湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂巴东民初字第00380号
原告谭翠云。
委托代理人吴玉康，湖北清江源律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告谭祖国。
委托代理人向兴年，巴东县野三关法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原告谭翠云诉被告谭祖国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法由审判员张哲适用简易程序于2015年4月8日公开开庭进行了审理。诉讼中，因案情复杂本院裁定转为普通程序审理，并依法组成由审判员覃方平担任审判长、审判员张哲、人民陪审员东渐明参加的合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告谭翠云及其委托代理人吴玉康，被告谭祖国及其委托代理人向兴年均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭翠云诉称：被告将其位于巴东县野三关镇将军路的门面房租赁给李红，李红在经营过程中欲对外转让，原告于2014年10月9日与李红、被告共同协商后，李红将承租的被告门面转让给原告承租经营。转让时因李红与被告签订的租赁合同即将到期，原告便要求被告在租赁合同中签字同意租赁期限到期后继续租赁给原告经营，被告当即表示：“不需要签字，在租赁期限到期后，你与我重新签订合同时再确定，租金根据市场行情确定，你放心装修即可，我的房屋现在也不会翻修”。在得到被告明确表示同意后，原告即与李红商定转租的具体事宜，由原告给李红支付门面转让费40000元，其中支付被告2650元的转让费。李红将门面交付给原告后，原告即对门面重新进行了装修，然后进货从事服装零售，并于2014年10月20日开始营业，原告为此支付转让费、装修费及货款等共计投资127250元。在原告的辛苦经营下，原告经营的门面获得市场认可，获得客户的好评，生意兴隆。但令人意想不到的是，就在原告刚刚开业经营一个多月后，被告于2014年11月29日口头通知原告，被告要翻修房屋，门面不能继续出租，并威胁原告立即将货物搬离，如果不搬离就要用挖机将门面挖毁，店里的服装损失概不负责。原告当即与被告协商，要求被告履行承诺，但是被告对原告的请求未予理睬，并于2015年1月23日趁原告外出之机，在没有告诉原告，也没有对原告店内的货物采取保全措施的情况下，强行将店面门锁砸坏，将店面挖毁，并拆走了原告安装的监控设施。综上，原告认为，被告的行为不仅违反了诚信原则，而且给原告造成了巨大的经济损失，应当承担违约责任，赔偿给原告造成的经济损失。现诉至法院，请求判令被告赔偿原告进货款74680元、广告费1676元、装修费6000元、转让费40000元及电脑桌、爱心凳、镜子、饮水机、衣架、模特模型、窗帘、摄像头、床、被子、椅子等财产损失5494元，以上共计127850元。
原告谭翠云为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、房屋租赁合同原件1份。用以证明原告与李红转让店面时经过了被告签字确认，且李红租赁期限只剩下三个月。
经庭审质证，被告无异议。
证据2、李红出具的证明及收条复印件（与原件核对无异）各1份。用以证明李红将店面转让给原告，原告支付的转让费是40000元，转让店面经过被告谭祖国签字同意，且原、被告达成口头协议，约定房屋到期后会续租给原告，并未提到要翻修房屋。
经庭审质证，被告认为不属实。原告谭翠云给李红40000元转让费被告谭祖国不清楚，被告没有承诺房屋租赁合同到期后要续租给原告。
证据3、李某出具的证明及其身份证复印件（与原件核对无异）1份。用以证明被告承诺店面在租赁合同到期后将继续把门面租给原告，原告开业12天后，被告即通知原告要搬离门面，后又同意原告可以继续经营。被告在未经原告同意的情况下，擅自搬走原告店内的物品，且损毁了店面。
经庭审质证，被告认为不属实，没有承诺门面要续租给原告。
证据4、“相约四季”业务一览表原件1份。用以证明原告花费广告费即店面的招牌费用1676元。
经庭审质证，被告认为该证据与本案无关。
