江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第0362号
上诉人（原审原告）江苏香士服饰有限公司，住所地泰兴市济川街道根思路52号。
法定代表人冯银生，董事长。
委托代理人季玉生（特别授权）。
被上诉人（原审被告）江苏泰兴农村商业银行股份有限公司燕头支行，住所地泰兴市济川街道根思路52-1号。
负责人季天华，行长。
委托代理人虞兵（特别授权），江苏博诚律师事务所律师。
委托代理人孙红梅（特别授权），江苏博诚律师事务所律师。
上诉人江苏香士服饰有限公司（以下简称香士服饰公司）与被上诉人江苏泰兴农村商业银行股份有限公司燕头支行（以下简称泰兴农商行燕头支行）确认协议无效纠纷一案，泰兴市人民法院于2014年4月15日作出（2013）泰燕民初字第1105号民事判决，上诉人香士服饰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：泰兴市天得利制衣厂原为原泰兴市燕头镇镇属企业，法定代表人为冯银生，1995年元月8日与香港冯永根合资成立扬州香士服饰有限公司。泰兴市天得利制衣厂以集体土地使用权、厂房和设备作价28万美元作为出资，冯永根投入现金12万美元，合营期限为10年。1997年6月20日，扬州香士服饰有限公司与泰兴市燕头信用合作社（以下简称燕头信用社）签订协议书，载明经双方商定，并经镇政府同意，扬州香士服饰有限公司将原抵押给燕头信用社的位于根思路东口与兴燕路南首交叉路口一幢楼房出售给燕头信用社，所售楼房为八间三层，局部四层，主楼面积为810.9㎡，并明确了四址等，售价为158万元，扣除扬州香士服饰有限公司贷款本息63万元和原镇属企业电器开关厂所欠贷款本息61.4万元，余款33.6万元，在协议签字生效后，燕头信用社一次性汇入镇财政所账户。扬州香士服饰有限公司负责办理有关房屋移交手续，确需负担的费用，双方再行协商。协议还就其他事项进行了约定。双方在协议上盖章确认，冯银生签字认可。原泰兴市燕头镇人民政府和原泰兴市农村信用合作联合社盖章加以见证。协议签订后，扬州香士服饰有限公司按约交付了房屋，燕头信用社也按约支付了房款。由于所售房屋当时未领取房产证，燕头信用社在取得房屋后，于1999年12月29日领取了泰房权证泰兴字第××号房产证，但就土地使用证一直未能办理移交手续。由于买卖时土地为集体性质，2001年5月8日，泰兴市天得利制衣厂将其所使用土地包括协议书中约定给燕头信用社使用的土地全部变更为国有划拨土地，用途为工业用地，并领取了泰国用（2001）字第431746号国有土地使用证。
另查明，1998年5月21日，原泰兴市燕头镇人民政府与冯银生签订企业产权出让合同，合同约定，泰兴市燕头镇人民政府将泰兴市天得利制衣厂和扬州香士服饰有限公司的产权出让给冯银生，泰兴市燕头镇政府象征性地收取资产出让金100元，土地未列入出售资产之列。协议并就其他事项进行了约定。
又查明，扬州香士服饰有限公司后更名为江苏香士服饰有限公司。燕头信用社后变更为江苏泰兴农村商业银行股份有限公司燕头支行。原泰兴市燕头镇人民政府撤并至现泰兴市济川街道办事处。
2013年10月16日香士服饰公司向原审法院提起诉讼，认为：1997年6月20日原扬州香士服饰有限公司与原燕头信用社所签订的房屋出售协议，系由原泰兴市燕头镇人民政府行政干预，违背其真实意愿的情况下形成，多年来，其一直主张自己的权利。2012年6月泰兴市济川街道办事处成立了工作组，专门处理历史遗留问题。协议签订后，各项条款至今未完全履行，大楼产权和土地一直未办理过户。2013年3月8日香士服饰公司到泰兴市房管局查询时，才得知泰兴农商行燕头支行单方面领取了大楼房产证。为此，香士服饰公司逐级申请复议，并提起行政诉讼。香士服饰公司出售的房屋是入股资本，且是集体土地，该房屋买卖应为无效，请求法院依法确认。
原审法院认为：房屋买卖协议书是原扬州香士服饰有限公司与燕头信用社经协商实施房屋买卖行为的书面合同，香士服饰公司以该协议系政府行政干预，违背其真实意愿而形成的理由不能成立。其一，香士服饰公司未能提供充分的证据加以证明，其提供的证人证言，证人未能到庭作证，不能确认其真实性。其二，受胁迫而实施的民事行为系可撤销的民事法律行为，而非确认无效，且可撤销之诉时效为1年。其三，即使存在胁迫的事实，并非合同相对方的泰兴农商行燕头支行存在胁迫的行为，泰兴农商行燕头支行为善意取得人，其善意取得房屋已达16年之久，其权利应当受到法律保护。另外香士服饰公司以所售房屋为入股资产，依法不能抽逃为由要求确认房屋买卖协议无效，其理由不能成立。所售房屋为泰兴市天得利制衣厂与冯永根合资办公司的出资财产，如果泰兴市天得利制衣厂将该房屋私自出售，则为抽逃，而该房屋为原扬州香士服饰有限公司出售，且经同为泰兴市天得利制衣厂和扬州香士服饰有限公司法定代表人冯银生签字同意，故抽逃资本不能成立。