上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第23725号
原告潘冬梅。
原告韩传一。
原告韩雁南。
上列两原告的共同委托代理人潘冬梅（系原告韩传一的妻子，原告韩雁南的母亲），住同两原告。
被告上海园通置业发展有限公司。
法定代表人姚某。
委托代理人王曼云。
第三人上海兆元企业管理有限公司。
法定代表人洪某。
委托代理人李赛林。
原告潘冬梅、韩传一、韩雁南诉被告上海园通置业发展有限公司（以下简称园通公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月6日公开开庭进行了审理。后本院依法追加上海兆元企业管理有限公司（以下简称兆元公司）作为第三人参加诉讼，并于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告韩传一、韩雁南的共同委托代理人暨原告潘冬梅、被告园通公司的委托代理人王曼云、第三人兆元公司的委托代理人李赛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘冬梅、韩传一、韩雁南共同诉称，三原告系上海市浦东新区浦建路XXX号新塘桥生活广场3135室商铺（以下简称系争商铺）业主，商铺面积19.46平方米，购房款人民币351，900元（以下币种同）。2005年10月14日，三原告取得系争商铺的产权证。自2007年3月23日三原告与案外人上海新塘桥生活广场商业管理有限公司（以下简称新塘桥公司）的经租委托协议解除后，三原告从未委托他人处置自己的商铺，但在2007年11月中旬，三原告却看到了系争商铺的开发商园通公司与上海多鲜乐食品销售有限公司（以下简称多鲜乐公司）于2007年7月18日签订的租赁合同，该租赁合同约定由园通公司将位于新塘桥生活广场1-3层商业用房出租给多鲜乐公司使用，租约期限为10年（2008年1月1日至2017年12月31日）。为维护自身权益，三原告和部分业主到园通公司交涉，要求停止侵权行为，并由园通公司与原告补签租赁合同，却遭到园通公司的拒绝。几经交涉无果后，原告于2009年6月向浦东新区人民法院提起民事诉讼，要求园通公司归还原告系争商铺并赔偿经济损失。园通公司在该案一审庭审时出示了一份有韩传一签名的授权委托书复印件，对此，原告一再声明该授权委托书复印件系园通公司伪造，韩传一从未签署过该授权委托书，并要求园通公司出示原件。但园通公司称该授权委托书系五位业主代表提供，没有当庭出示原件。后浦东新区人民法院以五位业主代表行为构成表见代理为由，认定园通公司有理由相信五位业主代表是经过韩传一授权的。原告对此认定不服，遂于2009年12月向上海市第一中级人民法院提出上诉，二审法院判决维持原判。2010年3月10日，由于对二审法院判决不服，原告向上海市高级人民法院提出再审申请，后被驳回。原告认为，原告从未授权任何人处置系争商铺，与园通公司之间也没有委托经租协议，但园通公司实际侵占了原告的产权商铺，应对原告的系争商铺租金损失承担损害赔偿责任，赔偿标准应参照被告园通公司与多鲜乐公司及业主代表在2007年7月签署的《三方备忘录》及在2007年9月12日签订的《补充协议》的相关约定。《三方备忘录》是《租赁合同》附件，具有与合同同等的法律效力，其中明确规定了小业主的年租金为商铺销售总价的6%，经租回报由园通公司支付，与多鲜乐公司无涉；《补充协议》则约定租赁起始日为2008年2月1日至2018年1月31日。2009年2月，浦东新区人民法院就园通公司与多鲜乐公司经济纠纷一案作出的（2008）浦民一（民）初字第6842号民事判决书，也认定园通公司与多鲜乐公司签订的《租赁合同》及双方与业主代表签订的《三方备忘录》、《补充协议》合法有效，应当继续履行。据此，原告请求：1、判令被告及第三人兆元公司共同赔偿三原告系争商铺自2008年2月1日起到判决生效之日止的租金（每年租金按照商铺销售总价351，900元的6%标准进行计算，每两年半在年租金的基础上递增7%）；2、要求被告、第三人与三原告就系争商铺协商签订租赁合同（参照被告及第三人对外签订的租赁合同，每年租金按照商铺销售总价351，900元的6%的标准进行计算，每年在年租金的基础上递增1%，租期自本案生效判决之日起算5年）；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。
