山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第168号
原告朱艳华，烟台开发区机关处管理处科员。
委托代理人栾松山，山东鲁石律师事务所律师。
被告徐淑花，烟台开发区诚义物业有限公司退休职工。
委托代理人郭增强，烟台开发区文化综合执法大队干部。与被告徐淑花系夫妻关系。
被告郭增强，烟台开发区文化综合执法大队干部。与被告徐淑花系夫妻关系。
被告冯相和，无业。
第三人李国红，烟台开发区图书馆干部。
原告朱艳华诉被告徐淑花、郭增强、冯相和及第三人李国红租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱艳华及委托代理人栾松山、被告徐淑花委托代理人郭增强、被告郭增强、被告冯相和及第三人李国红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱艳华诉称，烟台开发区福莱商城13号楼1309号、1310号两处房屋，系原告与被告徐淑花、第三人李国红三人按份共有财产，房屋面积共计698.18平方米，原告拥有其中150平方米的产权份额，依据三方签订的《共同出资购房协议》第五条之约定，由被告徐淑花负责上述房产的日常管理，包括房产出租、租金收取等事宜，对外出租价格由三方共同协商确定。2010年11月17日原告朱艳华及被告徐淑花、第三人李国红共同授权被告郭增强（系徐淑花之夫）与被告冯相和签订房屋租赁合同一份，将上述房屋出租给被告冯相和使用，租赁期限为25个月，自2010年11月15日起至2012年12月14日止，月租金为5000元。2012年12月15日合同期满后，在未能达到新的租赁协议的情况下，被告徐淑花、郭增强将涉案房屋交由被告冯相和无偿占有使用至今，期间给原告造成租金及利息损失34108.6元。原告认为，被告徐淑花、郭增强违反合同约定，私自将共同房产交由他人无偿使用，侵犯了作为共有人之一的原告的合法权益，依法依约应对原告的上述损失承担赔偿责任，被告冯相和作为涉案房屋的实际占用人和受益人，依法应对原告的损失承担连带赔偿责任；另外，被告徐淑花、郭增强严重违约，依约应向原告支付违约金50000元，为维护自己的合法权益，原告特诉至本院，要求：1、依法判令三被告连带赔偿原告2012年12月15日至2015年5月14日期间租金及利息损失共计34108.6元。2、依法判令被告徐淑花及被告郭增强支付违约金50000元。3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告徐淑花及郭增强辩称，涉案房屋从有了经济效益开始，原告就盯着经济效益不放，在涉案房屋购买期间及房屋配套使用期间，原告没有做多少对涉案房屋有益的事情。涉案房屋在购买期间，四个水表都坏了，由于长期欠物业费，福莱商城将电线掐断，是我们找有关部门通了水电，免除了前期物业费。原告当时写了一份房屋租赁合同，后又写了三方共同出资协议，我是说过让冯相和先免费用着，那是原告不同意租给冯相和，以后又一时找不到承租者，只好先让他看房，承担物业费罢了，我只管我自己的份额部分不要房租。
被告冯相和辩称，涉案房屋从出租开始便一直有纠纷，当时租赁合同中第一条，讲好房子属于郭增强家所有，我一直是与郭增强联系的，涉案房屋多方面不合格，根本没有达到标准，不可能让我居住，或者是对外出租，所以这个合同本身就存在着欺诈性，从我租赁涉案房屋时我就没有清闲过，直到前一段时间突然告诉我又多出来了几个房主，我不能给原告这个房租，我还与郭增强在协调赔偿我的损失，因为合同就是我与郭增强签的，我与其他人没有什么关系。
第三人李国红称，我们当时买涉案房屋时原告起草了我们三方的协议，开始合作的前两年我们还是比较愉快的，后来原告与郭增强就有了一些纠纷，我们当时签的合同是两年，两年期满之后又需要续租签协议，因为这个沟通出现了问题，最后原告和郭增强两个人为了这个事儿闹了起来，后来因为房租的金额问题不欢而散，谁都不管这个事儿了，后来也没租出去，郭增强就跟我商量说，房子一时找不到承租者，租不出去，还得拿物业费，让冯相和先用着，让他帮忙看房，承担物业费，何时租出去再让他腾出来，我就同意了，这期间的租金我另行追索。
经审理查明，2010年6月18日，原告朱艳华与被告徐淑花及第三人李国红签订共同出资购房协议，合同中约定三方于2010年5月共同出资购买烟台开发区长荣房地产开发有限公司位于烟台开发区福莱商城13号楼3楼的（1309、1310）商业用房房产一处，该房产为三楼整层，面积共计698.18平方米，共有两个房产证，房产证号分别为25××46、25××47。该房产总价款为1942731元，其中原告朱艳华出资417659.60元、被告徐淑花出资751169.60元、第三人李国红出资773902.80元。该房产属三方按份共有财产，房产证办在徐淑花名下，三方各自所拥有的份额按各自实际出资额享有，其中原告朱艳华享有150平方米的权属、被告徐淑花享有270平方米的权属、第三人李国红享有278.18平方米的权属。另该房产的房产所有权证及土地使用权证由原告朱艳华及第三人李国红负责妥善保管，被告徐淑花存复印件，三方同意由被告徐淑花负责该房产日常管理。
