福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第2029号
上诉人（原审原告、反诉被告）郑永盛，男，1974年9月10日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人姚春兰、范秀清，福建凌龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）福建莆田市人参果房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南新区（人参果商住楼Ⅰ），组织机构代码证代码79176740-X。
法定代表人潘美清，董事长。
委托代理人朱金明、陈丽静，福建思阳律师事务所律师。
上诉人郑永盛因与被上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司（以下简称人参果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年4月27日，郑永盛与人参果公司签订《店面、商场租赁合同》，约定：由郑永盛承租人参果商住楼第1幢1层中的5间店面（房屋性质为商业用房，土地性质为非住宅性质）。租赁期限12年，自2014年5月1日至2026年7月1日止，其中2014年5月1日至2014年7月1日为装修期不计店租；租金：按每月100元／平方米计算，面积391.28平方米，每月租金39128元。签订合同后，先交2014年3个月租金作为押金（保证金），租赁期满，郑永盛不发生违约情况不计利息退还押金。郑永盛在办理工商营业执照等，人参果公司有义务提供合法有效的相关资料；人参果公司应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。签订合同当日，人参果公司即把标的物交付郑永盛装修、内部设置等营业前准备。郑永盛承租的5个店面专项用于酒业销售批发行业。合同在人参果公司收到郑永盛支付的第一年租金及保证金后签字生效。2015年4月27日，人参果公司将涉案房屋的3把钥匙交付给郑永盛，郑永盛向人参果公司交付3个月店铺租金117384元作为押金（保证金），但之后未再交付租金。2015年2月9日，郑永盛以人参果公司交付的涉案房屋不具有消防验收合格凭证，致其无法办理工商营业执照、无法实现合同目的为由向原审法院提起诉讼；人参果公司则于2015年5月6日以郑永盛拖欠10个月房租为由提起反诉。
另查明，2012年9月20日，涉案房屋所在的人参果商住楼1号楼经竣工验收工程质量综合评定为合格，2013年8月27日，该栋楼经网上办理竣工验收消防备案，备案号为：350000WYS130006733，且未被确定为抽查对象。本案在审理过程中，原审法院对人参果公司释明：如本案讼争合同不生效是否变更诉讼请求？人参果公司认为：本案合同成立但不生效的过错在于郑永盛，郑永盛应承担由此给人参果公司造成的经济损失，损失计算方法参照合同约定租金标准，要求郑永盛支付自2014年7月2日至2015年4月底10个月的房租391280元，不再要求继续履行合同。
原审法院认为，涉案房屋经竣工验收工程质量综合评定为合格，且经办理竣工验收消防备案，符合交房条件。郑永盛、人参果公司签订的《店面、商场租赁合同》约定合同在人参果公司收到郑永盛支付的第一年租金及保证金后签字生效，因郑永盛至今未支付租金致合同签订后至今未生效，郑永盛对此负有过错，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”郑永盛未按约支付租金的行为，属上述第（三）种情形“有其他违背诚实信用原则的行为”，郑永盛对此负有过错，应负合同不生效给人参果公司造成的损失，人参果公司主张郑永盛应承担以合同约定的第一年租金每月39128元为计算标准，自2014年7月2日起计至2015年4月底共计10个月的租金损失391280元，于法有据，予以支持。基于郑永盛与人参果公司签订的合同不生效，人参果公司应返还收取郑永盛的押金117384元，因人参果公司对合同不生效不负有过错，郑永盛请求人参果公司支付利息不具有法律依据，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建莆田市人参果房地产开发有限公司应返还给郑永盛押金人民币117384元；二、郑永盛应支付给福建莆田市人参果房地产开发有限公司租金损失人民币391280元；三、上述第一项、第二项互相折抵后，郑永盛应再支付给福建莆田市人参果房地产开发有限公司租金损失人民币276896元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回郑永盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币3083元，由郑永盛负担人民币435元，由福建莆田市人参果房地产开发有限公司负担2648元；反诉受理费人民币3585元，由郑永盛负担。
一审宣判后，上诉人郑永盛不服，向本院提起上诉。
上诉人郑永盛上诉称：一、本案双方签订的合同不生效，本案案由应为缔约过失责任纠纷，并不是房屋租赁合同纠纷，原审法院案由定性错误。二、本案系因被上诉人的原因导致合同不生效，应由被上诉人承担缔约过失责任。1、根据双方签订的租赁合同中的约定，上诉人租赁房屋的租赁目的是为了用于酒类销售批发，被上诉人应提供各类合法有效的证件协助上诉人办理工商营业执照，提供的房产应符合建筑、消防、治安、卫生等验收合格。但被上诉人提交的证据无法证实其所提供的房产符合合同约定的条件，导致合同目的无法实现，也使上诉人无法支付第一年租金，致本案合同至今未生效。导致本案合同未生效的过错在于被上诉人，被上诉人存在缔约过错，应承担缔约过失责任。2、退一步讲，即使按被上诉人主张其提供的房屋能够达到合同约定的交付条件，但在上诉人着手装修时，发现房屋不符合合同约定的交付条件，并向被上诉人提出交涉时，被上诉人也未尽告知的附随义务，未及时告知房屋竣工验收、消防验收情况，也未及时将这些材料提供给上诉人用于办理工商营业执照，导致上诉人无法及时办理工商营业执照、进行装修，致使合同未生效，被上诉人违背诚实信用原则，也应承担缔约过失责任。三、原审法院以上诉人“有其他违背诚实信用原则的行为”作为裁判依据，混淆了缔约过失责任和违约责任。同时，被上诉人在明知合同未生效的情况下，未采取措施，减少损失，若有损失，该部分损失也应由被上诉人自行承担。1、缔约过失责任与违约责任的区别。所谓缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因故意或过失违背依其诚实信用原则所应尽的义务，使合同未成立、被撤销或无效而致另一方信赖利益的损失时应承担的民事责任。