陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0822民初2162号
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行，住所地府谷县府谷镇人民中路149号。
负责人李秀海，系该行行长。
委托代理人丁某。
委托代理人高某。
被告刘某。
被告张某。
被告府谷县乾恒实业有限公司，住所地府谷县三忻路华盛大厦五楼。
法定代表人：柴乃如，系公司董事长。
委托代理人赵宁，系陕西华庸律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行（以下简称“建设银行”）与被告刘某、张某、府谷县乾恒实业有限公司（以下简称“乾恒实业”）金融借款合同纠纷一案，于2016年7月8日向本院起诉，由本院麻镇人民法庭代理审判员柴婷适用简易程序于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高某、被告乾恒实业委托代理人赵宁到庭，原告负责人李秀海、被告刘某、张某、乾恒实业法定代表人柴乃如未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月7日，被告刘某、张某为购置坐落于府谷县新区中心广场北侧“鑫域首府”项目所述之住宅房产与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等做了详细约定，并约定以被告刘某、张某所购府谷县新区中心广场北侧鑫域首府6号楼1单元7层02号房产为贷款抵押，后原告向被告刘某、张某发放了个人住房贷款，但被告刘某、张某无故不能按期还款，截止2016年5月7日，已拖欠本息37934.06元。被告不能按期还款后，原告以各种方式督促被告履行还款义务，但被告均置若罔闻。根据原告双方所签《个人住房（商业用房）借款合同》违约责任条款中，第十六条违约情形第一款第一项及第十七条第二、三项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第二百零一条的规定，被告刘某、张某不按期还款已经以资金的实际行为表明不履行主要债务，已构成违约。原告可解除与被告的借款合同关系，并要求被告刘某、张某清偿全部债务。原被告约定以被告刘某、张某所购“鑫域首府”房产为贷款抵押，且府谷县乾恒实业有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额合同保证合同》。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第五十四条规定，原告就被告所抵押房产的执行可以优先受偿，并由府谷县乾恒实业有限公司就全部债务承担保证责任。在原被告借款纠纷通过其他途径均未能协商解决后，依据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。请求人民法院判令：1、宣布贷款全部立即到期，被告刘某、张某立即清偿贷款本息及相关费用。2、被告刘某、张某清偿截止2016年5月7日的借款本金1045232.62元，且按照合同约定支付从借款逾期之日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息。3、被告府谷县乾恒实业有限公司对上述债务本金、利息、复利、罚息承担保证责任。4、原告就被告所抵押房产的执行款优先受偿。5、本案的诉讼费及原告为实现债权而实际发生的全部费用由被告承担。
被告府谷县乾恒实业有限公司辩称，其对原告的起诉没有异议。被告王永斌在原告处以按揭贷款方式购买房屋，并以所购房屋在中国建设银行股份有限公司府谷县支行处抵押贷款是事实。王永斌不偿还原告贷款本息也是事实。因该笔贷款有房屋作为抵押担保，因此答辩人承担连带责任的担保范围应当为中国建设银行股份有限公司府谷县支行就抵押房产先实现担保物权之后的不足部分。故，原告应当先实现担保物权，仅就抵押担保物权实现后的不足部分向其主张担保权。其保留因贷款人不偿还贷款，而导致原告扣划其保证金账户中保证金对应份额的权利。
被告刘某、张某未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩材料。
原告向法庭提供以下证据材料：
第一组证据材料，1.中国建设银行股份有限公司府谷县支行营业执照副本、金融许可证、法定负责人身份证复印件各1份。证明：原被告主体适格，具备签订合同的主体条件及诉讼权利能力。
第二组被告刘某、张某身份证、户口本、婚姻登记证明各一份，证明被告刘某、张某的身份情况。
第三组借款合同一份、最高额保证合同一份，证明（1）2012年2月7日被告刘某、张某向原告借款1160000元，借款期限为2012年2月7日至2032年2月7日，按照浮动利率计算月利息（即在基准利率水平上上浮10％），约定借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，由被告刘某、张某作为抵押人以其购买的房屋作为抵押财产提供抵押担保。（2）被告乾恒实业向原告提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证期间为该笔借款的债务履行期限届满之日二年止（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最会一期债务履行期限届满两年止）。
