广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民初47号原告：彭世熹，男，汉族，1984年10月18日出生，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：吕友能，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：何珮菁，广东人为律师事务所律师。被告:华锋微线电子（惠州）工业有限公司，住所地：惠州市针南山寿华科学园。法定代表人：张灵敏。委托诉讼代理人：张婷婷，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾平，广东金卓越律师事务所律师。被告：惠州市潮汕商会。住所地：惠州市惠城区麦地东路绿湖新邨**栋*楼。法定代表人：林庆德。被告：吴树海，男，汉族，1955年4月20日出生，住广东省惠州市仲恺区。委托诉讼代理人：李新民，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。第三人：惠州市广禾实业有限公司，住所地：惠州市河南岸14号小区汽车大市场金万科大厦四层2号房。法定代表人：谢爱国。原告彭世熹诉被告华锋微线电子（惠州）工业有限公司、惠州市潮汕商会、吴树海，第三人惠州市广禾实业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告彭世熹和委托诉讼代理人吕友能，被告华锋微线电子（惠州）工业有限公司的委托诉讼代理人张婷婷、曾平，被告吴树海的委托诉讼代理人李新民到庭参加诉讼。被告惠州市潮汕商会、第三人惠州市广禾实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭世熹向本院起诉，请求判令：1、确认登记在被告吴树海名下的位于惠州麦地木棉坑金麦山庄A30号建筑面积205.56平方米的房产(房产证号:Ｃ3××60)属于原告彭世熹所有；2、中止对登记在被告吴树海名下位于惠州麦地木棉坑金麦山庄A30号建筑面积205.56平方米房产（房产证号：Ｃ3××60）的强制执行，并解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月5日，原告彭世熹作为乙方与第三人惠州广禾实业有限公司作为甲方签订一份《商品房买卖协议》。约定甲方将位于惠州麦地木棉坑金麦山庄A3O号房产转让给乙方，该房屋基地占地面积为66平方米，房屋建筑面积为205平方米。房产交易总金额为人民币32万元(包含办房产证费用)，乙方应于签订本协议之日二日内支付首期房款（即总房价25%）人民币8万元整；第二期房款（即总房价25%）于2009年1月20日甲方交楼时支付8万元；最后一期房款（即总房价50%）人民币16万元在甲方办理好《房地产权证》之日起一个月内付清。双方同意于2009年1月20日由甲方将该房地产交付给乙方使用，并于交楼后六个月内办理好《房地产权证》至乙方名下，乙方应在办好房产证的三日内领取该证复印件，待付清房款后领取该证原件。协议签订后，原告于2008年12月5日向第三人支付了首期购房款人民币8万元。2009年1月20日，原告与第三人签订《补充协议》，就乙方支付第二期购房款后的水电费承担、房屋移交、房屋装修、房屋款项支付以及违约赔偿等问题作了约定。补充协议签订后，原告即向第三人支付了第二期购房款人民币8万元。第三人收到该款后即将房屋交付给了原告装修和使用。签订商品房买卖协议时，第三人为证明对涉案房屋享有所有权，第三人向原告出示了登记在被告吴树海名下的房屋产权证及登记在第三人名下的国有土地使用权证，并对为何还登记在被告吴树海名下作了解释。原告认为反正是第三人包办证至名下的，就没有收取房产证及国土证的原件。原告接收房屋后，对房屋进行了装修，并购置了居家用品，合计花去费用近60万元。原告从2009年1月20日接收房屋以来，被告吴树海未提出任何产权异议。现被告华锋微线电子(惠州)工业有限公司因对被告惠州潮汕商会和被告吴树海享有到期担保借款债权，就申请惠州市中级人民法院对涉案房产进行查封。原告知悉后即向惠州市中级人民法院提出执行异议。惠州市中级人民法院受理后于2017年2月20日作出(2016)粤13执异89号执行裁定书，裁定驳回异议。