贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终779号
上诉人(一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。
法定代表人：方加民，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。
委托诉讼代理人：何家敏，女，汉族，1994年3月25日出生，广州市人，住广州市番禹区，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司法务专员。
被上诉人（一审原告）：刘晖，男，1972年7月30日出生，汉族，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工，住贵州省凯里市。
被上诉人（一审原告）：梁陶沙，女，1986年2月8日出生，侗族，贵阳贵和汽车销售有限公司凯里分公司职工，住贵州省凯里市。
委托诉讼代理人：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工，住贵州省凯里市。代理权限为特别授权。
上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）因与被上诉人刘晖、梁陶沙商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初4480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
黔东南州恒丰房地产有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。本案的诉讼请求已超过诉讼时效。本公司与业主签订的商品房预售合同中明确约定了商品房的交付时间、初始登记时间、转移登记时间。具体体现为：（1)商品房买卖合同第四章第十一条第一款约定，出卖人应当在2013年4月13日前向买受人交付该商品房；（2)第八章第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；（3)第二十二条第三款第（一）项约定，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。这三条约定是相互联系、互为解释的，其中第一款约定2013年4月13日为商品房最迟交付时间，因不能确定具体交付是哪一天，故而有了第二款的约定，也就是说出卖人申请商品房所有权初始登记的最迟时间是2013年4月13日往后计算90日，也就是2013年7月13日。为保障各业主的权利，合同第三款又明确约定出卖人于2013年12月31日前承诺取得商品房所有权初始登记，也就是说2013年12月31日为取得商品房所有权初始登记的最迟时间。购房户于2014年1月1日起就应当知晓其权利受到了侵害，对此诉讼时效的起算时间一审法院亦予以了认可。根据《民法总则》第一百八十八条第二款的规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”虽然本案的逾期办证违约金是按日计算，但违约金针对的客体是违约行为，是否承担违约金是单一行为，而非连续行为。本案诉讼时效是从2014年1月1日起计算，被上诉人提起诉讼就已超诉讼时效，其整体违约金不能得以支持，这是对是否承担违约金这一单一行为的法律判断，一审法院将诉讼时效分段计算显然是对违约行为性质的错误认定。另外，权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或应当知道其权利受到损害以及义务人（以下简称诉讼时效起算之日）起至2017年10月1日超过两年的，诉讼时效已届满，不以《民法总则》的施行而变更；尚未超过两年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。一审判决按照三年诉讼时效计算违约金是错误的。二、上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。上诉人不能完成房屋初始登记，继而未能办理房屋所有权证，符合情势变更的情形，况且，上诉人为此积极与相关政府部门沟通和协调，并未坐视延误或故意延误，上诉人在积极履行合同义务，无主观过错。凯里市政府下发的《市人民政府关于加强基础设施建设项目税收管理工作的意见》（以下简称“意见”）及《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（以下简称“通知”）两个文件，以内部文件的形式要求加强基础设施建设税收管理，其中《意见》第三点要求施工单位必须于项目决算完成后10日内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票进行审核，审核完成后出具《基础建设用材料发票审核报告单》，市财政局和市房管局凭《基础建设用材料发票审核报告单》办理产权登记手续。由于该《意见》及《通知》不符合法律规定，上诉人金泉国际新城项目的施工方未提交相应发票审核，因此，市房管局不予为上诉人办理产权初始登记，进而无法办理房屋所有权证。该两个文件的违法之处在于其超越法律规定增加纳税人额外义务，况且“义务主体”并非申请人，导致了义务人和责任人的非同一性。