广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8859号
上诉人（原审被告）：佛山市南海合瑞房地产开发有限公司，住所广东省佛山市南海区大沥太平石步村广佛路段华鼎大厦四层432号，统一社会信用代码91440605079516383Y。
法定代表人：邓英钿。
委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：潘芳军，男，壮族，1985年1月20日出生，住广西省马山县。
委托诉讼代理人：陈百伟，广东宝�律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴振山，广东宝慧律师事务所实习律师。
上诉人佛山市南海合瑞房地产开发有限公司（以下简称合瑞公司）为与被上诉人潘芳军商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初10869号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
合瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回潘芳军的诉讼请求；2.判令一、二审案件受理费由潘芳军负担。事实与理由：一、涉案房地产项目无法具备交付条件的原因在于市政配套的水电气不完善，涉案小区无法与市政配套的水电气进行接驳，导致涉案小区不具备通水通气的条件。政府相关部门对此是知悉的，一审法院未对此予以调查。二、合瑞公司在一审期间提交的广东鼎耀工程技术有限公司出具的证明指出了涉案项目工程是由于市政配套的供电、供水、供气没有市政接驳点，故没有通电、通水、通气，无法做分户验收及报建设局联合竣工验收。合瑞公司提交的《关于广佛商贸城片区供电线路建设问题的说明》证明了涉案工程所在的片区没有现成的供电通道，该区电力需求得不到满足，反映了市政配套设施不完善导致涉案工程项目无法通电。合瑞公司提交的《关于共同出资兴建广佛商贸城片区供电线路土建工程一事的复函》和会议纪要反映了合瑞公司已积极配合政府部门处理涉案楼盘通水、通电、通气的问题，积极防止损失进一步扩大，合瑞公司无需就因履行涉案房屋买卖合同扩大的损失承担责任。三、涉案项目土地红线外围市政配套水电气接驳点未确定，而小区内水电气铺设方案要以市政配套水电气接驳点的确定为前提，故涉案项目不存在确定水�气设计施工方案的基础。一审法院机械地认定合瑞公司对此未举证，应承担不利后果显属错误。四、根据合同约定，非合瑞公司原因导致无法按时交付商品房的，合瑞公司有权据实予以延期。五、一审法院应通盘考虑不能通水电气的根本原因，一审判决要求合瑞公司承担全部逾期交房违约责任违反公平原则。
被上诉人潘芳军针对合瑞公司的上诉辩称：一、水、电、气不通并非政府行为导致，不能构成合瑞公司免责的事由。合瑞公司认为涉案项目不能通水、电、气是政府相关部门造成，继而主张合瑞公司无须承担逾期交房的违约责任与事实不符。合瑞公司与国土部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条已约定，该宗地块的用水、用电等管线由合瑞公司自行向运营公司申请引接。目前，水、电、气运营均以市场化运营，并非政府职责，即使水、电、气设施无法接通是逾期交楼的原因，也不是行政行为造成的，合瑞公司不能据此免除违约责任。二、水、电、气设施无法接通不是合瑞公司逾期交房的唯一原因。水、电、气设施无法接通不是合瑞公司逾期交房的唯一原因。根据合瑞公司一审提交的多项自行验收报告，均已逾期。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及众多其他专业部门必须参与的强制性验收，合瑞公司未提交其他项目已验收的证据。即使水、电、气设施已接通，合瑞公司同样无法按期交楼。同时，合瑞公司在案涉楼盘上贴出的《佛山大沥荟悦园（万荟玖珑）各期交楼计划》也已显示，案涉的第l、6、7期工程多数要持续至2017年7月才能完工。三、合�公司在上诉状中第二点列明的多项证据，均不具备合瑞公司主张的证明力。四、一审判决以购房款总额的5%为限判令合瑞公司支付违约金，对合瑞公司不存在不公平。
潘芳军向一审法院起诉请求判令：1.合瑞公司向潘芳军支付自2016年1月1日起至实际交房之日止以购房款621817元为本金按每日万分之三计算的逾期交房违约金；2.本案诉讼费由合瑞公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月1日，潘芳军与合瑞公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定潘芳军以621817元向合瑞公司购买佛山市南海区大沥镇岭南路63号的荟悦园楼盘6栋2504房。（第七条）买受人逾期支付购房款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，�受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（第八条第一款）合瑞公司应在2015年12月31日前将验收合格及竣工验收备案的商品房交付潘芳军。（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力…2、买受人未付清购房款…3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。（第九条）除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付�价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。
潘芳军与合瑞公司签订《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议》，双方就上述《广东省商品房买卖合同》的事项进行补充约定。第十条约定合瑞公司根据主合同及补充协议约定向潘芳军支付的违约金最高不超过总购房款的5%。
签约后，潘芳军已支付全部购房款。
