重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第05875号
原告重庆贝戈尼物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万盛大道21号，组织机构代码69122843-3。
法定代表人潘庆，总经理。
委托代理人吴光银，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。
委托代理人姚超，男，1981年10月10日出生，汉族，该公司副总经理，住重庆市綦江区。
被告曹世霞，女，1975年2月8日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，住重庆市綦江区。
委托代理人胡太生，男，1974年3月18日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，住重庆市綦江区。
原告重庆贝戈尼物业管理有限公司（以下简称：贝戈尼公司）与被告曹世霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告贝戈尼公司的委托代理人吴光银、姚超，被告曹世霞的委托代理人胡太生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贝戈尼公司诉称，原告系重庆万盛海棠晓月小区物业服务公司，被告系海棠晓月小区业主。被告曹世霞购买了重庆浦辉房地产开发有限公司在万盛经开区海棠晓月5-5-10号房屋一套，并于2011年11月30日办理接房手续，同时与原告贝戈尼公司签订了《前期物业服务合同业主临时规约》，约定原告贝戈尼公司为小区物业服务公司，被告按住宅每平方米每月1.20元支付物业服务费、非住宅每平方米每月3元向原告贝戈尼公司交纳物业服务费，逾期支付按日加收滞纳金。被告曹世霞的缴费面积为79.72平方米。现被告曹世霞从2012年10月起至2014年4月止，共计19个月，未向原告贝戈尼公司交纳物业服务费，原告贝戈尼公司多次催收未果，现起诉要求被告支付2012年10月至2014年4月的物业服务费1799.60元及滞纳金2861.37元，合计4660.97元。
被告曹世霞辩称，被告从2012年10月起未交纳物管费属实，但不同意原告的诉讼请求，不同意交纳滞纳金和承担诉讼费。被告未交费主要是因为邻居把进屋的大门自行改为外开门，严重影响了被告及家人在进出房屋时的人身安全，多次向原告反映都无济于事；小区环境卫生达不到物业合同标准，安全通道经常被堵，楼下商户排放的油烟和发出的噪音产生的污染，更是严重影响被告等业主的身体健康。原告把上述问题解决好并且其服务质量得到提高，被告同意按时交费。
经审理查明，原告系经有关部门审核确定的物业管理企业，被告曹世霞系万盛经开区海棠晓月小区5-5-10号房屋的业主，该房屋建筑面积79.72平方米。2011年11月30日，被告曹世霞在重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司制定的”浦辉.海棠晓月.万盛《业主临时规约》”承诺书上签名，同意该《业主临时规约》。2013年4月28日，万盛经济技术开发区海棠晓月业主委员会与原告重庆贝戈尼物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告贝戈尼公司为被告曹世霞所在的海棠晓月小区提供物业管理服务，服务期限为5年，从2013年5月1日起至2018年4月30日止；该《业主临时规约》和《物业管理服务合同》均约定物业服务费标准为住宅每月1.20元／平方米，公共水电分摊费为每月15元／户；物业服务费应按月交纳，在每月10日之前交清，逾期将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金等内容。被告曹世霞从2012年10月起至2014年4月止，共计19个月，未向原告贝戈尼公司交纳物业服务费、公摊费，原告贝戈尼公司向被告曹世霞书面催收未果，于2014年8月14日起诉要求被告支付2012年10月至2014年4月的物业服务费、公摊费1799.60元及滞纳金2861.37元，合计4660.97元。
另查明，由于重庆万盛海棠晓月小区的前期物业建设尚未完善，物业服务不能全面履行，在2014年5月以前，原告贝戈尼公司实际对各小区业主降低了30%的物业服务费收费标准，按住宅每平方米每月0.84元收取。
上述事实，有原告贝戈尼举示的前期物业服务合同、业主临时管理规约、承诺书、物业服务合同、值班记录、业主投诉记录、房屋整改记录表、催收函、物管费统计表、照片，被告举示的照片以及当事人陈述笔录等证据证实，经当庭质证和本院审查属实，予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该前期物业服务合同和原、被告之间的物业管理服务合同符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，原、被告均应当按照合同的约定诚信全面地履行约定的义务。原告依前述合同的约定对小区提供了基本的物业管理服务，被告应按照合同约定履行义务，故对原告贝戈尼公司请求被告支付物业服务费、公摊费的请求予以支持。
被告曹世霞提出的前述辩称事由，一定程度反映了重庆万盛海棠晓月小区的前期物业建设尚未完善时，原告物业服务质量存在部分瑕疵等问题，正因为存在这些问题，原告贝戈尼公司在实际履行中，主动对该小区各业主降低了30%的收费标准收取物业服务费，但不能因此否定原告对小区提供的基本物业管理服务而拒绝交纳被告应当交纳的物业服务费。被告辩称通道内有他人房门外开，严重影响了被告及家人在进出房屋时的人身安全的意见，被告虽有协调的义务，但原告不是侵权人，被告应与侵权人协商处理，并可通过法律途径维护其权利，故本院对被告以此为由不交物业服务费的意见，不予采信。
在被告提出前述物业服务瑕疵后，作为具有物业管理职能的原告应当及时听取业主意见，积极协调整改，依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，努力满足小区业主对物业管理正当、合理的要求。同时被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，进一步损害业主权益的事件发生。
原告贝戈尼公司在2014年5月以前对各小区业主降低了30%的物业服务费收费标准收取物业服务费，本院予以确认。原告贝戈尼公司请求被告曹世霞交纳2012年10月至2014年4月期间的物业管理费1272.33元（79.72平方米×0.84元／平方米.月×19月）、公摊费285元（15元／月×19月），共计1557.33元，本院予以主张。原告贝戈尼公司请求的滞纳金实为迟延付款违约金，由于原、被告双方在履行中均有不同程度的违约行为，故对原告贝戈尼公司的该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告曹世霞于本判决生效后15日内支付原告重庆贝戈尼物业管理有限公司物业管理费及公摊费共计1557.33元；
二、驳回原告重庆贝戈尼物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告重庆贝戈尼物业管理有限公司负担30元、被告曹世霞负担20元（此款原告已预交，限被告于本判决生效后15日内支付原告20元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 赵大平
审 判 员 黄 剑
人民陪审员 古 卫
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 黎黛玉