山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终2192号
上诉人（原审原告）：卢效文，男，1973年6月15日出生，汉族，住菏泽市定陶区。
被上诉人（原审被告）：菏泽泓泽置业有限公司。住所地：菏泽市中山路天一小区B区***号。
法定代表人：姜智彪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚利，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。
上诉人卢效文因与被上诉人菏泽泓泽置业有限公司（以下简称菏泽泓泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2017）鲁1791民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢效文上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人菏泽泓泽公司支付违约金24210元（暂计止2017年3月20日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.改判上诉人继续履行合同约定的交房义务；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的不得交付使用。可见，对未经验收合格的商品房，法律已经明文规定不允许交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，商品房只有经过了上述部门的验收合格后，才能算达到交房条件。就涉案房屋，被上诉人至今未能向业主和法院提交合法验收合格材料。针对《商品房买卖合同》中商品房的交付使用条件，相关解释明确规定“该商品房经验收合格”，是指商品房建设单位已经在建设行政部门办理了工程竣工验收备案手续。根据上述规定，被上诉人交付商品房时，必须向上诉人出示建设行政主管部门出具的竣工验收备案证明。本案中被上诉人提供的证明不能证明涉案建设工程已经竣工验收合格，上诉人完全有理由拒绝接受房屋并要求被上诉人承担《商品房买卖合同》规定的违约责任。被上诉人提交的涉案楼房《单位（子单位）工程质量验收记录》和《商品房住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》仅能证明涉案房地产开发项目工程的部分合格，并不符合《商品房买卖合同》第八条约定。被上诉人出具的所有证明材料均非国家和当地政府出具，不符合合同约定。2.涉案《商品房买卖合同》的补充协议第十九条违反了《商品房买卖合同》第八条规定，系无效条款。3.上诉人一审时提交了菏泽市住房和城乡建设局2016年8月14日作出的《停止交房通知书》，充分说明被上诉人出具的工程质量验收表违反了地方人民政府的有关规定。该通知书合法有效，能够证明涉案商品房未达到交付条件。4.《中华人民共和国消防法》规定，建设工程竣工时，经消防验收合格方可投入使用。消防验收不合格的建筑工程，施工单位不得交工。被上诉人至今未向上诉人和法院提供消防验收合格材料。
菏泽泓泽公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，审理程序合法，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
卢效文向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告因逾期交房而向原告支付违约金24210元（暂计至2017年3月20日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月18日与被告菏泽泓泽公司签订了商品房买卖合同，购买被告所开发的位于菏泽市闽江路以南、人民路以西、规划支路以东北杏林小区第0006幢1单元08002号房，购房金额为350875元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条的规定，被告应于2016年8月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起45日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交房至日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告符合交房条件的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，原告现诉至法院，请求根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告立即履行合同约定的交房义务，并按照买受人已交付房价款的日万分之三支付违约金。
一审法院认定事实：2016年3月18日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告卢效文购买被告菏泽泓泽公司开发的杏林小区第0006幢01单元08002号房，总房款350875元。2016年4月28日、2017年1月19日，被告分别为原告出具90875元、260000元的购房发票。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、X。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人账户的时间在本合同约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全部到账之日起十日内。3、因建设期间供电、供水、消防、政府指令停工等政策变更导致的延期交付，不构成出卖人违约，出卖人可据实予以延期。发生对整个社会之工作、生活秩序由全面、根本性、持续性影响之重大事件。