襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄州民三初字第00299号
原告董辉。
委托代理人叶红辉，湖北凌枫律师事务所律师。
被告湖北花样年置业有限公司。
法定代表人刘新泉，花样年公司董事长。
委托代理人何贵林、王长健，湖北思扬律师所律师。
原告董辉与被告花样年公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭，2014年8月12日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人叶红辉，被告花样年公司的委托代理人何贵林、王长健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董辉诉称，2012年10月7日，原告与被告花样年公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同就房屋位置、面积、价款、交付时间、产权证办理、违约责任等方面进行了约定。在合同约定的2013年12月31日交房日，被告不能交付合格的房屋，构成违约。截止到2014年5月30日被告仍不能交付合格的房屋，故请求依法判令被告支付：1、2013年12月31日至2014年5月30日的违约金22757元；2、从2014年5月31日起至够交房条件之日止按日万分之三计算的违约金；3、承担本案的诉讼费用。
被告花样年公司辩称，原告诉称被告逾期交房无事实和法律依据，被告房屋已于2013年12月26日竣工，次日在报纸上公告交房，视为交房；被告交付的房屋已达到交房的条件，没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：
一、原告董辉为证明其主张，向法庭举出如下证据：
原、被告双方签订的合同一份、不动产发票两张。用以证明双方之间存在商品房买卖合同关系及双方约定的权利义务，原告已履行了付款义务。经质证，被告代理人对上述证据的真实性均无异议，提出不能证明被告违约的质证意见。本院对上述证据的真实性予以采信。
二、被告花样年公司为支持其抗辩主张，向法庭举出如下证据：
证据一、原、被告双方签订的合同一份。用以证明被告没有违约，按照双方签订的补充协议约定，登报方式交房属交房的一种。原告未按合同约定时间付款，构成违约。经质证，原告对真实性不持异议，提出被告的主张不能成立，不符合交房条件的通知交房无效。本院对该证据的真实性予以采信。
证据二、交房公告两份。用以证明被告已采用登报交房的方式通知交房。经质证，原告对报纸的真实性不持异议，提出不具备交房条件的公告通知是不合法的。本院对该报纸的真实性予以采信。
证据三、建设工程竣工验收报告、建筑工程质量监督报告、新建建筑物防雷装置检测报告、建筑节能质量验收报告、建筑工程消防审核意见书、建筑工程档案合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程竣工验收备案证明书各一份。用以证明按照双方合同第八条约定，已达到交付条件。经质证，原告对上订定证据的真实性不持异议，提出备案证明是在2014年8月11日才办理的，已经超过了合同约定的交房时间，被告有违约行为，应承担违约责任。本院对上述证据的真实性予以采信。
根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：
被告花样年公司以出让方式取得位于襄阳市襄州区航空路、编号为B’383-1的地块的土地使用权，在该宗土地上经有关部门批准建设商品房，定名为温哥华1792，并在房管部门取得（2012）襄房售字（2012）015号商品房预售许可证。2012年12月9日，原告董辉与被告花样年公司签订商品房买卖合同一份，合同主要约定：原告购买上述温哥华1792项目中第2幢1单元第26层02号房屋，建筑面积为97.05平方米，单价每平方米5197.92元，总金额为502711元；合同第六条付款方式及期限：买受人应于2012年12月9日前向出卖人付清首付房款（人民币）壹拾伍万贰仟柒佰壹拾壹元整，剩余房款人民币350000元整于2012年12月9日前办理完银行按揭贷款手续。双方在合同的第七条约定了房屋的交付期限：被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30（含）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、由于买受人原因未能按时交付的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同签订前后，原告将合同约定的购房款502711元交付给被告，被告出具购房款发票两张。2013年12月10日，建筑节能主管部门出具（建筑节能）质量验收报告，评定上述工程分部、分项质量验收记录齐全，质量控制资料齐全、合格、有效。同年12月20日，襄阳市防雷中心出具新建建筑物防雷装置检测报告书，结论为上述工程防雷装置符合要求。2013年12月23日，被告在报纸上刊登公告，载明：温哥华1792业主：温哥华1792住宅小区商品房已具备交房条件，现定于2013年12月30日正式交房，请您前来办理收房相关手续。2013年12月26日，被告单位连同设计单位、建筑公司、监理公司对温哥华.1972.1#楼工程进行验收，并出具建筑工程竣工验收报告。原告在合同约定的交房日到期时，到被告处领取钥匙，其称因被告单位交付的房屋没有经过消防验收及房屋备案证，故没有接受被告交付的钥匙。2014年1月10日，襄州区建筑工程质量监督站对上述工程出具建筑工程质量监督报告，确认被告组织的竣工人员组成的、组织形式、验收程序等符合要求。2014年7月22日，襄阳市公安消防支队出具襄公消验字（2014）第0081号建设工程消防验收意见书，结论为上述建设工程消防验收复验合格。随后，襄阳市房地产业协会襄州区联络站出具襄州区商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；2014年8月8日，襄阳市襄州区城市建设档案馆就上述工程向被告颁发建设工程档案合格证；2014年8月11日，被告单位就上述工程在襄州区建筑工程质量监督站办理了工程竣工验收备案证明书。后双方协商未果，引起诉讼。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法律的规定，属有效合同，本院予以确认。原、被告双方均应按照合同约定履行合同。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应向原告交付符合合同第八条第1项约定的“经验收合格”的房屋。因双方对合同第八条约定的“该商品房经验收合格”约定的标准不明，《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”；《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”建设部在《关于发布国家标准〈建设工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定该标准中，“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”的条文为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准条文的规定表明，建设单位将其竣工的验收的工程到县级以上人民政府建设行政主管部门备案。否则，不允许使用。综上可见，商品房交付的验收条件应为综合验收合格，而不仅仅是质量专项验收；商品房竣工验收不仅包括土建部分和配套设施的安装部分，还包括建设工程档案的验收、消防、特种设备、防空、环境质量、规划验收等；涉及许多其他专业部分必须参与的强制性的验收合格，方可取得《竣工验收备案证明》。为此，商品房作为居住物，首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场的特殊商品，还应符合综合验收标准。本案中，被告在2014年8月11日方才在建设行政主管部门取得讼争房屋的《竣工验收备案证明》，到此，讼争房屋的交付条件方才成就，在此之前原告以被告交付的房屋不具备交房条件而不接收，符合双方约定及法律规定，故原告主张被告存在违约行为，于法有据，本院予以支持；其主张按合同约定的违约金计算标准由被告承担责任的理由，因被告提出违约金约定过高，本院酌定判由被告按原告的购房款总额，按银行同期同类一年期存款利率标准由被告向原告支付违约金，从合同约定的2013年12月31日交付房屋之日计算至符合交房条件的2014年8月11日止。被告辩称在约定的交房期限之日交房条件已成就的理由，于法及本院查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告湖北花样年置业有限公司于本判决生效后十日内向原告董辉支付以购房款502711元为基数，按中国人民银行发布的一年期存款利率标准，自2013年12月31日起计算至2014年8月11日止的违约金。
二、驳回原告董辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费370元，由原告负担170元，被告湖北花样年置业有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名襄阳市中级人民法院，账号：17-451701040001338。上诉人可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 雷玉珍
审 判 员 黄 燕
代理审判员 刘玉衡
二〇一四年九月十日
书 记 员 方小翠