吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民三终字第203号
上诉人（原审被告）：孙晓亮，个体业主，住吉林省舒兰市。
委托代理人：王胜东，吉林王胜东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：舒兰市供销百货大楼，住所：吉林省舒兰市舒兰大街**号。
法定代表人：王琢，经理。
委托代理人：汤俊勇，吉林达恒律师事务所律师。
上诉人孙晓亮因与被上诉人舒兰市供销百货大楼房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院（2012）舒民二初字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙晓亮及其委托代理人王胜东，被上诉人舒兰市供销百货大楼的法定代表人王琢及其委托代理人汤俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年6月30日，舒兰市供销百货大楼作为合同甲方，孙晓亮作为合同乙方，双方签订了《租赁合同书》一份，其中第一条约定“租赁期限：1、租赁期限：三年。2、起止时间：自二O一O年八月一日至二O一三年八月一日。”第二条约定“租赁标的物类别、经营范围：1、位于甲方新二楼场地500平方米，年租金13万元，第三年递增伍仟元（不含金店）。2、经营范围：精品服装、包、腰带、鞋。”第三条约定“柜台、场地费用确定及上缴方式：1、柜台场地费用：含取暖费、水费、增值税、卫生费、所有电费由乙方承担。2、个人所得税由乙方承担。3、商品保险由乙方承担（参保肆拾万保费贰仟元）。4、土地使用费由甲方承担。5、场地费用上缴方式：一次性交清。6、乙方按工商部门要求，自行办理营业执照。7、乙方自承包日起，必须按约定时间交纳承包费用，如迟交者按日收缴费用总额1%的违约金，超十天不交者取消承包资格。”第五条约定“抵押金交纳及管理：1、签订合同时，乙方向甲方交纳伍仟元抵押金。2、抵押金，做为乙方因人为原因造成甲方财产损失，违反合同约定的罚金，风险保证金。3、乙方如中途退租，中止合同，抵押金无偿归甲方，承租期满，按约定结算，多退少补。”合同签订后，舒兰市供销百货大楼将房屋交付给孙晓亮进行经营使用，孙晓亮交纳抵押金5，000.00元，并于2010年7月2日支付了自2010年8月1日至2011年8月1日的租金13万元。租期满一年后，孙晓亮又于2011年8月5日支付了自2011年8月1日至2012年8月1日的租金13万元。因孙晓亮没有按期支付第三年租金及水电费用，舒兰市供销百货大楼起诉来院。另查明：双方自2006年9月1日至2010年9月之前就存在租赁合同关系，孙晓亮每年交纳租金的时间均在每年的9月1日至9月6日之间。
原审法院经审理认为：双方之间签订的《租赁合同书》系双方真实的意思表示，且约定的合同内容也不违反相关法律以及行政法规的强制性规定，当属有效合同，应当受到法律的保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方虽然在《租赁合同书》第三条第七项约定乙方自承包之日起必须按约定时间给付承包费，超10天不交者取消承包资格，但对于第二年、第三年的承包费即租金明确约定给付的具体起始时间，属于约定不明确。根据孙晓亮在本合同签订之前履行租赁合同时给付租金情况以及在本合同第一年履行过程中给付租金的情况来看，并结合本合同第三条第七项的约定，双方约定给付租金的交易习惯应当是每年8月1日至8月10日之间，超过该期限当属违约。孙晓亮以合同没有约定给付租金的时间为由否认存在违约行为，其该抗辩理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”孙晓亮未按期给付租金，并且至今仍然拒绝履行合同义务，舒兰市供销百货大楼的诉讼请求符合上述法律规定，本院予以支持。孙晓亮称自己的财物因火灾遭受损失，本院认为属于另一法律关系，可通过另行诉讼解决。双方虽然在《租赁合同书》第三条第七项约定，“…如迟交者按日收缴费用总额1%的违约金…”，但舒兰市供销百货大楼并未主张该项权利，故本院在本案中不予审理。双方之间的其他纠纷可通过另行诉讼解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定作出判决：一、解除原告舒兰市供销百货大楼与被告孙晓亮于2010年6月30日签订的《租赁合同书》；二、被告自本判决生效后30日内将租赁房屋归还给原告；三、被告自2012年9月1日起至归还房屋之日止，按照第三年租金135，000.00元的约定，根据实际占用天数的平均数额给付租金和使用费用。案件受理费2，900.00元由被告承担，于本判决发生法律效力后10内付清。
上诉人孙晓亮不服吉林省舒兰市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实存在根本性错误。1、被上诉人违约在先，擅自拆改、封闭连接商场新、旧楼之间的通道，影响上诉人正常经营；2、因被上诉人在管理上存在过错，导致商场发生火灾，影响上诉人正常经营及收益，一直停业至今；3、发生火灾后，被上诉人拒不履行赔偿义务；4、发生火灾后，被上诉人应当合理减免租金。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《合同法》第227条之规定，判决解除租赁合同属于适用法律错误，该条规定解除合同的前提是承租人无正当理由拒付租金。本案中，上诉人刚交完下一年度租金未满两个月，因被上诉人的管理过错，发生严重火灾，影响了上诉人正常经营，一直停业至今，故上诉人完全有理由拒付租金，被上诉人无权要求解除合同。综上，请求二审法院撤销一审判决或发回重审。
