浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第2405号
原告：郑云霞。
委托代理人：邹永闯。
委托代理人：孟令大。
原告：项家龙。
委托代理人：邹永闯。
委托代理人：孟令大。
被告：叶璐。
委托代理人：谢曙峰。
第三人：徐文渊。
原告郑云霞、项家龙诉被告叶璐房屋买卖合同纠纷一案，浙江省杭州市中级人民法院于2013年8月19日作出（2013）浙杭民终字第2459号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）杭西民初字第277-2号民事裁定，指令本院进行审理。本院于2013年11月1日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。2013年11月4日，本院依职权追加徐文渊作为第三人参加诉讼。本案于2013年12月26日、2014年5月14日进行公开开庭审理。期间，本案延长审理期限三个个月。原告项家龙、郑云霞共同的委托代理人邹永闯、孟令大，被告叶璐的委托代理人谢曙峰到庭参加诉讼，第三人徐文渊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑云霞、项家龙诉称：郑云霞、项家龙系夫妻。2007年7月7日，叶璐未经杭州市下城区水印康庭13幢1单元603室房屋业主叶通华授权同意，擅自与郑云霞就该房屋达成买卖协议，以《定金收条》的形式约定“收到郑云霞购房定金肆万元，所购房屋为水印康庭13幢1单元603号房产，房屋总价为柒拾叁万元整（不含过户所需税费），双方均愿意接受定金罚则约束”，郑云霞依约向叶璐交付了定金40000元。后，叶璐于2007年7月21日将前述房屋交付给郑云霞、项家龙使用。2007年10月，因叶通华不同意出售房屋，郑云霞将叶通华、叶璐诉至杭州市下城区人民法院，但郑云霞败诉。之后，在其�条件没有变化、仅将房屋价格调整为950000元的情况下，项家龙与叶璐在2009年4月1日签订房屋买卖协议。由于叶通华仍坚持不出售房屋，项家龙起诉叶通华、叶璐、徐文渊要求确认2009年4月1日的协议有效；之后叶通华起诉要求郑云霞、项家龙腾退。现郑云霞、项家龙已完成腾退。郑云霞、项家龙认为，叶璐的恶意签约行为致其签约根本目的不能实现且给其造成了严重的经济损失，故诉至法院，要求判令：1、叶璐立即向郑云霞、项家龙双倍返还定金80000元，赔偿损失631626.5元（其中案涉房屋在实际腾退日即郑云霞、项家龙丧失占有之日2012年12月4日的市场价与2007年7月7日约定的730000元房屋价款之间的差价损失再扣减定金罚则的40000元，暂定500000元，具体根据评估结果调整；房屋装修损失131626.5元）；2、本案诉讼费用由叶璐承担。
被告叶璐辩称：一、郑云霞、项家龙存在�显恶意。郑云霞、项家龙当时急于结婚，但又没有钱买房，叶璐已向郑云霞表明案涉房屋的产权人为叶通华，自己仅是替哥哥叶通华进行管理，应郑云霞的强烈要求才收取了40000元定金。叶璐联系叶通华后，由于叶通华明确表示不愿意卖房，叶璐已经告知郑云霞并要求退还定金，但郑云霞却以种种理由拖延，并开始擅自装修案涉房屋。因叶璐未在杭州，对此并不知情。之后，叶璐在要求郑云霞、项家龙腾退案涉房屋的过程中与郑云霞、项家龙发生冲突，后迫于东新派出所的压力与项家龙签订2009年4月和2009年12月的两份协议。在整个事件中，叶璐没有过错。而郑云霞、项家龙在事实上根本不具有购房资金，无意支付购房款，只是一直恶意占用案涉房屋。二、郑云霞、项家龙要求双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求均不能成立，且两者不能同时主张。1、郑云霞在明知叶�不是产权人、没有房屋权证和叶通华的委托书的情况下向叶璐交付定金，主观上存在明显的恶意，叶璐无权收取定金，定金合同无效。叶璐一直同意归还定金，但郑云霞、项家龙不能要求双倍返还。2、2009年4月和2009年12月的两份协议不是叶璐的真实意思表示，且叶璐不是案涉房屋的产权人，也没有得到叶通华的授权，该两份协议亦属无效。3、关于郑云霞、项家龙的房屋装修损失，杭州市下城区人民法院（2011）杭下民初字第293号民事判决书已判令叶通华补偿78978元，其余装修损失鉴于郑云霞、项家龙本身存在过错应自行负担，郑云霞、项家龙再要求叶璐承担没有任何依据。郑云霞、项家龙所主张的因房价上涨的房屋差价损失与叶璐的行为之间没有因果关系，郑云霞、项家龙仅支付了40000元定金，而非支付全额730000元房款，且在交付定金后很短的时间内就因叶通华不�意出售案涉房屋而将叶通华诉至法院，即郑云霞、项家龙在得知叶通华不卖房屋后马上可以另行购房，所谓的房屋差价损失不能成立。故请求法院依法裁判。
