广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4451号
上诉人（原审原告）：徐嘉怡，住广州市越秀区。
委托代理人：徐永昌，住址同上。
被上诉人（原审被告）：广州祥荷房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：赖明，职务：董事长。
委托代理人：许玉祥，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：陈碧云，广东东方昆仑（三亚）律师事务所律师。
上诉人徐嘉怡因与被上诉人广州祥荷房地产开发有限公司（以下简称祥荷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：祥荷公司是位于广州市花都区花东镇杨荷村内逸泉韵翠花园项目的开发商，于2011年9月28日取得编号为穗房预（网）字第20110442号-1的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售逸泉韵翠花园自编1-28号楼／8、9层商品房。
徐嘉怡（买方、乙方）与祥荷公司（卖方、甲方）于2013年1月14日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定徐嘉怡向祥荷公司购买位于广州市花都区花东镇杨荷村内逸泉韵翠花园自编18号楼101房，该商品住宅为预售商品房，建筑面积共130.04平方米，其中套内建筑面积109.54平方米，共有分摊面积约20.5平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8953.62平方米，总金额980779元。按分期付款方式支付房款。甲方应在2013年5月14日前将商品房交付乙方使用。合同第十八条约定面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方面解除本合同或继续履行本合同。……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）︱／合同约定套内建筑面积×100%。附件七为本合同补充协议。补充协议第六条约定：甲乙双方同意买卖合同第十八条约定的处理方式修改为：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲乙双方互不作任何补偿。2、面积误差比绝对值超出在0.6（不含本数）、在3%以内（含本数）的，甲乙双方按买卖合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%；即应补交（退还）房款=［实测套内面积（产权套内面积）-合同约定套内面积］×合同约定套内面积单价。3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数），乙方同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足（不扣除0.6%），面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；房屋实际面积小于合同约定计价面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由甲方不计利息返还乙方（不扣除0.6%），面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同及附件还对其他内容进行了约定。
合同签订后，徐嘉怡按约定向某公司支付了购房款980779元。2013年5月10日，祥荷公司委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司向徐嘉怡发出《补交面积差价款通知书》，告知徐嘉怡购买的涉案房屋，经过广州市房地产测绘所实地测量，该单元实测计价面积为115.21平方米，合同约定计价面积为109.54平方米，比原《商品房买卖合同》约定的计价面积多5.6700平方米，多于原合同面积的5.18%，根据合同约定，徐嘉怡应向发展商补交29425元，告知徐嘉怡务必于2013年5月24日前前往兴业地产客服中心缴交面积差价款并签署《补充协议》。之后，徐嘉怡依上述通知书的内容向某公司补交了面积差款29425元。
