沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02557号
原告：金萍。
委托代理人：刘金睿。
委托代理人：马献阳，系辽宁弘立律师事务所律师。
被告：鲁贵霞。
委托代理人：王成军。
被告：冯玉香。
原告金萍与被告鲁贵霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、戢伟参与评议，于2014年12月1日公开开庭进行了审理，后原告申请追加冯玉香为被告，本院于2015年11月9日公开开庭审理，原告委托代理人刘金睿，被告鲁贵霞到庭参加诉讼。被告冯玉香经本院传唤未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，原告患有偏执型精神分裂症，主要表现敏感多疑，认为有人跟踪她，说有人要害她，不能适应社会生活，原告在外打工期间怀疑雇主要害她，在她的东西里下毒，因此频繁换工作，频繁更换居住地点，怀疑有人给她家放毒气害她，因此将家中所有带孔的东西都用东西堵上，将家中的地板及墙面全部刨开。原告病情严重，被沈阳市精神卫生中心诊断为偏执型精神分裂症。平时由原告儿子刘金睿看护，刘金睿是原告的法定代理人，2014年4月2日，原告趁儿子刘金睿不注意，自己偷偷溜出来，到霞辉中介办理了租房手续，其中出租方为崔宝贵，承租方为原告金萍。出租地址沈阳市和平区通辽街X号楼8单元4层2号。月租金900元人民币，租住半年自2014年4月2日到2014年10月2日共计人民币5，400元，中介费300元，押金900元，共计交付到中介手中人民币6，600元。2014年4月3日晚上，原告儿子刘金睿发现原告在家中拿走了钱，四处寻找原告，后发现其在外面租了房子，就立即给霞辉中介打电话，说明原告是患有偏执型精神分裂症，所以不租了，将原告带回家中看护。中介表示房租费已经给了崔宝贵，应跟崔宝贵去要，并且押金、中介费都不会退，后原告儿子刘金睿找到崔宝贵，崔宝贵以各种理由推托说不能返还原告金萍房租费。经调查，此租赁房屋的所有权人为崔宝贵的儿子崔阳，并非崔宝贵本人。经多次找到崔阳与崔宝贵，其父子相互推托不肯返还原告房租费5，400元。就此事中介有不可推卸的责任：1、霞辉中介不应提供虚假房源信息。××患者金萍；2、霞辉中介没有弄清承租人的身份及相关信息就将房屋租给一个不正常的人，霞辉中介的这种行为严重违反了我国的相关法律规定，故原告诉至法院。诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《房屋租赁协议》无效；2、请求人民法院判令被告鲁贵霞返还原告租房款人民币5，400元及利息，押金900元，中介费300元，共计6，600元；3、诉讼费由被告承担。
被告鲁贵霞辩称，租房的钱我没有收到，租房的钱是由冯玉香收取的。当时房钱是在和平区通辽街X号楼842号房屋中由金萍直接给冯玉香的，当时我、冯玉香和崔宝贵的妹妹都在场，我方作为中介方，中间活动已经结束了，中介费我们不能退还。
被告冯玉香未到庭未答辩。
经审理查明：案涉房屋位于沈阳市和平区通辽街X号842室。2014年4月3日，原告金萍（乙方）与被告冯玉香（甲方）及被告鲁贵霞（霞辉中介）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，出租日期自2014年4月3日至2014年10月2日止，月租金900元，半年5，400元。协议约定中介费由乙方承担300元，签订协议时一次性支付，协议签订后，中介方终止一切责任和义务。如单方违约而发生不能自行调节时，可到辖区内的人民法院起诉，但中介费不予返还。在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。同日，被告鲁贵霞收取金萍中介费300元，被告冯玉香收取金萍租金5，400元，押金900元。同日晚，原告的儿子刘金睿电话通知被告鲁贵霞称其母亲不能租赁案涉房屋，次日上午金萍将案涉房屋钥匙返还鲁贵霞处。
另查：2000年7月31日，崔宝贵（另案原告）诉高淑琴（另案被告）离婚一案，我院作出（2000）和民初字第2515号民事调解书，确认崔宝贵与高淑琴离婚，案涉房屋由高淑琴承租使用。经本院询问案外人高淑琴，其明确提出不同意冯玉香将其房屋租赁给他人。
