江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1121民初3423号
原告：江西蓝途汽车销售有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区合口片区，统一社会信用代码91361100091071399E。
法定代表人：吴林永，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李芳统，男，该公司法务部长。
委托诉讼代理人：张朝辉，男，该公司法务专员。
被告：上饶市龙龙汽车销售服务有限公司，住所地江西省上饶市三清山西大道54号，注册号361100210017140。
法定代表人：童善华，该公司执行董事兼总经理。
原告江西蓝途汽车销售有限公司(以下至判决主文前简称蓝途公司)诉被告上饶市龙龙汽车销售服务有限公司（以下至判决主文前简称龙龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝途公司的委托诉讼代理人李芳统、张朝辉到庭参加诉讼，被告龙龙公司经本院合法传唤仍未到庭。本案现已审理终结。
蓝途公司向本院提出诉讼请求：1、依法判定原告不予按租赁合同规定向被告支付租金；2、请求被告退还原告已付的定金20万元及利息，赔偿原告50万元的违约赔偿金和因违约给原告造成的一切损失；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月10日，原、被告签订《店面租赁合同》，合同第1条、第3条、第4条、第7条规定，被告保证向原告出租的门面拥有完全所有权和使用权；合同签订生效后预付定金20万元；被告负责房屋的正常维修，且保证房屋能满足原告的正常使用和居住之需要；房屋交付后店内的设备、办公桌椅等设施归原告所有；若被告违反合同影响原告使用房屋，除退还租金和利息外，赔偿违约金50万元。在租赁合同签订生效后，原告按合同约定支付了20万元合同定金，实际履行了合同义务。然而，原告支付合同定金后，被告突然因债务纠纷等问题公司投资人及管理人均不见踪影，出现各种导致合同无法履行的情形，主要有：1、因被告公司债务纠纷问题导致债主经常到店面进行骚扰；2、因被告公司累计水费未缴共计3万元，导致自来水公司关闭供水系统，店内长期无水可用；3、合同规定，店内所有办公家具由被告提供，但被告与办公家具制作公司因款项事宜导致家具公司在原告经营期间多次强行搬迁家具；4、因被告与其他单位的债务纠纷导致银行、司法机关等相关部门多次到原告处提出查封店面，导致原告所经营品牌被竞品攻击，客户因怀疑原告无法持续经营而拒绝购买原告的产品，很多客户退还定金。以上情形导致原告工作遭受严重影响，无法经营。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同意思表示真实，内容合法，合同有效。根据相关法律规定及合同约定，因被告违约，原告有权不再支付租金，同时被告应支付合同约定的违约金和赔偿原告的经营损失。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
在本案审理过程中，原告多次变更诉讼请求。2018年3月9日原告当庭表示放弃要求被告赔偿经营损失的诉讼请求。2018年3月13日提交的书面代理词中，要求被告双倍返还已支付的定金20万元及利息，承担50万元的违约赔偿及因违约给原告造成的损失共计93.1302万元；并要求免除租金以抵偿经营损失。2018年4月11日第二次开庭时提交的《关于明确民事诉状第2项诉讼请求的说明》，要求被告双倍返还定金20万元及利息，承担至少500万元的违约赔偿金，合计至少540万元；同日原告提交二次开庭代理词，强调在按新出现的证据《合作协议》的约定被告应付原告540万元的基础上，请求不予支付2015年5月至2016年12月份的租金约50万元（按每年租金30万元计算）。2018年4月13日原告提交“最新意见，”决定不再坚持第二次庭审中提出的新诉讼请求，在一审中维持第一次庭审时的诉讼请求，即请求被告双倍退还原告已支付的定金20万元及利息，承担50万元的违约赔偿金和因违约给原告造成的一切损失，共计93.1302万元。
