山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟商二终字第346号
上诉人（原审被告）：烟台爱客家房地产经纪有限公司，住所地烟台市福山区松霞路62号1-2门市。
法定代表人：宋小丽，经理。
委托代理人：李绍文，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：祝元涛。
委托代理人：邢震。
上诉人烟台爱客家房地产经纪有限公司因居间合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福商初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人烟台爱客家房地产经纪有限公司的委托代理人李绍文，被上诉人祝元涛的委托代理人邢震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人一审诉称，被上诉人、上诉人于2015年1月11日签订了房产买卖中介合同书，中介书约定被上诉人通过上诉人购买一处房屋。后被上诉人和案外人王汝蓉在2015年1月18日通过上诉人签订了一份房产买卖合同书。合同约定，房屋总价格840000，首付390000，余款450000元由被上诉人办理贷款手续。合同中的补充条款又约定：案外人王汝蓉净到手799000元，剩余款41000元约定由丙方用于被上诉人和案外人发生的税费和中介费。后该款在在过户手续办理完毕后仅仅发生被上诉人的居间服务费7990元，王汝蓉的居间服务费7990元，被上诉人的税费4650元，被上诉人的过户代办费200元，被上诉人的交易费248.52元，王汝蓉的交易费248.52元，上述6项费用共计21327.04元，余款19672.96元上诉人一直没有退还给被上诉人，被上诉人多次向其索要该款，上诉人至今未还。据此，依照《民事诉讼法》第108条的规定起诉上诉人，请人民法院依法判令上诉人退还被上诉人中介服务费19672.96元，并承担本案的诉讼费用。
上诉人一审辩称，被上诉人及房主（王汝蓉）于2015年1月18日签订的房产买卖合同（合同编号为：0001640）中第十四条补充条款中明确规定：房主（王汝蓉）净到手价为柒拾玖万玖仟元整，多出人民币41000元是由甲方支付给中介方的费用，与祝元涛没有任何关系。被上诉人祝元涛按照房地产交易成交价人民币84万元整购买此房屋。上诉人与房主（王汝蓉）于2015年1月11日签订的房产销售独家委托合同（编号：0001015）中第二条明确规定：房主（王汝蓉）愿以人民币835000元整销售该房屋，于2015年1月18日签订的买卖确认书中约定的价格最终变更为人民币799000元整。第四条中明确规定：甲方按照约定支付房屋总价2%的服务报酬，中介方可从甲方收到的房款中扣除；中介方可视市场情况高于底价销售，超出部分100%作为中介方服务报酬。合同和房产销售委托书中都明确规定：多出的费用是房主（王汝蓉）支付给中介方用于缴纳税费及服务报酬，与被上诉人祝元涛没有关系。被上诉人祝元涛要求退还余款是不合理的，是没有根据的。综上所述，上诉人与被上诉人祝元涛根本不存在上诉人拒不退还剩余款事宜，故请求人民法院依法驳回被答辩人起诉。
原审法院审理查明：2015年1月18日，被上诉人、上诉人与原房主王汝蓉签订房产买卖合同。合同约定被上诉人购买王汝蓉所有的上述房产，商定成交价格为84万元，具体付款方式为：被上诉人于2015年2月5日前支付首付款39万元（含定金），余款45万元由被上诉人贷款支付。合同约定被上诉人、王汝蓉同意向上诉人各支付房屋成交价1%的居间服务费。合同补充条款约定：王汝蓉净到手79.9万元，多出41000元归上诉人用于双方的税费及中介费（被上诉人负责提供唯一住房交税资料，如无法提供，因资料不全多出税费由被上诉人负责）。合同签订后至2015年2月25日，被上诉人共向上诉人交付84万元。2015年3月4日，三方又签订补充协议一份，约定将买卖合同约定的余款45万元的交付方式，由按揭贷款支付更改为现金全额支付，于2015年2月25日前付清。被上诉人主张上诉人为办理过户手续，仅支付税费4650元、被上诉人的过户代办费200元、被上诉人的交易费248.52元、王汝蓉的交易费248.52元，合计5347.04元。上诉人认为根据合同约定，税费金额及居间报酬已经一次性包死为41000元，并在庭审中拒绝回答为办理过户手续所支付的税费金额。
