上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4295号
上诉人（原审原告、反诉被告）余茂善，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审原告）上海鸿郅餐饮管理有限公司。法定代表人余茂善，总经理。上列两上诉人共同的委托代理人徐丽慧，上海申浩律师事务所律师。上列两上诉人共同的委托代理人杨松林，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海金鹊投资管理有限公司。法定代表人黄佳，总经理。委托代理人顾宇清，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海曙建实业有限责任公司。法定代表人叶晓俊，总经理。委托代理人范晨，上海合勤律师事务所律师。上诉人余茂善、上海鸿郅餐饮管理有限公司（以下简称“鸿郅公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人余茂善、鸿郅公司的委托代理人徐丽慧、杨松林、被上诉人上海金鹊投资管理有限公司（以下简称“金鹊公司”）的委托代理人顾宇清、上海曙建实业有限责任公司（以下简称“曙建公司”）的委托代理人范晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年7月10日，金鹊公司(甲方,出租方)与余茂善(乙方,承租方)签订《租赁合同书》一份，合同约定：坐落于上海市闵行区XX镇XX号配套商品房三期建设项目配套商铺，由上海A有限公司获得开发建设权，后由上海曙建实业有限责任公司购入且金鹊公司取得租赁权。目前，上述房产已建成，房产性质属商业用房，相关房屋产权证尚在办理过程中。乙方确认，对于出租房产上述情况均明确知晓并充分了解，且承诺不得以此作为拒绝履行任何本合同约定义务（包括但不限于按约支付房屋租金、房屋使用费等）之理由。甲、乙双方确认的出租房产（即涉案商铺）具体坐落及租赁面积为上海市闵行区XX路XX幢XX号XX层264.89平方米、二层1,133平方米。上述房屋甲方已明确告知乙方只能从事餐饮经商项目，擅自改变经营项目的，经甲方通知整改乙方仍然坚持从事的，甲方有权单方解除租赁合同。双方确认，涉案商铺使用所需配套设施（包括但不限于水、电、通讯等附属设施的建造等）均有乙方自行负责建造完善并承担相关的费用，乙方相关建造需征得甲方书面同意并严格遵守国家相关审批规定，如乙方需委托甲方进行相关审批申报及建造的，相关责任及费用亦由乙方予以负担。乙方租赁涉案房屋用于从事餐饮经营，不得从事与约定租赁用途无关的活动。双方同意按以下标准计算租金，自2013年7月10日至2015年7月10日止，租金一层按每天每平方米人民币（下同）3.50元计，二层按每天每平方米1.80元计，总计乙方应按半年向甲方支付租金为533,972元。自2015年7月10日至2016年7月10日止，租金按每天每平方米一层3.78元，二层1.94元。自2016年7月10日起至2017年7月10日止，租金按每天每平方米一层4.08元，二层2.09元，即乙方应按半年向甲方支付租金622,824.94元。……租金的支付方式先付后用，按半年支付，即乙方应在前半年的后10天内按上述租金计算标准向甲方付清下半年的租金。乙方应于本合同签订前向甲方支付半年房租金533,972元及三个月押金266,986元。如乙方在本合同签订后不愿承担或者在约定的履行期限未届满之前单方面撤租，未用完之租金即归甲方所有，并且甲方有权追偿由此造成的损失，如甲方在本合同签订后擅自单方面解除租赁关系，应双倍返还押金。甲方有权在押金内扣除乙方未按约支付之任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳金、因违约而应向甲方支付的违约赔偿金。甲方垫付之费用等），甲方可按实际数额直接从押金中扣除抵偿；在本合同的履行期间，押金因上述原因抵付后，甲方有权要求乙方及时补足押金，乙方必须在接到甲方的付款通知书后伍日内补足，否则视为违约，甲方有权提前终止本合同并提前收回“标的房产”，并没收剩余押金，如剩余押金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿。