鹤壁市淇滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淇滨民初字第2607号
原告缑晓凤，女，1958年3月8日出生，汉族。
委托代理人ＸＸ宇，河南新大地律师事务所律师。代理权限为起诉、应诉，承认、放弃、增加、变更诉讼请求，申请司法鉴定，追加被告或第三人、提起反诉，答辩，调解、和解，签收法律文书，代收款物。
被告王鹏鑫，男，1978年11月14日出生，汉族。
被告师金霞，女，1980年11月27日出生，汉族。
原告缑晓凤与被告王鹏鑫、师金霞房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年9月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月25日公开开庭进行审理。原告缑晓凤的委托代理人ＸＸ宇，被告王鹏鑫到庭参加诉讼。被告师金霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缑晓凤诉称：2012年3月24日，我丈夫姜振水代我与被告王鹏鑫、师金霞签订《房屋租赁协议》1份，将位于安阳市健康路大公房2号楼1单元4层5号房屋租赁给被告王鹏鑫、师金霞，约定租期12个月，从2012年3月24日至2013年3月24日止，年租金5000元。租期届满后，2013年3月29日，经原、被告协商，租期顺延至2013年10月底，月租金500元，并书面约定到期后不再续租，被告无条件交回房屋，直接换锁入住，屋内物品归原告处置。被告还给我打了欠条一张。租期届满后，二被告一再拖延交付房屋，并拖欠房租。请求依法判令：1、被告王鹏鑫、师金霞将占有的房屋腾出交付给原告缑晓风；2、判令被告王鹏鑫、师金霞支付拖欠的房租（每月500元，共32个月）及违约金（按照20%的房租计算即3200元）。
被告王鹏鑫辩称：涉案房产证是原告缑晓风违法所办。2012年3月24日，我和姜振水同时签定了《房屋买卖协议》和《房屋回购协议》约定，我将房屋卖给他，在一年之内可以回购。后来经双方对账，这套房我已经不欠姜振水钱了，房屋应该归我所有，但是不知为什么房屋变更到原告名下了。
被告师金霞未到庭亦为答辩。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：
原告缑晓凤要求二被告腾出房屋并支付拖欠房费及违约金共19200元有无事实及法律依据。
围绕本案的争议焦点，原告缑晓凤提交以下证据：
1、2013年3月24日签订的《房屋租赁协议》1份，证明二被告租赁原告房屋12个月，从2012年3月24日至2013年3月24日，年租金是5000元（已付清），二被告在该协议上签名确认；
2、2013年3月29日签订的《房屋租赁协议》1份，证明在原有协议上补充，补充内容是本协议顺延至2013年10月底，月租金500元，到期后不再续租，乙方无条件交回房屋，原告直接换锁住人，屋内遗留物品由原告处置及续租的租金没有支付；
欠条1份，证明王鹏鑫欠原告缑晓凤租金3500元；
房产证1份，证明房屋是原告合法取得的。
经庭审质证，被告王鹏鑫的质证意见为：证据1、2两份协议，都是跟姜振水签订的，名字都是我和被告师金霞本人所签；第2份协议上面缑晓凤的名字是后来加上去的，我不知道。证据3是我在原告胁迫的情况下出具的，我打欠条的时候不知道房屋已经在缑晓凤名下，我是不会给缑晓凤打欠条的。对证据4房产证有异议，对房屋变更到缑晓凤名下有异议，我腾房也是给姜振水腾房，不是给原告缑晓凤腾房。
被告师金霞未发表质证意见。
本院认为：原告缑晓凤提交的证据1、2《房屋租赁协议》两份，被告王鹏鑫对合同上面的签字予以认可，可以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及双方约定房屋租赁的相关事宜，本院对证据1、2予以采信；证据3欠条1份，被告王鹏鑫认可是其向原告缑晓凤出具，虽然被告王鹏鑫认为其是在受胁迫及不知道涉案房屋已经过户给缑晓风的情况下出具的，但其并未提供其他证据予以佐证，本院对其质证意见不予采纳，对该证据真实性予以采信；证据4房产证，系安阳市房屋管理部门出具，来源合法、客观真实，本院予以采信。
围绕本案的争议焦点，被告王鹏鑫提交以下证据：
1、《房屋回购协议》1份，证明签署回购协议17天后，姜振水在我不知情的情况下就把房屋过户到原告缑晓凤名下，已经侵犯到我的权益；
2、收到条复印件1份，证明姜振水于2012年3月24日收到我的租金之后，又70000元把房子卖给了原告缑晓风并过户。
经庭审质证，原告缑晓凤的质证意见为：证据1《房屋回购协议，与本案审理无关。对证据2真实性无异议，能够证明原、被告之间的关系。
