济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0191民初432号
原告：李思薇，女，1986年1月30日出生，汉族，住山东省莱芜市。
委托诉讼代理人：王兴忠，山东泺源律师事务所律师。
被告：韩晓刚，男，1973年12月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：钟志刚，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：谢庭树，国浩律师（济南）事务所律师。
原告李思薇与被告韩晓刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李思薇及其委托诉讼代理人王兴忠，被告韩晓刚及其委托诉讼代理人谢庭树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李思薇向本院提出诉讼请求：1.解除李思薇、韩晓刚于2015年11月10日签订的《商铺租赁合同书》；2.韩晓刚返还李思薇押金15000元，返还2016年9月1日至12月31日租金56666.67元；3.韩晓刚赔偿李思薇各项损失共计1145543元（其中装修损失564293元、加盟费损失78750元、广告宣传损失202500元以及商誉损失300000元）。诉讼中，李思薇变更诉讼请求为：1.解除李思薇、韩晓刚于2015年11月7日签订的《商铺租赁合同书》；2.韩晓刚返还李思薇押金15000元，返还2016年9月1日至12月31日租金56666.67元；3.韩晓刚赔偿李思薇各项损失共计1212405.5元（其中装修损失564293元、加盟费损失145612.5元、广告宣传损失202500元以及商誉损失300000元）。事实与理由：2015年11月10日，李思薇与韩晓刚签订《商铺租赁合同书》，约定韩晓刚将位于济南高新区康虹路769号茗筑美嘉西门、面积245平方米的商铺出租给李思薇，用途为“培训教育”，租期5年，自2016年1月1日至2020年12月31日止。租金每年26万元（实际按照17万元履行），每6个月交一次，押金22000元，李思薇有权要求韩晓刚提供一切开展正常经营活动所必需的条件等。合同签订后，韩晓刚将商铺交付李思薇，李思薇也按约交纳了押金15000元及至2016年底的租金。李思薇与北京优胜辉煌教育科技有限公司签订合同加盟“优胜教育”，交纳了4年的加盟费42万元，并按经营需要对该商铺进行了装修，花费564293元，进行了大量的广告宣传工作，花费宣传费用202500元。李思薇系从事学生的培训教育经营，人员的自由出入是李思薇经营的必要条件，否则将无法正常经营。李思薇所租赁商铺的门是开向小区内的，在李思薇租赁时，该商铺所在小区是开放式的，人员可以自由出入，自2016年1月至8月期间，李思薇经营正常。但到2016年9月1日，该商铺所在小区拉起院墙安装了大门，小区封闭，2016年9月10日又安装了门禁系统，致使外来人员不能出入，李思薇的经营陷入困境。因小区封闭、门禁安装，该商铺自2016年9月1日已不能达到双方所约定的“培训教育”的经营用途，李思薇租赁目的已不能达到。韩晓刚违反法定义务，未保持租赁物符合约定的用途，构成根本违约，应当承担违约责任。李思薇多次与韩晓刚协商未果，诉至法院，请求判如所请。
韩晓刚辩称，1、韩晓刚在履行合同过程中，不存在违约行为，已依约交付符合从事教育的房产。该房产本身性质、位置自交付起未发生任何变化，加装门禁是物业的行为，而非韩晓刚的行为，李思薇主张的损失与韩晓刚没有因果关系。即使韩晓刚没有违约行为，韩晓刚仍积极协调物业，为李思薇创造更好的经营环境，也为合同的履行做了非义务性措施。2、任何经营都存在风险，经营不善不能成为李思薇拒交租金的理由，更不能成为其将成本和损失转嫁给韩晓刚的理由。3、韩晓刚从未向李思薇承诺，承租房屋后进行经营必定盈利，也未约定或承诺阻止物业、城管等部门履行其合法职责。店面的经营效益受多方因素影响，李思薇将其经营不善的理由全部归责于韩晓刚，并以此为由拒交租金甚至要求赔偿，违反合同约定，且有违常理。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月7日，韩晓刚（甲方、出租人）与李思薇（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将坐落于茗筑美嘉11#4-104、105商铺出租给乙方，面积245平方米，用途为培训教育。租期5年，即自2016年1月1日零时起至2020年12月31日24时止。前三年每年租金17万元，第四年、第五年每年递增5%。租金每6个月交一次，第一次租金于合同生效后一天内交给出租人，第二次租金于6月15日交清，以后交付方式以此类推，提前15日交纳下季房租。签署合同时，乙方向甲方交纳15000元押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。乙方未满合同期退租，须提前30天通知甲方，押金不予退还。甲方如提前解除合同，须赔付乙方装修费用（不含不可抗力）。乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：……（3）逾期缴纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者……违约金和违约责任：若乙方拖欠租金七天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给甲方。后双方于2015年11月10日又签订《商铺租赁合同书》，该合同仅用于李思薇办理北京优创备案，并未实际履行。合同签订后，韩晓刚向李思薇交付了案涉房屋，李思薇支付了押金15000元，并分别于2015年11月7日、2016年7月2日支付了自2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金共计170000元。李思薇使用案涉房屋经营“优胜教育”培训教育。案涉房屋所在小区在双方签订《商铺租赁合同书》前是开放式的。2016年9月，案涉房屋小区封闭并安装了门禁系统，出入需要刷卡。李思薇交纳了第一年租赁费后,以小区封闭并安装了门禁系统，致使其无法正常经营为由，未再支付商铺租赁费。
