吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民二终字第622号
上诉人（原审被告）：闫起安，男，1964年8月25日生，汉族，住长春市宽城区。
委托代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。
委托代理人：由龙运，吉林德勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王晓明，男，1956年7月7日出生，汉族，长春市建工集团吉润建设有限公司职工，住长春市南关区。
委托代理人赵德印，长春市德翰法律服务所法律工作者。
原审第三人：华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司，住所长春市同志街39号。
负责人：吴秀丽，经理。
上诉�闫起安因与被上诉人王晓明，原审第三人华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司（以下简称“华兰德公司”）物权保护纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民重字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫起安及其委托代理人陈晓慧、由龙运，被上诉人王晓明及其委托代理人赵德印到庭参加诉讼。原审第三人华兰德公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原审原告王晓明原审诉称：王晓明的房屋是合法取得，已居住十二年之久。2001年，房地产开发商华兰德公司在开发建设东天小区的过程之中由于资金短缺，经研究决定将其开发自建的房屋拿出七套依照2001年与吉林省信达管道安装有限公司（以下简称：信达公司）所签订的管道液化气开发建设合同书第三条规定工程造价及付款方法，规定以“自建房抵煤气工程款”。华兰德公司共计给付了七套房屋，我这套房屋就是从信达公司王德山那里以合法手续正常价格买来，已从2001年居住至今，长达十二年之久，这十多年期间，住户每年都去房地局询问办理产权手续，因为开发公司的原因，所以产权部门一直不给我们办理产权证。华兰德公司当时给每个购房住户开了一张房屋调配证，并在右下方加盖吉林省华兰德（广州）吉林分公司的公章，因为抵债是煤气工程款，所以华兰德公司把被调配人写成煤气公司没写个人名字，并下达了一个通知，向所有住户告知4#楼这七套房屋已经办理完入住手续……。当时负责开发市场的诚信公司向华兰德公司发了七张文书，告知七套房屋已经相继出售给华秋莲等七人，望华兰德公司给这些住户办理产权及其它一切事宜。时至今日，无�何人对该七套房屋提出异议，向我们主张这些房屋产权归他所有；闫起安伪造2013年前虚假协议，骗取了产权证。闫起安是华兰德公司的建筑商，用欺骗手段将七套房屋办成了他的产权证，产权证来源于所谓2013年前的购房协议，协议签订于2000年7月，协议中规定2000年12月30日前，将该七套房屋向闫起安交付使用，可是事实上当年的房子还没有盖完，2001年才盖完，才抵给煤气开发的工程款，当时华兰德公司还在4#楼张贴通知，告知七套房屋已经办理完入住手续，望临时住户立即搬出（限3天内），这个通知的时间是2001年4月13日，所有购买房屋的住户便进行装修，搬进了4#楼5门的301,1门的302、402、501、502，王晓明搬进诉争房屋已12年，闫起安骗取产权登记机关并取得产权证，企图非法占有诉争房屋。故诉至法院，请求依法确认东天小区4号楼5门302室为王晓明所有；本案诉讼费用由闫起安承担。
原审被告闫起安原审辩称：一、闫起安房屋是在开发商手中购买诉争房屋，并以工程款抵房款形式支付了合理对价，依法办理产权登记。二、王晓明主张其合法取得房屋所有权，证据不足，王晓明是从无处分权的诚信公司购买，没有支付合理对价，诚信公司与华兰德公司签订的合同未完全履行，信达公司也无权处分该房屋。王晓明对房屋取得不是善意。即使双方当事人购买房屋协议均有效，也应当依据最高院2011年法办2011-442号第16条的规定，由闫起安优先取得。
