吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民再字第30号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：罗凤琴，女，1932年6月14日出生，汉族，现住长春市南关区。
委托代理人：韩杰文，女，1956年9月7日出生，汉族，现住长春市南关区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：马丽娜，女，1959年9月28日出生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。
被申请人（一审第三人）：长春房地（集团）有限责任公司物业总公司，住所地长春市朝阳区崇智胡同740号。
法定代表人：杨东，公司总经理。
委托代理人：张露，公司和顺物业管理科长。
申请再审人罗凤琴与被申请人马丽娜、长春房地（集团）有限责任公司物业总公司（以下简长房物业公司）用益物权纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第308号民事判决，上诉至本院。本院作出（2014）长民二终字第578号民事裁定，驳回罗凤琴的起诉。罗凤琴向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民申字第742号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。罗凤琴及其代理人韩杰文、马丽娜及其委托代理人徐永平、长房物业公司委托代理人张露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审罗凤琴诉称，1987年8月，原告通过继承取得了位于长春市南关区长春大街79号所有权房屋一间，后于1995年拆迁，被安置于滨河409号，由马丽娜代管，但原告从未表示过马丽娜有使用权及处分权。不久前，原告要求马丽娜将该房屋交回原告使用，马丽娜拒绝，故原告诉至法院，请求法院依法确认原告马丽娜与第三人长房物业公司之间形成的位于长春市南关区滨河小区712栋3门409室房屋承租关系无效；判决原告对争议房屋具有承租权、使用权。案件受理费由被告负担。
一审马丽娜辩称，1992年，原告所有的平房拆迁，因我户口在该区域，原地安置，我们夫妻交纳了扩大面积款4000元及入住费，合同也是我签的，这些年的房屋水、电费均由我交纳，房屋我不是代管，而且就是我的，不同意原告的诉讼请求。
一审第三人长房物业公司称，我公司于2009年5月从伊通河指挥部接收了争议房屋，没有档案，只有台账，台帐上登记的就是马丽娜的名字。
一审查明，原、被告系婆媳关系，被告之夫已死亡。原告原有私产房屋一处，座落于长春市南关区长春大街79号，建筑面积17平方米。该房屋于1992年被拆迁，安置于滨河东区712栋3门409室，建筑面积34.16平方米，一直由被告出租，租金由被告收取。原审法院另查明，原、被告在争议房屋拆迁前、后均未在一起居住。另查明，争议房屋未取得所有权证，长春市城市建设开发物业总公司于1998年为被告颁发了房屋使用权证，该公司于2004年被工商部门吊销了营业执照，现争议房屋由第三人管理。
一审认为，争议房屋原系原告的私产房屋，虽然自拆迁后一直由被告管理，但因被告没有证据证明其与原告之间有转让关系，亦没有证据证明原告与其办理了名变手续，故主张争议房屋是其本人的证据不足。现房屋承租人虽然登记在被告名下，但因原、被告未共同居住，被告及第三人均不能提供房屋由原告变更到被告名下的相关手续，故该登记行为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审判决：一、被告马丽娜与第三人长春房地（集团）有限责任公司物业总公司之间的座落于长春市滨河东区712栋3门409室房屋承租关系无效。二、原告罗凤琴对上述房屋具有承租权。案件受理费3716元，由被告马丽娜负担。
宣判后，马丽娜不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销长春市南关区人民法院（2014）南民初字第308号民事判决，依法将本案作出改判；二、本案诉讼费用由被上诉人罗凤琴负担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。首先，认定争议房屋原系被上诉人罗凤琴的私产房屋错误。庭审证据证实，被上诉人罗凤琴原有的私产房屋位于长春市南关区长春大街79号，该私产房屋于1992年被拆迁，被上诉人罗凤琴领取了房屋的补偿款，说明该私产房早已不存在。而本案争议的房屋为安置被拆迁人的公产房，上诉人作为被安置人，才与公产房的管理人签订了房屋租赁合同，获得了该房屋的租赁权，并据此办理了《公有住宅使用证》。其次，认定上诉人没有证据证明与被上诉人罗凤琴之间有转让关系、未办理名变手续错误。本案争议的房产为公产房，出租人与上诉人凭借已签订的合同形成了租赁关系，并换发了《公有住宅使用证》，不需要再行办理转让或者名变手续。上诉人作为该房屋的初始承租人，被上诉人罗凤琴不仅知晓，同时也是认可的，否则上诉人就不会使用该房屋二十多年之久。二、原审判决适用法律错误。原审法院根据合同法第五十二条的规定，判决上诉人与原审第三人之间的租赁关系无效，是没有道理的。首先，上诉人不存在合同法第五十二条规定的任何情形，判决并未指明上诉人具有哪一种情形。其次，上诉人与原审第三人之间的房屋租赁关系符合合同法第十三章的规定，现在已经履行了二十多年，且双方至今没有异议。
