浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5772号
上诉人（原审原告）：义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：江省义乌市后宅街道下畈群英二区52幢1号四楼。
法定代表人：吴建华，经理。
被上诉人（原审被告）：徐贤芳，女，1951年1月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：王井才，男，1948年4月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人义乌市永宁物业服务有限公司（以下简称永宁物业公司）因与被上诉人徐贤芳物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初14324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人永宁物业公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、由被上诉人支付2015年8月1日至2017年7月31日的物业费3221.8元；三、判令被上诉人支付违约金，从2015年12月1日和2016年12月1日起按照银行贷款利息四倍计算，暂算至上诉之日为1400元，之后算至被上诉人实际履行之日止；四、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：原审认定事实错误，被上诉人提供的证据虚假。一、有的业主看到业主委员会张贴的通知后，才暂时交纳22个月的物业费，但并不代表上诉人服务期限是22个月。二、被上诉人提交证据虚假，目的是为逃避债务。三、上诉人从2015年8月1日开始为涉案小区业主服务。四、上诉人收到过业委会主任丁樟南给上诉人的告知函两张，证明上诉人的服务时间及业委会承诺代支付两个月的物业费，但没有兑现。五、生效判决及相关证据证明本案物业费应按照24个月收取。
被上诉人徐贤芳答辩称，一、被上诉人不是适格主体，上诉人起诉无效。徐贤芳不是户主，上诉人不应起诉徐贤芳，其起诉无效。二、未经业主大会授权，合同无效。涉案合同未经业主大会表决同意，合同无效。三、上诉人关于2015年8月、9月的物业费不可思议。（一）上诉人认为告知函和通知是合同的组成部分，上诉人应按照告知函和通知的约定，向业主委员会主张上述两个月的物业费。（二）上诉人参加投标时间是2015年9月18日，9月19日签订合同，9月20日签订补充协议，9月21日才提供服务，不应按照2015年8月1日开始。8月的管理仍由绿佳物业公司延期管理至8月31日，业委会曾支付绿佳物业公司工资7万元。（三）上诉人提交的原审法院一审判决书不能证明本案应按照24个月收取物业费。（四）上诉人前后不一，自相矛盾。上诉人已按照22个月收取物业费，不应要求其他业主交24个月物业费。（五）被上诉人收集证据，积极维权，原审法院按照22个月判决物业费合法。四、上诉人在服务管理期间，没有承担起应有的责任，管理混乱，服务质量差。没有按照合同配备人员，小区绿化不到位，消防器材没有管理保养、检测过，应扣除上诉人物业费，被上诉人愿意按照22个月交物业费，但上诉人不收。
原审原告永宁物业公司向原审法院起诉，请求判令：1、被告支付原告2015年8月1日至2017年7月31日止的物业服务费3221.8元；2、被告支付违约金，第一年物业费1610.9元物业费的违约金从2015年12月1日起按所交纳金额以银行贷款利息四倍计算，第二年物业费1610.9元物业费的违约金从2016年12月1日起按所交纳金额以银行贷款利息四倍计算，物业费的违约金暂算至起诉之日为1200元。起诉之后的违约金按所交物业费金额以银行贷款利息四倍计算至实际还款之日为止。
一审法院认定的事实如下：2015年9月19日，原告与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订物业管理合同一份（原告未能提供业主大会的选聘决议或招投标相关文件），约定服务期限为2015年8月1日至2017年7月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅0.95元/平方米/月，合同还约定了双方其他权利义务事宜。2015年9月20日，双方又签订补充协议一份，约定商业和店面的物业费按1.6元/平方米/月，业主应在每年11月底之前缴纳物业费，逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金。原告实际于2015年9月21日起入驻该小区提供物业服务，服务至2017年7月31日止。被告系该小区2幢2单元1601室房产的业主，住宅面积为141.31平方米，按合同约定收费标准2015年9月21日至2017年7月31日应交物业费合计2998.13元，经原告催缴，被告原审判决时未有缴纳。
一审法院认为，被告所在义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会与拥有物业管理资质的原告签订物业管理委托合同。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务，履行了合同主要义务。义乌市佛堂镇江滨小区业主委员会与原告签订的物业服务合同虽然在签订程序上存在瑕疵，但已经实际履行，且该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定，《物业管理条例》的有关规定系针对业主大会和业主委员会的管理性规定，该物业服务合同应属合法有效。涉案小区业主委员会未经业主表决即与原告签订涉案物业服务合同的情况属业主内部事宜，被告可向有关行政主管部门反映，但在该行为被撤销之前，业主委员会对外所签物业服务合同对业主仍具有约束力。因原告在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对被告的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，提供了事实上的物业服务。