湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0891民初1272号原告：欧春晓，女，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：黎超杰，广东领会律师事务所律师。被告：湛江开发区万达广场投资有限公司，住所地湛江开发区。法定代表人：齐界，执行董事。委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东海东律师事务所律师。原告欧春晓与被告湛江开发区万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧春晓的委托诉讼代理人黎超杰以及被告万达投资公司的委托诉讼代理人王倩倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧春晓向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告欧春晓与被告万达投资公司于2016年10月7日签订的《商品房认购协议》《湛江万达广场客户回款时间确认表》；2.判令被告万达投资公司向原告欧春晓双倍返还定金，共计20000元；3.本案诉讼费用由被告万达投资公司承担。事实和理由：2016年10月7日前，原告欧春晓连续不断地收到被告万达投资公司的商品房宣传单。由于对万达投资公司品牌和宣传单内容的信任，且该宣传单中关于商品房的功能、定位以及收益升值等的承诺对准备买房投资的欧春晓来说极具吸引力，欧春晓最终决定购买万达投资公司位于湛江万达广场公寓XX栋-3XX8号的商品房，并于2016年10月7日到该公司销售中心交纳定金，同时签订了《商品房认购协议》《湛江万达广场客户回款时间确认表》。后来，欧春晓了解到万达投资公司宣传单的承诺内容虚伪不实，自己已上当受骗，遂拒绝按《商品房认购协议》约定的时间与该公司签订《商品房买卖合同》，并要求其退回定金，但遭到了拒绝。欧春晓认为，万达投资公司的上述做法错误，具体理由如下：一、万达投资公司向欧春晓派发的宣传单构成要约，具有法律约束力。涉案宣传单对涉案商品房及相关设施作了具体、明确的说明和允诺，如“买万达就是买城市中心”“即买即收租”“年均回报率高达7.5%”等，该说明和允诺对涉案《商品房认购协议》《湛江万达广场客户回款时间确认表》以及《商品房买卖合同》的订立、商品房价格的确定均有重大影响。依照《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规的规定，涉案宣传单构成要约，具有法律约束力。二、万达投资公司向欧春晓派发的宣传单内容虚假，具有严重的欺诈性、强烈的误导性和明显的违法性。涉案宣传单内容虚假，对商品房买受人（特别是以投资为目的的欧春晓）具有欺诈性和误导性。此外，该宣传单将湛江万达广场与湛江市区几个较好的楼盘进行比较，误导欧春晓排除其它同类楼盘。万达投资公司的这一做法明显违反了《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》《商品房销售管理办法》以及工商广字[2002]68号《关于进一步加强房地产广告管理的通知》等的规定。三、欧春晓完全是在虚假宣传单的误导下向万达投资公司交纳定金，并签订《商品房认购协议》与《湛江万达广场客户回款时间确认表》。综上所述，万达投资公司向欧春晓派发的宣传单构成要约，具有法律约束力，但内容虚假，严重违反了法律、法规的规定，且其致使欧春晓产生了错误认识，并基于该认识而交纳定金、与该公司签订《商品房认购协议》《湛江万达广场客户回款时间确认表》。因此，为维护自身合法权益，欧春晓特提起本案诉讼。被告万达投资公司辩称，一、《认购协议》与《湛江万达广场客户回款时间确认表》均合法有效，具备法律上的约束力，原告欧春晓违约却要求万达投资公司双倍返还定金，明显缺乏法律依据。2016年10月7日，欧春晓与万达投资公司签订了《认购协议》，自愿认购万达投资公司开发建设的万达广场XX栋3XX8号公寓，向万达投资公司缴纳1万元定金，并由万达投资公司开具了定金收据。同日，欧春晓又签署了《湛江万达广场客户回款时间确认表》（以下简称《回款确认表》），该表明确列明房屋建筑面积、套内面积、总价款、付款时间、付款方式及违约责任等主要条款，据此，应认定欧春晓与万达投资公司已就买卖房屋达成合意。因此，双方在平等自愿的基础上签订的《认购协议》及《回款确认表》均合法有效，具备法律上的约束力，理应遵守。现欧春晓违约，拒绝履行买房缴款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，万达投资公司有权没收欧春晓已缴纳的定金，欧春晓诉请万达投资公司双倍返还定金没有法律依据。二、欧春晓诉称其系在万达投资公司派发的宣传单的误导下签订的《认购协议》及《回款确认表》，该说法明显缺乏事实依据。本案中，欧春晓拟购买的万达广场XX栋系带租约的公寓，不存在虚假承诺或欺诈。欧春晓在没有任何实质性证据的情况下，诉称万达投资公司派发的宣传单作出虚假承诺、具有严重的欺诈性，其系在宣传单的误导下才签订《认购协议》及《回款确认表》，明显没有事实根据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由欧春晓自行承担举证不利的后果。