杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初7556号
原告：杭州尼加拉置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区南苑街道美莱国际中心2幢501、502室。
法定代表人：王文霞，董事长。
委托代理人：李耀辉，广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人：刘华君，广东瀛尊律师事务所律师。
被告：荣富，男，1975年11月22日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
委托代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。
委托代理人：俞云鹏，浙江仁策律师事务所律师。
原告杭州尼加拉置业有限公司（以下称原告）诉被告荣富（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理。依法由审判员冯妍独任审判，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李耀辉、被告的委托代理人沈剑、俞云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2014年3月3日签订一份《物业租赁合同》，合同约定原告将所属的位于杭州余杭区美莱国际中心B区一（B-106）层物业租赁给被告作超市使用，租赁面积1180平方米。租赁期限8年，从原告交接物业于被告10日起计算。商铺租金第一年为1033680元，租金每三年递增5%。租金支付方式为“先付后用”，第一次租金支付在房屋交付后7日内全额支付12个月租金1033680元，以后每年6个月支付一次，以后以此类推。否则，被告向原告支付滞纳金。合同约定如被告逾期支付租金超过15日或者拖欠租金以外的其他费用合计超过5万元的原告有权单方面解除合同，有权要求被告承担违约金100万元，并就解除合同造成的全部损失保留向被告进行追索的权利。合同并约定在履行中如发生争议协商不成的，任何一方可向合同履行地的人民法院起诉。合同签订后，原告依据合同将上述租赁房屋交付给被告，截止目前，被告拖欠租金233680元，已超过十多个月，构成严重违约。现起诉，请求判令：1.解除原、被告双方于2014年3月3日签订的物业租赁合同；2.被告立即返还租赁房屋（位于杭州余杭区美莱国际中心B区-（B-106）层）；3.被告向原告支付拖欠的租金共计750520元（截止2016年9月30日，2016年9月30日后至返还租赁房屋之日止租金另计）；4.被告向原告支付违约金100万元。
原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.租赁合同及补充协议各一份，用以证明租赁关系的事实；
2.电子回单三份，用以证明交纳租金情况的事实。
被告答辩称，一、原告变更以后的诉讼请求有以下两个问题需要注意：1、原告的诉讼请求存在矛盾，原告的第二项诉讼请求是“要求被告立即返还租赁房屋”，而第三项诉讼请求是“要求被告支付原告租金至2016年9月30日”。可见，原告并不希望立即解除合同，原告的诉讼请求不明，不符合诉讼法要求的诉讼请求明确；2、在变更后的诉讼请求中，原告放弃了滞纳金。
二、被告系杭州高盛房地产代理有限（房屋中介）公司引入该租赁物业，按照写字楼中介的行业习惯，该中介既是房客的中介，同时也是房东的中介，在中介的推介下，当房东和房客签订租赁合同以后，房东应支付中介一个月房屋的佣金。因此，从这个角度讲，中介公司系双方的代理人。2013年12月10日，在中介的要求下，被告向该中介支付了房屋租金20万，之后该中介已经将该20万元支付给了原告。该笔款项应视同被告支付给了原告，原告在本案的起诉中，未予以计算入内，原告起诉额度有误。
