南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第4223号原告南京图腾置业发展有限公司，组织机构代码75128732-1，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人林乃轩，董事长。委托代理人王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。委托代理人顾雪婷。被告南京新概念乐器有限公司，住所地南京市秦淮区中华路1号-25。法定代表人林正丰。原告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）诉被告南京新概念乐器有限公司（以下简称新概念乐器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告图腾置业公司的委托代理人王宁到庭参加诉讼，被告新概念乐器公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告图腾置业公司诉称，2012年4月，原告图腾置业公司与被告新概念乐器公司签订了《大观·天地MALL商铺租赁合同》，约定：原告图腾置业公司将大观·天地MALL二层B121号（建筑面积217.27平方米）商铺出租给被告新概念乐器公司经营产品销售和培训；租赁期限3年，自2012年6月1日至2015年05月30日止；每3个月支付一次租金等费用，实行先付后租的方式。被告新概念乐器公司开业经营期间，因经营不善，多次拖欠租金，经原告图腾置业公司多次催缴，被告新概念乐器公司仅支付完毕上述商铺2014年4月1日前的租金、商管费、物管费及公共能耗费用，但欠缴自2014年4月1日至2014年5月13日止的租金、商管费、物管费及公共能耗18902.51元及2012年10月至2012年12月、2013年10月至2014年5月的电费4494元。原告图腾置业公司多次催缴未果，并于2014年5月8日书面催缴，要求被告新概念乐器公司交清欠款。被告新概念乐器公司未及时支付欠款，原告图腾置业公司又于2014年5月18日向被告新概念乐器公司发出解除租赁关系的函告，书面通知被告新概念乐器公司于2014年5月14日解除租赁关系，并于5月22日前派员将租赁场地清空，结算费用，与原告图腾置业公司办理移交手续，但最终被告新概念乐器公司仍未结清欠款，也未妥善处理学员问题，影响了原告图腾置业公司的正常经营。故原告图腾置业公司诉至法院，诉讼请求为：1.判令被告新概念乐器公司支付自2014年4月1日至2014年5月13日止的租金、商管费、公共能耗及物管费，2012年10月至2012年12月、2013年10月至2014年5月电费，合计22025.98元；2.判令被告新概念乐器公司支付铺位工程改造费用17301.43元；3、判令被告新概念乐器公司支付违约金40086.33元。被告新概念乐器公司未答辩，亦未提交证据。经审理查明，坐落于南京市鼓楼区建宁路300号2002室及2号、3号储藏室登记的所有权人为原告图腾置业公司。2012年4月，原告图腾置业公司（甲方）与被告新概念乐器公司（乙方）签订《大观·天地MALL商铺租赁合同》，合同约定：乙方自愿向甲方承租坐落于南京市下关区（现鼓楼区）建宁路300号大观·天地MALL二层B121号商铺为经营场所；建筑面积约为217.27平方米（含公共部分），本合同中的租金、商管费、公共能耗费、物业管理费、装修管理费以该建筑面积作为计算标准；乙方在进行装修时需向甲方支付装修押金5000元；租赁期限从2012年6月1日至2015年5月30日，共36个月，其中装修免租期自2012年4月15日至2012年5月31日，装修免租期内，乙方无需向甲方支付该物业租金、商管费，但仍须向甲方支付水费、电费、装修管理等其他费用；乙方按照租金0.75元／平方米／天、商业营运管理费（简称商管费）0.75元／平方米／天的标准向甲方支付租金和商管费，并按照先同时支付租金和商管费后使用该物业的原则执行，每3个月为一个租金和商管费的支付期，乙方应在每一个租金和商管费支付期前10日向甲方支付该期的租金和商管费；租赁期间的公共能耗费单价为10元／平方米／月，物业管理费单价为5元／平方米／月，按照先支付后使用的原则执行，支付方式为每3个月为一支付周期，乙方每次应于下一个周期开始日提前10日向甲方支付公共能耗费用及其物业费用；乙方于本合同签订之日向甲方支付租赁定金10800元；乙方承租该物业正式营业后，租赁定金转为乙方按约履行本合同并合法经营的履约保证金；乙方应按本协议规定按时交付租金、商管费、公共能耗费、物业管理费、公共事业费等其他费用；如乙方逾期支付，甲方按照每日千分之三向乙方收取逾期滞纳金，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他费用；逾期超过45天，甲方有权提前终止本协议并收回该物业，没收履约保证金，并可向乙方追索尚存协议期内的租金、商管费等费用损失；在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，严重损害甲方利益的，甲方有权终止本合同、收回该物业、没收履约保证金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为上个月3倍月租金、商管费、公共能耗费、物业管理费用），承担甲方由此而产生的一切直接经济损失；任何一方若因为对方违约而终止本合同，应当书面通知对方，合同在通知送达对方时终止；甲方因乙方工程需求将商铺内原有消防喷淋、烟感、空调进行改造，甲乙双方在此确认，乙方按合同签订内容履约直至合同履约期届满，并在此期间无任何违约行为的，甲方同意承担因乙方工程需求而产生的改造费用；如乙方在合同期限内发生任一违约行为，因乙方工程需求而产生的一切改造费用（消防喷淋、烟感、空调）均由乙方自行承担。