终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初1979号原告：广州市中鹏物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道中670号之十九。法定代表人：陈宏昭，职务总经理。委托代理人：ＸＸ军、石桂林，广东恒生律师事务所律师。被告：冯淑芳，女，汉族，1974年5月26日出生，住广州市荔湾区。委托代理人：杨兆前，广东佑昌律师事务所律师。委托代理人：周美娟，蓬莱花园（恒雅苑、XXX苑）小区业主委员会副主任。原告广州市中鹏物业管理有限公司诉被告冯淑芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱思陵适用小额诉讼程序公开开庭审理，原告广州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人ＸＸ军，被告委托代理人杨兆前、周美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市中鹏物业管理有限公司诉称：原告为被告位于广州市荔湾区XXX号305房（即XXX苑1梯305房）提供物业管理服务。2011年4月1日物业管理费调整为1.3元/平方米/月支付，并经法院判决确认，但被告从2011年4月1日起至今一直拒交物业管理费，垃圾费等费用。经多方追收未果。故请求判令：1、被告支付从2011年4月1日至2018年3月1日的物业管理服务费（按建筑面积80.0004平方米，1.3元/平方米/月计算）给原告，并从当月16日起计到支付之日止每日按月管理费104元的1%支付滞纳金。2、本案诉讼费由被告承担。被告冯淑芳辩称：我方不同意原告的诉请。1、原告前期物业服务合同没有经过公开招标和政府批准，且原告签署物业服务合同时违反法律规定，不是与商品房销售合同同时签订，且合同条款也没有向业主公示，故该合同因违法而无效。另原告控股股东与开发商相同，且为同一个法人，这样的物业服务行为被政府禁止。2、原告在涉案小区一直违法收费，原告主张1.3元的标准的依据是法院判决，法院根据错误数据统计以超过双过半的业主人数和面积确定了1.3元的标准。假设该数据正确，参考（2018）粤01民终1030号判决第12页第四段的论述，即使有双过半的行为，也是未经业主大会议事投票决议，不具有法律效力。故原告以1.3元的标准主张物业费不应得到支持。3、被告小区于2015年业主委员会成立后，2016年通过业主大会表决同意以公开招标的方式聘请新物业公司，并标明原告有优先权并向原告发出邀请，但原告拒绝参与投标，在新物业公司中标后拒绝退场。经住建部门多次责令以及业主投诉，至今未退出。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、《国务院物业管理条例》第26条的规定，原告的违法收费在2017年6月12日已经终止，其诉请计算至2018年3月1日没有法律依据。4、原告诉请从2011年计算，已经超过诉讼时效。5、滞纳金计算没有法律依据，该滞纳金的标准1%相当于1%的利息，且滞纳金属于罚款性质，只有行政机关经过行政许可法的允许才能适用，民营企业没有规定收取滞纳金的权利。6、原告物业服务质量差，原告没有履行或完全履行维修、养护和维护义务，导致小区游泳池于2011年淹死儿童，泳池荒废，小区公用道路被非法侵占作为原告的收费停车场所，垃圾横飞，原告聘请的保安和物管人员没有相应的从业资质，多次持警棍上门辱骂、滋扰要求按照购房时约定的费用缴纳费用的业主，导致多位业主报警求助，服务标准不达标，若服务标准低，应降低合同价款，而不是增加。后聘请的新物业公司则是通过公开招标，具有合法资质。经审理查明：案涉XXX苑小区由芳村大道中668号、670号、672号、674号、676-682号组成。原告是物业管理服务企业。2004年8月15日，广州市花地房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》约定：甲方委托乙方对“XXX苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2004年9月1日起至2024年8月30日止；物业的管理服务费由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅暂按1元/平方米/月收取，商铺按1.5元/平方米/月收取；业主和物业使用人每月5-15日到物业管理处交纳物业管理费，逾期交纳的从逾期之日起按每月应交管理费的百分之一交纳滞纳金，等等。被告是广州市荔湾区XXX号305房（案涉房屋）的产权人。该房屋产权证登记的建筑面积80.15平方米，是被告于2004年12月17日向出卖人广州市花地房地产开发有限公司购买所得，购买时《商铺买卖合同》中约定的建筑面积为80.0004平方米。被告接收房屋入住后，按照1元/平方米/月缴纳服务费至2011年3月，之后没有再向原告缴纳过服务费。2011年4月1日起，原告调整服务费为1.3元/平方米/月。2013年1月7日，案涉小区业主雷静怡向本院起诉认为原告违规提价，要求原告退还多交的管理费等，2013年10月25日，广东省广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第3078号民事判决，认定XXX苑从2011年4月1日起调整小区住宅物业管理服务费为1.3元/平方米/月合法有效。该判决于2013年10月29日发生法律效力。案涉小区已成立业主委员会，并于2017年6月12日与广州莱茵物业管理有限公司（以下简称莱茵公司）签订新的物业服务合同，由莱茵公司对案涉小区提供物业管理服务。该合同约定物业服务期为三年，但未明确起止日期。2017年6月25日，案涉小区业委会向原告发出《关于要求中鹏物业管理有限公司限期交接、退场的函》，告知原告业委会已于2017年6月11日通过合法程序选聘莱茵公司为小区新的物业服务企业，要求原告在2017年7月10日24时前完成与蓬莱花园业委会和莱茵物业公司的全部交接手续，并于2017年7月10日24时前必须完成退场。