浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第264号
上诉人（原审原告）：张建忠。
委托代理人：方益成，浙江嘉志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：衢州园方建设投资有限公司。住所地：浙江省衢州市柯城区华墅工业园区。
法定代表人：王炜东（曾用名王卫东），董事长。
委托代理人：叶卫东，浙江无剑律师事务所律师。
原审第三人：苏文国。
上诉人张建忠为与被上诉人衢州园方建设投资有限公司（以下简称园方公司）、原审第三人苏文国房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2011）衢民初字第776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：坐落于衢州市衢�区横路乡黄岩堰住宅新村的商品房屋系由园方公司开发建设，该公司先后于2006年11月12日、2007年6月4日取得了上述房屋的商品房预售证。2007年9月7日，园方公司因建设资金需要向苏文国借款人民币400万元，并于同日向苏文国出具借条一份。2007年9月7日、9月11日，苏文国将400万元资金分为150万元、250万元以汇款方式分别汇入园方公司账户内。2007年9月7日，经衢州市衢江区公证处公证，园方公司向苏文国出具授权委托书一份，委托书载明“兹有衢州园方建设投资有限公司全权委托温州苏文国先生办理本公司开发的黄岩堰住宅新村一期房屋销售的相关手续”。同时，园方公司还向苏文国提供了该住宅新村整体工程的规划图一份及该处含本案诉争房屋在内的24套房产的房屋买卖协议书；该24份协议书中的“乙方”，即房屋买受方一栏均为空白，落款时间为“2007年9月7日”，落款处加盖有园方公司印章并签有其法定代表人王卫东名字，协议书附随了由园方公司法定代表人王卫东签名的16.5万元-17.5万元不等的收款凭证。2007年9月8日，园方公司和苏文国签订园字（2007）第38-61号购房合同补充协议，约定双方于2007年9月7日所签订的黄岩堰住宅新村项目中的24幢房屋买卖协议书实为借款协议，期限三个月，在园方公司将400万元借款划入苏文国指定帐户时，双方原来所签订的授权委托书及房屋买卖协议书均予作废，如园方公司需要继续使用该笔资金，在园方公司提前一个月提出申请并办理好一切相关手续时，苏文国应允许园方公司再展期三个月该笔款项。此后，园方公司一直未归还400万元款项。2008年1、2月，苏文国持授权委托书和房屋买卖协议书与张建忠办理了本案诉争房屋的销售手续，两套购房款33万元以抵扣张建忠对苏文国债权的形式支付给了苏文国。2008年4月21日，苏文国委托浙江平宇律师事务所律师张建忠向园方公司发出律师函催讨400万元借款，2009年4月30日、6月4日，园方公司分别向苏文国出具了承诺书和双方签字的协议书，约定了400万元的还款期限及逾期还款违约金。目前，园方公司仍未向苏文国归还约定的400万元借款。现张建忠持房屋买卖协议书，要求确认协议有效，并要求园方公司交付房屋，园方公司则认为苏文国无权销售诉争房屋，故引起本案讼争。另查明，期间，园方公司曾更名为圆方公司，现重新更名为园方公司。园方公司开发建设的黄岩堰住宅新村商品房屋至今未办理物权设立的行政审批手续，该工程尚未经过竣工验收。
原审法院认为：苏文国持有的房屋买卖协议书和经公证机关公证的授权委托书均加盖有园方公司印章及园方公司的法定代表人王卫东亲笔签名，张建忠根据上述材料�以相信苏文国取得了代为园方公司销售房屋的授权，张建忠据此通过苏文国与园方公司签订的房屋买卖协议书符合法律规定，应为有效协议。园方公司抗辩认为，授权委托书及房屋买卖协议书只是向、苏文国借款的抵押担保，但其未提供证据证明该事实已被张建忠所获悉或张建忠签订本案诉争房屋的买卖合同时具有恶意，根据合同相对性原则，园方公司与苏文国之间的相关约定，效力不及于张建忠，至于因苏文国违反与园方公司的约定而造成的张建忠、园方公司的其他损失，张建忠、园方公司可另行主张，本案不宜处理。同时，园方公司所主张的其出具给苏文国的委托销售授权书及房屋买卖协议书作废条件亦未成就，其授人以据提供签字盖印齐全的合同文书，事后又以自己欠缺法律知识反悔，对此“失误”应自负后果，故园方公司主张合同无效的抗辩意见，理由�成立，法院不予采纳。