广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终1043号上诉人(原审被告)：北海汇澳投资发展有限公司。住所：广西壮族自治区北海市北海大道***号鸿源生态新城*栋***房。统一社会信用代码：91450500799719226H。法定代表人：黄重才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈兴兰，女，1955年11月5日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：林龙，广西先导联合律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所：广西壮族自治区北海市北部湾西路**号。统一社会信用代码：91450500763062146L。诉讼代表人：钟军辉，该支行行长。委托诉讼代理人：吴瑜，工商银行北海分行员工。上诉人北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）因与被上诉人陈兴兰、中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月6日进行了询问。上诉人汇澳公司的委托诉讼代理人邓泽涛、被上诉人陈兴兰的委托诉讼代理人林龙到庭参加询问，被上诉人工行云南路支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。汇澳公司上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初l542号民事判决书，改判驳回被上诉人陈兴兰原审对上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实理由：一、上诉人不是本案合同签订主体，也没有收到及使用按揭贷款，原审法院判决上诉人承担还款责任是错误的。涉案按揭贷款所涉商品房所在的2栋楼盘实际产权人为案外人陈大山，陈大山于2012年10月19日将其享有的原汇澳公司全部股权转让给上诉人现股东，并于2012年11月8日完成工商变更手续，但陈大山保留2栋楼盘的产权。上诉人旧公章于2012年11月8日就己作废，上诉人从2012年11月23日起即启用新公章。本案《个人购房借款／担保合同》及《商品房买卖合同》不是上诉人所签订，合同上所加盖的公章并非上诉人当时所使用的合法公章，对上诉人没有法律约束力。同时，本案按揭贷款并非上诉人收取及使用，即便按揭贷款己发放，实际收款人及用款人为陈大山。因此，即便判决合同解除的情况下，按揭贷款应由商品房实际产权人及按揭贷款收款人、用款人陈大山承担还款责任，原审判决由上诉人承担还款责任错误。二、被上诉人陈兴兰不构成善意购买人，原审法院认为被上诉人陈兴兰有理由相信合同是上诉人的真实意思表示是错误的。上诉人工商变更手续在2012年11月8日即已完成并公示，工商变更登记后对外即具备公示力。本案合同在2013年12月才签订，离工商变更手续完成己一年时间，被上诉人陈兴兰哪怕通过正常渠道了解，也知道陈大山不是上诉人的法定代表人。但被上诉人陈兴兰签订涉案合同时，没有尽到最起码的注意义务，包括核实上诉人营业执照、核对陈大山签订涉案合同是否具备代理权等，因此，被上诉人陈兴兰不构成善意，本案合同对上诉人不具有法律约束力。基于以上事实和理由，上诉人依法提出上诉，请二审法院查清事实、依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈兴兰辩称，上诉人的上诉请求理由不成立，理由是：1.上诉人不是合同签订主体的说法与事实不符，本案《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人签订的，《个人购房借款／担保合同》是上诉人与被上诉人和工行云南路支行签订的，上诉人是贷款合同的保证人，贷款由工商银行直接转账到上诉人的账户，因此上诉人主张其不是合同主体理由不成立；2.上诉人主张按揭贷款不是其收取使用等说法不符合事实，被上诉人买房时是到汇澳公司销售商品房的楼盘处按正常的程序签约购房的，上诉人主张的汇澳公司股东变更与被上诉人买房无关，股东变更不影响合同的履行。根据最高人民法院的有关司法解释规定，商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同也相应解除，在此情况下商品房的买受人如果无法还贷的话，应当由商品房的开发商来偿还。因此，一审判决由上诉人负责向工行云南路支行偿还贷款的余款是正确的。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人工行云南路支行未作答辩。陈兴兰向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2013年l2月23日签订的《个人购房借款／担保合同》；2.由被告汇澳公司将尚欠银行的贷款本金余额230479.64元及利息偿还给被告工行云南路支行；3.被告汇澳公司返还原告已偿还被告工行云南路支行的银行贷款本息9099.5元(其中返还的本金为6077.58元，利息3021.92元，从2016年5月27日起至2017年4月l7日止，以后另计)；4、一审案件诉讼费用由汇澳公司承担。一审法院认定事实：2013年12月6日，原告与被告汇澳公司达成购买被告汇澳公司开发的位于北海市北海大道241号的润和花园2幢3单元1502号房屋的合意，原告将购房首付款120038元交付给被告汇澳公司。