黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南西民初字第588号
原告宋洁，男，1974年10月15日出生，住哈尔滨市道里区。
被告哈尔滨城投置业发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街309号123室，组织机构代码55829089-5。
法定代表人张延伟，该公司董事长。
委托代理人刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。
委托代理人王丽娜，黑龙江博润律师事务所律师。
原告宋洁与被告哈尔滨城投置业发展有限公司（下称城投置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告宋洁，被告委托代理人刘开君、王丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年9月12日在被告的售楼处签订了《经济适用住房买卖合同》，购买位于南岗区房屋，并支付了全额购房款。根据合同附件该房屋是有阳台的，但原告于2013年2月10日入户后，欲将阳台封闭处理时，物业公司告知该位置是公共的消防连廊不能封闭。原告才知道被告存在欺骗行为，没有按合同约定配置阳台。众所周知，现代楼房均应有配套阳台，没有阳台会给原告的生活带来极大不便。此外，合同第十五条约定，被告应于原告入户之日起360日内，为原告提供办理权属证书的全部资料。但被告至今未能履行相关义务。为维护合法权益，故起诉要求：1.依法判令被告履行与原告签订的《经济适用住房买卖合同》，由被告为原告建设或规划合同图纸中约定的阳台，或依法判令被告赔偿原告因此所造成的损失；2.依法判令被告履行与原告签订的《经济适用住房买卖合同》，按合同第十五条约定的期限内，为被告提供办理房地产权属证书的相关条件及资料。逾期按约定由被告按房屋总价的0.01%为日标准给付原告违约金；3.诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告起诉要求被告为原告建设或规划阳台，在客观上是行不通的，既不符合双方合同的约定，也没有法律依据。在任何情况下，已经建成并投入使用的建筑都不可能再重新规划建设阳台。另外在合同中，也没有约定房屋有封闭式阳台，原告房屋现状是有非封闭式的阳台（消防连廊），且在合同中非封闭式的阳台并没有计算面积，即原告房屋是不含非封闭式的阳台的面积的，对该房屋的价款中是不含非封闭式的阳台面积的价款的，这在双方签订合同时，原告是明知的。由于该小区系政府的廉租房小区，且该房屋是现房，购房者都先摇号选定房屋，然后签订合同，因此原告对房屋的现状是非封闭式阳台是清楚明确的。原告在进户时已经现场查看并验收了房屋，当时并没有提出任何异议，这有房屋验收单等凭据为证，合同已经履行完毕，说明原被告双方对标的房屋的情况已达成了一致认可。而原告请求的由被告赔偿因阳台问题造成的损失，也不存在合理合法的依据。原告所购买的房屋位于某某小区，根据《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.1.2条规定，房屋超过十八层，每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，十八层以上部分每层相邻单元楼梯通过阳台或凹廊连通。所以，原告购买的位于19层的房屋不是没有阳台，只不过是根据相关规定，在建设规划时依法设计成了非封闭式的消防连廊。并不是被告存在欺骗原告的情形，这是法律的强制性规定。所以说，被告在买卖合同中所交付的房屋不存在任何问题，原告在已经入住两年后提出建设阳台，要求赔偿，是既没有事实根据，也没有法律依据。关于办理房屋产权证的问题，双方在《经济适用房买卖合同》中确实约定了在房屋交付后360日内不能办理产权证的违约责任，但是合同的原条款是：“出卖人应当在经济适用住房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。”但在本案中，原告未能办理房地产权属证书并非是出卖人也就是被告的责任。办理权属证书需要工程经过规划局的验收，验收时需要提供政府或相关部门出具的公益性服务设施交接意见书等材料。某某小区的公益性服务设施包括青年人活动中心、老年人活动中心、社区图书馆、物业办公室等在最初被规划局规划建设在了2-5号楼的三层，但是根据《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》第十一条规定，新建住宅建设项目配建的居住区公益性服务设施，应当根据各设施项目的使用性质需要、居住区规划组织结构类型，采取相对集中与适当分散相结合的方式合理布局，不得设置在地下室或者三层以上（含三层）位置。因此，规划出现问题后，被告积极与国资委、区政府、办事处沟通，在与办事处沟通后，办事处已向区政府、国资委申请调整公益性服务设施的位置，因为作为社区的活动中心、特别是老年人活动中心，主要是以便民为主，且老年人身体不好，活动中心设在3楼上下楼活动不便，这是其一。