四川省泸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸泸民初字第2664号
原告（反诉被告）徐家春，男，1965年6月29日生，汉族，住泸县。
委托代理人游丕兴，泸县太伏法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）泸县太伏镇卫生院，住所地泸县太伏镇街村西荣街，组织机构代码75974562-2。
法定代表人刘浪秋，院长。
委托代理人王毓倩，四川康乾律师事务所律师。
委托代理人徐正东（系卫生院员工），男，1978年11月30日生，汉族，住泸州市龙马潭区。
原告徐家春与被告泸县太伏镇卫生院建设工程合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员邱宗祥独任审判，分别于2015年10月14日和2015年10月29日公开开庭进行审理，原告徐家春及其一般授权委托代理人游丕兴、被告泸县太伏镇卫生院法定代表人刘浪秋及其一般授权代理人王毓倩、徐正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年11月5日签订《泸县太伏镇卫生院关于泸县太伏镇卫生院房产置换协议书》，根据约定，由原告为被告拆旧房建新房，返还被告原面积房屋，原告按协议约定，返还了被告的房屋面积，并多返还了178.61平方米。按照约定被告应向原告支付立项前期费税575028.97元，并向原告支付超出面积178.61平方米的价款583620元，共计1158648.97元。
被告反诉称：由于原告未按约定期间办理房屋产权证，要求原告立即办理房屋产权证，无偿返还被告置换房屋约1775平方米、院坝502.6平方米，并赔偿被告违约金19.7700元。
经审理查明：原、被告于2012年11月5日签订了《泸县太伏镇卫生院关于泸县太伏镇卫生院房产置换协议书》，约定：甲方：泸县太伏镇卫生院。乙方：徐家春。为了太伏镇的场镇建设，改善泸县太伏镇卫生院办公环境，方便管理，方便群众就医，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律法规，遵守平等、自愿、公平和诚信的原则，甲、乙双方协商一致，订立本协议，协议如下：一、甲方旧办公楼（即旧门诊住院楼，建筑面积为1246.62平方米，属C级危房）整幢由原址置换到现住院大楼正前方相邻九户自建房位置（临街面），并交由乙方拆除新建。二、乙方建成后无偿返还甲方新建建筑为：负一楼、一楼、二、三、四楼，总建筑面积约1286平方米（负一楼建筑面积约404平方米；一楼建筑面积约345平方米：临街面总长度约24.7平方米，设置5间门市、1道大门；二、三、四楼建筑面积均为约179平方米：临街面总长度约12.8米。）若返还总建筑面积不足1246.62平方米，则少于的面积由乙方按市场价补给甲方，若返还总建筑面积超出1246.62平方米，则甲方不补价给乙方。三、新建房满足规划要求，工程质量须合格。外墙符合设计要求（装饰材料由甲方核定）、水电通，外墙塑钢窗，费用由乙方负责。四、乙方改造后用于商业的门市后挑两米作为门市及住房公用通道。五、工期：一年期限（乙方拆除旧房至新建房竣工验收交付甲方使用）六、安全责任：从拆除旧房至新建房竣工验收期间若发生不安全事故由乙方承担经济及法律责任。七、土地使用证及房屋产权证办理：由乙方在新建房竣工验收后一年之内办理完毕，甲方协助。八、办理前期手续（立项起）至土地使用证及房屋产权证办理完毕产生的一切费用由乙方承担。九、违约责任：由违约方给付守约方项目总价（甲方旧办公楼评估价）6%的违约金。此协议一式六份，甲乙双方各执一份相关部门留存一份，双方签字盖章生效。在协议签订前，被告委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司对要拆除的房屋进行资产评估，结论：泸县太伏镇卫生院委估的医疗、办公、商业用途房地产，在资产持续使用前提下于2012年10月15日所表现的市场价值为人民币3294400元。协议签订后，原告从2012年12月17日至2013年5月17日分别交纳了评估费、税款、土地出让金共802374.93元，其中包括了太伏镇政府部分的土地出让金和税款227338.45元。2013年4月18日，原、被告将被告的房屋产权1246.62平方米变更登记在原告名下，产生评估费、税费共计288912.88元，其中载明纳税人为原告的费用共计209756.18元，评估费11000元的交款人是被告，载明纳税人为被告的费用共计68156.74元。前述费用均由原告交纳。