江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0281民初8650号原告：徐才新，男，1962年4月3日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德忠，江苏金匮律师事务所律师。原告：吴方华，女，1964年4月13日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德忠，江苏金匮律师事务所律师。原告：郭益娟，女，1969年6月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德忠，江苏金匮律师事务所律师。被告：中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司，住所地南京市集慧路18号。法定代表人：佟福财，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。原告徐才新、吴方华、郭益娟诉被告中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司（以下简称中石油江苏公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐才新、吴方华、郭益娟的共同委托诉讼代理人袁红兵、孔德忠，被告中石油江苏公司委托诉讼代理人祁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐才新、吴方华、郭益娟向本院提出诉讼请求：1、解除《资产转让合同》；2、中石油江苏公司返还其占有使用的《资产转让合同》项下的房屋和设施设备；3、中石油江苏公司支付2004年3月22日起至其实际退还房屋和设施设备之日止经营使用的补偿费（具体金额以评估为准）；4、诉讼费由中石油江苏公司承担。事实及理由：2002年3月19日，徐才新与宜兴市经协集团（以下简称经协集团）、宜兴市化工物资有限公司（以下简称化工公司）签署加油站转让合同，约定将诉争加油站房屋和土地使用权一次性整体转让给徐才新。合同签订后，徐才新与吴方华、郭益娟共同投资设立合伙企业宜兴市新华加油站（以下简称新华加油站），并由该企业经营受让取得诉争加油站。2004年3月22日，新华加油站与中石油江苏公司签订《资产转让合同》，约定新华加油站将诉争加油站之全部资产转让给中石油江苏公司，且代理中石油江苏公司办理土地出让手续。资产转让款和土地出让金（合同称为土地代征款）合计350万元。2004年3月31日，中石油江苏公司向新华加油站支付175万元。合同签订后，徐才新根据约定受托处理土地出让手续，后政府规划、土地管理等部门告知，2003年7月16日印发的宜政发[2003]160号《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》对公路沿线建筑提出了更高要求。诉争加油站位于宜漕公路外200米的建筑控制区。该文件还规定不准建筑区范围内现有的建筑物限期搬迁、清除，建筑控制区范围内现有各类建筑物、构筑物创造条件逐步搬迁。因此，诉争加油站建筑予以保留，但不得办理土地出让、房屋转让等手续。鉴于《资产转让合同》签订时，当时生效的法律法规已经不允许办理相应地块的土地出让、建设、转让等手续，客观上导致资产转让合同无法履行。中石油江苏公司不支付余款但仍继续占有使用诉争加油站，给徐才新、吴方华、郭益娟造成了严重损失。另外，新华加油站于2004年11月9日注销，依据民法通则第三十二条的规定，合伙经营累积的财产，归合伙人共有。徐才新、吴方华、郭益娟系新华加油站的投资人，根据该规定，享有中石油江苏公司占有使用诉争加油站而应支付的对价权益。综上，请求法院依法予以调处。被告中石油江苏公司辩称，1、对《资产转让合同》的真实性没有异议，第11条明确了新华加油站履行该协议得到了必要的授权，对加油站资产有充分的使用权和处理权，同时作为转让方，应保证加油站的批建手续合法，并完成房产、土地的变更登记。在合同履行过程中，新华加油站未切实履行其主要义务。故徐才新、吴方华、郭益娟在本案中属于违约方，无权解除《资产转让合同》。2、《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》这一文件并未涉及加油站的批建事宜，无法看出与本案的关联性。3、退一步讲，即使由于政府文件导致无法办理土地出让，合同第15.2条明确政府部门相关的行政行为不属于不可抗力事件，新华加油站无法因此免责，因为相关当地政策在签订协议时是可以预见的。4、如果本案所涉合同解除，给中石油江苏公司造成的经济损失是无法估量的，除了资金占用以及人员遣散等直接损失外，还根据合同第15.2条，存在可得利益损失。综上，请求法庭驳回诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年7月16日，宜兴市人民政府印发《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》，实施规划控制的交通干线中公路包括锡宜高速公路。