江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7087号
上诉人（原审原告）季春江，男，1982年10月10日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审原告）张天灵，女，1992年6月24日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审原告）刘英，女，1967年6月6日生，汉族，个体工商户。
以上三上诉人季春江、张天灵、刘英的共同委托代理人姜新平，江苏天九律师事务所律师。
以上三上诉人季春江、张天灵、刘英的共同委托代理人解亘，男，1967年10月20日生。
上诉人（原审被告）南京市六合区南海大厦有限公司，住所地江苏省南京市六合区雄州街道长江路4号。
法定代表人吴植新，该公司执行董事。
委托代理人陈晟，男，1978年7月23日生，汉族，该公司员工。
委托代理人姚守国，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王平，男，1967年11月3日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）林丽，女，1969年10月29日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）袁晨祝，男，1994年6月29日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）袁雷英，女，1973年4月23日生，汉族，个体工商户。
以上四被上诉人王平、林丽、袁晨祝、袁雷英的共同委托代理人法任飞，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）黄晓丹，女，1986年11月14日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审第三人）龚裕丰，男，1986年8月17日生，汉族，个体工商户。
以上二被上诉人黄晓丹、龚裕丰的共同委托代理人陈凤章，江苏省启东市吕四渔港法律服务所法律工作者。
以上二被上诉人黄晓丹、龚裕丰的共同委托代理人张强，江苏臻德律师事务所律师。
原审第三人黄裕忠，男，1962年4月14日生，汉族。
上诉人季春江、张天灵、刘英、南京市六合区南海大厦有限公司（以下简称南海公司）因与被上诉人王平、林丽、袁晨祝、袁雷英、黄晓丹、龚裕丰，原审第三人黄裕忠房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六民初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人季春江及其与张天灵、刘英的共同委托代理人姜新平、解亘，上诉人南海公司的委托代理人陈晟、姚守国，被上诉人王平、林丽、袁晨祝、袁雷英的共同委托代理人法任飞，被上诉人黄晓丹、龚裕丰的共同委托代理人陈凤章、张强，原审第三人黄裕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英原审诉称，2010年，王平、林丽、袁晨祝、袁雷英、黄晓丹、龚裕丰与南海公司签订了《租赁合同》，承租位于南京市六合区长江路4号的南海大厦1－3楼营业厅经营服装，租赁期限自2010年11月11日起至2013年11月10日止，合同对南海公司的拆迁补偿款分配方案作出了约定，具体内容为拆迁的停业搬迁损失补偿费由租赁双方各分取1／2。2010年11月1日，双方又签订了《补充协议》，其中约定：“有关本合同期内乙方投资的装修及设施设备，无论政府在三年之内拆迁或政府在五年之内拆迁，一旦甲方与政府拆迁部门签订拆迁协议，甲方作为被拆迁人，应按照政府拆迁部门最终确认并已经实际拨付给甲方的有关此项赔付款如数支付给全体乙方。”上述协议签订后，因黄晓丹、龚裕丰未实际承租，故张天灵、季春江、刘英（季春江、刘英为一户）接受了南海公司的改租，与王平、林丽、袁雷英、袁晨祝共同承租南海大厦1－3楼营业厅进行经营。
