江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终185号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周建国。
委托诉讼代理人：黄俊华，江苏淮宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏省京杭运河交通工程咨询监理有限公司。
法定代表人：杨加华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王金玲，江苏司北律师事务所律师。
原审第三人：张国兰。
原审第三人：陈传浮。
上诉人周建国因与被上诉人江苏省京杭运河交通工程咨询监理有限公司（以下简称运河监理公司）、原审第三人张国兰、陈传浮房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周建国上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求；由运河监理公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决房屋维修费用按22500元计算明显过低。合同中约定的房屋每年的小修由上诉人自行负责，租赁期间上诉人对部分塌陷的墙体进行重砌，更换断裂的大梁，重新加盖房顶等等，所产生的费用应由被上诉人承担，但一审法院未予认定。小修与大修完全是两个概念，一审法院用合同约定的小修费用作为房屋修复费用为依据，所作判决明显不公。请求二审法院依法改判。2、上诉人在该院内建造了200多平方的房屋，被上诉人应承担由上诉人垫付的费用。3、被上诉人应承担由上诉人安装并支付的热力管道费用。
被上诉人运河监理公司辩称，根据双方合同第七条约定，承租人不得以维修房屋为由要求运河监理公司减免租金，故不论大修小修承租人不能要求出租人承担责任。一审判决正确，请求二审维持。
原审第三人张国兰、陈传浮未作陈述。
运河监理公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2007年签订的《服务行业用房出租合同》；2、被告及第三人立即迁出所占用的大庆路12号房地产；3、被告支付租金86250元、违约金60750元，并承担自2017年4月21日起至实际支付租金之日止的违约金（按日千分之一的标准计算）；4、被告及第三人连带支付自2017年5月1日起至实际迁让出房屋之日止的房屋占用费（按每日123.29元计算）。
周建国向一审法院反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告在房屋租赁期间各项损失约20万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：运河监理公司是淮安市大庆路12号地块及其上房屋的所有权人。涉案房屋分为三部分，其中1号面积为38.5㎡、2号面积为260.53㎡、3号面积为137.33㎡。1号、2号两处房屋用于开办清浦区水麒麟浴室，该浴室登记的个体经营者为第三人张国兰；3号房用于开设清浦区家幸福超市，该超市的个体经营者为第三人陈传浮。
2004年2月20日，运河监理公司（甲方）与案外人黄秀英（乙方）签订《服务行业用房出租合同》一份，约定：甲方将大庆路12号房地产出租给乙方使用，租期三年（从2004年3月16日至2007年3月15日），年租金5万元。双方在合同上签名盖章，周建国作为乙方担保人也在该合同上签名。
2007年9月1日，运河监理公司（甲方）与周建国（乙方）签订《服务行业用房出租合同》一份，约定：甲方将涉案房地产出租给乙方，租期为三年（从2007年9月1日至2010年8月31日）；年租金为4.5万元，乙方按半年度支付2.25万元租金，于每半年首月10日前交纳，违约一天按2‰交滞纳金，并连续计算，如超过一个月期限，甲方可随时有权收回房地产，并可采取水、电措施责令乙方停用本宗房地产；乙方在本宗房地产内不得私搭乱建其他临时设施，如有违背应负全部责任（地方政府批准的例外）。在房屋租期满后，乙方应将所有经营期内的临时设施全部撤出；承租期内，房屋小修由乙方负责全部责任，承租期第一年甲方同意补助乙方房屋维修费1000元，第二年1500元，第三年2000元。修理费用在年度租金支付的第二个半年首月结算，乙方不得以修理房屋为由要求甲方减免租金或其他索赔事宜。合同签订后，周建国一直按约定支付房租并使用房屋。合同到期后，双方当事人没有续签租赁合同，一直按原合同约定继续履行。从2015年5月起，周建国不再向运河监理公司缴纳房租。目前家幸福超市一直在经营中，水麒麟浴室从2016年7月起一直处于停业状态，涉案房屋一直未交付运河监理公司。
