四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第981号
上诉人（原审被告）罗永翠，女，汉族，1982年5月3日出生，住四川省绵竹市。
委托代理人彭刚，四川迪扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行。住所地：四川省成都市高新区科技商务广场。
负责人江宇东，行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都天亿置业有限责任公司。住所地：成都市新南路**号附*号*楼。
法定代表人欧海峰，总经理。
委托代理人李强，男，汉族，1966年12月28日出生，住成都市高新区。系该公司员工。
上诉人罗永翠因与被上诉人中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新支行）、被上诉人成都天亿置业有限责任公司（以下简称天亿公司）金融借款合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第3509号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗永翠的委托代理人彭刚，被上诉人农行高新支行委托代理人罗兴灵，被上诉人委托代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年12月19日罗永翠向中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行提交《贷款申请书》，申请贷款300000元用于购房，天亿公司为该笔贷款提供连带担保责任。2004年1月12日，中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行与罗永翠、天亿公司签订了《个人住房按揭合同》，借款人为罗永翠，保证担保人为天亿公司。该合同约定：罗永翠向中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行借款300000元，用于购买位于成都市武侯区浆洗街61-97号、武侯祠大街1-3号A幢11-D号房屋，借款期限自2004年1月12日起至2024年1月11日止，借款利率为月利率4.2‰，借款利息按月计付，结息日为每月20日，每期还款金额采用等额还款法确定每月还本、息额。罗永翠在获得贷款之前须向中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行办理银行卡，每期还款日前，罗永翠应在银行卡中存入当期应还借款本息，逾期还款，由中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行在下一个还款日划收，但在存款日和划款日之间，罗永翠仍应支付逾期利息及其复利。罗永翠以其购买的位于成都市武侯区浆洗街61-97号、武侯祠大街1-3号A幢11-D号房屋为借款作抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等实现债权的一切费用。天亿公司承诺，自合同签订之日起，至罗永翠取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行收执之日止，对罗永翠所欠的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。《个人住房按揭合同》签订后，中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行于2004年1月15日向罗永翠发放了借款，罗永翠未按约还款，截止2013年9月20日尚欠276534.49元本金及利息、逾期利息、复利145022.33元未归还。中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行于2006年12月21日向罗永翠邮寄了《中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行债务催收通知书》、《中国农业银行超期清单》，要求罗永翠于2007年1月20日前归还逾期本息，若在通知期限内不履行还款义务，中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行将终止合同提前收回全部贷款。2004年7月26日，天亿公司向中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行出具《回执》，载明收到了向其送达的《履行担保责任通知书》，2005年11月23日天亿公司向中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行出具《回执》，载明公司将根据《住房按揭合作协议书》在3日内补足按揭保证金。
另查明，中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行于2009年6月19日更名为农行高新支行。农行高新支行与罗永翠并未办理成都市武侯区浆洗街61-97号、武侯祠大街1-3号A幢11-D号房屋押登记手续。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《贷款申请书》、《个人住房按揭合同》、《借款凭证》、《中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行债务催收通知书》、《中国农业银行超期清单》、《回执》等证据在案佐证。