第三人徐文渊未作陈述。
原告郑云霞、项家龙为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、郑云霞、项家龙的结婚证复印件。证明郑云霞、项家龙系夫妻。
2、《定金收条》复印件。证明郑云霞与叶璐约定郑云霞向叶璐支付案涉房屋的购房定金40000元，该房屋总价为730000元（不含过户所需税费），双方均愿接受定金罚则约束；郑云霞在双方商定后依约向叶璐交付了定金。
3、2009年4月的《协议》复印件。证明2009年4月1日，经叶璐、项家龙协商，将涉案房屋的售价从730000元调整到950000元；叶璐在向郑云霞、项家龙出售案涉房屋的过程中存在主观恶意。
4、杭州市下城区人民法院（2007）下民一初字第1803号�事判决书、（2010）杭下民初字第239号民事判决书、（2011）杭下民初字第293号民事判决书，浙江省杭州市中级人民法院（2010）浙杭民终字第2464号民事判决书、（2012）浙杭民终字第529号民事判决书复印件。证明郑云霞、项家龙与叶璐之间的房屋买卖过程及目前郑云霞、项家龙已经腾退案涉房屋的事实。
5、杭州市住宅房屋装修备案表、商品房交接书复印件。证明在2007年7月7日郑云霞与叶璐订立定金合同后，叶璐于2007年7月21日将案涉房屋的钥匙和商品房交接书复印件交给郑云霞，郑云霞、项家龙在2007年10月开始对案涉房屋进行装修，没有主观恶意，也不存在违约行为。
6、杭州市下城区人民法院执行局出具的《情况说明》。证明项家龙、郑云霞于2012年12月4日腾退案涉房屋，项家龙、郑云霞申请对案涉房屋在该时间点的价值进行评估有相应的依据。
被告叶璐、第三人徐文渊未提交证据。
第三人徐文渊未到庭发表质证意见。被告叶璐对原告郑云霞、项家龙提交的证据发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但叶璐不是案涉房屋的所有权人或叶通华的代理人，无权签订该定金合同，该定金合同无效；对证据3的形式真实性没有异议，但叶璐在被胁迫的情况下签订该协议，相关内容不是叶璐的真实意思表示；对证据4的形式真实性没有异议，但对证明对象有异议，叶通华从未同意卖房，郑云霞、项家龙存在过错，叶璐没有过错；证据5所涉杭州市住宅房屋装修备案表未经叶通华或叶璐签字，项家龙、郑云霞擅自对案涉房屋进行装修，没有经过叶通华或者叶璐同意，对证据5所涉商品房交接书的真实性没有异议，但叶璐并未向郑云霞交付该交接书复印件；对证据6没有异议。
本院审查后认为，原告郑云霞、项家�提交的证据1-6的真实性没有争议，均作为本案的有效证据，但郑云霞、项家龙开始装修案涉房屋的时间应确定为其陈述的2007年8月而非备案时间2007年10月。
综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
叶通华于2005年2月向浙江利兹房地产开发有限公司公司购买了座落于杭州市下城区水印康庭13幢1单元603室房屋。2007年7月7日，郑云霞向叶通华的妹妹叶璐交付定金40000元；叶璐出具《定金收条》，载明“今收到郑云霞（身份证号：××）购房定金肆万元整，所购房屋为水印康庭13幢1单元603号房产，商品房销售合同号为，房屋总价人民币柒拾叁万元整（不含过户所需税费）。双方均愿接受定金罚则约束”。2007年7月21日，叶璐代理叶通华从浙江利兹房地产开发有限公司接收了前述房屋。后，叶璐将该房屋钥匙及商品房交接书复印件等交付郑云霞。2007年8月，郑云霞及丈夫项家龙就该房屋开始进行装修，并于2007年10月21日到水印康庭管理服务中心办理了杭州市住宅房屋装修备案手续。
