黑龙江省延寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第548号
原告（反诉被告）黑龙江祥宇房地产开发有限公司（组织机构代码：68603XXXX），注册登记地黑龙江省延寿县西公安街88号，现无固定营业场所。
法定代表人李风，董事长。
委托代理人刘涛，黑龙江柔德律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩炜（公民身份号码×××），住黑龙江省延寿县。
委托代理人张志霞（公民身份号码×××），个体工商户，住黑龙江省延寿县。系被告妻子。
原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司与被告韩炜商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日、2015年11月16日公开开庭进行了审理。2015年5月19日，原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司委托代理人刘涛，被告韩炜及其委托代理人张志霞到庭参加诉讼。2015年10月27日，因案情疑难复杂，经院长审批，延长审限六个月。2015年11月16日，被告韩炜到庭参加诉讼，原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司（简称：祥宇公司）诉称：祥宇公司与韩炜于2010年11月6日签订《房屋认购书》，约定韩炜购买祥宇公司位于延寿县延寿镇锦绣丽都11号楼1＋2层9号商服，建筑面积约为287.1平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补），认购总价为1340000元。同时约定，韩炜应于签订《房屋认购书》时支付定金50000元，3日内支付房屋认购总价的50%（含定金）作为首付款，剩余50%房款用银行按揭方式支付。韩炜购买的房屋竣工验收后，祥宇公司于2011年7月29日为韩炜办理了入户手续，韩炜验收入户后一直使用至今。该房屋经延寿县众信房屋测绘有限责任公司测量最终确定建筑面积为290.71平方米，购房款应为1356848元。韩炜按照约定只支付670000元房款。祥宇公司多次找韩炜索要余欠购房款686848元，韩炜拒付，故祥宇公司诉至法院，请求判令：1.韩炜立即给付祥宇公司余欠购房款686848元，并给付逾期付款利息115003.35元（自2011年7月29日至2014年3月13日，以本金686848元，按中国人民银行同期贷款利率计算），2014年4月1日以后的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算至给付之日；2.案件受理费由韩炜承担。
被告韩炜辩称：祥宇公司违约在先，至今没有为韩炜办理房屋产权证书，造成韩炜不能办理银行按揭贷款，韩炜不同意给付祥宇公司逾期利息。祥宇公司没有找过韩炜索要余欠购房款，现祥宇公司的诉讼请求已过诉讼时效。2012年5月份韩炜与李风发生口角，李风手下员工将韩炜打伤，李风口头承诺为韩炜免除购房款90000元。
被告韩炜针对原告祥宇公司反诉称：2010年11月6日，韩炜购买祥宇公司开发的锦绣丽都11号楼1＋2层9号商服房屋，给付购房款670000元。祥宇公司2011年7月29日将上述房屋交付韩炜后，一直没有为韩炜办理房屋产权登记，故韩炜诉至法院，请求判令：1.黑龙江祥宇房地产开发有限公司协助韩炜办理锦绣丽都11号楼9号1＋2商服房屋的产权登记；2.黑龙江祥宇房地产开发有限公司于2011年10月29日起，按照韩炜所付房款670000元，年利率6.4%，上浮150%，赔偿韩炜损失至房屋产权登记办理完毕时止。
在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告举示证据情况如下：
证据A1.2010年7月2日，延寿县房产住宅局颁发的《延寿县商品房预售许可证》一份。拟证明原告销售给被告房屋的行为合法。
证据A2.2010年11月6日，《房屋认购书》一份。拟证明原、被告之间房屋买卖的事实及房屋的位置、面积、价款、付款方式等。
证据A3.2010年11月6日及2010年11月15日收据两份。拟证明被告已经支付购房款670000元。
证据A4.2011年7月29日，锦绣丽都小区交房流程表一份。拟证明被告验收房屋并使用。
证据A5.2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司出具的延房测（2012）年第1号《房屋面积测量报告书》一份。拟证明被告购买的商服实测建筑面积为290.71平方米。
证据A6.2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅颁发的《建设工程竣工验收备案证书》一份。拟证明被告购买的房屋已经竣工验收。
被告对原告举示的证据质证认为：对原告举示的证据A1、A3、A4、A6无异议；对原告举示的证据A2有异议，认为被告没有为原告办理银行按揭贷款；对原告举示的证据A5有异议，认为原告测量的讼争房屋面积比认购时的面积大。
被告举示证据情况如下：
证据B1.张玲玲的证人证言。张玲玲称，2015年5月份，张玲玲与韩炜到祥宇公司找李风，李风的员工将韩炜打伤。后来听韩炜说，李风同意免除韩炜购房款90000元。
证据B2.杨松明的证人证言。杨松明称，2015年5月份，杨松明与韩炜到祥宇公司找李风协商房屋贷款一事，李风与韩炜发生口角，李风的员工将韩炜打伤。后来李风口头同意免除韩炜购房款90000元。
原告对被告举示的证据质证认为：对被告举示的证据B1有异议，认为证人与被告具有利害关系。对证人证言的效力有异议，证人证实的内容属于间接的传来证据，且与本案不具有关联性。对被告举示的证据B2有异议，认为证人与被告具有利害关系，对证人证明的内容原告不予认可。
