浙江省绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0604民初2100号
原告：浙江德盛建设集团有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道德盛大厦26楼。法定代表人周月新，董事长。
诉讼代表人：浙江震天律师事务所。
委托诉讼代理人（特别授权）：赵樑波，浙江震天律师事务所律师。
被告：戴卫兵。
委托诉讼代理人（特别授权）：施涌涌，上海市南星律师事务所律师。
原告浙江德盛建设集团有限公司（以下简称德盛公司）与被告戴卫兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月25日、2016年7月29日两次公开开庭进行了审理。原告德盛公司的委托代理人赵樑波、被告戴卫兵的委托代理人施涌涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德盛公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2009年12月30日签订的《德盛大厦卡拉OK承租合同》、2012年6月20日签订的《补充协议》、2010年2月19日签订的《房屋租赁协议》、2014年3月28日签订的《房屋租赁补充合同》；二、被告在解除合同之日起一个月内腾退全部租赁房屋（德盛路101号一层、德盛路93号二层、德盛路93号三层、王充路588号二层、王充路588号三层、德盛大厦601室三分之一间）；三、被告向原告支付租金691.25万元，违约金50万元，并支付自2016年1月1日起至法院生效判决书指定履行之日止以691.25万元为基数按同期银行贷款基准利率计算的利息。在审理过程中，原告自愿撤回以下诉讼请求：解除2010年2月19日《房屋租赁协议》及2014年3月28日《房屋租赁补充合同》、腾退租赁房屋（德盛大厦601室三分之一间）、支付租金3万元及相应利息。事实和理由：2009年12月30日，原告德盛公司与被告签订《德盛大厦卡拉OK承租合同》，约定：将原告拥有的德盛大厦观光电梯旁约500平方的一、二、三楼全部面积约6500平方米（房产证登记：德盛路101号一层、德盛路93号二层、德盛路93号三层、王充路588号二层、王充路588号三层），出租给被告用于开办KTV营业，租期16年，从2009年12月18日至2025年12月17日，第一年租金100万元，后每二年租金增加10万元，每年一付，首期在合约签字之日支付，以后每年在起租日支付；如被告不能按合同条款向原告支付承包费（租金），超过5天，原告有权终止合同，并有权追索未缴纳承包款，并支付违约金50万元。合同生效后，原告即将约定的房产全部出租给被告使用。2012年6月20日，双方又签订《补充协议》，约定在2015年支付租金100万元。
2010年2月19日，原、被告订立《房屋租赁合同》，双方约定将德盛大厦6楼半楼（房产证登记：德盛大厦601室）出租给被告使用，租赁期限15年。2014年3月28日，原、被告又订立《房屋租赁补充合同》，将德盛大厦6楼半楼面积出租调整为三分之一面积出租，每年租金3万元，每年5月底前支付，期初支付。
2014年5月15日，浙江德盛建设集团有限公司被上虞法院受理破产清算，并指定浙江震天律师事务所为管理人。管理人接管破产企业以来，从未收到过被告交付的租金。经查，被告应在2015年5月底前支付租金3万元，2015年12月底前支付租金100万元，由于被告逾期未付，管理人于2016年1月22日、2016年2月15日先后多次发函和口头催告，但遗憾的是被告均置之不理。另发现，破产企业原法人代表出具的收条存在很大的虚假嫌疑，在破产企业的财务账上从未收到过被告支付的租金，有必要对被告的真实支付情况进行审查。
被告戴卫兵辩称：被告已按补充协议的约定付清了2014年之前应付的所有租金，2015年5月5日支付了2015年应付的租金10万元，尚欠付2015年应付的租金为90万元，被告需要说明的是，之所以未付清租金是因为原告自身破产清算的原因，原告的德盛大厦整幢大楼的用电由被告垫付后再向大厦各住户收取，且已经发生过承租户逃单的现象，故剩余房租被告存在不安抗辩权，有权在没有解决电力户名的情况下拒绝支付，这在被告于2015年5月5日支付10万元租金时已经明确告知了原告，同时大厦屋顶的维修因原告自身履行能力的制约亦由被告在维修支付维修费用。
经审理查明：2009年12月30日，原、被告签订《德盛大厦卡拉OK承租合同》一份，约定原告所属位于德盛大厦观光电梯旁约500平方二楼全部，三楼全部面积共约6500平方米交与被告用于KTV营业。承包（租）期为十六年，自2009年12月18日至2025年12月17日；第一年租金为100万元，后每二年租金增加10万元，租金每年一付，第一年为合约签字之日支付，以后每年起以起租日为房租支付的日期，2020年至2025年的房租乙方（被告）不用支付，到期后乙方所投资的KTV所有设备装修及经营权全部归甲方（原告）所有，抵冲2020年至2025年的房租；甲方负责供电、供水（含消防系统），相应承包范围内的水电费由乙方自负；违约责任：在乙方未违反本合同所约定的乙方合同义务的前提下，甲方不得终止合同，否则由此造成的损失由甲方负责赔偿，并支付违约金50万元；如乙方不能按合同条款向甲方支付承包费，超过5天甲方有权终止合同，并有权追索未缴纳承包款及甲方损失费，并支付违约金50万元。合同并就甲方双方的权利义务作出了约定。合同签订后，被告承租房屋至今。
2012年3月29日，原、被告达成协议书一份，协议书约定：乙方因资金问题无法垫付德盛大厦电费，造成大厦几次停电，物业公司又无法管理，对被告经营造成影响，现经双方协商，原告将配电房交给被告管理。1、从2012年4月份起德盛大厦的配电房过户至被告名下，由被告实行管理、维护，大厦产生的电费由被告垫付，再由被告自行向各住户收取；2、配电房的管理、维修等一切费用由被告支付，再由被告向各住户协商收取；3、被告须确保配电房的正常运行，对于不服从管理的住户，被告有权停止供电；4、为避免被告垫付的风险，原告同意将在收取被告房租费时的最后款项中的70万元作为风险押金，在被告租期结束后，双方按实结算，多退少补；5、在被告租期未到之前，原告不得收回管理权，否则配电房的管理风险押金被告有权扣除，作为被告的用电风险保证金。到期后，如被告续租，否则此协议随房租合同顺延。
