江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0402民初813号
原告：常州北岸城商业管理有限公司，住所地常州市延陵西路8号。
法定代表人：卜元钢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林琦，博爱星（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沙国伟，博爱星（上海）律师事务所律师。
被告：李祥。
委托诉讼代理人：薛慧。
原告常州北岸城商业管理有限公司（以下简称北岸城公司）与被告李祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2017年3月28日、2017年5月8日、2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告北岸城公司的委托代理人林琦、沙国伟被告李祥及其委托代理人薛慧到庭参加诉讼。
原告北岸城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金及管理费，2017年1月17日暂计至2017年2月17日为5520元，及2017年2月18日起至实际搬离之日止的租金及管理费，15000元履约保证金不予退还；2、判令被告立即腾空、返还位于常州市万博时尚广场第一层1039号商铺；3、判令被告支付违约金16775.64元；4、本案诉讼费由被告全额承担。事实和理由：2015年12月17日，原告与被告签订《万博时尚广场商铺使用协议》，约定原告将位于常州市万博时尚广场第一层编号为1039、面积为23平方米的商铺出租给被告，由被告承租并经营管理，按照协议第三条之约定，该商铺的使用期限共12个月，自2016年1月15日起至2017年1月14日。按照协议的约定，租金为172.5元/日，5246.88元/月，管理费11.5元/日，345元/月。根据协议第八条第12款的约定：若被告有意继续使用该商铺，应当于使用期限满前三个�，向原告提出书面申请，经原告同意后重新签订协议。但至今，被告未向原告提出续租的书面申请。根据合同约定，原被告双方的商铺使用协议已经到期，被告应当腾空并返还商铺，但被告接到原告期满后搬离商铺的通知后，明确表示不肯搬离商铺。被告行为已构成根本违约，原告有权根据合同约定不予退还保证金并可要求被告支付三个月租金作为违约金。因原被告协商不成，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
被告李祥辩称：1、原被告商议租赁事项时，双方约定租期三年，一年一签。被告在签订合同时，并未阅看合同内容，以为是三年期合同，在原告业务员的要求下签字确认；2、被告一直以来按期支付租金，对于后续租金也愿意正常支付，但原告拒绝接受。
本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，北岸城公司（作为甲方）与李祥签订《万�时尚广场商铺使用协议》（以下简称《使用协议1》）一份，约定甲方将位于常州市天宁区延陵西路6-8号万博时尚广场付一层B155号面积为35平方米的商铺出租给李祥作通讯设备零售使用。使用期限共42个月，自2014年12月25日起至2018年6月24日止。合同签订后李祥按约支付租金及10000元履约保证金。2016年7月25日，北岸城公司与李祥签订《解除协议书》，约定上述《使用协议1》于2016年6月24日解除，原履约保证金冲抵李祥新承租的1039号商铺的履约保证金。李祥在庭审中陈述称，因商场经营管理不善，负一楼停业关门，迫于商户多次维权的压力，北岸城公司提出让李祥将原商铺置换成一楼1039号商铺，并承诺地铁开通前租金和地下室一样，地铁开通后租金增长10%，合同一年一签，租金一年一付。为证明上述陈述，李祥提供商户在万博商场门口拉横幅的照片。
2015�12月17日，北岸城公司（作为甲方）与李祥签订《万博时尚广场商铺使用协议》（以下简称《使用协议2》）一份，约定甲方将位于常州市天宁区延陵西路6-8号万博时尚广场第一层1039号面积为23平方米的商铺出租给李祥作通讯设备零售使用。使用期限共12个月，自2016年元月15日起至2017年元月14日止。使用费计算方式为：2016年元月15日起至2017年元月14日为7.5元/平方米/日，月使用费5246.88元，年使用费62962.5元。免租期共6个月，分别为自2016年7月15日起至2017年元月14日止的6个月。管理费自使用期限起始日起按照15元/月/平方米计算，每月管理费为345元。