香士服饰公司以集体土地上的房屋法律禁止买卖，且土地使用权至今仍在其手中，房屋所有权不能发生转移为由，要求确认房屋买卖无效，亦不予支持。因为双方实施房屋买卖行为时，虽然房屋所处的土地性质为集体土地，但土地用途为工业用地，当时法律对此类房屋并无禁止买卖的规定，且在此后几年土地性质已变为国有。虽然土地使用证仍然为香士服饰公司持有，这只是房屋买卖双方未履行的土地权属转移手续，并不能成为房屋买卖无效的法定事由。由于泰兴农商行燕头支行未及时要求办理土地权属过户手续，香士服饰公司可在办理土地权属转移手续时，向泰兴农商行燕头支行主张因此已产生的相关费用。退一步讲，即使香士服饰公司对讼争房屋无处分权，依照相关法律规定，对其诉求亦不能支持。综上，香士服饰公司主张房屋买卖无效的理由均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决：驳回江苏香士服饰有限公司的诉讼请求。案件受理费19020元，由香士服饰公司负担。
上诉人香士服饰公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人的诉讼请求是请求确认原扬州香士服饰有限公司与燕头信用社所签订的房屋买卖协议无效，理应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，一审判决适用法律明确错误。2、上诉人未申请法院撤销房屋买卖协议，并提起撤销权之诉，亦未陈述该协议是在被上诉人的胁迫下产生，一审判决理由部分不当。3、一审判决适用善意取得的法律制度明显错误。4、一审认为所售房屋不能认定为抽逃注册资本，不符合法律规定。“香士大楼”是设立中外合资扬州香士服饰有限公司的注册资本，出售“香士大楼”未经另一合资者冯永根同意，侵害了公司另一股东冯永根的利益，应为无效；“香士大楼”的出售，既未经公司董事会议通过，也未到登记管理机构办理变更登记手续，违背了法律和公司章程的规定。5、一审判决既然确认房屋买卖时土地性质系集体土地，却公然认定当时集体土地使用权及其之上的房屋可以买卖、集体土地可以变更用途，否认了我国禁止性的法律规定。6、我国法律规定“土地使用权和地上建筑物所有权转让，应当依照规定办理过户手续”，本案房屋买卖从开始就违背了国家法律的强制性规定，并不是未履行土地转移手续的问题。7、“香士大楼”没有房产证，依照《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）项的规定，本案房屋属依法不得转让的范畴。8、本案系确认协议无效纠纷，属非财产案件，依照《诉讼费用交纳办法》，诉讼费用只能按“每件交纳50元至100元”，而一审按财产案件收取诉讼费19020元，违反法律规定。综上，上诉人与被上诉人尽管签订了房屋买卖合同，但该合同是原泰兴市燕头镇党委决定的，是原镇党委书记与被上诉人的时任负责人恶意串通的结果，非上诉人的真实意思表示，协议的内容违反了法律禁止性规定，损害了第三人利益，且协议的各项条款至今未全面履行，应属无效民事行为。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人泰兴农商行燕头支行答辩称：1、本案所涉房屋买卖协议是经双方协商后签订，上诉人在协议上加盖了公章，其法定代表人冯银生亦在协议上签字确认，原泰兴市燕头镇人民政府进行了见证。协议签订后，被上诉人按约定支付了全部购房款，上诉人也按约交付了房屋，并由被上诉人自1997年起使用至今，该房屋买卖协议应系双方真实意思表示。2、协议内容未违反法律强制性规定。一是大楼所处地块已于2001年由集体土地变更为国有土地；二是1997年签订协议时，当时的法律并没有集体土地使用权禁止转让的规定。1995年泰兴市天得利制衣厂以集体土地使用权作价入股扬州香士服饰有限公司，实质就是集体土地使用权的转让。3、上诉人一、二审中均称香士大楼的出售属抽逃出资，其混淆了公司注册资本与公司资产的概念，“香士大楼”与其对应的土地使用权作为股东出资投入到公司后就转为公司资产，扬州香士服饰有限公司转让“香士大楼”是转让公司资产，并非转让公司注册资本，更不是抽逃出资。4、依据《物权法》的规定，土地使用权和地上建筑物所有权转让是否办理登记，并不影响协议的效力。5、《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）项系行政管理性规范，非效力性规范，违反该条规定并不导致协议无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人又补充提供了以下证据：1、2014年4月8日上诉人从泰兴市档案馆复印的原泰兴市燕头镇党委会议记录，涉及“香士大楼”出售的内容与签订的协议内容一致，说明出售“香士大楼”是党委决定的，不是上诉人的真实意思；2014年4月21日从济川街道办事处资料档案室复印的时任燕头镇主管工业的副镇长张如玉的反映材料，以证明泰兴市天得利制衣厂是冯银生个人兴办的，政府没有投入一分钱，虽登记为镇属企业，实为个体性质。
