湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初2497号
原告蒋俊艾。
委托诉讼代理人瞿红福(特别授权)，湖南省怀化市鹤城区星光法律服务所法律服务工作者。
被告罗宏。
被告杨广。
原告蒋俊艾与被告罗宏、杨广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月19日依法公开开庭进行了审理。原告蒋俊艾及其委托诉讼代理人瞿红福、被告罗宏、杨广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、确认原告与被告签订的调解协议有效，并判令被告按调解协议履行退还原告购房款3万元；3、判令二被告赔偿原告因该房屋增值所带来的损失5万元；4、判令二被告按所交房款7万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算到实际给付之日止；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告系房屋出卖人，2009年1月12日原告与被告杨广签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告开发的怀化市鹤城区公园新村B栋五楼三号商品房一套，合同中对原、被告间的权利义务进行了详细的约定。原告于2009年1月12日、7月1日、9月15日、10月29日分四次将房款7万元交付给二被告，约定所欠余款待两证办好时付清。同年3月被告将房屋钥匙交付原告，原告收房后即外出打工，此后原告每年均到该房查看。但在2017年1月原告发现房屋又被二被告转卖，且买受人已将该房屋装修居住，为此原告报警。后经调解，原告与被告罗宏达成调解协议，协议约定被告罗宏退还原告7万元购房款，定于签订协议当天支付4万元，尚欠3万元定于2017年4月22日前付清，逾期赔偿原告房屋增值损失5万元。约定期届满后，被告罗宏仅退还原告4万元，余款至今未付。经原告多次催要被告以各种理由拒不履行。故诉诸法院要求被告退还房款及赔偿损失。
被告罗宏辩称：本案是因原告没有按照合同约定期限支付购房款引发，原告起诉要求被告赔偿损失缺乏事实基础。原告与罗宏经调解达成协议属实，但协议中约定的5万元损失费是为了督促如期付款，罗宏同意赔偿购房差价损失。原告诉称多次催要欠款不属实，在约定付款期限未到的情况下是罗宏提前主动联系原告，在争得原告的同意后延期。在欠款不能如期偿付的情况下，罗宏主动提出用居住的房子抵偿，但原告不配合以致引发纠纷。
被告杨广辩称：1、本案是原告先违约，其没有按照合同约定支付购房尾款，外出后多年一直联系不上，被告的电话十余年来从未更换号码，原告也从不联系被告；2、原告要求赔偿房屋增值损失5万元没有依据，在原告没有按照约定交清房款的情况下，被告有权处理房屋；3、原告起诉杨广主体不符。出售房屋虽是杨广与罗宏合伙开发，但后来杨广退伙，退伙时约定由罗宏退还杨广本金，与项目有关的债务均由罗宏负责。故请求判决驳回原告对杨广的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据1、原告身份证复印件、二被告常住人口基本信息表，拟证明原、被告主体资格适格；证据2、《公园新村房屋买卖合同书》，拟证明2009年1月12日原告与被告杨广签订房屋买卖合同及合同对购房事项的具体约定；证据3、收据四份，拟证明原告分四次共向二被告支付购房款7万元的事实；证据4、调解协议一份，拟证明原、被告于2017年2月22日经司法所调解达成协议的事实。
本案在庭审质证过程中，二被告对原告提交的证据1、2、3、4均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2007年，被告罗宏、杨广二人合伙出资在怀化市鹤城区盈口乡胜利村一村民位于公园路怀化市质量技术监督局正对面的宅基地上修建房屋，建成之后二被告与该村民按比例分配一定套数的房屋，2008年该房屋建成竣工。2009年1月12日原告作为乙方与被告杨广（甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的公园路公园新村B栋五层三号房屋一套，购房面积为101.57平方米，购房单价为900元/平方米，购房总价为91413元，加上水电开户费1500元，共计92913元。合同第二条第4项对付款方式约定为：签订正式合同时付款3万元，交房时付款52913元，交付两证时付清余款1万元。合同第三条对逾期付款的违约责任约定为：原告若未按合同规定的时间交款，从逾期之日起按日向被告支付应缴房款总额千分之五的违约金，合同继续履行；延期30日仍未交款的，被告有权解除合同，退款时，原告按总房款百分之二十向甲方支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意合同可继续履行，从滞纳之日起至实际付款之日止，原告按日向甲方支付应缴纳房款总额千分之十的违约金。合同第六条约定被告应于该小区所有房屋卖完后12个月内办理好房屋产权证，办证费用由购房户自理。
