吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第147号
上诉人（原审原告）郑印，1957年11月11日生，汉族，现住长春市双阳区。
委托代理人王春梅，长春市双阳区司法局法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）毛启双，1963年6月10日生，汉族，现住长春市双阳区。
委托代理人索若飞，长春市双阳区平湖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）毛启成，1963年6月10日生，汉族，现住长春市双阳区。
委托代理人索若飞，长春市双阳区平湖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）毛启山，1965年8月14日生，汉族，现住长春市双阳区。
被上诉人（原审被告）毛启海，1968年2月10日生，汉族，农民，现住长春市双阳区平湖街道办事处城郊村5社。
被上诉人（原审被告）毛启江，男，1969年10月3日生，汉族，农民，现住长春市双阳区啤酒厂家属楼5门*楼***室，现住长春市双阳区。
被上诉人（原审被告）毛亚范，女，1971年10月16日生，汉族，农民，现住长春市双阳区山昕阳A区*号楼1门***室，现住长春市双阳区。
被上诉人（原审被告）李玉文，女，1944年2月16日生，汉族，农民，现住长春市双阳区平湖街道办事处龙盛首苑*单元***室，现住长春市双阳区。
被上诉人（原审被告）李荣华，女，59岁，汉族，农民，现住长春市双阳区鹿乡镇石溪村14社。
上诉人郑印因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2013）双民初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郑印一审诉称：2002年郑印在平湖街道城郊村郭家街屯盖了砖瓦房三间，面积86.6平方米。郑印和母亲张惠珍（2008年去世）一同居住。2007年3月24日郑印因涉嫌强奸罪被双阳区公安局刑事拘留，同年3月30日被逮捕，羁押于长春市第三看守所。2007年6月20日双阳区法院人民法院下达（2007）双刑初字第79号刑事判决书以强奸罪、猥亵儿童罪判处郑印九年有期徒刑。2007年5月3日，在郑印被关押期间，郑印母亲张惠珍在未通知郑印也未征得郑印同意的情况下私自将该房屋以68000元的价格卖给邻居毛树春（已去世）。毛树春去世后，该房由毛启双占用。2012年该房征地拆迁，原址回迁得到住房一处即荣盛首苑小区5号楼3单元207室。郑印认为张惠珍在未征得其同意的情况下私自将房屋出卖，而毛树春作为郑印邻居明知该房为郑印所有，而在郑印不知情也未到场情况下私自与张惠珍签订房屋买卖合同的行为为无效行为，因此该买卖合同为无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，因此该房拆迁所得的房屋也应为郑印所有，毛启双与毛启成继承了该财产，因此应在其继承限额内立即将房屋退还给郑印。因此，请求法院判令张惠珍与毛树春所签的合同为无效合同，立即退还双阳区荣盛首苑小区5号楼3单元207室房屋给郑印。请法院支持郑印的诉讼请求。
毛启双、毛启成一审辩称：第一，本案郑印所述主体错误，首先，本案郑印母亲参与经手出卖房屋，但是卖房时所签名字与诉状所列名字不符，郑印应提供其母亲户口注销证明其身份，再有在郑印出卖给毛树春的买卖合同中出卖人是郑印的母亲和郑印的妻子李荣华，郑印提起确认之诉，李荣华不是本案当事人。本案合同主体作为本案当事人，买房人毛树春去世后，其妻子李玉文尚在，没有相关法律文书确定其他被告人对毛树春的相应财产进行继承，除李玉文以外的被告不是本案主体。第二，根据上次庭审记载，郑印的妻子和母亲与毛树春之间签订的合同合法有效。1.郑印妻子及母亲出卖房屋期间，郑印正在监狱之中，而郑印妻子和母亲作为房屋共有人处分该房屋行为虽属于效力待定，但根据2011年最高法院关于买卖合同的司法解释第3条第1款规定，效力待定合同有效，该规定已经替代了过去的权利人不追认合同无效的规定；2.即使是郑印对其妻子和母亲卖房行为不知情，根据房屋买卖合同和中间人的确认也可以推定毛树春有理由认为郑印妻子和母亲取得了郑印的同意而出卖房屋，该行为符合婚姻法解释中处置共同财产的规定和合同法中关于表见代理的规定。买卖房屋行为并没有违反合同法第52条，该买卖合同有效。第三，本案不是涉及财产继承法律关系，郑印的妻子和母亲出卖了共有的房屋之后，毛树春取得房屋居住，是从其他几位子女手中借款所购，拆迁之后，所取得的补偿房屋均已偿还了毛树春与李玉文的债务，截止目前李玉文尚欠他人很多债务，不涉及继承问题，也不是郑印诉状主张的房屋由毛启双占有。还有李玉文的债权债务问题，只有毛树春存在有可继承的财产情况下才存在财产继承问题，郑印主张毛启双、毛启成继承毛树春财产没有事实依据。最后，郑印妻子和母亲已经将出卖房屋交付给毛树春，房屋已经灭失，郑印妻子和母亲也收取了毛树春的房款，合同已履行完毕，不涉及单方返还问题。即使返还也是双方返还。综上，请求法院驳回郑印的诉讼请求。
一审庭审中郑印申请追加毛启山、毛启海、毛启江、毛亚范、李玉文为被告，并要求上述被告在继承毛树春遗产范围内返还房屋给郑印或支付相应价款。