乙方信守履行合同所有条款的承诺，甲方应在租赁期满或双方因故经充分协商一致同意解除本合同，且乙方将“标的房产”完好交还甲方后拾日内，将前述押金无息退还乙方，退还时乙方应出具保证金支付时的相应收据。乙方应向国家和地方税务部门支付的各项税费由乙方自行缴纳。乙方未按有关部门的规定及时缴纳上述各项费用而引起的纠纷，由乙方负责解决，因未按规定缴纳上述各项费用导致租赁合同不能履行的，乙方仍应承担期间的租金。双方需各自承担在签订及完成本合同过程中所涉及的费用，如日后需进行租赁登记的，则相关费用由乙方负责承担。除甲方提供的“标的房产”附属配套设施外，乙方在租赁期间生产、生活所需的一切设备、设施、用品等均由乙方自行添置，甲方不负担任何费用，租赁期限届满时，乙方必须撤离、清场，否则视为在“标的房产”内已无乙方财产，由此而造成乙方财产短少或者灭失的，甲方不承担任何责任。如因乙方未按约搬离清场，甲方为收回“标的房产”而需代为进行搬迁的，乙方应承担甲方搬迁而付出的全部费用。除甲方同意续租外，乙方应在本合同租赁期限届满之日向甲方返还租赁物，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金的4倍向甲方支付实际占用期间的房屋使用费。乙方返还租赁房屋时，乙方自行添置的设备等，可拆除或者搬走，但固定装修设施不得拆除，应无偿归甲方所有，否则甲方有权要求乙方将租赁物恢复至合同签订时的原状并承担相关的费用。本合同履行期间，发生下列情形之一的，甲方可随时单方书面通知乙方解除本合同，并由乙方承担相应的违约责任：1、乙方未征得甲方书面同意而改变房屋用途的；……5、乙方具有逾期不支付租金情形的。在租赁期限内，非经双方协商一致，甲、乙双方均不得无故变更或者违反本合同约定的条款或者终止本合同的履行，否则视为违约，违约方必须向对方赔偿本合同约定的相当于叁个月的租金的违约金，如违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方还可就不足部分向违约方进行追偿。乙方如逾期未按本合同约定的向甲方支付租金的，甲方有权单方面解除合同，且乙方还须承担逾期付款的违约金，违约金的计算办法是：正常日租金的4倍，按实际逾期天数计算。乙方违反本合同约定的条款，且在甲方发出书面通知后拾日内或者本合同规定的期限内未予以纠正的，甲方有权进入乙方承租的房屋及场地，开启并更换门锁，将租赁房屋及场地内属乙方所有的财产撤离，收回租赁房屋及场地。甲方对因此而引起的乙方财产损失概不负责。合同对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，金鹊公司将涉案商铺交由余茂善承租，然余茂善未向金鹊公司支付押金。2014年11月13日，余茂善取得了上海鸿郅餐饮管理有限公司的营业执照。2014年11月22日，余茂善给付金鹊公司自2014年10月10日至2015年4月9日止的租金计533,000元。2015年4月20日，上海市工商行政管理局闵行分局向余茂善发出了《责令改正通知书》一份，主要内容为：经查，余茂善在涉案商铺内经营火锅的行为违反了有关无证经营的相关规定，责令余茂善即日内改正上述违法行为。2015年4月22日，余茂善委托江苏柏庐律师事务所向金鹊公司发出律师函，主要内容为：余茂善与金鹊公司签订合同后，共花费了4,300,000元装修了涉案商铺，但在办理营业执照时，工商管理部门要求提供涉案商铺的房产证，现因涉案商铺无房产证致其无法办理营业执照，多次被工商行政管理部门处罚，影响了经营。现其根据合同的约定，要求金鹊公司提供涉案商铺的产权证，以便其办理营业执照。2015年4月26日，金鹊公司更换了涉案商铺的门锁，并在涉案商铺的大门上张贴了打印有“房租到期多次催缴拒不支付”字样的告示。另查明，涉案商铺由案外人上海B有限公司于2010年2月9日取得了《建设用地规划许可证》、于2010年9月取得了《建筑工程施工许可证》、于2015年4月24日取得了《上海市房地产权证》。