湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00894号
原告（反诉被告）：武汉中南天紫时尚广场有限公司。
法定代表人：杜平，执行董事。
委托代理人：杨春、胡晶晶，湖北谦顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李明洁。
委托代理人：马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原告武汉中南天紫时尚广场有限公司（以下简称天紫公司）诉被告李明洁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日受理后，被告李明洁提出反诉，本院依法由审判员周琪适用简易程序于2014年12月19日、2015年1月22日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）天紫公司的委托代理人杨春、胡晶晶，被告（反诉原告）李明洁及其委托代理人马小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天紫公司诉称：2013年8月15日，李明洁就承租位于武汉市武昌区中南一路3号天紫时尚广场B座2层10号（以下称天紫时尚广场B座2层10号）商铺一事与武汉市惠苏科技有限公司（以下称惠苏公司）签订了租期三年的《中南天紫时尚广场商铺租赁合同》。当日，天紫公司与李明洁签订《营运及物业管理合同》，约定李明洁所承租商铺期间的物业费为2013年8月15日至2015年8月14日按照每月每平方米112元，2015年8月15日至2016年8月14日按照每月每平方米116元计算；一季度一付；若李明洁延迟支付物业费，则李明洁按照每日千分之五的标准向天紫公司支付违约金，直至实际支付完毕之日止。2013年9月23日，惠苏公司与李明洁达成补充协议，约定计租面积变更为41平方米。李明洁收到租赁商铺后，天紫公司依约向其提供物业服务，但李明洁在支付第一季度租金和物业管理费后，便以种种理由拒绝向天紫公司支付物业管理费。2014年8月15日，天紫公司正式向李明洁送达了《合同解除告知函》，但李明洁仍置之不理。故诉请法院判令：一、解除天紫公司与李明洁于2013年8月15日签订的《营运及物业管理合同》。二、李明洁向天紫公司支付2014年1月1日起至2014年8月15日止的物业管理费34348.16元。三、李明洁按照每日千分之五的标准向天紫公司支付延迟履行违约金，直至所欠费用支付完毕之日止（1.以13776元为基数，从2013年12月16日起算至2014年3月15日计89天，违约金计6130.32元；2.以27552元为基数，从2014年3月16日起算至2014年6月15日计91天，违约金计12536.16元；3.以34348.16元为基数，从2014年6月16日起算，暂算至2014年8月31日计76天，违约金计13052.30元；以上共计31718.78元）。
被告李明洁辩称：1、根据李明洁与案外人惠苏公司签订的合同约定，李明洁应缴纳的物业费包含在租金内，并未单独计算；2、根据惠苏公司招商时的承诺，李明洁享有三个月免租和三个月半租的优惠，因此，李明洁缴纳的一个季度的物业费的截止时间为2014年5月15日；3、2014年5月28日起，天紫公司及惠苏公司强行关闭了李明洁承租商铺的电源，导致李明洁经营的商铺停业，自2014年5月28日起，天紫公司无权向李明洁主张物业管理费费。
反诉原告李明洁诉称：2013年8月，李明洁与案外人惠苏公司工作人员多次协商后，就以每月每平方米280元（包括租金、物业费等）的价格承租天紫时尚广场B座2层10号商铺的相关事宜达成一致。2013年8月15日，在惠苏公司工作人员的安排下，李明洁与惠苏公司签订了《中南天紫时广场商铺租赁合同》，同时与天紫公司签订了《营运及物业管理合同》。《中南天紫时广场商铺租赁合同》约定租期3年，自2013年8月15日起至2016年8月14日止；从合同签订之日起44天为免租装修期，计租面积为46.80平方米。在招商过程中，惠苏公司工作人员还承诺为营造良好的商业环境，惠苏公司对所有商户除去44天免装修期外，还给予3个月免租、3个月半租的优惠。即2013年10月1日至2013年12月31日免租，2014年1月1日至2014年3月31日按照合同约定的租金标准减半收取，2014年4月1日起按照合同约定的租金标准收取。2013年9月23日，李明洁与惠苏公司达成补充协议，约定计租面积变更为41平方米。上述合同签订后，李明洁依据合同约定，支付了商铺装修保证金3000元和一个季度的商铺租金及物业费共计34440元。然而，李明洁依约要求天紫公司退还商铺保证金时，天紫公司以种种理由拒绝。从2014年5月28日开始，惠苏公司及天紫公司对包括李明洁在内的众多商铺停电，导致李明洁经营的商铺停业。故诉请法院判令：解除李明洁与天紫公司签订的《营运及物业管理合同》；2.判令天紫公司退还李明洁交纳的装修保证金3000元。
