江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1825号原告：江西宏吉投资有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会*楼****室。组织机构代码：75997358-8。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：熊涛，该公司员工。被告：张邦辉，男，1969年12月14日出生，汉族，住南昌市西湖区。原告江西宏吉投资有限公司（以下简称宏吉公司）诉被告张邦辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏吉公司委托代理人熊涛到庭参加诉讼。被告张邦辉经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏吉公司诉称：2013年8月26日，原告与被告签订了《南昌县商品房买卖合同》，被告按揭贷款购买原告开发建设的南昌恒大城一期10#3单元1203号房，向原告支付了首期购房款人民币326262元，并于2013年8月28日在南昌县房产管理局办理备案。原、被告与北京银行股份有限公司南昌分行三方就剩余房款人民币740000元签署了《北京银行个人一手房借款、抵押及开发商保证合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任保证。2015年5月被告主动至银行表示资金周转困难，已无力承担贷款，银行即要求原告承担保证责任。2015年5月25日原告向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币709917.31元。原告在承担保证责任后与被告取得联系，双方达成一致协议，同意解除商品房买卖合同，并于2015年6月4日签署《南昌恒大城项目解除及认购书的协议》，协议签署后，房屋即被查封，无法办理解除备案手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的编号为2013-032584的《南昌县商品房买卖合同》；2、判令被告承担原告已代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币1814.51元；3、判令被告已支付的购房款人民币326262元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币7081元。本案诉讼费用由被告承担。被告张邦辉未答辩。经审理查明：2013年8月26日，被告张邦辉（买受人）与原告宏吉公司（出卖人）签订合同编号为2013-032584号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大城第10栋3单元12层03-1203号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2013年8月26日前支付首期房款326262元，余款740000元须在2013年8月26日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式。商品房买卖合同签订后，原告按约定与被告张邦辉及案外人北京银行股份有限公司南昌分行（以下简称北京银行）办理了740000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，原告作为保证人对被告的740000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款北京银行已于2013年9月13日发放。嗣后，被告张邦辉以生意失败无力偿还按揭贷款为由，明确表示不再偿还。2015年5月25日，原告宏吉公司支付人民币709917.31元（其中本金708102.8元，利息、罚息、复利等共计1814.51元）用于结清被告张邦辉所欠款项。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》、《关于张邦辉个人住房贷款代偿扣划的情况说明》、关于承担阶段性保证责任的证明、贷款结清证明、个贷还款操作记录单等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2013-032584号《南昌县商品房买卖合同》（本合同）及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款740000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了709917.31元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2013-032584号的《南昌县商品房买卖合同》及补充协议，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币7081元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币708102.8元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为7081元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计1814.51元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币1814.51元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款326262元归原告所有，本院不予支持。被告张邦辉经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西宏吉投资有限公司与被告张邦辉于2013年8月26日签订的编号为2013-032584号《南昌县商品房买卖合同》及补充协议；二、被告张邦辉应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西宏吉投资有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计人民币1814.51元；三、被告张邦辉应在本判决生效之日起十日内支付原告江西宏吉投资有限公司逾期付款708102.8元的违约金计人民币7081元；四、驳回原告江西宏吉投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6327元、公告费600元，共计6927元由被告张邦辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  谢小青人民陪审员  舒 丹二〇一六年六月十二日书 记 员  刘文莉