北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初15544号原告（反诉被告）：李振山，男，1953年7月15日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴超，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈兰英（原告之妻），女，1952年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：唐杰，男，1981年6月28日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：马飞，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼1层11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，女，1982年2月19日出生，汉族，该公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈洪江，男，1981年8月28日出生，汉族，该公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李振山与被告（反诉原告）唐杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李振山及其委托诉讼代理人吴超、屈兰英，被告（反诉原告）唐杰及其委托诉讼代理人马飞，第三人北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司）的委托诉讼代理人王琳琳、陈洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振山向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告签订的房屋买卖合同；2.被告向原告支付违约金122万元；3.被告赔偿律师费5.5万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月19日，原被告签订了房屋买卖合同，约定被告购买原告位于北京市昌平区北七家镇晨浩花园东区5号楼5K单元（即现昌平区定泗路234号院1号楼1至3层K）房屋，居间方为第三人豪宅天下公司。合同签订次日被告向第三人交付了5万元定金，并承诺准备网签。2017年3月8日双方具备了网签条件，原告和居间方再三催告被告前来办理网签，当天被告无故推脱并拒绝前来，后居间方和原告又多次催促其及时办理网签，被告屡次以各种理由恶意迟延履行，一拖再拖。双方在合同第三条中约定，被告应于2017年4月20日前通过建委指定资金监管账户监管支付274万元首付款，以及在2017年5月20日前为原告办理房屋权属转移登记手续，虽经多次催告被告亦均未能如约履行，还对居间方工作人员和原告及其家人肆意辱骂，甚至恶言诅咒，行径极其恶劣。2017年5月12日，原告向被告发送了书面《告知函》，催告其根据合同约定支付购房款并继续履行合同，被告竟又对原告家人进行谩骂侮辱。通过近半年的催告及等待，在确认被告确无履约诚意后，原告依据《合同法》及合同第九条之约定，于2017年8月12日向被告发送了《解除合同函》，解除合同同时要求其向原告承担违约责任，被告拒不承认其违约事实。依据我国《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”故原被告签订的房屋买卖合同依法成立生效，被告无理迟延拒不履行合同的行为，已经逾期超过120日之久，显然已经构成根本违约。原告认为，被告的恶意违约导致了原告失去多次售房良机，给原告造成了百万余元的重大损失，因协商无果故提起诉讼，望判如所请。唐杰辩称：李振山诉请唐杰支付李振山违约金122万元及赔偿李振山律师费5.5万元的诉讼请求和事实理由不成立，依法应驳回李振山2、3、4项诉讼请求。理由如下：导致李振山与答辩人之间房屋交易不能继续履行的原因，是因为唐杰无力支付增加的首付款，需要增加的首付款系政府政策调整的不可抗力因素，唐杰不承担违约责任。2017年2月19日，李振山与唐杰签订了房屋买卖合同，合同约定：李振山将位于北京市昌平区北七家镇晨浩花园东区×号楼×单元房屋一套以610万元出售给唐杰，唐杰利用首付加银行贷款的按揭方式进行房屋交易，房屋面积143.19平方米，唐杰交付定金5万元，于2017年4月20日前首付274万元，其余336万元房款向商业银行贷款，因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意“本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任”。同时该合同附件五网上签约委托书明确买卖双方共同委托豪宅天下公司办理该房屋的网上签约事宜。合同签订后，唐杰当日支付李振山5万元定金。在唐杰支付274万元的首付款之前的2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（简称317新政），该政策明确规定：“强化差别化信贷政策，不但也实施了‘认房又认贷’，而且还通过‘一提一降’，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高了二套房贷较低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来较高可达30年的贷款期限降至25年。”