云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第400号
上诉人（原审被告、反诉原告）左文华，男，汉族，1970年7月25日出生。
特别授权诉讼代理人普友星，云南泓旷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐彬，男，汉族，1991年8月15日出生。
特别授权诉讼代理人刘文华、刘娟，北京盈科（昆明）律师事务所律师。
原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司。住所：昆明市世纪城茗春苑*幢**号商铺。
法定代表人王艺乔，总经理。
特别授权诉讼代理人刘亚光，男，汉族，1988年11月30日出生。
上诉人左文华与被上诉人唐彬、原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称：“新亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人左文华不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月21日受理后依法组成合议庭，于2014年6月24日对本案公开进行了询问。上诉人左文华的诉讼代理人普友星，被上诉人唐彬的诉讼代理人刘文华，原审被告新亚公司的诉讼代理人刘亚光到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：原告（反诉被告）唐彬与被告（反诉原告）左文华及合同居间人被告新亚公司于2013年11月8日签订《房屋买卖居间合同》，约定被告（反诉原告）左文华将其所有的官渡区矣六乡星江园13幢1单元1102号房屋及A368地下车位出售给原告（反诉被告）唐彬，合同约定，房屋总价款为人民币1958000元（以下款项均为人民币），买方应交付定金100000元，合同还约定，房屋过户时间为2013年11月28日16时以前，被告（反诉原告）左文华应于2013年11月23日前办理该房屋抵押登记的解除手续，如任何一方违约，应赔偿守约方房屋总价款百分之二十的违约金。签约当日，原告（反诉被告）唐彬向被告（反诉原告）左文华交付了定金100000元，该款由被告新亚公司保管，此后被告（反诉原告）左文华于2013年12月25日解除了该房屋、车位的抵押登记。现原告（反诉被告）唐彬提起诉讼，请求：一、解除三方于2013年11月8日签订的《房产买卖居间合同》；二、判令被告左文华赔偿原告人民币391600元；三、判令被告左文华返还定金100000元，被告新亚公司承担连带返还责任。被告（反诉原告）左文华提出反诉，请求：一、解除三方于2013年11月8日签订的《房产买卖居间合同》；二、确认原告（反诉被告）唐彬无权要求返还定金100000元；三、判令被告新亚公司将定金100000元交付给被告（反诉原告）左文华。
一审法院认为：原告（反诉被告）唐彬与被告（反诉原告）左文华之间的买卖合同系双方自愿订立，内容未违反法律规定，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按照约定履行各自义务。根据约定，被告（反诉原告）左文华应当按照约定的时间在2013年11月23日前解除房屋抵押登记，以消除房屋存在抵押、物权受限的情形，为双方约定的2013年11月28日前履行房屋过户创造必要条件，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，故被告（反诉原告）左文华是否在约定的时间解除房屋抵押是合同能否继续履行的前提，但被告（反诉原告）左文华至2013年12月25日才解除房屋抵押登记，已违反了约定，构成违约，依法应当承担违约责任。审理中，原告（反诉被告）唐彬表示其主张的经济损失391600元已包含定金担保责任，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》关于违约责任的规定，被告（反诉原告）左文华作为违约方，依法应当向原告（反诉被告）唐彬双倍返还定金共计200000元，由于定金由被告新亚公司保管，故应当由被告新亚公司向原告（反诉被告）唐彬返还定金100000元，不足部分100000元，由被告（反诉原告）左文华返还。原告（反诉被告）唐彬主张的其它经济损失，因其未举证加以证实，故一审法院依法不予支持。关于原告（反诉被告）唐彬、被告（反诉原告）左文华主张解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方迟延履行或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，当事人可解除合同，本案中，因被告（反诉原告）左文存在违约行为，致使不能实现合同目的，符合上述关于解除合同的法律规定，故一审法院依法予以支持。但该合同中关于居间合同的内容和约定，与本案不属同一法律关系，不宜在本案中处理。关于被告（反诉原告）左文华以原告（反诉被告）未支付首付款598000元并办理按揭贷款手续，导致房屋过户及银行贷款手续至今未能办理，已构成严重违约，主张确认原告（反诉被告）唐彬无权要求返还定金100000元并判令被告新亚公司将定金100000元交付给被告（反诉原告）左文华的反诉请求，一审法院认为，双方在合同中未约定原告（反诉被告）唐彬支付首付款的时间，但根据房屋买卖合同的交易习惯和合同其它条款的内容，可以确定首付款的支付时间为房屋过户当日，而房屋过户的前提是被告（反诉原告）左文华解除房屋抵押登记，即被告（反诉原告）左文华应当先履行解除房屋抵押登记义务，在被告（反诉原告）左文华未先履行义务的情形下，后履行一方即原告（反诉被告）唐彬有权拒绝履行其义务，故原告（反诉被告）唐彬未支付首付款的行为，不构成违约，被告（反诉原告）左文华的反诉请求无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。被告（反诉原告）左文华关于其已向原告（反诉被告）唐彬交付房屋钥匙的辩解意见，无证据证实，一审法院不予采纳。至于被告新亚公司要求继续履行《房屋买卖居间合同》并扣除其中介费的答辩意见，一审法院认为，被告新亚公司并非房屋买卖合同相对人，中介费其可另行主张权利，故该辩解意见一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：“一、解除原告（反诉被告）唐彬与被告（反诉原告）左文华于2013年11月8日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）唐彬定金100000元；三、被告（反诉原告）左文华于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）唐彬双倍定金差额100000元；四、驳回原告（反诉被告）唐彬的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）左文华的其它诉讼请求。”本诉案件受理费减半收取4337元，由原告（反诉被告）唐彬承担2000元，被告（反诉原告）左文华承担2337元；反诉案件受理费1020元，由被告（反诉原告）左文华承担。
