南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）栖民初字第359号
原告（反诉被告）王殿成，男，1963年4月2日出生，汉族。
委托代理人叶立斌。
委托代理人苏亮。
被告（反诉原告）南京天廷文化实业有限公司，组织机构代码60895007-1，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路105号8区51-55号。
法定代表人朱国鼎，该公司董事长。
委托代理人郭凌霄，江苏马健律师事务所律师（代理权于2013年5月13日被撤销）
委托代理人朱苑清（系朱国鼎女儿）。
被告（反诉原告）崔立沛，男，1953年6月12日出生，汉族。
两被告共同委托代理人李芳（系朱国鼎妻子）。
王殿成与南京天廷文化实业有限公司（以下简称天廷公司）、崔立沛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月29日立案受理后，天廷公司、崔立沛提起反诉，依法由审判员巫杉适用简易程序，于2012年5月17日公开开庭进行了审理；后转为普通程序，依法组成合议庭于2012年5月17日公开开庭进行了审理，于2012年9月30日作出（2012）栖迈民初字第589号民事判决。天廷公司不服此判决提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2013年2月17日作出（2013）宁民终字第28号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2013年3月5日立案重审后，依法适用普通程序，由审判员程前葆、人民陪审员周生强、杨自金组成合议庭，分别于2014年8月28日、2014年1月7日、2014年1月16日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）王殿成（第一次庭审、第二次庭审）及其委托代理人叶立斌，被告（反诉原告）天廷公司的委托代理人朱苑清（第一次庭审、第二次庭审），被告天廷公司、崔立沛的委托代理人李芳到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。
原告王殿成诉称，2005年10月26日，原告将所购买的原坐落于本市迈皋桥创业园某某二村西侧（现名为本市迈皋桥某某村XXX-
XX号）4间门面房中的两间2层楼房共480平方米出租给被告经营。被告在对承租房屋进行装潢时，未经原告同意将二层楼改为三层楼，将地面下挖50公分，对所改建增加的一层未做防水处理，使房屋严重漏水，房屋安全质量存在安全隐患。原告发现后，明确表示反对改变房屋结构的装潢行为，并于2012年1月向被告发出恢复原状、消除隐患的通知书，但被告不予理会，为此原告遂向被告发出终止房屋租赁合同的通知，被告未提出异议也不交还房屋。被告在明知该房屋系小产权房的情况下仍承租作为宾馆使用，审理中经法院释明，原告将原主张解除原被告之间房屋租赁合同的请求变更为确认房屋租赁合同无效。故请求判令：原被告签订的房屋租赁合同无效，被告将房屋恢复原状，返还原告，赔偿损失；被告给付原告自2012年1月起的房屋使用费350000元，按每年140000元计算；诉讼费用由被告负担。
被告天廷公司、崔立沛辩称，双方订立的合同是双方真实意思表示，合同有效无效应当根据法律规定认定。我方在承租原告房屋之后，明确将施工方案告知对方，并且2005年12月16日栖霞公安分局经审核同意宾馆装修方案，表明栖霞公安分局知晓宾馆地上三层总建筑650平方米，2006年6月15日消防部门验收合格。因此，我方对房屋的改造是经过原告同意的，且原告是明知的，也没有给原告造成损失。现在事隔7年后，出租人提出不知晓装修方案以及破坏房屋结构，显然不合理。我方是在原告提供的门面房集资代建协议书和南京市栖霞区发展计划与经济局文件，以及原告介绍的基础上，才与原告签订房屋租赁协议，且原告告知我方房屋的合法性，我方才承租房屋。原告在签约时未尽到风险告知义务，存在主观过错，给我方造成经济损失。我方多次主动履行缴纳房租的义务，原告出于单方要求增加房租的目的予以拒收，我方并无过错。请求法院依法判决。
