湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0626民撤2号
原告：程眼望，男，汉族，1978年1月12日出生，经商，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。
委托代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。
被告：湖南平江县农村商业银行股份有限公司（原平江县农村信用合作联社），住址地：平江县城关镇天岳大道。
法定代表人：方玉书，董事长。
委托代理人：李律己，湖南湘杰律师事务所律师。
委托代理人：李界辉，湖南平江农村商业银行股份有限公司风险部经理。
被告：湖南华银汽车贸易有限公司，住所地：长沙市开福区三一大道269号。
法人代表人陈卫东，经理。
被告：陈轮辉，女，1965年1月5日出生，汉族，经商，住平江县。
被告：袁湘伟，男，1965年1月1日出生，汉族，公务员，住平江县（系被告陈轮辉之夫）。
原告程眼望诉被告湖南平江县农村商业银行股份有限公司（以下简称平江农商银行）、湖南华银汽车贸易有限公司（以下简称华银公司）、陈轮辉、袁湘伟第三人撤销之诉一案，本院于2016年7月4日以（2016）湘0626民撤2号民事判决书判决，本案原告程眼望向岳阳市中级人民法院提起上诉，2016年11月29日岳阳市中级人民法院以（2016）湘06民终1477号民事裁定书裁定：撤销一审判决，发回平江县人民法院重审。本院于2017年5月11日立案受理后，依法另行组成由严奇志担任审判长、审判员彭丽平、人民陪审员方再生组成的合议庭将另案原告陈映辉、黎向阳诉被告平江农商银行、华银公司、陈轮辉、袁湘伟案外人撤销之诉一案、另案原告童亚萍诉被告平江农商银行、华银公司、陈轮辉、袁湘伟案外人撤销之诉一案因三案基于同一案件事实合并公开开庭进行了审理，原告程眼望及委托诉讼代理人王朗、被告平江农商银行委托诉讼代理人李律已、李界辉、被告陈轮辉到庭参加诉讼，被告华银公司、被告袁湘伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理经本院审判委员会研究决定，本案现已审理终结。
原告程眼望诉称：2010年12月20日，原告与被告湖南华银汽车贸易有限公司签订了《房地产买卖合同》，以288560元价格购买被告华银公司位于岳阳市楼区站前路图书城CD栋126房屋。原告依约定支付了房款，并于当日进行了房屋交接验收，华银公司将房屋交予原告实际占有、使用和管理，后被告华银公司一直以种种理由拖延办理过户手续，原告向岳阳楼区法院起诉，要求华银公司办理相应房产证及国土证等过户手续。经岳阳楼区法院审理发现被告平江农商银行于2013年12月2日以借款合同纠纷诉到平江法院，平江法院已于2014年3月7日作出判决，该判决书第三项确定被告平江农商银行对上述房产享有优先受偿权。上述房产的实际所有权为原告，被告平江农商银行违反《湖南省农村信用社贷款抵押担保管理条例》规定，抵押程序不合法。请求法院撤销平江县法院（2013）湘平法民初字第1883号民事判决书第三项内容及第1883-1号民事裁定书，本案产生的诉讼费用由被告承担。
被告平江农商银行辩称：原告的起诉时间超过六个月，答辩人享有的抵押权是经依法登记的物权，即使原告与华银公司签订的买卖合同真实有效，原告也仅仅对华银公司享有债权，根据法律规定，物权效力优于债权。法院应依法驳回原告的诉讼请求。
被告华银公司、陈轮辉、袁湘伟未进行答辩，亦未向本院提交证据。
为查明案件事实，根据当事人的申请，本院依法调取了程眼望向本院提交的执行异议申请书等相关材料，证实原告于2014年10月16日向本院提出申请要求本院撤销本院（2013）湘平法民初字第1883-1号民事裁定书，停止拍卖；解除对华银公司名下位于岳阳市楼区站前路办事处连云社区房产的查封。同年10月31日，原告又以向楼区法院另行起诉为由请求本院暂缓审查执行异议申请。另本院依职权对被告陈轮辉进行了询问，其陈述“在陈卫东申请贷款时，我认为贷款300万元到期还款不应该有问题，所以没有告诉购房户，但和银行说明了。在办理抵押过程中因银行人员对我们比较信任就在门面前面拍了个照片，也没有亲自到门面里落实抵押物的实况，就直接办了抵押登记。送完材料就走了，其他手续都是我办完送过去的。他项权证也是我领取送到银行的。同时陈述当时所有门面均在正常营业”。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1、对原告提供的《房地产买卖合同》、收据（复印件），用以证实原告于2010年12月20日与被告华银公司签订了合同，并已按约定支付了相应购房款的事实。