2007年10月29日，郑云霞将叶通华、叶璐诉至杭州市下城区人民法院，称叶通华在可以办理房屋产权证时突然表示房价太低，不想卖房给郑云霞，明确拒绝履行房屋过户义务，要求判令叶通华、叶璐履行将前述房屋过户给郑云霞的义务（按杭州市二手房买卖规定收取郑云霞房款、签订正式房屋转让合同并协助办理房屋过户手续）。叶通华辩称，其不存在卖房的意思，也没有委托他人出售房屋，从未与郑云霞见过面或者协商房屋买卖事宜，且没有收到郑云霞所称的40000元定金，在知道房屋钥匙被郑云霞拿走后当然有理由要求返还，如果郑云霞确实对房屋进行了装修，也是违法行为，请求驳回郑云霞的诉讼请求。叶璐辩称，其仅是受哥哥叶通华委托�理房屋，从未受到叶通华关于卖房的委托，作为管理人认为730000元的房价合理，就擅自做主先收了40000元定金，但当时明确告知郑云霞需征得叶通华的同意，后叶通华表示不同意卖房，故多次联系郑云霞欲返还定金，将房屋钥匙交给郑云霞是因为郑云霞频繁要求看房而叶璐无暇接待，故请求驳回郑云霞的诉讼请求。2008年8月8日，杭州市下城区人民法院作出（2007）下民一初字第1803号民事判决书，认为郑云霞不能提交证据证明其交付定金时有足够理由相信叶璐有代理权，在不能确定郑云霞无过失的情况下，不能认定郑云霞与叶通华之间形成有效的房屋买卖关系，同时郑云霞也没有有效证据证明叶通华对叶璐的行为进行追认，故驳回了郑云霞的诉讼请求。郑云霞不服该判决向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。2008年12月15日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2008）杭�一终字第1815号民事裁定书，裁定准许郑云霞撤回上诉。
2009年4月1日，叶璐、徐文渊等人到水印康庭13幢1单元603室房屋换锁，要求郑云霞、项家龙腾退并交还房屋，双方发生争议。叶璐于10时50分报警称有人强占其房屋，项家龙于11时36分报警称有人闯入其家中。东新派出所民警刘骏接警后与协警朱雷鸣出警处理。在刘骏的协调下，项家龙与叶璐、徐文渊签订《协议》一份，载明“今项家龙与叶璐、叶通华的代理人徐文渊在杭州市水印康庭13-1-603关于该套房屋卖给项家龙达成如下协议：现双方协商一致并与产权人叶通华本人电话确认同意，将该房子以950000元玖拾伍万元人民币的价格卖给项家龙。双方约定于本近期（原为‘周内’）在杭州办理相关购房过户手续，付款方式双方同意办理按揭贷款付款。（税后95万）”。刘骏在该协议上作为证明人签字。当月，项家龙与叶璐、叶通华到杭州都市之光房地产交易网络有限公司咨询房屋转让事宜，但叶通华与项家龙并未签订正式房屋转让合同。
2009年6月4日，叶通华取得了水印康庭13幢1单元603室房屋的所有权证。叶通华、叶璐多次要求郑云霞、项家龙腾退该房屋，双方发生纠纷，东新派出所介入处理。2009年12月2日，叶璐以叶通华的名义与项家龙签订《协议》一份，约定双方在2009年12月4日之前签订房屋买卖合同，转让净价为1300000元，项家龙必须在2009年12月4日前将房屋首付款390000元打入中介公司账户。但是，叶通华并未与项家龙、郑云霞签订房屋买卖合同。
2009年12月29日，叶通华、叶璐委托开锁公司强行打开水印康庭13幢1单元603室房屋，要求郑云霞、项家龙腾退，并与之发生争执。郑云霞向东新派出所报警称被人打且家中物品被砸、被抢。2010年1月13日，叶通华也向东新派出所报警，称�房屋被人撬门入住。
2010年1月18日，项家龙将叶通华、叶璐、徐文渊诉至杭州市下城区人民法院，要求确认项家龙与叶璐、徐文渊于2009年4月1日签订的《协议》有效，对叶通华具有约束力。杭州市下城区人民法院于2010年7月14日作出（2010）杭下民初字第239号民事判决书，以项家龙缺乏有效证据证明在其与叶璐、徐文渊签订《协议》时有足够理由相信叶璐、徐文渊有代理权或叶通华事后对叶璐、徐文渊签订《协议》的行为进行了追认为由驳回项家龙的诉讼请求。项家龙不服该判决提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院于2011年1月28日作出（2010）浙杭民终字第2464号民事判决书，认为“…首先，关于2009年4月1日签订《协议》时，叶璐、徐文渊是否取得叶通华的授权委托。在东新派出所民警刘骏的证言中陈述：‘（叶璐）出示了一份有关房产方面的复印件……由于事情紧急�我当时没有仔细看……’，项家龙认为上述证言中的复印件，应该是叶通华的房屋购买合同，其中包括叶通华授权叶璐出售房屋的委托书。但仅凭该陈述，并不能证明该复印件就是授权委托书，……。项家龙也没有证据证明有授权委托书留存在东新派出所。