四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民终字第421号
上诉人（原审原告）耿道莲，女，45岁。
上诉人（原审原告）刘辉玉，男，46岁。
上述二上诉人共同委托代理人张明奎，四川仗剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）马海锐，男，48岁。
被上诉人（原审被告）苟秀梅，女，45岁。
委托代理人马海锐，男，48岁。苟秀梅之丈夫，代理权限为特别授权。
上诉人耿道莲、刘辉玉因与被上诉人马海锐、苟秀梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省越西县人民法院（2015）越民初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭于2015年4月29日公开开庭进行了审理，上诉人耿道莲、刘辉玉的委托代理人张明奎，被上诉人马海锐及苟秀梅的委托代理人马海锐出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月7日，耿道莲、刘辉玉与马海锐、苟秀梅签订了一份《买房协议》。约定耿道莲、刘辉玉将自建的位于大屯乡大同村2组××号房屋出售给马海锐、苟秀梅，双方议定房屋价格为26万元，签订协议时付款10万元，余款16万元在协议签订之日起三年内付清，到时不付清，耿道莲、刘辉玉不返还首付款10万元。协议成立后，耿道莲、刘辉玉将该房屋交付给马海锐、苟秀梅。马海锐、苟秀梅接手该房屋后，又将该房作价28.8万元转让给第三方，随后，第三方以与马海锐、苟秀梅之间签订的《住房出售转让协议》违反国家相关法律法规的禁止性规定为由，于2015年2月6日将房屋退还给马海锐、苟秀梅。其后，马海锐、苟秀梅遂以自己是城镇居民，与耿道莲、刘辉玉于2011年5月7日签订的《买房协议》无效为由，拒绝履行双方签订的《买房协议》，要求将房屋退还给耿道莲、刘辉玉，并要求耿道莲、刘辉玉承担房屋修缮费用，双方为此发生纠纷。耿道莲、刘辉玉于2014年12月22日起诉到原审法院，请求判令确认双方签订的合同无效，判令马海锐、苟秀梅返还位于大屯乡大同村2组××号房屋；判令马海锐、苟秀梅承担10万元违约金；判令马海锐、苟秀梅赔偿耿道莲、刘辉玉房屋及附属物损失3万元。
原审法院认为，耿道莲、刘辉玉诉马海锐、苟秀梅农村房屋买卖合同纠纷一案中，双方虽自愿达成《买房协议》，但依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地法等法律和国家有关规定。”参照1999年国务院办公厅国办发（1999）第39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院2004《关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》中均明确：“宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。”故，依法确认双方于2011年5月7日签订的《买房协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方间签订的《买房协议》无效，该协议中约定的违约金条款也应认定为无效。双方间，因无效合同取得的财产，依法应当各自退还。庭审中，对双方各自主张的赔偿损失的请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任加以证明”、第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，庭审中，双方均未提供造成损失的证据，应各自承担举证不能的不利法律后果。故对双方主张要求赔偿损失的诉求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决：一、耿道莲、刘辉玉与马海锐、苟秀梅于2011年5月7日签订的《买房协议》无效；二、由马海锐、苟秀梅退还耿道莲、刘辉玉位于大屯乡大同村2组35号房屋（在本判决生效后一个月内履行）；三、由耿道莲、刘辉玉返还购房款10万元给马海锐、苟秀梅（在本判决生效后一个月内履行）；四、驳回耿道莲、刘辉玉的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由马海锐、苟秀梅负担。
上诉人耿道莲、刘辉玉对原审判决不服，向本院提起上诉，请求判决撤销四川省越西县人民法院（2015）越民初字第39号民事判决第三项、第四项，改判被上诉人承担违约责任。主要理由：1、被上诉人马海锐、苟秀梅作为知识分子，明知签订的协议可能为无效，还与上诉人签订，应该承担缔约过失的责任；2、合同中关于房屋买卖部分无效不等于违约金约定部分无效，被上诉人应该承担违约责任。
被上诉人马海锐、苟秀梅针对上诉人的上诉答辩称：1、被上诉人在买房屋的时候上诉人说手续是齐全的，但是至今都没有提供任何有关房屋的批建手续等。2、合同中约定四四至边界，邻居都有异议。3、上诉人的大嫂、兄弟姊妹等以修建房屋的地基有他们的部分为由，经常来挖墙、挖树、打闹、打砸等，致使被上诉人根本无法居住。4、被上诉人将该房屋转卖给第三人就是因为第三人是上诉人本村组的，他们说能够处理好相关邻里关系。但是后来第三人还是无法协调与上诉人家人的关系，才和被上诉人解除买卖关系。一审法院判决正确，应当维持原判。另，被上诉人要求上诉人赔偿5万元装修费用，且给付的款项也要支付资金占用利息。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
本院经审理查明的案件事实与原审判决查明事实一致，对原审判决查明事实依法予以确认。
本院认为，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，确认上诉人耿道莲、刘辉玉与被上诉人马海锐、苟秀梅签订的《卖房协议》无效，该认定符合法律规定。被上诉人马海锐、苟秀梅明知自己不是案涉房屋所在村集体经济组织成员，不具备购买该房屋的身份资格还继续购买，而上诉人耿道莲、刘辉玉明知被上诉人不具有村集体经济组织成员资格、案涉房屋没有取得权属登记且可能存在相邻关系纠纷还转让给他人，对该协议的签订，双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，应该合同取得的财务，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”的规定，双方均应该按照各自的过错承担对方相应的损失赔偿责任。但是上诉人在原审诉讼过程中，未提交证据证明自己的具体损失，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，以举证不能为由判决驳回耿道莲、刘辉玉的损失赔偿请求，并无不当。按照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，违约金条款是双方签订的买卖合同中的部分条款，买卖合同的整体无效，当然导致相关违约金条款的无效。上诉人认为房屋买卖合同无效，不当然导致违约金条款无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。因此，对上诉人认为原审判决适用法律错误，而要求判决被上诉人赔偿损失或支付违约金的上诉请求，本院不予支持。
原审中，被上诉人马海锐、苟秀梅提出因合同无效而要求对方退还已经交付的购房款10万元，及赔偿自己房屋装修损失5万元的两个抗辩请求，对第一个抗辩请求，即合同无效相互返还义务，因法律已经明确规定，故原审法院在本案中一并判决返还，并无不当。但是对第二个赔偿装修房屋损失5万元的抗辩请求，因被上诉人马海锐、苟秀梅并未提起反诉，原审法院直接进行审理，并作出“应当承担举证不能的不利法律后果”的认定，违反民事诉讼“不告不理”的原则，应当予以纠正。对此，马海锐、苟秀梅可以另案起诉。综上，原审判决事实查明清楚、证据确实充分、法律适用及判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450元，由上诉人耿道莲、刘辉玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张仁富
审判员 邱红莲
审判员 王和平
二〇一五年四月二十九日
书记员 孙 耘
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。