福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第2101号
原告厦门市市政置业管理有限公司，住所地厦门市湖里区云顶中路2777-2779号19层。
法定代表人何立敏，总经理。
委托代理人苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。
委托代理人薛小凤，福建旭丰律师事务所实习律师。
被告厦门亨事达购物广场有限公司，住所地厦门市思明区开禾路西侧BRT站第一码头枢纽站商场H区。
法定代表人丁潜波，总经理。
委托代理人高晓宁、连智忠，北京中银（厦门）律师事务所律师。
第三人厦门市快速公交场站有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路1196号111。
法定代表人贾丁，董事长。
委托代理人陈清华、谢燕，福建旭丰律师事务所律师。
原告厦门市市政置业管理有限公司与被告厦门亨事达购物广场有限公司、第三人厦门市快速公交场站有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由代理审判员曹玲适用简易程序分别于2014年3月17日及2014年5月27日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏礼墩、薛小凤（实习），被告委托代理人高晓宁，第三人委托代理人陈清华、谢燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市市政置业管理有限公司诉称，2009年10月22日，第三人与被告签订《租赁合同》、《第一码头（租赁合同）补充协议》，约定第三人将位于开禾路西侧BRT一、二、三号线起点站第一码头枢纽站地上一层和地下一层商场部分建筑物出租给被告，面积合计为9059.6平方米（建筑面积根据施工图纸提供的面积加上3%的公摊，与实际如有误差，不做调整）。租赁期限自2009年11月1日至2019年10月31日止，其中物业管理费为5元／平方米·月，该项目每个月的物业管理费为45297.8元，由原告统一收取，原告负责该项目公共区域的物业管理，水费、空调等费用由被告自理，物业管理费与租金支付方式及期限一致，被告在缴交每期租金时应同时将物业管理费缴交至原告的账户。在租赁期内，被告逾期支付费用，每逾期一日，按逾期缴纳费用总额的5‰支付滞纳金。合同签订后，第三人积极履行义务，将合同项下租赁标的物交给被告使用，但被告却无故拖欠租金、物业管理费、公共维修金、广告位租金、停车场租金、水电费等相关费用，仅向原告支付了部分物业管理费，经多次催讨，仍不予支付。故第三人向厦门仲裁委员会申请仲裁，厦门仲裁委员会于2011年12月15日作出厦仲裁字（2011）第0382号裁决书，裁决被告应向第三人支付款项3250578.28元，其中物业管理费、公共维修金自2009年11月1日计至2011年7月31日，且该裁决已申请强制执行。上述裁决作出后被告非但不履行裁决书所确定的各项义务，而且拒不支付后续产生的各项费用。2012年第三人再次向厦门仲裁委员会提起仲裁，厦门仲裁委员会作出厦仲裁字（2013）第0267号裁决书，裁决：于裁决作出之日起解除第三人与被告的《租赁合同》及《补充协议》，被告应向第三人返还租赁物；被告应向第三人支付拖欠的相关费用及滞纳金，滞纳金按银行同期贷款利率的4倍计算，其中物业管理费、公共维修金的支付起始时间为2011年8月1日。裁决作出后，被告向厦门市中级人民法院申请撤销厦仲裁字（2013）第0267号裁决书，厦门市中级人民法院经审查作出《重新仲裁通知书》，认定物业管理费、公共维修金没有约定仲裁协议，事后也没有达成协议条款，存在超裁情形。2013年10月8日，厦门仲裁委员会重新仲裁后作出厦仲重裁字（2013）第0478号《重新仲裁裁决书》，认定物业管理费与公共维修金不在仲裁审理范围之内，应另寻其他法律途径解决；同时，该裁决书再次确定解除被告与第三人的《租赁合同》及《补充协议》。