重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终8619号上诉人（原审原告）：肖祖洪，女，1978年6月5日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：廖兴亚，重庆炜林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号。法定代表人：赵忠华，公司经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人肖祖洪因与被上诉人重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2017）渝0111民初5258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月8日开庭进行了询问。上诉人肖祖洪的委托诉讼代理人廖兴亚、被上诉人印象置业公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖祖洪上诉请求：1.撤销原判，依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：一审法院认定部分事实不清，适用法律错误。上诉人经营期间，被上诉人将部分共有使用权部分让与其他人专有使用，违背了合同约定。该部分面积属于各承租户共有共管，各承租户依法享有占有、使用、收益、处分的权利，被上诉人则丧失了上述权利，被上诉人的行为即使未给上诉人带来明确的损失，也属于违法行为。上诉人签订了合同，支付了租金，却没有享受到完整的权利，故上诉人有权要求扣减计租面积。印象置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。肖祖洪向一审法院起诉请求：1.判令变更肖祖洪与印象置业公司双方《租赁合同》的租赁面积为1500平方米（以实际测量为准）；2.本案诉讼费由印象置业公司承担。诉讼中，肖祖洪变更第一项诉讼请求，要求将租赁面积变更为1623.90平方米-428.73平方米=1195.17平方米，将起诉状第一页末尾UME占用的公共通道面积从424平方米变更为1336.8平方米，另，一楼鲜厨餐馆、泰芒餐馆占用了200平方米，新世纪超市占用了50平方米，广场上的两处儿童设施占用了共计100平方米，以上共计1686平方米，肖祖洪应该相应扣减428.73平方米公共面积（上述数据系肖祖洪自行测算并参考房地产权证上的数据计算得出）。一审法院认定事实：2014年5月13日，印象置业公司（甲方）与肖祖洪（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方将位于大足区大足印象”项目D区一单元8幢第2层1-38号商铺（面积1623.90平方米）租赁给乙方；2.4租赁物业经营业态为餐饮类；3.1租赁期限：2014年7月1日至2020年6月30日；3.2租金为：“2014年7月1日至2016年6月30日，按16.80元/月/平方米计算，租金共计654756.48元；2016年7月1日至2017年6月30日，按35.28元/月/平方米计算，租金共计687494.28元……3.4租赁物业移交日为2014年7月1日；3.3.2其余年度租金实行先支付后使用原则；按每季度为一期支付一次租金。9.2.4未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方……11.2除附件一商铺分层平面图及商铺平面图中阴影部分外，租赁物业所在建筑物的公共区域、楼宇屋面、露台、回廊、外墙、外玻璃面等均属甲方所有……”。合同签订后，肖祖洪向印象置业缴纳了租金163689.12元及保证金80000元。2016年2月1日，印象置业公司以肖祖洪欠付租金为由，向大足区法院提起诉讼，要求肖祖洪支付租金。本案经法院调解作出(2016)渝0111民初942号民事调解书，双方以1623.90平方米租赁面积达成调解协议后，2016年5月31日，肖祖洪向印象置业公司支付了200000元租金。2016年6月12日，肖祖洪与其他三位案外人向大足区法院提起诉讼，以重庆优觅电影有限公司大足分公司私自将大足印象D区L4-L6层公共通道和公共电梯占用，在公共通道内修建挡墙并在出入口私自加装门锁，将公共通道形成其内部经营环境，致客户不能自由流通，影响整个D区的消防安全和客户消费为由，要求印象置业公司、优觅电影公司、重庆优觅电影有限公司大足分公司立即停止侵权，消除安全隐患，将位于重庆市大足区公共通道内违章建筑、设施予以撤除，并恢复公共通道和公共电梯的正常使用。