浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终567号
上诉人（原审原告）杭州富阳东山塑料机械有限公司，住所地杭州市富阳区新登镇双江路25号。
法定代表人沈芳，总经理。
委托代理人吴双，浙江天和天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杭州富阳邦尼工艺品有限公司（原名富阳市邦尼工艺品有限公司），住所地杭州市富阳区渌渚镇百前村。
法定代表人柳金莲，总经理。
委托代理人冯宇钦，浙江乾道律师事务所律师。
上诉人杭州富阳东山塑料机械有限公司（以下简称东山公司）因与被上诉人杭州富阳邦尼工艺品有限公司（以下简称邦尼公司）物权保护纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2015）杭富新民初字第238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月27日，案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司（以下简称豪信公司）与案外人中国银行股份有限公司富阳支行（以下简称中行富阳支行）签订编号为2012富授信抵字089号最高额抵押合同一份，该合同约定案外人豪信公司将房产权证号为富房权证初字第××号、土地使用权证号为富国用（2012）第000246号房产及土地抵押给中行富阳支行，抵押债权数额为16390000元。2013年1月8日豪信公司与中行富阳支行就上述抵押房产及土地办理相应的抵押登记手续，他项权证为：富房他证字第854**号。
该院于2014年10月17日，分别作出（2014）杭富新商初字第726、728、729号民事调解书共三份，确认中行富阳支行对豪信公司所有的坐落于富阳区渌渚镇百前村官亭101号第1幢房屋（富房权证初字第××号）及土地使用权【富国用（2012）第000246号】折价、拍卖、变卖所得款项在相应的抵押价值范围内按抵押顺位优先受偿。
该院于2014年11月11日作出（2014）杭富执民字第4614-1号执行裁定书一份，裁定拍卖被执行人豪信公司位于富阳区渌渚镇百前村官亭101号的土地使用权及房产。于2015年5月28日作出（2014）杭富执民字第4614-2号执行裁定书一份，裁定被执行人豪信公司位于富阳区渌渚镇百前村官亭101号工业房地产【房屋所有权证号：富房权证初字第××号；土地证号：富国用（2012）第0002**号】归买受人东山公司所有。
2015年6月2日，东山公司就案涉房屋（富阳区渌渚镇百前村官亭101号第1幢）至杭州市富阳区房地产管理处办理房产登记手续，产权证号为：富房权证移字第××号，房屋所有权人为东山公司。2015年6月4日，东山公司就案涉房屋（富阳区渌渚镇百前村官亭1**号）所对应的土地至杭州市××区国土资源局办理土地使用权证，证号为：富国用（2015）第003824号，土地使用权人为东山公司。
另查明，豪信公司与邦尼公司于2014年1月9日签订厂房租赁协议一份，约定豪信公司出租给邦尼公司的厂房坐落在富阳区渌渚镇百前村；厂房类型为钢结构、1跨、每跨1460平方米；厂房租赁自2014年2月1日起至2019年2月1日止；每月每平方米建筑面积租金为11.3元，第二年起每年递增率为5%，逐年递增等事项。还查明，豪信公司出具收款凭据一份，载明其已收取邦尼�司上述厂房自2014年2月1日起至2016年1月31日的租金370000元。一审庭审中，东山公司自认，其在拍卖前已经在拍卖公告的瑕疵说明中了解到案涉房屋存在租赁关系，且该拍卖公告附有豪信公司与邦尼公司的租赁协议复印件。
东山公司的一审诉讼请求为：1、判令邦尼公司腾退租赁在杭州市富阳区渌渚镇百前村官亭101号第1幢厂房中第六跨车间一间（面积1460平方米）并恢复原状；2、判令邦尼公司赔偿东山公司占用期间的损失（按每平方米11.9元计算，截止2015年8月27日为52122元）；3、本案诉讼费由邦尼公司承担。一审庭审中，东山公司补充部分事实为：2015年12月23日晚，案涉厂房起火，现东山公司要求邦尼公司恢复现状。
原审法院认为：案涉厂房系先抵押后租赁及东山公司系通过法院拍卖买受案涉厂房的事实，双方均无异议，故该院对上述事实予以认定�
根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：东山公司认为该厂房租赁协议系无效协议，对东山公司不具有约束力，理由为：第一、因该协议违反了中行富阳支行与豪信公司签订的最高额抵押合同的禁止性规定，故该租赁协议系无效协议。第二、虽法院拍卖告知拍卖物的瑕疵，但不能改变先抵押后租赁合同的无效性，也不能改变对受让人不具有约束力的法律规定。邦尼公司则抗辩其租赁权合法、有效，东山公司的诉请无法律依据，应予以驳回。针对双方的争议焦点，该院具体评析如下：一、中行富阳支行与豪信公司签订的最高额抵押合同中关于案涉厂房出租的相关条款及邦尼公司与豪信公司之间的厂房租赁协议，仅对签订协议的当事人具有约束力，故东山公司作为非上述协议的当事人无权主张案涉厂房租赁协议的效力，即主体不符。