一审宣判后，左文华不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人左文华上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审判决认为解除抵押权是上诉人的先行义务，以此认定上诉人构成违约，与客观事实不符。本案中，由于双方在合同中未约定首付款支付时间，根据相关法律规定，在被上诉人要求上诉人于2013年11月23日前解除抵押登记时，上诉人提出被上诉人先支付或在解除抵押登记当天同时支付房屋首付款的要求并不违反双方签订的房屋买卖合同约定和交易原则。二、结合本案实际情况来看，上诉人以稍低价格出售自己的房屋，说明上诉人资金缺乏，要求被上诉人支付首付款以顺利解除抵押权的要求合情合理。且上诉人的上述合理要求一再被上诉人恶意拒绝后，上诉人仍然积极筹措资金，并于2013年12月25日解除了该房的抵押权，为被上诉人过户创造了条件。但此时被上诉人不但不正确履行合同，却于2014年1月16日向一审法院起诉要求单方解除合同。故上诉人的行为并未构成违约。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第591号民事判决第二项、第三项、第五项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人唐彬答辩称：卖方履行了先行义务才能谈及付款和过户，协议明确约定由卖方履行物权瑕疵创造过户的基本条件，卖方没有履行先行义务，就不存在买卖义务。双方对付款时间没有进行约定，应当按照惯例在过户时拿到交件单的时候予以支付，过户条件不成立，也没有交件单，故我方没有履行付款的义务。合同没有履行是上诉人没有按照合同和法律规定履行先行义务解除抵押，上诉人应当承担违约后果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。
原审被告新亚公司答辩称：新亚公司履行了居间义务，对于是否违约与新亚公司无关。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，二审查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：本案中，谁存在违约行为，违约责任如何承担？
本院认为，上诉人、被上诉人与原审被告所签《房产买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，系有效协议，各方均应按协议履行各自的权利义务。根据合同约定，上诉人应于2013年11月23日前办理抵押解除手续，但上诉人在2013年12月25日才解除了涉案房屋、车位的抵押登记，其行为已构成违约。虽然上诉人主张双方合同对付款时间未约定，对于首付款的支付时间和抵押权的解除时间构成同时履行抗辩权，其并未违约，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”的规定，上诉人可以随时要求被上诉人履行支付首付款的义务，而本案中，上诉人并未能提交相应证据证明其已要求被上诉人履行支付首付款的义务，故本院对上诉人的该主张不予采信。上诉人的行为虽然构成违约，经审查，在双方约定的办理房屋产权证过户手续之日即2013年11月28日16：00前双方均未表示愿意继续履行合同之意愿，也未实际前往办理过户手续。之后上诉人虽然也于2013年12月25日解除涉案房屋及车位的抵押登记。但双方仍未促使合同继续履行。最终致双方合同约定的房屋买卖的目的未能实际实现。故上诉人虽然存在一定的违约行为，但双方合同不能履行并非完全由于上诉人原因所致。现双方均要求解除合同，上诉人应当向被上诉人返还被上诉人已交付的10万元定金。对于被上诉人主张的损失，因上诉人未按约定解除抵押登记并非合同不能履行的主要原因，上诉人也认为违约金过高请求调整，被上诉人并未提交相应证据证明其实际损失情况，故本院根据双方履行合同情况，参照中国人民银行同期存款利率标准，以被上诉人所交付10万元为本金，计算上诉人的损失，时间自2013年11月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止。一审对此处理不妥，本院予以改判。合同中约定10万元定金保管方式为全额由上诉人委托原审被告保管，故定金由原审被告向被上诉人返还。综上所述，一审法院认定事实清楚，但处理不当，上诉人左文华的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第591号民事判决第一、二、四、五项，即“一、解除原告（反诉被告）唐彬与被告（反诉原告）左文华于2013年11月8日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）唐彬定金100000元；四、驳回原告（反诉被告）唐彬的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）左文华的其它诉讼请求。”
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第591号民事判决第三项，即“三、被告（反诉原告）左文华于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）唐彬双倍定金差额100000元；”
三、上诉人左文华于本判决生效后十日内向被上诉人唐彬支付自2013年11月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止以人民币10万元为本金按中国人民银行同期存款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币4337元，二审案件受理费人民币9694元，合计人民币14031元，由上诉人左文华承担30%，即人民币4209.3元，由被上诉人唐彬承担70%；即人民币9821.7元；一审反诉案件受理费人民币1020元，由上诉人左文华承担。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨 茜
代理审判员 黄金成
代理审判员 朱 欢
二〇一四年八月十九日
书 记 员 孙浩宇