辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1787号
上诉人（原审被告，反诉原告）：石忠义，男，1953年7月4日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：李桂霞，女，1954年2月9日出生，汉族，系上诉人妻子。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：张大志，男，1971年11月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。
上诉人石忠义因与被上诉人张大志物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第1728号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理，上诉人及其委托代理人李桂霞，被上诉人张大志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告张大志系位于沈阳市和平区望湖北路23栋413号房屋的承租代表人。2012年10月1日，原告张大志（甲方）与被告石忠义（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将位于和平区望湖北路23号413号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年10月1日至2013年9月30日止。合同第6条约定：“如租期未到，遇动迁等其他特殊情况，不能继续租给乙方，甲方需提前30天通知乙方，处理货物等事宜，甲方负责退换剩余日期的租金，不再承担其他责任。乙方应按照国家动迁安排及时交还房屋，如因延迟交房给甲方造成损失，应由乙方承担。协议第8条约定，“甲方室内物品：超市货架6组，雪花啤酒箱套酒瓶6箱，汽水箱套3箱，铝合金酒柜1个，烟草专卖零售许可证及副本。租赁期满，乙方应归还上述物品。”协议第9条约定“乙方交押金壹仟元，租赁期满退还”。2013年6月13日，和平区国有土地房屋征收管理办公室下发东北大学旧城区项目1、6号地块房屋征收补偿安置方案，规定对包括涉案房屋在内的房屋进行征收补偿。其中货币补偿包括住宅房屋征收补偿价格、货币补偿标准、签约搬迁奖励、临时安置补助费、搬家补助费、临时安置补助费、电话、有线电视等设施需要迁移的、利用住宅从事生产经营的按人数每人一次性发给征收补助费800元。签约搬迁奖励的条件，为按照被征收住宅房屋建筑面积计算，每户500元每平方米，自公告发布之日起30天内搬迁，全额奖励，第31至60天搬迁，按每户350元每平方米给，逾期不予奖励。2013年6月16日，原告张大志与沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室达成《国有土地上房屋征收与补偿安置协议（非租赁房屋产权调换、实物安置）》，原告张大志选择实物安置房屋，其中实物安置部分包括搬迁补助费800元，电话有线500元，补助和奖励费22，960元，从业人员2人×800=1，600元。后因被告石忠义未能按期腾出涉案房屋，故原告张大志起诉来院。
另查：原告张大志于2013年8月8日以特快专递形式向被告石忠义邮寄通知一份，内容为“石忠义先生：你好！距2013年6月13日通知腾房已超过30天了，您还没有腾出本人房屋，现再次通知您即日起把望湖北路23号413房屋腾出，并交还给我。房主：张大志2013年8月8日”，该件于2013年8月9日由被告石忠义签收。
又查：2013年9月4日，原告张大志（乙方）与东北大学（甲方）签订《出售公有住房协议书》一份，内容为“……根据《沈阳市出售公有住房办法》（沈政发（1994）52号）的有关规定，甲方将座落在和平区望湖北路23栋4132号……建筑面积45.92平方米的一套住房出售给乙方，成本价（标准价）为990元／平方米。地段调节系差率10……，工龄折扣90.00元／平方米，折旧45%，结构调节系数5%，朝向调节系数为0%，楼层调节系数为3%，设施调节系数为6%，购买现住房折扣0元／平方米，一次性交款折扣率0%，离休干部折扣0%，建筑面积折扣率为0%，每平方米实际售价330.44元，室内装修另加0元，总计房价为15，220.00元，乙方按每月每平方米建筑面积0.00元的标准交纳公共部位和设施维修管理费或按建筑面积每平方米成本价990元缴纳0%的公共部位和设施维修基金计0.00元……”
再查：案涉房屋于2014年4月4日被强制拆除。
原审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。合同第6条规定了在涉案房屋遇动迁情况时，原告张大志需提前30天通知被告石忠义并退还剩余日期租金。根据该条规定，原告张大志应当告知被告石忠义动迁事宜，被告石忠义在知晓动迁事宜后于三十日内腾出房屋后原告退还剩余租金。本案中，动迁公告于2013年6月13日下发，庭审中被告石忠义亦表示其在当日与原告张大志协商过此事，因此可以认定被告石忠义于2013年6月13日知晓动迁事宜，即被告石忠义应当在2013年7月12日前腾出案涉房屋。因被告石忠义未能依约腾房，导致案涉房屋在2014年4月4日被强制拆除，故原告张大志要求被告石忠义给付自合同到期日起至房屋被强制拆迁日止的房屋占用费的主张，本院予以支持。但因涉案房屋周边区域涉及拆迁，房屋的使用价值下降，原告张大志主张按每月1，000元的标准计算的依据不足，本院酌定按每月500元从2013年10月1日起计算至2014年4月4日止，即500元／月×6月＋［（500元／月÷30天）×4天］=共计3，067元。又依据原、被告签订的《租赁协议》第8条、第9条的约定，因被告石忠义未能依约返还原告室内物品，故原告张大志可不退还押金1，000元。关于原告张大志提出的要求被告石忠义腾房的诉求，因案涉房产已经被强制拆除，腾房已无事实依据，故本院不予支持。关于原告张大志提出的要求被告石忠义承担因晚腾房而可能出现的动迁进度赔偿的诉求，因该赔偿事项尚未实际发生，该项诉求本院不予支持。关于原告张大志主张的不能选号的损失，因该项诉求不明确，本院亦不予支持。
