佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛明法民一初字第666号
原告严剑峰，男，1973年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
委托代理人李志玲，广东共明律师事务所律师。
被告张锐荣，男，1962年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托代理人张冰、谭智，广东保得利律师事务所律师。
第三人佛山市高明区鑫裕纺织品有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道古孟村前工业地5号厂房。
法定代表人张锐荣，该公司总经理。
委托代理人张冰、谭智，广东保得利律师事务所律师。
第三人李加彬，男，1956年2月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
第三人佛山市高明区荷城街道河江社区居民委员会古孟居民小组。
负责人李志华。
原告严剑峰诉被告张锐荣、第三人佛山市高明区鑫裕纺织品有限公司（以下简称“鑫裕公司”）、李加彬、佛山市高明区荷城街道河江社区居民委员会古孟居民小组（以下简称“古孟居民小组”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严剑峰及其委托代理人李志玲、被告张锐荣和第三人鑫裕公司的委托代理人张冰、谭智、被告张锐荣、第三人李加彬、第三人古孟居民小组的负责人李志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年1月13日签订了《出租厂房合同》，涉案土地至今尚没有取得集体建设用地使用权证，涉案厂房没有申请报建报批手续，涉案土地用于开办工业企业违反了法律、法规的强制性规定，《出租厂房合同》属于无效合同。自签订了《出租厂房合同》后，被告已实际使用了涉案土地并产生了水电费，但从2010年4月起被告已没有交付租金，至起诉日，被告开展经营活动已产生用电381084度、电费525895.92元、水费9000元，该水电费原告已代被告支付，被告应返还给原告。另，被告在租用期间非法改建厂房，经评估恢复原状需要费用18701元，在诉讼期间，被告将属于原告的财产铁门12扇、部分厂房电线（价值约20000元）搬走，造成原告财产损失。请求法院依法判令：1、确认原、被告双方于2010年1月13日签订的《出租厂房合同》无效；2、被告立即返还位于佛山市高明区荷城街道古孟村前工业地四号（原五号）4030平方米厂房和686平方米空地给原告；3、被告支付从2010年4月1日起至起诉日止的租金631962元（其中2010年租金每月23537元，第二年起每年租金在前一年基础上递增3%）及利息（以631962元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年4月1日计至实际支付日止）；4、被告立即支付原告拖欠的从2010年4月16日到2011年7月31日止的电费525895.92元及逾期还款利息（以534895.92为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉日计算至实际还款日止）；5、被告向原告支付非法改建厂房的恢复费用18701元；6、被告赔偿原告铁门、电线财产损失20000元；7、本案受理费由被告承担。
在诉讼过程中，原告举证如下：
1、2009年8月5日的协议书1份、2008年5月16日的见证书1份、2009年10月27日的土地转租协议2份、出租厂房合同1份，证明涉案土地是高明区人民政府征收后返还给古孟居民小组，古孟居民小组于2008年5月16日将其中的40.93亩出租给第三人李加彬，李加彬于2009年10月27日将承租土地中的26亩土地转租给原告，原告于2010年1月13日将承租土地中686平方米土地及4030平方米厂房转租给被告，合同约定第一年月租金23537元，第二年起每年租金递增3%，被告方发生的水电费、治安费等由被告承担；
2、古孟小组2号台变编号（Z5014-4077T）250KVA配变供电情况报告1份，证明2010年4月16日，原告将出租厂房及土地交付被告使用，并向被告提供了水电，根据供电部门在2010年9月20日四家工厂同时正常生产时的实测数据可知，被告工厂在正常生产时所需用电功率为147.7KW，而原告安装的配电变压器最大可输给被告工厂的供电功率为169.1KW，虽然达不到合同的约定，但能满足被告的正常生产需要；
