甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第102号
上诉人（原审原告）兰州泉鸿工贸有限公司，住所地兰州市城关区
法定代表人齐娟荣，该公司经理。
委托代理人周敏，甘肃文谭律师事务所律师。
委托代理人杨松，男，1967年生，住兰州市城关区
被上诉人（原审被告）郭承良，男，1952年生，汉族，住兰州市城关区
委托代理人秦洪韬，男，美高皮鞋厂退休职工，住兰州市七里河区
上诉人兰州泉鸿工贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2013）城民一初字第379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定，1994年，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室就兰州市城关区和政路何家庄东街86号的拆迁与被告郭承良达成《兰州市住宅房屋拆迁安置协议》，拆除了被告居住的公房一间、私房三间，居住面积分别为9.86平方米、37.01平方米，依据政策安置壹中、壹大套楼房，合计使用面积74平方米，居住面积55平方米，安置地点就地。房屋建成后，当时负责开发的兰州银河房地产开发公司（以下简称银河公司）于2001年11月1日与被告签订《单位公房租赁协议》，被告每月向银河公司缴纳房租42.3元。银河公司因与原告之间产生债务纠纷，2007年兰州市七里河区人民法院以（2007）七法执字第00013号民事裁定书将银河公司名下的位于兰州市城关区何家庄东街41号共7套建筑面积366.13平方米、套内面积332.75平方米、分摊面积33.38平方米的房屋交付原告抵偿债务。原告依据该执行裁定书及协助通知书，取得了兰州市城关区何家庄东街41-45号房屋的所有权证。原告取得房屋所有权证后，经公告与银河公司签订租赁协议的部分住户重新更换了住房证并收取了房屋租金。自2007年9月起，被告就向原告缴纳房屋租金，2011年2月17日，被告向原告缴纳了涉案房屋自2011年1-12月的租金800元。后被告没有与原告更换房屋租赁证也没有缴纳房屋租金，双方发生争执。
原审判决认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中原告以持有诉争房屋的所有权证要求解除与被告的租赁合同，并要求被告返还房屋的诉讼请求是否成立，应结合本案的基本事实及证据综合予以评定。本案中，被告郭承良在兰州市城关区何家庄东街86号的房屋于1994年被拆迁，安置房屋建成后，被告被安排入住现诉争的房屋。2001年11月1日银河公司为被告颁发了住房证，明确将诉争房屋出租给被告，该房屋为单位公房性质。因此，被告占有使用诉争房屋，是基于其居住的房屋被拆迁后重新获得安置的房屋，且被告一直居住至今。因银河公司与原告的债务纠纷，致使本案租赁房屋的所有权发生变动，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告与银河公司的租赁协议继续对原、被告有效。由于被告是涉案房屋合法的承租人，对涉案房屋享有合法的使用权。原告接手涉案房屋后，被告也向原告履行了缴纳房租的义务，对于2012年1月至今的房屋租金，原告称被告拒绝缴纳，被告称其缴纳无门，庭审时，被告表示愿意继续按公房租赁标准向原告缴纳租金，故对原告要求解除原、被告之间的租赁合同并返还房屋的诉讼请求，不予支持。房屋所有权变更后，被告作为承租人应当与新的权利人建立租赁关系，并支付房屋租金，故本院对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求予以支持，租金以现行公房租金标准计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告郭承良于本判决书生效后五日内向原告兰州泉鸿工贸有限公司支付拖欠的房屋租金1980元（2012年1月1日至2013年6月30日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1950元，原告承担1755元，被告承担195元。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，兰州泉鸿工贸有限公司不服，向本院提出上诉，认为：一、被上诉人违反租赁合同的约定，构成根本违约，一审法院驳回上诉人要求返还房屋的诉讼请求是错误的。