二、根据物权法的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，其所保护的是抵押权人的权利。而本案中，法院执行机构在依法拍卖、处置案涉厂房过程中，抵押权人及其他相关权利人均未主张该权利，法院执行机构也已认可该租赁关系，并已当面告知东山公司，在公告中亦予以明确。东山公司作为买受人明知拍卖标的存在带租赁关系的瑕疵，仍参与竞拍，则其应当承受该瑕疵，即应受案涉租赁合同的约束，且东山公司已因带租拍卖获取相应的利益，再以该租赁关系有瑕疵为由主张租赁关系无效，并对其不具有约束力，有违诚实信用原则。综上，邦尼公司与豪信公司的厂房租赁协议对东山公司具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，东山公司的诉请依据不足，故对其诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回杭州富阳东山塑料机械有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1103元，减半收取551.5元，由杭州富阳东山塑料机械有限公司负担。
宣判后，东山公司不服，向本院提出上诉称：一、一审判决遗漏部分案件事实。在一审中，上诉人补充陈述2015年10月23日被上诉人使用的厂房起火，厂房有些地方被烧，被上诉人也承认该事实，但一审判决未予认定，实属认定事实不清。二、一审判决认定豪信公司和邦尼公司之间的租赁协议有效存在错误。第一、中行富阳支行和豪信公司签订的抵押合同第6条第3款明确规定，“未经抵押权人书面同意，抵押人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或者部分处分抵押物”，豪信公司作为抵押人，应当遵守合同的约定，抵押之后，不得有出租、转让、出借等违反合同的行为。而且，中行富阳支行与豪信公司三个案件的调解书中皆未提及抵押物出租一事，而邦尼公司也未提供中行富阳支行同意豪信公司出租抵押物的证据。故豪信公司违反抵押合同的约定与邦尼公司签订《租赁协议》应为无效，无效协议，无论是谁主张，依法自始无效。第二、一审判决认为“执行机构已认可该租赁关系”不当。对于先抵押后出租的房屋，�追认租赁关系，该追认、认可的权利在于抵押权人，而不是法院执行机构。第三、虽然拍卖公告中标明了“有租赁”字样，但该告知只是表示房屋的现状，并不代表抵押权人对于该现状的认可，更不表示邦尼公司租用房屋的合法性。现状虽有租赁，但只要租赁违反法定及约定的情形，抵押权人可不受约束，买受人也可不受租赁关系约束。原审法院以公示“租赁”等同于抵押权人认可，以执行机构认可等同于抵押权人认可，实属认定事实不清，适用法律错误。综上，豪信公司和邦尼公司签订的租赁协议无效，上诉人有权要求其腾退房屋，并恢复原状。三、一审法院证据认证错误，导致事实认定和实体判决错误。第一、关于租金交付问题。一审法院仅凭邦尼公司的一面之词及一张收款收据就认定其已向豪信公司支付了两年的租金，并没有严格审查其是否实际交付租金。根据票据所示，邦尼公司提前支付了一年的租金，对于该违反协议，有违常理的做法，一审法院未予认真审查即径行认定，显然不当。理由如下：首先，这是一份与本案没有关联性的一份证据；其次，这份证据很有可能是案外人豪信公司与邦尼公司串通制作的假证据，以对抗法院执行，在拍卖过程中设制障碍或者对抗买受人；其三，如果付款情况属实，豪信公司与邦尼公司均为企业，应可提供银行转帐凭证加以佐证。退而言之，假设上诉人最终同意了邦尼公司租用该房屋，那么自案涉房屋所有权变更至上诉人后，房屋的租金收益权也属于上诉人，邦尼公司向上诉人支付租金才是合理合法的做法，邦尼公司对于已付给豪信公司的租金，有权要求退回。（二）一审法院以上诉人一审提交的证据7（快件邮寄回单、查询单）“签收信息上载明的是他人签收”为由，认定该证据不能达到其证明目的，故不予认定，存有不当。该证据载明的地址是工商登记及其厂房的地址，收件人ＸＸ明系邦尼公司的股东和签署租赁协议的人。据此完全可以认定邦尼公司已收悉了该份通知书。更何况，在邦尼公司没有反驳证据的情况下，依法应认定为有效，该份证据应得到充分认定。因抵押权人中行富阳支行未认可租赁关系，故被上诉人的租赁对上诉人也没有约束力。上诉人在知道自己权利受侵害之后及时向被上诉人主张权利，依法保护自己的合法权益。这一举动，依理、依法均应得到法院的支持。综上，请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人占用期间的经济损失52122元（按每平方米11.9元计算，计算至2015年8月27日）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人邦尼公司答辩称：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中�卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据该司法解释起草者的解释，作此规定的理由在于“租赁权和用益物权重在对标的物的使用价值，租赁权人和用益物权人要实际享有权利，必须现实地占有标的物，因此，《规定》对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理，原则上采取承受原则，即拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，不因拍卖而消灭。