据此，原告只能就物业管理费、公共维修金另行向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付物业管理费及相应的滞纳金（物业管理费按5元／平方米·月计，以9059.57平方米作为计算基数，自2011年8月1日计至被告实际腾退房屋之日，暂计至2013年11月30日为1268344元；滞纳金按银行同期贷款利率的4倍计，自2011年8月1日计至被告实际还款之日，暂计至2013年11月30日为380478.3元）；2、被告立即向原告支付公共维修金及相应的滞纳金（公共维修金按1元／平方米·月计、以9059.57平方米作为计算基数，自2011年8月1日计至被告实际腾退房屋之日，暂计至2013年11月30日为253668.8元；滞纳金按银行同期贷款利率的4倍计，自2011年8月1日计至被告实际还款之日，暂计至2013年11月30日为76095.66元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告厦门亨事达购物广场有限公司辩称，被告不是本案适格主体，物业关系是业主与物业公司之间的法律关系，而不是物业的租户与物业公司之间的关系。租赁合同补充协议中虽约定了由被告直接向原告缴交物业管理费等费用，被告是以第三人的身份向原告缴交费用，在原被告之间没有合同关系的情况下，原告直接向被告主张上述费用是无理由的。即便原被告之间存在物业合同关系，被告拒交物业管理费的原因是原告从未对公共区域进行管理维护，原告的证据也没有证明其对公共区域进行了管理维护。另外，物业管理费价格过高，未经过价格管理部门的批准。因被告无须支付物业管理费，故无须支付滞纳金，即便需要支付滞纳金，原告要求的标准也过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人厦门市快速公交场站有限公司述称，完全同意原告的全部诉求，此前被告与第三人之间的几次仲裁中均对事实进行了查明和认定，被告的答辩没有事实和法律依据。原告和第三人的租赁合同中对物业管理费的收取标准、收取主体、物业服务公司的服务范围均做了约定，被告在该合同上签字，代表其对物业服务合同的接受。生效仲裁裁决书亦认定物业管理费和公共维修金应当由原告向被告主张。综上，请求支持原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年10月22日，第三人与被告签订《租赁合同》，约定：第三人将位于开禾路西侧，BRT一、二、三号线起点站的第一码头枢纽站地上一层和地下一层商场部分建筑物（以下简称讼争房产）出租给被告，建筑面积为地上一层4962.85平方米，地下一层4096.72平方米，合计9059.57平方米（建筑面积根据施工图纸提供的面积加上3%的公摊，与实际如有误差，不做调整）；租赁标的物租赁期为十年，自2009年11月1日起至2019年10月31日止（包括三个月装修期）；租金支付方式为每期支付三个月的租金，第一期租金支付期限为签订合同后的5个工作日内，以后每期租金的支付期限为上一期租金到期之日后的5个工作日内；租赁期间使用租赁标的物发生的物业管理费、维修费、与被告经营有关的其他费用等概由被告承担，其中物业管理费为5元／平方米·月，讼争房产每个月的物业管理费为45297.8元，由原告统一收取；原告负责讼争房产公共区域的物业管理，物业管理费与租金支付方式及期限一致，被告在缴交每期租金时应同时将物业管理费交至原告账户；被告逾期缴纳租赁合同约定应由被告支付给第三人的费用（除租金外）的，每逾期一日，则应按逾期缴纳费用总额的5‰向第三人支付滞纳金和赔偿第三人因此受到的损失。后第三人与被告签订《第一码头﹤租赁合同﹥补充协议》，约定：第三人委托原告对第一码头枢纽站进行管理，被告租赁范围内的保安、保洁及设备设施使用管理维护等由被告负责；物业管理费为5元／平方米·月，由原告统一收取，物业管理费与租金支付方式及期限一致，被告在缴交每期租金同时应将物业管理费45297.8元／月缴交至原告账户；公共维修金按《租赁合同》约定面积1元／平方米·月收取，公共维修金与租金支付方式及期限一致，被告在缴交每期租金时应同时将公共维修金9059.6元／月缴交至原告账户。
