江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00669号
上诉人（原审原告）虞旭东。
委托代理人殷文忠，如东县求正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）江苏如东农村商业银行股份有限公司，住所地如东县掘港镇范堤路2号。
法定代表人曹桂斌，董事长。
委托代理人陆树兵，该公司职员。
上诉人虞旭东因与被上诉人江苏如东农村商业银行股份有限公司（以下简称如东农商行）拍卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2014）东民初字第01506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，如东农商行系原如东县农村信用合作联社变更登记而来，江苏如东农村商业银行股份有限公司孙窑支行（以下简称如东农商行孙窑支行）的前身原系如东县孙窑农村信用合作社，后曾变更为如东县农村信用合作联社孙窑信用社（以下统一简称为孙窑信用社）。1999年7月30日，经法院执行交付，原孙窑信用社接收原如东县水泥二厂的部分房屋、设备以及原料等抵债资产，成为交付资产的所有权人。2010年11月10日，原孙窑信用社（甲方）与虞旭东及案外人卜冬梅（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方将其所有的原如东县水泥二厂的抵债资产出租给乙方，租赁期为三年，年租金为壹拾贰万元，每半年一交，先交后用。二、甲方将租赁资产列明清单，作本协议的附件，乙方在租赁期内负有保管的义务，如出现资产人为灭失，由乙方负责赔偿。三、本协议项下房产所占范围内的土地属集体土地，其使用费用由乙方与土地所有权者协商解决。四、由于历史问题，因如东水泥二厂在征用时遗留土地工每年的补偿金，在租赁期内由乙方承担。五、租赁资产内的清理与清场工作由乙方承担。该协议签订后，双方对资产进行了交接，由虞旭东及卜冬梅开始进行租赁经营，并在此期间交纳了土地年租金。租赁期间届满后，双方未续签合同，亦未终止合同履行，直至2014年6月份，虞旭东与如东农商行孙窑支行就上述《租赁协议》终止履行，并于2014年7月1日对房屋及设备进行了盘点。
2014年6月下旬，如东农商行决定对孙窑支行所有的原如东县水泥二厂的抵债资产进行公开转让，并于2014年6月27日发出《竞卖公告》，其中载明：一、展样时间、地点：2014年6月26日至6月30日。原如东县孙窑水泥二厂内。二、资产的组成：原如东县孙窑农村信用合作社依法接收的如东（孙窑）水泥二厂的资产（详见如东县人民法院款、物交接清单）和抵押物清单，以上资产整体打包转让，出让方不负责资产的完整性。资产的数量、状况以现状为准（土地性质为集体土地，竞买成功后，土地的租赁事宜由买受人自行与政府协商）。同时以上资产存在百姓强占行为及土地欠付租赁费等状况，竞买人已明确清楚。三、咨询竞买登记：有意向竞买的单位或个人应在2014年6月30日18时前携单位营业执照、组织机构代码证、身份证等资料到如东农商行办理报名登记手续，同时交纳竞买保证金150000元。缴纳保证金后方可参加竞买。四、本次竞买成功后，于转让协议签订之日将所有转让款汇入出让方指定的账户后，视为竞买成功。逾期未能足额交纳转让款的，视为竞买违约，保证金不予退还。五、竞买者竞买成功后，如东农商行孙窑支行以书面方式办理权利交接手续，不负责现场清场交接。资产的权利由买受人自行处置。在处置过程中若发生可能的一些纠纷由买受人负责，费用自理。（纠纷包括但不限于厂区内的危险房屋、其他百姓的强占行为，原有土地的租金等）。
2014年6月30日，虞旭东向如东农商行交纳了竞买保证金150000元，由如东农商行出具收款收据（票号1840577）。
