黑龙江省哈尔滨市通河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第205号
原告（反诉被告）宝清县林兴房地产开发有限责任公司（以下简称宝清公司），住所地：黑龙江省双鸭山市宝清县
法定代表人张吉兴，职务：该公司经理。
委托代理人王士范，黑龙江风范律师事务所律师。
委托代理人赵志广，男，汉族，职业，住通河县清河林业局。身份证号×××
被告（反诉原告）李具凡，男，汉族，司机，住黑龙江省林口县。身份证号×××
委托代理人李文彬，男，汉族，3.15志愿者，住通河县通河镇。身份证号×××
原告（反诉被告）宝清县林兴房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）李具凡房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员王佩军担任审判长，由审判员尚立军、人民陪审员王京蔓组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王士范、赵志广，被告（反诉原告）李具凡、委托代理人李文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝清公司诉称：2012年8月14日，原告于被告签订购房还款协议书，实为房屋买卖合同，约定被告购买原告开发的清河镇清馨家园小区一楼14号门市，总价款为215000元，约定首付70000元，2013年交80000元，2014年交65000元。此后，被告陆续给付房款，原告亦将房屋交付被告入住。现被告尚欠原告购房款34000元，原告索要，被告拒不给付，故原告诉至法院，要求被告给付购房款34000元，并承担诉讼费用。
被告李具凡辩称：同意给付34000元所欠房款，但因原告合同欺诈，给被告造成损失，依法提起反诉。
被告李具凡反诉称：2012年8月7日，反诉原告与反诉被告达成一份房屋买卖合同，实为房屋买卖合同。合同约定，反诉原告以21.5万元购买反诉被告清河镇清馨家园14室商品房，用作住宅兼车库，面积72.3平方米，每平方米价格为2980元，房屋的产权为70年，待李具凡付清房款后将房屋产权证交付。2014年9月4日，宝清公司办理完房屋产权证交给李具凡后，李具凡才发现该房屋被登记为商业用房，根据相关法律规定，该房屋的使用年限为40年，而非双方合同约定的70年，减少使用年限达42.86%。现李具凡认为宝清公司在签订协议时虚构事实，违背缔约诚信原则，诱使李具凡以高价与其达成买卖合同，给李具凡造成巨大经济损失，根据相关法律规定，宝清公司应当返还多收取李具凡的房价款93692元（215000元×42.86%），扣除反诉原告尚欠尾款的34000元后，应赔偿59692元，并由宝清公司承担反诉诉讼费用。
原告宝清公司对被告李具凡的反诉辩称：双方签订购房协议不存在欺诈行为；不存在宝清公司以高价诱导李具凡签订协议购买房屋的事实；请求法院驳回李具凡的反诉请求。
在本院开庭审理过程中，宝清公司为证明其主张的事实成立，举示了如下证据，李具凡发表了质证意见：
证据A1.购房还款协议1份。主要内容是：甲方：清河镇清馨家园小区，乙方：李具凡。经双方同意，甲方将一楼十四室卖给乙方，价格为215000元，首付为柒万元整，余款：2013年交捌万元，2014年交陆万五仟元，房照等款付清给乙方，产权为柒拾年，此房将一二年十月份末交付使用…甲方：卢某某（签名），乙方：李具凡（签名），2012年8月7日。拟证明，双方之间房屋买卖合同成立，被告尚欠原告房款34000元。
证据A2.工商服业务统一收款收据4张。主要内容分别是：2012年8月7日70000元，2013年6月22日40000元，2014年1月18日35000元，2014年8月28日30000元。拟证明，被告李具凡已交付的购房款金额。
证据A3.售楼协议书4份和收据。拟证明，1.根据该协议书，付款形式有2种，一是全额付款，二是按揭付款，本案原、被告签订的是前述情况之外的付款形式；2.此协议书每平方米价款与被告所购买的价款相适应，故原告没有隐瞒事实或者以高价出售楼房的意思表示。
证据A4.通河县发展改革局文件副本1份（通发改备案（2013）17号）、成交确认书副本1份、建设工程竣工验收备案证书副本1份、商品房预售许可证副本1份。拟证明，原告（反诉被告）具有被告主体资格。
证据A5.证人卢某某出庭证言。主要内容是：我是宝清公司的销售员。我证实宝清公司与李具凡签订的协议当时是我代表宝清公司签的，当时我们有两种格式的售楼协议书，一种是全额付款格式的，一种是按揭付款格式的，因李具凡要求分期付款，即前述付款形式之外的付款方式，宝清公司没有该方面的协议书，故只能手写一份还款协议，写完后我看了协议内容，当时我问被告李具凡为什么要写产权70年，他说“没关系，你只要给我办产权证书就行”，当时我没多想，所以就签字了。拟证明，该协议产权年限是李具凡单方面书写的事实。
证据A6.证人崔某某出庭证言。主要内容是：我是宝清公司的员工。李具凡购买房屋时我在场，当时李具凡要求签订分期付款协议，当时卢某某说宝清公司没有分期付款的协议书，李具凡就写了还款协议，当时卢某某说产权的年限是法律规定的年限，不能多也不能少，写产权期限没有用，案外人李具凡却说“写上了就写上了”。拟证明，该协议产权年限是李具凡单方面书写的事实。
被告李具凡对原告宝清公司举示的证据质证认为：对证据A1、A2、A4无异议；对证据A3有异议，称该证据与本案无关；对证据A5有异议，称签协议时，被告询问了证人卢某某房屋产权期限，是他告知的70年，而不是被告要求的；对证据A6有异议，称产权期限方面不是李具凡提出的，且证人崔某某与宝清公司有利害关系，证言不可信。
被告（反诉原告）李具凡为证明其主张的事实成立，举示了如下证据，原告（反诉被告）宝清公司发表了质证意见：
证据B1.购房还款协议1份（内容与原告举示证据A1相同）。拟证明，协议中明确写明房屋的产权期限为70年。
