北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初18891号
原告：李乐，女，1988年11月5日出生，住北京市海淀区。
委托代理人：赵国政，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人：李毅，北京市华城律师事务所律师。
被告：孟朝锦，女，1972年8月28日出生，住北京市西城区。
委托代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。
原告李乐与被告孟朝锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李乐及其委托代理人赵国政、李毅，被告孟朝锦及其委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李乐向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的北京市存量房屋买卖合同及项下协议；2.被告返还原告购房款560万元及同期银行贷款利息损失（从起诉日到实际返还之日）；3.被告向原告支付违约金1936000元；4.被告赔偿原告支付的中介费15万元及同期银行贷款利息损失（从起诉日到实际返还之日）；5.被告赔偿原告保全交纳的担保款560万元的利息（自冻结日到解冻日，按照月息2.5%计算）。6.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年6月29日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：Exx9），约定被告将其所有的位于西城区xx号房屋出售给原告，购房款为9680000元整，定金10万元。同日，双方签订《补充协议》，考虑到原告购房目的是为了取得该房屋在红庙小学的学区名额，而该房屋设定了抵押，抵押权人为北京宝鑫通典当有限公司，抵押金额为人民币550万元整。为帮助被告解除抵押，原告同意支付前期购房款550万元给予被告用于解除抵押，被告承诺该房屋在宏庙小学的学区名额于房屋产权转移登记结束前未被占用，否则应向原告支付房屋总价款20%的违约金。上述合同签订后，原告依约履行了付款义务，支付了定金10万元及购房款550万元，业已帮助被告解除了对该房屋的抵押。但被告在解除房屋的抵押登记的目的实现后，当天下午即告知原告该房屋在宏庙小学的学区名额已被他人占用，致使原告的购房目的无法实现。综上，根据相关法律规定，被告未遵守承诺，其违约行为致使原告的合同目的无法实现，因此请求被告退还购房款等，请法院依法裁判！
被告孟朝锦辩称，我方有条件部分同意。我方同意解除合同和退还已支付房款，但原告要解除查封我们才能退。其他诉讼请求不同意。我们没有违约，不应支付违约金。是原告错误理解法律和合同，滥用诉权，查封错误，产生的费用和担保金利息应由原告自己承担，不应被告承担。月息2.5%的标准超过最高院的规定，是违法的。
本院经审理认定事实如下：北京市西城区xx号房屋（以下简称诉争房屋）登记在孟朝锦名下。2016年6月29日，孟朝锦（出售方、甲方）与李乐（买受方、乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋已经设定抵押，抵押权人为：北京宝鑫通典当有限公司，抵押金额为5500000元。甲方应于2016年7月3日前办理房屋抵押注销手续。房屋成交总价为9680000元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金100000元。乙方采取全款方式支付房屋成交总价款。乙方分两次向甲方支付除定金之外的成交总价款。第一次于房屋缴税前一天支付6620000元，资金通过资金存管方式划转。第二次于房屋缴税前一天支付2960000元，资金通过资金监管方式划转。甲方应当在2017年12月31日前将房屋交付给乙方。除不可抗力外，乙方未按合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付房款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任。逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，乙方应按成交总价的20%向甲方承担违约责任。同日，孟朝锦（甲方）与李乐（乙方）签订《装修款补充协议》，约定：甲方出售给乙方的房屋交易总价为9680000元，包含标的房屋配套设施折价款6720000元，甲方出售房屋的过户价格为2960000元。甲乙双方自愿按照过户价格进行纳税登记及权属转移。