北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2017）京02民终2697号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京榕海易天花卉有限公司，住所地北京市丰台区花乡羊坊村818号7号厅11号-2。
法定代表人：陈海松，经理。
委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张章，北京市易和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡美化，女，1972年7月21日出生，汉族，无业，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：李思思，北京市慧海天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任慧琮，北京市慧海天合律师事务所律师。
上诉人北京榕海易天花卉有限公司（以下简称榕海公司）因与被上诉人胡美化租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初14834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
榕海公司的上诉请求为：1.撤销一审判决第一项；2.维持一审判决第二项；3.本案诉讼费用由胡美化负担。事实和理由：1.一审法院仅仅认定胡美化于2016年2月29日撤出市场的事实，但胡美化撤出市场的行为导致《租赁合同》无法继续履行，构成根本违约的事实，一审却未查明；2.《租赁合同》第8.2条明确约定：乙方违反合同约定或不服从市场管理规定，押金或者保证金不退。胡美化撤出市场的行为已经表明其不再履行《租赁合同》构成根本违约，我公司有权不退还押金或者保证金。
胡美化辩称，我同意一审判决。我与榕海公司签订的《租赁合同》开始时间为2016年3月1日，双方并未实际履行该份合同。本案争议的期间是2015年12月15日至2016年2月19日，此时市场刚开业，尚不具备正常营业条件，榕海公司与我们商定这段期间是花卉摆放期，不收取费用。我虽然没有提起上诉，但我对一审判决要求我们支付占用费有异议。
胡美化向一审法院起诉请求：1.榕海公司返还摊位押金30
000元；2.诉讼费由榕海公司负担。榕海公司向一审法院反诉请求：1.胡美化支付我公司2015年12月25日至2016年2月29日期间摊位租金10
279.45元；2.反诉费由胡美化负担。
一审法院认定事实：2015年11月11日，胡美化（乙方）与榕海公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方场地摊位，租赁面积140平方米，乙方的经营项目为凤梨、红掌。乙方对甲方场地租赁期限为3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止。乙方承租价格为人民币400元每平米，签订合同需交纳押金30
000元（详见附表），进场布满摊位货物，免费使用3年，经营期间自用电按市场规定价收取电费，此外无其他费用。甲方收取乙方押金为 30
000元，在合同期满乙方无任何违约行为，须续租第四年，按甲方定价收取第四年租金及保证金，原押金可以抵租金。甲方制定《摊位管理相关条例》，水、电、暖的硬件设施的协调，保证供暖温度。所有入驻商户为盛芳商户，需维护盛芳利益，凡有在其他市场经营者，取盛芳之优惠而无实际经营，将盛芳摊位作为仓储用途，一旦举报或经市场部巡查发现，视为违反合同约定，无条件清出市场，承担由此产生的一切违约责任及费用。合同第七条约定，合同期满乙方有意续租，应提前30天通知甲方，并得到甲方认可后方视为乙方续租成功。乙方在合同期内合法经营，属信誉优良商户，享受续租优先权。合同期满乙方不再承租甲方摊位，由甲乙双方协商无遗留问题，可办理退租手续。合同第八条约定，甲方违反合同约定，当无条件退还押金或者保证金，并补偿乙方因此产生的劳务、运费的直接损失。乙方违反合同约定或不服从市场管理规定，押金或者保证金不退，并按照摊位实际使用时间补交费用，及返还甲方和盛芳提供的优惠款项。合同补充说明，全体特定商户跟甲方签订执行约定，在甲方履行合同约定后入场，入场时间甲方须在乙方签订合同起一星期内通知，如甲方未在2016年3月10日履行好合同约定，将保证金如数退还商户，合同终止。附表：100-140平方米，保证金30
000元；141-180平方米，保证金40 000元；181-200平方米，保证金50 000元。
签订合同当日，胡美化向榕海公司交纳摊位押金30 000元。经榕海公司通知，胡美化于2015年12月25日入场经营。2016年2月29日，胡美化撤出经营场地。
