北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4355号
上诉人（原审被告）：周雅伟，男，1969年9月13日出生，汉族，中信京城大厦有限责任公司员工，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司，营业场所北京市丰台区马家堡东路108号2号楼105室。
负责人：杨晋基，总经理。
委托诉讼代理人：罗文喜，男，该公司法务人员。
上诉人周雅伟因与被上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司（以下简称华夏物业第二分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初24746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周雅伟上诉请求：撤销一审判决，驳回华夏物业第二分公司的诉讼请求。事实和理由：我与华夏物业�二分公司没有签订物业服务合同，华夏物业第二分公司没有取得在涉案小区服务的资格，在建委的网站查不到华夏物业第二分公司的资质；2012年7月21日北京地区特大暴雨，窗台漏雨造成主卧室进水，北京远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）口头答应以物业费抵销修理费，我跟远洋物业公司只需要交纳单位给我报销平米数所对应的物业费金额，2013、2014年度我按企业规定享有80平方米物业费的报销额度，因华夏物业第二分公司拒收，我未能报销，造成我的损失。
华夏物业第二分公司辩称，同意一审判决，不同意周雅伟的上诉请求。
华夏物业第二分公司向一审法院起诉请求：判令周雅伟支付2013年5月25日至2017年11月24日的物业管理服务费10842.76元、2012年9月25日至2017年11月24日的垃圾清运费297元、违约金500元。
一审法院认定�实：2012年浙ＸＸ夏物业管理有限公司在北京银帆基业房地产开发有限公司（以下简称银帆公司）的“远洋自然家园小区物业管理”项目中中标，后于2012年9月24日与银帆公司签订了《远洋??自然家园项目前期物业服务合同》。2012年9月25日，银帆公司、远洋物业公司、华夏物业第二分公司共同签订《确认函》，确认2012年9月25日15时55分将远洋自然家园物业管理权移交给华夏物业第二分公司。华夏物业第二分公司遂于2012年9月26日进驻小区，并开始提供物业服务，收费标准为1.98元/建筑平方米/月。后华夏物业第二分公司在相关部门办理了物业服务合同备案，远洋自然家园物业服务合同最新备案日期为2013年1月7日。
涉案房屋的房产证显示：周雅伟系丰台区×××402室的产权人，该房屋建筑面积为101.41平方米。周雅伟未支付2013年5月25日至2017年11月24日的物业管理服务�、2012年9月25日至2017年11月24日的垃圾清运费。
一审庭审中，周雅伟认可涉案期间的物业管理服务费、垃圾清运费未支付，但认为华夏物业第二分公司未在十日内办理备案登记，未经过业主选聘，未与业主签订过物业服务合同，物业服务资质存疑，物业服务亦存在相关问题。周雅伟提供信访办理意见书、办理结果通知书、住建委查询截图等欲证实其主张。对此，华夏物业第二分公司称物业服务合同签订后按程序在服务区域内显著位置向全体业主进行了公告，并实施进场服务；组织对公共区域的设施、设备进行现场查验和接收；在服务项目承接后三个月内向丰台区居住小区管理办公室报送物业服务备案材料符合备案要求，该服务项目是2012年9月25日承接，于2012年12月18日向丰台区居住小区管理办公室报送所需备案材料，2013年1月7日在北京市住建委网站“北京市物业管理动态监管系统”显示：已备案。关于物业服务，业主方提出现华夏物业第二分公司在楼门处安装了门禁，需用物业提供的智能卡刷卡开门，电梯亦需要刷卡使用，未交费的业主需要每三天去物业刷一次卡才能开门，有时晚归没有客服服务，业主无法正常进门，严重影响生活。对此，华夏物业第二分公司亦认可未交费的业主确需每三天去物业刷卡，否则无法进门，但称采取该方式是为了催促业主交纳物业费。华夏物业第二分公司另提供照片若干，据此主张持续向周雅伟催缴相关费用。
一审法院认为：华夏物业第二分公司与银帆公司签订了前期物业服务合同，并从远洋物业公司手中接管了远洋自然小区的物业管理工作，在远洋物业公司撤出小区后，实际进驻该小区提供物业服务，故周雅伟应向其交纳相应的物业管理服务费、垃圾清运费。周雅伟主张�非是涉案房屋的产权人，但该陈述与其提供的房产证载明的信息相矛盾，周雅伟亦认可其在涉案房屋实际居住，享受了物业服务，故对其非适格被告的辩解意见，法院不予采纳。关于华夏物业第二分公司提供物业服务的情况，现各楼门进门均需要刷智能卡，欠交物业费的业主需要每三天到物业处刷一次卡才能进门，对此法院认为，物业公司为业主提供的物业服务应包含保障业主正常出行、保证门禁和电梯的正常使用，业主对物业服务不满而拒交物业费，物业公司应采取协商沟通或诉讼的方式解决，而不应通过限制业主出行自由的方式催收物业费，且门禁、电梯维护亦包含在物业服务范围之内，据此法院对物业管理服务费酌情予以扣减。因华夏物业第二分公司未与周雅伟签订物业服务合同，其与银帆公司签订的合同中有关违约金的条款不能约束周雅伟，故其要求周雅伟支付违约金，于法无据，法院不予支持。判决：一、周雅伟于判决生效后七日内给付浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司二〇一三年五月二十五日至二〇一七年十一月二十四日的物业管理服务费9758.50元；二、周雅伟于判决生效后七日内给付浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司二〇一二年九月二十五日至二〇一七年十一月二十四日的垃圾清运费297元；三、驳回浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，经本院核实，华夏物业第二分公司与银帆公司签订了《远洋??自然家园项目前期物业服务合同》。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案中，根据华夏物业第二分公司与银帆公司签订的《远洋??自然家园项目前期物业服务合同》以及银帆公司、远洋物业公司、华夏物业第二分公司签订的《确认函》，华夏物业第二分公司自2012年9月26日进驻涉案小区，并为涉案小区提供物业服务。虽然周雅伟与华夏物业第二分公司之间未签订书面的物业服务合同，诉讼中周雅伟亦不认可《远洋??自然家园项目前期物业服务合同》，并主张华夏物业第二分公司没有取得在涉案小区服务的资格、在建委网站查不到华夏物业第二分公司资质，但是，周雅伟作为涉案小区的业主，客观上接受了华夏物业第二分公司为涉案小区提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，周雅伟应当向华夏物业第二分公司交纳物业管理服务费和垃圾清运费，本院对于周雅伟该项上诉意见不予采纳。
关于周雅伟上诉主张远洋物业公司口头答应以物业费抵销修理费、其跟远洋物业公司只需要交纳单位给其报销平米数所对应的物业费金额及华夏物业第二分公司拒收2013、2014年度物业费导致其未能报销、造成损失一节，诉讼中华夏物业第二分公司对此不予认可，且现无证据证明周雅伟所述的其与远洋物业公司之间协议对于华夏物业第二分公司具有法律约束力，故本院对于周雅伟该项上诉意见不予采纳。
经本院核实，一审法院考虑华夏物业第二分公司提供服务的情况，已经扣减了涉案期间的物业费，综合本案情况，一审所确定的物业费金额，亦无明显不妥，本院予以维持。
综上，周雅伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51元，由周雅伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一八年五月十五日
书记员 祝 石