内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0502民初7232号
原告:王继坤,男,68岁,蒙古族,医生,现住通�市。
被告:通辽市兴启房地产开发有限公司，住所地通辽市科尔沁区科尔沁大街中段南门小区1号楼102室。
法定代表人：林茂，职务：董事长。
委托诉讼代理人：赵桂菊，内蒙古义源律师事务所律师。
原告王继坤诉被告通辽市兴启房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王继坤、被告通辽市兴启房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人赵桂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王继坤提出诉讼请求：1、请求被告通辽市兴启房地产开发有限公司支付原告王继坤等房费76800.00元（800.00元/月×96个月，2009年3月至2017年2月）；2、请求被告按回迁协议支付原告赔偿金228960.00元（3000.00元/平方米×79.5平方米×1%×96个月）；3、依�判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年12月27日，原告王继坤与被告通辽市荣华房地产开发有限公司签订了《回迁协议》一份。协议约定：由通辽市荣华房地产开发有限公司对原告王继坤所有的位于原市医院南侧8#旧红砖楼东楼2单元3层中间屋，面积为49.62平方米的房屋进行拆迁，并约定由通辽市荣华房地产开发有限公司以南门小学1号楼高层综合楼1单元10层东屋对原告王继坤进行回迁安置，并于2009年2月底前将回迁房交付给原告王继坤使用，逾期须向原告王继坤支付房款总额1%的赔偿金。后因通辽市荣华房地产开发有限公司经营不善，南门小区1号楼的建设单位由通辽市荣华房地产开发有限公司变更为被告通辽市兴启房地产开发有限公司，其应履行《回迁协议》的合同义务。现被告通辽市兴启房地产开发有限公司不履行回迁协议的承诺，给原告王继坤造�了巨大的经济损失，原告王继坤为维护自身的合法权益，现诉至人民法院，请求人民法院判如所请。
被告通辽市兴启房地产开发有限公司辩称，一、被告不应支付等楼费，回迁协议中约定超面积部分38000.00元，原告王继坤应该支付给被告通辽市兴启房地产开发有限公司，但被告通辽市兴启房地产开发有限公司早已将回迁房屋交付给原告王继坤使用，原告王继坤至今没有交付38000.00元超面积款。退一步讲，即使原告王继坤主张等楼费，也因主张数额过高不应予以支持。二、原告王继坤主张赔偿金，不应予以支持，因为被告通辽市兴启房地产开发有限公司未无故延期，而是因客观原因无法按期完工，其理由是：1、因有些被拆迁户不配合，故未能按预期计划完成拆迁，直到2008年4月末拆迁工作才完成；2、2009年7月30日，通辽市建设局才下发同意施工的审批文件，至此南门小区1#楼工程才开始正式施工；3、2010年5月初南门小区1#楼正当紧急施工阶段，却不断遭到黑社会多人干扰破坏，他们结伙结队的拿着刀、斧到施工现场打骂工人，威吓工人，不让工人干活，阻止施工；4、因南门小区1#楼的实际施工人董朝德、鲁学敏所挂靠的通辽市荣华房地产开发有限公司自2009年至2013年一直未年检，被告通辽市住建委于2013年11月1日注销了企业开发资质。致使南门小区1#楼一直无法办理预售楼许可证，现无法办理相关手续；5、2015年7月30日，通辽市政府召开专题会议纪要，研究南门小区1#楼建设相关事宜，决定由通辽市兴启房地产开发有限公司承接原通辽市荣华房地产开发有限公司签订的回迁协议。至此，回迁事宜才得以解决。以上事实与理由能够证明被告通辽市兴启房地产开发有限公司没有无故拖延，没有按时交付房屋是因客观原因所致。原告王继坤主张的赔偿金没有事实和法律依据，应当予以驳回。退一步讲，即使原告王继坤应该主张赔偿金，也因约定过高不应予以支持。房款总额具体数量无依据，期限无依据、赔偿数额计算无依据。综上，被告通辽市兴启房地产开发有限公司没有损害原告王继坤的任何权益，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告通辽市兴启房地产开发有限公司的合法权益。
原告为证实其主张成立，出示了：1、回迁协议，拟证明房地产开发公司对逾期交房如何承担违约责任问题在回迁协议上作出了承诺；2、通辽市人民政府2005-12号文件、通辽市人民政府通政字2009-118号文件，关于印发通辽市城市房屋拆迁管理补充意见的通知，拟证明住宅房屋拆迁补助费每平方米（指被迁房屋产权证标明的建筑面积）不得低于10元，每户不得低于800元，临时安置补助�每户每月不低于500元，甲乙双方在签订回迁协议时甲方要一次性预付乙方6个月的临时安置补助费，被告从开始签订协议为止没有给原告王继坤安置补助费。第十一条约定新建回迁房屋不准建毛坯房，按政府制定的廉租房建设普通装修标准执行（室内装修标准按附件3标准执行），以满足居民进入使用的基本要求。3、通辽市建设局文件通建发2007-19号文件，拟证明拆迁供热房屋情况，被拆迁人要求回迁安置的供热补偿应另行计算，具体计算方法根据上一年供热收益的面积×130元，返还给被拆迁人，因在指定拆迁住宅房屋原地回迁安置政策时主要考虑的是拆迁非供热房屋回迁安置的，所以没有明确供热与不供热房屋的区别，原告的房屋是电厂大热供热房屋。被告质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该回迁协议显失公平，约定的赔偿金过高，原告�支付超面积款38000.00元，至今未支付，而且是住宅楼，没有原房屋的评估价格，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据。证据2的118号文件的真实性有异议，因为是复印件，与本案无关，不能证明原告要证明的问题。对证据3的真实性有异议。