原告认为，涉案的房屋早在法院查封之前就已转让给原告，原告也已按合同约定支付了一半的房款，只是因第三人未办出房产证就未付清尾款。特别是，原告从2009年1月起就对涉案房屋进行了装修和使用，并向水电、物业等单位缴纳了费用，应是涉案房屋的实际所有权权人。现被告华锋微线电子(惠州)工业有限公司仅因到期担保借款债权就申请法院对原告享有物权的房产进行查封，不符合法律规定。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向你院起诉，请依法确认涉案房屋属原告所有，并中止对涉案房屋的强制执行、解除查封。原告彭世熹对其陈述事实在举证期限内提交了如下证据：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、被告的企业查询资料，证明两个被告华锋微线电子（惠州）工业有限公司和惠州潮汕商会的主体资格。3、原告与惠州广禾实业有限公司的《商品房买卖协议》，证明涉案房产由原告购买并实际占有使用。4、《补充协议》，证明涉案房产由原告装修使用。5、收款收据两份，证明原告对涉案房产已经支付了约定的购房款。6、惠府国用（2008）第1××8号《国有土地使用权证》，证明涉案房产的土地已经办证在第三人的名下。7、（2016）粤13执异89号执行裁定书，证明原告向法院提起执行异议之诉的原因。8、原告对涉案房产的水电费的缴纳情况，证明原告对涉案房产装修使用已经有六年多的时间。9、有关涉案房产的土地情况，证明：第一，在1991年10月18日，惠龙房产公司将包括涉案房产在内的三栋房产：E3栋、A28栋、A30栋，都转让给了第三人广禾实业有限公司；第二，转让给第三人过后，第三人是采取了新土地过户的方式；第三，第三人未取得涉案房产的房产证权，但经缴纳房产在内的土地使用权的相关费用，也就办出了包括涉案房产在内的土地使用权证。对此说明一下，涉案房产A30栋，从登记购买的时间看，是1992年11月购买的，这个房产在此之前已经转卖过，被告吴树海是后来通过法院裁定购买了该房产。经质证，被告微线电子（惠州）工业有限公司认为：证据1、据2，没有异议；证据3、证据4、证据5，真实性方面，从外观看，签字的形成时间比较新，从关联性、合法性看，这三份证据的时间是2008年和2009年，从商品房的价值看也是不符合市场的合理价格。因为涉案房屋是有205.56平方米，而交易金额为32万元，这个是不符合市场规律的；证据6，对其关联性有异议，这份证据仅仅体现涉案房屋的土地使用情况，根据我国房产的相关规定，在这个房子已经在市场上交易流通的情况下，这个是没有法律依据的。证据7，没有异议。证据8，对关联性有异议，与本案无关。证据9，对其真实性无异议，对其关联性和合法性有异议。对于这份批复，这三栋房产的程序和结果都存在疑问。因为本案涉案房产是经过合法的司法程序，所有权由吴树海取得。对于法院调取的这组证据没有异议。他说明了涉案房产的所有权是属于吴树海。被告吴树海的质证意见与被告华锋微线电子（惠州）工业有限公司一致。被告华锋微线电子（惠州）工业有限公司答辩称：被答辩人没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一、根据《合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力;未经登记，不发生效力。”根据惠州不动产档案馆的不动产登记结果查询，涉案的惠州麦地木棉坑金麦山庄A30房产是被告吴树海于2O05年从汇海影视广告艺术有限公司购买的且于2006年2月10日在惠州房产管理局登记备案完成过户，因此吴树海是该涉案房产的合法所有人，被答辩人无权享有该涉案不动产的所有权。二、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”被答辩人与惠州广禾实业有限公司签订《商品房买卖协议》是在2O08年12月5日，而该涉案房产2005年就已经由被告吴树海购买所得并完成过户手续。惠州广禾实业有限公司并不是涉案房屋的所有人，其将权属人为吴树海的房屋卖给被答辩人属于无权处分，且至今被答辩人未付清合同约定的价款也未向房产管理部门办理登记备案，其无权要求法院中止该涉案房产的执行。综上，被答辩人没有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请法院依法不予支持被答辩人诉讼请求。