江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1095号
上诉人（原审原告）吕静。
委托代理人吕汉龙。
委托代理人仲冬梅，江苏正四方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王鹏。
委托代理人朱圣洁。
上诉人吕静因与被上诉人王鹏返还原物纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕静原审诉称，2009年6月，王鹏为吕静哥哥吕宾偿还了欠案外人王邦彦563000元债务，由吕静用幸福北路500.94平方米的房产作抵押担保。王鹏提出以买卖形式过户到其名下，以方便他以此房再进行抵押贷款，吕静遂同意，双方便于2009年6月30日办理了房屋过户手续。为证明涉案房屋名为买卖实为抵押，双方于当年7月5日签订协议书一份，内容为：“吕静自愿将宿城区幸福北路28号的500.94平米房屋抵押给王鹏，房子已经以买卖形式过户给王鹏。王鹏能从银行多贷款，后再放60万给吕宾用。现双方协议，一年后吕静必须将此房赎回。”一年期满，吕静多次找王鹏要求赎回房屋，因传闻该房屋可能面临拆迁，王鹏找各种理由拖延不予配合。现诉至法院，要求：1.王鹏立即返还吕静所有的幸福北路28号房屋并协助办理该房屋的过户登记手续；2.案件受理费由王鹏承担。
王鹏原审未到庭答辩，其庭后陈述：吕静提供的协议是假的，但是由于经济原因，不申请笔迹鉴定。从2009年至今吕静及家人不断地提起诉讼均败诉，诉讼中只字未提本案中的协议，说明双方已经钱房两清了。退一步讲，即使协议是真实的，吕静如果现在要求赎回房屋，要么按照现在的拆迁价，要么按照当初的房屋价款146.3万元加上月利率2%的利息赎回。
原审法院经审理查明，因吕静哥哥吕宾从案外人杜江处借款75万元而无力偿还，经协商，吕静自愿以其所有的位于宿迁市宿城区幸福北路的500.94平方的房屋过户给王鹏，王鹏则代为清偿吕宾欠案外人杜江借款本息约90万元及该房屋上相应的抵押债务563000元。2009年6月30日吕静将涉案房屋过户到王鹏名下。
2009年7月4日，吕静父亲吕汉龙曾与王鹏通电话（下称“7.4”通话），部分内容摘录如下：
王鹏：“。我挺出去146万3的钱。这个一年产生这些东西不是50多万吗？”
吕汉龙：“3分钱利，产生50多万利息。”
王鹏：“一共是，反正就是199（万元）。”
吕汉龙：“加上这利”。
王鹏：“恩，你懂我意思吧？”
王鹏：“。就跟卖给我似的，我要你房子干嘛的？。你这房子必须得赎回去”
吕汉龙：你说原来上次谈的那个140万利息呢，该怎么做怎么做。”
王鹏：“这房子我不要，你别140多万就砸给我身上了。”
2009年7月13日，吕静以王鹏欺诈为由诉至法院，要求撤销涉案房屋的买卖合同。主要理由为王鹏仅支付563000元，余款90万元未按照约定代吕宾向杜江偿还。一审法院判决支持了吕静的诉讼请求。王鹏不服提起上诉，二审诉讼中杜江出庭作证，认可收到王鹏代吕宾归还的欠款，其与吕宾之间的债权债务已经结清。故二审法院认为王鹏的行为不构成欺诈，且已履行主要合同义务，其要求按合同约定继续履行应予准许，遂于2010年8月18日作出（2010）宿中民终字第0720号民事判决，改判驳回了吕静的诉讼请求。
2010年12月13日，王鹏、徐锦芬提起排除妨害之诉，要求吕汉龙、吴连侠搬离涉案房屋，后撤回起诉。
原审法院另查明，2009年7月19日，涉案房屋所在地块被宿迁市规划局划入征收红线范围。2010年4月14日，宿迁市住房和城乡建设局发布征收公告。
原审法院认为，依据审理查明的事实，吕静的诉讼请求难以支持。主要理由如下：首先，诚实信用、等价有偿是当事人在民事活动中应遵守的基本原则。根据生效的宿迁市中级人民法院（2010）宿中民终字第0720号民事判决可知，2009年因吕静哥哥吕宾欠王鹏等人借款本息1463000元，吕静遂与王鹏以买卖方式将相关涉案房屋过户到王鹏名下，其签订书面买卖合同并无“回赎”的约定。依据“7.4”通话内容可知双方并未明确约定“回赎”的具体时间（仅约定1年后可回赎），但可知其“回赎”的前提是清偿相应债务。此后吕静数年里并未主张“回赎”，直至2014年4月吕静始提起本次诉讼。因相关房屋已经过户，且有生效判决书确定权利义务关系，即便吕静主张“回赎”亦应按双方关于“回赎”的约定履行，即应当清偿相应债务。根据“7.4”通话内容可知，吕静父亲吕汉龙与王鹏约定一年后，吕静以1463000元加上利息（按照月息3%计算一年）大约199万元的价格赎回房屋。换句话说，一年后即2010年7月，如果吕静向王鹏清偿相应合法债务，王鹏则应返还涉案房屋。吕静现起诉要求以1407624元（2010年9月6日，王鹏与宿迁市土地储备中心签订房屋拆迁补偿安置协议时的价格）的价格赎回房屋实质是认为以2010年9月房屋价值或当时的征收价格回购，但如上所述双方关于吕静可以“赎回”的前提是清偿相应合法债务，而非如通常所说支付某时段的房屋价款。现吕静请求赎回的时间与约定的“一年后”相距三年之久，且其仅愿意出资1407624元，在无证据证实合法债务不多于1407624元时，吕静并未按照约定履行自己的“回赎”义务，因此吕静的诉讼请求不予支持。其次，现涉案房屋所在区域已经划入征收范围，吕静要求返还房屋、办理过户登记手续客观上不可能。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：驳回吕静的诉讼请求。案件受理费80元，由吕静负担。