反诉原告天廷公司、崔立沛诉称，在租赁合同履行期间，反诉被告于2012年4月27日下午擅自将我方在承租房屋内经营的天廷宾馆大门锁上，致我方不能经营，造成我方经济损失。虽然2012年9月26日在法院的要求下，其单方将宾馆大门打开，但我方不予认可，且我方已无法再继续经营。在纠纷发生后，反诉被告收取我方转租的宾馆3间门面房的租金。我方出资的装修部分、改造部分是客观存在的，开宾馆必须要具备至少40张床位，我方必须要对承租房屋进行相应的改造，如加建一层等，否则宾馆无法经营，这些情况对方一直是知晓的，从来没有提出过异议，所以形成了事实上的默认，且已下来6年时间。因此，我方要求反诉被告赔偿从2012年4月27日开始锁门起计21个月的经营损失380000元（此款为宾馆经营的纯利润）、我方出资的装修、改造部分的造价316524.5元（司法鉴定报告认定的数额）、宾馆3间门面房的21个月的租金105000元（已由反诉被告收取）等，我方确定诉讼请求合计为800000元，反诉费用和司法鉴定费由反诉被告负担。
反诉被告王殿成辩称，反诉原告在明知出租房屋属于小产权房情况下，还与我签订房屋租赁合同，其存在过错。其在使用出租物时，未能尽到对房屋质量安全和不损坏的义务，所造成的扩大损失应自行承担。反诉原告在使用出租物期间，已取得大量的利润和效益，故其主张合同无效情况下的装潢补偿没有依据。因反诉原告未能给付房屋使用费用，故我方将其经营的旅馆自2012年4月22日至9月26日期间加锁，影响到其经营，但9月26日在原审法官释明后，我方就主动打开我方的加锁，而其加的锁仍然锁在上面，故自2012年9月26日后的损失不应由我承担。请求法院驳回反诉原告不合理的反诉请求。
经审理查明：2003年8月6日，原告王殿成与“南京迈皋桥某某中心村建设项目经理部”签订《“某某中心村”门面房集资代建协议书》，由王殿成购买坐落于“X栋-X、XX、XX、XX号”4间二层门面房，建筑面积为920.9平方米。2005年10月26日，原被告签订《租赁协议》1份，约定王殿成将上述房屋中坐落于本市栖霞区迈皋桥某某二村西侧沿街XX号、XX号2间门面房（现门牌为某某村XXX-
XX号）、面积合计约480平方米，租赁给天廷公司和崔立沛，由两被告用于经营旅店、饭店、商务办公等业务；租赁期限为2006年1月1日至2021年12月31日，年租金80000元，每年递增10000元，至年租金递增至140000元封顶，采用先付租金后使用方式每两年一付；王殿成交付的是毛坯房，免收60天房屋装修期间的租金，两被告在承租期内根据需要可以进行装修改造，施工方案在施工前需征得王殿成同意，在不改变房屋结构和影响安全的情况下自行组织施工；两被告在租赁期内有权转租。2005年12月16日，南京市栖霞区公安消防大队作出《关于同意旅馆内装修工程施工设计的防火审核意见》，载明位于上述地址的旅馆装修施工工程为地上3层，建筑面积650平方米，同意按申报材料进行装修。2006年6月15日，该消防大队作出《关于旅馆内装修工程消防验收合格的意见》，载明位于上述地址的旅馆装修工程经消防验收为合格，今后如有改建、扩建、内部装修或用途变更等应报其审核同意。两被告在承租房屋内以天廷宾馆名义经营。
原被告签订租赁协议后，两被告已支付租金至2011年12月。2012年1月12日，两被告委托律师向原告王殿成发出律师函，要求王殿成在2012年1月30日前接受2012至2013年度的租金280000元，并由崔立沛于1月、2月向银行申请开具了两张收款人为王殿成、金额为140000元的银行本票。王殿成表示，因两被告迟延交付租金，未将房屋恢复原状，故不接受租金。2012年1月14日，王殿成向两被告发函，以两被告承租期间擅自变更承租房屋主体结构为由，要求两被告将房屋于2012年3月31日前恢复原状，否则将终止双方的租赁协议。2012年3月22日，王殿成向两被告发函，以两被告未对房屋恢复原状为由要求解除双方的租赁协议。后王殿成向本院提起本案诉讼。
2012年4月27日，原告王殿成将两被告在承租房屋内经营的天廷宾馆大门锁住，宾馆的后门未锁，4月29日宾馆经理朱某与王殿成电话联系，协商打开宾馆大门继续经营未果。在本案审理过程中，本院于2012年9月26日至租赁房屋处进行勘验，王殿成将宾馆门锁打开，勘验结束后，本院要求王殿成不得再继续锁门，否则承担相应责任。原告方人员表示，因被告自2012年1月开始未付房租而锁门，锁门后被告加锁，并留有后门，由被告看管物品；被告方人员表示，对方擅自开门其不予认可。
