山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第514号
上诉人（原审原告）：阚兴春，男。
委托代理人：别金远，山东东方太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张金玉，男。
被上诉人（原审被告）：毕传芳，女。
被上诉人（原审被告）：张永华，男。
委托代理人：黄军昌，日照东港古镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人阚兴春因与被上诉人张金玉、毕传芳、张永华确认合同无效纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第1639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：登记在张金玉名下二层楼房一处，该房产位于日照市东港区涛雒镇涛雒六村204国道西侧，南邻辛本庆、北邻万志平，土地使用权证号为日东集用（2003）字第1824149号（颁证日期2003年6月10日），房产证号为日房权证东港字第××号（颁证日期2004年1月9日）。
张金玉自2009年因经营需要向阚兴春借款，至2011年5月3日共计向阚兴春借款560000元，张金玉2011年5月3日向阚兴春出具借据、保证书一份，保证书的主要内容为：如张金玉在2012年1月3日前不能偿还所欠阚兴春借款及利息，张金玉的房产（位于日照市东港区涛雒镇204国道沿街，北临万志平，南临辛本庆，南北长7米，东西长52米）及该房产所占用范围内的土地的所有权归阚兴春所有，但双方未办理抵押登记。后阚兴春因张金玉未及时还款申请对涉案房产诉前保全，张永华对该保全提出了异议。
另查明，张金玉、毕传芳于2011年5月29日与张永华签订房屋购买合同一份，合同主要内容如下：张金玉、毕传芳将涉案房产作价710000元卖给张永华，在协议签订时张永华预付张金玉、毕传芳购房定金100000元，在协议签订后一个月内付房款300000元，剩余购房款由双方另行协商，购房款全部交付时定金抵顶购房款，张金玉、毕传芳在一个月内办理房屋过户手续，费用由张金玉、毕传芳承担。张金玉、毕传芳于2011年5月30日向张永华出具数额为100000元的收到条一份，毕传芳分别于2011年6月17日、2011年7月22日、2011年9月3日、2011年10月1日、2011年10月20日出具数额分别为320000元、10000元、30000元、110000元、140000元的收到条五份，以上共计710000元，张金玉、毕传芳在签订买卖合同4日后将涉案楼房交给张永华，由张永华及妻子于国芳居住至今。
在庭审过程中，张永华主张其妻于国芳为涉案房屋的共同购买人，并向法庭提交楼房买卖补充协议一份予以证明，该份证明中内容如下：经张金玉、毕传芳与张永华、于国芳协商，对于2011年5月29日于国芳的丈夫张永华与张金玉、毕传芳所签订的房屋买卖协议，因张永华与于国芳系夫妻关系，现增加于国芳为共同购买人。该份证明的落款日期为2011年6月3日。阚兴春对张永华的主张未予认可，主张在房屋买卖协议中购买人只有张永华，该协议系张金玉、毕传芳与张永华、于国芳事后补签；张金玉、毕传芳对该份协议的真实性予以认可。
在庭审过程中，张永华主张其妻子于国芳系日照市东港区涛雒镇涛雒六村村民，并向法庭提交日照市东港区涛雒镇涛雒六村村民委员会于2014年5月13日出具的证明一份、常住人口登记卡一份予以证明，日照市东港区涛雒镇涛雒六村村民委员会出具的证明的主要内容为：于国芳（身份证号码为××）自2010年5月9日迁入我村，系我村村民。在张永华向法庭提交的常住人口登记卡中载有内容：于国芳住日照市东港区涛雒镇涛雒六村677号，系2014年4月15日因派出所内移居由涛雒镇丁家官庄村514号迁来。
原审认定上述事实的证据有各方当事人陈述、房屋所有权初始登记申请审批书复印件、集体土地使用证复印件、民事裁定书复印件、日照市东港区涛雒镇涛雒六村村民委员会出具的证明一份、常住人口登记卡复印件、房屋买卖协议复印件、楼房买卖补充协议、收据六份、常住人口登记卡、结婚证复印件、保证书复印件等。
原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相应价款的合同。张永华、于国芳为夫妻关系，其二人以张永华的名义向张金玉、毕传芳购买涉案房产，系双方真实意思表示，签订房屋买卖协议后，张永华、于国芳向张金玉、毕传芳支付相应价款，并入住涉案楼房至今。虽2011年5月29日张永华与张金玉、毕传芳签订房屋买卖协议签订时，虽张永华、于国芳户籍不在涉案房产所在的涛雒六村，但2014年4月15日于国芳的户籍由原籍已迁入涛雒六村。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定张永华、于国芳与张金玉、毕传芳未办理产权转移登记手续并不影响合同的效力。因此张永华与张金玉、毕传芳之间的买卖涉案楼房房产的合同有效。阚兴春请求法院确认涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求，原审法院不予支持。张金玉向阚兴春出具的涉案房产做抵押的保证书，未到房产登记部门进行抵押登记，该抵押不符合相关规定，不具备相应的法律效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款之规定，原审判决：驳回阚兴春要求确认张永华与张金玉、毕传芳之间买卖涉案房产协议无效的诉讼请求。案件受理费100元，由阚兴春负担。