三、原告行使解除权不符合法律规定。合同法第九十四条第三款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理时间仍未履行，可以行使合同解除权。可见，按照合同法立法尽量维持合同履行效力的立法精神，即便是一方当事人迟延履行了主要义务，另一方当事人也不能径直解除合同，也应按照合同法94条的规定予以催告。本案中，被告承租了原告的1180平方的房屋，并投入了数百万的装修款，即便是被告违约，未按时缴纳租金，原告在未经催告的情况下，直接起诉法院解除合同，不仅草率，且不符合法律规定，也应予以驳回。事实上，原告公司几乎进入瘫痪状态，平时公司几乎没有任何员工，更没有派员与被告在租金款上有任何交涉。
四、原告违约在先，被告未主动足额缴纳租金系行使合同法同时履行抗辩权。合同法67条规定、《物业租赁合同书》第四章第二条第三款规定，意味着凡是被告每交付一笔租金，原告均应在15日内提供被告有效发票。而事实上，原告基本未提供过任何发票给被告，导致税务机关多次调查被告，且公司账务无法做平。被告担心受怕，苦不堪言。被告多次要求原告提供发票，均被推诿。后来经过了解，原告公司由于征信问题，税务机关已经禁止为该公司开具停供发票。被告也正是这样一种情况下，未主动足额向原告交付租金，目的就是为了督促原告按照合同及税法的规定向被告提供发票。从这一点来看，被告未按照合同约定主动足额缴纳租金，正是因为原告未按照合同的约定提供发票，被告行使的是合同规定的先履行抗辩权。
五、原告作为房东，承担着向物业公司或水电部门缴纳整个物业的义务。然而，由于原告公司的瘫痪，原告经常拖欠物业公司水电费、电梯保养费等，导致物业公司隔三差五对整个大楼停水、停电，被告作为众多租客之一，不得不为原告向物业公司垫付额外费用，以维持该大楼经营的正常进行。本案中，被告已经为原告垫付了5万水电费可见，被告是一个具备责任心和良好道德操守的公司，和原告公司相比较，道德操守存在巨大的反差。另外，被告开设了一家杭州千禾进出口贸易有限公司，原告办理了被告公司的会员卡，价格是3万元，被告开设的公司已经向原告交付了3万元的发票，原告公司已入账，但款项一直未支付给被告。根据合同法91条规定，合同双方到期债务可以发生抵销，因此，被告应为原告垫付的5万元水电费及拖欠的3万元会员费范围内发生债的抵销。
六、综上，被告已经通过中介支付了租金20万元，发生债务抵销8万元（其中垫付水电费5万，会员卡费3万元），因此被告没有拖欠原告任何租金。
七、按照双方签订的《物业租赁合同书》约定的租金缴纳规定，最近一期的租金应于2016年4月1日缴纳半年租金（至2016年9月30日）。但是，因租赁物业其他业主装修，导致被告无法正常经营。2015年4月15日，双方签订的《补充协议》第2条约定：原告同意减免被告2016年度租金2个月。因此被告最近一期缴纳租金应从2016年6月1日开始缴纳。事实上，原告已经于2016年5月起诉，双方已经发生争议并提交法院，被告自然无法再主动缴纳租金，因此起诉以后被告未缴纳租金，不应该视同被告违约。
八、被告经营的是一家大型公司，由于服务行业的需要，投入了大量的装修成本与精力，且员工人数众多，一旦被解除合同，不仅对被告公司造成极大的损失，同时也会产生下岗职工的分流的严重社会问题，与目前杭州召开G20峰会的稳定要求是格格不入的。
在审理过程中，被告同意解除合同，同意将涉案房屋腾空并返还给原告。
被告为证明其抗辩主张，提供并陈述了下列证据：
1.证明一份，现金缴款单一份，用以证明高盛房地产公司接受被告指令将20万元支付给中介公司的事实；
2.欠费客户拆表公告一份，用以证明原告已经开始不支付水电费的事实；
3.求助函一份，用以证明物业公司求助街道，请求协调，被告垫付5万元水电费的事实。
4.证明及电子回单各一份
5.补充协议一份
证据4、5用以证明原告给被告减免了两个月的租金的事实。
6.增值税发票、债权转让通知一份，用以证明被告作为尼加拉公司实际控制人，已为原告开具发票，但原告未实际支付，已发生债务抵扣的事实。
7.证人汤某出庭作证的证人证言一份，证人汤某在庭审中陈述，其原来是原告的副总经理，其负责房租收缴工作。原告公司在2015年下半年开始经营状况不好，原公司总经理李勇离职后，郑廷玉担任董事长。房屋租赁合同是其拟的，被告没有支付租金的原因是因为原告未足额向被告提供发票。杭州高盛房地产代理公司是原告聘用的代为销售、租赁原告名下房屋的公司。原告系杭州高盛房地产公司招商进入的，原告向杭州高盛房地产开发有限公司交纳了200000元意向金，在原、被告签订合同后，杭州高盛房地产开发有限公司将该笔200000元连同其余款项一起支付给原告作为被告租赁房屋的租金。高盛房地产开发有限公司要求招商的客户交纳意向金的目的是为了留住客户。当其招商招至一定比例时，将所有收取客户的款项全部支付给原告，不收取任何费用，佣金和其他费用是原告和杭州高盛房地产开发有限公司另行结算的。
