辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0103民初2407号
原告：王艳军，男，1975年10月5日出生，汉族，住址辽宁省新民市。
委托代理人：赵蕊，辽宁登科律师事务所律师。
原告：王艳波，女，1971年2月6日出生，汉族，住址黑龙江省望奎县。
委托代理人：赵蕊，辽宁登科律师事务所律师。
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾泽轩，该公司经理。
委托代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
原告王艳军、王艳波与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王云娇独任审判，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人赵蕊，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司委托代理人蔡沈芸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王艳军、王艳波向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的编号为5084号《商品房买卖合同》退原告原告房价款376725元，支付违约金258元；2、判令被告按《商品房买卖合同》、《国际展贸中心委托经营协议书》、《房屋买卖合同补充协议》、《商铺委托经营合同书》的约定，支付给原告应得的2010年1月1日至2012年12月31日委托经营折旧费139332元，2015年4月1日至2016年12月31日共计7个季度的委托经营折旧费81277元及违约金3611元；3、请求判令被告向原告支付《委托经营协议》到期后的商铺租金，时间从2017年1月1日至本案判决之日，数额仍延续原约定房价款的9%计算，每年46444元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2009年9月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层第233号商铺，面积13.54平方米，合同约定原告向被告支付的房价款为376725元，原告已经向被告缴纳了合同约定的全额购房款。因购买该商铺的实际原因在于被告承诺与原告签订7年的委托经营协议并定期向原告支付经营折旧费，双方又签订了《国际展贸中心委托经营协议书》以下简称《委托经营协议》及《商铺委托经营合同书》、《房屋买卖合同补充协议》，其实质为商铺出租协议。原告将所购商铺出租给被告用于商业经营，约定期限为七年，从2010年1月1日起至2016年12月31日止，并约定委托经营期间折旧费支付以原告购买商铺总价款为基数，即总房款人民币516062元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日起一次性从房款中扣除，即扣除139337元，后四年按9%的年率计算，每季度人民币11611元。被告也一直按期支付折旧费即租金，直至2014年10月15日向原告支付当年第四个季度租金后不再向原告支付剩余租金，经过原告多次催要，被告在2015年12月7日向原告支付了2015年第一季度租金。但此后被告一直推诿拒不支付合同约定租金也不与原告办理交接手续，将商铺归还于原告，也不为原告办理房屋产权过户手续。因此原告起诉到法院，第一、要求被告支付拖欠折旧费（租金）共计19个季度，每个季度11611元，共计220609元、违约金3611元；第二、要求解除与被告的房屋买卖合同，因合同中明确规定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人且被告应当将购房款返还原告并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失”，被告一直未为原告办理产权手续，原告有权解除合同，同时要求被告返还购房款及约定违约金258元。因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，原告无需返还商铺。第三、原被告双方签订的委托经营协议书在2016年12月31日已经到期，双方虽未续签该协议书，但双方并未对涉案房屋进行交接，被告作为实际经营人，应当将房屋恢复原状后，通知出租人收房，进行交接，该房屋仍在被告的实际控制下。故被告应当按照原协议的租金标准支付占用使用费直到法院判决。请求贵法院依法支持原告诉讼请求。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、在《商品房买卖合同》有效的情况下，王艳军、王艳波无权要求返还购房款。二、即便王艳军、王艳波主张解除《商品房买卖合同》，中屹公司也不同意解除。同时，在《商品房买卖合同》解除的情况下，王艳军、王艳波根本无权收取中屹公司已经支付的折旧费，且王艳军、王艳波实际支付的购房款数额为376725元。故即便解除中屹公司与王艳军、王艳波签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以王艳军、王艳波实际支付的购房款376725元为基数，并在扣减中屹公司已经支付的折旧费后计算。中屹公司不能为王艳军、王艳波办理房屋产权证是因为沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，不能给王艳军、王艳波办理产权证的责任不在中屹公司，而是政府原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。王艳军、王艳波虽有权以中屹公司不能办理产权证为由主张解除合同，但中屹公司依法不应当承担赔偿责任，即不应向支付折旧费，更无需支付违约金。同时，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状，即中屹公司将王艳军、王艳波实际支付的购房款376725元返还给王艳军、王艳波,王艳军、王艳波应当将商铺恢复原状，并返还给中屹公司。中屹公司自始为诉争商铺的所有权人，王艳军、王艳波根本无权收取中屹公司已经支付的折旧费。另外，根据《商品房买卖合同》第十九页第四条关于“因任何一方原因导致合同解除或无效而退房的，买受人均应当承担房屋使用费、折旧费”的规定，王艳军、王艳波也应当将《商品房买卖合同》签订至今的房屋使用费、折旧费支付给中屹公司，而房屋使用费实际就是王艳军、王艳波第二、三项诉讼请求中的折旧费，即无论是根据法律规定还是双方约定，在《商品房买卖合同》解除的情况下，王艳军、王艳波根本无权收取折旧费，更无权主张剩余的折旧费。鉴于中屹公司已经向王艳军、王艳波支付了九个季度的折旧费104499元，故返还购房款的数额应当以王艳军、王艳波实际缴纳的购房款为基数，并扣除中屹公司已经支付的折旧费。另外，因在《商品房买卖合同》解除的情况下，房屋自始为中屹公司所有且双方约定的委托经营期限在2016年12月31日已经届满，委托经营期限届满后，王艳军、王艳波没有继续委托中屹公司经营，故其无权主张委托经营期限届满后的折旧费。综上所述，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以王艳军、王艳波实际支付的购房款376752元为基数，并扣除王艳军、王艳波已经实际收到的折旧费计算，且在《商品房买卖合同》解除的情况下，中屹公司无需向王艳军、王艳波支付折旧费。请求法院依法驳回王艳军、王艳波的诉讼请求。