证据B2.房屋产权证书1本（通房字第14010019**号）。主要内容是：房屋所有权人李具凡，房屋坐落清河镇清馨家园14号门市，登记时间2014-09-04，房屋性质商品房，建筑面积72.3平方米，通河县房产住宅局（印章）。拟证明，房屋性质为“商品房”，根据相关法律规定其使用年限为40年。
原告宝清公司对被告李具凡举示的证据质证认为：对证据B1的真实性无异议，但对其证明的内容有异议，称关于土地使用年限问题原告有证据证实不是70年；对证据B2无异议。
本院确认：被告李具凡对原告宝清公司举示的证据A1、A2、A4无异议，原告对被告举示的证据B2无异议，故本院对证据A1、A2、A4、B2予以采信。被告对原告举示的证据A3有异议，本院认为，该证据能够证明其拟证明的事实，且该售楼协议中房屋每平方米的价格与还款协议中每平方米的价格一致，并能够证明案件事实经过，与本案具有关联性，故本院予以采信；对证据A5、A6均有异议，本院认为，二证人均与原告存在利害关系，其证言中于其所举止的证据A1相矛盾的部分无效，本院不予采信。原告对被告举示证据B1的真实性无异议，但对其证明内容有异议，本院认为，该证据能够证明双方签订协议时约定了房屋产权期限为70年的事实，故予以采信。
本院经审理查明：原告系具有房地产开发经营资质的公司。2012年8月14日，被告李具凡到原告处购买清河镇清馨家园一楼14号门市，因无固定格式的购房还款协议，由被告李具凡书写一份购房还款协议（实为房屋买卖合同），经售楼员卢某某与被告确认无异议后并签名，该协议的主要内容：甲方：清河镇清馨家园小区，乙方：李具凡。经双方同意，甲方将一楼十四室卖给乙方，价格为215000元，首付为柒万元整，余款：2013年交捌万元，2014年交陆万五仟元，房照等款付清给乙方，产权为柒拾年，此房将2012年10月份末交付使用，如一方违约赔偿另一方经济损失。甲方：卢某某（签名），乙方：李具凡（签名），2012年8月7日。此后，被告于2012年8月7日履行房款70000元，2013年6月22日履行房款40000元，2014年1月18日履行房款35000元，2014年8月28日履行房款30000元。2013年5月1日原告将该房屋交被告入住，因该房屋迟延交付，双方约定从房款中扣除6000元，现被告尚欠原告34000元房款未付。2014年9月4日该房屋产权证下发产权人为李具凡，注明房屋性质为商品房，法律规定年限为40年。现原告诉至法院，要求被告给付购房款34000元，并承担诉讼费用。被告反诉要求原告赔偿因房屋年限缩短30年（70年-40年）的损失59692元。
本院认为，双方争议的焦点在于：1.双方签订购房还款协议效力如何，原告是否应付尾欠房款；2.宝清公司对商品房买卖合同超出法定使用出让年限部分的效力如何认定，应如何承担法律责任，被告反诉请求是否应支持。
关于第一个焦点问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告具有开发经营资格，原、被告双方签订房屋买卖协议是自愿、平等的，原告按约履行交付手续，并办理了房照，被告亦应按约履行给付房款义务，故该协议部分有效。但双方对所购房屋产权期限约定违反法律强制性规定，应认定无效。合同个别条款无效，不影响合同其他条款效力，故原告主张被告给付房款34000元诉讼请求应予以支持。
原告诉请被告给付房款34000元，因庭审中被告予以认可，双方无异议，故本院应予支持。
关于第二个焦点问题。有关出让国有土地的使用年限，系由国家法律加以规范，根据有关法律规定，商业用地的最高使用年限为40年。本案中，宝清公司与李具凡签订房屋还款协议自行约定70年的商业用地使用年限，违反国家法律的相关规定，超出法定使用年限30年的部分无效，故宝清公司应对超出法定使用年限的无效约定承担责任。通常情况下，商品住宅的价格包括成本、利润、税金和地段差价，其中成本包括征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及长期工程费、住宅建设及安装工程费等。在房屋计价时，开发商通常以建筑面积为单位，虽未具体注明价格的构成，但实际包含地价及建筑成本在内。本案中，对李具凡而言，其所支付的房价即包含地价和上部工程的建筑成本，由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的有偿时间长短无关，故宝清公司并无因土地使用年限的变动而获得相应的利益，而地价则涵盖土地的使用年限。
虽然宝清公司与李具凡签订的协议同样以建筑面积每平方米2980元计价，没有体现土地使用年限在计价中成分比例关系，但是，由于双方约定的土地使用年限超出了法律的相应规定，因此宝清公司应为此承担相应的责任，退还相应的地价款，退还额为72.3平方米（讼争房屋的用地面积）×287元／平方米（土地使用出让金）×42.86%（超出法律规定的无效约定30年所占合同约定年限的比例）=8893.49元，故被告的部分反诉请求应予以支持。而李具凡简单以购房价格“无效”30年按使用年限70年42.86%比例退还房款的计算，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李具凡给付原告（反诉被告）宝清县林兴房地产开发有限责任公司购房款34000元；
二、原告（反诉被告）宝清县林兴房地产开发有限责任公司退还被告（反诉原告）李具凡地价款8893.49元；
三、上述第一、二项应于本判决书生效后十日内同时履行完毕；
四、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费700元，反诉受理费700元，分别由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各自承担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王佩军
审 判 员 尚立军
人民陪审员 王京蔓
二〇一五年六月十五日
书 记 员 陈慧明