宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民初25号
原告：宁夏建设投资集团房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市高新技术开发区中央大道6号路北2号。
法定代表人：白云程，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘丽敏，宁夏辅德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高婷，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：吴章荣，男，1971年8月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：刘亚平，北京市万悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘强，北京大成（银川）律师事务所律师。
原告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司诉被告吴章荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘丽敏、高婷，被告吴章荣委托诉讼代理人刘亚平、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司的诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付购房款10510019.00元,并支付违约金3606314.55元,两项合计14116333.50元;2.依法判令被告向原告支付自2017年1月11日至实际付清房款之日止的违约金，按照应付款每日万分之三计算；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2012年9月12日至2013年6月25日期间,原、被告先后签订了六份《银川市商品房买卖合同》，由被告购买原告开发建设的××区的107至110号住宅、1415号公寓及位于该楼的三层办公楼，六套房屋总价为16406682元。合同对购房款支付方式及时间均作了详细的约定，其中合同第八条关于买受人逾期支付购房款的违约责任约定为”自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，合同还对其他事项作了详细约定。合同签订后，原告依约向被告履行了全部交房义务，但被告却未能全面依约履行其付款义务，仅就其中三套房屋支付了部分购房款，剩余三套一直未能支付。为此，原告多次找被告催款，被告也多次承诺付款，但均未能履行。被告的行为已经构成严重的违约，损害了原告的合法权益。原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，望判如所请。
被告吴章荣辩称，一、对原告提出的诉讼请求及事实理由均不予认可，其主张与客观事实不符，且缺乏法律依据，请求依法驳回。二、原被告之间并无商品房买卖合同法律关系，原告按照其上级宁夏建工集团有限公司的要求，同意将自己开发的房产高价抵账给被告，在以房抵债之时原、被告双方基于商品房合同的权利义务就已经终止，原告无权基于涉案商品房合同再向被告主张权利，不存在被告向原告赊账买房的事实，不存在被告欠付原告房款的事实。三、原、被告双方以涉案房产抵账的经过。原告的上级单位宁夏建工集团有限公司为了统筹处理其下属全资子公司宁夏二建集团有限责任公司、其下属分公司宁夏建工集团有限公司电力建设分公司长期拖欠吴章荣的工程款约2400万元，用原告即其下属单位开发的房产进行抵账处理。原告按照宁夏建工集团有限公司的要求，将自己开发的位于偏远市区的涉案6套商品房以高于市场价的价格作价16,406,682元抵付给了被告。当时，为了给被告办理涉案抵账房产的手续，双方不但签订了涉案合同，被告还应原告要求向其支付了220万现金用于办理涉案产权证所需缴纳的税费。至此，以原告房产抵付所欠吴章荣的金额为14,206,682元，远低于建工集团所应向吴章荣偿付的债务金额，该两笔债务相互抵销后，合同项下的债权债务即时清结，原告基于涉案合同针对被告享有的合同债权已经终止，无权再向被告主张。四、二建集团（二建公司）拖欠被告工程款2000万元的事实形成过程。2004年4月15日，二建集团下发《关于成立机构的决定》（宁二建集团司发[2004]099号），决定成立专业安装项目部，聘任被告吴章荣为项目部经理。2004年6月5日，二建集团和该二建集团专业安装项目部签订一份《宁夏迎宾馆工程专业承包合同》，合同约定由二建集团专业安装项目部为二建集团宁夏迎宾馆工程施工图纸内的给排水、强电、消防、喷淋、弱电的埋管进行施工，承包方式为包工包料，合同暂定价为500万元，合同签订后，二建集团专业安装项目部完成合同约定工程。2006年2月20日，二建集团和二建集团专业安装项目部签订一份《国电石嘴山发电厂2×330WM机组技改工程D标段工程厂区排污水、雨排水等专业项目施工合同》，合同约定由二建集团专业安装项目部进行国电石嘴山发电厂2×330WM机组技改工程D标段工程厂区排污水、雨排水、工业水管、上下水管、采暖管道及管网土方开挖、回填、平场、内外运输、管道井等土建项目施工，此外甲方项目部委托的其他建筑物水、暖、通风、电专业项目的也有二建集团专业安装项目部施工。承包方式包工、包料、包质量、包安全、包进度承包方式，合同暂定价为800万元，合同签订后，二建集团专业安装项目部完成合同约定工程。