另查，根据广州市花都区地籍测量队于2011年6月13日出具的《商品房预售面积计算书》，涉案房屋的预售总面积为130.04平方米，其中套内建筑面积为109.54平方米。根据广州市花都区地籍测量队于2012年9月14日出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋的实测总面积为136.64平方米，其中套内建筑面积为115.21平方米。2013年3月31日，涉案房屋取得《花都区房地产权属备案证明书》，权属以花确（2013）010网号登记备案。
徐嘉怡于2015年5月11日向原审法院提起本案诉讼，以祥荷公司违反双方签订的协议，严重侵害了其合法权益为由，请求判令：1.祥荷公司依照《中华人民共和国消费者权益保护法》赔偿徐嘉怡三倍补交的房款费共88275元；2.案件诉讼费由祥荷公司承担。
祥荷公司在原审辩称：不同意徐嘉怡的诉讼请求，理由如下：（一）祥荷公司不存在任何违约责任，徐嘉怡与祥荷公司在签署合同的第18条面积确认及面积差异处理中对在买卖过程中面积出现误差的处理方式做了明确约定，祥荷公司按照合同该条约定履行权利义务，因此不存在任何违反合同的行为；（二）祥荷公司不存在任何诈骗的主客观要件，祥荷公司与徐嘉怡的交易在祥荷公司取得广州市花都区房地产权属备案证明书之前，房管局对于开发商的销售数据必须取得权属备案证明书才能在系统里面变更，也就是说祥荷公司取得权属备案证明书之前，所有数据及操作模式均按照预售来的，这是祥荷公司不能控制的，对于房管局这种操作模式，如果徐嘉怡存疑可以向房管局调查核实，祥荷公司在签合同时对于这种情况对徐嘉怡进行了说明，也就是说祥荷公司不存在任何诈骗行为，根据本案的实际情况，房屋的预售面积和实测面积相差5.67米，最终祥荷公司只能按照合同约定收取3点多平方米价款，还有1点多平方是赠送给徐嘉怡的，如果祥荷公司客观上可以更改数据，没有不作变更免费赠送给徐嘉怡的道理，而徐嘉怡获得房屋面积多于实际面积的情况下，祥荷公司不存在诈骗主观要件。
原审诉讼中，徐嘉怡提交一份由案外人蒋某出具的《证明》，拟证明涉案房屋由案外人蒋某介绍其购买，涉案房屋面积与蒋某购买的房屋面积相同，但蒋某无需支付面积差款。祥荷公司质证对该《证明》的真实性、合法性和关联性均不予确认。
原审法院认为：徐嘉怡与祥荷公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同的约定，涉案房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，面积误差比绝对值超过3%的，徐嘉怡同意继续履行合同，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由徐嘉怡按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由祥荷公司负责，所有权归徐嘉怡。本案中，实测套内建筑面积为115.21平方米，合同约定套内建筑面积为109.54平方米，面积误差比=︱115.21-109.54︱／109.54×100%=5.176%，大于3%，根据合同的约定，祥荷公司要求徐嘉怡补交面积误差比在3%以内部分的房价款3%×109.54平方米×8954元／平方米=29425元合理合法，徐嘉怡要求祥荷公司返还该部分房款理据不足，不予支持。至于徐嘉怡认为房屋实测面积与合同约定面积不一致，祥荷公司对徐嘉怡构成欺诈，对此，原审法院认为，采取欺诈手段订立合同，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况诱使对方作出错误意思表示而订立的合同。虽然徐嘉怡认为在签订合同时祥荷公司未向其说明房屋实测面积与合同约定面积不一致的情况，但徐嘉怡在起诉状中亦表示签订合同时，销售人员向其表明其所购房屋面积是130平方米，由此可知徐嘉怡在签订合同时已知悉涉案房屋建筑面积约为130平方米仍同意继续购买，并且合同明确约定了房屋建筑面积为130.04平方米，套内建筑面积为109.54平方米，按套内建筑面积计算房价，徐嘉怡亦按套内建筑面积109.54平方米支付了房款，可见祥荷公司并未隐瞒涉案房屋面积的真实情况，徐嘉怡认为祥荷公司行为存在欺诈没有事实依据，原审法院不予采纳。综上，徐嘉怡要求祥荷公司赔偿其补交房价款的三倍理据不足，不予支持。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年7月16日作出如下判决：驳回徐嘉怡的诉讼请求。一审案件受理费1003元，由徐嘉怡负担。
