中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第718号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，地址：。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：陈家骏、罗斌，均是广东百思威律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：徐灴光，男，1935年6月16日出生，美国国籍。
委托代理人：严永乐、陈清华，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐庆荷，女，1936年2月17日出生，汉族，身份证地址：安徽省合肥市蜀山区，现住美国。
委托代理人：江永能、钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局、徐灴光因房地产行政管理一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法行初字第352号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年8月21日，徐达（已死亡）、徐亨（已死亡）向被告广州市国土资源和房屋管理局申请一德路414号4-6楼房屋分割、变更登记，并提供了申请书、证字第四××九号《房地产所有证》、委托公证书、身份证明材料、证明及公证书（证明徐达亨是徐达、徐亨联名）等材料。被告受理后经审核，于1997年12月31日核发了NO：0030610《广州市房地产权属证明书》，其中注明：房屋座落越秀区一德路414号四、五、六楼，1222图11幅152地号，测量第1区3段3045-1地号，所有权人为徐达、共有权人为徐亨，所有权来源为1919年买，1997年更名等。1999年11月29日，被告核发了NO.104626《广州市房地产权属证明书》，注明上述房屋所有权人为第三人徐灴光。
另查明，据广州市人民政府房地产管理局1951年核发的证字第四××九号《房地产所有证》记载，一德路四一四右偏间及骑楼所有权人为“徐达亨”，测量第一区三段三O四五之一地号等。另据［地］字（4254）号档案中（即上述证字第四××九号《房地产所有证》档案）1951年5月29日的委托书注明：本人“徐达亨”因病留澳，兹委托“继室蔡丽梅”代表办理……。
据（98）粤公证内字第3442号公证书证明，徐甘澍于1956年1月死亡，与妻黄玉英（已于1929年死亡）共婚育二子：徐达、徐亨；与继室蔡丽梅（已于1967年死亡）共婚育女儿五人徐庆、徐庆芗、徐庆芝、徐庆兰、徐庆芬；与继室符翠莲（已故）只婚育一女徐庆荷，无收养子女。（97）粤公证外字第18499号及（98）粤公证外字第2386号公证书证明，徐亨、徐余素馨及徐达、潘凤馨将涉案房屋等赠与第三人徐灴光。
原审法院认为，原《广东省城镇房地产权登记条例》（1994年9月1日施行）第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。权利人居住在香港、澳门地区的，申请期限为六个月，居住在台湾地区或者国外的，申请期限为一年。权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除的五日后，顺延登记期限的证明。”第十条规定：“房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：（一）对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起六十日内核发房地产权证；（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十日内核发房地产权证；（三）对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起十五日内核准登记。对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。”