杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初7332号原告:浙江品芸尚餐饮管理有限公司,住所地杭州市西湖区浙商财富中心地下商业102室。法定代表人：刘超。委托诉讼代理人：冯丽雅，浙江洪坤律师事务所律师。被告：浙江蓝顿置业发展有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路525号C楼409室。法定代表人：刘永杰。委托诉讼代理人：董博、李万纯，该公司员工。被告：杭州蓝戴物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区文三路535号5楼501室。法定代表人：蒋威风。委托诉讼代理人：陈建华、谢立，该公司员工。原告浙江品芸尚餐饮管理有限公司与被告浙江蓝顿置业发展有限公司（以下简称蓝顿公司）、杭州蓝戴物业管理有限公司（以下简称蓝戴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，依法适用简易程序于2016年12月16日、2017年7月6日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院由简易程序转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2018年3月26日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人冯丽雅三次庭审均到庭，被告蓝顿公司的委托诉讼代理人董博参加了第一次、第二次庭审，被告蓝顿公司的委托诉讼代理人李万纯参加了第三次庭审、被告蓝戴公司的委托诉讼代理人陈建华、赵旭洲、谢立分别参加第一、二、三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告连带赔偿损失650096元；2、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2014年10月20日，原告与蓝顿公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告向被告蓝顿公司承租位于杭州市西湖区的房屋。2015年7月24日，两被告作为甲方，原告及案外人杭州九歌娱乐管理有限公司、杭州正午悦品餐饮管理有限公司作为乙方签订一份《协议书》，约定：两被告同意乙方对地下商业南北向通道（以下简称案涉区域）拥有使用权和管理权，并委托乙方对整个地下商业公共区域进行整体形象设计规划并装修建设施工。后，原告对案涉区域进行了装修，但却收到杭州市公安消防支队西湖大队的整改通知，以原告占用消防通道为由，要求原告拆除所有装修设施并停止使用。至此，原告才知道该区域为消防通道。两被告作为业主和物业管理公司，在明知该区域为消防通道的情况下，仍授权原告使用，导致原告在重大误解的情况下，花费巨额装修费，却不能按照协议的目的使用，故两被告应担赔偿原告损失。庭审中，原告主张楼梯部分系与案外人杭州九歌娱乐管理有限公司、杭州正午悦品餐饮管理有限公司共同装修，该部分装修款暂不主张，并变更第1项诉讼请求为：两被告连带赔偿损失119986元。被告蓝顿公司辩称，2014年10月20日，被告蓝顿公司与原告签订的《房屋租赁合同》的附件《承租区域平面图的补充说明》中，约定公共区域部分面积原告可使用，但必须预留出消防通道，确保整个地下商业消防要求及需要。2015年7月24日，被告蓝顿公司与原告及杭州九歌娱乐管理有限公司、杭州正午悦品餐饮管理有限公司等签订的《协议书》亦约定：原告可使用案涉区域，但需保证通道人流顺畅通行，不允许设置固定桌椅。以上两份协议，均可看出原告知晓案涉区域系消防通道。且，被告蓝顿公司将案涉区域交由原告等公司规划装修系为增加地下商业入口区的人气和美感，而非允许被告占道经营。现因原告占道经营被消防大队责令整改，损失应由原告自行承担。被告蓝戴公司辩称，被告蓝戴公司系浙商财富中心的物业管理方。原告在装修案涉租赁房屋时，被告蓝戴公司多次与原告强调需要去消防部门报审，但原告却置之不理。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《房屋租赁合同》、《协议书》、责令限期整改通知书，本院予以确认；原告提交的《门面装修合同书》、《中央空调通排风工程合同书》、招商银行账户历史交易明细表、刘刚出具的情况说明、石荣贵出具的情况说明，用以证明其装修损失，因庭审中，原告同意以装修现值的鉴定结论为损失依据，故相关损失，本院以鉴定报告为准。被告蓝顿公司提交的杭州九歌娱乐管理有限公司与杭州正午悦品餐饮管理有限公司出具的情况说明、浙商财富中心地下商业街平面图，原告与被告蓝戴公司均无异议，本院均予以确认；被告蓝顿公司提交的付款凭证系复印件，且无其他证据予以佐证，本院不予确认。被告蓝戴公司提交的《物业管理协议》、承诺书、承租区域平面图的补充说明、违规整改单、关于品芸费用结算的备忘录，原告与被告蓝顿公司无异议，本院均予以确认；被告蓝戴公司提交的工作联系单、工作日志均系被告蓝戴公司自行制作，且未经原告确认，本院不予确认。根据本案的有效证据及当事人陈述，本院对如下事实予以认定：2014年10月20日，原告（承租方、乙方）与被告蓝顿公司（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市西湖区出租给乙方。在该合同附件《承租区域平面图的补充说明》载明：上图阴影部分的区域乙方可以使用，但必须预留出消防通道，确保整个地下商业消防要求及需要。2015年7月24日，北大资源集团有限公司、蓝戴公司（甲方）与原告、九歌公司、正午公司（乙方）签订一份《协议书》，主要内容为：甲方在浙商财富中心地下商业的各品牌商户已进驻几个月了，部分已经营业，但甲方由于内部原因，仍不能将地下商业南北向通道（约600方）和西区上地面人行主楼梯装修让其正常使用，甲方现委托乙方三家商户对整个地下商业公共区域进行整体形象设计规划并装修建设施工。