山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1068号
上诉人（原审被告）车振光，男，1982年11月21日出生，汉族，户籍所地山东省章丘市高官寨镇车家村西北区七区**号，现住济南市槐荫区绿地国际花都*期1—***室。
被上诉人（原审原告）济南城诺物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人赵铁灵，执行董事。
委托代理人徐学强，山东德强律师事务所律师。
上诉人车振光因与被上诉人济南城诺物业管理有限公司（以下简称城诺物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭审理了本案，上诉人车振光，被上诉人城诺物业委托代理人徐学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：城诺物业在本案审理中提供其作为乙方与作为甲方的济南市城市建设投资有限公司（为美里新居的开发建设单位，以下简称城投公司）签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》，合同载明物业名称为济南市美里新居小区，坐落位置为济南市槐荫区小清河北路，占地面积约19.67公顷，总建筑面积约17.2413万平方米；合同生效时的物业现状是共计30幢住宅楼（其中27栋多层，3栋小高层），105个单元，2452套住房，3处公建配属楼。合同写明乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。在合同中约定了乙方提供物业服务的区域为小区现今外墙所包围区域，并约定前期物业管理服务委托事项包括保修期满后房屋共用部位的维修、养护和管理，保修期内物业共用设施的管理和日常养护，共用设备的运行、管理和日常养护等。委托管理期限为自2009年11月16日起至美里新居业主委员会成立选聘物业服务企业进入日止。合同中对双方权利义务、前期物业管理服务标准等事项进行了约定。关于前期物业管理服务费及相关费用约定本合同有效期内，已交付使用物业的物业管理服务费，按下述标准向业主或物业使用人收取：（1）多层住宅房屋建筑面积每月每平方米0.50元；（2）小高层住宅房屋建筑面积每月每平方米0.70元；……还约定业主、物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的0.2%，按日收取滞纳金。该合同另对违约责任及有关责任的界定、附则等事项进行了约定。城诺物业在本案审理中还提供2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》，其在该协议中为甲方，乙方署名为车振光，房屋为济南市槐荫区美里新居住宅小区二区七号楼一单元503室业主，协议中写明了双方的权利和义务、物业服务内容（包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、房屋及设施维修等内容、环境卫生管理、交通秩序与车辆停放等）。关于物业服务费的收费标准，协议约定为多层住宅物业服务费按建筑面积0.50元／月／㎡，小高层住宅物业服务费标准为按建筑面积0.70元／月／㎡，还约定乙方应于每个季度的末月20号前交纳下季度的物业费等费用。协议中还约定“乙方不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的0.2%向甲方支付违约金”。该协议尾部甲方处加盖城诺物业印章，协议首部及尾部乙方处均有车振光的签名。城诺物业在本案审理中说明要求车振光支付的违约金即是按协议约定每日按欠费金额的0.2%计算。车振光在本案审理中就城诺物业提供的以上两份合同质证认为：1、城诺物业与城投公司签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》其不知晓；2、2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》乙方处虽署名为其本人，但其辨认认为非其本人签字。其还说明其是2009年8、9月份入住美里新居房屋，在装修房屋时确实签订过物业服务协议；并确认其在美里新居的房屋建筑面积为78.84平方米，在2010年7月以前其确曾按照0.50元／月／㎡交过物业服务费。车振光主张其已将美里新居房屋出售他人，该房屋买受人在2015年2月16日起已经开始向城诺物业交纳物业服务费，对此其在开庭审理时提供手机照片，显示时间为2015年3月24日的收据一份，交款人为“顿坤”，房屋为“2-7-1-503”，物业费为“78.84㎡、0.50元／月／㎡”、时间为“2015.2.16-2015.6.30”，数额为“173.00元”，该收据中加盖了城诺物业的财务专用章，在备注中还标明“新房主房产证登记日2015.2.16”。就车振光提供的该手机照片，城诺物业在庭后进行落实，确认本案所涉房屋由顿坤自2015年2月16日起交纳了至2015年6月30日的物业服务费。城诺物业及车振光在本案审理中说明美里新居小区尚未成立业主委员会。
原审法院认为：车振光原居住于美里新居小区，系该小区的业主。城诺物业在该小区内提供物业服务，该小区至今尚未成立业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。城诺物业在本案审理中提供了其与美里新居小区开发建设单位城投公司签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》，该物业管理委托合同即为前期物业服务合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且该合同对城诺物业及包括车振光在内的小区业主均具有约束力。城诺物业还另提供了2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》，该协议中标明了车振光居住的房号，署名亦为车振光。尽管车振光对该协议中其本人的签名提出异议、不予认可。但其在本案审理中也确认在2010年7月以前确曾按0.50元／月／㎡的标准交纳过物业服务费，且房屋面积亦为城诺物业主张的78.84㎡。由此不仅可以确认城诺物业为美里新居小区的业主包括车振光在内提供了物业服务，也可以确认车振光接受了物业服务并交纳了部分物业服务费用。因此，双方之间实际存在着物业服务关系，城诺物业向车振光主张物业服务费用有事实依据。就城诺物业主张的欠交物业服务费时间，车振光提出了异议并提交了手机照片，对此城诺物业核实后亦无异议。由此可以确认车振光欠交物业服务费的期间应为2010年7月至2015年2月15日，城诺物业原主张的欠交期间为2010年7月1日至2015年6月30日不准确，应予以纠正。