阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初2500号原告:深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。住所地：阳江市阳东区新华路中惠沁林山庄商业*幢*层。（《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是广州市天河区天河路385号太古汇一座31层郑福平收，联系电话1852032875）。负责人：王书恒，该公司主任。委托代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：陈国玲，女，1978年4月15日出生，汉族，住阳江市江城区（《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是侨乐花园二街8号关秀解代收，联系），委托代理人：关秀解，女，1952年11月10日，汉族，住阳江市江城区，系被告的母亲。原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司（以下简称彩生活阳东分公司）诉被告陈国玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通公开开庭进行了审理。原告彩生活阳东分公司的委托代理人郑福平、被告陈国玲的委托代理人关秀解到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳彩生活阳东分公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年3月至2016年9月期间的物业管理费共计4367.65元；2、判令被告向原告支付2013年5月至2016年8月期间的水费分摊共计621.94元；3、判令被告向原告支付2013年5月至2016年8月期间的电费分摊共计2007.56元；4、判令被告向原告支付2016年3月至2016年9月期间所欠物业管理费的滞纳金（滞纳金以每月所欠物业管理费为本金，每日按万分之五计算，从自欠付当月起至付清之日止，现暂计至2017年7月17日为855元）；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月6日，原、被告签订《侨乐花园物业服务合同》，约定由原告为小区提供物业服务，物业费收取标准为别墅1.8元/月.平方米，每月5日前交纳，逾期交纳按照欠费总额的万分之五作为滞纳金。被告系侨乐花园小区一期D8房业主，房屋面积为346.64平方米，物业管理费为623.95元/月。被告收楼后，未按时交纳物业管理费，经多次催缴未给物业费，严重损害原告利益。为维护原告的合法权益，特提起起诉，请法院查明事实，依法判决。被告陈国玲辩称：一、被答辩人与答辩人之间的物业服务合同是无效合同，与侨乐花园开发商签订《侨乐花园物业服务合同》的是有法人资格的深圳市彩生活物业管理有限公司，而与答辩人建立的物业服务合同关系的是没有法人资格的被答辩人；二、被答辩人没有按与答辩人建立的物业服务合同的约定履行服务义务，存在违法及违规之处，因此不应收取物业服务费或应相应减少收取服务费；三、被答辩人未经业主同意擅自占用业主共用设施营利，损害了业主的合法权益，电费分摊不合理，没有提供相关分表电费数据；四被答辩人未能按服务合同约定履行服务，导致业主财产受到严重损害；五、电费分摊不实，被答辩人用于经营泳池营利性用水分摊给业主没有事实依据；六、用电分摊不合理，被告提交三年的交电费票据包括开发商大门口广告牌、售楼部和网篮球场、游泳池的电费开支，被答辩人应证明所有明细情况，没有明细电费情况，答辩人不支持分摊。经审理查明，阳江市福鸿房地产开发有限公司（简称福鸿房地产公司）是侨乐花园小区的开发商。深圳市彩生活物业管理有限公司于2000年12月11日经工商行政管理部门核准成立，经营范围为物业管理等。原告深圳彩生活阳东分公司于2009年1月20日经工商行政管理部门核准成立，是深圳彩生活公司的分公司。2012年，福鸿房地产公司（甲方）与深圳彩生活公司（乙方）签订一份《侨乐花园物业服务合同》，合同主要约定：第一条、物业基本情况，物业名称侨乐花园，物业类型别墅，总建筑面积56848平方米；第三条、本物业管理全权委托合同期限为三年，自本物业进驻之日起计。如本合同期限已满，业主委员会未成立并未与新物业管理企业签订了服务合同的，本前期物业管理委托合同自动延续；第四条、乙方提供的物业管理服务的范围为：1、物业的共用部分的日常维修养护管理；2、物业的共用部分的本体维修资金的收取、使用及管理；3、物业管理区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务；第五条、前期物业管理服务事项：1、房屋建筑本体共同部位的维修、养护和管理；4、本物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；第八条、服务费用的收取：本物业管理区域服务收费采用酬金制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：一期别墅：1.4元/月/平方米、二期别墅：1.8元/月/平方米（以上费用不包含公共区域水、电费，具体费用按项目所在地政府规定收费标准收取，按面积进行分摊向物业使用人收取;第十一条、物业管理服务费应于每月十五日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；合同还约定了其他条款。福鸿房地产公司及其法定代表人和深圳彩生活公司及其法定代表人均在合同上盖章签字予以确认。