2013年5月4日，相关部门对南海大厦所在地块进行拆迁围挡，致王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英无法继续经营，故接受了南海公司的退租承诺，答应暂不搬离以配合拆迁谈判。2013年7月20日，六合区危旧房改造工作领导小组召集王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英、南海公司及南京建新房屋拆迁有限公司商谈拆迁事宜。后王平（乙方）经林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英授权，与南海公司的法定代表人吴植新（甲方）签订了《协议》，约定承租人于2013年7月26日退场，南海公司给予承租人2230000元补偿，款于2013年8月5日支付，并自2013年5月4日起退还租金。《协议》签订后，南海公司仅于2013年7月31日支付391288.4元，之后以黄晓丹、龚裕丰是承租人，而王平未取得二人授权为由，主张《协议》无效，拒绝继续付款，王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英遂诉至原审法院。在原审诉讼过程中，王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英又意外发现南海公司实际获得拆迁补偿款7666184元，具体包括停业及搬迁补偿费2550275元、装饰装修及附补费4504915元、其他费用610994元，除去《协议》约定的2230000元，南海公司还应支付王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英3855549.5元（计算方法：2550275元／2＋610994元／2＋4504195元-2230000元）。王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英认为，《协议》合法有效，南海公司应当履行给付义务，而南海公司非法谋取拆迁利益，构成不当得利，还应当按照拆迁补偿协议确定的补偿数额补足相应款项。请求判令南海公司：1、支付《协议》余款2599260元（包含应退租金760548元），并赔偿逾期付款损失（自2013年8月5日起至实际付款之日止，按中国人民银行迟延付款基准年利率9.465%计算）；2、补充支付拆迁补偿款3855549.5元；3、退还水电费押金24000元。
南海公司原审辩称：1、张天灵、季春江、刘英作为本案原告主体不适格，南海公司与该三人没有签订过租赁合同，也未出租柜组给该三人，双方不存在租赁关系。2、王平代表承租人签订《协议》，未取得黄晓丹、龚裕丰的授权，属于无权代理，虽然黄晓丹、龚裕丰表示追认，但是承租人内部意见不一，故《协议》仍然无效。3、即使《协议》有效，《协议》约定的设施设备的补偿包括对电梯、空调的补偿，但是承租人退场时未经南海公司同意，擅自拆走电梯、空调，故最终在支付拆迁补偿款时应扣除电梯、空调的残值。4、本案是房屋租赁合同纠纷，并非拆迁纠纷，南海公司支付承租人拆迁补偿费用的依据应是《租赁合同》和《补充协议》。关于拆迁补偿款中的营业损失，南海公司同意按照《租赁合同》的约定支付一半给承租人。关于装饰、装修补偿费用，六承租人逾期支付租金，根据《租赁合同》第九条以及《补充协议》第五条的约定，该行为构成违约，承租人应以投资的全部装修、设施设备进行赔偿。退一步讲，即使承租人不存在逾期支付租金的违约行为，现在主张补偿亦应举证证明装修投资情况，否则应承担举证不能后果。如不能举证，南海公司同意按照《租赁合同》第六条第4.2.d项的规定，以装修及其他设施设备预算原值1128000元及电梯、空调原值454000元（少安装一台电梯，扣除原值16万元）计算补偿，支付承租人装修及设施设备补偿666560元（1128000元×33.3%＋454000元×80%×80%）。综上，南海公司应支付承租人拆迁补偿合计1941697.5元，扣除已经支付的391288.4元，其仅应再支付1550409.1元。