福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终5652号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：陈建恩，男，1969年4月29日出生，汉族，住福建省晋江市。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：苏煌煌，男，1962年3月31日出生，汉族，住福建省晋江市。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：唐鑫伟，福建安凯律师事务所律师。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈奕山，福建安凯律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：周剑雄，男，1983年11月05日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：穆海燕，福建法正联盟律师事务所律师。
原审第三人：王恩清，男，1982年3月20日出生，汉族，住福建省建瓯市。
上诉人陈建恩、苏煌煌因与被上诉人周剑雄及原审第三人王恩清房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈建恩、苏煌煌共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周剑雄一审诉讼请求并支持陈建恩、苏煌煌一审反诉请求或者发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1.本案合同无效的主要责任在于周剑雄。合同签订时，其已知悉诉争房屋未办理产权登记。周剑雄租赁房屋的目的在于经营酒店，其应承担更多的注意义务，清楚无产权证无法办理消防证。2.陈建恩、苏煌煌在一审庭审中，明确表示属于周剑雄装修且可拆除的部分，由其拆除。周剑雄将诉争房屋转租给王恩清，收取差额租金，故一审判决认定周剑雄将房屋返还陈建恩、苏煌煌，且两人同意利用装修装饰物有误。二、一审审理程序违法。评估报告错误将所有装修认定为周剑雄装修，实际上房屋外墙、门窗、电梯为陈建恩、苏煌煌安装，其他大部分装修为王恩清完成，报告没有列出经双方确认的装修项目。评估机构只对部分楼梯过道进行查勘，假设未勘查部分与勘察情况相同进行估算，不客观、不全面。查勘时评估人员即已发现墙纸损坏笔迹严重，地板部分漏水，地板、窗帘、床具出现一定程度损坏，又以较高的成新率计算，违背事实。针对上述错误评估报告，陈建恩、苏煌煌等人提出重新评估申请，一审法院不予准许，程序违法。三、一审法院理解法律有误。本案合同无效双方均存在过错，且主要过错在于周剑雄。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，一审法院判决陈建恩、苏煌煌承担全部损失没有法律依据。四、周剑雄还应支付陈建恩、苏煌煌房屋占用使用费294333元，而非201333元。
周剑雄辩称，一、根据一审查明的事实及法律规定，陈建恩、苏煌煌应当具有房屋产权手续或者最迟在一审法庭辩论终结之前取得建设工程规划许可证，但截至二审庭审仍未提供，故合同无效。二、评估报告评估内容客观公正，评估程序合法。1.周剑雄提交的房屋租赁合同装饰工程预算表、收条、图纸等证据，证明周剑雄所租赁房屋精装修情况。针对周剑雄所实施的装修部分，一审组织各方到庭调查，王恩清陈述的自行改造部分，周剑雄与王恩清并未确认，何来区分双方装修的部分。2.评估报告所附的装修项目明细清单仅是周剑雄装修的部分，并不包括第三人改造装修的部分。诉争房屋出租时，陈建恩、苏煌煌提供的仅是一栋房屋外立面、外立面的窗户、电梯，该三部分并不在装修清单中，并未在评估范围内。陈建恩、苏煌煌也未提供证据证明评估程序违法。三、根据双方签订的房屋租赁合同，陈建恩、苏煌煌应当对产权在合同中有明确的约定，因其产权问题致使周剑雄不能达到经营的目的，应当由其赔偿损失，一审法院认定并无不当。
王恩清未作陈述。
周剑雄向一审法院起诉请求：判令一、确认周剑雄与陈建恩、苏煌煌签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈建恩、苏煌煌立即共同返还周剑雄押金5万元，并赔偿因陈建恩、苏煌煌房屋无产权证使周剑雄酒店无法经营造成的经济损失20万元，以及周剑雄对租赁房屋进行精装修的费用240万元，计260万元。诉讼过程中，周剑雄将第二项诉讼请求变更为：陈建恩、苏煌煌立即共同返还周剑雄押金5万元，并赔偿因陈建恩、苏煌煌房屋无产权证使周剑雄酒店无法经营造成的经济损失20万元以及周剑雄对租赁房屋进行精装修的费用165.5万元。陈建恩、苏煌煌提出反诉请求：周剑雄立即支付尚欠的押金24000元和租金227333元。诉讼过程中，陈建恩、苏煌煌变更反诉请求为：周剑雄立即支付房屋占有使用费294333元。
一审法院认定事实：周剑雄与陈建恩、苏煌煌于2014年4月11日签订了一份《房屋租赁合同》，约定陈建恩、苏煌煌将址在晋江市和平中路陈埭镇苏厝村界内的八层房屋出租给周剑雄作酒店经营使用，期限自2014年4月11日至2029年4月10日，前三年每年租金24.8万元；合同签订后，陈建恩、苏煌煌将房屋交由周剑雄使用，周剑雄对房屋进行装修；后周剑雄于2015年5月19日与王恩清签订了一份《房屋转租合同》，将房屋转租给王恩清使用；陈建恩、苏煌煌收取周剑雄押金和房租共15万元，周剑雄收取王恩清房租32.2万元。一审审理中，周剑雄申请对其实施的房屋装饰装修发生的费用进行评估，一审法院依法委托泉州德诚资产评估有限责任公司进行评估。该评估机构于2016年12月22日作出了评估报告，结论为：涉案房屋的内外一体化装修，包括房屋的基础改造工程，室内外墙体墙面整体精装修、主材部分含用材用料及家具设备设施、电梯消防监控工程、水电线路工程，由周剑雄装修的部分，以2016年9月1日为基准日评估值为165.5万元。