黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡民终字第297号
上诉人（原审被告）牡丹江市西安区飞驰电动自行车商场。
被上诉人（原审原告）刘丽萍。
上诉人牡丹江市西安区飞驰电动自行车商场（以下简称飞驰电动车商场）因与被上诉人刘丽萍返还原物纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2014）牡西民初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭�于2014年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人飞驰电动车商场，被上诉人刘丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）刘丽萍原审诉称：2008年11月11日被告与诉争房屋原房主郭惠娟、冉美杰签订了房屋租赁合同，约定被告承租位于牡丹江市西安区爱民街与七星街之间、建筑面积130平方米的房屋，租赁期限自2009年2月1日至2014年2月1日。2013年6月20日原告购买该诉争房屋并办理了房屋产权证照，此后原告多次向被告表明原租赁合同到期后将收回房屋。至2014年2月1日房屋租赁合同期限届满后，原告又多次要求被告腾房均遭拒绝。现诉至法院，要求判令被告停止侵权行为并从原告所有的房屋中迁出；判令被告支付取暖费3700元及2014年2月2日至2014年4月1日的房屋使用费13333元；被告承担本案全部诉讼费用。
上诉人（原审被告）飞驰电动车商场原审辩称：被告于2005年开始租赁争议房屋经营电动车，2008年11月11日被告与原房主郭惠娟、冉美杰重新签订了为期5年的租赁协议，协议第六条第二款明确规定被告在同等条件下享有优先购买权。原告侵害被告优先购买权而购买本案争议房屋，虽然获得铁路房产证，但是铁路房证属于企业内部证明，这种买卖关系属于企业内部行为，无实质法律效力，被告认为原告不具备房屋房主身份。被告在得知原告购买本案争议房屋后，马上提出严正交涉，并于2013年6月25日向西安区法院提起民事诉讼，请求法院判令对方买卖无效，西安区法院2014年3月作出民事裁定书，裁定驳回被告的起诉。被告不服，已经上诉到牡丹江市中级人民法院，在二审没有结果之前，本案应中止审理。
原判认定：本案诉争房屋是位于牡丹江市西安区西三条路爱民街与七星街之间的杜鹃园一区4栋一楼门市，建筑面积130平方米，原系牡丹江铁路房产经营段劳动服务公司于2003年7月安置郭惠娟、冉美杰、张波、赵娟、徐巍、佟林丽、康卫东、李建华、赵顺玉、石星敏、王燕、范冰艳12人自愿解除劳动关系的补偿实物，该房屋为12人共有。2008年11月11日本案诉争房屋原共有人郭惠娟、冉美杰与被告飞驰电动车商场签订的房屋租赁合同，合同约定租赁期共5年，从2009年2月1日至2014年2月1日，年租金3万元。2013年6月20日原告刘丽萍通过房屋交易，取得哈尔滨铁路局房产管理所牡丹江房产管理站颁发的房证。2013年6月25日被告对诉争房屋原共有人郭惠娟、冉美杰等12人及本案原告刘丽萍提起民事诉讼，要求判令郭惠娟、冉美杰与刘丽萍签订的卖房协议书无效，2014年3月1日本院作出（2013）牡西民初字第388号民事裁定书，裁定驳回被告的起诉。被告不服此裁定，已提起上诉。被告从2014年2月1日房屋租赁�同到期至今，拒绝从房屋中迁出，原告为此诉至法院。
原判认为：被告飞驰电动车商场与本案争议房屋原共有人签订的房屋租赁合同已于2014年2月1日到期，原告刘丽萍作为本案争议房屋的产权人，已取得房屋证照，有权占有、使用房屋，被告至今仍占用房屋没有事实和法律依据，原告要求被告从本案争议房屋迁出的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付2013年取暖费的请求，因其属于原房屋共有人与被告之间签订的房屋租赁合同约定事宜，本院不予支持，当事人可以通过其他途径主张权利。对于原告主张的要求被告支付2014年2月2日至2014年4月1日期间的房屋使用费13333元问题，本院参照被告与原房屋共有人签订的房屋租赁合同租金，对5000元房屋使用费予以保护。