杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3705号
原告（反诉被告）：李丹雯,男,1981年2月7日出生,汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：路少红、许中华，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州西溪投资发展有限公司，住所地杭州市文三西路39号。
法定代表人：陆晓亮，董事长。
委托诉讼代理人：唐锋、方晨曦，浙江浙元律师事务所律师。
原告(反诉被告)李丹雯与被告(反诉原告)杭州西溪投资发展有限公司（以下简称西溪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，因西溪公司提起反诉，本案由简易程序转换为普通程序进行审理，并组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。李丹雯及其委托代理人路少红、原委托代理人蔡偲茜，西溪公司的委托代理人唐锋、方晨曦到庭参加诉讼。后本案于2016年12月8日再次公开开庭。李丹雯及其委托代理人路少红，西溪公司的委托代理人唐锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李丹雯诉称：2014年9月，李丹雯有意承租被告位于杭州市西湖区“西溪天堂”内物业编号为“西溪天堂旅游综合体16号-61”物业（以下简称16号-61房屋），案外人杭州玺悦物业管理有限公司（以下简称玺悦物业）系该房屋的物业管理单位。经协商，由玺悦物业代表西溪公司与李丹雯签署了《西溪天堂场地租赁意向书》，就上述房屋租赁事宜达成租赁意向，并支付租赁保证金人民币3万元。之后，李丹雯与西溪公司正式签订《物业租赁合同》，确定2015年3月28日为起租日，租赁期限为3年。合同中明确，李丹雯承租该房屋系用于经营品牌婚纱、礼服的租赁及销售。2014年12月16日起，李丹雯开始进场装修，装修过程中发现墙面漏水，与西溪公司和玺悦物业沟通后，其表示已妥善处理，并告知李丹雯不影响房屋使用。2015年3月28日李丹雯开始试营业，经营过程中发现仍存在渗水和漏水情形，墙面霉变。后进入雨季，屋顶墙面漏水现象更加严重，屋内霉味呛人。李丹雯经与西溪公司多次协商，西溪公司亦已采取各种措施，但上述现象并未有所改善，房屋墙壁、屋顶霉变，地板、家具腐烂，装修已经严重损坏且散发霉味与恶臭。由于该房屋严重漏水渗水，导致李丹雯一直无法正常经营并致店内价值百余万元的婚纱礼服严重受潮和霉变。为防止损失的进一步扩大，李丹雯不得已于2015年8月将该房屋内的所有货品清空并搬离。李丹雯认为，西溪公司出租的该房屋严重渗水漏水，致使李丹雯租赁该房屋的目的无法实现，并导致李丹雯装修投入全部损失、百余万元的货品严重受潮和霉变，李丹雯直接经济损失达731769.84元。李丹雯于2015年8月10日向西溪公司发函解除租赁合同，并就损失赔偿进行协商。李丹雯多次协商无果，故诉至法院，请求判令：1、西溪公司退还李丹雯保证金30000元；2、西溪公司向李丹雯赔偿损失744769.84元；3、本案诉讼费由西溪公司承担。
西溪公司答辩并反诉称：1、西溪公司没有违约。李丹雯是2015年5月营业，西溪公司在5月完成防水施工，之后没有再渗漏水，李丹雯也没有再报修。房屋内潮湿是李丹雯自己原因造成的，上半年5、6月份本来潮湿，且涉案房屋是地下空间，李丹雯有防潮业务，李丹雯长期关停导致通风防潮不好；2、李丹雯合同解除不成立，本案合同应继续履行。李丹雯发函解除合同不符合合同约定，没有按照合同的程序来行使解除权。根据合同，合同任何一方违约应该在另一方书面通知15日后更正，如不更正守约方可以要求解除合同，故即使有渗漏，李丹雯也要报修，在提出报修西溪公司不履行的情况下李丹雯才能行使解除权；3、对损失范围有异议。李丹雯不能证明损失实际发生。涉案房屋属于地下室，李丹雯租赁之后一直没有正常营业，营业员是李丹雯的母亲，也长期不在营业地点，如果有客户来看才开门。租赁房屋是2015年4月，当时婚纱店都还没有开业，所以租赁房屋不是用来存放婚纱的。综上，西溪公司没有违约，相反是李丹雯从来没有付过租金，故请求驳回李丹雯的诉讼请求，并反诉要求：1、李丹雯支付西溪公司租金98820元（4.5元/平方米×120平方米×183天，从2015年5月28日开始算到11月27日，第一期6个月的租金）及滞纳金18874.6元（自2015年5月28日起计算至2015年11月26日，按0.10%/日计算）；2、李丹雯承担本案诉讼费用。
