湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0115民初2772号原告（反诉被告）：武汉中百百货有限责任公司。法定代表人：彭波，董事长。委托诉讼代理人：胡芳，系该公司员工。委托诉讼代理人：周文华，湖北晴川律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市江夏区香飘天下川菜馆。经营者：石建鹏。委托诉讼代理人：周俊峰、刘津龙，湖北山河律师事务所律师。被告（反诉第三人）：武汉市东西湖川行天下川菜馆。经营者：胡红文。委托诉讼代理人：周俊峰、刘津龙，湖北山河律师事务所律师。原告武汉中百百货有限责任公司（以下简称中百公司）与被告武汉市江夏区香飘天下川菜馆（以下简称江夏川菜馆）、武汉市东西湖川行天下川菜馆（以下简称东西湖川菜馆）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，被告江夏川菜馆在答辩期内提出管辖权异议，武汉市中级人民法院（2016）鄂01民辖终916号民事裁定书裁定维持本院驳回江夏川菜馆管辖权异议的裁定。被告江夏川菜馆提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）中百公司的委托诉讼代理人胡芳、周文华，被告（反诉原告）江夏川菜馆、被告（反诉第三人）东西湖川菜馆的委托诉讼代理人周俊峰、刘津龙，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中百公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与东西湖川菜馆签订的商铺租赁《合同书》中第5.7条、第14.3条无效；2、二被告支付违约金36,189.62元（以逾期租金为基数，乘以逾期天数，乘以日万分之三的标准计算，均计算至2017年2月19日止）；3、二被告依照合同约定支付自2014年10月20日至2017年2月19日的租金437,836元、截止2017年2月19日的空调电费43,637元；4、解除原告与东西湖川菜馆签订的商铺租赁《合同书》；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：东西湖川菜馆对中百公司提供的格式合同书进行修改后与中百公司签订商铺租赁《合同书》，部分条款违背双方意识和客观事实。该《合同书》在2013年10月20日前已生效并实际履行，中百公司履行了合同项下全部义务。因需注册在江夏区经营，东西湖川菜馆即另行注册江夏川菜馆，以江夏川菜馆名义于租赁场地开展经营，二被告一直拒绝缴纳租金及空调电费等费用。江夏川菜馆答辩并反诉请求：1、判决继续履行中百公司与东西湖川菜馆签订的商铺租赁《合同书》；2、判决中百公司支付不符合开业条件赔偿金86万元（按照合同约定的2,000元每日，自2013年12月28日起计算至2015年3月31日止，共计430天）；3、本案本诉、反诉诉讼费由中百公司承担。答辩意见及反诉事实理由：双方签订商铺租赁《合同书》属实，是在双方平等协商基础上签订。合同约定商场开业标准为：开业时商家应达到整体数量的95%，且每层均应有不低于95%的商家开业。未达到开业标准开业的，中百公司应免收一切费用、顺延租期，并自逾期次日起按2,000元每日支付损失赔偿金。中百公司开业时达不到开业标准，六楼KTV及电影院推迟至2015年12月15日开业，违反合同约定，应当免收2015年12月15日前包含租金在内的一切费用并向江夏川菜馆赔偿损失86万元；空调电费包含在空调使用费中，不应当收取；中百公司违约在先，损失赔偿额与租金抵扣后不存在欠付租金问题，中百公司解除合同没有法律及合同依据，合同应当继续履行。故中百公司的诉请应当予以驳回，江夏川菜馆的诉请应当得到支持。东西湖川菜馆答辩意见同江夏川菜馆。中百公司针对江夏川菜馆提出的反诉辩称，1、合同仅约定免收空调使用费，水电费要据实结算；2、开业率是指经招商的商家的开业率，中百公司未违反合同约定；3、合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明，双方当事人对本案无争议的基本事实如下：东西湖川菜馆（乙方）与中百公司（甲方）签订商铺租赁《合同书》，承租中百公司位于武汉市江夏区中百广场5层使用面积380平方米商铺，《合同书》第五条约定：租赁期限共96个月，自2013年12月28日起至2021年12月27日止；自租赁区域交付之日起，乙方享有12个月免租装修期（含装修期）；商场开业时间为2013年12月28日，开业的标准为，开业时商家应达到整体数量的百分之95，且每层均应有不低于百分之95的商家开业；如甲方商场逾期开业，自逾期的次日起至实际符合约定条件甲方商场开业日止，甲方应免收乙方一切费用（乙方使用的水、电、燃气除外），乙方租赁期限相应顺延，且甲方应按日赔偿乙方损失2,000元。