河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二初字第00033号
原告王志芳，经商。
委托代理人李书选，河南书选律师事务所律师。
被告南阳裕隆置业有限公司。
。
住所地：南阳市仲景路中段。
法定代表人杨玉龙，任董事长。
委托代理人闫振伟，河南船旗律师事务所律师。
被告南阳市宛城区教育体育局。
法定代表人刘尚端，任局长。
委托代理人宋中光，河南子午律师事务所律师。
第三人赵耀祥。
委托代理人国庆，河南昊宏律师事务所律师。
原告王志芳与被告南阳裕隆置业有限公司、被告南阳市宛城区教育体育局、第三人赵耀祥为房屋买卖合同纠纷一案，王志芳于2015年4月29日以南阳裕隆置业有限公司为被告向本院提起诉讼，于2015年5月22日申请追加南阳市宛城区教育体育局为被告参加诉讼，赵耀祥于2015年5月8日申请以第三人身份参加诉讼，并于2015年9月21日撤诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告王志芳的委托代理人李书选，被告南阳裕隆置业有限公司的委托代理人闫振伟，被告南阳市宛城区教育体育局的委托代理人宋中光，第三人赵耀祥的委托代理人国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王志芳于2015年4月29日起诉称：2014年9月7日，原被告签订房屋买卖合同一份，合同主要内容约定：原告购买被告开发的位于南阳市仲景路西侧、宛运礼堂北侧宛城区教育综合楼商业房第一层，建筑面积约1350平方米，总房款�700万元，付款方式为一次性付款，合同签订当日内，原告一次性向被告支付总房款共计700万元，同时约定，此房不得卖与他人，否则双倍赔偿买受方。合同生效当天，原告按约将房款700万元支付到被告指定银行账户，被告开具收款收据一份。现该楼房已经建成，被告开始交付房屋，原告多次找被告要求交房，被告推拖不交。经原告打听，被告可能把该房卖与他人，为保护合同严肃性和原告合法权益，特具状起诉，请依法判决：1、确认原被告2014年9月7日签订的房屋买卖合同有效；2、被告把位于南阳市仲景路西侧、宛运礼堂北侧宛城区教育综合楼第一层商业房（房款为700万元）交付原告，并给原告办理房屋产权证；3、诉讼费由被告负担。王志芳于2015年5月22日申请追加南阳市宛城区教育体育局为被告参加诉讼，理由为：原告购买的房地产是南阳市宛城区教育体育局与�阳裕隆置业有限公司联合开发，土地由南阳市宛城区教育体育局提供，开发手续由南阳市宛城区教育体育局与南阳裕隆置业有限公司共同办理，所以南阳市宛城区教育体育局对原告负有法定及合同义务。王志芳于2015年6月11日增加诉讼请求判令被告赔付原告700万元，理由为：立案后原告知道被告一房多卖，其他购房人正在主张权利，根据合同约定，被告已形成违约，应按约定赔付原告1400万元。庭审中，王志芳变更诉讼请求为：解除房屋买卖合同，判令被告退还原告购房款700万元并赔偿原告700万元，诉讼费由被告承担。
南阳裕隆置业有限公司答辩称：1、裕隆没有实际收到这笔款项，赵耀祥、赵天祥与裕隆没有关系。2、另外再赔700万，没有法律依据。
南阳市宛城区教育体育局答辩称：不知道原告跟裕隆公司或赵耀祥交这么多钱买房的事，教体局也�有收该笔房款，根据裕隆公司和教体局签订的联合开发协议，教体局不管售房与收款事项，原告的起诉与教体局无关，请求驳回原告对教体局的起诉。
赵耀祥答辩称：房子如果买卖关系不成立的话，裕隆公司或者赵耀祥都应返还房款赔偿损失。
原告王志芳向本院提交如下证据：1、王志芳与南阳裕隆置业有限公司房屋买卖合同一份，证明王志芳购买南阳裕隆置业有限公司开发的房屋的事实。2、南阳裕隆置业有限公司委托书一份，证明南阳裕隆置业有限公司委托赵耀祥等四人负责仲景路综合楼项目开发、施工、销售房屋，赵耀祥在王志芳购房合同上签字，并承诺双倍赔偿代表南阳裕隆置业有限公司的事实。3、南阳裕隆置业有限公司收款收据一份，证明王志芳已履行购房合同付款义务的事实。4、王志芳申请法院调取案外人周明德与南阳裕隆置业有限公司房屋认购协议书一份，证明南阳裕隆置业有限公司一房二卖违约，依据房屋买卖合同第四条第五项约定，南阳裕隆置业有限公司应双倍赔偿王志芳。
被告南阳裕隆置业有限公司对原告王志芳提交的证据发表如下质证意见：对证据1，手写字体不一致，存在疑问。对证据2，曾经委托过后来撤销了委托。对证据3，书写前后两种字体，认为是事后补充上去的。对证据4，不发表意见。
被告南阳市宛城区教育体育局对原告王志芳提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，该合同侵犯了教体局的既得利益，因为合同涉及的房产是有一半教体局与裕隆在联合开发协议上有约定的，对此裕隆公司和赵耀祥、赵天祥无权对教体局该得的一半进行销售，裕隆和赵耀祥、赵天祥有民事欺诈之意造成合同无效。对证据2无异议。对证据3不知情。对证据4质证意�与对证据1相同。