2014年6月23日，原告与被告汇澳公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告向被告汇澳公司购买位于北海市北海大道241号的润和花园2幢3单元l502号房，总房价为400038元；被告汇澳公司须于2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；如被告汇澳公司逾期交房超过90日后，原告有权解除合同；本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提请北海仲裁委员会仲裁；合同还约定其他相关条款。2013年12月23日，原告与两被告签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：由原告向工行云南路支行申请办理涉案商品房的按揭贷款，贷款金额为280000元；以涉案房屋作抵押担保；合同还约定了其他相关条款。2014年5月23日，原告与被告就涉案房屋在北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续。2014年5月26日，工行云南路支行将贷款280000元转入到约定的被告汇澳公司的账户上。2016年5月27日至2017年4月17日期间，原告已偿还工行云南路支行贷款本息共计9099.5元(其中本金6077.58元、利息3021.92元)。2016年6月21日，原告就解除涉案《商品房买卖合同》等事由向北海仲裁委员会申请仲裁。北海仲裁委员会于2017年4月6日作出北仲裁字(2016)第69号裁决书，裁决：一、解除原告与被告汇澳公司于2014年6月23日签订的合同编号为润和花园2—3—1502的《商品房买卖合同》；二、被告汇澳公司返还原告购房首付款l20038元及该款利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2013年12月3日起计至本生效裁决固定的履行期限届满之日止，提前支付的计算至支付之日止，提前支付的计算至支付之日)；三、被告汇澳公司返还原告已偿还工行云南路支行的贷款本息共74848.78元(其中本金43442.78元，利息31406元，从2014年6月26日起至2016年5月26日止，以后另计)。一审庭审中，被告汇澳公司抗辩称原告与被告汇澳公司在涉案的《商品房买卖合同》中约定采用仲裁的方式解决纷争，故涉案《商品房买卖合同》纠纷应由仲裁委员会裁决；涉案商品房的实际产权人是陈大山；且汇澳公司于2012年11月23日起启用新公章，旧公章已于2012年11月8日作废；涉案《商品房买卖合同》与《个人购房借款／担保合同》均不是被告汇澳公司签订的，并向法院提交《股权转让协议书》以及工商查询函以此来支持其抗辩。一审法院认为，涉案的《个人购房借款／担保合同》是签约当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。庭审中，被告汇澳公司抗辩称涉案商品房的实际产权人是陈大山；且汇澳公司于2012年11月23日起启用新公章，旧公章已于2012年11月8日作废；涉案《商品房买卖合同》与《个人购房借款／担保合同》均不是被告汇澳公司签订的。但一审法院认为原告作为善意购买人，无法知晓被告的股东变更及原公章的作废等情况，其有理由相信与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》是被告汇澳公司的真实意思表示，故一审法院对被告汇澳公司的此抗辩理由不予采纳。因北海仲裁委员会于2017年4月6日作出裁决解除涉案的《商品房买卖合同》，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告依据其与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》依法解除后，请求解除其与工行云南路支行签订的《个人购房借款／担保合同》，合法有据，一审法院予以支持。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告请求由被告汇澳公司向工行云南路支行返还贷款余额本息，符合法律规定，一审法院亦予以支持。原告与被告汇澳公司签订的涉案《商品房买卖合同》中约定若在履行该合同过程中发生纠纷，提请北海仲裁委员会仲裁。庭审中，被告汇澳公司抗辩称涉案的《商品房买卖合同》中约定采用仲裁的方式解决纷争，故涉案《商品房买卖合同》纠纷应由北海仲裁委员会裁决。一审法院认为，因被告汇澳公司在庭审中提出仲裁协议，原告要求由被告汇澳公司返还原告已偿还被告工行云南路支行的银行贷款本息的请求属于涉案《商品房买卖合同》在履行合同过程中发生的纠纷，应按涉案《商品房买卖合同》中的约定由北海仲裁委员会仲裁。故原告要求由被告汇澳公司返还原告已偿还被告工行云南路支行的银行贷款本息的请求，不属于人民法院的受理范围，一审法院对原告该诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十六条、第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、解除原告陈兴兰与被告汇澳公司、工行云南路支行签订的《个人购房借款／担保合同》[合同编号为：A(房信购)字(北海分)行(云南路)支行(2013)年0902号]；二、被告汇澳公司向被告工行云南路支行偿还贷款本金230479.64元及支付利息(利息按涉案《个人购房借款／担保合同》[合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行(2013)年0902号]计算)；三、驳回原告陈兴兰的其他诉讼请求。一审法院案件受理费2446元，由被告汇澳公司负担。本院二审期间，当事人均无新证据提交。二审经阅卷和询问当事人，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：1.