.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）辽02民终2989号上诉人(原审被告)：曹丽光，女，1973年12月20日出生，满族，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告）：大连元新物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区海益小区36号1-1-1。法定代表人：刁培浩，董事长。委托诉讼代理人：仵建平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘天帅，辽宁律晟律师事务所律师。上诉人曹丽光因与被上诉人大连元新物业管理有限公司（以下简称元新公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初5148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。曹丽光上诉请求：撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初5148号民事判决，改判驳回元新公司的诉讼请求。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，曹丽光未收到元新公司书面催交物业费的通知，故元新公司主张的部分物业费已超过诉讼时效，不应支持。元新公司收取物业费的标准未经物价部门审批，收费过高。元新公司没有完全履行合同约定的维修、管理和维护义务，对曹丽光已支付的维修费用和损失承担赔偿责任，该费用应在物业费中予以扣除。小区存在私搭乱建，影响了曹丽光生活。元新公司将小区公共部分作为停车位收费，侵犯了业主权利，也影响了小区安全。小区楼梯、花园卫生差。元新公司要求曹丽光必须指定物业公司安装封闭阳台，但其为曹丽光安装的封闭阳台价格高，质量及后期服务不好，阳台有漏水现象，元新公司修理几次均未彻底修好。元新公司辩称，不同意曹丽光的上诉请求，理由为：元新公司提交的证据可以证明已对曹丽光进行了物业费的催收，即使元新公司主张的部分物业费超过诉讼时效，曹丽光在一审中也没有提出诉讼时效抗辩，其二审提出诉讼时效主张，应不予支持。元新公司根据前期物业服务协议约定的物业费收费标准主张物业费，符合合同约定，不违反法律规定。曹丽光主张的物业服务质量问题均缺少证据支持，即使存在服务瑕疵，曹丽光也可以提出整改意见，但其没有提出说明，则其认可物业服务。私搭乱建现象不存在。停车位的收费是为了用于小区公共部位绿化及物业公司正常支出，且根据前期物业管理合同约定，元新公司有权收取停车车位费。小区有保洁人员进行打扫。为保证小区美观及统一管理，元新公司为业主安装封闭阳台，不存在指定厂家制作的事实。元新公司向一审法院起诉请求：曹丽光支付物业费8065元及滞纳金、诉讼费。一审法院认定事实：元新公司是大连市金州区华夏金城小区的物业服务公司，曹丽光为该小区19号1-5-2号、建筑面积111．99平方米房屋的业主。2010年3月15日，元新公司与案涉小区开发商，大连元新房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由元新公司为案涉小区提供物业服务，收费标准为每平方米1．2元／月。合同签订后，曹丽光交纳了部分物业费，2012年3月15日至2017年3月15日的物业费8065元曹丽光并未交纳。一审法院认为，合同当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，元新公司与案涉小区开发商大连元新房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定由元新公司为曹丽光所在小区提供物业服务，上述合同内容未违反法律规定，故对该合同予以确认。根据上述协议内容，元新公司为曹丽光提供物业服务，曹丽光应按照协议约定向元新公司交纳物业费。曹丽光只交纳了部分物业费，2012年3月15日至2017年3月15日的物业费并未交纳，曹丽光认为案涉房屋多处漏水，元新公司未能及时修理，不同意交纳物业费。一审法院认为，曹丽光作为该小区业主，已经享受了元新公司提供的服务，理应支付费用。但由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各类问题，业主可向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。本案中，曹丽光陈述元新公司管理存在瑕疵，但其行为不构成重大缺陷或违约，曹丽光以此拒交物业费依据不足，故元新公司要求曹丽光支付拖欠的物业费8065元的诉讼请求予以支持，对曹丽光的辩解意见不予采信。关于滞纳金，是一种行政处罚手段，元新公司、曹丽光双方在合同中只约定了违约金，元新公司诉请滞纳金，于法无据，一审法院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、曹丽光自判决生效之日起10日内支付元新公司物业服务费8065元；二、驳回元新公司的其他诉讼请求。如曹丽光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由曹丽光负担。本院二审期间，曹丽光提交照片（三张拍摄于2018年4月9日，其他照片拍摄于一审期间）及2012年9月5日曹丽光向元新公司递交的关于房屋漏水情况的说明，拟证明案涉小区存在私搭乱建现象。元新公司对照片的真实性予以认可，但认为无法确定照片内的顶楼是否是曹丽光所居住房屋的顶楼，如该行为给业主造成损害，并未损害到曹丽光居住的五楼，损害的只是顶楼；照片无法证明小区整体概况及物业服务不合格。对情况说明的真实性不认可，元新公司未收到，其与事实不符。本院认为，曹丽光提举的证据不足以证实其拟待证事实，本院不予采信。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，《前期物业服务合同》第九条约定，车位使用人应按露天车位每月150元/个、车库车位每月325元/个的标准向元新公司交纳停车费。本院认为，本案二审争议焦点问题是：1.元新公司诉请物业费是否超过诉讼时效。2.曹丽光主张不应交纳物业费的理由是否成立。关于第一个焦点，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释[2008]11号）第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能否证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，曹丽光在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，且其未提交新证据能证明元新公司的请求权已过诉讼时效期间，根据前述法律规定，对曹丽光在二审期间提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于第二个焦点，元新公司向曹丽光所在小区提供了物业服务，曹丽光接受并享受了元新公司提供的物业服务，双方成立物业服务合同关系，曹丽光负有向元新公司支付物业服务费的义务。曹丽光主张物业服务费过高，元新公司未完全履行服务义务，小区存在私搭乱建，小区楼梯、花园卫生环境差，元新公司指定厂家为其制作封闭阳台但未尽到维修义务等，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故曹丽光的该等上诉理由本院不予采纳。关于停车费，根据《前期物业服务合同》的约定，车位使用人应向元新公司交纳停车费，曹丽光主张元新公司无权收取停车费与约定不符，其以此拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，曹丽光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由上诉人曹丽光负担。本判决为终审判决。审判长薛辉审判员孙文英审判员周欣宇二〇一八年五月二日书记员张宁