辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12312号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，住所地沈阳市沈河区沈阳路123号。法定代表人：张巨巍，该行行长。委托诉讼代理人：孙宝华，辽宁华建律师事务律师。委托诉讼代理人：崔彬彬，女，1981年5月28日出生，满族。被上诉人（原审原告）：沈阳尧力舜物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街88号301室。法定代表人：张国柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨利海，北京康达律师事务所沈阳分所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行（以下简称“农行东陵支行”）因与被上诉人沈阳尧力舜物业管理有限公司（以下简称“尧力舜物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初1948号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农行东陵支行的委托诉讼代理人孙宝华、崔彬彬、被上诉人尧力舜物业公司的委托诉讼代理人杨利海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行东陵支行上诉请求：1.撤销原审判决、依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审法院凭沈阳市中级人民法院作出的（2003）沈法执字第138号民事执行裁定书，便认定上诉人应向被上诉人交纳物业费属认定事实不清。该裁定是一份没有实际履行的裁定，该裁定确认的房产无法更名过户。上诉人得到的仅是沈阳市中级人民法院作出的一纸法律文书，此份文书所确定内容事实上是没有得到实际履行，原审法院据此判决，认定上诉人应向被上诉人交纳物业费不当，实际上，上诉人没有实际占有使用该份文书所确定的房产。二、关于诉讼时效，一审法院的认定违反法律规定，被上诉人未向上诉人索要物业费，不存在诉讼时效中断的情形。三、关于物业费的收费标准认定错误。尧力舜物业公司辩称，请求维持原判。一、上诉人依法取得涉案房屋的物权，应当承担涉案房屋的物业费。二、本案不存在债权已过诉讼时效的问题。三、原审法院参照该院生效判决确认的与涉案房屋同地址、相同状态房屋的物业费标准，作为上诉人承担物业费的标准并无不当。尧力舜物业公司向一审法院起诉请求：请求法院依法判令农行东陵支行立即给付尧力舜物业公司物业服务费一百八十二万四千二百八十一元二角四分。一审法院认定事实：2011年6月30日，尧力舜物业公司与紫金商厦业主委员会签订物管理委托合同，载明第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：紫金商厦业主委员会受托方（以下简称乙方）：尧力舜物业公司乙方自合同签订之日起负责紫金商厦物业管理，乙方对于整个商厦的设备安装、设备运行、设备养护已达到相当专业水准及拥有完善的基础设施，并且具备完备的各种合法手续。根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将同意（紫金商厦）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：商用建筑坐落位置：沈阳市沈河区正阳街88号。四至：东：文化大楼南：红港皮草西：鼓楼宾馆北：荟华楼占地面积：6253平方米、建筑面积：34700平方米，委托管理的物业构成细目见附页一。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第四条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉等、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯。第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费；代收水费、电费及其它合理物业管理收费。第十八条委托管理期限为五年。自2011年7月1日起至2016年6月30日止。2016年6月30日双方再次签订物业管理委托合同。关于本案涉案房产的来源，2003沈法执字第138号民事（执行）裁定书载明：以被执行人所有的坐落于沈阳市沈河区正阳街88号紫金商厦五层“503”中的145平方米房产，抵偿申请执行人为被执行人承担的担保代偿款1200万元，房产的更名、过户费用由申请执行人承担。该裁定的申请执行人为中国农业银行沈阳市中街支行。依照省农行有关文件规定，中国农业银行沈阳市中街支行变更为东陵支行管理。本案涉案房产位于尧力舜物业公司提供物业服务的紫金商厦五层，农行东陵支行一直未实际使用闲置至今。一审法院（2009）沈河民二初字第1306号民事判决书认定与涉案房屋在同一大厦一层、四层的业主按每平米每年305元的标准交付物业费。同时，考虑未入住的实际确定在欠缴物业费总额内按75%的比例缴纳。后由于涉案房产存在未享受供暖服务等事实，经再审沈阳市中级人民法院生效判决认定业主应按总额50%的比例缴纳物业费。