山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第82号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：青岛金峰房地产开发有限公司，住所地莱西市。
法定代表人：王大魁，董事长。
委托代理人：别同龙，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：刘玺章，住山东省莱西市。
委托代理人：张学朋，莱西昌诚法律服务所法律工作者。
申诉人青岛金峰房地产开发有限公司（简称金峰公司）因与被申诉人刘玺章房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2013）青民再终字第63号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2014年6月30日作出鲁检民（行）监（2014）37000000051号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年11月11日作出（2014）鲁民抗字第55号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员周瑾、杜文婷出庭。申诉人金峰公司的委托代理人别同龙，被申诉人刘玺章及其委托代理人张学朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年4月4日，刘玺章诉至法院，要求金峰公司支付逾期办证违约金193200元。
青岛市中级人民法院再审查明，刘玺章与金峰公司于2001年3月25日签订了《商品房预（销）售协议》，约定：甲方（金峰公司）预（销）售给乙方（刘玺章）莱西市青岛路金机大厦一、二层南数第1、2、3间，三至五层南数第1、2、3间，合计673.914m2，共计160万元。双方约定支付购房款的方式为：刘玺章将位于莱西市青岛路新村水建公寓综合楼一层网点北数第九户（面积55.53m2）及二层网点北数第九、十户（面积87m2）的房屋抵顶金机大厦购房款48万元，余款112万元于签订本协议之日预付50万元，剩余62万元通过农业银行办理按揭贷款，于办理好按揭贷款手续之日一次性付清。双方还约定金峰公司负责为刘玺章出具办理产权过户及土地使用权所需一切资料证明（1年内）。
2002年12月9日，金峰公司通过出让取得了莱西市青岛路35号的353平方米土地的使用权，并办理了国有土地使用证；2003年1月21日，金峰公司通过出让取得了莱西市青岛路35号的373平方米土地的使用权，并办理了国有土地使用证。自2003年1月21日起，金峰公司开发的金机大厦整栋楼都可作为商品房出售，并可办理产权交易手续。
刘玺章曾于2003年以金峰公司未取得涉案房屋的土地使用权致使其不能办理所购房屋的房产证和土地使用证以及金峰公司给其建的小房系违章建筑为由向法院提起诉讼，要求解除与金峰公司签订的《商品房预（销）售协议》，赔偿其装修损失、所交房款的利息、贷款利息及电力设施安装费。金峰公司在该案中提起反诉，要求刘玺章协助办理抵顶房款的莱西市青岛路新村水建公寓的房产手续，停止侵害并赔偿经济损失。青岛市中级人民法院以（2003）青民一初字第126号民事判决驳回了刘玺章的诉讼请求和金峰公司的反诉请求。刘玺章不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2005年2月3日作出（2004）鲁民一终字第260号民事判决书，维持原判。该判决书中认定：刘玺章与金峰公司签订的商品房买卖协议合法有效，金峰公司已按合同约定交付房屋，刘玺章也按约缴齐了房款。双方协议约定的办理房屋所有权登记的期限届满日为2002年3月25日。
