湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初3471号
原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部，住所地湖北省武汉市江汉区马场角小路28号。
经营者钟诚。
委托代理人徐翔，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉金彪盛华酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区马场角小路28号。
法定代表人龚飞，董事长。
委托代理人张玲，上海融孚律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人崔小晓，上海融孚律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部（以下简称红艳化工经营部）与被告武汉金彪盛华酒店管理有限公司（以下简称金彪酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余文庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告红艳化工经营部的委托诉讼代理人徐翔、被告金彪酒店公司的委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告红艳化工经营部诉称，2013年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告金彪酒店公司承租原告红艳化工经营部所有的位于武汉市江汉区马场角小路28号房屋的一至五层，租赁期自2013年9月1日至2028年8月30日止。租金标准采取阶段递增，支付方式为先付后用。合同约定一方可单方解除合同的情形，满足约定解除情形，一方可书面通知另一方解除合同。合同签订后，原告红艳化工经营部依约履行了房屋的交付义务，双方签订了物业交接清单，对租赁房屋及房屋租期，进行了验收和确认。被告金彪酒店公司入驻后在装修的过程中，擅自改变房屋主体结构造成安全隐患，严重拖欠房租。原告红艳化工经营部多次催收，被告金彪酒店公司一直不付。2014年9月，原告红艳化工经营部向被告金彪酒店公司书面发函，要求支付租金，被告金彪酒店公司不予回复。原告红艳化工经营部又向被告金彪酒店公司邮寄送达解除房屋租赁合同的书面通知，被告金彪酒店公司仍不予理会。依据《房屋租赁合同》第10-3条之约定，原告红艳化工经营部有权单方解除合同，并要求被告金彪酒店公司支付违约金。为此，原告红艳化工经营部诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、被告金彪酒店公司支付拖欠的房屋租金5847716元、违约金1970871.54元，合计7818587.54元；3、本案诉讼费用由被告金彪酒店公司承担。
被告金彪酒店公司辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》后，由于原告红艳化工经营部违约拖延至2013年6月26日才将租赁部分房屋交付被告金彪酒店公司，租赁期实际自2013年10月26日才开始，且水电及电梯等不符合约定，一楼变电区及二楼电梯井道延迟交付。因租赁房屋基础结构出现安全问题，2013年10月13日，原告红艳化工经营部书面委托本公司加固维修，维修费用均由本公司支付，影响了房屋的正常使用。合同履行中，本公司遵守合同约定按时支付租金，不存在任何拖欠。原告红艳化工经营部在2014年10月采取恶意注销收款账户的方式拒绝收款，在本公司无任何违约行为的情况下，采取单方面发函方式恶意解除合同。被告金彪酒店公司认为，在合同条款所约定单方解除条件并不成就的情况下，原告红艳化工经营部无权以书面通知形式解除合同，要求按合同继续履行。
经审理查明，2013年3月18日，原告红艳化工经营部与龚飞、许红彪签订《房屋租赁合同》，约定龚飞、许红彪在签订合同后四个月内，向承租房屋所在地的公司登记机关申请登记，领取营业执照，新注册的公司为合同当事人。同年5月2日，被告金彪酒店公司依法成立，法定代表人龚飞，公司股东为龚飞、许红彪。合同约定，原告红艳化工经营部将其所有的坐落于武汉市江汉区马场角小路28号房屋出租给被告金彪酒店公司使用，房屋建筑面积约为8600平方米，占地面积1339.8平方米共五层，房产证的实际面积为5392平方米。所有的建筑物都可以进行政府允许的旅店、酒店、网吧、餐饮、服务性行业等合法经营，原告红艳化工经营部同意被告对五楼屋面综合改造；租赁期自2013年9月1日至2033年8月30日止（以实际交房时间为准），原告红艳化工经营部给予被告金彪酒店公司四个月的免租装修期，自本合同签订被告金彪酒店公司将第一年的一半款项交付给原告红艳化工经营部后，于2013年4月20日前办理房屋交接手续，交接手续办妥开始计算免租装修期。房屋交接前原告红艳化工经营部必须保持物业干净，没有产权纠纷和经济纠纷，被告金彪酒店公司一次性补贴原告红艳化工经营部动迁费50万元；考虑到被告金彪酒店公司前期投入较大，为支持被告金彪酒店公司发展，采用阶段递增支付租金方式，即：2013年9月1日至2014年8月30日每年租金为200万元，从第二年起每年在前一年的租金基础上递增3%，即：2014年9月1日至2015年8月30日每年租金为206万元，以此类推。