贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民终字第852号
上诉人（原审原告）贵阳坤达房地产开发有限公司。
法定代表人肖功兴，系该公司经理。
委托代理人赵福兴，贵州林伟律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人叶雨，贵州林伟律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）罗永秀。
原审第三人王立新。
上诉人贵阳坤达房地产开发有限公司与被上诉人罗永秀及原审第三人王立新商品房预售合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2013年10月10日作出（2013）黔义民初字第1932号民事判决后，因贵阳坤达房地产开发有限公司不服该判决提起上诉，本院于2014年9月24日作出（2014）兴民终字第29号民事裁定，以“原审判决认定基本事实不清，违反法定程序”为由发回重审。贵州省兴义市人民法院立案重审后，于2015年6月1日作出（2014）黔义民初字第2920号民事判决。上诉人贵阳坤达房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
本院二审审理查明：2003年至2005年3月，王立新系贵阳坤达房地产开发有限公司（以下简称为坤达公司）法定代表人，2005年4月，坤达公司法定代表人变更为肖功兴后，王立新为坤达公司工作人员，继续负责与各相关部门联系、协调工作，负责办理房屋产权手续。2005年10月20日，坤达公司与兴义市黄草街道办事处签订开发黄草第一综合楼的开发协议书后，即办理相关手续对黄草第一综合楼进行了开发。该综合楼于2007年6月19日竣工。竣工后至2010年3月期间，王立新以坤达公司名义对坤达公司开发的商品房、门面及摊位进行对外销售。2008年7月14日，王立新与罗永秀签订《商品房买卖合同》，双方合同第四条计价方式与价款中约定：“按建筑面积计算，该商品房总金额为148000元”；第五条面积确认及面积差异处理中约定：“本合同约定面积为双方暂定面积，产权登记以房产局核定面积为准进行登记。合同约定面积17.95㎡”；第六条付款方式及期限中约定：“分期付款，首期付款80000元，余款70000元在2008年7月15日前付清”。合同尾部出卖人处加盖有“贵阳坤达房地产开发有限公司”印章，法定代表人处有肖功兴的字样（系王立新代签），罗永秀在买受人处签名。合同签订当日，罗永秀交付购房款148000元及办产权证费用2000元给王立新，王立新分别出具了两张《收据》给罗永秀，其中金额为148000元的《收据》中载明“全款已结清”，并盖有“贵阳坤达房地产开发有限公司”印章。2009年11月13日，罗永秀补交了房屋维修基金和房屋契税后，到房管部门办理得诉争门面《房屋所有权证》（市房权证兴证字第2009013**号）。该产权证上载明诉争门面房号为5号，所在层数为一层，建筑面积为17.95㎡，房屋所有权人为罗永秀。同时，从《房屋所有权证》所附房地产平面图及一审现场核实情况看，诉争门面形状不规则，呈三角形。
2009年12月30日，坤达公司向兴义市公安局递交《控告书》，内容为控告王立新侵占坤达公司财产、挪用资金、伪造公司印章，其《控告状》中陈述“…2005年10月，王立新转让其股份，不再是公司股东，公司聘请王立新为工作人员，继续在兴义负责与各相关部门联系、协调工作，负责办理房屋产权手续”“…自工程竣工至目前为此，除施工期间销售的外，一、二楼的门面、摊位基本上卖不动，已交付首期房款签订合同的买受人，以此为由，拒不支付余款…”2010年10月30日，王立新因从2008年6月至2010年3月期间以坤达公司名义对商品房、门面及摊位进行销售时，有部分行为涉嫌犯罪被公安机关抓获后逮捕。2011年3月11日，兴义市公安局经侦大队将王立新与罗永秀签订的《商品房买卖合同》委托昆明锦康司法鉴定中心进行鉴定，检材样本为坤达公司出具的“贵阳坤达房地产开发有限公司”印章印文。鉴定结论为：“检材《商品房买卖合同》上所盖印的‘贵阳坤达房地产开发有限公司’印章印文与样本印章印文不是同一枚印章盖印”。
另查明，贵州省兴义市人民法院（2011）义刑初字第435号刑事判决书认定“…2008年6月至2010年3月，坤达公司工作人员王立新利用职务之便，伪造坤达公司公章、《商品房买卖合同》…利用职务之便，采取收入不入账的手段…”本院（2011）兴刑终字第258号刑事判决书认定“原判认定事实除对诈骗数额认定有误，应予纠正外，认定的其余事实清楚，证据充分，审判程序合法”、“原判决认定上诉人王立新利用系坤达公司工作人员的职务之便，伪造坤达公司公章、《商品房买卖合同》，将坤达公司未出售门面、住房以及已售门面房共9处办成其个人户名的房产证。并用该房产证合同诈骗103万元、贷款诈骗90万元，利用职务便利侵占公司财物19万元的事实清楚”，上述判决书所认定的王立新犯罪事实中未包含签订本案《商品房买卖合同》。王立新自述其在收取罗永秀、王明灿、古明海购房款后，有20万元转给坤达公司股东张永良。2010年11月21日兴义市公安局经侦大队对肖功兴作《询问笔录》，肖功兴在笔录中陈述王立新有汇款20万元给张永良。
