河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终1524号
上诉人（原审被告）：李付国，男，汉族，1972年11月7日出生，住固始县。
委托代理人孙慧慧，河南楚天阁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：霍元杰，男，汉族，1967年12月13日出生，住固始县。
委托代理人饶龙泉，河南蓼阳律师事务所律师。
原审被告：杨继秀，女，汉族，1975年1月13日出生，住固始县。
上诉人李付国因与被上诉人霍元杰及原审被告杨继秀建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2017）豫1525民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李付国及其委托代理人孙慧慧，被上诉人霍元杰及其委托代理人饶龙泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年11月1日，被告李付（福）国以甲方（卖方）的名义与原告霍元杰以乙方（买方）的名义签订了一份《门面地转让协议》，协议约定的主要内容为：李付国转让一处位于固始县县城××街西段××北朝南门面房，土地面积7.5×18.3平方米。土地用途为商住房。甲方保证乙方于2010年11月1日以前施工。该土地的转让价为人民币叁拾壹万元。协议签订后，因情况发生变化，被告李付国无法按照《门面地转让协议》的约定履行，双方经协商后，于2014年6月30日又签订了一份《协议书》，该协议约定：2011年乙方（霍元杰）从甲方（李付国）手中购得位于玉花园的7.5米×14米两间门面房的地皮，因情况发生变化，不能兑现；经双方协商，甲方将自己所有位于城郊乡××村××村民组（××）凤凰街北侧，春水路西81米处已经建成的一座6层的商住楼之第一楼层的两间门面房作为补偿转让给乙方。1、补偿和付款办法，除补给该楼第一层的门面房以外，由甲方一次性付给乙方贰拾捌万元人民币。2、双方约定，本协议签字付款生效，甲方补给乙方的两间门面房系原产权人尚峰转让给甲方的，有固城国用（2005）第010391号国有土地使用证；如有产权争议或者虚假，由甲方负责。由甲方负责于2015年6月1日之前办理产权过户手续，费用由乙方负责。如逾期不办理者，原合同内容不变，另付违约金壹拾五万元人民币。霍元杰与李付国分别签名。协议签订当天，霍元杰出具了一份收条，收条内容为：今收到李付国凤凰街购地皮两间赔偿款贰拾捌万元正（280000.00），（原购地合同作废）。收款人霍元杰。本案在审理过程中，被告李付国明确认可，2014年6月30日与原告霍元杰签订的《协议书》两间门面房因其他情况又无法履行，门面房因另案已被法院执行。原告霍元杰于是在第一次开庭后根据被告李付国的答辩意见，变更了诉讼请求，要求对2014年6月30日《协议书》中的李付国补偿的两间门面房进行评估，作为原告霍元杰计算损失的依据，被告李付国不同意评估。后本院委托对2014年6月30日双方签订的《协议书》中的两间门面房进行评估。2017年12月21日，河南豫蓼联合资产评估事务所出具《资产评估报告书》，评估该两间门面房市场价为563163.00元。质证时，原告霍元杰认可该鉴定结论。被告李付国对该份鉴定结论不予认可，认为评估价格过高，评估鉴定的面积多有15平方米左右，要求重新评估，后被告未提供证据和重新鉴定申请材料。本案在审理过程中，原告霍元杰对起诉状中所列的第三人尚峰撤回起诉。
原审认为，本案双方争议的焦点是：1、2014年6月30日签订的《协议书》的效力如何认定？2、《资产评估报告书》能否作为原告霍元杰计算损失的依据？3.原告霍元杰的具体诉讼请求能否支持。第一，原告霍元杰与被告李付国对2014年6月30日签订的《协议书》的真实性没有异议，但是被告李付国认为2010年11月1日双方签订的《门面地转让协议》是无效协议，双方都有过错，2014年6月30日签订的《协议书》，是双方为解除无效合同（2010.11.1）而签订的赔偿协议（2014.6.30），约定的标的物远远大于原告霍元杰的实际损失，存在显失公平，法院可以依法变更。本院经审查后认为，2010年11月1日双方签订的《门面地转让协议》和2014年6月30日签订的《协议书》，双方对其真实性均没有异议，应当都是双方自愿协商达成的结果，是双方真实意思的反映，双方应当严格按照协议的约定享受权利和履行义务。2010年11月1日的协议，被告李付国未按约定履行，双方经协商达成了第二份即2014年6月30日的协议。可以看出，在2010年11月1日，原告霍元杰以31万元的对价从被告李付国手中购得一宗土地使用权，原告霍元杰履行了付款的义务，但是被告李付国未能按照协议的约定交付约定的标的物，后经双方协议，在近四年后又达成了第二份协议，协议的名称以及协议所涉及的内容与第一份协议完全不同，应当是对第一份协议不能履行的变更，是一份新的协议，双方重新设定了权利和义务，从协议的内容看，也是双方充分协商的结果，协议也应当有效。第二，本案在审理过程中，被告李付国明确认可，2014年6月30日重新达成的《协议书》涉及的两间门面房事实已无法履行，造成原告霍元杰在诉讼中变更了诉讼请求，申请对该两间门面房进行评估，作为计算损失的依据。2010年11月1日第一份协议被告李付国未履行，变更后的2014年6月30日第二份协议，被告李付国未完全履行，致使原告霍元杰的合同目的无法完全实现，事实上已给原告霍元杰造成了损失，因《协议书》约定的标的物无法交付，作为计算损失的依据，只能对《协议书》约定的标的物进行评估。该评估从委托程序、到评估依据都应当符合法律规定，被告李付国也仅仅只有辩称意见，未能提供足以反驳的证据予以抗辩，《资产评估报告书》的证明力和效力，应当认定。