广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0105民初2232号
原告（反诉被告）：广西馨万佳悦物业服务有限公司，住所地南宁市江南区白沙大道35号南国花园商城E5栋E5-14号一层商铺。
法定代表人：李秀芝，总经理。
委托诉讼代理人：吴玮，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许成文，北京市尚衡（南宁）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：罗安莲，女，1974年3月28日出生，汉族，住南宁市，
委托诉讼代理人：杨耿荣，广西欣源律师事务所律师。
原告广西馨万佳悦物业服务有限公司（以下简称馨万佳悦公司）诉被告罗安莲物业服务合同纠纷一案,本院于2017年5月17日立案受理后,依法适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告馨万佳悦公司的委托诉讼代理人韦青桃、被告罗安莲及其委托诉讼代理人杨耿荣到庭参加诉讼。审理中，被告罗安莲提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，并依法转为普通程序，于2017年8月4日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）馨万佳悦公司的委托诉讼代理人吴玮、许成文、被告（反诉原告）罗安莲及其委托诉讼代理人杨耿荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
馨万佳悦公司诉称：罗安莲购买位于南宁市壮锦大道××号风格雨林5号楼1501号房，从2010年11月30日接到入伙通知书，2010年11月30日办理入住手续并签订了《业主临时管理规约》规定了业主应遵守该小区的各项物业管理规定。同时签订了《风格雨林前期物业服务协议》内容里明确规定物业服务收取标准，住宅房屋按建筑面积每平方米1.1元/月缴纳，代收代交费用：城市生活垃圾处理费按户8元/月标准交纳。馨万佳悦公司于2013年11月23日接受风格雨林业主委员会的委托对该小区进行物业管理服务，签订了《物业服务合同》。罗安莲居住在该小区5号楼1501号房，同意接受馨万佳悦公司物业管理服务，可罗安莲未按合同约定交纳相关费用，拖欠了馨万佳悦公司的物业服务费等各项费用。馨万佳悦公司多次追缴未果，特向法院提起诉讼，请求判令：1、罗安莲支付拖欠馨万佳悦公司物业服务费2116.40元（从2015年3月1日到2017年4月30日），违约金1974.30元，垃圾费208元，滞纳金194.20元，代收水费879.20元，滞纳金294元，合计5666.10元；2、本案诉讼费由罗安莲承担。
罗安莲反诉及答辩称：一、馨万佳悦公司与原风格雨林业主委员会于2013年11月23日签订的《物业服务合同》属无效合同，馨万佳悦无权管理风格雨林小区物业及收取物业费和滞纳金。首先，馨万佳悦公司未经业主大会选聘，程序违法。根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条的规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。本案当中，风格雨林小区业主大会于2013年9月份召开业主大会投票选定服务企业为“南宁市馨悦物业服务有限公司”，而原告系“南宁市馨万佳悦物业服务有限公司”。经查询，馨万佳悦公司的初始成立日期为2013年11月份，并非由中选的物业服务企业依法变更而来。因此，馨万佳悦公司未经业主大会选聘，不具备签订合同的主体资格，合同无效。其次，馨万佳悦公司未取得物业服务资质，不具备签订物业服务合同的主体条件。馨万佳悦公司于2013年11月成立，成立后其未取得物业服务资质。根据《物业管理条例》第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。因此，馨万佳悦公司不具备签订物业服务合同的主体条件。再者，本案物业服务合同系原业委会与馨万佳悦公司恶意串通订立，损害广大业主合法权益，当属无效。馨万佳悦公司实为原业委会成员成立的物业服务公司，原业委会成员与馨万佳悦公司存在利益关系。馨万佳悦公司的名义股东为李秀芝和商雪健，但该二人均不是公司的实际控制人，公司的实际控制人应是原业委会副主任董学辉。董学辉既担任原业委会副主任，又是物业公司的隐名股东（实际投资人），其行为违反了《南宁市物业管理办法》第二十一条的规定。原业委会与馨万佳悦公司恶意串通，故意对小区业主隐瞒这一事实，剥夺了广大业主的知情权和选择权。
二、馨万佳悦公司不具备物业服务资质，其违法入驻小区后，强行按照二级物业服务等级标准收取物业费，严重损害广大业主合法利益，其无权收取物业费和滞纳金。南宁市物价局、南宁市房产管理局联合发文《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》（南价格[2009］200号）规定，二级物业服务等级的收费标准为1.08元—1.32/月·平方米（带电梯）。本案中馨万佳悦公司既没有物业服务资质，其违法入驻小区后又疏于管理，服务不到位，导致小区房屋墙体开裂、道路坑洼积水、绿色植被消失、路灯损坏等现象长期存在，而保安上班睡觉、电动车被盗、小汽车被刮、电梯关人等情况也常有发生。对于反映小区管理问题的业主，馨万佳悦公司则对其实施威胁、恐吓甚至殴打。鉴于上述种种违法行径，馨万佳悦公司无权收取物业费，更加无权按照1.1元/月·平方米的标准收取物业费。