该案审理过程中的2016年11月3日，印象置业公司举示了相关房地产权证书，载明肖祖洪所租赁商铺的套内面积、建筑面积，以及该商铺所在建筑的共有使用权面积合计为6386平方米。2016年12月8日，一审法院作出(2016)渝0111民初4329号民事判决书，判决驳回肖祖洪等四人的诉讼请求。肖祖洪等四人不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2017年4月6日作出(2017)渝01民终1506号民事判决书，认为大足印象项目D区的所有权人为印象置业公司，其将D区8幢第4层部分面积和第5层整体出租给优觅电影公司用于开办UME影城，虽然优觅电影和重庆优觅电影有限公司大足分公司在租用范围内重新进行隔断，修建大堂、影厅等，但并未破坏建筑物的主体结构，二次改造装修也通过了消防验收，故四上诉人提出优觅电影公司和重庆优觅电影有限公司大足分公司实施的行为影响了建筑物和消防安全的理由不能成立。至于优觅电影公司和重庆优觅电影有限公司大足分公司是否在公共通道内私自加装门锁致公共通道不能正常通行的问题，经法院现场查看，在该影城营业期间，经其出入口和公共通道均可以通往其他楼层，不存在不能正常通行的情况，且优觅电影公司和重庆优觅电影有限公司大足分公司作为影城的经营者，客观上也需要吸引大量观影者到其影城消费，也不可能加装门锁将公共通道封闭，限制潜在消费者到其影城消费、观影，故判决驳回上诉，维持原判。2017年3月27日，印象置业公司向大足区法院提起诉讼，要求法院判决解除印象置业公司与肖祖洪之间的《租赁合同》，将租赁印象置业公司的房屋腾空后交还给印象置业公司，并由肖祖洪支付租金608319.77元等等。2017年6月15日，法院作出(2017)渝0111民初2370号民事判决书，判决解除双方《租赁合同》，并由肖祖洪支付欠付的租金。肖祖洪在法定期限内提起上诉。2017年4月6日，重庆市第一中级人民法院作出(2017)渝01民终6150号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决同时认为双方房屋租赁合同约定租金按建筑面积计算，故肖祖洪承租房屋的公摊面积本来就应该计入计租面积，而公共部分的公摊面积并不在其承租房屋的产权范围内，其要求将公共部分的公摊面积从其承租房屋的建筑面积中扣除的理由不能成立。2017年4月19日，重庆市茂田实业集团物业管理有限公司向大足区法院提起诉讼，要求法院判决肖祖洪支付物业服务费、水电费、违约金等款项，一审法院于2017年7月14日，作出(2017)渝0111民初3169号民事判决书，诉讼中双方确认租赁房屋面积为1623.90平方米。肖祖洪认为在与印象置业公司签订《租赁合同》过程中，印象置业公司一直未向肖祖洪出示所涉商铺及商铺所在建筑的房地产权证书，也未将其与优觅电影公司的计租面积、所在建筑的公共使用面积被占用等实际情况告知肖祖洪，导致肖祖洪产生重大误解，直到肖祖洪因本案向房管部门查询才知晓所租赁商铺的公摊面积和所在建筑应享有的公共使用面积，进而知道其公共使用面积的权利受到侵害，故由肖祖洪起诉，并提出如上诉讼请求。一审法院认为，肖祖洪与印象置业公司于2014年5月13日签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定享有权利，履行义务。而建筑公摊面积有其固有的、专业的计算方式，对于房屋建筑面积（包含套内面积和公摊面积），应依法以专门机构的测量和房地产权证书的登记为准。《租赁合同》明确约定肖祖洪向印象置业公司租赁的位于大足区大足印象”项目D区一单元8幢第2层1-38号商铺，其面积为1623.90平方米，与之对应，肖祖洪、印象置业公司在诉讼中提交的房地产权证书载明该商铺房屋建筑面积为1623.90平方米、套内建筑面积782.5平方米，双方于2014年6月25日签字的商铺移交表也显示肖祖洪承租面积为1623.90平方米，故租赁物建筑面积为1623.90平方米已经过有关部门测量，并经过双方当事人多次确认，该合同也实际履行至2017年合同解除时止。关于印象置业公司是否将公共部分允许他人专有使用进而应该扣减肖祖洪相应公摊面积的问题。一审法院认为，民事合同具有相对性，出租方与他人签订的合同内容与本案无关。在肖祖洪、印象置业公司签订合同时，约定所在建筑物的公共区域、楼宇屋面、露台、回廊、外墙、外玻璃面等均属印象置业公司所有，印象置业公司没有义务将与他人的合同内容告知肖祖洪。