浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽青民初字第97号
原告：青田县香溢物业服务有限公司。
法定代表人：徐冠洪。
委托代理人：华永水。
被告：宋玲君，经商。
被告：林凤琴，经商。
两被告共同委托代理人：王挺峰。
被告：徐秀伟，经商。
被告：叶卫平，职工。
原告青田县香溢物业服务有限公司与被告宋玲君、林凤琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告青田县香溢物业服务有限公司的委托代理人华永水，被告宋玲君、林凤琴的委托代理人王挺峰均到庭参加诉讼。2015年3月24日，本院追加徐秀伟、叶卫平为本案被告。因案情复杂，本案于2015年4月27日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年5月30日再次公开开庭进行了审理，原告青田县香溢物业服务有限公司的委托代理人华永水到庭参加诉讼，被告宋玲君、林凤琴、徐秀伟、叶卫平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告青田县香溢物业服务有限公司起诉称：被告�玲君、林凤琴共有商业用房在青田县鹤城镇龙东小区龙东路12幢1号，商业房面积为1384.55平方米，其小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，双方约定物业费为每月每平方按1.3元（按建筑面积计算），从2013年1月份起至2015年1月31日止，两被告欠物业费43197.6元，滞纳金为15731.5元，共计58929.1元。青田县龙东小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，全体商业用房、住宅业主均要履行缴纳物业费用的义务。原告是提供物业服务的企业，对小区内水、电、消防等设备维修，对小区业主共有部分水电等费用，卫生、清洁、花草养护、保安安全工作等等所有费用开支收入来源均是小区业主缴纳的物业费。据此，原告诉请：一、依法判决两被告宋玲君、林凤琴立即支付原告物业费58929.1元（其中滞纳金为15731.5元）；二、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，因物业实际使用人于2015年2月24日向原告缴纳了物业费20000元，且原告自愿放弃要求被告按照合同约定承担违约金数额，仅要求其需支付违约金2000元，故原告变更了第一项诉讼请求为：依法判决四被告宋玲君、林凤琴、徐秀伟、叶卫平立即支付原告物业费25197.96元（其中滞纳金为2000元）。
被告宋玲君、林凤琴未提供书面答辩，但在庭审中口头答辩称：1、原告说以电话、书面多次催促被告缴纳物业费不是事实。2、原告提出的物业费计算方式没有法律依据，2013年度物业管理服务合同中商铺物业收费不包括幼儿园，在2014年物业管理服务合同中却包括幼儿园，根据规定，如增加物业费要在物价局备案，若原告出示相关备案证件，我方予以缴纳物业费。3、2013年合同中有约定违约金，在2014年合同条款中没有约定违约金。4、2013年3月-4月大风车幼儿园多次遭受社会人员的非法冲�，院内财产损失巨大，估计几十万元以上。作为附有安保责任的物业公司没有采取任何措施，最终导致幼儿园造成损失，致使幼儿园长期无法正常使用；原告不能按照物业管理服务合同履行，是违约在先，被告保留要求原告赔偿责任的诉求。5、幼儿园作为龙东小区配套设施，理应合理收费，原告签订的合同对小区收取物业费的标准只针对住宅，幼儿园作为商铺收费不合理，且幼儿园的收费标准是与业主协商，不是原告自主收取物业费。
被告徐秀伟、叶卫平未向本院提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交相关证据以证明其诉讼主张。
原告青田县香溢物业服务有限公司为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
一、原告组织机构代码证复印件及法定代表人证明书原件一份，待证原告身份；
二、被告宋玲君、林凤琴户籍证明复印件各一份�待证两被告身份；
三、青田县鹤城法律服务所函原件一份，待证原告曾向两被告宋玲君、林凤琴催讨过物业费的事实；
四、2013年度、2014年度物业服务合同复印件两份，待证原告与龙东小区业主签订的合同，对该小区提供物业管理服务，对该小区业主收取物业费；
五、被告徐秀伟人员档案及被告叶卫平户籍证明原件各一份，待证被告徐秀伟、叶卫平的身份。
被告宋玲君、林凤琴为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
