湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终2368号
上诉人(原审原告)：湖北美亚置业集团有限公司（以下简称美亚公司）。
法定代表人：张学政，该公司经理。
委托诉讼代理人：郑佳川，湖北联帮律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：李卫，男，1984年6月1日出生，汉族，住枣阳市。
委托诉讼代理人：韦世斌，湖北胜和律师事务所律师。
上诉人美亚公司因与上诉人李卫房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2589号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湖北美亚置业集团有限公司，上诉人李卫及其委托诉讼代理人韦世斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人美亚公司上诉请求并针对对方的上诉请求辩称：部分撤销枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2589号民事判决，增加判决支持因为李卫不搬房屋给美亚公司造成的额外损失29000元，赔偿诉争房屋维修费2923元；诉讼费由李卫负担。事实和理由：一、李卫在租赁合同逾期后恶意侵占诉争房屋导致美亚公司不能向诉争房屋的实际买受人余蔚交付房屋，致美亚公司向余蔚支付了29000元的违约金，李卫对该损失负有赔偿责任。二、李卫将诉争房屋的钥匙交给了物业公司，而没有直接向美亚公司交还，导致美亚公司未能及时验收房屋，由此产生的修葺费用应当由李卫负担。
上诉人李卫上诉请求并针对对方的上诉请求辩称：撤销枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2589号民事判决，改判驳回美亚公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、双方租赁合同约定的年租金为8000元，原审判决认定为16000元，认定事实错误。二、租赁合同逾期后，李卫向美亚公司交付房屋的时间应当认定为2015年12月13日。而非原审判决认定的2016年2月25日，直接导致原审判决关于房屋占有使用费的时间计算参数错误。三、双方合同没有违约金的约定内容，原审判决李卫承担6000元的违约金属于滥用职权。原审判决驳回美亚公司的其他诉讼请求正确。
上诉人美亚公司向一审法院起诉请求：一、判令李卫立即返还租赁物，从美亚公司所有的枣阳新时代广场C-1-14号门面房中搬出。二、判令李卫承担因拒不搬出而应向美亚公司支付的违约金，自2015年5月12日起按原约定租金16000元的日1%计算至李卫搬离房屋之日止。三、判令李卫赔偿因拒不搬出房屋而给美亚公司造成的实际损失，自2015年5月12日起按每天100元计算直至李卫搬离房屋之日止。四、案件诉讼费用由李卫负担。
一审法院认定事实：2013年3月19日，襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司（甲方，以下简称美亚枣阳分公司）与李卫（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定主要内容为：“甲方将其自有的坐落于枣阳新时代广场C-1-14门面（纯一楼）租赁给乙方使用，租赁期限两年，自2013年5月12日至2015年5月12日；在签订合同时，乙方交纳两年租金16000元；合同期满后，乙方如续租房屋，甲方则根据市场情况待定；乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，同时按约定租金的20%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金；本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效等。”甲、乙双方在合同上签字、盖章。合同签订后，李卫支付了相应租金，并使用租赁房屋进行经营。在此期间，美亚公司（甲方）与郭述德、余蔚夫妻（乙方）签订《门面房买卖合同》，达成如下条款：“一、甲方将位于枣阳市××号（新时代广场）C栋1楼XXX号一间门面房出售给乙方。房权证号：枣房字第××号，建筑面积72.46平方米，价格为80万元人民币。