北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初2341号
原告：王桂元，男，1968年8月2日出生。
委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程哲，男，1990年10月6日出生。
被告：唐克义，男，1938年8月28日出生。
法定代理人：刘习金（唐克义之妻），女，1942年8月6日出生。
委托诉讼代理人：张秀山，北京颐合中鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐炜（唐克义之子），男，1969年12月26日出生。
被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：姜萍，女，1986年10月15日出生。
原告王桂元与被告唐克义、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桂元及其委托诉讼代理人李松，被告唐克义的委托诉讼代理人张秀山、唐炜，被告我爱我家公司的委托诉讼代理人姜萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王桂元向本院提出诉讼请求：1、解除王桂元、唐克义与我爱我家公司于2012年12月29日签订的《房屋买卖定金协议》；2、唐克义双倍返还王桂元定金20万元；3、唐克义赔偿王桂元经济损失154.42万元；唐克义承担案件受理费及评估费。事实和理由：2012年12月29日，经我爱我家公司居间介绍，王桂元、唐克义、我爱我家公司签订了《房屋买卖定金协议》。该协议约定，唐克义将其所有的位于本市东城区×××三条×××号楼×××号房屋（以下简称涉诉房屋）以251万元的价格出售给王桂元，双方应于协议签署后七个工作日内积极主动前往我爱我家公司交道口店签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等交易需要的其他法律文书。王桂元支付唐克义定金10万元。在签订《房屋买卖定金协议》后，唐克义不履行《房屋买卖定金协议》具体内容，以房屋价格上涨为由，欲在《房屋买卖定金协议》约定价格基础上加价出售，拒不前往我爱我家公司交道口点签订《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等相关法律文书。王桂元认为，因唐克义的反悔行为导致双方至今未能签署定金协议中约定的《北京市存量房屋买卖合同》，唐克义构成根本违约，给王桂元造成巨大经济损失。根据相关规定，唐克义的违约行为已致使定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失，唐克义应赔偿王桂元因此所受到的信赖利益损失。故王桂元诉至法院。
被告唐克义辩称：双方没有继续履行买卖定金协议的基础，唐克义同意解除《房屋买卖定金协议》。唐克义在履行《房屋买卖定金协议》过程中不存在违约行为，唐克义同意返还定金，但不同意双倍返还定金。经法院生效判决确认，《房屋买卖定金协议》为预约合同，王桂元的第三项诉讼请求实际为在签订房屋买卖合同后的可得利益，非信赖利益损失，王桂元的诉讼请求没有事实与法律依据，法院应依法驳回王桂元的诉讼请求。
被告我爱我家公司辩称：同意解除《房屋买卖定金协议》,其他的诉讼请求不涉及我爱我家公司，我爱我家公司服从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王桂元提交证人证言、开庭笔录复印件、2013年3月10日王桂元与唐克义、唐炜的录音、2013年5月31日开庭笔录复印件，以证明唐克义在双方签署《房屋买卖定金协议》后因房价上涨单方面提出涨价，致使双方未签订书面房屋买卖合同，唐克义在2013年5月31日的开庭笔录中自认加价50万到60万。唐克义对王桂元提交的证人证言、开庭笔录的证明目的不予认可，认为在之前的诉讼中，王桂元提交过三份录音，其中第一份录音有拉德惠与王桂元的小声谈话，说明王桂元与拉德惠有私交，录音证据是王桂元与拉德惠制造的，且本案中王桂元只提交了录音的文字稿。对于2013年3月10日的录音，唐克义不予认可，认为录音不完整，王桂元一开始知道唐炜属于无权代理，但在录音中王桂元想通过谈话制造唐炜是有权代理的印象。对2013年5月31日的开庭笔录的证明目的，唐克义不予认可，认为该份开庭笔录中刘习金的意思为定金协议签订时唐炜没有唐克义的授权，是在论证定金协议是否有效的问题。我爱我家公司对证人证言及开庭笔录的真实性予以认可。对2013年3月10日的录音，我爱我家公司认为与其无关，无法确定录音的真实性。对2013年5月31日的开庭笔录真实性认可。