天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第3645号
原告李永志，男，1983年4月6日出生，汉族，农民。
�告邸彦华（原告李永志之妻），女，1986年4月13日出生，汉族，农民。
委托代理人李永志，同原告李永志。
被告天津市宝坻区房地产开发公司。
住所：天津市宝坻区南关大街南段东侧***号。
法定代表人孙志田，总经理。
委托代理人白永举，天津文韬律师事务所律师。
委托代理人李锋，该公司职员。
原告李永志、邸彦华与被告天津市宝坻区房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由审判员赵宝栋独任审判公开开庭进行了审理。原告李永志及原告邸彦华的委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告及其委托代理人诉称，原、被告于2012年2月17日签订天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的宝坻区××小区商品房，房屋总价款922195.2元。被告交房时间为2012年7月30日前，被告自�始登记完毕且原告将全部房款付齐、办理相关权属登记材料齐备之日起180天内办结房屋权属转移登记，由于被告原因未在上述期限内办结房屋权属转移登记，被告应按房屋价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订前后原告按约支付了全部购房款和相关税费总计1017252.06元。被告于2012年8月2日交付房屋，但至今未给原告办理房屋产权证书，给原告造成严重经济损失，另外，被告至今未给原告所购房屋申请初始登记，合同第十二条约定的办理房产登记的期限根本无法起算，且如按合同约定被告逾期办证违约金仅为101元，此条款为被告提供的格式条款，违反了法律的强制性规定，免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，显失公平，应为无效条款。故此起诉要求：1、被告赔偿原告自2012年11月2日至2014年6月2日利息损失144957元。2、本案诉讼费由被告承担。
2014年6月16日原告增加诉讼请求如下：要求被告自判决生效之日起30日内，办理房屋权属转移登记，逾期不办理，被告要以101.7万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款逾期利率向被告支付延迟履行金。
原告为证实其主张提交了商品房买卖合同一份、所有权预告登记费票据一份、维修基金收据一份、契税完税证一份、销不动产统一发票2份，用以证实原、被告间存在商品房买卖合同关系，原告已经履行了合同的付款义务并缴纳了相关税费，被告未办理涉案房屋权属转移登记属于违约，应该按照相关规定赔偿违约金。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，原告增加诉讼请求要求法院判决被告自判决生效之日起30日内办理房屋权属转移登记手续，没有法律依据，原因是被告在涉案房屋经竣工验收合格交付后办理完毕初始登记，即已完成义务，此后需买受人申请办证，再由房�部门办理房屋权属转移登记手续，所以原告要求被告办理房屋权属转移登记手续没有法律依据，而且房屋权属转移登记手续是由买受人完成的。原、被告签订的商品房买卖合同作出了明确约定，自初始登记完毕且原告将所有房款付齐、办理房屋权属登记材料齐备之日起180天内办结房屋权属转移登记，逾期不办理的，合同继续履行，出卖人按房屋价款的万分之一向买受人支付违约金。这是附条件的约定，首先要完成初始登记，然后才有180天内办结房屋权属转移登记，本案中办理房屋权属登记的初始条件尚不具备，因此原告认为被告违约、应赔偿原告利息损失没有事实和法律依据。原告请求被告支付迟延履行金没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告未就其主张提供证据。
被告对原告提交的证据的真实性均无异议，但主张合同第十二条第三项是双�的特别约定，不属于格式条款，不应按照合同法规定作出对被告不利的解释。涉案商品房已经竣工并交付原告，因为人防工程没有经过竣工验收导致初始登记没有完成，不应认定被告存在违约行为。
经审理查明，2012年2月21日原、被告签订商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的天津市宝坻区××小区住宅，商品房价款为922195.2元。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，其中新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；被告于2012年7月30日前将符合上述条件的房屋交付给原告。合同第十二条商品房权属登记约定，自初始登记完毕且原告将全部房款付齐、办理房屋权属登记的相关材料齐备之日起180天内办结房屋权属转移登记；由于被告方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，�同继续履行，被告应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。合同对其他权利义务进行了约定。上述商品房买卖合同于2012年2月21日在天津市宝坻区房地产管理局登记备案。
合同签订后原告按约付清了全部房款并缴纳了契税、维修基金、所有权预告登记登记费。