2009年11月1日原告及第三人签订《第一码头物业管理委托合同》，约定由原告对讼争房产进行管理，委托管理期限自2009年11月1日至2019年10月31日。该合同约定，原告负责向物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金（代收代管），其中物业管理服务费（采用包干制形式执行）由原告按建筑面积5元／平方米·月收取，公共维修金按建筑面积1元／平方米·月收取。原告自2009年11月1日对讼争房产进行物业管理至今。
2011年3月18日，原告委托第三人向被告催缴讼争租赁标的物的物业管理费、公共维修金等费用。
2011年9月21日被告向原告支付2010年12月1日至2011年2月28日的物业管理费135893.4元（45297.8元／月＊3个月）。
另查明，2011年12月15日厦门仲裁委员会作出厦仲裁字（2011）第0382号裁决书，裁决被告应向第三人支付自2009年11月1日计至2011年7月31日的租金、物业管理费、公共维修金等费用共计3250578.28元；另该裁决中被告自认2010年10月26日工商部门核发了讼争租赁物厦门亨事达购物广场有限公司鹭江分店及鹭江餐厅的营业执照。2013年5月20日厦门仲裁委员会作出厦仲裁字（2013）第0267号裁决书，裁决被告与第三人签订的《租赁合同》及《补充协议》自该裁决之日予以解除，被告应当向第三人返还租赁标的物并恢复原状；另该裁决书中载明仲裁庭委托福建省地质测绘院对讼争房产进行测算，其提供的《房屋面积测算成果报告书》显示讼争房产测绘面积为8785.611平方米。2013年7月4日被告向厦门市中级人民法院申请撤销厦仲裁字（2013）第0267号裁决书，该申请书中称物业管理费、公共维修金的收取权利主体为原告，第三人无权以自己的名义主张。收到被告撤销申请后，厦门市中级人民法院经审查认为厦仲裁字（2013）第0267号裁决书裁决主文第三项物业管理费、公共维修金存在超裁，且裁决主文第三项的租金、物业管理费、公共维修金暂计日期的裁决超出了仲裁范围，故裁定中止仲裁撤销程序并下发了重新仲裁通知书。2013年10月8日厦门仲裁委员会作出厦仲重裁字（2013）第0478号裁决书，认为物业管理费、公共维修金的收取主体以及权利主张主体应当是原告，即就案涉项目的物业管理费和公共维修金所发生的纠纷应当由原告主张，不属于仲裁审理范围之内；该重新仲裁裁决系终局裁决，与厦仲裁字（2013）第0267号裁决书一道构成最终裁决，自作出之日起发生法律效力。2014年1月23日厦门市中级人民法院作出（2013）厦民认字第90号民事裁定书（于2014年2月17日生效），裁定驳回被告请求撤销厦门仲裁委员会厦仲重裁字（2013）第0478号裁决的申请。被告与第三人关于讼争房产之租赁合同经生效仲裁裁决解除后，截至最后一次庭审日即2014年5月27日被告尚未腾退讼争房产。
另查明，2011年8月24日，原告与案外人神盾（厦门）物业管理有限公司签订《劳务外包合同》，约定原告将位于鹭江道西侧的厦门BRT第一码头枢纽站（即厦门BRT快一、快二、快三线起点站）的物业劳务外包给案外人，合同期限自2011年8月25日起至2014年8月24日止，外包事项包含保安、保洁、环境消杀（包括除四害）、绿化养护及有关的临时应急事件处理。
再查明，厦门市市政建设开发总公司系厦门快速公交系统建设工程第一码头枢纽站工程建设单位，该项目用地性质为其他公共设施用地。2009年9月15日厦门市市政建设开发总公司委托第三人对第一码头枢纽站的商业及服务配套设施（含停车场等）进行招商代理及管理。
又查明，法庭调查终结后原告减少诉求为：1、判令被告立即向原告支付物业管理费及相应的滞纳金（物业管理费以建筑面积9059.57平方米作为计算基数，按5元／平方米·月计，自2011年8月计至2014年7月止按月于每月最后一日收取，暂计至2013年11月30日为1268344元。物业管理费滞纳金以当月的物业管理费为基数，自应缴物业管理费月份的次月一日起按银行同期贷款利率的4倍计至被告实际还款之日，暂计至2013年11月30日为348612.25元）。2、判令被告立即向原告支付公共维修金及相应的滞纳金（公共维修金以建筑面积9059.57平方米作为计算基数，按1元／平方米·月计，自2011年8月至2014年7月止按月于每月最后一日收取。