陈大山与黄重才、黄波才于2012年10月19日签订一份《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》，载明汇澳公司是北海市北海大道“北海润和花园”商住楼项目唯一合法投资主体，双方约定汇澳公司原法定代表人陈大山将其所享有的汇澳公司100%的股权转让给黄重才、黄波才，股权转让后黄重才、黄波才拥有“北海润和花园”商住楼M栋、R栋的开发经营权及财产处分权，而商住楼N栋（即2栋）的权属包括经营及收益权仍属于陈大山；双方完成股权转让经有关工商机关完成变更登记并由原项目抵押权人将5000万元公证提存款提取完成当日，陈大山应把汇澳公司之印章（公司公章、合同章、财务章等）、营业执照及公司有关凭证、账册移交由黄重才、黄波才保管；双方完成股权转让变更登记后，陈大山仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司之印鉴对其享有权属的N栋（即2栋）商住楼进行开发建设及销售等等。事后，陈大山将协议约定的汇澳公司100%的股权转让给黄重才、黄波才，双方完成了股权转让工商变更登记手续，汇澳公司的法定代表人也变更为黄重才。但陈大山却未将汇澳公司的印章移交给黄重才、黄波才，而是持汇澳公司的印章以汇澳公司名义与被上诉人陈兴兰、工行云南路支行签订涉案《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》，并以汇澳公司名义收取了被上诉人陈兴兰交付的商品房价款和被上诉人工行云南路支行转付到汇澳公司账户上的按揭贷款。2.汇澳公司因向陈大山追要公司印章未果，遂于2015年2月16日在《北海日报》上刊登《印章作废声明》，声明作废陈大山持有的原汇澳公司的印章。本院认为，本案讼争的主要问题是：1.上诉人汇澳公司是否是涉案合同的签订主体，应否承担合同义务？2.上诉人汇澳公司应否承担向被上诉人工行云南路支行偿还涉案按揭贷款尚欠本息余额的义务？关于上诉人汇澳公司是否是涉案合同的签订主体，应否承担合同义务的问题。经查，原汇澳公司法定代表人陈大山与现汇澳公司法定代表人黄重才及黄波才在《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》明确约定，股权转让后陈大山仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司之印鉴对其享有权属的“北海润和花园”N栋（即2栋）商住楼进行开发建设及销售。事实上陈大山正是以汇澳公司名义与被上诉人陈兴兰、工行云南路支行签订涉案《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》，并在合同落款处加盖了其原来持有的汇澳公司印章，将“北海润和花园”N栋（即2栋）商住楼中的涉案商品房销售给被上诉人陈兴兰，并向被上诉人工行云南路支行办理按揭贷款，陈大山使用汇澳公司印章签订涉案合同和收取商品房价款及按揭贷款的行为符合上述股权转让协议的约定。由此可见，涉案合同上所盖的汇澳公司的印章是真实合法的，也因此，汇澳公司后来才会在《北海日报》上刊登声明作废陈大山持有的原汇澳公司的印章。所以，一审法院认定汇澳公司是涉案合同的签订主体，是合同当事人，并依法判决汇澳公司承担商品房出卖人的合同义务及相关民事责任，有相应的事实根据和法律依据，并无不当，本院予以确认。上诉人主张该公司不是本案合同签订主体，也没有收到及使用按揭贷款，实际签订合同及收款的是陈大山，原审法院判决上诉人承担还款责任是错误的，该主张理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人汇澳公司应否承担向被上诉人工行云南路支行偿还涉案按揭贷款尚欠本息余额义务的问题。经查，上诉人汇澳公司与被上诉人陈兴兰签订的涉案《商品房买卖合同》已经生效仲裁裁决解除，已不存在继续履行商品房买卖合同的问题，也因此涉案商品房担保贷款合同的目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，陈兴兰诉请解除其与工行云南路支行签订的《个人购房借款／担保合同》依法有据，一审判决予以解除符合法律规定。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，陈兴兰诉请判令由汇澳公司向工行云南路支行返还涉案按揭贷款尚欠本金余额230479.64元元及相应利息，亦是依法有据，一审判决予以支持符合法律规定，并无不当。上诉人主张被上诉人陈兴兰不构成善意购买人，一审法院认为陈兴兰有理由相信合同是上诉人的真实意思表示是错误的，汇澳公司不应承担向工行云南路支行偿还涉案按揭贷款尚欠本息余额的义务，请求判决驳回陈兴兰一审对上诉人提出的诉讼请求。由上分析可知，汇澳公司是本案合同的主体，应当承担商品房出卖人的合同义务，根据上述司法解释可知只要商品房担保贷款合同被解除的，出卖人就应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，并不需要区分买受人是否存在善意。因此，汇澳公司的主张不符合上述司法解释的规定，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，汇澳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4892元，由上诉人北海汇澳投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐惟甲审 判 员 汪海敏审 判 员 陈邕凌二〇一七年十二月十二日法官助理 邱愉茜书 记 员 钟富德附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。