江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终448号上诉人（原审被告）：徐亮，男，1976年11月29日生，汉族，居民，住盐城市。委托诉讼代理人：陈爱国，男，1963年11月21日生，汉族，盐城市畜禽专业合作社联合会法律援助中心法务部部长。被上诉人（原审原告）：盐城鑫天地商业街市场有限公司，住所地市建军中路137号办公楼3楼。法定代表人：高德学，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓东，江苏济州律师事务所律师。上诉人徐亮因与被上诉人盐城鑫天地商业街市场有限公司（下称鑫天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2017)苏0902民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐亮上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回鑫天地公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用均由鑫天地公司承担。事实和理由：1、鑫天地公司无诉讼主体资格，对案涉房屋无权主张任何权利。一审认定“租赁期限从2007年8月1日至2019年7月31日”无任何事实依据。根据2013年7月30日盐城军分区后勤部的补充协议约定和盐城军分区后勤部出具的函件，鑫天地公司与盐城军分区的租赁合同最迟至2016年7月31日止。此时中央军委已于2016年2月发出通知，“凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签”，即使再行续签，也是违法无效的。实际鑫天地公司与盐城军分区已在多年前解除合同，承租人在无租赁关系情况下，再行起诉所谓的次承租人无法律依据。2、一审判决2万元抵充保证金亦属错误，鑫天地公司已无权收取与盐城军分区合同期满后的房屋租金，其保证金属于不当得利，应予返还。3、合同约定租赁期至2019年5月14日止，一审法院判决解除不符合法律规定。4、一审法院认徐亮未缴房租错误。（1）鑫天地公司不接收房租。根据惯例，鑫天地公司上门收取房租，但鑫天地公司一直不予收取，在徐亮明确缴纳房租时，其故意不接收，不兑账。（2）徐亮在承租案涉房屋期间，该房屋多次渗漏，室内外多处驳落，无法经营。经与鑫天地公司协商，由徐亮先行垫资修缮，对修缮费用至今未向徐亮兑结，冲抵房租，导致房租延期是鑫天地公司的原因直接形成。（3）根据盐城军分区后勤部与鑫天地公司公司2013年7月30日签订的补充协议，鑫天地公司承租期限最迟至2016年7月31日止，显然鑫天地公司无权再行收取房租。（4）一审不认可部分人员就餐费用抵充不当，该部分就餐人员均系鑫天地公司主要管理人员相关亲戚，签字就餐也已形成惯例。5、一审审判违反法定程序。2016年12月底，鑫天地公司向徐亮发出通知，要求解除租赁合同。徐亮根据《合同法》第九十六条以及相关司法解释的规定，在3个月期限内向一审法院提起诉讼，要求确认解除合同的通知无效。房屋是否迁让，应当先就合同是否解除作出裁判，也就是本案应当以解除合同的通知是否有效作出生效裁判为依据。鑫天地公司辩称，1、本案是合同纠纷，鑫天地公司租赁了盐城军分区的房产用于公司的经营，其经营方式就是对承租的房产进行综合市场的经营，因此本案中鑫天地公司有出租权，与徐亮签订的租赁合同是依据主承租合同取得的权利。2、中国人民解放军所有房产均属于后勤部，但所有的资产都有授权经营管理单位，本案所涉房屋是由盐城市军分区实际使用，有军区后勤部有偿服务经营许可证证实。3、徐亮与鑫天地公司签订合同是得到原出租人的许可，而且这种经营模式存在了很多年，整个市场有几百家，该合同已经履行，双方对此并无争议。4、关于解除合同的条件，主要是依据中央军委关于停偿服务文件规定。根据合同约定，双方对军事命令过程中可能产生的风险均已明知，应当对此风险承担责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。鑫天地公司向一审法院起诉请求：1、请求依法解除鑫天地公司与徐亮于2014年4月4日签订的门面房租赁协议；2、徐亮支付房屋租金116438元（计算至2017年1月19日）及房屋占用费（从2017年1月20日计算至实际让房之日止）；3、徐亮立即让出承租的房屋。一审法院认定的事实：案涉房屋坐落于盐城市××路××院外××号。该房屋所有权人系中国人民解放军江苏省盐城军分区（以下简称盐城军分区）。