黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终1257号
上诉人（原审被告）：管洪东，男，1974年9月25日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省哈尔滨市宾县。
上诉人（原审被告）：马芳，女，1975年8月10日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省哈尔滨市宾县。
委托诉讼代理人：管洪东，男，1974年9月25日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省宾县。
被上诉人（原审原告）：韩成慧，女，1983年10月20日出生，汉族，农民，住黑龙江省哈尔滨市依兰县。
委托诉讼代理人：刘长远，黑龙江超越律师事务所执业律师。
上诉人管洪东、马芳（以下简称管洪东夫妇）因与被上诉人韩成慧占有物返还纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2017）黑0125民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人管洪东及马芳的委托诉讼代理人管洪东、被上诉人韩成慧及其委托诉讼代理人刘长远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
管洪东夫妇上诉请求：撤销一审判决，驳回韩成慧一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，管洪东向韩成慧借款到期后，瞒着马芳将争议房屋通过开发商变更到韩成慧名下，马芳对此不知情，家庭中重大事项处理，应当夫妻共同处理，否则对另一方没有约束力。一审适用法律错误，管洪东夫妇向开发商交纳部分房款并没有进行不动产物权登记，不发生物权效力，享有债权，韩成慧与管洪东用争议房屋抵债也不产生物权效力，韩成慧也享有债权，双方的买卖行为是无效的。韩成慧与管洪东及案外人开发商三方达成的协议，是一种合同债权债务概括转让行为也是债权变更关系，不发生物权效力，马芳对于三方债权转让行为也不知情，对其没有约束力。
韩成慧辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。管洪东和韩成慧签订的房屋买卖协议符合《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖的事实，马芳知情也未表示反对，管洪东有权处分其名下的财产，马芳以不知道为由拒绝承认其签订的房屋买卖协议是没有法律依据的，退一步讲，即使马芳不知情，按照法律规定，管洪东处理夫妻共同财产的行为也是有效的，韩成慧是善意第三人，支付了全部购房款，并替管洪东、马芳补交了取暖费、物业费共计6.8万元。另外，争议房屋在开发商处登记为管洪东一人名下，因此，管洪东与韩成慧签订的房屋买卖协议合法有效。韩成慧在××016年1××月已经实际占有该房，马芳在××017年××月非法占有该房侵害了韩成慧的财产权利，韩成慧有权要求管洪东和马芳排除妨碍，返还财产，并赔偿损失。一审法院适用法律正确。上诉人称两次房屋买卖不发生物权效力的观点是错误的，物权包括所有权、用益物权和担保物权，韩成慧支付了全部房款并实际占有该房，马芳无理占有，引起诉争，如果马芳认为房屋买卖协议无效，应通过诉讼确认合同无效，不应非法强行占有房产。管洪东夫妇称双方的买卖行为是以房抵债，应由其二人负有举证责任。
韩成慧向一审法院起诉请求：1.管洪东夫妇搬出宁远镇金玲小区××期××单元401室；××.管洪东夫妇赔偿造成的经济损失5876元，因管洪东夫妇占房导致韩成慧不能出卖此房产生的银行贷款利率。
一审法院认定事实：管洪东、马芳系夫妻关系，韩成慧与管洪东系表兄妹关系。××016年8月，管洪东夫妇及女儿在证人杨某家（杨某系管洪东的姑父）居住，期间韩成慧前往杨某家与管洪东夫妇协商购买房屋一事，此房屋位于哈尔滨市宾县××小区××单元××室。经多次协商，××016年1××月9日韩成慧租车自依兰县到杨某家，协同管洪东前往宾县宁远镇办理房屋买卖事宜，当时马芳并没有前去宁远镇也未明确反对将此房卖给韩成慧。到宾县宁远镇后韩成慧与证人杨某、徐某及管洪东共同找到该房屋的开发商张玉斌，韩成慧与管洪东签订了房屋买卖协议，协议约定管洪东将座落于哈尔滨市宾县××小区××门牌号××单元××室以人民币16.8万元的价款卖给韩成慧，因该房屋尚欠开发商张玉斌房屋价款，韩成慧与管洪东便一同到张玉斌处，由韩成慧将房屋尾欠款及三年的取暖费、物业费补交齐共计人民币6.8万元。