江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0727民初12号原告何铖，男，1995年6月6日出生，汉族，住龙南县。委托代理人陈建勤，江西尚业律师事务所律师。被告赖海华，男，1980年1月10日出生，汉族，住龙南县。被告陈小娣，女，1984年10月20日出生，汉族，住址同上。原告何铖诉被告赖海华、陈小娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何铖及其委托代理人陈建勤到庭参加诉讼，被告赖海华、陈小娣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月15日赖海华、陈小娣经与龙南县新都房地产开发有限公司协商一致，签订购买座落在龙南县龙××镇××小区××＃楼××—××号房屋的《赣州市商品房买卖合同》一份，约定了双方的权利和义务，其中约定房屋价款527638元，第一期交首付137638元，余款390000元向银行按揭贷款。新都房地产开发有限公司协助赖海华、陈小娣办得银行按揭贷款，并接受房屋交付以后，依与按揭贷款银行的约定交付按揭供，但尚未办理不动产登记。2017年3月赖海华、陈小娣委托中介——龙南县博扬网络服务中心向社会发出让“座落在龙南县龙××镇××小区××＃楼××——××号房屋”的信息，2017年4月17日何钺通过中介，经与赖海华、陈小娣协商一致，达成二手房的买卖共识，签订《商品房买卖合同》一份，其中第二条约定房屋转让价款为615000元；第三条约定房屋转让款分期支付，第一期为2017年4月17日受让人支付20万元给出让人，第二期在出让人办理不动产登记后七日内受让人支付17万元给出让人（但要扣除2017年4月17日起受让人已交付的按揭月供本金金额），第三期约定剩余未交付的24.5万元由受让人在受让房屋产权后，通过抵押贷款一次性清结；第四条约定“甲方（赖海华、陈小娣）在收到乙方（何铖)缴纳的剩余房价款之日起15个工作日内赎回不动产权证原件，并积极配合乙方办理后续的贷款手续及其它后续交易流程。甲方赎回不动产权证原件后，甲、乙双方需于15个工作证内办理产权过户手续。产权转移办结时间以不动产登记中心办结时间为准。领取产权证后，乙方需于7个工作日内到不动产登记中心办理抵权登记，抵押权登记完结后待放款”。还约定了双方的其它权利和义务，赖海华、陈小娣与何铖签订《商品房买卖合同》后，何铖依约交付了首付20万元，同时依《商品房买卖合同》第四条第4项从2017年5月起将按揭月供款划入赖海华归还按揭月供款的专门账户；赖海华、陈小娣交付了座落在龙南县龙××镇××小区××＃楼××——××号房屋，交付了《赣州市商品房买卖合同》及相关文件和票据。何铖接受出让人赖海华、陈小娣前述交付之后，按月交付了按揭月供。但在《商品房买卖合同》履行期间，赖海华、陈小娣不守诚信，其一、在何铖将按揭月供款划入到出让人赖海华归还按揭月供的专门账户代交月供款时，赖海华、陈小娣竞背离约定，擅自取出何铖存入的按揭月供款，致使按揭贷款银行未曾收到何铖交付的按揭月供；其二、拖不办理不动产登记，至使何铖办理过户不能，即在《商品房买卖合同》签订后赖海华、陈小娣应即时或在约定时间内或合理时间内办理不动产登记。赖海华、陈小娣的前述行为背离了《商品房买卖合同》的约定，损害了何铖的合法权益，属于严重违约行为。从前述事实可见，何铖通过中介与赖海华、陈小烯签订《商品房买卖合同》，意思表示真实；赖海华、陈小娣交付的房屋及相关证件资料，内容符合法律规定；何铖交付了首期房款，承担代交银行按揭月供，属于善意取得。为此何铖与赖海华、陈小烯签订《商品房买卖合同》合法有效，应当受到法律保护。在赖海华、陈小烯拖不办理不动产登记，至使何铖办理过户不能，何铖虽多次向赖海华、陈小烯发出催告，但赖海华、陈小娣不置可否；在赖海华、陈小烯擅取何钱代付的按揭月供用之，银行未能收到按揭月供的情况下，何铖虽多次向赖海华、陈小烯提出异议，但赖海华、陈小烯不予纠正。为维护原告的合法权益，现只好依法诉来贵院，请求法律保护，就前列请求予以立案审理，并作出公正裁判。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院判决：1、确认原、被告签订的《商品买卖合同》合法有效；2、判决原告代付的按揭月供抵作应付被告房屋出让价款；3、判决被告履行《商品房买卖合同》约定，即时办理不动产登记、赎出不动产证和协助办理不动产产权过户，支付相应税费等义务；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、何铖身份证、俩被告身份证复印件、结婚证复印件，证明原、被告的诉讼主体；2、《赣州市商品房屋买卖合同》，证明座落在龙南县龙××镇××小区××＃楼××——××号房屋系赖海华、陈小娣所以；3、《商品房买卖合同》，证明赖海华、陈小娣将座落在龙南县龙××镇××小区××＃楼××——××号房屋转让给何铖的事实，约定了双方的权利义务；4、收款、收据，证明原告已交首付20万元给赖海华、陈小娣；5、交付按揭月供票据8张，证明2017年5月至12月原告代交按揭贷款月供的事实；6、证明二份，证明原告签订合同后每月代被告赖海华归还房屋按揭贷款及房地产开发公司通知两被告办理不动产权证的事实。