上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1492号
原告何昆达。
委托代理人王金法，上海效通律师事务所律师。
被告林妍。
委托代理人白孝甫，上海市佩信科诺律师事务所律师。
被告刘明艺。
委托代理人沈涛，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人陈军，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告何昆达与被告林妍、刘明艺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何昆达的委托代理人王金法律师、被告林妍的委托代理人白孝甫律师、被告刘明艺及其委托代理人沈涛律师均庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何昆达诉称：何昆达与林妍原系恋爱关系。2010年何昆达出资购买了上海市天潼路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），由何昆达向渣打银行申请了购房贷款。何昆达不仅支付了购房过程中的所有税费，还将银行贷款偿还完毕，林妍在此过程中并没有实际投入。现何昆达与林妍已经分手，林妍便将系争房屋予以出售，并且自行收取房款留存，而没有将购房款交付给何昆达。何昆达得知在系争房屋交易过程中，林妍与刘明艺恶意串通，修改了先前已经约定好的交易过户的日期、交房日期、付款方式及付款时间等合同的主要条款，没有将购房款按约定存入何昆达账号，侵害了何昆达的合法权益。因此，林妍与刘明艺对合同进行变更后达成的条款应视为无效条款，对何昆达没有效力，刘明艺亦应按原合同约定向何昆达承担违约责任。经交涉无着，何昆达起诉来院，要求确认林妍与刘明艺签订的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议条款无效，并要求林妍与刘明艺向何昆达支付购房款2，500，000元及违约金（其中1，000，000元自2014年4月30日起算，1，500，000元自2014年6月10日起算，均按日万分之五计算至实际支付日止）。
被告林妍辩称：系争房屋原来是何昆达和林妍共同共有的产权房，当时并没有明确两人的产权分额。购买系争房屋的时候，何昆达与林妍共同出资购买了系争房屋，由于何昆达需要向外资银行进行贷款，故林妍将自己的钱款122万元打入了何昆达的账户，何昆达对此亦出具了收条。目前何昆达和林妍之间的解除同居关系析产纠纷已经由上海市宝山区人民法院立案，目前该案在审理中。何昆达曾经告诉林妍其得了癌症，要将系争房屋出售，因此在2014年3月3日何昆达到公证处办理了委托林妍出售系争房屋的公证委托书。2014年4月9日，林妍在公证书的委托范围内与刘明艺签订了《上海市房地产买卖合同》，并经过了公证。刘明艺按照合同的约定支付了房款，双方亦按照约定至房地产交易中心办理了房地产过户手续，嗣后，林妍将系争房屋交付刘明艺。故不同意何昆达的诉讼请求。
被告刘明艺辩称：刘明艺和林妍通过中介认识，当时刘明艺看到系争房屋的《上海市房地产权证》上权利人为何昆达和林妍两个人的名字，且中介公司向刘明艺出具了林妍提供的何昆达的公证委托书后，双方签订了居间协议，刘明艺支付了定金。嗣后，刘明艺和林妍签订了《上海市房地产买卖合同》，刘明艺按照合同约定的时间付款、办理了过户手续，并取得房屋，不存在恶意串通。购房款除了定金和尾款是现金，其余都是通过银行转账支付的。刘明艺系正常购房，且刘明艺是将自己原有的房屋出售后才购买系争房屋，并不存在何昆达所称的恶意串通，故不同意何昆达的诉讼请求。
经审理查明：何昆达与林妍原系恋爱关系。2011年1月14日，何昆达、林妍与案外人郭某某签订《上海市房地产买卖合同》，购买了系争房屋，权利人登记为何昆达、林妍。
2014年3月3日，何昆达向林妍出具《委托书》一份，该《委托书》载明：“何昆达、林妍是中国上海市虹口区天潼路XXX号XXX室地址房屋的共同权利人，该房屋房产证号码为：沪房地虹字（2011）第0024**号。因委托人何昆达无法亲自办理相关售房事宜，故全权委托受托人林妍为本委托人的代理人，就上述房地产出售事宜代表本委托人办理下列附录中所列的全部事项。受托人无转委托权。受托人在委托代理权限内就上述房屋所实施的法律行为及所签署的一切文件及所产生的法律后果，本委托人均予以认可。本授权委托书自委托人签署之日起生效，至二○一五年十二月三十日止。附录：壹、代为办理出售上述房屋的一切相关事宜，代为签署有关委托人出售该房屋的房屋买卖合同／代为签订定金协议；贰、代为办理合同公证或见证、领取公证书；叁、代为办理上述房屋的银行还清贷款手续、领取相关抵押注销和结算资料、注销银行贷款；肆、代为支付一切上述房屋应支付的费用；伍、代为向房地产交易管理、登记部门办理该房屋的抵押登记注销手续、产权交易过户登记手续及交纳相关税费、交易手续费等；陆、代为收取房价款；柒、代为办理房屋交接及物业、水电、煤气、有线电视、电信宽带过户等相关事宜；捌、代为办理该房屋买卖其他事宜。”当日，何昆达至公证处将该《委托书》进行了公证。
