湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1229民初782号
原告（反诉被告）：于春林，男，1976年8月5日出生，汉族，安徽省当涂县人，现住湖南省靖州苗族侗族自治县。
委托诉讼代理人：邹小军，湖南省靖州苗族侗族自治县法律援助中心律师。
被告（反诉原告）：陈代虎，男，1963年3月2日出生，汉族，湖南省隆回县人，现住湖南省靖州苗族侗族自治县。
被告赵文连(曾用名赵为民)，男，1968年5月20日出生，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。
原告于春林与被告陈代虎、赵文连定金合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案后，反诉原告陈代虎与反诉被告于春林买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）于春林及其委托诉讼代理人邹小军到庭参加诉讼，被告（反诉原告）陈代虎、被告赵文连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于春林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即返还原告购房定金本金40000元并支付利息24000元（利息按月息2分计算至2017年12月5日止）；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月5日，原告以现金的方式支付给被告40000元，作为原告向被告购买位于靖州县的一套房屋的定金，被告赵文连（赵为民）出具了收据，当时双方约定是购买三楼的房子一套。此后，原告多次要求被告交付房屋，但被告以各种方式推诿，现该房屋早已卖完，但被告拒不退还原告的购房定金。
原告于春林为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、原告于春林的身份证复印件1份（与原件核对无异），拟证明原告于春林的身份信息情况。
2、被告赵文连（赵为民）出具的收条复印件1份（与原件核对无异），拟证明被告收到原告40000元购房定金的事实。
被告陈代虎辩称：1、原告于春林预交40000元购房定金是事实；2、原告于春林购买的房子为小产权房，属于集资建房，被告多次要原告交付购房款，但原告以各种理由拒绝支付，是原告违约不要房子。
被告赵文连辩称：本案诉讼主体不正确，与原告发生房屋买卖合同的当事人为湖南省宝靖房地产开发有限责任公司，被告赵文连当时是该公司的一名员工，被告赵文连的收款行为是受公司委托，是职务行为，不是个人行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告赵文连为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、被告赵文连的身份证复印件1份（与原件核对无异），拟证明被告赵文连的身份信息情况。
2、收条复印件1份（与原件核对无异），拟证明与原告发生房屋买卖合同方为湖南省宝靖房地产开发有限责任公司，收款人为该公司总经理陈代虎，被告赵文连的收款行为是受公司委托，是职务行为，不是个人行为。
3、录音资料1份，拟证明房屋卖方为湖南省宝靖房地产开发有限责任公司及原告于春林拒绝购买房屋的事实。
4、陈代虎的证明1份，拟证明被告赵文连受陈代虎的委托，收取了原告于春林的40000元房款。
5、照片3张，拟证明原告于春林欲购买的房屋现在还没有卖出去。
被告（反诉原告）陈代虎向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告（反诉被告）于春林继续履行购房合同并付清购房尾款421380元(以评估鉴定结算价分摊给每套房为准)；2、请求法院判令原告（反诉被告）于春林承担建房外增加工程价款与附属设施工程价款(以评估鉴定结算价分摊给每套房为准)；3、请求法院判令原告（反诉被告）于春林承担定购房起的欠款利息和本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：2015年6月5日，原告（反诉被告）于春林在被告（反诉原告）处购买位于的红星新苑2栋1单元三楼住房一套（车库上层202房附带车库与屋顶阁楼），原告（反诉被告）于春林向被告（反诉原告）售房联系人赵文连转交房款40000元。但被告（反诉原告）按照原告（反诉被告）提出的请求垫付了安装进户门款和车库内增加厕所工程造价款后，被告（反诉原告）多次催请原告（反诉被告）签订购房合同和交清房款，原告（反诉被告）以各种理由推诿并答复房子和40000元房款不要了。
被告（反诉原告）陈代虎为支持自己的反诉请求，向本院提交了下列证据：
1、陈代虎打给赵文连的收条1份（与原件核对无异），拟证明被告（反诉原告）陈代虎收到了赵文连转交的原告（反诉被告）于春林交纳的40000元购房定金。
2、收条等证据，拟证明被告（反诉原告）陈代虎的房屋是从吴元亮处购买的。
3、建房合同书1份、借贷款项协议书1份、赔偿协议1份、借条2份、怀化市利阳司法鉴定所司法鉴定意见书1份等证据，拟证明该房屋属集资建房及修建房屋所支出的费用。
