四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川34民终711号
上诉人（原审原告）：毛万林，男，1945年1月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。
委托诉讼代理人：陶全兵，四川能言律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人（原审原告）：毛泽梅，女，1981年9月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。
委托诉讼代理人：张向东，男，1954年11月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县，系毛泽梅之公爹，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：毛泽章，男，1971年5月出生，彝族，四川省德昌县人，住德昌县。
被上诉人（原审被告）：毛泽芸，女，1976年10月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。
被上诉人（原审被告）：李正美，女，1969年4月出生，彝族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。
被上诉人（原审被告）：何兴富，男，1967年7月出生，彝族，四川省德昌县人，教师，住德昌县。
上诉人毛万林、毛泽梅因与被上诉人毛泽章、毛泽芸、李正美、何兴富确认合同无效纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院(2016)川3424民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人毛万林、毛泽梅上诉请求：撤销原审判决；改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）毛万林、毛泽梅未授权毛泽章签订协议，一审法院认定毛泽章在转让协议上代毛万林、毛泽梅签字的行为是代理行为，是错误的；（二）本案争议的转让协议未经所在茨达乡政府备案和办理相应的变更登记手续，违反了国家强制性规定，一审法院认定为有效合同，属于适用法律不当。一审判决认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人李正美、何兴富答辩称:原审判决是公正的，请求：驳回上诉人的诉讼请求，维持原审判决；一、二审诉讼费由上诉人承担；判决上诉人毛泽章一家赔偿因为纠纷给被上诉人一家造成的一切经济损失。
被上诉人毛泽章答辩称：对上诉人的上诉请求和上诉理由没有意见。
被上诉人毛泽芸未作答辩。
毛万林、毛泽梅向一审法院起诉请求：原告毛万林、毛泽梅与被告毛泽章、毛泽芸本是一家人，但毛泽章、毛泽芸却欺瞒一直在县城居住的毛万林、毛泽梅，于2010年以代签名、代按手印的形式将毛万林位于茨达乡和平村的房屋、承包田地、自留山、退耕还林地及所有果木全部卖给身为教师的被告何兴富和户口在碘水村的被告李正美夫妇，毛泽章、毛泽芸还将没有更名的土地承包证、林权证等所有证书交给了何兴富和李正美夫妇。直到2012年下半年，二原告才知晓房屋及土地被卖之事，四被告的行为严重侵犯了二原告的合法权益。依据《农村土地承包法》第四条的规定，承包地不得买卖。该法第十五条还规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。因此，被告毛泽章、毛泽芸与被告何兴富、李正美买卖土地的行为违背了法律的规定，而且李正美是碘水村的人，何兴富还是城镇户口，二人无权承包和平村的土地。同时，四被告之间的土地转让行为也不属于转包。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律，行政法规强制性规定的合同属无效合同，所以四被告签订的《房屋及土地转让协议书》无效。依据《物权法》第一百四十六条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，即“房随地走”、“物随地走”，因被告之间的土地买卖无效，故房屋买卖及果木买卖也无效。依据《合同法》第五十八条的规定，被告何兴富、李正美应当返还二被告在《房屋及土地转让协议书》中所涉及的所有房屋、承包田地、自留山、退耕还林及果木，并返还相关证书。请法院依法判决被告毛泽章、毛泽芸与被告李正美、何兴富签订的《房屋及土地转让协议书》无效，并由四被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：毛泽梅、毛泽章、毛泽芸均系毛万林的子女，李正美、何兴富系夫妻。