上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11274号
上诉人(原审原告)：王富林，男，1972年12月6日出生，汉族，住浙江省江山市。
被上诉人(原审被告)：上海华湄汽车销售有限公司，住所地上海市。
法定代表人：刘文克。
委托诉讼代理人：郭利兵。
上诉人王富林因与被上诉人上海华湄汽车销售有限公司(以下简称“华湄公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初20597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王富林上诉请求：撤销一审判决，依法改判华湄公司按照每月人民币(以下币种均为人民币)25,000元的标准支付2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金。事实和理由：华湄公司与原产权人签订的租赁合同约定的租金标准适用于之前的租期，对于续签的4年租金标准双方没有约定，租赁合同另约定租赁期满，如需续租双方另行议定续约事宜。上海市斜土东路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”)目前市场租金为每月25,000元至30,000元，华湄公司与王富林应按照市场行情再次商议新的租赁合同条款，一审法院认定续租租金标准仍为14,000元，不符合双方合同约定，有失公平，应予以纠正。
华湄公司辩称，不同意王富林的上诉请求，系争房屋在拍卖时已经注明房屋带租约至2021年，双方现应按合同约定履行，请求维持原判。
王富林向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令华湄公司限期搬离王富林拥有合法产权的办公用房(即系争房屋)，将该房屋返还给王富林；2、请求判令华湄公司向王富林支付自2017年4月1日起至实际搬离之日止的房屋租金及迟延支付期间的滞纳金(以月租金为计算基数，按照每日万分之一的标准计算)，每月房租按照现在市场价格25,000元/月计算；3、请求判令华湄公司将工商登记注册公司的地址变更为系争房屋以外的地址。
一审法院认定事实：2011年4月1日，案外人黄某某(甲方)作为系争房屋原所有权人与华湄公司(乙方)签订了一份《办公用房租赁合同》。该合同约定：“一、租赁房产：……2、该房屋设施及甲方提供的毛坯、房屋平面图及房屋状况按现状。二、租赁期限：乙方按照本租约的规定，承租该房产作为办公用房。租期6年，自2011年4月1日起至2017年3月31日止。期满后，自助续签4年。三、租金：1、乙方同意按每月1.4万元的价格向甲方承租该房产……五、承租方的权利与义务……7、租赁期满，乙方如欲续租需提前两个月提出书面通知，双方另行议定续约事宜并签署新租约……”。此后，系争房屋因案被上海市浦东新区人民法院查封，并由该法院委托上海长城拍卖有限公司拍卖处置变现。上海长城拍卖有限公司在拍卖特别规定中载明：“……7、标的3为黄浦区斜土东路XXX弄XXX号XXX层房地产，建筑面积245.98平方米，房屋类型：办公楼。该标的已出租，租赁期至2021年3月31日止，租金已交至2017年3月31日，拍卖成交后，买受人须继续履行原租赁合同，租金等所有与租赁有关的事宜均由买受人自行与承租人协商解决……”。
2017年3月29日，王富林通过拍卖获得系争房屋的所有权。嗣后，王富林要求提高租金标准，华湄公司未同意。同年4月25日，王富林致函华湄公司表示租赁合同已期满终止，限期华湄公司腾退系争房屋等。
2017年7月24日，系争房屋经上海市不动产登记局核准登记为王富林所有。
华湄公司为证明其主张的事实，还向法院提交了华湄公司与原承租人的续租合同、收条。王富林对华湄公司提交的上述证据表示真实性等均有异议。华湄公司未能针对王富林的异议向法庭证明证据的真实性等。
庭后，一审法院向上海长城拍卖有限公司调取了《拍卖特别规定》的原件。另，法院自公拍网下载了上海长城拍卖有限公司将有关系争房屋的状况、拍卖公告、司法拍卖须知、特别规定等在公拍网进行公示的书面资料。经查，除了与华湄公司提供的《拍卖特别规定》一致外，两份证据中均载明：“……本竞买人接受《拍卖须知》和《拍卖特别规定》等文件中的所有条款……”。经过庭审质证，王富林与华湄公司对上述两份证据均表示没有异议。
一审法院认为，一、华湄公司与黄某某就系争房屋签订了一份《办公用房租赁合同》，法院依法确认该租赁合同系合同双方当事人的一致意思表示，合法有效。二、系争房屋的租赁期限。根据王富林提供的《办公用房租赁合同》，华湄公司与系争房屋的原所有权人约定“租期6年，自2011年4月1日起至2017年3月31日止。期满后，自助续签4年”。这一约定的内容在租赁合同中关于“租赁期限”的项下。租赁合同中约定的“自助续签”，经查阅新华字典，自助意即自己帮助自己。“自助续签4年”的意思也就显而易见了，意即自己帮助自己续签租赁合同4年。此外，华湄公司提供的《拍卖特别规定》中已经明确告知竞买人系争房屋的租赁期限至2021年3月31日。王富林作为系争房屋的竞买人一经竞价，即应接受《拍卖须知》和《拍卖特别规定》文件中的所有条款。综上，王富林主张系争房屋的租赁期限至2017年3月31日止的事实，缺乏相应的证据予以证实。故法院依法确认系争房屋的租赁期限至2021年3月31日止。现王富林请求判令华湄公司限期搬离王富林拥有合法产权的办公用房(上海市斜土东路XXX弄XXX号XXX楼)，将该办公用房返还给王富林的诉讼请求，经查，于法无据，法院依法不予支持。三、根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。另，根据最高人民法院司法解释的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。审理中，华湄公司表示要求继续履行原租赁合同。依照法律规定，当事人双方应当按照原租赁合同的约定继续履行各自的权利与义务。现王富林请求判令华湄公司向王富林支付自2017年4月1日起的房屋租金及迟延支付期间的滞纳金的诉讼请求，法院依法予以支持，但月租金标准应为原租赁合同约定的14,000元。庭审中，华湄公司表示愿意按照原租赁合同的约定，补付2017年4月1日至2017年9月30日的租金84,000元，于法无悖，法院依法予以准许。四、至于王富林要求华湄公司将工商登记注册公司的地址变更为系争房屋以外地址的诉讼请求，经查，工商登记注册公司的地址变更不属人民法院民事案件管辖范围，故法院依法不予处理。判决：一、准许上海华湄汽车销售有限公司应于判决生效之日起十日内补付王富林租金84,000元(2017年4月1日至2017年9月30日)；二、上海华湄汽车销售有限公司应于判决生效之日起十日内支付王富林迟延支付租金期间的滞纳金(以月租金14,000元为计算基数，按照每日万分之一的计算标准，自2017年4月1日起至2017年9月30日止)；三、王富林要求上海华湄汽车销售有限公司限期搬离王富林拥有合法产权的办公用房(上海市斜土东路XXX弄XXX号XXX楼)，并将该办公用房返还给王富林的诉讼请求不予支持。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，《办公用房租赁合同》约定系争房屋月租金标准为14,000元，租期为6年，期满后自动续签4年。《拍卖特别规定》中已经明确告知竞买人系争房屋的租赁期限至2021年3月31日。虽然《办公用房租赁合同》另约定租赁期满，华湄公司如欲续租需提前通知，双方另行议定续约事宜并签署新租约，但实际履行中，王富林通过拍卖获得系争房屋所有权后，没能就租金标准的变更与华湄公司协商达成一致意见，在此情况下，王富林上诉要求华湄公司按照系争房屋市场行情即每月25,000元的标准支付租金，本院难以支持。王富林的上诉请求应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,450元，由上诉人王富林负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年四月二十四日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……