湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1517号
上诉人（原审被告）：许世刚，男，1954年9月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。
被上诉人（原审原告）：周翔，男，1982年4月12日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：曾峻峰，湖北民本律师事务所律师。
上诉人许世刚因与被上诉人周翔物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初4601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人许世刚上诉请求：周翔诉讼请求第三项与实际情况不符，请求予以改判。事实及理由：许世刚可以腾退案涉房屋，但腾退前，周翔的岳父应该给予补偿。
被上诉人�翔答辩称，许世刚上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
2017年6月6日，周翔诉至一审法院，请求判令：1、解除周翔与许世刚之间的租赁合同关系；2、许世刚将武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的房屋腾退并返还给周翔；3、许世刚向周翔支付租金（从2016年11月1日起至实际腾退之日止，按每月2,000元计算）；4、许世刚向周翔支付违约金2,000元；5、本案诉讼费用由许世刚承担。
许世刚一审辩称：周翔不是直接的当事人，而是我与周翔岳父许彤生发生了债权债务而引起的纠纷。2010年4月许，许彤生提出与我合作做股票生意，收益按三七开，如亏损则到30%止损，损失由许彤生负责。许彤生出借300,000元，使用三年。但许彤生不按事前商量的步骤执行，合作的事情就搁置下来了。2013年6月许，许彤生提出还款。因我当时确无钱还款，承诺�使将我名下位于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的房屋卖了也还钱给他。因我父亲年事已高，希望许彤生能宽限还款时间。但许彤生不同意，并扬言要找黑社会。为了不惊动我父亲，我只好同时将房屋暂过户给他，以表示诚意。位于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的房屋按当时房价近800,000元，许彤生执意按600,000元的价格购房，且要我付房屋过户的手续费。在我不同意的情况下，许彤生答应以后在房屋价格上给予我补偿，现只付450,000元，两年后再说。由于许彤生及其妻子名下均有房产，双方约定将该房屋过户到他女儿许文慧名下。2014年8月，许彤生指使其女婿周翔找我收房租，且要求按每月2,000元收取，按当时实际租金标准该房屋租金为1,500元。我找到许彤生，许彤生说他和女儿关系很紧张，要我应付一下，他和我之间总是要清账的。为此，我才支�周翔房租。2016年，我父亲死亡后，我找到许彤生，要求偿还其欠款并赎回房屋，许彤生表示愿意交付房屋，但还要涨价，只同意无偿让我再住半年，至2017年5月1日搬出去。2017年4月中旬，他们一行人到我家要我搬家，我提出要与许彤生谈房价补偿问题。此后，他们打“110”报警。现许彤生尚欠我近150,000元的房款。我只是因和许彤生有债务，才将房屋抵押给许彤生，并在他的要求下将房屋过户到许文惠名下，而且在和许彤生协商过户时，也并没有提到需要我支付租金的问题。
一审经审理查明：周翔与许文惠系夫妻关系。位于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的房屋系周翔与许文惠共同所有的房屋，登记在许文惠名下。2014年10月31日，周翔与许世刚签订《房屋租赁合同》一份，约定，周翔（甲方）将坐落于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的住�房屋出租给许世刚（乙方）。租赁期限自2014年11月1日至2015年10月31日止，计12个月。该房屋月租金为2,000元，乙方应每个月支付一次租金给甲方。乙方应在当月1日内支付当月租金，并将租金大道甲方指定的银行账户。如乙方未能当月1日内支付当月租金，甲方视为乙方终止本合同，甲方有权收回房屋。租赁期间双方必须信守合同，乙方如违反本和的规定，甲方将扣除乙方缴纳一个月租金作为违约金并终止租赁合同。该合同还约定了其他内容。合同签订后，该房屋由许世刚占有、使用。许世刚依约向周翔支付租金。合同到期后，周翔与许世刚口头约定，许世刚续租房屋，租赁期限为2015年11月1日至2016年10月31日。此后，该房屋由许世刚占有、使用。许世刚依约向周翔支付租金。租赁期间届满后，许世刚仍占用、使用该房屋，且未支付2016年11月1日起至今的房租。
