山东省东营市河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第793号
原告（反诉被告）：中国石化集团胜利石油管理局电力管理总公司，驻东营市东营区淄博路电调大楼。
法定代表人：刘军，经理。
委托代理人：连某，中国石化集团胜利石油管理局电力管理总公司职工。
被告(反诉原告)：孙某某，男，现住河口区。
委托代理人：娄安璠，山东益权律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国石化集团胜利石油管理局电力管理总公司（以下简称电力公司）与被告(反诉原告)孙某某占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。电力公司的委托代理人连某，孙某某及委托代理人娄安璠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告电力公司诉称，2006年底，经滨海供电公司职工孙某介绍，孙某某与电力公司原下属单位孤北热电厂欲签订房屋、院落租赁合同，租期一年，双方约定孙某某租用孤北热电厂厂区西侧房屋和院内蓄水池用于养狗。2007年4月，孙某某未经孤北热电厂同意违规在蓄水池南侧私自搭建临时板房，被孤北热电厂制止。2007年五一长假期间，孙某某趁热电厂放假将板房搭建完成，并用于餐饮服务。在此之后热电厂方多次要求孙某某拆除违规建筑，孙某某置之不理。2008年后，出租方按照上级清理整顿违法建筑的要求，多次与孙某某交涉，要求其搬离并归还侵占的房屋和蓄水池，孙某某以各种理由拒绝搬离。为此诉至法院，诉讼请求为：依法判令孙某某拆除其违规建筑，向电力公司返还其非法占用的滨海供电公司孤北电厂厂区房屋和土地；诉讼费由孙某某承担。
被告孙某某辩称，电力公司的诉请理由不成立，电力公司违反租赁合同在先，应赔偿因违约给孙某某造成的损失。
反诉原告孙某某诉称，2007年初，孙某某与孤北热电厂口头订立场地租赁合同，约定由孙某某租赁孤北热电厂厂区西侧闲置场地和蓄水池用于建设经营酒店和养鱼，租赁期限暂定为5年，5年内如出租方因上级原因等不能继续对外租赁，对于承租人投资建设的房屋等设施按价回收。合同达成后，孙某某投资26万元建设了房屋，购置了酒店设施，2007年6、7月份“康乐园”酒店开始试运营。并且从2007年春天开始，孙某某投资5万元购置了鱼池加氧设施5套、在5个鱼池里投放了成鱼、鱼苗、蟹苗、虾苗等经营性鱼类。在孙某某经营刚步入正轨时，电力公司单方面要求解除租赁合同，且在双方尚未就解除合同达成一致意见的情况下，单方面实施停水、停电、堆放垃圾、堵路等行为，导致孙某某的酒店不能继续经营，鱼池内的水产品全部死亡，所有的投资化为乌有。为此请求判令电力公司赔偿孙某某各项损失645312元（包括1、直接损失311472元：饭店主体材料费和人工费85000元、安装大铁门费用4200元、门头牌制作费用3580元；饭店装修材料费36580元、装修人工费35092元、主体工程外的沙子水泥费用2200元、其他人工费9000元；饭店购置空调5台价格为17700元、大转桌7个价格为6500元、6人桌5张价格为2000元、椅子100把价格为8500元、餐具价格为5500元、厨房设备价格为6500元、地面砖价格为11250元；购买鱼苗款分别为63770元、1000元、购买鱼池增氧机费用6500元；铁大门被焊的切割费300元、清理垃圾费用6300元；2、间接损失333840元：电建公司施工堵住大门4个月造成的饭店经营损失，以及电力公司焊住铁大门导致孙某某夫妇在院内被困3天，生病住院产生的治疗费用和误工费用）。
反诉被告电力公司辩称，孙某某所述与事实不符，1、孤北热电厂未与孙某某订立口头租赁合同；2、孙某某主张的经济损失没有合法依据，不予认可。
原告电力公司针对本诉提交如下证据：
证据1:国有土地使用证一份，证明：涉案土地、房屋及设施属原告所有。
孙某某质证意见：对证据真实性及证明目的没有异议。
证据2：清理清退出租出借房屋通知一份，证明：原告于2007年12月24日向被告下发通知，要求被告搬离，由被告之子孙建峰签收。