毛万林、毛泽梅、毛泽芸系德昌县茨达乡和平村村民，李正美系德昌县茨达乡碘水村村民，和平村与碘水村相邻。2008年前后，毛万林将所在家庭承包的土地转包给李正美进行耕种。2010年6月5日，毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富进行协商并经当地村社同意，双方签订了《房屋及土地转让协议书》。协议书载明：“甲方：茨达乡和平村二社毛万林一家，乙方：茨达乡点（碘）水村五社李正美一家。经和平村二社毛万林及长子毛泽章同点（碘）水村五社李正美及丈夫何兴富双方本着自愿为前提共同协商，甲方同意将和平二社所住房屋及土地、果木全部转让给乙方。现将具体协议拟订如下：一、房屋及土地范围：房屋,现和平村二社毛万林所住房屋全部，甲方搬走住房内家具，以外其它一律不能拆迁。土地,包括承包田、山地、自留山及退耕还林地，包括所有果木,若甲方少指一处乙方少付1万元。二、转让金额：房屋及土地包括果木转让金额7万元。三、付款方式：分两次付清，签订协议之日首付4万元，余下3万元在2010年春节前一次付清。四、退耕还林款和现得的粮食直补由甲方所得，以后的政策享受由乙方所得。五、2010年的承包费在领烤烟款时乙方照付给甲方。六、房屋转交时间为2010年春节前在乙方付清转让费时由甲方转交给乙方。七、甲方将承包土地证、林权证、自留山证等相关证件在乙方付清转让费时全部交给乙方。土地、房屋、果木的所有权从签订协议之日由乙方长期所有。八、土地转让给乙方后乙方不能改变土地用途，土地权属和平村二社。九、此协议一试三份，甲、乙双方各执一份，村委会留一份，从签订之日起生效，若甲方反悔则赔偿乙方双倍的转让费，若乙方反悔甲方不再退还乙方所付的转让费并收回所有权。甲方代表签字：毛泽章、毛泽芸、毛泽梅、毛万林。乙方代表签字：李正美、何兴富。村代表签字：刘全林、陈廷礼、毛祖平。”签订协议时，毛万林、毛泽梅未在场，协议中毛万林、毛泽梅二人的签名系毛泽章代签。签名的村代表刘全林系该村支部书记，毛祖平系该村麻栗坪社社长，在协议上签名后加盖了德昌县茨达乡和平村村民委员会及和平村麻栗坪农业合作社的印章。当天，何兴富付给毛泽章4万元。协议签订后，毛泽章、毛泽芸便将其家庭的土地承包证、林权证等证书交给了何兴富、李正美。2010年11月28日，何兴富又给付了毛泽芸3万元，付清了约定的转让费用，接收了转让的房屋，明确了转让土地的四至边界。2012年下半年，因修建和平水库需征用李正美、何兴富受让的土地，协议双方在相关工作人员开展测量工作的过程中，对已转让的房屋及土地产生争议，经当地乡、村、社多次调解无果，毛万林、毛泽梅遂于2016年3月7日以毛泽章、毛泽芸、李正美、何兴富的行为违反了法律规定，侵犯了毛万林、毛泽梅二人的合法权益为由起诉，请求依法判决毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富签订的《房屋及土地转让协议书》无效，并由毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富承担本案诉讼费用。
另查明，毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富于2010年6月5日签订的《房屋及土地转让协议书》中涉及的房屋及部分土地、林地因修建和平水库已由政府征用，征用的房屋及土地补偿资金登记表上载明的户名为李正美、何兴富。目前，李正美已领取了部分征用补偿款。
一审法院认为，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条和第三十七条的规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地承包经营权采取转包、出租互换、转让或者其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。从本案审理查明的事实来看，毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富签订的《房屋及土地转让协议书》所涉及的房屋，系毛万林所在家庭共有的房屋，所涉及的土地承包经营权系以毛万林为户主，通过家庭承包方式共同取得。2008年前后，李正美便通过转包的方式对毛万林所在家庭的承包土地进行耕种。在转包期间，经充分协商后，双方于2010年6月5日签订《房屋及土地转让协议书》，协议约定的出让方为毛万林一家，受让方为李正美一家。从双方签订的协议书来看，不仅有拟转让房屋共有人和拟转让土地承包经营权共有人的签名，而且还由当地村社签字盖章予以认可，双方签订的转让协议符合农村土地承包经营权流转的相关形式要件。