山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终294号上诉人（原审被告）：济南市ABC幼儿园，住所地济南市。法定代表人：梁红，园长。委托诉讼代理人：陈中砚，男，1978年6月25日出生，汉族，该园法律顾问，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南市历下区人民政府姚家街道办事处，住所地济南市。法定代表人：王荣文，主任。委托诉讼代理人：张法水，山东法策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬花，山东法策律师事务所律师。上诉人济南市ABC幼儿园因与被上诉人济南市历下区人民政府姚家街道办事处（以下简称姚家办事处）合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。济南市ABC幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决，改判依法驳回姚家办事处的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1、一审无视涉案租赁合同中的重要条款，程序和实体均存在重大问题。2014年ll月25日，济南市ABC幼儿园与济南市历下区高新技术产业开发建设总公司(以下简称高新建设总公司)签订了房租租赁合同，双方约定高新建设总公司将其位于济南市窑头路3号友谊苑小区农贸市场西北侧所有的房屋出租给申请人，租赁期限为3年，租金共计为216万元，其中第十条约定：“本合同期内发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的交由济南仲裁委员会以其仲裁规则依法裁决。”本案中，向济南市ABC幼儿园主张房屋租金权利的主体只有高新建设总公司，主张权利的途径是向济南仲裁委员会申请仲裁，所以一审法院受理本案属于程序错误，法院应主动自己纠正。2015年7月2日，济南市历下区人民政府常务会议纪要显示涉案合同由高新建设总公司整理后移交姚家办事处，第七条记载移交工作不涉及该小区相关债权债务问题，债权债务由原责任单位承担。上述会议纪要首先不可超越法律规定，移交的意思就是产权过户，产权不过户不能算移交。仅凭所谓的证明不能算过户。再者，该纪要也明确说明债权债务问题由原责任单位承担，相当然地，济南市ABC幼儿园已经拖欠房租近2个多月了，这应该是相关债枚债务问题。一审法院没有正确理解这句话的意思。2015年ll月l3日由高新建设总公司出具了含有“……已于2015年8周7日将……产权全部移交给历下区姚家街道办事处”的证明当时并末通知济南市ABC幼儿园，更未经过济南市ABC幼儿园的同意和认可，不产生法律效力。2、一审法院认定济南市ABC幼儿园支付给姚家办事处租金与事实不符，显失公平。济南市ABC幼儿园是属于历下区教育局注册的合格小区配套幼儿园，自2013年以来积极响应政府号召实行“双规普惠’’政策，园内80%左右的孩子能享受普惠政策，保教费每月每生仅收取120元(财政补贴减免400元)，费用是按公办幼儿园收费标准收取，属于公益办园的性质。充分解决了小区内业主入园难、入园贵的问题。因为济南市ABC幼儿园收费偏低，保教质量优质，济南市ABC幼儿园的老师们大都是老职工，有的工作长达十几年(都缴纳五险一金)，对孩子们非常认真、负责，很多学生都是从附近幼儿园转过来的，所以济南市ABC幼儿园对孩子的教育深得附近家长及社会充分认可。济南市ABC幼儿园与高新建设总公司最早签订租赁合同的时候是2003年3月1日起至2013年2月30日，当时每年仅为十三万元左右，但是合同到期后，高新建设总公司不顾济南市ABC幼儿园所租房屋属于教育用房的性质(房产证上均有记载)逼迫济南市ABC幼儿园签订了每年高达70多万元的租赁合同，济南市ABC幼儿园这几年年年亏损，但是为了给孩子们和老师们有个交代，不至于全园教职工失业，园长不得不借债维持幼儿园的正常教学秩序。一审法院的判决明显地违背了社会公共利益，违背了国务院颁发的国发[2016]81号《国务院关于鼓励社会力量兴办教育、促进民办教育健康发展的若干意见》中：“民办学校建设用地按科教用地管理。非营利性民办学校享受公办学校同等政策，按划拨等方式供应土地。”的政策条文规定。不仅如此，如果判决发生了法律效力，那么济南市ABC幼儿园全体教职工将会集体失业，200多个孩子将没有教学水平如此优质且收费低廉的幼儿园可上!请求依法查明事实，判如所请。姚家办事处辩称，一、关于本案仲裁或诉讼问题，在一审中已经解决，根据生效的济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初686-1号民事裁定书，姚家办事处和济南市ABC幼儿园没有仲裁合意，所以姚家办事处向人民法院起诉并无不当，因此在本案的上诉过程中，济南市ABC幼儿园再就仲裁问题提出主张没有任何实际意义，这已为生效的裁定所否定。二、姚家办事处主张权利完全合法，根据2015年7月2日济南市历下区人民政府常务会议纪要之规定，涉案的房产已划转姚家办事处，并且涉及到的房产出租合同也是由姚家办事处来管理，此外济南市历下区高新技术产业开发建设总公司所出具的证明也认定了姚家办事处在本案中具有主张租金等权利的合法资格。三、本案所涉租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，济南市ABC幼儿园应当按照合同的约定履行相应的义务。济南市ABC幼儿园的上诉没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。