青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第285号
上诉人（原审原告）毛忠邦。
委托代理人马世民。
被上诉人（原审被告）祁奎。
上诉人毛忠邦与被上诉人祁奎房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省湟中县人民法院（2014）湟多民初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成的合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。毛忠邦及其委托代理人马世民，祁奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月3日，毛忠邦将其位于湟中县多巴镇多巴北街的六间铺面房，（一、二楼各三间），铺地板、刷白后出租给祁奎，毛忠邦、祁奎于当天签订了《铺面出租协议书》，约定房屋的租期为三年，第一年租金为70000元，以后租金按市场价调整。祁奎对租赁的商铺进行装修后开始经营“自由鸟网吧”。房屋租赁期间，祁奎经毛忠邦同意在出租铺面中接入了天然气，安装了天然气锅炉和暖气片等设施。租赁期满后，祁奎有续租意向，2013年7月30日祁奎向毛忠邦缴纳了20000元房屋租金。同年8月3日，毛忠邦、祁奎在原协议的基础上续签了第二份《铺面出租协议书》，约定祁奎继续承租毛忠邦的铺面房屋五间，（一楼二间、二楼三间），租赁期限为一年，租金为70000元。因祁奎未按照协议约定交清房屋租金70000元及房屋维修押金10000元。祁奎于2013年10月3日，在未通知毛忠邦的情况下，搬出了承租的房屋。毛忠邦收回出租房屋时发现，出租房屋内的无框玻璃门缺失一扇，吊顶、包柱镜子、墙面装修被损坏，墙壁均用钉子固定布有电线，不锈钢楼梯栏杆被部分损坏，祁奎将其安装的天然气锅炉、暖气片拆除，房屋内废弃的装潢垃圾随处可见，故毛忠邦于2013年10月4日向湟中县公安局多巴公安分局报案，并在10月21日递交报案材料，要求追究祁奎故意毁坏公私财物的刑事责任。湟中县公安局多巴公安分局处理后认为，祁奎的行为并不构成犯罪，遂告知毛忠邦向人民法院提起民事诉讼。2013年11月，毛忠邦同青海永隆建设工程有限公司达成装修协议，毛忠邦花费84521.5元，对出租给祁奎的6间房屋重新进行了装修，其中：拆除装潢2400元、墙面清除2760元、墙面粉刷21000元、不锈钢扶手修复400元、玻璃门新作1990元、垃圾清运200元、管理费（2400元＋2760元＋21000元＋400元＋1990元＋200元=28750x8.5％）2443.75元，以上共计31193.75元。
原审法院认为，毛忠邦、祁奎2013年8月3日签订的《铺面出租协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，毛忠邦、祁奎双方均应按照该合同履行各自的权利义务。现祁奎已从毛忠邦所有的房屋内搬出，且毛忠邦、祁奎双方对解除该合同均无异议，对毛忠邦主张解除合同予以支持。毛忠邦要求赔偿铺面租金损失40833元的诉讼请求，因毛忠邦未提供有效证据证明其租金的损失情况，祁奎对该损失又不予认可，对该诉讼请求不予支持。对毛忠邦要求祁奎赔偿租赁物财产损失85940元的诉讼请求，结合本案实际，对其合理部分应予支持。祁奎作为承租人应当爱护出租房屋内的设施，对其承租期内损坏的玻璃门、不锈钢楼梯扶手应照维修价进行赔偿。祁奎拆除自己进行的装饰装修物时，应当将毛忠邦的承租房屋恢复原状。因为毛忠邦提供的证据并未反映出其房屋内玻璃窗、卷闸门、门锁等的损坏及房屋地面被水淹没等情形，无法认定毛忠邦更换、维修地板砖、玻璃窗、门锁、卷闸门等是因祁奎行为所致，所以祁奎应当负担该房屋内的拆除装潢、墙面清除、墙面粉刷、不锈钢扶手修复、玻璃门新作、垃圾清运等的费用。祁奎认为自己没有将毛忠邦房屋内的设施损毁，不应当负赔偿责任的抗辩理由，不予采纳。毛忠邦所述的双方之间的口头约定，祁奎否认，毛忠邦亦无其它证据证明，不予认定。遂判决：一、解除毛忠邦和祁奎于2013年8月3日订立的《铺面出租协议书》；二、祁奎赔偿毛忠邦拆除装潢、墙面清除、墙面粉刷、不锈钢扶手修复、玻璃门新作、垃圾清运等损失共计31193.75元；三、驳回毛忠邦的其它诉讼请求。
