上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9825号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王纪刚，男，1977年8月30日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：颜凤云(系王纪刚的妻子)，女，1978年1月8日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：潘宇虹，上海东凰律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：纪龙英，女，1946年8月2日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：乔斐达，上海东凰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘宇虹，上海东凰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：范融，女，1983年1月16日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨琳，上海凯正律师事务所律师。
原审第三人：上海锐丰投资顾问有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：卢航，董事长。
委托诉讼代理人陈伟，公司员工。
上诉人王纪刚、纪龙英与被上诉人范融、原审第三人上海锐丰投资顾问有限公司(以下简称“锐丰公司”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初17590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王纪刚、纪龙英上诉请求：撤销一审判决第三、四项，将本案发回重审或改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。范融就本市普陀区宜昌路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订买卖合同之时即属限购对象，而非在签订合同之后国家限购政策发生变化。故双方合同无法继续履行的原因应当归属于范融一方，应属违约。王纪刚、纪龙英出售系争房屋是为改善性置换，需售房款另行购房。因范融违约，造成王纪刚、纪龙英另行购买房屋时间晚于预期，而房价已大幅度上涨。另外，王纪刚、纪龙英因系争房屋未出售成功，导致出售的另一套房屋不符合“满五年且唯一”的标准，缴纳了更多的税金。以上均是实际损失。即使按照常理，一审法院也不应得出王纪刚、纪龙英没有经济损失的结论。王纪刚、纪龙英作为守约方，理应获得法律的保护。然一审判决明显违反了诚实守信及公平原则。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
范融辩称，其不同意王纪刚、纪龙英的上诉请求，认为一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
锐丰公司述称，锐丰公司不知晓王纪刚、纪龙英置换房屋的情况，且范融也未告知其爱人与爷爷奶奶共有房屋的情况，锐丰公司在系争房屋的交易过程中已履行居间义务，不存在过错，服从法院判决结果。
范融向一审法院起诉请求：一、解除双方于2016年3月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、王纪刚、纪龙英立即返还范融所付购房款人民币(以下币种均为人民币)79万元。
王纪刚、纪龙英向一审法院提起反诉请求：一、解除范融与王纪刚、纪龙英就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，并请求范融承担赔偿金49万元，及支付违约金4,125元；
一审法院认定事实：2003年5月22日，王纪刚、纪龙英登记成为系争房屋的权利人。
2016年3月7日，范融与王纪刚及锐丰公司签订了《房地产买卖居间合同》，合同附件为《房地产买卖合同》，由锐丰公司为双方买卖系争房屋提供居间服务。
2016年3月16日，范融(乙方)、王纪刚、纪龙英(甲方)签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同编号XXXXXXX。
在合同特别告知(二)中明确载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》(沪府办发(2011)6号)第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、……暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”……
双方在合同中约定：由乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用房屋内的土地使用权，建筑面积45.31平方米。双方协商一致上述房地产转让价款共计245万元，并确认于2016年5月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过5日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付5日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方应当书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同另就交付房地产约定了对等的违约责任。双方在补充条款中约定根据上述房地产下发的特别规定，本合同签订前，甲乙双方已阅看本合同前言中的特别告知(二)以及本合同附件补充条款(二)中的各项格式内容，同时，甲乙双方对于上述合同附件中规定的国家相关限购政策并予以全面认可并同意遵照执行。
