安徽省芜湖市中级人民法院文书底稿
签发人：2016年月日
审稿人：2016年月日
拟稿人：2016年月日
校对人：
共印份
安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终288号
上诉人（一审被告）：曹文武。
委托代理人：夏圆，安徽方振律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：高俊，男，1970年10月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区九华山路***号招商新村*幢*单元***室，身份证号码3402021970********。
被上诉人（一审原告）：李梅芳。
以上两被上诉人共同的委托代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。
以上两被上诉人共同的委托代理人：祝魏明，安徽宇浩律师事务所律师。
上诉人曹文武因与被上诉人高俊、李梅芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院于2015年10月12日作出的（2015）弋民一初字第01016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人曹文武的委托代理人夏圆，被上诉人高俊、李梅芳共同的委托代理人杨伟、祝魏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年8月25日，高俊、李梅芳与曹文武签订《房产买卖合同》一份，将其位于芜湖市弋江区花津中路金玺商业广场综合体二层A201、A203房产（建筑面积1263.99平方米）以641.77万元价格卖给曹文武。合同约定，曹文武应于合同签订之日起30日内一次性将购房款付至高俊、李梅芳指定账户。房屋买卖及产权转移登记过程中发生的全部税费，由买卖双方按照国家规定各自承担。2015年1月6日，高俊、李梅芳与房产抵押权人中信银行股份有限公司芜湖明郡支行（简称中信银行明郡支行）达成一致意见，抵押权人同意在上述房产的出售款汇入该行贷款账户后解除抵押。2015年1月8日，高俊、李梅芳委托李俊与曹文武签订《补充协议》，约定曹文武应于2015年4月15日前将购房款一次性汇入“甲方中信银行账户”，以办理涉案房产抵押权注销手续。并约定任何一方违约，则向守约方支付违约金300万元，并承担守约方实现债权而支付的诉讼费、律师费。因曹文武一直未能履行双方签订的协议，故高俊、李梅芳诉至法院，请求判决：一、解除双方当事人于2014年8月25日签订的《房产买卖合同》；二、曹文武向高俊、李梅芳支付违约金300万元；三、曹文武承担高俊、李梅芳支付的律师代理费15万元；四、曹文武承担本案诉讼费。
一审法院另查明：双方当事人约定违约金的依据系讼争房产二年的租金收益，每年150万元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，具有法律约束力，双方当事人均应依法履行。曹文武未履行协议，给付高俊、李梅芳购房款，构成根本违约。现高俊、李梅芳诉请要求解除双方当事人于2014年8月25日签订的《房产买卖合同》、要求曹文武向高俊、李梅芳支付违约金以及要求曹文武承担高俊、李梅芳支付的律师代理费等诉讼请求符合法律规定，应予支持；双方当事人约定的违约金计算方法，虽系双方当事人真实意思表示，但高于高俊、李梅芳实际造成的损失，故依法酌情予以调整。即按14个月的实际租金损失及3个月预期损失，每月125000元，合计2125000元；律师代理费也酌情予以减少。曹文武辩称高俊、李梅芳没有按照协议的约定向其提供支付房款的对应账户账号，也没有按照约定先期将高俊、李梅芳应该给付的费用存入中信银行明郡支行账户，故曹文武享有先履行抗辩权。经庭审调查，曹文武上述辩解意见缺乏事实依据，故依法不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除高俊、李梅芳与曹文武2014年8月25日签订的《房产买卖合同》；二、曹文武于判决生效之日起十日内给付高俊、李梅芳违约金2125000元；三、曹文武承担高俊、李梅芳支付的律师代理费10万元；四、驳回高俊、李梅芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取32085元，保全费5000元，合计37085元，高俊、李梅芳负担10000元，曹文武负担27085元。
曹文武不服该判决，向本院提起上诉称：一、曹文武依法享有先履行抗辩权，一审法院并未查明相关事实就认定曹文武“辩解意见缺乏事实依据”明显错误。曹文武之所以没有在2015年4月15日前交齐购房款，是因为高俊、李梅芳没有按照合同约定在2015年4月14日前向银行付清差额。因此，曹文武依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，没有支付购房款，不构成违约。二、即使认定曹文武违约，一审法院关于违约金的计算也不成立。首先，双方在2014年8月25日签订的《房产买卖合同》中约定过付款时间，但在2015年1月8日签订《补充协议》时将付款时间变更至2015年4月15日，本案中即使曹文武违约也应从2015年4月15日起计算高俊、李梅芳实际损失。其次，月租金的数字系高俊、李梅芳一审开庭时自述，曹文武并未认可，一审法院在高俊、李梅芳没有提供任何证据佐证的情况下就认定讼争房屋每年租金150万元是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回高俊、李梅芳的一审诉讼请求。
