浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初1905号
原告王锰，男，1970年12月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
委托代理人姜志明、朱思浩，浙江天峰律师事务所律师。
被告朱美英，女，1977年12月6日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
第三人来建伟，男，1962年6月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
第三人徐祝平，男，1963年9月3日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
第三人蔡慧倩，女，1965年6月1日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
原告王锰为与被告朱美英、第三人来建伟、徐祝平、蔡慧倩案外人执行异议之诉纠纷一案，于2016年3月11日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月18日、11月9日开庭进行了审理。原告王锰及其委托代理人姜志明、被告朱美英、第三人徐祝平、蔡慧倩到庭参加诉讼。第三人来建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王锰诉称，王锰与第三人蔡慧倩于2011年3月2日签订租房合同，承租杭州市江干区闸弄口东村5-3-201、202室，期限10年，押金1500元，租金按季支付，王猛从未违约；双方约定蔡慧倩不得以任何理由要求增加租金，确保王锰的长期租赁权。2011年6月19日，因该房屋室内被窃，王锰曾向本辖区闸弄口派出所报案，该案已登记在册，依法确认房屋由王锰居住。现被告朱美英向法院提出异议称：“原告租赁合同为后签虚假合同，实际租赁人与现承租人不一致，所涉房屋2012年2月7日被法院查封。要求在拍卖中不予保护租赁关系。”法院偏向被告，在未查明事实的情况下予以支持，违反了买卖不破租赁原则及承租人的优先购买权，损害了王锰的合法租赁权。综上所述，王锰与蔡慧倩签订租赁合同合法有效，受国家法律保护，买卖不破租赁，王锰享有合法租赁权。被告朱美英与来建伟的债权债务关系不得损害王锰的合法租赁权。综上，诉至法院，诉讼请求：1、请求停止对杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元201室、202室两套被涤除租赁权的房屋执行并确认原告王锰在房屋拍卖后继续享有租赁权及优先购买权；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告朱美英辩称，1、对王锰与蔡慧倩签订的房屋租赁合同真实性存在异议，因为有记录的交纳房租的时间是从2012年7月5日开始，但案涉房屋在2012年2月7日即被法院查封。其认为查封之后形成的租赁不受保护；2、案涉房屋的产权人为来建伟，出租方不是房屋产权人，对房屋不存在处置权、租赁权，所以租赁行为无效，租赁合同无效；3、合同内容没有规定优先购买权所以也不存在优先购买权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并尽快对房屋进行拍卖偿还债权。
第三人来建伟未到庭，也未作答辩。
第三人徐祝平称，案涉房屋不是王锰的，是来建伟的。王锰没有权利告，其也不认识王锰。
第三人蔡慧倩辩称，其与来建伟的离婚协议约定案涉房屋在婚姻存续期间属于夫妻共同财产，离婚后归女方所有，所以蔡慧倩对涉案房屋具有所有权和处置权，其出租行为是有效的，与王锰在自愿情况下签订的租房合同有效。其同意王锰的诉讼请求。
为了证明自己的主张，原告王锰提交了以下证据：
1、租赁合同一份，拟证明王锰与蔡慧倩存在合法的租赁关系；
2、（2016）浙0104执异6号裁定书一份，拟证明被告朱美英作为异议人时虚假陈述认为王锰系虚假合同，导致法院裁定错误；
3、报警记录一份，拟证明王锰在2011年6月18日即已实际入住，是实际承租人；
为了证明自己的主张，被告朱美英提交以下证据：
4、房屋租赁合同一份，拟证明在2011年2月20日至2012年2月20日期间，案涉房屋的承租人并不是王锰；
5、查封记录一份，拟证明房屋于2012年2月7日已经处于查封状态；
6、（2015）浙杭执异终字第16号判决书一份，拟证明房屋的产权人是来建伟，蔡慧倩没有办理过户，对房屋无处置权。
第三人蔡慧倩提交以下证据：
7、银行转账记录一份，拟证明蔡慧倩与王锰存在房屋租赁关系；
8、离婚协议、离婚证、（2015）浙杭执异终字第16号判决书，拟证明蔡慧倩对案涉房屋有所有权、使用权，其租赁行为合法有效。
以上证据经庭审质证，被告朱美英对原告王锰提交的证据质证如下：对证据1真实性、合法性有异议，因为出租人并非房屋产权人，长达十年租期的租赁合同未涉及租金递增的问题；而且支付租金日期是2012年7月5日，合同签订日期是2011年3月2日，长达一年多的时间内没有交纳租金的记录；对证据2真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，在执行异议时王锰提供的证据不能证明在查封房屋内王锰居住于案涉房屋内，房屋租赁无效，优先租赁权不受保护；对证据3真实性无异议，但对证明对象有异议，报警记录只能证明2011年6月8日曾经在涉案房屋内发生过失窃，不能证明王锰的承租关系和居住关系，两者没有必然关系，报警记录上也写明报警人为匿名报警。第三人蔡慧倩对原告王锰提交的证据无异议，第三人徐祝平对原告王锰提交的证据表示不清楚。
原告王锰对被告朱美英提交的证据质证如下：对证据4三性有异议，因来建伟没有到庭，同时也不能确定承租人“楼海伟”的身份；且来建伟同朱美英是借贷关系，为什么来建伟会向朱美英提供这一份租赁合同，与常理不符，故不能证明来建伟向楼海伟租赁房屋的事实；对证据5真实性、合法性无异议，只能证明涉案房屋在2012年2月7日被查封，不能证明王锰此时未承租；对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，王锰认为该份证据恰好能够证明房屋是夫妻共同财产，第三人蔡慧倩有权向王锰出租。第三人蔡慧倩对证据4有异议，根据离婚协议，房屋归蔡慧倩所有，来建伟无权处置；对证据5、6无异议。第三人徐祝平对证据4、5、6表示均不清楚。
