北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03219号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京中海东泽物业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴涛园甲32号楼1层。
法定代表人随清华，董事长。
委托代理人申昀辉，北京市浩伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京盛大伟业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区北京生物工程与医药产业基地天富大街9号。
法定代表人吴茜屏，执行董事。
委托代理人张洪涛，北京申辉律师事务所律师。
上诉人北京中海东泽物业管理有限公司（以下简称中海东泽公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第00097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中海东泽公司法定代表人随清华及委托代理人申昀辉、被上诉人北京盛大伟业投资管理有限公司（以下简称盛大伟业公司）法定代表人吴茜屏及委托代理人张洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年12月，中海东泽公司起诉至原审法院称：我公司与盛大伟业公司于2009年11月27日签订《物业管理服务合同》，约定由我公司为盛大伟业公司坐落于北京市大兴区北京生物工程与医药产业基地天富大街9号的物业提供服务，服务期限自2009年12月1日至2024年12月31日；盛大伟业公司每年应向我公司支付物业费7360424元，逾期每日按应缴费用的千分之三支付滞纳金。但合同履行至今，盛大伟业公司仅支付物业费949003.04元，尚欠11512971.54元，屡催未果，故起诉要求：判令盛大伟业公司支付2009年12月1日至2011年11月30日2年的物业服务费7388782.27元（1、包括5#、11#、15#楼的2年物业费（不含采暖费）4323175.34元，及1#、2#、3#、4#、7#、8#、9#、16#、19#、20#楼的2年物业费7683797.5元，包括12#、13#、14#楼的2年供暖费887501.88元。2、不包括6#、10#、12#、13#、14#楼、门卫、泵房、锅炉房、配电室、18#物业楼的物业费。3、减去已判令盛大伟业公司直接给付给开发区管委会该园区的供暖费4700020.04元，4、减去15#楼实际面积与图纸面积差61.69平方米的2年物业费4503.37元，5、减去18#楼阳光棚2年房租127166元，6、减去盛大伟业公司及关联人2年中交来除6#、10#、12#、13#、14#楼以外的物业费674003.04元）。
盛大伟业公司辩称：我公司不认可中海东泽公司的物业管理服务合同。1、我公司存在的情况很特别，2008年10月12日我公司原法人李立去世，2008年10月14日公司的股东，也就是物业服务合同的签订者程钢到北京市工商局将李立名下的股份和我公司的股权转移到程钢个人和蔺春霞的名下，我公司李立不能完成股权继承，2008年12月开始到2010年12月25日李立的合法继承人取得继承权并且完成工商变更登记。2011年12月底完成公司的变更手续，在此期间，程钢在没有按照公司法的规定，签订的物业服务合同是违反公司法的，既没有召开股东会，也没有得到李立的授权，在这种特定的情况下，盛大伟业公司没有确认谁可以代表公司，没有股东会决议，任何人不能代表公司签署合同和协议。程钢在北京市工商局作的非法变更，在2009年3月31日，北京市工商局依法撤销了这个决定。在盛大伟业公司没有新法定代表人期间内，程钢作了许多非法的决定，北京市工商局和北京市高法做了裁定，因此我公司对此案的物业服务管理合同不认可。2、我公司作为被告是主体不适格，我公司从2009年11月27日后，就没有收到天富大街9号的任何租金收入，我公司不应支付物业费。3、中海东泽公司和北京东腾普达房地产经纪有限公司（以下简称东腾普达公司）、北京中兴天富酒店管理有限公司（以下简称中兴天富公司）这3家公司是1套人马，3家公司的股东构成重合，恶意串通骗取我公司的钱财。本案涉及刑事犯罪行为，请求法院中止审理此案，给我公司一些时间去调查。4、关于中海东泽公司其他的各个楼的计算，因为我公司认为这个合同是非法的，故中海东泽公司的所有说法都是不成立的。5、11、15号楼是在建工程，不应当计算物业费。
