陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民二终字第00103号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈竹清，女，1936年XX月XX日出生，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）谭雅莉，女，1965年XX月XX日出生，汉族。系陈竹清之女。
上诉人（原审原告、反诉被告）谭文天，男，1962年XX月XX日出生，汉族。系陈竹清之子。
上诉人（原审原告、反诉被告）谭文业，男，1970年XX月XX日出生，汉族。系陈竹清之子。
共同委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）石泉县永乐房地产开发有限公司。住所地：石泉县XX镇XX大道XX段。
组织机构代码：555661＊＊＊＊。
法定代表人彭朝波。
委托代理人廖应忠，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邓顺林，男，1953年XX月XX日生，汉族。
委托代理人徐开夫，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人陈竹清、谭雅莉、谭文天、谭文业因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省石泉县人民法院（2014）石民初字第00549号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭雅莉、谭文天、谭文业及委托代理人尹立波、被上诉人永乐公司委托代理人廖应忠、被上诉人邓顺林及委托代理人徐开夫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年前谭雅莉、谭文天、谭文业就本项目多次与左邻右舍协商，筹备总体联合建房开发协调达成基本一致意向方案，决定以招商引资联合建房方法进行运作。2011年3月2日，邓顺林受石泉县房地产开发公司（后变更为永乐公司）的委托，以石泉县房地产开发公司名义与谭文天签订联合建房合同。合同约定：“甲方（谭文天）同意将位于向阳社区现有住房和门店交与乙方（永乐公司）按城建规划重建开发。房屋建成后，原门店二间面积按1∶1.5的原则在靠近原旧房的位置给甲方返还一间新门店，返还的门店面积为40平方米，误差为3平方米，超过误差部分，按市场价购买，原门店误差部分按每平方米6000元转让给乙方，另一间门店按包干置换金额，合计322335元。原旧房依据建筑面积作价每平方米2300元卖给乙方，计价428697元，两项合计750000元，一次支付。返还的门店，在同等条件下甲方优先租用……施工期为一年半时间，自基础处理完之日计算，人力不可抗拒的因素除外。建房期间的甲方门店年租金为9600元，由乙方支付，超过一年半时间按新门店房的市场价租金由乙方支付，直至交房为止。”同年3月6日，邓顺林又以永乐公司名义与谭文业签订联合建房合同，约定：“甲方（谭文业）同意将位于向阳社区的一套住房（63㎡）和一间门店房（27㎡）交与乙方（永乐公司）按城建规划重建开发。房屋建成后，原门店面积按1∶1.5的原则在靠近原旧房的位置左右给甲方返还一间新门店，返还的门店面积为40.5平方米（正负误差1.5平方米不找差价），超过40.5平方米，甲方不补差价。原住房63平方米按以旧换新1∶1的原则返还，在原旧房位置左右的三楼返还住房一套（面积90—100平方米二室二厅），旧房补差价50000元。原甲方旧房房顶的雨棚折价5000元，由乙方补给甲方，以上作为甲方按产权置换方式的唯一交换条件……施工期为一年半时间，自基础处理完之日计算，人力不可抗拒的因素除外。建房期间的甲方门店年租金为9600元，住房年租金为5000元由乙方支付给甲方……”同天，谭雅莉（甲方）与永乐公司（乙方）签订房屋置换合同，合同约定：“甲方（谭雅莉）同意将位于向阳社区的一套住房（63㎡）和一间门店房（27㎡）交与乙方（永乐公司）按城建规划重建开发。房屋建成后，原门店面积按1∶1.5的原则在靠近原旧店的位置左右给甲方返还一间新门店，返还的门店面积为40.5平方米（正负误差1.5平方米不找差价），超过40.5平方米，甲方不补差价。