四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1681民初1216号原告：四川建设集团物业服务有限公司。法定代表人：ＸＸ，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王念祥，男，生于1973年11月20日，汉族，系四川建设集团物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：何晶晶，女，生于1993年8月2日，汉族，系四川建设集团物业服务有限公司员工。被告:邓启建，男，生于1972年6月18日，汉族。原告四川建设集团物业服务有限公司（以下简称建设物业公司）与被告邓启建物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理。依法由审判员陈肇强适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告建设物业公司的委托诉讼代理人王念祥、何晶晶到庭参加诉讼。原告建设物业公司的法定代表人ＸＸ、被告邓启建经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告给付2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费1257.41元及逾期违约金1018.50元，2014年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费2829.17元及逾期违约金4731.26元，共计9836.34元。原告在开庭审理中要求被告支付逾期违约金时间至2016年12月31日止；2、本案�讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议第四条第二项约定，“住宅按建筑面积每平方米0.6元”收费。第十条第四项约定，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或者中止部分或全部物业服务直至交清费用。”2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会（甲方）与原告（乙方）与签订《物业管理委托合同》，合同第六章第二十一条第一项约定，“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。”该条第三项约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，�逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金。”合同签订后，原告曾多次以口头或者书面形式对被告进行催收未果。原告为了维护公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告邓启建未进行答辩，亦未向本院提交证据。本案原告建设物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了原告营业执照及企业名称变更通知书复印件、被告的身份证复印件、前期物业服务协议及缴费协议书复印件、物业管理委托合同复印件等证据。因被告邓启建未到庭参加诉讼，本院未组织当事人进行证据质证，且被告未提交已经向原告交纳物业管理费的证据，本院对原告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据本院审查确认的证据和原告的陈述，本院认定事实如下：被告邓启建是华蓥市蓥城首座A栋7楼E号的住户，房屋建筑面积为87.32平方米,住宅为高层电梯楼，于2010年1月19日接收该房屋。同日，华蓥市建工物业服务有限公司（甲方）与被告邓启建（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定，前期物业管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。甲方对蓥城·首座小区的住宅、商业用房进行物业管理，具体为，对房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生的管理，包括公用绿地、花木等养护与管理，公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运、生活水池的消毒等进行管理。乙方向甲方交纳物业管理服务费，交费时间从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起，住宅按建筑面积每平方米0.6元交纳。交房时预收六个月的管理费，自第七个月起，管理费每月交一次，业主应于每月5日前交纳当月的管理费。乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会（甲方）与建设物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定，甲方将座落于华蓥市文化路的蓥城·首座小区的物业委托给乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。甲方委托管理的事项为，房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，本物业规划红线内属物业管理的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施维修、养护的管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理等。乙方向业主和物业使用人按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.9元（含公共能耗费）的标准收取物业管理服务费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金。委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。被告向原告交清了2011年12月31日之前的物业管理服务费，欠交从2012年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费。同时查明，华蓥市建工物业服务有限公司于2011年7月4日将名称变更为建设物业公司，并在华蓥市工商行政管理局进行了变更登记。本院认为:华蓥市建工物业服务有限公司将名称变更为建设物业公司，变更后华蓥市建工物业服务有限公司的权利、义务由原告建设物业公司享有和承担，原告建设物业公司是本案适格的诉讼主体。2010年1月19日，被告邓启建与华蓥市建工物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》，以及2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会与原告建设物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，《前期物业服务协议》和《物业管理委托合同》应当履行，因此而产生的债权债务关系受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具�约束力。”我国《物业管理条例》规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。……（五）按时交纳物业服务费用。”规定，“……，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……，(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”。根据上述规定，被告所在�华蓥市蓥城首座小区业主委员会根据业主大会的决定，与原告签订的《物业管理委托合同》对华蓥市蓥城首座小区的全体业主具有约束力，被告是该小区的业主，受《物业管理委托合同》的约束，应当遵守《前期物业服务协议》和《物业管理委托合同》的约定，履行合同义务。原告履行了物业管理服务义务，连续向被告提供了物业服务，被告应当履行交纳物业管理服务费的义务，向原告交纳2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费按约定住宅房屋以0.6元／月·平方米计算,每个月的物业服务费为87.32平方米×0.6元／月·平方米＝52.39元，两年的物业服务费为87.32平方米×0.6元／月·平方米×24月＝1257.41元。2014年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费按约定住宅房屋以0.9元／月·平方米计算，每个月的物业服务费为87.32平方米×0.9元／月·平方米＝78.59元，叁年的物业服务费为87.32平方米×0.9元／月·平方米×36月＝2829.17元，被告所欠原告物业管理服务费合计4086.58元。关于被告所欠物业管理服务费的违约金问题，华蓥市建工物业服务有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》约定，管理费每月交一次，业主应于每月5日前交纳当月的管理费。乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告与华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1%交纳滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一�四条规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告未向本院要求适当调低违约金的标准，本院不作调整。《前期物业服务协议》约定业主应于每月5日前交纳当月的管理费，从每月的第6日起，不交纳物业管理服务费，视为违约，开始计算违约金。《物业管理委托合同》未对物业管理服务费的交纳时间进行约定，按照一般习惯认定为每月最后一天前交纳当月物业管理服务费，从次月1日起视为违约，开始计算违约金。因此，2012年、2013年两年应交物业管理服务费的违约金以52.39元为基数，分别从2012年1月6日起、从2013年1月6日起计算至2016年12月31日止，金额为52.39元／月×[（654个月+510个月）×30天]-�5天×12月×2年）×3‰＝5469.52元。2014年至2016年叁年应交物业管理服务费的违约金以78.59元为基数，分别从2014年2月1日起、2015年2月1日起、2016年2月1日起计算至2016年12月31日止，金额为78.59元／月×（354个月＋210个月＋66个月）×30天×1%＝14853.51元。违约金合计20323.03元，但是原告只主张了5749.76元，未损害被告的利益，本院予以准许。综上所述，原告要求被告支付所欠物业管理服务费及逾期违约金的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》的规定，判决如下：被告邓启建于本判决生效后五日内向原告四川建设集团物业服务有限公司付清2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费4086.58元，逾期违约金5749.76元，共计9836.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓启建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  陈肇强二〇一七年九月十八日书记员  刘 坚