湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终204号上诉人（一审原告）：楚衍红。委托诉讼代理人：楚松根。被上诉人（一审被告）：湘潭县住宅合作社，住所地湖南省湘潭县易俗河镇深塘住宅区。法定代表人：罗湘洪，该社经理。被上诉人（一审被告）：湘潭县房产管理局，住所地湖南省湘潭县易俗河凤凰路。法定代表人：刘献忠，该局局长。委托诉讼代理人：黄敏，湖南力攻律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘树培。委托诉讼代理人：刘听，湖南康泰律师事务所律师。上诉人楚衍红因与被上诉人湘潭县住宅合作社、湘潭县房产管理局、刘树培侵权责任纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人楚衍红上诉请求：撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初396号民事判决，支持其一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费、公告费。事实与理由：一、上诉人从湘潭市高新区华丰建材有限公司（以下简称华丰公司）购买门面时支付了34000元购房款，一审认定上诉人只支付了15000元购房款错误；二、《联合开发商住楼合同》系湘潭市二化厂（以下简称二化厂）、湘潭县住宅合作社、湘潭市高新区华丰建材有限公司（以下简称华丰公司）三方签订，而《土地使用权转让合同》系二化厂与湘潭县住宅合作社签订，后一合同不能终止前一合同，后一合同也未就华丰公司已出售给上诉人的门面进行约定，且湘潭县住宅合作社未向二化厂支付土地转让金，未取得土地使用权；三、刘树培与湘潭县住宅合作社签订《房地产买卖契约》的真实时间应当在房地产测绘队实地测量后即2007年6月22日以后，而非2003年6月20日，刘树培亦承认倒签合同时间；交易双方均知晓涉案门面已出售给上诉人，交易价格明显低于上诉人2000年的购买价格，且湘潭县住宅合作社已于2005年6月25日被吊销营业执照，其与刘树培签订《房地产买卖契约》违反法律规定，上诉人因合法权益受损自然有权请求确认刘树培与湘潭县住宅合作社签订的《房地产买卖契约》无效；四、上诉人于2007年9月26日就已向湘潭市岳塘区人民法院提起诉讼，并申请了财产保全，岳塘区法院于2007年9月30日下达财产保全裁定书后就已送达湘潭市房产局，并现场查封涉案门面，而刘树培却于查封后申请并办理了产权证，违法无效。湘潭县房产管理局答辩称：一、上诉人对涉案门面并不享有所有权，相反湘潭县住宅合作社享有涉案门面的所有权已为法院生效文书确认；二、湘潭县住宅合作社系依法成立的能够独立承担民事责任的法人，湘潭县房产管理局只是湘潭县住宅合作社的主管单位，湘潭县住宅合作社出售门面给刘树培的行为系其自主经营行为，与答辩人毫无关联。湘潭县住宅合作社未予答辩。刘树培答辩称：一、华丰公司自始对涉案门面不享有所有权，其无权向上诉人出售涉案门面；二、涉案门面早于2007年便由生效法律文书确定归湘潭县住宅合作社所有，后者向答辩人转让门面的行为合法有效。上诉人楚衍红一审诉讼请求：1、确认刘树培与湘潭县住宅合作社签订的《房地产买卖契约》无效；2、确认楚衍红对位于湘潭市岳塘区长潭路7号1栋19号门面享有所有权；3、由湘潭县住宅合作社、湘潭县房产管理局、刘树培承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：1998年2月20日，二化厂与华丰公司签订一份《租赁合同》，约定二化厂将面积为20920平方米的厂区场地（旧厂房、仓库、空坪隙地）出租给华丰公司用于建材市场经营开发；租赁期限为10年，自1998年3月1日起至2008年3月1日止；华丰公司对租赁场地范围内的分子筛成品仓库（二层结构）以及原橡胶车间实施改建，二化厂将分子筛成品搬至二层楼上（楼上使用权归二化厂），楼下由华丰公司改建成门面；除以上两栋外，其他租赁范围的厂房车间由华丰公司推倒重建；华丰公司投资新建造的房屋和市场门面，二化厂享有土地权，华丰公司享有所有权；华丰公司利用二化厂现有厂房、仓库改建成的门面所有权归二化厂；租赁期满后，二化厂按合同第四条第五款对华丰公司投入的固定资产按未满20年折旧年限计算金额退还给华丰公司后，华丰公司在租赁范围内的所有门面均归二化厂所有；在租赁合同期内，双方均不得以自己的名义办理房屋产权证。为履行《租赁合同》，双方随后签订了《补充合同》。