经审理查明，2009年9月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号2单元233号房（商铺），建筑面积均为13.54平方米，房屋总价款为人民币376725元。合同第二条约定的商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年9月29日前一次性支付总房款人民币376725元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日即2009年10月1日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条约定乙方收取甲方的折旧费：折旧率以乙方商铺购买总价为基数，即总房款：516062元为基数，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按9%的年率计算，折旧费支付方式及时间为从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。第五条约定甲方违反本协议，未按时、足额的支付给乙方折旧费和擅自降低折旧费标准的，乙方有权要求甲方补足折旧费，并有权要求甲方按银行同期存款利率加算逾期给付折旧费的利息。原告向被告交纳了购房款376725元。
2012年12月27日，原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》，约定原、被告同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》。被告同意自2010年1月1日起至委托经营期限届满之日止按原委托经营协议书的规定按时向原告支付折旧费。原告同意被告在委托经营期限内使原告购买的房屋具备办理房屋产权证的条件，并为原告办理房屋产权证出具相关手续。
2014年3月14日，原、被告签订《商铺委托经营合同书》，约定原告同意在2013年1月1日至2016年12月31日将涉及诉争商铺经营管理的一切事项均委托给被告，并同意被告以自己的名义从事商铺经营、出租、合作等一切经营管理活动，按购房总额516062元的9%的年回报率向原告支付回报收益，每个季度11611元。被告如逾期向原告支付商铺经营回报收益，原告有权要求甲方按约履行，若被告在逾期一个季度内仍未支付的，自第二个季度起按人民银行同期基准存款利率向原告支付逾期回报收益的利息。
被告向原告支付了2013年1月1日至2015年3月31日的委托经营折旧费，其余未付。因被告一直未能为原告办理商铺产权证及逾期给付折旧费，原告起诉至我院。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《商铺委托经营合同书》、银行交易明细等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》及《商铺委托经营合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
关于《“国际展览中心”委托经营协议书》、《“国际展览中心”商铺委托经营合同书》及《商铺委托经营合同书》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议或委托经营合同，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该两份协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款376725元返还原告并按合同约定支付原告违约金188元（376725元×0.05%）。鉴于《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》及《商铺委托经营合同书》皆以《商品房买卖合同》为基础，故《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》及《商铺委托经营合同书》也应一并予以解除。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币516062元为基数，年率9%，该约定应视为双方对商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每年46445.58元。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付至合同解除前尚未支付的租金，原告主张2010年1月1日至2012年12月31日委托经营折旧费139332元及2015年4月1日至2016年12月31日的委托经营折旧费81277元符合法律规定及合同约定，数额合理，本院予以支持。
关于原告的违约金请求，按协议约定，被告应分别于2015年4月15日、2015年7月15日、2015年10月15日、2016年1月15日、2016年4月15日、2016年7月15日、2016年10月15日分别支付每季度的商铺租金，被告未予支付，因此按协议约定自应给付之日起按银行同期存款利率计算逾期的违约金。
2016年12月31日委托经营期满之后双方未就是否继续委托经营达成一致意见，且原告未举证证明被告实际使用诉争商铺，故本院对原告主张的2016年12月31日之后的委托经营款（折旧费）的请求不予支持。
关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告王艳军、王艳波与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年9月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告王艳军、王艳波购房款376725元；
三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告王艳军、王艳波违约金188元。
四、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告王艳军、王艳波租金220609元（2010年1月1日至2012年12月31日租金139332元、2015年4月1日至2016年12月31日共计7个季度的租金81277元）；
五、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告王艳军、王艳波商铺租金81277元的利息（按照中国人民银行规定的金融机构同期存款利率，其中11611元自2015年4月16日计算至实际给付之日，其中11611元自2015年7月16日计算至实际给付之日，其中11611元自2015年10月16日计算至实际给付之日，其中11611元自2016年1月16日计算至实际给付之日，其中11611元自2016年4月16日计算至实际给付之日，其中11611元自2016年7月16日计算至实际给付之日，其中11611元自2016年10月16日计算至实际给付之日）；
五、驳回原告王艳军、王艳波的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9812元，减半收取4906元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 王云娇
二〇一八年三月二十三日
书记员 董虹艺