湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2802民初1598号
原告：李国素，女，1981年6月7日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，
委托诉讼代理人（特别授权）：蒋晗，湖北利佳律师事务所律师。
被告：孙良周，男，1969年3月27日出生，汉族，湖北省利川市人，教师，户籍地湖北省利川市，住利川市，
被告：彭方珍，女，1970年9月24日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市，
委托诉讼代理人（特别授权）：赖华波，男，1975年1月4日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住利川市，
被告：谭骁翰，又名谭浩求，男，1996年1月15日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地重庆市奉节县，
原告李国素诉被告孙良周、彭方珍、谭骁翰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序由审判员郑兴才独任审判，于2018年5月10日第一次公开开庭进行了审理。因原、被告争议较大，本院依法裁定转为普通程序并组成由审判员胡兴国担任审判长，人民陪审员吴长庆、刘远和参加的合议庭，于2018年5月24日第二次公开开庭进行了审理。原告李国素的委托诉讼代理人蒋晗、被告孙良周、被告彭方珍及其委托诉讼代理人赖华波到庭参加诉讼，被告谭骁翰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国素向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙良周、彭方珍、谭骁翰协助原告李国素办理利房权证都字第××号《房屋所有权证》确定的房屋相关过户手续。2、本案诉讼费由被告孙良周、彭方珍、谭骁翰承担。事实和理由：2015年6月20日，原告李国素与被告孙良周签订《商品房买卖协议》一份，约定：被告孙良周将其位于利川市都亭街道办事处教场村六组清江大道190号五楼的四室一厅一厨一卫一阳台的建筑面积122.41平方米的房屋【房产证号为利房权证都字第××号】以价款280000.00元出售给原告；协议签订时，原告支付购房款250000.00元，余款在双方将房产证、水、电、气户口过户给原告完成即付清；原告在支付首笔房款后即可办理过户手续，被告应无条件配合，办理过户手续时产生的所有费用均由原告负责。原告于签订协议当日付给被告孙良周房款250000.00元，被告孙良周已将该房屋交付给原告使用居住。经查，该房屋原系被告孙良周与被告彭方珍的夫妻共有财产，被告孙良周与被告彭方珍于2014年7月经人民法院调解离婚时已将该房屋赠与被告谭骁翰，被告孙良周出售该房屋给原告时已经被告谭骁翰的授权委托。后原告多次找到被告要求过户，但因各种原因导致该房屋至今无法过户给原告。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉求。
孙良周辩称：涉案房屋原系本人与被告彭方珍的夫妻共同财产属实，本人与被告彭方珍离婚时已将该房屋赠与给小孩即被告谭骁翰。本人出售涉案房屋给原告也是经被告谭骁翰委托授权后出卖的，被告谭骁翰委托出卖该房屋的目的是用于清偿本人与被告彭方珍的夫妻共同债务。原告已付的房款，本人也是用于清偿了本人与被告彭方珍婚姻关系存续期间的共同债务。原告购买该房屋后，本人一直都在协助原告办理过户手续，现在仍然同意协助原告办理该房屋的过户手续。
彭方珍辩称：涉案房屋为本人与被告孙良周的夫妻共同财产属实，2014年7月11日本人与被告孙良周离婚时已经赠与给小孩即被告谭骁翰，但不曾卖与任何人，被告谭骁翰对被告孙良周出卖该房屋给原告的事实不知情，本人也不知道，原告诉请本人及被告谭骁翰协助办理该房屋过户手续没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
谭骁翰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。
本院经审理认定事实如下：被告孙良周与被告彭方珍原系夫妻，双方婚后生有一小孩即被告谭骁翰。被告孙良周与被告彭方珍婚姻关系存续期间有共同财产位于利川市清江大道原副食品公司5楼的商品房一套（房屋所有权证号：利房权证都字第××号），房屋所有权人登记为被告孙良周。2014年7月8日，彭方珍向本院提起离婚诉讼。2014年7月11日，本院作出（2014）鄂利川民初字第01640号民事调解书，其中协议约定：一、彭方珍提出离婚，孙良周同意离婚；二、夫妻共同财产位于利川市清江大道原副食品公司5楼的商品房一套，双方自愿将自己应享有的份额赠予给小孩谭浩求（又名谭骁翰）。2014年9月13日，被告谭骁翰给被告孙良周出具《授权委托书》一份，该委托书载明：“授权委托书委托人：谭骁翰，身份证号：电话181××××8297受托人：孙良周身份证号：联系电话182××××2789委托人因谭骁翰父亲和母亲赠与（予）获得利川市食品公司房屋一套，面积平方米，现欲出售，就出售该房屋并处理相关事宜委托父亲孙良周处理，具体授权如下：1、转让上述房屋，转让所得价款由买方直接汇入委托人谭骁翰卡号（账户名谭骁翰，账号62×××85，开户银行：邮政）上并由谭骁翰支配。2、在收到全部转让价款后给受让方（购买方）办理该房屋过户手续（包括土地使用权证、房屋所有权证）。3、依法缴纳税收费用。受托人在履行上述授权事物所产生的一切法律责任由本委托书由委托人签字之日生效至委托事项完成之日有效。委托人：谭骁翰受托人：孙良周2014年09月13日”。2015年6月20日，被告孙良周为卖方（甲方）与原告李国素为买方（乙方）签订《商品房买卖协议》一份，约定：一、该房屋状况：甲方房屋位于利川市都××大道××楼，属混合结构，建筑面积122.41平方米，四室一厅一厨一卫一阳台。房屋所有权人孙良周，房产证号为：利房权证都字第××号，房屋平面图见附件复印件图。二、房屋价款：甲方将该套房以大写贰拾捌万元（小写280000.00元）的净价出售给乙方。包含水、电、气、户口，不含过户税费。