湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第275号
上诉人（原审被告）刘光恒。
委托代理人黄国田。
被上诉人（原审原告）刘文娟。
被上诉人（原审原告）刘文艳。
被上诉人（原审原告）刘文萍。
以上三被上诉人共同委托代理人蒋小玲。
以上三被上诉人共同委托代理人肖丽娟。
上诉人刘光恒与被上诉人刘文娟、刘文艳、刘文萍房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）宁法民二初字第315号民事判决，于2015年4月22日向本院提起上诉，原审法院于2015年5月14日向本院移送案卷，本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭于2015年7月1日在本院第七审判庭公开开庭审理了本案，上诉人刘光恒及委托代理人黄国田，被上诉人刘文艳及三被上诉人代理人蒋小玲、肖丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告刘光恒与原告刘文娟、刘文艳、刘文萍的父亲刘先进系叔侄关系。1990年6月25日李翠玉、刘光恒、周宗秀（刘先进母亲）等人签订了《分房协议书》，《分房协议书》约定：“1、原家产改造的新房为两层三单元的楼房，东头单元划归刘光恒管业使用，中间单元划归刘新瑞管业使用，西头单元划归周宗秀和他的儿子刘兴（先）进和刘兴国管业使用。……。”该《分房协议书》在宁远县公证处办理了（90）宁公证字第727号公证书。1993年刘光恒与刘先进就宁远县原城关镇筹坊井4号房屋达成了买卖协议，双方于1993年6月27日签订了《买房协议》，《买房协议》以刘光恒为甲方、以刘先进为乙方。《买房协议》内容为：“一、甲方有一套前房，东、南、北是自墙，西与刘兴瑞二家是搭墙共垛，座落在城关镇筹坊井4号原李翠翠的旧房改造的新房，甲方自愿卖给乙方，价叁万元人民币。二、协议以签字起生效，永不翻悔。三、原甲方分房协议（宁公证字第727号）签字起全部一切手续交归刘先进的自管权”。上述内容写好后，双方在后面加注了第四条，“此房在10年内卖只准刘光恒买，不准应（任）何人买，不言（然）此平（凭）证无效。现我的木材暂时放在后面的则（厕）所地盘”。协议写好后，被告刘光恒和刘先进签了名，在场人李德胜也签了名。刘先进付给了被告刘光恒3万元，被告刘光恒收款后向刘先进出具了收条，“今收到人民币叁万元正，是房屋一坐（座），此据”。1994年4月6日刘先进对该房屋办理了房产权证，面积为128.17平方米。2006年刘先进又进行了房产换证。后刘先进死亡。2014年三原告通过继承方式将该房屋产权变更到自己名下。但原告及家人一直未办理土地过户手续。2014年11月11日原告刘文娟、刘文艳、刘文萍向法院提起诉讼，要求被告刘光恒协助原告办理宁远县舜陵镇筹坊井14号房屋土地过户手续。
原审法院认为，依法成立的买卖合同对合同的双方均具有约束力，合同双方应严格按合同约定的义务履行。本案中，被告刘光恒与原告的父亲刘先进签订了《买房协议》，当时刘先进支付约定的合理价款，因此被告刘光恒不仅应当交付房屋给刘先进使用，还应当协助办理相关过户手续。因此对原告刘文娟、刘文艳、刘文萍要求办理土地过户手续的诉讼请求该院予以支持。另外，本案中有五个问题需要说明：一、原告刘文娟、刘文艳、刘文萍的父亲刘先进购买刘光恒的房屋是一套还是一座。虽然在《买房协议》中反映是“套”，但在收条上反映的是一“座”，并且《买房协议》注明了“东、南、北是自墙，西与刘兴瑞二家是搭墙共垛，座落在城关镇筹坊井4号原李翠翠的旧房改造的新房”、“原甲方（刘光恒）分房协议（宁公证字第727号）签字起全部一切手续交归刘先进的自管权”，同时自从双方签订《买房协议》后，被告即将所涉及房产交付给原告家人管理、使用20余年未主张权利，因此被告刘光恒应该是将上下两层房屋都卖出更符合情理。二、购买的范围是否包含了杂房和厕所。从原告提供的房产权图纸上反映杂房和厕所是与房屋分开建造的，与房屋不相邻，《买房协议》中只写明“东、南、北是自墙，西与刘兴瑞二家是搭墙共垛，并且在刘光恒的土地使用证上也没有反映杂房和厕所所占土地，“东自墙、南自墙、西与刘兴瑞共垛、北自墙”，因此杂房和厕所的权属不在本案的审查范围之内，对杂房和厕所所占土地本院不作裁判。