一审法院认为，基于已认定的事实，本案争议焦点为农行东陵支行是否适格；本案的诉讼时效问题；本案的物业费收取标准。首先，关于本案主体，沈阳市中级人民法院（2003）沈法执字第138号民事（执行）裁定书将涉案房产抵偿给中国农业银行沈阳市中街支行，中街支行后转归东陵支行管理。上述裁定生效后农行东陵支行即为涉案房屋的所有权人，故农行东陵支行主体适格。其次，关于本案的诉讼时效，农行东陵支行主张尧力舜物业公司的部分诉请因超过诉讼时效而丧失胜诉权。一审法院认为，首先如农行东陵支行答辩状中陈述“其并非本案的适格被告”“发生的物业费应由辽宁吉祥房地产开发公司承担”。而本案涉案房产系经沈阳市中级人民法院裁定以物抵偿给付农行东陵支行的，但农行东陵支行至今仍未办理该房产的更名过户手续，本案尧力舜物业公司并非前述执行案件的当事人，所以尧力舜物业公司当然不能从房屋产权部门知悉涉案房屋的产权人。一般而言，知道或者应当知道权利被侵害的事实是指“知道权利被侵害的事实和侵权人是谁”如果在债权人不知侵权人的情况下即起算诉讼时效，则会因该案件不符合民事诉讼法关于起诉的条件不予受理，而仅给权利人两年的诉讼时效期间去查询侵权人，则很容易导致权利人因诉讼时效期间届满而失权。其次，本案尧力舜物业公司系一个注册资本50万元的三级物业公司，如果认定尧力舜物业公司能放任每年几十万元的物业费流失，而不去向农行东陵支行主张权利，也有违常理；尽管尧力舜物业公司未能提交其主张权利的相关证据，但依日常生活经验并结合农行东陵支行涉案房产闲置的事实，及在诉讼中仍拒绝承认系适格主体一节，尧力舜物业公司主张“多次找过农行东陵支行、及相关资产的管理单位农行东陵支行、农行沈阳分行资产部索要物业费，相关单位曾经提出以房屋抵顶物业费、及在房屋处置时一并处理拖欠物业费的想法。”一节相对客观，一审法院应予采信。最后，在诉讼中断事由的认定上，应作有利于债权人的理解，对权利人不宜过分苛刻。加之物业服务处于持续状态，故以权利人知道或者应当知道侵权事实和侵权主体的时间，作为诉讼时效的起算点符合实质公平的价值目标。因此，农行东陵支行以诉讼时效予以抗辩违背了实质公平和诚实信用原则。一审法院不予采信。关于物业费的收取标准，基于相关生效法律文书就另一具有三级资质的物业公司与涉案房产同一大厦的物业费标准确认为每平米每年305元，而尧力舜物业公司与农行东陵支行未签订物业服务合同。故应比照该标准缴纳，虽然农行东陵支行并未实际入住本案涉案房产，但作为为整个紫金商厦提供物业服务的尧力舜物业公司仍有权要求农行东陵支行缴纳物业费用。现农行东陵支行主张按75%的比例收取物业费不高于生效判决确定的标准亦未加重农行东陵支行的责任，农行东陵支行应缴纳的物业费为305×1450×66÷12×75%=1,824,281.25元。农行东陵支行的其他抗辩无事实及法律依据一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第九十一条，《最高人民法院》第六条的规定，一审法院判决：被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告沈阳尧力舜物业管理有限公司物业费1,824,281.25元。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,220元，由被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。农行东陵支行提交证据：第一组为2017年9月8日房屋电子登记查询。证明：截止2017年9月8日，沈河区正阳街88号503室房产所有权人为辽宁吉祥房屋开发公司，承担物业费的的责任主体应为吉祥公司。第二组为1.[2002]沈民（3）初字第182号民事调解书。证明：调解书明确：“503中1450平方米房产，与本调解书生效之日起30日内办完更名、过户手续”，即应在2002年9月20日办完更名、过户手续，但时至今日该房产仍在吉祥公司名下。2.沈阳中法[2003]执第138号执行卷宗15-16页，执行笔录。证明：笔录记载“按法律程序下给付裁定，强制过户”，但至今没有给予强制过户；涉案房产没有交付上诉人的事实;上诉人不应承担交付物业费责任。3.沈阳中法[2003]执第138号执行卷宗19-20页，执行笔录。证明：上诉人要求“按182号调解书条款去办”,但房屋一直无法办理过户至今；执行庭没有执行完毕生效的182号调解书，房屋没有实际交付。4.沈阳中法执行卷宗第21-22页，合议庭评议笔录。证明：办案人意见“本案按调解书规定的款项，报请裁决庭下达给付房产的裁定书，办理过户手续，办案报执结”，但本案没有办理过户手续；更没有实际交付房产。5.[2003]执第138号执行裁定书。证明：确认“503中1450平方米的房产抵债上诉人”但没有执行实际交付房产；没有办理更名过户，裁定书并没有使182号民事调解书执行完全。6.（2003）执第183号执行卷宗第31页，协助执行通知书。证明：协助执行通知书内容，市房产局没有给予协助执行的原因是，裁定书不完全，四至不明确，房产局无法更名过户。7.沈阳中法[2003]执第138号执行卷宗第37页，执行案件结案审批表。证明：执行情况中写明：“裁决庭下达给付房产的裁定书，给付申请人所有。本案报执结。”