广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂13民终958号
上诉人（一审被告）：来宾市金泓贸易有限责任公司，住所地来宾市桂中大道滨江园小区48栋279号。
法定代表人：潘奕君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗天主，广西天际律师事务所金秀分所律师。
被上诉人（一审原告）：来宾市桂中农贸市场开发有限公司，住所地来宾市天然桥路238号。
法定代表人：卢玉军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾锋，广西汇力律师事务所来宾分所律师。
上诉人来宾市金泓贸易有限责任公司（以下简称“金泓公司”）因与被上诉人来宾市桂中农贸市场开发有限公司（以下简称“农贸公司”）租赁合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2017）桂1302民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人金泓公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项；二、判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；三、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。(一)认定2013年7月11日22#楼通过竣工验收替代了冷库竣工验收。从来宾市发政委来法发经贸[2011]5号、6号批复文件看，被上诉人建设的农贸批发市场有仓库，而没有冷库。然而被上诉人的仓库建成之后却把22#楼当作冷库招商引资建设，至今，仍未见有22#楼作为冷库而通过竣工验收的文件。一审却把22#楼作为普通仓库的竣工验收当作22#楼的冷库竣工验收，这是错误的。(二)一审判决遗漏重要事实未予认定。1、被上诉人是把22#楼当作冷库招商经营的，然而该22#楼设计承重量仅为700KG/m2，末达1500KG-2000KG/m2的冷库规范。该事实在冷库的建设和经营中是至关重要的。2、由于设计承重量不符合冷库设备原定计划安装，而另行改订设备，从而不仅设备费用增加，而且拖延了设备安装，调试。3、冷库的电梯直至2017年5月17日才检验合格，此前未检验合格交付使用，毫无疑问直接影响冷库的建设和经营。二、一审判决有失公正。(一)把特许经营的合同当作普通的租赁合同。(二)把仓库当作冷库招商并认为即使设计承重量不能满足订购的冷库设备，也是由于上诉人未充分了解22#楼的承重能力等因素所致，该后果由上诉人自行承担。(三)招商文件中明确本项目设备采购安装及经营承包采取是BOT合作方式建设冷库(即建设-
经营-
移交)，却又要上诉人交付685万余元的冷库租金。(四)物业费，一审虽然按6O%的标准判决支付，但与客观实际相差甚远，而且在合同中也明确按实际使用面积计算。综上，一审判决认定事实错误，判决上诉人支付租金及物业费等显失公正，恳请二审法院判决支持前述上诉请求。
被上诉人农贸公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无法律依据，请二审维持原判。1、被上诉人租赁给上诉人的22号楼是按冷库进行设计、验收的。2、被上诉人租赁给上诉人的22号楼是2013年竣工验收，2014年租赁给上诉人的，上诉人在当时也是看着实物租赁的，到目前也没有任何证据证明被上诉人的冷库存在任何问题，所以上诉人没有任何理由拒绝交付租金。3、本案是普通的租赁合同关系，从双方签订的合同中可以看出上诉人对被上诉人的主要义务就是交纳租金，交纳租金依据就是上诉人使用了被上诉人建设的22号楼，而且双方所签订的合同是经过政府对外招投标，上诉人自行投标并中标，最后签订的租赁合同，上诉人没有理由不交纳租金。4、上诉人在2014年签订合同以后，就已经占有使用22号楼，而且在一审中上诉人也承认使用22楼，所在不存在上诉人刚才所说没有移交22楼使用。
被上诉人农贸公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2014年11月7日签订的《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》；2.判令金泓公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费合计1287312.86元给农贸公司；3.判令金泓公司支付违约金331000元（每天按500元计算，暂时从2015年7月9日计算至2017年4月30日，往后违约金继续计算至付清欠款为止）；4.本案的诉讼费用由金泓公司承担。
