北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2459号
上诉人（原审被告）：刘金秀，女，1949年3月8日出生。
委托诉讼代理人：于娜（刘金秀之女）。
委托诉讼代理人：孟佳，北京市法大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王建华，男，1985年2月5日出生。
被上诉人（原审原告）：张晶晶，女，1983年11月28日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：罗艳杰，北京市圣奇律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝来科技园二期36号院8号楼。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务专员。
上诉人刘金秀因与被上诉人张晶晶、王建华及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初19900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘金秀上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回张晶晶、王建华一审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由张晶晶、王建华负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程序违法。张晶晶、王建华起诉时要求继续履行合同，一审法官告知其一次性全额支付房款至法院账户，否则法官不支持其诉讼请求，后张晶晶、王建华变更诉求，故一审程序违法；二、《补充协议》并非三方共同签署，我方于2017年7月21日签署，协议落款时间与实际签署时间不符，且《买卖合同》编号错误（L17025939）；三、张晶晶、王建华未按合同约定履行定金支付义务，串通中介谎称携带17万元现金定金并拍摄录像，同时要求变更合同，违约在先，且我方已向我爱我家公司提供建设银行账号，可供支付剩余定金；四、2017年5月我方已与案外人签订购房合同，由于张晶晶、王建华违约导致本案合同无法履行，我方经济损失达86万元。综上，请求二审法院考虑实际情况，依法支持我的上诉请求。
张晶晶、王建华辩称，同意一审判决，不同意刘金秀的上诉请求。一审审理过程中不存在程序违法的问题,其判决结果应予维持。一审法院在事实方面认定清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。一审法院在《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》等文件的认定时间上，事实清楚，诸多证据均显示张晶晶、王建华按照《补充协议》约定按时向刘金秀支付定金尾款，并在约定时间内筹集了首付款，有足够的履行能力和诚意，属守约方。一审法院认定刘金秀为违约方，并承担相应的违约责任属认定事实清楚、正确应予维持。基于刘金秀的违约行为，一审法院判令其承担50万元的违约金，属适用法律正确。
我爱我家公司述称，同意一审判决。
张晶晶、王建华向一审法院起诉请求：1、判令解除张晶晶、王建华与刘金秀签订的《存量房屋买卖合同（经济成交版）》及补充协议；2、判令刘金秀返还张晶晶、王建华定金3万元；3、判令刘金秀支付张晶晶、王建华违约金82万元；4、诉讼费用由刘金秀承担。
一审法院认定事实：2017年7月21日，张晶晶、王建华与刘金秀及我爱我家公司签订《房屋买卖定金协议》。协议中张晶晶、王建华为乙方，刘金秀为甲方，我爱我家公司为丙方，三方约定：甲方将其所有的位于×××甲19号院3号楼1门501的房屋出售给乙方；丙方向乙方推荐该房屋，乙方确认以410万元的价格购买该房屋；甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金人民币3万元；甲乙双方应于本协议签署后5个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书……。当天，张晶晶、王建华通过我爱我家公司向刘金秀支付定金3万元，刘金秀认可2017年7月22日其收到我爱我家公司以转账方式转交的定金3万元。2017年7月27日，张晶晶、王建华与刘金秀签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E1707086338）。合同中张晶晶、王建华为乙方，刘金秀为甲方，双方约定：甲方出售坐落于崇文区三元街甲19号院3号楼1门501号的房屋，成交总价为410万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币20万元，通过自行交接方式划转；乙方选择申办商业贷款210万元，甲乙双方一致同意，乙方分三次向甲方支付除定金与贷款金额外的所有成交总价款（第一次于过户前3天支付60万元，通过资金存管方式划转；第二次于过户前3天支付115万元，通过资金监管方式划转；第三次于交付房屋当日支付5万元，通过自行交接方式划转）；甲方应当在拿到全部房款后将房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条（第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除；乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担；解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除；甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金；如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五／日向乙方支付违约金；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担；另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。）约定；本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效，甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准……。随后，张晶晶、王建华与刘金秀及我爱我家公司又签订了《补充协议》。