第三人赵耀祥对原告王志芳提交的证据发表如下质证意见：对证据1认可，证据2无异议，证据3可以证实王志芳缴纳了购房款，赵耀祥作为授权法人有销售房屋的权利，在收款收据上签字只能证明经赵耀祥之手销售房屋。证据4不发表意见，与本案无关。
被告南阳裕隆置业有限公司未提交证据。
被告南阳市宛城区教育体育局向本院提交如下证据：南阳市宛城区教育体育局与南阳市裕隆房地产开发有限公司的联合开发建设合同一份，证明南阳市宛城区教育体育局跟南阳裕隆置业有限公司协商二十八小的地开发教体局综合办公楼，以及各自的权利义务，第一层甲乙双方各半。
原告王志芳对被告南阳市宛城区教育体育局提交的证据发表如下质证意见：对该证据有异议，系教体局与裕隆公司的内部约定，对原告无约束�。裕隆公司对外销售房屋时，也并未告知购房人该项目是合作建设，而不是独立建设，裕隆公司应是房屋的开发方。原告是善意购买，且裕隆公司对外出示的合同与教体局出示的合同内容不一致。教体局合同的真实性无法确认。
被告南阳裕隆置业有限公司对被告南阳市宛城区教育体育局提交的证据发表如下质证意见：对该协议无异议，第一层裕隆公司与教体局各半。
第三人赵耀祥对被告南阳市宛城区教育体育局提交的证据发表如下质证意见：作为房屋销售方，开的有收据，不管卖多少房子，收钱是事实。
第三人赵耀祥向本院提交如下证据：赵天祥于2014年9月30日支付给王志明29.5万的转账凭证，证明赵耀祥还给王志芳29.5万元。
原告王志芳对第三人赵耀祥提交的证据发表如下质证意见：有异议，付款人是赵天祥，收款人是王志明，该转款凭证与第三人和原告无关，且与房屋买卖无关。
被告南阳裕隆置业有限公司对第三人赵耀祥提交的证据发表如下质证意见：同意原告意见。
被告南阳市宛城区教育体育局对第三人赵耀祥提交的证据发表如下质证意见：与我们无关。
本院对原告王志芳提交的证据认证如下：对证据1、2、3的真实性本院予以采信。对证据4，与本案无关，本院作为参考。本院对被告南阳市宛城区教育体育局提交的证据认证如下：该联合开发协议系南阳市宛城区教育体育局与南阳裕隆置业有限公司签订，南阳市宛城区教育体育局与南阳裕隆置业有限公司均予以认可，王志芳虽对其真实性有异议，但并未提交证据证明，对该证据本院予以采信。本院对第三人赵耀祥提交的证据认证如下：该汇款系赵天祥支付给王志明，王志芳予以否认，赵耀祥无其他证据印证该笔汇款与本案的关联性，本院不予采信。
根据各方提供的证据及庭审陈述意见，本院确认本案的事实如下：2010年10月8日，南阳市宛城区教育体育局（甲方）与南阳市裕隆房地产开发有限公司（乙方）签订《联合开发建设合同》一份，约定：“……一、项目位置及概况：拟建的综合楼项目位于南阳市仲景路中段路西，市十八中东侧，该项目集地下停车场、商业、办公及教师公寓住宅为一体。层高33层（含地下一层），建筑总面积约为31500平方米（其中1-3层为商业面积约4050平方米；4-6层为机关办公用房面积约1800平方米；7-32层为教师公寓住宅面积约24300平方米。）面积准确数以市规划局和市房管局核定的为准。二、甲方向乙方提供开发用地4225平方米（合6.34亩）。三、甲方负责拆迁地面附属物等有关手续。四、按照甲方公告要求，1-3层商业用房按实际�筑面积，甲乙双方各半；4层办公用房一半归甲方所有，另一半由甲方按市场价认购，5-6层办公用房归甲方所有；地下停车场按甲方《公告》中所约定的比例（1000／2600）双方分配。按上述约定归甲方所得的房屋全为甲方无偿所得。……”2010年10月8日，南阳市裕隆房地产开发有限公司出具法人委托书一份：“南阳市裕隆房地产开发有限公司委托赵耀祥、王立业、张杰、杨华舵四位同志负责南阳市宛城区教育体育局位于仲景路十八中综合楼项目的整个开发、施工、销售等，授权内容与被委托人与公司所签合同一致。委托人：南阳市裕隆房地产开发有限公司法人：杨玉龙2010年10月8日”
2014年9月7日，王志芳与南阳裕隆置业有限公司签订房屋买卖合同一份，约定：“出售方（甲方）：南阳裕隆置业有限公司买受方（乙方）：王志芳甲乙双方经过友好协商，在平等�愿的基础上就乙方认购甲方投资开发的宛城区教育综合楼住宅房一事达成如下协议条款：一、认购房屋基本情况1、乙方认购甲方投资开发的位于南阳市仲景路西侧、宛运礼堂北侧宛城区教育综合楼第一层商业房屋，建筑面积约为1352平方米。2、该房屋总房款共计柒佰万元整。二、付款方式……（一）一次性付款本协议签订当日内，乙方一次性向甲方支付总房款共计柒佰万元整。……四、其他约定条款……4、本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力，自双方签字或盖章之日起生效。