其二，法律法规也不允许活动中心设在三楼；所以社区公益用房必须调整。又由于廉租房小区系政府行为，其房产包括公益设施用房均是国有资产，其位置的调整必须经过国资委和政府的审批，现此问题政府和国资委正在审批当中，且被告已将社区公益性用房（一层）全部准备好，等待政府的审批交接。所以一直没能取得公益性服务设施交接意见书等材料，这一系列的原因，导致了某某小区未能及时进行社会评审。根据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第九条规定，新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。所以，涉案房屋尚没有经过社会评审，不符合法律规定的交付条件，无法办理房屋产权证。总之，原告的房屋未能办理产权证并非是被告的责任，被告也希望能够尽快的办理产权证，解决住户的困难，被告也一直在积极与相关部门沟通，望尽快解决社会公益用房交接问题。综上，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告不合理的诉讼请求。不能为了个人利益，而影响整栋楼的消防安全。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据如下：
经济适用住房买卖合同书，拟证明：合同中的附件一、中房屋平面图上面明显标画有阳台，且附件三上也明确说明涉案房屋有阳台设施，其中也约定了办理房屋相应证件的时间。
经庭审质证，被告对原告举示证据的质证意见是：真实性无异议，对证明问题有异议。合同第三条中已经明确约定了，原告所购买房屋为该楼19层。根据高层民用建筑防火规定，18层楼以上设置有消防连廊，也就是一种非封闭式的阳台，非封闭式阳台的建筑面积是没有计算在原告购买房屋的建筑面积内的。原告在购买房屋的时候是知情的，因为涉案房屋的建筑面积为65.09平方米，套内建筑面积51.14平方米，公摊部分13.95平方米，而合同附件二中已经说明了，分摊的建筑面积里没有阳台的建筑面积。而且该合同中，双方并没有将阳台约定为封闭式的阳台，因此被告房屋建设和消防连廊的建设是根据国家的法律法规依法建设的。
被告为证明其抗辩理由成立，向本院提交并当庭举示证据如下：
证据一、商品房买卖合同，拟证明：1.本案争议房产位于19层，属于《高层民用建筑设计防火规范》中规定的必须建有消防连廊的房屋；2.合同中并未约定原告所购买的房屋配备有封闭式的独立阳台；3.该阳台的面积并没有计算在房屋面积在内，系非封闭式阳台，原告在签订合同时是明知的；4.双方合同中约定的买受人无法办理产权证出卖人需要支付违约金的前提是“如因出卖人的责任”。
证据二、房屋面积测算报告，拟证明：1.争议房屋并不存在有常规的独立封闭阳台，因为测算报告中已经体现了争议房屋建筑面积65.09平方米，其中套内使用面积加套内墙体面积51.14平方米，公摊部分13.95平方米，套内阳台建筑面积为0平方米，这与双方签订的房屋买卖合同中第三条的约定是完全相符的，不存在双方在签订买卖合同时被告欺骗了原告的情况；2.从这份房屋面积测算报告中也可以看出涉案建筑的18层以上每单元每层的05室都是原告这种情况，套内阳台建筑面积写明为0，因为我们完全根据相关法律法规的规定建成了消防连廊，这是高层建筑必须遵守的规则。3.该报告的形成时间是2012年6月29日，即在双方签订合同之前就已存在，从另一角度讲即原告所购房屋系现房，原告在签订合同之前对房屋的现状是明知的。并且该小区是廉租房，具备廉租房的资格人，需要先摇号，摇号后选定房屋，选定房屋之后在双方签订合同，所以原告对该楼的现状和非封闭式阳台也都是知道的，且在合同中也有体现。
证据三、业主进户会签单、某某小区房屋验收单，拟证明：1.原告已经进户并在进户之前验收了房屋，对阳台的一事没有提出任何异议。2.原告验房时就已知道该房屋系非封闭式阳台，是消防连廊，因为在验收单上清楚记载防火通道换带锁防盗门，防火通道护栏松等字样，原告已签字确认。
证据四、某某小区2-5号楼三层平面图图纸，拟证明：小区在最初规划局进行规划的时候，把社区公益性用房规划在了2-5号楼的三层。2、证明该规划不符合社区公益性用房规划，导致社区公益用房无法正常交接的原因，并不是被告的原因。
证据五、关于交接某某小区公益性用房的报告，拟证明：被告在得知因公益性用房安排在三层而引发一系列问题致使业主不能办理产权证后，积极与南岗区跃进办事处沟通，能将公益性用房位置进行调整，解决社区公益用房交界问题。
证据六、房地产估价咨询报告，拟证明：被告已经就变更公益性用房的位置做了相应的准备，已经对一层及三层的相关房屋进行了评估。且该房屋系国有资产，按照政府的要求被告对该房屋进行了依法评估，防止国有资产流失。
证据七、建设工程验收手续，拟证明：争议房屋未能办理产权证，仅是因为缺少配建居住区公益性服务设施的建设项目应出具的区政府或相关部门有关交接意见书等材料，并且社区公益用房无法交接不是被告的原因导致的。
