台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初970号
原告：谢颖沙。
原告：刘苏清。
二原告共同的委托代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。
被告：台州新明置业投资有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚西大街323号，统一社会信用代码：91331002679591715R。
法定代表人：陈承守。
委托代理人：王建国，浙江海豪律师事务所律师。
原告谢颖沙、刘苏清为与被告台州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告谢颖沙、刘苏清的委托代理人谢海华，被告新明置业公司的委托代理人王建国到庭参加诉讼。审理中，发现本案不宜适用简易程序审理，本院裁定将案件转为适用普通程序，并先后于2016年4月7日、4月20日两次公开开庭进行了审理。原告谢颖沙、刘苏清的委托代理人谢海华，被告新明置业公司的委托代理人王建国均两次到庭参加诉讼。本案依法延长审限2个月，现已审理终结。
原告谢颖沙、刘苏清起诉称：2009年12月24日，原告向被告购买新明国际家居生活广场商铺3间（22幢128-130号），当日签订3份商品房买卖合同。商铺总面积为159.79平方米，合同总价款为2400098.5元。双方约定，在房屋交付使用后，原告将商铺的经营管理权交由被告的全资子公司台州新明国际市场经营管理有限公司（以下简称新明管理公司）管理经营，原告按购房价格的一定比例收取租金，不承担经营风险。2011年2月11日，被告向原告交付了商铺。同日，原告与新明管理公司签订房屋面积实测、返款确认书，明确约定了每年的租金返还金额及具体日期。原告的商铺交由新明管理公司管理经营后，其又将所有业主的商铺通过整体规划、分割出租的方式交给家居生活广场内的建材经营户运作经营。建材经营户向新明管理公司支付租金。2013年3月11日，被告将新明管理公司吸收合并，新明管理公司被注销。原告与新明管理公司之间的权利义务由被告继续履行。合同期内，被告未拖欠租金。2015年12月31日，委托经营管理协议书的期限届满，被告继续使用原告的商铺，却以市场整改为名拖欠租金。被告继续使用商铺，应按原合同约定支付租金，否则应腾退归还商铺。现被告既不支付租金，又不腾退房屋，请求判令被告支付按原合同标准计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费（暂计算至起诉之日为17007元）。
诉讼中，原告谢颖沙、刘苏清增加要求被告腾退位于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号房屋的诉讼请求。
被告新明置业公司答辩称：新明管理公司确实是被告的子公司，后来因合并予以注销。原、被告及新明管理公司曾签订委托经营管理协议书属实，但未明确月租金标准。现协议已到期，被告没有腾退商铺属实。但并非被告不归还房屋，而是大部分商铺业主希望被告继续管理，但就租金问题，双方还存在分歧，处于协商中，原、被告也一直处于协商中。对于原告在本案中主张的租金计算方式，被告有异议。
原告谢颖沙、刘苏清为支持其诉讼请求，提交证据如下：
1．公司基本情况，证明新明管理公司于2013年3月11日因吸收合并而注销；
2．房屋所有权证，证明坐落于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号房屋的所有权人为原告谢颖沙、刘苏清；
3．委托经营管理协议书，证明原告谢颖沙、刘苏清将房屋出租给被告新明置业公司；
4．房屋面积实测、返款确认书，证明被告新明置业公司支付租金及期限情况；
5．宣传手册照片，证明被告新明置业公司承诺售楼返租；
6．现场照片，证明原告谢颖沙、刘苏清的房屋至今仍由经营户占有使用。
被告新明置业公司为支持其诉讼主张，提交证据如下：
1．公司基本情况、吸收合并协议书，证明新明管理公司被被告新明置业公司吸收合并而注销；
2．被告新明置业公司分别与董月青、郭妙德、千年舟签订的租赁合同，台州温商时代置业有限公司与浙江淼购商城市场管理有限公司之间的物业租赁合同，台州渔家乐铺位租赁合同，证明被告新明置业公司与实际经营户约定的租金不到购房款的2%，且实际经营户至今还拖欠租金。
原告谢颖沙、刘苏清提供的证据，被告新明置业公司提交的证据1，对方当事人均无异议。被告新明置业公司提交的证据2，原告谢颖沙、刘苏清质证认为，证据的真实性无法核实，且与本案没有实际关联，占有使用费应以原、被告的约定为准，不宜参照上述合同。
