湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民一初字第279号
原告易继辉，男，1957年8月11日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
原告诸明坤，男，1964年3月16日出生，汉族，居民，住湖南省常德市。
二原告委托代理人覃佐堂，男，石门县先河法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告胡战（系石门锦绣福天酒店业主），男，1975年10月18日出生，汉族，个体工商户，住湖南省石门县。
被告陈波，男，1975年8月3日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
原告易继辉、诸明坤与被告胡战房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，审理过程中，发现陈波与本案有法律上的利害关系，本院依法追加陈波为被告，分别于2013年5月16日、6月30日公开开庭进行了审理。本案原告易继辉、诸明坤的委托代理人覃佐堂、被告胡战、陈波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告易继辉、诸明坤诉称，2011年6月9日，二原告与被告胡战签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告位于石门县楚江镇澧阳中路金山大厦3至6层及底层部分房屋出租给被告，租赁期限为2010年8月18日起至2020年8月18日止，租金第一至三年每年50万元，从第四年起租金逐年递增，除第一年的租金按季度交纳外，其余租金均以租赁期满1年前5日内趸交第二年的租金，如被告拖欠原告房屋租金3个月后，房屋租赁合同终止。被告胡战2010年8月18日至2011年8月18日的租金已付清，2011年8月19日至2012年8月18日的租金50万元未付，2012年8月19日至2013年8月18日应交纳的年租金50万元，被告胡战仅交纳18万元，下欠32万元。经原告多次催讨，被告推诿未付，构成违约。因被告陈波与胡战系合伙经营，故请求法院判决：一、解除原告易继辉、诸明坤与被告胡战签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告胡战、陈波立即腾退所租赁的房屋；三、判令被告胡战、陈波支付至2013年8月18日止的房屋租金82万元及2013年8月19日起至腾退之日止的房屋租金；四、判令被告胡战、陈波支付原告违约金50万元；五、判令租赁房屋内被告所安装的用电线路、照明用具、水管、室内装潢设施、空调、通风、排烟、防燥设施及所设置的一切用品和设施归原告所有。
原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、原、被告的身份资料、（石门锦锈福天酒店）《企业注册登记资料》复印件各1份，拟证明原、被告的身份情况；
2、《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告间签订房屋租赁合同的事实；
3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》各1份，拟证明原告出租给被告的房屋权属合法。
被告胡战、陈波辩称：一、原告出租房屋与被告投资形成的财产是不可分割的共同所有的财产，被告租赁原告房屋后投资近700万元，用于对房屋的装潢、水电等设施，被告与原告签订的《房屋租赁合同》约定合同期满后，被告不得拆走装修装潢投入的设施材料，原告不予补偿，从约定可以算出只有合同期满后被告才放弃装潢投入的财产的所有权，现合同期未满，未经被告同意，原告不得解除房屋租赁合同；二、原告与被告胡战所签订的《房屋租赁合同》的租金条款有失公平，被告请求变更租金条款、降低租金；三、原告第四、五项诉讼请求不符合合同的约定和法律的规定，根据合同第十条第三款约定，被告未按时支付房屋租金，原告可收取被告日万分之五的滞纳金，拖欠三个月以上房屋租金，按被告自动终止合同处理，而不能适用合同第十条第一款约定，且被告下欠租金82万元，原告要求将被告所有的700多万元的资产无偿划归原告也不公平。请求法院驳回原告的诉讼请求，要求原告降低租金，被告愿意支付原告租金；四、如解除合同，原告需要就酒店的价值对被告进行补偿。
被告胡战、陈波未向本院提交证据。
对原告提交的证据，本院认证如下：
对原告提交的证据，被告无异议，且具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据当事人的举证、质证，结合原、被告的陈述，认定以下案件事实：