高俊、李梅芳在二审庭审中辩称：一、本案不存在先履行抗辩权的问题。高俊、李梅芳就解除房屋抵押权问题已经和中兴银行达成一致。二、高俊、李梅芳提前还款的义务所对应的相对人不是曹文武，高俊、李梅芳对于曹文武而言没有先履行合同义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审中，曹文武向本院提交下列新证据：一、高俊与中信银行明郡支行订立的抵押合同（编号：13WHA0204-B）。证明：本案讼争的房产在交易前被高俊、李梅芳抵押给了中信银行明郡支行，为案外人金玺实业公司担保，担保金额是1135万元。协议中明确约定高俊、李梅芳清偿了主合同剩余全部债务后，才有权解除合同项下抵押。二、中信银行明郡支行的人民币流动资金的贷款合同。证明：如果要解除本案讼争房屋的抵押，2015年4月15日前应当清偿中信银行明郡支行的贷款是1600万元，扣减高俊应支付的641万元房款，高俊、李梅芳和案外人还应保证偿还959万元余款。高俊、李梅芳对上述证据质证认为：对证据一的真实性无异议，订立合同时双方当事人都清楚此事实，高俊、李梅芳没有虚构、隐瞒。对证据二的真实性无异议，但不同意曹文武的证明目的。1、最高额抵押合同中担保的标的是1135万元，按照借款金额1600万元来算，差额有500多万元，抵押物和最高额抵押合同不是匹配的。2、中信银行明郡支行给高俊、李梅芳出具的解除抵押的情况说明中是同意把本案的购房款汇入后再由高俊、李梅芳偿还100多万元，就释放抵押。本院对上述证据认证认为：这两份证据反映的是高俊、李梅芳对中信银行明郡支行所负的还款义务，不属于其对曹文武的先履行合同义务，且中信银行明郡支行在《关于提前归还贷款解除抵押权的报告》中明确同意，当讼争房屋出售款汇入该行账户后，该行即解除对讼争房屋的抵押权。故上述证据的证明目的不能成立
二审经审理查明：高俊、李梅芳主张双方当事人约定违约金的依据系讼争房产二年的租金收益，每年150万元，但在诉讼中未提交证据证实。本院二审认定的其他事实与一审一致。
本院认为：一、曹文武以行使先履行抗辩权为由拒绝支付剩余购房款不能成立。1、高俊、李梅芳向中信银行明郡支行支付抵押贷款与曹文武购房款之间的差额系其与中信银行明郡支行之间的抵押贷款合同关系，不属于其对曹文武所负的先履行合同义务。2、双方《补充协议》中也明确约定，曹文武在2015年4月15日前将讼争房屋购房款一次性汇入甲方中信银行账户，“不得以任何理由拖欠，否则视为乙方违约”。该约定表明曹文武对高俊、李梅芳的付款义务是没有附加条件的。3、中信银行明郡支行在《关于提前归还贷款解除抵押权的报告》中明确同意，当讼争房屋出售款汇入该行账户后，该行即解除对讼争房屋的抵押权，故高俊、李梅芳是否按约向该行支付差额并不影响曹文武房屋买卖合同权利的实现。综上，曹文武未按合同约定付清购房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。二、关于违约金数额。双方合同中约定的300万元明显高于高俊、李梅芳遭受的损失，应予调整。一审法院采用的每月125000元租金标准，缺乏相关证据支持，高俊、李梅芳也未提供充分证据证明其实际损失，故本院酌定违约金数额以6417700元为基数，按年利率24%计算。关于计算期间，因双方于2015年1月8日签订的《补充协议》中将付款时间变更至2015年4月15日，故违约金起算之日应为2015年4月15日。至于截止日期，一审法院确定为2015年10月，双方当事人对此均无异议，本院不予调整。经计算，曹文武应承担的违约金数额为898478元（6417700元×24%×7个月÷12个月）综上，曹文武的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院（2015）弋民一初字第01016号民事判决第一、三、四项。
二、变更安徽省芜湖市弋江区人民法院（2015）弋民一初字第01016号民事判决第二项“曹文武于判决生效之日起十日内给付高俊、李梅芳违约金2125000元”为：上诉人曹文武于判决生效之日起十日内给付被上诉人高俊、李梅芳违约金898478元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费24600元，由上诉人曹文武负担10401元，被上诉人高俊、李梅芳负担14199元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年八月八日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。