金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第3140号
原告：吴文虎。
委托代理人：仇巧燕、倪振涛，浙江金兰律师事务所律师。
被告：侯玲芳。
委托代理人：冯振兴，北京在明律师事务所律师。
原告吴文虎为与被告侯玲芳房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王正平独任审判，分别于同年12月17日和12月25日两次公开开庭进行了审理。期间，原告吴文虎请求追加侯玲芳的丈夫朱根桂为本案被告，本院未予允许。吴文虎及其委托代理人仇巧燕，被告侯玲芳及其委托代理人冯振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴文虎起诉称：2004年6月28日，被告侯玲芳向金华市人防实业公司承租了由该公司负责经营管理的铁路金华站“931”人防工程3#出入口（以下简称3号口）、汽车坡道、9号原饭店及附属设施，总租金为1028880元。2004年8月1日，被告又将3号口转租给吴文虎用于开设金华市婺城区鹏雁副食店，约定租期为二十年，租金为630000元，对转租事宜曾征得金华市人防实业公司同意。原告承租的人防工程3号口因金华站南广场改造需要而被拆除，被告对包括原告承租的3#口在内一并同金华市人防实业公司达成补偿协议，原告除收到被告支付的250000元补偿款项外，其它没有收到。现原告诉至本院，请求：1.判令解除原告同被告侯玲芳于2004年8月1日签订的租赁合同，并由被告返还水电保证金人民币5000元；2.判令被告支付原告剩余租金本息人民币434000元、过渡期经营补偿102600元、装修补偿费16000元、奖励款30000元、搬迁补偿费2000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告侯玲芳辩称：1.水电保证金在2015年10月21日签订的协议书中确认250000元已经包含5000元和搬迁费2000元，剩余租金的本息被告不应支付，2014年的协议书只约定剩余租金退还，并没有约定利息；2.租金问题。总租金是630000元，分两个阶段支付，第一阶段2004年8月1日至2014年7月31日10年租金380000元已经支付完毕，2014年8月1日至2024年7月31日的租金是250000元，根据实际使用期限推算，原告第二项诉请没有依据；3.原告过渡期经营补偿没有法律和合同依据，合同约定因政府原因拆迁，被告只需返还的剩余租金，而本案是政府原因拆迁和征收，不涉及停产停业损失等经济补偿。关于装饰装修问题，原告出租时交付的就是带装修的房子，装修补偿款没有法律与合同依据，奖励款30000元，被告实际没有收到过该笔款项。故被告侯玲芳已经按照合同约定退还了剩余租金等款项，全面履行了合同义务，无需承担违约责任和赔偿损失。租赁物属于金华火车站整体改造的范围，因此，产权人人防实业公司是基于政府原因需要提前解除租赁关系收回房产。另在人防实业公司起诉侯玲芳、吴文虎租赁合同纠纷一案中，原告应当退还。原、被告间的合同不能履行也是符合合同第8条约定：若一方违约，违约方需支付对方违约金五万元（甲方如因政府原因拆建的，不属甲方违约）。如遇市政府规划，需要拆迁，租金按实际天数计算，余款退归给乙方。因此，火车站广场改造并非被告主观可以决定的，被告无需承担违约责任，更无需赔偿损失，请求驳回原告的诉讼请求。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人对证据进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告吴文虎提交的证据：1.原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格；2.协议书原件2份、收款收据原件1份、证明复印件1份，证明原、被告之间的租赁关系，3号口的补偿款项应当由原告享有以及原、被告的转租关系合法有效，原告已经支付租金的事实；3.金人防函（2014）40号文件、先予执行裁定书复印件各1份，证明本案原告承租的3号口因金华站南广场进行改造而进行了执行，依据规定享有补偿权利；4.人防实业的会议纪要复印件1份，证明原告按规定进行了腾空，应获得的赔偿项目和数额；5.民事调解书原件1份，证明调解书原告承租的三号口补偿款已经由两被告进行领取。
被告侯玲芳提出质证意见：对证据1：无异议。本院确认其证明力。对证据2：租赁协议书真实性无异议，该租赁协议第八条约定了如遇政府规划需要拆迁，退还租金，应按约定执行，收款收据和人防证明的真实性认可，但只能证明原告享有三号口的租赁权，但与本案诉争无关，两证据证明被告转租行为是经同意的合法转租，不应承担赔偿责任。经查，被告方的异议成立，本院对其证明力不予确认。对证据3：40号文件、裁定真实性均认可，但证明本案因公共利益需要解除租赁合同，解除事宜是协商方式解决并不是通过行政征收的政府拆迁行为启动，所以不是征收行为。经查，被告方的异议成立，本院对其证明力不予确认。对证据4：真实性不予认可，被告没有参与也不知晓真实性，该纪要没有加盖存档机关印章，所以真实性不认可。经查，被告方的异议成立，本院对其证明力不予确认。对证据5：真实性认可，证明目的不认可，被告没有获得过渡期经营补偿，退还未使用的租金本息是两个行为，人防公司是基于被告解除合同而给予补偿。本院认为，因侯玲芳从人防公司退还的租金计算利息，吴文虎作为次承租人从承租人侯玲芳处退租金，按照公平原则，亦应计算租金的利息。本院确认其证明力。