2005年7月18日，刘玺章以莱西市房产管理局不为其办理涉案房屋的产权证为由向莱西市人民法院提起行政诉讼，要求莱西市房产管理局履行法定职责，赔偿其损失55300元。莱西市人民法院于2005年9月26日作出（2005）西行初字第20号行政判决，判令莱西市房产管理局自受理刘玺章房屋所有权登记申请之日起30日内按其申请履行房屋权属登记、颁发房屋权属证书的法定职责；驳回刘玺章的其他诉讼请求。刘玺章对该判决不服，提起上诉，后撤回了上诉。莱西市房产管理局在行政诉讼案件庭审中称：金峰公司在2003年1月21日就办理了金机大厦3-5层土地出让手续，从理论上说自2003年1月21日起就可以对外办理销售手续，也就是说可以办理房产证，但该公司是于2003年11月向其提交金机大厦的土地出让手续，自2003年11月开始可以办理房产证。
莱西市人民法院一审认为，刘玺章与金峰公司签订的《商品房预（销）售协议》是双方的真实意思表示，且已经山东省高级人民法院确认合法有效，双方均应按约履行各自的义务。刘玺章已按约定的时间缴齐房款，而金峰公司于2003年1月21日方取得出售房屋的土地使用权，于2003年11月方将土地出让手续递交到房产管理局，因此，刘玺章于2003年11月起才可申办房产登记。金峰公司违反了双方在《商品房预（销）售协议》其他事项中关于“甲方（金峰公司）负责为乙方（刘玺章）出具办理产权过户及土地使用权证所需一切资料证明（1年之内）”的约定。双方在协议中对逾期提供办理产权过户手续所需资料的违约责任虽未作约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故刘玺章要求金峰公司支付逾期办证违约金应予支持，其违约金计算的期限应自协议约定的期限届满次日起至金峰公司将莱西市青岛路金机大厦土地使用权证手续递交到莱西市房产管理局之日止，即自2002年3月26日至2003年10月30日止。刘玺章请求的数额按月息千分之六点三计算，未超出法定计算标准，予以支持。金峰公司辩称，山东省高级人民法院（2004）鲁民一终字第260号民事判决书认定“刘玺章与金峰公司签订商品房预（销）售协议的时间是2001年3月25日，合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满日为2002年3月25日，刘玺章可以办理产权交易手续的时间是2003年1月”，并未超过合同约定的1年时间。对此，一审法院认为，（2004）鲁民一终字第260号民事判决书中“本案双方协议约定的办理房屋所有权登记的期限届满日为2002年3月25日，刘玺章可以办理产权交易手续的时间是2003年1月，期限届满后并未超过1年，双方签订的商品房预（销）售协议应继续履行”是针对房屋买卖协议的效力而言，因此，金峰公司理解为其提供办理房屋所有权交易手续未超过合同约定的1年时间是错误的。刘玺章在本案中的诉讼请求为要求金峰公司支付逾期提供办证所需材料的违约金，与其在（2003）青民一初字第126号案中的诉讼请求是不一致的，金峰公司的辩称理由不成立，不予采纳。莱西市人民法院于2007年4月26日作出（2005）西民一初字第555号民事判决：金峰公司赔偿刘玺章逾期提供办理房屋产权资料违约金193200元，于判决生效后10日内执行。案件受理费5370元，其他诉讼费2100元，共计7470元，由金峰公司负担。
金峰公司不服原审一审判决，提起上诉，请求撤销原审一审判决，驳回刘玺章的诉讼请求。其主要上诉理由为：1、原审一审适用法律不当；2、原审一审认定事实错误，金峰公司开发的金机大厦自2003年1月起，整栋楼都可以作为商品房出售，并可办理产权交易手续；3、刘玺章至今未付清房款，金峰公司不出具资料的行为是对抗刘玺章不交付房款的行为，不构成违约；4、刘玺章的主张已过诉讼时效。
刘玺章答辩称，原一审判决正确，请求维持原判。
金峰公司在原二审第二次庭审中称：“根据合同约定，办理商品房的所有权登记届满日应是2002年3月25日”。
