北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终9809号上诉人（原审原告）：林信成，男，1952年5月30日出生。被上诉人（原审被告）：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号。法定代表人：马云虎，总经理。委托诉讼代理人：焦金娜，女，1986年9月1日出生。委托诉讼代理人：罗会远，北京市海润律师事务所律师。上诉人林信成因与被上诉人北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（以下简称大龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林信成，被上诉人大龙公司的委托诉讼代理人罗会远、焦金娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林信成上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方1997年8月5日签订的售房协议书有效；判令大龙公司履行合同义务为林信成办理××小区3号别墅（以下简称3号别墅）房屋所有权证书；判令大龙公司支付林信成房款总价10%的违约金53770元及迟延利息；判令本案诉讼费由大龙公司承担。事实和理由：1.涉案售房协议书是大龙公司拟定的格式合同，经过买受人签字，出售人加盖公章，是双方真实意思表示，该合同依法成立并生效，对双方均有约束力。2.涉诉房屋已经签约，林信成已经交款，大龙公司已经将房屋交付林信成实际占有使用二十年，而从未提出任何异议。3.涉诉3号别墅与××小区5号别墅（以下简称5号别墅）的变故由来是不争的事实，由于大龙公司与北京三界外文化艺术公司（以下简称三界外公司）双方的合作，需要使用5号别墅作为样板间，故双方在1997年8月补充签订《售房协议书》，按照该协议约定，将已交全款的5号别墅，改为交付房款一半的约定；因当时5号别墅的房款发票已经开出，故大龙公司要求林信成再买一套房屋留作自用，并将5号别墅剩余房款调换为3号别墅使用，因此产生了3号别墅房款再交另外一半以及两栋房屋同时依约交付林信成占有的事实。4.根据林信成提交的收据、《委托协议书》和5号别墅的产权证能够证明，涉诉3号别墅已付全款的事实，且生效判决已经确认5号别墅免交尾款的事实。5.生效判决确认杨加瑞将房屋变更到林信成名下符合法律规定，林信成与杨加瑞已离婚多年，一审法院以杨加瑞未到庭且待证事实缺乏其他证据证明否定《购房协议书》及《声明书》的真实性不当。6.一审判决回避对合同效力的确认，遗漏诉讼请求，一审判决回避了办理房屋产权证的诉讼请求以及大龙公司的违约事实。7.一审法院驳回了林信成的回避申请不当；一审法院确认的举证责任分配不当，大龙公司对自己的主张缺乏证据证明；一审法院违反法律规定中途更换陪审员，程序违法。大龙公司辩称：1.林信成不具备诉讼主体的资格，本案合同的主体是杨加瑞，林信成要行使这个权利，必须有杨加瑞转让给他的合同义务，且需要合同另一方同意，林信成并没有提交相应的证据。2.这个售房协议书不存在，双方没有签订过这个协议。3.即使这个协议存在，根据协议书应该交付定金和房款，林信成也没有提交相关的证据予以佐证，林信成的上诉请求没有事实和法律依据。大龙公司请求二审法院维持原判。林信成向一审法院起诉请求：1.请求判令双方1997年8月5日签订的售房协议书有效；2.请求判令大龙公司履行合同义务为林信成办理××小区3号房屋所有权证书办理到林信成名下；3.请求判令大龙公司给付林信成房款总价10%的违约金53770元以及从房屋交付至今以53770元为基数按照银行同期贷款利率计算利息；4.判令本案诉讼费由大龙公司承担。一审法院认定事实：3号别墅的房屋登记所有权人为北京顺义县城乡建设开发公司。北京顺义县城乡建设开发公司后更名为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司。林信成主张，其于1997年8月5日以其前妻杨加瑞的名义购买了涉诉3号别墅，并与大龙公司签订了《售房协议书》。为此，林信成提交了如下证据：（一）《售房协议书》，欲证明林信成与大龙公司就涉案3号别墅有买卖合同关系，并于1997年8月8日大龙公司交付林信成房屋的主张。内容如下：甲方：杨加瑞〔一审法院备注：此处“杨加瑞”为手写内容；以下凡是未使用“〔〕”单独注明的部分均为打印内容；而以“〔〕”涵括的相关文字内容均为一审法院表述合同文本原文真实情况所加标注〕。