上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初4421号
原告邢云周，男，1982年4月24日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市某县。原告魏伊婷，女，1984年1月29日出生，汉族，户籍所在地陕西省某县某镇。上列两原告共同委托代理人陈圆满，上海东炬律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区某镇。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。委托代理人钟蕾，女，在上海正泽房地产有限公司工作。原告邢云周、魏伊婷诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由审判员高金登用简易程序审理。本案于2016年6月16日公开开庭进行审理，两原告共同委托代理人陈圆满、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢云周、原告魏伊婷诉称：2012年5月7日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告以人民币1,097,599元的价格向被告购买上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄338号302室房屋，被告应在2014年7月31日办理产证，因被告原因至2014年11月17日才办出大产证，致使原告无法办理小产证。且该房屋实测面积与合同面积相差0.58平方米。故诉诸法院请求判令：1、被告支付原告延期办理产证违约金17,681.9元（以本金1,097,599元，按照中国人民银行同期银行贷款利率5.6%，自2014年8月7日计算至2014年11月17日，共计105天）；2、被告归还原告房屋面积差价6,584元（以单价每平方米11,351.73元计算0.58平米）；3、本案受理费由被告承担。审理中，两原告将上述第一项诉请变更为：判令被告支付原告延期办理产证违约金17,408.41元（以实际支付房款1,091,015元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率5.6%，自2014年8月6日计算至2014年11月17日，共计104天）。其余诉请不变。被告上海正泽房地产有限公司辩称：不同意原告第一项诉请。依照合同补充条款第5条明确规定了逾期办理大产证的违约责任，在合同有约定的情形下应当以合同约定为准。按照该条规定，原告应当在10天内行使单方合同解除权，但是原告没有在规定期限内行使合同解除权，因此被告不承担任何责任。如果法院认为被告应该支付违约金，计算的基数应扣除原告已主张的差价款6,584元。对原告按5.6%利率标准计算违约金无异议。对于诉请2没有异议。经开庭审理查明：2012年5月7日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定，原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄338号302室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为96.69平方米，其中套内建筑面积76.03平方米，公用分摊建筑面积20.66平方米；该房屋每平方米建筑面积单价为11,351.73元，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1,097,599元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第二条约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致，按下列约定处理：1、按本合同第五条之约定，根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、合同第五条中所述每平方米建筑面积单价为房屋合同总房价款除以房屋预测套内建筑面积、公用分摊面积和地下附属面积的总和所得之单价；3、被告按本合同第五条退还原告房价款时，退还的房价款均为原告已实际支付的款项，被告无需承担该等款项的利息或因原告支付该等款项而引起的其他任何费用；4、若本合同项下之该房屋按套计价，则双方同意，上述每平方米建筑面积单价仅作为双方最终结算房价款时，核定实测面积与暂测面积误差之依据；5、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，本合同第三条约定的房屋转让总价格不变；6、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，双方同意当误差为3%以内（不包括3%）时，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；7、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，被告同意当误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过3%以上部分的房价款；被告同意当误差超过-3%(包括-3%)，原告有权单方面解除合同；若原告选择不解除本合同的，被告同意无息退还原告因该误差而多收的房价款。原告行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同补充条款一第四条约定被告承诺将在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。合同签订后，原告按约向被告支付了合同约定的全部购房款1,097,599元，被告出具了发票。2014年8月4日，被告向原告发出交楼通知书。2014年8月6日，原、被告签订房屋确认书，确认系争房屋实测建筑面积为96.11平方米。另查明，2014年8月4日，被告取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年11月17日，被告办理了该房屋的大产证。又查明，两原告曾于2014年12月3日向本院起诉，请求判令被告支付逾期交房违约金41,818.50元（以房价款1,097,599元为本金,按每日万分之三，自2014年4月1日起计算至2014年8月5日止）。本院经开庭审理后，于2015年1月23日以（2014）青民三（民）初字第4643号民事判决书判决：被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邢云周、原告魏伊婷逾期交房违约金人民币41,818.50元。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋确认书、（2014）青民三（民）初字第4643号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反有关法律、法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的时间办理大产证。根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一是由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任。对原告主张的逾期办证违约金的计算标准及期间，均合法合理，且被告亦无异议，故本院予以确认。对于面积差价款的诉讼请求，鉴于原告的主张合法有据，且被告没有异议，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邢云周、魏伊婷逾期办证违约金人民币17,408.41元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邢云周、魏伊婷房屋差价人民币6,584元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币399.81元，减半收取计人民币199.90元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 高金登
二〇一六年六月二十九日
书记员 王珊珊
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。