辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终777号
上诉人（原审被告）：朱东，男，1980年10月23日出生，汉族，辽阳市体育运动学校副校长，住辽阳市太子河区东宁卫乡西八里村晟雅格林小区15号楼6-6-2。
委托代理人：吴迪，女，1979年10月20日出生，汉族，无职业，住辽阳市宏伟区兰化路*******号。（单位推荐）
被上诉人（原审原告）：辽阳天春物业管理有限公司，住所地辽阳市太子河区东宁卫乡西八里村晟雅格林小区。
法定代表人：董丽静，该公司总经理。
委托代理人：李振东，辽宁弘旨律师事务所律师。
委托代理人：张帆，辽宁弘旨律师事务所律师。
原审原告辽阳天春物业管理有限公司与原审被告朱东物业服务合同纠纷一案，太子河区人民法院于2016年4月26日作出(2016)辽1011民初112号民事判决，朱东不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人朱东及其委托代理人吴迪，被上诉人辽阳天春物业管理有限公司的委托代理人李振东、张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽阳天春物业管理有限公司一审诉称：我公司系晟雅格林小区物业服务公司，被告系晟雅格林小区业主。2010年2月27日被告入住晟雅格林小区，并与我公司签订了《晟雅格林小区前期物业管理协议》、《晟雅格林小区业主公约（临时）》，约定被告按每平方米0.7元向我公司交纳物业费。2013年1月1日起至今被告未向我公司交纳物业费，现共欠1,816.4元。依照双方签订的上述两个协议，原告应当按照每日千分之三交纳滞纳金，至起诉之日止，滞纳金为3,125.3元。现请求贵院判令被告向我公司支付拖欠的物业费1,816.4元及滞纳金3,125.3元。
被告朱东一审辩称:我不欠物业费，即使欠也是欠3年零27天。交过3次物业费。我与原告之间己不存在物业管理协议，原告关于我欠缴物业费及滞纳金的主张缺乏合同依据和法律依据。我入住后与原告签订两份协议，己按约定缴纳物业费。物业协议生效一年后，双方没有继续签订协议。我与原告签订的物业协议的服务期限不得超过2年。在缴纳2年物业费之后不愿意聘请原告提供物业服务，也没有与之再签订物业协议。故原告要求我在2013年之后继续缴纳物业费没有依据。原告自愿提供物业服务是自由处分权利行为。前期物业服务企业与前期物业合同都有临时性。在没有成立业主大会的情况下，如果认为前期物业合同永远有效，损害业主利益。我不同意继续与原告签订物业管理协议。我作为业主，对原告提供的物业服务非常不满意。原告对小区入口没有询问、登记等管理措施，导致闲杂人等出入小区，业主财产安全没有保障。单元门锁损坏多年，至今无人管理、维修，小区绿化草坪被占用无人管理。停车位划分、出租、出售、收费完全由原告随意强行设置，不理会业主意见。业主住宅维修时，物业敷衍。楼内外杂物堆积。原告不具备为小区服务的主体资格。原告是建设单位选定的物业服务企业，选定过程不符合招投标或法定协议方式。
一审法院审理查明：朱东系辽阳市太子河区东宁卫乡西八里村晟雅格林小区15号楼6-6-2业主。朱东购得沈阳郁民房地产开发有限公司开发的晟雅格林小区15号楼6-6-2房屋（建筑面积为54.06平方米）。2010年2月27日朱东办理入住，同日朱东在业主手册中的承诺书上签字，其中《晟雅格林小区前期物业管理协议》第一条约定：辽阳天春物业管理有限公司对小区的共用部分、公共设施、设备、环境卫生、安保、小区道路、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第三条第3项约定：对进出小区装修等劳务人员实行登记管理；第七条第3项约定：乙方（朱东）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方（辽阳天春物业管理有限公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按照应缴费用的千分之三交纳滞纳金；物业费为每平方米0.7元×建筑面积×12个月。同时承诺遵守《业主公约》等内容，并愿意承担相应的责任。朱东每年按约定向辽阳天春物业管理有限公司交纳物业费454元至2012年12月31日。后沈阳郁民房地产开发有限公司更名为辽宁郁民房地产开发有限公司。2012年1月5日，辽宁郁民房地产开发有限公司再次选聘辽阳天春物业管理有限公司为晟雅格林小区的物业服务公司，双方签订物业管理协议，约定辽阳天春物业管理有限公司的管理期限为2012年1月1日至2015年12月31日止。确认上述事实依据由收费许可证、准住通知单、晟雅格林业主手册、前期物业管理协议、物业管理协议两份、工商核准变更登记通知书及当事人陈述在卷为凭。
一审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中辽宁郁民房地产开发有限公司选聘辽阳天春物业管理有限公司为晟雅格林小区的物业服务公司，同时朱东在办理入住当天在业主手册签名予以认可，据此双方形成物业服务合同关系。朱东享受辽阳天春物业管理有限公司提供的物业服务就应当按照约定交纳物业服务费。原辽阳天春物业管理有限公司诉请要求朱东交纳物业费符合法律规定，一审法院予以支持。朱东以原辽阳天春物业管理有限公司未尽到管理义务为由拒绝交纳滞纳金，该抗辩理由成立，一审法院予以支持。因双方未对交纳物业费的时间进行明确约定，且合同为制式合同，结合已收取的物业费服务周期为一年，确定朱东应在服务周期一年内交费。2013、2014、2015年度物业费的最后交纳期限分别为次年的1月1日，故朱东应当向辽阳天春物业管理有限公司交纳2013、2014、2015年度的物业费。