江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00304号
上诉人（原审被告）沈朋。
上诉人（原审被告）蒋廷花。
被上诉人（原审原告）马长军。
上诉人沈朋、蒋廷花因与被上诉人马长军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东房商初字第00134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月18日受理后，依法组成合议庭于2015年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人沈朋及上诉人沈朋、蒋廷花的共同委托代理人王健，被上诉人马长军及其委托代理人孙传龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审马长军诉称：2012年6月18日，我与沈朋、蒋廷花签订房屋买卖协议一份，沈朋、蒋廷花将位于东海县安峰镇＊＊街＊＊路西＊＊号的三层半房屋作价49万元，出售给我。双方约定，我交清首付款后，沈朋、蒋廷花提供该楼房的相关手续，在一个月内办理房产和土地的过户手续。我支付购房款39万元后，因沈朋、蒋廷花提供的土地证和房产证载明的面积与实际面积不符，导致无法过户。2013年9月7日，双方再次达成协议，由沈朋、蒋廷花收回该楼房，并一次性退还购房款38万元，但沈朋、蒋廷花一直未履行该协议。综上，请求判令沈朋、蒋廷花退还购房款38万元。
一审沈朋、蒋廷花辩称：马长军的诉讼请求不能成立，理由如下：一、2012年6月18日，马长军向我们购买位于安峰镇＊＊街＊＊路西＊＊号房产，但因为过户问题，没有成交。之后又重新达成附条件的退款协议。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。所以，在2013年9月7日协议中的第三条约定退还马长军38万元的前提是：马长军同意由沈朋、蒋廷花将该楼房再另售他人，售房成交时，马长军必须参加交接事宜，沈朋、蒋廷花一次性付给马长军38万元。从该协议来看是附延缓条件的付款协议，在延缓条件没有成就时，该协议没有生效，马长军作为权利人还不能主张权利，沈朋、蒋廷花作为义务人也没有履行义务的责任。由于该房产目前暂时没有人购买，沈朋、蒋廷花现在还无法将房产卖给他人，所以沈朋、蒋廷花现在无需付款给马长军，只有等待沈朋、蒋廷花将该房产出售给其他人后，才能向马长军退还购房款38万元。综上所述，本案中马长军的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回马长军的诉讼请求。
原审法院经审理查明：沈朋与蒋廷花系夫妻关系。2012年6月18日，马长军（乙方）与沈朋、蒋廷花（甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，协议主要内容为：一、甲方将位于东海县安峰镇＊＊街＊＊路西40号的三层半房屋及相关空地转让给乙方；二、转让总价款49万元，双方签订协议时支付35万元（其中2万元为定金），余款14万元在2012年7月15日一次性付清；三、协议签订后，该楼房即时归乙方使用管理，该楼房在2012年12月30日前的租金由甲方收取，在2013年1月1日后的租金由乙方收取；四、乙方付清首付款后，甲方须向乙方提供一切手续，并在一个月内协助乙方办理房产和土地的过户手续，相关费用由乙方承担；五、如甲方违约，则退还乙方所有购房款，并承担违约金2万元。如乙方违约，所交购房款不得要回，并赔偿违约金2万元；合同还具体约定了其他事项。
协议签订后，马长军向沈朋、蒋廷花首付购房款35万元（含2万元定金），后再次支付4万元。由于沈朋、蒋廷花所提供的房产证上面载明的面积与实际不符，导致双方无法办理过户登记。2013年9月7日，马长军（乙方）与沈朋、蒋廷花（甲方）经再次协商，达成《协议书》一份，主要内容为：因土地证及房产证上的面积与实际面积不符，导致无法变更过户，现甲乙双方同意将该楼房退还给甲方，具体事宜如下：一、乙方购买房屋的总价款为49万元，已经共计支付39万元，尚欠10万元；二、甲方收回楼房，只需退还乙方38万元，乙方同意甲方将房屋另售他人。售房成交时，乙方必须参加交接事宜，即甲方一次性付给乙方38万元，乙方将所有“证件”交还甲方，并将楼房一同交与甲方；三、甲乙双方将钱款、楼房交接完毕后，原签订所有协议终止，原乙方下欠甲方的10万元自行消除，甲乙双方不存在债权债务。
上述协议签订后，由于沈朋、蒋廷花一直未将房屋出售，也不同意将购房款38万元退还给马长军，遂产生纠纷。
原审法院还查明，因本案所涉房产证上的载明的面积与实际面积不符，房产证已被东海县安峰镇建设管理服务所注销。
上述事实，有马长军举证《房屋买卖协议书》、《协议书》予以证实，经质证，沈朋、蒋廷花对证据的真实性均无异议，原审法院依法予以确认。
