江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第2182号
上诉人（原审原告、反诉被告）沈杰。
委托代理人周中建，江苏曹骏律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘建春。
委托代理人马新毅，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人沈杰与上诉人刘建春房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第1036号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
沈杰诉称，2010年1月16日，其与刘建春签订《房屋租赁合同》1份，约定其将位于常州市延陵西路23-1号（现为39号）投资广场辅楼第四层至第六层房屋出租给刘建春使用。租赁期从2010年5月25日起至2021年12月3日止。房屋第一年租金为83万元整，自第四年起在第一年租金的基础上每三年递增5%，刘建春应于合同签署之日起7个工作日内向其支付保证金人民币3万元和首期房屋租金415000元整；以后租金每半年预付一次，刘建春必须于下期租金到期15日前交清下一期租金；刘建春逾期交纳租金及费用的，每逾期一天按每日千分之三支付滞纳金；承租期内电梯的日常维修、保养、年检工作有双方负责，费用双方各自承担50%。合同履行过程中，曾因刘建春拖欠其租金，其诉至法院后双方庭外和解，并于2011年12月25日签订《协议》一份，将租赁期间房屋年租金调整至71万元整，该价格为其净得价，支付时间按照《房屋租赁合同》履行，刘建春同意在协议生效后5个工作日付清欠付的租金。协议还约定刘建春每年为其提供消费券2万元。此后刘建春支付部分拖欠房租，但2012年11月25日至今的租金仍未付，现本人诉至法院，请求：1、刘建春支付从2012年11月25日起至2014年5月24日的租金1100500元（其中2013年5月起每三年递增5%）；2、支付拖欠租金的违约金（按银行同期贷款利率四倍计算，从拖欠之日起算至判决之日止）；3、支付电梯维修、安检费16290元、2013年3月水电费13813元；4、支付消费券4万元。
刘建春辩称并反诉称，1、其在2012年6月和12月各付355000元，支付的是2012年5月25日至2013年5月25日的租金，根据合同约定是先付后租，因此我方预付的是下一年的，故不存在拖欠，2013年5月25日后是未付租金；关于租金递增5%不予认可，根据补充协议约定租金调整为71万元，不再有5%递增；2、其拖欠租金是因为沈杰提供的房屋漏水，造成其损失而一直未予解决；拖欠水电费是因为2013年3月份沈杰无故停电一天多造成我方损失，我方发函要求沈杰解决，但沈杰一直未解决；此外沈杰主张的违约金过高，请法院依法调整；3、沈杰提供的电梯维修、安检发票关联性有异议，不能证明是用于其承租的房屋；4、消费券根据双方约定给付。因对于承租房屋漏水问题双方一直未能解决，故刘建春反诉请求：1、沈杰支付电缆、水管改造费62883.87元；2、支付2009年至今的维修漏水费用166961元；3、支付2013年3月2日停电的停业损失65724元、8月14日停电的停业损失97753.84元4、支付公证费2329元；合计395651.71元。
沈杰对反诉辩称，我方是按照约定标准交付电缆、水管，是刘建春自行改造，不应由其承担费用；对于漏水维修费用，刘建春提供的维修费收据与实际维修之间的关联性无法确认，需要其提供详细维修项目和金额及维修必要性；2013年3月2日停水是大楼物业的原因，刘建春的损失真实性无法确认，不予认可；2013年8月停电是因对方拖欠房租，其损失真实性无法确认，不应承担任何赔偿。
