甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白中民一终字第161号
上诉人（原审被告）赵政焕，男，生于1960年10月14日，汉族，个体工商户，现住白银市白银区。
委托代理人朱爱军，甘肃仁泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）甘肃银行股份有限公司白银分公司。
负责人刘青，该分行行长。
委托代理人郭雨辰，甘肃岱峰律师事务所律师。
委托代理人许宽寿，甘肃银行股份有限公司白银分公司职工。
上诉人赵政焕因与被上诉人甘肃银行股份有限公司白银分行（以下简称甘肃银行白银分行）物权保护纠纷一案，不服白银市白银区人民法院（2013）白民二初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵政焕及其委托代理人朱爱军、被上诉人甘肃银行白银分行的委托代理人郭雨辰、许宽寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年2月6日，白银市城市信用社取得白银区四龙路93号东侧房屋（1幢3层，面积935.63㎡）的产权证，该房产系抵债资产。2010年11月18日，中国银行监督管理委员会甘肃监管局下发了甘银监复（2010）170号批复，将白银市城市信用社变更为白银市商业银行股份有限公司。2011年11月18日，中国银行监督管理委员会甘肃监管局下发了甘银监复（2011）253号批复，将白银市商业银行股份有限公司变更为甘肃银行股份有限公司白银分行。2013年8月16日，白银分行委托未来四方集团拍卖有限公司就白银区四龙路93号东侧房屋签订了抵债资产委托拍卖合同。2013年8月24日，未来四方集团拍卖有限公司与关丽娜签订了拍卖成交确认书，关丽娜通过竞拍得到诉争房屋。竞拍成功后，原告在交付房屋时发现该房产由被告占有，后原告向被告下发了限期搬出房屋的通知，被告未搬出，故而成讼。另查明，被告称诉争房屋为其从洪本灿处承租，租期五年（2008年9月4日-2013年9月4日），并向其交纳租金，被告未提交其与洪本灿签订的租赁合同。被告承租诉争房屋用于经营洗浴服务业，个体工商户登记的名称为白银区新广逸龙庭浴室，负责人为张钧陶，被告称其从张钧陶处转让而来，名称及负责人没有变更，但其是实际经营人。还查明，原、被告间亦未签订租赁合同，被告使用的房屋（其称为白银区四龙路89号）与本案诉争房屋系同一房屋，产权登记为白银区四龙路93号东侧。
原审认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，他人未经所有权人同意，占有、使用该不动产或者动产的，所有权人有权请求返还原物或赔偿损失。本案中，原告作为诉争房屋的所有权人，有权处置该房屋。原告通过拍卖方式将诉争房屋出售给他人，因被告占有房屋致原告无法向买受人履行交付房屋的附随义务，被告的无权占有行为已侵害原告的物权，应承担相应的民事责任。被告辩称原告侵犯其优先购买权，应赔偿其损失，并要求中止本案的审理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”，依据该条文的规定，在产权人已将房屋出售予他人后，承租人若认为侵害其优先购买权，也只能请求承担赔偿责任，本案被告虽请求赔偿但未反诉，也未提出具体的赔偿数额，对其赔偿损失的请求不予审理，本案亦不符合中止审理的法定事由，对其辩称中止审理的请求不予支持。至于被告依买卖不破租赁的原则要求继续承租房屋，《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，但根据被告持有的肖长辉与其称原房主的洪本灿所订立合同的复印件及其在庭审中的陈述，即使该合同存在，租期也亦于2013年9月4日届满，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”，故被告继续占有该房屋属无权占有，现原告要求被告腾房符合法律规定，被告继续承租的请求不予支持。另外，本案诉争房屋现仍系原告所有，尚未办理产权转移，原告有权就侵害物权的行为提起诉讼，故被告关于原告不是本案适格主体的辩称不能成立。原告主张被告赔偿占有房屋期间给其造成的损失，无相应证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告赵政焕向原告甘肃银行股份有限公司白银分行返还白银区四龙路93号东侧的房屋，此义务于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5300元（含保全费5000元），由被告负担。