龙龙公司未到庭答辩。其提交书面答辩意见称，1、原告请求判定其不予按租赁合同规定向被告支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，其应依法将所欠房租169万元交付给上饶县人民法院执行局用于偿还被告的债务。原告承租使用出租房，拖欠租金两年零四个月租金未付。根据原、被告2015年4月10日签订的《店面租赁合同》约定，原告承租被告三清××大道××号4S店面房，租期十年，租金300万元，合同签订生效五个工作日内支付20万元定金，余款280万元在合同签订后一个月内付清。被告于合同签订的当日即已将出租房交付给原告使用，原告按约支付了20万元定金后，一直使用该房屋至2017年8月中旬，时间长达两年零四个月，但租金分文未付。根据原、被告2015年4月11日签订的《合作协议》的约定：原告以先租后买的方式就上××清××大道××号物业与被告开展合作，标的物范围包括4S店面、场地及设施、设备、所有装修及配套办公桌椅附属物。如租赁，租期十年，原有装修、设施、办公和关联合作费合计810万元，之后如达成买卖协议，则已支付的定金、租金和其他费用转为店面转让款，被告原与佳创维修签订的《场地租赁合同》解除，由原告与佳创维修重新签订，场地租金每年30万元由原告收取。该合同签订后，被告将上述合同范围内的所有租赁标的物全部交付原告使用，原告在两年零四个月的承租试用期内，实际应按每年81万元（折合每月6.75万元）的租金标准支付被告租金189万元，扣除已支付的20万元定金，尚欠169万元租金未付。原、被告签订上述两份合同并实际使用出租房后，上饶县法院执行局在2015年5月13日即通知原告协助法院执行，将应支付给被告的房租交给执行法院。但是，原告采取的方式是继续承租使用房屋，又不向被告支付租金也不向法院交付租金的方式进行拖延，直到2017年8月中旬，无偿地、不正当地使用被告的出租房长达两年零四个月。所以，原告在签订合同后，承租使用被告的房屋、场地、设施、设备等长达两年多时间而不肯支付房租，也不协助法院执行，是没有任何道理的。2、原告请求判决被告退还20万元定金及利息，承担50万元的违约赔偿金和因违约给其造成的损失，也没有事实和法律依据。被告因公司债务问题陷入困境是事实，但这并不影响双方签订的《店面租赁合同》的履行。原告在2015年5月13日即接到上饶县人民法院的协助执行通知，即使是司法的强制力体现，也只是体现在让其将应支付给被告的房租交付给法院，并没有让原告出屋。而事实也证明，原告一直使用出租房到2017年8月中旬，并无人干涉其承租使用出租房。2017年8月中旬其从出租房搬离，也是主动搬离而非被司法机关或其他人强制搬离，所以，原告提出的因被告债务等纠纷导致租赁合同无法履行的理由不能成立。按照《店面租赁合同》的约定，原告应在2015年5月10日前支付租金280万元，但原告至今分文未付；按照《合作协议》的约定，原告应在被告与佳创维修解除合同后支付130万元租金，但原告至今分文未付；双方签订的合同期限为十年，而原告在承租了两年零四个月后，即单方地、主动地搬离出租房提前解除合同，原告的以上种种行为说明，本案要说违约也是原告违约。所以，原告的这一诉请根本没有事实和法律依据，应依法不予支持。3、原告提起本案诉讼，企图达到既逃离协助法院执行的义务又能够得到不当得利的双重目的。原告趁被告债务缠身无暇顾及房租及租赁合同的履行之机会，在不交房租使用出租房长达两年多时间，未通知被告而单方解除合同搬离出租房的情况下，反而对被告提起诉讼，要求法院判决其不予按合同的约定支付租金等，其目的很明显，就是企图通过诉讼逃避之前法院对其发出的协助执行的义务。然后，通过诉讼使自己获得不当得利，请求法院查明事实后依法判决。
本院经审理认定事实如下：原告蓝途公司于2014年1月27日成立，营业期限至2044年1月26日，公司股东为自然人股东吴林永、王根党及法人股东蓝途汽车有限公司，经营范围为商用汽车批发、零售等。因经营所需，2015年4月10日原告蓝途公司作为乙方，被告龙龙公司作为甲方，双方签订《店面租赁合同》。涉案相关合同条款内容为：第一条房屋坐落地址及概况：1、甲方出租的商铺坐落于上××清××大道××号（上饶市月亮湾汽车城内4S店面），建筑面积共计3797.46平方米。2、甲方保证向乙方出租的门面系公司拥有完全所有权和使用权，具体的房屋所有权证书登记人、房屋所有权证书编号、土地使用权证书编号、房屋建筑面积和使用面积等相关信息见附件。第二条租赁期限：租赁十年，自2015年4月11日起至2025年4月10日止；第三条租金：1、租赁期间总租金人民币300万元，甲方承诺中途不再调整；2、上述总租金签订合同生效预付20万元定金，合同签订生效后一个月后付清余款280万元；3、甲方收取租金前，应开具合法有效的发票给乙方（税金由乙方承担），否则，乙方有权拒付租金，并不因此承担违约责任；4、甲方应提供合法有效的账号、开户行给乙方，以便乙方通过转账方式支付给甲方，否则乙方不承担甲方提供错误账号造成的租金损失。