山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）东民初字第1103号 原告：东平县东平街道罗庄村村民委员会。住所地：东平县东平街道罗庄村。 法定代表人：管久瑞。职务：村主任。 委托代理人：孙良伟，山东慧哲律师事务所律师。 被告：侯家阳，男，1955年9月9日出生，汉族，居民，住东平县。 委托代理人：侯德平，山东兴峰律师事务所律师。 原告东平县东平街道罗庄村村民委员会（以下简称罗庄村民委员会）与被告侯家阳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗庄村民委会的法定代表人管久瑞、委托代理人孙良伟，被告侯家阳及其委托代理人侯德平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗庄村民委员会诉称，2000年1月1日，被告租赁原告村综合服务楼一座，房屋22间院落一处，另有沙发、写字台桌等，租赁期限为15年，租赁费每年11000元，共计165000元，此外，还约定违约金等事项。截止到2015年1月1日，合同已经到期，但被告至今未交清租赁费，并继续占用，为此，为维护原告的合法权益，今诉至贵院，请求法院判令被告将租赁的综合服务楼22间及院落一处清理干净交付原告，并交付沙发6套、写字台4张、椅子6把、圆桌10张、北京木凳6把、木床20张，支付违约金300万元（根据合同约定，迟延一天按照每年租赁费的5%计算违约金，每年按照365天计算，计算至2015年1月1日，共计2409万元，要求被告支付违约金300万元）及租赁费165000元，本案全部诉讼费用由被告承担。 被告侯家阳辩称，被告不欠原告租赁费，原告诉状中所称的沙发6套、写字台4张、椅子6把、圆桌10张、北京木凳6把、木床20张都在租赁房屋放着，被告同意返还这些东西，不同意腾退综合服务楼22间及院落一处。一、合同所租赁的楼房系被告出大部分资金建设，建设到主体完成时，原告将未建完的工程交付给被告，让被告继续建设，并和被告签订了租赁合同。被告出资将楼房建设到能够使用的程度后使用。2009年原告要求被告在院落内建设新房，并同意建房后继续租赁给被告20年。之后被告在院落内建房多处，准备续签合同时，原村委班子因经济问题被查搁浅。二、租赁费被告已全部交纳，租赁合同签订后，被告一直按时交纳租赁费，后因被告经营木材和超市，原告使用被告的木材和超市的商品。接到诉状后，经原告和被告对账，经过租赁费和赊欠商品折抵，被告已全部支付租赁费，原告尚欠被告近千元商品款。三、原告同意继续和被告签订合同的前提下，被告出资建设了院落内的房屋，该房屋也已经过城建部门的处罚，给被告造成巨大的损失。被告要求和原告续签合同20年，继续使用楼房和院落内房屋，被告不同意解除合同。四、原告要求违约金的主张无事实和法律依据。如前所述，我已经通过抵账方式正常交纳了租金，不存在违约的事宜，所以原告要求我支付违约金无事实依据，我和原告之间的合同也没有约定关于违约金的支付方式，《合同法》对违约金的数额和支付方式，作了明确规定：双方当事人在合同中作出明确约定时才予以支持。所以原告的该项诉讼请求无事实和法律依据。五、原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。根据原告的诉状陈述，被告从2000年1月1起计算，原告应在2002年1月1日前主张自己的权利。而时隔十三年之后原告再次主张租金及违约金权利早已超过法定的诉讼时效。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2000年1月1日原告罗庄村民委员会与被告侯家阳双方签订了《租赁综合服务楼合同书》一份，合同约定原告将综合服务楼一座22间、院落一处租赁给被告使用，有沙发6套、写字台4张、椅子6把、圆桌10张、北京木凳6把、木床20张供被告使用；由被告向原告每年交纳租赁费11000元，租赁期15年，从签订合同之日起，每年的租赁费提前一个月交齐，每拖一天，罚被告应交款的5%。 租赁合同到期后，被告继续占有使用租赁合同约定的房屋及院落。原被告之间因租赁合同发生纠纷，双方形成诉讼。 