3、抄表记录及被告使用的三个电表和一个水表现状1份、照片4张、2010年5月至2011年8月的客户抄表结算复核单16份、广东电网公司营销管理系统打印单1份、隆源纸箱厂、盛景家具厂和致臻家具厂从2010年7月至2011年7月底的电费收据39份，证明被告工厂于2011年7月底停电，根据被告工厂三电表现状显示，被告使用的三电表分别行至4150.8、4594.9、3967.3，电表倍数是30倍，被告实际用电381090度，从2010年5月至2011年8月，原告已为包括被告在内的共四家工厂缴纳了电费共681711.15元，在此期间，其余三家工厂的用电量是138008度，因此，本案涉案厂房每度用电电费是681711.15÷（381090+138008）=1.31元，被告共发生电费500470.63元，被告用水3478立方米，按每立方米2.64元计算，被告产生水费9181.92元；
4、报告书1份，证明经双方现场确认，被告非法改变厂房，恢复原状需要的费用经评估为18701元；
5、（2010）佛明法民一初字第739号民事判决书1份，证明经原、被告双方确认，至2011年6月29日该案开庭审理时止，被告共向原告缴纳租金、电费合计283178.5元，交定金10000元，押金40000元，变压器款160000元；
6、民事裁定书1份，证明（2010）佛明法民一初字第739号民事判决书被发回重审，该判决未生效。
经质证后，被告张锐荣、第三人鑫裕公司对原告所举证据1中的协议书、土地转租协议无异议，对见证书无异议，但认为见证书尾页附了审批表，审批意见上盖了章，厂房不属于非法建筑；对出租厂房合同无异议，认为合同实际是鑫裕公司与原告签订，张锐荣只是代表鑫裕公司，合同第五条可以反映，且原告违反了合同第六条的约定。被告张锐荣、第三人鑫裕公司对证据2中打印部分的真实性无异议，但对其手写部分不认可，认为是原告单方写上去的。被告张锐荣、第三人鑫裕公司对证据3中的抄表记录、照片有异议，认为没有现场抄表人的证明；对抄表结算复核单的真实性有异议，认为没有荷城供电所的盖章及文字记录；对其它证据有异议，认为不能证明是涉案厂地的变电器，与本案无关。被告张锐荣、第三人鑫裕公司对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为不存在非法改建厂房的情况。被告张锐荣、第三人鑫裕公司对证据5的真实性无异议，但认为该判决还没生效，判决书印证了租赁合同是合法有效的。被告张锐荣、第三人鑫裕公司对证据6无异议。第三人李加彬、古孟居民小组对原告所举证据1、2、3没有异议，对证据4、5、6不清楚。
被告张锐荣、鑫裕公司辩称，合同双方应该是第三人鑫裕公司和原告，张锐荣只是公司代表。原告没有交付（租赁标的）给被告张锐荣或鑫裕公司，不存在返还。原告的诉讼请求第三项不符合事实，原告要求从2010年4月1日起支付租金，但被告提交的证据显示，租金交到了2010年10月，原告多请求了租金，但这前提是被告要交付租金。原告的第四项诉讼请求缺乏事实及法律依据，数额是单方作出来的。对于第五项诉讼请求，被告不存在非法改建厂房的情况。原告的第六项诉讼请求没有法律依据。被告不同意原告的第七项诉讼请求。租用厂房的合同是有效的，且原告请求2010年4月后的租金已过诉讼时效，原告没使用过厂房，是鑫裕公司使用的，后来停水停电，鑫裕公司也没使用过厂房，在2011年7月后没使用厂房，不应支付租金。对原告的诉请都不应支持，请法院驳回。
在诉讼过程中，被告张锐荣、鑫裕公司举证如下：
1、场地证明1份，证明原告将涉案场地租给鑫裕公司使用；
2、收据5张，证明涉案租赁场地的租金交付情况；
3、收据1张，证明涉案场地电费支付标准为每度0.8985元；
4、工程竣工报告1份，证明涉案场地的水电安装直至2010年4月14日才完成；
5、配变电情况报告1份，证明原告提供的供电设施不能满足200千瓦的要求及实施供电不足200千瓦；
6、剪断电线、水电一览表1份，证明原告故意破坏供电供水设备的情况；
7、报警回执2份，证明原告故意破坏水电设备后被告报警的事实；
8、抢修工程合同及发票各1份，证明原告故意破坏供电设备后被告进行抢修并产生维修费的事实；
9、电话清单1份，证明原告故意破坏供电供水设备后被告报警记录；
10、停电通告1份，证明2011年7月20日原告向被告发出断电通知并阻止被告接电；
11、照片1份，证明原告故意破坏供电、供水设备的事实；
12、声明1份，证明涉案场地系由原告租给鑫裕公司并由该公司履行租赁合同的事实；
13、致经销商通知1份，证明被告以私人账户代鑫裕公司向外支付款项的事实；
14、账户明细查询1份，证明被告向原告转账汇款的事实；
15、企业营业执照1份，证明鑫裕公司系合法注册成立的；
16、民事起诉状1份，证明原告于2010年7月19日向被告提起诉讼；
17、民事裁定书1份，证明佛山市中级法院撤销原判决发回重审的事实；
18、评估书1份，证明被告及鑫裕公司在涉案场地投资建设、装修、安装、拆卸机器设备等的费用估值；
19、见证书1份，证明涉案厂房土地租赁合法，厂房建设已经过主管部门批准建设；
