广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2017）粤01民终1234号
上诉人（原审原告）：谢建平，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：张雨平、李文孝，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李钊鹏，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：潘培豪、梁碧文，广东信耀律师事务所律师、实习人员。
被上诉人（原审被告）：梁为群，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：潘俊斌、杨帆，广东信耀律师事务所律师、实习人员。
原审被告：钟尔静，原住广州市海珠区。
上诉人谢建平与被上诉人李钊鹏、梁为群及原审被告钟尔静房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢建平上诉请求：撤销原审判决，改判支持谢建平的诉讼请求。事实与理由：一、广州市中级人民法院一审、省高级人民法院终审刑事判决认定钟尔静骗取信任、取得委托、转卖房产并非法占有购房款的行为是犯罪行为，而原审法院却对此无视，认定行为合法、合理。二、原审法院适用法律错误。无论是民法通则还是合同法均规定了多种依据认定民事行为无效，原审法院则认为只要排除“恶意串通，损害他人利益”的情形、行为就不能认定为无效。
李钊鹏答辩称：同意原审判决，不同意谢建平的上诉请求及事实和理由。
梁为群答辩称：同意原审判决，不同意谢建平的上诉请求及事实和理由。
谢建平于2016年8年4日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、钟尔静代谢建平与李钊鹏于2010年9月30日所签订的房屋买卖合同无效。二、广州市荔湾区荟文四街10号2402房归谢建平所有。三、梁为群在判决生效十日内协助谢建平办理房屋过户手续。四、本案诉讼费由钟尔静、李钊鹏、梁为群承担。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区荟文四街10号2402房原是谢建平贷款购买的房屋。
2010年6月谢建平委托满誉房地产中介公司的职员薛某出售房屋，薛某与陈某签订房屋买卖合同，以105万元出售房屋。后陈某向谢建平支付部分房款后将该房屋委托其他中介公司出售。钟尔静得知后指使何某甲与谢建平的代理人薛某签订房屋买卖合同，价格为128万元，并要求谢建平办理全权授权委托书。
2010年9月15日谢建平和配偶朱远毅在广州市南方公证处办理了委托书，委托钟尔静出售房屋、签署银行按揭文件、房管局房地产买卖合同、收取房屋售房款和银行按揭贷款等手续。委托手续办理后，谢建平将房屋的产权证及贷款合同原件交给钟尔静。
2010年9月30日钟尔静代表谢建平与李钊鹏在广州市银域房地产信息咨询有限公司的参与下签订了买卖合同，合同约定：谢建平将讼争房屋以970710元出售给李钊鹏，卖方同意买方有权更改买方名字和人数。在买卖合同签订时，钟尔静将谢建平的贷款合同原件交付给李钊鹏。
买卖合同签订后，李钊鹏向钟尔静支付了房款92万元，并在2010年11月11日办理了房屋过户手续，将房屋登记在梁为群名下。2010年底李钊鹏入住讼争房屋。
2015年10月13日广东省高级人民法院对钟尔静涉嫌诈骗、盗窃作出了终审裁定[（2015）粤高法刑二终字第268号]，该裁定书中查明：钟尔静以非法占有为目的，通过自己或指使他人冒充买家签订购房合同向被害人支付定金、部分房款后以办理赎契手续为由骗取原业主办理该房转让事项、代收取售楼款和银行按揭贷款的全权授权委托公证书，然后凭该公证书或找人挂名过户到他人名下向银行抵押贷款或直接将房屋出售给下家。钟尔静将房产套现后并不支付给原业主，而是占为己有或归还债务，骗取他人财物，数额特别巨大。其中对于讼争房屋，钟尔静供述：2010年得知中介公司有讼争房屋出售，就找到何某甲帮忙用其名义与谢建平签订买卖合同，并以找公司垫资赎契为由让谢建平出具全权委托书给钟尔静，之后钟尔静向他人借款为谢建平赎契，之后利用委托书代理交易。代收房款的委托事项隐瞒谢建平，将房屋以大约95万元出售给梁为群。钟尔静收到房款后没有给谢建平，而是用来填补之前拖欠他人的房款。由于急于要还以前的欠款，急于套现，所以低价出售房屋。
诉讼中，谢建平申请财产保全，原审法院依法查封了讼争房屋。根据谢建平的申请，原审法院提取了公安部门对钟尔静、薛某、谢建平、李钊鹏等人的询问笔录、钟尔静签名的收款收据、买卖合同等证据。李钊鹏在公安部门陈述是与何某乙鹏合资向钟尔静购买房屋，并出资为谢建平办理赎契手续。
原审法院认为，本案钟尔静与李钊鹏所签订的房屋买卖合同是否无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应审查钟尔静与李钊鹏是否存在恶意串通损害谢建平利益的行为来判定。一、根据（2015）粤高法刑二终字第268号裁定书查明的内容及钟尔静在该刑事案件中的陈述，钟尔静没有陈述买卖讼争房屋是与李钊鹏合谋，出售房屋的价格偏低是由于钟尔静急需要钱所以低价出售。因此，谢建平仅从李钊鹏签订买卖合同、支付房款的时间过短来主张钟、李两人有恶意串通的行为依据不足，原审法院不予采信。二、对于钟尔静出售房屋的价格，与128万元对比，是市场价格的75%。参照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，现交易价格高于市场价格百分之七十，价格不属于明显不合理低价，因此，谢建平主张交易价格过低损坏其合法利益的依据也不足，原审法院不予采信。三、谢建平给钟尔静出具了授权委托书，钟尔静是谢建平的合法代理人身份，在钟尔静与李钊鹏签订买卖合同时，李钊鹏已经查看了钟尔静的授权书，钟尔静也将谢建平的贷款合同原件出示给李钊鹏，李钊鹏在买卖房屋时已经尽到了应尽的注意义务。综上，谢建平主张合同无效的证据不足，原审法院不予支持。谢建平的其它诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。钟尔静经原审法院传票传唤没有到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院于2016年12月6日作出判决：一、驳回谢建平的全部诉讼请求。二、本案受理费6754元、诉讼保全费5000元由谢建平负担。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，谢建平称：其主张合同无效的理由是以合法形式掩盖非法目的，指的就是钟尔静的行为目的是诈骗。其将讼争房屋卖给陈某，薛某告诉其房屋涨价了，可以再转卖。由于陈某不是业主，只能由薛某代表其和何某甲签订合同，薛某说差价给陈某。陈某已向其支付48万元。其知道房屋又卖给何某甲，但认为与自己无关，只要陈某付清房款就可以了。
本院认为，谢建平主张钟尔静代其与李钊鹏签订的房屋买卖合同无效的理由是以合法形式掩盖非法目的，然而，谢建平进行讼争房屋的交易、收取购房款的意思表示是真实的，钟尔静经谢建平合法授权之后与李钊鹏签订房屋买卖合同，进行讼争房屋的交易，收取购房款，交易价格并非明显不合理的低价，李钊鹏支付购房款后实际使用讼争房屋。至于钟尔静非法占有购房款，属于代理人损害被代理人利益的行为，与讼争房屋的交易行为和目的无关，房屋买卖合同亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故谢建平上诉主张钟尔静代其与李钊鹏签订的房屋买卖合同无效，理据不足，本院不予支持。
综上所述，谢建平的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6754元，由上诉人谢建平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇O一七年四月十四日
书记员 杨仁义
黄妙丽