原审判决宣判后，吕静不服，向本院提起上诉称：1.依据双方当事人于2009年7月5日签订的《协议书》，可知对于涉案房屋签订的房屋买卖合同，名为买卖，实为抵押，且双方对于“回赎”有明确约定。吕静并非数年里未主张回赎，事实是因王鹏在回赎协议签订后一年内，因涉嫌犯罪在逃，长期不在家，后又到监狱服刑，吕静协商赎回未果。后因吕静未找到2009年7月5日《协议书》，无奈之下于2009年7月13日向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，要求撤销与王鹏签订的房屋买卖合同。2.关于回赎价格。因当年双方约定的月利率3%明显高于法定利息，不受法律保护。且未及时回赎涉案房屋是王鹏原因导致，故如果按照本金1463000元加利息回赎，也仅应计算2009至2010年一年的利息。另外，鉴于王鹏已于2010年9月6日与宿迁市土地储备中心签订了房屋拆迁补偿安置协议，对拆迁补偿价格约定为1407624元，如果涉案房屋判归王鹏所有，王鹏亦不可能再就涉案房屋重新签订拆迁补偿安置协议，故回赎价格仅为1463000元及一年的法定利息。3.涉案房屋所在的区域虽然已经划入征收范围，但并未实施拆迁，目前吕静及其父母均在该房屋内居住，因此要求返还房屋并非客观上履行不能。综上，请求二审法院依法改判支持吕静的一审诉讼请求。
被上诉人王鹏辩称：1.对吕静提供的2009年7月5日协议书的真实性有异议，协议书上的签名不是王鹏所签。如果经鉴定是王鹏所签，愿意承担一切法律责任，但由于经济原因不申请鉴定。2.吕静无权回赎涉案房屋，之前所有的判决均已表明双方之间的纠纷已经结束了。王鹏也不存在欺诈，房子也早已抵债给王鹏，双方之间债务已经清结。房屋的价格是1483566元，如果吕静要回赎房屋，同意其以房屋本金加五年利息（按月利率1%计算）回赎，总价款约为230万元，否则不同意其回赎房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：吕静是否有权主张王鹏返还涉案房屋并协助办理过户手续。
本院认为，根据吕静的陈述及吕静提供的通话录音内容，应当认定双方当事人当时的真实意思为：涉案房屋过户给王鹏后，对于王鹏替吕宾承担的1463000元款项，吕静及其家人应于一年后支付给王鹏本金1463000元及利息（按月利率3%计息）。如及时支付，则王鹏将房屋返还给吕静；如不能支付，则以涉案房屋抵偿上述款项。至原审判决时，据双方达成上述协议已时隔近五年时间。吕静如要求“回赎”涉案房屋，则应当积极支付1463000元本金及款项付清之前的相应利息。即使对双方约定的利率超出法定最高利率的部分予以扣除，其本息亦远高于吕静现主张的回赎价格。现双方未能就回赎价格达成一致意见，吕静仅主张以1463000元及一年的法定利息回赎涉案房屋，且表示暂无履行能力，需以涉案房屋的拆迁款落实后予以履行，对王鹏显属不公。诉讼中，吕静既未能举证证实其在约定期限内向王鹏主张回赎涉案房屋，亦未能举证证实其已具备回赎能力而因找不到王鹏未能回赎，在此情况下，对吕静要求确认涉案房屋归其所有并办理过户手续的诉讼请求，本院难以支持。
再者，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。本案中，2010年4月14日宿迁市住房和城乡建设局发布征收公告，涉案房屋被列入征收范围，王鹏作为涉案房屋的登记所有人于2010年9月6日与宿迁市土地储备中心签订了房屋拆迁补偿安置协议，王鹏对涉案房屋已无处分权。故吕静在本案中要求王鹏立即返回涉案房屋，并协助办理涉案房屋过户手续，客观上已经无法实现。
综上，因吕静亦未能举证证实其履行了及时回赎的义务，且涉案房屋已被列入征收范围，客观上无法返还给吕静，故对吕静要求返还涉案房屋并办理过户登记的诉讼请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由吕静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一五年三月十二日
书 记 员 陈 莹
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