广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第436号
原告（反诉被告）：佛山市南海区胜安门业有限公司，住所地：佛山市南海区（振骅印刷厂对面），工商注册号：440682000225724。
法定代表人：梁球发。
委托代理人：姚勇，系广东木铎律师事务所律师。
委托代理人：何丽秀。
被告（反诉原告）：陈锐忠，男，汉族，住佛山市南海区，公民身份号码：×××2835。
委托代理人：陈伟清，系广东平洲律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日受理后，依法由代理审判员黄伟独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查决定将本诉与反诉合并审理，并于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告法定代表人梁球发及原告委托代理人姚勇、何丽秀，被告及其委托代理人陈伟清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告因生产经营需要，于2014年2月20日与被告签订《租赁厂房合同》、《电力供应设备租赁维护合同》，其中《厂房租赁合同》约定了厂房地址、租期、租金、责任等条款，《电力供应设备租赁维护合同》约定了期限、电费及设备租赁维护费、结算方式、违约责任等内容。签订两份合同后，原告依约向被告支付了厂房及用电押金等费用共146204元。2014年11月28日，被告以原告拖欠租金为由，将原告的生产经营场所锁住、焊接并切断电源，导致原告无法生产经营，致使原告与其他公司所签订的合同无法履行。2015年1月20日，被告强行将原告的机器设备、办公设备出售他人。针对该侵权行为，原告将另行起诉主张权利。被告违法行为严重侵害了原告合法权益，特起诉，请求判令：1.被告向原告支付双倍的押金款218408元、返还原告所支付的线路材料和油漆加工款37000元；2.被告向原告赔偿经济损失78150元；3.诉讼费用由被告负担。
两被告答辩并反诉称：原告的诉讼请求没有任何事实根据，应予以驳回。双方签订了《租赁厂房合同》以及《电力供应设备租赁维护合同》后，原告依约使用了被告的厂房以及被告所提供的供电设备，理应按合同约定在每月5号前交相应的租金交付给被告，但是原告一直不按合同约定支付租金，已经违反了租赁厂房合同第二条第3点关于租金交付的约定，而且原告所声称被告锁门以及断电的事实并不存在。因原告违约，押金按照合同第二条第3点的规定，应属于被告所有。原告至今仍欠租228498.84元，尚欠水电费7646元。原告欠工人工资现已经停止经营，双方合同已经无继续履行的可能，故提起反诉，请求判令：1.解除原、被告所签订的《租赁厂房合同》，并由原告尽快交回厂房给被告；2.原告支付2014年8月1日至2015年4月30日的厂房租金228498.84元、返还2014年12月1日至2015年3月31日的电费7646元给被告；3.诉讼费由原告承担。
原告针对被告反诉答辩称：被告的反诉没有事实和法律依据。首先，原告没有拖欠租金，被告提供的《欠款协议》已经充分证明了原、被告对租金的支付达成了共识，对租金的支付有进一步的协商，因此，原告没有违反《租赁厂房合同》的约定。假设原告没有交租金，但对被告提起的租金20多万元、水电费等等，并没有造成被告的其他经济损失。至于拖欠被告的22万元租金及水电费，被告已经采取了侵权行为，将原告的机器设备变卖，抵扣了原告应交租金、水电费等款项。因原告的机器设备早在2014年年底已由被告全部变卖，此时原告已经没有再使用被告的厂房，所以不存在解除双方租赁合同关系的问题。2014年11月28日，被告将涉讼厂房大门焊接锁住，此时，原告就没有使用涉讼厂房。双方真正解除合同的时间是2014年11月28日。综上，请求法庭驳回被告的全部反诉请求，以维护原告的合法权益。
诉讼中，原告举证如下：
1.租赁合同厂房原件1份。
2.电力供应设备租赁维护合同原件1份。
3.收据（N0.0001378、N0.0001389、N0.0001395）原件3份。
4.暂收条原件1份。