铁路、高速公路、国道、省道两侧边沟（坡脚）向外各200米，市道两侧边沟（坡脚）向外各150米，航道两侧河岸线向外各100米范围内为建筑控制区。建筑控制区内严格控制新建各类建筑物、构筑物。其中，铁路、高速公路、国道、省道、市道两侧边沟（坡脚）外各50米范围内，航道两侧河岸线外各30米范围内为不准建筑区。不准建筑区范围内现有的建筑物、构筑物应当按照市政府集中整治的要求限期搬迁、清除；建筑控制区范围内现有的各类建筑物、构筑物，应当通过调整规划和用地，创造条件逐步搬迁。宜兴市国有资产管理局委托化工公司冯春培全权处理位于屺××镇××村的宜化加油站产权转让事宜。2004年3月12日，化工公司出具证明，化工公司加油站资产（包括加油站房屋资产）已转让给徐才新，国资局已委托我公司将加油站房屋产权转让过户给徐才新的新华加油站。2004年3月22日，买方中石油江苏公司、卖方新华加油站就新华加油站转让事宜签订《资产转让合同》，约定：1、本合同标的物为位于江苏省宜兴市屺亭镇的新华加油站，包括以下资产的全部产权：1.1加油站壹座；1.1.1占地面积1500平方米；营业房面积240.9平方米；厕所为25平方米；雨棚壹座，面积为302.4平方米；1.1.2加油岛2个，加油机5台5枪；油罐4具，其中柴油2具70立方米，汽油2具80立方米，罐容合计150立方米；1.1.3其他辅助设施、构筑物。1.2协议资产的具体清单以本合同第2条约定聘请的具有资产评估资质的中介机构出具的资产评估报告（附件一）记载为准。……2、……2.2合同总价款为350万元，包括本合同约定的全部资产和土地代征款及按照本合同第6.1条所发生的各项税、费。2.3付款2.3.1合同签订之日起十日内买方向卖方支付总价款50%即175万元的款项，同日双方进行协议资产交接；2.3.2待卖方将加油站所占用的土地使用权证书和房产证书过户到买方名下并将协议资产项下的所有经营性证照全部办理到买方指定的权利人后十日内（以下简称证照办理），买方向卖方支付总价款的40%即140万元的款项；2.3.3其余款项（尾款，总价款的10%）35万元，按照本合同第5条规定执行。2.3.4本合同签署之日起80日，卖方必须全部满足下述条件：……2）卖方已将下列证书变更或重新办理到买方名下（变更或重新办理的相关费用由卖方承担），有关证照包括但不限于国有土地使用证（性质为国有，类型为商业出让，使用年限不低于40年，面积为1500平方米）、房屋所有权证书、加油站工商营业执照（需重新办理设立，买方提供相应手续）、税务登记证、成品油零售经营批准证书（由买方协助卖方办理变更手续）、组织机构代码证、化学危险品经营许可证及其他国家规定要求办理的手续。……3、资产交付……3.2.4卖方应当于本合同签署之日起80日内负责将该等不动产过户给买方或买方指定的权利人，由此产生的各项费用由卖方承担。买方应当以包括积极向主管部门提供权利凭证等方式尽力协助卖方完成该事项。……8、卖方义务……8.4代理买方办理土地征用出让手续，并将办理到买方名下的国有土地使用权证交付给买方。……11、卖方承诺11.1卖方有合法的权力和权利并已得到必要的授权、批准及许可与买方订立并履行本协议，包括但不限于卖方履行本协议项下加油站资产转让义务所需的内部批准、同意（如须）；公司内部所须的批准、同意及政府部门的批准、同意、许可等（如须）。……13、合同变更和解除……13.5买方未按照本合同约定的日期支付价款超过30日，卖方有权单方解除本合同。13.6任何一方单方解除本合同的，应书面通知另一方。……15、免责条件15.1由于地震、台风、水灾、战争、当地政府政策发生重大调整以及其他不可抗力因素，致使直接影响本合同履行或不能按约定条件履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方应当即以书面形式通知对方，并应在7天内提供不可抗力详情及合同不能履行、部分不能履行或迟延履行理由之有效证明文件，该证明文件需经不可抗力发生地公证机关公证，由双方根据其对履行合同的影响程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。15.2买卖双方在此确认：政府部门作出的有关加油站资产交付和证照办理及移交所涉及的任何具体行政行为，不属于本协议约定之不可抗力事件。如因该等具体行政行为导致卖方无法按时或继续履行本协议第8条规定的义务，导致买方基于本协议所期待取得或应当取得之利益或权益无法实现，应由卖方承担违约责任。16、争议解决，因本合同发生争议，双方应协商解决，协商不成采取向合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。本合同由双方签订于江苏省江阴市。2004年3月31日，徐才新出具收条，载明收到中石油江苏公司收购新华加油站款175万元。另查明，新华加油站为普通合伙企业，合伙人为徐才新、吴方华、郭益娟。