广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初3007号原告：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，住所地广州市从化。法定代表人：蔡杨，行长。委托代理人：何涛，中国农业银行广东省分行员工。委托代理人：张明升，该行员工。被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：林强，执行董事。委托代理人：莫敏燕，该公司职员。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行诉被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何涛、张明升以及被告委托代理人莫敏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告从被告处购买的广州市村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP幢1层JP156-164号、SP151-SP168号房办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告；2.被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金，截至2016年9月18日暂计为9211650元，之后的违约金计算方式为每日按购房款的0.05%计至被告将以原告为产权人的房地产权证交付给原告之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月29日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的广东省从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP幢1层JP156-164号、SP151-SP168号房。合同第二十一条“产权登记”第2款“乙方委托甲方办理”约定“甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方”。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”第2款“乙方委托甲方办理产权登记的”约定“如甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。涉案房屋于2014年1月24日完成交付手续，原告也支付了全部购房款。根据合同约定，被告应于2014年12月5日前办妥产权登记。而被告至今仍未为原告办妥产权登记。根据合同第二十二条的约定，被告应从2014年12月6日起每日按购房款28300000元的0.05%即14150元支付违约金，截至2016年9月18日暂计为9211650元。被告辩称，原告存在逾期付款情况，按照附件七第二条，原告应在收楼后两个工作日内支付5%尾款。原告出具的签收单的时间是1月17日，商品房交付使用通知书是1月17日发给原告，按照补充协议第九条，完成房屋交付后两个工作日支付5%，但该5%款项的付款时间是1月26日。故原告存在逾期付款情况，按照合同附件七第二条，我方不承担逾期办证违约责任。原告为支持其诉讼主张，提交了如下证据：1、广州市商品房买卖合同；2、客户付款入账通知；3、商品房交付使用通知书、签收单；4、收楼确认书。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据4真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，不能证明原告在2014年1月24日收楼，收楼时间应是2014年1月17日。本院对上述证据分析认定如下：被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，作为本案证据；被告对原告提交的证据4的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认，至于其关联性将于后文予以阐述。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，原告购买被告开发建设的位于村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP156、JP157、JP158、JP159、JP160、JP161、JP162、JP163、JP164、SP151、SP152、SP163、SP164、SP165、SP166、SP167、SP168房，该商品房的用途为商业，建筑面积共804.21平方米，17套房屋总价款为28300000元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起15日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，(一)至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，2、乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件七“补充协议”第二条约定，乙方承诺：若乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于首期款、购房款、税费及其他应付费用），甲方不予办理入伙手续及房地产转移登记手续，且甲方不承担逾期交房及办理《房地产证》的违约责任。乙方需承担下列违约责任：（1）甲方有权要求乙方每日按逾期未支付款项的0.01%的标准支付违约金；（2）经甲方催告，乙方逾期履行义务超过10日的，甲方有权单方解除合同。第九条约定，买卖合同第八条修改为：双方签订买卖合同后，甲方开具房产总价全额发票交乙方办理乙方财务报账；在办理网签后2个工作日内支付全部房价款的95%；在完成房屋交付手续（详见买卖合同第十五条）后2个工作日内支付全部房价款的5%。2013年10月30日、10月31日以及2014年1月26日，原告分别向被告支付了12735000元、14150000元、1415000元。2014年1月17日，被告向原告送达了《商品房交付使用通知书》（载明交楼日期为2014年1月19日）、《关于支付购房款的通知书》。同日，原告向被告出具《签收单》，载明收到《商品房交付使用通知书》和《关于支付购房款的通知书》原件以及加盖公章的相关证明材料复印件。2014年1月24日，原告向被告送达了《收楼确认书》，载明双方已对上述房屋进行了现场勘查，确认上述房屋已经达到合同约定的交付标准，同意收楼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。一、关于涉案房屋实际交付时间的问题。首先，在被告逾期交房后，被告虽于2014年1月17日向原告送达《商品房交付使用通知书》、《关于支付购房款的通知书》以及加盖公章的相关证明材料复印件，并载明交楼日期为2014年1月19日。但是，根据双方签订的买卖合同第十六条“交付时的验收”约定，原告应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。交房时对房屋进行验收，是原告作为房屋买受人应有的权利。买卖合同第十五条约定的“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料。”只是约定在原告验收交接房屋时被告应当提供有关资料的义务，并不能以被告提供了有关资料就认定房屋验收合格从而视为交房，只不过是被告提前将有关资料提供给原告罢了。其次，合同约定原告应在接到收楼通知书之日起7日进行验收，原告主张在2014年1月24日到现场验收后确认达到约定交付标准即出具收楼确认书，并未违反双方关于“交付时的验收”的约定，且一般情况下，在买受人验收后同意收楼时，出卖人会向买受人交付钥匙、签收交房确认书等，但被告并未提供相关这方面的证据，而且被告在收到原告送达的收楼确认书后并未提出过异议。第三，原告在2014年1月24日验房后确认收楼，并于收楼后的1月26日向被告支付5%尾款1415000元，不违反双方关于“在完成房屋交付手续（详见买卖合同第十五条）后2个工作日内支付全部房价款的5%”的约定。综上所述，被告以原告逾期支付5%尾款为由，以合同附件七第二条抗辩不承担逾期办证违约责任，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金的计算问题。根据合同第二十一条约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。涉案房屋交付的时间为2014年1月24日，计算210个工作日，原告主张至2014年12月5日止，从2014年12月6日起计算逾期办理产权证时间。被告对原告主张的逾期办证起算时间没有异议，本院予以确认。现因被告自身原因，不能按约定办理产权登记，已构成违约。按双方的约定，被告应当自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。故此，被告应自2014年12月6日起至将以原告为产权人的不动产权证交付给原告之日止，以28300000元为本金，按每日0.05%的标准计付逾期办证违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内为原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行办理涉案位于广州市从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区7栋JP156、JP157、JP158、JP159、JP160、JP161、JP162、JP163、JP164、SP151、SP152、SP163、SP164、SP165、SP166、SP167、SP168房的不动产权证，并将以原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行为产权人的不动产权证交付给原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行。二、被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行支付逾期办理不动产权证的违约金（以28300000元为本金，按每日0.05%的标准从2014年12月6日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起计至被告广州市宏都房地产有限公司将不动产权证交付给原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行之日止的违约金，按照上述计算标准，由被告广州市宏都房地产有限公司逐月支付给原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行，违约金以本金28300000元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70240元，由被告广州市宏都房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张庆格人民陪审员  潘启林人民陪审员  李丽芳二〇一六年十一月一日书 记 员  邝梓成