被告园通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争商铺是由被告开发的位于浦建路XXX号的新塘桥生活广场1-3层商铺中的一间商铺，该1-3层商铺共涉及包括三原告在内的三百多名小业主。小业主在购买商铺之初便与新塘桥公司签订了委托管理协议，但因新塘桥公司未能履行租约回报，后小业主解除了与该公司的委托协议。之后小业主又委托五名业主代表与多鲜乐公司签署租赁合同，被告则在2008年2月1日起受五位业主代表委托对外出租商铺，和多鲜乐公司签订了《租赁合同》。之后多鲜乐公司又起诉要求解除与园通公司等签订的《租赁合同》、《三方备忘录》及《补充协议》。法院审理后，判决要求多鲜乐公司继续履行《租赁合同》、《三方备忘录》及《补充协议》。被告认为，在被告与多鲜乐公司之间的租赁合同关系中，被告只是受五位业主代表委托代为签订租赁合同、收取租金，多鲜乐公司也只向被告支付了2008年2月1日至2008年3月31日的租金，故被告并不存在按照系争商铺销售总价的6%标准向三原告赔偿系争商铺的每年租金。在被告与多鲜乐公司诉讼之后，多鲜乐公司也没有支付过任何租金，现原告诉请被告支付租金无法律和事实依据。其次，被告也是新塘桥生活广场1-3层商铺中部分商铺的产权人，和原告地位类似，并不具备对外签订租赁合同的条件。根据全体小业主委托，1-3层商铺由新塘桥生活广场临时管理委员会（以下简称临时管理委员会）作为代表对外签订租赁合同，故被告无法和原告就系争商铺签订租赁合同。
第三人兆元公司述称，不同意原告的诉请。2009年3月26日，兆元公司与临时管理委员会签订了委托合同，受托为新塘桥生活广场1-3层商铺提供商铺前期策划、租赁代理及后续服务工作。在此委托合同基础上，临时管理委员会向第三人兆元公司出具了商铺小业主的授权委托书，以此证明1-3层商铺大多数小业主授权临时管理委员会就该商铺进行对外统一招商。临时管理委员会代表了广大购房小业主的利益，由薛为民等五名业主代表组成，与购房小业主签订了授权委托书，受众多小业主委托处理商铺统一招租事宜；就商铺的众多诉讼及招商事件，临时管理委员会均以积极态度代表广大小业主协商出面，并于2009年9月8日在当地派出所、街道协调下召开了新塘桥生活广场安定团结统一招租协调工作会议，形成了会议记录，更加明确了该商铺对外统一招商不因少数人意见影响多数人的利益。第三人经过多次筛选谈判，先后与上海府侨足部保健有限公司、交通银行东方路支行等承租人签订了租赁合同。第三人是受临时管理委员会委托对新塘桥广场进行招商，代为对外签订租赁合同，代为收取和支付租金；第三人代为收取租金之后，已按照委托合同约定，于每季度末按照销售总价和收到的租金比例计算每个商铺的租金，再发放给小业主，同时公告计算依据。故原告要求第三人与其签订租赁合同、赔偿商铺租金是无依据的。综上，第三人认为原告的诉请没有事实和法律上的依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，2004年6月9日，原告潘冬梅、韩传一、韩雁南与被告园通公司签订上海市商品房预售合同一份，约定三原告向园通公司购买坐落于上海市浦东新区浦建路XXX号新塘桥生活广场3楼的系争商铺。同日，三原告与新塘桥公司签订了《经租委托协议》。2005年10月14日，原告潘冬梅、韩传一、韩雁南取得系争商铺产权。2005年10月10日，园通公司与三原告就系争商铺进行验收交接。