泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第795号
上诉人（原审原告）刘笃友。
委托代理人刘绍波。
上诉人（原审被告）新泰市城市建设综合开发有限公司。住所地新泰市开拓路***号。
法定代表人苏全通，总经理。
委托代理人朱林平，山东森昌律师事务所律师。
上诉人刘笃友、新泰市城市建设综合开发有限公司（以下简称城建开发公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2010）新民重字第50号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘笃友的委托代理人刘绍波，被上诉人城建开发公司的委托代理人朱林平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1992年3月10日，新泰市人民政府下发新政发（1992）31号文件《关于印发新泰市东关新村综合开发试行办法的通知》，指定被告承担东关新村综合开发建设，被告负责办理土地征用审批手续。原告于1992年10月7日与被告签订《商品房合同书》，向被告购买该东关新村某户商品房一套。合同文本为被告城建开发公司提供的格式合同，除购房单位、房屋的结构形式、层数、栋号、价格、预付款及双方签字盖章外均未填充完善。合同载明建房单位即甲方为被告城建开发公司，购房单位即乙方为原告刘笃友。合同约定，根据物价局批复的商品房价格，确定造价为47521.49元。其中合同第三条约定“楼房占地面积共计平方米，（包括储藏室，前后路面在内）。长米，宽米，此地产权使用权属乙方所有，但必须服从小区统一规划，统一管理”。合同签订后，原告依约履行了付款义务，于1992年入住，于1994年7月25日取得正式购房发票。后原告要求被告给予办理房地产权证，双方产生纠纷，原告诉来原审法院。另查明，原告刘笃友于2010年4月9日为争议房屋办理了房屋产权证，确定诉争房屋房号为新泰市城区东周路293号东关小区某号，产权证号为XX。2011年3月17日，新泰市人民政府就争议房屋所在的新泰市东周路中段土地向被告颁发了新国用（2011）第0338号土地使用权证书，证书载明的土地使用权人为被告城建开发公司，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为划拨。
原审法院认为，双方争议的焦点如下。一、关于原被告订立的合同的性质。原告主张双方存在商品房买卖关系，被告主张该合同虽然名称为商品房合同，实质为房屋建设合同。经审查，双方订立的合同系被告提供的格式合同，合同中除房屋座落、价格及付款方式外均未填充完善，对未填充部分，视为双方未约定；根据原、被告的陈述，在签订合同后，原告向被告交付了房款，被告向原告交付了房屋。双方的约定及对约定的履行均未涉及房屋建设的内容，双方订立的合同实际为商品房买卖合同，而不是被告辩称的房屋建设合同。二、被告应否承担协助原告办理土地产权证书的义务。原告请求被告协助办理土地使用权证，被告辩称其不应承担协助办证的义务，并提出抗辩理由1、合同未约定被告应承担协助办证义务；2、原告支付的价款为房屋造价，不包括土地出让价款。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押。”因此在商品房买卖关系中，出卖人协助买受人办理房屋产权证书及土地使用权证书不仅是一种合同义务，也是一种法定义务，即便在合同中未明确约定，亦不能排除。关于房屋价格，是合同双方作为平等的民事主体协商一致的结果，被告作为从事房地产开发的企业，应当知悉前述引用的法律规定，其出卖房屋仅收取房屋造价的辩称显然不符合常理，对其上述抗辩理由，原审法院不予采信。三、被告应否承担逾期办证的违约责任。原告以被告逾期办证为由，请求被告自原告取得购房发票90日起至原告实际取得房产证之日支付违约金（原告已付购房款总额按照中国人民银行规定的银行计收逾期贷款同期利息的标准计算至起诉之日，最高不超过已付购房款，计款47521.49元）。被告辩称其无违约行为，双方亦未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三十九条的规定，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。因此被告不应当承担违约金。原审法院认为，被告作为从事房地产开发的企业，占用土地开发建房应当取得合法的用地手续，办理合法用地手续是其应当承担的责任。根据查明的事实，土地使用权证不能办理既有当时政府行为及法律、政策因素的影响，更主要的原因是被告一直未能完善开发占用土地的出让手续，因此被告应当承担违约责任。但办理房屋及土地使用产权证是一种买卖双方的协同行为，原告于1992年购买房屋并居住，至2009年起诉，期间是否向被告主张权利、于何时向被告主张权利均无法证实；且原、被告订立合同时《中华人民共和国房地产管理法》尚未实施，因此不适用第二十八条的规定，原告请求被告自取得购房发票90日起至原告实际取得房地产权证之日支付违约金无法律依据，原审法院不予支持。