黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民二初字第100号
原告邬末珍，个体业者，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人邓阜蒙。
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。
法定代表人李锡江，董事长。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
原告邬末珍诉被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告邬末珍委托代理人邓阜蒙与被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托代理人卫睿博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告购买被告开发建设的房屋，双方于2010年4月18日签订商品房买卖合同。该房屋坐落于香坊区四季上东小区1号楼1单元2202室，建筑面积175.82平方米，房屋总价款1843531元。原告已依约履行全部义务，但被告存在如下违约行为：1、被告未依约提供产权登记手续。根据补充协议5.2条约定“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日（2010年12月31日）的次日起计算，被告应于2012年6月24日前完成房屋产权登记手续的办理。但由于被告的原因，原告至今没有取得产权证，故请求判令被告依约支付违约金102500元。2、被告在进户时向原告收取契税、公维基金、代办费等费用共计36871元，用于代办产权登记证书，因被告未能在合同约定的期限内办理产权登记证书，故被告应赔偿原告代办费的利息损失。3、根据原、被告双方签订的房屋买卖合同的约定，原告购买的房屋门窗为铝包实木外窗，但被告在实际施工时对于原告购买的房屋保姆间窗户使用其它铝制外窗代替合同约定的铝包实木材质外窗。为了欺瞒业主，被告将保姆间窗户涂成与其它房间窗户相同颜色，看似相同材质，故意掩饰，让消费者无法通过肉眼分辨出真伪。根据《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”。据此，原告请求判令1、被告支付逾期办理产权证的违约金102500元（自2012年6月24日计算至2013年12月31日，按已付房款总额日万分之一计算，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止）；2、被告按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告自2011年4月22日起至2013年12月31日止的代办费36871元及利息损失10310元，剩余利息计算至判决生效时止；3、被告更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成森鹰牌铝包实木材质窗户）及赔偿装修损失，要求被告承担森鹰牌铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任；4、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、被告没有为原告办理产权证的义务。原告诉称被告有为其办理产权证的义务，并要求被告承担逾期办理产权证的违约金，此项诉请无合同依据。按照合同约定，被告负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而不是为原告人办理产权证。二、违约金的计算期间应自房屋交付使用次日起至2013年9月29日被告取得《商品房销售许可证》。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照此约定违约金计算的起始时间，也就是说合同约定的540日期限应当自房屋交付使用次日计算。原、被告交接房屋的日期是2011年4月22日，此日期的次日，即2011年4月23日才是计算违约金的起始期限。在此前的开庭过程中，被告曾申请法院到哈尔滨市商品房销售管理处调查取证，证明被告取得《商品房销售许可证》就证明完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。2013年9月29日，被告取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止期限就应当是2013年9月29日。三、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少至百分之三十以下。最高院2011年公报民商事案例中的韶关市汇丰华南创展企业有限公司与广东省环境工程装备总公司广东省环境保护工程研究设计院合同纠纷案，已经对违约金约定过高，法院应当按照不高于实际损失百分之三十标准依法调整做出了明确的指导，在指导案例裁定中明确说明，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，据以上法律规定，可见我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。确定约定的违约金的数额是否过高，要根据《合同法》及《合同法解释二》的规定，应当以实际损失数额为确认的基础，将合同以外的其他损失排除在外。对于当事人在其他合同受到的损失，即使与争议合同有一定的牵连关系，也不能认定为本合同实际损失的依据。所以在最高院公布的案例中，最高院裁定驳回了当事人再审申请，认定一审、二审法院裁决违约金约定超过实际损失百分之三十是法定约定过高的情形，法院应当依法减少的判决适用法律正确。回归本案，原告人并没有举证证明由于被告人逾期办理备案手续给原告人造成了实际损失。