重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终64号上诉人（原审被告）：重庆绿地申炎房地产开发有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-2-21，统一社会信用代码91500000084663871R。法定代表人：金健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文会，女，1961年6月6日生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：沈丽，重庆华立万韬律师事务所律师。原审被告：北京搜房科技发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号（世贸中心）28-7#，统一社会信用代码91500103668940545X。法定代表人：莫天全，该公司总经理。委托诉讼代理人：李慧，重庆依斯特律师事务所律师。原审第三人：北京怡然居客科技发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河，统一社会信用代码915001140605076556。法定代表人：黎焕春，该公司负责人。委托诉讼代理人：黄婷，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人重庆绿地申炎房地产开发有限公司（以下简称“绿地申炎公司”）因与被上诉人刘文会、原审被告北京搜房科技发展有限公司重庆分公司（以下“搜房公司”）、原审第三人北京怡然居客科技发展有限公司重庆分公司（以下简称“怡然居客公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿地申炎公司上诉请求：撤销原判，发回重审。主要理由：1.上诉人未收到被上诉人刘文会的购房款，没有义务为其办理产权登记。2.被上诉人刘文会向第三人怡然居客公司支付的款项不能认定为上诉人已收到的购房款。3.上诉人与被上诉人并未办理房屋交接手续，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，上诉人无义务为刘文会办理产权登记。被上诉人刘文会辩称：1.被上诉人是在明知搜房公司有权销售及定价的情况下与搜房公司签订商品房意向金协议，同时约定将在搜房公司的协助下与上诉人签订商品房买卖合同，同时约定了购房总价及支付方式。签订该意向金协议当天在搜房公司的配合下，被上诉人与上诉人签订了商品房买卖合同，并根据搜房公司的指示付清了全部房款345027元。之后，被上诉人又向上诉人交付了契税、大修基金等，上诉人出具了收据。2016年5月23日，被上诉人收到上诉人送达的X交付通知书，通知书上也特别提示的方式载明要求确认被上诉人在付清全部房款及契税、大修基金的情况下才有权接房。上诉人同时还要求被上诉人接房时应当提供交付通知书、商品房买卖合同、房款收据等原件，必须经过上诉人查验后才交房。最终，被上诉人依据要求完成接房手续，入住至今。由此已充分说明上诉人认可被上诉人已经履行完毕房款的支付义务。2.被上诉人向第三人怡然居客公司支付款项的行为实际为履行支付房款义务的行为。原审被告搜房公司陈述：我公司与第三人怡然居客公司是关联公司，因上诉人已与第三人就涉案房屋签订相关合同，上诉人授权怡然居客公司对其项目中共计53套房源进行自主定价销售及收取房款，搜房公司受怡然居客公司委托与购房者就涉案房屋签订意向金协议。原审第三人怡然居客公司陈述：被上诉人向怡然居客公司的付款应认为向上诉人的付款。上诉人与怡然居客公司签订的楼盘服务合同及以房抵款协议在先，与被上诉人签订商品房买卖合同在后，楼盘服务合同时在买卖合同之上的上一级合同里面，广告楼盘服务合同中约定的义务要贯穿到买卖合同中执行。具体而言上诉人将针对53套房屋的销售权、定价权、收款权授权给怡然居客公司完成，在履行中存在两种情况，全款由怡然居客公司直接收取，按揭则是在银行将贷款放款给上诉人后，由上诉人转给怡然居客公司。因此，被上诉人向怡然居客公司的付款应认定为向上诉人付款。另外，怡然居客公司收款权的来源是基于合同约定，与怡然居客公司与上诉人之间的结算无关。刘文会一审请求：1.绿地申炎公司立即为刘文会办理位于重庆市大渡口区X号房屋的房地产权证，搜房公司进行协助、督促；2.