上述事实，有原告提交的《租赁综合服务楼合同书》一份、法院依被告申请对证人李某1的调查笔录一份、证人李某2的证言及双方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《租赁综合服务楼合同书》是缔约双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立生效，并对缔约双方产生约束力，双方当事人应当按照合同的约定自觉履行相关的权利义务。 关于原告要求被告退还租赁物的问题。被告辩称2009年原告要求被告在院落内建设新房，并同意建房后继续租赁给被告20年，被告为证实其主张向法庭提交照片12张、行政处罚决定书一份、罚款收据两份，原告对被告的上述主张不予认可并对上述证据的关联性提出了异议，且被告未提交其他证据证实经原告同意在承租院落内建设新房的事实及原、被告之间存在续签合同的合意，本院对被告的上述主张不予采信。现合同约定的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故原告要求被告将租赁的综合服务楼22间及院落一处清理干净交付原告，并交付沙发6套、写字台4张、椅子6把、圆桌10张、北京木凳6把、木床20张的诉讼请求，本院应予支持。 关于原告要求被告支付租赁费165000元的问题。被告辩称2006年前的租赁费已交纳，之后的租赁费系用商品款抵顶，原告对被告的主张不予认可。被告为证实2006年之前的租赁费已交纳的事实，提交李某1于2003年9月23日出具的证明一份，李某1、侯家诗、王心宽于2006年4月14日出具的证明一份，申请法院对在押证人李某1进行了调查询问，原告对两份证明的真实性提出了异议，证人李某1的证言也不能证实上述证明的真实性。因该两份证明的内容系案外人对自身所感知案件事实的陈述，从证据类型上属于证人证言。除李某1外，其他证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人不出庭作证，法庭无法核实证人的真实身份、证人与当事人的关系。对该份证人证言本院不予采信。为证明用商品款抵顶租赁费的事实，被告提交货款单据一宗、结算单一份，原告对货款单据及结算单的真实性、关联性提出了异议，因上述证据无法证实原、被告双方存在用商品款抵顶租赁费的合意，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院对上述证据的关联性不予确认，对被告主张的用商品款抵顶租赁费的事实不予采信。故，原告要求被告支付租赁费165000元的诉讼请求，本院应予支持。 关于原告要求被告支付违约金300万元的问题。根据双方合同的约定“原、被告双方签订合同之日起，由被告向原告每年交纳租赁费11000元，租赁期15年，从签订合同之日起，每年的租赁费提前一个月交齐，每拖一天，罚被告应交款的5%”。我国现行法律对违约金的界定以补偿为主、惩罚为辅的原则，本案系租赁合同纠纷，原告收取租赁费，其损失为收取租金的利息，双方约定每天的违约金为应交款的5%，明显过高，应予调整，结合被告拖欠原告租赁费的时间长短及原告对被告欠租赁费的催要次数，本院酌定违约金为10万元。 关于被告辩称原告主张租金及违约金的权利已过诉讼时效的问题。本院认为，本案租赁合同关系中双方当事人约定分期支付租金，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。故原告的起诉被告支付租赁费及违约金并未超过诉讼时效，被告的抗辩本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下： 一、被告侯家阳于本判决生效后十日内将租赁的综合服务楼22间及院落一处恢复原状交付原告东平县东平街道罗庄村村民委员会； 二、被告侯家阳于本判决生效后十日内交付原告东平县东平街道罗庄村村民委员会沙发6套、写字台4张、椅子6把、圆桌10张、北京木凳6把、木床20张； 三、被告侯家阳于本判决生效后十日内支付原告东平县东平街道罗庄村村民委员会租赁费165000元； 四、被告侯家阳于本判决生效后十日内支付原告东平县东平街道罗庄村村民委员会违约金10万元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32120元，由原告东平县东平街道罗庄村村民委员会负担25345元，被告侯家阳负担6775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  董广兴 审 判 员  刘 涛 人民陪审员  卜凡青 二〇一五年九月二十九日 书 记 员  张盼盼