乙方：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（原北京大龙房地产开发公司）北京顺义县××小区别墅东北园物业管理处经甲乙双方友好协商达成如下协议：1.乙方同意将××小区西北角“叁”号别墅以每平方米1900元人民币价售予甲方。总建筑面积为283平方米。总款额为537700元人民币。大写（伍拾叁万柒仟柒佰元）。于1997年“8”月“8”日正式办理房屋交用手续，通知单编号为号，永久性产权及使用权归甲方所有。〔其中“”部分内容为手写体〕2.甲方应在协议签定之后付乙方该房屋50%房价款。乙方保证在甲方付清该房屋50%房价款之后两个月内，为甲方办理完毕该房屋的北京市产权证书。甲方在接到该房屋的北京市产权证书后，再支付乙方该房价的另外50%房款。3.乙方保证对出售别墅提供北京市产权证，并保障产权人对该房屋享有永久性产权的合法性。如出现因乙方原因造成的甲方利益损害，乙方将对甲方所造成的全部损失予以无条件赔偿。4.甲方如需对售出别墅进行改建需要征得乙方同意。甲方应自觉维护园内的卫生及爱护园内公共设施。并在装修时注意维护该房屋整体结构的安全性。5.乙方保证该别墅的建筑质量达标，并保障该别墅的及时维修及相关服务。在甲乙双方合作期间该房屋免交相关附加费用。6.乙方同意协助甲方做好别墅围的扩展和加高等安全防范措施，并同意甲方在不违反规划前提下，在自身别墅的周边做适合产权人要求的相应改建。7.违约责任：甲乙双方应严格遵守协议，甲乙双方如有一方违约，违约方除赔付对方全部损失外，还应付对方协议标的10%的违约罚金。8.此协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，经双方签章后生效，并具法律效力。未尽事宜经甲乙双方友好协商解决。该《售房协议书》甲方签章处有“杨加瑞”〔“杨加瑞”为手写内容〕，乙方签章处有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（原北京大龙房地产开发公司）公章一枚以及北京顺义县××小区别墅东北园物业管理处公章一枚；该《售房协议书》中没有记载具体负责人、具体经办人签字。落款日期为1997年8月5日〔其中“7”、“8”、“5”为手写内容〕。（二）1997年8月7日编号为0012943的收据，欲证明林信成按合同支付款项的主张。内容如下：今收到“杨加瑞”交来“××小区定金”人民币（大写）“贰拾陆万捌仟捌佰伍拾元整”，￥“268850”。〔其中“”部分内容均为手写体〕。该收据收款人处有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司财务专用章一枚，无公司具体经办人员签字。（三）2000年12月26日作出的北京市西城区人民法（2000）西民初字第355号民事调解书，欲证明林信成与杨加瑞离婚的主张。主要内容为：“一、林信成杨加瑞与大龙公司林信成离婚……”。（四）《声明书》，欲证明林信成以其前妻杨加瑞的名义购买3号房屋，并由杨加瑞在婚姻存续期间转给林信成的主张。内容如下：我自愿将夫妻存续期间以我名义购买的顺义区××小区3号及5号别墅转到林信成名下。由林信成办理事后相关房产过户及登记手续等事宜。凡今后该房屋出现的任何产权纠纷及债权债务均与本人无关。我同意在该房屋需要办理产权登记过户手续及与我有关的事宜中予以提供协助。在未办理该房屋权属登记前，林信成对此房屋拥有处分权及使用权，并需尽到有效保管及维修义务。杨加瑞签名：杨加瑞〔“杨加瑞”为手写体〕一九九七年八月十八日（五）《委托协议书》，欲证明林信成所在北京三界外文化艺术公司与大龙公司具有委托关系的主张。内容如下：甲方：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（原北京大龙房地产开发公司）北京顺义县××小区别墅东北园物业管理处乙方：〔此一栏为空白〕甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商达成如下协议：1.甲方全权委托乙方对甲方××小区别墅东园销售进行策划，宣传、咨询服务等事宜，其中包括：A型8幢每幢287.7平方米，B小型18幢每幢283平方米，B大型6幢每幢350平方米，共计9490.9平方米，出售时按房地产管理局测绘队实测建筑面积结算〔一审法院备注：前述“建筑面积”中的“建筑”二字为手写添加内容，该手写添加的部位加盖有“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”的公章一枚〕。甲方保证提供给乙方有效信息及文件，及负责办理该出售别墅的北京市产权证，并保证在甲方与乙方合作期间甲方对该项目不再委托其他合作伙伴。2.乙方接受甲方委托，并努力为甲方拓展销售途径。3.