上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4553号
上诉人(原审原告)祝玮俊，男，1981年12月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人陈裕康。被上诉人(原审被告)昝祺，女，1979年9月20日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人殷晓黎，上海金澄律师事务所律师。被上诉人(原审被告)杨洋，男，1979年9月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人殷晓黎，上海金澄律师事务所律师。上诉人祝玮俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年6月7日，祝玮俊与昝祺、杨洋就上海市真北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》，约定：1、祝玮俊购买上述房屋，房屋总价款人民币110万元(以下币种均为人民币)；2、本次交易产生的税费全部由祝玮俊承担。2015年6月19日，祝玮俊与昝祺、杨洋签订《上海市房地产买卖合同》，确认：1、房屋转让总价款110万元；2、约定付款方式；3、双方完成房屋交接手续且昝祺、杨洋将系争房屋名下的户口全部迁出后，祝玮俊向昝祺、杨洋支付房价尾款2万元；4、昝祺、杨洋应于送件(取得收件收据)之日起三十日内，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，若逾期迁出原有户口，昝祺、杨洋应按房屋总价款的日万分之五向祝玮俊支付违约金，直至原有户口迁出时止。祝玮俊于2015年8月21日取得系争房屋产权，但系争房屋原有的案外人李安、吴以明、吴晓炜、倪静文户籍至今仍未迁出。祝玮俊遂诉至法院，请求判决：1、昝祺、杨洋向祝玮俊支付违约金，按房屋总价的日万分之五计算，直至昝祺、杨洋将系争房屋内户口迁出为止；2、昝祺、杨洋向祝玮俊支付垫付的个人所得税11,000元、房地产交易手续费113元。另查明，《上海市房地产买卖合同》载明：合同生效后，双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。系争房屋办理过户时，昝祺、杨洋应缴的个人所得税11,000元，房地产交易手续费113元,已由祝玮俊全部缴纳并持有上述缴款的票据。祝玮俊目前尚有2万元房款尾款未向昝祺、杨洋支付。系争房屋交易的中介费均由祝玮俊承担。审理中，昝祺、杨洋表示如法庭认定其构成违约，应承担违约责任，因案外人户口未迁出并未造成祝玮俊实际损失，要求依法对违约金数额予以调整。昝祺、杨洋同时表示，对于祝玮俊尚未支付的尾款，要求在本案中一并予以处理。原审法院经审理后认为，祝玮俊与昝祺、杨洋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行，恪守合同义务。昝祺、杨洋未按合同约定办理案外人的户口迁出手续，已构成违约，祝玮俊要求昝祺、杨洋承担违约责任，原审法院对此予以采纳。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现昝祺、杨洋主张祝玮俊并未有实际损失，且昝祺、杨洋亦积极联系案外人以解决纠纷，其关于违约金的约定过高，要求依法予以调整的抗辩意见，于法不悖，原审法院对此予以采纳。违约金数额由原审法院根据昝祺、杨洋的违约情形，结合本案的实际情况酌情认定。关于双方争议的税、费承担主体，《上海市房地产买卖合同》第八条，从条文本意及其系本市房地产买卖格式合同通用条款的属性而言，该条应理解为“房地产买卖交易应依法纳税”，该条款并不限制双方对税、费实际由谁支付作出特别约定。因此即便《上海市房地产买卖合同》签订在后，亦不能就此变更双方当事人在《房地产买卖合同》中关于税、费负担的特别约定。同时，若祝玮俊主张的相关税、费应由昝祺、杨洋负担，祝玮俊亦无必要垫付。基于以上理由，对祝玮俊主张要求昝祺、杨洋返还垫付的个人所得税11,000元、房地产交易手续费113元的诉讼请求，原审法院不予采纳。鉴于原审法院已判明昝祺、杨洋所应承担的违约责任，且系争房屋已完成过户、交接，祝玮俊应向昝祺、杨洋支付剩余房款，为免当事人讼累，本案对此一并予以处理。原审法院据此作出判决：一、昝祺、杨洋应于判决生效之日起十日内支付祝玮俊违约金人民币20,000元；二、祝玮俊应于判决生效之日起十日内支付昝祺、杨洋房款人民币20,000元；三、对祝玮俊其余诉讼请求不予支持。