江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0728民初665号
原告：刘世峰，男，1979年2月6日生，汉族，住定南县。
委托诉讼代理人：曾红生，江西赣宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋煊，江西赣宁律师事务所律师。
被告：凌华林，男，1952年9月18日生，汉族，住定南县。
被告：凌少敏，男，1979年10月26日生，汉族，住定南县。
两被告委托诉讼代理人：何璐，江西剑绅律师事务所律师。
原告刘世峰与被告凌华林、凌少敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾红生、宋煊，被告的委托诉讼代理人何璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘世峰向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告退还押金3200元；2、判决二被告向原告支付精装修补偿费等费用共计601998.87元；3、本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：2012年4月15日，原告与二被告签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的位于定南县历市镇高各（中沙高角）的房屋一栋及空地出租给原告作为商业用途，租赁期限为：2012年5月1日至2018年4月30日止。原告承租该房屋后花费巨资对该房屋进行了精装修用于餐馆经营，2012年11月19日原告以其妻子关艺萍的名义为餐馆登记注册为“定南县君悦食馆”，并依法取得相应的营业执照和税务登记证。在租赁期限内，原告依约履行了承租人按期支付租金等相关合同义务。2017年定南县人民政府对该承租房屋地段进行征收拆迁，随后二被告与定南县历市镇人民政府达成了拆迁补偿协议，被告共获得包括应属于承租人（即原告）所有的全部拆迁补偿款。依据相关法律规定，该涉案租赁房屋搬迁补偿款中的精装修补偿费43854.27元、停产停业费126066元、过渡费43435元、按时弃房奖130305元、经营性用房补偿237636元、空调补偿费3200元、单相电表2户补偿费1800元、室外水池补偿费448元、水泥路面补偿费3222.4元、水泥晒坪补偿费6300元、砖石砌护坡补偿费2532.2元的实际搬迁被补偿人应为承租人（即本案原告）。但被告在获得涉案租赁房屋的全部拆迁补偿款后，至今未将应属于原告的上述费用支付给原告，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特具状诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
被告凌华林、凌少敏辩称：被告认可与原告刘世峰之间形成了租赁合同关系的事实，但是由于政府的棚户区改造拆迁工作（属于法律规定的不可抗力行为，是出租人的免责条款），将房屋已经拆除，双方的租赁合同关系已经解除。被告收取了原告租房押金3200元是事实，但是原告未支付2017年6月份的租金，却实际使用到2017年6月15日18时，拖欠了半个月租金1500元未付，应当在押金中扣除。故被告只应归还原告押金1700元。对于原告诉求的空调补偿费3200元、单相电表2户补偿款1800元，合计5000元，鉴于被告与原告在2017年6月2日签订的《合同书》中确认了“……合计5000元，补偿款到位后归乙方（即原告）所有”，被告同意在本案发生法律效力即日付清给原告。据上，被告应归还给原告的费用为6700元。对于原告诉求的其它主张，无事实和法律依据，依法应当予以驳回，具体理由如下：一、被告与原告于2012年4月5日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意见表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《房屋租赁合同》第六条规定“装修后的吊顶、墙壁、门、窗等固定的装修物，租赁期满后乙方（即原告）不得拆除”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定之精神，原告对其装饰装修及搭建部分不享有权利。故原告主张的精装修补偿、室外水池补偿费、水泥路面补偿费、水泥晒坪补偿费、砖石石砌护坡补偿费等归被告所有，原告主张无事实和法律依据。