广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3247号
上诉人（原审被告）佛山市绿茵物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人林美玉，经理。
委托代理人张楠，住广东省佛山市禅城区，该公司员工。
被上诉人（原审原告）梁平光，男，汉族，1966年1月3日出生，住广西壮族自治区梧州市藤县。
被上诉人（原审原告）李庆兰，女，汉族，1967年10月2日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人佛山市绿茵物业管理有限公司（以下简称绿茵物业公司）因与被上诉人梁平光、李庆兰物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：梁平光、李庆兰是广东省佛山市顺德区大良街道＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房屋的业主，从2009年9月1日起，绿茵物业公司受佛山市顺德区大良＊＊＊花园业主委员会（以下简称金域业委会）委托对＊＊＊花园进行管理，至2013年12月15日为止。梁平光、李庆兰于2009年4月发现有油烟从厨房中排出，经与绿茵物业公司沟通，后者认为并非其合同义务。梁平光、李庆兰认为烟囱问题影响其生活身体健康，而绿茵物业公司未予解决，故提起诉讼。
另查明，2007年6月18日，佛山市英翔房产有限公司（以下简称英翔房产公司）与绿茵物业公司签订的《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》第二条约定的“委托管理事项”包括“2.房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水管、烟囱、共用照明、供电系统、变频供水系统、电梯、消防设备、智能系统等。”梁平光、李庆兰主要是据此条中包括“烟囱”，而认为对其维修属于绿茵物业公司的合同义务，而绿茵物业公司在庭审中主张该合同与梁平光、李庆兰无关。
2014年6月16日，梁平光、李庆兰向原审法院起诉，请�判令：1.绿茵物业公司立即将其管理期限内出现破损的位于梁平光、李庆兰房屋处的烟道缺口进行修补；2.绿茵物业公司赔偿梁平光、李庆兰因长期对破损烟道不予修补所造成的各项损失合计11300元。
原审法院认为：梁平光、李庆兰与绿茵物业公司之间存在物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”据此，绿茵物业公司称其与建设单位签订的前期物业服务合同与梁平光、李庆兰无关，不符合法律规定，双方均受到该前期物业服务合同的约束。
本案中，双方之间的争议焦点是：梁平光、李庆兰的房屋处的烟道缺口是否属于绿茵物业公司的合同义务？�茵物业公司认为是房屋建筑公司的合同义务，梁平光、李庆兰则认为属于绿茵物业公司的合同义务。英翔房产公司与绿茵物业公司签订的《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》对绿茵物业公司与梁平光、李庆兰均具有约束力，该合同第二条约定“委托管理事项”包括“2.房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水管、烟囱、共用照明、供电系统、变频供水系统、电梯、消防设备、智能系统等。”根据该条约定，绿茵物业公司负有对烟囱进行维修、养护、运行和管理的义务。烟囱是指建造在房顶上的构筑物，包括建造在屋内的排除烟、难闻的烟气或气体的烟道，并不单指伸出屋顶的部分。梁平光、李庆兰所主张的排气的烟道，属于物业服务合同所约定的“烟囱”的范畴。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”梁平光、李庆兰基于物业服务合同的约定，要求绿茵物业公司对其与他人共用的烟道的缺口进行维修，并赔偿其损失，有事实及法律依据，法院予以支持。考虑到进行维修需一定的时间，故法院确定其维修的期限为三十日，绿茵物业公司应当在三十日内维修完毕。至于绿茵物业公司应当赔偿的损失的金额，梁平光、李庆兰主张为11300元，但其计算方法缺乏依据，且其对损失的扩大亦负有一定的责任，但考虑到绿茵物业公司未及时进行维修，以至梁平光、李庆兰必然有一定的损失产生，法院酌�绿茵物业公司应当赔偿梁平光、李庆兰的损失金额为1000元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、绿茵物业公司应于判决发生法律效力之日起三十日内对梁平光、李庆兰的房屋处的公共烟道进行维修完毕；二、绿茵物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梁平光、李庆兰赔偿损失1000元；三、驳回梁平光、李庆兰的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务或行为义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。案件受理费减半为41.25元，由梁平光、李庆兰负担16.25元，绿茵物业公司负担25元。