原审法院认为：被上诉人、上诉人及王汝蓉于2015年1月18日签订的《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，各方均应全面履行合同义务。根据该合同补充条款的约定，王汝蓉净得799000元。根据这一约定，则有关房产交易的税费均由被上诉人承担，与王汝蓉无关。故上诉人主张多出的款项是王汝蓉给其的报酬，没有事实依据。即使其所提交的王汝蓉的房产买卖确认书是真实的，也只是其与王汝蓉之间的约定，不能产生约束被上诉人的法律效力，对于三方权利义务内容的确定还是应该以2015年1月18日签订的《房产买卖合同》为准。
《房产买卖合同》补充条款约定：多出41000元归上诉人用于双方的税费及中介费，则上诉人有权使用此款缴纳相关税费以办理过户，并可扣除应得的中介费。从文意上看，该条约定只是对41000元的用途做了约定，并没有约定使用之后剩余款项的归属。既然当事人对余款归属没有约定，则按常理应该是“多退少补”将余款返还给原所有人，即被上诉人。上诉人主张税费金额及居间报酬一次性包死为41000元，因而不会产生余款，理由并不充分。退一步讲，即使如上诉人所主张，订立该补充条款的原意是将税费及报酬一次性包死“多不退少不补”，但是订立这一条款的前提是被上诉人按揭贷款支付余款，因而还会产生贷款评估费、贷款服务费等费用，所需税费及报酬总额接近41000元。然而之后，买卖双方通过补充协议变更了支付方式，不再进行按揭贷款，上诉人对这一变更也是认可的。因而客观上所需税费总额也发生了变化，上诉人继续一次性包死收取41000元，显然不公平。综上所述，对于上诉人的答辩主张，不予支持。
关于具体所需的税费数额。上诉人作为房产中介机构，而且一手经办房产过户手续，对于实际支出的税费数额是明知的，但其在庭审阶段对这一问题却拒绝回答，持有相关单据而拒不提供，因而可以推定被上诉人主张的税费支出数额5347.04元成立，并在本案中予以适用。
关于居间报酬，上诉人主张应按成交价84万元计收报酬，买卖双方合计16800元，被上诉人对此也认可，予以照准。
综上，涉案房产交易中，上诉人应收取被上诉人税费及报酬合计22147.04元，剩余18852.96元应予归还。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条，第四百二十六条之规定，判决：一、上诉人烟台爱客家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还被上诉人祝元涛人民币18852.96元。二、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，由上诉人负担。
宣判后，上诉人不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判定房产交易税费由被上诉人承担，与原房主王当荣无关是错误的。上诉人与被上诉人及案外人王汝荣于2015年1月18日签订的房产买卖合同第五条约定：双方商定房产交易成交价为840000元。第三条约定：房产转移过程中双方产生的税费由甲方承担。补充条款中明确约定：王汝荣净到手价是799000元，多出的41000元归丙方用于双方的税费及中介费。判决书第4页写：有关房产交易的税费均由祝元涛承担，与王汝荣无关，这一说法没有依据，房产买卖合同明确写明税费由王汝荣承担。二、被上诉人所陈述的税费及居间服务费与实际发生额不相符，原审法院没有查明事实就作出判决，上诉人认为是错误的。被上诉人于2015年1月18日签订的贷款服务合同中第三条约定：签订本合同时，祝元涛向上诉人一次性缴纳服务报酬4500元，并缴纳银行评估费、担保费、抵押房4435元，此费用为代银行收取，多退少补，此费用已经产生，有收据为证，实付款为3024元。贷款服务合同第四条约定甲方单方终止或部分终止合同，服务费不予退还。在房产销售委托书第四条中约定：王汝荣支付的服务报酬为房屋总价的2%。被上诉人在房产交易过程中产生的税费明细为：居间服务报酬为原房主王汝荣16800元整，祝元涛8400元整，代办过户费600元整，贷款服务费4500元，评估费3024元，原房主王汝荣的个人所得税4622.47元，祝元涛契税4622.47元，交易费497.04元，登记费800元，土地证过户费18元，共计43163.98元。为促成买卖交易才牺牲了我们的利益，41000元全包所有的费用。请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。