2010年4月17日，原告朱艳华、被告徐淑花及第三人李国红三方委托被告郭增强出面与被告冯相和签订房屋租赁合同，该合同中约定被告冯相和租赁涉案房产，租赁期为25个月，自2010年11月15日至2012年12月14日止，租赁期为两年，（甲方即郭增强同意被告冯相和的要求，为其多让出一个月的使用期，并放弃该月的租金收取）。涉案房产租金为5000元／月，共计12万元，租金支付方式为每半年支付一次，先付后租。租赁期间，包括水、电、暖、有限电视、网络费用及物业管理费、租赁税费等均由冯相和承担。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，如有需要续租，须在租赁期满前1个月之内通知甲方，双方须重新签订租赁合同，且租金每年应在前一年租金基数的基础上上调10%。被告按期支付了两年房租，后各方因租金问题达不成协议，原告要求承租者按租金上调的金额支付，被告冯相和不同意，而被告徐淑花和第三人均同意按原价格出租给被告冯相和使用。
被告冯相和一直占用该房屋，原告朱艳华于2014年11月13日就房屋使用费问题以冯相和为被告向本院提起诉，诉讼中郭增强与李国红作为证人出庭。其中郭增强称，2012年12月14日郭增强与冯相和签订的房屋租赁合同到期后，原告与被告郭增强、第三人李国红协商，按照租房协议房屋到期后同等条件下还由被告冯相和继续租用，但冯相和提出如果不提供房产证等手续就无法办理开宾馆手续，便不再继续租赁涉案房产，郭增强称原告当时不让出具三方共同所有的房屋房产证和个人身份证用于冯相和开办旅馆营业执照等的手续，冯便提出如果没有手续开办旅馆不符合法律规定，其便不能租赁涉案房产，后郭增强、朱艳华、李国红便商量既然涉案房产不用的话也租赁不出去，还得交物业费和水电费，所以就让被告先看护着，水电费、物业费由冯相和交，暂定两年不收房租，两年后再协商，郭增强与李国红都同意，原告不管。李国红称当时与冯相和签订的房屋租赁合同到期后郭增强说租不出去的话让冯相和先用着涉案房产，不记得是否涉及到租金，也再没有收到过涉案房产的租金。原告朱艳华以冯相和为被告诉至本院，该案在审理过程中原告朱艳华于2015年3月17日提出撤诉申请，本院裁定准许其撤回起诉。本院（2014）开民再字第2号民事判决书确认，原告享有争议房屋位于烟台开发区福莱商城13号楼3楼的（1309、1310）商业用房150平方米的权属。
本案庭审时，被告冯相和称当时签订的租赁合同到期后，因为租金较高，而且装修刚一年，损失很大，朱艳华又不同意给房产证办开宾馆的手续，就想跟朱艳华商量商量租金问题，但朱艳华不同意，也不肯商量租金问题，后来一直没个确定的方案告诉我，我便找郭增强商量，郭增强说搬出去也没人交物业费，就先让我看房，郭增强的那份租金也不要了。被告冯相和于2015年6月8日搬出所承租的房屋。被告冯相和称其同意自2012年12月15日起至2015年6月8日期间按每年6万，每月5000元计算150平方米支付朱艳华租金32227元。
以上事实有共同出资购房协议、（2013）开民一初字第343号民事判决书、房屋租赁合同、（2014）开民一初字第481号案卷宗材料、（2014）开民再字第2号民事判决书及各方当事人陈述及各自提供的相关证据证实，足以认定。
本院认为，2010年4月17日，原告朱艳华、被告徐淑花及第三人李国红三方委托被告郭增强出面与被告冯相和签订房屋租赁合同合法有效，双方已经实际履行完毕，此后各方未达成新的协议，在三方不能达成出租合意又未另行出租时，被告徐淑花的代理人郭增强与第三人李国红虽然同意由被告冯相和暂用并交纳物业费，但不能造成原告的合理收益减少，因此被告冯相和实际占有使用房屋，应支付房屋使用费。被告徐淑花和第三人李国红不向被告冯相和主张，本院不予处理。原告的份额部分，根据原告朱艳华享有150平方米的权属，以及租赁合同约定的租金标准，被告冯相和也同意支付原告自2012年12月15日起至2015年6月8日搬出期间房屋使用费32227元，本院予以认可；原告朱艳华因共同出资购房协议而与其他购房人的纠纷与本案不属同一法律关系，应另案诉讼。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第八十六条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第七项之规定，判决如下：
一、被告冯相和付给原告朱艳华的房屋使用费32227元，于本判决发生法律效力后十日内履行。
驳回原告朱艳华的其它诉讼请求
如果两被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1902元，由被告冯相和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 徐永芹
人民 陪 审员 王宝林
人民 陪 审员 李节远
二〇一五年十一月二十五日
书记员（代） 刘 萍