河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终11852号
上诉人（原审被告）:杨炳春，女，1982年3月18日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人王世方，河南金学苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人王芸，河南金学苑律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）:杜秋，女，1972年11月2日出生，汉族，住河南省扶沟县。
委托诉讼代理人帖海燕，河南博风律师事务所律师。
上诉人杨炳春与被上诉人杜秋合同纠纷一案，杨炳春于2016年1月11日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、依法撤销杜秋、杨炳春于2015年11月1日所签订的《酒店公寓转让协议》；2、杨炳春返还杜秋转让费90000元及逾期利息（自2015年11月1日按照年利率6%的标准计算至实际付款完毕之日止，利息暂计算至起诉时562.2元）；3、杨炳春赔偿杜秋损失14399.8元；4、本案诉讼费由杨炳春承担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2016年6月2日作出(2016)豫0104民初316号民事判决。上诉人杨炳春不服，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨炳春及其委托代理人王世方、王芸，被上诉人杜秋的委托代理人帖海燕于2016年11月10日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
原审查明，2015年11月1日，杜秋（乙方）与杨炳春（甲方）签订一份《酒店公寓转让协议》，主要载明：甲方将位于郑州市管城区七里河路南美景芳邻酒店公寓（房间号：3203、3216、3130、3017、3121、1528、1231、1431、1432、925、724、420、421、214、215、209）一次性转让给乙方，转让费为90000元（内含16间房的房租、押金、家具、电脑及网络设施等）；甲方已结清上述房间的水费、电费、物业费等前期费用，2015年11月1日起酒店公寓的经营权及经营收入和开支由乙方所有及支配，2015年10月31日前的收款归甲方所有；此协议经双方签字盖章后生效。协议尾部有杨炳春和杜秋的签名。签订当日，杜秋通过建设银行转至杨炳春账户89000元，另，杜秋于2015年10月29日向杨炳春支付定金1000元。合同签订后，杨炳春将该酒店公寓16间房屋交予杜秋。2015年11月8日，杜秋向郑州美城物业服务有限公司交纳美景芳邻酒店公寓房号为214、215、209的物业费（费用期间2015年7月1日至2015年12月31日）合计1023元。关于该16间房屋内家具、家电等设施的名称及数量，当事人未提交双方签字确认的清单，杨炳春庭后提交一份“美景芳邻酒店公寓房间配置表”，载明各房间内家具、家电等设施的名称及数量，杜秋仅认可开发商配置的空调、衣柜及部分房东配置的一些家具家电，对杨炳春提出的配置大部分不予认可。
原审另查明，杜秋提交十五份《房屋租赁合同》，主要载明：牛某、杨某（××）与罗永亮、胡桂月、张瑞芳、米小荣、陈思乐、谢翠、代振磊、徐明、贾世伟、刘莉、刘媛媛、聂中伟、祝顺江、来芳（××）签订十五份《房屋租赁合同》，租赁位于郑州市××区××河××美景芳邻小区内××16间房屋，用于经营美景芳邻酒店公寓。本案杜秋与杨炳春签订《酒店公寓转让协议》时，该十五份《房屋租赁合同》仍在合同有效期间。
原审再查明，杨炳春将位于郑州市管城区七里河路南美景芳邻酒店公寓转让与杜秋的行为，未经该酒店公寓各房屋××的同意，证人赵某1和证人赵某2均到庭予以证实；××罗永亮、贾世伟、聂中伟、张瑞芳、陈思乐、刘媛媛均提供书面证言，证实杨炳春未经其许可私自转租房屋的行为，并要求收回其出租的房屋。
证人杨某（系杨炳春的弟弟）、证人牛某（系杨炳春的前夫，二人于2016年2月3日离婚）到庭作证，称本案酒店公寓16间房屋由二人各租赁8间，共用一个名字、一个接待室、一个上传电话经营；牛某称其让杨某到公安机关办理经营酒店的唯一上传电话，杨某称系杨炳春办理的上传电话；另，二人均认可转让该酒店公寓时未通知××。杜秋以杨炳春的行为存在欺诈为由，要求撤销该《酒店公寓转让协议》，杨炳春辩称该《酒店公寓转让协议》合法有效，双方引发争诉。