出售方（甲方）南阳裕隆置业有限公司买受方（乙方）：王志芳签约日期：2014年9月7日”该协议第四项下第3条“本协议仅作预定之用，不作为房屋买卖合同或其组成部分；未约定事项，以房屋买卖合同为准；本协议在签订房屋买卖合同后效力终止”被横线划去，赵耀祥在�注明此条无效，并在第4条后手写一条：“5、此房不得卖与他人否则双倍赔偿买受方。赵耀祥”南阳裕隆置业有限公司法定代表人杨玉龙签字，赵耀祥、赵天祥签字。协议签订当天，南阳裕隆置业有限公司给王志芳出具收款收据一份：“收款收据2014年9月7日今收到王志芳交仲景路教体局住宅楼认购款柒佰万元（￥7000000）”，南阳裕隆置业有限公司加盖财务专用章，赵耀祥、赵天祥在收据上签字，并注明“将款打入曲军鹏交通银行账户62×××54”。
另查明，1、位于南阳市仲景路西侧、宛运礼堂北侧宛城区教育综合楼至起诉前仍未取得房屋预售许可证明。2、南阳市裕隆房地产开发有限公司现变更为南阳裕隆置业有限公司。
本院认为，1、关于合同效力，首先，南阳裕隆置业有限公司与南阳市宛城区教育体育局签订的《联合开发建设合同》中约定一层商业房按实际建筑面积双方各半，而南阳裕隆置业有限公司签订协议时隐瞒其对第一层仅享有一半所有权的实际情况，将第一层全部卖给王志芳，系无权处分行为，事后也未取得南阳市宛城区教育体育局的追认，该处分行为无效；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案所争议的房屋至起诉前因手续不全，仍未取得商品房预售许可证明，故南阳裕隆置业有限公司与王志芳签订的房屋买卖合同应为无效。2、关于责任承担主体，本案中所争议的宛城区教育综合楼系南阳裕隆置业有限公司与南阳市宛城区教育体育局联合开发，南阳裕隆置业有限公司作为房地产开发商，给赵耀祥出具委托书，委托赵耀祥负责该项目的开发、施工、销售等事宜，故赵耀祥与王志芳签订房屋买卖合同并收取购房款系履行委托代理行为，应由南阳裕隆置业有限公司承担法律后果。但是赵耀祥在应当知道该宗房产并未取得房屋预售许可证明的情况下，仍与王志芳签订房屋买卖合同并收取房款，应与南阳裕隆置业有限公司负连带责任，但王志芳仅起诉请求判令南阳裕隆置业有限公司承担责任，系其对自己权利的处分，南阳裕隆置业有限公司在承担责任后可另行主张权利。南阳市宛城区教育体育局并未与王志芳签订房屋买卖合同，也未收取购房款，王志芳请求判令南阳市宛城区教育体育局承担责任无法律依据，本院不予支持。3、关于返还购房款，王志芳是与南阳裕隆置业有限公司签订的房屋买卖合同，南阳裕隆置业有限公司在收到王志芳700万元购房款的收款收据上加盖财务专用章，应视为南阳裕隆置业有限公司收到了该笔款项，现因合同无效，因合同取得的700万购房款，应由南阳裕隆置业有限公司返还给王志芳。南阳裕隆置业有限公司辩称未实际收到购房款，系其与赵耀祥之间的纠纷，其不承担返还购房款责任的理由不成立，本院不予支持。4、关于赔偿损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中的房屋买卖合同因南阳裕隆置业有限公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而无效，故王志芳有权请求南阳裕隆置业有限公司赔偿损失，但其请求赔偿700万元过于高出其实际损失，本院不予支持。合同无效是因南阳裕隆置业有限公司的过错造成，故南阳裕隆置业有限公司应当对王志芳的损失承担赔偿责任，本院酌定以购房款的20%为宜，即700万元×20%=140万元。赵耀祥辩称曾偿还过部分款项，但所提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。赵耀祥申请撤回第三人诉讼，系其真实意思表示，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告王志芳与被告南阳裕隆置业有限公司于2014年9月7日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告南阳裕隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王志芳返还购房款700万元，并赔偿损失140万元；
三、驳回原告王志芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费105800元，保全费5000元，合计110800元，由原告王志芳负担44320元，由被告南阳裕隆置业有限公司负担66480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 王干祥
审判员 王 生
审判员 高 璐
二〇一五年十月十九日
书记员 王小军