山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终788号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：冯金瑞，男，1965年1月3日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。
委托诉讼代理人：叶琰琴，系上诉人冯金瑞之妻，住址同上。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：孟杰，男，1987年8月13日出生，汉族，住山东省枣庄市。
委托诉讼代理人：董岩、田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。
原审第三人：枣庄万邻房产销售有限公司，住所地枣庄市薛城区黄河路北侧（大唐之星酒店向东）第十号门市房。
法定代表人：孙中朋，该公司经理。
上诉人冯金瑞因与被上诉人孟杰、原审第三人枣庄万邻房产销售有限公司（以下简称万邻公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2017）鲁0403民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯金瑞上诉请求：1.请求将一审判决第一项依法改判为：被上诉人孟杰在判决生效后七日内，履行完毕与上诉人冯金瑞之间的房屋买卖合同。2.请求人民法院撤销本案一审判决中的第二项内容，依法改判为：被上诉人孟杰赔偿因其违约而给上诉人冯金瑞造成的房租损失6900元。（计算依据：从合同约定的更名日期2017年8月20日至上诉日期2018年1月8日止，违约139天×每天租金50元=6900元）。（实际违约总金额应为：从合同约定的更名日期2017年8月20日至实际履行合同进行更名的2018年×月×日止）。即：违约的总天数×每天租金50元。）3.请求人民法院撤销本案一审判决中的第二条内容，依法改判为：由上诉人和被上诉人各自承担多出更名费的二分之一,即1.24万元。4.在上诉时间内，如果因开发商等方面的原因而导致更名费等费用上涨的部分，全部由被上诉人承担，上诉人不承担任何费用。5.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决书的第一项判决对一审被告孟杰来说，不产生任何的法律约束力：一无履行合同时间方面的规定：二不用为继续拖下去付出任何的代价。既然一审法院判决了被告孟杰存在违约行为，而且明确一审被告孟杰“违背诚实信用原则，应承担相应的违约责任”，但是，在一审判决书中又自相矛盾地判决“其（一审原告）要求（一审被告）赔偿房屋出租损失，缺乏事实与法律依据”。一审被告孟杰的违约行为，不仅在事实上给一审原告造成房屋出租方面的损失，而且也有法律依据。三、一审判决书中已经认定“双方对约定不明均有过错”，既然如此，就应该本着“过错原则”和“公平公正”原则，由上诉人和被上诉人各自承担多出来更名费的二分之一，即1.24万元。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合法权益，但一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，从而放纵了违约方的违法行为，漠视守约方的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，请对本案依法改判。
孟杰答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求法院依法驳回。
原审第三人枣庄万邻房产销售有限公司未陈述意见。
冯金瑞向一审法院起诉请求：1．判决被告继续履行《房屋买卖合同》，将位于枣庄市新城区民生南路瀚景名座小区1号楼1单元2209室房屋更名给原告，更名费用由被告承担；２.如被告拒不履行合同，则判决被告双倍返还定金4万元、支付违约金4.55万元，并赔偿因房价上涨给原告造成的经济损失145,826.5元；３.诉讼费用由被告承担。一审庭审过程中，冯金瑞将诉讼请求变更为：1．判决被告继续履行合同，将涉案房屋更名，更名费由被告承担；2．判决被告因违约给原告造成的房屋出租损失3,900元；3．判决被告赔偿因装修工料价格上涨造成的损失1万元；4．诉讼费用由被告承担。
