宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终296号
上诉人（原审原告）：刘磊，男，1990年11月4日出生，回族，宁夏昊丰行物流有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区银横路14号。
法定代表人:解刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯维刚，男，1984年6月29日出生，汉族，银川康民房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人刘磊因与被上诉人银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘磊上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2013年8月9日，上诉人的哥哥刘鑫与被上诉人签订《商品房买卖合同》一份(2015年9月14日转给弟弟刘磊,与康民公司重新签定了购房合同书)。合同约定:被上诉人将位于银川市××区东侧亲水人家11号住宅楼2单元802室房屋出售给上诉人;该房屋总价款53万余元；房屋交付时间为2014年12月20日前，被上诉人自房屋交付之日起90日内给上诉人办理房屋权属证书,合同还对双方其他权利义务做了相应的约定。合同签订后,上诉人依据双方约定向被上诉人履行了付款义务,但是被上诉人却未能依据合同约定及时履行房屋所有权转移登记的合同义务。被上诉人于2015年6月30日向上诉人交付房屋,时至今日依旧未能依据合同约定办理房屋权属登记证书,至起诉前被上诉人逾期时间长达727天。上诉人认为，双方签订的合同合法有效,被上诉人应当于2015年3月20日前为上诉人办理房屋所有权转移登记,被上诉人违约在先。一审法院审理后,虽然认定了被上诉人未协助办理房屋所有权转移登记手续的行为属于违约行为,但是驳回了上诉人要求被上诉人办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求,判决内容前后矛盾,判决结果有失公正。涉案商品房的所有购房款,上诉人已经支付完毕。一审法院后，未审查被上诉人不能及时偿还银行贷款的原因,属于认定事实不清。被上诉人违约在先,在长达两三年的时间内不能协助上诉人办理房屋所有权转移登记手续。被上诉人提供的格式合同中,违约责任的约定内容加重了上诉人的违约责任,排除上诉人的主要权利,双方的违约责任极其不对等，应属无效条款。商品房买卖合同中约定上诉人逾期付款需承担应付款万分之一点五的违约金，被上诉人违约不能办理房屋所有权转移登记的,却约定双方协商解决,被上诉人排除自己应当承担的违约责任。上诉人按照合同的对等原则计算的逾期办理房屋产权登记证书违约金为(535277元×1.5÷10000×727天=58372元),上诉人依据中国人民银行同期货款利率主张为535277元×4.35%/年÷12月/年÷30天/月×727天=47022元。被上诉人应当承担的违约金天数为727天,一审法院计算的违约天数错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
康民公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。双方在签订《商品房买卖合同》中已经明确了涉案房屋分摊的土地使用权在工商银行设定抵押的情形。上诉人对于其购买的房屋现状知晓并且认可。合同签订后至办理房产证时,被上诉人都积极与上诉人协调。并且在办理房产证期间内,被上诉人也明确告知上诉人房产证不能办理的客观原因。一审庭审中,被上诉人也是在积极与相关部门协调此事。对于上诉人来讲,并没有造成实际损失。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。被上诉人已于2017年12月6日取得房屋初始登记证书,涉案房屋可以办理房屋产权不动产登记证书。综上，请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。
刘磊向一审法院起诉请求：1.被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金21668元（按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%年暂计算至起诉之日为535277元×4.35%年÷12月/年÷30天/月×335天，直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书为止）；3.被告向原告按日支付逾期交房违约金11642元（按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%年计算180天，535277元×4.35%年÷12月/年÷30天/月×180天；4.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年8月9日原告刘磊的哥哥刘鑫与被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》一份，经协商，原告刘磊（买受人）于2015年9月14日与被告（出卖人）就涉案房屋重新签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发的银川金凤区亲水人家11-2-802室房屋，房屋建筑面积112.2㎡,单价4805元／㎡，合同价款539121元。出卖人应当在2015年10月30日前，将合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的应当自合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金；合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理产权证书，如因出卖人的原因未在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方协商解决。原告支付涉案房屋价款539121元，被告于2016年4月30日向原告交付了涉案房屋，但至今未办理房屋所有权证书。现原告诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，合同内容对双方当事人均具有约束力。一、关于协助办理房屋所有权转移登记手续。协助办理房屋所有权转移登记，属于康民公司应当履行的合同义务，但涉案房屋尚未办理房屋所有权初始登记，客观上无法履行，故法院对原告此项请求暂不予支持。二、关于逾期交房违约金。双方合同明确约定如不能按期交房，原告要求继续履行合同的，违约金按每日万分之0.5支付。原告未提交证据证明因被告违约造成的损失高于约定的违约金，对其以年利率4.35%标准计算违约金的诉讼请求不予支持。按双方合同约定每日万分之0.5计算为4852元（539121×万分之0.5×180）。被告出示的证据显示已经向原告支付了违约金5496元，原告也同意予以抵扣，故被告超支的644元，抵顶逾期办证违约金。三、关于逾期办理产权证书违约金。依据合同约定，因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起180日取得房屋所有权证书的，双方协商解决。现因被告原因导致原告至今无法取得房屋所有权证书，被告应承担赔偿损失的责任，原告主张按年利率4.35%。原告实际收房之日为2016年4月30日，自此日起180日后计算赔偿金数额，即从2016年10月27日起计算赔偿金至起诉之日即2017年3月21日为9316元（539121×4.35%÷365×145天）。扣减被告多支付的逾期违约金644元，为8672元。2017年3月22日后至实际取得房屋产权证书期间的损失按此标准继续计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘磊逾期交房办证违约金8672元，并以539121元为基数按年利率4.35%自2017年3月22日计算违约金至实际取得房产证止；二、驳回原告刘磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元，由原告刘磊负担514元，被告银川康民房地产开发有限公司负担180元。
本院二审期间，被上诉人提交了《不动产权证书》复印件一份，证明涉案房屋可以办理房屋产权证。经上诉人质证，其对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。经本院审查认为，该证据能够证明涉案房屋可以办理房屋所有权转移登记手续。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审期间，根据被上诉人的自认及其提交的证据，能够证实涉案房屋已具备办理房屋所有权转移登记手续的条件，被上诉人应协助上诉人办理涉案房屋所有权转移登记手续。被上诉人存在逾期交付房屋和逾期办理房屋所有权转移登记手续的情形，被上诉人已构成违约。一审法院根据双方当事人在合同中约定的违约金标准日万分之0.5及上诉人主张的逾期交付天数180天计算的违约金并无不当。关于逾期办理房屋所有权转移登记手续，双方当事人在合同中约定为协商解决，对于被上诉人的违约并无罚则，对守约方的上诉人显失公平，一审法院根据上诉人的请求酌定被上诉人按年利率4.5%计算违约金亦无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初1363号民事判决第一项，即：”被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘磊逾期交房办证违约金8672元，并以539121元为基数按年利率4.35%自2017年3月22日计算违约金至实际取得房产证止；”；
二、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初1363号民事判决第二项：即：”驳回原告刘磊其他诉讼请求；”
三、被上诉人银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起协助上诉人刘磊办理房屋所有权转移登记手续；
四、驳回上诉人刘磊的其他诉讼请求。
如被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及协助办理房屋所有权转移登记手续的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
如被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如被上诉人未按本判决指定的期间履行协助办理房屋所有权转移登记手续的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费694元，由上诉人刘磊负担514元，被上诉人银川康民房地产开发有限公司负担180元；二审案件受理费1388元，由被上诉人银川康民房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高凤梅
代理审判员 郭燕荣
代理审判员 虞 东
二〇一八年四月二十日
书 记 员 段思琦
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
......
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。