证据5、邓列选领条、邓正英的证明各1份。用以证明原告承租店面后花费了装修费6000元。
经庭审质证，被告认为根据被告与李海波的租赁合同约定，装修费用应由承租人承担。
证据6、质量保修卡复印件（与原件核对无异）1份。用以证明原告承租店面后购买了电脑桌和爱心凳。
经庭审质证，被告认为该证据与本案无关。
证据7、原告的进货清单复印件（与原件核对无异）1份（24张）。用以证明原告店内共有价值74680元的服装。
经庭审质证，被告认为清单不能证明店内有74680元的货物，且清单不是正规的发票。
证据8、证人李某到庭所作的证言。主要内容为：我和原告都是租被告门面的承租人，实际租被告门面的承租人一共有4个。原告承租被告房屋半个月的时候，被告的母亲告知我们4个承租人他们的房子要装修，让我们另外找房子租。过了几天，我们四个又去找被告，被告又说让我们继续进货，他们不装修房子了。等我们进货回来后被告又通知我们另外找房子，被告说他的房子要装修。到最后，被告与其他两个租户协商好了，但被告与我和原告没有协商好，房屋租赁合同到期后，被告就把我和原告店面内的货物搬走放在了另外一个房间内，后来我就把自己的东西搬走了，原告与被告之间后来的事情我就不清楚了。关于续租的事情，被告只给我说过，但我不知道被告有没有跟原告说过。我所作的证言以我今天当庭发表的为准。
经庭审质证，原告认为证人李某与被告之间的关系比李某与原告的关系要好些，证言效力更高且内容属实；被告认为李某的证言部分属实部分不属实。李某与谭祖国的租赁合同与本案无关，被告的家人让证人去进货的事情不属实。
证据9、订货明细单原件24张。用以证明原告订货的数量及金额，且在原、被告协商以后，被告同意原告继续租赁房屋后，原告又订了一定量的货物。
经庭审质证，被告谭祖国认为订货单不是正规税务发票，不能达到原告的证明目的，同时也不能证明原告订了这么多货物以及在订货前与被告协商过的事实。
被告谭祖国辩称：第一，谭翠云诉谭祖国房屋租赁合同纠纷一案，谭祖国不是适格的被告。谭祖国以出租人身份（合同甲方当事人）虽与谭翠云续签房屋租赁合同，事实上答辩人只是代表其父亲签字，该房屋所有人仍是谭元松（谭祖国有房屋土地使用证佐证），谭祖国是谭元松唯一儿子，谭祖国见父亲年老，代签房屋租赁合同的行为事实上是一种委托行为。房屋返建也只有谭祖国父亲做出返建决定，该房屋才会拆除返建，此案中适格的被告应是谭元松，而不是谭祖国；第二，谭祖国不应赔偿谭翠云门面转让费、时装、经营用品费用，谭翠云所有的赔偿诉讼请求与事实不符，也无法律依据。一是，谭祖国父亲谭元松将房屋租给李海波，李海波将房屋转租给李红，李红又将房屋转租给谭翠云。谭翠云支付40000元门面转让费是支付给李红，并没有支付给谭祖国，所以谭翠云没有要求谭祖国赔偿门面转让费的理由和依据；二是，谭祖国父亲谭元松将房屋租给李海波，租赁期限是2014年1月20日至2015年1月20日，转租李红、谭翠云租赁期限不变。因谭祖国父亲的房屋有安全隐患，鉴定后房屋被评定为D级。事后谭祖国和其父亲多次通知谭翠云房屋租赁期限到期后，将返建房屋，且该房屋不予续租。2015年1月20日，谭翠云仍没有腾出谭祖国父亲的出租房屋。2015年1月23日，谭祖国一家人报警，请了四个小工，后在派出所的协助下将谭翠云的部分货物装好封存暂寄他处。当天谭翠云就在现场，谭祖国有录音录像，谭翠云自己不按照合同法相关规定履行合同义务，没有任何理由要求谭祖国赔偿时装、经营用品和装修费。谭翠云有400多元的水电费也没有支付，因谭翠云违约行为致谭祖国父亲额外支付小工工资600元，制作录音录像、冲洗照片400元，此费用谭祖国父亲将另案起诉。在本案中，谭祖国父亲作为房屋所有权人，按照物权法有处分房屋的权利，在房屋存在安全隐患下有权利和义务作出返建的决定。谭翠云作为承租人，在房屋租赁期限到期后没有按合同约定和法律规定履行义务。综上所述，谭祖国不应赔偿谭翠云损失，法院应驳回原告的诉讼请求。
被告谭祖国为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1、集体土地建设用地使用证复印件（与原件核对无异）1份。用以证明房屋的所有权人是谭元松。
经庭审质证，原告认为该证据与本案无关。
证据2、巴东县房屋安全鉴定报告原件复印件（与原件核对无异）1份。用以证明被告家的房屋存在安全隐患，且被评定为D级。