证据1-4，用以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系及原告向被告交付的各种押金。
5.收据（N0.0001420、N0.0001422、N0.1210002）原件3份，用以证明原告与被告签订《租赁厂房合同》、《电力供应设备租赁维护合同》后向被告支付电源线路材料及其他费用。
6.收据（N0.0000993）原件1份，用以证明原告已向被告支付了2014年8月份的租金。
7.李某的证人证言原件及其身份证复印件、杨某的证人证言原件及其身份证复印件各1份、照片彩色打印件2张，用以证明被告以原告拖欠租金为由实施非法行为，封锁原告的生产经营场所，导致原告无法继续生产经营，导致原告遭受重大的经济损失的事实。
8.购销合同复印件1份。
9.补充协议复印件1份。
10.三方协议原件1份。
11.尚东雅轩第二幢入户门、防火门工程施工合同复印件1份。
12.质量整改通知书3份，其中编号为2014120201为复印件，其余2份为原件。
13.欠款证明原件1份。
证据8-13，用以证明被告实施的侵权的行为导致原告各方面的经济损失。
经质证，被告对原告出示的证据1、2的真实性无异议，但按合同约定，原告应在每月5日前付清当月的租金、电费，否则，被告有权终止合同，收回厂房租赁权，押金归被告所有。在合同履行过程中，原告还租赁了工人宿舍14间，每月租金2100元，而且经过丈量有10多平方米的厂房，所以实际每月租金为28292元。对证据3的真实性无异议，押金只是在合同期满后退回原告，但原告以其行为（不按约定付租金、欠工人工资无法经营）违约，所以押金按约定应归被告所有。对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为在合同签订前收取的10000元押金，该款项已计算在厂房押金内。77904元包含了暂收条中的10000元。对证据5中的N0.0001420、N0.0001422收据的真实性无异议，认为是原告向被告购买电线的费用。N0.0001422收据是原告在使用厂房过程中，电房到车间线路的材料及人工费，由原告自行承担。对N0.1210002收据有异议，认为是原告与其他人发生的费用，与被告无关。对证据6的真实性无异议，确认收到原告2014年8月份租金。对证据7有异议，认为证人与原告有利害关系，而且照片陈述的内容不符合客观事实。认为证据8-13与本案以及被告无关。
诉讼中，被告举证如下：
1.租赁厂房合同原件1份。
2.电力供应设备租赁维护合同原件1份。
证据1、2，用以证明被告将厂房出租给原告，原告应在每月5日前付清当月的租金、电费，否则，被告有权终止合同，收回厂房租赁权，押金归被告所有。在合同履行过程中，原告还租赁了工人宿舍14间，每月租金2100元，而且经过丈量有10多平方米的厂房，所以实际每月租金为28292元。
3.承诺欠款协议原件1份，用以证明到2014年12月止，原告确认尚欠被告租金115330.84元，并承诺该部分租金在2015年2月15日前结算完毕；原告所称被告在2014年11月28日以拖欠租金为由锁门及截断电源的事实并不存在，如果被告锁门及截断电源，原告不可能作出此承诺，该承诺就是基于被告多次追收才出现的，不是原告所称对于支付厂房租金达成另外的协议。
4.情况经过原件1份，用以证明由于原告本身的经营出现问题，有供应商、员工在工厂门口起哄闹事，多部门协调处理，由于原告的法定代表人未及时到场处理，导致员工自发将大门上锁，并非被告上锁。
5.临时建设工程许可证原件1份。
6.临时建设工程规划许可证报批表原件1份。
7.三山港区临时建筑工程施工报建申请审批表原件1份。
8.工程竣工验收记录复印件1份。
证据5-8，用以证明被告出租的厂房是经过政府规划批准的。
9.中区经济联合社分表电费单、水表单、厂房租金打印件4份，用以证明原告欠2014年12月至2015年3月的电费及2015年1月至4月的租金情况。