本案被告根据徐达、徐亨的申请及其提交的材料认定一德路四一四右偏间及骑楼房屋所有权人“徐达亨”是徐达、徐亨的联名，但并未对上述房屋的原档案材料进行审查。根据证字第四××九号《房地产所有证》档案中1951年5月29日的委托书反映，一德路四一四右偏间及骑楼房屋所有权人“徐达亨”的继室为蔡丽梅，即“徐达亨”与蔡丽梅是夫妻关系，应为徐达、徐亨及原告徐庆荷等人的父亲徐甘澍，故被告向徐达、徐亨核发了涉案的权属证明书认定事实不清，证据不足，不符合上述房地产权登记的有关规定。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决：确认被告广州市国土资源和房屋管理局于1997年12月31日核发的NO：0030610《广州市房地产权属证明书》违法。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，上诉至本院称：上诉人向徐达、徐亨核发NO.0030610《广州市房地产权属证明书》证据确凿，原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判。一、徐达亨应为徐达、徐亨的联名，涉案的一德路414号房屋应归徐达、徐亨所有。1997年7月22日，徐达、徐亨向上诉人申请一德路414号房屋（以下称案涉房屋）的更名、分割登记，并提交了包含村委会、乡镇人民政府及公证处的证明文件。村委会、乡镇人民政府于1985年、1988年出具的《证明》显示，徐甘澍在上世纪二十年代为其儿子徐达、徐亨自建案涉房屋，故用两个儿子的名字联名登记产权人为“徐达亨”。1997年公证处出具的（97）粤公证内字第17774号《公证书》证明，徐达亨是徐达、徐亨两兄弟名字的联写。综上，上诉人认为，关于徐达亨应为徐达、徐亨联名的证据充分，上诉人根据徐达、徐亨提交的证据为其办理名称变更登记，该具体行政行为认定事实清楚，证据确凿。二、原审法院依据涉案房屋原档案材料中的委托书认定徐达亨为徐甘澍的曾用名，继而确认上诉人具体行政行为违法，原审判决关于该方面认定事实不清，应予改判。原审认为，涉案房屋原档案中有一份1951年5月29日的委托书，委托书注明，徐达亨委托其继室蔡丽梅代表办理相关手续，因此，徐达亨与蔡丽梅是夫妻关系。而被上诉人提交的3442号关于房屋继承的公证书显示蔡丽梅是徐甘澍的继室。因此，徐达亨和徐甘澍是同一人。上诉人认为，原审仅依据档案中的一份委托书就认为徐达亨和徐甘澍是同一人，该结论依据不足。1985年、1988年村委、乡镇人民政府出具的证明显示，案涉房屋是徐甘澍为其两个儿子所建，以两个儿子的名字联名登记。而在房屋登记相关业务中，由于徐甘澍是实际建造人，由徐甘澍或徐甘澍委托他人办理登记，亦属正常。按照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十三条：“证明同一事实的数个证据，其证明效力一般可以按照下列情形分别认定：（一）国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书优于其他书证；……”由于前述证明是村委、乡镇人民政府出具的，我们认为，法院在认定事实时，应优先采纳该两份证据。另外，1997年公证处出具的（97）粤公证内字第17774号《公证书》也证明，徐达亨是徐达、徐亨两兄弟名字的联写。由于公证是国家法定的证明机构（公证机构）代表国家，依照法定程序证明法律行为、法律事实和文书的真实性和合法性的非讼法律活动。公证的事实经过法定公证程序，其真实性和合法性已经得到证明，在诉讼中法院可直接予以认定。按照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条的规定，已经依法证明的事实法庭可以直接认定。一般认为，“已经依法证明的事实”包含已经依法公证的事实。故法院未采纳该份公证书违反法律规定。故上诉请求：一、撤销（2013）穗越法行初字第352号行政判决；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求。