针对西溪公司的反诉，李丹雯答辩称：意向书是2014年9月签订的，约定2个月免租期，但之后由于房屋漏水，就确定从2015年3月28日开始作为租赁起算日期，但之后房屋渗水漏水一直没有解决，李丹雯一直要求解决，西溪公司口头答应无需支付租金，西溪公司也从未发催缴租金材料。房屋从交房开始就一直不能正常使用，李丹雯享有抗辩权，也无需支付相应租金和滞纳金。请求驳回西溪公司的反诉请求。
李丹雯为支持其主张，提供以下证据材料：
1、《西溪天堂场地租赁意向书》，证明李丹雯与玺悦物业签署了租赁意向书，预租涉案房屋，“封堵、防水处理”说明房屋一直存在严重的漏水现象，所以对方在签订租赁合同的时候是有所隐瞒的；该合同是当时是草拟的，正式签订是2014年12月份，倒签2014年9月，2014年12月16日李丹雯办理装修手续，12月18日开始装修，才从对方手上取得租赁意向书。
2、收款收据，证明2014年9月10日李丹雯支付了租赁意向保证金30000元，后转为租赁保证金。
3、《物业租赁合同》，证明双方签订了物业租赁合同，约定了租赁期限及租金等事宜。李丹雯于2015年3月28日左右签字，但拿到合同是2015年7月；租赁合同28页的图和意向书的图是不一样的，面积不一样，所以西溪公司存在隐瞒。
4、2015年8月1日李丹雯拍摄的部分漏水霉变照片，证明房屋装修和婚纱霉变的部分情况。
5、告知函及快递底单及投递信息，证明李丹雯于2015年8月10日向西溪公司与案外人玺悦物业发出告知函，明确告知自收到该函之日解除《物业租赁合同》及物业管理服务协议，西溪公司于2015年8月11日签收。
6、快递底单及投递信息，证明李丹雯于2015年8月24日向西溪公司寄送租赁场地钥匙一套，西溪公司于2015年8月25日签收。
7、损失费用清单及相关证明材料，证明原告用于装修及店内物品损失总金额为744769.84元；婚纱是美国品牌的代理，采购方是上海的公司，125-130页是采购单，婚纱霉变之后李丹雯去做了一次清洗，婚纱经过3次清洗后就报废，李丹雯是按照洗一次的费用作为折旧要求对方赔付即30%的价格。
8、邮件、情况说明、包士和的身份证，证明李丹雯向物业要平面图和租赁意向书，物业方姚经理2014年9月19日发邮件给李丹雯；2014年10月28日，李丹雯根据对方的要求将装修设计的平面图发给姚经理；包士和是施工人员，装修公司的负责人，2014年12月16日办理了进门装修的手续，根据对方的要求提供了相应的设计图、施工资质、施工人员的情况等，说明李丹雯施工合法没有不当且在装修的过程中就发现有漏水问题，并反映过多次。
9、淘宝截图，证明李丹雯为了商铺开业于2015年4月5日购买了工业用途除湿机和排风扇，李丹雯作为经营者已尽到责任，是对方的房屋确实有问题。
10、第一次庭审后补交的2015年5月23日拍摄照片、2015年8月13日现场拍摄录像，2015年3月12日、4月6日、4月7日、6月4日、6月25日、6月30日、7月16日的李丹雯及妻子与店员微信聊天记录与西溪公司招商部负责人闻吟荔微信聊天记录等，共同证明租赁房屋漏水且一直没有得解决及现状的实际情况。
11、2015年5月22日、5月26日、5月30日电话录音（李丹雯和物业陆麒），证明李丹雯就漏水事宜向物业申请保修，双方协商确认维修方案。
12、店员拍摄照片、2015年7月25日谈话录音，证明经多次反映，西溪公司曾于2015年6月25日和7月25日派人前来维修，漏水一直没有得解决。
13、2015年8月7日、8月11日、8月13日电话录音，2015年8月13日谈话录音，证明李丹雯与西溪公司及物业公司负责人协商房屋租赁合同解除后赔偿事宜；8月7日寄解除通知，8月11日对方收到，8月13日现场约谈，寄钥匙是8月24日。
14、李丹雯通话记录、名片、物业公司及西溪公司工商登记基本信息，证明李丹雯就房屋漏水及合同解除后赔偿事宜多次联系物业负责人陆麒；物业公司系西溪公司全资子公司。
15、李丹雯婚纱店微博宣传记录、李丹雯与客户微信聊天记录、订单记录，证明李丹雯婚纱店事实上是于2015年3月28日开始营业；从开始营业至原告腾空房屋，漏水情况一直存在；李丹雯曾于7月28日更改店名和店招，于2015年8月结束营业并从租赁房屋撤出。
16、工资支付记录，证明李丹雯自营业开始即雇佣店员照管婚纱店，并向其支付了自2015年4-7月的工资。
17、情况说明，证明设计费用30000元是合理真实的。
西溪公司为支持其主张，提供以下证据材料：
1、《物业租赁合同》，证明双方签订了《物业租赁合同》，约定了租金及李丹雯如逾期交纳租金需支付滞纳金的事宜。
2、品牌婚纱（李丹雯）水电实际用量，证明李丹雯已经欠缴水电费达1027.25元，可以看出水电费都是从2015年4月份开始实际发生，5、6、7月份的水费是0，6月份电费是91元，5月份是151元，正常用电肯定不止这个数字，可以说明对方不正常营业。
