北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初13636号原告：罗春平，男，1963年3月10日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原告：赵日红，女，1963年6月15日出生，汉族，无业，住北京市东城区。二原告之共同委托诉讼代理人：毕文广，北京市国振律师事务所律师。被告:刘书静，女，1986年12月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人:刘书燕，女，1982年8月15日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：柳跃亮，北京方宏律师事务所律师。原告罗春平、赵日红与被告刘书静、第三人刘书燕合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗春平、赵日红之共同委托诉讼代理人毕文广，被告刘书静，第三人刘书燕之委托诉讼代理人柳跃亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗春平、赵日红向本院提出诉讼请求：1.刘书静支付房屋价款及赔偿款共计600万元；2.由刘书静承担本案诉讼费用。诉讼过程中，罗春平、赵日红变更诉讼请求为：1.刘书静返还售房款460万元，并赔偿房屋差价损失2489122元，刘书燕对上述款项承担连带赔偿责任；2.由刘书静和刘书燕承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月6日，罗春平、赵日红与刘书燕签订了借款抵押合同，刘书燕借给罗春平、赵日红550万元，罗春平、赵日红将罗春平名下位于北京市朝阳区垂杨柳北里甲7号楼东门X2房屋和赵日红名下位于北京市东城区西花市南里东区X1房屋两套房屋抵押给刘书燕。同日，刘书燕又以保证将来债权实现为由，要求罗春平和赵日红给刘书燕的妹妹刘书静出具授权委托书，委托刘书静作为罗春平和赵日红的代理人代为出售上述两套房屋及收取售房款。后刘书静分别于2016年3月16日、2016年4月14日以明显低于市场价的价格出售了上述两套房屋，刘书静在出售房屋之前未与产权人确认是否同意房屋的成交价，并且未将收到的房款交给罗春平和赵日红，而是将房款直接交给了刘书燕，严重损害了罗春平、赵日红的合法利益。刘书静辩称，刘书静和罗春平、赵日红之间属于委托合同关系，依据罗春平、赵日红的委托，办理涉案房屋的出售事宜，一套出售价格是300万元，一套出售价格是160万元，在当时的市场条件下，已经是能够争取到的最高市场价格，而鉴定机关在诉讼中出具的估价结论是有瑕疵的，在涉案房屋有抵押的情况下，是不可能按照正常市场价格进行交易的，而且罗春平、赵日红委托刘书静出售房屋，是无偿委托，按照法律规定，无偿委托只有在故意或重大过失的情况下才需要承担法律责任，所以，即便有相应差价，但刘书静没有主观恶意，也不应承担责任。另外，当时出售房屋的房款直接支付给了第三人刘书燕，是罗春平、赵日红向刘书燕清偿民间借贷，刘书静在其中角色仅为担保。刘书燕述称，刘书燕基本同意刘书静的答辩意见，不同意罗春平、赵日红的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：2013年9月6日，罗春平、赵日红（借款人、抵押人、甲方）与刘书燕（出借人、抵押权人、乙方）及张旭霞（保证人、丙方）签署《借款合同》，主要约定：甲方向乙方借款550万元，用于经营周转；借款期限为两个月，自银行实际转账之日起计算，利息按照同期央行同类贷款利率四倍计算，甲方到期一次性还本、按月付息；双方约定以罗春平名下位于北京市朝阳区垂杨柳北里甲7号楼X1房屋（以下简称X1房屋）和赵日红名下位于北京市东城区西花市南里东区X2房屋（以下简称X2房屋）作为上述借款的抵押担保；甲乙丙三方共同确认，经慎重考虑，自愿向公证处申请办理《借款合同》的强制执行公证。同日，罗春平、赵日红分别与刘书静签署《委托书》各一份，委托刘书静作为代理人全权代表罗春平和赵日红办理X1房屋和X2房屋的查档、提前偿还银行贷款、注销抵押登记等事宜。同日，罗春平、赵日红共同与刘书静签署《委托书》两份，委托刘书静作为代理人全权代表罗春平和赵日红办理X1房屋和X2房屋的如下事项：“1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合相关法律政策的前提下，代我们办理银行提前还款、并签署相关文件，代为办理上述房产的解押手续并签署相关文件，代为领取解除抵押登记后的房产证、解押材料及房产相关手续；2、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款。”