位于石门县楚江镇老西门社区澧阳中路金山大厦1幢106、107、301、302、303、401、402、403、501、507、606号房屋属原告易继辉、诸明坤所有。2010年4月前，原告易继辉、诸明坤将上述房屋租赁给案外人张天顺，由张天顺与被告胡战、陈波合伙经营并开始装修，因张天顺没有资金退出了合伙，被告胡战、陈波继续对房屋进行装修、装潢，以用于开设宾馆、酒店及娱乐场所。2011年6月9日，被告胡战重新与二原告签订《房屋租赁合同》。2012年1月5日，被告胡战对上述营业场所以“石门锦锈福天酒店”的字号进行工商登记，工商登记性质为个体工商户，经营业主为被告胡战。“石门锦锈福天酒店”实际由被告胡战、陈波合伙经营，各占50％的股份。2011年6月9日，以原告为甲方（出租方）、被告胡战为乙方（承租方）的《房屋租赁合同》约定：乙方现有意租赁甲方位于金山大厦所拥有的房屋用于开设宾馆、酒店及娱乐场所。按照相关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实守信的原则，签订如下租赁合同条款：一、乙方所租赁的房屋位置为石门县楚江镇老西门社区澧阳中路金山大厦1幢3至6层及底层部分房屋（房屋测绘图中的房屋编号为：106、107、301、302、303、401、402、403、501、507、606），建筑面积为3779.04平方米左右。……二、房屋租赁期限和房屋租金标准：1、房屋租赁期限：自2010年8月18日起至2020年8月18日止，租赁期10年；2、自双方对乙方所租赁的房屋交接完毕第二天算起，装修期为四个月，装修期满后第二天即为房屋起租日，以年为计算租金时间段单位，从第四年起，租金逐年增加，租金为：第一至第三年50万元，第四年65万元，第五年68万元，第六年72万元，第七年76万元，第八年79万元，第九年83万元，第十年87万元，十年合计680万元；2、双方所确定的乙方房屋租金和其它费用标准，不得受市场、政策、乙方经营管理不善等因素的影响而进行变更和调整。三、租金的支付方式：除第一年的租金按季度交纳外，其余均以年租金趸交的方式向甲方交纳；2、装修期满后5日内，乙方向甲方交纳第一年度第一季度的租金，第一年其余三个季度的租金在届满一季度前5日内交纳下一季度的租金；3、（从第二年起）租赁期满一年前5日内趸交该年的租金。四、履约保证金：本合同签订后5日内，乙方向甲方支付履约保证金10万元（合同签订后，被告已按约定交付给原告），此保证金冲抵租赁期第二年的租金，冲抵租金时以前的时间内不计利息。五、配套设施的约定：1、甲方按现状交付给乙方的房屋为毛坯房（裸房），楼面为现浇混凝土原浆抹平，房顶为现浇混凝土自然成型顶面，内墙为普通砂浆抹灰，甲方给乙方提供验收合格证明文件。2、甲方将用电管线铺设至乙方所租赁房屋每层楼配电箱处，其它由乙方在室内装修装潢时自行安装，并承担其费用。排水管和供水管及其分支管道布局和洁具由乙方在室内装修装潢时按甲方的提供的接入点自行接入和安装，并承担其费用。乙方单独安装用水水表和用电电表，自行向物业公司交纳水电费用。……4、乙方所租赁房屋内的用电插座和开关及照明用具安装、水管安装、室内装修装潢、空调、通风、排烟、防噪等及其它设施安装均由乙方施工安装配置，并承担全部费用。……乙方租赁期满，除房间内家具和电器外其他无偿交给甲方。……十、违约责任：1、因乙方原因而终止合同，单方解除合同，在无他人续租或有他人续租但不同意接受及延续履行本合同条款的情况下，则乙方在租赁房屋内所安装的用电线路、照明用具和水管、室内装修装潢设施、空调、通风、排烟、防噪等及所设置的一切用品和设施不得搬走和拆除，乙方并另行向甲方支付违约金50万元，有他人续租并同意接受及延续履行本合同条款的情况除外。2、因甲方原因终止合同，单方解除合同，由甲方接受乙方对该租赁房屋所投入的一切资产，并由甲方向乙方支付违约金50万元，双方因不可抗力原因终止合同除外。3、乙方不按合同规定时间及时向甲方支付租金，甲方可收取乙方日万分之五的滞纳金，如乙方拖欠甲方租金三个月后，按乙方自行终止合同对待。……因被告与原告在2010年4月起就实际开始承租上述房屋并开始装修装潢，因而合同约定除装修时间4个月，租金起算时间为2010年8月18日，因装修资金等原因，被告直到2012年10月8日才装修完工并试营业，同年12月8日正式营业。自正式营业后，被告分季度开始向原告交纳租金。合同约定的第一年（2010年8月18日至2011年8月18日）因被告仍在装修未营业，租金50万元应二被告的要求，原告易继辉同意延期交纳，每年交纳5万（实际至今未交纳），第二年（2011年8月19日至2012年8月18日）的租金被告已分季度交纳（签订合同时被告向原告交纳的履约保证金10万元已冲抵，被告另行交纳了租金40万元），2012年8月19日至2013年8月18日年租金，被告因资金困难分季度向原告共交纳了租金18万元（下欠32万元），后一直未交纳租金，经原告多次催讨，被告以资金困难为由未付。原告遂于2013年10月向本院提起诉讼。现被告仍继续营业，原告起诉后，被告亦未向原告交纳租金。另查明，二被告因经营锦锈福天酒店，负债数额较大，除本案房屋租金外，本院受理并已作出判决的涉及二被告的债务共40余人700余万元，其中下欠本案原告易继辉借款本金90.4万元，易继辉为二被告担保信用社贷款本金178万元、代偿还利息17.6万元。庭审中，原告自愿放弃要求被告承担违约金的诉讼请求，并明确表示不同意利用原告所投入的资产。
