广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1696号
原告：佛山市南海区桂城街东二经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区，代码74804005-3。
法定代表人：唐伟能。
委托代理人：梁锦耀，系广东循理律师事务所律师。
委托代理人：何敏莹，系广东循理律师事务所律师。
被告：彭运良，男，汉族，住湖南省衡阳市衡山县，公民身份号码×××6618。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何敏莹到庭参加诉讼，被告彭运良没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年4月17日签订了《物业使用权租赁合同》，约定由原告将位于东二社区服务中心二期的首层租赁给被告作商业用途，租赁面积为116.55㎡；租赁期限5年，从2012年4月1日起至2017年3月31日止；租金为75元／月／㎡；租金每两年在前一期的基数上递增10%。为保证合同的履行，被告向原告缴纳履约保证金26100元，若被告能全面履行合同义务，则原告将履约保证金不计利息退还给被告。租金实行先缴交后使用的原则，每月10日前一次性付清当月租金（如遇节假日可顺延），若被告拖欠租金，则须每日按所欠租金金额的0.3%支付迟延履行违约金，逾期欠缴租金达30日，原告有权单方面解除合同，并无条件收回租赁物业，没收保证金。原告只提供现有的供水供电设施，若被告在经营期间增加项目需要经得原告同意，一切费用由被告承担。合同解除时，装修、改建增加的附属物所有权归原告所有，被告无权对增加的附属物主张权利或要求原告赔偿。出租物业的水、电费由被告承担，若被告拖欠水电费，原告有权按照被告当月实际用水用电量加收20%违约金。
《物业使用权租赁合同》签订后，原告如约将租赁物业交付给被告使用。2014年3月起，被告开始拖欠租金，从2014年7月起，连水电费也不缴纳了，原告曾多次向被告催讨租金及水电费，但均无果。截至2015年8月31日，被告共拖欠原告租金172202.71元及水电费2797.47元。被告拖欠原告租金及水电费的行为，已严重侵害了原告的合法权益。故起诉，请求判令：1.解除原、被告于2012年4月17日签订的《物业使用权租赁合同》；2.被告将租赁物业返还给原告；3.被告支付租金172202.71元（至2015年8月31日）及违约金41592.05元（暂计至2015年11月23日）；4.被告返还所垫付的水电费2797.47元及违约金559.49元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求中违约金的计算方式为：在2014年3月至2015年8月期间，分别以每月租金为本金从当月11月起至实际清偿之日止按年24%计算。
被告没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告组织机构代码证、广东省农村集体经济组织证明书、被告人口信息查询表原件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。
2.《物业使用权租赁合同》原件1份，证明原、被告存在租赁合同关系及对权利义务的约定。
3.情况说明原件1份，证明涉讼物业属原告的自建物业，租赁物所在大楼的土地证和房产证正在办理中，非两违物业。
4.物业租赁费用计算明细表原件1份，证明约定的租金数额。
5.村委会新楼出租铺位水电费清单原件12份、发票原件8份，证明原告为被告垫付2014年7月21日至2015年8月24日期间的水电费2797.47元。
被告没有举证。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、质证、辩论的权利。经审查，原告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院确认其具有证据效力。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2012年4月17日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业使用权租赁合同》，约定甲方将位于东二社区服务中心二期首层面积为116.55平方米的物业出租给乙方；使用期限为2012年4月1日至2017年3月31日，2012年4月1日至同年5月31日为免租期；2012年4月1日至2014年3月31日期间每月租金8741.25元，2014年4月1日至2016年3月31日期间每月租金9615.38元；乙方应于每月10日前支付当月租金；如乙方拖欠租金，应每日按拖欠租金的0.3%支付违约金；出租物业的水电费由乙方承担，若乙方拖延缴交水电费，甲方则按照乙方当月实际用水用电量加收20%为滞纳金等内容。原告确认上述物业没有办理房产证，没有取得建设工程施工许可证及建设工程规划许可证。
诉讼中，原告称被告于2015年8月底停业，从2014年3月1日开始没有支付租金；原告代被告支付2014年7月21日至2015年8月24日期间的水电费2797.47元。
本院认为，关于涉讼《物业使用权租赁合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告将未取得建设工程规划许可证的116.55平方米的物业出租，违反上述规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，原、被告于2012年4月17日签订的《物业使用权租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉请求解除上述合同没有法律依据，本院不予支持。
关于原告请求被告返还涉诉物业。因涉讼合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告返还《物业使用权租赁合同》项下物业符合法律规定，本院予以支持。
关于原告请求被告支付租金、水电费及违约金。涉讼租赁合同虽然无效，但被告已实际占有使用租赁物，应参照合同约定标准支付使用费予原告。原告主张被告未支付2014年3月1日至2015年8月31日的使用费172202.71元（8741.25元＋9615.38元×17月），被告未提出异议，本院予以采信，被告应支付予原告。《物业使用权租赁合同》约定如逾期支付租金，则按每日0.3%支付违约金，原告以此为据请求按年24%计算违约金；该约定是对违约金的约定，因涉诉租赁合同无效亦为无效。但被告从2014年3月开始未能支付使用费，造成了原告的损失，故被告应在2014年3月至2015年8月期间，分别以每月使用费为本金从当月11日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息予原告。原告请求超出的部分没有依据，本院不予支持。使用涉讼物业期间的水电费本应由被告承担，现原告主张已代被告支付2014年7月21日至2015年8月24日期间的水电费2797.47元，被告未提出异议，本院予以采信，被告应支付予原告。同理，涉讼合同约定按未付水电费的20%计算水电费的违约金亦为无效。被告未能支付原告代垫的水电费，造成原告的实际损失；但原告未能举证证明水电费应支付的时间，故被告应从原告提起本案诉讼之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息予原告。原告请求超出的部分没有依据，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案判决如下：
一、被告彭运良应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退其于2012年4月17日与原告佛山市南海区桂城街东二经济联合社签订的《物业使用权租赁合同》项下位于佛山市南海区桂城街道东二社区服务中心二期首层面积为116.55平方米的物业予原告佛山市南海区桂城街东二经济联合社；
二、被告彭运良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年3月1日至2015年8月31日的使用费172202.71元；以8741.25元为本金从2014年3月11日起至实际清偿之日止及在2014年4月至2015年8月期间，分别以9615.38元为本金从每月11日起至实际清偿之日止，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息予原告佛山市南海区桂城街东二经济联合社；
三、被告彭运良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月21日至2015年8月24日期间的水电费2797.47元及以该款为本金从2015年11月30日起至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息予原告佛山市南海区桂城街东二经济联合社；
四、驳回原告佛山市南海区桂城街东二经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取2278.64元（原告已预交），由原告负担278.64元；由被告负担2000元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周 晖
二〇一六年一月十一日
书记员 陈志锋