广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤03民终2321-2323号上诉人（6576号案原告）：余永芳上诉人（6577号案原告）：杨登富上诉人（6578号案原告）：时圣海三案上诉人共同委托诉讼代理人：阮万广，广东闻仁律师事务所律师。三案上诉人共同委托诉讼代理人：郑丽娟，广东闻仁律师事务所实习律师。三案共同被上诉人：深圳华泰企业公司法定代表人：陈世明，总经理。委托诉讼代理人：胡晓海，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾洁，北京市中伦（深圳）律师事务所实习律师。上诉人余永芳、杨登富、时圣海因与被上诉人深圳华泰企业公司（以下简称华泰公司）确认合同有效纠纷三案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初6576-6578号民事裁定，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人余永芳、杨登富、时圣海上诉请求：一、撤销一审裁定，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由华泰公司承担。上诉事实和理由：一、余永芳、杨登富、时圣海从未向华泰公司提出过所有权确认纠纷之诉。二、余永芳、杨登富、时圣海与华泰公司确认合同效力纠纷三案中是平等主体关系而不是一审认定的不平等主体关系。三、余永芳、杨登富、时圣海与华泰公司之间签订的《深圳经济特区福利商品房买卖合同》属于平等主体的自然人与法人、其他组织设立变更终止民事权利义务关系的协议，福利房买卖是民事法律关系而不是其他关系。四、余永芳、杨登富、时圣海一审诉求的合同效力问题不属于最高人民法院司法解释关于界定历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷不属法院管辖的范围。最高人民法院司法解释界定的不属于法院管辖的范围是指“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。”被上诉人华泰公司辩称，请求二审法院维持原裁定，驳回上诉。一、一审裁定认定事实清楚、对本案法律关系定性正确。本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，而不是平等主体之间的合同纠纷，具体表现在一审已经查明的以下事实：1、在本案中，余永芳、杨登富、时圣海为职工，华泰公司为用人单位，余永芳、杨登富、时圣海和华泰公司之间是职工和用人单位之间的关系，双方并不是合同法意义上的平等主体。2、余永芳、杨登富、时圣海与华泰公司签订有《深圳经济特区福利商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定华泰公司将深圳市××路××小区的福利商品房出售给余永芳、杨登富、时圣海；买卖双方应共同遵守深圳经济特区房改规定。2015年初，余永芳、杨登富、时圣海以华泰公司为华泰公司提起所有权确认纠纷诉讼，请求确认《合同》约定的涉案房产分别属于余永芳、杨登富、时圣海所有。审理该所有权确认纠纷诉讼的一审法院深圳市福田区人民法院、二审法院深圳市中级人民法院、再审法院广东省高级人民法院均认定《合同》约定的涉案房产属于依据相关政策买卖的房改房，而非普通商品房。3、余永芳、杨登富、时圣海基于其是华泰公司的职工，根据国家和深圳市的房改政策，购买房改房，与华泰公司签订《合同》。因此，双方签订的《合同》不属于普通的商品房买卖合同，并非平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。针对以上第一项事实，余永芳、杨登富、时圣海在其提交的《民事起诉状》及一审庭审过程中，均认可自己为华泰公司的职工。针对以上第二项事实，《合同》约定的涉案房产属于房改房而非普通商品房是已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项，无须华泰公司再举证证明。针对以上第三项事实，余永芳、杨登富、时圣海一审提交的证据《购买住房申请书》、《购房交款通知书》、《购房职工房价计算表》、《华泰企业公司住房制度改革方案》、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》均能证明，华泰公司是根据房改政策与具备职工身份的余永芳、杨登富、时圣海签订的《合同》。因此，一审裁定认定上述事实清楚且具有充分的根据，对本案法律关系定性正确，本案二审应驳回上诉，维持原裁定。