河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终12054号
上诉人（原审原告）：齐建军，男，1967年5月9日出生，汉族，现住石家庄市鹿泉区，
委托诉讼代理人:聂化卫、杨坤，河北天宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：石家庄市鹿泉区鼎力担保有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区获鹿镇镇宁路61号，统一社会信用代码：91130185769809538H。
法定代表人：任景辰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李素梅，女，1969年11月1日生，汉族，住鹿泉区。系该公司法务。
原审第三人：河北华康农业开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区李村镇郑村村东，组织机构代码证：69586330-3。
法定代表人：齐康，系该公司总经理。
上诉人齐建军因与被上诉人石家庄市鹿泉区鼎力担保有限公司（以下称鼎力担保公司）及原审第三人河北华康农业开发有限公司（以下称华康公司）保证合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初3248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人齐建军上诉请求：1、请求依法将该案发回重审或者在查明事实的基础上依法改判为确认2016年7月29日上诉人与被上诉人签订的《协议书》无效。2、本案上诉费用和其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对《协议书》认定为有效合同是错误的。由于被上诉人作为《临时借款协议》的贷款主体，以及贷款行为均违反了国家强制性法律、法规规定，故《临时借款协议》无效。2016年7月29日签订的《协议书》是担保合同，是《临时借款协议》的从合同，《协议书》作为担保合同所依据的主合同《临时借款协议》无效，《协议书》当然无效。2、担保合同内容违法，而一审法院认定为有效合同是错误的。该《协议书》第三、四条的约定明显违反《担保法》第四十条的规定。
被上诉人石家庄市鹿泉区鼎力担保有限公司答辩称，上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据。1、上诉人提出的无效理由不具备《合同法》52条规定的合同无效的任何情形，应当驳回上诉人的上诉请求。2、2016年7月29日签订的《协议书》是在债务履行期满后签订的，是担保人（实际借款人）为了还款签订的以物抵债协议，不属于《担保法》第40条的情形。3、2016年7月29日签订的《协议书》已经实际履行，上诉人自愿主动配合答辩人办理房产转移登记手续，说明上诉人对以别墅作价250万元的价格抵顶债务是认可的。4、答辩人在房产变更为答辩人后，善意书面提醒上诉人可以按原价购买，答辩人已经尽到善意提醒义务。
原审第三人答辩称，同意上诉人的起诉意见及上诉意见。
齐建军向一审法院起诉请求：判令原、被告于2016年7月29日签订的《协议书》无效；被告协助原告齐建军将位于鹿泉区观景大街66号17-103、17-112大者别墅办理更名至原告名下；本案的诉讼费由被告承担。
一审法院查明,第三人华康公司与被告签订《临时借款协议》，第三人向被告借款400万元，原告及其配偶为借款提供连带责任保证，为偿还借款事宜，2016年7月29日被告与原告及第三人签订《协议书》，协议书约定：截止2016年7月29日，乙方（第三人）欠甲方（被告）本金269.25万元，资金占用费用485985元，因乙方资金周转困难，拟用丙方（原告）名下，位于鹿泉区-112大者别墅（房产证号为获鹿字第××号）抵顶所欠甲方的款项，经协商达成如下协议：一、丙方同意将位于鹿泉区-112大者别墅（建筑面积+3-1:184.9平方米，+3-1:52.48平方米）及与该别墅相关的车库、电梯、小院等所有附属设施，全部转让给甲方。二、该别墅作价250万元，抵顶所欠甲方本金219.25万元、资金占用费用30.75万元。抵顶后乙方尚欠甲方本金50万元，欠资金占用费用178485元，由乙方另行筹集资金于2017年1月29日前偿还，按年20%给付资金占用费。如在2017年1月29日前不能按时归还，则从2016年7月29日开始按年24%的利息支付资金占用费，至全部还清为止。三、本协议签订后30日内，丙方负责将该房产过户到甲方名下，过户所需费用由甲方、丙方各负担50%。若丙方不能在约定时间内办理过户，甲方有权申请法院强制办理过户手续。四、若乙方于2017年1月29日前还清所欠甲方本金50万元及资金占用费，该别墅过户给甲方后半年内，丙方可以以250万元的价格回购，所需过户费由甲方、丙方各负担50%。五、丙方承诺抵顶乙方欠款经别墅共有人同意，且该别墅不存在抵押、质押、出租等妨碍甲方购买、使用等问题存在。六、本协议一式四份，甲、乙、丙各一份，房管部门一份。七、本协议自三方签字之日起生效。协议签订后，原、被告双方将案涉房产过户到被告名下。第三人华康公司未按协议约定的时间2017年1月29日偿还剩余本金50万元及资金占用费，2017年2月9日，被告向原告签发《告知书》：如果华康公司将所欠本金及资金占用费在2017年2月13日前全部偿还后，被告依然同意原告按约定回购鹿泉区-112大者别墅，如果不能按时偿还，被告将对该房产自行处置；并督促原告作为华康公司的法定代表人和借款保证人，履行职责，尽快偿还相关款项。第三人及原告并未按告知书所限时间偿还剩余借款本金及资金占用费，被告委托河北嘉世纪拍卖有限公司对案涉房产进行了公开拍卖，2017年3月22日涉案房产已由案外人竞拍所得，现案涉房产已办理过户更名手续。
一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人。本案中，原、被告及第三人2016年7月29日签订的《协议书》，是在第三人华康公司的债务履行期届满之后，由保证人即本案原告向债权人承担保证责任而签订的协议书，其不属于担保法第四十条规定的情形，应当属于有效合同，故原告主张2016年7月29日所签《协议书》无效的主张没有法律依据。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告齐建军的诉讼请求。案件受理费40元，由原告承担。
本院二审查明事实与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点为2016年7月29日双方所签订的《协议书》是否合法有效。该协议书中约定：“用上诉人齐建军名下鹿泉区景观大街66号的17-3-103、17-112大者别墅抵顶所欠鼎力担保公司的款项。该别墅作价250万元，抵顶所欠鼎力担保公司本金219.25万元、资金占用费30.75万元，抵顶后华康公司尚欠鼎力担保公司本金50万元，欠资金占用费178485元，由华康公司另行筹集资金于2017年1月29日前偿还，按年20%给付资金占用费。如在2017年1月29日前不能按时归还，则从2016年7月29日开始按年24%的利息支付资金占用费，至全部还清为止。本协议签订后30日内，齐建军负责将该房产过户到鼎力担保公司名下，过户所需费用由鼎力担保公司、齐建军各负担50%。若齐建军不能在约定时间内办理过户，鼎力担保公司有权申请法院强制办理过户手续。若华康限公司于2017年1月29日前还清所欠鼎力担保公司本金50万元及资金占用费，该别墅过户给鼎力担保公司后半年内，齐建军可以250万元的价格回购，所需过户费由鼎力担保公司、齐建军各负担50%。”首先，从上述协议可以看出，上诉人齐建军以本案涉案别墅抵顶原审第三人华康公司的部分欠款，即以物抵债的情形，而非设立抵押担保，故本案不属于《担保法》第四十条规定的情形。其次，上诉人齐建军虽主张协议中约定上诉人齐建军可以250万元价格回购，其实质为抵押。但该协议约定，上诉人齐建军以涉案别墅抵顶原审第三人华康公司的部分欠款，华康公司将抵顶后剩余款项在约定期限内还清的情况下，则上诉人齐建军在房产过户后半年之内，享有优先购买权，明显区别于抵押权。故对于上诉人的该协议无效的主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人齐建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘立红
审 判 员 任 磊
审 判 员 任永奇
二〇一七年十二月八日
（代）书记员 毕 彤