辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第752号
上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。
法定代表人：李德武，该公司经理。
委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，该公司职员。
上诉人（原审原告）：仲辉瑾，女，1976年6月14日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：张卫军，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）因与上诉人仲辉瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1889号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月9日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案，上诉人曙光公司委托代理人王寅生、上诉人仲辉瑾委托代理人张卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告仲辉瑾诉称：2011年9月7日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号1307号房产一处。合同约定，被告应在商品房交付使用后365天给原告办理产权登记，如果不能办理，被告按日向原告支付已付房款的万分之一违约金。被告于2011年9月7日向原告交付房屋，但至今没有为原告办理产权登记，已经构成违约。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付逾期办理产权登记的违约金26，333.14元，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告曙光公司辩称：首先，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，而在国家行政执法机关沈阳市消防局至今没有为曙光公司办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是曙光公司的过错，而是在曙光公司工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知曙光公司。单位工程竣工验收后消防局才提出让曙光公司整改，不整改就不给验收，致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成的。这属于政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市，象曙光公司这样的企业有200多家，至今没有通过消防验收。人民法院对这种普遍性问题应当予以考虑。曙光公司开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。曙光公司已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理，如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知曙光公司，可是，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对曙光公司使用的外墙保温材料提出过异议。当曙光公司申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，即使曙光公司已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被迫无奈，曙光公司只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同，仅此一项，就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，曙光公司也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司说造成迟延办证的责任不在曙光公司。原告以“合同相对性”为由，让曙光公司先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是曙光公司的过错，曙光公司不承担责任。其次、即使是因卖房人的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是买受人已付房款日万分之一的一年期违约金。这是从合同第十五条第3项约定应当得出的结论。该项对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书作出如下约定：“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行”。这是双方根据损失补偿原则和适当惩罚原则对违约金总额做出的限制性规定。合同并没有规定逾期超过一年的，仍按日万分之一支付违约金，而是规定“合同继续履行”，即出卖人仍应承担办证的随符义务即次要义务。从合同对“逾期超过一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失”的约定可以看出，订立合同时，主要考虑退房人的购房款在逾期办证超过一年以后仍有法定孳息，而给退房人的补偿。而对不退房的购房者来说，由于其已经取得房屋的实际所有权和居住权，即对所购房屋已经享有占有、使用的权利，不存在购房款的孳息损失问题。逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并不存在严重损害购房人利益问题。所以，双方同意对逾期办证超过一年而不退房的人不再予以补偿。合同第十五条第3项约定，属于双方对逾期办证的特殊约定。根据最高法院的相关司法解释，双方对逾期办证有特殊约定的应当按照双方约定。因此，原告要求从逾期办证之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有合同依据和法律依据，也不公平合理。再次、原告提出诉讼请求已超过两年诉讼时效期间，丧失胜诉权。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”。逾期办证的诉讼时效，应当从办证的逾期之日起计算，超过两年的，法律对逾期办证的违约金请求不应予以支持。本案2011年9月7日交房，根据合同第十五条约定，报备时间为365天，那么报备期限应是2012年9月7日前，从2012年9月7日起开始起算诉讼时效。可是，直到2014年9月6日，原告也没有向曙光公司主张违约赔偿权利，其2014年9月12日起诉，已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。最后，曙光公司按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，曙光公司也没有因此向购房户再收房款。对此，曙光大厦绝大部分购房户都给予了理解。综上，本案的逾期办证是由政府行为所致，责任不在曙光公司；双方约定的逾期办证违约金只是购房款日万分之一的一年期违约金；原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，法律不应支持。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。
原审法院审理查明：原告与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年9月7日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号1307号建筑面积70.40平方米的房屋一处，房屋总价款358，274元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还原告，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。合同签订后原告按约定支付了房款，被告于2011年9月7日交付房屋。因被告于2014年10月22日才通过建设工程消防验收，该房屋至今尚未取得初始登记批复。现因双方对逾期办证违约金产生纠纷，故原告来院起诉。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年9月7日交付房屋，应在365天内即2012年9月6日前将办理权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的义务，故被告已构成违约。关于违约金的问题，因原、被告已在合同中对违约责任作出约定，即“逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。”，故双方已明确约定被告仅对一年内的违约行为承担支付违约金的责任，违约行为超过一年期限的，原告有权退房，现原告不选择退房，而按一年内违约责任计算标准要求被告支付至2014年9月12日的违约金的请求，与双方合同约定不符，原告仅有权主张从2012年9月7日起至2013年9月6日期间的违约金，但原告在明知被告违约后，并未及时向被告要求赔偿，怠于行使其权利，直到2014年9月24日才向本院起诉要求给付违约金，故2012年9月24日之前的部分已超过了诉讼时效，本院不予支持，2012年9月25日起至2013年9月6日止期间的被告共计违约347天，应支付逾期办证违约金358，274元×0.0001×347天=12，432.11元，故原告要求被告支付逾期办证违约金26，333.14元的诉讼请求，本院对其中12432.11元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：1、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告仲辉瑾逾期办理房屋产权证违约金12，432.11元；2、驳回原告仲辉瑾的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，由原告仲辉瑾负担347元、被告沈阳曙光房地产开发有限公司负担111元。
