江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4483号上诉人(原审原告)：张美夫，女，1967年7月21日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人(原审原告)：谢卿丰，男，1963年8月14日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人(原审原告)：谢靖雯，女，1993年1月29日出生，汉族，住上海市普陀区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师上诉人（原审被告）：城市名人资产经营有限公司,住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路30号益来国际广场25楼。法定代表人：石飞跃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林隐，上海市建纬（南京）律师事务所律师。上诉人张美夫、谢卿丰、谢靖雯因与上诉人城市名人资产经营有限公司（以下简称城市名人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张美夫、谢卿丰、谢靖雯上诉请求：（一）撤销一审判决第二项中关于不动产已于2017年2月24日返还的判决；（二）撤销一审判决第三项关于逾期占有使用费11468元的判决；（三）撤销一审判决第五项；（四）改判支持其一审提出的其他全部诉讼请求；（五）城市名人公司承担上诉费用。事实和理由：一审遗漏城市名人公司胁迫其签署不平等协议未遂后拒绝交房的事实。还遗漏城市名人公司表面催促其交接房屋，却拒绝交房等事实。一审认定涉案房屋已于2017年2月24日返还与客观事实不符。其对一审判决的部分意见持异议。被上诉人城市名人公司上诉请求：（一）撤销一审判决第二、三、四项，依法改判；（二）张美夫、谢卿丰、谢靖雯承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审错误判决返还电梯控制卡。占有使用费的截止日期应为其将钥匙交给物业的2016年12月16日。张美夫、谢卿丰、谢靖雯以多种理由拒绝接收房屋，其应对产生占有使用费存在主要过错。一审判决违约金过高。一审中，张美夫、谢卿丰、谢靖雯向一审法院起诉请求1.确认双方签订的《益来国际广场租赁协议》及《补充协议》于2016年11月15日解除，城市名人公司返还张美夫、谢卿丰、谢靖雯本市中山北路30号益来国际广场2806室（酒店房号2606室）房屋及附属设备设施；2城市名人公司支付张美夫、谢卿丰、谢靖雯拖欠的房屋租金14912.01元（2016年8月16日至2016年11月15日）及14912.01元自2016年11月16日起至实际支付之日止按人民银行同期贷款利率标准计算的利息，并按照163.42元/天标准继续支付2016年11月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3.城市名人公司支付张美夫、谢卿丰、谢靖雯违约金14912.01元，并赔偿经营损失29824.02元（六个月固定租金）。一审法院认定事实：坐落于本市××室房屋（建筑面积59.12平方米）为张美夫、谢卿丰、谢靖雯共同共有。该房屋系南京益来实业有限公司（以下简称益来实业公司）开发建设，设计用途为非住宅。2004年12月16日，张美夫、谢卿丰、谢靖雯（甲方、出租人）与南京益来名人城市酒店有限公司（乙方、承租人，后更名为城市名人资产经营有限公司即城市名人公司）签订《益来国际广场租赁协议》，约定甲方愿意出租及乙方愿意承租位于本市中山北路30号益来国际广场2806室（酒店房号2606室）的甲方房屋，用途为酒店经营；甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设南京益来名人城市酒店或其他商业用途，乙方有权根据本合同使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙；租期自甲方按照商品房买卖契约之规定缴清全部房款（含签定银行按揭合同）之日起第六十一日始至租赁满十年；租赁期满，甲方如需继续出租，应提前一年书面通知乙方，双方另行签订租赁合同，乙方承诺在同等条件下，于该租赁合同中给予甲方不低于本合同约定的现金收益；甲方同意就该出租物业收取固定的租金，租