毛忠邦上诉称，一审法院判决明显存在以下两方面错误：1、关于对房屋租金损失的诉求不予支持错误，而且合同终止时间未予确认。毛忠邦认为该合同期限为一年，祁奎在使用两个月后突然搬离，并将铺面玻璃大门损坏，致使该房屋处于无人管理状态，祁奎并未表明是否单方终止合同，直到同年11月底，为防止损失扩大，毛忠邦才联系建筑公司对已损坏的铺面准备维修。祁奎的实际使用时间以及搬离后毛忠邦为维修该铺面总共花时间应为7个月，祁奎应承担7个月的房租。2、关于铺面维修费用一审法院判决祁奎只承担了部分维修费用，毛忠邦认为祁奎既使单方终止租赁合同也应将原出租铺面完整交于毛忠邦，而不应故意毁损。对此诉讼请求祁奎没有提交反驳证据，毛忠邦为装潢铺面花费了84521．5元。请求撤销原判，依法改判。
祁奎答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，双方对原审判决认定的基本事实无异议，本院予以确认。
本院认为，毛忠邦、祁奎与2013年8月3日签订的《铺面出租协议书》是当事人自愿订立，内容亦不违反法律的强制性规定，协议合法有效。根据2013年10月21日湟中县公安局多巴分局询问毛忠邦的笔录内容，双方在祁奎未按时交纳房租时，毛忠邦就已打电话要求解除合同，2013年10月3日祁奎搬走，其以行为解除合同，表明双方合意解除了租赁合同，毛忠邦主张祁奎搬离后空置的7个月房租的损失40833元与法无据，毛忠邦的此项上诉理由不能成立，不予采纳。2013年7月30日，祁奎给付毛忠邦房屋租金20000元，租赁期限为一年，租金为70000元，每月租金5833元，祁奎2013年10月3日搬走，应给付毛忠邦租金11666元。因祁奎未按时交纳租金，致租赁合同解除。余8334元可作为租金损失赔偿给毛忠邦为宜。
上诉人毛忠邦主张祁奎赔偿租赁物财产损失85940元的上诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。祁奎在承租期间损坏的玻璃门、不锈钢楼梯扶手应按照维修价赔偿。祁奎在拆除装修时，应当将承租房屋恢复原状，故祁奎应负担毛忠邦拆除装潢、墙面清除、墙面粉刷、不锈钢扶手修复、玻璃门新作、垃圾清运的费用。至于玻璃窗、门锁、卷闸门及一楼地面被水淹没等情形，毛忠邦认可在祁奎搬出承租房屋时去承租房看过，装潢还有地板尚好。另祁奎搬出承租房屋时，毛忠邦的女婿同时将建筑材料搬进承租房内，双方对此都认可，且毛忠邦提交的照片及视频资料，并未反映出玻璃窗、门锁、卷闸门及一楼地面被水淹没等情形，毛忠邦提交的现有证据不能证明毛忠邦更换、维修地板砖、玻璃窗、门锁、卷闸门是因祁奎的行为所致，故毛忠邦的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。上诉人毛忠邦的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下；
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2935元，由毛忠邦负担。
本判决为终审判决。
审判长 张磊
审判员 纳敏
审判员 靳玲
二〇一四年九月二十八日
书记员 葛艳
附：法律适用条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。