林妍与刘明艺经居间介绍认识。2014年4月3日，就系争房屋的购买，刘明艺向林妍支付定金5，000元。同月9日，林妍作为权利人及何昆达的代理人（甲方）与刘明艺（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（第三版），并经公证。该合同约定：“甲乙双方通过上海瑞国房地产经纪事务所公司居间介绍（房地产执业经纪人：何奕，经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：天潼路XXX号XXX室。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币2，700，000元。甲、乙双方同意，甲方于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2014年6月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”上述合同的附件三约定：“1、乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日，将部分首期房价款计人民币肆拾玖万伍仟元整直接支付给甲方。上海瑞国房地产经纪事务所并将已代为保管的（若有）定金计人民币伍千元整转为首期房价款，如此构成乙方支付的首期房价款计人民币伍拾万元整。该首期房价款中是含房价尾款：甲方同意：该房价尾款计人民币壹万元整由上海瑞国房地产经纪事务所暂为保管。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币壹佰万整贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第6条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期和第三期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）且甲方名义之抵押登记已经注销后柒个工作日内，甲、乙双方亲自或委托上海瑞国房地产经纪事务所赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续当日由乙方直接支付给甲方第二期房价款计人民币：壹佰贰拾万元整，待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代乙方向甲方支付。4、待贷款银行将上述第三期房价款支付至甲方指定账户且上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，乙方应于交房当日自行支付或上海瑞国房地产经纪事务所代为转付给甲方房价尾款（若有）计人民币壹万元整。5、甲、乙双方协商同意，如因乙方原因至2014年6月3日前无法过户，则乙方承诺于2014年6月3日前将第二期房价款人民币壹佰二十万元整交付给甲方，甲方同意收到该笔款项后将过户日期延长五个自然日。6、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文或补充协议条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。”该份《上海市房地产买卖合同》注明：“网上合同签订时间：2014年4月9日13时45分08秒”，并且有林妍和刘明艺的签名。当日，该份合同经公证处公证。
林妍与刘明艺合同签订当日，刘明艺向林妍银行帐户支付购房款495，000元。2014年6月9日，林妍作为权利人及何昆达的代理人（甲方）与刘明艺（乙方）签订《〈上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX〉的补充协议》，约定：“1、乙方应在甲、乙双方签订原买卖合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，通过上海瑞国房地产经纪事务所转付给甲方部分首期房价款人民币肆拾玖万伍仟元整，上海瑞国房地产经纪事务所并将代为保管的（若有）定金计人民币伍仟元整转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计人民币伍拾万元整。该首期房价款中包含房价尾款计人民币壹万元整由上海瑞国房地产经纪事务所暂为保管。2、乙方应于2014年6月10日之前支付给甲方第二期房价款中的部分：人民币陆拾万元整。同时乙方应将自己名下房屋宝山路XXX弄XXX号XXX室过户给他人，以确保有购买资格可正常购买甲方该房屋。乙方应于同时办理银行贷款，以支付购买甲方该房屋的第三期房价款。3、乙方应于2014年6月22日之前支付给甲方第二期房价款中的剩余部分：人民币陆拾万元整。4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币壹佰万元整贷款的形式支付第三期房价款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于双方过户当日将其补足并支付给甲方。5、乙方第三期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后，于2014年7月30日之前，甲、乙双方亲自或委托上海瑞国房地产经纪事务所赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海瑞国房地产经纪事务所收执以乙方为权利人的产权证后叁个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。6、代贷款银行将上述第三期房价款支付至甲方指定账户且上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后柒日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时由上海瑞国房地产经纪事务所代为转付给甲方房价尾款（若有）计人民币壹万元整。7、若甲、乙双方按照本补充协议履行与原买卖合同条款约定不一致，双方同意按照本补充协议约定履行。8、若甲已双方任何一方未按本补充协议履行，则按原买卖合同的第九条与第十条执行。”该协议签订后，刘明艺分别于2014年6月10日、6月21日、6月25日通过银行向林妍帐户支付购房款600，000元、600，000元、990，000元。同年6月25日，刘明艺与林妍至上海市虹口区房地产交易中心办理了产权过户手续，当日，刘明艺又将税费179，550元付至林妍银行帐户。嗣后，系争房屋的权利人登记为刘明艺。