孟杰向一审法院提起反诉请求：1．判决解除与反诉被告冯金瑞签订的《房屋买卖合同》；2．判决反诉被告支付总房款百分之五的违约金即22,750元；３．诉讼费用由反诉被告冯金瑞承担。
一审法院认定事实：2017年2月23日、3月10日，被告孟杰分两次向三托集团有限公司付款374,120元，以单位团购的形式购买该公司开发的瀚景名座小区1号楼1单元2209室住房一套，三托集团有限公司向被告出具了收据，双方未签订商品房买卖合同。2017年4、5月间，被告在58同城网发布售房广告，出售该处住房，承诺包更名。后经第三人居间介绍，原被告于2017年7月10日签订了由第三人提供的示范文本样式的房屋买卖合同，合同约定甲方孟杰将瀚景名座小区1号楼1单元2209室住房出售给乙方冯金瑞，售价455,000元，乙方于协议签订之日先付给甲方定金2万元，余款在更名当日付清,产权变更中所产生相关的过户税费由甲方承担，甲乙双方各自提供房屋过户所需的全部资料，如因甲方反悔不卖、涨钱、不按合同履行等原因致使交易不成功，甲方赔偿乙方总房款百分之十的违约金，其中包括赔偿给第三人的百分之五，如因乙方反悔不买、退房、不按合同履行致使交易不成功，乙方自愿赔偿甲方总房款百分之十的违约金，其中包括赔偿给第三人的百分之五。在合同第八条的特别约定中，增加了三条补充条款，分别为：1.如更名不成功，合同无效，定金全额退还；2.40天之内业主给客户更名，客户给业主全款到位；3.业主更名费用在25,000之内。庭审中，三方当事人均表示，在签订合同时都没有想到开发商会收取超过25,000元的更名费。合同签订当日，原告支付给被告定金2万元。另查明，在合同约定的更名期限临近时，被告告知原告及第三人开发商收取的更名费超出了其在合同中承诺的最高限额,经第三人协调原被告双方同意更名及交款日期延后。2017年9月20日早，被告以微信的方式通知原告因开发商收取的更名费超出了合同约定的25,000元，损害了双方的利益，更名不成功，合同已不具备履行的条件，要求退还定金并赔偿原告利息损失，原告当即表示不是更名不成功或是不能更名，而是被告不守信用不想出售房屋的借口，对被告的主张表示拒绝。当晚7点左右，被告再次以微信的形式与原告联系，告知原告第三人工作人员张丽与被告协调，意见是尽量往前推动，促成合同的履行，想与原告商量除房款外，由原告再给被告24，800元缴纳更名费，原告表示不同意。2017年9月22日，原告向提起诉讼。当月月底，由第三人主持对原被告双方再次进行调解，原告表示愿意承担24,800元的更名费，但被告不同意继续履行合同，表示房子不卖了。2017年10月30日，原被告共同到三托集团有限公司核实更名费事宜，被告以拍照的形式取得了该公司下发的《更名费用说明》，该说明中载明瀚景名座项目收取更名费用49,800元，落款时间为2017年4月6日。另查明，2017年7月12日，原告冯金瑞尾号为3738建设银行卡余额为117,987.37元，8月21日，其父冯保银尾号为4467的中国银行卡余额为370,028.56元，后于8月25日转入原告3738银行卡299,695元，当日原告3738建设银行卡余额为473,466.74元。又查明，原被告分别向第三人交纳了中介费4,550元。
一审法院认为，被告孟杰在58同城网发布的售房广告系邀约邀请，原告冯金瑞接受了被告的邀约邀请通过第三人向原告发出邀约，并经第三人居间介绍，与原告签订了房屋买卖合同，该合同就房屋价款、付款方式、违约责任及合同变更、争议解决等条款达成一致，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，被告辩称该合同系定金合同无事实及法律依据，不予采信。按照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案第三人作为居间人，对补充条款第一条和第二条的解释更符合房屋买卖的交易习惯及原被告双方的交易目的，被告述称的因开发商收取高额更名费导致更名不成功合同无效不符合日常认知，对其以此理由否认合同效力的辩称不予支持。