湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0802民初233号
原告：荆门市山海置业有限公司.
法定代表人：谢招瑞，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北京中金律师事务所律师。
被告：邵春燕。
原告荆门市山海置业有限公司（以下简称“山海置业公司”）与被告邵春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山海置业公司的委托诉讼代理人ＸＸ、被告邵春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山海置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除山海置业公司与邵春燕于2013年6月13日签订的《门面租赁协议》；2、邵春燕立即向山海置业公司交付位于荆门市泉口路一路49号龙泉山庄4栋部分人防工程（地下室）及2栋-105门面；3、邵春燕立即向山海置业公司支付拖欠的租金160000元及违约金337625元（暂计至2016年11月15日，此后按每日800元计算至实际清偿及腾退日止）；4、本案诉讼费由邵春燕承担。事实和理由：2013年6月13日，山海置业公司与邵春燕签订《门面租赁协议》，约定邵春燕承租山海置业公司所有的位于荆门市泉口路一路49号龙泉山庄4栋部分人防工程（地下室）及2栋-105门面，用于经营茶楼；并约定了租期（变更后的租期为2013年12月15日至2017年12月14日）和租金，租金按年度交纳，邵春燕必须在当年提前一个月交纳下一年的租金；同时约定承租人逾期交纳租金的，按日千分之五承担违约金，逾期超过30日的，出租人有权解除合同。合同签订后，山海置业公司依约将房屋交付给邵春燕使用，根据合同约定，邵春燕应于2014年11月15日交纳2015年的租金125000元，2015年11月15日交纳2016年的租金135000元，然而邵春燕仅支付了2015年的部分租金，剩余租金无故拖延至今。2016年11月4日，山海置业公司依照合同通知邵春燕解除了上述合同。
邵春燕辩称，1、山海置业公司诉称的房屋租金数额过高，邵春燕不欠这么多房租；2、2016年修路影响经营，房租应该减免半年；3、邵春燕不存在违约，不应该支付违约金。即使违约，山海置业公司主张的违约金过高，请求减少违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的事实，山海置业公司提交以下证据：1、《门面租赁协议》，证明：山海置业公司与邵春燕签订了房屋租赁合同，邵春燕承租荆门市泉口路一路49号龙泉山庄4栋部分人防工程（地下室）及2栋-105门面；邵春燕应于2014年11月15日支付房租125000元，2015年11月15日支付房租135000元；逾期交纳租金的，每逾期一日按照年租金的5‰承担违约金；逾期腾退的，按每日1000元承担违约金；2、解除合同通知书，证明2016年11月4日，山海置业公司依照合同通知邵春燕解除了《门面租赁协议》。
经庭审质证，邵春燕对证据1的真实性无异议，但认为双方已经在2016年协商确定邵春燕共欠山海置业公司房租120000元，但山海置业公司要求邵春燕先把2015年所欠的房租交清，然后才同意签订补充协议，因为邵春燕无力支付，所以才没能签订补充协议；且2016年3月起邵春燕所租赁的门面前就开始修路，山海置业公司在该路段的其他租户都没有交纳房租，所以邵春燕也没有交纳，希望山海置业公司能够减免房租；对证据2有异议，收到了解除合同的通知，但是不同意解除合同，也与山海置业公司协商过，但没有协商成功。
对上述有异议的证据，本院经审核对证据1的真实性予以确认，该《门面租赁协议》确实约定了山海置业公司和邵春燕关于租赁房屋的权利、义务以及违约责任，能够达到山海置业公司的证明目的，本院予以采信。邵春燕认为双方已经协商确定了邵春燕所欠租金的数额，但该协议的成立实际上是附条件的，即需要邵春燕先支付部分房租，由于邵春燕没有支付，双方并没有签订该协议，故双方协商的房租120000元对山海置业公司没有约束力；同时，其他租户没有交纳房租不能成为邵春燕不交纳房租的理由，邵春燕只能根据合同约定履行义务；关于邵春燕认为修路应该减免房租的质证意见，涉及本案法律争点，本院后文阐述；对证据2的真实性予以确认，关于邵春燕收到解除合同通知后所产生的法律后果，涉及本案法律争点，本院后文阐述。
