福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第3222号原告福州诚安信物业管理有限公司，住所地福州市台江区西环南路99号东煌花园8座808单元。法定代表人彭秀兰，总经理。委托代理人沈荔融、潘清泉，福建国富律师事务所律师。被告钱海，男，1969年1月22日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福州诚安信物业管理有限公司诉被告钱海物业服务合同纠纷一案中，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告福州诚安信物业管理有限公司的委托代理人沈荔融、潘清泉，被告钱海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州诚安信物业管理有限公司诉称，福州市仓山区和兴苑小区业主委员会与原告福州诚安信物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定将坐落于福州市仓山区金祥路530号和兴小区委托原告进行物业服务。合同约定按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取物业费；物业费在每月25日前交纳；业主或物业使用人未足额交纳物业费的，应按物业费的15%支付违约金；电梯运行公摊按楼层系数分摊等。自受托进行物业服务以来，原告始终按照合同约定履行义务，妥善进行物业服务工作，为被告提供优质高效的物业服务。小区大部分业主按合同约定交纳相应费用，原告也在该小区从事物业服务多年。被告系和兴苑小区2#楼502单元业主，该住宅建筑面积为142平方米，每月应交纳物业费人民币99.4元、电梯运行公摊费16.02元。被告自2012年1月起至今拒不支付物业费等，截止2015年3月31日，已欠物业费计人民币3876.6元、电梯公摊费624.9元，应支付违约金581.49元（计算过程：3876.6元×15%=581.49元）。上述欠款经原告多次催缴，被告至今未付。现请求判令：1.被告向原告支付物业费人民币3876.6元及违约金581.49元、电梯运行公摊费人民币624.9元，合计5082.99元；2.本案的全部诉讼费由被告承担。被告钱海辩称，一、物业服务合同无效。理由如下：1、业主委员会是73630部队于2006年指定五人组成，任期3年。此后未曾由业主投票选举或业主委员会换届选举。原告提供签署于2012年11月15日的物业服务合同中，甲方代表此时已超过业主委员会代表的任期，丧失其和兴苑全体业主代表的权利，属于无权代理。因此，该物业服务合同无效。2、原告提供签署于2012年11月15日的物业服务合同第二条：“甲方应向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积128平方米，位于1#楼102室”。该内容明显与事实不符。1#楼102室的确曾做物业服务用房，但该单元已于2009年由73630部队出售给部队干部个人。业主委员会将业主私人所有的房屋供物业公司无偿使用，明显超越业主委员会的权利。逾权签署的合同应当无效。二、物业服务合同关于提高物业服务费的条款无效。物业服务费的上涨，未经业主委员会或业主大会的讨论投票表决通过。事实上，原告不仅没有提高服务质量，反而降低了服务质量。因此，其提高物业服务费没有依据，提高物业服务费的合同条款无效。不但被告没有义务支付涨价部分的物业服务费，原告已向其他业主收取的相应费用还应当返还其他业主。三、原告怠于履行物业服务义务，无权收取相应的服务费用。原告缺乏服务意识，怠于履行服务义务，只顾收费，不顾安全，小区的安防监控系统由于缺乏维护导致彻底瘫痪。原告对小区安全隐患置若罔闻，业主严重缺乏安全感；原告对破损的单元楼门口玻璃雨遮视而不见，从不修缮，小区形象严重受损，业主的生活质量受到严重影响。收取服务费的前提是提供了相应的服务，没有服务，就无权收费，这是最基本的常识。四、原告未经业主同意，擅自在小区内设立大量广告，影响了居住环境的美观。另外，原告还长期非法侵占小区广告收入。原告的这些行为，也是导致部分业主拒交物业费的原因。原告应当立即拆除擅自设立的广告牌，向业主交还侵占的广告收入。五、被告从来没有无故拒交物业服务费的行为。被告自收房以来，与前两任物业经理都相互尊重和理解，每半年一年总是主动交清应交费用。2010年6月份被告参加北京总部培训、7月份赴总部帮助工作。孩子在福州市区读初中，家人如果继续在和兴苑居住，交通生活十分不便。2010年至2013年孩子初中学习的三年，一家人除了逢年过节回来做卫生看看房子，基本都没入住原告服务的和兴苑小区。期间，2010年9月被告从北京回福州办事，特地回到和兴苑物业办公室向物业经理交清费用；得知被告没有实际居住，物业经理友好表示此后垃圾清理的费用不再收取。2011年1月被告回和兴苑过年，房屋入户门用双面胶贴着欠费催缴通知单：已欠物业费、垃圾清理费等3个月，计300余元。双面胶留在入户门上的污垢至今无法处理，这种不文明行为引发了被告缓交物业费。2013年被告的孩子升学高中，被告也完成总部的工作回到福州，全家人搬回和兴苑生活。物业人员来访交谈中，被告才得知物业费上调了，物业经理也换了。被告表示不接受涨价。经商谈，物业经理现场免除期间的垃圾清理费，水电公摊费，被告一次性交纳了2010年10月至2011年12月的物业服务费。不久后小区物业负责人再次更换，从此没再谈论物业费事情。综上所述，被告认为：一、原告主张物业服务费，首先应当由原告举证证明物业服务合同的效力。二、原告主张提高物业服务费，应当就提高服务费的合法性及依据承担举证责任。三、原告怠于履行服务义务，对小区安防监控系统不予维护，对破损的单元楼门口玻璃雨遮从不修缮，服务质量降低，无权收到相应的服务费用。