广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1号
上诉人（原审被告）：阮晶云，女，1979年6月17日出生，汉族，广东省清远市人，住清远市清城。
委托代理人：阮棠经，男，1949年3月23日出生，汉族，住清远市清城区，系阮晶云父亲。
被上诉人（原审原告）：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人:林伟新，该公司董事长。
委托代理人:胡成，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人:罗斌，广东百思威律师事务所律师。
上诉人阮晶云因与被上诉人清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人阮晶云及其委托代理人阮棠经到庭参加诉讼，被上诉人清远市南远房地产开发有限公司的委托代理人罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人阮晶云上诉请求：1、请求撤销一审判决，即清城区人民法院(2016)粤1802民初2075号《民事判决书》。2、请求依法判令被上诉人按照案例(2015)清城法民一初字第528号民事判决书的规定计算，向上诉人支付逾期办证违约金额110025元(587123元×6%÷365天×1140天)。违约金计算的起止时间为2012年12月19日起至2016年2月4日止。事实与理由：上诉人在一审依法依例提出调整商品房买卖合同中逾期办证违约金的计算方法，一审法院作出判决，以清远市住建局于2013年12月9日向全体业主作出的复函日期用作诉讼时效的计算，认为本次诉讼主张已超过诉讼时效期间，驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为一审法院在审判过程中存在两点错误:第一、认定事实有误。事实上，上诉人得知未能如期取得涉案房屋的产权证后，便通过签名、凑钱、选代表等方式和本小区众业主联合结成维权共同体，反复多次与被上诉人就产权证和违约金问题进行交涉，在不同时期、不同阶段被上诉人均多次作出“请求延期、同意履行义务”的口头承诺和书面复函，后期更发展为众业主分批次对被上诉人提起诉讼，上诉人只不过是诉讼批次排在了后面而己。这些不同时期的诉讼主张和书面证据引起了诉讼时效的反复中断并不断重新计算。因此，一审法院用以计算诉讼时效中断的那份复函，只不过是引起时效中断情形的其中一次，在此复函之后上诉人及其他业主代表仍多次或致电或面谈向被上诉人主张权利，可以再次引起诉讼时效中断的情形还有很多，例如:连带债权人在2015年提起的诉讼(2015)清城法民一初字第528号，被上诉人在2015年10月9日发出的办证通知书，被上诉人在2016年8月31日开庭前几分钟在一审法官眼皮下主动提出“按诉讼请求的计算方法支付70%违约金”等内容的和解方案。据此，诉讼时效期间应重新计至2018年8月31日止。由此可见，上诉人及其“维权共同体”从来没有停止过主张权利，一审法院查证事实不全面，误将较早的诉讼时效中断点当成最后一次中断时间来计算，一审认定事实有误。第二、适用法律不当。本案的适用法律有三条，上诉人将从两个不同的角度进行分析论证:（1）从常规初始诉讼时效期间的角度而言。被上诉人发生违约行为的时间是2012年12月19日，则2014年12月19日为初始诉讼时效期间届满。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”。上诉人在2014年12月19日后与被上诉人的几次交涉中，被上诉人均以消防验收不通过等各种理由请求延期履行义务并承诺尽快履行义务，在2015年10月9日发出办证通知书，此通知书应依法认定为诉讼时效期间届满被上诉人作出同意履行义务的意思表示的文书。此外，被上诉人在一审开庭前在法官和书记员的见证下主动向上诉人提出违约金赔偿的和解方案，在开庭后也通过电子邮件发送违约金赔偿和解协议书模版给上诉人填写，亦曾通过电话和手机短信与上诉人商榷违约金赔偿和解事宜，毫无疑问，这同样是被上诉人在诉讼时效期间届满后仍作出同意履行义务的意思表示，因此再以“超过诉讼时效”为由抗辩是不合法的，一审法院不应支持。（2）从同案同判的角度而言。本案与(2015)清城法民一初字第528号案件完全相同，上诉人与该案的原告苏炽光等三人，除了提起诉讼的时间不同外，其他完全相同。在整个维权过程中，上诉人与小区众业主是一个不可分割的共同体，其利益相互关联，依法享有连带权利。同一案由，同一受害群体，同一维权共同体，应依法认定上诉人与苏炽光等三人互为连带债权人关系。根据《民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”和最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第一款“对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。”由于苏炽光等三人于2015年提起诉讼，其诉讼时效依法中断，上诉人作为连带债权人，其诉讼时效也应由此依法中断并重新计算，所以本案的2年诉讼时效期间应计算为2015年8月21日起至2017年8月21日止。上诉人于2016年4月28日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。由于本案与(2015)清城法民一初字第528号案完全相同，依照一案同仁(一视同仁)”的审判原则，被上诉人逾期办证违约金的计算方法应该按照(2015)清城法民一初字第528号《民事判决书》的规定执行。
