广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2149号
上诉人（原审原告）：谢丰元。
委托代理人：丁跃峰，广东竞德律师事务所律师。
委托代理人：谢丰华，系上诉人亲属。
被上诉人（原审被告）：曾伟。
委托代理人：曾迈，广东生龙律师事务所律师。
委托代理人：敖翔，广东生龙律师事务所律师。
上诉人谢丰元与被上诉人曾伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年11月30日曾伟将自己所有的位于龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号的六层私宅出租给谢丰元作经营美容、美发及美发专业技术培训之用，租期八年，约定2008年4月1日至2009年3月31日每月租金为人民币23000元，2009年4月1日至2010年3月31日每月租金为人民币25000元，2010年4月1日至2011年3月31日每月租金为人民币27000元，2011年4月1日至2012年3月31日每月租金为人民币29000元，2012年4月1日至2013年3月31日每月租金为人民币31000元，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金为人民币33000元，2014年4月1日至2015年3月31日每月租金为人民币35000元，2015年4月1日至2016年3月31日每月租金为人民币37000元；谢丰元应在每月5号前支付当月租金，逾期按照租金0.5%交纳滞纳金；谢丰元超过10天未付租金给曾伟，则曾伟有权终止协约，追收当月租金，没收押金，收回房屋。另约定，签约时，谢丰元交付曾伟人民币50000元作为押金。协议第六条约定，曾伟负责办理此楼的商业用途手续及费用，使谢丰元能够正常使用。同日，双方又签订了房屋出租补充协议书。谢丰元称，协议签订后涉案房屋的商业用途证件未能办理，导致其租房目的无法实现，2008年10月20日谢丰元、曾伟另签订临时补充合约，约定曾伟承诺从2008年10月20日至2009年1月20日三个月内办理好涉案房屋的商业用途，曾伟未能在该期限内办好导致谢丰元无法经营的，谢丰元只付给曾伟房租11500元／月。如果曾伟办理的手续令谢丰元只能使用一楼、五楼、六楼，谢丰元付给曾伟15000元／月。如果曾伟三个月内证件补办好商业用途手续，让谢丰元可以正常使用一、二、三楼作经营场所，谢丰元按23000元／月一次性补齐未付满的月份的房租余额。
谢丰元为证明涉案房屋不符合商业用途导致自身无法实现经营目的，提交了2008年11月6日深圳市公安局龙岗分局消防大队对涉案房屋进行消防现状检查的意见，结论为场所基本符合消防安全要求，但应在3个月内向消防大队申报消防审批手续，到期未完善审批手续的，由街道办查处关闭。此外，谢丰元、曾伟均提交了2008年11月4日深圳市龙岗区横岗街道办出具的临时场所证明文件，文件注明涉案房屋为六层，经营场所为一层至四层，用于理发美容，同意作为商业场地使用，期限至2010年9月30日。谢丰元解释，证明文件的有效期只有两年，不能满足谢丰元的长期经营需要，曾伟则辩称证明文件已经说明了涉案房屋一至四层可以作为商业使用，此外消防检查后谢丰元也能办理营业执照，曾伟提交了深圳市龙岗区横岗某理发店工商信息，证明谢丰元在2008年11月24日注册了该理发店并经营至今。谢丰元确认使用涉案房屋的深圳市龙岗区横岗某理发店为自己经营，除第一层用于经营，五六层用于休息外，二、三、四层也在使用，但因处于不稳定状态，无法充分开展经营活动。谢丰元主张因房屋属性无法变更为商业用途，给自己造成了极大的经济损失，但谢丰元没有提交任何证据证明。谢丰元另主张涉案房屋经常被相关管理部门查处，亦未能提交证据证明。
谢丰元提交了2013年8月至2014年4月向曾伟支付2013年7月至2014年3月（除2013年10月）的房租，除2013年7月房租为12000元外，其他月份的房租均为25000元，曾伟辩称依据双方的租房协议，上述期间内的房租每月应为33000元。
原审原告谢丰元诉讼请求：1、曾伟向谢丰元退还两年内多收取谢丰元的租金合计人民币240000元（2012年4月1日至2014年3月31日止）；2、曾伟按照每月15000元的租金继续履行与谢丰元的租赁合同期满至2016年3月31日止；3、曾伟承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案的焦点在于曾伟是否存在超过约定标准向谢丰元收取房租的情形以及谢丰元能否按照每月15000元的租金标准向曾伟支付2014年4月1日至租赁合同期满期间的房租。谢丰元与曾伟签订的房屋租赁协约书系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务，根据合同约定2012年4月1日至2013年3月31日每月租金为人民币31000元，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金为人民币33000元，谢丰元支付的每月租金均低于相应期间的标准，不存在超过约定标准收取房租的情形。而谢丰元关于曾伟未能取得涉案房屋的商业用途手续，所以应当按照临时补充合约约定的人民币15000元标准计算每月房租的主张，因补充合约对人民币15000元／月房租约定的前提是曾伟在2008年10月20日至2009年1月20日三个月内办理的手续令谢丰元只能使用一楼、五楼、六楼的情形，而2008年11月4日街道办已经出具了同意涉案房屋一至四层用于商业经营的证明文件，且2008年11月24日谢丰元亦办理了营业执照，谢丰元亦承认至今仍然使用涉案房屋的全部楼层，因此谢丰元以人民币15000元／月支付曾伟租金的条件没有成就，退一步讲，即使曾伟提供的街道证明文件的有效期限已经截止，但之后涉案房产是否无法实现商业用途甚至由此造成了谢丰元的损失，谢丰元也均未提供任何证据证明，所以谢丰元应当承担举证不能的不利后果，谢丰元主张以人民币15000元／月标准支付房屋租金并要求曾伟退回两年的房屋租金差额人民币240000元的主张，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。同理，谢丰元要求按照人民币15000元／月的标准支付2014年4月1日至租赁合同期届满期间的房租的请求亦无事实和法律依据，原审法院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回谢丰元的全部诉讼请求。一审案件受理费2450元（谢丰元已预交），由谢丰元负担。
