浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台仙民再重字第1号
申请再审人（原审被告）：李再忠，经商。
委托代理人：赵文春，浙江鑫火律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：马林东，经商。
被申请人（原审原告）：徐学武。
两被申请人的委托代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。
第三人：仙居县城市管理行政执法局，住所地仙居县景凤路1号。
法定代表人：郑国志，局长。
委托代理人：周荣中，浙江神仙居律师事务所律师。
原审被告：张建平。
申请再审人李再忠因与被申请人马林东、徐学武及原审被告张建平为房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）台仙民初字第92号民事判决，向本院申请再审。本院经复查决定另行组成合议庭进行再审，于2014年11月21日作出（2014）台仙民再初字第1号民事判决，申请再审人李再忠不服判决，提起上诉。台州市中级人民法院裁定发回重审。本院依法追加仙居县城市管理行政执法局为第三人参加诉讼。另行组成合议庭，由审判员王秀明担任审判长并主审本案，审判员官焕云、人民陪审员陈建国参加评议，于2015年7月17日公开开庭进行了审理，申请再审人李再忠及委托代理人赵文春、被申请人徐学武、马林东及两被申请人的共同委托代理人蒋武君、第三人仙居县城市管理行政执法局的委托代理人周荣中到庭参加诉讼，原审被告张建平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。因案情复复杂，经院长审批延长审限三个月。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
2011年2月21日，原审原告马林东、徐学武起诉至本院称，2008年3月13日，马林东、徐学武与李再忠、张建平签订场地租赁协议书，约定将场地和钢棚门面约1400平方转租给李再忠、张建平开超市，每年租金20万元，每半年支付租金10万元，并提前一个月付清。协议签订后，李再忠、张建平依约支付租金至2010年11月30日，依照合同约定，李再忠、张建平应于2010年11月1日前付清2010年12月1日至2011年5月31日的半年租金10万元，但该租金至今未付；现请求判令立即交付租金10万元，并赔偿违约金，违约金按月利率1%计算至付清之日止。原审被告李再忠辩称，李再忠、张建平与马林东、徐学武订立租赁合同并使用租赁场地是实，但马林东、徐学武无权出租场地，在2008年3月双方签订租赁合同时，该场地属糖业烟酒公司所有，且在2010年11月份城管监察大队也曾要求李再忠支付租金，2010年12月，商业集团老人协会认为该租赁场地系其所有，并强制拿走场地，收取李再忠转租的租金；要求驳回马林东、徐学武的诉讼请求。原审被告张建平辩称，2010年6月1日，张建平将本案租赁的场地转让给李再忠，本案与张建平已经没有关系。
原审查明，2008年1月18日，仙居县糖业烟酒公司清算组与仙居县城管局监察大队签订租用空场地协议书，租赁期限为2008年2月1日至2013年1月31日。2009年4月20日，仙居县糖业烟酒公司清算组与仙居县城管局监察大队签订补充协议书，把本案原、被告争议的1400平方米场地租赁给仙居县城管局监察大队，租赁期限为2008年2月1日至2013年1月31日。2008年1月18日，仙居县城市管理局监察大队与原告徐学武签订了协议书，确定共同开发。2008年3月13日，原告马林东、徐学武与被告李再忠、张建平签订场地租赁协议书，协议书约定：原告方将场地和钢棚门面约1400平方转租给两被告开超市；租金为每年20万元整，每半年支付租金一次10万元，并提前一个月付清；如因租期内发生场地建筑，使用权等纠纷，造成停工停业的，由原告方赔偿被告方所有费用。协议签订后，原告方向被告方交付了上述1400平方米的场地，被告方也依约交付给原告方2008年6月1日至2010年11月30日期间的租金。2010年11月30日后的租金经原告方催讨被告方至今未交。2010年11月30日，仙居县城管局监察大队曾向被告催讨租金。2010年6月1日，被告张建平与被告李再忠签订转让协议，把租赁合同的权利和义务一并转让给李再忠一人享有和负担，原告马林东在该协议上签字，原告徐学武后来得知后也未提出异议。