第六条租赁费用及付款方式约定：第1年至第2年，乙方向甲方支付租金182,400元/年，自第3年起，每年的租金在上一年度年租金的基础上递增5%；租金含物业管理费和空调使用费，不含水、电及其他费用；没有特别约定月租金、日租金的，月租金按年租金的1/12平均计算，日租金按年租金的1/365平均计算；乙方按实际用量支付其在租赁区域内使用的水费、电费、燃气费、电话（网络）费等；租金按季支付，在每个季度始日的15日前支付；水、电、燃气、电话（网络）等公用事业费用，乙方须自收到甲方缴费通知之日起3日内支付。第七条租赁区域装修约定：免租装修期内，除乙方使用发生的水、电、燃气费用外，甲方免收乙方的一切其他费用。第十三条本合同的变更和解除约定：乙方拖欠应付租金，且在收到甲方通知后满10天未缴清的，甲方有权解除合同；一方解除合同的通知送达对方之日，本合同解除。第十四条违约责任约定：乙方拖欠应付租金或费用，每逾期1日，应向甲方支付应付款项万分之三的违约金，直至其缴清租金或费用或甲方解除合同止。《合同书》还对其他事项进行了约定。中百公司于2013年10月20日将该商铺向江夏川菜馆、东西湖川菜馆交付使用。2013年12月28日，中百公司中百广场开业，江夏川菜馆按中百公司的要求亦同时开业。至开业时，中百广场一至五楼商铺均开业，六楼商铺开业2家。2015年2月8日，中百广场六楼的高德国际影城（江夏店）开业，同年12月15日，六楼的NO.1自助KTV开业。江夏川菜馆入驻中百广场后，至今未向中百公司缴纳租金及空调电费。本院认为，本案争议焦点有三，本院评述如下：关于诉争《合同书》的效力问题。中百公司认为《合同书》第5.7条、第14.3条违背双方意识及客观事实，应当认定无效；江夏川菜馆及东西湖川菜馆认为合同内容系双方协商确定，合法有效。本院认为，涉案《合同书》系东西湖川菜馆与中百公司签订，并由江夏川菜馆、东西湖川菜馆实际履行，故东西湖川菜馆、江夏川菜馆为合同一方当事人。涉案《合同书》系双方在平等、自愿基础上协商签订，属于真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当依照合同约定行使权利、履行义务。故中百公司的该项诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；对江夏川菜馆及东西湖川菜馆的辩称意见，本院予以采纳。关于诉争《合同书》能否解除问题。中百公司以迟延支付租金为由主张解除合同；江夏川菜馆及东西湖川菜馆认为依照合同第5.5条约定中百公司应免收2015年12月15日前包含租金在内的一切费用，并赔偿损失，二者相抵销后，不存在欠付租金问题，解除合同没有依据，应当继续履行。本院认为，双方《合同书》第13.2条第1款第（2）项约定：乙方拖欠应付租金，且在收到甲方通知后满10天未缴清的，甲方有权解除合同。该条中“应付租金”应为已到期且不存疑之债权，本案中，双方对合同第5.4条关于中百广场开业标准的理解存在较大分歧，并有第5.5条关于中百广场不符合开业标准之违约责任的约定，致使租金计算起点及金额并不具体确定，也即“应付租金”债权存疑，中百公司要求解除合同的条件尚未成就，故对中百公司判决解除合同的诉请，本院不予支持；对江夏川菜馆要求继续履行合同的诉请，本院予以支持。关于租金、违约金、电费、赔偿金的承担问题。1.关于租金问题，中百公司认为开业率系指经其招商的商家开业率，2013年12月28日符合开业标准，租金应自商铺交付日起一年免租期后的2014年10月20日起计算。江夏川菜馆及东西湖川菜馆认为中百广场商铺招租达到整体数量的95%，即中百广场6楼KTV开业日2015年12月15日才符合合同约定的租金起算日期。根据双方《合同书》第5.4条约定，“商场开业时间为2013年12月28日，开业的标准为，开业时商家应达到整体数量的95%，且每层均应有不低于95%的商家开业”，因双方对于开业时的商家整体数量具体数额是多少并未明确约定，由此导致双方对该条文中“开业时商家应达到整体数量的95%”的不同解读。