陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民初1573号
原告（申请执行人）：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所西安市新城区西新街X号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告（案外人）：李某某。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西合恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西合恒律师事务所律师。
第三人（被执行人）：陕西瑞麟置业有限公司，住所西安市碑林区环城南路中段X号。
原告交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）与被告李某某、第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行陕西省分行委托诉讼代理人温军平、张嘉悦，被告李某某委托诉讼代理人赵新平、韩二兵到庭参加诉讼；第三人瑞麟公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行陕西省分行向本院提出诉讼请求：继续对西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区X号楼X单元X层X号、X号楼X单元X层X号房产执行；诉讼费用由被告负担。事实和理由：因被告未提供证据证明商品房交易的真实性，仅提供购房合同及收款收据作为支付凭证，但未提供涉案房屋已交付占有等其他证据，且相关执行裁定适用法律错误，故被告不符合法律规定排除强制执行的情形。2014年4月29日，西安市临潼区房管所为涉案房屋办理了抵押登记，而被告与第三人的《商品房买卖合同》于此后签订。西安市中级人民法院于2014年12月30日查封了涉案房屋，但西安市临潼区房管所对《商品房买卖合同》进行备案系在查封之后，因此，被告不具有对抗原告对涉案房屋依法享有抵押权的权利，房屋管理部门的确认行为亦无法对抗法院执行。
被告李某某辩称，其与第三人签订了《商品房买卖合同》，并向第三人交付了购房款。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，依法成立并生效。现有证据足以证明其与第三人签订购房合同的真实性，且其与第三人签订的购房合同未约定购房款交易方式，其付款方式符合交易习惯。现其已实际占有使用房屋，具有对抗原告对涉案房屋主张优先受偿权的物权期待权。《商品房买卖合同》的效力不以在行政部门备案及备案时间前后为依据，且消费者权利应该优先于债权。《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》第58条、59规定了尚未办理过户登记的存量房买受人与以房抵债协议的债权人提起的案外人执行异议之诉，在满足一定条件时，应予以支持，本案的审理可以借鉴上述规定。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人瑞麟公司未作陈述。
经审理查明：2014年4月29日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第××号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日，陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向由管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向本院申请强制执行，2014年12月30日，本院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产（预售证号：临预字第201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。本院作出（2016）陕01执异211号执行裁定：一、案外人李某某提出的执行异议申请理由成立；二、西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区X号楼X单元X层X号、X号楼X单元X层X号房产中止执行。原告遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。
另查，2014年8月15日，被告与第三人瑞麟公司签订两份《商品房买卖合同》，约定，被告购买第三人位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区X号楼X单元X层X号、X号楼X单元X层X号房产，合同价款均为62万元。被告依约支付第三人瑞麟公司全部购房款。2014年9月5日，上述《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。本院依职权到西安市房屋管理局查询后，该局答复被告名下未登记其他居住房屋。
以上事实有《执行证书》、《公司客户委托贷款合同》、《房屋他项权证》、《情况说明》、《执行裁定书》、《商品房买卖合同》、《交房入住书》、《收款收据》、《财产查询反馈信息表》及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月15日，被告为购买西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区X号楼X单元X层X号、X号楼X单元X层X号房产与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后李某某向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因原告向本院申请强制执行，本院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答复本院被告名下未登记其他居住房屋，因此，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立，本院裁定对西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区X号楼X单元X层X号、X号楼X单元X层X号房产中止执行，并无不当。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另交行陕西省分行起诉称被告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》不真实，被告并非消费者亦未真实支付购房款，所购房屋并非用于居住，因与本院所查明的事实不符，依法不予采信。综上，交行陕西省分行要求对西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区X号楼X单元X层X号、X号楼X单元X层X号房产继续执行之诉请，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，判决如下：
驳回原告交通银行股份有限公司陕西省分行的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 刘书方