北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01104号
上诉人（原审被告、反诉原告）金果园老农（北京）食品股份有限公司，住所地北京市延庆县八达岭镇飞东路1号。
法定代表人张善京，董事长。
委托代理人段爱东，北京市蓝筹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京速通美宅房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区幸福家园1号楼2单元102号。
法定代表人孙鸿飞，总经理。
委托代理人苏宏鑫，北京友恒律师事务所律师。
上诉人金果园老农（北京）食品股份有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第12376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人金果园老农（北京）食品股份有限公司之委托代理人段爱东，被上诉人北京速通美宅房地产经纪有限公司之委托代理人苏宏鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年9月，北京速通美宅房地产经纪有限公司（下称速通美宅公司）起诉至原审法院称：2011年9月19日，我公司与金果园老农（北京）食品股份有限公司（下称果园老农公司）签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定我公司将位于北京市东城区×××109号房屋（下称涉案房屋）出租给果园老农公司作为食品销售使用，合同期5年。果园老农公司应于2014年8月21日向我公司交付第四次租金132300元。经我公司催缴，果园老农公司至今未向我公司支付租金。2014年9月22日，我公司发现果园老农公司已经擅自搬离涉案房屋。故我公司诉至法院要求判令解除双方于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》，果园老农公司向我公司支付违约金30000元。
果园老农公司答辩并反诉称：我公司同意解除双方于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》。我公司没有违约，不同意向速通美宅公司支付违约金。2014年6月18日、2014年9月11日，涉案房屋的所有权人谢××（案外人）将涉案房屋上锁，导致我公司无法经营。速通美宅公司不能保证我公司正常经营，故我公司没有向速通美宅公司支付租金是行使不安抗辩权，应认定速通美宅公司违约。综上，我公司要求速通美宅公司返还2014年9月12日至2014年9月20日的租金3307.5元，速通美宅公司向我公司支付违约金30000元，速通美宅公司赔偿我公司装修损失38000元。
速通美宅公司对果园老农公司的反诉答辩称：我公司按照《房屋租赁合同》的约定履行了合同义务，果园老农公司逾期10天未向我公司支付租金，按照合同约定应认定果园老农公司违约，故我公司不同意果园老农公司的全部反诉请求。
原审法院经审理确认：速通美宅公司与果园老农公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行约定的义务。当事人协商一致，可以解除合同。双方均同意解除双方于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》，法院不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。速通美宅公司与果园老农公司合同约定，果园老农公司不支付或者不按照约定支付租金十日的，速通美宅公司有权单方解除合同并要求果园老农公司支付违约金。速通美宅公司于2014年9月4日、2014年9月6日书面通知果园老农公司行使合同解除权并无不当。现速通美宅公司主张果园老农公司向速通美宅公司支付违约金的诉讼请求，有事实及合同依据，法院予以支持。根据合同相对性的原则，果园老农公司主张因履行不安抗辩权而未向速通美宅公司按期支付租金的意见，依据不足，法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行。果园老农公司反诉主张返还2014年9月12日至2014年9月20日的租金，与速通美宅公司通知内容及速通美宅公司自述内容并无矛盾，应予支持。