福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3316号
上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市仓山烟台山文化城管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区聚福阁、聚宝阁连接体03层C-016。
法定代表人：林光。
委托诉讼代理人：方美羡，福建瑞权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江静怡，福建瑞权律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何厚鑫，男，1993年5月3日出生，汉族，住福建省福清市。
上诉人福州市仓山烟台山文化城管理有限公司（以下简称“烟台山公司”）因与被上诉人何厚鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人烟台山公司请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回何厚鑫的一审反诉请求；2.本案上诉费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审超出被上诉人的反诉请求，属于适用法律错误。民事审判坚持不告不理的原则。被上诉人的一审反诉请求第2项为“判令烟台山公司向何厚鑫返还合同保证金7650元，并支付违约金7650元”，但一审判决却是“烟台山公司向何厚金退还10424.4元”，且该笔须退还金额的性质为商铺占有使用费，既不是合同保证金，也并非违约金，款项性质判非所请，数额也超出了被上诉人反诉请求的金额。一审判决第一项严重超出被上诉人的反诉请求，违背了民事审判基本原则，应予撤销。二、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同书》是有权转租，应认定为合法有效。一审判决第6页第6行依据案外人林光与薛美顺签订的包含涉案商铺在内的房屋租赁合同书经福州市中级人民法院判决（2015年12月19日生效）确认于2013年7月27日解除，从而认定上诉人将案涉商铺转租给何厚鑫“属无权处分行为”，上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同书》签订于2015年10月23日，时间在前述判决生效前。根据《合同法》第97条关于合同解除法律后果的规定，可以看出租赁合同这类继续性合同的解除往往没有溯及力。即2015年10月23日涉案《房屋租赁合同书》签订时，上诉人出租诉争商铺的行为仍属有权转租，应认定合同有效。三、一审判决擅自引用其他合同的租金标准违反法律规定。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即使上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》最终被认定为无效，而上诉人请求参照双方签订的《房屋租赁合同书》约定的租金标准支付占有使用费，一审亦应予以支持。一审判决无视《房屋租赁合同书》的租金约定，反而引用另案生效已解除的《租赁合同》约定的租金标准重新自定义了占有使用费。此举不仅违反了民事法律行为中的意思自治原则，也违背了民事诉讼权利处分的原则。根据合同相对性，《房屋租赁合同书》所约定的租金标准是上诉人双方合意的结果，租金约定的基础是上诉人已经投入大量人力、物资对商场进行装修改造，此时一审判决擅自采用非本案合同当事人的租金约定调整诉争的商铺占有使用费，不仅没有事实依据，对上诉人的巨额装修投入也十分不公平，更是违反了法律规定的合同无效后占有使用费的支付标准。四、被上诉人始终未就诉争商铺与上诉人办理腾空交接手续，应向上诉人支付至实际交还商铺之日止的占有使用费。被上诉人提交的薛美顺证明，证实其于2016年8月29日前搬离诉争商铺，但根据福州市中级人民法院2016年8月29日的执行公告，诉争房产仍包含在未交接的列表中。由此可知，被上诉人搬离诉争商铺并未得到产权人薛美顺的确认或福州市中级人民法院的确认。即被上诉人仍应向上诉人支付占用使用费至其向上诉人交还商铺之日止。
被上诉人何厚鑫的二审答辩意见同其一审答辩意见一致。
