苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0506民初243号
原告：苏州家盛康物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直大道888号2幢。
法定代表人：王招康，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。
被告：邹小林，男，1973年12月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
被告：正亨达实业（苏州）有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路168号。
法定代表人：王学菊，该公司董事长。
两被告共同委托诉讼代理人：李卫国，江苏达源律师事务所律师。
原告苏州家盛康物业管理有限公司（以下简称家盛康公司）与被告邹小林、正亨达实业（苏州）有限公司（以下简称正亨达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家盛康公司之委托诉讼代理人李国亮，被告邹小林、正亨达公司之共同委托诉讼代理人李卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家盛康公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋租金870000元、保证金200000元，并支付相应利息（以1070000元为基数按银行同期贷款利率计算自起诉之日至付清款项之日止）；2、判令被告支付原告违约金人民币145000元。事实与理由：原、被告于2017年8月4日签订房屋租赁合同，约定由原告承租位于苏州市吴中经济开发区天灵路1号房屋，用于经营公寓楼，被告应于2017年8月8日前将该房屋交付给原告。原告于2017年7月3日、8月4日通过徐建强的账户向被告邹小林汇款200000元，并交付了保证金200000元。后原告又于2017年8月7日向被告邹小林汇款870000元用于支付2017年8月8日至2018年10月31日期间的租金。然而，被告经原告多次催促，至今未将涉案房屋交付给原告使用，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告邹小林、正亨达公司辩称，与被告签订合同的还有另一当事人徐建强，原告起诉主体缺失。原告主张的租金金额与事实不符，主张的违约金无事实及法律依据，其在2018年1月19日退还给原告租金10000元。
本院经审理查明事实如下：被告正亨达公司（出租方）与原告（承租方）于2017年8月4日签订《房屋租赁合同》一份，该合同首部载明出租方为正亨达公司，并加盖有正亨达公司印章；承租方载明有徐建强的姓名并加盖有家盛康公司的印章。合同落款处出租方盖有正亨达公司印章，被告邹小林在代理人处签名；承租方盖有家盛康公司印章，徐建强在代理人处签名。该合同约定，由出租方将位于苏州吴中经济开发区天灵路1号房屋出租给承租方经营公寓楼使用，建筑面积为4259.32平方米。合同约定出租方于2017年8月8日向承租方交付房屋，租期自2017年8月8日起至2022年10月31日止。2017年11月1日至2018年10月31日的租金为870000元。承租方应向出租方支付房屋租赁保证金200000元。合同还约定出租方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，出租方应向另一方按当月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同约定，签订合同时，承租方需支付保证金200000元及全年租金870000元。
2017年7月3日，徐建强向被告邹小林银行账户转款100000元；8月4日，又向被告邹小林转款两笔各50000元。两被告于2017年8月4日向徐建强出租了收款收据，确认收到上述200000元，注明款项性质为租公寓楼押金。2017年8月7日，徐建强又向被告邹小林转款870000元。
另查明，原告公司设立于2016年9月21日，股东分别为徐学文、徐建强、叶洪海、王招康。2018年1月19日，被告于2018年1月19日退还原告10000元。
上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、工商登记资料、转款凭据及收款收据，被告提供转款凭据，当事人的陈述及庭审笔录予以佐证。
庭审时，原告陈述，徐建强系其公司股东，负责上述租赁合同的洽谈，并代理签订租赁合同，其行为系代理行为，租赁合同的出租方为两被告，承租方为原告。因被告无法交付房屋，原告的股东徐建强代理原告公司与被告邹小林签订过终止合同协议，当时被告邹小林称其可以代表被告正亨达公司，双方确定合同于2018年1月12日解除。为此，提供《终止合同协议》一份，该协议首部载明甲方为邹小林、正亨达公司，乙方为徐建强、家盛康公司。协议约定：自本协议生效之日，双方解除租赁合同；鉴于乙方已支付甲方保证金200000元，租金870000元，甲方承诺于2018年1月19日退还乙方500000元，2018年1月30日退还570000元；甲方补偿乙方损失130000元，于2018年1月30日一并支付；如甲方未按上述约定时间还款，另需赔偿乙方145000元；双方履行本协议后，就租赁合同项下再无其他纠纷；自双方签字之日起生效。落款处甲方签名为邹小林；乙方签名为徐建强，并加盖有家盛康公司印章。落款日期为2018年1月12日。