3、交工验收记录，证明2015年5月26日做的隔断，解决了李丹雯反映的漏水问题。
4、防水工程费用明细表，证明对象同证据3。
5、租金催缴单，这个在原告的证据58页里面能够显示，证明我方曾经催讨过租金。
审理过程中，李丹雯申请对涉案房屋装修残值（以双方确认的2015年8月13日为时间节点）进行评估。本院依法委托杭州信丰资产评估事务所进行了评估。杭州信丰资产评估事务所出具杭信丰评估报字[2016]第022号评估报告。
根据当事人对证据材料的质证意见及证据材料间的相互关系，本院作如下认证：
西溪公司对李丹雯提供证据1、2、3、5、6、8邮件、10-16的形式真实性无异议，本院予以认定。西溪公司对李丹雯证据8情况说明中装修办理手续、反映情况等事实认可，本院予以认定。李丹雯证据4经当庭播发，与证据10-16相印证，本院予以认定。原告提供录象、照片、谈话录音、电话录音、微信记录等大量证据，具体详实，互相印证，物业人员也承认严重渗水、漏水问题存在，故可以证明2014年12月李丹雯进场装修后发现房屋渗水、漏水问题，西溪公司虽然于2015年5月26日左右维修，但之后6-8月房屋仍存在渗水、漏水，李丹雯为此多次与物业人员沟通、维修未果的事实。证据7具体装修损失以评估报告为准，其他证据以及证据9、17中有原件的，本院对形式真实性予以认定；李丹雯对西溪公司提供证据1、3、4、5形式真实性无异议，本院予以认定。西溪公司证据2无原始证据印证，本院不予认定；双方当事人对评估报告真实性无异议，本院予以认定。
综上认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
16号-61房屋系西溪公司所有，位于西溪天堂商业街地下一层，原设计为卫生间，后通过封堵原顶部漏水和门洞，改造为商铺，建设面积核定约124.38平方米。玺悦物业系西溪公司一人有限责任公司，对西溪天堂国际旅游综合体进行物业管理。
2014年9月，李丹雯有意承租16号-61房屋用于经营品牌婚纱、礼服的租赁及销售。李丹雯与玺悦物业签订了《西溪天堂场地租赁意向书》，交纳租赁保证金3万元。意向书约定于2014年11月15日前交付房屋；租赁保证金3万元，应于双方签订正式租赁合同之日支付，作为履行租赁合同的担保。
2014年12月，李丹雯办理了装修手续，与装修施工队签订了装修合同，12月18日左右开始装修。装修过程中发现房屋存在渗漏水问题，多次与西溪公司、玺悦物业相关人员联系，要求维修。
2015年3月28日，李丹雯（乙方）与西溪公司（甲方）正式签订《物业租赁合同》。合同约定，租赁期限为3年，自2015年3月28日开始至2018年3月27日止。甲方于2015年3月28日前将出租物业移交给乙方。在甲方按本合同约定之期限向乙方交付物业前提下，乙方保证在2015年5月15日之前正式试营业；免租期共2个月，自2015年3月28日至2015年5月27日，租金从2015年5月28日起正式开始计算；乙方每6个租赁月度向甲方支付一次租金，先付后用。免租期结束（即2015年5月28日）前10日内，乙方向甲方缴纳第一个租赁年度中6个月度的租金，共98820元，以后每6个租赁月度届满之前10日内，乙方应提前缴纳后6个租赁月度的租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按逾期缴纳额的0.5%向甲方支付滞纳金；本合同签订之日起10日内，乙方应向甲方支付物业租赁保证金，保证金为人民币50000元，该保证金不进行调整，租赁期内不退还；租赁期间，该物业及附属设施（仅指甲方交付物业时即存在的物业及附属设施）的维修由甲方负责，费用由甲方承担。乙方如发现该物业及其附属设施自然损坏，应及时通知甲方，否则甲方无须上门维修。乙方应积极配合甲方检查和维修该物业。如因乙方使用不当或不合理使用，致使该物业及其附属设施损坏发生的故障，其维修则由乙方负责，费用由乙方承担；出现甲方交付的物业存在缺陷，危及乙方安全，经甲方修复后仍存在安全缺陷等情况，守约方有权书面通知另一方解除本合同而不视为违约并要求违约方按本合同13-1款承担违约责任；如因甲方违反本合同任何条款造成或引起乙方或第三者的损失（不论是财物或人身，故意或过失），均由甲方赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况单方擅自解除本合同或因违约方的违约行为导致守约方选择解除合同的，违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金作为违约金。若支付的违约金不足赔偿对方的损失，应另行赔偿因单方终止合同而给对方造成的一切损失。除本合同其他条款约定的解除情形外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方书面通知后15日内予以更正，逾期未能更正的，另一方有选择解除合同并保留按照13-1款索赔的权利。本合同其他条款对解除情形由约定的，可直接解除，无需要求更正。