二、鉴于该房屋处于租赁和银行抵押状态，双方约定：1.转让之房屋的租期止于2015年5月12日，甲方妥善处理承租方的优先购买权问题；2.2015年5月12日以前租金继续由甲方收取，以后租金由乙方收取；3.出售的房屋银行抵押期于2019年1月16日，解除抵押后十个工作日内，甲方协助乙方办好房屋（房产、土地）过户登记手续，因该房屋出售所产生的税费均由乙方承担;4.房屋交接：甲方收到房屋出售款后的五个工作日内办理房屋交接手续。若因承租方装修或其它问题所产生的经济纠纷均由甲方先排除解决。2015年5月12日起三个工作日内甲方将房屋交付给乙方，每逾期一日按100元计算房屋占用费，乙方先从房价总款内押伍万元人民币作为甲方交房保证金，房屋交付后三日内将保证金交付予甲方;5.本协议未尽事宜，可以做补充条款、补充内容与本协议具有同等效力;6.履行本协议时发生纠纷，由双方协商解决，协商不成时，可以向枣阳市人民法院提起诉讼。”租赁合同到期后，美亚枣阳分公司通知李卫房屋已出售给他人，并要求其腾退房屋，但李卫因装修补偿等问题拒绝腾房。美亚公司于2015年6月12日向本院提起诉讼，要求李卫腾退房屋并赔偿损失。本院经审理，认为原告主体不适格，裁定驳回原告起诉。美亚公司不服，向襄阳中院提起上诉。在二审期间，李卫于2015年12月13日向余蔚出具《承诺书》，内容为：“李卫、寇双平向余蔚、郭述德承诺，如果襄阳美亚置业有限公司及襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司及余蔚、郭述德，不追究李卫、寇双平任何法律责任及金钱，在襄阳中院撤诉书下达当日李卫立马交房走人。如果不走，每天向余蔚交付违约金500元。承诺人：李卫承受人：余蔚”但美亚公司方并未向襄阳中院申请撤诉。2015年12月29日，襄阳中院作出民事裁定，撤销原审裁定，指令一审法院对该案进行审理。2016年2月25日，李卫腾退租赁房屋并将钥匙交至新时代广场物业管理公司，未与美亚枣阳分公司办理交接、验收手续。2016年3月10日，美亚枣阳分公司向余蔚、郭述德交付上述房屋，但因该房屋打开后发现卷闸门、墙面、吊顶、地面瓷砖、水电路、卫生间排水等有不同程度损坏，余蔚拒绝接收，美亚枣阳分公司遂请赵军（水暖电料个体经营者）对房屋损坏部分进行维修，更换水表和卷闸门锁芯支出308元，更换相应的水暖电料支出1067元，卫生间改造和工时费支出1150元，合计2923元。2016年4月15日，美亚分公司向余蔚、郭述德交付上述房屋。2016年5月4日，美亚公司（甲方）又与郭述德、余蔚（乙方）签订《门面房买卖补充协议》，主要内容：“甲乙双方签订门面房买卖合同后，乙方向甲方支付75万元，尾款5万元在房屋交付乙方后支付。根据门面房买卖合同约定，甲方应于2015年5月15日前将房屋交付给乙方，每逾期一日按100元计算房屋占用费，因原承租人李卫无理占用甲方房屋，导致甲方无法按时交房，最终乙方实际收到房屋的日期为2016年4月15日。甲方实际逾期交房11个月，应向乙方支付33000元的房屋占用费，现甲乙双方对上述事实无异议，协议从乙方应付甲方尾款5万元中抵扣，抵扣后，乙方还应向甲方支付17000元，于甲乙双方办理完毕房屋过户手续之日付清。”
一审法院另查明：襄阳美亚置业有限公司成立于1998年5月11日，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：经营房地产开发；商品房销售、租赁。襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司成立于2005年5月10日，机构类型：企业非法人，经营范围：房屋租赁。2012年5月22日，经襄阳市工商行政管理局核准，襄阳美亚置业有限公司名称变更登记为湖北美亚置业集团有限公司。后，襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司的名称于2014年9月2日经枣阳市工商行政管理局核准变更登记为湖北美亚置业集团有限公司枣阳分公司。本案诉争房屋坐落于枣阳市××号（新时达广场）C幢一层xxx室，于2014年1月9日进行权属登记，登记所有权人为襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、美亚公司是否是本案适格原告？二、李卫返还租赁房屋的时间？三、美亚公司主张因李卫迟延返还房屋、人为毁损房屋而要求李卫支付房屋占用费、违约金以及赔偿损失的请求能否成立？