被告师金霞未发表质证意见。
本院认为：证据1系被告王鹏鑫、师金霞与姜振水签订，与本案不具有关联性，本院不予采信。原告缑晓凤对证据2无异议，且与原告提交的证据1相互印证，故本院对该证据真实性亦予以采信。
围绕本案的争议焦点，被告师金霞未提交证据。
根据被告王鹏鑫申请，本院依法调取安阳市房产档案馆出具的档案材料共5页。
经庭审质证，被告王鹏鑫的质证意见为：调取的材料能够证明涉案房屋原来归我所有，后来在我不知情的情况下登记成了缑晓凤的名字。我认为我与姜振水签订了回购协议，姜振水应当承担责任。
原告缑晓风的质证意见为：对真实性没有异议，只能证明房屋所有权人是缑晓凤，至于姜振水多少钱卖的与本案没有关系。
被告师金霞未发表质证意见。
本院认为：该证据系本院依法从安阳市房产档案馆调取，本院对该证据的真实性予以采信；但该证据与本案没有关联性，本院对此不予采信。
根据庭审情况及依据上述本院确认的有效证据，本院确认以下案件事实：
2012年3月24日，原告缑晓凤的丈夫姜振水与被告王鹏鑫、师金霞签订《房屋租赁协议》，将位于安阳市健康路大公房2号楼1单元4层5号的房屋租给被告王鹏鑫、师金霞，租期12个月，从2012年3月24日至2013年3月24日止。每年租金5000元，租金一次性交纳。同日，被告王鹏鑫、师金霞向姜振水交纳涉案房屋租金5000元，姜振水向被告王鹏鑫、师金霞出具5000元房屋租金收到条。
2013年3月29日，原、被告双方在2012年3月24日签订的《房租租赁协议》上补充：本协议租期顺延至2013年10月底，月租金500元，到期后不在续租，被告王鹏鑫、师金霞无条件交回房屋。同日，被告王鹏鑫向原告缑晓风出具欠条1份，载明：今欠缑晓风房租2013年4月份至10月底房租（健康路大公房）￥叁仟伍佰元（￥3500元），王鹏鑫2013.3.29。原告缑晓风与被告王鹏鑫、师金霞协商未果，诉至法院。
另查明：原告缑晓凤与姜振水系夫妻关系，被告王鹏鑫、师金霞系夫妻关系。安阳市健康路大公房2号楼1单元4层5号房屋的登记所有人为原告缑晓风，房屋产权证号为安阳市房权证北关区字第××号）。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告缑晓风的丈夫姜振水与被告王鹏鑫、师金霞签订两份《房屋租赁协议书》，且双方已经实际履行，可以证明上述两份协议是双方是在合法自愿的基础上订立的，该协议为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态之规定，双方订立的房屋租赁合同，于2013年10月底租赁期限届满，按照合同约定双方不再续租，被告王鹏鑫、师金霞应当将房屋返还给原告缑晓风，故本院对原告缑晓风请求被告王鹏鑫、师金霞返还房屋的诉讼请求予以支持。
关于原告缑晓风请求被告王鹏鑫、师金霞按照每月租金500元支付32个月租金的诉讼请求，合同到期后，被告王鹏鑫、师金霞违反合同约定继续占有使用租赁房屋，由此给原告缑晓风造成的租金损失应当予以赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告缑晓风因被告王鹏鑫、师金霞不及时返还所租房屋的违约行为而受到的损失为涉案房屋进入租赁市场后可获得租金收益。因双方在《租房合同书》中约定有租金标准，该标准与原告缑晓风的损失相当，故本院对被告王鹏鑫、师金霞按500元／月的标准向原告缑晓风支付自2013年4月1日至2015年11月30日（32个月）的房屋租赁费16000元予以支持。
关于原告缑晓风请求按照拖欠房屋的20%计算违约金的诉讼请求，因原、被告双方并未约定违约金，本院对该项诉讼请求不予支持。
案经调解无效，合议庭评议。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王鹏鑫、师金霞于本判决生效后十日内向原告缑晓风返还安阳市健康路大公房2号楼1单元4层5号的房屋（安阳市房权证北关区字第××号）；
二、被告王鹏鑫、师金霞于本判决生效后十日内按500元／月的标准向原告缑晓风支付2013年4月1日至2015年11月30日的房屋租赁费16000元；
三、驳回原告缑晓风的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费280元，由原告缑晓凤负担80元，被告王鹏鑫、师金霞负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 王振平
审 判 员 郭 飞
人民陪审员 马 超
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李 想