陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终681号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张燕，女，1978年11月26日出生，汉族，长庆油田职工，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：高宏霞，陕西权诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄庆静，女，1970年8月24日出生，汉族，浙江省瑞安市村民，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：黄小美，女，1974年5月3日出生，汉族，浙江省瑞安市村民，住该村，系黄庆静之妹。
委托诉讼代理人：蒋宏智，山东正洋律师事务所律师。
上诉人张燕因与被上诉人黄庆静租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
张燕上诉请求：1、撤销原判第一、二项，改判驳回黄庆静的所有诉请或发回重审；2、撤销原判第四项，改判黄庆静向张燕支付设备赔偿款6万元；3、本案一、二审诉讼费全部由黄庆静承担。事实和理由：原审判决一方面认定2014年12月4日合同解除，2014年12月4日至2015年3月5日产生的是房租损失，另一方面又判决张燕支付黄庆静2014年12月4日至2015年3月5日期间的租金，明显混淆了房租和房租损失的概念，自相矛盾。黄庆静诉请第一项为要求张燕支付2015年4月24日前拖欠的房租，并未要求张燕支付房租损失，原审判决张燕向黄庆静支付2014年12月4日至2015年3月5日合同解除期间的损失赔偿，严重超出了当事人诉讼请求的范围。2015年6月9日黄庆静在报纸上刊登的通知及2015年11月1日黄庆静发给张燕的短信直接证明了黄庆静承认双方的合同已于2014年终止，张燕搬离时黄庆静知晓并在场，双方系协商解除租赁合同，而非张燕擅自搬离租赁房屋、单方解除租赁合同。原审法院采纳与黄庆静一直有业务联系的利害关系人游建的证人证言这一间接证据，违背了直接证据证明力大于间接证据证明力的证据规则。双方协商解除合同，合同解除时张燕不拖欠黄庆静租金，也不存在违约行为，更没有需赔偿黄庆静损失的问题。租赁合同未约定双方不能提前解除租赁合同，也未约定提前解除租赁合同需承担损失赔偿的违约责任，原审判决张燕向黄庆静赔偿三个月房租损失错误。承租房屋用途为经营餐饮，但该承租房屋位于住宅楼一层，没有且无法安装环保达标的排烟和下水管道，油烟、废气只能朝外排放，废水只能与住户一起排放，为此楼上住户来店内闹事，物业部门也进行了罚款，特别是2013年相邻粥铺发生爆炸，周边熟悉的人不敢来消费，有关机关也开始严格审查，导致环保手续办不了，上述种种导致张燕无法经营，严重亏损，故双方才于2014年11月15日提前解除了合同。2015年6月9日黄庆静、黄小美、黄晓清在报纸上刊登的《通知》中只提及天然气管道，没有涉及违约和拖欠租金的问题。2014年11月后双方所发短信内容都显示双方之间只对天然气管道的拆除问题有争议，黄庆静也从未向张燕催要过租金和违约金。上述证据直接证明了双方协商解除租赁合同后只存在押金的退还及租赁房屋内装修、空调、排烟、天然气设备的处理问题，不存在租金、违约金和损失赔偿的支付问题。退一万步讲，即使存在租金支付的问题，黄庆静的诉请也过了诉讼时效。原审法院认定2014年12月4日张燕擅自搬离租赁房屋、单方解除租赁合同并判决张燕向黄庆静支付租金和违约金，属认定事实错误。承租房屋内从事餐饮的排烟、下水、天然气通道等设备都是张燕承租后安装的，支出高达377240.57元。现租赁合同目的无法实现，双方协商解除合同后，黄庆静一直在使用张燕安装的设备，故黄庆静应折价赔偿张燕的损失，该损失应为6万元，原审判决对此认定偏低，且将此界定为补偿费错误。补充事实和理由：关于2万元逾期付款违约金，系黄庆静在原审中增加的诉请，但黄庆静未补交诉讼费，原审判决对此予以处理，程序违法。