经庭审质证，原告对被告举示证据的质证意见如下：
证据一、真实性无异议，对证明问题有异议，被告没有告知原告所购买的房屋存在消防连廊，阳台属于私人部分，不属于公共部分，对被告所述公摊面积有异议。
证据二、测算报告只能证明测算房屋的测算时间，但是不能证明原告已对房屋进行察看。
证据三、真实性无异议，对证明问题有异议，原告在交房验收时候，才知道存在有非封闭式阳台。
证据四至证据七，真实性无异议，但没有经过评审与原告无关。
本院对证据的认证意见是：原、被告举示的证据真实可信，本院均予认定。
经审理查明：2012年9月12日，原告宋洁与被告城投置业公司签订《经济适用住房买卖合同书》，约定：宋洁购买城投置业公司开发建设的位于哈尔滨市南岗区房屋，该经济适用住房建筑面积为65.09平方米，其中套内建筑面积51.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.95平方米。按建筑面积计算，单价每平方米3948.99元，总金额为257040元。付款方式为分期付款，2012年9月12日现金付款87040元，2012年10月2日商业贷款17万元。交付期限为2013年2月10日前，该经济适用住房经验收合格交付。关于产权登记的约定。双方在合同第十五条约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理。第2项内容是：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。第3项内容是：所购房屋办理产权发生的一切税和费用全部由买受人个人承担。合同第三条中，该经济适用住房阳台是封闭式或非封闭式处没有勾选。附件一：房屋平面图显示，该经济适用住房临近厨房位置设计有阳台。附件三：装饰、设备标准。第8项记载，阳台：墙体抹灰、地面拉毛。根据房屋面积测算报告和房屋面积分户明细表内容，可以确认该房屋套内阳台建筑面积为0平方米，即购房价款中不包含阳台款项。
2013年1月17日，宋洁签署业主进户会签单，领取钥匙进户。同年1月19日，宋洁在房屋验收单签字，提出验收时存在问题：管线高于地面，业户要求防火通道、厨房门换带锁防盗门，防火通道护栏松动。由于社区公益用房等配套问题，导致了某某小区未能及时进行社会评审，目前无法办理房屋权属登记。
本院认为：原、被告签订的经济适用住房买卖合同书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效。关于阳台的问题，根据建筑法律法规规定，涉案高层楼房19层及以上房屋需有防火连廊，不能规划建设阳台，城投建设公司此项辩解于法有据，本院予以采纳。宋洁要求该公司为其规划建设阳台，与法相悖，本院不予支持。另一方面，合同附件是合同的构成部分，属于合同内容，由于附件中房屋平面图明确标注有阳台，造成宋洁误以为其购买的房屋规划设计有阳台。虽然该公司在出售房屋签订合同过程始终没有明确告知宋洁消防连廊和阳台的特殊情况，对此存在一定过失，但是该公司并未额外收取阳台购房款，故不宜认定其构成销售欺诈行为。对于阳台的不同认识问题，实际应属法律范畴内的重大误解，宋洁在验收房屋时对此应当知晓，如其依法行使撤销权，应在一年内及时主张权利。宋洁进户至今已近三年，撤销权已经消灭，宋洁也未提出相应诉求，对此本院不予处理。鉴于宋洁并未举证证实其因此造成实际损失发生，其要求赔偿损失的诉讼请求，证据不足，故不予支持。
关于产权登记的问题。根据合同约定内容及实际履行情况，宋洁于2013年1月17日办理进户，城投建设公司应于2014年1月16日前办理备案登记。该公司逾期未能依约履行合同义务，应属违约行为。该公司抗辩主张的各种情况并不构成其免责的法定事由，其依法应当承担违约责任。对于违约金，双方约定的标准为已付房价款的0.01%，即257040元的0.01%为2.57元。如认定此标准为违约金总额，显然不尽合理，认定为按日赔偿更为妥当。另外，根据合同法的相关规定，如违约金约定过低，当事人有权请求法院调整增加，故宋洁要求以此标准按日主张违约金，合情、合理、合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨城投置业发展有限公司于本判决生效后七日内，按257040元的0.01%为日标准计算，赔偿原告宋洁自2014年1月16日起至实际提供相应资料到产权登记机关备案之日止的逾期办理产权登记的违约金；
二、对原、被告的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告哈尔滨城投置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 宋茂森
代理审判员 顾 航
代理审判员 刘玉堃
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 菅 理