签订合同后，深圳彩生活公司授权原告从2012年起为侨乐花园提供物业管理服务。被告陈国玲是侨乐花园二街8号房的业主，其房屋面积为346.64平方米。入住后，被告每月向原告交纳物业管理费623.95元，已经缴交物业管理费至2016年2月。2016年11月30日，原告向被告发《律师函》催收尚欠的物业管理费和分摊水、电费。2017年7月19日，原告以被告拖欠公摊水费及公摊电费构成违约为由诉至本院，请求如诉称。另查明，原告与福鸿房地产公司达成协议，于2016年11月1日起停止对涉案小区提供物业服务，并从侨乐花园小区撤场。诉讼中，深圳彩生活公司提供书面意见表示其对侨乐花园的物业管理权利义务归原告彩生活阳东分公司享有和承担。以上事实，有原告提供的收款收据、产权证明、律师函、快递单据、快递单查询、《侨乐花园物业服务合同》、物业水、电费公摊明细、侨乐花园业主交费指印、不动产登记资料查询结果证明、统计单及公摊水、电费发票及庭审笔录证实，本院经综合分析予以认定。原告还向本院提供了侨乐花园小区及侨乐花园小区（二期）2013年5月4日至2016年9月4日的电费发票和2016年3月的自来水发票，拟证明该时间段该小区公共部分的水、电费，已由原告向供水供电部门缴交，主张上述水电费均应由业主分摊。原告称开发商的售楼部、广告灯、游泳池、篮球场保安亭均有独立水、电表进行核算，其费用没有计入公共分摊费用；但原告未能提供证据证明涉案小区的售楼部、广告灯、游泳池、篮球场等设施和小区的其他公共设施的水电费是分别进行缴交和核算的。本院认为，福鸿房地产公司与深圳彩生活公司签订的《侨乐花园物业服务合同》是双方真实意见表示，没有违反法律禁止性的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同应对侨乐花园小区的业主具有约束力。本案中，原告作为深圳彩生活公司的分公司，已按照物业服务协议的约定为涉案小区业主提供了物业管理服务，是该小区物业服务的实际管理人，且深圳彩生活公司已经以书面形式表明了其权利由原告享有，故原告主体适格。被告接受了原告提供的物业管理服务，理应按约支付物业管理费。根据合同的约定，被告每月应支付493.33元（1.8元/平方米×346.64平方米）物业管理服务费给原告，故被告应支付物业管理服务费（2016年3月至2016年9月）共4367.65元（632.95元/月×7个月）给原告。被告称原告没有履行好物业服务职责并应不缴纳或减少物业管理服务费，但没有提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于逾期缴纳物业管理服务费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费的，给物业管理方造成的经济损失实际为利息损失，即为应缴物业管理服务费的银行贷款利息的损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款的规定，《侨乐花园物业服务合同》中约定“逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”，该约定明显高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定按年利率6%计算违约金。合同约定物业管理服务费按月交纳，在每月15日前付清，故被告应从2016年3月起支付所欠物业管理服务费的违约金，以每月欠款623.95元为基数，从每个月的16日起计至本判决确定的给付之日止，按照年利率6%分段计付。关于原告请求被告支付2013年5月至2016年8月的水费、电费分摊问题。原告根据合同的约定为侨乐花园的业主提供物业管理服务，期间实际产生的公共水、电费理应由业主分摊。但根据谁主张谁举证的规则，原告主张被告拖欠自2013年5月至2016年8月水费分摊共计621.94元、电费分摊共计2007.56元，虽然原告提供了物业水、电费公摊明细和涉案小区水、电费发票予以证明，但该水、电费公摊明细是原告自行制作，并无被告的确认，亦无证据证明在小区内向全体小区业主公示；再者，原告在庭审中主张侨乐花园小区内的游泳池、灯光篮球场、网球场及售楼部、门口灯等公共设施所产生的水、电费，有独立水、电表核算，但其没有提供证据证明上述游泳池、灯光篮球场等设施所适用的水、电费与小区其他公共部分设施的水、电费分别进行独立核算，故其上述自行制作的水、电费公摊明细有包含对外开放经营部分公共设施的水、电费之嫌，上述证据不足以证明应由业主分摊部分水、电费的具体数额，因此，原告按此水电公摊明细主张权利，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告陈国玲自本判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年3月份起至2016年9月份的物业管理服务费4367.65元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；二、限被告陈国玲自本判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年3月起至2016年9月的物业管理服务费的违约金（该违约金以每月欠款623.95元为基数，从2016年3月份起，在每个月的16日计至本判决确定的给付之日止，按年利率6%分段计算）给原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司负担19元，由被告陈国玲负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  陈龙高二〇一七年十一月二十七日书记员  黄 婷书记员  冯奕馨