谢丰元不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，改判曾伟退还多收上诉人的房屋使用费24万元（自2012年4月1日起计算至2014年3月31日止），判令上诉人按照每月1.5万元的使用费继续履行与曾伟租赁合同至合同期满。2、判令曾伟承担本案一审、二审诉讼费。
上诉事实和理由：一审法院认定事实和适用法律出现多处错误，请求二审法院依法查明并予以改判。一、涉案房屋为深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号整栋1-6层，双方签订的《房屋租赁协约书》、《房屋出租补充协议书》、《临时补充合约》均显示为上述地址，但是曾伟在一审没有提供上述房屋的合法有效证件，仅提供龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号的产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此应认定双方的租赁合同无效，双方的权利义务按照《合同法》关于无效合同的规定确定。二、曾伟2008年11月4日办理的《深圳市龙岗区临时场所证明文件》显示房屋位置深圳市横岗街道贤乐路XXX号，不是涉案房屋深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号，而且该证明文件也是无效的，变更房屋用途只能由规划国土部门负责，街道办无权变更房屋的用途，况且上述证明文件的有效期至2010年9月30止。同时依照双方签订的《临时补充合约》规定，曾伟如果没有补办好商业用途手续，谢丰元只按照11500元缴纳房屋使用费。而谢丰元自第二年起按照每月2.5万元的房屋使用费缴纳给曾伟，依照《临时补充合约》规定，曾伟提供的商业用途文件无效及过了有效期，谢丰元不应按照每月2.5万元的房屋使用费支付给曾伟，曾伟应退回谢丰元一审主张的两年多收的24万元。综上所述，上诉人认为原审判决事实不清且认定错误，依法应予撤销并改判。
曾伟答辩称：请求二审维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，深圳市公安局横岗派出所出具一份地址证明，证明龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号与原四联社区贤乐路XXX号为同一处房产。
本院认为，曾伟与谢丰元签订的《房屋租赁协议书》及《临时补充合约》中约定的租赁房产地址为“横岗四联贤合村贤乐路XXX号”，深圳市龙岗区横岗街道四联社区居民委员会与深圳市公安局横岗派出所均出具证明，证实龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号与原四联社区贤乐路XXX号为同一处房产。本院据此认定房产登记地址为“深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号”的房产证（深房地字第××号）即为涉案租赁房产的产权登记证书。谢丰元关于租赁房产系违法建筑因而导致租赁合同无效的上诉主张无事实依据，本院不予采信。曾伟与谢丰元针对该房产签订的《房屋租赁协议书》、《临时补充合约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，当事人均应当按照约定履行合同义务。关于2012年4月1日至2014年3月31日期间谢丰元应当交纳的租金标准问题，谢丰元认为因曾伟没有补办好房屋商业用途手续，应当参照临时补充合约约定的人民币11500元标准计算每月房租。对此本院认为，虽然涉案房屋作为商业用途场地的使用期限截止至2010年9月30日，但是根据《临时补充合约》中相关条款解释，双方仅约定在出租方没有办好商业用途手续且致使承租方无法经营的情况下，可按照11500元／月给付房租。本案中，虽然涉案房产作为临时商业用途的有效期限已经截止，但谢丰元既未举证证明其开办的理发店经营受到实际影响，亦无证据证明其作为承租人因此遭受实际损失，因此对谢丰元上述主张本院不予采信。合同约定2012年4月1日至2013年3月31日每月租金为人民币31000元，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金为人民币33000元，谢丰元实际支付数额均低于相应期间的标准，不存在超过约定标准交纳房租的情形，其主张退回自2012年4月1日起多支付的房屋租金240000元并按照1.5万元／月标准支付其后至租赁合同期届满期间的房屋租金无事实依据，本院不予支持。综上，谢丰元的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人谢丰元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。