长春市朝阳区人民�院民 事 判 决 书（2013）朝民重字第27号原审原告刘乃华，女，现住长春市南关区。原审原告高淑娟，女，现住长春市朝阳区。原审原告鲁忠庆，男，现住长春市二道区。原审原告于秀英，女，现住长春市宽城区。四原告委托代理人葛家园，吉林沃野律师事务所律师。四原告委托代理人丁士彬，长春信达法律服务所法律工作者。原审原告秦焕发，男，住长春市宽城区。原审原告段林波，男，住长春市朝阳区。委托代理人段志环，女，与原告系父女关系，住长春市南关区。原审原告孙新国，男，住长春市二道区。委托代理人吕艳杰，女，与原告系夫妻关系，住长春市二道区。原审原告孙喜超，男，长春铁路测量站退休员工�住长春市宽城区。委托代理人翟丽华，女，与原告系夫妻关系。住长春市宽城区。原审原告吴艳春，女，住长春市南关区。原审原告卢桂芬，女，住长春市朝阳区。原审原告秦英，女，住长春市宽城区。原审原告李颖，男，住长春市朝阳区。原审原告袁树常，男，住长春市朝阳区。原审原告常秀芬，女，住长春市绿园区。委托代理人万润富，男，与原告系夫妻关系，住长春市南关区。原审原告许杰，男，住长春市朝阳区。原审原告陈凤英，女，住长春市南关区。原审原告张俊荣，女，住长春市二道区。原审原告郎益成，男，住长春市二道区。原审原告秦淑新，女，现居住于洛杉矶。委托代理人秦淑范，女，与原告系姐妹关系，住长春市朝阳区西。原审原告王淑芬，女，住长春市宽城区。委托代理人李江，男，与原告系夫妻关系，住长春市宽城区。原审原告王艳春，女，住长春市南关区。委托代理人刘岩，男，与原告系夫妻关系，住长春市二道区。原审原告刘岩，男，住长春市二道区。原审原告邵恩清，男，住长春市南关区。委托代理人徐会芳，女，与原告系夫妻关系，住长春市南关区。原审原告宋少南，男，住长春市朝阳区。原审原告杨淑环，女，住长春市宽城区。原审原告李志强，男，住长春市宽城区。委托代理人宋爱丽，女，与原告系夫妻关系，住长春市宽城区。原审被告吉林省吉兴拍卖有限责任公司，住所地长春市朝阳区工农大路30号。法定代表人王学武，总经理。委托代理人刘怀伟，吉林佳禾律师事务所律师。原审第三人余杰，女，现住长春市南关区。委托代理人王家夫，长春市事世诚法律服务所法律工作者。原审第三人郭勇，男，住北京市朝阳区。委托代理人高树成，北京大成（长春）律师事务所。原审原告刘乃华、高淑娟、鲁忠庆、于秀英等诉原审被告吉林省吉兴拍卖有限公司（以下简称吉兴拍卖公司）、原审原告第三人余杰、郭勇拍卖合同纠纷一案。本院曾就本案作出（2012）朝民初字第667号民事判决书，原审被告吉林省吉兴拍卖有限公司、原审第三人余杰、郭勇不服原审判决，上诉到长春市中级人民法院，长春市中级人民法院作出（2013）长民四终字第268号民事裁定书，撤销我院（2012）朝民初字第667号民事判决书，发回我�重审。我院重新组成合议庭，对此案公开开庭，进行了审理。在案件审理过程中，长春利通商厦按份共有人秦焕发、段林波、孙新国等23名业主申请参加本案的诉讼，经审查，除商岚外，其余22名业主均在长春市中级法院确权裁定书名单内，合议庭认为在确权名单内的22名业主系长春利通商厦的按份共有人，属于民诉法第五十二条第一款规定的必要共同诉讼情形，可以作为共同原告参加诉讼。在审理过程中，原告诉讼代表人刘乃华、于秀英、高淑娟、以及委托代理人葛家园、丁士彬，被告委托代理人刘怀伟、第三人余杰及其代理人王家夫、第三人郭勇委托代理人高树成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称，1994年利通商厦100名业户因与长春利通房地产开发公司发生纠纷诉至法院，经长春中级人民法院（1995）长执字第414号民事裁定书，裁定座�于长春光复路利通商厦A区一层、二层、3-6、B-F；3-4、A-B，共计1939.16平方米（以下简称诉争标的物）归利通商厦100名业户共有。