贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终787号
上诉人(一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。
法定代表人：方加民，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。
委托诉讼代理人：何家敏，女，汉族，1994年3月25日出生，广州市人，住广州市番禹区，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司法务专员。
被上诉人（一审原告）：沈丽玫，女，1976年2月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
被上诉人（一审原告）：徐美亮，男，1976年10月20日出生，布依族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所律师。
上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）因与被上诉人沈丽玫、徐美亮商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院(2017)黔2601民初4585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黔东南州恒丰房地产有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。本案的诉讼请求已超过诉讼时效。本公司与业主签订的商品房预售合同中明确约定了商品房的交付时间、初始登记时间、转移登记时间。具体体现为：（1）商品房买卖合同第四章第十一条第一款约定，出卖人应当在2013年4月13日前向买受人交付该商品房；（2）第八章第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；（3）第二十二条第三款第（一）项约定，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。这三条约定是相互联系、互为解释的，其中第一款约定2013年4月13日为商品房最迟交付时间，因不能确定具体交付是哪一天，故而有了第二款的约定，也就是说出卖人申请商品房所有权初始登记的最迟时间是2013年4月13日往后计算90日，也就是2013年7月13日。为保障各业主的权利，合同第三款又明确约定出卖人于2013年12月31日前承诺取得商品房所有权初始登记，也就是说2013年12月31日为取得商品房所有权初始登记的最迟时间。购房户于2014年1月1日起就应当知晓其权利受到了侵害，对此诉讼时效的起算时间一审法院亦予以了认可。根据《民法总则》第一百八十八条第二款的规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”虽然本案的逾期办证违约金是按日计算，但违约金针对的客体是违约行为，是否承担违约金是单一行为，而非连续行为。本案诉讼时效是从2014年1月1日起计算，被上诉人提起诉讼就已超诉讼时效，其相应的诉讼请求不应再得以支持当然是指整体违约金不能得以支持，这是对是否承担违约金这一单一行为的法律判断，一审法院将诉讼时效分段计算显然是对违约行为性质的错误认定。另外，权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或应当知道其权利受到损害以及义务人（以下简称诉讼时效起算之日）起至2017年10月1日超过两年的，诉讼时效已届满，不以《民法总则》的施行而变更；尚未超过两年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。一审判决按照三年诉讼时效计算违约金是错误的。二、上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。上诉人不能完成房屋初始登记，继而未能办理房屋所有权证，符合情势变更的情形，况且，上诉人为此积极与相关政府部门沟通和协调，并未坐视延误或故意延误，上诉人在积极履行合同义务，无主观过错。凯里市政府下发的《市人民政府关于加强基础设施建设项目税收管理工作的意见》（以下简称“意见”）及《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（以下简称“通知”）两个文件，以内部文件的形式要求加强基础设施建设税收管理，其中《意见》第三点要求施工单位必须于项目决算完成后10日内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票进行审核，审核完成后出具《基础建设用材料发票审核报告单》，市财政局和市房管局凭《基础建设用材料发票审核报告单》办理产权登记手续。由于该《意见》及《通知》不符合法律规定，上诉人金泉国际新城项目的施工方未提交相应发票审核，因此，市房管局不予为上诉人办理产权初始登记，进而无法办理房屋所有权证。该两个文件的违法之处在于其超越法律规定增加纳税人额外义务，况且“义务主体”并非申请人，导致了义务人和责任人的非同一性。根据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二)申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋巳竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”之规定，办理房屋所有权初始登记仅需提交以上材料，材料齐全即应予办理，不得拒绝，但在上诉人提交以上完整材料至凯里房管局办证时，却被要求附加提交《基础建设用材料发票审核报告单》，上诉人无法提交该材料，因此凯里房管局拒绝为上诉人办理房屋所有权初始登记。为此，上诉人曾多次积极与相关政府部门沟通和协调，并将未及时办理产权证的情况告知了业主，后经过上诉人的努力，凯里市政府才废止了以上两个非法的文件。上诉人并未故意迟延办证，相反，上诉人在积极为履行义务而努力。应当看到，法律规定出卖人在合理期限内办理房屋所有权证的目的在于促使出卖人积极办证，不无故拖延，给买受人造成不便，该义务显然属于协助义务，办证本身是由政府部门办理，对于办不办理、何时办理，出卖人无强制或约束政府行为的权利。因此，上诉人已履行了义务，法律不强人所难，不应当将不能办证的后果强加给上诉人。这一点可从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款要求承担违约责任须“由于出卖人的原因”得到印证。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误。本案己超过法定诉讼时效，被上诉人已丧失胜诉权，故为维护社会主义市场经济公平的交易规则，维护我国法律的正确实施，上诉人请求依法驳回被上诉人的诉请。并且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
沈丽玫、徐美亮在二审中未提交书面答辩意见。
沈丽玫、徐美亮向一审法院起诉请求：判决被告支付原告逾期办理房产证违约金28771元（2014年1月1日至2017年10月31日）。
