浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安孝民初字第743号
原告：安吉县林业局。
法定代表人：杨国荣。
委托代理人：杨高波。
委托代理人：陈德祥。
被告：黄惠强。
第三人：储雅莲。
委托代理人：黄兴民。
第三人：储雅琴。
委托代理人：黄兴民。
原告安吉县林业局与被告黄惠强、郑英宝、第三人储雅莲、储雅琴房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年8月18日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员毛剑卫独任审判。本案在审理过程中，原告撤回了对被告郑英宝的起诉，本院已裁定予以准许，本案于2014年10月8日公开开庭进行了审理，原告安吉县林业局的委托代理人陈德祥、第三人储雅莲、储雅琴的共同委托代理人黄兴民到庭参加诉讼，被告黄惠强经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告安吉县林业局诉称，2006年5月26日，被告黄惠强及案外人郑英宝将其从安吉森海房地产开发有限公司购买的孝丰镇东山新区第四幢47号商住楼四间五层（面积677.76平方米，未办理过户），整体转让给安吉县林业局孝丰镇林业工作站，购房协议订立后，原告即按协议支付价款，同时对房屋进行装修，后搬入该房屋办公，但被告违反约定，至今未将该房屋过户给原告。经了解，该房屋产权现在仍登记在安吉森海房地产开发有限公司名下，因此，原告也要求该公司给予协助办理过户手续，现该公司已经注销，第三人系该公司股东。原告诉请本院判决：1、确认购房协议有效；2、第三人储雅莲、储雅琴协助原告办理过户手续；3、被告黄惠强承担办理过户的手续费用；4、被告承担本案诉讼费。
被告黄惠强未作答辩。
第三人储雅莲、储雅琴辩称，原森海房地产公司不存在承担协助过户的责任，森海房地产公司已经将合同备案，购房人只要缴纳税费，就可以办理房产过户手续。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据材料如下：
1、原、被告签订的购房协议一份，证明原被告间存在房屋买卖事实。
2、收付款凭证10份（收条5份及对应的转账凭证5份），证明原告按购房协议履行了付款义务的事实。
3、房屋买卖情况说明一份，证明双方对协议的履行情况及被告的违约情况。
4、孝丰林业站的体制情况说明一份，证明孝丰林业站属于安吉县林业局的下属部门，即原告主体适格。
5、购货发票及付款情况，证明原告与被告的经济往来。
6、商品房买卖合同一份，证明被告及案外人郑岩从安吉森海房地产有限公司买房的事实。
7、安吉森海房地产有限公司的公司基本情况一份，证明安吉森海房地产有限公司买房的经营及注销情况。
8、询问第三人储雅莲笔录二份，证明原告一直向被告及第三人主张权利，对方答应积极配合的情况。
9、证明及情况说明，证明房屋产权仍属于安吉森海房地产有限公司。
第三人储雅莲、储雅琴质证认为，对原告提供的证据1真实性无异议，但认为协议无效，证据2没有异议，证据3该说明系单方陈述，对说明表述的房屋由林业站进行装修并搬进去办公的事实无异议，但对要求办理房产证的事实有异议。证据4该证据不能达到原告的证明目的，事业单位的设立应当有相应的报批手续，认为孝丰镇林业工作站是孝丰镇政府的下属机构，不是安吉县林业局的下属机构。证据5的真实性无异议，但与本案不具关联性。证据6、7真实性无异议。证据8该笔录也与被告郑英宝无关联，证据9对证明内容真实性无异议，涉案房产做了备案，房产证确实没有做到被告名下，情况说明只是原告的单方陈述。
本院认证意见如下：被告黄惠强未到庭质证，视为放弃质证的权利，原告提供的证据1-4，6、7、9，第三人对其真实性没有异议或者没有证据反驳，本院确认其证明力。原告提供的证据5，原告与被告的其他买卖往来与本案无关，本院不予确认。原告提供的证据8询问第三人的笔录，应以第三人庭审陈述为准。证据9系原告单方陈述，不予认定。