黄庆静辩称，关于2万元违约金，黄庆静在一审已补交了诉讼费。原审判决已经少算了一个月的租金，这是原审法院的综合考虑。张燕没有任何证据证明把钥匙给了黄庆静，故张燕属于擅自搬离。原审中，关于设备，黄庆静的态度是由张燕自行拆除，但应承担拆除设备期间的停业损失。原审法院综合考虑，为了减少社会矛盾，酌定设备补偿费为4万元，黄庆静也认可。一审中张燕始终未提到楼上闹事、周围爆炸、环保手续，其搬离就是因为生意不好。张燕对短信是认可的。一审中张燕的同事也出庭了。张燕擅自搬离后，证人发现后，黄庆静撬开了门。为了避免损失，黄庆静需要找新的承租人。张燕已经搬空了，但燃气手续还办在张燕的名下，张燕始终不配合，被逼无奈下，黄庆静登报通知。通知中的“终止”，是张燕搬走了的意思。通知的目的也是为了天然气的变更手续。要求维持原判。
黄庆静向一审法院起诉请求：张燕支付拖欠的房租197204元；张燕支付逾期付款违约金2万元（2014年年租金458924元×5%=22946元，现仅主张2万元）；张燕承担本案诉讼费。
张燕向一审法院反诉请求：黄庆静返还租房押金34767元；黄庆静返还涉案房屋内其安装的格力中央空调2个（3P一个、5P一个）、厨房排烟设备一套。
一审法院认定事实：2012年2月23日，黄庆静（甲方、出租方）、张燕（乙方、承租方）与西安尚筑房屋中介有限公司（丙方、经纪方，以下简称尚筑中介公司）三方签订《房地产租赁及经纪合同》，就甲方将房屋出租给乙方使用、乙方承租甲方房屋事宜达成如下约定：出租物业位于西安市未央区凤城五路兴盛园第26幢1单元1层10101室，建筑面积为154.52平方米；月租价为34767元，每次交纳6个月共计208602元，首次房租于2012年2月23日交纳，以后房租在到期前30日交纳；租赁期限从2012年3月25日至2017年3月24日，租赁期共60个月；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为餐饮使用；房屋交付及收回的验收：甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时甲、乙双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的甲乙双方另行约定检测。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置；合同的变更和解除：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：未按约定期限交付租金，超过7天以上的……；违约责任及赔偿：符合本合同合同的变更和解除的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签章处，黄庆静、张燕均签名，尚筑中介公司加盖合同专用章，其工作人员游建亦签名确认。同日，黄庆静、张燕双方又签订《房屋租赁合同（附件）》，约定：经双方商定，租赁期间交付房租时间及金额：第一次付款时间：2012年2月23日金额208602元。第二次付款时间：2012年8月24日金额208602元。第三次付款时间：2013年2月24日金额417204元。第四次付款时间：2014年2月24日458924元。第五次付款时间：2015年2月24日金额504816元。第六次付款时间：2016年2月24日金额555298元。合同签订后，张燕向黄庆静交纳了房屋押金34767元，黄庆静将房屋交付于张燕，张燕对房屋进行了装修并安装了3P和5P格力中央空调各1个、厨房排烟设备一套进行餐饮经营。2014年3月25日之前即前两年的租金张燕已依约支付完毕，此后张燕分别于2014年2月24日、2月25日、3月6日通过银行转账方式向黄庆静支付租金5万元、17万元、8万元，以上合计30万元（5万元+17万元+8万元），此外张燕再未向黄庆静支付过任何租金。庭审中，黄庆静称张燕于2014年12月4日擅自从涉案房屋内搬离，为避免损失进一步扩大其于2015年4月28日方与他人签订了租赁合同将涉案房屋出租于新承租人，故张燕应向其支付2015年4月24日之前的租金，现张燕尚欠租金200992元：2014年3月25日至2015年3月24日第三年拖欠的租金158924元（应交租金458924元-已交租金30万元）；2015年3月25日至2015年4月24日期间一个月的租金42068元，其仅主张197204元。并提交以下证据佐证：1、尚筑中介公司员工游建证人证言。