上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初20号
原告(反诉被告)丁雁，男，1971年11月1日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)钟靖，女，1973年1月27日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨晨，上海市浦江律师事务所律师。委托代理人何飞，上海市浦江律师事务所律师。被告(反诉原告)孙建勇，男，1962年10月17日出生，汉族，住上海市。委托代理人戈国勤。委托代理人俞路红。第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市。负责人王睿，行长。委托代理人郑颖。委托代理人董苏钰。原告丁雁、钟靖与被告孙建勇房屋买卖合同纠纷，被告孙建勇反诉原告丁雁、钟靖房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法通知中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行作为第三人参加诉讼，并由审判员李勤彦独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告丁雁、钟靖及其委托代理人杨晨、何飞，被告孙建勇及其委托代理人戈国勤，第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行的委托代理人郑颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁雁、钟靖诉称：2015年5月，原告向被告购买上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-
XXX号车库部位地下一层车位137，原告并已支付部分购房款。原定原告于2015年7月31日前支付180万元，该款原告准备用向他人出售旧房所得支付，但他人的银行贷款因故要延宕1-2个月，原告得知后，立即于7月6日通知中介，中介和被告沟通后告知原告，要原告拿到钱后立即联系被告，被告并无其他表示。之后至8月26日，包括7月31日原定付款期限届满之日，被告均未对原告延期付款有过异议或催讨。8月27日下午，中介告知原告，被告称其将于29日去美国，要求原告在此之前付清180万元，原告告诉中介，旧房出售款将于9月10日前到账，希望被告再宽限一下，被告相应也可延后交付房屋，中介立即回复被告，被告当时表示认可。28日上午，中介来电称被告反悔，仍坚持要求原告在29日前付款。原告只得紧急筹措，于29日上午将筹得的180万元汇给被告，对此被告未有异议亦未退款。但被告回国后，未与原告继续履行合同办理过户手续。因协商未果，故两原告起诉要求继续履行原、被告于2015年5月4日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之特别协议》、编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，被告将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押涤除，将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137过户给两原告，并将该房屋及车位交给两原告。被告孙建勇辩称：被告卖房是因为生意急需用钱要从美国进货。签订居间合同后原告支付15万元定金，中介从中扣除5万元作为被告的佣金，其余10万元被告收到。签订买卖合同后原告付了52万元和118万元。被告按约配合原告申请贷款。2015年7月27日，中介告知被告原告第二期房款180万元因原告的下家无法按时支付，故原告无法按约在7月31日前付给被告，被告不答应，中介称会去催款，一有消息就告诉被告。8月3日被告曾打电话给中介催款，中介没接也没回。8月26日被告联系中介，表示29日要出国，27日前原告一定要付款，否则房子不卖了。27日晚八点半中介来电称原告要到次月10日才可能付款，建议被告等回国后再交房等，被告尚未回答中介就挂了电话。当晚十点半，被告打电话给中介表示原告违约，被告要解除合同。28日上午被告将解除合同的《情况说明》寄给中介，同时电话和短信通知中介，中介不愿转交原告。28日下午被告又寄一份同样的《情况说明》给中介，要求转交原告。当晚原告来电承认违约，表示要29日付款，被告拒绝，告知原告其从未跟中介说过同意原告延迟付款，一直向中介催款，已收的房款扣除违约金后返还原告，原告要继续付款则后果自负。29日中午被告在机场时接到中介电话说原告已经转账，被告索要原告账号要求退款。9月14日被告回国，次日就住院，到9月30日出院，10月1日中介打电话约定10月3日去调解。届时未谈拢。10月12日被告发短信给原告和中介，索要原告账号退款，未果。被告至今共收到365万元房款，其中5万元中介留作佣金。被告认为，其从未同意过原告延迟付款，一直主张原告必须按约定期限付款。合同上原告的地址不全，没有电话号码，原告钟婧看房前曾打过被告电话，被告没记下号码。因原告违约没及时付房款，被告只得卖掉名下上海市国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋筹集资金，最终生意仍失败，损失重大。故不同意原告诉请。