江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0281民初2655号
原告江阴华联商厦有限公司，住所地江阴市人民中路85号，组织机构代码71326118-X。
法定代表人解红光，该公司董事长。
委托代理人张萌萌、卞海，江阴市南亿法律服务所法律工作者。
被告张维清，男，1955年6月26日生，汉族，住江阴市。
被告徐大年，男，1951年9月23日生，汉族，住江阴市。
委托代理人郁丽（受张维清、徐大年共同授权委托），江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人胥伟（受张维清、徐大年共同授权委托），江苏滨江律师事务所律师。
原告江阴华联商厦有限公司（以下简称华联公司）与被告张维清、徐大年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法由审判员潘亚伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华联公司的委托代理人张萌萌和卞海、被告张维清和徐大年的委托代理人郁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华联公司诉�：华联公司与张维清在2006年4月份就位于江阴市朝阳路55号建筑物的三至四层签订房屋转租合同，约定华联公司向张维清转租上述房屋用于经营浴场，租期为2006年9月15日至2015年1月17日止，每逾期一日将承担1000元的违约金。2012年6月25日，华联公司又与张维清签订房屋转租合同补充协议（以下简称补充协议）一份，约定：“租金自2012年9月15日起至原合同期满之日止按每年138万元结算，因合同发生纠纷的由败诉方承担诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费以及代理费），徐大年对张维清在原合同以及补充协议中的义务承担连带责任。”签订补充协议后，每年租金138万元分为淡旺季，第一、四季度为旺季，每季度租金49.5万元，第二、三季度为淡季，每季度租金为19.5万元,张维清在以前履行合同中也是按照淡旺两季的租金实际支付的。租赁期限届满后，张维清�实际占有房屋至2015年3月9日，但租金仅支付至2014年第一季度。为维护合法权益，现诉至法院，请求判令：1、张维清支付租金978500元（2014年第二季度租金19.5万元，2014年第三季度租金19.5万元，2014年第三季度租金49.5万元，2015年1月1日至2015年1月17日租金9.35万元）；2、张维清支付2015年1月18日至2015年3月9日的房屋占有使用费27.5万元（每天495000/90=5500元）；3、张维清支付违约金67万元（从2014年4月8日至起诉之日即2016年2月23日，按每天1000元计算），起诉之日至张维清实际给付之日以拖欠租金为基数，按同期银行贷款利率计算；4、徐大年对张维清的上述义务承担连带责任；5、张维清、徐大年支付代理费99820元；6、本案诉讼费用由张维清、徐大年负担。
被告张维清、徐大年共同辩称：1、对房屋租赁合同和补充协议没有异议。2、张维清从2014年4月1日起就没有支付房�，对拖欠的2014年租金总额88.5万元没有异议，但双方之间租金的支付并不分淡季旺季，双方也没有进行书面约定，只是每季度支付的金额不同，2015年1月1日至2015年1月17日的租金按照合同约定应当是64274元（138万/365×17）。3、对第2点的租金，因消防大队向张维清开出了停业通知书，故在2014年4月21日至2015年1月17日期间并没有经营，不应当按照合同约定给付；消防部门责令停业的主要原因是华联公司无法提供大楼整体的消防验收手续，所以张维清拖欠租金并非本意，而是因为华联公司怠于解决消防问题。4、对于房屋占有使用费，如果成立，计算标准应当为1380000/365×实际占有天数。5、对于违约金，张维清并无过错，即使存在过错，华联公司主张违约金过高，应该考虑华联公司的实际损失予以调整，如果法院认为张维清应当支付租金和房屋占有使用费，同意按照租金和使用费为基数计算违约金，但标准仅为同期银行贷款利率。6、对代理费99820元，过高。7、张维清按照转租合同约定，在2006年向华联公司缴纳了保证金30万元，该30万元保证金应当在租金中予以抵扣。8、对徐大年承担连带责任没有异议。请求依法判决。
