河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民二终字第1054号
上诉人（原审被告）张保安，男，1965年1月20日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）张文明，男，汉族，1992年9月3日出生。
以上二上诉人共同委托代理人蒋运灿，安阳市法律援助中心指派律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘鸿燕，女，1969年7月8日出生。
上诉人张保安、张文明与被上诉人刘鸿燕租赁合同纠纷一案，刘鸿燕于2014年10月10日河南省安阳市北关区人民法院起诉，请求：1、依法判决解除刘鸿燕与张保安之间达成的厂房租赁协议，并立即搬离刘鸿燕房屋；2、依法判决张保安、张文明向刘鸿燕支付拖欠的厂房租金43333元及合同约定的延期违约金按每日加收2%，从2013年12月31日起计算至租金付清时止。张保安、张文明提起反诉，请求解除口头协议，刘鸿燕返还张文明的所有财产；刘鸿燕赔偿张文明损失50000元。河南省安阳市北关区人民法院做出（2014）北民初字第1125号民事判决，张保安、张文明不服向本院提起上诉，本院依法组成合议，公开开庭审理了本案。张保安及其与张文明的共同委托代理人蒋运灿、刘鸿燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：张保安与张文明系父子关系。张文明系安阳市北关区文明包装袋厂的法定代表人，张保安系实际经营人。2013年1月1日，刘鸿燕与张保安口头达成了厂房租赁协议，刘鸿燕将从商海平处租赁的位于北关区屈王度村西头的房屋的部分房屋转租给张保安、张文明经营使用，合同约定租金一年4万，租金半年一交，每年的1月1日和7月1日交纳租金，每次交纳2万。协议达成后，张保安于2013年1月4日向刘鸿燕交纳了2013年上半年的房屋租金2万元。后张保安未按合同约定支付租金。2014年3月6日，张保安向刘鸿燕出具欠条1张，该欠条载明：“今欠到，刘鸿燕2013年12月31日以前（院内北房8间、南房9间、西房2间）租金10000元。2014年1月至6月前半年租金2万元，共计3万元。”2014年7月2日，刘鸿燕与张保安因租赁费问题发生冲突，张保安报警，称刘鸿燕撬了其仓库。经过出警人员的协调，刘鸿燕与张保安均同意协商解决。当日，刘鸿燕收到张保安租赁费2500元，并拉走两台机器。因张保安未支付刘鸿燕租金，刘鸿燕将张保安租赁的厂房大门上锁。针对上锁时间，张保安提供证人张洪魁、王建民证言，证明刘鸿燕锁门时间为2013年10月；刘鸿燕承认锁门，时间为2014年1月1日；刘鸿燕提供的证人李尚风的证言，证明刘鸿燕锁门的时间为2013年10月，锁门时张保安已经停止生产；北关区人民法院在2014年7月24日受理的商海平诉张保安、张文明侵权责任纠纷一案中，商海平、张保安及在该案中作为证人的刘鸿燕均认可锁门时间为2013年12月底。庭审中，张文明撤回解除口头协议、刘鸿燕返还张文明所有财产的诉讼请求。
原审法院认为：刘鸿燕与张保安之间达成的口头租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。合同履行过程中，张保安违反合同约定，未按照约定的时间给付刘鸿燕租金，故刘鸿燕要求张保安支付厂房租金的诉讼请求，应予以支持。经张保安与刘鸿燕结算，截止到2014年6月，张保安欠刘鸿燕厂房租赁费共计30000元，扣除张保安在2014年7月2日支付的2500元租金，张保安还应支付刘鸿燕厂房租赁费27500元。由于刘鸿燕与张保安之间的租赁合同中及张保安出具的欠条均未约定违约金，且刘鸿燕对该欠条予以认可，故刘鸿燕要求的该段时间厂房租赁费违约金，应不予支持。张保安拖欠租金后，刘鸿燕未采取合法途径索要，而张保安在欠条中只认可拖欠租金至2014年6月，故刘鸿燕要求的2014年7月份以后的厂房租赁费及违约金，应不予支持。张保安通过打欠条的方式自愿给付刘鸿燕2014年1月-6月的租金，且刘鸿燕将厂房大门上锁后，张保安怠于行使其权利，未要求排除妨害，故张保安辩称其不应当支付2014年6月份以前租金的理由，应不予采信。