原告人支付房款的对价是取得房屋，此义务被告人已经实际履行，并且被告人逾期办理备案手续是存在诸多政府及政策方面的不可抗力的因素，不存在被告主观故意，被告人虽然存在逾期备案的问题，但是是在克服了许多困难的前提下，尽快地完成了备案工作。所以，按照原告已付房款的可获利息额作为衡量损失的基数是没有任何道理的。原告计算的违约金数额远远超出其实际损失的百分之三十，被告只能依据公平原则，对违约行为予以适当的赔偿。可见本案中合同约定的违约金属于法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，人民法院应当依据公平原则，依法予以裁决减少违约金数额，调整至百分之三十以下。四、按照合同约定保姆窗应当按照差价补偿。1、增加诉讼请求超出法定时限，不应受理。按照证据规则的规定，原告增加诉讼请求的应当在举证期限内提出，原告于2014年5月9日提出增加诉讼请求申请书，显然已经超过举证期限，对于增加的诉讼请求，法院不应当受理。被告提出增加诉讼请求的申请不足一个月的时间，即便法院受理了，也应当给被告一个月的举证期间。2、对于新增加的诉讼请求，被告要求对其增加的诉讼请求部分重新给举证期限。3、合同第十三条明确约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿实际装饰、设备与合同约定的装饰、设备之间的差价。被告提供的相关证据证明，断桥铝窗和铝包木窗之间的差价是555元每平方米，所以保姆窗的解决办法就应当是按照合同约定，按照保姆窗的实际面积补偿差价。而不是按照原告的诉请适用《消费者权益保护法》的规定双倍赔偿。被告已经就保姆窗的问题给付原告1.67平方米的实际面积的补偿，按照合同约定，补偿的方式为更换后的铝包木窗与断桥铝窗之间的差价为555元。《消费者权益保护法》明确规定其适用范围是“消费者为生活消费需要，购买、使用商品或接受服务，其权益受消法保护”，商品房买卖关系是否适用消法保护本身就是一个饱受争议的问题，而保姆窗作为原告商品房买卖关系中主物房屋的从物，不是买受人单独购买的商品，是不能够单独计算价值，也不能够单独适用消法的规定。况且在商品房买卖合同中，能够适用惩罚性法律处罚的情形只有《解释》第八节第九条所涉及的五种惩罚性情形，仅仅是针对现实生活中大量出现的房产公司存在严重欺诈、违约行为的五种典型情况作了专门规定，以作为法律制裁和警戒，而且这五种情形是针对五种买受人无法取得房屋的情况，即：1、合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；2、合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；3、合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；4、合同订立时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息，赔偿损失外，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故关于保姆窗的问题，只能按照合同约定条款解决。关于代办费的利息问题，被告公司于2014年1月5日已经制定关于此问题的解决方案，同意将代收的契税部分按中国人民银行一至三年期贷款利率给付2012年6月25日至2013年9月29日期间的利息损失，该信息已经在小区内公布。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，证明1、合同第八条约定，被告应于2010年12月31日前将房屋交付原告；2、第十五条约定，被告承诺房屋交付后540日内，原告取得房产证。
证据二、合同补充协议一份，证明1、合同第五条约定，因被告原因，原告在房屋交付后540日内仍没有取得产权证的，被告应按已付房价款总额日万分之一的标准向原告支付违约金；2、被告承诺在2010年12月31日前交付房屋，并承诺交付后540天内办理产权登记，故应从2012年6月24日起开始计算违约金（因开发商违约逾期交房，故这里的房屋交付日期，不是房屋逾期的实际交付日期，而是被告承诺的最晚交付日期），按日万分之一，计算至判决生效日或产权登记至原告名下之日。
证据三、原告购买争议房屋的房价款收据，证明被告已收到原告全款，用以计算违约金。
证据四、代办费收据六张。证明被告收取原告代办费的事实，以及被告没有按照合同约定为原告办理产权登记，应当赔偿代办费的利息损失。
证据五、商品房交付通知书一份。证明被告通知原告于2010年12月31日开始办理入住手续，同时记载，为了避免排队等候，原告应在接到被告通知后去办理进户手续，故晚进户的责任在被告方，不能因此减少逾期办理产权证的违约金计算日期。
证据六、2013年12月17日“关于：四季上东一期项目办理产权证相关手续的通知”及2014年1月3日“关于产权办理程序的温馨提示”各一份。证明被告从2014年1月3日才开始向所有业主换取发票，开具发票是原告取得产权证的必备条件之一。
经庭审质证，对原告提供的证据一，被告对该证据的真实性和合法性没有异议，但对该证据的证明问题有异议，被告并不存在逾期交付房产的事实，被告已经在合同约定的交付期限前实现了房屋交付的条件，且按原、被告签订的补充协议的约定完成了相关资料的报备义务，此义务并非是指办理产权证的义务。对原告提供的证据二，被告对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明问题有异议，认为根据该补充协议的约定，被告仅需履行完报备义务即完成合同义务。对原告提供的证据三，被告对该证据无异议。对原告提供的证据四，被告对该证据无异议，但认为利息的具体计算方式应当按同期中国人民银行贷款利率自违约之日起计算至2013年9月29日。对原告提供的证据五，被告对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明问题有异议，认为该证据恰好能够证明被告在房屋交付期限上不存在违约的情形，违约金的给付期限应按照合同中约定的实际进户日期计算。对原告提供的证据六，被告认为该证据为复印件，且本案争议的问题为违约金的起止时间，开具发票的时间问题，与本案无关。