原告王锰对第三人蔡慧倩的证据7、8均无异议。被告朱美英对第三人蔡慧倩提交的证据质证如下：对证据7真实性无异议，但认为发生在房屋查封之后；对证据8认为离婚协议不能证明蔡慧倩直接取得了案涉房屋的产权，事实上房屋产权也没有变更，蔡慧倩在当时没有房屋的产权。第三人徐祝平对第三人蔡慧倩的证据表示不清楚。
第三人来建伟未提交证据，也未到庭进行质证，视为放弃质证权利。
第三人徐祝平未提交证据。
经审查，本院认证如下：对原告王锰及第三人蔡慧倩提交的证据1、2、3、7、8，均系真实证据，本院予以确认；对被告朱美英提交的证据4，真实性存疑，且系孤证，没有其他证据加以佐证，故本院不予确认；证据5、6系相关法律文书，可以确认。
结合各方当事人的陈述以及本院认定的证据，本院认定事实如下：
2011年3月，王锰与被执行人来建伟的前妻蔡慧倩签订《房屋租赁合同》，约定由王锰租赁登记在来建伟名下的杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元201室、202室房屋2套，租赁期限自2011年3月2日至2021年3月1日止，租赁每月2300元，按季支付。2012年7月5日起王锰向蔡慧倩以银行转账的方式按季支付租金。
2011年6月18日王锰因杭州市闸弄口东村5幢3单元201室家中被盗，损失若干财物，向所在地闸弄口派出所报案失窃。
2012年2月7日本院在审理原告朱美英诉被告来建伟、徐祝平民间借贷纠纷一案中查封上述案涉房屋两套。该案经审理后本院于2012年8月16日判决来建伟应归还朱美英借款人民币740000元及利息，徐祝平承担连带责任。之后朱美英申请法院执行。
2015年12月7日，本院在执行中张贴了对案涉房屋拍卖的拍卖预告，并决定在拍卖中保护案外人王锰对案涉房屋的租赁权。申请执行人朱美英对此提出异议，本院于2016年2月17日作出（2016）浙0104年执异6号执行裁定书，认为朱美英异议成立，确认案外人王锰对案涉房屋的租赁权不得对抗申请执行人。案外人王锰于2016年3月11日提起本案诉讼。
另查明，第三人蔡慧倩与第三人来建伟原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间双方购买了案涉杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元201室、202室房屋。后双方于2006年9月11日协议离婚，离婚协议中约定该两套房屋归蔡慧倩所有。但之后双方未办理产权过户手续，现上述房屋仍登记于来建伟名下。
本院认为，本案争议的焦点在于王锰与蔡慧倩签订的《房屋租赁合同》是否真实有效；如王锰享有租赁权，其能否阻却案涉房屋执行并享有优先购买权等权利。
对于王锰与蔡慧倩签订的《房屋租赁合同》是否真实有效的问题，本院认为，案涉房屋系蔡慧倩与来建伟的夫妻共同财产，蔡慧倩有权对该房屋进行出租处置并收取租金。同时根据查明的事实，王锰与蔡慧倩于2011年3月2日签订《房屋租赁合同》，王锰入住后因屋内财产失窃曾于2011年6月18日向派出所报警，并于2012年7月5日开始按季通过银行转账的形式向蔡慧倩支付租金，且一直居住至今。而本院查封案涉房屋是在2012年2月7日。王锰签订租赁合同以及实际占有居住的时间早于法院查封的时间。被告朱美英虽提交了一份来建伟与案外人签订同一时期的租赁合同，但由于该份证据仅为一份孤证，真实性存疑，不能够证明王锰与蔡慧倩存在恶意串通，故意阻碍执行的行为。因此，王锰与蔡慧倩签订的《房屋租赁合同》真实性、有效性可予确认。
对于王锰享有租赁权能否阻却房屋执行并享有优先购买权等权利的问题。本院认为，合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，确立了“买卖不破租赁”的原则。同时《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款亦规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该项不动产的，人民法院应予支持。上述法律规定均保护承租人产合法租赁权不因租赁物物权发生变动而受影响。因此王猛请求确认其对案涉房屋在拍卖后仍享有租赁权的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于王锰主张其在拍卖时享有优先购买权的诉请，根据合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此王锰的上述主张符合法律规定，本院予以支持。虽然王锰对案涉房屋享有合法的租赁权和优先购买权，但不能阻却本院对上述房屋的强制执行，故王锰要求停止对上述房屋强制执行的诉请，没有法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、原告王锰享有租赁杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元201室、202室房屋的权利直至租赁期限届满止；
二、原告王锰在其租赁期限内享有对杭州市江干区闸弄口东村5幢3单元201室、202室房屋的优先购买权；
三、驳回原告王锰的其他诉讼请求。
案件受理费人民币3900元，由原告王锰、被告朱美英各半负担1950元；公告费人民币950元，由原告王锰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3900元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋伟锋
人民陪审员 高 展
人民陪审员 刘 雁
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 蒋敏芝