.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0303民初2051号原告：柳万学，男，1966年12月11日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。原告：马俊红（系原告柳万学妻子），女，1971年7月2日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。上列二原告共同委托诉讼代理人：刘占明，宁夏马瑛律师事务所律师。（特别授权代理）被告：宁夏元嘉房地产开发有限公司，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区隆湖六站隆湖大道西侧。法定代表人：于文奎，系该公司经理。原告柳万学、马俊红与宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳万学、马俊红委托诉讼代理人刘占明到庭参加诉讼，被告元嘉公司经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳万学、马俊红向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告协助办理原告购买被告开发建设的的位××区南侧1幢114、115号商住楼的银行按揭贷款，用于支付房款；2.判令被告就上述房屋向房屋登记机构申请预告登记；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告柳万学与原告马俊红系夫妻。2014年，被告元嘉公司取得红寺堡区柳泉乡小城镇商住楼开发建设资质，杨治荣系被告授权的项目经理。2016年12月5日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，协议约定被告将其开发建设的的位××区南侧1幢114号66.02平方米、115号198.05平方米商住楼出售给原告。原告向被告支付首付，下剩房款由被告协助原告办理银行按揭贷款，并约定由双方向房屋登记机构申请预告登记。协议签订后，原告依约履行了合同向被告支付购房款，但被告未向原告办理按揭贷款，也未为原告向房屋登记机构申请预告登记，原告遂诉至法院。被告元嘉公司虽未到庭但在庭前提交答辩状辩称，第一、原告诉求不明确，无法通过判决执行。根据被告与柳万学、马俊红签订的商品房买卖合同约定，办理按揭贷款条款属于”软性条款”，案外人银行不是合同当事人，故该合同无法约束案外人，被告无法强行要求案外人配合为原告办理按揭贷款，需要说明的是，按照按揭银行的规定，购房户办理按揭贷款，须具备首付50%购房款的银行缴款单、购房款全款正规发票、房屋备案合同及银行三方协议，缺一不可，经银行审批后方可发放按揭贷款，而原告不符合银行办理按揭贷款的上述条件，被告也不能强行要求合同以外的第三方”银行”为购房户办理按揭贷款，至于哪家银行，原告也未明确，原告更没有资格对银行提出该项要求。况且柳万学、马俊红支付的首付款早已被挂靠人杨治荣支取占有，原告应当向实际投资人杨治荣主张权利。第二，原告起诉要求被告向房屋登记机构申请预告登记，不具备法定条件。涉案房屋系案外人杨治荣挂靠被告实施开发，同时其又挂靠施工单位宁夏吉运建筑安装有限公司开展建设施工，因其为实际出资人，按照被告与杨治荣及施工单位宁夏吉运建筑安装有限公司签订的”建筑工程施工合同”等相关要求，杨治荣及该公司应当在工程具备竣工验收条件后，向被告提供完整的竣工验收资料及竣工验收报告，以完成验收；根据被告与柳万学、马俊红签订的”商品房买卖合同”约定，被告应当在条件具备的时候及时办理竣工验收，并协助办理产权登记，但时至今日，杨治荣和宁夏吉运建筑安装有限公司仍然没有提供竣工验收资料和验收报告。致使竣工验收尚不具备基本条件，故此被告无法依约依法办理涉案房屋的预告登记。第三、客观条件决定被告无法为原告办理银行按揭贷款和预告登记。按照案外人杨治荣与被告签订的”承包合同（挂靠合同）”约定，杨治荣应当及时全面地将涉案工程施工过程中所产生的所有税费、管理人员工资、差旅费及食宿费等建筑安装成本发票交被告入账冲减收入，但杨治荣挂靠宁夏吉运建筑安装有限公司开展施工至今，工程施工过程中所产生的所有税费、管理人员工资、差旅费及食宿费等建筑安装成本发票至今没有向被告开具，因建筑安装成本发票不能及时入账，根据国家税务总局企业所得税税法征管条例规定，杨治荣已经给被告造成企业所得税损失5597198.02元。至今，该笔款项无法缴纳税务机关、红寺堡开发区国家税务局给被告下发”税款清缴通知”书及税款50%的”罚款通知书”（通知书留存于红寺堡国家税务局）,因拖欠税费未缴纳，红寺堡国家税务局责令被告税费未缴纳完成前不得再开具房屋销售发票，因杨治荣的个人行为拖欠税费，目前被告已无法开具房屋销售发票，发票不能开具导致的结果就是无法办理预告登记和银行按揭贷款，法庭自然也不能强行判决被告开具发票，因为这事关行政机关的行政行为能否依法作出的问题，已经超出民事判决的范围。