原告红艳化工经营部不再收取包括物业管理费、场地使用费、地面停车费、设备使用费等任何其他费用。年租金递增至300万元封顶，租金支付采用先付后用原则，第一年租金分两次付清；第二年开始每六个月缴付一次，付款期限为每期第一个月5号。如每逾期一日支付，则被告金彪酒店公司按逾期支付租金的5%向原告红艳化工经营部支付违约金，原告红艳化工经营部逾期交房一日，亦按逾期交房租金的5%向被告金彪酒店公司支付违约金。被告金彪酒店公司应于合同签订三天内向原告红艳化工经营部支付第一年第一次租金计100万元。原告红艳化工经营部保证向被告金彪酒店公司提供可以正常使用的电力，总供电量为400千瓦独立的供电仓位，社会独立计量电表。提供市政供水口径为60毫米管道，有相应口径的独立计量水表。增容费用由原告红艳化工经营部支付，被告金彪酒店公司提供正式发票。原告红艳化工经营部负责提供被告金彪酒店公司施工用水、电，被告金彪酒店公司承担水、电费用。被告金彪酒店公司同意为原告红艳化工经营部保留200平方米左右住房，水电费用自理。合同还约定，被告金彪酒店公司延迟支付租金，经原告红艳化工经营部以书面催款后30天仍未付款的，原告红艳化工经营部可书面通知解除合同。违反合同一方，应向另一方按年租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿损失的，还应赔偿与违约金的差额部分。本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并盖章，被告金彪酒店公司第一年第一次的款项100万元和动迁费25万元，付给原告红艳化工经营部后合同生效。2013年6月26日，原、被告就物业设施设备进行了交接，对相关设施设备的名称、规格、数量及处置意见等登记造册，并注明“①以后原告红艳化工经营部在使用水电中，壹万贰仟元以下由被告金彪酒店公司负责，超过由原告红艳化工经营部自负；②第二年付11个月房租，第三年付11个月房租，其它按合同执行，租赁方应提前付2个月房租”，原、被告均在《项目物业交接清单》上盖章确认。
另查明，2013年3月26日，被告金彪酒店公司向原告红艳化工经营部支付125万元，同年6月26日，被告金彪酒店公司向原告红艳化工经营部支付补偿款25万元。7月31日，原告红艳化工经营部法定代表人钟诚之父钟雨田向被告金彪酒店公司股东许红彪借款50万元。10月13日，原告红艳化工经营部向被告金彪酒店公司发出工作联系函称，因装修过程中大楼基础结构出现问题，经双方共同协商同意，全权委托被告金彪酒店公司施工加固，费用再商谈，暂由贵公司垫付。嗣后，被告金彪酒店公司一直未付租金。2014年5月28日及6月14日，原告红艳化工经营部分别向被告金彪酒店公司及两股东发出催收房租函，同年7月7日，被告金彪酒店公司向原告红艳化工经营部支付租金30万元，原告红艳化工经营部出具的收据上加注“2013年3月26日所收款项中壹佰万元为押金，待合同期满后退还”，被告金彪酒店公司的股东许红彪签字确认。同年8月13日，被告金彪酒店公司向原告红艳化工经营部支付租金40万元。2014年9月7日，原告红艳化工经营部再次向被告金彪酒店公司发出催收房租函，被告金彪酒店公司于9月18日回函要求协商，经协商双方未达成一致意见，被告金彪酒店公司未付租金。同年10月25日，原告红艳化工经营部向被告金彪酒店公司发出《解除合同通知》，解除双方于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》，被告金彪酒店公司于2014年10月27日收到该通知。同年11月5日，被告金彪酒店公司向原告红艳化工经营部回函称，对于施工过程中的遗留问题希望协商解决。嗣后，双方协商未果，原告红艳化工经营部于2014年11月6日将收取租金的银行账户注销。
还查明，2014年11月24日，被告金彪酒店公司依据原、被告于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》，将2014年9月1日至2015年2月28日房屋租金共计103万元交湖北省武汉市中星公证处提存。2015年3月26日，被告金彪酒店公司将2015年3月1日至2015年8月31日房屋租金共计103万元交该公证处提存。同年9月9日，被告金彪酒店公司将2015年9月1日至2016年2月28日房屋租金共计884084元交该公证处提存。2016年3月16日，被告金彪酒店公司将2016年3月1日至2016年8月31日房屋租金共计1069000元交该中星公证处提存。公证处均给原告红艳化工经营部下达《领取提存款通知书》，但要求原告红艳化工经营部书写被告金彪酒店公司按期支付租金的承诺，故原告红艳化工经营部未领取上述提存款。
审理中，双方各持己见，调解未成。
上述事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、《项目物业交接清单》、《解除合同通知》、原告红艳化工经营部提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、收据、银行到款记录、往来联系函、被告金彪酒店公司提交的工作联系函、回函、收据、公证书、律师函及当事人陈述等证据材料予以证明，均经庭审质证属实，本院予以认定。