原审法院审理中，盛大伟业公司公司提起反诉称：我公司依法成立于2004年5月，后投资兴建了北京生物工程与医药产业基地天富大街9号园区（原北京生物工程与医药产业基地标准厂房示范区）。2008年7月底，我公司的大股东（合计持有反诉原告约83%的股权）兼法定代表人李立，因患严重的肝脏疾病住院治疗，于2008年10月12日病故。但是，李立病故后，程钢利用其职务之便，在未召开股东大会征得我公司大股东、法定继承人同意或授权的前提下，违背我公司真实意思表示、超越职权，与中海东泽公司恶意串通擅自签订超长期《物业管理服务合同》，其目的在于非法侵占我公司及大股东的合法财产权益，规避一中院执行，损害国家利益。为此，我公司提出反诉，请求：1、确认我公司与中海东泽公司于2009年11月27日签订的《物业管理服务合同》无效；2、中海东泽公司按照《物业管理服务合同》第16条第4款约定向我公司返还各类图纸、物业管理资料及房屋、设备钥匙；3、中海东泽公司按照规定缴纳北京生物工程与医药产业基地天富大街9号园区的2009年11月25日至2011年3月15日供热费4700020.04元，2009年12月至2010年2月水费105018.2元，2009年12月至2010年5月电费740000元；4、中海东泽公司在判决生效后15日内退出北京生物工程与医药产业基地天富大街9号园区；5、本案有关诉讼费用由中海东泽公司承担；6、中海东泽公司承担因其原因导致的装修损失600000元。
中海东泽公司针对盛大伟业公司公司的反诉，辩称：1、盛大伟业公司的反诉已经超过期限。2、盛大伟业公司的陈述事实不成立，盛大伟业公司认为是程钢利用职务违背了盛大伟业公司的真实意思表示与我公司签订合同，这不是事实。合同签订于2009年11月27日，合同有加盖公章，盛大伟业公司的法定代表人作为大股东和李立的继承人，在2011年11月5日已经继承李立的债权，从2010年11月19日进入公司管理事务，现在的法定代表人提出的是主要的负责人，现在法定代表人的继承和进入公司的时间都是盛大伟业公司提供的证据。3、物业合同无效没有事实和法律支持，返还钥匙等没有事实依据，同时基于盛大伟业公司的原因，蓄意组织人开门锁，盗取材料，我公司已经报案还没有结论，对其该项请求应当予以驳回。关于盛大伟业公司的第3项诉讼请求，因其主张的费用不在我们管理之内，采暖供热费有一部分随着房租交付，我公司没有收取房租也没有收采暖费，我公司还帮盛大伟业公司垫付了巨额管理费。4、盛大伟业公司要求我公司退出园区，双方应当协商，合同期限未到，合同是否有效不是盛大伟业公司说了算。故我公司不同意盛达伟业公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：本案《物业管理服务合同》上盖有盛大伟业公司的公章，且有盛大伟业公司股东程钢的签字，中海东泽公司有理由相信程钢系代表盛大伟业公司签署了合同。盛大伟业公司认为程钢在没有盛大伟业公司法定代表人李立的继承人授权，也没有召开股东会，程钢无权代表盛大伟业公司签署合同；北京市高级人民法院（2010）高民提字第790号民事裁定书确认了程钢无权代表盛大伟业公司；北京市工商行政管理局京工商兴处字（2009）第194号行政处罚决定书认定盛大伟业公司提交虚假证明文件变更公司登记，并撤销了2008年的变更登记。法院认为，（2010）高民提字第790号民事裁定书只是认定了在中国建设银行股份有限公司北京大兴支行与盛大伟业公司、程钢借款合同纠纷一案中，程钢无权代表盛大伟业公司对外签署和解协议，属于缺乏民事诉讼法规定的合法授权委托而导致的签署和解协议无效问题，与本案因公司业务对外签订合同的事件性质不同，与本案无关。（2009）第194号行政处罚决定书认定盛大伟业公司提交虚假证明文件变更公司登记并将变更登记予以撤销，从内容看不能认定与程钢有任何关系，故亦与本案无关。因而，中海东泽公司与盛大伟业公司双方于2009年11月27日签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当切实履行。对于天富大街9号园区内未实际使用的面积，因没有正常生产经营，不涉及实际的物业管理服务等问题，故中海东泽公司对该部分建筑面积不应收取物业费。中海东泽公司要求盛大伟业公司支付5#、11#、15#及1#、2#、3#、4#、7#、8#、9#、16#、19#、20#楼的物业费，根据建筑物的实际使用情况及双方约定，可分为以下几种情况：1、按0.1元／平方米／日收计算，应收取物业费的范围。经法院现场勘验及双方确认，15号楼建筑面积4176.4平方米，由中兴天富公司对外出租。2、按0.1元／平方米／日收计算，不应收取物业费的范围。经法院现场勘验及双方确认，5号楼未使用，建筑面积33359.18平方米；11号楼未使用，建筑面积21686平方米。3、按0.25元／平方米／日收计算，应收取物业费的范围。