广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14846号上诉人（原审原告）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广东省广州市越秀区府前路1号大院3号楼。法定代表人：王宏伟，主任。委托诉讼代理人：何永俊，该单位员工。委托诉讼代理人：何嘉华，该单位员工。被上诉人（原审被告）：万宝集团工贸公司，住所地广东省广州市荔湾区德星路82号地下正间。法定代表人：陈中强，总经理。委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晔，该公司员工。上诉人广州市住房和城乡建设委员会（以下简称广州住建委）因与被上诉人万宝集团工贸公司（以下简称万宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广州住建委委托诉讼代理人何永俊、何嘉华及被上诉人万宝公司委托诉讼代理人李杨、陈晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州住建委上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持广州住建委一审诉讼请求；3.本案诉讼费全部由万宝公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律依据不足。（一）万宝公司至今未将案涉房屋的使用权交还广州住建委，理应支付房屋有偿使用费。2015年8月7日，万宝公司向广州住建委委托的阳河物业管理有限公司递交了《申请报告》，要求维修案涉房屋并免除维修房屋期间的租金。2015年10月8日，万宝公司将案涉房屋的钥匙移交给广州住建委委托的物业管理公司，并将由万宝公司自行打印的“移交单”交予物业公司经办人员签收。移交单上写着“据广州市荔湾区房管局通知，广州市荔湾区德星路82号房屋需进行维修。我司于2015年10月8日将该处房屋钥匙交予广州市阳河物业管理有限公司……”。从上述内容可知，万宝公司明确表示将案涉房屋的钥匙交予广州住建委，是因为房屋需要维修，并不是解除租赁关系并交还房屋使用权。2015年12月开始，物业公司经办人员多次联系万宝公司要求其取回钥匙，对方均置之不理，也从来没有口头或书面表示过不再租赁案涉房屋。2016年8月11日，万宝公司收到广州住建委邮寄的《清缴租金通知》，仍旧没有联系广州住建委并明确原租赁合同已经解除、不会再使用案涉房屋。再有，万宝公司的营业执照地址和联系方式依然在案涉房屋，营业执照未作撤销，以此可以认定万宝公司依然使用案涉房屋。（二）万宝公司交还房屋使用权，应符合双方的合同条款约定，没有履行该项义务，应视为未作使用权的移交。广州住建委与万宝公司就案涉房屋签订的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》第十三条规定，租赁期满且出租方要求收回房屋的，承租人应交回原承租房屋和设备给出租方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章。万宝公司在房屋钥匙的“移交单”上签名的是“李杨”，没有盖具公章，而李杨既不是万宝公司的法定代表人，也没有万宝公司的授权委托可办理房屋的退租手续。以广州住建委的单方意思理解，不可能清楚认定该“移交单”即是解除房屋租赁关系、退还房屋使用权的书面证据。综上所述，一审法院将“移交单”的日期据以认定双方解除租赁关系的时间，并认为双方以实际行为解除不定期租赁关系，与事实不符。广州住建委收缴案涉房屋的钥匙，是为了履行出租人维修房屋的法定义务，并不是为了解除租赁合同、收回房屋使用权。万宝公司有解除租赁合同的意向，有义务明确告知广州住建委，使广州住建委尽快处分案涉房屋，以减少租金上的损失。按照公平原则，广州住建委恳请二审法院撤销一审判决，改判万宝公司承担相应的法律责任。万宝公司二审辩称，同意一审判决，不同意广州住建委的上诉请求和理由。广州住建委向一审法院起诉请求：1.解除广州住建委与万宝公司之间关于广州市荔湾区德星路82号地下正间房屋的租赁关系；2.万宝公司（含共同使用人）迁出广州市荔湾区德星路82号地下正间房屋，将房屋的使用权交还广州住建委；3.