连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第2985号
原告连云港明园商贸有限公司。
法定代表人陈广明，该公司总经理。
委托代理人姚建成。
被告连云港市农业生产资料有限责任公司。
法定代表人张宇，该公司董事长。
委托代理人王继荣、张连荣。
被告连云港市浦东物业管理有限公司。
法定代表人傅明会，总经理。
原告连云港明园商贸有限公司（以下简称明园商贸公司）与被告连云港市农业生产资料有限责任公司（以下简称农资公司）、连云港市浦东物业管理有限公司（以下简称浦东物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告明园商贸公司的委托代理人姚建成、被告农资公司的委托代理人王继荣、张连荣、被告浦东物业公司的法定代表人傅明会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明园商贸公司诉称，2004年5月28日，连云港市明园酒类销售有限公司与被告浦东物业公司、连云港市农资市场（以下简称农资市场）签订《协议书》，由连云港市明园酒类销售有限公司租赁经营位于新浦区解放东路农资巷4号的四方钢材城、农资市场及农资仓库的全部房屋和场地，租赁标的是被告农资公司委托被告浦东物业公司经营管理的及被告浦东物业公司、农资市场自己经营管理的，期限15年，年租金30万元，双方约定了租金缴纳期限、违约条款等。连云港市明园酒类销售有限公司于2007年6月11日经工商登记机构核准名称变更为明园商贸公司。协议签订后，原告依约履行义务，可是被告浦东物业公司、农资市场于2010年4月8日通知原告，解除双方所签订的《协议书》，后原告被迫于2010年4月28日搬出租赁房屋和场地。原告认为，被告方单方解除协议，已经构成违约，造成原告损失。为此诉至本院，判令被告连带支付违约金30万元、赔偿损失3633333元，并承担本案诉讼费用。
被告农资公司辩称，1、原告诉讼依据的租赁合同是无效的，原告和被告浦东物业公司签订合同时，市政府下达了相关文件进行拆迁，涉案的地址就在拆迁范围内，他们签订协议的时候，我们已经与有关单位商谈拆迁事宜，他们签订协议我方并不知情；2、我方认为协议签订的主体不对，我公司是产权的所属单位，我方没有与原告签订协议；3、我公司没有委托其他公司经营原告所述的资产，原告所述的我公司委托被告浦东物业公司经营缺乏证据，与事实不符。我们认为农资市场早就不存在了，农资市场2003年就改制了，改制的时候牌子就取消了，我们去工商局查询根本查不到农资市场的任何信息，公章已经作废了；4、原告与被告浦东物业公司签订协议的所有收入，我方没有见到，收入都是他们之间瓜分的，我方不存在任何的违约；5、被告浦东物业公司占用的是我公司的资产，后来经调解，我方已经对被告浦东物业公司搬出的资产作出了补偿，且与原告无关，原告所诉的租赁协议违约与我公司无关，属于无效的合同。
被告浦东物业公司辩称，同意被告农资公司的意见。拆迁属于政府行为，属于旧城改造，拆迁是不可抗力的因素，我们不存在违约，这个纠纷属于房屋拆迁安置补偿纠纷，按照法律规定不属于法院受理的范围，拆迁人与被拆迁人达不成安置补偿协议，不应该属于人民法院受理的范围。本案按照当时合同，属于农资公司委托被告浦东物业公司、农资市场进行管理，我们将委托的经营管理权限重新委托原告经营管理，委托的关系按照合同法规定只能选择一个人作为被告，只能在委托方和被委托方选择被告，原告选择三个被告不符合法律规定。最高院2005年第9号文就本案有明确的相关规定，该案件如果在原告见到我们搬迁通知之后至原告实际搬出之前向法院起诉，法院是不予受理的，在原告搬出之后向法院起诉，人民法院同样不应该受理。
经审理查明，2004年5月28日，连云港市明园酒类销售有限公司（乙方，现更名为明园商贸公司）与被告浦东物业公司、农资市场（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将受农资公司之委托经营管理的及自己经营管理的位于新浦区解放东路农资巷4号的四方钢材城、农资市场、农资仓库，出租给乙方整体经营，双方就租赁事宜经充分协商达成如下协议：1、乙方整体租赁经营位于新浦区解放东路农资巷4号的四方钢材城、农资市场及农资仓库的全部房屋和场地；2、租赁期限为十五年，即自2004年6月1日至2019年5月31日；3、年租金为30万元人民币，乙方应于移交接收管理之前十日内交纳租金15万元，由于乙方目前资金周转困难，双方协商同意乙方推迟二个月付款。余款15万元半年内交纳，其余每年租金以此类推。协议第六条约定：乙方违约，甲方有权解除本协议并有权要求乙方支付拖欠的租金及应投入的资金。甲方违约，致使乙方不能正常经营管理的，乙方有权解除本协议并有权要求甲方赔偿损失，赔偿损失额的计算方法为甲方违约致乙方未能承租经营的年数乘以每年40万元的损失。甲方违约的，乙方有权要求甲方负连带责任。凡违约方均应向守约方按年租金标准支付违约金30万元。协议还就其他内容进行了约定。
另查明，本案所涉房屋和场地原为被告农资公司所有，由浦东物业公司经营管理。2004年2月，连云港市人民政府《连政发（2004）22号》确定城市基础设施建设规划�其中包括了本案的租赁地块。2004年9月，连云港市房屋拆迁管理办公室发出拆迁公告，对食品公司及周边地块范围内的房屋及其附属物实施拆迁，其中包含本案原告租赁的房屋及场地。2004年11月29日，连云港市城市建设投资有限责任公司、连云港市亿人城建开发有限公司作为拆迁人，与被告农资公司签订《土地征用房屋拆迁补偿安置协议》，征用拆迁被告农资公司所有的位于连云港市新浦区解放东路197号院内房产。