三、付款方式：双方签订本协议时，乙方付给甲方购房款贰拾伍万元整（小写：250000.00元）；余款在双方将房产证及水、电、气、户口过户给乙方完成即付清，甲方收款需出具收款收据。四、房屋交接：双方在2015年6月26日交接房屋，甲方不得拆除该房屋内的抽油烟机，热水器，窗帘及附属设施。甲方需结清交房前的水、电、气、等与该房有关的费用。五、办理过户手续的约定：乙方在支付首笔房款后即可办理过户手续，甲方应无条件配合；办理过户手续时产生的所有费用均由乙方负责。水、电、气户口的过户甲方亦须配合完成。六、甲方需保证出卖的房屋无产权及其它债务纠纷，如果因此造成对乙方的损失必须全额赔偿。七、本协议经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应该严格履行。如因单方面原因违约，违约方必须承担违约责任，按违约当时访地段房屋的市场价格赔偿守约方全部损失，并支付守约方房屋总价款20%的违约费用。八、本协议自签订之日起生效，未尽事宜，双方按照国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决或申请仲裁。九、本协议共九条，一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。该《商品房买卖协议》签订后，原告李国素于次日向被告孙良周支付购房款250000.00元，被告孙良周给原告李国素出具了收条一份，收条载明“今收到李国素购房款预付款250000.00元（贰拾伍万元）。尚欠叁万元。”不久，被告孙良周将利房权证都字第××号《房屋所有权证》交与原告李国素，该《房屋所有权证》中载明：房屋所有权人孙良周，房屋坐落利川市都××大道××号，产别私产，房屋状况中结构混合、房屋总层数6、所在层数5、建筑面积122.41平方米、设计用途住宅。接着涉案房屋由原告李国素及家人占有、使用，但一直未办理房屋过户登记手续。2018年3月13日，原告李国素诉至本院并提出如前诉讼请求。
另查明，被告孙良周出卖涉案房屋时向原告李国素告知了其与被告彭方珍离婚时已将涉案房屋赠与给被告谭骁翰以及自己与被告谭骁翰之间的代理关系。后被告孙良周向原告李国素出示了被告谭骁翰2014年9月13日出具的《授权委托书》。
上述事实，有利房权证都字第××号《房屋所有权证》、（2014）鄂利川民初字第01640号《民事调解书》、被告谭骁翰2014年9月13日出具的《授权委托书》、《商品房买卖协议》被告孙良周2015年6月21日出具的收条及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为：我国物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。我国合同法规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，根据本院（2014）鄂利川民初字第01640号生效民事调解书的认定，涉案房屋所有权人虽登记为被告孙良周，但该房屋所有权自该民事调解书生效时即2014年7月11日开始已转让给被告谭骁翰。被告谭骁翰2014年9月13日给被告孙良周出具《授权委托书》后，被告孙良周以自己的名义，在委托人被告谭骁翰的授权范围内于2015年6月20日与原告李国素订立的《商品房买卖协议》，因原告李国素在订立该买卖协议时知道被告孙良周与被告谭骁翰之间的代理关系，且没有确切证据证明该买卖协议只约束被告孙良周和原告李国素，因此，本案《商品房买卖协议》直接约束被告谭骁翰和原告李国素，该《商品房买卖协议》是合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定本案《商品房买卖协议》合法有效。当事人应当按照该买卖协议约定全面履行自己的义务。原告李国素按照《商品房买卖协议》约定，已履行了支付大部分房价款250000.00元的义务且对该房屋占有、使用至今，作为出卖人的被告孙良周、谭骁翰负有协助原告李国素到房屋产权登记部门办理该房屋过户登记手续的义务。现原告主张要求被告孙良周、谭骁翰协助其办理房屋相关过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。涉案房屋所有权自2014年7月11日开始已转让给被告谭骁翰，因被告彭方珍在被告孙良周以自己的名义，在被告谭骁翰授权范围内与原告李国素签订本案《商品房买卖协议》时已不为该房屋的房屋所有权人，故对于原告李国素要求被告彭方珍协助其办理房屋相关过户手续的请求，缺乏事实根据和法律，本院不予支持。被告彭方珍辩称其与被告谭骁翰不知道被告孙良周已将涉案房屋出卖给原告李国素以及被告谭骁翰不负有协助原告办理涉案房屋产权过户手续的义务，与查明的事实不符，也不符合常理，故对被告彭方珍的该部分抗辩意见，本院不予采纳。被告彭方珍称其与被告孙良周离婚时已将涉案房屋转让给被告谭骁翰，自己不再负有协助原告办理该房屋产权过户手续的义务的理由成立，本院予以采纳。被告谭骁翰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其举证、抗辩等民事权利的放弃。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告孙良周、谭骁翰于本判决生效后三十日内协助原告李国素办理坐落在利川市都亭教场村六组清江大道190号利房权证都字第××号《房屋所有权证》确定的房屋的有关过户手续，在办理该房屋登记过户手续中所需费用由原告李国素承担。被告孙良周、谭骁翰逾期履行前述协助义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定办理。
二、驳回原告李国素要求被告彭方珍协助办理坐落在利川市都亭教场村六组清江大道190号利房权证都字第××号《房屋所有权证》确定的房屋的有关过户手续的诉讼请求。
案件受理费80.00元，由原告李国素负担40.00元，被告孙良周、谭骁翰共同负担40.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡兴国
人民陪审员 吴长庆
人民陪审员 刘远和
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 赖永超