关于被告主张本案应中止审理，待被告提起的确认原告与原房主房屋买卖合同无效一案二审审�后再继续审理的问题，因被告与原房主的房屋租赁合同已于2014年2月1日到期，被告在合同到期后返还房屋属于法定义务，本案无须以确认合同无效案件的审理结果为依据，本院对被告的主张不予支持。综上，依照《民法通则》第七十二条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告飞驰电动车商场将位于牡丹江市西安区杜鹃园一区4栋一楼门市返还给原告刘丽萍；二、被告飞驰电动车商场给付原告占有使用费5000元；以上一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告刘丽萍的其他诉讼请求。案件受理费2084元，减半收取1042元，由原告刘丽萍负担737元，被告飞驰电动车商场负担305元。
一审宣判后，飞驰电动车商场不服，向本院提起上诉。
上诉人飞驰电动车商场上诉称：一、原审判决认定事实不清，违反法定程序，应予以撤销。1.本案纠纷为返还原物纠纷，首先应当对被上诉人是否合法享有诉争房屋所有权这一事实作出准确认定，这样才能确定返还原物请求权的主体是否正确。在本案中，被上诉人是通过买卖合同取得诉争房屋的所有权，上诉人已经向人民法院起诉要求确认该买卖合同无效，现该案尚未审理完毕。本案应当以该案的审理结果作为依据，应当将本案中止审理。但原审法院无视这一事实草率作出判决，造成本案事实严重不清，且违反法定程序，应予撤销。2.原审判决对于被上诉人买受房屋的过程，仅以“2013年原告刘丽萍通过房屋交易，取得哈尔滨铁路局房产管理所牡丹江房产管理站颁发的房证”一句带过，根本未对其取得所有权的过程进行认真核实和评价，这种事实认定的草率是极不负责任的。由此作出的判决既损害了上诉人的利益，也损害了其他房屋共有人的利益，系属事实不清。3.原审判决遗漏与本案有利害关系的诉讼主体，致使案件事实无法查清，同时违反法定程序。本案的诉争房屋为郭惠娟、冉美杰等12人共有，上诉人系同上述共有人代表签订房屋租赁合同，从而取得诉争房屋使用权，本案的审理结果与上述共有权人具有直接的利害关系，应当通知上述人员参加本案诉讼。二、原审判决适用法律错误，应当予以撤销。原审法院引用《中华人民共和国合同法》第二百二十五条对本案作出判决完全是错误的。该条法规规定的是租赁期间租赁物的收益归属问题，与本案完全没有任何关联性，原审判决将其作为裁判依据，系严重的适用法律错误，也是一种不够认真负责的表现。综上，原审判决认定事实不清，违反法定程序，适用法律错误，应当依法予以撤销。请求二审人民法院撤销原判，将本案发回原审人民法院重新审理。
被上诉人刘丽萍辩称：上诉人与房主签订的房屋租赁合同于2014年2月1日到期，其在合同到期后返还房屋属于法定义务。上诉人无权占有诉争房屋，其与原房主有争议和被上诉人无关，与本案无关。上诉人滥用权利拖延交房，要求法院尽快公正判决。被上诉人要用诉争房屋经营家具，上诉人无权占有房屋的行为使被上诉人无法正常营业，侵犯了我方的合法权益，对我方造成了巨大损失，被上诉人保留追偿巨大损失的权利。综上，原审认定事实清楚，证据充分，判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点：1.原审程序是否合法；2.上诉人是否应向被上诉人返还诉争房屋；3.原审认定事实及适用法律是否正确。
二审审理过程中，上�人飞驰电动车商场为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
证据一，录音、视频资料一份。该证据系上诉人和诉争房屋出卖方郭慧娟、冉美杰及被上诉人刘丽萍的通话录音，录音时间在2013年6月20日前（含20日）。证明：1.上诉人与郭慧娟、冉美杰协商购买诉争房屋的过程。2.郭慧娟、冉美杰、刘丽萍在明知我单位以超出刘丽萍出价12万元基础上要求购买诉争房屋，却私下签订房屋买卖协议。3.刘丽萍明知我单位要购买诉争房屋，却与部分房主签订购买协议，存在严重的恶意串通。4.郭慧娟、冉美杰是在受到刘丽萍的胁迫的情况下，才与刘丽萍签订的房屋买卖合同，将房屋以低价出售给刘丽萍，除张波外的其他房主并未认可。
