福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终1611号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈春凤，女，1981年3月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林淑华，女，1965年9月20日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：郑耀辉，福建省漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：郑真，福建省漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。
上诉人沈春凤因与被上诉人林淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2016)闽0602民初6255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈春凤及其委托诉讼代理人吴雅玲和被上诉人林淑华的委托诉讼代理人郑耀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈春凤上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人林淑华的一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2014年8月8日签订的房屋租赁合同虽然约定上诉人应于每年7月30日前支付年度租金87480元，但在支付了第一年度的租金87480元后，上诉人和被上诉人协商要求第二年度起的租金按季度支付，被上诉人表示同意，也就是说双方就付款方式以口头约定的形式进行了变更。即使被上诉人不承认付款方式已经变更，上诉人一审时提供的银行转账凭证，可以证明上诉人分别于2015年９月15日、2015年12月3日、2016年4月6日通过银行转账,支付了被上诉人第二年度前三个季度即2015年9月1日至2016年5月30日的租金，被上诉人收到租金后也未提出异议，也说明被上诉人对于按季度支付租金是认可的。原审仅以转账金额和转账时间与租赁合同约定的租金金额和支付时间不符，即作出上诉人未支付2015年9月1日至2016年5月30日租金的认定是错误的。二、原审举证责任分配错误。被上诉人反诉请求上诉人支付2015年9月1日至2016年6月30日租金，对此上诉人已提供转账凭证证明其已支付2015年9月1日至2016年5月30日的租金，被上诉人对收到上述款项并无异议，上诉人对履行支付租金义务的举证责任已经完成，此时，举证责任应转移给被上诉人，由其举证证明上述款项并非用于支付租金，但被上诉人并未提供证据证明，其应承担举证不能的法律后果。三、被上诉人隐瞒出租房屋未取得建设工程规划许可证的事实与上诉人签订租赁合同，导致合同无效的过错在于被上诉人。上诉人为此投入大量资金，造成巨大损失，被上诉人应予赔偿，对此上诉人保留另案起诉的权利。综上所述，一审判决错误，应予改判。
林淑华辩称：一审判决正确，应予维持。根据证据规则，上诉人主张其已经支付租金至2016年5月30日，但其无法提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果。
沈春凤向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的租赁合同无效，林淑华退还押金20000元；2、本案的诉讼费用由林淑华承担。
林淑华向一审法院反诉请求：1、判令沈春凤立即偿还租金（占用费）109350元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至还清全部欠款为止；2、本案受理费由沈春凤承担。
一审法院认定事实：2014年8月8日，沈春凤作为乙方与林淑华作为甲方签订一份《租赁合同》，合同约定（摘录）：甲方将址于漳州市芗城区天宝镇山美中路天宝工业园的制衣厂前面新建大楼二楼收缩缝左边靠新东明方向的楼层出租给乙方经营性使用，面积约810平方米。租期为十年整，时间从2014年9月1日至2024年8月31日止。2014年9月1日至2017年8月31日大楼二楼租金为9元/㎡。2017年9月1日起租金按每年比上一年度租金递增百分之十。乙方在签订合同同时支付第一年租金为人民币87480元，自第二年起乙方应当在每年7月30日前支付年度租金。乙方在签订本合同时缴交甲方押金人民币贰万元整。《租赁合同》签订当日即2014年8月8日，沈春凤通过两次银行转账分别支付给林淑华合同约定的20000元押金以及第一租赁年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金87480元（9元/㎡×810㎡×12个月）。林淑华将合同约定的房屋交付给沈春凤使用。沈春凤在租赁该房屋后，于租赁房屋内开设经营“三一九休闲吧”。后沈春凤未按照《租赁合同》约定于2015年7月30日前支付第二租赁年度即2015年9月1日至2016年8月31日的房租。2016年6月30日，沈春凤腾空了该租赁房屋。另查明，本案讼争的房屋土地使用者系漳州市芗城华达制衣有限公司，林淑华系该公司股东。2016年6月6日，漳州市芗城华达制衣有限公司出具委托书，该委托书上记载：漳州市芗城华达制衣有限公司决定公司所有的相关厂房以林淑华股东的名义出租并收取相关租金。再查明，本案讼争房屋未取得房屋所有权证及未通过消防验收亦未取得建筑工程规划许可证。
