福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初17号原告：揭新明，男，1970年11月21日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县，委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖小芳，福建科衡律师事务所律师。被告：福建国航远洋房地产有限公司，住所地：福州市马尾区快安延伸区14#地601房。法定代表人陈承家，总经理。委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪楠，福建拓维律师事务所律师。原告揭新明与被告福建国航远洋房地产有限公司（以下简称“国航公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后由审判员沈镇友适用简易程序公开开庭进行了审理。原告揭新明及委托诉讼代理人白奇龙、廖小芳，被告国航公司的委托诉讼代理人李文希、邓雪楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告揭新明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年12月31日至符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件之日止，暂计至起诉之日为人民币1465383×0.0005×719=526805.19元）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于马尾区马尾××大道××号××＃楼8；9层806复式单元房，房屋价款合计人民币1465383元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：被告应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合验收合格，生活给排水、用电等设施达到设计要求等条件的房屋交付给原告使用······如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第二种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金。合同第九条第一款第二项约定：逾期交房，买方（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起之实际交付之日止，卖方（被告）按日向原告支付已付款万分之五的违约金。2013年5月23日，原告依约向被告直接支付了预收购房款445383元，并于2013年8月1日与中国银行股份有限公司福州君竹支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款金额1020000元，该银行已依约放款给被告。原告从2013年11月1日开始按揭还款至今。但被告直至合同约定交付时间的三个月后，方将房屋交给原告使用，且被告所交付的房屋多项不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件，如燃气管道、室外照明灯至今未符合条件，且被告直至2015年12月24日才办理竣工验收合格备案。被告将没有符合法律强制性规定条件的商品房交付给原告，不应视为完成交付。《商品房买卖合同》第八条关于“在规定日期内未达到条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金”的约定违反法律强制性规定，且该该条款为格式条款，应为无效条款。被告应按合同第九条的约定按日向原告支付已付款万分之五的违约金至符合交付条件之日止。请求维护原告的合法权益。被告国航公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件文本，并未存在胁迫、欺诈等法定无效情形，为双方真实意思表示，合法有效。双方均应遵守合同约定的全部内容。二、诉争房屋达到交付条件后，被告已履行了通知交房的义务，原告也及时办理了交房，被告不存在逾期交房的违约行为。（一）法院的生效文书已确认了蓝波湾项目由于受天气影响停工达51天，被告有权延期至2015年2月19日交房。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第2款的约定，施工期间发生日降雨量超过60mm或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可顺延交房日期。从被告提供的证据二（2015）榕民终字第3553号《民事判决书》中法院调查确认的事实可知，蓝波湾项目自工程开工至竣工验收期间，确实出现了因恶劣天气导致停工的情况为51天，因此被告据此顺延交房日期符合《商品房买卖合同》约定的免责事由，被告有权将交房日期顺延至2015年2月19日。（二）蓝波湾项目5#楼已于2014年11月25日通过竣工验收，并于2015年1月22日经消防验收合格，被告在2015年2月19日前已达到合同约定的交房条件，且履行了通知交房的义务，原告在收到通知后也及时办理了交房，被告不存在逾期交房的行为。根据《商品房买卖合同》第八条以及附件六补充协议第三条第1款的约定，商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格后，即具备交付的条件。本案中，蓝波湾项目5#已于2014年11月25日通过竣工验收，并于2015年1月22日经消防验收合格，被告在2015年2月19日前已达到合同约定的交房条件。并且在房屋达到交付条件以后，被告也于2015年2月12日向原告发送书面通知，通知原告办理交房手续。2015年3月1日，原告到被告处交房，经原告亲自验房，房屋符合交付的条件，原告未提出任何异议，且于2015年3月26日开始对房屋进行装修并已入住，被告不存在逾期交房的违约行为。三、被告交付给原告的房屋符合法律的强制性规定，并已达到合同约定的交房条件，原告所述房屋至今未符合交付条件没有事实和法律依据。