福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第929号
原告厦门乐海百货有限公司。
法定代表人林春梅，总经理。
委托代理人谢建钢，职员。
被告咖啡陪你（上海）投资管理有限公司。
法定代表人俞岂凡，总经理。
委托代理人冯利，职员。
原告厦门乐海百货有限公司（以下简称乐海百货公司）与被告咖啡陪你（上海）投资管理有限公司（以下简称咖啡陪你公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄晓玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢建钢到庭参加诉讼，被告咖啡陪你公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告乐海百货公司诉称，2014年1月28日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁房屋，租赁期限从2014年4月7日期至2019年4月6日止，租金为每月28000元，租金支付时间每月支付一次，履约保证金为84000元，水电费等其他费用由原告代收，同租金同期向原告缴纳。若被告逾期支付租金、水电费等其他费用超过15天，原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约保证金，同时被告应向原告支付相当于2个月租金的违约金。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告并未能依约履行付款义务，自2014年12月16日，被告供拖欠原告租金、水电费及其他费用共计33745.5元。原告曾多次上门及发函向其催收欠款，但均无效果。2015年1月5日，原告依照合同约定发函解除合同，至此被告供拖欠原告租金、水电费及其他费用共计39413.7元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即返还租赁房屋；3、被告支付2014年12月1日至2015年1月5日的租金32666.7元及利息（利息计至判决生效之日止）；4、被告支付违约金56000元；5、被告支付2014年11月水电费5745.5元、2014年12月水电费1001.5元及利息（利息计至判决生效之日止）；6、原告不返还被告履约保证金84000元；7、被告承担本案诉讼费用。后原告当庭撤回第2项诉讼请求。
被告咖啡陪你公司未答辩。
经审理查明，2014年1月28日，原告乐海百货公司（甲方）与被告咖啡陪你公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同1.1条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于厦门市海沧区沧湖东一里282号之1-1-102，房屋使用性质为商业。合同2.1条约定，房屋的租赁期限自2014年4月7日至2019年4月6日。装修免租期不计入租赁期限内。合同4.1.2条约定，房屋租金为每月28000元，每一月支付一次。除首期租金于起租日支付外，乙方应在核算租金的当月1日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）之前支付核算租金的当期租金。首期租金中包含首月不足一个月的租金，其核算方式为乙方在该月实际租赁的天数（自起租日起至该月月底）乘以日租金额所计算出的得数，日租金额为房屋月租金除以30天的得数。合同4.1.4条约定，乙方逾期缴纳房屋租金的，应按日向甲方支付当期应付未付金额千分之一的违约金，超过15日的，甲方有权选择解除本合同。合同4.2.1条约定，乙方应于本合同签署之日起至2014年2月16日前向甲方支付租赁保证金，金额为84000元，作为乙方履行本合同约定义务的保证。合同4.3.1条约定，乙方须自行负担与该房屋使用有关的电话费、水费、电费和燃气费。同租金同期支付。合同14.2条约定，如出现以下情况，甲方有权单方解除本合同。甲方因此而解除合同的，乙方交纳的租赁保证金和预付的租金等不予退还，乙方并应向甲方承担相当于2个月租金的违约金。如给甲方造成了其他损失，乙方应继续赔偿。拖欠应交纳房租达15日的。……合同14.3条约定，如出现以下情况，乙方有权单方解除本合同。乙方因此而解除合同的，乙方已经支付的租赁保证金和预付的租金、全部装修费用，甲方应全额返还，甲方并应向乙方承担相当于2个月租金的违约金。如给乙方造成了其他损失，甲方应继续赔偿。甲方未按约定时间交付该房屋达15日的；因甲方原因导致乙方无法继续实际享有租赁房屋的使用权或无法正常经营年度内达15日的；因甲方不具备签署本合同的合法主体资格，导致本合同无效或被撤销的；经乙方书面通知，甲方拒绝履行本合同约定的维护维修等义务且造成乙方经营严重损失的；甲方不履行其在本合同项下任何一项或数项承诺或责任，经乙方催告后超过15日内仍拒不履行的；其他因甲方原因，导致乙方无法实现订立本合同目的。合同还就其他事项进行了约定。
咖啡陪你公司于2014年11月向乐海百货公司发出《解约通知书》，载明：我司与贵司于2014年1月份签订《房屋租赁合同》，承租贵司位于厦门市海沧区沧湖东一里282号之1-1-102的商铺。合同签订后，我司向贵司缴纳了租赁保证金84000元，及时履行了租赁合同承租方的义务。我司自2014年5月1日开业以来，现因贵司商场客流太少，咖啡店营运状况太差，每月的营业额不够支付租金，自开业以来，月月严重亏损，入不敷出，连人员工资都无法支付。基于此，我司实在无力也无法继续履行租赁合同，因此需要解除该租赁合同，我司将在2014年11月30日关门停业，并将于2014年12月31日迁离场地，租赁合同自我司迁离场地之日起解除。……
2014年12月2日，乐海百货公司向咖啡陪你公司发出《公函》，载明：现贵司提出提前撤柜的申请，我司做如下回复：1.我司与贵司于2014年1月28日签署了双方房屋租赁合同，根据合同约定4.2.1条款，租赁保证金于双方合约期内不予返还；2.我司不同意贵司提前撤柜，要求贵司仍按双方签署合约期执行合作，并要求乙方根据合同约定按时缴交贵司所承担的租金及相应费用等。
2014年12月8日，乐海百货公司向咖啡陪你公司发出《欠费催缴通知书》，要求咖啡陪你公司于2014年12月10日前支付2014年11月1日至30日的电费和水费5745.5元、2014年12月1日至31日的租金28000元。该《欠费催缴通知书》所附签收单为空白，并没有咖啡陪你公司的公章或工作人员签字签收。