2015年5月14日，余茂善、鸿郅公司向法院提起诉讼，要求判令：一、解除双方签署的《曙建路商业街商铺租赁合同书》；二、要求金鹊公司、曙建公司赔偿装修损失及可移动设备损失共计2,106,088元；三、金鹊公司、曙建公司赔偿其营业损失2,000,000元（自2015年4月26日暂计至2015年8月26日，按每月损失500,000元计算）；四、金鹊公司、曙建公司赔偿余茂善、鸿郅公司可得利益损失，暂计10,000,000元（自判决确认租赁合同解除之日起，即2015年4月26日起，至2019年7月10日止，按每月经营损失500,000元计算）。金鹊公司则提起反诉，要求判令：一、余茂善将涉案商铺腾空并予以返还；二、余茂善给付自2015年4月10日至2015年4月26日止（此日期为金鹊公司更换涉案商铺的门锁，将涉案商铺收回之日）的租金共计50,422元；三、余茂善给付涉案商铺占有使用费，按日租金的2倍计自2015年4月27日起至判决生效之日止；四、余茂善偿付违约金266,986元。审理中，余茂善、鸿郅公司与金鹊公司就下列问题达成一致意见：一、双方确认余茂善与金鹊公司签订的《租赁合同书》于2015年4月26日解除。二、涉案商铺内的固定装修残值以1,400,000元计。2016年1月19日本案庭审结束前，余茂善及鸿郅公司明确向法院表示只有金鹊公司同意对涉案商铺的装修及设备按已确认的损失金额予以补偿的前提下，其可同意与金鹊公司办理房屋的交接手续。审理中，余茂善、鸿郅公司向法院提出申请，要求对涉案商铺内的可移动设备价值进行司法鉴定。法院对余茂善、鸿郅公司的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海C有限公司对涉案商铺内的可移动设备进行了评估。2015年11月8日，上海C有限公司向法院出具了《资产评估报告》，评估结论为：经评估本案所涉标的物在评估基准日二零一五年十月十五日的市场价值为706,088元。经庭审质证，双方对上述司法鉴定结论均无异议。审理中，金鹊公司曾向法院提供了一份署期为2015年4月16日《告知书》，主要内容是金鹊公司告知余茂善涉案商铺的租金应于2015年4月10日缴纳，请余茂善在十日内缴纳或请余茂善于十日内自动清场搬走属于其自己的财物将涉案商铺归还金鹊公司。经庭审质证，余茂善及鸿郅公司均否认收到上述文件，而金鹊公司称该《告知书》因余茂善拒收而留在了交送的现场，其现无其他证据证明余茂善收到了上述文件。原审认为，本案的争议焦点为导致余茂善与金鹊公司签订的《租赁合同书》解除的原因？余茂善、鸿郅公司认为，造成《租赁合同书》解除的原因有二：一是金鹊公司无法提供涉案商铺的产权证，致其无法经营，无法实现合同目的；二是金鹊公司于2015年4月26日更换了涉案商铺的门锁，致其无法进入涉案商铺从事经营活动。金鹊公司认为，余茂善、鸿郅公司逾期不缴纳租金，在其进行催告后，仍未在合理期限内缴纳租金，故其于2015年4月26日根据《租赁合同书》的约定更换了涉案商铺的门锁，收回了涉案商铺。法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，根据余茂善与金鹊公司签订的《租赁合同书》的约定，当余茂善逾期不支付租金时，金鹊公司随时可单方书面通知余茂善解除本合同，并由余茂善承担相应的违约责任。事实上，余茂善未按约向金鹊公司支付自2015年4月10日起的租金，故金鹊公司有权单方面解除本合同。至于余茂善、鸿郅公司认为金鹊公司未向其提供涉案商铺的产权证，致其无法经营的主张，法院认为，首先，从双方签订的《租赁合同书》内容来看，余茂善在签订上述合同时明知涉案商铺没有产权证，且承诺不得以上述商铺无产权证为由拒付租金。其次，金鹊公司作为涉案商铺的出租人，其主要合同义务是向承租人交付涉案商铺，故余茂善以金鹊公司未向其提供产权证为由要求解除合同的理由不成立，法院不予采纳。原审认为，余茂善与金鹊公司签订的《曙建路商业街商铺租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守。因余茂善未按约支付租金，金鹊公司于2015年4月26日更换了涉案商铺的门锁，审理中，双方均确认上述合同于2015年4月26日解除，故法院从本案的实际情况、双方当事人的意见确认上述合同于2015年4月26日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。下面法院就双方提出的本诉及反诉请求，逐一作出如下处理。