连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第02356号
原告茹德夫。
被告连云港亿家圆置业发展有限公司，住所地连云港市海州区浦西街道办事处。
法定代表人钱光亮，该公司董事长。
委托代理人张志勤、陆根杜，该公司员工。
原告茹德夫诉被告连云港亿家圆置业发展有限公司（以下简称亿家圆公司）承揽合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法由审判员孟善业适用简易程序公开开庭进行了审理，原告茹德夫、被告亿家圆公司的委托代理人陆根杜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茹德夫诉称，2007年1月8日，原、被告签订《建筑门窗制作安装合同》，由原告为被告开发的B号楼门窗进行制作安装，标的为209万元。2007年9月12日，被告出具《工程款结算确认书》确认原告已施工完毕并经被告工程部验收合格，施工期间被告先后支付原告工程款617569元，还欠1472430.28元，由被告将盐河北路191-××号门面房面积75.68㎡，单价9500元／㎡，合价718960元抵偿过户给原告。还欠原告工程款753470.28元，同日双方签订了该51号房《商品房买卖合同》。2008年5月29日，原被告又签订《商品房买卖合同》，由被告将盐河北路191号B幢41号门面房面积74.43㎡，单价9500元／㎡，合价707085元抵偿所欠原告工程款。约定交房期2008年10月31日前。2008年11月20日，被告出具《工程款结算确认书》，内容为：亿家圆公司尚欠茹德夫工程款计753470.28元，本公司将盐河北路191-41号门面房过户给茹德夫后，还欠茹德夫B楼工程款46385.28元。2009年3月20日，被告出具承诺书，保证在2009年6月30日前为原告购买其盐河北路191-41、191-××号房屋办理产权证，否则自愿承担合同中约定的违约金以及律师费、诉讼费、交通费。但由于被告开发的A楼被连云港中院拍卖后即陷入瘫痪，未能为原告办理产权证，已构成违约。被告于2013年4月30日出具《违约金等事项结算确认书》，原告据此于2015年6月起诉后，连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02897号民事判决书支持了原告191-××号房诉请的违约金，对于41号房，认定为：“对于亿家圆商业广场B楼191-41号门面房的冲抵行为，因冲抵前，该套房屋已被法院查封，被法院查封的房屋不得处分，故该冲抵行为应为无效。原告可依据原有的工程款债权债务关系，另行主张”。原告据此向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告立即偿付原告工程款人民币707085元；2、判令被告向原告承担上述欠款自2008年6月1日至2015年9月1日利息327922.68元；3、判令被告将其开发建设的坐落于连云港市盐河北路191号B幢511、512、513、514号共4套房屋以每平米单价2750元按多退少补原则抵偿给原告。
被告亿家圆公司辩称，事实是真实的，张志勤是公司监事，对第一项和第二项诉讼请求没有异议，但是对第三项诉讼请求，按照2750元每平方米没有异议，但是现在房子被法院查封，如果能解除，被告配合抵债冲抵欠原告的工程款。
经审理查明，2007年1月8日，原、被告双方签订《建筑门窗制作安装施工合同》，合同约定，被告亿家圆公司将其开发的连云港亿家圆B楼门窗等交与原告茹德夫制作施工，合同总价款为209万元，工程付款方式为材料进场开始安装时付款总金额的30%，即627000元；制作完成安装完毕，经业主确认后付款总款项的60%，即1254000元，完工后2年内付清剩余款项的10%，即209000元等内容。合同签订后，原告茹德夫进行制作安装。同年9月12日，被告亿家圆公司出具《工程款结算确认书》，载明：兹由亿家圆公司与B楼外装承包者茹德夫于2007年1月8日签订《建筑门窗制作安装施工合同》，标的人民币209万元整。现茹德夫已全部按合同规定要求制作安装完毕并经本公司工程部验收合格，本公司已先后支付茹德夫工程款合计人民币617569.72元，还欠1472430.28元，由本公司将盐河北路191-××号门面房面积75.68㎡，单价9500元／㎡，合价718960元抵偿过户给茹德夫后，还欠茹德夫工程款计753470.28元。同日，原告茹德夫与被告亿家圆公司签订《商品房买卖合同》，被告亿家圆公司将上述191-××号门面房以718960的价格卖给原告茹德夫，并办理了备案登记手续，原告交纳了契约、房屋维修基金等。2008年5月29日，原告茹德夫与被告亿家圆公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告亿家圆公司将其开发的盐河北路191-41号门面房以707085元卖给原告茹德夫，该合同未办理登记备案手续。2008年11月20日，被告亿家圆公司再次出具《工程款结算确认书》，载明：经亿家圆公司与B楼外装承包者茹德夫共同商议确认，亿家圆公司尚欠茹德夫B楼工程款计753470.28元。本公司将盐河北路191-41号门面房过户给茹德夫后，还欠茹德夫B楼工程款计46385.28元。