原审法院经审理查明，2009年7月常州市投资集团有限公司与常州市和美企业管理有限公司（以下简称和美公司）签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于延陵西路23号-1号的投资广场辅楼第四层至第十二层及一层部分房屋出租给和美公司使用。2010年1月16日，沈杰以和美公司名义（甲方）、刘建春委托刘建中以常州优歌美地娱乐有限公司名义（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于常州市延陵西路23号-1号投资广场辅楼第四层至第六层房屋，建筑面积约2100平方米，转租给乙方用于开设自助式KTV之用。租赁期从2010年5月25日起至2021年12月3日止。房屋年基础租金为83万元，自第四年起在第一年年租金的基础上递增5%，之后每三年在上一租赁年度租金的基础上递增5%，以此类推。乙方应于合同签署之日起7个工作日内支付保证金人民币3万元和首期房屋租金（六个月的租金）415000元；保证金在租赁届满时无息退还。租金按半年预付制的方式结算，乙方必须于下期租金到期15日前交清下期租金。如乙方未按期收到甲方的正式租赁发票，则乙方有权拒付下一期租金。在乙方承租期内，甲方提供两部电梯供双方使用，该电梯的日常维修、保养、年检工作有双方负责，费用双方各自承担50%。在租赁期内，乙方逾期交纳租金及其他有关费用时，乙方应该以欠交金额总额计，每逾期一天按每日千分之三支付甲方滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，沈杰依约交付房屋，刘建春支付前期租金后使用房屋。后因租金、漏水等原因双方产生纠纷，沈杰与刘建春于2011年12月25日又签订《协议》一份，约定将房屋年租金调整至71万元，该价格为甲方沈杰净得价，支付时间按照房屋租赁合同履行，租赁期间涉及出租的税收费用由乙方刘建春承担，还约定乙方刘建春提供每年2万元消费券给沈杰。此后刘建春支付部分房租，但从2012年11月25日起至今的租金分文未付，现沈杰诉至法院，提出前列诉请。
原审中，沈杰提供电梯维修、安检发票若干，证明已经支付费用32580元；提供水费发票一张，证明垫付2013年3月水费13813元。刘建春质证陈述，对于电梯维修、安检发票关联性有异议，无法证明用于承租房屋，对水费无异议，拖欠是因为沈杰的原因。
刘建春提供公证书、维修发票、漏水报告汇总等证明房屋漏水情况及维修花费了166961元；还提供交接班房间汇总单、利润表、完税发票、材料损失明细、工资单、劳动合同等书证，证明其因沈杰两次停电损失163477.84元。沈杰质证陈述，刘建春提供的维修费收据与实际维修之间的真实性、关联性无法确认，需要其提供详细维修项目和金额及维修必要性；对其停业损失真实性无法确认，刘建春拖欠房租在先，不应承担任何赔偿。
原审法院认为，沈杰与刘建春签订的《房屋租赁合同》及《协议》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当依约履行相应的义务。根据双方后签订的协议约定，调整后的房屋租金71万元是沈杰的净得价，不应再考虑自第四年起每三年租金的递增5%，且电梯的日常维修、保养费用、水电费均应由刘建春承担。根据沈杰提供的证据，截至2012年11月24日前的租金，刘建春已经支付，此后租金未付，截至2014年5月24日刘建春还欠沈杰租金1065000元、水电费13813元、电梯维修、安检费16290元，消费券4万元。对于沈杰主张的延期支付房租的违约金问题，因双方约定的违约金标准过高，而沈杰实际损失即为该期间的利息损失，且沈杰未能及时修缮出租房屋漏水部位，故酌定调整按照银行同期贷款利率标准支付违约金，具体金额为91062元（算至2014年5月24日止）。
