吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉民终15号
上诉人（一审被告）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：林曈，该公司总经理。
委托诉诉代理人：孙旭香，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘彤琢，男，1967年11月9日出生，汉族，住吉林省吉林市。
被上诉人（一审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达金都公司）因与被上诉人刘彤琢、被上诉人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达金都公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人刘彤琢,被上诉人华运公司的委托诉讼代理人李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达金都公司上诉请求：撤销一审判决；判决执行刘彤琢请求停止强制执行的房屋并不得解除对上述房屋的查封；本案的诉讼费用由刘彤琢、华运公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。⒈刘彤琢现有证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，理由如下：（1）刘彤琢所提交的认购协议及收据不具有真实性。涉案房屋价值945898元，刘彤琢提供的华运公司出具的收据日期为同一天，款项金额均为472949元，刘彤琢在一天时间内以现金方式交纳此款不符合学理，结合刘彤琢不能提供认购款项取出的银行流水，其提供的收据及认购协议不具有真实性。（2）涉案房屋被查封前，刘彤琢没有合法占有该不动产。涉案房屋查封时间是2015年12月18日，刘彤琢未向法庭提交其实际占有房屋时间的证据，在回答法庭提问时承认查封前没有办理入户手续，没有实际使用。因此，刘彤琢请求停止执行的房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。（二）一审法院适用法律错误。刘彤琢提出执行异议之诉的房屋系登记在被执行房地产开发企业即华运公司名下的商品房，因此应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。第二十九条保护的是将所购房屋作为生活必需品的消费者的物权期待权，而非刘彤琢购买多套房屋的债权。因此，一审法院认为刘彤琢购买多套房屋的行为可以阻止执行适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。
刘彤琢辩称，房屋没有交工，没有办法实际占有，刘彤琢是在朋友处借的现金交付的房款，购房合同是在法院查封前还是查封后签订的可以鉴定。
华运公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。刘彤琢是华运公司房屋的实际买受人，当时由于公司帐号已经被法院查封，所以无法以转帐形式付款，华运公司同意给刘彤琢优惠，故刘彤琢以现金方式将房款交付给华运公司财务人员。关于实际占有问题，华运公司认为，已经向刘彤琢交付房屋钥匙，就是实际占有的一种形式，交付时间在法院查封前。
刘彤琢向一审法院起诉请求：停止对吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房产的执行，由信达金都公司、华运公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：信达金都公司与华运公司借款合同纠纷一案，一审法院于2015年12月18日作出（2015）吉中民二初字第76-2号民事裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区的部分房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2015年12月18日起至2018年12月17日止。刘彤琢因查封标的包含本案争议房屋，向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年5月22日作出（2017）吉02执异231号执行裁定，驳回了刘彤琢的异议请求。
2015年4月14日、5月14日，刘彤琢与华运公司签订了四份房屋预定协议，约定刘彤琢认购华运贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房屋，单价为2300元每平方米，总价为945898元。同日，华运公司为刘彤琢开具了两份收据，款项金额均为472949元，总金额为945898元。此后，华运公司将上述房屋交付刘彤琢，但未办理进户手续。华运公司因建设施工手续问题导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，刘彤琢至今未办理产权登记手续。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为刘彤琢主张的停止执行涉案房屋的诉讼请求应否得到支持。刘彤琢该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而刘彤琢是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的房屋买卖法律关系是否真实，并已实际履行。关于房屋买卖法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、刘彤琢与华运公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，有无证据证明；二、房屋买卖协议何时签订，是签订于法院查封前或是查封后；三、刘彤琢是否已实际交付购房款并占有该争议房屋，其实际交付购房款及占有时间发生于一审法院查封前或是查封后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘彤琢应对房屋买卖法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的房屋预定协议、收款收据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明刘彤琢与华运公司之间的房屋买卖法律关系客观存在，华运公司已向刘彤琢实际交付争议房屋，以上事实均发生于人民法院对争议房屋查封之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故刘彤琢享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，应予支持。综上所述，刘彤琢要求停止执行贻翔苑小区贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房屋。刘彤琢预交的案件受理费100元，由信达金都公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审审理中，刘彤琢与华运公司均主张在一审法院查封前，华运公司已将案涉房屋钥匙交给刘彤琢，但均没有提供证据证明。故除房屋交付外，本院对一审审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘彤琢主张因与华运公司签订《华运﹒贻翔苑房屋预定协议》，购买案涉四套房屋，根据上述司法解释第二十八条规定，其享有足以排除执行的民事权益，应当举证证明同时符合规定的四个条件。但在诉讼中，刘彤琢自认未在在一审法院查封前占有案涉房屋，其主张排除执行，不应予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。
综上所述，信达金都公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初179号民事判决；
二、准许执行吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房屋。
本案一、二审案件受理费200元由刘彤琢承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
二〇一八年三月十九日
书 记 员 孟凡艳