原审认为：本案的原告方通过仙居县糖业烟酒公司清算组与仙居县城管局监察大队之间签订的租用空场地协议书与补充协议书及原告徐学武与仙居县城管局监察大队的合作协议书，取得租赁该场地的权利。即使原告方系出租他人之物，只要依约履行将租赁物交付与承租人占有使用的义务，租赁合同仍为有效。被告方在支付前期的租金后，又以原告方无权出租为由拒付租金，显属不当，被告仍应当承担支付租金的义务。被告李再忠认为因第三人方商业系统老人协会占用其租赁的场地，收取转租的租金，并向其借用工商营业执照，致使被告无法使用该场地的主张牵强，且无相关证据证明，本院不予支持。被告张建平与原告方的租赁合同权利义务已于2010年6月1日一并转让给被告李再忠，并得到被告李再忠及两原告的认可，其主张本案与其无关，不承担支付租金义务的主张成立。被告李再忠未按约定给付租金，已构成违约，两原告要求被告李再忠支付违约赔偿金有理，本院予以支持，违约赔偿金可参照人民银行同期贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十三条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、限被告李再忠自本判决生效之日起十日内向原告徐学武、马林东付清尚欠的租金100000元及违约赔偿金（违约赔偿金自2010年11月1日开始按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）；二、驳回原告徐学武、马林东的其它诉讼请求。
李再忠申请再审称，马林东、徐学武将1400平方米空场地出租给李再忠，在经营期间，2010年12月17日商业系统老人协会强制占用该场地，造成李再忠无法经营，合同目的无法实现，有商业系统老人协会会长许明成的笔录可以证明，原审判决不顾客观事实作出错误认定，认为商业系统老人协会占用租赁场地无相关的证据证明；在（2011）台仙民初字第619号案审理时，进一步查明了商业系统老人协会于2010年12月17日强占本案租赁场地的事实，现与本案相关联的（2011）台仙民初字第619号、（2011）台仙民初字第770号两案已被台州市中级人民法院发回重审，根据民诉法第二百条第一项、第六项的规定要求再审，撤销（2011）台仙民初字第92号民事判决，依法驳回马林东、徐学武的诉讼请求。被申请人马林东、徐学武辩称，不存在仙居县商业系统老人协会这个组织，不存在老人协会强占租赁场地使李再忠无法经营、合同目的无法实现的情况。许明成等仙居县商业系统的退休职工根本没有能力强占当时由李再忠依法经营的超市，而是李再忠自愿将经营权移交给许明成等人，与许明成等人合作经营，向许明成等人领取报酬。本案根本不是因使用权纠纷造成李再忠停业；原判是正确的，要求驳回李再忠的再审申请。第三人仙居县城市管理行政执法局在庭审中述称：申请再审人与被申请人的争议与我局无关。仙居县城管局监察大队向仙居县糖业烟酒公司清算组租得的场地及转租给被申请人徐学武的场地包括争议的空场地。原审被告张建平再审中未到庭应诉亦未作书面答辩。
经审理查明，2008年1月18日仙居县糖业烟酒公司清算组与仙居县城管局监察大队（系第三人仙居县城市管理行政执法局的前身仙居县城市管理局的下属部门）签订《租用空场地协议书》，协议书约定仙居县城管局监察大队向仙居县糖业烟酒公司清算组租用原西门仓库全部空场地，租赁期限为2008年2月1日至2013年1月31日。同日，仙居县城市管理局监察大队与徐学武签订《协议书》。2008年3月13日，马林东、徐学武与李再忠、张建平签订《场地租赁协议书》，协议书约定甲方（即马林东、徐学武）将空场地连同四间门面（实际为一间大门约88平方米、三间门面钢棚约135平方米）约1400平方米转租给乙方（即李再忠、张建平）开超市，租期从2008年6月1日至2013年2月1日止，租金为每年20万元正，每半年提前一个月付清10万元。