天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终414号
上诉人（原审被告）：左立钢，男，1965年1月15日出生，汉族，天津汉双机械制造有限公司经理，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张文娟，天津天关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周杰，男，1966年6月18日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。
上诉人左立钢因与被上诉人周杰房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第5679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，上诉人左立钢及其委托诉讼代理人张文娟、被上诉人周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
左立钢上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人周杰一审的诉讼请求。事实和理由：1、周杰出租无产权的房屋，属于合同欺诈，应承担相应的民事责任。2、合同约定出租面积480平方米，但实际出租面积仅为207平方米，应按照比例减少租金。3、出租人对出租的房屋及设施负有法定维修义务，左立钢被迫给付�4万元变压器维修费用不能免除周杰的维修责任，周杰应予返还。4、周杰一审的诉讼请求仅是主张租金，法院确认合同无效后应驳回其诉求，但一审法院超出诉讼请求判决了“占有使用费”，属于程序违法。
周杰辩称，上诉人左立钢的上诉理由不能成立，双方签订的租赁合同是左立钢自己同意的，房屋面积左立钢也是知道的，不然左立钢也不会签字确认，请法院公正裁决。
周杰向一审法院起诉请求：1、请求判令左立钢立即给付拖欠周杰2014年3月1日至2015年8月31日租金7.5万元；2、本案诉讼费由左立钢承担。另外，周杰在辩论意见中主张，如租赁合同无效，左立钢应按诉讼请求中的租金标准支付房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2013年原、被告签订租赁协议一份，约定被告左立钢（乙方）愿租原告周杰（甲方）房或院落作为生产、生活用地，乙方租用甲方院内房屋13间共折合480平方米；经甲乙双方合资扩建房如遇国家或上级部门拆迁、征用，乙方应无条件服从决定，拆迁费一切归甲方所有；乙方应付给甲方年租金5万元，租金应按季度付清，不得拖欠。该协议落款时间为2013年3月1日。后被告于2014年3月给付原告租金4万元，于2014年5月给付原告租金2万元。2014年7月8日被告为原告出具协议一份，内容为：今有左立钢欠周杰房租肆万元，到2014年7月30日之前必须付清，如不能如愿还清，左立钢到时自动关门。
另查，天津市北辰区天穆镇资产管理办公室出具证明称，原天津市北辰区利华汽车运输场属天穆镇镇办企业，该企业于一九九八年根据中央精神“对中小企业实行抓大放小的政策”，天穆镇对下属部分中小企业实行改制。天津市北辰区利华汽车运输场是以租壳卖瓤的形式转化给以天津市北辰�利华汽车运输场刘向阳等部分职工集资入股的，将财产设备买下，房屋与场地实行租赁方式，但房屋与场地所有权不变属天穆镇所有，承包人以租金的方式逐年上交给财产办。刘向阳出具证明称，周杰原在我场院内租用一块场地收废品（废纸等），因防火问题，不再经营废品生意，所以同意周杰将13间平房480平方米转租他人。
再查，诉争房产没有取得建设工程规划许可证。庭审中被告主张租赁房屋的实际面积不足210平方米，原告表示基本属实。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案诉争房产未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的租赁合同一审法院依法认定为无效。本案房屋租赁合同虽然无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。
对于起租时间，被告认可在2013年3月15日左右开始装修，实际进驻租赁房屋是在2013年4月16日，主张双方签订的租赁合同系后来补签，应自2013年4月16日开始计租，但原告不予认可。双方签订的租赁合同的落款时间为2013年3月1日，被告未能提供证据证明该合同系后来补签，对签订时间，一审法院依法认定为2013年3月1日，合同中未对起租时间进行特别约定，依一般交易习惯，一审法院依法认定起�时间为2013年3月1日。
对于租赁面积，庭审中被告主张租赁房屋的实际面积不足210平方米，原告表示基本属实。被告在签订租赁协议前实际看过房屋，在签订合同时并未提出异议，之后被告对租赁房屋进行了装修，其应该知晓该房屋的实际使用面积，直至2014年7月8日被告为原告出具协议，注明欠款数额，亦未对租赁面积提出异议，应视为被告对租赁面积的认可。原被告以其实际行为对租赁面积进行了变更，现被告主张租赁面积与合同不符，应减少租金，一审法院不予支持。