虽然毛万林、毛泽梅诉称其对转让不知情，其在转让协议上的签名系毛泽章、毛泽芸代签，而且毛泽章、毛泽芸在庭审中也认可毛万林、毛泽梅诉称的事实，但从本案的实际情况来看，虽然毛万林、毛泽梅与毛泽章、毛泽芸在庭审中对签订该协议的过程陈述一致，但由于四人系同一家庭的家庭成员，结合考虑四人自2008年就未对承包土地进行耕种，转包土地的相关事宜系由毛万林和毛泽章在负责进行处理，加之，当地村社干部不仅见证了该转让协议签订的过程，而且还在双方签订的转让协议上签字盖章予以认可，且在该转让协议签订后，李正美、何兴富已按照协议约定给付了相应的转让费用，毛泽章、毛泽芸等人亦按照协议约定将房屋和土地交付给了李正美、何兴富，并交付了相关权证，而且还对土地的四至边界进行了指认。因此，李正美、何兴富有足够的理由相信毛万林、毛泽梅知晓并同意转让一事。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被告代理人名订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效”的规定,并结合考虑当地民俗和当地在流转土地承包经营权过程中的交易习惯，以及毛万林、毛泽梅对此次转让提出异议的时间和事由，该院认为，毛万林、毛泽梅诉称其对此次转让不知情的理由不能成立，毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富签订的《房屋及土地转让协议书》应对毛万林、毛泽梅具有同样的约束力。关于毛万林、毛泽梅以李正美夫妇不是本村农户为由，要求认定该转让协议无效的请求，虽然依据相关法律规定，本集体经济组织成员对土地承包经营权的流转享有优先权，但并未规定不同集体经济组织成员之间签订的土地流转协议就当然无效。本案中，虽然何兴富系城镇居民户口，但其妻李正美系与毛万林、毛泽梅家庭相邻村社的农村居民，鉴于当地村社对案涉土地承包经营权转让的受让主体并未提出异议，因此，该院认为，毛万林、毛泽梅的该项诉称理由不能成立。综上，由于毛万林、毛泽梅无证据证明毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富在签订《房屋及土地转让协议书》过程中存在有欺诈、胁迫和恶意串通的情形，加之案涉《房屋及土地转让协议书》未违反法律和行政法规的强制性规定，因此，对毛万林、毛泽梅要求认定毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富于2010年6月5日签订的《房屋及土地转让协议书》无效的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告毛万林、毛泽梅的诉讼请求。案件受理费200.00元，减半收取100.00元，由原告毛万林、毛泽梅负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对当事人二审争议的事实认定如下：上诉人毛泽梅、被上诉人毛泽章和毛泽芸均系上诉人毛万林的子女，毛万林一家系四川省德昌县茨达乡和平村麻栗坪组村民，毛万林一家在首伦与所在农村集体经济组织签订《农村土地承包合同》时，承包地的经营权共有人包括毛万林、马正英、毛泽章、毛泽芸、毛泽梅五人。马正英系毛万林之妻，于2006年病故；毛泽章系毛万林长子，于1990年考起学校离开所在集体经济组织，转为城镇居民；毛泽芸系毛万林长女、毛泽梅系毛万林次女，此二人相继出嫁，离开所在家庭及村组。毛万林、毛泽芸、毛泽梅至今仍系德昌县茨达乡和平村麻栗坪组村民。2003年颁发案涉林地的《林权证》时，林地使用权权利人登记为毛万林个人。被上诉人李正美、何兴富系夫妻，李正美系德昌县茨达乡碘水村村民，何兴富系德昌县茨达乡和平村小学教师。2010年6月5日，被上诉人毛泽章、毛泽芸以毛万林一家作为甲方与被上诉人李正美、何兴富一家作为乙方在德昌县城毛泽芸经营的门市签订了《房屋及土地转让协议书》（以下简称协议书），约定：“经和平村二社毛万林及长子毛泽章同点（碘）水村五社李正美及丈夫何兴富双方本着自愿为前提共同协商，甲方同意将和平二社所住房屋及土地、果木全部转让给乙方。现将具体协议拟订如下：一、房屋及土地范围：房屋,现和平村二社毛万林所住房屋全部，甲方搬走住房内家具，以外其它一律不能拆迁。土地,包括承包田、山地、自留山及退耕还林地，包括所有果木,若甲方少指一处乙方少付1万元。二、转让金额：房屋及土地包括果木转让金额7万元。三、付款方式：分两次付清，签订协议之日首付4万元，余下3万元在2010年春节前一次付清。四、退耕还林款和现得的粮食直补（款）由甲方所得，以后的政策享受由乙方所得。