杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初3414号原告（反诉被告）：杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会，住所地：杭州市余杭区清合嘉园西区会馆一楼。代表人：陈天龙，主任。委托诉讼代理人：张森伟，浙江金宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州随和物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区古荡街道丰潭路171号绿洲湾6幢1号。法定代表人：高红兵，总经理。委托诉讼代理人：陈家曹，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李谦益，浙江泽大律师事务所律师。原告杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会（下面简称清合嘉园西区业委会）诉被告杭州随和物业管理有限公司（下面简称随和物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理，依法由审判员钟其炳适用简易程序独任审判，于2017年12月8日第一次公开开庭进行了审理，清合嘉园西区业委会的委托诉讼代理人张森伟，随和物业的委托诉讼代理人李谦益到庭参加诉讼。随和物业于2017年12月8日提出反诉，经审查，本院对随和物业的反诉予以受理，并决定与本诉部分合并审理。本院于2018年4月16日第二次公开开庭审理了本案，清合嘉园西区业委会的委托诉讼代理人张森伟，随和物业的委托诉讼代理人李谦益到庭参加诉讼。本院于2018年4月26日组织双方当事人补充质证，清合嘉园西区业委会的委托诉讼代理人张森伟，随和物业的委托诉讼代理人李谦益到庭参加。本案现已审理终结。清合嘉园西区业委会起诉称：原、被告自2015年起开始建立物业服务合同关系，于2016年1月23日续签《清合嘉园西区物业服务合同》，合同约定由随和物业继续承担清合嘉园西区的物业服务工作，合同期限自2016年1月23日至2018年1月22日，合同还就其他双方之间的权利义务进行了约定。2016年9月30日，随和物业发函给清合嘉园西区业委会要求提前解除双方之间的物业服务合同，并且自2016年10月31日退出小区，停止了相关物业服务。经清合嘉园西区业委会核算，随和物业在退出小区服务时尚欠清合嘉园西区业委会各项费用合计人民币210456.8元，且因随和物业中途退出物业服务，多收取业主停车费共计人民币66680元，因此清合嘉园西区业委会多次向随和物业追讨上述款项，但截止起诉之日，随和物业仍未支付任何费用。清合嘉园西区业委会认为随和物业提前解除双方之间的物业服务合同，应当承担相应的违约责任，并且清合嘉园西区业委会有权要求其清偿欠款及多收取的停车费用。诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的《清合嘉园西区物业服务合同》于2016年11月1日解除；2.判令随和物业支付清合嘉园西区业委会欠款人民币210456.8元（包括2015年停车费、物业费104648.7元，2016年1月23日至7月22日，2014年物业费、杂费74472元，2016年8月至10月24日撤出物业服务期间的物业费、杂费28336.1元）；3.判令随和物业归还清合嘉园西区业委会自2016年10月31日起停止物业服务后多收取的停车费66680元；4.本案诉讼费用由随和物业承担。清合嘉园西区业委会为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：1.业主委员会备案表一份，用以证明原告为经小区业主选举产生，并经上级主管部门批准设立的合法组织，为本案适合原告的事实；2.清合嘉园西区物业服务合同一份，用以证明原、被告于2016年1月23日续签《清合嘉园西区物业服务合同》一份，合同约定由随和物业继续承担清合嘉园西区的物业服务工作，合同期限自2016年1月23日至2018年1月22日，地面停车费用40%归随和物业，60%归全体业主共有的事实；3.清合嘉园西区业主委员会扩大会议记录一份，用以证明原、被告之间经协商约定2014年物业费由随和物业代为收取，授权后50%作为报酬归随和物业，剩余50%归清合嘉园西区业委会所有的事实；4.要求解除物业服务合同的函一份，用以证明随和物业于2016年9月30日发函给清合嘉园西区业委会，明确提出要提前解除双方之间的物业合同的事实；5.清合嘉园西区业主委员会与随和物业结算清单一份（打印件）附清合嘉园西区业主委员会与随和物业2015年账目结算表一份及附2、附3、附4、附5各一份（均为打印件）、獐山社区会议纪要一份、停车费清单一组（打印件），用以证明：①经清合嘉园西区业委会核算，随和物业在退出小区服务时尚欠清合嘉园西区业委会各项费用合计人民币210456.8元；②因随和物业中途退出物业服务，多收取业主停车费共计人民币66680元的事实；6.