对于租金标准，双方在合同中约定租金为每年5万元，现原告主张如果上打租，年租金5万元，如果下打租，则年租金6万元，证据不足，一审法院不予认定。
对于被告主张房屋漏水、原告及其妻子、母亲对被告及被告员工进行漫骂，拉扯影响其正常使用一节，证据不足，一审法院不予认定。
对于原告未向被告提供房屋产权证明一节，双方在合同中未作明确约定，被告在实际使用过程中一直未提出异议，直至2014年7月8日被告为原告出具欠款协议时亦未提出异议，且被告未能提供证据证明因此造成了实际损失，现被告在本案中以此原因主张减少租金，一审法院不予支持。
对于被告主张其给付原告的4万元维修变压器的费用应由原告承担一节，双方在租赁合同中未明确约定变压器维修费用的承担，被告已将款项交给原告，变压器亦已维修完毕，被告主张系在原告逼迫下给付，但未提供相应证据，一审法院不予认定。现被告主张原告退还，一审法院不予支持。
对于被告主张原告于2015年9月4日将诉争房屋锁门一节，因原告自愿撤回了部分诉讼请求，本案不涉及2015年9月4日之后的费用，被告亦表示对于因锁门造成的损失另行解决，故对此节本案不予处理。
自2013年3月1日至2015年8月31日，被告实际使用房屋两年半，被告应支付原告房屋占有使用费12.5万元，被告已给付6万元，尚拖欠2014年3月1日至2015年8月31日房屋占有使用费6.5万元。
综上，本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告左立钢于本判决生效后五日内给付原告周杰2014年3月1日至2015年8月31日房屋占有使用费6.5万元；二、驳回原告周杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。案件受理费2300元，由被告左立钢担负。
二审中，上诉人左立钢提交了三份证据，具体为：证据一、左立钢与案外人签订的加工合同。签订时间是2014年7月4日；证明左立钢有订单在，为了完成加工活被迫打的欠条；证据二、证人齐某出庭陈述证言，证明2014年7月8日齐某去左立钢处办理业务时，听到左立钢与周杰俩人正在争执，说是非得打欠条然后就给电，具体什么欠条也不知道；证据三、左立钢与管理变压器工作人员的谈话录音，证明当时如果左立钢不交钱修变压器就不给供电，左立钢是在被要挟的情况下被迫垫付的款项，所以应当由周杰返还。被上诉人周杰质证后认为，对证据一，真实性不认可，且与本案无关；对证据二，不认识证人，而且证人说的事实根本不存在；对证据三，这个录音证据并不能证明我要挟左立钢，而是左立钢经营的加工�务需要数控机床，他的数控机床多，停电了他不修没法工作，是左立钢找到我，说他愿意修，才有了几家凑钱修变压器，因此，该项费用应当由左立钢自行承担。
另外，本院查明的其他事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是左立钢是否应当支付房屋占用费以及支付占用费的具体数额。本案中，双方当事人均认可2013年3月1日签订《租赁协议》无效，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，上诉人左立钢主张租赁合同无效不应支付占有使用费的上诉请求，法律依据不足。关于使用费数额问题，本案中双方当事人约定左立钢（乙方）愿租周杰（甲方）�或院落作为生产、生活用地，左立钢租用周杰院内房屋13间共折合480平方米，从上述约定可以看出，双方是以房屋间数来确定具体范围，而不是以面积来确定具体范围，同时结合上诉人左立钢在收房后进行装修以及出具欠条等情形，一审法院认定上诉人左立钢对房屋面积已经认可的事实并无不当，左立钢应当按照合同的约定支付占有房屋使用费。另外，关于变压器的维修费问题，左立钢主张不是自愿给付，而是受要挟被迫给付一节，因其提供的证据不足以证明其主张成立，因此，左立钢主张被要挟的事实不能成立。另外，由于变压器的产权不属于出租人周杰所有，且变压器由多家使用，左立钢在自愿出资维修后又以受要挟为由要求周杰予以返还的上诉理由不能成立。
综上所述，左立钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正�，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由左立钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 张 璇
代理审判员 王 越
二○二○一七年二月二十八日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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