宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第800号
原告：镇海建设集团有限公司。住所地：浙江省宁波市镇海区九龙湖镇西经堂村。
法定代表人：吴锦和，该公司董事长。
委托代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。
委托代理人：黄灵超，浙江宇豪律师事务所律师。
被告：汪成岳。
委托代理人：汪佩群。
原告镇海建设集团有限公司（以下简称镇海建设公司）与被告汪成岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案。原告镇海建设公司的委托代理人周含宇，被告汪成岳及其委托代理人汪佩群到庭参加诉讼。经原被告双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告镇海建设公司起诉称：2001年1月8日，被告汪成岳与宁波市镇海建筑工程公司签订房屋租赁协议，宁波市镇海建筑工程公司将位于宁波市镇海区招宝山街道胜利路9号（现通信地址为宁波市镇海区招宝山街道胜利路35号）的房屋一套出租给被告居住，每月租金32元，当时约定如果被告超过三个月（含三个月）不支付房屋租金，原告有权收回房屋。2011年6月，宁波市镇海建筑工程公司转制更名为宁波市镇海建设有限公司。此后，被告一直未支付房屋租金。2013年2月6日宁波市镇海建设有限公司最终更名为镇海建设集团有限公司。原告认为，2010年左右镇海50平方米以下两室一厅房屋租金价格为1300元／月左右，考虑到租赁房屋作为公司宿舍的特殊性，单位提出450元／月的价格较合理，单位也未表示过没有450元／月就不用交租金，被告单位电话催告过，公司搬迁后，在原来的办公点设有联系点，被告在解除劳动关系时已收到过安置费，被告情况不符合货币分房的政策，公司考虑到被告的实际情况，给被告租住房屋作为过渡，被告未按合同约定支付租金的行为已经构成违约，且双方签订的系不定期租赁协议，原告有权解除房屋租赁协议，要求被告腾退租住房屋并支付房屋租金。为维护原告合法权益，诉至法院，诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁协议》，并判令被告于2015年6月31日前腾退所租住房屋；2.判令被告支付房屋租金共计1532元（自2011年6月1日起，暂计至2015年5月31日），自2015年6月1日起的房屋租金以实际腾退之日止按实支付。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁协议》，并请求判令被告于法院判决确定腾退之日起一个月内腾退所租住房屋。审理中，原告明确第二项诉讼请求为：判令被告支付房屋租金共计1532元（自2011年6月1日起至2015年6月9日），并按32元／月标准支付自2015年6月10日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费。
被告汪成岳答辩称：原告所称其未按租赁协议约定支付房租，但实际情况与原告陈述不符，并非被告恶意拖欠租金不付。其1985年进入宁波市镇海建筑工程公司工作，婚后参照国家职工住房解决办法，并结合公司的实际情况，于1994年分配到一间位于镇海区招宝山街道胜利路35号使用面积为27.1平方米的住房即本案租赁房屋，一直居住至今。期间原告单位也曾考虑按照福利房政策将房屋出售给被告，后来通过咨询房管部门，该房屋不能做独立产权证，所以没有进行产权的转移，由此表明该房屋系单位分配给本单位职工的福利性住房，当时被告交纳一定的分房投资款，签订了房屋分配协议书，基于该历史背景，1999年原、被告解除劳动合同，因其未享受过福利分房政策也未享受过住房补贴，2001年经双方协商，根据历史协议签订了房屋租赁协议，该租赁协议系延续之前的协议，之后被告在该房屋一直居住到现在。其居住的租赁房屋共有两大间，按功能区别则有四小间，共计27.1平方米。1994年其搬进租赁房屋时，对房屋进行简单装修，2001年签订房屋租赁协议后，又进行了比较大的装修，进行功能性分隔，大概花费4万元左右。事实上2001年至2008年年底，其本人或家属都到位于镇海区招宝山街道胜利路的原告单位财务科一次性缴纳年度房租，房租以现金形式支付，单位收租后开具发票，房租支付时间一般在上半年。2010年3月18日，原告公司代表徐尧品打电话让被告带上房屋租赁协议书付房租，当时其向单位支付2009年1月至2010年3月期间的房租。过了三天，同住一幢楼的住户徐伟国去缴租金，公司方不让缴。到了2010年下半年，住户徐伟国和王飞又去交房租，公司董事长说租金价格没有调整好，不让支付房租，当时董事长说现在租金价格没有调整好暂时别付，让徐伟国和王飞转告其他租户，公司不一一通知，等租金价格调整好以后会通知被告支付，但是单位从未跟其本人提过租金调整以及调整到什么价格的事情，后来单位搬走了，其向他人打听，其他人说不知道单位办公地点搬至哪里。实际上一直到法院向被告送达传票，期间原告公司既没有通知其新的房租标准，也没有告知其支付房租的地点或账号，2011年下半年，因一直没有收到原告通知，其又几次到位于镇海××××路的原告办公地点，当时在该地址办公的其他单位告知其原告公司已转卖且搬走，新地址不详。