安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民二初字第00152号
原告：中国农业银行股份有限公司太湖县支行，住所地安徽省太湖县。
负责人：余立新，该支行行长。
委托代理人：朱家祥，该行职工。
委托代理人：许灿，该行职工。
被告：太湖县花亭湖中博旅游有限公司，住所地安徽省太湖县。
法定代表人：曹中林，该公司经理。
委托代理人：李敬瑞，安徽律信律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行（以下简称太湖农行）诉被告太湖县花亭湖中博旅游有限公司（以下简称中博公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告太湖农行的委托代理�朱家祥、许灿，被告中博公司的委托代理人李敬瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
太湖农行诉称：2006年9月30日，中博公司向太湖农行借款100万元，年利率3%，同日双方签订了最高额抵押合同，中博公司以其自有的价值263.3万元的房地产设定抵押，并办理了登记手续。贷款到期后，中博公司未履行还款义务，经原告多次催收，至今仍欠贷款本金100万元及相应利息。现原告起诉要求：1、中博公司立即清偿贷款本金100万元及相应利息（含罚息及复利等）；2、依法处置抵押物，处置价款太湖农行享有优先受偿权。
针对其诉讼请求，太湖农行提交以下证据：1、太湖农行营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明其诉讼主体适格；2、中博公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；3、太湖农行与中博公司签订的《借款合同》，证明双方签订了借款合同并对有关事项进行了约定；4、借款凭证，证明太湖农行已向中博公司发放了100万元贷款；5、太湖农行与中博公司签订的《最高额抵押》合同，证明双方就借款签订了抵押合同并对相关事项作出约定；6、房地产抵押清单，记载抵押物名称、地址、评估价值等，证明中博公司以其自有的房地产为借款设定抵押；7、房地产他项权证，证明被用于抵押的抵押物已办理抵押登记。8、债务逾期催收的通知、担保人履行责任通知书，证明贷款到期后，太湖农行进行催收，中博公司确认了其与太湖农行之间的借款合同关系。
中博公司对太湖农行提交证据的综合质证意见：1、对证明太湖农行及中博公司主体身份的证据无异议；2、《借款合同》是中博公司在重大误解情况下签订；3、因为《最高额抵押合同》中用于抵押的土地权属不明，故该份合同及抵押清单、他项权证应属无效；4、借款凭证、催收通知、担保人履行责任通知的真实性无异议。
中博公司辩称：1、中博公司与太湖农行所签借款合同是因中博公司购买原太湖县花凉亭库区经济开发有限公司情人岛休闲山庄资产时承接旧贷款的债务转移行为，不是中博公司向太湖农行申请实际新增贷款；2、中博公司承接该贷款是基于对“资产转让协议”的重大误解，属于可撤销行为；3、中博公司与太湖农行签订的抵押合同属无效合同。用于抵押的土地权属不明或者存在争议，到一审辩论终结仍不能确定土地性质也不能确定使用权。综上，中博公司对该笔借款不承担偿还责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
针对其辩称，中博公司提交以下证据：1、中博公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明其�讼主体适格；2、资产转让协议、太湖农行复函、中国农业银行安庆分行文件、资产评估报告书、验资报告，证明中博公司法定代表人曹中林与原太湖县花凉亭库区经济开发有限公司签订的186万元资产转让款主要是土地转让款；双方签订的借款合同是建立在资产转让协议基础上，是对原太湖县花凉亭库区经济开发有限公司旧贷款的转移，并不是实际新增贷款，中博公司属重大误解；曹中林出资设立中博公司仅获得转让的有效资产218235元及地面建筑物994.88平方米，与186万元转让款相比显失公平；3、太湖县库办（2002）32号、（2003）23号、（2003）33号文件、关于土地变更的报告、太湖县国有企业改革领导小组办公室文件、国土局证明，证明中博公司积极要求政府落实解决土地使用权、抵押给太湖农行的土地使用权属于权属不明或者有争议的财产。
太湖农行对中博公司提�证据的综合质证意见：1、对中博公司提交证据的真实性无异议；2、太湖农行发放借款是支持中博公司的信贷行为，不是以资产转让为基础的；3、中博公司没有取得土地使用权与太湖农行无关；4、中博公司认为“资产转让协议”属于重大误解，与本案没有关联性。