2011年8月15日，原审第三人余杰在未得到三分之二以上份额或业户授权其委托拍卖该商厦的情况下，向原审被告提供骗取或过期的身份证复印件及授权书，委托拍卖事宜。原审被告未依法对原审第三人余杰提供的文件进行核实，于2011年8月24日上午10时将该商厦拍卖给郭勇。《拍卖公证书》现已被公证机构以原审被告未对委托人提供的有关材料进行核实，以虚假材料办公证为由撤销。综上，此次拍卖原审被告未依法尽审查义务，拍卖标的违法，故请求法院确认原审被告出具的《拍卖报告书》（吉林吉兴拍字（2011）第004号）记载的拍卖无效；一切诉讼费用由原审被告承担。原审被告吉林省吉兴拍卖有限责任公司辩�，经审查，对诉争房屋已经有三分之二以上按份共有人同意处分，原审第三人余杰不属于无权处分，符合物权法的规定。另外原审第三人余杰是否有权处分该房屋，与原审被告无关，一方面余杰在委托原审被告拍卖时已做出承诺，如标的物有瑕疵，余杰承担一切后果。因此，作为居间记录的拍卖公司，通过拍卖程序将该房屋卖给原审第三人郭勇，根据最高院关于买卖合同司法解释第三条之规定，竞买结果作为买卖合同的重要组成部分，应为合法有效；另一方面，根据拍卖法的立法价值取向，和拍卖行业存在的社会功能，拍卖公司仅是一个委托人与竞买成交人之间成立买卖合同的一个平台，只要尽了正常的法定义务，不存在故意拍卖违规、违法物品等情形，就不应承担无权处分的任何法定责任，所以在本案中即使余杰存在着无权处分该房屋的情形，该后果应由余杰�行承担，不影响拍卖结果的合法有效性；原审被告在接受委托和进行拍卖过程中已尽审查义务，因为拍卖法规定的审查是一种形式性的审查，不是实质性的审查，原审被告审查了委托拍卖的全部手续，不存在违法之处，即使如原告诉称的那样，原审被告在拍卖过程中，存在许多瑕疵，但违反的也不是法律、行政法规的效力性的强制性规范，故不存在拍卖行为无效的法定情形，特别是原审被告在公开拍卖前依法在报刊上刊登了拍卖公告，而原告未缴纳竞买保证金，就不具备优先购买权实现的同等条件。因此原审被告也不存在侵犯原告优先竞买权的行为，至于余杰及其他同意拍卖的共有人，是否侵犯原告份额的优先受让权，与原审被告无关，是他们共有人之间的另一个法律关系。综上，无论余杰是否存在着无权处分行为，无论原审被告是否存在拍卖行为瑕疵，都不影响拍卖行为的效力和竞买结果的合法有效性，故请求贵院驳回原告的诉讼请求。原审第三人郭勇述称，1、本案的原告重复告诉，2011年8月24日吉兴拍卖行拍卖利通商厦后，郭勇作为买受人交纳了3，300，000.00元的竞买款，成为拍卖标的物的所有权人，对利通商厦进行了接管。接管后的两个月于秀英、鲁中庆、高淑娟等人强占利通商厦的门口，导致郭勇向宽城区法院提起诉讼。法院将起诉状副本送达上述原审原告后，原审原告提出了管辖权异议，经宽城区人民法院审查，认为争议的不动产所在地属于宽城区，驳回了原审原告的管辖权异议，在这起诉讼中，郭勇提出的诉讼请求，是要求确认买卖有效，排除妨碍，而现在朝阳区人民法院受理的于秀英等人的起诉，是确认买卖无效即今天开庭审理的案件，其诉讼请求已经包含在了宽城区人民法院先行立案之中，我方�为郭勇对原审原告提起诉讼后，原审原告就同一事实又另行提起诉讼，属于重复告诉；2、本案余杰代表利通商厦的各位业主委托吉兴拍卖行进行拍卖，其得到了占三分之二以上份额的按份共有人的同意和追认，其有权处分利通商厦，因此，原告主张的拍卖无效与事实不符；3、关于吉兴拍卖行的拍卖程序，我方认为其拍卖程序即使存在瑕疵也不影响通过拍卖形成的买卖关系的法律效力，根据民法通则的规定，买卖的当事人是卖方和买方，吉兴拍卖行不是买卖合同的当事人，其拍卖程序的瑕疵不影响买卖合同的效力，况且通过拍卖竞买，郭勇已经善意取得了利通商厦的所有权，本案原告主张买卖无效，与郭勇取得商厦所有权已没有必然关系，综上请求人民法院驳回原告的起诉。