审理中，因天廷公司申请，本院依法委托江苏某某房地产评估造价咨询有限公司（以下简称某某公司）对两被告在承租房屋经营的天廷宾馆的装潢现价值和改造部分的造价进行鉴定。该机构经现场勘验，出具了司法鉴定报告书，确定装修、改造时间为2006年，房屋由2层改造为3层，在原一、二层之间加建了1层，2楼为6间客房和1间储藏室，3楼为7间客房；鉴定结论为：天廷宾馆土建改造部分现值为128555.81元、装修已形成附合部分现值为137413.55元、装修未形成附合部分现值为50555.21元，并提供费用计算表，列明具体项目和财物的名称、数量，其中未形成附合的装修物包括门、窗、热水器、空调、灯及客房内卫生设施等等。天廷公司向该机构支付鉴定费30000元。因王殿成申请，该机构鉴定人员出庭接受质询。经质证，王殿成表示，被告擅自增建的房间装潢部分的费用未区分，报告不够全面，其它无异议；天廷公司、崔立沛对该鉴定报告书没有异议。
天廷公司、崔立沛为证明因王殿成锁门造成天廷宾馆的经营损失，提交了天廷宾馆2011年4月至12月的财务流水记录和宾馆经理朱某的2011年1月至12月银行个人账户交易明细等证据，并申请朱某作为证人出庭作证。朱某当庭陈述：其担任天廷宾馆的经理，李芳是老板，宾馆每天的收入原来存入李芳的个人银行存折，后为方便存取改为存入证人的个人银行存折，证人名下银行账户交易明细，反映的都是天廷宾馆的收入和开支，没有个人的存款。朱某的银行账户交易明细反映现金存款和取款非常频繁，几乎每天都有交易，经本院核算，该账户2011年1月至12月期间进帐款合计330430.72元，平均每月为27535.89元。两被告举证的宾馆财务流水记录，系朱某以每月为时间单位制作，每月结算各项费用开支和收入金额，由李芳签名确认并注明账已清，记录列明的费用支出为日常费用、水电费、人员工资和纳税款。经本院核查，该财务流水记录中每月日常费用的结算数额，与本院核算的数额一致（只有8月、11月存在微小差距），每月结算的收入数额略高于朱某名下银行账户进款金额，2011年4月至12月期间天廷宾馆营业利润每月平均为21334.77元（未扣除房租成本）。
天廷公司、崔立沛在承租王殿成房屋后，将改造后形成的3小间门面房（单独开门）出租给他人经营洗衣房、法律服务所、理发店，在原被告就租赁发生纠纷后，次承租人储某某已向王殿成交付2012年11月至2013年2月期间的租金3000元和押金2000元。其他次承租人表示，因原被告租赁发生纠纷后，不知租金应当向谁交付，故之后租金一直未支付。
2003年4月29日，南京市栖霞区发展计划与经济局向“某某村委会”作出《关于同意建设农民复建房二期项目立项的批复》，该文件载明：为了加快迈皋桥创业园建设步伐，妥善安置拆迁农户，同意该项目立项，所需建设资金由村自筹解决，待具备施工条件后再上报该局，经审核批准后到有关部门申领建筑执照，方可开工建设。经本院向有关单位和档案馆调查，涉及“某某村复建房”的文件除上述项目立项批复外，只有原南京市栖霞区经济计划委员会于1998年作出的两份同意某某村复建门面房项目列入集体自筹基建准备项目的通知，涉案房屋并没有取得建设工程规划许可证。经本院向本市栖霞区迈皋桥街道某某村相关负责人调查，其反映原区计经委1998年批文中的门面房与本案涉案门面房无关；当时为建设迈皋桥创业园安置被拆迁农民，上级批准使用迈皋桥奋斗村的某某村的部分土地，“南京迈皋桥某某中心村建设项目经理部”是在项目指挥部下成立的，没有完整手续；当时该经理部在当地寅春路、迈化路沿线建造了1万平方米左右的门面房，与村委会没有关系，所在土地至今仍是农村集体土地，所建门面房没有建设许可手续，至今也未能办理土地使用证和小产权证。