游建称其系黄庆静、张燕该单房屋租赁中介业务的经手人，2014年12月5日其经过涉案房屋时发现商铺未营业，且房屋内物品已经搬走，遂电话告知黄庆静询问房屋是否继续对外出租，黄庆静称其不知道张燕已搬走的事情。又称2014年10月前后张燕向其说过转让涉案商铺事宜，但未在公司登记；2、2014年7月4日、8月31日、10月21日、11月30日黄庆静姐妹黄晓清与张燕短信往来记录，2014年8月30日、8月31日黄晓清与张燕同事王亚民微信往来记录。双方就催要拖欠房租、降低租金、张燕转租等事宜协商但未果；3、2015年4月28日黄庆静姐妹黄小美与张东延、曹莉莉签订的《商铺租赁合同》。黄庆静将涉案房屋出租给张东延、曹莉莉，租期为2015年5月15日至2018年5月14日；4、2011年7月10日黄庆静、黄小美、黄晓清与西安建源房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》、2016年4月15日黄小美、黄晓清出具的《情况说明》。证明涉案房屋的共同买受人系黄庆静、黄小美和黄晓清三姐妹，黄小美和黄晓清均认可黄庆静代表三人与张燕签订的《房地产租赁及经纪合同》并办理该房屋的出租、收取租金、法院诉讼等相关事宜。张燕辩称2014年11月15日其与黄庆静协商解除了租赁合同，并将房屋内已安装固定的设备如空调、厨房排烟设备、天然气之外的可移动设备和物品均已搬离，并提交以下证据佐证：1、张燕同事王亚民的证人证言。王亚民称2014年11月15日其与黄庆静、张燕、黄庆静姐妹黄小美四人在凤城××一饭店内协商解除了黄庆静与张燕签订的租赁合同，张燕亦将房屋钥匙交还于黄庆静，该天之前张燕已将房屋内物品腾空，具体腾房时间不清楚，同时称解除合同以及交还钥匙均无书面资料。黄庆静对此不予认可，称四人当天从未见过面，更未协商过合同解除等事宜；2、2015年6月9日黄庆静、黄小美、黄晓清在报纸上刊登的向张燕发的《通知》。其上载明：租赁合同在2014年已终止，遗留在房间里的自设天然气管道，请于公告刊登之日起10天内前来处理，逾期将按照签订合同中相关规定处理。
一审法院认为，《房地产租赁及经纪合同》、《房屋租赁合同（附件）》均系黄庆静与张燕双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后黄庆静依约向张燕交付了房屋，张燕亦应依约向黄庆静支付相应租金。现张燕拖欠部分租金未付，其行为已构成违约，故对黄庆静要求张燕支付下欠租金及逾期付款违约金的诉讼请求，依法予以支持。张燕辩称其已于2014年11月15日与黄庆静协商解除了租赁合同，并交还了房屋钥匙，将房屋内可移动物品亦搬离，但其未向法庭提交协议解除合同并交还钥匙的书面资料，其提交用以佐证的证据：王亚民的证人证言。因王亚民系张燕同事，且其前期代表张燕与黄庆静姐妹沟通房屋租赁事宜，故该证人与张燕具有利害关系，相关证人证言证明力较弱；2015年6月9日黄庆静姐妹三人在报纸上刊登的《通知》。该《通知》中黄庆静仅认可租赁合同于2014年已终止，并未认可具体的合同终止时间和原因。此外，张燕再无其他证据佐证，故张燕上述辩称证据不足，依法不予支持。黄庆静称张燕于2014年12月4日擅自从涉案房屋内搬离，其用以佐证的证据：游建证人证言。游建作为尚筑中介公司员工，与黄庆静、张燕双方均无利害关系，其证言可信度较高，游建称2014年12月5日其从涉案房屋前经过时发现商铺未营业，且房屋内物品已搬走，其告知黄庆静后黄庆静方得知张燕已自行搬离房屋；黄庆静姐妹黄晓清与张燕、王亚民短信、微信往来记录。可证明2014年7月4日至11月30日期间双方仍就催要拖欠房租、降低租金、张燕转租等事宜进行协商，但均未果，黄庆静并未同意与张燕协议解除租赁合同。上述证据证明力较强，故对黄庆静所述的张燕于2014年12月4日擅自从房屋内搬离，依法予以采信。故涉案租赁合同张燕已于2014年12月4日单方进行了解除，张燕在租赁期限尚未届满情形下单方解除合同的行为构成违约，造成黄庆静于四个多月后方将涉案房屋另行出租，给黄庆静造成了房租损失。黄庆静于2014年12月5日已知晓张燕单方解除了租赁合同并搬离了房屋，应积极采取措施另行出租房屋以防止损失的进一步扩大，黄庆静房租损失应以3个月为宜。综上，张燕应再向黄庆静支付2014年3月25日至2015年3月5日期间未付租金135977.85元（年租金458924÷12个月×11个月零12天-已付租金30万元）。