山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市中民再初字第10号
申请再审人（原审被告）：周某某，农民。
委托代理人：张森，山东枣庄至尊法律服务所法律工作者。（一般代理）
委托代理人：李某某，女，汉族，1984年11月27日出生，农民，住址同上。（特别授权）
被申请人（原审原告）：李某某，农民。
委托代理人：崔忠信，山东为众律师事务所律师。（一般代理）
被申请人（原审被告）：李某某（曾用名李兴训）。
申请再审人周某某与被申请人李某某、李某某确认纠纷一案。本院于2014年2月12日作出（2013）市中民初字第652号民事判决，已经发生法律效力。申请再审人周某某不服，向本院申请再审。本院于2014年6月18日作出（2014）市中民申字第8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周某某及委托代理人张森、李某某，被申请人李某某及委托代理人崔忠信，被申请人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年2月李某某诉称，其与李某某系父子关系，居住在市中区永安乡永东村，由于原告在十二年前就已经搬到该村教堂居住，家里房屋由儿子李某某一家四口居住，现房屋拆迁，原告才得知该房屋已经被李某某在未经原告知道的情况下私自转卖给周某某。两被告私自转卖的行为构成侵权，买卖行为应属无效。请求：1、两被告于2007年3月17日签订的《房契》无效，并将房屋返还给原告或将房屋拆迁补偿款返还给原告；2、诉讼费用由被告承担。
李某某辩称，对原告的诉讼请求事项及事实理由没有异议。
周某某辩称，1、挂名原告名下的涉案宅基地使用权已经转给李某某享有。2、原告对本案房屋买卖并非不知道，也不可能不知道，已过六年，被告购买后对此房进行了翻新、也投入了大量的资金。3、被告随原告妻子在永东村居住，并善意购买了房屋，且支付了相应的价格，行为合法有效。
原审查明：原告李某某与被告李某某系父子关系。李某某在市中区永安乡永东村有房屋一处，土地登记编号为010505046号，该房屋登记在李某某名下。2007年3月17日被告李某某与周某某签订了《房契》一份，被告李某某以5万元价格将该房屋卖给被告周某某，并将房屋交付给被告周某某。另查明，周某某户籍所在为峄城区吴林办事处后土河村197号。被告周某某之妻户籍所在地为市中区永安乡永东村1队43号。周某某与李某某于2007年3月14日办理结婚登记手续。该诉争的房屋已经拆迁。
原审认为，被告周某某与李某某于2007年3月14日办理结婚登记手续，居住在市中区永安乡永东村，以家庭的形式由周某某与李某某签订了房屋买卖《房契》。本案为所有权确认纠纷，被告周某某主张自己构成善意取得，不动产善意取得的条件为转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，此争议房屋作为不动产，未经过登记转让，因此不能够形成善意取得，被告的辩解理由不能成立，不予支持。被告李某某在缔约时虽然对该诉争的房屋没有处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，被告李某某无处分权并不影响与周某某签订合同的效力，周某某与李某某签订的合同依然有效，该诉争的房屋所有权不能转移，合同不能实际履行变更登记手续，该诉争房屋所有权不能转移，被告周某某可以要求李某某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，但本案为所有权确认纠纷与当事人主张并不是同一法律关系，当事人可另行主张权利。该诉争的房屋已经拆迁，不能返还原物，就原告名下的房屋拆迁补偿款、安置房应归原告所有。补偿的搬家费用归周某某所有。判决：一、该诉争的原告李某某名下的房屋拆迁补偿款、及安置房归原告李某某所有。二、该诉争的房屋补偿的搬家费用归被告周某某所有。
本院再审过程中，申请再审人周某某诉称，1、原审判决认定事实不清，适用法律错误，因周某某在购得此房后又投资扩建约200平方，而原审将此部分判决归李某某所有，属认定事实不清，因周某某与开发商签订的拆迁协议，所以拆迁安置费及其他费用应归周某某所有；2、诉争房屋买卖发生在2007年3月17日，周某某在此居住至拆迁共六年，还先后投资对该房屋进行了扩建，作为同村居住的李某某对房屋买卖是明知的；3、本案中争议房屋属于家庭共有财产，虽然房产证在李某某名下但属于家庭共有财产，且根据原审诉状的陈述，在原有房屋的基础上，李某某又扩建部分因此对扩建的部分李某某有处分权。
被申诉人李某某辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
被申诉人李某某辩称，在卖房子时周某某称房屋拆迁时给予自己一部分拆迁补偿款，基于此目的才签订的房屋买卖合同。
经审理，本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，再审予以确认。
另查明，李某某提交的《土地登记审批表》载明，在出售该房屋时，该处宅基用地面积为240.24平方，周某某买受该房屋后又在原来的基础上进行了修理和扩建。周某某与枣庄金城强房地产开发公司达成的《拆迁协议》约定“按每平方陆佰元含主房、配房、院内及房前屋后附着物不再单独计算”。
本院再审认为，本案为所有权确认纠纷，根据已查明的事实争议产权登记在李某某名下，李某某将李某某的房屋出售给周某某构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，李某某的无权处分并不影响李某某与周某某之间合同的效力，双方之间签订的《房契》依然有效。因李某某无权处分，合同不能实际履行，该诉争房屋所有权不能转移，周某某可以要求李某某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，当事人可另行主张权利。综上，对李某某要求确认《房契》无效的诉讼请求，本院不予支持。本案中，李某某的另一诉讼请求为返还房屋或房屋拆迁补偿款，因该房屋已经拆迁，已不能履行。就原告李某某所诉求的房屋拆迁补偿款，本院认为根据李某某所提交的《土地登记审批表》所载明的用地面积为240.24平方，结合周某某所提交的《拆迁协议》以每平方600元作为补偿标准，本院认定李某某应得的拆迁补偿款为240.24平方×600元=144144元，因周某某买受该房屋后，对此进行了修建和改善，在李某某应得补偿款中应相应扣减周某某为此付出的装修改建费用，鉴于涉案房屋已被拆迁，对此已无从考量，本院酌情认定双方各享有50%份额。综上，李某某应实际补偿144144元×50%=72072元。本案原审诉讼过程中，李某某主张返还房屋或拆迁补偿款，原审将安置房和搬家费一并进行判决，属超出诉讼请求，再审予以纠正。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条判决如下：
一、撤销本院（2013）市中民初字第652号民事判决书；
二、被申请人（原审被告）李某某与申请再审人（原审被告）周某某签订的《房契》有效；
三、申请再审人（原审被告）周某某于本判决生效后十日内支付给被申请人（原审原告）李某某诉争的房屋拆迁补偿款72072元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被申请人（原审被告）李某某承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 王 璟
审判员 张 慧
审判员 陈兰兰
二〇一五年二月九日
书记员 宋 艳