原审法院认为：在房产证载明的面积与实际面积不符，导致马长军与沈朋、蒋廷花无法办理过户登记的情况下，双方于2013年9月7日签订了《协议书》一份。从该合同约定的内容来看，双方均一致明确作出不再继续履行原《房屋买卖协议书》的意愿，而是由沈朋寻找新的房屋买受人，由马长军等待返还购房款。双方在《协议书》中并未作出“若该房屋在一定期限内无法找到新的买受人，则双方继续履行《房屋买卖协议书》”的意思表示。所以，2013年9月7日的《协议书》应当认定已经生效，同时，原《房屋买卖协议书》的效力因2013年9月7日《协议书》的生效而解除。所以，合同中“甲乙双方交接完钱款、楼房后，原签订的所有协议终止”的约定，并不完全符合双方当事人真实意思表示，不应以此认定《协议书》尚未生效。
《协议书》还约定了“售房成交时，乙方必须参加交接事宜，即甲方一次性付给乙方38万元，乙方将所有‘证件’交还甲方，并将楼房一同交与甲方”，该条款系同时履行各自义务的约定，即马长军向沈朋、蒋廷花交付房屋及相关所有权证，沈朋、蒋廷花返还购房款38万元。由于双方并未具体约定履行义务的期限，是否出售房屋及何时出售房屋均由沈朋、蒋廷花单方决定，且该房屋的所有权证书已经被注销，暂不具备再次出售的条件，如认定以成功出售房屋作为返还购房款的前提条件，则明显对马长军不利，亦不利于本案纠纷的解决。所以，由于双方未具体约定履行各自义务的期限，经马长军主张要求履行时，沈朋、蒋廷花应当在合理期限内履行。由于双方互负履行义务，且约定了同时履行，所以马长军同时应返还房屋及相关手续。沈朋、蒋廷花在本案中并未提出反诉，沈朋、蒋廷花对此可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，原审法院遂判决：沈朋、蒋廷花于判决生效之日起10日内向马长军返还购房款38万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取3500元，保全费2520元，共计6020元，由马长军承担2000元，由沈朋负担4020元（马长军已预付，沈朋、蒋廷花于判决生效之日起十日内支付给马长军）。
上诉人沈朋、蒋廷花不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误，定性不正确。1、原审法院认定双方于2013年9月7日签订的协议书已经生效，是不正确的。2、该协议书中有关“甲乙双方交接完钱款、楼房后，原签订的所有协议终止”的约定，完全是双方的真实意思表示。原审法院认定该段内容不完全符合当事人的真实意思表示是错误的。事实上是上诉人将房屋出卖给被上诉人，但因为房屋过户时出现问题，导致房屋买卖没有成交。之后，双方又重新达成协议书，根据该协议书约定的内容来看，上诉人退还被上诉人38万元的前提是，被上诉人同意上诉人将该楼房再另售他人，售房成交时，被上诉人必须参加交接事宜，上诉人一次性付给被上诉人38万元。所以，该协议书是附延缓条件的付款协议，在延缓条件没有成就时，该协议书没有生效。3、原审法院认为“如认定以成功出售房屋作为返还房款的前提条件，则明显对马长军不利”的推理是错误的，这种推理也进一步导致原审法院认定事实错误。上诉人将房屋出卖给被上诉人，并将房屋和房产证一并交付给被上诉人。在一审庭审中，被上诉人一直没有明示房产证被注销，而是在庭审结束后的调解中，上诉人才知道上诉人的房产证在被上诉人办理房产过户时被房产部门注销了，其原因是被上诉人想要办理比之前房产证标注面积更大的房产面积，所以才被注销的。被上诉人只想要回购房款38万元，却不将房屋交还给上诉人，也不将房产证交还给上诉人，明显是对上诉人不利。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院没有依据客观事实认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖法律关系，而是通过推理得出“若该房屋在一定期限内无法找的新的买受人，则双方继续履行《房屋买卖协议书》”从而认定协议书己经生效。所以原审法院通过错误的推理来进行判决，显然原审法院适用法律错误。2、根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。”在生效条件没有成就时，双方签订的协议书没有生效，上诉人还没有履行其承担义务的责任。3、在一审结束后，上诉人按被上诉人的要求可以继续履行合同，被上诉人应将房产证补办给上诉人，上诉人退还其38万元，但被上诉人不履行义务，只想让上诉人将38万元退还，而被上诉人却不退还房屋和房产证；同时上诉人又无法将房产再出卖给他人，故过错应是被上诉人造成的，所以原审法院没有查明案件事实，明显适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人马长军辩称，原审法院认定事实清楚，定性准确。