陕西省南郑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第00158号
原告黄某某，男，生于1954年2月3日，汉族，陕西省南郑县人，退休工人。
被告李某某，男，生于1954年9月14日，汉族，陕西省南郑县人，干部。
被告余某某，女，生于1960年4月2日，汉族，陕西省南郑县人，退休工人，系李某某之妻子。
被告南郑县居乐房地产置业代理有限公司。住所地：南郑县大河坎镇迎宾路中段。
法定代表人：成奉珍，该公司经理。
原告黄某某诉被告李某某、余某某、南郑县居乐房地产置业代理有限公司（以下简称居乐房地产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某某、被告李某某、被告南郑县居乐房地产置业代理有限公司法定代表人成奉珍到庭参加了诉讼，被告余某某经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某诉称，2013年7月5日原告黄某某通过被告居乐房地产代理公司与被告李某某、余某某签订了一份房屋买卖合同，原告黄某某购买了被告李某某、余某某位于汉中经济开发区南区办事处张家村鸿福家园B座东408号房屋一套，地上柴房一间，面积84平方米，房屋价款160000元。合同签订后，原告黄某某按照合同约定支付了全部房款，被告李某某、余某某也交付了房屋。此后原告黄某某多次要求办理房屋过户手续，但是被告李某某、余某某不及时办理该房屋的房产证，还要求增加房款，拒绝提供办理过户手续所需要的证件和资料，导致至今无法办理过户登记，故意违约，应当承担违约责任，被告居乐房地产代理公司设套赚取钱财，不履行职责，应当承担连带责任。现起诉至法院要求：1、由被告李某某、余某某协助办理房屋过户登记；2、由被告李某某、余某某支付违约金39000元，并支付办理过户登记的一切税费和杂费；3、由被告居乐房地产代理公司退还中介费3000元，赔偿损失9600元。
被告李某某辩称，2013年7月5日双方在公平、公正、自愿的基础上签订了二手房买卖合同，当时该房屋没有办理房产证，合同签订后原告黄某某支付了房屋价款，被告李某某也交付了房屋。被告李某某交付房屋后原告黄某某就到外地打工，被告李某某积极办理原房屋的房产证，从2013年8月30日至2014年12月期间，原告黄某某几乎天天从广州给被告李某某及余某某打电话、发短信询问办理房产证的情况，开始被告李某某、余某某每次都认真耐心的解释，后来原告黄某某在电话中发脾气吵架，并表示不要房屋，要求退款，由于房产证一时办不好，又无法给原告黄某某解释，被告李某某对原告黄某某的电话、短信只好不接、不回。2014年12月19日被告李某某领到房产证，双方约定见面协商办理过户登记事宜，并没有表示不同意办理过户登记，见面后被告李某某要求原告黄某某支付办理房产证的办证费和工本费共计3246元，但是原告黄某某不同意支付，导致双方发生争吵不欢而散，被告李某某并没有要求增加房款，导致双方发生纠纷是原告黄某某违约，并不是被告李某某违约。现原告黄某某要求被告李某某协助办理过户登记，被告李某某同意，并愿意积极协助、配合原告黄某某办理过户登记，但是所有费用全部由原告黄某某承担。
被告余某某未进行答辩。
被告居乐房地产代理公司辩称，2013年7月5日原告黄某某在被告居乐房地产代理公司要求通过中介购买一套房屋，通过看房原告黄某某看中了被告李某某的房屋，通过平等协商达成了房屋买卖合同，当时该房屋没有办理房产证，按照合同约定2013年7月30日原告黄某某交清了房款，被告李某某也将房屋和钥匙交给了原告黄某某，随后被告李某某开始办理该房屋的房产证，2014年底该房屋办理了房产证。房屋买卖合同真实合法，被告居乐房地产代理公司收取中介费属于正常营业收费，况且约定的中介费为3200元，原告黄某某实际支付中介费为3000元，不存在设套赚取钱财。该房屋办理房产证后，被告居乐房地产代理公司协助双方办理过户手续，买卖双方需要提供相关资料并亲自到场办理，由于买卖双方发生纠纷，相互指责对方违约，并且原告黄某某的妻子没有回来，由于原告黄某某的原因被告居乐房地产代理公司无法协助办理过户手续，并非被告居乐房地产代理公司怠于履职，请求法院依法驳回原告黄某某的无理要求。
经审理查明，1997年被告李某某所在单位在汉中经济开发区南区办事处张家村集资修建家属楼，被告李某某交纳集资建房款36000元购买房屋一套及地上柴房一间，该房屋位于鸿福家园B座408室，面积84平方米左右。2013年7月5日原告黄某某通过被告居乐房地产代理公司购买了被告李某某的该套房屋及柴房，原告黄某某买房时该房屋没有办理房产证，三方签订了房屋买卖合同一份，该合同载明：甲方：李某某；乙方：黄某某；丙方：居乐房地产代理公司；一、房屋价款160000元。二、付款方式：1、在合同签订前，乙方支付定金20000元于甲方；2、2013年7月20日前支付房款100000元；3、其余房款40000元乙方于2013年7月30日前拿到钥匙时支付。三、权证办理：丙方协助甲、乙双方办理。四、中介服务佣金：乙方应在本合同签订时，向丙方支付佣金3200元。五、违约责任：（一）本合同签字生效后，如甲方有下列任何一种行为，将视为甲方违约，甲方承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介费，同时应向乙方支付违约金100000元；（1）、甲方原因不给办理过户手续，（2）、甲方无故提出不出售此房，（3）、甲方拒绝提供办理过户手续的相关资料、证明或提交不实，需到场时以各种理由推辞，拒不到场。