甲方保证在客户交清全部购房款后贰个月内为购房产权人办理完北京市产权证，如甲方不能按期履行以上承诺，将无条件退赔购房产权人房款及装修款。4.乙方为甲方××小区别墅的策划、宣传、咨询服务费由乙方支付，（含由乙方装修使用的5号别墅样板间）。甲方同意将××小区5号别墅样板间以每建筑平方米1900元人民币售予乙方〔一审法院备注：前述“建筑平方米”中的“建筑”二字为手写添加内容，该手写添加的部位加盖有“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”的公章一枚〕，由乙方先付该房价的50％，由甲方负责在贰个月内为乙方办理完该房屋的北京市产权证，之后，再由乙方付该房价的另外50％，该房屋的产权及使用权归乙方所有。5.甲方给予乙方的结算价格为每平方米2000元人民币，（不含房价以外应收取的用电权费，物业管理费，维修费，另见收费标准）实际销售房价款高出2000元人民币部分均为乙方策划，宣传，咨询补偿费，归乙方所有，高出2000元部分税款由乙方负担，甲方代扣。甲方应在每期销售款到账后6天内按实际销售额给乙方结算该项咨询补偿款，即（每期销售款除以每平方米成交价格为每期销售米数，每平方米成交价格减2000元乘以每期销售米数减税款即为乙方每期咨讯补偿）。6.为了适应消费心理，保障销售顺利进行并保证宣传咨询补偿，甲方必须严格按照双方商定的销售策略及有关规定执行。甲方不得单方擅自变更价格。甲方的最低成交价格不得低于每平方米2，680元人民币。如遇特殊个别极限情况，甲方应征求乙方签字同意的成交价格，最低每米不得低于2300元人民币。7.为了××小区别墅整体装饰的品味高雅和出售顺利，以及园区现场施工的安全性，甲方同意乙方负责园内所有别墅的全部设计及装修，（装修费及设计费由乙方与购方产权人商定，支付给乙方，另见协议）。乙方在装修过程中如需改变原设计方案应征得甲方同意并注意维护被装修别墅整体结构的安全性。8.违约责任：甲乙双方应严格遵守协议，甲乙双方如有一方违约，违约方应无条件赔付对方全部损失，并付对方该协议最低售价总标的10％的违约罚金，凡因甲方不能履约所引起与购房产权方的一切纠纷均与乙方无关。9.此协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，经双方签章后生效，并具法律效力，有效期自该协议签定之日起有效。一年销售以6幢别墅为准。如不超过，协议自行解除，（样板间装修三个月不计时间，如遇天灾及不可抗力除外）如超过，协议自行延长，直至该协议规定房屋售完为止，未尽事宜经甲乙双方友好协商解决。该《委托协议书》甲方一栏的落款单位为：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（原北京大龙房地产开发公司）北京顺义县××小区别墅区东北园物业管理处；签章一栏加盖有“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”、“北京市顺义县××小区别墅区东园北园物业管理中心”的公章各一枚，另外，与“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”公章重叠的部分还有“冯国斌”字样的签字一处。乙方一栏的落款单位为：北京三界外文化艺术公司；签章一栏加盖有“北京三界外文化艺术公司合同专用章”的公章一枚，另外，与“北京三界外文化艺术公司合同专用章”公章重叠的部分还有“林信成”字样的签名一处。该《委托协议书》末尾的落款日期为1997年8月8日。（六）北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第05699号民事判决书，欲证明相同项目，相同格式协议的5号别墅已被生效判决确认为有效及与3号涉诉别墅付款关系的主张。（七）北京市高级人民法院（2010）高民再终字第1753号民事判决书，欲证明北京三界外文化艺术公司与大龙公司签订的《委托协议书》有效及令大龙公司支付林信成违约金170万元及其他相关主张。（八）房屋所有权证（编号为顺字第20327号）、顺义县××小区5号楼北京市房屋登记表（楼房），欲证明杨加瑞已经实际交纳了5号别墅的全款544008元的主张。（九）编号为0080992的北京市房地产开发企业销售专用发票，欲证明5号别墅已经全款支付的主张。（十）售房登记表。一审庭审中，林信成陈述上述（八）、（九）、（十）作为一组证据，欲证明5号别墅，杨加瑞已经实际支付了全部价款以及其他税款的主张。大龙公司对林信成提交的上述证据发表质证意见如下：对《售房协议书》的真实性、合法性均不认可。这个是购买5号别墅的合同范本，但是当时5号别墅合同有4份协议，杨加瑞有2份，大龙公司有2份。