二、原告主张被告支付精装修补偿、停产停业费、过渡费、按时弃房奖无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。1、本案的案由为房屋租赁合同纠纷，应当适用《合同法》来调整，原告只能依据《房屋租赁合同》的相对人请求，而不能以安置补偿合同中的被拆迁人为被告提出请求，原告主张的上述费用为另一法律关系，不是本案审查范围。原告主张的相关补偿款项均是拆迁安置的范围，是基于被告因政府的拆迁补偿行为而获得，被告是政府棚改的征收补偿主体，房屋征收补偿获得补偿款项的权利人和接受人均为被告人。原告租赁该房屋，仅是租赁合同期间内的使用人，仅享有房屋使用权，被告因自己名下的房屋被征收而获得的征收补偿款项与原告无关。《房屋租赁合同》第七条约定“如遇政府征收，规划拆旧建新，新农村建设或者不可抗力等造成的经济损失由乙方（即原告）自行承担”。因双方在合同中对因政府拆迁导致合同解除后的损失（包括相关的征收补偿费用）进行了明确的约定，故原告主张补偿无事实和法律依据。2、根据《定南县2017年城市棚户区改造项目集体土地征收及房屋拆迁补偿安排安置实施方案》第四条“征地拆迁责任主体”中的“被征收拆迁人”为：征地拆迁范围内的各征收集体土地、房屋拆迁、附属设施等产权所有人；第六条“安置方式、拆迁补偿、补助及奖励”：安置方式采取货币补偿、产权调换两种安置方式，被拆迁人只可选择其中的一种安置方式，不得同时选择两种相结合的安置方式。因此，被征收补偿人和享有补偿权益的主体都是房屋所有权人，故享有补偿权益主体应当为被告，而不是原告。原告所租赁房屋系被告合法所有的商用房屋，被告对房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被告将房屋出租收取租金既是行使房屋所有权中的收益权行为，也是一种经营收益的商业行为。被告因为政府的拆迁工作，赖以出租的房屋不复存在，之后也不再有租金收入。其次，对于原告来说，承租的房屋是其经营餐馆的场所，是可变动的，不会因为政府的拆迁工作导致无法继续经营餐馆。但是对被告来说，所租赁的房屋是不可变动的，因为政府的拆迁工作必然会导致被告今后无法收取租金，遭受经济损失。原告的餐馆经营盈亏是不确定的，但被告出租房屋取得租金是可以确定的。从拆迁安置补偿政策看，以上补偿费用是补偿因征收拆迁后给被拆迁人造成的经济损失，原告完全可以寻找其它场所经营餐馆，政府的拆迁行为并不会造成原告经济损失。但被告的房屋不复存在，造成了租金的损失，在客观上无法通过其它条件取得。从以上分析，也可以认定停产停业归被告所有。3、根据定南县棚户区改造宣传手册和工作手册中对精装修补偿、停产停业费、过渡费、按时弃房奖的解答与发放都有明确的规定。其中：①精装修是指房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本功能设备全部安装完成。精装修补偿将委托相应资质房地产评估机构通过评估确定，弃房后一次性给予补偿。②过渡费是指，合法的建筑按主体房屋建筑面积一次性给予100元/㎡的补偿（含：拆迁费、临时安置费等）。③按时弃房奖是指在规定的时间内清空房屋内所有物品，并把钥匙交给工作组，经工作组验收合格后给予一定的奖励。由以上政策解答可以看出，精装修补偿、过渡费、按时弃房奖都是针对被征收房屋主体面积进行核算和补偿的，补偿主体是房屋的所有权人，也就是被征收人。原告仅仅是租赁房屋的承租人，对房屋在租赁期间内只有使用权，何来“弃房”的权利？何来过渡的权利？有什么权利要求分配以上补偿？综上，被告认为原告诉求中仅有6700元是合法的，其它的诉讼请求均依法应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有：原告身份证、房屋租赁合同、押金收条、结婚证、营业执照、税务登记、合同书、存款单、涉案房屋补偿清单、涉案房屋评估报告复印件各1份，定南县棚户改造房屋征收政策宣传手册1份，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，经审查对上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定。被告提交的证据有俩被告的身份证、房屋租赁合同、房屋征收补偿协议书、按时弃房奖励、协议、测绘报告、鉴定报告、分户报告、计算补偿清单、合同书、补偿清单、发放表、银行开户信息复印件各1份，原告对被告提交的上述证据的真实性无异议，经审查对被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