关于反诉原告石忠义提出的要求反诉被告张大志退回其多支付的房租3，500元的诉讼请求，因双方签订的租赁协议已经实际履行完毕，且反诉原告石忠义占用反诉被告张大志案涉房屋至房屋被强制拆除之日，故反诉原告石忠义该项诉请无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告石忠义提出的要求反诉被告张大志给付押金1，000元的诉请，因反诉原告石忠义未能依约返还反诉被告石忠义室内物品，双方又未能就室内物品损失达成一致，而押金的作用就是在一方未能依约定履行责任的补偿，故反诉原告石忠义该项诉请无法律依据，本院不予支持。关于反诉原告石忠义提出的要求反诉被告张大志给付从业人员经营补助及有线电视费用（1，600元＋400元），反诉被告张大志在庭审中认可两笔费用，故本院对于反诉原告被告的此项诉讼请求予以支持。关于反诉原告主张的直接损失费22，960元、搬迁费800元，房费12，000元，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告石忠义于本判决生效后十日内，给付原告张大志自2013年10月1日起至2014年4月4日止的房屋占用费3，067元；二、驳回原告张大志其他诉讼请求。三、反诉被告张大志于本判决生效后十日内，给付反诉原告石忠义从业人员费1，600元、有线电视费用400元，共计2，000元；四、驳回反诉原告石忠义其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费474元，由被告石忠义负担63元，由原告张大志承担411元。反诉费856.50元，由反诉被告张大志承担41元，由反诉原告石忠义承担815.50元。
宣判后，上诉人石忠义不服原判，向本院提出上诉，理由是：1、原审认定上诉人不予腾房承担房租是错误的，上诉人不构成违约。同时，被上诉人对上诉人的诉讼不具有诉讼主体资格，故原审认定事实不清，证据不足；2、上诉人在原审中提出的反诉请求是有法律认定依据，原审没有查清反诉人的依据事实。请求：撤销原判决，依法支持上诉人的一审反诉请求；2、本案一切诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张大志辩称：上诉人所述与事实不符。根据涉案协议，在2013年6月15日的30日后，上诉人应该腾房，但直至2014年4月4日涉案房屋被拆迁，其仍未将房屋交付给我，期间，上诉人还进行了经营，室内物品也没有归还给我，所以我方不能退还押金，并要求上诉人赔偿损失。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《房屋租赁协议》、东北大学旧城区项目1、6号地块房屋征收补偿安置方案级补充方案、单位自有住宅使用证、《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》、邮件及查询单、《出售公有住房协议书》，《房屋租赁协议》、《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》等证据在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反相关法律规定，故该合同应为有效合同，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。
本案双方当事人的诉争焦点为：1、上诉人是否存在违约行为；2、上诉人要求被上诉人返还房租3，500元、押金1，000元、搬家费800元、拆迁补偿费22，960元等费用的诉请能否得到支持。
一、关于上诉人提出其不构成违约，而原审认定上诉人未能依约腾房，从而判令其承担房屋占用费是错误的上诉主张，本院认为，因涉案协议约定，租赁房屋遇动迁情况时，出租方需提前30天通知承租方并退还剩余日期租金。而本案动迁公告于2013年6月13日下发，原审庭审中，上诉人亦表示其在当日与被上诉人协商过此事，由此可以认定，上诉人于2013年6月13日就已知晓动迁事宜，即上诉人应当在2013年7月12日前腾出案涉房屋，但直至2014年4月4日涉案房屋被强拆，上诉人亦未将涉案房屋腾出，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，故原审判令上诉人支付房屋占有费的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
二、关于上诉人要求被上诉人返还房租3，500元、押金1，000元、搬家费800元、拆迁补偿费22，960元等费用的诉请能否得到支持的问题。
1、关于1，000元押金的问题。因涉案协议明确约定，租赁期满后，房屋内物品应归还给被上诉人，但上诉人未能依约返还，且该物品现因租赁房屋被强拆已不能实际返还，显然，上诉人在此问题上亦存在违约行为，故根据押金的性质及协议的约定，上诉人所交纳的押金1，000元不应予以退还。2、关于3，500元房租能否退还的问题，本院认为，因双方签订的租赁协议已经实际履行完毕，且上诉人占用案涉房屋至房屋被强制拆除之日，故上诉人要求返还该笔房租无事实依据。3、关于被上诉人应否支付搬家费800元、拆迁补偿费22，960元等费用的问题，本院认为，根据原审中上诉人提供的被上诉人与沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室达成的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议（非租赁房屋产权调换、实物安置）》内容可知，22，960元系征收管理办公室对房屋产权人的补助和奖励费用，并没有写明该笔费用是补偿给上诉人的。且庭审中，上诉人对其该项主张并未提供证据加以证明，因此，上诉人的该项主张无事实和法律依据；至于800元搬家费，该笔费用系征收管理办公室给付实际居住人的搬迁补助费用，虽上诉人为实际居住人，但因其拒不搬出房屋，才导致涉案租赁房屋被强拆，而不是上诉人自行搬出，故上诉人对该笔费用亦无权主张。鉴于此，本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费856.5元，由上诉人石忠义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年九月十日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；