北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第02388号
原告（反诉被告）李英，女，1968年12月11日出生。
委托代理人王珩，北京市金朔律师事务所律师。
委托代理人张学明，北京市金朔律师事务所律师。
原告（反诉被告）侯伟，男，1972年3月6日出生。
委托代理人王珩，北京市金朔律师事务所律师。
委托代理人张学明，北京市金朔律师事务所律师。
被告（反诉原告）三能达置业有限公司，住所地北京市朝阳区XXX1号院4号楼负一层。
法定代表人武步峰，总经理。
委托代理人张岩峰，北京市君泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟与被告（反诉原告）三能达置业有限公司（以下简称三能达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李英及李英和侯伟的委托代理人王珩、张学明，被告（反诉原告）三能达公司的委托代理人张岩峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟共同诉称：2010年4月13日，李英到三能达公司欲购买位于北京市朝阳区XXX危改小区二期用地5号楼住宅西塔304号房屋（以下简称涉案房屋），李英填写了“XXX网上认购申请书”后向三能达公司交纳认购金5万元整。2010年4月16日，我们二人与三能达公司签订《XXX签约申请单》，约定三能达公司以每平方米25500元的价格，将涉案房屋以总价5080875元的价格出售给我们。2010年6月24日，李英在售楼处签署《北京市商品房预售合同》，共签署了三份合同书，三能达公司工作人员以盖章为名将李英签署的合同原件全部拿走。就这样，在没有取得正式房屋买卖合同的情况下，2010年6月25日三能达公司即要求我们按照“签约申请单”的约定付清房款，我们如约履行了支付房款的义务，共支付房款5086392元。2010年6月28日，三能达公司向我们下发XXX嘉园入住通知书并要求李英在其准备好的入住申请书上签字。李英在签署上述文件及办理相关入住手续后即被通知可以进入涉案房屋居住。入住涉案房屋后，我们多次找三能达公司要求拿回房屋买卖合同盖章原件及办理房屋所有权证书，三能达公司接待人员李利芬告知我们因开发商老板何文辉被拘押，合同章被封以及限购等原因暂时不能办理房屋所有权证书。2012年7月，我们再次要求三能达公司办理《房屋所有权证》，三能达公司签约室XXX称，此房屋是“管理用房”不能销售。于是李英书写了一份要求办理产权证书的书面说明，由工作人员XXX代为转交给公司领导。2012年7月至2013年3月期间，李英每周都到三能达公司找主管领导张X要求解决房屋产权证问题无果。2013年3月份以后，XXX地产公司刘X接手工作后，其曾承诺6月份一定帮助解决产权证问题，但直到7月份还是没有解决。无奈之下，我们将三能达公司诉至法院要求办理房屋所有权证，经法院审理查明，该涉案房屋属于该公司管理性用房，不能预售和销售，因此根本无法办理产权证。我们认为，三能达公司违反了《合同法》第五十二条的规定，存在严重的欺诈行为，双方的房屋买卖合同行为应予解除。因此，我们于2013年11月11日撤回了要求办理过户手续的起诉。现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，主张出卖人在订立商品房买卖合同时，具有“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。要求：1、解除我们与三能达公司所签订的房屋买卖合同；2、三能达公司返还购房款5086392元；3、三能达公司支付2010年7月12日起至返还上述购房款之日止的已付购房款利息，按中国人民银行同期贷款三至五年的利率标准（百分之六点四）计算；4、三能达公司赔偿房屋升值可得的利益损失3879858元；5、三能达公司承担已付购房款一倍的赔偿5086392元。
被告三能达公司辩称：首先，我公司同意李英、侯伟要求解除房屋买卖合同的请求。其次，我公司同意返还购房款，但李英、侯伟相应的也应当返还涉案房屋。第三，不同意支付购房款利息的请求，因为既然是合同解除，双方互负返还的义务，如果李英、侯伟向我公司主张利息，我公司可以向其主张对应的市场租金，租金和利息损失大致相当，可以一并折抵。第四，李英、侯伟主张的可得利益损失可以赔偿，但应当根据诉讼中委托评估的房屋市场价值计算差价。第五，不同意关于已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，本案情形不构成欺诈。
被告（反诉原告）三能达公司反诉称：李英、侯伟已经诉请解除双方所签《北京市商品房预售合同》，我公司也同意解除合同，及退房。因此，合同解除后李英、侯伟无权继续占有、使用涉案房屋。此外，涉案房屋自2010年6月28日交付之日起，至今一直由李英、侯伟占有、使用，合同解除后，李英、侯伟应当向我公司支付这段时间的占有使用费，我公司主张按每月15000元的标准计算占有使用费数额。综上，我公司反诉请求法院判决：1、李英、侯伟返还涉案房屋；2、李英、侯伟按每月15000元的标准向我公司支付自2010年6月28日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（计算至2014年11月28日为795000元）。