被告李付国此部分的抗辩意见，本院不予采纳。被告李付国应当按照评估报告书确定的价格赔偿原告霍元杰的损失。第三，因被告李付国未能履行2010年11月1日的《门面地转让协议》，双方达成了2014年6月30日的第二份《协议书》，从第二份协议书的用语和内容分析，有“第一楼层的两间门面房作为补偿转让给乙方（霍元杰）”、和“补偿和付款办法除补给该楼第一层的门面房外，由甲方（李付国）一次性付给乙方贰拾捌万元人民币”等内容，可以看出，原2010年11月1日协议中，霍元杰付款31万元给李付国，在2014年6月30日协议中，被告李付国赔偿给霍元杰28万元外，又约定了补偿两间门面房给霍元杰，应当说被告李付国对自己的违约行为承担了双方认可的违约责任，或者说原告霍元杰因被告李付国未能按照协议约定履行义务给自己造成的损失（含预期利益），认可了被告李付国用28万元现金和两间门面房给付的结果。原告霍元杰因被告李付国违约所造成的损失应当说在2014年6月30日达成协议时得到了充分的赔偿，考虑第二份协议双方实际履行情况、合同目的以及预期利益等综合因素，原告霍元杰再要求被告李付国承担违约金15万元，显属不当，本院不予支持；但是被告李付国在2014年6月30日后，又未能履行义务，原告霍元杰要求按照第二份协议被告李付国承担商业银行贷款利率，符合案件查明的事实，应当允许。被告杨继秀不是合同当事人，对原告霍元杰不承担合同义务，被告杨继秀在本案中不承担责任。被告其余辩称意见与上述分析不一致的，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告李付国在本判决生效后二十日内一次性赔偿原告霍元杰损失563163.00元，并承担从2014年7月1日至实际履行时的商业银行贷款利率。二、驳回原告霍元杰要求被告杨继秀承担责任的诉讼请求。三、驳回原告霍元杰其他诉讼请求。若被告未按上述指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用9432元，由被告李付国负担。
上诉人李付国上诉称，一、上诉人和被上诉人之间于2010年11月1日签订的建设用地使用权转让合同纠纷依法无效。2014年6月30日双方签订的《协议书》是上诉人和被上诉人建设用地使用权转让合同关系的一部分，主合同无效，从合同也无效，因此该《协议书》应当撤销。二、原审对房屋评估价值过高，不能作为定案依据。请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人霍元杰答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人与被上诉人2014年6月30日签订的协议是对之前双方进行入地使用权转让行为的处理，被上诉人在原审提起诉讼依据的是该份协议书，和之前签订的协议书并无组成关系，是双方自愿认可的处理结果，因此应当认定该协议有效。被上诉人不认可该协议也未在法律规定的期间内申请撤销。二、之前签订合同所涉及的土地现在也已经建成房屋，从这一角度看合同也是有效的。三、对于评估结果，原审委托具有鉴定资质的鉴定机构作出的评估客观公正，上诉人的理由没有依据。请求维持原判。
原审被告杨继秀经本院传票传唤未到庭参与诉讼也未向本院提交书面答辩状。
二审查明的事实与一审相同。
另查明，二审庭审中，上诉人李付国向法庭提交建设用地使用权证书和房屋产权证书各一份，证明房屋的面积和评估报告载明的面积不符，本案争议房屋为住宅并非商业住房，评估报告不能体现房屋的实际价值。被上诉人霍元杰质证称，该证据原审并未提供，房屋产权证书明确认定本案房屋为商业用房，符合评估报告的内容。对于面积不符的问题，鉴定机构依据实际测量的面积作为鉴定依据，说明房屋产权证书是虚假的，房屋产权证书面积和土地使用证记载面积也不一致，进一步证实了房屋产权证书登记面积的虚假性。
再查明，河南豫蓼联合资产评估事务所进行现场测量时上诉人李付国与被上诉人霍元杰均在现场。
本院认为，根据本案查明事实，上诉人李付国与被上诉人霍元杰于2014年6月30日签订的《协议书》系双方在2010年11月1日签订的《门面地转让协议》未履行后重新达成的协议。虽然该《协议书》和《门面地转让协议》具有一定的关联性，但由于两份协议所涉内容完全不同，且2014年6月30日签订的《协议书》并不依赖于2010年11月1日签订的《门面地转让协议》的存在为前提，因此双方于2014年6月30日签订的《协议书》并非《门面地转让协议》的从合同，故《门面地转让协议》适用有效并不能影响影响2014年6月30日签订的《协议书》的效力。由于双方2014年6月30日签订的《协议书》意思表示真实，协议内容不违反法律法规的强制性规定，因此该《协议书》应当认定为有效。故上诉人李付国关于2014年6月30日签订的《协议书》是《门面地转让协议》的从合同，主合同无效从合同也应无效的上诉理由本院不予支持。本案中，原审法院委托河南豫蓼联合资产评估事务所出具的豫蓼评报字[2018]第072号资产评估报告书鉴定程序合法，鉴定结论客观公正。虽然该鉴定报告记载的面积和房屋产权证书记载的面积不同，但由于评估报告明确载明依据的是现场测量房屋建筑物面积，上诉人李付国与被上诉人霍元杰也均认可在现场参与，且上诉人李付国在原审也未申请重新鉴定，因此原审法院采信该资产评估报告书并无不当。上诉人关于资产评估报告书认定额房屋价值过高的上诉理由没有证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9432元，由上诉人李付国承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 峰
审判员 邱世财
审判员 姚 涛
二〇一八年四月十三日
书记员 吴 雪