福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2482号
上诉人（原审原告）：黄巧婵，女，1965年1月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄燕云、龙叔能，福建信海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门华祥房地产发展有限公司，组织机构代码61202437-X。
法定代表人：李闽鸿，董事长。
委托诉讼代理人：陈有限、谢东海，福建联合信实律师事务所律师。
原审第三人：洪天赐，男，1949年6月12日出生，汉族。
上诉人黄巧婵因与被上诉人厦门华祥房地产发展有限公司（以下简称华祥公司）、原审第三人洪天赐房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）0203民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄巧婵上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持黄巧婵一审全部诉讼请求。事实和理由：本案争议焦点在于讼争房产的《住宅租赁合同》的性质及洪天赐是否有权将拆迁安置权益（含讼争房产的使用权、租赁权）转让给黄巧婵。第一、关于讼争房产的《住宅租赁合同》性质的问题。洪天赐和其母亲白素娥原承租了厦门市房管局所有、位于厦门市玉屏巷10号的公房用于居住、生活。经厦门市人民政府批准，厦门华侨房屋建设投资有限公司承担道路拓宽及旧城区改造项目，需要拆除白素娥承租的公房即玉屏巷10号。为此，1993年8月3日，厦门华侨房屋建设投资有限公司与白素娥签订了《搬迁协议》，约定由厦门华侨房屋投资有限公司提供安置房即讼争房产给予安置；该协议还约定了为了管理需要，并另签租赁合约，白素娥按市有关规定，按月缴纳租金。1995年11月1日，厦门市侨建发展公司与白素娥签订《住宅租赁合同》，该合同约定了对白素娥的续租申请，侨建公司不得无故拒绝。白素娥死亡后，白素娥及洪天赐的拆迁安置权益即对讼争房产的承租权、使用权由洪天赐享受，并由侨建公司与洪天赐签订了讼争房产的《住宅租赁合同》。后经洪天赐的申请，华祥公司的同意讼争房产的租赁权（拆迁安置房的使用权、租赁权）归黄巧婵所有，洪天赐放弃讼争房屋租赁权。2013年3月13日，黄巧婵与华祥公司签订了租赁期限为2013年3月1日起至2016年2月28日止的《住宅租赁合同》。
黄巧婵认为，讼争房产是拆迁安置房，不是普通的住宅。讼争《住宅租赁合同》名为租赁合同，实为《搬迁协议书》的延伸。为了保障对原被拆迁人或其继承人的拆迁安置权益得以实现，采用类似于租赁的方式对讼争房产进行管理，从而签订《住宅租赁合同》，但该等租赁合同与普通的房屋租赁合同具有本质上的差异。《住宅租赁合同》上的出租人，不是一般意义上的出租人，而是拆迁人。华祥公司作为拆迁人，不仅应履行《住宅租赁合同》中的义务，还应当履行《搬迁协议》约定的义务，确保被拆迁人这一方的安置权益得到落实，切实保障被拆迁人这一方有长期使用安置房的权利。一审法院在没有正确把握讼争房产的《住宅租赁合同》的来源、性质的情况下，将讼争房产的《住宅租赁合同》认定为普通的、一般的房屋租赁合同是错误的，从而做出了错误判决。
二、洪天赐有权将拆迁安置权益（含讼争房产的使用权、租赁权）转让给黄巧婵。经洪天赐的申请，华祥公司的同意讼争房产的租赁权（拆迁安置房的使用权、租赁权）归黄巧婵所有，洪天赐放弃讼争房屋租赁权。况且，法律、行政法规并没有禁止拆迁安置权益不得转让。因此，洪天赐将拆迁安置权益（含讼争房产的使用权、租赁权）转让给黄巧婵是合法有效的。