关于刘建春反诉要求支付电缆、水管改造费用的请求，刘建春未能提供证据证明沈杰交付的电缆、水管不符合标准，其改造后也未让沈杰进行确认，现主张改造费用由沈杰承担，证据不足，不予支持。关于反诉停电期间损失的请求，因出租方的原因断水、断电，影响承租方对该房屋使用的，承租方不必支付该期间的租金。双方确认断电共计8天，因承租房屋为营业性用房，需要一定恢复期，结合实际情况，酌情给予7天时间，合计刘建春免交租金15天，计29583元，其余赔偿请求，证据不足，不予支持。关于漏水维修费用问题，出租房屋存在漏水事实，出租人应当尽到修缮义务，以保证承租人的正常使用。沈杰没有及时修理，而由刘建春自行修理。刘建春维修时未将维修方案交于沈杰审查，事后也未得到沈杰认可。对于实际发生的维修费用，刘建春亦未交由权威的第三方机构评估确认。刘建春主张多次维修累计花费166961元，沈杰质证陈述不予认可刘建春提供的维修费收据，刘建春对于维修具体项目及花费未能详细举证，应承担举证不能的后果，故刘建春主张的维修费用，证据不充分，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、刘建春于本判决发生法律效力之日起十五日内支付沈杰房屋租金1065000元、水电费13813元、电梯维修、安检费16290元，合计1095103元。二、刘建春于本判决发生法律效力之日起十五日内支付沈杰违约金91062元。三、刘建春于本判决发生法律效力之日起十五日内支付沈杰天宁区天宁优歌美地娱乐中心消费券4万元。四、沈杰于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿刘建春损失29583元。五、驳回刘建春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13411元，由刘建春负担10000元，沈杰负担3411元；反诉案件受理费7200元，由沈杰负担1200元、刘建春负担6000元。
上诉人沈杰不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判刘建春按银行同期贷款利率的四倍支付自房屋租金拖欠之日起至实际给付之日的逾期付款违约金；2、撤销原审判决第四项，改判驳回刘建春的全部反诉请求；3、一、二审诉讼费由刘建春承担。事实与理由如下：一、原审法院关于违约金的判决，事实认定错误，适用法律错误。双方签订的合同约定，乙方逾期交纳租金及逾期交纳本合同约定应由乙方承担的有关费用时，乙方应该以欠交金额总额计，按每逾期一天每日千分之三支付甲方滞纳金。按此标准计算，年滞纳金为欠交金额的109.5%，但本人起诉时主动参照民间借贷最高利率标准，将违约金标准降低为同期银行贷款利率的四倍，即年滞纳金标准仅为欠交金额的24%，仅相当于原标准的21.92%，完全符合公平原则，也与司法实践相符。依据合同法相关规定，法院对过高违约金应根据当事人的请求予以适当减少，而并非一定要将违约金调整到等于损失。原审法院将违约金标准调整为同期银行贷款利率（6%），仅相当于原标准的5.48%，调整幅度过大。原审法院认定其实际损失仅为利息损失，无事实依据；原审法院如此大幅度调整违约金，导致刘建春应当承担的法律责任与其应当支付的有偿对价相等同，法律适用明显错误。此外，刘建春拖欠租金的违约行为持续至今，原审法院将拖欠的违约金仅计算至2014年5月24日，导致自该日以后刘建春虽未支付租金，但却无需承担违约责任，明显有失公允。二、原审法院无视双方合同约定，判决其承担刘建春的断电损失，认定事实和适用法律均错误。合同约定，乙方拖欠租金、水电费，甲方有权向乙方停止供电供水。刘建春在正常经营的情况下，自2012年11月15日起长期拖欠其三期租金共计1065000元，拖欠2013年3月份水电费13813元。本人在事先反复催缴并于2013年8月12日书面预告将停止供电，但刘建春仍拒不缴纳的情况下，于2013年8月14日起停电6天，完全符合合同约定，根本无需承担任何责任。另外，原审法院认定断电后需要7天恢复期，也无任何事实与法律依据。
针对沈杰的上诉，上诉人刘建春辩称，关于违约金，沈杰出租给其的房屋长期漏水，且在使用过程中多次断电，房屋状况不适租，导致我方承租房屋开设的KTV无法正常经营，这是沈杰违约，我方不应当承担违约金。关于断电损失，在2013年8月14日之前经过了几年的经营，KTV营业额大概一个月30万元左右，且2013年8月14日双方已经在诉讼阶段，沈杰无故断电，导致我方KTV人员人心涣散，无法继续经营，并且对消费者信心打击比较大，最终无法恢复正常经营，并且我方的损失远远不止法院所确定的。