上诉人阚兴春不服原审判决，上诉称：一、涉案房屋系张金玉、毕传芳在审批的宅基地上所建。张永华的妻子于国芳是在2014年4月15日将户口迁至涛雒六村。根据我市规定，户口迁移只有投靠、婚迁及购房落户才可以办理，其中的购房落户公安机关明确表示只有房屋登记在迁入人名下才符合购房落户的条件。于国芳在户口迁入前，在涛雒六村并没有自己名下的房屋，因此其迁入户口不符合我市户口迁移规定，是为了将涉案房屋转移到其名下而非法迁移户口。二、于国芳的户口是在2014年4月15日迁入，需要以该时间点判断合同是否无效。根据法律规定，无效合同自始无效，不存在后面生效的问题。即使张永华、于国芳在2014年4月15日具有了购买涉案房屋的资格，但在2013年12月，阚兴春已经将涉案房屋查封，按照规定查封的财产禁止转让。虽然张永华提出了保全异议，但该异议已被驳回。因此，自2013年12月以后，张金玉、毕传芳已经不具备出卖该房屋的资格。三、原审判决错误地将于国芳代替了张永华，二人虽系夫妻关系，但二者系不同的法律主体，于国芳户口迁入不能影响张永华签订的买卖协议的效力。四、张金玉、毕传芳与张永华签订的买卖协议约定价款为71万元，分多次支付，其中一笔32万元，张金玉、毕传芳与张永华之间用现金结算，张金玉、毕传芳与张永华之间是否真实地支付了合同款是存疑的，且买卖合同是在张金玉刚借款之后不久，存在恶意转移财产的可能，原审法院认定张永华已经支付价款证据不足。请求撤销原审判决，判决张金玉、毕传芳与张永华之间的买卖协议无效。
被上诉人张金玉未作答辩。
被上诉人毕传芳答辩称：房子确实卖给了张永华。
被上诉人张永华答辩称：阚兴春上诉认为张永华在房屋买卖时户口不在涛雒六村，于国芳是在房屋买卖后将户口迁到涛雒六村，属于非法迁移户口，是错误的。张金玉、毕传芳将涉案房屋的土地证及房产证交给了张永华，张永华也依据约定交付了购房款，在购房成交后，办理户口的迁移，理由正当、程序合法。且购房行为是张永华与于国芳的家庭行为，于国芳户口的迁移是对房屋买卖合同的补充，是有效行为。阚兴春认为张金玉自2013年12月以后不具有出卖房屋的资格是错误的，阚兴春无证据证明其主张的事实。请求驳回阚兴春的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明的事实和证据与原审一致。
本院认为：2011年5月29日，张金玉、毕传芳与张永华签订房屋购买合同，合同约定张金玉、毕传芳将涉案房产作价710000元卖给张永华。阚兴春提起诉讼，主张该合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
对于张永华、于国芳的购房主体问题，根据《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释的规定，夫妻婚后出资购买的住房，应为夫妻共同财产。阚兴春未提供证据证明张永华、于国芳约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，因此，虽然只有张永华与张金玉、毕传芳签订房屋购买合同，但亦应认定张永华的行为是代表夫妻二人的行为，不存在阚兴春主张的原审将于国芳代替张永华的问题。
农村宅基地具有极强的福利和保障性质，是本集体经济组织成员无偿取得的，由此取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员。张永华、于国芳虽在购买房屋时不是涛雒六村村民，但于国芳的户口已迁至该村，于国芳也已经取得了该集体经济组织成员的身份，认定合同无效的障碍已经排除，应认定合同有效。
阚兴春主张于国芳户口迁移不符合规定系非法迁移，因于国芳户口迁移是否符合规定，属于行政法律关系，不是本案民事案件审理的范围，本院不予审查。
阚兴春对张金玉、毕传芳与张永华签订的房屋买卖协议提出异议，因张金玉、毕传芳与张永华对房屋买卖的真实性、购房款的支付均无异议，阚兴春作为主张异议一方，应当提供证据证明张金玉、毕传芳与张永华存在恶意串通损害第三人利益的情形，阚兴春未举证证明，应承担举证不能的不利后果。
对于阚兴春申请查封涉案房屋，不是认定张金玉、毕传芳与张永华签订的房屋买卖协议是否有效的依据，而是涉及涉案房屋买卖合同是否能够履行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”阚兴春亦未提供证据证明张永华、于国芳未支付全部价款或存在过错。且原审驳回张永华查封复议的原因是“涉案房屋所有权的归属关系到当事人实体权利的确认，在保全复议审查过程中无法确认，异议人可在法院确认后再行处理”，并非阚兴春主张的涉案房屋已被法院查封、禁止转让。
综上，上诉人阚兴春的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人阚兴春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 张锦秀
代理审判员 李 云
二〇一五年九月一日
书 记 员 叶 迪