2007年3月23日，由于新塘桥公司在委托期间未按约支付租金，新塘桥生活广场商铺的业主代表薛为民、孙治平、陈伟、陈国石、汤瑞珠向新塘桥公司发出告知书，称新塘桥生活广场商铺小业主于2007年4月3日终止与新塘桥公司签订的《经租委托协议》，要求新塘桥公司支付拖欠的租金并撤离商铺。三原告就该事项对五位业主代表进行了口头委托。2007年8月，三原告诉至本院，要求新塘桥公司支付2005年9月30日至2007年3月30日期间的经租回报及滞纳金。2007年10月19日，本院判决支持三原告的上述诉请。2007年7月12日，薛为民等五位小业主代表以临时管理委员会成员（甲方）名义向被告园通公司（乙方）出具《授权委托书》一份，载明：甲方全权委托乙方商铺招租之所有事项，同时明白且同意新塘桥生活广场商铺应统一招商。2007年7月18日，多鲜乐公司与被告园通公司签订《租赁合同》，约定：由园通公司将新塘桥生活广场1-3层商铺出租给多鲜乐公司用于开设超市及开展相关经营活动；租赁期限为10年（自2008年1月1日起至2017年12月31日止，其中2007年7月18日至2007年12月31日为装修免租期）；第一年至第五年（2008年1月1日至2012年12月31日）的年租金为17，760，000元；第六年至第十年，每2.5年递增一次，递增比例为7％；年租金由园通公司按二个月向多鲜乐公司平均计收；…同日，薛为民等五名业主代表以临时管理委员会成员的名义（甲方）与多鲜乐公司（丙方）、被告园通公司（乙方）签订《三方备忘录》一份，约定：丙方清楚及明白，乙方是新塘桥生活广场地产项目的开发商，所涉及的新塘桥生活广场商场（1-3层），其中有甲方（广大小业主）产权和乙方产权；丙方清楚及明白，甲方全权委托乙方代为统一招商，代签租赁合同（附委托书），就甲方所有商铺乙方行使的是代理权；甲、乙、丙三方均参与整个谈判过程，并清楚一切情况；甲、乙、丙三方达成一致，丙方将租金直接划拨给乙方，甲方的经租回报由乙方支付，与丙方无涉……2007年9月12日，上述三方又签订《补充协议》，约定：租赁期限仍为10年，但起始日为2008年2月1日至2018年1月31日，租金和付款方式等仍按原合同执行；三方确认，原《租赁合同》的房屋交付日期相应顺延，在乙方收到丙方支付押金、首期租金及物业管理费之日起3日内，乙方以书面形式通知丙方进行房屋交付……。本案审理中，被告确认：已收取多鲜乐公司支付的2008年2月1日至2008年3月31日新塘桥生活广场1-3层商铺的租金，其中包括本案系争商铺的租金3，519元；因三原告未向被告领取该租金，故该3，519元仍在被告处，原告可在至被告处办理相关财务领取手续后领取该3，519元。
2008年，多鲜乐公司向本院提起（2008）浦民一（民）初字第6842号案件，请求本院判令撤销多鲜乐公司与园通公司签订的租赁合同及附件《三方备忘录》和《补充协议》，并要求园通公司返还多鲜乐公司租金、物业管理费及利息、双倍返还押金并赔偿各类损失。案件审理中，园通公司提起反诉，请求确认多鲜乐公司与园通公司签订的《租赁合同》及附件《三方备忘录》、《补充协议》合法有效、继续履行，判令多鲜乐公司支付2008年4月1日至2008年5月31日的租金、滞纳金、物业管理费及违约金。对该案纠纷，本院经审理后认定：园通公司与多鲜乐公司签订的《租赁合同》以及园通公司与多鲜乐公司、小业主代表签订的《三方备忘录》、《补充协议》均系各方真实意思表示；因大部分小业主已经授权五位业主代表负责商铺统一招商，而五位业主代表也已经明确授权园通公司与多鲜乐公司签约，因此，园通公司并非无权处分。最终本院判决：驳回多鲜乐公司提出的全部诉请及园通公司提出的要求多鲜乐公司支付违约金的诉请；确认多鲜乐公司与园通公司签订的《租赁合同》及相应的《三方备忘录》、《补充协议》合法有效，继续履行；多鲜乐公司应给付园通公司2008年4月1日至2008年5月31日的租金、滞纳金及物业管理费。多鲜乐公司对该案判决不服提出上诉后，上海市第一中级人民法院作出（2009）沪一中民二（民）终字第997号判决，维持原审判决。
