上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初24401号原告：上海迪美广场有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张国勤，总经理。委托诉讼代理人：章煦春，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘金骏，上海瀛泰律师事务所律师。被告：上海飨华餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李南洋，总经理。原告上海迪美广场有限公司(以下简称“迪美公司”)与被告上海飨华餐饮管理有限公司(以下简称“飨华公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告迪美公司的委托诉讼代理人潘金骏，被告飨华公司的法定代表人李南洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪美公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告间的《租赁合同》于2017年9月21日解除；2.被告立即返还上海迪美广场有限公司商场南-1号商铺(以下简称“涉案商铺”)，后变更该诉请为要求被告清除涉案商铺内可拆除的物品;3.被告支付欠付的自2017年2月1日至2017年9月21日租金281,050元、管理费69,300元，2016年10月21日至2017年8月20日的电费37,539.68元，2017年1月21日至2017年8月20日的水费1,258.99元，现在原告处的保证金97,084元抵扣租金；4.被告支付因延期支付租金、管理费、公共事业费而产生的逾期违约金，以欠付款项的日万分之五计算，均主张至实际支付之日，其中租金违约金自每月21日起算，管理费、水费、电费自每月26日起算；5.被告支付6个月的租金、推广费、管理费之和的违约金273,000元；6.被告支付自合同解除之日起至被告实际搬出之日止的房屋占有使用费，以合同解除之日前一日的租金、管理费标准为基准，双倍支付延期返还商铺期间的租金、管理费；7.被告支付律师费20,705元。后原告撤回诉请6。事实和理由：原、被告于2016年8月26日签订《租赁合同》，约定被告承租涉案商铺，租赁期限自2016年9月1日至2022年8月31日；期间2016年9月1日至2018年8月31日月保底租金为36,500元/月，营业额提成租金为税前营业额的9%，租金为月保底租金与营业额提成租金两者取高，管理费9,000元/月，公用事业费据实支付；被告逾期支付或逾期缴纳任何一项费用累计达到一个月的，原告有权解除合同，被告应向原告承担约定的违约责任。自2016年11月起，被告开始怠于履行各项付款义务。原告多次催讨，遭拒，遂起诉。飨华公司辩称，不同意原告的诉请，要求继续履行合同。对诉请2认为房租过高；对诉请3欠费的时间段予以确认，对管理费、水费、电费的金额予以确认；对诉请4认为违约金金额过高；对诉请5认为是原告贴上封条导致被告无法正常经营，原告于2017年8月21日开始停水停电，同年9月5日贴封条；不同意诉请7，律师费过高，只同意2,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的应付款项结算表，因该材料为原告诉请的计算方式，不应认定为证据；2.原告提供的律师合同和发票，因能够反映案件情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的上海市黄浦区人民大道221号为上海市人民广场地下停车库民防工程(地下一层)，使用单位为原告，用途为综合商场。原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海迪美购物中心租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，实测使用面积为200平方米，只限于用作经营餐饮之用途，乙方须以“艾克斯西式简餐”之商业名称经营前述业务；交付日为2016年9月1日或依据合同调整的日期，开业日为2016年10月16日或依据合同调整的日期，租赁期自2016年9月1日起至2022年8月31日止，装修免租期为自交付日至开业日前一日，1.5个月，装修免租期内乙方不需交付租金，但须支付装修管理费、管理费及实际所发生的费用；租赁保证金为97,084元(相当于平均2个月的月保底租金、管理费之和)，乙方于本合同签署后3日内付清；租金为月保底租金与月营业额提成租金两者取高，2016年9月1日至2018年8月31日的月保底租金36,500元(每日租金为6元/平方米)，营业额提成租金为税前营业额的9%；先付后用、按月支付，每公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金，待当月营业额抽成确定后按照甲方或甲方每月20日前发出的通知账单于25日或之前支付上月营业额提成租金高于上月保底租金部分；乙方应于本合同签订后3个工作日内支付装修期间管理费、1个月保底租金及管理费共计59,000元；管理费为9,000元/月，自交付日起开始计算，先付后用，除首月管理费外，乙方应于每月25日或之前支付下月管理费；公共事业费从交付之日起计算，在租赁期内所发生的水、电等费用由乙方按照甲方或公共事业单位出具的账单支付；乙方应于每月25日或之前按照甲方通知账单将上月水费和电费支付给甲方。租赁期内，若乙方拖欠租金或管理费或推广费或其它应付费用，在甲方书面通知乙方支付前述费用而乙方在收到甲方书面通知后的3日内仍未付款的情况下，甲方有权立即从租赁保证金中扣除相应费用或款项(4-2-4)；租赁期届满或本合同提前终止时，若乙方未发生本合同约定违约事件，且乙方已按合同约定标准交还了该商铺、付清租赁期内水、电等一切费用，已办妥该商铺为注册或使用地址的相关注销登记手续，甲方应在其后的1个月内将50%租赁保证金、用电保证金无息返还乙方，租赁期届满3个月后或本合同提前终止3个月后因乙方的服务质量和商品质量而引起的消费者投诉已经处理完毕的情形下，甲方应在其后的1个月内将剩余租赁保证金无息返还乙方(4-2-7)；首月及最后一月的租金、管理费等，根据当月实际租赁日数计算(4-4-1)；无论乙方是否已支付该商铺水、电等公用事业费或者管理费，乙方同意在拖欠本合同约定租金且在收到甲方书面催款通知后5日内仍未足额支付的，或者拖欠支付管理、水、电费等公用事业费及其他应缴费用中任何一项费用，或未按甲方要求时间补足水、电费等公用事业费押金、租赁保证金、装修押金超过5日的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，乙方(1)同意甲方可以停止向该商铺提供水、电及其它物业管理服务直至乙方付清拖欠租金等应缴费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任；(2)应承担甲方采取上述措施期间的该商铺租金、推广费、管理费和本合同约定的其它任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用；(3)未按本合同约定支付或缴纳任何一项费用的，应按所欠款项每日的万分之五标准向甲方支付违约金(4-4-3)；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日，将已恢复至附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之商铺归还甲方，归还时，双方应依交接清单进行验收并签署一份返还表格(12-1)；若乙方未按前述约定办理返还手续，则甲方有权停止向