根据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二)申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋巳竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”之规定，办理房屋所有权初始登记仅需提交以上材料，材料齐全即应予办理，不得拒绝，但在上诉人提交以上完整材料至凯里房管局办证时，却被要求附加提交《基础建设用材料发票审核报告单》，上诉人无法提交该材料，因此凯里房管局拒绝为上诉人办理房屋所有权初始登记。为此，上诉人曾多次积极与相关政府部门沟通和协调，并将未及时办理产权证的情况告知了业主，后经过上诉人的努力，凯里市政府才废止了以上两个非法的文件。上诉人并未故意迟延办证，相反，上诉人在积极为履行义务而努力。应当看到，法律规定出卖人在合理期限内办理房屋所有权证的目的在于促使出卖人积极办证，没有无故拖延，给买受人造成不便，该义务显然属于协助义务，办证本身是由政府部门办理，对于办不办理、何时办理，出卖人无强制或约束政府行为的权利。因此，上诉人已履行了义务，法律不强人所难，不应当将不能办证的后果强加给上诉人。这一点可从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款要求承担违约责任须“由于出卖人的原因”得到印证。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误。本案己超过法定诉讼时效，被上诉人已丧失胜诉权，故为维护社会主义市场经济公平的交易规则，维护我国法律的正确实施，上诉人请求贵院依法驳回被上诉人的诉请。并且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
刘晖、梁陶沙辩称，一、针对上诉人的答辩：(一）被答辩人对答辩人逾期交付商品房所有权初始登记有关文书的违约事实清楚，答辩人主张违约金有合同依据，一审法院对此事实认定清楚，对计算违约金基数的认定有事实和法律依据，请二审法院予以维持。被答辩人逾期交付商品房所有权初始登记有关文件的事实清楚，答辩人主张违约金的基数及计算有合法依据，被答辩人应依法承担相应违约责任。一审判决对计算违约金基数、起算时间的认定符合客观事实，有法律依据，请二审法院予以维持。(二）一审法院判决被答辩人仅承担每日万分之0.5的违约金，没有事实依据，适用法律错误，请二审法院依法改判。违背了民法领域意思自治原则。(三）一审法院以2014年11月24日为逾期办证违约起算时间，以被答辩人在《黔东南日报》上发布办证公告的日期2017年9月26日为计算逾期违约的截止日期，与事实不符，没有法律依据，请二审法院依法予以改判。首先，代理人及所代理的12户业主，向被答辩人书面主张过权利，被答辩人也作了书面复函，有9户的诉讼时效，应从2015年9月8日起重新起算，一审法院“对原告诉请的2014年11月24日之前的逾期办证违约金不予支持”，认定事实有误，于法无据。其次，被答辩人自认，涉案商品房1栋、10栋、11栋、12栋、13栋2017年5月24日-2017年9月28日期间才办到证，涉案商品房21栋是2016年才办到证，其逾期办证的违约行为一直处于持续状态，诉讼时效依法尚未起算，一审法院以超过三年诉讼时效为由仅判决被答辩人承担2014年11月24日至2017年9月26日期间的逾期办证违约金，没有事实和法律依据。第三、一审已经提交的被答辩人《办理房产证公告》、短信通知、2017年11月11日金泉国际部分业主到原告售楼部要求交房和交付商品房所有权初始登记有关文书而不得的视频、被答辩人《温馨提示》（证明从2017年11月20日开始办理交房及房产证）以及陇光权、宋碧华等户的首期物管费发票，充分证明了以下事实：1)在被答辩人发布公告后，答辩人去办领证手续，却在2017年10月中旬至11月20日前因被答辩人人员流动、信息系统不能运行等原因无法办理，故其发通知要求包括答辩人在内的业主2017年11月20日之后才去办理领证手续；2)被答辩人要求答辩人领房后方能领证，其交房代理人凯里恒丰物业服务有限责任公司又要求答辩人交纳起算时间不合法不合理的物管后才能领房。因此，在其发布公告之后，本户及部分被代理人未能领证的责任，应由被答辩人承担。其中，在2017年11月20日之后，未领房的刘映雪、周泽松户等再次去领证，被答辩人还是要求必须先领房再领证，但他们去被答辩人指定的交房代理人凯里恒丰物业服务有限责任公司处领房时，代理人无法提供交房时应提供的相关资料，且要求答辩人交纳起算时间不合理不合法的物业管理费，刘映雪、周泽松户、张梅、王洪浪、张勇、李荣丽、丁方靖4户被迫接房，而杨丕波、秦天霞、胡晓刚、杨洪芳（2套房）、罗盛、潘芳、徐静、姚元刚（2套房）6户因被答辩人达不到合同约定的交房条件及其代理人起算物管费不合理，至今未能领房和领证。这里要特别说明，被答辩人的代理人要求本人及被代理人交纳物业费的起算时间，1栋1-3-1801的陇光权、宋碧华户是2013年8月，1栋1-3-1903张勇、李荣丽户是2013年10月，但此栋楼验收合格时间是2015年3月27日，11栋11-2104张梅、王洪浪户、丁方靖户是2014年4月，13栋是2014年4月，21栋21-1401本人户是2013年11月，11、13、21栋验收合格时间是2015年2月10日，起算物管费的时间均早于验收合格时间，这不合法不合理。因此，在被答辩人发布领证公告后，是因为被答辩人及其代理人的原因导致答辩人未能领证或至今无法领证，在2017年9月25日之后其仍处于持续违约状态，除早在2017年9月26日前已经领大证的罗军、黄艳户、陇光权、宋碧华户外，对已领证的其他答辩人，逾期违约时间应计算至答辩人实际领房或领证之前一日止。