江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9775号上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。法定代表人：陈文皇，董事长。委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟娜娜，女，1984年1月13日出生，汉族，住河南省陕县。委托诉讼代理人：陈黎，江苏�欣律师事务所律师。原审第三人：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州市东环路1580号万宝世纪广场1226室。法定代表人：唐礼刚，总经理。上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人孟娜娜、原审第三人苏州工业园区勤思资产管理有限公司(以下简称勤思公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，判决撤销合同没有合法理由和依据。一、涉案宣传资料均由第三方制作，未征得上诉人同意，特别是网页广告，上诉人并不知晓。对宣传册的真实性、合法性均不予认可，宣传册仅是销售过程中的一个环节，它的内容不能代替合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、双方签订的《宝隆广场认购书》首部明确物业类型为商务办公、《商品房买卖合同》明确土地用途为商务金融、经营用房，并且在合同内披露了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号。上诉人从未承诺过被上诉人其购买的房屋可以经营批发零售或住宿餐饮，双方的权利义务应严格按照《认购书》和《商品房买卖合同》履行。三、一审法院认定万隆公司在销售房屋时存在欺诈，属于认定事实不清，不应以欺诈为由判决撤销合同。上诉人在《商品房买卖合同》中对土地用途和房屋性质如实约定，一审法院以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定上诉人存在欺诈，对上诉人不公平。四、一审法�在认定“商铺”事实上，适用法律错误。涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011才将“商铺”纳入B11“零售商业用地”内，但涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求上诉人向被上诉人交付“商铺”并无法律上的可能性，以新法定义旧地，属于适用法律错误。五、被上诉人行使撤销权已经超过了诉讼时效，本案撤销权的诉讼时效应当自双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》的2013年12月17日开始计算。上诉人在2015年7月申请信息公开，并不能造成诉讼时效的中断或重新开始，撤销权权已经消灭。六、万隆公司交付的房屋满足经营用房的约定。目前一至三层房屋完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，合同目的完全能够实现。七、被上诉人称房屋消防受阻，上诉人认为消防二次验收受�是由于购房人擅自改变房屋面积、结构所致，该责任与上诉人无关，应当由购房人自己承担。八、比较涉案地块周边的房屋销售价格，购房人不能要求上诉人以涉案房屋的单价满足批发零售的土地性质，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同符合等价有偿原则。八、上诉人交付的房屋符合要求，虽然土地性质为商务金融、土地规划分类为行政办公，但不影响购房人实现合同的目的，与销售广告的宣传使用功能吻合。九、合同不具备撤销的条件，目前上诉人的房屋租赁给他人，到支付房屋无法返还。孟娜娜辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1、上诉人恶意将行政办公用房作为商铺宣传属于欺诈。2、被上诉人作为一般购房者无法弄清商务金融准确含义，上诉人提交的认购书提出所谓的商务办公用房抗辩无法成立。3、被上诉人行使撤销权应当从知道涉案房屋性质开始计算。4、涉案房屋处于空置状态，第三人一审中提交书面意见统属解除委托租赁协议。原审第三人未做答辩。孟娜娜向一审法院起诉请求：1.判令撤销2015年2月4日签订的城北东路988号万宝世纪商务广场2幢120室商品房买卖合同；2.判令万隆公司返还首付款482975元，赔偿利息损失(自2013年12月17日起计算至还款之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)；3.本案诉讼费用由万隆公司负担。一审法院认定事实：1.2011年1月7日，苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）在苏州市国有土地使用权拍卖会上竞得位于苏州市××区××北、××地2010-Ｂ-36地块，用地面积12381.70平方米，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，苏州市国土资源局与苏州市规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函万辉公司，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，万辉公司取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，苏州市国土资源局与被告万隆公司签订补充协议，确定苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司。随后，万隆公司取得上述地块的国有土地使用权证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。2012年10月31日，万隆公司取得建设工程规划许可证，许可建设的地上建筑为办公楼。之后，万隆公司在该地块开发建设了地上15层、地下2层的房屋，名为万宝世纪商务广场，又称宝隆广场。2014年12月23日，万隆公司就整体房屋取得消防验收合格，建设工程消防验收意见书中明确房屋的1-15层使用功能为办公。2.2013年，万隆公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。3.2013年12月，肖利伟、孟娜娜与万隆公司就城北东路988号万宝世纪商务广场2幢120室房屋签订商品房买卖合同、补充协议，孟娜娜与第三人勤思公司签订了业主委托租赁经营管理合同，约定将所购房屋委托勤思公司进行经营管理，期限自实际交房之日起六年。肖利伟、孟娜娜于2013年12月17日支付购房款482975元。后因余款未能成功办理贷款，根据肖利伟、孟娜娜的申请，由孟娜娜以单身名义重新签订合同，故于2015年2月，孟�娜与被告万隆公司签订编号为苏房商姑苏合同201502030112的商品房买卖合同及合同补充协议，约定孟娜娜购买城北东路988号万宝世纪商务广场2幢120室房屋，建筑面积17.56平方米，总价962975元，房屋交付日期为2015年1月30日前。合同第一条“项目基本情况、建设和销售依据”约定“土地用途为商服金融”，同时列明了国有土地使用取证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号；第二条“买受人所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为非住宅”。肖利伟、孟娜娜在前合同中已支付购房款482975元转为后合同中孟娜娜支付的首付款，余款未支付。后万隆公司将涉案房屋交付了勤思公司经营管理，尚未对外出租。因购房款未付清，涉案房屋权属登记仍在万隆公司名下。4.原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90中，类别代号为C1的类别名称为行�办公用地，范围为行政、党派和团体等机构用地。