一、关于余茂善、鸿郅公司要求金鹊公司赔偿其装修及设备损失2,106,088元的本诉请求。法院认为，上述损失分为两个部分。第一部分为形成附合的装饰装修物的残值损失，审理中，双方就上述损失的数额达成了一致意见，即1,400,000元。关于此部分损失，法院从平衡双方利益的角度酌情由金鹊公司赔偿余茂善、鸿郅公司500,000元，理由如下：（一）、金鹊公司在《租赁合同书》中明确告知余茂善涉案商铺尚未取得产权证，故余茂善在涉案商铺无产权证的情况下承租商铺，并做了大量的前期投入，且基于本案中上述租赁合同的解除归因于余茂善，故余茂善对上述损失理应承担责任；（二）、余茂善承租涉案商铺用于餐饮经营的目的亦明确载入《租赁合同书》，故从公平合理的角度出发，金鹊公司对余茂善的上述损失亦应作出适当的赔偿。第二部分为可移动设备的损失。法院认为，基于本案中上述租赁合同的解除归因于余茂善，上述设备应由余茂善搬离涉案商铺，而不应由金鹊公司予以赔偿。二、关于余茂善、鸿郅公司要求金鹊公司赔偿其营业损失、可得利益损失的本诉请求。法院认为，因双方签订的《租赁合同书》的解除归因于余茂善，故余茂善、鸿郅公司无权就其上述损失要求金鹊公司予以赔偿。三、关于金鹊公司要求余茂善腾空涉案商铺并予以返还的反诉请求。法院认为，该项请求于法有据，鉴于余茂善租赁涉案商铺并成立了鸿郅公司用于餐饮经营，故鸿郅公司亦应与余茂善共同履行上述义务。四、关于金鹊公司要求余茂善给付自2015年4月10日起至2015年4月26日止租金的反诉请求。法院认为，余茂善作为承租人理应向出租人给付拖欠的租金，但鉴于金鹊公司于2015年4月26日更换了涉案商铺的门锁，故2015年4月26日当日的租金不应计算在欠付租金内。鉴此，余茂善应给付金鹊公司自2015年4月10日至2015年4月25日的租金计47,464.24元（一层264.89平方米X3.50/天/平方米X16天+二层1,133平方米X1.80/天/平方米X16天）。五、关于金鹊公司要求余茂善按日租金的2倍（计自2015年4月27日至本判决生效之日）给付房屋使用费的反诉请求。法院认为，金鹊公司于2015年4月26日更换了涉案商铺的门锁，使余茂善无法再进入涉案商铺从事经营活动或者腾空涉案商铺，那么此后涉案商铺的空置损失应当由金鹊公司自行负担。但法院必须指出的是，在本案审理过程，当涉案商铺内形成的附合装饰装修物的残值及可移动设备的价值确定后，法院向余茂善、鸿郅公司行使了释明权，要求其将可移动设备搬离涉案商铺以免扩大损失时，余茂善、鸿郅公司于2016年1月19日明确向法院表示，只有当金鹊公司对其形成附合的装饰装修物的残值及可移动设备的价值进行赔偿的前提下，其方同意与金鹊公司办理涉案商铺的相关交接手续。法院认为，若涉案商铺于2015年4月26日始处于空置状态是因金鹊公司的行为所致，那么自2016年1月20日起，涉案商铺的空置状态是因余茂善的不作为所致，故由此给金鹊公司造成的损失应由余茂善参照涉案商铺的租金标准（日租金标准为:3.78元/天/平方米X264.89平方米+1.94元/天/平方米X1,133平方米=3,199.30元/天）向金鹊公司予以赔偿。六、关于金鹊公司要求余茂善偿付违约金的反诉请求,符合法律的规定,亦符合合同的约定，法院予以支持。七、关于余茂善、鸿郅公司要求曙建公司与金鹊公司共同承担责任的本诉请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，故上述请求不符合合同相对性原则，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、九十七条之规定，于二〇一六年二月十五日作出判决：一、确认余茂善与上海金鹊投资管理有限公司签订的《曙建路商业街商铺租赁合同书》于2015年4月26日解除；二、余茂善于判决生效之日起十日内给付上海金鹊投资管理有限公司租金人民币47,464.24元；三、上海金鹊投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿余茂善、上海鸿郅餐饮管理有限公司损失人民币500,000元；四、余茂善、上海鸿郅餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于上海市闵行区XX路XX号房屋腾空并返还给