2016年7月22日，周建国向运河监理公司发出解除合同通知函，载明：“自2004年3月16日承租贵单位位于大庆路12号经营水麒麟浴室以来……近日不断来人到承租人处看房，咨询欲购买此房，使承租人整天心神不定，故致函给贵单位，要求解除租赁关系，另承租人在租赁期间，在征得贵方同意基础上，我们添置、维修一定资产，价值为529800元，此款请贵公司来人来函与之协商，并妥善解决为感。”运河监理公司于2016年8月12日给周建国答复，载明：“……1、同意解除合同，请你在本月25日前交付房屋，我公司将派员验收房屋；2、根据合同约定，请你支付相应租金及违约金（2‰/天）；3、租赁期满后乙方需向甲方提供最后一次交纳水、电费证明；4、请你将经营期内的临时设施全部撤出；5、在租赁期间你添置的资产也应全部撤出。以上意见如有异议，请你以文字形式答复。”针对上述答复，周建国于2016年8月16日回函，载明：“1、解除合同是在贵单位有意向外人租赁，并有人来看房，干扰我浴室正常经营的情况下我们提出的，待你们解决好添置资产折价补偿后，再谈交付验收之事。2、租赁合同从2007年9月1日至2010年8月31日初定三年，直到目前我们交房租你们收钱，之后双方再未续签过合同，不存在违约金。3、十年来房屋破损严重……，我为了经营只好及时多次向贵单位反映，后拖延多月，征得你们同意后，由我自己垫钱修理的，尤其是2015年底男浴室顶部全塌，女浴室顶部分坍塌，在征得你们同意的情况下换房顶又重新装修，这些费用均应由贵单位给付租赁人。4、租房开浴室是双方合同定明白的，由热电公司铺设蒸汽管道也是经贵单位同意，现解除合同，这些添置设备无法拆走，造成损失应由贵单位承担。5、因经营需要在院内建房，也是征得你们同意的，现贵单位要解除合同立即撤出这显然有失公平，……”2016年8月23日，运河监理公司回复：“1、大庆路12号房屋于2010年8月31日到期后，你没有退回该房屋，于2015年5月以后也未交房屋租金，表示不愿意再租赁，现又明确要求退房，我公司重申同意……3、房屋修理的处理办法已在合同的第7条明确。4、大庆路房屋租赁给乙方使用，经营内容需政府批准，本公司无权干涉，你用于经营的设备是你的个人所有。5、在院内建房在合同中无体现，同意你撤走。”2016年9月4日，周建国以安装蒸汽管道、建房均是征得运河监理公司同意且均由其出资为由，向运河监理公司致函，要求尽快解决回收补偿费用及房屋交接等事宜。2016年9月6日，运河监理公司回复认为：2007年所订合同未涉及在12号院内建造房屋问题，且2004年8月的申请未得到规划局批准，公司也未委托其建房；公司未收到安装蒸汽管道的批文，也未委托安装，故均与2007年所订的合同无关。
一审中，周建国为支持其反诉提供以下证据：
1、2004年至2007年期间周建国作为交款单位的收据四份，其上均盖有运河监理公司财务专用章，其中2004年4月6日的收据上载明收款事由为房租费、其他三张均为暂收；发票两张中一张为2015年3月7日的没有盖章、一张2015年7月12日的盖有运河监理公司的发票专用章，该两章发票上所载项目均为其他，该组证据旨在证明在2004年至2007年周建国是实际租赁人，其缴纳了房屋租金。载有拍摄时间为2004年2月26日的6张照片，其上载明房屋破旧，旨在证明房屋的原始状况及小修的情况。
2、2004年8月26日，运河监理公司给市规划局的申请报告一份及照片两组，申请报告载明：“我单位现在大庆路12号院内建造200多平方米房屋，特此申请，在此表示感谢，请指示”，旨在证明添加的房屋是运河公司出面申请的，由其垫资建设；载有拍摄时间为2004年9月5日的照片6张，显示涉案房屋在用水泥板加固房顶；水麒麟浴室工程投资总价表，载明投标总造价为171581.30元，该表上无投标人、编制人、编制时间等，也无相关单位盖章；2013年3月10日，淮安市祥林物业管理服务有限公司出具的收款收据一份，载明水麒麟浴室改造费及造房金额171000元。
3、2004年7月20日运河监理公司给淮安市阳光热力服务有限公司的申请书一份，载明：“我公司因业务需要，申请供热供气服务”；水麒麟浴室与山东兴润建设有限公司淮安项目部（以下简称：项目部）协议一份，载明：项目部为水麒麟浴室安装热力中心原管道接到分气缸及内部所有管道工程，总造价为275200元；项目部出具的水麒麟浴室热网管道安装报价清单一份，载明总价275200元；载有拍摄时间为2017年6月15日的照片6张，显示热力管道的情况；收据两份，一份无具体时间但盖有“山东兴润建设有限公司财务专用章”的收据上载明交款单位为水麒麟浴室、收款事由为热网管道安装、金额为188500元，一份时间为2013年6月1日盖有项目部章的收据上载明交款单位为水麒麟浴室、收款事由为热网管道安装工程款、金额为86700元，该份收据上还注明安装工程款275200元全部结清。该组证据旨在证明：安装热力管道是运河监理公司出面申请，经批准后由其和山东兴润公司淮安项目部签订合同，签订管道安装合同，工程总价为275200元。
