上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1627号
上诉人（原审被告）上海虹江废品站，住所地上海市。
投资人刘天同。
委托代理人仇海花。
被上诉人（原审原告）上海源祥烟糖经营部，住所地上海市。
法定代表人秦翠萍，经理。
委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。
原审第三人上海北翼（集团）有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘天陆，董事长。
委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。
上诉人上海虹江废品站（以下简称“虹江废品站”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年4月28日，上海源祥烟糖经营部（以下简称“源祥经营部”）与案外人徐某某签订一份《房屋租赁合同》，约定源祥经营部将上海市水电路XXX号约70平方米五间房屋（以下简称“系争房屋”）出租给徐某某，作营业用房，租期自2005年5月1日至2006年4月30日；2005年5月1日至2006年4月30日的租金为人民币（以下币种均为人民币）2.4万元，按季支付租金，先付后用。该租赁合同到期后，源祥经营部与徐某某未再续签合同。2005年、2006年起，系争房屋实际由虹江废品站经营使用，源祥经营部与虹江废品站之间未签订租赁合同。目前，系争房屋仍由虹江废品站使用，虹江废品站按每月2，000元向源祥经营部支付房屋使用费至2014年6月底。之后，源祥经营部拒收虹江废品站房屋使用费。
2014年1月6日，虹口区江湾镇街道办事处城市建设管理科向上海北翼（集团）有限公司（以下简称“北翼公司”）商铺部发出一份《关于水电路XXX号沿街房屋整改的函》，称北翼公司未经审批于水电路XXX号及沽源支路沿街占用公共土地搭建房屋，根据相关规定，要求北翼公司于2014年1月31日前对上述未经批准搭建的房屋进行整改，如限期内未整改的，将由执法部门依法处理，对上述违法建筑依法予以强制执行。之后，源祥经营部要求虹江废品站搬迁，遭拒绝。源祥经营部遂诉至原审法院，要求判令：1、虹江废品站返还系争房屋；2、虹江废品站支付2014年2月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费（按每月2，000元支付）。原审法院审理中，源祥经营部称虹江废品站于2014年6月通过邮局汇款支付源祥经营部2014年2月1日至2014年6月底的房屋使用费1万元，故源祥经营部变更第二项诉讼请求为要求虹江废品站支付2014年7月1日起至虹江废品站返还房屋之日止的房屋使用费（按每月2，000元支付）。对于虹江废品站之后通过邮局汇款支付的使用费，源祥经营部不再领取。虹江废品站对系争房屋进行装修未经过源祥经营部同意，且虹江废品站将系争房屋装修成居住用房，改变了系争房屋用途，故源祥经营部不同意补偿虹江废品站装修损失。
原审法院另查明：系争房屋原门牌号为沽源路XXX号，由上海市宝山区江湾糖业烟酒批发部（以下简称“江湾糖业批发部”）出资搭建，该搭建未经审批通过，为无证建筑。根据沪房虹字第01286号房屋所有权证记载：座落于沽源路XXX号的2、3、4、7、8、9全幢房屋所有权人为江湾糖业批发部；附记中载明：无证建筑、临时执照：序号1、5、6、10、11，总建筑面积计423平方米。
2014年5月7日，上海市公安局虹口分局江湾派出所出具一份《门弄号证明》载明，上海虹江废品站位于沽源支路XXX号临，该处建筑系水电路XXX号北翼公司在沽源支路一侧围墙处破墙开门形成的商铺，因编定门弄牌的规定，其在沽源支路一侧商铺的门弄牌编定为沽源支路XXX号临。2015年4月23日，北翼公司收到上海市虹口区人民政府强制拆除违法建筑决定书［虹府强拆决字（2015）第002号］。该决定书载明，北翼公司在水电路XXX号（-1临）至（-5临）、沽源支路XXX号（-1临）至（-5临）、沽源支路XXX号（-1临）至（-7临）地块擅自搭建建筑物的行为，违反《上海市城乡规划条例》第34条第一项的规定，上述房屋将于2015年4月27日起实施强制拆除，要求北翼公司取走上述违法建筑内的财物，北翼公司可在接到该决定书之日起60日内申请行政复议，也可在3个月内起诉。