1998年11月2日，二化厂、华丰公司、湘潭县住宅合作社三方签订了《联合开发商住楼合同》，约定三方联合开发二化厂厂区自老成品仓库起至橡胶车间、新成品仓库、机修车间止面积约为4000平方米的建筑用地，原租赁合同约定由华丰公司改建的橡胶车间和分子筛成品仓库变更为由湘潭县住宅合作社拆除新建成市场商住楼，湘潭县住宅合作社补偿二化厂国有固定资产拆除损失22万元，二期市场总租赁面积增加至12146.64平方米；湘潭县住宅合作社建成的第一层门面交华丰公司使用，华丰公司按320元/平方米付款给湘潭县住宅合作社，款项在门面交付后4个月支付40%，一年内全部付清，华丰公司在履行付款义务后享有一层门面的所有权，但根据原租赁合同的规定不得办理门面产权证。二化厂与华丰公司在履行《租赁合同》及《补充协议》过程中产生纠纷，双方于2000年3月14日达成了《调解协议》，依据调解协议，同日双方签订了《第二补充合同》，约定二期市场招商，二化厂须派员参加，每间门面的招商资料二化厂应有一份，门面押金优先用于偿还二化厂的租金，用于市场建设，如果发现华丰公司将押金用于非重点方面，将视同华丰公司违约，二化厂有权依法维护自己的合法权益，为了加强监管力度，门面押金须由二化厂派员参加，收取的押金存入双方共同指定的银行，双方负责人各留银行印鉴一枚，押金支出须由双方负责人共同签字方可支取；双方均不得私下出售门面，如经发现，视同违约，二化厂有权中止合同。2000年3月20日，二化厂与华丰公司在湘潭日报刊登了联合声明，具体内容为：“二化厂内的建材市场门面按新协议全部交华丰公司经营，并开展隆重招商，经营项目在原建筑装饰材料类的基础上增设化工商品类，使之成为湘潭市独具特色的建材化工商品市场，竭诚欢迎有识之士和新老客户前来投资经营，承诺‘政策优惠、服务上乘、管理到位’，投资在此黄金码头将给您带来丰厚的回报”。2000年3月28日，二化厂与华丰公司发布了招商广告,明确二化厂的建材商业门面交由华丰公司经营，其他单位和个人都无权出售、出租、转让商业门面。2000年8月18日，华丰公司与楚衍红签订了《门面出售合同》，约定楚衍红购买位于湘潭市岳塘区长潭路7号（原二化厂内）兴建的华丰大市场A区18号商业门面，面积均为34.2平方米，价格按1000元/平方米计算。签订合同时楚衍红交纳全部购房款。楚衍红分两次支付了购房款共计15000元。二化厂因其与华丰公司租赁合同纠纷一案向湘潭市岳塘区人民法院提起诉讼，湘潭市岳塘区人民法院于2000年10月20日作出（2000）岳法经初字第138号民事判决书，判决解除二化厂与华丰公司签订的《租赁合同》、《补充合同》、《调解协议》，华丰公司支付二化厂租金32万元。2001年6月19日，二化厂与湘潭县住宅合作社签订了一份《土地使用权转让合同》，约定因《联合开发商住楼合同》及所派生的系列子合同不再具备执行条件，无法继续操作，双方形成新的土地使用权转让关系，原联合开发合同终止。2003年6月20日，湘潭县住宅合作社与刘树培签订二份《房地产买卖契约》，约定湘潭县住宅合作社将位于湘潭市二化厂内长潭路7号湘潭县住宅合作社1栋19号架空层房屋出售给刘树培，房屋面积均为35.68平方米，房屋交易价格均为28500元，付款方式为现金。在《房地产买卖契约》履行过程中，刘树培以其对湘潭县住宅合作社享有的债权抵扣购房款。湘潭市中级人民法院受理了二化厂破产还债一案，二化厂破产清算组于2007年5月9日申请对湘潭市岳塘区长潭路7号1、2号商住楼进行产权确认。湘潭市中级人民法院于2007年5月28日作出了（2004）潭中民三破字第8-18号民事裁定书，确认湘潭市岳塘区建设路街道长潭路7号湘潭县住宅合作社1栋北向1-5、8-11、南向1-13号，2栋南向9号门面共计23个门面以及1、2栋二层至7层住宅房共计72户属湘潭县住宅合作社所有。湘潭县住宅合作社与刘树培办理了房屋所有权转移登记手续，刘树培于2007年10月12日取得房屋产权证，于2008年9月19日取得土地使用权证。湘潭市二化厂内长潭路7号湘潭县住宅合作社1栋19号的架空层房屋是（2004）潭中民三破字第8-18号民事裁定书确认的1栋南向7号门面，也就是华丰公司与楚衍红签订的《门面出售合同》中的18号门面。诉争房屋目前由楚衍红实际占有。另查明，刘树培原系华丰公司股东，参与了华丰公司的经营，也参与了华丰公司与二化厂之间合作开发事宜。因湘潭县住宅合作社未年检，湘潭县工商行政管理局于2005年1月6日作出行政处罚决定书，吊销了湘潭县住宅合作社的营业执照。