5、王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英诉请退还的租金数额有误。《租赁合同》中明确约定租赁期限三年，第一年度租金2600000元，以后每年租金在上年租金基础上递增3%，以此推算，第二年度、第三年度租金（计算至腾空租赁房屋之日止）应分别为2678000元、1949700元。扣除已支付的第二年度租金2600000元和第三年度租金2000000元，承租人尚欠付租金27730元。因此，南海公司不仅无需再退还租金，而且承租人还需补交租金。此外，承租人逾期支付第三年度租金，构成违约，应承担违约责任。6、南海公司未支付剩余拆迁补偿款的原因是承租人内部矛盾重重，导致无法支付，对此南海公司不应当承担逾期付款责任。7、关于水电押金，承租人并未实际缴纳该款，故南海公司不负有退还责任。
黄晓丹、龚裕丰原审述称：1、涉案《租赁合同》、《补充协议》合法有效，黄晓丹、龚裕丰是南海大厦的承租人，应获得拆迁补偿。2、王平擅自以张天灵、刘英、季春江冒名顶替黄晓丹、龚裕丰，与南海公司签订《协议》的行为属于无权代理，但黄晓丹、龚裕丰予以追认，要求按照《协议》各获得六分之一的补偿。请求判令南海公司分别向黄晓丹、龚裕丰支付拆迁补偿款371666元（2230000元÷6），并退还租金126758元（760548元÷6）。
黄裕忠原审述称：同意黄晓丹、龚裕丰的意见。
原审法院经审理查明，2010年9月，王平、林丽、袁晨祝、袁雷英及黄晓丹、龚裕丰（以下简称六承租人）与南海公司分别签订《租赁合同》两份。其中约定：1、六承租人承租位于六合区雄州街道长江路4号南海大厦1-3层营业厅的全部柜组（每人租赁3个柜组），用于经营文峰服饰，六承租人互相连保。租赁期限自2010年11月11日起至2013年11月10日止。每年租金王平、林丽各500000元，袁雷英、袁晨祝以及黄晓丹、龚裕丰各400000元，合计2600000元，以后每年的租金在上一年度基础上递增3%。第一年租金分两次支付，一次支付半年租金，在合同签订之日六承租人一次性付清第一年度第一次租金和水电押金，第一年度的第二次租金于2011年2月1日前付清，以后每年于9月11日前付清。水电押金由六承租人各支付4000元。2、六承租人共同承担南海大厦1-3层内外重新装修及设施设备的购置、施工、更新改造，其中：六承租人共同购置安装三部变频电梯，每部16万元，4台嵌入式空调，每台90**元，共同购买前期承租人投资的旧扶手电梯66000元，8台旧嵌入式空调，每台40**元，以上电梯、空调合计614000元。3、六承租人承担的除电梯、空调外的其他设施设备及装修总投资控制在1200000元之内（预算价1128000元），以双方共同签字确认为准。六承租人无偿接收前期承租人遗留的旧装修及除电梯、空调另计之外的其他设施设备。4、如遇拆迁致租赁期未满3年，合同终止后的经济赔偿办法：①、南海公司退还当年期剩余租赁天数的租金（当年期日均租金乘以六承租人已付租金的当年期剩余租赁天数等于应退还的租金额）；②、电梯、空调使用寿命按10年计算，按递减折旧法，每年在上一年的折旧后剩余价值的基础上再折旧20%，合同期满，如电梯、空调能正常使用，则按照3年折旧后的剩余价值314368元由南海公司一次性现金收购；③、其他装修及设施设备三年折旧完毕，每年折旧33.3%；④、拆迁经济损失包括停业损失、搬迁费，由双方各分得50%（补偿南海公司租金损失和六承租人经营利润损失），政府拆迁部门与南海公司签订的拆迁协议所规定的拆迁期限之前3日为六承租人退场之日。双方还对其他相关事宜进行了约定。
《租赁合同》签订后，六承租人（乙方）又与南海公司（甲方）签订《补充协议》一份。其中约定：“在《租赁合同》规定的期限内，乙方投资的装修及设施设备（不含电梯、空调），无论政府在三年之内或五年之内拆迁，一旦甲方与拆迁部门签订拆迁协议，甲方作为被拆迁人应按照拆迁部门最终确认的并已实际拨付给甲方的有关此项赔偿款如数支付给全体乙方，其中乙方共六位投资人，每人获得此项赔偿款的六分之一。”“甲方房屋产权、土地使用权包括南海大厦土地上除已出售的住房及已出售的自行车库外的全部房屋及土地，属于甲方所有。本合同期之前即存在并且现在仍然继续存在的属于甲方所有的装修及设施设备，属于甲方所有。”“有关本合同期乙方投入的新旧空调和电梯，仍按照合同递减折旧，每年在剩余价值的基础上折旧20%，甲方按照使用五年折旧后的剩余价值一次性向乙方付款收购。”协议签订后，在租赁期间内南海大厦新添置4台嵌入式空调、升降电梯1部，还有扶手电梯（王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英陈述为2部、南海公司辩称为1部）。有关承租人装修及设施设备投资情况双方未签字确认。
