内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民一终字第333号
上诉人（原审原告）李玉川，男，1959年12月5日出生，汉族。
委托代理人韩承旭，内蒙古安民律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵生真，男，1956年9月9日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇土尔扈特北路3号。
法定代表人陈勇，该公司董事长。
委托代理人张华，内蒙古君缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特东路凯龙名都综合楼206室。
法定代表人苏九维，该公司总经理。
上诉人李玉川、赵生真因与被上诉人阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司（以下简称阿盟投资公司）、阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（以下简称丰凯龙公司）、赵生真物权保护纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2015年10月8日作出的（2015）阿左民一乌初字第1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人李玉川及委托代理人韩承旭，上诉人赵生真，被上诉人阿盟投资公司的委托代理人张华，被上诉人丰凯龙公司二审经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2002年4月30日原告李玉川与被告赵生真达成顶账协议，约定：“今有李玉川坐落在阿盟技校西侧的房地基225㎡，作价2500元，出售给赵生真个人，抵偿原在农村信用社的借款。现已付李玉川现金600元，下余1900元，抵偿本人借款，土地证及房产证由李玉川负责交给赵生真，但本人不负责过户手续。顶账人李玉川，购房人赵生真。”赵生真购得该房地基后，又加盖了24㎡的凉房。2010年3月15日，被告阿盟城投公司与被告丰凯龙公司达成房地产联合开发协议书，协议约定由阿盟城投公司与拆迁户签订《拆迁协议》，优先安排占地范围内的回迁户，认真履行《拆迁协议》约定的各项条款，被告丰凯龙公司开发建设。原告李玉川抵顶给被告赵生真的房屋地基位于该拆迁范围内。2011年4月1日阿盟城投公司与被告赵生真及其赵生真妻子就该顶账房屋的拆迁达成一致意见，双方约定，确定该拆迁的房产价值为148670元，阿盟城投公司提供凯龙名都小区的17号楼4单元l层102室作为安置房屋，安置房屋建筑面积117.8平方米，每平米1450元，共计170810元。阿盟城投公司向赵生真支付安置费19440元，搬迁费2700元。赵生真于2011年4月1日向阿盟城投公司出具保证书，载明：“我于2002年4月30日购买座落于阿盟技校西侧占地面积225平米，土地证号和房屋产权证书号为14**号，原所有权人为李玉川，档案中有1991年3月4日已建筑面积135平米，后拆除，现建筑凉房面积24平米，现因政策原因对该房屋需要拆迁，现本人对该房屋享受置换，但由于该房屋没有过户，现对该房屋今后和出现经济和其他方面的纠纷，本人自愿承担一切法律责任，与拆迁办和阿盟城投公司无任何关系。保证人赵生真，2011.4.1。”原告李玉川于2014年6月16日向阿拉善左旗公安局刑侦大队报案称赵生真诈骗了他现金55920元现金、一套价值357000元的楼房和平房拆迁安置费19440元，搬迁费2700元。阿拉善左旗公安局于2014年7月23日作出阿左公（刑）不立字（2014）15号不予立案通知书，认为没有犯罪事实，决定不予立案。李玉川对该通知书不服，提出复议，阿拉善左旗公安局于2014年7月29日作出阿左公（刑）复字（2014）006号复议决定书，维持了原决定。后原告因涉案房屋的拆迁等问题，诉至法院。原审法院另查明，本案诉争房屋的地籍档案号1435，宅基房产落地地址技校西侧，建筑时间1989年，占地面积225平米，建筑面积135平米，地房4间。
原审法院采信并据以认定事实的证据有：双方当事人当庭陈述，阿左公（刑）不立字（2014）15号不予立案通知书，阿左公（刑）复字（2014）006号复议决定书，《房地产联合开发协议书》，《房屋拆迁补偿安置协议书》，《顶账协议书》，《保证书》，土地证书和房屋产权证书在案资证，原审法院予以确认。