2012年8月2日被告将涉案房屋交付给原告，此后原告占有并使用了涉案房屋。
另查，涉案房屋至今尚未竣工验收合格，被告亦未取得准许交付使用证，也没有办理初始登记，也没有将涉案房屋权属转移登记至原告名下。
庭审中被告陈述，涉案房屋未经竣工验收合格是因为人防工程尚未竣工验收，同时称被告早已申请对人防工程进行竣工验收，但天津市人民防空办公室尚未组织验收。因此涉案房屋的初始登记亦未能进行。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。故此原告已经按合同约定交清了全部购房款并缴纳了相关税费，被告应当按合同约定将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。虽然合同条款并未明确办理初始登记的具体期间，但根据《天津市商品房管理条例》第十四条第一款：“房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三�日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。”涉案房屋虽未经竣工验收合格，但合同约定涉案房屋应在交房日期之前即2012年7月30日前竣工验收合格并取得准许交付使用证。本着有约定从约定、无约定从法定的原则，被告最迟亦应于2012年7月30日起在法律规定期间内申请办理商品房所有权初始登记，并在合理期限内办理完毕初始登记，此后按合同约定将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。被告虽主张因主管部门未组织人防工程验收导致涉案房屋未能竣工验收，进而导致初始登记未能办理，但被告未能提供充分证据予以证明，即便如被告所辩，也是被告工作欠缺造成的，与购房业主无关，故此本院认定未能及时办理初始登记的责任在于被告。被告迟延办理初始登记，从而无法将涉案房屋所有权转移登记至原告名下，应当承担违约责任。违约金应根据合同约定按已付房款922195.2元的0.01%计算，具体数额为92.21元。
原告主张合同第十二条约定的办理房产登记的期限无法起算、逾期办证的违约金仅为101元，属格式条款，免除了被告的责任排除了原告的主要权利，应为无效条款。本院认为该条款关于产权证办理期限的约定虽不明确，但根据有约定从约定无约定从法定的原则，办理产权证的期限可以确定（具体如何确定，上文已作阐述），违约金约定过低亦不是格式条款无效的法定理由，若约定的违约金确实低于因违约造成的损失，原告可依据合同法第一百一十四条之规定要求增加，故此本院对原告上述主张不予采信。
在商品房买卖合同当中交付包括两项内容，即将房屋转移给买受人占有、使用及将商品房所有权转移登记至买受人名下。被告已将商品房转移给原告占有、使用，原告亦已居住，对该房屋进行了使用，原告购买商品房的主要合同目的即对商品房进行占有、使用的目的已经得到实现。涉案合同第十二条已经约定逾期办理房屋权属转移登记违约金计算方法，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”其中第二款计算违约金的前提是双方没有约定违约金或者损失数额难以确定的。原告对被告逾期办理产权转移登记而给原告造成的实际损失亦未举证予以证实，本院不能认定被告逾期办理房产权转移登记而给原告造成的损失高于双方的约定的违约金数额。故此原告请求按逾期贷款利率计算违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
原告主张被告自判决生效之日起30日内，办理房屋权属转移登记，因涉案房屋初始登记尚未完成，办理房屋权属转移登记条件尚不具备，故此本院对原告此项请求暂不予支持。原告主张被告逾期不办理权属转移登记，以101.7万元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款逾期利率向被告支付延迟履行金，没有法律依据，本院不予支持。
关于本案诉讼费负担问题。根据《诉讼费交纳办法》的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案纠纷皆因被告逾期办理房屋权属转移登记引起，且至今没有按照合同约定全面履行义务，发生纠纷后亦未体现出积极化解矛盾的姿态。本案纠纷的�决不在于被告赔偿金额多少，更积极的意义在于被告能够正视责任，转变理念。结合上述对原告请求的分析论述，并结合诉讼费用交纳办法的规定，本院决定被告负担案件受理费1500元，原告负担100元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津市宝坻区房地产开发公司于判决生效后五日内给付原告李永志、邸彦华违约金人民币92.21元（按已付房款922195.2元的0.01%计算）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3200元已减半收取1600元（原告已预缴），由原告负担100元，由被告负担1500元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 赵宝栋
二〇一四年八月十八日
书记员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾�贷款利息的标准计算。
《天津市商品房管理条例》第十条房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。