广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民一初字第22号
原告深圳市保利物业集团管理有限公司。住所地：深圳市南山区高新园中区科技中三路*号国人大厦*座*楼401。
法定代表人古明�，执行董事。
委托代理人陈裕惜，男，系公司员工。
委托代理人谢租武，男，系公司员工。
被告惠州桃花源房产有限公司。住所地：广东省惠州市汤泉高尔夫球俱乐部会所。
法定代表人李宁，董事长。
委托代理人王历、柳嘉利，广东经纶律师事务所律师、实习律师。
原告深圳市保利物业集团管理有限公司（下称保利物业公司）诉被告惠州桃花源房产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由审判员范永峰独任审判，于2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2010年6月30日分别签订“公爵小镇物业服务合同”及“公爵小镇物业管理服务补充协议”（以下简称“补充协议”）。该�份合同中分别明确约定，公爵小镇物业管理费收费标准为6元／月／平米，且被告应于每月十日前向原告支付物业补贴费68000元（该物业补贴费自原告接管之日起，实际按第一年68000-51268.38＊55%=39802.39；第二年68000-51268.38＊85%=24421.88；第三年68000-51268.38=21858.46计算支付。）。2012年4月18日及2012年11月14日，经被告同意，公爵小镇分别新增安全员两名（一期）、接待员及安全员各一名（二期），其中，一期两名安全员的工资标准为2426.17元／人／月，二期接待员及安全员工资标准为3400元／人／月。上述人员的工资依约均应由被告承担。被告系惠州公爵小镇的开发商及1号别墅、12号别墅的业主。自上述合同签订及往来函件确定之日起，原告一直积极履行相关义务，依法依约对包括被告在内的全体业主实施物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2012年9月起，被告便一直无故拖欠原告物业管理费等各项费用。截止2013年10月31日，虽经原告多次催告被告仍未缴纳的费用如下：物业管理费105911.4元，物业补贴费218548.6元，配合前期销售人员（安全员、接待员）费用8OO39.4元，合计人民币404535.4元。鉴于上，原告为维护自己的合法权益，现根据有关法律及协议约定，特向贵院提起诉讼。请求：1、判令被告向原告支付2012年9月1日至2O13年10月31日的物业管理费105911.4元；2012年9月1日至2013年6月30日的物业补贴费218548.6元；2012年9月1日至2O13年6月30日配合销售人员费用80039.4元，合计404499.4元2、判令本案的全部诉讼费用由被告
被告辩称，一、深圳市保利物业集团管理有限公司非案涉物业管理服务合同及补充协议的缔约方，与本案无直接利害关系，其起诉不符合受理条件，应裁定驳回起诉。被告于2010年6月30日与深圳市保利物业服务有限公司订立《公爵小镇物业管理服务合同》（以下简称“合同”），并于同日订立《公爵小镇物业管理服务补充协议》（以下简称“补充协议”）。根据合同以及补充协议的约定，应由深圳市保利物业服务有限公司向被告提供物业管理服务，而非原告深圳市保利物业集团管理有限公司。因此，鉴于原告与本案无直接利害关系，其起诉不符合受理条件，应裁定驳回起诉。二、即使原告是适格的诉讼主体，鉴于原告未能根据双方在2010年6月30日订立的《公爵小镇物业管理服务合同》的约定提供物业管理服务，故被告不应全额支付物业管理费以及物业补贴费。根据合同第七、八条物业管理服务标准的约定，原告提供的物业管理服务应符合法律、及市、区物业主管部门规定的各项标准（详见附件《普通住宅小区午夜管理服务等级标准（试行）》和《惠州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》等），且原告的质量管理体系应符合ISO标准要求。然而，原告提供的物业管理服务根本不能达到上述标准，存在以下诸多问题：1、物业管理人员配备不足，无法满足日常物业管理需要。2、保安人员未经岗前培训，无专业上岗证书上岗，工作纪律涣散。保安人员脱岗、保安巡逻弄虚作假、提前签到情形屡有发生、小区多次出现偷盗现象。3、未及时治理白蚁，导致小区树木被白蚁侵蚀，大量树木死亡。4、未及时养护草坪、树木、花丛，造成草皮无人修补、植物枯黄、枯死、影响园林美观。5、物业设备、设施未及时修缮。6、卫生清洁状况恶劣，垃圾、蜘蛛网随处可见，灰尘堆积严重。7、车辆出入管理混乱，进出车辆未作登记、无故阻拦车辆进入等。以上所述情况均有合同双方往来函件予以证明。因此，鉴于原告不能提供符合约定的物管服务，其要求全额支付物业管理费以及物业补贴费应不予支持。三、鉴于原告未就新增安全员费用的发生、费用构成、费用承担进行举证说明，故被告不应承担新增安全员的费用，该费用由原告自行承担。