二、一审裁定适用法律正确，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）（以下简称38号文）的规定驳回起诉并无不当。在本案中，双方均认可多年之前的《华泰企业公司住房制度改革方案》等单位内部分房文件、国家和深圳市的房改政策是双方签订《合同》的基础。一审裁定适用38号文第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定驳回一审起诉并无不当，适用法律完全正确。三、余永芳、杨登富、时圣海落实房改的要求完全可以通过所在小区正在进行的城市更新程序实现，根本不需要通过民事诉讼来确权。余永芳、杨登富、时圣海提起本案诉讼，要求确认多年前签订的房改合同有效，目的就是要落实房改，取得房屋的所有权。但是正如38号文所规定的，对于历史遗留的落实政策的房改纠纷，涉及诸多历史性、政策性因素，解决这些问题不是人民法院的职能。余永芳、杨登富、时圣海向一审法院起诉请求：1、确认余永芳、杨登富、时圣海与华泰公司签订的《深圳经济特区福利商品房买卖合同》合法有效；2、华泰公司承担三案诉讼费用。一审法院认定事实：在1996年及2013年，华泰公司分别与余永芳、杨登富、时圣海等购房者签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，约定华泰公司将深圳市××路××小区的房屋出售给余永芳、杨登富、时圣海等购房者，房价类别为福利商品房全成本房价，核定准成本房价为4万多元至5万多元不等，核定住房配套费4千多元至5千多元不等（2013年签订的合同没有约定配套费，约定房价为7万元至8万元不等，最终房价待核算后多退少补）；余永芳、杨登富、时圣海购买上述福利商品房后，须执行政府有关福利商品房售后管理规定；余永芳、杨登富、时圣海家庭户口迁离深圳特区的，必须将上述住房退给华泰公司或补差价的单位，华泰公司或补差价的单位按以息抵租的原则处理，已收房款退给余永芳、杨登富、时圣海；余永芳、杨登富、时圣海以准成本价或全成本价购房的，在特区内调动时，余永芳、杨登富、时圣海接收单位或余永芳、杨登富、时圣海需按房改规定一次性向华泰公司或补差价的单位补偿差价;双方应共同遵守深圳经济特区房改规定及本合同条款。签订合同前后，余永芳、杨登富、时圣海向华泰公司付清了购房款。华泰公司也将房产交付给了余永芳、杨登富、时圣海占有、使用。华泰公司还为部分职工办理了华泰公司自己制作的《房产证》。华泰公司于1995年12月15日制定的（95）华字170号《华泰企业公司住房制度改革方案》规定，经公司研究并提请1995年12月14日职代会审议通过，决定将我公司家属住宅楼由原来的收取低房费，改变为按深圳市现行的福利房全成本价出售给职工个人；房改对象：我公司有深圳市常住户口、暂住户口的固定工、合同制工、离退休职工；已经住进公司家属住宅楼的职工进行房改，尚未住进楼房或仍住其他房屋的，不进行房改；交清房款后，有深圳户口的可发给深圳市正式房产证，没有深圳户口的职工，发给公司内部房产证，待取得深圳户口后再更换成深圳市房产证，两种房产证在企业内部具有同等效力；本单位职工购买的全成本福利房，享有使用权以市发房产证为准，持深圳市房产证的，五年内不准出售、出租或转让。另查，华泰生活小区位于深圳市××路，土地来源有划拨，有协议出让，共27栋楼，其中×栋综合楼，×栋单身楼，1×栋住宅楼。×栋住宅楼共764户，×至×栋、1×栋住宅楼已取得房地产证，权利人是华泰公司，尚未进行分户办证登记。10、11、12、15栋住宅楼已办理规划许可手续，因为超面积建设，深圳市规划与国土资源局福田分局于2004年5月27日作出深规土福罚[2004]4号《行政处罚决定书》，认为该四栋楼未经审批增加建筑面积2583.68平方米，属于违法建设行为，决定对华泰公司罚款985932.288元，交清罚款后再到福田分局办理有关手续。华泰公司至今未缴纳罚款。该小区于2010年3月纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》，深圳市规划国土资源委员会于2011年9月30日作出《福田区景田南区××小区城市更新单元规划》，于2012年12月18日确认新世界公司为××小区旧城改造实施主体。再查，2015年初，××小区的部分购房者作为原告以华泰公司为被告，向一审法院提起所有权确认纠纷诉讼，请求确认涉案房产分别属于各原告所有。该案原告主张的基本事实与本案一致。一审法院经审理，认为该案属于“历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管范围，裁定驳回原告的起诉。