上述事实，有当事人一致陈述，王殿成举证的某某中心村”门面房集资代建协议书、租赁协议、函件，天廷公司、崔立沛举证的律师函、银行本票、电话录音记录、天廷宾馆营业执照、天廷宾馆财务流水记录、朱某名下的银行账户交易明细和证人朱某出庭作证所作的陈述、转租租赁协议、南京市栖霞区公安消防大队出具的《关于同意旅馆内装修工程施工设计的防火审核意见》和《关于旅馆内装修工程消防验收合格的意见》，本院从南京市栖霞区档案馆调取的相关文件和信息，为调查本案涉案房屋的规划、建设许可审批手续所作的工作记录，本院依职权调取的本案原二审庭审笔录和天廷公司、崔立沛在原二审审理中提交的次承租人出具的书面意见，本院制作的勘验笔录、调查笔录，本院依法委托的某某公司作出的司法鉴定报告书和鉴定人出庭所作的陈述等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
审理中，王殿成表示，愿意接受天廷公司、崔立沛出资形成的装潢装修物和土建改造部分，并按照鉴定的价值予以补偿，故不要求恢复原状。
审理中，因双方当事人就王殿成主张的房屋使用费给付和天廷公司、崔立沛主张的损失赔偿意见不一，致调解未果。
本院认为：一、本案房屋租赁合同的效力问题
本案涉案门面房系原告王殿成以签订门面房集资代建协议书方式，从“南京迈皋桥某某中心村建设项目经理部”处购买。南京市栖霞区发展计划与经济局作出《关于同意建设农民复建房二期项目立项的批复》，同意该项目立项，待具备施工条件后再上报该局，经审核批准后到有关部门申领建筑执照，方可开工建设。可见，该文件仅是同意项目立项，并明确再上报经审核批准后到有关部门申领建筑执照方可开工建设。且不论涉案门面房是否在该文件批准项目立项的复建房项目范围中，经本院向有关单位和档案馆调查，除该文件外，涉案门面房的建设没有其它审批手续，没有建设工程规划许可证，也没有取得规划、建设等相关主管部门的批准，并建造在农村集体土地上，至今未取得土地使用权和房屋所有权的合法登记。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，原被告就涉案门面房签订的租赁协议应当认定为无效合同，王殿成作为出租人应当承担合同无效的主要过错责任，天廷公司、崔立沛作为承租人在出租人未提供涉案门面房相关证书情况下仍签订租赁协议，未尽到合理的谨慎审查义务，应当承担合同无效的次要过错责任。
二、关于王殿成主张的房屋使用费认定问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原被告签订的租赁协议约定的租金标准自2012年1月起每年增至140000元，王殿成主张两被告自2012年1月起按照每年140000元的标准支付房屋使用费，符合上述司法解释规定，本院应予支持。但王殿成自2012年4月27日至9月26日单方锁上两被告经营的天廷宾馆大门，致两被告不能使用承租门面房进行经营，王殿成对此应承担全部责任；且考虑到2012年9月26日解锁后两被告恢复经营需要合理的准备时间，本院酌定为1个月，故对此6个月期间的房屋使用费本院不予支持。因此，本院认定两被告应当支付王殿成2012年1月至2014年6月期间的房屋使用费计280000元（已扣除2012年的6个月），并从2014年7月起至租赁物交付之日止按每年140000元的标准支付房屋占有使用费。
三、关于天廷公司、崔立沛主张的损失认定问题
天廷公司、崔立沛出资形成的天廷宾馆装修物和土建改造部分，王殿成自愿表示接受，并按照司法鉴定报告书确定的现值予以补偿。某某公司出具的司法鉴定报告书确定天廷宾馆装修物和土建改造部分现值合计316524.57元，故王殿成应支付天廷公司、崔立沛补偿款316524.57元。
关于天廷公司、崔立沛主张的天廷宾馆经营损失。天廷公司、崔立沛为证明该主张，举证了天廷宾馆2011年4月至12月的财务流水记录和宾馆经理朱某的2011年1月至12月银行个人账户交易明细等证据，并申请朱某作为证人出庭作证。本院经审查认为，天廷公司、崔立沛举证的天廷宾馆财务流水记录，作为企业经营财务账目虽然形式不规范，但系原始记录，结合其内容和作为宾馆经理的朱某当庭陈述及其名下的银行账户进账款明细，可以采信该财务流水记录。根据该财务流水记录，2011年4月至12月期间天廷宾馆营业利润每月平均为21334.77元（未扣除房租成本），考虑到房租也是经营的成本，按每年140000元计算每月房租为11666.67元应当从营业利润中扣除，故天廷宾馆该期间的营业利润每月为9668.1元。王殿成自2012年4月27日至9月26日单方锁上天廷宾馆大门，致宾馆不能经营，此系王殿成单方行为所致，王殿成对此应承担全部责任，应当赔偿此期间宾馆的营业利润；且考虑到2012年9月26日解锁后宾馆恢复经营需要合理的准备时间，本院酌定为1个月。因此，本院认定王殿成应当赔偿天廷公司、崔立沛6个月的经营损失，按照天廷宾馆6个月的营业利润计算，为58008.6元。