经质证，原告对被告出示的证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为该协议是双方的真实意思表示，双方共同协商承诺租金支付的问题，在租赁合同中产生了双方新的意思表示，证实了原告没有拖欠被告的租金。原告在租赁合同过程中没有违约。对证据4的真实性、关联性均有异议，认为该证据陈述的内容不属实，且与本案无关联，中区经济联合社应该是证人身份，如要表达法律事实，应出庭作证陈述事实。对证据5-8的真实性无法确认，且与本案无关联。对证据9有异议，认为被告在2014年11月28日将涉案厂房焊住、锁住，不准原告生产经营，此时原告没有使用涉案厂房，不可能产生2015年1-4月的电费、租金。
诉讼中，原告申请证人出庭作证，经审查后，本院同意并传唤证人李某、杨某出庭作证。证人李某作证称：证人在原告公司担任副总；老板租赁的厂房在2014年11月份被业主锁门，导致无法进入干活；锁门的时间大概是在2014年11月底，具体时间记不得；厂房内有生产设备、原材料、办公设备、半成品、成品。现在已经清场，2014年12月底，机器设备、成品、半成品、原材料已全部变卖掉。当时搬设备时证人在场，是二手市场的人过来搬的，具体怎么买卖不清楚；公司的人员经常变，多的时候大概有20多人，少的时候大概有15、16人；工人是计件的，工资发放由财务负责，证人不清楚原告有否经常拖欠工资；有时不准时发放工资。证人杨某作证称：证人在原告公司做油漆、管生产。2014年11月30日，房东将门锁住了，导致无法上班。2014年12月24日晚上，设备就卖掉了；焊接门时证人在场，先锁住，然后再焊接；厂房内有成品、半成品、机器设备、办公设备；产品数量清楚，是广州某公司预订的成品、半成品的门共800套左右，其他不清楚；原告公司有20多人；证人每月工资4000元，没有收齐工资，原告的法定代表人梁球发将工地的收尾工作转给证人，等证人收齐收尾工作的款项后抵扣工资；证人工作期间，原告公司有拖欠其他员工工资。
经质证，原告认为证人陈述的内容客观、真实，应予采信。被告认为证人证言中只有反映原告公司拖欠工人工资情况属实，其他情况不属实。
经审查，原告出示的证据1-4、6、被告出示的证据1-3均来源合法、内容真实、与本案相关联，且相对方对其真实性均没有异议，本院均予以采信。原告出示的证据7及两证人证言，因两证人曾为原告公司员工，与原告有直接利害关系，照片无法反映拍摄时间及地点，本院对其均不予采信。被告出示的证据4为原件，原告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。被告出示的证据9为打印件，系被告单方制作，原告不予确认，本院不予采信。原告出示的证据5、8-13、被告出示的证据5-8本院进行综合认定。
根据本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
2014年2月20日，原告与被告签订《租赁厂房合同》（以下简称涉讼合同一），约定：被告将原佛山市南海区平洲中区隽轩玩具厂和南海美博服装厂内部分厂房和宿舍（以下简称涉讼租赁物一）租赁给原告生产使用；租用时间从2014年3月1日至2017年2月28日，共3年；厂房面积1080平方米，每平方米每月16元，办公楼467平方米，每平方米每月14元，空地分摊面积430平方米，每平方米每月5元，每月租金共25968元；押金77904元，合同期满三天内，被告不计利息退还原告；原告应于每月5号前，交齐当月租金及上月水、电费，如超期未交齐租金及水电费，被告有权终止合同，收回厂房的使用权，并不退回押金，如因被告原因导致原告不能生产，被告要赔偿原告双倍押金；原告在经营期间所发生的一切债权债务、工人工资、社保费、工伤意外事故、税务等经济、法律责任均与被告无关；原告如需变动原来厂房结构或增设物体，应经被告同意方能施工，费用由原告自行负责；租赁期满或中途终止合同时，原告所增设物体不能拆除（包括木石装修、水电安装等）；原告用电增容及线路变迁的一切费用，由原告自行负责。
同日，原、被告签订《电力供应设备租赁维护合同》（以下简称涉讼合同二），约定被告向原告提供用电容量为63KVA（50KW）、用电电压为0.4KV三相电力供应；用电性质为大工业用电，基准电价以供电部门为准；甲方负责建设50KV变配电部分给原告使用，电房低压出线柜开关用电计量装置后（定为产权分界点）0.4KV部分由原告投资建设，电气安装工程统一委托被告设计施工，必须安装相对应用电容量的限流总开关及电容补偿器；开始使用时间为2014年4月15日；原告不得中途停用，如需停用，被告也要收取每月设备维护管理费1449元；电费包含（1）原告计量表计电度：（本月行码-
