广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终728号
上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：黄建薇，该公司员工。
委托代理人：伦燕银，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黄土财，男，1981年4月16日出生，汉族，住广东省阳西县，现住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：黄晶晶，女，1990年6月25日出生，汉族，住广东省阳西县，现住广东省阳江市江城区。
以上两被上诉人共同的委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人黄土财、黄晶晶商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年6月6日作出的（2016）粤1702民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月2日，黄土财、黄晶晶（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12×××××6），合同主要内容有：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区第a幢b号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共88.47平方米（其中套内建筑面积70.83平方米，公共分摊建筑面积17.64平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5364.66元，房屋总价款为379979元，签订合同时交付首期款114979元，余款265000元由银行提供按揭。出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。黄土财、黄晶晶与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第五条第2项约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”
上述合同及补充协议签订后，黄土财、黄晶晶依约支付了全部购房款给同心房地产公司。涉案商品房所在的乙小区工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。涉案商品房的房地产证权的登记时间为2015年5月29日，房地产权证号为：粤房地产权证阳字第01×××××××1号，房产证登记的房屋建筑面积为87.83平方米，套内建筑面积为70.17平方米。现黄土财、黄晶晶以同心房地产公司逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求：一、判决同心房地产公司支付逾期办证违约金3799.79元给黄土财、黄晶晶；二、判决同心房地产公司返还购房款3540.24元给黄土财、黄晶晶。庭审中，黄土财、黄晶晶与同心房地产公司一致确认同心房地产公司于2014年1月13日向黄土财、黄晶晶交付涉案商品房。
诉讼中，黄土财、黄晶晶拟证明同心房地产公司逾期办理房产证构成违约，向原审法院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）﹤以下简称收件收据（存根）﹥。该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年5月21日收到涉案商品房的维修资金专用收据、购房款发票、权属证明书、身份证、申请书、委托书、平面图、住宅质量保证书、商品房买卖合同等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，同心房地产公司认为收件的日期不等于同心房地产公司提交权属资料的时间，收件证据中有权属证明书一项，为黄土财、黄晶晶与同心房地产公司补充协议中约定的提交何种资料即免责的一个文件。收取房产证资料（收件资料）与收取权属证书资料二者性质不同，前者属于小确权资料，后者属于大确权资料。但同心房地产公司对于《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定的“办理权属证书的资料”是指什么及何时交给了产权登记机关均表示不清楚。
原审法院认为：黄土财、黄晶晶与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，黄土财、黄晶晶与同心房地产公司双方应按合同约定履行。本案争议焦点有：一、同心房地产公司是否构成逾期办证违约行为？二、对于商品房面积差异如何处理？
关于争议焦点一，同心房地产公司是否构成逾期为黄土财、黄晶晶办理涉案商品房的房地产权证。黄土财、黄晶晶与同心房地产公司在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；同心房地产公司于2014年1月13日交付经验收合格的商品房给黄土财、黄晶晶；因此，同心房地产公司最迟应在2014年4月13日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则构成逾期为黄土财、黄晶晶办理涉案商品房的房地产权证的违约行为。诉讼中，黄土财、黄晶晶依据收件收据（存根）载明的时间，主张同心房地产公司于2015年5月21日递交涉案商品房的办证材料，构成逾期办证的违约行为，虽然同心房地产公司在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年1月14日至2014年4月13日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但同心房地产公司对其主张没有提供证据予以证实，且其对于提交材料的具体时间、提交了什么材料等问题均表示不清楚，根据“谁主张谁举证”的证据规则，同心房地产公司应承担举证不能的后果，原审法院对同心房地产公司的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房地产权属证书载明登记时间为2015年5月29日的事实，原审法院认定同心房地产公司于2015年5月21日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，即同心房地产公司构成了逾期为黄土财、黄晶晶办理涉案商品房的房地产权证的违约行为。根据《商品房买卖合同》第十五条第2项的规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”，现黄土财、黄晶晶请求同心房地产公司支付逾期办证违约金3799.79元（379979x1%），合法合理，原审法院予以支持。
关于争议焦点二，黄土财、黄晶晶与同心房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，黄土财、黄晶晶与同心房地产公司存在不同的理解，黄土财、黄晶晶主张涉案商品房的面积差异值为-0.93%［（70.17-70.83）／70.83×100%］，根据《商品房买卖合同》的约定，同心房地产公司应向黄土财、黄晶晶返还购房款3540.24元（5364.66元／平方米×（70.17-70.83）平方米］；同心房地产公司主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.93%，本案中应减去双方免责范围0.6%，剩下0.33%乘以房屋单价5364.66元应返还购房款1781.07元给黄土财、黄晶晶。原审法院认为，黄土财、黄晶晶与同心房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，因此买卖双方应按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%的差异值。同心房地产公司主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，理据不足，原审法院不予采纳。同心房地产公司应向黄土财、黄晶晶返还购房款3540.24元（5364.66元／平方米×（70.17-70.83）平方米］。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，作出判决：一、限阳江同心房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金3799.79元给黄土财、黄晶晶；二、限阳江同心房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起五日内返还购房款3540.24元给黄土财、黄晶晶。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。
