福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第5365号
原告谢玮龙，男，1986年2月13日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
委托代理人卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。
被告陈雅凤，女，1981年7月5日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
被告黄国钦，男，1979年1月1日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
上列被告的共同委托代理人陈明坤，安溪县城厢法律服务所法律工作者。
原告谢玮龙与被告陈雅凤、黄国钦合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢玮龙的委托代理人卓鹏乾（特别授权）及被告黄国钦、陈雅凤的委托代理人陈明坤（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢玮龙诉称，被告黄国钦、陈雅凤系夫妻关系。被告陈雅凤于2009年8月14日向福建力标集团有限公司购买址在安溪县凤城镇中山街135号阳光城第4幢27层3006号商品房，面积123.52平方米，已交完首付款，现尚在按月偿还银行按揭款。2014年4月6日，原告通过安溪中凯房产中介居间介绍，与被告洽谈前述房屋转让事宜。经三方协商达成一致意见，2014年4月6日被告收取原告定金人民币50000元，并出具定金收条一份交原告收执。约定房款为1480000元。2014年4月11日三方正式签订《预定房屋买卖合同》，确认该房屋的价款、过户及税款承担、房屋交接、违约条款等，同日原告支付被告购房款1100000元（包含定金），被告出具收条一份交原告收执。原告并支付中介费，同时按约定逐月支付房屋月供，该房屋原告实际使用至今。现该楼盘一手房屋产权证已经办理，具备办理房屋产权过户的条件。经原告及中介的多次催促，被告至今拒不履行合同约定的义务。为此，原告请求：1.确认双方于2014年4月11日签订的《预定房屋买卖合同》合法有效；2.判令址在安溪县凤城镇中山街135号阳光城第4幢27层3006号房屋归原告所有，被告立即配合原告办理产权过户登记手续；3.由被告承担本案全部诉讼费用。
被告黄国钦、陈雅凤在庭审中辩称，原告起诉的内容基本属实。被告愿意协助原告办理产权过户手续，不能办理产权过户手续是由于该房屋被法院查封。
本案在审理过程中，原告提供以下证据：
一、原告在起诉之日提交如下证据。
1.原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。
2.被告的身份证、结婚证复印件，证明被告的主体资格及被告结婚时间。
3.《预定房屋买卖合同》，证明2014年4月11日原、被告及中介三方正式签订《预定房屋买卖合同》，确认该房屋买卖的价格、过户及税费承担、房屋交接及文件保管、双方的权利义务及违约条款等。
4.《购房定金收条》、《收条》、转账凭证、《安溪县阳光城4号楼3006室物品交接清单》，证明原告在2014年4月6日支付被告定金50000元，2014年4月11日支付被告购房款1100000元的事实，及讼争房屋已经交付的事实。
5.《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，证明被告在2009年8月14日向开发商购买讼争房屋并以被告名义办理按揭贷款的事实。
6.《公证书》、《非税收入票据》，证明被告到安溪县公证处办理委托公证，将包括出售、办理产权证等权利委托谢全保行使。
7.《发票联》、《收款收据》，证明讼争房产已交付，原告已办理自来水过户登记手续，讼争房产现已以原告的名义缴纳物业管理费、公共维修金、水电公摊等费用。
二、2014年10月8日提交如下证据：
1.离婚证书、离婚协议书，证明被告陈雅凤、黄国钦已于2013年8月14日离婚。被告双方约定讼争房产归陈雅凤所有的事实。
2.《转账凭证》，证明原告支付月供的事实。
3.发票联，证明讼争房产已由原告实际使用至今，电费也已以原告的名义缴纳。
4.《装修申请审批表》、《入伙合约》、《楼宇验收记录表》，证明开发商在2011年4月2日向被告陈雅凤交房的事实。
三、原告当庭提交厦门市思明区人民法院（2014）思民保字第392、393号民事裁定书及协助执行通知书，证明讼争房屋于2014年5月19日被思明区人民法院查封的事实；泉州市中级人民法院（2014）泉民初字第589-1号民事裁定书及协助执行通知书，证明讼争房屋于2014年5月30日被泉州市中级人民法院轮候查封的事实。
四、申请证人林火树出庭作证，证明陈雅凤委托安溪中凯房产中介出卖址在安溪县凤城镇中山街135号阳光城第4幢27层3006号商品房，谢玮龙看了房子，先付定金，之后三方签订房屋买卖合同，然后谢玮龙付清房屋全款，最后才办理全权委托公证等事实。
经庭审质证，两被告对于证据一、二及证人证言无异议。对于证据三的真实性无异议，但认为可以证明讼争房屋被查封是两被告没有按约定办理房屋过户手续的原因。本院认为，原告提供的上述证据，被告没有异议，其来源合法，内容客观真实，与本案的事实相关联，本院依法均予以采信。
经庭审举证、质证和本院认证，对本案主要事实作如下认定：
被告黄国钦、陈雅凤于2003年1月6日办理结婚登记手续，2013年8月14日办理离婚登记。被告陈雅凤于2009年8月14日向福建力标集团有限公司购买址在安溪县凤城镇中山街135号阳光城第4幢27层3006号商品房，面积123.52平方米，总价款616365元，已交首付款126365元，余款490000元向中国建设银行股份有限公司安溪支行按揭贷款的方式支付。2014年4月6日，原告谢玮龙通过安溪中凯房地产营销策划代理有限公司介绍与被告陈雅凤洽谈前述房屋转让事宜，经三方协商达成一致意见，同日被告陈雅凤收取原告定金人民币50000元，并出具定金收条一份交原告收执，该收条同时约定，房款为1480000元，按揭款380000元由购买者继续按揭，余款1100000元签合同当日付清。第一次办证由出售方承担，办理产权变更登记由购买者承担，并约定取得两证之日起30日内办理两证变更登记等。