被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人作为房产中介代理机构，一手经办所有的房产过户手续，对于实际发生的各项过户费支出是明知的，但在一审中拒不提供。所以一审法院认定被上诉人计算的各项实际支出主张。一审法院适用法律正确。上诉人在庭审结束后又提供新证据或因自身客观原因无法提供的证据，才属于二审法院应当认定的新证据范畴，本案上诉人提供的在上诉状第三条中各项房产支出数额，因其个人原因一审不提供，被上诉人对其二审提供的单据不予质证。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：2015年1月18日，被上诉人、上诉人与原房主王汝蓉签订的房产买卖合同，第三条约定“在房产转移过程中双方产生的税费由王汝蓉承担”。第七条约定：“鉴于丙方（上诉人）为双方房产交易所提供的中介居间服务，双方同意向上诉人各支付房屋成交价1%的居间服务费。”
二审中，上诉人提交如下证据：1、2015年1月18日被上诉人与上诉人签订的贷款服务合同一份，主要内容：被上诉人委托上诉人贷款45万元；签订合同时，被上诉人向上诉人一次性缴纳服务报酬4500元，并向上诉人缴纳银行评估费、担保费、抵押费4435元，（此费用为代银行收取，以银行收费标准多退少补）。甲方单方终止或部分终止本合同，服务费不予退还。上诉人以该证据证明不应退还贷款服务费。2、评估报告和评估收费单据；证明评估费3024元。3、个人所得税、契税收据。证明产生个人所得税4622.47元、契税4622.47元。
经质证，被上诉人称贷款服务合同不属于新证据，不予质证。被上诉人的贷款事实并没有发生，不应由被上诉人支付贷款手续费及评估费。房地产物价报告、收款收据与本案事实无关，2015年3月4日双方已经确认交款方式由贷款改为现金，贷款没有实际发生，此证据是上诉人伪造的，与本案无关。对个人所得税、契税收据不予质证，一审中上诉人拒不提供，应承担法律后果。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为：本案双方当事人争执的焦点问题是，上诉人应否退还税费及中介费。
2015年1月18日，被上诉人、上诉人与原房主王汝蓉签订的房产买卖合同是三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。合同约定被上诉人应支付的购房款为84万元；第三条约定“房产转移过程中双方产生的税费由王汝蓉承担”，第七条约定：“双方同意向上诉人各支付房屋成交价1%的居间服务费。”以上合同条款约定了房款、税费承担、及服务费的承担问题。之后，合同第十四条补充条款又约定：“王汝蓉净到手79.9万元，多出41000元归上诉人用于双方的税费及中介费。”该条约定与第三条、第七条约定不一致，应视为对第三条和第七条内容的变更。双方税费由王汝蓉承担变更为由上诉人承担，中介费由被上诉人和王汝蓉各承担1%变更为由上诉人以41000元全部承担。因当时合同约定被上诉人需办理贷款支付部分房款，故上述41000中应当包含贷款等费用。但实际履行中，被上诉人并未进行贷款，而是现金支付了全部房款，故被上诉人实际承担的费用中并不包含贷款的费用。被上诉人与王汝蓉、上诉人签订涉案合同时并未约定上述款项如有剩余如何处理，从公平的角度来考虑，剩余款项应当返还给实际支出人即被上诉人。一审中经审查，上诉人实际支出的费用包含税费4650元、被上诉人的过户代办费200元、被上诉人的交易费248.52元、王汝蓉的交易费248.52元，合计5347.04元。二审中上诉人称其税费及居间费共计43163.98元，提交了评估费单据、个人所得税、契税收据、贷款服务合同为证。因一审法院已经要求上诉人提交上述证据，上诉人拒不提交，二审中其再提交不属于新证据，被上诉人对该证据亦拒绝进行质证，故本院对上诉人二审提交的上述证据不予采信。综上，扣除上诉人支出的5347.04元及双方居间费16800元之后，剩余款项应由上诉人返还给被上诉人。原审法院判令上诉人返还并无不当。
综上，上诉人上诉理由不成立，其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费292元，由上诉人烟台爱客家房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建庆
审判员 张秀波
审判员 王汝娟
二〇一五年八月二十日
书记员 范子寒