原审第三人华兰德公司原审陈述称：本案诉争房屋是华兰德公司开发建设的，所有权原属于华兰德公司，第三人华兰德公司没有将诉争房屋交给信达公司，当初曾经有过购销合同和协议，约定用部分房屋抵偿信达公司工程款，但因信达仅完成部分工程，没有进行结算，没有实际将房屋交�给信达公司；作为开发商华兰德公司对房屋处理只有两种方式，一是拆迁安置，二是商品房销售，本案涉及房屋抵工程款属于商品房销售形式，华兰德公司没有将房屋实际交付王晓明，在闫起安与华兰德工程款案件中，双方执行和解，华兰德公司将房屋交给闫起安，闫起安办理产权证，华兰德公司的意见是法院应该保护闫起安合法权益。
原审法院经审理认定：2001年2月27日，华兰德公司（甲方）与信达公司（乙方）签订《管道液化气开发建设合同书》一份，合同约定：“工程名称，南大小区煤气工程；工程名称，东三道街至东四道街中间；工程造价及付款办法，以房抵工程款，本工程以每户3300元人民币计算共计844户，总造价278万元。甲方以实物（即具有明确产权证的住宅或车库）支付乙方工程款，房价按建筑面积2000元/平方米。合同签订后甲方即与乙方签订相当�同造价的以房屋抵工程款的购房协议，并在施工过程中，根据工程进度逐套为乙方开具售房发票，直至开具到相当于60%工程款的售房发票为止，余额40%部分待工程完工并验收合格后一次性为乙方开具售房发票。同时，甲方协助乙方办理上述房屋的产权，但费用由乙方承担；工程期限，内线管网，自2001年3月5日至2001年5月15日。外线管网，自2001年4月15日至2001年5月30日。供气站部分，自2001年4月30日至2001年6月30日。本工程于2001年7月1日前全部竣工；其它事宜，甲方提供安装施工期间的仓库及安装期间的工作休息室。乙方可根据售楼价进行选层，七楼1750平方米，二层、六层2050平方米、三、四、五层为2350平方米（提供参考）”。
2001年3月26日，信达公司与华兰德公司签订《房屋购销协议书》，协议约定：第三人于2001年6月30日前，向信达公司交付配有上下水、厨房、厕所、暖气等成套房屋（东天小区1号楼1门102室、4号楼1门401、402、501、502室、5门301、601、701室），付款方式为以煤气工程款抵顶房款。同时，约定：第三人以上述房屋抵付东天小区653户煤气工程款；该协议待信达公司在东校区煤气工程完工并经相关质检部门验收合格并使用后生效。后华兰德公司以煤气公司为被调剂人下发房屋调配证，栋号4栋1门301室。2001年4月13日华兰德公司下发通知，其内容为：“下列房屋已办理完进户手续，望立即搬出（15日前），4号楼1门301、302、401、402、501、502、5门301”。2001年12月10日，华兰德公司给长春市政府的关于在东天小区建设管道液化气供应站工程请示，其内容为：“我公司于一九九八年与信达公司签署的在长春市东三道街东天小区建设管道液化气供应站的工程合同。该工程已完成了庭院管网及户内管网的施工，由于资金短缺，工程被迫�2001年10月停工。考虑我公司的实际困难以及东天小区现有状况，为完善小区配套工程，尽快解决居民使用燃气的困难，避免我公司因违约造成的损失，发生新的纠纷由此引起社会不稳定的局面，恳请政府批准同意在东天小区建设管道液化气供应站。资金来源以现有住宅抵工程款解决”。2002年6月25日，吉林省诚信能源开发有限公司（以下简称：诚信公司）给华兰德公司出具函，其内容为：“我单位承装你小区煤气安装工程，因你公司资金不足，用商品房转换成工程款，我单位去年施工时也因资金欠缺，将四号楼西一单元301室转卖给王晓明。望贵公司将这户给予办理产权手续及供暖供电一切事宜”。另外，原诚信公司和信达公司总经理于一证实：“诚信公司和信达公司在当年给华兰德开发公司办理煤气工程时，诚信能源开发公司负责市场开发，信达管道安装有限责任公司负责具体安装工程。两个公司都是为华兰德开发公司干活，最后完工煤气工程款依合同所定用华兰德自建房屋顶煤气工程款，具体事宜由诚信能源开发有限公司处理（华兰德给付的顶煤气工程款的房屋买卖处理事项）”。