审理查明，2012年4月15日，原告刘世峰（乙方）与被告凌华林、凌少敏（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：一、甲方将该位于高各的房屋出租给乙方作为商业用途。二、租期限为5年，自2012年5月1日始至2018年4月30日止。三、两年内（即2012年5月1日至2014年4月30日止）租金按每月1600元计算；第三年起房租每月3000元。四、付款方式：乙方在签订合同当天先付2个月的房租作为押金；乙方必须在每月3日前将当月的房屋租金付给甲方；合同期满或双方达成终止合同，甲方应如数退还所交押金。五、乙方不得利用出租房屋从事违法犯罪活动，或存放危险物品，危及公共安全。六、乙方若要对房屋进行装修，必须经甲方同意，装修后的吊顶、墙壁、门、窗等固定的装修物，租赁期满后乙方不得拆除。七、承租期间，甲方不得无故单方终止合同，因此给乙方带来的一切经济损失由甲方负责赔偿；承租期间未经甲方同意，乙方不得将房屋转租；如遇政府征收，规划拆旧建新，新农村建设或不可抵抗力等造成的经济损失由乙方自行承担。八、租赁期满后，如甲方需要继续出租，在同等条件下乙方享有优先权。九、合同发生争议，甲乙双方应友好协商解决，如协商不成，甲乙双方均可向人民法院提起诉讼。十、本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。之后，原告对租赁房屋进行了装修，对一些设施进行了完善，用于经营餐馆，并于2012年11月19日以原告妻子关艺萍的名字为餐馆登记注册为“定南县君悦食馆”。“定南县君悦食馆”在2017年6月15日之前均属正常经营。2017年定南县人民政府将被告凌华林、凌少敏出租给原告的房屋确定为棚户区改造范围，并对该房屋进行了征收（拆迁）与补偿。被告凌华林、凌少敏可获得2020264.57元的补偿款，其中按时弃房奖130305元。原告对部分补偿款主张权利，原、被告发生纠纷。在棚改工作人员的协调下，原告（乙方）、被告（甲方）于2017年6月2日签订了一份《合同书》，该合同书约定：1、甲、乙双方共同确认于2012年4月15日签订的《房屋租赁合同》为真实、有效合同，如有异议，以合同约定条款为准。2、甲、乙双方共同对定南县委、县政府的“2017年城市棚户区改造项目”工作表示支持，对《房屋租赁合同》约定坐落于高各（君悦食府）房屋所涉及的相关补偿项目、面积、金额无异议。3、由于甲、乙双方对征收补偿项目中的“精装修补偿”、“过渡费补助”、“停产停业补助”分配有争议，现同意将以上三项补偿（助）费用提存到第三方（公证处或指控中心）帐户中，具体如何分配，甲、乙双方同意今后通过协商或诉讼途径解决。补偿（助）具体金额以指控中心确定的为准。4、为保证甲方顺利取得此次棚改补偿中的“按时弃房奖”、“集体弃屋奖”，乙方保证在2017年6月15日18时00分之前全部搬迁完毕。5、甲、乙双方确认《定南县2017年棚户区改造项目房屋征收评估分户报告（集体用地）》中第二项“装修补偿”项目中的子项目含地砖等为乙方承租后的投资装修支出。6、甲、乙双方共同确认对《计算补偿清单》中的“空调”补偿款3200元，单相电表2户1800元，合计5000元，补偿款到位后归乙方所有。7、甲、乙双方对《计算补偿清单》（三）《生活设施及其它土地附着（属）物建（构）筑物征收补偿计算清单》中各自投资所建项目确认如下：a.砖围墙24墙，甲方建造；b.室外水池，乙方建造；c.明水井，甲方建造；d.化粪池，甲方建造；e.水泥路面，乙方建造；f.水泥坪晒坪，乙方建造；g.水泥涵管，甲方建造；h.女儿墙，甲方建造；i.砖（石）砌护坡（堡），甲、乙双方均有投资建造。8、本协议经甲、乙双方签字生效，双方均应遵守履行。如有违约，赔偿守约方经济损失。未经同意，不得擅自变更或解除。《合同书》签订后棚改单位将双方有争议的过渡费43435元、停产停业补助126066元、精装修补偿43854.27元、空调补偿费3200元、单相电表2户1800元、室外水池448元、水泥路面3222.4元、水泥晒坪6300元、砖砌护坡（堡坎）2532.2元，合计230857.87元，存入了第三方账户保管。2017年7月4日原告向本院提起诉讼。