第四组证据材料，开立贷款账户通知书、支付凭证各一份，证明原告已按照约定发放符合合同约定的贷款116万元。
第五组证据材料，对账单二份，证明（1）对账单一份，证明（1）截止2016年9月7日二被告借款本金1045232.62元，拖欠本金30902.71元，拖欠利息38902.57元，拖欠罚息838.84元，拖欠复利1031.85元，拖欠总额71675.97元；（2）依据合同约定应由被告乾恒实业有限公司承担连带保证责任；（3）首次逾期时间为2013年12月7日。
第六组证据材料，在建工程抵押贷款登记证明一份，证明原告就被告刘某、张某提供的抵押房产办理了抵押登记,原告依法享有优先受偿权。
被告对原告提交的证据材料均无异议。
被告刘某、张某未到庭，亦未向法庭提交证据材料。
本院对原告提供的证据材料作如下认定：被告府谷县乾恒实业有限公司庭审中对原告提交的六组证据均没有异议，法庭对该六组证据当庭进行了确认。
本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2012年2月7日，被告刘某、张某为购置坐落于府谷县新区中心广场北侧“鑫域首府”项目所述之住宅房产与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等做了详细约定，并约定以被告刘某、张某所购府谷县新区中心广场北侧鑫域首府6号楼1单元7层02号房产为贷款抵押，后原告向被告刘某、张某发放了个人住房贷款，但被告刘某、张某无故不能按期还款。截止2016年9月7日二被告借款本金1045232.62元，拖欠本金30902.71元，拖欠利息38902.57元，拖欠罚息838.84元，拖欠复利1031.85元，拖欠总额71675.97元；被告乾恒实业有限公司在保证期间内应当承担保证责任。
本院认为，合法的借款合同关系应当受到法律保护，借款人应当依照法律规定及合同约定履行合同义务。本案中，原告已经履行了全部合同义务，被告应当履行还本付息义务。被告停止偿还借款的行为构成违约，但双方约定的贷款全部提前到期显著增加了被告马海军的负担，且一次性还款之约定属格式合同条款，原告并未履行提请被告注意义务，同时违背了签订该住房贷款合同的目的，故对原告的该项主张本院不予支持。原、被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》应继续履行，对于被告刘某、张某已经拖欠的本金、利息、复利、罚息由被告刘某、张某一次性进行清偿；对于原告对涉案房产要求实现优先受偿权的请求，由于该抵押为预登记抵押，其抵押权未真正设立，并未使原告获得现实的抵押权，原告现在不能对该预售商品房行使抵押权，故对该项诉讼请求本院不予支持。被告府谷县乾恒实业有限公司自愿为被告刘某、张某的该笔借款承担连带保证责任，现原告在保证期间内向二被告主张保证责任，本院予以支持，被告府谷县乾恒实业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘某、张某追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行与被告刘某、张某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有效，继续按期履行。
二、被告刘某、张某于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行偿还2016年9月7日前已欠本金、利息、罚息、复利共计71675.97元；被告刘某、张某于判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行偿还从2016年9月7日起至本判决生效之日止的借款本息（具体以原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行系统产生数据为准）。
三、被告府谷县乾恒实业有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；被告府谷县乾恒实业有限公司承担了保证责任后，有权向被告刘某、张某进行追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1592元，减半收取796元，由被告刘某、张某、府谷县乾恒实业有限公司共同承担；原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行预交的14207元诉讼费，剩余13411元，退还给原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部的义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 柴婷
二〇一六年九月二十五日
书 记 员 班英