福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终2709号
上诉人(原审被告)：漳州志诚房地产开发有限公司。住所地：福建省漳州市芗城区天下广场A区**号店面。组织机构代码：77964500-4。
法定代表人：张志江，董事长。
委托诉讼代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡玲玲，女，1977年9月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：郑真，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：郑耀辉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。
上诉人漳州志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚房地产公司）因与上诉人蔡玲玲商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）0602民初第4684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人志诚公司的委托诉讼代理人李勇敢、上诉人蔡玲玲的委托代理人郑耀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
志诚房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回蔡玲玲的诉讼请求。事实与理由：（1）本案逾期办理初始登记非上诉人的原因，而是政府冻结所致，属于不可抗力以及法律上或事实上不能履行的事由予以免责。政府冻结是行政行为，不管冻结的理由是否成立，它都具有强制性，况且，经行政诉讼撤销了政府作出补缴7730100元出让金的冻结理由，认为事实不清，主要证据不足，适用法律错误，即使以后将来政府改变补缴出让金的数额，本案逾期办证违约金的时段仍属政府冻结理由不成立所致。（2）购房人办理产权证首先应提出申请，这是启动办证程序的先决条件，但本案中蔡玲玲并未提出登记申请。（3）本案中，主合同约定的逾期办证违约金的计算方法与补充协议的约定有冲突，应以补充协议的约定为准。
蔡玲玲辩称：1、志诚房地产公司应缴纳土地使用权出让金而未缴纳，对此行为负有过错，该事件不属于不可抗力事件，不可免除其对答辩人的违约责任；2、志诚房地产公司认为答辩人先提出登记申请是启动办证程序的先决条件，与事实和程序不符。
蔡玲玲上诉请求：请求撤销一审判决第二、三项，依法改判为：志诚房地产公司按94.78元/日标准向蔡玲玲支付自2014年4月1日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金。事实和理由：1、志诚房地产公司违约的状态一直处于持续状态，不应该将违约金分割为数个债权独立适用诉讼时效；2、一审法院判决后续的违约金计算至“漳州志诚房地产开发有限公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记止”是错误的。
志诚房地产公司辩称：1、我方上诉理由是由于政府行为导致不能办证，原审判决错误，对方的上诉理由不成立；2、诉讼时效，一审认定清楚，事实和法律都能成立，对方上诉应予驳回。
蔡玲玲向一审法院起诉请求：1、判令被告向房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始登记。2、判令被告按94.78元/日向原告支付自2014年4月1日至原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金。违约金暂算至2017年3月31日（共1095天）计人民币103784元。
一审法院认定事实：2013年3月11日，原告蔡玲玲与被告志诚房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、蔡玲玲向志诚房地产公司购买址在商品房，房屋总价款为1184720元。2、付款方式：一次性付款壹佰壹拾捌万肆仟柒佰贰拾元整。3、交付条件与期限：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.008%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：主合同第十四条所述的“商品房交付使用后60日内”及“商品房交付使用后90日内”，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起360日内。若出卖人在主合同第八条规定的交付期限前将商品房交付使用，则出卖人权属登记备案期限仍为本合同第八条规定的交付期限后360日内。该份合同已经在网上备案登记。原告于2013年3月12日支付全部购房款共计1184720元。被告于2013年3月13日将志诚广场B座701号商品房交付给原告。另查明，被告志诚房地产公司与漳州市国土资源局补缴土地出让金行政行为一案业经漳州市中级人民法院作出（2017）闽06行终3号《行政判决书》，该判决以漳州市国土资源局作出的漳国土资（2015）99号《通知》中，认定被告需补缴的土地使用权出让金数额不准确，且没有体现具体计算方式、计算依据为由，撤销了漳州市国土资源局作出的要求被告补缴土地使用权出让金的漳国土资（2015）99号的《通知》。截止庭审结束，漳州市国土资源局仍冻结被告在漳州市产开发相关活动。