授权委托书一份，用以证明沈海明、朱国荣是经随和物业授权的物业经理的事实；7.会议纪要一份，用以证明沈海明和高红兵当时是随和物业代表的事实；8.收条一份，用以证明随和物业董杏芳从清合嘉园西区业委会领取15000元的事实。随和物业答辩称：第一，清合嘉园西区业委会起诉未经业主大会授权，非适格的诉讼主体。本案清合嘉园西区业委会以自己的名义提起诉讼，而根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第四条的规定，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。可见，清合嘉园西区业委会以其名义起诉的前提是经过业主大会授权，但清合嘉园西区业委会并未提供证据证明其起诉行为已根据我国《物业管理条例》、《物权法》的规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故清合嘉园西区业委会并非适格诉讼主体。第二，双方签订的《清合嘉园西区物业服务合同》事实上已于2016年11月1日解除。随和物业与余杭区清合嘉园西区第二届业主委员会于2016年1月23日签订《清合嘉园西区物业服务合同》，约定的委托管理期限为2016年1月23日至2018年1月22日。在提供服务期间因随和物业的法定代表人及唯一股东突然离世，导致公司无法正常运作，未免影响小区的相应服务工作，随和物业于2016年9月30日发函至清合嘉园西区业委会要求于2016年11月1日解除合同，随和物业也在2016年11月1日撤离清合嘉园西区，故双方间的合同事实上已解除，随和物业对此并无异议。第三，清合嘉园西区业委会对其诉讼请求负有举证义务，且未能举证证明随和物业尚需向其支付款项。清合嘉园西区业委会诉称随和物业欠其款项210456.8元，但根据其所提供的结算清单，其所列2015年费用未有公司授权代表签署确认，并非有效结算凭据。另外，2016年费用仅有其自行制作之清单，并无任何原始凭证或双方确认的文件，故清合嘉园西区业委会对于其所主张的210456.8元未能举证证明。清合嘉园西区业委会还诉称随和物业需退还多收取的停车费，但亦未提供证据证明随和物业已经收取了该些停车费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故随和物业认为清合嘉园西区业委会并无证据证明随和物业尚欠其款项，其应当承担举证不利的后果，随和物业无需承担任何的付款义务。综上，请求法院在查明事实的基础上驳回清合嘉园西区业委会第二、三、四项诉讼请求。随和物业未提交证据证明其答辩主张。随和物业反诉称：2016年1月23日，随和物业与清合嘉园西区业委会签订《清合嘉园西区物业服务合同》一份，合同签订后，随和物业以现金方式向清合嘉园西区业委会缴纳65000元押金。在随和物业于2016年11月1日撤离前，清合嘉园西区业委会从押金中提取了46800元用以结清相应的员工工资，故目前尚有押金18200元在清合嘉园西区业委会处。在随和物业撤离前，清合嘉园西区业委会强行将随和物业财务所持有的公司剩余财务资金扣押，随和物业多次与其沟通要求返还该笔侵占财产，但清合嘉园西区业委会不予配合，在随和物业的多次要求下才由清合嘉园西区业委会的副主任单秋祥出具收条一张。随和物业认为，双方物业服务关系已实际上终止，双方间无其他债权债务关系，清合嘉园西区业委会应当返还剩余押金，至于清合嘉园西区业委会毫无理由而强行扣押的款项，根据《民法通则》第一百七十一条的规定，已属侵占，应当返还侵占财产，故随和物业提起反诉，请求：1.判令清合嘉园西区业委会退还押金18200元；2.判令清合嘉园西区业委会归还其侵占的款项63470元；3.反诉费用由清合嘉园西区业委会承担。随和物业为支持其反诉诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：1.委托书一份，用以证明随和物业向清合嘉园西区业委会缴纳了65000元押金，随和物业在撤离小区前委托了清合嘉园西区业委会从押金中提取46800元用以结清相应的员工工资，目前尚有押金18200元在清合嘉园西区业委会未退还的事实；2.收条一份，用以证明清合嘉园西区业委会侵占随和物业财务资金63470元的事实；3.浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据一份，浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）现金缴款单一份（复印件），用以证明2015年1月23日，随和物业已经交纳合同上注明的65000元押金，该笔押金和2016年8月30日清合嘉园西区业委会从随和物业处暂扣的63470元非同一笔款项的事实。