经法院现场勘验及双方确认，1号楼由北京航天海鹰星航机电设备有限公司使用，建筑面积3943.15平方米；4号楼东边500平方米对外出租；7号楼西边由北京惠普生物医学工程有限公司使用，东边由北京东方乾海润滑设备有限公司使用，建筑面积3945.38平方米；8号楼西边由北京星光沃特传动研究所使用，东边由迪安临床检验所有限公司使用，建筑面积共3945.38平方米；16号楼一、二层由北京别样红餐饮有限责任公司使用，三、四、六层由北京明月情歌厅使用，建筑面积7702.59平方米；19号楼为盛大伟业公司办公楼，建筑面积732.73平方米；20号楼为东大门展厅，建筑面积697.15平方米。4、按0.25元／平方米／日收计算，不应收取物业费的范围。经法院现场勘验及双方确认，2号楼未使用，建筑面积3934.15平方米；3号楼西边未使用，东边已处于查封状态，建筑面积共3934.15平方米；4号楼西边未使用，除去东边已出租的500平方米，建筑面积剩余5354.6平方米；9号楼西边未使用，东边有两家企业放东西非正常经营，建筑面积共5855.32平方米；16号楼5层、洗衣房空置未使用，建筑面积1540.52平方米。综上，应当支付物业费的面积按0.1元／平方米／日收计算的为4176.4平方米，按0.25元／平方米／日收计算的为21466.38平方米，加上12#、13#、14#楼两年供暖费887501.88元，共计5109993.43元。另，北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2488、2489、2490号民事判决书已经判决盛大伟业公司给付北京生物工程与医药产业基地开发经营中心联港供热厂2009年11月25日至2010年3月25日期间的供热费2467795元、2010年3月26日至2010年11月14日期间的供热费163365.12元、2010年11月15日至2011年3月15日期间的供热费2068859.92元，共计4700020.04元。上述判决已确认天富大街9号院的供热费由盛大伟业公司承担，其中与本案有关的部分为1923045.87元。中海东泽公司欠付北京联港物业管理有限责任公司2009年12月至2010年2月的水费105018.2元。中海东泽公司欠付2009年12月至2010年5月的电费740000元。15号楼实际面积与图纸面积差的两年物业费4503.37元，18号楼阳光棚两年房租127166元，盛大伟业公司2年中交来除6号楼、10号楼、12号楼、13号楼、14号楼以外的物业费674003.04元，上述供热费、水费、电费、面积差物业费、所收房租、已交物业费均应从中海东泽公司应收物业费中扣除，扣除后为1536256.95元。据此，原审法院于2014年9月判决：一、北京盛大伟业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内给付北京中海东泽物业管理有限公司物业费一百五十三万六千二百五十六元九角五分；二、驳回北京中海东泽物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京盛大伟业投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中海东泽公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认为未使用部分建筑面积不应支付物业费，并认为应当扣除有关供热费、水费、电费，理由不成立。一审判决认为未使用的建筑面积不应收取物业费的观点是错误的。一审判决认为应当扣除部分供热费、水费、电费、已交物业费，计算方法同样是错误的。2、盛大伟业公司的反诉超过了反诉期限，应当予以驳回。故上诉请求：1、变更一审判决第一项中盛大伟业公司给付我公司的物业费金额为7388782.27元；2、撤销一审判决第二项；3、变更一审判决第三项为驳回盛大伟业公司的反诉请求；4、一、二审诉讼费全部由盛大伟业公司承担。盛大伟业公司同意原审判决。
经审理查明：2009年11月27日，委托方（甲方）盛大伟业公司与受委托方（乙方）中海东泽公司签订《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方投资建设中的大兴区生物医药产业基地“标准厂房示范区”提供物业管理服务。该示范区坐落于北京市大兴区北京生物工程与医药产业基地天富大街九号，占地面积91882.52平方米，总建筑面积132615.54平方米。合同约定物业服务内容为：制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；园区内共用部位及共用设施、设备及道路的日常维修、养护和管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运、小区绿化养护；维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、巡视、门岗执勤；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护、消防系统维护；托管电梯的运行和日常维护管理；其他委托事项包括组织开展园区内各类活动、委托厂房及商业等房产的对外出租、负责向业主和物业使用人收取费用、负责提供园区法定供暖季供暖、供暖温度达到甲方要求。