原审认为，本案杜秋、杨炳春签订的《酒店公寓转让协议》载明了当事人名称、标的、价款、履行期限等，且尾部有双方的签名，系真实意思表示，合法有效。关于该《酒店公寓转让协议》的后果承担问题，首先，杨炳春本人到公安机关办理经营酒店公寓所需的唯一上传电话；其次，杨炳春曾以本人的名义向××交付租金，后又以本人的名义与杜秋签订本案《酒店公寓转让协议》，并实际收取杜秋支付的转让款；再次，杨某自称其刚毕业，社会经验不足，且杨炳春系杨某姐姐，系牛某的妻子（牛某称二人于2016年2月3日离婚）。综上，可以确认杨炳春是本案酒店公寓的实际经营人，因该《酒店公寓转让协议》产生的后果应由杨炳春承担。杨炳春辩称，其系受牛某、杨某的委托进行经营，后受托代为转让该酒店，故该转让协议产生的后果应由牛某、杨某承担的意见，该院不予采信。
由于本案酒店公寓的房屋××罗永亮、贾世伟、聂中伟、张瑞芳、陈思乐、刘媛媛等人不同意将其房屋转租，并收回其出租的房屋，故本案《酒店公寓转让协议》将无法继续履行，合同目的无法实现。鉴于本案《酒店公寓转让协议》中的权利义务双方已部分履行，杜秋请求依法撤销的诉讼请求，该院不予支持，结合本案实际情况，该院依法确认解除杜秋、杨炳春于2015年11月1日签订的《酒店公寓转让协议》。杨炳春在未经××同意的情形下擅自将其承租的房屋转租他人，造成××收回出租房屋及转让协议无法履行的后果，其应承担相应的违约责任。杜秋要求杨炳春返还转让费的诉讼请求，该院予以支持。鉴于本案《酒店公寓转让协议》中的权利义务双方已部分履行，且转让费中包含有剩余租金，故杨炳春返还的转让费应作相应扣减，结合本案实际情况，该院酌定杨炳春返还转让费80000元。杜秋主张的逾期利息、物业费及其新购置家具、家电等设施的损失14399.8元，该院不予支持。杨炳春返还杜秋转让费后，杜秋应依《酒店公寓转让协议》的约定将杨炳春配置并交付杜秋的家具、家电等设施返还杨炳春，鉴于杨炳春未提交其配置并交付杜秋的家具、家电等设施的相关证据，诉讼中双方亦未达成一致意见，故关于杜秋应返还杨炳春家具、家电等设施问题，本案暂不予处理，待杨炳春取得相关证据后可另行解决。关于该酒店公寓16间房屋的押金退还问题，应由杨炳春自行与××协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律之规定，该院判决：一、依法解除杜秋与杨炳春于2015年11月1日签订的《酒店公寓转让协议》；二、杨炳春于判决生效后十日内返还杜秋转让费80000元；三、驳回杜秋其他诉讼请求。案件受理费2499元，由杜秋负担594元，杨炳春负担1905元。
宣判后，杨炳春不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为“酒店公寓的房屋××不同意转租，并收回出租的房屋”是错误的。杨炳春与杜秋签订《酒店公寓转让协议》后，将酒店公寓的房屋交付给杜秋，并由杜秋一直实际经营使用。杨炳春及实际经营人牛占波、张炳峰从未收到过××要求收回房屋的通知，实际上××也从未因房屋转租要求收回房屋。一审中，杜秋申请出庭的证人赵某1、赵某2均不是房屋××。杜秋提交的罗永亮、贾世伟、聂中伟、张瑞芳、陈思乐、刘媛媛等人的证言，证人均未出庭作证，证言真实性无法确定，且证言的出具时间均是在2015年11月20日至2015年11月26日期间，不具有时间上合理性，杨炳春也明确不认可前述证言。相反，杨炳春申请出庭的证人于某，于2016年2月1日、2016年2月16日两次预定本案酒店公寓的房间并实际入住。庭审中，证人于某陈述预定房间过程中，杜秋提供214、420、1231、1431、1432、925、3216等多个房间。杨炳春提交了证人于某与杜秋的通话录音及杜秋出具的住宿费收据。杨炳春提交的证据足以证明杜秋于2016年2月仍经营使用涉案房屋，××并未收回酒店公寓的房屋。一审法院违反证据规则，采纳证人赵某1、赵某2的出庭证言及罗永亮、贾世伟、聂中伟的证言并作为认定案件关键事实的证据是错误的。2、一审法院认为杨炳春为本案酒店公寓的实际经营人是错误的。