浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初13855号
原告:吴小珍,女,1974年11月24日出生,汉族，住浙江省义乌市。
原告:李洪涛,男,1962年10月16日出生,汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。
两原告共同委托代理人：吴敏青，浙江无双律师事务所律师。
被告:吴厚泉,男,1962年3月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被告:吴小芳,女,1962年10月26日出生,汉族，住浙江省东阳市。
两被告共同委托代理人：陆建强，浙江新东阳律师事务所律师。
原告吴小珍、李洪涛为与被告吴厚泉、吴小芳房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月20日诉至本院，本院于同日立案受理后，适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人吴敏青、被告吴厚泉及两被告共同委托代理人陆建强到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告吴小珍、李洪涛起诉称：2012年7月2日，原告吴小珍与李洪涛签订了合伙购房协议，由吴小珍出资，李洪涛出面购买东阳市白云街道下昆溪村民吴厚泉户的拆迁房屋，购房所产生的权利义务由吴小珍承担和享有90%，李洪涛享有和承担10%。2012年7月19日，李洪涛出面与被告吴厚泉签订了房屋买卖合同，约定以每间60万元价格购买被告拆迁房屋2间。原告吴小珍向被告支付了购房款120万元整，履行了支付义务。2013年原告着手建造了房屋（以下简称涉案房屋），2014年完工，现已全部使用。期间，原告以被告的名义缴纳了部分土地出让金和税款，并由被告的委托代理人办理了土地使用权初始登记手续。在办理房产证初始登记时，被告拒绝配合。请求判令被告立即办理东阳市白云街道昆溪社区下昆溪社区东阳市国用（2015）第***-****号土地上的房屋产权初始登记手续，并在办理上述登记手续后，协助原告办理该房屋的土地证、房产证的转移登记手续。
针对上述诉讼请求，原告吴小珍、李洪涛向本院提供以下证据：
一、合伙购房协议1份，证明两原告合伙买房的事实。
二、东阳市农村私人建房用地审批表、收条、授权委托书、结婚证复印件各1份，证明涉案房屋系两被告转让给两原告并收取了房款的事实。
三、补缴出让金呈批表、出让金发票、契证各1份，证明政府相关部门同意增补土地及两原告已经交纳出让金及费税的事实。
四、土地使用证1份，证明已取得涉案房屋土地使用权的事实。
五、建设工程规划许可证、发票、测绘报告各1份，证明涉案房屋已经具备办理房屋所有权初始登记相关条件的事实。
被告吴厚泉、吴小芳答辩称：本案原告主体不适格，本案系买卖合同纠纷，原告吴小珍并非合同相对人，无权要求被告履行义务。本案实际上应该是土地使用权转让合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，两被告系以每间60万元的价格将72平方米的地基转让给两原告，对该部分产权我方同意办理过户登记手续，但是现在土地使用证中包含了我方根据村镇规划增补的20平方米土地使用权，该产权无法与上述72平方米的土地进行分割，故被告无法协助原告办理过户手续，原告的诉请超出了双方履行合同的义务范围。
被告吴厚泉、吴小芳向本院提供了转账凭证1份，以证明孙忠良汇入被告账户上款项与原告所陈述的不相符，系原告违约，且原告提供的汇款凭证中款项并非本案款项的事实。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
对于原告提供的证据：证据一，被告对合伙购房协议三性均有异议，认为其系起诉前伪造，落款时间有涂改痕迹，汇款单与本案无关，系汇给孙忠良的，且款项数额也不符，款项用途不是汇给本案被告的。本院认为，原告在与两被告签订买卖合同时并未向两被告明确系两原告共同购买，该协议不能约束两被告，不予确认。对于汇款单，具有证明吴小珍向孙忠良汇款的事实的证明力，但是否与本案相关应结合其他证据和事实予以认定。证据二，被告对审批表、房屋买卖合同、公证书的真实性没有意见，但是收条系伪造的，虽然被告收到款项120万元，但收条并非吴厚泉出具的，且房屋买卖合同中明确约定出卖的是两间房屋。经审查，本院对证据二中除收条外的其他证据予以认定，对收条不予认定。证据三、四、五，被告对真实性均无异议，但认为被告后来增批了部分土地使用权，而不是原告审批的，该部分土地使用权超出了房屋买卖合同的范围。本院认为，证据三、四、五均符合有效证据的认定要件，予以认定，具有证明原告以吴厚泉的名义向东阳市国土资源局申请补缴国有土地出让金获批同意并实际补缴了相关费用的事实，但通过补缴土地出让金得到的部分土地使用权如何处理，应综合相关事实和其他证据予以认定。