综上，被告未支付房租并非被告恶意拖欠，而是原告公司历经公司转卖、公司更名等一系列事件，针对被告及其他主动缴纳房租的住户，原告单位采取了回避、不管的态度，原告公司内部管理混乱，前后衔接不通畅，既不履行公司地址搬迁已变更的告知义务，又不就房租的调整与被告及其他住户进行联系商量。2015年6月30日，被告在收到法院传票后，与其他两位住户徐伟国、王飞到位于高新区的原告单位实际办公地点交租金，原告公司以走法律途径为由拒绝收取租金，这表明被告履行租赁协议的诚意，也反映出公司方不收取房租企图违约的意图。综上，被告不存在不履行租赁协议及恶意拖欠租金的事实，要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告镇海建设公司向本院提交了如下证据：
1.房屋所有权证（房权证镇城字第××号）一份，欲证明涉案租赁房屋产权属于原告的事实。被告对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2.房屋租赁协议书复印件一份，欲证明原被告在2001年1月8日签订房屋租赁协议，约定被告租住原告房屋，若被告三个月不交房租，原告有权收回房屋的事实。被告对该证据的真实性没有异议，对其证明的内容有异议，认为该房屋租赁协议书系延续房屋分配协议的相关精神，也证明该房屋在产权上与商品房有一定本质区别，系公司对老员工的一种福利。本院对该证据的真实性予以认定。
3.企业名称变更核准通知书复印件三份，欲证明原告单位的主体变更情况，2011年6月从宁波市镇海建筑工程公司转制为宁波市镇海建设有限公司，2013年2月又变更为宁波市镇海建设集团有限公司，2013年3月最终变更为镇海建设集团有限公司。被告对该组证据的真实性没有异议，其不清楚原告单位的变更情况，对此原告也没有及时通知涉案房屋的住户。本院对该证据的真实性予以认定。
4.报告一份，欲证明原告由宁波市镇海建筑工程公司转制为宁波市镇海建设集团有限公司的情况。被告对该证据的真实性没有异议，从证据中可知镇海建设集团有限公司是由宁波市镇海建筑工程公司转制过来，镇海建设集团有限公司应该考虑历史遗留问题，妥善处理老员工的福利问题。本院对该证据的真实性予以认定。
被告汪成岳向本院提交了如下证据：
1.房屋分配协议书一份，欲证明被告当时是宁波市镇海建筑工程公司的职工，该房屋是分配给员工福利性质的住房。原告对该证据的真实性没有异议，原告单位转制后，对原来的房屋分配协议不清楚，根据该协议，员工离开公司时，要把房屋退还给公司。本院对该证据的真实性予以认定。
2.房屋租赁协议书一份，欲证明该租赁协议延续房屋分配协议的相关内容与精神，该房屋的租赁区别于市场上的房屋租赁，是公司给老员工的一种福利。原告对该证据的真实性没有异议，但对原告提供该证据欲证明目的有异议，对被告提出租赁协议系房屋分配协议的延续的说法不认可，该房屋租赁协议是因为原、被告终止劳动关系以后，为临时解决被告的住房困难，把房屋出租给被告，但租赁有前提，被告三个月没有支付房租，原告就要收回房屋，且双方没有约定租赁期限。本院对该证据的真实性予以认定。
3.收款收据一份，欲证明被告的房租一年付一次，先住后付。原告对该证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，虽然租金是先住后付，但不能证明被告可以连续超过三个月拖欠不付租金。本院对该证据的真实性予以认定。
4.证明一份，欲证明被告多年来一直住在涉案租赁房屋的事实。原告对该证据的真实性没有异议，对被告居住的事实亦无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
5.关于《镇海区关于执行﹤宁波市市区进一步深化住房制度改革实施方案﹥的意见》的批复复印件、镇海区关于执行《宁波市市区进一步深化住房制度改革实施方案》的意见复印件、关于要求批准《镇海区关于执行﹤宁波市市区进一步深化住房制度改革实施方案﹥的意见》的请示复印件、住房补贴计算标准复印件一组，欲证明根据上述政策文件，被告应享有住房补贴。原告对该组证据的关联性有异议，认为国家的货币分房政策与原告公司是否给被告分房不是一回事，被告不享有货币分房政策。本院认为，上述证据系复印件，原告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。
为查明本案事实，本院依职权于2015年9月16日对原告委托代理人黄灵超、被告汪成岳及其委托代理人汪佩群进行询问，并做询问笔录一份、于2015年12月14日对被告王飞进行询问，并做询问笔录一份，于2015年12月16日对原告委托代理人周含宇进行询问，并做询问笔录一份，于2015年12月16日对原告公司员工陈益庆进行询问，并做询问笔录一份。原告对2015年9月16日询问笔录、2015年12月16日原告询问笔录、2015年12月16日陈益庆询问笔录均无异议，对2015年12月14日被告询问笔录中关于租金调整通知的陈述有异议，且企业改制后向被告发放过工龄买断的钱。被告对2015年9月16日询问笔录、2015年12月14日被告询问笔录均没有异议，对2015年12月16日陈益庆询问笔录，认为陈益庆所述与事实不符，陈益庆表示被告2010年房租没交，实际被告已交纳2010年部分房租，陈益庆表示被告不能享受住房政策，对此其不予认可，双方签订涉案租赁协议是因为被告应享受住房福利但未享受，而且租赁协议中注明如果房屋拆迁可以享受拆迁政策，对陈益庆陈述的催租通知其不予认可，没有收到过书面及电话的催租通知，也没有向被告提到租金调整，且未与被告对租金调整进行协商，对2015年12月16日原告询问笔录，因为原告代理人回答都是不清楚，故其对该笔录没有什么意见可以发表。本院对上述询问笔录的真实性予以认定。
