河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0281民初2860号
原告：刘国志，男，1976年11月17日出生，汉族，农民，现住遵化市。
被告：赤峰建设建筑（集团）有限责任公司。
法定代表人：王庆林，董事长。
住所地：内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼***层。
统一社会信用代码：911504047525758788。
委托代理人：邱忠阳，男，1987年2月22日出生，汉族，农民，现住北京市大兴区瀛海镇怡乐村斯瑞曼东，身份证号1504291987********。代理权限为一般代理。
被告：邱忠阳，农民，现在北京市大兴区基本情况同被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司委托代理人邱忠阳。
被告：张学东，男，1963年9月22日出生，汉族，职工，现住遵化市。
原告刘国志与被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）、邱忠阳、张学东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，原告刘国志于2016年8月1日提出与被告庭外和解，2016年10月10日依法由审判员王海东、书记员张超慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘国志及委托代理人张群、被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司的委托代理人即本案被告邱忠阳、被告张学东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘国志诉称：原告经人介绍于2016年3月25日与被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司及邱忠阳签订了《商品房买卖协议》，协议约定：二被告“自愿将坐落在遵化市玫瑰园小区14号楼一单元××2302”及地下室卖给原告，“上述房地产及所属建筑物总价款为252992元”，“乙方在签订本合同时，支付定金120000元整”，“在正式房产证下发前，此房产生的所有纠纷均由甲方承担，与乙方无关”，被告张学东自愿“承担担保责任”。协议订立后，原告于当日通过银行转账方式将购房定金款打到被告邱忠阳指定账户，依约履行了合同义务，并更换了入户门，公示了电话号码，准备装修。数日后，有自称李祥的人致电原告，称其已于2015年3月6日由该小区开发商唐山凤辉房地产开发有限公司处购买了该房产，并向原告出示了购房的相关手续，后又将原告入户门的锁芯更换，致原告无法行驶权利。原告及中间人多次找被告邱忠阳、张学东协商退款事宜，但被告拒绝返还购房定金，故起诉要求依法解除原告与三被告订立的商品房买卖协议，并由三被告连带返还原告购房定金款172598.4元。
被告赤建公司、邱忠阳辩称：当时赤建设公司说房子不卖给原告了，可是原告非追到遵化来要买这个房子，现在房子也还空着呢，他说要装修我们也没有同意，当时说是原告给够我们15万元定金才让装修，但是至今也刚给了12万，后来李祥说房子他买了，但是李祥也没有什么手续，只是给凤辉房产个人的一个银行转账记录，我们跟李祥沟通，李祥也没有任何手续。
被告张学东辩称：原告和张晨光一起找到我，要求我找赤建公司说情，卖给原告一套房子，我找赤建公司的老板说明情况后，赤建公司才答应以低价卖给原告一套房子，签订协议后，原告就将合同递给我要求我给签字做担保，我就给签字了。当时约定的是原告交定金15万，由于原告资金紧张只交了12万，还差3万，当时双方口头约定要等原告将剩余的3万元交清后才允许原告装修。后来有一个叫李祥的人给原告打电话说房子是他的，我们跟原告进行沟通后核实到李祥买房的情况是他在2015年的某天至售楼处看房，有工作人员说卖给他一套房，价格为30万，李祥感觉便宜就直接给打过去30万，这30万没有打到凤辉房产公司的账号上，而是打在了一个个人的账号上，唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）及公司工作人员没有给李祥出具任何手续，直到跟原告发生冲突时，李祥才找相关人员补做的手续，我们当时给李祥讲明了他买房是在赤建设公司诉讼凤辉公司官司的保全期间，买卖是不成立的，我们要求李祥停止侵权行为，找相关人员另行交涉，所以李祥对涉案房屋至今一丝未动。原告以此房有纠纷为由要求退房，赤建公司法务部人员以此款为定金，无正当理由拒绝退房，后来经过我说情，赤建公司同意解除购房协议，但要求原告做简单的说明，原告拒绝，再后来原告托人找我说情，我找赤建公司，赤建公司同意无条件解除协议，办理过程中原告就将我们起诉了，一直到现在。
本院归纳本案争议焦点为：一、原、被告双方于2016年3月25日订立的商品房买卖协议是否应予解除；二、三被告是否应予连带返还原告购房定金款172598.4元。
原告刘国志就第一个争议焦点主张：要求解除双方订立的商品房买卖协议，理由是因为被告方与第三人就该房产的所有权有纠纷，并且该房产的实际占有人李祥已经向开发商凤辉公司订立了商品房买卖合同并交纳了相关费用，在原告购买该房产后，更换了该房屋的入户门，更换后李祥将该入户门的锁芯更换，进入了房屋，并且实际占有该房产，致使原告与三被告订立的商品房买卖协议的合同目的无法实现，故要求解除原告与三被告签订的商品房买卖协议。