姚家办事处向一审法院起诉请求：1、判令解除济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园之间的房屋租赁合同；2、判令济南市ABC幼儿园返还非法占用的位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧的房屋（幼儿园房屋及院落场地）；3、支付自2015年6月1日至判决生效之日止的房屋租赁费用（暂计至2016年12月31日108万元）；4、支付自2015年6月1日起以72万元为基数按日万分之五计算至判决生效之日止的违约金（暂计至2016年12月31日逾期580天，违约金208800元）；5、本案诉讼费用由济南市ABC幼儿园承担。一审法院认定事实，2014年11月25日，济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园签订租赁合同，约定济南市历下区高新技术产业开发建设总公司将位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧房屋租给济南市ABC幼儿园，房屋面积1600平方米，出租房屋附属物为房屋的院落。租赁期限为3年，自2014年6月1日至2017年5月31日止，租金共计216万元，押金2000元，仅限济南市ABC幼儿园租赁房屋作为幼儿园使用。合同约定的租金支付方式：每年租金72万元。房屋租金济南市ABC幼儿园每半年支付一次。首次房租在签订合同后二日内支付约定的房屋租金和押金362000元；以后在每半年期满前二十日内交清下半年房租；合同期满，济南市ABC幼儿园结清水电费后，济南市历下区高新技术产业开发建设总公司退还所交押金。房屋到期前，济南市ABC幼儿园需提前三个月向济南市历下区高新技术产业开发建设总公司提出续签合同申请，并按当时市价重新签订租赁合同，否则视为济南市ABC幼儿园不再续租。合同变更、解除条款第二款第五项约定：济南市ABC幼儿园拖欠房租累计超过一个月，合同自动终止。济南市历下区高新技术产业开发建设总公司有权解除并终止本合同，收回房屋，济南市ABC幼儿园交纳的押金不退还。合同违约责任条款约定：济南市ABC幼儿园拖欠房屋租赁费及租赁期内应交的各项费用，每逾期一天按年租金额的万分之五交纳违约金。租赁合同签订后，2015年7月2日历下区政府常务会议纪要显示涉案合同由高新开发公司整理后移交姚家街道办事处管理，第七条记载移交工作不涉及该小区相关债权债务问题，债权债务由原责任单位承担。济南市历下区高新技术产业开发建设总公司于2015年11月13日出具证明，证明其将涉案房屋产权于2015年8月7日全部移交给济南市历下区人民政府姚家街道办事处，涉案房屋由济南市ABC幼儿园租赁使用。2015年9月，济南市历下区人民政府姚家街道办事处与济南鑫地物业管理有限公司签订《房屋委托经营管理协议合同书》，济南市历下区人民政府姚家街道办事处将涉案房产委托给济南鑫地物业管理有限公司，由济南鑫地物业管理有限公司统一管理经营。委托经营期限自2015年9月1日起，以一年为期限。协议期间内税后收益分两次支付济南市历下区人民政府姚家街道办事处，每半年支付一次50%。委托合同约定，在委托经营期内，济南鑫地物业管理有限公司享有完全经营自主权，对委托的房产拥有管理使用权。委托合同后附的《物业公司应交纳房租明细》中载明了包括济南市ABC幼儿园在内的未交纳房租的时间和房租明细。济南市ABC幼儿园已付清2015年6月1日前的租金。济南鑫地物业管理有限公司曾向济南市历下区人民法院提起诉讼，济南市历下区人民法院在2015年12月18日作出（2015）历商初字第3216号民事裁定书，以济南鑫地物业管理有限公司与济南市ABC幼儿园之间存在合法有效的仲裁协议，人民法院以对双方之间的租赁合同案件没有管辖权为由，驳回济南鑫地物业管理有限公司的诉讼请求。后济南鑫地物业管理有限公司作为申请人向济南仲裁委员会申请仲裁，济南仲裁委员会作出（2016）济仲裁字第0019号裁决书，裁决（一）济南市ABC幼儿园支付济南鑫地物业管理有限公司租金760000元；（二）济南市ABC幼儿园支付济南鑫地物业管理有限公司违约金138600元；（三）仲裁费用21914元，由济南市ABC幼儿园全部承担。上述（一）、（二）、（三）项合计920514元，济南市ABC幼儿园于本裁决生效之日起十日内支付济南鑫地物业管理有限公司。该裁决书被山东省济南市中级人民法院于2016年9月19日作出（2016）鲁01民特61号民事裁定书撤销。2017年6月28日济南市ABC幼儿园向姚家办事处提出房租调整申请，认为涉案房产的评估出租价格28万元左右，申请调整租金至30万元左右。济南市ABC幼儿园提交了2014年、2015年、2016年的审计报告复印件，以证明其负债经营，连年亏损，姚家办事处认为与本案无关。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题为：1、姚家办事处主体资格问题；2、济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园之间的房屋租赁合同是否应当解除，涉案房产是否应当返还；3、济南市ABC幼儿园是否应当支付租金、违约金及数额。关于焦点问题1，济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园签订租赁合同，意思表示真实，且合同内容未违反法律、行政法规等强制性规定。《租赁合同》合法有效，合同双方应严格按照合同约定履行。租赁合同签订后，济南市历下区高新技术产业开发建设总公司将涉案房屋产权全部移交给姚家办事处，对此济南市ABC幼儿园是知情的，涉案房屋虽未办理产权过户手续，但有权向济南市ABC幼儿园主张权利，故姚家办事处原告主体资格适格。关于焦点问题2，一审法院认为济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园签订的合同到期日为2017年5月31日，合同现已到期，且姚家办事处亦表示不再出租给济南市ABC幼儿园，故姚家办事处该项主张已无必要，一审法院依法驳回其该项请求。