上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2345号
上诉人（原审原告）：瞿春波，男，1986年3月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海硕日旷宇投资有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇振兴街4号1幢-739。
法定代表人：李世新，执行董事兼经理。
上诉人瞿春波因与被上诉人上海硕日旷宇投资有限公司（以下简称硕日旷宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初74398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人瞿春波上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请。
事实和理由：上诉人认可《定金合同》是预约关系，但《售房保证书》所确立的是房屋买卖关系，而不是预约关系。前案审理中，被上诉人抗辩系争房屋已经出售给其他人，不能过户，鉴于此情况，如果二审法院认定本案不适宜判令继续履行过户，也请求对法律关系认定予以更正，上诉人将另行主张救济。
被上诉人硕日旷宇公司未作答辩。
瞿春波向一审法院起诉请求：硕日旷宇公司继续履行就上海市浦东新区XX城XX路XX弄XX号楼XX单元XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的买卖合同，并交付房屋，瞿春波愿意按约在十天之内一次性支付剩余房款人民币1,610,797元（以下币种相同）。
一审法院认定事实：2016年1月14日，瞿春波作为乙方与硕日旷宇公司作为甲方签订《定金合同（供商品房预订时使用）》，合同第一条约定，乙方预订上海市浦东新区XX路XX弄售楼处《XX苑》XX幢XX层XX室房屋，该房屋建筑面积为78.81平方米。该房屋定于2017年4月30日交付。第二条约定，乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币21,559.03元,乙方预订的该房屋总房价为人民币1,699,067元，乙方采取贷款方式。第二条下方备注“享受活动2万抵4万，额外优惠2万”。第三条约定，乙方同意签订本合同时，支付定金人民币20,000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。第四条约定，甲、乙双方商定，预订期为7天。第六条约定，在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。签订该合同后，瞿春波支付了团购服务费2万元、定金2万元，合计4万元。经瞿春波与硕日旷宇公司确认，后因硕日旷宇公司销售人员失误，上述房屋又被出售给他人，致使瞿春波不能继续购买该房屋。
2016年1月29日，硕日旷宇公司销售人员谢赟、许海燕、周城市向瞿春波出具《售房保证书》，载明：客户瞿春波因XX号楼XX单元XX室房源产生纠纷导致交易不成功，现移至XX号楼XX单元XX室（即系争房屋），价格根据XX号楼XX单元XX室，总价为1,630,797元。目前已交纳现金4万元，其中定金2万元、电商服务费2万元。电商团购协议和定金收据已全部收回，双方不得违约，如有违约，此协议有法律效力。如因价格原因导致瞿春波无法购买则按最终司法途径解决。
后瞿春波又再次要求就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，但硕日旷宇公司拒绝且认为《售房保证书》未加盖公章，系三名销售人员未经授权擅自签署的，对硕日旷宇公司不产生约束力。瞿春波遂诉至一审法院，要求确认《售房保证书》有效，案号为（2017）沪0115民初16291号，2017年4月18日一审法院判决：瞿春波与硕日旷宇公司于2016年1月29日签订的《售房保证书》有效。硕日旷宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。基于该案生效判决，瞿春波认为其有权要求继续履行双方的买卖合同，故诉至一审法院，诉请如前。本案审理过程中，经一审法院释明，瞿春波要求继续履行合同属于强制订立本约，事实上不能履行，然，瞿春波仍坚持原诉讼请求。
一审法院认为：本案的争议焦点在于瞿春波与硕日旷宇公司于2016年1月14日签订的《定金合同》是否构成本约。首先，就合同的文义而言，合同明确载明瞿春波与硕日旷宇公司系就预订商品房事宜订立《定金合同》，合同第四条也明确约定预订期为7天，双方需另行签订《上海市商品房预售合同》，从文义解释的角度出发，该《定金合同》性质应为预约；其次，就合同的形式而言，合同第三条就定金进行了约定，也明确在签订商品房预售合同后，定金方转为房价款。合同第六条针对违约责任也仅约定了定金罚则，而并无其他违约责任的约定。该《定金合同》在形式上与本约也显有不同。再次，该份合同虽在第一条、第二条就房屋坐落和面积以及房价款作出了约定，但对于其他房屋买卖所必要之交易条件，如付款流程、过户时间、产证办理时间、交付标准等内容并未作出约定，可见仅凭该份《定金合同》并无法实现房屋买卖的交易目的，双方尚需进一步磋商并另行缔约，方可确定房屋买卖交易之各项要件。最后，就履约情况而言，瞿春波仅支付了定金2万元，并未支付首付款或任何其他剩余房款。这一交易行为也与在订立本约情况下的交易习惯不符。综上，瞿春波与硕日旷宇公司在签订《定金合同》时的真实意思表示应当是为保证本约的顺利缔结而签订该预约合同。
而关于《售房保证书》，虽然一审法院于另案中确认该《售房保证书》有效，但该《售房保证书》一来没有就房屋买卖之各项必要交易条件予以进一步明确，二来也并未明示或默示约定变更原《定金合同》的预约性质。因此，仍应当认定《定金合同》的预约性质。根据预约合同的性质，不适合强制订立本约，故对于瞿春波要求与硕日旷宇公司履行房屋买卖合同并交付房屋之诉讼请求，一审法院难以支持。一审法院就此向瞿春波进行了释明，但瞿春波仍坚持原诉请，由此产生的不利法律后果由瞿春波自行负担。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百二十五条之规定，于二〇一七年十二月十四日作出判决：驳回瞿春波的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由瞿春波负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，被上诉人在（2017）沪0115民初16291号审理中表示，6号楼也已经由其关联公司全部预订，无法再出售给上诉人。
本院认为，关于《售房保证书》的法律性质认定问题。第一，该保证书的签订背景是被上诉人确认其将上诉人原订的房屋转售给他人，导致原《定金合同》无法继续履行，被上诉人为解决上诉人的争议而签署该保证书。第二，从形式上看，被上诉人已经不再使用用于订立预约关系的《定金合同》文本，而是对上诉人单独提供了该份保证书。第三，从文义表述看，首先，该保证书约定房屋总价为1,630,797元，上诉人已支付的现金为4万元，该表述系将上诉人已付的4万元作为已付房款予以确认；此外，该保证书记载：双方不得违约，如有违约，此协议有法律效力。如因价格原因导致瞿春波无法购买则按最终司法途径解决，而不再使用“乙方拒绝签订商品房预售合同，甲方应双倍返还乙方已支付的定金”的表述，足以充分说明被上诉人对此保证书具有正式合同效力的承诺意思。综合上述情况，本院认定《售房保证书》的合意是对标的房屋及交易价格的最终确认，房屋买卖合同关系的主要内容已经达成，双方在签约时的真实意思表示系产生房屋买卖合同的法律关系，故《售房保证书》的法律性质应属房屋买卖合同。一审法院将《售房保证书》认定为预约确属不当，本院予以纠正。
关于上诉人所称的合同继续履行问题，鉴于被上诉人在前案一审中明确表示系争房屋已经出售给他人，无法过户给上诉人，在本案中也明确表示拒绝继续履行《售房保证书》。上诉人也未举证证明系争房屋目前仍处于适于继续过户履行的状态，并表示请二审法院对此问题酌情认定，本院综合上述因素，认定上诉人提出的继续履行过户的诉请已经缺乏客观基础，故不予支持，上诉人可另外主张救济途径。
综上所述，一审法院的判决结论正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人瞿春波负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年四月三日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……