华祥公司辩称，一、黄巧婵故意歪曲解释《住宅租赁合同》的性质，根据一审查明的事实可知，华祥公司没有义务继续与黄巧婵建立租赁合同关系。1、被拆迁的房屋系白素娥向市房管局租用的房屋，讼争房屋系华祥公司另行提供给被拆迁房屋承租人白素娥承租使用的房屋，而非在讼争房屋处对白素娥进行拆迁安置。黄巧婵严重混淆了房屋拆迁安置法律关系与房屋租赁法律关系二者之间的区别。2、白素娥的子女，即洪天赐与华祥公司签订住宅租赁合同后，未经华祥公司同意擅自转让、转租讼争房屋，华祥公司已经无任何义务与其继续保持租赁关系，依法有权终止租赁合同并收回房屋，而且根据一审查明的事实，洪天赐已经申请取得了保障性廉租房，无继续使用讼争房屋的必要。3、黄巧婵之所以与华祥公司建立租赁关系，系基于黄巧婵与洪天赐声称“黄巧婵系其亲戚”这一虚构的情况（一审中，黄巧婵与洪天赐均无法提供任何证据证明双方之间的亲戚关系）。有鉴于前述情形，才导致华祥公司持续作出了错误的意思表示。4、即便如一审法院认定，黄巧婵与华祥公司之间建立的是租赁合同关系，根据双方之间签订住宅租赁合同的约定，租赁期限也已经届满，作为讼争房屋的权属人，有权选择不与黄巧婵继续建立租赁合同关系。而且在一审中，双方当事人均无异议的各份住宅租赁合同可知，从始至终，各方当事人之间建立的都是附条件的租赁合同关系，而不存在黄巧婵所声称的所谓“需对其拆迁安置利益的保障”。因此，黄巧婵关于讼争房屋的性质问题的理解完全不能成立。
二、洪天赐并不存在所谓“拆迁安置权益”，更无权对该等权益进行转让。1、签订于1995年11月1日的《住宅租赁合同》中即明确约定了关于房屋转让、转租的禁止性条款，之后签订的各份租赁合同亦均继续作出类似约定。一审查明的事实足以证明，洪天赐不仅存在违法转让、转租房屋的行为，还存在与黄巧婵共同欺骗华祥公司，致使华祥公司做出同意将讼争房屋由黄巧婵继续承租的错误意思表示。因此，依照合同约定以及诚实信用原则，华祥公司均有权终止租赁合同并收回房屋。2、对被拆迁房屋进行拆迁时，系考虑到白素娥系被拆迁房屋的原承租人且无其他住处，因此与白素娥签订相应的《搬迁协议书》以及相关的租赁合同，且系考虑到原洪天赐系白素娥的生前共同居住人员，因此与洪天赐签订相应的租赁合同并继续保持租赁关系。此外，黄巧婵与白素娥、洪天赐在事实上均不存在任何共同居住或者亲戚关系，华祥公司依法无继续与黄巧婵签订并履行租赁合同的任何义务。
洪天赐陈述称，同意黄巧婵的上诉意见，其与黄巧婵没有亲戚关系，也没有与黄巧婵恶意串通。
黄巧婵向一审法院起诉请求：判令华祥公司继续与黄巧婵续订和履行厦门市思明区屿后南里167号302室房屋的住宅租赁合同。
一审法院认定事实：1994年，华建公司（原名称为厦门华侨房屋建设投资有限公司，后更名为厦门市华建投资公司）与美菲公司合作开发“玉滨城”商品房项目，设立华祥公司。1997年，华建公司将其在华祥公司的股权及权利义务全部转让给美菲公司。2011年7月18日，本案讼争房屋即厦门市思明区屿后南里167号302室变更登记至华祥公司名下。
1993年6月25日，厦门市人民政府落实侨房政策办公室（甲方）与华建公司（乙方）签订一份《调剂专用房源协议书》，约定：1、甲方于1993年6月24日将厦门市松柏小区屿后南里160、161、162、165、166、167、168、169、170、171号182套专用房，总建筑面积12194平方米调剂给乙方。2、上述房源所有权归乙方支配，甲方提供办理有关手续的必要证件和文书，由乙方径行向市房地产管理部门申请办理有关产权登记等手续。3、上述调剂房源，乙方应于1997年前按对等标准偿还，甲乙双方提供房源的总建筑面积若不相等，其差额部分按时价计算，多还少补。
1993年8月3日，华建公司与白素娥（系洪天赐之母）签订一份《搬迁协议书》，约定：甲方拆除乙方向市房管局租用的玉屏巷10号房屋，甲方提供安置房三房一厅一套即讼争房屋，并另签租赁合约，乙方应按月缴纳租金；甲方一次性补贴乙方搬家补助费250元；本协议自签订之日起三天内甲方应将安置房移交给乙方，乙方应保证在1993年9月20日前搬入新居，并将旧房移交给甲方拆除。