原审第三人余杰述称，1、原告的诉讼请求无事实依据，起诉书在事实部分称，原审第三人余杰在未得到三分之二以上份额或业主授权的情况下拍卖利通商厦，代理人认为原告主张无事实依据，（1）在百名业主中，为余杰下授权委托的，书面有63人，另有21人直接从余杰手中领款，两者合计84人，在人数上超过三分之二；（2）百名业主对该物业并非等额共有，是按份共有，目前已经领款的总额为1，577，369.00元，领款总额度已经超过利通公司欠百名业主的2，227，617.00元的70%，超过三分之二，需要说明的是，这些领款人都是业主，都是有行为能力人，完全清楚自己从余杰处领取是售房款，因此即使有一些原告矢口否认对于余杰的授权，法庭也应该确认余杰的代理行为合法有效；2、原告的诉请无法律依据，在起诉书中，原告称利通商厦1939.16平方米的所有权是依据长春市中级人民法院（1995）长执字第414号裁定取得的，该裁定明确写明经双方当事人�愿协商达成以物抵债和解协议，而以物抵债的和解协议中，明确标明利通公司共欠百名业主2，227，617.00元，业主处理该产权时，如有余款，余款应返还利通公司；3、本案之所以发生诉讼，是由于个别业主对拍卖利益期待过大，但按以物抵债协议要求，无论该拍卖多余多少钱，都应该归利通公司，就目前来看，拍卖已经达到了利通公司与百名业主的协议标准，并未侵害到任何业主的利益，是否侵害了百名业主的利益是本案审理的关键，因此请贵院查明事实，驳回或动员原告撤诉；4、在庭前利通公司向我提供了利通公司的机读档案，利通公司现在依旧是法人，利通公司之所以未参加本案诉讼是因为本案不是给付之诉，而是拍卖行为是否合法有效的确认之诉，一旦原告要求参与分多余的拍卖款项，利通公司将立即参加本案诉讼；5、原告是为了取得不属于自己利益的要�，要求撤销拍卖，从公平原则讲，这种撤销将会损害竞买人的合法权益，综上请法庭查明事实，驳回原告的诉请。在本案审理过程中，原审原告提供如下证据：证据（一）、（1995）长执字第414号执行裁定书及所附利通商厦按份共有人名单一份。证据（二）、拟分配名单一份。证据（三）、协议两份，王斌、王诺娜与李慧敏转让协议、杨子与商岚的转让协议；收条一份；收据三份；存折两本。证据(四）、2005年长春市中级人民法院出具的说明一份。证据(五)、长春晚报一份。证据（六)、租房协议三份，证据（七）、宽公（东广）决字【2008】第6号行政处罚决定书一份。证据（八）、许全的证明一份。证据（九）、关于以物折价返还商厦拖欠业户抵押金的意见。证据(十)、通知一份。证据(十一)、大马路邮政储蓄给利通商厦业主管理委员会的回执16张。证据(十二)、余杰与许全的协议一份。证据(十三)、吉林省吉兴拍卖有限责任公司出具的说明一份。证据（十四）、拍卖报告书一份和公证书各一份。证据（十五）、邵恩清等十二份身份证复印件。证据（十六）、情况说明三份。证据（十七）、姜继先、吕金玲等39人证明。证据（十八）、王树山证人证言一份，长春市利通商厦业主委员会声明二份。证据（十九）、（96）长证字第378号强制执行证明书。证据（二十）、（1995）长执字第414号民事裁定书。证据（二十一）、（95）长证字第3595号公证书。