原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟针对被告（反诉原告）三能达公司的反诉辩称：同意三能达公司返还涉案房屋的诉讼请求。至于支付房屋占有使用费问题，我们也同意支付，但三能达公司主张的标准过高，我们认为房屋占有使用费的计算方法应当是，合同中约定的总房款5086392元除以房屋的使用年限69年得出每年的占有使用费金额，然后再按照实际使用年限得出具体金额。
经审理查明：涉案房屋系三能达公司开发建设的房产，其规划用途为管理用房。该房屋建筑面积为199.36平方米。2010年4月13日，李英填写了“XXX网上认购申请书”，并向三能达公司支付认购金5万元整。2010年4月16日，李英、侯伟与三能达公司签写《XXX签约申请单》，约定三能达公司以每平方米25500元的价格，将涉案房屋以总价5080875元的价格出售给李英、侯伟。
2010年6月24日，李英在《北京市商品房预售合同》上签字后交给三能达公司。随后，李英、侯伟按照《XXX签约申请单》上的约定付清涉案房屋价款，2010年7月12日，三能达公司向李英、侯伟出具了购房款发票，金额为5086392元。2010年6月28日，三能达公司向李英下发《XXX嘉园入住通知书》，李英、侯伟于当日收房并办理了入住手续。
诉讼中，经李英、侯伟申请，本院委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。北京仁达房地产评估有限公司于2014年7月23日出具仁达房估字（2014）第0110949209号房地产估价报告，估价结果为涉案房屋单位面积房地产价值38071元／平方米，房地产价值总额758.56万元。
李英、侯伟对估价结果提出异议，认为估价结果偏低，申请估价师出庭质证。2014年8月18日，估价师郭娜出庭接受质询。在庭审过程中，李英、侯伟提出，评估机构应当就涉案房屋的评估提供技术报告。后北京仁达房地产评估有限公司将技术报告提交本院。李英、侯伟对于技术报告亦不予认可。三能达公司对于评估报告、技术报告也不予认可，认为估价结果偏高。
案件审理过程中，三能达公司认可与李英、侯伟就涉案房屋签订了《北京市商品房预售合同》，并同意李英、侯伟关于解除合同、返还购房款的诉讼请求，但三能达公司并未提供双方签署的书面合同。对于李英、侯伟要求赔偿房屋差价的请求，三能达公司亦表示同意，但认为李英、侯伟主张的差价损失过高，应当按照估价结果计算差价损失。关于已支付房款一倍赔偿的诉讼请求，李英、侯伟主张，三能达公司在出售涉案房屋时，违反了法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋在出售前并未取得商品房预售许可证，构成欺诈；涉案房屋系管理用房，属于全体业主共有，三能达公司已将涉案房屋公摊在其他出售房屋的面积之中出售给了全体业主，现在又卖给李英、侯伟的行为等于一房二卖，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，三能达公司应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。三能达公司认为，李英、侯伟在购买涉案房屋时对于房屋的性质是明知的，其对于一房二卖的阐述是对司法解释的扩大理解，不能成立，三能达公司的行为不构成欺诈。
三能达公司反诉要求李英、侯伟返还涉案房屋，李英、侯伟表示同意。三能达公司主张按照每月15000元的标准计算房屋占有使用费，并提供了同小区其他房屋的租赁合同为证，李英、侯伟不予认可。经询，三能达公司表示不申请对房屋占有使用费的计算标准进行评估。
上述事实，有各方当事人提交的北京市商品房预售合同、购房款发票、《XXX签约申请单》、《XXX网上认购申请书》、《XXX嘉园入住通知书》、《入住申请》、《收楼手续书》、《登记簿中记载不颁发所有权证部位明晰表（不可分摊部分）》、《中国建设银行个人消费普通借款合同》、录音、北京房屋租赁合同、公寓租赁合同等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。李英、侯伟与三能达公司之间就涉案房屋的买卖达成一致意思表示，李英、侯伟向三能达公司支付了全部购房款，三能达公司向李英、侯伟交付了涉案房屋。因此，李英、侯伟提交的关于涉案房屋的《XXX签约申请单》、《XXX网上认购申请书》应当视为双方就涉案房屋签订的商品房买卖合同。转移房屋所有权并办理产权证书应当是商品房买卖合同的重要内容之一。由于涉案房屋的性质为管理用房，无法办理房屋产权转移手续，故李英、侯伟购买涉案房屋的合同目的无法实现，因此，李英、侯伟要求解除房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。诉讼中，三能达公司对于李英、侯伟要求解除合同的诉讼请求表示同意，本院对此予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，三能达公司应当向李英、侯伟返还购房款5086392元，李英、侯伟应当向三能达公司返还涉案房屋，双方就此亦无争议，本院予以确认。