原审法院审理认为，合同是平等民事主体之间设立、变更、消灭民事权利义务关系的协议。原告与被告赵生真签订的《顶账协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定。原告李玉川在阿左旗公安局调查阶段就与被告赵生真曾签订过《顶账协议书》的事实表示认可。双方签订的《顶账协议书》中是将宅基地顶账给赵生真。现原告提出在原宅基地上还有135平米的建筑面积，对此被告赵生真不予认可，且提交了证人证言予以证实，但根据有权部门的登记，可以证实该争议地基上确实存在135平米的建筑物。由此可以证实原告与被告赵真生所签订的《顶账协议书》中用以顶账的仅仅是135平米外的其他宅基地。被告赵生真与被告阿盟城投公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定拆迁范围不仅包括原告抵顶于其的宅基地，也包括宅基地上的135平米的建筑物。现原告对135平米的建筑物的拆迁并未授权于被告赵生真，事后也未追认被告赵生真的该行为。但被告阿盟城投公司依据《顶账协议书》，根据被告赵生真出具的保证书与被告赵生真达成《房屋拆迁补偿安置协议书》，被告阿盟城投公司已经尽到审核义务，且该《房屋拆迁补偿安置协议书》也已实际履行完毕，故该协议合法有效。对于给原告造成的损失应该由被告赵生真承担责任。原告主张的损失，应该按照被告赵生真与被告阿盟城投公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的拆迁款总额除以平米数再乘以135平米来确定，即89202元（被拆除房屋价值l48670元÷拆除面积225平米×135建筑面积）。被告丰凯龙公司未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告赵生真于本判决书生效后十日内赔偿原告李玉川892**元；二、驳回原告李玉川的其他诉讼请求。案件受理费3217.37元，由被告赵生真负担。宣判后，原审原告李玉川、原审被告赵生真不服向本院提出上诉。
上诉人李玉川上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，判令支持上诉人一审全部诉讼请求。上诉人认为原审判决认定赵生真与阿盟投资公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效，违反法律规定，应当确定该合同无效；关于一审上诉人要求判令被上诉人返还违法拆迁上诉人所有的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇技校西侧、建筑面积135平方米的房屋及附属土地（或者按照目前实际评估价格赔偿上诉人经济损失）的问题。上诉人认为被上诉人对拆迁上诉人所有的、位于阿拉善左旗巴彦浩特镇技校西侧自建占地面积225平方米、建筑面积l35平方米的砖木结构平房一栋应当予以返还，由于上述房屋已经被被上诉人拆迁并进行房地产开发，不能返还原物，那么就应当按照目前实际评估价格，由有过错的被上诉人承担经济损失。原审判决赵生真赔偿上诉人89202元没有法律依据；依法判令李玉川与赵生真签订的房屋顶账协议无效，因为赵生真虚拟李玉川20**年9月20日在孪井滩信用社欠贷属虚假事实。综上，请求二审人民法院查明案件事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。
上诉人赵生真辩称，一、原审判决认定事实不清。本人系阿拉善左旗孪井滩信用社的主任。在任主任期间，李玉川在1994年向信用社贷款6万元，贷款期限为1年。信用社规定贷款人不能按时还款，由时任放贷负责人负责收贷。因贷款不能按期清偿，影响本人的工作调动的情况下，由上诉人替李玉川偿还了其所贷款项的本、息。上诉人为李玉川代为还款后，经与李玉川协商将其位于原党校西侧的225平米的一块地作价2500元（其中600元为现金给付，1900元为抵顶债务）抵顶债务，并于2002年4月30日双方签订了顶账协议。当时李玉川抵顶债务的这块宅基地上并未建任何房屋，如建有135平米的住房，李玉川作为一个具有完全民事行为能力的公民，在2002年不可能作价2500元，况且李玉川自愿在顶账协议书上签字署名。根据李玉川出示的产权证，并不是宅基地抵顶债务后才建有房屋，对于李玉川如何取得的房屋所有权证上诉人并不知晓。双方签订顶账协议后李玉川并未给过上诉人房屋产权证书。李玉川应当出示有效证据证明其在双方签订顶账协议之前，就在其涉案宅基地上已建有135平米的住房。二、李玉川的行为与日常情理不符。首先，2002年年抵顶债务时李玉川并未出示房屋产权证书，何况当时该宅基地上并未建有135平米的房屋。其次，在上诉人起诉李玉川借款一案中，其也并未提及该宅基地上建有房屋之事。在2010年拆迁之后，其也未找上诉人、开发商落实房屋拆迁一事。李玉川如果是房屋所有权人，应当对自己的不动产进行有效管理。事隔五年后才提起诉讼，其目的可想而知。三、本案之前，李玉川向公安机关进行刑事控诉，经公安机关调查未立案，也未认定上诉人存在欺诈行为。对此上诉人保留对李玉川的刑事控告的权利。四、原审以拆迁补偿总价款，按拆除面积（李玉川的135平米的房屋）计算拆迁补偿款平均价款有失常识。综上，李玉川在原审法院的陈述逻辑矛盾，请求二审作出公正判决。