因原告未在发函通告的时间退出案涉小区物业管理区域，2017年8月10日，广州市荔湾区住房和建设局向原告发出《广州市荔湾区住房和建设局关于广州中鹏物业管理有限公司做好与蓬莱花园业主委员会交接工作的通知》，要求原告完成交接工作。2017年11月27日，广州市荔湾区住房和建设局向原告发出《责令改正违法行为通知书》，责令原告于2017年12月12日前对“不按规定退出物业管理区域的行为”予以改正。2018年3月8日，原告向案涉小区业委会发出《关于退出蓬莱花小区物业管理的函》，决定在2018年6月30日前退出小区的物业管理，请业委会派出专人与其办理具体移交手续。2018年3月16日，案涉小区业委会向原告发出《对的回函》，认为原告应于2017年7月10日前退出，但原告一直拒绝交接，若原告同意交接，请于2018年3月31日前与业委会按法定流程完成交接手续等。目前，原告仍未与业委会及莱茵公司进行交接，未退出案涉小区的物业管理。庭审中，原告称其尚未退出案涉小区物业管理的原因是案涉小区业委会尚涉行政诉讼未审结，且街道方一直没有安排见证交接，另原告提供2012年1月5日、2013年1月7日、2014年1月8日、2015年1月6日、2016年1月7日、2017年1月10日、2017年12月11日的催费通知存根以及2016年6月6日向被告发出的催费律师函，拟证明原告一直向被告催讨物业管理费的事实。被告提供了小区及原告工作情况照片，拟证明原告没有提供符合资质的服务。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由此可见，XXX苑小区建设单位广州市花地房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力。被告答辩认为该合同没有向业主公示，故而无效，因被告并未举证上述合同的签订违反了法律的效力性强制规定，且被告也按该合同约定的标准向原告缴纳了2011年4月之前的管理费，故被告的答辩意见本院不予采纳。另外，广州市中级人民法院的生效判决已经确认XXX苑调整小区住宅物业管理服务费为1.3元/平方米/月的合法性，因此，被告作为XXX苑小区的业主之一，应按该标准向原告支付物业服务费。案涉房屋产权证登记的房屋建筑面积为80.15平方米，原告主张按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积80.0004平方米计算物业服务费，本院予以准许。关于被告应向原告支付物业服务费的期间。第一，物业管理公司向业主催缴物业管理费是合乎情理的事情，且原告已提供了证据证明进行催缴的事实，故本院对原告主张一直向被告追讨物业费的情况予以采信，被告对于诉讼时效的抗辩理由并不成立，本院不予采纳。第二，原告认为在没有交接的情况下其一直为小区提供管理服务理应收取相关管理费。对此，本院认为，被告物业所在小区的业委会已于2017年6月12日与莱茵公司签订新的物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效；该份物业服务合同已于签订成立当天生效。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，广州市花地房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》因案涉小区业委会与莱茵公司签订新的物业服务合同而依法终止。在前期物业服务合同终止后，案涉小区业委会已于2017年6月25日发函要求原告于2017年7月10日前完成物业管理的全部交接，但原告一直未退出，且在广州市荔湾区住房和建设局发出要求原告做好与案涉小区业委会交接工作的通知并于2017年11月27日发出《责令改正违法行为通知书》责令其于2017年12月12日前退出后至今仍未退出。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。故对于原告要求被告支付自2017年7月11日以后的物业管理服务费的诉讼请求本院不予支持，依法予以驳回。因此，原告可向被告主张物业管理服务费的期间应为2011年4月1日至2017年7月10日。被告长期拖欠物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告自2011年4月1日起按提价后的标准计收物业管理费，对此部分业主表示异议并向本院提起诉讼，该案于2013年10月29日才经二审判决确定服务费标准。因业主和原告对收费标准存在重大分歧，被告为此未交费具有合理性，因此对于原告主张2011年4月1日至2013年10月29日这段期间的物业管理费滞纳金，本院不予支持。关于滞纳金的标准，因《物业管理委托合同》约定的每日百分之一标准过高，因迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金按上述标准计算，且滞纳金应不超过本金。被告答辩认为原告物业服务质量差，原告没有履行或完全履行维修、养护和维护义务，因其提交的证据不足以证明上述意见，且即使原告存在上述问题，被告还可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告冯淑芳支付从2011年4月1日至2017年7月10日期间的物业管理服务费（按建筑面积80.0004平方米，1.3元/平方米/月计算）给原告广州市中鹏物业管理有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告冯淑芳向原告广州市中鹏物业管理有限公司缴纳2013年10月30日至2017年7月10日物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以当月所欠的物业管理服务费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，从当月的16日起计至缴清当月物业管理服务费之日止，滞纳金以不超过本金为限）。三、驳回原告广州市中鹏物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市中鹏物业管理有限公司负担15元，被告冯淑芳负担10元。本判决为终审判决。审判员  邱思陵二〇一八年三月二十六日书记员  卢健华吴帆