上诉人绿茵物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案中一审对梁平光、李庆兰反映的油烟倒排原因未作认定。油烟倒排，可能会是抽油烟机不能动作和烟囱内部气压高于室内气压（如烟囱堵塞）等诸多方面的原因造成。从抽油烟机运行原理看，油烟不能抽排，最少可能有三个原因，包括：1.抽油烟机管道密封不够严密；2.抽油烟机止回阀不能正常动作；3.抽油烟机风扇安装反了。从烟囱气压角度看，如果烟囱内部气压高于室内气压，那么发生倒排的一定不只是梁平光、李庆兰一户，梁平光、李庆兰住三楼，同楼栋同户型其他十六户其他业主并没有发现此情况（共有十七层），所以烟囱气压造成的可能性极低，反而是抽油烟机本身原因造成的可能性大。二、一审过程没有对烟囱缺口与梁平光、李庆兰油烟倒排是否有关联进行认定，梁平光、李庆兰反映安装在自己房屋的烟道破损出现一个大缺口，并以这个大缺口的存在而诉求解决排烟问题和向绿茵物业公司提出索赔是没有根据的。众所周知，烟囱是建设在建筑物外墙的构筑物，热气上升，通过“烟囱效应”上排。从梁平光、李庆兰提供的照片，无从了解所谓的大缺口，即使有此缺口，缺口后侧还有坚实的建筑外墙，从物理学角度分析，一个后侧有墙体的缺口只是观感上缺口，功能上是不会对烟囱内气压造成影响的，从建筑学角度推断缺口与梁平光、李庆兰的油烟倒排没有必然关联。三、本案一审过程对烟囱缺口的成因未作认定。事实上，烟囱除高于天面的部份外，基本属隐蔽部位，烟囱施工结束后，无论是烟囱本身狭窄的结构因素还是“缺口”所处的梁平光、李庆兰自身房屋的位置因素，除非经业主同意，完全无人可进出案涉区域甚至作出破�行为。即便是梁平光、李庆兰要查找倒排原因，也需要在自家厨房下方橱柜侧面，破坏性打开一约50厘米见方的观察口，方可对案涉区域进行勘察。该事实也可由一审审理期间，梁平光、李庆兰的笔录中所反映。小区其他业主、物业使用人、访客、物业公司工作人员均客观上无法对案涉区域在梁平光、李庆兰不知情的前提下进行破坏或其它行为。梁平光、李庆兰所指“大缺口”位处梁平光、李庆兰“自己的房屋”内，即使退一万步说这个大缺口就是倒排的元凶，那么制造这个大缺口只有两个可能，一是烟囱承建单位，二是梁平光、李庆兰聘请的室内装修单位，物业公司完全不可能是这个缺口的制造者。本案一审在未对“大缺口”成因认定的前提下判令绿茵物业公司对第三方的行为承担责任没有依据。四、本案一审对案涉烟囱的维修、维护主体混淆不清。本案中另一争议焦点在于案涉房屋烟道缺口是否属于绿茵物业公司的合同义务。一审法院以《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》中第二条第2点约定判令绿茵物业公司需对案涉烟囱进行维修是对《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》的曲解。《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》第二条第2点约定的委托事项包括“房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理”，关于“维修、养护”的执行细节在合同第四条第7点约定“甲方（英翔房产公司）负责处理非乙方（绿茵物业公司）管理原因而引发的问题（如地籍、产权、工程质量等）”。在合同第五条第18款中约定“在小区物业保修期间房屋建筑工程、设备工程的保护事宜，由乙方（即绿茵物业公司）直接与物业承建商联系保修事宜，甲方（英翔房产公司）给予协助。当甲方与物业承建商之间约定的保修期到期�，由乙方负责本物业项目的维护”。物业维护的职能是定期检查、巡视、翻新。由此可见，《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》对公共设备设施的维修、养护问题，合同精神是保修期内绿茵物业公司负责联系承建商进行维修，保修期结束绿茵物业公司负责维护，不是绿茵物业公司管理原因造成引发的问题包括工程质量问题由合同甲方即英翔房产公司负责处理。所以，“大缺口”发生在保修期结束后，绿茵物业公司仍多次联系承建商前来检查维修，己尽了联络的义务，另一方面，梁平光、李庆兰不能证明“大缺口”是绿茵物业公司管理原因造成或引发，绿茵物业公司认为“大缺口”要么是烟囱施工自身工程的质量问题，按照合同原义由英翔房产公司负责处理，要么是梁平光、李庆兰装修过程造成，这种情况下则应由梁平光、李庆兰自己负责处理。现特此申请二审法院对维修烟囱责任主体重新认定，并判令绿茵物业公司无需承担任何责任。综上所述，梁平光、李庆兰油烟倒排成因未明，与梁平光、李庆兰所指烟囱“大缺口”没有必然关联，即便有关联，烟囱“大缺口”并非绿茵物业公司管理原因造成，更非正常使用的自然损坏，在这种情况下，绿茵物业公司没有维修责任。综上，一审法院未对事实进行认定，诉讼主体有误，请求二审法院撤销一审判决，改判绿茵物业公司无需承担责任，同时判令诉讼费用全部由梁平光、李庆兰负担。
被上诉人梁平光、李庆兰答辩称：绿茵物业公司的上诉无理，应予以驳回。《＊＊＊花园前期物业服务合同》和《＊＊＊花园物业管理服务合同》对各方具有约束力，绿茵物业公司应依照上述合同约定履行维修服务，现绿茵物业公司提供的服务不当，应当就此承担违约责任。绿茵物业公司违�行为严重，损害了梁平光、李庆兰合法权益，法院应判令其向梁平光、李庆兰支付电器、电费损耗及清洁油烟费用等合计12200元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
