大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初3334号
原告大连圣跃房地产开发有限公司。
法定代表人问宏文，系总经理。
委托代理人肖经纬。
被告杨洋。
被告周俊。
原告大连圣跃房地产开发有限公司与被告杨洋、周俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连圣跃房地产开发有限公司的委托代理人肖经纬，被告杨洋、周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连圣跃房地产开发有限公司诉称，原告与被告杨洋签署《租赁合同书》，约定由被告杨洋承租原告位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村三新工程13-3-1-1号公建房屋，建筑面积84.55平方米，租赁期限为2014年4月16日-2018年5月31日。按合同约定，被告应于2015年6月20日前支付租金18,516元，虽经原告多次催促，被告迟迟不予缴纳，原告于2015年8月31日正式通知解除合同，并要求被告撤出房屋。另因被告杨洋、周俊原系夫妻关系，租赁房屋系在其夫妻关系存续期间发生，且是二人共同承租使用。故诉至法院，请求判令：1、二被告腾退房屋；2、二被告支付2015年7月1日至实际腾退之日止所欠付的各项费用37,640元（暂截止2016年3月1日租金共计25,059元，逾期付款赔偿金12,581元）；3、诉讼费由二被告承担。
被告杨洋辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年9月14日被告杨洋与原告签订了一份租赁终止合同，保证金是9,260元，顶房屋租金和物业费，2015年8月31日原告给被告杨洋发了一个解约函，要求在9月15日之内腾退。二被告已经离婚，原告应该找实际经营人，不应该找被告杨洋。关于赔偿金数额过高，原告没有那么大损失，被告杨洋认为不应当支付。被告认为房屋早就该腾退，房屋到期不交费就应该腾退，但现房屋由被告周俊占有，与被告杨洋无关。
被告周俊辩称，不同意原告的诉讼请求。房租到期时，被告周俊主动找到原告，原告负责人甄丽洪、王雪飞表示，如果被告杨洋解除合同，被告周俊可以续签，房屋如果由被告周俊承租，被告周俊可以缴纳房租。后来原告发照片说跟被告杨洋解除合同了，当时二被告正在离婚，被告周俊表示等离婚结束续签合同，之前欠缴的费用，按原合同补上。等周俊拿到判决书，再找原告，原告就不同意续签了。周俊现在是代杨洋看这个店，自己带孩子，也住在这个店里。
本院经审理查明，2014年3月25日原告（甲方、出租人）与被告杨洋（乙方、承租人）签订《租赁合同书》约定：１、乙方承租原告位于甘井子区辛寨子街道大东沟村三新工程13-3-1-1号公建的房屋，建筑面积84.55平方米；2、乙方承租房屋用于商业经营活动，经营范围为汗蒸、安然纳米产品；3、租期自2014年4月16日-2018年5月31日，租金自2014年9月16日起开始计算，物业管理费等其他费用自2014年4月16日起开始计算；4、租金，第一年：2014年9月16日-2014年12月31日计10,801元，第二年：2015年1月1日-2015年12月31日计37,033元，第三年：2016年1月1日-2016年12月31日计39,255元，第4年：2017年1月1日-2017年12月31日计41,610元，第5年：2018年1月1日-2018年5月31日计17,338元；5、租金交纳时间：合同签署当日交纳2014年9月16日至2015年6月30日租金29,318元，2015年6月20日前交纳2015年7月1日至2015年12月31日租金18,516元，2015年12月20日前交纳2016年1月1日至2016年6月30日租金19,628元，除原告原因，不论何种原因，如乙方未能在约定时间内全额支付租金，则视为乙方自动放弃租赁；7、乙方支付三个月租金9,260元作为履约保证金，合同期满2个月内，如乙方完全履行合同，原告将无息返还保证金，如因乙方原因致使原告或其他第三人蒙受损失或出现消费者投诉并产生罚款、违约金、赔偿金等拖欠问题，乙方同意原告有权直接从履约保证金中扣除相关费用；8、违约责任，乙方未按本合同约定交纳租金，物业管理费等任何一项费用，每逾期一日，应当承担应付款项二倍的赔偿金，逾期达10日仍未交清的，甲方有权解除合同。乙方欠交2015年7月1日以后的涉案房屋租金。
2015年8月31日原告向被告杨洋发出《解约函》，通知被告解除合同，履约保证金9,260元不予退还，并通知被告交纳其他欠交费用。
被告杨洋提供2015年9月14日签订《租赁合同终止协议》，但该协议没有原告签名或盖章，原告否认达成该协议。
另查，二被告于2013年8月26日登记结婚，2015年10月15日经法院判决离婚。
以上事实有《租赁合同书》、解约函、快递单、原、被告告的陈述以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同。原告与被告杨洋签订租赁合同，原告已经履行相关合同义务，有权收取相应租金。关于二被告之间的责任承担问题，原告与被告杨洋于2014年3月25日签订《租赁合同书》，系在二被告婚姻存续期间，涉案房屋的商业经营现在仍在继续，且系由被告周俊实际照看和居住使用，故该涉案房屋的承租经营应属于二被告共同行为。二被告之间婚姻关系的解除，不影响二被告对外共同责任的承担，故对原告的诉请，应由二被告共同承担相应责任。
关于房屋腾退一节。依据《合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，《承租合同书》第十一条违约责任和合同的解除，也约定了逾期达10日未交纳租金，原告有权解除合同。2015年6月20日二被告应交纳下一期的房屋租金，然一直未予交纳，原告于2015年8月31日发出《解约函》解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，双方租赁合同于解约函送达之日已经解除。关于被告杨洋提供的《租赁合同终止协议》，因没有原告签字或盖章确认，即使由原告制作，也仅是双方的一个协商意向，并未成立，依法不产生法律效力，本院对其法律效力不予认可。故案涉租赁合同已经解除，原告依法主张二被告腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。
关于租金支付一节，原告主张租金至实际腾退之日，因原、二被告之间的租金约定存在变量，无法准确计算至腾退之日的具体数额，结合本案的审理时间及双方约定的租金交付时间，本院暂支持至2016年6月30日止(后续占用期间双方可协商解决或另行主张)，因二被告自2015年7月1日起未交纳租金，故此期间租金数额为18,516+19,628=38,144元。关于违约金，被告杨洋主张数额过高，原告亦无证据证明给其造成的实际损失，故二被告自应交纳租金之次日按中国人民银行同期贷款利率计算违约金为宜，其中18,516元应于2015年6月20日前交纳，应于2015年6月21日开始计算违约金，19,628元应于2015年12月20日前交纳，应于2015年12月21日开始计算违约金。
关于被告交纳的保证金，因涉案房屋现仍有被告实际占用经营，保证金所保证内容并未消失，故本案对保证金问题暂不予处理。
综上所述，根据根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：
一、被告杨洋、周俊于本判决生效之日起60日内共同腾退位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村三新工程13-3-1-1号公建的房屋给原告大连圣跃房地产开发有限公司。
二、被告杨洋、周俊于本判决生效之日起10日内共同给付原告大连圣跃房地产开发有限公司拖欠的涉案房屋租金38,144元（自2015年7月1日至2016年6月30日）及违约金（其中18,516元自2015年6月21日开始计算、19,628元自2015年12月21日开始计算，均至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费840元,其他诉讼费50元，合计890元，由被告杨洋、周俊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 张 禾
人民陪审员 曹翠华
人民陪审员 石 晶
二〇一六年八月十九日
书 记 员 曹秀玲
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。