2010年3月30日，被告农资公司与浦东物业公司达成调解协议，约定浦东物业公司于2010年5月30日前搬出占用农资公司的位于新浦区解放东路197号房屋、场地；农资公司给付浦东物业公司人民币240万元，付款时间和方式为：农资公司于2004年4月15日前将款项汇入新浦区人民法院银行账户，该款给付浦东物业公司500000元，余款1900000自浦东物业公司搬出房屋、场地�十日内给付浦东物业公司。同日，浦东物业公司出具承诺书一份，承诺浦东物业公司原占用农资公司所诉各房屋及资产无条件于2010年5月30日前搬出腾空，并交付农资公司，所给付的2400000元非法律规定的补偿，而是农资公司自愿补偿。浦东物业公司的股东、职工所涉及的股金、赔偿、安置、补偿等问题与农资公司无关，由浦东物业及傅明会负责清退。
2010年4月8日，被告浦东物业公司、农资市场向原告明园商贸公司送达《通知》，该通知载明：由于我方是受农资公司委托经营管理而与原告签订协议书，现因承租的所有资产已由农资公司转让给连云港市城市建设投资有限责任公司、连云港市亿人城建开发有限公司，用于房地产开发建设，致协议书无法履行，为此特通知原告解除所签协议书，并要求原告于2010年4月28日前搬出并交还占用的房屋、场地。后双方结清租金，原告搬离租赁房屋。
还查明，2000年，江苏省连云港市农业生产资料总公司申请开办连云港市农资市场，申请表中载明负责人为傅明会，占地面积7000平方米、建筑面积合计7500平方米，并领取了市场登记证。因农资市场仅为市场名称，不具有实体内容，原告同意本院不再将农资市场列为被告审理。
再查明，农资公司所有的位于拆迁地块的产权登记总面积为7269.38平方米。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的协议书、租金交付统计表及收据、农资市场开办登记表、工商档案、资产移交清单、调解协议、通知、协议，被告农资公司举证的调解协议、移交清单、承诺书、拆迁补偿安置协议书、农资公司改制批复、工商登记查询表、资产评估报告书、市场登记证、拆迁许可证、政府相关文件、被告浦东物业公司举证的文件、农资总公司改制方案、决议、核查事项说明、资产租赁交纳租金情况一览表、拆迁通知书、拆迁公告、安置协议等在案予以证实。
本院认为，原告与被告浦东物业公司签订租赁合同后，在履行过程中遇政府房屋拆迁，致租赁合同无法继续履行，不应据此认定被告浦东物业公司违约，且原告亦早已按被告要求搬离了租赁房屋及场地，双方已实际解除了租赁合同，故原告要求被告按照合同约定给付违约金30万元，本院不予支持。但根据公平原则，原告作为房屋承租人是被拆迁房屋的使用人，房屋拆迁时应获得临时安置补助费以及搬迁补助费，被告浦东物业公司与原告存在租赁合同关系，且又从被告农资公司领取补偿款240万元，故临时安置补助费及搬迁补助费应作为原告的损失，由被告浦东物业公司给付原告。被告农资公司作为房屋所有权人，已对房屋管理使用人浦东物业公司进行了拆迁补偿，且数额高于本市规定的相关补偿标准，故原告要求被告农资公司承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于临时安置补助费及搬迁补助费具体数额，因被告农资公司与拆迁人签订的安置补偿协议中并无临时安置补助费及搬迁补助费具体数额，原告也未举证证明补助费的实际数额，本院参照连云港市本地临时安置补助费、搬迁补助费标准计算，即临时安置补助费，选择货币补偿的，100平米以下的按8元／平方米.月、超过100平方米部分，按4元／平方米.月，按6个月计算；搬迁补助费，100平米以下的按8元／平方米.次、超过100平方米部分，按4元／平方米.次计算。关于计算补助费的建筑面积，因双方无法确认租赁房屋的实际面积，原告也未举证证明，本院按照产权登记证上载明的7269.38平方米计算。综上，临时安置补助费为176865.12元［8元×100平方米＋（7269.38-100）×4元�×6月、搬迁补助费为29477.52元［100平方米×8元＋（7269.38-100）×4元］，以上合计206342.64元，作为原告损失，由被告浦东物业公司赔偿原告。至于原告主张的其余损失，原告未提供证据证实，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港市浦东物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告连云港明园商贸有限公司206342.64元。
二、驳回原告连云港明园商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38270元（原告已预交），由原告负担35000元，由被告连云港市浦东物业管理有限公司负担3270元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费38270元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 杜秀丽
代理审判员 钱 永
人民陪审员 刁洪祥
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 孙端阳
附：法律条文及上诉须知
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租�使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行