4、照片3张，拟证明原告（反诉被告）于春林购买的房屋现在还没有卖出去。
经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，被告赵文连对原告（反诉被告）于春林提交的证据1、2无异议，被告（反诉原告）陈代虎对原告（反诉被告）于春林提交的证据2的关联性有异议。本院认为，原告（反诉被告）于春林提交的证据1、2具有合法性、客观真实性和关联性，本院对上述证据予以采信。
经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，原告（反诉被告）于春林对被告（反诉原告）陈代虎提交的证据1无异议，本院认为，被告（反诉原告）陈代虎提交的证据1具有合法性、客观真实性和关联性，本院对上述证据予以采信。原告（反诉被告）于春林对被告（反诉原告）陈代虎提交的证据2有异议，原告（反诉被告）于春林认为，被告（反诉原告）陈代虎提交的证据2证明了陈代虎从别人手上购买了房屋转卖给原告（反诉被告），该房屋不属于集资房。本院认为，被告（反诉原告）陈代虎提交证据2的证明目的是原告（反诉被告）于春林购买的房屋是被告（反诉原告）陈代虎从吴元亮处购买的，对该证据的真实性，本院予以采信。原告（反诉被告）于春林对被告（反诉原告）陈代虎提交的证据3有异议，原告（反诉被告）于春林认为，该证据和本案没有关联性。本院认为，被告（反诉原告）陈代虎提交的证据3中的《建房合同书》，被告（反诉原告）陈代虎提交该证据的证明目的是原告（反诉被告）于春林所购买的房屋属于集资建房，但该房屋属于小产权房，对该证据被告（反诉原告）陈代虎所要证明的目的，本院不予采信。被告（反诉原告）陈代虎提交的证据3中的其他证据，因和本案没有关联性，本院不予采信。原告（反诉被告）于春林对被告（反诉原告）陈代虎提交的证据4有异议，原告（反诉被告）于春林认为，照片中的房子不是当初所看的房子。本院认为，因双方没有签订购房合同，被告赵文连（赵为民）在定金收条中只写了是定购三楼房屋和车库，具体是哪一套房，没有写清楚，致使本院无法确认原告（反诉被告）于春林定购的是哪一套房屋，对该证据，本院不予采信。
经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，原告（反诉被告）于春林对被告赵文连提交的证据1、2、4无异议，本院认为，被告赵文连提交的证据1、2、4具有合法性、客观真实性和关联性，本院对上述证据予以采信。原告（反诉被告）于春林对被告赵文连提交的证据3有异议，原告（反诉被告）于春林认为，该录音资料的来源及真实性、合法性存在质疑。本院认为，因该录音资料存有疑点，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据，对该证据，本院不予采信。原告（反诉被告）于春林对被告赵文连提交的证据5有异议，原告（反诉被告）于春林认为，照片中的房子不是当初所看的房子。本院认为，因双方没有签订购房合同，被告赵文连（赵为民）在定金收条中只写了是定购三楼房屋和车库，具体是哪一套房，没有写清楚，致使本院无法确认原告（反诉被告）于春林定购的是哪一套房屋，对该证据，本院不予采信。
根据本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：2012年5月，被告（反诉原告）陈代虎与案外人吴元亮等人在原靖州县集体土地上共同修建了一栋七层砖混结构房屋。2015年6月5日，被告赵文连受被告（反诉原告）陈代虎的委托，收取了原告（反诉被告）于春林的购房定金40000元（定购三楼房屋），并出具了收条，收条中注明了原告（反诉被告）于春林定购房屋的价款、面积、位置。因被告（反诉原告）陈代虎与案外人吴元亮等人在原靖州县共同修建的一栋七层砖混结构房屋属于小产权房，该房屋不能办理房屋产权证等手续，原告（反诉被告）于春林不愿继续购买该房屋，原告（反诉被告）于春林要求被告（反诉原告）陈代虎、被告赵文连返还定金40000元，被告（反诉原告）陈代虎、被告赵文连认为原告（反诉被告）于春林违约在先而拒绝返还，双方遂酿成纠纷。另，原告（反诉被告）于春林与被告（反诉原告）陈代虎、被告赵文连没有签订房屋买卖合同。
本院认为，本案双方当事人所争议的焦点为：1、被告（反诉原告）陈代虎、被告赵文连是否应当返还原告（反诉被告）于春林的40000元购房定金及支付利息24000元；2、原告（反诉被告）于春林是否应当继续履行购房合同并付清购房尾款421380元及承担建房外增加工程价款与附属设施工程价款。
一、被告（反诉原告）陈代虎、被告赵文连是否应当返还原告（反诉被告）于春林的40000元购房定金及支付利息24000元。
