广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民一初字第144号
原告马志强，男，汉族，1961年12月15日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人韩旭敏，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托代理人缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所律师。
被告冼健兵，男，汉族，1963年2月12日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人陈晓宇，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人伍伟俊，广东德赛律师事务所实习律师。
原告马志强与被告冼健兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马志强委托代理人韩旭敏、缑燕燕，被告冼健兵委托代理人陈晓宇、伍伟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马志强诉称：1997年8月20日，原告母亲与被告签订一份《租赁合同书》，合同中约定，原告母亲同意将其所有的珠海市香洲区香洲兴柠街15号，共计71.52平方米的商铺（原地址：珠海市香洲新村豪晖花园2栋6#商铺）出租给被告做商业之用，原告的母亲与被告就租金、水电费及相关义务作出了明确的约定，根据《租赁合同书》第二条的规定，被告同意每月租金自1997年10月至2002年10月期间每两年在前次月租金的基础上递增8%。但被告在此期间每月仅向原告支付2333.96元的租金，而并未按照上述约定履行合同义务。自1997年10月至2006年3月期间的出租房屋的相关税费均由被告承担。2006年5月25日，原被告在原《租赁合同书》基础上签订补充协议，按照《补充协议》第三条之约定，自2006年6月起至2012年每年租金亦有不同程度的调整，同时合同亦约定被告承租本案商铺租期截止至2012年10月份。但被告仍未按照《补充协议》所调整的租金金额向原告支付租金，仅是在2006年6月起向被告每月支付2826.47元（2333.96（租金）＋492.51元（税费）］。在此期间，原告通过各种方式告知被告应以合同约定向原告支付租金，无奈，被告拒不按照约定履行合同义务，仍是按每月2826.47元向原告支付租金。2012年7月16日，原告委托律师向被告发送《律师函》，明确告知原告，合同期限已届期满，原告不再与被告续租，被告应在合同到期后结清租金等相关款项后立即退场，将商铺交还给原告。然而被告并未做任何回复，仍强占原告的商铺进行商业经营。原告又于2012年11月16日再次委托律师向原告发送《律师函》，明确告知被告的上述行为已经构成了侵占，并且严重侵害了原告的合法权益，但时至今日，被告仍置之不理，给原告造成了巨大的经济损失。
故原告马志强提起诉讼，其诉讼请求经多次调整后确定为：1、判令被告腾退香洲兴柠街15号商铺，并按原状归还商铺；2、判令被告向原告支付珠海市香洲区香洲兴柠街15号商铺1997年10月至2012年10月的租金差额78162.42元；3、判令被告向原告支付利息41344.62元（以租金差额为本金，按9.825%计算，从2000年10月暂计至2012年10月，以实际判决日为准）；4、判令被告向原告支付2002年2月份的租金2333.96元以及利息2445.99元（利息以2333.96元为本金，自2002年2月暂计至2012年10月，按照9.825%计算，以实际判决日为止）；5、判令被告支付2012年12月暂计至2013年4月份期间占用原告商铺造成的损失27177.6元（占用商铺的损失以判决日为准，以100元／平方米计算，每月损失为7152元）；6、判令被告承担本案诉讼费用。
