贵州省安顺市平坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1496号
原告贵州安顺银驹物业管理有限公司，住所地：安顺市开发区碧水园住宅广场3号楼底层。
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法定代表人：王威东，该公司总经理。
委托代理人杨开祥，系该公司平坝区夏云管理处主任。代理权限为特别授权。
被告石开芬。。
本院于2015年11月12日立案受理了上列当事人间物业服务合同纠纷一案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨开祥、被告石开芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告受银城房地产开发有限公司与紫金名门业主委员会委托，根据《物业管理条例》的相关规定，原告与银城房开公司签订为期6年的前期物业管理服务合同，即2013年01月01日起至2019年01月01日止。期间约定步梯住宅物业费由业主按其拥有建筑面积每平方米0.6元缴纳，非住宅物业费由业主按其拥有建筑面积每平方米0.7元缴纳，电梯楼按每平方米1.1元缴纳。由于银城房开公司与业主签订的合同为两年，因此于2015年03月由银城房开公司牵头，由夏云政府主持成立紫金名门业主委员会，原告又与小区业主委员会签订三年的物业服务合同。约定步梯住宅按建筑面积每平方米0.7元缴纳，非住宅与电梯住宅按业主拥有建筑面积每平方米1.1元缴纳。同时约定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金，物业服务费从业主或使用人入住时开始征收。被告系“紫金名门”小区1号楼1-13（66.79平方米）、1-14（53.67平方米）商铺，1-13（38.22平方米）、1-14（30.42平方米）车库业主，该房屋建筑面积189.1平方米。自2014年01月开始，被告拖欠物业管理费至2015年10月31日。为保护原告合法权益，诉请判令被告支付拖欠的物业服务费3290元、滞纳金299元、公摊电费85元，合计3674元。本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：答辩人不承担对原告交纳物业费的义务。理由：一、原、被告之间不存在权利义务关系，双方未签订任何合同或协议，双方之间的合同已于2013年12月30日终止。原告称与小区业主委员会签订三年的物管合同，该合同的真实性不予认可。双方所签合同未经业主同意，对我不具有约束力。二、业主委员会与我没有任何书面委托关系，我未委托业主委员会对外签约。业主委员会与原告之间的相互义务我不应承担任何法律责任。三、我向原告所交纳的相关费用原告应当返还我，该费用应当由公认的业主委员会按照合法的方式向我收取。四、现行的业主委员会未经选举产生，不具备合法性。小区从未开过业主大会，所谓业主委员会是原告擅自拉几个人进行暗箱操作，作欺上瞒下的幌子。其对外承担的责任，不由业主承担。本案被告应是目前的业主委员会。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告入住商铺以来，没有得到原告任何服务。原告不履行安全保卫、维修共同部位的义务，不维护公共秩序，保洁服务不到位。原告利用职权，以被告未交物业费为由多次停电，给被告造成严重经济损失。商铺渗水，房顶漏水，多次反应无果，物管说不关他们的事。车库门前被小区业主和租户用来作为停车、摆放垃圾。中午外来学生在小区内玩耍，无法休息。小区多次被盗，被告一直使用原告出卖的高价电。原告所开的业主大会都不通知商铺业主，剥夺被告合法权益，被告应当拒绝交费义务。原告乱收费，乱涨物业服务费。原告以委托代收电费为由对商铺以1.05元／度收取电费，而夏云供电所收商铺为0.7144元／度，原告违反规定多收费用。原告签订的合同约定商铺0.7元／平方米，而没有车库，车库不收费。公摊电费也是包含在物业服务费里。被告在房管部门备案面积是119.29平方米，而原告2013年度收取被告物业服务费是按189.1平方米收费。
经审理查明：原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。2011年02月01日原告与安顺银城房地产开发有限公司（以下简称“银城房开”）签订为期6年（2013年01月01日00时至2019年01月01日00时止）的前期物业服务合同，委托原告对平坝区夏云镇“紫金名门”商住小区提供物业管理服务。前期物业服务合同约定，原告可向小区内的业主收取物业管理服务费（其中，商铺按建筑面积每月每平方米人民币0.7元收取），同时约定业主逾期交纳物业管理服务费的，应按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。2015年05月11日，该小区经平坝县（现平坝区）房产管理局批复同意成立业主委员会。2015年05月28日，该业主委员会与原告签订为期3年（2015年06月01日09时至2018年06月01日09时止）的物业服务合同，该合同约定步梯楼按业主拥有建筑面积每月每平方米0.7元交纳，非住宅、住宅电梯楼按建筑面积每月每平方米1.1元交纳。并约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。
