辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终3198号
上诉人(原审原告)：大连陆风汽车销售服务有限公司，住所地大连保税区填海区护港北一路17号。统一社会信用代码×××。
法定代表人：魏小龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李丛辉、张佳琪，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：大连庞大华腾国际贸易有限公司，住所地大连保税区慧能大厦640A。统一社会信用代码×××。
法定代表人：许全生，该公司经理。
委托诉讼代理人：马建明，该公司职员，住河北省唐山市滦县滦州镇东八里桥村11排9号。
上诉人大连陆风汽车销售服务有限公司（以下简称”陆风公司”）因与被上诉人大连庞大华腾国际贸易有限公司（以下简称”华腾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初6147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大连陆风汽车销售服务有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持陆风公司的一审全部诉请。事实和理由：陆风公司享有案涉《房屋租赁合同》的法定解除权，主要依据为：一、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同纠纷案件解释》）第八条的规定，案涉租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人有权解除合同。根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的相关规定，未经消防验收和竣工验收的房屋不得交付使用，以上规定是关于房屋使用的强制性规定。一审法院未对案涉房屋是否具有消防验收、建设工程竣工验收及产权登记状况进行查明，负有举证责任的华腾公司未能提供案涉房屋的《建筑工程消防验收意见书》、竣工验收合格材料、产权登记材料等，故华腾公司应承担举证不能的法律后果。若案涉房屋属于三无违建，则陆风公司享有合同解除权。二、若案涉房屋为违章建筑，依据《机动车维修管理规定》第十一条、第十四条的规定，不能办理机动车的维修资质，又依据《消防监督检查规定》第八条、第三十三条的规定，案涉房屋亦无法取得消防许可证，陆风公司无法从事销售汽车和汽车维修业务，导致陆风公司的合同目的无法实现，符合合同法九十四条第四款的情形，故陆风公司有权解除合同。三、一审判决对《房屋租赁合同》条款解读不当，《房屋租赁合同》为华腾公司提供的格式合同，其合同内容显失公平，完全属于霸王条款。一审判决依据《房屋租赁合同》第一条第二款的”等”字判断陆风公司对于案涉房屋没有产权证的情况明知，进而承担不利后果依据不足，有失公平。《房屋租赁合同》中并未约定消防、建筑工程验收、产权登记等内容，法院不能推定陆风公司对上述情况明知，不应作为陆风公司行使合同解除权的阻却事由。华腾公司在一审提供的不动产登记证书是地证，并非房屋产权证书；其提供的建设工程规划许可证仅能证明案涉《房屋租赁合同》有效，但本案陆风公司对于合同效力并无异议。并且该不动产权登记证书，坐落位置为大连保税区出口加工区，面积为8224平方米，而建筑规划许可证坐落位置是填海区IIIC-3-B3，项目名称大连庞大华腾国际贸易有限公司进口菲亚特汽车4S店，建设规模是6259平方米。以上两份证据与陆风公司承租的房屋地址不同，华腾公司也未提供证据证明，土地坐落位置以及房屋规划许可证上的面积与本案房屋位置重合，故不足以证明该两份证据与本案具有关联性。华腾公司提供的照片和水电费不能证明陆风公司在案涉房屋有经营行为。实质上，陆风公司一直未在案涉房屋内经营。陆风公司已于2017年11月8日解除了案涉《房屋租赁合同》。请求法院支持陆风公司的一审诉请。
华腾公司辩称，不同意陆风公司的上诉请求。1.华腾公司与陆风公司订立的房屋租赁合同合法有效。华腾公司与陆风公司签订《房屋租赁合同》的时间是2015年12月3日，该房屋不属于陆风公司所称的违法建筑，不存在陆风公司所称的权属争议问题。2.案涉租赁房屋自2016年2月1日起一直由陆风公司占有使用，从事相关汽车销售活动。3.我国审判制度不施行判例法，每个案件都有特殊案情，应具体问题具体分析，本案情况是陆风公司一方对案涉房屋在签订租赁合同时，已经认可该房屋现状，并一直占有使用，陆风公司在长达两年时间里没有提出过解除合同。4.本合同并非格式合同，不符合格式合同的相关规定，格式合同是为了重复使用而事先由一方当事人设定的，具有相对固定内容的合同，本合同系双方当事人在查看了房屋现有现状的基础上，双方协商一致的结果，应为合法有效。5.关于陆风公司提出的水电费问题，华腾公司在一审过程中提交的水电费证据已经能够证明陆风公司系正常使用该房屋产生的水电费，并非陆风公司所称的少量的水电费，每月费用有好几千元。6.陆风公司上诉称在合同履行过程中华腾公司同意陆风公司免费使用该房屋，对该说法华腾公司不认可。华腾公司正常经营就是为了获得利润，不可能同意陆风公司长时间使用华腾公司的房屋，该说法不符合正常逻辑。