4、2015年3月31日周建国发给运河监理公司函告及挂号信函收据各一份，函告中告知房屋严重漏雨，要求原告进行大修，同时要求续签合同；2015年12月27日周建国发给运河监理公司函告及挂号信函收据各一份，函告中通知浴室顶部倒塌，要求运河监理公司迅速派人商谈修缮事宜；载有拍摄时间为2015年12月27日的照片6张，5张反映是一间房屋没有屋顶及内装搭有脚手架的情况，一张是张贴告知书的照片；2016年4月盖有淮安市祥林物业管理有限公司发票专用章的收据一份，载明交款单位为水麒麟浴室、收款事由为拆除清理建筑垃圾砌墙等，金额为83600元。该组证据，旨在证明周建国多次函告运河监理公司修复房屋，及在房屋倒塌后自行修复，修复费用为83600元。
运河监理公司对上述证据质证意见：对于证据1的收据及发票中5张加盖我方公章，三性无异议，但是不能证明周建国证明目的，在2004年合同，周建国是合同的担保人，该组证据不能证明其就是房屋的承租人，相反能够印证其是合同的担保人，收取的是租金；照片三性不予认可，该照片没有原始载体，不能证明拍摄地点及房屋是否就为涉案房屋；对于证据2的申请报告真实性无异议，该申请报告是我公司向规划局申请，但规划局最终也没有审批通过。对于建造房屋照片，没有原始载体，看不出拍摄地点，也不能证明建房人是周建国。对于投标总价、收据等真实性、关联性不予认可，水麒麟浴室注册日期是2014年，不可能在2004年就具备合同主体资格与他人签订造房投标合同。该份证据也能证明被告周建国没有反诉资格，如果建房关系成立则反诉主体应当是水麒麟浴室的经营者；对于证据3的申请真实性无异议，关联性不予认可，在2004年时候我公司与周建国没有发生租赁关系。对于协议和报价清单三性不予认可，这合同与周建国无关联。山东兴润建设有限公司没有查询到相关登记信息，即使是由其安装的也是水麒麟浴室为其经营需要所安装的，与我公司无关。对于收据三性不予认可。该组证据证明周建国不是反诉主体；对证据4的两份函告我公司没有收到，关联性不认可。对照片的质证意见同上面照片质证意见，照片上反映出的房屋并未坍塌。对于2016年4月份收据，原件看不清，真实性无法确认，上面交款是水麒麟浴室，与周建国无关，收款事由内容可以证明周建国称的修缮房屋是因为房屋坍塌理由是不能成立的，该款事由为砌墙、吊顶等，属于装修，是水麒麟自己拆下来，并非坍塌，该费用不应当由我公司承担。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，运河监理公司与周建国于2007年9月1日签订房屋租赁合同，该合同合法效，双方当事人已按照合同约定履行各自的义务。租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，周建国继续使用涉案房地产并按原合同约定的租金标准支付租金，运河监理公司收取租金，双方形成不定期租赁关系。2016年7月22日，周建国向运河监理公司发出解除租赁合同通知，运河监理公司亦于2016年8月12日发函同意解除双方的租赁关系，就租赁合同关系解除双方达成一致，租赁关系至此解除。合同解除后，周建国应当及时返还承租房地产，由于其未交付房屋，现运河监理公司要求周建国交还房地产，符合法律规定。因涉案房地产分别由第三人张国兰、陈传浮实际占有使用，该两人亦负有协助义务。
承租人应当按照约定的期限及数额支付租金。周建国从2015得5月起未支付房屋租金，现双方合同已解除，周建国应当按照年租金4.5万元的标准支付2015年5月至2016年8月12日期间的租金57729元。合同解除后，由于周建国没有及时返还承租房地产，故仍应当按4.5万元/年的标准支付占有使用费至房地产交付时止。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在租赁合同约定“乙方（周建国）按半年度支付2.25万元租金，于每半年首月10日前交纳，违约一天按2‰滞纳金，并连续计算，如超过一个月期限，甲方（运河监理公司）可随时有权收回房地产，并可采取水、电措施责令乙方停用本宗房地产”，该条款约定了以承担滞纳金的方式承担违约责任。现周建国从2015年5月起就未交租金，构成违约，应当支付相应的违约金。在租赁合同中还约定：“承租期内，房屋小修由乙方负责全部责任，承租期第一年甲方同意补助乙方房屋维修费1000元，第二年1500元，第三年2000元。修理费用在年度租金支付的第二个半年首月结算，乙方不得以修理房屋为由要求甲方减免租金或其他索赔事宜。”而在不定期租赁关系存续期间，运河监理公司就未再支付过房屋修理费，亦构成违约。由于双方当事人均存在违约情形，相互抵冲，故对运河监理公司要求周建国支付违约金的主张不予支持。
