中华人民共和国
辽宁省沈阳市和平区人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽0102执异115号
沈阳市和平区人民法院
执行裁定书
(2018)辽0102执异115号
异议人（被执行人）：王述奎，男，1949年11月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区，身份号码×××。
异议人（被执行人）：高丽君，女，1953年8月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区，身份号码×××。
申请执行人：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区十一纬路12号，统一社会信用代码×××。
负责人：王默涵，系该行行长。
委托代理人：王泽泓，系辽宁英林律师事务所律师。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司沈阳分行(以下简称”招商银行”)与被执行人王述奎、高丽君金融借款合同纠纷一案中，异议人王述奎、高丽君于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
异议人王述奎、高丽君向本院提出执行异议，异议事项：《房屋租赁合同》虚假且评估价格过低，请求法院按照原评估2万元/平方米的价格进行拍卖。异议理由：首先，评估公司依据估价委托人提供的《房屋租赁合同》虚假。合同中所谓的乙方张锐，实际上是当时儿媳妇朋友介绍的帮忙人，目的是让张锐帮忙将一姓金的到期租房人搬离房屋。张锐从事中介工作，为使租房人搬走，起草了假合同，异议人未看详细内容就签了字。同时，其让高丽君抄写已写好的一份35万元的收条，于2015年2月与异议人到房产大厦办理了虚假的租赁手续，异议人夫妇对此一直不知情。因为怕出事，多次向张锐索要虚假的租赁合同但遭到拒绝，其行为应是诈骗行为。评估公司回复中提到”租期15年，75万元的租金已于合同签订之日起30日内全部付清”。如通过转账支付，应查看银行流水，该房租5万元/年，租期15年严重与市场价格不符。当年张锐拿着房地产大厦出具的租赁手续与租房人孙国瑞签订了两年租期（2015年-2017年）的合同，收取了合计24万元的租金。同时，《房屋租赁合同》落款日期完全错位。时间是2013年3月20日，实际异议人在2013年到2014年底都不认识张锐，且案涉房屋自2012年5月到2015年5月期间均由姓金的租用，异议人以前租赁房屋异议人均从5月份起租，没有2月份开始租赁的；其次，房屋的评估价格应该是房屋本身实际价值的真实体现。辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司在回复中所提到的”根据估价委托人介绍本次估价对象处置方式为带租约拍卖，不解除长期租约限制。故本次评估考虑了长期租约对估价对象的影响，我公司认为出具的评估结果客观合理”。异议人认为该公司将原评估报告2万元/平方米改为13,750元/平方米，失去了房屋本身客观合理的公平价值。即使房屋现租约是真实的，也不应因有租约而使得房屋本身实际价值受到影响。所以，因受租约影响而将原来的评估价格人为调低不合理；第三，希望法院查清张锐利用假租赁合同的事实，按照辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司原评估2万元/平方米的价格进行拍卖。
申请执行人招商银行称，异议人提出的第三人张锐租赁事实不存在，被张锐欺骗等理由没有任何证据证明。异议人本人亦认可租赁事实存在，合同系本人所签，张锐提出了租赁的证据，但直到现在也没有通过正当途径维护自身的权益，包括张锐另行转租也有几年，均未提出异议。综合上述因素，异议人的理由不能成立；异议人提出评估公司因为租赁事实影响对房产的评估估价不合理。有证据证明存在租赁事实，现评估价格为13,750元，高于异议人在中介出售的价格12,329元，评估公司根据房产实际情况作出的评估估价没有问题。据我行了解，异议人此前想以12,000元的价格出售给他人被拒绝，案涉房产的户型存在问题，空间利用率较低。故异议人认为价格偏低是不合理的要求。本案房产评估、拍卖事实清楚，程序合法，和平法院依法执行，异议人应将抵押房产及时进行评估、拍卖，及时清偿所欠银行欠款。请求法院依法审查，驳回二异议人的异议申请，以维护债权人的合法权益。