三、原业委会与馨万佳悦公司签订的物业服务合同已经到期，无论是根据合同约定、建设部门要求抑或居委会通知，馨万佳悦均应在合同到期后撤离小区，且其无权收取物业费和滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，本案《物业服务合同》第二十七条约定：“本合同终止时（2016年10月22日），乙方(馨万佳悦公司)应将物业管理用房、物业管理相关资料等及收取的公共资金结余部分，五天内完整地移交给业主委员会或业委会选聘的其他物业管理企业”，因此馨万佳悦公司最迟应当于2016年10月27日撤出风格雨林小区，但其一直拒绝移交、退出。为此，风格雨林小区业主多次向代行小区业委会职责的银凯社区居委会及南宁市经开区建设发展局反映，请求其责令被馨万佳悦公司撤出小区。2016年11月15日，银凯社区居委会向馨万佳悦公司发出《关于办理风格雨林小区交接事宜的通知》，要求馨万佳悦移交相关财务并撤出小区；2016年12月13日，南宁市经开区建设发展局针对上述问题专门召开会议，并形成了《关于风格雨林小区物业管理会议纪要》【南经建纪要（2016）42号】。纪要第二大点明确：“馨万佳悦公司在物业服务合同到期权利和义务终止后，应当退出物业服务，并在合同约定时间内完成与银凯社区交接的物业服务档案、服务设施设备、财务等工作”。但时至今日，馨万佳悦扔拒不退出、移交，其无权要求罗安莲支付物业费和滞纳金。
综上，馨万佳悦公司的诉请没有任何事实和法律依据，且在入驻小区后物业管理混乱、服务不到位，其无权收取物业费等费用。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。为了维护自身的合法权益，特依据民事诉讼法的有关规定提起反诉，请求判令：1、依法确认原风格雨林小区业委会与馨万佳悦公司之间签订《物业服务合同》无效；2、馨万佳悦公司向罗安莲返还其违法收取的物业费1302.5元；3、本案诉讼费由馨万佳悦公司承担。
馨万佳悦公司就反诉辩称：一、馨万佳悦公司与风格雨林业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。馨万佳悦公司是依法成立的专门从事物业管理活动的企业，具有独立的法人资格，馨万佳悦公司与风格雨林业主委员会之间签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表达，内容不违法法律、行政法规的禁止性规定，也不存在恶意串通损害第三人利益，合同合法有效。馨万佳悦公司签订合同时未取得物业管理资质证书违反的是管理性规定，并未违反效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》第三十二条规定的，物业管理企业应当具备相应资质属于管理性规定，其目的是为规范物业公司管理，馨万佳悦公司签订合同时未取得物业管理资质证书违反是管理性规定，并未违反效力性强制性跪地，因此不影响馨万佳悦公司与风格雨林业主委员会签订《物业服务合同》的效力。并且馨万佳悦公司在后续的服务过程中也取得了服务资质。馨万佳悦公司与风格雨林业主委员会之间签订的《物业服务合同》是依法签订，不存在恶意串通损害第三人利益的情况。因此，馨万佳悦公司与风格雨林小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。
二、馨万佳悦公司有权依法收取物业管理费。馨万佳悦公司与风格雨林业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。《物业服务合同》对包括罗安莲在内的全体业主具有约束力，罗安莲应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。馨万佳悦作为物业管理公司在2013年11月到2017年7月间，向风格雨林小区提供了物业管理服务，小区业主也实际享受了相关的服务，并且馨万佳悦公司在后期的服务过程中取得了服务资质，所以罗安莲应当支付相应的服务管理费。馨万佳悦公司收取的物业管理费符合广西南宁地区的物业管理费收费标准的规定。馨万佳悦物业管理费的收取是延续上一个物业管理公司的收费标准，没有擅自提高，且物业收费标准是市场指导价，由业委会与物业公司协商的，没有超过物价局设立的标准。
经审理查明：馨万佳悦公司系成立于2013年11月7日的从事物业服务的企业法人，2015年12月22日，其企业名称由“南宁市馨万佳悦物业服务有限公司”变更为“广西馨万佳悦物业服务有限公司”，并于2016年4月19日取得物业服务叁级资质。