证据（二十二）、长春市中级人民法院案件执行卷宗（96）执子第587号中的材料。证据（二十三）、李晓辉、付云峰、韩桂武死亡证明书，证据（二十四）、于胜春、王子凯、马国义、付秀珍、姜才吉、朴金花出具的委托书及身份证复印件，证据（二十五）、报警回执一份、公安行政处罚决定书两份。证据（二十六）、房地产估价报告书。证据（二十七）、长春银达房地产价格评估有限公司出具的情况说明两份。证据（二十八）、公证书及撤销公证书的决定，证据（二十九）、被告企业法人营业执照。证据（三十）、委托拍卖合同及谈话笔录、现场公证词、现场记录，委托人是余杰以法人的名义签订。证据（三十一）、1、拍卖公司向天亮出具的证明一份；2、余杰与拍卖公司委托补充协议。证据（三十二）、�于长春市光复路房产拍卖报告，吉林省吉兴拍字2001第004号拍卖报告及情况说明。证据（三十三）、长春市中级人民法院案卷执行卷宗（1996）长执字第233号。证据（三十四）、（1996）长执字第233号卷宗中证明一份，证据（三十五）、委托拍卖合同。在本案审理过程中，原审被告提交拍卖报告书一份。在本案审理过程中，原审第三人余杰提交如下证据：证据（一）、免费使用摊位协议书一份。证据（二）、（1995）长民执字第414号民事裁定书、名单、和解协议书各一份。证据（三）、企业季度档案登记资料一份。证据（四）、利通商厦业主既委托拍卖，又领取款项的人员名单。证据（五）、利通商厦业主委托余杰拍卖利通商厦人员名单。证据（六）、利通商厦业主委托余杰拍卖利通商厦并且领取款项的人员名单。证据（七）、利通商厦业主口头委托余杰拍卖利通商厦，并且领取拍卖款人员名单。在本案审理过程中，原审第三人郭勇提交如下证据：证据（一）、长春市中级人民法院执行和解协议书一份。证据（二）、长春市中级人民法院（1995）长民执字第414号民事裁定书一份。证据（三）、原审第三人郭勇委托杨跃文竞买利通商厦委托书一份。证据（四）、拍卖成交确认书一份。证据（五）、原审第三人郭勇给付被告吉林吉兴拍卖行拍卖佣金收据两枚。证据（六）、原审第三人郭勇给付利通商厦拍卖款银行存款凭条共计12枚。证据（七）、情况说明一份。证据（八）、东亚经贸新闻拍卖公告一份。经审理查明，2001年6月12日，长春市中级人民法院作出（1995）长执字第414号民事裁定书，确认“座落于长春市光复路利通商厦A区、一层、二层、3-6、B-F；3-4、A-B，共计1939.16平方米归余杰、刘作民等100名业户共有”，并附99人名单一份，原告刘乃华（刘丽芬）、高淑娟、鲁忠庆、于秀英、原审第三人余杰均为该共有房屋的按份共有人。2011年8月15日，原审第三人余杰作为委托人、原审被告吉林省吉兴拍卖有限责任公司作为拍卖人签订委托拍卖合同、委托拍卖补充协议，同时原审第三人余杰出具瑕疵说明，委托原审被告对座落于长春市光复路利通商厦A区、一层、二层、3-6、B-F；3-4、A-B，共计1939.16平方米的房屋进行拍卖。2011年8月17日，原审被告在《东亚经贸新闻》发布了拍卖公告，载明标的展示时间、展示地点、登记时间、拍卖时间、拍卖地点、联系电话。2011年8月24日，原审被告举行拍卖会，原审第三人郭勇以3，300，000.00元竞拍成功，佣金165,000.00元，原审第三人郭勇与原审被告签订拍卖成交确认书。2011年8月24日，吉林省长春市国安公证处出具（2011）吉长国安证经字第5716号公证书，证明“本次拍卖活动及拍卖结果真实、合法、有效”。