重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初21563号原告：何丽，女，1968年5月6日生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：重庆瀛丹物业（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇开发区四合院，注册号91500107622027099B。法定代表人：张瀛丹，董事长。委托诉讼代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。原告何丽与被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司（以下简称瀛丹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何丽、被告委托诉讼代理人刘金山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何丽向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房款253600元；2.被告支付原告购房款的利息（以253600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2003年8月10日开始计算至付清之日止）；3.要求被告支付原告违约金7608元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2003年8月10日，原、被告在瀛丹大厦工地现场签订了商品房买卖合同，约定，被告以建筑面积每平方米2200元的单价出售一套房屋给原告，总房价为253600元；交房时间为2006年6月1日。合同签订后，原告当即支付了购房款253600元。2006年6月1日至2008年8月26日期间，原告多次打电话和到工地向被告询问交房时间无果，被告至今未向原告交付房屋。因原告于2008年8月26日至2016年8月26日期间在监狱服刑，无法知道瀛丹大厦2008年8月26日后所发生的事情，无法主张原告的合法权利。现恳请法院支持原告的诉讼请求。被告瀛丹公司辩称：针对合同的效力问题，请求法院依法判决；对原告提交的证据形式上真实性无异议，但对关联性、合法性不认可，因本案的购房和收款是景浓荣经手，该人涉嫌诈骗已被判刑，且该笔款项未交付被告；且如果合同无效，则被告不需要支付利息。综上，请求依法判决。经审理查明：被告瀛丹公司系位于重庆市渝北区的渝北瀛丹大厦的开发商，该大厦未取得商品房预售许可证。2002年10月26日，被告向木一公司出具《承诺书》一份，主要内容为：为景浓荣在50万元内的借款提供担保；并同意景浓荣以内部认购的方式销售瀛丹大厦房产，允许其刻制、保管、使用保证人合同章、售房财务章各一枚，用于房地产销售和产权登记等；对景浓荣内售的房产视为保证人自己出售的房产；保证取得预售证后，景浓荣即可以保证人名义公开销售，保证人承诺为买房人办理相关登记手续，所有售房款的所有权、使用权归景浓荣。景浓荣在没有取得施工许可证、预售房许可证及未进行实质投资的情况下，于2003年1月起使用其保管的一套被告公司印章，以“内部销售”的方式出售瀛丹大厦房产。2003年8月10日，景浓荣以被告名义与原告签订了《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和《重庆市商品房买卖合同》。合同约定的主要内容为：被告将位于重庆市渝北区××楼××层××号房屋1套出售给原告；套内面积均为113.8平方米，建筑面积均为153.34平方米，单价为2200元/平方米，总价款均为250360元；被告于2006年6月1日前将经质量验收合格的商品房交付原告；预售商品房批准机关和商品房预售许可证号均为空白。合同还对其他方面进行了约定。合同中出卖人签章栏为“重庆瀛丹物业（集团）有限公司合同专用章”及景浓荣的印鉴章。合同签订后，原告支付了房款250360元，景浓荣以被告名义向原告出具了收据，收款单位盖章处为“重庆瀛丹物业（集团）有限公司售房财务专用章”。另查明，2003年11月23日，被告在《重庆晚报》等媒体刊登声明及公告，宣布解除与木一公司及景浓荣的合作关系。并于2004年9月向重庆仲裁委员会申请仲裁，2004年12月28日，重庆仲裁委员会作出2004渝裁（经）字第（86）号裁决书，确认被告与木一公司及景浓荣签订的《瀛丹大厦建设工程委托发包管理合同书》已于2003年11月23日解除；被告向木一公司及景浓荣出具的《承诺书》于2003年11月23日起不再具有法律效力；木一公司及景浓荣返还被告提供的相关文件、证件，返还合同专用章和售房财务专用章。从2003年1月至2005年8月，景浓荣本人及其安排的木一公司员工谷立卫、凌宗懋、李明英、李红等人，以与购房人签订《预约签订的协议（内部销售合同）》等方式销售瀛丹大厦在建房，并特别约定购房人只能与景浓荣签订《重庆市商品房买卖合同》，只能将购房款支付给景浓荣，否则合同无效。2007年10月13日，重庆市第一中级人民法院作出（2007）渝一中法刑初字第105号刑事判决书，认为：景浓荣在2003年1月至2005年8月间，以非法占有为目的，明知自己无实际履行能力等，骗取张德群等29户（不包含原告）购房款461万余元，构成合同诈骗罪，判决：被告人景浓荣犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金50万元，责令退赔被害人经济损失4614293.69余元。后景浓荣上诉，重庆市高级人民法院于2007年12月17日作出（2007）渝高法刑终字第233号刑事裁定书，驳回上诉。认定上述事实，有经当庭质证的以下证据：原告、被告的委托代理人在庭审调查中的陈述、原告举示的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》、《重庆市商品房买卖合同》及房款收据，本院依法调取的（2007）渝一中法刑初字第105号刑事判决书、（2007）渝高法刑终字第233号刑事裁定书，民事判决书在案佐证，足以认定。本院认为，因被告向景浓荣出具了《承诺书》，从承诺书内容应认定景浓荣有权代表被告出售渝北瀛丹大厦房屋，景浓荣的售房行为是履行代理事项的行为。虽被告于2003年11月23日通过媒体公告的形式解除《承诺书》，但原告根据景浓荣所掌握的合同章及财务章等相关材料，有理由相信景浓荣有权代表被告，故景浓荣与原告签订房屋预售合同所产生的法律后果应当由被告承担。依照我国合同法的规定，当事人签订合同不得违反我国法律、法规的强制性规定，否则，签订的合同无效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因被告所开发建设的本案所涉的房屋至今未取得商品房预售许可证。原、被告双方签订的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和《重庆市商品房买卖合同》无效，被告因本合同取得的购房款250360元（景浓荣收取）应当返还，故本院对原告要求返还房款250360元的请求予以支持，其请求返还购房款的差额部分，因无证据证明，不予支持；原告要求的被告支付利息的请求，双方在签订合同时，被告明确知道该房未取得商品房预售许可证而销售房屋，原告未尽到对该房是否取得商品房预售许可证的审查义务，故双方在签订合同时均存在过错，无法区分过错大小，但针对被告实际占用原告购房款多年的事实，支持从原告交款之日起以所交购房款为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的利息为宜。对原告要求被告支付违约金的请求，因合同无效，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司于本判决生效后立即退还原告何丽购房款253360元及利息（从2003年8月11日起至付清之日止，以253360元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；二、驳回原告何丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5100元，减半收取2550元，由被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 陶 立二〇一七年十二月十一日书记员 马泽林