四川省什邡市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0682民初803号
原告：四川蓝华同诚物业服务有限公司，住所地：什邡市，统一社会信用代码91510682744696469T。
法定代表人：何琼会，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王褔松，四川方纬律师事务所律师（特别授权）。
被告：何伟，男，1982年2月5日出生，汉族，住四川省什邡市。
原告四川蓝华同诚物业服务有限公司与被告何伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川蓝华同诚物业服务有限公司的委托诉讼代理人王褔松及被告何伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告四川蓝华同诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原�支付2012年3月1日至2018年2月17日的物业管理费6,745.04元，原告代被告缴纳的水费895.10元和天然气费3,623.80元及生活垃圾处理费432元，总计11,695.94元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年与四川龙祥房地产开发公司什邡分公司（以下简称“龙祥房地产开发公司”）签订前期物业服务合同及2014年1月28日、2016年11月1日与什邡龙祥凤凰城业主委员会签订《物业服务合同》，物业服务合同期限至2021年12月31日止。原告是依法具有从事物业服务资质的企业法人，为龙祥凤凰城小区提供了物业服务管理，被告作为该小区业主与原告形成了物业服务合同法律关系。原告依约履行了应尽的物业服务义务。根据《物业服务合同》的约定，被告应按约缴纳物业服务费及原告在此期间代被告缴纳的水费、气费及代被告向环卫部门缴纳的生活垃圾处理�。上述费用经原告多次催告，被告一直未付。为维护原告合法权益，特诉至本院。
被告何伟辩称：被告自2009年收房以来，房屋的屋顶、窗台、排气管一直漏水，被告向原告反映相关情况后，原告一直未向开发商反馈并督促开发商维修。原告在为凤凰城小区提供物业服务期间存在乱收费，服务态度蛮横、服务质量达不到合同约定的情形。被告拒交物业服务费是行使抗辩权，是依法采取的自我救济手段。对于原告主张的生活垃圾处理费，被告无异议。对原告主张的水费、气费的收费单价、起始的节点度数及物业管理费的收费标准均有异议。
根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1.原告主张的物业服务费的收费标准及水费、气费的收费单价、起始的节点度数是多少？2.原告提供�物业服务是否符合物业服务合同约定的标准？3.原告是否存在乱收费的情形？
围绕争议焦点，原告向本院提交了如下证据：1.原告营业执照副本复印件及被告身份证复印件。证明原、被告的主体资格；2.2009年5月25日原告与龙祥房地产开发公司签订的《凤凰城商住楼前期物业服务委托管理合同书》（以下简称《前期物业服务委托管理合同》）一份，证明2009年5月25日至2013年12月31日的物业服务费收费标准是0.85元±20%/月/㎡（以房屋产权面积计算）；3.原告与什邡龙祥凤凰城业主委员会于2014年1月28日签订的《物业服务合同》一份，证明2014年1月1日至2015年12月31日按0.78元/月/㎡收取物业服务费，2016年1月1日至2016年12月31日按0.88元/月/㎡收取物业服务费；4.原告与什邡龙祥凤凰城业主委员会于2016年11月1日签订的《物业服务合�》一份，证明2017年1月1日至2018年2月17日的物业服务费按0.98元/月/㎡收取；5.什邡市供排水公司及什邡华润燃气有限公司出具的发票若干。证明原告代被告交纳了水费895.10元和天然气费3,623.80元的事实。
被告对原告提供的证据，质证后认为：对证据1、证据3、证据4、证据5均无异议。但对证据2有异议，被告表示在2009年2月16日曾与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告为什邡龙祥凤凰城提供前期物业服务，物业服务费按0.68元/月/㎡的标准收取。
围绕争议焦点，被告向本院提交了如下证据：1.2009年2月16日原、被告签订的《前期物业服务合同》一份，证明2014年1月1日前的物业服务费应按0.68元/月/㎡收取；2.原告出具的收据若干。证明原告乱收费、无据向被告收取能耗费、私自将物业服务收费标准由0.68元/月/㎡调整为0.98元/月/㎡的事实；3.视频、录音、照片若干。证明被告的房屋自收房以来一直漏水，但原告一直未予处理的事实以及原告私自拆除被告水表、服务野蛮的事实。
原告对被告提交的证据，质证后认为：对证据1的真实性、合法性均有异议，根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，前期物业服务合同应为开发商与物业公司签订，因此，与个人签订的物业服务合同是不合法的。证据2收取的能耗费及其他费用与本案没有关联性，而物业服务费收费标准上涨是因为物价上涨，人工费上涨所致，是统一向凤凰城所有业主收取的，并不仅是针对被告个人，且该费用是原告与开发商进行协商后，开发商予以补贴了的，实际收费并没有这么高。证据3中房屋漏水并不是原告所致，应属于开发商进行维修。
原、被告提供的上述证据，本院经审查认定如下：对于原告提供的证据1、证据3、证据4、证据5，被告无异议，本院予以确认。原告提供的证据2系什邡龙祥凤凰城的开发商龙祥房地产开发公司与原告签订，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，在什邡龙祥凤凰城业主委员会成立前，龙祥房地产开发公司作为建设单位有权选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。因此，原告提供的证据2的签订主体符合法律规定，且系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以采信。对于被告提供的证据1，本院认为被告与原告于2009年2月16日签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表�，不违反法律规定，本院予以采信。被告提供的证据2系原告出具，证明了被告在2012年前依约缴纳了水费、气费、生活垃圾处理费，以及2011年物业服务费收费标准由0.68元/月/㎡变更为0.98元/月/㎡的事实，以及于2010年5月至2010年12月曾交纳能耗费的事实，本院对证据2的真实性予以确认，但与本案不具有关联性，本院不予采纳，被告可以另寻途径维权。被告提供的证据3，其证据形式合法有效，证明了原告提供的物业服务存在瑕疵，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告何伟2009年收房并入住什邡龙祥凤凰城，于2009年2月16日与原告签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费按0.68元/月/㎡收取。后原告于2009年5月25日与龙祥凤凰城建设单位龙祥房地产开发公司签订《前期物业服务委托管理合同》，约定物业服务费包含设施设备�常运行电费和运行维护费、年安检费按0.85元±20%/月/㎡收取（以房屋产权面积计算）。