广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3434号
原告：罗衷怡，女，1966年10月31日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。
委托代理人：王春红、陈德文，均系广东雅商律师事务所律师。
被告：熊咏梅，女，1970年4月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。
被告：中山市十姾康美美容会所，住所地中山市石岐区盛华路48号21-22卡商铺，组织机构代码33479622-1。
负责人：熊咏梅。
上列两被告的共同委托代理人：嵩朕，广东广信君达律师事务所律师。
第三人：罗欣怡，女，1970年12月1日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托代理人：王春红、陈德文，均系广东雅商律师事务所律师。
原告罗衷怡与被告熊咏梅、中山市十姾康美美容会所（以下简称十姾会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，被告熊咏梅、十姾会所申请追加罗欣怡作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，由代理审判员卢俊辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗衷怡及第三人罗欣怡的委托代理人王春红、陈德文、被告熊咏梅及两被告的委托代理人嵩朕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗衷怡诉称：原告罗衷怡与被告一熊咏梅于2014年8月24日签订《商铺租赁合同》，约定由原告出租位于中山市石岐区盛华街48号21-22卡商铺给被告一使用，总建筑面积为197.9平方米，经营用途为办公，租赁期限为六年，自2014年9月1日起至2020年8月31日止。租金约定：2014年9月1日至2015年8月31日止，每月租金为人民币11874元；2015年9月1日至2016年8月31日止，每月租金为人民币13853元。签订合同时，被告一向原告缴纳了商铺租赁保证金人民币34000元，并约定该保证金在合同期满且被告无违约情况下，原告不计息退回给被告一，否则不予退回。2015年3月13日，由于被告一成立了个人独资企业即被告二中山市十姾康美美容会所，则原告与被告一以被告二的名义重新签订一份《商铺租赁合同》，除变更了租赁方为中山市十姾康美美容会所外，其余合同内容都没有变更，双方同意按照合同约定执行。
2015年7月份开始，被告就没有依约按期向原告支付租金，现已经拖欠7月份、8月份、9月份的租金。原告多次电话联系和上门催收租金，被告都以各种理由推脱，后来就下落不明，无法联系，该个人独资企业也没有正常营业。2015年9月13日，原告发现被告偷偷的搬离商铺里面的物品，则报警处理，被告一熊咏梅看到警察到来就慌忙逃离不知所踪。被告拖欠租金的行为，已经违反了《商铺租赁合同》第四条第3项的约定，原告有权解除合同，没收被告的保证金，并要求被告搬离租赁物。依照《合同法》及相关法律法规的规定，原告诉至法院，恳请法院查清事实，依法判令：1.解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即返还租赁物；2.被告支付原告拖欠的租金51454元（暂计2015年7月、8月、9月、10月份），并继续支付租金（占有使用费）至返还租赁物之日止；3.租赁保证金34000元归原告所有；4.被告承担本案诉讼费用。
原告罗衷怡为支持其主张及诉讼请求在举证期限内向本院提交以下证据：1.商铺租赁合同两份；2.通话记录复印件；3、律师函、EMS快递单、快递投递情况表复印件；4、微信截图、短信截图；5、银行流水。
