浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初5752号原告：钱炳良，男，1976年4月23日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：黄海飞，浙江紫薇律师事务所律师。被告：张建豪，男，1966年10月19日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：徐夏吉，浙江虎良律师事务所律师。被告：陈阿三，男，1941年1月10日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：周志金，浙江虎良律师事务所律师。被告：朱雪珍，女，1945年2月9日出生，汉族，住海宁市。原告钱炳良与被告张建豪、陈阿三房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，又转入普通程序。2017年10月13日，本院依法追加朱雪珍为共同被告。本案于2017年9月14日、2018年4月4日两次公开开庭进行审理。原告钱炳良及其委托诉讼代理人黄海飞、被告张建豪委托诉讼代理人徐夏吉、被告陈阿三委托诉讼代理人周志金到庭参加诉讼；被告朱雪珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经当事人申请，本院准许双方自行和解30天。因鉴定，本案中止审理76天。本案现已审理终结。钱炳良向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付坐落于海宁市的房屋；2、判令被告协助办理坐落于海宁市房屋的过户手续。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求三被告协助办理坐落于海宁市房屋的过户手续。事实和理由：2015年5月19日，原告与被告张建豪签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买坐落于海宁市只，价款1000000元。合同履行过程中，原告陆续支付购房款928000元，余72000元等产权证交付原告后支付。被告除交付1201室及车库外，至今未交付1202室钥匙和1201室、1202室房产证，也未办理产权过户手续，遂提起诉讼。张建豪答辩称，坐落于海宁市房屋系拆迁安置房，是家庭共有财产。他与原告签订的房屋买卖合同，是擅自签订，无权处分，房屋买卖合同应确认无效。因合同无效，故无需交付，1201室房屋从未交付，只不过钥匙被原告拿去，不构成法律意义上的交付。原告与他签订的房屋买卖合同违反《城市房地产管理法》第三十八条规定，应属无效。根据转账记录，原告仅支付房款283000元。1202室房屋已经转让，客观上无法过户；1201室房屋已经设定抵押，在抵押之债未清偿前，也无法过户。陈阿三答辩称，1201室和1202室房屋均系拆迁安置房，系张建豪、朱雪珍和他的家庭共有财产，张建豪在未经他和朱雪珍同意的情况下，与原告签订的房屋买卖合同系擅自处分行为，属于无效行为，该房屋买卖合同对他和朱雪珍不产生任何法律效力。因张建豪的行为无效，他没有义务向原告交付1202室房屋，也没有向原告交付1201室房屋和车位。即使张建豪将房屋钥匙交给了原告，该交付也是无效，原告也无权要求他协助办理过户手续。根据《城市房地产管理法》的规定，尚未登记的共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让，该房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，属于无效合同。同时，1201室房屋已经设定抵押，在债务没有清偿的情况下房屋也是无法办理过户的；1202室房屋已经转让给他人，在本案中也无法办理过户。请求驳回原告对他的诉请。朱雪珍答辩称，她并不认识钱炳良，也没同意将房子卖给钱炳良，也不知道张建豪与钱炳良签订卖房协议的事情，她和陈阿三根本不识字。请求驳回原告对她的诉请。本院经审理认定事实如下：陈阿三户（户主陈阿三，妻子朱雪珍，儿子张建豪）系海宁市先锋村北港26号村民，因环城河房屋拆迁安置，获得了坐落于绿港嘉苑4幢1单元1201室、1202室等安置房（在环城河道及以北区域拆迁安置公寓房选房单上，载明拆迁安置户的姓名是陈阿三，预选的房号为4幢1201室、1202室，拆迁安置户确认处，有张建豪的签名、捺印）。2015年5月19日，原告与张建豪签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告向其购买坐落于海宁市环城河道及以北区域的拆迁安置公寓房，即现为海宁市的房屋及地下车库（车位）一只，价款1000000元，先付定金400000元，待产权证交付原告后支付余款，等过户条件成熟时，办理产权过户手续。2015年12月26日，张建豪向原告出具收条，载明：张建豪收到钱炳良购房款750000元，包括以前合同订金，共计750000元。此后，原告又通过银行转账方式向张建豪支付了178000元。2017年3月24日，坐落于海宁市房屋产权登记在陈阿三、朱雪珍名下。2017年6月27日，案外人朱卫标与张建豪、陈阿三、朱雪珍在海宁市公证处签订了《抵押担保借款合同》，约定张建豪向朱卫标借款1200000元，陈阿三、朱雪珍以其共有的坐落于海宁市房屋作抵押担保。2017年12月20日，本院以（2017）浙0481民初8060号民事判决书判令：张建豪于判决生效之日起十日内归还朱卫标借款1200000元及利息；朱卫标对陈阿三、朱雪珍所有的浙（2017）海宁市不动产证明第0030581号不动产登记证明项下的不动产（即坐落于海宁市房屋）拍卖、变卖所得价款在1200000元限额内享有优先受偿权。该判决已发生法律效力并经朱卫标申请执行，现尚在执行中。根据原告提供的与房屋交付有关的证据以及张建豪的答辩陈述，可以认定：坐落于海宁市房屋已经交付给原告。同时，原、被告均确认坐落于海宁市的房屋在本案诉讼前已经转让给他人。诉讼中，张建豪表示没有能力履行（2017）浙0481民初8060号民事判决书所确定的义务，原告表示不愿意代张建豪履行债务以涤除抵押权。另查明，2017年1月20日，张建豪向原告借款200000元，陈阿三为保证人，签订了《保证借款合同》，在该合同的其他约定中有“钱炳良出借上述款项后，张建豪应将原购房合同下绿港嘉苑4幢1201室及280号地下车库车位交付给钱炳良”的表述。以上事实有原告提供的房屋买卖合同、收条、中国银行新线借记卡历史交易明细清单、保证借款合同、不动产登记查询证明、选房单2份、1201室的全套钥匙、门禁卡2张、临时管理规约、业主手册、前期物业管理服务协议、住宅质量保证书、房屋使用说明书、住宅装修须知、供用水合同、水费预交凭证、收据、委托收款协议书；被告张建豪提供的中国银行交易明细；被告陈阿三提供的居民户口簿、结婚证、房产买卖契约、海宁市先锋村的证明；本院调取的文书司法鉴定意见书、痕迹司法鉴定意见书、（2017）浙0481民初8060号民事判决书及当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故被告方关于本案所涉《房屋买卖合同》合同无效的抗辩不能成立。因坐落于海宁市房屋已被设定了抵押且抵押权人现正行使抵押权，故原告要求三被告立即协助办理该房屋过户手续的请求，存在法律上的障碍，原告可待该房屋上的抵押权消灭后，再主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告钱炳良的诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由原告钱炳良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  韩振宇人民陪审员  凌三英人民陪审员  娄志芬二〇一八年四月二十四日书 记 员  张 鹯?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-3-?