万宝公司清缴从2015年8月至10月、2015年12月起至迁出该屋之日止有偿使用金（按照每月8900.50元的标准）；4.本案诉讼费用由万宝公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区德星路82号房屋是由广州住建委直管的房屋，该屋建筑面积359.4平方米，为双隅（双木）4层结构，使用性质为仓库。2009年12月24日，广州住建委、万宝公司签订最后一期《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：广州住建委将坐落在德星路82号地下正间房屋出租给万宝公司，做商业用途，建筑面积194.81平方米；租赁期限从2009年7月1日至2011年6月30日，月租金8900.5元；万宝公司应依时交纳租金，如逾期3个月，广州住建委有权终止本合同并收回房屋；租赁期满且广州住建委要求收回房屋的，万宝公司应交回原承租房屋和设备给广州住建委等；万宝公司必须服从广州住建委及受广州住建委委托的房地产管理机构的管理，广州住建委委托广州市阳河物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事务。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提起解除合同，造成的损失由责任方承担等。签订合同后，万宝公司使用案涉房屋并交纳租金。上述合同期满后，双方没有续签合同，但万宝公司继续依合同约定的租金标准向广州住建委交纳租金至2015年7月31日。2015年10月8日，因荔湾区德星路82号房屋需进行维修，万宝公司向广州住建委的下属公司广州市阳河物业管理有限公司移交了案涉房屋的钥匙，同时，万宝公司清空并迁出了案涉房屋。之后万宝公司未再搬回案涉房屋内，至今案涉房屋钥匙仍由广州住建委持有。目前案涉房屋为空置，屋内没有万宝公司的物品。经查，广州住建委于2016年8月11日向万宝公司快递邮寄《清缴租金通知》，万宝公司确认收到该通知。一审庭审中，广州住建委主张其在2015年12月维修完毕后曾通知万宝公司领取钥匙，但万宝公司一直未来领取；万宝公司陈述其一直未收到房屋钥匙，至今一直未使用案涉房屋，认为广州住建委、万宝公司之间的租赁关系实际于2015年10月8日已解除。一审法院认为，广州住建委、万宝公司于2009年12月24日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。上述合同期满后，双方没有续签合同，但万宝公司继续使用案涉房屋，并依合同约定向广州住建委交纳租金，广州住建委对此也无异议，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，双方当事人可随时主张解除合同。其后因案涉房屋需进行维修，万宝公司于2015年10月8日迁出案涉房屋并向广州住建委移交了房屋钥匙，此后万宝公司未再接收、使用房屋，也没有向广州住建委交纳租金，房屋钥匙一直由广州住建委控制至今，双方均没有履行合同的行为，应认定双方以实际行为解除不定期租赁关系，即双方的合同于2015年10月8日解除。现广州住建委起诉主张解除合同及要求万宝公司迁出案涉房屋、支付合同解除以后的房屋有偿使用金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。合同解除前，万宝公司仍应按原合同标准支付租金，关于万宝公司抗辩的诉讼时效问题，广州住建委于2016年8月11日向万宝公司邮寄《清缴租金通知》，且万宝公司确认已收到，至此广州住建委的催租行为构成了诉讼时效的中断，诉讼时效期间从2016年8月11日重新计算，因此万宝公司应向广州住建委支付从2015年8月11日至2015年10月7日的租金，其余超出诉讼时效部分一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2017年6月22日作出如下判决：一、万宝公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州住建委支付从2015年8月11日至2015年10月7日的租金（按每月8900.5元计付）。二、驳回广州住建委其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1841元，由广州住建委负担1734元，万宝公司负担107元。