一审另查明：案外人许文惠对周翔与许世刚的房屋租赁合同关系知情，且对周翔的诉讼意见表示认可。
一审认为：周翔与许世刚于2014年10月31日签订租赁合同一份，约定，周翔将坐落于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的住宅房屋出租给许世刚，租赁期限自2014年11月1日至2015年10月31日止，计12个月。租赁合同届满后，双方又口头约定许世刚继续承租该房屋，租赁期限为12个月。租赁期限再次届满后，双方约定的租赁合同关系已终止，周翔有权收回房屋。对周翔提出的解除周翔与许世刚之间的租赁合同关系的诉讼请求，因双方约定的租赁合同关系已终止，故周翔提出的该诉请已无必要。对周翔提出的“许世刚将武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的房屋腾退并返还给周翔”的诉讼请求，因位于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的房屋系周翔与许文惠共同所有的房屋，登记在许文惠名下，许世刚在租赁期间届满后仍占用、使用该房屋，周翔作为系该房屋的所有权人有权请求占有人许世刚返还该房屋（共有权人许文惠对周翔的诉讼意见亦表示认可），根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，周翔有权要求许世刚将涉诉房屋腾退并返还。一审审理中，许世刚提出“周翔不是直接的当事人，而是我与周翔岳父许彤生发生了债权债务而引起的纠纷”，“现许彤生尚欠我近150,000元的房款。我只是因和许彤生有债务，才将房屋抵押给许彤生，并在他的要求下将房屋过户到许文惠名下，而且在和许彤生协商过户时，也并没有提到需要我支付租金的问题”的抗辩意见，因诉争房屋登记在许文惠名下已多年，系周翔与许文惠夫妻共同所有的房屋，物权性质是明确的；周翔与许世刚于2014年10月31日签订租赁合同，并已实际履行，也佐证证明该房屋物权属性；周翔与案外人许彤生发生的债权债务关系，与本案审理的物权保护纠纷，分属不同一法律关系，故对许世刚提出的上述抗辩观点不予采纳。对周翔提出的“许世刚向周翔支付拖欠的租金（自2016年11月1日至实际腾退之日止）”的诉讼请求，因许世刚在租赁期满后一直占有使用该房屋（未支付2016年11月1日起至今的房租），应当支付其占有使用期间的房屋使用费，故对周翔提出的该项诉请予以支持。对于周翔提出许世刚向其支付的违约金2,000元的诉讼请求，因周翔主张违约金系依据周翔与许世刚于2014年10月31日所签订的合同约定，在此合同期间，许世刚如约支付租金并未构成违约，故周翔提出的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国�同法》第九十一条第一项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、许世刚于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室的房屋，并交付给周翔；二、许世刚于本判决生效之日起十五日内向周翔支付房屋租金（自2016年11月1日起至实际腾退之日止，按每月2,000元计算）；三、驳回周翔的其他诉讼请求。案件受理费500元，邮寄费20元由许世刚承担。因上述款项已由周翔预交，故许世刚于本判决生效之日起十五日内将上述费用一并支付给周翔。
本院经审理查明：一审查明事实属实。
本院另查明如下事实：
1、坐落于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室房屋于2012年10月11日登记在许文惠名下，系周翔、许文惠的夫妻共同财产。
2、2017年4月17日，周翔发短信给许世刚，明确告知其将在2017年4月30日收回租赁房屋，要求许世刚在当天搬离租赁房屋。周翔的该短信未涉及是否放弃租金的问题。
本院认为：坐落于武汉市江岸区解放公园路32号4单元3层2室房屋于2012年10月11日登记在许文惠名下，系周翔、许文惠的夫妻共同财产，周翔、许文惠对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2014年10月31日，许世刚依与周翔签订的租赁合同，占有使用该房。许世刚向周翔支付租金至2016年10月31日。其后，双方未继续签订房屋租赁合同，许世刚亦未支付2016年11月1日起至今的房租，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，周翔有权要求许世刚腾退，并支付其占有使用期间的房屋使用费，一审判决有事实和法律依据。许世刚的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由许世刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一八年三月三十日
书记员 申光伟