经质证，被告陈述，两被告与徐建强洽谈合同，双方均盖了公章，出租方为邹小林个人，承租方应为徐建强与原告；被告正亨达公司的实际控制人系邹小林的妻子。涉案房屋所有权人为苏州联合投资有限公司，邹小林有出租权利，因苏州联合投资有限公司的实际控制人顾三观是邹小林的朋友，其答应将涉案房屋由邹小林对外招商，因该房屋有其他抵押权人，抵押权人不同意出租，故未将房屋交付给原告。本案租赁合同应于2018年1月12日解除。对上述终止协议真实性没有异议，该协议签订时徐建强在场，被告持有的终止合同协议在签订当日没有加盖原告的印章。为此，被告提供了一份合同终止协议书，该协议书未加盖原告的印章，其余内容与原告上述提供的协议书内容一致。对此，原告解释称，因当时徐建强代表公司签订上述协议书后回到浙江，等到2018年1月19日如邹小林能按约还款的话，徐建强就到苏州将盖好公章的协议给被告，后因被告没有履行协议付款义务，原告就没有将盖公章的终止协议交给被告。
庭审时，徐建强作为原告的证人出庭陈述，其系家盛康公司的股东，代表公司参与本案合同的签订，因签合同时没有带公司公章，所以在租赁合同首部记载其个人的名字，签完合同后，拿到公司加盖了公司印章，并盖合同交给了被告。因为其系股东，租赁前期的款项交付均通过其个人账户先行垫付。经质证，原告无异议；被告认为，徐建强应系合同的当事人，并非原告的代理人。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，本案租赁合同首部记载承租人为徐建强的姓名并加盖原告公司的公章，落款处的承租方一方亦加盖有原告公章，徐建强作为代理人在合同落款处签名；对此，原告及徐建强均解释称，徐建强系原告公司股东代理签订本案合同并交付相应款项，其解释能够与租赁合同内容及原告公司股东成员的实际情况相吻合，亦符合市场交易习惯，而被告辩称徐建强应系合同当事人，并无相应依据，故本院认定本案合同承租方为原告。关于出租方，租赁合同记载出租方为被告正亨达公司，被告邹小林在合同代理人处签字，从合同表象来看，租赁合同的出租方为被告正亨达公司；而从相应款项的实际收取情况而言，合同约定的保证金及租金均由被告邹小林收取，后双方签订的终止合同协议载明出租方为邹小林与正亨达公司，被告邹小林在此前的租赁合同落款处列明为被告正亨达公司的代理人，原告有理由相信其有权代理被告正亨达公司签订终止合同协议；两被告本案诉讼时均陈述出租方为被告邹小林，可以说明被告邹小林亦作为个人行为参与本案合同的事实，并认可被告邹小林亦系合同一方当事人，因此，原告主张本案合同的出租方为两被告，有事实依据，本院予以采信。上述租赁合同以及终止合同协议对原、被告双方均有效。根据合同的约定及合同的履行情况而言，原告已按约支付保证金及租金，履行了合同约定的义务；被告应当于2017年8月8日向原告交付涉案房屋而未按约交付，已构成违约，致使本案合同无法继续履行，现双方确定本案合同于2018年1月12日解除，本院予以确认。因被告违约致本案合同解除，原告要求其退还已交纳的保证金200000元及租金870000元，于法有据，双方确认被告已退还10000元，经核算，被告还应退还原告1060000元。根据终止合同协议的约定，被告应当在2018年1月30日前退还上述保证金及租金而未退还，原告要求被告按银行同期贷款利率计算自起诉之日至付清款项之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持。关于违约金，被告不能向原告交付房屋，致使原告的合同目的无法实现，原告要求其按照约定支付二个月租金145000元的标准作为违约金，符合双方的约定，且在合理范围，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告邹小林、正亨达实业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州家盛康物业管理有限公司1060000元、违约金145000元，并支付相应利息（以1060000元为基数按人民币银行同期贷款基准利率计算自2018年1月4日至实际付款之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币7868元，由原告苏州家盛康物业管理有限公司负担25元，被告邹小林、正亨达实业（苏州）有限公司负担7843元。财产保全费人民币5000元，由被告邹小林、正亨达实业（苏州）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 员 何亚平
二〇一八年四月二日
法官助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