对侯玲芳提交的证据：1.2015年10月21日协议书复印件1份，证明双方就协议解除后的退租问题基本达成一致；2.收条复印件1份，证明收款人黄鹏艳是原告妻子，原、被告就租金退还事宜达成一致，并支付了款项，不存在租金纠纷；3.支付凭证复印件1份，证明，原、被告就租金退还事宜达成一致，并支付了款项，不存在租金纠纷；4.停水停电通知复印件1份，证明人防公司于2015年5月28日进行停水停电，被告不存在合同履行中的违约行为；5.玲芳旅社营业执照复印件1份，证明玲芳旅社的经营主体是朱根桂，经营活动和获取的补偿与被告侯玲芳无关。
吴文虎提出质证意见：对证据1、2、3真实性无异议，但协议书约定看出是被告先退还原告25万元，不能证明被告待证目的，即解除了本案租赁合同关系也没有就全部赔偿款项进行了补偿仅仅就部分进行了补偿。本院认为，该协议约定系初涉协议，至于其它未尽事宜，双方还得从本案的法律性质来判定。故本院确认其证明力。对证据4：真实性无异议，本案是政府公共利益需要进行合同终止，但补偿也要兼顾公平原则，所以对证明目的不具关联性。本院认为，被告侯玲芳和房屋出租人金华市人防实业公司间的租赁合同解除补偿内容，与侯玲芳和吴文虎间的转租合同解除补偿无关。本院确认其证明力。对证据5：玲芳旅社与朱根桂由关联，他们是夫妻关系，即便在2015年10月离婚，但当时经营家庭行为，获得的补偿也是家庭所得，所以不能证明待证目的。经查，该证据与本案无关。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2004年6月28日，被告侯玲芳向金华市人防实业公司承租了由该公司负责经营管理的铁路金华站“931”人防工程3#出入口（以下简称3号口）、汽车坡道、9号原饭店及附属设施，租赁期限从2004年8月1日至2024年7月31日，总租金为1028880元。到期后装修不能拆除，无偿归出租方所有。若一方违约，违约方需支付对方违约金5万元等等。2004年8月1日，征得金华市人防实业公司同意后，被告侯玲芳又将3号出入口转租给吴文虎用于开设金华市婺城区鹏雁副食店，约定租期同为二十年，租金为630000元（其中2004年7月31日至2014年7月31日为38万元，2014年7月31日至2024年7月31日为25万元）合同生效后一次性付清。租期满后，原装修不得拆除，无偿归转租方所有。同样约定了违约责任，违约方支付给对方违约金5万元。并约定，如因政府原因拆建的，不属转租方违约等。被告向原告收取了水电保证金5000元。2015年，因金华站南广场改造需要，侯玲芳承租的设施也列入被政府征收之列。金华市人防实业公司与侯玲芳夫妻达成协议：1.双方租赁协议解除，由金华市人防实业公司补偿侯玲芳夫妻各项损失共计人民币204.517万元（其中①退还未使用租金本息136.80万元；②绿化补偿0.50万元；③过渡期经营补偿205200元；④装修补偿102270元；⑤搬迁补偿11350元；⑥图纸已审批造价、屋面增加部分建筑补偿353350元），等等。2015年7月14日，吴文虎腾空了承租的房屋。2015年10月21日，吴文虎和侯玲芳达成协议：侯玲芳先退还吴文虎2014年7月31日至2024年7月31日期间租金250000元。其它未尽事宜，双方另行协商，金额多退少补。2015年10月30日，侯玲芳退还原告该笔款项。嗣后，吴文虎多次找侯玲芳协商转租合同解除补偿事宜，未果。
本院认为：本案应该区分两个合同关系，即：1.金华市人防实业公司和侯玲芳间的房屋租赁关系；2.侯玲芳和吴文虎间的房屋转租关系。故因政府征收原因而解除出租合同，金华市人防实业公司补偿给侯玲芳款项，并不能成为转租人（或承租人）侯玲芳应对次承租人吴文虎补偿的依据。侯玲芳与吴文虎间的补偿款项，应按照双方的转租合同约定来处理。该合同约定，因政府拆迁不属转租方违约，故被告方无需支付吴文虎补偿款项。但原、被告间的合同解除毕竟系由于不可归责于双方的事由造成，也确给吴文虎带来损失。侯玲芳又从金华市人防实业公司获得剩余租金的利息补偿，根据公平原则，侯玲芳也应补偿给吴文虎剩余租金的利息。另，侯玲芳从金华市人防实业公司获得补偿款项中，其中过渡经营期补偿款和搬迁补偿款与原告相关，应按比例分配。对于过渡经营期补偿款205200元，本院根据双方实际经营面积比例酌定原告应得款项为51300元；搬迁补偿11350元亦应上述比例酌定为2837.50元。侯玲芳获得的其它补偿款项与原告无关，故不再予以分配。侯玲芳多退吴文虎的19110元（24110元-5000元）可在本案中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条等规定，判决如下：
一、被告侯玲芳于本判决生效之日起7日内支付原告吴文虎剩余租金的利息计196371.95元（计息本金：250000元-2014年7月31日至2015年7月14日的租金24110元=”225”890元＋水电押金5000元=”230”890元；按日万分之二点一从2004年7月30日计至2015年10月30日止）。抵扣侯玲芳多退吴文虎的租金19110元，余款为177261.95元。
二、被告侯玲芳于本判决生效之日起7日内支付原告吴文虎过渡经营期补偿款和搬迁补偿款54137.50元。
三、驳回原告吴文虎的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6741元（原告已预交，已减半收取），财产保全费5000元，由原告吴文虎负担9018元；由侯玲芳负担2723元（被告在履行时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内未预交，则按自动撤回上诉处理。
审判长 王正平
二〇一五年一月十五日
书记员 许广平