江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初1286号
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行，住所地江苏省常熟市海虞北路17号，组织机构代码60824699-X。
负责人陈鹏，该行行长。
委托代理人张骥，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人卞为军，江苏少平律师事务所律师。
被告苏州中茂置业发展有限公司,住所地江苏省常熟市古里镇小康村，组织机构代码66493914-1。
法定代表人吴土珍。
委托代理人张坤明，苏州中茂置业发展有限公司员工。
被告吴坚新，男，1967年03月04日生，汉族，住浙江省仙居县。
委托代理人张坤明，苏州中茂置业发展有限公司员工。
被告吴土珍，女，1966年06月05日生，汉族，住江苏省常熟市。
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行与被告苏州中茂置业发展有限公司、吴坚新、吴土珍金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理，依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卞为军、被告苏州中茂置业发展有限公司和吴坚新的委托代理人张坤明到庭参加诉讼，被告吴土珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行诉称：2011年7月6日,被告吴坚新、吴土珍与原告订立《最高额保证合同》一份，约定由二被告为被告苏州中茂置业发展有限公司在原告处的发生于2011年7月6日至2019年12月31日间借款提供最高额12000万元的连带责任保证担保。2013年9月16日，原告与被告苏州中茂置业发展有限公司签订了《固定资产借款合同》一份，约定由被告苏州中茂置业发展有限公司向原告借款1000万元，借款总期限为8年。同日，被告苏州中茂置业发展有限公司与原告订立《抵押合同》一份，由被告苏州中茂置业发展有限公司以位于常熟市古里镇银河北路9号11幢402、502房屋及相应的土地使用权为借款提供抵押担保。合同订立后，原告依约发放了贷款1000万元。至2015年5月22日，被告苏州中茂置业发展有限公司又与原告订立《最高额抵押合同》一份，被告苏州中茂置业发展有限公司以位于常熟市古里镇银河北路9号古里商业广场6幢101、104、114、8幢301房屋及相应的土地使用权为其在2015年5月22日至2019年12月31日所形成债权及本案借款在最高额1138万元范围内提供抵押担保。2015年6月16日，原告与被告苏州中茂置业发展有限公司、吴坚新、吴土珍订立《项目贷款重新约期协议》，约定：对被告苏州中茂置业发展有限公司有关中宏新农的项目贷款予以延期，本案借款中的450万元也展期至2019年12月12日。至2015年11月12日，原告宣布贷款提前到期，但被告苏州中茂置业发展有限公司未能还款，原告遂起诉，要求判令：1、被告苏州中茂置业发展有限公司立即归还借款1000万元，支付至2015年11月12日止利息、复利148214.88元，并支付自2015年11月13日起至实际付款之日止的合同约定计算的利息、复利、罚息；2、被告苏州中茂置业发展有限公司承担原告为实现债权支付的律师代理费50741元；3、判令被告吴坚新、吴土珍对本案债务在最高额12000万元范围承担连带清偿责任；4、判令原告有权以拍卖、变卖或折价被告苏州中茂置业发展有限公司抵押的位于常熟市古里镇银河北路9号11幢402、502房屋及相应的土地使用权所得价款优先受偿；5、判令原告有权以拍卖、变卖或折价被告苏州中茂置业发展有限公司抵押的位于常熟市古里镇银河北路9号古里商业广场6幢101、104、114、8幢301房屋及相应的土地使用权所得价款在最高额1138万元范围内优先受偿；6、判令被告承担本案诉讼费。
被告苏州中茂置业发展有限公司辩称：因《项目贷款重新约期协议》中约定的还款期限至今未届满期，原告无权要求被告归还未到期的款项；该协议未约定利息、罚息，故被告不应承担。