根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年6月13日，山海置业公司与邵春燕签订《门面租赁协议》，约定：1、邵春燕承租山海置业公司所有的位于荆门市泉口路一路49号龙泉山庄4栋部分人防工程（地下室）及2栋-105门面，面积为674.60㎡，租赁期限为2013年9月15日至2017年9月14日，后双方协商变更为2013年12月15日至2017年12月14日；2、租金按年度交纳，邵春燕必须在当年提前一个月交纳下年的租金，第一年的租金为115000元，第二年的租金为125000元，第三年、第四年的租金为135000元；3、邵春燕逾期交纳租金的，每逾期一日按应付年租金总额的千分之五承担违约金。逾期超过30日的，视为严重违约，山海置业公司有权解除协议；4、邵春燕应于租赁期届满之日起3日内腾退房屋，逾期腾退房屋的，应当按照每日1000元承担违约金。合同签订后，邵春燕支付山海置业公司押金10000元，山海置业公司依约将房屋交付给邵春燕使用。截至山海置业公司起诉之日，邵春燕仅支付山海置业公司2013年12月15日至2014年12月14日期间的租金115000元，2014年12月15日至2015年12月14日期间的租金100000元。2017年2月22日，邵春燕又支付2014年12月15日至2015年12月14日期间的租金20000元，剩余租金至今未付。2016年11月4日，山海置业公司给邵春燕发出《解除合同通知书》，通知邵春燕解除双方2013年6月13日签订的《门面租赁协议》。
另查明，政府对邵春燕所租赁门面前的道路在2016年3月至2016年11月间进行了为期数月的维修，对邵春燕的经营产生了一定的影响。
本院认为，山海置业公司与邵春燕签订的《门面租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，双方均应该按照合同约定履行义务。
本案争议焦点为：一、山海置业公司发给邵春燕的解除合同通知是否有效；二、邵春燕可否因所租赁门面前的道路维修主张减免房租；三、山海置业公司主张的房屋租金应否支持；四、山海置业公司主张的违约金应否支持。
关于第一个争议焦点。根据《门面租赁协议》的约定，邵春燕逾期交纳租金超过30日的，视为严重违约，山海置业公司有权解除协议。邵春燕应于2014年11月15日支付2014年12月15日至2015年12月14日期间的租金125000元，但截至2016年11月4日，邵春燕仅支付100000元，存在违约，符合双方合同约定的单方解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，山海置业公司可以与邵春燕解除《门面租赁协议》。邵春燕认为收到解除合同的通知后，不同意解除合同，也与山海置业公司协商过，但没有协商成功。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，邵春燕虽然不同意解除合同，但并未依法确认山海置业公司发出的解除合同通知无效。故本院确认山海置业公司依照合同约定发出的解除合同通知有效，双方签订的《门面租赁协议》已经于2016年11月4日解除。因双方的《门面租赁协议》已经解除，故本院对于山海置业公司要求邵春燕腾退并交付位于荆门市泉口路一路49号龙泉山庄4栋部分人防工程（地下室）及2栋-105门面的诉请予以支持。
关于第二个争议焦点。邵春燕认为，因2016年3月至2016年11月其租赁的门面前修路影响经营，应该减免半年房租。山海置业公司也认可因为修路导致邵春燕有三个月左右的时间无法正常经营。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该条是关于合同履行中有关情势变更的解释。所谓情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。本案中，双方当事人在签订合同时，并没有预见到政府会对门面前的道路进行维修，而邵春燕在经营过程中，因为政府的修路行为导致经营受到严重影响，有几个月甚至无法正常经营，此时如果继续维持合同会显示公平。现邵春燕申请变更合同内容，即对2016年的房租减免一半。本院认为，因为政府的修路行为只有9个月，而在这9个月期间，邵春燕仍然在继续经营，故本院认为邵春燕要求减免半年的房租明显不合情理，根据公平原则，本院酌定减免2016年期间3个月的房租。
