宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民初字第802号
原告李光华，男，汉族，1943年10月19日出生，宁夏贺兰县人，小学文化，农民，现住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人李红鹏，宁夏综义律师事务所律师。
委托代理人赵学宗，男，汉族，1969年1月31日出生，宁夏贺兰县人，高中文化，个体，现住宁夏回族自治区贺兰县，系原告李光华的女婿。
被告梁建军，男，汉族，1982年3月17日出生，宁夏贺兰县人，初中文化，司机，现住宁夏回族自治区贺兰县。
被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司，住所地银川市金凤区黄河东路恒泰商务大厦5层9号办公用房。营业执照注册号×××，组织机构代码证59621306-5。
法定代表人吴秉麟，该公司董事长。
委托代理人买若春，宁夏侨之桥律师事务所律师。
原告李光华与被梁建军、宁夏兴麟房产营销策划有限公司（以下简称兴麟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法由代理审判员李义军适用简易程序于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告李光华的委托代理人赵学宗、李红鹏，被告梁建军及被告兴麟公司的委托代理人买若春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李光华诉称，2013年12月6日，原告与被告梁建军通过宁夏兴麟房地产营销策划有限公司居间介绍，三方经协商一致签订了房地产买卖合同。原告将自己所有的位于银川市贺兰县富兴北街东侧桃林新村10号楼16营业房一套以52万元卖给被告梁建军，被告梁建军支付1万元定金由宁夏兴麟房地产营销策划公司代为保管，并约定了三方的权利义务。合同签订后，原告与被告梁建军口头约定被告梁建军于2013年12月15日一次性将房款全部付清，原告协助被告梁建军办理房产过户手续。原告积极履行合同约定的义务，因被告兴麟房产公司没有估算好原告与被告梁建军房屋买卖过户手续所需费用，后被告梁建军因费用过高拒不履行合同约定支付房款义务，被告兴麟房产公司有过错，对原告无法实现合同目的造成的损失与被告梁建军承担连带支付、赔偿责任。综上所述，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，原告多次催促被告梁建军支付房款、办理房产过户手续，被告梁建军一直拖延，至今未支付房款也未办理房产过户手续；被告兴麟公司在明知被告梁建军违约不再履行三方签订的房屋买卖合同的情况下，没有经过原告同意私自将保管的定金返还给被告梁建军，严重损怀了原告的合法权益，现依据《合同法》第115条、第112条、第113条、第116条，第425条，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特提起诉讼，请求：1、依法判令被告梁建军给付原告定金1万元；2、依法判令被告梁建军赔偿原告损失5000元：3、被告宁夏兴麟房地产营销策划有限公司对第一、二项诉讼请求承担连带给付、赔偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。
原告李光华为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、房地产买卖合同原件一份，欲证明原、被告三方签订的房屋买卖合同合法有效，及合同中约定了三方权利、义务以及违约责任。
被告梁建军的质证意见为对该证据中李光华的签字是否真实有异议，这份合同中并没有约定赔偿损失的条款。合同中我的签字是真实的，我知道李光华的名字是代理人赵学宗签的。
被告兴麟公司的质证意见为对此份证据的三性及证明目的均没有异议。
证据二、保管条原件一份，欲证明原告在房屋买卖合同签订后于2013年12月6日将房屋产权证原件交于被告兴麟公司保管，证实被告梁建军于同日将购房定金1万元交给被告兴麟公司保管的事实。
被告梁建军的质证意见为对此份证据的三性没有异议。
被告兴麟公司的质证意见为对此份证据的三性没有异议。
被告梁建军辩称，我不同意支付原告定金及损失，因为房屋过户实际的费用太高，原告欺骗在先，所以导致房屋买卖没有实际履行。
被告梁建军未向法庭提交证据证明自己的抗辩。
被告兴麟公司辩称，一、本次开庭中的委托书和我公司留存的合同中的签名字体都不一致，我们首先对李光华的签字提出异议；二、原告与被告之间的合同是否继续履行请法庭裁决；三、原告要求给付定金，给付定金的前提是二被告有过错，本案是因为原告存在过错导致合同没有履行，因此原告要求退还定金没有事实依据，另外，涉案房屋自始至终由原告实际占有并收取房租，原告要求第一被告赔偿损失，由第二被告承担连带责任没有法律依据；四、原告要求第二被告对第一被告承担连带责任，因为二被告是两个独立的民事主体，且三方合同中并没有约定第二被告要对第一被告承担的损失承担连带给付责任，故请求依法驳回原告对第二被告的起诉。
证据一、收条原件一份，证明我公司已经将代为保管的1万元定金退还给梁建军了。
原告李光华的质证意见为对该证据的真实性、合法性、证明目的均没有异议，
被告梁建军的质证意见为对该证据三性及证明目的均没有异议。
