浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终6876号上诉人（原审被告）傅强，男，1972年4月17日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人尚东坡，浙江德帅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区市民街167号（城市之星小区会所内）。法定代表人朱立东，董事长。委托代理人徐飞，浙江卓特律师事务所律师。上诉人傅强因与被上诉人杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初12125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，傅强系杭州湘湖壹号明湖园2幢2号的业主，建筑面积为476.34平方米。滨江物业公司与案外人杭州滨江盛元房地产开发有限公司签订了服务期限自2011年9月26日至业主大会（业委会）成立并与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效之日止的湘湖壹号前期物业服务合同。合同约定，物业管理服务收费标准排屋按每月每平方米建筑面积6.00元收取，地下车位按每个每月100元收取。截至2017年6月30日，傅强尚欠物业管理费7674.12元，车位管理费1200元。后经书面催缴未果，滨江物业公司向原审法院起诉，请求判令：傅强支付其物业管理费7674.12元，车位管理费1200元，合计8874.12元，并支付该款自2016年7月1日起至实际支付之日止按每日千分之二计算的违约金。原审法院认为，滨江物业公司与案外人杭州滨江盛元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。按照《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住小区的其他业主均有约束力。故滨江物业公司要求傅强缴纳物业管理费及车位物管费的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。傅强辩称滨江物业公司未履行相应的物业管理服务的义务，但其提出的问题主要是与开发商之间的矛盾，滨江物业公司作为物业管理企业已尽到其协调义务。傅强提出的相应损失赔偿问题，其已另案起诉，另案解决。滨江物业公司在使用物业过程中，确存在与开发商之间的突出矛盾，前期物业服务合同中也明确约定一定条件下因开发商原因导致业主拒付物业费，由开发商介入协调。故傅强拒付相应的物业管理费，并不属于恶意拖欠，滨江物业公司的违约金诉请不应支持。傅强另辩称根据前期物业合同，开发商应承担相应的物业管理费，按照合同条文的全面理解，其辩称不足采信。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决:一、傅强于判决生效之日起十日内支付杭州滨江物业管理有限公司物业管理费7674.12元，车位管理费1200元，合计8874.12元。二、驳回杭州滨江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费162元，减半收取81元，由傅强负担50元，由杭州滨江物业管理有限公司负担31元。杭州滨江物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；傅强于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，傅强不服，向本院提起上诉称：一、根据工商登记资料证明，被上诉人是由案涉房产的开发商即杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称滨江房产)全资投入成立，该涉讼房产系滨江房产和杭州滨江盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元房产）合股成立，并共同出资开发的“湘湖壹号”住宅小区。所以被上诉人的企业性质和行为不同于其他独立的物业公司，而是属于其所有的行为均受制于滨江房产和盛元房产的直接控制，被上诉人本身没有一点经营上和经济上的独立自主权，其机构上属于多重的混同管理。在其开发的“湘湖壹号”房产的地下室发生严重的潮湿问题，广大业主意见纷纷，而开发商和被上诉人之间却相互推诿，敷衍应付，导致了众多业主的合法权益受到严重损害。实际上，滨江房产作为被上诉人的全资母公司，盛元房产作为开发该房产，并将“湘湖壹号”物业委托给被上诉人管理，三者之间完全存在无法分离的责任关系。在本案一审时，上诉人曾向法庭提出该讼争房产的开发商盛元房产与被上诉人存在法律上的利益关系，要求将盛元房产追加为第三人加入本案的诉讼。但一审法院不予以支持，导致了本案的判决不公正，为此请求二审法院根据工商资料及相关的录音记录，公正地予以纠正。二、根据被上诉人一审时提交的自认证据：盛元房产和被上诉人在2011年9月26日订立的“湘湖壹号前期物业服务合同”，在其中的第五章的第二十四条中约定的甲方(即盛元房产)权利义务，该条款中明确约定了：由于甲方未履行对业主的承诺或违反原规划设计的原因，导致业主拒付物业管理服务费的，由甲方介入协调；第10款还约定：协调处理物业管理公司在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定的时间内必须整改完结；在甲方权利义务最后一条，即该条第12款中认为：如果此前几条中由于存在问题未解决而发生第9款第10款情况的，甲方(盛元房产)应及时按照规定的标准足额向被上诉人交纳房屋和车位的物业服务费用，所以本案的物业费应当由盛元房产支付给被上诉人。而该讼争房屋中一开始就存在通讯设施未建导致小区内无信号，车库地下通道未人车分流不符合消防要求。特别是业主一入住房屋后，即发现地下室潮湿无法居住和安放物品，这些严重影响业主权利的实际问题均已包括在盛元房产和被上诉人订立的前期物业服务合同中和盛元房产必须承担的义务之中。