经庭审质证，原告认为出具该鉴定报告的鉴定单位没有相关的鉴定资质，李红转让门面给原告的时间是2014年的10月9日，是在房屋鉴定报告之前。
证据3、巴东县公安局接出警登记表原件1份。用以证明房屋租赁合同到期后，被告通知原告搬走其货物，原告拒绝搬走，被告报警。
经庭审质证，原告认为该证据与本案无关。
证据4、照片6张。用以证明被告在房屋到期后已经通知了原告，让原告搬走货物；2015年1月23日，被告报警，原告也到了现场。
经庭审质证，原告认为被告贴的通知原告没有看见，当时是原告看见店内的货物被搬走了才报警的，封条与本案无关。
证据5、视频资料1份。用以证明2015年1月23日，被告在房屋到期后通知原告搬走其货物，原告没有搬走货物的情况下，被告在派出所的协助下，请了四个小工将原告的货物搬走封存在被告另外租的一个房间里面。
经庭审质证，原告认为该证据形式不合法，应予排除；证据内容不合法，派出所在视频里明确说明要依法处理，被告搬离原告的货物是在不合法的情况下进行的，同时没有出具商品清单；被告的行为不合法，被告明确说是派出所协助的，但从视频证据看，没有派出所的行政行为和派出所的授权。因此，该证据应不予采信。
本院依职权于2015年6月25日对李红、李某分别进行了调查形成笔录各1份。李红笔录的主要内容为：2014年10月李红将被告谭祖国所有的房屋转让给原告谭翠云时，被告谭祖国是同意的，且被告谭祖国承诺在与李红的房租租赁合同2015年1月20日到期后，将会续租给原告谭翠云并表示房屋不会翻修的事实。李某笔录的主要内容为：李某系被告谭祖国房屋承租人，2014年11月，原告谭翠云因房屋续租事宜同时去找过被告谭祖国，当时被告谭祖国承诺过房屋不会翻修，让其安心做生意，之后被告谭祖国又反悔说房屋要翻修并通知其离开搬走。2015年1月23日，被告谭祖国将李某和原告谭翠云门面内的东西搬走。
经庭审质证，原告谭翠云认为属实；被告谭祖国认为李红的证言不属实，被告并没有承诺到期后租给原告，其他证言更不属实，被告的房屋是质量出现问题才翻修的。李某的证言也不属实，其与被告系邻居与被告关系也不好，证言中称其也租赁了被告的房屋属实，但李某出具的书面证言、出庭证言、调解证言均不一致，前后矛盾，不应当被采信。
对原告谭翠云提交的证据1，被告谭祖国无异议，本院予以采信。
对原告提交的被告有异议的证据，本院综合认证如下：证据2系李红出具的证明和收条，证明内容真实且与本院调查内容相互印证一致，亦具有关联性，本院予以采信；证据3系证人李某的证人证言，其内容与原、被告提交的其他证据以及本院调查内容印证一致部分，本院予以采信，不能印证一致的部分不予采信；证据4、5、6、7、9因无相关证据予以佐证无法核实其真实性，故本院不予采信；证据8系李某出庭证言，其内容与原、被告提交的其他证据以及本院调查内容一致部分，本院予以采信，不一致部分不予采信。
对被告提交的原告有异议的证据，本院综合认证如下：证据1、2系相关部门出具的书证，证据本身客观真实，本院予以采信；证据3、4、5内容客观真实且能相互印证一致，本院予以采信。
对本院依职权向李红、李某调查所形成的笔录，其内容真实且与本案相关联，作为本案事实依据予以认定。
经审理查明：2013年1月20日，被告谭祖国将其父谭元松所有的位于巴东县野三关镇将军路的房屋租赁给李海波经营并签订房屋租赁合同。2014年5月14日，被告谭祖国同意李海波将房屋转租给李红经营至2015年1月20日。2014年10月9日李红将该房屋转让给原告谭翠云，被告谭祖国在2013年1月20日与李海波签订的房屋租赁合同上签署“同意转让给谭翠云到二0一五年元月二十日止”的意见。原告谭翠云给李红支付门面转让费28000元、门面装修费12000元，合计40000元，李红将所得转让费给被告谭祖国分得2650元后被告谭祖国口头承诺在该房屋租赁到期后继续续租给原告谭翠云经营使用。房屋租赁期限到期后，被告谭祖国通知原告谭翠云搬离货物，房屋需要翻修。原告谭翠云则要求被告谭祖国与其继续续签房屋租赁合同，为此双方发生纠纷。2015年1月23日，被告谭祖国以房屋已经到期但原告谭翠云拒绝搬走为由报请公安机关处理，并于当日将原告谭翠云存放在门面内的货物打包搬至另处存放。同年3月19日，原告谭翠云诉至本院，请求判令被告谭祖国赔偿进货款74680元、广告费1676元、装修费6000元、转让费40000元，赔偿电脑桌、爱心凳、镜子、饮水机、衣架、模特模型、窗帘、摄像头、床、被子、椅子等财物损失5494元，以上合计127850元。