暂计至2013年11月30日为253668.8元；公共维修金滞纳金以当月的公共维修金为基数，自应缴公共维修金月份的次月一日起按银行同期贷款利率的4倍计至被告实际还款之日，暂计至2013年11月30日为69722.45元）。3、本案诉讼费由被告承担。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《第一码头（租赁合同）补充协议》、被告缴纳物业管理费证明及汇款凭证、开具发票申请单、发票、厦仲裁字（2011）第0382号裁决书、厦仲裁字（2013）第0267号裁决书、撤销仲裁裁决书申请书、重新仲裁通知书、厦仲重裁字（2013）第0478号重新仲裁裁决书、《第一码头物业管理委托合同》；第三人提供的委托书、（2013）厦民认字第90号民事裁定书及生效证明、劳务外包合同、（2007）厦国建字第109号建设用地批准书、（2007）厦规用地第0305号建设用地规划许可证、（2007）厦规建设第0273号建设工程规划许可证、厦建总函（2009）32-1号委托函、《第一码头物业管理委托合同》及询问笔录、庭审笔录为证，本院予以确认。
本案的争议焦点在于：（一）原告是否有权向被告主张物业管理费及公共维修金？（二）原告有无实际为讼争房产提供服务？（三）讼争物业管理费及其滞纳金标准是否过高？（四）讼争物业管理费计算的建筑面积基数为多少？（五）被告与第三人之间的租赁合同解除后，讼争物业管理费应当由被告抑或第三人承担缴交义务？根据双方的诉辩意见、举示的证据、庭审笔录，本院分别认定如下：
（一）原告是否有权向被告主张物业管理费及公共维修金？
原告主张，根据租赁合同该约定，物业管理费和公共维修金由被告向原告缴交，原告实际提供了物业服务，被告也缴交了三期的物业管理费，证明原被告之间形成了物业管理合同关系。该法律关系在被告的撤销仲裁申请书中得到承认，仲裁裁决书也确认了本案原告有权向被告主张上述费用，所以本案原被告主体适格。
被告抗辩，被告并非本案适格主体。原告与第三人是物业合同关系，被告与第三人是租赁合同关系，被告与原告没有签订任何物业管理协议，不存在物业管理关系。被告并未在撤销仲裁申请中自认与原告存在物业管理关系，而只是认为物业管理费、公共维修金的收取权利主体为原告，并不等于原告应向被告主张。因被告对公共维修金的合法性、合理性存在争议，被告从未缴交过公共维修金。公共维修金的约定本身就是不合法的，所以无论合同解除前后，原告都无权收取公共维修金。被告与第三人在租赁合同中约定物业管理费用缴交的问题，被告是以债务人的身份向原告履行债务，合同约定债务人向第三人履行的，债务人不履行债务，根据法律规定应当由债权人向债务人主张权利。被告与原告之间有关物业服务履行主体的约定，不能等同于物业合同主体的关系。虽然权利主体是原告，但并未指向应当向被告主张该权利。
第三人主张，同意原告之意见。被告已多次向仲裁庭陈述应由原告向其主张讼争费用，构成被告对其诉讼主体的自认。
本院认为，关于原告是否有权向被告主张物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中虽然原告和被告之间未直接签订物业服务合同，然查原告提交的证据之《租赁合同》及《第一码头﹤租赁合同﹥补充协议》中均体现了被告及第三人对于物业管理费由被告直接向原告缴纳的一致认可，该约定系被告的真实意思表示，依照上述法律规定，原告有权直接向物业使用人即本案被告主张物业管理费。关于原告是否有权向被告主张房屋公共维修金的问题。公共维修金系用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的维修和更新、改造的资金，是业主共有财产。缴纳公共维修资金是专属于业主的义务。租赁合同中业主与承租人约定由承租人缴纳公共维修金，承租人未按时缴纳的，囿于公共维修金的人身专属性，此种情况下还是应当由业主承担缴纳责任，业主可在承担缴纳公共维修金专属义务后，依照租赁合同之约定另行向物业使用人主张其权益。本案中被告与第三人约定由承租人即被告向原告缴纳公共维修金，现被告未履行缴交义务，原告应向业主主张该公共维修金，而非本案被告。
（二）原告有无实际为讼争房产提供服务？
被告抗辩，原告未履行物业管理义务，并提供证据《垃圾代运合同》及相关《收款收据》拟证明本案租赁物的物业管理一直由被告自行负责。