反诉被告天紫公司辩称：1、合同解除的时间应是2014年8月15日天紫公司发函通知李明洁解除合同之日。2、保证金应当在李明洁履行给付物业管理费后予以扣除。3、惠苏公司没有向李明洁承诺3个月免租，3个月半租，也没有对众多商户进行强制停电。请求法院驳回李明洁的反诉诉讼请求。
针对本诉，天紫公司为支持其主张，举证如下：
证据一、天紫公司与李明洁于2013年8月15日签订的《营运及物业管理合同》一份。拟证明惠苏公司将天紫时尚广场B座2层10号商铺出租给李明洁，租赁时间从2013年8月15日起至2016年8月14日止；天紫公司与李明洁存在物业服务合同关系；《营运及物业管理合同》约定了双方的权利义务关系。
证据二、李明洁于2013年9月23日交纳B2-10商铺自2013年8月15日至2013年11月14日租金及物业费的收据。拟证明李明洁交纳了一个季度的租金及物业管理费共计34440元；李明洁拖欠天紫公司2014年1月1日至今的物业管理费。
证据三、天紫公司、惠苏公司于2014年8月15日发给李明洁的《合同解除告知函》及EMS邮政特快专递单（快递单尾号84610）。拟证明天紫公司于2014年8月15日发函给李明洁，通知其解除双方签订的《营运及物业管理合同》。
针对本诉，李明洁为支持其主张，举证如下：
证据一、惠苏公司与李明洁于2013年8月15日签订的《中南天紫时尚广场商铺租赁合同》、惠苏公司与李明洁于2013年9月23日签订的《B-2商铺合同补充协议书》、天紫公司与李明洁于2013年8月15日签订的《营运及物业管理合同》、《中南天紫广场营运和物业管理手册》各一份。拟证明李明洁在惠苏公司工作人员的安排下与天紫公司就承租天紫时尚广场B座2层10号商铺的相关物业管理事宜达成一致，物业费名义上单独列出，但实际是与租金一并计算并收取。
证据二、天紫公司先后于2013年9月7日、2013年9月23日开具的收据各一份。拟证明李明洁依约向天紫公司交纳了商铺装修保证金3000元及一个季度的商铺租金（含物业费）34440元；且天紫公司收取李明洁费用没有开具税务发票。
证据三、证人颜某（CAK商户）于2014年11月30日出具的证言及电话录音。拟证明天紫公司在招商中承诺给予所有商户除44天的装修期免租外，还给予3个月免租、3个月半租的优惠；从2014年5月28日起因停电，李明洁经营的商铺被迫停业。
证据四、证人曾某出具的《关于中南天紫广场B座二楼童装撤柜说明》及电话录音。拟证明天紫公司在招商中承诺给予所有商户除44天的装修期免租外，还给予3个月免租、3个月半租的优惠。
证据五、经营户“巴布豆”和“精灵兔”的电话录音各一份。拟证明天紫公司在招商中承诺给予所有商户除44天的装修期免租外，还给予3个月免租、3个月半租的优惠；从2014年5月28日起因停电，李明洁经营的商铺被迫停业。
证据六、天紫公司工作人员郭辉的电话录音。拟证明天紫公司在招商中承诺给予所有商户除44天的装修期免租外，还给予3个月免租、3个月半租的优惠；从2014年5月28日起因停电，李明洁经营的商铺被迫停业。
证据七、天紫公司工作人员夏晶和万丽的电话录音。拟证明天紫公司在前期招商过程中的种种承诺均没有兑现。
针对反诉，李明洁为支持其主张，举证如下：
证据一至七与本诉证据一至七相同。
证据八：证人曾某（公民身份号码：422425＊＊＊＊＊＊＊＊0019）当庭陈述。主要内容：我儿子原是天紫时尚广场2楼8号商铺的租户，实际是与我与妻子一起经营。天紫时尚广场作虚假宣传骗我们承租，天紫时尚广场郭经理曾承诺免3个月租金，3个月的租金减半，但没有兑现。后来发生矛盾，我与郭经理协商也没有解决。大约在2014年3月底我就退租了。租赁期间偶尔停电一、二天，没有连续停电情况。拟证明天紫公司在招商中承诺给予所有商户除44天的装修期免租外，还给予3个月免租、3个月半租的优惠。
证据九、证人孙某（公民身份号码：420106＊＊＊＊＊＊＊＊4040）当庭陈述。主要内容：我是天紫广场“丹妮熊”童装店的老顾客。在去年“六一”的前二天，我去天紫时尚广场“丹妮熊”童装店买衣服的时候，发现店门关了，也没有电；后来，我打电话给“丹妮熊”童装店的李明洁，她说天紫时尚广场停了店铺的电，不能再经营了。拟证明从2014年5月28日起，李明洁经营的商铺因停电导致停业。
证据十、证人余某（公民身份号码：420323＊＊＊＊＊＊＊＊0810）当庭陈述。主要内容：我们是汉正街的代理商，我们授权李明洁进行品牌销售。我们的合同是2013年8月26日签订的，一年一签。但是，2014年6月，因李明洁承租的商铺停电，李明洁后期没有提货，我们给予李明洁20000元处罚。听李明洁说天紫时尚广场停电导致其无法经营，后来我们去现场也看了，当天是停电了。拟证明因惠苏公司从2014年5月28日起停了李明洁经营的商铺的电，导致李明洁经营的商铺从2014年6月起停业未进货，供应商解除了与李明洁的合作，并对李明洁进行了处罚。