被告华锋微线电子（惠州）工业有限公司未提交任何证据。被告吴树海的答辩意见与被告华锋微线电子（惠州）工业有限公司的答辩意见一致，未提交任何证据。经审理查明，2008年12月5日，原告彭世熹作为乙方与第三人惠州广禾实业有限公司作为甲方签订一份《商品房买卖协议》。约定甲方将位于惠州麦地木棉坑金麦山庄A3O号房产转让给乙方，该房产基地占地面积为66平方米，房屋建筑面积为205平方米。房产交易总金额为人民币32万元整(包含办房产证费用)，乙方应于签订本协议之日二日内支付首期房款（即总房价25%）人民币8万元整；第二期房款（即总房价25%）于2009年1月20日甲方交楼时支付人民币8万元整；最后一期房款（即总房价50%）人民币16万元在甲方办理好《房地产权证》之日起一个月内付清。双方同意于2009年1月20日由甲方将该房地产交付给乙方使用，并于交楼后六个月内办理好《房地产权证》至乙方名下，乙方应在办好房产证的三日内领取该证复印件，待付清房款后领取该证原件。该商品房买卖协议有甲方代表人谢爱国的签名和公司盖章并由乙方原告彭世熹签名和摁指印。2008年12月5日，原告彭世熹向第三人广禾公司支付了首期购房款人民币8万元整。第三人广禾公司向原告出具了盖有广禾公司印章并有经手人签名的收款收据。2009年1月20日，原告彭世熹作为乙方与第三人惠州广禾实业有限公司作为甲方签订《补充协议》，约定甲方交楼后20个工作日内结清2009年1月20日前的水电费等相关费用。乙方付清第二期购房款后，甲方当天交房，乙方即可进行房屋装修。双方还就房屋款项支付以及违约赔偿等问题作了约定，并约定该补充协议与双方在2008年12月5日签订的商品房买卖合同具有同等法律效力。同日，原告即向第三人广禾公司支付了第二期购房款人民币8万元整。第三人广禾公司向原告出具了盖有广禾公司印章并有经手人签名的收款收据。2017年2月20日，惠州市中级人民法院作出(2016)粤13执异89号执行裁定书，以涉案房产权属人是吴树海，广禾公司无权将该房产出卖给原告且未办理过户登记为由裁定驳回原告彭世熹请求解除对涉案房产查封的执行异议。另查一，位于惠州麦地木棉坑的国有土地使用权证号为惠府国用（2008）第1××8号的土地使用权人为惠州广禾实业有限公司。另查二，根据惠州房产档案馆房产登记情况，吴树海于2005年从汇海影视广告艺术有限公司购买惠州麦地木棉坑“金麦山庄”A30的房屋并于2006年2月10日在惠州房产管理局进行了不动产登记备案。房屋权属人为吴树海。本院认为，本案属于案外人执行异议之诉。根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：彭世熹作为案外人提起本案诉讼，目的是阻却另案对执行标的惠州麦地木棉坑金麦山庄A30号的强制执行，并确认其对该执行标的享有合法权益。首先，涉案房产惠州麦地木棉坑“金麦山庄”A30号房屋是2005年登记在被执行人吴树海名下，而不是彭世熹主张的2008年与其签订《商品房买卖协议》的惠州广禾实业有限公司。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，吴树海是涉案房产惠州麦地木棉坑“金麦山庄”A30的合法权属人。其次，彭世熹在向惠州广禾实业有限公司购买涉案房产时，便可以依法查询涉案房产的真实权利状态，但其未履行相应的审慎义务，即与惠州广禾实业有限公司签订《商品房买卖合同》，并非法占有使用涉案房屋至今，现合同目的无法实现，其无法享有涉案房产的实体权利，无权申请停止对涉案房产的强制执行。再次，根据本案查明的事实，涉案房产所在的土地使用权证权属人为惠州广禾实业有限公司，故本案被执行的标的存在“房地分离”的情况，但该情况并不能阻却本案的强制执行。至于在执行程序中如何处理“房地分离”的问题，属于在执行案件中予以统筹解决的问题，不属于本案纠纷的审理范围。惠州广禾实业有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费6100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十二月二十七日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。