还查明，刘星、楚衍红、黄建新、张爱群、王正军于2007年9月29日向湘潭市岳塘区人民法院申请诉前财产保全，湘潭市岳塘区人民法院于2007年9月30日作出了民事裁定书，裁定查封湘潭县住宅合作社内位于湘潭市高新区华丰建材大市场（原湘潭市二化厂内）A区1栋南向12、13、14、15、18、19号门面。刘星、楚衍红、黄建新、张爱群、王正军因与湘潭县住宅合作社及第三人刘树培侵权责任纠纷一案，于2007年10月16日向湘潭市岳塘区人民法院起诉后，湘潭市岳塘区人民法院于2008年12月12日作出了（2007）岳民初字第525号民事判决书，刘星等五人不服判决提出上诉。湘潭市中级人民法院于2009年7月16日作出（2009）潭中民一终字第88号民事裁定书，裁定发回重审。湘潭市岳塘区人民法院于2009年11月23日立案重审后，将刘树培变更为被告，并于2011年10月15日作出了（2009）岳民商初字第819号民事判决书。刘星等五人不服判决提出上诉，湘潭市中级人民法院于2011年10月9日作出了（2011）潭中民一终字第33号民事裁定书，以五原告不是必要共同诉讼应分案处理为由裁定撤销原判决，发回重审。湘潭市岳塘区人民法院于2012年6月23日立案重审后，于2014年6月20日作出了（2012）岳民商初字第295号民事裁定书，以刘星等五人的诉讼非必要共同诉讼，应当分案处理为由，裁定驳回刘星等五人的起诉。一审法院认为，本案的争议焦点是刘树培与湘潭县住宅合作社之间签订的两份《房地产买卖契约》是否有效；楚衍红是否对位于湘潭市二化厂内长潭路7号湘潭县住宅合作社1栋19号架空层门面享有所有权。本案诉争的门面原由华丰公司、二化厂、湘潭县住宅合作社三方合作开发，在开发过程中因合同约定不明以及履行过程中产生其他经济纠纷，导致诉争门面的产权不明。根据楚衍红提供的招商公告以及报纸联合声明，二化厂委托华丰公司对外招商经营，楚衍红签订的《门面出售合同》的合同相对方应为华丰公司和二化厂，楚衍红与华丰公司、二化厂签订《门面出售合同》以及刘树培与湘潭县住宅合作社签订《房地产买卖契约》时，由于门面产权不明确致使无法确认出卖人是否有处分权，但不影响买卖合同的效力，合同均系双方当事人的真实意思表示，均合法有效。楚衍红要求确认刘树培与湘潭县住宅合作社签订的两份《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据湘潭市中级人民法院于2007年5月28日作出的（2004）潭中民三破字第8-18号民事裁定书，可确定湘潭县住宅合作社为诉争门面的所有权人，有权处分诉争门面。刘树培以其享有的债权抵扣购房款，双方办理了房屋登记手续，刘树培即取得门面所有权。至于刘树培是否明知楚衍红与华丰公司、二化厂签订了《门面出售合同》，不影响其与湘潭县住宅合作社签订《房地产买卖契约》并办理房屋转移登记手续取得该房屋所有权的效力。楚衍红要求确认其为位于湘潭市二化厂内长潭路7号湘潭县住宅合作社1栋19号架空层门面的所有权人的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因华丰公司、二化厂无所有权致使诉争门面所有权不能转移，合同目的不能实现。楚衍红有权主张解除合同，并要求华丰公司、二化厂承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决驳回楚衍红的全部诉讼请求。案件受理费660元，由楚衍红负担。二审期间，上诉人向本院提交韶山湖湘园教育文化服务有限公司的登记资料一份，拟证明湘潭县住宅合作社的法定代表人罗湘洪与刘树培恶意串通侵害上诉人合法权益。湘潭县房产管理局质证称，不予认可上诉人提交的证据。刘树培对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议。湘潭县住宅合作社未予质证。三被上诉人均未向本院提交证据。经本院认证认为，上诉人提交的证据与本案并无关联，亦不能证实罗湘洪与刘树培恶意串通侵害上诉人权益这一事实，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审理查明，刘树培二审当庭承认其与湘潭县住宅合作社签订《房地产买卖契约》的时间是2007年6月20日，因双方此前在2003年时笼统签订了一个涉及10多个门面的抵债协议，但当时不具备办理产权证明条件，故在2007年具备办证条件后双方正式重新签订《房地产买卖契约》，并把时间倒签为2003年6月20日。另查明湘潭县住宅合作社被吊销营业执照的时间是2005年6月25日，而非2005年1月6日。