三、土地现尚属被告刘光恒名下，被告是否有权不办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，被告刘光恒将房屋卖与了他人，那么应当将建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让给刘先进，因此被告刘光恒应当协助办理土地过户手续。四、被告刘光恒在法庭辩论时还提出自己不想再卖房产了。有效的合同对双方当事人均有约束力，有效的合同成立后，如果一方违约，守约方在合同尚可继续履行的情况下，可以要求违约方继续履行合同，本案中所涉及的合同尚可继续履行，因此原告要求办理产权过户是有法律依据的。五、本案原告的主体资格问题。该院认为，虽然《买房协议》是原告的父亲刘先进签订的，但刘先进已经过世，其母亲蒋小玲也原意将房地产均办理到三原告名下，并且现本案所争土地上的房屋产权证也已办理至三原告名下，因此三原告作为原告的主体资格符合法律规定，该院对刘文娟、刘文艳、刘文萍作为原告的主体资格予以认可。据此根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决如下：由被告刘光恒协助将位于宁远县舜陵镇筹坊井4号的土地［土地权证号：宁国用（92）字第0-3070号］过户到原告刘文娟、刘文艳、刘文萍名下。案件受理费550元，由被告刘光恒承担。
刘光恒不服上述判决，向本院提起上诉称，被上诉人一审对提供的《买房协议》并非上诉人签署，是上诉人伪造的，不交鉴定费是因为自己确实经济困难，上诉人与被上诉人父亲只存在债权债务，以房屋进行抵押，不存在房屋买卖事实，诉争房屋是夫妻共同财产，上诉人不能单独处分。请求法院查明事实，依法改判。
刘文娟、刘文艳、刘文萍辩称，上诉人在一审两次开庭时都认可《收条》和《公证书》的真实性，认为《买房协议》是伪造的，但一审法院下达鉴定缴费通知书后，答辩人按时缴纳了鉴定费，而上诉人却不愿交纳，一审第二次开庭时，上诉人认可了《买房协议》的真实性，只是提出不想卖房了。上诉人提出与被上诉人父亲只存在房屋抵押关系，不存在买卖房屋的事实，但无法提供证据，相反《买房协议》和《收条》的存在，足以说明上诉人将房子卖给了被上诉人父亲。上诉人与被上诉人父亲签订《买房协议》已有22年，并多次为办理国土证的事找被上诉人要钱，上诉人之妻何雪珍不可能不知道。请求维持原判。
二审审理期间被上诉人向本院提交了一份李德胜的书面证词，拟证明卖房协议是李德胜起草的。上诉人质证认为，李德胜在一审也提供了证词，前后几份证词存在矛盾，不能采信。本院认证认为，李德胜未出庭作证，且一、二审其几份证言存在矛盾，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审确定的案件事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同的约定履行义务。一方违约的，合同能继续履行的，守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务。本案在二审期间，上诉人明确承认存在向刘先进卖房事实，但主张卖的只是一套，不是一座。对此问题，一审法院在判决书中已作详细说理，本院对一审判决说理表示赞同，即《买房协议》中虽写的是“一套”，但收条上写的是“一座”，收条日期在后。并在《买房协议》注明了房子的东南西北四支情况，若出卖的是一套，依交易习惯不会详细注明四支情况。而且《买房协议》签订后，在协议没有注明是上层还是下层的情况下，上诉人依协议第三条约定将全部房产及产权登记证件交与被上诉人管理和使用，20余年都不主张权利，此种做法与上诉人主张只卖了一套的说法不相吻合。另考虑到1993年物价，3万元价款购买上下两层共120余平方米面积的老房子的可能性较为合理，故一审法院判定刘先进购买了上诉人上下两层房屋的意见是正确的。上诉人上诉称，诉争房屋系夫妻共同财产，自己无权处分，本院认为，夫妻任何一方都有处分夫妻共同财产的权利，若夫妻另一方不同意的，可在一定期间里行使撤销权，本案诉争房屋，上诉人已处分20余年，上诉人妻子何雪珍并未在此期间内提出异议，更未在法定期间内行使撤销权，已丧失行使撤销权的权利。上诉人出卖了房屋，应承担土地转移登记协助义务。综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费550元，由上诉人刘光恒承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一五年七月二十日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。