广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初4545号原告：冯彩容，女，1972年5月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：张燕妃、郭晓琳，分别系广东敏锐律师事务所律师、实习律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇。法定代表人：孙通文，董事长。委托代理人：王翠琴、赵彪，分别系被告的法务、员工。原告冯彩容诉被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法由代理审判员蒋伟成独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张燕妃，被告委托代理人赵彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买中山市三角镇结民村旭日御华庭XX幢XXXX房，总房价款为301131元。合同第十四条约定被告应当在该商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告根据合同约定交齐房款及缴交了契税，并于2010年10月31日根据被告的通知办理了房屋交付手续以及办证手续费等费用，提交了办证需由原告提供的资料。根据合同约定，被告应于该商品房交付使用后720个工作日内（即2013年6月24日前），持办理权属登记资料到产权登记机关备案。但被告至今未依约履行上述义务。为此，被告的行为已违反合同约定，构成逾期办理房地产权证，根据合同约定以及《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，被告应当向原告支付违约金。原告在被告违约后多次通过电话及亲自到被告处进行交涉，要求被告办理房地产权证及支付违约金，但被告均拒绝。为此，原告诉至法院，请求判令：1.被告为原告办理中山市三角镇结民村旭日御华庭XX幢XXXX房的房地产权证并交付原告；2.被告向原告支付逾期办证违约金（从2013年6月24日起以总房价款301131元按每日万分之二计算至被告将房地产权证交付原告时止，暂计至2016年4月15日约为61792.08元）；3.本案诉讼费由被告负担。原告提供的证据有：1.《中山市商品房买卖合同》；2.中山市商品房销售登记备案表；3.缴纳物业管理费的收据；4.购房发票；5.契税缴费收据；6.中山市不动产登记资料证明表。被告辩称：一、逾期办证违约金的起算及截止时间问题。根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案。”原告于2012年10月9日收楼，因此被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的截止时间为2015年9月20日，违约金的截止时间算至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日即2016年1月25日,而非办理完房地产权证之日止。二、关于违约金计算基数及数额问题。根据原告与被告签署《商品房买卖合同补充协议一》第三条的约定，按揭付款的已付房价款均指首期款。根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，逾期办证违约金应以61131元计算。三、关于过错责任问题。根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，原告商品房交付使用后，因建设单位原因，造成被告无法办证，请求法院考量建设单位基础上，适度减轻被告责任。四、违约金过高问题。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告交楼原告后，房地产权属只是起到证明该商品房属于原告所有的作用，不影响原告使用房屋，不会产生相应损失，依照合同法有关规定，被告请求法院减少被告应承担违约金的数额。五、根据民法通则第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条规定，如被告逾期办证产生的违约金，原告应于2015年6月24日前向法院提起诉讼或以其他方式主张权利，而原告未能在前述日期前主张权利，故原告诉请逾期办证的违约金已过诉讼时效，应予驳回。综上，被告请求法院依法判决。被告提供的证据有：1.入户大门钥匙领用登记表；2.商品房交易审核股收件回执。经审理查明：2010年1月17日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：原告购买被告所有的位于中山市三角镇结民村旭日御华庭XX幢XXXX房，房价款为301131元，现金付款61131元约定付款时间为2010年1月17日，商业贷款240000元约定付款时间为2010年2月17日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了房价款共计301131元。原告称于2010年10月31日收房。被告称原告于2012年10月9日收房，提交了入户大门钥匙领用登记表证明。2016年1月25日，被告将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。2016年2月4日，国土部门出具了上述商品房的房地产权属证书，被告称至今未从国土部门取回该证。后原告以被告逾期办证违约为由要求被告支付逾期办证违约金，被告不予支付。为此，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为：原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于原告请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于被告的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。作为出卖人的被告已将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门也出具了上述商品房的房地产权属证书，被告以未收取涉案商品房的房地产权属证书为由不予交付原告，理据不足，故原告请求被告将涉案商品房的房地产权属证书交还原告，理据充分，本院依法予以支持。关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不同意退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定交房之日为2010年10月31日，故被告应于交付后720个工作日内即2013年9月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但被告于2016年1月25日才将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，显然属于被告违约，被告应向原告承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至被告持相关资料到权属登记机关递件之日，而非办证之日。为此，被告应支付原告2013年9月13日至2016年1月25日期间的逾期递件办证违约金为52095元（301131元×2/10000×865日）。关于违约金计算基数的问题。被告辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”本院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故被告辩解理由不成立。关于违约金计算标准过高的问题。被告应根据商品房买卖合同第十四条的约定按原告已付房价款的每日万分之二计算违约金给原告。被告辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故被告辩解理由不成立。关于被告主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不同意退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。本院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故本院对被告关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。综上，原告诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冯彩容交付位于中山市三角镇结民村旭日御华庭XX幢XXXX房的房地产权属证书；二、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冯彩容支付逾期递件办证违约金52095元；三、驳回原告冯彩容的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，减半收取672元，由被告中山市通大房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  蒋伟成二〇一六年六月二十七日书 记 员  黄立鹏