被告石开芬系平坝区夏云镇“紫金名门”小区1幢1层13号、14号商铺（产权证建筑面积分别为66.14平方米、53.15平方米，共119.29平方米）业主。其同时在该小区购置有1栋3单元13号、14号车库（面积分别为38.22平方米、30.42平方米，无产权独立车库）。被告自2014年01月以来一直未向原告交纳物业管理服务费，原告向被告催收未果，遂诉来本院，提出如前诉请。
另查明，原告以被告未交纳物业管理费和电费为由，对被告所居住商铺进行断电。原告在履行物业服务管理中，存在对小区垃圾不及时清理、对业主反映房屋漏水问题不及时解决、对小区出入人员不严格进行盘查、登记等违约行为。
上述事实，有原、被告的法庭陈述、《前期物业服务委托合同》、《平房通（2015）5号文件》、《物业服务合同》、光盘、照片、催款通知书、房屋产权证明等在卷为凭，并经庭审审查和质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为具有法人资格的物业服务企业，与银城公司签订的《前期物业服务委托合同》以及与“紫金名门”商住小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规定，依法认定为有效，对原、被告均具有约束力。被告作为该小区的业主，是物业管理服务合同的一方当事人，接受了原告提供的物业管理服务，应依约定向原告交纳相应的物业服务费。被告有关“紫金名门”小区“业主委员会的成立不符合法定程序”的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。此外，在物业管理活动中，商铺较之于生活性住房物业服务费偏高，是因商铺作为经营性用房，业主利用其获取经济收益的同时，必然给物业服务带来更高的管理成本。但业主为方便生活所购置的车库，只是生活性住房的延伸，不属于经营性用房的范畴。故原告有关车库按商铺标准来计收物管费的主张缺乏合理性，本院不予采纳。本院酌定车库按步梯住宅标准（0.6元／平方米）计收物业费。原告在签订合同后未按合同约定全面履行自己的义务，其提供的物业管理服务存在一定瑕疵，被告对其物业费交纳要求产生抵触情绪致延缓交纳符合情理。故原告诉请被告支付滞纳金299元，本院不予支持。对原告诉请物业管理费，本院酌定支持80%。
原告主张的各项费用，本院结合查明的事实作如下具体分析：
（一）物业管理服务费。原告先后以《前期物业服务委托合同》和《物业服务合同》为据为被告等业主提供物业管理服务。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，《前期物业服务委托合同》应自《物业服务合同》生效之日终止。原告主张其与房开公司所签前期物业合同中商铺是按每平方米0.7元签订合同，其诉请2015年05月前商铺按0.7元计算，2015年06月后按1.1元计算，本院予以确认。鉴于此，原告所主张商铺的此项费用计算为：2014年01月01日至2015年05月31日共17个月，2015年06月01日至2015年10月31日共5个月。被告应交物业管理服务费为：（119.29平方米×0.7元×17个月）＋（119.29平方米×1.1元×5个月）×80%=1660.52元。另原告所主张车库物业费确定为：2014年01月01日至2015年10月31日共22个，被告应交物业管理费为：（38.22平方米＋30.42平方米）×0.6元×22个月×80%=724.84元。以上费用合计2385.36元。原告主张的金额超出部分，本院不予支持。
（二）公摊电费。原告主张的85元公摊电费，其对该主张未提供证据证明，故原告有关公摊电费的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告石开芬于本判决生效之日起五日内给付原告贵州安顺银驹物业管理有限公司2014年01月01日至2015年10月31日期间的物业服务费共2385.36元。
二、驳回原告贵州安顺银驹物业管理有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州安顺银驹物业管理有限公司负担10元，被告石开芬负担15元（限在本判决生效之日交纳）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审判员 肖志惠
二〇一五年十二月二十九日
书记员 付庆华