陆风公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。2.华腾公司返还陆风公司缴纳的第一年度租金35万元；3.华腾公司返还陆风公司缴纳的押金15万元；4.华腾公司赔偿陆风公司违约金7万元。
一审法院认定事实：原、被告双方于2015年12月3日签订《房屋租赁合同》，约定将位于大连经济技术开发区保税区护港北一路17号华腾公司所有的房屋租赁给陆风公司使用。《房屋租赁合同》第一条约定：1.该租赁房屋坐落于辽宁省大连市开发区保税区护港北一路17号，土地证号为：大保国用（2010）第140**号，建筑面积3200平方米，租赁建筑物占地面积4112平方米。2.甲方作为出租人与乙方建立租赁关系，保证对租赁房屋具有合法的处置权，并将本合同涉及的租赁房屋的真实情况向乙方作出了充分介绍（包括抵押、政府拆迁、征用、规划变更及使用现状等信息），乙方已对租赁房屋现状作了充分了解，并亲自到实地进行了查看，认可租赁房屋的现状，此为本合同签订的基础条件。第二条约定：1.租赁期限：租期3年。自2016年2月1日至2019年1月31日止。2.房产用途：乙方向甲方承诺，该房产仅作为汽车销售与维修用途使用。2016年2月1日华腾公司按照合同约定将案涉房屋交付给陆风公司使用，陆风公司向华腾公司交纳了2016年2月1日起半年的租金35万元。陆风公司至今仍在占有使用案涉租赁物并处于存续期间。案涉租赁物于2010年10月28日取得建设工程规划许可证，案涉租赁物项下土地于2010年9月11日取得不动产权属证书。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陆风公司主张因华腾公司提供的租赁物没有房产证不能实现合同目的而要求解除合同的诉请，根据租赁合同的约定以及双方当事人的陈述，陆风公司在签订合同时对租赁物的现状即没有房产证的事实是知晓的，华腾公司在合同履行过程中，并没有违约行为且陆风公司自合同签订后一直使用租赁物。另外，案涉房屋已经取得了建设工程规划许可证，根据相关法律规定，租赁合同应认定为有效，因此，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，应受到法律的保护。陆风公司仅以租赁物没有房产证而主张不能实现合同目的要求解除合同及其他诉请，与事实不符且不符合合同解除的法定条件，一审法院不予支持，依法应予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告大连陆风汽车销售服务有限公司的诉讼请求。案件受理费4750元，由原告大连陆风汽车销售服务有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于陆风公司提供的大连陆风汽车销售服务有限公司以及大连陆风汽车销售服务有限公司甘井子分公司企业信用信息公示报告，华腾公司对该证据的真实性并无异议，本院对该证据的真实性予以确认。该证据显示，陆风公司成立于2010年3月3日，经营范围为汽车销售、展览展示服务等。2016年5月9日，陆风公司将住所地由原来的甘井子区怡宁路7号2-1-1，变更为案涉租赁地址，即大连保税区填海区护港北一路17号。2016年9月28日，陆风公司注册成立大连陆风汽车销售服务有限公司甘井子分公司，营业场所为大连市甘井子区怡宁路7号，经营范围为展览展示服务。对于陆风公司提供的大连经济技术开发区人民法院（2018）辽0291执异4、5、6号执行裁定书，华腾公司对真实性无异议，本院予以确认。但上述执行裁定书仅能证明三案外自然人与案外汽车销售公司形成了买卖关系，不能证明三客户系在陆风公司看到销售车辆，而因华腾公司出租的案涉房屋不具备汽车销售条件导致三客户无法在陆风公司购买相关车辆，进而造成陆风公司大量客户资源流失的事实。对于陆风公司提供的视频资料，华腾公司对真实性无异议，本院予以确认。该证据证明陆风公司于2017年11月23日搬离案涉租赁场地，但双方并未交接租赁场地，钥匙仍由陆风公司实际控制。
除”陆风公司至今仍在占有使用案涉租赁物并处于存续期间”外，本院对一审查明的其他事实均予以确认。
本院补充查明，1.案涉《房屋租赁合同》约定，双方签订本合同后于2016年1月1日陆风公司支付给华腾公司15万元作为押金，在租赁期满或解除合同后，扣除陆风公司应承担的费用后，华腾公司无息返还陆风公司。2015年12月25日陆风公司向华腾公司缴纳了15万元的保证金。2.在一审庭审中，陆风公司认可在其与华腾公司签订租赁合同时，对于案涉租赁物没有办理产权证及未取得消防验收的情况是明知的。3.二审中，华腾公司未在法庭指定的期限内提供案涉租赁房屋的竣工验收手续、消防验收合格手续，并自认案涉房屋目前尚未办理产权证。4.2018年4月11日本案二审庭审中，华腾公司明确表示，因陆风公司已搬离租赁场地，双方租赁合同已无法继续履行，故同意解除双方的《房屋租赁合同》。5.2018年4月12日，陆风公司与华腾公司就案涉租赁房屋进行了交接，陆风公司交还了案涉房屋的钥匙。