2012年6月20日，原、被告双方签订《补充协议》一份，补充协议约定甲乙双方于2009年签订了德盛大厦房屋租赁合同，现因甲方经营出现问题，拖欠了较多人工工资等资金困难，经与乙方友好协商，乙方同意提前支付2020年前的房屋租赁费，现达成以下协议：一、2013年前的房租费（含2013年）已全部付清，所以租金应为2014年至2020年六年房租共计780万元整。因考虑乙方提前支付，双方协商实际支付房租费为650万元整。二、支付方式为2012年9月1日—2013年12月30日支付350万元整，2014年支付200万元整，2015年支付100万元整。三、因甲方欠乙方房屋维修费用50万元和甲方在KTV消费从开业至上月末共计120万元整，现双方协商在2012年9月1日—2013年12月30日支付的房租费中抵充150万元整，乙方实际支付甲方200万元整。
另查明：被告已按照2012年6月20日《补充协议》关于租金数额及支付方式的约定付清了2012年9月1日—2013年12月30日应付的租金200万元以及2014年应付的租金200万元。2015年应付的租金为100万元，被告仅于2015年5月5日支付10万元，尚欠90万元未付。
同时查明：本院于2014年5月15日受理了杭州建翔建筑构件有限公司等对被告德盛公司的破产清算申请。2014年6月11日，本院指定浙江震天律师事务所担任被告德盛公司管理人，由其履行包括代表被告参加诉讼等管理职责。
以上事实由原告提交的《德盛大厦卡拉OK承租合同》、《补充协议》、（2014）绍虞破字第4-6号民事裁定书、（2014）绍虞破字第4-1号、民事裁定书等证据，被告提交的收条（据）、支付凭证（转账支票存根、现金支付存根、银行转账交易信息和回单、收款收据等）、被告庭后提交的2012年3月29日协议书等证据，以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间于2009年12月30日签订的《德盛大厦卡拉OK承租合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应属合法有效，2012年6月20日的《补充协议》系双方对承租合同相关内容的变更，亦对双方具有约束力。关于双方争议的被告实际欠付租金数额的问题，本院作如下评析：首先，2012年6月20日签订的补充协议对2013年之前（含2013年）的租金已经全部付清的事实进行了明确，对此本院予以确认；其次，该补充协议关于2014年至2020年六年租金数额及支付方式的约定系对原承租合同相关内容的变更，应按照变更后的租金及支付方式履行，故对原告提出仍按原承租合同约定进行主张的意见，本院不予采纳；再次，被告举证的转账支票存根等相关支付凭证，虽然部分证据中显示收款方并非原告德盛公司，但被告同时举证的收条（据）均有原告德盛公司盖章或公司法定代表人周月新签字确认，虽然收条（据）上有小部分未有支付凭证对应，但考虑到原告公司已经签章确认的情况，故不排除现金支付的可能性，故可以证实被告实际支付租金的事实情况，至于原告提出的款项未能在原告公司账上体现的问题，则与被告无关。最后，根据被告举证的收条（据）及支付凭证等证据，本院经审查认定被告实际支付租金410万元，尚欠90万元。关于被告是否有权按照2012年3月29日协议书的约定，而拒付其中的70万元租金的问题，对此本院认为，该协议书符合证据特性，亦与被告提供的由德盛大厦物业公司上虞市靖康物业有限公司出具的函的内容相印证，故对真实性予以确认，协议书时间虽早于《补充协议》，但《补充协议》未对配电房管理事宜及相应的风险押金等内容作出约定，故协议书可视为双方对配电房管理事宜及相应的风险押金作出了单独的约定，故协议书对原、被告双方均具有约束力，根据协议书第四条，被告欠付原告的90万元租金中的70万元应为风险押金，根据约定应在租期结束后由双方按实结算、多退少补，故70万元租金支付时间未届，原告要求被告支付，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的要求解除合同并要求被告腾退房屋的诉请，对此本院认为，被告根据补充协议的约定已经提前支付了2020年之前的大部分租金，欠付的是将来租赁房屋而应承担的相应的租金，故原告主张解除合同并要求被告腾退房屋的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担违约金50万元的诉请，承租合同虽约定违约金标准为50万元，但结合被告的履行情况以及实际欠付租金金额，本院认为违约金标准明显过高，应予调整，可以实际欠付的租金为本按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的四倍计算。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告戴卫兵应支付原告浙江德盛建设集团有限公司租金200000元，限被告戴卫兵于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告戴卫兵应支付原告浙江德盛建设集团有限公司以200000元为本自2016年1月1日起至判决确定履行之日止按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的四倍计算的利息；
三、驳回原告浙江德盛建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费63478元，由原告浙江德盛建设集团有限公司负担59178元，由被告戴卫兵负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币63478元，逾期不交则按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 孙科为
代理审判员 王锦晶
人民陪审员 金妙芬
二〇一六年九月二日
书 记 员 王文洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……