原告主张，整个讼争公交场站附近场地整洁、绿化养护良好，如果没有本案原告提供物业管理服务，上述场地的现状将无法维系。如若原告未提供物业服务，被告之前为何会缴纳物业管理费。对被告提供的证据《垃圾代运合同》及相关《收款收据》真实性、关联性不予认可，其中收款收据没有任何单位盖章，其真实性无法确认，垃圾代运合同系被告营运区域产生的垃圾，原告无义务为其清理，二证据均不能证明原告未履行物业服务义务。
第三人主张，对被告提供的《垃圾代运合同》及相关《收款收据》真实性、关联性不予认可。被告不仅自身是商场，其还曾开设鹭江餐厅，每天产生大量的厨房垃圾。被告提供的该二证据与本案没有任何关系。
另第三人主张，原告有对讼争房产提供了物业服务，并提供证据《劳务外包合同》拟证明原告已为讼争房产提供了物业服务。
原告主张，对第三人提交之《劳务外包合同》予以认可，其证明原告已经完整地履行了物业服务义务。
被告抗辩，第三人提交的《劳务外包合同》约定的物业服务管理费与《租赁合同》约定的物业管理费标准相差甚远，明显不属于同一级别的物业服务。《劳务外包合同》约定的服务范围为第三人讼争场地的所有区域，显然是有悖常理。《第一码头物业管理委托合同》约定的合同期限、物业服务面积与《租赁合同》的租赁期限及租赁面积一致，可见该物业管理委托合同签订仅为便于原告向被告收取物业管理费、公共维修金，原告与第三人从未实际履行过物业管理合同。
本院认为，被告提供之《收款收据》未有任何单位盖章或签字收款人的说明，其真实性无法确认，且另份证据《垃圾代运合同》也并未载明代运由何处产生的生产（营业）垃圾，其关联性无法确认。反观原告提供之证据《第一码头物业管理委托合同》，其第二章对商场部分的委托管理事项进行了专章规定，包含原告对房屋建筑共用部分、公用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿地，花木、公共环境卫生等部分进行管理，这些针对公共区域物业服务显然不仅仅是被告租赁物面积内的事项。再查租赁合同中明确原告负责讼争第一码头枢纽站项目公共区域的物业管理，被告亦依约支付了2010年12月1日至2011年2月28日的物业管理费，结合第三人提交之证据《劳务外包合同》中载明原告将包含被告租赁物在内的第一码头枢纽站内保安、保洁、环境消杀、绿化养护等公共区域相关劳务外包给案外人的事实，与原告提供之《第一码头物业管理委托合同》相互印证，形成完整的证据链条。根据证据优势原则，原告提供证据之证明力大于被告的反驳证据，故可认定原告事实上已对讼争房产进行了物业管理。
（三）讼争物业管理费及其滞纳金标准是否过高？
原告主张，物业管理费的标准在租赁合同中明确进行了约定，被告亦缴交了三期的物业管理费并且当时没有提出费用过高的异议。同时，原告认为法律并未对商业物业的管理价格进行限制，该收费标准在市场上已经很低，并未过高。原告主张物业管理费滞纳金的依据是案涉租赁合同第十七条第4款，即每逾期一日则按照逾期缴纳费用总额的5‰支付滞纳金。厦仲裁字（2013）第0267号裁决书确认了物业管理费滞纳金按照银行同期贷款利率的四倍计算。原被告双方实际约定的滞纳金是日千分之五，原告现将滞纳金标准调低至银行同期贷款利率的四倍，完全符合法律规定。
被告抗辩，讼争房产性质并非第三人陈述的商业性质。即使承租场地的物业服务实行市场调节价，原告主张的物业管理费畸高。租赁合同约定的物业管理费5元／平方米·月的标准远远高过厦价房（2008）153号文件《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》规定的1.98元／平方米·月标准。签订的合同价格过高有失公平的，原告可请求法庭予以适当的调整。厦仲重裁字（2013）第0478号裁决书认为案涉房产的物业管理费和公共维修金不属于仲裁审理范围之内，厦仲裁字（2011）第0382号裁决书虽已经生效且未被撤销，但其中对物业管理费、公共维修金及滞纳金的裁决同厦仲裁字（2013）第0267号裁决书一样存在超裁的情形，其中对物业管理费、公共维修金及滞纳金的裁决不合法。合同中没有对滞纳金进行相应的约定，原告主张的依据是租赁合同第十七条第4款，然该约定仅适用于被告与第三人之间，而物业管理费、公共维修金是由原告主张的，故本条约定不能作为原告主张滞纳金的依据。原告的物业管理费标准过高，已经超过了法定标准的5倍，应当予以调整。