本案本诉并不是房屋买卖合同纠纷而是定金合同纠纷，被告（反诉原告）陈代虎的委托代理人赵文连出具给原告（反诉被告）于春林的40000元购房定金收条，因被告赵文连系受被告（反诉原告）陈代虎的委托，该收条应视为被告（反诉原告）陈代虎与原告（反诉被告）于春林签订的定金合同。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，从以上规定可以看出，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告（反诉被告）于春林与被告（反诉原告）陈代虎所签订的《定金合同》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地的使用权。原告（反诉被告）于春林不是靖州县的村民，原告（反诉被告）于春林与被告（反诉原告）陈代虎所签订的《定金合同》违反我国有关法律、法规的强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因双方所签订的《定金合同》无效，被告（反诉原告）陈代虎所收取的40000元定金应当返还给原告（反诉被告）于春林，因被告赵文连系被告（反诉原告）陈代虎的委托代理人，原告（反诉被告）于春林要求被告赵文连连带返还40000元购房定金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）于春林作为有完全民事行为能力的人，在向被告（反诉原告）陈代虎交纳购房定金前，应尽合理注意义务，其明知被告（反诉原告）陈代虎修建的房屋系小产权房而交纳了购房定金，原告（反诉被告）于春林对签订《定金合同》存在一定过错，因此给付定金产生的利息损失应由原告（反诉被告）于春林自行承担，原告（反诉被告）于春林要求被告（反诉原告）陈代虎赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
二、原告（反诉被告）于春林是否应当继续履行购房合同并付清购房尾款421380元及承担建房外增加工程价款与附属设施工程价款。
房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则双方的买卖行为依法不能成立。本案中，原告（反诉被告）于春林与被告（反诉原告）陈代虎没有签订房屋买卖合同，虽然被告（反诉原告）陈代虎的委托代理人赵文连出具给原告（反诉被告）于春林的40000元购房定金收条中约定了房屋的价款、面积、位置，因原告（反诉被告）于春林不是靖州县的村民，其无权购买位于靖州县的小产权房，双方的约定违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，应为无效，被告（反诉原告）陈代虎要求原告（反诉被告）于春林继续履行购房合同并付清购房尾款421380元及承担建房外增加工程价款与附属设施工程价款的反诉请求不符合国家法律、法规的规定，本院不予支持。被告（反诉原告）陈代虎向本院提出鉴定申请，要求对原告（反诉被告）于春林定购的房屋、车库及阁楼的价值进行鉴定，因双方所签订的《定金合同》及双方在定金收条中对购买房屋的价款、面积、位置的约定无效，对原告（反诉被告）于春林定购的房屋、车库及阁楼的价值进行鉴定没有必要，也没有实际意义，被告（反诉原告）陈代虎向本院提出鉴定申请，本院不予支持。
综上所述，因双方所签订的《定金合同》无效，被告（反诉原告）陈代虎所收取的40000元定金应当返还给原告（反诉被告）于春林，因被告赵文连系被告（反诉原告）陈代虎的委托代理人，原告（反诉被告）于春林要求被告赵文连连带返还40000元定金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）于春林对签订《定金合同》存在一定过错，因此给付定金产生的利息损失应由原告（反诉被告）于春林自行承担，原告（反诉被告）于春林要求被告（反诉原告）陈代虎赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）于春林与被告（反诉原告）陈代虎没有签订房屋买卖合同，虽然被告（反诉原告）陈代虎的委托代理人赵文连出具给原告（反诉被告）于春林的40000元购房定金收条中约定了房屋的价款、面积、位置，因原告（反诉被告）于春林不是靖州县的村民，其无权购买位于靖州县的小产权房，双方的约定违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，应为无效，被告（反诉原告）陈代虎要求原告（反诉被告）于春林继续履行购房合同并付清购房尾款421380元及承担建房外增加工程价款与附属设施工程价款的反诉请求违反了法律、法规的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈代虎于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）于春林购房定金40000元；
二、驳回原告（反诉被告）于春林的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）陈代虎要求原告（反诉被告）于春林继续履行购房合同并付清购房尾款421380元及承担建房外增加工程价款与附属设施工程价款的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二案案件受理费9020元，由原告（反诉被告）于春林负担400元，被告（反诉原告）陈代虎负担8620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 长 刘玉祥
人民陪审员 肖树清
人民陪审员 田建华
二〇一八年六月五日
法官 助理 张 霞
书 记 员 周 洋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。