被告熊咏梅、十姾会所辩称：1.按照我国相关法律规定，在房屋租赁合同履行过程中，承租方有义务向出租方缴纳相关租金等费用，若因承租方单方违约拒缴租金，给出租方造成重大损失，可能构成实质违约，出租方据此可以主张违约金及未付租金。但是这一切的前提条件是承租方因单方违约拒缴租金，而本案中并非承租方单方违约拒缴租金，若因承租方单方违约，则承租方不可能花费巨大的装修费用进行装修，亦不可能至今为止还向水电部门缴纳相关费用，更不可能多次要求原告签订补充协议，以明确双方的权利义务；2.原告从未出面处理过涉案合同相关事宜，而涉案商铺的经办人至签订合同之日前就从未出示过合法证明，更在合同履行期间多次要求变更合同，这已在实质上变更了商铺租赁合同的约定；3.从2015年8月25日起，原告及经办人未向被告作任何通知的情况下锁了商铺大门，至今商铺大门还被锁着，其行为不但是对合同的严重违反，更直接导致被告二无法正常开业，损失巨大。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告熊咏梅、十姾会所为支持其辩解意见在举证期限内向本院提交以下证据：1.装饰工程合同书；2.工程预算书；3.管理费、水电费及租赁税等缴费单；4.转账记录；5.商铺租赁合同；6.收据；7.证人证言；8.照片；9.火车票、微信截图。
第三人罗欣怡的陈述意见与罗衷怡的起诉意见一致，第三人罗欣怡未向本院提交证据。
经审理查明：2014年8月24日，罗欣怡代罗衷怡与熊咏梅签订《商铺租赁合同》，约定：“由熊咏梅承租罗衷怡所有的位于中山市石岐区盛华路48号21-22两卡商铺作办公之用，总建筑面积为197.9平方米，租赁期限为六年，自2014年9月1日起至2020年8月31日止。租金约定：2014年9月1日至2015年8月31日止，每月租金为人民币11874元，其中2014年9月1日至2014年10月20日为免租装修时间；2015年9月1日至2016年8月31日止，每月租金为人民币13853元；2016年9月1日至2017年8月31日止，每月租金为人民币15832元；2017年9月1日至2018年8月31日止，每月租金为人民币17811元；2018年9月1日至2019年8月31日止，每月租金为人民币19790元；2019年9月1日至2020年8月31日止，每月租金为人民币21769元。签订合同时，熊咏梅首先支付2014年10月21日至2014年11月30日租金15832元给罗衷怡，以后在租赁期内，按月至5日为缴交租金时间，租金以银行转账方式支付。签订本合同时，熊咏梅向罗衷怡支付商铺租赁保证金34000元，该保证金在合同期满且熊咏梅无违约情况下，罗衷怡不计息退回本金给罗衷怡，如熊咏梅违约，该保证金罗衷怡不予退回。熊咏梅必须按时缴交租金及有关税费，若逾期罗衷怡有权解除合同，没收保证金，并有权要求罗衷怡在限期十天内迁出，完好交还商铺给罗衷怡，若造成罗衷怡损失的，熊咏梅还应承担赔偿责任。”合同还约定了其它事宜。2015年3月13日，罗衷怡与熊咏梅、十姾会所重新签订《商铺租赁合同》，合同约定的内容与2014年8月24日签订的《商铺租赁合同》一致，并约定从2015年3月13日起，以此合同为准，原合同失效。熊咏梅已依约向罗衷怡支付商铺租赁保证金34000元，但尚未支付罗衷怡2015年7月及以后租金。罗衷怡主张2015年6月30日前的租金是以支付现金方式由第三人代收，熊咏梅则主张2015年2月份以前租金是转账至罗衷怡账户，2015年2月份及以后是现金支付给本案第三人。熊咏梅据此认为其存在风险而未向罗衷怡支付2015年7月及以后租金。熊咏梅主张罗衷怡于2015年8月25日前将租赁商铺锁住至今，已构成违约，但熊咏梅未提供证据证明其上述主张。罗衷怡仅认可其因熊咏梅未按约缴纳租金而于2015年9月10日在租赁商铺的玻璃门上加了锁，同时罗衷怡主张9月11日已被熊咏梅砸开，为此罗衷怡还报警处理，因玻璃门开着，9月12日其又在玻璃门上加锁至今，但熊咏梅亦锁了两道门。2015年9月14日及9月29日，罗衷怡委托广东雅商律师事务所律师王春红通过EMS快递向熊咏梅送达律师函，以熊咏梅拖欠租金为由要求解除合同，并要求熊咏梅在收到函十天内尽快搬离租赁商铺，避免造成罗衷怡更大损失，另要求被告支付拖欠租金至搬离为止。熊咏梅未收到上述函件。诉讼期间，罗衷怡明确表示要求熊咏梅、十姾会所立即交还租赁商铺，以防止其损失扩大，但熊咏梅、十姾会所不同意交还。
另查明，熊咏梅、十姾会所在诉讼期间提起反诉称：熊咏梅于2014年08月24日与罗衷怡（实际由第三人罗欣怡办理）签订《商铺租赁合同》，约定由熊咏梅租赁涉案商铺，租期六年。自与罗衷怡签订《商铺租赁合同》之日起，熊咏梅便按约缴付了保证金，并始终按时支付涉案商铺房屋租金、物业管理费、水电费及租赁税等相关租金及费用，更投入了大量时间、精力和资金对涉案商铺进行装修，筹办十姾会所的开业事宜。但自从签订《商铺租赁合同》之日起，罗衷怡便从未出面处理合同事宜，所有事项均由第三人作为经办人全权处理，而在整个过程中，经办人不但从未出示过合法的授权文件，而且多次变更租金支付方式、支付金额等，其行为致使熊咏梅、十姾会所的合法权益承受了巨大风险，这不但违反了《商铺租赁合同》的约定，更侵害了熊咏梅、十姾会所的合法权益。