如因租期内发生场地建筑，使用权等纠纷，造成停工停业的，由甲方赔偿乙方所有费用。协议签订后，马林东、徐学武向李再忠、张建平交付了租赁物。李再忠、张建平即对三间门面钢棚予以改造并在一间大门和空场地上搭盖钢棚，并依约交付给马林东、徐学武2008年6月1日至2010年11月30日期间的租金。2009年4月20日，仙居县城管局监察大队与仙居县糖业烟酒公司清算组签订《补充协议书》，约定仙居县城管局监察大队向仙居县糖业烟酒公司清算组租用原西门仓库大门后面约1400平方米空场地，约定租赁期限为2008年2月1日至2013年1月31日。2010年11月18日，仙居县城管局监察大队发《通知》给李再忠催讨2010年11月30日后的次年租金。2010年6月1日，张建平与李再忠签订《转让协议》，把租赁合同的权利和义务一并转让给李再忠一人享有和负担，马林东在该协议上签字，徐学武后来得知后也未提出异议。
另根据申请再审人提供的原仙居县城市管理局向仙居县建设规划局报批临时建筑的一份《报告》和陈述及被申请人、第三人的陈述，确认以下事实：2008年1月18日仙居县城管局监察大队向仙居县糖业烟酒公司清算组租得全部空场地后，于2008年1月24日向仙居县建设规划局报批搭建20间面积约600平方米的临时钢棚，于次日获得批准，期限二年。2010年10月，由李再忠经手，原仙居县城市管理局再次就该20间面积约600平方米的临时钢棚向仙居县建设规划局报批，获得批准，期限二年。对争议的一间大门和空场地上的临时钢棚至今未获得有关部门的批准。
本案双方争议的焦点：
1、被申请人有无权利出租空场地。
申请再审人认为两被申请人无权出租空场地，理由：（1）2008年3月13日两被申请人与申请再审人签订《场地租赁协议书》时，两被申请人对空场地没有任何权利，不能以自己的名义对外出租。（2）2008年1月24日第三人向县建设规划局提交的《报告》，证实第三人向仙居县糖业烟酒公司清算组租赁的是约600平方米的地块，不包括空场地。（3）2009年4月20日，仙居县糖业烟酒公司清算组与第三人签订《补充协议书》，结合仙居县糖业烟酒公司清算组于2011年8月5日出具的《证明》和第三人于2011年10月13日出具的《证明》，证实第三人自始至终没有将空场地租赁给两被申请人。（4）在租赁期间，第三人向申请再审人催讨过租金。（5）申请再审人租赁空场地后，利用临街面的600平方米场地进行临时建筑审批手续，也可以反映出第三人没有将空场地出租给被申请人的事实。为证明其主张申请再审人提交了《房产权证》、《租用空场地协议书》、《补充协议书》、《协议书》、《场地租赁协议书》、《通知》、《报告》各一份，《证明》二份。
两被申请人认为两被申请人有出租本案租赁物的权利，理由：（1）仙居县糖业烟酒公司清算组与仙居县城管局监察大队签订的《租用空场地协议书》和《补充协议书》，能够证明仙居县糖业烟酒公司清算组将空场地出租给仙居县城管局监察大队的事实。（2）仙居县城管局监察大队与被申请人徐学武签订的《协议书》，证明双方约定共同出租本案的租赁物，租金归被申请人所有，由被申请人每年向仙居县城管局监察大队交12000元管理费的事实。为证明其主张被申请人提交了《租用空场地协议书》、《补充协议书》、《协议书》各一份。
第三人认为自己已将空场地出租给被申请人，理由：仙居县糖业烟酒公司清算组与仙居县城管局监察大队签订的《租用空场地协议书》约定是“原西门仓库全部空场地”，并且2009年4月20日签订的《补充协议书》，虽是对租赁空场地的补充协议，但协议约定的租用期限是自2008年2月1日至2013年1月31日结束，是仙居县糖业烟酒公司清算组对出租该空场地的追认，仙居县城管局监察大队已支付给仙居县糖业烟酒公司清算组该空场地的一年半租金。为证明其主张第三人提交了《租用空场地协议书》、《补充协议书》各一份、《收款收据》、《现金交款单》各三份。
