北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终6981号上诉人（原审被告、反诉原告）：林岷生，男，1940年3月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：林江（林岷生之女），女，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：牟斌（林岷生之女婿），男，住北京市东城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）李文静，女，1982年6月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：汤巍，北京市安理律师事务所律师。原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：梅虹，经理。上诉人林岷生因与被上诉人李文静、原审第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初56920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林岷生的诉讼代理人林江、牟斌，被上诉人李文静的诉讼代理人汤巍到庭参加诉讼。满懿公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。林岷生上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李文静一审诉讼请求，改判支持林岷生一审反诉请求，即撤销林岷生、李文静签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；李文静与满懿公司连带赔偿林岷生违约金55万元。事实和理由：1.李文静与满懿公司恶意串通，隐瞒其在怀柔有一套房屋的事实，李文静明知林岷生已经购买另一处住房，急于过户。在合同上买受人情况处写着无房，诱使林岷生与其签约，签约后，李文静不走卖房手续，急于卖自己的房屋，拖延了将近两个月，致使房屋买卖合同无进展。导致林岷生借钱购买另一处房屋并多交纳了三万多元税款。2.李文静签约后，拖延不办过户手续，林岷生急于买另一套房屋，另一套房屋过户后会产生二套房屋的税款，而李文静又拒绝交纳税款，根据双方合同约定，交易过程中税费均由买受人承担。李文静拒绝履行合同义务，应承担违约责任。3.李文静为逃避国家税款，通过假离婚损害国家利益。签约后，李文静假离婚，满懿公司告知林岷生所有购房手续需要再来一遍，让林岷生面临巨大的风险，购房实体由家庭变为个人，贷款资质、额度和时间都发生变化。4.房屋买卖过程中，林岷生未收到任何款项，均由牟斌收钱，签订合同也没有林岷生配偶签字。李文静辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意林岷生的上诉请求。林岷生请求的55万元违约金没有事实及法律依据，李文静不同意支付。在林岷生与李文静签订的合同第四条第一项中明确约定涉案房屋系满五年唯一住房，在此基础上，林岷生与李文静签订了涉案购房合同。在本案争议过程当中，林岷生表示该房屋不是唯一住房，导致李文静额外要支出30余万元的税费，在一审过程中李文静本着解决问题的态度，认可了该多余税费的支出，但并不意味着李文静认可林岷生的所有诉讼请求。整个案件过程中可以看到林岷生是明知房屋的售卖、价款的收付等全部房屋出售事宜，且一审中满懿公司也派人出庭参与了庭审，在满懿公司职工的证词中可以看到整个房屋交易是林岷生和其代理人牟斌的全程参与，李文静有理由相信该房屋系林岷生的真实意思表示。满五唯一是涉案房屋成交的价格、税费承担的很关键的点，如果林岷生改变了满五唯一的现状，由此所多产生的税费在合同中没有约定。李文静认为应当按照法律的规定来承担。因此在房屋买卖的谈判过程当中，李文静拒绝履行额外的纳税义务是合理的，也是合法的，并不构成违约。满懿公司未出庭应诉，也未提交书面意见。李文静向一审法院起诉请求：1.判令林岷生继续履行2016年7月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将位于北京市朝阳区××402房屋（以下简称涉案房屋）由林岷生名下过户至李文静名下；2.判令林岷生按照每日房屋交易总价万分之五的标准向李文静支付自2016年9月10日至实际交付涉案房屋之日止的延期交房违约金。林岷生在一审中反诉称：1.撤销2016年7月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.李文静及满懿公司连带赔偿林岷生违约金55万元。满懿公司在一审中述称：对李文静的诉讼请求没有意见，听从法院判决。不同意林岷生的反诉请求，满懿公司不是适格被告，满懿公司也没有过错。一审法院认定事实：李文静、林岷生于2016年7月9日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，同日双方及满懿公司还签订了《补充协议》。约定：李文静向林岷生购买涉案房屋；房屋总价款为253万元；李文静应于2016年7月9日向林岷生交付定金5万元，李文静应于正式网签生成当日将第一笔购房款50万元支付给林岷生，李文静应于过户当天将第二笔购房款87万元支付给林岷生，双方应于正式网签生成3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；双方应于缴税后满懿公司通知3个工作日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，若转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。税费全部由李文静承担。当日，李文静向林岷生支付了5万元定金。2016年7月21日，李文静又向林岷生支付了50万元房款。2016年8月12日，李文静又向林岷生支付了50万元房款。李文静向一审法院提交了如下证据：1.《北京市存量房屋买卖合同》；2.《补充协议》；3.