2010年12月3日，南海大厦所在人民商场地块被列入城市建设拆迁范围。2012年6月20日，南海公司与南京市六合区土地储备中心签订《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》，约定南海大厦拆迁补偿款总额为80531185元，其中被拆迁房屋货币补偿金额为72865000元、营业用房停业及搬迁补偿费用2550275元、其他费用610995元、房屋装饰、装修及附补费用合计4504915元；南海公司同意于2013年6月26日将拆迁房屋腾空，交付拆除。该协议后附拆迁补偿金额表（出具时间为2013年8月16日），载明附属物补偿3014035元、装饰装修补偿2101875元。该两项费用合计金额等于协议中约定的其他费用和房屋装饰、装修及附补费用之和。协议签订后，南海大厦腾空房屋时间为2013年7月26日。
2013年7月，王平与南海公司法定代表人吴植新签订《协议》一份。其中约定：一、承租人于2013年7月26日下午16时将出租的场地腾空交给南海公司。二、南海公司对承租人给予以下补偿，即营业损失、装修补偿、设备补偿共计人民币2230000元。三、南海公司自2013年5月4日起退还承租人租金。四、王平全权负责处理员工解聘问题和六个承租人权益问题，与南海公司无关。五、南海公司于8月5日支付承租人以上款项。2013年7月31日，袁雷英代表其他承租人从吴植新处领取391288.4元，用于支付聘用职工的经济补偿金。《协议》签订后，因黄晓丹、龚裕丰认为其是南海大厦承租人，王平与南海公司签订《协议》未经其授权，属于无权代理，与王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英就拆迁补偿款归属发生争议，继而南海公司停止支付款项，最终形成本案诉讼。在原审庭审中，王平自认黄晓丹、龚裕丰承租南海大厦柜组至2012年11月，并且装修投资220000元。本案原审诉讼过程中，黄晓丹、龚裕丰对王平与南海公司签订的《协议》予以追认。
原审法院另查明，关于租金支付情况。第二年度实付租金2600000元，对此吴植新于2012年9月26日出具收条一份，言明：“从2011年11月11日至2012年11月10日的文峰服饰柜台柜组租金已全部收到。”2012年10月29日，王平汇给吴植新第三年度租金1500000元，南海公司开具租金收据6张，注明王平250000元、林丽250000元、张天灵（从黄晓丹户转租）200000元、季春江（从龚裕丰户转租）200000元、袁晨祝200000元、袁雷英200000元。2013年3月7日，王平又汇给吴植新第三年度租金500000元，南海公司开具租金收据6张，注明王平135000元、林丽133000元、张天灵（从黄晓丹户转租）108000元、季春江（从龚裕丰户转租）108000元、袁晨祝108000元、袁雷英108000元。
原审法院还查明，2010年至2013年2月期间黄裕忠在六合文峰服饰负责管理营业款，不定期将结余的营业款汇缴给王平。2013年1月11日，黄裕忠向王平汇款1200000元。根据黄裕忠制作的2012年12月记账本记载，2012年12月营业款余额为993013元，王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英自认袁雷英从中支取了20万元进货款。原审庭审中经法庭询问，黄裕忠陈述2013年1月11日所汇1200000元中有500000元为2013年1月1日至1月11日期间的营业款，另700000元为租金。
