江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1824号
原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。
住址机构代码：75111543-1。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：邓文超，该公司职员。
被告：焦玲琴，女，1988年3月30日出生，汉族，住南昌市进贤县。
原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告焦玲琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人邓文超到庭参加诉讼。被告焦玲琴经经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告翠林公司诉称：2014年2月17日，原告与被告签订了《南昌县商品房买卖合同》及补充协议，合同编号为：2014-004128，协议约定被告购买原告开发建设的南昌恒大绿洲五期第1栋1单元603号房，总价款为857518元整，付款方式为银行按揭付款，贷款金额为600000元整。原告为被告的贷款提供连带保证责任并与被告、银行签订《个人购产担保借款合同》。被告在购房时参加了“老带新”活动，原告支付了价值25700元的购物卡。后因被告连续3期未向迎合按期偿还贷款本息，银行要求原告履行保证责任并依据《个人购产担保借款合同》于2015年11月27日直接扣划原告账户内594112.58元用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息、复利等。根据原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第5款的约定：因被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同并收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。被告行为已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、解除原、被告双方于2014年2月17日签订的编号为2014-004128号的《南昌县商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告已支付的购房款人民币257518元归原告所有，被告向原告支付逾期违约金5819.28元；3、判令被告向原告返还价值25700元的购物卡；4判令被告承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用12184.43元。本案诉讼费用由被告承担。
被告焦玲琴未答辩。
经审理查明：2014年2月17日，被告焦玲琴（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2014-004128号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲第1栋1单元6层1-603号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年2月17日前支付首期房款257518元，余款600000元须在2014年2月17日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。商品房买卖合同签订后，原告与被告焦玲琴及案外人中国农业银行股份有限公司南昌叠山支行（以下简称农业银行）于2014年5月4日办理了600000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了编号为36020120140022973号的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，原告作为保证人对被告的600000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款农业银行已于2015年6月17日发放。自2015年7月开始，被告焦玲琴未按约偿还银行贷款。同年，11月27日，农业银行直接扣划原告账户内594112.58元（其中本金581928.15元，利息、罚息、复利等共计12184.43元）用于结清被告焦玲琴所欠款项。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、中国农业银行业务凭证四张、中国农业银行记账凭证两张、《个人贷款结清证明》一份、《关于承担阶段性保证责任的证明》等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2014-004128号《南昌县商品房买卖合同》及其补充协议的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款600000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了594112.58元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2014-004128号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币5819.28元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币581928.15元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为5819.28元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计12184.43元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币12184.43元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款257518元归原告所有，本院不予支持。原告主张被告焦玲琴向其返还价值25700元的购物卡并向法庭提供了《南昌公司南昌恒大绿洲项目业主介绍购房登记函》及《南昌公司恒大绿洲项目业主介绍购房赠送确认函》以证明，对此，本院认为，根据原告提供的上述两份证据显示案外人黄生金（老业主）因介绍被告焦玲琴（新业主）签约购房而获得原告支付的25700元“老带新”奖励，但原告却向被告焦玲琴主张返还奖励，于法无据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告焦玲琴于2014年2月17日签订的编号为2014-004128号《南昌县商品房买卖合同》及补充协议；
二、被告焦玲琴应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款581928.15元的违约金人民币5819.28元；
三、被告焦玲琴应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计12184.43元；
四、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5818元由被告焦玲琴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 舒 丹
人民陪审员 谢小青
二〇一六年三月十日
书 记 员 刘文莉