被上诉人刘丽萍对该证据提出异议，这个证据与本案无关。本案被上诉人主张的是侵权，上诉人提供的证据是其与原房主有争议，与被上诉人无关，与本案无关。
本院认为，上诉人与郭慧娟、冉美杰、刘丽杰之间因购买诉争房屋产生的纠纷，与本案诉争返还原物纠纷系不同的法律关系，该证据与本案争议焦点无关，且不是二审中的新的证据。综上，本院不予采信。
证据二，租赁房屋的现状照片和原来房屋照片。证明：上诉人承租的房屋原来和现在的状态。
被上诉人刘丽萍对该证据提出异议，2005年以前，被上诉人没有购买诉争房屋，2013年6月19日前被上诉人不了解该房屋的状态。照片都是上诉人2014年6月重新装修后的现状，上诉人之前名称是立马电动车，装修后改名为邦德电动车。
本院认为，被上诉人对照片内容无异议，本院对证据的形式要件予以确认。因该证据证明的问题与本案争议焦点无关，本院不予采信。
证据三，2013年6月20日郭慧娟、冉美杰与被上诉人签订的卖房协议书一份（复印件）。证�：1.郭慧娟、冉美杰将诉争房屋以118万元的价格卖给被上诉人，协议第六条约定如与现承租商有纠纷由乙方负责解决，其他九位房主并未在此协议上签字。2.刘丽萍明知我单位欲以130万元购买此房，仍强行以118万元与出卖方郭慧娟、冉美杰签订协议，损害上诉人及其他房屋共有人利益，属于恶意购买，被上诉人房照属于违法合同取得。
被上诉人刘丽萍对证据提出异议，118万元是原房主12个人举手表决的，并且都有手印。同等价格是上诉人有优先购买权，不同等价格是没有优先购买权的。对方出价130万元是被上诉人出价后并签订合同后的价格，上诉人开始出价是108万元，我方出价高于他，郭慧娟晚上给上诉人法定代表人柴家军打电话告知对方出到118万元了，问他是否购买，他没有态度。次日早晨，郭慧娟又给柴家军打电话问他对方出价118万元，问是否购买，他说不买，之后他们房主12人共同表示同意卖给我，当时12个房主都在场，都有书面的签字按的手印。19日当天我交了10万元的定金，第二天签的合同，签完合同后柴家军也没有和我联系。被上诉人的房照是铁路的房照，房照是合理合法，通过正常渠道合法取得，和市里房照一样享受国家法律的保护。
本院认为，上诉人称被上诉人系违法取得诉争房屋的产权，其主张与本案纠纷系不同的法律关系，不在本案审查范围之内。该证据与本案争议焦点无关，不是二审中的新的证据，本院不予采信。
证据四，被上诉人刘丽萍新房照的复印件。证明：新房照办理违规违法，此房系铁路经营段为郭慧娟、冉美杰等12人买断补偿，一直未办理房照，而买卖房屋应先办理郭慧娟、冉美杰等12人的共有房照，并缴纳税费后方能过户更名，此房照属于违法获得，刘丽萍不具备房主身份，上诉人近期将向税务部门及哈尔滨铁路局反映情况并提起行政诉讼。
被上诉人对证据提出异议，房照是铁路房照，必须写一个人，不能写12个人，所以迫使他们把房子卖掉，一审已经记录在案。关于偷漏税问题一审已经调查，证明没有偷漏税，都是正常渠道获得的。
本院认为，上诉人称被上诉人系违法取得诉争房屋的产权，其主张与本案纠纷系不同的法律关系，不在本案审查范围之内。该证据与本案争议焦点无关，不是二审中的新的证据，本院不予采信。
被上诉人刘丽萍未提供新的证据。
根据当事人的诉请主张及其陈述，结合本院及原审对事实与证据的分析认定，本院查明事实与原审一致。
本院认为：上诉人主张合同效力之诉与本案返还原物之诉系不同的法律关系，原审认定本案无须以确认合同无效案件的审理结果为依据并无不当。本案中，被上诉人刘丽萍持有诉争房�的合法产权证照，依法享有对诉争房屋的占有、使用等权利。在原房主与上诉人飞驰电动车商场约定的租赁期限届满后，被上诉人有权向上诉人主张由其返还诉争房屋及占用使用费。关于上诉人主张本案的审理结果与12名原房主具有直接利害关系，应通知其参加本案诉讼等理由。本院认为，12名原房主并不是本案的必要共同诉讼参加人，本院对此不予支持。综上，上诉人飞驰电动车商场的上诉理由不成立，上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2084元，由上诉人牡丹江市西安区飞驰电动自行车商场负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 周晓光
审判员 张继凯
二〇一四年七月十八�
书记员 李维嘉