清合嘉园西区业委会答辩称：针对第一项反诉请求，没有事实依据，押金并不在清合嘉园西区业委会手上，是押在獐山社区的。针对第二项反诉请求，因为随和物业撤出时比较仓促，所以清合嘉园西区业委会留了部分款项以解决员工工资问题，后来该笔款项已经移交獐山社区社工科以及仁和街道用于发放员工工资，经核算确实是63470元，扣除46800元后剩余16670元。随和物业主张的65000元押金和63470元其实是同一笔款项，是随和物业重复计算了。清合嘉园西区业委会就反诉部分出示的证据与本诉部分的证据相一致。本院依职权对仁和街道獐山社区工作人员彭全进行询问，并调取杭州随和物业管理有限公司员工工资清单一份。清合嘉园西区业委会出示的证据，随和物业经当庭质证，对证据1的真实性无异议，无法证明清合嘉园西区业委会是适格的诉讼主体，提起诉讼应有业主大会的授权；证据2、3、4“三性”均无异议；证据5账目结算表附1的真实性无异议，但认为无法证明有随和物业的授权代表签字确认以及随和物业对相应的款项予以确认的事实。会议纪要的质证意见与结算表质证意见一致。停车费清单的真实性无法核实，且认为不能证明随和物业确实收到相应的停车费并应退还的事实。结算清单和附2、附3、附4、附5都是打印件，故无法证明其真实性；证据6的真实性予以认可，委托书字迹比较潦草，落款是2016年8月6日，沈海明在会议纪要和签字都在委托之前的，随和物业认为委托书是后来补的，没有涵盖之前沈海明对外的行为，所以沈海明、朱国荣是没有签订对账函的权限；证据7的真实性无异议，与本案无关，且也不能证明沈海明在签署对账材料的时候有对账的权限；证据8，董杏芳并非随和物业的财务，该笔款项的交接随和物业不认可。经审查，证据1，本院对其真实性予以确认，并结合其他证据认定本案事实；证据2、3、4符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据5中2015年账目结算表、獐山社区会议纪要的真实性予以确认，并结合其他证据认定本案事实。结算清单、附2、3、4、5以及停车费清单系清合嘉园西区业委会单方制作，并无随和物业相关人员签字确认，故本院不予确认；证据6、7，本院对其真实性予以确认，并结合其他证据认定本案事实；证据8，因无证据否定该证据的真实性，且随和物业认可董杏芳系其公司员工，故本院对该证据的真实性予以确认，并结合其他证据认定本案事实。随和物业出示的证据，清合嘉园西区业委会经当庭质证，对证据1的“三性”有异议，材料不是出具给清合嘉园西区业委会的，也不能证明随和物业向清合嘉园西区业委会缴纳了65000元，该材料是交给獐山社区的，46800元确认提取了，但是应当是在63470元中提取；证据2无异议；证据3的真实性无异议，但合同约定随和物业违约的情况下押金不予退还，故发放工资的46800元不应从该押金中扣除。经审查，证据1系随和物业自行制作，故本院不予确认；证据2符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3，本院对其真实性予以确认，并结合其他证据认定本案事实。本院调取的证据，清合嘉园西区业委会经当庭质证，对真实性、合法性没有异议，随和物业确实领取46800元用于发放员工工资，但该款项不应从押金中扣除，应当由其自行支付；随和物业经当庭质证，对真实性、合法性没有异议，认为该份证据可以证明46800元员工工资是从押金中扣除的，与63470元暂扣的款项无关。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，并结合其他证据认定本案事实。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2016年1月23日，余杭区清和嘉园西区第二届业主委员会与随和物业签订《清合嘉园西区物业服务合同》一份，约定由随和物业为清合嘉园西区提供物业服务，委托管理期限自2016年1月23日起至2018年1月22日止；随和物业代收的停车费、房租费以及其他属于全体业主的收入，均应按月打入业主委员会账户；地上停车位收费标准为60元/包月/辆，160元/包季/辆，600元/包年/辆，停车费进入业主委员会账户，其中停车费的40%作为物业车辆管理引导服务费用，于每月10号将该上一月停车费的40%打入物业账户，60%费用为全体业主共有，用于公共设施维修开支；随和物业交纳10万元押金，合同签订前交纳6.5万元，合同签订后30天内交纳3.5万元，押金上交社区保管；合同履行完毕后，随和物业结清所有债务后，清合嘉园西区业委会向社区申请该押金一个月之内返还给随和物业；若随和物业未经清合嘉园西区业委会同意擅自撤离本小区物业管理服务工作，清合嘉园西区业委会不予退还随和物业押金。2015年1月23日，随和物业将65000元押金交至仁和街道獐山社区处。