重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝05民初1287号原告（案外人）：罗德会，女，1973年5月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文江，重庆永登律师事务所律师。被告（申请执行人）：梅娜，女，1991年8月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：李云宽，男，1951年6月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗川皓，男，1992年12月11日出生，汉族。第三人（被执行人）：重庆市双阳食品有限责任公司，住所地重庆市綦江区赶水镇跃进村304号，组织机构代码70946191-2。法定代表人：张友明，董事长。第三人（被执行人）：重庆双德房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道龙角路，组织机构代码57343034-X。法定代表人：马丽萍，董事长。第三人（被执行人）：张友明，男，1968年2月12日出生，汉族。第三人（被执行人）：张红阳，男，1987年11月12日出生，汉族。第三人（被执行人）：杨静，女，1969年8月5日出生，汉族。第三人（被执行人）：马丽萍，女，1987年2月6日出生，汉族。第三人（被执行人）：张伟阳，男，1989年4月27日出生，汉族。原告罗德会与被告梅娜及第三人重庆市双阳食品有限责任公司（以下简称双阳食品公司）、重庆双德房地产开发有限公司（以下简称双德房地产公司）、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗德会及其委托诉讼代理人霍永军、谭文江，被告梅娜的委托诉讼代理人李云宽、罗川皓到庭参加诉讼。第三人双阳食品公司、双德房地产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗德会向本院提出诉讼请求：1.确认罗德会与双阳食品公司于2014年11月10日签订的《厂房买卖合同》合法有效；2.解除本院（2015）渝五中法民执字第361号执行裁定书中对罗德会购买双阳食品公司厂房、办公楼的查封，并阻却排除执行；3.本案诉讼费用由梅娜承担。事实和理由：1.2014年11月10日，罗德会和双阳食品公司签订的《厂房买卖合同》合法有效。（1）重庆双齐食品有限公司系罗德会拟组建的公司名称，买卖合同签订时，合同第一页购买方处书写的是“重庆双齐食品有限公司”，但该公司并未注册成立，合同也未加盖公司印章，只有罗德会在合同上签名，故购买方为罗德会。（2）罗德会和双阳食品公司签订合同的最终目的及意思表示均为买卖法律关系。（3）《厂房买卖合同》法定生效要件和约定生效要件均具备，合同合法有效。（4）购买方支付款项是购买款还是租金，或者其他名称，只是签约当事人对付款方式的约定而已。只要购买人严格按照买卖合同的约定履行，即可完成购买方的付款义务。支付费用名称是否是购房款并非合同生效要件。（5）产权证只是罗德会购买案涉房屋享有所有权的凭据，并非合同有效的凭据。双阳食品公司尚未将产权证过户到罗德会名下，不决定也不影响《厂房买卖合同》的效力。（6）罗德会和双阳食品公司签订《厂房买卖合同》之前已经签订《厂房租赁合同》，双方变更合同的目的和意思表示是将厂房租赁法律关系变更为买卖法律关系，租赁法律关系待产权证过户到三元公司名下时再终止。租赁法律关系因变更而待定终止，并不能否定《厂房买卖合同》的合法有效。《厂房租赁合同》待定终止期间的客观存在并不必然排除《厂房买卖合同》的合法有效。（7）购房款的支付、案涉房屋产权证的办理、《厂房租赁合同》待定终止仅是《厂房买卖合同》约定内容之一，并非合同的生效要件。2.在人民法院查封前，罗德会已经占用使用案涉房屋，且罗德会的占用使用行为合法有效。3.罗德会根据《厂房买卖合同》的约定，已经履行了付款义务。对于剩余部分价款，承诺可以按照人民法院的要求依法交付执行。4.罗德会购买的案涉房屋，至今未能办理产权证，并非作为买受人罗德会的原因所致，而是因为出售人双阳食品公司资金短缺，致使整个项目，包括罗德会购买的案涉房屋，缺少竣工验收备案登记证而无法办理产权证，更别说过户到罗德会名下。5.罗德会在2015年5月27日以厂房、办公楼买卖和租赁事由提起案外人异议，重庆市第五中级人民法院执行局承办法官在听证审查中释明“厂房、办公楼买卖关系和租赁关系作为异议事由不能同时提起，只能选择其一，并且厂房、办公楼的买卖不能够提起支持”，导致罗德会错误选择以租赁关系为事由提起案外人异议。重庆市第五中级人民法院执行局承办法官的上述释明行为是对《厂房买卖合同》的错误解读，是对罗德会和双阳食品公司意思自治的粗暴践踏，更是对罗德会权利的严重损害。罗德会基于对人民法院的信赖而作出的错误选择，请求人民法院依法纠正并给予保护。梅娜辩称，1、罗德会和双阳食品公司签订的《厂房买卖合同》明确约定在双阳食品公司将案涉房屋的产权办理至罗德会名下之前，双方仍按《厂房租赁合同》履行，只有在双阳食品公司将案涉房屋的产权办理至罗德会或罗德会指定的第三人名下时，罗德会和双阳食品公司才不再履行《厂房租赁合同》，但案涉房屋因为未经综合验收、双阳食品公司严重资不抵债以及公司法定代表人、工作人员全部下落不明等原因至今未能登记到双阳食品公司名下，因此根本不具有双阳食品公司将案涉房屋的产权办理至罗德会名下的可能性，《厂房买卖合同》因生效条件没有成就而未生效，罗德会交纳的租金亦未转化为购房款；2、罗德会提交的《厂房租赁合同》和其自认就是推翻其主张的与双阳食品公司买卖合同关系的反证；3、罗德会在2015年5月27日先以买卖和租赁事由提出案外人异议，在执行异议听证过程中，罗德会明确表示以房屋租赁关系作为异议事由，自认其与双阳食品公司之间的法律关系为租赁合同关系，现又变换为买卖关系，表明罗德会在这一事情上反复无常、出尔反尔，甚至在本案起诉状中称自己在执行异议听证审查中以房屋租赁关系作为异议理由的意思表示，是法院的“错误释明”误导所致，是“基于对人民法院的依赖而作出的错误选择”，把责任推给法院，更显出其对诚实信用法律原则的违背；4、罗德会诉请排除对涉案房屋的执行，但并不具备阻却执行的法定前提和法定要件。