根据三方当事人陈述的事实及提交的证据，本院认为，即使两被申请人与申请再审人在2008年3月13日签订《场地租赁协议书》时，尚未取得该空场地的承租权，但两被申请人在签订协议后，依约向申请再审人交付了租赁物，申请再审人也使用租赁物并给付了前期租金，至2009年4月20日仙居县糖业烟酒公司清算组与仙居县城管局监察大队签订《补充协议书》时，仙居县糖业烟酒公司清算组和仙居县城管局监察大队对被申请人将空场地出租给申请再审人，从无异议。2009年4月20日仙居县糖业烟酒公司清算组与仙居县城管局监察大队签订了《补充协议书》，约定将空场地出租给仙居县城管局监察大队，租期从2008年2月1日开始至2013年1月31日结束，该协议是仙居县糖业烟酒公司清算组对仙居县城管局监察大队自2008年2月1日开始租用该空场地行为的追认，且仙居县城管局监察大队亦已支付了该空场地的（一年半）租金。从仙居县城管局监察大队与被申请人徐学武签订的《协议书》内容上亦可判断出仙居县城管局监察大队已于2008年1月18日将该空场地转租给被申请人徐学武，第三人在庭审中也表示已将该空场地转租给被申请人徐学武。因此，申请再审人主张两被申请人自始至终没有取得该空场地的任何权利的理由不能成立。
申请再审人提供的《房产权证》，因其登记的房产现已灭失，且与本案的争议无关联，本院不予采信。对仙居县糖业烟酒公司清算组于2011年8月5日出具的称从2008年至2009年4月19日没有将1400平方米空场地租给仙居县城管局监察大队的《证明》，及仙居县城管局监察大队于2011年10月13日出具的称没有将1400平方米空场地租给被申请人的《证明》，因其形式不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的要求，其内容与查明的事实不符，本院不予采信。对《报告》和《通知》，能证明原仙居县城市管理局报批临时建筑的范围、面积和曾向申请再审人催讨租金的事实，故对其真实性予以确认，但两份证据不能证明申请再审人的主张。对申请再审人、两被申请人、第三人提交的《租用空场地协议书》、《补充协议书》、《协议书》，和第三人提交的《收款收据》、《现金交款单》各三份的真实性予以确认。
2、商业系统老人协会有否强制接管租赁物
申请再审人认为，签订租赁合同后，2009年10月，小南门村第十三组村民前来阻止超市经营。2010年5月商业系统老人协会多次将超市大门关掉，无法经营。2010年12月17日，商业系统老人协会强占了市场。由于两被申请人对本案租赁物权利存在瑕疵，在老人协会强占租赁物后，两被申请人没有及时解决纠纷，致使申请再审人无法使用租赁物，合同目的无法实现，两被申请人的行为违反合同法第九十四条之规定，《场地租赁协议书》自2010年12月17日起解除，因此申请再审人无需缴纳之后的租赁费。根据合同法第二百二十八条之规定，因商业系统老人协会主张权利并强占租赁物，致使申请再审人无法使用租赁物，申请再审人不应支付2010年12月17日后的租金。为证明其主张，申请再审人提交了《会议纪要》、2011年3月23日法院对许明成作的《询问笔录》、《合作协议》、（2011）台仙民初字第619号《民事判决书》、2010年12月29日仙居县公安局城关派出所对徐学武作的《询问笔录》、2010年5月10日的“报警记录”等证据各一份。
被申请人认为，根本不存在仙居县商业系统老人协会这个组织，是申请再审人将营业执照交给许明成等人使用，领取每月3000元的工资，是申请再审人自愿将租赁物交给许明成等人使用，与许明成等人合作经营，不存在许明成等人强占超市的情形，本案申请再审人应当依约支付租金。为证明其主张，被申请人提交了本案原审第二次《庭审记录》、2010年12月22日仙居县公安局城关派出所对许明成作的《询问笔录》等证据各一份。
