广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2127号
上诉人（原审原告、反诉被告）：喻佳，住广州市。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟仕强，住广州市白云区。
委托代理人：赵雪茹，广东格方律师事务所律师。
原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。
上诉人喻佳因与被上诉人钟仕强、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年1月29日，喻佳（买方，乙方）与钟仕强（卖方，甲方）通过合富公司（房地产中介服务机构，丙方）居间签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区大金钟路489号B2栋东501房（下称“涉案房屋”），成交总金额1366000元；甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；付款方式：涂销抵押后按揭付款1、买方应在签署本合约同时自行交付卖方2万元定金……3、卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需的资料。4、买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续。5、（1）卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，（2）卖方同意由银行接受还贷申请之日起45日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续等。
上述合同签订后，钟仕强于当天向中国工商银行广州市流花支行申请提前偿还贷款。喻佳于2015年1月30日向某乙强支付购房定金20000元。
2015年5月27日，中国工商银行广州市流花支行同意钟仕强的提前偿还贷款申请。同日，钟仕强偿还了涉案房屋全部抵押贷款。2015年6月1日，中国工商银行广州市流花支行向广州市房地产交易登记中心出具涉案房屋的《涂销证明》。
喻佳于2015年7月3日向原审法院提起本案诉讼，以钟仕强至今未依约办理涂销抵押手续，构成根本性违约为由，请求法院判令：1.钟仕强向某甲双倍返还定金40000元；2.案件诉讼费由钟仕强承担。
钟仕强在原审辩称：钟仕强与喻佳签订合同后，已向银行申请提前还款，银行安排钟仕强于2015年5月20日还款，银行通知还款之前的时间不是钟仕强能控制，故钟仕强已履行了相应的义务，不存在违约行为。实际上双方无法交易完全是因为喻佳不符合广州现行的购房政策，喻佳存在主观过错。故喻佳的诉讼请求没有事实和法律依据，予以驳回。
在原审诉讼中，钟仕强认为因喻佳的原因导致双方交易无法完成，喻佳应当依约承担违约责任，故反诉请求判令：1.喻佳与钟仕强签订的《存量房买卖合同》予以解除；2.喻佳向某乙强支付违约金116600元；3.案件诉讼费由喻佳承担。
针对钟仕强反诉，喻佳在原审答辩称：不同意钟仕强的反诉请求，是钟仕强没有依约办理赎契手续，其违约在先。喻佳在2015年5月已离婚，已具备购房资格，不存在不符合购房资格的情况。
合富公司书面述称：根据何某公司了解，合同签署后喻佳已向某乙强支付定金20000元，卖方已向银行申请办理提前还贷手续，双方至今未配合办理网签手续及按揭手续才导致交易停滞。对于喻佳与钟仕强双方是否解除上述合同的买卖关系，合富公司没有异议，但该司不同意解除合同的居间关系。
原审庭审中，喻佳表示在签订上述买卖合同时，其确实不具备购房资格。
原审法院认为：喻佳与钟仕强签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据合同约定，喻佳作为买方应在签署合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，但喻佳未依约履行该义务，已构成违约，其无权要求钟仕强返还定金。故喻佳要求钟仕强双倍返还定金的诉请没有依据，不予支持。
因喻佳未依约办理网签和按揭贷款手续，且实际不具备购房资格，导致双方的交易无法继续进行，依照上述合同关于“乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”的约定，现钟仕强反诉要求解除上述《存量房买卖合同》和支付违约金的诉讼请求合理合法，予以支持。
关于违约金计算标准问题。根据合同约定，钟仕强作为卖方应在银行接受还贷申请之日起45日内一次性还清所欠银行贷款，但根据现有证据显示，钟仕强在2015年1月29日已向银行提交提前偿还贷款申请，即银行已于2015年1月29日已接受还贷申请，但钟仕强却于2015年5月27日才清还贷款，不论至2015年5月27日才清还贷款是居于何种原因，钟仕强实已构成违约，故亦应当承担违约责任，因合同未就该违约行为约定明确的违约责任，且钟仕强未能举证其实际损失高于约定喻佳应支付的违约金，故原审法院酌情将喻佳应当向某乙强支付的违约金计算标准调整为按房屋成交价的8%计算。根据涉案房屋成交价为1366000元计算，喻佳应向某乙强支付违约金109280元。因喻佳已向某乙强支付20000元购房定金，钟仕强主张违约金扣减喻佳已支付20000元定金的意见可行，予以采纳。综上计算，喻佳应向某乙强支付违约金89280元。
