重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终4709号
上诉人（原审被告）赵红。
被上诉人（原审原告）泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司。
法定代表人陈彬，经理。
委托诉讼代理人孟贤伦，系该公司员工。
委托诉讼代理人周玲，系该公司员工。
上诉人赵红因与被上诉人泸州�敢拼物业管理有限公司重庆分公司（以下简称敢拼公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初466号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月18日对本案进行了询问。上诉人赵红、被上诉人敢拼公司的委托代理人孟贤伦、周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵红上诉请求:驳回敢拼公司的诉讼请求，事实及理由：1、敢拼公司没有与赵红签订物业服务协议，更谈不上欠缴物业费问题。赵红于2012年7月入住北陆新居A栋12-12号，与凯美物业公司签有一份不合理协议，该公司存在乱收费、侵占业主公摊面积、非法出租等违规行为，后来该公司私下与敢拼公司串通退出北陆新居小区，该两家物业公司未向业主公布账目情况；2、敢拼公司应该公布收费标准，维护好小区电梯的安全，小区常�人口1600余人，电梯维护关系小区业主生命安全，敢拼公司私自涂改电梯检验日期的行为是草菅人命。
敢拼公司辩称，我公司因前期物业管理公司不再继续提供服务，遂于2013年7月1日进驻案涉小区提供物业服务，我公司的电工均有电工证，属于持证上岗，电梯维护由我公司聘请专业人员进行；因小区未成立业委会，我公司暂未公布小区公益性收入情况；目前的物业收费标准是按照前期物业服务合同予以收取，只要小区成立业委会，我公司愿意与业委会协商或通过招标的方式成为案涉小区的物业服务公司。
敢拼公司向一审法院起诉请求：判令赵红支付欠缴的自2013年7月至2015年11月物管费2143.97元，水费1797.40元，公摊费290元，共计4231.37元；诉讼费由赵红承担。
一审法院认定事实：敢拼公司系具有贰级物业服务企业资质的服务机构，赵红系�庆市江北区红石路348号北陆新居小区12-12号房屋业主，房屋建筑面积67.21平方米。北陆新居小区至今未成立业主委员会。2013年7月之前，重庆市凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）在为北陆新居小区提供物业服务。之后敢拼公司与该小区建设单位重庆市沛东房地产开发公司（以下简称沛东公司）签订前期物业服务合同，约定自2013年7月1日起开始对北陆新居小区提供物业服务，物业服务费用按建筑面积计算，3楼以上物业服务按1.1元/月/平方米收取，公摊费10元/月/户。赵红自2013年7月至2015年11月未缴纳的物管费为2143.9元，公摊费290元，敢拼公司自2013年7月至2015年11月为赵红代交水费1797.40元。
另查明，2013年9月27日重庆市江北区信访办召开北陆新居拆迁安置户信访问题专题会议，江北区房管局、沛东公司、凯美物业公司、敢拼公司主要负责人及北陆新居拆迁安置户代表王贤生等参加了会议，会议协商决定物业服务费按照业主入住后与凯美物业签订的物业服务合同中1.1元/月/平方米标准收费；敢拼公司进驻北陆新居小区开展物管服务是按照相关规定组织实施的，物业管理的服务质量及效率较前物业公司有明显改变，多数业主认同其服务质量，要求拖欠未缴纳物管费的业主按规定及时缴纳；并最终形成《重庆市江北区维稳办会议纪要》。
一审审理中，因赵红已将欠缴水费缴纳，敢拼公司自愿撤回要求赵红支付1797.40元的诉讼请求。
一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉北陆新居小区至今未通过业主大会依法选聘物业服务企业，亦未成立业主委员会，作为小区建设单位的沛东公司有权依法选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同。关于赵红辩称《前期物业服务合同》未对业主公布并非真实有效的问题，法院认为《前期物业服务合同》不以是否对业主公布作为生效要件；敢拼公司举示的《前期物业服务合同》系原件，从敢拼公司举示的凯美物业公司与及沛东公司的函告及《重庆市江北区维稳办会议纪要》，能充分证明作为建设单位的沛东公司与敢拼公司签订前期物业服务合同的过程及合意真实，法院对敢拼公司举示的《前期物业服务合同》予以采信。沛东公司与敢拼公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在导致合同无效的其他情形，应属有效。《前期物业服务合同》对小区全体业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。敢拼公司及小区业主均应按照《前期物业服务合同》的约定享受权利、履行义务。现敢拼公司自2013年7月1日起为小区提供了物业服务，赵红作为业主应当依约支付相关费用。
