黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0321民初2425号原告（申请执行人）：吴冠林，男，1975年5月24日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告（案外人）：王华，男，1978年1月28日出生，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：韩建梅，女，1973年11月19日出生，住黑龙江省鸡东县。第三人（被执行人）：鸡西市鑫龙房地产开发有限公司（未到庭）。法定代表人：相春安，经理。住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红星乡红星村。原告吴冠林与被告王华、第三人鸡西市鑫龙房地产开发有限公司（下称鑫龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月23日公开开庭进行了审理。原告吴冠林、被告王华及其委托诉讼代理人韩建梅到庭参加诉讼。第三人鑫龙公司经本院合法送达传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴冠林向本院提出诉讼请求：恢复对鸡东县鸡东镇乾宏家园商业住宅小区×××室房屋的执行。事实和理由：吴冠林诉鑫龙公司买卖合同纠纷一案已进入执行程序。2017年3月6日鸡东县人民法院查封了鑫龙公司开发的鸡东镇乾宏家园商业住宅小区×××室房屋，之后王华向人民法院提出排除执行异议申请，用以佐证的是房屋买卖合同及交费收据，人民法院据此裁定王华是争议房屋的实际权利人缺少事实依据，同时也不符合法律规定。因为，王华提供的证据不能证明其购买了争议房屋和缴纳了房屋价款。鑫龙公司是房屋开发公司，按照《房屋登记管理条例》的规定，房屋开发结束后，应将其开发的所有房屋登记在开发公司名下，对预售实行预登记制度，房屋销售价款的票据也应当是正规的不动产销售发票，而王华提供的买卖合同不是房产局登记的规范合同，其提供的所谓的交款收据也不是正规的不动产销售发票，并且鑫龙公司在2016年房屋销售的申报中，报告该房屋并未销售，房产局没有该房屋销售预登记信息。因此，王华的买卖行为是否存在事实不清，其提供的证据也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不是合法有效的书面正规的商品房买卖合同，没有提供名下无其他房屋的证明，不能证实按商品房销售交纳了价款，因此不能成为该房屋的实际权利人。同时，王华在异议申请中，所适用的法律即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定时，没有适用该条第三项的内容，说明其没有缴纳价款。所以，王华不是争议房屋的实际权利人，不能对抗法院的执行行为，人民法院应当继续执行该房屋，以维护吴冠林的合法权益。王华辩称，2015年5月23日，王华与鑫龙公司签订案涉的房屋买卖合同依法有效，王华购买乾宏家园商业住宅小区×××室，面积为86.93平方米，价款289477元已经付清。鑫龙公司为王华出具收据并将房屋钥匙交给王华，王华已经实际占有该房屋，王华是争议房屋的现实权利人。虽然没有办理房屋产权过户登记，原因不在王华而在于鑫龙公司。所以吴冠林的诉讼请求不应支持，不应执行案涉房屋。鑫龙公司未到庭、未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。吴冠林提供证据1.鸡东县人民法院（2016）黑0321民初1583号民事判决书，系申请查封案涉房屋的依据。2.鸡东县人民法院（2017）黑0321执异7号执行裁定书及送达回证，系吴冠林提起本次诉讼的依据。王华对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，上述证据能够认定：吴冠林与鑫龙公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日作出（2016）黑0321民初1583号民事判决书，判决1.解除双方于2015年12月3日达成的位于鸡东镇乾宏家园×××室住宅《商品房买卖合同》；2.鑫龙公司于判决生效后退还吴冠林购房款191246元；3.鑫龙公司于判决生效后给付吴冠林利息8606元、经济损失191246元，合计199852元。案件受理费3583元由鑫龙公司负担。该判决发生法律效力后，吴冠林向本院申请强制执行。本院于2017年3月6日作出（2017）黑0321执118号执行裁定书，裁定查封鑫龙公司开发的位于鸡东县鸡东镇乾宏家园商业住宅小区×××室、建筑面积为86.93平方米的房屋，王华向本院提出书面执行异议。经本院审查，于2017年11月23日作出（2017）黑0321执异7号执行裁定书，认为王华提出的执行异议理由成立，裁定中止对案涉房屋查封的执行。吴冠林不服该裁定，向本院提起本次诉讼。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴冠林提供证据本案起诉状，证明鸡东镇乾宏家园小区其他的住宅都做了预售登记，仅案涉房屋未做预售登记，可以对案涉房屋进行强制执行。王华对证据提出异议，认为起诉状是吴冠林本次诉讼所陈述的事实和理由，没有其他证据佐证案涉房屋是否做了预售登记，而且预售登记是开发商也就是鑫龙公司的责任，与王华无关。王华与鑫龙公司有买卖合同及房款收据，且买卖合同已经鸡东县人民法院生效法律文书确认有效，王华是案涉房屋的权利人，不应对该房屋进行强制执行。王华提供证据商品房买卖合同、房屋价款收据及鸡东县人民法院（2017）黑0321民初1780号民事判决书，证明王华与鑫龙公司于2015年5月23日就案涉房屋签订买卖合同并实际交付房屋价款289477元，王华是该房屋的现实权利人，不应该对房屋进行执行。生效判决书确认王华购买案涉房屋并交付房屋价款，鑫龙公司向王华出具收据并交付房屋钥匙，王华已经实际占有并使用该房屋的事实。吴冠林对证据提出异议，认为房屋买卖合同不是正规的合同，在房产部门也没有进行预售登记。收据也不是正规的不动产发票，不能作为已交付房款的证明，且王华也没有出示提款证明和付款证明。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应当视为王华没有缴纳价款。吴冠林提供的证据仅系其本次诉讼的陈述，且未能提供其他有效的证据佐证其主张的事实存在，不予采信。王华提供的证据系本院作出的已经发生法律效力的裁判文书，且吴冠林未能提供足以推翻该裁判文书的有效证据，予以采信。该证据结合当事人的陈述能够认定：王华与鑫龙公司确认合同有效纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）黑0321民初1780号民事判决书，判决王华与鑫龙公司于2015年5月23日签订的位于鸡东县鸡东镇银峰大街乾宏家园×××室（面积86.93平方米）《商品房买卖合同》有效。另查明，2017年11月10日之前，王华名下无产权登记。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋系鑫龙公司开发建设，王华与鑫龙公司就案涉房屋于2015年5月23日签订的商品房买卖合同已经本院生效法律文书确认有效，合同成立时间早于本院对该房屋采取强制措施时的2017年3月6日，且2017年11月10日之前王华名下亦无其他用于居住的房屋。吴冠林提出付款票据不是正规发票，应视为王华未交付房款的主张，没有证据证明，其观点不予采纳。王华就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回吴冠林的诉讼请求。吴冠林已交纳的案件受理费100元，由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  丁建波人民陪审员  赵立霞人民陪审员  宫兆萍二〇一八年三月十三日法官 助理  詹冀尧书 记 员  柳丹妮