诉讼中，为了减少当事人诉累，防止原告的损失扩大，法院组织双方协调，准备将被告搬走封存的原告货物清点后返还给原告，但经征求原告意见，原告拒绝清点接收。
本院认为：焦点一，被告谭祖国同意李红将房屋转租给原告谭翠云时是否有承诺到期后与原告谭翠云续签合同的事实以及被告谭祖国是否存在缔约过失行为是本案处理的基础。本案中，李红证实在与原告谭翠云转让房屋时，被告谭祖国口头承诺在该房屋租赁到期后会继续租赁给原告谭翠云经营使用，同时2014年10月9日李红将该房屋转让给原告谭翠云时，该房屋租赁期限届满仅有三个月时间，加之原告谭翠云经营的服装生意具有季节性特点，不可能在短时间内经营结束，而且要支付高额的转让费，有可能还要对房屋进行装修，由此从情理上推断，被告谭祖国应该作过与原告续签合同的承诺。故本院认定被告谭祖国在同意李红将房屋转租给原告时承诺过到期后与原告谭翠云续签合同的事实。但房屋租赁合同到期后，被告谭祖国并未与原告谭翠云续签房屋租赁合同，而将原告的货物及相关物品搬走，故被告谭祖国违背诚实信用原则存在缔约过失的行为。焦点二，在被告存在缔约过失行为的前提下，如何承担其缔约过失责任的问题是本案处理的关键。根据我国合同法的相关规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，原告谭翠云基于被告谭祖国的续租承诺，才与李红达成房屋转让协议开始经营服装生意，因被告违背诚信未与原告续签房屋租赁合同，由此给原告造成的损失，被告应当承担损害赔偿责任。对原告主张的转让费40000元，尽管被告只分得2650元，但原告给李红支付转让费是基于房屋到期后被告谭祖国继续让其经营的承诺，原告的损失客观存在，故结合原告实际已经租赁使用该房屋部分时间的事实，本院酌情认定被告赔偿原告损失20000元。对原告谭翠云主张的进货款74680元，因该价值只是当时原告进货时的价值，原告实际经营了一段时间，客观上存在销售行为，故原告按进货款的价值主张损害赔偿缺乏依据，并与客观事实不符，故对该项请求本院不予支持。对原告主张的广告费1676元、装修费6000元因证据不足，本院不予支持。对原告主张的电脑桌、爱心凳、镜子、饮水机、衣架、模特模型、窗帘、摄像头、床、被子、椅子等财物损失5494元，在其提供的证据中仅有部分物品购买时的价值，原告没有提交证据证实是否存在这些物品以及这些物品的现有价值，本院无法确定其具体损失，故对原告主张的上述财物损失，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。综上，原告谭翠云以被告谭祖国违反诚实信用原则为由，要求被告赔偿原告各项经济损失，虽被告有缔约过失行为的存在，但并未提交充足证据证实具体损失大小，故应由原告承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告赔偿的除转让费以外的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告谭祖国赔偿原告谭翠云损失20000元。
二、驳回原告谭翠云的其他诉讼请求。
上述第一项，限本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2844元，由原告负担2275.2元，由被告谭祖国负担568.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 覃方平
审 判 员 张 哲
人民陪审员 东渐明
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 谭宝平
法律和司法解释条款：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商；
故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
有其他违背诚实信用原则的行为。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。