江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第1279号
上诉人（原审被告）于巍。
委托代理人王一静，江苏法舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会，住所地无锡市北塘区锡澄路二号桥东。
负责人金国刚，该居民委员会主任。
委托代理人高志青、高婧，北京大成（无锡）律师事务所律师。
原审第三人无锡市前苑宾馆有限公司，住所地无锡市北塘区锡澄路二号桥南堍。
法定代表人唐克明，该公司总经理。
上诉人于巍因与被上诉人无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会（以下简称前村社居委）、原审第三人无锡市前苑宾馆有限公司（以下简称前苑宾馆）合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2013）北黄民初字第0069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月19日公开开庭审理了本案。上诉人于巍的委托代理人王一静、被上诉人前村社居委的委托代理人高志青、高婧到庭参加诉讼。前苑宾馆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
前村社居委原审诉称：2011年7月7日，前村社居委、前苑宾馆和于巍三方签订一份《综合楼及土地出让与股权转让合同》，约定前村社居委将位于锡澄路与新3**国道交叉口东北角的村集体建设用地和座落在上述土地位置中的锡澄路298号七层综合用房和另有场地面积及附属用房用地等出让给于巍，前苑宾馆将公司100%股权和6.3亩土地使用权转让给于巍，转让款共计1350万元，分期付款等内容。合同签订后，于巍支付了首期款100万元后，因种种原因未继续履行合同。因前苑宾馆的股权属于两个自然人所有，上述土地系集体土地不得出让，集体土地上的房屋也不得出让，故请求判决：1、确认《综合楼及土地出让与股权转让合同》无效；2、于巍将占用的房屋返给其，并返还集体土地使用证原件、房屋房产证原件和建设用地规划许可证原件。
于巍原审辩称：1、三方签订合同是事实；2、前村社居委和前苑宾馆在无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）有过诉讼，对财产分拆的情况做了处理，不存在股权属于两个自然人所有的情况；3、土地已经被征用，正在补办国有土地出让手续，不再是集体所有。综上，合同是有效的，应继续履行。
原审中，第三人前苑宾馆未到庭参加诉讼，其提出书面答辩意见称：1、其股权属于唐克明、蒋朝阳所有，二人并未将股权转让给于巍；2、合同中约定转让的6.3亩土地使用权属于前村社居委，其无权转让。综上，合同中关于转让100%股权和6.3亩土地使用权的约定是无效的。
原审法院经审理查明：2011年7月7日，前村社居委（出让方）、前苑宾馆（转让方）与于巍（受让方）签订一份《综合楼及土地出让与股权转让合同》，约定：前村社居委、前苑宾馆为了本村经济的发展，决定将前苑宾馆股权、前苑宾馆房屋及有关土地使用权转让和出让给于巍，由于巍进行招商经营活动，一、出让标的物：1、出让的土地，位于锡澄路与新3**国道交叉口东北角的村集体建设用地，土地证面积10527.7平方米，地号4-09-07-A××××。2、出让的前苑宾馆房屋，座落在上述土地位置中的锡澄路298号，系毛坯房，建筑面积约6482.19平方米的综合楼，房产证为：锡房权证北塘字第××号，宗（地）号：784923002000，另有场地面积及附属用房用地约2000平方米左右，东西院墙长度约150米，及自来水增压站占地面积，相邻的排涝站不在其内。二、转让标的物，前苑宾馆100%股权及占地6.3亩土地使用权。三、土地出让期限，参照国有土地综合用地出让期限，为五十年，即自前村社居委、前苑宾馆将出让的标的物办理过户转让手续给于巍之日起至五十年后的之日止，期满后于巍需继续使用的，三方继续签订该土地使用权出让合同。四、出让转让款及支付方式，上述出让、转让标的物的出让、转让款，共计人民币壹仟叁佰伍拾万元整，其中土地款为叁佰壹拾伍万元整。付款方式：合同签订时支付100万元整，其余款项分期支付。五、标的物交付：1、合同生效之日起，前村社居委和前苑宾馆应将本合同第一条规定的出让标的物按现状交付给于巍使用，于巍自接受标的物之日起承担标的物之风险责任。标的物的门窗及外围墙缺损，前村社居委和前苑宾馆应当给予于巍适当的补偿或者修缮；2、合同生效之日起十日内，前村社居委和前苑宾馆应当与于巍到当地工商局办理前苑宾馆股权转让手续，转让到于巍名下。双方还约定了其他内容。