2013年4月30日，被告亿家圆公司出具《违约金等事项结算确认单》，载明：兹因亿家圆公司2008年11月17日出具证明为茹德夫购买本司盐河北路B楼191-××号和191-41号门面房产权证因故尚在办理中。2009年3月20日本司承诺，保证在2009年6月30日前为茹德夫（191-41、191-51）办理好产权证，否则自愿承担合同中约定的违约金以及律师费、诉讼费、交通费。由于本司开发的A楼被法院拍卖后陷入瘫痪，未为茹德夫办理上述房产证，对此违约责任，本司确认如下：1、对191-41号、191-××号房产权证未能办理的违约责任为自2009年7月1日起由本司承担按日向茹德夫支付房价款的万分之五违约金，至茹德夫拿到191-41号、191-××号房产权证日为止；2、诉讼费和律师费按实由本司承担，交通住宿伙食费以每套房屋补偿6000元计12000元，包括2008年11月20日《工程款结算确认书》还欠茹德夫B楼工程款46385.28元，现合并结算为欠茹德夫6万元整；3、本司所欠茹德夫上述违约金等各项费用，按诉讼后判决额由本司开发的盐河北路191号B幢507、508、509、510、511、512、513、514号共8套房屋以每平方米单价2750元按多退少补原则抵偿给茹德夫，具体手续由茹德夫自行通过法律程序解决。但至今涉案房屋尚不具备办证条件。
涉案的亿家圆商业广场B楼191-41号门面房于2007年10月31日、2008年10月15日、2009年5月18日、2009年7月2日、2010年9月28日陆续被连云港市中院、上海奉贤区法院、上海松江区法院、连云港市中院、上海奉贤区法院查封。
2015年6月15日，原告茹德夫向本院起诉，要求：1、被告亿家圆公司因对191-41号、191-××号房产证未能办理违约金1540123.30元；2、被告给付欠款6万元。经审理，本院认为，亿家圆商业广场B楼191-××号门面房冲抵部分工程款，并签订了《商品房买卖合同》，办理了备案登记手续，交付了房屋，原告茹德夫也缴纳了相关税费，该行为并不违反法律规定，也未侵害他人权益，应认定有效，被告亿家圆公司应按双方的约定支付原告茹德夫逾期办证违约金。经核算，自2009年7月1日至2015年5月31日逾期办证违约金为776476.80元（718960×5÷10000×2160天），对于被告亿家圆公司以亿家圆商业广场B楼191-41号门面房作价冲抵欠原告茹德夫工程款的行为，因冲抵前，该套房屋已被法院查封，被法院查封的房屋不得处分，故该冲抵行为应为无效，基于无效合同主张违约金，本院不予支持，原告茹德夫可依据原有的工程款债权债务关系，另行主张权利。关于原告茹德夫主张的欠款6万元，被告亿家圆公司无异议，本院予以支持。2015年7月27日，本院作出（2015）海民初字第02897号民事判决书，判决：一、被告亿家圆公司于本判决生效后十日内给付原告茹德夫违约金776476.80元；二、被告亿家圆公司于本判决生效后十日内给付原告茹德夫6万元；三、驳回原告茹德夫的其他诉讼请求。
上述事实有建筑门窗制作安装施工合同、工程款结算确认书、商品房买卖合同、承诺书、违约金等事项结算确认书、（2015年海民初字第02897号民事判决书及当事人陈述等证据在案予以证实。
本院认为，原告茹德夫与被告亿家圆公司签订的建筑门窗制作安装施工合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力。原告茹德夫按照建筑门窗制作安装施工合同约定履行了为被告亿家圆公司制作安装门窗施工义务，被告亿家圆公司未按约定支付价款，被告亿家圆公司即将其开发的盐河北路191-41号门面房以707085元抵给原告茹德夫，并签订了《商品房买卖合同》，应该房屋被查封而导致双方签订的《商品房买卖合同》无效，故原告茹德夫要求被告亿家圆公司偿付工程款人民币707085元的诉求，本院予以支持。因原告茹德夫与被告亿家圆公司签订涉及盐河北路191-41号门面房的《商品房买卖合同》无效，被告亿家圆公司即应当按照建筑门窗制作安装施工合同约定承担责任，原告茹德夫要求被告亿家圆公司承担707085元自2008年6月1日至2015年8月31日利息327922.68元以及自2015年9月1日至实际清偿之日的利息，符合法律规定，被告亿家圆公司对此亦不持异议，本院予以支持。对原告茹德夫要求被告亿家圆公司将其开发建设的坐落于连云港市盐河北路191号B幢511、512、513、514号共4套房屋以每平米单价2750元按多退少补原则抵偿的请求。原告茹德夫按照被告亿家圆公司的要求制作、安装门窗，被告亿家圆公司给付报酬，故本案的性质应认定为承揽合同关系，原告茹德夫的该项诉求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港亿家圆置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告茹德夫违约金707085元。
二、被告连云港亿家圆置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告茹德夫自2008年6月1日至2015年8月31日间的利息327922.68元以及自2015年9月1日至本判决书确定的给付之日止的利息（以707085元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
三、驳回原告茹德夫的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14120元，由被告负担（原告已预交，被告在支付款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
审判员 孟善业
二〇一五年十一月五日
书记员 武 蓓
附：法律条文及上诉须知
法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百六十三条定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行