辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽08民终2659号
上诉人（原审原告）：仲达，男，1970年8月19日出生，住盖州市。
上诉人（原审原告）：盖州市鹏达物流有限公司。住所地：盖州市。
负责人：仲军，该公司经理。
二上诉人委托诉讼代理人：孟丽萍，辽宁辰州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁辰州汇通村镇银行股份有限公司。盖州市。
负责人：蒋德凯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘雅丽，女，1970年8月19日出生，法律工作者，住盖州市。
上诉人仲达、盖州市鹏达物流有限公司因与被上诉人辽宁辰州汇通村镇银行股份有限公司案外人执行异议纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2017）辽0881民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
仲达、盖州市鹏达物流有限公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与张君签订的用涉案房作为贷款抵押是基于2013年11月21日至2014年11月20日的贷款，该贷款到期后，在期限届满之日起抵押权消灭。二、上诉人与张君在2014年1月10日签订门市租赁合同书，2014年1月15日开始装修，2014年4月15日装修结束，并实际使用该承租房屋，用于开班职业培训学校。2014年9月30日营口市人力资源和社会保障局给上诉人办法了《中华人民共和国民办学校办学许可证》该许可证明确登记地址为：盖州市太阳升办事处河南村安怡名居（即该案涉案房屋）。2014年10月16日，上诉人办理了盖州市鹏达置业培训学校组织机构代码证、税务登记证、记载地址为：盖州市太阳升办事处河南村安怡名居（即该案涉案房屋）。2014年10月17日，盖州市国家税务局征收管理科出具的证明及上诉人在盖州市农村信用合作联社开办的开户许可证。以上证据足以证明上诉人在被上诉人第二次与张君签订贷款抵押合同前已经实际占用使用该房屋。三、2014年12月2日被上诉人与张君第二次签订了贷款抵押合同，被上诉人提供的材料都是第一次抵押提供的材料，其提供的评估报告中的照片，是第一次拍摄的，是被上诉人提供的，没有拍摄时间，与事实不符，证据力不确凿。如被上诉人去该案涉房屋实地评估考察，就会发现，该房屋是上诉人开办的职业培训学校。有上诉人2014年9月22日拍摄的照片，及行政、税务部门的登记证明为凭。被上诉人与张君的《承租人放弃优先权协议》未向上诉人明示告知，不具有对外的公示效力，上诉人事实上不可能知晓被上诉人与张君的抵押借款行为，且被上诉人与张君在2014年12月2日二次贷款时，上诉人应对房屋产权及现状是否承租有审查义务。综上根据《合同法》第229条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，上诉人诉讼请求符合法律规定。
辽宁辰州汇通村镇银行股份有限公司辩称，一、抵押人张君两次为蔡艳艳借款提供房屋抵押担保时，分别于2013年11月19日、2014年11月26日向答辩人递交书面《抵押房产使用情况证明》，证明房屋自用。如在抵押期间出租，抵押人应携带承租人到答辩人处签订《承租人放弃优先权协议》。对于抵押房屋在抵押期间的出租问题，答辩人与抵押人张君约定的非常明确。依据相关法律之规定，抵押人张君将已经抵押的房屋出租给上诉人，双方所签租赁合同对于答辩人不具有约束力。二、上诉人的装修行为及办理相关经营手续均发生在案涉房屋已经被抵押登记之后，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，上诉人不得依据租赁合同对抗答辩人取得的房屋抵押权。三、案涉房屋在抵押借款时就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力。上诉人承租房屋时应对所租房屋产权及抵押权具有审查义务，因此，上诉人如因承租受到损失，应向抵押人张君主张权利。
仲达、盖州市鹏达物流有限公司向一审法院起诉请求：一、判令撤销（2015）营盖执异字第1320号执行裁定书；二、确认原告对执行查封的房屋具有承租使用权；三、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月21日，蔡艳艳向被告汇通银行贷款150万元，张君用位于盖州市XX办事处XX村XX小区商住X-