合同签订当日，原告向二被告支付购房款3万元。同年3月二被告将房屋钥匙交付原告。原告并于同年7月1日、9月15日、10月29日分别向二被告支付购房款2万元、1万元、1万元。原告共计向二被告支付购房款7万元。之后原告外出务工，未按合同约定期限向二被告支付购房尾款，也未联系被告。2015年被告罗宏因联系不上原告，遂将涉案房屋换锁转卖，买受人已居住在该房屋内。2017年1月原告发现房屋被转卖后报警。2017年2月22日经怀化市鹤城区星光法律所调解，原告与被告罗宏签订《调解协议书》，协议约定由被告罗宏退还原告7万元购房款，定于签订协议当天支付4万元，2017年4月22日前支付3万元，逾期则需赔偿原告房屋增值损失5万元。约定期届满后，被告罗宏仅退还原告4万元，余款至今未付，致原告诉诸本院。
另查明，由二被告合伙修建的房屋附着土地属集体所有，该土地至今未办理国家征收手续，该房屋也未能办理产权证，属小产权房。
本院认为，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”由此可见，宅基地、农民住宅或小产权房只能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转。我国现行房地产管理相关法律法规也规定集体所有土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，买卖小产权房的行为不受法律保护。因小产权房买卖实质上是变相买卖农村宅基地，故关于小产权房的买卖合同应当认定无效。本案中，原、被告双方约定买卖的房屋属修建在集体所有土地上的小产权房，故房屋买卖合同应为无效合同。无效合同至始无效，不存在承担违约责任和合同解除与否的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，原告要求二被告返还购房款的诉请符合法律规定，本院予以支持。二被告在订立《公园新村房屋买卖合同》时均明知涉案房屋所使用的土地为集体土地，原告亦非土地所属村的村民，仍与原告卖房合同，二被告应属订立合同的主要过错方，应承担主要过错责任。原告在购房前未严格验证对方房屋产权，盲目购买亦负有一定过错，应承担次要责任。
关于原告的损失问题，因涉案房屋为集体建设用地上的房屋，无法上市交易，并不存在因诉争房屋升值获得的利益损失。原、被告2017年2月22日签订的《调解协议书》是基于对原签订的购房合同认定为有效合同进行处理而达成的协议，协议中对房屋增值损失的约定应为无效。但二被告在收取了原告大部分的购房款多年后又于2015年将房屋转卖，被告获得将原告资金用于周转的利益，也造成原告利息损失。因原告与被告罗宏均无法确认涉案房屋在2015年转卖的具体时间，故判由被告自2016年1月1日起向原告支付资金占用费较为公平合理。
对于被告杨广是否应向原告承担责任的问题，因二被告是在合伙期间与原告缔结的合同，被告杨广之后退伙属其与被告罗宏合伙之间的内部问题，不能以此对抗原告并向原告主张免责，故被告杨广应与被告罗宏共同向原告承担全额返还购房款价款及赔偿损失的责任。被告杨广在向原告承担责任后，可依据协议约定向罗宏主张追偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、罗宏、杨广于本判决生效之日起十日内共同向蒋俊艾返还尚欠的购房款3万元；
二、罗宏、杨广自2016年1月1日起，以购房款7万元为基数按照年利率6%的标准支付蒋俊艾资金占用期间的利息，其中4万元计算至2017年2月22日止，另3万元计算至实际返还该款之日止；
三、驳回蒋俊艾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由罗宏、杨广共同承担1500元，蒋俊艾承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 向好英
人民陪审员 沈 红
人民陪审员 陈方长
二〇一七年九月二十七日
代理书记员 何 灵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。