2012年2月26日，吉林省长春市国安公证处作出“关于撤销（2011）吉长国安证经字第5716号公证书的决定”，以“拍卖人违反《中华人民共和国拍卖法》第四十二条的规定，未对委托人提供的有关材料进行核实，以虚假材料申办公证，致使本处出具的公证书与事实不符。”为由，决定撤销（2011）吉长国安证经字第5716号公证书，该公证书自始无效。现原审原告刘乃华（刘丽芬）、高淑娟、鲁忠庆、于秀英以原审第三人余杰在未得到2/3以上份额共有人或全体共有人授权的情况下，委托拍卖事宜，原审被告未依法对原审第三人余杰提供的文件进行核实为由诉讼来院，请求依法确认原审被告吉林省吉兴拍卖有限责任公司对长春市光复路利通商厦A区、一层、二层、3-6、B-F、3-4、A-B共计1939.16平方米的房屋拍卖行为及原审被告与原审第三人余杰签订的委托拍卖合同无效；诉讼费由原审被告承担。另查明，一、在长春市中院作出确权裁定书后，利通商厦部分业主曾经委托余杰进行过管理。二、在原审第三人余杰向原审被告吉兴拍卖公司提交的委托手续名单中共计74份身份证，74人当中属于（1995）长民初字裁定书所附名单业主本人的有55人，其余不是该名单业主。在该55人当中，委托事宜载明代理出售事宜的共计19人，其他均载明处理利通商厦相关事宜或全权处理利通商厦相关事宜。另外，在委托说明中均没有委托的时间。三、关于利通商厦拍卖款的领取情况。本次申请参加庭审的13名原告已经领取了拍卖款项，其他原告没有领取拍卖款。原审第三人余杰述称，拍卖后共计向业主发放拍卖款1，577，669.00元，但是由于领取款项的当事人未到庭，无法核实。另外余杰认为剩余款项应当归利通公司，所以剩余款项在余杰处保存。四、原审原告申请法院当庭宣读的宽城分局公安卷宗笔录：（一）对吕晶（长春银达评估公司职员，诉争标的物实际评估人员）的询问笔录，该份笔录内容为：1吕晶没有评估师资质，她看完现场、拍照后就回去写报告，并且以李俊来、闫飞的名义出了一份评估报告。2余杰向吕晶要求低价评估。（二）对许崇娟（吉兴拍卖公司实际组织该次拍卖的人员）的询问笔录，该份笔录内容为：1评估公司是按照余杰的要求按照房屋重置价格进行评估的。2相天亮要求其以3，300，000.00元价格起拍本案诉争标的物。（三）对郭安琪（竞买人郭勇的父亲）的询问笔录，内容为：余杰告诉郭安琪，诉争标的物要出卖，问其为什么不买，并告诉郭安琪其有优先购买权。（四）对相天亮（吉兴拍卖公司的负责拍卖的工作人员）的询问笔录，内容为：余杰告诉相天亮以不低于3，300，000.00元底价起拍就行。根据以上内容，原审原告认为原审第三人和郭勇存在恶意串通情况，以此为由主张拍卖行为无效。五、2011年6月余杰委托长春银达房地产估价公司评估，涉诉标的物评估价为3,622,400.00元。本院认为，一、关于本案拍卖行为的效力问题。在拍卖过程中，第三人余杰与评估单位工作人员和拍卖公司工作人员存在恶意串通行为，理由是：评估机构作为中介机构，应当秉承忠实、诚信、客观、公正原则进行评估活动，在评估时应当以客观事实为依据，并综合参考当时的市场行情，作出公允的评估结论，而不应当按照余杰的要求进行低价评估。根据吕晶、许崇娟的笔录，可以认定，余杰同评估机构存在恶意串通行为。该行为造成的直接后果是导致诉争标的物以3,622,400.00元低价评估。另外根据相天亮和许崇娟的笔录，余杰要求相天亮按照低于评估价的3，300，000.00元起拍的行为，余杰不是诉争标的物的完全所有权人，他只是众多业主之一，其主动要求拍卖公司低于评估价拍卖，以及拍卖公司按照余杰的指示低价拍卖的行为，明显构成恶意串通行为。以上事实有本院依原告申请调取的吕晶、闫崇娟、相天亮、李俊来在公安机关的陈述笔录在卷为凭，足资认定属实。