北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3923号
上诉人（原审被告）：北京祥瑞投资有限公司，住所地北京市顺义区空港街道三山新新家园四区2号楼1429号。
法定代表人：林霆，经理。
委托诉讼代理人：吕海振，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨娣，北京大成（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨学军，男，1966年6月11日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。
上诉人北京祥瑞投资有限公司（以下简称祥瑞公司）因与被上诉人杨学军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初6808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祥瑞公司的委托诉讼代理人吕海振、杨娣，被上诉人杨学军及委托诉讼代理人王训军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祥瑞公司上诉请求：1.改判北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初6808号民事判决书第三项为驳回杨学军的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由杨学军承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误，杨学军要求祥瑞公司赔偿损失没有事实和法律依据。一审判决依据双方签订的《补充协议》确认祥瑞公司知晓杨学军建设违法建筑，双方对相关房屋因构成违法建设被依法拆除均负有过错，与事实不符，对祥瑞公司显失公平；2.一审相关费用应由杨学军承担。
杨学军辩称：同意一审判决，不同意祥瑞公司的上诉请求。
杨学军向一审法院起诉请求：1.杨学军与祥瑞公司于2013年7月31日签订的位于北京市顺义区×号厂房的房屋租赁合同无效；2.祥瑞公司退还杨学军租金256万元、经济损失144.5万元、其他损失41869元；3.案件受理费由祥瑞公司负担。
一审法院认定事实：2013年7月31日，祥瑞公司（甲方）与杨学军（乙方）签订《蓝天工业区租赁合同》，祥瑞公司将位于×工业区内的2-6号厂房及四周场地出租给杨学军自行使用经营管理，如果因甲方对该土地使用权问题给乙方造成实际损失，甲方应予以赔偿。该厂房租期为五年，第2号及6号厂房自2014年1月31日起至2019年1月31日止，自2013年8月10日至2014年1月31日为免租期。第3号厂房租期自2014年2月20日起至2019年2月20日止，自2013年8月10日至2014年2月20日为免租期。该房产每年租金2728375元，乙方每半年交纳租金1364187.5元。该合同第五条第4款约定，乙方同意甲方（或甲方授权的代理人）定期进入该房产巡视、检查该房产内部各部分状况或处理紧急事项；第五条第5款约定，事前未经甲方书面同意，乙方不得将该房产的结构作任何更改，……乙方对该房产的改造装修以不损坏该房产整体结构和设施为原则；合同第五条第9款约定，乙方的员工亲友、访客及其受许可人在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视为乙方自身的行为，并由乙方承担相应的责任。
双方确认杨学军向祥瑞公司交纳租金256万元。
2013年10月15日，甲方（出租方）祥瑞公司与乙方（承租方）杨学军签订《补充协议》，双方约定：因乙方对所租赁厂房进行改造，为明确双方责任，甲乙双方就2013年7月31日签署之《蓝天工业区租赁合同》特签订补充协议。1.乙方在甲方提供租赁厂房及厂区进行施工作业，应严格按照国家相关施工标准进行施工。2.如乙方在厂房改造中未经甲方许可，擅自改变其租赁厂房结构、搭建房屋，从而造成建筑结构问题，结构承载问题，工程质量问题而引发的事故的，则由乙方全权自行承担责任。3.如因乙方进行厂房改造，造成所租赁厂房发生坍塌、倾斜，人员事故等则由乙方全权负责。并赔偿全部经济损失。4.本协议签订之日起生效。
2006年9月19日，北京市顺义区天竺镇人民政府与祥瑞公司签订《厂房厂区整体出让合同》，约定北京市顺义区天竺镇人民政府将位于天竺镇×工业区内的土地厂房转让给祥瑞公司，转让费用为47000000元，包括地上、地下物买断费用和土地补偿费用。
2014年9月29日，北京市顺义区城市管理综合行政执法监察局向祥瑞公司发送《强制拆除决定书》，其上载明祥瑞公司位于北京市顺义区安庆大街三山小区东侧空港热力站北侧彩钢棚结构房屋三处，总建筑面积为7583.90平方米的违法建设作出了限期拆除决定，决定对上述违法建筑于2014年10月9日实施强制拆除。
2014年9月16日，北京市规划委员会出具函，内容为位于安庆大街三山小区东侧空港热力站北侧的由祥瑞公司建设轻钢结构房屋总建筑面积7583.9平方米未依法取得建设工程规划许可证。后诉争厂房被强制拆除。
