广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17465号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司广州广州大道支行。住所地：广州市海珠区广州大道南968号D8铺、翠馨街**号A5商铺。
负责人:吴宇雷，职务：行长。
委托代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：毕敏华，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王华，女，1959年3月3日出生，汉族，住黑龙江省安达市。
被上诉人（原审被告）：马永福，男，1957年8月29日出生，汉族，住黑龙江省安达市。
上诉人交通银行股份有限公司广州广州大道支行（下称交通银行）因与被上诉人王华、马永福金融借款合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人交通银行上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，依法改判：（1）王华协助上诉人办理增城市××首府住宅（自编号××）环府××房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交通银行保管；（2）上诉人对王华名下位于增城市××首府住宅（自编号××）环府××房以折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；2、请求一审、二审的诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院以《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条为由认定抵押合同尚未生效，属适用法律错误，应依法改判。2015年2月4日，上诉人与王华签订合同编号为粤广州2015年抵字058号的《抵押合同》，其中约定：王华以其名下位于增城市××首府住宅（自编号××）环府××房的房产为合同编号为粤广州2015年个借字058号的《个人借款合同》项下的债务提供抵押担保。上述房产已于2014年3月21日办妥抵押权预告登记手续(证书编号为粤房地预登穗字第1220180926号)。根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第一百七十八条规定，担保法与物权法的规定不一致的，适用物权法。因此，虽然本案的抵押物尚未办理抵押登记，但是也不影响《抵押合同》的效力。上诉人与王华签订的《抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，《抵押合同》已成立并自成立时生效。根据《抵押合同》中第6.10条的约定，王华有义务协助上诉人办理增城市××首府住宅（自编号××）环府××房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交通银行保管。被上诉人应按照约定继续履行其义务。二、上诉人就抵押权登记和办理他项权利证明一事并没有过错，也未怠于行使其权利，一审法院认定不支持王华协助上诉人办理抵押权登记和不支持上诉人对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权属认定事实不清，应依法改判。尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设立物权的效力，但是上诉人对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。涉案房产已具备物权登记条件但因被上诉人的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下让被上诉人协助上诉人办理抵押登记手续及赋予上诉人对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。
被上诉人王华辩称：我是想向上诉人偿还贷款，我想和上诉人协商，请求予以和解。我方不想拍卖或变卖房产。
被上诉人马永福未到庭，未提交书面答辩状。
交通银行向一审法院起诉请求：1、王华、马永福向交通银行偿还贷款本金832832.83元及至贷款清偿之日止的利息、罚息、复利（以交通银行与王华、马永福签订的合同编号为粤广州2015年个借字058的《个人借款合同》的相关约定为准，暂计至2017年5月16日利息48330.44元、罚息4273.93元、复利2380.48元）；2、王华协助交通银行办理增城市××首府住宅（自编号××）环府××房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交通银行保管；3、交通银行有权处置王华的抵押房产增城市××首府住宅（自编号××）环府××房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、王华、马永福承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明的事实：2015年2月4日，交通银行（贷款人）与王华、马永福（借款人）签订《个人借款合同》，约定：贷款金额为900000元，贷款期限120月，贷款用途为购房，贷款利率为月利率5.125‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率；还款以月为一期，首期自放款日起计算；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，按本合同约定调整合同利率，其中，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50％；借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期偿还贷款本金10059.77元；借款人违反合同约定的，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；等。
同日，交通银行（抵押权人）与王华（抵押人）签订《抵押合同》，约定：为保障上述《个人借款合同》项下债权的实现，抵押人愿意以增城市新塘镇保利东江首府环府东路3号3003房设定抵押；担保范围为《个人借款合同》项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、抵押权人保管抵押物的费用、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；抵押人应按照本合同约定及时向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续，并在登记手续办妥后三日内将他项权利证明、抵押登记证明文件正本及抵押物权属证明正本交抵押人保管；等。马永福在该《抵押合同》上签署共有人声明条款，表示确认该合同所有条款，知悉并同意抵押人以抵押物向抵押权人提供担保。该《抵押合同》签订后，双方办理了保利东江首府住宅（自编号A14）环府东路3号30层3003房的预购商品房抵押权预告登记，设定的预告登记权利人为交通银行，登记时间为2015年5月19日，登记字号：15预登12379841。
