福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5566号
上诉人（原审原告）：杨育斌，男，1977年8月20日出生，汉族，住福建省长泰县。
上诉人（原审原告）：王玲，女，1982年5月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：叶世荡、赖丽华，福建自晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张帆影，女，1973年9月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：王恩接、江晓瑶，福建鼓浪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门市翔安区领涵房产中介服务部，住所地福建省厦门市翔安区首开领翔国际A11-BS-8#楼1层15单元。
经营者：罗济海，系厦门市翔安区领涵房产中介服务部（个体工商户）业主。
上诉人杨育斌、王玲因与被上诉人张帆影、厦门市翔安区领涵房产中介服务部（以下简称领涵中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初1151号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨育斌、王玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨育斌、王玲一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定错误，滥用不安抗辩权。1、从张帆影提供的《民事判决书》、《执行裁定书》证据看，其文件的网络打印生成日期为2017年6月份，佐证了2017年6月份张帆影才知道讼争房屋的查封情况。虽然《执行裁定书》主文内容中载明的落款日期为2015年4月，但不能证明张帆影自2015年5月份就知道查封事件。2、双方均明确讼争房屋的产权证未办理完成系开发商的原因，佐证了2015年5月份张帆影并未知道查封事件，并非讼争房屋被查封导致无法办理。另外，司法查封仅限制转让登记，不限制权属确权登记。3、2016年9月份讼争房屋已解除查封，张帆影以查封为由提起的不安抗辩的不安事件已消失，张帆影应当按约按时履行支付按揭款的义务。聊天记录也无法证明张帆影系以查封为由引起不安。4、张帆影未行使通知义务。张帆影一审提交微信聊天记录并非系因查封引起的不安为由停止支付款项，并没有提出履行方案。5、即使张帆影存在提出不安抗辩情形，也并没有给杨育斌、王玲合理的期限。6、张帆影在2016年9月份拒绝履行支付按揭款给杨育斌、王玲，造成杨育斌、王玲征信受损。7、张帆影已构成毁约，杨育斌、王玲有权主张解除合同，并要求赔偿。二、一审判决查明部分，“2015年2月15日，杨育斌、王玲将讼争房屋交由被告张帆影使用后”、“2015年5月，张帆影得知讼争房屋已被法院查封后……经领涵中介多次协调款果”的查明不实。1、张帆影不能证明2015年5月份知道查封状态，更不能以民事判决书、执行裁定书主文内的载明内容作为认定知道时间的截点。2、双方明确系开发商的原因导致无法办理产权证，并非因为查封，佐证了张帆影在2015年5月份并未知道查封事件。三、因政策原因情势变更，无法将讼争房产转移登记在张帆影的名下，合同已无继续履行的基础，任何一方有权提起解除合同。
张帆影答辩称，一、张帆影之所以暂停支付按揭款，系因为当时杨育斌、王玲系被执行人的身份，且涉案房屋已被法院冻结，张帆影依法有权中止履行。杨育斌、王玲因拖欠案外人李志民10万元借款本金及利息未还，被案外人李志民起诉，杨育斌、王玲败诉后案件进入执行程序且执行法院还冻结了涉案房产。张帆影生怕存入的款项被法院冻结，且涉案房产的买卖合同存在无法继续履行的可能，张帆影依法行使不安抗辩权，才采取中止履行措施，暂停支付按揭月供款，不构成违约。二、中止履行的情形消失后，张帆影已恢复履行。杨育斌、王玲一直没有主动向张帆影告知涉案房产已解除查封的事实。直至杨育斌、王玲提起诉讼后，经咨询专业律师，才了解到杨育斌、王玲已不再系被执行人，涉案房产已解除查封，张帆影遂于2017年6月28日将此前尚未支付的按揭月供款合计33819.40元转入王玲的还款账户，恢复履行合同。但杨育斌、王玲却在第二天将33819.40元全额退还，反映了因房价上涨，杨育斌、王玲欲借机“毁约”的真相。三、张帆影已将名下房产售出，已不受厦门市住房限购政策的影响，继续履行已无障碍。四、杨育斌育2016年10月份竟然提出要单方终止合同。而且，杨育斌、王玲未经张帆影同意，竟然2017年3月份之后将家庭户口迁入涉案房屋。对此，张帆影保留追究杨育斌、王玲违约责任的权利。
被上诉人厦门市翔安区领涵房产中介服务部未作陈述。