合富公司经原审法院送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，原审法院依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年11月10日作出如下判决：一、喻佳和钟仕强于2015年1月29日签订的《存量房买卖合同》中的房屋买卖关系予以解除；二、判决生效之日起十日内，喻佳向某乙强支付违约金89280元；三、驳回喻佳的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费800元，由喻佳负担；反诉受理费1366元，由喻佳负担1116元，钟仕强负担250元。
判后，上诉人喻佳不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，对喻佳发函催促和要求确认是否已提取还款的事实没有查明。由于涉案房屋是抵押状态，根据合同约定，钟仕强应在45天内即2015年3月中旬左右完成提前还贷，但喻佳在3月31日发函，要求确认钟仕强是否还款时，钟仕强没有给出任何书面答复，其实际上在5月27日才还款，6月1日才涂销，对于到底是银行原因没有还款还是钟仕强资金问题没有还，并不清楚，但涉案合同在约定的5月20日最后交易日前，不管钟仕强如何配合，是不可能完成交易的。（二）原审以喻佳的限购问题判定喻佳违约，过于片面，没有联系本案的其他事实和全貌，喻佳一直在等待交易前景明朗之后，办理离婚手续，完善购买资格，完成符合生活逻辑和常理。按常理，喻佳为何在没有购房资格的情况下，仍会签订买卖合同，其一开始就不打算违约，是想通过离婚方式，完善购房资格，其行为完全真实可信，至于为何一直没有办理离婚手续，因为喻佳在不确认钟仕强是否能够顺利赎契且按预定日期完成交易之前，不会轻易办理离婚手续，因办理离婚手续，房子又买不成，离婚就没有意义。在快到交易时间，钟仕强仍没有肯定答复，故在5月18日喻佳办理了离婚手续，就是想能够在约定时间交易，仍然可以完成交易。（三）关于签约和办理按揭手续问题，合富公司向双方发函，催促履行办理网签手续，但双方均没有办理，由于钟仕强没有完成赎契，实际交易不可能进行，而喻佳没有得到钟仕强赎契是否成功的答复，知道合同下一步不能继续履行，故没去网签，这个过程，并不存在喻佳单方违约，合富公司也非认为只是一方没有履行。（四）喻佳购房是为了小孩学位，有很强的时间要求，故在合同约定交易最后时间，由于钟仕强一直未能顺利完成赎契，因而超过最终交易时间，也失去继续购买的意义和价值。类似涉案房屋带学位，价格一直在上升，如果钟仕强能够配合时间，喻佳不可能不购买，实际上，在本案中，钟仕强不但没有任何损失，反而实际有获益。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判钟仕强向某甲双倍返还定金40000元。
被上诉人钟仕强答辩称：同意原审判决，不同意上诉人喻佳的上诉请求。
原审第三人合富公司未到庭陈述意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，喻佳于2015年5月18日向某乙强发出律师函，要求与钟仕强解除合同，并要求钟仕强双倍返还定金40000元。
本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：喻佳主张钟仕强双倍返还定金理由能否成立。根据本案查明的事实可知，喻佳于2015年1月29日与钟仕强签订《存量房买卖合同》时并不具备购房资格，也无证据证明其将上述情况告知钟仕强，合同签署后，喻佳未依约在签署合同后30日内办理银行按揭文件及支付贷款所需费用，直至2015年5月18日前，虽然喻佳陈述曾向某乙强发函要求确认钟仕强是否已还款，但此时喻佳仍不具备购房资格。而钟仕强已依约向银行申请提前还贷，虽未在签约之日起45日内还清贷款，但并无证据证实是钟仕强的原因所致，且钟仕强最终也涂销了银行抵押，即便钟仕强对此应承担相应责任，但该事实也不必然导致双方合同的解除，据此，双方合同尚可继续履行。但在2015年5月18日，喻佳认为其已符合购房资格之后，其并无要求继续履行合同，相反，却向某乙强发出律师函，主张解除双方合同，并要求双倍返还定金，上述日期并非合同约定的最终交易日，喻佳的该行为已表明其不想继续履行双方合同，因此，原审法院根据钟仕强的诉请及综合本案双方当事人实际履行合同情况，判决解除双方买卖关系及喻佳向某乙强支付违约金并无不妥，本院予以维持。喻佳上诉主张钟仕强双倍返还定金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。至于喻佳上诉提及购买的是学位房等理由均不足以作为其可主张双倍返还定金的抗辩依据，本院均不予采纳。
综上所述，上诉人喻佳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2166元，由上诉人喻佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 黄庆杰