经审理，本院查明事实如下：
2001年1月8日，被告汪成岳与宁波市镇海建筑工程公司签订房屋租赁协议书一份，约定：根据汪成岳同志用工性质变化，与单位签订的劳动合同已终止，其向单位所租房屋应由单位同时收回。为解决住房困难，经双方协商、单位同意，从其合同终止起，原租赁住房继续租赁，房租每月32元（以后房租根据房管处租价调整）。如三个月以上不交（包括三个月）房租费，公司有权收回房屋。本房屋遇拆迁，住户按有关拆迁政策处理和享受。该租赁房屋位于宁波市镇海区招宝山街道胜利路9号。被告至今居住在该房屋。被告自认2010年4月以后未支付房租。
另查明：2013年1月，宁波市镇海建筑工程公司经工商行政管理部门核准，企业名称变更为宁波市镇海建设有限公司。2013年2月6日，宁波市镇海建设有限公司经工商行政管理部门核准，企业名称变更为宁波市镇海建设集团有限公司。2013年2月9日，宁波市镇海建设集团有限公司经工商行政管理部门核准，企业名称变更为镇海建设集团有限公司。
本院认为：本案原、被告于2001年1月8日签订的房屋租赁协议书是双方的真实意思表示，且内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。被告辩称双方签订该租赁协议是其未享受福利分房政策及住房补贴的一种补偿，故其承租房屋属于租房福利，对此本院认为，因双方系于劳动关系解除后签订租赁协议，属于平等民事主体之间的民事法律关系，被告未提供充分证据证实其主张，故本院对被告的该辩称难以采纳。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。出租人将租赁房屋交付承租人使用后，承租人应当按期支付租金。承租人迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，房屋租赁协议书中双方未对租赁期限进行明确约定，且被告自认从2010年4月以后就未支付房屋租金，被告未付租金已达五年左右，故原告要求解除房屋租赁合同的请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称未付房租是因为原告单位负责人在2010年时告知租金要调整不让其支付租金且要求被告等通知，且原告单位办公地址发生变化后，原告未履行告知义务，导致被告找不到单位交纳房租，本院认为，被告未提供充分证据证实其辩称，故本院难以采信。当事人一方主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2015年6月9日收到起诉状（诉请中包含解除合同的意思表示），故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2015年6月9日解除。合同解除，被告理应及时腾退所租赁的房屋，故本院对原告提出的要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，予以支持。考虑到被告租住于此有一定的历史原因和居住的实际情况等实际案情，本院酌情给予被告十八个月的期限腾退租赁房屋。承租人应当按约支付租金，故对于原告要求被告支付2011年6月1日至2015年6月9日期间租金的请求，本院予以支持。合同解除后，承租人未及时返还租赁房屋而继续占有的，应当支付合理费用，故本院对原告要求被告支付合同解除后的占有使用费的请求予以支持。原告主张按32元／月标准计算占有使用费，本院予以准许，被告应按32元／月标准支付原告自2015年6月10日起至实际腾退之日止的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告镇海建设集团有限公司与被告汪成岳于2001年1月8日签订的房屋租赁协议书于2015年6月9日解除；
二、被告汪成岳于本判决生效之日起十八个月内腾退位于宁波市镇海区招宝山街道胜利路9号的房屋，并将该房屋返还给原告镇海建设集团有限公司；
三、被告汪成岳应支付原告镇海建设集团有限公司自2011年6月1日起至2015年6月9日止的租金1532元，该款项于本判决生效之日起七日内履行完毕；
四、被告汪成岳应支付原告镇海建设集团有限公司占有使用费（自2015年6月10日起按每月32元的标准计至实际腾退房屋之日），该款项于本判决生效之日起十八个月内履行完毕；
五、驳回原告镇海建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费人民币50元，由被告汪成岳负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 张晓圆
人民陪审员 石伟标
人民陪审员 李建英
二〇一五年十二月二十四日
代书 记员 徐燕波