广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11894号
上诉人(原审被告)：洪苑方，身份证住址江西省九江市武宁县。
委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王群华，身份证住址江西省南昌市湾里区。
上诉人洪苑方因与被上诉人王群华租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人洪苑方上诉请求：撤销一审判决，驳回王群华的一审诉请。事实理由如下：一、涉案商铺并非王群华的物业，是王群华通过向广州市越和花地市场经营管理有限公司（以下简称越和公司）租赁所得，如果王群华与越和公司签订的租赁合同约定王群华不得转租，依照《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，未征得出租人同意擅自转租房屋的其租赁行为无效，王群华擅自转租未经过业主同意，洪苑方与王群华签订的租赁合同无效。二、洪苑方与王群华签订租赁合同时，已经向王群华支付了押金15000元，该押金应当退回给洪苑方。即使洪苑方要支付空置费给王群华，也应当扣除该押金。三、2016年5月5日，洪苑方将商铺清空搬走，王群华确认于2016年5月9日收回商铺租赁给他人，收取租赁费用，并未造成其商铺空置。一审判决洪苑方支付两个月租金不当。双方合同约定第一年租金为4000元，第二年租金为4500元，一审按照王群华主张的15500元/月标准判决的租金金额也与事实不符。因此洪苑方请二审法院查明事实，驳回王群华一审诉请，或者以查明事实不清为由发回重审。
被上诉人王群华二审答辩称：按照诚信原则，双方签订了合同就应当以合同约定的权利义务履行各自的义务。2016年7月1日起涉案商铺已经直接由管理处出租给案外人了。市场一直默认王群华可以进行转租的，洪苑方是明知的，而且洪苑方也将门口摊位转租给其他人。王群华一审诉求的是2016年5-6月商铺空置的两个月租金和管理费，王群华与管理处约定的租金是11000元/月，洪苑方承租后其直接向管理处交11000元/月的租金，另外向王群华支付转租费用4000-4500元/月，这是双方合同明确约定的。如果洪苑方不承租了要提前60日通知王群华，并清结水电费。对于押金15000元抵扣了前面两个月的租金7500元，对方还通过微信支付了前两个月的租金尾款各850元，对于余下的7500元押金，因为王群华提起本案诉讼之前，洪苑方到案涉档口吵闹损害了王群华一方的手机5000元，导致王群华无法经营损失3000多元，因为消防安全问题导致罚款500元也是由王群华支付的，押金余款不足抵扣上述损失，洪苑方还欠付水电费500多元。王群华同情洪苑方经营困难，同意提前一年结束合约，与洪苑方约定6月30日结束，7月1日起将涉案商铺另行转租给他人。洪苑方未按约定提前搬走，王群华虽然在5月9日收回商铺也无法出租，所以空置到6月30日，期间的损失应由洪苑方承担。
一审法院经审理查明：洪苑方向王群华承租荔湾区花地大道越和花鸟鱼市场C105铺。2014年11月王群华与洪苑方签订了《租赁合同》，约定：租赁期限从2014年12月1日起至2017年6月30日，期满后，如需续租提前60天内通知出租人，无需续租需提前60天通知出租人，结清当月水电、租金、管理费、押金、尽量不破坏原装修，押金退回。承租人须向出租人交付15000元押金第一年租金订为4000元，第二年租金订为4500元，管理处每年递增租金10%应由承租人承担与出租人无关，管理处所产生的租金、管理费、水电费洪苑方承担，压金15000元，承租期未满无退。合同签订后，洪苑方向王群华交纳了保证金15000元。
后洪苑方要求提前终止上述合同，王群华、洪苑方达成如下协议，押金15000元抵扣四个月，每月分摊租金3750元，合同到期2016年6月30日止，承租人必须付清管理处任何费用。另口头协商洪苑方每月向王群华支付850元。洪苑方确认每月代王群华向越和公司交纳11000元租金。
2016年5月5日，洪苑方没有经王群华同意私下将商铺清空搬走。王群华确认于2016年5月9日收回商铺。洪苑方向王群华交租至2016年4月。
王群华于2016年5月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：洪苑方支付2016年5月至6月的租金（每月按15500元计算）给王群华。
王群华一审答辩称：我方于2016年3月当面告知王群华，决定从2016年5月1日起终止租用王群华的场地，王群华也同意，于是我方于2016年4月29日已将商铺清空交给王群华。2、王群华于2016年5月将场地转租给案外人黄春燕，有录音和相片作证。3、如果王群华与越和公司签订的租赁合同，约定是王群华不能转租，王群华与我方的合同未经管理处同意及备案，我方与王群华所签订合同是无效合同。王群华应退还押金。王群华所述与事实不符，故不同意王群华的诉讼请求。
在一审审理过程中，洪苑方提供了录像，用以证明王群华收回商铺后已将商铺转租案外人黄春燕使用，商铺并没有空置。王群华表示，因其与越和公司签订的租赁合同约定是每天要开门经营，否则商铺会被收回。因洪苑方提前终止合同，黄春燕原一直租用涉案商铺的门口位置使用，为避免商铺被收回，王群华才同意黄春燕使用商铺，王群华只收取其门口位置的租金，没有收取涉案商铺的租金。经一审法院审查该录像不能证明王群华有收取黄春燕使用涉案商铺的租金。