四、鉴于配合销售人员在2012年12月、2013年4月无故脱岗，被告不应足额支付该费用。五、被告现己支付137390.05元，应视为已履行完毕付款义务。被告已实际支付137390.05，该费用已含应付的配合销售人员的全部费用，以及与被告实际提供服务的质量相当的物业管理费和物业配合费，应视为原告已实际履行完毕了付款义务，法院应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年6月30日，以深圳市保利物业服务有限公司为乙方，被告为甲方经协商分别签订《公爵小镇物业服务合同》及《公爵小镇物业管理服务补充协议》。《公爵小镇物业服务合同》主要约定是乙方（原告）对甲方（被告）所开发的座落在博罗县汤泉高尔夫球场西北侧的物业公爵小镇进行物业管理，期限三年，总户数152户，别墅物业管理费每平方米6元及原告应对物业的树木、卫生、共用部位的维修、养护、管理，安保、虫害等作了约定。《公爵小镇物业管理服务补充协议》主要约定，甲方应于每月10日支付当月物业补贴费68000元，但乙方应积极向业主按建筑面积收收取物业费，且自接管日起一期物业费（双方核定为51268.38元），实际甲方支付给乙方的物业补贴费计算为第一年每月补贴39802.39元，第二年每月补贴24421.88元，第三年每月补贴21858.46元。双方在履行合同过程中，被告对如按约定款项结算应欠原告2012年9月1日至2O13年10月31日的物业管理费105911.4元；2012年9月1日至2013年6月30日的物业补贴费218548.6元的数额没有异议，但被告认为原告没有履行答辩内容所约定职�，所以双方已口头约定被告支付原告137390.05元后即款额两清，互不再追究。被告已于2014年1月16日支付原告137390.05元。
另查一，2011年8月17日，深圳市保利物业服务有限公司经深圳市市场监督管理局同意更名为深圳市保利物业集团管理有限公司。
另查二，原告于2012年11月28日出具《问题处理报告》，内容为保安出现短时间脱岗，并对保安及班长作为出处理，原告同时对处理意见同月30日于书面复函被告。2012年12月17日，原告又对被告提出的卫生问题作出《关于公爵小镇项目物业设备设施状况及清洁卫生工作不善问题的函》。2012年12月19日，原告对被告提出的盗窃问题作出《关于公爵小镇项目无线路由器被盗一事的复函》。2013年1月2日，原告又对被告提到的保安签名问题作出《关于公爵小镇项目物业保安员巡逻签到问题的复函》。2012年12月27日，原告�被告提到的保安无故阻止车辆出入作出《关于2012年12月15日公爵小镇项目正门保安员无故阻止车辆进入小区的复函》。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本院现只就原告所提供的物业服务是否符合双方约定，被告是否应支付原告物业费问题提出评判意见。对原告诉讼请求中的被告应支付原告2012年9月1日至2O13年6月30日配合销售人员费用（工资）80039.4元，不属物业服务费，在此本院不作审理，原告应另案提起诉讼。
本案在庭审中，被告对如按约定款项结算应欠原告2012年9月1日至2O13年10月31日的物业管理费105911.4元；2012年9月1日至2013年6月30日的物业补贴费218548.6元的数额没有异议。但认为被告提供的服务不符合约定及没有尽到管理职责，所以其无须全额支付以上管理费及补贴费。对此本院认为，原告作为被告聘请的前期物业管理公司，其应按约定职责完成管理工作，但从开庭中被告提供原告在工作中答复被告的各种复函看，原告在物业管理工作中确实存在诸多问题，但对此本院难于界定是否足于构成被告无须全额支付物业费的理由。所以现有证据不足于构成被告应扣减物业费的理由。综上，被告应支付原告2012年9月1日至2O13年10月31日的物业管理费105911.4元；2012年9月1日至2013年6月30日的物业补贴费218548.6元，合共324460元，减除被告已支付的137390.05元，被告仍应支付原告187070元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：
一、被告惠州桃花源房产有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告深圳市保利物业集团管理有限公司物业费、物业补贴费187070元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履�给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3684元，由原告负担1684元，被告负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 范永峰
二〇一四年三月十七日
书记员 苏 景