浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越袍民初字第3号
原告绍兴县海盛助剂有限公司。
法定代表人陶海龙。
委托代理人（特别授权代理）柳勇虎，浙江和畅律师事务所律师。
被告朱柏堂。
委托代理人（特别授权代理）傅宝富。
原告绍兴县海盛助剂有限公司诉被告朱柏堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理，依法由代理审判员裘彬彬独任审判，分别于2014年1月20日、2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告绍兴县海盛助剂有限公司之委托代理人柳永虎，被告朱柏堂之委托代理人傅宝富到庭参加诉讼。本案当事人申请和解时间为14个月。本案现已审理终结。
原告绍兴县海盛助剂有限公司诉称，2010年8月30日，原、被告签订一份房屋租赁协议，协议约定原告把500平方米的房屋与场地出租给被告，租赁时间为2010年9月1日至2015年8月30日，同时约定租金为6万元／年，按年于9月1日前一次性支付。2013年房租支付期满，被告未予支付，后虽经原告多次催讨，被告均借故推脱。综上，原告认为被告拒不支付租金的行为已严重侵害了原告的合法权益，现诉至本院，请求判令：一、解除原、被告房屋租赁协议；二、被告支付违约金10万元并支付房屋租赁费（2013年9月1日起至判决确定解除协议之日止）；三、诉讼费用由被告承担。
被告朱柏堂辩称，双方于2010年8月30日签订的房屋租赁协议之初甲方即原告的法人代表没有出示与协议相符的土地使用权证、房产权证，被告承租后在使用过程中因经营需要申办营业执照，但因原告没有相关权证，使得被告不能顺利办证。实际上原告并未拥有该房屋，是占用了他人的房屋来与被告签订的租赁合同，该合同就应该解除或终止。根据原告的收据，被告已缴清了租赁费，并于2013年8月30日前已与原告协商，因房子不合法使得被告不能申办营业执照，双方达成协议，被告已搬离，所以无需再支付房租，也无需支付违约金。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、房屋租赁协议1份，证明原、被告于2010年8月30日签订协议约定租金6万元／年，于每年9月1日前支付，超过15天视为违约，违约金约定10万元的事实。被告质证认为协议签订有瑕疵，原告并非出租房屋的所有权人。
证据2、收据1份，证明房租收取方式为一次性支付6万元的事实。被告质证无异议。
证据3、律师函1份，证明原告曾委托律所向被告追讨过租金的事实。被告质证无异议。
证据4、绝卖屋契、房地产买卖契约复印件各1份，证明1999年9月21日许宝志将争议房产转让给金荣兔，2007年5月24日原告与陶海龙从金荣兔处购买了该房屋的事实。被告质证认为绝卖屋契是复印件不予认可，且该房屋需要由许宝志的房屋产权证来印证，看是否有卖给陶海龙的资质。
证据5、资源租赁（承包）合同及收据复印件各1份，证明原告与许家埭经济合作社签订协议所涉及的房屋就是许家埭村安桥头汽车站斜对面二层楼房两间，并已支付相应土地使用费的事实。被告质证对证据复印件不予认可，对收据内容有异议，属于后补，资源租赁承包合同并非用于原告方建造助剂厂，实际用途违反了土地使用的法律法规，合同存在瑕疵，原告租赁给被告也存有瑕疵，2013年8月1日前被告方已搬离公司，被告对原告是否有转租权及土地用途是否合理存有异议。
证据6、绍兴县人民法院（2013）绍齐民初字第602号民事判决书1份，证明本案诉争租赁房屋中的其中一间权属属案外人骆长富所有，原告已向骆长富缴纳房屋使用费的事实。被告质证认为本案诉争房屋西首一间为骆长富所有，陶海龙没有权利将别人的房子租赁给被告。
证据7、收据1份、房屋绝卖契约1份，证明原告的法人陶海龙于2014年9月6日从案外人骆长富处将本案讼争租赁房屋买下的事实。被告认为与本案无关。
被告为反驳原告主张，向本院提供证据7、照片1组，证明被告已腾退本案诉争房屋，并于2013年7、8月左右将房屋钥匙交付陶海龙的事实。原告质证对照片无异议，但表示未收到钥匙。
证据8、本院向原、被告出示（2014）浙绍民终字第144号民事判决书1份。原告质证认为判决书已经载明陶海龙对争议房产至今享有权利，也有权委托本案原告出租房产。被告对判决书没有异议，但认为讼争房屋应该属于骆长富而不是陶海龙的，原、被告签订的合同应当无效。
