长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0193民初340号
原告：张新宇，男，汉族，1990年12月3日生，住长春市朝阳区。
委托代理人：徐晶，吉林首华律师事务所律师。
被告：长春中天昊业房地产开发有限公司，住所：高新北区奋进乡长东北高科技中心B区502室。
法定代表人：陈熙，董事长。
委托代理人：张兴安，吉林创一律师事务所律师。
原告张新宇与被告长春中天昊业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张新宇的委托代理人徐晶，被告长春中天昊业房地产开发有限公司的委托代理人张兴安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张新宇诉称：2014年1月16日，原告与被告签订761739号《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买被告所建位于高新开发区丙三十六路中天﹒北湾新城第12幢2单元904号房，建筑面积为143.66平方米，总价款736688元。原告于“合同”签订后通过银行贷款付清全部购房款，被告于2013年10月28日将房屋交付给原告，依据“合同”第十五条规定，被告应当在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告至今未办理产权证书，严重违约，而且违约金约定过低，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定，违约金应按照实际损失计算。结合第十八条损失应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。原告与被告协商办理产权登记及赔偿违约金事宜未果，故起诉来院，主张：一、判令被告立即将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案；二、判令被告向原告支付从2015年4月7日至2016年3月9日的违约金54746.01元，2016年3月10日至实际履行日止的违约金按2015年3月1日中国人民银行罚息利率计算；三、诉讼费用由被告承担。庭审过程中原告明确诉讼请求为：一、判令被告向原告支付从2015年4月14日-2016年6月30日共443天的违约金，具体额度736688元×5.75%×（（1+50%）/365）×443=77117.61元；二、诉讼费由被告承担。
被告长春中天昊业房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，不应受到法律的保护。1.双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”尽管答辩人至被答辩人起诉时没有为被答辩人办理房屋产权，但并非答辩人的责任所致，而是由于涉案房屋有王国文等23户私有房屋没有灭籍导致涉案房屋无法办理产权登记，但绝非答辩人的责任，因此，答辩人不应承担违约责任；2.答辩人已将房屋交付给被答辩人使用，并没有给被答辩人造成实际损失，答辩人不应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告张新宇与被告长春中天昊业房地产开发有限公司于2011年1月16日签订编号为0000000000761739号的《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的坐落于高新开发区丙三十六路中天.北湾新城第12#幢2单元904号房，建筑面积143.66平方米，房屋总价款为736688元，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……合同签订后原告张新宇全部缴清购房款。2016年3月1日，被告为原告出具不动产统一发票，金额736688元。被告于2013年10月28日向原告交付房屋。截止2016年6月30日，被告开发的北湾新城小区争议房产均可以办理登记产权手续。庭审中，原告不能举证证明因被告未按照合同约定为原告办理产权登记手续导致原告产生实际损失的相关证据。
本院认为：原、被告于2014年1月16日签订编号为0000000000761739号的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。
关于被告长春中天昊业房地产开发有限公司是否存在违约的问题。在原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条中明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未能按照合同的约定如期将办理产权登记手续的资料报备相关部门，导致原告不能如期办理产权手续，其行为违反双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定，故被告应当承担违约责任。
关于违约金数额如何确定的问题。首先，双方当事人在商品房买卖合同中对违约金有明确的约定，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务，违约方应当按照该项约定承担违约责任；其次，原告不能举证证明原告因延迟办理产权登记手续导致的实际损失数额。从法律适用的角度来看，无论是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，均应当以当事人实际产生损失为依据，这种实际损失应当是因被告方违反合同约定而产生的直观的、可衡量的损失，原告方对此负有举证义务。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的二款对于买受人未能在商品房买卖合同中约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书的责任作出明确而详细的规定，即当事人双方有约定的，按照约定来办；没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。本案中，双方当事人对违约金有明确约定，不宜适用参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算违约金，而应尊重双方当事人在合同中的约定，计算被告应付的违约金数额。
综上，被告违约事实存在，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定承担违约责任；原告主张调整违约金的请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告长春中天昊业房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告张新宇违约金736.69元（736688元×0.1%）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费694元由被告长春中天昊业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙叶红
代理审判员 杨 鹤
人民陪审员 朱 琳
二〇一六年十二月三日
书 记 员 李盈盈