甲方账号：20×××85，开户行名称：中国银行上饶市分行庆丰路支行；5、对甲方已签订未到期的租赁合同自签订本合同之日起，所有租金由乙方收益（年租金30万元）。甲方对前述租赁合同在签订本租赁合同后负责解除，并交付乙方处理和使用，不再另行收取租金。第四条租赁期间房屋修缮：1、租赁期间，甲方应负责房屋的正常维修，或委托乙方代行维修，维修费由甲方承担。甲方应保证房屋能满足乙方正常使用和居住之需要。3、甲方房屋交付后，店内原有装修、设备、办公桌椅等设施归乙方所有；第七条违约金和违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，除退还未到期的租金和利息（按同期贷款利息计算）外，负责赔偿违约金50万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同（甲方同意转租的除外），视为乙方违约，承租方负责赔偿违约金50万元。第十三条合同效力：1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。2、本合同正本一式叁份，甲方持一份，乙方执两份，具有同等法律效力。
原、被告于2015年4月10日签订《店面租赁合同》后，2015年4月11日，案外人江西蓝途汽车有限公司（即原告法人股东，2016年3月24日变更名称为蓝途汽车有限公司）作为甲方、上饶市双龙货运有限公司作为丙方、童善华和童善雄及郭素华作为丁方、本案被告龙龙公司作为乙方，就甲方租赁并欲购买乙方的上××清××大道××号4S店面、场地及设施、设备、所有装修及配套办公座椅等附属物，即本案租赁合同标的物，四方签订《合作协议》，约定：合作期限：1、如果甲方租赁，租赁期限自2015年4月11至2025年4月10日止；2、甲乙双方如达成买卖协议，已支付的定金、租金和其他费用即转为4S店面转让款项，双方的权利义务按双方签订的《店面买卖合同》履行。合作总价：1、如甲方租赁该店面，双方约定十年租金、原有装修、设施、办公桌椅和关联合作费用等总价为人民币810万元。2、乙方已收取“佳创维修”2015年1月至3月按每年30万元计算的租金7.5万元在甲方应支付给乙方的款项中扣除。3、如甲方购买该店面，双方商定该店面总价（含所在土地使用权）按双方签订的《店面买卖合同》执行。违约责任：租赁前和租赁期间，如乙方对其房屋或土地使用权设定抵押等担保形式或者乙方有其他情形包括但不限于对外担保、签订租赁合约，乙方应保证甲方租赁期间使用不受任何影响。否则导致甲方无法租赁使用的，乙方除返还收取甲方的所有费用即合作总价款并支付所有费用的同期银行贷款利息外，并承担违约金500万元；违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方由此造成的损失等。
2015年4月10日原、被告签订《店面租赁合同》后，当月被告将店面交付原告使用，原告于2015年4月16日向被告在中国银行股份有限公司上饶市庆丰路支行开户的银行账号20×××85转账支付20万元，银行转账支付凭证摘要注明该20万元系4S店租金；除此之外，原告未向被告支付其余款项。2015年4月29日，根据《店面租赁合同》的约定，被告与案外人上饶县佳创汽车维修站签订《解除租赁合同声明》，解除了2014年2月28日与案外人上饶县佳创汽车维修站签订的《场地租赁合同》，同日即2015年4月29日，原告以出租人身份（取代被告），与上饶县佳创汽车维修站签订《场地租赁合同》，约定租期自2015年5月1日起至2017年2月28日止，年租金30万元整，租赁场地系乙方转租甲方承租的原龙龙公司所有的，位于上饶市三清山大道月亮湾汽车展厅后面海马路众泰汽车4S店售后车间一层面积约1000平方米、业务室和办公室400平方米。据此被告按《店面租赁合同》第三条第5款约定，完成被告与上饶县佳创汽车维修站场地租赁合同的解除，并交付乙方处理和使用的义务。
经查，《店面租赁合同》约定的坐落于上××清××大道××房产，产权证号为饶（县）房权证旭日街道办字第××号，房屋所有权人龙龙公司，建筑面积3797.46平方米；占用范围内建设用地使用权证号为饶县国用2011第00342
