重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01439号
上诉人（原审被告）：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县。
法定代表人：魏勇，该公司总经理。
委托代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王光明，男，1956年11月19日出生，汉族，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力房产公司）与被上诉人王光明合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2015年9月17日作出（2015）彭法民初字第01340号民事判决，永力房产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：原告原在彭水县汉葭街道北大街有一幢私房，后由于北大街通道建设用地需要，需征收原告的土地，原、被告就原告房屋的征收补偿事宜于2012年1月13日达成协议，双方签订了《彭水北大街通道建设项目房屋征收补偿安置协议书》（被告永力房产公司为甲方，原告王光明为乙方），约定：“……3、乙方自愿调换2（套）房屋面积180.29m2后剩余房屋面积234.968m2，原则实行产权调换由乙方在人和春天B、C栋未销售房源中选认个，也可以由甲乙双方协商，由甲方按销售均价回购。产权调换的房屋由甲方负责提供房屋产权证件……。4、产权调换房屋在办理房屋产权手续时，（乙方）自觉提供相关证件及承担相关费用”。双方选好置换的房屋（人和春天的二套住房）后，又于2012年3月25日签订了《人和春天项目房屋置换安置协议书》，约定：“……产权办证时间为2014年12月31日前……本协议签定后，任何一方不履行协议约定的内容，视为对方违约，由违约方向守约方支付违约金伍万元人民币”。被告永力房产公司于2015年3月3日缴纳了原告此二套房屋的契税，房屋产权机关于2015年3月20日下发了此两套房屋的房产证。双方又于2015年4月6日签订了《协议》一份，约定了原告以其应缴纳的大修基金来抵扣两套房屋的面积差的价款。
王光明一审以永力房产公司违约办理房地产权证为由起诉请求：永力房产公司向王光明支付违约金50000元，并由永力房产公司承担本案全部诉讼费用。
永力房产公司一审辩称：对原告的诉讼请求，被告不予承认。理由为：1.原、被告签订的房屋安置置换协议书，在置换过程中，原告获得了超过正常安置的面积；2.原告与被告交房前就约定了面积误差，误差很小，而误差在3%以内都是正常的，该怎么补就怎么补，不属于违约；3.被告没有在约定的时间内，把房屋产权证办出来，责任在原告，原告没有按约定缴纳大修基金和材料，被告才办不下来房屋产权证。现在办下来还是被告垫付的钱，被告不属于违约。原告的请求缺乏事实根据，并且明显偏高，请求予以减少。
彭水苗族土家族自治县人民法院认为，原、被告在2012年1月至3月间，就房屋征收安置达成了二份协议。此二份安置协议合法有效，当予保护，双方当事人理应按照合同约定履行各自的义务。协议约定了“产权调换的房屋由被告方负责提供房屋产权证件”以及“产权办证时间为2014年12月31日前”，因被告永力房产公司于2015年3月20日方才将房屋产权证办理完毕，现双方就被告永力房产公司办证超期是否构成违约发生争议。
被告永力房产公司超期办证的事实客观存在，现对其是否构成违约予以审查：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。即《中华人民共和国合同法》仅规定了不可抗力可以视为不构成违约而免责。就本案而言，被告永力房产公司并未就不可抗力部分出示证据，被告不能适用不可抗力免责。2.被告永力房产公司认为超期办证是因原告没有按约定缴纳大修基金和材料导致的。审查双方的协议可知，办证当由被告进行办理，而在办理过程中所需的材料当由原告提交，费用当由原告承担。被告对原告未按约定承担大修基金的事实出示了2015年4月6日的协议一份，但该协议仅能证明原告应承担大修基金，该大修基金由被告垫支，并在4月6日双方进行了抵扣的事实。该协议不能证明原告未按期缴纳大修基金的事实，不能排除双方协商一致先由被告垫支的可能性。并且，若原告未按期缴纳大修基金导致超期办证，因办证义务在于被告方，则被告方应及时向原告发出相关催收通知，但庭审中被告未出示相关证据。故不能确认系原告未按期缴纳大修基金导致超期办证的事实，被告的此项辩称不予支持。因被告的抗辩理由不成立，根据被告超过协议约定的期限办理房产证的事实，认定被告已违约。
