四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6031号
上诉人（原审被告）：刘东明，男，1968年10月15日出生，藏族，住四川省炉霍县。
上诉人（原审被告）：刘卫，女，1962年12月25日出生，藏族，住四川省双流县。
二上诉人的委托代理人：陈江，四川蜀航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：漆丹广，男，1948年7月4日出生，汉族，住四川省双流县。
上诉人刘东明、刘卫与被上诉人漆丹广房屋买卖合同纠纷一案，因不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日立案受理后，于2014年11月13日公开开庭审理了本案，上诉人刘东明、刘卫及其委托代理人陈江，被上诉人漆丹广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月4日，刘东明、刘卫就其位于双流县东升长冶路三段22号2栋1单元2层3号住宅房屋（该房已作抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司成都市火车北站支行，抵押期限为2012年5月7日至2027年5月7日）与漆丹广达成口头买卖协议，双方约定：房款总价为620000元，漆丹广向刘东明、刘卫支付定金100000元，过户时间为2012年7月4日至2012年8月4日。当日，漆丹广向刘东明、刘卫支付定金100000元，刘东明、刘卫将该房的2本房产证书交付与漆丹广。同年7月16日，漆丹广代刘东明、刘卫交付上述房屋的水电气改装费5200元。2012年9月25日，刘东明向漆丹广发出告知书，提出漆丹广未在双方约定的2012年8月4日前履行上述房屋买卖合同系违约，因此产生的相关经济损失由漆丹广承担。2013年1月，漆丹广以刘东明隐瞒所售房屋设定抵押、不能过户等重大情况等为由，向原审法院起诉，要求解除与刘东明、刘卫之间的房屋买卖协议、由刘东明双倍返还漆丹广定金200000元等。
原审法院受理该案后，双方在原审审理过程中达成继续履行合同的协议。之后漆丹广撤诉，双方于2013年3月1日就上述房屋签订书面的房屋买卖合同，刘东明、刘卫在甲方处（转让方）签名，漆丹广、漆茜与王义全在乙方（受让方）处签名。合同第三条就付款方式双方约定为：1.双方签订合同时，漆丹广给付刘东明定金100000元（已给付）；2.余款由甲乙双方征得相关银行同意还款后，共同办理完刘东明在银行的按揭费用（即：漆丹广代刘东明偿还按揭款，该按揭款在总房款620000元中扣除），并在刘东明房屋过户到漆丹广女儿漆茜、王凯名下时一次性付清。合同第六条就违约责任约定为：1.漆丹广自动放弃购买房屋或超时支付房款视为违约，漆丹广所付定金不予退还；2.刘东明不出售此房或房屋资料不真实视为违约，漆丹广退还刘东明贰拾万元。当日，刘东明、刘卫向漆丹广借款4000元用于归还银行贷款，双方约定该款在房款总额中扣除。
2013年5月24日，漆丹广将房屋产权证书退给刘东明、刘卫。漆丹广申请出庭作证的证人王玉川当庭陈述：当日曾听见刘东明对漆丹广说要拿回自己的房产证，在漆丹广问及“我的钱呢？”时，刘东明说“房子卖了就给你，今天买房子的人已经来了，我要要回我的房产证”。之后，漆丹广让刘东明写了收条。2013年6月26日刘东明向漆丹广发出告知函，告知漆丹广未在刘东明多次通知的时间（2013年6月24日）到银行归还房款中的贷款部分属违约，并要求漆丹广收到函件后及时处理，否则双方签订的房屋买卖合同解除，漆丹广承担违约责任。2013年11月13日，刘东明、刘卫到漆丹广处再次协商，漆丹广用手机录音，双方未达成一致意见。2013年12月1日，刘东明再次向漆丹广发出告知书，告知漆丹广双方签订的房屋买卖合同因漆丹广不履行而于2013年6月终止后，刘东明于2013年11月22日再次联系漆丹广，约定于2013年11月27日完成交易，但因漆丹广仍未履行，故双方的房屋买卖合同完全终止。以上函件漆丹广均予签收。
2013年12月13日，漆丹广提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.刘东明、刘卫退还定金100000元并支付违约金100000元；3.刘东明、刘卫返还漆丹广代为垫付的水电气改造费5200元。
以上事实，有漆丹广提交的房屋买卖合同、收条、借条、（2013）双流民初字第823号民事裁定书、证人证言、刘东明、刘卫提交的告知书以及双方当庭相一致的陈述等证据在卷为凭。以上证据，经原审庭审举证、质证，符合证据的真实性、合法性和关联性，原审法院予以采信。