协议中张晶晶、王建华为乙方，刘金秀为甲方，我爱我家公司为丙方，三方约定：甲方同意将位于×××19号院3号楼1门501的住房出售给乙方；经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交3万元，余额部分在30日内补齐，若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按照《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同；本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，甲、乙双方签字后生效，丙方盖章后对约定丙方的内容生效，如丙方未盖章，不影响甲乙双方约定的权利义务……。2017年8月24日，张晶晶、王建华与刘金秀在我爱我家公司处就部分合同条款变更一事进行协商，双方未能达成一致意见，刘金秀明确表示拒绝出售房屋。此后刘金秀拒绝接受张晶晶、王建华支付的剩余定金。2017年9月15日，张晶晶、王建华向刘金秀发出《催告履约通知书》。该通知书的主要内容为：因阁下未配合办理网签、评估、公积金初审、面签，以及未按约定收取部分定金17万元等手续，因此影响了合同的正常履行。此前本人王建华、张晶晶以及我爱我家公司的经纪人员曾多次与您联系办理上述事宜，但阁下至今仍未配合。鉴于上述情况，现我郑重通知阁下，请阁下于2017年9月30日前与我联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下逾期仍未与我联系办理上述事宜，阁下将会承担合同约定的相关责任，及由此产生的所有不利后果。刘金秀于当天收到该通知书，但未做出回应。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张晶晶、王建华提出的解除合同、返还定金3万元之主张，符合法律规定，法院予以支持；张晶晶、王建华要求刘金秀支付违约金82万元，刘金秀申请人民法院予以调整，刘金秀的请求于法有据，故违约金的数额法院予以适当减少。
综上所述，刘金秀应就其违约行为承担责任，根据案情，法院依法将违约金的数额调整至50万元。据此，一审法院判决如下：一、解除王建华、张晶晶与刘金秀于二○一七年七月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E1707086338）及《补充协议》；二、刘金秀于判决生效后十五内返还王建华、张晶晶定金三万元；三、刘金秀于判决生效后十五内向王建华、张晶晶支付违约金五十万元；四、驳回王建华、张晶晶的其他诉讼请求。
二审审理过程中，刘金秀提交与案外人卢红签订的《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据，用以证明其出卖涉案房屋目的为买房，没有理由违约；同时提交中国建设银行储蓄卡一张，主张此卡系合同履行过程中我爱我家公司要求为交易办理，王建华、张晶晶可以通过银行卡转账的方式给付剩余定金。王建华、张晶晶对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。我爱我家公司对《北京市存量房屋买卖合同》及定金收据的真实性不予认可，对储蓄卡的真实性予以认可，但称该卡系为专门办理网签及资金监管所用，刘金秀因房屋交付及户口迁出未协商一致拒绝配合网签，其于2017年8月25日拒绝出面收取定金亦未告知我爱我家公司该建行卡可用于收取剩余定金。
关于一审法院事实认定中张晶晶、王建华与刘金秀于2017年8月24日在我爱我家公司处就部分合同条款变更一事进行协商一节，张晶晶、王建华与刘金秀均主张系对方要求变更合同条款，己方并未要求变更合同条款。我爱我家公司称双方于当日协商变更合同条款共涉及2个内容，其一为提前交付房屋，即于过户后即交付房屋；其二为出卖人将户口保留至孩子上中学，即于2018年9月迁出户口。
关于涉案房屋是否存在增值一节，刘金秀主张房屋现市场价格相较于双方合同签订时已发生贬值，张晶晶、王建华认可目前市场的房价普遍有下降的趋势，但主张该处房源目前的挂牌价格几乎没有变动，甚至上涨，并主张其损失不能单纯参考房价的涨跌，因刘金秀违约行为已产生如下损失：1.低于市场价数十万元出卖父母房产；2.无法实现购买学区房的目的；3.其无房可住，只得租房而居；4.因贷款利率调整导致购房成本增加。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。本案中，张晶晶、王建华与刘金秀签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。根据本案现有证据显示，刘金秀在与张晶晶、王建华签订合同后，于合同履行过程中作出拒绝出卖房屋的意思表示，并拒绝接受张晶晶、王建华支付的剩余定金，以自己的行为表明拒绝履行合同，一审法院据此认定刘金秀违约，并对张晶晶、王建华要求解除合同的诉讼请求予以支持，具有事实和法律依据，本院予以确认。刘金秀对其自身违约行为，应承担相应违约责任。但关于违约金数额一节，须指出，我国法律所规定的违约金，系以补偿性为原则，惩罚性为例外。依照《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在张晶晶、王建华并未提供充分有效的证据证明其主张的损失的情况下，一审法院将违约金数额确定为50万元，存在一定的利益失衡情节。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对刘金秀应承担的违约金数额予以调整。一审判决主文部分存在笔误，本院一并予以调整。刘金秀关于一审法院审理程序违法的上诉理由，依据不足，本院不予采信。
综上所述，一审判决处理有误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院(2017)京0101民初19900号民事判决第一项；
二、撤销北京市东城区人民法院(2017)京0101民初19900号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、刘金秀于本判决生效后十五日内返还王建华、张晶晶定金三万元；
四、刘金秀于本判决生效后十五日内向王建华、张晶晶支付违约金二十万元；
五、驳回王建华、张晶晶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19800元，由刘金秀负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费39600元，由刘金秀负担（已交纳9100元，剩余部分于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
审 判 员 李 珊
审 判 员 姚 颖
二〇一八年四月二十七日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天