20、2009年10月27日的转租协议1份，证明原告对涉案厂房土地享有合法的使用权；
21、民事判决书1份，证明涉案租赁合同合法有效。
经质证后，原告对证据1的真实性无异议，但对其关联性、合法性有异议，认为原告出租给被告张锐荣，该证据是第三人鑫裕公司出具的，不是原告的真实意思表示。原告对证据2、3的真实性无异议，但认为收现金的盖章是被告自己盖的，2010年4月15日的收据与本案无关，用电是在2010年4月16日被告生产之前，不包括在请求之内，因这些证据都是提前写的，实际付款以转账为准。原告对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，但对证明的内容有异议，原告提供的配电变压器证据可以看出，供电可满足被告的正常生产需要。原告对证据6有异议，认为这是被告单方出具的；对证据7的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为没说明是什么原因报警；对证据8的真实性无异议，但对其关联性有异议。原告对证据9不予确认；对证据10的真实性有异议；对证据11有异议，认为不知是哪照的。原告对证据12的真实性有异议，认为是第三人单方出具的；对证据13有异议，认为是第三人单方出具的；对证据14的真实性无异议，但对其关联性有异议；对证据15、17无异议；对证据16的真实性无异议，但从起诉状可以看到，对拖欠租金一事，原告提起过诉讼，该案发回重审，2011年原告撤诉，原告没超过诉讼时效；对证据18的真实性无异议，但与本案无关。原告对证据19的真实性无异议，对其证明内容有异议，审批意见有注明按有关规定办理审批手续，但至今涉案土地没办报批建设手续；对证据20无异议，但认为涉案合同无效，被告对涉案土地及厂房不具有合法使用权；对证据21无异议，但认为该判决没有生效。第三人李加彬、古孟居民小组对被告所举的以上证据均不清楚。
第三人李加彬、古孟居民小组在诉讼过程中没有向本院提出具体答辩意见，也没有向本院提交证据。
经过庭审，结合当事人的举证、质证，本院对当事人所举证据作如下认定：
对原告所举证据，被告张锐荣、第三人鑫裕公司对证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，经核查，本院对以上证据均予以采信（其中证据2中手写部分除外）。被告张锐荣、第三人鑫裕公司对证据3有异议，经本院核查，在被告张锐荣、第三人鑫裕公司没有提出相反证据证明其抗辩意见的情况下，根据优势证据规则，本院对原告所举证据3予以采信。
对被告张锐荣、第三人鑫裕公司所举证据，原告对证据1、2、3、4、5、7、8、14、15、16、17、18、19、20、21的真实性均无异议，经核查，本院对以上证据均予以采信。原告对证据6有异议，认为这是被告单方出具的；经本院核查，由于该证据是被告、第三人鑫裕公司单方制作的，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信。原告对证据9、11有异议，经本院核查，这两个证据不能显示与本案有关联性，本院不予采信。原告对证据10有异议，经核查，由于上面没有原告的姓名，该证据不能证明是原告张贴的，对该证据本院不予采信。原告对证据12、13有异议，经本院核查，该两证据显示的内容是关于被告张锐荣与第三人鑫裕公司之间的内部约定，该约定不能对抗第三人，因此，证据12、13与本案没有关联性，本院对证据12、13不予采信。
经过庭审，结合所确认、采信的证据，本院确认以下事实：
2008年5月16日，第三人李加彬与第三人古孟居民小组签订了一份《土地租赁合同》，约定古孟居民小组将位于佛山市高明区荷城街道古孟居民小组的工业土地40.93亩出租给李加彬，租用期限从2007年11月1日起至2027年10月31日止。2009年10月27日，经古孟居民小组同意，李加彬将其承租的40.93亩土地中的26亩转租给原告严剑峰。之后，原告在其承租的土地上建造厂房，该厂房没有规划建设许可证，原告也没有办理该厂房的报建手续。2010年1月13日，原告与被告张锐荣签订了一份《出租厂房合同》，双方约定，原告出租位于佛山市高明区荷城街道古孟村前工业地4030平方米厂房和空地686平方米给被告使用，租期从2010年2月28日至2015年2月28日止，厂房租金为每月5.5元／平方米，空地租金为每月2.5元／平方米，即第一年每月租金为23537元，第二年起，每月租金在前一年的基础上递增3%，如果逾期超过一个月没有交付租金，原告有权收回厂房；原告要在2010年2月20日前提供200千瓦的三厢动力电源给被告（其余约定详见该合同）。被告实际于2010年4月16日开始使用涉案的厂房和空地。2011年6月29日前，被告共向原告支付了283178.5元。2011年7月份，被告又向原告支付了100000元。2011年7月底，涉案厂房被断电。在此期间，原告以张锐荣为被告向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金、电费、水费等费用，本院于2010年7月20日受理了该案，并于2011年9月16日作出（2010）佛明法民一初字第739号民事判决书。后张锐荣提起上诉，广东省佛山市中级人民法院于2011年12月12日以（2011）佛中法民一终字第2240号民事裁定书撤销了上述判决，将案件发回本院重审。重审期间，原告于2012年3月23日向本院申请撤回起诉，本院以（2012）佛明法民一初字第305号裁定，准许原告撤回起诉，后原告又于2012年4月10日再次向本院提起诉讼。