上月行码）×倍率×基本电价，（2）容量电费1449元；被告按月收取设备维护管理费200元；电费及设备租赁维护费按每月1至3号抄表计算，被告每月5号前将电费及设备租赁维护费总金额以清单列付给原告，原告需在每月10号前付款；合同签订后，原告需向被告支付电费预付金20000元，双方终止合同时无息退还给原告。
被告认为原告实际使用的办公楼面积比合同约定面积增加16平方米；双方确认原告在涉讼租赁物之外又另行向被告承租了宿舍14间，每间每月租金150元（以下统称涉讼租赁物二）。
2014年1月18日，被告出具《暂收条》（以下简称收条），确认暂收原告交纳的租厂部分押金10000元，其余押金待签订合同前交齐。
2014年2月22日，被告收取原告用电押金20000元。同年4月23日，被告收取原告租厂押金77904元，被告认为收条对应的10000元包含在该租厂押金中，原告认为收条对应的押金为独立的押金，实际共向被告交纳租厂押金87904元；同年5月5日被告收取原告租用一楼十四间宿舍押金6300元。
2014年4月13日，原告向被告支付购买旧电线费用7000元、电房到车间总电源线路材料及人工费25000元。
2014年12月20日，原告出具《承诺欠款协议》（以下简称欠款协议），确认原告欠被告厂房租金共115330.84元，在2014年12月23日先支付33000元厂租，余下部分82330.84元（暂按被告提供部分，未计12月份水电费在内），上述所欠部分在2015年2月15日前结算完毕。
被告持有《情况经过》原件一份，载明……原告因生产经营不善，出现资金周转困难，拖欠公司员工工资、发包工程款、供应商材料款、被告多月租金、水电费等，导致该公司所有员工及部分材料供应商在2014年12月23日在公司门前起哄闹事，经过被告报警，政府多个部门介入处理，因原告代表梁球发本人没有及时到场处理，导致事态加剧，原告自发把所使用公司大门关闭上锁，最后经过多方协调要求原告代表梁球发同公司员工及发包工程人员、材料供应商签订付款协议后才得到解决。佛山市南海区桂城街中区经济联合社（以下简称中区经济社）于2015年4月21日加注情况属实并盖章确认。
本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。衡量建筑物合法性应以相关的建筑主管行政部门审核为准，被告出示的证据5-8并不是涉讼租赁物一、二的规划、报建、验收备案资料，其证明效力本院不予确认。被告未能提供涉讼租赁物一、二的房产权属证书或相应的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，涉讼合同一违反法律强制性规定，依法无效。涉讼合同二所涉设备为涉讼租赁物一用电设备，涉讼合同一、二存在主从关系，密切关联，两合同效力应作统一认定，故涉讼合同二亦应无效。无效合同自始无效，被告反诉请求解除涉讼合同一没有法律依据，本院不予支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租方应保证提供租赁物符合法律规定，原告作为承租方对此亦具有谨慎审查的义务，双方对订立涉讼无效合同均有过错，应各自承担相应的责任。被告确认于2015年4月自行收回厂房出租，涉讼厂房已无返还必要，本院对被告有关返还厂房的请求不予支持。
围绕本案原、被告其他请求，本院具体分析如下：
一、关于押金问题。合同无效，押金应予以返还。至于押金的具体数额，双方对用电押金20000元、宿舍押金6300元无异议，本院对此予以确认；关于租金押金，原告虽认为其实际缴纳了87904元，但经审核，收条表述为暂收条，且明确注明其余押金待签订合同前交齐，而合同约定押金为77904元，2014年4月13日押金收据亦明确注明租厂押金为77904元，三者可以相互印证，证明租厂押金实际为77904元，原告没有证据证明双方对该押金数额有所变更，现主张实际缴纳押金87904元与常理不合，本院对其主张不予采纳；综上，被告应退还原告押金104204元（按照20000元＋6300元＋77904元计算），原告主张在本院核定范围，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