同日，孟朝锦（甲方）与李乐（乙方）签订《补充协议》，约定：因房屋有抵押，甲乙双方协商同意乙方于2016年7月1日支付甲方5900000元，用于解除房屋的抵押，甲方收到钱款后当日必须配合到建委办理上述标的房屋解除抵押手续，并且解除抵押后当时将房产证原件交给我爱我家公司保管。如果甲方不能完成解抵押手续则视为甲方违约，除需在5个工作日内退还乙方已经支付房款外还需再赔偿乙方总房款20%的违约金。如果2016年7月1日乙方未能支付上述钱款，乙方需在2016年7月1日当天支付甲方自2016年6月29日至2016年7月28日所产生的利息及滞纳金150000元。如果乙方到2016年7月15日还未能支付甲方钱款，则视为违约，乙方需在5个工作日内支付甲方房款20%的违约金。乙方于签订合同当天以自行交接的方式支付甲方定金100000元，于房屋办理缴税手续前一天以银行资金托管的方式支付720000元，于房屋办理缴税手续前一天以资金监管的方式支付2960000元。甲乙双方同意甲方于2017年12月31日前将房屋交付给乙方，甲方需将房屋内除古筝以及个人纪念物品外所有家具家电无偿赠送给乙方。甲方承诺标的房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金。上述合同及补充协议签订当日，李乐支付孟朝锦定金100000元。此后，孟朝锦（甲方）与李乐（乙方）再次签订《补充协议》，约定：甲乙双方友好协商同意，甲方在乙方支付解押房款5500000元前将位于北京市昌平区回龙观龙华园西区36号楼5门601号房产的拥有权证件交付给乙方，乙方于完成房屋产权转移登记后当天归还给甲方。2016年7月1日，李乐支付孟朝锦购房款5500000元，双方办理诉争房屋的解押手续，但当天未办理完毕。2016年7月4日，诉争房屋的解押手续办理完毕。2016年7月4日晚，孟朝锦告知李乐此前有人使用过诉争房屋户籍进入宏庙小学学习。双方就此产生纠纷，导致合同未能正常履行。
另查：一、北京市西城区宏庙小学出具证明：证明2013年有学生使用诉争房屋户籍进入学校学习。
二、李乐之女王某于2012年7月1日出生。
三、2016年6月29日，孟朝锦（甲方）、李乐（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：丙方为甲乙双方签订房屋买卖合同提供居间服务，乙方支付丙方居间服务费150000元。甲乙任何一方违反房屋买卖合同约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，李乐支付我爱我家公司居间服务费150000元。
四、本案审理中，李乐申请对诉争房屋采取查封措施并提供了担保，本院于2016年7月8日出具裁定书，对诉争房屋进行了查封。
庭审中，李乐主张其购买诉争房屋的主要目的是为了给其孩子上宏庙小学，故双方在补充协议第九条明确约定诉争房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则孟朝锦应承担违约责任，但孟朝锦隐瞒了诉争房屋学区名额于2013年被占用的情况，孟朝锦构成违约，应按照合同约定承担违约责任。孟朝锦对李乐的主张不予认可。孟朝锦主张补充协议第九条约定的意思应当是双方签订合同至过户前学区名额未被占用，之前是否占用其无法控制，且学区名额是否占用是西城区教委政策文件决定，不是双方能决定的，该条款无效，而且西城区教委出的规范文件也没有六年一学位的规定，2013年有孩子入学也不会影响李乐孩子之后入学，故其并不构成违约。孟朝锦为证明其主张，向本院提交了西城区、丰台区、海淀区、石景山区相关小学入学政策用以证明北京市只有海淀区、石景山区实施六年一学位的政策，西城区与丰台区并未实施该政策。李乐主张西城区的教育资源更加稀缺，西城区的入学政策只会比海淀区、石景山区更为严格。
审理中，孟朝锦主张李乐未按照补充协议约定于2016年7月1日支付5900000元已构成违约。李乐主张2016年7月1日其支付孟朝锦5500000元后，当天未完成解押，双方一致同意解押后再支付剩余的400000元，2016年7月4日解押完成后，其即询问孟朝锦的汇款账号，但孟朝锦未提供，此后孟朝锦告知其诉争房屋学位已被占用，双方发生纠纷，故其未再支付孟朝锦剩余购房款。孟朝锦认可2016年7月1日因解押问题，其同意李乐解押完成后再付剩余的400000元，但解押完成后李乐并未支付，故李乐已构成违约。
