广西壮族自治区合山市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1381民初478号原告（反诉被告）：谭尚权。被告（反诉原告）：钟权。被告（反诉原告）：易培德。二被告的共同委托诉讼代理人：张洪满，广西桂合律师事务所律师。原告（反诉被告）谭尚权与被告（反诉原告）钟权、易培德租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭尚权，被告（反诉原告）钟权、易培德及其委托诉讼代理人张洪满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭尚权向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告钟权、易培德支付原告租金6万元；2.请求判令原告与被告钟权、易培德在2011年7月7日签订的场地租赁合同终止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告钟权、易培德在2011年7月7日签订的场地租赁合同到2017年7月7日已有6年时间。2012年9月14日合山市玉合竹材加工厂被合山供电公司责令停电，从2012年9月14日到2013年5月28日全厂停电停产共8个月时间，2013年5月28日恢复供电。2013年底，被告钟权、易培德将生产设备设施全部拆走，剩下钢架厂棚及几间水泥瓦房。2014年初莫宪武开始拉木头进场开办木材加工，被告钟权、易培德将所租用的场地以及厂棚、瓦房全部交给了莫宪武使用，到2016年7月25日才补签转让协议书。截至2017年7月，莫宪武使用场地后一直没有交付租金，被告钟权、易培德自2014年离开本厂一直联系不上。综上所述，两被告将原告的场地交由莫宪武使用，未经过原告同意，原告无法追要租金，两被告已严重违约，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。谭尚权为证明其诉讼主张向本院提供的证据如下：1.纸厂和场地租用合同，证明签订合同的事实；2.转让协议书，证明被告钟权与莫宪武于2016年7月25日签订转让协议书的事实；3.银行活期存款历史明细查询单，证明原告向被告转账2万元的事实。钟权、易培德辩称及反诉称：1.钟权、易培德与谭尚权于2011年7月7日签订《纸厂和场地租用合同》，并于2013年底撤走全部生产设备是事实，对谭尚权诉请终止即解除双方签订的合同无异议，但谭尚权提起本案诉讼前从未向钟权、易培德主张过支付租金，而法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，显然谭尚权对本案租金的诉讼请求已超过诉讼时效，不再受法律保护；2.由于谭尚权的原因，造成合山市玉合竹材加工厂的经营证照失效，工厂被列为国家明令禁止生产的“十五小”企业，被依法取缔和停止供电，钟权、易培德投资建设的工厂还未投产就夭折了，钟权、易培德于2013年下半年撤走了全部生产设备。《纸厂和场地租用合同》前言部分写明：乙方利用甲方纸厂的生产许可证。第2条规定：“租用期限为十年，租金从乙方投产时开始计算……”，第7条规定：“乙方在建厂房前先支付头三年租金给甲方……。如因政府不准乙方生产……甲方退还给乙方”。据此，谭尚权应退还钟权、易培德预付的租金。现谭尚权只退还预付的租金1万元，尚欠17万元未退还。另外，钟权、易培德于2012年5月24日以谭尚权的名义向合山供电公司预存电费1.2万元，只有谭尚权协助才能取回此笔预存的电费。因此，提出反诉：1.请求谭尚权立即返还钟权、易培德预付的场地租金17万元；2.请求谭尚权协助钟权、易培德取回合山供电公司预存的用电押金1.2万元；3.反诉费由谭尚权承担。钟权、易培德为证明其主张及反诉主张向本院提供证据如下：1.钟权、易培德的居民身份证复印件，证明钟权、易培德作为反诉原告的主体适格；2.谭尚权的居民身份证复印件，证明谭尚权为反诉被告的主体适格；3.电脑咨询单、木材经营（加工）许可证、2013年合山市木材经营（加工）企业年审定案材料、关于玉合竹材加工厂问题的报告、合山市人民政府办公室来文处理单、合山供电公司停电通知、关于对合山市玉合竹材加工厂相关问题的处理意见，证明合山市玉合竹材加工厂的木材经营（加工）许可证有效期至2012年5月31日止，工商执照于2013年7月被依法注销，2012年9月14日被合山供电公司停止供电，该厂属“十五小”企业，被政府责令停止生产、关闭工厂；4.