河南省三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1202民初3785号
原告三门峡市华磊商贸有限公司，住所地：三门峡市崤山路中段党校西100米。
法定代表人孙永洁，该公司经理。
委托代理人赵双良、张琳，河南宇萃（三门峡）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告中国人民解放军河南省三门峡军分区，住所地：三门峡市。
法定代表人吕梁，该军分区司令员。
委托代理人苏海江，该军分区科长，代理权限为特别授权。
原告三门峡市华磊商贸有限公司（以下简称为华磊公司）与被告中国人民解放军河南省三门峡军分区（以下简称为军分区）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华磊公司的委托代理人张琳，被告军分区的委托代理人苏海江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华磊公司诉称：2011年4月1日，原、被告签订租赁协议书。协议签订后，原告先后投入资金14756000元进行房屋开发建设及装修。于2012年将所建房屋用于自用及对外出租，并按租赁协议约定按期向被告缴纳租金。2015年4月原告向被告缴纳当年37万元租金后，接到被告后勤部任江源部长电话通知：根据军委及总后勤部的文件通知，决定终止双方的租赁协议，让原告终止对外出租，待部队的赔偿标准制定后对原告损失予以赔偿。由于终止协议会使原告损失巨大，原告于2015年5月11日向被告递交了情况说明，详细陈述了原告的建设投资情况及解除协议的经济损失情况，但被告让等候赔偿标准。二年来，原告多次催促被告解决此事，被告一直以上级赔偿标准未出台为由推诿拖延，至今未予赔偿。现要求1、依法判令解除原、被告2011年4月1日签订的场地租赁协议书。2、依法判令被告赔偿原告各项损失26442752元（建设工程施工费10354000元、建设工程设计费30000元、建设工程监理费20000元、勘察费12000元、装修费4340000元、预期可得利益11686752元）。3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。
被告军分区辩称：从2016年开始中央军委出台文件，要求全军停止服务工作，严控场地租赁等工作。因军队政策调整，下发文件，要收回出租的土地。我们认为租赁合同是无效合同，根据军用合同，改变土地用途的，未经上级批准，应是无效合同。即便是有效合同，但是属于不可抗力因素造成的，不存在赔偿问题，在法律支持的情况下，可给与适当经济补偿。不认可原告提出的赔偿诉求，包括前期投入、监理等费用，没有审批手续，属于违章建筑，没有设计使用年限，只有施工合同，施工合同的费用与收据费用不一致。没有工程预算、决算等资料。2011年，房子建筑成本偏高，我们委托土地房地产评估公司对原告三套房屋依据2015年材料和人工费基础上折价进行评估为725.34万元。原合同中没有明确15年后房屋的权属性质，对如何补偿，缺乏法律适用条款和依据。另根据合同约定，即便是补偿，也是在法律允许的情况下进行，2011年的投资成本和合同15年年限为基础确定补偿，按照使用年限、折旧、对外出租收益按比例减少。没有明确15年后房屋归谁，所以房屋15年以后应该拆除，需要扣除拆除成本费用，另外需要扣除未交房租及水电费等。我方没有过错，不承担违约责任，不承担逾期责任。根据军队要求，在2017年12月31日之前全部实现关停任务。
经审理查明：2011年4月1日，军分区（甲方）与华磊公司（乙方）签订租赁协议书1份，约定：“一、甲方将位于三门峡市崤山中路32号营区空余场地1779平方米，出租给乙方开发使用。二、场地租赁期限为15年，即2011年4月1日至2026年3月31日。三、营区大门口东西两侧面向崤山路可建临街二至四三层门面房，控制用于银行或商铺；东围墙空余土地可建三至层公寓式出租房或写字楼，控制用于商铺、办公、住宿。建设方案需经甲方同意，并在约定五个月时间内完成施工，施工期间不收取租金。四、甲方协助乙方解决与地方有关的施工手续等问题，费用由乙方承担。五、在租赁期内，甲方收取租金，年收租金35万元起，租金采用“先缴费、后使用”的方式，乙方于每年4月1日前将当年租金缴给甲方，考虑到乙方前期需投入资金进行开发，作为优惠条件第一年按60%收取租金，第二年按80%收取租金，从第三年开始，乙方需全额缴纳租金，从第五年起每五年按上一年10%增加租金。六、乙方必须合法经营，遵守地方和部队的有关规定，甲方协助处理外部关系。经营期间因业务等产生的一切问题，由乙方负全责，与甲方无关。七、租赁期间所产生的水、电、暖等费用，按标准由乙方承担。八、租赁期满后，在同等条件下，出租、转让乙方享有优先权。九、此协议签订后，双方不得以任何理由违背，若乙方违约，甲方有权随时收回出租场地；若甲方违约，乙方的建筑成本及利益由甲方全额赔偿。由于部队政策调整原因，甲方有权随时收回出租场地，并按有关规定赔偿乙方”。合同签订后，华磊公司在租赁土地上建成楼房3栋，分别是侧面临时办公楼（4层）、门前临时办公楼1（3层）、门前临时办公楼2（3层）。楼房建成后，华磊公司对其使用和经营，并将租金按约交到2015年12月31日。2015年中旬，因部队政策变化，军分区通知华磊公司停止出租，华磊公司即停止了所建房屋的对外出租，仅留下部分办公用房自己使用。期间，华磊公司与军分区协商赔偿事宜，双方协商无果，华磊公司诉至法院。