被上诉人阿盟投资公司庭审中答辩称，1、我公司依据阿盟行署《关于盟地震局院落及周边平房区进行开发改造的会议纪要》（（2010）2号）文件精神，同时根据被上诉人阿盟投资公司与被上诉人丰凯龙公司之间达成的《房地产联合开发协议书》组织进行拆迁的。双方约定以阿盟投资公司名义组织拆迁，实际拆迁安置由丰凯龙公司负责。李玉川诉挣房屋在合法拆迁范围内，故阿盟投资公司与丰凯龙公司拆迁行为合法有据；2、本案涉及的房屋拆迁过程中，赵生真向阿盟投资公司与丰凯龙公司提交了其与李玉川达成的顶帐协议书，以及拆迁房屋的土地及房产登记手续，并由赵生真亲笔书写保证书以证实涉案房屋权属人系赵生真并非李玉川，李玉川无相反证据证实房产系其所有，故阿盟投资公司尽到了审查义务。因此，阿盟投资公司根据权属情况与赵生真签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效；3、关于二上诉人之间就135平米房屋建筑的补偿情况根据阿盟投资公司与丰凯龙公司签订的联合开发协议书的约定，实际拆迁安置工作由丰凯龙公司负责，因此，安置补偿的补偿标准和范围由其核算实施，阿盟投资公司不知情也无法了解情况，相关情况需与丰凯龙公司核实；4、如今人民法院依法确认存在该135平米的住房，如丰凯龙公司就该135平米的住房已予以补偿，其已尽到了合同履行的义务。二上诉人的争议应由其自行解决和结算，与我公司无关。
被上诉人丰凯龙公司二审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见书。
上诉人赵生真上诉称，上诉人认为原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人赵生真对被上诉人李玉川不承担任何赔偿责任。理由如下：一、原审判决称：“原告与被告赵生真签订的《顶帐协议》是双方真实意思表示，…双方签订的顶帐协议中是将宅基地顶帐给被告赵生真。现原告提出在原宅基地上还有135平米的建筑面积，对此被告赵生真不予认可，且提交了证人证言予以证实，但根椐有权部门登记，可以证实争议地基上确实存在135平米的建筑物。由此可以证实原告与被告赵生真所签订的《顶帐协议》中用以顶帐的仅仅是135平米外的其他宅基地。”以上认定既无事实根据，又无法律依据。
上诉人赵生真与被上诉人李玉川于2002年4月30日签订的顶帐协议明确：李玉川将座落于阿盟技校西侧的房地基225平米，作价2500元出售给赵生真，用以抵偿李玉川在信用社的借款。现己付李玉川6**元，下余1900元抵偿本人借款。土地证及房产证由李玉川负责交给赵生真，但李玉川不负责过户手续。以上协议清楚地表明被上诉人李玉川用于给上诉人抵偿借款的就是房地基225平米，而不是原审法院所称的l35平米以外的其他宅基地。如果该225平米宅基地上还有建筑物，而顶帐的仅仅是宅基地，那么该协议中也不会明确“土地证及房产证由李玉川负责交给赵生真，但李玉川不负责过户手续”。事实上协议中明确的内容与上诉人提交的证人证言完全可以证实上诉人赵生真与被上诉人李玉川在签订顶帐协议时，该225平米宅基地上根本没有任何建筑物。即使有权部门的登记属实，那也只能说明该225平米宅基地上的135平米建设物曾在相关部门办理过登记，但该登记并不能证明上诉人赵生真与被上诉人签订顶帐协议时该135平米建筑物存在。事实上如果上诉人赵生真与被上诉人签订顶帐协议时该135平米建筑物存在，那么不可能仅以宅基地顶账，毕竟房屋与土地是不可分割的一个整体。据此原审法院认定《顶帐协议》中用以顶帐的仅仅是135平米外的其他宅基地系主观臆断。二、原审判决又称：“被告赵生真与被告阿盟城投公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的拆迁范围不仅包括原告抵顶于其的宅基地，也包括宅基地上的135平米的建筑。…对于给原告造成的损失应该由被告赵生真承担。”上诉人认为原审法院的上述认定同样没有任何事实和法律依据。根据上诉人赵生真与被上诉人阿盟城投公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，结合上诉人赵生真给被上诉人城投公司出具的保证书，可能明确，被上诉人阿盟城投公司给上诉人进行拆迁补偿所针对的就是225平米宅基地以及该宅基地上由上诉人赵生真所建的24平米凉房，并不包括被上诉人李玉川所称的l35平米的建筑物，因为在拆迁时该135平米建筑物根本不存在。而原审法院将被上诉人城投公司针对上诉人赵生真225平米宅基地以及该宅基地上所建的24平米凉房进行补偿的数额又拿出来对被上诉人李玉川进行赔偿显然没有任何道理。请求二审法院在查清案件事实，依法驳回被上诉人李玉川的一审诉请，维护上诉人的合法权益。