2007年开始盐城军分区将包括案涉房屋在内的盐城市××路××号房屋（军分区原办公楼西侧附属楼、北侧操场）租赁给鑫天地公司用于鑫天地公司对外招租，经营服饰卖场及兼营餐饮、宾馆、休闲娱乐等服务性行业，租赁期限从2007年8月1日至2019年7月31日。2014年4月4日，鑫天地公司（甲方，出租方）与徐亮（乙方，承租方）签订一份《门面房租赁协议》。约定：一、甲方将座落在盐城建军中路137号大院外房屋423-425号（原“有意思”门市）出租给乙方作经营餐饮专项使用，乙方自行办理与经营相关的一切手续。二、承租期限为5年，从2014年5月15日起至2019年5月14日止，年租金为17万元，双方约定在租金交纳时，乙方可以用餐费形式向甲方支付年度租金中的3万元，其余14万元用现金支付或银行转账，租金实行先交后租，乙方必须提前一个月交纳下一年度租金，逾期不交租金则视为乙方放弃优先承租权，甲方有权收回门市，一切损失和责任由乙方自行承担。三、为保证乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方需于签订本合同的同时向甲方一次性交付人民币2万元的租赁保证金。租期届满后，如果甲方继续出租本合同中的房屋，同等条件下乙方享有优先承租权。……五、乙方有下列情形之一，甲方有权随时解除合同，收回房屋，追究乙方违约责任并由乙方承担相关费用及一切经济损失。1、乙方办理的工商及税务执照户名不是其本人姓名，或实际经营人与工商及税务执照上的户主不是同一人；2、乙方利用承租房屋进行违法活动，有损害甲方或第三人利益以及公共利益的行为；3、乙方违反国家相关政策规定的。合同解除或终止后三日内该门面房内如仍有余物，则视为乙方放弃该物所有权，甲方有权自行处理。……十、租赁期内，因军事需要甲方有权解除本合同，并免除违约责任，租金按实际租用时间计算。依据本条解除合同的，甲方应当提前30日书面通知乙方，通知到达乙方时合同解除，甲方对乙方不予任何形式的补偿。按甲方通知要求无条件让出租赁房屋，逾期遗留在租赁房屋内的物品，视同乙方遗弃，甲方有权处理。十一、本合同期满后或依法解除后，租赁房屋的固定设施无偿移交甲方。上述协议签订当日，徐亮向鑫天地公司支付保证金2万元。协议签订后，鑫天地公司将案涉房屋交付徐亮使用，徐亮按约支付租金至2016年5月14日，后未继续支付租金。2016年2月16日，中央军委下发了军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》,《通知》要求：综合运用行政、法律和经济手段，用三年左右时间，按计划、分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，内容包括“空余房地产租赁”等10个行业，2017年底基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动的目标。2016年12月19日，鑫天地公司向徐亮发出一份《通知》，主要内容为“租赁合同约定你应于每年5月15日前一个月交纳下一年度租金，但你2016年未按合同约定支付租金，你已违反了协议的约定。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（以下简称中央军委）下发了军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，依据该通知的要求，部队的房屋均不再对外出租，盐城市军分区已依据该通知要求我公司返还租赁房屋。故我公司依据门面房租赁协议第十条的约定和《合同法》第93条、第96条的规定书面通知你：一、通知到达之后，解除你与我公司于2014年4月4日签订的门面房租赁协议。二、请你于通知到达后三十日内让出租赁的房屋。三、请你按实际租用时间向我公司支付租金。逾期遗留在租赁房屋中的物品，我公司将依据协议第十条的约定，视为你遗弃物品，我公司将自行处理。2017年3月15日，徐亮诉至一审法院，要求确认鑫天地公司该解除合同的行为无效。本案审理过程中，鑫天地公司同意将收取的保证金冲抵租金；徐亮认为根据中央军委[2016]58号文的要求，案涉租赁协议应在2017年年底解除，但鑫天地公司应给与徐亮合理的补偿。另徐亮提供了8份案外人就餐的签字单据，总金额计3246元，称系鑫天地公司单位工作人员在明亮饭店就餐的票据，应冲抵租金，鑫天地公司认为该费用是否可以冲抵租金取决于是否是鑫天地公司安排就餐，需要双方进行确认。一审法院认为：鑫天地公司、徐亮签订的《门面房租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于鑫天地公司是否有权解除合同及要求徐亮让出承租房屋的问题。