证据十一、电费充值卡。拟证明李明洁承租商铺的供电只能由天紫公司和惠苏公司控制，李明洁商铺停电系天紫公司和惠苏公司造成。
针对反诉，天紫公司为支持其主张，举证如下：
证据一：李明洁承租商铺的购电记录。拟证明李明洁没有及时缴纳电费也会导致供电部门停其商铺的电。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
针对本诉：李明洁对天紫公司提交的证据一的真实性不持异议，但认为惠苏公司收取的每月每平米280元没有区分租金和物业管理费；本院对天紫公司提交的证据一的真实性予以确认，因该合同第五条约定2013年8月15日至2015年8月14日物业管理费按每月每平方米112元计算，故本院确认本案《营运及物业管理合同》约定的物业管理费是每月每平方米112元。李明洁对天紫公司提交的证据二的真实性不持异议，但认为合同中没有区别租金和物业管理费，天紫公司未向李明洁出具税务发票；本院对天紫公司提交的证据二的真实性予以确认，并结合天紫公司提交的证据一确认本案《营运及物业管理合同》约定的物业管理费是每月每平方米112元。李明洁对天紫公司提交的证据三不予认可，认为自己没有收到《合同解除告知函》；本院认为天紫公司提交的证据三不能证明李明洁收到天紫公司发出的《合同解除告知函》，对该证据不予确认。天紫公司对李明洁提交的证据一的真实性不持异议，但认为租金、物业管理费共为每月每平方米280元，其中，物业管理费是每月每平方米112元；本院对李明洁提交的证据一的真实性予以确认，因《营运及物业管理合同》第五条约定2013年8月15日至2014年8月15日物业管理费按每月每平方米112元计算，故本院确认本案《营运及物业管理合同》约定的物业管理费是每月每平方米112元。天紫公司对李明洁提交的证据二不持异议；本院予以确认。天紫公司对李明洁提交的证据三至七不予认可，认为电话录音中的当事人未出庭，电话录音中的当事人身份不清，该证据不具有证人证言的效力；本院认同天紫公司的质证意见，对李明洁提交的证据三至七不予确认。
针对反诉：天紫公司对李明洁提交的证据一至七的质证意见与本诉质证意见相同；本院对李明洁提交的证据一至七的认证与本诉认证相同。天紫公司对李明洁提交的证据八、九、十不予认可，认为上述证据不能证明天紫公司与李明洁约定3个月免租、3个月半租，也不能证明天紫公司造成李明洁经营的商铺停电并导致其无法经营；本院认为天紫公司不是李明洁承租商铺的出租方，其无权给予李明洁承租的商铺免3个月租金，3个月减半收取租金，且李明洁提交的证据八也不能证明天紫公司与李明洁约定天紫公司给予李明洁承租的商铺免物业管理费的事实，李明洁提交的证据九、十仅只能证明李明洁承租的商铺有停电现象，但不能证明系天紫公司造成，故李明洁提交的证据八、九、十不能证明其待证目的，不予确认。天紫公司对李明洁提交的证据十一的真实性不持异议，但认为李明洁没有及时把电费充值到卡里也会造成供电部门停电；本院对李明洁提交的证据十一的真实性予以确认，但该证据不能证明系天紫公司造成李明洁承租的商铺停电。李明洁对天紫公司提交的证据一不予认可，认为李明洁承租商铺的电费充值卡里有钱，不存在供电部门停电，只能是天紫公司和惠苏公司造成李明洁承租的商铺停电；本院认为天紫公司提交的证据一系其单方打印，李明洁不予认可，本院不予确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2013年8月15日，惠苏公司与李明洁签订《中南天紫时尚广场商铺租赁合同》，约定惠苏公司将其承租的天紫时尚广场B座2层10号商铺出租给李明洁；计租面积为46.80平方米，后变更为41平方米；租赁期限3年，自2013年8月15日至2016年8月14日。当日，天紫公司与李明洁签订《营运及物业管理合同》，约定李明洁所承租商铺的营运和物业管理权委天紫公司行使；天紫公司有权向李明洁收取物业管理费等费用；自2013年8月15日至2015年8月14日的物业管理费按每月每平方米112元计算；自2015年8月15日至2016年8月14日的物业管理费按每月每平方米116元计算；一季度一付，每个季度最后一个月15日前交纳；李明洁逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按照迟延应付费用金额每日千分之五计算逾期付款违约金。《营运及物业管理合同》还约定了双方其他权利义务。合同签订后，李明洁先后于2013年9月7日、2013年9月23日分别向天紫公司交纳了商铺装修保证金3000元及一个季度的物业管理费和租金共计34440元；其中，物业管理费为13776元。合同签订后，天紫公司按照合同约定向李明洁履行义务。合同履行过程中因租金等问题，惠苏公司与李明洁发生纠纷并于2014年8月24日、9月11日、10月8日、10月9日先后向公安机关报警，后经武汉市公安局武昌区分局中南路街派出所及武昌区中南路街人民调解委员会调解未果。另查明，惠苏公司于2014年10月8日将李明洁所租赁得商铺收回。现天紫公司以李明洁未按照合同约定向其支付物业管理费等为由，诉至本院，诉请如前。李明洁向本院提起反诉，反诉诉请如前。
