辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第00384号
上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。
法定代表人李德武，系总经理。
委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人王寅生，男，汉族，1983年3月2日出生，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：蔡会韵，男，1963年11月20日出生，、汉族，住沈阳市铁西区。
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）与被上诉人蔡会韵房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）东陵民二初字第2233号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员孙卓组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
蔡会韵一审中诉称，2011年9月7日，蔡会韵与曙光公司签订商品房买卖合同，购置位于浑南新区天赐街7-1号1904房屋，建筑面积50.53平方米，合同总价款302，149元。根据合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2011年11月27日，曙光公司向蔡会韵交付房屋。曙光公司应当依照合同约定于2012年11月27日之前到产权登记机关完成权属登记，但曙光公司却逾期不履行办证义务。蔡会韵多次找到曙光公司讨要说法，曙光公司均以各项理由拖延。曙光公司的行为已经严重违反合同约定，根据合同约定“出卖人按已付房款的日万分之一支付违约金。”故蔡会韵起诉来院，请求法院判令曙光公司支付蔡会韵逾期办证违约金22，056.88元，从2012年11月27日至2014年11月26日止；并承担本案诉讼费用。
曙光公司一审中辩称，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。因此，曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成黄志伟、邱智敏不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，而在国家行政执法机关沈阳市消防局至今没有为曙光公司办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是曙光公司的过错，而是在曙光公司工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知曙光公司。单位工程竣工验收后消防局才提出让曙光公司整改，不整改就不给验收，致使曙光公司向房产登记机关报备延迟，这属于政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市向曙光公司这样的企业有200多家，至今没有通过消防验收。人民法院对这种普遍性问题应当予以考虑。曙光公司开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。曙光公司已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理，如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知曙光公司，可是，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对曙光公司使用的外墙保温材料提出过异议。当曙光公司申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，即使曙光公司已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被迫无奈，曙光公司只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同，仅此一项，就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，曙光公司也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司说造成迟延办证的责任不在曙光公司。蔡会韵以“合同相对性”为由，让曙光公司先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是曙光公司的过错，曙光公司不承担责任。二、即使是因卖房人的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是买受人已付房款日万分之一的一年期违约金。这是从合同第十五条第3项约定应当得出的结论。该项对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书作出如下约定：“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行”。这是双方根据损失补偿原则和适当惩罚原则对违约金总额做出的限制性规定。合同并没有规定逾期超过一年的，仍按日万分之一支付违约金，而是规定“合同继续履行”，即出卖人仍应承担办证的随附义务即次要义务。从合同对“逾期超过一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失”的约定可以看出，订立合同时，主要考虑退房人的购房款在逾期办证超过一年以后仍有法定孳息，而给退房人的补偿。而对不退房的购房者来说，由于其已经取得房屋的实际所有权和居住权，即对所购房屋已经享有占有、使用的权利，不存在购房款的孳息损失问题。逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并不存在严重损害购房人利益问题。所以，双方同意对逾期办证超过一年而不退房的人不再予以补偿。合同第十五条第3项约定，属于双方对逾期办证的特殊约定。根据最高法院的相关司法解释，双方对逾期办证有特殊约定的应当按照双方约定。因此，蔡会韵要求从逾期办证之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有合同依据和法律依据，也不公平合理。综上，本案的逾期办证是由政府行为所致，责任不在曙光公司；双方约定的逾期办证违约金只是购房款日万分之一的一年期违约金。请人民法院查明事实，依法裁判。