原审法院认为，《个人住房按揭合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对合同的签订当事人均具有约束力。合同签订后，农行高新支行按约向罗永翠发放贷款，罗永翠未按约及时、足额归还贷款是酿成本案纠纷的根本原因，对此，罗永翠应承担相应责任。农行高新支行在罗永翠未履行还款义务后，曾于2006年12月21日向罗永翠邮寄了催收通知书，要求罗永翠于2007年1月20日前归还逾期本息，但罗永翠仍未履行还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，农行高新支行有权解除双方签订的《个人住房按揭合同》，对于农行高新支行要求解除《个人住房按揭合同》的请求，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施……”之规定，对于农行高新支行要求罗永翠归还借款本金276534.49元及截止2013年9月20日利息、逾期利息、复利145022.33元的请求，原审法院予以支持，对于农行高新支行要求罗永翠从2013年9月21日起按中国人民银行同期逾期贷款利率支付利息、罚息至本金付清之日止的请求，原审法院亦予以支持。对于天亿公司辩称农行高新支行不应计收复利的意见，原审法院认为，《个人住房按揭合同》中明确约定了农行高新支行有权计收复利，且该约定并不违反法律法规的强制性规定，故对于天亿公司的辩称意见不予采信。农行高新支行要求对抵押财产享有优先受偿权的请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，本案中涉案的抵押物并未在有关行政部门办理抵押登记，农行高新支行主张的抵押权并未设立，故对农行高新支行要求确认其有权依法处置抵押物并优先受偿的请求原审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任……”之规定，天亿公司作为罗永翠的连带责任保证人，对罗永翠应当承担的民事责任应当承担担保责任，对于农行高新支行要求天亿公司对罗永翠的债务和给付义务承担连带清偿责任的请求，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、九十四条、九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条之规定，判决：1、解除农行高新支行与罗永翠签订的《个人住房按揭合同》；2、罗永翠在判决生效之日起十日内向农行高新支行归还借款本金276534.49元及截止2013年9月20日利息、逾期利息、复利145022.33元；3、罗永翠在判决生效之日起十日内向农行高新支行支付2013年9月21日起至上述本金还清之日止的利息、罚息（利息、罚息按照中国人民银行逾期贷款利率计算）；4、天亿公司对罗永翠上述给付义务承担连带清偿责任；天亿公司承担了清偿责任后可依法向罗永翠追偿；5、驳回农行高新支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3812元，由罗永翠负担，天亿公司对该费用承担连带清偿责任。
宣判后，原审被告罗永翠不服，向本院提起上诉。请求依法改判驳回农行高新支行的诉讼请求，一、二审诉讼费由农行高新支行负担。其主要上诉理由为：罗永翠并未实际收到房屋，农行高新支行在未办理房屋预抵押登记的情况下，擅自放款给天亿公司，且迟迟未办理房屋抵押登记手续。农行高新支行起诉已超过诉讼时效。
被上诉人农行高新支行答辩称，罗永翠认为购房合同并非其真实意思表示理由不成立；农行高新支行在借款合同中没有过错，履行了贷款方义务；诉讼时效应以最后一期债务清偿届满之日起算，农行高新支行起诉并未超过诉讼时效。原判应予维持。
被上诉人天亿公司答辩称，同意上诉人罗永翠意见，天亿公司愿意偿还贷款。
二审中，上诉人罗永翠为证明其与天亿公司的《商品房买卖合同》已经解除，提交了以下证据材料：
成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第1376号《民事判决书》。
被上诉人农行高新支行、天亿公司该证据材料均无异议。本院认为，该证据材料能够证明罗永翠与天亿公司解除《商品房买卖合同》的事实，应予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院另查明，2014年7月22日，成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第1376号《民事判决书》载明：确认罗永翠与天亿公司2003年12月25日签订的《商品房买卖合同》已于2004年6月15日解除。
本院认为，上诉人罗永翠与被上诉人农行高新支行、被上诉人天亿公司签订的《个人住房按揭合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。《个人住房按揭合同》是在上诉人罗永翠与被上诉人天亿公司签订的《商品房买卖合同》基础上签订的，现《商品房买卖合同》已经成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第1376号一案确认解除，故依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，上诉人罗永翠不再承担向被上诉人农行高新支行偿还借款本息的义务，该偿还义务应由被上诉人天亿公司承担。综上，上诉人罗永翠的上诉请求成立，本院予以支持。因二审出现新证据，形成新事实，致使案件处理结果发生变化。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第3509号民事判决；
二、被上诉人成都天亿置业有限责任公司在判决生效之日起十日内向被上诉人中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行归还借款本金276534.49元及截止2013年9月20日利息、逾期利息、复利145022.33元；
三、被上诉人成都天亿置业有限责任公司在判决生效之日起十日内向被上诉人中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行支付2013年9月21日起至上述第二项本金还清之日止的利息、罚息（利息、罚息按照中国人民银行逾期贷款利率计算）；
四、驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3812元，二审案件受理费7624元，均由被上诉人成都天亿置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 胡 茜
代理审判员 郝 亮
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 任文磊