对因被答辩人原因至今未能领证的答辩人徐静、姚元刚户（2套房）、杨丕波、秦天霞户、胡晓刚、杨洪芳户（2套房）、罗盛、潘芳户，逾期违约时间应计算至答辩人能够依约实际领房或领证之日止。请二审法院依法予以改判。(四）被答辩人的所有上诉理由，均不成立。1、关于是否过诉讼时效，根据一审证据、庭审情况以及被答辩人自认，被答辩人一直处于持续的违约状态，此期间诉讼时效期限并未起算，此行为一直处于持续犹态，承担相应违约金仅是其违约行为导致的法律后果，其抗辩不能成立。2、关于市政府作出的内部文件是否属于情势变更。此政策对被答辩人而言，不是合同成立后才发生的事由，更未使双方所签《商品房买卖合同》之基础动摇或丧失，依法不构成情势变更。3、关于被答辩人（上诉人）是否存在过错。从本案的实际情况来看，被答辩人是存在过错的，主要有三个过错。第一，没有做好相关风险预控的前期工作。第二，对市政府出台的砂石税政策未采取合理应对措施，没有计算好经济帐。第三、被答辩人的交房代理人凯里恒丰物业公司起算物管费的时间不合法不合理，在业主接房时也未提供按约定应提供的相关资料，导致部分业主至今无法领房，并导致这些业主无法从被答辩人处领到办理房产证转移登记有关文书，存在重大过错。同时，由于合同违约责任的归责原则是无过错责任，即使被答辩人没有任何过错，只要没有法定的免责事由以及合同中双方约定的免责事由，不管合同各方在履行合同过程中是否存在过错，只要造成违约的后果，均应承担相应违约责任，本案双方的商品房买卖合同并没有此免责约定，被答辩人依法应承担相应责任。二、就贵院同类案件的最新判决（2018)黔26民终109号《民事判决书》，提出相关申诉。请人民法院依法查明事实，依法改判，驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，体现法律的公平和公正。
刘晖、梁陶沙向一审诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金24925.99元（从2014年1月1日至2017年11月17日），此期限后的违约金继续计算至被告实际交付之日止。二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告恒丰房地产公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月11日，原告刘晖、梁陶沙与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号2011003573）。合同主要约定：刘晖、梁陶沙购买恒丰房地产公司开发的位于凯里仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区1幢3单元6层3-6-3供电局号房，建筑面积129.59平方米，房款总价为176113元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给刘晖、梁陶沙，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，刘晖、梁陶沙不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向刘晖、梁陶沙支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，刘晖、梁陶沙根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房总款176031元，付款方式为分期付款。2014年4月1日，恒丰房地产公司将所涉房屋交付给了刘晖、梁陶沙。2017年9月26日，恒丰房地产公司通过刊登公告的形式告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。2017年11月13日，原告到被告处领取不动产登记证。庭审中，原告当庭变更违约金金额为24855.58元。因双方意见分歧较大，案经一审法院调解未果。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
关于本案是否超过诉讼时效的问题，一审法院认为原告向一审法院提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然被告向一审法院提起诉讼时已经超过三年十个多月，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分一审法院予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年11月24日，故一审法院对原告诉请的2014年11月24日之前的逾期办证违约金不予支持。因原、被告并未约定被告如何通知原告办理房屋产权手续，且基于被告已于2017年9月26日通过公告形式告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续的事实，故违约金一审法院仅计算至公告之日即2017年9月26日。
关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。一审法院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向原告支付房价款万分之零点五支付违约金。