2014年7月4日，如东农商行聘请南通江海拍卖公司组织进行了拍卖。当日拍卖之前，如东农商行向包括虞旭东在内的所有竞买人发出《竞买须知》，其中载明：一、本次转让的资产为：原孙窑信用社依法接收的如东（孙窑）水泥二厂的抵贷资产，包括地上建筑物和机器设备（详见清单）。二、如东县人民法院款、物交接清单与现状存在差异，本次转让资产以现状为准，即以孙窑支行盘点清单为准，转让方不保证资产数量的完整性和质量的完好性。转让方仅以相关资料交接作为履行交接手续，不进行现场实物交接。受让方自行负责清场，现场产生的任何纠纷和费用由受让方负责。三、地上建筑物无产权证，转让方不负责补办任何产权登记手续，受让方如需补办产权证，相关手续和税费均由受让方自行负责。四、转让资产所占用土地为集体土地，转让后，受让方自行负责与土地所有者签订土地租赁合同，土地存在欠付租金问题，由受让方负责处理。……九、在相同价格条件下，承租人有优先购买权，即其他应价者最高应价经承租人确认放弃应价后，其他应价人才可以成交。十、本次竞买成功后，转让方孙窑支行与受让方当日即签订资产转让合同，受让方同时付清所有成交款后，转让方将相关资料交与受让方。……十二、竞买人一定要认真严肃进行竞价，一经成交确认不得反悔。受让方如反悔或当日未能足额交纳成交款，视为受让方违约，保证金不予退还。转让方有权将资产按第二高应价转让给应价者。……十五、该须知与“转让合同”一并作为资产转让的法律文件。拍卖开始后，虞旭东等竞买人经过多轮举牌加价，由虞旭东最终以2180000元的价格竞买成功。
同日，如东农商行孙窑支行（甲方）与虞旭东（乙方）签订《资产及债权、抵押权转让合同》，双方就转让事宜确认如下：一、转让资产的组成：原孙窑信用社依法接收的如东县水泥二厂的资产的抵押资产（详见如东县人民法院款物交接清单）和抵押物清单，以上资产整体打包转让，甲方不负责资产的完整性。资产的数量、状况以现状为准。同时以上资产存在百姓强占行为及土地欠付租赁费等状况，乙方已明确清楚。二、转让的价格：竞买成交价人民币贰佰壹拾捌万元正，乙方在本合同签订当日将转让款汇入甲方指定账户内。三、支付方式：于本合同签订之日乙方将以上转让款人民币2180000元一次性汇入甲方指定账户，甲方收到以上款项后出具收款证明。四、在资产转让合同签订之前，乙方已对抵债资产和抵押物现状进行充分了解。合同签订后，甲方将抵债资产的所有权和抵押物的抵押权转移给乙方，由乙方负责清理厂区内的危险房屋和其他百姓的强占行为，负责处理可能存在的一切纠纷并承担由此产生的所有费用和一切责任。五、原有土地上的租金费用由乙方负责缴纳。该合同生效后，土地的租赁费用由乙方自行与政府协商。六、本合同签订生效后，甲方所有的抵债资产所有权和抵押资产转移给乙方所有，对于资产的处置，由乙方自行负责。七、本合同签订后成立，乙方按约付款后本合同生效。在上述合同签订后，如东县曹埠镇农村经济服务站及如东县曹埠镇人民政府派员至如东农商行公司，书面提出要求暂缓竞买的紧急报告和要求缴清土地年租金的报告，其中，如东县曹埠镇农村经济服务站认为如东农商行的竞卖公告未将资产的相邻关系列明，要求如东农商行予以明示，并经双方共同确定方案后再行竞买。如东县曹埠镇人民政府的报告中提出，如东农商行尚欠土地年租金1146192元，应当在竞卖公告中予以明确，在未明确应缴付责任或未缴清土地年租金之前应暂缓竞买活动，否则将依法起诉收回土地使用权。如东县曹埠镇农村经济服务站及如东县曹埠镇人民政府的两份报告，如东农商行未进行书面答复。当日，虞旭东未能按照合同约定支付转让款，并向法院以如东农商行孙窑支行为被告提起租赁合同之诉，案号为（2014）东民初字第01067号，后于2014年9月4日撤回该案起诉。
另查明，因虞旭东当日未能支付转让款，如东农商行于当月再次组织进行了竞卖，涉案的资产等经第二次拍卖成交，且现已交付。虞旭东向如东农商行索要竞买保证金150000元未果，于2014年9月11日向法院起诉，要求如东农商行立即归还虞旭东竞买保证金150000元，并赔偿虞旭东损失145000元。后在庭审中，通过虞旭东的陈述，其所主张的145000元的损失为其租赁期间添置物品的价值，经法院依法释明，其当庭撤回了该项诉讼请求。