（二）本合同签字生效后，若乙方有下列一种行为将视为乙方违约，乙方应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介费，同时向甲方支付违约金100000元；（1）乙方无故提出不购买此房，（2）、乙方未按照本合同规定交付购房款，（3）乙方拒绝提供办理过户手续的相关资料、证明或提供的资料不实，需要到场时以各种理由推辞，拒不到场。六、税费及其他相关约定：办房产证及过户税费由乙方承担，但若甲方违约，办证及过户税费由甲方承担（包括中介费）。合同签订的当日原告黄某某付给被告李某某定金20000元，2013年7月19日被告李某某、余某某收到原告黄某某支付的房款100000元，同年7月30日被告李某某、余某某收到原告黄某某支付的房款40000元。2013年7月30日原告黄某某交清房款后，被告李某某、余某某将房屋及房门钥匙交给原告黄某某。此后原告黄某某多次给被告李某某和居乐房地产代理公司经办人张琳华打电话催促办理该房屋的房产证，由于该房屋的房产证由单位统一办理，何时将房产证办好无法确定时间，引起被告李某某和原告黄某某在电话中发生争吵，2013年11月后被告李某某拒接原告黄某某的电话，期间被告居乐房地产代理公司也到房管部门询问该房屋的房产证办理情况，到2014年11月6日该房屋颁发了房产证，房产证中该房屋登记的坐落位置是南郑县大河坎镇张家村2号（北楼）4层401室，同年12月中旬被告李某某领取了房产证，在办理该房屋房产证的过程中，被告李某某支付3246元。被告李某某领到房产证后，原告黄某某即要求被告李某某办理过户登记手续，双方在协商中被告李某某认为房屋价格卖便宜了，原告黄某某还多次催促并威胁他，要求原告黄某某支付办理房产证所花费用3246元，并向原告黄某某提出增加房款，但是原告黄某某认为被告李某某未及时办理房产证，办理房产证所花费用不应当由他支付，由于此前双方就发生了矛盾，双方协商中不欢而散，导致房屋过户登记未能办理。原告黄某某曾找南郑县大河坎镇政府干部协调处理无果后，认为被告李某某、余某某违约，被告居乐房地产代理公司未尽到协助办理房屋过户登记的义务，遂于2015年1月12日起诉至本院，提出前述请求。本案在审理中，原告黄某某不同意调解，导致无法协商处理。
本案在审理中，原告黄某某于2015年1月15日向本院提出财产保全申请，要求对其购买被告李某某、余某某的房屋进行查封，本院于2015年1月19日依法作出裁定书，对登记在被告李某某、余某某名下位于南郑县大河坎镇张家村2号（北楼）4层401室房屋进行了查封。
上述事实，有双方当事人的陈述，双方身份证复印件，被告居乐房地产代理公司营业执照，房屋买卖合同、收据，短信记录，录音，房屋所有权证，南郑县政策性公有住房成本价交款专用票据，陕西省政府非税收入一般缴款书（收据），证人张琳华、何从君的证言等证据载卷，经质证均为有效证据，足以认定。
本院认为，原、被告三方签订的房屋买卖合同合法有效，合同签订后原告黄某某履行了支付房款的义务，被告李某某、余某某履行了交付房屋的义务，但房屋尚未办理过户登记，被告李某某、余某某应当继续履行房屋过户登记义务。在签订房屋买卖合同时，原告黄某某明确知道该房屋没有办理房产证，虽然合同中约定卖方不给办理过户手续视为违约，但是在该房屋没有房产证的情况下，无法办理过户登记，房屋买卖合同中没有明确约定由被告李某某何时办理好房产证及履行过户登记的义务，加之合同中约定“办房产证及过户税费由乙方承担”，对该约定原告认为在房屋过户前办理房产证应当由被告李某某支付费用，被告李某某及居乐房地产代理公司认为应当由原告黄某某支付相关费用。由于以上内容约定不明确，在房屋交付后原告黄某某和被告李某某为何时办理房产证及办证费用的承担发生矛盾，相互指责对方违约，导致双方未能协商办理房屋过户登记，原告黄某某和被告李某某、余某某均有责任；原告黄某某主张被告李某某、余某某的行为违约，支付违约金39000元的请求，其请求与本案事实不符，不予支持；对原告黄某某主张办理房屋过户登记的一切费用由被告李某某、余某某承担的请求，因在合同中明确约定过户税费由乙方承担，对原告黄某某的这一请求亦不予支持。对原告黄某某主张被告居乐房地产代理公司未履行义务，要求退还中介费3000元，并赔偿损失9600元，由于原告黄某某和被告李某某在房屋交付后发生矛盾，均认为对方违约，导致双方无法协商办理房屋过户登记，并非被告居乐房地产代理公司不愿意履行协助办理过户登记义务，故对原告黄某某的这一主张不予支持。由于被告李某某出卖的房屋是单位集资建房，房屋出卖后被告李某某应当履行房屋过户登记的义务，在房屋过户登记义务履行完毕之前，房屋办理房产证所花费用3246元理应由被告李某某支付，故对被告李某某辩称在其协助办理房屋过户登记时，应由原告黄某某支付其办理房产证的费用3246元的辩解理由不予采信。本院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，第一百二十条，第六十条之规定，判决如下：
一、限本判决生效后30日内，由李某某、余某某履行对南郑县大河坎镇张家村2号（北楼）4层401室房屋过户登记在黄某某名下，办理过户登记过程中所花税费，由黄某某承担；
二、李某某在办理房产证的过程中支付的3246元，由李某某承担；
三、驳回黄某某的其他诉讼请求。
本案受理费1090元，财产保全费1320元，共计2410元，由黄某某负担1205元，由李某某、余某某共同负担1205元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 王俊汉
人民陪审员 米剑忠
人民陪审员 宋文富
二〇一五年六月十日
书 记 员 易虹秀