江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹰民一终字第265号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司贵溪支行，所在地贵溪市建设路1号。
负责人叶庆华，该支行行长。
委托代理人李卫民，男，1968年12月17日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司贵溪支行个贷中心主任，身份证号3606021968********，住鹰潭市月湖区梅园大道2号15栋1号。
委托代理人高健，男，1969年9月13日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司贵溪支行法务人员，身份证号3606021969********，住鹰潭市月湖区金山弄126号附15号。
被上诉人（原审被告）张丽萍。
被上诉人（原审被告）竺江闽。
上诉人中国建设银行股份有限公司贵溪支行（以下简称贵溪支行）因金融借款合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2014）贵民一初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贵溪支行的委托代理人李卫民、高健到庭参加诉讼。被上诉人张丽萍、竺江闽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告张丽萍、竺江闽系夫妻关系。2010年1月12日3原告与俩被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，俩被告向原告借款本金为23万元用于购买鹰潭远丰房地产开发公司有限公司开发的贵溪商贸广场A2座26、27号店铺；借款期限为10年，即从2010年1月12日至2020年1月12日；还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月还本息金额为人民币2685.69元；借款利率按基准利率上浮20%；违约金的计收方法为贷款余额x（5.94%）x2。被告自愿用上述购买的店铺进行抵押担保并办理了他项权登记，登记号为贵房贵溪他字第20106631号。同年3月8日，原告通过转帐方式给付被告张丽萍借款23万元。俩被告借款后，按合同约定每月还本付息计2685.69元至2013年12月止。后原告多次向被告催要该款未果，原告诉至本院，请求法院依法判决：一、由俩被告共同偿还原告借款本金163860.12元、利息4978.53元、本金罚息150.07元，利息罚息95.46元（利息计算至2014年4月30日止），共计169084.18元；二、由被告承担本案诉讼费用。
本案在审理过程中，原告将其诉求变更和增加为：一、由俩被告立即偿还借款本金163860.12元、利息8036.97元、本金罚息448.67元、利息罚息228元（该利息算至2014年7月31日止），共计172633.76元，2014年7月31日以后的利息计至还清为止；二、原告对抵押房屋所有权证号为201037791号、他项权利号为贵房贵溪他字第20106631号的房屋享有优先受偿权。
本院认为，合法的合同关系应受法律保护。本案中，原告、被告张丽萍、竺江闽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是合同当事人的真实意思表示，符合法律规定，对上述合同的效力予以采信。合同当事人应按合同的约定全面履行其义务。本案中，原告按合同的约定履行了其发放贷款的义务，俩被告在前期也按合同的约定返还了部分借款，但其在后期无正当理由拒不按合同约定偿还原告的借款，故其应按合同的约定承担相应的民事责任。原告与被告张丽萍、竺江闽在合同中约定将被告所有的产权证号为201037791号的房屋对本案发生纷争的借款进行抵押，且双方办理了抵押登记手续及他项权登记，对该抵押担保的效力本院予以确认，原告请求对产权证号为201037791号的房屋享有优先受偿权的诉求，本院予以支持。原告请求俩被告承担利息罚息228元，该罚息属复息，即利滚利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十二条、第三十四条第一款第一项、第四十一条、第四十六条、第五十二条之规定，判决如下：
一、由被告张丽萍、竺江闽在本判决书生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司贵溪支行借款本金163860.12元、利息8036.97元、本金罚息448.67元，（该利息算至2014年7月31日止），共计172405.76元，2014年7月31日以后的利息以163860.12元为基数按年利率5.94%计至还清为止；二、原告中国建设银行股份有限公司贵溪支行对被告张丽萍、竺江闽所有的产权证号为201037791号、他项权利号为贵房贵溪他字第20106631号的房屋享有优先受偿权。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3682元，由被告张丽萍、竺江闽负担。
上诉人上诉称，2010年1月12日，上诉人与被上诉人签订个人住房借款合同，上诉人为贷款人，两被上诉人为借款人，借款金额23万元，贷款利率按照基准利率水平上浮20%，该利率自起息之日起至贷款本息全部还清日止。依据利率调整当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次（借款合同第三十一条约定，每年的1月1日为利率调整日）。在贷款发放时人民银行五年期以上的贷款基准利率为5.94%，上浮20%的贷款利率为7.128%；2012年7月6日，人民银行对贷款基准利率进行了调整，五年期以上的贷款基准利率为6.55%，上浮20%的贷款利率为7.86%。因此，请求二审法院依法撤销原审判决，改判自2014年8月1日起至被上诉人全部清偿贷款本息之日止，贷款年利率为7.86%。本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张丽萍、竺江闽未提出书面答辩意见。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，本院另查明，上诉人与被上诉人签订个人住房借款合同中第三十一条约定，贷款利率按照基准利率水平上浮20%，该利率自起息之日起至贷款本息全部还清日止。依据利率调整当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次（借款合同第三十一条约定，每年的1月1日为利率调整日）。2012年7月6日，五年期以上的贷款基准利率为6.55%，本院查明的其他事实与原审法院所查一致。
本院认为，合法的合同关系应受法律保护。合同当事人应按合同的约定全面履行其义务。本案中，上诉人按合同的约定履行了其发放贷款的义务，俩被上诉人在前期也按合同的约定返还了部分借款，但其在后期无正当理由拒不按合同约定偿还原告的借款，故其应按合同的约定承担相应的民事责任。合同明确约定贷款利率按照基准利率水平上浮／下调20%，该利率自起息之日起至贷款本息全部还清日止。依据利率调整当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次（借款合同第三十一条约定，每年的1月1日为利率调整日）。2012年7月6日，五年期以上的贷款基准利率为6.55%，故调整后的贷款年利率为上浮20%为7.86%，被上诉人违反约定拒绝履行还款义务，应当按照合同的约定承担违约责任。故上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳，对其上诉请求，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实不清，本院在查明事实的基础上依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持江西省贵溪市人民法院（2014）贵民一初字第605号民事判决主文第二项；
二、撤销江西省贵溪市人民法院（2014）贵民一初字第605号民事判决主文第一项；
三、由被上诉人张丽萍、竺江闽在本判决书生效后十日内共同偿还上诉人中国建设银行股份有限公司贵溪支行借款本金163860.12元、利息8036.97元、本金罚息448.67元，（该利息算至2014年7月31日止），共计172405.76元，2014年7月31日以后的利息以163860.12元为基数按年利率7.86%计至还清为止；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3682元，二审案件受理费3682元，合计7364元，由被上诉人张丽萍、竺江闽负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈华秀
审判员 陈信仕
审判员 徐遇金
二〇一四年十二月十六日
书记员 罗玉萍