山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初7219号
原告：郭仁娜，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：杨雪，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
被告：高和亮，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：丁兆艳，山东泉舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王永杰，山东齐鲁律师事务所律师。
第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：左晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨路，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：李晨，住山东省济南市。
原告郭仁娜与被告高和亮、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭仁娜的委托诉讼代理人杨雪、李序蕊，被告高和亮的委托诉讼代理人丁兆艳、王永杰，第三人链家地产公司的委托诉讼代理人杨路、李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭仁娜向本院提出诉讼请求：1.判决高和亮继续履行《存量房屋买卖合同》，协助郭仁娜办理房屋过户手续；2.判决高和亮支付违约金46475元；3.判决高亮支付律师代理费52000元；4.案件受理费、财产保全费由高和亮负担。诉讼中，郭仁娜变更诉讼请求为：1.解除郭仁娜与高和亮于2016年9月17日签订《存量房屋买卖合同》；2.判决高和亮双倍返还定金6万元；3.判决高和亮赔偿房屋差价损失144509.73元（依据搜房网同地段参考均价12161元/平方米）；4.判决高和亮赔偿律师代理费损失52000元；5.案件受理费、财产保全费、财产保全保险费由高和亮负担。事实和理由：2016年9月17日，原、被告以及第三人签订《居间服务合同》，约定高和亮将位于济南市天桥区尚品清河小区某室（建筑面积125.77平方米）及地下室（建筑面积13.56平方米）（以下简称涉案房产）出卖给郭仁娜。高和亮向链家地产公司支付居间代理费、评估服务费、保障服务费等合计33100元，并对违约责任等进行约定。当日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定高和亮将上述涉案房产出卖给郭仁娜138.5万元，高和亮应于2016年10月11日前办理完毕抵押注销手续…合同还约定任何一方逾期未履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日支付房屋总价款万分之五的违约金，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。同日，郭仁娜向高和亮支付了定金3万元，向链家地产公司支付了居间代理费等33100元。合同签订后，郭仁娜为履行合同多次致电链家地产公司，要求督促高和亮尽快办理涉案房产解押手续并办理网签手续。2016年12月5日，链家地产公司向高和亮发出《催告函》，要求高和亮尽快办理涉案房产的解押手续。次日，高和亮收到该催告函后，但高和亮至今未办理完涉案房产的解押手续。2016年11月14日，高和亮违反合同约定，将涉案房产出售给案外人亓运亭，损害了郭仁娜的合法权益，给郭仁娜造成购买房屋差价损失144509.73元。为维护郭仁娜的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。
高和亮辩称，同意解除存量房买卖合同，但不同意双倍返还定金，赔偿差价损失以及支付律师费。理由：第一，郭仁娜违约在先，且已构成根本违约，根据双方签订的合同约定，郭仁娜办理贷款时间最迟为2016年9月27日，其应向高和亮支付首付款用于办理解押手续，但是，郭仁娜直至2016年11月11日高和亮发函之日仍未支付首付款，已经超过了合同约定的30天的最长期限，构成根本违约。第二，2016年11月11日，高和亮向郭仁娜及链家地产公司发出履行合同告知函，要求郭仁娜在发函之日起三日内履行合同义务，以便高和亮办理解押手续，但郭仁娜仍未支付首付款用以办理解押手续，已经构成根本违约。第三，郭仁娜主张的差价损失没有法律依据，郭仁娜仅向高和亮支付了3万元的定金，其要求高和亮依据搜房网同地段房屋参考均价要求差价损失无法律依据。第四，郭仁娜要求高和亮承担律师费没有法律依据，因郭仁娜违约在先，其无权依照合同约定要求高和亮承担律师费。郭仁娜构成根本违约，在于其延期履行支付合同约定的首付款，达到合同约定的最长期限30日，且经高和亮催告后，在合理期限内仍未履行合同义务，所以，高和亮认为郭仁娜构成根本违约。原、被告双方合同于高和亮发函之日起三日即自行解除。高和亮因经营不善导致所欠的巨额债务均已到期，只能在房屋价格上涨的情况下出售自己唯一的住房用于清偿债务，且已知近期债权人将起诉高和亮，并很可能查封涉案房产将会导致原被告双方的合同无法继续履行，在该背景下，催告郭仁娜让其尽其履行合同义务，以便双方到房管局解押进一步进行网签办理房产变更手续。关于其主张的律师代理费，律师代理费是违约方应该承担的法律责任，而本案郭仁娜延期履行合同，本身就是违约方。郭仁娜主张律师代理费于法无据，请求依法驳回。综上，请求依法驳回郭仁娜的诉讼请求。