被告购买房屋的总价为374,120元，如其明知开发商会收取49,800元的更名费，加上4,550元的中介费，共计428,470元，而被告将涉案房屋以455,000的售价与原告签订合同，二者之间仅有26,530元的差价，且原被告共同认知本地房屋价格普涨，按照日常生活经验，被告不会在补充条款上承诺只负担25,000元的更名费而给自己增加不必要的麻烦，而应该以相应高于455,000元的售价出售房屋，将更名费包括在房款中，故原告诉称的被告在签订合同前就已知道开发商收取49,800元更名费无事实依据，亦不符合常理，被告在合同的签订过程中并不存在原告所述的欺诈行为，补充条款第三条“业主更名费用在25,000元之内”，确系被告的真实意思表示，即其只愿承担25,000元的更名费。房屋买卖合同中虽然约定产权变更产生的相关税费由甲方即被告承担，但上述补充条款显然已对费用的负担进行了变更，虽然对超过的部分如何处理未作明确约定，但并不影响合同变更的效力。原告作为教师，具备理解合同条款的能力和水平，如其认为“业主更名费用在25,000之内”与原告的要约邀请不符，应在签订合同时要求予以拒绝，而不是在诉讼中称条款“未订立”或“无效”，对原告的此项主张不予支持。根据庭审查明的事实，在买卖双方约定的更名及付款期限临近时，被告电话通知原告及第三人开发商收取较高的更名费，经第三人协调，双方同意更名及付款日期延后，且至9月底双方还在第三人处进行协商，是对合同履行期限的变更，原告在8月25日备齐购房资金，是在双方变更的履行期限之内，不存在违约行为，被告关于原告违约在先的辩称理由及反诉请求不能成立，不予支持，因对更名费超出25,000元的部分如何处理未作约定，合同双方应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的对约定不明的的内容进行协议补充，原被告双方自8月20日前至9月底的数次协商行为应视为对合同中补充条款第三条的协议补充。原告虽然在9月20日对被告提出的由其承担多出部分更名费继续履行合同的主张予以拒绝，但基于双方对约定不明均有过错，原告对被告提出协议补充的内容予以拒绝系双方协商过程中的正常行为，并无不当，应视为双方对约定不明的内容未达成一致的补充协议。原告于9月22日提起诉讼，要求被告继续履行合同并承担更名费。在诉讼过程中，经第三人协调，原告同意承担多出部分的更名费继续履行合同，应视为是对被告9月20日提出的补充协议的承诺，距离被告提出该补充协议不足十天的时间，不足以导致合同的解除，而被告却表示拒绝继续履行合同并要求解除合同显然违背了诚实信用原则，应承担相应的违约责任，其要求解除合同的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。同时，原告以该承诺不是其真实意思表示、没有落到纸面上为由要求被告承担全部的更名费亦有违诚实信用原则且无合同依据，对其此项请求不予支持，其要求被告赔偿房屋出租损失及装修工料价格上涨的损失亦缺乏事实及法律依据，也不予支持，对其要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告孟杰继续履行与原告冯金瑞之间的房屋买卖合同；二、驳回原告冯金瑞的其他诉讼请求；三、驳回被告孟杰的反诉请求。案件受理费4,770元，减半收取2,385元，由原告冯金瑞负担1,000元，被告孟杰负担1,385元；反诉费369元，减半收取185元，由被告（反诉原告）孟杰负担，于判决生效后七日内交纳。
本院二审期间，冯金瑞提交了三份视听资料、孟杰提交了一份说明，以上证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性均存疑，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，冯金瑞、孟杰对房屋转让价款达成了一致，但对开发商收取的变更商品房买卖合同买受人的费用即更名费超出25000元部分由谁负担，未达成补充协议。在对更名费超出部分如何负担约定不明，且冯金瑞同意负担超出25000元部分更名费的情况下，一审法院判决孟杰继续履行与冯金瑞之间的房屋买卖合同，并无不当。冯金瑞要求孟杰赔偿因违约而给其造成的房租等损失的上诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，冯金瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费283元,由上诉人冯金瑞承担。
本判决为终审判决。
审判长 崔兆军
审判员 赵 慧
审判员 朱海燕
二〇一八年六月十三日
书记员 蓝 月