从本案审理查明的事实看，肖祖洪列举的优觅电影公司等租赁户虽有在租用范围内重新进行隔断，修建大堂、影厅等行为，但并未破坏建筑物的主体结构，且在营业期间，经其出入口和公共通道均可以通往其他楼层和商铺，不存在所谓“专有（用）使用”或封闭公共通道致影响通行等公共部分所应具备的正常使用功能的情况，肖祖洪也未举示充分证据证实印象置业公司将公共通道面积计入了他人的承租面积并实际收取了租金；同时，肖祖洪要求扣减的428.73平方米公摊面积，没有法律依据和具体的事实依据，故对肖祖洪要求在其租赁面积中扣减相应公摊面积的诉讼请求不予支持。关于肖祖洪诉称因印象置业公司未向肖祖洪提供房地产权证书，肖祖洪不清楚其公摊面积大小以及其它租赁户专有使用了部分公共面积，使肖祖洪在签订合同时产生重大误解，而印象置业公司实际交付的租赁物面积存在瑕疵、损害了肖祖洪利益的问题。一审法院认为，如前所述，肖祖洪、印象置业公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，肖祖洪未举示充分证据证明在与印象置业公司签订该合同时，因印象置业公司原因使肖祖洪产生重大误解，毕竟肖祖洪作为完全民事行为能力人，在签订合同时核对房地产权证书是其应尽的注意义务，肖祖洪关于其一直未能看到所租赁房屋的房地产权证书、不清楚其公摊面积大小的主张与交易习惯不符，一审法院不予支持；印象置业公司交付租赁物给肖祖洪时，双方也进行了移交确认，没有证据显示印象置业公司交付的租赁物面积有瑕疵；且本案中，印象置业公司是否允许他人使用公共面积，对肖祖洪的利益并不会产生不利影响，肖祖洪对其实际是否受到损失也未举证证明，故对肖祖洪的前述主张，一审法院不予支持。因肖祖洪不能证明在与印象置业公司签订合同过程中存在重大误解并因此造成了较大损失，其依据重大误解要求变更租赁物面积的主张不能成立，故本案不适用除斥期间的相应规定，印象置业公司关于本案已过除斥期间的辩解无法律依据和事实依据；本案涉及的基本事实和理由并未经有关生效裁判文书予以裁判，故本案不违反“一事不再理”的基本原则。对印象置业公司关于前述问题的辩解不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院认为，肖祖洪、印象置业公司《租赁合同》明确约定了租赁物建筑面积，该面积与房地产权证书和相关部门测绘的建筑面积一致，承租房屋的建筑面积本来就包含了公摊面积，公摊面积一并计入计租面积是房屋租赁合同关系的应有之义，而租赁物所在建筑公共使用面积并不在肖祖洪承租房屋的产权范围内，对肖祖洪要求将公共使用部分的相应面积从其承租房屋的建筑面积中扣除的理由不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条、第73条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回肖祖洪的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由肖祖洪负担。二审中，当事人没有举示新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于案涉建筑物公共部分被他人占用是否应当扣减上诉人的计租面积的问题。根据肖祖洪与印象置业公司之间签订的《租赁合同》，本院于2017年4月6日作出(2017)渝01民终6150号民事判决确认肖祖洪与印象置业公司双方房屋租赁合同约定租金按建筑面积计算，双方在诉讼中提交的房地产权证书载明该商铺房屋建筑面积为1623.90平方米，该面积包括肖祖洪承租房屋的公摊面积。肖祖洪上诉认为被上诉人将建筑物部分共有使用权让与其他人专有使用，因其未提供证据予以证明，其该点上诉理由不能成立。另一方面，即使建筑物的公共部分为他人所占用，也属另一法律关系，不宜在租赁合同中处理。肖祖洪与印象置业公司之间签订的《租赁合同》约定的租金按照建筑面积计算，其租赁房屋的建筑面积是确定的，其主张计租面积应扣减其他人所占用的公共部分面积于法无据。此外，本院于2017年4月6日作出(2017)渝01民终1506号民事判决，确认优觅电影和重庆优觅电影有限公司大足分公司在其影城营业期间，经其出入口和公共通道均可以通往其他楼层，不存在影响其他商户正常通行的情况，且其在租用范围内二次改造装修通过了消防验收，不存在违法行为，故并未影响肖祖洪对案涉建筑物公共部分的正常使用。综上所述，肖祖洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由肖祖洪负担。本判决为终审判决。审判长  付永雄审判员  师玉婷审判员  余彦龙二〇一八年一月二十九日书记员  冉梦云