上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5778号
上诉人(一审被告)：任守见(又名任守建)，男，1961年10月16日生，汉族，户籍地河南省。
委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：朱祖恩，男，1943年8月16日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：徐斌，上海市大众律师事务所律师。
上诉人任守见(又名任守建，以下简称“任守见”)与被上诉人朱祖恩因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任守见上诉请求：撤销一审判决主文第一项至第四项，改判驳回朱祖恩的一审诉讼请求。事实和理由：第一，朱祖恩不是本案适格的主体，其只是上海市嘉朱公路XXX号XXX号、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)实际使用权人朱维忠出租系争房屋事宜的代理人。第二，任守见作为系争房屋的承租人，没有理由拖欠租金，是朱祖恩因为遇到政府拆迁而自愿不再收取2015年9月30日之后的租金，而且2016年7月1日以后，朱祖恩采取了断水断电的措施，导致任守见无法正常经营，所以现在朱祖恩反过来向任守见索要租金，显然有违公平原则。第三，任守见在一审中主张的装修补偿款是政府拆迁中对系争房屋装修的补偿，这笔钱应当归任守见所有。
朱祖恩辩称，第一，朱祖恩是在取得朱维忠授权的情况下以自己名义对外出租系争房屋，所以是本案适格的当事人。第二，朱祖恩从未表示过放弃系争房屋的房屋使用费，任守见长期占用系争房屋不予归还，理应承担房屋使用费。第三，本案是租赁合同纠纷，不是拆迁纠纷，所以拆迁补偿与本案无关。而且系争房屋已经于2017年5月在嘉定区拆违办的监督下拆除了。请求二审法院判决驳回任守见的上诉请求，维持一审法院判决。
朱祖恩向一审法院起诉请求：一、判令任守见归还系争房屋；二、判令任守见支付2015年10月1日至2016年7月31日房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)24,000元，并要求从2016年8月1日起按每间每月1,200元标准支付使用费，直至任守见归还房屋之日止；三、支付2016年7月10日水电费834元。
一审法院认定事实：朱祖恩侄子朱维忠于2000年至2002年期间，与上海朱家桥资产经营公司签订数份土地使用权买卖协议，由朱维忠向上海朱家桥资产经营公司购买位于黎明村44宗地块50年的土地使用权。2010年，朱维忠将上述土地上原有部分房屋拆除，改建成厂房及门面房。2012年朱维忠委托朱祖恩处理门面房的租赁事宜。2014年10月20日，朱祖恩与任守见签订一份《店面房屋租赁协议》，约定：朱祖恩将系争房屋租给任守见开店。租期为2014年10月1日至2015年9月30日，租金为每间每月1,100元。2015年10月1日起至2016年9月30日每间每月为1,200元。合同期满后，双方并未续签合同。后朱祖恩要求任守见搬离，但任守见予以拒绝。
一审审理中，朱祖恩与任守见确认任守见租金付至2015年9月30日止。但对朱祖恩主张的水电费834元，任守见不认可。任守见还认为朱祖恩主体不适格，应由朱维忠来主张权利。因系争房屋已拆迁，任守见应得到拆迁利益补偿。
一审法院认为：朱祖恩出租的系争房屋因未取得建设工程规划许可证，违反有关法律法规的规定，故朱祖恩与任守见签订的《店面房屋租赁协议》应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。故任守见应从系争房屋中迁出并将系争房屋返还朱祖恩。任守见还应支付朱祖恩拖欠的房屋实际使用费，房屋实际使用费仍按原合同标准计算至任守见实际搬离时止。对朱祖恩主张的水电费834元，因任守见予以否认，而且朱祖恩亦未提供相应证据，故对此难以支持。任守见提出的朱祖恩主体资格不适格的辩称意见，因系争房屋的权利人朱维忠已出具委托书，委托朱祖恩将系争房屋对外出租经营，故朱祖恩有权对外签订合同，朱祖恩的原告主体适格。任守见上述辩称意见不予采信。至于任守见要求朱祖恩赔偿因拆迁而获得的款项，因与本案不属同一法律关系，任守见可另行解决。判决：一、确认朱祖恩与任守见签订的《店面房屋租赁协议》无效；二、任守见应于判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉朱公路XXX号南2号、3号房屋内迁出，并将该房屋返还朱祖恩；三、任守见应于判决生效后十日内给付朱祖恩自2015年10月1日至2016年7月31日止的房屋使用费24,000元；四、任守见应于判决生效后十日内给付朱祖恩自2016年8月1日起至任守见实际返还房屋之日止的使用费(按每间每月1,200元标准计算，共两间)；五、朱祖恩的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，任守见表示停水停电后其就将系争房屋的房门上锁并搬离，但是没有将系争房屋的钥匙返还朱祖恩。2015年10月1日至2016年7月31日的房屋使用费金额计算方式没有异议，但是双方口头约定过这段时间的房屋使用费不再支付。对此，朱祖恩表示，双方并未达成房屋使用费不需支付的口头协议，任守见停止经营活动后并未将系争房屋交还，而是将大门上锁后一走了之。2017年2月至3月间，任守见虽然搬出了一部分物品，但仍有杂物遗留在系争房屋内，房门仍然上锁并未归还。现朱祖恩自愿将系争房屋的房屋使用费截止时间确定在2017年2月28日，对2017年2月28日至系争房屋实际拆除之日的房屋使用费不再主张。以上事实，有《有关案件事实的说明》及本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，朱祖恩是在取得朱维忠授权的情况下以自己的名义将系争房屋对外出租，虽然朱祖恩与任守见签订的《店面房屋租赁协议》因系争房屋未取得建设工程规划许可证而被确认无效，但这并不影响朱祖恩仍是本案适格当事人的身份。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，任守见在返还系争房屋前应当承担系争房屋的房屋使用费。朱祖恩在二审中表示自愿将系争房屋的房屋使用费计算至2017年2月28日，系其对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许。任守见并未提供证据证明双方曾就不再收取系争房屋的房屋使用费达成口头协议，故任守见上诉认为其不应当支付系争房屋的房屋使用费的主张，本院不予支持。至于任守见要求朱祖恩赔偿因拆迁而获得的款项，因其主张与本案不属同一法律关系，故一审法院未予处理并无不当，任守见可另行解决。任守见上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，任守见的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11982号民事判决主文第一、二、三、五项；
二、变更上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11982号民事判决主文第四项为上诉人任守见(又名任守建)应于本判决生效后十日内给付被上诉人朱祖恩自2016年8月1日起至2017年2月28日止的使用费(按每间每月人民币1,200元标准计算，共两间)。
二审案件受理费人民币390元，由上诉人任守见(又名任守建)负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年八月二十三日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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