又查：2014年7月25日，沈阳市精神卫生中心病情介绍单记载“患者姓名：金萍，性别：××患者2014年2月无明显诱因缓慢起病，主要表现：开始表现敏感，多疑，认为有人跟踪她，说有人要害她，不能适应社会生活，患者在外打工期间怀疑雇主要害她，在他的东西里下毒，因此频繁换工作，频繁更换居住地点，怀疑有人给她家放毒气害她，因此将家中所有带孔的东西都用东西堵上，将家中的地板及墙面全部刨开，今日家属××患者病情加重，护理困难，强行送入我院住院治疗。于2014年5月9日至2014年5月30日在我院住院治疗。诊断：偏执型精神分裂症（F20.0）”。沈阳市皇姑区明廉街道宝台社区委员会出具证明称“金萍系我社区居民，现住皇姑区淮河南街7-2号2-2-3，本人患有偏执型精神分裂症，现由儿子刘金睿为金萍的监护人及法定代理人”。经本院询问原告的委托代理人刘金睿是否对原告金萍的行为能力申请鉴定，其代理人刘金睿最后答复称不作鉴定。
再查：2014年6月14日崔宝贵因病去世。
第一次庭审中被告鲁贵霞称案涉房屋由崔宝贵本人到中介处进行登记出租，被告鲁贵霞查看崔宝贵提供的房产证和身份证，房屋租赁协议中甲方“崔宝贵”的签字系冯玉香所签，租金及押金由冯玉香收取。但被告鲁贵霞未能提供崔宝贵、冯玉香的身份证复印件及案涉房屋的房产证复印件等材料。后被告鲁贵霞提供被告冯玉香电话。经本院通知，冯玉香到庭。原告申请追加冯玉香为被告，并变更诉讼请求为确认其与被告冯玉香、鲁贵霞签订的合同无效，由被告冯玉香返还房款6，300元，由被告鲁贵霞返还中介费300元。第二次庭审中，被告鲁贵霞同意返还中介费300元。
又经本院工作人员至沈阳市房产档案馆查询，争议房屋在房产局无产权登记信息。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、病情介绍单、社区证明、调解书，被告提供的《房屋租赁协议》、录音资料等证据材料，本院调取的崔宝贵身份信息及原、被告的当庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告冯玉香经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告金萍及被告鲁贵霞提供的证据及其当庭陈述对案件事实予以认定。
本案所涉房屋系公房，承租人系案外人高淑琴，案外人高淑琴对被告冯玉香将其所承租房屋对外租赁的行为明确予以否认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权人处分他人财产，权利人予以否认的，该合同无效。故原告金萍与被告冯玉香、鲁贵霞签订的《房屋租赁协议》因未获得房屋承租人高淑琴的同意而无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告鲁贵霞作为中介机构，未认真核实房屋情况，未尽到中介方审核查验的注意义务，其收取原告中介费300元应予返还。被告冯玉香作为无权处分人收取原告房屋租金（押金）亦无事实及法律，应予返还，故原告主张由被告鲁贵霞返还中介费300元，由被告冯玉香返还房屋租金5，400元，押金900元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告金萍与被告冯玉香、被告鲁贵霞于2014年4月3日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、本判决生效之日起十日内，被告鲁贵霞退还原告金萍中介费300元（已于2015年11月9日给付完毕）；
三、本判决生效之日起十日内，被告冯玉香退还原告金萍房屋租金及押金共计6，300元；
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元（原告已预交），由被告鲁贵霞承担75元，由被告冯玉香承担75元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕红娇
人民陪审员 董秀坤
人民陪审员 戢 伟
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 赵文文
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十六条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。