判后，上诉人徐嘉怡不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审没有认定祥荷公司存在欺诈的事实，属认定事实错误。祥荷公司在徐嘉怡付清房款后通知徐嘉怡补交房款差额29425元不合理，且徐嘉怡找祥荷公司，还写了书面报告，祥荷公司推脱并不予答复。徐嘉怡收到通知后，若不交款将造成违约，但交款的行为并非代表徐嘉怡丧失要求退还上述款项的权利，也不丧失追究祥荷公司赔偿的权利。（二）祥荷公司在出售房屋时已确认知道房屋的面积，愿意按照98万元的价格出售给徐嘉怡，徐嘉怡也同意以该价格购买，后其利用自己是开发商的优势要求补缴存在欺诈。祥荷公司提供广州市花都区地籍测量队于2012年9月14日出具的《房屋面积测量成果报告书》记载，房屋平面图的成图日期是2012年3月31日，建筑面积是136平方米，在签订合同时其已明知房屋面积情况，且售楼小姐向徐嘉怡表明，涉案房屋是130平方米，广告宣传单上表述为：“136平方以上有大没小”，可见，祥荷公司一早就知道房屋实际面积是136平方米，但承诺整套价格98万元，在这种情况下徐嘉怡按照整套的价格购买该套房屋，不应该另行补缴款项。徐嘉怡交付定金及签订买卖合同的时间均晚于某公司知道房屋面积的时间，可见祥荷公司也同意将整套房以98万元的价格出售，对徐嘉怡补缴的款项应当返还。（三）祥荷公司当时特价促销，在这种情况下，徐嘉怡有理由认为该套房屋是98万元，祥荷公司无权要求补缴款项。徐嘉怡购买的房屋与其朋友蒋某购买的房屋的面积与布局一样，实际面积也是136平方米，他不用补交房款，法院应认定蒋某的证人证言具有关联性，徐嘉怡在蒋某的介绍和销售人员承诺成套出售的情况下，才决定付款买房。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持徐嘉怡原审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由祥荷公司承担。
被上诉人祥荷公司答辩同意原审判决，不同意上诉人徐嘉怡的上诉请求、事实和理由。
上诉人徐嘉怡与被上诉人祥荷公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审审理过程中，祥荷公司表示其根据广州市花都区地籍测量队于2011年6月13日出具的《商品房预售面积计算书》的数据录入网，后该司与徐嘉怡签订的预售合同是在房管局网络上打印，显示的就是上述面积计算书的数据，而2011年6月13日的面积计算书是大确权的预测报告，2012年9月14日的面积计算书是小确权的预测报告，第一次大确权作出的数据，在后面签订合同时是无法变更，房管局对于开发商的销售数据必须在取得权属备案证明书后，才能够在房管局网络中变更所有数据。祥荷公司在2013年3月办理权属备案证明书，涉案房屋权属证才登记在祥荷公司名下。
本院认为：徐嘉怡与祥荷公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方自愿协商达成的结果，上述合同约定以套出售，预售商品房的建筑面积共130.04平方米，其中套内建筑面积109.54平方米，同时关于面积确认方面又约定涉案房屋面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，该合同及附件六还对于面积差异处理约定了具体的计算方式，可见双方当事人在签订合同时已预见到约定的房屋面积与实测面积可能存在差异，且祥荷公司已就双方签订合同时没有载明2012年9月14日的《商品房预售面积计算书》的相关数据作出了合理解释，故在合同履行过程中，祥荷公司依照上述实测面积的数据要求徐嘉怡补缴房屋面积差异款符合双方的约定，徐嘉怡上诉认为祥荷公司存在欺诈缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，原审法院判决驳回徐嘉怡的诉讼请求并无不当，本院予以维持。徐嘉怡称祥荷公司当时是特价促销涉案房屋，涉案房屋成套出售就是98万元，对此，祥荷公司予以否认，徐嘉怡也未能进一步提供证据证实，故应由其承担举证不能的法律后果，其上诉认为祥荷公司无权要求补缴面积差异款及应退还面积差异款缺乏充分依据，本院不予支持。至于徐嘉怡提出案外人没有补缴面积差异款的问题，因该案外人是否没有补缴面积差异款，属于某公司与案外人之间的法律关系，跟本案的处理没有直接关系，徐嘉怡据此主张祥荷公司存在欺诈，要求祥荷公司三倍赔偿补交的房款理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐嘉怡的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2006元，由上诉人徐嘉怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十月十三日
书 记 员 黄庆杰
邓燕葵