发生上述2、3点约定情形时，不视为出卖人逾期交付房屋，同时不影响相关费用及物业的收取。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第（二）约定：出卖人发给买受人的有关本合同约定之通知均应按该合同首页载明的地址、收信人以邮政特快专递或挂号信发出。买受人通讯联系地址、电话等如有任何变化，均应在十日内以书面形式通知出卖人，否则，因此而导致迟延或不能送达的后果，由买受人承担。从发出之日起计算第五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论买受人或其授权代表是否实际收到该通知，即视为买受人收到该通知之日，亦即视为该通知已于是日送达买受人。如买受人拒绝提供通讯地址，致出卖人无法使用邮寄方式送达的，则视为买受人免除了出卖人的送达义务……第（十九）条约定:买受人对主合同第八条关于交付期限的约定和第十五条关于产权登记的约定期限不持异议，同时双方同意将主合同第八条约定的交付期限向后顺延90日。双方对前述两项内容的约定已明知并充分理解。被告于2016年7月21日通过牡丹晚报、菏泽日报分别发布交房通知，并于2016年7月29日通过邮寄方式向原告送达交房通知。
原告主张被告交付的房屋并不符合交房条件，并提交了菏泽市住房和城乡建设局2016年8月14日的通知，内容为“菏泽泓泽置业有限公司：经群众反映，你公司开发建设的杏林小区项目在未达到交房条件的情况下擅自交付商品房，现要求你公司立即停止交房行为，办理相关手续，否则将依法依规严肃查处。”被告质证认为，行政部门无权约束原、被告之间公平合理的买卖合同，且该《商品房买卖合同》是国家主管机关出具的格式文本合同，双方是在该合同选择性条款中自愿选择约定，该合同不违反国家强制性规定。被告主张涉案楼房已经验收合格达到交房条件，且已按约定通知原告交房，不存在违约行为，为此提交了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位于2016年7月25日共同出具的涉案楼房单位（子单位）工程质量竣工验收记录表及《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。原告认为上述证据系被告自行制作，不能证实被告所通知交付的房屋符合交付要求。
一审法院认为，原、被告双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第（十九）条的约定，涉案商品房的最后交付时间为2016年10月30日，交付条件是“1、该商品房经验收合格”，明确排除了“2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的验收标准，涉案房屋于2016年7月25日经建设、监理、施工及设计单位验收合格，一审法院认为涉案房屋当时已具备双方约定的交付条件。原告以住建部门的停止交房通知主张涉案房屋未达到交付标准，证据不足，不予支持。被告在合同约定的时间内通知原告交房，履行了合同约定的义务，原告请求判令被告继续履行合同约定的交房义务及支付逾期交房的违约金，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告卢效文的诉讼请求。案件受理费505元，减半收取252.5元，由原告卢效文负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了商品房买卖合同补充协议一份，拟证明该协议系被上诉人通知交房时提供，如不签该协议就不交房，协议全部是维护被上诉人利益，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人质证认为补充协议是双方协商确定而签署的，双方未就该补充协议签字和盖章，该协议没有任何法律效力，而且签订本补充协议并不是交房的必须条件。本院经审查认为，该协议只是一份格式文本，且未经当事人签署，不能证明被上诉人拒绝交付涉案商品房，故对该证据的证明力本院不予确认。
本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”涉案《商品房买卖合同》第二十一条约定了“合同附件与本合同具有同等法律效力”，故附件四“补充协议”第十九条对该原合同商品房交付期限顺延90日的约定，应认定为对原合同履行期限的变更。该项变更系双方当事人真实意思表示，不应认定为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，一审判决对其予以确认并无不当。
其次，双方当事人之间商品房预售合同约定的交房条件为商品房经验收合格，该约定是双方的真实意思表示。《建设工程质量管理条例》规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。菏泽泓泽公司于2016年7月25日组织了设计单位、施工单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收，并形成了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录表结论为“通过验收”，表明涉案楼房已经验收合格。一审判决认定涉案楼房于2016年7月25日经验收合格后即符合了合同约定的交付条件并无不当。本案系民事合同纠纷，在双方明确以商品房验收合格作为房屋交付的条件，并以此时间点作为认定菏泽泓泽公司是否逾期交房，是否应支付违约金的情况下，上诉人以涉案涉案商品房未经质量监督、规划等部门验收为由要求菏泽泓泽公司承担违约责任不符合双方合同约定，一审判决对此未予支持并无不当。
综上所述，卢效文的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费505元，由上诉人卢效文负担。
本判决为终审判决。
审判长 路凤娟
审判员 李 兴
审判员 赵洪科
二〇一八年一月二日
书记员 陈亚南