上诉人刘建春不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持其原审反诉请求或者发回重审；2、沈杰承担本案诉讼费。事实与理由如下：一、沈杰出租给其的房屋自交付起十余次漏水且漏水问题自交付就一直没有解决，根本无法正常使用，该房屋不适租。其承租该房屋时是为了开办KTV经营使用，但是该房屋不适租，不能用于正常经营，无法达到其合同目的。在租赁中，即使通过其努力勉强营业，也因漏水导致经营状况很差。二、沈杰交付的房屋水电不符合合同约定，其对电缆进行改造，费用应由沈杰承担，但原审法院却未支持。根据双方合同约定，沈杰提供的房屋应当符合电容量250KV，管径50公分标准，但是该房屋交付时未达到上述标准，为能够正常使用，其对电缆进行改造，共产生62883.87元费用，该费用有施工单位出具的收据和线缆清单为证。三、沈杰出租的房屋十余次漏水，沈杰应当承担漏水维修费用，并赔偿其漏水损失。因涉案房屋漏水，其分别于2011年至2013年期间，委托装修公司对漏水处进行维修，其对此情况作了拍照、摄像取证，装修公司也出具了维修报告，产生的直接维修费用为114961元，该费用有装修公司出具的票据证明，沈杰也确认了房屋多次漏水的事实，沈杰的会计也在电子邮件中确认了漏水损失。房屋漏水不仅造成其房屋装修、设备损失，还严重影响其正常经营，导致其经营困难，损失巨大。原审判决却对其提供的相关证据不予认定，对其漏水产生的维修费用及损失未予支持，显失公平。四、沈杰出租的房屋还多次在其营业期间无故断电，更为严重的是，沈杰在已诉讼至法院后，还擅自对其承租的房屋断电一个多星期，造成其直接经济损失97753.24元。之后在其一再要求并发律师函的情况下才给其恢复供电，给其经营造成沉重打击，员工人心浮动，多人离职，彻底使其KTV无法再恢复营业，给其带来巨大经济损失和商誉损害。五、沈杰原审中，甚至在庭审后，多次变更、增减诉讼请求，原审法院却一再同意沈杰的申请，程序错误。六、沈杰出租的房屋经常性漏水断电，沈杰作为出租人却拒不履行房屋维修义务，甚至还采取断电的恶劣方式，最终导致其KTV关店，上千万的投资血本无归，但是原审法院却不追究沈杰的违约责任，反而认定应由其承担违约责任，实属查明事实不清，法律适用错误。
针对刘建春的上诉，上诉人沈杰辩称，1、刘建春提供的证据不能证明房屋不适租且影响正常经营，不能证明沈杰提供的供电量及供水管径不符合约定，也不能证明其主张的损失已经真实发生，并与漏水相关。2、沈杰根据合同的约定对房屋采取断电措施并且事先已经通知，因此不应承担责任。3、沈杰依据法律的规定变更诉讼请求，不存在审理程序错误的问题。4、KTV停业主要是市场和经营方面的原因，与沈杰无关。综上，沈杰认为刘建春的上诉理由不成立，请求法院予以驳回。
二审中，上诉人沈杰对原审查明的事实有异议，称遗漏了双方签订的租赁合同第五条第三款、第十条第三款关于刘建春欠付房租及水电费时，沈杰可以采取停水停电措施的约定。上诉人刘建春对原审查明的事实亦有异议，称遗漏以下事实：1、电增容费62883.87元损失，2、沈杰的会计曾经向刘建春的会计发过电子邮件，对于2011年以前的漏水损失10万元，沈杰是予以认可的。
二审中，上诉人沈杰向本院提交租赁合同第4页，证明因刘建春未及时交纳水电费，沈杰有权停止供电供水，且产生的损失由刘建春自负。另外，合同第五条第三款约定，刘建春无故拖欠房租超过一个月以上的，沈杰也有权停电停水，且损失由其自负。上诉人刘建春经质证认为，其真实性无异议，但不认可对方的证明目的。我方自承租房屋开始，房屋就长期漏水导致我方无法正常经营，房屋不适租，我方认为是沈杰违约造成的，沈杰无权断水断电，损失也应由沈杰承担。
上诉人刘建春向本院提交户籍基本信息1份、录音光盘1张、照片3张，证明沈杰的会计严为群确认有发邮件给刘建春对账的事实。上诉人沈杰经质证认为，录音光盘的真实性无法确认，严为群是否是沈杰的会计，是否负责天宁乐庭酒店的账目，需要对方提供证据证明的，所谓对账邮件的问题，刘建春应提供对账的邮件来证明，一审刘建春提交的书面邮件我方认为不符合电子数据的形式要求。对于户籍基本信息和照片，我方不予认可。