一审法院认为，王群华与洪苑方签订的《租赁合同》及之后达成的协议，是双方当事人自主自愿签订的，没有违反法律的规定，合法有效。双方当事人应依约履行。王群华、洪苑方之后签订的协议是对《租赁合同》的变更。本案洪苑方没有按上述合同履行，租期没有届满，私下搬走提前解除合同，已构成违约，应承担违约责任。在洪苑方搬走后，王群华需要一段合理期间对涉案房屋的具体处置做出安排，在这段合理期间内，因涉案房屋闲置而产生的租金损失洪苑方应承担。综合考虑本案的实际情况，洪苑方2016年5月5日搬走，合同租期至2016年6月30日已到期，故一审法院酌情确定该合理期间为洪苑方搬走至租期届满之日。洪苑方搬走前没有交纳的租金（包括王群华和越和公司收取的租金）也应清缴给王群华，洪苑方提供的证据不能证明王群华将商铺给他人使用有收取租金，故洪苑方以其搬走后商铺没有空置为由，不同意支付2016年6月30日前的租金，理由不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条的规定，一审法院于2016年7月29日作出判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告洪苑方支付2016年5月1日至同年6月30日止的租金（每月按15500元计算）给原告王群华。如果洪苑方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费381元由被告洪苑方负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明，一、王群华二审当庭提交一份注销社会保险缴费登记表以及营业执照，证明王群华按照约定将商铺转租给他人。洪苑方质证称：王群华出示的证据与本案无关联，本案是租赁合同纠纷，此证据无法证明租赁合同有效以及相关租赁的事实。
二、王群华一审提供证据证明其向物业管理处代交了费用11000多元/月，洪苑方一审确认王群华向越和公司支付了2016年5、6月的租金，但与洪苑方无关；洪苑方二审对此不予认可，但没有证据予以反驳，并且洪苑方二审明确在其承租期间亦向越和公司支付了该部分费用。
三、《城市房屋租赁管理办法》（1995年5月9日建设部以建设部令第42号发布）第三十二条规定“违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚……（三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款”。《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部2010年12月1日发布）第十一条规定“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”、第二十八条规定“本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止”。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对洪苑方的上诉主张，认定如下：
一、洪苑方上诉主张王群华将涉案商铺转租给洪苑方未经业主同意，依照《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定洪苑方与王群华签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。洪苑方并没有证据证明王群华未经业主同意擅自转租，并且洪苑方自2014年11月与王群华签订《租赁合同》承租涉案商铺至双方合同提前解除已近两年时间，洪苑方直接向业主交付租金，业主明知王群华存在转租的事实并未对此提出异议。为此，在出租人未对租赁合同提出解除或确认转租合同无效的情况下，洪苑方主张其与王群华之间的《租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，洪苑方主张租赁合同无效的依据是《城市房屋租赁管理办法》，而该管理办法已经住房和城乡建设部2010年12月1日发布的《商品房屋租赁管理办法》废止，洪苑方的该项上诉主张亦丧失有效基础。为此，双方《租赁合同》合法有据，双方均应恪守履行。
二、洪苑方应否承担相关费用的问题。因洪苑方没有按上述合同履行，并提出提前解除合同，经双方协商变更租期为2016年6月30日止。在租期尚未届满的情况下，洪苑方私下搬走，已构成违约，应承担相应责任。洪苑方单方搬走后，王群华需要一段合理期间对涉案房屋的具体处置做出安排，并造成了王群华垫付相应费用的损失，因此一审法院酌情确定洪苑方应向王群华清缴2016年5月1日至6月30日期间内的租金（包括洪苑方应向王群华和越和公司收取的租金），合法有据。对于租金标准的问题，双方明确约定洪苑方应向王群华支付4500元/月，而洪苑方一审亦确认王群华实际向越和公司支付了每月11000元多的租金、管理费。一审判令洪苑方应按每月15500元/月支付上述租金，并无不妥，本院予以维持。另外，洪苑方提供的证据并不能证明王群华将商铺出租给他人使用收益的事实，洪苑方以其搬走后商铺没有空置为由，不同意支付2016年6月30日前的租金，理由不成立，本院不予采纳。
三、洪苑方上诉主张以押金15000元抵扣上述费用的问题，因洪苑方、王群华已经确认上述押金已抵扣2016年3、4月两月的部分租金共7500元，对于余款7500元王群华主张实际抵扣了洪苑方造成王群华的其他物品损失，洪苑方一审亦未就押金抵扣的问题提出主张，本案二审不作调处。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人洪苑方的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费762元，由上诉人洪苑方负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月一日
书记员 璩方慧