西藏自治区桑珠孜区人民法院民 事 判 决 书（2017）藏0202民初335号原告：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。法定代表人：马赟，司令员。委托诉讼代理人：张奉军，男，日喀则军分区保障部助理员。委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。被告：徐光明，男，汉族，四川省绵阳市人，经商，现住四川省绵阳市。被告：恋尚客，住所地：西藏日喀则市。经营者：胡玉如，女，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。二被告的委托诉讼代理人:李君（系二被告表姐），住西藏日喀则市。原告中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）与被告徐光明、被告恋尚客房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案。依法适用普通程序,于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告军分区委托诉讼代理人张奉军、向仕军及被告徐光明、被告恋尚客的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军分区向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与二被告之间租赁合同关系已终止；2.判决二被告立即搬离上述房屋；3.判决二被告向原告支付房屋占有使用费85052元，自2016年1月1日起至2017年10月31止，后续占有使用费计算至二被告实际搬离房屋为止；4.判决扣除被告已经支付的租赁保证金4600元归原告所有；5.本案诉讼费由二被告承担。变更第三项诉讼请求：判令被告向原告支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。事实与理由：原、被告于2014年12月签订房屋租赁合同，约定将原告位于日喀则市上海中路军分区10号商品房出租于被告徐光明用于经营服装店，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金未46392元，保证金4600元。2015年8月，因国家军队政策发生变更，决定终止军队对外有偿服务，根据上级要求原告收回其出租的门面房，原告于2015年9月26日向二被告发出《终止出租房租赁的通知》，并要求二被告在2015年12月31日将租赁房屋交付原告。2016年1月1日，在房屋租赁期限到期后二被告并未向原告如期交付租赁房屋。后原告于2016年4月12日再次向二被告发出《关于收回军分区租赁房地产的通知》，催促二被告要求其退房，但二被告在收到通知后仍拒不履行腾房义务，占用房屋至今不予返还。徐光明辩称，被告经营的金德利男装因为生意不好，难以维持下去。于2014年底改行做了餐饮小吃店，店名《恋尚客》这次店铺装修费、设备费、人力等加上之前的转让费和进购原材料货物投入巨大。没想到刚转一年多的时间，成本还没有回收三分之一，就被军分区通知无条件腾退门面房，这简直就是晴天霹雳，被告无法接受和面对如此打击。从此心情压抑，一病不起。无奈只能将店面委托给姐姐李君，妹妹玉如来帮忙照看。被告是一名普通农民，没有任何其他的生活来源，如果军分区不管不顾老百姓，将门面房收回，被告将无法还清债务，更无法承担起赡养老父母，抚养子女完成学业。房产租赁合同是由中国人民解放军房地产租赁管理局审核认证，并签发了租赁许可证的属于合法租赁。日喀则上海中路是市政府命名为上海路文明一条街，代表着日喀则近20年来社会进步，经济腾飞，商业繁华的主要街道，一旦收回闲置，城市面貌、卫生、治安都会有影响，军民关系必定紧张，故希望给我们继续签合同，把关商铺的选择权交给租户，维护社会和谐稳定，如移交给政府或民间机构重新建设开发时，被告希望享有优先租赁和购买权，并享有政策优惠。恋尚客辩称，这两年的腾店通知，被告和家人均感到既无奈又无助，希望法官体恤老百姓千里迢迢来到西藏拼搏找生活的不易，公平公正的让被告续租门面房，同时希望部队不要一刀切，断了被告养家糊口的经济来源。房产租赁合同是由中国人民解放军房地产租赁管理局审核认证并签发了租赁许可证的，属于合法租赁，如果店铺腾退空置，代表日喀则的经济文明繁荣街道一下人气冷清，治安事件难免，城市卫生必将脏、乱、差，负面影响必定较多，部队关停闲置实属浪费流失国有资产，希望能续签合同或协调置换统一开发管理为盼！如一旦移交给政府或民间机构重新建设开发时，希望被告等全体租户在同等的条件下享有优先租赁和购买权，并享有政策优惠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1.《军队房地产租赁合同》（2015年）一份用于证明，原、被告之间的租赁合同关系以及租金、房屋占用使用费的计算依据，租赁期限届满并且合同已经解除，被告违约。二被告委托诉讼代理人质证认为，合同是真实的，但不合理、不合法、不公平。本院认为，该合同是原告与被告徐光明签字盖章予以确认的，且实际也是按照合同内容在履行，因此该证据与本案具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳；2.原告提交的收费收据用于证明，租赁期限届满和被告分上半年和下半年交纳租金，租金交到2015年12月底的事实。二被告委托诉讼代理人质证认为，从未收到过原告出具的正式发票，对其真实性不予认可，但是对收据载明的房屋租金真实性予以认可。本院认为，原告虽然未将正式收据给付被告，但并不足以影响认定被告实际交纳2015年租金的事实，对该证据本院予以采纳；3.2015年9月26日《终止出租房屋租赁合同通知》和2016年4月12日《关于收回分区租赁房地产的通知》用于证明，合同到期后原告履行了通知解除合同的义务。二被告委托诉讼代理人质证认为，收到过以上通知，之前无数次收到过，原告多次出尔反尔仍然存在转让行为。本院认为，对原告提供的两份通知的真实性、合法性、关联性予以认可，可以作为认定案件事实的依据。二、二被告提交的证据：1.军队房地产租赁许可证以及2015年《军队房地产租赁合同》用于证明，承租原告的门面经过其上级许可，合法经营的，应续签合同，许可证上记载的面积与合同记载面积不一致，2015年的合同与以往的合同差异较大，原合同一直是以面积大小计算。原告质证认为，对证据的三性予以认可，证明目的不认可。本院认为，对二被告提供的证据并不能证明合同可以续签，至于同一门面房合同面积以及许可证与合同面积不一致，并非要求续签合同的理由，故对二被告提供的该组证据所要证明的目的不予采纳。2.停止有偿服务通知用于证明，非行政军事涉民生门面不属于政策红线内，不能实行一刀切，军改政策有多种解决途径，不只是收房这一种。原告质证认为，对其三性不予认可。