2015年9月5日，清合嘉园西区业委会就房屋维修合同签订以及财务交割事宜召开会议，会议上讨论同意2014年物业费由随和物业代收，报酬按所收物业费50%支付。随和物业原法定代表人吴福生列席会议。余杭区清和嘉园西区业主大会于2016年7月3日至7月10日期间召开，会上选举产生余杭区清和嘉园西区第三届业主委员会，任期自2016年7月10日至2019年7月9日，并经余杭区仁和街道獐山社区居民委员会、余杭区仁和街道办事处、余杭区住房和城乡建设局审批同意备案。2016年7月22日，仁和街道办事处代表、獐山社区代表、清合嘉园西区第二届业主委员会代表，清合嘉园西区第三届业主委员会代表，随和物业代表沈海明、朱国荣，维修方代表共同召开会议，就账目移交、固定资产移交事宜进行讨论，会议纪要中载明“一、账目移交……2.随和物业欠清合嘉园西区第二届业主委员会款项截至2016年1月22日共计104648.7元，随和物业在9月22日之前付清，随和物业欠押金35000元，在10月22日前付至獐山社区，随和物业应收2015年正常物业开支且应由清合嘉园西区第二届业主委员会支付款项，应在9月22日前进行结算，否则清合嘉园西区第三届业主委员会将不再受理此事，结算金额在2016年1月23日之后的停车费收入中支出。3.随和物业公司2015年1月23日至2016年7月10日考核费用按照相关合同履行，2016年7月10日以后按照清合嘉园西区第三届业主委员会与随和物业签订新协议履行（随和物业免掉2015年1月23日至2016年7月10日考核费用）。4.随和物业2016年1月23日以后收取停车费用，在2016年8月1日前由清合嘉园西区第三届业主委员会、随和物业、清合嘉园西区第二届业主委员会委托徐秋丽三方共同结算。”2016年8月6日，随和物业出具委托书一份，载明：随和物业法人吴福生全权委托朱国荣、沈海明管理随和物业，清合嘉园西区各项事务（人事、财务权）的管理工作，但不包括其债权、债务。2016年8月30日，清合嘉园西区业委会副主任单秋祥向随和物业出具收条一份，确认已收到随和物业余额63470元。2016年9月16日，董杏芳向清合嘉园西区业委会出具收条一份，载明：今收到业委会单秋祥现金15000元，用于8月份随和物业员工工资。2016年9月30日，随和物业向清合嘉园西区业委会出具《要求解除物业服务合同的函》一份，表示因随和物业的法定代表人吴福生因病突然去世，致使合同无法继续履行，故提出自2016年11月1日起解除与清合嘉园西区业委会签订的物业服务合同，望清合嘉园西区业委会考虑随和物业实际情况予以同意。2016年10月27日，清合嘉园西区协调会议召开，塘栖房管所、仁和街道办事处、獐山社区、清合嘉园西区业委会代表以及随和物业高红兵、李建新、沈海明参加会议。会上同意随和物业与清合嘉园西区业委会解除物业服务协议，并于2016年10月31日进行移交；随和物业退出后多收的2016年11月1日以后的物业费及时退还业主；随和物业与清合嘉园西区业委会所产生的债权、债务，随和物业将追讨业主所欠物业费后偿还清合嘉园西区业委会，并于2017年3月31日前足额偿还完毕。2016年12月27日，随和物业从仁和街道獐山社区留存的65000元押金中领取46800元用于支付员工工资，随和物业高红兵、沈海明在杭州随和物业管理有限公司员工工资清单上签字确认。该清单中载明沈海明的岗位为经理。仁和街道獐山社区工作人员彭全在2018年4月24日的询问笔录中陈述：清合嘉园西区业委会与随和物业签订物业服务合同时约定，由随和物业交纳65000元押金至第三方獐山社区处，作为招投标的条件，在随和物业出现因无故退出或对外欠款的情况时用于支付拖欠的员工工资、退还多收的物业费等应急处理。现65000元押金扣除用于支付随和物业员工工资的46800元，其余款项仍在獐山社区。63470元在清合嘉园西区业委会账户，其中15000元已用于支付随和物业员工工资。随和物业员工董杏芳出具的收条中涉及的15000元系用于支付随和物业员工2016年8月份的工资，后随和物业一直拖欠员工9月份的工资，经员工信访后，随和物业同意从留存于獐山社区的押金65000元中扣除46800元用于支付工资。沈海明、朱国荣均为随和物业的管理人员，其参加协调会时，彭全在电话中向吴福生进行确认，并要求吴福生补充提交委托材料。庭审中，清合嘉园西区业委会认可63470元扣除董杏芳领取的15000元后的剩余款项在清合嘉园西区业委会处。本院认为，清合嘉园西区业委会与随和物业签订的《清合嘉园西区物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据法律规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，现清合嘉园西区业委会代表业主与随和物业签订物业服务合同，其作为合同一方当事人，有权依据物业服务合同约定的内容向随和物业主张权利。