原审法院认为，房屋拆迁补偿是对产权人因房屋拆迁所受损失予以的补偿，房屋在拆迁前已出租的，产权人在获取拆迁补偿后还应对承租人的损失进行补偿。本案的争议焦点是：1、张天灵、刘英、季春江与黄晓丹、龚裕丰，谁是南海大厦的实际承租人；2、拆迁补偿款数额确定的依据；3、租金退还的期限、标准以及水电押金退还有无事实根据；4、南海公司逾期支付拆迁补偿款是否构成违约。
承租人身份的取得与丧失取决于租赁关系的建立与解除。本案中，黄晓丹、龚裕丰与南海公司签订有《租赁合同》，双方存在租赁关系，而张天灵、刘英、季春江则以交纳租金为由，主张与南海公司建立了租赁关系。现实生活中，交纳租金除基于租赁关系外，还可能是转租后次承租人代为履行租金支付义务，也可能是基于其他债权债务关系而代为履行。南海公司开具给张天灵、刘英、季春江的租金收据上注明“转租”字样，恰恰证明双方之间不存在租赁关系，张天灵、刘英、季春江以交纳租金为由主张租赁关系建立缺乏依据。王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英同时以黄晓丹、龚裕丰未交纳租金为由，认为黄晓丹、龚裕丰已退租。依据记账本的记载以及王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英的自认，2012年12月营业款结余793013元，加上黄裕忠认可的2013年1月1日至1月11日产生的营业款额，截止2013年1月11日黄裕忠处尚有营业款1293013元，由此可见，黄裕忠汇给王平的1200000元应为营业款，而非租金。然而六承租人与南海公司签订有《租赁合同》，且相互连保，这意味着如有任何一个承租人不交纳租金，则其他承租人需承担连带给付责任，截止拆迁时南海大厦租赁期间内的租金已足额支付，即使黄晓丹、龚裕丰未将租金给付王平，也不能据此认定黄晓丹、龚裕丰已退租。张天灵、刘英、季春江又提供营业执照、纳税证据、供货商证明、发货单、店员证明等证据证明其承租南海大厦，这些证据仅是对其实际经营人身份的证明，然而实际经营人不能等同于实际承租人，实际经营可能基于承租、转租甚至强占等事实而发生，只有实际经营是基于承租而发生时，实际经营人才等同于实际承租人。本案中未见张天灵、刘英、季春江与南海公司就租赁关系的建立包括租金、租期、装修和设施设备的交接以及拆迁补偿问题有任何磋商，凭借上述证据不足以证明经营行为是基于承租而发生，且南海公司也不认可与张天灵、刘英、季春江存在租赁关系，故其主张与南海公司存在租赁关系缺乏依据，原审法院不予支持。《租赁合同》签订后至南海大厦拆迁时，黄晓丹、龚裕丰与南海公司未以任何形式解除租赁合同，二人仍然是南海大厦的承租人，有权主张拆迁补偿。
南海公司与拆迁部门签订了拆迁补偿协议后，即与王平签订了《协议》。该《协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且王平代表六承租人签订《协议》事先取得了林丽、袁晨祝、袁雷英的授权，事后又得到了黄晓丹、龚裕丰的追认，故《协议》合法有效。《协议》对承租人的拆迁补偿以及租金退还事宜有明确约定，双方应当遵守约定，即以此为依据确定拆迁补偿数额。王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英认为拆迁补偿协议中房屋装饰、装修及附补费用4504915元和其他费用610995万元均是对承租人的补偿，南海公司构成不当得利。结合拆迁补偿金额表的记载，拆迁补偿协议中的该两项费用有3014035元是对南海公司搭建的附属物的补偿，剩余2101875元才是对装饰装修的补偿，而南海大厦的装饰装修既包括六承租人的投入，也包括前期南海公司自身的投入，双方在房屋出租后对六承租人的投资情况未予确认，六承租人也无证据证明装修投资金额，故主张南海公司不当得利缺乏依据，原审法院不予支持。南海公司辩称《协议》约定的设备补偿包括对电梯、空调的补偿，而承租人退出租赁场时擅自拆走电梯、空调，因此，在支付拆迁补偿款时应扣除电梯、空调的残值。经审查《协议》内容，其中未明确设备的具体范围，从双方签订《租赁合同》、《补充协议》的用语习惯来看，合同中一直将电梯、空调与设施设备予以区分，对折旧和补偿约定了不同的标准，因此，在无相反证据证明的情况下，原审法院认定《协议》中的设备不包括电梯、空调，对南海公司主张扣除电梯、空调残值的请求不予支持。