合同约定物业服务质量要求：房屋外观整洁、无乱搭建、房屋完好率达到80%；设备维护良好、正常运行；共用设施设备定期保养、维护；急修24小时报修电话，接报10分钟内到达；小修接电话半小时内到现场处理；绿化维护定期修剪、除杂草、灭虫；环境卫生整体美观洁净，定期清扫、清洗、灭蚊、灭鼠、灭蟑；公共秩序维护24小时保安，智能化监控系统、值岗巡逻；停车管理有人指挥车辆，进出停放有序、有标识、达标准；消防管理消防监控系统、消防栓等设备维护等；电梯运行维护定时检验、维修、养护，保障正常运行；装饰装修管理健全管理制度，对业主和使用人装修现场进行巡视检查出入证管理；垃圾清运、处理。
合同约定物业服务期限自2009年12月1日起至2024年12月31日止。物业服务价格为0.1—0.25元／建筑面积平方米／日，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、法定供暖季采暖费、智能化系统运行维护费等；物业服务价格调整随政府对物业和供暖服务价格政策变化和房产使用人服务要求变化可调整。水、电、气的计费以各单体建筑物独立的计量器为准，执行国家和大兴生物医药产业基地规定标准加上共同分摊部分据实由乙方收取。
物业服务管理费价格根据厂区实际使用情况双方约定为：（1）5#、11#、15#楼合计建筑面积为59221.58平方米，按0.1元／建筑平方米／日收取（不包括采暖费用），年物业费合计为2161587.67元。（2）甲方已出租的房产12#、13#、14#楼租金由甲方收取，乙方按甲方与中兴天富公司签订的12#、13#、14#楼房屋租赁合同建筑面积12157.56平方米，收取取暖费，合计443750.94元。（3）6#楼的建筑面积为3523.59平方米，10#楼建筑面积为13155.61平方米，其物业管理费每年合计为913186元，由承租人东腾普达公司直接给付乙方。（4）其它1#、2#、3#、4#、7#、8#、9#、16#、19#、20#楼、门卫、泵房、锅炉房、配电室、物业楼建筑面积合计为42103.01平方米，按0.25元／建筑面积平方米／日收取，年物业费合计为3841899.66元。甲方其它房产乙方可以代表甲方并经过甲方同意后对外出租，出租租金乙方扣除乙方应收取的物业费等相关费用后应在每年1月10日前和7月10日前与甲方进行结算。
合同约定双方权利义务主要包括，甲方应在合同生效之日起3日内向乙方提供18#楼作为物业管理用房和90平米门卫用房，物业管理用房所有权属于甲方，管理用房由乙方无偿使用，管理费乙方自理。甲方应在合同生效之日起3日内向乙方移交以下资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；各专业部门验收资料；房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；物业管理所必须的其它资料；各类共用房屋的钥匙、大门钥匙；设备清单。乙方应依约每年1月10日前和7月10日前与甲方进行财务核算并转交对应房租；选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方。
《物业管理服务合同》落款处甲方有程钢签字并盖有盛大伟业公司公章，乙方有随清华签字并盖有中海东泽公司公章。合同附件一为委托管理的物业构成及各建筑物竣工建筑面积统计表，附件二为北京生物工程与医药产业基地天富大街九号物业管理费用明细。经查，程钢系盛大伟业公司股东，盛大伟业公司章程中约定，盛大伟业公司注册资本130000000元，其中程钢出资1000000元，吴茜屏出资81000000元。
合同签订后，中海东泽公司为履行合同约定的物业管理服务义务，分别与北京荆楚杰盾自动门有限公司、北京金源龙德机电设备有限公司、北京基宏伟通建筑工程有限公司等多家单位签订了各类合同，并实施了对天富大街9号园区的物业管理服务。2010年至今，盛大伟业公司共支付中海东泽公司物业服务费用共计674003.04元，除此之外双方未按合同约定进行过结算。