纸厂和场地租用合同，证明谭尚权把生产许可证和场地租给钟权、易培德，租金从投产时开始计算，不能投产要退回租金；5.厂租收据，证明钟权、易培德向谭尚权预付租金18万元；6.现金缴款单，证明钟权、易培德于2012年5月20日以合山市玉合竹材加工厂名义预存电费1.2万元给合山供电公司。谭尚权针对钟权、易培德的反诉辩称，反诉被告已退了3万元给反诉原告，其中1万元是现金，2万元是2014年1月通过银行转账，至于以合山市玉合竹材加工厂名义预存的电费，反诉被告可协助反诉原告取回。合山市玉合竹材加工厂不符合国家政策是事实，随时都可能被关闭，2013年12月反诉原告撤走机械设备后，其租用的场地没有退还给反诉被告，反诉原告一直占用，2014年1月15日之后至今反诉原告没有向反诉被告追还租金。其反诉已超过诉讼时效，其反诉没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，钟权、易培德对谭尚权提交的证据1无异议，对证据2的真实性和关联性无异议，但认为转让协议只是钟权转让其股份，不是易培德转让，且转让的是场地上的设施，而不是转让场地；对证据3，只认可收到谭尚权的转帐款1万元。谭尚权对钟权、易培德提供的证据1、证据2、证据3、证据5和证据6均无异议，对证据4的证明目的有异议，认为投产日期没有明确清楚，从什么时候开始计算都不清楚，退还租金也要看以后的发展的情况，从2014年至今，签约双方均未再见过面，钟权、易培德将设备拉走后，一直没有主张返还租金的事，现在才提起，而且这个场地一直都是钟权、易培德管理的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对谭尚权提交的证据2，证明转让协议签订的时间真实，从表面看，系钟权转让其与易培德合伙建造的铁棚厂房、水泥砖小房及供电设施投资费用的份额，但实际上这些厂房和设备均是建在本案租赁场地范围内，厂房与场地不能分割，属于一个整体，由此可认定钟权、易培德仍未退出租用的场地，谭尚权至今未能使用该厂房土地；对证据3，经本院到合山市农村信用合作联社查询，谭尚权于2014年1月15日转帐到易培德名下的银行帐号金额确为2万元事实存在，应予认定。对钟权、易培德提交证据4的证明目的，从合同中写“租金从乙方投产时开始计算”、“乙方在建厂房前先支付头三年租金给甲方……。如因政府不准乙方生产，头三年租金期未满，甲方应把每年的租金，差多少就退还多少给乙方”看出，双方对什么情况下算是投产，未能生产后，应当退多少款，何时退，并没有明确，故对该证据的证明目的，虽总体上与合同本意相符，但在具体履行上，应结合案情实际，在公平合理基础上综合考量可行性解决办法。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月7日，钟权、易培德（称乙方）与谭尚权（称甲方）签订了一份《纸厂和场地租用合同》，约定：乙方租用甲方纸厂（合山市玉合竹材加工厂）的生产许可证及场地租作为建设纸品加工厂和汇制原料使用，租期为十年，租金从乙方投产时开始计算，头三年租金为每年6万元，之后每年租金8万元，每年租金当年8月30日前支付，乙方在建厂前先支付三年租金给甲方，如因政府不准乙方生产，头三年租期未满，甲方应把每年的租金，差多少年就退还多少给乙方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，钟权、易培德即在该厂的旁边搭建铁棚厂房及水泥砖房，并投入相关机械设备，作为甲方的一个生产车间。2011年10月6日,钟权、易培德通过银行转帐付给谭尚权头三年的租金18万元，并于2012年5月24日以合山市玉合竹材加工厂的名义向合山供电公司交了1.2万元电费押金。2012年5月31日，合山市玉合竹材加工厂的营业执照到期后，谭尚权没有办理年检，又因该厂属国家明令禁止生产的“十五小”淘汰、落后产业，2012年9月12日，合山供电公司根据合山市环境保护局合环报（2012）3号文件及合山市人民政府对该文件处理意见，通知玉合竹材加工厂停电，并于同年9月14日正式停电。2013年7月，合山市玉合竹材加工厂的《木材经营（加工）许可证》和《营业执照》分别被合山市林业局、合山市工商行政管理局依法注销，钟权、易培德因其在建的工厂未能投产，即于2013年12月，自行撤走其全部生产设备。2014年1月15日，谭尚权通过银行转帐退还20,000元租金给易培德。另查明，钟权、易培德撤走机械设备后，未征求谭尚权意见，即将场地及厂房交由案外人莫宪武看管和使用，莫宪武于2014年与罗文生承包合山市玉合竹材加工厂期间，曾使用钟权、易培德架设好的厂棚及供电设备从事木材加工了几个月。