另查明，军分区在通知华磊公司停租后，其自行委托河南方迪土地房地产估价有限公司对华磊公司修建的3栋楼房的建筑价值（不包含土地价值）进行了评估。2017年8月11日，河南方迪土地房地产估价有限公司出具了汴方迪（2017）估字第FJU08011号房地产估价报告，该估价报告的委估房屋装修情况：军分区侧面临时办公楼现由多家公司租用，均进行了装修，内墙罩白，地面铺地板砖，部分房间吊顶。该临时办公楼由于正在使用中，维护状况较好。军分区门前两栋临时办公楼均进行了装修，内墙贴壁纸或刷乳胶漆，屋顶吊顶，地面铺地板砖。该门前两栋临时办公楼由于闲置中，维护状况较差，墙面、吊顶损坏较为严重。以上建筑配有卫生间，水电、照明等。该估价报告的价值时点确定为2015年5月1日。该估价报告的估价结果：房地产总价725.34万元（具体范围包括总建筑面积为5535平方米的房屋，以及房屋的配套设备、附属设施，不包括室内装饰、装修，不包括室内可移动物品及其它债权债务等）。华磊公司对该估价报告予以认可，但称该估价报告中不包含装修，其进行了实际装修，对装修损失要求赔偿。经本院释明后，华磊公司对涉案房屋装修价值不申请评估鉴定。
本院认为：原告华磊公司与被告军分区签订的租赁协议，系双方真实意思表示，且已经实际履行，合同有效。合同签订后，原告华磊公司在租赁土地上修建了房屋，并对修建的房屋使用和经营。租赁期间，原告华磊公司向被告军分区支付租金，并将租金支付到了2015年12月31日。2015年中旬，因部队政策变化，被告军分区通知原告华磊公司停止出租，根据双方协议约定：“由于部队政策调整原因，军分区有权随时收回出租场地，并按有关规定赔偿”，被告军分区有权收回出租场地，并对原告华磊公司的直接损失进行赔偿。原告华磊公司主张解除原、被告于2011年4月1日签订的场地租赁协议书，因被告军分区已提出停止出租，故该主张本院予以支持。原告华磊公司主张的建设工程施工费、建设工程设计费、建设工程监理费、勘察费均属于涉案房屋价值范围，在被告提交的评估报告中予以包含，原告华磊公司对该报告认可，故原告主张的上述损失应以该评估报告估价725.34万元为准。原告华磊公司主张装修损失4340000元，但未提供停租时其装修损失的具体证据，且经本院释明后，原告也不申请对其装修损失进行评估鉴定，故原告该主张，证据不足，本院不予支持。原告华磊公司主张的预期可得利益损失11686752元，因双方合同未有约定，且缺乏法律依据，本院不予支持。因双方协议中未约定租赁期满后涉案房屋归属问题，根据法律规定，被告就涉案房屋价值赔偿原告后，其涉案房屋应归被告所有。本案中，原告华磊公司就所租赁被告土地未办理正式移交手续，故原告华磊公司应支付被告军分区在办理正式移交手续前的租金（根据双方协议约定年收租金35万元起，从第五年即2015年4月1日起每五年按上一年10%增加租金，即2015年4月1日至2020年3月31日租金每年为38.5万元）并缴清水电暖费用。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告三门峡市华磊商贸有限公司与被告中国人民解放军河南省三门峡军分区在2011年4月1日签订的场地租赁协议书。
二、原告三门峡市华磊商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内，将承租被告中国人民解放军河南省三门峡军分区的土地及地上房屋移交给被告；移交时，原告三门峡市华磊商贸有限公司向被告中国人民解放军河南省三门峡军分区结清租赁期间的水电暖费用及自2016年1月1日起至移交之日止的租金（根据双方协议约定金额支付）。
三、被告中国人民解放军河南省三门峡军分区赔偿原告三门峡市华磊商贸有限公司各项损失共计725.34万元。限本判决生效之日起十五日内付清。
四、驳回原告三门峡市华磊商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费174010元，由原告三门峡市华磊商贸有限公司负担130000元，由被告中国人民解放军河南省三门峡军分区负担44010元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 郭 路
审 判 员 郭爱丽
人民陪审员 杨慧芳
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 董丽媛