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”陈建恩、苏煌煌出租给周剑雄的房屋未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的《房屋租赁合同》是无效的。周剑雄与王恩清签订的《房屋转租合同》也因此无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周剑雄主张其因陈建恩、苏煌煌房屋无产权证使其酒店无法经营造成经济损失20万元，但未提供相关证据证明，故其要求陈建恩、苏煌煌赔偿该损失，不予支持。《解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，周剑雄所实施的装修，即包括未形成附合的装饰装修物，也包括已形成附合的装饰装修物，陈建恩、苏煌煌自认于2016年2月起直接向王恩清收取租金，该时间也与王恩清自认的时间大体相当，可视为周剑雄已将房屋返还给陈建恩、苏煌煌，且二人同意利用装饰装修物。因此，陈建恩、苏煌煌应折价补偿周剑雄装饰装修物的损失。装饰装修物以2016年9月1日为基准日评估的价值为165.5万元，应低于周剑雄向陈建恩、苏煌煌返还房屋时装饰装修物的实际价值。周剑雄自愿以2016年9月1日的价值主张权利，可以准许。房屋租赁合同无效，陈建恩、苏煌煌请求周剑雄支付的房屋占有使用费，可参照合同约定的租金标准支付。周剑雄与陈建恩、苏煌煌双方约定了装修免租期4个半月，故应自2014年8月26日起计算房屋占有使用费，计至2016年1月25日共17个月，按每年24.8万元计算，房屋占有使用费为351333元。扣除已付的15万元，尚欠201333元。综上所述，周剑雄与陈建恩、苏煌煌之间的房屋租赁合同关系，因出租房未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定而无效。周剑雄将房屋返还陈建恩、苏煌煌，陈建恩、苏煌煌同意利用周剑雄的装饰装修物，装饰装修物折价归陈建恩、苏煌煌所有，陈建恩、苏煌煌应支付周剑雄折价款165.5万元。周剑雄应当支付陈建恩、苏煌煌房屋占有使用费351333元，扣除已付的15万元，尚欠201333元。周剑雄与王恩清之间的转租合同，若存在纠纷，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第七十一条规定，判决：一、确认周剑雄与陈建恩、苏煌煌签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈建恩、苏煌煌应支付周剑雄165.5万元；三、周剑雄应支付陈建恩、苏煌煌房屋占有使用费201333元；四、上述第二项和第三项对抵后，陈建恩、苏煌煌应于判决生效之日起十日内支付周剑雄1453667元；五、驳回周剑雄的其他诉讼请求；六、驳回陈建恩、苏煌煌的其他反诉请求。本诉案件受理费21945元，由周剑雄负担2880元，陈建恩、苏煌煌负担19065元，鉴定费18000元，由陈建恩、苏煌煌负担；反诉案件受理费2857元，由陈建恩、苏煌煌负担903元，周剑雄负担1954元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院委托泉州德诚资产评估有限责任公司作出的评估报告，其评估范围为诉争房屋的基础改造工程，室内外墙体墙面整体精装修、主材部分含用材用料及家具设备设施、电梯消防监控工程、水电线路工程，由周剑雄装修的部分，并不存在超出周剑雄实际装修范围的情形。以2016年9月1日作为评估基准日，当日的成新率亦低于周剑雄返还房屋时的状态。评估人员通过询问、核对、勘查等方式进行实地调查，因受限于现场条件，通过部分勘察，假设未勘察部分与实际勘察的情况一样进行评估，符合相关法律法规和评估准则。陈建恩、苏煌煌关于一审委托评估违反法定程序的主张，理由不能成立，故其申请重新评估，不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，各方争议的焦点为：一、一审审理程序是否违法；二、本案合同被认定无效后的后果应如何承担。分析、认定如下：关于争议焦点一，陈建恩、苏煌煌主张一审评估程序错误，一审法院对其重新评估的申请未予准许，程序违法，但未能举证证明存在评估程序严重违法等符合重新评估法定情形，故一审法院对其申请不予准许，程序并未违法。本案评估机构和评估人员具备相关的评估资格，评估程序合法，评估结论依据充分，能作为认定本案事实的依据，故装修装饰物的价值可认定为165.5万元。关于争议焦点二，周剑雄虽将诉争房屋转租王恩清，但陈建恩、苏煌煌自认于2016年2月起直接向王恩清收取租金，一审判决据此视为周剑雄已将诉争房屋返还其二人，且二人同意利用装修装饰物并无不当。因此本案合同被认定无效后，一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，认定陈建恩、苏煌煌应当支付周剑雄装饰装修物的折价款165.5万元，适用法律亦无不妥。另，关于尚欠房屋占有使用费的问题。陈建恩、苏煌煌与周剑雄约定的装修免租期为4个半月，故应自2014年8月26日起至2016年1月25日止按每年24.8万元计付房屋占有使用费，上述17个月房屋占有使用费为351333元，扣除周剑雄已支付的15万元，尚欠201333元。一审判决对此认定正确。因此，装饰装修物折价款与房屋占有使用费相抵后，陈建恩、苏煌煌仍应支付周剑雄1453667元。
综上所述，陈建恩、苏煌煌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19065元，由陈建恩、苏煌煌共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑玲玲
审 判 员 庄丽娜
审 判 员 郑程辉
二〇一八年三月二十七日
法官助理 康艳华
书 记 员 赖少花
附:本案适用的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。