《协议》合法有效，租金退还亦应按约定处理。《协议》明确了租金退还期限，南海公司应自2013年5月4日起退还承租人租金。根据《租赁合同》的约定，第一年度租金为2600000元，以后每年在上一年度的基础上递增3%，王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英主张南海公司实收第二年度租金260万元，并出具收条表示确认收到第二年度全部租金，由此可见双方一致同意变更租金为每年2600000元。权利的放弃应当以明示的方式作出，除非法律有规定或当事人有约定，否则不作为的默示不能视为意思表示。南海公司出具的收条能够表明其同意免收第二年度欠付租金，但未表示对第三年度租金亦予以让免，在其未明示的情况下，不能做出推定，租金标准仍应按《租赁合同》确定。根据《租赁合同》约定的租金标准计算，第三年度全年租金应为2758340元，截止2013年5月4日应收租金1314935元（2758340元÷365天×174天），南海公司应退还六承租人租金685065元（2000000元－1314935元）。六承租人主张退还水电押金，无证据证明其已向南海公司交纳了该项费用，故原审法院不予支持。
综上，南海公司应给付六承租人拆迁补偿款2230000元，退还租金685065元，合计2915065元，扣除已支付的391288.4元，南海公司还应给付六承租人2523776.6元。《补充协议》约定拆迁补偿款由六承租人各分得六分之一，黄晓丹、龚裕丰主张各按六分之一获取补偿，符合《补充协议》的约定，原审法院予以支持；王平、林丽、袁晨祝、袁雷英不主张内部分割，是对自己权利的处分，不违反法律规定，原审法院亦不予理涉。《协议》签订后，因黄晓丹、龚裕丰一直未予追认，致《协议》效力未定，南海公司因此停止支付款项不构成违约，不应承担逾期付款责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、南海公司于判决生效之日起十日内给付王平、林丽、袁晨祝、袁雷英合计1682517.8元，并分别给付黄晓丹、龚裕丰420629.4元；二、驳回王平、林丽、袁晨祝、袁雷英以及第三人黄晓丹、龚裕丰超出部分的诉讼请求；三、驳回张天灵、刘英、季春江的诉讼请求。原审案件受理费65759元，由王平、林丽、袁雷英、袁晨祝、张天灵、刘英、季春江共同负担42130元，南海公司负担22811元，黄晓丹、龚裕丰各负担414元。
上诉人季春江、张天灵、刘英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、季春江、刘英、张天灵与南海公司之间存在合法、有效的租赁关系，季春江、刘英、张天灵为涉案被拆迁房屋的实际承租人。1、虽然季春江、刘英、张天灵与南海公司之间无书面的租赁合同，但南海公司在2010年10月就将涉案房屋交付三上诉人作经营服饰之用，使用至拆迁之日止，南海公司还出具收据承认收到季春江、刘英、张天灵2012年11月11日至2013年11月10日期间的房屋租金计人民币61.6万元。那么南海公司与季春江、刘英、张天灵之间即形成法律上的租赁关系。2、季春江、刘英、张天灵提供了营业执照、纳税证明、供贷商证明、发货单、店员证明和租金收据等证据，证明季春江、刘英、张天灵承租南海大厦的事实。3、黄晓丹、龚裕丰在庭审中始终坚称自己从未将房屋转租给季春江、刘英、张天灵。但自2010年10月起，季春江、刘英、张天灵就在涉案房屋内公然平稳地开展经营，并向南海公司交纳租金，南海公司对此完全知情。4、在拆迁过程中，南海公司还与季春江、刘英、张天灵协商拆迁事宜，因此，季春江、刘英、张天灵与南海公司之间的租赁关系成立。5、黄晓丹、龚裕丰于2010年10月在书面的租赁合同上签字后，就未参与租赁，从来没有参与南海大厦的实际经营，也未出资装修过，更未缴纳过任何租金。二、原审法院判决南海公司给付黄晓丹、龚裕丰租金、拆迁补偿款错误。季春江、刘英、张天灵作为涉案房屋的实际经营人，应当认定为拆迁补偿的主体。请求二审法院撤销原审判决第一项、第三项，并依法判决南海公司分别给付季春江（刘英）、张天灵拆迁款及租金420629.4元。本院二审庭审中，季春江、刘英、张天灵表示，法院判决返还的拆迁补偿款及租金不进行分割，由法院直接判决返还王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英。