被告吴坚新辩称：对有关《保证合同》的真实性不予认可，不应承担保证责任。
被告吴土珍未作答辩，也未提供证据。
经审理查明：2011年7月6日,被告吴坚新、吴土珍与原告订立《最高额保证合同》一份，约定由二被告为被告苏州中茂置业发展有限公司在原告处的发生于2011年7月6日至2019年12月31日间借款提供最高额12000万元的连带责任保证担保；保证的期间为主债务期限届满之日起二年；担保的范围为主合同项下的本金、利息、罚息、复利及包括律师费在内的实现债权的费用；所担保的债权同时存在债务人或第三人提供的物的担保的，债权人有权同时要求保证人承担保证责任。
2013年9月16日，原告与被告苏州中茂置业发展有限公司签订了《固定资产借款合同》一份，约定由被告苏州中茂置业发展有限公司向原告借款1000万元，用于中宏新农（支塘）项目建设，借款总期限为8年，于2013年9月16日至2014年9月16日间分批提款，利率为浮动利率，参照每笔提款的同期基准利率计收，按月随基准利率浮动，每月20日结息，分期归还本金；如逾期归还本息，则按约定利率基础上加收50%收取罚息，并对逾期支付的利息加收复利，并承担由此产生的诉讼费、律师费等实现债权的费用；如借款人未按时足额偿还贷款本息，或未完全履行借款人与贷款人间签订的其他合同项下义务，或对其他债权人发生严重违约的原告有权宣布贷款提前到期。
2013年9月16日，被告苏州中茂置业发展有限公司与原告订立《抵押合同》一份，由被告苏州中茂置业发展有限公司以位于常熟市古里镇银河北路9号11幢402、502房屋及相应的土地使用权为借款提供抵押担保；担保的范围为主合同项下的本金、利息、罚息、复利及包括律师费在内的实现债权的费用。2013年9月17日，双方为抵押房屋和土地办理了抵押登记。
合同订立后，原告依约于原告于2013年9月29日发放了贷款100万元，并于借款凭证中明确借款到期日为2018年12月12日，借款利率为年利率7.5325%；原告于2013年9月29日发放了贷款450万元，并于借款凭证中明确借款到期日为2019年6月12日，借款利率为年利率7.5325%；原告于2013年9月29日发放了贷款450万元，并于借款凭证中明确借款到期日为2019年12月12日，借款利率为年利率7.5325%。
2015年5月22日，被告苏州中茂置业发展有限公司与原告订立编号为32100220150000589的《最高额抵押合同》一份，约定由该被告以位于常熟市古里镇银河北路9号古里商业广场6幢101、104、114、8幢301房屋及相应的土地使用权为其在2015年5月22日至2019年12月31日所形成债权及包括本案借款在内的债务最高额1138万元范围内提供抵押担保；担保的范围为主合同项下的本金、利息、罚息、复利及包括律师费在内的实现债权的费用。同年5月26日双方为抵押房屋和土地办理了抵押登记，登记资料中载明，常熟市古里镇银河北路9号古里商业广场6幢101房屋最高额抵押债权数额为240万元，土地使用权抵押金额为21万元；6幢104房屋最高额抵押债权数额为160万元，土地使用权抵押金额为14万元；6幢114房屋最高额抵押债权数额为205万元，土地使用权抵押金额为18万元；8幢301房屋最高额抵押债权数额为435万元，土地使用权抵押金额为45万元。
此后至2015年6月16日，原告与被告苏州中茂置业发展有限公司、吴坚新、吴土珍订立《项目贷款重新约期协议》，约定：对被告苏州中茂置业发展有限公司有关“中宏新农中心（支塘）”及“中宏新农中心（周行）”的项目贷款予以延期，本案借款中的1000万元也列入协议，并将前述2019年6月12日到期的450万元借款的延展至2019年12月12日；同时约定被告吴坚新、吴土珍作为保证人同意借款延展。
但至2015年11月12日，因被告苏州中茂置业发展有限公司未能按约支付本案借款的利息及该被告在履行与原告间的其他借款合同中出现违约，原告向该被告发函宣布贷款提前到期。但被告仍未能还款。至2015年11月12日，被告苏州中茂置业发展有限公司结欠原告借款本金1000万元，利息、复利合计148214.88元。原告遂委托江苏少平律师事务所提起诉讼，并约定支付律师费50741元。
