江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民二初字第184号原告蔡角城，男。原告曾宪媛，女。以上二原告委托代理人陈建勤，江西尚业律师事务所律师。被告徐友妹，女。被告田朝海，男。被告田朝荣，男。被告田朝霆，男。以上四被告委托代理人廖伯灵，江西尚业律师事务所律师。原告蔡角城、曾宪媛与被告徐友妹、田朝海、田朝荣、田朝霆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡角城、曾宪媛及委托代理人陈建勤、被告徐友妹、田朝海、田朝霆及委托代理人廖伯灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年座落在龙南镇金都社区牧笛（龙定路华南宾馆背后）的农村土坏房进行改造，在建期间，经人介绍原、被告达成对该区土坏房改造“整栋六层中抽签套房的买卖”共识，2014年10月4日签订《二手房买卖协议书》一份。协议约定甲方（被告）将其在建房屋面积约110平米套房、柴草间约8平米出让给乙方（原告），房屋建好后，直接上户给乙方；协议又约定房屋售价418000元，分四期付清，其中第一次付定金3万元，如乙方返悔，无权要求返还；协议再约定土坏房改造的政府补贴归甲方所有，在建房屋的升值部分归乙方所有。乙方支付完第三次购房款以及房屋抽签后，甲方应将房屋交付给乙方装修。协议还约定了甲方、乙方的其它权利和义务。接着乙方交付了3万元定金给甲方，甲方及其共有人出具收到《购房定金收条收据》一份交乙方收执。协议签订后，原告即了解到龙南镇金都社区牧笛（龙定路华南宾馆背后）的土坏房改造其土地性质为村集体所有土地，同时通过咨询得知，农村集体土地（宅基地）为村农民集体所有，房屋买卖，宅基地出让只能在同一经济集体成员间进行，否则买卖或出让行为无效。原、被告虽然签订的是“二手房买卖”，但实质是否在建房屋，其土地乃是土坏房改造的宅基地，仍属村农民集体土地性质，原告为非该集体经济组织成员，该宅基地买卖行为无效，自始不受法律保护，更不要说是“直接上户”给非同一经济集体成员的户头。为此原告曾多次、通过多种方式与被告协商，提出解除《二手房买卖协议书》，由原告返还购房定金，但遭到被告的拒绝。在与被告协商无果的情况下，为维护原告的合法权益，现依法诉来法院，请求法院判决：一、确认原、被告签订的《二手房买卖协议书》无效；二、由被告返还购房定金3万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、蔡角城、曾宪媛的身份证，证明原告的身份。2、《二手房买卖协议书》、购房定金收条收据，证明原被告签订房屋买卖实质是在建房屋、土地乃是土坯房改造的宅基地，仍属村农民集体土地性质。证明被告收取了原告3万元购房定金。被告辩称，一、原、被告签订的《二手房买卖协议书》，属于效力待定合同。2014年10月4日，原、被告签订《二手房买卖协议》。根据“房随地走”的原则，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，故买卖合同的效力，取决于能否经政府审批许可，而使受让方取得宅基地的使用权，最终实现转让房屋的所有权。农村房屋买卖合同与其他合同在本质上是一致的，所以在确认合同效力时可以适用《合同法》总则关于确定合同效力的一般性规定，如主体平等、地位平等、自愿原则、公平原则、诚实守信原则、遵守法律、尊重社会公德等；同时考虑到农村宅基地对农民身份要求的特殊性和农村社会的公共利益，还要适用《合同法》分别对合同效力的具体规定。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”目前，农民建房最基本的法律依据是《土地管理法》第六十二条的规定，其中第三款规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县人民政府批准”。答辩人出卖给原告的房屋，涉及宅基地的转让需经县人民政府批准。由于原告毁约，未及时履行申请审批手续，但根据“合同效力补正原理”，通过对合同的效力进行修正，使合同进行有效转化。最高人民法院《合同法解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效”。据此，本案原告如果不毁约，通过对合同效力补正原理的运用，充分体现房屋买卖双方当事人的真实意思，对于减少无效合同，促进“城中村”这一特殊环境下的房屋流通，加强我县城市化建设具有积极意义。二、答辩人的户籍所在地已转变为城市规划区，答辩人的农民身份也随之转变为准城镇居民。答辩人的户籍所在地龙南县龙南镇金都社区牧笛田屋原属农村，答辩人身份是农民，靠耕田种地为生。但在2004年11月，答辩人以户为单位承包的责任地被当地政府征用，一户七人均为失地农民，依法享受了政府的社会保障待遇。十多年来，全家人的生活根本不是以经营土地的收入来维持，而是以务工或经商收入作保障，这与城镇居民的生活没有区别。事实说明，答辩人的生活环境和农民身份已生生根本性变化。