一审中，杜秋提交的十五份《房屋租赁合同》均是牛占波、杨炳锋与××签订的，二人出庭作证明确认可本案房屋为二人承租，酒店公寓为二人实际经营，杨炳春仅是二人委托的经营人员。本案中，涉案房屋的用途为酒店公寓经营，应依据房屋××来确定牛占波、杨炳锋为酒店公寓的实际经营人。一审法院认定涉案房屋是牛占波、杨炳锋承租，但依据上传电话的办理人为杨炳春及杨炳春以自己的名义签订的转让协议，认定杨炳春为本案酒店公寓的实际经营人是错误的。3、一审法院未认定酒店公寓房屋的剩余租金及押金42842元，认定事实不清。根据杨炳春提交的租金支付凭证及杜秋提交的《房屋租赁合同》、收条，酒店公寓转让时，本案房屋有剩余租金和押金43000元。庭审中，杜秋明确认可酒店公寓的剩余租金和押金共计42842元。根据《房屋租赁合同》及收条，本案房屋的押金共计18100元，即便按照杜秋认可的剩余租金及押金的金额，本案房屋有剩余租金为24742元，押金18100元。一审法院对于剩余租金和押金未予认定，认定事实不清。二、一审法院判令解除杨炳春与杜秋签订的《酒店公寓转让协议》，程序违法。一审中，杜秋诉请“依法撤销杜秋与杨炳春于2015年11月1日签订的《酒店公寓转让协议》”，诉讼过程中也未变更诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》的规定，一审法院应依据第54条的规定，认定杜秋的诉讼是否成立。但一审法院依据第94条的规定，认定解除杨炳春与杜秋之间的《酒店公寓转让合同》，明显违背了民事诉讼法的不告不理的基本原则，程序违法。综上所述，一审法院认定事实错误，程序违法，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回杜秋的诉讼请求，或发回重审。
杜秋答辩称：1、杨炳春本人在本案发生前具体参与涉诉酒店公寓的经营管理，杨炳春到公安机关办理经营该酒店公寓必须的唯一上传电话并本人向涉诉酒店公寓的××支付租金；杨炳春以本人的名义与杜秋签订本案《酒店公寓转让协议》并实际收取杜秋支付的全部转让款90000元；案外人杨某作为杨炳春的弟弟、牛某作为杨炳春的丈夫，恶意串通捏造所谓杨炳春接受案外人委托管理，企图逃避法律责任。故原审法院认定杨炳春为该酒店公寓实际经营人事实清楚正确。2、杜秋向原审法院提供了充分证据证明涉诉酒店公寓的××罗永亮、贾世伟、聂中伟、张瑞芳、陈思乐、刘媛媛等人均不同意将其房屋转租并实际收回出租的房屋，原审法院以合同目的无法实现，依法确认解除双方签订的《酒店公寓转让协议》合法有据，原审法院鉴于合同权利义务双方已部分履行，将杜秋要求返还90000元转让费用的诉求，酌定支持杨炳春返还80000元程序合法。3、关于涉诉酒店公寓16间房屋押金，属于杨炳春与该酒店公寓××之间租赁合同纠纷，与杜秋无关。原审法院对此未予认定并未不当。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院依法驳回杨炳春的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为:原判认定杨炳春是本案酒店公寓的实际经营人的理由充分，分三点多层次论述，说理充分，本院认同，不再赘述，因该《酒店公寓转让协议》产生的后果应由杨炳春承担；涉案酒店公寓的房屋的××是罗永亮、贾世伟、聂中伟、张瑞芳、陈思乐、刘媛媛等人。经查阅卷宗，一审法院对罗永亮进行调查并作出调查笔录。其余众人虽未出庭，但均出具了书面证言并附个人身份证件。结合本案案情，证言形式于本案尚属完备，在杨炳春无证据证明涉案房屋的业主也即××非前述众人的情况下，原判采信该证据并无不妥，确认××不同意将其房屋转租并收回其出租房屋的意愿，认定《酒店公寓转让协议》将无法继续履行妥当；关于杨炳春应返还转让费数额，原判酌定的数额考虑到协议部分履行及转让费中包含有剩余租金的情况，在杨炳春无确切证据计算准确数额的情况下，该酌定数额二审法院不宜变更；关于该酒店公寓16间房屋的押金退还问题，应由杨炳春自行与××协商解决。综上，杨炳春的上诉理由均不成立，原判认定事实清楚，实体处理正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2499元，由上诉人杨炳春负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一六年十一月二十三日
书记员 苑陈阳