，但房产没有给予实际交付，更没有强制办理更名过户，该182号民事调解书没有执行完全就报结案了。第三组为紫金商厦现场照片（2017年12月6日拍照）。证明：目前，商厦3层以上处于闲置状态，没有供暖、保洁、电梯、保安等物业服务，从照片中可以看出，整个5层房屋没有间壁隔断，没有分割为独立的房间，503房间根本没有存在，同时房屋棚顶、墙壁脱落，屋顶漏水及地面水渍，杂物散落，暖气片大部分缺失，没有相关人员打扫，维修，维护等物业服务。第四组为辽宁吉祥房地产开发公司企业信用信息公示报告。证明：辽宁吉祥房地产开发公司于2000年10月18日吊销，未注销，并未丧失民事主体资格。尧力舜物业公司质证意见：第一组，真实性合法性没有异议，证明问题有异议。上诉人基于（2003）138号裁定取得涉案物权，房屋产权登记是否发生变化不影响上诉人的涉案物权人的身份，不存在上诉人不需要承担物业费的前提。第二组，真实性合法性没有异议，证明问题有异议。房屋确实没有进行围挡，但在开发商销售过程中有明确四至位置，是上诉人原因导致没有办理房产手续。无法执行的问题不影响相关以物抵债裁定的效力，由于房屋没有围挡，没有窗门，实际在上诉人代理人同意接收房产的前提下，沈阳中院才下的以涉案房产抵偿相关债务的裁定，房屋没有门也没有钥匙，不存在实际交付的内容，上诉人收到以物抵债裁定后可自由支配涉案房产，不存在占有使用房产的任何障碍，上诉人以卷宗中没有交付的记载证明房屋没有交付不符合实际。沈阳农行资产部将涉案房产作为银行实物资产进行管理，在资产包中打包出售，2016年国美想整体租赁紫金商厦，我方找到有关人员商谈相关事宜，其对方意见是只能出售不能租赁。第三组，不能证明不存在保洁保安电梯供暖等问题。楼是1998年建的，供水管道和下水管道没有人拿钱维修，是物业拿出钱来维修的。房屋正常维护都在进行，不存在暖气片缺失问题。4、5、6层因为没有人用，我们保证能正常循环就可以。第四组，真实性合法性没有异议，关联性有异议。与本案无关。尧力舜物业公司提供证据：1.照片4张，证明：紫金商厦4、5楼存在供暖事实。2.物业服务委托合同，证明：合同第十四条可以证明物业公司收取的水电费是代自来水公司何电业部门收取的，与物业费无关。农行东陵支行质证：1.照片真实性没有异议，对照片4楼不发表意见，与本案无关。5楼的照片只能反映部分暖气片旁边的温度，不能反映503的温度。2、真实性没有异议、关联性有异议，与本案无关。本院对上述证据真实性予以采信。本院对一审查明的除“……2003沈法执字第138号民事（执行）裁定书载明：以被执行人所有的坐落于沈阳市沈河区正阳街88号紫金商厦五层“503”中的145平方米房产……”以外的事实予以确认。另查明，（2003）沈法执字第138号民事（执行）裁定书载明：……以被执行人所有的坐落于沈阳市沈河区正阳街88号紫金商厦五层“503”中的1450平方米房产……。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”另据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本案中，（2003）沈法执字第138号裁定书系执行程序中作出的以物抵债裁定书，该裁定书裁定将涉案房屋抵偿给农行东陵支行并发生涉案房屋所有权变动的法律效果，故该裁定生效之时，农行东陵支行为涉案房产的所有权人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”尧力舜物业公司依据与紫金商厦业主委员会签订的物业管理委托合同取得了涉案房产的物业管理服务权利。农行东陵支行作为涉案房产的业主，应当履行交纳物业费的义务。对农行东陵支行以（2003）沈法执字第138号民事执行裁定书未实际履行为由拒绝支付物业费的主张，本院不予支持。关于农行东陵支行抗辩尧力舜物业公司的诉请超过诉讼时效的问题。因涉案房产并未在房产登记部门进行房产转移登记，一审法院鉴于涉案房屋对外公示的权利人与实际权利人不一致的情形以及房屋空置的情况，均使得尧力舜物业公司向房屋权利人主张物业费存在困难，故综合本案实际情况驳回农行东陵支行提出的尧力舜物业公司诉请超过诉讼时效的主张并无不当。关于涉案房屋物业费的收费标准问题。尧力舜物业公司与紫金商厦业主委员会签订的物业管理委托合同对于物业费收费标准问题并无约定，一审法院参照与尧力舜物业公司具有同等资质及与涉案房产为同一大厦的生效判决中认定的物业费标准每平米每年305元确定涉案房产的物业费标准并无不妥。（2009）沈河民二初字第1306号民事判决虽经再审审理后改判业主按照物业费总额的50%比例缴纳物业费，但另案改判系基于供热管道存在被截断的事实，法院酌情判决业主按照50%比例缴纳物业费。本案中，农行东陵支行并无证据证明涉案房产存在供热障碍，且农行东陵支行对涉案房产未占有使用不能作为其拒绝履行业主应当交纳物业费义务的抗辩事由，故一审法院按照收费标准的75%比例缴纳物业费并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,220元，由中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 金 鑫审判员 姜会军二〇一八年一月三日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。