一、向龙东小区12幢1号发出的缴纳通知书、催款通知单及物业服务费催缴单原件各一份，缴费发票（日期分别为2009年2月6日、2009年9月23日、2011年1月14日、2013年1月5日）原件四张，待证2007年下半年开始原告一直要求被告按照10000元／年标准缴纳物业费，且被告已按照双方合同约定缴纳物业费；
二、2015年2月24日中国工商银行现金�款凭条及凭证各一份，待证被告已经按照10000元／年标准缴纳了2013、2014年的物业费。
被告宋玲君、林凤琴向本院提交坐落于青田县鹤城镇龙东小区12幢1号房屋所有权证及土地证，但未提供答辩状及其他证据以证明其诉讼主张。
原告提交的证据，被告宋玲君、林凤琴质证认为：对证据一、二的三性无异议。对证据三的合法性、真实性无异议，但该证据只表明原告向被告发过法律函一张，对于上面表述的物业费及收取标准没有依据，不予认定。对证据四2014年物业服务合同的真实性、合法性有异议，如果物业合同提高物业费应到物价局备案，原告没有提供相应备案证据。关于该合同的关联性，2014年合同表明物业费把幼儿园罗列在商铺中，但在2013年合同中没有。2014年合同中没有关于违约和滞纳金的收取。原告未能提供2013年物业服务合同原件被告不予质证。2013年物业服务合同复印件的内容中看出2013年没有将幼儿园纳入商铺物业收费标准中。被告宋玲君、林凤琴未对原告提交的证据五发表质证意见。
被告宋玲君、林凤琴提交的证据，原告质证认为：对被告提交的证据一的待证事实有异议，对其真实性无异议。从2007年到2012年每年的物业费原告是给被告一个优惠价。后经原告多次催讨被告一直未缴纳物业费，原告就以标准物业费计算给被告。对证据二无异议。对于被告宋玲君、林凤琴向法院提交的坐落于青田县鹤城镇龙东小区12幢1号房屋所有权证及土地证的真实性均无异议。
本院认证认为：原告提交的证据一、二系国家有关机关依职权出具的公文书证，可以证明原、被告的诉讼主体资格，本院予以认定。原告提交的证据三，可以证明原告就物业费向被告进行催讨的事实。原告提交的证据四中，2013年的合同，已在庭审后经业主�员会核实与原件一致，本院对其客观性予以认定，并确认2013年、2014年两份合同内容确实存在被告质证意见中所提出的商铺物业收费标准中有无特别列明幼儿园，有无约定滞纳金的差异，但就合同效力而言，被告以物业公司提高物业费应到物价局备案为由对2014年合同的合法性提出异议，本院评析，首先根据两份合同内容比较，2014年合同并未提高之前的物业收费标准，只是在商铺物业费标准栏中特别注明包括幼儿园；其次，法律未规定备案系物业服务合同生效条件。经上评析，本院认为：该两份合同系原告与被告所在小区的业主委员会签订，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，故合同自成立起生效，对全体业主具有约束力，可以证明原、被告之间的物业服务权利义务关系。原告提交的证据五符合证据的真实性、关联性、合法性要求，可以证明被告徐秀伟、叶�平的身份，本院予以认定。被告宋玲君、林凤琴提交的证据一可以证明以下事实：2007年至2012年，被告每年向原告缴纳的物业费为10000元；2014年5月，原告向被告发出催款通知单及催缴单，催促被告缴纳2013年度物业费10000元。被告提交的证据二可以证明物业使用人青田县大风车幼儿园于2015年2月24日向原告支付物业费20000元的事实。被告提交的青田县鹤城镇龙东小区12幢1号房屋所有权证及土地证可以证明四被告系案涉物业业主的事实。
庭审中，原告与被告宋玲君、林凤琴一致确认：物业实际使用人为青田县大风车幼儿园。
本院经审理，认定事实如下：四被告系坐落于青田县鹤城镇龙东小区12幢1号房屋共有人，该房屋建筑面积为1384.55平方米，产权证载明其设计用途为商业。该小区2007年至今的物业服务均系原告提供。2007年至2012年，被告每年向原告缴纳物业费10000元，�于被告未缴纳2013年度的物业费，原告向被告发催缴单通知其于2014年5月16日前缴清2013年物业费10000元。本案受理后，案涉物业使用人于2015年2月24日向原告缴纳了物业费20000元。另查明，原告与被告所在小区业主委员会于2013年1月20日、2014年1月20日分别签订物业服务合同（以下简称2013年合同、2014年合同），两合同均约定以下内容：1、物业收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其收费标准为：①多层住宅2.9元／月／平方米，②高层住宅1.1元／月／平方米，③商铺物业1.3元／月／平方米，④储存间10元／个／年；2、龙东小区所有业主应于每年一月份开始预交本年度的物业服务费，时间为12个月；3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定交纳，业主负连带责任。