广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第68号
原告黄回金，女，汉族，1978年10月27日出生，住珠海市斗门区。
原告冯学传，男，汉族，1971年1月6日出生，住珠海市斗门区。
共同委托代理人翁均涛，广东华大律师事务所律师。
共同委托代理人廖丽娜，广东华大律师事务所律师助理。
被告珠海市德信房地产开发有限公司，住所地：珠海市斗门区。
法定代表人ＸＸ超，公司董事长。
委托代理人樊剑锋，广东显德律师事务所律师。
委托代理人莫伟彬，该公司员工。
原告黄回金、冯学传诉被告珠海市德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法由代理审判员钟红敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄回金、冯学传的委托代理人翁均涛，被告珠海市德信房地产开发有限公司的委托代理人樊剑锋、莫伟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄回金、冯学传诉称：2010年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定由原告购买被告开发的富逸花园某房，建筑面积74.64平方米，总价265345元。根据合同约定，被告应当于2011年8月31日将具备交付条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180天，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；逾期超过180天，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。签订合同后，原告按照约定向被告支付房款，并于2011年8月5日领取钥匙，但是，前段时间业主因房产证迟迟未办下来，向政府相关部门了解后得到涉案商品房未办理竣工验收备案手续，故导致涉案商品房无法办理房产证。因与被告协商未果，为了维护原告的合法权益，故起诉至法院请求判令被告按照原告已付房款的万分之五向原告支付从2011年9月1日至2013年7月31日的逾期交房违约金92871元。被告承担本案诉讼费用。
原告黄回金、冯学传对其诉称提供如下证据：
1．商品房买卖合同及补充协议，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；
2．房产按揭担保借款合同一份，拟证明原告已按照合同约定办理了银行按揭贷款手续；
3．收据四份、广东农村信用合作社借款借据一份，拟证明原告已履行付款义务；
被告珠海市德信房地产开发有限公司辩称：原告于2011年8月5日领取钥匙，并办理了入伙手续，我方提交的证据可以证明，所以被告不存在逾期交房的行为。原告主张计算至2013年7月31日没有事实与法律依据，原告对其主张应当提交相关的证据予以证明。竣工验收与竣工备案是两个不同的手续，不应当以取得竣工验收备案表作为房屋符合交付条件的依据。
被告珠海市德信房地产开发有限公司对其辩称提供如下证据：
1．发票六张、客户抄表结算复核单六份、证明一份，拟证明原告于2011年8月5日办理入伙；
2．珠海市斗门区建设工程竣工环境保护信息表一份，拟证明涉案房屋于2011年7月26日通过环评；
3．建设工程消防验收意见书，拟证明涉案房屋于2011年8月12日通过消防验收；
4．建设工程规划验收合格证，拟证明涉案房屋于2011年11月10日通过规划验收；
5．防雷装置竣工验收合格证，拟证明涉案房屋于2011年6月6日通过防雷验收；
6．人防工程建设（合格）证明书，拟证明涉案房屋于2011年9月9日通过人防验收；
7．工程竣工验收报告，拟证明涉案房屋于2011年11月30日通过综合验收；
8．竣工验收备案表，拟证明涉案房屋于2013年7月31日完成竣工验收备案。
原告黄回金、冯学传与被告珠海市德信房地产开发有限公司提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，本院对证据认证如下：对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予以确认；对被告提交的证据2-7，与本案没有关系，对其关联性不予确认；对被告提交的证据8的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2010年8月31日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告黄回金、冯学传购买由被告开发建设的位于珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北的富逸花园某号房，建筑面积为74.64平方米，总价为265345元，被告应于2011年8月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付给两原告。其中，合同第九条约定，如被告逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如被告逾期交房超过180日，原告同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，两原告于2010年9月9日支付房款70000，于2010年9月23日支付房款10000元，于2010年11月15日支付房款345元，余下房款185000元原告办理了银行按揭，被告已经收到全部购房款。原告于2011年8月5日领取涉案房屋的钥匙并入住。
另查明，涉案房屋于2013年7月31日取得竣工验收备案表。
本院认为，两原告与被告于2010年8月31日签订的《商品房买卖合同》符合平等、自愿的原则，没有违反法律、行政法规禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定被告应于2011年8月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付原告使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具有的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，被告完成竣工验收备案时，即2013年7月31日，涉案房屋才具备法律规定及合同约定的交付条件。
双方在合同中约定的交楼期限是2011年8月31日，因此被告没有在该期限前按照合同约定的交付条件向原告交付房屋，存在逾期交楼的事实，应当向原告支付逾期交付涉案房屋的违约金。涉案房屋于2013年7月31日才具备交付条件，原告请求被告支付从2011年9月1日至2013年7月31日的违约金，有理有据，本院予以支持。原告要求按日万分之五支付违约金，被告认为过高，所以本案的焦点是双方约定的违约金是否过高。本院认为，被告未按约定将验收合格的房产交付原告，影响了原告对涉案房产行使出租、转让、抵押等处分权，给原告造成了一定的损失，但是原告在庭审中承认于2011年8月5日领取涉案房屋的钥匙，并办理了入伙手续，所以按照合同约定的计算方法，并参照同时期同地段的租金水平，被告因其违约行为所承担的违约金数额远高于其违约行为给原告造成的损失。在两原告未能提供证据证明其损失数额的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，被告请求降低违约金的主张有事实和法律依据，本院予以支持。本院综合考虑被告的主管违约程度和两原告事迹所受损失的程度，本院酌定被告按两原告已交房价款万分之三支付从2011年9月1日至2013年7月31日期间的违约金55722.45元（265345×0.0003×700天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告珠海市德信房地产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向原告黄回金、冯学传支付逾期交房违约金55722.45元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2122元，减半收取1061元（原告黄回金、冯学传已预交1061元），由原告黄回金、冯学传承担424元，被告珠海市德信房地产开发有限公司承担637元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
代理审判员 钟红敏
二〇一四年四月九日
书 记 员 周豪斌