湖北省宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0506民初75号
原告：刘小强，男，1986年6月1日出生汉族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：范亮亮，湖北今天（宜昌）律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：蔡安碧，湖北今天（宜昌）律师事务所律师，特别授权。
被告：宜昌江枫置业有限公司，统一社会信用代码914205067959122996，住所地宜昌市夷陵区三峡路10号。
法定代表人：曾华宾，系公司董事长。
委托诉讼代理人：王常德，湖北三雄律师事务所律师，特别授权。
原告刘小强与被告宜昌江枫置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡安碧和被告委托诉讼代理人王常德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金22280.86元；2.判令被告为原告办理长河湾第12幢1单元9层12-1-904号房屋产权转移登记手续并交付不动产权证书，并以已付购房款538185元为基数，从2016年4月1日起至实际交付房地产证书之日止，按年利率7.35%向原告支付逾期办证违约金；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月14日，原告因购房需要与被告宜昌江枫置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售长河湾第12幢1单元9层12-1-904号房屋，房屋建筑面积117.02平方米，总价款为538185元，合同第九条、第十条、第十五条约定了交房、办证期限及违约责任。合同签订以后，原告依约支付了全部购房款，但被告因与建设工程承包方发生矛盾，不能及时取得建设工程质量、消防安全等验收合格证明，导致案涉房屋于2017年2月17日才取得商品房项目竣工交付使用备案证，同时至今未依约为原告办理产权转移登记手续并交付不动产权证书。被告逾期交房、逾期办证构成违约，应该依法承担继续履行、赔偿损失等违约责任。特诉至法院，请求依法公正判决。
被告宜昌江枫置业有限公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照合同约定计算违约金，原告诉请按年利率7.35%支付延期办证违约金无事实和法律依据。2.被告协助办理不动产转移手续的前提是业主先期办理不动产登记的前置手续，包括现有住房查询、交纳契税、缴纳维修基金等，办理前述手续后，被告才能协助原告办理不动产权证书。鉴于原告系贷款购房，按照合同约定，被告应直接将不动产登记证书交付银行，而不是直接交付原告手中，因此，原告第二项诉请没有法律和事实依据。
本院经审理认定事实如下：2013年9月14日，原告刘小强与被告宜昌江枫置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长河湾第12幢1单元9层12-1-904号房屋，合同总价款538185元，交房期限为2015年12月30日前。该合同第九条就出卖人交付的商品房应符合的条件中第（4）条约定“完成商品房项目竣工交付使用相关手续并取得夷陵区房管局核发的《商品房项目竣工交付使用备案证》”。合同第十条中第1（2）条就出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”合同第十五条就产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。3.本合同商品房的房屋所有权证及土地使用权证，由买受人委托出卖人代为办理，办证费用由买受人承担，办证费用的范围及标准按国家规定为准。买受人如不按办证机关要求提供相关资料及缴纳相关费用，出卖人不承担违约责任。”原被告还签订了《合同补充协议》，其中第四条约定“对于使用银行按揭或公积金方式付款的在办理完产权以后（产权证原件办毕后直接用于办理房屋他项权证，不发放给买受人），买受人需在办毕产权证10日内配合相应银行（公积金管理中心）完成办理《房屋他项权证》……”。合同签订后，原告通过贷款方式按约定向被告支付了全部房款，但被告因故未能依约如期向原告交付房屋，所售房屋到2017年2月17日才取得《宜昌市夷陵区商品房项目竣工交付使用备案证》。原告于2018年1月9日诉至本院，要求判如所请。