被告为证明其抗辩主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》及合同补充协议一份，证明1、原被告之间房屋买卖关系合法有效成立；2、关于产权办理的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。3、关于产权办理的违约金计算起止时间约定为：如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时2013年9月29日止。
证据二、业主入住手续一套，证明被告交付原告商品房的时间为2011年4月22日。
证据三、法院调取证据的笔录一份，证明被告取得《商品房销售许可证》即证明其已经完成了合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作”。
证据四、《商品房销售许可证》一份，证明被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。
证据五、《工作联系单》一份，证明2014年1月5日，被告已经制定出解决代收契税问题的方案。
证据六、《断桥铝窗购销合同》一份，《铝包木门窗购销合同》一份，证明保姆间断桥铝窗的采购单价为725元每平方米，铝包木窗的采购单价为1280元每平方米
经庭审质证，原告对被告提供的证据一真实性和合法性无异议，但对该证据的证明问题有异议，认为关于540日内是备案义务还是登记义务，商品房买卖合同与补充协议该两份合同内容约定不一致，应该以补充协议为准。关于补充协议中违约金计算到何时止的问题其中有两处表述，其中有补充协议第一条第四款第二项其中明确了关于按揭贷款的业主违约金按照日万分之一计算到取证日，补充协议第五条第二款约定采取一次性付款和分期付款的买受人，取证日约定到需由出卖人提供的报备义务履行完毕。原告对被告提供的证据二真实性无异议。原告对被告提供的证据三认为此报备义务的全面履行应当符合以下标准：即被告须按照房产管理部门规定，提交全部备案资料，并确保资料的准确、完整，且报备行为未来不会对原告自行办理产权登记手续、取得产权证等活动产生任何妨碍。根据产权登记机关的要求，原告若想向产权登记机关进行产权登记，不仅需要被告提供销售许可证，还需要被告提供商品房买卖专用发票等材料，否则无法办理产权登记，即未开发票被告的合同义务没有全部履行完毕。另根据《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第三十条“购买商品房屋登记需提供（一）商品房销售票据；（二）商品房购销合同；······，被告虽然在2013年9月29日将预售许可证转为销售许可证，但被告一直不能向原告提供商品房买卖专用发票，属于未按合同约定及法律规定履行全部报备义务，违约金一直应当计算至被告全部义务履行完毕止。同时被告未将地址变更向产权部门备案，也影响办理产权证，也属于被告未完成全部应由被告履行的报备义务，2013年12月18日物业在楼梯间贴出通知，对于交付全款的业主，从1号楼1单元开始到物业开发票，办理产权证。当1号楼1单元的业主持发票到产权登记机关办理产权证时，因被告未将地址变更为和平路115号，导致仍无法办理产权。直至2014年后，被告将地址变更手续在产权处备案后，才属于被告履行了全部的报备手续，才符合办理产权的手续。对证据四真实性无异议。对证据五有异议，认为没有见过该证据。对证据六有异议，违反市场价格，认为赔偿标准应该按消费者权益保护法执行。
经审理查明：原、被告于2010年4月18日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号四季上东小区1号楼1单元2202室房屋，建筑面积175.82平方米，总价款为1843531元。合同约定出售房屋安装铝包实木窗，另约定如果出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到约定标准的，出卖人赔偿实际装饰、设备与所约定的装饰之间的差价。《补充协议》第一条第四款第二项中约定：“在买受人按约履行己方义务的情况下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内，将买受人房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定代办机构未能按前述期限，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕时，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕时止”。合同签订之日，原告通过银行按揭的方式向被告交付了全部房屋价款。出卖房屋于2010年12月31日之前已具备了房屋交付条件，原告于2011年4月22日办理的进户手续。被告于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。被告为原告保姆间窗户安装了铝框窗户，该窗与原、被告约定的铝包实木材质窗户之间的差价为每平方米555元，原告保姆窗规格为1.67平方米。再查明，原告在进户时，向被告交纳了契税、公维基金、代办费等费用共计36871元。