2014年12月16日，乐海百货公司再次向咖啡陪你公司发出《公函》，要求咖啡陪你公司缴交所欠租金、水电费。2014年12月17日，咖啡陪你公司向乐海百货公司发出《公函之复函》，称我司于2014年12月5日收到贵司发来的公函，贵司收到我司发出的解约通知函后，解约通知函已生效，我司已于2014年11月30日关门停业，租赁合同自2014年12月31日解除。……我司同意将已经支付的84000元保证金用于抵扣应付租金、管理费后，剩余部分贵司可不予退还，作为补偿贵司的损失。……
2015年1月5日，乐海百货公司向咖啡陪你公司发出《公函》，载明：贵司在接到本函后，应立即缴纳拖欠的2014年11月份的水电费和2014年12月租金。因我司已催缴多次，你司已违反合约，我司将按照双方签订的房屋租赁合同第13、14款约定，解除与贵司的租赁关系，没收其租赁保证金，同时要求贵司向我司支付2个月租金的违约金。贵司应在收到本函5日内支付上述款项。乐海百货公司于2015年1月5日向咖啡陪你公司邮寄该《公函》，且经查询咖啡陪你公司于2015年1月6日签收。
2015年1月26日，乐海百货公司出具《解约函》，载明：乙方（咖啡陪你公司）于2014年12月两次发函，要求终止双方租赁合同。甲方（乐海百货公司）于2015年1月5日同意解除其租赁合同，并要求乙方尽快缴纳其所欠租金及费用和督促乙方搬离其设备及物品。因乙方违反约定提前解除原合同，故乙方依原合同约定所缴纳的保证金84000元，甲方予以没收而无需退还。另因乙方的违约，现甲方秉着相互协商的态度，要求贵司按合同支付2014年11月水电费5745.5元；2014年12月租金28000元、水电费1001.5元；并支付合同违约金56000元，共计90747元。……本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。该《解约函》仅乐海百货公司盖章。
咖啡陪你公司自2014年12月1日起未支付租金、水电费等费用。
以上事实有原告乐海百货公司提供的《房屋租赁合同》、《解约通知书》、《欠费催缴通知》、《公函》三份、《公函之复函》、《解约函》、EMS快递单及当事人陈述、庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。关于《房屋租赁合同》的解除，原、被告双方已在《房屋租赁合同》中就单方解除合同的情况进行了约定，被告咖啡陪你公司于2014年11月发出《解约通知书》中的解约理由并不属于其可单方解除合同的情况，而原告乐海百货公司收到《解约通知书》后明确表示不同意解除租赁合同，故《房屋租赁合同》因双方未协商一致而未能解除。2015年1月5日，因被告拖欠租金超过15日，原告乐海百货公司决定单方解除租赁关系，并向被告咖啡陪你公司发出《公函》，被告于2015年1月6日签收。本院认为，原告乐海百货公司因被告咖啡陪你公司拖欠租金超过15日而单方解除《房屋租赁合同》的行为，具有合同依据，《房屋租赁合同》自被告咖啡陪你公司收到《公函》之日即2015年1月6日已解除。关于所欠租金及利息，被告咖啡陪你公司自2014年12月1日起未支付租金，租赁合同于2015年1月6日解除，被告拖欠1个月5天的租金共32666.7元（28000元＋28000元÷30天×5天），现原告要求被告支付所欠租金32666.7元，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定逾期缴纳房屋租金的，应支付当期应付未付金额千分之一的违约金，现原告根据上述合同约定要求被告支付拖欠租金的利息，该利息性质为违约金，本院认为，原告乐海百货公司已就被告咖啡陪你公司拖欠租金的行为单方解除租赁合同，并要求被告支付2个月租金（56000元）作为违约金，该项违约金56000元已经可以弥补原告乐海百货公司的损失，故对原告要求被告支付拖欠租金利息的主张，不予支持。关于支付违约金56000元，本院认为，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，原告因被告拖欠租金达15日而单方解除合同的，被告应向原告承担相当于2个月租金的违约金，现原告要求被告支付56000元违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于所欠水电费及利息，本院认为，原告乐海百货公司主张被告咖啡陪你公司拖欠2014年11月水电费5745.5元、12月水电费1001.5元，但原告提供的证据中被告并未对拖欠水电费数额予以确认，原告未提供其他证据证明被告拖欠水电费及具体数额，故原告乐海百货公司主张被告拖欠水电费证据不足，不予支持。关于履约保证金84000元，本院认为，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，原告因被告拖欠租金达15日而单方解除合同的，被告缴纳的租赁保证金不予退还，现原告乐海百货公司要求不予返还被告咖啡陪你公司履约保证金84000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。另被告咖啡陪你公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未书面提出答辩意见，视为其对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告厦门乐海百货有限公司与被告咖啡陪你（上海）投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年1月6日解除；
二、被告咖啡陪你（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门乐海百货有限公司支付租金32666.7元；
三、被告咖啡陪你（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门乐海百货有限公司支付违约金56000元；
四、原告厦门乐海百货有限公司无需返还被告咖啡陪你（上海）投资管理有限公司履约保证金84000元；
五、驳回原告厦门乐海百货有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3977元减半收取1989元，由原告厦门乐海百货有限公司负担122元、被告咖啡陪你（上海）投资管理有限公司负担1867元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 黄晓玲
二〇一五年六月十六日
书 记 员 章先攀
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。