山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0106民初2566号
原告：太原市迎泽区梦林内衣店，系个体工商户字号，住所地太原市郝庄机动16排50号6栋太原泽华新精品商贸有限公司4楼1、2、3号（东配楼）。
经营者：崔孟林，男，1963年1月23日出生，汉族，住太原市。
委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所律师。
被告：山西来福房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区郝庄街15号B座，统一社会信用代码9114010055148614XG。
法定代表人：陈皓，董事长。
委托诉讼代理人：张鑫，山西中诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高晓阳，山西中诚律师事务所律师。
被告：杨金兰，女，1970年7月7日出生，汉族，个体工商户，住太原市小店区。
委托诉讼代理人：杨伟，山西国韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王佳丽，山西国韵律师事务所律师。
原告太原市迎泽区梦林内衣店与被告山西来福房地产开发有限公司、杨金兰确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏强，被告山西来福房地产开发有限公司委托诉讼代理人张鑫、高晓阳，被告杨金兰委托诉讼代理人杨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太原市迎泽区梦林内衣店向本院提出诉讼请求：1、判令两被告签订的编号为xjp-022的《房屋买卖合同》无效；2、诉讼费用由两被告承担。原告主张的事实和理由：案外人秦菊香购买了被告山西来福房地产开发有限公司开发建设的位于朝阳街的新精品小商品商场4016、4017、4018三间商铺。2011年8月2日，秦菊香将4016号商铺租赁给原告作为库房使用，租期五年。租赁该商铺后，原告按约按期缴纳了租赁费，并依约向被告山西来福房地产开发有限公司委托的商场管理方缴纳物业管理费等。到了2015年9月份，原告去缴纳费用时，发现收据上该商铺的经营者名称由秦菊香变为被告杨金兰。后经原告了解，方知秦菊香违反双方签订的《租赁协议》，在没有征得原告同意放弃优先购买权的情形下，私下通过被告山西来福房地产开发有限公司将该商铺过户给了被告杨金兰。被告杨金兰在明知原告与秦菊香之间存在合法租赁法律关系的前提下，仍然与秦菊香恶意串通，私下达成买卖协议；被告山西来福房地产开发有限公司在明知原告租赁关系合法存续情况下，未征得原告同意，违法为秦菊香与被告杨金兰办理了过户手续；两被告的违法行为，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告山西来福房地产开发有限公司辩称，1、原告诉讼主体不适格。原告为无字号的个体工商户，营业执照上登记的经营者为崔孟林，个体工商户进行诉讼只能以营业执照登记的经营者为当事人，不能以营业执照登记名称提起诉讼，原告诉讼主体不适格；《房屋租赁协议》系秦菊香和柳改凤（崔孟林爱人）所签，并非和原告或崔孟林所签，根据合同相对性原理，柳改凤才是4016号房屋的承租人及直接利害当事人，本案的适格原告只能是柳改凤，而不是原告或崔孟林。2、被告山西来福房地产开发有限公司不是本案适格被告。2015年8月1日，秦菊香和张国华(被告杨金兰的爱人)签订《个人房屋转让合同》，将4016号房屋出售给了张国华，被告基于双方的共同请求，给张国华办理了房屋过户并与其爱人杨金兰签订《房屋买卖协议》，将4016号房屋登记在杨金兰名下。并未侵害原告的任何权益。3、原告的诉讼请求，依法不能成立。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，该条已被最高人民法院废止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，秦菊香作为4016号房屋的所有人，在未提前通知承租人柳改凤的前提下又将房子转售给张国华，侵犯了柳改凤的优先购买权。因本案的侵权人为秦菊香，被侵权人柳改凤只能依法向秦菊香主张赔偿责任，而不能主张秦菊香和张国华签订的《个人房屋买卖协议》无效，更不能主张被告为秦菊香和张国华对4016号房屋进行过户而与杨金兰签订的《房屋买卖协议》无效。