综上所述，本案双方在平等自愿的基础上签订的《认购协议》及《回款确认表》合法有效，具备法律上的约束力，欧春晓违约却要求万达投资公司双倍返还定金，明显没有依据。请求人民法院驳回欧春晓的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月7日，原告欧春晓（乙方）与被告万达投资公司（甲方）签订了一份《商品房认购协议》。该协议第一条约定，签订本认购协议前，甲方已向乙方出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明；乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《广东省商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款没有理解、无法达成一致或其它任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同及相关文件（前述“下述文件”包括《商品房销售管理办法》《商品房预（销）售许可证》、商品房买卖合同及补充协议等）。第二条第1款约定，乙方自愿认购位于湛江市经济技术开发区海滨大道中××广场公寓××号商品房（下称“该商品房”），并确认该商品房建筑面积约为54.81平方米，套内建筑面积约38.42平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准，购房款总价为人民币481927元。第三条约定，乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币伍万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。乙方未按本条约定足额交纳定金不影响本认购协议中定金条款的效力。第五条约定，乙方须在签订本认购协议7日内，即应于2016年10月14日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料、甲方要求的其他手续资料及全部购房款（或首期房款）等到甲方售楼处，在向甲方交纳全部购房款（或首期房款）及其他全部款项后，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。第六条第1款约定，如因乙方未带齐第五条约定资料或未交纳全部购房款（或首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议。同日，欧春晓以银行汇款的方式向万达投资公司支付定金10000元，并签署了《湛江万达广场客户回款时间确认表》，确认上述协议拟购买的商品房的建筑面积为54.81平方米，套内面积为38.41平方米，建筑单价为8元/平方米，总价为441927元，同时承诺于2016年10月17日内支付欠款431927元、补齐银行按揭所需资料，否则万达投资公司有权扣除定金，将房屋另售他人，如有违约按照上述协议处理。2016年10月17日，被告万达投资公司向原告欧春晓发出《催告函》，认为欧春晓逾期未与万达投资公司签订商品房买卖合同、办理房屋签约手续，其行为已构成违约，并催告其于2016年10月19日前到湛江万达广场接待中心完成上述流程，否则按双方签订的《商品房认购协议》，要求欧春晓承担违约责任。同日，欧春晓签收上述《催告函》。2016年11月24日，万达投资公司委托律师向欧春晓发出《律师函》，要求欧春晓在本函件发出之日起3日内，即2016年11月26日前持相关资料前往万达投资公司售楼处签订商品房买卖合同及相关文件，并按约定交付房款，否则万达投资公司将按《商品房认购协议》的约定没收定金及保留追究欧春晓的违约责任。同日，欧春晓签收上述《律师函》。2016年11月28日，万达投资公司通过全球邮政特快专递向欧春晓发出《解除认购关系通知书》，认为欧春晓怠于办理签约等手续，严重违反《商品房认购协议》，且经多次催告无果，故决定自2016年11月30日起解除万达投资公司与欧春晓签订的《商品房认购协议》，且不予退还欧春晓支付的10000元定金。欧春晓不服，遂于2017年8月25日向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告万达投资公司向本院提交了一份湛江万达广场某业主（甲方）与广东万胜达酒店管理有限公司（乙方）签订的《湛江万达广场物业租赁合同》。该合同第一条第1款约定，湛江万达广场XX号楼29-39层（除35层避难层外）房屋为各业主统一租赁给乙方物业，因此29-39层房屋经乙方和房屋开发商共同验收合格后并交付乙方正常使用，确定租赁起始时间为2017年6月30日。第一条第2款约定，湛江万达广场XX号楼29-39层房屋租赁起始时间确定后，由万达投资公司负责组织各业主与乙方单独签署房屋租赁合同，其中每个房屋业主与乙方单独签署房屋租赁合同时，无论签署时间的先后，均按第一条第1款约定的起始时间统一计算租期、后续约定的免租培育期、租赁期限，不再因签约时间延后而顺延。该合同还载明，合同所涉房产前七年即从2018年1月1日至2024年12月31日（已扣除免租期）的固定月租金为人民币3417元/月，第八年至第十五年的固定月租金为人民币3905元/月。