天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓟民初字第7893号
原告朱海静。
被告天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329路322，主要营业地天津市南开区黄河道虹畔大厦A座11层。
法定代表人段磊，职务董事长。
委托代理人李国良，公司职员。
被告天津渔阳建工集团有限公司第五工程分公司，地址蓟县武定西街38号。
法定代表人胡方，职务经理。
委托代理人吴振泉，该公司副经理。
被告天津市华奥供热有限责任公司，住所地蓟县城关镇商贸街150号，主要营业地蓟县宝塔路东侧。
法定代表人刘德，职务董事长。
委托代理人刘建明，公司职员。（特别授权）
原告朱海静与被告天津浩地集团有限公司、天津渔阳建工集团有限公司第五工程分公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加天津市华奥供热有限责任公司为本案被告参加诉讼。原告、三被告委托代理人李国良、吴振泉、刘建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）在蓟县开发山水颐城小区北园。被告天津浩地集团有限公司将诉争房屋抵账给天津市华奥供热有限公司（以下简称华奥公司），后华奥公司将该房屋抵账给被告天津渔阳建工集团有限公司第五工程分公司（以下简称五建）。2010年4月20日，原告从五建购买诉争房屋山水颐城北园10-1-1001室楼房一套，并于当日缴纳购房款293545元（含50000元定金）。2012年9月4日原告与浩地公司签订《房屋预定合同》，浩地公司代收契税和维修基金，同时向原告交付了房屋钥匙，原告装修后居住至今。根据合同约定，浩地公司应在签订合同12个月内，办理完抵押涂销手续并通知原告签订《天津商品房买卖协议》。但浩地公司一直以与华奥公司存有经济纠纷为由，拒绝与原告签订正式协议。无奈，起诉请求法院依法确认原告与被告浩地公司签订的《房屋预定合同》合法有效；判令五建协助原告办理商品房权属登记；判令浩地公司与原告签订《天津市商品房买卖合同》，给原告出具购房发票并为原告办理商品房权属登记；诉讼费用由被告承担。
被告浩地公司辩称，原告购买的房屋被法院查封，因查封导致无法办理房屋过户手续，原告应提起查封异议之诉，待查封解除后再行办理房屋过户手续。另我公司与华奥公司存在工程款纠纷，双方于2012年8月26日签订协议，该协议确认了我方多支付给华奥公司9351109.98元工程款，后华奥公司涉及诉讼，被取消了供热的权利。由于华奥公司无法提供供热工程服务，导致我方多支付的工程款不能从中扣除，故华奥公司应该返还我公司不当得利款9351109.98元以及蓟县山水颐城北园部分楼盘总计2019户的计量表及安装费、换热站的电费等款项。原告购买的房屋解决了查封问题，且华奥公司为我公司出具了欠款文书后，同意为原告办理商品房签订的相关手续。
被告五建辩称，由于华奥公司欠我公司供热工程款，华奥公司即用浩地公司抵给华奥公司的商品房45套，抵顶欠我公司的工程款1560万元。由我方出卖抵账房，华奥公司负责协助办理房屋买卖的相关手续。诉争房屋确实是从我公司购买的，房款已经交清，同意原告的诉讼请求。
被告华奥公司辩称，原告所述事实和理由真实，同意原告的诉讼请求。其诉讼请求与我公司没有关系，因浩地公司拖欠我公司供热工程款于2009年将60套商品房抵顶给我公司。我公司又将45套商品房抵顶给了五建，原告是从五建购买的房屋。2012年8月份，因浩地公司不与购房人签订《天津市商品房买卖合同》，我公司不给小区供热等纠纷，造成部分业主上访，经县政府出面协调，我公司与浩地公司达成协议，由浩地公司与业主签订《房屋预定合同》，并将房屋交付给业主，我方继续供热的协议。后双方均已履行。
经审理查明，被告浩地公司是蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园楼盘开发商。浩地公司开发该楼盘时与被告华奥公司签订供热协议，约定由华奥公司为浩地公司开发的新建住宅提供供热服务，并由华奥公司实施工程、设备、管道及其它配套设施投资建设和经营管理。双方在履行合同过程中，分别达成多份关于以部分商品房抵冲应支付给华奥公司供热配套费的供热补充协议。其中2009年1月5日签订的供热补充协议3约定，将浩地公司开发建设的山水颐城北园60套商品房的85%房款抵冲应付华奥公司供热配套费14749588元。华奥公司需办理房屋买卖手续时，由其或其指定的个人将总房款的15%交付给浩地公司，浩地公司协助办理房屋买卖的相关手续等内容。协议后附载了60套商品房的明细表，同时注明：若甲方（华奥公司）单套房屋实际销售价格与本协议列明的“总房款”不一致时，在办理销售手续时，甲方或甲方指定个人按甲方实际销售价格的15%向乙方交付房款，其余85%作为抵付甲方工程款等内容。因华奥公司与五建存在建筑工程债权债务纠纷，2009年2月10日，华奥公司与五建签订协议书，约定华奥公司用浩地公司开发的山水颐城北园45套抵债房，总建筑面积为3102.17平方米，抵付给五建建筑工程款1560万元。后附45套房屋明细表。上述45套房屋包括在浩地公司抵顶给华奥公司的60套商品房内。