中华人民共和国
广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第193号
原告霍惠明，女，1968年9月5日出生，住所：广东省佛山市禅城区。
原告叶润堂，男，1965年8月5日出生，住所：广东省佛山市禅城区。
上述两原告的共同委托代理人田桂鑫。
被告张宝儿，女，1962年2月18日出生。
委托代理人黄世刚。
原告霍惠明、叶润堂诉被告张宝儿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员潘萧萧、汤丽华组成合议庭，于2014年4月18日公开开庭进行了审理。因合议庭成员潘萧萧工作调动不再审理本案，本案变更为由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员汤丽华、梁钰萍组成合议庭继续审理，并于2014年10月16日再次公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人田桂鑫、被告及其委托代理人黄世刚到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告霍惠明与被告张宝儿系表姐妹关系，原告夫妇因座落于佛山市南海区桂城文沙东一街8号603B的房屋（以下简称文沙603B房）不够一家人居住，于2007年初找到张宝儿、张宝玲的母亲，即原告霍惠明的姑妈，商量购买涉案房屋（系其购买，但登记在张宝儿、张宝玲名下，座落于佛山市禅城区弼唐西二街8号之一306房）（以下简称弼唐306房），在征得其同意后，张宝儿和张宝玲同意以18万元的价格出售涉案房屋（如非被告母亲同意则需要20万元才能购买），并委托霍悦海办理了交房款和交房手续，同年4月9日由张宝儿确认了收款等购房事宜。原告夫妇于同年6月入住至今。在办理过户登记手续过程中，考虑到可以免交1万元多元的营业税，原告夫妇推迟至2008年9月30日后办理过户手续，但由于被告居住香港不方便，直到2009年10月，霍悦海女儿结婚时，张宝儿夫妇和张宝玲过来佛山，才与原告夫妇一起去禅城区行政服务中心办理过户，但由于张宝儿没有带结婚证致使无法办理过户手续。之后，由于房价一直涨，被告张宝儿和张宝玲就不同意卖给原告夫妇及协助办理过户手续了，双方协商不成，张宝玲却于2011年7月27日以房屋买卖合同无效起诉至法院，案号为（2011）佛城法民一初字第5115号，法院因证据层面的因素，作出了买卖合同无效的判决，判决书于2013年1月12日生效。另外，原告夫妇基于购买了涉案房屋，于2008年5月7日将文沙603B房以146000元的价格出售给了梁继辉，并归还了购买涉案房屋时所借的款项。原告认为，被告张宝儿没有积极配合原告办理过户登记手续，怠于履行合同义务，后因房价涨高与张宝玲一起反悔，致使房屋买卖合同被确认无效，依据相关法律规定，被告应当返还款项及赔偿原告的损失。请求法院判令：1、被告返还原告购房款180000元及支付利息81655.15元（利息从2007年4月10日之日起，以本金180000元按中国人民银行公布的同期贷款利率计至生效文书确定的付款期限届满之日止，暂计至2014年2月24日）；2、被告赔偿原告因房屋买卖合同无效导致的损失共304300元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、双方之间的房屋买卖合同无效，原告有重大过错。1、房地产买卖依法应当签订书面合同，根据城市房地产管理法第41条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案原告通过第三方霍悦海联系被告母亲，提出购买涉案房产，被告出于对母亲的尊重而同意，整个交易过程原告均通过第三方霍悦海办理付房款和收房，原告也未提出与被告及另一共有人张宝玲签订正式书面合同。2、原告明知涉案房屋是被告与张宝玲共有，其所有权转让应取得全部共有人的同意，但原告没有取得共有人之一张宝玲的确认，原告在明知被告为无权处分人的情况下，仍然进行房屋交易活动，最终致使合同无效。3、原告实际也未有完成履行付款的义务，原告只是将款项汇入中间人霍悦海的账户，被告一直没有拿到该笔购房款，该款项至今仍在霍悦海账户之中，合同具有相对性，原告应当向被告履行付款义务，但原告却将18万元支付给合同以外的第三方霍悦海，故原告实际并未履行付款义务。综上，原告作为内地居民较被告知悉内地法律，房屋转让应依法与房产所有人签订书面合同，且应取得全部共有人的同意，而原告仅通过第三方霍悦海与被告交易，未签订书面合同亦未取得共有人同意，导致房屋买卖合同无效，原告有重大过错。二、原告主张的房屋买卖合同无效导致的损失没有事实和法律依据。该所谓损失并不是当然或必然发生的损失，如原告自认有也与被告没有直接关系，相反，原告因自身重大过错应承担本案所有损失。2007年4月原告为了免交房产证未满5年过户须交的营业税而推迟与被告办理房产交易过户手续，到了2009年10月，原告获知张宝玲不同意转让该房屋时，完全可以另行购买房屋，并可以避免所谓的损失，但原告明知张宝玲不同意转让房屋仍一意孤行，没有采取适当措施才导致其所称损失的发生，该损失完全由原告自己造成，与被告没有直接关系。三、原告支付的房款18万元一直存在霍悦海的银行账户，且存单仍在霍悦海处，原告要求被告直接返还18万元及支付利息事实依据不足。在张宝玲不同意转让房产时，被告已告知原告收回购房款，霍悦海也曾多次联系原告要其收回购房款，但其亦固执己见，置之不理。18万元和存款利息霍悦海必然一分不少地还给原告，但其要求按中国人民银行公布的同期贷款利率计付利息没有法律依据。综上，房屋买卖合同无效并非被告所致，原告所谓因合同无效导致的损失更是由于原告自身原因造成的，与被告没有直接关系。原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