关于天廷公司、崔立沛主张王殿成赔偿宾馆3间门面房的21个月租金105000元。原被告签订的租赁协议约定天廷公司、崔立沛享有转租权，其将装修改造形成的宾馆3间门面房出租给次承租人，有权向次承租人收取房屋占有使用费。天廷公司、崔立沛主张王殿成赔偿宾馆3间门面房的21个月租金105000元，是基于其认为王殿成收取了宾馆3间门面房的21个月租金105000元；但其举证的证据，仅证实王殿成收取了次承租人储某某交付的2012年11月至2013年2月期间租金3000元和押金2000元。故王殿成应当将收取的此3000元返还天廷公司、崔立沛，王殿成收取的押金属于其与储某某之间的民事法律关系，由其另行处理。天廷公司、崔立沛主张的宾馆3间门面房租金，属于其与次承租人之间的租赁合同纠纷，系另一法律关系，天廷公司、崔立沛应当另行向次承租人主张。
另，因王殿成表示愿意接受天廷公司、崔立沛出资形成的装修物和土建改造部分，按照鉴定的价值予以补偿，故无需天廷公司、崔立沛在交付所承租租赁物前恢复原状和赔偿相关损失。
综上所述，原被告于2005年10月26日签订的《租赁协议》属于无效合同，天廷公司、崔立沛应当返还承租的租赁物，并支付王殿成截至2014年6月的房屋占有使用费计280000元，并从2014年7月起至租赁物交付之日止按每年140000元的标准支付占有使用费。王殿成同意按照司法鉴定报告书确定的现值，接受天廷公司、崔立沛出资形成的装修物和土建改造部分，因此天廷公司、崔立沛无需将租赁物恢复至毛坯房，但应当将装修物和土建改造部分随租赁物一起交付给王殿成。王殿成应当向天廷公司、崔立沛支付装修物和土建改造部分的补偿款316524.57元，赔偿天廷公司、崔立沛经营损失58008.6元，返还天廷公司、崔立沛代收的次承租人交付的租金3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王殿成和南京天廷文化实业有限公司、崔立沛于2005年10月26日签订的《租赁协议》无效；
二、被告南京天廷文化实业有限公司、崔立沛于本判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区迈皋桥街道某某村XXX-
XX号的建筑物以及该建筑物内外的土建改造部分和装修物（具体见江苏某某房地产评估造价咨询有限公司出具的司法鉴定报告书）返还交付给原告王殿成；
三、被告南京天廷文化实业有限公司、崔立沛于本判决生效之日起十日内支付原告王殿成截至2014年6月的房屋占有使用费计280000元，并从2014年7月起至所承租建筑物交付之日止按每年140000元的标准支付占有使用费；
四、反诉被告王殿成于本判决生效之日起十日内向反诉原告南京天廷文化实业有限公司、崔立沛支付土建改造部分和装修物的补偿款316524.57元、赔偿经营损失58008.6元、返还代收租金3000元，合计377533.17元；
五、上述第三项中的280000元与第四项相冲抵，反诉被告王殿成于本判决生效之日起十日内给付反诉原告南京天廷文化实业有限公司、崔立沛97533.17元。
如果未按本判决指定期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本诉案件受理费6550元，由王殿成负担1050元，南京天廷文化实业有限公司、崔立沛负担5500元；反诉案件受理费5900元，由南京天廷文化实业有限公司、崔立沛负担2419元，王殿成负担3481元；鉴定费30000元，由王殿成负担24000元，南京天廷文化实业有限公司、崔立沛负担6000元。上述各项费用向冲抵，由王殿成于本判决生效之日起十日内直接给付南京天廷文化实业有限公司、崔立沛21981元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 程前葆
人民陪审员 周生强
人民陪审员 杨自金
二〇一四年六月三十日
见习书记员 郑佳玲