一审法院审理查明：农贸公司是一家从事市场开发、场地租赁、仓储服务等业务的公司。2013年7月11日，农贸公司建设的来宾市桂中农贸批发市场22#楼通过竣工验收。2014年11月7日，农贸公司与金泓公司签订《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购安装经营承包合同》，约定：农贸公司将位于来宾市冷库总面积6490平方米出租给金泓公司使用；文件优先解释按如下顺序：1、双方共同签署的补偿等书面协议或文件承租方的投标文件；2、招标文件；3、采购安装及经营承包合同；经营期限：自冷库设备调试运营期满后8年，自2015年7月9日至2023年7月8日。经营期满后设备所有权归出租方，承租人在同等条件下有继续承包优先权；调试运营期2015年1月8日至2015年7月8日，该期间无须缴纳租金，但该期间的水电费由金泓公司承担；月租金：以每两年为一个周期计取，第一期2015年7月9日至2017年7月8日按8元/平方米计取；经营租金合计6853440元，每半年支付一次；承租人在协议签订后7个工作日向出租人缴纳履约保证金279529.5元；经营物业管理费从设备调试运营期满后开始收取，按实际经营面积1元/m2计取；承租方如不按时支付租金，每超出一天出租方有权对承租方进行500元处罚，如超过一个月不按时支付租金，出租方有权收回经营权。合同对其余事项进行了约定。2015年5月29日，金泓公司支付履约保证金100000元。7月29日，农贸公司制作《关于缴纳冷库租用相关费用的函》并送达金泓公司，该函载明金泓公司拖欠农贸公司半年租金322520元（2015年7月9日至2015年12月8日的租金）、拖欠履约保证金179529.5元，并要求金泓公司履行合同支付费用。8月10日，金泓公司制作《关于暂缓交付农贸市场冷库租金的函》并向农贸公司送达，该函载明：……根据合同约定条款于今年7月需交付相应的租金……我司承诺在今年12月份安装完冷库机组正常营业后按合同条款交付相应的租金。2015年8月20日，农贸公司作出《关于暂缓缴纳农贸市场冷库租金的复函》，载明农贸公司同意金泓公司在2015年8月底前交清第一期租金……随后，农贸公司并多次发函给金泓公司催交租金。但金泓公司未支付任何租金等费用，由此引发纠纷。
一审法院审理认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对合同各方具有法律约束力。金泓公司辩称该合同实际为特许经营合同，一审法院认为，一方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，从合同的内容看，农贸公司的主要权利、义务是收取租金、将租赁物交付金泓公司，金泓公司的权利、义务即接收租赁物使用、收益同时向农贸公司支付租金，至于金泓公司如何经营22#楼，不是本案合同的主要内容；另一方面，本案《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》、金泓公司出具的《关于暂缓交付农贸市场冷库租金的函》、金泓公司支付给农贸公司租金100000元的银行凭证等材料中，均使用“租金”、“出租人”、“承租人”等字眼，显示金泓公司认可本案合同的法律性质为租赁合同。因此，《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》符合合同法第二百一十二条的规定，即属于租赁合同，合同中“经营期满后设备所有权归出租方”的约定不足以改变合同的法律性质，故一审法院对金泓公司的该辩解意见不予采纳。
金泓公司辩称农贸公司提供的冷库的设计承重不能满足金泓公司订购的冷库设备导致延误安装时间、遭受损失等，一审法院认为，本案22#楼于2013年通过竣工验收在先，《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》于2014年签订在后，即便存在金泓公司所称的冷库的设计承重不能满足被告订购的冷库设备情形，也是由于金泓公司未充分了解22#楼的承重能力等因素所致，该后果由金泓公司自行承担。
农贸公司主张解除《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》，结合金泓公司违约的事实、合同对该违约情形的后果的约定，一审法院对农贸公司的该项主张予以支持。
对农贸公司提出的金泓公司支付租金、物业管理费、水电费共计1287312.86元的主张，一审法院认为，租金方面，合同对租金的计算方法、时间均作了明确约定，故从2015年7月9日至2017年4月30日期间的租金应为1022824元（6490m2×8元/m2×19.7个月），扣减金泓公司已经支付的押金100000元、租金100000元，金泓公司仍应支付的租金822824元；物业管理费方面，虽然合同约定计算费用的单价、面积等，但农贸公司未提供证据证实其履行合同的程度，结合金泓公司的意见，仅对农贸公司主张的物业管理费的60%予以支持，即2015年7月9日至2017年4月30日期间的物业管理费应为76711.8元（6490m2×1元/m2×19.7个月×60%）；水电费方面，农贸公司自认该主张中不包括金泓公司实际使用的水、电费，仅为变压器的损耗部分，但未提供充分证据证实合同存续期间的应当由金泓公司承担的实际损耗部分，农贸公司另称与金泓公司口头约定对电损部分按每月1000度计算费用，但未得到金泓公司的认可，故对农贸公司主张的水电费不予支持。综上所述，金泓公司应向农贸公司支付合同存续期间的租金822824元、物业管理费76711.8元。