《门面房租赁协议》约定租金实行先交后租，徐亮必须提前一个月缴纳下一年度租金，否则鑫天地公司有权收回门市。根据该约定，徐亮应当在2016年4月15日前缴纳2016年5月15日至2017年5月14日年度的租金，但徐亮未能按期缴纳，双方约定的解除合同的条件成就，鑫天地公司有权解除合同，故鑫天地公司、徐亮签订的《门面房租赁协议》在徐亮收到鑫天地公司于2016年12月19日向其发出的《通知》之日已经解除，一审法院依法予以确认。协议解除后，徐亮应当让出案涉房屋并交付给鑫天地公司，故鑫天地公司要求徐亮迁让出案涉房屋的诉讼请求应予支持。关于徐亮辩称其未能及时支付租金是因为鑫天地公司拒收的意见，未能提供证据证实，对该意见依法不予采信。（二）关于徐亮是否应当支付拖欠的租金及房屋占用费问题。徐亮未按约支付租金应承担相应的民事责任，合同解除后徐亮未能及时让出案涉房屋，应按租金标准继续支付房屋占有使用费，故鑫天地公司要求徐亮支付租金及房屋占用费的诉讼请求应予支持，徐亮支付的保证金可作相应的冲减。关于徐亮辩称的就餐费应当冲抵租金的意见，因其提供的就餐单据均是个人签字，其无证据证实签字人系受鑫天地公司安排就餐，故该费用不作租金冲抵，徐亮可另行主张。关于徐亮辩称鑫天地公司出租的房屋存在质量问题的意见，因其未能提供证据证实其曾要求鑫天地公司修理房屋，且其一直正常经营，对该辩称意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认鑫天地公司与徐亮于2014年4月4日签订的《门面房租赁协议》解除；二、徐亮应于判决生效后十五日内迁让出座落于盐城××路××院外××号门市，交付给鑫天地公司；三、徐亮应于判决生效后十五日内向鑫天地公司支付租金及房屋占有使用费（计算期间及标准：从2016年5月15日起至实际让房之日止，按年租金17万元标准计算后扣除保证金2万元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，由徐亮负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，本案案涉坐落于盐城市××路××号的房产所有权性质为军产，所有权人为中国人民解放军总后勤部，中国人民解放军总后勤部授权盐城军分区对案涉房屋可以进行房屋租赁、场地出租等有偿服务。本院认为，本案案涉房产所有权人虽为中国人民解放军总后勤部，但中国人民解放军总后勤部已授权盐城军分区对案涉房屋进行对房屋租赁等对外有偿服务，故盐城军分区有权占有使用该案涉房屋。鑫天地公司作为案涉房屋的承租人，其与徐亮签订的《门面房租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《门面房租赁协议》约定租金实行先交后租，故徐亮必须提前一个月缴纳下一年度租金，否则鑫天地公司有权收回门市。根据该约定，徐亮应当在2016年4月15日前缴纳2016年5月15日至2017年5月14日年度的租金，但徐亮在此期间内并未缴纳。徐亮上诉认为其未缴纳房租的原因是因为根据惯例，应当由鑫天地公司上门收取，但鑫天地公司一直未予上门收取，且在徐亮明确缴纳房租时，鑫天地公司也故意不接收，不兑账。对此上诉理由徐亮并未提供相应证据证实。徐亮另一不支付房租的理由是，因其在承租案涉房屋期间，该房屋多次渗漏，室内外多处驳落，无法经营。经与鑫天地公司协商，由徐亮先行垫资修缮，对修缮费用鑫天地公司至今未向徐亮兑结，冲抵房租。对此徐亮也未提供证据证明，且这一未付租金的理由与其前一理由认为鑫天地公司故意不接收租金的理由相互矛盾。因徐亮未能按期缴纳，双方约定解除合同的条件成就，鑫天地公司有权依据合同的约定解除与徐亮之间的租赁合同。鑫天地公司与盐城军分区之间租赁合同和鑫天地公司与徐亮之间的租赁合同关系是两个相互独立的租赁合同关系，鑫天地公司与盐城军分区之间租赁合同是否解除与鑫天地公司和徐亮之间的租赁合同是否解除没有必然的关联。鑫天地公司收取徐亮的租赁保证金是双方基于合同的约定，在双方租赁合同后该保证金应当从应付租金中予以扣减。徐亮主张鑫天地公司在其开办酒店的就餐费用应当冲抵租金的意见，因其提供的就餐单据均是个人签字，鑫天地公司不予认可，徐亮也无证据证明该费用是鑫天地公司安排就餐所花费用，故徐亮该主张因无证据证实而不予采纳。综上，徐亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由上诉人徐亮负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一八年三月二十日书记员 戴书琪