原审法院再查明，1994年江湾糖业批发部更名为上海北翼集团江湾糖业烟酒公司（以下简称“北翼糖业公司”），1997年北翼糖业公司更名为上海北翼集团批发（配售）中心（以下简称“北翼批发中心”），2010年北翼批发中心由北翼公司吸收式兼并，北翼批发中心原有的资产及债权债务由北翼公司承继。北翼批发中心于2011年12月登记注销。
原审法院认为，系争房屋虽长期由虹江废品站使用，并由虹江废品站向源祥经营部支付使用费，但该房屋的搭建未取得建设工程规划许可证，故源祥经营部与虹江废品站之间的租赁合同应认定为无效。关于虹江废品站辩称源祥经营部与虹江废品站之间已形成不定期租赁关系，源祥经营部法定代表人曾口头承诺虹江废品站可以无限期使用系争房屋的意见，因缺乏依据，不予采纳。关于虹江废品站辩称系争房屋系江湾糖业批发部建造，非源祥经营部建造，故源祥经营部无权起诉的意见，因江湾糖业批发部几经更名后已由北翼公司吸收式兼并，且江湾糖业批发部的资产及债权债务均由北翼公司承继，现北翼公司对源祥经营部提起本案诉讼不持异议，且长期来虹江废品站也是向源祥经营部支付房屋使用费，故对虹江废品站该辩称意见，亦不予采纳。因此，对源祥经营部要求虹江废品站返还系争房屋的请求，依法应予支持。关于源祥经营部主张的2014年7月1日之后的房屋使用费，源祥经营部收取虹江废品站房屋使用费至2014年6月底，之后系争房屋仍由虹江废品站使用，虹江废品站应当支付占用房屋期间的使用费，对此虹江废品站也不持异议，故对源祥经营部该项请求，依法应予支持。
关于虹江废品站所提房屋装修补偿一节，系争房屋属无证建筑，且源祥经营部与虹江废品站对于租赁期限未作约定，虹江废品站在源祥经营部可能随时要求收回房屋或者房屋可能被拆除的情况下，对于系争房屋的装修投入应有合理的判断，且虹江废品站使用系争房屋已有10年，即使如虹江废品站所称投入10万余元用于系争房屋装修，其装修残值也所剩无几。故虹江废品站要求源祥经营部补偿房屋装修损失，缺乏依据。系争房屋内未形成附合的装饰装修物，可由虹江废品站自行拆除。据此，原审法院判决：一、上海虹江废品站携物搬离上海市水电路XXX号（现门牌号为沽源支路XXX号临）约70平方米5间房屋，将该房屋返还给上海源祥烟糖经营部；二、上海虹江废品站支付上海源祥烟糖经营部2014年7月1日起至上海虹江废品站返还房屋之日止的房屋使用费（按每月2，000元计算）。上述第一、二项，均自判决生效之日起15日内履行完毕。
原审法院判决后，上诉人虹江废品站不服，向本院提起上诉称：源祥经营部提供的委托书、《房屋租赁合同》等材料是虚假的，合同无效是因源祥经营部欺诈所致，其应当返还虹江废品站已支付的房屋使用费、并赔偿虹江废品站的损失。请求本院撤销原判，改判驳回源祥经营部的诉讼请求。
被上诉人源祥经营部辩称：源祥经营部根据有关部门提出关于整改无证建筑的要求，通知虹江废品站搬离系争房屋，虹江废品站应当搬离。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人北翼公司述称：同意被上诉人源祥经营部的意见。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋系江湾糖业批发部出资搭建，虹江废品站自2005年起实际使用系争房屋，并按月向源祥经营部支付房屋使用费。因系争房屋搭建时未取得建设工程规划许可证，故源祥经营部与虹江废品站之间的租赁合同关系应认定为无效。源祥经营部诉请虹江废品站搬迁，本院应予支持。虹江废品站使用了源祥经营部的搭建物，现上诉称源祥经营部应返还其已支付的房屋使用费，意味着其可以无偿使用系争房屋直至搬离，既违背诚信原则、又违背公平原则，本院对此不予采纳。系争房屋属无证建筑，虹江废品站在源祥经营部可能随时要求收回房屋或者房屋可能被拆除的情况下，对于系争房屋的装修投入应有合理的判断，且其使用系争房屋已有10年，故虹江废品站上诉称源祥经营部应当赔偿其损失，依据不足，本院不予采纳。虹江废品站的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海虹江废品站负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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