2009年6月12日，三原告向本院提起（2009）浦民一（民）初字第10056号诉讼，要求判令园通公司赔偿非法侵占三原告所有的系争商铺2007年7月18日至2009年7月17日的租金损失42，228元（以系争商铺购买价351，900元为基数，按年租金6%的标准计算2年），并判令园通公司按照上海市商品房预售合同附件三的标准，归还原告系争商铺。2009年12月14日，本院对该案作出判决，认定三原告已与新塘桥公司解除《经租委托协议》，薛为民等五位小业主代表受包括三原告在内的小业主授权，委托被告园通公司与多鲜乐公司签订租赁合同及相关协议，园通公司与多鲜乐公司就系争房屋签订的租赁协议应视为合法有效，故对三原告以园通公司非法侵占其产权商铺为由而要求被告承担赔偿责任及按商品房预售合同附件所规定的标准归还系争商铺的请求，本院未予支持。因三原告对该判决不服提起上诉，2010年2月1日，上海市第一中级人民法院作出（2010）沪一中民二（民）终字第184号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。三原告不服上述二审判决，向高院申请再审。2011年7月8日，高院作出（2010）沪高民一（民）申字第320号民事裁定书，裁定驳回三原告的再审申请。
2009年3月26日，临时管理委员会成员薛为民、孙治平、陈伟、陈国石、汤瑞珠（甲方、委托方）与被告兆元公司（乙方、受托方）签订委托合同。该委托合同约定，“因甲方拟出租位于上海市浦建路XXX号新塘桥生活广场一至三层之商铺，建筑面积10，618.91平方米，故甲方委托乙方提供相关商铺前期策划、租赁代理及后续服务之工作。”合同约定的委托事项包括“4、甲方委托乙方设立专门银行账户代甲方收取租金，每季结算一次并代为支付，租金按每个商铺与开发商签订的售房合同金额比例计算。其中受小业主委托的售房合同总金额为208，364，662元，受园通公司委托的房屋总金额87，635，338元。5、甲方委托乙方与招商承租客户签订租赁合同。”2009年9月8日，临时管理委员会成员薛为民、陈国石、孙治平、陈伟等人与派出所代表、街道代表在塘桥路XXX弄XXX号楼5楼共同召开新塘桥生活广场安定团结统一招租协调工作会议，会议记录记载“与会人员达成共识：维护稳定是大局，应尽快对外统一招租，把商场开出来，个别小业主无理取闹的，应追究其相关责任，不愿意参与统一招租的应劝其退出，…不能因为少数人的行为影响极大多数人的利益。”之后，兆元公司与上海府侨足部保健有限公司签订租赁合同，由兆元公司将浦建路XXX号新塘桥生活广场3楼商铺（包括本案系争商铺）出租给上海府侨足部保健有限公司使用，目前该租赁合同仍在履行中。案件审理中，第三人确认：第三人已收取由上海府侨足部保健有限公司支付的3楼商铺租金，但因三原告未办理相关手续，故第三人未将系争商铺的租金支付给三原告。
上述事实，由原告潘冬梅、韩传一、韩雁南提交的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《三方备忘录》、《补充协议》、上海市商品房预售合同、房屋交接书、（2009）浦民一（民）初字第10056号民事判决书、（2010）沪一中民二（民）终字第184号民事判决书、（2010）沪高民一（民）申字第320号民事裁定书，被告园通公司提交的《授权委托书》、《租赁合同》、《三方备忘录》、《补充协议》、（2008）浦民一（民）初字第6842号民事判决书、（2009）沪一中民二（民）终字第997号民事判决书、沪检民不抗（2010）4号决定书、（2009）浦民一（民）初字第10056号民事判决书、（2010）沪一中民二（民）终字第184号民事判决书、（2009）浦民一（民）初字第18727号民事判决书、（2009）浦民一（民）初字第18729号民事判决书、（2011）浦民一（民）初字第638号民事判决书，第三人兆元公司提供的《委托合同》、《授权委托书》、《招租协调工作会议记录》，以及原、被告、第三人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。