原审法院认为，拍卖是以公开竞价的方式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。以最高应价购得拍卖标的的竞买人应为买受人。本案中，如东农商行通过向不特定的多数人以竞卖公告的形式告知涉案标的情况，虞旭东通过竞卖公告，交纳竞买保证金，参与本案所涉标的拍卖，在竞卖公告上已载明拍卖标的的具体内容，而且告知看样预约。作为竞拍人应在此时间充分了解拍品的详情，确定心理竞拍保留价，为参拍作准备。在拍卖前，如东农商行向虞旭东提供竞买须知，提醒竞买者需要注意的事宜并再次确认了拍卖标的的状况等，其中：转让资产中，地上建筑物无产权证，且未涉及土地使用权，转让资产所占用土地性质为集体土地，且存在欠付租金的事实，需要成功竞买人自行支付与自行协商。该约定并不违反拍卖法的强制性规定。虞旭东作为此前的承租人以及多次通过如东农商行的竞买提示，对于涉案房屋的土地属于集体土地且欠付土地租金的事实应为明知，虞旭东作为具有完全民事行为能力的人，在竞买之前有必要且完全有可能对涉案标的状况以及欠付租金等予以确认，其在拍卖会上举牌应价，对于拍卖一旦成交应承担的法律后果是明知。虞旭东在拍卖会上一再举牌加价，并最终成交，应系其对自己权利的处分，符合拍卖活动规则及法律规定。本案中，拍卖的标的是资产及债权、抵押权，涉案资产无相应的产权登记，在拍卖之前如东农商行已经明确告知，其仅是作为资产而非合法建筑物予以转让，且不涉及到土地使用权问题。虞旭东认为如东农商行隐瞒欠付土地年租金进行拍卖，与事实不符，如东县曹埠镇人民政府虽书面要求如东农商行暂缓拍卖，该行为系其向如东农商行主张欠付的土地年租金，与本次拍卖不属于同一法律关系。关于虞旭东庭审中提出的本案应适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的意见，本院认为，该条涉及土地使用权转让的标的为划拨土地使用权，其土地使用权转让需经有批准权的人民政府批准，否则合同无效。本案拍卖标的未涉及土地使用权，更何况当事人均陈述涉案资产所在的土地性质为集体土地，因不属于划拨土地，故本案不能适用最高人民法院的该条司法解释规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，其中第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，是指效力性强制规定。只有违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效。本案拍卖的物品不属于限制转让的对象，虞旭东、如东农商行之间的拍卖合同不存在合同无效的情形。虞旭东在成交之后未能及时支付转让款，应视为竞买违约，按照《竞卖公告》、《竞买须知》以及《资产及债权、抵押权转让合同》的约定，对于竞买保证金应不予退还，故对于虞旭东的诉讼请求，法院不予支持。虞旭东当庭撤回要求如东农商行赔偿损失的诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，法院照准。据此，依照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回虞旭东的诉讼请求。案件受理费人民币5726元，由虞旭东负担。
宣判后，虞旭东不服，向法院提起上诉称，1、被上诉人仅仅就建筑物进行拍卖处置，其占用范围内的土地未能一并处置，故应认定拍卖合同无效，被上诉人应当向上诉人返还竞买保证金。2、拍卖过程中，集体土地所有人现场制止拍卖，将可能导致竞买人无法实现房屋所有权，但承担本次拍卖活动的南通江海拍卖公司仍单独就建筑物进行拍卖，其行为违反了《物权法》第一百四十七条规定，应该认定拍卖合同无效。3、被上诉人的拍卖行为违背了《拍卖法》第六条规定，在没有取得拍卖房屋处分权或所有权的情况下委托拍卖。应按《拍卖法》第五十八条的规定承担相应的法律责任，拍卖合同无效。4、当案外人对拍卖标的物提出异议时，被上诉人不对上诉人的质问提出解释，使得上诉人对拍卖交易的安全产生怀疑。上诉人根据《合同法》第六十八条的规定，决定中止履行，退出竞买。5、由于被上诉人的拍卖标的物存在瑕疵，第二次拍卖价格只有100万元左右，但被上诉取消上诉人的拍卖资格，恶意串标。6、被上诉人故意隐瞒欠负租金的数额，上诉人不存在违约行为，由于被上诉人采取欺诈的手段，致使合同未能履行。