天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终2210号
上诉人（原审被告）：天津市南开区爱爱香尔西饼店，住所地天津市南开区鞍山西道***号。
经营者：郑军，男，1972年10月25日出生，汉族，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市天大科技园物业发展有限公司，住所地天津市南开区天津大学四季村路5号。
法定代表人：朱立玮，董事长。
委托诉讼代理人：孙洪志，天津寰平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津市天大汇博科技有限公司，住所地天津市南开区白堤路馨达园11-1-605号。
法定代表人：刘志民，董事长。
委托诉讼代理人：黄怀仁，男,该公司员工。
上诉人天津市南开区爱爱香尔西饼店（以下简称爱爱香尔西饼店）因与被上诉人天津市天大科技园物业发展有限公司（以下简称天大科技园）、天津市天大汇博科技有限公司（以下简称天大汇博）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
爱爱香尔西饼店上诉请求：1．撤销一审判决第一、四项，驳回天大科技园对爱爱香尔西饼店的一审全部诉讼请求或发回重审；2．诉讼费用由天大科技园承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，程序违法，天大科技园对爱爱香尔西饼店的一审诉讼请求应予驳回。
天大科技园辩称，爱爱香尔西饼店的上诉请求应予驳回。
天大汇博辩称，同意一审判决。
天大科技园向一审法院起诉请求：1.请求依法判令二被告将坐落于天津市南开区鞍山西道231号房屋返还原告；2.判令二被告向原告支付自2015年1月16日至2016年12月31日的房屋使用费171054.65元；3.判令二被告支付自2017年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费，按日239元计算；4.本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2011年12月18日，原告与被告天大汇博签订《房屋租赁协议书》，约定甲方（原告）将坐落于天津市南开区鞍山西道231号房屋出租给乙方（被告天大汇博）使用；租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日；年租金为23909元，每年6月30日交纳当年租金。合同第3.5条约定，本协议到期，终止或解除时，甲方应于到期前15日通知乙方，到期以后乙方应在15日内搬离租赁房屋，每拖延一日，每日按年租金1%加收房屋使用费，若10日后乙方仍不腾空搬离租赁房屋，甲方有权自行委托有关机构将房屋腾空，所产生的费用及由此造成的一切损失均由乙方承担。合同到期后，双方未续签租赁协议，被告天大汇博向原告支付租金至2014年12月31日。被告天大汇博认可于2014年年底接到原告不再续租，要求其腾房的通知。且承认被告天大汇博通过案外人刘慧将涉案房屋转租给被告爱爱香尔西饼店，并表示一直从其持有的案外人刘慧的存折内收取被告爱爱香尔西饼店交来的租金。双方并未签有书面合同。被告爱爱香尔西饼店对被告天大汇博陈述的租金的支付方式表示认可，但其认为仅与刘慧间存在租赁合同关系。因被告爱爱香尔西饼店占用涉案房屋至今，故成讼。天津大学作为天津市南开区房屋的权利人，于2001年12月18日作出“津大校发字（2001）90号”文件，载明“……天津大学已将学校周边经营用房交由天大科技园物业发展有限公司租赁经营、管理……”。天津大学明确表示作为天津市南开区鞍山西道231号房屋的权利人放弃在本案中主张权利，同意以原告名义向租户主张权利。审理过程中，原告与被告天大汇博均认可涉案房屋包括在天津市南开区房屋的产权证内，由天津大学筹建。
一审法院认为，原告经天津大学授权将涉案房屋对外租赁经营、管理，就房屋租赁事宜进行诉讼，故原告有权以其名义与他人签订房屋租赁合同。原告与被告天大汇博签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告天大汇博使用，被告天大汇博交付租金至2014年12月31日（合同到期日）。庭审中，被告天大汇博自认于2014年年底收到原告发来合同期限届满不再续租，要求腾房的通知。据此，被告天大汇博应依合同第3.5条约定于2015年1月15日前搬离涉案房屋。每拖延一日，原告有权每日按年租金1%，即239.09元（23909*1%）加收房屋使用费。因双方另作出了若10日后乙方仍不腾空搬离租赁房屋，甲方有权自行委托有关机构将房屋腾空的约定。由于被告天大汇博逾期腾房，故自2015年1月26日起原告有权自行委托相关机构收房。自2015年1月26日截至起诉之日有长达两年之久，因此原告仍主张每日按年租金1%给付自2015年1月26日至腾房之日的房屋使用费有加重违约责任之嫌。考虑被告天大汇博亦未履行腾房义务，故应按合同约定的租金标准（23909元/年）计算原告所主张的房屋占有使用费。关于腾房一节，二被告均未提交证据证明原告对转租事宜予以知晓且认可。另依合同法相关规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，故原告有权向被告天大汇博及房屋实际使用人被告爱爱香尔西饼店主张腾房。关于被告爱爱香尔西饼店提出追加当事人及反诉请求一节。被告爱爱香尔西饼店及其主张追加的案外人刘慧与原告均无合同关系，本案审理的是原告与被告天大汇博之间的房屋租赁合同关系，被告爱爱香尔西饼店仅为共同的腾房义务人，故本案无需追加刘慧为当事人，其亦无权提出反诉请求，原告也无权向被告爱爱香尔西饼店主张除腾房外的其他请求，但如果被告爱爱香尔西饼店逾期腾房，就逾期腾房占有使用费，原告有权要求其承担连带给付责任。关于被告爱爱香尔西饼店的损失其有权向相关责任人另行主张。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告天津市南开区爱爱香尔西饼店、天津市天大汇博科技有限公司于本判决生效后三十日内，将坐落于天津市南开区鞍山西道231号房屋连带腾交原告天津市天大科技园物业发展有限公司；二、被告天津市天大汇博科技有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告天津市天大科技园物业发展有限公司自2015年1月16日至2015年1月25日的房屋占有使用费2390.9元（239.09元/日*10日）；三、被告天津市天大汇博科技有限公司于本判决生效后三十日内，按23909元/年的标准给付原告天津市天大科技园物业发展有限公司自2015年1月26日至腾房之日的房屋占有使用费；四、如被告天津市南开区爱爱香尔西饼店逾期腾房，需对逾期腾房占有使用费承担连带给付责任；五、驳回原告天津市天大科技园物业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3721元，减半收取1860.5元，原告天津市天大科技园物业发展有限公司承担1000元，被告天津市天大汇博科技有限公司承担860.5元，被告天津市天大汇博科技有限公司承担部分于本判决生效后三十日内给付原告天津市天大科技园物业发展有限公司。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。二被上诉人签订的《房屋租赁协议》期间届满，被上诉人天大汇博应当返还租赁物。被上诉人天大汇博未履行腾房义务，故对被上诉人天大科技园关于判令被上诉人天大汇博将坐落于天津市南开区鞍山西道231号房屋腾交被上诉人天大科技园且按合同约定的租金标准计算房屋占有使用费的诉讼请求应予支持。二被上诉人之间的《房屋租赁协议》已到期，上诉人作为涉诉房屋的实际使用人亦应将涉诉房屋腾交被上诉人天大科技园。关于上诉人所主张的损失问题，可另行主张权利。
综上所述，天津市南开区爱爱香尔西饼店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津市南开区爱爱香尔西饼店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张玉洁
代理审判员 尹 来
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……