本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1系原、被告双方签订，本院予以确认；证据2、3因被告无异议，本院予以确认；证据4、5系来源于绍兴县人民法院（2013）绍齐民初字第602号民事案卷，本院对证据真实性予以确认；证据6的民事判决书现已生效，本院予以确认。对证据7、8的真实性予以确认。
经审理查明，2010年8月30日，原告绍兴县海盛助剂有限公司（甲方）、被告朱柏堂（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方自愿将位于孙端镇许家埭村房屋及场地500m2及场地租赁给乙方；租赁时间自2010年9月1日起至2015年8月30日；租赁金额为每年60000元，每年9月1日前一次性付清；乙方拖欠租赁款额超过15天的，甲方有权解除本协议，并视作乙方违约本协议；本协议违约方的违约金为10万元整。后被告支付租金至2013年8月30日止。
另查明，原、被告签订协议项下的孙端镇许家埭村安桥头汽车站斜对面二层楼屋两间原由案外人金荣兔于1999年9月21日从原所有权人许宝志处购入，原告法定代表人陶海龙于2007年5月24日从金荣兔处购入。绍兴县人民法院（2013）绍齐民初字第602号生效判决书已确认上述房屋中的西首一间应归案外人骆长富所有。2014年9月6日，原告法定代表人陶海龙从案外人骆长富处将上述西首一间房屋买入。
本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的租赁合同是否合法有效。被告提出原告并非本案诉争房屋的所有权人，故无权将房屋租赁给被告的意见，虽绍兴县人民法院（2013）绍齐民初字第602号生效判决书确认本案诉争房屋的其中一间应为案外人骆长富所有，但本案原告法人陶海龙从金荣兔处购入诉争房屋，而金荣兔向本院出具出面说明证明其将从原所有权人许宝志购入的位于许家埭村安桥头汽车站斜对面二层楼房两间卖给陶海龙，陶海龙即享有对讼争房屋的完全使用权，故原告对该房屋的占有应为善意占有，况且原告法人现已取得讼争房屋西首一间房屋的所有权。本院认为，有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅有所有权人，还包括合法占有人，原告作为诉争房屋的合法占有人有权行使对房屋收益权的行为，故双方签订的房屋租赁合同应为合法有效，原、被告均应遵照履行。原告起诉的请求之一是解除房屋租赁合同，根据合同约定被告应于2014年9月1日前一次性支付2014年度租金，被告拖欠租金的事实清楚，原告可依合同约定解除合同。而法律规定行使解除权限的方式是一方当事人将解除合同的意思表示通知对方即可。被告虽提出其于2013年4、5月份告知原告解除合同并将房屋交付原告，但未能提供证据证明，因第一次庭审时被告有解除协议的意思表示，且实际上已不再使用讼争租赁房屋，故本院确认协议于2014年1月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告按照租金6万元／年的标准支付占用房屋产生的使用费，符合法律规定，本院予以支持，但使用费计算至2014年1月20日为宜。原告主张10万元违约金，被告抗辩其无需承担且约定过高，本院酌情调整为按欠付租金的30%予以计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告绍兴县海盛助剂有限公司和被告朱柏堂于2009年10月31日签订的房屋租赁协议于2014年1月20日解除；
二、被告朱柏堂应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴县海盛助剂有限公司从2013年9月1日起至2014年1月20日止的房屋使用费23225.81元，违约金6967.74元，合计30193.55元；
三、驳回原告绍兴县海盛助剂有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2300元，由原告绍兴县海盛助剂有限公司负担1602元，被告朱柏堂负担698元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 裘彬彬
二０一五年四月十六日
书 记 员 寿雯婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。