2006年8月25日，二建集团和二建集团专业安装项目部签订一份《固原市体育馆主体工程建设专业施工分承包合同》，合同约定由二建集团专业安装项目部负责固原市体院馆主体工程施工图纸范围内及甲方要求的专业安装项目的施工。承包方式为包工、包料、包质量、包安全、包进度承包方式，合同暂定价为700万元，合同签订后，二建集团专业安装项目部完成合同约定工程。上述三项工程超过2000万，二建集团专业安装项目部在完成上述三项工程后，二建公司并未向二建集团专业安装项目部支付工程款。2013年6月28日，宁夏二建集团有限责任公司名称变更为宁夏第二建筑有限公司（以下简称”二建公司”）。2013年10月10日，二建公司出具《情况说明》，认可被告在2004年4月15日被聘任为二建集团项目部经理并承包了宁夏迎宾馆、国电石嘴山发电厂、固原市体育馆主体工程的专业承包项目，该三项工程款至今未结算，所有债权均由被告本人承担。五、电建分公司拖欠吴章荣劳务费3696662.99元的事实依据。2012年8月22日，电建分公司出具《欠款说明》，下欠被告劳务费3696662.99元未付。六、建工集团向吴章荣承担偿付本应由二建集团（二建公司）、电建分公司承担约2400万元债务的事实依据。2007年4月20日，宁夏国资委下发《关于设立宁夏建工集团有限公司批复》，同意解散宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五建筑工程公司；宁夏建设集团有限责任公司及宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五建筑工程公司的资产由宁夏建工集团有限公司管理和运营，债权债务等由宁夏建工集团有限公司承接；同意出资设立宁夏建工集团房地产开发有限公司。在建工集团成立后，建工集团也一直未给二建集团专业安装项目部支付任何工程款。综上，建工集团拖欠吴章荣工程款、劳务费约为2400万元。电建分公司是建工集团的分公司，分公司的责任依法由公司承担。七、原告同意用自己开发房产来抵付上级单位欠付被告工程款的事实经。1.2012年8月27日，电建分公司向建工集团出具《报告》要求集团公司解决拖欠吴章荣劳务费事宜，2012年8月30日，建工集团法务部向建工集团领导出具《关于电建分公司拖欠劳务队伍吴章荣劳务费的处理意见》，同意抵顶价值300万房产，剩余696663元分期付款方式解决，当日集团公司董事长王天林同意该意见。2012年9月16日，原告将自己正在开发的建工佳苑B-11-110作价6050372元（占总抵账房产金额的37%）抵付给被告，其中：（1）抵顶电建分公司的债务3696662.99元，（2）抵顶二建公司债务1553709元。被告向原告付现金80万元（占总付现金的37%）用于办理产权手续所需缴纳的税费。2013年4月原告交付房屋，2013年11月6日原告向被告开具发票并在2013年11月11日办理房产证。2.除此之外，原告将自己开发的建工佳苑B-11-3、107、108、109、1415五套商品房作价10356310元抵账给被告，冲抵工程款欠款，原告另外交付现金140万元用于办理产权手续所需缴纳的税费，实际冲抵债务8956310元。抵账6套房产作价16406682元，抵债金额为14206682元，被告向原告交付用于缴纳办证税费金额220万元。至此，距离建工集团所欠被告债务款2400万元仍缺口近1000万元。3.从以下几个角度进行分析，双方之间不是商品房买卖关系，是以房抵账关系，抵完即完，不存在赊账买房的事实，不存在被告欠原告房款的事实。（1）从涉案商品房买卖合同约定的付款与房产交付来看。涉案6套房屋合同附件五中明确载明”交清全部款项交钥匙”，结合房产在2013年4月已经交付的事实来看，双方是以房抵账关系，在发生以房抵债时双方的债权债务已经抵销。（2）从涉案商品房买卖合同约定的付款与办理房产证来看。涉案合同B-11-107、108、109合同第八条第2款约定”缴清全部房款后办理房产证”，结合房产在2013年11月11日为被告办理了房产证的事实来看，双方是以房抵账关系，在发生以房抵债时双方的债权债务已经抵销。（3）从涉案房产的实际交付时间与约定交付时间来看。涉案房产约定的交付时间多数为2013年4月底，一套在2013年6月底，实际交付的时间为2013年4月初，也就是签合同就交房。说明先交房，后签订用于办理产权证的涉案合同。双方是以房抵账关系，在发生以房抵债时双方的债权债务已经抵销。（4）从被告2轮缴纳现金的比重与原告2轮抵账房产金额比重之间的一致性来分析，被告按照原告要求支付的现金主要用于缴纳办理产权手续的税费等。第一轮抵账房产为B-11-110，作价6050372元，占总抵账房产金额16,406,682元的37%。被告向原告支付80万，占总支付现金220万的37%。现金与抵账金额比例：80万／6050372元=13%，第二轮抵账房产B-11-3、107、108、109、1415五套商品房作价10356310元，占总抵账房产金额16,406,682元的63%。被告向原告支付140万，占总支付现金220万的63%。现金与抵账金额比例：140万／10356310元=13%。八、本案已超过诉讼时效，请依法驳回原告诉讼请求。由于本案原被告之间发生的以房抵债情形，不是抵的原告自己欠被告的债务，抵的是原告的上级单位建工集团应负责给被告解决的债务，加上该债务不是建工集团本体发生的债务，而是建工集团在合并二建集团所负担的债务，很有可能存在原告与相关单位没有及时调账，而在其自己的账面上仍挂为吴章荣欠款。