证据B3.2010年11月6日，《房屋认购书》及2010年11月6日、2010年11月15日收据二份。拟证明被告购买的商服的付款方式为银行按揭贷款，原告交付房屋后没有为被告办理房屋产权登记。
原告祥宇公司未到庭参加诉讼，故对于被告韩炜的反诉无答辩意见及质证意见。
本院确认：原、被告举示的证据与本案均具有关联性，本院根据本案的讼争法律关系，结合案件事实予以综合考虑，并根据证据效力予以采信。
本院经审理查明：2010年11月1日，韩炜与祥宇公司签订《房屋认购书》一份。约定：“祥宇公司将建筑面积约为287.1平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补），位于延寿县延寿镇锦绣丽都（别称：松林小区）11号楼9号1＋2层商服一栋，以总价款1340000元（单价：4667.36元／平方米）出卖给韩炜。付款方式为银行按揭贷款，韩炜于签订认购书3日内支付认购总价款的50%，即670000元为首付款（含定金），另50%购房款，即670000元，韩炜以银行按揭贷款方式支付。祥宇公司暂定2010年年初交付房屋，该项目的《预售许可证》正在办理中。”签订协议后，延寿县房产住宅局于2010年7月2日为祥宇公司颁发《延寿县商品房预售许可证》。韩炜按照协议约定于2010年11月6日支付购房款订金50000元，于2010年11月15日支付购房款620000元。
2011年7月29日，祥宇公司将尚未取得竣工验收合格手续的锦绣丽都11号楼9号1＋2层商服交付韩炜使用。
2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司作出延房测（2012）年第1号锦绣丽都房屋面积测量报告书，确认锦绣丽都11号楼9号1＋2层商服的建筑面积为290.71平方米。
2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅为祥宇公司颁发了《竣工验收备案证书》，确认建设单位祥宇公司开发的锦绣丽都9-12号楼符合建设工程竣工验收备案条件。开工时间为2009年10月5日，竣工日期为2010年12月20日。
另查明，祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志支行合作为购买延寿县延寿镇松林小区的消费者办理银行按揭贷款，但祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志支行没有书面合作协议。
因韩炜与祥宇公司对尾欠购房款未能与银行达成按揭贷款协议双方对尾欠购房款的给付方式及给付时间未能协商一致，故祥宇公司诉至法院。祥宇公司未协助韩炜办理锦绣丽都11号楼9号1＋2层商服房屋的产权登记。
上述事实有《延寿县商品房预售许可证》，《建设工程竣工验收备案证书》，《房屋面积测量报告书》，《房屋认购书》，房款收据，锦绣丽都小区交房流程表及原、被告的当庭陈述，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2010年11月1日，原告祥宇公司与被告韩炜签订的《房屋认购书》时，虽协议中注明：“预售许可证正在办理中”，但至本案起诉前原告祥宇公司已经取得商品房预售许可证，故该协议合法有效，对双方当事人具有约束力。原告祥宇公司与被告韩炜应按照合同约定履行义务。原告祥宇公司作为商品房销售商，应在房屋竣工验收合格后交付房屋，并为消费者出具办理房屋产权证照的相关手续。被告韩炜作为购买商品房的消费者，应按照合同约定的方式支付购房款。
本案中需要解决的问题是：原告祥宇公司与被告韩炜签订的《房屋认购书》中约定的合同义务应如何继续履行。
关于被告韩炜如何继续履行合同义务的问题。
1.对于韩炜尚欠购房款的数额问题。根据2010年11月1日，原告祥宇公司与被告韩炜签订的《房屋认购书》中约定：“锦绣丽都11号楼1＋2层9号商服，建筑面积约为287.1平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补）”。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司作出延房测（2012）年第1号松林小区房屋面积测量报告书，确认松林小区11号楼9号1＋2层商服的建筑面积为290.71平方米。故本案中诉争房屋的面积为290.71平方米，房屋总价款为1356849.18元（4667.36元／平方米×290.71平方米）。被告韩炜已支付购房款67万元，尚欠原告祥宇公司购房款686848元。
2.被告韩炜对尚欠购房款的给付方式问题。2010年11月1日，韩炜与祥宇公司签订《房屋认购书》一份。约定：“付款方式为银行按揭，韩炜于签订认购书3日内支付认购总价款的50%，即67万元为首付款（含定金），韩炜银行按揭认购总价的50%，及67万元。”现因原告祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志市支行合作为被告韩炜办理银行按揭贷款未果，且原告祥宇公司与被告韩炜对于余欠购房款的给付方式没有达成补充协议，亦未明确约定如何继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条（五）项的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”考虑到被告韩炜认购房屋时，选择银行按揭付款方式，而并为选择一次性支付全部价款的付款方式。为促进双方继续履行合同、实现合同目的，被告韩炜应按照祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志支行的银行按揭贷款合作内容，参照2009年工商银行按揭贷款年利息4.158%，按照贷款期限20年，以10000元20年期限每月偿还61.43元计算，被告韩炜每月偿还祥宇公司购房款4219.30元（686848元÷10000元×61.43元）。自2010年11月1日原、被告签订《房屋认购书》至2015年11月30日（即61个月）的房款257377.30元（4219.30元×61个月），被告韩炜应先行给付。2015年12月1日以后的房款，被告韩炜每月等额偿还祥宇公司购房款4219.30元。
