广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0103民初5547号原告（反诉被告）：南宁市荣航房地产置业有限公司，住所地南宁市仙葫开发区西区金地世家·南宁仙葫电器城8栋1层811号商铺，统一社会信用代码914501035819526820。法定代表人：覃正恒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁玉颖，广西天狮灵动律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦文栋，广西天狮灵动律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈克建，男，1979年8月28日生，汉族，中兴通讯股份有限公司南宁办事处员工，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：钟一玮，广西广盟律师事务所律师。第三人：梁铁燕，女，1979年12月14日生，汉族，住广西柳州市柳南区。原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司（以下简称荣航公司）与被告陈克建（反诉原告）、第三人梁铁燕居间合同纠纷一�，本院于2017年5月23日立案后，被告于2017年6月13日提起反诉，本院本诉反诉合并审理并依法适用普通程序，于同年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁玉颖，被告的委托诉讼代理人钟一玮到庭参加了诉讼。第三人梁铁燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的咨询及中介服务费10,000元；2．判令被告向原告支付违约金30,600元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人欲对外出售其名下位于南宁市青秀区保利·童心缘X号楼X单元X号之房屋，并将该房源信息提供给原告代为发布。被告通过原告发布的信息获知以上信息后，于2017年3月20日委托原告向第三人以102万元的价格求购该房屋，并承诺如�告促成第三人同意以此或更低的价格出售房屋的，即确认购买房屋并向原告支付1万元咨询及中介费。经原告促成，第三人于2017年3月23日承诺以102万元出售上述房屋，后原告通知被告前来签署房屋买卖合同，但被告不予理会并拒绝支付咨询和中介费服务费。因被告拒不履行合同义务的行为已构成违约，给原告造成损失，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告辨称，1．原告的第一项诉请无事实及法律依据，原告并未依约完成其居间义务，无权向被告索要中介费；2．原告的第二项诉请无事实及法律依据，原告违约在先，被告并无违约，请求驳回原告诉请。被告向本院提出反诉请求：1．判令原告返还被告购房临时订金1万元，并赔偿经济损失1万元；2．判令原告承担本案的全部诉�费用。事实与理由：一、原告以第三人2017年3月23日承诺以102万元的价格出售涉案房屋后，其通知被告前来签署房屋买卖合同，但被告不予理会并拒绝支付咨询和中介费服务费为由认为被告构成违约，与事实不符，理由：1．第三人同意并承诺以102万元出售涉案房屋给被告的情况，原告均没有正式告知过原告。2．原告在没有确认第三人已承诺以102万元将涉案房屋卖给被告前就以短信形式通知被告立即到原告的商铺签订房屋买卖合同，这一行为不符合双方签订的《委托书》约定。按约定，原告在取得第三人的上述承诺后方可通知被告签订房屋买卖合同。另外，被告在收到原告短信后明确回复本人因在外地出差回南宁后才能办理，原告在知情的情况下应与第三人重新约定时间办理相关手续，但原告没有这样做。原告上述行为明显违反诚实信用原则。3.2017年3月23日10点多，被告收到原告签订合同的短信后及时回复，并随后通过短信、微信、电话与原告进行多次协商，但原告却未予理会，直到2017年5月9日上午回复被告已经走法律程序，因此，并非被告不理会原告，而是原告故意躲避被告。二、原告违反诚实信用原则构成违约，同时还严重违反双方约定故意隐瞒事实损害被告合法权益，具体情况为：1．原告将《委托书》打印一份出来并简单填写部分空白后即叫被告签字，连复印件都没留一份给被告，为此，被告曾报110出警。2．根据《委托书》第四条约定：一旦业主（即第三人）同意该物业售价为1,020,000元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，本人（即被告）即确认成交，贵公司（即原告）无需本人另行指示，可将临时订金转交业主，作为购房定金的一部分，并以业主出具定金收据作实。从原告向法庭提交的《承诺书》�容来看，第三人已于2017年3月23日作出了符合上述第四条约定的意思表示，此时应视为三方已对上述房屋的买卖达成一致意见，原告应将被告此前支付的1万元临时订金转交第三人，第三人向被告出具定金收据，但是被告事后了解得知后，原告并没有转交订金，第三人也未出具过定金收据。3．