8.支付凭证一份，用以证明高盛房地产代理公司已经将200000元支付给原告的事实。
9.委托招商代理合同一份，用以证明原告于2012年11月5日就委托了杭州高盛房地产代理有限公司进行招商的事实；
10.农业银行交易回单一份，用以证明杭州尼加拉置业有限公司将收取的被告的20万租金已经支付给本案的原告的事实。
原告提供的证据，经被告庭审质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，需说明，证据1租赁合同应从2016年6月1日起算，按月计算四个月租金86140元；证据2中少了一笔20万，被告支付给中介抵扣佣金了。本院经审核后对原告提供的证据真实性予以认定，并据证据内容作为认定本案事实的相关依据。
原告对被告提供的证据1、2、3、4，三性均不予认可，与原告无关。对证据1，证明上没有落款日期，缴款单是复印件，该证明与原告无关，不能证明被告的待证事实，高盛公司有没有营业执照不清楚；对证据5，三性予以认可，但不能证明被告没有拖欠租金的事实；对证据6，三性不予认可，发票是复印件，债权转让通知出具的日期是2016年7月30日，原告催要的租金是2015年及2016年上半年的租金，与本案争议事实无关联；对证据7，证人证言基本属实，能证明租赁的事实及拖欠租金的事实；对证据8，真实性没有异议；对证据9、10，真实性予以认可，但该委托招商代理合同的委托期限为本协议签订之日即2012年11月5日起至2013年6月30日止。转账日期为2014年7月30日，并非在该合同的委托期限之内。并且该交易回单上显示的交易用途为还款，因此不能证明被告向原告支付房租的事实。委托期限和付款期限相差甚远，没有关联性。本院经审核后对原告提供的证据1-10，相印证的部分，作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年3月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订杭州尼加拉置业有限公司物业租赁合同书一份，约定被告将位于杭州市余杭区南苑街道迎宾路口的美莱国际中心B区-（B-106）层租赁给原告，用途为商业。甲乙双方约定本合同的租赁期限为8年。租期自甲方在完成验收工作后，书面通知乙方进行物业交接后10日起计算。甲方承诺通知乙方进行物业交接的时间最迟不超过2014年3月31日。甲方同意自租期起算之日开始，给予乙方12个月的装修免租期。在该时间内，乙方仅无须支付租金，但仍须足额缴纳水费、电费、天然气费、物业管理费及其他应缴费用。同时乙方按本合同约定应向甲方支付的其他款项不得免除。双方对租金的约定为：一、租金标准为2.4元/平方米/天×1180平方米（计租面积）×365天，共计1033680元。租金每三年递增5%。租赁年度的起算方式为：计收租金开始即甲方书面通知乙方物业交接之十一日起计至次年当月当日之前一日，以后租赁年度以此类推。租金的支付方式为：乙方向甲方交付租金实行“先付后用”的原则，且第一次租金支付在房屋交付后7个工作日内全额支付12个月的租金为1033680元，之后每次须全额支付6个月的租金。支付方式为每6个月支付一次，且提前一个月支付，第二次租金在首次租金支付日（如首次租金实际支付日迟于约定支付期限的，以约定支付期限为准）后的第12个月底前支付，第三次租金在第二次租金支付日（如第二次租金实际支付日迟于约定支付期限的，以约定支付期限为准）后的第5个月底前支付，依此类推。乙方付款的最后一日遇有法定节假日的，则双方同意提前至节前最后一个工作日。甲方在收到乙方支付的租金后，应在15个工作日内开具当地税务部门的房屋租赁专用发票给予乙方。甲方在收到乙方支付的租金后，应在15个工作日内开具当地税务部门的房屋租赁专用发票给予乙方。