辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0105民初4054号
原告：汤华谦。
委托代理人：汤娟。
被告：崔东。
第三人：沈阳和美玉器制品有限公司。
法定代表人：杨东，系该公司经理。
委托代理人：王春生。
第三人：王春生，
原告汤华谦诉被告崔东、第三人王春生、第三人沈阳和美玉器制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤华谦及其委托代理人汤娟，被告崔东，第三人沈阳和美玉器制品有限公司委托代理人即第三人王春生均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《协议书》，被告腾退房屋。2、判令被告支付原告欠付租金人民币25000元（自2015年10月10日起至腾退房屋付清租金之日止，暂计算至2016年4月10日，按年租金50000元计算）及利息544元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年9月26日起至实际付清之日止，暂计算至2016年4月10日）。3、判令被告支付原告违约金人民币40000元。4、本案全部诉讼费用及其他相关费用由被告承担。
被告辩称，我从原告处承租房屋是用于与王春生合伙开设珠宝店，因为经营不善，2014年8月我从珠宝店撤资，之后该房屋由王春生自己占有使用至今，并一直用于经营珠宝店。自2015年10月10日至今，我与王春生都没有向原告交纳租金。在我承租房屋的隔壁有一家老盒饭饭店，他家是个体工商户，他家对排污水的总管道进行了改造，改造之后导致污水倒灌，导致我承租房屋及其屋内物品受损，也对周边房屋造成了损害。我家房屋楼上有20多户居民到皇姑区纪委上告我家及老盒饭饭店，后经皇姑区纪委查实，我从原告处承租的房屋为国有资产，我和王春生得知该消息后为避免交两份房屋租金，故没有向原告交纳租金。因涉案房屋为国有资产，原告不是产权人，所以原、被告间的租赁合同无效，我方将保留反诉权利。原告不是房屋权利人，无权要求我方腾房。
第三人王春生述称，经过我方调查本案涉及刑事诈骗，建议法院中止审理，移交给检察院。
第三人沈阳和美玉器制品有限公司述称，与第三人王春生意见一致。
当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月23日，原、被告签订一份《协议书》，约定原告将位于沈阳市皇姑区珠江街196号门市房（建筑面积176平方米，即涉案房屋）出租给被告使用，租期为5年，自2012年10月10日起至2017年10月10日止。年租金为5万元，被告从2013年10月10日开始至2014年10月10日交付下年房费。每年必须提前15日交纳房屋租金，如到期不交时，原告有权收回房屋。被告在租房期限内，不得变象转租、转让、抵押，经原告书面同意，被告可以出兑，否则被告私自出兑无效。在租房期限内，原、被告不得擅自终止协议，如原告违约，应赔偿被告违约金4万元，如被告违约，应赔偿原告违约金4万元。该合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付房屋租金至2015年10月9日。现该房屋由第三人王春生及第三人沈阳和美玉器制品有限公司占有。
另查，涉案房屋部分产权归沈阳市长江涂料厂，部分产权归沈阳市皇姑区第一房产经理公司，至今未办理房屋权属证书。因该两部分权属房屋无法分割，故沈阳市皇姑区第一房产经理公司同意沈阳市长江涂料厂对外出租使用其享有产权部分的房屋。原告系沈阳市长江涂料厂的法定代表人，沈阳市长江涂料厂同意原告以自己名义出租涉案房屋、收取房屋租金并作为本案原告进行诉讼。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主体是否适格；2、原、被告签订的《协议书》的效力；3、原、被告签订的《协议书》是否应予解除。
关于原告主体是否适格的问题。如前文所述，沈阳市长江涂料厂已对原告与被告签订《协议书》、收取房屋租金及作为本案原告进行诉讼的行为予以追认，故本案原告主体适格。
关于原、被告签订的《协议书》的效力问题。如前文所述，沈阳市皇姑区第一房产经理公司同意沈阳市长江涂料厂对外出租使用其享有产权部分的房屋，而沈阳市长江涂料厂又追认了原告与被告签订的《协议书》，而该《协议书》系合同当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，故应为合法有效，合同双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
关于原、被告签订的《协议书》是否应予解除的问题。该协议书的主体为原告与被告，其中原告为出租人，被告为承租人，被告作为承租人负有按合同约定向原告支付房屋租金的义务。虽被告抗辩因其得知涉案房屋为国有资产，为避免交纳两份房屋租金，故其自2015年10月10日起未向原告支付房屋租金。被告的行为从合同法角度分析应当归类于行使不安抗辩权，根据合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。在本案中，被告提供的证据不能证明原告有上述所列的相关事实，其行使不安抗辩权理由不足，故其拒付房屋租金的行为已构成根本违约，因此对原告主张解除《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。
关于《协议书》解除的后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
首先，关于原告主张的自2015年10月10日起至实际腾房之日止的房屋租金问题。自《协议书》解除后至实际腾房之日止，原告主张的房屋租金实质为房屋占有使用费。因原、被告并未约定房屋占有使用费的标准，故应参照《协议书》约定的租金标准予以计算。根据合同相对性原则，被告作为承租人应向原告支付房屋租金及房屋占有使用费（自2015年10月10日起至实际腾房之日止，按年租金5万元的标准计算）。
其次，关于原告主张的违约金及利息问题。被告逾期支付房屋租金，原告实际受到的损失应为利息损失。现原告按照合同约定的4万元向被告主张违约金，并同时向被告主张利息，被告则认为该项违约金约定过高，请求降低。因此，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，对于原告主张的违约金及利息，本院以被告应付的房屋租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准予以计算。依据《协议书》的约定，被告应分别在2015年9月25日前、2016年9月25日前向原告支付下一年度的房屋租金5万元，因此被告应向原告支付的违约金和利息应为以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算，分别自2015年9月25日起、2016年9月25日起至实际给付之日止。
最后，关于原告主张的腾房问题。被告作为房屋承租人，在《协议书》解除后，其负有将涉案房屋腾出并完好返还给出租人即原告的义务。又鉴于涉案房屋现由第三人王春生及沈阳和美玉器制品有限公司占有，在《协议书》解除后，第三人王春生及沈阳和美玉器制品有限公司失去了占有涉案房屋的基础，故该二者作为房屋实际占有人亦负有将涉案房屋腾出并完好返还给出租人即原告的义务。若有相关权利人就涉案房屋主张权利，其可另行解决。
关于第三人提出的装修损失的问题。因《协议书》非因原告过错而解除，故第三人无权向原告主张该部分损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告汤华谦与被告崔东于2012年8月23日签订的《协议书》；
二、被告崔东于本判决生效后十日内支付原告汤华谦房屋租金及房屋占有使用费（自2015年10月10日起至实际腾房之日止，按年租金5万元的标准计算）;
三、被告崔东于本判决生效后十日内支付原告汤华谦违约金及利息（以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算，分别自2015年9月25日起、2016年9月25日起至实际给付之日止）;
四、被告崔东、第三人王春生及第三人沈阳和美玉器制品有限公司于本判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区珠江街196号门市房（建筑面积176平方米）腾出并完好返还给原告汤华谦；
五、驳回原告其他诉讼请求。
上述二、三款项，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3438元，由原告承担550元，被告承担2888元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 叶 芃
审 判 员 佟 铃
人民陪审员 王文冉
二〇一七年八月三十日
书 记 员 刘子萌