本案争议的焦点：本案合同解除的时间如何确定。
本院认为，天紫公司与李明洁于2013年8月15日签订的《营运及物业管理合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于本案合同解除的时间如何确定的焦点问题；天紫公司认为合同解除的时间应是其于2014年8月15日向李明洁发出《合同解除告知函》之日，但李明洁表示未收到上述《合同解除告知函》，而天紫公司无证据证明李明洁收到上述《合同解除告知函》，即天紫公司无证据证明《合同解除告知函》到达李明洁，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，本案不能确认2014年8月15日为合同解除的时间；李明洁认为合同解除的时间应是天紫公司对其承租的商铺停电之日，即2014年5月28日；本院认为，李明洁并无直接证据证明天紫公司于2014年5月28日对其承租的商铺停电，双方在合同中也未约定因商铺停电李明洁有权解除合同，且停电也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除合同的条件，故本案不能确认2014年5月28日为合同解除的时间；本院认为，因房屋租赁纠纷，惠苏公司工作人员于2014年8月22日欲撬开李明洁商铺，阻扰李明洁承租使其不能实现合同目的，该日应视为本案合同解除的时间。合同解除之前，李明洁应当按照合同约定向天紫公司支付物业管理费；庭审查明，李明洁按照合同约定向天紫公司支付2013年10月1日至2013年12月31日的物业管理费13776元（每月4592元），李明洁尚欠天紫公司2014年1月1日至2014年8月21日的物业管理费，即7个月×4592元＋4592元÷31天×21天=35255元。天紫公司主张李明洁向其支付2014年1月1日至2014年8月15日的物业管理费共计34348.16元的诉讼请求，未超出上述范围，本院予以支持。《营运及物业管理合同》约定“李明洁逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按照迟延应付费用金额每日千分之五计算逾期付款违约金”，该约定的违约金过高，可予以适当减少，本院确定违约金以李明洁逾期付款金额为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准的四倍计算。因《营运及物业管理合同》未约定商铺装修保证金的收取、退还等，李明洁反诉主张天紫公司向其退还商铺装修保证金3000元的诉讼请求，本院予以支持；因李明洁尚欠天紫公司物业管理费35255元，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，……。”的规定，天紫公司辩称李明洁交纳的商铺装修保证金3000元抵扣其应支付的物业管理费的观点，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、武汉中南天紫时尚广场有限公司与李明洁于2013年8月15日签订的《营运及物业管理合同》解除。
二、李明洁于本判决生效之日起五日内一次性向武汉中南天紫时尚广场有限公司支付2014年1月1日起至2014年8月15日止的物业管理费34348.16元；扣除李明洁向武汉中南天紫时尚广场有限公司交纳的商铺装修保证金3000元，李明洁还应向武汉中南天紫时尚广场有限公司支付31348.16元。
三、李明洁于本判决生效之日起五日内一次性向武汉中南天紫时尚广场有限公司支付逾期付款违约金（违约金以13776元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准的四倍计算自2014年3月16日起至本判决书确定的给付之日时止）。
四、驳回原告武汉中南天紫时尚广场有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费减半收取726元，由原告武汉中南天紫时尚广场有限公司负担300元、由被告李明洁负担426元（此款原告武汉中南天紫时尚广场有限公司已垫付，由被告李明洁于本判决生效后五日内径行给付原告武汉中南天紫时尚广场有限公司）。本案反诉案件受理费25元，由反诉原告李明洁负担。
被告李明洁如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 周 琪
二〇一五年三月十三日
书记员 项丽娜