同时查明，宜昌市夷陵区房产管理局于2017年2月20日下发了《关于禁止开发企业强制代收代缴业主各项税费的通知》，通知自2017年2月20日起，禁止开发企业强制代收代缴任何应由业主自行向相关部门缴纳的税费。被告于2017年9月22日在三峡商报第12版向长河湾小区二期业主发出通知，告知二期业主购买的房屋已经具备办理不动产登记的条件，请各位业主及时到宜昌市夷陵区不动产登记中心办理不动产登记的相关手续并缴纳相应税费。就原告所提“因被告将其开发的二期房产进行了在建工程抵押，在该抵押未解除的情况下，不能办理不动产首次登记和所售房屋产权转移登记”，被告与抵押权人中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行沟通，该行于2017年11月9日书面同意在不解除抵押的前提下办理被告开发的二期不动产的首次登记和已销售房屋客户的分户产权。2018年1月28日，夷陵区不动产登记局核发长河湾7号楼业主刘兴不动产权证书。
上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一网络发票、宜昌市夷陵区商品房项目竣工交付使用备案证、2017年9月22日《三峡商报》所载宜昌江枫置业有限公司《通知》、夷陵区房产管理局《关于禁止开发企业强制代收代缴业主各项税费的通知》、宜昌江枫置业有限公司《申请》、业主刘兴《不动产权证书》复印件以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2013年9月14日签订《宜昌市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款，被告应当按照合同约定于2015年12月30日之前交付房屋，但被告到2017年2月17日才取得商品房项目竣工交付使用备案证，因取得该证是合同关于交付条件约定的必要条件，故被告构成迟延交房，应按照合同的约定支付违约金。原告主张被告自2015年12月31日起至2017年2月17日止按日支付其已付房款万分之一的违约金22280.86元（538185元×0.0001×414天），被告亦当庭认可原告的该项违约金计算方法，故原告该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第四条的约定，被告应在商品房交付后90日内代为原告办理房地产权属证书，否则应向原告支付违约金，上述约定是双方真实意思表示且不违反法律规定，被告应依约代为原告办理不动产转移登记；被告先行办理所开发的长河湾小区二期不动产的首次登记，是办理原告所购房屋产权转移登记的前提和基础，被告未履行前述义务，继而未能按期为原告办理房屋产权转移登记，构成违约。宜昌市夷陵区房管部门下发通知，禁止开发企业代收代缴任何应由业主自行向相关部门缴纳的税费，只是将业主缴纳税费的方式由过去的开发企业代收变更为业主直接缴纳，并不能因此免除开发商依约代为业主办理房屋产权转移登记的义务，故被告仍应在原告缴纳相关税费后代为办理产权转移登记手续。鉴于原告采取银行按揭贷款方式付款，其与被告在合同中约定不动产权证书不直接发放给原告，而是用于办理房屋他项权证，故原告要求被告交付不动产权证书的理由不能成立，本院不予支持。综上，被告应代为原告办理所购房屋产权转移登记手续，并承担逾期办证的违约责任。原被告签订合同时，原告未对合同中约定的逾期办证违约金计算标准提出异议，诉讼中要求将该项违约金计算标准进行变更，但未提供证据证明其主张的成立。本着依合同履行义务原则，本院依据合同所约定的“按已付房价款的0.03%”支持原告主张的逾期办证违约金，即161.46元（538185元×0.03%）。如因被告迟延履行代为办理房屋产权转移登记手续义务，导致原告不能处分所购房屋而遭受损失，原告可另行向被告主张。
综上所述，原、被告之间商品房买卖合同成立，原告已向被告支付全部房款，被告应依约按期向原告交付房屋、代为原告办理房屋产权转移登记手续。被告逾期交房、逾期办证，应依约向原告支付违约金。经本院主持多次调解，双方当事人仍达不成协议，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告宜昌江枫置业有限公司于本判决生效后立即支付原告刘小强逾期交房违约金22280.86元及逾期办证违约金161.46元。
二、被告宜昌江枫置业有限公司于本判决生效后立即代为原告刘小强办理长河湾第12幢1单元9层12-1-904号房屋产权转移登记手续（依法应由业主承担的税费由原告刘小强缴纳）。
三、驳回原告刘小强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费357元，减半收取计178.50元，由被告宜昌江枫置业有限公司负担，该费用已由原告刘小强代交，由被告宜昌江枫置业有限公司在履行本判决确定义务时一并转付给原告刘小强。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 张静波
二〇一八年三月二十日
书记员 李安琪