如上第2点所述，根据双方签订的《委托书》第六条约定，被告只有在超过2017年3月26日签订的情况下，才视为被告违约，第三人才有权没收定金并将该物业另行出售。作为居间人，原告不但没有保障被告签订《房屋买卖合同》的权利到2017年3月26日24时止，而且还隐瞒原告与第三人于2017年3月24日和其他购房人三方共同签订了《房屋买卖合同》，已将该房屋进行出售的事实。综上所述，被告并不存在违约，而相反原告不仅存在违约，同时还存在故意隐瞒和损害被告合法权益的事实，为此，请依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。原告对被告的反诉辩称，被告的诉请无事实及法律依据。双方在达成一致意见后，被告提出不购买房子，根据双方签订的委托书，原告有权没收订金1万元。第三人梁铁燕未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。原告提交了证据《房屋所有权证书》《委托书》《承诺书》、手机短信。被告依法提交了证据收据、短信、微信聊天记录、照片、行程详情、出差证明、系统查询表、光盘、房屋买卖合同、快递单、房产局查档材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《委托书》、收据、短信、行程详情、出差证明、系统查询表、快递单、房产局查档材料等证据真实性无异议，本院确认其真实、合法且与本案有关，予以采信并在卷作证。对《承诺书》，因有原件予以核对，被告对该份证据有异议但并没有足以反驳的相反证据，故本院确认该证据证明力。对被告提交的光盘，系视听资料，原告提出异议但没有足以反驳的相反证据，本院确认该证据证明力。对于证据《房屋所有权证书》、原告提交的手机短信、微信聊天记录、照片、房屋买卖合同等，因无原件予以核对，本院对上述证据不予确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人梁铁燕经本院传票传唤，未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日，被告陈克建向原告荣航公司出具一份《委托书》，委托书载明：“经贵公司介绍，本人对位于保利童心缘X栋X单元X号房的物业有购买意向，现委托贵公司作为中介方向该物业业主提出如下签约条件：一、本人确认以下列条件为准：1．建筑面积90平方米（以房产证面积为准）；2．本人愿意以人民币（大写）一百零二万元购买该物业；3．付款方式：按揭付款；4．交易税费：由买方承担。二、咨询及中介服务费：人民币一万元。三、本人在签订本委托书时向贵公司支付人民币壹万元为本人购买该物业的临时订金。四、一旦业主同意该物业售价为人民币壹佰零贰万元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，本人即确认成交，贵公司无需本人另行指示，可将临时订金转交业主，作为购房定金的一部分，并以业主出具定金收据作实。五、若贵公司在2017年4月20日前未能�该物业业主就以上条件达成协议并取得业主承诺，代保管的临时订金无息退还本人。六、若贵公司在上述期限内取得符合条件的业主承诺，本人将于业主承诺之日起3天内签署《房屋买卖合同》。否则，视为本人悔约不买，业主有权没收定金并将该物业另行出售。七、鉴于贵公司已为促成该物业的成交做了大量工作，贵公司就上述条件取得业主承诺后，若本人悔约不买的，或本人/本人亲属、授权人与该物业业主私下交易的，本人承诺向贵公司支付相当于售价3%，即人民币叁万零陆佰元作为违约金。”陈克建在荣航公司位于美泉1612小区商铺内签订上述《委托书》。陈克建在《委托书》上签字捺印，荣航公司员工柳海青在《委托书》上签字。同日，陈克建按照上述《委托书》第三条约定向原告支持订金1万元，荣航公司向陈克建出具收到该款项的《收据�。2017年3月23日，梁铁燕向荣航公司出具《承诺书》，承诺以102万元价格出售其位于青秀区保利·童心缘X号楼X单元X号的房屋。2017年3月23日，陈克建受其单位中兴通讯股份有限公司南宁办事处委派在外地出差。同日10时05分，荣航公司的工作人员丁芬通过手机短信与陈克建联系，通知陈克建于当天11时到原告处签订买卖合同并交定金5万元；陈克建于10时54分回复丁芬，称其在外地出差，无法按上述时间到场签订买卖合同，并要求原告提供涉案房屋业主资料、房产证、房屋抵押情况等相关资料交由其朋友核实，否则不同意签订该买卖合同；丁芬不再回复陈克建。同日，陈克建在微信上与丁芬联系，丁芬同样不予回复。2017年5月9日，丁芬通过短信告知陈克建荣航原告已就本案向人民法院�诉陈克建。2017年5月18日，梁铁燕与案外人刘程办理房屋产权转移登记，将位于青秀区保利童心缘X号楼X单元X号的房屋由梁铁燕名下转至刘程名下。本院认为，被告陈克建向原告荣航公司出具《委托书》，表明陈克建委托荣航公司为其提供与第三人订立买卖涉案房屋合同的机会，荣航公司并不实际参与委托人与第三人之间的合同，故该委托书兼具委托合同与居间合同的法律特征，原被告之间存在居间合同关系，双方应按照合同约定严格履行合同义务。关于被告应否承担违约责任的问题。