五、2010年的承包费在领烤烟款时乙方照付给甲方。六、房屋转交时间为2010年春节前，在乙方付清转让费时由甲方转交给乙方。七、甲方将承包土地证、林权证、自留山证等相关证件在乙方付清转让费时全部交给乙方。土地、房屋、果木的所有权从签订协议之日由乙方长期所有。八、土地转让给乙方后，乙方不能改变土地用途，土地权属和平村二社。九、此协议一试三份，甲、乙双方各执一份，村委会留一份，从签订之日起生效，若甲方反悔则赔偿乙方双倍的转让费，若乙方反悔甲方不再退还乙方所付的转让费并收回所有权。”协议书由毛泽章、毛泽芸作为甲方代表签字，毛泽章代毛万林、毛泽梅签字，李正美、何兴富在乙方代表处签字，德昌县茨达乡和平村支部书记刘全林、文书陈廷礼、德昌县茨达乡和平村麻栗坪农业合作社社长毛祖平作为村代表签字，并加盖了德昌县茨达乡和平村民委员会印章和德昌县茨达乡和平村麻栗坪农业合作社印章。协议书签订后的当天，何兴富依约定付给毛泽章转费4万元，毛泽章出具了收条，所余转让款3万元，何兴富、李正美一家依约定于当年春节前即2010年11月28日给付了毛泽芸，毛泽芸出具了收条,毛泽章、毛泽芸便将其家庭的《农村土地承包经营权证》、《林权证》等相关权属证书从毛万林居住的案涉房屋中的碗柜里拿出来交付给李正美、何兴富，交付了案争房屋的钥匙一把，并明确了转让土地的四至边界。当年春节后，毛万林搬离案争房屋，与毛泽章共同居住。2012年8月左右，德昌县修建和平水库需征用李正美、何兴富家的房屋、土地，其中包含经上述协议书所受让的房屋和部分土地。因此，协议双方对已转让的房屋及土地产生争议，经当地乡、村、社多次调解无果，毛万林、毛泽梅便以未授权毛泽章、毛泽芸为由提起本案诉讼，要求确认毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富签订的《房屋及土地转让协议书》无效。
另查明，德昌县茨达乡和平村与德昌县茨达乡碘水村相邻。在2008年前后，毛万林便将其家庭承包的案争土地转包给李正美实际耕种。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：毛泽章、毛泽芸代表其家庭与李正美、何兴富于2010年6月5日签订的《房屋及土地转让协议书》是否有效。
本案所争议的转让房屋系毛万林一家共有，案涉土地、林地的经营权系以毛万林为户主，通过家庭联产承包的方式以家庭为单位共同承包取得。毛万林一家承包案争土地后，其妻病逝，其子女即上诉人毛泽梅和被上诉人毛泽章、毛泽芸相继因参加工作和出嫁离开了家庭，未在耕种所承包的土地，并于2008年便转包给被上诉人李正美一家实际耕种，房屋也只有毛万林一人居住。案涉《房屋及土地转让协议书》虽未经毛万林、毛泽梅本人亲自签名，但协议书系毛泽章、毛泽芸与李正美、何兴富双方以家庭的名义签订，毛泽章、毛泽芸与毛万林、毛泽梅为同一家庭的成员，2008年转包土地的相关事宜又是由毛万林和毛泽章在负责办理，且根据毛泽章当庭陈述毛万林于何兴富、李正美支付完案涉转让余款接收了转让房屋的钥匙和接收了转让土地、林地后，过了当年的春节才搬离案涉房屋，之后案涉林地、土地上的果木由李正美、何兴富一家经营管理的事实，以及双方在签订协议书时，毛万林一家所在村、社相关负责人作为村代表签名并加盖了所在村、社印章等情节，李正美、何兴富有足够的理由相信毛万林、毛泽梅知晓并同意转让一事。另一方面，争议双方转让案涉房屋及土地，虽何兴富为非农职人员，但是在转让时是以其家庭作为协议书的相对一方，而其妻系李正美系农职人员，虽不在案涉土地的农村集体经济组织，但双方所签协议书经毛万林一家所在村、社签章确认，应认定为获得了案涉土地所在集体经济组织的同意，且双方签订了书面的协议书。所以，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被告代理人名订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十七条第一款：“土地承包经营权采取转包、出租互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”之规定，毛泽章、毛泽芸代表其家庭与李正美、何兴富签订的《房屋及土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且双方已实际履行。上诉人毛万林、毛泽梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200.00元，由上诉人毛万林、毛泽梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 董永亮
审判员 杨发蓉
审判员 刘 莉
二〇一六年十月十八日
书记员 朱国锋