链家地产公司述称，对于郭仁娜的诉讼请求系买卖双方履行房屋买卖业务签约文件合订本产生，我方作为居间方在签订存量房屋买卖合同以后，居间行为已完成，对于买卖双方在履行合同中产生的纠纷，我方已积极协调处理过，在此不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月17日，经链家地产公司居间，郭仁娜（房屋购买人乙方）与高和亮（房屋出售房甲方）签订了《存量房屋买卖合同》一份，约定由郭仁娜购买登记在高和亮名下的济南市天桥区尚品清河小区某室及附属地下室的涉案房产，房产证号分别为济房权证天字第XXXX**号、XXXXX**号，建筑面积分别为125.77平方米、13.56平方米。上述涉案房产存在抵押，抵押权人为农业银行和平路支行，出卖人应于2016年9月21日前向该行提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2016年10月11日前办理完毕抵押注销手续。双方约定的成交价为138.5万元，其中定金3万元于签订合同当日支付，买受人于双方去网签后且出卖人银行解押当日将第一笔购房款32.5万元支出给出卖人，该笔首付款用于出卖人办理还款解押手续。剩余房款103万元由双方申请抵押贷款，出卖人与买受人双方于签订本合同7个工作日内双方准备完毕于2016年9月27日前共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按规定直接支付给出卖人。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，由买受人自行筹齐剩余房价款以现金形式支付给出卖人。该合同第八条违约责任约定（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定义务超过三十日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…4、逾期履行本合同约定义务超过三十日的；买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补…（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。该合同第十条其他约定：1.出售人于签订本购房合同48小时内去房管局查档，确保该房产无查封、无民间经济纠纷，如因查封、经济纠纷出现的问题，致使房屋不能正常交易，出卖人将定金无息返还给买受人。2.买受人于签订本合同48小时内去征信查询中心查询个人信用档案，确保本人名下信用状况良好，如因信用记录造成无法审批贷款，此合同视为无效，出卖人将定金无息返还买受人。合同签订当日，郭仁娜依约支付了定金3万元。
另查明，2016年11月14日，高和亮与案外人亓运亭签订了《济南市存量房屋买卖合同》，将涉案房产出售给案外人亓运亭，涉案房产于2012年12月1日转移所有权登记在亓运亭名下。2016年11月11日，高和亮向郭仁娜邮寄了履行合同告知函，要求郭仁娜自发出该通知之日3日内履行支付首付款32.5万元的合同义务，后于2016年11月18日退回。
诉讼中，郭仁娜及链家地产公司均述称在签订房屋买卖合同时，并不知道高和亮存在外债及涉案房产可能被司法查封的情形，合同履行过程中高和亮才通知的郭仁娜及链家地产公司。郭仁娜及链家地产公司均述称郭仁娜按照约定查询了其个人征信。根据《存量房屋买卖合同》第三条第3款约定，“买受人于双方去网签后且出卖人银行解押当日将第一笔购房款32.5万元”支付给出卖人，庭审中，郭仁娜及链家地产公司均述称系先去房管部门办理网签后去银行解押。链家地产公司述称2016年11月12日高和亮之子与其通话时，郭仁娜已经准备好首付款并拍照截图发送给高和亮。郭仁娜提交的搜房网搜索的同等地段同条件房屋参考均价为12161元，郭仁娜因本案支出律师代理费5.2万元。
本院认为，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该合同第三条第3款约定，郭仁娜在2016年10月份通过银行贷款审批通过后，原、被告双方应到房管部门办理存量房屋买卖合同的网签备案手续，办理完毕网签备案手续的同日，由郭仁娜支付首付款32.5万元偿还银行贷款以解除涉案房产的抵押。双方对上述义务并未约定具体的履行时间，双方可以在条件完备后的合理期限内督促对方履行相应的合同义务。在上述合同义务履行过程中，高和亮于2016年11月11日向郭仁娜邮寄催告函，在该催告函未送达也未退回的情形下，于2016年11月14日将涉案房产出售给案外人亓运亭，导致郭仁娜购房的合同目的落空，属于根本性违约。郭仁娜要求解除《存量房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。合同解除后，郭仁娜要求双倍返还定金6万元的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。合同解除后，郭仁娜要求高和亮赔偿房屋差价款144509.73元及律师代理费5.2万元的诉讼请求，符合合同约定，上述数额及定金赔偿未超出合同约定总房款20%的违约金即27.7万元，本院予以支持。本院认为，违约金、定金及赔偿损失原则上不应同时主张。关于诉讼保全保险费，双方未作约定，亦不属于必然产生的经济损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除原告郭仁娜与被告高和亮于2016年9月17日签订的《存量房屋买卖合同》；
二、被告高和亮于本判决生效之日起10日内返还郭仁娜定金6万元；
三、被告高和亮于本判决生效之日起10日内赔偿原告郭仁娜房屋差价损失144509.73元；
四、被告高和亮于本判决生效之日起10日内赔偿原告郭仁娜律师代理费52000元；
五、驳回原告郭仁娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17270元，财产保全费5000元，合计22270元，由被告高和亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 张士美
人民陪审员 李良宝
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 于 蕊