两被告均未答辩和提供证据。经审理查明，被告赖海华、陈小娣原系夫妻关系。2015年12月25日，以被告赖海华、陈小娣为买受人，龙南新都房地产开发有限公司（以下简称新都公司）为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定被告赖海华购买新都公司开发的新都公馆3#楼2-1201室房屋一套，房屋总价款为527638元，其中首付款为137638元，余款390000元为银行贷款。合同签订后，被告赖海华支付了首付款，并于2016年2月从赣州银行股份有限公司龙南支行办理了房屋贷款390000元，被告赖海华开设了银行账号（62×××37），由赣州银行股份有限公司龙南支行每月从该账号定期扣款，用于归还每月的房屋贷款。2017年4月17日，原、被告在龙南县博扬网络服务中心居间介绍下，签订了《商品房买卖合同》，约定被告赖海华将上述房屋以615000元的价格转让给原告，付款方式为分二期支付房屋首付款，第一期首付款于签订合同当日（2017年4月17日）前支付200000元，第二期首付款170000元于被告办理出不动产权证7日内支付，余款245000元向银行贷款。合同中还约定，被告收到上述二期首付款后15个工作日内赎回不动产权证原件，并配合原告办理余款245000元的银行贷款手续。被告赎回不动产权证后，于15个工作日内办理过户给原告的手续，原告领取产权证后，应于7个工作日内办理贷款抵押登记。被告与新都公司签订购房合同后，上述房屋的银行贷款其已归还至2017年4月，原、被告约定5月起的银行贷款由原告代为归还，至被告赎回不动产权证当天，原告已代为归还的银行贷款在第二期首付款中予以扣除，合同签订后，原告向被告支付了第一期首付款200000元，并从2017年5月起至12月每月向被告银行账号（62×××37）内存入2600元，共计20800元，用于归还银行按揭贷款。2017年4月，新都公司向被告赖海华交付了房屋，并多次通知被告赖海华、陈小娣办理不动产权证，但两被告未办理。上述事实，有当事人陈述、身份证、商品房买卖合同、收据、银行业务凭证、证明等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告作为完全民事行为能力人，双方自愿签订《商品房买卖合同》，且合同内容不违反法律规定，因此原告主张该合同合法有效，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付了第一期首付款200000元，并从2017年5月至12月向被告赖海华指定归还房屋按揭贷款的银行账号存入共计20800元用于归还贷款的事实，提供了收款收据、银行业务凭证等证据予以证实，本院予以确认，因此原告已履行了约定期限内的合同义务，原告主张代还款20800元应在其应付被告的房屋出让款中抵扣，本院予以支持。虽然原、被告双方签订的合同中，未约定被告办理不动产登记的期限，但经新都公司催告，被告怠于履行办理不动产登记义务，其行为违反了诚实信用原则，因此原告为实现合同目的，要求被告办理不动产权证的主张，本院予以支持。因原告仅按合同约定支付了第一期首付款，第二期首付款尚未支付，且诉争房屋也未进行不动产登记，因此原告主张被告履行赎出不动产权证、协助不动产权过户等其他义务，无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何铖与被告赖海华、陈小娣签订于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》有效；二、原告何铖已存入被告赖海华、陈小娣指定银行账号的款项20800元，在其应支付给被告赖海华、陈小娣的房屋价款中予以抵扣；三、驳回原告何铖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在判决发生法律效力后规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。案件受理费9950元，由原告何铖承担2950元，被告赖海华、陈小娣承担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 ：王群勇二〇一八年三月二十二日书记员 ：黄金龙