福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第3376号
上诉人（原审被告）林涛，男，1975年4月21日出生，汉族，住福州市。
被上诉人（原审原告）张晓江，男，1968年5月20日出生，汉族，住福州市。
委托代理人温长煌，福建知信衡律师事务所律师。
委托代理人陈丽娟，福建知信衡律师事务所实习律师。
上诉人林涛因与被上诉人张晓江房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第1034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，坐落于福州市台江区国货西路135号8座306单元（人民银行宿舍8#306单元）所有权人为李苏丽（系原告张晓江妻子）。2014年9月3日，以原告张晓江为出租人（甲方），被告林涛作为承租方（乙方），双方签订《房地产租赁合同》一份，主要内容：第一条、房产状况：1、甲方出租房产坐落：福州市台江区人行宿舍8#306单元。2、建筑面积：93㎡……第三条、租赁期限：甲乙双方议定租赁期限自2014年9月4日至2015年9月3日共拾贰个月时间。第四条、租金及付款方式：1、甲乙双方约定该房产的月租金为人民币贰仟玖佰元整（2900元）。2、乙方在每月的4日前付清下个承租月的房租……第五条、保证金：甲方收取乙方租赁保证金人民币伍仟捌佰元整（5800元）作为有关费用及信用保证，该保证金待本合同期满或终止，结清一切费用后无息退还。第七条、在租赁期内，乙方保证负责并承担下列责任：……5、按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或以上的甲方可解除租赁合同并没收乙方的租赁保证金作为违约金（特殊情况下征得甲方同意例外）……合同签订后，被告向原告缴纳了房屋租赁保证金5800元，原告将租赁房屋交付给被告使用。之后，被告向原告缴纳了2014年9月份至10月份二个月的租金。从2014年11月开始，被告未缴纳租金。原告于2015年3月16日诉至原审法院。诉讼中，被告主张其已于2014年11月搬离租赁房屋，并于2014年12月22日向原告发出解除租赁关系的手机短信，短信内容为“张先生，您好？我是华南职业学校方老师，因为跟您的房屋租期已经到了，所以我们已经把我校的物品搬走了，您有空过来拿一下钥匙，谢谢！”。原告否认有收到此短信。2015年4月2日，原告向被告发送要求解除租赁关系的信件一份，内容如下：林涛先生，自2014年11月4日起，您一直未支付位于台江区国货西路135号的人民银行宿舍8#306单元的房租，根据租赁合同第七条第5款的约定，我决定解除本租赁合同并没收保证金5800元，同时，您还应当支付欠付的租金及逾期付款的滞纳金。为免讼累，请立即付款。张晓江。原告并于2015年4月7日向被告发送同样内容的短信一则。原告在发出上述短信的当天就将讼争屋又出租给他人。被告在庭审中确认已收到此短信。另外，原告明确其诉请中的有关计算方式如下：被告拖欠的租金为14500元（2900×5个月（2014年11月份至2015年4月份）］。滞纳金按拖欠的租金2900元为基数逐月累计计算为837.6元。违约金是将租赁保证金作为违约金，共计5800元。
原审法院认为，原告张晓江作为租赁房屋的共有人与被告林涛签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。被告林涛作为承租方，在履行合同过程中未按约定向原告支付租金，显属违约，应承担违约责任。现被告对原告请求确认“原、被告之间签订的《房地产租赁合同》已于2015年4月7日解除的主张有异议，认为其已于2014年12月22日向原告发出解除短信，但原告予以否认，且从短信内容来看，没有具体时间，与本案没有直接关联性。因此，对该短信原审法院不予采信。而被告对原告于2015年4月7日向被告发送解除租赁关系的短信，没有异议，故对原告的该项诉请，原审法院予以支持。被告尚拖欠14500元［（2014年11月-2015年4月）＊2900元］租金未向原告支付，故原告诉请被告支付拖欠的租金14500元，原审法院亦予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金5800元的问题。被告认为其已于2014年12月22日向原告发送短信告知原告其已搬出租住房屋，要求原告来接收租住房屋，被告不存在拒付租金的事实，故原告诉请被告支付违约金的主张没有依据。对此，原审法院认为，被告自2014年11月至2015年4月尚欠原告租金为14500元，根据《房地产租赁合同》第七条第5点规定，乙方保证按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或以上的甲方可解除租赁合同并没收乙方的租赁保证金作为违约金、因此，原告要求没收被告租房保证金5800元作为违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于原告提出要求被告支付物业费250元的诉请，因原告未提供证据证明，被告也否认，故原审法院不予支持。原告既要求被告支付违约金，又要求被告支付租金的滞纳金，属重复要求被告承担违约责任，故原审法院对原告要求被告支付租金滞纳金的诉讼请求，不予支持。被告提出其不存在拒付租金及违约事实的抗辩主张不成立，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告张晓江与被告林涛签订的《房地产租赁合同》于2015年4月7日解除；二、被告林涛应于本判决生效之日起十日内向原告张晓江支付违约金人民币5800元（被告已缴纳的租赁保证金5800元可予以抵扣）；三、被告林涛应于本判决生效之日起十日内向原告张晓江支付拖欠的租金人民币14500元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费334元，由被告林涛负担。