因唐杰于2008年5月15日在呼和浩特市购买了金桥开发区世纪七路与昭乌达路交会处的岱电小区（现名京能家园）×栋楼×单元×楼西户房屋一套，在呼和浩特市住房公积金管理中心进行贷款30万元用于购买岱电小区的房屋，唐杰所购李振山的房屋根据317新政属于二套非普通自住房，首付款比例提高至80%，首付款为此增加了35.1%，唐杰没有能力再提供215万元首付款用于购买此房，无法支付首付款项，原合同约定的贷款336万元无法得到商业银行的批准，根据该合同第三条（二）3B条款的约定，李振山应返还唐杰定金5万元。由于317政策的出台，导致唐杰首付款增加215万元，原合同约定的贷款336万元无法得到商业银行的批准，无履约能力，唐杰没有过错。为此，唐杰多次催促李振山解除房屋买卖合同，返还定金，李振山拒绝回应。综上，李振山请求唐杰支付李振山违约金122万元及赔偿李振山律师费5.5万元的诉讼请求的事实理由不成立，没有事实依据，依法应判决驳回李振山对唐杰的诉讼请求。唐杰向本院提出如下反诉请求：1.判令解除原告与被告于2017年2月19日签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还定金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月19日，原被告签订了房屋买卖合同，约定李振山将位于北京市昌平区北七家镇晨浩花园东区×号楼×单元房屋一套以610万元出售给原告，首付款274万元，双方同意若贷款336万元未获批准，本合同终止，出卖人如数返还定金和房价款，双方互不承担违约责任。合同签订后，唐杰当日支付李振山5万元定金。317新政出台后，因唐杰于2008年5月15日在呼和浩特市购买了房屋一套，并贷款30万元，故唐杰所购李振山的房屋根据317新政属于二套非普通自住房，首付款比例提高至80%，首付款为此增加了35.1%，原告没有能力再提供215万元首付款用于购买此房，无法支付首付款项，原合同约定的贷款336万元无法得到商业银行的批准，因而无履约能力，唐杰没有过错。唐杰多次催促李振山解除房屋买卖合同，返还定金，李振山均拒绝。故唐杰无奈提出反诉，望判如所请。李振山针对反诉答辩称：唐杰的反诉缺乏事实与法律依据，造成合同不能继续履行的根本原因是唐杰的故意拖延，在新政出台前的3月8日双方已经符合签约条件，第三人业务人员和李振山多次向唐杰提出配合办理网签，但唐杰无任何理由拒不配合也不出面，对于网签事情采取逃避，消极懈怠履行合同，如果唐杰3月8日配合办理了网签，双方配合在银行办理贷款，可以在317新政出台前办理贷款，不受317影响，所以正是基于被告在新政前即3月8日的违约导致了后来一系列的迟延履行合同义务行为，不应当认定为不可抗力因素，而是唐杰恶意迟延履行合同义务，并最终导致合同无法履行。其应当承担迟延履行合同义务，造成根本违约的违约责任。第三人豪宅天下公司未向法庭陈述对于本诉和反诉的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：1.2017年2月19日，李振山（出卖人）与唐杰（买受人）在豪宅天下公司提供的居间服务下签订房屋买卖合同，约定李振山将其位于北京市昌平区北七家镇晨浩花园东区×号楼×单元的房屋出售给唐杰，房屋成交价为610万元。关于付款金额、方式和时间，根据合同约定，唐杰应于2017年2月20日前支付李振山5万元定金，于2017年4月20日前支付李振山首付款，剩余房款由唐杰向银行申请贷款在过户后由银行直接打入李振山账户。合同约定拟贷款的金额为366万元，双方合同在首付款部分书写的金额为274万元，后李振山持有的合同将首付款数额改为239万元，唐杰持有的合同没有更改。李振山称签完合同后发现数算错了，首付款应是239万元，就改了过来，唐杰也在改过的地方摁了手印。唐杰否认自己摁了手印，但认可房价总额610万元，除去定金5万元和拟贷款366万元，其余款项为首付款。关于贷款，合同约定，买受人向商业银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。关于权属登记，合同约定，双方应于2017年5月20日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，合同第九条第（二）款约定，“买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。1.不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2.或在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。”第九条第（四）款约定，“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”2.合同签订后，唐杰向李振山支付了5万元定金。2017年3月2日，诉争房屋的房源核验通过。2017年3月8日，唐杰的购房资质核验通过，诉争房屋买卖具备了网签条件，但并未办理网签。