上诉人徐灴光不服原审判决，上诉至本院称：一、原审判决违反了行政诉讼程序的法律规定。1、被上诉人代理人以徐庆荷名义作为原告提起诉讼，并未得到徐庆荷的特别授权，依法应不予受理或驳回起诉。根据被上诉人徐庆荷在2013年7月26日签署的《委托书》的内容显示，委托事项是对回迁的房屋、商铺所涉及的所有争议事宜。由此可见，徐庆荷在签署该委托书时已知悉广州市一德路414号房屋在1997年办理产权登记、1998年办理变更登记和拆迁补偿的情况，而且明知广州市一德路414号房屋已经安排回迁的事实。徐庆荷委托书的委托事项具有明确性，只是针对回迁房屋、商铺的事宜进行授权，而并未对1997年的房屋登记行为所涉及的问题进行授权，若被上诉人代理人以徐庆荷名义提起本案行政诉讼，应另行办理相关委托手续，因此，被上诉人代理人无权代表徐庆荷提起本案诉讼。同时委托书的内容显示：其代理人在庭审中称在2013年10月才获悉1997年房屋权属登记于徐达、徐亨名下的陈述显然与事实不相符。2、原审法院未依法追加相关利害关系人参加本案诉讼活动，判决遗漏诉讼主体，依法应撤销原审判决并发回重审。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条规定，人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的、人民法院能够确认的利害关系人作为第三人参加行政诉讼。徐庆荷主张广州市一德路414号房屋是其父亲徐甘澍的遗产，并以继承人之一的身份提起本案诉讼，其所提交的继承公证书等证据材料已经清晰反映，徐庆荷并不是徐甘澍的唯一继承人，徐甘澍的其他继承人同样是本案的利害关系人。原审法院在已经能够确认存在其他继承人的情况下，没有追加该部分利害关系人作为本案第三人参加诉讼，遗漏了诉讼主体。可见，原审判决违反了行政诉讼程序的规定。二、原审判决查明和认定事实错误。原审判决仅仅依据房屋档案中1951年委托书的内容，推断出“徐达亨”与“徐甘澍”是同一人，这一推断显然十分牵强，而且是孤证，证据并不充分；相反，已有一系列的证据能够证明“徐达亨，即徐达与徐亨两兄弟名字的联写”。可见，原审判决查明和认定事实错误。理由是：1、根据现有证据材料根本不能确定1951年的委托书是徐甘澍本人所书，退一步来讲，即使认定是徐甘澍本人所书，对1951年委托书的内容，亦可以有更合理的解释：解放初期办理房屋登记换证，结合当时的历史环境和徐甘澍被定性为地主成分的原因，继续以“徐达亨”的名义登记换证是最为简便的方法，徐甘澍以“徐达亨”的名义签署委托书只是为配合办理登记换证手续的需要。原审法院不应对1951年委托书作扩大解释，单凭委托书的内容推断“徐达亨”应为徐甘澍显然是错误的。2、房屋档案中有广东省公证处（89）粤公证字第10190号《证明书》和（97）粤公证内字第17774号《公证书》，证明“徐达亨，即徐达与徐亨两兄弟名字的联写”，上述公证书合法有效，至今没被撤销，对其证明的内容依法应予采信。如果徐庆荷认为公证文书所证明的内容错误，应先通过法律途径撤销相关公证文书。公证文书在未被撤销之前，具有证明力，而且证明力远远大于对1951年委托书内容的推断。原审法院在公证文书未被撤销的情况下，推断“徐达亨”是“徐甘澍”的曾有名，也即是否定了公证文书的证明力，原审法院对公证文书证明内容的否定违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“…已为有效公证文书所证明的事实”对公证证据证明力的相关规定。上诉人广州市国土资源和房屋管理局依据公证文书以及其他证明作为主要依据，核发房屋权属证书的行为符合规定程序，合法有效。徐虹光同意广州市国土资源和房屋管理局的意见。3、对与“徐达亨”相关的问题，2014年6月23日荷塘村委会以及相关知情人员已经作出《情况说明》：村里老一辈的人说过“徐达亨”就是徐达与徐亨两兄弟名字的联写，荷塘村没有发生过父亲用儿子名字联写作为自己别名的情形，也可以说没有这种风俗习惯。4、据荷塘村《徐氏族谱》记载内容反映，徐氏家族中有别名的都在族谱中有记载，但族谱中没有徐甘澍别名的记载，只记载有徐甘澍“生子徐达徐亨二人”的内容。