被上诉人南远房地产公司口头答辩称：1、上诉人认为被上诉人在2015年10月9日向其发出办证通知，以及被上诉人的代理人在一审时曾经与其商谈过和解事宜，属于债务人在时效届满时自愿履行债务的问题，办证通知只是被上诉人就涉案房屋办证应当提交的相关资料和支付的费用向上诉人发出的书面通知，该通知里面并没有被上诉人同意向上诉人支付违约金的意思表示。另外，虽然双方在一审过程中曾经磋商过和解事宜，但是双方最后没有达成和解，既没有签订和解协议，也没有法院出具的调解书。根据民诉法规定，当事人没有达成和解以及表态，均不能在后续诉讼中，作为对其不利的证据。因此，被上诉人在诉讼中，为了达成和解，所作出的意思表示当然不能等同于认为被上诉人同意履行义务。2、上诉人认为其债权未过诉讼时效的理由是认为上诉人与小区的其他业主是连带债权人，所以小区的其他业主对被上诉人提起诉讼，可以发生本案诉讼时效中断的法律效力。对此，被上诉人认为，该观点是对连带之债的错误理解。本案中，上诉人与小区的其他业主是分别被上诉人签订不同的商品房买卖合同，由此，与被上诉人建立各个不同的商品房买卖合同法律关系。上诉人与小区的其他业主对被上诉人享有的是各个单独的债权，而非连带债权。小区的其他业主对被上诉人所发起的诉讼，其法律效力、后果当然不及于上诉人。3、支付迟延办证违约金与继续为买受人办理产权证均是出卖人因违反合同约定的办证义务所应承担的违约责任，两者相互独立，不应混淆。4、涉案迟延办证违约金为数额确定的一次性违约金，上诉人关于该违约金的诉讼时效应当从合同约定的办证期限届满次日起计算。5、上诉人未在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金，其违约金债权因时效期间届满而成为自然之债，依法不受法律保护。6、违约金债权能够被法院调整的前提是该债权未过诉讼时效，尚受法律保护。7、原审判决并不会与已经生效的同一小区逾期办证违约责任同案不同判。
被上诉人阮晶云向一审法院起诉请求：请求依法判令南远房地产公司向阮晶云支付逾期办证违约金112775元。
一审法院认定事实：2011年5月25日，阮晶云、南远房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定南远房地产公司将位于清远市清城区城北二路××座××花园××号楼××层××号商品房出售给阮晶云，建筑面积为138.84平方米，总房价款为587123元。合同第八条约定:“出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:……4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。”合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的O.1%向买受人支付违约金。”合同签订后阮晶云已向南远房地产公司付清房屋总价款，阮晶云于2012年9月19日签署了××花园楼宇收楼确认书并领取了房屋钥匙。南远房地产公司在提交了办证所需全部资料后，清远市住房和城乡建设管理局于2016年2月4日办理了涉案房屋登记至阮晶云名下的房地产权证。
因阮晶云未能如期取得涉案商品房的房地产权证，其与××花园其他众多业主一起多次与南远房地产公司进行交涉，2013年3月28日，南远房地产公司向小区业主出具一份房屋确权的工作内容及完成时间表，该表显示:“……3、验收报批备案计划于2013年9月10目前完成，4、房屋确权计划于2013年11月25日前完成。”因房产证办理的问题，在阮晶云及其他业主的共同交涉下，南远房地产公司再次于2013年12月3日向××花园全体业主发出复函一份，该复函记载:“……2、房产证的拖延可能因为部分设施没有完成验收所致，预计房产证在2014年10月10日前可以办理完毕。3、你们与本公司签订的《商品房买卖合同》里，已经约定了房产证延期办理的处理条款，本公司愿意承担约定的法律责任。……”除了与南远房地产公司交涉外，阮晶云及其他业主还就××花园房产证拖延的问题投诉至清远市住房和城乡建设局，该局于2013年12月9日向××花园的全体业主作出书面答复。答复主要内容为:房产证拖延的原因是还有部分设施未完成验收，开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款，承担法律责任。此外，××花园的众多业主还于2013年12月19日就××花园消防设施设置不完备的问题举报投诉至清远市公安消防局，该局于2013年12月23日向××花园的业主作出书面回复，该回复主要内容为:经该局执法干部实地核查，××花园3－7号楼已建成并投入使用，该开发商曾于2007年12月向该局申报了××花园1-7号楼的消防设计审核，该局作出了不同意的审核意见，此后，该开发商再无向该局申报1-7号楼的消防设计审核和消防竣工验收;目前，该局已受理了对南远房地产公司的行政处罚案件。
