阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初2153号原告：陈伟军。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司，住所地：阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏锦年，男，该公司员工。原告陈伟军诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟军的委托诉讼代理人钟国衡、被告同心房地产公司的委托诉讼代理人苏锦年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟军向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期办证违约金5719.85元给原告；二、判决被告返还购房款4705.27元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年7月27日起计至付清时止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第2幢第1803号商品房一套，约定套内建筑面积97.25平方米，单价为每平方米5881.59元，按套内建筑面积计算，总房价571985元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”而被告交付后直至2015年8月5日才办理商品房权属登记，已超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金5719.85元（571985×1%)给原告。另外，商品房实测套内建筑面积为96.51平方米，比约定的97.25平方米少0.8平方米，面积差异百分比为0.823%[(96.51-97.25)/97.25]，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，被告应返还购房款4705.27元（5881.59×0.8)给原告。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告同心房地产公司辩称：一、被告与原告已就“产权登记责任”方面，针对不同情况，达成概括性适用补充条款，现被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，因此原告于2014年1月13日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。”针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即被告能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为被告已履行合同第十五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，被告已于2014年1月14日至2014年4月13日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。被告与原告在补充协议中约定提交资料即免责该条款，符合当事人意思自治原则要求，并没有违反法律的禁止性规定，理应采纳。其次，房产证何时登记成功、何时出具有赖于房管局工作效率，全为房管局工作职责，与被告并无联系。故，根据补充协议约定，被告已在规定的时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，即已履行合同第十五条中所涉及的全部义务，并不存违约情况。二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。阳江市房产管理局（以下简称房管局）作为接收产权登记资料的政府部门，其在接收被告为原告办理权属证书资料后，由于接收资料手续缺失，并没有为被告开具接收凭证，也拒绝在被告资料清单上签名或盖章。为此，被告有必要向法院申请调查取证，证明并查实房管局已接收过申请人为被申请人办理权属证书的资料的案件事实。三、原告对合同约定的面积差异条款理解有误，计算错误，主张违约金过多。涉案商品房产权登记套内建筑面积为96.51平方米，而合同约定计价面积为97.25平方米，两者之间相差0.74平方米，面积差异百分比为0.761%。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条可知：“约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”针对以上条款，原告认为该条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大小，选择适用以上任一条款。但事实上，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比，分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补充。换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定计价面积，但差异值为±0.6%以内（含本数）的情况，被告也不会向其主张该范围内的购房款。而面积差异百分比减去免责范围±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。故涉案商品房面积差异百分比为0.761%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.161%，那么被告应向原告返还购房款920.9元（5881.59元/平方米×0.161%×97.25平方米）。同时，在该条款中也明确约定，在本案的情况的情况下，被告只需要返还多收的购房款即可，不需额外支付利息。因此，原告对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。综上，被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。原告对面积差异处理条款理解有误，计算错误，主张违约金过多。请法院查明真相，依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年5月13日，原告陈伟军（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013050388），合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第2幢第1803号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5881.59元，按套内建筑面积计算，房屋总价款为571985元；出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：（1）逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积—合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同还约定了其他相关条款。签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《补充协议》，其中第五条办证补充条款约定：“1、买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款571985元给被告。涉案商品房所在的威尔登堡花苑工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。另查明，阳江市住房与规划建设局于2015年7月21日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。2015年8月5日，讼争房屋登记在原告名下。该房屋的不动产权证书登记的房地产权证证号为粤房地权证阳字第××号，建筑面积为120.8平方米，套内建筑面积为96.51平方米。原告以被告没有按时办理产权证书以及房屋实际面积与合同约定的面积不符，存在违约，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，原、被告在一致确认被告于2014年1月13日向原告交付涉案商品房。以上事实，有原告提供的身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、不动产销售发票、房地产权档案查阅答复书、阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）、房地权证，被告提供的《补充协议》、营业执照等证据证实，结合庭审中当事人的陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，合同有效。原、被告双方应按合同约定履行合同义务。按原告的诉讼请求，本案的争议焦点是:一、被告是否构成逾期办证违约行为；二、被告是否应返还购房款。关于争议焦点一被告是否构成逾期办证违约行为。原、被告在《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年6月30日前将涉案商品房交付给原告使用，并应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人（开发商，即被告）提供的资料报产权登记机关备案。但被告在没有任何可延期交房的条件下，直至2014年1月13日才将涉案商品房交付给原告使用，并于2015年7月21日才向产权登记机关申请登记，超过双方所约定的时间。因此，被告构成了逾期为原告办理涉案商品房的房地产权证的违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因此，被告应当支付逾期办证违约金5719.85元（571985元×1%）给原告。关于争议焦点二，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的约定，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，而非原告所主张的实测面积，故原告所购房屋的面积差异百分比为0.761%[（96.51平方米－97.25平方米）÷97.25平方米×100%]，因差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），故原告请求被告按合同的约定退还购房款应为4352.38元[（97.25平方米－96.51平方米）×5881.59元/平方米]。原告最后一笔285000元购房款的支付时间是2013年7月26日，即是说被告在2013年7月26日多收了原告购房款4352.38元。因此，原告请求被告从2013年7月26日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付4352.38元的利息，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金5719.85元给原告陈伟军。二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款4352.38元及其利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2013年7月26日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告陈伟军。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30元（该款原告已预交），由原告陈伟军负担4元；被告阳江同心房地产开发有限公司负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  黄英燕二〇一七年八月三日书记员  林代子