基于公平原则，被告应自原告起诉之日起，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定承担违约责任。四、原告的请求是否已超过诉讼时效期间。被告主张原告诉讼请求已过诉讼时效期间，因此不应得到支持。根据物权法的规定，不动产权属登记证书是权利人享有该不动产物权的证明，是对权利人享有物权的公示；原告关于办理土地使用权证书的请求，是基于物权的请求，不应适用诉讼时效制度的规定，对被告关于诉讼时效的抗辩，原审法院不予支持。综上，原审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律、法规的规定，是合法、有效的买卖合同，双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。被告因未能完善开发用地手续，导致不能协助原告办理土地使用权证，应当继续履行其协助办证的义务，并承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告新泰市城市建设综合开发公司于判决生效后三十日内协助原告刘笃友办理完毕新泰市城区东周路293号东关小区某号房屋（房产证号新房权证字**号）的土地使用权证书，并承担违约责任（按照原告已付购房款47521.49元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告取得土地使用权证之日止）。二、驳回原告刘笃友的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告新泰市城市建设综合开发公司负担。
上诉人刘笃友不服一审判决上诉称，请求二审法院改判原审第一项中延期办证违约金的起始时间为，自取得发票90日起，并明确违约金计算方法中逾期贷款利息按最高标准计算，直至办出土地使用权证。
上诉人城建开发公司对上诉人刘笃友的上诉请求辩称，1、双方在合同上对土地使用权证的办理及办理时间没有约定，上诉人城建开发公司没有违约，不应支付违约金。2、上诉人刘笃友的上诉理由没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉人刘笃友的诉讼请求。
上诉人城建开发公司不服一审判决上诉称，上诉人刘笃友与上诉人城建开发公司买卖划拨建设用地上的房屋，违反法律规定，买卖行为无效，一审判决认定有效是错误的。请求二审法院撤销原判，改判驳回刘笃友的诉讼请求或发回重审。
上诉人刘笃友对上诉人城建开发公司的上诉请求辩称，上诉人城建开发公司所诉无事实依据，亦无法律依据。请求二审法院驳回上诉人城建开发公司的各项诉讼请求。
经本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同，意思表示真实，虽然双方买卖房屋所属的建设用地系新泰市人民政府划拨的土地使用权。但2002年10月29日新泰市土地建筑房产市场清理整顿工作领导小组调度会纪要明确表示，对上诉人城建开发公司在1992年、1993年对东关新村进行改造中，没有及时完善用地手续，本次清理整顿中必须完善手续，对商品现房，直接给现土地使用者办理国有土地划拨手续。故双方订立的商品房买卖合同经政府有关命令批准可以办理用地手续，该合同并不违反法律、法规的规定，是有效合同。双方应当按照合同规定，履行自己的义务。上诉人城建开发公司未能完善开发用地手续，导致不能协助上诉人刘笃友办理土地使用权证，应当继续履行其协助办证义务。另外因双方合同中，未规定违约金。按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营若干问题的解答》第三十九条的规定，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。故上诉人城建开发公司承担违约责任没有事实和法律依据。原审判决认定上诉人城建开发公司承担违约责任不当，应予纠正。上诉人刘笃友称请求改判原审判决第一项中延期办证违约金的起始时间的主张，没有事实和法律依据，其主张不能成立，本院不予采信。上诉人城建开发公司称双方签订的房屋买卖合同是划拨建设用地上的房屋，该合同违反法律规定，其买卖行为应为无效的主张，对此划拨土地新泰市建筑房产市场清理整顿工作领导小组会议纪要，已作出明确处理。上诉人城建开发公司以此主张合同无效，不符合客观实际，其主张不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
撤销新泰市人民法院（2010）新民重字第50号民事判决；
上诉人新泰市城市建设综合开发有限公司于判决生效后三十日内协助上诉人刘笃友办理完毕新泰市城区东周路293号东关小区某号房屋（房产证号新房权证字**）的土地使用权证书。
驳回上诉人刘笃友的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由上诉人刘笃友负担40元，由上诉人城建开发公司负担60元。二审案件受理费100元，由上诉人刘笃友负担50元，由上诉人城建开发公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 王安广
审判员 李 健
审判员 王 玥
二〇一四年十月十六日
书记员 袁 琳