孙某某质证意见：1、对通知的真实性没有异议，原告所述通知的下发时间及过程属实，对通知上孙某和孙建峰的签名无异议，该通知能够证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告并非侵权；2、该通知下发前，原告已经于2007年8月份口头通知被告解除合同，并对涉案场地进行停水停电。
证据3：2014年8月22日对涉案场地拍摄的照片7张，证明：被告侵占原告土地、房屋，在厂区内私自搭建违章建筑。
孙某某质证意见：1、该组照片拍摄的是被告租赁的原告场地及租赁后建设的房屋设施等，照片中显示的康乐园酒店是被告建设的永久性经营用房，因原告不具有确认违章建筑的资格，原告称其为违章建筑缺乏法律依据；2、照片的内容能够反映因原告单方解除合同停水停电导致被告饭店不能经营，鱼池不能养殖的现状；3、第4张和第6张照片中显示的房屋和蓄水池是租赁时即存在的，房屋废弃不能使用。
被告孙某某针对本诉未提交证据。
根据以上当事人举证、质证情况，本院对本诉中当事人提供的证据作出如下认证：
原告证据1国有土地使用证，被告对其真实性及证明目的均没有异议，本院对其证明效力予以认定，能够确认原告系涉案土地的合法权利人；原告证据2通知一份，被告对该通知的真实性及下发过程没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；原告证据3照片7张，被告对其真实性没有异议，本院对真实性予以确认。
反诉原告孙某某针对反诉提供如下证据：
证据1：孤北热电厂于2007年11月14日向孙某下达的通知一份、于2007年12月24日向孙建峰下达的通知一份，2013年10月15日滨海供电公司向孙某某下达的通知一份，证明：1、孙某某与孤北热电厂之间存在场地租赁合同关系，租期为5年，租赁期限自2007年初开始，在合同期内，因出租方上级单位要求清理出租房屋，孤北热电厂提前解除涉案租赁合同，而孙某某不同意；2、除租赁合同之外，双方还存在供水、供电协议，电力公司在租赁合同未到期的情况下停水、停电，给孙某某造成了损失。
电力公司质证意见：1、上述证据无法证实双方存在租赁关系，但能证明孙某某非法占用电力公司房屋和土地的事实；2、孙某某所述供水、供电协议不存在，其应提供证据予以证实；3、孙某某从未交纳过租赁费，双方未形成租赁合同关系，故不存在一方提前解除合同的情形；4、孙某某所建房屋未经规划许可，属于违章建筑。
证据2：照片3张(拍摄时间为2008年春节，第2张照片显示的是康乐园酒店的正门大厅，第3张照片显示的是康乐园酒店的室内雅间)，证明：孙某某租赁涉案场地的目的是经营洒店。
电力公司质证意见：对照片的真实性有异议，无法实现孙某某的证明目的。
证据3：2007年5月20日金额为36580元的装修材料结算票据一份、2007年6月30日金额为35092元的装修人工费票据一份，证明：2007年6月份左右孙某某投资建设康乐园酒店并投入使用，从建设时间上可以间接证明原、被告达成租赁协议的时间是在2007年春天，从投资规模上可以间接证明双方约定的租赁期限不是原告所述的一年。
电力公司质证意见：1、该组证据并非正式发票，对其真实性及证明目的均不认可；2、孙某某主张租赁期限为5年应提供租赁合同；3、孙某某建设房屋未经出租方许可，亦未经建设单位审批。
证据4：2007年4月6日、2007年6月30日鱼苗款收据各一份，2007年7月18日增氧机收据一份，证明：孙某某租赁涉案场地后在蓄水池中养鱼，因购买鱼苗以及购置养鱼设备共投资71270元，因出租方提前终止合同并停水、停电，给原告鱼池造成损失。
电力公司质证意见：对该证据真实性不认可，且收据显示的时间与孙某某所述的合同履行时间不符。
证据5：①2010年4月19日河口区仙河金正铁艺焊接部出具的证明一份，证明：电力公司将涉案租赁场地的大门焊住，孙某某为切割大门支付300元费用。②2011年4月20日清理垃圾的收据一份，证明：2011年春天，电力公司在孙某某承租的厂区门口堆放垃圾，孙某某因清理垃圾产生6300元费用。
电力公司质证意见：对两份证据的真实性及证明目的均有异议。