林信成提交的《售房协议书》与其在另案中提交的证据相矛盾，进一步证明《售房协议书》系伪造，非双方当事人真实意思表示。对1997年8月7日收据编号为0012943收据的真实性、合法性认可，但不认可证明目的，该收据不是购买3号别墅的收据，是购买5号别墅的收据，有（2005）顺民初字第5879号卷宗材料为证。《离婚协议书》真实性认可，但与本案无关。关于杨加瑞的声明书，无法确认真实性，不认可证明目的。《委托协议书》的真实性认可，与三界外公司有过委托关系，但委托内容不一致，当时是委托三界外公司进行策划、宣传、咨询，但不是委托销售。其他证据因均涉及5号别墅，与本案涉诉3号别墅无关。第一次庭审中，一审法院要求杨加瑞出庭核实相关事实，并指定杨加瑞到庭时间，但杨加瑞未能到庭，林信成称，因其与杨加瑞已经离婚，杨加瑞多次前往国外，其已经尽到联系杨加瑞的义务，并提供北京市出入境管理局出具的杨佳瑞出入境记录查询结果为证，且林信成是适格主体，法官要求杨加瑞出庭属举证责任分配不公。杨加瑞现名字为杨佳瑞，有北京市中信公证处的公证书为证，公证书内容为“兹证明林默（女）于一九七九年十月三十一日在北京市出生；林默的父亲是林信成，林默的母亲是杨佳瑞”。一审庭审中，一审法院合议庭询问林信成提交的《售房协议书》是在何种情况下签订的，买卖双方的经办人为何人一事，林信成称是由大龙公司冯国斌以及另一个大龙公司工作人员将售房协议书拿到涉案3号别墅，杨加瑞签了字，后该协议一直由林信成保管。因其与大龙公司签订的所有合同，大龙公司均只盖章不签字，所有该合同亦仅有大龙公司的盖章，盖章就表明是大龙公司真实意思。一审庭审中，一审法院合议庭询问在（2015）顺民初字第18222号案件中，作为三界外公司法定代表人的林信成主张涉诉3号别墅已于1998年8月26日由大龙公司抵销给三界外公司，且与大龙公司签订《商品房购销合同》时，就已经知道大龙公司将××小区3号别墅卖给了案外人林默，此次诉讼又主张大龙公司将涉诉3号别墅卖给了杨加瑞，作何解释？林信成解释称，3号别墅其实卖给了3个人，最早卖给了杨加瑞，卖给林默的时候是1997年10月30日，是林默生日，当时交的定金，卖给三界外公司是1998年8月26日，最先卖给杨加瑞，当时样板间刚装修完，为了开张大吉，就卖了林默。林默只交了定金，后来没有交齐款，因为大龙公司始终没有兑现过户，因为三界外公司与大龙公司有合作，又抵给了三界外公司，林默是林信成女儿，杨加瑞当时是林信成妻子。涉诉3号别墅的全部价款均已交齐，一部分购房款的证据为1997年8月7日的收据，另一部分购房款在5号别墅中。大龙公司不认可林信成所述，认为涉诉3号别墅没有卖给林默、杨加瑞也没有抵销给三界外公司。林信成陈述不符合生活逻辑，根据林信成所述：第一份合同交钱了、第二份合同也交钱了，第三份合同也付钱了，林信成妻子杨加瑞还买了5号别墅，并于2005年过户给了林信成，林信成无法解释为什么3份合同都付钱的情况下，林信成知道涉诉房屋能办产权证，至今20年林信成没有主张权利，要求办理产权证或退款，这不符合事实，不符合正常人逻辑。上述事实，有双方当事人陈述、《售房协议书》、《收据》、《声明书》、（2006）二中民终字第05699号民事判决书及相关卷宗材料、（2017）京03民终272号民事判决书、庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为林信成与大龙公司之间是否存在真正的房屋买卖关系，林信成是否支付了大龙公司购房款。首先，从林信成提供的《售房协议书》形式上看，因该售房协议书签订人为杨加瑞，虽林信成提供了杨加瑞签字的声明书，但在杨加瑞未能到庭的情况下，法院无法核实上述声明书及售房协议书是否系杨加瑞真实意思表示。其次，关于是否实际支付了购房款的事实，林信成提供了1997年8月7日编号为0012943的收据为证，但在一审法院（2005）顺民初字第5879号案件以及北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第05699号案件中，林信成提供上述收据作为证据用于证明5号别墅的购房款交纳情况，且（2006）二中民终字第05699号民事判决书中亦认定，1997年8月7日，杨加瑞交付了5号别墅的购房款268850元。本案中，林信成又将该收据作为证据用于证明其已交纳涉诉3号别墅购房款的事实，法院实难采信。关于林信成称5号别墅购房款中亦有部分属于涉诉3号别墅，在5号别墅已经实际过户至林信成名下，且其亦未提交其他证据证明的情况下，法院无法采信。