果园老农公司主张速通美宅公司支付违约金并赔偿装修损失的反诉请求，没有事实及法律依据，法院均不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、解除北京速通美宅房地产经纪有限公司与金果园老农（北京）食品股份有限公司于二Ｏ一一年九月十九日签订的《房屋租赁合同》；二、金果园老农（北京）食品股份有限公司于判决生效后七日内向北京速通美宅房地产经纪有限公司支付违约金三万元；三、北京速通美宅房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向金果园老农（北京）食品股份有限公司返还租金三千三百零七元五角；四、驳回金果园老农（北京）食品股份有限公司的其他反诉请求。
判决后，果园老农公司不服，上诉至本院称：原审判决认定我公司违约有误，解除合同的责任在速通美宅公司一方，因涉案房屋的产权人谢××起诉速通美宅公司违约，要求与速通美宅公司解除租赁合同，收回涉案房屋，导致我公司不能正常使用房屋，我公司未按约定支付房租是行使不安抗辩权，应由速通美宅公司承担违约责任。我公司要求：1、撤销原审判决第二项，判令我公司无须向速通美宅公司支付违约金30000元。2、判令速通美宅公司向我公司支付违约金30000元。3、判令速通美宅公司支付装修损失38000元。4、判令速通美宅公司承担一、二审诉讼费。速通美宅公司同意原判。
经审理查明：速通美宅公司原名称为北京丁丁置家房地产经纪有限责任公司（下称丁丁置家公司）将其承租案外人谢××的房屋转租给果园老农公司。2011年9月19日，丁丁置家公司（甲方、出租方）与果园老农公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充条款》约定果园老农公司承租涉案房屋，房屋用途为食品（非现场加工）销售，该房屋所有者非甲方，但甲方已得到房屋所有者的授权，拥有合法的转租权，甲方需提供与业主的租赁协议并书面得到业主转租批准；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或者添置新物，装修、装饰的费用由乙方承担；租赁期限自2011年9月21日至2016年9月20日；免租期15天，年租金标准120000元，租金支付方式为年支付。乙方于签订合同之日起5个工作日内向甲方支付租金120000元，在乙方向甲方交付房屋租金前，甲方须向乙方交付房屋钥匙。租金续缴时间提前一个月缴纳下一年度房屋租金。乙方不支付或者不按照约定支付租金十日的，甲方有权单方解除合同；在租赁期内，甲乙双方均应认真履行本合同。任何一方违约，则违约一方应向对方支付违约金三万元整。若任何一方无故单方终止合同，则由终止合同的一方向对方支付违约金三万元，同时承担连带损失赔偿责任。（以乙方提供的装修费用发票为准）并退还未到期的房租。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方未按约定时间支付租金，应按标准支付违约金……。双方在《补充条款》中约定了支付每年租金的时间，其中，第三次打款时间为2013年8月21日打款额为132300元。第四次打款时间为2014年8月21日，打款金额为132300元。
2014年9月4日，速通美宅公司通知果园老农公司：“因你单位未按合同时间交付房租已超过十日以上，限你单位一天内搬离，否则视为你单位自动放弃，我方将按垃圾物品处理。我方将于明日收回房屋。如有不同意见，请向人民法院起诉主张你单位权利。”果园老农公司认可收到上述通知，并称其于2014年9月5日作出了书面回复，通过快递送达给速通美宅公司，回复函的内容为：“双方于2011年9月19日签订了坐落在北京市崇文区（现为东城区）×××109号为期5年的房屋租赁合同，截止2014年6月17日前合作均无问题。然而在2014年6月18日上午业主谢××将该房屋上锁并断水断电，严重影响我方正常营业，多次与房东丁丁置家法人孙鸿飞沟通并要求保证我方正常经营，你公司拒绝出面解决。依据合同法第十一条第三项第1款`交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同\'，该事件属甲方违约。此事发生前，我方一直履行合同，按时交纳租金并合法经营，鉴于发生大门被锁，断水断电情况，并得知你公司2014年6月2日与业主发生房屋租赁合同纠纷已诉讼至东城法院。为此，我方要求你公司出具书面保证函，保证今后我方正常经营不受干扰，我公司将在收到保证函后支付下年房租。”速通美宅公司称，没有收到该函件。果园老农公司表示系通过快递方式邮寄送达的上述复函，并提供交付邮寄的快递单，但未能提供该快递速通美宅公司签收的证据。