综上所述，原告应获得的2014年11月24日起至2017年9月26日的逾期办证违约金为9039.19元（1027天×0.00005×176031元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘晖、梁陶沙逾期办证违约金9039.19元。二、驳回刘晖、梁陶沙的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取211元，由原告刘晖、梁陶沙负担161元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担50元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
本院另查明：《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。《补充协议》六约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。再查明，刘晖、梁陶沙所购房屋于2014年4月1日交房入住。二审查明的其它事实与一审一致，本院予以确认。
本案争议焦点：一、上诉人提出刘晖、梁陶沙一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立。二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而免责。三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。
关于焦点1，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案刘晖、梁陶沙于2017年11月24日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2017年11月24日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权利人（被上诉人）不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人（上诉人）已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。
关于焦点2，本院认为，当事人双方于2011年12月28日订立《商品房买卖合同》，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。文件内容为施工单位补交税款，而不是房屋开发商（上诉人）交纳税款。征收“砂石税”文件并不是在合同订立之后才发生的当事人不能预见的客观情况。因此，市政府征收‘砂石税’的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。其次，文件内容为施工单位补交税款，而不是房屋开发商（上诉人）交纳税款。因此，即便缴纳“砂石税”也是施工单位应承担的义务。按照合同相对性原则和权利义务对等原则，是否应当缴纳或者由谁缴纳“砂石税”也是建筑工程施工企业与税务机关之间的权利义务关系问题，与《商品房买卖合同》中的买受人无关。不能将在房地产开发过程中应由建筑施工企业（或房开商）承担的相关事务和责任转嫁给买受人。故对上诉人提出的市政府征收‘砂石税’的行为属于情势变更，本院不予采纳。
关于焦点3，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》六“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。其次，因双方对《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“根据出卖人要求的时间”没有约定具体时间，按照有约定按约定，没有约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，因刘晖、梁陶沙所购房屋于2014年4月1日交房入住，其逾期办证时间从2014年6月30日起算。民法总则于2017年10月1日生效实施，对2017年9月30日已超过两年即2015年9月30日以前的违约金，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人（上诉人）已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故违约金不应得到支持。同时基于上诉人在2017年9月26日刊登公告告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续的事实,故逾期时间为2015年9月30日至2017年9月26日，共计728天，其违约金为6407.53元（728天×0.00005×176031元）。一审判决认定事实错误，导致判决错误，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实不清，导致判决错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4480号民事判决。
二、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付刘晖、梁陶沙逾期办证违约金6407.53元。
二、驳回刘晖、梁陶沙的其他诉讼请求。
一审案件受理费211元，二审案件受理费422元，共计633元，由刘晖、梁陶沙负担470元，黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担163元。
本判决为终审判决。
审判长 刘琴
审判员 田嫄
审判员 龙恺
二〇一八年五月十六日
书记员 王凯