南海公司辩称，南海公司与季春江、刘英、张天灵之间没有租赁合同关系。南海公司与黄晓丹、龚裕丰没有解除租赁合同。原审法院判决驳回季春江、刘英、张天灵的诉讼请求是正确的。
被上诉人王平、林丽、袁晨祝、袁雷英辩称，我方虽然没有提起上诉，这只是我方没有精力纠缠了，原审判决没有认定季春江、刘英、张天灵实际承租的事实是错误的。
被上诉人黄晓丹、龚裕丰辩称，我方同意南海公司的答辩意见。王平在原审庭审中的陈述自相矛盾，我方如果存在转租的事实，则必然与季春江、刘英、张天灵之间存在磋商、结算转租费用的问题，但事实上并无任何证据证明以上事实。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人黄裕忠述称，其同意黄晓丹、龚裕丰的意见。
上诉人南海公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对设备的补偿范围认定有误，《协议》约定的补偿款应当扣除电梯、空调残值。二、本案系租赁合同纠纷，而不是拆迁补偿纠纷，承租人索要拆迁补偿款，应当向政府拆迁部门主张，本案中承租人属于恶意诉讼。三、终止租赁补偿《协议》不成立，依法不应作为本案定案依据。四、关于停业损失补偿，可以依法查明。请求二审法院撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项，并依法确认南海公司应当赔偿的具体数额。
季春江、刘英、张天灵辩称，南海公司的上述理由不是事实，南海公司收取了我们的租金，也出具了收据，商议拆迁事宜都是季春江、刘英、张天灵参与的，目前拆迁结束了、南海公司什么都不承认，请求二审法院驳回南海公司的上诉请求。
被上诉人王平、林丽、袁晨祝、袁雷英辩称，协议已经签订，房屋也全部拆除，南海公司现要求我方提供相关证据有违诚信。请求二审法院驳回南海公司的上诉请求。
被上诉人黄晓丹、龚裕丰辩称，我方确实没有授权王平进行商谈终止协议的相关问题，但由于考虑到本案的处理，所以我方才对王平签订的协议予以追认。至于电梯的问题，我方认为是王平、林丽把电梯搬走了，该费用应当由王平、林丽补偿给南海公司。
原审第三人黄裕忠述称，其同意黄晓丹、龚裕丰的答辩意见。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
二审审理中，南海公司提交王建国于2015年12月9日出具的《情况说明》及金定宝于2015年12月出具的《证明》，证明王平在2013年7月签订《协议》时代理的六人中包含黄晓丹、龚裕丰，设备是包含电梯、空调的，实际搬迁时间为2013年7月26日。季春江、刘英、张天灵对该两份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并认为证人应当出庭经过质证，其证言才可以作为定案证据。王平、林丽、袁雷英、袁晨祝不认可以上证据，并称季春江当时就在签约现场，季春江可作出说明。季春江称其当时在签约现场，《情况说明》及《证明》上载明的情况不是事实。黄晓丹、龚裕丰认为以上证据与原审中拆迁公司的证明是相互吻合的，可以认定《证明》的内容属实。黄裕忠同意黄晓丹、龚裕丰的意见。
本院认为，当事人的合法权利受法律保护。房屋拆迁补偿是对产权人因房屋拆迁所受损失予以的补偿，房屋在拆迁前已出租的，产权人在获取拆迁补偿后还应对承租人的损失予以补偿。