对于一审判决认定的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，一、湘潭市中级人民法院于2007年5月28日作出（2004）潭中民三破字第8-18号民事裁定书，确认湘潭市岳塘区建设路街道长潭路7号湘潭县住宅合作社1栋北向1-5号、8-11号、南向1-13号，2栋南向9号门面共计23个门面（内含涉案门面）属湘潭县住宅合作社所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。湘潭县住宅合作社依据人民法院的生效法律文书取得了涉案门面的所有权，有权自行处分涉案门面，故湘潭县住宅合作社与刘树培签订的《房地产买卖契约》合法有效。因上诉人是从华丰公司而非湘潭县住宅合作社手中购买涉案门面，且未办理产权登记，故即便湘潭县住宅合作社和刘树培知晓上诉人曾从华丰公司手中购买涉案门面、刘树培购买门面价格低于上诉人此前的购买价格以及倒签时间，亦不妨害《房地产买卖契约》的合法性。故上诉人称《房地产买卖契约》涉及恶意串通、损害第三人利益而属无效的理由不能成立，本院不予采纳。二、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。因上诉人此前从华丰公司购买门面并未办理不动产登记，而人民法院生效法律文书已于2007年确认湘潭县住宅合作社对涉案门面享有所有权，且湘潭县住宅合作社已将涉案门面转让给刘树培并办理了产权登记，故对于上诉人要求法院确认其对涉案门面享有所有权的请求，本院不予支持。三、湘潭县住宅合作社能否依据《土地使用权转让合同》取得土地使用权以及《土地使用权转让合同》能否终止《联合开发商住楼合同》，并不影响湘潭县住宅合作社依据人民法院生效法律文书取得涉案门面的所有权。故对于上诉人主张湘潭县住宅合作社不能依据《土地使用权转让合同》取得土地使用权、《土地使用权转让合同》不能终止《联合开发商住楼合同》的理由，本院不予采纳。四、《中华人民共和国民法通则》第四十条规定，法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。该规定目的在于敦促被吊销营业执照的法人尽快进入清算程序，并非一概否定其实际发生的私法行为的法律后果，也未剥夺法人的民事权利能力及行为能力。湘潭县住宅合作社向刘树培转让门面的行为并不因湘潭县住宅合作社被吊销营业执照而归于无效。且湘潭县住宅合作社与刘树培转让门面行为的实质只是对双方之前债权债务关系的了结，故对于上诉人称已被吊销营业执照的湘潭县住宅合作社与刘树培签订《房地产买卖契约》并办理过户登记手续违反法律规定应予撤销的意见，本院不予采纳。五、根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确认的复函》（法经【2000】24号函）的规定，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条亦规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。因上诉人未提交证据证实湘潭县住宅合作社已被注销且湘潭县住宅合作社的权利义务由湘潭县房产管理局承受，故对于上诉人要求湘潭县房产管理局承担责任的意见，本院不予采纳。六、上诉人的一审诉讼请求是确认湘潭县住宅合作社与刘树培签订的《房地产买卖契约》无效，并确认其对涉案门面享有所有权，根据民事诉讼不告不理原则，法院只对《房地产买卖契约》的合法性、上诉人对涉案门面是否享有所有权进行审理。至于湘潭市房产管理局为刘树培办理产权证书是否具有合法性，与本案无关，本院不予审理。故对于上诉人称湘潭市房产管理局在湘潭市岳塘区人民法院查封涉案门面后仍给刘树培办理产权登记手续违法无效的意见，本院不予采纳。七、因刘树培一审时提交的《房地产买卖契约》盖有湘潭市房产管理局档案馆公章，且刘树培亦对签订时间做出了合理解释，故对于上诉人要求就《房地产买卖契约》的真实性进行鉴定的请求，本院不予准许。此外，上诉人在本案诉讼中仅提交了购房款收据两张，合计金额15000元，故一审判决对于上诉人缴纳购房款的数额认定并无不当，上诉人关于其已缴纳购房款34000元的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由上诉人楚衍红负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 亮代理审判员  周成锋代理审判员  刘娇琳二〇一七年三月二十一日代理书记员  刘 欣附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。