关于逾期付款违约金一节，租赁合同附件中约定张燕应于2014年2月24日向黄庆静交纳第3年的房租458924元，租赁合同中又约定了张燕未按约定期限交付租金超过7天以上的非违约方有权要求违约方按当年租金的5%支付违约金，故张燕应向黄庆静支付违约金22946元（458924元×5%），现黄庆静主张2万元，系其自愿处分行为，依法予以准许。反诉部分。租赁合同已经解除，现张燕要求黄庆静返还租房押金34767元，黄庆静表示同意，依法予以准许。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条约定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”张燕承租房屋期间在房屋内安装了3P和5P格力中央空调各1个、厨房排烟设备一套，现房屋已由他人进行经营，如拆除设备势必造成他人营业损失，且造成租赁合同解除的原因在于张燕单方违约，但上述设备在涉案房屋内确实客观上增加了房屋价值，再结合设备自身价值、折旧费用等因素，上述空调与厨房排烟设备应归黄庆静所有，对张燕要求黄庆静返还上述设备的反诉请求依法不予支持，黄庆静应酌情向张燕支付4万元补偿费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、张燕于本判决生效后十日内支付黄庆静房租135977.85元；二、张燕于本判决生效后十日内支付黄庆静违约金2万元；三、黄庆静于本判决生效后十日内返还张燕租房押金34767元；四、黄庆静于本判决生效后十日内支付张燕空调、厨房排烟设备补偿费4万元；五、驳回黄庆静其余诉讼请求；六、驳回张燕其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4558元（黄庆静已预交），由黄庆静承担700元，剩余3858元由张燕承担；反诉受理费1472元（张燕已预交），由黄庆静承担500元，剩余972元由张燕承担。两相折抵后，张燕承担部分于上述付款时间一并支付黄庆静。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。黄庆静、张燕与西安尚柱房屋中介有限公司于2012年2月23日签订的《房地产租赁及经纪合同》及《房屋租赁合同（附件）》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，黄庆静依约向张燕交付了房屋，张燕亦应依约向黄庆静支付房租。关于张燕上诉主张双方已于2014年11月15日协商解除合同一节，张燕并无双方协商一致解除合同的直接书面证据，支持其主张的证据为黄庆静三姐妹在报纸上刊登的《通知》及王亚民的证人证言。因《通知》中并未明确合同终止的具体时间，且王亚民系张燕同事，与张燕有法律上的利害关系，而黄庆静提交的双方之间的短信、微信往来记录能够证明2014年11月15日之后双方仍就催要租金等事宜进行协商，游建与双方均无法律上的利害关系，游建的证人证言能够证明张燕擅自搬离的事实。综上，原审判决认定在租赁期限尚未届满的情形下张燕单方解除合同的行为构成违约，并无不当。张燕单方解除合同的行为给黄庆静造成了损失，张燕不仅应支付黄庆静合同解除前的欠付房租，还应当依据租金标准支付黄庆静房屋另行出租前空置期间的房租损失，考虑黄庆静有应积极采取措施防止损失进一步扩大的义务，原审判决认定黄庆静的房租损失为3个月，并无不妥。双方所签《房屋租赁合同（附件）》约定，第四次付款时间：2014年2月24日458924元。张燕未依约履行支付房租的义务，应依约承担违约金责任。原审判决考虑张燕虽单方违约但其设备又客观上增加了房屋价值的情况，结合设备的自身价值、折旧费用等因素酌情认定张燕的设备损失为4万元，并无不妥。张燕上诉主张其设备损失应为6万元，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，张燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4220元，由张燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一七年四月一日
书记员 房玉辉