在补充条款二中双方约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。
附件三双方则约定了乙方付款的日期和支付方式：1、待甲乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款计69万元。本合同签订前乙方已支付定金及10万元转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款79万元。2、甲方同意乙方通过贷款银行申请165万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后7个工作日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方贷款申请未全额经审核通过，则乙方应于送件当日将第二期房价款差额补足并支付甲方。3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后2016年5月15日之前，甲乙双方亲自或委托锐丰公司赴上海市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市普陀区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。4、甲乙双方约定于2016年5月15日前，双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。合同另就尾款支付、物业管理费等等其他费用的支付、居间介绍、代理等中介服务情况作出约定。
2015年3月8日，王纪刚出具收款收据，言明收到由范融支付的购买系争房屋的定金2万元，后又出具收款收据收到定金8万元。嗣后，纪龙英出具收款收据言明收到范融部分房价款69万元。
2016年5月16日，经范融、王纪刚与纪龙英同意，双方与锐丰公司的工作人员赴房地产交易中心办理权利过户登记，因范融属于限购对象，双方未能办理权利变动登记。
2016年5月27日，范融收讫王纪刚、纪龙英委托律师所发出的《律师函》，告知范融双方所签订的合同依法有效，因范融原因导致房屋交易无法完成，同时范融亦未按合同约定的付款期限支付相应的房屋款项，遂有权单方面解除合同，并要求范融承担违约责任，支付合同约定的违约金、承担赔偿责任。
范融则认为己方早已将自己与丈夫名下的房屋告知锐丰公司，锐丰公司告知范融房屋可以过户，故自己不存在过错，遂要求王纪刚、纪龙英返还已付房款。双方未能就上述争议达成合意，范融遂向法院提起诉讼，请求法院判决支持如其诉请。
一审审理中，范融提交了与锐丰公司工作人员的微信截屏，称审税和贷款时，范融多次询问锐丰公司是否可以过户，锐丰公司工作人员明确告知范融可以过户；王纪刚、纪龙英及锐丰公司对截屏的真实性均不认可，称无法确认与范融对话的是锐丰公司的工作人员。
一审审理中，范融提交了其与中国邮政储蓄银行股份有限公司上海静安区支行签订的《个人消费贷款及担保合同》(适用于房屋贷款、汽车消费贷款、车位贷款、自建房贷款)，证明范融在过户时已经具备获得银行审批通过的贷款，完全有履约能力。王纪刚、纪龙英及锐丰公司对该合同真实性不予认可，王纪刚、纪龙英称合同约定的金额超出了规定，合同可能存在造假，并请求法院核实；锐丰公司则称因工作人员的辞职，贷款办理是否由锐丰公司协助不清楚。经法院核查，上述贷款合同确系中国邮政储蓄银行股份有限公司上海静安区支行与范融所达成，银行已经批准通过范融的贷款申请。
一审审理中，范融表示，己方虽然没有故意隐瞒限购事实，但出于道义和公平原则，自愿补偿王纪刚、纪龙英2万元。
一审法院认为，关于本诉，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，范融按约支付大部分房款，但双方进行产权过户登记时因范融属于限购对象，致产权转移登记未能成功。根据限购政策规定，范融的丈夫名下确另有房屋已经进行登记备案，双方的合同确已经无法履行。从系争房屋的买卖合同条款内容分析，合同多处提到了限购政策，三方应当对限购政策是明知的。审理中，范融称其已经告知锐丰公司的工作人员，系工作人员阐述因与祖辈共有而不属限购的主张，虽然范融未能提供证据，但从锐丰公司的陈述中可以发现，锐丰公司对范融告知其与家人拥有房屋的事实陈述相互矛盾，但从未否认范融对上述事实的告知行为，仅表述知道限购是于2016年5月16日限购当日，因此法院据此难以认定范融未告知锐丰公司己方拥有房屋情况的事实；且范融作为买受方，已经履行支付了高达79万元的房款、办理审税、通过银行贷款批准等一系列手续，显然范融积极履行合同的意思表示是非常明显的，在合同明确提示、由锐丰公司作为专业房地产买卖中介机构参与下，对己方是否属于限购人员不向专业人员进行咨询也属不合理，由此推定范融故意隐瞒限购事实欺骗王纪刚、纪龙英的主张，显然与事实不符。由于限购致使合同无法履行，故范融请求解除合同的诉讼请求符合法律规定，审理中，王纪刚、纪龙英亦表示同意解除合同，故法院对范融的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，王纪刚、纪龙英收取的房款应当予以返还，故范融要求王纪刚、纪龙英返还房款的诉讼请求，法院一并予以支持。关于反诉，根据合同约定内容分析，范融逾期付款应当承担相应的违约责任；如双方因限购原因导致合同无法履行，范融则应当承担赔偿经济损失的责任。