一审原告坤达公司诉称：坤达公司开发兴义市铁匠街23号黄草综合楼并取得原始产权，后委托经纪公司代理销售。而罗永秀却私自与他人签订合同，取得诉争门面产权登记。经鉴定罗永秀签订的上述合同为虚假合同，因罗永秀擅自与他人用不是坤达公司的公章签订合同，属于无效合同，故请求判令：1、确认2008年7月14日签订的《商品房买卖合同》无效；2、返还坤达公司兴义市黄草第一综合楼5号门面一间；3、本案诉讼费由罗永秀承担。
被告罗永秀辩称：1、坤达公司不是本案诉争门面的原始产权人。罗永秀于2008年7月14日与坤达公司签订《商品房买卖合同》后，按约交纳了相关费用，并到房产部门办理了产权登记手续，在此前坤达公司并未对该房产到房产部门进行过任何产权登记。2、《商品房买卖合同》是双方自愿协商一致后签订，且是在坤达公司售房期间，在坤达公司售楼部签订。该合同加盖有坤达公司印章，出卖人应为坤达公司。罗永秀交纳的购房款，有坤达公司盖章并注明“全款已结清”。3、在王立新的刑事案件一、二审的判决书都没有认定本案合同为虚假合同，也没有为本案事件追究王立新的刑事责任。4、罗永秀购买本案门面已经有5年余时间，坤达公司并未主张过权利，根据法律规定，已经超过诉讼时效。5、罗永秀已依法取得了诉争门面产权。坤达公司工作人员收取罗永秀购房款后是否入账，与罗永秀无关，此系坤达公司内部管理问题。罗永秀按照市场价格购买诉争门面，交款及签订合同均在坤达公司办公场所进行，属于善意取得。该交易行为依法应该受到法律保护，请求驳回坤达公司诉讼请求。
第三人王立新述称：1、王立新原系坤达公司法定代表人，从2005年10月转让该公司股权后，不再担任公司法定代表人但还是公司股东。从2005年至2009年底整个公司的正常运转都是王立新在管理，工资也一直是公司在支付。王立新在公司主要协调工作、出售房屋、办理房屋相关权属证书。王立新签订本案《商品房买卖合同》时是公司的职务行为，该行为有效；2、王立新出售诉争门面已取得坤达公司授权，售房金额也已交纳给公司，为买受人办理相关证书均是源于公司授权而代理。2009年王立新出售门面给罗永秀、古明海、王明灿并分别收取售房款后，王立新用本人账户转账30万元给肖功兴，转账地点在兴义市合行总行，有20万元是转给另外一个股东张永良，张永良的钱是公司员工杨艳打的，还有7万元是杨艳交给肖功兴的一个亲戚毛志平。坤达公司合同都是肖高金起稿，在办理销售合同时也是肖高金盖章。
一审认为：坤达公司在与兴义市黄草街道办事处签订黄草第一综合楼的开发协议书，并办理了相关手续后，对开发出来的商品房、门面及摊位即享有了原始产权。罗永秀辩称“坤达公司不是本案诉争门面的原始产权人”无事实依据，不予采纳。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，该期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条的规定，2011年10月后法院对王立新的犯罪事实才作出最后判决，而坤达公司于2013年8月20日提起民事诉讼，其起诉未超过诉讼时效，故对罗永秀主张坤达公司诉请超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。根据（2011）义刑初字第435号刑事判决书及（2011）兴刑终字第258号刑事判决书对王立新犯罪事实的认定及2009年12月30日坤达公司的《控告书》，王立新原系坤达公司法定代表人，在2005年4月坤达公司变更法定代表人后其继续受聘于该公司，作为员工参与公司部分事务管理。王立新在管理事务期间对外有出售房屋、办理房屋产权等行为，并因在其出售房屋期间内从2008年6月至2010年3月该时间段内因有犯罪行为而被公安机关抓获并判处徒刑。2009年12月30日，坤达公司向兴义市公安局控告王立新时，并未将王立新所出售并订立的本案合同包含在内。可认定王立新在2005年4月受聘坤达公司工作期间至其于2010年10月30日被公安机关抓获前，其对外销售房屋、办理房屋产权手续等行为系职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，王立新在坤达公司经营场所与罗永秀签订《商品房买卖合同》系职务行为，该法律责任应由企业法人承担。