三能达公司作为涉案房屋的开发建设单位，应当明知涉案房屋的管理用房性质，因此，三能达公司对于合同目的无法实现存在过错，应当承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李英、侯伟向三能达公司主张购房款利息，并且自房款发票出具之日起开始计算利息，合理有据，本院予以支持。至于购房款利息的标准，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。李英、侯伟主张的房屋差价损失，系双方订立合同时应当预见到的可得利益损失，三能达公司应当进行赔偿。对于本院于诉讼中委托评估机构得出的评估结果，双方当事人虽然均提出异议，但都并未提供充分证据推翻现有评估结果，故本院依法采信评估结果并据此计算涉案房屋差价损失，得出的数额为2499208元（7585600元-5086392元）。
审理中，李英、侯伟主张三能达公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，已经具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的适用条件，买受人可以主张出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。对此，本院认为，三能达公司虽然对于合同目的不能实现存在过错，但并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人等事实，因此，李英、侯伟要求三能达公司承担已付购房款一倍的赔偿，依据不足，本院不予支持。
此外，三能达公司反诉要求李英、侯伟支付房屋占有使用费，李英、侯伟亦表示同意，但双方对于房屋占有使用费的标准存在分歧。鉴于三能达公司未充分举证证明涉案房屋在交付李英、侯伟使用期间的费用标准，故李英、侯伟主张按照购买价格除以房屋使用年限的标准计算，合理有据，本院予以支持。李英、侯伟应当自签署《收楼手续书》即2010年6月28日之日起向三能达公司支付房屋占有使用费，至实际返还房屋之日止。房屋占有使用费的标准为每月6143元（5086392元÷69年÷12个月）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟与被告（反诉原告）三能达置业有限公司就位于北京市朝阳区XXX危改小区二期用地5号楼住宅西塔304号房屋签订的商品房买卖合同（包括《XXX签约申请单》、《XXX网上认购申请书》）。
二、被告（反诉原告）三能达置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟购房款五百零八万六千三百九十二元。
三、被告（反诉原告）三能达置业有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟支付上述购房款自2010年7月12日起至实际返还上述购房款之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。
四、被告（反诉原告）三能达置业有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟赔偿房屋差价损失二百四十九万九千二百零八元。
五、原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区XXX危改小区二期用地5号楼住宅西塔304号房屋腾空并交还给被告（反诉原告）三能达置业有限公司。
六、原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟于实际腾空并交还房屋后七日内按每月六千一百四十三元的标准向被告（反诉原告）三能达置业有限公司支付自2010年6月28日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。
七、驳回原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）三能达置业有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费113928元，由原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟负担50225元（已交纳），被告（反诉原告）三能达置业有限公司负担63703元（其中，李英、侯伟已垫付6739元，三能达置业有限公司于本判决生效后七日内支付给李英、侯伟，剩余56964元于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5695元，由被告（反诉原告）三能达置业有限公司负担2847元（已交纳），原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟负担2848元（三能达置业有限公司已垫付，李英、侯伟于本判决生效后七日内支付给三能达置业有限公司）。
评估费19300元，由原告（反诉被告）李英、原告（反诉被告）侯伟负担8685元（已交纳），被告（反诉原告）三能达置业有限公司负担10615元（李英、侯伟已垫付，三能达置业有限公司应于本判决生效后七日内支付给李英、侯伟）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 凌 巍
人民陪审员 吕鹤江
人民陪审员 赵安丽
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 陈 扬