广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初6202号
原告：雷鸣，男，1989年7月27日出生，汉族，住广东省连州市，
委托代理人：赖展陆，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：曾小燕，广东大观律师事务所律师。
被告：清远市狮子湖高尔夫球度假俱乐部有限公司，住所地：清远市狮子湖大道1号高尔夫球会所。
法定代表人：李文基。
委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。
原告雷鸣诉被告清远市狮子湖高尔夫球度假俱乐部有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖展陆、曾小燕，被告的委托代理人黄威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金211700元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中主张其实际接收房屋系2015年2月1日，故变更第1项诉讼请求为“判令被告支付逾期交房的违约金230260元给原告”。事实和理由：2013年9月16日，原告与被告签订了《商品买卖合同》约定：被告将位于清远市狮子湖大道××号狮子湖观岭壹号1层200号的商品房，以总价5800000元的价格出卖给原告，被告应在2013年12月31日前向原告交付所购房屋，被告交付的房屋必须具备经建设局验收备案。合同签订后，原告依约支付了全部房款，而由于被告出售的商品房未经建设局验收备案，原告所购的商品房直至2014年12月31日才具备交付使用的条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，被告向原告按时交付符合交付条件且质量合格的房屋是被告的主要义务，而由于被告单方面原因导致商品房逾期交付给原告，被告已明显构成违约，根据《商品房买卖合同》第九条第（2）“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，被告应支付从2014年1月1日起至2014年12月31日止的逾期交房的违约金（5800000元÷10000×365）211700元给原告。2017年4月18日，原告向被告送达律师函，要求被告向原告支付逾期交房的违约金211700元，被告签收律师函后，对原告的要求置之不理，经协商未果，特诉至法院。在诉讼中，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付逾期办证的违约金148734元给原告（自2015年2月2日算至2015年7月8日），事实与理由：原、被告之间的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理:3、自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”根据第十五条的约定可知，被告应在《商品房买卖合同》约定的交付时间即2013年12月31日起90日内办理房产证，经原告查询得知，原告房屋的办证终审日期为2015年7月8日。现因被告未能按时办理房屋所有权证给原告，致使原告丧失了利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，存在违约行为。被告逾期办证，原告虽然有权解除合同，但在原告不选择解除合同的情况下，双方在《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证违约责任，根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难于确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以己付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，原告主张以己付购房款总额5800000元为基数，按年利率6%的标准计算违约金。
被告清远市狮子湖高尔夫球度假俱乐部有限公司辩称：一、原告要求答辩人支付逾期交楼违约金的诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。原、被告双方于2013年9月16日签署《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的涉案房屋。其中，买卖合同第八条约定，被告应在2013年12月31日前将具备“该商品房经清远市住房和城乡建设局验收备案”条件的商品房交付给原告。本案中被告已在2014年12月31日将该商品房交付给原告。虽然，被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约，理应承担延期交楼的违约责任，但在本案中，原告雷鸣在2014年1月1日开始，即应知晓其依据合同约定所享有的在2013年12月31日收取涉案房屋的权利受到侵害，后原告雷鸣在2014年12月31日收取涉案房屋并认可涉案房屋符合交楼条件，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，原告雷鸣向被告主张支付逾期交楼违约金的起止时间为2014年1月1日至2014年12月31日止。原告雷鸣主张权利的诉讼时效的起算点应为2015年1月1日，截止日期为2016年12月31日。但原告雷鸣直至2017年11月23日才向贵院主张权利，且原告雷鸣无证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故原告雷鸣的关于逾期交楼违约金的请求权显然已过诉讼时效。其次，虽然原告在2017年4月18日向被告发送律师函要求被告支付逾期交楼违约金，但该主张实际上已经在超过法定的诉讼时效后发生的，该行为本身并无法律效力。并且，被告也没有做出愿意向原告继续支付的意思表示，该律师函中的催告行为并不对本案构成诉讼时效中断的效力。另外，虽然《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时原告作为请求权人的时效利益事实上在《民法总则》生效前已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”。而且，也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利、稳定现存社会秩序的制度本意。本案原告要求被告承担逾期交楼的行为发生在民法总则生效以前，民法通则并没有被废止，民法总则实施之时民法通则诉讼时效已届满的，民法总则并无溯及力。二、原告无权要求被告支付逾期办证违约金，并且该诉讼请求亦已超过诉讼时效，应当予以驳回，《商品房买卖合同》第15条约定，被告应在房屋交付90日内办理登记，报登记机关备案，在本案中被告已经在2014年12月31日取得涉案房屋的交付条件，那么被告应在2015年4月1日起将办理权属登记的资料提交登记机关备案，事实上被告在2015年7月履行完该义务，根据民法通则第135条规定，原告向被告主张逾期办证违约金的起点应为2015年7月，截止为2017年7月，即使法院认定被告存在逾期办证的行为需向原告承担违约金的，但因为原告在本案2017年11月13日才向法院提起诉讼，原告并没有证据证明该等诉讼时效存在中止中断的情况，显然原告的诉请已经超过了诉讼请求。理由详见第一点意见。综上所述，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2013年9月16日，以被告清远市狮子湖高尔夫球度假俱乐部有限公司为出卖人，以原告雷鸣为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为2013091642322616）及补充协议，被告向原告购买位于清远市狮子湖大道××号狮子湖观岭壹号1层200号房屋，商品房总价款为5800000元。其中第六条约定付款方式及期限：签署本合同时，支付全部房价款的40%，计2320000元，剩余房价款的60%计3480000元通过银行按揭的方式付款，且买受人须确保该部分款项于签署本合同后的二个月内付清。第八条约定交付期限：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。……合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了购房款给被告。2014年12月17日，涉案房屋完成工程竣工验收备案手续，清远市住房和城乡建设管理局在《竣工验收备案表》盖章确认同意备案。2017年4月18日，原告向被告发出律师函，要求被告向原告支付逾期交房的违约金211700元，
本院认为，本案是在履行房屋买卖合同过程中产生的财产型纠纷，争议的主要焦点首为原告雷鸣的起诉是否已过诉讼时效。原告起诉要求被告清远市狮子湖高尔夫球度假俱乐部有限公司支付逾期交房违约金以及逾期办证违约金，该请求具有给付内容，属于给付之诉，根据查明的事实，结合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，原告分别在2015年1月、2015年7月应知道自己的权益受到侵害，但其一直未在二年的诉讼时效期间向被告主张过逾期交房违约金、逾期办证违约金，本案的诉讼时效期间已经届满，原告提供的证据不足以构成诉讼时效中止、中断、延长的事由，本院对原告的该项诉讼权利不予保护。尽管新颁布的《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但鉴于本案原告之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或应知道其权利受到损害之日起至2017年10月1日已超过二年，诉讼时效期间已届满，根据普通诉讼时效的溯及力原则，该期间并不因《中华人民共和国民法总则》施行而变更。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
驳回原告雷鸣的诉讼请求。
案件受理费3493元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 林振鹏
二〇一八年二月十三日
书记员 郭彦芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。