金包含现金及权益，即租期内以出租物业买卖契约总金额的8%即59648元为年固定收益，享受每年10天（非节假日）香港名人城市酒店集团旗下酒店入住期，或7天（非节假日）中国信用卡酒店网络销售联盟协议酒店入住期；甲方所取得的租金系乙方交纳南京市个人出租房屋税的税后净收益；乙方于每月的十日前将上月租金付至甲方名下的专用账户或按揭还款账户；租期内乙方应对该房屋装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；租期届满之日第三十日至第四十日期间，双方应共同到现场对该房屋资料进行验收核实并办理房屋交返手续；租赁期间，乙方应合理使用该房屋，并承担对该房屋及其附着设施、设备进行养护的责任，相关的维护及保养费用由乙方承担，每年维护及保养费用不低于总房价的0.5%；该房屋现有装修及设施、设备情况见本合同附件，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期限届满归还该房屋的移交依据；租赁期满后，如甲方收回房屋的，则甲方应按乙方确定的合理费用支付配套设施使用费，同时遵守酒店的各项管理制度（包括社会治安、消防管理等）；如因乙方过错逾期支付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付年租金万分之二点五的违约金等等。在该份协议附件中，双方对电梯厅、客房层公共走道等公共部分及室内设备、家具、强弱电、装修、卫生间标准等室内部分进行了约定，其中进户门采用高级实木门，真皮装饰局部，创佳智能非接触式射频磁卡锁。上述协议签订后，城市名人公司将涉案房屋及承租的其他业主的房屋共同用于经营城市名人酒店。2015年11月27日，张美夫、谢卿丰、谢靖雯（甲方、出租人）与城市名人公司（乙方、承租人）签订《益来国际广场租赁协议补充协议》，约定鉴于双方于2004年12月16日就涉案房屋签署的《租赁协议》已于2014年12月15日期满，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，特订立本补充协议，双方同意不间断地延续原租赁协议的履行期限，继续租赁关系；在共同承诺原租赁协议继续有效前提下对其中部分条款做补充、修订；双方确认将《租赁协议》项下第二条“租期”延长三年，及租赁期间延长至2017年12月16日止；双方确认将原《租赁协议》项下第三条租金条款变更为三年租期内以该物业买卖契约总金额（购房款+装修款）的8%为每年固定收益，即年租金为59648元，该租金每月支付一次，每次支付4970.67元；在租赁期满之前，若非甲方过错，乙方不论因何原因擅自中止租赁协议，停付租金超过45日，经甲方书面催告，乙方拒不改正的，甲方有权要求收回该物业使用权，同时乙方需按未到期之日期计算支付相应租金的违约金，且最多不超过三个月的固定租金等等。上述补充协议签订后，城市名人公司继续占有使用涉案房屋用于酒店经营。2016年10月24日，张美夫、谢卿丰、谢靖雯向城市名人公司发送《房屋租金催付函》，称城市名人公司至今未付2016年9月10日、10月10日应付的租金合计9941.34元，张美夫、谢卿丰、谢靖雯已通过电话方式催讨无果，因此张美夫、谢卿丰、谢靖雯要求城市名人公司在本函送达后三日内（最迟不晚于2016年10月28日）将上述积欠的租金支付给张美夫、谢卿丰、谢靖雯，期限届满，城市名人公司仍拒不支付或者未能足额支付，或者之后继续违约，并拒不履行支付租金义务的，张美夫、谢卿丰、谢靖雯将依协议约定，依法行使权利，追究城市名人公司的违约责任，包括但不限于要求支付租金、解除租赁协议、要求赔偿损失等。2016年11月10日，张美夫、谢卿丰、谢靖雯向城市名人公司发送《解除租赁合同通知书》，称双方就涉案房屋签订了益来国际广场租赁协议补充协议，上述协议签订后，城市名人公司并未按照协议约定按月支付租金，张美夫、谢卿丰、谢靖雯发函催告后，城市名人公司至今仍拒绝支付拖欠费用，鉴于城市名人公司违约的上述事实，张美夫、谢卿丰、谢靖雯依法行使合同解除权，现依法通知城市名人公司，自本通知书送达城市名人公司之日起，双方签订的益来国际广场租赁协议补充协议正式解除，请城市名人公司在收到本通知书后的15日内（最迟在2016年11月30日之前）支付拖欠的租金，三个月的固定租金的违约金，搬出标的房屋，并将房屋及原附属设备、设施归还张美夫、谢卿丰、谢靖雯，逾期不搬离的，视为城市名人公司放弃标的房屋内物品的所有权，张美夫、谢卿丰、谢靖雯有权对其进行处置，由此产生的费用，张美夫、谢卿丰、谢靖雯保留向城市名人公司追偿的权利；城市名人公司在腾房过程中仅搬离其自行投资在承租房屋上形成的可拆移、独立的添附物，对于已经固定在承租房屋上不能进行拆移或拆移将对标的房屋造成破坏的添附物，城市名人公司应同意放弃，并承诺不破坏其完好性，无偿交给张美夫、谢卿丰、谢靖雯，如城市名人公司在腾房过程中给标的房屋造成损失的，张美夫、谢卿丰、谢靖雯将保留向城市名人公司进行追偿的权利等等。