被告孙建勇反诉称：双方从未达成口头协议变更书面合同对付款时间的约定，原告未在2015年7月底前支付房款，违约在先，被告没有同意原告延迟付款。被告于8月28日将解除合同的《情况说明》寄送中介，中介承认收到并转交原告，故被告反诉要求确认双方于2015年5月4日签订的编号为XXXXXXX的房屋买卖合同及买卖合同之特别协议、编号为XXXXXXX的车位买卖合同于2015年8月28日解除，并要求原告支付违约金114万元。原告丁雁、钟靖对反诉辩称：双方口头协议对书面合同的约定进行了变更，包括：1、2015年7月21日口头约定等原告拿到售房下家的贷款再向被告付款；2、8月27日口头约定9月10日左右原告拿到钱后，等被告回国再付款，但在被告的催促下，原告于8月29日支付180万元，等被告回国后交房。被告已收取的房款至今未归还，以实际行动印证了口头协议。原告认为，被告的《情况说明》在形式和内容上均非合格的解约通知，签合同前原、被告曾电话联系，买卖合同最后留有联系地址，中介处也有原告的联系方式，该情况说明未送达原告。且被告并非要解除合同，否则就不会约在10月份协商涨价继续履行，故买卖合同从未解除过。原告无违约行为，合同应当继续履行。不同意被告的反诉请求。第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行述称：被告于2012年向第三人申请贷款，并以其名下三套房产抵押给第三人作为最高额440万元贷款的担保，三套房产分别是：上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室、上海市汶水东路XXX号XXX室、上海市汶水东路XXX号XXX室。第三人分别于2012年2月28日和3月7日向被告发放了两笔贷款，金额分别是180万元和220万元。该三套房屋共同为贷款作担保，如果要撤销抵押登记，必须将贷款全部结清，三套房产同时撤销抵押登记。截止2016年3月5日，被告在第三人处的贷款余额为本金2,395,101.85元,无欠款欠息。第三人的债权和抵押权依法受法律保护。经审理查明：两原告系夫妻关系。被告为上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137的权利人。第三人系该房的抵押权人。2015年4月22日，原告丁雁(买受方)、被告(出卖方)与上海六星房地产经纪有限公司(居间方)签署《房地产买卖居间合同》，约定：买受方购买上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137，房价款570万元(包含车位转让价款20万元)，向居间方支付意向金15万元；关于首期房价款的支付方式为买受方于2015年5月10日前支付被告170万元，于2015年7月31日前支付180万元，加上之前支付的定金15万元，共计365万元，5万元尾款由原告自行保管，共计首期款370万元；交房时间为2015年7月31日之前(房东尽可能配合交房)；三方身份证件所载地址或享有所有权的房地产地址或在本合同签章处书写的联络地址即为本合同下任何书面通知的送达地址，若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。买受方在该合同上留有联络地址。买卖双方当日签署《特别协议》约定：《房地产买卖居间合同》中所约定总房价款不包含出卖方本次交易过程中根据法律、法规、规章、政策等规定需承担的一切交易税费，且买受方同意支付双方在本次交易过程中根据法律、法规、规章、政策等规定所产生的一切税费。当天，原告丁雁支付居间方佣金8万元。2015年5月4日，两原告与被告就买卖上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：该房转让价款452万元，双方于2015年9月30日之前共同申办转让过户手续；原告未按合同约定期限付款，逾期超过七日的，被告有权单方面解除合同，书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告；1.首付款支付方式为：签订合同后于2015年5月10日前，原告向被告支付部分房价款52万元，2015年7月31日前，原告向被告支付部分首期房价款180万元，签订合同前，原告支付给被告部分的定金15万元转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款247万元；2.待上述事项完成后，被告将尽快至抵押权人处全额还清借款余额，从抵押权人处取得该房之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料去虹口区房地产交易中心办理抵押注销手续；3.被告同意原告通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，原告应于签订合同并申请办理合同后近期内向贷款银行申请贷款、签署借款抵押合同等，若原告之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后再办理送件手续当日，原告应将第二期房价款全额或差额以现金方式补足并支付被告；4.待原告之贷款全额申请经贷款银行审核通过后于2015年9月30日之前，双方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据，待交易中心出具以原告为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，该第二期房价款由贷款银行代为支付给被告；5.