另查明，案涉104房屋系韩菁乐（韩晓刚之女，未成年）单独所有，案涉105房屋系韩瑞航（未成年）单独所有，均已办理房屋所有权证书。韩瑞航的法定代理人韩晓强（父亲）、孙宇（母亲）已出具授权委托书委托韩晓刚办理出租事宜。2017年7月15日，李思薇已搬离案涉房屋。韩晓刚、李思薇均认可案涉合同于2017年7月15日解除。
再查明，李思薇于2015年11月3日与北京优胜辉煌教育科技有限公司签订《优胜教育个性化加盟学习中心加盟协议》，约定李思薇加盟“优胜教育个性化加盟学习中心”，期限4年，自2015年11月3日至2019年11月2日。2015年12月8日，李思薇以案涉104房屋为住所地注册成立济南卓越辉煌教育咨询有限公司。上述加盟协议签订后，李思薇实际交纳保证金10000元、加盟费220000元。2017年6月23日，双方签订解除协议，北京优胜辉煌教育科技有限公司退还李思薇加盟费69600元，不予退还保证金10000元。
诉讼中，李思薇主张自2016年9月1日小区封闭，后安装了门禁系统，外人无法正常出入，致使其无法正常经营，韩晓刚未保持租赁物符合约定的用途，构成根本违约，要求解除与韩晓刚签订的案涉合同，返还自2016年9月1日至12月31日的租金56666.67元、赔偿其经济损失1145543元，并提交退费单、视频予以证明。韩晓刚不予认可，主张其并未违约，案涉房屋本身性质、位置自交付起未发生任何变化，加装门禁是物业行为，而非韩晓刚的行为，且韩晓刚曾试图加装楼梯平台及积极协调物业，作了非义务性措施，且李思薇直至2017年6月9日仍在以“优胜教育”名义正常经营，并提交照片、录音予以证明。
上述事实，有李思薇提交的营业执照、银行账户对账单及转账回单、照片等，韩晓刚提供的《商铺租赁合同书》、房产证、授权委托书等以及双方当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，韩晓刚与李思薇签订的《商铺租赁合同书》系双方真实的意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。合同签订后，韩晓刚依约交付案涉房屋给李思薇，李思薇依约支付了押金15000元，并支付了2016年的房屋租金共计170000元，自2017年1月1日起未支付租金。李思薇已于2017年7月15日搬离案涉房屋，并将房屋交还韩晓刚，且双方均认可案涉合同已于2017年7月15日解除。本案争议的焦点为双方签订的《商铺租赁合同书》无法继续履行的原因及相应责任承担。李思薇主张双方无法继续履行合同，系因案涉房屋小区封闭并安装门禁系统，致使其无法正常经营。韩晓刚主张案涉房屋性质未改变，加装门禁系物业行为。本院认为，李思薇从事教育培训，小区的封闭及门禁系统的安装，均不利于其招生宣传和品牌推广，故小区进出便利系李思薇开办教育培训合同目的所必须的条件，故案涉房屋小区的封闭及门禁系统的安装系双方合同无法继续履行的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，韩晓刚作为出租人，负有交付租赁物，并保证租赁物在租期内符合使用条件的合同义务，现李思薇经营受到影响虽系因小区封闭，并安装门禁系统所致，韩晓刚作为案涉房屋的提供者对合同目的无法实现应赔偿承租人装修费、开办费等直接经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉合同已于2017年7月15日实际解除，韩晓刚应将李思薇支付的押金15000元返还李思薇，故李思薇要求韩晓刚返还押金15000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。李思薇因案涉房屋封闭小区，安装门禁系统而无法正常使用租赁物，其有权拒绝支付合理期限内的房屋租金，李思薇应及时采取措施，防止双方损失的扩大，现李思薇于2017年3月2日另案起诉韩晓刚，要求解除双方签订的合同等诉讼请求。结合本案案情，本院认定2016年9月1日至2016年12月31日，系李思薇基于无法使用案涉房屋，与韩晓刚进行协商并解决问题的合理期限。故韩晓刚应返还李思薇2016年9月1日至2016年12月31日期间的租赁费56666.67元（17万元÷12个月×4个月）。关于李思薇要求韩晓刚赔偿的损失数额：1.加盟费损失。李思薇与北京优胜辉煌教育科技有限公司签订《优胜教育个性化加盟学习中心加盟协议》后，交纳保证金10000元、加盟费220000元。后双方解除协议时，北京优胜辉煌教育科技有限公司退还李思薇加盟费69600元，不予退还保证金10000元。李思薇自2015年11月3日至2017年6月23日实际支付加盟费及保证金共计160400元，每天的加盟费为268.23元。故李思薇自2016年9月1日至2017年7月15日的加盟费损失为79127.85元（268.23元×295天）。故李思薇要求支付加盟费损失79127.85元的诉讼请求，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。2、装修费损失、广告费宣传损失、商誉损失。李思薇要求韩晓刚支付装修费损失、广告费宣传损失、商誉损失未提供有效证据予以证实，且韩晓刚对此不予认可，故对李思薇要求支付装修费损失、广告费宣传损失、商誉损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，李思薇要求韩晓刚赔偿损失79127.85元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。超出部分，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告韩晓刚于本判决生效之日起十日内返还原告李思薇押金15000元。
二、被告韩晓刚于本判决生效之日起十日内返还原告李思薇房屋租金56666.67元。
三、被告韩晓刚于本判决生效之日起十日内赔偿原告李思薇损失79127.85元。
四、驳回原告李思薇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16357元，由原告李思薇负担10770元，被告韩晓刚负担5587元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 卉
审 判 员 位小娟
人民陪审员 赵殿臣
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 韩 菁