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该证据的证明目的进行综合认定。2.王桂元提交其与案外人刘言的《存量房屋买卖合同》，以证明为了购买涉诉房屋，2012年11月21日王桂元将自住房屋出售，由于唐克义的违约行为给王桂元造成巨大经济损失。唐克义对王桂元提交的《存量房屋买卖合同》，认为网签合同的打印日期为2012年11月21日，王桂元出售另一套住房的时间应早于2012年11月21日，王桂元、唐克义签订《房屋买卖定金协议》的时间为2012年12月，王桂元看房时间为2012年12月中旬，王桂元的网签合同签订、成立、洽商的时间早于《房屋买卖定金协议》的时间。王桂元先处理自己的房屋后再寻找合适房屋，在此期间产生的经济损失与本案无关，不应由唐克义负担。我爱我家公司对该份证据的真实性认可。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该证据的证明目的进行综合认定。3.王桂元提交《房屋租赁合同》，以证明王桂元将原有住房出售，唐克义单方违约拒绝将涉诉房屋出售给王桂元，王桂元租住房屋给王桂元造成租金损失。唐克义对王桂元提交的该份证据的真实性不予认可，认为其不清楚房屋所有权人是不是李伟，租赁合同未到相关部门备案，王桂元未提交租金交纳相关材料，不能确定王桂元是否实际租住该房屋并发生租金损失，且王桂元申请过财产保全，提供一套别墅作为保全的担保财产，说明王桂元不只有一套住房，有别的住处。我爱我家公司认为该份证据与其无关，无法确定《房屋租赁合同》的真实性。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该证据的证明目的进行综合认定。4.王桂元提交3月6日录音文字稿及唐炜与中介人员的短信记录，以证明因购买涉诉房屋王桂元丧失购买其他房屋机会，造成损失。唐克义对3月6日录音文字稿不予认可，认为唐炜未直接与王桂元联系，该录音文字稿为王桂元转录唐炜与中介公司工作人员的通话，通话内容为当时的内容，但中介公司工作人员明知唐炜没有委托书，不能代表唐克义。唐克义对唐炜与中介人员的短信记录不予认可，认为短信中235万元不是涉诉房屋价格，短信记录为唐炜与拉德惠之间就能否签订合同的沟通，定金协议签订时间为2012年12月29日，在2012年12月17日时王桂元与唐克义没有书面协议，王桂元要购买何处房屋与唐克义无关。且王桂元与唐克义处于磋商阶段，不存在信赖利益损失，该证据不能证明王桂元因与唐克义签订《房屋买卖定金协议》丧失了购买其他房屋的机会。我爱我家公司对3月6日录音文字稿不发表意见。我爱我家公司对唐炜与中介人员的短信记录认为短信自2012年12月16日开始，当时未签订定金协议。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该证据的证明目的进行综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐克义与刘习金系夫妻关系，唐炜系唐克义与刘习金之子。
坐落于北京市东城区×××三条×××号楼×××号房屋系唐克义所有的房产，房屋性质为央产房，建筑面积62.30平米。2012年6月，刘习金委托我爱我家公司代为出售涉诉房屋，委托期限为3个月。我爱我家公司在委托期限内未将涉诉房屋售出，但此后仍将涉诉房屋作为房源对外公布。2012年12月，我爱我家公司将涉诉房屋推荐给王桂元，并与唐克义联系房屋买卖事宜。经唐克义安排，由唐炜带王桂元实地看房。
2012年12月29日，唐炜以唐克义委托代理人的身份，代理唐克义与王桂元及我爱我家公司签订了《房屋买卖定金协议》，该协议约定，唐克义将其所有的涉诉房屋出售给王桂元，唐克义确保所出售之房屋权属无瑕疵，无债权债务纠纷，符合上市交易条件；王桂元亲自现场勘验涉诉房屋，并对房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币251万元的价格购买涉诉房屋；此价格不包含国家规定应当由唐克义承担的税费。唐克义认可王桂元以上述价格购买涉诉房屋，且接受王桂元在签署本协议当日交付的购房定金人民币10万元整，唐克义应为王桂元出具定金收据或收条，同时将上述房屋所有权证复印件、身份证复印件、委托书复印件等相关资料交与王桂元各留存一份；双方应于协议签署后七个工作日内积极主动前往我爱我家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书；如甲、乙任何一方违约，均应依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定执行，即收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。《房屋买卖定金协议》签订后，王桂元向唐炜支付了购房定金10万元。此后，双方并未签署《北京市存量房屋买卖合同》。
