四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民终字第374号
上诉人（原审被告）广元市利州区起飞英语培训中心。
法定代表人马建，该中心校长。
委托代理人马林祥，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）广元星星河舞蹈培训学校。
法定代表人郭绍金，该校校长。
委托代理人殷勇，四川神咏律师事务所律师。
上诉人广元市利州区起飞英语培训中心（以下简称起飞培训中心）与被上诉人广元星星河舞蹈培训学校（以下简称星星河培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人广元市利州区起飞英语培训中心负责人马建及其委托代理人马林祥、被上诉人广元星星河舞蹈培训学校委托代理人殷勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年12月14日，星星河培训学校与马建订立《房屋租赁合同》，约定：一、马建租用位于广元南河的青少年宫大楼二楼约350平方米的大厅用于英语教学、培训。二、租期四年，从2011年1月1日至2014年12月31日。三、第一年、第二年租金80000元，第三年租金100000元，第四年租金110000元。四、马建交纳租房保证金10000元，并承担水、电、物管、卫生费、垃圾清运费。该合同订立后，星星河培训学校向马建交付了出租房屋，马建交纳了租房保证金10000元。马建承租后在此举办“广元市利州区起飞英语培训中心”。2011年9月19日，星星河培训学校与起飞培训中心再次订立《房屋租赁合同》，此租赁合同内容与前述合同内容一致。2012年12月19日，双方又订立《房屋租赁合同》，约定：一、星星河培训学校将广元市青少年宫二楼大厅、厕所、公摊约共计330平方米出租给起飞培训中心，起飞培训中心用于英语教育培训，租赁期限4年，自2011年1月1日至2014年12月31日。二、第一年租金80000元，第二年租金按月租金19元／平方米计算，第三年租金按月租金23.80元／平方米计算，第四年租金按月租金26.20元／平方米计算；租金按季度交纳，每季度前一个月交纳下一季度的租金。三、承租方应按时交纳自行负担的水、电、物管、卫生、垃圾清运费用，并交纳租房保证金10000元。四、承租方逾期未交纳按约定应当由其交纳的各项费用，或拖欠房屋租金累计2个月以上，出租方有权解除租用合同，收回出租房屋。租赁期满前，承租人要求继续租赁的，应当在租赁期满前3个月前书面通知出租人，承租人在同等条件下享有优先承租权。五、承租人要求继续履行合同的，出租人每逾期交房一日，则每日应向承租人支付日租金2倍的滞纳金；出租人还应承担因逾期交付给承租人造成的损失。由于出租人怠于履行维修义务或情况紧急，承租人组织维修的，出租人应支付相应费用或折抵租金，但承租人应提供有效凭证。承租人在租赁期间若无违约，出租人无权收回该房屋，否则应按承租人交纳租金的3倍承担违约金，同时赔偿承租人装修租用房屋的费用、损失。六、承租人拖欠房租累计2个月以上，出租人有权终止合同收回房屋，承租人按合同总租金的50%向出租人支付违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，承租人应赔偿弥补损失；承租人逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付滞纳金。
马建、起飞培训中心交纳了2013年1月1日之前的房屋租金、及2013年9月前的水、电、物管费用，但未交纳2013年1月1日起至今的房屋租金、及2013年9月起至今的水、电、物管费。星星河培训学校多次催收未果，于2014年1月14日起诉形成诉讼。诉讼中，星星河培训学校放弃向起飞培训中心主张物管费用。
另查明：一、2010年9月14日，广元市青少年宫与星星河培训学校订立《合作协议》，约定：广元市青少年宫提供位于广元市利区南河广元青少年宫大楼约1500平方米场地，星星河培训学校负责广元青少年宫舞蹈、器乐、英语、美术、武术等项目的经营开发使用，合作期限五年。二、2011年5月26日，广元市利州区教育局给起飞培训中心颁发了办学许可证，办学地址：广元市利州区成都路70号青少年宫二楼，举办者、校长：马建，办学内容：初等少儿英语培训，有效期限三年。三、2012年6月6日晚，郭永洁阻止马建在广元市青少年宫大楼楼道张贴广告时，双方发生争执、打架。四、2013年1月12日14时30分，马建向110报警，称其于当日12时将一台联想笔记本电脑遗忘在承租教室，在当日13时返回寻找时发现丢失。五、起飞培训中心2013年1月1日起至2014年3月31日止累欠租金120186元；2013年9月至2014年2月累欠水费550元，其中水表计量至955立方、单价2.5元。2013年9月至2014年2月累欠电费1987.4元，其中电表计量至12929度，单价1.3元。星星河培训学校计收水费单价2.5元、电费单价1.3元与其它租户一致。