二审中，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，故本院对原审查明的双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审经查阅原审卷宗，上诉人刘建春原审时提交由南京市秦淮公证处于2013年10月22日出具的公证书原件1份和光盘1张，证明涉案房屋的漏水情况。
本院为查明事实，对上诉人刘建春原审中提到的维修涉案房屋漏水的南京泉众装饰工程有限公司（以下简称泉众公司）的员工蔡春进行调查并制作调查笔录，同时该公司提供证明一份（内容为蔡春系泉众公司项目经理，该公司于2009年1月至2013年10月承接涉案房屋的水电线路改造和维修工程，由项目经理蔡春负责组织施工和项目结算）、漏水报告汇总一份（证明涉案房屋多次漏水，泉众公司也多次进行维修，估算装修部分维修及更换损失为4万元，强弱电系统、音响系统受潮及以后有无其他问题及损失不清楚）。泉众公司员工蔡春陈述：“刘建春委托其做KTV的装修项目，当时其是以泉众公司名义装修的，是该公司在刘建春KTV装修工程的项目负责人。刘建春是优歌美地的老板，其与刘建春关系比较好，认识十几年了，未与刘建春签订装修合同。2010年2月进场装修，进场时就发现漏水情况，2010年10月装修完毕，干了七个多月。装修费总共400多万元，到现在还未结清，还差几十万元。刘建春支付装修费时，我方出具的是收据没有发票，且前面是以其个人名义出具的，后面维修时以公司名义出具的。当时刘建春与沈杰已经出现争议，刘建春要求维修项目要有正式的收据，以公司名义出具，以便于作为处理争议的依据。房子多次漏水，维修已经超出了装修后正常的维修范围，故要向刘建春收取维修费。公司维修的流程一般是KTV发生漏水后，KTV向装修公司报告，公司问一下漏水位置和症状，告诉KTV如何处理，如果是楼上的原因造成的，公司会让KTV及时与楼上的汉庭酒店联系处理，如果是楼下KTV内部原因造成，公司会及时派人去维修。公司在装修期间就漏过水，装修完毕后也漏过水。装修期间漏水两次，第一次是进场时，当时未产生损失；第二次是2010年7月，六楼漏水，当时六楼吊顶刚做好，也是楼上汉庭酒店的客人第一批入住的时候，是因为楼上汉庭酒店的防水未做好，是从楼上酒店房间的卫生间漏下来的，估计有六间，公司把漏水部位的石膏板和岩棉换掉。装修完毕后的漏水，刘建春向公司通报过两次，第一次是2010年9月，当时是七楼水管破裂造成的，损失不大；第二次是2010年10月，也是漏水最严重、损失最大的一次，导致六楼的顶面、墙面漏水，还有五楼的大厅，漏水原因也是楼上酒店水管问题导致的，当时公司把五楼、六楼的过道玻璃以及墙体木纤面，还有顶部的岩棉全部换掉，顶部的乳胶漆全部重做。另外，因为多次漏水造成公司装修工期拖延。KTV的维修总共花了十几万元。刘建春提交给法院的漏水报告是其整理出来给他的，当时其是通过电子邮件发给刘建春的，故未加盖泉众公司的印章。刘建春提交给法院的维修费收据是由泉众公司出具的，这是KTV漏水所产生的全部维修费用。漏水报告上的损失数额是估算，实际结算下来有十几万元。第一份载明4万元费用的报告是其发的，第二次载明5.2万元的报告，不能确定是其发的。”上诉人沈杰经质证认为，对于法院调取的三份证据的合法性不予认可，我方认为这是当事人举证的范围，不是法院依职权调查的范围。上诉人刘建春经质证认为，对于法院调取的证据的真实性、关联性和合法性均无异议，上述证据证明沈杰出租的房屋自2009年交付起至2013年长期多次漏水，导致其严重的经济损失，并为此支出了十几万元的维修费，上述费用应由沈杰承担。