二审庭审中，经法庭询问，双方共同确认：如法院认定绿茵物业公司应对梁平光、李庆兰房屋处的公共烟道承担维修义务，双方同意绿茵物业公司以支付金钱的方式折抵维修义务。
本院审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，英翔房产公司与绿茵公司签订的《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》第四条第4款约定“委托乙方（绿茵物业公司）管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如在质量保修期内存在质量问题，必须责承建商翻修；如物业建筑或设备设施在质量保修期结束后需进行大、中修葺，须由甲方（英翔房产公司）审议乙方的预算并协助向房管部门申请在公告设备维修基金增值部分支付相关费用，以确保物业安全”，第五条第18款约定“乙方（绿茵物业公司）在小区物业报修期间，房屋建筑工程、设备工程的保护事宜，由乙方直接与物业承建商联系报修事宜，甲方（英翔房产公司）给予协助。当甲方与物业承建商之间约定的保修期到期后，乙方负责本物业项目的维护”。
又查明，2010年8月14日，涉案小区所属的＊＊＊业委会与绿茵物业公司签订《＊＊＊花园物业管理服务合同》，约定绿茵物业公司接受＊＊＊业委会委托，继续对金域花园进行管理，期限为2010年8月16日至2013年12月15日止。该合同第二条也约定了委托管理事包括“房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水管、烟囱、共用照明、供电系统、变频供水系统、电梯、消防设备、智能系统等”。
再查明，绿茵物业公司于2013年12月16日撤离涉案小区。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据绿茵物业公司的上诉请求，二审争议焦点为绿茵物业公司应否对涉讼排烟管道承担维修义务，以及梁平光、李庆兰要求绿茵物业公司支付相应赔偿款应否支持问题。
针对绿茵物业公司维修义务承担问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”首先，根据英翔房产公司与绿茵物业公司签订的《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》，以及＊＊＊业委会与绿茵物业公司签订《＊＊＊花园物业�理服务合同》，均明确绿茵物业公司负有对涉案小区的下水管道、落水管、烟囱、共用照明等项目具有维护、养护、运行和管理之义务，绿茵物业公司应受此约束。其次，梁平光、李庆兰所主张的排气烟道，属于物业服务合同约定的“烟囱”范畴。从梁平光、李庆兰提供的相片来看，确反映其房屋存在烟道破损，油烟倒排的问题，且事件发生于绿茵物业公司提供物业服务期间及服务范围。绿茵物业公司认为烟道破损与梁平光、李庆兰的油烟倒排没有必然关联与事实不符，本院不予采纳。最后，根据《顺德大良＊＊＊花园前期物业服务合同》第四条第4款、第五条第18款约定，如涉案小区在质量保修期内存在质量问题，绿茵物业公司必须提请承建商翻修。在英翔房产公司与物业承建单位之间约定的报修期到达后，由绿茵服务公司负责该物业项目的维护。绿茵物业公司�足以证实在涉案项目处于质量保修期间，经梁平光、李庆兰提出请求后已提请承建商翻修，现以涉案烟道破损系建设单位或梁平光、李庆兰聘请的室内装修单位造成为由免除其该项义务缺乏依据。综上，绿茵物业公司上诉主张无需对梁平光、李庆兰的房屋处公共烟道承担维修义务缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方二审期间达成新的协议，同意绿茵物业公司可通过给付金钱的方式折抵该项维修义务，上述内容并未违反法律规定，本院予以准许。具体金额认定方面，考虑目前物价水平，维修项目的难易程度以及用工成本问题，本院酌定绿茵物业公司向梁平光、李庆兰支付2000元作为该项义务之抵偿。
针对梁平光、李庆兰的损失赔偿问题，如本院上述论析，绿茵物业公司负有对涉案项目承担维修之责任，其怠于履行该项义务，对梁平光、李庆兰的生活造成影响且客观发生。基于绿茵物业公司过错程度，梁平光、李庆兰的损害情况，原审法院酌定绿茵物业公司向梁平光、李庆兰支付1000元作为赔偿，该金额认定并非过高，本院亦予维持。
综上，绿茵物业公司的上诉缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。因为二审期间双方对履行义务方式达成一致，本院对所涉判项依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1141号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担认定；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1141号民事判决第一项；
三、佛山市绿茵物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁平光、李庆兰支付2000元�修费用。
如果佛山市绿茵物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费50元，由上诉人佛山市绿茵物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 吕倩倩