同关系，因该份合同期满后，双方未续签合同，但古井房地产公司没有及时将承租房屋返还给聂熙梅，并向聂熙梅支付部分租金，双方应形成不定期租赁关系。聂熙梅起诉主张返还房屋，实际上是要求解除双方之间的不定期租赁关系，对其该项主张，依法应予准许。对于古井房地产公司上诉主张的其将租赁房屋返还给物业公司，已经搬离租赁房屋，已实际返还房屋的意见，本院认为，因古井房地产公司未能提供证据证实物业公司有权代表聂熙梅接收租赁房屋，其将租赁房屋返还给物业公司不能当然视为已将房屋返还给聂熙梅，其作为承租人，具有向出租人返还房屋的合同义务，在不能举证证明其已经返还聂熙梅房屋的情形下，一审法院判决其返还房屋并支付占有使用费，具有事实及法律依据，本院予以确认。因聂熙梅与古井房地产公司签订的以租待售合同中明确约定年租金为12911.5元，故原判据此计算房屋占有使用费并酌定按原租金的120%标准支付该项费用并无不当，本院予以支持。因聂熙梅已经取得案涉房屋产权证书，根据该产权证书及相关的测绘图，应能确定案涉房屋的具体位置，对于古井房地产公司主张的案涉房屋无法确定具体位置，无法返还的意见，本院不予采信。对古井集团公司认为其不承担一般保证责任的意见，因古井集团公司于2004年11月23日出具的担保函中明确提出“如古井房地产公司不能清偿债务，剩余债务由本公司承担清偿责任”，故原判此项判决亦并无不当。综上所述，聂熙梅、古井房地产公司、古井集团公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费829元，由聂熙梅负担197元，由安徽古井房地产集团有限责任公司负担316元，由安徽古井集团有限责任公司负担316元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一六年十二月十四日书记员  丁玉洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。