1995年11月1日，厦门市侨建发展公司（以下简称侨建公司）与白素娥签订一份《住宅租赁合同》，约定：白素娥向侨建公司承租讼争房屋，租赁期限自1995年9月1日起至2000年6月30日止；白素娥未征得侨建公司同意不得把讼争房屋转让、转借、转租，如有发生，侨建公司有权终止租赁合同、收回房屋；白素娥不得把讼争房屋变相买卖使用权；租赁届满，白素娥仍需继续租用时，应于期满前一个月向侨建公司提出申请，办理续租手续，否则，侨建公司可以收回房屋，对白素娥提出的申请，侨建公司不得无故拒绝。
1999年5月1日，洪天赐（甲方）与江东益（乙方，江金智为其代理人）签订一份《预约售房协议书》，约定：1、甲方拟将讼争房屋预售给乙方。2、售价：120000元。3、时间：1999年8月5日。4、鉴于目前讼争房屋未有产权之故，必须待甲方向华祥公司买断房屋所有权之后，方能正式卖给乙方。5、1999年8月5日之前，甲方无论是否拥有，或是否办理好买断房屋所有权，都应将讼争房屋转让给乙方居住（同时，乙方交付给甲方购房款60000元），之后，甲方到厦门市房屋交易所办理给乙方的过户手续，所有的过户费用均由甲方负担。6、款项交付：（1）本协议签订之日，即1999年5月1日，乙方交付甲方定金6000元；（2）1999年8月5日，乙方交付甲方购房款60000元；（3）房屋产权更名为乙方并将房屋产权完整手续交给乙方后，乙方再付给甲方购房款54000元。……9、1999年8月5日前，甲方将空房交给乙方居住，同时乙方交给甲方购房款60000元，任由乙方装修进住。10、如能办理过户手续而甲方不办理过户手续时，甲方愿意将定金6000元加倍退给乙方，并将已收到的购房款及乙方有发票根据的装修费、乙方已付给甲方款项的银行利息，加倍退还给乙方。……12、如乙方不能用台胞名义购买讼争房屋，甲方应同意乙方指定另外名字购买，以便办理过户更名手续。
1999年8月，洪天赐出具一份《领条》，确认向江金智领取预约售房款66000元，余款待买断产权并过户后再取。
2003年7月10日，侨建公司与洪天赐签订一份《住宅租赁合同》，约定：洪天赐向侨建公司承租讼争房屋，租赁期限自2003年7月1日起至2006年6月30日止；洪天赐如擅自转让、转租讼争房屋，其转让、转租行为无效，侨建公司有权解除租赁合同、收回房屋；房屋租赁合同期限届满，洪天赐仍需继续租用时，应于期满前一个月向侨建公司提出申请，经侨建公司同意后重新签订租赁合同。
2005年10月15日，洪天赐（甲方）与黄巧婵（乙方）签订一份《协议书》，约定：1、在政府房改政策的允许之下（同意自由过户），洪天赐同意将讼争房屋的租赁权过户给黄巧婵。2、黄巧婵自愿津贴32000元给洪天赐作为另租房屋居住之需（该款项须过户时交付）。……5、本协议书执行之时，原洪天赐与江金智于1999年8月5日的预约协议书及洪天赐向江金智约90000元借款的借条全部作废。
2005年11月11日，江金智出具一份《凭证》，内容为：江金智于1999年5月1日与洪天赐签订一份《预约售房协议书》，今因各种因素难以继续执行，经双方协商同意将该协议书取消；鉴此，江金智叫黄巧婵与洪天赐于2005年10月15日签订一份协议，更名讼争房屋租赁权；洪天赐向江金智（包括黄巧婵）拿去12万元左右，讼争房屋租赁权与洪天赐无关。洪天赐当庭确认收到了江金智支付的约12万元款项。
2005年11月11日，洪天赐向华祥公司提交一份《申请报告》，申请将讼争房屋调换给其亲戚黄巧婵使用，并承诺易名后，讼争房屋租赁权归黄巧婵所有，洪天赐放弃讼争房屋租赁权。2005年12月20日，华祥公司同意洪天赐的上述申请。
2005年12月23日，厦门市侨洪物业管理有限公司（以下简称侨洪公司）与黄巧婵签订一份《住宅租赁合同》，约定：黄巧婵向侨洪公司承租讼争房屋，租赁期限自2005年12月23日起至2009年6月30日止；黄巧婵如擅自转让、转租讼争房屋，其转让、转租行为无效，侨洪公司有权解除租赁合同、收回房屋；房屋租赁合同期限届满，黄巧婵仍需继续租用时，应于期满前一个月向侨洪公司提出申请，经侨洪公司同意后重新签订租赁合同。