合同签订后，前村社居委将锡澄路298号房屋交给于巍，于巍做了装修的前期准备后就停止了，目前房屋空置。此外，2011年10月3日，于巍向前村社居委出具一份收条，上面载明：今收到前村股份经济合作社综合楼房屋产权证原件一份、集体土地使用证原件一份、建设工程规划许可证原件一份。仅供办证使用，办妥如数归还！
关于涉案土地。前村社居委向原审法院提供了一份土地证复印件，上面载明：土地使用者前村社居委、土地所有者前村社居委、座落于黄巷街道前村村西前村横河南、地号4-09-07-A×××、用途商业（11）、使用权类型集体土地使用权、使用权面积10527.7平方米、发证日期1998年7月30日，用以证明上述土地至今仍为集体土地，不是国有土地。于巍对于土地证没有异议，但向法院提供了1998年11月25日无锡市国土局关于批准征用土地和撤销郊区黄巷乡前村陈巷七个村民小组建制的通知、2011年11月22日证明、2012年3月28日的函，国有建设用地申请表、2012年4月24日国有建设用地使用权出让联系单，用以证明涉案土地在1998年进行了征收补偿，已经进入国有序列，并经过省政府批准，目前已经不是纯粹的集体土地状态，是渐进变化的状态，不能完全按照集体土地进行判断。前村社居委质证后认为：1、1998年11月25日文件中的征地范围不包括本案所涉土地；2、因为国家对于集体土地转为国有土地是严格控制的，故至今为止，本案所涉土地没有被征为国有土地，不允许私下出让。
关于涉案房屋。前村社居委向原审法院提供了一份房产证复印件，上面载明：锡房权证北塘字第××号、房屋所有权人前村社居委、房屋坐落锡澄路×××号、房屋状况为钢筋混凝土7层6482.19平方米综合用房、发证日期2008年11月27日。于巍对于房产证没有异议，但向法院提供了前苑宾馆诉前村社居委企业借贷纠纷一案在锡山法院的诉讼调解和执行材料，用以证明因前村社居委结欠前苑宾馆680万元，锡山法院已将上述房屋执行给了前苑宾馆。前村社居委质证后认为该案形式上没有异议，但是对内容的真实性有异议，而且锡山法院已经裁定终结执行该案，并没有将涉案房屋执行给前苑宾馆，涉案房屋仍为前村社居委所有。
关于涉案股权。根据工商资料查明，前苑宾馆系依法设立的有限责任公司，股东为唐克明、蒋朝阳二人，其中唐克明出资60.42万元，蒋朝阳出资40.28万元。唐克明和蒋朝阳向原审法院出具证明，称从未同意向任何人转让其出资额。前苑宾馆答辩中陈述唐克明、蒋朝阳并未追认股权转让行为，股权转让行为无效。于巍虽陈述股权转让成立，但没有提供证据加以证明。
此外，前村社居委在诉状中自认在合同签订后收到于巍100万元，后因于巍没有明确该100万元是否履行合同的付款义务，故前村社居委查找相关资料后提供了一份2011年7月6日的结算凭证，上面载明：交款单位为无锡市龙马汽车销售服务有限公司（以下简称龙马公司），收款内容为投资款，结算方式为本票，收款金额为100万元，前村社居委陈述，当时100万元本票的出票人可能是于巍的母亲孙晋莹，结算凭证开给龙马公司，可能是当时于巍为了开4S店考虑成本需要，前村社居委认为100万元如果要返还给于巍，必须要有当时本票出票人以及龙马公司的确认，否则应视为于巍未支付100万元。于巍质证后，对于是否支付100万元及履行情况表示不清楚，在原审法院释明并要求提供证据的情况下，亦未提供相关证据。
前村社居委因与于巍未能解决双方之间的纠纷，故诉到法院。
上述事实，有当事人的陈述、《综合楼及土地出让与股权转让合同》、房产证、土地证、收条、批复、结算凭证、（2011）锡法商初字第0056号民事调解书、（2011）锡法执字第0108号调查函、黄巷街道集体资产管理委员会补充材料、前苑宾馆公函、（2011）锡法执字第0108号民事裁定书、无锡市国土局关于批准征用土地和撤销郊区黄巷乡前村陈巷七个村民小组建制的通知、证明、函、国有建设用地申请表、国有建设用地使用权出让联系单、报告、前苑宾馆的章程、工商档案、唐克明、蒋朝阳的证明等在卷佐证。