被告平江农商银行对真实性提出异议，认为另案原告童亚平于2010年12月24日缴款，收据号为0022276，原告陈映辉于2012年1月18日缴款，收据号为0022278；时间跨度长达一年余，收据号间隔一个号码，这与华银公司的正常业务量及一般商业逻辑相违背。本院综合岳阳图书城物业管理中心所提供的证明及物业费收据，认为与原告所提供的证据能够相互印证，且被告平江农商银行不能提供相反证据推翻所推断的事实，本院对该证据予以采信；2、对原告提供的照片两张、岳阳图书城所提供的《证明》及物业费收据各两份，被告平江农商行认为上述证据不能证实原告对涉案房产占有和使用。本院综合原告所提供的对《门面租赁合同》、《房屋权属登记证明》、被告华银公司出具的《证明》，认为上述证据能相互印证，能够达到原告的证明目的，本院予以采信；3、对原告提供的于本院立案庭出具的《说明》、当事人书写的“情况说明”及起诉书、再审申请书、诉讼保全异议申请书，该组证据证明原告于2015年4月向本院主张权利其中涉及第三人撤销之诉的事实。被告平江农商银行提出异议，因被告平江农商银行不能提供相反证据反驳，本院认为原告所提供的上述证据与岳阳楼区人民法院下达的（2014）楼民一初字第42号民事裁定书内容相互印证，本院对该组证据所证明的事实予以采信；4、对原告提供的农业银行银行卡存款业务回单一份，证实原告陈映辉于2011年10月7日汇给陈轮辉房款30000元，被告平江农商行提出收款人是陈轮辉不能证明其是交房款。本院认为被告人陈轮辉虽然在法庭上证实是为华银公司代收房款，但并未提供代收房款的相关证明，且没有华银公司的收据，对该证据本院不予采信；5、对被告平江农商行提供的原告的起诉状、岳阳楼区人民法院应诉通知书、楼区法院开庭传票、楼区法院民事裁定书，证明原告起诉已超出诉讼时效。原告提出对证据的真实性没有异议，但提出原告知道权利被侵害的时间应确定是楼区法院第二次开庭的时间即2014年12月2日，被告平江农商银行未能提供其他相反证据证实其原告知道被侵害时间相关证据，本院从被告平江农商银行所提供原告“执行异议申请书”时间2014年10月16日，认定为原告知道其权利被侵害起始时间。6、对本院依职权对被告陈轮辉的询问，本院认为被告陈轮辉的陈述不能单独作为定案依据，综合本院双方当事人其他证据，本院对被告平江农商银行在办理抵押前原告占有图书城CD栋中门面，且对外向他人出租并对外营业中的事实可以认定。7、对原告补充提供的“深圳市国方拍卖有限公司的拍卖成交确认书”复印件，原告用以证明房屋产权明析，原告已尽相应的注意义务，被告平江农商很行质证认为，原告所提供并非原件，且未注明来源，不能达到原告证明目的，本院认为原告所提供证据存在瑕疵，证据单一，不能达到原告的证明目的。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
原告程眼望与被告湖南华银汽车贸易有限公司于2010年12月20日签订了《房地产买卖合同》，双方约定：原告购买被告华银公司位于岳阳楼区站前路图书城CD栋126号房产，建筑面积为36.07平方米，成交价为288560元，合同签订后12天内，原告于2010年12月23日付购房款195000元，被告华银公司于2011年2月将上述房产交付原告管理使用至今；2011年9月23日，原告再次交付房款80000元，以上合计原告已支付房款285000元。被告华银公司一直未依合同约定办理房屋产权过户登记。原告程眼望于2013年12月24日向岳阳市楼区人民法院起诉请求法院判令被告华银公司为原告办理房屋所有权证及国土证。2014年11月3日，原告向岳阳楼区法院申请追加平江县农村信用合作联社作为第三人参加诉讼，并请求法院确定被申请人与被告华银公司的抵押行为无效。岳阳楼区法院于2015年3月30日以本院已判决确定平江县信用合作联社对诉争的房屋享有优先受偿权为由裁定中止该案诉讼。
2012年1月16日，被告陈轮辉以需要资金周转为由向被告平江农商银行下属城关信用社借贷款3000000元，由被告华银公司以其位于岳阳楼区站前路办事处连云路社区533.98平方米的房屋（含涉案房产）提供抵押担保。被告平江农商行与被告陈轮辉、被告华银公司分别签订了《借款合同》、《保证合同》和《抵押合同》；抵押权已在当地产权登记机构进行了抵押登记，办理了岳房他岳阳楼区字第089023号房屋他项权证。贷款到期后，被告陈轮辉未偿还债务。2013年12月2日，平江县信用合作联社向本院提起诉讼，本院于2013年12月4日作出（2013）湘平法民初字第1883-1号裁定：“对被告湖南华银汽车贸易有限公司名下位于岳阳市楼区站前路办事处连云路社区的房产予以查封”。