乙方保证按合同约定如期足额支付各项费用及本合同约定的应向甲方支付的所有费用，否则甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金的具体计算公式为：滞纳金=拖欠金额×0.5%×拖欠天数。如乙方逾期支付租金超过15个工作日或者拖欠租金以外的其他全部费用合计超过50000元的，甲方有权单方面解除本合同，有权要求乙方承担违约金1000000元，并就解除合同造成的全部经济损失保留向乙方进行追索的权利。其他费用是指乙方在租赁物业所发生的电费、水费、电话费、宽带费等因使用物业所产生的费用。此其他费用由乙方自行承担，由乙方直接向以上收费部门或当值物业公司缴纳，甲方不做代收。租赁合同保证金：在双方签订本合同的7个工作日内，乙方应一次性向甲方支付租赁合同保证金200000元整。除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权要求乙方承担违约金1000000元，违约金不足以赔偿甲方所有直接损失和间接损失的，就不足部分乙方仍需赔偿。双方关于合同的变更与解除的约定为，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并有权要求乙方承担违约金1000000元，违约金不足以赔偿甲方所有直接损失和间接损失的，就不足部分乙方仍需赔偿：（1）乙方违反中华人民共和国法律、法规利用物业进行违法活动的；（2）乙方逾期支付租金超过15日以上或拖欠其他费用超过50000元的。双方还就其他事项进行了约定。
2015年4月15日，原告（甲方）被告（乙方）签订补充协议一份，甲方为余杭区南苑街道迎宾路570号美莱国际中心B区-（B-106）的出租方，乙方为该经营用房的承租人，双方已于2014年3月3日签订《物业租赁合同书》。鉴于甲方在乙方承租期间内其他承租人项目施工给乙方代理不便，达成以下协议：1.乙方对甲方允许的物业改造行为应给与积极支持和配合；甲方对因工程施工给乙方造成的商品损失承担责任（如有损坏或损失，照价赔偿），乙方租赁期间，如出现因施工造成的漏水现象由甲方负责及时维修。2.甲方同意减免乙方2016年度经营用房租金2个月。3.甲方同意将甲乙双方签订的《物业租赁合同书》描述的房屋租赁期限延长至2024年3月31日止（原合同书约定为2022年3月31日止），所延长的租赁年限仍需递增，具体递增方案参照原合同。4.本协议生效后，即成为《物业租赁合同书》不可分割的组成部分，与《物业租赁合同书》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。
2014年4月1日，原告将上述房屋交付给被告。被告自2015年4月1日起应向原告支付租金。自2015年4月1日起至2016年4月1日的租金应为1033680元。被告直接支付原告租金800000元。2013年12月10日，被告向杭州高盛房地产代理有限公司支付200000元，款项来源载明系房租。2014年7月30日，杭州高盛房地产代理有限公司将200000元款项支付给原告。原告在庭审中陈述杭州高盛房地产开发有限公司并非原告的租赁中介机构，也并无关系。
另查明，原告曾于2012年11月5日与杭州高盛房地产代理有限公司签订委托招商代理服务合同一份，约定原告委托杭州高盛房地产代理有限公司进行招商代理服务，委托期限自协议签订之日起至2013年6月30日止。在杭州高盛房地产代理有限公司的责任中明确为协助甲方收取商铺定金及首期租金，并协助安排商户进场装修事宜。
被告现经营困难，涉案的美莱国际项目面临停水停电问题。被告向美莱国际项目的物业管理公司杭州众房物业管理有限公司交纳电费50000元。
原、被告因租金交纳发生争议，原告于2016年6月1日诉至本院，请求上判。
本院认为：原、被告签订的《物业租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应依约履行。原告起诉要求解除原、被告双方签订的《物业租赁合同书》，被告同意解除合同，本院予以准许。综合诉辩双方的陈述，本院对本案的争议焦点归纳如下：一、被告是否尚欠原告租金；二、被告是否构成违约。
