上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2272号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海常春藤儿童用品有限公司，住所地上海市闵行区虹中路115号。
法定代表人：史金顺，董事长。
委托诉讼代理人：杨士敏，上海邦拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海春乐投资管理有限公司，住所地上海市松江区九亭镇金马路159号。
法定代表人：马美林，董事长。
委托诉讼代理人：张开华，上海市万方律师事务所律师。
上诉人上海常春藤儿童用品有限公司（以下简称常春藤公司）因与被上诉人上海春乐投资管理有限公司（以下简称春乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13288号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
常春藤公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人春乐公司原审第二项反诉诉请。事实和理由：上诉人确无证据证明提前三个月书面通知被上诉人，但双方在对上海市松江区九亭镇XX路XX号3幢厂房的第二、三、四、五层和附属小楼4间小房间的（以下简称系争厂房）的交接中，可以反映双方对租赁合同的终止是协商同意的。因为在《场地交接单》上明确载明“经双方协定”。而且，上诉人前后相隔9天对系争厂房内物品的搬离，均在双方协定后，被上诉人未阻止上诉人搬离，表明双方协商一致解除合同。再者，被上诉人派其员工张某到上诉人处对租赁合同解除后未结清费用进行结算的行为，亦证明双方对租赁合同提前解除是协商一致的。顾某、张某签署《场地交接单》与结算单的行为是得到被上诉人授权的。
被上诉人春乐公司辩称，其不同意上诉人常春藤公司的上诉请求。顾某、张某是被上诉人的普通员工，不是管理人员，未经授权亦不构成表见代理。上诉人没有按约提前三个月以书面形式通知被上诉人解除租赁合同，已构成违约。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年8月，常春藤公司向一审法院起诉请求判令：春乐公司返还常春藤公司租赁保证金人民币97,699元。一审审理中，春乐公司提起反诉，请求判令：1、常春藤公司支付春乐公司逾期支付租金违约金60,331.50元；2、常春藤公司支付春乐公司擅自提前解约违约金340,200元（按三个月租金计算）。
一审法院认定事实：系争厂房的权利人为春乐公司。
2014年9月22日，常春藤公司（乙方、承租方）与春乐公司（甲方、出租方）签订《上海市厂房租房合同》一份，约定春乐公司将系争厂房出租给常春藤公司。租赁期限为2014年12月15日至2019年12月14日止。合同第4.1条约定，2014年12月15日至2016年12月14日，每月租金108,000元；2016年12月15日至2017年12月14日，每月租金113,400元……。合同第4.2条约定，乙方应于每月10日，向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，但乙方得到甲方同意延后付款时除外。合同第4.3条约定，乙方支付租金的方式如下：先付后用，每月10日支付一次。合同第5.1条约定，甲、乙双方约定，甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金165,000元。……租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第9-3条约定，自2016年12月15日起，乙方若因业务发展需要，有权提前三个月，书面通知甲方，解除此合同。甲方在扣除相关的水、电、煤气和通讯等其他费用后，必须归还乙方剩余租赁保证金。合同第10.6条约定，非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，不足部分则由乙方另行支付。合同另对其他相关事项进行了约定。
其后，常春藤公司（乙方、承租方）与春乐公司（甲方、出租方）又签订《上海市厂房租房合同》一份，约定春乐公司将坐落于上海市松江区XX路XX号2幢地下一层（以下称为涉案地下室）出租给常春藤公司。租赁期限为2015年7月1日至2019年12月14日止。合同第4.1条约定，2015年7月1日至2017年6月30日，每月租金15,000元，2017年7月1日起每年房租递增5%……。合同第4.2条约定，乙方应于每季度的前十天，向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，但乙方得到甲方同意延后付款时除外。合同第4.3条约定，乙方支付租金的方式如下：银转支付，先付后用，每月支付一次。合同第5.1条约定，甲、乙双方约定，甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金0元……。合同第9-3条约定，自2016年12月15日起，乙方若因业务发展需要，乙方有权提前三个月，书面通知甲方，解除此合同。合同第10.6条约定，非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，不足部分则由乙方另行支付。合同另对其他相关事项进行了约定。
一审审理中，常春藤公司为证明其主张另提供了如下证据材料：
1、《场地交接单》二份，证明春乐公司员工“张某”、顾某于2017年3月15日、3月23日签收了《场地交接单》，常春藤公司已经将系争厂房返还给春乐公司；春乐公司认为“张某”不是其员工，顾某是其员工，但只是普通勤杂工，其未委派顾某对系争房屋进行交接；
2、结算单、水电费清单各一份，证明常春藤公司与春乐公司员工“张某”于2017年4月20日对租金、电费等进行了结算，扣除有关费用后，春乐公司应返还常春藤公司保证金97,699元；春乐公司认为“张某”不是其员工，故对结算不予认可。对水电费清单不清楚；
3、支付租金请款申请单；证明常春藤公司、春乐公司约定先开票，常春藤公司以银行汇款的方式支付租金，常春藤公司没有逾期支付租金；春乐公司认为先开发票后付也应当在每月10日前支付；
4、《场地交接单》一份，证明常春藤公司向春乐公司承租地下一层，向春乐公司返还时，常春藤公司于2016年10月28日也是向春乐公司员工顾某交接的；春乐公司认为地下一层和本案系争厂房是独立的，对地下一层提前解约常春藤公司也没有书面通知春乐公司，并不意味着本案系争厂房也参照交接，本案系争厂房提前解约应按合同约定书面提前三个月通知春乐公司；