一审法院在诉讼中向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查，该局复函载明：由合瑞公司投资建设，位于南海区大沥镇雅瑶经济联合社“公路面基外”地段的荟悦园1至7栋项目，截止2016年6月12日，未办理建筑工程竣工验收及竣工验收备案。荟悦园1栋、6栋、7栋土建已完工，由于存在塔楼给水工程中给水主干管与给水入户管未连接，入户水表没有安装；电气工程中电井桥架内配电主干线电缆未敷设，用户电表没有安装；�下室配电房和生活给水泵房设备尚未安装就位等问题，目前该项目不具备分户及竣工验收条件，建设单位未组织分户验收。
一审法院认为，潘芳军与合瑞公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2015年12月31日前，但涉讼楼宇至庭审终结时尚未竣工验收备案。根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，涉讼楼宇存在“塔楼给水工程中给水主干管与给水入户管未连接，入户水表没有安装；电气工程中电井桥架内配电主干线电缆未敷设，用户电表没有安装；地下室配电房和生活给水泵房设备尚未安装就位等问题，尚未具备分户验收的条件”。合瑞公司主张因市政水电气配套尚未接到土地红线外围导致合瑞公司未能办理竣工验收，但合瑞公司未能举证证明佛山市南海区国�城建和水务局的复函所载未实施的工程为建设单位施工范围外的工程或这些工程的施工需以市政水电配套已实施为前置条件，合瑞公司未能证明涉讼楼宇在约定交付时间前未具备交付条件符合《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定的情形，一审法院对合瑞公司主张不需承担责任的抗辩不予采纳，合瑞公司应承担逾期交楼的相应违约责任。
双方在补充协议约定合瑞公司根据《广东省商品房买卖合同》和补充协议应支付的违约金不超过购房款的5%，该约定与双方就一方根本违约导致合同解除约定的违约金确定标准相一致，一审法院对潘芳军主张该条款无效的意见不予采纳。双方约定合瑞公司逾期交楼超过90日的应按已付房款日万分之三计付违约金，至本案庭审终结日（2016年8月8日），以潘芳军已付房款为本金从约定交付期限届满次日（2016年1月1日）起按日万分之三计算的违约金超过购房款总额的5%，一审法院认定合瑞公司应按购房款621817元的5%支付逾期交楼违约金31090.85元予潘芳军。潘芳军作为购房款的支付方，按合同约定时间支付购房款是潘芳军的义务，在合同继续履行的情况下，潘芳军主张发生已付房款的利息损失没有依据。潘芳军没有举证证明其发生其他超过一审法院核定违约金的实际损失，且涉讼房屋未符合约定交付条件，房屋的实际交付情况尚未确定，一审法院对潘芳军请求违约金请求超出一审法院核定部分在本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、合瑞公司应于判决生效之日起十日内支付违约金31090.85元予潘芳军；二、驳回潘芳军的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取296.41元（潘芳军已预交），由合瑞公司负�。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明，《佛山市南海区建设工程竣工规划验收测量记录册》显示荟悦园1、6、7栋完成竣工规划验收测量的时间为2016年1月16日。《建筑节能工程（围护结构部分）工程质量验收表》显示荟悦园1、6、7栋节能验收的时间为2016年1月15日。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为合瑞公司逾期交付涉案房屋是否构成违约，以及应如何承担相应的民事责任。
关于合瑞公司逾期交付涉案房屋是否构成违约的问题。涉案房屋买卖合同约定合瑞公司应于2015年12月31日前将经竣工验收备案的商品房交付潘芳军，但合瑞公司至今未将符合交付条件的涉案房屋交付潘芳军。合瑞公司称涉案房屋无法竣工验收备案是因市政配套设施建设的原因导致的。对此，本院认为，佛山�南海区国土城建和水务局的复函已明确指出涉案房屋所在楼栋存在多项设备、设施、管线未安装完成的情况，不具备分户验收及竣工验收的条件，合瑞公司否认上述复函所述的情况，但未举证证明其实际已完成上述复函所述的工程。本案的证据还显示涉案房屋所在楼栋的规划、节能验收时间晚于涉案合同约定的房屋交付日期，上述事实也反映合瑞公司未在涉案房屋买卖合同约定的商品房交付期限届满前完成相关工程建设及验收。合瑞公司主张相关工程未能完工是由于市政配套设施建设的原因导致的，但合瑞公司未能证明市政配套设施的建设情况与未完工的工程之间的关系，故本院对此上诉理由不予采信。因合瑞公司未按涉案房屋买卖合同约定的时间向潘芳军交付涉案房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。
关于合瑞公司应如何承担逾期交房违约责任的�题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了合瑞公司逾期交房时违约金的计算方式，该合同之补充协议第十条又约定合瑞公司根据主合同及该补充协议约定，向潘芳军支付的违约金最高不超过总购房款的5%。由此可见，双方对于合瑞公司逾期交房违约金的数额作出了明确约定，该约定符合法律规定，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效之情形。根据前述合同及补充协议的约�，合瑞公司至一审法庭辩论终结日应支付的违约金为总购房款的5%。由于潘芳军没有举证证明根据补充协议的约定计算的违约金数额低于其截止至一审法庭辩论终结日所受的损失，故一审法院对潘芳军请求的超出总购房款5%部分的违约金在本案中不予支持，处理并无不当，本院予以维持。考虑到合瑞公司交付房屋的具体日期目前尚无法确定，且双方可能会对以后房屋未交付的原因及是否具备交楼条件有争议，如果潘芳军认为此后合瑞公司逾期交房给其造成的损失超出了补充协议所约定的违约金数额，其可另行主张权利。
综上所述，合瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费577.27元，由上诉人佛山市南海合瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二○二○一六年十二月二十六日
书 记 员 李嘉敏