2016年12月12日，城市名人公司向张美夫、谢卿丰、谢靖雯发送《敦促收房通知单》，称张美夫、谢卿丰、谢靖雯以城市名人公司违反协议为由，于2016年11月12日向城市名人公司发送《解除租赁合同通知书》，要求收回出租房屋，后张美夫、谢卿丰、谢靖雯于2016年12月2日赴承租房所在地，现场要求其交房，但因双方对其交房手续是否依约执行产生分歧，致当日交房不成功。城市名人公司特发此函，通知张美夫、谢卿丰、谢靖雯于收函之日起三日内，来租赁物所在地现场办理房屋交接手续，自收房之日起，大厦内物业服务费、能耗费等与房屋相关的各项税费的支出，与城市名人公司无关，由张美夫、谢卿丰、谢靖雯自行解决。如张美夫、谢卿丰、谢靖雯未能自收到本函日起三日内办理房屋交接手续，视为房屋交接完成，责任自负。2016年12月23日，城市名人公司再次向张美夫、谢卿丰、谢靖雯发送《告知书》，称张美夫、谢卿丰、谢靖雯在2016年12月13日收到《敦促收房通知单》起3日内未至城市名人公司办理交房手续，为保证双方经营使用独立、使用安全等因素，城市名人公司于张美夫、谢卿丰、谢靖雯收到《敦促收房通知单》期满三日后三日内，完成将涉案房屋及钥匙一并移交南京名盛物业管理有限公司（以下简称名盛物业公司）。城市名人公司在承租物业期间已根据《益来国际广场租赁协议》约定与物业公司签订了《物业服务合同》，将《益来国际广场租赁协议》第14.1条、第14.2条权利一并委托物业公司负责，请张美夫、谢卿丰、谢靖雯按时向物业公司交纳各项费用，包括物业服务费、中央空调运行费用、公摊的公共设施水电费、由物业公司代收代缴的户内自用水电费等各项费用。为保证房屋的独立性，城市名人公司已为张美夫、谢卿丰、谢靖雯办理房锁的更换，更换房锁产生费用160元，张美夫、谢卿丰、谢靖雯一并向物业公司按时交纳。由于双方对交付房屋及其配套设施设备的范围、交接手续的办理等产生争议，张美夫、谢卿丰、谢靖雯未接收涉案房屋及钥匙，城市名人公司将涉案房屋钥匙于2016年12月16日交至名盛物业公司。审理中，双方均确认就涉案房屋签订的租赁协议已解除。经一审法院释明，双方于2017年2月24日就涉案房屋进行了交接，并签署了说明函，载明涉案房屋内附属设备设施齐全，电视机已损坏，无法使用；涉案房屋钥匙一套。张美夫、谢卿丰、谢靖雯认可房屋交接，但由于物业公司拒绝将电梯控制卡交于张美夫、谢卿丰、谢靖雯，张美夫、谢卿丰、谢靖雯无法进入自己的房屋并正常使用，损坏物品城市名人公司后续更换，张美夫、谢卿丰、谢靖雯不认可城市名人公司将钥匙交由物业保管的行为。城市名人公司认为电梯为共用部分，需缴纳物业管理费、能耗费方可使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张美夫、谢卿丰、谢靖雯与城市名人公司签订的《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。《益来国际广场租赁协议》租赁期限届满后，双方续签了补充协议，将租赁期限延长三年至2017年12月16日止。在履行协议过程中，由于城市名人公司未按约支付租金，张美夫、谢卿丰、谢靖雯有权依照约定单方解除合同，城市名人公司对此并无异议，故对于张美夫、谢卿丰、谢靖雯主张的确认《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》于2016年11月15日解除，以及要求城市名人公司支付2016年8月16日至2016年11月15日期间的房屋租金14912.01元及2016年11月16日至2016年12月16日期间的占有使用费的诉讼请求，城市名人公司不持异议，符合法律规定，一审法院予以支持。关于涉案房屋是否符合返还条件及交付是否完成的问题。张美夫、谢卿丰、谢靖雯在发函解除双方签订的租赁协议及补充协议后，城市名人公司亦同意解除，故双方签订的租赁协议及补充协议在终止履行后，双方应就涉案房屋及房屋内的附属设备设施及时进行交接。一审中，双方就涉案房屋专有部分及房屋内的设施设备进行了交接，城市名人公司亦同意为部分损坏的设施设备进行维修更换，对此一审法院予以确认。