上诉人赵政焕不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：第一，被上诉人甘肃银行白银分行称上诉人侵占诉争房屋不能成立。被上诉人作为争议房屋的所有权人，对其所有的房屋不会放任不管，任由他人使用，上诉人一直经营洗浴中心，故被上诉人称拍卖该房屋后才发现被上诉人非法占有与常理及事实不符；另讼争房屋在上诉人接手时，没有窗户、没有暖气、墙皮脱落，近乎荒废，上诉人对房屋进行了整修翻新，致使价值100万元的房屋拍卖了205万元，被上诉人甘肃银行白银分行须对上诉人的管理行为进行补偿；第二，被上诉人甘肃银行白银分行拍卖讼争房屋的行为侵害了上诉人的优先购买权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人应当给予上诉人赔偿。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请二审法院支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人甘肃银行白银分行的诉讼请求。
被上诉人甘肃银行白银分行辩称，第一，被上诉人与上诉人赵政焕从未就争议房屋签订过租赁合同，亦未收到上诉人交纳的房屋租金，上诉人侵权事实成立；第二，上诉人未指定过上诉人管理本案讼争房屋，故不应当补偿；第三，本案中不存在优先购买权的事实基础，被上诉人与上诉人之间未签订过房屋租赁合同，不存在租赁关系上诉人不享有优先购买权。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审予以维持。
二审中，上诉人赵政焕申请证人肖长辉出庭作证，证明上诉人赵政焕系合法占有使用本案争议房屋，且上诉人对该房屋进行过翻修。经被上诉人当庭质证，认为被上诉人甘肃银行白银分行与证人肖长辉从未签订过书面的租赁合同，亦未达成过口头的租赁协议，证人肖长辉承认未给被上诉人交纳过房租，故上诉人占有系无权占有，对证人证言的证明目的不予认可。上诉人对证人肖长辉的证言予以认可。被上诉人甘肃银行白银分行提交一份证据，白银市白银区人民法院于2014年3月12日作出的（2014）白民二初字第64号民事判决书，该份生效判决书证明上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系，该案中上诉人主张优先购买权及赔偿损失，白银市白银区人民法院依法驳回了赵政焕的诉讼请求。经上诉人当庭质证，认为该判决书真实，但在该判决中上诉人并未主张赔偿损失，只是主张了优先购买权。经审查，证人肖长辉证明肖长辉与洪本灿就本案争议房屋于2008年9月-2013年9月签订了五年的房屋租赁合同，肖长辉经营洗浴中心，后肖长辉在合同期满前即2012年6月将该洗浴中心转让给赵政焕和张钧陶经营，后张钧陶退出经营，营业执照上虽登记的负责人是张钧陶，但实际的经营者是赵政焕，肖长辉称与甘肃银行白银分行亦未签订过出租协议，对肖长辉的证言予以认可。
二审查明，本案争议房屋即白银市白银区四龙路93号东侧房屋（1幢3层，面积935.63㎡）系抵债资产，2006年12月6日该房屋所有权人登记为白银市城市信用社，并办理了房屋所有权证书。证人肖长辉与被上诉人甘肃银行白银分行未签订过房屋出租合同，上诉人赵政焕与被上诉人之间不存在租赁合同关系，上诉人亦未提交洪本灿与甘肃银行白银分行存在租赁关系的证据。
本院二审查明的其他案件事实与一审一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人甘肃银行白银分行是本案争议房屋即位于白银市白银区四龙路93号东侧房屋（1幢3层，面积935.63㎡）的所有权人，于2006年12月6日取得该房屋的房屋所有权证书，被上诉人作为所有权人，有权将该楼房处分。上诉人赵政焕辩称被上诉人处分该房屋侵害了其优先购买权，该诉讼请求在（2014）白民二初字第64号赵政焕诉甘肃银行白银分行房屋租赁合同纠纷一案中处理完结，白银区人民法院将赵政焕主张确认其优先购买权的诉讼请求驳回，上述判决已生效，故上诉人赵政焕主张享有优先购买权的请求不成立；上诉人主张对房屋进行了整修翻新，致使价值100万元的房屋拍卖了205万元，被上诉人甘肃银行白银分行须对上诉人的管理行为进行补偿的请求，以及因被上诉人侵害其优先购买权应给予赔偿的请求，因一审时上诉人既未提起反诉又未明确具体数额，二审中双方当事人就该两项请求未达成调解意见，故对上诉人主张补偿以及赔偿的请求不予审理，上诉人可以另案起诉。根据二审庭审查明的事实，上诉人赵政焕与被上诉人甘肃银行白银分行未就本案争议房屋签订书面或口头的租赁合同，且赵政焕与案外人洪本灿的租赁合同于2013年9月4日届满，上诉人赵政焕占用该房屋属无权占有，被上诉人甘肃银行白银分行要求腾空房屋、排除妨碍的请求符合法律规定，一审判决上诉人返还房屋于法有据，予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人赵政焕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏晓忠
代理审判员 李作凤
代理审判员 成 蕾
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 高霞飞