坤达公司主张“被罗永秀擅自与他人用不是坤达公司的公章签订合同，系虚假合同，属于无效合同”的理由，因本案所涉及的合同并非王立新犯罪所涉合同，本案合同中的公章也未被认定为伪造公章。在坤达公司的经营场内，在部分业主与第三人签订房屋买卖合同后取得房屋产权的情况下，罗永秀与王立新签订合同时，罗永秀对合同中所使用的印章是否是坤达公司所认可的印章并不具备甄别能力，也无审查义务。罗永秀在交纳购房款后并依法办理了相关房屋产权手续，王立新收取购房款后是否入账，是否伪造公司印章属坤达公司内部监督、管理问题，对外没有约束力，不能以此否认王立新在坤达公司工作期间行使职务权利与罗永秀签订《商品房买卖合同》的事实。因此，罗永秀与坤达公司之间的买卖合同关系已经成立，依法成立的合同，受法律保护。坤达公司认为罗永秀所购门面的价格较低，存在与王立新恶意串通情形，且罗永秀以不合理价格取得门面，不符合善意取得，合同应为无效合同。本案中，王立新是行使其职务行为，其所签订的《商品房买卖合同》的相对人为坤达公司与王立新，坤达公司在该合同中并非第三人，不存在损害第三人利益的情形。员工在行使职务行为过程中对公司造成损害后追责系其公司内部的管理规定，不能将该损失转嫁给合同相对方。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，善意取得的构成要件首先是无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，其次才是是否以合理价格转让。本案中王立新并不是无处分权人，因此也就不存在罗永秀是否是以合理价格受让门面，罗永秀取得门面的所有权是根据合同约定，而非善意取得。坤达公司的《控告书》之中陈述该综合楼在竣工（2007年6月19日）之后，一、二楼门面、摊位难以销售，王立新的陈述中也称因一、二楼门面不好销售故而按门面的个数整体以低于市场价格出售，而不是按平方来计算价格的。故在罗永秀所购买的门面形状不规则、坤达公司对外销售不利的情况下，该门面价格低于公司定价也并非不合理；且王立新在行使职务过程中，以低于公司定价出售门面的行为并不能构成合同无效的要件，虽然合同中所约定的面积与产权登记记载的面积不一致，但双方另行约定的单价也并非不合理，罗永秀在支付房款后已取得了门面的所有权。至于按产权登记上的面积，罗永秀是否己交足房款，并不影响合同的效力，故坤达公司该项主张，不予支持。综上所述，罗永秀按合同约定，向坤达公司支付了购买门面的款项，并对该门面进行了产权登记，罗永秀已取得了门面的所有权，对此依法应以保护。坤达公司要求确认与罗永秀所签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条之规定，一审判决如下：驳回原告贵阳坤达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告贵阳坤达房地产开发有限公司承担。
一审宣判后，上诉人坤达公司不服该判决，以一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法为由向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持坤达公司一审诉讼请求。理由是：1、王立新出售诉争门面的行为，不构成表见代理。坤达公司没有安排王立新销售房屋，罗永秀也没有举证证明在签订涉案《商品房买卖合同》前曾与王立新签订过合法有效的合同。2、本案合同尾部坤达公司法定代表人栏“肖功兴”字样的签名并非肖功兴本人所签，且合同中所盖公章也是假的，王立新没有得到坤达公司授权，其出售诉争门面行为为无权处分。该无权处分行为坤达公司至今没有追认，涉案《商品房买卖合同》无效。3、罗永秀支付购房款虽然有《收据》，但《收据》上的公章也是假的，罗永秀亦认可其购房款是交给王立新，并未入坤达公司账户。据此，本案售房不能认定为是坤达公司的行为。4、王立新因该笔款项没有认定为是职务犯罪，充分证明王立新行为不构成职务行为。若一审认定本案交易中王立新构成职务行为，则王立新即多涉嫌一宗职务侵占罪。5、罗永秀明显恶意。合同中约定罗永秀所购门面面积为17.95㎡，总价款为148000元，折合8245元／平方米，而该门面市场价是15800元／平方米。按是否构成恶意70%的标准，每平方米单价低于11060元即视为恶意。据此，罗永秀并不符合善意取得要件。一审曾告知坤达公司，低于市场价70%即为恶意，并责成坤达公司7日内提交鉴定申请。但坤达公司按时提交鉴定申请后，一审又改变意见，导致本案错判。
被上诉人罗永秀答辩称：1、王立新系坤达公司职工，并长期在公司从事销售工作，本案合同是在坤达公司售楼部由王立新以坤达公司代理人身份签订，王立新符合表见代理。2、合同中所盖公章的真伪，罗永秀无力识别。3、本案合同尚无任何涉嫌犯罪的定论。4、罗永秀签订合同后，已按约支付购房款并办理得产权证，合同已经履行完毕。坤达公司不能以其内部管理疏忽造成的问题推卸至罗永秀。5、罗永秀所购涉案门面是按间而非按平方面积定价。原来是该门面系坤达公司销售后期剩余门面，位置偏僻，为地形不规则三角形。一审曾明确告知坤达公司若认为价格过低可申请评估，但坤达公司放弃了评估。