X层X号门市房作为贷款抵押，贷款期限为2013年11月21日至2014年11月20日。该贷款到期后，蔡艳艳与张君又于2014年12月2日再次与汇通银行签订了贷款抵押合同，贷款期限为2014年12月2日至2015年12月1日。两次贷款合同中均约定抵押人张君如在抵押期间出租，抵押人应携带承租人到汇通银行签订《承租人放弃优先权协议》。两次贷款过程中，均有评估部门做的评估报告。第二次贷款评估报告中的照片反映2014年11月26日，该房确是张君用于加工服装的生产车间。两次贷款抵押合同均在房产部门办理了抵押登记，张君出具的“抵押房产使用情况证明”，载明抵押人张君所提供的抵押房产现为自用。本院在执行辽宁辰州汇通村镇银行股份有限公司诉张君、蔡士勇、蔡艳艳、张生林借款合同一案，原告以其作为抵押房屋的承租人向本院提出书面异议，经本院于2017年1月24日作出（2015）营盖执异字第1320号执行裁定书，裁定驳回案外人盖州市鹏达物流有限公司的异议。原告不服该裁定，又起诉至本院，要求判令撤销（2015）营盖执异字第1320号执行裁定书，确认原告对执行查封的房屋具有承租使用权。另查，2014年1月10日，原告仲达与张君签订“门市房租赁合同书”，张君将位于盖州市XX办事处XX村XX商住小区X-
X层X号楼房出租给仲达使用，租赁期限20年，从2014年1月10日起至2034年1月10日止，租金15万元。有营口安怡房地产开发有限公司出具的交纳15万元租金的收款收据。原告称其于2014年1月15日开始装修，至2014年4月15日装修结束，用于开办职业培训学校，并提供日期为2014年9月22日的照片，证明装修设施均已为其开办的培训学校，应享有承租使用权。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案被告与张君设立抵押权登记时间为2013年11月21日，原告仲达与张君签订租赁合同时间为2014年1月10日，因此原告不得依据租赁合同对抗被告取得该房屋抵押权。又依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，被执行人张君与原告仲达虽签订了租赁合同，但是不得对抗申请执行人即本案被告辽宁辰州汇通村镇银行股份有限公司。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”据此，原告仲达若因承租受到损失，可向张君主权权利。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。一审判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
本院二审期间，上诉人举证了营业执照、劳务派遣许可证、人力资源服务许可证、组织机构代码证，证明鹏达办学校是事实，房屋还都是学校的现状。被上诉人质证意见为上诉人应该提交证据原件，提交的证据与本案无关，营业执照记载的经营场所位于盖州市西城办事处永安之家小区，与案涉房屋地点不一致。
本院经审理查明的事实和证据与一审查明的事实、证据一致。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。第一，上诉人起诉时称，仲达系盖州市鹏达物流有限公司原负责人，与张君签订《门市房租赁合同》，用于开办置业培训学校，而上诉人并无证据证明仲达系盖州市鹏达物流有限公司原负责人，从上诉人提供的证据看不出原告仲达与原告盖州市鹏达物流有限公司存在投资关系，上诉人所举证的仲达与张君签订的《门市房租赁合同》也并未体现盖州市鹏达物流有限公司为该合同的当事人，因此，上诉人所举证的仲达与张君签订的《门市房租赁合同》与盖州市鹏达物流有限公司办学证照等证据不存在衔接与关联，不能证明上诉人仲达实际使用案涉房屋，也不能证明上诉人盖州市鹏达物流有限公司与张君就案涉房屋存在租赁关系；第二，上诉人一审所举证的专用收款收据收款方盖章并非《门市房租赁合同》中出租方张君，该证据不能证明上诉人已经履行了合同约定的支付租金的义务；第三，《门市房租赁合同》出租方张君未能出庭，该合同的真实性难以确定。且双方约定的租赁房屋价款明显低于正常租赁价格，上诉人的装修行为及办理相关经营手续均发生在案涉房屋已经被抵押登记之后。因此，上诉人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵洪稷
审判员 秦振敏
审判员 朱隆升
二〇一七年十月二十九日
书记员 陶夫通