综上，经审理本院认定本案事实如下：2004年12月11日，被告黄惠强、案外人郑岩与安吉森海房地产开发有限公司订立商品房买卖合同，以105万元的价格购买该公司开发的孝丰镇云鸿新城的4幢47号房（一至五层）总面积677.76平方米，被告黄惠强、案外人郑岩已经付清房款，该合同依法在房地产登记部门备案，实际购买人为案外人郑岩的父亲郑英宝及被告黄惠强。
2006年5月26日，安吉县林业局孝丰镇林业工作站与被告黄惠强、案外人郑英宝订立购房协议，约定安吉县林业局孝丰镇林业工作站以130万元的价格购买该房产（此时，该房屋尚未过户至被告及案外人名下），同时约定：转让款分三期付清，第一期50万元定于2006年6月5日前，买方将款打入卖方指定的账号（由案外人郑英宝开办的安吉县县联友钢塑家具厂），卖方在一个月内负责办理好三证过户给买方的手续，一切费用由卖方负担。第二期付款50万元，2006年8月10日前，由卖方将办理好的三证交付给买方后，买方支付。第三期30万元，买方于9月10日前付清。双方约定违约责任即买方不能按期付款的，取消协议并支付违约金10万元，卖方在约定的期间内不能移交土地、房产产权手续的，卖方应当退还已付房款并支付违约金10万元，协议订立后，安吉孝丰镇林业工作站对房屋进行装修，后迁入该房屋办公至今。2006年6月1日，买方支付给案外人郑英宝50万元，同年7月19日支付给被告黄惠强20万元，同年9月15日支付给被告黄惠强10万元，同年10月27日支付给被告黄惠强25万元，2007年1月9日支付给被告黄惠强20万元；共计付款125万元，被告及案外人至今未将房产过户到自己名下，原告要求过户未成，遂向本院起诉。
另认定，第三人储雅莲、储雅琴系安吉森海房地产开发有限公司的股东，该公司已于2013年8月28日经股东会决议解散，已办理公司注销登记。安吉县林业局孝丰镇林业工作站系原告下属单位，不具备独立法人资格，其财产权益由原告享有。
本院认为，被告黄惠强、案外人郑英宝与安吉森海房地产开发有限公司订立商品房买卖合同后，没有办理房产登记，取得房产的所有权，即与原告下属单位林业工作站订立了商品房买卖合同，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应当认定原告下属单位林业工作者站与被告黄惠强及案外人郑英宝订立的房屋买卖合同依法有效，双方应当依照合同约定行使权利、履行义务。因订立合同的一方为原告下属单位林业工作站，不具备法人资格，合同的权利义务承受者为原告，故原告主张房屋买卖合同有效的诉讼请求依法成立，本院予以支持。合同订立后，虽约定三证办好支付余款80万元，原告提前支付75万元系原告自行放弃权利，不视为违反约定。安吉森海房地产开发有限公司出售房屋后，已经依法对合同办理了备案，履行了合同义务，原告未能取得房产登记原因不在该公司，因此，原告主张让安吉森海房地产开发有限公司的股东第三人储雅莲、储雅琴承担协助义务，本院不予支持。原告提出转移该房产所有权登记在自己名下的诉讼请求，其主张系继续履行生效的房屋买卖合同，现被告黄惠强及案外人作为房屋出卖人，因自身未取得房屋所有权，致使房屋所有权不能转移给原告，合同无法继续履行，故原告的继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告安吉县林业局下属单位安吉县孝丰镇林业工作站与被告黄惠强、案外人郑英宝于2006年5月26日订立的《购房协议》依法有效。
二、驳回原告安吉县林业局的其他诉讼请求。
本案诉讼费40元，由被告黄惠强负担，限被告于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖州市中级人民法院。
审判员 毛剑卫
二〇一四年十一月十七日
书记员 陈 静