根据合同约定，范融支付第二笔款项应当以银行贷款形式进行支付，而贷款发放应当是在范融与王纪刚、纪龙英间产权发生变动，范融登记成为产权人、范融获得他项权证交至贷款银行之后。王纪刚、纪龙英认为过户当日范融应当支付第二笔房款的主张，显然与该约定不相符合，也与房地产市场交易惯例相违背，王纪刚、纪龙英据此认定范融构成违约的主张，法院难以支持。因此，本案应当适用因限购导致合同无法继续履行的约定条款。审理中，王纪刚、纪龙英未能提供其经济损失的证据，同时范融抗辩称基于系争房屋价格上涨，故王纪刚、纪龙英并未产生损失的主张，因与当前房地产市场的发展事实相吻合，法院予以采纳，故王纪刚、纪龙英要求范融承担违约责任支付违约金和赔偿金的诉讼请求，与合同约定不相符，也不符合市场惯例，法院对王纪刚、纪龙英的诉讼请求，不予支持。审理中，范融自愿表示出于道义和公平原则，补偿王纪刚、纪龙英2万元，与法不悖，法院予以准许。
一审法院作出判决：一、范融与王纪刚、纪龙英于2016年3月16日签订的关于上海市普陀区宜昌路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于判决生效之日起解除；二、王纪刚、纪龙英应于判决生效之日起十日内返还范融购房款79万元；三、对王纪刚、纪龙英要求范融承担赔偿金49万元、支付违约金4,125元的诉讼请求不予支持；四、准许范融自愿于判决生效之日十日内补偿王纪刚、纪龙英2万元。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院另查明，王纪刚、纪龙英于2016年9月23日一审庭审中表示，若范融提供的借款合同真实有效，其同意适用补充条款二。
本院二审期间，王纪刚、纪龙英围绕上诉请求依法提交了四组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、王纪刚与其妻颜凤云共有的本市龙柏二村XXX号XXX室房屋(以下简称“龙柏二村房屋”)出售及税收完税证明等材料。以证明系争房屋因范融违约未出售成功，导致王纪刚龙柏二村房屋在出售时，属于“非唯一”住宅，多支付了1%共计30,600元的个人所得税。证据二、王纪刚与其妻颜凤云另行购买的本市漕宝路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋(以下简称“漕宝路房屋”)买卖合同及链家中介关于该小区楼盘的市场价格记录等材料。以证明其为改善住房条件，另行购买的漕宝路房屋价格为530万元，而同小区同户型房屋在2016年5、6月市场价为430万元左右，差价损失为100万元。证据三、个人二手房住房贷款合同。以证明因系争房屋未及时出售，导致王纪刚购房资金不足，只能贷款购买漕宝路房屋，故存在资金成本损失，28年贷款利息约160万元。证据四、系争房屋同小区房屋租金的网络截图。以证明系争房屋因涉讼而空置，王纪刚、纪龙英租金损失5万元。范融认为，证据一、二、三的真实性予以认可、证据四真实性不予认可。上述证据均不能证明王纪刚、纪龙英的实际损失。锐丰公司表示，其不发表具体意见，请法院认定。
二审审理中：一、王纪刚、纪龙英表示系争房屋尚未出售，当前的市场价格较之出售给范融的价格上涨了50至60万元左右。二、范融自愿在一审判决的基础上再自愿补偿6万元。
本院认为，由于范融属于上海市房屋买卖相关政策中的限购对象，导致其与王纪刚、纪龙英之间就系争房屋的买卖合同无法继续履行，此点双方均无异议。由于相关的限购政策系在双方签订房屋买卖合同之前就已出台，范融作为购买人，应对自身是否属于限购对象作充分了解，此系其合同义务之一，故其对本次交易无法继续履行负有不当之处。补充条款二中双方约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。依合同约定，若王纪刚、纪龙英确因此受到经济损失，范融应予赔偿，但该经济损失一般应以直接损失为限。王纪刚、纪龙英在二审期间，就其损失提供了相关证据。本院经审查认为，龙柏二村房屋的税费难以认定为直接损失，况且，该房屋的居间协议与正式交易价格本就存在3万元的差价。而王纪刚、纪龙英在出售系争房屋时，尚未就漕宝路房屋签订买卖合同，因此，漕宝路房屋购买价与范融违约时的市场价之差价，不能认定为直接损失。而其主张的贷款利息160万元及房屋空置损失，亦不能归属于直接损失之列。虽然，王纪刚、纪龙英所主张的上述损失难以认定直接损失，但王纪刚、纪龙英的损失应属客观存在，本院综合范融主观上非恶意违约、系争房屋市场价格的上涨幅度等实际情况，认为范融自愿赔偿总计8万元之数额，可弥补其因本次交易未成而给王纪刚、纪龙英造成的经济损失，故对此予以准许。王纪刚、纪龙英另上诉主张的违约金4,125元，系逾期付款违约金，因合同予以解除，其要求支付逾期付款违约金的基础并无存在，故该项上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初17590号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初17590号民事判决第三、四项；
三、范融应于本判决生效之日起十日内赔偿王纪刚、纪龙英人民币8万元；
四、王纪刚、纪龙英其余一审反诉请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币11,700元，减半收取计人民币5,850元，由范融负担；一审反诉受理费人民币4,355.5元，由范融负担人民币2,000元，王纪刚、纪龙英负担人民币2,355.5元；二审案件受理费人民币8,711.88元，由范融负担人民币4,000元，王纪刚、纪龙英负担人民币4,711.88元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。