本院认为，申请再审人提供的法院对许明成作的《询问笔录》中有“我们日夜跟他磨，要把他赶走”“我从2010年12月17日开始接管市场的”记载，《合作协议》有2011年11月2日许明成代表仙居县商业系统老人协会签字与盛来法、吴晓波合作经营的内容，这些内容能反映出许明成等人于2010年12月17日开始接管租赁物。徐学武的《询问笔录》没有讲到2010年12月17日的情况。2010年5月10日的“报警记录”能够反映出商业系统退休职工曾去阻挠的事实，但这两份证据不能证明2010年12月17日租赁物被许明成等人强占的事实。《会议纪要》无单位印章、无单位法定代表人签字、无全体到会人员签字，不符合证据的形式要件，本院不予采信。（2011）台仙民初字第619号民事判决已被台州市中级人民法院撤销不能作为本案证据使用。结合被申请人提供的证据［许明成于2010年12月22日在仙居县公安局城关派出所作的询问笔录中有“好又多超市是现在我们老人协会在管理的”“我们老人协会是12月17日从李再忠那里转过来的”内容］，可以确认本案租赁物从2010年12月17日起由许明成等人以仙居县商业系统老人协会名义管理。
本院再审认为，申请再审人与被申请人签订的《场地租赁协议书》的标的物为空场地连同一间大门、三间门面钢棚约1400平方米，其中三间门面钢棚系临时建筑，原仙居县城市管理局于2008年1月25日获得批准，期限二年，2010年10月，再次获得批准，期限二年（至2012年10月13日止）。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，三间门面钢棚的租赁期限未超过2012年10月13日部分合同有效，申请再审人应依约支付租金。对一间大门和空场地，因《场地租赁协议书》中有“转租给乙方开超市”，“乙方按经营需要搭建装修”，“甲方负责办理搭建的相关手续”等约定，而实际上至今在一间大门和空场地上搭建的钢棚仍未得到有关部门的批准，故涉及一间大门和空场地部分的合同无效，但因申请再审人已实际使用了一间大门和空场地，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，申请再审人仍应支付一间大门和空场地的占有使用费，具体可参照约定的租金标准支付。对合同有效部分的租金（按照经批准的三间临时钢棚面积与租赁物全部面积比约占1／10，租金确定为10000元，占有使用费确定为90000元），申请再审人李再忠未依约支付，已构成违约，两被申请人要求申请再审人支付违约赔偿金有理，本院予以支持，违约赔偿金可参照人民银行同期贷款基准利率计算。对合同无效部分，被申请人要求申请再审人支付违约赔偿金，于法无据，本院不予支持。因自2010年12月17日起本案租赁物已由许明成等人以仙居县商业系统老人协会名义管理，故申请再审人李再忠不应负担此后的租金和占有使用费。2010年12月1日至12月16日期间的租金为438元（10000元÷365天×16天≈438元）、占有使用费为3945元（90000元÷365天×16天≈3495元）。原审被告张建平与两被申请人的租赁合同权利义务已于2010年6月1日一并转让给申请再审人李再忠，且得到申请再审人李再忠和两被申请人的确认，其主张本案与其无关的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百十三条、第二百二十六条，第二百二十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、维持本院（2011）台仙民初字第92号民事判决第二项；
二、变更本院（2011）台仙民初字第92号民事判决第一项为：限申请再审人李再忠自本判决生效之日起十日内向被申请人徐学武、马林东付清尚欠的2010年12月1日至2010年12月16日期间一间大门和空场地的占有使用费3945元，三间门面钢棚的租金438元及违约赔偿金（438元租金的违约赔偿金自2010年11月1日开始按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2350元，由申请再审人李再忠负担100元，由被申请人徐学武、马林东负担2250元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费2350元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
审 判 长 王秀明
审 判 员 官焕云
人民陪审员 陈建国
二〇一五年十月二十一日
代书 记员 郑媚珠
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。