重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05785号
上诉人（原审原告）：中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司。
法定代表人：王延波，该公司总经理。
委托代理人：魏正山，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆百年同创房地产开发有限公司。
法定代表人：张晖，该公司总经理。
委托代理人：李佳杰，重庆钧睿律师事务所律师。
上诉人中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司与被上诉人重庆百年同创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月9日作出（2014）渝北法民初字第02491号民事判决。上诉人中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司之委托代理人魏正山，被上诉人重庆百年同创房地产开发有限公司之委托代理人李佳杰参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年10月20日，以被告为甲方（卖方）、原告为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于重庆市xxx区xx幢xx单元xxx，建筑面积517.78平方米，套内面积408.45平方米，总成交金额3582515元。付款方式为一次性付款，乙方于2010年10月20日向甲方支付总房款3582515元。
合同第七条交房期限及交付条件约定：（一）本商品房交房期限，属预售商品房的，甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于该商品房实际交付之日其30日内向乙方支付违约金。第十二条关于办理合同登记备案的约定：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，原告向被告支付了购房款，并缴纳了大修基金、税费。
2011年3月14日，中华人民共和国公安部发出公消（2011）65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，主要内容是将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。
2012年6月21日、2012年10月24日，被告向原告发出《延期交房致歉信》。
2012年12月19日，被告向原告发出一封《函告》，主要内容为：分析了案涉房屋项目的前景、工程延误的具体原因等，并说明鉴于线外项目竣工交付时间的延误，再次我司将调整延期交房的违约赔付标准。1）我司与您签订的《重庆市商品房房屋买卖合同》第九条中约定甲方逾期交房，且乙方选择继续履行合同的，甲方应按照合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；上述违约金标准即为年利约3.65%，再次我司仍同意从合同约定的最后交付期限的第二天起至2012年12月31日止，按照原合同约定承担违约责任；并同意从2013年1月1日起至承诺的2013年7月31日止，将违约赔付标准提高到乙方已付房价款的年利4.65%；违约金支付时间按照原合同约定执行；2）因交房最后验收工作会因相关主管部门的程序略有提前或错后，如我司在上述承诺的2013年7月31日仍未能达到合同约定的交付标准，我司愿意从2013年8月1日起至实际交付为止，按乙方已付房价款的年利5.65%的标准承担违约责任；违约金支付时间仍按原合同执行。
2014年4月17日，被告向原告发出一封《函告》，主要内容与2012年12月19日的《函告》一致。
庭审中，原、被告一致认可案涉房屋尚未办理预售合同备案登记。
另查明：案涉房屋尚未竣工验收，未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。
中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司一审诉称：2010年10月20日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于重庆市xxx区xxx幢xx单元xxx，建筑面积517.78平方米，套内面积408.45平方米，总成交金额3582515元；被告应于2011年12月31日将原告所买房屋交付原告使用，被告逾期交房的，承担已付房款每日万分之一的违约金；合同签订之日起10日内，被告申请办理合同登记备案，并取得登记受理单，逾期未办理的，承担已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按约缴纳了全部购房款，但被告至今未按约办理合同登记备案，并迟迟不向原告交房，侵害了原告的合法权益，合同约定的违约金标准明显过低，请求按照中国人民银行同期贷款利率予以调整。现起诉请求：一、判令被告向原告立即支付逾期交房违约金，自合同约定的交房期限届满之次日，即2012年1月1日起，以全部购房款3582515元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际交房之日止；二、判令被告向原告支付逾期未办理合同登记备案违约金，自合同签订后第11日起，即2010年10月30日起，以全部购房款3582515元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际取得合同登记备案受理单之日止；三、判令被告立即交房，立即办理合同备案登记。本案诉讼费由被告承担。
重庆百年同创房地产开发有限公司一审辩称：逾期交房是事实，但逾期交房的原因是由于2011年3月14日公安部发布了公消（2011）65号文件要求对外墙保温材料的防火等级由B级调整到A级，被告重新组织施工，所以截至目前没有交房；关于逾期交房违约金，被告逾期交房是由于不可预见的政策性原因造成，不存在故意违约，本案违约金标准不应超过合同约定的支付范围；且如果原告所说违约金成立，但其支付的时间节点条件还不满足，根据双方签订的合同约定，原告的诉求不应当得到支持。关于逾期办理合同登记备案的违约金，原告没有主动提交相关资料和费用，双方对该违约情况均有过错。
一审法院认为，原、被告双方于2010年10月20日签订《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
一、关于原告要求判令被告立即交付房屋的诉讼请求
本案中，按照双方合同约定，被告应将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告，且在验收交接后，原告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。现案涉房屋尚未竣工验收，也未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，对于原告要求判令被告立即交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。
二、关于原告要求判令被告立即支付逾期交房违约金的诉讼请求