关于第三个争议焦点。山海置业公司主张邵春燕应支付2014年12月15日至2015年12月14日期间的租金5000元以及2015年12月15日至2016年12月14日期间的房屋租金以及占有使用费135000元。因山海置业公司在其第三项诉讼请求中按每日800元主张了2016年11月16日之后的损失，即对2016年11月16日至2016年12月14日期间，山海置业公司既按租金标准主张了占有使用费，又按照每日800元主张了损失，没有法律依据。本院认为，在双方合同解除前，邵春燕应该按照合同约定支付房租。则邵春燕应该支付山海置业公司的房租为：2014年12月15日至2015年12月14日期间的租金5000元；2015年12月15日至2016年11月3日期间的房屋租金119836元（135000元÷365天×324天），因情势变更扣减2016年3个月的房租33750元，故邵春燕共计应该支付山海置业公司房租91086元（5000元+119836元-33750元）。因邵春燕在签订合同后交纳押金10000元，双方均同意在邵春燕的房租中予以扣减，故邵春燕还应支付山海置业公司房租81086元。
关于第四个争议焦点。山海置业公司主张根据合同约定，邵春燕逾期交纳租金的，每逾期一日按应付年租金总额的千分之五承担违约金，则对于应该在2014年11月15日交纳的租金125000元，以邵春燕所欠租金25000元为基数，计算2014年11月16日至2016年11月15日两年的违约金为91250元；对于应该在2015年11月15日交纳的租金135000元（含占有使用费），计算2015年11月16日至2016年11月15日一年的违约金为246375元；并从2016年11月16日起按每日800元计算违约金至实际清偿及腾退房屋之日。邵春燕认为违约金过高，请求法院减少。本院认为，因为邵春燕的违约行为，导致双方合同解除，山海置业公司可以按照合同约定主张违约金以及合同解除后的损失。因合同解除前计算违约金和合同解除后计算损失的依据不同，故本院认为应该以合同解除的时间为界限，分别计算合同解除前后的违约金和损失。关于合同解除前的违约金（2016年11月3日前）。因为邵春燕应该交纳房租而未交纳，山海置业公司因此产生的损失实际是资金占用的利息损失，其主张按照日千分之五计算，明显高于中国人民银行同期同类贷款利率的计算标准，本院酌定按照年利率24%计算损失，则对于应该在2014年11月15日交纳的租金125000元，以邵春燕所欠租金25000元为基数，计算2014年11月16日至2016年11月3日的违约金为11803元[25000元×24%÷365×（365天+353天）]；对于应该在2015年11月15日交纳的租金91086元，计算2015年11月16日至2016年11月3日的违约金为21142元（91086元×24%÷365×353天），以上共计32945元。关于合同解除后的损失（2016年11月4日后）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，在这一阶段，山海置业公司的实际损失为房屋租金损失。考虑到山海置业公司与邵春燕签订的租赁合同中对于租金的约定是逐年上浮的，本院认为对此期间的违约金按照2016年的年租金135000元上浮20%为宜，即从2016年11月4日起至腾退房屋之日邵春燕每日应承担444元的占有使用费。
综上所述，因邵春燕逾期交纳房租，山海置业公司向邵春燕发出的解除合同通知生效，双方的《门面租赁协议》已经解除，邵春燕应该腾退并交付所租赁房屋，并交清房租、承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、荆门市山海置业有限公司发给邵春燕《解除合同通知书》有效，双方的《门面租赁协议》于2016年11月4日解除；
二、邵春燕于本判决生效之日起十日内向荆门市山海置业有限公司交付位于荆门市泉口路一路49号龙泉山庄4栋部分人防工程（地下室）及2栋-105门面；
三、邵春燕于本判决生效之日起十日内支付荆门市山海置业有限公司房屋租金81086元及违约金32945元，并从2016年11月4日起至腾退房屋之日按每日444元的标准支付占有使用费；
四、驳回荆门市山海置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8964元，减半收取4982元，由荆门市山海置业有限公司负担1982元，由邵春燕负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 吴瑶琼
二〇一七年四月十九日
书记员 钱小丽