上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1637号
上诉人（原审被告）：朱晓刚，男，1976年10月6日出生，汉族，（户籍地上海市闵行区）住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：顾涛，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜一峰，上海市新闵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱文娟，女，1955年8月9日出生，汉族，（户籍地上海市长宁区）住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：周颖，上海恒量律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周予，上海融力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戚晓琳，女，1983年1月18日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
上诉人朱晓刚与被上诉人朱文娟、戚晓琳因确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初7618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人朱晓刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人朱文娟一审诉讼请求或发回重审。
事实和理由：原判适用法律错误，涉案合同应为有效。原判判决理由明确指出被上诉人戚晓琳“具有合同欺骗犯罪嫌疑”，上诉人亦是受害者，所谓恶意串通，上诉人签约履行行为显然不符合法定要件；原判混淆了恶意串通之无效与善意取得物权两个概念；原判认定上诉人未去看房，系认定事实错误，实际上诉人实地看房是房屋屋内无人无法敞开，又向邻居询问过情况，得知信息与中介提供的信息一致，上诉人已尽合理注意义务。
被上诉人朱文娟辩称，一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人戚晓琳未答辩。
朱文娟诉至一审法院，请求判令：一、要求确认戚晓琳、朱晓刚就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、朱晓刚协助戚晓琳办理产权恢复登记手续，将房屋产权恢复登记至戚晓琳名下。
一审法院认定事实：2007年12月5日,戚晓琳（乙方）与拆迁人上海XX公司（甲方）签订一份《房屋认购合同》，主要内容为：甲方取得乙方住房的房屋拆迁许可证。双方经协商一致，乙方向甲方认购XX家园XX期XX号XX层XX室动迁安置房，暂测建筑面积58.11平方米；每平方米购买单价为4,349.85元，总价为252,769.99元；交付房屋时付清购房款；在签订本合同后预定期为730天后，乙方再次签订《上海市商品房出售合同》并办理产权转移手续。
同日，戚晓琳（乙方）与其前夫顾冬兴（甲方）签订一份《协议书》，双方经协商，就上海市闵行区XX镇XX村XX巷XX号房屋被动迁后的利益分割约定：上海市闵行区XX镇XX村XX巷XX号房屋为甲方婚前财产，乙方户籍登记在内；乙方对于与动迁部门签订的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》的内容以及动迁后的房屋安置情况已充分了解；根据甲方与拆迁人签订的安置补偿协议，拆迁人安置房屋中，XX家园XX期XX号XX室房屋由乙方自行出资购买并归乙方所有，即拆迁人因安置该房屋需要收取的房款等费用由乙方负担，与甲方无关；其余三套房屋归甲方所有，与乙方无关。
2007年12月16日，朱文娟作为乙方、戚晓琳作为甲方，双方签订一份《房屋预付款协议》，约定，甲方自愿将XX路XX号XX室（建筑面积58.11平方米）房屋以407,300元的价格转让给乙方；乙方将预付款10万元作为房屋首付款于本协议生效时支付给甲方，余款252,300元由乙方于动迁组交付房屋时支付给动迁组，余款55,000元于交房时结清。同日，朱文娟向戚晓琳支付了首付款10万元。