2004年11月9日，新华加油站登记注销。诉争加油站房产坐落于宜兴市屺××镇洪塘村××组，登记的所有权人为宜兴市国有资产管理局，面积240.09平方米。诉争加油站土地坐落于宜兴市屺××镇××村，土地使用者为新华加油站，使用权类型为租赁，租赁期限为2004年1月13日至2044年1月13日，使用权面积为264.7平方米。审理中，宜兴市屺亭街道办事处于2016年8月24日出具情况说明，新华加油站座落在屺亭街道后亭村，在2002年3月19日该企业法人代表徐才新与经协集团签订了加油站转让合同。该企业为了理顺土地手续，于2004年5月向宜兴市国土资源局申请国有土地出让，因规划原因（《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》宜政发[2003]160号文件）不能办理国有土地出让手续，因此无法取得国有土地使用权证。中石油江苏公司于2016年9月21日向本院陈述：一、如最终法院认定因客观情况确实无法办理土地出让、过户手续，其同意相应免除对方履行合同的责任（限于合同约定的有关土地证照办理相关事宜），其余约定义务仍应由对方全面履行。二、土地出让金的具体金额没有约定，参照宜兴市国土资源局公布的宜地挂（2007）第36号文件，土地出让金应为2454000元。三、因土地出让金逐年增加，现在办理土地出让手续的费用远不止类比参照的2454000元，且目前的土地租赁费实际也由中石油江苏公司支付。因对方的违约行为，导致中石油江苏公司成本巨额增加。以上事实，有《资产转让合同》、《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》、收条、关于化工公司加油站房屋产权已转让给新华加油站的证明、委托书、工商登记信息、房屋土地所有权证、宜兴市屺亭街道办事处情况说明、情况反映及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，新华加油站与中石油江苏公司签订的《资产转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，各方均应按约履行。因新华加油站于2004年11月9日登记注销，徐才新、吴方华、郭益娟作为新华加油站的合伙人有权向本院提起诉讼，原告主体适格。宜兴市人民政府于2003年7月16日发布《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》，因涉案加油站属于该规定的建筑控制区，现已无法办理国有土地出让手续，无法取得国有土地使用权证。双方签订的《资产转让合同》明确约定新华加油站应当将国有土地使用证（性质为国有，类型为商业出让，使用年限不低于40年，面积为1500平方米）、房屋所有权证书变更或重新办理到中石油江苏公司名下，新华加油站代理中石油江苏公司办理土地出让手续，并将办理到中石油江苏公司名下的国有土地使用权证交付给中石油江苏公司，该合同义务因《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》无法履行。徐才新、吴方华、郭益娟认为《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》属于不可抗力，据此要求解除《资产转让合同》，中石油江苏公司认为合同已明确约定政府部门做出的有关加油站资产交付和证照办理及移交所涉及的任何具体行政行为不属于本协议约定之不可抗力事件，且向本院明确如最终因客观情况确实无法办理土地出让、过户手续，中石油江苏公司同意免除该义务，其余仍按照合同约定全面履行，故不同意解除《资产转让合同》。本院认为，即使《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》属于不可抗力，因中石油江苏公司明确同意免除新华加油站办理土地出让、过户的手续，愿意继续履行合同，故新华加油站签订《资产转让合同》的合同目的，即取得资产转让款的目的是完全可以实现的。就本案而言，徐才新、吴方华、郭益娟属于违约方，中石油江苏公司属于守约方，不论违约事由是否属于免责条款中的不可抗力，新华加油站的合同目的均得以实现，徐才新、吴方华、郭益娟无权解除合同，《资产转让合同》仍应继续履行。故对徐才新、吴方华、郭益娟要求解除《资产转让合同》，要求中石油江苏公司返还占有使用的房屋、设施设备并支付使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回徐才新、吴方华、郭益娟的全部诉讼请求。案件受理费13800元（徐才新、吴方华、郭益娟已预交），由徐才新、吴方华、郭益娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  方国钦人民陪审员  曹惠芬二〇一七年七月十二日书 记 员  华吉红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。