双方主要的争议为城市名人公司是否应当返还电梯控制卡及未返还控制卡是否影响房屋的整体交付。由于电梯为全体业主共有设施，全体业主有权使用，但应当承担相应义务，城市名人公司将涉案房屋专有部分交付给张美夫、谢卿丰、谢靖雯时，对电梯等共有部分的权利义务应一并转移交付。城市名人公司在将涉案房屋专有部分交付张美夫、谢卿丰、谢靖雯前，持有对公共电梯的控制卡，该电梯控制卡作为从物和使用共用设施的工具，亦应一并移交张美夫、谢卿丰、谢靖雯。城市名人公司在交付涉案房屋专有部分时虽未一同移转电梯控制卡，构成瑕疵交付，但并不影响整体交付的效力，故城市名人公司虽然于2017年2月24日已将涉案房屋返还张美夫、谢卿丰、谢靖雯，但仍应继续履行返还涉案房屋附属的电梯控制卡的义务。至于电梯控制卡的费用问题，张美夫、谢卿丰、谢靖雯可与物业公司另行依法处理。关于占有使用费的问题。城市名人公司在《益来国际广场租赁协议补充协议》解除后，应及时将租赁房屋返还张美夫、谢卿丰、谢靖雯，逾期未返还的，应支付占有使用费用。本案一审中，双方在合同解除后，因返还的范围及标准等问题，双方产生分歧，未能及时交接，城市名人公司未按约完全交付是引起纠纷的主要原因，同时由于张美夫、谢卿丰、谢靖雯作为出租人亦应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，张美夫、谢卿丰、谢靖雯在城市名人公司发函要求对涉案房屋进行交接后，没有采取适当措施减少损失，经一审法院释明后，双方才完成整体交接手续，故对张美夫、谢卿丰、谢靖雯主张的2016年11月16日至实际返还之日止按163.42元/天标准计算的占有使用费，一审法院结合合同履行情况、交接时间、损失情况等因素，酌定为11468元。关于违约金及损失赔偿问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，城市名人公司未按约支付租金，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。张美夫、谢卿丰、谢靖雯主张按照协议约定支付违约金14912.01元，符合合同约定，一审法院予以支持。城市名人公司辩称该违约金过分高于实际损失，由于未提供证据予以证实，一审法院不予采信。关于张美夫、谢卿丰、谢靖雯主张的逾期支付租金的利息及经营损失，由于上述违约金能够弥补张美夫、谢卿丰、谢靖雯主张的该部分利息损失及合理经营损失，故对张美夫、谢卿丰、谢靖雯该两项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认张美夫、谢卿丰、谢靖雯与城市名人资产经营有限公司签订的《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》于2016年11月15日解除；二、城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还张美夫、谢卿丰、谢靖雯本市××室（酒店房号2606室）不动产及附属设施设备（不动产已于2017年2月24日返还，电梯控制卡未返还）；三、城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付张美夫、谢卿丰、谢靖雯房屋租金14912.01元及逾期占有使用费11468元，合计26380.01元；四、城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付张美夫、谢卿丰、谢靖雯违约金14912.01元；五、驳回张美夫、谢卿丰、谢靖雯的其他诉讼请求。案件受理费1283元，减半收取计642元，由张美夫、谢卿丰、谢靖雯负担321元，城市名人资产经营有限公司负担321元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明事实，张美夫、谢卿丰、谢靖雯认为一审遗漏了其于2016年12月21日第二次专程到南京要求被上诉人返还租赁房屋的事实，其余事实，双方均无异议，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋向城市名人公司交付时门锁为非接触式射频磁卡锁，随后在门禁磁卡上又增设了电梯控制功能。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于城市名人公司是否已将案涉房屋返还张美夫、谢卿丰、谢靖雯的问题。