该日，戚晓琳出具一份授权委托书，委托朱文娟全权处理上海市闵行区XX路XX号XX室（误写，实为涉案房屋地址）产权归属及相关所有事宜。
2009年8月25日，朱文娟作为乙方、戚晓琳作为甲方，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定，甲方原认购XX园XX期XX层XX室房屋，现自愿出售给乙方；此房系甲方拆迁安置房，不存在产权纠纷，无抵押；房屋建筑面积58.11平方米，按7,009.12元/平方米计价，房价为407,300元，如房屋不足或超过此面积，则按实际建筑面积计算；双方同意将房款分三期支付，首付10万元（已于2007年12月17日支付），252,300元由乙方于动迁组交付房屋时直接支付给动迁组，余款55,000元待完成房屋产权转移后由乙方支付给甲方；甲方应配合乙方完成房屋交付。待通知交房后三日内，甲方约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方；房屋产权办理登记至甲方名下所需缴纳的税费均由乙方承担。甲方应自领取产证之日起三日内，将产证交给乙方；在甲、乙双方符合条件可以办理房屋产权证及其过户手续之日起三日内，甲方须无条件协助乙方办理房产证，所需相关税费由双方共同承担；由于动迁组交付房屋时间延误，原《房屋预付款协议》即将失效，故双方经协商签订本合同。合同对于违约责任等作了约定。双方分别在甲、乙方的落款处签名。另见证人宋某在见证人落款处签名。
2010年12月24日，拆迁安置部门出具一份《认购房屋价格计算表》，确认XX村XX路XX弄XX号XX室安置房，实测面积57.84平方米，房价250,880元。
2011年3月26日，拆迁人上海XX公司开具一份购房入户清单，核定戚晓琳应付涉案房屋的房款250,880元。同日，动迁部门开具了入住交接单，交付涉案房屋。朱文娟从动迁组接收了该房屋，此后便装修入住至今。
朱文娟代戚晓琳向拆迁人支付250,880元的涉案房屋房款。
戚晓琳向朱文娟出具一张收条，确认收到涉案房屋房款250,880元。
2014年4月16日，朱文娟向戚晓琳支付房款2万元。
2015年12月30日至2016年8月12日期间，朱文娟又向戚晓琳支付房款25,500元，戚晓琳另外向朱文娟借款12,500元，戚晓琳均出具收条和借条，并表示借款在产证办妥后从房款中抵除。
2016年8月，戚晓琳办理了涉案房屋的产证，朱文娟支付了办理产权证所需缴纳的相关税费。8月24日，上海市闵行区房地产登记处核准涉案房屋的产权登记，将产权登记至戚晓琳名下。9月2日，戚晓林与朱文娟签订一份《房产证保管协议书》，主要内容为：双方于2007年签订房屋买卖协议，戚晓琳将涉案房屋出售给朱文娟，房产证已于2016年8月12日办理。双方之间的产权过户需要至2019年8月12日方能办理，故在2016年9月2日戚晓琳取得涉案房屋产证后，将产证交由朱文娟保管，戚晓琳不得以任何理由挂失该房产证。协议签订后，戚晓琳将涉案房屋产权证原件交给了朱文娟。此后，朱文娟交纳了涉案房屋的维修基金。
2016年11月，戚晓琳委托上海XX有限公司闵行分公司（以下简称XX公司）挂牌出售涉案房屋。朱晓刚从XX居XX房出售信息，并经XX公司居间介绍，于2016年11月18日，戚晓琳作为出售方（甲方）、朱晓刚作为买受方（乙方），双方签认一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3050565），约定，甲方将涉案房屋以180万元的价格转让给乙方；双方同意，甲方于2017年1月15日前腾出该房并通知乙方进行验收交接；双方确认于2016年12月10日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日支付房款20万元，于双方共同至房地产交易中心办理过户手续当日支付100万元，于乙方取得房地产权证当日支付50万元，于办妥房屋交接手续当日支付10万元。合同对违约责任等作了约定。
在签订上述买卖合同前后，戚晓琳及居间方未带朱晓刚至涉案房屋内实地查看，朱晓刚亦未自行至涉案房屋内了解房屋内真实的居住状况、装修等情况。
2016年12月12日，上海市闵行区房地产登记处核准，涉案房屋产权转移登记至朱晓刚名下。朱晓刚向戚晓琳支付了170万元购房款。