本院查明，2016年2月24日，本院出具（2015）沈和民三初字第02473号民事判决书，判决内容为：”一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告高丽君、王述奎于2013年5月6日签订的编号为×××的《个人授信担保协议》和《个人贷款周转易协议书》；二、被告高丽君、王述奎于本判决发生法律效力后10日内偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金1,280,000元，利息、罚息、复息合计43,102.13元（截止至2016年4月4日）；并自2016年4月5日起按《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》约定的计息办法给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至实际结清之日止；三、被告高丽君、王述奎于本判决发生法律效力后10日内给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行律师费65,667元；四、如被告高丽君、王述奎逾期还款，原告有权对高丽君抵押的位于浑南新区浑河堡街48号（2），建筑面积219.37平方米的房产行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利；如被告高丽君、王述奎未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决作出后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年7月5日，申请执行人招商银行向本院申请强制执行，执行案号：（2016）辽0102执2449号。
另查明，2018年2月6日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司作出辽世信房评字（2018）第002号房地产估价报告。内容为：位于沈阳市浑南新区浑河堡街48号2，建筑面积219.37平方米商业网点的评估单价13,750元/平方米，评估总价301.63万元；后接建房屋评估单价3,320元/平方米，评估总价4.09万元；合计305.72万元；2018年3月6日，本院作出（2017）辽0102执恢442号执行裁定书，拍卖被执行人高丽君名下位于沈阳市浑南新区浑河堡街48号2（建筑面积219.37平方米）房产及无证后接建房屋（建筑面积12.32平方米）。
另查明，2018年4月2日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司向本院出具辽世信房评字（2018）第002号异议的回复。内容为：就当事人高丽君、王述奎对评估结果提出的异议，答复如下：根据估价委托人提供的《房屋租赁合同》记载，估价对象已出租，甲方为高丽君、王述奎，乙方为张锐，租期共15年，自2013年2月20日起至2028年2月19日至，15年租金共75万元，已于合同签订之日起30日内全部付清。截止价值时点，张锐已将估价对象转租给孙国瑞，租赁期限为5年,自2015年6月1日起至2020年5月31日。根据估价委托人介绍本次估价对象处置方式为带租约拍卖，不解除长期租约限制。故本次评估考虑了长期租约对估价对象价值的影响。我公司认为处于的评估结果客观合理。
异议审查过程中，异议人高丽君、王述奎为主张异议事项成立，向法院提交了如下证据材料：1.辽世信房评字（2018）第002号异议的回复；2.关于对评估报告提出异议的说明；3.张锐录音证据材料。
本院认为，申请执行人招商银行与被执行人之间的债权债务关系经生效判决确认，债权人招商银行有权在债务人不履行债务的情形下，请求法院执行（2015）沈和民三初字第02473号民事判决。本案中，关于二异议人提出评估价格过低的问题。经过沈阳市中级人民法院随机摇号确定评估机构，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司以《房地产估价报告》的形式对案涉房屋价值进行确认。《房地产估价报告》送达后二异议人不服申请复议，针对异议人对评估结果的复议请求，评估机构给予了正式书面回复，认为评估结果客观合理。因此，评估过程程序上符合法律规定，异议人称评估价格过低的主张因没有事实及法律依据，本院不予支持；关于二异议人提出《房屋租赁合同》虚假的问题。二异议人系完全民事行为能力人，异议申请中已认可《房屋租赁合同》落款处为亲笔签名，虽认为张锐采用欺骗手段致使二异议人签订了虚假合同，并向法院提交了与张锐的录音材料。但上述行为属于异议人的单方主观判断，亦没有生效法律文书或有权机构对合同虚假情形予以认定。因此，异议人的异议理由及相关证据不足以证明该份《房屋租赁合同》为虚假合同。另，本案的争议焦点为评估价格是否适当，评估机构评估过程中未发现存在违法之处，长期租约也仅作为考量房屋价值的一个因素，故本院认为评估结果具有法律效力，异议人的异议请求不能成立，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人高丽君、王述奎的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向沈阳市中级人民法院申请复议，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长赵博
审判员祁美楠
审判员来宾
二О一八年五月二十四日
书记员马倩