因辽阳天春物业管理有限公司提供的其与辽宁郁民房地产开发有限公司签订的2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理协议不能证明其向朱东收取2016年1月1日之后物业费的合法性，故一审法院对辽阳天春物业管理有限公司主张上述时间段内的物业费不予支持，辽阳天春物业管理有限公司可在条件满足时主张权利。依据《物业管理条例》第二十一条、第三十五条第二款、第四十二条第一款之规定，判决：一、朱东向辽阳天春物业管理有限公司支付2013、2014、2015年度的物业费1,362元，此款于判决生效后十日内付清；二、驳回辽阳天春物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由朱东承担。
朱东的上诉理由及请求是：一、原审判决对《晟雅格林小区前期物业管理协议》的合同有效期认定错误。一审判决认为双方签订的《前期物业协议》第五条第（1）项内容指“缴纳物业费的周期为一年”之意。但上诉人认为，在合同中没有明确写明有效期的情况下，结合该协议具有临时性合同属性的特点，应当认为该一年期系对合同期限的约定。《前期物业合同》是被上诉人制定的格式合同，在签订合同时没有提示上诉人该协议是无限长期有效的合同。根据《合同法》41条规定，一审判决对格式条款的解释和认定既违反了《前期物业合同》的本质属性又违反了《合同法》格式条款的解释原则，属于对事实的认定错误。二、一审适用法律错误，应予撤销。根据《辽阳市物业管理暂行办法》（已作废）第26条和《辽阳市物业管理办法》（现行）第32条规定，《前期物业协议》的有效期不超过2年，上诉人已经缴纳了2年物业费，从2013年开始不愿意继续与被上诉人顺延履行《前期物业协议》。因此，被上诉人要求上诉人缴纳2013年之后的物业费没有法律依据和合同依据。上诉人提供物业服务是其自由处分自己权利的行为，但不能在没有重新和上诉人达成合意的情况下单方面强制要求业主缴费。任何物业服务企业在辽阳市范围内进行服务均应遵守辽阳市政府制定的规范性文件的约束和管理。我国法院只有在行政诉讼审判中可以对地方人民政府制定的规范性文件进行合法性审查。但是，没有法律、法规规定了法院有权在民事审判中径直对地方人民政府制定的规范性文件进行合法性审查或者直接不经任何解释不予适用。上诉人在一审答辩中明确说明应当适用辽阳市人民政府制定的《辽阳市物业管理办法》等相关规范性文件。原审判决无视前期物业合同的临时性合同属性，又在判决书中不做任何解释就径直不予适用地方人民政府的规范性文件，还否定了该规范效力，属适用法律错误，实质上支持了被上诉人的《前期物业协议》无限期有效的荒唐结论，属认定事实错误。综上，请求撤销原审判决，诉讼费用由被上诉人承担。
辽阳天春物业管理有限公司二审答辩认为：上诉状对原判不服的主要理由是认为案中物业服务关系的合同依据不足。答辩人认为原判认定答辩双方的物业合同合法有效，依据充分，判令其在享受物业服务的同时支付约定的物业费并无不当。一、案中三份前期物业合同和一份物业服务合同均是合法有效的，被答辩人作为小区内业主应当遵守。晟雅格林小区已交付使用的专有部分建筑面积至今仍不足物业建筑面积50%，尚不具备成立业主委员会的条件。在这种情况下，为满足已入住业主的物业服务需求，开发商辽宁郁民房地产开发有限公司先后与答辩人签订了三份前期物业合同。被答辩人作为业主又亲自在其2010年年初入住时与答辩人签订了实质上的“物业服务合同”即《晟雅格林小区前期物业管理协议》和《晟雅格林小区业主公约（临时）》。该物业服务合同中多处以“每年”行文叙事。这符合物业行业的习惯做法，并不为法律所禁止。所以在物业服务合同期限上应认定案中物业服务合同是持续有效的无固定期限合同。被答辩人称合同期约定为一年或至多两年的说法，无事实和法律依据。被答辩人签订上述物业服务合同后，已向答辩人支付物业费454元，这说明被答辩人以实际行动再次确认了双方之间的物业服务合同关系。二、上诉状中，被答辩人宣称只认可其入住后的前两年的物业服务合同。答辩人认为，自答辩人提供物业服务以来，小区绝大多数业主遵守着物业合同，认可答辩人的物业服务。答辩人与全体已入住业主之间已形成的物业服务合同仍然继续有效。被答辩人作为全体业主中的一个成员没有资格单独解除物业服务合同，也无权代表大多数业主解聘物业公司。三、被答辩人因自己家漏水维修事件解决不顺，而迁怒于物业公司，以致长期拖欠物业费。被答辩人房屋的维修责任主体是开发商或者房屋维修部门。启动维修基金必须得业主自己出头申请，答辩人作为物业公司既无义务也无权利介入其中。但答辩人作为物业公司，以后会尽量改善服务态度，促进和谐物业关系。综上，答辩人认为上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，关于上诉人朱东上诉称前期物业服务合同已过期，且其没有重新和被上诉人辽阳天春物业管理有限公司达成物业服务合同的意思表示其不应支付物业费一节，但因其所在小区现未成立业主委员会，经该小区开发公司辽宁郁民房地产开发有限公司选定，与被上诉人签订了《物业管理协议》，上诉人作为该小区业主之一，该物业管理协议对其具有约束力，被上诉人依据上述《物业管理协议》对其所在小区提供物业服务，上诉人实际也已享受其提供的物业服务，故原审法院认定其支付物业费并无不当，该上诉理由本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
审 判 员 毕寒光
代理审判员 张丽丽
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 秦海楠