蔡会韵为支持其诉讼请求，向一审法院提供如下证据：
证据1、商品房买卖合同一份，用以证明原曙光公司于2011年9月7日签订该份合同，并就双方之间的权利义务关系进行约定，第十五条约定曙光公司应在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需相关材料报登记机关备案以及未能履行该约定应承担的违约责任。
曙光公司对真实性没有异议，证明不了蔡会韵的主张，买卖合同约定的房价是在消防材料没有升级的情况下。材料升级就增加了大楼成本和房屋造价。
2、发票两张，用以证明蔡会韵按照双方之间的合同约定向曙光公司支付诉争房屋全部房款，即蔡会韵不存在违约行为。
曙光公司对真实性没有异议，这是消防提级前的价款并不是消防提级后的价款。
3、收款收据3张，用以证明蔡会韵办理入住的时间，同时也证明按合同约定曙光公司应在蔡会韵入住后，第二日起一年内履行合同第15条的约定义务。即涉案房屋曙光公司向蔡会韵交付时间是2011年5月6日，同时也证明按合同约定曙光公司应在2012年5月5日前履行合同第十五条的约定义务。
曙光公司对真实性没有异议，质证意见已经在答辩中陈述。
4、特快专递邮单寄件人存联一份及房屋产权登记违约超期告知函一份，用以证明我已于2014年11月24日向曙光公司邮寄房产证超期办理索赔函。因为曙光公司在合同中未约定超期办理房屋产权证书的赔偿标准，故我主张按照我在发往曙光公司的函件中所明确的总房款每日万分之一的标准对我进行赔付。
曙光公司质证，该份邮件的发出日期为2014年11月24日，与蔡会韵的起诉日期为同一天。蔡会韵主张的第二年逾期办理权属证书违约金没有依据。双方对逾期办证违约金有特殊约定。即合同第15条约定，逾期办证违约金曙光公司只承担一年。
曙光公司为支持其主张，向法庭提供如下证据：
1、建设工程施工合同一份（复印件），用以证明曙光大厦工程开工日期为2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前工程已经施工。
蔡会韵对真实性没有异议，关联性有异议，该份证据是曙光公司与建筑商之间签订施工的协议，与本案无关并且曙光公司想要证明的开工日期仅仅是合同文本约定，其实际开工日期不能用该份证据予以证明。
2、审核意见书一份，用以证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过，现要求曙光公司整改没有依据，逾期办证的责任在消防局而不在曙光公司。
蔡会韵没有异议。
3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，用以证明曙光大厦建设批准文件齐全，竣工验收文件也齐全。
蔡会韵没有异议。
4、商品房预售许可证一份，证明曙光大厦商品房销售合法。
蔡会韵没有异议。
5、单位工程质量竣工验收记录一份，用以证明曙光大厦单位工程竣工验收合格，证据3-5证明曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。
蔡会韵有异议，除消防验收外，曙光公司尚未办理综合验收，不具备办理房产证条件。
6、消防验收申请报告一份，用以证明曙光公司已于2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。
蔡会韵对真实性没有异议，该证据仅仅为曙光公司向消防部门提请消防验收的证据，不能证明曙光公司没有违约。
7、公安行政处罚决定书三份，用以证明曙光大厦因消防没验收投入使用2012年7月被处罚。责任在消防局，是因为消防局擅自提高消防等级。
蔡会韵对真实性没有异议，该份证据恰恰证明曙光公司在明知消防未经验收合格的情况下对整体建筑进行交付，提高消防等级，并且曙光公司所述逾期原因是由消防部门导致，若其说法成立，对于该三份决定书，应予提起行政诉讼，然而曙光公司自认缴纳30万元的罚款，也说明了其认为处罚责任在于己方，因此，曙光公司称逾期原因在于消防部门该说法不成立。同时该份证据证明曙光公司在2012年7月份就知道自己的开发建筑不合格，但曙光公司迟迟未予以整改。
8、申请一份，用以证明2-8证据，证明曙光大厦已具备产权证办证条件，至今没有办理产权证的原因是因为消防局没验收，责任不在曙光公司。
蔡会韵对真实性没有异议，该份证据中可以看出曙光公司在2012年7月明知消防不合格的情况下仍然拖延到2014年5月12日仍在与沈阳市消防局就消防整改问题进行协商，其早于2012年便知道消防登记不合格，拖延了进2年的时间，仍然不对消防等级予以提升，这才是导致蔡会韵房产证迟迟不能办理的原因。
9、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定一份，用以证明该规定于2009年9月25日作出。证明在曙光大厦建设过程中公安部作出此规定，该规定对曙光大厦工程不应有溯及力，但由于消防局要求必须按此规定整改，不整改就不验收，致使至今没有通过消防验收。逾期办证责任在消防局，属于政府行为造成的，责任不在曙光公司。
蔡会韵对真实性没有异议，该份通知于2009年9月25日下发，距曙光公司施工开工日期仅仅3个月，曙光公司完全可以有时间按照新的规定提升消防等级，同样曙光公司的上一份证据系2014年5月12日向沈阳市消防局提交，曙光公司于2014年10月22日便得到消防验收合格的通知，可见提升消防等级并非长期的工程，即在曙光公司开工之初直到新法规下发之日，曙光公司完全有能力有时间对消防等级予以提升，即便其主张当时不知，但从2012年7月开始至今2年多的时间内，曙光公司也没有积极提高消防等级，是因为曙光公司的拖延导致蔡会韵没有得到房屋产权证书。
10、建设工程合同一份，用以证明曙光公司为了通过消防验收，只好按消防局要求进行整改，我们整改时间不是2014年4月开始，而是在2012年按消防进行整改了。与施工企业签订消防整改合同，已经为消防整改投资上千万元。
