上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第7号
原告上海联昌物业管理有限公司。
法定代表人赵春波。
委托代理人刘长江。
委托代理人林钟梅。
被告殷红锋。
原告上海联昌物业管理有限公司（以下简称“联昌物业公司”）与被告殷红锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联昌物业公司委托代理人刘长江、林钟梅、被告殷红锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联昌物业公司诉称：原告自2012年6月1日起，接受上海市黄浦区国货路XXX号东物公寓业主大会委托为东物公寓提供物业服务。被告为东物公寓业主，自2012年6月起未缴物业管理费，原告多次催讨未果。故原告诉至法院，要求被告支付自2012年6月1日起至2014年12月31日止的物业管理费人民币（以下币种均为人民币）1634.20元及上述欠款的违约金1634.20元。
原告联昌物业公司提供下列证据：
1.《物业服务合同》；2.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；3.情况说明、公告、报纸；4.照片（短信）；5.照片（通知）；6.东物公寓工程（维修）项目报告和签收记录。
被告殷红锋辩称：被告房屋外墙渗水，多次向原告报修，原告一直没有处理，被告只能通过拒付物业管理费的方式维权，物业管理费应该按照政府规定的标准收取，滞纳金的约定是否合理由法院作出裁决。
被告殷红锋提供下列证据：
1.公示；2.照片。
经质证，被告殷红锋对原告联昌物业公司提供的证据1具体条款不清楚，知道业主委员会委托原告进行物业管理；对证据2真实性无异议；证据3没有看到过；对证据4真实性无异议，被告收到短信没有回复，但之前和原告有过当面沟通和电话沟通，被告提出外墙修复好后就支付物业管理费，原告一直未解决；对证据5真实性无异议；证据6是原告在诉讼中第一次开庭审理后填写的，是事后补救，之前一直不作为。原告联昌物业公司对被告殷红锋提供的证据1真实性无异议，但原告从2012年开始就欠费；对证据2认为外墙渗水是房屋质量问题，原告要求被告一起去找业主委员会沟通动用维修基金进行修理的事，被告未答复。
经审理查明，原告于2012年与上海市黄浦区东物公寓业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为东物公寓提供物业服务，管理期限为2012年6月1日至2015年5月31日，商品房物业管理费按每月每平方米1.20元的标准收取，售后房按国家政策规定收取；物业管理费按季缴纳，业主应在每季度开始后的第2个月中15日履行缴纳义务，逾期缴纳的，按每日4%的比例收取违约金。关于售后房物业管理费的标准，东物公寓前任物业服务单位上海市南外滩物业管理有限公司在情况说明中列明，根据上海市物价局、上海市房屋土地管理局1996年发布的《关于调整公有住宅售后管理服务费和房屋修缮人工费等收取标准的通知》，物业管理费包含管理费、保洁费、保安费和电梯水泵运行费（其中由业主支付的按每月每平方米0.15元收取），东物公寓每层01室（建筑面积99.39平方米，户型为大套）每月应付管理费10元，保洁费、保安费各6元，电梯水泵运行费14.91元，共计36.91元。2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局和上海市物价局联合发布《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》，自2012年9月1日起，公有住宅售后房屋的物业管理费标准进行调整，高层住宅管理费每户每月6-12元，保洁费每户每月6元，保安费每户每月9元，配备电梯的住宅电梯水泵运行费每月每平方米0.55元，其中房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局和上海市物价局联合发布《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》，自2013年12月1日起，公有住宅售后房屋的物业管理费标准进行调整，高层大套管理费14元，保洁费11元，保安费19元，合计44元，配备电梯的住宅电梯水泵运行费每月每平方米0.55元，其中房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。被告系上海市黄浦区国货路XXX号XXX室（建筑面积99.39平方米）业主，房屋性质为售后公房，户型为大套，被告未支付2012年6月1日至2014年12月31日的物业管理费。
2014年12月26日，原告诉至法院，请求判如所请。
审理中，原、被告确认被告曾向原告报修房屋外墙渗水问题，双方对报修时间说法不一。2015年3月31日，原告工作人员向被告发送短信，内容为：原告工作人员上周打电话给被告，约被告一起到业主委员会解决外墙渗水问题，但被告一直未有回音，业主委员会维修资金批下来后，原告会修的，希望被告尽快交物业管理费。2015年4月17日，原告向东物公寓业主委员会提交《东物公寓工程（维修）项目报告，申请维修系争房屋外墙渗水问题。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。东物公寓业主委员会是东物公寓全体业主的代表，原告与东物公寓业主委员会签订的《物业服务合同》对东物公寓全体业主具有约束力，且原告自2012年6月1日起实际上为东物公寓提供了物业服务，物业管理费的标准亦是政府规定，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，理应支付相应的物业管理费。关于物业管理费的标准，系争房屋为售后公房，被告主张应该按照政府规定的标准支付，原告诉请中2012年6月1日至2012年8月31日、2013年12月1日至2014年12月31日期间物业管理费收费标准与政府规定的售后公房物业管理费标准相同，本院对于该期间的物业管理费标准予以认可，原告诉请中对于2012年9月1日至2013年11月30日期间的物业管理费收费标准与规定稍有不符，原因为原告按照房屋面积自行调整了管理费、保安费和保洁费的计算标准，调整后被告应该支付的管理费、保安费和保洁费低于政府文件确定的最高标准，系原告对自己权利的处分，与法不悖，本院依法予以认可，故被告应该按照原告诉请的金额支付物业管理费。被告辩称原告一直未解决其房屋外墙渗水问题故拒付物业管理费，本院认为，被告未能证明外墙渗水的时间，亦未举证证明其在原告提供物业管理之初便向原告报修，诉讼中原告已经向业主委员会提出维修申请，被告拒付物业管理费的依据不足，被告该辩称意见本院依法不予采纳。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付违约金的诉讼请求理由亦成立，虽然《物业服务合同》约定的违约金标准过高，但原告主张和本金相同的违约金尚属合理，本院可予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告殷红锋应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司自2012年6月1日起至2014年12月31日止的物业管理费人民币1634.20元；
二、被告殷红锋应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司上述欠款的违约金人民币1634.20元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元（原告已预缴），由被告殷红锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
审 判 员 常彩玲
人民陪审员 王铿华
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。