湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7968号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉普提金街商业有限公司，住所地武汉市洪山区徐东大街31号凯旋门广场1栋4层3室。法定代表人：陈泽仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏卫东、鄢博丹，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉香华林商业发展有限公司，住所地武汉市洪山区南湖花园瑞安街269号103室。法定代表人：李东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王猛，男委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚芬，女委托诉讼代理人：李循、石奇，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉普提金街商业有限公司（以下简称普提金公司）、武汉香华林商业发展有限公司（以下简称香华林公司）因与被上诉人李亚芬商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理，上诉人普提金公司的委托诉讼代理人苏卫东、鄢博丹，上诉人香华林公司的委托诉讼代理人苏卫东、王猛，被上诉人李亚芬的委托诉讼代理人李循、石奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普提金公司、香华林公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求。事实与理由：1、一审判决认定关键事实错误。本案中上诉人于2017年3月23日向一审法院交纳了相应的案件受理费，上诉人的起诉时间应为2017年3月23日，一审法院将立案时间2017年5月25日认定为本案起诉时间是错误的。2、本案案由错误。上诉人与被上诉人签订《〈普提金街〉内购住宅协议书》时，尚未开始建设，亦未取得建设工程施工许可证，上诉人将本案起诉到一审法院时该项目尚在建设中且未取得预售许可证，且《〈普提金街〉内购住宅协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定仍应认定为预售合同。3、本案适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》对未取得商品房预售许可证的商品房预售合同的效力作出判断并作出与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定相反的结论的行为是典型的适用法律错误。李亚芬辩称，1、上诉人递交诉状时虽未取得预售许可证，但本案在一审诉讼期间办理了预售许可证，根据相关法律规定，可以认定预售合同有效。2、被上诉人在一审的反诉请求为确认合同有效，被上诉人提起反诉的时间为2017年6月，申请诉讼保全的时间为2017年5月9日，被上诉人在提起反诉和诉讼保全时，上诉人已经取得预售许可证，按照法律规定，该合同应认定为有效。3、上诉人以自己违约行为的不利后果来否定合同效力，违反了诚实信用原则，是恶意违约行为。4、上诉人普提金街公司不是开发商，无权确认合同无效。普提金公司、香华林公司向一审法院起诉请求：1、确认普提金公司与李亚芬于2014年1月20日签订的《〈普提金街〉定向开发协议书》无效；2、判令普提金公司向李亚芬返还内购优惠价格房屋意向金200,000元。李亚芬向一审法院提出反诉请求：1、确认李亚芬与普提金公司、香华林公司签订《〈普提金街〉定向开发协议书》合法有效。2、普提金公司、香华林公司继续履行合同。3、本案诉讼费用、保全费用均由普提金公司、香华林公司承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，普提金公司与李亚芬签订《普提金街内购住宅协议书》一份，内容为：基于李亚芬对于“普提金街”项目购买意愿，普提金公司同意李亚芬协议开发普提金街K7地块3号楼14层8号房，该商品房建筑面积约为76.16平方米，单价为每平方米9138元，总房款为695950元。李亚芬向普提金公司支付200000元定向开发意向金。内购客户成功选房，该合作意向金直接转为项目首付款。李亚芬购买住宅尾款须在项目开盘前付清，开盘之后李亚芬携带相关文件至售楼处与普提金公司办理购房手续。开盘时间以普提金公司书面通知或电话通知为准，李亚芬须在开盘之日起七天内凭本人身份证及《内购住宅协议书》至项目售楼处与普提金公司签订《认购协议书》，若李亚芬未能在指定时间办理选房认购手续，则视为李亚芬自动放弃购买，同时取消内购客户优惠。协议签订后，李亚芬于2014年1月20日向普提金公司、香华林公司支付200000元，该项目相关手续仍在办理之中。2017年5月4日，普提金公司、香华林公司获得商品房预售许可证。2017年5月13日该项目开盘，但普提金公司、香华林公司未向李亚芬告知开盘时间及结清尾款等其他事项。一审法院认为，普提金公司、香华林公司与李亚芬签订的《〈普提金街〉定向开发协议书》是双方当事人协商一致的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方签订上述协议内容其本意是为了使该协议能够得到切实履行，普提金公司、香华林公司现已取得了该项目的商品房预售许可证，具备了完成上述协议的条件。因此，李亚芬提出要求确认该协议合法有效、要求普提金公司、香华林公司继续履行协议，签订购房合同的反诉请求，符合有关法律规定和诚实信用原则，李亚芬的上述诉请，一审法院予以支持。普提金公司、香华林公司对此提出的诉请，一审法院不予支持。其提出普提金公司、香华林公司起诉时未取得商品房预售许可证与事实不符、与法律规定精神相悖，一审法院不予采纳。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、普提金公司、香华林公司与李亚芬签订的《〈普提金街〉定向开发协议书》合法有效；普提金公司、香华林公司与李亚芬双方继续履行协议确认的内容。二、驳回普提金公司、香华林公司提出的诉讼请求。三、案件受理费2,150元、反诉费5,380元、保全费3,999元，由普提金公司、香华林公司负担。本院二审期间，普提金公司、香华林公司向本院提交了其于2017年3月23日向一审法院交纳一审诉讼费的收据，拟证明其起诉时未取得商品房预售许可证。经被上诉人质证对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，普提金公司、香华林公司于2017年3月23日向一审法院交纳本案一审诉讼费。香华林公司在普提金公司与李亚芬于2014年1月20日签订的《〈普提金街〉定向开发协议书》上加盖了公章。一审中，李亚芬申请对普提金公司、香华林公司采取诉讼保全措施，一审法院予以准许并裁定对涉案房屋予以查封、冻结。本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：案涉合同是否有效？商品房预售合同是当事人之间负有履行合同约定的相互交付义务的合同，商品房交易预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。上诉人普提金公司与被上诉人李亚芬签订的《〈普提金街〉定向开发协议书》，虽约定了出售房屋的地址、建筑面积、出售单价和总房款，但双方并未约定房屋的交付时间，即双方当事人之间没有约定相互交付义务。且双方同时约定“开盘之后李亚芬携带相关文件至招商中心办理购房手续。开盘时间以普提金公司书面通知或电话通知为准，李亚芬须在开盘之日起七天内凭本人身份证及《〈普提金街〉定向开发协议书》至项目招商中心与普提金公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并办理缴款及银行相关按揭手续。”由此可见，普提金公司与李亚芬签订的《〈普提金街〉定向开发协议书》是双方约定将来订立正式合同的协议，其性质属于预约合同，并非商品房预售合同，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。况且，普提金公司、香华林公司已于诉讼前2017年5月4日取得了该项目的商品房预售许可证，该项目也于2017年5月13日开盘，双方均具备了履行上述协议的条件，据此，一审认定案涉合同有效，继续履行合同并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及裁判结果正确，上诉人普提金公司、香华林公司的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,530元，由上诉人武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 余小乔审判员 张 红审判员 李 瑜二○二○一七年十一月十六日书记员 黄 浩