本院认证如下：对于原、被告提交的对方不持异议的证据，经审核，证据具有证明力，能够证明本案的有关事实，本院均予以采信。被告新明置业公司提交的证据2，除了被告新明置业公司与董月青签订的租赁合同外，由于合同的当事人一方或双方不是本案的当事人，被告新明置业公司也未提供其他证据予以佐证，无法确认合同的真实性，本院不予确认；至于被告新明置业公司与董月青签订的租赁合同，被告新明置业公司提供了原件，本院与董月青核实属实，合同所涉的房屋包括本案讼争房屋，与本案有关联，本院予以采信。
本院经审理，认定本案事实如下：2012年12月25日，新明管理公司与被告新明置业公司签订吸收合并协议书，由被告新明置业公司吸收新明管理公司，新明管理公司所有的债权、债务由被告新明置业公司享有、承担，新明管理公司解散。2013年3月11日，新明管理公司办理了注销手续。
原告谢颖沙、刘苏清向被告新明置业公司购买了坐落于椒江区台州大道北段8号22幢128号（建筑面积86.24平方米）、129号（建筑面积45.02平方米）、130号（建筑面积28.53平方米）的商业用房，并于2011年3月1日办理了所有权登记手续。上述房屋销售时的宣传手册记载“5年包租”等字样。2010年9月29日，原告谢颖沙、被告新明置业公司以及新明管理公司签订委托经营管理协议书，约定，原告谢颖沙将128号、129号、130号商铺委托新明管理公司进行出租和经营，期限为2011年1月1日至2015年12月31日，由新明管理公司支付租金，其中，前3年按照原、被告签订商品房买卖合同总价的1%、1%、1.5%每年支付租金，第4年、第5年按商品房买卖合同总价的16%即385459元计算租金。上述协议还约定，铺位出租产生的任何租金损益均由新明管理公司所有及承担，经营风险与原告谢颖沙无关，被告新明置业公司对新明管理公司应付款项提供担保，以及其他事项。2011年2月11日，原告谢颖沙与新明管理公司签订房屋面积实测、返款确认书，对新明管理公司应支付的租金金额及付款时间进行了确认。之后，新明管理公司将房屋进行对外出租、经营，并按约支付了委托经营管理协议书约定的租金。至2015年12月31日委托经营管理期限届满后，原、被告未另行签订租赁协议，被告新明置业公司也未将房屋交还原告谢颖沙、刘苏清。审理中，原告刘苏清对委托经营管理协议书表示进行追认。
2013年4月3日，被告新明置业公司与董月青签订租赁合同，约定，将包括本案房屋在内的房屋出租给董月青，租赁期限为2013年3月15日至2015年12月15日，租金为每平方米50元/月，根据实际经营时间的长短，被告新明置业公司给予不同比例的租金优惠。
本院认为：委托经营管理协议书系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。因原告刘苏清追认，委托经营管理协议书对原告刘苏清有效。被告新明置业公司吸收了新明管理公司，委托经营管理协议书所产生的本应由新明管理公司享有、承担的权利、义务，由被告新明置业公司享有、承担。原告谢颖沙、刘苏清不承担房屋出租的经营风险、仅收取固定的收益，委托经营管理协议书实际为房屋租赁合同。租赁期限届满后，由于双方未能达成续租协议，被告新明置业公司应及时将房屋返还给原告谢颖沙、刘苏清。被告新明置业公司至今未归还，应支付给原告谢颖沙、刘苏清占有使用期间的费用。占有使用费是对原告谢颖沙、刘苏清不能实际占有房屋的补偿，应以被告新明置业公司占有房屋可获得的利益进行确定，对原告谢颖沙、刘苏清的主张本院不予采纳。被告新明置业公司给予实际经营户的优惠措施，系被告新明置业公司的经营策略，不能作为房屋租金的确定因素。因此，参照被告新明置业公司将房屋出租给实际经营户之前约定的租金情况，本院确定按照50元/月/平方米计算占有使用费，即被告新明置业公司应按照每月7989.50元[50元/月/平方米×（86.24平方米+45.02平方米+28.53平方米）]支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内腾退位于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号房屋；
二、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告谢颖沙、刘苏清自2016年1月1日起至被告台州新明置业投资有限公司实际腾退房屋之日止按每月7989.50元计算的占有使用费；
三、驳回原告谢颖沙、刘苏清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费226元（原告谢颖沙、刘苏清已预交），由原告谢颖沙、刘苏清负担121元，被告台州新明置业投资有限公司负担105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 陈 静
审 判 员 郑楚楠
人民陪审员 李成来
二〇一六年九月二十二日
代书 记员 蔡美燕