贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑观法民初字第2075号
原告郭世芳，男，汉族，1968年12月12日生，住所地……。
委托代理人夏勋余、潘子义，贵州跃尚律师事务所律师。
被告贵州睿力房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道2号站贵州省看守所餐厅大楼。
法定代表人陈建国，该公司总经理。
委托代理人杨燕，重庆钧睿律师事务所律师。
原告郭世芳诉被告贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张铮适用简易程序，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告郭世芳委托代理人夏勋余、潘子义，被告睿力房开的委托代理人杨燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭世芳诉称，2011年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号1687），合同约定被告将位于贵阳市金阳南路298号睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号（预售面积90.82平方米，套内面积74.13平方米，预售合同登记号Y0289174，房产证号观山湖字第010479194）的房屋出售给原告，合同第十一条明确约定被告应当在2012年3月1日前向原告交房，但合同签订后，被告未按照合同约定如实履行义务，直到2012年3月20日以后才向原告交房，逾期20余天。同时，按照合同第二十二条第三款约定，被告应当在2012年12月1日前为原告办理商品房转移登记，但期满后被告一直拖延拒绝履行义务，经原告多次催促均不予理睬，直到2014年10月23日才协助原告办理了转移登记，逾期691天。被告的行为已经构成实际违约，原告有权依据合同约定要求被告承担违约责任。
同时，2011年7月12日，原告还和被告达成协议，由原告购买金阳南路298号睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房产，鉴于以上买卖双方属于同一主体，因此双方没有就＊-＊＊-＊号房屋签订商品房买卖合同，但双方实际认可关于A＊栋＊-＊＊-＊号房产的交易，并实际履行了相关权利义务，具体如下：原告按约定于2011年7月12日缴纳了关于A＊栋＊-＊＊-＊号房产的维修基金9227元，同时，于2012年4月9日与贵州正鼎物业服务有限责任公司签订了前期物业管理服务合同，并于2012年4月9日缴纳了物业费708.8元以及契税、代办费、印花税、登记费、土地证等费用共计7747元，于2015年7月22日缴纳了垃圾清运费、装修管理费、装修押金共计2754元。并且还与贵州正鼎物业服务有限责任公司签订了装修管理服务协议，贵州正鼎物业服务有限责任公司出具了装修许可证书，原告已实际履行了业主应有的义务。作为出卖方的被告，针对A4栋＊-＊＊-＊号房屋，向原告出具了《交房通知》、《精神文明建设公约》、《区域防火责任书》、《商品房住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》等证书，被告也实际履行了相应义务。根据上述事实，原被告均实际认可A＊栋＊-＊＊-＊号房产的买卖行为，并且实际履行了相应权利义务，因此原告享有该房屋的所有权，对该房屋应适用A＊栋＊-＊＊-＊号房屋的商品房买卖合同。
根据合同约定，被告应当向原告支付A＊栋＊-＊＊-＊号房屋的逾期交房违约金883元，逾期办理房屋转移登记违约金64281元，向原告支付A＊栋＊-＊＊-＊号房屋的逾期交房违约金876元，逾期办理房屋转移登记违约金92731元，全部金额共计15771元。
综上，依据相关法律规定，特提起诉讼，请求判令：1、被告按照合同约定向原告支付违约金158771元；2、被告承担本案诉讼费、保全费、执行费等费用；3、确认原被告双方具有对睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋的商品房买卖合同关系；4、被告一个月内提交相关办证资料，协助办理金阳新区金阳南路298号睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房产的产权证。
被告睿力房开认可与原告之间具有睿力·上城A组团A＊栋1-12-3及＊-＊＊-＊号两套房屋的商品房买卖合同关系，认可逾期办证的事实，承诺协助被告尽快办理产权证，同时＊-＊＊-＊号房屋是我们通知原告来办理手续，但原告没有来。希望违约金能够免除，
被告睿力房开认可原告主张的事实，对原告主张的事实，本院予以确认，对于原告未陈述清楚的购房款支付情况，经审理查明，原告于2011年7月12日全款支付睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋购房款465134元，同日全额支付睿力·上城A组团A4栋＊-＊＊-＊号房屋的购房款461351元。
本院认为，双方当事人于2011年7月12签订的关于睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则依约履行各自的义务。合同签订后，双方分别履行了支付房款和交付房屋的义务，根据庭审查明的事实，被告至2012年3月20日方向原告交付房屋，2014年10月23日方取得办理商品房产权转移登记的有关文书，已经违反双方商品房买卖合同中关于房屋交付及产权转移登记的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告理应承担合同约定的违约责任。
原告诉请的逾期交房违约金，依照双方《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期在30日以内的，系从逾期之日起按买受人已付购房款每日万分之一的标准支付，被告于2012年3月20日方向原告交付房屋，逾期19日，计算为883.8元，原告诉请883元，符合法律规定，本院予以支持。
