安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民二初字第01604号
原告：安徽雄北物业服务有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路1号宝文国际花园1幢404室，组织机构代码76478975-0。
法定代表人：郑雄北，董事长。
委托代理人：侯卫爽，安徽国运律师事务所律师。
委托代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。
被告：方志好。
委托代理人：宁峻，男，自由职业。
原告安徽雄北物业服务有限公司（以下简称雄北物业公司）与被告方志好物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理。依法由代理审判员丁淳适用小额诉讼程序于2014年11月3日公开开庭进行了审理，后依法转为简易程序。原告雄北物业公司的委托代理人宋霞，被告方志好及其委托代理人宁峻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雄北物业公司诉称：2004年7月10日合肥金塘物业管理有限公司（后更名为安徽雄北物业公司）与合肥英泰房地产开发有限公司签订了《金色池塘小区物业管理合同》，期限自2004年7月10日至业主委员会成立之日止，多层物业费每月每平米0.6元，小高层1.2元，商业物业2元，每季度第一个月十日前缴纳；2013年5月31日，被告所在小区业主委员会成立后与原告签订《物业服务合同》，期限自2013年6月1日至2016年5月31日止，多层住宅物业费每月每平米0.7元，大高层1.3元，小高层1.1元，花园洋房0.94元，商业2元。每半年第一个月10日前缴纳。原告按照物业服务合同的约定全面履行了物业管理服务，被告拖欠物业费，原告多次发函和上门催收，被告仍拒付，为维护原告合法权益，起诉至法院请求判令：1、被告支付原告2008年12月至2014年6月的物业费3491元，及违约金691元；2、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2013年1月至2014年6月期间的物业服务费1078元，并撤回要求被告支付违约金，本院口头裁定予以准许。
被告方志好辩称：1、原告无资质接管金色池塘小区，金色池塘小区是一个40多万平方米的大型综合小区，需要相应的一级资质的物业企业服务，原告根本不具备相应的服务资质；2、2004年7月10日所签得《金色池塘小区物业管理合同》主体应为张翮和合肥英泰房地产开发有限公司。因为签订合同是金塘物业公司尚未成立，张翮并非金塘公司员工，且明知上述事实仍然与合肥英泰房地产公司签订合同，属故意隐瞒事实真相、恶意串通损害第三人利益，故该合同对张翮本人具有约束力，与金塘物业公司不存在法律关系。2013年雄北物业公司与金色池塘业主委员会签订的《金色池塘小区物业管理合同》，因业主委员会主任李怀尧未得到业主大会授权，也未形成业主委员会会议决议，应视为李怀尧个人行为，责任应由其个人承担。另外，以上两份合同也未进行备案；3、原告在小区内服务不到位，却强行收费，且每年侵占业主公共收益280万元；4、被告因物业公司工作人员给其做闭水打压试验时忘记关水，造成其屋内堆放建材受损约2750元，物业公司未予赔偿；5、2004年7月10日所签的《金色池塘小区物业管理合同》约定合同期限为2004年7月10日到业主委员会成立之日，而业主委员会成立时间为2012年5月4日，原告起诉时间为2014年10月16日，已经超过了两年的诉讼时效期。综上，请求驳回原告诉请，并由原告承担本案诉讼费。
本院查明：2004年7月10日，合肥英泰房地产开发有限公司（甲方）与合肥金塘物业管理有限公司（乙方）签订一份《金色池塘小区物业管理合同》，双方约定：甲方委托乙方对金色池塘小区进行物业管理服务，包括房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；多层住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.6元收取，业主缴纳物业费周期为每季度第一个月十日前缴纳，未按约定缴纳有关费用的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；管理期限自2004年7月10日至成立业主委员会之日止。合同签订后，合肥金塘物业管理有限公司即进入金色池塘小区提供物业服务。2012年5月4日，合肥市金色池塘小区成立合肥市金色池塘小区业主委员会。2013年5月31日，合肥市金色池塘小区业主委员会决定续聘合肥幸福联盟物业服务有限公司，并签订一份《金色池塘小区物业服务合同》。2014年2月18日，合肥市蜀山区井岗镇人民政府向金色池塘小区全体业主作出通知，该通知内容为：“撤销金色池塘小区业主委员会于2013年4月召开的业主大会会议通过的‘关于和合肥幸福联盟物业服务公司续签物业服务合同的决定’，以及于2013年9月召开的业主大会会议通过的所有事项”。但金色池塘小区业主委员会至庭审时仍未选聘新的物业服务企业，小区目前仍然由雄北物业公司提供物业服务。