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00111号，面积2872.73平方米。实际租赁使用中主要划分为《场地租赁合同》约定的租赁场地和《店面租赁合同》中的商铺两部分。在本案《店面租赁合同》签订之前，涉案租赁标的物已被抵押、查封。饶（县）房他证字第××号他项权证载明：“房屋他项权利人中国农业银行股份有限公司上饶信江支行，房屋坐落上××清××大道××号，房屋所有权证号饶（县）旭日街道办12007683号，房屋所有权人龙龙公司，债权数额1200万元整，土地证二本同时抵押，登记时间2014年8月26日。”2015年1月26日本院作出的（2015）饶民二初字第56号民事裁定书载明：“本院在审理原告应忠东与被告童善华、龙龙公司民间借贷纠纷一案中，原告于2015年1月26日向本院提出财产保全申请，要求查封被告龙龙公司位于上饶市××大道北侧、××以西土地及房产，并已提供担保。本院依法裁定查封被告龙龙公司位于上饶市××大道北侧、××以西土地及房产。”同日本院向上饶县房产交易中心发出协助执行通知书，要求协助查封被告龙龙公司位于上××清××大道××房产，上饶县房地产交易中心当日签收上述法律文书后并按要求协助查封。后应忠东与童善华、龙龙公司民间借贷纠纷案进入执行程序，因农行上饶信江支行系执行标的抵押权人，经本院征求抵押物处分意见后，其于2015年5月6日作出农银信函（2015）08号《关于我行同意处置龙龙公司名下房产及土地的函》，致函本院表示：“因龙龙公司实际控制人童善华与自然人应忠东涉债务纠纷，现抵押物已被应忠东申请财产保全。我行作为第一受偿人，同意贵院处置该抵押物。待贵院处置完毕后优先偿还龙龙公司在我行贷款本息，保障我行合法权益。”2015年6月2日，本院作出（2015）饶执字第327
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1号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人龙龙公司名下所有的位于江西省××经济开发区××清××大道××房产，房权证号饶（县）房权证旭日街道办字第××号。”但进入拍卖程序后，至今未拍卖成功。
在执行过程中，因执行标的物已出租，本院执行工作人员就此向相关人员要求协助配合执行进行了调查询问，制作了执行笔录。2015年5月13日上饶众泰汽车销售经理袁海进在执行笔录中陈述：“蓝途公司向龙龙公司租赁厂房进行汽车销售，租赁合同于2015年4月11日签订，租赁期限为10年，租金每年82万元，10年租金总计820万元，扣除10万元房屋维修基金，房租810万元，租金支付时间在合同生效一个月内，合同约定如在合同签订一个月内不发生影响销售问题则生效。履行合同支付租金时会按法院要求协助法院执行。”2015年5月15日袁海进在执行笔录中陈述：“（2015）饶执字第327号函收悉，法院告知的'龙龙公司位于上饶市××大道××房产法院将依法处置，未经法院许可，不得擅自对法院已查封财产进行出租、转让及变卖，也不得私自支付租金及购买金，否则造成的损失由我公司自行承担'已知悉，希望法院处置时通知我们”。2015年6月10日上饶县佳创汽车维修站负责人张云海在执行笔录中陈述：“根据法院要求现提供我公司租赁的龙龙公司场地的租赁协议，租期是到2017年3月1日止，租金已付2016年3月1日止，尚欠一年的租金45万元未付，交付租金时会按法院要求交给法院。”2015年12月16日蓝途公司法务部长陈永胜在执行笔录中陈述：“当时我们与龙龙公司签订租赁合同时不知道办过抵押，到后来不久，也就是法院找我们之前，农行工作人员找到我告知房产已抵押给银行，告诉我们租金不要付给龙龙公司，要付租金应当先告知银行。到目前为止支付了20万元定金给龙龙公司，我们签订租赁合同时也签了个合作协议，要求龙龙公司提供担保，担保510万元，再加上租金300万元，共计810万元，但龙龙公司一直不能提供担保，所以就没有支付租金。租赁合同签字后就生效，但是约定了租金支付时间是一个月内，只是支付条件没有具备，才没有付。”2015年12月17日陈永胜在执行笔录中陈述：“2015年4月10日签租赁合同之前，也到过房管部门、土管部门了解情况，得知抵押情况，但童善华再三说了没关系，可以办残值抵押，所以就签了合同。在法院执行局找到4S店后我们才知道被查封的事，在诉讼中的情况我们都不知道，包括抵押情况也是在我们查了相关情况后才告知我们的。”2017年8月22日蓝途公司经理李嘉饶在执行笔录中陈述：“公司于2015年4月底进驻该店铺，2017年8月中旬撤离。”法务部长李芳统在该执行笔录中陈述：“租赁合同签订后，龙龙公司就违约，不具有经营的基本条件，根据合同法和双方的约定，我们不存在支付租金的事，相反，我们还要追究他的违约责任，赔偿我们的损失，如果法院要求我们公司支付租金，我们是有异议的，希望法院依法妥善处理，我们回去跟顾总汇报一下，希望租金不支付也无法支付。”
