四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民提字第326号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：隆安全，男，1957年8月5日出生，汉族。
委托代理人：姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：内江嘉宏城建集团有限公司。住所地：四川省内江市市中区沿江路***号附*号。
法定代表人：刘强，该公司总经理。
委托代理人：国胜四川沱江律师事务所律师。
申请再审人隆安全因与内江嘉宏城建集团有限公司（简称嘉宏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市中级人民法院（2014）内民终字第366号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年4月3日作出（2015）川民申字第373号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人隆安全及其委托代理人姚永红，被申请人嘉宏公司的委托代理人国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月11日，一审原告隆安全起诉至内江市市中区人民法院称，嘉宏公司因建设需要与其签订内江市房屋拆迁产权调换协议书（简称拆迁协议），但该公司一直未按约定的还房日期将调换的营业用房交还自己。请求：判令嘉宏公司拆迁安置其位于四川省内江市滨江东路5号地块（简称5号地块），世纪滨江小区第三期98平方米营业用房一套（规格：宽6米，高5米），支付违约后平均每月经济损失7000元（即2004年10月31日起至还房为止，其中从2004年10月起至2013年12月止共计777000元），并负担一切诉讼费用。一审被告嘉宏公司辩称，1.与隆安全签订拆迁协议的主体是原内江市建筑房地产开发公司（简称市建公司），并且该协议中没有约定安置的具体营业用房及面积、规格，虽其中约定了违约责任，但没有约定违约责任的具体计算方法和标准，隆安全主张安置层高5米的90余平方米营业用房，不符合协议约定；2.该公司自2006年9月根据内江市人民政府授权承接市建公司债权债务以来，在滨江东路仅实施了鹭湾半岛小区一、二期工程，其中一期工程没有临街营业用房，二期工程正在建设中，尚有18间营业用房可供隆安全等人选择；3.世纪滨江小区工程非该公司开发，原地块已出让其他公司，该公司无法按拆迁协议约定在四川省内江市滨江东路4号地块（简称4号地块）和5号地块进行安置；4.该公司自承接相关债权债务以来，对原未安置的营业用房业主一直按市建公司的损失处理原则，以停业补助费名义承担违约责任，并三次提高该费用即违约赔偿金额的标准，现对隆安全的赔偿金额为每月1534.66元，与市场租金相当，隆安全等人请求赔偿的损失约在每月8000元左右，按其主张的面积换算，每平方米约为200元至300元，远远超过当地租金水平，隆安全主张提高赔偿损失数额没有法律依据；5.该公司愿意配合妥善处理本案。请求：驳回隆安全的诉讼请求。
内江市市中区人民法院一审查明，2002年10月31日，隆安全与市建公司签订拆迁协议，载明隆安全选择以产权调换方式实行拆迁补偿，双方主要约定，将隆安全座落在四川省内江市小东街123-1号，建筑面积为29.81平方米的营业用房，调换该公司在4号地块提供的营业用房一间；过渡安置期限为24个月，超过过渡期限安置的，该公司应按规定支付超期过渡补助费或超期停业补助费；该公司应对隆安全发放搬家补助费、停业补助费、超期停业补助费等各项补助费用；违约责任，如一方违约，应赔偿因此给对方造成的一切经济损失。但该协议中未约定安置营业用房的具体位置、面积、规格及违约责任的具体计算方法。
2004年10月31日，市建公司未按约定向隆安全交付调换的营业用房。嘉宏公司自2006年9月承接市建公司的债权债务后，对未安置的营业用房业主一直以停业补助费的名义进行补偿，自2004年10月至2014年9月，实际发放给隆安全的停业补助费共计95148元。为了更好的计算隆安全在嘉宏公司违约期间的损失，隆安全申请对该房屋自应安置开始至今的房租进行鉴定，一审法院委托四川中鼎房地产评估有限公司鉴定，但由于该公司无法取得必要的评估资料，鉴定无果。
另查明，拆迁协议约定安置的4号地块及隆安全主张安置的5号地块，均非嘉宏公司开发项目，嘉宏公司无法按照隆安全的诉讼请求在5号地块进行安置。