关于收费标准，重庆市政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成，并未强制要求物业服务收费进行行政审批。《重庆市江北区维稳办会议纪要》确定，敢拼公司延续原凯美物业公司1.1元/月/平方米收费标准进行收费，依法对重庆市江北区物业管理活动履行监督管理职责的江北区房管局列席见证。此外，《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，沛东公司与敢拼公司约定的收费标准对小区全体业主具有约束力。《前期物业服务合同》明确约定，3楼以上物业服务按1.1元/月/平方米收取，公摊费10元/月/户，赵红应当按此标准支付2013年7月至2015年11月期间的物业服务费及公摊费。
关于赵红以小区电梯存在问题，因此拒交物业服务费的抗辩意见。赵红举示的安全监察指令书中的相关问题，敢拼公司已进行相关整改，赵红以此拒交物业服务费的理由并不充分。此外，赵红还提出敢拼公司物业服务质量差，因此拒交物业服务费。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性。业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。赵红主张物业服务质量存在问题，根据双方的陈述及�证情况，不足以证明赵红拒交物业费的理由成立。如赵红认为敢拼公司确已无法提供良好服务，应通过召开业主大会、及时成立业委会依法重新选聘物业服务企业、与敢拼公司进行协商等合法、合理的途径行使权利，而不应采用拒绝支付物业管理费的方式使矛盾进一步扩大。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害全体业主的利益。对于赵红要求公布小区公益性收入及公摊费支出等问题，敢拼公司作为物业管理企业，对业主普遍反映的问题，亦应及时沟通、寻找解决方案，提高服务质量。
因此赵红应当支付敢拼公司自2013年7月至2015年11月期间物业服务费1.1元/月/平方米×67.21平方米×29个月=2143.99元，公摊费10元/月×29个月=290元，敢拼公司要求赵红支付2013年7月至2015年11月物业服�费2143.97元，公摊费290元的诉请符合法律规定，法院予以支持。
综上，依据《物业管理条例》第五条第二款、第七条第（五）项、第二十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：赵红于本判决生效之日起十日内支付泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司2013年7月至2015年11月物业服务费2143.97元、公摊费290元，共计2433.97元。
二审中，当事人没有提交新证据,本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，首先，作为案涉小区的物业管理公司，敢拼公司应根据前期物业服务合同约定的内容履行相关物业服务的义务，维护好小区各类物业的安全与秩序，提高物业管理服务质量，为小区业主提供一个良好的公共生活环境；而小区业主也应根据前期物业服务合同约定�内容自觉交纳物管费等相关费用。其次，赵红从2013年7月起至2015年11月止未交物业服务费等相关费用的情况属实，虽然赵红提出其并非前期物业服务合同的当事人，不受该合同约束，敢拼公司存在乱收费以及小区公益性收入账目未公布、小区电梯存在安全隐患等问题，并以之作为拒缴物管费等费用的抗辩理由，但该理由不足以成为赵红拒缴物管费的充分依据；最后，案涉小区至今尚未成立业委会，涉及小区业主的利益问题尚无法得到有效解决，遂致小区管理问题积少成多、矛盾纠纷积小成大，影响了小区物业管理及业主的公共居住环境质量。因此，建议小区全体业主主动行使业主权利，积极向有关主管部门反映情况，筹备成立小区业委会，从而更好地维护小区全体业主利益。
综上所述，赵红的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法�正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由赵红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 伏虹瑾
代理审判员 王 兵
二〇一六年八月八日
书 记 员 冉梦云