根据原告与被告的举证、质证情况，本院认证如下：原告出示的证据1、证据2中的通辽市人民政府通政发（2005）12号文件的真实性，本院予以确认，能够证明原告房屋被拆迁时与通辽市荣华房地产开发有限公司当时所签订的《回迁协议》约定的逾期交房的违约责任及政府文件中所记载的有关等房屋临时安置补偿费的情况，本院对此予以确认，但不能证明原告所主张的违约金的全部计算数额，对此本院不予采信；原告王继坤所出示的证据2中的通辽市人民政府通政字2009-118号文件，关于印发通辽市城市房屋拆迁管理补充意见的通知及通辽市建设局文件通建发2007-19号文件与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，2007年12月27日，原告王继坤与通辽市荣华房地产开发有限公司签订了《回迁协议》，约定通辽市荣华房地产开发有限公司为加强城市基础建设改变市容市貌，经市政府有关部门批准，对原市医院南侧8#旧红砖楼进行拆迁。拆迁后，开发新建高档豪华高层综合楼，本着既考虑双方利益又本着公平合理的原则，经双方协商签订此回迁协议：1、原告王继坤在8#楼有产权证，位置在东数2单元3层中间屋，产权证面积为49.62平方米，通辽市荣华房地产开发有限公司以南门小区1#高档豪华高层综合楼第1单元10层东屋，对原告王继坤产权证进行等面积回迁，其他费用没有。公司在超出的面积政策内20平方米其中赠送10平方米，做为补偿。另10平方米按回迁价2000元计算，超出政�外的面积按售楼价收取。超出面积29.88平方米，公司赠送10平方米，政策内10平方米×2000.00元为20000.00元，政策外9.88平方米×3000.00元为29640.00元。回迁时交38000.00元。2、为使回迁户早日回迁早日受益，一定要加快搬家的速度，力争在10月19日-12月15日之前搬出，12月16日-31日为政府搬迁期限，否则后果由原告王继坤自负与通辽市荣华房地产开发公司无关。通辽市荣华房地产开发有限公司争取在2008年2月20日之前进行拆除和平整场地，施工期为12个月新楼交付使用。遇不可抗力可以顺延，否则无故延期通辽市荣华房地产开发有限公司每月要向原告王继坤支付房款全额的1%赔偿金；3、协议未尽事宜，双方协商解决。
通辽市人民政府通政发（2005）12号文件中的第三十九条为：原地产权调换的，设24个月过渡期。在过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行过渡的，由拆迁人按月支付临时安置补偿费。每户4人以下，每月发给400.00元；每户5人以上，每月发给500.00元。在过渡期限内，由拆迁人提供周转用房过渡的，不付给临时安置补助费，房屋承租人使用被拆迁人提供的周转用房过渡的，临时安置补偿费付给被拆迁人。因拆迁人的责任延长过渡期限的，按照下列规定执行：对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，自逾期之月起按照原标准的二倍发给临时安置补助费。
另查明，被告通辽市兴启房地产开发有限公司自2015年开始承接涉案的原告王继坤的房屋所在小区项目工程建设。
自2009年3月1日起至原告王继坤在起诉状所主张的2017年2月原告王继坤因被告通辽市兴启房地产开发有限公司未按时交付房屋，被告通辽市兴启房地产开发有限公司应支付给原告王继坤的临时安置补助费为76800.00元（800元/月×96个月）。
原告王继坤的回迁房屋面积为79.5平方米，其价值为228500.00元（69.5平方米×3000.00元+10平方米×2000.00元）。自2009年3月1日至2017年2月，按人民银行同期贷款基准利率计算，其已付房屋款项的利息损失为90525.60元【（228500.00元-38000.00元）×5.94%×8年】。
本院认为，原告王继坤与通辽市荣华房地产开发有限公司签订的房屋《回迁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。后因通辽市荣华房地产开发有限公司所开发的本案诉争房地产项目由被告通辽市兴启房地产开发有限公司承继，被告通辽市兴启房地产开发有限公司对此亦无异议。因开发公司不能按时交付房屋，原告王继坤为生活居住需要支出一定的租房费用，原告王继坤对《回迁协议》中通辽市荣华房地产开发有限公司承诺于2009年3月至被告通辽市兴启房地产开发有限公司在2017年2月份向其交付房屋之间的临时安置费，即其主张的等房费的数额符合客观实际，本院予以支持；对于原告王继坤所主张的由被告通辽市兴启房地产开发有限公司支付违约金的部分，因王继坤与通辽市荣华房地产开发有限公司约定过高，被告对此亦提出异议，本院根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告通辽市兴启房地产开发有限公司承继建设房屋的事实、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对于原告王继坤主张的违约金的计算依据予以调整，按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求合理部分本院予以支持；被告通辽市兴启房地产开发有限公司辩称主张没有事实依据及法律依据，本院不予支持。被告通辽市兴启房地产开发有限公司主张原告王继坤拖欠其回迁房屋尾款金额38000.00元，双方可再行协商或由被告通辽市兴启房地产开发有限公司另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条一款的规定，判决如下：
一、被告通辽市兴启房地产开发有限公司给付原告王继坤临时安置补助费76800.00元，支付违约金90525.60元，合计167325.60元，此款于本判决生效后立即履行；
二、驳回原告王继坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2943.00元，由原告王继坤负担1120.00元，被告通辽市兴启房地产开发有限公司负担1823.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。
审判员 李晓艳
二〇一七年十二月十五日
书记员 英 春