自2012年12月至2013年5月，我爱我家公司工作人员拉德惠采取短信方式多次与唐炜接洽。期间，王桂元与唐炜电话联系，唐炜表示父母卖房的原则不变。2013年3月10日，我爱我家公司工作人员拉德惠安排唐克义夫妇与王桂元夫妇进行面谈。王桂元向法庭提供的当日双方面谈时的谈话录音显示，谈话中王桂元及拉德惠等主动提及“唐克义委托唐炜一事唐克义与唐炜商量过”等问题，唐克义及刘习金在对话时表示“什么都委托他干”、“全权代表”、“都商量过了”等，称唐炜在与王桂元签订《房屋买卖定金协议》，收取定金后已将情况告知给他们。
2013年3月，王桂元将唐克义诉至本院，要求确认王桂元、唐克义及我爱我家公司签订的《房屋买卖定金协议》为房屋买卖协议，并判令唐克义协助王桂元将涉诉房屋过户至王桂元名下。
2013年5月，唐克义将王桂元诉至本院，要求确认唐炜与王桂元及我爱我家公司签订的《房屋买卖定金协议》无效。本院经审理，于2014年2月19日作出（2013）东民初字第07147号民事判决书，判决确认唐炜以唐克义的名义与王桂元签订的《房屋买卖定金协议》对唐克义不发生法律效力。判决作出后，王桂元不服判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，“《房屋买卖定金协议》已经被唐克义追认，故该协议对唐克义发生效力”，并于2014年6月20日作出(2014)二中民终字第04649号民事判决书，判决撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07147号民事判决，驳回唐克义的诉讼请求。
2014年7月25日，刘习金向本院提起特别程序之诉，要求确认唐克义为无民事行为能力人。2014年8月28日，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对唐克义自2004年7月以来的民事行为能力进行鉴定。2015年10月10日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《法医学鉴定意见书》，鉴定意见为唐克义为限制民事行为能力人。2015年7月16日，本院依法宣告唐克义为限制民事行为能力人。此后，唐克义的工作单位及其户籍所在地的基层组织均未及时指定唐克义的监护人。
在王桂元诉唐克义要求确认王桂元、唐克义及我爱我家公司签订的《房屋买卖定金协议》为房屋买卖协议，并判令唐克义协助王桂元将涉诉房屋过户至王桂元名下一案审理过程中，本院到唐克义的工作单位北京起重运输机械设计研究院了解涉诉房屋上市备案的有关情况。该单位的×××、×××同志表示，唐炜曾经到单位来办理涉诉房屋上市交易的有关手续，单位也让唐克义提供了委托手续，单位领导对其申请亦已审批，王桂元也曾到单位写过承诺书，但他们之间尚未办理物业交接手续，所以上市证明还没有开具。而且上市证明需王桂元、唐克义双方共同到单位办理，如果唐克义不来办理，单位无法提供上市证明，在此问题上，单位尊重本单位职工的意见。经审理，本院于2015年9月18日作出（2013）东民初字第04796号民事判决书，判决确认王桂元与唐克义及我爱我家公司于2012年12月29日签订的《房屋买卖定金协议》为房屋买卖合同；唐克义于判决生效后10日内办理涉诉房屋的央产房上市备案手续；王桂元于判决生效后15日内给付唐克义剩余购房款人民币241万元；唐克义与刘习金于判决生效后15日内协助王桂元办理涉诉房屋所有权变更登记手续。上述房屋所有权过户过程中，所需要交纳的税费等相关费用，按照国家有关规定由王桂元及唐克义分别承担。判决作出后，唐克义不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，《房屋买卖定金协议》已经被生效判决确认有效，其效力及于唐克义，故王桂元、唐克义均应按照协议的约定履行。从《房屋买卖定金协议》的名称、内容及履行上可以看出双方签订涉诉合同时的意思表示是约定在将来一定期限内按照协议确定的价格订立涉诉房屋的买卖合同，故《房屋买卖定金协议》应属预约合同。王桂元提供的证据不足以证明双方在《房屋买卖定金协议》签订之时或之后对协议的性质进行了变更，或对涉诉房屋买卖相关事宜达成一致。故，王桂元以《房屋买卖定金协议》具备了房屋买卖合同应具备的主要条款，应视为房屋买卖合同的诉讼请求，难以支持。其要求将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，亦于法无据。双方未能签署定金协议中约定的《北京市存量房屋买卖合同》，唐克义具有明显的过错，构成违约，王桂元可依据相关法律规定，另行主张其权利。综上，北京市第二中级人民法院于2015年12月29日作出（2015）二中民终字第12746号民事判决书，判决撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第04796号民事判决；驳回王桂元全部诉讼请求。