关于被告提供的证据:原告对汇款单的真实性无异议，但对证明目的有意见，认为并不能证明原告违约，定金是双方同意于9月份支付，所以原告于9月份汇到孙忠良账户，也能证实权利人系吴小珍的事实。本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，能够证明被告从孙忠良处取得了房屋买卖合同中约定的转让款120万元的事实。
经审理，本院查明的事实如下：2011年9月30日，两被告以拆除旧房两间的名义向东阳市人民政府申请占用建设用地建房2间，2012年12月24日东阳市人民政府批准了两被告的申请，同意其使用建设用地2间共计72平方米。
2012年7月19日，吴厚泉（甲方）与李洪涛（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定将吴厚泉所有的东阳市白云街道下昆溪溪里村的房屋两间72平方米（实际为上述待审批的地基，旧房当时已被拆除）转让给李洪涛，写明该房所占土地的使用权为国有土地使用权，并约定：一、房产交易价格为陆拾万元整壹间；二、付款方式：甲、乙双方共同委托孙海东办理上述房产的所有手续。乙方于2012年7月19日已向甲方支付定金36万元人民币，在乙方支付首付款时冲抵首付款；本合同签订后日内，乙方将首付款36万元存入委托人6228480382857398111账户（该账户系孙忠良所有）；剩余房款由乙方在本合同签订公证后30日存入委托人的上述账户。三、甲、乙双方办理房产过户等手续所产生的相关税、费用，由乙方承担；该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金，双方约定该费用由乙方承担…双方还就违约责任等进行了相关约定。吴厚泉、李洪涛、孙海东在《房屋买卖合同》中签订确认。2013年1月5日，东阳市公证处出具了公证书一份，主要内容为两被告委托孙海东办理涉案房屋的房产证、土地证、转让过户给李洪涛的相关手续等。嗣后，孙忠良分别于2012年7月20日、9月24日、12月17日将36万元、40万元、44万元汇入吴厚泉账户。原告李洪涛在建造房屋时，建筑占地比原审批的72平方米多了19.2平方米，阳台外挑34.04平方米，其实际用地面积为125.24平方米，该行为得到了有关部门的审批许可。2015年12月，原告李洪涛以被告吴厚泉的名义向东阳市国土资源局补缴了多占地部分的土地出让金126770元及契税3803.1元。2015年12月31日，原告李洪涛以被告吴厚泉的名义申领了东阳市（国）用（2015）第***-*****号土地使用证，使用权面积为125.24㎡。原告李洪涛已于2014年在上述土地建造了房屋并已投入使用。
本院认为：原告李洪涛与被告吴厚泉签订的《房屋买卖合同》，其实质是建设用地使用权转让协议，系双方当事人的真实意思表示，且签订协议后被告吴厚泉也取得了涉案地基，该转让并未违反相关法律的强制性规定，该协议有效。双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告李洪涛在签订上述协议后也已通过孙忠良向两被告足额支付了地基转让款，已履行了相应的义务。被告吴厚泉、吴小芳作为涉案地基名义上的权益人，应按照协议约定履行相应的义务。对于两被告提出的增补的土地使用权应归两被告享有的意见，本院认为，增加部分的土地使用权取得的前提是原已获批的72平方米土地使用权，其已与原获批的土地形成一个整体，不可分割，且两被告在将原获批的土地使用权转让后再去要求增加该部分土地使用权，显然有违常理。该增补手续以被告吴厚泉的名义审批，系基于原土地使用权尚未转移登记至原告名下，且相关费用均为原告所交纳，房屋也为原告实际建造，未增加两被告的负担，也未损害两被告的利益，故被告的抗辩意见，本院不予采纳，两被告应本着诚实、信用的原则协助原告办理整个房地产的相关手续。虽然两原告陈述吴小珍系实际出资人，与原告李洪涛合伙购房，但其并非本案合同当事人，其与原告李洪涛的间权利义务关系，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告吴厚泉、吴小芳应于本判决生效后十日内办理东阳市白云街道昆溪社区下昆溪小区【东阳市国用（2015）第***-****号】房屋的产权初始登记，并协助原告李洪涛办理相关房屋不动产转移登记手续。
二、驳回原告吴小珍、李洪涛的其他诉讼请求。
案件受理费15600元，由被告吴厚泉、吴小芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 王姝平
人民陪审员 张立春
人民陪审员 周福英
二〇一七年三月三日
代书 记员 朱雅俊
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。