海南省海口市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）海中法民申字第83号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司海口南航支行。
法定代表人：彭华俊，行长。
委托代理人：ＸＸ，海南瑞业律师事务所律师。
委托代理人：王慧慧，农行海口金贸支行职员。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘建华，男，1967年9月13日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄进财，男，1976年6月2日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：符志智，男，1969年8月30日出生，汉族。
被由请人（一审原告、二审被上诉人）：宋果，女，1984年6月5日出生，汉族，住海口市金龙路景瑞花园******房。身份证号码：4331241984********。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴和春，男，1959年11月1日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：连怀勇，男，1977年1月4日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴曙光，男，1972年2月22日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈惠萍，女，1974年4月11日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张秀玲，女，1975年5月20日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高飞，男，1957年1月20日出生，汉族。
以上10位被申请人共同委托代理人：刘家强，海南昌宇律师事务所律师。
被申请人（原审第三人）：海南光华房地产有限公司。
法定代表人：刘谐，董事长。
委托代理人：刘忠，该公司职员。
再审申请人中国农业银行股份有限公司海口南航支行（以下简称农行南航支行）因与被申请人刘建华等10人、原审第三人海南光华房地产有限公司（以下简称光华公司）侵权责任纠纷一案，不服本院（2013）海中法民（环）终字第180号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
农行南航支行申请再审称：二审判决认定事实错误，适用法律不当。（一）二审判决认定“景瑞花园项目土地使用权在分割至各购房人名下之前，仍属全体购房人所有”，与法律规定相悖。“物权法定”和“物权公示”是我国《物权法》的两大基本原则，景瑞花园项目房产出售前该项目所占土地已办理抵押登记至农行南航支行名下，而刘建华等人在取得房屋产权证之前其享有的仅是债权，而非物权。二审在判决中也认定刘建华等人尚未取得物权，却又认定房产所占土地使用权属全体购房人所有，显然自相矛盾、有违法律规定，更与《物权法》的基本原则相悖。（二）景瑞花园项目购房者无法办证与农行南航支行无关，农行南航支行既不负任何义务也不存在任何过错。景瑞花园项目全体购房者无法办理房屋产权证，是由于开发商光华公司未履行其与购房者及与农行南航支行之间的契约义务而导致的，与农行南航支行的抵押行为没有直接的因果关系。农行没有义务承担光华公司因违约而造成的法律后果，更不能因光华公司的违约行为，让作为受害人的农行承担抵押物灭失的责任和风险。（三）二审根据地随房走的原则认定“房屋出卖后，土地使用权的价值即转化为房屋价值的一部分，农行南航支行同意光华公司出售房屋即表明其对抵押土地使用权放弃了优先受偿权”，与物权法“物权法定”和“物权公示”原则相违背。首先，适用地随房走原则，须以房产所有权确定为基础，刘建华等人对其购买的景瑞花园房产仅享债权，尚未取得物权即所有权，因此不存在地随房走情形，更不能适用地随房走原则。其次，农行南航支行同意光华公司出售房屋，只是为了房屋建成销售后其能收回贷款，法院却因此认定农行南航支行同意预售即是放弃抵押权，这是毫无法律依据的牵强推定。何况农行南航支行在同意预售的证明上还特别注明“该项目的土地使用权已抵押给农行海口南航支行”的字样。可见，农行南航支行同意光华公司出售房屋并不代表放弃景瑞花园项目土地抵押权。况且，按照物权法物权公示原则，物权的享有或放弃均应以登记为准。（四）二审判决内容自相矛盾，存在重大纰漏，导致刘建华等人滥用诉权的行为得到支持，其判决明显受到行政干预。二审法院认为景瑞花园项目土地使用权属于全体购房人所有，则应由全体购房人共同对该土地使用权提出诉讼或主张。刘建华等10人根本没有权利代替其他几百个购房人对整块土地提出诉讼。据了解，二审法院无视基本常理做出这一判决，无非是为了迎合市政府解决景瑞花园上访业主办理房产证问题。农行南航支行认为业主上访问题属于行政问题，应由政府通过行政手段解决，法院不能因为这些上访问题歪曲事实和法律，甚至罔顾最基本的法律精神。（五）二审判决若不予以纠正，将形成不良判例，对金融行业的房地产贷款造成极为恶劣的影响，甚至严重动摇了担保法的法律基础。若按该判决的逻辑，假设一楼盘开发商以项目土地为抵押物向银行申请房地产项目开发贷款，并以该项目土地办理了抵押登记。房产建成销售后，假设有一部分购房者付完购房全款，要求办理房产证，在开发商尚未还清项目开发贷款的情况下，按二审法院的判决，则该部分购房者就可以通过诉讼要求解除或撤销整个土地的抵押登记，那么银行的权利如何保障？因此二审法院这一判决的逻辑较为荒谬，该判决一旦生效将成为此类案件的判例，必将为有逃避债务意图的不良房地产开发商骗取贷款逃避债务提供便利，并成为使其非法目的得以合法化的重要手段，这必将导致我国金融秩序陷入混乱，金融交易安全毫无保障。因该判决的出现，我国担保法所确立的抵押权可较为有效保护债权人利益的法律基础将受到冲击，这必将严重影响银行金融资产的安全，甚至将可能动摇整个国家的金融体系和金融秩序。综上，二审判决认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。为维护国家法律的庄严，维持金融秩序，保全国有资产，特向法院提出再审申请，请求依法裁判，中止执行，以免造成难以挽回的损失。
刘建华等10人提交意见称：农行南航支行所提出的理由，与历次诉讼中的理由相同，没有新的事实和理由。其所主张的理由不成立，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，为保护业主的合法权益，请求依法驳回农行南航支行的再审申请。
光华公司提交意见称：同意刘建华等10人的意见。
本院认为：本案中，农行南航支行作为涉案土地使用权的抵押权人，在海南光华房地产有限公司不履行到期债务后，有权就该土地使用权优先受偿。因农行南航支行向原海口市房屋管理局出具证明，同意海南光华房地产有限公司预售“景瑞花园”项目房产，原海口市房屋管理局据此向海南光华房地产有限公司颁发了《海口市房产预售许可证》，海南光华房地产有限公司根据该许可证对外出售房屋给本案的刘建华等人。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。《物权法》第一百八十二条第一款规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。农行南航支行同意光华公司出售房屋即表明其对抵押土地使用权放弃了优先受偿权。依据上述法律规定，根据“地随房走”原则，虽然涉案土地抵押登记并未注销，但由于房屋不属于抵押财产，农行南航支行对涉案土地已经不可能再实现优先受偿权，该抵押权实际上已不存在。刘建华等人签订了房屋买卖合同，按约定交纳完购房款。因农行南航支行以光华公司未偿还借款为由拒绝注销涉案土地的抵押登记，导致“景瑞花园”包括刘建华等10人在内的全体购房人无法办理房屋产权证，已侵害了其合法权益。因此，本院二审认为农行南航支行上诉理由不成立，不予支持，驳回上诉，维持原判，并无不当。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，南航支行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回中国农业银行股份有限公司海口南航支行的再审申请。
审 判 长 田 萍
代理审判员 温秀云
代理审判员 王艳松
二〇一四年九月五日
书 记 员 吴崇广