该案原告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院经审理，确认了一审法院查明的事实，并认为一审法院认为该案属于“历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管的民事纠纷范围，并无不当，裁定驳回上诉，维持原裁定。二审宣判后，该案原告仍然不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院经审查认为，该案涉及如何适用房改政策的问题，需要由相关行政主管部门依据房改政策作出判定，一、二审法院认定该案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管的民事诉讼范围并无不当，该案原告的再审申请不符合相关法律规定的情形。裁定驳回该案原告的再审申请。一审法院认为，余永芳、杨登富、时圣海在三案中主张依据《中华人民共和国合同法》的规定，请求确认合同有效。但首先，与华泰公司分别签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，向华泰公司购买××小区房屋的当事人，已就房屋所有权问题，向一审法院提出过所有权确认纠纷诉讼。在该案中，生效民事裁定书已认定该案涉案房屋属于依据相关政策买卖的房改房，当事人请求确认房屋的所有权实际就是要求落实房改政策。并裁定驳回该案原告的起诉。余永芳、杨登富、时圣海与华泰公司之间签订的商品房买卖合同与上述所有权确认案件中原、被告签订的合同属于同一法律关系，也就是说余永芳、杨登富、时圣海向华泰公司购买的房产也属于依据相关政策买卖的房改房；其次，《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”而余永芳、杨登富、时圣海与华泰公司是根据国家和深圳市的房改政策签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》。余永芳、杨登富、时圣海基于其是华泰公司的职工和上述福利商品房买卖合同而实际占有、使用涉案房地产，并不是依据普通的商品房买卖合同占有、使用涉案房地产。双方签订的合同依法也不属于合同法规范的范围；再次，审查双方签订的合同是否有效，必然涉及需要审核原告的购买资格，是否仅购买本次的福利房等政策性因素，上述审核应由相关行政主管部门依据国家和地方政策进行，不可能由人民法院代替，因此本案实际亦属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管范围。余永芳、杨登富、时圣海的起诉应予驳回，余永芳、杨登富、时圣海的主张可向华泰公司上级主管部门和政府相关部门寻求解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，一审裁定：驳回余永芳、杨登富、时圣海的起诉。6576号案件受理费1550元、6577号案件受理费1187元、6578号案件受理费1150元（均已由余永芳、杨登富、时圣海预交），由一审法院退回给余永芳、杨登富、时圣海。本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本三案系确认合同有效纠纷。如前述，华泰公司的部分职工曾于2015年提起诉讼，诉求确认其对于所购××小区房产的所有权，该案生效民事裁定认定该案所涉房产为华泰公司与其职工根据相关政策买卖的房改房。本三案中，余永芳、杨登富、时圣海亦是基于华泰公司职工的身份，依房改政策与华泰公司签订本三案合同、支付购房款，通过单位内部分房的方式占有使用房产至今，目前尚未取得相关行政主管部门核发的房产产权证明，房改尚未完成。本三案合同签订的背景、房产占有使用的情况及房产产权的状态均与前述诉讼中所涉房产买卖合同签订及履行的情形相同，故本案涉案房产仍为依据相关政策买卖的房改房。一审关于涉案房产的性质认定正确，本院予以确认。本三案合同双方系基于其双方的身份关系，依据房改政策签订合同并履行合同至今，其双方合同签订的背景及履行的情况均涉及政策性因素，关乎如何适用房改政策的问题，故本案合同并非平等主体之间设立、变更、终止其双方权利义务关系的民事协议，据此，对于余永芳、杨登富、时圣海三人在本案中诉请的审查亦非人民法院受理民事诉讼的范围。一审认为本案属历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，据此驳回余永芳、杨登富、时圣海的起诉正确，本院予以维持。综上，余永芳、杨登富、时圣海的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一八年五月三日书记员 陈晓莹（兼）