作为乙方三家商户共同出资设计并装修的支持，在确保通道人流顺畅通行的大前提下，甲方向乙方三家商户承诺：整体完工后仅乙方三家商户拥有对地下商业南北向通道（约600方）的使用权和管理权。乙方三家商户也保证在地下商业南北向通道内一不设固定桌椅，二不设门户，只设拆桌、移动式花车等便于收整的外摆形式来增加地下商业入口区的人气和美感。被告蓝顿公司在该协议的甲方北大资源集团有限公司处盖章。庭审中，蓝顿公司认可其为协议书的甲方。协议签订后，原告对案涉区域进行了装修。2015年11月24日，杭州市公安消防支队西湖区大队向原告出具一份《责令限期改正通知书》，载明：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2015年11月24日对你单位进行消防监督检查，发现存在疏散通道被大量杂物堵塞的问题，责令你单位于2015年12月1日前改正。2015年12月2日，被告蓝戴公司向原告出具一份《违规整改单》，载明：原告的小吃摊位占用消防疏散通道，严重违反消防法规之相关规定，要求原告于接到通知的五个工作日内完成拆除小吃街的相关设施及摊位，并恢复消防通道，如果未按要求整改，所有引发的责任及损失由原告承担。2016年3月8日，原告与被告蓝顿公司、蓝戴公司签订一份《备忘录》，载明：1、因原告所承租区域属于提前退租，原告对于蓝顿公司没收两个月的承租保证金无异议；2、原告搬离时一次性支付70000元，作为补偿部分未缴纳的租金和场地复原费；3、原告欠蓝戴公司能耗费、物业费按50000元结算；4、原告处置时间为3月10日至3月20日。审理过程中，经被告蓝顿公司申请，本院委托杭州诚信资产评估有限公司对浙商财富中心地下商业102室门前的南北通道及西区面人行主楼梯装修价值进行评估，该公司于2017年4月20日出具《资产评估报告书》，评估结论为：浙商财富中心地下商业102室门前的南北通道及西区面人行主楼梯装修评估价值为96619.67元,其中地砖23532.25元、木饰墙面4336.5元、墙面砖3000.15元、吊顶天棚3627.3元、木质灯吊顶322.05元、西区面人行主楼梯12209.65元、地沟复合盖板282.5元、门面招牌字774.05元、水电安装17362.45元、满堂脚手架2357.77元、空调及新风机28815元。审理过程中，被告蓝顿公司陈述其对浙商财富中心地下商业进行重新装修，上述鉴定内容中除水电安装、空调及新风机外的其余设施均已拆除；水电安装、空调及新风机，被告蓝顿公司同意利用。本院认为，原告与两被告签订的《协议书》约定由原告对案涉区域进行装修并由原告管理、使用，但因案涉区域属消防通道，故该协议书约定的内容违反了相关强制性规定，应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，蓝顿公司明知案涉区域属消防通道，仍与原告签订《协议书》，其行为不当，应承担一定的责任。根据杭州九歌娱乐管理有限公司、杭州正午悦品餐饮管理有限公司提供的情况说明，被告蓝顿公司在与原告签订《协议书》时已告知原告案涉区域系消防通道，且在案涉《房屋租赁合同》承租区域平面图的补充说明中，也载明原告对通道的使用须预留出消防通道，确保整个地下商业消防要求及需要，故原告对《协议书》的无效亦存在过错。被告蓝顿公司辩称，原告被消防部门责令整改系因原告在通道设置固定桌椅，此违反了《协议书》的约定，但对此被告蓝顿公司未提供证据予以证明，本院不予采信。关于蓝戴公司的责任。被告蓝戴公司系物业管理方，并非出租方，且原告对被告蓝戴物业庭审中所称因《协议书》中约定通道和楼梯的照明费用由被告蓝戴公司承担，故蓝戴公司作为甲方在该协议上签章的事实无异议。因此，原告要求被告蓝戴公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，结合双方当事人的过错，本院确定由原告与被告蓝顿公司各承担50%的责任。关于具体损失。本院根据杭州诚信资产评估有限公司对案涉区域装修价值出具的《资产评估报告书》确定。原告称该评估报告确定的成新率存在错误，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。该评估报告载明：案涉区域评估价值为96619.67元,其中地砖23532.25元、木饰墙面4336.5元、墙面砖3000.15元、吊顶天棚3627.3元、木质灯吊顶322.05元、西区面人行主楼梯12209.65元、地沟复合盖板282.5元、门面招牌字774.05元、水电安装17362.45元、满堂脚手架2357.77元、空调及新风机28815元。因被告蓝顿公司对水电安装、空调及新风机同意利用，本院根据该评估报告确定的价格由被告蓝顿公司支付给原告；对人行主楼梯的装修款，原告未主张；除前述三项的其他装修根据前述认定的责任比例，由被告蓝顿公司支付原告19116.29元。上述合计65293.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、浙江蓝顿置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿浙江品芸尚餐饮管理有限公司损失65293.74元。二、驳回浙江品芸尚餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由浙江品芸尚餐饮管理有限公司负担1268元、浙江蓝顿置业发展有限公司负担1432元。浙江品芸尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江蓝顿置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  徐 滨人民陪审员  王亚然人民陪审员  楼 宏二〇一八年四月二十六日书 记 员  吴彩虹?*MERGEFORMAT?-8-??*MERGEFORMAT?-9-?