盘锦市兴隆台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1103民初1575号
原告：时春宝，男，1971年9月13日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。
被告：辽宁天成房地产开发有限公司，住所地盘锦市大洼县田家镇甜水村东甜水。
法定代表人：李凤如，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵淑荣，女，该公司法务。
第三人：祝铁男，男，1953年4月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：杨晓宁，辽宁晟盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨品超，辽宁晟盟律师事务所实习律师。
原告时春宝与被告辽宁天成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依据被告辽宁天成房地产开发有限公司的申请，追加祝铁男作为第三人参加诉讼。原告时春宝、被告辽宁天成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵淑荣到庭参加了诉讼，第三人祝铁男及其委托诉讼代理人杨晓宁、杨品超经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的兴隆台区天成家园A座1单元402（502）室的《商品房买卖合同》合法有效，并给予依法产权备案；2.确认被告与他人之间签订的兴隆台区天成家园A座1单元402（502）室的《商品房买卖合同》无效；3.由被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：原告是于2011年12月20日以每平方米4056.51元的价格购买了天成家园A座1单元402（502）室的房屋，房屋面积105.28平方米，总价427069.00元，有购房收据，并与被告签订了《商品房买卖合同》。当时被告只给开具了收据没有发票，说过几天统一换正式发票，经原告多次讨要后才知道被告与他人借款时将原告所购买的房屋与他人又签订了一份《商品房买卖合同》并做了产权备案，而原告所购买的房屋却一直不能办理产权备案。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，应受法律保护，此房屋不属于一房二卖，原告是合法买受人。被告于2015年5月27日给原告开具了准住通知单，原告进行装修后并已入住至今且缴纳了水电气等各种费用，已经实际占有。被告与他人签订的《商品房买卖合同》为无效合同，该合同名为买卖，实为借贷，且原告是以每平方米4056.51元购买该房屋，第三人是以每平方米1520元抵押。原告买房在先，第三人抵押备案在后。被告与他人是借贷关系，其与第三人签订的《商品房买卖合同》并不是真正的房屋买卖，而是以签订《商品房买卖合同》作为实现债权的担保，不应受法律保护，故为维护原告合法权益，诉至法院。
被告辽宁天成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵淑荣承认原告时春宝主张的事实，被告与第三人是借贷关系，签订房屋买卖协议是抵顶借款。
第三人祝铁男的委托诉讼代理人杨晓宁向本院提交书面答辩意见，述称第三人系通过以物抵债方式与被告签订的涉案房屋《商品房买卖合同》，该合同依法成立且合法有效。2012年7月2日，第三人与被告天成公司签订《借款合同书》，第三人向被告提供1000万借款，被告将涉案房屋备案至第三人名下作为借款的担保。借款合同约定若被告未及时偿还借款本息，合同决定的借款本金自动转为购房款，被告应按照《购房合同》约定向第三人交付房屋。被告未按约定偿还借款，根据双方上述约定，第三人所提供的借款变更为购房款，故涉案房屋由抵押担保变更为抵顶债务。原告与被告签订的合同未经备案，不具备对抗第三人的效力。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，第三人与被告签订的商品房买卖合同依法成立且合法有效。
本院经审理认定事实如下：原告时春宝于2011年12月20日从被告处购买了天成家园A座1单元4-5层1-402号房屋，面积105.28平方米，每平方米价格是4056.51元，总计购房款427,069.00元整，并于2011年12月20日一次性付清全部房款。2015年5月27日，被告向原告出具准住通知单并将房屋交付原告，原告收房后开始装修一直居住至今。
另查，2012年6月29日，被告因缺少流动资金，向第三人祝铁男借款1,000万元，同日双方签订了编号为201206290036的商品房买卖合同，购买天成家园A座1单元4-5层1-402号房屋，面积105.28平方米，每平方米价格是1,520.00元，总计购房款160,026.00元整。被告向第三人出具了日期为2012年6月29日，金额为160,026.00元整的收款收据。第三人祝铁男向被告出借1,000万元后，于2012年6月30日将被告开发的天成家园小区多套房屋在产权部门进行了备案登记，其中就包括本案原告购买的天成家园A座1单元4-5层1-402号房屋。2012年7月2日，被告与祝铁男签订了借款合同，借款期限自2012年7月2日起至2012年10月1日。借款合同中第六条保障条款中第5项约定“鉴于乙方（祝铁男）从甲方（天成公司）开发的天成家园小区购买的房产尚未付款，本合同借款期限届满后，如甲方未能按时及时偿还借款本息，乙方有权选择按本合同第六条第3款执行，或将本合同约定的借款本金自动转为购房款，乙方书面通知送达甲方售楼处，即视为已经向甲方支付该部分房屋购房款，应按照《购房合同》约定向乙方交付房屋，本借款合同权利义务自动终结。”
上述事实，有当事人当庭陈述，原告与被告签订的商品房买卖合同复印件一份、收款收据复印件一份、准住通知单一份、原告在该房屋居住交纳各项费用的收据9张、协议复印件一份、第三人祝铁男与被告签订的借款合同书复印件一份、天成家园抵押房源明细表复印件一份、部分询问笔录复印件在卷佐证，这些证据经当庭质证和本院的审查，予以采信。
本院认为，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告按照合同约定交付了全部购房款。在被告建设的商品房完工后，被告将房屋交付给原告，原告接收房屋居住使用至今。故原、被告的商品房买卖关系系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。故对原告主张的原告与被告之间签订天成家园A座1单元4-5层1-402号房的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。因办理产权备案属于产权部门的行政职责，属于行政行为，不受民事法律关系调整，故对原告主张的给予依法产权备案的诉讼请求，本院不作处理。因天成家园的商品房现无法办理不动产登记，待可办理不动产登记手续时被告应协助原告办理。被告在将商品房出售给原告，收取了原告购房款之后，因缺少流动资金，向第三人借款，并将已经出售给原告的房屋与第三人签订商品房买卖合同，但其真实意思并非进行商品房买卖，而是以签订商品房买卖合同作为第三人实现债权的担保，故所签订的商品房买卖合同是属于规避法律的行为，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，该民事行为因损害原告的权益而归于无效。故对第三人主张的其系通过以物抵债方式与被告签订的涉案房屋《商品房买卖合同》，该合同依法成立且合法有效。原告与天成公司签订的合同未经备案不具备对抗答辩人效力的抗辩本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告时春宝与被告辽宁天成房地产开发有限公司于2011年12月20日签订的天成家园A座1单元4-5层1-402号的商品房买卖合同合法有效；
二、被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人祝铁男签订的天成家园A座1单元4-5层1-402号商品房买卖合同无效；
三、被告辽宁天成房地产开发有限公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告时春宝办理不动产登记；
四、驳回原告时春宝的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告辽宁天成房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审 判 长 姜 叶
代理审判员 李 媛
人民陪审员 张良臣
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 齐 悦