上海金鹊投资管理有限公司；五、余茂善于判决生效之日起十日内按如下方式给付上海金鹊投资管理有限公司房屋占有使用费：按人民币3,199.30元/天的标准，计自2016年1月20日起至判决生效之日止；六、余茂善于判决生效之日起十日内偿付上海金鹊投资管理有限公司违约金人民币266,986元；七、驳回余茂善、上海鸿郅餐饮管理有限公司其他的本诉请求；八、驳回上海金鹊投资管理有限公司其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计110,705.28元，由余茂善、上海鸿郅餐饮管理有限公司负担107,567.36元，由上海金鹊投资管理有限公司负担3,137.92元。反诉案件受理费5,385.28元，由余茂善、上海鸿郅餐饮管理有限公司负担2,955.92，由上海金鹊投资管理有限公司负担2,429.36元。判决后，余茂善、鸿郅公司不服，上诉于本院，诉称：金鹊公司与余茂善签订的《租赁合同书》中明确约定，涉案商铺的用途为餐饮，金鹊公司也明知鸿郅公司办理营业证照，需要金鹊公司协助提供房产证，但金鹊公司至2015年1月才申请产证，导致鸿郅公司因无证照收到工商部门的处罚。余茂善基于对金鹊公司正在办理产证的信任，才耗费巨资进行投资装修涉案商铺，后因经营受阻，遂与金鹊公司商谈产证事宜，在此过程中，余茂善有权延迟支付租金，不应当定性违约。金鹊公司在未通知、未催告的情况下，擅自更换了涉案商铺的门锁，属于根本违约行为，本案解除合同的责任应当由其承担。金鹊公司换锁后就控制了涉案商铺，原审判决余茂善承担之后的使用费，与事实不符。鸿郅公司不仅有装修损失、可移动设备损失，还有经营损失、可得利益损失，原审均未支持。综上，要求二审法院撤销原判，改判支持余茂善、鸿郅公司的原审诉请，驳回金鹊公司、曙建公司的原审反诉请求。被上诉人金鹊公司、曙建公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：金鹊公司与余茂善于2013年7月10日签订《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，应属有效，双方当事人均应恪守约定。根据合同约定，涉案商铺房产性质属商业用房，相关房屋产权证尚在办理过程中。余茂善确认，对于出租房产上述情况均明确知晓并充分了解，且承诺不得以此作为拒绝履行任何本合同约定义务（包括但不限于按约支付房屋租金、房屋使用费等）之理由。由此可见，余茂善已在合同中明确承诺不以涉案商铺无产证为由拒付租金。现余茂善以长时间无产证影响其正常经营为由抗辩其有权延迟支付租金，该理由显然不能成立。双方合同另约定，本合同履行期间，发生下列情形之一的，金鹊公司可随时单方书面通知余茂善解除本合同，并由余茂善承担相应的违约责任：……5、具有逾期不支付租金情形的……金鹊公司以更换涉案商铺门锁，张贴告示的行为明确解除合同的意思表示，虽欠文明，但属于行使合同赋予的解除权，并未违反法律规定。余茂善以此行为要求法院认定金鹊公司根本违约，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于合同解除的后果，本院认同原审法院的各项认定和处理，不再一一赘述。余茂善、鸿郅公司认为涉案商铺已由金鹊公司控制，其不应再支付房屋使用费。本院认为，在本案审理过程，原审法院向余茂善、鸿郅公司行使了释明权，要求其将可移动设备搬离涉案商铺以免扩大损失，余茂善、鸿郅公司明确拒绝，因此自2016年1月20日起，涉案商铺的空置损失理应由余茂善承担。关于余茂善、鸿郅公司提出的各项赔偿主张，因本案系其违约解除合同，无权就营业损失、可得利益损失要求金鹊公司赔偿。关于涉案房屋的装修损失，原审从平衡双方利益的角度酌情确定了金鹊公司的赔偿金额，余茂善、鸿郅公司不服，但未提供优势证据证明原审处理不当，本院无法支持其诉请。至于可移动设备的赔偿，因该设备可以搬离，因此金鹊公司不予赔偿。综上所述，上诉人余茂善、鸿郅公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币57,326.04元，由上诉人余茂善、上海鸿郅餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……