一审法院认为：原告蔡玲玲与被告志诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告蔡玲玲依约履行支付购房款义务，根据合同约定，被告应于2014年12月25日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，被告却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，被告志诚房地产公司应该承担相应的违约责任。被告志诚房地产公司辩称，造成其逾期办理初始登记的原因是政府冻结其在漳州市产开发相关活动，且法院已经撤销了漳州市国土资源局对其作出的处罚通知，因此并非是被告原因造成原告在期限届满未能取得房屋权属证书，其不应该承担违约责任。本院认为，尽管法院已经撤销了漳州市国土资源局作出的要求被告补缴土地使用权出让金的漳国土资（2015）99号的《通知》，但法院撤销的理由是漳州市国土资源局作出的通知中被告需补缴的土地使用权出让金数额不准确，且没有体现具体计算方式、计算依据，并没有否认被告在建设过程中调高容积率需要缴交土地出让金的事实。因此原告无法在约定时间内取得房屋权属证书仍是被告的原因造成的，被告仍应该依约承担违约责任。被告辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效。原告认为本案是基于房屋买卖所产生的相关权利义务，双方以合同及补充协议约定是每日违约金多少直至可以办证，被告违约是属于一种连续状态，不适用2年诉讼时效。本院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋按属实证书的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从原告起诉之日起（2017年5月12日）向既往时间倒推的2年，原告的违约金诉请没有超过诉讼时效。因此根据原、被告双方的约定，被告应按合同约定每日以原告已付购房款1184720元为基数按0.008%计付违约金，其中自2015年5月12日起至2017年3月31日止以1184720元为基数每日按0.008%计算的违约金为1184720元×690天×0.008%=65396.54元。原告蔡玲玲请求被告志诚房地产公司支付自2017年4月1日起至实际交付房屋之日止按94.78元/日（1184720元×0.008%）支付逾期办证违约金，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、被告漳州志诚房地产开发有限公司应立即将漳州市芗城区商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告漳州志诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡玲玲自2015年5月12日起至2017年3月31日止迟延办理房屋权属证书的违约金人民币65396.54元；并自2017年4月1日起至被告漳州志诚房地产开发有限公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记止每日按1184720元的0.008%继续计付违约金。三、驳回原告蔡玲玲其他诉讼请求。
本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人志诚房地产公司向二审提供如下证据：漳州市国土资源局和城乡规划局的《关于暂时停止漳州志诚房地产开发有限公司房地产开发建设方面相关手续的函》，证明该公司的一切活动被国土局冻结，包括办证。蔡玲玲质证认为，函件内容主要是描述上诉人没有补缴其超容积率以及土地出让金，并无任何文字有涉及无法办证的内容，对于志诚房地产公司要证明的事项无法证明。本院认为，该证据能够证明上诉人的证明内容，但该函件同时载明了暂时停止漳州志诚房地产开发有限公司房地产开发建设方面相关手续的原因系：该公司未在规定的时间内向国土部门申请办理及补缴增容部分土地出让金等手续。
另查明：志诚房地产公司与漳州市国土资源局补缴土地出让金行政行为一案已经本院作出（2017）闽06行终3号《行政判决书》，该判决认为漳州市国土资源局需补缴的土地使用权出让金数额不准确，且没有体现具体计算方式、计算依据为由，以认定事实不清、主要证据不足、适用法律错误，撤销了漳州市国土资源局作出的要求志诚房地产公司补缴土地使用权出让金的漳国土资（2015）99号的《通知》。
本院认为：根据上诉人志诚房地产公司于二审期间提供的证据表明，政府暂时停止其开发建设方面相关手续的原因系：该公司未在规定的时间内向国土部门申请办理及补缴增容部分土地出让金等手续。也即志诚房地产公司不能如期办理初始登记的原因虽然系政府相关职能部门冻结其办理房地产开发建设方面相关手续，但仍然是因为志诚房地产公司未及时向国土部门申请及补缴增容部分土地出让金等手续引起的。虽然法院已经撤销了漳州市国土资源局作出的要求志诚房地产公司补缴土地使用权出让金的漳国土资（2015）99号的《通知》，但并没有否认志诚房地产公司在建设过程中因调高容积率需要缴交土地出让金的事实，因此，一审认定蔡玲玲无法在约定时间内取得房屋权属证书仍是志诚房地产公司的原因造成的并未不当，志诚房地产公司认为本案逾期办证违约金的时段仍属政府冻结理由不成立所致的上诉理由与客观事实不符，不能成立，不予采纳；商品房的权属登记程序，须由出卖人先办理完成权属初始预登记并告知买受人，而后买受人才能够申请办理房屋所有权证、国有土地使用权证，故志诚房地产公司关于办理权属登记应先由蔡玲玲依法向权属登记部门提出登记申请的上诉主张，缺乏依据，不予采纳；至于志诚房地产公司上诉认为主合同约定的逾期办证违约金的计算方法与补充协议的约定有冲突，经庭审核对，不管是主合同还是补充协议，逾期办证违约金的计算方法均系“每日按已付房款的0.008％向买受人支付”，并不冲突，上诉人已无异议。因双方合同并未约定志诚房地产公司代理蔡玲玲办理相关权属证书的义务，志诚房地产公司只具有协助办证的义务，因此，蔡玲玲上诉主张逾期办证违约金应计算至实际取得房屋权属证书之日止的理由缺乏法律依据，不予采纳。正因为一审法院认为逾期办证违约金属于继续性债权，从起诉之日起向既往时间倒推的2年，蔡玲玲的违约金诉请没有超过诉讼时效。因此，蔡玲玲关于一审诉讼时效认定错误的上诉理由与法相悖，不予采纳。
综上，志诚房地产公司、蔡玲玲的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2294.91元，由漳州志诚房地产开发有限公司负担1434.91元，蔡玲玲负担860元。
本判决为终审判决。
审判长 唐志忠
审判员 陈天明
审判员 谢旭耀
二〇一八年三月十六日
书记员 黄玉良