扣除此款后韩成慧将剩余的房屋价款交付管洪东，管洪东给韩成慧出具收条一份，注明收到购房款16.8万元。××016年1××月1××日，开发商张玉斌向韩成慧出具更名协议书一份，注明金玲小区××号楼××单元401室原登记在管洪东名下，现更名为韩成慧所有，此协议办理房产登记事宜。之后韩成慧占有该房屋将门锁更换。××017年××月，马芳在未经韩成慧同意的情况下，让开锁公司开锁入室，并占有此房屋。一审法院认为，韩成慧与管洪东签订的房屋买卖合同成立并合法有效，其理由如下：1.该案件争议的房屋虽然是管洪东和马芳夫妻关系存续期间购买，但没有办理不动产物权登记，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：不动产的物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。本案中管洪东夫妇只是向开发商缴纳了部分房款并没有进行不动产物权的登记，故不产生物权效力，只能享有该不动产的债权效力；××.韩成慧与管洪东签订了房屋买卖协议，符合《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；3.马芳在庭审过程中抗辩主张对房屋买卖事宜不知情，韩成慧在庭审中举证证据A6证人杨某和徐某当庭证词证明马芳对此事知情并没有明确表示反对，所以不知情的抗辩不成立；4.在此房屋买卖过程中，韩成慧与管洪东及案外人开发商张玉斌三方达成的协议，这协议的实质是一种合同债权的权利和义务转让，即韩成慧将管洪东、马芳拖欠开发商的房款及物业费等补齐，向管洪东缴纳了房款，并经开发商的同意取得了该争议房屋的全部债权。开发商张玉斌与韩成慧签订更名协议书后，这一协议书实质上解除了管洪东夫妇与开发商之间签订的房屋买卖协议。从而管洪东夫妇对该争议的房屋不具有相应的权利。综上，管洪东夫妇对该争议的房屋不享有权利后，马芳未经韩成慧的准许雇佣开锁公司将房屋门打开进入房屋居住，是一种无权占有的行为，其明知无占有的权利而仍然进行占有构成恶意占有，作为权利人，韩成慧有权要求管洪东夫妇返还不动产。韩成慧要求二人给付购买此房屋在银行贷款产生的利息这一请求不予支持。判决：管洪东、马芳于判决生效后30日内自座落于宾县××小区××门牌号××单元××室搬出。将该房屋交付给韩成慧居住。案件受理费50元由管洪东、马芳与上款同期缴纳。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审对一审认定的案件事实予以确认。
本院认为，关于马芳是否对案涉房产进行交易明知的问题。一审中，证人杨某（管洪东姑父、韩成慧姨夫）、徐某（杨某连侨）到庭作证，证实了马芳对卖房一事知情且同意卖房。基于二位证人与双方当事人特殊的人身关系，其证言客观可信，应为真实，能够证实马芳对管洪东与韩成慧买卖房屋的事实知情且同意。
关于管洪东夫妇主张双方存在债权债务关系，因偿还债务被迫签订房屋买卖合同的问题。因管洪东夫妇在一、二审诉讼中，没有提交证据证明双方存在过债权债务关系，且韩成慧予以否认，因此不能认定双方存在债权债务关系。管洪东夫妇以此作为抗辩理由没有事实基础，本院不予支持。
关于案涉房产涉及的权利问题。案涉房产尚未进行物权登记，根据我国物权法的规则，该不动产并未取得物权，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然案涉房产并未取得不动产物权，但并不妨碍当事人对其进行交易的行为，也不影响合同效力。本案中，管洪东与韩成慧签订房屋买卖合同，双方共同到开发商处办理更名事宜，韩成慧补交了涉案房屋各项欠款，开发商为双方出具了更名协议，将涉案房屋变更至韩成慧名下，该事实表明，开发商与管洪东夫妇的合同关系解除，与韩成慧形成了新的合同关系。根据前述法律规定，虽然没有办理物权登记，但不影响合同效力，因此，管洪东夫妇因合同解除已经丧失了对案涉房产的占有使用权利，韩成慧基于生效合同，对案涉房产享有物上请求权，有权请求管洪东夫妇从案涉房屋中迁出。
综上所述，管洪东、马芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人管洪东负担50元，由上诉人马芳负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡耘耕
审 判 员 刘万福
审 判 员 付玉林
二〇一八年四月十日
法官助理 齐 跃
书 记 员 于凯华