宣判后，原审被告林涛不服，向本院提起上诉。
上诉人林涛上诉称：1、同样是以发送手机短信作为解除租赁关系的证据，原审法院认为上诉人提供的短信与本案没有关联性，却又以上诉人对被上诉人提供的短信无异议为由认定2015年4月7日解除合同，毫无公平性。事实情况为：租用房屋后，因被上诉人无法提供《房屋租赁证》及上诉人单位的其他原因，上诉人2014年11月多次打电话与被上诉人商议解除租赁合同，并同意以保证金作为违约金弥补被上诉人损失，被上诉人均未予拒绝。直至2014年12月上诉人电话联系被上诉人时，被上诉人仍未拒绝，上诉人认为被上诉人已同意解除租赁合同；上诉人同事即以短信告知被上诉人收取钥匙。2014年12月22日，上诉人短信告知被上诉人后，搬离租赁房屋。双方曾口头约定，被上诉人每月发出缴纳租金的收据，上诉人据此付款；2014年9月、10月，被上诉人如期发出收据，但2014年11月起，被上诉人就未再发出收据，这也导致上诉人认为被上诉人同意解除租赁合同。被上诉人2015年4月7日发短信通知解除合同实为故意拖延，让本案从表面上看属上诉人违约。退一步讲，即使认定上诉人2014年12月22日前未交租金构成违约，之后的违约责任也是因被上诉人故意拖延造成，不应归责上诉人一方。2、根据《中华人民共和国租赁管理办法》第13、14条规定，房屋租赁应当在合同签订后30日内办理登记备案手续。本案中，上诉人签订合同时即要求被上诉人提供《房屋租赁证》，被上诉人迟迟不予提供，上诉人便提出解除合同，被上诉人却故意拖延导致双方损失扩大，责任在于被上诉人。综上，请求撤销原审判决，改判《房地产租赁合同》于2014年12月22日解除、上诉人仅需支付2014年12月22日以前拖欠的租金并无需支付被上诉人违约金；上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人张晓江答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。上诉人的上诉请求和所依据的事实理由均不成立，应予以驳回。
在二审审理中，上诉人林涛向本院新提交短信历史记录一份，以证明华南职业学校有发短信给被上诉人，告知被上诉人已经把学校的物品搬走，让被上诉人过来拿钥匙。经质证，被上诉人张晓江认为，该证据已超过举证期限，是上诉人自行打印，没有提供原件核对，真实性无法确认；与本案没有关联，不能作为证据使用。本案审查后认为，上诉人提交的上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中新的证据的要求，不属于二审程序中的新的证据；且该证据为打印文件，未体现来源，真实性无法确认，被上诉人亦不予认可，故本院不予采纳。
经审理查明，根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，上诉人林涛与被上诉人张晓江签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应依约履行。根据合同约定，租赁期限为一年，从2014年9月4日起至2015年9月3日。双方在合同中并未约定被上诉人有提供《房屋租赁证》的义务，在租赁期限届满前，上诉人不能因被上诉人未提供《房屋租赁证》或自身原因单方主张解除合同。上诉人主张因被上诉人电话中未拒绝解除合同致其认为被上诉人已同意解除，明显依据不足，本院不予采纳。上诉人称双方曾口头约定被上诉人每月发出缴纳租金的收据后上诉人据此付款，但未提供证据证明，被上诉人亦不予认可，应不予采信。上诉人另主张因被上诉人2014年11月起未再发出收据致其相信被上诉人同意解除合同，没有事实依据，应不予支持。因此，租期届满前，在未征得被上诉人同意的情况下，上诉人无权单方解除合同。就算存在上诉人主张的已短信通知被上诉人的情形，从短信内容看，上诉人一方也是主张租期已到、把物品搬走，让被上诉人前来拿钥匙，并不产生解除合同的效力。2015年4月7日被上诉人向上诉人发送解除合同短信之前（上诉人确认有收到该短信），上诉人都负有依约及时足额支付租金的义务；上诉人仅支付租金至2014年10月，已构成违约，应承担相应的违约责任。租赁合同未到期，被上诉人未收回房屋，并不存在过错；上诉人主张因被上诉人原因致双方损失扩大，依据不足，本院不予采纳。原审法院判决上诉人支付拖欠的租金、被上诉人有权没收租房保证金5800元，有事实和法律依据，应予以维持。
综上，上诉人林涛的上诉请求，依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人林涛的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费334元，由上诉人林涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 李文颖
代理审判员 庄彩虹
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 龚 蓉