故其主张叶璐在2009年4月1日签订协议时持有叶通华出售房屋的授权委托书的事实不能确认；其次，叶璐对该房屋的处分是否构成表见代理。…在本案之前，双方就同一房屋的买卖已经产生过纠纷，在已生效的（2007）下民初字第1803号案件中认定……。通过该诉讼，项家龙应当知道虽然叶璐是叶通华的妹妹，但在无叶通华的明确授权下，叶璐无权处分该房屋。2009年4月1日的《协议》虽然是在民警的见证下签订，但与项家龙签协议的是叶璐和徐文渊，并非叶通华，民警的见证行为并不代表协议的有效性。在签订协议中，叶璐称已经与叶通华电话确认，但仅是叶璐的单方陈述，并不能证明协议内容取得了叶通华的同意。在前案判决前，项家龙不清楚叶璐是否有代理权，具有一定的合理性，但在判决生效后，项家龙仍轻信叶璐具有代理权，其自身有疏忽。对于徐文渊，项家龙则更没有理由相信其具有叶通华的授权。故叶璐、徐文渊签订协议的行为，不构成表见代理。三、叶璐、徐文渊签订协议的行为是否得到叶通华事后的追认。……从本案的事实情况看，无证据证明对于2009年4月1日的《协议》得到了叶通华的追认。虽在协议签订后，叶通华、叶璐曾与项家龙一起到中介公司咨询房屋转让事宜，但双方并未签订正式的房屋买卖合同，只能说明当时叶通华有转让的意向，并不就此认为其追认了《协议》的内容。且若按照项家龙的说法，因叶通华在外地，客观上不能取得其亲笔签字确认�但在中介公司，叶通华本人到场的情况下，项家龙若有足够的谨慎和注意，则应该也有机会让叶通华在2009年4月1日的《协议》上签字确认。在此之后，双方多次发生腾房的纠纷，叶通华以其行为表明了其并未对上述协议内容进行追认。…”，故判决驳回上诉，维持原判。
而后，叶通华将项家龙、郑云霞诉至杭州市下城区人民法院，要求腾退水印康庭13幢1单元603室房屋、恢复原状，并赔偿被占用期间的房租损失81600元（从2007年7月1日开始暂计算至2011年12月31日，要求计算至实际腾退之日止）、鉴定费4050元；项家龙、郑云霞提起反诉，要求叶通华赔偿房屋装修损失131626.5元（杭州市下城区人民法院委托评估确定的装修价值现值）和鉴定费9700元。2011年12月27日，杭州市下城区人民法院作出（2011）杭下民初字第293号民事判决书，判令项家龙、郑云霞将水印康庭13幢1单元603室房屋腾退归还给叶通华，赔偿叶通华损失76000元（暂计算至2011年12月31日，应计至实际腾退之日止）；叶通华补偿项家龙、郑云霞78978元（装修价值）；等等。该案中，关于装修问题，杭州市下城区人民法院认为，“诉争房屋本为loft结构的毛坯房，要居住使用就必须先进行上下分隔等必要装修，郑云霞、项家龙对诉争房屋的装修行为，并未对诉争房屋造成损害，反而事实上增添了诉争房屋的价值，叶通华要求对装修部分予以拆除、恢复原状的意见欠当，会造成不必要的浪费，本院不予支持。根据相关法律规定，非产权人未和产权人约定而在使用他人的财产上增添附属物的，如增添的附属物部分不能拆除，也可以折价归财产所有人。叶通华作为房屋装修的受益者，应就诉争房屋的装修而向郑云霞、项家龙作适当的折价补偿。因考虑到郑云霞、项家龙本身亦存在一定过错，故对补偿价格参照装修价值本院酌定为78978元。郑云霞、项家龙亦应保证评估报告中所涉及的全部装修在交还房屋时状况与评估时的情况一致”。项家龙、郑云霞不服该判决提起上诉。2012年4月，浙江省杭州市中级人民法院作出（2012）浙杭民终字第529号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。次月，叶通华向杭州市下城区人民法院申请强制执行。经执行，项家龙、郑云霞于2012年12月4日腾退水印康庭13幢1单元603室房屋。
2013年1月17日，项家龙、郑云霞以房屋买卖合同纠纷为由将叶璐诉至本院要求判如所请（其中房屋差价损失系指起诉日的市场价格与2009年4月1日《协议》约定的950000元价款的差额）。2013年7月12日，本院作出（2013）杭西民初字第277-2号民事裁定书，认为2007年7月7日的《定金收条》、2009年4月1日的《协议》虽然均涉及叶璐就水印康庭13幢1单元603室房屋作出的无权代理行为，但合同主体和内容均不相同，属不同的民事法律关系，不能在本案中一并处理，而郑云霞、项家龙经本院释明不同意选择其一进行诉讼，故驳回郑云霞、项家龙的起诉。项家龙、郑云霞不服该裁定提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院于2013年8月19日作出（2013）浙杭民终字第2459号民事裁定书，认为“…但《定金收条》及《协议》指向同一标的，均与案涉房屋的买卖有关，且前后连续发生，《协议》系为解决《定金收条》签订后产生的纠纷而订立…”，裁定撤销本院（2013）杭西民初字第277-2号民事裁定，指令本院进行审理。