原审第三人王立新未答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：2008年7月14日，王立新与罗永秀签订的《商品房买卖合同》的行为是无权处分还是构成表见代理亦或职务行为，其行为效力是否及于坤达公司。
本院认为，2008年7月14日，王立新与罗永秀签订的《商品房买卖合同》的行为符合表见代理的构成要件。基于表见代理的法律效力，本案《商品房买卖合同》相对人应为坤达公司，对坤达公司产生法律约束力。所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。就本案而言，首先，2003年至2005年3月，王立新系坤达公司法定代表人，2005年4月坤达公司法定代表人变更为肖功兴后，王立新为坤达公司工作人员，继续负责与各相关部门联系、协调工作，负责办理房屋产权手续至2010年。本案《商品房买卖合同》签订时间为2008年7月14日，王立新签订合同时为坤达公司工作人员，此无异议。其次，王立新受聘于坤达公司，在管理公司事务期间对外有出租、出售房屋及办理房屋产权证等行为，并因2008年6月至2010年3月期间的房屋出租、出售行为构成犯罪被法院判处徒刑。再次，王立新与罗永秀签订本案《商品房买卖合同》时持有坤达公司公章，且签订合同是在坤达公司经营场所及售房期间内，合同内容由王立新填写，王立新签订合同时使用的公司印章内容与坤达公司名称一致，至于该印章是否是坤达公司有效印章，罗永秀并不具备甄别能力，也无审查义务。据此，本案中，王立新以坤达公司名义出售门面给罗永秀并签订《商品房买卖合同》的行为虽未经坤达公司授权，但在前期已有部分业主与王立新签订商品房买卖合同并取得房屋产权的情况下，罗永秀有理由相信王立新系代表坤达公司与其签订《商品房买卖合同》。罗永秀按合同约定支付购房款后，王立新交给罗永秀的《收据》中亦盖有坤达公司公章。罗永秀在签订合同时善意且无过失，王立新以坤达公司名义与罗永秀签订本案合同行为，符合表见代理的法律特征，其行为效力应及于坤达公司。
对于坤达公司以王立新收取购房款后未入公司账户，主张签订合同并非坤达公司行为的问题。本院认为，王立新收取购房款后是否入坤达公司账户，此系坤达公司与王立新之间的公司内部管理事宜，该情节并不影响王立新表见代理的认定。对于坤达公司主张罗永秀所购门面的价格较低，存在与王立新恶意串通情形，不符合善意取得，合同无效一节。本院认为，其一，坤达公司在2009年12月30日向兴义市公安局控告王立新犯罪事实的《控告书》中陈述“自工程竣工至目前为此，除施工期间销售的外，一、二楼的门面、摊位基本上卖不动，已交付首期房款签订合同的买受人，以此为由，拒不支付余款…”王立新在其陈述中也称因一、二楼门面不好销售故而按门面的个数整体以低于市场价格出售，而不是按平方来计算价格。同时，结合王立新取得的诉争门面《房屋所有权证》所附房地产平面图及一审现场核实情况看，诉争门面形状不规则，呈三角形。在罗永秀所购争议门面形状不规则、坤达公司对外销售不利的情况下，该门面价格低于公司定价符合交易习惯。其二，罗永秀在签订《商品房买卖合同》后，于2009年11月13日即取得涉案门面的《房屋所有权证》。坤达公司作为涉案门面的原始产权人，其在2009年12月30日向兴义市公安局控告王立新涉嫌犯罪事实的《控告书》中，并未将王立新订立本案合同的行为包含在内，而是在2013年8月起诉状中主张对王立新售房一事不知情，于常理相悖。同时，肖功兴在兴义市公安局经侦大队对肖功兴作《询问笔录》中陈述王立新有汇款20万元给张永良，此与王立新自述其在收取罗永秀、古明海、王明灿购房款后，有20万元转给坤达公司股东张永良情节基本吻合，应予认定王立新以坤达公司名义销售争议门面及签订本案《商品房买卖合同》时虽未经坤达公司授权，但事后坤达公司应当已知晓并同意王立新售房行为。坤达公司以罗永秀所购门面的价格较低及王立新、罗永秀恶意串通为由主张合同无效的理由不能成立，本院对其该项主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当。上诉人贵阳坤达房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人贵阳坤达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹慧兰
审 判 员 付 君
代理审判员 罗 倩
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 谢滢冰