第三人主张，同意原告的意见。厦仲裁字（2011）第0382号裁决书、厦仲裁字（2013）第0267号裁决书、厦仲重裁字（2013）第0478号裁决书均为合法有效的裁决，其中厦仲裁字（2013）第0267号裁决书、厦仲重裁字（2013）第0478号裁决书共同构成了一份生效的裁决书。以上裁决书确认了物业管理费和公维金的标准，对此生效裁判文书认定的事实，应当作为本案事实。被告不需要物业服务不能成为其拒不缴交物业相关费用的理由。至于被告认为物业管理费标准过高，但该标准系双方认可的，并不存在强迫被告签订该高收费标准的合同之情形。
本院认为，关于物业管理费收取标准的问题。查第三人提交之证据（2008）11号文件《厦门快速公交系统BRT建设工程指挥部会议纪要》载明，枢纽站配套服务用房应定位为商业用房，结合《租赁合同》中双方关于租赁标的物作为综合商业使用并按时支付固定物业管理费用的约定，及被告已获工商部门核发营业执照并实际利用讼争租赁场地实施商业活动的事实，对于讼争房产系非住宅类的商业用房性质予以认可。现原告主张讼争房产按照市场调节价计收物业管理费，符合事实，于法不悖，本院予以采信。另查被告援引厦价房（2008）153号文件《厦门市住宅物业服务登记标准及收费指导价》之收费标准抗辩物业管理费收费过高，然该文件明确仅适用于厦门市住宅的前期物业服务收费，讼争房产系非住宅的商业用房，且属单一业主，其物业管理费标准不属于该文件所涉政府指导价调节范畴，不需要报厦门市物价局核定，应由物业服务公司与业主或者物业使用人在物业服务合同中约定。现原告及第三人在物业服务委托合同中一致约定物业管理费5元／平方米·月的标准，被告亦在租赁合同中对此予以认可且按照该标准实际履行了缴交义务，故对被告关于物业管理费过高的抗辩不予采纳，对原告关于讼争房产物业管理费按建筑面积5元／平方米·月标准计算的主张予以支持。关于物业管理费滞纳金标准的问题。案涉租赁合同第十七条第4款约定被告逾期交纳该合同约定应由被告支付第三人的费用（除租金外）的，每逾期一日，需要按照逾期交纳费用的5‰向第三人缴纳滞纳金和赔偿第三人损失。查该份租赁合同第五条约定被告应当在缴交每期租金的同时将物业管理费缴交至原告账户，可见物业管理费是被告应向原告缴纳的费用，与第三人无关，不属于案涉租赁合同第十七条第4款规定收取滞纳金的情形。现被告无正当理由拒不按时缴交物业管理费已构成违约，应当承担违约责任。原告主张之滞纳金实则为违约金，如上揭文所示原被告双方对于物业管理费滞纳金未有约定，原告要求将日5‰的标准调低为按银行同期贷款利率的4倍计算滞纳金，缺乏相应依据，本院不予支持。本院酌定参照中国人民银行同期同类贷款基准利率之标准分段计算物业管理费滞纳金。
（四）讼争物业管理费计算的建筑面积基数为多少？
原告主张，应当以租赁合同约定的面积9059.57平方米（地上一层4962.85平方米＋地下一层4096.72）作为讼争物业管理费计算的建筑面积基数，签订租赁合同时被告及第三人已经预见到面积误差的问题，且被告缴纳的第一期物业管理费用也是以该建筑面积为基数进行缴纳的。
被告抗辩，应当按照仲裁时福建省第四测绘院出具的测算成果报告所载面积8785.611平方米为基数计算相关费用，建筑面积与物业管理费、公共维修金关系密切，不以实际测绘结果为基准予以调整的话会显失公平。
第三人表示同意原告意见。
本院认为，租赁合同中被告及第三人约定讼争物业建筑面积根据施工图纸提供的面积加上3%的公摊，与实际如有误差，不做调整。租赁合同系被告与第三人真实意思的表示，被告对于讼争物业建筑面积可能存在误差是知情的，且在实际使用讼争房产后业已按照该标准进行了履行，用行为对讼争物业建筑面积进一步予以认可，故对于被告以实际测绘为计算基数的抗辩不予支持，对于原告及第三人有关讼争物业建筑面积为9059.57平方米的主张予以采信。
（五）被告与第三人之间的租赁合同解除后，讼争物业管理费用应当由被告抑或第三人承担缴交义务？