在本案审理过程中，郑云霞、项家龙申请对水印康庭13幢1单元603室房屋在其实际腾退日2012年12月4日和（2010）浙杭民终字第2464号民事判决书作出之日2011年1月28日的市场价格进行评估，本院不予准许。另，郑云霞、项家龙表示2009年12月2日的《协议》不是其真实意思表示。
本院认为，案涉2007年7月7日的《定金收条》、2009年4月1日的《协议》分别涉及叶璐以及叶璐、徐文渊就水印康庭13幢1单元603室房屋作出的无权代理行为，因叶璐、徐文渊的无权代理行为不构成表见代理，亦未经被代理人叶通华追认，故对叶通华不发生法律效力，应由叶璐、徐文渊承担责任，该种无权代理人责任包括无权代理人自己作为当事人履行合同义务，或者在不能履行时对善意相对人承担赔偿责任，后者属于缔约过失责任。本案中，郑云霞、项家龙要求叶璐承担无权代理人责任，应考量叶璐是否违反了诚信义务、是否造成了郑云霞和项家龙信赖利益的损失以及郑云霞和项家龙是否善意无过失。一、叶璐作为叶通华的妹妹和案涉房屋的管理人，以叶通华代理人的身份订立2007年7月7日的《定金收条》和2009年4月1日的《协�》，却无法取得叶通华的追认，构成对诚信义务的违反。二、在订立前述《定金收条》、《协议》后至确定叶通华拒绝予以追认的两段时间内，郑云霞、项家龙丧失了另行买受房屋的交易机会，因此而产生的房屋差价损失属于郑云霞、项家龙的信赖利益损失。应予指出的是，郑云霞在2007年10月29日提起（2007）下民一初字第1803号民事诉讼前已经确定叶通华对《定金收条》不予追认，项家龙在2009年6月后已经可以确定叶通华对2009年4月1日的《协议》不予追认，故郑云霞、项家龙为确定房屋差价损失要求对其实际腾退案涉房屋之日2012年12月4日或（2010）浙杭民终字第2464号民事判决书作出之日2011年1月28日的房屋市场价格进行评估的申请本院不予准许。关于郑云霞、项家龙主张的房屋装修损失，已经发生法律效力的（2011）杭下民初字第293号民事判决判令叶通华作为房屋装修�受益者补偿78978元，其余52648.5元由郑云霞、项家龙承担，即郑云霞、项家龙的损失仅限于该52648.5元，同时，郑云霞、项家龙在尚未取得房屋所有权的情况下进行房屋装修又没有证据证明征得了叶璐的同意，该损失不属于其信赖利益损失。三、在2007年7月7日《定金收条》的订立至（2007）下民一初字第1803号案件民事诉讼前，除叶璐作为叶通华的妹妹和案涉房屋管理人的身份外，叶璐还向郑云霞交付了案涉房屋钥匙等材料，应认定郑云霞善意无过失。但是，关于2009年4月1日的《协议》，虽然在派出所民警的见证下叶璐表示已经征得叶通华的同意，项家龙并非明知叶璐没有代理权而与之订立合同，但在已经经历（2007）下民一初字第1803号案件诉讼的情况下，项家龙对其轻信叶璐有代理权存在疏忽，应适当减轻叶璐的责任。综上，并结合2007年、2009年杭州市房屋价格快速上�的情况，本院认定叶璐应双倍返还定金80000元，并就承担定金责任后尚不足以弥补房屋差价损失的部分，酌情确定叶璐再赔偿郑云霞、项家龙150000元。郑云霞、项家龙的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、叶璐向郑云霞、项家龙双倍返还定金80000元，赔偿房屋差价损失150000元，共计230000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回郑云霞、项家龙其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10916元，保全申请费4020元�共计14936元，由郑云霞、项家龙负担10109元，叶璐负担4827元。叶璐负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊英英
人民陪审员 王友瑞
人民陪审员 王 皓
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 杨 慧