2008年11月17日，洪天赐向“江先生”留下一份字据，内容为：因洪天赐向“江先生”借款90000元无钱归还，将讼争房屋房租簿转让给“江先生”，并于2005年底过户，户名“黄女士”；洪天赐因申请保障性廉租房而必须提供无房居住证明，即必须提供讼争房屋易主的房租簿复印件，请“江先生”让“小黄”复印一份，并与洪天赐一起到居委会上交。
2013年3月13日，华祥公司与黄巧婵签订一份《住宅租赁合同》，约定：黄巧婵向华祥公司承租讼争房屋，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月28日止；黄巧婵如擅自转让、转租讼争房屋，其转让、转租行为无效，华祥公司有权解除租赁合同、收回房屋；房屋租赁合同期限届满，黄巧婵仍需继续租用时，应于期满前一个月向华祥公司提出申请，经华祥公司同意后重新签订租赁合同。
审理中，黄巧婵表示：讼争房屋现主要由黄巧婵、江金智居住使用，江东益偶有居住；江金智与黄巧婵是事实上的夫妻关系；江金智为台湾居民，江东益是江金智之子；黄巧婵与江东益没有什么关系；洪天赐与黄巧婵是表兄妹关系。
华祥公司表示：讼争房屋现由黄巧婵、江金智居住使用；不清楚黄巧婵与江金智、江东益之间的关系；黄巧婵与洪天赐之间没有任何亲戚关系；侨建公司、侨洪公司均是华建公司的关联公司。
洪天赐表示：讼争房屋现由黄巧婵、江金智居住使用；不认可江金智与黄巧婵是事实上的夫妻关系；江金智与江东益是台湾居民，江东益是江金智之子；黄巧婵与洪天赐之间没有任何亲戚关系；洪天赐现居住于其与家人共同申请的廉租房。
以上事实，有黄巧婵提交的华祥公司工商登记资料、华建公司工商登记资料、洪天赐人员基本信息、厦门市土地房屋权证、《调剂专用房源协议书》、《住宅租赁合同》、《预约售房协议书》、《领条》、《协议书》、《申请报告》、字据，华祥公司提交的厦门市土地房屋权证、《搬迁协议书》，洪天赐提交的《凭证》等证据以及各方当事人的庭审陈述为证。
此外，黄巧婵向法院提交两份《确认书》，分别由江金智、江东益出具，出具时间均为2016年3月31日。江金智确认其于1999年8月代江东益向洪天赐支付了讼争房屋预约售房款66000元。江东益确认江金智于1995年5月1日代其与洪天赐签订了关于讼争房屋的《预约售房协议书》，于1999年8月代其向洪天赐支付了讼争房屋的预约售房款66000元，江金智系其父亲，其同意原本对讼争房屋的所有权利归黄巧婵享有。黄巧婵以此证明洪天赐将讼争房屋出售给江东益，江东益同意原本由其享有的讼争房屋的全部权利归黄巧婵享有。黄巧婵还向本院提交一份户口名簿，证明江金智与江东益系父子关系。华祥公司质证如下：对两份《确认书》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为两份《确认书》系证人证言，且系事后制作，需经证人出庭质证才具有法律效力；对户口名簿的真实性、合法性、关联性均有异议，需办理相应的公证手续才具有法律效力。洪天赐质证如下：对江金智出具的《确认书》无异议；对江东益出具的《确认书》前半段无异议，后半段“讼争房屋的所有权利归黄巧婵享有”有异议；对户口名簿无异议。
洪天赐向法院提交一份《住宅租赁合同》，由侨洪公司与江金智于2005年12月20日签订，约定江金智向侨洪公司承租讼争房屋，租赁期限自2005年12月20日起至2009年6月30日止。洪天赐以此证明其不存在与黄巧婵共同欺骗华祥公司的行为。黄巧婵质证如下：对该合同的真实性无异议，恰恰证明黄巧婵与洪天赐不存在恶意串通、共同欺骗华祥公司的行为，华祥公司与黄巧婵签订租赁合同，并不需要黄巧婵与洪天赐存在亲戚关系。华祥公司质证如下：对该合同的真实性、合法性、关联性均无法确认，无论该合同是否真实，合同项下的租赁期限也已届满，与本案无关。
