河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）魏七民初字第338号
原告：常静。
委托代理人：王红帅，河南君志合律师事务所律师。
被告：河南骏达房地产开发有限公司。住所地：许昌市天平街**号。
法定代表人：王再华，任董事长。
委托代理人：樊建伟，河南名人律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司许昌分行。
代表人：雷晓峰，任行长。
委托代理人：王莹。
原告常静诉被告河南骏达房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司许昌分行商品房买卖合同纠纷一案，于2014年12月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告常静的委托代理人王红帅，被告河南骏达房地产开发有限公司的委托代理人樊建伟，第三人中国工商银行股份有限公司许昌分行的委托代理人王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常静诉称：2013年6月17日，原被告签订了商品房买卖合同，合同约定，出卖人应在2014年5月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用，出卖人未按合同约定将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。合同签订后，原告即交付首期购房款、契税等各种款项，履行了合同义务。2013年9月29日，按照被告方安排，原告与第三人和被告签订了《个人购房借款／担保合同》，通过银行按揭的方式完全按合同履行了自己的义务并逐月向第三人偿还贷款，但被告却迟迟不能按合同约定交房。在原告及其他业主多次催促下，被告在不具备交房条件的情况下，于2014年10月31日草草向原告及其他业主发出交房通知书。由于被告交付的房屋外墙面、层高、房屋窗户、天然气、水电等基础设施不符合合同约定，且交房严重逾期，现要求依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及与第三人和被告签订的《个人购房借款／担保合同》；返还原告的首付款140890元及服务费682元；被告赔偿原告契税费用9378元，被告与第三人连带返还原告已向第三人支付的按揭款35007.45元；要求被告支付违约金4688.9元。
被告河南骏达房地产开发有限公司辩称：被告同意解除商品房买卖合同，返还原告首付款140890元，依合同约定被告不应承担利息。原告交付的契税系行政单位收取，合同解除后，原告可依法退还。原告主张的按揭供款系原告与第三人之间的法律关系，合同解除后如何处理与被告无关。原告主张的逾期交房的违约金法院可依法裁决。
第三人中国工商银行股份有限公司许昌分行辩称：根据合同约定，原告在第三人处贷款328000元，第三人不同意解除合同，贷款还完后才能解除合同。
根据原被告诉辩称，经询问双方当事人意见，本院归纳案件争议焦点为：1、被告是否应当赔偿原告贷款利息及契税、服务费等损失。2、原告与第三人际被告签订的借款担保合同是否应当解除。3、第三人是否应当与被告连带偿还按揭供款。
原告常静为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份，证明原被告存在商品房买卖合同关系，合同约定交房期限是2014年5月31日，合同约定逾期30日未交房，原告有权解除合同。2、《个人购房借款／担保合同》一份，证明原告与被告和第三人存在按揭贷款关系，贷款328000元由第三人直接划至被告账户。3、首付款收据一份，证明原告向被告支付首付款140890元。4、被告收据一份，证明原告按被告要求支付服务费382元。5中诺房地产营销策划有限公司收据一份，证明原告按被告要求支付中介费300元。6完税证明一份，证明原告缴纳契税9378元。7、交房通知书一份，证明被告逾期交房的事实。8、交易明细一份，证明原告偿还按揭供款35007.45元。9、通知书一份，证明原告按照合同约定向第三人发了告知通知书。
被告河南骏达房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第三人给被告通知单一份及明细，证明由于原告逾期偿还贷款，被告作为担保人，第三人在被告账户扣款6641.92元。
第三人没有向本院提供证据。
被告河南骏达房地产开发有限公司对原告提供证据的质证意见为：对原告提供的第1、2、3、7、8、9组证据无异议。对原告提供的第4、5、6证据的真实性无异议，但认为所收款项不应该由被告退还。
第三人对原告提供的证据均无异议。
原告对被告提供证据的质证意见为：原告对通知单及明细不知情，原告停止向第三人偿还贷款时已按合同要求履行了通知义务。
本院对原告提供的证据经审查后认为：被告及第三人对原告提供的第1、2、3、7、8、9组证据均无异议，本院对上述证据予以采信。被告对原告提供的第4、5、6组证据的真实性无异议，但认为所收款项不应该由被告退还。本院认为，原告第5组证据系原告交付中诺房地产营销策划有限公司的服务费，与本案被告无关，本院不予采信。第4、5份证据系原告因本次购房直接支付的费用，本院对该二份证据予以采信。
对被告提供的证据，原告虽不知情，但第三人对扣款情况无异议，本院对该证据予以确认。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年6月17日，原被告签订了编号为201303697的《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告单位开发的西湖南街西段南侧西湖家园第4幢2单元10楼西户1002号房，房屋建筑面积106.52平方米。原告首期房款140890元于签约时付清，剩余房款328000元采用按揭方式支付。出卖人应在2014年5月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用，出卖人未按合同约定将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年5月28日交付首期购房款140890元、2013年10月28日交付契税9378元、2013年5月28日向被告交服务费382元。2013年9月29日，按照被告方安排，原告与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，被告为借款合同提供了担保。合同签订以后，原告逐月向第三人偿还贷款，截至起诉之日原告共偿还贷款35007.45元。被告于2014年10月31日向原告及其他业主发出交房通知书。由于原告认为被告交付的房屋外墙面、层高、房屋窗户、天然气、水电等基础设施不符合合同约定，且交房严重逾期，遂要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及与第三人和被告签订的《个人购房借款／担保合同》，并要求被告承担违约责任。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案被告未按合同约定将商品房交付原告使用，逾期超过30日，属违约行为。依合同约定，原告有权解除合同，现原告请求解除，原被告所签《商品房买卖合同》，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人和被告签订的《个人购房借款／担保合同》目的无法实现，现原告请求解除《个人购房借款／担保合同》，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，故本案《个人购房借款／担保合同》解除后，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。本案中，第三人未主张被告返还购房贷款，本院将不予审理。被告返还的购房款应包括原告的购房首付款、按揭供款共175897.45元（140890元＋35007.45元）及利息，利息按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算。同时被告应按原告累计已付房款的1%支付违约金1758.97元。原告支付的契税9378元、服务费382元，属原告的实际损失，被告也应予以赔偿。原告要求第三人连带偿还按揭供款的请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第二十四条、第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
解除原告常静与被告河南骏达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及与第三人中国工商银行股份有限公司许昌分行和被告河南骏达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；
本判决生效之日起十日内，被告河南骏达房地产开发有限公司返还原告常静的首付购房款、银行按揭供款共计175897.45元及利息（利息按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算，其中首付款140890元的利息从付款之日2013年5月28日起计算，按揭供款35007.45元从起诉之日2014年12月18日起计算，均至本判决确定的还款之日止）；
本判决生效之日起十日内，被告河南骏达房地产开发有限公司赔偿原告常静契税、服务费损失9760元，支付违约金1758.97元；
驳回原告常静的其他诉讼请求。
案件受理费4101元，由被告河南骏达房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 臧东亮
人民陪审员 王 辉
人民陪审员 廖娅丽
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 孙 科