在此情况下，熊咏梅、十姾会所依法多次要求签订补充协议以确定双方的权利义务，但罗衷怡及经办人均置之不理。在此期间，熊咏梅、十姾会所依然按照合同约定交纳管理费、水电费及租赁费等相关费用，并保持与经办人联系和沟通，希望双方妥善解决纠纷。2015年8月，罗衷怡及经办人在未向熊咏梅、十姾会所做任何通知的情况下，擅自锁住了涉案商铺大门，致使十姾会所无法正常开业，截至今日，涉案商铺仍被非法封锁，导致十姾会所的声誉及经济都遭受了巨大损失。罗衷怡及经办人的行为已严重违反了《商铺租赁合同》的约定，其应当退还保证金、支付补偿并赔偿反诉人因此造成的一切经济损失。综上，熊咏梅、十姾会所反诉请求判令：1.立即解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.罗衷怡向熊咏梅、十姾会所退还保证金34000元；3.罗衷怡向熊咏梅、十姾会所支付补偿100000元；4.罗衷怡向熊咏梅、十姾会所支付部分装修损失433720元。
本院通知反诉原告熊咏梅、十姾会所应于2015年12月8日前缴纳反诉费用，但反诉原告熊咏梅、十姾会所未在上述期限缴纳，本院遂另行制作（2015）中一法民一初字第3434号民事裁定书，裁定按熊咏梅、十姾会所自动撤回反诉处理。
本院认为：双方于2014年8月24日、2015年3月13日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。2015年3月13日签订的《商铺租赁合同》明确约定从2015年3月13日起以此合同为准，原合同失效，故自2015年3月13日起双方应按照2015年3月13日签订的《商铺租赁合同》享受权利、承担义务。被告主张已提出异议不同意以现金方式支付租金给第三人，但未提供证据予以证明，本院不予采信。鉴于双方一致确认2015年2月至2015年6月被告以现金方式支付租金给第三人，本院认为双方系在合同实际履行过程中改变了租金支付方式，被告完全可以按2015年2月至2015年6月期间租金支付方式向原告支付2015年7月份及以后租金，但被告至今未支付2015年7月份及以后租金，已构成违约，故被告应向原告支付2015年7月至《商铺租赁合同》解除期间的租金。原告主张按11874元／月支付租金，符合合同约定，本院予以支持。被告主张原告于2015年8月25日前已将租赁商铺锁住，但未提供证据予以证明，本院不予采信。根据合同约定，被告逾期支付租金，原告有权解除合同，并没收保证金34000元，原告自认其于2015年9月10日在租赁商铺玻璃门上加锁，应视为因被告逾期支付租金原告已以事实行为解除《商铺租赁合同》，故《商铺租赁合同》已于2015年9月10日解除，原告依约有权没收保证金34000元，但原告又诉请解除《商铺租赁合同》，缺乏事实依据，本院不予支持。《商铺租赁合同》解除后，被告应及时将租赁商铺交还给原告，以免给原告造成损失。但在原告以邮寄律师函、向法院提起诉讼等方式要求被告交还租赁商铺，以防止损失扩大的情况下，被告至今仍占据租赁商铺，导致原告无法将租赁商铺另行出租，给原告造成了经济损失，该损失应由被告承担。至于原告的损失，本院认为参照原、被告约定的租金标准计算较为合理，故原告诉请被告继续以11874元／月向原告支付《商铺租赁合同》解除后的占有使用费，以弥补其损失，理据充足，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告熊咏梅、中山市十姾康美美容会所应于本判决生效之日起十日内向原告罗衷怡交还本案所涉租赁商铺；
二、被告熊咏梅、中山市十姾康美美容会所应于本判决生效之日起十日内向原告罗衷怡支付2015年7月1日至2015年9月10日期间租金27706元（11874元＋11874元＋（11874元／月÷30天×10天）】；
三、被告熊咏梅、中山市十姾康美美容会所应自2015年9月11日起按11874元／月向原告罗衷怡支付占有使用费至交还租赁商铺之日止；
四、商铺租赁保证金34000元归原告罗衷怡所有；
五、驳回原告罗衷怡的其它诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1936元，减半收取968元（原告已预交），由被告熊咏梅、中山市十姾康美美容会所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
书记员 孙静杏
书记员孙静杏
第11页共11页