此后，自2017年1月15日起，朱晓刚多次要求戚晓琳交房，但戚晓琳以各种理由拖延。
2017年2月23日，朱晓刚自行在涉案房屋的门外张贴一份声明，表示其将于2月27日入住涉案房屋，如有无关人员滞留或使用涉案房屋，其将以非法入侵他人住宅追究相关人员的刑事责任。
2017年2月27日，朱晓刚携带涉案房屋产证等资料至涉案房屋处，发现朱文娟等人，双方遂起争执。
现朱文娟以诉称理由诉至法院。
以上事实，由朱文娟提供的朱晓刚、戚晓琳签订的《上海市房地产买卖合同》、产权人为朱晓刚的涉案房屋产权登记信息、产权人为戚晓琳的涉案房屋产权证、朱文娟与戚晓琳签订的《房屋买卖合同》、《房屋预付款合同》、《授权委托书》、《已付款情况说明》、《继2014年4月16日后已付款情况说明及附加协议》、戚晓琳出具的收条和借条、《房产证保管协议》、戚晓琳与拆迁人上海XX公司签订的《房屋认购合同》、拆迁补偿安置情况登记表、认购房屋价格计算表、购房入户清单、入住交接单、完税证明、维修基金等，朱晓刚提供的手机短信截屏、银行转账清单，以及证人宋某的证词，双方的陈述所证实。
一审法院认为：朱文娟与戚晓琳就涉案房屋签订《房屋预付款协议》、《房屋买卖合同》等协议，对于房屋转让价格、付款期限和方式、交房期限、过户期限、税费负担等作了明确约定，双方之间的房屋买卖合同依法成立并有效。戚晓琳按约将涉案房屋交付给了朱文娟、朱文娟亦支付了全部购房款，双方已履行了买卖合同的主要义务。虽然戚晓琳未能协助朱文娟办理产权登记手续，但事实上朱文娟已实际占有并使用涉案房屋。
戚晓琳将涉案房屋出售给了朱文娟并将产权证原件亦交由朱文娟保管后，又以挂失方式重新补办了产证,与朱晓刚签订房屋买卖合同，收取朱晓刚的购房款，戚晓琳一房二卖的行为具有主观恶意，而且戚晓琳明知无法向朱晓刚交房的情况下多次借口搪塞之后又下落不明，其行为具有合同欺骗犯罪嫌疑。
朱晓刚向戚晓琳购买涉案房屋，自身主观上不具有恶意，也无证据证明其与戚晓琳恶意串通。但是,房地产交易属重大的经济活动，交易双方对交易条件、交易过程均极为谨慎。购房者在购房前通常会实地查看房屋结构、装修程度、居住情况等信息。然而，朱晓刚在购买涉案房屋的过程中，未能到涉案房屋内实地查看房屋结构和装修状况，也不核查实际居住情况，明显存在过失。如果朱晓刚在交易前能审慎核查房屋内的实际居住人的相关情况，则完全可避免与戚晓琳进行交易，避免本案纠纷的发生。因此，法院不能认定朱晓刚为善意无过失的购房人。虽然本案的发生，主要责任人是戚晓琳，但鉴于朱晓刚的过失，对此亦负有一定的责任。
基于上述分析，法院认为，朱晓刚、戚晓琳就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》,损害了朱文娟的利益,当属无效。合同被确认无效后，因无效合同而取得的财产应当返还。戚晓琳、朱晓刚应当办理涉案房屋产权恢复登记手续，将产权恢复登记至戚晓琳名下。至于朱晓刚已付的房款以及因合同无效而导致朱晓刚的相关损失，朱晓刚可以另行主张相关权利。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,于二〇一七年十月二十四日判决：一、戚晓琳与朱晓刚于2016年11月18日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3050565）无效；二、戚晓琳与朱晓刚于判决生效之日起十日内共同办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记手续，将此房屋的产权恢复登记至戚晓琳名下。案件受理费人民币7,300元，财产保全费5,000元，合计12,300元，由戚晓琳负担。
二审中，上诉人朱晓刚递交：1、《证明》（上海XX事务所），证明上诉人通过中介交易房屋不存在恶意；2、《情况说明》（闵行区XX街道XX村居民委员会）、上海市不动产登记簿（XX路XX路XX号），证明：被上诉人在可以登记的情况下不作为，存在过错。3、（佣金）收据及《定金保管收据》、《服务协议》、《房地产买卖居间协议》，证明上诉人通过中介服务买房。
被上诉人朱文娟经质证认为，对证据1、2的形式真实性无异议，对证据3形式真实性不能确认，但对上诉人证明内容即本案交易系通过中介完成予以确认。