一审法院认为,沈春凤与林淑华于2014年8月8日签订的有关漳州市芗城区天宝镇山美中路天宝工业园的制衣厂前面新建大楼二楼收缩缝左边靠新东明方向的楼层的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，但林淑华用于租赁的房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》无效，林淑华应将该《租赁合同》中约定的且沈春凤已支付的押金20000元返还给沈春凤；故沈春凤的诉讼请求合法有据，予以支持。虽然双方签订的《租赁合同》无效，但沈春凤占有使用该房屋，故沈春凤应按双方签订的《租赁合同》约定的租金标准向林淑华支付房屋占用费；沈春凤仅支付了2014年9月1日至2015年8月31日的房屋占用费87480元，还应支付从2015年9月1日起至房屋腾空之日即2016年6月30日止的房屋占用费72900元（9元/㎡×810㎡×10个月）；故林淑华主张沈春凤应支付租金（占用费），合法有据，但主张数额应以实际产生为准；沈春凤虽提供了一些银行转账凭证拟证明其已经支付了从2015年9月1日至2016年5月30日的房租，但是该部分银行转账凭证所体现的转账金额和转账时间均与双方所签订的《租赁合同》中所约定的租金金额和支付时间不符，不能证明沈春凤所要证明的内容，故对于沈春凤所辩称的其已经支付了从2015年9月1日至2016年5月30日的房租的意见，不予采纳。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、沈春凤与林淑华于2014年8月8日签订的有关漳州市芗城区天宝镇山美中路天宝工业园的制衣厂前面新建大楼二楼收缩缝左边靠新东明方向的楼层的《租赁合同》无效；二、林淑华应于判决生效之日起十日内将20000元合同押金返还给沈春凤；三、沈春凤应于判决生效之日起十日内支付林淑华2015年9月1日起至2016年6月30日的房屋占用费72900元；四、驳回林淑华的其他反诉请求。本诉受理费300元，简易程序减半收取150元，由林淑华负担；反诉受理费1243.5元，由沈春凤负担811元，林淑华负担432.5元。
对原审判决查明的事实，上诉人沈春凤对查明的“沈春凤未按照《租赁合同》约定于2015年7月30日前支付第二租赁年度即2015年9月1日至2016年8月31日的房租”有异议，其认为已支付房租至2016年5月30日；被上诉人林淑华对查明的“2016年6月30日，沈春凤腾空了该租赁房屋”有异议，认为上诉人至今仍未腾空租赁房屋。对原审查明的其他事实，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认。
二审庭审中，上诉人向本院提交如下证据：一、录音资料，证明内容：1、被上诉人答应上诉人按照季度支付租金，被上诉人收到租金之后未提出异议，说明被上诉对于按季度支付租金是认可的；2、上诉人的丈夫已经向被上诉人明确已经支付租金至2016年5月30日，被上诉人对此没有异议。被上诉人同意给上诉人十日时间腾空房屋，被上诉人默认给上诉人一个月的期限用于腾空房屋。二、收款单据，证明内容：被上诉人的丈夫李俊民确认水电费是4605元，上诉人于2015年9月15日一起支付给被上诉人的款项是包括2015年9月1日至2015年10月31日的租金21870元和水电费4605元。
被上诉人林淑华发表如下质证意见：对上述两份证据的真实性没有异议，但认为不能证明上诉人的主张。证据一的来源不合法，录音的时候未经被上诉人同意。录音中的人是黄新华，而租赁合同的当事人是上诉人，上诉人未提交结婚证证明黄新华是其丈夫。证据二可以证明上诉人是将讼争房屋进行装修成KTV营业。上诉人租赁了被上诉人的宿舍，所租赁的宿舍是七间以上。
本院认为，上诉人提交的上述两份证据，被上诉人对真实性无异议，故可以作为本案认定事实的依据。
二审经审理查明，2014年8月8日至2016年12月25日期间，上诉人12次通过银行转账向被上诉人付款，明细如下：2014年8月8日付款87480元、20000元；2015年6月19日付款4048元；2015年7月29日付款1513元、2015年9月15日付款26475元；2015年12月3日付款23870元；2015年12月25日付款3848元；2016年2月4日付款1200元；2016年3月8日付款5259元；2016年3月25日付款4277元；2016年4月6日付款21850元；2016年5月5日付款2471元。