作为例外，如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。”《物权法》对于抵押已出租的财产和出租已抵押财产的问题也做出了规定，该法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”但本案上诉人非抵押权人，故租赁无论是否妨害抵押权的实现其均无权主张租赁合同无效。二、不能将《物权法》第190条第2句与《担保法解释》第66条第1款作相同解释。“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，是指抵押财产上存在的租赁合同关系不得对已办理登记的抵押权的实现产生妨害。也就是说，实现抵押权时，租赁关系并非当然地归于消灭。租赁关系消灭与否，取决于它是否会影响抵押权人的优先受偿利益。如果不影响，则抵押财产被拍卖、变卖或折价后，租赁关系依然存在；如果影响了，如抵押财产在拍卖时出现了流拍，则抵押权人有权请求法院除去抵押财产上的租赁权后再行拍卖、变卖。三、本案的拍卖是司法拍卖，按照特别法优先于普通法的原则，在法院拍卖的财产上出现纠纷首先应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。且上诉人在买受本案标的物之前明知租赁瑕疵的存在，其决定买受的行为应当视为愿意承受该租赁的存在。四、被上诉人截止2016年1月31日的租金早在2014年1月21日已支付给原出租人，有收款收据为凭。五、上诉人与被上诉人在2016年2月1日重新签订了租赁协议，租赁期限为2016年2月1日至2019年1月31日，且被上诉人已于次日支付了2016年2月1日至2017年7月31日的租金25万元，故应确认上诉人已认可原租赁协议的效力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人东山公司未向本院提交证据材料。被上诉人邦尼公司向本院提交《厂房租赁协议》和收款收据各一份，拟证明上诉人与被上诉人于2016年2月1日签订新的租赁合同，被上诉人也已按约支付2016年2月到2017年7月的租金25万元。
经质证，上诉人对该组证据的三性均无异议，故本院对该组证据予以采信。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，豪信公司和邦尼公司在《厂房租赁协议》中约定，第一年租金一次性交付，先付后用；第二年的租金应在到期前3个月，也即2014年11月支付。还查明，东山公司和邦尼公司于签订《厂房租赁协议》一份，约定将现邦尼公司使用的厂房继续租赁给其使用，租赁期为2016年2月1日至2019年1月31日，邦尼公司已支付给东山公司2016年2月至2017年7月的租金25万元。此外，原富阳市邦尼工艺品有限公司于2016年1月12日变更为杭州富阳邦尼工艺品有限公司。
本院�为，鉴于东山公司和邦尼公司已就案涉厂房的使用另行签订租赁协议，且东山公司在二审中也当庭撤回了要求邦尼公司腾退厂房和恢复原状的诉讼请求，故本案二审的争议焦点为豪信公司和邦尼公司签订的厂房租赁协议是否有效，以及邦尼公司是否应向东山公司支付自该厂房产权变更后的占有使用费的问题。对此本院认为，中行富阳支行对案涉厂房享有的抵押权形成在前，豪信公司和邦尼公司签订租赁合同在后。根据我国物权法第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该规定旨在保护抵押权人的利益，而对租赁关系的对抗效力予以限制，赋予了抵押权人在租赁关系妨碍抵押权实现时，可以要求人民法院涤除该租赁关系的权利，但并不能据此得出该抵押关系当然无效的法律推论。本案中，中行富阳支行在实现抵押�时，并未要求涤除该租赁关系，而原审法院在对案涉厂房进行司法拍卖时，也对该租赁关系予以充分披露，在此情况下，东山公司认为该租赁关系归于无效的主张不能成立，本院不予支持。东山公司在竞拍案涉厂房时，对于该拍卖物上存有租赁关系的事实已属明知，带租拍卖客观上也会对拍卖成交价造成影响。邦尼公司提交了已支付给豪信公司租金的票据，而根据租赁协议的约定，邦尼公司应交付租金的期限也在原审法院做出拍卖裁定之前，在此情况下，东山公司要求邦尼公司另行向其支付占有使用费，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。东山公司的上诉主张依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1103元，由上诉人杭州富阳东山塑料机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
审 判 员 余江中
代理审判员 石清荣
二〇一六年四月十八日
书 记 员 朱 江