2013年9月7日双方签订的协议书是有效的，该协议书体现了双方意思自治，不违反法律禁止性规定。上诉人称原审法院依据推测认定相关事实没有依据。该协议书中的履行期限，属于约定不明。依据合同法的相关规定，被上诉人可以随时要求上诉人履行，原审法院判决上诉人向被上诉人履行返还购房款的义务，符合法律规定。涉案房产证被注销，是因为上诉人所建的房屋不符合规划，原房产证的面积与实际房屋面积严重不符，行政机关在实际勘验时发现面积有出入，不允许直接过户。同时申请注销原房产证的是上诉人，所以上诉人一直要求被上诉人为其恢复房产证，既不符合法律规定，也不符合实际。因为房屋实际面积较大，恢复成以前的小证，被上诉人也没有办法恢复。原审法院不存在适用法律错误的情况，上诉人称本案应适用合同法第四十五条的规定不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本案件事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，沈朋、蒋廷花在一审庭审中明确表示马长军应按双方协议将涉案房屋退还给其，且在退还房屋之前，马长军对涉案房屋不再享有使用和收益权，否则他们将予以阻止、干涉。
二审诉讼期间，被上诉人马长军为证明上诉人沈朋、蒋廷花的上诉理由不能成立，提交以下证据：证据1，2012年7月4日蒋廷花向安峰镇建管所提出的注销房产证的申请书。证明上诉人将涉案房屋出卖给被上诉人后，为了配合被上诉人办证，上诉人自己提出将原来的房产证注销申请。房产证的注销是应上诉人要求而产生的行政行为，与被上诉人无关。证据2，公证书。证明上诉人蒋廷花代理沈朋，配合被上诉人办理房屋过户的授权情况。证据3，已被注销的涉案房产证档案。证明涉案房产证被注销的原因是因为该房产证载明的面积与房屋实际面积不符，所以不能直接过户给被上诉人，同时也不符合房屋登记的规定，因此被房产部门予以注销。
上诉人对上述证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。上诉人于2012年6月18日将涉案房产出售给被上诉人，被上诉人想将原房产面积268.1平方米增加到300多平方米，为了满足被上诉人，在房产部门的要求下，上诉人书写注销申请。该注销申请实际是应被上诉人要求而写的。对证据2没有异议。对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该房产证明确载明房产面积为268.1平方米，而不是被上诉人所说房产证与实际不符。上诉人所建房屋实际面积超过房产证上面积。在办理过户的时候，被上诉人想把没有规划在房产证的面积加到新房产证上，才导致原房产证被注销。上诉人也是为了配合被上诉人的要求写了注销申请。原房产证能够证明涉案房屋是经规划许可的合法房产。
本院认为，上诉人沈朋、蒋廷花将涉案房屋出售给被上诉人马长军，为此双方签订《房屋买卖协议书》，该协议书系双方真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。双方在履行该《房屋买卖协议书》中，因涉案房屋实际面积与房产证面积不符，导致二上诉人暂时无法将涉案房屋过户至被上诉人马长军名下。在此情况下，双方协商解除《房屋买卖协议书》，并于2013年9月7日就解除事项另行签订《协议书》。在该《协议书》中约定，被上诉人马长军同意二上诉人将涉案房屋另售他人，待售房成交时，二上诉人一次性退还被上诉人购房款38万元，马长军将所有证件和楼房一同退还二上诉人，双方将钱款、楼房交接完毕后，原签订所有协议终止。从上述约定的内容来看，虽然可以认定该《协议书》属于附生效条件的协议，但由于所附的生效条件是二上诉人将涉案房屋另售他人，而二上诉人至今没有办理新的房产证，反而在诉讼中要求被上诉人返还其已被注消的房产证，并将其至今未办理新房产证归责于被上诉人，明显不能成立。由此可见，在目前状况下，涉案房屋根本无法另售他人，这也是二上诉人为自己的利益不正当地阻止条件成就的结果。基于此，本院依法认定双方签订的《协议书》已经生效。二上诉人主张该《协议书》至今未生效的理由不能成立，本院不予采信。另外，因涉案房屋暂不具备再次出售的条件，原审法院据此认定以成功出售房屋作为返还购房款的前提条件，则明显对马长军不利，亦不利于本案纠纷的解决，并判决二上诉人向被上诉马长军返还购房款38万元并无不当。
综上，沈朋、蒋廷花的上诉请求不能成立，原审判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人沈朋、蒋廷花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年五月十二日
书 记 员 卞晓璐
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。