此外，2013年合同约定：商铺物业为1.3元／月／平方米；合同期限自2013年2月1日起至2014年1月31日止；原告、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之二的标准向原告支付违约金。2014年合同约定：商铺物业为1.3元／月／平方米并特别注明包含幼儿园；合同期限自2014年2月1日起至2015年1月31日止，但未约定违约金。现原告以被告拖欠物业费为由诉至本院要求被告支付剩余物业费用及违约金。
本院认为：原告与被告所在小区的业主委员会签订物业服务合同，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应认定合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力。原告与业主应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：一、关于合同约定的被告所有的案涉物业应缴物业费数额。首先从2013年、2014年两份合同对物业收费标准的约定来看，均属于按房产用途的区别确定，同一房产用途适用同一收费标准，除非有对用途与约定标准不一致的特定物业作出特别约定，一般无需特别注明，故2013年的合同物业收费标准栏中虽未载明案涉物业的适用标准，但根据合同的约定和被告产权证书载明的房产用途，应确认其物业费按合同中的商铺物业收费标准计算，而2014年合同中物业收费标准栏商铺物业收费标准中虽然特别注明包含幼儿园，但与房产用途相符，应视为一种强调，而非对案涉物业收费标准的改变。其次，被告2007年至2012年向原告实际缴纳的物业费为每年10000元，原告向被告催缴2013年物业费时，其数额主张也为年度10000元，均远低于合同所约定的所有房产用途物的收费标准，原告主张系出于对被告的优惠，本院予以采纳。原告对被告的优惠系其对自已民事权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认，并根据原告发给被告2013年物业费催缴单所主张的数额确认，原告对被告2013年�物业服务同样作出给予优惠的权利处分。二、关于被告尚拖欠原告的物业费数额及违约责任。原告在本案中要求被告支付拖欠的2013年、2014年物业服务合同所约定物业服务费，鉴定前项评析，原告对被告2013年的物业服务费用也给予了优惠的权利处分，故被告2013年度拖欠的物业费应按10000元计算。原告主张因被告拖欠物业费，故2014年不再给予其优惠，其主张没有违法律规定，也与2014年物业服务合同在商铺物业收费标准中特别注明包含幼儿园的事实相印证，本院予以确认，故被告2014年度拖欠的物业费应按合同约定的1.3元／月／平方米计算即1.3元×1384.55平方米×12月=21598.98元，案涉物业使用人已2015年缴纳了物业费20000元，故尚欠原告物业费11598.98元。三、关于被告的违约责任。2014年的合同中未对违约金作出约定，故原告对被告拖欠2014年度物业费的有关约违金主张本院不�支持，被告拖欠2013年度物业费至2015年2月24日才缴纳，而2013年的合同约定物业费应于每年初（1月份）开始预交，拖欠约两年，其拖欠的物业费10000元按合同约定日千分之二计算，应负的违约金数额远超原告现主张的2000元，现原告自愿处分自己的权利，要求被告支付违约金2000元，本院予以支持。被告抗辩称原告在2013年幼儿园发生打砸事件中未履行相应安保义务，但未向本院提交证据以证明其主张，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业服务收费管理办法》第七条之规定，判决如下：
一、被告宋玲君、林凤琴、徐秀伟、叶卫平于本判决生效之日起七日内向原告青田县香溢物业服务有限公司支付物业费11598.98元及违约金2000元；
二、驳回原告青田县香溢物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费430元，由原告青田县香溢物业服务有限公司负担140元，被告宋玲君、林凤琴、徐秀伟、叶卫平负担290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 何 畏
代理审判员 洪钰玲
人民陪审员 陈祝君
二〇一五年六月十九日
代书 记员 陈莉莉