二审期间，广州住建委、万宝公司均提交了证据。广州住建委提交了以下证据：1.《企业信用信息公示报告》一份，拟证明万宝公司至今未以实际行为或明示表示不使用案涉房屋，其工商登记地址依然是案涉租赁物地址；2.《申请报告》一份，拟证明万宝公司在2015年8月开始不使用案涉房屋的理由是要求广州住建委维修房屋，万宝公司从没有明确表示要解除案涉房屋的租赁关系。经质证，万宝公司意见为：1.对《企业信用信息公示报告》真实性没有异议，该证据显示万宝公司的营业收入一直为零，没有营业；2.对《申请报告》真实性没有异议。万宝公司提交了一份《关于转发市国企办及做好职工安置工作的通知》（万宝转[2000]4号），拟证明万宝公司在2000年已被列为关闭破产企业，万宝公司没有正常营业，当时租用案涉租赁物是为了解决留守员工遗留的相关问题。经质证，广州住建委的意见为：对真实性没有异议，但与本案没有关联性，万宝公司在2009年仍然以独立法人资格承租案涉房屋，没有向广州住建委告知集团公司的破产情况和职工的安置情况，广州住建委没有义务将案涉房屋交由其安置下岗职工。2015年8月7日，万宝公司向管理案涉房屋的管理公司递交《申请报告》，《申请报告》内容如下：“我司是贵司广州市荔湾区德星路82号前座的租户。由于该栋楼房是砖木结构年久失修，存在严重的安全隐患，2楼行走是已有整层震动感觉，从安全起见，我司已在8月1日撤离该房屋，打算自行出资进行维修。经对房屋进行全面检查后，感觉并非小修小补能解决问题，需对整栋楼房进行全面维修，但是非我司之能力能解决的，故于8月6日向贵司提出了维修申请。由于该房屋确实存在安全隐患无法使用，我司申请由2015年8月1日起至该房屋维修完成期间免除租金。特此申请。”二审期间，广州住建委、万宝公司均确认双方在案涉房屋维修前曾重新谈过租金和租期。关于租金，广州住建委要求万宝公司按照市场价格每月两万多元承租，但万宝公司不同意，双方对此没有达成一致意见。关于案涉房屋维修之后的情况，广州住建委二审庭审中陈述如下：“在案涉租赁物维修后的2015年12月开始多次联系万宝公司要求其取钥匙，但是万宝公司没有取。按照原租赁合同第13条约定，承租人交还案涉房屋应在交接清单上签名或盖章，即办理退租手续，但万宝公司一直未回应我方是否要解除合同。”广州住建委二审庭审中确认，万宝公司已于维修时将案涉房屋腾空。关于万宝公司基于何种原因至今未变更其工商登记地址，万宝公司二审陈述如下：“不是我方不想变更，而是工商登记机关不允许我方再变更地址，因为我方属于停止经营企业。”经核查，万宝公司的营业执照企业法人年度检验情况表中在年度检验中，盖有“该企业已停止经营需保留执照清理债权债务”的长条章。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据广州住建委的上诉及万宝公司的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：广州住建委要求万宝公司支付其2015年12月之后的租金是否应予支持。关于本案的争议焦点问题，万宝公司已于2015年10月8日迁出案涉房屋并向广州住建委移交了房屋钥匙。根据本案二审查明的事实来看，广州住建委、万宝公司在案涉房屋维修之前就已对案涉房屋维修后的月租金标准进行过商讨，但未能达成一致意见。此后万宝公司也未再接收、使用房屋，也没有向广州住建委交纳租金，房屋钥匙一直由广州住建委控制至今，双方均没有履行合同的行为。因此，一审法院认定双方以实际行为解除了不定期租赁关系，即双方的合同于2015年10月8日解除正确，本院予以维持。广州住建委、万宝公司签订的书面租赁合同履行期已经届满，广州住建委在明知与万宝公司之间就新的租金标准无法达成一致意见并已实际控制房屋的情况下，仍继续将案涉房屋空置，责任在于广州住建委。因此，广州住建委要求万宝公司向其支付2015年12月之后的租金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，广州住建委的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3468元，由上诉人广州市住房和城乡建设委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  岳为群审判员  黄春成二〇一七年九月二十一日书记员  甄雪皓江丽雯