被上诉人舒兰市供销百货大楼答辩称：1、上诉人自2006年开始即承租本案讼争房屋，2008年6月，双方重新签订了租赁合同，合同的履行期限自2010年8月1日至2013年8月1日止。关于交费期限问题，根据被上诉人提供的租赁费收据能够证明，被上诉人支付租赁费的时间均是在下一年度开始后的十天之内，这已经成为双方交易的习惯。一审法院根据《合同法》相关规定，认定上诉人超过交费时间拒绝交纳租赁费构成违约，判令解除租赁合同符合法律规定；2、关于商场改造问题。双方在合同中约定，承租人必须服从出租人对商场进行整体布局进行改造，改造期间给承租人造成损失的，出租人予以赔偿。据此，本案不存在上诉人主张的被上诉人擅自拆改及封闭新、旧楼通道，改变商场经营环境等问题；3、2011年10月28日晚，我商场确实发生了火灾，起火的部位在商场北侧楼二楼。发生火情后，商场二楼的防火卷帘门自动下落，隔绝了火势的蔓延。消防队在半个小时之内将火扑灭。火灾原因没有查清，无法认定是因被上诉人管理不善引起火灾发生。上诉人经营的位置在商场东侧楼的一楼和二楼，该区域并未过火。火灾发生的第二天，商场北侧一楼正常营业，上诉人将其经营的一、二楼关闭，停止营业，提出索赔。火灾对上诉人经营的一楼没有影响，二楼存在烟熏问题。由于上诉人擅自关闭一楼正门，导致三、四楼家俬商场无法正常营业，为了避免损失扩大，被上诉人多次协调上诉人开门营业。最后，在被上诉人承诺出资一万元清扫费的情况下，上诉人于2011年12月11日开门营业。对于上诉人因火灾受到的损失问题，与本案不是同一法律关系，物价部门已经对损失情况进行了评估鉴定，上诉人提出无理的索赔要求缺乏事实根据。对于上诉人提到合理减免租金问题，由于火灾对其经营面积没有影响，其自行停业，人为扩大损失，要求减免租金不能得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人孙晓亮向本院提供两份证据：1、舒兰市供销百货大楼出具的承诺书，证明上诉人因火灾受到财产损失，被上诉人承诺负责赔偿，并同意给付一万元清扫费，但被上诉人没有实际履行；2、双方于2011年12月11日签订的协议书，证明问题同上。被上诉人舒兰市供销百货大楼质证认为，对两份证据的真实性没有异议，对其关联性有异议，上诉人因火灾受到损失属于另外一个法律关系，应通过协商或另案起诉解决。
被上诉人舒兰市供销百货大楼向本院提供二份证据：1、光盘一张，刻录内容为被上诉人主管部门在火灾第二天拍摄的现场情况，证明火灾对上诉人的经营没有影响；2、被上诉人主管部门出具的两份情况说明，证明问题同上。上诉人孙晓亮质证认为，对光盘内容的真实性有异议，上诉人销售的服装因火灾受到了烟熏和水渍，客观上存在损失；被上诉人主管部门出具的情况说明不能作为证据使用，不具有证据效力。
针对双方提供的证据，本院分析评判如下：1、对于上诉人孙晓亮提供的两份证据，因被上诉人舒兰市供销百货大楼对证据的真实性未提出异议，故本院予以采信；2、对于被上诉人舒兰市供销百货大楼提供的两份证据，因两份证据反映的内容与本院到上诉人的经营地点实地踏查时观察到的情况一致，故对两份证据的真实性予以采信。
经本院二审查明以下事实：2011年10月28日18时50分，舒兰市供销百货大楼发生火灾，经舒兰市公安消防大队勘察后认定，火灾原因为“可排除纵火、外来火种、自燃、飞火、遗留火种等火灾原因，不能排除电气线路故障引发火灾的可能”。火灾导致孙晓亮经营的瑞隆名品服饰商场二楼装修及摆放的部分服装受到烟熏及水渍。其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案的关键问题是上诉人拒绝交付租金是否有正当理由，双方签订的租赁合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。承租人的主要义务是按照约定的期限支付租金。本案中，双方自2006年就形成了租赁关系，并且一直持续至今。出租人舒兰市供销百货大楼将其东侧楼一楼提供给孙晓亮使用，在租赁期间始终保持该楼符合约定用途，2011年10月28日发生火灾时，东侧楼一楼并未过火，不影响正常使用。据此可以认定，被上诉人全面履行了合同义务，并不存在违约行为。上诉人孙晓亮自2006年承租该楼以来，始终按时交纳租金，直至火灾发生后，未能按照双方多年来形成的交易习惯，在2012年9月10日之前交纳当期租金，时至今日也未交纳，其行为已然构成根本违约，应承担相应的违约责任。孙晓亮以火灾事故给其造成损失为由拒付租金，因损失问题与本案不属于同一法律关系，可以通过另案告诉解决，故孙晓亮拒绝交纳租金的理由不能成立，双方签订的租赁合同应当依法解除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，900.00元，由上诉人孙晓亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
审 判 员 毕雪松
代理审判员 王 浩
二〇一三年六月二十五日
书 记 员 卫 如