原审原告烟台山公司向一审法院起诉请求：一、判令何厚鑫将聚龙明珠A区二层001号铺位腾空交还给烟台山公司；二、判令何厚鑫向烟台山公司支付聚龙明珠二层001铺位占有使用费8500元（按2550元/月，自2016年4月1日暂计至2016年7月10日，实际计至腾空交还铺位之日止）；三、本案诉讼费用由何厚鑫承担。
反诉原告何厚鑫向一审法院反诉请求：一、确认何厚鑫与烟台山公司签订的《房屋租赁合同》于2016年4月30日解除；二、判令烟台山公司向何厚鑫返还合同保证金7650元，并支付违约金7650元；三、判令烟台山公司赔偿何厚鑫租赁装修余值8000元（按年限法，以租赁合同5年期限进行折旧，截止2016年4月5日以一年计取，尚剩下余值8000元）；四、判令烟台山公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2015年10月23日，烟台山公司与何厚鑫签订《房屋租赁合同书》，约定：烟台山公司将坐落于福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区二层B001店铺（面积51㎡）出租给何厚鑫经营饮品、甜点加工、零售等；租赁期自2015年11月1日起至2020年10月31日止；烟台山公司于2015年11月7日前将租赁场地交付何厚鑫，何厚金保证在2015年11月22日进场装修，在2015年12月1日前开业；第一年月租金50元/㎡(含物业费5元/㎡)，第三年递增幅度为15%，第四年在第三年基础上递增15%，第五年在第四年基础上递增15%，每平方米所包含公摊面积为30%〔租赁面积=实际面积/（1-30%）〕；缴纳方式为一月2550元，租赁场地产生的租赁税金由何厚鑫无条件负责缴纳；何厚鑫签署合同时向烟台山公司支付保证金7650元（保证金为所承租场地三个月租金总额），保证金为合同生效必要条件等。合同签订当日，何厚鑫向烟台山公司支付了2015年11月至2016年4月的租金15300元。2016年3月7日，烟台山公司因何厚鑫拖欠租金、水电费等费用之故，向何厚鑫发出《解除租赁合同通知书》。2016年3月8日，上述通知书由他人签收。2017年12月28日，薛美顺出具证明，证实何厚鑫于2016年8月29日前撤离涉讼商铺。另，薛美顺就向林光出租座落于福州市仓山区商场的房屋租赁合同争议于2013年8月29日诉至福州市中级人民法院。2014年9月11日，福州市中级人民法院作出（2013）榕民初字第1050号民事判决书，判决：确认薛美顺与林光于2011年5月8日签订的《租赁合同》于2013年7月27日解除；林光于判决生效后十日内将坐落于福州市仓山区商场腾退交还给薛美顺；林光于判决生效之日起十日内支付薛美顺逾期支付履约保证金的违约金46180元；林光于判决生效之日起十日内支付薛美顺自2013年4月1日起至2013年7月27日止的租金251894.2元及逾期支付租金的违约金（按日千分之一计付，自2013年7月27日起计至判决确定的还款之日止）；林光支付给薛美顺的履约保证金650000元归薛美顺所有；林光按214906元/月（租赁物面积共计8954.42㎡，租金24元/㎡.月）标准支付薛美顺自2013年7月28日起至讼争房产实际交还薛美顺之日止的房产占有使用费等。双方均不服判决，提起上诉人。2015年11月20日，福建省高级人民法院作出（2015）闽民终字第166号民事判决，驳回了薛美顺、林光的上诉，维持原判。后，林光申请再审。2017年3月31日，最高人民法院作出（2017）最高法民申248号民事裁定书，驳回了林光的再审申请。
一审法院认为，烟台山公司在无权处分情形下与何厚鑫签订房屋租赁合同，将涉讼房屋出租给何厚鑫，现其出租行为未经权利人薛美顺追认，亦无证据证明其出租后取得处分权，故其与何厚鑫所签订房屋租赁合同应属无效。何厚鑫以合同有效为前提诉请确认租赁合同于2016年4月30日解除并要求烟台山公司支付违约金，不予支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。何厚鑫已于签订合同后实际占有使用涉讼商铺，而烟台山公司法定代表人林光亦无依据生效文书负有向权利人薛美顺支付房屋占有使用费之法律义务，结合林光按24元/㎡每月标准支付费用的情况，认定何厚鑫应自合同签订之日起按24元/㎡每月标准向烟台山公司补偿占有使用期间的损失，何厚鑫实际腾房时间为2016年8月29日，故何厚鑫应向烟台山公司支付商铺占有使用费12525.6元（24元/㎡×51㎡×10个月＋24元/㎡×51㎡×7天÷30天），扣除何厚鑫已向烟台山公司支付的22950元（保证金7650元＋租金15300元），何厚鑫多支付10424.4元，何厚鑫主张烟台山公司予以返还合理，予以支持。何厚鑫所提供证据不足以证实涉讼商铺具体装修余值损失情况，其诉请烟台山公司赔偿装修余值损失8000元，不予支持。
