浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢江民初字第1266号
原告：江山市工商行政管理局。
法定代表人：周剑兵，职务：。
委托代理人（特别授权）：王中良，江山刚诚律师事务所律师。
被告：徐小龙，农民。
原告江山市工商行政管理局与被告徐小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理，依法由审判员陈力群适用简易程序于2015年10月19日公开开庭进行审理。原告江山市工商行政管理局的委托代理人王中良、被告徐小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江山市工商行政管理局诉称：2005年6月22日，原被告双方签订了《房产租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于江山市市区江滨路北关大桥西南面、原城郊工商所办公用房用于经营，租赁期限自2005年6月23日起至2013年6月22日止，年房屋租金42550元（逐年递增5%），每半年交纳一次。合同期满后，考虑到被告新营业场所未落实，双方商定前述房屋由被告续租至2013年12月22日止，租金按原合同约定标准交纳。续租期限届满，被告未能按时搬离承租房屋，继续使用承租房屋。经原告催告后，被告于2014年7月22日腾出房屋搬迁至新址营业，但此前欠交的房屋租金一直未予支付。经结算，被告应向原告支付2013年12月23日起至2014年7月22日止共计7个月的房屋租金36670元。为此，原告曾多次要求被告支付，但被告仍未支付。综上所述，原告认为原被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，该合同合法有效，原告依约向被告交付房屋后，被告应承担支付租金的义务，现被告未予支付房屋租金的行为已构成违约。因此，原告起诉要求：1.被告支付原告房屋租金36670元；2.本案诉讼费用由被告承担。
为此，原告江山市工商行政管理局向本院提交并出示了以下证据以证明其主张：
1、原告组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证各一份，证明原告的身份情况。
2、房产租赁合同及财产移交清单各一份，证明被告承租原告房屋的事实。
3、收款收据一份，证明被告2013年6月23日至12月22日仍续租房屋的事实。
4、工商户注销、开户登记基本情况各一份，证明被告酒店的工商执照于2014年7月22日注销，2014年10月20日又在新址申请开业的事实。
5、自来水厂用水情况查询清单一份，证明被告在2014年7月22日前仍使用原告房屋的事实。
6、催缴书及现场图片各一份，证明原告工作人员于2014年10月31日向被告催收拖欠的房租并留置催缴通知书的事实。
7、被告2014年12月2日递交的减免租金申请书一份，证明被告要求减免2013年12月23日至2014年7月22日期间房屋租金的事实。
被告徐小龙辩称：对未支付原告房屋租金36670元的事实无异议，但被告未缴纳房屋租金的理由有以下几点：第一，2005年6月，被告从原告处租赁房屋用于经营酒店，该用房总共五层。根据双方签订的租赁协议，该租赁房产质量状况为合格工程，但现状是房屋屋顶存在严重漏水。双方签订协议时，因连续晴天，故被告未发现房屋漏水，原告亦未告知被告房屋屋顶漏水。2005年8月，被告酒店开张试营业，因连续下雨，才发现房屋屋顶漏水严重。后被告多次向原告反映，原告虽口头答应解决，但一直未予解决。被告分别于2005年9月、2007年4月、2008年4月、2010年3月四次雇佣专业人员进行维修，各花费了9200元、10350元、9240元、10250元，合计39040元维修费用。但每次房顶维修后，仍存在漏水现象，致使被告租赁的五层用房只能使用1-3层，4-5两层一直无法使用，导致酒店损失较大。虽然2005年6月双方在签订租赁协议时，曾约定第一年的年租金按中标价优惠50%作为该租赁房产维修及部分设施更换的费用，但出租方在招标现场明确表示第一年的年租金按中标价优惠50%就是给承租方更换门窗费用的补偿，因为本办公用房共有门29扇，窗23个，租赁时为破烂的木质门窗，无法使用。第二，双方签订的租赁合同于2013年6月22日到期。被告于2013年6月25日到原告处交纳续租租赁款时，原告承诺让被告先续租半年，半年后可能需要通过招投标确定租赁事项，被告享有优先租赁权，故被告当时只交纳了半年的房租。