原告诉请的逾期办理转移登记违约金，依照双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人如果在约定日期起90日内仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，现被告于2014年10月23日方取得办理转移登记的有关文书，已然超过合同约定期限691天，理应向原告支付该项违约金。被告主张希望免除违约金，但并无证据证实该违约金约定标准过分高于造成的损失或存在应予免除的情形，根据本案案情，其主张本院不予采信，其应按照合同约定标准支付违约金。对于违约金的具体金额，依照已付房款465134元及逾期时间691天计算为64281.5元，原告诉请64281元，符合法律规定，本院予以支持。
对于双方均认可存在商品房买卖合同关系的睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋，庭审中双方当事人均未提交书面商品房买卖合同或其他任何认购、订购、预订等具备商品房买卖合同主要内容的书面文件，依照《城市房地产开发经营条例》第二十八条“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方的违约责任。”的规定，商品房买卖合同应当采用书面形式，但据庭审查实，原告已向被告支付购房款461351元及维修基金、契税、登记费、印花税等费用，被告已事实上将该房屋交付原告使用，而商品房买卖合同关系中买受人的主要义务系支付房款，出卖人的主要义务系交付商品房并将商品房的所有权转移予买受人，原告已履行付款义务，被告已履行交付房屋义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，双方当事人商品房买卖合同关系成立，合同签订日期推断为原告向被告支付购房款日期即2011年7月12日，原告要求确认双方对睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋存在商品房买卖合同关系的诉请，本院予以支持。
在商品房买卖合同关系成立的情况下，因双方无书面合同，是否存在逾期交房、逾期办理转移登记等情形无法判断，但本案原告主张的两套房屋处于同一组团、同一栋、同一单元、同一楼层，购房款交付时间、房屋交付使用时间均完全相同，则本院参照双方就睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋签订的《商品房买卖合同》的约定确认双方对睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋形成的商品房买卖合同关系的权利义务；则据睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋《商品房买卖合同》的履行情况，被告对睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋同样存在逾期交房及逾期办理转移登记等违约情形，应承担相应违约责任。
对于睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋的逾期交房违约金，参照上述标准计算为876.6元，原告诉请876元，符合法律规定，本院予以支持。
对于睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋的逾期办理转移登记违约金，因该房屋至今未能办理转移登记，而庭审中被告主张导致此种情形与原告怠于履行配合义务有关，原告对此并无异议，同时，考虑到该房屋未签订书面合同，原告对办理房屋的转移登记应负有一定协助义务，则该房屋至今未能办理转移登记的过错不能完全归咎于被告的违约行为，故本院参照睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋的转移登记办理时间确定被告承担违约金的截止时间，据此计算被告应支付的违约金为63758.7元，原告的诉请，本院以此予以支持；对于被告希望免除违约金的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。
同时，因睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋至今未办理转移登记手续，被告应当履行商品房买卖行为中作为出卖人的配合义务，对于原告要求被告在一个月内提交办理转移登记相关文书，协议原告办理房屋权属证明的诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
一、原告郭世芳与被告贵州睿力房地产开发有限公司对位于贵阳市观山湖区金阳南路298号的睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋具有商品房买卖合同关系；
二、被告贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告郭世芳违约金129798.7元；
三、被告贵州睿力房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内提交位于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城A组团A＊栋＊-＊＊-＊号房屋办理转移登记的相关文书，协助原告郭世芳办理该房屋的权属证书；
四、驳回原告郭世芳的其他诉讼请求。
案件受理费1738元（已减半收取），由被告贵州睿力房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地人民法院申请强制执行。
审判员 张铮
二〇一五年十一月二十四日
书记员 谭艳