双方当事人在租赁协议中约定，该房屋现有装修及设施、设备情况见本合同附件，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期限届满归还该房屋的移交依据。在协议附件中，双方对公共部分及室内设备、家具等标准进行了约定，其中进户门采用高级实木门，真皮装饰局部，创佳智能非接触式射频磁卡锁。城市名人公司虽称其已将房屋更换门锁并将钥匙交给物业公司，完成了交接。但其更换的门锁已经违反了合同约定的交付标准，且将钥匙交给物业公司亦无法律依据。城市名人公司虽将案涉房屋返还张美夫、谢卿丰、谢靖雯，但拒绝返还门禁卡，导致张美夫、谢卿丰、谢靖雯无法使用电梯，无法到达案涉房屋所在楼层，无法对案涉房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。因此，不能认定案涉房屋转移为张美夫、谢卿丰、谢靖雯占有，故城市名人公司并未完成案涉房屋的返还义务，仍应继续履行返还案涉房屋附属的门禁卡（电梯控制卡）义务，直至张美夫、谢卿丰、谢靖雯能够自主占有案涉房屋，行使完全的物权为止。一审法院认定城市名人公司在交付涉案房屋专有部分时虽未一同移转电梯控制卡，构成瑕疵交付，但并不影响整体交付效力不当，本院对此予以纠正。关于占有使用费的问题。双方签订的租赁协议及补充协议解除后，城市名人公司应及时将租赁房屋返还张美夫、谢卿丰、谢靖雯，因城市名人公司至今尚未完成房屋返还义务，应以双方合同中约定163.42元/天的租金标准，支付自2016年11月16日至实际返还房屋之日止的逾期占有使用费。关于违约金及损失赔偿问题。城市名人公司未按约支付租金，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。张美夫、谢卿丰、谢靖雯主张按照协议约定支付违约金14912.01元，城市名人公司虽辩称违约金过分高于实际损失，但未提供证据予以证实，一审法院根据双方合同约定的违约金条款判令其支付违约金14912.01元，并无不当。因城市名人公司的违约行为导致双方之间的租赁协议尚未期满被提前解除，张美夫、谢卿丰、谢靖雯需要重新招租，必然产生房屋空置的经济损失，城市名人公司应当予以赔偿，结合双方的合同期限、履行情况及市场风险等因素，本院酌定案涉房屋的空置损失为4970.67元。关于张美夫、谢卿丰、谢靖雯主张的逾期支付租金的利息，因逾期支付租金的利息同为违约责任的承担方式，且双方在合同中约定乙方不论因何原因擅自中止租赁协议，停付租金，甲方有权要求收回该物业使用权，同时乙方需按未到期之日期计算支付相应租金的违约金，且最多不超过未付期间的固定租金，故对张美夫、谢卿丰、谢靖雯该项诉讼请求，不予支持。综上所述，张美夫、谢卿丰、谢靖雯的上诉请求部分成立。城市名人公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初289号民事判决第一、四、五项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初289号民事判决第二项为城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还张美夫、谢卿丰、谢靖雯位于南京市中山北路30号2806室（酒店房号2606室）不动产及附属设施设备（含有电梯控制功能的门禁卡）；三、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初289号民事判决第三项为城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付张美夫、谢卿丰、谢靖雯房屋租金14912.01元及逾期占有使用费（以163.42元/天为标准，自2016年11月16日计算至不动产实际返还之日止）；四、城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付张美夫、谢卿丰、谢靖雯房屋空置损失4970.67元；五、驳回城市名人资产经营有限公司的上诉请求。一审案件受理费642元，由张美夫、谢卿丰、谢靖雯负担214元，城市名人资产经营有限公司负担428元。二审案件受理费1284元，由张美夫、谢卿丰、谢靖雯负担428元，城市名人资产经营有限公司负担856元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年六月二十八日书记员  倪 辉