被告杨金兰辩称，1、本案原告主体不适格。原告的诉讼请求是要求确认xjp-022的《房屋买卖合同》无效，原告与二被告签订的房屋买卖合同没有任何法律关系，其无权对二被告签订的协议进行所谓的诉讼请求。2、从原告的诉讼请求所依据的事实和理由，认为侵犯了他与秦菊香的优先购买权，其应当向秦菊香主张权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有房屋租赁协议、结婚证及身份证、2015年8月3日的房屋买卖协议、电费收据、收据、调解方案、说明、证明。被告山西来福房地产开发有限公司提交的证据有其与秦菊香的的房屋买卖协议、秦菊香与张国华的个人房屋转让合同、其与杨金兰的房屋买卖协议。被告张金兰提交的证据有身份证及结婚证、秦菊香与张国华的个人房屋转让合同、其与山西来福房地产开发有限公司的房屋买卖协议。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告太原市迎泽区梦林内衣店的经营者崔孟林与柳改凤系夫妻。2011年7月8日，秦菊香与被告山西来福房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议》，购买了位于太原市新精品东配楼写字间四层十六、十七、十八号房屋。2011年8月2日，柳改凤与秦菊香签订《房屋租赁协议》，约定柳改凤承租秦菊香的上述4016号房屋，租赁期限自2011年8月2日起与至2016年8月1日止。柳改凤承租后将该房屋作为其与丈夫共同经营的太原市迎泽区梦林内衣店（即本案原告）的库房。太原市迎泽区梦林内衣店系个体工商户名称，营业执照载明的经营者为崔孟林。
2015年8月1日，秦菊香与张国华签订《个人房屋转让合同》，将包括上述4016号房屋在内的位于太原市新精品东配楼写字间四层十六、十七、十八号房屋转让给张国华。2015年8月3日，被告杨金兰与被告山西来福房地产开发有限公司签订了编号为xjp-022的《房屋买卖协议》，约定由被告杨金兰购买上述太原市新精品东配楼写字间四层十六、十七、十八号房屋。被告杨金兰与张国华系夫妻。
原告以“被告杨金兰在明知原告与秦菊香之间存在合法租赁法律关系的前提下，仍然与秦菊香恶意串通，私下达成买卖协议”、“被告山西来福房地产开发有限公司在明知原告租赁关系合法存续情况下，未征得原告同意，违法为秦菊香与被告杨金兰办理了过户手续，侵犯了其优先购买权”为由，请求确认xjp-022的《房屋买卖协议》无效。
本院认为，太原市迎泽区梦林内衣店作为柳改凤与崔孟林家庭经营的个体工商户字号，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，其作为原告进行诉讼，主体适格，对二被告辩称原告主体不适格的意见，本院不予采纳。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。相对于被告杨金兰与被告山西来福房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》而言，原告系该买卖合同外第三人，原告主张该买卖合同无效，应当举出法律规定的恶意串通导致合同无效情形的证据。原告提交的证据仅证明被告杨金兰从被告山西来福房地产开发有限公司处购买涉案房屋的事实，但该行为并非法律所禁止，也并非违背常理。原告提交的证据不足以证明秦菊香与被告杨金兰在转让涉案房屋时存在恶意串通以及杨金兰从被告山西来福房地产开发有限公司处购买涉案房屋时存在恶意串通。原告提交的证据不足以证明其事实主张，该举证不能的后果应由原告承担。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对原告以侵害其优先购买权为由请求确认被告杨金兰与被告山西来福房地产开发有限公司签订的编号为xjp-022的《房屋买卖协议》无效的主张，应不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告太原市迎泽区梦林内衣店的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交）由原告太原市迎泽区梦林内衣店负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。
审 判 长 赵全龙
人民陪审员 李晓虹
人民陪审员 任亚婷
二〇一七年三月二十日
书 记 员 史晓宇
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。