原审法院认为，根据本案现有证据，可以认定至今为止涉案土地仍为集体土地，并未变更为国有土地，因此，前村社居委出让集体土地使用权的行为违反我国法律的强制性规定，应当认定为无效。在集体土地上建造的涉案房屋并不是前苑宾馆所有，而是前村社居委所有，故该房屋的转让也应当认定为无效。前苑宾馆系有限责任公司，有限责任公司的股东可以依法转让其股权，但是唐克明、蒋朝阳均未将股权转让给于巍，因此前苑宾馆自行转让100%股权违反我国法律的强制性规定，也为无效。于巍辩称的涉案土地已是国有土地与事实不符，辩称的正在办理转为国有土地过程中，也未提供充分的证据加以证明，故依法不予采信。于巍辩称的涉案房屋和股权已经转让给其的理由，也未提供足够的证据加以证明，故亦不予采信。综上，三方签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》依法应当认定为无效合同。依照我国法律的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，于巍应将占用的房屋和收条上载明的综合楼房屋产权证原件、集体土地使用证原件、建设工程规划许可证原件返还给前村社居委。至于合同被认定无效后的其他民事责任，因前村社居委保留了于巍占用房屋土地使用费等的相关诉权，而于巍一直认为合同有效，并未提供证据提出有关主张，因此各方当事人可以另行处理，本案不予理涉。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第七十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会、无锡市前苑宾馆有限公司和于巍在2011年7月7日签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》无效。二、于巍于判决发生法律效力之日起十日内迁出锡澄路×××号房屋，将房屋返还给无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会，并返还涉案土地的集体土地使用证原件、涉案房屋的房产证原件和建设用地规划许可证原件。案件受理费102800元，由于巍负担。
上诉人于巍不服原审判决，向本院提起上诉称，涉案土地性质已在1998年经撤组设居，进入国有土地序列，且国土资源局出具政府信息公开告知书，明确诉争土地为国有土地，故原审法院以土地性质集体所有认定房地转让无效的理由不能成立。至于股权，无论前村社居委是否有权转让，均不影响到房地产转让的效力。请求二审法院撤销原判，确认合同有效，改判驳回前村社居委的诉请。
被上诉人前村社居委答辩称，土地所有权证及房屋所有权证均载明涉案土地为集体所有、房屋性质为集体所有的事实，根据物权法相关规定，物权归属应以物权公示为准。故涉案土地及上房产的转让因违反法律禁止性规定而无效。请求二审维持原判，
原审第三人前苑宾馆未作答辩。
审理中，就诉争土地的性质、有无征用等问题，本院发函向无锡市国土资源局咨询。该局回复意见为：该地未被征用，依据锡国土建（1998）第104号文，系前村社区撤组后剩余国有土地，该宗地原发证面积10527.7平方，因312国道拓宽，现实际用地面积为6402平方。
另查明，1998年11月25日无锡市国土局发布了《中关于批准征用土地和撤销郊区黄巷乡前村陈巷七个村民小组建制的通知》，诉争土地撤村建居后未办理征用手续，亦未办理土地出让手续。
诉讼中，前村社居委认可收到于巍本案所涉合同转让款100万元。
上述事实，有国土部门的复函、本院向国土部门调查的笔录、庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。于巍与前村社居委、前苑宾馆三方签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》中关于综合楼及土地的部分，是当事人真实意思表示，不需要得到有关机关的批准才能生效。对于涉案的土地性质，自1998年撤组设居政府文件发布后，土地性质转为国有。因此，双方就商业用房的买卖，并不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方均有法律约束力。为维护交易安全和诚实信用原则出发，于巍与前村社居委、前苑宾馆三方签订的《综合楼及土地出让与股权转让合同》中除股权外的房屋、土地及其它财产的转让应为有效。于巍的上诉理由成立，对其上诉请求依法应予支持。原审法院认定事实不清，适用法律有误，所作判决应予更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市北塘区人民法院（2013）北黄民初字第0069号民事判决；
二、驳回无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会的诉讼请求。
一、二审案件受理费各102800元，均由前村社居委负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年五月三十日
书 记 员 唐广征
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；