原告为支持其诉讼主张提交如下证据：
证据一、2016年3月25日甲方赤建公司与乙方刘国志订立的商品房买卖协议书。
证据二、唐山凤辉房地产开发有限公司出具的关于玫瑰园小区第14座1单元××2302号空白商品房买卖合同及2010年8月15日唐山凤辉房地产开发有限公司出具的288336元的收据，这两份证据是被告提供给原告的，用这个合同和收据证明这个房子是归赤建公司的，当时被告说凤辉欠赤建公司建玫瑰园建筑的工程款，用这个房子抵账给赤建公司的。
证据三、转账凭条原件及复印件。
证据一至三用以证明原告与三被告订立了买卖合同，合同是合法有效的，并且原告依约履行了合同义务，通过中国农业银行转账的形式向被告邱中阳的账户转入交纳了合同约定的12万元的定金款。邱中阳当时说是赤建公司的经理，可以全权代表赤建公司，邱中阳代表赤建公司在甲方签了字，张学东在协议上签字并注明了同意为双方承担担保责任。
经质证，被告赤建公司、邱忠阳的质证意见为：协议是邱忠阳代表赤建公司与刘国志签订的，邱忠阳是公司的职工，对协议的真实性没有异议。商品房买卖合同及收据是凤辉公司在2010年8月15日给我们出具的，因为凤辉公司欠赤建公司的工程款就抵账给我们300多套房子，其中就有这一套，当时约定的价格是2850元每平米。转账凭条也是真实的，时间和数额都对，也是转在邱忠阳的账户上了，邱忠阳已经将该笔钱转给了赤建公司。
经质证，被告张学东的质证意见为：原告说是我促成了成交，要求我做担保，我同意了担保，但是担保的是如果赤建公司不能配合刘国志办理相关房产手续，我督促赤建公司配合原告，另一面说如果刘国志不履行合同义务，我替赤建公司监督讨要，我主要起到监督督促的作用，是为了双方圆满履行合同义务，如果双方解除合同与我无关，我只是担保履行合同的责任。涉案房产是因凤辉公司拖欠赤建公司的工程款抵顶给赤建公司，赤建公司有合法的销售权，双方订立的协议也是合法的，后来又出现的李祥是在本套房产诉讼保全期间进行的非法交易，属于李祥和凤辉公司或其工作人员违法订立的买卖协议，因此造成了对本套房产的损毁、破坏、侵占等侵权行为并非三被告造成的，所有的侵害行为是李祥和凤辉公司造成的，李祥的行为不仅侵犯了原告，也侵犯了被告对该房产的合法权利，李祥的侵权行为不应该构成赤建公司违反合同的理由。
证据四、李祥购买本案涉案房产的相关手续，其中有2015年3月6日李祥与凤辉公司订立的遵化市玫瑰园小区14号楼1单元××2302室的商品房买卖合同、房款、维修基金、热力初装、热力水表、燃气初装、装修保证金、房本、物业费、电梯周转金、卡表费、公照收据复印件各一份及证明一份，用以证明李祥在2015年3月6日已经购买了该房产并已交清了房款、物业费等相关费用。
经质证，被告赤建公司、邱忠阳的质证意见为：对合同不予认可，合同的内容都是后填的，玫瑰园的房产在2013年8月份就已经被河北省高院查封了，赤建公司因凤辉公司拖欠工程款将凤辉公司起诉了，赤建公司申请了诉讼保全，将本案的涉案房产在内的玫瑰园小区部分房产查封，李祥购买该房产是违法的，是不成立的，李祥对该房产的侵权行为不是赤建公司造成的，与赤建公司没有关系。
经质证，被告张学东的质证意见为：李祥是在赤建公司与凤辉公司诉讼保全期间买卖的，根据法院查封公告上说的该交易是违法的，李祥对此房产做出的一系列侵权行为不是赤建公司造成的，这种行为应该由凤辉公司和李祥负责，与原、被告双方无关，更与我的担保行为无关。2010年凤辉公司与赤建公司签订的抵顶协议规定了赤建公司对涉案房产在内的部分玫瑰园小区的房产有销售的权利。
原告就第二个争议焦点主张：要求被告返还原告定金款172598.4元，计算是按照担保法的规定，合同总价款252992元＊20%是50598.4，双倍返还以后定金款为101196.8元，原告交纳的12万元定金去掉总价款252992元＊20%以后多余部分69401.6元，合计是170598.4元，再加上原告更换的入户门2000元，总计为172598.4元。
原告为支持其诉讼主张提交如下证据：
证据五、唐山遵化市王力安全门总经销出具的2000元的收据一张，用以证明原告将涉案房产的入户门更换花费2000元，
经质证，被告赤建公司、邱忠阳的质证意见为：对原告提交的收据没有异议。
经质证，被告张学东的质证意见为：涉案房产是因李祥在法院查封期间违法交易造成的，造成的一系列侵害与赤建公司及我本人没有任何关系，李祥对该房产没有任何权利，对原告提交的收据没有异议，李祥也只是将房门换了锁芯，房子还是维持原状的，李祥想装修赤建公司也是阻止了。
被告赤建公司为支持其主张提交如下证据：
2010年7月10日凤辉公司与赤建公司签订的关于将包括涉案房产在内的部分房产抵顶工程款的补充协议书的照片，附件明细中包含涉案房产，用以证明涉案房产归赤建公司所有。
经质证，原告刘国志的质证意见为：涉案房产是否为凤辉公司顶账给赤建公司的与我方无关，该协议与附件作为补充协议的整体，不应该存在不一致的签章，我方认为照片中协议上凤辉公司的签章与附件中的签章不一致，我方不予认可。
本庭当庭出示并宣读根据原告刘国志申请对李祥的调查笔录。
经质证，原告刘国志的质证意见为：没有异议。
经质证，被告赤建公司、邱忠阳、张学东的质证意见为：无异议。