2014年3月7日，本院以（2013）湘平法民初字第1883号民事判决书判决：“一、限被告陈轮辉、袁湘伟于判决生效后十日内偿还原告平江县农村信用合作联社借款本金3000000元及利息；二、由被告陈轮辉、袁湘伟支付原告平江县农村信用合作联社为实现债权的律师费98200元；三、由被告湖南华银汽车贸易有限公司对被告陈轮辉、袁湘伟偿还原告上述债务承担连带清偿责任，所抵押的位于岳阳市楼区站前路办事处连云路社区533.98平方米的房屋，原告享有优先受偿权。”该判决生效后，平江农商行向本院申请强制执行。原告程眼望于2014年10月16日向本院提出执行异议申请要求本院撤销本院（2013）湘平法民初字第1883-1号民事裁定书，停止拍卖；解除对湖南华银汽车贸易有限公司名下位于岳阳市楼区站前路办事处连云社区房产的查封。同年10月31日，原告又以已向楼区法院另行起诉为由请求本院暂缓审查执行异议申请。2015年4月，原告向本院分别提出第三人撤销之诉、执行异议之诉、第三人申请再审。
另查明：被告陈轮辉与被告华银公司的法定代表人陈卫东是姐弟关系；被告华银公司的注册登记股东为陈卫东和其母亲苏并如。被告陈轮辉与被告袁湘伟系夫妻关系。
2015年12月29日，湖南平江县农村信用合作联社改制为平江农村商业银行股份有限公司，原平江县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为本案被告平江农商银行的债权债务。在审理过程中原告对其诉讼请求中，要求撤销平江法院（2013）湘平民初字第1883-1号民事裁定书的内容申请撤回。
本院认为：本案争议的焦点：一、原告程眼望提起第三人撤销之诉是否超过了六个月的除斥期间。二、被告陈轮辉、华银公司将已被其出售的房屋抵押给被告平江农商银行并办理了他项权登记，是否属于善意取得。本院（2013）湘平法民初第1883号民事判决第三项内容能否撤销。
关于焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出”。原告程眼望于2014年10月16日向本院提出执行异议申请要求本院撤销本院（2013）湘平法民初字第1883-1号民事裁定书，应认定原告已经知道其权利被侵害。而原告于2015年4月分别向本院提出第三人撤销之诉、执行异议之诉、第三人申请再审等诸多诉求，原告自知道权利被侵害至向本院提起诉讼未超过六个月，因涉及《民事诉讼法》刚开始实施，本院立案审查时间延续至2016年1月，故原告提起的撤销之诉并未超过法律规定的除斥期间。
关于焦点二，（一）本案被告平江农商银行取得涉案房产是否属于善意取得。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或者其他物权。原告程眼望与被告华银公司于2010年12月20日签订《房地产买卖合同》，购买了位于岳阳市楼区站前路图书城CD栋127房屋，被告华银公司在合同签订后已将房屋交付给原告使用，原告程眼望与被告华银公司之间房屋买卖合同合法有效，不违反相关法律法规的禁止性规定，原告程眼望享有对该房屋占有、使用、管理权利，是本案涉案房产的真实权利人。被告陈轮辉、华银公司于2012年1月16日将已被其出售的房屋抵押给被告平江农商银行并办理了他项权登记，违背了诚实信用原则，应当视本案中的无处分权人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》第十五条规定：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
本案中根据陈轮辉的陈述“在办理抵押过程中因银行人员对我们比较信任就在门面前面拍了个照片，也没有亲自到门面里落实抵押物的实况，就直接办了抵押登记。”尽管被告陈轮辉作为本案当事人，其陈述不能单独作为定案依据，但综合本案查明的事实，可以认定，在办理抵押前本案原告已占有图书城CD栋门面，且对外向他人出租并对外营业中的事实可以认定。本案被告农商银行在发放贷款时应当参照相关规定不得接受下列财产抵押：所有权、使用权不明或有争议的财产、租用或者代管、代销的财产、已出租的公有住宅房屋和未定租赁期限的出租住宅房屋。对抵押人及抵押物的下列事项进行实地调查：抵押人是否具有合法的主体资格、是否对抵押物享有所有权或者依法处分权，其设定本次抵押担保的意思表示是否自愿、真实且已获得本办法规定的各种书面同意或授权、抵押物是否属于本办法规定的可以接受抵押的财产，其权属是否明确、产权证书或其他权属文件是否完整、真实、有效、抵押物是否存在出租、查封、扣押、监管、在先抵押等限制情况进行调查落实。可见作为本案抵押权人被告平江农商银行在办理抵押时未依据相关规定核对该抵押房产是否对外出租、权属是否明确、抵押物状态与现状是否有出入等内容进行调查评查。应当认定被告平江农商银行受让该抵押物时具有重大过失。本院认为被告平江农商银行在受让该抵押物时不构成“善意”。