3.原告祥宇公司主张要求被告韩炜支付逾期付款利息115003.35元（按照中国人民银行同期贷款利率自2011年7月29日计算至2014年3月31日），2014年4月1日以后的逾期利息，按照中国人民银行同期贷款年利率5.6%，计算至给付之日。根据《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条的规定：“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。房屋建筑工程未取得《建设工程竣工验收备案证书》的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权登记手续。”2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅为祥宇公司颁发《竣工验收备案证书》。在此之前，原告祥宇公司已于2011年7月29日将诉争房屋交付被告韩炜使用，该交付行为系违法行为，并考虑到被告韩炜已按银行按揭贷款方式偿还祥宇公司购房款中包含利息款，且被告韩炜对迟延履行支付购房款没有过错，故原告祥宇公司的该项主张本院不予支持。
二、关于原告祥宇公司如何继续履行合同义务的问题。
2010年11月1日，韩炜与祥宇公司签订《房屋认购书》中虽没有约定何时原告祥宇公司为被告韩炜出具能够办理房屋产权证照的相关手续，但原告祥宇公司作为商品房的销售者，在商品房买卖合同法律关系中，为消费者出具能够办理房屋产权证照的相关手续是一项必要的附随义务。所以被告祥宇公司应为被告韩炜出具能够办理房屋产权证照的相关手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2010年11月6日，韩炜购买祥宇公司开发的锦绣丽都11号楼9号1＋2商服房屋，给付购房款670000元。2010年12月30日，祥宇公司开发的锦绣丽都小区竣工。2011年7月29日，祥宇公司将锦绣丽都小区11号楼9号1＋2层10号商服房屋交付给韩炜使用。自2011年7月29日祥宇公司交付房屋使用之日90日内，即2011年10月28日，祥宇公司应协助韩炜办理锦绣丽都11号楼9号1＋2商服房屋的不动产权证。韩炜支付购房款670000元，参照中国人民银行2010年10月20日对外公布的银行同期贷款年利率5.96%（三年至五年）及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”自2011年10月29日，祥宇公司应按照韩炜已付房款670000元，按照年利率5.96%，上浮50%赔偿韩炜损失至锦绣丽都小区11号楼1＋2层商服房屋不动产权证登记在韩炜名下时止。
庭审中，被告韩炜称，韩炜与祥宇公司董事长李风因健康权纠纷于2015年5月份口头达成免除韩炜购房款9万元协议。因原告祥宇公司当庭否认，被告韩炜举示的证人证言不足以证明被告韩炜主张事实的成立，且健康权纠纷与本案不具有关联性，故被告韩炜的该项主张，本院不予支持。
被告韩炜称，原告祥宇公司的诉讼请求已过诉讼时效。对于被告韩炜余欠祥宇公司的购房款的付款方式，现被告韩炜不能办理银行按揭贷款，对于被告韩炜余欠购房款的偿还期限，原告祥宇公司与被告韩炜没有达成协议补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”故原告韩炜的该项主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十七条的规定，判决如下：
一、被告韩炜给付原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司余欠购房款686848元及利息325784元。此款被告韩炜于判决生效之日起10日内给付原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司自2010年11月1日至2015年11月30日（即61个月）的房款257377.30元（4219.30元×61个月），2015年12月1日以后的房款被告韩炜于每月25日前，等额偿还原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司4219.30元至偿还240个月至本息达到1012632元（4219.30元×240个月）时止；
二、原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助被告韩炜办理延寿县延寿镇锦绣丽都（松林小区）11号楼9号1＋2层商服房屋不动产证书，并按照670000元为基数，按照年利率5.96%，上浮50%赔偿韩炜损失，自2011年10月28日起至锦绣丽都小区（松林小区）11号楼9号1＋2层商服房屋不动产证书登记在韩炜名下时止；
三、驳回原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11819元，由原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司承担1463元，被告韩炜承担10356元；反诉案件受理费100元，由原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张绍春
代理审判员 师圣博
人民陪审员 刘春红
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 冯 旭