经审查，《证明》系中介事务所出具，其载明内容结合证据形式依法应属证人证言内容，因未有当事人申请证人出庭，其书证形式不具有合法性，法庭不能采信。证据2虽载明标的房屋在2015年已可办理产权登记，但被上诉人戚晓琳（动迁房首次登记）至2016年8月尚且办理，显然上诉人朱文娟不可能早于其登记前办理过户登记，至少该等证据不能证明朱文娟存在延迟登记之过错。证据3之待证事实为上诉人本案标的房屋交易通过中介进行，被上诉人对之无异议，本院应予确认。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，2016年11月18日，上诉人朱晓刚与被上诉人戚晓琳及中介方XX公司就本案标的房屋买卖事宜共同签署《服务协议》、《房地产买卖居间协议》，上诉人同时向XX公司交纳了5万元定金。
2016年11月18日，朱晓刚向戚晓琳分三笔各支付5万元（手机银行），同年12月1日支付50万元（行内转款），12月13日支付50万元（行内转款），2017年1月10支付15万元、5万元（手机银行），同年1月11日支付30万元（手机银行）。
本院认为，根据查明事实，被上诉人朱文娟与被上诉人戚晓琳签订之《房屋预付款协议》、《房屋买卖合同》等协议，系双方真实意思表示，合同内容并未违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋买卖合同关系，依法应属有效。
上述合同履行期间，戚晓琳按约将涉案房屋交付朱文娟，朱文娟亦支付了全部购房款，双方已履行了买卖合同的主要义务。虽然戚晓琳未协助朱文娟办理产权登记手续，但朱文娟已实际占有并长期使用标的房屋，应属合法占有。
戚晓琳将标的房屋出售朱文娟，并将产权证原件交由朱文娟保管，又以挂失方式重新补办产权证,再与上诉人朱晓刚签订房屋买卖合同，并收取朱晓刚购房款。戚晓琳“一房二卖”的行为具有典型主观恶意，其明知无法向朱晓刚交房且“下落不明”，以侵占、获取两笔购房款为目的，侵犯了他人合法财产权益。
查朱晓刚本人即居住于标的房屋所在小区。正常情况下，购房者交易磋商、签约前应实地查看房屋结构、装修、居住等情况，以满足不动产买卖（权利交付以外）占有交付之基本条件。但朱晓刚磋商、签约及付款履行一月余中，未至标的房屋实地查看，未核查实际居住情况。逻辑上存在两种可能性，一为朱晓刚本人明知标的房屋包括居住使用等现状，显为故意；二为其漠视基本交易风险，存在重大过失。
值得注意的是，本案标的房屋买卖价格系按直接付款条件磋商形成，明显低于普通贷款付款条件之（市场交易）合同总价。查2016年11月戚晓琳在中介之XX公司挂牌出售标的房屋后，朱晓刚即于11月18日与戚晓琳、XX公司签署服务协议、居间协议、房屋买卖合同，当日其除向XX公司交付定金5万元外，又向戚晓琳支付15万元，其后在一个月余内共支付了170万元，占全款的百分之94.4%。朱晓刚在一个月余内完成了不动产买卖交易的磋商、签约、付款及产权过户全过程，显然主动放大了交易风险，而这一过程是在其未查看标的房屋情况下决策并执行形成，应该认为，该过程并非放任风险而系主动制造风险，客观上直接导致、形成本案交易纠纷。朱晓刚在其本人获取标的房屋登记产权的交易过程中，其追求、促进磋商、签约、履行（付款及产权登记）之原因力与戚晓琳是相等的，在现有证据条件下，朱晓刚主观过错相对于本案纠纷形成至少达到重大过失程度。
考虑到，朱晓刚与戚晓琳在其房屋买卖关系中双方意思合致明确，（除占有交付因合法占有为履行不能）履行“迅捷”，如对该交易法效持肯定态度，客观上必然导致朱文娟合法买卖取得的本案不动产权益根本性损失，原判适用“恶意串通”的法律规范确定双方合同无效并予恢复登记至戚晓琳名下，符合法律规定，维护了民事行为诚实信用原则，本院应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人朱晓刚的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人朱晓刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 刘 佳
二〇一八年五月三十日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。