原告主张，物业委托合同中对物业管理费、公共维修金和滞纳金都有明确的约定。租赁合同的解除不能免除被告向原告缴纳物业管理费、公共维修金的义务。从以往双方合同签订和履行的情况看，物业管理费和公共维修金需要被告缴交的事实是确定的，至今原告仍然对讼争场所提供物业管理服务，被告显然应当支付物业管理费、公共维修金相应的对价。双方在没有对物业管理费、公共维修金等进行变更的情况下，被告应当依据原约定继续向原告支付物业管理费和公共维修金。
被告抗辩，被告及第三人租赁合同解除后，应当由第三人承担缴交物业管理费的义务。
第三人主张，即使讼争房产租赁合同解除，目前讼争物业仍处于被告的控制和使用之下，被告在实际腾房之前均为实际使用人，应当依据此前的物业服务合同承担相应的费用缴交义务。
本院认为，2013年10月8日厦门仲裁委员会作出的厦仲重裁字（2013）第0478号裁决书与厦仲裁字（2013）第0267号裁决书一道构成最终裁决，裁决对案涉租赁合同予以解除。然被告自讼争房产租赁合同解除后截至最后一次庭审日仍未实际腾房，原告亦在讼争区域提供物业服务至今，被告接受了原告的物业服务，应支付相应之对价。现原告主张参照租赁合同及物业服务合同约定的物业管理费5元／平方米·月的标准支付租赁合同解除后至未腾房期间之物业服务费，于法有据，本院予以支持。
综上，本院认为，原告与第三人签订的《第一码头物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行。原告依据该物业管理委托合同进行物业管理，为第一码头枢纽站提供了物业管理服务。被告作为讼争物业承租人，接受了原告提供的物业服务，应当缴纳相应物业管理费。查被告及第三人签订《租赁合同》中约定讼争物业管理费支付期限及方式为，每三个月一期，上一期物业管理费到期之日后的5个工作日内支付当期物业管理费，现原告主张按月于每月最后一日收取物业管理费于法不悖，本院予以支持。现原告主张被告支付自2011年8月至2014年7月之物业管理费，本院认为应以最后一次庭审辩论终结之日即2014年5月27日作为原告请求被告支付物业管理费之截止时间点，鉴于2014年5月物业管理费应于该月最后一日缴纳，被告于上述截止时间尚不具备缴交义务，本院仅认定被告应支付原告自2011年8月1日至2014年4月30日止物业管理费1494829.05元（9059.57平方米＊5元／平方米·月＊33个月）。如上揭文所述，被告还应支付原告逾期缴纳物业管理费的滞纳金，该滞纳金以当月欠缴的物业管理费45297.85元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自应缴物业管理费月份的次月一日起分段计至被告实际清偿之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款，《福建省物业服务收费管理办法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告厦门亨事达购物广场有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告厦门市市政置业管理有限公司自2011年8月1日起计至2014年4月30日止物业管理费1494829.05元及其滞纳金（物业管理费滞纳金以当月欠缴的物业管理费45297.85元为基数，自欠费月份的次月一日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准分段计算至被告实际清偿之日止）。
二、驳回原告厦门市市政置业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11304元，由原告厦门市市政置业管理有限公司负担2220元，被告厦门亨事达购物广场有限公司负担9084元。双方应负担的部分均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 曹玲
二〇一四年七月十六日
书 记 员 林晨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《福建省物业服务收费管理办法》
第九条实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。