被告冼健兵辩称：一、诉讼时效是一年，原告起诉时间是2012年12月27日，超过诉讼时效，不应受到法律保护。二、在原告发出终止租赁关系通知之后，在2012年12月至2013年1月延续两个月的时间，被告分别支付了租金，后结束租赁关系，不存在返还商铺的问题。被告在2013年1月下旬起没有使用原告商铺。三、租金的差额，合同本身约定不明确，租赁期限内双方没有提出对租金的增加或者减少，均表示接受。按照合同法原理，双方已经履行完毕，合同已经履行完毕并且没有争议。四、利息主张没有合同和法律依据。2002年2月租金，已经超过诉讼时效。并非占用费，租金不应该倒推计算。原告诉请提及占用商铺损失，原被告本身存在租赁关系，合同履行完毕之后有附随义务，可能存在延续一段时间，实际上没有给原告造成损失。延续两个月的租金4900多，比原来租金高，因此不存在损失。租金差额没有法律依据。恳请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：1997年8月21日，案外人冯发仪（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方同意将位于珠海市柠溪大道豪晖花园面积为74平方米的商铺出租给乙方作餐厅或商业之用；1997年10月21日至1999年10月20日月租38元／平方米，1999年10月21日至2000年10月20日月租41.04元／平方米，2000年10月21日至2001年10月20日月租44.32元／平方米，2001年10月21日至2002年10月20日月租47.86元／平方米；乙方需向甲方交保证金人民币5000元；等等。原告称冯发仪是其母亲，但未提供证据。被告认为该1997年8月21日《租赁合同书》未具体约定租赁标的，无法确定出租的是原告的6号商铺。原告认可冯发仪与被告之间另有多个商铺租赁关系。
1997年9月16日，珠海经济特区民安工贸公司（甲方，下称民安公司）与被告（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方同意将位于珠海市柠溪大道豪晖花园商铺一号至七号及第8幢底层车库（商铺面积421.2㎡，车库面积243.0㎡）租给乙方使用；租赁时间15年，从1997年11月1日至2012年10月31日；每月租金商铺38元／㎡，车库5元／㎡，五年月租金不变，后十年按市场经济商定递增率（0-6%／年）；合同签订后，乙方需向甲方交2倍月租金的金额作为保证金，以保证每月交租及原房屋的建筑结构在租期内不至破坏受损，待租约期满后五天内甲方将保证金如数退还给乙方；乙方必须在每月8日前向甲方交付租金，逾期一个月欠租按租金的20%罚款，逾期6个月甲方有权终止合同及从乙方的保证金扣除欠款；等等。原告称冯发仪曾经是民安公司的法定代表人，但不清楚其担任法定代表人的具体时间。原、被告对上述1997年8月21日《租赁合同书》及1997年9月16日《租赁合同书》的真实性均无异议，但原告坚持认为涉案商铺租赁适用的是1997年8月21日《租赁合同书》。
1999年，原告马志强购买了豪晖花园2栋6号商铺，该商铺建筑面积71.52㎡。从2001年9月开始，被告直接将6号商铺的租金汇入马志强在工商银行开立的账户内。原告也承认，在冼健兵支付的保证金中，其收取了5000元作为6号商铺的保证金。
2006年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同书（补充条款）》，约定：由于香洲柠溪路豪晖花园6号商铺（新地址为香洲兴柠街15号）出售给甲方马志强，以致发生甲方主体（出租人）更换，乙方主体（承租人）不变的情况；现经甲乙双方协商后特签订本《租赁合同书（补充条款）》；租赁时间至2012年10月31日止；甲乙双方约定从2006年4月1日开始将原租赁合同书的商铺月租金单价递增4%作为月租金单价计算月租金；从2007年11月1日起至2012年10月31日止按每平方米45元的月租金单价计算月租金；有关出租税金由甲方负责，甲方负责按时缴清相关的出租税金；租赁面积以房产证面积为准；从2009年11月1日起月租金单价每年递增2元／㎡；如果遇到市场经济变化时双方可协商降低月租金。
但在涉案租赁合同履行过程中，被告并未按合同约定的金额缴纳租金。在《租赁合同书（补充条款）》签订前，被告每月向原告缴纳的租金为2333.96元。原告提交的接收租金的银行账户明细可见，被告自2001年9月起至2006年4月每月都支付了2333.96元租金（有时1个月内支付了2笔，次月则无支付）。从2006年5月起至2012年11月，被告每月缴纳租金为2826.47元（被告认为当月支付的是上月租金）。原告称其对被告未足额支付租金提出过异议，但无证据证明。
2012年7月，原告通过代理律师向被告发出《律师函》一份，主要内容为：目前，鉴于合同租赁期限已届期满，出租人（马志成、梁华根、马志强、冯紫山、李玉芳、冯发仅、李玉珍）一致商议不再与你续租，故此，特委托律师函告如下：请你在收到本律师函后，按时向出租人缴纳租金、水电费以及相关费用，于合同租赁期限届满后三日，即2012年11月3日，出租人将立即收回商铺。
2012年12月11日、2013年1月11日，被告向原告支付了两笔分别为4291.20元的租金，之后未再支付租金。