另查明，2010年10月佛山市高明供电局荷城供电所出具的供电情况报告显示：2010年9月20日，鑫裕公司的用电功率实测数据折算为147.7KW，电流互感器的变比是150/5（即电表的倍数为30倍）。被告张锐荣至今尚未将其承租的涉案厂房腾出。截至2012年7月31日，被告实际使用的三个电表分别行至4150.8、4584.9、3967.3（注：由于原告强行断电了，被告实际使用的三个电表度数从2011年7月底至2012年7月底没有变化）。根据原告提供的2010年5月至2011年8月的电费缴费单，原告支付电费的平均单价为1.092元/度。经本院委托鉴定，佛山市贵源土地房地产与资产评估公司出具了佛贵资评字[2011]0718号《资产评估报告书》，该评估书确认对被告改建项目拆除并恢复原状需花费的费用为18701元。
原告在诉讼过程中撤回了有关水费9000元及其利息的诉讼请求。
本院认为，由于原告在涉案租赁土地上建的厂房没有办理报建手续，没有建设规划许可证，而且，原告将其所承租的空地转租给被告未经第三人古孟居民小组同意且经民主议定程序，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2010年1月13日签订的《出租厂房合同》属于无效合同。对于原告要求确认原、被告双方于2010年1月13日签订的《出租厂房合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告张锐荣应将其所占用使用的位于佛山市高明区荷城街道古孟村前工业地4030平方米厂房和空地686平方米交还给原告。对于原告关于要求被告返还位于佛山市高明区荷城街道古孟村前工业地（原、被告签订的《出租厂房合同》中的五号厂房）4030平方米厂房和686平方米空地给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告有关涉案厂房的实际使用人是鑫裕公司的抗辩意见本院不予采纳，因为鑫裕公司不是《出租厂房合同》的合同相对方，原告也没有跟第三人鑫裕公司有租赁合同关系，被告张锐荣与第三人鑫裕公司之间的内部约定不能对抗第三人，而且，张锐荣通过鑫裕公司支付相关费用的行为只是第三人代为履行行为，该行为并不能改变被告张锐荣作为《出租厂房合同》承租人（占用使用人）身份的事实。
虽然原、被告签订的《出租厂房合同》无效，但由于被告张锐荣实际占用使用了该合同中约定的厂房及空地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告可以请求被告支付其实际占用使用涉案厂房及空地的占用使用费，但该费用并不等同于合同约定的租金，对该费用的确定应参照合同有关租金的约定，并结合被告实际使用涉案厂房及空地的情况来确定支付占用使用费的比例。在涉案租赁合同无效的情况下，原告请求的租金其实是占用使用费。根据被告已支付的月租金（占用使用费）数额的情况，并结合原、被告双方在《出租厂房合同》中的文字约定可以推知，被告实际使用了该合同中约定的厂房和空地，对被告关于原告没有实际交付合同中约定的租赁标的物给其使用的抗辩意见，本院不予采纳。被告实际于2010年4月16日开始占用使用涉案的厂房和空地，至2011年7月份均能够正常使用该厂房及空地，虽然从2011年7月底开始涉案厂房被断电，被告已不能正常使用涉案的租赁厂房和空地，但被告至今也一直没有将涉案的厂房腾空并交还给原告。综合考虑以上因素，并参照原、被告双方在《出租厂房合同》中有关月租金的约定，本院酌量确定被告张锐荣从2010年4月16日至2012年4月9日（起诉日）应支付给原告的占用使用《出租厂房合同》约定的厂房和空地的使用费为447203元。在庭审过程中，原、被告均确认被告在2011年6月29日前已支付的283178.5元中有一半是租金（使用费），即283178.5元÷2=141589.25元，另外，对于被告于2011年7月份向原告转账支付的100000元，该支付行为符合原、被告双方在《出租厂房合同》有关租金的支付方式，参照该支付方式，本院认定被告支付的该100000元是涉案厂房及空地的占用使用费，被告的相应抗辩意见理据不足，本院不予采纳。