2013年9月，南宁市壮锦大道××号风格雨林小区召开业主大会选聘了“南宁市馨悦物业服务有限公司”作为物业服务企业。2013年11月23日，南宁市风格雨林业主委员会（以下简称风格雨林业委会）与馨万佳悦公司签订《物业服务合同》，约定：风格雨林业委会选聘馨万佳悦公司为风格雨林住宅小区提供物业服务，合同期限自2013年10月23日至2016年10月22日；物业服务质量按照不低于三级物业服务标准执行；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.1元/月.平方米，商铺1.8元/月.平方米，水电周转金200元/户（为预算款，作为水电周转使用，对于不交费的业主，物业有权对业主采取不垫付水电费用的行为）；生活垃圾处理费按南宁市政府垃圾处理收费办法标准执行，由业主自行向环卫部门交纳或由馨万佳悦公司代收；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳合同约定的物业服务费、水电费的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之五的标准向馨万佳悦公司支付违约金；合同终止时，馨万佳悦公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等及收取的公共资金结余部分，五天内完整地移交给业主委员会或业委会选聘的其他物业管理企业。合同签订后，馨万佳悦公司即开始为风格雨林小区提供物业服务。2015年8月，风格雨林小区业委会任期届满，因未能及时完成小区业委会的换届选举，经政府主管部门确定，由南宁市江南区银凯社区居民委员会（以下简称银凯社区居委会）代行风格雨林小区业委会职责。2016年11月15日，银凯社区居委会向馨万佳悦公司出具《关于办理风格雨林小区交接事宜的通知》，要求馨万佳悦公司在规定的时间内与银凯社区居委会办理物业交接事宜。2016年12月13日，南宁经济技术开发区建设发展局组织馨万佳悦公司等相关部门及人员召开会议，就馨万佳悦公司物业合同到期问题进行协商，并形成了《关于风格雨林小区物业管理会议纪要》（南经建纪要﹝2016﹞42号），达成如下事项：一、在经开区建设发展局及那洪街道办的指导和监督下，由该小区所在地银凯社区代行业委会职责；二、馨万佳悦公司在物业合同到期后退出小区并在合同约定时间内完成与银凯社区居委会交接工作；三、银凯社区居委会按照相关规定，在那洪街道办和经开区建设发展局的指导下，组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。但此后，馨万佳悦公司并未退出风格雨林小区，仍继续为小区提供物业服务至2017年7月18日。
罗安莲系风格雨林小区5号楼1501号房屋（建筑面积为74.01平方米）的业主，其于2010年11月30日办理了上述房屋交接手续，并向馨万佳悦公司交纳了截至2015年2月28日的物业服务费（按建筑面积1.1元/月.平方米交纳）、生活垃圾处理费（按8元/月交纳）及截至2015年1月31日的水费。
另查明，因馨万佳悦公司在未取得资质证书的情况下，于风格雨林小区从事物业服务，南宁市住房保障和房产管理局于2014年11月13日作出行政处罚决定书，对馨万佳悦公司处以行政罚款60000元。
再查明，2009年9月3日，南宁市物价局、南宁市房产管理局联合发布《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》，规定南宁市普通住宅小区物业分四个等级标准，对应政府指导价分四个级别，一级物业收费标准（带电梯）1.5元/月.平方米，二级物业收费标准（带电梯）1.2元/月.平方米，三级物业收费标准（带电梯）0.9元/月.平方米，四级物业收费标准（无电梯）0.4元/月.平方米，上述基准价允许上下浮动10%，即三级物业收费标准的定价可在0.81—0.99元以内浮动。
以上事实，有馨万佳悦公司提交的《物业服务合同》、水、电发票联、缴费通知单、入伙通知书、营业执照、资质证书、企业变更通知书，罗安莲提交的承诺书、收据、行政处罚决定书、行政决定履行催告书、《关于办理风格雨林小区交接事宜的通知》、《关于银凯社区居委会代行风格雨林小区业主委员会职责的请示》、《关于风格雨林小区物业管理会议纪要》等证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为：本案当事人争议的焦点问题为：（一）风格雨林小区业委会与馨万佳悦公司签订的《物业服务合同》是否合法有效；（二）罗安莲应否支付物业服务费等相关费用；（三）罗安莲请求返还已交纳物业服务费应否予以支持。
关于风格雨林小区业委会与馨万佳悦公司签订的《物业服务合同》的效力认定问题。在建筑物区分所有的情况下，物业服务合同的订立、履行涉及建筑区划内众多业主，为便于业主行使对建筑物共有部分管理的成员权利，同时减少物业服务企业与各个业主分别签订物业服务合同带来的不便，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，即可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。即，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同必须符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，方能对全体业主发生法律效力。否则，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第十四条规定，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同即属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，该合同的效力即应归于无效。