2014年9月6日，速通美宅公司再次发函给果园老农公司：“……你单位应于2014年8月21日支付给我方第四年度租金，按合同约定最迟于2014年8月31日支付，否则你单位按合同约定造成违约行为，我方可单方解除合同，你单位并按合同约定赔偿我方违约金人民币三万元整，现就此第二次通知你单位如下事项：1、为维护我方权益，我单位将于2014年9月10日前收回房屋……。2、就你单位主张的因房屋所有权方影响你单位正常经营事项，依据法律规定及你我双方合同约定，均构不成我方违约责任，首先我方是与你单位发生房屋使用权租赁关系的唯一主体方，并无任何房屋使用权第三方主体存在，所以任何第三方主张此房屋使用权均为不合法律规定保护范围内，如因你我双方以外的任何第三方原因给你单位制造影响，你方一方面无权要求我方提供保护，另一方面你单位完全有权力和义务通过合法渠道向相关法律保障部门主张权力，因我方只是房屋使用权出租方，并未与你方订立任何其它经营权力的保障条款，故你单位无权要求我方保障你单位经营相关权益……。合同全文并未约定如因房屋所有权方故意行为影响你单位经营应由我方承担任何责任，房屋所有权方所采取的行为本就是违法违规违约行为，你单位完全可采取正常合法手段向相关法律保障部门主张你单位权力，根本无理由向我方提出与此相关的任何保障权力，我方按合同约定也没有义务为你单位提供此方面保障。此事与我方无关，全部责任应由你单位及非法第三方负责。……”
经询问，双方均认可果园老农公司支付租金至2014年9月20日，果园老农公司未向速通美宅公司支付2014年8月21日的第四次款项。速通美宅公司诉称因果园老农公司未向速通美宅公司支付合同约定的2014年8月21日的第四次款项，构成违约，我公司提出解除合同。果园老农公司抗辩称因速通美宅公司未按期履行向租赁房屋的产权人谢××支付租金的义务，导致谢××向法院起诉要求解除与速通美宅公司的租赁合同，谢××将此情况告知我公司，对我公司租赁的房屋断水断电，表示要收回租赁房屋，谢××还交给我公司其提起诉讼交纳诉讼费的收据复印件一张。后经我公司与谢××协商，水、电于次日恢复。我公司担心租赁房屋不能继续使用，将房主要收房的事情通知速通美宅公司，要求速通美宅公司提供保证，我公司才能继续支付租金，但速通美宅公司拒绝做出保证，我公司未继续交租是行使不安抗辩权，违约责任在速通美宅公司，现房主谢××已收回租赁房屋，我公司也同意解除租赁合同。
另查：涉案房屋的所有权人谢××因速通美宅公司逾期支付房屋租金于2014年6月将速通美宅公司诉至原审法院，要求解除其与速通美宅公司之间的租赁合同，原审法院对该案作出判决确认速通美宅公司逾期支付租金构成违约。确认谢××与速通美宅公司的租赁关系于2014年9月22日解除，该判决已生效。2014年9月22日，果园老农公司将涉案房屋腾退给房屋的所有权人谢××。速通美宅公司在本院审理中认可其已经将涉案房屋腾空，其所有的物品均已搬走。果园老农公司反诉主张的装修损失38000元系折旧后的价值，包括店铺装修、橱柜、灯箱、玻璃金属托架、监控安装、灯具、遮阳棚等投入费用。速通美宅公司对果园老农公司提交的装修损失证据均不予认可。果园老农公司提交的店铺装修合同及付款发票证明店铺装修费用为19530元。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》及《补充条款》、北京市东城区人民法院（2014）东民初字第3998号民事判决书、2014年9月4日及2014年9月6日速通美宅公司通知函、诉讼费收据复印件、店铺装修合同及付款凭证等证据在案证明。
本院认为：速通美宅公司与果园老农公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。在合同履行过程中，速通美宅公司以果园老农公司未按期支付租金构成违约为由致函果园老农公司要求解除租赁合同。果园老农公司辩称，我公司未按期支付租金的原因是速通美宅公司未按期履行向租赁房屋的产权人谢××支付租金的义务，导致谢××向法院起诉要求解除与速通美宅公司的租赁合同，谢××找到我公司要收回租赁房屋，因此，我公司复函给速通美宅公司将房主要收房的情况告知速通美宅公司，要求速通美宅公司向我公司提供保证，但速通美宅公司拒绝作出保证，我公司行使不安抗辩权，才没有继续支付租金。