江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1213号
上诉人（原审被告）徐和珠，女，1956年11月26日生，汉族，个体户。
委托代理人杨玉华（系上诉人表弟），男，1958年3月13日生，汉族，教师。
委托代理人刘景夏，江苏法震律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大丰市人民医院。
法定代表人柏正群，该院院长。
委托代理人韩红展，该院职工。
委托代理人宗国贵，江苏道远律师事务所律师。
上诉人徐和珠因与被上诉人大丰市人民医院房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2013）大民初字第2153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年1月1日，大丰市疾控中心委托大丰市金茂国有综合资产经营有限公司（以下简称金茂公司）与徐和珠签订两份房屋租赁合同，合同（一）载明：“1、本合同资产托管单位是大丰市疾控中心。2、甲方将（座落）健康东路47#（东侧3-5间）面积约60平方米、出租给乙方作为花店用房。3、租期为贰年，从2008年元月1日至2009年12月30日止。4、年租金为21000.00元，人民币（大写）贰万壹仟元整，乙方须于2009年元月30日前一次性缴清。甲方：金茂公司；乙方：徐和珠。签订日期：2008年元月1日。”合同（二）载明：“房屋租赁合同，出租方：大丰市金茂国有综合经营有限公司，承租方：徐和珠。根据《城市房产管理办法》、《城市房地产租赁租赁管理办法》及《大丰市行政事业单位出租、出借资产管理办法的自行办法》有关规定，经向社会公开竞租，在遵循平等、诚信、自愿、公开的原则下，双方协商一致签订本合同。1、本合同资产托管单位是大丰市疾控中心。2、甲方将（座落）健康东路47#（东侧第六间）面积约20平方米、出租给乙方作为花店用房。3、租期为贰年，从2008年元月1日于2009年12月30日止。4、年租金为6600.00元，人民币（大写）陆仟陆佰元整，乙方须于2009年元月30日前一次性缴清。甲方：金茂公司；乙方：徐和珠。签订日期：2008年元月1日。”两份合同签订后，双方均按合同履行义务。被告徐和珠在合同到期后，仍在使用该房屋，租金实际交至2010年9月。2010年11月19日，大丰市人民政府第77号市长办公会议纪要载明：“关于疾控中心、卫生监督所办公原址资产划归人民医院有关问题的会议纪要，疾控中心、卫生监督所办公原址已经市规划部门同意由人民医院同意规划使用，人民医院发展规划也经市政府批准同意……二、规范完善手续。1、资产。除了43户宿舍，原疾控中心、卫生监督所所有土地、房屋资产全部划拨给人民医院，财政、住建、国土负责做好相关手续，手续办理相关费用能免则免、能减则减。2、资金。人民医院以650万元置换疾控中心、卫生监督所原址除43户宿舍以外所有土地、房屋资产，抵扣在建设卫生大楼时卫生局借人民医院600万元、卫生监督所借人民医院50万元，合计650万元往来款，国资部门负责完善相关手续。”
2013年8月22日，大丰市疾控中心出具说明一份，载明：“情况说明，我单位于2008年委托大丰市金茂国有综合经营有限公司将座落于健康东路47#东侧沿街门面第二间、第三至第六间、第七间分别出租给黄祝青、徐和珠、成卫忠作营业使用。2009年12月30日到期后未再订立书面合同，租金已实际收取至2010年9月。2010年10月以后该出租房屋如何处置，由现所有权人大丰市人民医院依法行使。”审理中，大丰市疾控中心作出通知一份，载明：“徐和珠：按大丰市人民政府市长办公会议纪要第77号文件（2010年11月19日）精神，我单位已于2010年11月底将疾控中心所在地所有的土地房屋资产全部划拨并交付给大丰市人民医院，你承租的房屋亦在其中。请接本通知后直接与人民医院办理相关房屋使用或迁让手续，结算自2010年11月以后使用房屋的相关费用。”
一审另查明，涉案房屋的原房屋所有权人为大丰市卫生防疫站，后大丰市卫生防疫站分立为大丰市疾控中心和卫生监督所，讼争房屋被划给大丰市疾控中心。经一审法院现场勘验，徐和珠实际租赁房屋为大丰市健康东路47#东侧从西边起数第3至5间，中间一间为大间，两侧为小间，整体面积与两份租赁合同中房屋面积之和一致。