本案诉讼费用由绿地申炎公司承担。一审查明：2014年12月26日，怡然居客公司作为乙方与包括绿地申炎公司在内五家绿地企业作为甲方签订《楼盘信息管理展示系统使用合同》主要约定：从2015年1月1日至2016年12月31日止，乙方为甲方旗下所有项目提供楼盘信息管理展示系统使用服务；合同价款为20178253元，以抵房形式支付，具体抵房房源及抵房协议双方另行约定。同日，怡然居客公司（乙方）与绿地申炎公司（甲方）签订《以房抵款补充协议书》，主要约定：根据双方签订的《楼盘信息管理展示系统使用合同》约定，甲方应向乙方支付20178253元的合同价款；经双方同意甲方以其开发建设的“重庆绿地城”商品房冲抵上述合同价款，除非双方另行书面协商一致，乙方不得以商品房实际价值或价格降低、减损为由主张甲方未能完全履行付款义务，该商品房位于大渡口区X号，冲抵商品房具体情况见附件（重庆绿地城房源价格表）；乙方有权自行指定乙方工作人员或本合同以外的第三人作为购买人购买该商品房，与甲方签订商品房买卖合同；乙方无权确定商品房的签约价格，但乙方和客户之间的实际成交价格与甲方无关。乙方有权自愿为购买人提供折扣或利息，但与甲方无关，亦与甲乙双方主协议约定的合同价款无关，乙方仍然按照主协议约定提供服务；乙方确定购买人及购买价格后，需书面通知甲方并加盖公章，甲方在收到通知及乙方出具等额、合法、有效税务发票后十个工作日内同购买人签署商品买卖合同。该补充协议附件重庆绿地城房源价格表载明“X号房屋，套内面积67.04平方米，折后总价415696元”。2015年10月27日，搜房公司作为甲方根据第三人怡然居客公司授权与刘文会作为乙方签订《商品房意向金协议》主要约定，1.甲、乙双方为购买座落于大渡口区X号房屋签订意向金协议，该房屋系绿地申炎公司向甲方支付的抵款房，甲方和乙方签订本协议，乙方支付本协议约定的意向金后，甲方承诺协助乙方与开发商签订正式商品房买卖合同、履行网签手续并缴纳相关税费，具体购房事宜以开发商同乙方签订的《商品房买卖合同》为准；2、甲乙双方约定总房价款为345027元，为甲方优惠后的实际房款总价；3、甲方承诺协助乙方与开发商办理各种房屋买卖流程等等。其后，刘文会履行了付款义务，怡然居客公司认可收到房款345027元，并向绿地申炎公司开具重庆增值税普通发票。2015年10月27日，刘文会与绿地申炎公司签订《重庆市商品房买卖合同》（已网签备案），主要约定：1.刘文会购买绿地申炎公司开发的重庆市大渡口区X号房屋，绿地申炎公司销售的商品房为预售商品房；2.绿地申炎公司应当在2016年5月30日将房屋交付刘文会；3.在刘文会付清全部房款及相关税费和大修基金、完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且房屋交付使用后，绿地申炎公司开始代为办理产权登记，在上述时间之日起180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单等等。2016年5月23日，绿地申炎公司向刘文会送达《绿地城项目一期交付通知书》，通知刘文会于2016年5月28日至2016年5月30日接房，刘文会遂接房。刘文会向绿地申炎公司缴纳契税和大修基金、权证印花税等合计10846元。另查，涉案房屋现已进行初始登记，权利人为绿地申炎公司，现公安编号为大渡口区X。一审认为，依法签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，刘文会与绿地申炎公司依法形成房屋买卖合同关系。现刘文会已履行付款义务，房屋亦按约交付刘文会，涉案房屋已进行所有权初始登记，绿地申炎公司应当按照协议约定履行协助过户义务，故刘文会要求绿地申炎公司办理重庆市大渡口区X号房屋产权证的请求合理合法，一审予以支持。关于刘文会要求搜房公司就上述房屋过户进行协助、督促的请求，因搜房公司不是涉案《重庆市商品房买卖合同》的相对方，亦非涉案房屋的出售方，其仅基于怡然居客公司授权代为签订《商品房意向金协议》，不负有协助、督促办理房屋过户手续的义务，刘文会该项诉讼请求于法无据，一审依法不予支持。