大约在2015年3月底，李丹雯基本已装修完毕，开始试营业，并雇佣店员一人，李丹雯支付了4-7月的工资。
2015年5月，西溪公司向李丹雯发出租赁缴纳通知，要求支付第一期租金98820元（自2015年5月28日起计算至2015年11月27日）。西溪公司针对李丹雯反映的渗漏水问题叫施工单位进行了维修。2015年5月26日，西溪公司作为建设单位在涉案房屋维修防水工程交工验收记录中签章，通过验收。但之后6-8月涉案房屋仍存在渗漏水情况，李丹雯为此多次与物业人员和西溪公司沟通维修、赔偿事宜，未果。李丹雯因房屋渗漏水问题等未支付租金。
2015年8月，李丹雯结束营业并从租赁房屋撤出。2015年8月10日，李丹雯向西溪公司与玺悦物业发出告知函，明确告知自收到该函之日解除《物业租赁合同》及物业管理服务协议，要求西溪公司立即与其联系协商装修赔偿事宜并办理物业的交接。西溪公司之后签收。2015年8月13日，李丹雯与西溪公司及物业公司协商房屋租赁合同解除及赔偿事宜。2015年8月24日，李丹雯向西溪公司寄送租赁场地钥匙一套。2015年10月，李丹雯向本院起诉，西溪公司提起反诉。诉讼中，经杭州信丰资产评估事务所对涉案房屋装修残值（以双方确认的2015年8月13日为时间节点）进行评估，评估结论为：在本报告揭示的假设前提条件基础上，在2015年8月13日的市场价值为255412.00元，建议司法处置价为204330.00元。原告支付评估费5000元。
本院认为：李丹雯与西溪公司所签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应属有效，双方应按约定履行各自的合同义务。西溪公司作为房屋出租人，向李丹雯交付符合使用条件的房屋，并按约对房屋及时进行维修是其最基本的一项义务。涉案房屋原由卫生间改造为商铺，在李丹雯装修时即发现房屋存在严重的渗漏水问题，虽经多次维修，尤其是2015年5月左右西溪公司花费4万余元委托施工单位维修，但之后渗漏水问题仍未能解决，已事实上严重影响李丹雯经营婚纱礼服的出租和出售。涉案房屋事实上已不能使用，李丹雯有权据此拒付租金。西溪公司抗辩之后渗漏水问题不存在、李丹雯未反映，与事实不符，本院不予采信。对于渗漏水原因，经本院释明，西溪公司不申请鉴定，应承担不利后果。李丹雯在多次与物业人员和西溪公司沟通维修未果的情况下，无奈发函要求解除租赁合同，退还保证金并赔偿损失，有合同和法律依据，本院予以支持。对西溪公司的反诉，本院予以驳回。李丹雯证据2收款收据系原件，可以证明李丹雯支付租赁意向保证金30000元，根据《西溪天堂场地租赁意向书》“租赁保证金3万元，应于双方签订正式租赁合同之日支付，作为履行租赁合同的担保”的约定，以及第一次庭审中，西溪公司关于“租赁保证金5万元，李丹雯只缴纳了3万元”的陈述，本院认定该3万元即转为正式租赁合同的租赁保证金，西溪公司应予以退还。具体装修赔偿金额，以评估报告为准，西溪公司应赔偿装修残值255412元。相关评估费5000元由西溪公司承担。李丹雯要求赔偿婚纱清洗、折旧、经营损失等其他损失，无充分事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州西溪投资发展有限公司于本判决生效后十日内退还李丹雯保证金30000元、赔偿李丹雯255412元。
二、评估费5000元由杭州西溪投资发展有限公司承担，于本判决生效后十日内支付给李丹雯。
三、驳回李丹雯的其他诉讼请求。
四、驳回杭州西溪投资发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11548元，由李丹雯负担7219元,杭州西溪投资发展有限公司负担4329元。反诉案件受理费减半收取1327元，由杭州西溪投资发展有限公司负担。
李丹雯于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州西溪投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的本诉诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 周震生
人民陪审员 郑仁孝
二〇一七年一月三日
书 记 员 谭一萍