青岛市中级人民法院二审认为，刘玺章与金峰公司于2001年3月25日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案双方争议的焦点问题为金峰公司的行为是否构成违约，应否承担违约责任。根据双方合同的约定，金峰房地产公司应于2002年3月25日前为刘玺章出具办理涉案房屋的产权过户及土地使用权所需一切资料证明，已生效的（2004）鲁民一终字第260号民事判决亦认定双方协议约定的办理房屋所有权登记的期限届满日为2002年3月25日，且金峰公司在本案原审一审庭审中也认可：“根据合同约定，办理商品房的所有权登记届满日应是2002年3月25日”。而金峰公司在约定的期限内并未为刘玺章出具办理涉案房屋的产权过户及土地使用权所需一切资料证明，至2003年1月21日才取得涉案房屋的全部土地使用权，2003年11月才向莱西市房产管理局提交了涉案房屋的土地出让手续。故金峰公司的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。原审一审对违约金数额的认定，并无不妥，应该予以维持。金峰公司上诉称刘玺章至今未付清涉案房屋的房款，该上诉理由与山东省高级人民法院作出的生效判决的认定相悖，不予采信。关于金峰公司上诉主张的诉讼时效问题，因刘玺章曾于2003年以金峰房地产公司不能办理涉案房屋的房产证和土地使用证为由向法院提起过诉讼，山东省高级人民法院于2005年2月3日作出终审判决，故刘玺章于2005年4月4日提起本案诉讼，其主张并未超过诉讼时效。综上，金峰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，青岛市中级人民法院于2007年12月7日作出（2007）青民一终字第1245号民事判决：驳回上诉，维持原判。
金峰公司申请再审称，1、根据金峰公司与刘玺章签订的商品房预（销）售协议，刘玺章以其位于莱西市青岛路新村水建公寓的两套房屋折价48万元人民币抵顶相应房款，而刘玺章拒绝为金峰公司办理房屋所有权的过户手续，没有履行完毕交付房屋的义务，没有实现协议约定的以房屋折抵房款的目的，房款没有全部付清，是刘玺章违约在先。2、根据莱西市房产管理局的最终陈述，金机大厦能够办理房产证的时间应当是2003年1月，而非2003年11月，山东省高级人民法院（2004）鲁民一终字第260号民事判决也对这一事实作出认定，原一、二审将金峰公司承担违约金时间计算至2003年10月30日错误，也超出了刘玺章的诉讼请求。
刘玺章答辩称，刘玺章已经按照协议约定履行了48万元房款的抵顶行为，并不存在违约行为，金峰公司在为刘玺章出具的购房发票上注明“金机大厦房款已交齐”。根据双方合同约定，金峰公司应从2001年3月25日为刘玺章出具办理产权过户的有关手续材料，届满日应为2002年3月25日，原一、二审认定这个时间为违约责任的起算点正确。因莱西市房产管理局在行政诉讼中称金峰公司是2003年11月向该局提交的出让手续，自2003年11月开始可以办理房产证，因此原一、二审将违约责任计算至2003年10月30日并无不当。
再审庭审中，金峰公司提交姜振美与李泳帅的房产登记证明两份，证明李泳帅在2002年10月29日，姜振美在2003年9月27日就已经办理了房屋产权证，因此本案涉案房屋应从2003年1月就可以办理房产证，而不是2003年11月。刘玺章质证称该证据无法证实金峰公司给刘玺章提交了办理产权证明的一切资料，金峰公司是在2003年1月取得了土地使用权并办理国有土地使用证，不可能在2002年办理房产证。
青岛市中级人民法院再审认为，本案争议焦点是金峰公司应为刘玺章办理房产证的时间是从合同签订之日起一年内还是从金峰公司办理了土地出让手续具备办证条件之日起一年内。
双方合同约定：“金峰公司负责为刘玺章出具办理产权过户及土地使用权证所需一切资料证明（一年内）”，根据此约定及通常的理解，金峰公司负责一年内出具资料证明。因金峰公司作为房屋的开发商在办证过程中具有主导地位，该公司何时向莱西市房产管理局提交土地出让手续并具备办证条件，刘玺章不能控制并掌握，如果从金峰公司办理了土地出让手续具备办证条件之日起一年内为刘玺章办理房产证，显然对刘玺章不公平，因此金峰公司应从签订合同之日即2001年3月25日起一年内为刘玺章办理产权过户，届满日应为2002年3月25日，原一、二审认定这个时间为违约责任的起算点正确。金峰公司虽然是在2003年1月取得了金机大厦3-5层土地出让手续，但其在2003年11月向莱西市房产管理局提交土地出让手续，即从2003年11月可以办理房产证，对此莱西市房产管理局在（2005）西行初字第20号行政案件庭审中有陈述，因此原一、二审将违约时间计算至2003年10月30日正确。山东省高级人民法院（2004）鲁民一终字第260号民事判决中已认定刘玺章购房款已经按合同约定付清，因此金峰公司申请再审称刘玺章没有付清房款违约在先不能成立，不予支持。综上，原一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。青岛市中级人民法院于2013年6月7日作出（2013）青民再终字第63号民事判决：维持青岛市中级人民法院（2007）青民一终字第1245号民事判决。