蔡会韵对真实性没有异议，依据该份合同记载对于所述的曙光大厦防火改造开工日期为2013年10月1日，竣工日期为2013年11月30日，从该份合同中看出曙光公司主张2012年进行整改的事实不成立，同时工期依照合同约定仅为2个月而已，并且曙光公司在明知消防等级不合格且经过了整改之后，仍然就消防整改问题于2014年5月12日向市消防局进行交涉，可见，在其提交申请时经过整改升级的消防仍旧不符合消防验收的标准，可见该消防不合格原因在于曙光公司。
11、意见书一份，用以证明意见书时间是2014年10月22日，意见书是针对我公司单位竣工消防验收申请有关资料收系，综合评定为消防验收合格，证明我公司在2011年6月7日单位工程竣工验收以后，就向消防部门提出申请。
蔡会韵对真实性没有异议，该份证据可以证明蔡会韵在长达3年的时间里怠于履行其升级消防的义务，在明知消防不合格的情况下拖延整改，该意见书下发时间之前蔡会韵已向贵院提起诉讼，该份证据不能作为曙光公司无责的证据。
一审法院经审理查明，蔡会韵与曙光公司于2011年9月7日签订《商品房买卖合同》一份，约定蔡会韵购买曙光公司开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－1号1904号建筑面积50.53平方米的房屋一处，房屋总价款302，149元。合同第十五条约定，曙光公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案。如因曙光公司的责任，蔡会韵不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，曙光公司按日向蔡会韵支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，蔡会韵提出退房，曙光公司将蔡会韵已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿蔡会韵损失。合同签订后蔡会韵按约定支付了房款，于2011年11月27日办理了入住，该房屋至今未取得初始登记批复。
一审法院认为，蔡会韵与曙光公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十五条已明确约定曙光公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，曙光公司于2011年11月27日交付房屋，应在365天内即2012年11月27日前将办理权属登记需要由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，曙光公司仍未完成合同约定的报备资料义务，故曙光公司已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因蔡会韵与曙光公司已在合同中就曙光公司逾期报备资料的违约责任做出约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故仅能支持一年内的违约金，超过一年的不予支持，本案中一年内即2012年11月27起至2013年11月26日止，即365天，违约金11，028.44元。故蔡会韵请求曙光公司支付逾期办证违约金22，056.88元的诉讼请求，一审法院对其中11，028.44元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告蔡会韵逾期办证违约金11，028.44元；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费352元，其中276元由原告承担，76元由被告承担。
宣判后，曙光公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。其理由：本案逾期报备办证的责任不在上诉人，而是因国家政策调整原因造成的。上诉人在一审中已充分举证说明上诉人已按合同约定交付房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料，只因沈阳市消防局在工程竣工后擅自提高消防等级而迟迟不进行消防验收，从而影响了上诉人向房产局的登记资料报备时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，逾期报备办证的责任不在上诉人，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。二、从合同第十五条约定看，双方在合同中逾期报备办证采取的是“过错责任”，而不是“归责责任”。一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。三、上诉人按照消防整改支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋安全性，也增加了建筑成本和房屋市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向被上诉人再收取房款。对此，大部分购房户都予以理解。一审判决再让上诉人承担逾期报备责任，既不公平也不合理。
蔡会韵则辩称同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、商品房预售许可证等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗予以佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2012年11月27日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。
关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费352元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 孙 卓
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。