对农贸公司主张的按每日500元标准计算的违约金331000元，金泓公司辩称该违约金的约定过高，一审法院认为，结合金泓公司尚欠的租金、水电费的总额、拖欠款项的时间长度及农贸公司的复函中对缓交第一期租金的承诺，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，农贸公司主张的每日500元的违约金并未过高，一审法院对农贸公司主张的违约金，支持按每日500元的标准、从2015年9月1日计算至本案生效判决书确定的履行期限届满之日止。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、解除来宾市桂中农贸市场开发有限公司与来宾市金泓贸易有限责任公司2014年11月7日签订的《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》；二、来宾市金泓贸易有限责任公司支付来宾市桂中农贸市场开发有限公司租金822824元；三、来宾市金泓贸易有限责任公司支付来宾市桂中农贸市场开发有限公司物业管理费76711.8元；四、来宾市金泓贸易有限责任公司支付来宾市桂中农贸市场开发有限公司违约金（按每日500元的标准，从2015年9月1日计算至本案生效判决书确定的履行期限届满之日止）；五、驳回来宾市桂中农贸市场开有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19365元，减半收取计9682.5元，由金泓公司负担6579元，农贸公司负担3103.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案的合同性质是租赁合同还是特许经营合同；2、《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》是否应该解除；3、上诉人应否向被上诉人支付租金和物业费及违约金。
本院认为，1、关于本案的合同性质是租赁合同还是特许经营合同的问题。虽然双方签订的是《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》，但是从合同约定的内容及双方履行合同的实际情况看，农贸公司的主要权利、义务是收取租金、将租赁物交付金泓公司，金泓公司的权利、义务即接收租赁物使用、收益同时向农贸公司支付租金，至于金泓公司如何经营22#楼，不是本案合同的主要内容；再次，《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》、金泓公司出具的《关于暂缓交付农贸市场冷库租金的函》、金泓公司支付给农贸公司租金100000元的银行凭证等材料中，均使用“租金”、“出租人”、“承租人”等字眼，因此，《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，属于租赁合同。
2、关于《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》是否应该解除的问题。双方签订的《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》约定了上诉人缴纳租金的时间从2015年7月9日起，每半年支付一次，每次支付周期首月前10日支付本周期租金，但是上诉人仅于2015年9月1日支付了10万元租金，此后再未支付任何租金，而被上诉人分别于2015年7月、2016年3月、11月及2017年2月均向上诉人发函要求上诉人缴纳租金等相关费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因此，被上诉人请求解除《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》有事实和法律依据，予以支持。
3、关于上诉人应否向被上诉人支付租金和物业费及违约金的问题，双方签订的《来宾市桂中农贸综合批发市场冷库设备采购及经营安装承包合同》对租金及物业费的交付时间、计算方法均作出了明确的约定，则上诉人应按约定履行其缴费义务。对于上诉人抗辩被上诉人提供的冷库的设计承重不能满足其订购的冷库设备导致延误安装时间、遭受损失等而不应支付租金及物业费，本院认为，在双方签订合同之前，被上诉人所出租的标的物即22#楼已经竣工验收，上诉人可以实地勘查检验，且被上诉人在双方签订合同前已将22#楼的设计有关参数及施工图电子版发送至上诉人，而上诉人在招投标文件规定的异议期内未提出任何异议，并且与被上诉人签订了本案合同，视为上诉人已知悉并认可被上诉人所出租22#楼的现场情况，因此，对上诉人的抗辩主张不予以支持。由于上诉人未按约定支付租金，应承担相应的违约责任，故应按约定的违约责任向被上诉人支付违约金。
综上，上诉人的上诉理由不成立，不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16113元，由上诉人来宾市金泓贸易有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦远潇
审判员 邓 媚
审判员 黄月秀
二〇一八年一月十二日
书记员 谭康朗
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。