经质证，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人购买房屋时，与上诉人协商签订了协议，上诉人加盖了公章，其法定代表人也签字确认，一审中上诉人提供的产权出让合同已注明泰兴市天得利制衣厂与扬州香士服饰有限公司在签订协议时属集体性质的企业。至于原泰兴市燕头镇党委是否开会决定出售“香士大楼”，被上诉人并不知情。
一审查明的事实已有相关证据佐证，本院予以确认，二审查明的事实与一审相同。
本院认为：1997年6月20日原扬州香士服饰有限公司与燕头信用社签订房屋买卖协议时，因扬州香士服饰有限公司系原泰兴市燕头镇镇属企业--
泰兴市天得利制衣厂以集体土地使用权、厂房、设备作价与冯永根合资成立，原泰兴市燕头镇人民政府决定同意将扬州香士服饰有限公司抵押给燕头信用社的一幢楼房出售给燕头信用社，协议双方加盖了单位公章，并由法定代表人签名确认。协议签订后，燕头信用社按协议约定的方式支付了房款，扬州香士服饰有限公司交付了房屋，并由燕头信用社自1997年起使用至今。因此，该协议应为当时双方当事人的真实意思表示，香士服饰公司现上诉称签订协议时受原泰兴市燕头镇人民政府行政干预，非其真实意思表示，与事实不符。
原泰兴市天得利制衣厂登记为镇属企业，现香士公司仅以相关人员的反映材料证明其名为集体，实为冯银生个人投资，事实依据不足，且与1998年泰兴市燕头镇人民政府将泰兴市天得利制衣厂和扬州香士服饰有限公司的产权出让给冯银生而签订的企业产权出让合同不符。泰兴市天得利制衣厂将案涉厂房作为出资投入到扬州香士服饰有限公司后，即为扬州香士服饰有限公司的资产，扬州香士服饰有限公司将该财产出售，并不属泰兴市天得利制衣厂抽逃出资。况且，1995年泰兴市天得利制衣厂与冯永根合资成立的扬州香士服饰有限公司的合营期限为10年，早已届期，1998年扬州香士服饰有限公司的产权又改制出让给了冯银生，冯永根至今未提出异议。故香士服饰公司现以“扬州香士服饰有限公司出售厂房时，损害了第三人冯永根的利益”为由，要求确认协议无效，本院不予采信。
1997年扬州香士服饰有限公司出售房屋时，其房屋所在的土地虽为集体土地，但该土地已属乡镇企业的集体建设用地，当时的法律法规对该类土地使用权的转让，并未作禁止性规定；2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该条规定禁止了土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业，而对原乡镇企业建设用地的转让亦未作禁止性规定。且原燕头信用社取得房屋后，已于1999年领取了房产证，2001年泰兴市天得利制衣厂又将包括本案所涉房屋处的土地经国土部门审批变更为国有划拨土地。土地使用权和地上建筑物所有权转让是否办理登记，并不影响协议的效力。《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”系行政管理性规范，非效力性规范。至于现讼争房屋的土地使用权人仍为泰兴市天得利制衣厂，系房屋买卖双方未履行土地权属转移手续，并不能成为房屋买卖协议无效的法定事由，双方可依法向土地管理部门寻求处理途径。
综上所述，一审判决驳回香士服饰公司要求确认1997年6月20日原扬州香士服饰有限公司与燕头信用社签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，并无不当，香士服饰公司的上诉理由，本院均不予采纳，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由香士服饰公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
代理审判员 刘春生
代理审判员 陆德昌
二〇一四年十一月五日
书 记 员 王 梅
法律条文附录：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。
2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3、《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。