而违约责任是指违反合同的民事责任，即合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所承担的法律后果。缔约过失责任产生的根据是先合同义务，而违约责任产生的根据是合同义务。缔约过失责任赔偿的是信赖利益损失，信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。而违约责任赔偿的是履行利益的损失，即合同成立且生效后，而违约方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时给非违约方造成的损失，履行利益赔偿的结果是使当事人达到完全履行时的状态。2、本案双方在合同中约定，第一年租金在2014年7月1日支付，在2014年7月1日之后，被上诉人也明知合同已不能生效，已从客观的事实中知道不能对合同的生效产生信赖，故对2014年7月1日之后，即使被上诉人有存在费用损失，这也是因被上诉人自身判断失误造成的，不能视为信赖利益的损失，该扩大损失的部分，应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。四、本案系缔约过失责任，并不是违约责任，不存在以合同约定的租金计算标准承担缔约过失责任。且本案存在缔约过失责任的是被上诉人，不应由上诉人承担因缔约过失责任引起的信赖利益损失。五、被上诉人存在缔约过失的过错行为，给上诉人造成损失，应承担上诉人的利息损失。综上，请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的反诉请求；2、变更原审判决第一项为被上诉人应返还上诉人押金117384元及自2014年5月1日起至还清之日止的利息损失，利息按中国人民银行规定的同期同类银行贷款的利率4倍计；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人人参果公司答辩称：一、被上诉人已按双方合同约定及时交付出租房屋，被上诉人不存在违约的情形。依照消防法的相关规定，2013年8月27日，被上诉人出租的房屋并非属于必须进行消防验收的房屋，已向莆田市消防支队仙游县大队进行了《建设工程竣工验收消防备案》，涉案房屋只要完成工程竣工验收消防备案即可。二、上诉人主张被上诉人无法提供房屋消防合格证致使其无法进行工商注册，进而导致房屋租赁合同无法履行，该主张没有事实依据。上诉人至今没有提供任何其有向工商部门申请办理工商登记的证据，其也没有提供工商部门出具的因没有消防合格证而不予工商登记的理由的相关证据。三、上诉人租赁的房屋是用于酒类销售批发行业，其向工商部门申请登记无须提供出租房屋的消防合格证明。根据福建省工商行政管理局官方网站对外公示的登记条件，无论是何类型的设立登记，除其申请登记的经营范围中有规定必须在登记前报批准的项目外，均无须提供上诉人所称的房屋消防合格证明。综上，由于上诉人故意不履行支付第一年租金导致本案合同不能生效，其是本案租赁合同的过错方，应当承担其占用房屋期间的使用费，故请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人郑永盛对原审法院查明的事实没有异议，但认为原审法院遗漏认定本案未经过政府的竣工验收备案，即还未达到合同约定的交付条件，不单要竣工验收，还需要卫生、消防等验收合格材料，而这些材料需要在竣工验收备案表中才能体现。被上诉人人参果公司对原审查明的事实没有异议。因双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，虽然上诉人郑永盛与被上诉人人参果公司签订的房屋租赁合同因为上诉人没有支付第一年租金而不生效，本案的争议焦点在于由谁承担缔约过失责任及如何承担缔约过失责任的问题，但本案系因上诉人与被上诉人房屋租赁合同产生的纠纷，原审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷也并无不当。依照《中华人民共和国消防法》的规定，本案讼争的房屋并非属于依法应当进行消防验收的建设工程，被上诉人所出租的房屋只要完成工程竣工验收消防备案即可，上诉人主张因为被上诉人没有提供租赁房屋的消防验收合格证明导致其无法进行工商登记，但其提供的证据不足以证实其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。双方在租赁合同中约定合同在被上诉人收到上诉人支付的第一年租金及保证金后生效，双方约定第一年租金支付的时间为2014年7月1日，因上诉人未支付第一年的租金致合同没有生效，导致合同未能生效的责任在于上诉人，上诉人应承担缔约过失的责任。缔约过失责任的赔偿范围，是相对人因缔约过失而遭受的信赖利益损失。在本案中，被上诉人有理由相信上诉人会按约定履行合同义务，因合同不生效也确实会导致其产生履约收益的损失即租金损失，但被上诉人也应当在合同不生效后尽到防止可能产生的损失进一步扩大的义务，原审法院认定10个月的租金损失为被上诉人的信赖利益损失依据不足，对上诉人也不公平，应予纠正，本院酌情认定被上诉人的信赖利益的损失为3个月的租金损失。因上诉人原因导致合同不生效，原审法院对利息的认定并无不当，在此不作赘述。综上，对上诉人上诉有理部分，予以支持，无理部分，不予支持。原审认定事实清楚，但判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第1483号民事判决第一项、第四项。
二、撤销福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第1483号民事判决第二项、第三项。
三、上诉人郑永盛应支付给被上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司租金损失人民币117384元，该项判决与原审判决第一项应予抵销。
四、驳回上诉人郑永盛的其他上诉请求。
五、驳回被上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司的原审其他反诉请求。
本案一审案件本诉受理费人民币3083元，按一审判决负担；本案一审案件反诉受理费人民币3585元，由上诉人郑永盛负担1076元，由被上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司负担2509元；本案二审案件受理费人民币4020元，由上诉人郑永盛负担人民币1511元，由被上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司负担人民币2509元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年二月十六日
书 记 员 倪益群
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。