经审理查明：（房屋租赁合同情况）2006年4月25日，张维清与华联公司签订房屋转租合同，约定：“华联公司将位于江阴市朝阳路55号建筑的三至四层部分转租给张维清，租赁期限自2006年9月15日至2015年1月17日。租金每年为208万元，每三个月缴付一次（金额取整至万元），付款日在第一个月的前5个工作日，若张维清逾期不付租金，则按每逾期一天向华联公司支付违约金1000元整。”合同同时约定了其他权利义务。
2010年6月30日（张维清签字日期为2010年6月15日），华联公司与张维清签订备忘录一份，载明：�一、在张维清目前经营困难的情况下，将每年原租金208万元改变为108万元，待张维清经营起色后通过双方协商恢复原有租金。二、临时变更租金108万元变更期为2010年6月16日，付款时段每年分四次缴付：一、四季度每季度付款42万元，二、三季度每季度付款12万元，付款时间按双方的原合同条款。”
2012年6月25日，转租方华联公司、承租方张维清、担保人徐大年签订房屋转租合同补充协议一份，约定：“原合同租赁期限不变。租金自2012年1月1日至2012年9月14日止按每年108万元结算，自2012年9月15日起至原合同期届满之日止按每年138万元结算，支付方式和期限按原合同约定；2010年6月15日签订的备忘录终止履行，不再对各方有约束力。徐大年自愿对张维清在原合同以及补充协议中的义务承担连带担保责任，担保期限自张维清应履行合同义务之日起两年。若有争议，未能解决的，可由租赁所在地法院管辖，并由败诉方承担诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费以及代理费等）”。
（租金支付情况）双方一致确认，双方之间的季度划分为：一季度是1、2、3月，二季度是4、5、6月，三、四季度以此类推。
双方一致确认，在租赁期间的一个完整自然年度内，租金应分4次支付，每三个月支付一次，在实际租赁期间，2012年10、11、12三个月应当支付49.5万元，2013年1、2、3三个月应当支付49.5万元，2013年4、5、6三个月和2013年7、8、9三个月分别应当支付19.5万元，2013年10、11、12三个月和2014年1、2、3三个月分别应当支付49.5万元。华联公司称，从上述支付方式可以看出租金是区分淡季和旺季的。张维清称，之所以这样支付是因为每个季度的营业收入不一致。
张维清实际支付租金至2014年前三个月，该三个�支付租金为49.5万元，以后的租金并未支付。
（其他案件情况）2014年5月20日，张维清以涉案工程整体建筑没有通过验收、无法取得土建验收意见书、导致张维清无法办理消防验收手续为由诉至本院，要求解除房屋租赁合同、赔偿损失773万余元及律师费30万元，该案案号为（2014）澄民初字第0597号（以下简称597号案件）。本院于2015年8月24日作出597号民事判决，驳回了张维清的诉讼请求。后张维清对597号判决不服，上诉至无锡市中级人民法院，案号为（2015）锡民终字第2301号（以下简称2301号案件）。2015年12月23日，无锡中院作出2301号民事判决，认定双方之间的转租合同和补充协议合法有效，并驳回上诉、维持原判。
（张维清实际占有房屋情况）2015年1月15日，本院与双方进行谈话，鉴于租赁期限于2015年1月17日届满，故本院要求张维清于2015年2月3日前�房屋腾空并返还给华联公司。2015年2月17日，本院向华联公司、张维清发出通知，鉴于张维清仍未将涉案房屋腾空，故要求张维清在2015年2月17日上午10：00前将房屋腾空并返还给华联公司，逾期不腾空的，房屋内的物品将由华联公司进行处理，由此造成的损失由张维清承担。
华联公司称，2015年3月9日前张维清并未将房屋交给华联公司，后华联公司在无奈之下，于2015年3月10日直接进入房屋，将房屋交接给案外人。
张维清称，在2015年2月3日之前，张维清没有腾空房屋，实际占有房屋到什么时候不清楚，在2015年3月9日之前张维清没有与华联公司或其他第三方办理房屋交接手续。
经本院释明后，华联公司对实际占有房屋到何时仍表示不清楚。