根据执行标的上××清××大道××房产抵押、查封后出租的事实，以及对有关单位人员协助配合执行的调查情况，本院于2015年5月15日向原、被告书面发函，告知：“我院已受理申请执行人应忠东与被执行人童善华、龙龙公司民间借贷纠纷执行案件及申请执行人李峰与被执行人童善华民间借贷纠纷执行案件，并于2015年1月26日依法查封了被执行人龙龙公司位于上饶市××大道××房产，证号12007683。”要求蓝途公司暂缓承租上述被查封财产，以免造成损失。要求龙龙公司未经本院许可，不得擅自对法院已查封财产进行出租、转让及变卖，否则应承担相应后果。2015年12月21日本院向蓝途公司发出清房通知：“本院于2015年1月26日查封了被执行人龙龙公司所有的位于上饶市××大道××号（上饶市月亮湾汽车城内4S店面），2015年4月10日，你公司与被执行人龙龙公司在本院查封的财产上设定了租赁权利。依照有关法律规定，被执行人无权与第三方在法院查封的财产上设立任何权利。故你公司与被执行人签订的租赁协议无效。现本院依法委托对被执行人所有的位于上××清××大道××号的房产进行拍卖，依照有关法律规定，本院限你公司于2015年12月28日前腾空目前使用的4S店内的所有东西，逾期不腾空的，本院将依法强制清房。另你公司需于清房时一并缴清从2015年4月11日至清房完毕之日的房屋租金。”2015年12月28日蓝途公司向本院出具承诺函，表示：“为了配合贵院就月亮湾汽车城龙龙公司场地拍卖，我公司承诺，若其他竞买人用于汽车以外业务，我公司承诺退出租用的龙龙公司场地。”
2017年8月22日，原告向本院执行局提交书面报告，以被告违约为由要求被告承担违约责任，赔偿损失，并请求有权不予支付租金。未果，原告遂于2017年11月9日向本院起诉。诉讼中原告主张的因被告违约导致租赁合同无法履行的事实有：被告因债务纠纷致使被告的债权人经常到店面骚扰、被告欠缴水费导致自来水公司停水店内长期无水可用、被告拖欠家俱款致使家俱公司搬迁店内家俱、被告因债务纠纷导致司法机关查封店面影响原告经营、被告公司投资人无法联系导致租赁合同无法履行。为证明其主张，原告提供关于店面、场地画面的照片10余张、众泰汽车2015年经销协议、经销商授权书，2015年和2016年度室内绿色植物租赁协议及发票，2015年众泰汽车销售服务店建店协议及申请报告等证据予以证明。其中一张照片显示涉案租赁店面玻璃门和玻璃橱窗上张贴有“童善华、欠债还钱，再不还钱，烧店抵债”，“烧店抵债”相关内容的宣传单两张。其余证据并无原告主张的导致租赁合同无法履行的相应内容。
本院认为，当事人的诉讼请求应当具体明确。在本案诉讼过程中，原告多次变更诉讼请求有违法律规定，2018年4月13日原告提交最新意见表示，请求法院判定原告不予按租赁合同规定向被告支付租金的同时，请求被告双倍返还已支付的定金20万元及利息，承担50万元的违约金和因违约给原告造成的一切损失，共计93.1302万元。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”因此原告在第一次开庭法庭辩论终结后增加的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予准许，仍以在2018年3月9日第一次开庭时法庭辩论终结前原告确定的诉讼请求为准，即请求法院判定原告不予按租赁合同规定向被告支付租金，由被告返还原告已支付的定金20万元及利息，并承担50万元的违约赔偿金。对原告的诉讼请求，被告未到庭答辩，其在书面答辩意见中不予认可，故对原告的诉讼请求涉及的事实和法律依据应依法进行审查。
原、被告于2015年4月10日签订的《店面租赁合同》，虽然原告以遗失为由未能向本院提供《店面租赁合同》原件，但原告提供的租赁合同复印件，能够与涉案店面上××清××大道××号产权证、租金付款凭证、场地租赁合同、合作协议等证据相印证，故不妨碍本院对原、被告签订的《店面租赁合同》的真实性的认定。在原、被告于2015年4月10日签订《店面租赁合同》之前，租赁房产已于2014年8月26日抵押给农行上饶信江支行，于2015年1月26日被本院查封。已抵押、查封的房产出租的，可能涉及到同一房产上抵押权、租赁权及金钱债权执行中对房产进行处置而产生的权利冲突问题，据此必然对原、被告所签的《店面租赁合同》约定的权利义务造成影响。故应根据有关法律规定结合本案房产先抵押、查封，后出租的事实，依法认定租赁合同的效力，确定当事人的权利义务。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