一审法院认为，首先，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。黄巧婵与华祥公司于2013年3月13日就讼争房屋签订《住宅租赁合同》，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月28日止，租赁期限已于本案诉讼期间届满。按照该租赁合同的约定，房屋租赁合同期限届满，黄巧婵仍需继续租用时，应于期满前一个月向华祥公司提出申请，经华祥公司同意后重新签订租赁合同。现黄巧婵诉求华祥公司继续与其续订和履行讼争房屋租赁合同，但华祥公司不予同意，黄巧婵的诉求违反了合同自由原则。
其次，虽然讼争房屋是由洪天赐之母白素娥因拆迁安置需要从拆迁人华建公司取得，但白素娥与侨建公司就讼争房屋签订了租赁合同，形成了租赁合同关系。此后，讼争房屋分别由洪天赐、黄巧婵向侨建公司、侨洪公司、华祥公司承租，洪天赐、黄巧婵与华祥公司等公司之间亦形成租赁合同关系。黄巧婵认为华祥公司拒绝续签和履行讼争房屋租赁合同，违反了拆迁安置义务，不能成立。
再次，本案中各方当事人均无异议的租赁合同有四份，其中1995年11月1日白素娥签订一份，2003年7月10日洪天赐签订一份，2005年12月23日与2013年3月13日黄巧婵各签订一份。四份租赁合同均约定如承租方擅自转让、转租讼争房屋，出租方有权解除（终止）租赁合同、收回讼争房屋。洪天赐于2005年11月11日向华祥公司申请将讼争房屋调换给其“亲戚”黄巧婵使用，华祥公司于2005年12月20日同意洪天赐的申请，并实际变更了讼争房屋的承租人。由于并无证据证明黄巧婵与洪天赐系亲戚关系，洪天赐对此亦予否认，加之讼争房屋承租权是由洪天赐有偿转让给黄巧婵，黄巧婵与洪天赐为达到变更承租人的目的，难免有隐瞒事实之嫌。
综上所述，黄巧婵的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄巧婵的诉讼请求。
本案一审案件受理费50元，由黄巧婵负担。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，本案中各方当事人均无异议的四份租赁合同中均约定，房屋月租金额根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，在租赁期间内如政府调整公有住宅租金标准，租金按新的租金标准执行。
二审中，黄巧婵仍称其与洪天赐是亲戚，但仍未提供任何证据予以佐证。
各方于二审中均未提交新证据。
本院认为，关于讼争房屋的《住宅租赁合同》的性质。讼争房屋的承租人，最早可追溯至白素娥。白素娥原向厦门市房管局承租的公房因道路拓宽及城区改造被拆迁，白素娥与华建公司签订《搬迁协议书》后，华建公司依约提供讼争房屋给白素娥承租使用，并继续按公有住宅租金标准收取房租。白素娥死后，洪天赐作为白素娥的儿子，依法继续按公有住宅标准承租讼争房屋。可见，该讼争房屋的确是为履行《搬迁协议书》而按公房标准交由洪天赐承租的，具有国家福利的性质，出租人与承租人之间并非经济市场中平等主体之间的一般意义的租赁合同关系。黄巧婵对该租赁合同性质的认识是正确的。但也正基于此，该租赁合同具有极强的人身关系的限制，承租人不得擅自转让、转租房屋，更不得利用该房屋谋利。黄巧婵称该讼争房屋的使用权、租赁权可以转让，是错误的。本案中，洪天赐因其与江东益、江金智的经济纠葛，以将讼争房屋的承租权转移给黄巧婵的方式抵销其对江东益、江金智所负的债务，洪天赐的行为系以公租房屋谋取私利，损害了社会公共利益。对此，江东益、江金智、黄巧婵也是明知的，此从洪天赐与江东益、江金智、黄巧婵签订的一系列协议及洪天赐向华祥公司谎称其与黄巧婵是亲戚等事实中可以看出。因此，黄巧婵要求华祥公司应与其续订和履行讼争房屋的住宅租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人黄巧婵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年九月二十日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。