以上是被告至今无法完税，也无法启动竣工验收和产权登记，无法办理按揭贷款的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告提交的宁夏元嘉房地产开发有限公司委托书，能够证明被告向杨治荣出具委托书的事实，予以认定；宁元发第（2015）001号文件、杨治荣身份证复印件，能够证明被告公司成立了红寺堡项目管理部，任命杨治荣为该项目部经理，全权负责红寺堡项目的开发及建设事宜的事实，予以认定；沙泉乡小城镇商住楼改建协议书，能够证明原告柳万学与杨治荣签订改建协议书的事实，予以认定；商品房买卖合同两份，能够证明原告马俊红与被告签订位于××区南侧1幢114号房屋买卖合同，原告柳万学与被告签订位于××区南侧1幢115号房屋买卖合同的事实，予以认定；收据七张，能够证明原告柳万学支付房款300000元的事实，予以认定；商品房买卖合同、收据、不动产登记证明（均为罗永华），对其真实性予以认定；结婚证，能够证明原告柳万学与原告马俊红系夫妻的事实，予以认定；杨治荣出庭证言，能够证明本案事实，予以认定。被告元嘉公司缺席未到庭亦未向法庭提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告柳万学与原告马俊红系夫妻。吴忠市红寺堡区柳泉乡人民政府对柳泉乡沙泉街道房屋进行统一改造，原告柳万学、马俊红原有房屋在改造范围内。被告元嘉公司负责柳泉乡小城镇商住楼的开发。2014年8月5日，被告向吴忠市红寺堡区国土资源局出具委托书一份，内容为：”我公司将委托杨治荣同志前来办理红寺堡区柳泉乡小城镇商住楼开发建设相应土地的一切相关事宜，望给予帮助和配合”。2014年8月30日，原告柳万学与杨治荣签订《沙泉乡小城镇商住楼改建协议书》，双方约定杨治荣为原告柳万学改建房屋，并对工程日期、付款方式等内容进行了详细约定。2015年1月1日，被告元嘉公司作出关于成立红寺堡项目管理部的通知，内容为：”经宁夏元嘉房地产开发有限公司全体股东协商同意。决定从即日起成立《宁夏元嘉房地产开发有限公司-红寺堡项目管理部》。任命杨治荣同志为该项目部经理，全权负责红寺堡开发项目的开发及建设事宜，并承担该项目的全部经济及法律责任”。原告柳万学其后支付了两套房屋的部分房款。2015年年底，涉案房屋已经交付二原告使用。2016年10月5日，原告马俊红与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于××区南侧1幢114号以138642元的价格转让给原告马俊红，首付78642元，剩余60000元在银行办理按揭贷款。2016年12月5日，原告柳万学与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于××区南侧1幢115号以415900元的价格转让给原告柳万学，首付245900元，剩余170000元在银行办理按揭贷款；两份合同中均写明：关于预告登记约定当事人双方约定进行预告登记；约定进行预告登记的，双方按1项办理，1.在本合同签订90日内，双方向房屋登记机构申请预告登记；如因出卖人责任造成买受人不能按照上述约定办理预告登记，双方同意按1项办理，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；同时对其它事宜进行了约定。位于××区南侧1幢114号、115号房屋均未在房屋产权部门办理预告登记，合同中约定的按揭款亦未办理。本院认为，原告柳万学、马俊红与被告元嘉公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，双方应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于原告要求被告协助办理位于××区南侧1幢114、115号商住楼的银行按揭贷款、用于支付房款的诉讼请求，双方在合同中约定剩余款项在银行办理按揭贷款，但办理按揭贷款涉及原、被告及银行等机构，并非被告的单方行为，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告将位于××区南侧1幢114、115号商住楼向房屋登记机构申请预告登记的诉讼请求，双方在合同中约定在合同签订90日内双方向房屋登记机构申请预告登记，办理预告登记系政府行政职权行为，且双方对于该事项的违约责任进行了约定，涉案房屋在未办理预告登记的情况下，原告可依据合同及法律规定要求被告承担违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告元嘉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告柳万学、马俊红的诉讼请求。案件受理费100元，由原告柳万学、马俊红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长王春人民陪审员金莉人民陪审员马琰二〇一七年十二月二十一日书记员王蕾蕾附法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。