根据前述有关法律规定，可以认为，房产已抵押、被查封后出租的，并不因此认定租赁合同无效。但是，抵押权设立在先，租赁权设立在后的情况下，不再适用买卖不破租赁原则，租赁关系不能对抗抵押物的买受人，承租人对抵押物也不享有优先购买权；抵押物设立租赁权时，承租人知道或者应当知道租赁物上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，承租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。房产被查封后出租的，不得对抗申请执行人；妨碍执行的，人民法院可以解除承租人对房产的占有使用。因此原、被告2015年4月10日签订的《店面租赁合同》，意思表示真实，应当认定为有效合同，因租赁物上××清××大道××房产出租前已被抵押，查封，原、被告按照租赁合同约定履行义务的同时，应遵守有关法律对抵押、查封房产进行出租的有关规定。原告于2015年12月21日收到本院清房通知后，于2015年12月28日书面向本院承诺：“为配合法院就龙龙公司房产拍卖，若其他竞买人用于汽车以外业务，我公司承诺退出租用的龙龙公司场地，”并自认于2015年4月底接手使用租赁房产，于2017年8月中旬撤离。根据《店面租赁合同》第三条约定，合同签订后支付租金是合同约定的原告方义务，因此原告有义务支付实际租赁使用期间的相应租金；在查封房产进入执行程序后，并应在接到本院通知后按本院要求交付。因此原告诉请本院确认按租赁合同规定有权不予支付剩余租金的诉讼请求，不符合事实和法律，本院不予支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”根据《店面租赁合同》第三条约定，可以认定已付20万元定金，仅有定金名义，不具有定金性质，原告无权主张定金权利。原告已付的定金20万元性质上即为租金，原告事实上实际租赁使用期间的租金远远超过20万元，因此原告要求被告返还定金20万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《店面租赁合同》第七条约定，可以认定只有被告存在违法解除合同或转租他人的情况下，才应退还原告未到期租金和利息，赔偿原告违约金50万元；但原告没有提供证据证明被告存在租赁合同第七条约定的违约事实。原告主张被告因债务纠纷致使被告的债权人经常到店面骚扰、被告欠缴水费导致自来水公司停水店内长期无水可用、被告拖欠家俱款致使家俱公司搬迁店内家俱、被告因债务纠纷导致司法机关查封店面影响原告经营，及因被告公司投资人无法联系等原因导致租赁合同无法履行，证据不足；原告提供的照片等证据也不足以证明其主张。且原告在租赁合同签订之前已知道房产被抵押，在签订租赁合同之后一个月本院即告知租赁房产被查封应暂缓承租以免造成损失，故原告诉请被告赔偿违约金50万元，依据不足，本院不予支持。原告蓝途公司股东虽然与蓝途汽车有限公司存在关联，但不影响各自的独立法人企业地位。因此2015年4月11日蓝途汽车有限公司与龙龙公司、上饶市双龙货运有限公司、童善华、童善雄、郭素华订立的《合作协议》约定的权利义务，应由《合作协议》签订方依法主张权利，履行义务，原告非合作协议签约方，无权依据《合作协议》约定的相关条款主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告江西蓝途汽车销售有限公司的诉讼请求。
案件受理费10,800元，由原告江西蓝途汽车销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王宾良
审 判 员 黄 安
人民陪审员 廖远贵
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 王 洁
上诉案件受理费交纳账号：36×××14，开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，户名：江西省上饶市中级人民法院。