宣判后，沈阳曙光房地产开发有限公司、仲辉瑾均不服，向本院提出上诉。沈阳曙光房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1889号民事判决书所做判决；2、依法判决驳回被上诉人仲辉瑾的诉讼请求。主要上诉理由：1、一审判决认定上诉人和被上诉人房屋买卖合同签订和履行过程属实，但认定上诉人没能提供证据证明逾期报备办证的责任不在上诉人，而在沈阳市消防局，则是不属实的。上诉人在2014年11月3日的一审庭审中已向法庭提交了11份证据，证明上诉人已经按合同约定交付了房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料，只因沈阳市消防局在工程竣工后擅自提高消防材料等级而迟迟不进行消防验收，从而影响了上诉人向房产局的登记资料报备时间，从双方合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内办理产权证书的，由出卖人承担逾期办证违约金”的规定看，双方在合同中对逾期报备办证采取的的是“过错责任”而不是“归责责任”。因此，一审判决以合同相对性为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误；2、上诉人与被上诉人已在合同中就逾期报备资料的违约责任做出了明确约定，即逾期一年内。出卖人按日向买受人支付已付房款的日万分之一违约金，合同继续履行，逾期超过一年的，合同仅约定买受人提出退房的，才按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。本案中，上诉人于2011年9月7日交付房屋，到2012年9月7日约定的办理报备期间届满，诉讼时效期间到2014年9月6日，被上诉人在2014年9月12日提起诉讼，已超过两年的法定诉讼时效期间，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。
仲辉瑾答辩称一审判决事实认定错误，适用法律错误，被上诉人的逾期违约期间应为2012年9月25日至2014年9月24日，违约金金额应为26154元。
仲辉瑾上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2014）东陵民二初字第1889号民事判决书，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理产权登记的违约金人民币26，154元；2、依法改判被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要上诉理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人根据与上诉人签订的《商品房买卖合同》，于2011年9月7日向上诉人交付了位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号1307商品房，合同第十五条明确约定被上诉人应当在商品房交付使用后365日内即2012年9月6日前，将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被上诉人仍未完成房屋初始登记，没有完全履行合同约定的义务，已构成违约，上诉人根据合同约定及法律规定，于2014年9月24日起诉被上诉人，主张逾期办证违约金，即使一审法院根据诉讼时效的规定，不支持上诉人主张的2012年9月24日之前的违约金部分，那么应该认定的被上诉人违约时间应为2年即2012年9月25日至2014年9月24日，而一审法院将违约时间认定为2012年9月25日至2013年9月6日共计347天，完全是事实认定错误；2、《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《商品房买卖合同解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定除外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述法律，充分阐明了逾期办理权属证书应承担责任的规定，属于法定的违约责任，应该有约定，从约定；没约定，从法定。本案中，被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》中，尽管约定“逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期利率赔偿买受人损失。”但并没有约定，逾期一年以上的，出卖人不承担违约责任。双方约定的逾期一年内违约金计算标准，同样应该适用逾期超过一年以外的违约金计算，退一步讲，即使没有约定，也应该适用法定即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决事实认定错误，适用法律错误，被上诉人的逾期违约期间应为2012年9月25日至2014年9月24日，共计2年730天，违约金金额应为26，154元。
曙光公司答辩称坚持上诉意见。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、收款收据、建设工程施工合同、审核意见书、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、单位工程质量竣工验收记录、消防验收申请报告、公安行政处罚决定书、申请、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定、建设工程合同、意见书等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人曙光公司与上诉人仲辉瑾签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人曙光公司应于2012年9月6日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人曙光公司至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人曙光公司不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。关于上诉人曙光公司提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人曙光公司不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人曙光公司在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人曙光公司未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使上诉人曙光公司主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人曙光公司未与上诉人仲辉瑾明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人曙光公司的违约责任，故上诉人曙光公司亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人曙光公司向上诉人仲辉瑾承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。
关于上诉人仲辉瑾提出的曙光公司逾期违约期间应为2012年9月25日至2014年9月24日，违约金金额应为26154元的主张，双方在合同中对违约责任明确约定：“逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失”，据此，双方约定的逾期办证超过一年的违约责任并非支付违约金，原审判决曙光公司向上诉人仲辉瑾支付自2012年9月25日起至2013年9月6日止的逾期办证违约金并无不当，故对于上诉人仲辉瑾的上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司交纳的458元案件受理费，由其自行承担；上诉人仲辉瑾交纳的458元案件受理费，由其自行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年三月十六日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。