根据《委托书》第四条约定，“一旦业主同意该物业售价为人民币壹佰零贰万元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，本人即确认成交，贵公司无�本人另行指示，可将临时订金转交业主，作为购房定金的一部分，并以业主出具定金收据作实”。从荣航公司丁芬发给陈克建的短信内容分析，荣航公司在2017年3月23日所发的短信中均未提及其已明确得到第三人梁铁燕的出售房屋承诺及荣航公司已按照《委托书》约定将陈克建事先已交付的1万元转付给第三人作为定金的事实。荣航公司在庭审中向法庭出具了第三人梁铁燕于2017年3月23日签订的承诺以102万元出售房屋的《承诺书》，但未提交转付定金的收据。据此，本院综合上述事实及短信内容，本院认为荣航公司未能举证证明其在短信通知被告陈克建之前确已得到梁铁燕按照被告要求出售房屋的承诺。根据《委托书》第六条约定，“若贵公司在上述期限内取得符合条件的业主承诺，本人将于业主承诺之日起3天内签署《房屋买卖合同》。否则�视为本人悔约不买，业主有权没收定金并将该物业另行出售”。根据原告工作人员丁芬与被告陈克建短信内容，荣航公司要求陈克建在收到短信通知后1小时内到达原告处签订房屋买卖合同，且在陈克建提出在外地出差无法及时前往的合理事由并提出请原告提供房屋相关资料的合理要求的情况下，直接拒绝沟通、协商。本院认为，原告作为居间人，在确已得到涉案房屋业主出售房屋的承诺后，应当遵循诚实信用的原则，积极促成被告与第三人之间订立房屋买卖合同以履行其居间义务。而根据全案证据，荣航公司并未积极履行居间义务，其未通过合理方式告知被告并按照双方约定安排合理期限给被告履约创造条件，在双方沟通过程中直接拒绝协商，最终导致被告丧失购买涉案房屋的机会。综上所述，原告主张被告违反居间合同约定，在原告取得第三人承�后拒绝订立买卖合同，故其主张被告应向其支付违约金36,000元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于被告应否向原告支付居间报酬的问题。依据我国法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬。本案中，被告与涉案房屋业主未在《委托书》约定的时间内订立房屋买卖合同，且现有证据无法证明系因被告原因导致合同无法订立，原告未实际完成居间合同约定的义务，故其主张被告应向其支付咨询及中介服务费1万元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告是否应向被告退还订金1万元及赔偿损失的问题。《委托书》第五条约定“若贵公司在2017年4月20日前未能与该物业业主就以上条件达成协议并取得业主承诺，代保管的临时订金无息退还本人”。被告在签订《委托书》后向原告支付了购房订金1万元。因被告与第三人没有订立房屋买卖合同，被告主张原告返还该订金，符合双方约定，本院予以支持。在被告与第三人未能在约定期限内签订房屋买卖合同的情况下，原告未按《委托书》的约定及时返还订金，被告主张赔偿损失，本院予以支持。但被告未能举证证明其因此造成的损失，则被告损失应为拖欠款项的利息损失，因此本院对该损失进行调整。原告应向被告赔偿损失，具体计算方式为：以1万元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2017年4月21日计付至原告实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告南宁市荣航房地产置业有限公司要求被告陈克建支付拖欠的咨询及中介服务费10,000元的诉讼请求；二、驳回原告南宁市荣航房地产置业有限公司要求被告陈克建支付违约金30,600元的诉讼请求；三、原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司向被告（反诉原告）陈克建返还订金1万元；四、原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司向被告（反诉原告）陈克建赔偿损失（以1万元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2017年4月21日计付至原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司实际清偿之日止）；五、驳回被告（�诉原告）陈克建对原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费815元，由原告南宁市荣航房地产置业有限公司负担。反诉受理费150元，由原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司负担130元，由被告（反诉原告）陈克建负担20元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 玫人民陪审员  秦虹潇人民陪审员  吴露雲二〇一七年十一月十五日书 记 员  岳永福附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立�同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。