经审理查明：2016年3月25日，原告刘国志与被告赤建公司、邱忠阳签订商品房买卖协议，协议的主要内容为：“商品房买卖协议甲方（卖方）：赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（唐）加盖赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（唐）印章乙方（买方）：刘国志甲乙双方就房屋买卖事项协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在遵化市玫瑰园小区14号楼一单元××2302建筑面积88.36平方米。地下室面积24.34平方米。二、双方议定上述房地产及所属建筑物总价款为252992元，贰拾伍万贰仟玖佰玖拾贰元整。三、乙方在签订本合同时，支付定金（120000元整）拾贰万元整。四、乙方支付首付款后，甲方积极配合乙方办理有关房产手续，将房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。五、在正式房产证下发前，此房产生的所有纠纷均由甲方独自承担，与乙方无关。六、本协议一式两份，具有同等效力，自双方签订之日生效。甲方：邱忠阳身份证号电话139××××1568加盖赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（唐）印章乙方：刘国志身份证号电话135××××2016年3月25日同意为双方承担担保责任张学东2016.3.2513×××0228196309200014”。原、被告双方签订协议时，被告提供给原告×××14-1-2302房产的空白商品房合同及房款的收据，商品房买卖合同尾部出卖人处加盖着唐山凤辉房地产开发有限公司公章及法定代表人梅子杰印章。收据上加盖着唐山凤辉房地产开发有限公司售楼处的印章，收据上的时间为2010年8月15日。原告刘国志于2016年3月25日将12万元定金转账支付给邱忠阳账户。2016年3月26日，原告刘国志在唐山遵化市王力安全门总经销开支2000元购得安全门，将遵化市玫瑰园小区14号楼一单元××2302室的入户门予以更换。后原告刘国志发现对于遵化市玫瑰园小区14号楼一单元××2302室房屋唐山凤辉房地产开发有限公司与李祥亦已签订商品房买卖合同，并由李祥于2015年3月6日向唐山凤辉房地产开发有限公司交纳了房款200303元。
本院认为：关于本案所涉房产，原告刘国志与被告赤建公司、邱忠阳签订了遵化市玫瑰园小区14号楼一单元××2302室房屋买卖协议，被告张学东签字确认承担担保责任，被告已收原告支付的购房定金款共计120000元，该套房产尚没有取得房屋产权证书，仍在唐山凤辉房地产开发有限公司名下，赤建公司在没有完全取得房屋产权的情况下将该套房产出售给被告，原告至今尚未就该套房产办理入住手续，原、被告双方对上述事实均无异议，本院予以确认。被告赤建公司在没有取得遵化市玫瑰园小区14号楼一单元××2302室房屋所有权的情况下将该房屋出卖给原告刘国志，原告刘国志要求解除与被告赤建公司订立的商品房买卖协议，本院予以支持；因原告刘国志与被告赤建公司订立的商品房买卖协议中，约定房地产及所属建筑物总价款为252992元，本院对刘国志支付的定金120000元中，将定金数额认定为总价款252992元的20%即50598.4元，原告刘国志要求被告赤建公司返还定金数额50598.4元的双倍并返还支付的定金120000元中其余69401.6元，理据充足，本院予以支持；原告刘国志要求被告赤建公司赔偿更换遵化市玫瑰园小区14号楼一单元××2302室房屋安全门的损失2000元，理据充足，本院予以支持。原告要求被告邱忠阳承担连带责任，理据不足，本院不予支持。被告张学东在原告刘国志与被告赤建公司签订的商品房买卖协议中注明“同意为双方承担担保责任”，应认定为被告张学东对原、被告双方承担连带责任保证，故被告张学东应对被告赤建公司返还原告刘国志定金并赔偿损失承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告刘国志与被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司于2016年3月25日签订的关于买卖位于遵化市玫瑰园小区14号楼1单元××2302室商品房买卖协议。
二、由被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司于本判决生效后10日内双倍返还原告刘国志购房定金款101196.8元及原告刘国志支付的其余款项69401.6元、并赔偿原告刘国志更换的安全门损失2000元，共计172598.4元，被告张学东对被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司给付原告刘国志的上述款项承担连带责任。
三、驳回原告刘国志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3752元，减半收取1876元，由被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司、张学东连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 王海东
二〇一六年十一月二十五日
书记员 张超慧