长宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第812号
原告：宜宾逸祥物业管理有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区。
法定代表人：王敏，总经理。
委托代理人：姜莹，四川竹都律师事务所律师。
被告：文俊，男，汉族，四川省长宁县人，住四川省长宁县。
原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司与被告文俊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法由助理审判员罗润适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司的委托代理人姜莹及被告文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司诉称，2010年9月13日，原告与宜宾市新建房地产开发有限公司长宁分公司签订《淯江花园物业管理委托合同》，2010年11月1日原告入住长宁镇淯江花园小区为业主提供物业管理服务。2012年12月10日原告与长宁镇淯江花园小区业主委员会向全体业主发出公开信按照《四川省物业管理条例》规定调整物业服务费。2013年3月27日，原告与长宁镇淯江花园小区业主委员会续签《淯江花园物业服务委托合同》，委托管理期限2年，合同期内由于被告等大部分业主未按期交纳物业管理费，导致原告的管理无法正常运行。经与淯江花园小区业主委员会协商解除《淯江花园物业服务委托合同》，原告于2014年5月20日退出对淯江花园小区的物业管理服务。经原告与淯江花园小区业主委员会核对，被告自2011年1月1日起至2014年5月20日止，尚欠原告物业管理费（包括卫生费）1942元。被告共逾期1246天，按合同约定应交纳滞纳金3263.16元，上述费用经原告催收未果，故起诉至法院，请求：判令被告给付物业管理费和滞纳金共计5205.16元。庭审中，原告将被告逾期交纳物业管理费的时间更正为：2010年11月1日至2014年5月20日。因原告只调整物业服务费的起算时间，而未变更应收物业服务费的总金额，本院不再另行给双方当事人举证时间。
被告文俊辩称，1、被告未与原告签订物业服务合同，被告不应当向原告支付物业管理费；2、在原告管理期间，被告居住的小区存在卫生差、乱搭乱建等情况，被告提供的服务未达到合同约定的标准。
经本院审理查明：2010年9月13日原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司（简称“逸祥物业”，乙方）与四川省宜宾市新建房地产开发有限公司长宁分公司（甲方）签订了《淯江花园物业管理委托合同》约定甲方将淯江花园项目的前期物业服务委托乙方管理。多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的5‰交纳滞纳金，业主或物业使用人须每半年预付前期物业服务费，具体时间以乙方在物业区域内的公告通知为准。委托管理时间为本合同生效之日起至业主委员会成立，并由业委会选聘物业管理企业时止。
2012年12月10日原告逸祥物业与长宁县长宁镇淯江花园小区业主委员会（简称“淯江花园业主委员会”）共同发出《致淯江花园全体业主的公开信》记载：物业公司根据《四川省物业管理条例》规定和实际管理成本对淯江花园小区的物业服务费进行调整，即原每平方米0.35元调整为每平方米0.44元，生活垃圾费不变（每户每月4元）。调整时间从2012年1月起。
2013年3月27日原告逸祥物业（乙方）与淯江花园业主委员会（甲方）签订《淯江花园物业服务委托合同》约定甲方将“淯江花园”住宅小区的物业管理工作委托乙方实施，委托管理期限为两年，从2013年4月1日起至2015年3月30日止。多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的千分之五交纳滞纳金。业主或物业使用人须每半年预付物业服务费，交费时间为每月20日至30日之间。
被告文俊系“淯江花园”住宅小区3幢2单元1楼2号的业主，被告文俊所有的房屋共计96.82平方米，2010年至2011年被告文俊共欠原告逸祥物业物业服务费474元（0.35元／m2），2012年共欠原告逸祥物业物业服务费511元（0.44元／m2），2013年1月1日至2013年3月31日共欠原告逸祥物业物业服务费128元（0.44元／m2），2013年4月1日至2014年5月20日共欠原告逸祥物业物业服务661元（0.5元／m2），上述费用共计1774元。
以上事实有当事人陈述、原告营业执照复印件、被告身份信息、《淯江花园物业管理委托合同》、《淯江花园物业服务委托合同》、《致淯江花园全体业主的公开信》、《宜宾逸祥物业公司长宁淯江花园欠费明细表》在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《淯江花园物业管理委托合同》系被告文俊所在小区的建设单位依法与原告逸祥物业签订的前期物业服务合同，《淯江花园物业服务委托合同》系被告文俊所在小区的业主委员会与原告所签订的物业服务合同，上述两份合同均对作为业主的文俊具有约束力，被告文俊以其未与原告逸祥物业签订物业服务合同为由提出抗辩，本院依法不予支持。原告逸祥物业向被告文俊提供了物业服务合同，被告文俊应依约向原告交纳物业服务费，据此，对原告主张被告文俊支付2010年11月1日至2014年5月20日期间物业服务费共计1774元的诉讼请求，本院依法予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，《淯江花园物业管理委托合同》与《淯江花园物业服务委托合同》均约定业主或物业使用人须每半年预付物业服务费，庭审中被告文俊自认从未交纳过物业服务费，被告文俊未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《淯江花园物业管理委托合同》与《淯江花园物业服务委托合同》的约定，被告文俊应自违约之日起每日按所欠物业服务费用的5‰向原告逸祥物业交纳违约金。本案审理中，本院依法向被告文俊释明，但被告文俊认为其不应当支付本金故不要求调整违约金，据此原告主张被告文俊从逾期之日起每日按所欠物业服务费的5‰交纳滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。
因《淯江花园物业管理委托合同》与《淯江花园物业服务委托合同》均未约定被告应向原告逸祥物业支付生活垃圾处理费，原告亦未提供证据证明收取此项费用的依据，故原告主张被告文俊支付生活垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持。
因被告文俊未提供证据证明在原告提供物业服务期间，被告居住的小区存在卫生差、乱搭乱建等情况，故本院对被告主张原告逸祥物业提供的物业服务未达到合同约定的标准的抗辩不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：
一、判令被告文俊于本判决生效之日起十日内向原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司支付从2010年11月1日至2014年5月20日期间的物业管理费1774.00元；
二、判令被告文俊于本判决生效之日起十日内向原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司支付违约金，违约金的计算方法为：从各笔物业管理费逾期交付之日起计算至2014年5月20日止，以每日5‰标准计算。
三、驳回原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，由被告文俊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。
代理审判员 罗 润
二〇一五年六月八日
书 记 员 李幼红