（一）本诉部分。首先，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，现双方已于2016年10月27日召开的协调会上一致同意解除物业服务合同，并于2016年10月31日进行交接，故清合嘉园西区业委会起诉主张确认案涉物业服务合同于2016年11月1日起解除的诉讼请求理由成立，本院予以支持。其次，清合嘉园西区业委会要求随和物业支付欠款210456.8元的诉讼请求。因沈海明、朱国荣代表随和物业出席与仁和街道、獐山社区、清合嘉园西区业委会等共同召开的会议时，社区工作人员已与吴福生进行确认，并由吴福生补充提交了委托书，全权委托沈海明、朱国荣负责清合嘉园西区各项事务（人事、财务权）的管理权，故该二人有权代表随和物业结算物业费等款项。清合嘉园西区业委会主张的欠款210456.8元中，2015年账目结算表载明的104648.7元，因该结算表由沈海明、朱国荣签字确认，且2016年7月22日的会议纪要中亦对该笔款项予以明确，故本院对该款项予以认定；附2、3表中载明的77472元以及附4、5表载明的28336.1元，因原、被告并未进行结算，现清合嘉园西区业委会提供的证据不足以证明其主张数额的真实性与合理性，故本院不予认定。同理，清合嘉园西区业委会要求随和物业归还停车费66680元的诉讼请求，因清合嘉园西区业委会提供的证据不足以证明其主张数额的真实性与合理性，故本院亦不予认定，清合嘉园西区业委会该诉讼请求，本院不予支持。（二）反诉部分。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。首先，65000元押金虽交至獐山社区，但该款项系随和物业依据其与清合嘉园西区业委会签订的《清合嘉园西区物业服务合同》交纳，该合同亦约定在结清所有债务后，由清合嘉园西区业委会向社区申请返还给随和物业，故该款项应由清合嘉园西区业委会返还。清合嘉园西区业委会虽答辩称根据合同约定，随和物业未经清合嘉园西区业委会同意擅自撤离的，押金不予退还，但随和物业系先发函给清合嘉园西区业委会要求解除合同，后于2016年10月27日召开的协调会中双方一致同意解除物业服务合同，故不属于合同约定的随和物业未经同意擅自撤离的情况，清合嘉园西区业委会应当将65000元押金扣除随和物业已领取的46800元后剩余的押金退还给随和物业。其次，清合嘉园西区业委会处留存的63470元，因清合嘉园西区业委会已提交收条证明其中15000元已由随和物业员工董杏芳领取用于支付员工工资，此情况与本院向社区工作人员核实的情况相一致，故清合嘉园西区业委会应当将剩余款项返还给随和物业。随和物业反诉请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州市余杭区清合嘉园西区第二届业主委员会与被告杭州随和物业管理有限公司于2016年1月23日签订的《清合嘉园西区物业服务合同》于2016年11月1日解除；二、被告杭州随和物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会款项104648.7元；三、反诉被告杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会于本判决生效后十日内退还反诉原告杭州随和物业管理有限公司押金18200元；四、反诉被告杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会于本判决生效后十日内返还反诉原告杭州随和物业管理有限公司款项48470元；五、驳回原告杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杭州随和物业管理有限公司其他反诉请求。以上第二、三、四项折抵后，杭州随和物业管理有限公司尚应向杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会支付款项37978.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费减半收取2729元，由原告杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会负担1699元，被告杭州随和物业管理有限公司负担1030元，于本判决生效后七日内交纳本院；反诉部分受理费921元，由反诉原告杭州随和物业管理有限公司负担169元，反诉被告杭州市余杭区清合嘉园西区第三届业主委员会负担752元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 钟其炳二〇一八年四月二十六日法官助理 孙 莎书 记 员 朱 玲?*ArabicDash?-18-??*ArabicDash?-17-?