浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3822号上诉人（原审被告、反诉原告）：余峥，男，1989年5月21日出生，汉族，工人，住宁波市奉化区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈静，女，1988年3月18日出生，汉族，工人，住宁波市奉化区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周雪丽，女，1988年1月30日出生，汉族，个体工商户，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：陈铭波，浙江锦屏律师事务所律师。上诉人余峥、陈静因与被上诉人周雪丽房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2017）浙0213民初4537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。余峥、陈静上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.2017年4月7日的《买卖协议》和2017年5月6日的《存量房屋买卖中介合同》相互独立，一审法院的推定违背了举证规则。因被上诉人延迟履行致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，上诉人有权没收被上诉人支付的10万元定金。房屋买卖不适用家事代理。上诉人接收被上诉人支付的定金及房款是一个被动过程，不能据此认定被上诉人不存在逾期的可能性，也不能据此认定上诉人接受了被上诉人的延迟付款。被上诉人知道上诉人卖房为了抵债，上诉人在被上诉人延期支付定金及房款后向案外人支付的借款利息是被上诉人遭受的损失，被上诉人应支付上诉人损失共计158000元。一审法院超出被上诉人请求进行判决。周雪丽辩称，两份合同存在延续性，《存量房屋买卖中介合同》是对《买卖协议》的变更。否则，按照《买卖协议》，在被上诉人违约情形下，上诉人未实际收到《存量房屋买卖中介合同》的定金，于2017年6月9日出具一份16万元的收条，与常理不符，且16万元恰恰包含《买卖协议》约定的3万元定金。《存量房屋买卖中介合同》无法履行的原因在于上诉人违约，对违约方可适用定金罚则。周雪丽向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与二被告于2017年5月16日签订的《存量房屋买卖中介合同》，被告余峥、陈静双倍返还给原告定金32万元；2.判令被告余峥、陈静返还给原告购房款49万元，并支付按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年6月15日计算至款清日止的利息。后在一审庭审时对第二项诉讼请求变更为要求被告余峥、陈静返还给原告购房款19万元及利息1859元，并支付按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年7月11日计算至款清日止的利息。余峥、陈静反诉至一审法院，请求：1.判令解除反诉原告、被告签署的《存量房屋买卖中介合同》，确认反诉被告于2017年5月16日支付的10万元定金归反诉原告所有；2.反诉被告赔偿因延迟支付房款使反诉原告遭受的经济损失158000元，并支付按158000元按年利率6%自2017年8月9日计算至款清日止的利息。后在一审庭审时被告（反诉原告）余峥、陈静放弃了解除反诉原告、被告签署的《存量房屋买卖中介合同》的诉讼请求。一审法院认定事实：2017年4月7日，周雪丽与余峥、陈静签订了《买卖协议》，约定余峥、陈静将位于奉化区房屋作价105万元出售给周雪儿，购房定金3万元。2017年5月16日，余峥、陈静（甲方）与周雪丽（乙方），中介陈雪儿（丙方）签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，约定甲方将位于奉化区房屋作价105万元出售给乙方，于2017年5月16日付购房定金135000元，于2017年5月24日付购房款50万元，用于还贷，乙方已知情甲方房产证要重新补办，等甲方房产证补出后再办理过户手续，余款415000元，按揭后付清，款清后出屋，除乙方、丙方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过程造成的经济损失：甲方违约，定金加倍返还乙方。本合同履行期间，除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以上方式得到赔偿，并追偿因乙方过程造成的经济损失：乙方违约，定金除中介服务费外其余归甲方所有。甲乙双方自行成交，如有纠纷，自行解决，与他方无关。周雪丽于2017年4月7日支付2000元定金，4月12日支付28000元定金，于5月5日微信转账5000元转账说明中写明“一起已经给你三万五喽”，5月16日转账10万元，于6月7日取现5000元，于6月9日转账2万元，于6月11日取现3万元，于6月15日转账46万元。6月9日，余峥出具收条一份，内容为“今收到周雪丽向余峥、陈静购买房屋定金款（大写）壹拾陆万元整（小写）（160000），房屋坐落于奉化区”。其中6月11日取现3万元是用于赎回押在他人处的涉案房屋产权证。6月16日涉案房屋办理了二次抵押登记。另查明，收到周雪丽的46万元款项后，余峥、陈静将此款项另作他用。在庭审时，余峥、陈静陈述在5月24日就决定不卖涉案房屋。7月10日，余峥、陈静归还给周雪丽30万元房款。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.2017年5月16日的《存量房屋买卖中介合同》是否对2017年4月7日的《买卖协议》的变更；2.哪一方当事人存在违反《存量房屋买卖中介合同》中约定的义务；3.违约一方的违约责任如何承担。