另查，2009年7月24日合肥金塘物业管理有限公司变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司。2009年12月8日，物价主管部门向合肥幸福联盟物业服务有限公司颁发了有效期至2011年10月的《经营性服务收费许可证》，核准合肥幸福联盟物业服务有限公司在金色池塘小区对多层住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.7元标准收取。庭审中原告确认2013年1月1日至2013年6月30日物业公司对小区内的多层住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.6元标准收费，本案诉请也按实际收费标准每月每平方米0.6元计算。2013年6月26日，物价主管部门向合肥幸福联盟物业服务有限公司颁发了有效期至2016年5月的《经营性服务收费许可证》，核准合肥幸福联盟物业服务有限公司在金色池塘小区对多层住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.7元标准收取。
再查，2013年9月13日合肥幸福联盟物业服务有限公司变更为安徽雄北物业服务有限公司。合肥幸福联盟物业服务有限公司在金色池塘小区物业服务期间，对小区共用设施设备日常维护、安保工作以及小区秩序管理等方面不够完善。
方志好是金色池塘小区XX幢XX室业主，房屋建筑面积为85.59平方米。该幢建筑属于多层住宅。方志好自2013年1月1日不再缴纳物业费至今。
上述事实，有双方当事人陈述及原告雄北物业公司提交的企业名称变更信息表1份、《金色池塘小区物业管理合同》1份、《金色池塘小区物业服务合同》1份、合价服证字第02916号《经营性收费许可证》（副本）复印件1份、合蜀皖价服证第01060268号《服务价格登记证》（副本）复印件1份、房屋所有权登记转让审核表1份、物管1303号物业服务企业资质证书复印件1份、（2013）合民二终字第00376号判决书复印件1份，被告方志好提交的业主委员会备案表复印件1份、合肥市蜀山区井岗镇人民政府通知1份、合肥市蜀山区住房和城乡建设局《关于金色池塘小区第一届业主委员会相关问题的工作联系函》复印件1份在卷佐证，足以认定。
本院认为：金色池塘小区开发商合肥英泰房地产开发有限公司与合肥金塘物业管理有限公司签订前期物业服务合同的日期为2004年7月10日，合肥金塘物业管理有限公司的工商核准登记日期为2004年8月18日，从时间上来看合肥金塘物业管理有限公司签订前期物业服务合同时虽然未依法取得企业法人登记，但应处于企业申请登记期间。前期物业服务合同签订后，合肥金塘物业管理有限公司依法取得企业法人主体资格以及物业服务企业资质，承继履行了前期物业服务合同为金色池塘小区提供物业服务，之后公司的名称先后变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司以及雄北物业公司，仍继续为金色池塘小区提供服务，该行为并未损害业主利益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该前期物业服务合同对作为业主的方志好具有法律约束力，方志好应当按约缴纳相应的物业费。《合肥市物业管理若干规定》第三十九条规定：物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中，合肥市金色池塘小区业主大会至庭审时未做出选聘或续聘的决定，一直由原告提供物业服务，其前期物业服务合同期限自动延续。原告要求方志好自2013年1月1日起交纳物业费，并不存在超出诉讼时效问题。
方志好主张因物业公司工作人员工作失误造成其受损，及雄北物业公司每年侵占业主公共收益280万元，因其未提供有效证据予以证明，本院不予处理，其可另行主张或向相关部门投诉。方志好辩称雄北物业公司服务不到位，与本院同期审理的该小区物业服务合同案件中，其他业主提供的证据相吻合，但方志好等欠费业主不交纳物业费的行为，客观上也可能会影响雄北物业公司的服务水平和服务质量，故本院对雄北物业公司主张的物业费酌情予以核减。综上，方志好应向雄北物业公司支付物业费924.3元［（0.6元／㎡×85.59㎡×6个月＋0.7元／㎡×85.59㎡×12个月）×90%］。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告方志好于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽雄北物业服务有限公司2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费924.3元；
二、驳回原告安徽雄北物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告方志好负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 丁 淳
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 孙睿杰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。