由此，扣减顿坤已交纳2015年2月16日至6月30日的物业服务费173元，车振光欠交物业服务费应为2192.20元。车振光在本案审理中就欠交物业服务费的理由进行了说明，但其对所主张地下室于2010年被水淹、物业公司承诺赔偿2000元等事实均未能提供证据加以证明，城诺物业亦不予认可，故原审法院对车振光的以上答辩意见不予采信。城诺物业除要求车振光交纳欠交物业服务费外，还要求其支付违约金。关于违约金的计算标准，城诺物业说明是按协议中约定的每日按欠费金额的0.2%计算。对此标准，车振光提出异议，认为约定标准过高。就此原审法院认为，车振光未及时向城诺物业交纳物业服务费用，其存在违约行为，应向城诺物业支付违约金。但协议中约定的每日按欠费金额的0.2%计算确实较高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，并结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，对此应依法进行调整，标准为按同期流动资金的贷款利率的1.3倍计算。因《美里新居小区前期物业管理委托合同》、2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》中均约定物业服务费是分期交纳，城诺物业要求按每季度交纳数额（应为118.26元）为基数、分段计算，应予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告车振光于本判决生效之日起向原告济南城诺物业管理有限公司交纳至2015年2月15日欠交的物业服务费2192.20元。二、被告车振光于本判决生效之日起10日内向原告济南城诺物业管理有限公司支付以上物业服务费逾期交纳的违约金，其中：1、以每季度应交纳的物业服务费118.26元为基数，分别自2010年7月1日、10月1日、2011年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2012年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2013年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2014年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日起计算至本判决生效之日止；2、以被告车振光欠交2015年1月1日至2月15日的物业服务费59.20元为基数，自2015年1月1日起计算至本判决生效之日止。均参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍计算。三、驳回原告济南城诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告济南城诺物业管理有限公司负担5元，被告车振光负担20元。
上诉人车振光不服原审判决上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2010年涉案小区内下大雨时，明知大雨灌入地下室，未采取通知业主、防范、补救等任何措施，任凭雨水灌入地下室，导致小区内众多业主遭受重大损失，被上诉人明显未尽到管理维护职责，被上诉人违约在先，事后被上诉人亦未对上诉人地下室履行修复义务，仅是口头承诺给2000元赔偿款，且该赔偿款至今未兑现，针对被上诉人未尽管理维护职责违约在先，不履行修缮义务，以及不兑现2000元赔偿款的行为，上诉人有权拒交物业费，且不承担任何违约责任。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人城诺物业答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另，1、上诉人车振光二审诉讼中提交两张照片欲证明2010年涉案小区下大雨时地下室被水淹的事实，经庭审质证，被上诉人认为车振光提交的两张照片没有拍摄时间及拍摄地点，不能证明上诉人所称的地下室被水淹的事实。2、车振光二审中提交由美里新居两位业主签名的《证明》一份，其内容是：“2010年7月份，城投美里新居二区下雨导致地下管道堵塞，二区所有楼房地下室被水淹，其中包括二区七号楼一单元的所有地下室。当时与物业协商，物业同意赔付2000元的经济补偿金，已签字确认，但至今未收到赔付。”为证实该《证明》所述事实的真实性，车振光申请上述两业主中的于辉出庭作证。证人于辉在庭审作证时陈述：2010年7月因下雨其所在小区的地下室被水淹，当时物业公司承诺补偿2000元，其在物业公司统计表上签了字，但物业公司至今没有兑现。证人于辉称自己当时在表上签字时上面写明补偿2000元，至于包括上诉人在内的其他业主是否也补偿2000元，其并不知情。由于上诉人的地下室同样被水淹了，证人于辉认为物业公司也应当有2000元的补偿。被上诉人对证人于辉的上述证言以即使存水淹的事实，由于不能证明系被上诉人的责任，且证人于辉只是推定上诉人也应当得到2000元补偿等为由，对证人于辉的证言不予认可。
本院认为：上诉人车振光原系美里新居小区二区七号一单元503室的业主，其将该房屋转让给他人之前接受了被上诉人城诺物业在该小区内提供物业服务的事实清楚。虽然诉讼中车振光对城诺物业提交的签订于2009年12月1日的《前期物业管理服务协议》不予认可，但其在2010年7月以前确曾按0.50元／月／㎡的标准交纳过物业服务费。据此，双方之间实际存在着物业服务关系应予以确认。由于车振光在接受物业服务后欠交物业服务费，城诺物业向车振光主张物业服务费用理由正当。上诉人车振光上诉称城诺物业对小区实施物业服务时未尽到管理维护职责，导致雨水灌入地下室，使众多业主财产遭受重大损失，在城诺物业承诺给予赔偿至今没有兑现的情况下，其有权拒交物业费。本院认为由于证人于辉在出庭作证时只是以推定的方式认为物业公司应当补偿车振光2000元损失，且车振光对其主张的事实又没有提供其他证据予以证实，故本院对车振光的上诉主张不予采纳。由于城诺物业对包括上诉人车振光在内的小区所提供的物业服务关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就可能使物业公司无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。上诉人车振光在本案中没有提交有效证据证实城诺物业在物业服务过程中存在重大瑕疵，其拒绝交纳物业费的理由明显不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人车振光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 王立强
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 李 环