全体业主多次以口头、电话，并以会谈纪要方式向被上诉人，并通过被上诉人向盛元房产反映过上述情况，开发商和被上诉人也均承认业主反映的情况属实。在多次交涉无果的情况下，上诉人等不得已才以拒交有争议的地下室部位的物业费来保护自己的合法权益，促使开发商和被上诉人正视现实，及时解决存在问题。而被上诉人以及盛元房产的一些领导们在与业主洽谈时，答应向上级领导反映并作出及时解决问题的承诺后，不但不对存在的问题及时解决协调，反而向众多业主发出了一封又一封的催交物业费的函件，最后还收到了被上诉人向法院诉讼的结果。“湘湖壹号”房产属于杭州市的高档住宅小区，滨江房产和盛元房产均属于浙江省知名的房产开发商，其住宅(包括地下室和地下车库)每平方售价高达4万元左右，而上诉人花费了400多万元人民币购入的地下室房屋，不但无法居住，不能存放物件，还要每年额外支付高达6700多元的电费。而作为开发商的盛元房产和其直属的物业公司，不但不对存在的问题切实解决，而且还恶人先告状的起诉心存怨恨的众多业主，不但有损房产开发公司的形象信誉，而且违反了《杭州市物业管理条例》第三十二条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第八条、第十二条和第二十四条的规定，侵犯了上诉人的合法权益。由于盛元房产和开发商对地下室潮湿处置不力，导致上诉人和其他业主被迫使用抽湿机，虽然还不能根治地下室潮湿现象，但却由此产生了额外的巨额电费支出，而且这种支出每日每时，不间断地连续发生，所以一审不支持物业费抵充抽湿机电费是不公正的。鉴于“湘湖壹号”众多业主的强烈呼声和地下室潮湿的特殊情况，盛元房产和被上诉人在2015年7月份就向每户业主提供了二台9**瓦的抽湿机解决地下室潮湿问题，可这二台抽湿机每小时耗电就高达1．8度，按每年开启50％时间计算，一年用电量就需8000度，再按增加用电的三类电费计价，一年电费就要额外支出6700元，具体为每小时用电1．8度×24时×183天×0．838元。这还仅是二台抽湿机按开启50％的时间计算，而实际支出还要多，其余的损失上诉人还不计在内。请想：一处每平方米价值4万元的住宅，地下室售价高达400多万元的房屋，不但不能居住使用，反而成为每年多支出近万元的累赘，而且上诉人从2015年7月至今已实际支出了电费13000多元，已大大超过了本案应交物业费的金额。今后这种现象还在继续，开发商和被上诉人对此不闻不问，不但有违“诚实信用”的基本原则，而且于情于理于法均不能接受。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判被上诉人承担支付抽湿机电费的义务，或将案件发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。被上诉人滨江物业公司在二审中答辩称：请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、被上诉人与杭州滨江房产集团股份有限公司是两个独立法人，是不同的法律主体，独立承担法律责任。而且被上诉人的股东为杭州滨江投资控股有限公司而非杭州滨江房产集团股份有限公司。二、上诉人与开发商即杭州滨江盛元房地产开发有限公司的纠纷即在上诉状中提到的关于案涉房屋地下室潮湿、该小区通讯设施的问题，应由开发商来承担相应的责任，与本案无关，应另案处理。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人傅强向本院提供下列证据：（1）杭州滨江物业管理有限公司萧山分公司登记基本情况，欲证明被上诉人工商登记及变更登记情况。（2）杭州滨江物业管理有限公司章程，欲证明被上诉人的投资人为杭州滨江房产集团股份有限公司，而且为100%控股。房屋存在瑕疵被上诉人是没有权利处理的，因此上诉人在一审中提出要求将盛元房产作为当事人，但是一审法院没有采纳。（3）杭州滨江盛元房地产开发有限公司工商资料及章程，欲证明该讼争房产物业管理纠纷由盛元房产和滨江房产公共出资开发。由于开发商存在问题，则前期缴纳物业费的责任应由开发商承担，该问题在一审中被上诉人提交的物业服务合同中有明确。经质证，被上诉人滨江物业公司对证据（1）的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能达到上诉人所认为的所谓关联，被上诉人是独立的法人主体。对证据（2）的真实性有异议，该章程是有变更的，现在的法人不是证据（2）上显示的法人，对证明对象也有异议，被上诉人与滨江房产之间是两个独立的法人。对证据（3）真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，房屋的开发商与本案无关。本院对上述证据的关联性不予确认。被上诉人滨江物业公司没有向本院提供新的证据材料。经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审中争议的焦点为：上诉人因地下室潮湿而支出的抽湿机电费等是否应当由滨江物业公司承担。本案中，滨江物业公司是基于与杭州滨江盛元房地产开发有限公司签订的物业管理合同，而对“湘湖壹号”的房产进行物业管理。上诉人傅强作为“湘湖壹号”明湖园2幢2号房屋的业主，接受了该管理服务，理应支付相应的物业管理费和车位管理费。关于傅强上诉提出的地下室潮湿及通讯信号不好等问题并非滨江物业公司的原因造成，且滨江物业公司也已经尽力为上诉人和房屋开发商协调过，故上诉人不能作为拒付物业管理费和车位管理费的理由，上诉人就该问题可另行向相关部门主张权利。关于上诉人提出的滨江物业公司与杭州滨江房产集团股份有限公司、杭州滨江盛元房地产开发有限公司存在多重的混同管理一节，经审查，滨江物业公司与杭州滨江房产集团股份有限公司、杭州滨江盛元房地产开发有限公司均是独立企业法人，上诉人也并没有提供其资产混同及管理混同的确凿依据，故对该理由本院不予采纳。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由傅强负担。本判决为终审判决。审判长  俞建明审判员  王 亮审判员  石清荣二〇一七年十二月十八日书记员  王 琳??