证据6：①2007年3月20日制作及安装大门费用收据一份，证明：孙某某承租院落后，自行制作和安装了大铁门，支出费用为4200元；②2007年7月8日制作门头牌费用收据一张，证明：孙某某因开设饭店制作门头牌，支出费用为3580元。
电力公司质证意见：该两份收据形式不合法，对其真实性不认可，且孤北热电厂西侧大院和院落是完整的，无需制作铁制大门。
证据7：李某某签字的菜单一份，证明：电力公司允许并支持孙某某开办餐厅。
电力公司质证意见：1、菜单没有注明用餐时间，也无法证明是在孙某某经营的康乐园酒店就餐，且是否为李某某签字需向其本人核实；2、即使是李某某就餐的菜单，也无法证明其是代表电力公司行使的工作职责，无法实现孙某某的证明目的。
反诉被告电力公司针对反诉提供证人李某某的证言，证明：1、孤北热电厂与孙某某不存在房屋租赁合同关系；2、孙某某未经允许非法占用涉案场地，并私建违章建筑。
孙某某的质证意见：证人所述内容不属实，证人李某某是涉案租赁合同的实际经办人，但其是电力公司的工作人员，其证言具有倾向性。
根据以上反诉当事人的举证、质证情况，本院对反诉中当事人提供的证据作出如下认证：
反诉原告证据1通知三份，电力公司对其真实性未提出异议，且该三份通知上均加盖有通知发出单位的印章，本院对其真实性予以认定；证据2照片三张，电力公司对其真实性不认可，因孙某某自称该照片拍摄于2008年，其真实性无法核实，本院对真实性不予认定；证据3、4、5、6，电力公司对其真实性不认可，该组证据均非正规发票，本院对其真实性不予认定；证据7李某某签字的菜单一份，电力公司对其真实性不认可，双方当事人均未能提供李某某到庭对该证据的真实性进行确认，故本院对真实性不予认定。
反诉被告提供的证人李某某的证言，孙某某认为其证言具有倾向性，但认可其为涉案租赁合同的实际经办人，李某某在出庭时陈述其与孟某一起负责公司对外出租管理工作，该陈述与孟某的陈述相吻合，故能够认定其为涉案租赁合同的实际经办人。
本院于2014年12月30日根据原告的申请对孟某进行了调查，并在庭审中将笔录出示给各方当事人。
电力公司质证意见：1、孟某是当时负责此项事宜的主管人员，其证言客观真实；2、从孟某的陈述能够看出，孙某某一直占用电力公司孤北热电厂的房屋和院落，双方当时明确约定仅能用于居住，不允许进行经营性活动，因此孙某某主张的损失应由其自行承担。
孙某某质证意见：1、孟某作为证人应出庭接受质询，且其为原孤北热电厂的领导，与电力公司存在人身依附关系，其证言不属实。2、孟某陈述孙某某租赁房屋只能用于生活，与李某某的证言、以及电力公司在起诉状中的陈述不符；3、因租赁场地没有任何生活设施，孙某某租赁该场地需建设其他设施。
根据以上证据认证情况以及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2006年底2007年初，电力公司原下属单位孤北热电厂与孙某某达成租赁协议，将厂区西侧院落（包括院落内西北角的房屋及蓄水池）出租给孙某某。孙某某称双方签订了书面租赁合同，其缴纳了4000元租金，电力公司不予认可。2007年5月份，孙某某在未经孤北热电厂同意也未办理任何审批手续的情况下，在该院落的南侧建造房屋用于经营康乐园酒店。2007年11月14日、12月24日，孤北热电厂分别向孙某某下发了终止租赁合同限期搬出的通知，其中2007年11月14日的通知载明“按电力管理总公司出租、出借房屋清理办公室的统一要求，定于2007年11月15日终止您所租住房屋的合同及用水用电协议。”孙某某认可上述通知的下发过程，但主张2007年8月份孤北热电厂已经口头通知其解除租赁合同，并对租赁场地停水停电。
另查，孤北热电厂原系电力公司的下属单位，于2010年解散，其资产及部分人员划归电力公司下属单位滨海供电公司。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题有：1、孤北热电厂与孙某某之间是否存在租赁合同关系；2、涉案租赁合同是否已终止，电力公司要求孙某某返还租赁房屋及院落，并拆除自建房屋，理由是否成立；3、孙某某要求电力公司赔偿损失理由是否成立。