内江市市中区人民法院一审认为，隆安全与市建公司签订的拆迁协议合法有效，应予保护。市建公司未按照拆迁协议约定的交房日期安置隆安全，属于违约行为，应承担违约责任。经查，4号地块和5号地块均非嘉宏公司开发项目，因此其无法按照合同约定或者隆安全的诉讼请求安置相应营业用房。嘉宏公司在事实上不能按照约定履行义务，该事实已向隆安全释明，隆安全坚持不变更诉讼请求，其提出在5号地块安置的主张不符合法律规定，不予支持。
嘉宏公司在违约期间对隆安全造成的违约损失按安置房屋的租金计算，租金损失从2004年10月31日计算至2014年9月，以2014年每月每平方米65元的标准，往前按照上一年度租金的10%递减计算租金，其中扣除隆安全已经领取的停业补助费95148元。经审判委员会讨论决定，内江市市中区人民法院于2014年5月23日作出（2014）内中民初字第36号民事判决：一、内江嘉宏城建集团有限公司自本判决生效十五日内赔偿隆安全自2004年10月31日至2014年9月的租金损失52509.887元（已扣除隆安全自2004年10月至2014年9月已领取的停业补助费95148元）；二、驳回隆安全请求内江嘉宏城建集团有限公司拆迁安置四川省内江市滨江东路5号地块营业用房的诉讼请求。案件受理费11570元，由内江嘉宏城建集团有限公司负担。
隆安全不服一审判决，向四川省内江市中级人民法院提起上诉并辩称，1.一审判决认定4号地块和5号地块非嘉宏公司开发项目，该公司事实上不能履行拆迁协议，缺乏依据，即便该安置位置现在不属于嘉宏公司开发，该公司也可通过其他合法方式取得产权，进行安置；2.一审判决嘉宏公司赔偿的租金损失过低。请求：撤销一审判决，改判嘉宏公司在5号地块进行营业用房安置，并按照被拆迁房实际面积的2倍为标准计算租金损失。
嘉宏公司不服一审判决，向四川省内江市中级人民法院提起上诉并辩称，1.拆迁协议约定的停业补助费，即为逾期安置营业用房的损失和违约金，一审判决该公司支付隆安全租金损失的标准和方法，没有法律依据，且租金计算标准过高；2.隆安全的诉讼请求仅得到部分支持，一审判决案件受理费全部由该公司承担，违反法律规定。请求：撤销一审判决，改判驳回隆安全的诉讼请求。
四川省内江市中级人民法院二审查明的事实与内江市市中区人民法院一审判决认定事实一致。
四川省内江市中级人民法院二审认为，（一）关于嘉宏公司是否应在5号地块安置的问题。拆迁协议约定安置位置为4号地块，隆安全主张在5号地块进行安置。4号地块和5号地块土地使用权现均非嘉宏公司所有，嘉宏公司无法按照协议约定或者隆安全的诉讼请求安置隆安全相应营业用房。一审法院已将该事实向隆安全释明，隆安全坚持不变更诉讼请求。其主张在5号地块安置营业用房于法无据，一审判决驳回其该诉讼请求，并无不当。（二）关于违约租金损失问题。隆安全与市建公司签订的拆迁协议合法有效，应予保护。市建公司未按照协议约定的交房日期安置隆安全，属违约行为，应承担违约责任。嘉宏公司于2006年9月承接市建公司债权债务，该合同义务及相应责任转移给嘉宏公司承担，隆安全诉请嘉宏公司赔偿违约损失合法有据，予以支持。拆迁协议并未约定违约损失的具体计算方法，而营业用房的损失为租金，一审法院按租金计算违约损失并无不当，予以支持。一审法院应当事人申请，委托四川中鼎房地产评估有限公司对租金损失进行鉴定无果，经调查同地段营业用房租金情况，酌情认定为每月每平方米65元，并按2014年每月每平方米65元为标准，往前按照上一年度租金10%递减计算隆安全租金损失并无不当，予以支持。因停业补助费不能弥补隆安全的实际损失，嘉宏公司提出应以拆迁协议约定的停业补助费作为隆安全的租金损失的上诉理由，不能成立。因拆迁协议并未约定安置营业用房的面积，隆安全提出按被拆迁房面积的2倍为标准计算其租金损失的上诉理由，不能成立。拆迁协议约定的停业补助费应是租金损失的一部分，隆安全主张租金损失不应扣减其已领取的停业补助费的上诉理由，不能成立。2014年9月以后至安置还房之日止的损失，根据市场行情变化，当事人可协商按此标准执行，也可另行主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，予以维持。经审判委员会讨论决定，四川省内江市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）内民终字第366号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12683元，由隆安全承担11570元，其中免交5785元，应交5785元；内江嘉宏城建集团有限公司承担1113元。