合同履行完毕，济南市ABC幼儿园应将位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧的房屋（幼儿园房屋及院落场地）返还姚家办事处。关于焦点问题3，租赁合同中明确约定了房屋租金的标准、数额和交纳的期限，济南市ABC幼儿园作为承租人，应严格按照租赁合同约定履行支付租金义务。济南市ABC幼儿园对欠付2015年6月1日以来的租金无异议，依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力，对于其提出的房屋租金过高的抗辩，一审法院不予采信。济南市ABC幼儿园应向姚家办事处支付拖欠的租金，截止到合同终止，自2015年6月1日至2017年5月31日，共计24个月，合计金额为720000元÷12×24=1440000元，自2017年6月1日起至本判决生效之日止系济南市ABC幼儿园的房屋占有使用费，以月租金720000÷12=60000元为标准计算为宜。对于违约金，济南市ABC幼儿园自2015年6月1日起未支付租金，构成违约，合同约定的违约金计算标准过高，以720000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准自2015年6月1日起计算至判决生效之日止为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百三十五条之规定判决：一、被告济南市ABC幼儿园于判决生效之日起十日内向济南市历下区人民政府姚家街道办事处返还其占有的位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧的房屋（幼儿园房屋及连带的院落）；二、被告济南市ABC幼儿园于判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处支付合同到期的租金1440000元；三、被告济南市ABC幼儿园于判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处支付房屋占有使用费（以每月60000元为计算标准，自2017年6月1日计算至本判决生效之日止）；四、被告济南市ABC幼儿园于判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处支付违约金（违约金以720000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准，自2015年6月1日起计算至本判决生效之日止）；五、驳回原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19640元，由济南市ABC幼儿园负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。姚家办事处提交落款时间为2018年1月18日、加盖有济南市历下区高新技术产业开发建设总公司印章和于克名章的说明一份，内容为：济南市历下区高新技术产业开发建设总公司已于2015年8月17日依据2015年7月2日济南市历下区人民政府常务会议纪要的规定，将会议纪要涉及的历下区友谊苑南区的相关房屋（包含济南市ABC幼儿园租赁使用的房屋及院落）的产权移交给济南市历下区人民政府姚家街道办事处，相关房屋的租赁事宜亦由姚家街道办事处管理和行使，其有权对济南市ABC幼儿园行使收取租金和违约金等的权利，更有权提起诉讼主张权利。我公司对此完全认同，不持有任何异议。姚家办事处欲以此证明在本案中姚家办事处是适格的主体，有权提起诉讼，有权向济南市ABC幼儿园主张租金和违约金等权利。济南市ABC幼儿园对该证据的真实性无异议，但主张该份说明与2015年7月2日的历下区政府会议纪要相违背，会议纪要明确载明债权债务由原单位处理，该份说明不具有法律效力，房产移交应以房产管理部门的登记造册为准。姚家办事处主张该证据和2015年7月2日历下区政府会议纪要不矛盾，二者的含义是一致的，至于纪要中所谓的债权债务由原单位处理是指因为建设友谊苑小区开发企业对外产生的债权债务，和本案所涉房产、院落的租赁没有关系，不影响姚家办事处主张租金权利和违约金、赔偿金的权利。因该份说明系原件，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。本院认为，一审法院受理本案后，济南市ABC幼儿园在答辩期内提出管辖异议，一审法院于2017年2月28日作出（2017）鲁0102民初686－1号民事裁定书，裁定：驳回济南市ABC幼儿园对本案管辖权提出的异议。济南市ABC幼儿园不服该裁定向本院提出上诉，后济南市ABC幼儿园向本院申请撤回上诉，本院于2017年4月28日作出（2017）鲁01民辖终372号民事裁定书，裁定：准许济南市ABC幼儿园撤回上诉。据此，济南市ABC幼儿园关于本案管辖权的异议已处理终结，济南市ABC幼儿园关于一审法院受理本案属于程序错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据济南市历下区高新技术产业开发建设总公司于2015年11月13日和2018年1月18日出具的说明，姚家办事处作为本案原告符合法律规定。租赁合同中明确约定了房屋租金的标准、数额和交纳的期限，济南市ABC幼儿园作为承租人，应依租赁合同约定履行支付租金义务，其关于合同系受逼迫签订的主张未有证据证实，一审根据租赁合同约定和在案证据认定济南市ABC幼儿园应支付的费用符合法律规定。综上，济南市ABC幼儿园的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19640元，由上诉人济南市ABC幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  刘学宽审判员  赵 雯审判员  刘彦亭二〇一八年三月三十日书记员  杨 燕