江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖商初字第0282号
原告中国工商银行股份有限公司靖江支行。
负责人邓纯，行长。
委托代理人张海宾。
委托代理人黄星，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被告曹红芬，女。
被告周东新，男。
被告靖江天一房地产有限公司，住所地靖江市骥江路351号。
法定代表人商翠云，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司靖江支行与被告曹红芬、周东新、靖江天一房地产有限公司（以下简称天一房产公司）为金融借款合同纠纷一案，本院2014年6月5日受理后，由审判员徐彩霞独任审判，于同年7月8日依法公开庭进行了审理。原告委托代理人张海宾、黄星到庭参加诉讼，被告曹红芬、周东新、天一房产公司法定代表人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年3月20日，被告曹红芬、周东新、因购买商业用房向我行申请贷款150万元。同日，我行与三被告签订个人购房借款担保合同，约定我行发放贷款150万元给被告曹红芬、周东新，期限10年，被告曹红芬、周东新以购买的座落于靖江市太平洋广场1幢1－042、1－044号两套商业用房为借款提供抵押担保，被告天一房产公司为本案借款本息的归还提供连带责任保证。合同签订后，我行按给发放了借款，被告曹红芬、周东新仅按约还款至2014年1月7日。至2014年7月8日，被告曹红芬、周东新尚欠我行借款本金916814.95元、结欠利息35780.61元。请求判令被告曹红芬、周东新立即归还我行剩余全部借款本金及至还款之日的利息（至2014年7月8日欠息35480.61元；2014年7月9日起，按年利率10.808%计算）、赔偿律师代理费54476元，被告天一房产公司对上述款项承担连带责任，确认我行对被告曹红芬、周东新抵押的房屋享有优先受偿权，本案诉讼费由三被告承担。
原告提供下列证据以支持其诉讼请求：
1、曹红芬与周东新的结婚证，证明向原告借款时两人系夫妻。
2、2009年3月16日曹红芬与天一房产公司签订的商品房买卖合同2份、发票1份，以证明曹红芬向天一房产公司购买了位于太平洋广场1幢1－042、1－044号两套房屋。
3、曹红芬出具的个人贷款申请书、天一房产公司出具的保证函，以证明曹红芬因购房向原告申请贷款、天一房产公司保证在借款人不能按期归还借款本息时承担连带责任。
4、曹红芬、周东新、天一房产公司与原告于2009年3月20日签订的个人购房借款／担保合同1份，以证明被告曹红芬、周东新因向天一房产公司购买位于太平洋广场1幢1－042、1－044号两套房屋向原告借款150万元，天一房产公司为上述借款提供连带责任保证，曹红芬、周东新以所购房屋提供抵押担保，合同约定了借款期限、还款方式、利率、罚息、费用等。
5、2009年3月25日的借款凭证，以证明原告按合同约定发放了借款150万元。
6、委托代理合同、律师费发票、律师费收费标准，以证明原告为实现债权委托律师代理，按标准支付律师代理费54476元。
7、人民银行2012年的存贷款基准利率调整表、利息计算清单，以证明曹红芬自2014年1月7日后未按约归还借款本息，至2014年7月8日结欠借款本金916814.95元、结欠利息35780.61元。自2014年7月9日起按罚息利率10.808%计算利息。
三被告均未答辩。
本院对原告提供的证据审查后认为，原告提供的证据系原件，证据内容互相印证，能够形成证据链，证明原告所述签订借款合同及合同履行情况。
经审理查明：2009年3月20日，被告曹红芬因购买被告天一房产公司开发的座落于靖江市太平洋广场1幢1－042、1－044号两套商业用房向原告申请贷款150万元，天一房产公司出具了保证函。同日，原告（贷款人）与被告曹红芬（借款人、抵押人）、周东新（共同借款人、抵押物共有人）、天一房产公司（保证人）签订个人购房借款担保合同，约定贷款人发放贷款150万元给借款人，期限10年，借款人授权贷款人将贷款一次划入天一房产公司账户，借款人以购买的座落于靖江市太平洋广场1幢1－042、1－044号两套商业用房为借款本息的归还提供抵押担保。利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，5.94%上浮10%，据此确定年利率为6.534%。贷款期限在一年以下的，执行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）、按合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法还款，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日。最后一期还款日为贷款到期日。曹红芬在原告处开立结算账户作为还款账户，在每期还款日前，向还款账户中足额存入应偿还的本息。未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同约定利率基础上加收50%确定。连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分借款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖等所有费用由借款人承担。保证人天一房产公司为借款人阶段性提供连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。抵押登记手续办理完毕、贷款人收到正式抵押登记的房屋他项权证书后，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。
合同签订后，原告按约发放了借款，但至今未办理房屋抵押登记手续。被告曹红芬、周东新按约还款至2014年1月7日。至2014年7月8日，被告曹红芬、周东新尚欠原告借款本金916814.95元、结欠利息35780.61元。被告天一房产公司未按约履行保证义务。原告遂向本院提起诉讼，委托律师代为诉讼，支付律师代理费54476元。
本院认为：原告与被告签订的个人购房借款担保合同，符合法律规定，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告按约提供贷款后，被告曹红芬、周东新负有每月归还原告合同约定的借款本息的义务，现曹红芬、周东新仅按约还款至2014年1月7日，已构成违约，依法应当承担逾期还款的违约责任。原告按合同约定要求曹红芬、周东新立即归还剩余全部借款本金、结欠的利息、自2014年7月9日起按罚息利率10.808%计算利息，符合双方当事人的约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告曹红芬、周东新赔偿律师代理费54476元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。被告天一房产公司为本案借款阶段性提供连带责任保证，对抵押登记手续办理完毕、贷款人收到正式抵押登记的房屋他项权证书后到期的借款人的债务免除保证责任，因原告至今未能办理抵押登记手续，故被告天一房产公司对本案全部债务应当承担连带保证责任。
我国法律规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，以房屋设定抵押的，抵押权的生效必须以登记为必要条件，抵押合同生效后不必然发生抵押权的生效。现被告曹红芬、周东新抵押的房屋，原告至今未能办理抵押登记，抵押权未能设立，原告依法不享有抵押权，故原告主张确认其对被告曹红芬、周东新用于抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。三被告不到庭应诉，系放弃了抗辩原告诉讼主张的权利，法律后果由三被告自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曹红芬、周东新于判决生效后10日内，还归原告中国工商银行股份有限公司靖江支行借款本金916814.95元及至还款之日的利息（至2014年7月8日，结欠利息35780.61元；自2014年7月9日起至还款之日的利息，按年利率10.808%计算）、赔偿律师代理费54476元。被告靖江天一房地产有限公司承担连带责任。
二、驳回原告中国工商银行股份有限公司靖江支行要求对座落于靖江市太平洋广场1幢1－042、1－044号两套商业用房的价款享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13680元减半收取计6840元，由被告负担（原告已垫付，被告在还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本四份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费13680元（户名：泰州市财政局，开户行：泰州市农业银行海陵支行，帐号：20×××88）。
审 判 员 徐彩霞
二〇一四年七月二十五日
见习书记员 姚 莉
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返回借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
建筑物和其他土地附着物；
……
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。