对于争议点一，周雪丽认为两份合同存在变更关系，而余峥、陈静认为两份合同是独立的，2017年4月7日的《房屋买卖协议》因周雪丽未按期支付房款，定金3万元已被没收。一审法院认为6月9日余峥出具的收条中写明收到16万元，《存量房屋买卖中介合同》签订后至6月9日，余峥、陈静仅收到125000元，若加上《买卖协议》签订后至《存量房屋买卖中介合同》签订前支付的定金3万元及5月5日的5000元，总计16万元与收条中的金额刚好对应，虽余峥、陈静抗辩认为该收条内容是在周雪丽的要求下所出具，但其无证据证明出具该收条是违背其真实意思表示，为此其需承担举证不利的后果。另外，两份合同仅隔39天，涉案房屋房价未变，按照交易习惯这两份合同属于变更的可能性较大，毕竟3万元定金被没收情况后再重新订立合同有悖常理。为此，一审法院认为2017年5月16日的《存量房屋买卖中介合同》是对2017年4月7日的《买卖协议》的变更。对于争议点二，周雪丽认为余峥、陈静将涉案房屋抵押致使无法办理过户手续，存在违约行为。余峥、陈静认为周雪丽存在未足额支付定金、未按期支付房款的违约行为。一审法院认为根据争议点一的定论，在5月16日周雪丽已足额支付135000元定金。那么，周雪丽是否存在逾期支付房款的行为？首先，根据《存量房屋买卖中介合同》的约定周雪丽需于2017年5月24日付购房款50万元，实际上周雪丽在6月7日支付5000元、6月9日支付2万、6月11日支付3万，6月15日支付46万，上述付款时间节点已超过合同约定的期限。庭审时，余峥、陈静陈述5月24日就明确不再出卖涉案房屋，既然不再出卖涉案房屋，余峥、陈静理应不再收取任何房款。但实际上，此后周雪丽分四次付款合计515000元，余峥、陈静均未提出异议，且余峥在6月9日收到款项后出具收条，6月11日支付的3万元是在余峥、陈静要求下用于赎回押在债权人处的房产证，所取回的房产证也同意由周雪丽保管，6月15日所支付的46万元款项被余峥、陈静另作他用。余峥、陈静的上述行为应推定双方在实际履行合同中变更了付款时间、付款金额，变更的主要原因在于余峥、陈静欠债，产权证被押在债权人处，签订合同欺骗周雪丽房产证需补办。其次，退一步讲，即使双方未协商变更付款时间，但上述因素增加了涉案房屋的交易风险，周雪丽也有权中止继续履行义务。最后，余峥、陈静自认该房屋价格明显低于市场价，因此作为买受人周雪丽更会积极购买涉案房屋，实际上周雪丽也为了能购买涉案房屋支付了515000元超过了所约定应付房款，按照交易习惯在多支付房款前提下，主观上故意逾期付款有悖常理。综合上述三点意见，认定周雪丽不存在违约行为，现余峥、陈静将房屋二次抵押且明确不再出卖涉案房屋，故余峥、陈静需承担相应的违约责任。对于争议点三，既然余峥、陈静需承担违约责任，根据《存量房屋买卖中介合同》的约定定金为135000元，而6月9日收条中的定金为16万元，一审法院认为定金金额一般在订立合同时明确，“收条”一般是对所收到款项金额的确认，故认定定金为135000元，现被告余峥、陈静需双倍返还定金27万元。对于本诉部分的其他诉讼请求，关于合同解除问题，因余峥、陈静在提交反诉状时也要求解除合同，故《存量房屋买卖中介合同》于2017年8月9日解除。关于尚需退还的购房款及利息问题，余峥、陈静已退还30万元，尚欠215000元。另外，周雪丽在已主张定金责任的情况下，其未提供证据证明所主张的定金不足以弥补余峥、陈静的违约行为对其造成的损失，故对诉讼请求不予支持。对于反诉部分的诉请请求，根据争议点一、二的定论，余峥、陈静的反诉请求不应支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、原告周雪丽与被告余峥、陈静签订的《存量房屋买卖中介合同》于2017年8月9日解除；二、被告余峥、陈静于判决生效之日起十五日内双倍返还给原告周雪丽定金27万元，并返还尚欠的购房款215000元；三、驳回原告周雪丽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告余峥、陈静的诉讼请求。本诉案件受理费8919元，减半收取4459.5元，财产保全3020元，合计7479.5元，由原告（反诉被告）周雪丽负担234元，被告（反诉原告）余峥、陈静负担7245.5元，反诉案件受理费2585元，由被告（反诉原告）余峥、陈静负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于《买卖协议》、《存量房屋买卖中介合同》系相互独立还是进行了变更的问题。从上诉人余峥于2017年6月9日出具的收条金额为16万元来看，正好是两个合同中被上诉人支付的定金总和。这和上诉人所称《买卖协议》中的3万元定金被没收相矛盾。从交易过程来看，被上诉人于2017年4月7日签订《买卖协议》当日支付定金2000元，至5月16日《存量房屋买卖中介合同》签订前，累计支付35000元，如果两份合同是独立的，则在《买卖协议》已支付了35000元定金的前提下，被上诉人又于2017年5月16日与上诉人签订《存量房屋买卖中介合同》，与常理不符。故一审法院认定2017年5月16日的《存量房屋买卖中介合同》是对2017年4月7日的《买卖协议》的变更，判决正确。上诉人主张无事实依据，与常理不符，本院不予支持。关于上诉人主张的158000元损失问题，实际上就是被上诉人是否存在违约责任的问题。对此，结合合同约定、被上诉人付款行为、上诉人领取款项行为、房屋总价、市场价格等因素，一审法院认为被上诉人不存在违约行为，认定正确。据此，上诉人主张被上诉人支付其损失，无事实依据，本院不予支持。一审法院判决的数额并未超出被上诉人的诉讼请求，上诉人称一审法院判决超出诉讼请求，系对超出诉讼请求的片面理解，本院不予采信。综上所述，余峥、陈静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2585元，由上诉人余峥、陈静负担。本判决为终审判决。审判长  赵保法审判员  黄永森审判员  朱亚君二〇一七年十二月二十八日书记员  杨丽丽??8???1?