另查：北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2488号民事判决书判决盛大伟业公司给付北京生物工程与医药产业基地开发经营中心联港供热厂2009年11月25日至2010年3月25日期间的供热费2467795元；（2012）大民初字第2489号民事判决书判决盛大伟业公司给付北京生物工程与医药产业基地开发经营中心联港供热厂2010年3月26日至2010年11月14日期间的供热费163365.12元；（2012）大民初字第2490号民事判决书判决盛大伟业公司给付北京生物工程与医药产业基地开发经营中心联港供热厂2010年11月15日至2011年3月15日期间的供热费2068859.92元。以上3项合计4700020.04元。上述判决书均已发生法律效力。
原审法院审理过程中，法院与中海东泽公司、盛大伟业公司共同到天富大街九号院进行现场勘验，勘验结果为：1号楼由北京航天海鹰星航机电设备有限公司使用，由谁出租的不明，中海东泽公司只收水电费；2号楼未使用；3号楼西边未使用，东边已由盛大伟业公司对外出租，但现处于查封状态；4号楼西边未使用，东边500平方米对外出租，由谁出租的不明，中海东泽公司只收水电费；5号楼在建中未使用；6号楼整体由东腾普达公司承租，收取房租，西边由北京华锐精艺科技有限公司使用，东边由北京天天麦尚食品有限公司使用，中海东泽公司均只收水电费；7号楼西边由北京惠普生物医学工程有限公司使用，东边由北京东方乾海润滑设备有限公司使用，均系中兴天富公司对外出租，中海东泽公司均只收水电费；8号楼西边由北京星光沃特传动研究所使用，由谁出租的不明，东边由迪安临床检验所有限公司使用，中海东泽公司只收水电费，盛大伟业公司自2011年4月开始收取房租，以前不明；9号楼西边未使用，东边有2家企业放东西但未交费；10号楼732.73平方米无证未使用，1层管委会使用1447平方米，农商行使用640平方米，农行使用820.32平方米；11号楼未使用；12、13、14号楼只收取水电费，应收供暖费，但企业不交，12号楼由中兴天富公司使用，13、14号楼3层以上由中兴天富公司对外出租，其他不明；15号楼由中兴天富公司对外出租，中海东泽公司只收水电费，应收供暖费，但企业不交；16号楼1、2层由北京别样红餐饮有限责任公司使用，中海东泽公司只收水电费，由谁出租的不明，3、4、6层由北京明月情歌厅使用，中海东泽公司只收水电费，5层空置未使用，其中超市由盛大伟业公司收取房租，洗衣房空置未使用。
本案审理过程中，盛大伟业公司主张其交纳了2009年12月到2010年2月的水费和电费，上述水费和电费系由中海东泽公司收取，故中海东泽公司应当向盛大伟业公司退还上述期间的水费和电费。为证明其主张，盛大伟业公司向本院提交已经发生法律效力的北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第413号、415号、750号、752号、1045号、1046号民事判决书及《盛大伟业欠水费明细表》予以证明。上述判决书确认自2009年12月至2010年5月，盛大伟业公司曾向中关村科技园区大兴生物医药产业基地管理委员会借款740000元用于支付电费。《盛大伟业欠水费明细表》表明自2009年12月至2010年2月，盛大伟业公司欠北京联港物业管理有限责任公司水费105018.2元。盛大伟业公司主张其已经向北京联港物业管理有限责任公司交纳了上述费用，但未对此向本院提供证据。中海东泽公司认可2009年12月到2010年2月份的水费和电费系由盛大伟业公司交纳，但主张中海东泽公司自2010年3月份才开始代收园区内的水费和电费，2009年12月到2012年2月期间的水费和电费系由盛大伟业公司自行向用户收取，故上述期间的水费和电费本应该由盛大伟业公司交纳，不应在物业费中予以扣除。
盛大伟业公司主张其于2011年3月和10月2次要求中海东泽公司搬离天富大街9号院，但中海东泽公司拒不退出。中海东泽公司认可盛大伟业公司曾2次要求其退出园区，但认为盛大伟业公司的要求违反合同约定，后经公安部门协调，中海东泽公司一直为天富大街9号院提供物业服务至今。另，盛大伟业公司虽不认可《物业管理服务合同》的效力，但亦认可客观上为天富大街9号院提供物业服务的公司系中海东泽公司。