因此，在处理本案时，不能生搬硬套对农村土地保护和农民生活保障的相关规定，而应当充分考虑已是“城中村”的环境变化和已是准城镇居民的现实情况，从有利于推进我县城市化建设的大方向出发，进行妥善处理。《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住房，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、真辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”这是处理农村房屋买卖的基本法律依据。根据上述规定，农村房屋是可以买卖的，没有作禁止性规定。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，也无须他人（包括宅基地的所有权人）的意思表示。出卖房屋导致的后果，是再申请宅基的的，不予批准。答辩人已是失地农民，已经没有再申请宅基地的可能性了。保护耕田的政策，在这里已没有实际意义；保障农民居住需要的宅基地政策，随着农民身份的变化，也已被城市商品房交易所替代。本案房屋买卖的出卖方是失地农民，买受方是农民，不是城市居民，不属禁买对象。出卖方是宅基地使用权人和房屋所有权人，原农村危旧土坏房已经县政府批准，改建成七层高的公寓楼。该公寓楼占地面积2143.58平方米，建筑面积8046平方米，涉及答辩人拥有的土地面积只有35.73平方米。如果政府批准许可转让，涉及对土地所有权人的宅基地使用补偿金也不高。三、原告应承担缔约过失责任，答辩人不应返还购房定金。原、被告签订《二手房买卖协议书》时，原告明知购买的房屋是农村土坏房改造的公寓楼，涉及宅基地转让须经县政府批准。协议签订后，原告只支付了第一次定金叁万元，第二次款都没有付就毁约了，致使合同目的无法达到。正因为原告毁约，根本就没有向县政府申请批准许可转让宅基地使用权的意愿，这有违诚实守信原则，原告应依法承担缔约过失责任，其预付定金不予返还。综上答辩，请法庭依据事实和法律，进行公正审理。被告为支持其答辩，提供了下列证据材料：1、龙府办（2013）565号抄告件，证明被告方所建的房屋属于农村危旧危房改造。2、被征地农民证，证明徐友妹承包的土地在金钩牧笛30号，被告为失地农民。经审理查明，2013年11月25日，龙南县人民政府办公室发布龙府办批（2013）565号文件，同意龙南镇金都社区牧笛廖屋小组按照联户新建公寓楼的模式实施棚户区（农村危旧土坏房）改造，被告原有宅基地面积为35.73平方米的农村住房位于上述区域内，并参与了棚户区（农村危旧土坏房）改造。2014年10月4日，原告与被告签订二手房买卖协议书，约定被告将参与棚户区（农村危旧土坏房）改造抽签选中的套房（约110平方米）及一楼杂间（约8平方米）转让给原告，并直接上户给原告，转让价格为418000元，分四次付款，当天原告第一次付给被告购房定金30000元，余款未再支付。2015年4月8日，原告以该宅基地买卖行为无效为由，与被告协商返还定金不成，诉至本院。另查明，原告蔡角城、曾宪媛均不是龙南镇金都社区牧笛廖屋小组集体经济组织成员。上述事实，有当事人陈述、龙府办批（2013）565号文件、二手房买卖协议书、购房定金收条收据等证据证实，足以认定。本院认为，政府实施棚户区（农村危旧土坏房）改造，其目的是改善棚户区（农村危旧土坏房）内居住群众的生活环境，并未改变原有棚户区（农村危旧土坏房）的土地性质。虽然被告将其原有宅基地及宅基地上的农村房屋参与了改造，但其参与改造后抽签所中的套房土地性质仍然是集体土地，根据“房地一体”原则，被告与原告签订房屋买卖合同时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，而原告与被告不属于同一集体经济组织成员，故案涉房屋的转让根据上述规定应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的房屋买卖合同被认定为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方明知宅基地使用权禁止买卖而加以流转，对造成买卖无效的损失双方均有过错，因此被告要求原告承担缔约过失责任的请求，本院不予支持。据此，依照，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告蔡角城、曾宪媛与被告徐友妹、田朝海、田朝荣、田朝霆于2014年10月4日签订的二手房买卖协议无效。二、被告徐友妹、田朝海、田朝荣、田朝霆于本判决生效后十日返还原告蔡角城、曾宪媛购房定金30000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在判决发生法律效力后规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。案件受理费550元，减半收取275元，由被告徐友妹、田朝海、田朝荣、田朝霆承担，与上述款项一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 ：王群勇二〇一五年七月二日书记员 ：王五虹