故被告应支付相应的物业费，但应以原告实际提供服务的期间计算物业费，据此计算的物业费2998.13元被告应当缴纳。原告该部分诉请，应予以支持。但因原告在签约时的程序瑕疵，合同约定的违约金条款并未经业主大会决议通过，故该条款不宜适用于被告，原告主张违约金的诉请，应不予支持，对于诉请的物业费可自起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期利息。综上，对原告诉请中合理部分，应予以支持。被告关于原告物业服务质量的抗辩依据不足，不能作为拒交或少交物业费的正当理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，第十五条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告徐贤芳于判决生效后十日内支付原告义乌市永宁物业服务有限公司2015年9月21日至2017年7月31日的物业费人民币2998.13元，并支付利息（自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担10元，由被告负担15元。
二审中，上诉人永宁物业公司向本院提交了以下证据：证据一、告知函，证明涉案小区业委会向永宁物业公司承诺2015年8月、9月由业委会向上诉人支付物业费，但上诉人至今没有收到；证据二、通告，证明目的同上；证据三、吴彩玲（吴山忠）客户收付款入账回单，证明其是按照24个月缴纳的物业费。
被上诉人徐贤芳对上述证据质证如下，对证据一、二的真实性没有异议，对其关联性合法性都没有异议；对证据三的真实性有异议，其应该缴22个月物业费，不是24个月。
本院对上述证据认证如下，对上述证据的真实性予以认定。
二审期间，被上诉人徐贤芳向本院提交了以下证据：证据一、投标报价，2015年9月18日才针对涉案小区物业服务进行投标，9月21才开始提供服务；证据二、公证书一份，证明上诉人物业管理不到位；证据三、土地证和地契证，证明涉案房屋使用权人是王井才。
上诉人永宁物业公司对上述证据质证如下，对证据一的真实性没有异议，投标报价日期和真实服务日期不对应；对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据三真实性没有异议，但是与本案无关，徐贤芳、王井才系夫妻关系，应该承担物业费。
本院对上述证据认证如下，对上述证据的真实性予以认定。
二审经审理，查明以下事实，2015年9月19日，永宁物业公司与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订物业管理合同一份，约定服务期限为2015年8月1日至2017年7月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅0.95元/平方米/月，合同还约定了双方其他权利义务事宜。2015年9月20日，双方又签订补充协议一份，约定商业和店面的物业费按1.6元/平方米/月，业主应在每年11月底之前缴纳物业费，逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金。徐贤芳系该小区2幢2单元1601室房产的业主，住宅面积为141.31平方米，按合同约定收费标准2015年8月1日至2017年7月31日应交物业费合计3221.87元，徐贤芳（王井才）于2017年12月13日向永宁物业公司缴纳物业费2948元，尚欠物业费273.87元。
本院认为，浙江省义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会与永宁物业公司签订物业管理合同后，永宁物业公司事实上按照约定为该小区提供物业管理服务，相关业主应支付相应物业费。综合本案涉及的物业管理合同、函、告知函、通告等证据、当事人的陈述等本案的客观情况，永宁物业公司陈述其先进驻涉案小区提供服务后再进行投标、签订合同等程序更符合本案的客观实际，原审法院按照22个月计算本案的物业费与事实不符，应按照2015年8月1日至2017年7月31日计算本案的物业费。综合考量本案双方当事人对物业费数额存在争议的情形、双方物业管理合同对违约金的约定、原审类似案件的处理情况等本案的客观实际，本院酌情确定自逾期之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的二倍计付至实际履行完毕之日止。徐贤芳（王井才）应支付其在二审期间支付的2948元物业费自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍计付至2017年12月13日的违约金为79.79元。
综上所述，原审法院认定事实基本清楚，判决结果不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初14324号民事判决；
二、徐贤芳于本判决生效后十日内支付义乌市永宁物业服务有限公司自2015年8月1日至2017年7月31日物业费中尚欠的费用273.87元，并支付违约金（自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率二倍计付至实际履行完毕之日止）；
三、徐贤芳于本判决生效后十日内支付义乌市永宁物业服务有限公司在二审期间支付的拖欠的2948元物业费自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍计付至2017年12月13日的违约金79.79元；
四、驳回义乌市永宁物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由徐贤芳负担；二审案件受理费50元，由义乌市永宁物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 周楚臣
二〇一八年一月十六日
代书记员 周璟学