原审法院认为，该案的争议焦点在于，漆丹广、刘东明于2013年3月1日签订的《房屋买卖合同》是否已经解除。漆丹广认为，2013年5月24日，刘东明从漆丹广处拿回其房屋产权证，已口头告知漆丹广其房屋另行出售并约定拿到房款后退还漆丹广费用，合同已经解除。刘东明、刘卫认为拿回房产证是因为对漆丹广要求其二人提供身份证产生怀疑，没有告知过漆丹广解除合同，也没有同意房屋另卖后退钱。原审法院认为，漆丹广提供的证人证言证明2013年5月刘东明到漆丹广处要回房产证准备另卖，该证人与刘东明、漆丹广没有利害关系，其证言具有客观性；漆丹广提供的录音亦表明双方之后经过多次协商，录音中漆丹广提到刘东明拿回房产证准备另卖他人。刘东明提出从漆丹广处拿回房产证的理由是因为对漆丹广要求刘东明拿身份证不放心，该理由不符合常理，漆丹广陈述刘东明拿回房产证是准备另卖他人更符合一般人思维；综上，结合民事诉讼法的高度盖然性原则，原审法院对漆丹广的意见予以采信，漆丹广、刘东明已于2013年5月24日退还房产证时口头约定由刘东明另卖该房屋，双方签订的房屋买卖合同已口头解除。
此后，虽然刘东明又向漆丹广发出了告知书、双方就房屋买卖也有协议，但直至该案诉讼，双方并无新的房屋买卖协议达成，故双方在2013年5月24日之后的行为并不具有法律效力，不能改变合同已经解除的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，刘东明、刘卫应将收取的漆丹广的定金100000元和漆丹广为其垫付的水电气改造费5200元退还漆丹广。因此，漆丹广提出的要求刘东明、刘卫双倍返还定金的请求和刘东明、刘卫提出定金不予退还的抗辩意见均与案件事实和法律规定不符，原审法院均不予采纳。
对于刘东明、刘卫提出的因双方未及时履行合同以及国家税收调整、导致房屋交易的税费增加66000元、多归还的贷款利息16500元和房屋租金、物管费4728元并要求漆丹广赔偿的抗辩意见，因刘东明、刘卫并未提起反诉，不属于审理范围，刘东明、刘卫可另案主张。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、刘东明、刘卫于判决生效后十日内退还漆丹广定金100000元及垫付的水电气安装费5200元；二、驳回漆丹广的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2189元，由漆丹广负担1094.5元，由刘东明、刘卫负担1094.5元（诉讼费漆丹广已交纳。刘东明、刘卫履行给付义务时将应负担的诉讼费一并给付漆丹广）。
宣判后，刘东明、刘卫不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判第一项，改判刘东明、刘卫仅需向漆丹广退还垫付的水电气安装费5200元。理由是原审法院认定事实不清，适用法律错误，仅凭证人证言就认定合同于2013年5月24日解除，案涉房屋买卖合同解除系由漆丹广未按时偿还银行贷款所致，故定金100000元不应返还。
被上诉人漆丹广答辩称，导致房屋买卖合同解除的真实原因是刘东明、刘卫不愿意继续履行合同，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审法院二审查明的事实和一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为刘东明、刘卫应否退还漆丹广支付的购房定金100000元，现评判如下：
刘东明、刘卫认为在其于2013年6月26日向漆丹广发告知函，给予漆丹广3天还款期限但漆丹广未到期未偿还银行贷款后，合同即解除，故案涉房屋买卖合同的解除系因漆丹广未按约按时偿还案涉房屋银行贷款所致，其不应退还漆丹广支付的购房定金100000元。本院认为，从2012年7月4日刘东明、刘卫出具收条载明收到漆丹广支付购房定金100000元起，到2013年3月1日双方签订正式的房屋买卖合同，直至2013年5月24日刘东明、刘卫从漆丹广处取回房产证前，案涉房屋的2本房产证一直由漆丹广保管，双方对此均不持异议，故可以认定，双方在房屋买卖关系存续期间达成由漆丹广保管房产证的合意。
漆丹广诉称因刘东明、刘卫要将案涉房屋转售他人故从其处取回房产证，双方的房屋买卖合同此时即解除。刘东明、刘卫辩称因对漆丹广向其夫妇二人借身份证的行为产生合理怀疑，故而取回其房产证，该行为不能证明双方解除了房屋买卖合同。本院认为，因双方长期以来达成了由漆丹广保管房产证的合意，故综合刘东明、刘卫取回房产证的行为，结合证人关于刘东明、刘卫要将案涉房屋售予他人的证言，可以认定刘东明、刘卫与漆丹广已于2013年5月24日已达成解除买卖合同的合意。
虽刘东明于2013年6月22日、24日分别电话与短信通知漆丹广去银行偿还贷款，漆丹广二审中亦表示事后看到了上述短信与来电提示，但仅凭刘东明、刘卫发出的短信及告知函的内容并不能得出双方就案涉房屋重新建立了房屋买卖合同关系，故刘东明、刘卫称因漆丹广未及时归还贷款已构成违约，导致其行使合同单方解除权的抗辩意见不能成立，因房屋买卖合同已于2013年5月24日经双方协议解除，故刘东明、刘卫应返还漆丹广支付的购房定金100000元。
综上，刘东明、刘卫的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费4378元，由刘东明、刘卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 龙春光