双方于2015年8月31日前对该房进行验看、清点，被告应将该房交付原告，双方确认无误并签署《房地产交接书》，由原告向被告支付尾款5万元。同日，双方就买卖上海市汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137签订《上海市房地产买卖合同》，约定：转让价款18万元，原告于2015年5月10日前向被告支付，双方于2015年9月30日内赴交易中心申办产权过户手续(送件)，并取得收件收据；双方约定与房屋一起进行验看、清点，确认无误并签署《房地产交接书》。当日，原、被告签订《买卖合同之特别协议》，约定：1.买卖上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137总价570万元，该价格为卖方净到手价格。2.双方签订的《房地产买卖合同》，房屋计价为452万元，车库价为18万元。3.原告购买被告上述房屋的装修补偿款共100万元，此款原告于2015年5月10日前支付给被告。签合同前，原告已支付被告15万元定金，被告将其中5万元支付中介佣金。2015年5月9日，原告支付被告52万元房款、100万元装修补贴和18万元车位款。上述共计185万元。被告配合原告申办贷款。原告未在约定的2015年7月31日前付180万元。8月26日，被告联系中介表示其8月29日出国，要求原告于8月27日付款，否则房屋不卖。8月28日上午和下午，被告两次将《情况说明》快递给中介要求转交原告，载明：原告应于2015年7月31日向被告支付部分首付款180万元，被告一直未收到，给被告造成经济损失，实际已经逾期27天，现书面通知原告，由于原告不守合同，造成解除合同的事实，被告将按照该买卖合同追究违约金和20%赔偿金，剩余部分退回。被告并将该《情况说明》和快递凭证拍照后发微信给中介，中介再转发给原告。原告于2015年8月29日转账支付给被告180万元，并短信告知被告，被告回复：被告从来没有同意过，8月1日至26日没有接到中介及原告的任何电话，昨晚短信通知内容合同解约已经通知到原告，原告执意付款后果自负。当天，被告出国，至次月13日回国。2015年9月15日至9月30日，被告住院。9月28日，原告委托何飞律师向被告快递《律师函》要求继续履行合同，因“无人，电联人在医院”，该函被退回。经中介联系，买卖双方和居间方于2015年10月3日进行协商，未果。嗣后，两原告涉讼，被告提起反诉。审理中，经原告申请，本院依法裁定查封丁文军名下上海市运光路XXX弄XXX号XXX室房屋产权、陈璞名下上海市龙柏一村XXX号XXX室房屋产权、赵祥妹名下上海市松花江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权、被告孙建勇名下上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权。审理中，原告提供证人陈鹏飞(居间方上海六星房地产经纪有限公司员工)出庭作证，称：原告付定金时证人已扣除5万元作为被告付的佣金，被告同意。签买卖合同当天原告付给中介8万元佣金。买卖合同约定2015年7月底付第二笔钱，7月6日证人得知原告付这笔钱可能会有问题，但不确定，未和被告说。7月下旬原告表示其所售房屋下家的贷款不能按时支付，没有说向被告付款的具体时间。证人电话告知、劝说被告，被告同意原告延迟付款，没有约定付款的具体时间。证人回复原告并催款。直到8月26日之前，被告没催过款。26日下午被告打电话给证人表示即将出国，询问原告能否付款。证人于27日下午打电话给原告要求其29日付款，因为当日被告要出国。原告说大概要9月10日才能拿到下家的贷款向被告付款，让证人与被告协商一下。证人遂打电话给被告，被告抱怨给他造成了损失，证人建议等被告回国原告交房款，被告再交房，被告表示同意。当晚约10点半被告致电证人，认为原告违约，要按合同办房子不卖了，并要原告赔偿损失，证人劝说无效。因当时已晚，证人就没有联系原告。28日早上9点前被告电话告诉证人寄了一个诉求。证人马上和原告联系，表达了被告的意思，因之前被告说过要在29日前拿到钱，证人当时没看到被告的诉求，觉得被告可能只是很气愤，并不至于真的解除合同，就要原告赶紧把钱凑齐在29日前给被告。原告当天下午就开始筹钱。当天晚上被告将《情况说明》拍照发微信给证人，证人转发给原告。29日上午原告将钱转给被告，被告回复后果自负，出国。被告回国住院，出院后10月1日与证人协商，要求原告补偿钱款，数额满意就继续履行。10月3日三方见面谈赔付金，被告说过不卖房屋，但也表示补偿合理的话可以继续卖，当天未谈拢。对上述证人证言，被告称真实性有异议，认为7月6日证人已知原告付款可能存在问题却没告知被告，后来也未和被告约定具体的付款时间；7月31日之前被告致电证人要求催款；10月1日和3日协商时，被告表示过补偿满意后继续履行，但也表示过解除合同、赔偿违约金。审理中，被告尚未注销抵押登记，亦未退款给原告。审理中，原告表示若买卖合同继续履行，原告还需向被告支付200万元购房款，该款原告愿意直接向第三人支付，用于解除所购房屋上设定的抵押权；若200万元不足以清偿该房全部抵押债权及利息的，超过部分原告愿意先行垫付，以便于买卖合同的继续履行。原告于2016年4月22日将240万元交至本院。