另外，林信成主张杨加瑞与大龙公司于1997年即签订了关于涉诉3号别墅的售房协议书，其在一审法院（2015）顺民初字第18222号案件涉及涉诉3号别墅时并未提及涉诉3号别墅已经出卖给杨加瑞，且其解释在明知涉诉3号别墅已经出卖给杨加瑞时，又同意将涉诉3号别墅抵销给三界外公司以及出卖给林默，是因为大龙公司未能履行自己的过户义务。一审法院认为，若大龙公司当时未能履行自身义务，林信成可以通过诉讼手段主张，林信成不但未主张，而且同意将涉诉3号别墅转卖给自己的直系亲属以及三界外公司，不符合正常的思维逻辑和交易习惯，法院难以采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，林信成虽主张其与大龙公司就涉诉3号别墅存在买卖关系，但其所提供的《购房协议书》以及《声明书》在杨加瑞未到庭的情况下，法院难以核实该两份证据的真实性，同时，其主张的已经实际支付全部购房款的事实也缺乏证据支持。在林信成未提供其他证据予以佐证的情况下，法院仅依据林信成提交的《购房协议书》以及《声明书》难以认定林信成与大龙公司就涉诉3号别墅存在真实的房屋买卖关系，也难以认定林信成向大龙公司支付了涉诉3号别墅的购房款。故法院对于林信成要求确认《售房协议书》有效、要求大龙公司协助办理涉诉3号别墅产权证书、支付违约金及利息等诉讼请求难以支持。一审法院判决：驳回林信成全部诉讼请求。本院二审期间，大龙公司提交了一份顺义区建委关于3号别墅产权情况查询结果，证明3号别墅的所有权仍然在大龙公司名下。对于该证据，林信成不认可其真实性、合法性、关联性，不同意其证明目的。本院经审核，认为该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是：双方签订的关于3号别墅的房屋买卖合同是否有效，以及如合同有效，合同的履行情况。关于合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，合同有效的前提是依法成立。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，林信成据以主张权利的依据系杨加瑞1997年8月5日与大龙公司签订的关于3号别墅的售房协议书，首先，根据林信成在（2015）顺民初字第18222号案件中提供的材料，林信成之女林默与大龙公司存在一份关于3号别墅的房屋认购合同（合同落款时间为1997年10月30日），且根据该认购合同的约定，林默应当在签订合同时交付大龙公司15万元定金；同时，以林信成为法定代表人的三界外公司与大龙公司又存在一份商品房购销合同（合同落款时间为1998年8月26日），且根据该合同的约定，3号别墅及案外6号别墅在合同签订当日即以债务抵销的方式结清了房款。如三份合同均系当事人真实意思表示，且按照林信成所主张的其已就3号别墅支付了房款，显然有悖于等价有偿的一般社会交易规则，对此林信成既未提供具有说服力的解释，亦未提供充分证据予以佐证。其次，根据林信成的主张，其早在1997年8月7日就交付了3号别墅的一半房款，但直至2017年其方向一审法院起诉要求大龙公司继续履行涉案合同，与一般社会常理不符；且林信成在一审法院（2015）顺民初字第18222号案件涉及涉诉3号别墅时并未提及涉诉3号别墅已经出卖给杨加瑞。最后，结合三界外公司曾经与大龙公司就涉案别墅所在楼盘存在委托策划、宣传、咨询等关系，本院认为，根据现有证据，不足以认定双方就3号别墅的房屋买卖合同系双方真实意思表示，故林信成据此请求确认3号别墅买卖合同有效并要求大龙公司为其办理3号别墅房屋所有权证书及支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据。关于0012943号收据的性质。针对大龙公司与林信成5号别墅付款情况的争议，北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第05699号民事判决书认定，1997年8月7日杨加瑞交付了房款268850元，并结合林信成提交的大龙公司及北京顺义县××小区别墅东北园物业管理处于1997年10月14日为其出具的免收5号别墅尾款的声明，认定系对5号别墅房款条款的变更，并驳回了大龙公司要求林信成支付5号别墅剩余房款的诉讼请求。由此可见，该收据所记载的付款情况已被生效判决认定为5号别墅房款的一部分，故林信成在本案中主张其为3号别墅房款的一部分，本院不予支持。综上所述，林信成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9177元，由林信成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长宋洪印审判员曹炜代理审判员方玉二〇一七年十一月二日法官助理黄丹书记员王彬