从已经生效的（2008）浦民一（民）初字第6842号民事判决书、（2009）沪一中民二（民）终字第997号民事判决书、（2009）浦民一（民）初字第10056号民事判决书、（2010）沪一中民二（民）终字第184号民事判决书、（2009）浦民一（民）初字第18727号民事判决书、（2009）浦民一（民）初字第18729号民事判决书、（2011）浦民一（民）初字第638号民事判决书中已查明事实可知：2007年1月18日，新塘桥生活广场第一届业委会筹备组曾向各业主发布《公告》，明确告知由薛为民等五名业主代表担任新塘桥生活广场第一届业委会筹备组成员；2007年7月12日，薛为民等五名业主代表以临时管理委员会成员名义向被告园通公司出具《授权委托书》，授权园通公司就新塘桥生活广场商铺进行统一招租，在2007年7月18日由薛为民等五名业主代表与园通公司、多鲜乐公司签署的《三方备忘录》、2007年9月12日上述三方签署的《补充协议》中，均重申了园通公司是接受薛为民等五名业主代表授权而与多鲜乐公司签署租赁合同这一情况；2009年3月26日，薛为民等五名业主代表与兆元公司签订委托合同；2009年9月8日薛为民等人参与新塘桥生活广场安定团结统一招租协调工作会议。以上事实均可证明，新塘桥生活广场1-3层商铺的对外统一招租及纠纷解决等皆由薛为民等五名业主代表处理。三原告并无证据证明其不知晓由薛为民等五名业主代表统一办理新塘桥生活广场招租事宜；同时，园通公司、兆元公司也不可能与新塘桥生活广场的每一位业主分别签订合同。因此，薛为民等五名业主代表的行为足以使园通公司、兆元公司相信，其对商铺的统一招商系得到了包括三原告在内的所有业主的授权。在此情形下，园通公司、兆元公司接受薛为民等五名业主代表授权分别与多鲜乐公司、上海府侨足部保健有限公司就系争商铺签订租赁合同的行为合法有效。三原告以被告园通公司、第三人兆元公司未经授权非法出租系争商铺为由要求被告及第三人赔偿系争商铺租金损失，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。且三原告在本案中提出的第一项诉请为要求判令被告及第三人兆元公司共同赔偿三原告系争商铺自2008年2月1日起到判决生效之日止的租金，该诉请部分内容与原告在（2009）浦民一（民）初字第10056号案件中提出的要求被告园通公司赔偿系争商铺2007年7月18日至2009年7月17日的租金损失之诉请内容重合，根据一事不再理原则，对于生效判决已经处理的部分诉请内容，本院亦不应予以处理。关于系争商铺的租赁合同，已经生效裁判等确认为合法有效，故三原告要求被告、第三人与三原告就系争商铺协商重新签订租赁合同之诉请，缺乏法律依据，本院不予准许。综上，本院认为，三原告作为系争商铺之所有人，可另循合法途径向相关主体请求给付租金；但三原告在本院充分释明后，仍坚持以被告园通公司、第三人兆元公司未经其授权对外出租系争商铺为由，要求被告和第三人赔偿租金损失及重新签订租赁合同，缺乏事实及法律依据，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，判决如下：
驳回原告潘冬梅、韩传一、韩雁南的诉讼请求。
案件受理费2，622元，减半收取计1，311元，由原告潘冬梅、韩传一、韩雁南共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 尹志君
二〇一三年十二月十八日
书记员 朱佳烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。