原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确约定了被告应当在2011年12月31日前将案涉房屋交付原告使用，被告抗辩未交付房屋的理由是根据公消（2011）65号文件，被告将防火等级由B级调整至A级，这是无法预见的不可抗力的政策性原因导致延迟交房，公消（2011）65号文件发布时间为2011年3月14日，距离约定的交房期限2011年12月31日尚有一段时间，被告在该期间内应积极采取有效措施避免延迟交房情况的发生，本案中文件的发布与延迟交房无必然联系。且《重庆市商品房买卖合同》中约定如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面告知原告，被告可据实延期交房。现被告主张（2011）65号文件是无法预见的不可抗力的政策性原因，也未举示证据证明自己主张的遭遇不可抗力发生之日30日内书面告知过原告，故对被告该抗辩理由一审法院不予采纳。被告逾期交房应当承担违约责任，合同约定逾期交房的违约责任，超过90日的，合同继续履行的，被告应在约定的交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房价款万分之1.0的违约金，该违约金于商品房实际交付之日起30日内支付。本案中，被告逾期交房是事实，也应当承担逾期交房的违约责任，但合同约定逾期交房违约金是在商品房实际交付之日起30日支付，现案涉房屋尚未交付，该违约金的支付条件尚未成就，对于原告要求判令被告立即支付逾期交房违约金，自合同约定的交房期限届满之次日，即2012年1月1日起，以全部购房款3582515元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际交房之日止的诉讼请求，一审法院不予支持。
三、关于原告要求判令被告立即办理合同登记备案的诉讼请求
双方合同第十二条约定了在合同签订之日起10日内，由被告向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条约定可以看出办理合同登记备案的义务方是被告，被告抗辩称尚未办理合同登记备案的原因是原告未主动提供相关资料，但被告并无证据证明通知原告提供资料及提供何种资料，及原告拒绝提供导致从2010年10月30日至今未办理案涉房屋的合同登记备案，对被告的抗辩理由一审法院不予采纳。对于原告要求判令被告立即办理合同登记备案的诉讼请求一审法院予以支持。
四、关于原告要求判令被告支付逾期未办理合同登记备案违约金的诉讼请求
本案中，被告逾期办理合同登记备案属实，应当承担相应的违约责任。按双方合同约定，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1.0的违约金，该违约金于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付。现案涉房屋的合同登记备案尚未办理，被告更未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期办理合同登记备案违约金的支付条件尚未成就，对于原告要求判令被告支付逾期未办理合同登记备案违约金，自合同签订后第11日起，即2010年10月30日起，以全部购房款3582515元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际取得合同登记备案受理单之日止的诉讼请求一审法院不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、本判决生效后十日内被告重庆百年同创房地产开发有限公司立即办理位于重庆市xxx区xxx号xx层x单元xxx号房屋的合同登记备案；二、驳回原告中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司的其他诉讼请求。本案诉讼费14750元，由原告中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司承担14670元，被告重庆百年同创房地产开发有限公司承担80元，保全费5000元由原告中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司承担。”
上诉人中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人负担。其主要事实和理由如下：1、双方约定的“违约金支付时间”属于排除一方权利的条款，应为无效。2、上诉人遭受的逾期交房、逾期办理合同登记备案的经济损失已经明确，一审法院却未予认定。3、一审法院在审理过程中存在程序违法。
被上诉人重庆百年同创房地产开发有限公司答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审中双方当事人争议的焦点为被上诉人应否按上诉人主张的期间段支付逾期交房违约金、逾期办理合同备案登记违约金。现评析如下：
本案中，被上诉人存在逾期交房的事实，也应当承担逾期交房的违约责任。但双方签订的合同中约定逾期交房违约金是在商品房实际交付之日起30日支付，现案涉房屋尚未交付，该违约金的支付条件尚未成就，一审法院据此对于中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司提出的应由重庆百年同创房地产开发有限公司支付相应期间段的逾期交房违约金的请求未予支持并无不当，本院予以维持。
同理，现案涉房屋的合同登记备案尚未办理，被上诉人更未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期办理合同登记备案违约金的支付条件尚未成就，一审法院对于中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司提出的应由重庆百年同创房地产开发有限公司支付相应期间段的逾期办理合同登记备案违约金的请求未予支持亦无不妥，本院予以维持。
中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司提出双方约定的“违约金支付时间”的内容属于排除一方权利的条款，应为无效的异议，因缺乏法律依据，本院依法不依支持。
至于中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司提出的一审法院在案件审理过程中存在程序违法的问题，经查，一审法院在审判组织发生变更后，虽未向双方当事人于开庭前三日送达变更合议庭通知书，但在开庭之日即向双方当事人当庭告知了变更合议庭成员的原因，并宣布了新的合议庭组成人员，亦告知了双方有申请回避等相关权利义务，中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司在一审审理过程中并未就此问题明确提出异议。本院认为，一审审理程序虽存在一定瑕疵，但并未影响本案的公正审判，故对于中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司提出的该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14670元，由中建三局第三建设工程有限责任公司西南分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 王睿杰