阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民一初字第396号
原告�赖雄华，男，汉族，现住阳江市江城区安宁。公民身份号码：×××4517。
委托代理人：苏恭磊，广东×××律师。
被告：何燕娟，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××2827。
委托代理人：林显华，广东真智律师事务所律师。
第三人:林润开，男，汉族，住阳江市江城区安宁。公民身份号码：×××1435。
第三人:李洁桃，女，汉族，住阳江市江城区安宁。
原告赖雄华诉被告何燕娟、第三人林润开、李洁桃案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赖雄华的委托代理人苏恭磊，被告何燕娟及其委托代理人林显华，第三人林润开到庭参加诉讼；第三人李洁桃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告赖雄华诉称�一、原告赖雄华与林润开签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的，位于阳江市江城区安宁路433号加州豪庭8栋1505房屋的实际所有权人是原告赖雄华。法院作出的（2013)阳城法民一初字第1136号民事裁定书、（2014）阳城法执异字第33号执行裁定书是认定事实错误，适用法律错误，而作出错误的查封。2012年1月20日，赖雄华与林润开签订《商品房买卖合同》，合同约定林润开自愿将位于阳江市江城区安宁路433号加州豪庭8栋1505房屋转让给原告，合同是双方真实的意思表示，没有违反法律的强制性规定，且原告向林润开购房的时间是2012年1月20日，早于何燕娟向林润开借款的时间（2012年3月14日），因此原告的购房行为不存在损害何燕娟的合法权益。合同签订后，原告便按合同的约定向林润开支付了房屋转让价款，完全履行了自己的义务，林润开也将�房屋的购房合同、发票等房产资料移交原告收执，2012年10月1日起，水、电费、物业管理费用等费用均由原告缴交，原告并搬至上述房屋居住至今，因此上述房屋的所有权人是原告而非林润开。二、法院在（2014）阳城法执异字第33号执行裁定书中认为原告未办理土地过户存在过错，是认定事实错误、适用法律错误。原告至今未办理房屋过户是因房屋未达到办理过户的条件，而无法办理过户，并非原告个人原因所致，原告对未办理房屋过户不存在任何过错，依法理应解除对房屋的査封。涉案房屋未能过户至原告名下是因第一手房屋产权证尚未领取，故无法办理二手交易过户，造成未能过户的原因是开发商及林润开，而不是原告的原因造成的，原告不存在任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应当解除对�案房屋的查封。原告为维护其的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销（2013)阳城法民一初字第1136号民事裁定书、（2013)阳城法执异字第33号执行裁定书，解除对位于阳江市江城区安宁路433号加州豪庭8栋1505房屋的查封；2、确认原告赖雄华与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认位于阳江市江城区安宁路433号加州豪庭8栋1505房屋的所有权属于原告赖雄华；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告何燕娟辩称：一、赖雄华与林润开于2012年1月20日签订的房屋买卖合同是虚假的，并非双方真实的意思表示。二、赖雄华提供的证据不足以证明其在房屋查封前已支付全部房屋转让价款。三、赖华雄提供的证据不足以证明其在房屋查封前实际占有使用该房屋。四、赖华雄对未办理过户登记手续，明显有过错。
第三人林润开述称：当时原告叫第三人去过户，但开发商一直都未帮第三人办出房产证，所以不能过户。开发商没有办出房产证的主要原因是其收了第三人的办证费用后，没有交给相关国家机关办房产证。第三人没有与原告串通。
第三人李洁桃没有作陈述。
经审理查明：2009年10月14日，第三人林润开与阳江市辉亚置业发展有限公司签订商品房买卖合同，第三人林润开向阳江市辉亚置业发展有限公司购买坐落于阳江市江城区安宁路433号加州豪庭B幢1505房，该房总价款为398559元，订立合同时第三人支付了首期款80559元，余款318000元由阳江市江城区农村信用合作社提供抵押按揭贷款，抵押贷款设定期限：2009年11月19日至2039年12月19日。第三人每月偿还按揭款约1680元。2012年4月25日，涉讼房屋办出了房地权证，证号为阳0100021280号。该证载明阳江市江城区安宁路433号加州豪庭B幢1505房的权属人为林润开，该房建筑面积133.5平方米，套内面积111.16平方米。
