湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三初字第00234号
原告中国建设银行股份有限公司襄阳樊城支行（下称建行樊城支行）。住所地：襄阳市樊城区前进路**号。
负责人卢光富，建行樊城支行行长。
委托代理人周存平，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
委托代理人王国刚，建行樊城支行客户经理。代理权限：一般授权代理。
被告湖北美莱丝绸家纺有限公司（下称美莱家纺公司）。住所地：保康县城关镇牌坊湾。
法定代表人洪位，美莱家纺公司董事长。
被告洪永扬，男，汉族。
上列二被告的委托代理人吴杰，湖北五峡律师事务所律师。代理权限：参与诉讼；代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起反诉、代收法律文书。
被告李建周，男，汉族。
被告周燕，女，汉族。
上列二被告的委托代理人熊涛，广东舜华律师事务所律师。代理权限：代为提起诉讼；代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起反诉或上诉；参加开庭诉讼、代收法律文书；代为申请执行、代为放弃、变更执行请求、代为和解；代收取执行款物等。
原告建行樊城支行因与被告美莱家纺公司、洪永扬、李建周、周燕借款合同纠纷一案，本院于2014年11月13日受理后，依法组成由审判员杨斌福担任审判长，审判员任侨、代理审判员荣雯芳参加评议的合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。原告建行樊城支行的委托代理人周存平、王国刚，被告美莱家纺公司、洪永扬的委托代理人吴杰，被告李建周、周燕的委托代理人熊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行樊城支行诉称：被告美莱家纺公司因收购蚕茧所需向原告借款，双方于2013年5月14日签订《人民币流动资金贷款合同》，约定被告美莱家纺公司向原告借款900万元，借款期限1年（自2013年5月14日起至2014年5月14日），借款利率为固定利率，即起息日基准利率上浮20%，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，逾期结息则计收复利。此前，原告与被告美莱家纺公司于2013年5月10日签订了《最高额抵押合同》，约定被告以其位于保康县城关镇土门村面积为26762平方米的国有土地使用权及建筑面积为2769.3平方米的房屋为原告的上述债权提供最高额为1000万元的抵押担保，并办理了相应的抵押登记；同日，原告分别与被告洪永扬、李建周、周燕签订了《自然人保证合同》，约定被告洪永扬、李建周、周燕为上述《人民币流动资金贷款合同》项下原告的债权提供连带责任保证，且不受原告是否拥有其它物的担保的影响，保证期限为两年。上述《人民币流动资金贷款合同》订立后，原告于合同订立当日向被告美莱家纺公司发放了贷款900万元，但借款到期后，被告美莱家纺公司未能按期还款，被告洪永扬、李建周、周燕也未履行连带清偿义务。原告认为，原告与被告美莱家纺公司订立的《人民币流动资金贷款合同》、《最高额抵押合同》以及分别与被告洪永扬、李建周、周燕订立的《自然人保证合同》均为有效合同；被告美莱家纺公司未按期还款，其行为构成违约，依照我国《合同法》的规定应当承担偿还借款本金并支付利息（包括复利、罚息）的法律责任，并依照我国《担保法》、《物权法》的规定以其抵押的国有土地使用权和房屋优先清偿上述债务；被告洪永扬、李建周、周燕应依照我国《担保法》的规定对被告美莱家纺公司的上述债务承担连带清偿责任。故请求法院判令：1、被告美莱家纺公司偿还原告借款本金8999964.79元及利息（包括复利、罚息），截止2014年11月4日利息合计452369.65元；2、被告美莱家纺公司以其抵押的国有土地使用权及地上房屋优先清偿上述债务；3、被告洪永扬、李建周、周燕对上述债务共同承担连带清偿责任。
被告美莱家纺公司答辩称：借款属实，当时公司无力还款，原告扣减了几千元；认可罚息，但是不认可复利；因公司经营困难造成违约，目前公司也无力还款。
被告洪永扬、李建周、周燕答辩称：担保属实，借款属实，但是目前无力还款。认可罚息，但是不认可复利。
原告建行樊城支行为支持其主张，向本院提供如下证据：
证据一：2013年5月14日，原告与被告美莱家纺公司签订的人民币流动资金贷款合同。
证据二：2013年5月14日，原告向被告美莱家纺公司发放900万元的贷款转存凭证。
证据一、二证明：原告与被告美莱家纺公司之间贷款合同关系成立，贷款事实已发生。
证据三：2013年5月10日，原告与被告美莱家纺公司签订的最高额抵押合同。
证据四：保康县房权证城关字第G201203**号房屋所有权证。
证据五：保康县房他证城关字第20132**号房屋他项权证。
证据六：保他项（2013）第026号土地他项权证。
证据三、四、五、六证明：被告美莱家纺公司以其土地使用权及地上房屋抵押担保原告在《人民币流动资金贷款合同》项下的债权。
证据七：2013年5月10日，原告与被告周燕、李建周、洪永扬分别签订的自然人保证合同三份。证明：被告周燕、李建周、洪永扬对被告美莱家纺公司在《人民币流动资金贷款合同》项下的债务承担连带清偿责任。
被告美莱家纺公司、洪永扬、李建周、周燕对上述证据真实性均无异议，本院予以采信。
被告美莱家纺公司、洪永扬、李建周、周燕未向本院提供证据。