上述合同签订后，交通银行向王华、马永福发放了借款900000元。王华、马永福收到上述贷款后，没有按约定还款，截至2017年5月16日，尚欠利息48330.44元、罚息4273.93元、复利2380.48元。另，贷款余额为832832.83元。
交通银行于2017年1月23日提起本案诉讼。诉讼中，王华表示：银行说三四个月后将涉案房屋登记到王华名下。
交通银行为证明其主张还提交了以下证据：1、广州市增城区国土部门填发的粤房地预登穗字第1220180926号证书，根据该证书的记载，王华与保利增城房地产开发有限公司办理了保利东江首府住宅（自编号A14）环府东路3号30层3003房的预购商品房预告登记，预告登记权利人为王华，登记时间为2014年3月21日。2、上述房管部门于2017年2月14日打印的上述房屋的《产权情况表》，根据该表记载，未确权；产权人为王华；抵押权人为交通银行；登记字号为15预登12379841等。王华对上述证据没有意见。
一审法院认为：交通银行与王华、马永福签订的《个人借款合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。王华、马永福收到交通银行发放的借款后，有义务按约定逐月偿还借款本息。现王华、马永福没有按约定还款，已构成违约。合同约定，王华、马永福违反合同约定的，交通银行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期并要求王华、马永福立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。现王华、马永福已构成违约，王华、马永福应将拖欠的本金832832.83元、利息48330.44元、罚息4273.93元、复利2380.48元偿还给交通银行，并从2017年5月17日起按合同约定计付利息、罚息、复利给交通银行。
关于交通银行要求对王华办理保利东江首府住宅（自编号A14）环府东路3号30层3003房的抵押手续并交付证件的请求，一审法院的意见是：一、交通银行与王华通过签订《抵押合同》为上述房屋设定抵押本无不当，但根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第（二）项的规定，以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，故现上述抵押合同尚未生效。二、即使上述合同已经生效，根据《中华人民共和国担保法》第四十四条的规定，办理抵押物登记应向登记部门提交的文件之一是抵押物的所有权证或者使用权证书，本案中王华尚未取得涉案房屋的所有权证书，而其与房地产开发企业办理的预购登记仅是保障将来实现物权，不足以认定为前述法律规定的使用权证书，故办理抵押登记的条件并未成就。因此，交通银行的上述诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。
关于交通银行要求对王华提供的上述房产享有抵押权并优先受偿的请求，一审法院的意见是：交通银行在该房屋上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，交通银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。现交通银行对房屋尚未办理抵押权登记，一审法院对交通银行要求确认对该房屋享有抵押权并优先受偿的请求不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决：一、王华、马永福在判决生效之日起十日内共同向交通银行股份有限公司广州广州大道支行偿还借款本金832832.83元、利息48330.44元、罚息4273.93元、复利2380.48元，并从2017年5月17日起至实际清偿之日止按合同约定计付利息、罚息、复利给交通银行股份有限公司广州广州大道支行。二、驳回交通银行股份有限公司广州广州大道支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12591元，由王华、马永福共同负担；财产保全费4916元，由王华负担。
二审期间，当事人均未提供新的证据。本院二审期间查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为在被上诉人不履行还款义务时,上诉人是否对本案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
本院认为，首先，案涉抵押合同签订后，各方未对案涉房产办理抵押登记。对此，自1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》第四十一条及第四十二条规定，当事人以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；而自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第十五条则规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，在评价案涉担保协议效力的时候，应当基于新法优于旧法的原则，优先适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，认定案涉担保协议有效。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
但我国《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即预告登记目的，在于保障针对物权变动的债权请求权。由于债权请求权不能构成对物的直接支配，只能被认定为一种物上负担，而预告登记则是对物上负担的一种特殊公示手段，其所登记和公示的并非物权，而是买卖合同或者物上负担。换言之，预告登记本身并不创设权利，而只是以为他人设定推定知悉义务的方式，来保障物上负担权利人权利的实现。因此，上诉人主张优先受偿权的上诉理由本院不予支持。
关于上诉人请求判令被上诉人协助办理抵押权登记的问题，因目前并不具备办理抵押权登记的条件，故原审法院未予支持并无不当。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律虽有错误，但处理结果正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12591元，由上诉人交通银行股份有限公司广州广州大道支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王泳涌
审判员 庄晓峰
审判员 汪 婷
二〇一八年五月二日
书记员 黄 雯
吴泳丝