贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0103民初195号
原告尹修军，男，侗族，1984年10月19日生，住贵阳市云岩区。
委托代理人刘羽莎，贵州黔信律师事务所律师。
被告贵阳义信房地产开发有限公司（以下简称“义信公司”），住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路峰会国际A栋24楼1号房。
法定代表人曾阳，职务董事长。
委托代理周志勇、邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
原告尹修军诉被告义信公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月1日作出（2015）云民一初字第986号民事判决书。被告义信公司不服，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。贵州省贵阳市中级人民法院于2015年11月13日作出（2015）筑民一终字第1786号民事裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹修军的委托代理人刘羽莎，被告义信公司的委托代理人周志勇、邓明松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告尹修军诉称，原告系购买被告开发的贵阳市××茶路××号“义信麒麟苑”经济适用房的业主。原告购房合同签订之日向被告支付了购房款258624元。原告与被告在订立《商品房买卖合同》中第八条约定“出卖人应当在2013年8月5日前”向原告交房，但是被告未如期向原告交房，构成违约。购房合同第九条第1项（2）约定，延期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点一的违约金赔偿购房人。原告经调查了解，被告自定的这个赔偿比例远远低于本市其他房开商违约金赔偿比例。因被告违约造成原告的经济损失，属于有严重过错的一方。原告认为万分之零点一的赔偿额不足以弥补原告的经济损失，原告过渡周转费的增加，银行贷款利息负担，完全是被告的违约行为所造成。原告属于经济弱势群体，被告的行为已严重地影响了原告的切身利益。原告为维护合法权益，遂诉至本院，请求判令：一、《商品房买卖合同》第九条违约金比例调整为万分之一；二、被告按万分之一的标准支付原告逾期交房违约金（从2013年8月6日至实际交房之日止）；三、诉讼费由被告承担。
被告义信公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定被告违约责任即违约金为总房价的万分之零点一，该约定不违反法律规定，对双方有约束力，应当按照合同约定履行。涉案房屋属于经济适用房，不应适用关于商品房的规定进行审理。涉案业主已经签署了业主收房承诺函，该承诺函系双方当事人真实意思表示，应属有效。该承诺函对于逾期交房的违约金进行了处置，在签署该函后，应对其余违约金进行放弃处理。原告未提供证据证实损失低于合同约定的违约金，调整违约金无依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月21日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买义信公司开发的位于贵阳市××茶路××号地块（现定名）“义信麒麟苑经济适用住房（廉租房）”第A，B栋A1单元20层6号住宅用房一套，购房款总金额人民币258624元。对于房屋的交付，合同第八条约定“出卖人应当在2013年8月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，同时约定“遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。合同签订后，原告向义信公司支付了购房款258624元。2014年8月10日，原告向被告出具了一份《业主收房承诺函》，该承诺函第2项载明“对贵公司应付的逾期交房违约金，2014年4月30日前按《商品房买卖合同》约定处理。2014年5月1日至2014年5月31日按《商品房买卖合同》约定违约金5倍赔付，2014年6月1日至2014年6月30日按《商品房买卖合同》约定违约金6倍赔付，2014年7月1日至2014年7月20日按《商品房买卖合同》约定违约金7倍赔付，2014年7月20日后逾期交房的违约金，本人放弃，且不在任何时间以任何形式要求贵公司支付”。被告已将房屋交付原告使用，原告也已经按照上述《业主收房承诺函》中关于违约金的承诺收到了逾期交房违约金1922元。被告在庭审中称房屋已经验收合格具备交付使用条件，但不能提供相关证据予以证明。
另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2013、2014年贵阳市房屋租金指导价公告》中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等、四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。
以上事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，义信公司应当在2013年8月5日前将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房义务，且未能提供证据证明遭遇了不可抗力并在发生之日起30日内告知了买受人，即被告延期交房不符合双方约定的免责条款，故被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告诉请“将购房合同第九条违约金比例变更为万分之一至被告交付合格产权房日止”实质为“原告认为双方约定的逾期交房违约金约定过低，要求将违约金调整为按日按已付购房款的万分之一计算”。关于逾期交房违约金的比例问题，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及《业主收房承诺函》中对逾期交房违约金均进行了约定，但本院认为，根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失；且虽本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是义信公司逾期交房给房屋买受人造成的损失并不会因为该房屋的保障房性质而有任何减少，故本院酌情将违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”计算。另虽然被告已经将房屋交付原告使用，但被告未能提供房屋竣工验收合格的依据，不能举证证明该房屋已经具备交付条件，即被告不能证明其已按照合同约定履行了交付房屋的义务。综上，对被告要求将购房合同第九条违约金比例变更为万分之一至被告交付合格产权房日止的诉请，本院予以支持，但总数额应当扣除已得到的1922元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，判决如下：
一、原告尹修军与被告贵阳义信房地产开发有限公司于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》第九条中关于违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”；
二、被告贵阳义信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以原告尹修军已付购房款258624元的万分之一为标准按日计算向原告尹修军支付逾期交房违约金（违约金计算日期从2013年8月6日起至实际交房之日止,并扣除已得到的1922元违约金。)
三、驳回原告尹修军其余诉讼请求。
案件受理费60元，由被告贵阳义信房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 章放忠
审 判 员 郑 好
人民陪审员 覃小红
二〇一六年六月十六日
书 记 员 乔维姗