根据《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十三条规定，强制消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，在《商品房买卖合同》第八条以及附件六补充协议第三条第1款也约定了：商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格后，即具备交付的条件。本案讼争房屋已在合同约定的时间内完成了上述的验收，完全符合合同的约定以及法律的强制性规定的交付条件。除此之外，原告反复强调被告未达到合同第八条第2款约定的“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”这一条件，根据《竣工验收报告》中显示燃气工程等各项工程的质量评定结果，评定等级均为合格，已达到了《商品房买卖合同》第八条约定的设计条件，原告主张燃气管道至今未符合交付条件没有事实依据，被告已将符合约定的房屋交付给原告，不存在任何违约的行为，更无需向原告支付逾期交房的违约金。综上所述，讼争房屋因受天气影响停工达51天，被告有权延期至2015年2月19日交房，并且在此日期之前，诉争房屋已通过竣工验收及消防验收，被告也书面通知原告并办理了交房手续，被告并不存在逾期交房的情形，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。对双方各自提交的《商品房买卖合同》、销售不动产发票、按揭贷款合同及还款明细、生效的民事判决书、竣工验收报告、竣工验收备案表、消防验收意见书、交房通知、接楼单、入伙流程表、装修备案登记表等证据材料，因双方对证据真实性和合法性均不持异议，且相关证据材料与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的照片，因原告确认照片并非讼争房屋照片，而是讼争房屋所在小区部分建设情况照片，与本案无关，不予采纳。经审理认定事实如下：2013年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX），约定由原告向被告购买位于福州市马尾区马尾××大道××号××＃楼X复式单元房，房屋总价款1465383元，原告依约支付了购房首付款，并办理按揭贷款，款项已经付清。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成······。第二款约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。第三款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2、详见附件六《合同补充协议》第三条第2款。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同附件六《合同补充协议》第三条第一款约定，1、双方同意对《商品房买卖合同》第八条变更约定如下：《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。第二款第一项约定，发生以下情形，出卖人有权顺延交房日期：（1）施工期间发生日降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期。当日，双方在《商品房买卖合同》及附件上签字捺印或盖章。2014年11月25日，被告国航公司开发的蓝波湾3#、5#、6#楼经竣工验收合格。2015年1月22日，被告国航公司申报的蓝波湾1#、2#、3#、5#及地下室建设工程经消防验收合格。2015年12月24日，蓝波湾3#、5#、6#楼完成竣工验收备案登记。另查，法院生效法律文书确认因天气原因，被告国航公司建设的蓝波湾停工时间达51天，可顺延交房时间至2015年2月19日。2015年2月14日，被告通知原告收房。2015年3月1日，原告在入伙办理流程表上签字，其中“验房结果”项目签字确认“合格”。3月26日，原告申请装修备案登记，现已装修完毕。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。按照《商品房买卖合同》第八条第一款规定，被告应当在2014年12月30日前交付房屋。但根据《商品房买卖合同》第八条第三款及补充协议第三条第二款第一项的约定，因天气原因造成延期交房时出卖人可以顺延交房，而且生效法律文书已经确认因天气原因造成被告可顺延交房期限至2015年2月19日，即被告在2015年2月19日前通知交房符合双方《商品房买卖合同》的约定。而被告在2015年2月12日已经发函通知原告交房，依法可以认定被告在合同约定期限内通知原告交房，且被告在原告通知后于2015年3月1日办理收房手续并进行装修。因此，被告国航公司未逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。对原告提出被告通知原告收房条件不符合法律规定，视为未完成交房，应当在房屋竣工验收备案后才符合法定交房条件，但被告直至2015年12月24日才完成竣工验收备案登记，应承担逾期交房违约责任。本院认为，一方面，双方已经完成房屋交接手续且原告已经对房屋进行装修，而交房行为作为履行合同义务的法律行为，一经完成房屋转移占有，就产生交付使用的法律效力，原告以不符合交房条件为由主张“视为未完成交房”缺乏事实和法律依据；另一方面，按照双方在合同第八条约定交房条件为竣工验收、消防合格及其他生活必须设施建设和公共设施建设条件以及合同附件六的约定，被告交房完全符合双方合同约定的交房条件，不存在房屋质量问题。即使原告关于应在竣工验收备案登记后才符合法定交房条件的意见成立，但原告在2015年3月1日收房时签字确认“验房合格”，之后亦未提出异议，而在原告向本院提起诉讼时，被告也已经完成备案登记手续，原告诉称被告“不符合法定交房条件”情形消失。因此，原告的主张缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告揭新明的诉讼请求。案件受理费9068元，减半收取4534元，由原告揭新明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  沈镇友二〇一七年四月一日书记员  王晓蓉附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。