原住房63平方米按以旧换新1∶1的原则返还，在原旧房位置左右的四楼返还住房一套（面积90—100平方米二室二厅），旧房补差价50000元。原甲方旧房房顶的雨棚折价5000元，由乙方补给甲方，以上作为甲方按产权置换方式的唯一交换条件。施工期为一年半时间，自基础处理完之日计算，人力不可抗拒的因素除外。建房期间的甲方门店年租金为9600元，住房年租金为5000元由乙方支付给甲方，如超期交房租金由乙方再按市场价另支付给甲方……”签订协议后，谭文天、谭文业、谭雅莉按协议将房屋及房权证、土地使用证交付给永乐公司开发。2011年9月14日，石泉县发展计划局以石计发（2011）224号文件对永乐公司建设鑫兴家苑（地址城关镇向阳社区四组、县XX路西段北侧）项目同意备案，同时对石计发（2011）8号文件废止。2012年3月26日，石泉县住房和城乡建设局以石城乡建选字第（2012）013号选址意见书为永乐公司建设鑫兴家苑商住楼颁发建设项目选址意见书。意见书载明：建设项目名称鑫兴家苑商住楼一期工程；拟选位置石泉县城关镇向阳社区四组（县XX路西段北侧）；拟用地面积900㎡；拟建设规模新建商住楼10000㎡；附图及附件：选址平面图，原选址（2011）040号3号鑫兴商住楼同时废止。2012年8月7日，石泉县国土资源局为永乐公司建设鑫兴家苑商住楼颁发建设用地批准书。石泉县住房和城乡建设局以石住建地字第（2012）030号为永乐公司建设鑫兴家苑商住楼颁发建设用地规划许可证及其附件和建筑工程施工许可证。2012年4月1日，永乐公司向监理公司递交开工报告，同日监理公司批准同意开工。在永乐公司在施工过程中，谭雅莉、谭文天、谭文业以原口头约定修建七层，现修建十五层违反约定发生纠纷。遂于2014年9月5日提起诉讼，请求：一、返还财产。1、门面三间（东起4.5.7间）；2、住宅两套（面积100平面米，按合同约定条件互补差价额10万）；3、违约损失（超期房租按超预期市场基数上调30%作为违约赔偿损失费）。二、赔偿损失。1、赔偿谭雅莉、谭文天、谭文业、陈竹清各一套100平面米的住房，并给谭雅莉、谭文天、谭文业、陈竹清拆迁、搬迁安置过渡房费各2万元；2、超阔、改建门店地下室，现新建成的门店房4.5.6.7门店地下室归谭雅莉、谭文天、谭文业、陈竹清；3、住房门店、延期交房的租金，按约定基数续支付2014年度12.5万元，并支付滞纳金等损失5万元；4、住宅改变营业性用房，补偿谭雅莉、谭文天、谭文业、陈竹清各5万元；5、免除拆迁户本不应该产生的物业管理费。三、排除妨碍。拆除本项目新房北边直接影响新房安全距离的二、三期工程危险建筑物。四、赔礼道歉。五、判令由永乐公司承担案件诉讼费。同年9月23日，永乐公司、邓顺林提起反诉，请求判令谭雅莉、谭文天、谭文业、陈竹清赔偿阻挡施工造成的各项损失554830元并承担诉讼费。
诉讼中，永乐公司、邓顺林申请法院对2012年12月27日，谭文天、谭文业等人2012年12月27日-30日阻碍鑫兴家苑商住楼施工的公安卷宗进行调取。在周军的询问笔录中，周军自述与谭文天、谭文业等人在2012年12月27日找邓顺林等人协商建房事宜时，到“鑫兴家苑”建筑工地找工长要求停工，后发生争执的事实。
原审认为，（2013）安中民终字第00497号民事判决书已确认邓顺林以石泉县房地产开发公司（后变更永乐公司）名义先后与谭文天、谭文业签订的联合建房合同，实质上是房屋拆迁补偿合同，是合法有效的。邓顺林受永乐公司委托，在平等自愿、协商一致的基础上与谭雅莉签定房屋拆迁补偿合同，属双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，依法予以确认。2011年3月2日、6日，谭文天、谭文业、谭雅莉与永乐公司签订的三份合同第九条均写明：“九、本合同实施过程关系甲乙双方利益，合同签订前谭文天（与谭文业、谭雅莉签订的合同均为签订合同者本人名字）已经受甲方全家及全体人员的委托，作为甲方的全权代表，全权处理与乙方的合同关系，合同签订后，谭文天（与谭文业、谭雅莉签订的合同均为签订合同者本人名字）负责其任何亲属不得再依任何理由出面干涉合同的履行，如果出现亲属出面干涉合同的履行行为，再次造成乙方损失的，甲方承担全部赔偿…、”陈竹清作为被拆迁房屋的土地使用权者，并未和永乐公司签订任何合同，对其提起的诉讼请求，因不属于合同一方当事人，不予支持。