周建国主张其于2004年承租涉案房屋后扩建了200平方米的房屋，但当时的承租人是案外人黄秀英，周建国提供的房租收据证实了运河监理公司收取房租的事实，但并不能证明当时的承租人是周建国，由于周建国未提供黄秀英将承租权转让及扩建房屋是其出资建设的证据，故对周建国要求运河监理公司向其支付扩建房屋的相关费用，法院不予支持。关于热力管道，周建国提供的证据均证明水麒麟浴室是相关权利的主体，而非周建国，现周建国以自己名义要求运河监理公司赔偿相关费用不予支持。对此，可由相关权利人另案诉讼。
出租人应当履行租赁物的维修义务。根据双方签订的租赁合同表明，运河监理公司对于其出租的房屋需要不断进行维修是明知的，因此约定按年支付周建国维修费用。运河监理公司在双方存在不定期租赁关系期间没有再支付过房屋维修费用，必然导致房屋出现年久失修的情形，周建国找淮安市祥林物业服务有限公司对房屋进行砌墙等应当视为其对房屋的维修，该费用应当由运河监理公司承担。由于周建国仅提供收据而未提供款项给付的证据及双方的具体修缮的方案、合同佐证，故对周建国主张维修费为83600元，不予采信。结合双方在租赁合同中约定三年维修费逐年增加500元的规律，即从2011年起应当为2500元，依此类推至2016年总计应当支付维修费22500元。故周建的房屋维修费按22500元计算，其主张超出的部分不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、江苏省京杭运河交通工程咨询监理有限公司与周建国之间的租赁关系于2016年8月12日解除；二、被告周建国于判决生效后二十日将承租的位于淮安市大庆路12号的房地产返还给原告江苏省京杭运河交通工程咨询监理有限公司，第三人陈传浮、张国兰负有协助义务；三、被告周建国于判决生效后十日内一次性支付原告江苏省京杭运河交通工程咨询监理有限公司租金57729元、截至2017年11月11日的占用使用费56250元，合计113979元，并从2017年11月12日起按4.5万元/年的标准支付占有使用费至房地产实际交付时止；四、反诉被告江苏省京杭运河交通工程咨询监理有限公司于判决生效后十日内一次性支付反诉原告周建国房屋维修费22500元；五、驳回原告江苏运河监理公司有限公司其他诉讼请求和反诉原告周建国的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费3240元、反诉案件受理2150元，合计5390元，由运河监理公司承担841元，被告周建国承担4549元。
二审中，上诉人周建国申请郑仲芳到庭作证。证人证明：其对周建国经营的水麒麟浴室进行过大修，还有清除垃圾、房屋面板、桁条，周建国分三次共向其支付8万多元。
被上诉人运河监理公司对证人证言发笔如下质证意见：证人与周建国存在业务合作的利害关系，且根据上诉人提供的证据，证人在2013年3月也曾为上诉人修缮过房屋，而收据是2016年4月份出具的，故对证人证言不予认可。
二审审理期间，上诉人以另案诉讼为由向本院申请撤回关于建造房屋及安装热力管道费用的上诉请求，本院经审查认为，该申请不违反法律规定，本院予以准许。
本院认为，2007年9月1日双方签订一份为期三年的租赁合同，合同到期后未续签，故自2010年9起双方形成不定期租赁关系。上诉人从2015年5月起不再支付被上诉人房租，其称2015年12月所租房屋屋顶塌陷，诉讼中，提供了照片、给被上诉人发的函件、祥林物业服务有限公司2016年4月出具的83600元收据、郑仲芳证言等证据，被上诉人对上述证据不予认可。对此，本院认为，双方在合同中约定的维修义务不明确，即房屋出现何种情况时，由被上诉人承担维修义务；上诉人称已履行了通知义务，但被上诉人予以否认，上诉人在诉讼中未能提供邮件回函等证据证实；从上诉人提供的收据看，收款主体为淮安祥林物业服务有限公司，且收款事由为拆除、清理建筑垃圾、砌墙、粉墙、吊顶，该收款事由中，有许多均不属被上诉人的合同义务，一审法院根据双方每年租金的数额，租赁房屋的现状及租赁合同中对维修义务的约定等，酌情确定由被上诉人承担22500元房屋维修费用并无不当。
综上所述，周建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4300元，由上诉人周建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 蒋其举
审 判 员 孙 洁
二〇一八年三月二十六日
法官助理 庞汝全
书 记 员 刘 悦