汇款凭证；4.收条；5.《违约赔偿告知函》；6.催告函；7.微信聊天记录；8.网签及资质核验记录；9.《购房承诺书》；10.《户口本》；11.《结婚证》；12.微信聊天截图；13.赵野、徐晓东证人证言。林岷生表示，对认可证据1、2；证据3钱没有交到林岷生手中，第一笔钱5万元林岷生知情，后两笔钱不清楚，当时要求牟斌退还给李文静；认可证据4真实性，但是是牟斌的名字，林岷生不知情；收到过证据5证明目的不认可；收到过证据6；认可证据7；证据8不知情，不清楚网签的事情，至今也没有办理网签；证据9不清楚；证据10、11真实性认可；证据12不认可。只是建议，林岷生并没有改变合同；证据13不认可。不是赵野的真实意思表示。不认可李文静证据的证明目的。林岷生向一审法院提交了如下证据：1.微信聊天记录；2.微信聊天记录1（第11页）；3.北京市存量房屋买卖合同（第2页第四条第2款）；4.微信聊天记录2（第8页警察26秒）；5.客户贷款告知函；6.微信聊天记录2（第1页）；7.微信聊天记录2（第4页）；8.微信聊天记录2（第11页）；9.微信聊天记录2（第10页）；10.微信聊天记录2（第23页）；11.微信聊天记录2（第25、26页）；12.微信聊天记录2（第28、29页）；13.微信聊天记录2（第40、41页）；14.草拟合同；15.催告函；16.补充协议第1页；17.通话记录；18.微信语音证据；19.微信聊天记录；20.当庭播放手机录音，光盘林岷生表示庭后提交。李文静认可证据1-13真实性，证明目的均不认可；不认可证据14真实性和证明目的。仅有两页且没有李文静方的签字，与本案没有关系；认可证据15真实性，证明目的不认可。林岷生是收取李文静105万且李文静符合过户条件下，林岷生拒绝过户；认可证据16真实性，证明目的不认可；认可证据17真实性，证明目的不认可。能证明林岷生是恶意违约；认可证据18真实性，证明目的不认可。能证明林岷生是恶意违约；证据19真实性认可，证明目的不认可；不认可证据20真实性。满懿公司曾经的工作人员牛建永出庭作证。林岷生表示如果涉案房屋过户给李文静，需要多交30多万元的税。李文静同意承担税费。一审法院认为：李文静、林岷生于2016年7月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及李文静、林岷生、满懿公司于2016年7月9日签订的《补充协议》均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。李文静已经向林岷生支付了105万元房款，现李文静亦同意一次性给付剩余购房尾款，合同具备履行基础，林岷生应按约将涉案房屋过户至李文静名下，李文静亦应将剩余房款一次性交付给林岷生，现一审法院对李文静的第一项诉讼请求予以支持。因过户需要缴纳的全部税费，按约定应由李文静负担，经一审法院当庭询问，李文静对此亦无异议，故因过户产生的全部税费应由李文静负担。就双方是否存在违约的问题，李文静称当时存在要先出卖自己的另一套房屋才能购买林岷生的房屋，而林岷生亦称当时自己也正在购买另一套房屋，而这些在双方签订的上述合同中并没有体现，这导致双方在履约过程中出现争议，一审法院考虑到李文静、林岷生均非存有违约的主观恶意，合同中对一些问题也没有细化的约定，双方也非专业的房屋经纪人员或法律工作人员，对合同的履行难以进行预判，亦难以凭借自己的力量签订新的补充协议，故不宜追究任何一方的违约责任。故对李文静的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。同理，对林岷生的全部反诉请求，一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、林岷生于判决生效之日起十五日内配合李文静办理位于涉案房屋的过户手续，将该房屋由林岷生名下过户至李文静名下；办理房屋过户手续所需要的全部税费均由李文静承担。二、李文静于判决生效之日起十五日内给付林岷生购房尾款人民币一百四十八万元。三、驳回李文静的其他诉讼请求。四、驳回林岷生的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，林岷生提交：1.三套微信聊天记录截屏，分别证明李文静存在假离婚逃税行为，拒绝履行交纳税费行为以及存在欺瞒名下有房行为。2.录音光盘，证明林岷生要求李文静按照合同约定缴纳购房税款，李文静拒绝交纳，存在违约行为。经本院庭审质证，李文静认为林岷生提交的证据均不属于新证据，请求法院不予采纳。关于拒绝缴纳税款，是林岷生改变了房屋满五唯一的现状，多出来的税款李文静在谈判过程中有权拒绝交纳。经审查本院认为林岷生提交的证据，均不属于《最高人民法院关于适用的解释》关于“新的证据”的规定，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。林岷生、李文静签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及李文静、林岷生、满懿公司于2016年7月9日签订的《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，是有效合同。各方当事人应按照合同的约定履行合同义务，不得随意变更或解除。双方产生的争议主要是在合同履行中出现了新的情况，即李文静需出卖房屋才能购买涉案房屋，林岷生也正在购买另一套房屋，导致名下房屋并不符合满五年且唯一住房的条件，因双方并未在合同中就出现上述情况如何处理进行约定，且李文静也没有违反合同约定迟延付款，故林岷生要求李文静支付违约金并无合同依据。现李文静已经支付105万元房款，并同意一次性给付剩余房款，且承担在房屋过户过程中产生的全部税费，合同目的已能实现，林岷生上诉要求撤销涉案合同，本院不予支持。综上所述，林岷生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由林岷生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一八年六月十一日法官助理 吴可加法官助理 李 惠书 记 员 刘怡然