经审理查明：2013年5月14日，原告建行樊城支行与被告美莱家纺公司签订《人民币流动资金贷款合同》。合同主要约定：被告美莱家纺公司向原告建行樊城支行借款人民币900万元整；借款期限为一年，即从2013年5月14日起至2014年5月14日止；贷款利率为起息日基准利率上浮20%；罚息利率为贷款利率上浮50%；借款逾期的，对被告美莱家纺公司未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利等。2013年5月10日，原告与被告美莱家纺公司签订《最高额抵押合同》，约定被告美莱家纺公司以其所有的房屋（房产证号为：保康县房权证城关字第G201203**号）与土地（土地使用权证号为：保国用（2012）第004号）为其在2013年4月18日至2016年4月17日期间向原告的贷款提供抵押担保。并于2013年4月26日在保康县房产管理局办理了抵押登记（房屋他项权证号为：保康县房他证城关字第20132**号），于2013年4月27日在保康县国土资源局办理了抵押登记（土地他项权证号为：保他项（2013）第026号）。2013年5月10日，原告建行樊城支行分别与被告洪永扬、李建周、周燕签订了《自然人保证合同》。主要约定：被告洪永扬、李建周、周燕为被告美莱家纺公司900万元的贷款提供连带责任保证。保证范围：主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证责任：一、如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他的约定，被告洪永扬、李建周、周燕应在保证范围内承担保证责任。二、无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，被告洪永扬、李建周、周燕在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告洪永扬、李建周、周燕依照本合同约定在保证范围内承担保证责任，被告洪永扬、李建周、周燕将不提出任何异议。三、如果被告洪永扬、李建周、周燕只对主合同项下的部分债务提供保证，则被告洪永扬、李建周、周燕同意，即使因债务人清偿、原告实现其他担保权利或其他任何原因导致主合同项下的债务部分消灭，被告洪永扬、李建周、周燕仍应按照本合同的约定在保证范围内对尚未消灭的债务承担保证责任。四、如果被告洪永扬、李建周、周燕只为主合同项下的部分债务提供保证，在其承担保证责任后主合同项下的债务仍未完全清偿，则被告洪永扬、李建周、周燕承诺，其向债务人或其他担保人主张（包括预先行使）代位权或追偿权，不应使原告利益受到任何损害，并同意主合同项下债务的清偿优先于被告洪永扬、李建周、周燕代位权或追偿权的实现。2013年5月14日，原告建行樊城支行依合同约定向被告美莱家纺公司发放贷款900万元。但借款合同逾期后，除原告扣划剩余资金35.21元外，被告美莱家纺公司未能按期偿还借款本金8999964.79元及逾期利息；被告洪永扬、李建周、周燕也未履行连带清偿义务。为此，原告建行樊城支行向本院提起诉讼。
本院认为：原告建行樊城支行与被告美莱家纺公司签订的《人民币流动资金贷款合同》、《最高额抵押合同》及其与被告洪永扬、李建周、周燕签订的《自然人保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。原告按照合同的约定向被告美莱家纺公司发放了贷款，但借款合同逾期后，除原告扣划剩余资金35.21元外，被告美莱家纺公司未能按期偿还借款本金8999964.79元及逾期利息，违背了合同约定的义务。原告请求被告美莱家纺公司偿还借款本金及逾期利息，符合合同约定，本院予以支持；原告请求被告美莱家纺公司以其抵押的国有土地使用权及地上房屋拍卖、变卖后享有优先受偿权，符合合同约定，本院予以支持；原告请求被告洪永扬、李建周、周燕对本案美莱家纺公司的债务承担连带清偿责任，因原告与被告洪永扬、李建周、周燕签订的自然人保证合同中约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，被告洪永扬、李建周、周燕在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告洪永扬、李建周、周燕依照本合同约定在保证范围内承担保证责任，被告洪永扬、李建周、周燕将不提出任何异议。故原告请求被告洪永扬、李建周、周燕对被告美莱家纺公司的债务承担连带清偿责任，符合合同约定，被告洪永扬、李建周、周燕亦予认可，本院予以支持。被告美莱家纺公司辩称，借款属实，因公司经营困难造成违约，目前公司也无力还款，原告扣减了几千元；认可罚息，但是不认可复利；被告洪永扬、李建周、周燕答辩称，担保属实，借款属实，但是目前无力还款。认可罚息，但是不认可复利。因双方在借款合同中约定借款逾期计收复利，该约定不违背法律规定，故对被告的该辩称理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条的规定，判决如下：
被告湖北美莱丝绸家纺有限公司于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告中国建设银行股份有限公司襄阳樊城支行借款本金8999964.79元及利息、罚息、复利（以借款本金8999964.79元为基数，利息按年利率7.2%计算，从2013年5月14日起算至2014年5月14日止；罚息按年利率10.8%计算，从2014年5月15日起算；复利以罚息为基数按年利率7.2%计算，从2014年5月21日起算，均计算至还清之日止）；
二、原告中国建设银行股份有限公司襄阳樊城支行对被告湖北美莱丝绸家纺有限公司抵押的土地（土地使用权证号为：保国用（2012）第004号）、房产（房产证号为：保康县房权证城关字第G201203**号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告洪永扬、李建周、周燕对上述借款本息等承担连带清偿责任；其在履行保证责任后，可依法向被告湖北美莱丝绸家纺有限公司追偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77967元，由被告湖北美莱丝绸家纺有限公司、洪永扬、李建周、周燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额和《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，收款人：湖北省财政厅非税收入财政专户，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，账号：052101040000369-1，并在银行凭据栏内注明“湖北省高级人民法院”或者103001。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到湖北省高级人民法院交纳。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决之后，视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知。
审 判 长 杨斌福
审 判 员 任 侨
代理审判员 荣雯芳
二〇一五年十月十五日
书 记 员 张建设