综上，请求二审法院依法查清事实，撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人如东农商行答辩称，1、《物权法》第一百四十七条的规定的一并处分并不意味着一并转移，地上建筑物转让了，土地使用权也可以继续使用，更何况法院于1999年将部分资产裁定给我行的时候，对土地使用权亦没有明确，因历史遗留问题，该标的物本身存在瑕疵，我行本身也没有土地使用权。我行将拍卖标的物用于租赁的时候，也只是对地上建筑物进行租赁，土地年租金由承租人承担，承租人、出租人、土地使用权人一直相安无事。2014年7月21日曹埠镇人民政府向竞买人出示的《告示》上亦明确，政府愿意与买受人协商，签订土地租赁合同，以明确土地租赁使用的权利义务，有利买受人充分发挥所买受资产的整体效能。2、我行与买受人签订的是《资产及债权、抵押权转让合同》，拍卖的不仅是抵押资产，还包括债权及抵押权。3、我行出示的《竞卖公告》，拍卖公司出示的《竞买须知》已再三强调了该拍卖标的存在的瑕疵，即转让资产中，地上建筑物无产权证且未涉及土地使用权，转让资产所占用土地性质为集体土地，且存在欠负租金的事实，上诉人作为此前的承租人对拍卖标的物的瑕疵事实应该是明知的。而且上诉人在拍卖前对该瑕疵予以确认。4、2014年7月4日在拍卖公司组织的第一次拍卖过程中，曹埠镇人民政府虽书面要求我行暂缓拍卖，该行为系其向我行主张欠付的土地年租金，与拍卖行为无关。参加竞买人包括上诉人均未提出质疑。当日，上诉人与我行签订了《资产及债权、抵押权转让合同》。之后上诉人却决定中止履行合同，已明显违约，按照约定竞买保证金不予退还，同时取消其再次参加拍卖的资格。按照拍卖法的相关规定，我行保留向上诉人追索竞买差价的权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，法院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉拍卖合同是否存在无效情形。2、上诉人虞旭东是否存在违约行为。
关于争议焦点1，虞旭东主张如东农商行故意隐瞒欠付租金的事实，存在欺诈行为；且单独就建筑物转让，未涉及土地使用权，故案涉拍卖合同无效。本院认为，案涉拍卖标的系如东农商行依法取得的资产，其有权处分，并非法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，未违反《拍卖法》关于拍卖标的的要求。案涉资产占用范围的土地性质为集体土地，并不影响案涉资产的合法性。如东农商行在《竞卖公告》中已经就案涉资产的土地性质、是否欠付租金等情况明确作出了说明，拍卖公司亦在《竞买须知》中对该情况有相关说明，故不能得出如东农商行有欺诈的故意。虞旭东作为案涉拍卖标的前承租人、竞买人，其完全有可能而且也有必要去了解欠付租金的具体数额。现其以不了解欠付租金的具体数额为由，主张拍卖合同无效，显然不能成立。案涉拍卖合同亦不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应为合法有效。
关于争议焦点2，虞旭东认为案外人对拍卖标的物提出异议，使得其对拍卖交易的安全产生怀疑，故其依据《合同法》第六十八条规定中止履行，不应当承担违约责任。本院认为，本案中，虞旭东并未有确切证据证明如东县农商行有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，其在竞拍之前就已经了解案涉资产欠付租金的情况，也愿意缴纳欠付租金，且关于案涉拍卖标的占用范围的集体土地使用权问题，其也可以通过与集体土地所有权人协商解决。如东县曹埠镇人民政府向如东农商行主张欠付租金的行为并不能使得如东农商行丧失案涉拍卖合同的履行能力，且与本案的拍卖合同不属于同一法律关系。故对于虞旭东的该主张，本院不予采信。
综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人虞旭东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年六月三十日
书 记 员 张晓光