2012年4月17日，原告图腾置业公司将涉案房屋交付给被告新概念乐器公司使用，被告新概念乐器公司在此经营乐博琴行。因被告新概念乐器公司欠缴租赁费用，原告图腾置业公司于2014年5月9日致函被告新概念乐器公司，要求被告新概念乐器公司于2014年5月13日前缴纳租赁费用42266元，逾期缴纳将按合同约定计收逾期滞纳金、没收履约保证金，并按合同约定追索租金、商管费、公共能耗、物业管理费及违约金，停止向贵方供电并收回该出租商铺。被告新概念乐器公司收函后未缴纳租赁费用。2014年5月13日，因被告新概念乐器公司的学员家长闹事，原告图腾置业公司接管涉案商铺。2014年5月19日，原告图腾置业公司向被告新概念乐器公司法定代表人林正丰邮寄了《解约函》，内容为：至2014年5月13日止，被告新概念乐器公司仍没有清偿2014年4月1日至2014年6月30日的租金、商管费、物管费、公共能耗费用38064元及2012年10月至12月，2013年10月至2014年4月期间的水电费用4202元，合计42266元；原、被告之间签订的《大观·天地商铺租赁合同》解除，并要求被告新概念乐器公司承担违约责任；被告新概念乐器公司应于2014年5月22日前，派员清空租赁场地，并按合同约定向原告图腾置业公司办理相关解约移交手续、交付所有租赁财产、结算合同约定的所有费用；如被告新概念乐器公司不能按期完成相关结算，移交事宜，原告图腾置业公司将于2014年5月22日收回租赁房屋，由此产生的经营损失均由被告新概念乐器公司自行承担。该解约函的特快专递已于2014年5月21日被签收。2014年5月底，原告图腾置业公司清空并收回涉案房屋。被告新概念乐器公司尚欠缴2014年4月1日至2014年5月13日的租金、商管费、物管费、公共能耗费以及2012年10月至2012年12月以及2013年10月至2014年5月的电费4494元。另查明，原告图腾置业公司因被告新概念乐器公司经营的乐博琴行空调改造工程向施工单位南京格尔达空调设备有限公司支付了工程款17301.43元。审理中，原告图腾置业公司同意将装修押金5000元及租赁定金10800元冲抵被告新概念乐器公司所欠的租赁费用。原告图腾置业公司陈述称被告新概念乐器公司截止2014年3月31日尚结余1370.53元。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、租赁合同、商铺交付确认书、函、解约函、特快专递、工程结算审核价、缴费通知单、水电、空调费缴纳通知单等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原告图腾置业公司与被告新概念乐器公司签订的《大观·天地商铺租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，该协议对双方均具有约束力，原、被告双方应按照约定全面履行自己的义务。被告新概念乐器公司应按协议约定向原告图腾置业公司支付租金、商管费、公共能耗费、物业管理费和公共事业费，现被告新概念乐器公司未按协议约定支付相关费用，故原告图腾置业公司要求被告新概念乐器公司支付租金、商管费、公共能耗费、物业管理费和电费的诉讼请求应予以支持，具体数额应当按协议约定的标准和租赁期限结合原告图腾置业公司的诉讼主张予以确定，但应将租赁定金、装修押金以及截止2014年3月31日结余的款项从租赁费用中予以扣减。被告新概念乐器公司逾期支付租金等费用，已构成违约，应按约定支付违约金，故原告图腾置业公司要求被告新概念乐器公司支付违约金的诉讼请求应予以支持，具体数额应按合同约定予以确定。关于工程改造费用的问题，由于被告新概念乐器公司存在违约行为致使合同解除，根据合同约定，被告新概念乐器公司应当向原告图腾置业公司支付工程改造费用。被告新概念乐器公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告南京新概念乐器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京图腾置业发展有限公司租金、商管费、公共能耗费、物业管理费1471.24元，电费4494元、违约金39108.60元、工程改造费用17301.43元，合计62375.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1785元、公告费750元，合计2535元，由原告南京图腾置业发展有限公司负担425元，被告南京新概念乐器有限公司负担2110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军审 判 员  刘春晓人民陪审员  白冰冰二〇一五年三月十六日见习书记员  夏 娜