如昝祺、杨洋未按判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,890元，减半收取，计人民币945元，由祝玮俊负担人民币795元，由昝祺、杨洋负担人民币150元。原审判决后，祝玮俊不服，向本院提起上诉称：1、其与杨洋、昝祺签订的《上海市房地产买卖合同》第八条明确约定双方应按国家及本市有关规定缴纳税费，故原审法院判决由其负担全部税费缺乏依据。2、上述《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第3条约定，杨洋、昝祺应限期办理系争房屋内原有户口的迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口，应按照系争房屋总价款的日万分之五向其支付违约金，直至原有户口迁出时止，现系争房屋内原有户口至今未能迁出，故其要求杨洋、昝祺支付违约金至户口迁出为止具有事实与法律依据。3、上述《上海市房地产买卖合同》附件(三)第5条约定，待双方按照约定完成系争房屋交接手续且杨洋、昝祺将系争房屋内原有户口全部迁出后，其支付房价尾款20,000元，故原审法院在支付条件未成就之时判决其支付尾款缺乏依据。祝玮俊请求撤销原判，依法改判。被上诉人昝祺、杨洋答辩称：1、在《房地产买卖居间合同》的附件《房地产买卖合同》中约定，该次交易的税费全部由祝玮俊承担，且办理过户手续时祝玮俊已经支付该税费，故祝玮俊现提出异议其不能接受。2、系争房屋内原有户口未能按时迁出并未造成祝玮俊损失，约定的违约金日万分之五的标准过高，其请求一审予以调低并无不当。3、一审支持了祝玮俊的违约金请求，为避免当事人讼累对尾款进行一并处理也无不妥。昝祺、杨洋请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，系争房屋内原有户口截至二审审理时仍未迁出。本院认为：祝玮俊与昝祺、杨洋就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及其补充条款、附件均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。上述合同约定昝祺、杨洋应在一定期限内办理系争房屋内原有户口的迁出手续，逾期应按房屋总价款的日万分之五支付违约金，直至户口迁出。鉴于系争房屋内相关户口至今仍未迁出，故祝玮俊要求昝祺、杨洋支付违约金具有合同依据。昝祺、杨洋原审中主张约定的违约金过高，请求法院予以调低，故原审法院对违约金标准依法调整并无不当。但鉴于系争房屋内原有户口的迁出时间尚不确定，故原审法院判决昝祺、杨洋支付违约金20,000元应当认为系针对昝祺、杨洋目前的违约状态，该违约金计算的截止日期应为本判决生效之日。判决后，昝祺、杨洋仍负有敦促相关案外人尽早迁出户口的义务，祝玮俊也仍享有向昝祺、杨洋进一步追索违约金的权利，直至案外人户口全部迁出为止。祝玮俊与昝祺、杨洋签订的《上海市房地产买卖合同》约定待双方完成系争房屋交接手续且杨洋、昝祺将系争房屋内原有户口全部迁出后，祝玮俊支付房价尾款20,000元，此系当事人的特别约定，应当予以尊重。现祝玮俊支付房价尾款的条件尚未成就，原审法院在本案中对此一并予以处理不当，本院予以纠正。至于系争房屋交易的税费，双方签订的《房地产买卖居间合同》附件《房地产买卖合同》中约定了均由祝玮俊承担，该约定与《上海市房地产买卖合同》中双方应按国家及本市有关规定缴纳税费的约定并不矛盾。由祝玮俊承担全部税费只是双方按照规定缴纳税费的一种方式，也是二手房买卖的行业惯例，并不违反法律规定，且祝玮俊在办理过户手续时已经实际支付，故其现认为相关税费系为昝祺、杨洋垫付，要求昝祺、杨洋予以支付依据不足，本院不予支持。综上所述，祝玮俊的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审认定事实清楚，但所作判决有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初第2021号民事判决主文第一项、第三项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初第2021号民事判决主文第二项。一审案件受理费人民币945元，由祝玮俊负担420元，昝祺、杨洋负担525元；二审案件受理费人民币1,890元，由祝玮俊负担840元，昝祺、杨洋负担1,050元。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一六年八月五日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……