原、被告所提交的证据均为书证，双方对其真实性、合法性均不持异议，对上述证据与本案的关联性及证明力，在本院认为中予以评述。
根据原、被告提供的证据及其当庭陈述，本院审理查明：2002年12月21日，曹中林（乙方）与原太湖县花凉亭库区经济开发有限公司（甲方）签订《资产转让协议》，约定：甲方将情人岛休闲山庄现有资产，包括土地、所有经营设施、岛内空闲用地、电力设施和全部无形资产转让给乙方，转让价款为186万元，由买受人与债权单位太湖农行协商交35万元现金后剩余转让�过户到买受人名下，乙方应在本协议生效后，与债权单位太湖农行办理债务转移手续，从资产交付之日起半月止，甲方不再承担转让价款本息，转让价款的本息由买受人承担。协议并对相关资产的交付、债务转移的办理、涉及的产权过户登记及违约责任等作出约定。2003年1月15日太湖农行向曹中林出具一《复函》，内容为“关于你（曹中林）个人购买库区开发公司改制后的资产（情人岛休闲山庄）总价为186万元，我行经研究决定同意你购买，必须在2003年3月底前付清35万元，余下151万元贷款我行同意办理债权过户手续。”中国农业银行安庆分行在接到太湖农行《关于中博公司申请债权转移贷款的请示》后，于同年9月26日以庆农银（2003）482号文件批复原则同意太湖农行的意见。2003年6月12日，曹中林与喻某某发起设立中博公司，其中曹中林出资28万元（货币8万元�实物20万元），占注册资本的93%，喻某某出资2万元（货币），占注册资本的7%。2006年9月30日，中博公司与太湖农行签订《借款合同》（编号34101200600004430），合同约定：借款金额100万元，借款用途为周转，借款期限2006年9月30日至2007年9月30日，年利率为3%，按季度结息，借款人未按合同约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款合同还对双方的其他权利义务及相应违约责任做出了规定。同日，太湖农行与中博公司签订一份《最高额抵押合同》（编号34906200600001364），约定：中博公司自愿用其所有座落于太湖县晋熙镇花凉亭库区内的房地产（建筑面积994.88平方米，土地使用权面积7025.91平方米，评估价值263.3万元）为自2006年9月30日起至2007年9月30日止在太湖农行办理各类业务所形成的债务最高额150万元提供担保，抵押担保的范围包括债务人依主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。《最高额抵押合同》还约定，太湖农行与中博公司于2004年12月20日签订的《抵押合同》（编号34902200400014407）所担保的《借款合同》（编号34101200400005815）项下尚未结清的债务合计人民币50万元，自该《最高额抵押合同》生效之日起也由《最高额抵押合同》提供担保，为此双方于同日到太湖县房地产管理局办理了《房地产他项权证》（房地权太湖他字第011XX号）。当日太湖农行依约向中博公司发放100万元的贷款。但在贷款到期后，虽经太湖农行催收，中博公司均未能履行还款义务，因而太湖农行提起诉讼，其诉讼�求前述。
本案在审理过程中，针对中博公司用于抵押房地产的土地使用权的性质，本院向太湖县国土资源局出函征询，该局出具的《复函》答复：所涉及的地块从占用至今没有相关用地报批手续，也未确权登记。根据安徽省人民政府办公厅的文件（政办（1983）134号）《关于花凉亭水库维护发电有关问题会议记录》第四条规定，库区移民迁移界限规定土地按九十米高程征用。故应对该宗土地进行实地勘察后，才能确认是否位于九十米高程范围以及是否属于国有。另经调查，该宗土地现状实际用途为旅游用地，应当经依法处理后，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第四条第一款“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”之规定，该�地应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让确定土地使用权人。
本院认为：当事人的诉辩主张必须有事实和法律依据，根据本案查明的事实，本院对太湖农行的诉讼请求及中博公司的抗辩，依照有关法律规定综合评判如下：