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为陆风公司以华腾公司违约为由主张解除双方签订的《房屋租赁合同》能否得到支持。陆风公司主张华腾公司违约的主要理由是案涉房屋未取得产权证、消防验收手续等材料，属于《房屋租赁合同纠纷案件解释》第八条中规定的”具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况”，陆风公司有权解除合同。根据本案已查明的事实，陆风公司的上述理由不能成立。《房屋租赁合同纠纷案件解释》第八条规定的因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定而解除合同的情形，在适用时需具备一个前提条件，即”租赁房屋无法使用”。而本案中，根据华腾公司提供的照片和水电费收据等证据显示，陆风公司已实际占有使用了案涉房屋，不存在无法使用租赁房屋的情形，故不符合《房屋租赁合同纠纷案件解释》第八条的适用条件。至于陆风公司上诉称，因案涉房屋未取得房屋产权证和消防许可证，导致其无法从事汽车销售和维修业务，进而合同目的无法实现一节，本院认为，在案涉《房屋租赁合同》签订前陆风公司即已成立，其经营范围包括了汽车销售业务，租赁合同签订后，陆风公司将住所地由原来的甘井子区怡宁路7号2-1-1，变更为案涉租赁地址，即大连保税区填海区护港北一路17号，经营范围仍包括汽车销售，由此可见，案涉房屋无产权证和消防验收手续，对于陆风公司从事汽车销售业务并无实质影响。至于维修业务，因陆风公司未能提供其已向相关主管部门申请开展维修业务而因缺少房屋产权证和消防手续导致未获批准的相关证据，不足以证明因华腾公司的原因导致其不能开展维修业务。并且陆风公司在一审庭审中认可在双方签订租赁合同时其即已知晓案涉房屋没有产权证和消防验收手续的情况，在明知案涉房屋存在问题的情况下陆风公司仍与华腾公司签订租赁合同，并在对案涉房屋占有使用两年之后，又以其在签订合同时即明知的事由主张解除合同，显然无充分的事实和法律依据，故对陆风公司以华腾公司违约为由主张解除租赁合同的上诉请求，本院不予支持。但鉴于陆风公司已搬离案涉租赁房屋，双方签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，且华腾公司在本案二审庭审中（即2018年4月11日）明确表示同意解除案涉《房屋租赁合同》。故本院确认案涉《房屋租赁合同》于2018年4月11日解除。
鉴于双方合同解除并非华腾公司的违约行为所致，故陆风公司要求华腾公司返还已缴纳的35万元租金，并支付7万元违约金的诉请，本院不予支持。
关于陆风公司上诉请求华腾公司返还15万元押金的主张，本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定，15万元押金在租赁期满或解除合同后，扣除陆风公司应承担的费用，华腾公司无息返还。现本院已认定双方的租赁合同于2018年4月11日解除，且本案中华腾公司并未提出押金应予扣除的相关事由，故按照合同约定，华腾公司应将15万元押金返还给陆风公司。对于陆风公司的该项诉讼请求，本院依法予以支持。
关于陆风公司上诉称，华腾公司在一审提供的不动产登记证书与建设工程规划许可证上载明的坐落位置不同，且与案涉租赁房屋地址不同，与本案不具有关联性一节，本院认为，在一审庭审中，陆风公司对上述两份证据的真实性均无异议，且认可该不动产登记证书是案涉租赁场地的地证。故上述两份证据均与本案存在关联性，一审法院采信上述证据并无不当。并且案涉房屋的建设规划许可证与案涉房屋租赁合同的效力相关，而本案中陆风公司诉请解除双方的房屋租赁合同，前提是认可该租赁合同合法有效，由此表明陆风公司对案涉房屋具有建设规划许可证的事实亦是认可的。据此，陆风公司的该项上诉理由，无充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初6147号民事判决；
二、大连陆风汽车销售服务有限公司与大连庞大华腾国际贸易有限公司2015年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月11日解除；
三、大连庞大华腾国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向大连陆风汽车销售服务有限公司返还押金15万元；
四、驳回大连陆风汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
华腾公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4750元，由大连陆风汽车销售服务有限公司负担3500元，大连庞大华腾国际贸易有限公司负担1250元；二审案件受理费9500元，由大连陆风汽车销售服务有限公司负担7000元，大连庞大华腾国际贸易有限公司负担2500元。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 吕瑛
审判员 刘畅
二〇一八年六月二十二日
书记员 王亮