一审法院认为，金茂公司作为大丰市疾控中心的资产托管单位与徐和珠签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，应为合法有效。徐和珠应依法向大丰市疾控中心支付租金。根据法律规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对此，双方当事人可以随时解除租赁合同。现本案所涉租赁合同到期后，双方未续签合同，徐和珠仍在使用该房屋，大丰市疾控中心未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。涉案房屋为国有资产，大丰市人民政府通过市长办公会的形式将涉案房屋划拨给人民医院使用，人民医院已支付对价，大丰市疾控中心并未提出异议。因此，原告人民医院作为合法占有人，取得了对该房屋的占有、使用、收益与处分的权利。在涉案房屋被划拨给人民医院后，原告人民医院与徐和珠之间已经形成了事实上的不定期房屋租赁合同关系。徐和珠在涉案房屋租赁合同到期后，自2010年10月至今未向疾控中心或人民医院支付该房屋的租金，也未提存，其行为侵害了原告人民医院的合法权益。现原告人民医院请求法院解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，并要求徐和珠清让并迁出房屋以及给付相当于租金的占用费的诉讼请求，于法有据，一审法院应予支持。但对于原告主张占用费的起算时间，庭审审理中，原告人民医院向一审法院提交了大丰市疾控中心要求徐和珠直接与人民医院办理相关房屋使用或迁让手续并算自2010年11月以后使用房屋的相关费用的通知，因此，一审法院认为原告人民医院主张的占用费应自2010年12月1日起算。徐和珠抗辩原告人民医院在本案中不是租赁合同主体，主体不适格，于法无据，一审法院不予采信。遂判决：一、原告大丰市人民医院和被告徐和珠之间的房屋租赁合同关系予以解除。二、被告徐和珠于本判决生效后10日内清让并迁出大丰市健康东路47号东侧从西边数第3-4间（第4间为大间，第3间为小间）门面房，并向原告给付该房屋自2010年12月1日起至实际迁出房屋之日止按年租金21000元标准计算的占用费。三、被告徐和珠于本判决生效后10日内清让并迁出大丰市健康东路47号东侧从西边数第5间（第5间为小间）门面房，并向原告给付该房屋自2010年12月1日起至实际迁出房屋之日止按年租金6600元标准计算的占用费。四、驳回原告大丰市人民医院的其他诉讼请求。案件受理费1950元，由被告徐和珠负担。
一审宣判后，上诉人徐和珠不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与大丰市人民医院不存在法律上租赁关系，大丰市人民医院不是适格的原告主体。案涉房屋没有实施转让交付，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，本案中大丰市人民医院未取得案涉房屋的占有使用收益与处分的权益；上诉人与大丰市疾控中心就案涉房屋由租赁关系演变为托管关系，而且上诉人对案涉房屋进行了维修加固，被上诉人应向上诉人支付托管及维修费用。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人大丰市人民医院答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，金茂公司作为大丰市疾控中心的资产托管单位与徐和珠签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，上诉人在案涉租赁合同到期后未续签合同，继续使用该房屋，大丰市疾控中心也未提出异议，故可以认定双方形成不定期租赁合同关系。涉案房屋为国有资产，大丰市人民政府通过市长办公会的形式将涉案房屋划拨给人民医院使用，人民医院也支付了对价，大丰市疾控中心并未提出异议。目前案涉房屋虽未过户至人民医院名下，但人民医院已系案涉房屋合法占有人，已经取得了对该房屋的占有、使用、收益的权利，人民医院有权向上诉人主张未缴纳的房屋占用费，在本案中系适格的主体，向上诉人主张房屋占用费并无不当。上诉人认为其与大丰市疾病控制中心就案涉房屋由租赁关系演变为托管关系，但未提供证据证明，亦不符合常理，故本院对上诉人该上诉理由不予采纳。上诉人称对案涉房屋进行了维修加固，被上诉人应向上诉人支付维修费用，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。首先上诉人在案涉房屋需要维修时，应通知出租人进行维修，而非自行维修。其次因本案中上诉人一审时未提出要求维修费用与房屋占用费相抵的抗辩，也未提交通知出租人维修，而出租人未履行维修义务的相关证据，现上诉人在二审中提交其自行维修花费相关费用的证据，故本案中不予审查。综上，上诉人徐和珠的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1950元，由上诉人徐和珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 谢超亮
二〇一四年七月二日
书 记 员 成以琴