同心房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案房屋已于2014年1月13日交付使用，而同心房地产公司已于2014年1月14日至2014年4月13日期间，将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用后90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第五条第2项“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司并没有违约。（二）黄土财、黄晶晶对“权属证书”理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋权属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。黄土财、黄晶晶于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。（三）涉案商品房产权登记套内建筑面积为70.17平方米，而合同约定计价面积为70.83平方米，两者之间相差0.66平方米，面积差异百分比为0.932%。根据双方签订《商品房买卖合同》第五条约定：“约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或者退回所购商品房”。该条款属阶梯式适用条款，应按阶梯式计算，即差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定的免责范围内，换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定的计价面积，但差异值为±0.6%以内（含本数）的情况，同心房地产公司也不会向该部分业主主张该范围内的购房款；而面积差异百分比减去免责范围±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。因此，黄土财、黄晶晶认为上述面积差异条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大小可选择使用任一条款，是不符合公平原则的要求。由于涉案商品房面积差异百分比为0.932%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.332%，乘以房屋单价5364.66元，同心房地产公司仅需返还购房款1781.07元给黄土财、黄晶晶。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，证据不足，对面积差异条款理解错误，且同心房地产公司不存在逾期办证的违约责任，请求撤销原判，驳回黄土财、黄晶晶原审所有的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由黄土财、黄晶晶承担。
黄土财、黄晶晶答辩称：（一）关于逾期办证违约的问题。1、同心房地产公司称其在2014年1月14日至2014年4月13日期间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关是不属实的，其也未能提供证据证明上述主张，应承担举证不能的责任。2、《补充协议》第五条第2项约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的期限内履行应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第2项的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩和举证时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》第五条已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，且按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第五条第二款是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年1月13日交付，同心房地产公司直至2015年5月21日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，同心房地产公司已构成违约。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。（二）关于面积差异返还购房款的问题。1、《商品房买卖合同》第五条的约定是附条件的选择项，该条款第2项并没有关于扣减0.6%差异比值的约定，且“多退少补”的内容也表明不存在任何抵扣。2、司法实践也从来没有以扣减比值的方式来计算面积差异。3、若存在扣减0.6%的情形，那么《商品房买卖合同》第五条第3项选择退房部分就不可能退还全部购房款。联系合同上下文可知，同心房地产公司抵扣的主张没有依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，黄土财、黄晶晶与同心房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，（一）同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金给黄土财、黄晶晶；（二）同心房地产公司退还黄土财、黄晶晶涉案商品房差异面积部分的购房款应如何计算。
关于争议焦点（一），同心房地产是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金给黄土财、黄晶晶的问题。黄土财、黄晶晶与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记。同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解将房屋登记在开发商名下有悖常理，且黄土财、黄晶晶对此亦予以否认，同心房地产公司的主张理据不足。本案中，黄土财、黄晶晶于2014年1月13日收到同心房地产公司经验收合格的房屋，则同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从黄土财、黄晶晶提供的《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》以及《房地产权证》来看，阳江市住房和城乡规划建设局是在2015年5月21日收到涉案商品房的办证资料，涉案商品房于2015年5月29日办理产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给黄土财、黄晶晶一年多后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料。同心房地产公司主张其在2014年1月14日至2014年4月13日期间已将相关资料交给产权登记机关，但没有提供证据予以证明，其主张证据不足。原审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定认定同心房地产公司构成逾期办证违约并判决同心房地产公司向黄土财、黄晶晶支付逾期办证违约金3799.79元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。
关于争议焦点（二），同心房地产公司退还黄土财、黄晶晶涉案商品房差异面积部分的购房款应如何计算的问题。同心房地产公司退还黄土财、黄晶晶涉案商品房差异面积部分的购房款应如何计算的问题。同心房地产公司上诉主张按照《商品房买卖合同》第五条的约定，面积差异值为±0.6%以内（含本数）为双方不作任何补偿的范围，超过差异值为±0.6%以上部分的，才按照《商品房买卖合同》第五条第2、3项约定处理。黄土财、黄晶晶则认为《商品房买卖合同》第五条是属于附条件的选择项，该条第2项不存在扣除面积差异值±0.6%的约定。本案同心房地产公司与黄土财、黄晶晶签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，“1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或者退回所购商品房”，按通常理解，如果房屋面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，可免除买卖双方多退少补购房款的责任；如果面积差异值为±0.6%以上（不含本数）的，买卖双方则按买卖合同约定的房屋单价多退少补或退房，即包含0.6%以内的面积亦应计算购房款。该理解亦符合《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定。同心房地产公司主张《商品房买卖合同》第五条约定属于阶梯式适用条款，涉案的商品房面积差异部分退还的购房款应减去0.6%面积范围内相应的购房款，理据不足，应不予采纳。原审按照涉案商品房实际差异的面积计算同心房地产公司应退还给黄土财、黄晶晶的购房款为3540.24元并无不妥，应予以维持。
综上所述，同心房地产公司上诉主张理据不足，应予以驳回。原审认定事实清楚，处理并无不妥，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
审 判 员 何桂霞
代理审判员 姜玉华
二〇一六年九月二十日
书 记 员 林宗发