本院认为，虽然通知文件并无文头、签章和来源，但是根据中央下发的关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知精神，该通知内容属于众所周知的事实，本院予以彩信，但对被告所要证明的目的本案门面房不在停止有偿服务收房范围的抗辩意见未提供充足的证据加以证明，故对其证明目的不予采纳。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告徐光明自2004年经原告军分区同意后，从他人处转让取得1间原告位于日喀则市上海中路军分区门面房，用于经营服装店生意；2.被告徐光明与原告以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46392元，合同约定押金4600元，租金按照每半年以转账方式交纳；3.2014年5月5日，被告徐光明经营的金得利男装服更名为恋尚客，经营者为胡玉如；4.原告曾于2013年11月10日向被告下发了通知，内容载明”2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后原告分别于2014年、2015年与被告续签了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间原告向被告下发通知，告知被告”根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，原告于2016年4月12日再次向被告下发通知，表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还原告。本院认为，原告军分区与被告徐光明之间签订的《军队房地产租赁》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。原告军分区同时要求与被告恋尚客终止合同，对此本院认为，房屋租赁合同的相对人并非原告与被告恋尚客，故对原告这一诉求本院不予理睬。针对本案争议焦点原告主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原告与被告徐光明之间签订的房屋租赁合同于2015年12月31日期限届满后原告并未与被告徐光明续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。另外根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，本案中，被告徐光明基于租赁合同届满后，双方不再续租的事实致使丧失继续合法占有不动产的法律基础，而被告恋尚客经营者胡玉如作为实际占有人亦构成无权占有，因此原告作为权利人要求被告徐光明和被告恋尚客返还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2015年12月31日合同期满终止后，被告徐光明继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故原告主张二被告自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46392元支付房屋占有使用费，对此本院认为，根据合同相对性原则，被告徐光明未按约履行合同义务，将涉案房占用至今，理应按照合同约定的租金46392元由被告徐光明支付占有使用费98583元（期限从2016年1月1日计算至2018年2月15日，46392元/年÷12个月×25.5个月=98583元）。另外，关于被告辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，被告承租的店面属于政策红线外，原告收回房屋的理由不成立的问题，本院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，原告以租赁合同期限届满主张收回门面于法有据。针对二被告称原告合同条款系霸王条款，本院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中明确约定，承租人不得擅自转租转让，但基于出租人和承租人合意达成关于合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故被告的抗辩理由不成立。另外，针对二被告称双方合同前后存在面积差异的问题，本院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要的争议是基于2015年的军队房地产租赁合同所约定的权利义务，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。因此被告的抗辩理由不成立。原告认为二被告违约要求扣除押金，对此本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后被告徐光明必须无偿移交租赁物，否则原告有权不退还押金，合同期满后被告徐光明未按照合同约定移交房屋，而是恋尚客经营者胡玉如占用房屋至今，被告未提供押金收据，应承担举证不利的后果，故本院认为原告要求按照双方合同约定扣除押金4600元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(二)项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告中国人民解放军西藏日喀则军分区与被告徐光明于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、被告徐光明、被告恋尚客自本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、被告徐光明自本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98583元；四、被告徐光明向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4600元，自本判决发生法律效力之日起归原告所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2364元，由被告徐光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则市中级人民法院。审判长 边巴卓玛审判员 杨  健审判员 边  琼二〇一八年二月十五日书记员 雷  昊附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条第(二)项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行了合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。四、《最高人民法院关于的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。