广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法涌民二初字第17号
原告东莞市新世纪豪园物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城旗峰路新世纪豪园内。
法定代表人尹灿辉，总经理。
委托代理人张冬，广东方中天律师事务所律师。
委托代理人黄浩华，广东方中天律师事务所律师。
被告刘建州，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXXX，身份证号码：XXX。
被告李思琳，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXXX，身份证号码：XXX。
委托代理人刘建州，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXXX。
原告东莞市新世纪豪园物业管理有限公司与被告刘建州、李思琳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员周汝丽适用小额诉讼程序独任审理，于2015年1月14日公开开庭进行审理，原告的委托代理人张冬、黄浩华，被告刘建州（同时是被告李思琳的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告是东莞市麻涌镇新世纪江畔湾16栋604房业主，于2011年6月10日与原告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为该房屋提供物业服务，向被告收取物业服务费，标准为每月每平方米1.6元，受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、煤气费等代收代缴费用服务（不属于物业服务费）；被告不按本协议约定缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按欠费总额1‰缴纳滞纳金；等。原告经东莞市物价局备案，于2013年1月1日起调整住宅物业服务收费标准为每月每平方米2元。《前期物业服务协议》签订后，原告一直依约履行物业管理义务，被告应当依约向原告缴纳物业服务费，但被告无任何正当理由，自2012年12月起至2014年9月止，累计拖欠原告物业服务费4336元、水费40.32元及滞纳金1304.65元，合计5680.97元。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、被告支付原告物业管理服务费4336元、水费40.32元及滞纳金（滞纳金从2012年12月30日起至付清之日止按每月欠费总额每日计算1‰，其中，2012年12月以190.78元为基数，2013年1月以204.66元为基数，2013年2月至2014年1月、2014年3月至2014年9月，以198.9元为基数，2014年2月以201.78元为基数）；2、本案诉讼费由被告承担。
两被告辩称，一、两被告于2011年3月12日购买东莞市麻涌镇新世纪江畔湾16栋604房，于2011年6月10日与原告签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费标准为每月每平方米1.6元，《前期物业服务协议》效力至业主委员会与物业服务公司签订《物业服务委托合同》生效时止。至2014年9月，业主委员会尚未成立，因此《前期物业服务协议》仍生效。2010年6月21日东莞市物价局、东莞市房管局联合颁布的《关于东莞市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务企业与业主是在政府指导价范围内协商确定，并需重新签订物业服务合同。原告未经与被告协商，擅自提高物业管理费，属违约行为。
二、东莞市物价局在发出《关于对麻涌镇新世纪江畔湾物业服务收费标准备案的复函》（以下简称“《复函》”）时未对原告提交的有关书面材料真实有效性进行查证，被告亦未收到原告有关书面材料真实性的证明文件，因此上述《复函》是否有效未能确认。
三、被告自购买案涉房屋后，仅在2012年11月15日至12月1日期间短暂居住，其他时间房屋一直空置，被告对小区的动态全然不知。原告每次电话通知均称涨价，未曾提及或出示《复函》，直至2014年9月，才在被告要求下出示《复函》。被告因不同意原告擅自提高收费，要求按约定每月每平方米1.6元收费，原告拒收，因而导致被告2012年12月至2014年9月期间未缴纳物业费，原告收取滞纳金是不合理的。
四、本案系原告违约在先，诉讼费应由原告承担。
经审理查明，2011年3月12日，被告刘建州与东莞市新世纪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘建州购买东莞市麻涌镇新世纪江畔湾16栋604房（以下简称“案涉房屋”）。2011年6月10日，原告与两被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为案涉房屋提供物业服务，住宅收费标准为每月每平方米1.6元，每月20日前交纳，原告提供水费等代收代缴服务，两被告若不按协议约定缴纳费用，原告有权从逾期缴纳之日起每日按欠费总额的1‰计算收取滞纳金，等等。
2012年12月13日，东莞市物价局对原告作出《复函》，内容包括：“根据你公司提供的资料，你公司已通过书面形式征求麻涌镇新世纪江畔湾业主意见，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现对新约定的住宅物业服务收费标准备案如下：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.00元的标准。……”。
2014年9月23日，原告向刘建州送达催收物业管理费、水费及滞纳金的律师函。
因原告申请，本院向东莞市麻涌镇人民政府经济科技信息局调取了《江畔湾住户核查表》，内容显示，被抽样调查的住户大部分表示同意调价方案。
庭审中，原告主张调价从2013年1月1日开始。两被告确认欠原告水费40.32元，原告于2012年12月通知调价。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《关于对麻涌镇新世纪江畔湾物业服务收费标准备案的复函》、律师函、国内标准快递单、邮件查询结果、《江畔湾住户核查表》以及本院的庭审笔录等在卷证实。
本院认为，原告与两被告成立物业管理合同关系。双方争议焦点在于：一、原告调整物业管理费标准为每月每平方米2.00元是否符合法定程序；二、滞纳金是否应当收取。
关于争议焦点一。根据《关于对麻涌镇新世纪江畔湾物业服务收费标准备案的复函》可知，东莞市物价局确认原告向其提交了案涉小区物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意调价至每月每平方米2.00元的相关书面文件。根据《江畔湾住户核查表》可知，东莞市麻涌镇人民政府经济科技信息局以抽样调查的方式核实了案涉小区物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意调价至每月每平方米2.00元。因此，可认定原告将案涉房屋的物业管理费标准调高至每月每平方米2.00元，已通过书面征询函的形式召开业主大会对物业服务收费标准的变更进行表决，取得了物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该表决结果对业主具有约束力，该收费标准已报物价部门备案，两被告应自2013年1月1日起按每月每平方米2.00元的标准向原告缴纳物业管理费。
关于争议焦点二。原告调整物业管理费合法，且已于2012年12月通知被告调价，两被告没有向原告缴纳2012年12月至2014年9月期间物业管理费、水费，原告主张两被告应支付滞纳金，符合《前期物业服务协议》约定，本院予以支持。
综上，根据原告起诉状请求，两被告应向原告支付物业管理费4336元、水费40.32元及相应滞纳金（自2012年12月31日起至2014年9月8日止，计算为1305.09元，自2014年9月9日起至付清该4376.32元之日止，以4376.32元为基数，按每日1‰计算）。
综上，依据《物业管理条例》第七条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告刘建州、李思琳应自本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市新世纪豪园物业管理有限公司物业管理费人民币4336元、水费人民币40.32元及相应滞纳金（自2012年12月31日起至2014年9月8日止，计算为人民币1305.09元，自2014年9月9日起至付清该人民币4376.32元之日止，以人民币4376.32元为基数，按每日1‰计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币25元（原告东莞市新世纪豪园物业管理有限公司已预交），由被告刘建州、李思琳负担。
本判决为终审判决。
审判员 周汝丽
二〇一五年二月三日
书记员 李文威
附相关法律条文：
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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