鉴于原告是债务人建工集团的下级单位，其合法权益完全可以通过内部进行妥善处理或者依法另行起诉处理。不管如何，在原告于2013年4月将房产抵账给被告后至原告于2017年1月提起诉讼期间，原告并未向被告再主张任何房款，因此其主张早已超过法律规定的2年诉讼时效。在此期间，原告并未向被告提出任何权利，本案也不存在诉讼时效中止、中断情形，故本案已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，一、2012年9月16日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的××区（复式）房，建筑面积539.25平方米。计价方式与价款：每平米单价为12000元，总金额6471000元。付款方式及期限：2012年9月14日前付首付款3696663元，于2012年11月14日前付尾款2774337元。被告逾期付款的违约责任：被告如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，原告退还已收房款。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。2.被告应在交钥匙前一次性付清尾款。
2013年11月6日，原、被告签订《补充协议》，主要内容为：被告购买原告建工佳苑B区11号楼110号，预售建筑面积为539.25平方米，房款6471000元。经银川市房管局测绘中心测量，该产权登记建筑面积应为555.08平米，被告向原告实缴6050372元房款。
2012年9月14日，原告收到××区号营业房房款3696662.99元。2013年1月24日，原告收到××区号营业房房款800000元。欠付房款1553709.01元。
二、2013年4月1日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的××区号（复式）房，建筑面积172.71平方米，计价方式与价款：每平米单价为10550元，总金额1822091元。付款方式及期限：2013年3月28日前付首付款370000元；于2013年9月28日前付500000元；于2014年3月28日前付500000元；于2014年9月28日前付清尾款452091元。被告逾期付款的违约责任：被告如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，原告退还已收房款。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。2.缴清全部房款后办理房屋产权证。
2013年5月2日，原告收到××区号营业房房款900000元。欠付房款922091元。
三、2013年4月1日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的××区房，建筑面积62.4平方米，计价方式与价款：每平米单价为4828元，总金额301267元。付款方式及期限：2013年3月28日前付房款301267元。被告逾期付款的违约责任：被告如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，原告退还已收房款。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。
四、2013年4月1日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的××区（复式）房，合同约定建筑面积162.76平方米，计价方式与价款：每平米单价为10550元，总金额1717118元。付款方式及期限：2013年3月28日前付首付款350000元；于2013年9月28日前付500000元；于2014年3月28日前付450000元；于2014年9月28日前付尾款417118元。被告逾期付款的违约责任：被告如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，原告退还已收房款。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。2.缴清全部房款后办理房屋产权证。
五、2013年4月1日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的××区（复式）房，合同约定建筑面积188.08平方米，计价方式与价款：每平米单价为10550元，总金额1984244元。付款方式及期限：2013年3月28日前付首付款400000元；于2013年9月28日前付500000元；于2014年3月28日前付500000元；于2014年9月28日前付尾款584244元。被告逾期付款的违约责任：按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，原告退还已收房款。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。2.缴清全部房款后办理房屋产权证。
六、2013年6月25日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的××区办公室，建筑面积647.37平方米，计价方式与价款：每平米单价为7000元，总金额4531590元。付款方式及期限：2013年6月24日前付首付款500000元；于2013年12月31日前付尾款4031590元。被告逾期付款的违约责任：按下列第1种方式处置：（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，原告退还已收房款。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。