关于未办理网签的原因，唐杰称是中介告知他网签需要提供单位营业执照和每月5万元的收入证明，而他收入没有这么高，也开不出这个证明，所以没法办理网签。豪宅天下公司称2017年3月8日之后一直在催促唐杰办理网签，但唐杰一直推脱未明确表示什么时间来网签，而且网签也不需要营业执照和收入证明等材料，收入证明是后期贷款需要的材料。3.2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心等单位联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称《通知》），《通知》规定，“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”《通知》出台后，唐杰认为自己2008年在呼和浩特购买过一套住房并办理了公积金贷款，因此购买李振山的房屋首付款不能低于80%，自己已无力支付高额首付款，对诉争合同应适用无责解约。4.2017年5月11日，李振山向唐杰发送告知函，主要内容是催告唐杰3日内办理合同规定的房款支付义务并继续履行合同。2017年8月12日，李振山向唐杰发送解除合同函，告知唐杰因其违约，李振山行使单方解除权，解除双方之间的房屋买卖合同。2017年8月25日，李振山向本院提起本诉，诉讼中提供了其支付律师费5.5万元的发票。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，李振山与唐杰于2017年2月19日签订的房屋买卖合同对于买卖标的物、房屋总价、定金、拟贷款金额等房屋买卖主要事项均进行了约定，合同有争议处在于首付款的金额一开始写的274万元，后来李振山在自己的合同中把数额改成了239万元，并称唐杰摁了手印确认，虽然唐杰不认可自己摁了手印，但双方当事人对于合同总价和拟贷款金额均无异议，也认可合同总价减去定金和贷款金额即为首付款，故本院认为当事人双方已对首付款的数额达成一致即239万元，274万元系书写计算错误，李振山与唐杰签订的合同系双方真实意思表示，合同依法成立且不违反国家强制性法律规定，合法有效。现李振山起诉要求解除合同，唐杰亦反诉解除合同，本院对合同解除不持异议。本案争议的焦点是诉争合同因何原因解除，哪方当事人享有合同解除权。经查，诉争房屋买卖合同在2017年3月8日即具备了网签条件，若双方当事人配合，诉争合同可以在2017年3月17日前完成网签，并按合同约定的步骤和程序往下继续履行，并不会受到317新政的影响。即使2017年3月17日《通知》发布后，由于唐杰的购房资格不受影响，双方当事人仍可以进行网签，唐杰仍可以按合同约定支付首付款，并申请贷款面签，至于贷款申请能否获批，能够获得多少额度，是否受到317新政影响，也是贷款申请环节后的事情，这个阶段若发生争议仍可双方自行协商或交由司法机关进行裁判。唐杰不能因为317新政的出台，自认为首付款比例提高到80%，从而不配合网签，并不按约定支付首付款。因此，本案诉争合同争议，唐杰构成违约，本案情况不宜认定为受政策影响合同不可归责于双方当事人不能履行合同的情形，唐杰并不享有合同解除权。由于唐杰违约已到达合同解除的条件，李振山享有合同解除权，其于2017年8月12日向唐杰发送的解除合同通知具有解除合同的效力，唐杰收到解除通知后，诉争房屋买卖合同即解除。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的情形，违约方应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，诉争房屋买卖合同约定了守约方行使合同解除权时，违约方应按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金，同时约定违约方还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，故李振山起诉要求唐杰支付违约金和赔偿律师费的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。同时，当事人认为违约金过高的，可以要求人民法院予以酌减。本案中，唐杰明确提出违约金约定过高，要求本院予以酌减，故本院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调减违约金为30万元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，本案中，李振山选择适用违约金条款，故唐杰支付给李振山的定金，李振山应予返还，唐杰关于返还定金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认李振山与唐杰于2017年2月19日签订的房屋买卖合同解除；二、李振山于本判决生效后30日内向唐杰返还5万元定金；三、唐杰于本判决生效后30日内向李振山支付违约金30万元；四、唐杰于本判决生效后30日内向李振山支付律师费5.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27250元由唐杰负担，于本判决生效后7日内交纳；反诉案件受理费27250元由唐杰负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杨帆二〇一七年十一月二十日书记员  陈曦