隆安全申请再审称，1.二审判决认定嘉宏公司事实上不能履行拆迁协议，缺乏依据。拆迁协议中约定了安置用房的具体位置，表明签约当时已有规划图，而嘉宏公司提交的滨江东路改造工程规划平面图系2005年规划图，该公司应提供2002年规划图，以查明拆迁协议约定的安置用房具体地址，方能知晓该公司是否属于事实上不能履行协议的情形。嘉宏公司曾以在四川浦发置业有限公司购买营业用房方式安置了其他被拆迁户，该公司具有履约能力。2.二审判决嘉宏公司赔偿的租金损失过低。原被拆迁房面积不大，但现在修建的安置用房面积均增大，按照拆迁协议的约定，隆安全可按每平方米5000元回购超面积部分，二审判决按被拆迁房的实际面积计算租金损失，有失公平，应按被拆迁房面积的2倍计算租金损失。3.二审判决赔偿的租金损失只是当年的直接资金损失，还有营业用房的每年利润递增损失及相关误工费、交通费损失。4.拆迁协议约定停业补助费按照从业人员数量发放，该费用与租金损失性质不同，二者不能相互扣减。5.嘉宏公司的金霞宫房产项目正在修建，该公司应以该项目的相应营业用房进行安置。请求：撤销一、二审判决，改判嘉宏公司继续履行合同，在内江市市中区金霞宫正街面或者在拆迁协议约定的4号地块安置营业用房，按照被拆迁房面积的2倍赔偿租金损失至安置还房之日止，并负担本案诉讼费用。被申请人嘉宏公司辩称，1.导致隆安全等人未得到安置系因政策、资金、规划等该公司无法控制和抗拒的各种因素，目前没有办法按照拆迁协议约定地块进行安置。2.隆安全等人请求在内江市市中区金霞宫正街面安置营业用房，并按照被拆迁房面积的2倍赔偿租金损失，没有事实和法律依据。3.拆迁协议约定按每户从业人员每人150元的标准计发停业补助费，该费用即为逾期安置营业用房的租金损失和违约金，该公司以停业补助费计发租金损失和承担违约责任已多年，期间还3次提高相应标准，二审判决的租金损失计算标准和方法，没有事实和法律依据。请求：维持二审判决。
本院再审审理查明的事实与四川省内江市中级人民法院二审判决查明的事实基本一致。
再审另查明，2002年10月31日，隆安全开始领取停业补助费。
隆安全的委托代理人一审当庭认可，主张嘉宏公司赔偿的损失是隆安全应安置房的租金损失。隆安全对此未提出异议。
本院再审认为，隆安全与市建公司签订的拆迁协议合法有效，嘉宏公司承接市建公司债权债务后，该协议约定的义务及相应责任转移由嘉宏公司承担。
（一）拆迁协议约定隆安全被安置在4号地块，但其起诉主张安置在5号地块，经一审法院释明，其不变更诉讼请求，并且现阶段嘉宏公司在该地块没有土地可以履行拆迁协议，因此，隆安全起诉主张安置在5号地块，没有事实和法律依据，原审判决对其该诉讼请求不予支持，并无不当。隆安全在再审中提出改判嘉宏公司继续履行合同，在内江市市中区金霞宫正街面或者在拆迁协议约定的4号地块安置营业用房的主张，超出其诉讼请求范围，本院不予支持。
（二）隆安全在一审中认可，其主张嘉宏公司赔偿的损失即为隆安全应安置的营业用房的租金损失。但拆迁协议中未约定其应安置的营业用房的面积和市建公司应承担的租金损失的具体计算方法和标准，隆安全亦未提交相关证据对其该主张予以证实，原审判决根据当地营业用房租金水平，酌情认定租金损失从2004年10月31日计算至2014年9月，以2014年每月每平方米65元的标准，往前按照上一年度租金的10%递减计算租金，并无不当。至于2014年9月以后至安置还房之日止的租金损失，隆安全可另行主张。故隆安全提出二审判决嘉宏公司赔偿的租金损失过低，应按被拆迁房面积的2倍计算租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
（三）由于隆安全已认可其主张嘉宏公司赔偿的损失即为隆安全应安置的营业用房的租金损失，因此，其在再审中提出嘉宏公司还应赔偿其营业用房的每年利润递增损失及相关误工费、交通费损失的主张，超出其诉讼请求范围，本院不予支持。
（四）隆安全等人从签订拆迁协议时开始领取停业补助费，双方均认可拆迁协议约定停业补助费按照每户从业人员每人150元的标准发放，而租金是租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款，故停业补助费和租金均具有补偿的性质，停业补助费应是租金损失的一部分。原审判决从确认的隆安全租金损失中扣减其已领取的停业补助费，并无不当。隆安全提出不应从租金损失中扣减其领取的停业补助费的意见，理由不能成立，本院不予支持。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省内江市中级人民法院（2014）内民终字第366号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦永健
审 判 员 何 丛
代理审判员 冯一平
二〇一五年十月十三日
书 记 员 李 静