2013年9月9日，北京市方正公证处分别作出（2013）京方正内民证字第27638号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2013）京方正内民证字第27639号《公证书》、（2013）京方正内民证字第27640号《公证书》、（2013）京方正内民证字第27641号《公证书》、（2013）京方正内民证字第27642号《公证书》、（2013）京方正内民证字第26121号、（2013）京方正内民证字第26122号、（2013）京方正内民证字第26123号、（2013）京方正内民证字第26124号，对上述《借款合同》的“强制执行效力”及《委托书》涉及的“委托”、“影印本与原本相符”事项进行公证。2015年7月27日，北京市方正公证处经刘书燕申请，作出（2015）京方正执行证字第01218号《执行证书》，确认执行标的为：1、本金550万元；2、利息：自2013年9月13日至2013年11月13日止；3、违约金：自2013年11月14日至执行完毕之日止，按照每日借款本金的千分之五计算；4、实现债权所产生的其他相关费用。2015年9月21日，刘书燕向北京市东城区人民法院申请执行，该院以（2015）东执字第04796号立案执行。后罗春平、赵日红、张旭霞提出不予执行异议申请。北京市东城区人民法院于2015年12月28日作出（2015）东执异字第5765号执行裁定书，裁定驳回罗春平、赵日红、张旭霞的不予执行异议申请。后罗春平、赵日红、张旭霞向北京市第二中级人民法院提出复议申请。北京市第二中级人民法院于2016年3月15日作出（2016）京02执复16号执行裁定书，裁定驳回复议申请人罗春平、赵日红、张旭霞的复议申请，维持原裁定。2016年3月16日，刘书静作为委托代理人，代理赵日红（出卖人）与扈可（买受人）签署《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW332601），约定扈可以245万元的成交价格购买X2房屋，该《存量房屋买卖合同》为网签合同，打印日期显示为2016年3月16日。2016年3月17日，扈可办理了X2房屋权属转移登记手续。2016年4月14日，刘书静作为委托代理人，代理罗春平（出卖人）与樊淑珍（买受人）签署《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW331765），约定樊淑珍以105万元的成交价格购买X1房屋，该《存量房屋买卖合同》为网签合同，打印日期显示为2016年3月9日。同日，樊淑珍办理了X1房屋权属转移登记手续。刘书静代为出售X1房屋和X2房屋后，将所售购房款直接交付给了刘书燕。双方当事人对于X1房屋和X2房屋的实际成交价有争议。刘书静主张网签合同所显示的房屋成交价系用于避税，并非真实成交价，两套房屋的真实成交价总额为460万元。就其主张，刘书静向本院提交了如下证据：1、刘书静代罗春平与樊淑珍于2016年2月4日签订的《房屋买卖合同》，该合同显示X1房屋的成交总价为160万元；2、刘书静代赵日红与扈可于2016年2月5日签订的《房屋买卖合同》，该合同显示X2房屋的成交总价为300万元；3、刘书静名下银行账号明细，显示扈可和樊淑珍分别于2016年2月5日、3月18日、3月22日、3月25日、4月1日、4月14日、4月18日、5月6日、8月5日向刘书静通过网转方式累计付款460万元。罗春平、赵日红对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性均不予认可，即便为真，该交易价格也不符合相应市场价值。刘书燕对上述证据的质证意见为：对上述证据均没有异议。本院对上述证据的认证为：罗春平、赵日红虽对上述证据的真实性持有异议，但未就此提供充分证据予以推翻，故本院采信上述证据的真实性，并据此确认X1房屋的实际成交价为160万元，X2房屋的实际成交价为300万元。庭审中，罗春平、赵日红申请对X1房屋和X2房屋分别在2016年4月14日和2016年3月17日的市场价值进行评估，刘书静、刘书燕对估价时点存有争议，上述时点系X1房屋和X2房屋办理过户时间，并非房屋买卖合同签署时间，相关达成房屋交易意向时间应在合同签署之前的一个月左右，即在2016年1月份。后本院依据刘书静提交的前述有关X1房屋和X2房屋的《房屋买卖合同》所显示的落款时间，确认X1房屋的评估时点为2016年2月4日，X2房屋的评估时点为2016年2月5日。后本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称北方评估公司）进行评估。北方评估公司于2017年4月17日作出（京）北方（2017）（估）涉字第019号《房地产估价报告》，估价结果为：X1房屋在2016年2月4日的市场价值为：总价为2182120元。北方评估公司于2017年5月8日作出（京）北方（2017）（估）涉字第024号《房地产估价报告》，估价结果为：X2房屋在2016年2月5日的市场价值为：总价为4907002元。罗春平、赵日红支付评估费18718元。经质证，罗春平、赵日红认可该《房地产估价报告》，刘书静、刘书燕则均对上述《房地产估价报告》提出书面异议，异议理由为：第一，估价报告不完整，没有记载具体的评估依据，无从判断评估结论的合理性。