绿地申炎公司经一审合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、重庆绿地申炎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内协助刘文会办理重庆市大渡口区X号房屋所有权转移登记手续，将所有权转移登记至刘文会名下；二、驳回刘文会的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由重庆绿地申炎房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人绿地申炎公司举示了新的证据：《商品房结算及进户凭证》：即绿地申炎公司向绿地城的物管公司——重庆滨锋物业管理有限公司出具商品房结算及进户凭证一份，该凭证载明“客户刘文会购X号房，实测（结算）套内面积为67.04平方米，总房价415696元，应退（补）房款元，现房款及其他相关费用已全部结清，请给予办理进户手续。”绿地申炎公司营销部经办人处签字为陈涛，财务部经办人处注明“该客户房款未交清，可以接房。陈莉艳”，客户签字处为刘文会，时间为2016年6月4日。该证据证实：双方在接房当天确认被上诉人并未交清房款，故上诉人没有义务给被上诉人办理产权登记。被上诉人质证认为，对该证据的真实性不予认可，该证据一直在上诉人处，批注的“该客户房款未交清”可能是后来加上去的，6月4日也不是被上诉人的接房时间。搜房公司及怡然居客公司未发表质证意见。对上述证据，本院认为，该证据文字中已载明“总房价415696元，应退（补）房款元”，而绿地申炎公司未在该下划线处填写差欠房款的金额，却在财务部签名处批注“该客户房款未交清，可以接房”，这与该凭证的正常使用方式不符；另外，根据商品房买卖合同约定，刘文会应当在付清房款后方才能接房，绿地申炎公司如当时已经认定刘文会没有付房款，理应拒绝交房，但在批注中却又同意刘文会接房，这是明显矛盾之处；结合该证据系由绿地申炎公司持有，批注为手写添加，绿地申炎公司又无法证实该添加是在刘文会签字前还是签字后，故对该证据的真实性，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人绿地申炎公司因与第三人怡然居客公司签订《楼盘信息管理展示系统使用合同》及《以房抵款补充协议书》，双方约定绿地申炎公司以以房抵款的形式支付楼盘信息管理展示系统使用的对价，并约定了用于抵款的房源以及怡然居客公司可以对外销售涉案房屋并收取房款，该约定即明确了怡然居客公司就上述房源享有对绿地申炎公司的债权。在此情况下，被上诉人刘文会与怡然居客公司授权的搜房公司签订《商品房意向金协议》，购买涉案房屋，并按怡然居客公司指示支付了全部购房款，然后与上诉人绿地申炎公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，这反映出怡然居客公司已将对绿地申炎公司就涉案房屋的债权转让给了刘文会，并通知了绿地申炎公司，绿地申炎公司与刘文会签订《商品房买卖合同》、交付房屋以及收取契税、大修基金等行为均表明绿地申炎公司已经认可刘文会受让怡然居客公司债权的事实，并表示接受，债权转让已经完成，新的债权债务双方为刘文会及绿地申炎公司，并且双方已按新的约定在履行合同，第三人怡然居客公司就涉案房屋已经退出与绿地申炎公司的合同关系。现绿地申炎公司并未否认其与怡然居客公司之间就涉案房屋曾经存在的合同关系，却以被上诉人刘文会未向其支付购房款为由抗辩不予履行办理产权转移，对此，本院认为，一方面上诉人刘文会取得绿地申炎公司债权是受让怡然居客公司的债权，并且其已向第三人怡然居客公司支付相应对价，并非与第三人恶意串通，其没有再向绿地申炎公司支付购房款的义务；另一方面绿地申炎公司在履行合同义务时也并未按照《商品房买卖合同》的约定进行，而是认可刘文会已支付购房款的事实，向刘文会交房以及代收大修基金和税费，故刘文会不向绿地申炎公司支付购房款并不影响其实际已经享有涉案房屋相应合同权利，对绿地申炎公司的这一上诉意见，本院不予支持。刘文会购买涉案房屋的意思表示与绿地申炎公司出售涉案房屋的意思表示在签订《商品房买卖合同》时已经达成承诺，绿地申炎公司已经按照双方约定履行了交付涉案房屋的义务，还应继续履行合同约定，为刘文会办理涉案房屋的产权转移手续，以实现双方在订立合同时的目的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆绿地申炎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋科审判员  肖琴审判员  肖飞二◯一八年三月二十八日法官助理王庆书记员雷梅