被告称其使用涉案商铺至2013年1月下旬，但无证据证明已向原告交还商铺或原告拒绝接收商铺。2013年6月6日下午，本院召集原、被告双方到涉案商铺查勘，被告方人员打开商铺，原、被告均确认当时商铺空置，当时被告同意办理商铺交接，而原告称需要研究。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同书（补充条款）》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在原、被告签订该补充条款之前，原告认为双方就涉案商铺的租赁履行的是1997年8月21日《租赁合同书》，但该合同并未明确约定租赁标的为涉案商铺，而1997年9月16日《租赁合同书》签订在后且明确约定租赁标的包括涉案商铺，故本院认定原、被告未签订租赁合同之前就涉案商铺系按1997年9月16日《租赁合同书》履行。
原告诉请被告支付涉案商铺1997年10月至2012年10月的租金差额。在1999年原告购买涉案商铺之前，原告并非涉案商铺的所有权人，原告无权主张租金或租金差额。在原告购买涉案商铺之后，原、被告签订《租赁合同书（补充条款）》之前，双方并未明确约定租金涨幅，且被告每月按最初的2333.96元向原告支付月租，而原告无证据证明对此租金标准提出过异议，故原告主张此期间的租金差额亦无依据。从2006年5月至2012年10月，被告一直按2826.47元的标准支付月租，没有证据显示原告对此提出过异议。结合双方在补充合同中约定“如果遇到市场经济变化时双方可协商降低月租金”，因此应当视为双方在合同履行过程中对租金数额达成新的合意。2012年7月原告通过代理律师向被告发出律师函，该函系要求被告冼健兵缴纳租金、水电费等，并非要求被告补交租金差额，进一步说明原告对被告交纳的租金数额并无异议。故原告在多年后诉请被告支付租金差额及利息，理据不足，本院不予支持。
原告要求被告支付2002年2月的租金及利息，但原告提交的接收租金的银行账户明细可见，被告自2001年9月起每月都支付了2333.96元租金（有时1个月内支付了2笔，次月则无支付），故原告认为被告未支付2002年2月租金应属统计错误，没有事实依据，也已过诉讼时效，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
关于被告是否将商铺交还原告及应否赔偿占用商铺的损失问题。被告称其自2013年1月下旬起未再使用涉案商铺，但未能举证证实已向原告交还商铺或原告拒绝接收商铺，故被告应当承担举证不能的法律后果，被告应当将商铺交还给原告。原告要求被告按原状归还商铺，因原告未举证证实商铺原状是怎样的，故本院对其“按原状”的归还标准不予支持。被告在合同到期后继续占用原告的商铺，给原告造成损失，应当向原告赔偿占用商铺的损失。原告要求按每平方米100元的标准赔偿占用商铺的损失，但未能提供证据支持其主张的租金标准，本院不予支持。本院认为被告向原告支付的2012年11月、12月期间的使用费4291.2元／月，可以作为此后计算占用商铺损失的标准。本院于2013年6月6日召集原、被告双方到涉案商铺现场查勘时，双方确认此时商铺已处于空置状态，且被告当即表示同意交还商铺，而原告未同意立即接收商铺。因此，在商铺空置且被告有交还商铺意愿的情况下，本院认为原告可以在2013年6月6日之后的合理期间内与被告协商收回或自行收回商铺，以免占用商铺的损失扩大。因此，本院认定被告应向原告赔偿2013年1月1日计至2013年6月30日占用原告商铺的损失4291.2元／月×6个月=25747.2元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：
一、被告冼健兵将珠海市香洲区兴柠街15号商铺交还给原告马志强；
二、被告冼健兵向原告马志强赔偿2013年1月1日至2013年6月30日期间占用上述商铺造成原告马志强的损失25747.2元；
三、驳回原告马志强的其他诉讼请求。
本判决第一、第二项，限被告冼健兵于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13328元，财产保全费1166.43元，合计14494.43元，由原告马志强负担2194.43元，被告冼健兵负担12300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴巧贤
审 判 员 谢丽琼
人民陪审员 王建军
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 杨 舒