《前期物业服务委托管理合同》终止后，原告于2014年1月28日与被告所在的什邡龙祥凤凰城业主委员会签订《物业服务合同》，约定自2014年1月1日起至2016年12月31日止由原告为龙祥凤凰城全体业主提供物业服务。物业服务费按建筑面积计算；高层住宅0.78元/月/㎡，2年后按0.88元/月/㎡计算（如经考评未达到服务质量标准按原标准执行）。物业服务费从2014年1月31日起按2个月收一次的方式收取，业主应于应缴月份的20日至25日内向原告支付。原告于2016年11月1日与龙祥凤凰城业主委员会续签《物业服务合同》，约定自2017年1月1日起至2021年12月31日止，由原告提供物业服务，并约定物业服务费高层住宅按0.98元/月/㎡收取，物业服务费从2017年2月1日起按2个月收一次的方式收取�业主应于应缴费月份的20日至25日内向原告支付。被告自2012年3月1日起至2018年2月17日止未向原告交纳物业服务费总计6,745.04元。在此期间，原告代被告支付水费895.10元，天然气费3,623.80元以及生活垃圾处理费432元，因此，被告总计欠交物业费及相关费用11,695.94元。另查明，原告于2018年2月17日与什邡龙祥凤凰城业主委员会解除《物业服务合同》并撤离了龙祥凤凰城小区。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告四川蓝华同诚物业服务有限公司于2009年5月25日与龙祥凤凰城建设单位龙祥房�产开发公司签订的《前期物业服务委托管理合同》以及于2014年1月28日、2016年11月1日与被告所在的什邡龙祥凤凰城业主委员会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效，对龙祥凤凰城所有业主均具有约束力。原告依约提供了物业管理服务，被告应根据《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定以及《物业服务合同》的约定按时交纳物业服务费。关于被告“要求按照原告与被告于2009年2月16日签订的《前期物业服务合同》约定按照0.68元/月/㎡的标准支付2014年1月1日前的物业服务费”的辩解意见，本院认为虽然被告与原告于2009年2月16日签订有《前期物业服务合同》，但原告又于2009年5月25日与龙祥凤凰城建设单位龙祥房地产开发公司签订了《前期物业服务委托管理合同》，两份合同均针对龙祥凤凰城小区的前期物业服务作出了约定，但由于原告与龙祥凤凰城建设单位龙祥房地产开发公司签订的《前期物业服务委托管理合同》的时间在原、被告签订的《前期物业服务合同》之后，且《前期物业服务委托管理合同》对物业服务费的支付标准作出了变更，并且被告自2009年5月25日起已经对《前期物业服务委托管理合同》进行了实际履行，享受了该合同约定的权益并且按照该合同的约定履行了交纳物业服务费的义务。因此，本院认为原告于2009年5月25日与龙祥凤凰城建设单位龙祥房地产开发公司签订的《前期物业服务委托管理合同》是对原、被告双方签订的《前期物业服务合同》的变更，并且被告以实际履行认可了变更后的合同，因此，被告应按照《前期物业服务委托管理合同》的约定支付2012年3月1日起至2014年1月1日止的物业服务费。故，对于被告这一辩解意见，本院不予�纳。
对于被告“房屋存在漏水问题，被告多次向原告反映，原告一直未联系建设方维修，导致漏水情况至今未得到有效处理”的辩解意见，本院认为，房屋漏水虽非原告导致，但原告作为什邡龙祥凤凰城的物业公司，应及时将房屋质量问题通知给建设方，原告未及时联系建设方给被告造成的损失，依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，原告应承担法律责任。但不属于本案审理内容，被告应另寻途径维权，不属于被告拒交物业服务费的正当理由，故被告的辩解意见，本院不予采纳。
对于被告辩称的原告�理凤凰城小区期间存在乱收费、服务态度蛮横、管理混乱等瑕疵的辩解意见，本院认为，原告在提供物业服务过程中存在相关瑕疵，但不属于违法或严重违约的情形，被告以此为由拒交物业服务费不符合相关法律规定。因此，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。
综上，原告要求被告支付2012年3月1日至2018年2月17日的物业服务费6,745.04元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付原告代被告交纳的水费895.10元、天然气费3,623.80元、生活垃圾处理费432元的诉讼请求，有相关单位出具的票据为证，庭审中被告何伟对生活垃圾处理费无异议，虽对水费、气费的单价及起始节点度数有异议，但被告未提交相关证据予以证实。因此，本院对原告要求被告支付代被告交纳的水费895.10元、天然气费3,623.80元、生活垃圾处理费432元的诉讼请求予以支持。故，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第（四）款、第二十一条、第三十五条、第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告何伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川蓝华同诚物业服务有限公司支付物业及相关费用11,695.94元（其中物业服务费6,745.04元，原告代被告缴纳的水费895.10元、天然气费3,623.80元以及生活垃圾处理费432元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计47元，由被告何伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 员 曾献奎
二〇一八年五月三十日
法官助理 吴建华
书 记 员 何晓蓉
附：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
3.《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第（四）款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
4.《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
5.《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
6.《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
7.《中华人民共和国物业管理条例》第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
8.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
9.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
10.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
11.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。