同年7月6日，林妍与刘明艺签订《房地产交接书（买卖）》，由林妍与刘明艺对系争房屋进行了交接。同日，刘明艺将购房款尾款10，000元支付给林妍。
审理中，何昆达向本院提供了一份《上海市房地产买卖合同》（第二版），该合同注明：“甲乙双方通过居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：天潼路XXX号XXX室。甲、乙双方经协商一致同意上述房地产转让价款共计人民币2，700，000元。甲、乙双方同意，甲方于2014年5月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2014年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”该合同附件三约定：“1、首期房价款：乙方应于签订本合同当日，以现金方式支付给甲方首期房价款，计人民币壹拾万元整。2、第二期房价款：乙方应于2014年4月30日前，以银行转账方式，向甲方支付第二期房价款，计人民币壹佰壹拾万元整。甲、乙双方经协商同意，如乙方的股票未能于2014年4月28日如期复盘（乙方需提供有效的法律证明文件），甲方承诺同意乙方可无偿延期在双方至房地产交易中心办理产权过户手续之日，支付甲方第二期房价款。3、第三期房价款：甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币壹佰伍拾万元整贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。该期房价款由贷款银行代乙方向甲方支付，由贷款银行直接放款至甲方指定的银行账户。若乙方之贷款申请审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第6条所述送件当日将其补足并以银行转账方式支付给甲方。4、尾款：乙方应于交房当日，以现金方式向甲方支付尾款，计人民币壹万元整。5、甲方在此确认，如需通过银行转账方式支付的房价款，甲方指定唯一收款账号，且仅此账号收到款项视为甲方收到该款项。甲方指定唯一收款账号如下：开户行：渣打银行上海中山公园支行户名：何昆达账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文或补充协议条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。”且该合同还标有“网上合同签订时间：2014年4月9日13时37分44秒”字样。何昆达坚持认为此份合同系经公证处公证的合同，林妍对此表示否认，刘明艺则表示该合同上“刘明艺”的签名并未其本人所签，且其并不知晓该合同的存在，经公证处公证的系《上海市房地产买卖合同》（第三版）。
另查明：林妍与何昆达同居关系析产纠纷一案已由上海市宝山区人民法院受理。
上述事实，经庭审质证，由何昆达、林妍、刘明艺的陈述，何昆达、林妍与案外人郭某某签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产抵押贷款合同》、契税单、银行明细，林妍、何昆达与刘明艺签订的《上海市房地产买卖合同》（第三版）及公证书，何昆达的委托书及公证书，郭某某的收据、何昆达的收据及公证书，银行明细，上海市宝山区人民法院受理通知书及举证通知书，《上海市房地产权证》，林妍的收款收据，银行付款凭证，林妍、何昆达与刘明艺签订的《〈上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX）〉的补充协议》，房地产交接书等证据佐证。
本院认为：就系争房屋的买卖在何昆达向林妍出具经公证的《委托书》后，林妍有权与刘明艺签订房地产买卖合同。故林妍作为权利人及何昆达的委托代理人与刘明艺签订的经公证的《上海市房地产买卖合同》（第三版）是何昆达、林妍及刘明艺的真实意思表示，合法有效。刘明艺已经按照合同的约定将全部房价款支付与林妍，林妍亦予以认可，且林妍已将系争房屋交付与刘明艺，刘明艺据此已经成为了系争房屋的权利人，因此何昆达起诉要求刘明艺支付房价款2，500，000元及违约金的诉讼请求本院不予支持。至于何昆达与林妍之间的纠纷，非房屋买卖纠纷，且上海市宝山区人民法院就双方的同居关系析产纠纷已予受理，故本案就何昆达要求林妍支付购房款的诉讼请求不作处理。至于何昆达起诉要求确认林妍与刘明艺签订的《上海市房地产买卖合同》（第三版）中的附件三付款协议条款无效一节，由于林妍已就系争房屋的买卖取得了何昆达的授权，故该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告何昆达要求确认被告林妍与被告刘明艺签订的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议条款无效的诉讼请求，不予支持；
二、原告何昆达要求被告刘明艺向原告何昆达支付购房款2，500，000元及违约金的诉讼请求，不予支持。
本案受理费27，440.00元，由原告何昆达负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起30日内，被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 谢文斌
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
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