5、押金收据一份,证明春乐公司于2009年12月10日向春乐公司支付押金165,000元；春乐公司对收取押金无异议。
春乐公司为证明其主张另提供了如下证据材料：
1、银行对账单一组，证明常春藤公司逾期支付租金的事实；常春藤公司对银行对账单无异议，但认为不能证明常春藤公司逾期支付租金；
2、《上海市厂房租赁合同》三份，证明由于常春藤公司未按合同约定提前三个月通知春乐公司解约，导致系争厂房空置二、三个月，给春乐公司造成了系争厂房空置期间的租金损失；常春藤公司对上述证据不予认可，与本案无关；
3、发票一组，证明租金不管是先开发票还是先付租金，常春藤公司应当在每月10日前支付租金；常春藤公司对上述证据不予认可，与本案无关。
一审审理过程中，法院通知案外人顾某到庭接受法庭询问。案外人顾某到庭后称：其是春乐公司公司勤杂工，本案中常春藤公司提供的二份《场地交接书》上的签名确实是其所签。常春藤公司承租系争厂房已经好几年，相互比较熟悉，后来常春藤公司要搬走了，常春藤公司要求其现场查看，其到系争厂房验看后没有损坏就在《场地交接书》签字了，事后，其将常春藤公司已搬离系争厂房的情况告知了公司。关于其在《场地交接书》签字的情况没有跟公司说过。另外，公司负责抄电表结算水电费的是老张，具体名字不清楚。
一审庭审中，常春藤公司、春乐公司一致确认，双方早在2009年起就系争厂房建立了租赁合同关系，春乐公司已收取常春藤公司保证金165,000元。
一审法院认为，常春藤公司、春乐公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同约定，自2016年12月15日起常春藤公司有权单方解除《租赁合同》，但常春藤公司需提前三个月书面通知春乐公司，现常春藤公司没有证据证明其已经提前三个月书面通知春乐公司。常春藤公司在未提前三个月书面通知春乐公司的情况下，于2017年3月15日擅自搬离了系争厂房二层，于2017年3月23日擅自搬离了系争厂房三、四、五层，上述行为显然已经构成了违约，应承担相应的违约责任。至于由春乐公司员工签收了《场地交接单》，以及由春乐公司员工于2017年4月20日与常春藤公司对租金、水、电等费用进行了结算，并不意味着春乐公司已经放弃了追究常春藤公司违约责任的权利。
关于常春藤公司要求春乐公司返还租赁保证金，由于春乐公司没有证据证明尚有其他费用未结清，故法院依法确认双方于2017年4月20日对租金、电费等进行了结算，春乐公司应当按结算结果将97,699元租赁保证金返还给常春藤公司。关于春乐公司反诉主张的逾期支付租金违约金，虽然合同约定常春藤公司应于每月10日向春乐公司支付租金，但根据春乐公司提供的证据显示，双方在实际履行过程中将租金支付方式变更为春乐公司先向常春藤公司开具发票，常春藤公司收到发票后按发票金额再支付租金，对此，春乐公司未提出异议，故春乐公司的上述反诉主张，法院不予支持。关于春乐公司反诉主张的常春藤公司擅自提前解约违约金，根据合同约定常春藤公司在租赁期间中擅自退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向春乐公司支付违约金，而常春藤公司认为合同约定的违约金标准明显过高，因此，法院根据常春藤公司的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，以及常春藤公司的预期利益，并根据公平原则、诚实信用原则，依法酌情确定常春藤公司按二个月的租金标准向春乐公司支付擅自提前解约违约金226,800元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一八年一月十日作出判决：一、上海春乐投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海常春藤儿童用品有限公司剩余租赁保证金97,699元；二、上海常春藤儿童用品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海春乐投资管理有限公司擅自提前解约违约金226,800元；三、驳回上海春乐投资管理有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,121元，反诉案件受理费3,654元，诉讼费用合计4,775元，由上海常春藤儿童用品有限公司负担2,351元，由上海春乐投资管理有限公司负担2,424元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人常春藤公司提供：1、系争厂房门禁系统示意图片与货运单，欲证明上诉人的货物数量及出车次数，未经被上诉人春乐公司同意，上诉人的任何货物均不能运出厂房；2、承运人出具的情况说明，欲证明其承运货物的始发地与目的地。被上诉人对系争厂房门禁系统示意图片的真实性无异议，但对其余证据的真实性无法确认。本院认为上述证据与上诉人搬离系争厂房是否构成违约无关。
本院认为，上诉人常春藤公司与被上诉人春乐公司就系争厂房与涉案地下室签订的《上海市厂房租房合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同约定自2016年12月15日起，上诉人若因业务发展需要，有权提前三个月，书面通知被上诉人解除此合同。实际履行过程中，上诉人搬离系争厂房与地下室未提前书面通知被上诉人解除租赁合同，被上诉人据此认定上诉人构成违约，而上诉人认为双方已经就解除租赁合同达成一致。对此，本院注意到，租赁合同虽然赋予上诉人任意解除权，但前提是上诉人提前书面通知被上诉人，如本案双方在实际履行过程中协商一致解除合同，应当有充分证据予以证明，而且还需要考察双方是否对合同解除的法律后果一并予以处理。但从本案的证据看，虽然《场地交接单》上有“经双方协定”的字样，但这只是签字双方对系争厂房与涉案地下室的交接达成一致，并不表明本案双方就解除租赁合同达成一致，更不意味着被上诉人已经放弃追究上诉人违约责任的权利。因此，本院认定双方未就租赁合同解除达成一致，上诉人提前搬离系争厂房实际构成违约，被上诉人有权要求上诉人承担提前解约违约金。因一审对违约金的酌定尚属合理，本院予以确认。上诉人常春藤公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,775元，由上诉人上海常春藤儿童用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年三月二十九日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……