本案中，风格雨林小区于2013年9月召开业主大会选聘的物业企业为“南宁市馨悦物业服务有限公司”，而非本案原告馨万佳悦公司，馨万佳悦公司虽主张该“南宁市馨悦物业服务有限公司”即为馨万佳悦公司，但根据工商登记显示，馨万佳悦公司成立于2013年11月7日，风格雨林小区业主大会选聘物业企业时其尚未依法成立，而馨万佳悦公司也未能举证证明其是由“南宁市馨悦物业服务有限公司”依法变更而来，因此，馨万佳悦公司并非风格雨林小区业主大会选聘的物业企业，亦未经风格雨林小区占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意选聘，故风格雨林小区业委会与馨万佳悦公司签订的《物业服务合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。罗安莲反诉请求确认合同无效理由成立，本院予以支持。
关于罗安莲应否支付物业服务费等相关费用的问题。虽然馨万佳悦公司与风格雨林小区业委会签订的《物业服务合同》无效，但馨万佳悦公司实际上为风格雨林小区提供了物业服务，罗安莲作为风格雨林小区的业主也实际享受了相关的服务，因此，根据公平及等价有偿的原则，罗安莲应当支付馨万佳悦公司相应的物业服务费用。至于物业服务费标准，馨万佳悦公司主张按合同约定的1.1元/月.平方米支付，但该标准明显高于政府关于三级物业等级的基准价。故本院结合馨万佳悦公司提供的物业服务质量标准，参照南宁市物价局、南宁市房产管理局联合发布的《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》的规定，调整为物业服务费按三级等级的0.9元/月.平方米（带电梯）标准计算。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中馨万佳悦公司与风格雨林小区的物业合同期于2016年10月22日届满，而在2016年12月13日，由行政主管部门组织的会议纪要中已经明确馨万佳悦公司需在合同规定的五日内退出小区并办理相关物业交接手续，但馨万佳悦公司拒不退场及移交，其行为违法了相关法律规定，故馨万佳悦公司无权再行主张2016年12月19日之后的物业服务费。罗安莲认可已交纳物业服务费至2015年2月28日，故罗安莲应继续支付馨万佳悦公司自2015年3月1日起至2016年12月18日止的物业服务费1438.75元（74.01平方米×0.9元/月.平方米×21.6个月）。另外，罗安莲欠付的水费、垃圾费为馨万佳悦公司代收代缴，罗安莲于庭审中亦表示愿意交纳，故罗安莲还应支付馨万佳悦公司自2015年2月1日起至2017年2月28日止的水费824.8元以及自2015年3月1日起至2017年4月30日止垃圾费208元（8元/月×26个月）。关于馨万佳悦公司主张的违约金，由于馨万佳悦公司与风格雨林小区业委会签订的《物业服务合同》无效，故馨万佳悦公司援引该合同约定的违约金计算标准，要求罗安莲支付欠付物业服务费等相关费用的违约金，没有法律依据，本院不予支持。
关于罗安莲请求返回物业服务费应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于本案中双方当事人所确定的合同义务是提供服务和给付报酬，对于馨万佳悦公司在合同订立后实际履行过程中已提供的物业服务，并不能通过返还的方式恢复至合同订立前的状态，而应参照合同的约定进行折价补偿，而罗安莲作为业主已实际接受馨万佳悦公司提供的物业服务，其作为物业服务的受益人，交纳物业服务费的行为应视为对物业服务的认可，故罗安莲要求返还已支付的物业服务费1302.5元的请求，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认南宁市风格雨林业主委员会与原告（反诉被告）广西馨万佳悦物业服务有限公司于2013年11月23日签订的《物业服务合同》无效；
二、被告（反诉原告）罗安莲向原告（反诉被告）广西馨万佳悦物业服务有限公司支付2015年3月1日起至2016年12月18日止的物业服务费1438.75元；
三、被告（反诉原告）罗安莲向原告（反诉被告）广西馨万佳悦物业服务有限公司支付自2015年2月1日起至2017年2月28日止的水费824.8元；
四、被告（反诉原告）罗安莲向原告（反诉被告）广西馨万佳悦物业服务有限公司支付2015年3月1日起至2017年4月30日止的城市生活垃圾处理费208元；
五、驳回原告（反诉被告）广西馨万佳悦物业服务有限公司的其他本诉请求；
六、驳回被告（反诉原告）罗安莲的其他反诉请求。
本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）广西馨万佳悦物业服务有限公司负担25元，被告（反诉原告）罗安莲负担25元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）广西馨万佳悦物业服务有限公司负担12.5元，被告（反诉原告）罗安莲负担12.5元。
上述应付款项,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王小佳
人民陪审员 利 萍
人民陪审员 刘吉兴
二〇一七年八月九日
书 记 员 郭时连
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。