内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民二终字第161号
上诉人（原审被告）巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗。
法定代表人冯立夫，总经理。
委托代理人崔荣，职工。
委托代理人岳振河，内蒙古塞外律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴继江，男，汉族，1971年4月5日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区五原县。
上诉人巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）为与被上诉人吴继江商品房销售合同纠纷一案，不服乌拉特中旗人民法院（2014）乌中民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日受理后，依法组成由审判员单久芬担任审判长，审判员张莉萍、代理审判员霍淑珍参加的合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，上诉人金泰公司的委托代理人崔荣、岳振河，被上诉人吴继江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
乌拉特中旗人民法院经审理查明，2012年4月12日，吴继江为购买金泰公司开发的乌拉特中旗甘其毛都口岸金泰酒店12号、13号商铺以乙方（买方）名义与甲方（卖方）金泰公司签订两份《内部认购书》，12号商铺认购书中约定：1、认购商铺情况：乙方（吴继江）购买甲方（金泰公司）位于金泰酒店12号商铺，暂测建筑面积为151.47㎡（以房屋测绘机构最终核实为准），销售单价5800元／㎡，总价为878526元；2、付款方式：认购方采用分期付款方式付款，乙方（吴继江）在签订本认购书时应向甲方（金泰公司）支付意向金378526元，乙方（吴继江）在拿到商铺钥匙当日向甲方（金泰公司）支付剩余房款50万元，此时意向金自动转入商铺房款。认购书中还约定了甲、乙双方的权利与义务。吴继江与金泰公司签订金泰酒店13号商铺与12号商铺在认购商铺为金泰酒店12号不一致外，其他方面如暂测建筑面积、单价、付款方式、甲乙双方的权利与义务都是一致的。双方签订的《内部认购书》未明确交付房屋的时间。认购书签订之日，吴继江向金泰公司分别缴纳12号、13号商铺意向金各人民币378526元，共计人民币757052元，金泰公司分别出具了12号、13号商铺意向金的收据。
另查明，2013年9月25日，在与金泰公司协商交付房屋未果的情况下，吴继江就交付房屋向乌拉特中旗人民法院提起诉讼。诉讼中，证据“2012年7月5日乌拉特中旗致信房产测绘有限公司对被告金泰公司开发的乌拉特中旗甘其毛都口岸金泰酒店进行测绘的报告（2012-005）”证实：金泰酒店12号商铺建筑面积为305.67㎡，13号商铺建筑面积为252.91㎡。实测单位面积与吴继江认购的12号、13号商铺单位面积151.47㎡对应出现较大误差比绝对值分别为101.8%和66.97%。故吴继江撤回要求金泰公司交付认购商铺的诉讼请求，请求解除双方签订的购买金泰酒店12、13号商铺的两份内部认购书；要求金泰公司返还已付购房款757052元并从2012年4月12日起计算利息，利息按照同期同类贷款利率的4倍计算至还款止。
乌拉特中旗人民法院经审理认为，吴继江与金泰公司于2012年4月12日签订的两份《内部认购书》签订的内容，系双方真实意思表示，属于商品房买卖合同的内容，属有效的协议。两份认购书中约定暂测建筑面积为151.47㎡（以房屋测绘机构最终核实为准），而实际面积12号商铺建筑面积为305.67㎡，13号商铺建筑面积为252.91㎡，双方虽约定按实测面积结算，但未约定误差的比例及处理方法，应视为约定不明，故不能视为双方对误差处理另行进行了约定，金泰公司违约造成吴继江不能继续购买金泰酒店12号、13号商铺。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息，应予以支持。本案的面积误差比绝对值分别为101.8%和66.97%已超出3%，吴继江请求解除其与金泰公司签订的两份《内部认购书》并由金泰公司返还吴继江购房款人民币757052元的诉讼请求成立，予以支持；对吴继江要求金泰公司支付购房款757052元的利息并从2012年4月12日起按照同期同类贷款利率的四倍计算至还款止的诉讼请求，因吴继江与金泰公司未在认购书中约定本案中出现情形的违约责任承担方式，利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从交付意向金之日起至退还意向金之日止，故对吴继江要求金泰公司承担银行贷款利率四倍计算利息的诉讼请求予以部分支持。金泰公司以最终测绘为准的辩解理由显然违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第十四条的规定，故对其辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第十四条第二项之规定，判决：一、解除吴继江与巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司于2012年4月12日签订的金泰酒店12、13号商铺两份《内部认购书》；二、巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付吴继江购房款本金人民币757052元及利息，利息从2012年4月12日起计算至该款全部还清为止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；三、驳回吴继江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的欠款利息。案件受理费11371元减半收取5685.5元、保全费4305元，由巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司负担。
上诉人金泰公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误，双方签订的两份《内部认购书》约定吴继江购买的金泰公司开发的12、13号商铺暂测面积均为151.47㎡，认购书中约定最终面积以房屋测绘机构核实为准，金泰公司提供的《实测报告》就已经明确注明原12、13号商铺改为现在的11号商铺，该商铺面积为305.67㎡，可证实吴继江购买的两个商铺就是现在的11号商铺，该商铺是一个大商铺，并非是两个商铺，从其面积、位置、结构均相符，并不是实测报告中的12、13号商铺。请求撤销原判，依法驳回吴继江的诉讼请求。
被上诉人吴继江答辩称：我订购时商铺是一层底店，现在随意更改为二层，并且改变了结构，面积也发生了较大的变化，我要求退房，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，金泰公司提供了两份设计施工平面图，证明，吴继江在购买商铺时设计施工图就是上下两层，面积是两个认购书合在一起的总面积。吴继江对该证据不予认可，认为在购买商铺时给其看的是建筑模型，模型上是一层，并没有见过这些设计施工图。
本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。本案中，金泰公司与吴继江签订的两份《内部认购书》是双方当事人的真实意思表示，且形式、内容均不违反法律法规的强制性规定，应属有效协议。在认购书中双方对所认购商铺的位置、面积、单价以及付款方式等均作了明确约定，吴继江认购的两间商铺暂测建筑面积均为151.47㎡，双方约定面积最终以房屋测绘机构核实为准。对商铺结构的更改以及产生面积误差比例的处理等均未进行约定。2012年乌拉特中旗致信房产测绘有限公司出具的2012-005号《测绘报告》中载明，12号商铺的建筑总面积为305.67㎡，13号商铺的建筑总面积为252.91㎡，远远大于两份认购书中确认的房屋面积。金泰公司上诉称，吴继江认购的就是一个大商铺，并非两个商铺，《测绘报告》已明确注明其认购的12、13号商铺编号变更为现在的11号商铺，面积为305.67㎡，该商铺的面积、位置、结构均与吴继江认购的商铺相符。经审查，在双方签订的两份《内部认购书》中并没有注明是将一个大商铺分别签订两份认购书，且在吴继江主张金泰公司交付房屋一案中，庭审中金泰公司多次陈述，只要吴继江按实测面积交清剩余房款，就同意给吴继江交付其认购的12、13号商铺，并未要求交付现在的11号商铺，因金泰公司单方擅自增加建筑面积、改变建筑结构的违约行为，致使吴继江不能实现其购买商铺的合同目的。吴继江要求解除其与金泰公司签订的《内部认购书》，并要求金泰公司返还已交购房款符合法律规定。金泰公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11371元，由巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单久芬
审 判 员 张莉萍
代理审判员 霍淑珍
二〇一四年十一月六日
书 记 员 汪乾总
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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