关于争议焦点一，原告认为被告尚欠其租金750520元，被告认为其不欠原告租金，其支付给中介公司杭州高盛房地产开发有限公司（以下简称高盛公司）的200000元、为原告垫付的水电费50000元及会员卡费30000元至起诉之日不欠付原告租金。关于被告支付给高盛公司的200000元能否认为系被告支付给原告的租金的问题，本院认为，被告支付给高盛公司的款项来源载明系房租，其支付时间为2013年12月10日，根据汤某的证人证言，被告系经高盛公司招商进入美莱国际项目，被告向高盛公司支付的款项，高盛公司会汇入原告账户，且杭州高盛房地产代理有限公司与原告原存在委托招商代理服务合同关系，而原告在庭审中陈述其与高盛公司并无关系，高盛公司于2014年7月30日将200000元汇入原告账户，可以视为高盛公司为荣富将200000元租金汇入尼加拉公司账户。虽高盛公司收取被告房租时其与原告之间的委托代理合同已经到期，但原告系高盛公司招商进入美莱国际项目，高盛公司已经将原告支付的租金支付至尼加拉公司的账户，可视为原告向被告支付了租金。原告认为至2016年4月1日，被告欠原告租金233680元，延期应延到最后面。被告认为延期应该前面两个月的租金不支付，至原告起诉之日，被告不欠原告租金。本院认为，双方签订补充协议的原因系原告进行物业改造，系原告原因造成，应按被告的主张来确认抵扣的租金系抵扣前面两个月的租金。故至2016年6月1日，扣除高盛公司替被告支付的200000元，被告尚欠原告租金33680元。被告认为原告在被告处办理了30000元会员卡及被告为原告垫付50000元电费，应发生债的抵销，本院认为，被告主张原告办理会员卡且未支付费用并未提供充分证据予以证明，被告垫付的电费系为全体用电业主垫付，不发生债的抵销。
关于争议焦点二，如前所述，至2016年6月1日原告起诉日止，被告尚欠原告租金33680元。被告构成违约。关于违约金的数额，本院依据本案双方合同的约定、至原告起诉日被告欠租金的数额及租金逾期支付的天数、结合被告认为本案违约金过高要求调整的意见，以尚欠租金33680元逾期支付的天数按年利率24%予以调整。自2015年4月1日起至2016年6月1日的违约金为9587.57元。自2016年6月2日起至本判决确定的履行之日止的违约金，以33680元为本金，按年利率24%另行计算。
综上所述，原告要求解除合同及被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，自2015年4月1日至2016年6月1日本院予以支持33680元。自2016年6月1日至返还租赁房屋之日止的租金按双方约定的租金标准另计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杭州尼加拉置业有限公司与被告荣富于2014年3月3日签订的《杭州尼加拉置业有限公司物业租赁合同书》于本判决生效之日起解除；
二、被告荣富于本判决生效后十日内腾空原告杭州尼加拉置业有限公司所有的位于杭州市余杭区南苑街迎宾路口美莱国际中心B区一（B-106）层（面积1180平方米）并返还给原告杭州尼加拉置业有限公司；
三、被告荣富于本判决生效后十日内支付原告杭州尼加拉置业有限公司租金（自2015年4月1日至2016年6月1日的房屋租金33680元，2016年6月2日至合同解除之日的租金按照每日2832元的标准另行计付）；自合同解除次日至被告荣富实际腾空并返还之日止的房屋占有使用费，按照每日2832元的标准另行计付；
四、被告荣富支付原告杭州尼加拉置业有限公司违约金（自2015年4月1日起至2016年6月1日止的违约金为9587.57元，自2016年6月2日起至本判决确定履行之日止的违约金以金额33680元为本金，按年利率24%另行计付），于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告杭州尼加拉置业有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费13004元（已减半收取），由原告杭州尼加拉置业有限公司负担12636元，被告荣富负担368元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费26008元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 冯 妍
二〇一六年十二月十三日
书记员 孙亚梅