上述事实，有《物业管理服务合同》、《北京盛大伟业投资管理有限公司章程》、《盛大伟业欠水费明细表》、人民法院生效判决书、《勘验笔录》以及双方当事人陈述等证据材料在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，中海东泽公司与盛大伟业公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。虽然盛大伟业公司认为上述合同无效，但认可实际为涉案园区提供物业服务的公司系中海东泽公司，因此，盛大伟业公司应当按照合同约定的物业服务价格及供暖服务价格向中海东泽公司支付物业费及供暖费。但是，中海东泽公司收取物业费应以楼栋实际使用及提供物业服务为前提，如其未提供物业服务，则不应收取物业费。本案中，根据查明的事实，在诉争时间段内：5#楼和11#楼尚未完工，不具备使用条件；2#楼、3#楼、9#楼虽已完工，但整栋楼并未使用。因上述5栋楼未投入使用，不涉及物业服务问题，中海东泽公司亦未提交证据证明其对上述楼栋提供了物业服务，因此，中海东泽公司不应对上述5栋楼收取物业费。对于1#楼、7#楼、8#楼、15#楼、19#楼、20#楼，因上述6栋楼整体均已投入使用，中海东泽公司作为园区物业公司对上述楼栋提供物业服务，故盛大伟业公司应当支付上述6栋楼的物业服务费。对于4#楼及16#楼，虽然有的部分未使用，但因有的部分已经使用，物业公司同样需要对楼栋整体进行维护，故盛大伟业公司应当支付上述2栋楼的物业服务费。经过核算，按照0.1元／平方米／日标准支付物业费的面积为4176.4平方米，2年物业费合计304877.2元，按照0.25元／平方米／日标准应当支付物业费的面积为28361.5平方米，2年物业费合计5175973.75元。按照合同约定，盛大伟业公司应向中海东泽公司支付12#楼、13#楼、14#楼2年的供暖费为887501.88元。以上费用共计6368352.83元。
根据双方签订的《物业管理服务合同》，按照0.25元／平方米／日标准收取的物业费中包含供暖费。因盛大伟业公司已经向北京生物工程与医药产业基地开发经营中心联港供热厂支付了诉争时间段内的供暖费，因此，中海东泽公司应当将上述物业费中包含的供暖费退还给盛大伟业公司。经核算，上述物业费中包含的供暖费为3105584.25元。原审判决计算有误，本院予以调整。
关于水费和电费一节，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。水费和电费应当由实际使用人支付，中海东泽公司仅是代收代缴。盛大伟业公司反诉要求中海东泽公司按照合同约定交纳诉争时间段内的水费和电费，应当举证证明中海东泽公司实际代收了上述费用，但盛大伟业公司仅是举证证明其缴纳了上述费用，并未提交证据证明中海东泽收取了上述费用。因此，盛大伟业公司要求中海东泽公司返还2009年12月至2010年2月期间的水费和电费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决有误，本院予以更正。
因双方当事人对于物业费中需要扣除的其他费用（包括15#楼实际面积与图纸面积差的2年物业费4503.37元，18#楼阳光棚2年的房租127166元，盛大伟业公司在诉争时间段内已经支付的除6#楼、10#楼、12#楼、13#楼、14#楼以外的物业费674003.04元）没有争议，本院予以确认。综上，在扣除各项费用后，盛大伟业公司应当支付中海东泽公司的物业费为2457096.17元。
关于中海东泽公司主张盛大伟业公司的反诉超过反诉期间一节，本院认为，在案件受理后，法庭辩论结束前，原审被告可以提出反诉。经核实，盛大伟业公司提出反诉的时间符合法律规定，并无不当，中海东泽公司的该项主张不能成立。
综上，原审判决有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第97号民事判决；
二、北京盛大伟业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京中海东泽物业管理有限公司物业费二百四十五万七千零九十六元一角七分；
三、驳回北京中海东泽物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回北京盛大伟业投资管理有限公司的其他反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费63521元，由北京中海东泽物业管理有限公司负担42398元，由北京盛大伟业投资管理有限公司负担21123元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费27408元，由北京中海东泽物业管理有限公司负担13851元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京盛大伟业投资管理有限公司负担13557元（已交纳）；二审案件受理费63521元，由北京中海东泽物业管理有限公司负担42398元（已交纳），由北京盛大伟业投资管理有限公司负担21123元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 陈 雪
书 记 员 孙春玮