2013年5月9日，原告将被告所有的划拨土地经泸县国土资源局划拨转变为出让土地，产生土地出让金498265元，纳税15197.05元，其中包含了政府部分227338.45元，税票和收据上均载明交款人、纳税人是原告。2013年7月1日，泸县发展和改革局作出关于下达徐家春等9户基建投资计划的通知。2013年7月原告将被告的旧房拆除并新建新房，在修建过程中，按照设计在通道上面要建房，由于相邻的住户认为在通道上建房要影响其采光，不准原告在通道上建房，在征得被告同意后，原告改变了在通道上建房的设计。2014年5月工程竣工，同月原告将新建的房屋交付给被告，面积1052.08平方米。返还房屋的面积少于双方约定的原告应返还给被告的1246.62平方米，被告在对其办公楼进行装修时，将太伏镇人民政府转让给原告的5、6、7层共373.15平方米一并进行了装修并投入使用，被告装修使用的1425.23平方米比原告应返还的1246.62平方米多出178.61平方米。
另查明，原告于2012年11月1日与泸县太伏镇人民政府签订了《泸县太伏镇人民政府关于泸县太伏镇成教中心房屋置换协议书》，约定了与被告协议大致相同内容的协议，泸县太伏镇成教中心的旧房面积572.2平方米，与被告的旧房同时拆除。新房建成后，泸县太伏镇人民政府以每平方米3000元的价格，将其所有的572.2平方米房屋转让给了原告，双方未办理结算。
原告将房屋交给被告后，于2014年5月27日向被告提供了3种结算方案，原告要求被告承担立项前的费用575036.48元，并支付被告多占用的房屋面积178.61平方米的价款535830元，被告不同意结算结果。原告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告提起反诉，要求原告立即为被告办理房屋产权证和土地证，无偿返还被告1427.81平方米的房屋和院坝502.6平方米，并支付违约金197700元。
还查明：泸州市房屋安全鉴定办公室于2011年11月9日对泸县太伏镇卫生院门诊楼的房屋安全进行了鉴定，结论为该楼房属危险性乙（局部危房）。并载明：该楼建于1993年，为砖混结构四层（局部五层）的内廊式建筑，建筑面积1246.62平方米，作为医疗用房使用。
上述事实，有房屋置换协议书、房产置换方案、房屋所有权证、国有建设用地使用权出让合同、基建投资计划通知、税费发票、红线图、结算书、结算内容及方案、资产评估报告书、土地使用证、工程结算明细、工程款发票、竣工验收报告、证人证言及双方当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
针对原、被告争议较大的几个问题，本院作如下分析认定。
1、关于双方签订的《泸县太伏镇卫生院关于泸县太伏镇卫生院房产置换协议书》第八条“办理前期手续（立项起）至土地使用证及房屋产权证办理完毕产生的一切费用由乙方承担”的认识问题。原告认为协议明确约定：从立项起的费用由原告承担，而立项前的费用，根据合同相对性的特征，除应由原告承担的以外，其余部分均应由被告承担。故在县发改局下达基建投资计划通知之前发生的费用，即2013年7月1日前产生的费用575036.48元应由被告承担，被告认为：双方签订的房产置换协议约定，是相同面积的旧房换新房，医院是公益性的事业单位，使用的土地是国家划拨土地，无需将划拨土地改变成出让土地，对其改变土地性质产生的费用，应由原告承担。本院认为：原、被告在协议中虽然约定了立项前后的时间界限，但对被告将房产的所有权人变更为原告所产生的税费应由谁承担的约定不明确，根据合同法第六十一条的规定，可按照合同有关条款或者交易习惯确定。原告在向税务机关和相关单位交款时，税务机关和相关单位已明确了纳税人和交款人为被告的有209756.18元，该费用应由被告承担。原告将划拨土地改变成出让土地，是为了房地产开发所需，所产生的土地出让金和税应由原告承担。
2、关于原告要求被告返还办公楼超面积178.61平方米，被告是否应当折价支付给原告的问题。被告认为被告不但不能支付178.61平方米的价款，原告除已返还被告1425.23平方米的房屋面积外，还应当返还被告2.64平方米的房屋，其理由是被告提供给原告的旧房，虽然产权证上登记的是1246.62平方米，产权证上登记的是1-4层的面积，第5层尚有181.25平方米的面积未计入产权证上，但5层上确实存在181.25平方米的房屋，故原告还应无偿返还2.64平方米的房屋。原告认为：双方签订协议时，明确的面积是1246.62平方米，即使第五层上有181.25平方米的房屋，被告从原告拆除旧房、建新房直至交付使用均未提出异议，说明被告产权证上载明的1246.62平方米，已经包括了5层上的181.25平方米。