估价报告包括了封面、致估价委托人函等七部分内容，但按照《房地产估价规范》的要求，完整的估价报告还应包括估价技术报告，该部分是形成估价结果的具体事实的专业取舍与分析，是判断评估结果是否合理的依据。现估价报告缺少该部分内容，不能作为认定事实的依据；第二，评估报告目的不正确，且违反评估的谨慎性原则，脱离具体交易条件进行评估，无法反映具体交易条件对交易价格的影响。本案应当选择房地产转让估价作为其估价目的，评估机构应当对转让对象情况，价款支付方式、税费负担等条件进行调查后，再评估交易价格的合理性。后北方评估公司于2017年7月3日作出《关于的回复》，回复内容为：按照执业要求，我公司出具的报告分为两种，技术报告和结果报告。结果报告是提交给法院和当事人，技术报告作为评估机构的工作档案及提供给行业协会进行检查的。根据《北京市海淀区人民法院委托司法鉴定函》的要求，要求我公司对X1房屋在价值时点2016年2月4日、X2房屋在价值时点2016年2月5日的市场价格进行评估，我公司是严格按照《北京市海淀区人民法院委托司法鉴定函》要求，即对涉案的房地产在可正常上市交易的情况下的市场价格进行评估，而且在评估过程中，客观、合理、公正地考虑了影响房地产价格的相关因素。另庭审中，刘书静自述其已将X1房屋和X2房屋出售所得的售房款460万元直接交给了刘书燕，用以折抵罗春平、赵日红与刘书燕之间的债权债务。罗春平、赵日红则主张刘书静无权进行折抵。刘书静解释称，其是刘书燕的妹妹，其接受罗春平、赵日红的委托后，其口头向刘书燕提供还款担保，故其在出售房屋后直接将售房款交付给刘书燕，系其履行担保责任。罗春平、赵日红对此亦不予认可。刘书静未就此向本院提交相应证据。本院认为，根据庭审查明的事实和当事人陈述，本案的争议焦点在于：第一，刘书静是否应当向罗春平、赵日红返还X1房屋和X2房屋的售房款460万元；第二，刘书静是否应当向罗春平、赵日红赔偿X1房屋和X2房屋的房屋差价损失；第三，若刘书静需承担前述责任，则刘书燕是否应当就此承担连带责任。关于焦点一，本院认为，根据法律规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，根据本案查明的事实，可以确认罗春平、赵日红就X1房屋和X2房屋委托刘书静代为办理的相关事务中，针对售房款，仅涉及代收事务，并未有直接处分售房款的事务，故刘书静理应将X1房屋和X2房屋的售房款转交给罗春平和赵日红。同时，刘书静虽辩称其基于担保罗春平、赵日红与刘书燕之间的债务而有权直接处分售房款，但其未就此向本院提交相应证据，且即便其确对该债务存在担保，亦应先行就其自有财产履行担保责任，而后向罗春平、赵日红追偿，而不应直接处分售房款。因此，刘书静应当向罗春平、赵日红返还售房款460万元。关于焦点二，本院认为，根据法律规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，根据本案查明的事实，可以确认罗春平、赵日红与刘书静之间系无偿的委托合同，而根据相关评估报告，亦可确认，X1房屋的实际出售价格略微高于时任房屋市场价值的70%，而X2房屋的实际出售价格则明显低于时任房屋市场价值的70%，刘书静、刘书燕虽对相关评估报告持有异议，但其异议缺乏充分证据支持，不足以推翻评估报告的证据效力，故X1房屋和X2房屋的实际出售价格明显不合理。同时，刘书静作为受托人，应当报告委托事务的处理情况，但根据本案查证的证据，也没有相应充分证据能够佐证刘书静在处理委托事务时，履行了相应报告的义务，即向罗春平、赵日红报告相关房屋的出售价格。综合以上分析，本院认定刘书静在处理委托事务时，存在重大过失。因此，刘书静应当向罗春平、赵日红赔偿相应房屋差价损失。关于焦点三，本院认为，本案系合同之诉，双方当事人可以基于约定或法定要求承担连带责任。本案中，罗春平、赵日红虽与刘书燕虽存在民间借贷关系，而刘书燕与刘书静也存在亲属关系，但上述关系并不属于双方当事人有关连带责任的约定内容，亦不符合法律规定的需承担连带责任的法定要件，故罗春平、赵日红要求刘书燕承担连带责任，缺乏合同和法律依据。因此，刘书燕无需与刘书静向罗春平、赵日红承担连带赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条规定，判决如下：一、刘书静于本判决生效后七日内向罗春平、赵日红返还北京市朝阳区垂杨柳北里甲7号楼4层东门X1房屋和北京市东城区西花市南里东区X2房屋的房屋出售款共460万元；二、刘书静于本判决生效后七日内向罗春平、赵日红赔偿北京市朝阳区垂杨柳北里甲7号楼4层东门X1房屋和北京市东城区西花市南里东区X2房屋的房屋差价损失共2489122元；三、驳回罗春平、赵日红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30712元，由刘书静负担，于本判决生效后七日内交纳。评估费18718元，由刘书静负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一七年九月十五日书记员  刘小妹