江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第01630号
上诉人（原审原告）岳伟。
委托代理人朱品高，睢宁县群星法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）徐州天和御城置业有限公司，住所地睢宁县城文学南路南苑小区西北侧南城上品接待中心。
法定代表人朱良，该公司董事长。
委托代理人朱春，江苏仁台律师事务所律师。
上诉人岳伟因与被上诉人徐州天和御城置业有限公司（以下简称天和御城公司）债务转移合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2015）睢民初字第00015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人岳伟及委托代理人朱品高，被上诉人天和御城公司的委托代理人朱春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年11月5日，岳伟与天和御城公司签订两份《商品房买卖合同签订、备案审核单》，岳伟以其对案外人享有的27.5万元混凝土货款折抵购房款，购买了天和御城公司开发的南城上品小区2幢3单元1105号、2幢2单元1103号房屋两处以及1幢1单元-177号、1幢1单元-144号储藏室两间，房屋的单价为4028元／平方米，储藏室的单价为3980元／平方米。天和御城公司于同日为其出具收据一张，载明收到首付款27.5万元。对于余款如何支付，双方未作约定。2014年12月3日，天和御城公司向岳伟寄送一份通知书，以岳伟未将剩余首付款90343元补齐、未按约定签订购房合同以及办理银行按揭贷款手续为由，解除与岳伟之间签订的协议。
岳伟以天和御城公司违约为由，提起诉讼，请求判令天和御城公司返还购房款27.5万元及利息（以27.5万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年11月5日起计算至判决确定的履行之日止），并负担本案的诉讼费用。天和御城公司辩称：天和御城公司开发的南城上品项目由徐州华夏建设工程有限公司（以下简称华夏公司）承建，天和御城公司和华夏公司之间是建设工程施工合同关系。华夏公司项目部在施工过程中使用岳伟的混凝土，其与岳伟之间是买卖合同关系。2014年下半年，华夏公司项目部提出他们欠岳伟混凝土货款27.5万元，请求天和御城公司为其偿还该债务，天和御城公司同意提供两套商品房为其处理债务。2014年11月5日，天和御城公司和岳伟签订两份商品房预订合同，岳伟以27.5万元的货款折抵两套房屋的部分首付款，剩余房款由岳伟另行支付给天和御城公司。分析上述事实，双方之间形式上是商品房预订合同，实质上是天和御城公司作为买卖合同之外的第三人将公司的房产折价给买卖合同的债权人（即岳伟），用于清偿买卖合同债务人（即华夏公司）的货款债务，因此双方之间不具有真实的商品房买卖合同关系，实际上是以物抵债的关系。由于以物抵债合同是实践性合同，在房屋所有权没有转移之前，合同没有成立。现岳伟不愿意履行，只能要求其债务人承担责任。涉案房款是由货款转化而来，岳伟没有实际支付，无权要求天和御城公司退还，因此请求依法驳回岳伟的诉讼请求。
原审法院认为：岳伟所支付的购房首付款27.5万元是混凝土欠款转化而来，具有以房抵债的性质，而以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为，双方当事人尚未办理房屋交付和物权转移手续，且双方之间不具有真实的商品房买卖合同关系，因此岳伟要求天和御城公司返还购房款27.5万元并支付利息的诉讼请求，不予支持。岳伟应当要求债务人履行义务。据此，遂判决驳回岳伟的诉讼请求。
上诉人岳伟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人向天和御城公司主张的27.5万元债权是基于合同的义务转移即债务转移而产生的债权，天和御城公司已取代华夏公司成为新的债务人。在天和御城公司解除合同的情况下，上诉人同意解除，但天和御城公司作为债务人应返还27.5万元。本案应适用合同法第八十四条，一审适用合同法第六十五条属适法错误。2、上诉人与天和御城公司签订的商品房预订合同是双方的真实意思表示，具有真实的商品房买卖合同关系。天和御城公司要求解除合同也是基于合同有效。一审认定双方之间不具有真实的商品房买卖合同关系，属认定事实错误。综上，请求撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人天和御城公司答辩称：1、华夏公司在承建我公司开发的南城上品项目时，其项目部的人员从上诉人处购买混凝土，欠上诉人货款27.5万元。华夏公司项目部和上诉人约定由我公司替其偿还该债务。我公司虽同意履行，但没有承担债务的意思表示，项目部和我公司也不存在债务转移的合意，该债务仍为项目部的债务。因此，本案应认定为合同法第六十五条规定的由第三人履行。2、我公司采用以物抵债的形式为项目部偿还货款债务。上诉人虽与我公司签订商品房预订合同，但27.5万元首付款是由货款转化而来，上诉人并未实际支付。因此，双方形式上是商品房预订合同关系，但实质上是我公司作为买卖合同之外的第三人将公司的房产折价给买卖合同的债权人（即上诉人），用于清偿买卖合同债务人的债务，是以商品房预订合同形式出现的以物抵债合同。一审判决认定双方不存在真实的商品房买卖关系是正确的。3、以物抵债合同是实践性合同，双方只是签订了商品房预订合同，形成了以物抵债的合意，但物权没有转移，合同尚未成立。4、上诉人应依据买卖合同向项目部主张货款债权，或根据合同法第六十五条，要求项目部承担违约责任。其要求我公司返还购房款没有依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、本案是债务转移还是第三人代为履行；二、岳伟要求天和御城公司返还购房款27.5万元及利息应否支持。
二审另查明，2014年11月5日，天和御城公司和岳伟签订两份《商品房买卖合同签订、备案审核单》，天和御城公司向岳伟出具收到现金27.5万元的收据，收款事由为购房首付款；华夏公司向天和御城公司出具收到现金27.5万元的收据，收款事由为甲方工程款（付混凝土款）。其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，一，关于本案是债务转移还是第三人代为履行的问题。本案中三方的债权债务关系是天和御城公司欠华夏公司工程款，华夏公司欠岳伟混凝土款27.5万元。三方处理债权债务关系的方式是：华夏公司向天和御城公司出具收到现金27.5万元的收据，天和御城公司以收到购房预付款的形式向岳伟出具收到现金27.5万元的收据。两份收据足以证明三方就债务移转达成了合意，华夏公司和天和御城公司之间27.5万元工程款的债权债务消灭，华夏公司和岳伟之间的债权债务转化为天和御城公司和岳伟之间的债权债务，天和御城公司已经取代华夏公司成为岳伟的债务人。上诉人岳伟关于本案构成债务转移的理由成立，本院予以支持。
关于岳伟要求天和御城公司返还购房款27.5万元及利息的请求应否支持的问题。因天和御城公司已取代华夏公司成为岳伟的债务人，应当向岳伟承担债务责任。岳伟在与天和御城公司之间的购房合同解除的情况下，基于新的债权债务关系，要求天和御城公司给付27.5万元及利息，应予支持。
综上，上诉人岳伟的上诉请求能够成立，本院予以支持。原审判决驳回岳伟诉讼请求不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2015）睢民初字第00015号民事判决；
二、徐州天和御城置业有限公司于本判决生效后十日内给付岳伟27.5万元及利息（以27.5万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年12月25日起计算至判决确定的履行之日止）。
义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2713元，二审案件受理费5426元，均由徐州天和御城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 苗 鑫