此后五建公司陆续出售抵债房。2012年4月原告从五建购买山水颐城北园10-1-1001室楼房一套，并向五建交清购房款293545元。因华奥公司与浩地公司存在经济纠纷，导致原告一直未能办理商品房买卖的相关手续。后经多方协调，2012年8月26日，以华奥公司为甲方、浩地公司为乙方签订补充协议书，约定：乙方用山水颐城北园60套商品房的总房款17352454元抵付给甲方供热工程建设费，甲方实际销售额为15489966元依据双方已签订的《补充协议书》约定甲方按照实际销售金额×15%的房款计2323494.90元，由甲方退还乙方，现乙方共计欠甲方采暖费计519443元。乙方物业楼欠甲方供暖费59188元，乙方欠甲方采暖费578631元，甲方欠乙方供热用电费用91344元。经双方所欠费用相互冲抵后甲方退还乙方房款金额为1836207.90元，此款由乙方转为山水颐城南园新建项目所向甲方支付的供热工程建设费，截止至本协议书签订之日止，乙方共向甲方已付山水颐城南园供热工程建设费和热计量表费用9351109.98元，乙方山水颐城南园在用热前90日内，按实际建筑面积结算，现甲方给乙方山水颐城南园项目已完成前期供热配套（换热站设备除外）。
2012年9月4日，原告与被告浩地公司签订《房屋预定合同》，该协议确认原告购买甲方销售的山水颐城北园10-1-1101室楼房一套，建筑面积为78.91平方米，单价为每平方米3720元，总房款为293545元，同时合同第四条约定了双方的其它权利、义务与违约责任。其中第3款约定，被告办理抵押涂销后电话或短信通知原告，原告在接到电话或短信通知后三个工作日内须携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，《天津市商品房买卖合同》一经签订，此预订合同自动终止。如果被告在本合同约定期限内办理完毕抵押涂销，而原告未在本合同约定期限内至售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，被告有权解除本合同，原告已付定金不予退还，被告无须通知原告，可另行处理该房屋。第7款约定，如果被告未能在本合同签订后12个月内办理完毕抵押涂销手续，则原告可以选择解除本协议，被告无息退还原告所交款项，互不承担违约责任及相应的损害赔偿责任。合同签订后，浩地公司代收了房屋契税和维修基金，并向原告交付了房屋。原告使用至今。
另查，经本院依法调取天津市房地产登记簿档案，该诉争楼房有无抵押、查封等权利限制状况一栏载明有查封或异议，其中查封栏内记载，经天津市第一中级人民法院作出（2012）一中民一初字第29-1号民事裁定书裁定予以查封，查封时间为2012年9月6日，查封期限至2015年9月1日。现查封已经到期。
上述事实，有原、被告陈述，相关证据在卷证实。
本院认为，根据各方提供的证据显示，被告浩地公司与华奥公司存在债权债务关系，为抵消债权债务，双方签订以房抵债协议，意思真实，其抵债行为应为有效。华奥公司与五建存在债权债务关系，华奥公司又用浩地公司抵顶的商品房与五建建立以房抵债协议，也是双方的真实意思，该行为亦应有效。现五建公司将抵债房出卖给原告，而原告又持购房缴款证明与浩地公司签订了《房屋预定合同》，浩地公司亦将诉争房屋交付原告使用，通过原告及三被告各方实施的一系列民事行为，可以证明浩地公司认可其与原告存在商品房买卖合同关系。《房屋预定合同》确认了房屋的具体位置、楼层、面积、单价和总房款及双方的权利义务和违约责任，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告已经支付购房款，因此应当认定为商品房买卖合同。诉争楼房虽然在争议期间被人民法院查封，但是根据房管部门的登记显示查封时间为2012年9月6日至2015年9月1日，现查封已经到期，且未显示有其它限制，故原告与被告浩地公司理应依约继续履行合同。浩地公司主张因华奥公司与浩地公司于2012年8月26日签订的补充协议形成了新的债权债务关系，华奥公司尚欠浩地公司债务，待其为浩地公司出具债权文书后，再履行房屋买卖合同义务，鉴于浩地公司与华奥公司的债权债务关系属于另一法律关系，与本案无关，故对浩地公司的该项辩驳意见，本院不予支持。鉴于诉争房屋现仍登记于浩地公司名下，故应由浩地公司协助原告办理过户登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告朱海静与被告天津浩地集团有限公司签订的《房屋预定合同》有效；
二、由被告天津浩地集团有限公司于本判决生效后十五日内协助原告到天津市蓟县房地产管理局办理蓟县碧玉家园北侧、福地花园南侧山水颐城北园10-1-1001室楼房权属变更登记手续；
三、驳回原告其它诉讼请求。
诉讼费用80元，由被告天津浩地集体有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张 莉
审 判 员 张 宾
人民陪审员 沙芳芳
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 王继辉
附生效法律文书：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。