5、广州市一德路414号房屋是徐甘澍的原配夫人黄玉英出资购买，在上个世纪二十年代第一次登记产权时，徐甘澍与黄玉英只有徐达、徐亨两个儿子，并且徐达、徐亨两兄弟都已经十多岁了，徐甘澍既未娶继室符翠莲（第二任妻子）也没有其他子女，徐甘澍与黄玉英夫妻以“徐达亨”名义登记产权，就是将房屋留给徐达、徐亨二人的，这也符合当时的历史环境和风俗习惯。6、徐甘澍本人亦有使用两兄弟名字联写代表两兄弟的做法。1932年，徐甘棠与徐甘澍两兄弟捐资在乡下荷塘村创建“棠澍学校”，“棠澍”就是徐甘棠与徐甘澍两兄弟名字的联写。2004年“棠澍学校”迁址新华镇，更名“棠澍小学”，徐甘澍的儿子徐亨捐款200万元，由于徐甘棠没有子女，徐亨又是统战对象，因此“棠澍小学”董事长由徐亨担任，徐亨去世后由其女儿徐燕接任董事长一职。对此事实，有大量证据可以证明。7、徐甘澍在荷塘村有另一房屋，广州市一德路414号之二房屋原登记在徐甘澍的继室蔡国明（又名蔡丽梅）名下，上述两间房屋在1998年5月办理继承公证，公证书的内容根本没有显示徐甘澍的曾用名是“徐达亨”。而同一公证处同一公证员在1997年12月出具（97）粤公证内字第17774号《公证书》，证明“徐达亨，即徐达与徐亨两兄弟名字的联写”。因此，从相关公证书的内容足以证明，“徐达亨”根本就不是徐甘澍的曾用名。8、正是由于包括原审原告在内的徐甘澍的全部继承人都知道广州市一德路414号房屋是徐甘澍与原配黄玉英留给徐达徐亨二人的，因此在1998年办理广州市一德路414号之二房屋继承公证时，明知原以“徐达亨’’名义登记的广州市一德路414号房屋已经发还，产权已经登记为徐达和徐亨共有的情况下，所有继承人均没有提出过任何异议。三、本案另一名继承人徐学贤（徐达的女儿）应作为本案第三人参加诉讼，有利于法院清楚查明和认定事实。1、徐庆荷提起本案行政诉讼的最终目的是为了确认广州市一德路414号房屋是属于徐甘澍的遗产。由于徐甘澍的儿子徐达已经去世，徐达的女儿徐学贤同样是继承人之一，法院应追加其参加本案诉讼。2、根据查阅涉案房屋档案资料、向徐虹光了解情况及向荷塘村委会调查了解发现：在办理广州市一德路414号房屋1997年权属登记、1998年赠与变更登记和签订拆迁补偿协议过程中，均是由徐学贤先后以徐达和徐亨、徐虹光代理人的身份代为办理的，由此可见，徐学贤十分清楚情况。但徐学贤在2013年8月要求荷塘村委会出具《证明》的内容明显是与之前的证明内容相矛盾，徐学贤将该《证明》提供给本案原审原告作为证据，难道她要证明自己在代理徐达、徐亨申请发还房屋时制造虚假资料，徐学贤行为的目的确实让人无法理解。3、本案证据材料显示，涉案的《广州市房地产权属证明书》是徐学贤于1997年以徐达、徐亨代理人的身份申请办理房屋登记取得的，徐学贤申请办理登记时提交的材料包括有报告、证明和（89）粤公证字第10190号《证明书》，证明“徐达亨，即徐达与徐亨两兄弟名字的联写”，在申请书的权属来源及登记情况申述中，代理人徐学贤也手写了上述内容。但在2013年8月，徐学贤要求荷塘村委会出具了内容包含“徐甘澍曾用名徐达亨”的证明，并通过被上诉人代理人向法院提交。对此，荷塘村委会已经于2014年6月23日作出《情况说明》：2013年8月《证明》中“徐甘澍曾用名徐达亨”的内容未经核实，是应徐学贤的要求出具。由于徐学贤全程参与了涉案房屋的登记、赠与、拆迁及本案诉讼证据的提供等过程，其对本案的事实情况十分了解，且与本案存在利害关系，而其故意提供前后矛盾证据的行为结果直接影响了法院对本案的处理，因此，法院应追加徐学贤作为本案第三人参加诉讼。四、通过阅卷发现，案卷材料中有若干涉及房屋经租发还材料、徐亨先生的身份、悼念材料，但所有这些均不是当事人作为证据提交，也未经当庭质证。对此，由于无法鉴别该部分材料的真实性，而且其内容与本案并非密切相关，因此，不应以该部分材料作为本案判案的依据，宜谨慎参考。需要指出的是，原审判决的结果等于是确认了房屋发还时相关领导同志没有依法办事，徐达与徐亨弄虚作假侵占了徐甘澍的遗产。不管从哪一方面来讲，在证据并不充分，单凭孤证推断的情况下所作出的原审判决，都是令人无法接受的。被上诉人徐庆荷主张广州市一德路414号房屋是徐甘澍的遗产，应通过民事诉讼程序解决。首先需要解决的是公证文书内容的真伪、是否应撤销，其次是徐达与徐亨两兄弟是否构成侵权等民事纠纷。