本院认为：本案争议的焦点主要有以下几点：一、原、被告解除《房屋租赁合同》的条件是否成就？二、如合同解除，原告应否就装修装潢等被告因承租房屋经营的投入给被告补偿？三、《房屋租赁合同》违约条款的适用。
一、原、被告解除《房屋租赁合同》的条件是否成就？原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和法规的强制性规定，为有效合同。被告作为涉案房屋的承租人，其向出租方原告交纳租金，系约定和法定义务，被告不按合同约定交纳房屋租金的行为，已构成违约，应承担继续履行等违约责任。本案中，经原告多次催讨，被告仍下欠原告房屋租金金额为：2010年8月18日至2011年8月18日租金50万元，2012年8月19日至2013年8月18日租金32万元及2013年8月19日至今的租金（按合同约定每年65万元计算）；被告拖欠原告租金已远超过《房屋租赁合同》“拖欠甲方租金三个月后，按乙方自行终止合同对待”约定的三个月的期限，故对原告要求被告给付下欠的租金并解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，被告应在规定的期限内腾退所承租的房屋并支付下欠的房屋租金。因被告胡战、陈波系合伙经营，故二被告应对合伙债务承担连带清偿责任。
二、如合同解除，原告应否就装修装潢等被告因承租房屋经营投入给被告补偿？被告辩称因对承租房屋进行了装潢，投入大量资金，因而出租房屋与被告的财产是不可分割的共同共有财产，因被告系承租原告的房屋，投入的资金是为被告自己经营需要，因而被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。同时，被告要求（解除合同后）原告对被告所投入的财产进行补偿，因原告明确表示对原告所投入的所有财产不同意利用，且导致合同解除的原因系被告违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，对被告的该项请求，本院不予支持，被告在不因拆除造成房屋毁损前提下可自行拆除。
三、《房屋租赁合同》违约条款的适用。对于原告第五项诉讼请求，即“判令租赁房屋内被告所安装的用电线路、照明用具、水管、室内装潢设施、空调、通风、排烟、防燥设施及所设置的一切用品和设施归原告所有”，结合《房屋租赁合同》第十条第1、3项，合同的真实意思应是只有在被告不继续承租房屋的情况下，才适用第1项，在被告未按约定交纳租金时应适用第3项，即“乙方不按合同规定时间及时向甲方支付租金，甲方可收取乙方日万分之五的滞纳金”，因而，原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。诉讼中，原告自愿放弃要求被告承担违约金的诉讼请求，系当事人对自己民事权利的处分，本院应予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告易继辉、诸明坤与被告胡战签订的《房屋租赁合同》；
二、被告胡战、陈波于本判决生效后十日内腾退原告易继辉、诸明坤所有的现由被告租赁经营的全部房屋；
三、被告胡战、陈波于本判决生效后十日内支付给原告至2013年8月18日止下欠的房屋租金82万元，并按年租金65万元标准支付自2013年8月19日起至腾退之日止的房屋租金，二被告相互承担连带责任；
四、驳回原告易继辉的其他诉讼请求。
如未按本判决所确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12000元，由原告负担2000元，被告胡战、陈波各负担5000元（此款已由原告垫付，在执行中，由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
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审 判 长 刘德平
人民陪审员 王尚科
人民陪审员 魏 军
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 罗 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。