刘鸿燕要求解除租赁合同，张保安、张文明同意解除合同，应予以确认。根据相关法律规定，合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，刘鸿燕与张保安的厂房租赁协议解除后，张保安、张文明应当将机器设备搬离，腾清房屋，故刘鸿燕要求张保安、张文明搬离厂房的诉讼请求，应予以支持。对于刘鸿燕拉走的两台机器，由于张文明未要求返还，故本案不作处理。对于刘鸿燕锁门时间，确定以原、被告第一次陈述锁门的时间为准，即2013年12月底。因张文明提供的机器照片、证明、房屋买卖协议书、明细表等证据，不能证明其因刘鸿燕锁门遭受损失的具体金额，故张文明要求刘鸿燕赔偿50000元的损失，证据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告刘鸿燕与被告张保安的租赁合同；二、被告张保安、被告（反诉原告）张文明于本判决生效之日起十日内搬离从原告（反诉被告）刘鸿燕处租赁的厂房，腾清厂房；三、被告张保安于本判决生效之日起十日内支付原告刘鸿燕厂房租赁费人民币27500元；四、驳回原告（反诉被告）刘鸿燕的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张文明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费983元，由原告（反诉被告）刘鸿燕负担522元，由被告张保安、被告（反诉原告）张文明负担461元；反诉费520元，由被告（反诉原告）张文明负担。
张保安、张文明不服原审判决，上诉称：1、进出厂子的大门已经用电焊焊住无法出入，原审判决其再支付2014年后的租金无依据，且刘鸿燕未经商海平的同意擅自转租的行为无效，其不应支付租金，刘鸿燕还应退还租金；2、刘鸿燕的锁门行为给其生产经营造成损失，刘鸿燕应按照同行业上年度利润赔偿其损失。请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回刘鸿燕的诉求，支持其反诉请求。
刘鸿燕答辩称：1、其与张保安、张文明有口头协议，张保安、张文明租赁其厂房应支付租赁费，且张保安向其出具有拖欠租赁费的欠条；2、因张保安、张文明在外面有债务，债主不断上门讨债，为了保护自身财产免受损失才将大门上锁，但小门仍可出入。张保安、张文明的厂子早在2013年10月就停产，其反诉要求的损失不应支持。请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案当事人对2014年3月6日张保安向刘鸿燕出具欠条的真实性均无异议，对该事实本院依法予以确认。关于张保安、张文明上诉称其与刘鸿燕的租赁协议无效的问题，因张保安、张文明与刘鸿燕口头租赁协议已经实际履行，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对其该诉求本院不予支持。关于张保安、张文明上诉称进出厂子的大门已经用电焊焊住，无法出入，原审判决其再支付2014年的租金无依据的问题。张保安认可本案所涉欠条是其书写，且张保安出具该欠条后于2014年7月2日又支付刘鸿燕租赁费2500元，张保安上诉称刘鸿燕承诺让其继续生产，其才向刘鸿燕支付了2500元租金，但刘鸿燕对此不予认可，张保安作为成年人应明确向刘海鸿燕出具欠条的法律后果，故对其该诉求本院不予支持。关于张保安、张文明上诉称因刘鸿燕的锁门行为给其生产经营造成损失，刘鸿燕应按照同行业上年度利润赔偿其损失的问题。因张保安、张文明未提供证据证明锁门前其厂子处于正常经营状态，亦未证明锁门行为给其造成损失的数额，对其该诉求本院亦不支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1503元，由上诉人张保安、张文明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏文联
审 判 员 吕建伟
代理审判员 杨 晓
二〇一五年六月九日
书 记 员 段红霞