山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1373号原告邓宪珍，女，1956年3月22日出生，汉族，济南风韵达有限责任公司会计主管，住济南市历城区。委托代理人燕泽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托代理人李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路**舜泰广场**楼**。法定代表人刘金辉，总经理。委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托代理人孔磊，山东豪才律师事务所律师。原告邓宪珍与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：东拓置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓宪珍的委托代理人燕泽、李清亮，被告东拓置业公司的委托代理人李荣荣、孔磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓宪珍诉称，2012年12月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，房屋总价款1929624元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但由于被告的原因，其在履约过程中，未在规定时间内交付房屋且存在逾期办证事实，给原告造成巨大损失，原告特诉至法院，请求法院依法判决：1、被告支付逾期交房违约金28558.5元；2、被告支付逾期办证违约金9069.3元（自逾期之日至2015年5月5日）；3、被告支付逾期办证违约金（自2015年5月5日至判决生效之日）；4、被告支付逾期办证违约金（自判决生效之日至实际办证之日）；5、被告承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，原告邓宪珍撤回对被告的第四项诉讼请求，本院依法予以准许。被告东拓置业公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条之规定，本案中被告与原告约定的房屋交付时间为2013年4月30日，而自2013年4月30日原告知道权利被侵害直至原告2015年5月5日提起诉讼，该期间已经超过两年。另外，根据《民法通则》第一百四十条，原告在此期间未向被告提出过任何主张，不存在时效中断情形。因此，原告未在法定诉讼时效期间主张权利，其诉求已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告主张逾期交房违约金计算期间与合同约定不符。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同……若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。本案中，逾期交房超过60天，原告要求继续履行合同，违约金应自本合同约定的最后交付期限的第61天即2013年6月30日开始计算。三、被告逾期交房并未给原告造成损失，原告主张的逾期交房违约金计算比例明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金主张应以实际损失为依据，现原告直接要求被告按照合同约定支付违约金，数额明显过高。四、被告不存在逾期办证情况，原告主张逾期办证违约金与事实严重不符。《商品房买卖合同》第十五条，出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。被告已于2013年10月将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，已经履行了合同约定办证义务，不存在逾期办证情况。五、原告未能办理房产证系其自身乱搭乱建所致，现原告向被告主张逾期办证违约金与公平原则相违背。被告根据合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，完成合同约定的需由被告承担的义务。原告违法将合同约定的非封闭式阳台改成封闭阳台，导致后期房管局对包含涉案房屋在内的房屋进行现场勘查发现存在违章建筑，故将被告办证申请予以退回。因此，原告未能办理房产证系其自身原因所致，与被告无关。综上所述，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，违约金主张期间与合同约定不符且计算比例明显过高；被告不存在逾期办证情况，原告未能办理房产证系其自身原因所致。恳请法院依法查明事实，以维护被告的合法权益。经审理查明，2012年12月6日，原告邓宪珍（买受人）与被告东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为销售字DTZY-03-2012-FAJY-1567）一份，约定原告邓宪珍购买被告东拓置业公司开发的丰奥嘉园9号楼1单元301室，建筑面积217.25平方米，总房价为1929180元，采取分期付款方式。合同第八条约定，“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用”；第九条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理（不作累加）：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”；第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原、被告签订上述合同后，原告依约向被告付清房价款。2013年9月25日，被告与原告共同签订《房产移交结算书》，载明“邓宪珍购买了被告开发的高新区康虹路2336号丰奥嘉园小区南区3号楼1单元301室，建筑面积：217.3平方米。房屋价款总计1929624元”。后原、被告共同签订《房屋及车位交接单》。由于被告东拓置业公司逾期交房，原告邓宪珍等诸多购买被告丰奥嘉园小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业公司按照合同约定支付逾期交房违约金。被告东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业公司提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2016年11月15日作出鲁铭润评报字（2016）第048号丰奥嘉园小区同地段同类型商品房日租金评估报告（以下简称：铭润评估报告）。该评估结论为：2013年住宅日租金年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天；年度平均价格为0.48元/平方米·天。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业公司因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。本案审理过程中，原告邓宪珍明确被告实际交房时间为2013年9月25日，逾期交房天数自2013年4月30日起至2013年9月25日止，共计148天，逾期交房违约金计算方式为（1929624元×148天×1/10000）=28558.5元。逾期办证违约金以总房款1929624元为基数，自2015年3月19日至判决生效之日止，按照日万分之一计算。上述事实，有原告邓宪珍提交的《商品房买卖合同》、《房产移交结算书》、《房屋及车位交接单》、购房款发票，被告东拓置业公司提交的铭润评估报告以及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原告邓宪珍与被告东拓置业公司于2012年12月6日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告邓宪珍依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业公司亦应依照合同约定于2013年4月30日前将本案房屋交付于原告邓宪珍。被告于2013年9月25日将涉案房产移交给原告，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告邓宪珍主张被告东拓置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“最后交付期限的第61天起至实际交付之日止”，即2013年4月30后计算61天，即2013年6月30日起计算至2013年9月25日止，共87天。原告邓宪珍要求被告东拓置业公司按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之一”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业公司的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，经被告东拓置业公司的申请，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年住宅日租金年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天；年度平均价格为0.48元/平方米·天。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东铭润资产评估不动产估价有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，本院予以采信。综合考虑被告东拓置业公司违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业公司逾期交房给原告邓宪珍造成的实际损失为2013年日租金为0.48元/平方米·天。本院依据该标准，依法按照130%支持原告邓宪珍主张的逾期交房违约金。被告东拓置业公司提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日其即2013年4月30日起计算，原告2015年5月15日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告于2013年4月30日发生逾期交房的违约行为，但于2013年9月25日将涉案房产交付给原告，即被告于2013年9月25日履行义务而中断，故原告的诉讼时效应自2013年9月25日起重新计算，故本院对被告提出的原告已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。关于原告邓宪珍的逾期办证违约金，被告东拓置业公司虽主张原告存在违章建筑等原因，导致被告无法办理产权登记，但未提交证据证实原告对办理产权登记有过错，故本院对被告提出的抗辩理由不予采信。依据合同第十五条之约定，被告应在商品房交付之日后540日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人办理相关手续，故本院认定原告的逾期办证违约期间应自商品房交付之日（2013年9月25日）后540日，即2015年3月19日起计算。原告主张逾期办证违约金暂计至判决生效之日止，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，本院认定原告的逾期办证违约金以1929624元为基数，自2015年3月19日起至判决生效之日止，按照日万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓宪珍自2013年6月30日至2013年9月25日期间的逾期交房违约金11796.78元（217.3平方米×0.48元/平方米/天×87天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓宪珍逾期办证违约金（以1929624元为基数，自2015年3月19日至本判决生效之日止，按照日万分之一计算）。三、驳回原告邓宪珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元，由原告邓宪珍负担330元,被告济南东拓置业有限公司负担411元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  褚振荣人民陪审员  赵殿臣二〇一七年一月三日书 记 员  赵 蕊