原审认为：星星河培训学校与起飞英训中心订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。星星河培训学校与广元市青少年宫订立《合作协议》，依约对广元青少宫进行经营管理，起飞英训中心抗辩其无权出租的理由，本院不予支持。星星河培训学校依约交付出租房屋后，起飞英训中心未履行给付租金、租用费用的义务，从而酿成本案纠纷，故起飞英训中心应担本案全部责任。星星河培训学校依约诉请与起飞英训中心解除租赁合同并要求给付租赁合同解除前的租金、及租用期间产生的水电费用，本院予以支持。星星河培训学校诉请起飞培训中心承担日租金2倍的逾期支付租金的滞纳金，起飞培训中心作出不承担滞纳金的根本性抗辩，一审对约定予以调整，确认起飞培训中心以中国人民银行同期贷款利率2倍计付的资金利息承担违约金为宜。星星河培训学校于诉讼中放弃诉请的物管费用，一审予以准许。起飞培训中心辩称未交纳到期租金是因星星河培训学校未提供租金发票，并以此抗辩星星河培训学校解除租赁合同的诉请，以及请求降低租金标准，一审均不予支持。起飞培训中心辩称承租房屋漏水造成教学器材损失、星星河培训学校撕毁起飞培训中心张贴的广告、星星河培训学校门卫向外对起飞培训中心作负面宣传、星星河培训学校未尽物管义务致其笔记本电脑丢失，起飞培训中心上述辩称内容系双方之间的物业服务关系，且未举证证实，起飞培训中心可另案主张。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决解除星星河培训学校与起飞英语培训中心订立的《房屋租赁合同》，起飞英语培训中心于判决生效后三十日内返还租用房屋。起飞培训中心于判决生效后十日内给付星星河培训学校累欠租金120186元及违约金（违约金以应给付的房屋租金120186元为基础，按中国人民银行同期借款利率2倍计付，从2013年1月1日计至付清之日止）；2014年4月1日至返还租用房屋之日止的房屋租金及违约金（以应给付的房屋租金为基础，按中国人民银行同期借款利率2倍计付，从2014年4月1日计至付清之日止）。并支付2013年9月至2014年2月的水费550元、电费1987.4元。
一审宣判后，起飞培训中心不服，提出上诉称：一审未查明青少年宫的房屋属于国有资产的事实，根据《青少年宫管理工作条例》以及《关于加强青少年学生活动场所建设和管理工作的通知》规定，不得将其出租以及进行营利性活动。被上诉人对外出租青少年宫房屋的行为属违法行为，上诉人与被上诉人之间签订的合同属无效合同。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人星星河培训学校辩称：上诉人主张合同无效没有法律和事实依据，其上诉请求不应得到支持。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人与被上诉人之间订立的合同是否有效。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第一条、第十九条规定，事业单位国有资产可采取自用和对外投资、出租、出借、担保等方式有效利用，本案被上诉人星星河培训学校以协议方式经营使用属广元市青少年宫所有的房屋，对该行为的管理责任应由与其建立合作关系的广元市青少年宫及其上级主管机关行使。本案中马建、上诉人起飞培训中心与被上诉人星星河培训学校通过自愿协商，先后三次签订房屋租赁合同，以确立彼此间的权利义务，该合同内容并不违反相关法律法规的禁止性规范，内容亦是双方真实意思表示，各自应当按照诚实信用的原则履行义务。上诉人依约占有使用租赁房屋，应当按照合同约定支付相应费用。其未依约给付租金和水电等相关费用的行为违反双方约定，应当承担违约责任，但被上诉人在二审中书面自愿放弃对违约金的主张，是其对民事权利的自由处分，本院依法准许。据双方2012年12月19日所订立《房屋租赁合同》第六条约定，被上诉人请求解除与上诉人之间订立的合同，符合双方约定，原审据此支持被上诉人解除合同的诉请，并支持合同解除前的租金及租用期间产生的水电费用，符合法律规定，本院依法予以维持。上诉人认为根据《青少年宫管理工作条例》以及《关于加强青少年学生活动场所建设和管理工作的通知》相关管理规定，青少年宫属国有资产，被上诉人的出租属违法行为的主张，本院不予支持。
综上，上诉人起飞培训中心上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人书面同意放弃部分权利，本院依法准许，应对原审结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第491号民事判决的第一项、第三项。
二、撤销广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第491号民事判决的第二项。即广元市利州区起飞英语培训中心于判决生效后十日内给付广元星星河舞蹈培训学校2013年1月1日至2014年3月31日累欠租金120186元及违约金（违约金以应给付的房屋租金120186元为基础，按中国人民银行同期借款利率2倍计付，从2013年1月1日计至付清之日止）；2014年4月1日至返还租用房屋之日止的房屋租金及违约金（以应给付的房屋租金为基础，按中国人民银行同期借款利率2倍计付，从2014年4月1日计至付清之日止），于被告返还房屋时给付。
三、上诉人广元市利州区起飞英语培训中心于本判决生效之日起十日内给付广元星星河舞蹈培训学校2013年1月1日至2014年3月31日累欠租金120186元，并给付2014年4月1日至本判决生效之日止占用租用房屋的租金。
如果未按本判决所确定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2754.00元，由上诉人广元市利州区起飞英语培训中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
代理审判员 李建林
代理审判员 王振茂
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 王麒霁