四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4281号
上诉人（原审被告）成都吉利安实业有限公司。住所地：四川省成都市。
法定代表人宋玉田。
委托代理人石红萍，女，1987年7月14日，汉族，住四川省崇州市。系公司员工。
委托代理人朱黎，女，1982年8月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。系公司员工。
被上诉人（原审原告）张文菊，女，1982年8月22日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。
委托代理人陈振华，四川明炬律师事务所律师。
上诉人成都吉利安实业有限公司（以下简称吉利安公司）因与被上诉人张文菊商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月11日公开开庭进行了审理，上诉人吉利安公司的委托代理人石红萍、朱黎和被上诉人张文菊及其委托代理人陈振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，张文菊与吉利安公司于2013年4月18日签订了两份《房屋买卖合同》（合同编号XZB-S0369和XZB-S0370），约定张文菊自吉利安公司处购买位于成都市武侯区磨子街7号1层231、374号商业用房，建筑面积均为2.07平方米，总金额均为121923元，两份合同对于产权转移登记双方均约定：张文菊同意委托吉利安公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因吉利安公司责任，张文菊未能在全款付清后365个工作日内取得房屋所有权证书，张文菊有权终止合同，如张文菊终止合同，吉利安公司须在30个工作日内全额退还张文菊已付全部房款，并按张文菊已付房款的2%向张文菊支付违约金。合同签订当日，张文菊向吉利安公司支付了全部购房款项和办理产权过户费用2400元。由于吉利安公司未能在2013年4月18日起的365日内为张文菊办理所购房屋所有权证书，张文菊委托律师于2014年11月17日向吉利安公司发出《律师函》，该函件载明“现受张文菊之委托，本律师声明如下：自贵公司受到本律师函之日，解除XZB-S0369、XZB-S0370号《房屋买卖合同》，并希望贵司在收到本函7日内，与张文菊或者本律师联系，商谈合同解除之后的相关事宜（包括但不限于退还房款、支付违约金等）”。吉利安公司收到该函后，于2014年11月19日向张文菊发出《回复函》，载明：造成为张文菊办理房屋产权证书时间逾期并非吉利安公司原因，而是签订合同时不可预见的行政管理机关的原因所造成，故张文菊所提出的解除合同要求不能成立，表示不接受张文菊的退房诉求，请张文菊继续履行合同。吉利安公司为张文菊办理的两份房屋所有权证（权2861803号、权2861812号）显示，张文菊所购两间房屋的产权登记时间均为2014年12月31日。
张文菊于2014年12月22日向原审法院起诉，请求判令：一、确认张文菊依法解除两份《房屋买卖合同》（XZB-S0369号、XZB-S0370号）；二、吉利安公司退还张文菊购房款243846元、利息10000元；三、吉利安公司向张文菊支付违约金4877元（要求法院调高违约金数额）；四、吉利安公司退还张文菊2400元产权过户费用；五、吉利安公司承担本案的全部诉讼费。
原审认定上述事实，采信了张文菊、吉利安公司的身份证明、房屋买卖合同、收据、律师函、回复函、房屋产权证及当事人等证据。
原审法院认为，张文菊与吉利安公司于2013年4月18日签订的两份《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利履行义务。按照合同约定，吉利安公司未能按照合同在约定期限为张文菊办理房屋产权证，属于吉利安公司违约，则张文菊有权终止上述两份合同，张文菊在该条件成就后，委托律师于2014年11月17日向吉利安公司发出《律师函》，声明解除双方签订的两份《房屋买卖合同》，张文菊的该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”和第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故张文菊请求确认其依法解除合同的主张，于法有据，原审法院予以支持。吉利安公司辩称其未能在约定期限内履行办理房产证的相关义务是由于行政管理机关的原因所造成，但吉利安公司并未举证证明，故对其主张，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十二条关于“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，张文菊已经函告吉利安公司解除合同，双方应当按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对未履行的终止履行，对已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于张文菊要求吉利安公司退还购房款243846元和办证费用2400元的主张，于法有据，原审法院予以支持，但张文菊要求吉利安公司支付利息10000元的主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。吉利安公司认为其为张文菊办理房屋产权证，已经支付了超过2400元，原审法院认为，张文菊在通知吉利安公司解除合同后，双方合同即已经解除，吉利安公司无须再继续履行合同，过户费用应当退还张文菊而非再进行支付，故吉利安公司该理由不成立。