本院认为，原告红艳化工经营部与被告金彪酒店公司签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行义务。2013年6月26日，原、被告签订的《项目物业交接清单》中，注明“以后原告红艳化工经营部在使用水电中，壹万贰仟元以下由被告金彪酒店公司负责……，第二年付11个月房租，第三年付11个月房租，其它按合同执行，租赁方应提前付2个月房租”等内容，系双方对合同部分内容的变更及对延迟交付房屋的认可，并约定在第二年、第三年房租减免一个月的基础上按原合同执行，且被告金彪酒店公司申请将租金提存的（2014）鄂中星内证字第23409号公证书中也确认租期自9月1日起算。综上，原、被告的房屋租赁起租期应认定为2013年9月1日。尽管合同中对租赁房屋的押金未予约定，但被告金彪酒店公司在2014年7月7日缴纳30万元房租时，收款收据上写明“2013年3月26日所收款项中壹佰万元为押金，待合同期满后退还”等内容，且被告金彪酒店公司已签字确认，故该100万元应当认定为租赁房屋的押金。对于2013年7月31日许红彪所交50万元款项，收据中写明“钟雨田借许红彪人民币伍拾万元”，因此，该笔款项属于个人间的借款，不应认定为被告金彪酒店公司交给原告红艳化工经营部的房屋租金。截止2014年8月31日第一年租期届满，被告金彪酒店公司除向原告红艳化工经营部支付押金100万元和动迁费50万元外，经原告红艳化工经营部多次催要，被告金彪酒店公司仅向原告红艳化工经营部支付房屋租金共计70万元，尚欠租金130万元。因第二年第一期的租金未按时支付，原告红艳化工经营部于2014年9月7日向被告金彪酒店公司发函催要租金，被告金彪酒店公司未付。合同履行中，被告金彪酒店公司既未按合同约定的时间支付租金，又未按约定的租金标准全额支付。经催要后仍未支付，致原告红艳化工经营部的合同目的无法实现，已构成根本违约，合同解除的条件已成就。原告红艳化工经营部于同年10月26日向被告金彪酒店公司发出《解除合同通知》，被告金彪酒店公司于10月27日收到该通知，双方的《房屋租赁合同》自被告金彪酒店公司收到该通知时解除。原告红艳化工经营部要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告金彪酒店公司应向原告红艳化工经营部支付租金并赔偿占用租赁房屋期间的损失。支付租金及赔偿损失的标准应遵从《房屋租赁合同》和《项目物业交接清单》的约定，被告金彪酒店公司已支付给原告红艳化工经营部的房屋押金100万元应当冲抵所欠租金。截止2016年4月30日，被告金彪酒店公司应向原告红艳化工经营部支付租金和租赁房屋使用费共计3484990元（200万＋206万／12＊11＋212.18万／12＊11／12＊8-100万-30万-40万=3484990元）。原告红艳化工经营部要求被告金彪酒店公司支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。合同中约定的违约金过高，原告红艳化工经营部自行将违约金的计算方法调整为所欠金额的30%，经计算违约金的数额为1045497元（3484990＊30%=1045497元），未超过其实际损失，符合法律规定。原告红艳化工经营部要求被告金彪酒店公司支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。2013年6月26日，除水电设施及电梯等尚需整改外，原告红艳化工经营部已将租赁房屋及设备交付给被告金彪酒店公司，原告红艳化工经营部已尽了合同主要义务。被告金彪酒店公司对房屋的装修、加固、电梯的移位及电表的增容等费用，可按合同的约定协商解决，协商不成应当通过合法途径主张权利。本案中，被告金彪酒店公司就房屋加固、电表增容及电梯移位等，未向本院提供相关费用的证据，被告金彪酒店公司不应以此而拒绝履行合同约定支付租金的主要义务。原告红艳化工经营部是在被告金彪酒店公司收到《解除合同通知》后才将收取租金的账户注销，被告金彪酒店公司于同月24日将租金交公证处提存，不符合法律规定的提存条件。被告金彪酒店公司认为原告红艳化工经营部延迟交房违约、租赁期限应从2013年10月26日起算、恶意注销账户及不拖欠租金的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部与被告武汉金彪盛华酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已经解除；
二、被告武汉金彪盛华酒店管理有限公司向原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部支付房屋租金3484990元（截止2016年4月30日止）；
三、被告武汉金彪盛华酒店管理有限公司向原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部支付违约金1045497元；
四、驳回原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取案件受理费33262元，由原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部负担13988元，被告武汉金彪盛华酒店管理有限公司负担19274元（此款原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部已预付本院，被告武汉金彪盛华酒店管理有限公司随同上述判决款项一并支付原告武汉市江汉区红艳化工建材经营部）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 余文庆
二〇一六年七月三十一日
书记员 温光远