2014年4月11日，被告黄国钦、陈雅凤作为甲方（出卖方），原告谢玮龙作为乙方（买受人），安溪中凯房地产营销策划代理有限公司为丙方签订《预定房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿将向福建力标集团有限公司购买址在安溪县凤城镇中山街135号阳光城第4幢27层3006号房屋出售给乙方；房屋的价款为人民币1480000元，甲方尚欠中国建设银行股份有限公司安溪支行按揭款380000元。从2014年5月份起由乙方负责偿还，贷款合同书、银行存折、自动取款卡密码自签订合同之日起交由乙方保管，甲方与银行的权利义务全部归乙方，乙方必须按时交款，如果逾期交款造成甲方信用问题应赔偿甲方人民币20000元；以上房款交付之时，甲方应出具收条为证。甲方在房地产开发公司通知可以办理权属证书时，应在30天内及时按房地产开发公司的要求提交办证所需材料并通知乙方，乙方应积极配合，如果甲方超出30天的期限办理，则甲方向乙方支付违约金每天人民币300元。办理甲方名下产权所需契税等费用由甲方负担。甲方保证自己系上述房屋的合法产权人，并且没有产权及债权债务纠纷，并且保证在签订本《预定房屋买卖合同》之前未将该房屋转让他人，在签订本《预定房屋买卖合同》之后不会再将该房产出售给他人，在上述房产过户到乙方名下之前产生的一切与甲方有关的债务纠纷由甲方负责清理。乙方应在房地产开发公司办好“两证”后30天内到银行办理解押手续（提前还贷由乙方负责，所退保险费归乙方）并领取“两证”。如果乙方超过30天的期限到银行办理解押手续，则向甲方每天支付人民币1000元的违约金。甲方不得凭自己的身份证私自领取“两证”，否则视为甲方诚信违约，应向乙方赔偿人民币500000元作为违约金。乙方应在取得“两证”之日起30天之内到土地、房产管理部门办理产权变更手续，该房屋变更登记所需税费由乙负担。如果超出30天的期限，则向甲方每天支付人民币1000元的违约金。丙方应协助甲、乙在前述期限内办理产权变更登记手续，若出现前述纠纷，甲、乙、丙三方尽量协商解决，如无法达成一致，丙方愿意与守约方向违约方提出民事赔偿。上述房屋买卖中介费在签订本合同之日付清。甲、乙双方约定于2014年4月18日前甲方将本合同约定的房屋及附属设施正式交付给乙方，该房屋的水、电开户、物业等各项费用的付讫凭证及该房屋钥匙交于乙方验收，交付前已发生的前述费用由甲方负责，交付后发生的费用由乙方负责。该合同同时约定了涉及讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订的当天原告支付被告购房款1100000元（包含定金），被告出具收条一份交原告收执。原告并支付中介费，同时按约定逐月支付房屋月供，但至今没有还清按揭贷款。该房屋原告实际使用至今。原告已办理自来水过户登记手续，讼争房产现已以原告的名义缴纳物业管理费、公共维修金、水电公摊等费用。两被告至今没有取得讼争房屋的权属证书。该房屋2014年5月19日被厦门市思明区人民法院查封，2014年5月30日被泉州市中级人民法院轮候查封，无法办理过户手续。因原告无法办理二手房屋产权过户手续，于2014年9月22日向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，原告谢玮龙与被告陈雅凤、黄国钦签订的《预定房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容虽然因为合同标的物（即位于安溪县凤城镇中山街135号阳光城第4幢27层3006号）属于预售商品房，被告尚未取得该房屋所有权，但是双方的房屋买卖行为只是违反管理性强制性规定，并未违反效力性强制性规定，故不影响买卖合同的效力，应认定该买卖合同合法有效。原告请求判决确认原、被告签订《预定房屋买卖合同》合法有效，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求确认该房屋所有权归其所有及两被告立即配合办理产权过户登记手续问题。首先，虽然根据《预定房屋买卖合同》第七条规定，被告应于该房屋交付并可以办理产权后30天内协助原告办理房屋所有权转移登记，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，原告在未按合同约定代替被告清偿银行按揭贷款使抵押权消灭的情况下，即要求被告协助办理房屋过户相关手续，实际上也不能够办理。其次，原建设部《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：…（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；…。第三十四条规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。本案中，诉争房屋被告尚未办理房屋产权证书（即福建力标集团有限公司尚未将诉争房屋物权转移登记到被告陈雅凤的名下），且因抵押权未消灭不能提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书，故即使被告愿意履行协助义务，原告请求判令被告协助原告办理过户手续，办证机构也不能予以办理。另外，讼争房屋由于被法院查封同样无法完成过户手续，可待阻碍房产过户手续的原因消失后办理。综上，原告虽然按合同约定交清购房款，并按期支付银行的按揭款，讼争的房屋原告已经实际占有所用，但由于上述存在的抵押权、被查封等阻碍房产过户手续的原因，原告该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款，及参照原建设部《房屋登记办法》第三十三条、第三十四条的规定，判决如下：
一、确认原告谢玮龙与被告陈雅凤、黄国钦就座落于安溪县凤城镇中山街135号阳光城第4幢27层3006号房屋于2014年4月11日所签订的《预定房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告谢玮龙的其他诉请求。
本案案件受理费18120元，由被告陈雅凤、黄国钦共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 蔡锦锋
审 判 员 钟辉煌
人民陪审员 苏良田
二〇一五年一月五日
书 记 员 王佩如
附：本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。