诉讼中，两原告提交以下证据：
1、原告身份证、结婚证。证明两原告的诉讼主体资格，两原告是夫妻关系。
2、（2011）佛城法民一初字第5115号民事判决书。证明原告与张宝玲买卖合同纠纷一案于2013年1月10日判决生效，该判决确定合同无效，造成原告的损失。
3、收据（霍悦海出具）、协议。证明原告向被告支付购房款180000元。
4、禅城区弼唐二手房信息。证明涉案房屋所处地段的房价现值为5000元每平方米。
5、房地产权证（悦房地证字第××号）、房屋买卖合同、收据（NO.03251940，NO.1524351，NO.1824325）。证明原告因偿还购买涉案房屋的所借款项，需要出售原告的房屋。
6、文沙东一街小区二手房信息。证明原告已出售房屋的现在均价为5000元每平方米。
7、存折两份。证明霍悦海与张宝儿名下的水电费、垃圾费存折已交付原告使用，用于交付水电费、垃圾费的事实，据此证明被告是同意将涉案房屋出售给原告的。
8、户口注销证明两份、瑞丰房地产服务部就涉案房屋核算的过户契税等各项税费。证明霍悦球是原告霍惠明的弟弟，庞月好是原告霍惠明的母亲。霍悦球及原告母亲都在2007年过世，如果在当时过户需要多交1万多元，而在2008年过户则无需支付。原告当时资金短缺，所以没有在当时办理过户手续。
诉讼中，被告提交中国农业银行存单复印件三张。证明涉案购房款180000元没有实际交付给被告，三份存单仍在霍悦海手上，钱也还在霍悦海账户上。
为查明案件事实，本院依职权调取文沙603B房的房产查询证明、粤房地证字第C4××32号《房地产权证》、房地产买卖合同，并向佛山市住房保障和房地产登记信息中心发函咨询弼唐306房现时的市场交易核准价格，取得该中心《房地产价格咨询意见书》一份。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据2、3和证据8中的两份户口注销证明，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据4、6仅为打印件，且无法显示与本案的关联性，被告亦不予确认，本院不予采信；原告提供的证据5，被告对真实性不予确认，但同意由法院依职权查实，经查，该组证据与本院依职权调取的证据一致，本院对真实性予以确认；原告提供的证据7，有原件核对，被告亦未对真实性提出异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据8中的核价单，仅为手写件，原告称系瑞风房地产中介服务部就涉案房屋核算过户契税的单据，但该手写件并无瑞风房地产中介服务部的盖章确认，故本院对真实性不予确认。被告提供的证据，原告虽表示真实性无法确认，但其确认的原告分三笔、每笔六万元共转账180000元到霍悦海账户的事实与该组存单复印件的内容一致，故本院对真实性予以确认。本院依职权调取的文沙603B房的房产查询证明、粤房地证字第C4××32号《房地产权证》、房地产买卖合同，与原告提供的证据5内容一致，本院予以采信；《房地产价格咨询意见书》，两原告无异议，被告仅质疑有效性，未对真实性提出异议，本院对真实性予以确认。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
被告张宝儿与案外人张宝玲为姐妹关系，二人均为香港特别行政区居民，涉案弼唐306房系二人共有，该房屋建筑面积80.44平方米，套内面积72.05平方米。
2007年，经由案外人霍悦海介绍，张宝儿将上述房屋出售给原告霍惠明。霍悦海与霍惠明系堂兄妹关系，其二人与张宝玲、张宝儿系表兄、表姐妹关系。
2007年4月2日，霍悦海出具《收据》，载明：“今收到霍惠明交来18万元整，作为买张宝儿位于江湾路弼唐西二街8号306号楼房，现以霍悦海名义存入农业银行18万元整。”
2007年4月9日，张宝儿书写《协议》，载明：“张宝儿已收到霍惠明交来买位于江湾路弼唐西二街8号306房款18万元整，以后办理过户手续及一切费用由买方负责。”
2007年5月，霍悦海将涉案弼唐306房交付原告霍惠明，原告即入住该房屋居住至今，但未能办理产权过户手续。
2011年7月27日，案外人张宝玲以霍惠明、张宝儿为被告诉至本院，诉请确认张宝儿转让弼唐306房给霍惠明的买卖合同无效。经审理，本院确认上述案件事实，认为涉案房屋系张宝玲、张宝儿共有，张宝儿将涉案房屋出售予霍惠明系无权处分，张宝玲对张宝儿的处分行为不予追认，且涉案房屋尚未办理过户手续，霍惠明亦不能善意取得，故于2012年12月5日依法作出（2011）佛城法民一初字第5115号民事判决，确认张宝儿与霍惠明就弼唐306房的买卖合同关系无效、霍惠明限期搬离并将弼唐306房交还张宝玲。该判决已于2013年1月12日发生法律效力。
另查明，原告叶润堂与霍惠明系夫妻关系，2008年7月28日，原告叶润堂与案外人梁继辉签订《房地产买卖合同》，将其名下所有的文沙603B房出售给梁继辉，房屋建筑面积45.62平方米，成交价为146000元。两原告分别于2008年5月7日、同年6月6日和7月28日收取梁继辉支付的购房定金5000元、购房款35000元和106000元。文沙603B房2008年7月29日已过户登记至梁继辉名下。