王晓明于2001年12月30日交付部分购房款后装修入住至今，入住后所发生的水、电等费用均由王晓明交纳。
另查明，2005年，闫起安在长春市宽城区人民法院起诉华兰德公司清算组，案由为建设工程施工合同纠纷，2009年1月12日，长春市宽城区人民法院作出（2005）宽民初字第1055号民事判决，判决内容为：“华兰德广州集团有限公司吉林分公司清算组给付闫起安工程款2082713.84元”。判决作出后，华兰德公司清算组不服上诉，长春市中级人民法院作出（2009）长民一终字第86号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，闫起安与华兰德公司陈述称，（2005）宽民初字第1055号判决生效后，双方达成和解，以诉争房屋抵顶工程款，并签订了《房屋购销协议》，合同签订时间（该协议中合同签订时间为2000年7月8日）系2009年补签。2011年8月17日，闫起安在办理产权登记过程中向长春市房屋产权登记部门出具“同意书”，内容为：闫起安居住在诉争房屋，其同意按测绘公司房屋分套建筑面积计算成果表上的面积为准，办理产权登记。闫起安基于《房屋购销协议》于2012年3月20日取得诉争房屋所有权证。
原审法院认为：关于王晓明与信达公司及诚信公司房屋买卖行为效力问题。华兰德公司与信达公司于2001年2月27日签订《管道液化气开发建设合同书》系双方真实意思表示，属有效合同。华兰德公司为其开具房屋调配正，并于2001年4月13日出具了4号楼1门301室、302、401、402、501、502、5门301房屋已办理完进户手续的通知。2001年，案外人信达公司和诚信公司将诉争房屋出售给本案王晓明，故王晓明与案外人信达公司及诚信公司之间买卖行为合法有效。
关于华兰德公司与闫起安之间签订的房屋购销协议效力问题。从庭审查明事实看，2005年，闫起安起诉华兰德公司建设工程施工合同纠纷，该案生效判决华兰德公司给付闫起安工程款，在该案执行过程中，闫起安与华兰德公司私下达成和解，华兰德公司以诉争房产抵顶工程款，于2009年签订了一份时间为“2000年7月8日”《房屋购销协议书》，该协议与华兰德公司于2001年4月13日下发的通知（内容为下列房屋已经办理完进户手续，望立即搬出，4号楼1门301、302、401、402、501、502、5门301）相矛盾，同时，闫起安以《房屋购销协议书》在产权部门办理产权登记过程中其出具了虚假同意书，即闫起安自称在诉争房屋居住的事实。结合以上事实，可以认定华�德公司与闫起安在签订房屋购销合同时存在恶意串通侵害了王晓明的合法权益，故华兰德公司与闫起安签订的《房屋购销合同》应属无效合同。
关于王晓明是否取得诉争房屋所有权问题。因王晓明与信达公司及诚信公司之间的买卖关系属于债权，双方在并未办理产权相关过户手续之前，王晓明仅享有对诉争房屋的占用和使用的权利。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：坐落于长春市南关区东天小区4号楼1门301室房屋由王晓明占有、使用。案件受理费6115元，由闫起安负担。
宣判后，闫起安不服，向本院提起上诉。上诉请求：一、依法撤销长春市南关区人民法院（2014)南民重字第20号民事判决；二、依法驳回被上诉人的诉�请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决适用法律错误、程序违法、事实认定不清，以致最终作出了被上诉人对争议房屋占有、使用的错误判决。本案本质是一个一房二卖问题，首先要考量合同有效无效的问题，其次才考虑谁有权取得房屋问题。一、从本案的证据和庭审情况看，被上诉人是从对房屋没有处分权的案外人手中购买的，应当是一个无效合同。1.从本案第三人华兰德公司在庭审中举证的2007年与信达公司签订的《协议书》看，在2007年时华兰德公司还没有将与信达公司约定的抵工程款房屋交付，该协议明确约定全部完工后才能交付约定的房屋。也就是说，签订此协议时，华兰德公司还没有将争议的房屋交给信达公司。那么，诚信公司在2001年就把房子卖给了被上诉人，当时信达公司还没有取得争议房屋，显然诚信公司没有取得争议房屋，更没有权对争议房屋进行处分。