上诉人李玉川庭审中答辩称，我方认为赵生真的上诉理由不能成立。首先本案应讨论的是赵生真是否有权与被上诉人城投公司签订拆迁补偿安置协议的问题，也就是涉案拆迁房屋的合法所有权的问题，赵生真在其上诉状中就该问题避而不谈，而我方在原审及上诉理由当中完全陈述了我方的理由，根据有关部门颁发的土地证和房产证，被拆迁房屋系李玉川合法所有，赵生真无权与他人达成拆迁补偿安置协议；其次，赵生真达成的拆迁补偿安置协议依据的是顶帐协议、并不是与信用社达成的贷款转让协议，根据原审信用社提交的相关贷款借据证明，该贷款已在1995年全部还清，如此以来2011年9月20日李玉川还欠信用社41500元贷款事实不可能存在。因此，可以认定赵生真的上述贷款转让协议完全系其本人伪造的虚假证据。第三、阿左旗国土局、城建局为李玉川颁发的土地证及房产证中明确载明占地面积225平米，1989年由李玉川自建砖木结构房屋4间，建筑面积135平米。故赵生真所谓的该土地上没有135平米房屋的陈述与相关部门核实的情况不符。且被上诉人城投公司核实后确定被拆迁房屋的评估价值为148670元，如按赵生真所说该土地上只有赵生真自建的24平米的凉房，该凉房不能得出15万元的评估价值。综上，赵生真的上诉理不能成立，请求人民法院依法予以驳回。
被上诉人阿盟投资公司庭审中答辩称，1、关于二上诉人之间就135平米房屋补偿情况，根据城投公司与丰凯龙公司签订的联合开发协议书的约定，实际拆迁安置工作由丰凯龙公司负责，因此，在安置补偿时补偿标准和范围由其核算实施，相关情况需与丰凯龙公司核实。2、如人民法院依法确认存在该135平米住房，如丰凯龙公司已就该135平米予以补偿，其已尽到了合同履行的义务，二上诉人的争议应由其自行解决和结算，与我公司无关。
被上诉人丰凯龙公司未提交书面答辩意见书。
本院二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，上诉人李玉川与被上诉人赵生真于2002年4月30日签订的《顶帐协议书》，系双方当事人自愿协商达成，是当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方均应依约履行合同义务。《顶帐协议书》中约定：将李玉川坐落在阿盟技校西侧的房地基225㎡，作价为2500元出售给赵生真个人，抵偿原在农村信用社的借款。该《顶帐协议书》能够反映，李玉川将宅基地顶账给了赵生真。李玉川提出在原宅基地上还有135平米的建筑面积，对此赵生真不予认可。根据相关职能部门的登记（本案诉争房屋的地籍档案号1435，宅基房产落地地址技校西侧，建筑时间1989年，占地面积225平米，建筑面积135平米，地房4间），证实涉案争议地基上记载135平米的建筑物。故李玉川与赵生真之间所签订的《顶帐协议书》中用以顶账的仅是135平米以外的其他宅基地。赵生真与阿盟投资公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定拆迁范围不仅包括李玉川抵顶于其的宅基地，也包括宅基地上的135平米建筑物。李玉川对135平米建筑物的拆迁并未授权于赵生真，事后也未追认赵生真的该行为。阿盟投资公司依据《顶帐协议书》，根据赵生真出具的保证书与其达成《房屋拆迁补偿安置协议》，已尽到了审核义务，且该《房屋拆迁补偿安置协议》已实际履行完毕，故该协议合法有效。对于给李玉川造成的损失应该由赵生真承担责任。故依照公平原则判决李玉川主张的损失按照赵生真与阿盟投资公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的拆迁款总额除以平米数再乘以135平米来确定，即89202元（被拆除房屋价值148670元÷拆除面积225平米×135平米房屋建筑面积）适当。丰凯龙公司未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，二上诉人的上诉理由因缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2030元，由上诉人赵生真负担。退还上诉人李玉川，二审案件受理费3716元。
本判决为终审判决。
审判长 温美蓉
审判员 道日娜
审判员 伊丽娜
二〇一六年二月十七日
书记员 孙 静