宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初10273号原告：宁波市斯金物业服务有限公司。统一社会信用代码913302017111923362。住所地：宁波市科技园区江南路599路。法定代表人：陈国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻明辉，浙江铭生律师事务所律师。被告：杨引霏，女，1962年10月30日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：邵如良，男，1962年10月11日出生，汉族，住宁波市海曙区。（系被告丈夫）原告宁波市斯金物业服务有限公司为与被告杨引霏物业服务合同纠纷一案，于2017年11月1日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张频波独任审判，于2017年11月30日、2017年12月28日、2018年3月6日三次公开开庭进行了审理,并当庭宣告判决。原告宁波市斯金物业服务有限公司的委托代理人喻明辉，被告杨引霏及委托诉讼代理人邵如良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波市斯金物业服务有限公司起诉称：被告杨引霏所有的（世纪锦秋小区）拖欠原告自2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、违约金（暂计）合计9549.40元。原告多次通过电话的形式、上门催要形式、2012年12月、2014年12月、2017年3月分别以张贴书面缴费通知单的形式进行催交。但目前为止被告没有支付上述物业服务费用。在多次催交均已无效的情况下，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告物业费用共计8459.4元（包括综合服务费7095元，公共设施费1364.4元；二、被告按同期银行贷款利率标准向原告承担违约金（滞纳金）暂计为600元；三、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。被告杨引霏答辩称：一、被告未与原告签订过物业服务合同，2002年交房后，被告进行装修，但原告管理的位于厨房内公用的下水道总管堵塞，水淹被告家中，地板进水，进水高于地板十多公分，搞了一周才将水扫干净，瓷砖也爆裂，造成经济损失十多万元，原银亿物业公司答应用物业费中抵偿。被告只承认与银亿物业公司的物业管理关系，而不承认与原告的物业服务关系。现原告起诉，已过时效。被告一直在家居住，但从未收到过原告上门或邮寄的催缴函，也从未在门上看到过被告出具证据的三封缴费通知单，现不同意支付物业费，要求法院驳回原告的诉讼请求。原告宁波市斯金物业服务有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1.2011.1.1-2013.12.31物业服务委托合同,2014.1.1-2016.12.31物业服务委托合同各一份，拟证明原、被告存在物业服务合同关系，原告应收物业费的计算标准、计算期间等事实；经质证，被告有异议。认为被告未与原告签订过合同，不知道与原告有物业服务关系。经审核，本院予以认定。2.缴费通知单（照片打印件）复印件三份，拟证明原告就被告所欠物业费进行了多次书面催交，但被告仍拒不交纳相应费用的事实。经质证，被告有异议，认为未看到过上述缴费通知单，经审核，原告提供的三份缴费通知单前二份落款时间与起诉状陈述的日期不吻合，张贴的位置也无被告门牌室号。故本院不予认定。3.宁波市不动产登记信息查询结果表一份，证明被告杨引霏系坐落于宁波市海曙区迎春街38弄11号103室产权人。该房屋建筑面积为151.61平方米。经质证，被告无异议。经审核，本院予以认定。4.统一社会信用代码基本信息一份，证明原告前身企业名称为宁波市科技园区市政物业有限公司，后于2013年4月2日经工商登记变更为现名称，即原告宁波市斯金物业服务有限公司。经质证，被告无异议。经审核，本院予以认定。被告杨引霏未向本院提供证据。根据本院认定的证据并结合各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告杨引霏是位于宁波市海曙区迎春街38弄11号103室业主，该房屋建筑面积为151.61平方米。原告原名为宁波市科技园区市政物业有限公司，于2013年4月2日更名为宁波市斯金物业服务有限公司。2011年1月3日，被告房屋所在的宁波市海曙区世纪锦秋业小区业主委员会（以下简称“业委会”）与原告签订《物业服务委托合同》一份。该合同约定，业委会聘用原告对世纪锦秋小区建筑面积约69293.91平方米的房屋进行物业管理服务，服务期限2011年1月1日至2013年12月31日，共三年，物业服务综合管理费的收取标准为：“多层住宅内按建筑面积每月每平方米0.55元向业主收取”。……房屋共用部分和共用设施日常维修费收取标准为“多层住宅按建筑面积每年每平方米1.5元向业主收取”该合同共三十五条，另对其他各项均作了约定。2013年10月15日，业委会又与原告签订《物业服务合同》一份，该合同约定业委会继续聘用原告为世纪锦秋小区物业管理服务企业，服务期限2014年1月1日至2016年12月31日，共三年，同时约定：“多层住宅按建筑面积每月每平方米0.65元向业主收取”，其余收费条款未修改。另查明，原告未通过直接送达、留置送达或邮寄挂号信的方式向被告送达欠费催缴函，原告自述分别于2013年12月1日、2015年12月4日、2017年5月16日三次在被告门外张贴《缴费通知单》，但被告均表示自己一直在家居住而从未在门上看到过上述催缴函。本院认为，首先，原告与被告房屋所在小区的业委会签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，双方均应依约履行。原告已向被告所在小区提供物业服务，被告应当支付相应的费用。被告所主张因原告物业管理的下水管堵塞致使被告家中地板进水，从而造成经济损失，原物业企业和原告也同意以应收物业费来抵偿被告的经济损失，但未有相应的证据予以佐证，且原告也不予认可，故本院对该辩称意见不予采纳。被告又提出原告向被告收取的物业费已超过诉讼时效。经审查，原告与业委会签订的《物业服务委托合同》未对物业费缴纳期限作出明确约定，但根据物业费一年一缴的行业通常惯例，原告可就每一年度的物业费在该年度期限届满后两年内主张权利。然而从现有证据看，原告除自述的三次上门张贴催缴函要求被告缴纳物业费外，并无其他如邮寄挂号信或上门直接送达催缴函的催讨行为，且提供的三份催缴函的其中前二份落款时间与诉状中所陈述的时间不一致，而被告对原告自述的上门张贴催缴函又不予认可。故根据有关法律规定，原告向被告主张的2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费用因已经超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费尚在诉讼时效期间，本院予以支持。被告杨引霏应支付原告的物业费据此调整为2365.12元（151.61m2x0.65元/月x24个月，公用设施维修费为606.44元（151.61m2x2元/年x2年）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《浙江省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告杨引霏应于本判决生效之日十日内一次性支付给原告宁波市斯金物业服务有限公司综合物业服务费2365.12元，公共设施费606.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波市斯金物业服务有限公司、被告杨引霏各负担12.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 张 频 波二〇一八年三月六日代书记员 江汪天宇本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院予以支持。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。???