关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”，即只要与案件有着直接利害关系的公民、法人及其他组织，就依法享有原告主体资格，向法院起诉。本案中，李卫虽然是与美亚枣阳分公司签订的房屋租赁合同，且诉争房屋登记在美亚枣阳分公司名下，但《中华人民共和国公司法》第十三条第一款规定：“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。”该规定明确体现出分公司是总公司的组成部分，分公司在法律上和经济上没有独立性，其经营的财产均为总公司所有，故分公司对外经营所产生的民事责任直接由总公司承担。同时，根据权利义务对等原则，总公司也直接享有分公司的债权，分公司对外经营所产生的债权债务最终均归于总公司。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定分公司可以作为民事诉讼当事人，但不能由此排除总公司作为独立的法人也能以自己名义向法院起诉的权利。故美亚公司具备作为本案原告的诉讼主体资格，是本案适格原告。关于争议焦点二，李卫在庭审中先是称将房屋钥匙直接交付给了买房人余蔚，后又称于2015年12月13日晚在美亚枣阳分公司负责人王先进的办公室，当着王先进、余蔚的面将钥匙放在了王先进办公桌上。但在一审法院向余蔚调查时，余蔚对以上情况予以否认，而李卫申请出庭作证的三位证人所述证言也不能直接证明李卫腾退交付租赁房屋的时间，故新时代广场物业管理公司作为该物业的管理人所出具的证明具有客观真实性，故一审法院据此认定李卫向美亚枣阳分公司返还租赁房屋的时间为2016年2月25日。关于争议焦点三，本案租赁合同于2015年5月12日到期，李卫经美亚公司催促于2016年2月25日才腾退房屋，其延迟返还租赁房屋是客观事实，李卫辩称双方并未约定合同期满之后的交房日期，但根据合同法第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，这是承租人应履行的法定义务，李卫的该辩称理由不能成立，一审法院不予采信。李卫还称在合同即将期满之前，其向美亚公司续交租赁费，美亚公司拒收并称房屋已出售，李卫主张行使优先购买权也被拒绝。美亚公司虽未能提供有效证据证明其与郭述德、余蔚签订房屋买卖合同时已告知李卫可行使优先购买权，但李卫以上陈述说明其在合同期满前被告知房屋已出售并不再续租，则自此时其仍可主张优先购买权，而其并未能举证证明其明确作出了行使优先购买权的意思表示，时至今日也未向法院提起诉讼主张该权利，并在本案审理过程中向余蔚出具承诺书，承诺在美亚公司、余蔚不追究其任何法律责任及金钱并撤诉的情况下其腾退房屋，若不腾退，向余蔚支付违约金。故，李卫的上述辩称理由亦不能成立，一审法院不予采信。美亚公司主张李卫应按合同约定的租金标准16000元／年支付自合同期满后至实际腾房之日期间房屋占用费用的请求有理，一审法院予以支持，但起算日应为合同期满之日的次日即2015年5月13日。美亚公司请求李卫自2015年5月12日起至实际搬离房屋之日止按每天100元赔偿因其拒不搬出房屋而给美亚公司造成的实际损失。美亚公司主张的该项损失是基于其与郭述德、余蔚之间房屋买卖合同的约定，并非美亚公司与李卫之间租赁合同约定义务，对李卫不产生约束力，美亚公司的该项请求不能成立，一审法院不予支持。美亚公司请求李卫按租赁合同关于违约责任的约定，以年租金16000元的日1％按占用房屋天数计算向甲方支付违约金。根据查明事实，双方并未对违约金达成一致约定，因此其请求李卫以年租金16000元的日1％按占用房屋天数计算支付违约金的理由不能成立；但李卫在合同期满后未取得美亚公司同意继续租赁房屋，也未明确主张行使优先购买权，其继续占用租赁房屋并迟延交付，存在违约行为，结合美亚公司的实际损失以及李卫的违约情形、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定李卫向美亚公司支付违约金6000元。美亚公司还要求李卫赔偿对房屋进行毁损造成的损失2923元，根据合同法第235条“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，承租人应对其交付房屋符合上述规定状态进行举证，李卫未能提供有效证据进行证明，故对其辩称租赁房屋在返还时完好无损不予采信；而美亚公司虽提供证据证明了房屋的毁损状态以及进行维修支出的费用，但其提供的租赁房屋毁损状况的照片拍摄形成时间晚于李卫交付房屋后十三日，不能完全排除其他情况而确认是李卫在交付房屋之前或交付房屋当日毁损，且维修人员在庭审中陈述房屋毁损存在人为破坏和自然损坏两种情形，对于哪些是人为破坏造成，美亚公司未举证证明，而自然损坏部分要求承租人赔偿亦缺乏法律依据，故美亚对其该项主张举证不足，一审法院不予支持。