杨育斌、王玲向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除杨育斌、王玲与张帆影2015年2月4日签署《房产买卖协议书》；2.张帆影支付违约金244000元；3.张帆影将厦门市翔安区联合博学园A3地块13#楼25层06单元房屋交还；4.张帆影支付杨育斌、王玲律师费用15000元；5.领涵中介将厦门市翔安区联合博学园A3地块13#楼25层06单元房屋的个人住房组合借款合同、备案证明、商品房买卖合同、业主手册、物业管理服务协议、质量保证原件归还杨育斌、王玲；6.张帆影承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年2月4日，杨育斌、王玲与张帆影及厦门市翔安区领涵房产中介服务部三方签署了《房产买卖协议书》，约定杨育斌、王玲将厦门市翔安区联合博学园A3地块13#楼25层06单元房屋（原购房合同号03021657，建筑面积76.79平方米）出售给张帆影。该房产已竣工交付使用，张帆影对该房产已充分了解，愿意受让上述房产。杨育斌、王玲愿意在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至张帆影或张帆影指定的第三方名下。该房产目前已抵押至建设银行（第一条）；房产成交价为1，220，000元，协议签订之日，张帆影应支付购房定金200000元”（第二条）；张帆影将上述购房款分2次支付给杨育斌、王玲，已支付的定金可冲抵首期购房款。1、张帆影于2015年2月16日向杨育斌、王玲支付人民币25万元整，2、张帆影于2015年5月31日前向杨育斌、王玲支付剩余购房款……4、张帆影于2015年6月1日之日起，该房产原杨育斌、王玲的银行按揭余额，由张帆影向银行支付。在产权过户到张帆影名下之前，张帆影必须每月按时足额支付杨育斌、王玲银行按揭余额……若未时足额还款，逾期3次，将视为毁约（第五条）；杨育斌、王玲应于2015年5月31日将房产交付给张帆影使用”（第六条）；若张帆影中途悔约，杨育斌、王玲应退还张帆影所支付的购房款，但张帆影须向杨育斌、王玲支付该房产总价款的20%作为违约金，若已对该房进行装修、添附将无偿赠与杨育斌、王玲。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部中介费、诉讼费及律师费（第十条）；双方保证于2015年5月31日前到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给张帆影指定的第三方，所产生的公证费用由张帆影承担，公证书由张帆影执掌，若在办理产权及交易过程中须杨育斌、王玲协助办理的，杨育斌、王玲须及时办理。如未及时办理，张帆影有权书面催促其办理，杨育斌、王玲在收到催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由张帆影执管（第十五条）；从张帆影支付定金后，杨育斌、王玲所有该房产购房材料发票系由领涵中介保管，杨育斌、王玲与张帆影双方公证委托完成后交由张帆影（第二十条）。
合同签订后，张帆影分别于2015年2月4日、2月16日向杨育斌、王玲支付了定金200，000元及第一期购房款50，000元，共计250，000元。2015年2月15日，杨育斌、王玲将个人住房组合借款合同（编号为DK0105012013004682）原件1份、购房发票原件3份（发票号00031725、00157408、00043471）、备案证明及商品房买卖合同复印件各1份（加盖银行核对章）、业主手册1份、物业管理服务协议1份、质量保证书1份交与领涵中介保管。2015年2月15日，杨育斌、王玲将讼争房屋交由张帆影使用后，张帆影即对讼争房屋进行了装修并入住。2015年5月，张帆影得知讼争房屋已被法院查封后，与杨育斌、王玲沟通核实，要求杨育斌、王玲继续履行合同并承担违约责任，双方发生纠纷，经领涵中介多次协调未果。2015年12月24日，因开发商原因产权证无法在2015年5月31日前如期办理，双方签订了补充协议一份，约定“公证日及第二笔购房款由2015年5月31日延迟至2016年2月28日前办理并结清。2015年6月起，张帆影依约向杨育斌、王玲缴交该房屋的银行按揭款，2016年9月，张帆影以杨育斌、王玲隐瞒讼争房屋被法院查封已构成违约等为由停止支付银行按揭款。
一审法院另查明，涉案房屋因杨育斌、王玲其他诉讼纠纷问题于2014年被法院查封，于2016年9月解封。2016年12月6日，讼争房屋办理了产权登记手续。
一审法院又查明，2017年6月28日,张帆影将此前尚未支付的按揭月供款合计33，819.40元转入王玲的还款账户，同年6月29日，王玲将张帆影支付的银行按揭款33，819.40元退还给张帆影。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。杨育斌、王玲与张帆影签订的房产买卖协议书及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行。本案中，杨育斌、王玲未如实告知房屋已被法院查封的情况，违反了合同第九条的约定，杨育斌、王玲存在过错。由于杨育斌、王玲对房屋处于司法查封状态的隐瞒，足以使张帆影对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安。只有出卖人如实告知房屋权属情况，特别是房屋被司法查封情况，买受人才能正确衡量交易风险，并决定如何安排付款。张帆影得知房屋查封的真实情况后，张帆影对杨育斌、王玲的履约能力产生怀疑具备正当理由，且对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安也应属合理。根据合同法的有关规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。中止履行的，应当及时通知对方。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。根据本案查明的事实，由于讼争房屋在双方签约前已被法院查封，张帆影于合同履行过程中发现后及时与杨育斌、王玲沟通核实，并经领涵中介多次协调解决，且通过微信聊天方式要求杨育斌、王玲或采取其他措施保障合同正常履行或承担违约赔偿责任，故应视为张帆影已向杨育斌、王玲履行了通知的义务。