2013年6月25日，被告给原告出具收到××区房款500000元。
综上，原、被告签订的六份《银川市商品房买卖合同》涉及的六套房屋总价款为16406682元，已付房款为5896662.99元，欠付房款为10510019.01元。2013年11月6日，被告出具借（领）款凭证，金额（大写）：壹仟零伍拾壹萬零壹拾玖元正（10510019元），小写金额为10510109元。用途说明：欠建工佳苑房款2015年底逺清。被告吴章荣在该借（领）款凭证签名。2013年11月11日，上述六套房屋的产权证均已经办理至被告名下。
另查明，2004年4月15日，宁夏二建集团有限责任公司成立专业安装项目部，聘任被告吴章荣为项目部经理。2004年6月5日，宁夏二建集团有限责任公司和宁夏二建集团有限责任公司专业安装项目部签订《宁夏迎宾馆工程专业承包合同》，合同暂定价为500万元；2006年2月20日，宁夏二建集团有限责任公司和宁夏二建集团有限责任公司专业安装项目部签订《国电石嘴山发电厂2×330WM机组技改工程D标段工程厂区排污水、雨排水等专业项目施工合同》，合同暂定价为800万元；2006年8月25日，宁夏二建集团有限责任公司和宁夏二建集团有限责任公司专业安装项目部签订一份《固原市体育馆主体工程建设专业施工分承包合同》，合同暂定价为700万元。2013年10月10日，宁夏第二建筑有限公司出具情况说明：以上三项工程至今均未结算，所有债权债务均由吴章荣本人承担。
再查明，2007年4月20日，宁夏国资委同意解散宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五建筑工程公司。宁夏建设集团有限责任公司及宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五建筑工程公司的资产由宁夏建工集团有限公司管理和运营，债权债务等由宁夏建工集团有限公司承接；同意出资设立宁夏建工集团房地产开发有限公司。
2017年9月5日，宁夏建工集团房地产开发有限公司将名称变更为宁夏建设投资集团房地产开发有限公司。
上述事实，有原、被告提交的《银川市商品房买卖合同》《借（领）款凭证》《关于设立宁夏建工集团有限公司的批复》《宁夏迎宾馆工程专业承包合同》《国电石嘴山发电厂2×330WM机组技改工程D标段工程厂区排污水、雨排水等专业项目施工合同》《固原市体育馆主体工程建设专业施工分承包合同》《情况说明》《欠款说明》《报告》《关于电建分公司拖欠劳务队伍吴章荣劳务费的处理意见》等证据证实，足以认定。
本院认为，原被告签订的六份《银川商品房买卖合同》均有原被告的签字盖章，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。现原告已经按合同约定向被告交付六套房屋并办理房屋产权证，故被告应当按合同约定向原告支付欠付的购房款10510019元。关于被告提出原被告之间并无商品房买卖合同法律关系，原告系按照其上级宁夏建工集团有限公司的要求，将自己开发的房产高价抵账给被告，不存在被告欠付原告购房款的辩解，经查，原告提供的《承包合同》《情况说明》等证据证实被告承包案外人宁夏二建集团有限责任公司的三项工程，该三项工程至2013年10月10日仍未结算，但宁夏二建集团有限责任公司与原告均系独立的法人，被告主张原告按照宁夏建工集团有限公司要求，用涉案的房屋抵顶宁夏二建集团有限责任公司欠付被告的工程款，但未提供证据予以证明，且原告对被告提出的以房抵账的辩解不予认可，结合被告给原告出具欠付建工佳苑房款的欠条，足以证实被告欠付原告10510019元购房款。关于被告提供的2017年2月13日的对账单，因该对账单未加盖原告公章，吴凤玲并未取得原告的授权，且原告对被告提供该对账单的证明目的不予认可，故该对账单不能作为认定原被告对购房款的对账。依据《银川商品房买卖合同》约定，被告没有按期付款，应当按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，原告应当向被告支付未付房款从逾期之日至2017年1月10日的违约金3606314.55元（违约金的计算详见附表），以及10510019元房款按日万分之三从2017年1月11日起至本判决确定的支付之日止的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告吴章荣自本判决生效之日起十日内支付原告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司购房款10510019元及2017年1月10日之前的违约金3606314.55元，并支付10510019元按日万分之三从2017年1月11日起至本判决确定的支付之日止的违约金。
如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费106498元，由被告吴章荣负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审判长 郭 鹏
审判员 李山山
审判员 张 婧
二〇一八年二月二十八日
书记员 曾 睿
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。