2010年9月，王平、林丽、袁晨祝、袁雷英、黄晓丹、龚裕丰与南海公司签订《租赁合同》后，王平、林丽、袁晨祝、袁雷英在涉案房屋内进行经营。王平、林丽、袁晨祝、袁雷英、张天灵、季春江、刘英称黄晓丹、龚裕丰未实际承租经营，而是由张天灵、季春江、刘英（季春江与刘英为一户）实际承租并经营。黄晓丹、龚裕丰对此予以否认，并认为其交纳了租金并进行了实际经营，其依据是2013年1月11日黄裕忠向王平汇款1200000元这一事实，该款项中700000元为黄晓丹、龚裕丰委托黄裕忠代为缴纳的租金。黄裕忠也称该款项中有700000元为租金。因至2013年1月11日租赁合同已履行了两年多，租赁合同履行期间的前两年的租金已经给付完毕，故此时支付租金时间上不合情理。且黄裕忠当时担任的工作即是管理营业款等日常工作，故其向王平汇款通常应当认定为汇缴工作中的营业款，在没有其他证据相佐证的情况下，黄裕忠、黄晓丹、龚裕丰称以上1200000元的款项中有黄晓丹、龚裕丰交纳的租金，本院不予采信。黄晓丹、龚裕丰提供的现金解款单、城镇垃圾处理费收据、销售凭证、发放赠品单据、销售日报表、印刷费收据，均不能直接证明黄晓丹、龚裕丰在租赁房屋内实际经营。相反，虽然季春江、刘英、张天灵与南海公司之间无书面的租赁合同，但张天灵、季春江、刘英实际租赁房屋进行经营的事实有其他承租人王平、林丽、袁晨祝、袁雷英的陈述认可，季春江、刘英、张天灵也实际交纳了租金，出租人南海公司在收到租金后也向季春江、刘英、张天灵出具了租金收据。因此，结合季春江、刘英、张天灵提供了营业执照、纳税证明、供贷商证明、发货单、店员证明以及季春江、刘英、张天灵参与拆迁磋商的事实，应当认定季春江、刘英、张天灵实际承租并在南海大厦经营的事实。因黄晓丹、龚裕丰自认并未将房屋转租给季春江、刘英、张天灵。故本院认定黄晓丹、龚裕丰签订《租赁合同》后，未实际承租房屋并在涉案房屋内经营，事实上是季春江、刘英、张天灵实际交纳租金承租房屋并在涉案房屋内经营。故季春江、刘英、张天灵与南海公司之间的租赁关系成立，其有权在出租人南海公司取得拆迁补偿款后向南海公司主张与承租人相关的拆迁补偿。黄晓丹、龚裕丰在签订《租赁合同》后未实际承租经营，因此，其无权向南海公司要求退还租金并主张拆迁补偿款。原审法院认定黄晓丹、龚裕丰仍然是南海大厦的租赁人，并判决南海公司给付黄晓丹、龚裕丰租金、拆迁补偿款，缺乏事实依据。王平与南海公司签订《协议》时，取得了林丽、袁晨祝、袁雷英、季春江、刘英、张天灵的授权。该《协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原审法院根据双方签订《租赁合同》、《补充协议》的用语习惯，认定《协议》中的设备不包括电梯、空调，有事实依据。故对南海公司要求扣除电梯、空调残值的请求，本院不予支持。原审法院认定应当退还的租金数额正确，截止2013年5月4日第三年度应收租金1314935元，南海公司应退还承租人租金685065元（2000000元－1314935元）。承租人要求退还水电押金，无证据证实，本院不予支持。
综上，南海公司应给付承租人拆迁补偿款2230000元，退还租金685065元，合计2915065元，扣除已支付的391288.4元，南海公司还应给付承租人王平、林丽、张天灵、刘英、季春江、袁晨祝、袁雷英2523776.6元。因签订《协议》后，黄晓丹、龚裕丰就拆迁补偿的分配提出异议，故南海公司以此为由停止支付款项不构成违约，不应承担逾期付款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2014）六民初字第1195号民事判决；
二、南京市六合区南海大厦有限公司于本判决生效之日起十日内给付王平、林丽、季春江、刘英、张天灵、袁晨祝、袁雷英合计2523776.6元；
三、驳回王平、林丽、季春江、刘英、张天灵、袁晨祝、袁雷英超出部分的诉讼请求；
四、驳回黄晓丹、龚裕丰的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费65759元，由王平、林丽、季春江、刘英、张天灵、袁晨祝、袁雷英负担34889元，由南京市六合区南海大厦有限公司负担22263元，由黄晓丹、龚裕丰负担8607元；二审案件受理费24424元，由季春江、刘英、张天灵负担12212元，南京市六合区南海大厦有限公司负担12212元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 朱亚芳