一审法院认定事实：被告恒丰房地产公司系自然人独资的有限责任公司，及经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月13日，原告徐美亮、沈丽玫为买受人与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号2011003666）。合同主要约定：徐美亮、沈丽玫购买恒丰房地产公司开发位于凯里仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第1幢3单元14层3-14-4供电局号房，建筑面积145.00平方米，套内面积124.02平方米，房款总价为207205.00元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给徐美亮、沈丽玫，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，徐美亮、沈丽玫不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向徐美亮、沈丽玫支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，徐美亮、沈丽玫根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房总款205504.00元。恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。恒丰房地产公司已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了徐美亮、沈丽玫。但直到2017年9月26日，恒丰房产公司才通过刊登公告的形式告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。原告于2017年10月23日领取了该房屋所有权证总证。因被告迟迟未向原告交付办理商品房转移登记文件，原告于2017年11月28日向一审法院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。
关于本案是否超过诉讼时效的问题，一审法院认为原告向提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然原告提起诉讼时已经超过三年十个多月，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年11月28日，故对原告诉请的2014年11月28日之前的逾期办证违约金不予支持。因原、被告并未约定被告如何通知原告办理房屋产权手续，虽然原告在2017年10月23日领取了房屋所有权证总证,基于被告在2017年9月26日刊登公告告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续的事实,故违约金仅计算至公告之日即2017年9月26日。
关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。
综上所述，原告应获得的2014年11月28日起至2017年9月26日的逾期办证违约金为10614.28元（1033天×0.00005×205504.00元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐美亮、沈丽玫逾期办证违约金10614.28元；二、驳回原告徐美亮、沈丽玫的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取260.00元，由原告徐美亮、沈丽玫负担160.00元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担100.00元。
二审中，当事人没有提交新证据。
另查明：《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三“房屋所有权证的办理”约定“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。六“其他事项”约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”再查明，被上诉人徐美亮、沈丽玫所购房屋于2014年3月25日交房。二审查明的其它事实与一审一致，本院予以确认。
本案争议焦点：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而免责；三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。
关于焦点一，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案被上诉人徐美亮、沈丽玫于2017年11月28日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护权利的时间为2017年11月28日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权利人（被上诉人）不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人（上诉人）已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。
关于焦点二，本院认为，当事人双方于2011年12月13日订立《商品房买卖合同》，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。文件内容为施工单位补交税款，而不是房屋开发商（上诉人）交纳税款。征收“砂石税”文件并不是在合同订立之后才发生的当事人不能预见的客观情况。从后面“砂石税”征收被取消的事实更是说明可以避免，也可以克服。因此，市政府征收‘砂石税’的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。其次，文件内容为施工单位补交税款，而不是房屋开发商（上诉人）交纳税款。因此，即便缴纳“砂石税”也是施工单位应承担的义务。按照合同相对性原则和权利义务对等原则，是否应当缴纳或者由谁缴纳“砂石税”也是建筑工程施工企业与税务机关之间的权利义务关系问题，与《商品房买卖合同》中的买受人无关。不能将在房地产开发过程中应由建筑施工企业（或房开商）承担的相关事务和责任转嫁给买受人。故对上诉人提出的市政府征收‘砂石税’的行为属于情势变更，本院不予采纳。
关于焦点三，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》六“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。其次，因双方对《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“根据出卖人要求的时间”没有约定具体时间，按照有约定按约定，没有约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，因被上诉人徐美亮、沈丽玫所购房屋于2014年3月25日交房入住，故其逾期办证违约金的起算时间从2014年6月24日开始计算。民法总则于2017年10月1日生效实施，对2017年9月30日已超过两年即2015年9月30日以前的违约金，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人（上诉人）已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故该违约金不应得到支持。同时基于上诉人在2017年9月26日刊登公告告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续的事实，故逾期时间为2015年9月30日至2017年9月26日，共计727天，其违约金为7470.07元（727天×0.00005×205504.00元）。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实不清，导致违约金计算错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4585号民事判决；
二、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付徐美亮、沈丽玫逾期办证违约金7470.07元；
三、驳回徐美亮、沈丽玫的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取260元；二审案件受理费520元，共计780元，由徐美亮、沈丽玫负担575元，黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担205元。
本判决为终审判决。
审判长 刘琴
审判员 田嫄
审判员 龙恺
二〇一八年五月九日
书记员 王凯