本案受理后，唐克义的工作单位及其户籍所在地的基层组织仍未能及时指定唐克义的监护人。故本院指定刘习金作为唐克义在本次诉讼中的法定代理人参加诉讼。
庭审中，关于王桂元要求的损失，王桂元称该损失为因生效判决认定唐克义的不诚信行为，导致王桂元与唐克义最终没有签订房屋买卖合同，导致王桂元错过最佳购房时机，给王桂元的信赖利益造成损失。王桂元认为其所遭受的信赖利益损失，即因唐克义的过错导致合同无法履行的房屋升值损失。为证明该损失，王桂元向本院提出鉴定申请，要求对涉诉房屋的市场价值进行评估，价值时点为2016年1月10日。经北京市高级人民法院摇号，本案确定由北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司进行评估。2017年7月12日，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具编号为（北京）华源龙泰﹝2017﹞（评）字第170220号《房地产估价报告》，涉诉房屋在价值时点2016年1月10日的市场价值为405.42万元。评估费为9900元。唐克义对房屋评估报告及评估费发票的真实性认可，认为本案争议的焦点为信赖利益损失，但王桂元用评估报告证明的是可得利益损失，故唐克义不应承担评估费。我爱我家公司对房屋评估报告及评估费发票的真实性认可。
在案件审理过程中，根据王桂元的申请，本院于2016年3月23日作出（2016）京0101民初2341号民事裁定书，查封唐克义名下的涉诉房屋。
上述事实，有双方当事人陈述，《房屋买卖定金协议》，(2014)二中民终字第04649号民事判决书，（2015）二中民终字第12746号民事判决书，房地产估价报告等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王桂元、唐克义及我爱我家公司签订的《房屋买卖定金协议》已经被生效判决确认有效，其效力及于唐克义，王桂元、唐克义及我爱我家公司均应按照约定履行自己的义务。双方未能签署定金协议中约定的《北京市存量房屋买卖合同》，唐克义具有明显的过错，构成违约。现王桂元要求解除其与唐克义及我爱我家公司签订的《房屋买卖定金协议》，唐克义与我爱我家公司表示同意，故对王桂元的该项诉讼请求，本院予以准许。现因唐克义的违约行为致使双方未能订立《北京市存量房屋买卖合同》，根据《房屋买卖定金协议》，任何一方违约，均应依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定执行。故王桂元要求唐克义双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于王桂元主张的损失，因唐克义违约导致房屋买卖合同未能订立，买卖定金协议约定的定金处罚数额不足以弥补王桂元的实际损失，唐克义应赔偿王桂元因此所受的信赖利益损失。关于信赖利益损失的数额，现王桂元主张其损失为《房地产估价报告》评估的涉诉房屋的现值减去《房屋买卖定金协议》约定的房屋价值，要求唐克义赔偿其经济损失154.42万元，王桂元主张的该损失为合同履行的可得利益损失而非信赖利益损失，对于王桂元主张的上述损失数额，本院不予支持。考虑到唐克义在协议履行过程中具有明显过错，由于唐克义的违约行为导致王桂元在解决纠纷过程中丧失另订其他有利合同的机会，本院将依据公平原则和诚实信用原则酌情确定损失数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告王桂元与被告唐克义、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于二Ｏ一二年十二月二十九日签订的《房屋买卖定金协议》；
二、被告唐克义于本判决生效后七日内双倍返还原告王桂元定金二十万元；
三、被告唐克义于本判决生效后七日内赔偿原告王桂元损失九十万元；
四、驳回原告王桂元的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26800元，由被告唐克义负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
保全费5000元，由被告唐克义负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
评估费9900元，由被告唐克义负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
审 判 员 杨 莹
人民陪审员 毕纪美
二〇一七年八月三十日
书 记 员 赵思宇