原告没有做好服务，违约在先，故无权向被告索取违约金。四、对于原告擅自在小区内设立大量广告牌、长期侵占小区广告收入等行为，被告及其他业主将另行提起诉讼，要求原告停止侵权，并返还不当得利。综上所述，被告请求法庭依法审理，驳回原告的全部诉讼请求。原告福州诚安信物业管理有限公司向本院提交如下证据：A1.物业服务合同，证明：1、物业费按照每平方米0.7元／月计算；2、电梯运行公摊按楼层系数分摊等；3、业主或物业使用人逾期交纳物业费的，应按照物业服务费15%的标准向原告支付违约金；A2.缴费通知单，证明在被告欠费期间，原告曾通知被告缴费。被告对原告的证据发表如下质证意见：对证据A1的真实性、证明对象均有异议，对物业服务合同的签署时间有异议，在合同签订之前物业费是每平方米0.6元／月计算，对物业费按照每平方米0.7元／月的计算标准有异议。证据A2的真实性及证明对象均有异议，被告没有收到过缴费通知单，仅发现贴在被告入户门的2011年1月份的催缴单。被告钱海向本院提交如下证据：B1.小区广告牌照片，证明原告非法侵占小区广告收入；B2.瘫痪的安防和门禁系统照片，证明原告未尽到物业管理服务；B3.破损的单元楼门口玻璃雨遮照片，证明原告未尽到物业管理服务。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据B1的真实性有异议，小区只有一处滚动的广告，由业主委员会设立，收费也由业主委员会收取。对证据B2的真实性有异议，监控系统维修费比较高，需要动用小区的维修基金，动用维修基金需要经过小区全部业主的同意。对证据B3的真实性有异议，该照片是被告之前拍摄的，原告不知道现在是否维修好。本院对上述证据认证如下：证据A1与原件核对无异，客观真实，本院予以采信。证据A2为原告单方制作，本院不予采信。证据B1-B3是小区环境客观真实的反映，本院予以认可。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告钱海系福州市仓山区金祥路530号和兴苑小区2#楼502单元的业主，房屋建筑面积142平方米。2010年1月1日，原告与福州市仓山区和兴苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定福州市仓山区和兴苑小区业主委员会选聘原告对和兴苑小区提供物业服务事宜，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，带电梯住宅0.6元／月·平方米（不含电梯每月运行维保费用、维修材料费、电梯年检费），电梯运行电费按楼层系数分摊，自2011年1月1日起物业服务费按0.7元／月·平方米收取（含电梯月维保费用、电梯年检费用），物业服务费按月交纳，被告应在每月25日前履行交纳义务，若被告违反合同约定未能按时足额交纳各项物业服务费用的，应按物业服务费15%的标准向原告支付违约金，物业服务期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止。2012年11月15日，原告再次与福州市仓山区和兴苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，带电梯住宅0.7元／月·平方米（含电梯每月运行维保费用、维修材料费、电梯年检费），电梯运行电费按楼层系数分摊，物业服务费按月交纳，被告应在每月25日前履行交纳义务，若被告违反合同约定未能按时足额交纳各项物业服务费用的，应按物业服务费15%的标准向原告支付违约金，物业服务期限自2012年11月15日起至2015年11月14日止。本院认为，福州市仓山区和兴苑小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，是福州市仓山区和兴苑小区业主委员会代表该小区全体业主与原告签订的《物业服务合同》，符合有关法律规定，为有效合同。根据该合同的约定，原告为被告提供物业管理服务，被告应向原告交纳物业服务费及电梯运行电费。被告的辩解不足以成为拒绝交费的理由，其拒不履行合同义务，已构成违约，依法应承担相应民事责任。被告应向原告补交自2012年1月至2015年3月31日的物业服务费及电梯运行电费。自2012年1月1日至2015年3月31日止，被告应交纳的物业费为每平方0.7元×142平方米×39个月=3876.6元。按照《物业服务合同》的约定，被告应在每月25日前交纳物业服务费，若被告未能按时足额交纳各项物业服务费用的，应按物业服务费15%的标准向原告支付违约金，但被告提交的小区照片可以证实原告在提供物业服务过程中存在不足，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于电梯运行公摊费，被告同意按照原告提交的缴费通知单的金额支付，本院予以支持，原告提交的缴费通知单总额为461.1元，故被告应向原告交纳电梯运行公摊费461.1元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告钱海于本判决生效之日起十日内支付原告福州诚安信物业管理有限公司物业服务费人民币3876.6元、电梯运行公摊费461.1元；二、驳回原告福州诚安信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由原告福州诚安信物业管理有限公司负担8元，被告钱海负担42元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 翁 昕人民陪审员 陈 云人陪陪审员林弦声二〇一六年四月二十一日书 记 员 郭友情附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书规定履行期间的，从法律文书生效起计算。