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”同时，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”本案中，江夏川菜馆及东西湖川菜馆在中百公司确定于2013年12月28日开业时未用语言或者文字明确表示意见，且江夏川菜馆按期开业经营，本院基于上述事实及相关法律规定认为，东西湖川菜馆及江夏川菜馆以其行为足以表明接受了中百公司的中百广场于2013年12月28日符合约定的开业条件。故中百公司要求自2014年10月20日起计算租金的诉讼请求，本院予以支持；江夏川菜馆及东西湖川菜馆的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。2.关于违约金，双方合同第十四条违约责任约定：“乙方拖欠应付租金或费用，每逾期1日，应向甲方支付应付款项万分之三的违约金”，该条中“租金”同样应理解为已到期且不存疑之债权，本案中，双方对合同第5.4条关于中百广场开业标准的理解存在较大分歧，致使租金计算起点及金额并不具体明确，也即“应付租金”债权存疑，故对中百公司关于计算违约金的诉请，本院不予支持。3.关于空调电费，双方合同第6.1E约定“租金含物业管理费和空调使用费，不含水、电及其他费用”，第6.2.2条约定“乙方按实际用量支付其在租赁区域内使用的水费、电费、燃气费、电话（网络）费等”，涉案标的为商场，根据商场内各商铺空间的非完全封闭性及商场经营惯例，应为由商场安装并提供中央空调，“空调使用费”应指不可分之中央空调的物理使用费用，并不包含使用中央空调而产生的“电费”，由各商铺按空调实际使用面积分摊已产生的空调电费具有合理性，故对中百公司关于空调电费的诉请请求，本院予以支持；江夏川菜馆及东西湖川菜馆关于“空调使用费”即为“空调电费”且已包含在租金中，对分摊的空调电费不予支付的辩称意见，与双方约定明显不符，本院亦不予采纳。4.关于赔偿金，江夏川菜馆根据合同第5.5条之约定，反诉请求中百公司赔偿因逾期开业造成的损失86万元，中百公司并不构成逾期开业，江夏川菜馆的该项反诉请求不符约定，本院不予支持。综上所述，中百公司与江夏川菜馆、东西湖川菜馆之间的商铺租赁《合同书》合法有效，中百公司解除合同缺乏依据，本院不予支持，江夏川菜馆要求合同继续履行的诉请，有理合法，本院予以支持；因合同不予解除，双方合同约定的租金支付方式为按季度于每季始日15日前支付，故2014年10月20日至2017年2月19日的租金均已届履行期，共计428,640元（2014.10.20-2016.10.19,182,400*2=364,800元；2016.10.20-2017.2.19,182,400*1.05/12*4=63，840元），截止2017年2月19日空调电费43，637元；以上共计472,277元，由江夏川菜馆及东西湖川菜馆承担；中百公司的其他诉讼请求及江夏川菜馆的其他反诉请求，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、武汉中百百货有限责任公司与武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆之间的商铺租赁《合同书》继续履行；二、由武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆于本判决生效之日起十五日内向武汉中百百货有限责任公司支付租金428,640元（2014年10月20日至2017年2月19日），后续租金等依照合同约定支付；三、由武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆于本判决生效之日起十五日内向武汉中百百货有限责任公司支付空调电费43，637元；四、驳回武汉中百百货有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回武汉市江夏区香飘天下川菜馆其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,456元，减半收取计4,228元；反诉受理费12,400元，减半收取计6,200；合计10,428元，由武汉中百百货有限责任公司负担1,928元，武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆共同负担8,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇一七年七月二十八日书记员  陈 竹