一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为:一是阮晶云主张的逾期办证违约金请求是否已超过诉讼时效;二是阮晶云认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否应该得到支持;三是逾期办证违约金的起止时间如何确定。对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。按照合同约定，南远房地产公司应于2012年12月18日前协助阮晶云办理房屋权属登记，逾期办证违约金的诉讼时效应从约定办证期限届满次日起计算2年时间。虽然从南远房地产公司于2013年12月3日向全体业主发出的复函，以及清远市住建局于2013年12月9日作出的答复等内容可以从侧面印证阮晶云称其在诉讼时效期间内就逾期办证、承担违约责任等事项多次与南远房地产公司进行过交涉的陈述，可以引起逾期办证违约金诉讼时效的中断，但是阮晶云主张的逾期办证违约金最迟也应该在2015年12月9日前提出。故，阮晶云于2016年4月28日提起本次诉讼主张的逾期办证违约金已超过2年诉讼时效期间，阮晶云亦不能提供证据证明就逾期办证的违约金问题在诉讼时效中断后再次向南远房地产公司主张过权利或者存在引起诉讼时效中断或中止的情形。故对南远房地产公司抗辩认为阮晶云主张逾期办证违约金已超过诉讼时效期间的意见，予以采纳。对于阮晶云要求南远房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。鉴于阮晶云所主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效，对于第二、第三个争议焦点已无论述必要。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年10月14日作出（2016）粤1802民初2075号民事判决:驳回阮晶云的诉讼请求。一审案件受理费1170元，由阮晶云负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：清远市住房和城乡建设局于2013年12月9日出具的答复中明确表示，该局与开发商协商达成共识，开发商承诺尽快在2014年6月30日前办理完成所有验收，且开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款承担法律责任。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容合法，为有效合同，双方均应共同遵守执行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案违约金是否超过诉讼时效。2、约定的违约金是否过低，应否予以调整。
关于涉案违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”及第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算”的规定，本案虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋应于2012年12月8日前办理房屋权属登记，但根据清远市住房和城乡建设局于出具的答复及被上诉人向业主发出的复函反映，被上诉人分别承诺于2014年6月30日前和2014年10月10日前完成涉案房屋验收及办证义务并同意承担约定的法律责任，因此，本案诉讼时效分别从2014年6月30日和2014年10月10日中断，根据上述规定，诉讼时效应重新计算。上诉人于2016年4月28日向原审法院提起本案诉讼并没有超过二年的诉讼时效期间，上诉人据此认为本案没有超过诉讼时效的上诉请求，依据充分，本院予以采纳。原审法院以本案超过诉讼时效期间为由，驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实错误，本院予以纠正。
关于约定的违约金是否过低，应否予以调整的问题。本案中，被上诉人未在合同约定的时间办理涉案房屋产权登记的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金为出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现上诉人要求按年利率6%调整违约金，而被上诉人则认为应当按照合同约定的标准支付违约金。对此，经审查，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经通过竣工验收备案，房屋的使用功能可以实现，被上诉人已经履行了主要的交付义务。但合同约定按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，酌情调整为每年按已付房款的1%支付违约金。本案中，被上诉人应从2012年12月19日起以已付购房款587123元为基数按每年1%的标准向上诉人支付违约金至2016年2月4日止共计3年零47天，违约金共计：18369.71元[（587123元×0.01×3年）＋（587123元×0.01÷365天×47天）]。
综上所述，上诉人阮晶云的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2075号民事判决。
二、被上诉人清远市南远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理产权登记违约金18369.71元给上诉人阮晶云。
三、驳回上诉人阮晶云的其他诉讼请求。
一审案件受理费1170元，由上诉人阮晶云负担800元，由被上诉人清远市南远房地产开发有限公司负担370元。二审案件受理费2340元，由上诉人阮晶云负担1600元，由被上诉人清远市南远房地产开发有限公司负担740元。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何昭敏
审判员 何 燕
二〇一七年三月二十七日
书记员 冯敏静