抗诉机关认为，终审判决认定金机大厦可以办证的时间为2003年11月，进而将违约金的计算期限计算至2003年10月30日，系认定的基本事实缺乏证据证明。1、金机大厦可以办理产权交易手续的时间应当认定为2003年1月。首先，山东省高级人民法院（2004）鲁民一终字第260号民事判决认定，金峰公司可以办理产权交易手续的时间是2003年1月。其次，莱西市人民法院于2005年9月26日作出的（2005）西行初字第20号行政判决，认定金机大厦自2003年1月起均可办理产权交易手续。终审判决认定在该案件庭审中，莱西市房产管理局称：“金峰公司是11月份向我局提交的出让手续，自11月份开始可以办理房产证”，但这仅是莱西市房产管理局在庭审中的陈述，莱西市人民法院并未采信，而是根据双方提供的证据，作出了“金峰公司可以办理产权交易手续的时间是2003年1月”的认定。并且，莱西市房产管理局于2004年12月3日出具的书面证明，也记载金机大厦于2003年1月份可以办理产权证，上述两份判决已经生效，其所确认的事实，应当得到终审判决的认定。2、在金机大厦于2003年1月即可办理产权证的情况下，刘玺章未办理涉案房屋的相关产权证并非金峰公司的原因，因此金峰公司对此不应承担违约责任。青岛市中级人民法院于2009年11月26日作出的（2009）青民再终字第94号民事判决，认为双方签订的《商品房预（销）售协议》，是建立在刘玺章抵顶房屋尚不能办理二手房所有权交易及房屋所有权证过户手续的基础上的，但在1999年8月份开始，该房屋已能够办理二手房所有权交易及房屋所有权证过户手续。根据公平对等原则，刘玺章应先履行买房交款和抵顶义务后，金峰公司再予办理过户手续。因此判决金峰公司为刘玺章办理涉案房屋产权及土地使用权过户所需的土地使用证，刘玺章协助金峰公司办理抵顶房屋所有权过户手续。因此，没有在2003年1月后办理涉案房屋的相关产权证，并非是金峰公司的原因，金峰公司对此不应承担违约责任。
金峰公司述称，同意抗诉机关的抗诉意见，根据青岛市中级人民法院（2009）青民再终字第94号民事判决，刘玺章先履行抵顶义务后，金峰公司再履行过户手续，在此判决中已经查明刘玺章违约在先，但考虑案件实际情况，判令双方同时履行义务，因此，金峰公司不存在违约情形，无需向刘玺章承担违约责任。
刘玺章答辩称，金峰公司在为刘玺章出具的购房发票上注明“金机大厦房款已交齐”，刘玺章已经按照协议约定履行了48万元房款的抵顶行为，《商品房预（销）售协议》只是约定在土地使用权证未办下之前，将房产证及房屋依协议约定时间交付金峰公司，并无在抵顶房屋土地使用权证未办下之前先行办理其产权过户的条款，刘玺章并不存在违约行为。根据双方合同约定，金峰公司一年内为刘玺章出具办理产权过户及土地使用权证所需一切资料证明，金峰公司应从2001年3月25日为刘玺章出具办理产权过户的有关手续材料，届满日应为2002年3月25日，原审认定这个时间为违约责任的起算点正确。因莱西市房产管理局在行政诉讼中称金峰公司是2003年11月向该局提交的出让手续，自2003年11月开始可以办理房产证，因此原审将违约责任计算至2003年10月30日并无不当。另外，莱西市人民法院（2009）西民再初字第4号民事判决“金峰公司于本判决生效后十日内为刘玺章提供莱西市青岛路35号金机大厦南数第一、二、三间一至五层的房屋产权及土地使用权过户所需的土地使用证”，也就是说该判决的时间2009年5月21日，金峰公司仍没有按照协议约定提供办理产权过户及土地使用证所需的土地母证，所以双方再争论是何时办理土地出让手续早已没有任何意义。