二、关于线路材料和油漆加工费问题。原告根据证据5主张被告应返还线路材料和油漆加工费共37000元。经审核，证据5中编号为1210002的收据出具主体不明，项目并不唯一指向涉讼厂房，无法显示与本案关联，本院对其证明效力不予确认。原告出示的证据5中编号为0001420、0001422的收据，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该等电线、线路材料费及人工费均为原告购买材料或服务对价，根据等价有偿原则，应由原告自行承担，现原告主张退还该款理据不足，本院不予支持。
三、关于原告主张的经济损失问题。原告提供证据8-13证明其存在经济损失，但经审核，该等材料或为复印件，或出具主体不明，无法显示与本案关联，且均无法证明原告主张，本院对其证明效力不予确认；另原告对无效合同订立亦有过错，应承担相应责任。故原告现主张被告赔偿经济损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于被告反诉主张的租金（使用费）、电费问题。1.原告签署欠款协议确认尚欠被告2014年12月31日之前的租金（使用费）共115330.84元，本院对此予以确认；原告虽称已经支付33000元，但未提供证据予以证明，应自行承担不利后果，则原告应向被告支付该115330.84元。2.关于2014年12月1日至2015年3月31日的电费，被告未提供证据予以证明，本院对该项反诉请求不予支持。3.关于2015年1月1日之后的租金问题，本院认为，被告确认于2015年4月收回涉讼租赁物一、二，原告无证据证明其于此前将涉讼租赁物一、二返还被告，故本院认定被告于2015年4月30日收回涉讼租赁物一、二，则原告应计付2015年1月1日至同年4月30日的使用费。关于使用费标准，被告确认涉讼厂房内机器设备、原材料等已经于2014年12月底清理完毕，可与中区经济社提供的情况经过相互印证，证明原告已经于2014年12月停止生产经营，未使用涉讼租赁物一、二，则被告应及时与原告协商处理相关交接事宜，怠于履行相应义务的应对扩大损失承担相应的责任，根据公平合理原则，本院认定2015年1月1日至同年4月30日的使用费应由双方各自承担50%。双方确认涉讼租赁物一、二每月使用费共28292元，则原告应向被告支付2015年1月1日至同年4月30日止的使用费共56584元（按照28292元×4×50%计算）。综上，原告应向被告支付使用费欠款共171914.84元。被告反诉请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下
一、被告（反诉原告）陈锐忠应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金104204元予原告（反诉被告）佛山市南海区胜安门业有限公司。
二、原告（反诉被告）佛山市南海区胜安门业有限公应于判决发生法律效力之日起十日内支付171914.84元予被告（反诉原告）陈锐忠。
三、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区胜安门业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈锐忠的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取3151.69元（原告已预交），由原告负担1959.65元，被告负担1192.04元；反诉受理费2421.09元（被告已预交），由原告负担1869.15元，被告负担551.94元。经扣减，由原告佛山市南海区胜安门业有限公司负担677.11元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一五年六月十二日
书 记 员 刘冬花