综上，请求驳回罗德会的诉讼请求。双阳食品公司、双德房地产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳未发表答辩意见。经审理查明，2014年11月10日，双阳食品公司（甲方）与罗德会（乙方）签订位于重庆市綦江区东部新城食品园区E04-1/01-D地块内的厂房平街1层（1号车间）的《厂房租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租赁面积不低于2300平方米，租期30年，每十年租金人民币100万元，30年合计租金300万元。同日，双方就出租的上述房屋签订《厂房买卖合同》，主要约定甲方将厂房产权证过户到乙方名下时，乙方按《厂房租赁合同》所缴纳的租金全部转为购房款，原租赁合同废除。其中第四条约定“甲方没有按本合同的约定将买卖厂房的产权办理至乙方或乙方指定的第三人名下前，甲乙双方仍应按《厂房租赁合同》的约定履行，但乙方按本合同约定行使《厂房租赁合同》解除权的除外。”购房款单价为2600.00元/平方米。同年11月11日和11月12日，罗德会先后通过银行转账方式向双阳食品公司支付了房屋租金各150万元，共计300万元,同时占有使用该厂房，但至今未办理产权过户。另查明，梅娜因与双阳食品公司、双德房地产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳借款合同纠纷，重庆市大渡口公证处于2014年12月8日出具“具强制执行效力的债权文书公证书，2015年4月3日出具（2015）渝渡证字第2459号执行证书”，申请执行标的为：本金1500万元及利息等。梅娜持具强制执行效力的债权文书和执行证书向本院申请强制执行。本院受理后于2015年4月13日作出（2015）渝五中法民执字第361号执行裁定书，裁定书第五条载明将重庆市双阳食品有限责任公司所有的通惠园区土地使用权以及地上面积为43905.43平方米全部的厂房、办公房予以查封。其中包含案涉房屋。再查明，罗德会于2015年5月27日以买卖和租赁事由提出案外人异议，在听证审查过程中，经本院释明，罗德会明确表示以房屋租赁关系作为异议事由。本院于2015年9月14日作出（2015）渝五中法执异字第00702号执行裁定，以印章不一致，租金明显偏离市场价格等为由，裁定驳回罗德会的异议。罗德会不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。其诉讼理由又改为其在法院查封前已经购买异议房屋、支付了房款并装修入住，请求确认其对上述享有房屋所有权，并停止对该房屋的执行。本院作出（2015）渝五中法民初字第01299号民事裁定，认为执行裁决是执行异议之诉的前置程序，案外人提起执行异议之诉的诉讼理由必须与其在执行环节提出的执行异议理由一致。本院在执行裁定中，只审查了租赁关系是否成立、能否阻却交付的事项，未审查买卖关系是否成立、能否达到阻却执行的条件。罗德会提起执行异议诉讼违反执行异议前置程序，不符合异议之诉的条件，裁定驳回原告罗德会的起诉。罗德会不服该裁定，向重庆市高级人民法院提起上诉，该院于2016年12月12日作出（2016）渝民终613号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。罗德会又以双方系房屋买卖为由提出执行异议。罗德会向本院举示了1、《厂房租赁合同》、《厂房买卖合同》、银行个人结算业务申请书、收据；2、重庆市第五中级人民法院（2017）渝05执异998号执行裁定书；3、双阳食品公司公章刻制证明、罗德会与重庆佑安医药公司就诉争房屋签定的《厂房租赁合同》、租金收据、重庆佑安医药公司的公司章程；4、诉争房屋的建设规划施工证书及房屋产权证书复印件；5、诉争房屋的装修合同及收据。梅娜对前述证据1、2、4的真实性无异议，但对关联性有异议，对其余证据的真实性和关联性均有异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。”。本案中，双阳食品公司（甲方）与罗德会（乙方）于2014年11月10日就本案诉争房屋同时签订了《厂房租赁合同》和《厂房买卖合同》，其中《厂房买卖合同》第四条约定“甲方没有按本合同的约定将买卖厂房的产权办理至乙方或乙方指定的第三人名下前，甲乙双方仍应按《厂房租赁合同》的约定履行，但乙方按本合同约定行使《厂房租赁合同》解除权的除外。”案涉房屋产权证至今未过户到罗德会名下，故罗德会和双阳食品公司所签《厂房买卖合同》约定的生效条件尚未成就，并且罗德会至今并未通过法律途径请求对《厂房租赁合同》行使解除权，故前述《厂房买卖合同》并未生效。虽然罗德会以租金的名义向双阳食品公司支付了300万元款项，但因《厂房买卖合同》并未生效，该租金并不能依照《厂房买卖合同》的约定当然转换为购房款，故罗德会并未支付案涉房屋的购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记”之规定，罗德会请求确认《厂房买卖合同》系有效合同并以此为由排除案涉房屋执行的理由不能成立。综上所述，罗德会的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告罗德会的诉讼请求。本案案件受理费53660元，由原告罗德会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  胡智勇审判员  苏致礼审判员  陈 华二〇一八年一月十五日书记员  张远馨