浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初7209号
原告：张彩英，女，1970年8月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：黄伟、王思熠，浙江子城律师事务所律师。
被告：嘉兴市中绅实业有限公司，住所地：嘉兴市中环广场1幢C-401室，统一社会信用代码：91330402753030642M。
法定代表人：万亚丁。
原告张彩英与被告嘉兴市中绅实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年12月9日立案受理后，依法组成合议庭审理，并于2017年5月11日公开开庭审理了本案。原告张彩英的委托代理人黄伟到庭参加诉讼，被告嘉兴市中绅实业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告张彩英起诉称，2015年1月9日，原告委托其丈夫张学东和第三人陆志贤，与被告签订购房协议书，由原告向被告购买嘉兴市中环广场（东区C幢401室的房屋，总房款为人民币4200000元整。协议中约定原告向被告付款的方式为：预付1000000元，2015年1月底前付清余款3200000元。原告于2015年1月14日、1月21日通过银行转账的方式按期支付了购房款4200000元及三个车位费用180000元，共计人民币4380000元整，同年1月21日又支付专项维修基金27392.4元。此后，原被告双方又于同年12月4日就上述退房事宜签订了一份《还款协议》并做了公证，协议中约定：被告承诺于2016年12月3日前向原告还清全部欠款人民币4200000元整及相应的利息，还款期内的利息约定为年利率6.45%，如未按本协议约定的期限归还欠款，逾期后的年利率为15%；被告愿意提供其所有的坐落于嘉兴市中环广场（东区商业C-401号的房屋作为履行上述还款义务的担保，抵押担保的范围为：本协议约定的欠款本金、利息、逾期还款利息、损害赔偿金和实现债权的费用（包括诉讼费、律师代理费、车旅费、评估费、拍卖费、因腾退抵押房屋所产生的各项费用等实现债权所需的费用）。2015年12月10日，上述房屋办理了抵押登记。《还款协议》中约定的还款期限届满后，被告未按约还款。故起诉请求判令：1.被告归还原告购房款人民币4200000元；2.被告支付上述购房款利息270900元（自2015年12月4日按年利率6.45%计算至约定的还款之日2016年12月3日止）及相应的逾期利息暂计157500元（2016年12月4日起计算三个月，以4200000元为基数，按年利率15%计算，以后至实际还款之日）；3.被告归还车位费、专项维修基金等207392.4元及利息暂计3000元（自起诉之日起计算三个月，以207392.4元为基数，按年利率6%计算，以后至实际还款之日）；4.被告支付律师代理费人民币155500元；5.确认原告对被告抵押的房屋在合同约定的范围内享有优先受偿权；6.本案诉讼费由被告承担。
被告嘉兴市中绅实业有限公司未作答辩。
针对自己的主张，原告张彩英向本院提供证据如下：
1.买方张学东、陆志贤与卖方嘉兴市中绅实业有限公司于2015年1月9日签订的《购房协议书》一份，同时附张彩英与张学东的结婚证一份和案外人陆志贤出具的情况一份。证明原告张彩英委托其丈夫张学东和案外人陆志贤出面代理与被告订立房屋买卖合同以及买卖双方权利义务的基本约定内容，房屋的实际购买方是原告张彩英。
2.转账凭证一份，证明原告按期支付了被告购房款和车位费共计人民币4380000元的事实。
3.专项维修基金发票一份，证明原告支付了物业维修基金人民币27392.4元的事实。
4.还款协议及公证书一份，证明被告承诺还款并用其位于嘉兴市中环广场（东区商业C-401号房屋提供担保的事实。
5.房屋所有权证、他项权证各一份，证明原、被告双方于2015年12月10日就中环广场（东区）商业C-401号房屋办理了抵押登记的事实。
6.委托代理协议、律师费转账凭证、增值税发票各一组，证明因被告未按期还款，原告为实现债权提起诉讼，委托律师而支出律师代理费155500元。
被告嘉兴市中绅实业有限公司未到庭质证，也未提供证据。
本院认证如下：