被上诉人拖欠租金迄今已近两年的事实是客观存在的，被上诉人所称缴纳无门纯属借口。上诉人从2007年房屋所有权转移至上诉人后，就在该小区设立了收费点，2012年1月1日之前的房租已经缴纳充分说明不是无处缴纳，而是不愿意缴纳，依据有关法律规定，被上诉人当庭既没有举证证明上诉人下落不明，又没有举证证明上诉人拒收，更没有举证证明依法对应当履行的债务进行了提存，一审认定缴纳无门没有依据。二、出租人和承租人约定的解除租赁合同收回房屋的情形已经出现，一审强制判决双方履行合同违背“当事人意思自治原则”。原房屋所有权人银河公司和被上诉人郭承良签订的房屋租赁合同第三条约定：“承租人欠租6个月以上的，出租人有权终止租约，收回房屋。”自2012年1月1日后，被上诉人再未交纳租金，上诉人多次上门催收，迄今分文不交已近两年，早已超过了6个月，被上诉人以自己的行为明确表明不履行合同。现该小区租赁户全部效仿停止缴费，导致上诉人无收入来源，上诉人的利益不能保护。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人要求被上诉人返还房屋的诉讼请求。2、被上诉人郭承良承担本案一、二审诉讼费用。
郭承良答辩，所诉争的房产80%属被上诉人个人房产，20%属单位直管公租房，其房产性质为单位直管公房，并非哪个公司的私有财产。被上诉人与银河公司签有租赁合同，与上诉人并无租赁关系，无从谈起违约行为。居住小区管理混乱，没见过上门收取租金的人。不是住户不交租金，而是上诉人有意制造拖欠房租的事实以图谋侵吞被上诉人对公租房的合法拥有权、使用权。请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，予以确认。另，本案双方当事人认可涉案的房屋即位于兰州市城关区铁路东村街道何家庄东街45号5单元902室租住人为郭承良。
本院认为，本案是因租赁房屋所有权人发生变动所产生的新的房屋所有人与原承租人之间的房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第229条即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被上诉人与原涉案房屋所有权人银河公司之间的租赁合同中权利义务的内容依照原租赁合同不变。按照双方当事人的陈述，上诉人按照原租赁合同约定的公租房标准收取租赁费，被上诉人也表示同意按该标准交纳，对此，双方并无争议，对于一审判决的房租费数额，双方也并无异议，因此，原审判决第一项应予维持。关于上诉人要求解除双方之间的租赁合同并返还租赁房屋的诉请，经审查，上诉人在取得涉案房屋所有权以后，还未与被上诉人签订新的书面租赁合同，但存在事实上的租赁关系。上诉人认为被上诉人不与其签订新的租赁合同，不更换新的住房证，未缴纳房屋租金超过了六个月构成违约，而被上诉人则主张上诉人未通知收取租金，对此，上诉人没有充分的证据证明被上诉人经催交租金后拒不交纳的情形，而且根据上诉人的陈述，上诉人要求被上诉人交纳租金的前提是签订新的租赁合同，更换新的住房证，被上诉人则表示对签订合同的主体及内容有异议，综上本院认为，因涉案房屋发生了所有权变动，现上诉人取得了房屋所有权证，是涉案房屋的所有权人，因此，上诉人要求签订新的租赁合同的要求是符合法律规定的，但对于租赁合同的内容，因涉及原租赁合同的内容，且涉案房屋存在拆迁安置的历史遗留问题及原租赁合同按照单位公租房租赁的情形，双方应进一步协商，解决争议签订书面合同。现在书面合同还未签订，且双方对收取租金标准及数额无争议，被上诉人在案件审理期间表示愿意交纳的情况下，上诉人以被上诉人违约为由要求解除合同、收回房屋的诉请缺乏事实及法律依据，故原审判决驳回该诉请并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，上诉请求不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1755元由上诉人兰州泉鸿工贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘锦辉
代理审判员 张 静
代理审判员 郭宏杰
二〇一四年四月十六日
书 记 员 吉晓玲