重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初8177号原告：重庆美利山物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路55号，统一社会信用代码91500000676141911W。法定代表人：刘泽，董事长。委托诉讼代理人：陈娅，女，系原告公司员工，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张德琼，女，系原告公司员工，住四川省乐山市。被告：李吉祥，男，1977年11月20日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆美利山物业服务有限公司（以下简称“美利山物业公司”）与被告李吉祥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案，原告美利山物业公司向本院申请财产保全。本院于2017年4月26日作出（2017）渝0112民初8177号民事裁定，裁定对原告美利山物业公司提出的财产保全申请予以立案执行。本院于2017年5月8日作出（2017）渝0112执保933号执行裁定，裁定对被告李吉祥名下位于重庆市XX区XX路XX号XX幢X号的房屋予以查封。本案立案后，依法适用普通程序，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告美利山物业公司委托诉讼代理人陈娅到庭参加诉讼。被告李吉祥经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告美利山物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付2015年11月至2017年2月期间的物业服务费（物管费）9034.08元；2.判令被告支付2015年11月至2017年2月期间的公摊水电费722.72元；3.判令被告支付合同违约金（计算方式为：以物业服务费每月564.63元为基数，从2015年11月11日起按每日千分之三的标准计算至物业服务费付清为止）。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告通过招投标方式取得XX小区物业管理权，并与该小区开发建设单位（重庆首金房地产开发有限公司）签订了前期物业管理合同，已在政府相关部门备案，物业服务收费标准已向重庆市物价局申报并获得批准，收费批文向所有的业主予以公示。原告按照前期物业服务协议中约定内容提供了相应的物业服务工作，已代为缴纳了公共设施运行费用。被告在享受原告提供服务期间一直拒绝履行缴费义务，违反了有关法律规定，严重影响了原告的正常开展工作及其他缴费业主的合法权益，故原告起诉法院请求支持原告的正当诉求。被告李吉祥未作书面答辩。被告李吉祥在举证期限内，未向本院提供其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告李吉祥经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告美利山物业公司是对XX项目三期提供物业服务的物业服务企业。被告李吉祥是位于重庆XX区XX路XX号XX幢X号房屋的所有权人,建筑面积为225.85平方米，该房屋是成套住宅，系联排别墅。2011年1月，以重庆首金房地产开发有限公司为甲方、以原告美利山物业公司为乙方，就甲方选聘乙方对北部新区经开园牌坊片区工程(XX项目三期)提供前期物业管理服务事宜，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同第六条中约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅3.5元/月/㎡（价格以物价局核定标准执行）。物业服务费用主要用于以下开支：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。合同第七条中约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。合同第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。合同第三十四条约定，本合同期限为三年，自重庆XX项目三期竣工，经有关部门验收合格之日起计算；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对物业服务内容、物业的使用与维护等事项进行了详细的约定。合同签订后，原告美利山物业公司对XX项目三期进行物业服务至今。2011年9月6日，重庆市物价局对原告美利山物业公司服务的XX三期物业服务收费标准予以备案。其备案表载明XX三期联排别墅的物业服务收费标准2.50元/平方米·月。原告美利山物业公司对XX项目三期提供服务期间，XX项目三期至今未成立业主委员会。因被告未按时缴纳物业服务等费用，原告以国内挂号信函邮寄催缴物业服务费的通知的方式向被告催收，但被告无故拒绝交纳从2015年11月1日至2017年2月28日期间的物业服务费。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求。另查明，本院在审理原告与XX项目三期其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明XX项目三期公摊水电费每户每月按照0.2元/平方米的标准计收。2017年4月14日，原告要求被告立即给付2016年11月至2017年2月期间的物业服务费、公摊水电费及违约金诉至本院。以上事实，有资质证书、前期物业服务合同、房屋档案查询结果、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与小区开发商于2011年1月签订的《前期物业服务合同》，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对小区的全体业主具有拘束力。在该合同的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供物业服务，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实的物业服务关系。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区161幢7号房屋的业主，理应给付相应的物业服务费用。根据原告与小区开发商于2011年1月签订的《前期物业服务合同》中关于合同期限为三年的约定，以及重庆市物价局物业服务收费（市场调节价）备案表所载明“XX三期联排别墅的住宅物业服务收费标准2.50元/平方米·月”的规定，被告的房屋系联排别墅，故从2015年11月1日至2017年2月28日期间，被告应当参照此标准交纳物业服务费。从2015年11月1日至2017年2月28日期间（共计16个月），被告应给付的物业服务费9034元（2.50元/平方米·月×225.85平方米×16个月）。原告诉讼请求中超过被告应当给付物业服务费的部分，本院不予支持。根据本院在审理小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中查明小区公摊水电费每户每月按照0.2元/平方米计收的事实，故从2015年11月至2017年2月期间（共计16个月），被告应给付的公摊水电费722.72元（0.2元/平方米·户×225.85平方米×16个月）。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求，系当事人自由处分权利的行为，本院予以准许。被告经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未提供其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李吉祥在本判决生效后五日内，给付原告重庆美利山物业服务有限公司2015年11月至2017年2月期间的物业服务费9034元；二、被告李吉祥在本判决生效后五日内，给付原告重庆美利山物业服务有限公司2015年11月至2017年2月期间的公摊水电费722.72元；三、驳回原告重庆美利山物业服务有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费60元,财产保全费140元，合计200元，由被告李吉祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  袁宗平人民陪审员  王道恒二〇一七年十一月二十日书 记 员  李玉洁