该商铺提供水、电等物业管理服务，并按以下方式收回该商铺并要求乙方承担责任：(1)甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该商铺，乙方放置于该商铺内的一切设施设备包括装修等物品均被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿，同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担，届时甲方亦有权选择保留该商铺内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿；(2)从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第(1)项权利进入并收回商铺为止，乙方须以合同终止(或解除)日前一日的租金、管理费标准为基础，向甲方双倍支付延期返还商铺期间的租金、管理费，并应向甲方赔偿因迟延返还该商铺引致的一切损失，并支付从租赁期满之日到实际返还之日期间该商铺的推广费、公用事业费及其他费用(12-2)；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同：(1)乙方逾期不支付租金、管理费、推广费、公共事业费及其他费用之任何一项累计达到1个月或以上的(14-1)；乙方有上述违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回涉案商铺，且乙方应承担如下违约责任：(1)丧失装修免租期待遇，乙方应按合同约定的租金标准向甲方支付装修免租期间的租金；……(3)逾期支付款项的，应根据应支付而未支付款项，按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金，至款项欠款付清之日；(4)向甲方支付六个月的租金、推广费、管理费之和的违约金；(5)不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该商铺所留装潢未摊销完费用的权利(14-2)；如甲方实质性违反法律规定或实质性违反本合同约定义务，经乙方书面通知后15个工作日仍未采用任何改正措施，乙方可以解除合同(15-1)；因本合同引起的争议导致诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担(18-2)。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用。2017年8月14日，原告向被告发出通知要求被告支付欠付的租金，否则停水停电；同月下旬，原告对涉案商铺采取停水、停电措施；同年9月5日，原告对涉案商铺张贴封条并加锁。因本案诉讼，原告与上海瀛泰律师事务所签订《聘请律师合同》，约定律师费20,705元。上海瀛泰律师事务所开具该金额的律师费发票一张。诉讼中，原告的诉状副本及证据副本于2017年9月21日送达被告，原告主张以该日作为合同解除之日。被告同意将其已付保证金97,084元抵销其欠付的租金，并表示就损失部分另行主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告确认其未支付2017年2月1日后的租金等费用，原告于2017年9月5日对涉案商铺张贴封条并加锁，双方均有违约行为，且均满足合同解除的条件，因被告未行使合同解除权，原告主张双方合同于本案诉状副本送达被告之日解除，并无不当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；双方违约的，各自承担相应的责任。合同解除后，被告应清除涉案商铺中其所有的物品。因被告未履行按约支付租金、管理费、水费、电费的义务，应承担继续履行的责任，但因原告于2017年9月5日采取封门措施，导致被告无法使用涉案房屋，故租金、管理费均应计算至2017年9月4日；原告要求以保证金抵扣租金，并无不当，本院予以支持。关于欠付费用的违约金，原告的诉请有合同依据，本院亦予以支持。因双方均存在违约行为，故本院以原告损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法调整原告主张的解除合同违约金及律师费的金额。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海迪美广场有限公司与被告上海飨华餐饮管理有限公司就上海市黄浦区人民大道221号上海迪美购物中心南-1号商铺签订的《上海迪美购物中心租赁合同》于2017年9月21日解除；二、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将其现在上海市黄浦区人民大道221号上海迪美购物中心南-1号商铺内的物品搬离；三、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司自2017年2月1日至2017年9月4日的租金260,366.67元，被告上海飨华餐饮管理有限公司已付的保证金97,084元用以抵充上述部分租金，不足部分应予以补足；四、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司因逾期支付本判决第三项租金的违约金，以每月租金为基数，按每日万分之五的标准分段计算，自前一月的21日起算至实际支付之日止；五、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司自2017年2月1日至2017年9月4日的管理费64,200元；六、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司逾期支付本判决第五项管理费的违约金，以每月管理费为基数，按每日万分之五的标准分段计算，自前一月的26日起算至实际支付之日止；七、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司2016年10月21日至2017年8月20日的电费37,539.68元，2017年1月21日至2017年8月20日的水费1,258.99元；八、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司因逾期支付本判决第七项费用的违约金，每月电费依次为4,281.78元、4,532.21元、4,614.31元、4,199.19元、3,462.12元、3158.91元、3098.96元、3,668.01元、3,584.89元、2,939.30元，每月水费依次为159.87元、154.88元、159.87元、174.86元、139.89元、224.82元、244.80元，按每日万分之五的标准分段计算，自次月26日起算至实际支付之日止；九、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司解除合同违约金97,084元；十、被告上海飨华餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司律师费10,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,505元，减半收取计5,252.50元，由上海迪美广场有限公司负担1,652.50元，由上海飨华餐饮管理有限公司负担3,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  焦明静二〇一八年二月二十八日书记员  孙晓萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。