另查明，被告万达投资公司向原告欧春晓派发的宣传单上称：“买万达就是买城市中心”“著名酒店无忧托管，年均回报率高达7.5%”“首付6万起，租金高达2500元/月”“带租约现房”“即买即收租”等。此外，该宣传单还就楼盘形态、月租金、配套、购买成本等四方面，将万达投资公司开发建设的湛江万达广场与湛江市另外三个楼盘进行了比较。本院认为，本案属于商品房预约合同纠纷。原告欧春晓与被告万达投资公司签订的《商品房认购协议》以及欧春晓签署的《湛江万达广场客户回款时间确认表》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。本案中，原告欧春晓是依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定主张撤销涉案合同。该条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”在庭审中，欧春晓主张本案同时存在重大误解、显失公平以及欺诈的情形。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条、第71条、第72条的规定，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为；重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为；显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的行为。根据欧春晓在本案所主张的事实和理由，明显不符合重大误解和显失公平的情形。关于欺诈，需满足四个构成要件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入认识错误；四是被欺诈人因认识错误而为意思表示。因此，本案需审查被告万达投资公司发布的销售广告是否属于虚假宣传以及欧春晓是否由于虚假宣传陷入错误认识而作出意思表示问题。原告欧春晓主张被告万达投资公司发布的销售广告“买万达就是买城市中心”“著名酒店无忧托管，年均回报率高达7.5%”“首付6万起，租金高达2500元/月”“即买即收租”等属于虚假宣传，构成欺诈。一、关于“买万达就是买城市中心”。“城市中心”不仅可以从地理位置方面界定，也可以从人口密度、经济功能等多方面进行界定。涉案楼盘位于湛江市××商务区，该广告称位于城市中心，与一般认知并无太大差距。而且，对于楼盘的地理位置和周边环境，购房者更倾向于实地考察而不是听信销售广告，购房者通常不会仅因为销售广告对楼盘所处位置的介绍就作出购买的意思表示。二、关于“著名酒店无忧托管，年均回报率高达7.5%”“首付6万起，租金高达2500元/月”“带租约现房”“即买即收租”。欧春晓未能提供证据证明上述广告宣传与事实不符，应当承担举证不能的不利后果。而且，万达投资公司提供的租赁合同证明包括涉案房屋在内的部分物业由业主统一租赁给广东万胜达酒店管理有限公司的事实，即涉案房屋是属于带租约房屋。至于投资回报率，凡属投资皆有风险，购房者对此亦应当有一定的认知。综上所述，欧春晓认为万达投资公司存在欺诈的理由不成立，其主张撤销涉案《商品房认购协议》及《商品房认购协议》并要求万达投资公司双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。原告欧春晓另提出被告万达投资公司发布的销售广告属于要约以及该销售广告违反法律规定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该规定，销售广告是否属于要约，涉及的是销售广告能否作为商品房买卖合同的组成部分以及房地产开发企业违反广告允诺的，是否需要承担违约责任问题。本案中，欧春晓所主张的并非违约责任，故万达投资公司发布的销售广告是否属于要约，与本案的处理无关。此外，销售广告是否违法，属于行政管理范畴，与合同是否符合撤销条件无关。因此，对于欧春晓提出的上述意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条、第71条、第72条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告欧春晓的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告欧春晓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交一式四份，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  梁宇妍二〇一七年十月三十日书记员  谢冠宇附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》68.一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。71.行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。72.一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。