广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江鹤法民二初字第147号
原告：王玲，住广东省鹤山市。
委托代理人：梁平，北京市东元（广州）律师事务所律师。
被告：鹤山市富域实业发展有限公司，住所地：广东省江门市鹤山市。
法定代表人：李伟雄，该公司总经理。
委托代理人：李凯玲，广东森德律师事务所律师。
委托代理人：邓瑞芬，广东森德律师事务所律师。
原告王玲诉被告鹤山市富域实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员何建通适用简易程序于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告王玲及其委托代理人梁平，被告的委托代理人李凯玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王玲诉称：原、被告于2013年5月28日签订编号为201300980063的《广东省商品房买卖合同》，被告将鹤山富域城G座1803房预售给原告，总房价831483元，购买人王玲已按合同约定支付了购房款，但被告却严重违反合同约定，未能按照合同第八条约定在2014年12月30日前交房，该楼房至今不具备合同第八条约定的交楼条件，也未按照合同第十一条的约定向原告出示《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》等证明文件，原告多次催促被告出示上述证明文件，被告均未能提供。《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条（四）规定：“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。”可见，《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》等证明，是被告交楼时必须出示的，否则就无法证实该房屋已经通过竣工验收，也无法证实该房屋的质量是否符合安全标准，也办不到产权证，那样原告签订购房合同的目的就完全落空。且合同第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交楼，由此产生的延期交楼责任由出卖人承担。”因被告至今未能提供上述证明文件，应由被告承担延期交楼的责任，合同提供第九条第1点（2）约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”现已超过合同约定的交楼日期近6个月，原告已多次向被告发出解除合同通知，要求被告退还已付购房款831483元及逾期交楼违约金83148.30元，但被告一直不予理睬。原、被告2013年5月28日签订编号为201300980063的《商品房买卖合同》已因被告逾期交楼违约行为解除，原告已按合同约定多次向被告发出书面的解除合同通知，被告应依合同约定向原告返还已付购房款及逾期交楼违约金，因被告未能在约定的期限内退还上述款项，还应向原告支付该914631.30元的同期贷款利息（自2015年4月1日起至被告支付之日止）。综上所述，请求法院判令：一、确认原、被告2013年5月28日签订编号为201300980063的《商品房买卖合同》因被告逾期交楼已解除；二、被告返还原告购房款831483元，向原告支付逾期交楼违约金83148.30元，两项合计914631.30元，被告向原告支付该914631.30元超过合同约定退款时间期间的同期贷款利息（自2015年5月1日起至被告支付之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。被告与王玲于2013年5月28日签订《商品房买卖合同》，约定王玲自愿向被告购买鹤山富域城G座1803房，该合同是双方的真实意思表示，并没有违反法律法规，且被告早于2013年5月9日已取得讼争商品房的《商品房预售许可证》，因此，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。二、争讼房屋在2014年12月31日已具备“经验收合格”的交付条件。被告于合同约定交付期限前已通过挂号信的形式通知王玲收楼，但王玲却故意不领取收楼通知，更没有在通知的期限内办理收楼手续，因此造成的一切责任应当由王玲承担。三、被告具有相关的工程验收合格报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并有相关部门对涉案房屋工程出具的验收合格之文件，王玲声称被告无法出示上述文件并非事实。四、事实上，王玲一直以被告未能在2014年12月30日前完成商品房的竣工验收备案手续而认为被告不具备交付条件，拒绝收楼。被告曾明确向原告解释：合同第八条约定的商品房交付条件是“该商品房经验收合格”，并非约定“该商品房取得《工程竣工验收备案表》”。《建筑法》及《建设工程质量管理条例》等法律和行政法规关于建设工程交付使用条件均规定为经验收合格，即“建设单位组织五方验收，验收合格即为商品房符合交付使用条件”。《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行》第7条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”可见，竣工验收备案是建设工程验收合格后行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为。原告认为应当以工程竣工验收备案的时间才是商品房验收合格的日期进而拒绝收楼该责任不在被告。被告已依约按时交楼；未及时收楼是原告误解收楼条件的自身行为，被告不应承担违约责任。综上所述，被告在合同约定的交付期限前已通知原告收楼，且涉案房屋具备经验收合格的交付使用条件，不存在逾期交楼的情形，原告要求解除合同，并要求被告返还购房款及支付利息缺乏事实依据与法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。