针对第1个争议焦点分析如下：
电力公司主张孤北热电厂与孙某某未签订书面租赁合同，双方不存在租赁合同关系，而孙某某主张双方签订了书面租赁合同，但已丢失无法向法庭提交，本院认为是否签订书面租赁合同，不是租赁合同关系成立的必要条件。孤北热电厂原副厂长孟某陈述，孙某某欲租赁该厂西侧院落，经厂领导同意后由李某某与孙某某就此进行协商，李某某在出庭作证时虽否认其参与协商订立合同的事宜，但陈述当时其与孟某一起负责孤北热电厂对外出租管理工作，其向孙某某发放的通知系面向租赁户，再结合孙某某收到通知的内容、双方当事人在庭审中的陈述以及孙某某实际占有使用涉案房屋和院落的事实，能够认定孤北热电厂与孙某某之间存在租赁合同关系，租赁物为原孤北热电厂西侧的院落及位于院落西北角的房屋和蓄水池。
（二）针对第2个争议焦点分析如下：
本案双方当事人关于租赁期限的主张不一致，李某某和孟某陈述按该厂惯例最多为1年，但均不清楚涉案租赁合同是如何约定的，且孟某陈述当时明确告知孙某某公司随时有可能收回租赁的院落，孙某某则称租赁合同中约定的为1年，实际双方约定的为5年，双方当事人对此均未能提供证据证明，也无法达成一致意见。按照《合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案双方当事人均无证据证明对租赁期限作出了明确约定，依法应视为约定不明，双方形成不定期租赁，出租方有权随时解除合同。庭审中孙某某认可孤北热电厂于2007年8月份口头通知其解除合同并后续向其送达了书面的解除通知，故涉案租赁合同已经解除，孙某某应及时返还租赁物。综上，电力公司作为原孤北热电厂的上级单位，系涉案租赁房屋及院落的合法权利人，其要求孙某某返还租赁房屋及院落的诉请，本院依法予以支持。
关于电力公司要求孙某某拆除其自建房屋的诉请，根据合同法的相关规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。孙某某在租赁期内未经出租方同意，亦未经任何部门审批，擅自在租赁院落的南侧建造房屋用于经营酒店，其虽主张上述加盖行为符合合同约定的用途，但未能提供证据证明，电力公司亦不予认可，现租赁合同已解除，在租赁双方未能就该部分房屋如何处置达成一致意见的情况下，电力公司要求孙某某拆除符合法律规定，本院依法予以支持。
（三）针对第3个争议焦点分析如下：
涉案租赁合同为不定期租赁，按照合同法规定，出租方有权随时解除合同，故孤北热电厂通知孙某某终止合同的行为并非提前解除，不构成违约。不定期租赁的情况下，出租方有权随时解除合同，孙某某擅自投资酒店和养殖系其个人经营行为，其主张出租方违约提前解除合同，导致其投资酒店和养殖受损，要求电力公司赔偿，理由不成立，本院不予支持，其申请对酒店建筑、装修费用及内置设施的实际价值进行评估，本院亦不予准许。另，孙某某主张出租方对租赁场地停水停电、将大门焊住、在其门前堆放垃圾以及电建公司在其院内铺路、堵住酒店大门、停水停电等，致使其酒店无法经营、鱼苗死亡造成经营损失，人员被困产生治疗费及误工费等损失，均未能提供有效证据证明，电力公司亦不予认可，本院对此不予确认。综上，反诉原告孙某某要求电力公司赔偿因违约给其造成的直接损失和间接损失共计645312元，证据不足，理由不成立，本院不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百二十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告孙某某于本判决生效后三十日内将原孤北热电厂厂区西侧院落及院落内蓄水池、位于西北角的房屋返还给原告中国石化集团胜利石油管理局电力管理总公司；并将在该院落南侧自建的房屋拆除；
二、驳回反诉原告孙某某的反诉请求。
本诉案件受理费100元，由被告孙某某负担；反诉案件受理费5127元，由反诉原告孙某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 徐秀红
审 判 员 刘晓蕊
人民陪审员 张林松
二０一五年六月十五日
书 记 员 韦 婷