诉讼中，原告陈述：在法院判决房屋买卖合同无效后，霍悦海没有将180000元退还原告，两原告现在仍然居住在弼唐306房；就法院释明的应以评估的方式确定房屋现值的问题，因原告经济困难，无力支付评估费，希望法院能否依职权核实。
被告陈述：2007年4月2日我收到霍悦海的电话，他说收到原告的180000元，让我回来签收，因为我当时有工作在香港，故4月9日回来由霍悦海起草协议，我在协议上签名；霍悦海未将180000元支付给被告，钱一直在霍悦海的银行账户，因为之前的民事判决并没有让被告交出180000元，被告一直在等法院的指示；买卖合同无效不是被告直接导致，原告所称因合同无效导致的损失是其自身原因造成，应由其自己承担。
就案涉弼唐306房的现有市场价值，本院依职权向佛山市住房保障和房地产登记信息中心发函询问，该中心查看现场后出具的《房地产价格咨询意见书》认为弼唐306房的评估市值为402200元。
本院认为，因被告张宝儿为中国香港特别行政区居民，故本案属涉港民商事纠纷，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系因不动产纠纷提起的诉讼，不动产所在地在佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定，本院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律使用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。
本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告就案涉弼唐306房的买卖合同关系已被生效的（2011）佛城法民一初字第5115号民事判决认定无效，且生效判决亦认定因尚未办理过户手续，原告霍惠明亦不能善意取得弼唐306房的房屋所有权。如前本院确认的事实，两原告系夫妻关系，原告霍惠明购买房屋后即用于两原告夫妻共同居住使用，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应当向两原告赔偿其本应取得的财产现值。经核实，两原告正在接受有关部门法律援助，本院依职权向佛山市住房保障和房地产登记信息中心发函咨询了案涉弼唐306房的市场现值，确定该房屋的市值为402200元，该市值即为被告应予赔偿的款项。被告抗辩质疑佛山市住房保障和房地产登记信息中心的评估资质和结论的有效性，对评估时点亦不予确认，经查，佛山市住房保障和房地产登记信息中心承担房地产市场动态监测和房地产契税计税价格审定的职能，业务范围也包括房地产涉税价格评估，故该中心有资质对案涉房屋进行市值评估并出具咨询意见，被告对评估市值有异议，但经本院释明，被告明确表示不申请鉴定评估，亦未能提供证据予以反驳，故对其抗辩意见，本院不予采纳。由于被告至今未有退还房款180000元，故佛山市住房保障和房地产登记信息中心以本院发函询问后的2014年9月18日为评估时点并无不妥，被告关于评估时点的异议，本院亦不予采纳。由于本院以弼唐306房的市场现值确定被告的赔偿责任，故无需再考虑原告购房价款的问题，对于原告诉请被告返还购房款及支付利息的诉请，本院不予支持。被告抗辩认为原告对于购房合同无效负有主观过错，经查，虽然原告与被告、案外人张宝玲系表姐妹关系，但并无证据证明其购房时明知案外人张宝玲不同意卖房，原告基于被告与案外人张宝玲的亲姐妹关系，有合理理由相信被告出售房屋的行为经过了另一产权人张宝玲的同意，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。被告还抗辩提出原告未有履行付款义务，如前本院确认的事实，虽然原告交付的180000元房款以霍悦海名义存入银行，但被告2007年4月9日书写的《协议》已确认收到原告霍惠明交付的购房款，故被告的该抗辩意见无事实根据，本院亦不予采纳，该笔购房款其与霍悦海可另案解决。
关于原告诉请被告赔偿其出售文沙603B房的差价损失，据前查明的事实，原告系支付了案涉购房款后才出售文沙603B房，原告主张借款支付案涉购房款和以出售文沙603B房的房款偿还借款均无证据佐证，即使原告所称属实，其以何种方式支付购房款与案涉购房合同无效并无关联性，亦不属于被告因合同无效需赔偿的范围，故原告的该部分诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告张宝儿于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告霍惠明、叶润堂赔偿损失402200元；
驳回原告霍惠明、叶润堂的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9460元，由原告霍惠明、叶润堂负担2737元，被告张宝儿负担6723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
人民陪审员 汤丽华
人民陪审员 梁钰萍
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 李若梅
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。