一审判决：一、烟台山公司于判决生效之日起十日内向何厚鑫退还10424.4元；二、驳回烟台山公司的诉讼请求；三、驳回何厚鑫的其他反诉请求。案件受理费2700元，由烟台山公司负担；反诉案件受理费1578元，由何厚金负担789元，烟台山公司负担789元。
二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，烟台山公司对案涉房屋具有转租权是基于其法定代表人林光与薛美顺所签订《租赁合同》的约定，而林光与薛美顺已于2013年8月29日就《租赁合同》发生争议并诉至本院，本院亦于2014年9月11日判决确认双方之间的《租赁合同》于2013年7月27日解除。虽然林光与薛美顺之间的租赁纠纷在本案讼争《房屋租赁合同》签订之时仍在二审审理中，《租赁合同》的效力尚处于不确定状态。但需明确的是，烟台山公司作为房屋出租方，其负有保障承租人知情权的义务，其应如实告知承租人租赁房屋状况，以使承租人能根据房屋状况对是否承租房屋作出合理判断，并对占有使用租赁房屋的期限形成合理预期。而在案并无证据证明烟台山公司曾将前述争议事项告知何厚鑫，明显存在过错。况且，林光与薛美顺之间的租赁纠纷后经二审终审维持，烟台山公司对案涉房屋不再享有转租权，则何厚鑫的租期利益也无法实现，故根据讼争《房屋租赁合同》第七条关于违约责任的约定，何厚鑫诉请烟台山公司退还租赁押金7650元并按三个月的租金标准支付违约金7650元，于约有据，本院予以支持。
在本案讼争《房屋租赁合同》签订之时，林光与薛美顺之间的租赁纠纷尚在二审审理中，《租赁合同》的效力还处于不确定状态，此时烟台山公司对外转租房屋仍属有权处分行为，故讼争《房屋租赁合同》应属有效合同。但如前所述，烟台山公司具有转租权是基于林光与薛美顺所签订《租赁合同》的约定，而林光与薛美顺之间的租赁纠纷后经二审审理，终审维持一审判决，则《租赁合同》的效力自二审判决作出之日已然确定。因林光对案涉房屋不再具有转租权，故讼争《房屋租赁合同》自二审判决作出之日（2015年11月20日）起依法终止，何厚鑫应依约向烟台山公司支付自2015年10月23日起至2015年11月20日期间的租金。同时，何厚鑫在合同终止之后仍占用涉案房屋，亦应按原合同约定的租金标准（2550元/月）向烟台山公司支付涉案房屋的占有使用费，一审对占有使用费的标准认定不当，本院予以纠正。另，虽然根据本院于2016年8月29日发布的执行公告，案涉房产仍含在未交接的房屋列表中，但何厚鑫已补充提交腾房证明，证明何厚鑫已于2016年8月29日前完成腾房，并已得到房屋产权人薛美顺的确认，故一审以证明上的截止时间（2016年8月29日）认定为何厚鑫的实际腾房时间，并无不当。综合上述认定，何厚鑫应付烟台山公司租金及房屋占有使用费为26095元（2550元/月×10个月＋2550元/月÷30天×7天），扣除何厚鑫已付租金15300元，何厚鑫尚需支付烟台山公司10795元。
综上，烟台山公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、撤销福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4052号民事判决；
二、何厚鑫应向福州市仓山烟台山文化城管理有限公司支付租金及房屋占有使用费10795元；
三、福州市仓山烟台山文化城管理有限公司应向何厚鑫退还租赁押金7650元，并支付违约金7650元；
四、上述第二、三项判决相抵后，福州市仓山烟台山文化城管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向何厚鑫支付4505元；
五、驳回福州市仓山烟台山文化城管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回何厚鑫的其他反诉请求。
本案一、二审案件受理费各2700元，由烟台山公司负担1533元，由何厚鑫负担1167元；反诉案件受理费1578元，由烟台山公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
审 判 员 陈 辉
审 判 员 官永琪
二〇一八年五月七日
法官助理 陈 曦
书 记 员 江焰星
（2018）闽01民终3316号第页共10页