2016年7月25日，钟权与莫宪武签订了一份转让协议书，钟权将其与易培德出资建设的铁棚厂房约1200米、水泥砖工房12间和供电设施费用三项共投资的50%转让给莫宪武，莫宪武暂付了15000元。现本案涉案场地仍为案外人莫宪武管理使用。本院认为，谭尚权与钟权、易培德签订的《纸厂和场地租用合同》意思表示真实，不违反国家法律和政策，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自已的义务。本案中，双方当事人对终止合同、办理取回在合山供电公司的用电押金1.2万元均无异议，本院应予准许。本案争议焦点是：1.本诉部分，钟权、易培德是否应支付6万元租金给谭尚权？2.反诉部分，谭尚权是否应返还钟权、易培德预付的场地租金17万元？（一）针对本诉部分的争议焦点，根据双方当事人合同约定，钟权、易培德租用谭尚权开办的合山市玉合竹材加工厂的生产许可证及其场地，由于合山市玉合竹材加工厂被吊销营业执照和停电等原因，导致钟权、易培德在建的工厂一直未能投产使用，未能实现合同目的，钟权、易培德根据合同约定“租金从乙方投产时开始计算”提出拒交租金的抗辩，虽然与合同规定相符，但由于钟权、易培德在明知未能投产后，仍未与谭尚权解除合同，退出场地，在未经谭尚权同意的情况下，将场地交由案外人管理使用，应视为其行使了使用权，可以认定其继续承租占用谭尚权厂房场地。从2011年签合同后实际占用场地至本案起诉时止，达6年多时间，原告诉请60,000元租金，有事实依据，公平合理，本院应予支持。至于钟权将其所建厂棚、工房及设备投资的50%份额转让给案外人，因其所转让资产建在涉案场地上，与未转让部分不可分，其仍须与易培德共同承担租用涉案场地的民事责任和义务。由于双方合同没有解除，存在钟权、易培德承租谭尚权厂房场地的连续性，故钟权、易培德关于谭尚权诉请租金超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。（二）针对反诉部分的争议焦点，本院认为，双方签订的合同约定有“租金从乙方投产时开始计算”“乙方在建厂前先支付头三年租金，如因政府不准生产，头三年租期未满，甲方应把每年的租金差多少年就退还多少给乙方”，钟权、易培德签约后，依约预交了头三年共18万元的租金，但因发生由于政府不准生产等原因，导致在建工厂不能投产，合同约定返还租金的条件已成就，钟权、易培德诉请谭尚权退还租金，符合双方合同约定，本院应予支持。经查明，自钟权、易培德2013年12月撤走机械设备后，谭尚权只于2014年1月15日返还了2万元租金，谭尚权称已返还了3万元，其中1万元为现金，因未能举证证明，钟权、易培德对此亦予以否认，本院不予采信，即反诉部分谭尚权应返还租金数额为16万元。由于合同条款并没有约定返还租金的具体时间，且双方并未解除合同，故谭尚权关于钟权、易培德诉请返还租金的诉讼时效已超过的抗辩主张，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，对双方当事人无异议的诉请，本院予以支持，对双方诉请争议的租金交纳及返还事项，应以本院支持的数额为据相抵，则谭尚权尚应予返还10万元给钟权、易培德。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用》第九十条规定，判决如下:一、解除原告（反诉被告）谭尚权与被告（反诉原告）钟权、易培德签订的《纸厂和场地租用合同》；二、原告（反诉被告）谭尚权协助被告（反诉原告）钟权、易培德办理取回在合山供电公司的用电押金1.2万元；三、原告（反诉被告）谭尚权于本案判决生效之日起十日内返还10万元租金给被告（反诉原告）钟权、易培德。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元（原告已预交），由被告（反诉原告）钟权、易培德负担，反诉案件受理费1850元（反诉原告已预交1350元），由反诉原告钟权、易培德负担109元，反诉被告谭尚权负担1741元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。审 判 长  莫善球审 判 员  陆桂香人民陪审员  宁秀芳二〇一七年十二月二十日书 记 员  罗桂婷附：适用法律条款1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。