张建忠请求确认其对诉争房屋享有所有权并实际交付，但诉争房屋系不动产，该房屋买卖协议有效并不必然导致房屋所有权转移，截至本案审理终结时止，诉争房产尚未经过行政主管部门的初始登记，其物权至今尚未设立，双方的房屋买卖协议未经行政主管部门登记备案，张建忠亦未提供诉争房屋已符合物权设立条件的相关证据，故张建忠诉请园方公司立即交付所售房屋，条件不成就，法院不予支持。据此，为保持司法的统一性，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张建忠与衢州园方建设投资有限公司签订的园字（2007）第045、046号《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回张建忠的其他诉讼请求。案件受理费6400元，由张建忠、园方公司各半负担，于判决生效之日起七日内缴纳。
判决后，张建忠不服，向本院上诉称：原审法院驳回其要求园方公司协助、配合办理房地产物权登记并立即交付房屋的请求是错误的。1、本案实质上是商品房销售合同纠纷，园方公司为张建忠办理其所购房地产的物权登记是其法定义务，也是双方之间合同的附随义务。2、张建忠购买房屋的目的就是取得合法的物权。园方公司取得商品房预售证以后，就应该协助、配合张建忠办理物权登记。至于该房地产是否通过验收，与张建忠要求的办理物权登记的请求无关。3、由于张建忠与园方公司的买卖协议有效，故张建忠通过商品房买卖就原始取得了房地产的产权和所有权。4、根据张建忠与园方公司签订的《房屋买卖协议书》第五条“甲方（即园方公司）应在本协议签订日起玖拾天内将房屋腾空，连同原房屋所有权证等有关证件，交付乙方（即张建忠），乙方出具收到凭证。”之规定，园方公司应为张建忠办理物权登记并交付张建忠购得的房屋及相关物权凭证。5、原审法院在张建忠无任何过错的情况下，判决由张建忠承担本案一半诉讼费用是错误的，诉讼费用应由园方公司负担。请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判园方公司协助、配合张建忠办理园字（2007）第045、046号《房屋买卖协议书》中房地产的物权登记（包括买卖合同备案、初始登记等），并立即向张建忠交付园字（2007）第045、046号《房屋买卖协议书》中的房屋；本案一、二审诉讼费用由园方公司负担。
经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。
本院认为：商品房属不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故张建忠主张通过买卖合同原始取得合同约定房产的所有权于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因园方公司开发建设的衢州市衢江区横路乡黄岩堰住宅新村的商品房工程尚未经过竣工验收，故张建忠要求园方公司立即交付房屋的上诉请求，本院不予支持。张建忠请求园方公司协助、配合张建忠办理园字（2007）第045、046号《房屋买卖协议书》中房地产的物权登记，并认为物权登记包括买卖合同备案、初始登记等。本院认为，不动产的物权登记，是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门的簿册上。不动产物权登记包括设立登记、变更登记、转让登记和消灭登记。买卖合同备案不属于物权登记范围，且张建忠起诉时其诉讼请求为办理物权登记，并未要求买卖合同备案。根据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第九条的规定，新建的房屋，建设单位或个人应自房屋竣工交付使用之日起3个月内申请房屋产权初始登记。本案所涉房屋尚未交付使用，办理产权初始登记的条件未成就。关于张建忠在二审中提出预告登记的请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。因张建忠与园方公司签订的《房屋买卖协议书》中并未约定进行预告登记，故张建忠的该项诉讼请求不成立。因张建忠原审诉讼请求未得到全部支持，原审法院依据《诉讼费用交纳办法》的规定决定由张建忠负担一半原审诉讼费用，并无不当。综上，张建忠的上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人张建忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜秀莲
代理审判员 潘 婷
代理审判员 常东岳
二〇一三年五月六日
书 记 员 项红霞