一审庭审中，胡美化提交照片8张、视频1段，证明市场温度过低，花卉死亡，当时市场与业主有1个微信群，市场发了通知，3月1日全面清退，市场贴了封条，且强行清退，业主报了警。对此，榕海公司不予认可，认为照片上的温度计没有参照物，花卉运输、储存、自然生长都可能出现生病等问题，不能证明是市场温度低造成；陈海松个人微信不能代表公司意见，且微信只是截图，未经公证，真实性不认可；照片上的通知和封条上面没有盖章，不能证明是公司贴的，封条也不能证明是公司所为，市场是公司的市场，但是从照片上看，25号摊位空置，没人经营。对于视频，不能说明是哪位商户因为什么原因被封，说明不了任何问题，且视频未经公证，不予认可。同时，榕海公司提交照片2张和证明1张，证明市场是新建的国际化基地，设施和管理完善，不会出现温度过低的情况，且公司为了商户顺利进入市场经营，铺路、开通了南门，商户说元旦春节是旺季，公司投入了大量资金让商户入场。榕海公司受北京花乡盛芳国际花卉文化产业有限公司委托出租市场，合同合法有效，榕海公司有出租权。对此，胡美化认为，照片是市场的照片，但是不能证明设施完善，开始是正常经营，后来就不让经营了，照片没有时间地点，只能看见有一个出风口，没有供暖，导致温度过低，对照片的证明目的不认可，对证明的真实性认可，认可合同有效。榕海公司又提交书面证人证言及照片，证明市场温度达标，胡美化对该证据不予认可。
一审庭审中，双方曾一致认为租赁合同于2016年2月29日终止。在本案后续审理过程中，榕海公司又主张合同2月29日并未解除，胡美化则认为，双方合同于2016年2月29日已实际解除。
一审法院认为：胡美化与榕海公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于胡美化向榕海公司交纳30
000元押金、于2015年12月25日入场经营、于2016年2月29日撤场的事实，法院予以认定。双方曾一致认为租赁合同于2016年2月29日终止，后榕海公司又认为合同于2月29日没有解除，因胡美化于2016年2月29日撤出市场，故法院确认双方租赁关系已于当日实际终止。庭审中，胡美化提交证据证明市场温度过低且遭到公司无理驱赶撤场，榕海公司称胡美化自动撤场且在其他市场有经营，双方均称对方存在违约行为，但均未提供充分的证据对自己的主张予以证明，且对方均不予认可，故法院对双方称对方存在违约行为均无法认定。针对胡美化的诉讼请求，胡美化交纳押金30
000元，按照合同约定，前3年免费使用，该押金于收取第四年租金时可以抵作租金，而通过合同第七条约定可见合同期限届满后并非一定续租。而合同中约定押金或者保证金不退的情况为乙方违反合同约定或不服从市场管理规定，对于胡美化违反合同约定或不服从市场管理规定的行为，榕海公司并未举证予以证明，且合同中并无在免费使用期间撤场不退押金的约定，故榕海公司不同意退还押金30
000元的抗辩主张，无事实及法律依据，法院不予采信。对于胡美化该项诉讼请求，法院予以支持。针对榕海公司的反诉请求，榕海公司称2015年12月25日商户入场经营说明起租日期变更，其未提交相应证据予以证明，胡美化对此不予认可，但商户确于当日入场开始经营。无论商户于2015年12月25日入场经营是否为起租日期变更，榕海公司给予胡美化的免费使用期间等优惠政策，目的是商户自第四年起开始交纳租金及正常经营。合同的权利义务应当对等。现胡美化撤场后无法在第四年交纳租金，榕海公司给予胡美化优惠政策的目的无法达到，故榕海公司要求胡美化以年租金为标准支付占用摊位期间租金，属合理要求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、北京榕海易天花卉有限公司于判决生效之日起七日内退还胡美化押金三万元。二、胡美化于判决生效之日起七日内支付北京榕海易天花卉有限公司租金一万零二百七十九元四角五分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，当事人均未就本案事实提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡美化与榕海公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。榕海公司上诉主张胡美化撤出市场的行为构成根本违约，按照合同约定，榕海公司无需退还押金。根据双方签订的《租赁合同》，榕海公司不退押金的条件为胡美化违反合同约定或者不服从市场管理规定，但榕海公司未提供证据证明胡美化存在违反合同约定或不服从市场管理规定的行为，故其仅以胡美化撤出市场就认为胡美化存在违约的观点难以成立。因胡美化已经撤离市场，双方所签《租赁合同》客观上已不能履行，榕海公司继续占有胡美化押金无法律依据，胡美化有权要求退还。一审法院判决榕海公司退还押金，是正确的，本院予以支持。
根据双方合同约定，榕海公司给予胡美化免费使用期间等优惠政策的目的是为了确保商户在市场持续经营3年，并在符合合同约定条件的情况下自第四年开始交纳租金。现胡美化撤出市场，榕海公司的上述合同目的不能实现，一审法院从公平合理的角度判决胡美化按照合同约定的租金标准支付占用摊位期间的租金，并无不当，本院予以支持。
综上所述，榕海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由北京榕海易天花卉有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 磊
审 判 员 白 松
审 判 员 刘慧慧
二○一七年三月二十九日
书 记 员 孙春玮