谭文天、谭文业、谭雅莉诉请的返还财产部分，依合同约定返还门面三间（位置应依合同约定，靠近旧门店位置，东起5.6.7间），住宅两套应予支持；主张的超建部分按比例返还及面积缩水赔偿房屋、地下室及损失的请求，因双方所签的合同对建设项目的规模并无约定，谭文天、谭文业、谭雅莉认为永乐公司擅自变更建设规模无合同依据，且所涉及项目取得了计划、城建、土地等相关部门许可，故永乐公司建房行为并无不当，谭文天、谭文业、谭雅莉提起的此项请求无事实依据，不予支持；2011年3月2日及3月6日，永乐公司与谭文天、谭文业、谭某某分别签订合同，约定本项目拆建施工期为一年半，自基础处理完之日计算，2012年4月2日，该工程基础完成，工程交付时间应当为2013年10月2日，支付谭文天、谭文业、谭雅莉过渡期间租赁房屋费应截至谭文业收到永乐公司催收房屋的电话通知日即2014年4月9日。从谭文业最后一次收取门面、房屋租金的收条可以看出，双方的门面租金实际履行的为2013年度35000元，房屋租金为10000元，谭文天、谭文业、谭雅莉要求永乐公司按约定给付过渡期间房屋租赁费的请求应予支持。合同约定所置换的房屋面积为建筑面积，最终以房管局核实的为准，永乐公司所交付的房屋建筑面积是否符合约定，因房管部门尚未核实，无法认定。其要求因变更设计，公用电梯井、吊梁面积不计算在原约定交房面积内的请求，不予支持。物业管理费是物业管理公司为业主和用户按提供的不同服务项目，而由物业管理使用人依据物业管理服务合同支付的费用，谭文天、谭文业、谭雅莉要求永乐公司承担三人持有产权权限时间内的物业管理费于法无据，不予支持。《中华人民共和国城乡规划法》明确规定违章建筑认定及处理为县XX乡规划主管部门，谭文天、谭文业、谭雅莉要求永乐公司拆除现房北边影响新房整体安全距离的危险建筑物，不属本案审查范围。永乐公司、邓顺林要求谭文天等赔偿阻挡其施工造成的各项损失554830元，因无有效证据证实损失实际发生，不予支持。原审法院判决：一、石泉县永乐房地产开发有限公司于判决生效后六个月内为谭文天、谭文业、谭某某办理所置换三间门面（东起5.6.7）、两套房屋的房屋产权、土地使用等相关手续；二、石泉县永乐房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付谭文天门面租赁费11667元、谭文业、谭雅莉门面、房屋租赁费各15000元；三、驳回谭文天、谭文业、谭雅莉其他诉讼请求；四、驳回陈竹清的各项诉讼请求；五、驳回石泉县永乐房地产开发有限公司、邓顺林的反诉请求。
宣判后，谭文天、谭文业、谭雅莉、陈竹清不服向本院提出上诉称，被上诉人修建的房屋只是竣工，并没有经过国家有关部门验收，不符合交付要求。双方合同约定建造的房屋为多层而非高层，被上诉人擅自变更规模，建设高层建筑损害了上诉人多项合法权益，应当赔偿谭文天、谭文业、谭雅莉每人一套100平米住房。关于返还的门面房，双方合同约定的门面房位置在“靠进”原旧房位置，而不是“靠近”，故被上诉人应当按照原旧房位置向上诉人返还自东向西4、5、7号门面房，一审判决返还东起5、6、7号门面房错误。双方约定的施工期限就是交房期限，故被上诉人应当在2012年9月份向上诉人交付房屋，逾期视为迟延交付。请求被上诉人按照门面房每间每年35000元，住房每套每年10000元的标准，承担自2014年1月至2014年12月期间的逾期交房租金损失上。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人永乐公司辩称，被上诉人没有依据石计发（2011）8号文件与上诉人签订任何合同，且该文件已经被废止，双方也没有在合同中约定建设的工程为多层。永乐公司修建高层有合法手续，因此不存在违约。至于返还的门面房，合同约定的意思应当是“靠近”原旧房的位置，被上诉人返还东起5、6、7三间门面房符合双方约定，上诉人认为应当返还东起4、5、7号门面房的请求不能成立。关于交付房屋期限，双方约定“施工期为一年半，自开始做基础之日计算”，施工期届满后，被上诉人通知上诉人收房，但上诉人无正当理由拒不接收房屋，故被上诉人不应当承担逾期交付责任。该工程已经过主体验收合格，双方在合同中也没有特别约定综合验收合格为交付条件，故被上诉人建设的房屋符合交付条件。综上，一审法院判决正确，依法应予驳回上诉人的请求。