1、根据在卷证据，2002年12月21日，根据《资产转让协议》及太湖农行的《复函》规定，曹中林以186万元的价格购买情人岛休闲山庄的资产，应与太湖农行协商处理原太湖县花凉亭库区经济开发有限公司借款事宜。此后曹中林在购得情人岛休闲山庄资产后与他人发起设立中博公司，2006年9月30日，中博公司与太湖农行签订《借款合同》及《最高额抵押合同》，约定太湖农行向中博公司发放扶贫贴息贷款100万元用于周转。由此可见，《资产转让协议》与《借款合同》虽存在一定牵连，但二者的合同主体、内容、法律关系等均不同，《借款合同》的当事人�太湖农行与中博公司，双方在平等自愿基础上协商签订的《借款合同》成立借款合同法律关系，而《资产转让协议》相对方则为曹中林与原太湖县花凉亭库区经济开发有限公司，协议内容涉及的是情人岛休闲山庄资产转让及交接等事宜，转让双方间属另外法律关系，与本案无必然联系，对此本院不予评析。故对中博公司所提“其与太湖农行签订借款合同是基于对《资产转让协议》的重大误解，要求撤销借款合同”的抗辩理由不予支持。
2、《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第（三）项规定“抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物，可以设定抵押。”第三十七条第（四）项及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条均规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押。”根据太湖县国土资源局出具的�复函》，涉案为借款合同设定抵押担保的房地产之土地使用权至今是否属于国有土地尚未明确，即使能确定该宗土地的国有土地使用权，但中博公司也并不当然享有该宗土地的合法土地使用权，即中博公司不是该宗土地的合法使用权人，且至一审宣判前，中博公司仍未能依法取得该宗土地的使用权，故中博公司对该宗土地无权处分，因而其不得用该宗土地用于抵押，所以太湖农行与中博公司签订的《最高额抵押合同》违反法律强制性规定，应确认为无效合同。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”我国实行的是“房随地走”及“地随房走”原则，即在对房地产设定抵押时，是将房和地视为整体，一并设定抵押。所以如果对土地没有使用权，则意味着无权在该宗土地上建设房屋，而离开土地的房屋不具备独立性，不能单独成为抵押物。故对太湖农行认为中博公司以房产抵押有效之主张，不予支持。
3、太湖农行与中博公司签订的《借款合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，借款合同签订后，太湖农行依约按时履行了发放贷款的义务。借款到期后，中博公司未按约及时归还借款本息，属违约行为，应承担相应的违约责任，故对太湖农行要求中博公司立即清偿贷款本金100万元及相应利息，并按合同约定支付罚息、计收复利的诉讼请求予以支持。但原、被告双方为《借款合同》提供担保所签订的《最高额抵押合同》，因违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，为无效合同，对双方不具有法律拘�力，故对太湖农行要求依法处置抵押物，处置价款其享有优先受偿权之诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款、第一百八十四条第（四）项、《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告太湖县花亭湖中博旅游有限公司在本判决生效后三十日内向原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行偿还借款本金100万元及利息（自2006年9月30日起至本判决确定还款之日止按合同约定利率计算），并按合同约定支付罚息及复利。
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，由被告太湖县花亭湖中博旅游有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 倪泽清
代理审判员 祝 锋
人民陪审员 唐燕春
二〇一五年九月二日
书 记 员 周芳红
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条第一款以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
《中华人民共和国担保法》
第三十七条下列财产不得抵押：
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；