根据约定：二、三、四楼建筑面积均为约179平方米，临街面总长度约12.8米。若返还总建筑面积不足1246.62平方米，则少于的面积由乙方按市场价补给甲方，若返还总建筑面积超出1246.62平方米，则甲方不补价给乙方。该约定二、三、四楼建筑面积均为约179平方米，由于相邻楼上居民阻止，未能在通道上建房才导致不能达到每层约179平方米的面积，并非原告违约所致。原告为了弥补不足1246.62平方米的面积，才在向太伏镇人民政府转让的房屋中作了补充。被告在未征得原告同意的情况下，已将原告向太伏镇政府转让的373.15平方米进行装修和投入使用，已经超出了1246.62平方米，故多出的178.61平方米，应由被告折价535830元（3000元×178.61平方米）支付给原告。本院认为：原告拆除被告的旧房面积1246.62平方米，已经在产权证中明确记载，该房始建于1993年，楼上加房是1999年，房产登记是2000年。泸州市房屋安全鉴定办公室于2011年11月对该房进行房屋安全鉴定时，明确记载“为砖混结构四层（局部五层）的内廊式建筑，建筑面积1246.62平方米”。被告的产权证载明的是1246.62平方米，已经包含了1999年加层的面积，被告主张尚有181.25平方米未登记在产权证上的事实，证据不充分，本院不予支持。对于被告主张原告无偿返还院坝土地502.6平方米的请求，庭审中被告已自愿放弃，本院予以准许。对于被告是否应当支付多占面积178.61平方米的价格问题，虽然双方约定了“若返还总建筑面积不足1246.62平方米，则少于的面积由乙方按市场价补给甲方，若返还总建筑面积超出1246.62平方米，则甲方不补价给乙方”，但原告在建房时，由于相邻的住户不同意在通道上建房，只有改变设计方案，改变的设计方案被告是知晓的，改变设计方案后，双方对返还面积也没有作补充协议。原告为了按合同约定补充返还给被告的面积，以每平方米3000元的价格向太伏镇政府购买了373.15平方米（5层：136.92平方米、6层：136.92平方米、7层：99.31平方米），原告不是将373.15平方米全部补给被告，但被告在装修时，未经得原告同意的情况下，将原告购得的373.15平方米一并进行了装修，已占为己有。对被告多占有的178.61平方米，应以每平方米3000元的价格，作价535830元支付给原告。
3、关于原告是否违约，是否应当支付被告违约金197700元的问题。被告认为：协议书第9条明确约定：“违约责任：由违约方给付守约方项目总价（甲方旧办公楼评估价）6%的违约金”。第7条“土地使用证及房屋产权证办理：由乙方在新建房竣工验收后一年之内办理完毕，甲方协助。”工程于2014年6月竣工验收，至今原告未办理双证，已构成违约，故应当支付违约金197700元。原告认为：未按期办理双证的原因是因为被告没有接受原告的结算方案，无法确定补足部分房产的权属，不同意支付违约金。本院认为：由于原、被告对结算方案未能达成一致意见，对原告补足1246.62平方米后多出的178.61平方米尚有争议，故对被告反诉要求原告支付违约金197700元的请求，本院不予支持。
4、关于被告反诉原告办理双证的请求，根据约定，原告应当为被告办理双证，被告的反诉成立，本院予以支持。可在合理的期限内办理，本院酌情确定在本判决生效后90日内办理完毕。
终上所述：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）泸县太伏镇卫生院于本判决发生法律效力后10日内支付原告（反诉被告）徐家春垫付的评估费和税费209756.18元、房屋折价款535830元，合计745586.18元；
二、原告（反诉被告）徐家春于本判决发生法律效力后90日内为被告（反诉原告）办理房屋所有权证和土地使用证；
三、驳回原告（反诉被告）徐家春的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）泸县太伏镇卫生院的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15227元，由被告负担11256元，由原告负担3971元；反诉案件受理费4255.40元，由原告负担2127元，由被告负担2128.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 邱宗祥
二〇一五年十一月二日
书记员 王 琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。