（华联公司委托代理人情况）因本案纠纷，2016年1月20日，华联公司与江阴市南亿法律服务所�订了委托合同，委托该所派员参加诉讼，并约定代理费为99820元。2016年3月21日，该所向华联公司开具了金额为99820元的发票。后该所派员参加本案诉讼。
（相关文件情况）1997年7月4日，江苏省物价局、江苏省财政厅、江苏省司法厅联合发布了074号通知，生效日期为1997年7月4日。该通知对乡镇法律服务机构代理参与经济诉讼案件收费标准进行了规定。
2013年，江苏省物价局、江苏省司法厅发出《关于调整律师服务收费标准的通知》（苏价费〔2013〕421号，以下简称421号通知），对律师服务收费标准进行了规定。
2014年12月17日，国家发展和改革委员会发出《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号，以下简称2755号通知），该通知载明：“除律师事务所和基层法律服务机构（包括乡镇、街道法律服务所）提供担任刑事案件代理人、担任公民请求支付劳动报酬（工伤赔偿、赡养费、抚恤金、救济金等）以及公共利益的群体性案件的代理人、担任国家赔偿案件的代理人之外，其他服务收费实行市场调节价。各级价格主管部门要按照本通知要求，结合修订地方定价目录，清理废止本地区制定出台的相关服务价格文件，尽快放开相关服务价格。”
（关于违约金）华联公司称，主张违约金以张维清拖欠的租金和房屋占有使用费为基数，按同期银行贷款利率的四倍，从2015年3月10日计算至实际给付之日。
张维清称，如果法院认为张维清应当支付租金和房屋占有使用费，同意按照租金和占有使用费为基数计算违约金，但标准仅为同期银行贷款利率。
（关于张维清主张的30万元保证金）华联公司称，经核实，相关会计人员已经离职，财务账册中没有该笔款项�故对张维清主张的已经缴纳30万元保证金的情况不予认可。张维清称，因时间已久，没有找到缴纳30万元保证金的凭证。
以上事实和情况，有转租合同、备忘录、补充协议委托合同、发票、支付凭证及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为，华联公司与张维清、徐大年签订的房屋转租合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务，否则，应当承担相应的民事责任。
一、关于张维清租赁房屋期间的租金支付方式。
华联公司称区分淡旺季，淡旺季支付数额不一致。张维清称，并不分淡季旺季，双方也没有进行书面约定，只是每季度营业收入不一致，故每季度支付金额不同。
本院认为，张维清需要支付的租金为1、2、3三个月和10、11、12三个月分别均为49.5万元，4、5、6三个月和7、8、9三个月分别均为19.5万元，理由为：第一，转租合同约定租金每三个月缴付一次，双方确认一致的2012年10月至2014年3月的租金支付方式也为“每年的开头三个月和最后三个月为49.5万元，中间4、5、6三个月和7、8、9三个月分别均为19.5万元”，故从支付习惯看，华联公司的主张符合双方履行的实际状况。第二，2014年1、2、3三个月，张维清实际支付的租金也为49.5万元。第三，尽管2012年6月25日的补充协议载明2010年6月30日的备忘录不再履行，但备忘录中明确了“一、四季度每季度付款42万元，二、三季度每季度付款12万元”，说明租金的支付方式与华联公司的主张一致。
二、关于华联公司主张的房屋租金。
首先，华联公司称张维清实际占有房屋至2015年3月9日，张维清对此不能明确且经本院释明�仍表示不清楚，故本院视为张维清对该事实的承认，认定张维清实际占有房屋至2015年3月9日。
其次，张维清仅支付了2014年1、2、3三个月的租金，故截至到合同约定的租赁期限2015年1月17日，张维清应支付租金97.85万元（19.5万元+19.5万元+49.5万元+49.5万元/90天×17天）。
最后，尽管张维清实际占有房屋到2015年3月9日，但本院在2015年2月17日向双方发出通知要求“张维清在2015年2月17日上午10：00前将房屋腾空并返还给华联公司，逾期不腾空的，房屋内的物品将由华联公司进行处理，由此造成的损失由张维清承担”，故在张维清未能按本院要求的时间腾空房屋的情况下，华联公司应当及时对房屋进行处理，但华联公司直到2015年3月10日方将房屋交付给案外人，故对于2015年2月18日之后的房屋使用费，属于华联公司未能及时采取措施所产生的扩大的损失，华联公司无权主张。因此，张维清还应支付2015年1月18日至2015年2月17日期间的房屋占有使用费17.05万元（49.5万元/90天×31天）。