对于张文菊要求吉利安公司支付违约金并请求法院调高违约金的主张，原审法院认为，张文菊与吉利安公司约定的违约金为购房款的2%即4877元，应当尊重当事人的意思自治，且张文菊未能证明其实际损失，故对该项请求原审法院予以部分支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条之规定，原审法院判决：一、确认张文菊依法解除与吉利安公司签订的两份《房屋买卖合同》（XZB-S0369号、XZB-S0370号）；二、吉利安公司于本判决生效后十日内退还张文菊购房款243846元；三、吉利安公司于本判决生效后十日内向张文菊支付违约金4877元；四、吉利安公司于本判决生效后十日内退还张文菊2400元产权过户费用；五、驳回张文菊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5220元，减半收取2610元，由吉利安公司负担2510元，由张文菊负担100元。
宣判后，吉利安公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回张文菊的全部诉讼请求。其主要上诉理由：1.《房屋买卖合同》没有约定张文菊有单方面解除合同的情形，其不能依据约定要求解除合同，只能依据相关法律规定要求解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，张文菊只有在《房屋买卖合同》约定的期限届满超过一年后才能要求解除合同，其于2014年11月17日要求解除合同不合法。2.吉利安公司逾期办理产权证是由于行政机关的原因造成，吉利安公司并未明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，也没有导致张文菊不能实现合同目的，且张文菊未进行催告就直接解除合同，吉利安公司回复表示不同意解除合同，双方存在争议，应由人民法院裁判，而不是在张文菊发出通知后解除合同。3.在诉讼过程中，吉利安公司已为张文菊办妥了房产证，物权转移登记已发生法律效力，此时解除合同已经失去现实意义。
被上诉人张文菊答辩称，《房屋买卖合同》第9.2条约定了买受人可以单方解除合同，吉利安公司未在合同约定期限内为张文菊办理房屋产权证书，构成根本性违约，张文菊有权终止合同，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审时，张文菊提交银行卡客户交易查询记录一份，拟证明吉利安公司在2015年1月之前如期向张文菊支付租金，在2015年4月后未再继续支付。吉利安公司质证时对该证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，认为没有支付租金是由于租赁单位资金遇到困难，不能说明吉利安公司不认可房屋买卖合同。本院认为，上述证据真实性予以认可，因该证据与合同是否解除不存在关联性，本院不予采信。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，张文菊与吉利安公司签订的两份《房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点是张文菊是否有权解除《房屋买卖合同》。
关于争议焦点，吉利安公司与张文菊签订的两份《房屋买卖合同》第九条第2款中约定了“如因甲方责任，乙方未能在全款付清后365个工作日内取得所有权证书的，乙方有权终止合同，如乙方终止合同，甲方须在30个工作日内全额退还乙方已付全部房款，并按乙方已付房款的2%向乙方支付违约金”的内容，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，终止合同是指合同权利义务终止，包含了合同履行完毕、合同解除、债务抵销等多种情形，上述《房屋买卖合同》约定“乙方有权终止合同”就是指乙方有权解除合同的意思表示，故吉利安公司上诉主张双方在《房屋买卖合同》中未约定买受人有权单方解除合同与事实不符，本院不予采信。合同责任系严格责任，除不可抗力或者合同另有约定外，违约方不能以违约系第三方原因导致为由主张免责，吉利安公司主张系因行政机关原因导致办证逾期既无相关证据证实，也不能成为免责事由。由于双方合同中约定张文菊委托吉利安公司代为办理产权证，本案中，张文菊向吉利安公司付清全部购房款的时间为2013年4月18日，至2014年7月17日张文菊委托律师向吉利安公司发出解除合同的《律师函》时，仍未取得房屋产权证，超过合同约定的365个工作日，张文菊有权依据合同约定行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，催告仅适用于当事人一方迟延履行主要债务，另一方行使法定解除权的情形。本案的当事人行使的是合同约定解除权而非法定解除权，故不适用先催告后解除的规定，吉利安公司上诉主张张文菊未经催告不能解除合同的理由不成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”张文菊享有合同解除权，且解除合同的通知到达了吉利安公司，虽然吉利安公司提出异议，但其异议理由并不成立，故原审确认双方签订的两份《房屋买卖合同》已经解除正确。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于合同解除系吉利安公司违约所致，原审判决吉利安公司返还张文菊购房款、产权过户费用以及支付违约金正确，本院予以维持。
综上，吉利安公司上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费5220元，由成都吉利安实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一五年七月二日
书 记 员 龙春光