综上，美亚枣阳分公司与李卫签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。美亚枣阳分公司将租赁房屋交付给李卫使用，李卫作为承租人则负有支付租金、按照约定用途及方法使用租赁房屋以及在租赁期满返还租赁房屋的义务。而李卫在租赁合同到期后，经美亚枣阳分公司催告，迟延返还租赁房屋，属于违约行为，由此给出租人造成损失，应承担赔偿损失的违约责任。美亚公司作为美亚枣阳分公司的民事责任承担者，根据权利义务对等原则，享有以自己的名义向李卫主张权利的资格。因在审理中，李卫返还了租赁房屋，美亚公司不再主张要求李卫返还房屋的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，并不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十三条第一款规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、李卫于本判决生效后十日内向湖北美亚置业集团有限公司支付房屋占用费12624．66元、违约金6000元，合计18624．66元；二、驳回湖北美亚置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2063元，由湖北美亚置业集团有限公司负担1639元，李卫负担424元。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定属实，本院予以确认。
本院认为，针对二上诉人的上诉理由，现结合本案证据分析评判如下：一、美亚公司提供的物业公司的证明、余蔚的证言，直接相互印证李卫交还诉争房屋的时间为2016年2月25日。李卫提供的证人证言仅能证明其从诉争房屋搬走物品的时间为2015年12月13日，并不能证明其已于当日向美亚公司交还诉争房屋。二、由于李卫在租赁合同逾期后，无法定和约定的理由继续占用诉争房屋存在违约情形，应当承担相应的违约责任。但是，鉴于违约金的负担以填充损失为原则，美亚公司要求李卫负担其向余蔚逾期交房100元/日违约金共计29000元，超过了美亚公司与李卫签订租赁合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，鉴于李卫负有违约责任，美亚公司客观上存在损失，原审判决根据美亚公司客观存在的损失、李卫的违约情形和过错程度，酌定李卫承担6000元的违约金，处理适当。三、关于诉争房屋交付前后的状况，是否需要花费2923元修葺，举证责任在美亚公司，美亚公司举证不能，由其承担不利后果。四、双方约定的年租金为8000元，原审判决认定为16000元，认定错误，本院予以纠正。相应的，李卫应支付的占有使用费为6312.33元（8000元÷365天×288天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2589号民事判决第一、二项，即：一、李卫于本判决生效后十日内向湖北美亚置业集团有限公司支付房屋占用费12624.66元（16000元÷365天×288天）、违约金6000元，合计18624.66元；二、驳回湖北美亚置业集团有限公司的其他诉讼请求。
二、李卫于本判决生效后十日内向湖北美亚置业集团有限公司支付房屋占用费6312.33元（8000元÷365天×288天）、违约金6000元，合计12312.33元。
三、驳回湖北美亚置业集团有限公司的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效后十日内履行，逾期履行依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2063元，由美亚公司负担1763元，李卫负担300元；二审案件受理费1023元，由美亚公司负担599元，由李卫负担424元。
本判决为终审判决。
审判长 焦静平
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一八年四月十三日
书记员 付亚男