速通美宅公司虽称没有收到果园老农公司的复函，但其在2014年9月6日发给果园老农公司的函中提到了果园老农公司向其主张因房屋所有权方影响果园老农公司正常经营事项，速通美宅公司在函件中表示房主的影响与其无关，拒绝给果园老农公司做出保证。从速通美宅公司2014年9月6日发给果园老农公司函件的内容可以认定果园老农公司向速通美宅公司主张了不安抗辩权，经本院调查核实，谢××向原审法院提起诉讼要求解除与速通美宅公司的租赁关系的事实属实，该案已经原审法院作出生效判决确认速通美宅公司逾期支付租金构成违约。确认谢××与速通美宅公司的租赁关系于2014年9月22日解除。依据上述事实可以认定果园老农公司行使不安抗辩权合法成立，其未按期支付租金的行为不构成违约。速通美宅公司以果园老农公司未按期支付租金为由行使单方合同解除权不成立。因速通美宅公司与房主谢××的租赁关系已经法院生效判决确认于2014年9月22日解除，且果园老农公司于该日将涉案房屋腾退给了房屋的所有权人谢××。故速通美宅公司与谢××的租赁合同亦应于2014年9月22日解除。合同解除的过错在速通美宅公司一方不能继续提供租赁房屋，导致合同目的不能实现，速通美宅公司应向果园老农公司承担违约责任。原审判决认定果园老农公司违约并向速通美宅公司承担违约责任错误，本院予以改判。
双方合同约定任何一方违约，则违约一方应向对方支付违约金三万元整。若任何一方无故单方终止合同，则由终止合同的一方向对方支付违约金三万元，同时承担连带损失赔偿责任。（以乙方提供的装修费用发票为准），因此，果园老农公司反诉要求速通美宅公司支付违约金并赔偿装修损失的请求，本院予以支持。对于装修损失的范围，果园老农公司主张的橱柜、灯箱、玻璃金属托架、监控安装、灯具、遮阳棚等可移动的物品损失，因果园老农公司已经自行搬走，这部分物品不应认定为损失范围。不可拆卸的店铺装修价值是19530元，其残值应认定为果园老农公司的损失，本院将考虑实际使用期及租赁期的折旧情况酌情予以判处。
对于果园老农公司反诉要求返还2014年9月12日至2014年9月20日的租金3307.5元一节，因法院生效判决证明2014年9月22日果园老农公司将租赁房屋腾退给房主，果园老农公司未提交在此之前，其已经被迫停止经营、腾房的证据。故果园老农公司的该项反诉请求，不予支持。原审判决对此处理不当，本院予以撤销。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第一百一十四条第一款、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2014）东民初字第12376号民事判决第二、三、四项。
二、变更北京市东城区人民法院（2014）东民初字第12376号民事判决第一项为：确认金果园老农（北京）食品股份有限公司与北京速通美宅房地产经纪有限公司于二Ｏ一一年九月十九日签订的《房屋租赁合同》于二Ｏ一四年九月二十二日解除。
三、北京速通美宅房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向金果园老农（北京）食品股份有限公司支付违约金三万元。
四、北京速通美宅房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿金果园老农（北京）食品股份有限公司装修损失七千八百元。
五、驳回北京速通美宅房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回金果园老农（北京）食品股份有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，由北京速通美宅房地产经纪有限公司负担200元，由金果园老农（北京）食品股份有限公司负担75元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费791.34元，由金果园老农（北京）食品股份有限公司负担91.34元（已交纳）；由北京速通美宅房地产经纪有限公司负担700元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费2132.68元，由金果园老农（北京）食品股份有限公司负担132.68元（已交纳），由北京速通美宅房地产经纪有限公司负担2000元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年三月三十日
书 记 员 房依彤