本院认为：原、被告于2010年4月18日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。合同签订后原告通过银行按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款1843531元，被告于2011年4月22日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定被告应当自2011年1月1日起540日内将房屋产权登记证书及银行抵押登记办理完毕。关于原告诉请的要求被告给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金102500元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止的诉讼请求，根据原、被告签订的补充协议第一条第四款第二项的约定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2010年12月31日的次日起计算540日。即被告应自2011年1月1日起的540日内按合同约定为原告办理房屋产权登记和银行抵押登记，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于被告辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，本院认为原、被告在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且原告已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由原告承担，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。关于违约金的截止日期问题，因原告尚未取得房屋产权登记证书和银行抵押登记，对于违约金的截止日期及金额均无法确定，故该违约金的截止日期可暂计算至原告起诉时止，即计算至2014年1月7日，之后的违约金待日期确定后，原告可另行主张权利。综上，原告诉请的违约金应当自2012年6月25日起按总房款的日万分之一的标准计算至2014年1月7日止（共计562天），故被告应当给付原告违约金为103606.44元（1843531元×1／10，000×562天）。关于被告辩称因原告未能提供实际损失的证据，故要求适当降低违约金的诉讼主张，本院认为违约金的标准系原、被告在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，被告按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且被告对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。关于原告诉请要求被告按中国人民银行同期贷款利率赔偿2011年4月22日至2013年12月31日期间的代办费利息损失10310元，剩余利息计算至判决生效时止的问题。因按照原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告购买被告的房屋，应当委托被告公司指定的代办机构办理房屋产权登记事宜。原告委托被告指定的代办公司办理房屋产权登记手续系履行合同的约定，故原告向被告交付代办费符合原、被告之间的约定。原告诉请的代办费利息损失系因被告延迟为原告办理房屋产权登记而产生的，在原告已经依据合同的约定向被告主张因延迟办理房屋产权登记违约金的情况下，其该项损失已得到补偿，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。虽然被告在答辩中同意将代收的契税部分按中国人民银行一至三年期贷款利率给付2012年6月25日至2013年9月29日期间的利息损失，但原告认为，被告提出的返还利息的标准不合理，不同意被告提出的处理意见，双方之间未能形成合意，况且该承诺的前提条件是扣除原告缴纳的公维基金等相关费用，因其承诺扣除的相关费用并不确切，致使该部分费用无法计算。关于原告要求被告更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成铝包实木材质窗户）的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十三条的规定，出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到约定标准的，出卖人赔偿实际装饰、设备与所约定的装饰之间的差价，故本院对原告的该项主张不予支持。被告应依据合同约定赔偿原告现有的铝制窗户与原、被告约定的铝包实木材质窗户之间的差价，原告未举证证明现有的铝制窗户与原、被告约定的铝包实木材质窗户之间的差价，被告举证证明现有的铝制窗户与原、被告约定的铝包实木材质窗户之间的差价为每平方米555元，且原、被告双方均不申请鉴定，故本院按每平方米555元差价确认。经核实，原告保姆间窗户规格为1.67平方米，被告应赔偿原告保姆间窗户差价为926.85元（555元×1.67平方米）。关于原告赔偿装修损失的诉讼请求，因原告未举证证明其存在装修损失，且双方合同约定对不符合约定的装饰、设备只补偿差价款，并未约定更换，故对原告该项请求本院不予支持。关于原告要求被告承担铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告邬末珍违约金103606.44元。
二、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告邬末珍保姆间窗户差价款926.85元。
三、驳回原告邬末珍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2556元（原告已预交），由原告邬末珍负担165元，由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担2391元，与上款一并给付原告邬末珍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 齐明钧
人民陪审员 林 茹
人民陪审员 詹珊珊
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 张文曦