2015年赵主斋、刘振刚、宋光庭、赵竹轩以租赁合同纠纷为案由，将杨学军、杨明学、祥瑞公司诉至一审法院，2015年12月31日，一审法院出具（2015）年顺民初字第09817号民事判决书，该判决载明：刘振刚、赵主斋与杨学军于2013年8月1日签订的《蓝天工业区租赁合同》的标的物为×工业区内的2号厂房，该厂房因未取得建设工程规划许可证，已被政府相关部门认定为违法建设，并已拆除，故上述房屋租赁合同应为无效。刘振刚、赵主斋、宋光庭、赵竹轩要求确认合同无效之诉请，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认杨学军与赵主斋、刘振刚于二〇一三年八月一日签订的《蓝天工业区租赁合同》无效；二、杨学军、杨明学于本判决生效之日起十日内连带返还刘振刚、赵主斋租金一百零四万元；三、杨学军、杨明学于本判决生效之日起十日内连带赔偿刘振刚、赵主斋损失四十六万九千元；四、驳回刘振刚、赵主斋、宋光庭、赵竹轩的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2016年，刘双福以租赁合同纠纷为案由，将杨学军、杨明学、祥瑞公司诉至一审法院，2016年11月18日，一审法院出具（2016）京0113民初7237号民事判决书，该判决书载明：刘双福与杨学军、杨明学于2013年9月1日签订的《蓝天工业区厂房租赁合同》的标的物为×工业区内的3号厂房，该厂房因未取得建设工程规划许可证，已被政府相关部门认定为违法建设，并已拆除，一审法院认定诉争合同应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认杨明学、杨学军与刘双福于二〇一三年九月一日签订的《蓝天工业区租赁合同》无效；二、杨学军、杨明学于本判决生效之日起七日内连带返还刘双福租金一百一十一万元；三、杨学军、杨明学于本判决生效之日起七日内连带赔偿刘双福九十七万六千元；四、驳回刘双福的其他诉讼请求。”该判决已经发生法律效力。
祥瑞公司提交预审意见、《项目备案通知书》、《北京市规划委员会意见书附件》、《关于顺义区二〇〇七年度批次城市规划用地征地批复》、《建设用地规划许可证》，拟证明涉诉的2、3、6号厂房非违法建设，系祥瑞公司合法财产，祥瑞公司有权对外出租。杨学军认可该证据的真实性，不认可关联性及证明目的。
经一审法院释明，祥瑞公司要求杨学军支付占有使用期间的占有使用费1748916元，主张该笔费用应当在杨学军要求返还的租金内扣除。
一审审理过程中，祥瑞公司提起反诉，要求杨学军支付2014年2月1日至2014年9月30日的租金254729.16元。2017年11月2日，祥瑞公司撤回反诉，一审法院裁定予以准许。
一审庭审中，杨学军撤回要求祥瑞公司赔偿其他损失41869元的诉讼请求，并变更其第一项诉讼请求为请求法院确认杨学军与祥瑞公司于2013年7月31日签订的位于北京市顺义区×号厂房的房屋租赁合同以及2013年10月15日，祥瑞公司与杨学军签订的《补充协议》无效。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。祥瑞公司与杨学军于2013年7月31日签订的《蓝天工业区厂房租赁合同》的标的物为×工业区内的2、3、6号厂房，上述厂房因未取得建设工程规划许可证，已被政府相关部门认定为违法建设，并已拆除，一审法院认定诉争合同应为无效。据相同原因，双方于2013年10月15日签订的《补充协议》无效。
合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，祥瑞公司收取了杨学军交纳的涉案房屋的租金256万元，现杨学军要求祥瑞公司返还租金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就祥瑞公司要求在返还给杨学军的租金中扣除涉诉厂房占有使用费的答辩意见，一审法院依法予以支持。就返还租金数额，一审法院在扣除占有使用费后，予以确认。
另，杨学军要求祥瑞公司赔偿其转租导致的经济损失一节。据双方签订的《补充协议》内容，法院确认祥瑞公司知晓杨学军等建设违法建筑。现相关房屋因构成违法建设被依法拆除，杨学军、祥瑞公司对该部分损失，均负有过错。经一审法院综合审查，确认杨学军就建设的违建被拆除所产生的损失，应承担主要责任。一审法院就杨学军、祥瑞公司就该项损失存在的过错程度，酌情确定祥瑞公司应当赔偿的数额。
就杨学军撤回要求祥瑞公司赔偿其他损失41869元的诉讼请求，于法有据，法院依法予以准许。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、之规定，判决：一、确认杨学军与北京祥瑞投资有限公司于二〇一三年七月三十一日签订的《蓝天工业区租赁合同》及杨学军与北京祥瑞投资有限公司于二〇一三年十月十五日签订的《补充协议》无效；二、北京祥瑞投资有限公司于判决生效之日起七日内返还杨学军租金八十一万一千零八十四元；三、北京祥瑞投资有限公司于判决生效之日起七日内赔偿杨学军经济损失五十七万八千元；四、驳回杨学军的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、《厂房厂区整体出让合同》、《蓝天工业区租赁合同》、《补充协议》、（2015）年顺民初字第09817号民事判决书、（2016）京0113民初7237号案件卷宗等证据材料在案佐证。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，祥瑞公司与杨学军于签订的《蓝天工业区厂房租赁合同》及《补偿协议》的标的物厂房因未取得建设工程规划许可证，已被政府相关部门认定为违法建设，并已拆除，故诉争合同应为无效。一审法院综合考虑租赁合同无效后的责任比例及对损失的过错程度等因素，确定祥瑞公司的返还和赔偿数额，符合本案的实际情况和相关法律规定。祥瑞公司上诉主张其不应该承担赔偿损失的意见无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，祥瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9580元，由北京祥瑞投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
代理审判员 张 羽
二〇一八年三月十四日
法官 助理 黄 璐
书 记 员 武原野