三、关于违约金。
关于基数，双方确认以拖欠的租金和房屋使用费为基础，合计114.9万元，本院予以确认。
关于标准，华联公司称应按同期银行贷款利率的四倍计算，张维清称应按同期银行贷款利率计算。2015年3月1日金融机构人民币贷款一年至五年（含五年）期基准利率为5.75%，2015年5月11日为5.5%，鉴于：（1）从2015年3月10日至本判决作出之日，期限已经超过一年；（2）合同约定的违约金为每天1000元，折合年利率标准为26.45%（1000×365/1380000）；（3）鉴于张维清属于违约方，且没有提供违约金过高或不公平的初步证据；（4）张维清拖欠的系租金和房屋占有使用费，导致的是华联公司无法使用对应�项的损失，故本院酌情认定违约金的标准按同期银行贷款利率二倍计算。
四、关于代理费。
2012年6月25日补充协议约定华联公司、张维清产生纠纷的，由败诉方承担诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费以及代理费等），故华联公司提起本案诉讼，华联公司聘请相关法律服务机构提供法律服务所支付的合理的、张维清可以预见到的代理费部分，张维清应当承担。
一方面，国家发展和改革委员会已经在2014年12月17日发出2755号通知，对法律服务收费的办法进行了规定，同时本案不属于2755号通知规定的实行政府指导价的案件范围；另一方面，合同约定由败诉方承担代理费，代理费包括律师提供法律服务收取的代理费，也包括法律工作者提供法律服务收取的代理费，故对于华联公司实际支付的、符合收费标准的费用部分，张维清应�支付。
华联公司本案中主张租金978500元、房屋占有使用费27.5万元，本院参照421号通知规定的律师收费标准，结合华联公司的诉讼请求在本案中得到支持的部分在其整个诉讼请求中所占的比例，酌定张维清应支付华联公司律师费49820元。
关于张维清主张的在2006年缴纳了30万元保证金、在租金中予以抵扣的问题，因华联公司予以否认，张维清也没有提供相关证据，故本院对张维清的该主张不予采纳。
2012年6月25日补充协议载明“徐大年对张维清的义务承担连带责任”，故徐大年应对张维清支付代理费的义务承担连带责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，判决如下：
一、张维清于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴华联商厦有限公司支付114.9万元（租金97.85万元、房屋占有使用费17.05万元），并支付114.9万元自2015年3月10日至实际给付之日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准二倍计算的违约金。
二、张维清于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴华联商厦有限公司赔偿代理费49820元。
三、徐大年对本判决第一、二项载明的张维清的义务承担连带责任。
四、驳回江阴华联商厦有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取8490元，财产保全费5000元，合计13490元（江阴华联商厦有限公司已预交），由江阴华联商厦有限公司负担1540元，由张�清、徐大年负担11950元，张维清、徐大年负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给江阴华联商厦有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。
审判员 潘亚伟
二〇一六年五月十五日
书记员 唐 蕴
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立�合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
第八条第二款对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。