江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初5133号原告：魏金世，男，汉族，1960年1月20日生，住上海市长宁区。原告：张晓霞，女，汉族，1961年2月8日生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：苏南，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张滨，上海丰进立和律师事务所律师。被告：城市名人资产经营有限公司,统一社会信用代码9132010075949929X6，住所地在江苏省南京市鼓楼区中山北路30号益来国际广场25楼。法定代表人：石飞跃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡馨研，上海市建纬（南京）律师事务所律师。原告魏金世、张晓霞与被告城市名人资产经营有限公司（以下简称城市名人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏南、被告的委托诉讼代理人胡馨研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏金世、张晓霞向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年1月至2017年6月的租金合计30683.52元；2、被告支付逾期付款的违约金至实际支付之日止；3、被告于每月10日前向原告支付租金5113.92元（即自2017年7月至2018年11月的租金）。事实和理由：2005年11月5日，原告与被告就南京市中山北路30号益来国际广场3409室房屋（以下简称涉案房屋）签订《益来国际广场租赁协议》，约定：房屋租赁期限为十年，自2005年11月5日至2015年11月4日；年租金为61367元，被告于每月的十日前将上月租金给付原告；如被告逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的万分之二点五向原告支付违约金，等等。上述协议签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。租赁期限届满后，原、被告双方于2015年11月27日签订《益来国际广场租赁协议补充协议》，约定：双方同意不间断地延续原租赁协议的履行期限，租赁期限延长至2018年11月5日等等。但被告自2016年10月起欠付房屋租金，原告多次催讨未果，故诉至法院，望判如所请。被告城市名人公司辩称，对于原告主张的租金数额认可；对于违约金，被告因经营困难致迟延支付租金，被告没有恶意拖欠租金的意思，此时高额违约金对被告是雪上加霜，请求法院考虑适当调整违约金，且违约金存在重复计算问题，被告认为应当是12747.54元；对于第三项诉讼请求，合同约定的履行条件尚未成就，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：坐落于江苏省南京市中山北路30号3409室房屋（建筑面积51.69平方米）为原告所有。该房屋系南京益来实业有限公司（以下简称益来实业公司）开发建设，规划用途为综合。2005年11月5日，原告魏金世、张晓霞与被告城市名人公司就南京市中山北路30号益来国际广场3409室房屋（以下简称涉案房屋）签订《益来国际广场租赁协议》，约定：房屋租赁期限为十年，自2005年11月5日至2015年11月4日；年租金为61367元；被告于每月的十日前将上月租金给付原告，月租金为年租金的1/12（即5113.92元），不足一月的，按实际租赁天数计算；如被告逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的万分之二点五向原告支付违约金，等等。上述协议签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。租赁期限届满后，原、被告双方于2015年11月27日签订《益来国际广场租赁协议补充协议》，约定：双方同意不间断地延续原租赁协议的履行期限，租赁期限延长至2018年11月5日；该协议作为原《租赁协议》的补充，与原《租赁协议》一并成为双方继续履约的法律依据；等等。上述补充协议签订后，被告城市名人公司继续占有使用涉案房屋用于酒店经营。原告主张自2015年12月起，被告城市名人公司延迟支付租金，其中2015年11月租金延迟19天支付、2015年12月租金延迟22天支付、2016年1月租金延迟19天支付、2016年2月租金延迟26天支付、2016年3月租金延迟23天支付、2016年4月租金延迟21天支付、2016年5月租金延迟20天支付、2016年6月租金延迟23天支付、2016年7月租金延迟30天支付、2016年8月租金延迟74天支付、2016年9月租金延迟78天支付、2016年10月租金延迟104天支付、2016年11月租金延迟118天支付、2016年12月租金延迟143天支付；拖欠2017年1月至2017年6月租金未支付。庭审中，被告对前述14期租金延迟支付的天数予以认可。以上事实，由房屋所有权证、《益来国际广场租赁协议》、《益来国际广场租赁协议补充协议》、银行对账单、开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告魏金世、张晓霞与被告城市名人公司签订的《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告城市名人公司未按照合同约定支付租金，原告主张被告应按照合同约定支付2017年1月至2017年6月的租金30683.52元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，被告未按合同约定的期限支付租金，系违约，应承担相应的违约责任，原告主张根据合同约定“每逾期一日，按年租金的万分之二点五支付违约金”，被告认为违约金过高，请求法院予以调整；本院认为，首先，合同约定被告按月支付租金，“如每逾期一日，按年租金的万分之二点五支付违约金”，即被告拖欠原告的系月租金，而违约金的计算基数为年租金，按此计算方式确实致违约金过高；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，被告逾期支付月租金，产生的损失系利息损失，而“每逾期一日，按年租金的万分之二点五支付违约金”的计算方式致违约金“过分高于造成的损失”；因此，依据《中华人民共和国合同法》的一百一十四条的相关规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本院将逾期支付租金的违约金调整为“每逾期一日，按月租金的万分之二点五支付违约金”，即将计算基数由“年租金”调整为“月租金”。对于被告逾期支付的2015年11月至2016年12月期间的租金，逾期天数合计720天，按月租金的万分之二点五每天计，本院支持其违约金920.5元；对于被告逾期支付2017年1月至2017年6月的租金，本院确认其逾期支付的违约金的计算方式为：共六期，按月租金的万分之二点五每天计，分别自2017年2月10日、2017年3月10日、2017年4月10日、2017年5月10日、2017年6月10日、2017年7月10日计算至实际付清之日。关于原告主张被告于每月10日前支付剩余合同期（即自2017年7月至2018年11月）租金5113.92元，被告辩称因履行条件尚未成就，该项诉讼请求应予驳回；本院认为，虽然原告该诉请依据的《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》是成立并生效的，且“被告于每月的十日前将上月租金给付原告”系合同约定的义务，但是，至法庭辩论终结前，原告就2017年7月及以后租金起诉的条件并未成就：其一，债务尚未届至履行期，被告是否不履行尚未确定；其二，合同是否始终生效未确定，即存在合同在履行期限届至前解除等情形；其三，即使履行期届至，合同是否存在不可抗力、情事变更等履行障碍不确定，因此，对于原告的“未来给付之诉”，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告城市名人资产经营有限公司给付原告魏金世、张晓霞2017年1月至2017年6月的租金30683.52元及逾期付款的违约金（共六期，每期基数为5113.92元，标准为万分之二点五每天，期限分别自2017年2月10日、2017年3月10日、2017年4月10日、2017年5月10日、2017年6月10日、2017年7月10日计算至实际付清之日）；二、本判决生效之日起十日，被告城市名人资产经营有限公司给付原告魏金世、张晓霞逾期支付2015年11月至2016年12月租金的违约金920.5元；三、驳回原告魏金世、张晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2522元，减半收取计1261元，由原告负担261元，被告城市名人资产经营有限公司负担1000元（此款原告已预付，被告负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一七年八月二十三日书记员  宋宇燕