现李乐诉至本院，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、要求孟朝锦返还购房款5600000元并支付利息、要求孟朝锦支付违约金1936000元、要求孟朝锦赔偿中介费损失150000元并支付利息、要孟朝锦赔偿因保全交纳的担保费的利息。孟朝锦在2016年10月26日庭审中表示同意解除合同及退还购房款5600000元，不同意李乐的其他诉讼请求。孟朝锦另主张双方合同中约定的违约金过高。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李乐与孟朝锦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。
双方在《补充协议》中明确约定：孟朝锦承诺标的房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则李乐有权向孟朝锦追究标的房屋总价款20%的违约金。对于该条约定，应当作通常的解释，即应当理解为孟朝锦承诺诉争房屋产权转移登记前不存在有人用过诉争房屋的户籍进入宏庙小学学习，导致可能对李乐方孩子入学造成影响的情形，否则应承担相应的违约责任。现查明2013年已经有人使用过诉争房屋的户籍进入宏庙小学学习，李乐的孩子于2012年7月出生，正常应在2018年入学，由于北京市各区县的小学入学政策每年不尽相同，目前根本不可能知道2018年宏庙小学的入学政策，但根据孟朝锦提供的证据也可以反映北京市海淀区、石景山区确有六年一学位的政策规定，由于西城区的教育资源稀缺度在北京市处于前列，故不能排除2013年使用诉争房屋户籍入学会对李乐孩子2018年入学造成影响的可能性。根据双方的合同约定可以反映李乐购买诉争房的主要目的之一即是为了子女进入宏庙小学学习，由于子女入学问题对每个家庭都至关重要，不能苛求李乐在对孩子入学造成实质影响后再主张权利，那样产生的后果对每个家庭而言都是难以接受的。孟朝锦作为诉争房屋的产权人，对2013年有人使用诉争房屋户籍入学的情况应当明知，若孟朝锦在与李乐签订合同前本着诚实信用的原则告知李乐全部真实情况，根本不会产生本案争议。综上所述，孟朝锦签订合同时隐瞒了2013年有人使用诉争房屋户籍入学的情况，违反了双方补充协议的约定，应承担相应的违约责任。孟朝锦主张双方关于学区学位的约定属于无效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。孟朝锦主张李乐未按照补充协议约定于2016年7月1日支付590万元构成违约，但根据双方当庭陈述，双方对于2016年7月1日支付550万元用于解押，剩余40万元于解押后支付达成了一致意见，由于解押后李乐即得知2013年有人使用诉争房屋户籍进入宏庙小学学习，双方因此产生争议，此后李乐未再支付购房款具有正当理由，并未构成违约。
由于孟朝锦违反合同约定构成违约，李乐要求解除双方签订的房屋买卖合同，孟朝锦亦同意解除，本院不持异议。合同解除后，孟朝锦应将收取的购房款560万元退还李乐，对李乐的此项诉讼请求，本院予以支持。孟朝锦构成违约，应承担违约责任，但双方合同中约定的违约金过高，孟朝锦提出异议，本院予以适当调整，具体数额，本院根据双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、孟朝锦的过错程度、李乐的损失等相关因素予以酌定。李乐主张的购房款利息实际为李乐的相关损失，由于双方在合同中已经约定了违约责任的承担方式，且本院在孟朝锦应承担的违约责任中亦考虑了该项损失，故对李乐要求孟朝锦支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于李乐要求孟朝锦赔偿居间服务费及利息损失的诉讼请求，由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，李乐应向居间方主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向孟朝锦主张权利，对李乐的此项诉讼请求，本院暂不予处理。李乐要求孟朝锦支付担保款560万元的利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认李乐与孟朝锦签订的关于北京市西城区xx号房屋的房屋买卖合同及补充协议于二〇一六年十月二十六日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，孟朝锦退还李乐购房款五百六十万元。
三、自本判决生效之日起七日内，孟朝锦支付李乐违约金一百万元。
四、驳回李乐的其他诉讼请求。
如果孟朝锦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万九千七百八十元、保全费五千元，均由孟朝锦负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 俊
二〇一六年十二月六日
书记员 王德林