二审中，对于涉案房屋的现状，上诉人沈杰陈述，房屋处于空置状态，刘建春说过要退租的情况，且在我方不知情的情况下，刘建春将KTV内值钱的设备都拆走了，但我方不知道是何时搬走的。上诉人刘建春陈述，房屋确实处于空置状态，当时可移动的设备我方是拿走了，固定设备都未动。2013年10月初，我方准备再试营业一次，但国庆期间又漏水了，无法正常经营，从那以后房子就一直空着，无法使用。2014年8月，双方互发函解除合同，我方提出对方收回房屋，但对方一直拒绝接收，2015年1月19日本案开庭时，我方要将房屋钥匙交给对方，对方仍拒收。2015年1月21日，我方将钥匙通过EMS方式邮寄到沈杰经营的常州乐庭酒店，该酒店又将钥匙退回来，我方又转寄给沈杰的委托代理人周中建，周中建又退回来了，最后我方就按沈杰的户籍地址把钥匙又寄过去了，这次没退回来。上诉人沈杰委托代理人周中建陈述，2014年8月8日确实收到刘建春委托律师马新毅邮寄过来的律师函，该函明确要求解除合同，但要求我方赔偿其损失800万元，且在赔偿损失后我方才能收回房屋，故当时不存在交房的情况。2015年2月6日其确实收到过刘建春委托律师邮寄过来的5把钥匙，但其作为沈杰的代理律师，其授权的范围仅是代理本案诉讼，代沈杰接收钥匙不是其代理范围，故其就把钥匙退回去了。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于违约金问题，因双方约定的违约金标准过高，且沈杰未能及时修缮出租房屋漏水部位，未履行其应尽的维修租赁物的法定义务，故原审法院判决按照银行同期贷款利率标准支付违约金并无不当。关于电缆、水管改造费用问题，刘建春未能提供证据证明沈杰交付的电缆、水管不符合合同约定的标准，且其改造后也未让沈杰确认，故刘建春对该问题的主张，本院不予支持。关于停电、漏水损失问题，因出租方的原因断水、断电，影响承租方对该房屋使用的，承租方不必支付该期间的租金。本案中，双方均认可涉案房屋停电两次，第一次是2013年3月2日停电一天，刘建春未提供证据证明停电是沈杰造成的，故对此停电损失，本院不予支持。第二次是2013年8月14日停电8天，沈杰认可是其所为。虽然双方合同约定，刘建春拒付租金、水电费，沈杰有权停水停电，但是，刘建春拒付租金及相关费用的原因或原因之一就是房屋漏水一直未得到解决，且本案已在一审诉讼中，故对于沈杰关于其不应承担停电损失的主张，本院不予支持。本案中，双方均认可涉案房屋存在漏水情况，且沈杰亦自认维修过两次，根据刘建春提供的证据，房屋漏水仍然存在，依照合同约定，沈杰有保持涉案房屋适租的义务及房屋维修义务，但其没有及时修理，而是由刘建春自行维修，故刘建春主张的维修费应由沈杰承担。根据刘建春提供的证据和沈杰的陈述以及法院的调查，涉案房屋多次漏水，期间还出现过停电情况，且在刘建春自行维修后即2013年10月涉案房屋又出现漏水情况，再结合沈杰未履行维修房屋维修义务和刘建春的经营情况等因素，本院酌情由沈杰赔偿刘建春因房屋漏水、停电造成的损失169583元。关于程序问题，沈杰虽多次变更诉讼请求，但符合法律规定，故对此主张，本院不予支持。
综上，上诉人沈杰的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。上诉人刘建春的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第1036号民事判决第一、二、三项；
二、撤销常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第1036号民事判决第四、五项和诉讼费负担部分；
三、上诉人沈杰于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿上诉人刘建春损失169583元；
四、驳回上诉人沈杰、刘建春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13411元，由上诉人刘建春负担10000元、上诉人沈杰负担3411元；一审反诉案件受理费7200元，由上诉人沈杰负担3086元、上诉人刘建春负担4114元；二审案件受理费27505元，由上诉人刘建春负担17605元、上诉人沈杰负担9900元。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一五年十一月二十日
书记员 汪芫朗