上述事实，有两原告提供的房地产登记簿、居间合同、佣金确认书、买卖合同特别协议、汇款凭证、短信截屏、律师函复印件、寄送和退件凭证、被告户籍资料、他处房屋信息，被告提供的佣金收据、通话记录、微信记录、离婚证、情况说明和邮寄凭证、短信记录、登机牌、住院凭证，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应全面履行合同义务。合同约定，原告应于2015年7月31日前支付180万元。被告在此期限前得知原告可能延期付款，至该期限届满被告未有解除买卖合同的意思表示，应认定被告同意原告延期支付该款，付款时间双方未作约定。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以行使合同解除权。被告辩称其在2015年8月26日之前多次通过中介向原告催款，对此中介和原告予以否认；即使该辩称意见属实，也未有证据证明被告给予原告支付该款的期限。至2015年8月26日，被告打电话向中介要求原告次日即付款，否则解除买卖合同。根据中介和原告的陈述，被告该意思表示未转达给原告，原告得到的信息是在2015年8月29日被告出国前一定要付款。故被告虽于2015年8月28日发出解约的《情况说明》，但本院无法认定其已给予原告合理的履行期限，故被告以此为由主张解除合同，依据不足，本院不予采纳。被告要求与原告解除合同并要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。原告在2015年8月27日得知要在8月29日前付180万元后，确实在该期限前如数付款，故对原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持，被告应作相应配合。根据物权法规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。鉴于房屋目前尚设定有第三人的抵押权，原告自愿代被告清偿该债务，本院予以认可。原告应再付购房余款205万元，其代被告向第三人清偿的款项，可在应付房款中扣除；代为清偿的金额超过205万元的，超过部分原告可另行向被告追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原告丁雁、钟靖与被告孙建勇于2015年5月4日就上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、就上海市汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137签订的《上海市房地产买卖合同》，以及《买卖合同之特别协议》继续履行；二、自本判决生效之日起7日内，原告丁雁、钟靖代被告孙建勇清偿上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋上第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行他项权利(抵押)登记所担保的债务；三、被告孙建勇、第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行于原告丁雁、钟靖清偿上述第二项主文的债务后7日内，协助原告丁雁、钟靖办理注销上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的他项权利(抵押)登记手续；四、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内，原告丁雁、钟靖给付被告孙建勇购房余款205万元(该款与上述第二项主文原告丁雁、钟靖代被告孙建勇清偿的款项抵扣)；五、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内，被告孙建勇将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137交付原告丁雁、钟靖；六、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内，被告孙建勇配合原告丁雁、钟靖办理上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137的产权过户手续，将该房和车位过户至原告丁雁、钟靖名下，相关税、费由原告丁雁、钟靖共同负担；七、被告孙建勇要求解除与原告丁雁、钟靖于2015年5月4日就上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、就上海市汶水东路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位137签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之特别协议》，并要求原告丁雁、钟靖支付违约金114万元的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,800元，减半收取11,400元，由被告孙建勇负担。本案反诉受理费7,570元，由被告孙建勇负担。本案财产保全申请费5,000元，由被告孙建勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李勤彦
二〇一六年五月二十日
书记员 管西凤
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或是提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。