2.从本案所有证据看，诚信公司与信达公司是两个完全独立的公司，两个公司的法定代表人均不是于一，股东中也没有于一，被上诉人举证的两个公司的工商注册中，也没有对于一的任何记载，不能于一说自己是哪个公司的总经理，法院就采信。从全案的证据看诚信公司与华兰德公司没有合同，与信达公司没有合同，甚至没有任何一个文字记载来佐证于一所谓的证言。从一审时华兰德公司举证的2007《协议书》看，直到2007年华兰德公司还是在与信达公司在谈煤气工程的事，这份证据是原始的书证，由华兰德公司与信达公司双方盖章，其证据效力是很高的。进一步证明诚信公司对争议房屋是没有处分权，于一的证言与事实不符。3.原审法院在审理查明中认定：2006年6月25日，诚信公司给华兰德公司的函“我单位将四号楼西一单元501室转卖给原告”是错误的。如果这份函真是诚信公司开给华兰德公司，这份函的原件应当在华兰德公司，为什么到现在还在被上诉人手中。这就足以说明这份函根本就没有到达华兰德公司，或者说华兰德公司根本就没有受理过诚信公司的函。原审法院用这份未到达华兰德公司的函，来认定被上诉人从诚信公司购买房屋是经过华兰德公司授权是完全错误的。4.争议房屋直至2013年由市政府按历史遗留问题才安装施工接通了煤气，信达公司没有完全履行合同，华兰德公司没有给信达公司交付争议房屋。二、上诉人与华兰德公司的合同应当是合法有效的。1.华兰德公司对争议房屋拥有处置权是毋庸置疑。2.上诉人与华兰德公司的《房屋购销协议书》是双方真实意思表示，是基于真实合法的债权债务关系，签订的《房屋购销协议书》。3.双方2009年签订《房屋购销协议书》时，落款为2000年7月8日不影响合同的效力。三、原审法院以上诉人“在产权部门办理产权登记过程中其出具了虚假同意书”，“认定华兰德公司与闫起安签订的《房屋购销合同》属无效合同”是完全错误的。1.产权部门的承诺书是闫起安单方签订的，而《房屋购销合同》是华兰德公司与上诉人双方签订的。且从时间点上看，《房屋购销合同》在前，承诺书在后，用后行为的不真实表述来认定前行为的真实意思表示无效是没有法律依据的。2.上诉人在产权部门的承诺，是产权部门的一个制式表格，其主要目的是问对测量面积是否认可，并非考量是否真的为本人居住，当时上诉人同时办理七套住宅的产权手续都是这么承诺的，如果产权部门是依此表考量是否本人居住，不用查就可以停办了。况且当时办产权时，窗口的工作人员拿了一堆纸让上诉人签哪就签哪，根本就没有看过上面的内容，不是本案诉讼被上诉人调出来，到现在上诉人也不知签的是什么。所以，这个承诺上诉人主观上没有过错。3.第三人华兰德公司从未向上诉人说过，争议房屋已经出售给他人，直到今天华兰德公司依然向上诉人说，没有卖给过被上诉人。4.华兰德公司欠上诉人的工程款是真实的，欠了那么多年，给上诉人造成了巨大的经济损失，才把华兰德公司告上法庭，我们不存在恶意串通，就是在上诉人发现争议房屋有人时，华兰德公司还说都是没有任何手续抢占的，你已经办了产权手续了，一撵他们就走了，所以上诉人才先起诉被上诉人腾迁的。5.我国法律中恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。恶意串通的合同具有以下两个特征：一是当事人双方是出于故意，二是恶意串通的合同是为牟取非法利益。上诉人取得房屋产权是基于合法的债权债务关系，也从未和华兰德公司串通过，更没有故意侵害别人的合法权益。所以，认定上诉人与华兰德恶意串通与事实不符，完全错误。综上所述，原审判决确实错误，请二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王晓明二审答辩称：我没有强占房屋，是花对等价格买的，华兰德公司为我们开调配证，华兰德与信达公司有以房抵煤气工程款合同，有法院调查于一证言佐证。根据最高法院司法解释，一房两卖，后买受人有权要求双倍返还。2009年签订《房屋购销协议书》，落款却是2000年7月属于伪造文书，应为无效合同。华兰德公司与闫起安恶意串通，华兰德公司明知我们已在这居住十二年以上，仍与闫起安签订《房屋购销合同》以房抵建筑款。闫起安也到我们家看过，撵我们搬家，双方串通损害第三人利益的，行为无效。闫起安在房产�门出具虚假意见书，伪造证据，应当受到法律处罚。原审法院判决是正确的。