使用费、管理费均先付后用，按每6个月支付一次。李祥应于签订《使用协议2》之日向北岸城公司支付人民币10000元作为履约保证金，本协议期满后，如双方不再续约，在李祥无违约且无任何欠费的情况下，北岸城公司于本协议�止之日起3个月后无息退还李祥。《使用协议2》约定如使用期满或中途撤场，李祥应将北岸城场地恢复原样，不得破坏北岸城的设施和结构，李祥所投入的设施设备、装潢装修以及店铺内的货物等应在3日内自行进行拆除、清零，否则视为李祥放弃所有设施、物品的所有权，北岸城公司有权自行腾空商铺，李祥缴纳的履约保证金及其他剩余款项北岸城公司有权不予退还，若因李祥的上述行为造成北岸城公司损失的，李祥还应当赔偿相应损失。《使用协议2》约定在同等条件下，李祥拥有该商铺的优先续租权，但若李祥有意继续使用该商铺，李祥应当于使用期限满前三个月，向北岸城公司提出书面申请，经北岸城公司同意后重新签订协议。如果双方在使用期满时仍未就新的使用条件达成一致的，则协议自动终止。如李祥无意继续使用或未按上述要求的规定提前通知北岸�公司的，则北岸城公司有权就该商铺使用事宜与第三方进行磋商。关于违约责任，《使用协议2》约定，“在本合同履行期间，乙方如有违反本协议规定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本协议、收回该商铺、不予退还履约保证金及已交纳的所有费用，并有权要求乙方支付违约金（违约金数额为解除协议时该年度叁个月的使用费总额），并应承担甲方由此而产生的实际经济损失。”《使用协议2》签订后，李祥向北岸城公司支付2016年1月15日起至2016年7月14日止的租金及管理费。2017年1月14日，北岸城公司向李祥邮寄《告知函》一份，告知双方租赁合同已于2017年1月14日到期，要求李祥于收函之日起3日内搬离涉案商铺。该《告知函》通过EMS特快专递邮寄至“常州市天宁区丽华一村52-乙-202”，因拒收退回。李祥称从未收到上述《告知函》。
庭审中，李祥陈述其进入1039号商铺进行装修的时候，因为前一个承租人系经营珠宝，所以李祥对该商铺进行了重新装修，装修费将近三万元。
起诉时，北岸城公司称已与其他承租人签订了租赁管理合同，庭审中，北岸城公司称从未与他人签订租赁合同，收回涉案房屋是因为暂时不做对外出租的打算。
庭审中，双方认可尚未就涉案商铺完成交接，店铺内李祥经营所用物品并未搬离。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案所涉《使用协议2》对租赁期限作出明确约定，租期为自2016年元月15日起至2017年元月14日止，其中免租期为自2016年7月15日起至2017年元月14日止的6个月。租赁期满后，承租人有义务腾空并返还涉案房屋。逾期腾空返还的，承租人应按租金标准计算占有使用费。
《使用协议》明�约定，如李祥使用期满未在3日内将租赁店铺搬空、返还，则北岸城公司有权自行腾空商铺。在租赁期满3日后，北岸城公司并未选择自行腾空商铺，由此造成的损失，不应向李祥再做主张。且北岸城公司并未提供证据证明其因李祥逾期搬离行为所受损失，故对于北岸城公司要求确认履约保证金不予退还、承担违约金16775.64元的诉讼请求不予支持。
关于《使用协议》约定的优先续租权，该协议明确约定同等条件下，李祥享有优先续租权，其前提是在租赁期满前三个月，李祥提出申请。首先，李祥仅享有优先续租权，其如需继续承租，理应与北岸城公司再行签订相关租赁协议。然而《使用协议》于2017年1月14日期满后，并无证据表明，李祥与北岸城公司就续租进行协商达成合意，且李祥也未于《租赁协议》到期后继续支付租金以形成事实上的租赁关系，因此李�继续占用涉案房屋缺乏事实依据和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、李祥于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并向常州北岸城商业管理有限公司返还常州市万博时尚广场第一层1039号商铺。
二、李祥于本判决发生法律效力之日起十日内向常州北岸城商业管理有限公司支付自2016年1月15日起至实际搬离之日止的按5246.88元/月计算的占有使用费。
三、驳回常州北岸城商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费733元，按规定减半收取366.5元，由李祥负担。
如不服本�决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌琎琎
二〇一七年八月十一日
书 记 员 徐 漪