根据现有证据显示，杨育斌、王玲并未提供担保或者采取其他措施保证合同履行，故张帆影根据不安抗辩权拒绝继续履行相关的付款义务的理由正当，应以支持。杨育斌、王玲并未采取措施，致使合同无法如期履行，故本案系杨育斌、王玲违约。虽然双方在买卖合同、补充协议约定张帆影应按时支付银行按揭款和在2016年2月28日前支付第二期房款，但张帆影未予支付，存在违约的情形。然，张帆影未能及时付款系因讼争房屋被查封、杨育斌和王玲没有办理讼争房屋的产权证导致，张帆影不应就逾期付款承担违约责任。鉴于讼争房屋已办理了产权登记手续，且张帆影在本案审理过程中表示同意继续履行合同，已具备合同履行条件，在合同符合继续履行的条件下，双方应当本着诚信原则，继续积极履行合同。基于上述情况，同时考虑到讼争房屋已实际交付，且已由张帆影装修入住以及维护交易的稳定性等情况，本案杨育斌、王玲主张解除合同并要求承担支付违约金的责任等的诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回杨育斌、王玲的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费5185元，由杨育斌、王玲负担。
二审审理期间，杨育斌、王玲提交6组证据，证据12015年5月30日签订的《房产买卖协议书》之补充协议；证据2照片；证据3微信联系记录；证据4短信；证据5律师函；证据6网上转款电子回单。
张帆影质证认为，对证据1真实性没有异议，但不能证明证明对象，并不设涉及查封的问题。对证据2真实性没有异议。房子什么时候解封，杨育斌、王玲没有告诉张帆影。证据3真实性无异议。不能证明证明对象，跟本案无关。证据5真实性无异议。不能证明张帆影是15年10月还不知道房子被查封，且与一审陈述矛盾。证据6、7真实性没有异议。不是张帆影不交物业费，是杨育斌、王玲抢先去交了。
张帆影提交2组证据，证据1《中华人民共和国不动产权证书》；证据2厦门市城镇房屋权属登记查询结果表。
杨育斌、王玲当庭撤回上诉状中第三点的上诉意见，并质证认为，对张帆影提交的2组证据真实性予以确认，但对关联性有异议。该证据无法证明张帆影是什么方式转让房屋，如果是赠与方式转让，张帆影即使名下无房产，也要满三年才能过户。
领涵中介未到庭，未提交意见。
二审经审理查明，除杨育斌、王玲于上诉状中提出的异议外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议。本院予以确认。张帆影认为，一审判决遗漏查明2017年9月1日，一审法院向领涵中介做了询问笔录。
另查明，一审法院于2017年9月1日向领涵中介进行调查询问，其经营者罗济海陈述“签订合同之后双方都有积极在履行合同，到我们第一次去办理产权的时候，差不多2015年5月份的时候才被告知该房子被查封的情况”、“我是没有亲耳听到被告说不支付房款，但是王玲是有多次说被告一有跟他说不支付房款。”“原告在出卖房子时没有告知该房子被查封的事实……”
本院认为，领涵中介是涉案《房产买卖协议书》的居间人，了解双方的交易细节，其陈述内容清晰，没有明显矛盾或不符常理之处，且无证据显示其与买卖双方存在利害关系，对该陈述内容的真实性，本院予以确认。本案的主要焦点为张帆影于2016年9月起停止支付涉案房屋的按揭款，是否属于正当行使不安抗辩权。
首先，杨育斌、王玲于一审时主张在卖房子时就已经告知张帆影涉案房产已被查封的事实，但其上诉意见却又主张张帆影是2017年6月才知道房子被查封，前后矛盾。领涵中介作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识和能力的机构，涉案合同签订前尚且不知道房产已被查封，在杨育斌、王玲没有提交相应证据的情况下，无法推断出张帆影在签订合同之前就已经知道房产被查封的事实。另一方面，从张帆影打印证据的时间并不能推断出其知道涉案房屋被查封的时间，二者并不存在必然的联系。张帆影主张2015年5、6月份才知道房子被查封的事实，与领涵中介的陈述相符，也与补充协议的约定“原预计产权证在2015年05月底就可以办理下来……”相符，本院予以采信。
其次，领涵中介陈述，王玲提及张帆影多次告知王玲不支付按揭款，领涵中介还从中协调双方矛盾，张帆影亦提交微信聊天记录予以佐证，足以认定张帆影已向杨育斌、王玲履行了通知的义务。杨育斌、王玲未提供适当的担保措施保障合同正常履行，在涉案房产解除查封后也没有及时告知张帆影，张帆影因此行使不安抗辩权，符合法律规定，若由此造成杨育斌、王玲征信受损，也系其自身原因所致，杨育斌、王玲不能以此为由主张解除合同。
再次，房地产调控政策属于管理性规定，并不影响涉案合同的效力，杨育斌、王玲订立合同的目的也没有因为房地产调控政策的实施而无法实现。双方未约定办理产权过户登记的具体日期，杨育斌、王玲也未举证证明存在无法办理产权转移登记的情形，故杨育斌、王玲关于合同无继续履行基础的主张，本院不予采纳。至于代垫的物业管理费，杨育斌、王玲可以另案向张帆影主张。
综上，杨育斌、王玲的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5185元，由杨育斌、王玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一七年一月八日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。