原审第三人华兰德公司二审未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
二审庭审中，上诉人闫起安提供证据如下：（2009）宽执字第287号协助执行通知书，（2005）宽初字第1055号公告书，照片4张，以上证据用以证明在2005年上诉人起诉华兰德公司，法院就应经将争议房屋查封，2009年执行时法院对查封的事实予以公告，在各户张贴了封条，证明争议房屋早已被法院查封的事实。被上诉人王晓明质证意见为：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，房子我方是2001年购买的，是2005年查封的，把已经属于别人的财产查封了，不能证明查封的财产属于上诉人，上诉人在宽城法院起诉的标的是工程款纠纷，不是房屋买卖纠纷，上诉人要求的是工程款，不能证明争议房屋属于上诉人。
本院二审查明的�实与原审认定的事实基本一致。
另查明：关于时间为2000年7月8日的房屋购销协议书是你与华兰德公司2009年签订的是否有异议问题，上诉人闫起安陈述：“没有”。关于为什么将时间签为2000年的问题，上诉人闫起安陈述：“因为之前的协议丢了。”
本院认为：2001年2月27日，华兰德公司与信达公司签订《管道液化气开发建设合同书》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。华兰德公司为诉争房屋开具房屋调配证，并于2001年4月13日出具了4号楼1门301、302、401、402、501、502、5门301房屋已办理完进户手续的通知。2001年，案外人信达公司和诚信公司将诉争房屋出售给王晓明，王晓明与案外人信达公司及诚信公司之间买卖行为合法有效。上诉人闫起安虽主张其通过与华兰德公司签订《房屋购销协议书》，合法取得本案诉争房屋，并已在产权部门办理产权登记，房屋应归其所有。但根据上诉人闫起安一、二审庭审中的陈述，其与华兰德公司签订的日期为2000年7月8日的《房屋购销协议书》系其于2009年左右签订，其在为办理诉争房屋的产权登记需要，出具了虚假的同意书称其在诉争房屋居住。同时根据二审庭审中华兰德公司的陈述，该公司在与上诉人闫起安签订《房屋购销协议书》时明知合同所载房屋已经有人占有使用，公司因当时没有其他资产支付工程款，而仍然与上诉人闫起安签订《房屋购销协议书》，同时该公司在与上诉人签订合同时将日期提前到2000年，公司当时没有考虑2001年与信达公司管道液化气开发建设合同书，公司管理存在一些问题。且华兰德公司陈述虽被上诉人一直占有本案争议房屋，但其没有向人民法院提起诉讼要求其返还房屋或排除妨害。结合本案事实及各方当事人一、�审庭审中的陈述，上诉人闫起安与原审第三人华兰德公司签订的《房屋购销协议书》存在恶意串通情形，损害了被上诉人王晓明的合法权益，应属无效合同。上诉人闫起安虽主张其将《房屋购销协议书》的时间签为2000年的原因系之前的协议丢失了，但其并未向法庭提交其他证据予以证明。二审庭审中，上诉人闫起安提交的证据亦不足以证明其主张，故对上诉人闫起安的上诉主张因缺乏有效证据予以证明，本院不予支持。另因房屋所有权具有占有、使用、收益、处分权能，被上诉人王晓明虽在购买诉争房屋后，未实际办理产权过户手续，但其通过与信达公司及诚信公司之间的买卖关系享有对诉争房屋的占用、使用的权利，原审判决本案诉争房屋归被上诉人王晓明占有使用并无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6115.00元，由上诉人闫起安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 伟
代理审判员 雷 勇
代理审判员 董惟祎
代理审判员 王君伟
代理审判员 陈大为
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 颜炳红