经审理查明：原、被告于2013年5月28日签订编号为201300980063的《广东省商品房买卖合同》，合同约定：被告将鹤山富域城G座1803房预售给原告，总房价831483元，被告应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付给原告，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，将分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因，未能按期交付的，双方同意自被告发出的收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为被告已完成交楼义务等等。合同签订后，原告王玲已按合同约定支付了全部购房款，2014年12月15日，被告向原告王玲（住址为鹤山市沙坪街道办事处置业花园13座55号406房，电话136××××4772）寄出挂号信，通知原告收楼，原告逾期未领取上述挂号信。被告于2014年12月31日组织建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘查单位、设计单位就鹤山富域城G座工程组织竣工验收，其后，共同出具《工程竣工验收报告》，竣工验收结论为一致评定该工程等级为合格；鹤山市城市综合管理局于2014年12月31日就鹤山富域F、G座道路、排水、绿化、路灯工程出具鹤城管验字（2014）34号《市政设施工程、管理验收合格证》；广东省江门市公安消防局于2014年12月26日出具江公消验自（2014）第0287号《建设工程消防验收意见书》，意见为：综合评定该工程消防验收合格等；鹤山市城乡规划局于2014年12月31日就鹤山富域G座工程出具验字第20140224号《建设工程规划验收合格证》；鹤山富域F、G座工程承包人广东万源建设工程有限公司于2014年12月31日向发包人鹤山市富域实业发展有限公司出具《房屋建筑工程质量保修书》。鹤山富域F、G座工程在鹤山市住房和城乡建设局的工程竣工验收备案日期是2015年6月26日，上述备案表中“竣工验收日期”为“2014.12.31”，“竣工验收意见（包括勘查单位意见、设计单位意见、施工单位意见、监理单位意见、建设单位意见）”的时间均为“2014年12月31日”。
上述事实，原、被告提供的证据和本院调查收集的证据以及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是涉案《广东省商品房买卖合同》中约定的“该商品房经验收合格”的界定。原告主张应以被告完成备案时间即取得《建设工程竣工验收备案表》为准，而被告认为应以商品房工程竣工验收时间为准。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解有争议的，应当按照通常理解予以解释。本案原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限中交付条件可供选择的有三项：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格。按文义理解及参照习惯，交付条件中的经验收合格相对其他两项条件而言，应属要求较低的交付条件。原、被告双方于2013年5月签订合同，就有关合同条款的理解应按照当时的法律法规进行。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起实施）规定，房地产开发项目竣工，经验合格后，方可使用。《中华人民共和国建筑法》（1998年3月1日起施行）第六十一条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2000年4月4日实施的建设部《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条明确规定，工程验收由建设单位负责组织实施。至此，我国对商品房竣工验收工作基本确立开发商自行组织、政府监督的模式。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。4、建设单位组织工程竣工验收等等；工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。建设部2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。从上述程序来看，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念，备案的前提是工程竣工验收合格，竣工验收报告不是商品房交付的必要条件，而是建设行政主管部门的事后监督行为。因此，本案原告主张被告应取得《建设工程竣工验收备案表》作为“该商品房经验收合格”界定的时间点，缺乏法律依据，本院不予支持。根据原告提供的证据及本院依法调取的证据，证实鹤山富域F、G座工程是于2014年12月31日经竣工验收合格，超出合同约定的2014年12月30日（即被告逾期一日向原告交付房屋），故被告应按照双方的约定，即逾期不超过90日的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，计得被告应支付原告的逾期交楼违约金为415.74元（831483元×0.05%=415.74元），对原告该请求的超出部分，本院不予支持。
上已述明，被告逾期一日向原告交付房屋，根据双方签订的编号为201300980063的《广东省商品房买卖合同》的约定，原告无权据此解除涉案的《广东省商品房买卖合同》和要求被告返还购房款831483元，亦无权要求被告支付超过合同约定退款时间期间的同期贷款利息，故原告请求确认原、被告于2013年5月28日签订的编号为201300980063的《广东省商品房买卖合同》因被告逾期交楼已解除和请求原告返还购房款831483元及支付超过合同约定退款时间期间的同期贷款利息的理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告鹤山市富域实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金415.74元给原告王玲；
二、驳回原告王玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6473.20元（已减半收取），由原告王玲负担6470.20元，被告鹤山市富域实业发展有限公司负担3元（受理费原告已预交，被告应负担的受理费在履行判决义务时迳付予原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照《诉讼费用交纳办法》向广东省江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何建通
二〇一五年八月二十一日
书记员 吕美珊