罗凤琴二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
第三人长房物业公司二审称，本案与我单位没有关系。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
二审认为：涉案房屋系公有房屋，马丽娜与长房物业公司之间形成的是公房租赁关系，该租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利，该权利未经授权，他人不得代行。在马丽娜与长房物业公司之间构成租赁关系的前提下，罗凤琴又提出要求确认其与长房物业公司之间就涉案房屋系租赁关系，且马丽娜与罗凤琴就此无法协商一致，在此情况下，应当由作为出租人的长房物业公司从马丽娜与罗凤琴之间予以确定，人民法院对此争议不应受理。同时，罗凤琴与长房物业公司之间的权利义务是否为罗凤琴所主张的，因当年拆迁等事实问题而产生并要求确认自己为拆迁人，进而要求确认其为承租人，因该问题涉及拆迁、房改等诸多国家政策问题，且房管部门依据其房管职权审查承租人的承租资格问题，具有一定的管理性质，双方法律地位不平等，不属于平等主体之间的纠纷，故而不属于民事案件受理的范围，综合以上两点，本案之间的争议不属于人民法院民事案件的受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项之规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2014）南民初字第308号民事判决；二、驳回被上诉人罗凤琴起诉。一审案件受理费3716元，返还给被上诉人罗凤琴；二审案件受理费3716元，返还给上诉人马丽娜。
罗凤琴再审主张，一、二审法院认定本案争议不属于民事案件受理范围并裁定不予受理，属适用法律错误。1、二审法院认为房屋承租人应由第三人长房物业公司进行确认，人民法院对此争议不予受理，于法无据。本案罗凤琴与马丽娜均认为自己系涉案房屋的承租权人，罗凤琴对马丽娜的房屋承租人身份存在异议并依法起诉，其起诉完全符合民事诉讼法规定的起诉条件。但二审法院却将自己的法定审判职能推给第三人长房物业公司履行，属适用法律错误。2、虽然涉案房屋为公房，但这不能改变各方系平等法律主体、各方之间系平等民事法律关系的事实，第三人长房物业公司并非行政机关，也没有履行行政管理职责，该房屋租赁合同也并非行政合同，而是民事合同，二审法院以本案争议并非民事争议为由，认为本案不属于民事案件受案范围是错误的。3、本案争议为房地产权益争议，根据法律规定人民法院应依法受理。二、涉案公房承租权的产生基础是罗凤琴原有私产拆迁即拆私还公，根据承租权取得的来源，罗凤琴应为合法承租人。1、根据罗凤琴在一审提交的证据及马丽娜一审庭审中自认本案争议房屋承租权系罗凤琴所有的平房拆迁安置而来。从取得来源来看完全可某某认定罗凤琴应是涉案房屋的合法承租使用人。另外，马丽娜并未提交任何证据证明罗凤琴将涉案房屋赠与或转让给马丽娜。因此，马丽娜主张其享有涉案房屋承租权缺乏事实依据。2、马丽娜称其因户籍原地安置、缴纳扩大面积款等均无任何事实依据。3、即便马丽娜所称户籍安置、缴纳扩大面积款能够成立，也不能无视拆私还公，更不能排除罗凤琴的合法承租权。三、马丽娜并未在涉案房屋中实际居住。一审庭审笔录中马丽娜自认“当时住老太太（罗凤琴）给的老房子，这房子（涉案房屋）是空着的”及“后来孩子上学房子（涉案房屋）出租了”，以上内容可证明马丽娜并未在涉案房屋实际居住。4、涉案房屋是罗凤琴委托马丽娜代为管理，马丽娜不是涉案房屋承租权利人。罗凤琴原系私有房屋的权利人，房屋被拆迁后一直由马丽娜代为管理。在罗凤琴提交的2004年6月2日《留言》中“原在东长春大街东宇一胡同有一间自有产权住房，房主名是罗凤琴，后房屋改造拆迁在滨河小区分一室住房一处，一直出租，由二媳（马丽娜）代管，将此房留给孙子郭晓庭居住所有。”能够印证该房屋一直由马丽娜代管。5、二审证人马某某的证言不应被采信。6、罗凤琴主张权利未超过法定诉讼时效。