经当庭举证、质证，本院认为，原告李光华提交的证据一房地产买卖合同，被告梁建军、兴麟公司对原告李光华的签字提出异议，但二被告在签订合同时就明知是由原告李光华的女婿赵学宗代李光华签订房地产买卖合同并办理售房手续，对此并未提出异议，当庭也未对房地产买卖合同的效力提出异议，故原告提交的房地产买卖合同真实有效，本院予以采信。原告李光华提交的证据二保管条，二被告对其真实性、合法性及关联性均没有异议，能够证明原告李光华在房屋买卖合同签订后于2013年12月6日将房屋产权证原件交于被告兴麟公司保管，同时被告梁建军于同日将购房定金1万元交给被告兴麟公司代为保管的事实，本院对此予以采信。被告兴麟公司提交的证据一收条，原告李光华、被告梁建军对其真实性均没有异议，能够证明被告兴麟公司于于2013年12月20日将代为保管的定金10000元交予被告梁建军的事实，对此本院予以采信。
根据本院认定的证据及原、被告双方当事人当庭陈述，能够确认以下事实。
经审理查明，原告李光华（甲方）、被告梁建军（乙方）及兴麟公司（丙方）于2013年12月6日签订《房地产买卖合同》一份，约定通过丙方居间介绍，甲方同意将坐落于贺兰县富兴北街东侧桃林新村10号楼16号营业房出售给乙方，房屋转让价款52万元；甲方需将该房产的“房屋产权证”等相关原始文件交存丙方代为保管，乙方于2013年12月6日交付1万元作为购上述房产的购房定金，并交丙方代为保管，作为房屋交接保证金；乙方的付款方式现金支付首付款，剩余房款办理银行按揭贷款并由银行一次性支付给甲方；乙方于2013年12月13日向丙方提交贷款材料及相关手续，如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交代办的合理的资料而导致交款日期延期或造成相关违约的均由未及时提交资料一方负责；甲乙双方房产资金安全均有丙方提供全程担保；房产办理过户手续所需要缴纳的契税、交易手续费、登记费及相关费用经商定均由乙方承担；签订合同后，乙方向丙方支付相当于房屋成交总价款的2%即13000元作为中介服务费；双方如有任何一方自本合同签订后，违约不买或不卖，中介费由违约乙方双倍承担，如乙方违约定金不退还，如甲方违约，双倍返还定金。合同签订后，被告梁建军于2013年12月6日向原告李光华交付了1万元购房定金，原告李光华将房屋产权证明原件及1万元定金同时交由被告兴麟公司代为保管，被告兴麟公司出具“保管条”一份并注明待房屋交易完成后冲抵房屋尾款。后被告梁建军因房屋过户费用高于被告兴麟公司在签订合同时预估费用，不再履行合同，并要求被告兴麟公司退还定金，被告兴麟公司于2013年12月20日将定金退还被告梁建军，并在梁建军签署的收条中注明被告梁建军承诺就此合同产生的任何纠纷及违约责任，与被告兴麟公司无关。
原告李光华当庭表示要求解除合同，被告梁建军表示不再继续履行合同，被告兴麟公司表示同意解除合同。
本院认为，原、被告三方签订的《房地产买卖合同》意思表示真实，不违反法律的禁止性规定，合法有效。被告梁建军于2013年12月6日向原告李光华交付的购房定金1万元，根据《房地产买卖合同》第四条的约定属于履约定金，在被告梁建军违约不买房时定金不予退还，在原告李光华违约不卖房时双倍返还定金。被告梁建军、兴麟公司辩称未能履行合同是因为原告在签订《房地产买卖合同》时未能提供房屋的真实信息，导致房屋的实际过户费用远远高于被告兴麟公司据此预估的过户费用，但《房地产买卖合同》并未约定由原告李光华由提供房屋过户费用的义务，预估的房屋过户费用实际是由被告兴麟公司提供的服务内容，二被告也未能提供相应的证据证明原告李光华对此存有过错。房屋的实际过户费用高于预估费用，并不代表房屋买卖合同不能继续履行，被告梁建军不再继续履行购房的合同义务构成违约，其所交定金按照合同约定应当归原告李光华所有。虽被告兴麟公司向其退还了定金，但并未经原告李光华同意，被告梁建军应当向原告李光华支付定金10000元，被告兴麟公司保管定金系替原告李光华保管，其在未经原告李光华同意的情况下将定金退还被告梁建军并约定一切违约责任与其无关，该约定对原告李光华不具有法律效力，且合同约定原告李光华与被告梁建军双方房产资金安全均有被告兴麟公司提供全程担保，故被告兴麟公司对被告梁建军支付定金应当承担连带清偿责任。原告李光华要求被告梁建军承担其收到房款后可得的利息收益5000元，但双方并未约定房款的支付期限，其要求赔偿可得收益损失没有事实依据，故对于原告李光华要求被告梁建军支付损失5000元的诉讼请求本院不予支持。因原告李光华，被告梁建军、兴麟公司均表示不再履行《房地产买卖合同》，原告李光华要求解除该合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告李光华，被告梁建军、宁夏兴麟房产营销策划有限公司签订的《房地产买卖合同》；
二、被告梁建军支付原告李光华定金10000元，于本判决生效后十五日内付清；
三、被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司对上述被告梁建军支付原告李光华定金10000元承担连带清偿责任；
四、驳回原告李光华其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元，减半收取87.5元，由被告梁建军、宁夏兴麟房产营销策划有限公司承担58.5元，原告李光华负担29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 李义军
二〇一四年六月三十日
书 记 员 张红梅
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十五条当事人可以依照《》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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