以上事实，有工商资料、身份证、固定资产借款合同、保证合同、抵押合同、最高额抵押合同、他项权证、借款凭证、项目贷款重新约期协议、农行统一客户端试算信息表、贷款提前到期通知书、委托代理合同及本案的庭审笔录等证实。
另审理中，被告吴坚新曾向本院申请对《最高额保证合同》中的签名作真实性鉴定。但在鉴定过程中，被告吴坚新拒绝按本院要求书写字迹比对样本，致鉴定无法进行。故本院对被告吴坚新在有关《最高额保证合同》的真实性的异议不予认可。
本院认为：原告与被告苏州中茂置业发展有限公司间签署的《固定资产借款合同》、《抵押合同》、《最高额抵押合同》，原告与被告吴坚新、吴土珍订立的《最高额保证合同》，原告与被告苏州中茂置业发展有限公司、吴坚新、吴土珍订立的《项目贷款重新约期协议》，均依法成立，且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依照合同向被告苏州中茂置业发展有限公司支付借款后，被告苏州中茂置业发展有限公司应按《固定资产借款合同》和借款借据的约定承担还本付息的义务。但被告苏州中茂置业发展有限公司在借款期间未能按约付息，其行为构成违约，故原告有权依约要求被告苏州中茂置业发展有限公司提前归还全部借款，本院对原告要求被告归还借款本金并支付利息、复利、罚息的主张本院应予支持。原告诉请主张的律师费，因在合同中有明确约定，且金额也低于相关收费标准的下限，属应当发生的合理费用，故本院对此也予支持。
被告吴坚新、吴土珍作为保证人应按《最高额保证合同》的约定，对本案债务在约定最高额范围内承担连带清偿责任。
原告有权依照《抵押合同》合约定以拍卖、变卖或折价被告苏州中茂置业发展有限公司提供抵押的房屋和土地使用权所得价款优先受偿合同约定的借款金额本息。
同时本案债务符合《最高额抵押合同》所约定的担保范围，原告有权依照《最高额抵押合同》的约定，以拍卖、变卖或折价被告苏州中茂置业发展有限公司抵押的房屋所得价款在各自抵押登记明确的最高额抵押债权数额范围内优先受偿本案债务。被告吴土珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告苏州中茂置业发展有限公司支付原告中国农业银行股份有限公司常熟分行借款1000万元及利息、复利、罚息（计算至2015年11月12日止的利息、复利为148214.88元；自2015年11月13日起至实际付款之日止的按《固定资产借款合同》约定计算的利息、罚息、复利）。
二、被告苏州中茂置业发展有限公司偿付原告中国农业银行股份有限公司常熟分行为实现本案债权产生的律师费50741元。
上述第一、二项款项于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入江苏省常熟市人民法院，帐号：10×××79开户银行：常熟农村商业银行金龙支行）。
三、原告中国农业银行股份有限公司常熟分行有权以拍卖、变卖或折价被告苏州中茂置业发展有限公司抵押的位于常熟市古里镇银河北路9号11幢402、502房屋及相应的土地使用权所得价款优先受偿。
四、被告吴坚新、吴土珍对被告苏州中茂置业发展有限公司在本案中的债务在最高额12000万元范围内承担连带清偿责任。
五、原告中国农业银行股份有限公司常熟分行有权以拍卖、变卖或折价被告苏州中茂置业发展有限公司抵押的位于常熟市古里镇银河北路9号古里商业广场6幢101、104、114、8幢301房屋及相应的土地使用权所得价款在各房屋和土地使用权在抵押登记中载明的最高额抵押债权数额或抵押金额范围内优先受偿。
案件受理费82994元，财产保全费5000元，合计诉讼费87994元，由被告苏州中茂置业发展有限公司负担，被告吴坚新、吴土珍负连带清偿责任。（原告同意其预交的诉讼费87994元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号:10×××76，帐户名称：苏州市中级人民法院。
审 判 长 颜志明
人民陪审员 赵 英
人民陪审员 王小丽
二〇一六年七月十二日
书 记 员 吴梦娇
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当地人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。