2012年1月20日，林润开（甲方）与赖雄华（乙方）签订房屋买卖合同，合同内容如下：“根据有关法令、法例的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合约：第一条甲方志愿将其房屋阳江市江城区安宁路433号加州豪庭B幢1505房卖给乙方，乙方也已充分认识该房屋具体状况，并自愿购买。第二条乙方在7天前应向甲方一次性付清39万元整。第三条甲方包管已如实陈述本合约所售房屋权属状况和其他具体状况，包管该房屋在生意业务时没有产权纠纷或影响双方生意业务的不论什么法令障碍，有关按揭、抵押、租赁、税项等，甲方均在合约发生效力前办妥。发生效力后如有上面所说的未清事项，由甲方承担全部责任。第四条甲方执一份，乙方执一份，自合同签订日起，房屋一切事宜与甲方无关。备：附带购房合同原件、购房发票原件、身份证复印件各一份，今后的银行供楼款由买受人负责。”2012年1月22日，林润开签写收据一份给原告赖雄华收执，收据内容为：“兹由赖雄华付清购买江城区安宁路433号加州豪庭B幢1505房的房款叁拾玖万元整（390000），其中收到现金伍万元整，抵清本人借款叁拾肆万元整。”第三人林润开在庭审中称涉讼房屋实际作价350000元卖给赖雄华，该350000元由赖华雄偿还当时尚欠银行按揭款250000元，余下的100000元抵顶第三人欠原告赖雄华的100000元债务，赖雄华当时将100000借据交回给第三人。而原告赖雄华称涉讼房屋实际作价600000元购买的，其中50000元是支付现金，340000元是抵顶第三人欠原告的债务，约210000元是原告已支付及将要支付的银行按揭款。第三人林润开称其在2011年10月份开始没有钱供房，由原告赖雄华用�三人林润开的账户供房，其于2011年12月就已搬出阳江市江城区安宁路433号加州豪庭B幢1505房，2012年1月20日前赖雄华就已将房屋换锁。原告赖雄华主张其于2012年8月份之后开始入住涉讼房屋，并提供阳江市辉亚物业管理有限公司加州豪庭管理处出具的《证明》及阳江市辉亚物业管理有限公司加州豪庭管理处出具收取阳江市江城区安宁路433号加州豪庭B幢1505房从2012年10月至2014年10月的物业管理费《收款收据》证实，阳江市辉亚物业管理有限公司加州豪庭管理处出具的证明内容为：“我小区B栋1505房从2012年10月1日起由赖雄华缴交该房的物业及水电费至今，特此证明。”2013年11月18日，本院根据何燕娟的申请，依法作出（2013）阳城法民一初字第1136号民事裁定，查封了林润开名下的上述房屋。从2014年8月20日起，原告赖雄华用其个人存款账号偿还林润开在银行的房屋按揭贷款本息。2014年10月20日，本院执行局到现场查封房屋时，原告赖雄华在场，第三人林润开不在场。
诉讼中，原告称其已多次要求第三人林润开办理房屋过户手续，但因有段时间找不到林润开及开发商存在问题而未能过户。林润开承认原告多次要求其过户，林润开称房屋不能过户的原因是开发商没有向相关国家机关缴交办理房地产权证的费用。
以上事实，有原、被告提供的身份证、房屋买卖合同、收据、广东省商品房买卖合同、发票、证明、物业缴费单、账户明细查询、授权书、查封清单、听证笔录、（2013）阳城法民一初字第1136号民事判决书、（2014）阳城法执异字第33号等为证，结合本案庭审笔录，经综合分析，予以认定。
本院认为：原告赖雄华与第三人林润开在平等、平愿、协商一致的情况下签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》没有违反法律规定，应认定为有效。签订《房屋买卖合同》后，不管是按第三人林润开陈述的该房作价350000元，该350000元的支付方式是100000元抵顶林润开欠原告的借款，余下的250000元是按揭款，由原告偿还；还是按原告赖雄华陈述的该房作价约600000元，该600000元的支付方式是50000元现金支付，340000元抵顶借款，余下约210000元是按揭款，由原告偿还。原告赖雄华都尚欠超过200000元的银行按揭贷款未付清，即是说原告赖雄华未付清房屋全部价款。对于原告是否已实际占有涉讼房屋的问题，本院从如下几个事实判断：1、第三人林润开陈述其在2011年12月前已从涉讼房屋搬出，原告在2012年1月20日前已换锁控制了该房屋；2、阳江市辉亚物业管理有限公司加州豪庭管理处出具证明证实赖雄华从2012年10月1日起缴交涉讼房屋的物业及水电费至今；3、赖雄华用自己的账户代林润开偿还银行按揭贷款；4、本院执行局现场查封涉讼房屋时，原告赖雄华在现场。综上，本院认定赖雄华已实际占有了涉讼房屋。对于原告赖雄华未办理房屋过户手续是否存在过错的问题，涉讼房屋已于2012年4月25日办出了房地权证，证号为阳0100021280号。因此，从2012年4月25日起，涉讼房屋就已具备过户条件，但直至2013年11月18日本院裁定查封涉讼房屋时，原告在一年多的时间里都没有将房屋过户至自己名下，原告主观上存在过错。原告主张其没有办理过户是由于林润开有段时间失联及开发商存在问题，该主张理据不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法�可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定。原告未支付全部价款，而且原告未办理过户登记，主观上存在过错，故原告尚未取得阳江市江城区安宁路433号查封加州豪庭B幢1505房的物权，因此，法院依照上述规定查封涉案房屋于法有据，原告请求解除查封并对涉案房屋主张权利的理据不足，本院不予支持。被告李洁桃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第（二）项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、确认原告赖雄华与第三人林润开于2012年1月20日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、驳回原告赖雄华的其他诉讼请求。
本案受理费7150元，由原告赖雄华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 徐英涛
人民陪审员 陈永宪
人民陪审员 谢仕生
二〇一五年九月十日
书 记 员 黄大华