违约后，被告当向原告支付违约金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。就本案而言，被告超期办证违约，原告方未对损失提交相关证据，但因超期所造成的损失在通常情况下实际并不大，故可以确认双方约定的5万元违约金已远远超过原告的损失，属约定过高，在被告请求减少的情况下，依法当予以调整，依照双方的过错程度、经济能力、合同标的、超期时间、实际损失等调整违约金为40000元（超期3个月零20天办证，视为超期4个月，每月按10000元计算）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、由被告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司向原告王光明支付因超期办理房屋产权证的违约金40000元，限本判决生效后十日内付清；二、驳回原告王光明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元（已由原告王光明预交525元），减半收取525元，由被告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司负担。
永力房产公司不服彭水苗族土家族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由：1.上诉人在本案中不存在办证违约的事实。根据《房屋置换安置协议书》的约定和交易习惯，办理房屋产权证的行为属于双方的共同行为，上诉人的办证义务是一个合约行为，必须有被上诉人的委托和合作才能办理。上诉人办证超期有两个原因，一是被上诉人没有按照规定缴纳办证房屋的大修基金。二是被上诉人属置换房屋，有关税费问题在税务机关办理时拖延时间较长。2.上诉人与被上诉人于2015年4月6日签订了《协议》，已妥善处理了双方关于面积补差和缴纳大修基金的相关事宜。在这种情况下，被上诉人才将上诉人为其办理的房屋产权证取走。该协议应当作为双方协商解决有关《房屋置换安置协议书》的补充，证明双方有关《房屋置换安置协议书》的权利义务履行完毕。据此，被上诉人已无权再以办证违约提起诉讼，人民法院对其请求不予支持。
被上诉人王光明答辩称：上诉人是开发商，被上诉人是拆迁户。被上诉人一直是按照合同约定履行的。被上诉人多次催促上诉人办理房地产权证，上诉人一直未予办理。后来通知去领取房产证时，又要求被上诉人承担大修基金。上诉人违约的事实客观存在，请求维持原判。
二审中，上诉人永力房产公司向本院提交了彭水苗族土家族自治县地方税务局的审核表和营业税减免明细表。证明由于上诉人办理减税事宜，耽误了三个多月。也证明大修基金应由被上诉人缴纳。被上诉人王光明质证认为，该证据与本案没有关联性，是否减税与被上诉人无关。本院审查认为，上诉人提交的前述证据与本案缺乏关联性，本院不作本案的证据采信。
被上诉人王光明未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的主要焦点为：永力房产公司是否存在逾期办理房地产权证的违约行为，应否承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第（六）项规定，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案中，上诉人永力房产公司与被上诉人王光明对房屋大修基金由谁缴纳未作出明确约定，根据双方签订的《彭水并大街通道建设项目房屋征收补偿安置协议书（房屋产权调换安置）》中被上诉人王光明的义务中约定：“产权调换房屋在办理房屋产权手续时，自觉提供相关的证件及承担相关费用”来看，根据前述法律规定可认定应由被上诉人王光明缴纳，但证件何时提交、费用何时缴纳，作为房地产开发企业的上诉人，应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，履行通知义务，而上诉人没有证据证明自己尽到了该义务，致使被上诉人未能及时缴纳该费用，责任不在于被上诉人。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。上诉人主张地方税务部门在办理减税时耽误了办理房地产权证的时间，该行为不属前述法律规定的不可抗力，故上诉人的该理由不成立。双方签订的《人和春天项目房屋置换安置协议书》中约定，永力房产公司办理房地产权证书的时间为2014年12月31日，而上诉人于2015年3月20日才为王光明办理了置换房屋的房地产权证书，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，上诉人应当按照双方的合同约定承担违约责任。原判根据上诉人的请求，酌情调整违约金为40000元并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人永力房产公司上诉的事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 段成一
代理审判员 郑 斌
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 李小威