一审法院审理认定：2002年郑印与同居的李荣华在平湖街道城郊村郭家街屯共同建设了砖瓦房三间，面积68平方米。建房时郑印只取得了《建设用地规划许可证》，至该房屋拆迁时未取得房屋产权证。郑印和母亲张素芹（2008年去世）及同居的李荣华一同居住。2007年3月24日郑印因涉嫌强奸罪被双阳区公安局刑事拘留，同年3月30日被逮捕，羁押于长春市第三看守所。2007年6月20日双阳区人民法院以强奸罪、猥亵儿童罪判处郑印九年有期徒刑。2007年5月3日，在郑印被关押期间，郑印的母亲张素芹及同居的李荣华在郑印不知情的情况下，将该房屋以68000元的价格卖给邻居毛树春（已去世）。毛树春购买房屋后对该房屋进行了扩建。2012年该房因征地被拆迁，李文玉与长春市双阳区土地收购储备中心签订两份《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，长春市双阳区土地收购储备中心回迁安置李文玉3套住宅，其中76平方米2套，54平方米1套。该房屋出卖后郑印同居的李荣华及其亲属多次去镇赉探视郑印花掉卖房款28000元，2013年1月31日，郑印被假释后，其姐夫李凤林将剩余房款40000元全部交付郑印，一审庭审中郑印陈述已将其中的20000元花掉，现在只剩20000元。郑印认为张素芹及同居的李荣华在未征得其同意的情况下私自将房屋出卖，而毛树春作为郑印邻居明知该房为郑印所有，而在郑印不知情也未到场情况下私自与张素芹及同居的李荣华签订房屋买卖合同的行为为无效行为，因此该买卖合同为无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，因此该房拆迁所得的房屋也应为郑印所有，毛启双、毛启成继承了该财产，因此应在其继承限额内应立即将房屋退还给郑印。因此，请求法院判令张素芹及同居的李荣华与毛树春所签的合同为无效合同，毛启双、毛启成立即退还双阳区荣盛首苑小区5号楼3单元207室房屋给郑印，诉讼费用由被告承担。
一审法院认为：郑印的母亲张素芹及同居的李荣华与李玉文丈夫毛树春（已故）签订房屋买卖合同中的房屋是郑印与同居的李荣华共同建设的，合同双方当事人均按照合同的约定履行了各自的义务，李荣华作为财产共有人有权处分其与郑印的共同财产，虽然其所处分的财产中有郑印的份额，但其行为对买受人已经构成表见代理。郑印被假释后已经将卖房款接收并进行了处分，其行为应视为对李荣华处分其财产的追认，郑印所诉其母亲张素芹及同居的李荣华与李玉文丈夫毛树春（已故）签订《买卖房屋契约》合法有效。故郑印的诉讼请求法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十一条之规定，判决：驳回郑印的全部诉讼请求。案件受理费1500元，由郑印自行承担。
宣判后，郑印不服，向本院提起上诉，其上诉请求与理由归纳为：1.一审法院认定案涉房屋是郑印与李荣华共同建设是错误的，案涉房屋系郑印自己所建，其后才与李荣华共同生活。李荣华并未对案涉房屋投入资金，不形成共同共有，李荣华对案涉房屋并无处分权；2.此案不构成表见代理，因为毛树春作为郑印的邻居对郑印的家庭情况十分清楚，而且证人郭顶良在郭某某出庭作证时也明确表示张素芹无权出卖案涉房屋。毛树春在此种情况下购买房屋的行为不构成表见代理；3.一审判决认定郑印接收房款并进行处分是对李荣华的行为追认，该认定不准确，郑印假释后没有收入来源，是在生活压力下迫不得已的情况下才使用卖房款，但不意味对卖房行为的认可。综上，请二审法院依法撤销一审判决，改判确认案涉房屋买卖合同无效，并判决七被上诉人在继承的遗产份额内退还荣盛首苑小区5号楼3单位207室房屋及相关土地面积拆迁补偿款，并由各被上诉人承担一、二审诉讼费用。
毛启双、毛启成二审答辩称：1.郑印将毛启双和毛启成作为本案被告起诉至法院告诉主体错误，购买郑印名下房屋的是毛树春并非是毛启双和毛启成，毛启双的签字仅是代理行为；2.毛树春购买的房屋为郑印和李荣华共同生活期间所建设，无论是否进行结婚登记都不影响房屋共有，李荣华与郑印的母亲共同将房屋出卖给毛树春是有权处分，在出卖时已经得到了郑印的同意；3.即使郑印并不知道房屋被出卖，根据最高法院关于房屋买卖司法解释规定，该无权处分行为也并非效力待定而是有效；4.郑印的母亲和妻子李荣华出卖房屋用于探望郑印以及家用，在此情况下毛树春有理由相信郑印的母亲及妻子有权处分该房屋，况且出卖该房屋时候还有郑印的兄弟等人共同参与，因此其行为也符合表见代理的法律特征，因此我方认为一审判决正确，请求维持。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：房屋买卖契约名义出卖人即甲方为郑印与其母亲，而李荣华虽系房屋交易参与者，但并非以其名义出卖案涉房屋，李荣华是否享有案涉房屋的物权，对案涉买卖契约效力的确定并无影响，关键在于李荣华与张素芹的出售行为是否能够代表郑印。李荣华与郑印虽未进行婚姻登记，但一直以夫妻名义共同生活，其他人有理由相信李荣华与郑印存在婚姻关系。尽管郑印母亲与李荣华代为出让案涉房屋是在郑印因刑事犯罪被羁押之后，但根据郑印的家庭生活状况，郑印因刑事重罪被羁押这一家庭变故已对其家庭生活产生重大影响，买受人毛树春有理由相信李荣华与郑印母亲出售房屋系为郑印利益且已征得郑印的同意，毛树春亦支付了合理的对价。且郑印在假释后领取了大部分卖房款，亦进行了部分处分，其该行为亦应视为其对李荣华与其母亲代为出售房屋行为的追认，故一审判决确认案涉房屋买卖契约有效正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元由上诉人郑印负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 梁 芳