2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，B大类为商业服务业设施用地，项下B1中类为商业用地，范围为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地，B11小类为零售商业用地，范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。而《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，编码为053的分类名称为商务金融用地，含义指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。综合万隆公司、孟娜娜的诉辩意见，双方就孟娜娜提出的要求撤销合同的诉请主要存在两方面争议问题，一是撤销权的行使是否超过法定的时效，二是万隆公司在签订合同过程中是否存在欺诈行为。关于争议问题一，即孟娜娜行使撤销权是否超过法定时效的问题。万隆公司认为其在2012年5月即已取得建设用地规划许可证，明确了土地的性质，对方在签订买卖合同之时应当知晓房屋相关信息，其提起诉讼之时已经超过了撤销权行使的一年时效。孟娜娜则认为其在2015年5月才得知房屋用途可能存在问题，从知道权利被侵害至起诉不满一年。合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，孟娜娜的撤销权是否已经消灭，应当查明其何时知道或者应当知道其主张的撤销事由。现孟娜娜所主张的撤销事由为万隆公司将办公用房宣传为“商铺”向其出售，以欺诈手段订立合同，一审法院审查后认为，双方签订的买卖合同中虽然列明了建设工程规划许可证号等信息，但系对项目建设依据的描述，在“买方所购商品房的基本情况”中并未将房屋用途表述为行政办公用房，孟娜娜作为一般购房者，无从得知所购房屋并非“商铺”，其主张自2015年5月因其他业主的反映，方得知相应事实，客观合理，故其在2015年11月即提起诉讼行使合同撤销权并未超过法定时效，万隆公司主张撤销权已经消灭的观点，一审法院不予采纳。关于争议问题二，即万隆公司是否存在欺诈的问题。孟娜娜主张对方明知土地规划用途为“行政办公用地”的情况下，以“商铺”进行销售，属于恶意欺诈。万隆公司则认为合同中对土地性质为商务金融以及房屋用途为经营用房的约定与房屋现状一致，对方认为经营性用房即为“商铺”是其对定义认识的偏差，涉案房屋可以用于经营性办公用房及相关企事业的经营活动，合同的约定符合法律规定；同时，孟娜娜所购房屋，无需进行二次消防验收，不会因消防问题而无法经营。一审法院审查后认为，从孟娜娜提供的广告宣传单、视频资料等证据可以证明，万隆公司在2013年销售房屋期间，确实将其中一至三层房屋作为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于经营大型超市、餐饮等业态。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务和感受体验的场所，而涉案项目所在地块规划用地性质为行政办公用地（C1），土地利用分类为商务金融用地（053），应为行政、党派和团体等机构用地，可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90和《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，对相应项下土地的用途和范围作出了明确的表示，均与常规意义上理解的“商铺”相差甚远。万隆公司作为房地产开发企业，应当明确知�上述国家标准，苏州市国土资源局与苏州市规划局也已于2011年5月回函就该地块的规划用地性质和土地用途问题明确作出了明确回复。此后，该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等也明确载明了地块之上所建房屋应为行政办公用。而2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，“商铺”也明确被划入零售商业用地类别（B11）。在此情况下，万隆公司在向原告销售房屋时，为促成合同订立，将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，而其可交付的房屋实际为行政办公用房，使用功能受限，万隆公司的行为应当认定为欺诈。据此，一审法院认为，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案万隆公司明知孟娜娜购买房屋的目的在于用于商业出租获取收益，将�政办公用房作为“商铺”向其销售，构成欺诈，致使孟娜娜在违背真实意思情况下订立《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，孟娜娜有权要求撤销。关于孟娜娜要求撤销编号为苏房商姑苏合同201502030112的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。孟娜娜为履行商品房买卖合同而支付的购房款482975元，万隆公司应当返还。因资金被占用产生利息损失，万隆公司应予赔偿，孟娜娜主张自付款之日起至实际返还之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，符合法律规定，一审法院予以支持。涉案房屋现实际由第三人勤思公司实际控制，故合同被撤销后，万隆公司可与第三人勤思公司协商返还房屋事宜，协商不成可另行起诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、撤销苏州市万隆地产有限公司与孟娜娜于2015年2月签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢120室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏房商姑苏合同201502030112）及《合同补充协议》。二、苏州市万隆地产有限公司于判决生效后十日内向孟娜娜返还购房款482975元，并承担自2013年12月17日起至实际履行之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。案件受理费13780元，由苏州市万隆地产有限公司负担。二审中，万隆公司提交营业执照复印件一份，证明涉案房屋可用于开办餐饮、零售，房屋使用功能并没有受限，上诉人不属于欺诈。孟娜娜质证认为该执照是复印件，证据真实性无法确认。即便是工商部门办理的营业执照，也不能作为涉案房屋符合被上诉人宣传的房屋性质的证据，两者之间没有关联性，不能推翻上诉人在销售过程中存在欺诈行为的认定。以上事实，有营业执照复印件、调查笔录等予以证实。二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。万隆公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使孟娜娜以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。孟娜娜据此主张撤销合同的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院难以支持。孟娜娜在2015年7月申请政府信息公开时得知欺诈事实，于2015年11月提起诉讼行使合同撤销权并未超过权利行使期限，万隆公司认为撤销权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，苏州市万隆地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13780元，由苏州市万隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈斌审 判 员 赵东审 判 员 顾平二〇一七年十一月二十三日法官助理 柳璐书 记 员 孙莉