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十三条：“拍卖当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律行政法规的规定。”的规定，拍卖行为的效力应当适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）的相关规定。依照《民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效：……（四）恶意串通损害国家、集体、或者第三人利益的；”规定，应当认定该拍卖行为无效，故对于原告的此项主张本院应予支持。二、关于原审被告及第三人主张公安卷宗笔录属于证人证言范畴，因此吕晶、许崇娟等人应当出庭作证，否则不具备效力问题。该笔录是公安机关在刑事侦察程序中，严格依照法定程序对相关人员进行询问的书面材料，在没有证据证明其应当作为非法证据排除情况下，应当认定这几份笔录具有证明的效力。故对于原审被告及第三人此项主张本院不予支持。三、关于郭勇是否构成善意取得问题。善意取得这一概念是价值判断而不是真理判断，该判断不能被案件事实证伪，难以被实践检验。因此郭勇不能单纯依据对余杰处分权不知情而主张自己是善意的，应当结合案件的事实综合认定，并且接受公平原则的检验。就本案而言，2011年8月24日位于光复路商圈的利通商厦1939.16平方米的房屋，仅以3，300，000.00元价款拍卖，平均每平方米为1，701.76元，对于这个价格不能认定是一个合理的价格，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第二项关于善意取得的规定。综上本院认为原审第三人郭勇以缴纳了拍卖款和对余杰处分权不知情为由，认为对诉争标的物构成善意取得的主张不成立，本院不予支持。四、关于原审第三人余杰述称，根据向书面委托其拍卖的利通商厦业主以及口头委托其拍卖的业主共支付了1,577,669.00元拍卖款的情况，可以认定超过三分之二比例的业主同意或追认委托拍卖行为的问题。对标的物出卖属于物权领域当中的重大事项，�当由所有权人特别授权，仅以“全权处理”或“代为处理”相关事宜的授权难以认定是对物权的拍卖授权。因此，依据现有证据，除去明确表示委托拍卖的授权外，其余授权不能认定为是对拍卖的委托。另外对于领取拍卖款的行为是否可以认定对拍卖行为的承认和追认的问题。根据现有原审第三人余杰提供的收款凭据，不能认定是对拍卖行为的追认。理由是：在收条上大部分人写的是摊位费，而不是房屋拍卖款，无论怎样理解均不能认定两者的意义具备相同性。故对于余杰的此项主张本院不予支持。综上，本案原审第三人余杰在评估和拍卖过程中存在与评估机构和拍卖机构恶意串通行为，使原审第三人郭勇以明显低于市场的价格竞买了诉争标的物，以上行为严重损害了原告的合法权利，故原审原告的合理请求应予支持。经本院2014年第十次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第二项之规定，判决如下：一、原审被告吉林省吉兴拍卖有限责任公司对长春光复路利通商厦A区、一层、二层、3-6、B-F、3-4、A-B共计1939.16平方米的房产拍卖行为无效。二、驳回原审原告的其他诉讼请求。案件受理费33，200.00元，由原审被告吉林省吉兴拍卖有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  李长顺代理审判员  江佰彦代理审判员  谢省伦二〇一四年六月十九日书 记 员  王 彪