2013年12月，被告到原告处想继续租赁此办公用房时，得知机构改革人事变动情况未明确，待方案明确后再确定是否续租。2014年2月左右，原告突然告知被告房屋期限到期，要求被告搬离出租房。由于被告经营的是酒店餐饮业务，当时雇佣服务员和厨师总共有18人，被告无法立即解雇雇员，否则将承担较大数额的违约费用，同时酒店中的餐饮设施及相关配套设施如空调等也无法及时处理，造成被告拖延了半年，才搬离此出租房。第三，被告承租该房屋经营酒店共投资了一百余万元。期间，为积极响应市政府的建设旅游城市提出的“游在江山”建设江滨路餐饮一条街的倡议，被告酒店又进行了特色装修。从一般酒店转让来说，酒店从原址搬迁转让时，都会有一笔较大的转让费作为投资损失的补偿，根据被告酒店规模及投入的相关餐饮设施情况，转让费应达到50万元。但本酒店搬迁时，由于是原告单方收回出租房，未能给予被告一笔费用补偿或减免部分租金，致使被告损失较为严重。第四，2014年7月，被告酒店已搬迁到新址，该新址酒店转让费一项花了55万元，而且在试营业阶段，适逢政府“五水共治”江滨路封路改造，造成酒店半年多未能正常营业，市政府也未给予沿街店铺一定的补助，所以目前被告新酒店经营非常困难。第五，被告与妻子在承租经营酒店前都是下岗职工，为了下岗再就业，于2005年6月23日从原告处承租房屋用于经营酒店，当时贷款五十余万元。现因酒店经营较困难，且被告有父母及未成年的儿子需要照顾，生活较艰难。综上，被告恳请法院考虑被告的实际情况，减免被告的租金，驳回原告的诉请。
被告徐小龙未向本院提供证据材料。
经庭审质证，对原告提供的证据，被告均无异议，本院予以认定。
经审理，结合原、被告的陈述及本院确认的上述证据，本院认定事实如下：
2005年6月22日，原被告签订了《房产租赁合同》一份。该合同约定由被告承租原告位于江山市市区江滨路北关大桥西南面、原城郊工商所办公用房用于经营，租赁期限自2005年6月23日起至2013年6月22日止。房产第一年的年租金按中标价确定，计人民币42550元。根据该房产部分设施的现状，第一年的年租金按中标价优惠50%作为该租赁房产维修及部分设施更换的费用，在此基础上再优惠1个月的租金，作为该出租房产室内外装饰的时间，故第一年实交纳年租金19502元。第二年的年租金按第一年的年租金42550元上浮5%计算，以后的年租金均按上年的年租金额上浮5%确定。因原告第一年的年租金已进行优惠作为该房屋在租赁期间维修和更换设施的费用，故房产租赁期限内由被告负责对房屋日常的维修和维护，原告不再支付任何维修费用，但租赁期满后被告维修和更换的所有设施产权归原告所有，被告不得拆除或损坏。租赁合同期满后，原被告协商确定由被告继续续租半年。2014年7月，被告腾出承租房屋。经结算，被告尚欠原告租金36670元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，双方当事人均应依照合同约定履行相应的义务。现被告对欠原告房屋租金36670元的事实无异议，但提出因房屋屋顶漏水及租赁合同解除后原告未能给予被告装修补偿，给被告造成了较大的损失，且被告现经济困难，故要求减免租金等抗辩理由。本院认为，双方在租赁合同中已明确约定，因原告第一年的年租金进行的优惠系作为租赁期间维修和更换设施的费用，故房屋租赁期限内由被告负责对房屋日常的维修和维护，原告不再支付任何维修费用，租赁期满后被告维修和更换的所有设施产权归原告所有，被告不得拆除或损坏。因此，被告基于房屋漏水给被告造成经济损失，要求原告减免租金的抗辩理由不能成立。且因双方未在租赁合同中就合同终止后的装修补偿问题进行约定，被告亦未提供有效证据证明双方对此存在口头协议，故被告提出因原告在合同解除后未支付其装修补偿而要求减免租金的抗辩理由，无事实依据，本院不予支持。关于被告提出的因其经济困难，要求减免租金的主张，因与本案无关联性，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告徐小龙支付原告江山市工商行政管理局房屋租金36670元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费358元（已减半收取），由被告徐小龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 陈力群
二〇一五年十一月九日
书记员 曾小庆