（二），本院认为房屋买卖合同中购房人应享有以下两种权利，一是购房人通过履行支付购房款这一主要义务而取得房屋所有权的期待权；二是在房屋已经交付给购房人使用的情况下，购房人因此而享有的所有权最重要的权能占有权。占有系指对物事实上的控制与支配，基于占有之事实，占有人可以对抗他人的侵占与妨害，此类购房人对于商品房的占有，是基于法律行为而产生，是有权占有、善意占有。这种占有赋予购房人在事实上享有对商品房的控制和支配权。参照《最高人民法院关于建设工程价款先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者在部分的款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。参照上述精神，可见在预售合同未办理登记的情况下，承包人优先受偿权优于抵押权，承包人的优先受偿权又不得对抗已付全部或者大部分房款的购房人，从而推论出抵押权不得对抗购房人。涉及本案来讲，被告平江农商银行的抵押权不能对抗购房人原告程眼望。
综上，本院认为被告平江农商银行的抵押权不构成善意取得，同时其抵押权也不能对抗购房人原告程眼望，因此认为被告平江农商银行抵押权不享有优先受偿权。本院在未查明该房屋真实情况下作出（2013）湘平法民初字第1883号民事判决，该判决第三项中“所抵押的位于岳阳市楼区站前路办事处连云路社区533.98平方米的房屋，原告享有优先受偿权”的部分内容确有错误，损害了原告的合法权益，原告向本院提出要求撤销上述判决内容中的第三项，符合法律精神及本案的实际情况，本院予以支持。
据此依照《中华人民共和国物权法》一百零六条；《中华人民共和国合同法》笫八条、第四十四条、第五十四条、第二百八十六条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》第十五条、第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十二条、第三百条第二项之规定，判决如下：
对本院（2013）湘平法民初字第1883号民事判决第三项中涉及“所抵押的位于岳阳楼区站前路办事处连云路社区533.98平方米的房屋，原告享有优先受偿权”的内容予以撤销。
本案受理费5628元，由被告华银公司负担1876元，由被告平江农商银行负担1876元，由被告陈轮辉、袁湘伟负担1876元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 严奇志
审 判 员 彭丽平
人民陪审员 方再生
二〇一七年十月三十日
书 记 员 毛湘平
适用的法律条款：
《中华人民共和国物权法》一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人由权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时时善意的；
(二)以合理的价格转让
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记的，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程的性质不宜折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
(一)登记簿上存在有效的异议登记；
(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：
(一)因不能归责于本人的事由未参加诉讼;
(二)发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误;
(三)发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。
第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：
(一)请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分;
(二)请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分;
(三)请求不成立的，驳回诉讼请求。
对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。
原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。