所有这些民事纠纷应该通过民事诉讼程序解决，不应以提起行政诉讼的方式对未经审理的民事纠纷进行审理、判决。截止至今，被上诉人徐庆荷已经提起一系列行政的诉讼，要求确认广州市国土资源和房屋管理局房屋登记行为违法，或要求撤销广州市国土资源和房屋管理局房屋对回迁商铺、房屋核发的产权证，但该系列诉讼根本无助于解决争议问题，被上诉人的诉讼目的也不能实现，只是引发一系列不必要的诉讼，浪费社会资源，其诉讼请求不应得到支持。故上诉请求：一、撤销（2013）穗越法行初字第352号行政判决；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人徐庆荷答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院予以维持。
经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据支持，本院予以确认。
另查明，上诉人徐灴光系徐达之子，被上诉人徐庆荷系徐甘澍与继室符翠莲的女儿。
再查明，徐达、徐亨申请办理涉案房屋分割、变更登记时提交的原花县横沙乡人民政府于1985年、原花县赤泥镇荷塘村民委员会于1988年的证明，主要内容是：徐甘澍在广州市一德西路414号自建四层半石屎楼乙间，给他的两个儿子：徐达、徐亨，联写为“徐达亨”去登记领取屋契的。
（97）粤公证内字第17774号《公证书》证明：“徐达亨”即徐达（男，一九O九年出生）与徐亨（男，一九一二年出生）两兄弟名字的联写，徐达是徐亨的哥哥。
本院认为，关于徐灴光上诉认为徐庆荷代理人能否以徐庆荷名义提起本案诉讼的问题。徐庆荷于2013年7月26日出具委托书，其中委托事项注明原拆迁前地址为广州市一德西路414号首层、二楼、四、五及六楼房屋涉及的所有争议事宜，徐庆荷代理人提起本案涉案房屋的诉讼有明确授权，委托代理权有效。徐灴光上诉认为徐庆荷代理人不能以徐庆荷名义提起本案诉讼的理由不能成立，本院不予以采纳。关于本案是否通知徐学贤等继承人作为利害关系人参加诉讼的问题。本案是撤销之诉，徐学贤等继承人对涉案房屋是否享有权利可以通过其他法律途径解决，原审法院未通知徐学贤等继承人参加诉讼并无不当。
关于广州市国土资源和房屋管理局向徐达、徐亨核发被诉《广州市房地产权属证明书》是否合法的问题。根据涉案房屋《房地产所有证》档案显示，徐达、徐亨申请办理涉案房屋分割、变更登记时，提供的村委、乡镇人民政府出具的证明以及《公证书》，证明涉案房屋登记的权属人“徐达亨”是以徐达、徐亨联名登记的，但根据涉案房屋档案中的委托书反映，徐甘澍于1951年向原广州市人民政府房地产管理局办理涉案房屋权属时，因病在澳门无法亲自前来广州办理时，其委托继室蔡丽梅办理，委托书并没有说明涉案房屋是以徐达、徐亨联名登记的，而是写明本人“徐达亨”委托“继室蔡丽梅”代表办理。该委托书反映，讼争房屋所有权人“徐达亨”的继室为蔡丽梅，即“徐达亨”与蔡丽梅是夫妻关系，应为徐达、徐亨及徐庆荷等人的父亲徐甘澍，故广州市国土资源和房屋管理局认定涉案房屋登记的权属人“徐达亨”是以徐达、徐亨联名登记的，并向徐达、徐亨核发被诉《广州市房地产权属证明书》认定事实不清，证据不足，应予以撤销。徐灴光通过赠与方式取得涉案房屋，不是善意第三人，原审判决确认违法不当，应予以改判。广州市国土资源和房屋管理局和徐灴光上诉认为涉案房屋是以徐达、徐亨联名登记的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第六十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法行初字第352号行政判决；
二、撤销广州市国土资源和房屋管理局于1997年12月31日核发的NO：0030610《广州市房地产权属证明书》。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市国土资源和房屋管理局和徐灴光各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯建文
代理审判员 姚 伟
代理审判员 余秋白
二〇一四年九月二十日
书 记 员 许 宁