本院再审查明，2001年3月25日，刘玺章与金峰公司签订的《商品房预（销）售协议》第十五条约定：1、刘玺章将位于青岛路新村水建公寓综合楼一层网点北数第九户面积55.53平及二层网点北数第九、十户面积87平的商品房出售给金峰公司，以抵顶金机大厦的购房款，其房屋所有权及土地使用权一并归金峰公司所有，刘玺章须于达成本协议之日将该房屋的房产证交付给金峰公司，并为金峰公司出具收款收据，于入住金机大厦房屋之日起五日内将上述房屋交付给金峰公司。2、刘玺章因上述房屋暂不能办理土地使用权证，故刘玺章应待其开发商新村能够为其统一办理土地使用权转让手续时，全面负责为金峰公司办理好上述房屋的土地使用权证。
另查明，刘玺章曾起诉要求金峰公司提供办理涉案房产的房屋产权及土地使用权过户所需的土地使用证，诉讼中金峰公司提出反诉，请求刘玺章协助办理抵顶涉案房产房款的莱西市青岛路新村水建公寓的两套房屋的房屋所有权证。2007年5月29日，莱西市人民法院作出（2007）西民一初字第858号民事判决，支持了刘玺章的诉讼请求，驳回了金峰公司的诉讼请求。该判决发生法律效力后，金峰公司申请再审，莱西市人民法院作出（2009）西民再初字第4号民事判决对双方的诉讼请求均予以支持。刘玺章不服，提起上诉，青岛市中级人民法院于2009年11月26日作出（2009）青民再终字第94号民事判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，刘玺章抵顶涉案房产的青岛路新村水建公寓综合楼两套房屋已经作为金峰公司的房产通过法院执行程序予以拍卖。2011年，刘玺章向莱西市人民法院申请强制执行，要求金峰公司履行（2009）西民初字第4号民事判决确定的义务，2011年6月29日，莱西市人民法院作出（2011）西执字第54号裁定：将涉案房屋及土地归刘玺章所有。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案双方争议的焦点问题为金峰公司的行为是否构成违约，以及违约金计算期限的问题。
刘玺章与金峰公司于2001年3月25日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据合同约定，双方对抵顶涉案房款的青岛路新村水建公寓房屋暂不能办理土地使用权证是知情的，故在土地使用权证未办下之前，合同仅约定刘玺章将房产证及房屋依协议约定时间交付金峰公司，并无在抵顶房屋土地使用权证未办下之前先行办理其产权过户的约定，亦无具体期限的约定，更无刘玺章先办理抵顶房屋所有权证过户手续，金峰公司再办理涉案房屋产权过户的约定。相反，合同约定了金峰公司为刘玺章办理产权过户的具体时间。因此，金峰公司以刘玺章先履行抵顶房屋所有权证过户手续后，金峰公司再履行涉案过户手续的抗辩主张不能成立。青岛市中级人民法院（2009）青民再终字第94号民事判决是在认定抵顶涉案房款的青岛路新村水建公寓房屋能够办理二手房所有权交易及房屋所有权证过户手续的情况下，根据公平原则，判令双方同时履行义务，故金峰公司以此抗辩的理由亦不能成立。综上，刘玺章并不存在违约行为，而金峰公司在约定的期限内并未为刘玺章出具办理涉案房屋的产权过户及土地使用权所需一切资料证明，原审判决认定金峰公司的行为违反了合同约定，应当承担违约责任并无不当。
关于违约金计算期限。根据双方合同的约定，金峰公司应从签订合同之日即2001年3月25日起一年内为刘玺章办理产权过户及土地使用权所需一切资料证明，已生效的（2004）鲁民一终字第260号民事判决亦认定双方协议约定的办理房屋所有权登记的期限届满日为2002年3月25日，且金峰公司在本案原审庭审中也认可办理商品房的所有权登记届满日应是2002年3月25日。因此，原审将该时间作为违约金的起算点正确。金峰公司虽然是在2003年1月取得了金机大厦3-5层土地出让手续，但其在2003年11月才向莱西市房产管理局提交土地出让手续，因此原审判决将违约时间计算至2003年10月30日亦无不当。
综上，抗诉机关的抗诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持山东省青岛市中级人民法院（2013）青民再终字第63号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 范翠真
代理审判员 李金明
代理审判员 王治显
二〇一五年六月一日
书 记 员 张俊峰