被上诉人邓顺林的答辩意见与永乐公司一致。
二审中，被上诉人永乐公司向本院提交下列新证据：
商品房预售许可证、建设工程竣工验收消防备案表复印件各一份，证明该工程综合验收正在进行，房屋质量合格才能颁发预售许可证。
经当庭举证质证，上诉人对消防验收备案表真实性无异议，但认为房屋预售许可证无原件核实，不予认可。
被上诉人邓顺林对上述新证据无异议。
上述证据经合议庭评议认为，上诉人对消防验收备案表真实性无异议，本院予以采信；商品房预售许可证无原件核对，真实性无法查明，本院不予认定。
二审查明，2012年4月2日，涉案工程基础部分施工完毕。2013年6月3日，经建设单位组织验收，鑫兴家苑商住楼一期工程主体验收合格。其他事实与一审查明的事实基本一致。
上述事实有当事人当庭陈述、身份证复印件、联合建房合同书、石泉县发展计划局（2011）8号文件复印件、石泉县发展计划局（2011）224号文件复印件、石住建地字第（2012）030号《建设用地规划许可证》、石城乡建选字第2012（013）号《建设项目选址意见书》、石泉县国土局00008032《建设用地批准书》、石泉县住建局1246号《建设工程施工许可证》、照片、银行进账单、企业人营业执照、组织机构代码、税务登记证、法定代表人证、资格证、委托书、夏季雨季施工（方案）报审表、工程检验批质量验收记录、基础土方开挖报验申请表、石泉县鑫兴家苑商住楼主体验收记录表和各方会签表等证据在卷，足以证明。
本院认为，谭文天、谭文业与永乐公司签订的合同已被生效法律文书确认为有效合同，谭雅莉与永乐公司签订的合同双方意思表示真实且无其他效力瑕疵，也为有效合同。双方均应当按照约定全面适当履行各自义务。上诉人与永乐公司签订的三份合同中并未直接约定建房的规模，永乐公司根据相关部门的审批文件，承建高层建筑具备合法手续。故上诉人主张合同约定为多层建筑的理由不能成立，据此主张永乐公司返还谭文天、谭文业、谭雅莉每人一套100平米住房的请求，也无事实和法律依据，本院不予支持。关于返还门面房的位置。谭文天、谭文业、谭雅莉主张应返还自东向西4、5、7号门面房，该意见是上诉人自己根据原房屋旧址位置予以确定的，但在谭文天与永乐公司签订的合同中，双方约定为靠近原旧房的位置返还新门面房一间，而谭文业、谭雅莉与永乐公司签订的合同中，双方又约定在靠近原旧房的左右位置返还新门面房一间。因此，前述三份合同只是约定了置换新门面房的大致范围，没有明确指向具体的特定位置。诉讼中，双方就该项约定条款亦未能补充协商一致，原审法院在文意解释规则的基础上，判令永乐公司向上诉人返还自东向西5、6、7号门面房，并没有超出双方意思表示的理解范围，本院予以维持。关于房屋的验收，双方在合同中未特别约定验收和交付标准。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，建设单位等依法对建设工程质量负责。竣工验收应当由建设单位组织有关单位进行。经查，鑫兴家苑商住楼一期工程主体于2013年6月3日经建设单位组织共同验收，结论合格。故双方合同约定的房屋已经符合交付条件，原审法院判令永乐公司实际交付门面房和住房，并无不当。关于交房期限和延期交房租金损失。经查，被上诉人建设的工程在2012年4月2日已经完成地基基础部分的施工验收，故一年半的交房期限应当截止2013年10月2日，逾期交房构成违约。但是，2014年4月9日被上诉人通知上诉人收房后，上诉人无正当理由拒绝接收房屋，因此被上诉人不应当承担2014年4月9日之后的租金损失。原审法院依据上诉人主张的租金标准，判令永乐公司支付谭文天门面租赁费11667元、谭文业、谭雅莉门面、房屋租赁费各15000元，是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由谭文天、谭文业、谭雅莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 帅文婷
代理审判员 张 燕
代理审判员 杜 涛
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 杨锦龙