据此，被告实际还应支付给原告的占用使用费为205613.75元，即447203元-141589.25元-100000元。对于原告要求被告支付从2010年4月1日起至2012年4月9日止的租金（占用使用费）205613.75元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告的过高诉求，本院不予支持。被告逾期支付上述使用费，使原告产生了利息损失，对于原告要求被告支付利息（以205613.75元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年4月9日计至判决生效之日止）的诉讼请求，本院予以支持；对于原告的过高诉求，本院不予支持。由于原、被告所签订的《出租厂房合同》无效，涉案厂房和空地的占用使用费的支付时间双方并没有约定，因此，原告请求起诉日前关于占用使用费的利息于法无据，本院不予支持。由于原告于2010年7月已就涉案占用使用费提起了诉讼，该诉讼一直持续到本案审理过程中，这可以视为原告一直在向被告主张权利，因此，被告关于本案原告诉求的租金已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付拖欠的从2010年4月16日到2011年7月31日止的电费问题。根据原告提供的证据显示，被告占用使用涉案厂房时共用电381090度，即（4150.8+4584.9+3967.3）×30倍。根据原告提供的2010年5月至2011年8月的电费缴费单，原告支付电费的平均单价为1.092元/度。据此，在原告预先向供电部门缴纳了电费的情况下，被告应支付给原告的电费是416150.28元，即381090度×1.092元/度。减去被告已支付的141589.25元，被告实际应支付给原告的电费是274561.03元。对于原告要求被告支付电费274561.03元的诉讼请求，本院予以支持；对于其过高诉求，本院不予支持。被告逾期支付上述拖欠的电费，使原告产生了利息损失，对于原告要求被告支付利息（以274561.03元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年4月9日起计至判决生效之日止）的诉讼请求，本院予以支持；对于原告的过高诉求，本院不予支持。
由于原、被告签订的《出租厂房合同》无效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条的规定，原告可以要求被告承担恢复原状的民事责任。根据评估结论，就本案涉案厂房及空地恢复原状的费用为18701元。在被告未履行上述民事责任的情况下，被告应向原告支付该费用。对于原告要求被告支付非法改建厂房的恢复费用18701元的诉讼请求，本院予以支持。由于原告并未举证证明其存在铁门、电线等财产损失，且该损失与被告有因果关系，原告依法应承担相应的不利法律后果，因此，本院对原告要求被告赔偿原告铁门、电线财产损失20000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告严剑峰与被告张锐荣于2010年1月13日签订的《出租厂房合同》无效；
二、被告张锐荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市高明区荷城街道古孟村前工业地（原、被告签订的《出租厂房合同》中的五号厂房）的4030平方米厂房和686平方米空地给原告严剑峰；
三、被告张锐荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（占用使用费）205613.75元及利息（以205613.75元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年4月9日计至判决生效之日止）给原告严剑峰；
四、被告张锐荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费274561.03元及利息（以274561.03元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年4月9日起计至判决生效之日止）给原告严剑峰；
五、被告张锐荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付恢复厂房原状费用18701元给原告严剑峰；
六、驳回原告严剑峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8105元，由原告严剑峰承担4725元，被告张锐荣承担3380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 欧志明
审 判 员 邹志刚
人民陪审员 李永雄
二〇一二年九月十八日
书 记 员 黄 慧