定南县2017年城市棚户区改造项目集体土地征收及房屋拆迁补偿安置实施方案，规定：安置方式、拆迁补偿、补助及奖励：安置方式采取货币补偿、产权调换两种安置方式，被拆迁人只可选择其中的一种安置方式，不得同时选择两种相结合的安置方式。鼓励和提倡选择货币补偿方式。（一）货币补偿。1、房屋拆迁补偿。①被拆迁房屋（含土地价值、土地补助及普通装修）价值，以具有相应资质房地产评估机构通过综合评估价格为依据进行货币补偿。具体补偿标准：框架结构2930元/㎡，砖混结构2730元/㎡，砖木结构2520元/㎡，土木结构2310元/㎡。②精装修补偿。精装修补偿将委托有相应资质房地产评估机构通过评估确定，弃房后一次性给予补偿。2、补助、奖励、税收优惠及住房保障。（1）补助。①过渡费补助。合法的建筑，均按主体房屋建筑面积一次性给予100元/㎡的补助（含搬迁费、临时安置费等）。②停产停业损失补助。被认定为经营性用房的，按主体房屋建筑面积一次性给予300元/㎡的补助。（2）奖励。①按时签约奖。在第一阶段时间内（以定南县棚户区改造项目指挥部公布的时间为准，下同）签订协议的，按被拆迁的主房面积给予800元/㎡的奖励；在第二阶段时间内（以定南县棚户区改造项目指挥部公布的时间为准，下同）签订协议的，按被拆迁的主房面积给予400元/㎡的奖励。逾期签订协议的，一律不给予奖励。②按时弃房奖。在第一阶段时间内弃房的，按被拆迁的主房面积给300元/㎡的奖励；在第二阶段时间内弃房的，按被拆迁的主房面积给予150元/㎡的奖励。逾期弃房的，一律不给予奖励。
本院认为，拆迁补偿和租赁合同系两种不同的法律关系。拆迁补偿是拆迁人（政府）与房屋所有权人签订的拆迁补偿安置协议，该协议对因房屋拆迁所应获得的补偿费用的归属作出了规定，即为房屋所有权人。被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的补偿费用原则上应归属于房屋所有权人，除非房屋所有权人和承租人另有约定的，法律并未赋予承租人直接的民事请求权。对于房屋所有权人与承租人在租赁合同中对征收补偿费用既无约定又不能协商一致的，承租人应主张解除租赁合同并赔偿损失。本案中原、被告在《房屋租赁合同》中约定：原告若要对房屋进行装修，必须经被告同意，装修后的吊顶、墙壁、门、窗等固定的装修物，租赁期满后原告不得拆除；如遇政府征收、规划拆旧建新，新农村建设或不可抵抗力等造成的经济损失由原告自行承担，原告在《房屋租赁合同》中对自己的权利已作出了处分。故原告要求被告支付精装修补偿费、停产停业费、过渡费、按时弃房奖、经营性用房补偿等的诉讼请求，本院不予支持。但考虑到原、被告之间存在租赁关系，且因为政府的征收行为致租赁合同终止，给原告确实造成了经济损失，可适用公平原则，由被告给予原告适当的金钱补偿。根据被告所获各项拆迁补偿款与原告租赁是否存在关联性和关联性大小，可就各项具有关联性的补偿费用，给予原告适当的补偿。考虑原告仍有10个月零15天的租期未使用租赁物，同时原告确有停产停业损失和弃房时给予积极的配合，被告应当给予原告停产停业损失费补偿20000元，按时弃房奖补偿20000元。精装修补偿费43854.27元、室外水池补偿费448元、水泥路面补偿费3222.4元、水泥晒坪补偿费6300元、砖石砌护坡（堡坎）补偿费2532.2元，合计56356.87元，考虑到原告在建造上述设施时其预期使用年限为租赁期间即5年，至2017年6月15日租赁合同的终止原告已使用了四年零一个多月，仅剩近10个月零15天未使用，故应按其未使用时间和已使用的时间的比例来计算补偿费，即被告应给予原告的补偿9863元[56356.87元×（10.5月÷60月）]。
原、被告在2017年6月2日签订的《合同书》中约定空调补偿费3200元、单相电表2户1800元，合计5000元，归原告所有，故空调补偿费、单相电费2户补偿费合计5000元应归原告所有。
关于原、被告的租赁合同终止时间问题，本院认为原、被告于2017年6月2日签订的《合同书》中载明“原告保证在2017年6月15日18时之前全部搬迁完毕，”故应当认定为租赁合同履行至2017年6月15日。原告应当支付被告2017年6月份半个月的租金1500元，被告收取原告租房押金3200元，扣除原告应缴交被告的租金后，被告仍应返还原告押金1700元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告凌华林、凌少敏应于本判决生效之日后十日内返还原告刘世峰租房押金1700元。
二、被告凌华林、凌少敏应于本判决生效之日后十日内支付原告刘世峰空调补偿费、单相电费2户补偿费合计5000元。
三、被告凌华林、凌少敏应于本判决生效后十日内补偿原告刘世峰49863元。
四、驳回原告刘世峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9820元，由原告刘世峰负担4910元，由被告凌华林、凌少敏负担4910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 赖阳发
人民陪审员 黄晓玲
人民陪审员 叶九明
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 赖俊丞