马丽娜再审中主张，一、本案涉及的房屋系拆迁安置和公房出租，系涉及不平等主体之间，所以二审法院驳回起诉是正确的。二、即使是平等主体之间的纠纷在拆迁安置时，罗凤琴已经把承租权让与马丽娜并且由马丽娜缴纳的扩大面积款15000元，所以当时才将该房屋由马丽娜承租；三、罗凤琴在一、二审没有提交扩大面积款凭证，该房屋系半私半公，不是单纯的公房出租的问题，二审中，马某某的证言证实罗凤琴放弃安置，由马丽娜签署安置协议。证人可某某证实缴纳扩大面积款的事实。四、马丽娜从1995年开始取得了房屋的使用权证，2014年又换发新的使用证，从回迁开始到现在，一直由马丽娜缴纳公有产权部分的租金。五、该房屋一直由马丽娜使用、出租、并收取租金，罗凤琴从未提出异议。该房屋从1992年到2014年已经超过了最长诉讼时效20年的期限。
长房物业公司再审主张，房子是2009年我们接手管理的，在之前与承租人已经签订了协议，所有手续我们不清楚。市政府委托我司代为管理。
再审中，马丽娜为支持其主张提供了《国有房产住宅房屋使用证》及房屋缴费租金发票。证明在本院二审裁定后，长春房地（集团）有限责任公司向马丽娜重新下发了房屋使用证，进而证明该颁发使用证的行为是行政行为。
罗凤琴质证认为，对证据真实性无异议，该房屋原所有权是我的，现在仍然属于我，房屋由马丽娜出租，当然由她缴纳房屋租金。
长房物业公司对证据无异议。
本院再审查明，罗凤琴与马丽娜原系婆媳关系，马丽娜之夫于2000年7月去世。罗凤琴从其养母白延品继承私产房屋一处，座落于长春市南关区长春大街79号，建筑面积17平方米。该房屋于1992年被拆迁，异地安置于滨河东区712栋3门409室，建筑面积34.16平方米，一直由马丽娜出租，租金由其收取。长春市城市建设开发物业总公司作为该房屋的管理部门于1998年为马丽娜颁发了房屋使用权证，该公司于2004年被工商部门吊销了营业执照，2009年长房物业公司作为授权的管理单位接手管理该房屋。罗凤琴历次审理中自述，本案争议房屋在1992年被拆迁时，我选择了回迁安置，按照当时的政策，选择在本地安置给我一室的房屋，选择在滨河安置给我一室半的房屋，因我持有的私有产权证，故拆迁时补偿了我1800元，我在此基础上又加了600元扩大面积款，故分给了我34平方米房屋。马丽娜历次审理自述，房屋拆迁时，罗凤琴放弃了房屋安置，将房屋承租权利让与给我和她儿子，我们交了15000元扩大面积款。双方对各自的主张均未提出证据支持。一审时，罗凤琴提供了一份罗凤琴丈夫于2004年6月2日书写的留言“我夫妻二人是在头脑清晰状况下，在患癌症手术期间，一旦我二人发生意外，按以下留言处理善后。如我二人有一人尚健在，此留言暂不执行，如以后不发生特殊变故，此留言即做为我二人遗嘱……四、原东长春大街东宇一胡同有一间自有产权住房，房主名是罗凤琴，后房屋改造拆迁，在滨河小区分一室住房一处，一直出租由二媳代管，将此房留给孙子郭晓庭居住所有。”另查明，本院二审裁定生效后，长房物业公司向马丽娜换发了《国有房产住宅房屋使用证》。
本院再审认为，一、关于本案是否属于人民法院受理民事案件范围的问题。本案诉争房屋系按照当时“拆私还公”的政策，罗凤琴私有的房屋被拆迁后回迁安置而来的。罗凤琴的房屋被拆迁后，其应为拆迁安置协议的签订主体，从而在回迁后获得公房的承租使用权，这种方式获得的公房承租使用权类似与物权的原始取得，其权利应受到法律保护。而马丽娜主张其与长春市城市建设开发物业总公司签订了拆迁安置协议，故获得了公房承租使用权。基于公房承租权人身份，罗凤琴起诉要求确认长春市城市建设开发物业总公司为马丽娜发放公房承租权证并形成事实承租关系无效，进而要求其实际获得承租权，此类纠纷应属人民法院民事案件受案范围。二、关于谁应取得本案诉争房屋的租赁使用权的问题。公房承租使用权与一般租赁关系的承租使用权性质不同，如公房使用权具有永续性；公房使用权租金远远低于市场租金；公房使用权遇拆迁时可某某获得补偿等等，其中公房使用权的取得还应具备特定事由，如“拆私还公”、承租人具备特定身份等。马丽娜在审理中虽主张该房的取得是基于罗凤琴夫妇将房屋的使用权让与而来，并由其与长春市城市建设开发物业总公司签订了房屋回迁安置合同，根据举证责任的分配原则，应由马丽娜提供回迁安置合同，并举证证明其是合法的承租权人，因双方对于诉争房屋原系罗凤琴私有房屋拆迁而来均无异议，那么罗凤琴应推定为拆私还公的被拆迁人，从而在马丽娜未提供证据证明其基于合法事由取得争议房屋承租使用权的情况下，应认定罗凤琴取得诉争房屋的租赁使用权。综上，原二审裁定适用法律错误，应予纠正。原一审判决认定事实准确，适用法律虽略有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。经本院审判委员会（2015）第四十四次会议讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）长民二终字第578号民事裁定；
二、维持长春市南关区人民法院（2014）南民初字第308号民事判决。
一、二审案件受理费共计7432元均由被申请人马丽娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史绍红
代理审判员 胡月皓
代理审判员 吕玉玉
二〇一五年十二月九日
书 记 员 李知博