原告提供的以上6组证据均为原件，经审查均具有真实性、合法性，能够证明原告与被告发生商品房买卖合同关系，以及在具体履行过程中双方又发展变化为达成解除合同、退款的一致协议等事实，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2015年1月9日，原告委托其丈夫张学东及案外人陆志贤与被告签订《购房协议书》一份，该合同中约定：张学东、陆志贤向被告购买嘉兴市中环广场（东区C座401室的房屋，总建筑面积为608.72平方米，总房款为4200000元。后原告分别于2015年1月14日、1月21日通过银行转账的方式向被告支付了购房款及车位费共计4380000元。并于2015年1月21日支付了维修基金27392.4元。2016年8月9日，原、被告签订《还款协议》并做了公证，该协议约定：原、被告双方于2015年6月8日签订的《退房还款协议》，被告欠原告款项共计人民币4200000元，现逾期未归还，为妥善处理原、被告双方的上述债权债务，达成如下协议：一、被告承诺于2016年12月3日前向原告还清全部欠款人民币4200000元及相应利息；二、还款期内的利息约定，年利率6.45%；三、被告愿意提供房地产抵押作为履行还款义务的担保，（房屋坐落于嘉兴市中环广场（东区商业C-401号）；四、抵押房地的具体状况为，房屋所有权证：嘉房权证禾字第××号，国有土地使用证：嘉土国用（2013）第536519号。房屋建筑面积608.72平方米，土地使用权面积50.1平方米。五、抵押担保的范围为：本协议约定的欠款本金、利息、逾期还款利息、损害赔偿金和实现债权的费用（包括诉讼费、律师代理费、车旅费、评估费、拍卖费、因腾退抵押房屋所产生的各项费用等实现债权所需的费用）；六、被告保证按本协议约定的期限履行还款义务，如未按本协议约定的期限归还欠款，逾期后的年利率为15%。……2015年12月10日，嘉兴市中环广场（东区商业C-401号房产办理了抵押登记，抵押权人为原告张彩英。后还款期限届满后，被告未按约还款，故原告诉至本院。
本院认为，本案原、被告之间发生房屋买卖合同关系，双方先后签订的《购房协议书》、《退房还款协议》、经公证的《还款协议》以及设置抵押权，均是在商品房买卖过程中双方的真实意思表示，且未损害任何案外人的利益，均属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方之间前后数份合同及协议应当全面履行。现被告未按双方《还款协议》的内容履行退款，构成违约，依法应按《合同法》第一百零七条承担继续履行及赔偿损失的违约责任，故原告的诉讼请求均成立，应予支持。需要指出的是，本案原、被告间的基础法律关系是商品房买卖合同关系（原告已支付全部房款、车位费和房屋维修基金），而之后双方又发展为《退房还款协议》，该协议应视为双方达成解除房屋买卖合同并互相返还的一致意思，因此，虽然协议中未涉及车位费180000元和房屋维修基金27392.40元的返还内容，但该二项显然属于因房屋买卖合同解除后导致的经济损失，依据《合同法》的规定，被告仍应予返还或承担赔偿,返还的期限仍应适用《还款协议》约定，逾期未还的则应承担逾期利息；同时，上述二项款项及相应逾期利息，也在抵押担保的范围之中。原告主张的实现债权费用即律师代理费155500元，符合双方协议约定的抵押担保范围，且符合浙江省律师收费标准，予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告嘉兴市中绅实业有限公司返还原告张彩英购房款4200000元及约定的一年还款期内利息270900元，并支付相应逾期利息（以4200000元为基数，按约定年利率15%，从2016年12月4日起计至还清之日止）；
二、被告嘉兴市中绅实业有限公司返还原告张彩英（购房时附属）车位费、房屋专项维修基金二项共计207392.4元及相应逾期利息（以207392.4元为基数，按人民银行基准年利率6%计算，自起诉日2016年12月9日起计至实际还款之日止）；
三、被告嘉兴市中绅实业有限公司支付原告张彩英为实现债权而支出的律师代理费155500元；
以上三项，均于本判决生效后七日内履行。
四、原告的上述一、二、三项债权总额，对被告提供的抵押物嘉兴市中环广场（东区商业C-401号房屋[所有权证：嘉房权证禾字第××号，国有土地使用证：嘉土国用（2013）第536519号]在其折价或者拍卖、变卖的价款范围内优先受偿。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46754元，财产保全费5000元，公告费460元，合计52214元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 余锦明
代理审判员 陈叶君
人民陪审员 陆春红
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 邹邦羽