本案的争议焦点是：1、本案租赁合同的效力；2、上诉人是否结欠被上诉人费用，如果结欠，数额如何认定？对此，本院分析认定如下：
一、关于本案租赁合同的效力问题
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案上诉人和被上诉人签订的《租赁合同》约定的租赁物“座落于芗城区天宝镇山美中路天宝工业园的制衣厂前面新建大楼二楼收缩缝左边靠新东明方向的楼层”，至本案一审法庭辩论终结前，仍未取得建设工程规划许可证，双方对该事实均予以确认，故根据上述规定，本案《租赁合同》应属无效合同。被上诉人辩称《租赁合同》有效，于法无据，不予采纳。
二、关于上诉人是否结欠被上诉人房屋占用费未支付，如果结欠，数额如何认定的问题
本院认为，上诉人尚欠被上诉人房屋占用费的数额应认定为7290元。理由如下：首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，经一审法院释明，被上诉人要求上诉人参照合同约定的租金计算标准支付房屋占用费，理由可以成立。其次，本案双方当事人均确认2014年9月1日至2015年8月31日期间的房屋占用费，上诉人在签订本案租赁合同时已支付给被上诉人，而关于2015年9月1日之后至实际租用本案讼争租赁物期间所产生的房屋占用费是否已经支付的问题，双方发生争议。上诉人主张已向被上诉人付清，即其主张2015年9月15日的银行转账付款26475元是支付2015年9月至11月期间的费用、2015年12月3日的付款23870元是支付2015年12月至2016年2月期间的费用、2016年4月6日付款21850元是支付2016年3月至2016年5月期间的费用，而被上诉人则抗辩上述3笔银行转账汇款并非支付本案讼争房屋的租赁费用，而是上诉人支付另外宿舍的租赁费用。经审查，被上诉人对其主张的其与上诉人之间存在租赁宿舍关系的事实未能提供书面的租赁合同予以证明，被上诉人于本院庭审后提交的《水电记录》、《芗城区天宝镇自来水厂收据》、《KTV租用宿舍记录表》等证据并不能证明上诉人向其租赁宿舍的事实，被上诉人主张双方存在宿舍租赁关系依据不足，其应承担举证不能的法律后果。此外，虽然上述3笔银行转账汇款的时间与双方约定的租金为每年7月支付的时间不一致，但上诉人提供的录音证据可以证明被上诉人认可上诉人按季度支付租金。因此，综合双方当事人提供的证据，上诉人提供证据的证明力大于被上诉人提供证据的证明力。上诉人主张的上述3笔费用系其向被上诉人支付本案讼争房屋的占用费，理由可以成立，本院予以采纳。第三，本案二审中，被上诉人虽辩称上诉人至今仍未腾空租赁房屋，但一审认定上诉人于2016年6月30日腾空房屋并判决上诉人只应支付房屋占用费至2016年6月30日，被上诉人并未提起上诉，故上诉人应支付房屋占用费至2016年6月30日。根据本案查明的事实，上诉人仅支付房屋占用费至2016年5月31日，其虽辩称被上诉人在签订租赁合同时向其承诺免收一个月的房屋装修期间的租金，只需支付房屋占用费至2016年5月31日，但其未能提供证据证明被上诉人同意免收一个月租金的事实，且上诉人于2016年7月4日向一审法院提交的《情况反映》中明确主张其不承担2016年6月30日后的房屋占用费，其对承担2016年6月的房屋占用费并未提出异议，因此，上诉人尚欠被上诉人2016年6月，计一个月的房屋占用费未支付的事实可以认定，上诉人主张其已全部付清房屋占用费不能成立，本院不予采纳。因此，上诉人还应向被上诉人支付房屋占用费7290元（87480元/年÷12个月）。
综上所述，本院认为，沈春凤关于其已向被上诉人支付2014年9月1日至2016年5月31日的房屋占用费的上诉请求可以成立，应予支持；但其主张已全部付清房屋占用费的理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省漳州市芗城区人民法院(2016)闽0602民初6255号民事判决第一、二项；
二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院(2016)闽0602民初6255号民事判决第三、四项；
三、上诉人沈春凤应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人林淑华房屋占用费7290元；
四、驳回上诉人沈春凤的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人林淑华的一审其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费150元，由被上诉人林淑华负担；反诉受理费1243.5元，由上诉人沈春凤负担50元，被上诉人林淑华负担1193.5元。二审案件受理费1622.5元，由上诉人沈春凤负担50元，被上诉人林淑华负担1572.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟庆彩
代理审判员 张阿娇
代理审判员 谢建才
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 韩英燕