广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第251号
上诉人（原审原告）：林权令，男，汉族，1979年8月12日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：易煜灯，广东大同（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：：珠海经纬投资咨询有限公司。住所地：珠海市大姑乸街。
法定代表人：许大兵，总经理。
上诉人林权令与被上诉人珠海经纬投资咨询有限公司（以下简称经纬公司）房屋买卖合同纠纷一案，林权令不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第526号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月12日，林权令与经纬公司签订一份《房地产买卖合同》，约定：林权令同意购买由经纬公司名下的位于珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴的房地产，房屋建筑面积为885.22平方米；总房款为人民币840万元；林权令应于合同签订后当天内支付经纬公司定金50000元整；本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到市房地产登记中心办理过户手续；并在“特别约定”条款中写明：1.经纬公司实收人民币840万元整，交易中所有产生的税费全由林权令支付；2.林权令必须在签署本合同起60天内办理过户手续，否则经纬公司没收林权令所交定金，本合同自动终止，双方互不追究责任；3.在过户前10日内，林权令须补足定金50万元整；4.本买卖为一次性付款，过户当日林权令的资金790万元整为银行托管（双方监管），凭过户回执放款到经纬公司指定账户；等等。合同签订当日，林权令向经纬公司支付定金人民币10万元。
2013年9月2日，经纬公司出具《委托书》，委托蔡友挺收取林权令支付的定金40万元。当日，林权令支付了该笔定金40万元。
2013年9月12日，林权令出具《承诺书》一份，写明：乙方（林权令）向甲方（经纬公司）购买甲方位于珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴，原双方签订的买卖合同过户时间为2013年9月12日，现因乙方要求双方同意将过户时间延迟至2013年9月20日前，则双方签订的买卖合同继续履行，若过户时间为2013年9月20日至2013年9月30日，则乙方需另支付甲方人民币伍万元整作为违约利息，若2013年9月30日未过户，则双方签订的买卖合同自动终止，甲方有权没收乙方所有定金，双方互不追究责任，甲方有权继续出售此物业与第三方。（注：此违约利息需在过户前三日以现金方式支付给甲方或甲方指定的人）。《承诺书》下方手写“已收到”三个字，并在之上盖印了经纬公司的印章。林权令主张，其已在2013年9月下旬向经纬公司支付了上述承诺书约定的5万元，依据就是《承诺书》下方手写的“已收到”三个字。对此经纬公司不予认可，称“已收到”是指收到林权令出具的承诺书，而非钱款，经纬公司根本没有收到林权令支付的违约利息或房款5万元。
此后直至2013年9月30日，林权令没有到银行办理790万元的资金托管手续，也没有协同经纬公司办理房屋过户手续。本案中，林权令提供一份《催告函》和快递单，《催告函》主要内容为：现我于2013年9月28日收到宋兰鹏、黄安桥发来通知，通知及相关文件显示，你方除将珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴出售给我外，还将该房产另行出售给宋兰鹏和黄安桥，并分别收取了三方的购房定金。现宋兰鹏、黄安桥委托律师致函本人，申明已经向你方提起诉讼并保全涉案的珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴商铺。基于以上情况，函告如下：1、请你方在2日内书面向我如实告知珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴目前状况，以及是否存在出售给其它人，并收取其它人购房定金事实。2、顺延你我双方签订的《房地产买卖合同》约定的办理过户手续的最后期限2013年9月30日，直至你方为此次房产交易提供足够的担保，并消除与第三方的诉讼和保全。3、我保留因你方蓄意隐瞒珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴实际状况和一房多卖而解除《房地产买卖合同》的权利。林权令提供的快递单没有收件人签收凭证，经纬公司不认可收到该份函件。
2013年10月10日，林权令向经纬公司发出解除合同的函件，要求解除双方签订的前述《房地产买卖合同》。本案诉讼过程中，案涉房屋已过户至陈剑名下。
林权令主张，经纬公司一房多卖，导致合同无法继续履行。林权令提供了经纬公司与宋益鹏（即林权令所称宋兰鹏）2013年8月12日签订的《房地产买卖合同》、经纬公司与珠海中云房地产投资有限公司和黄军桥签订的《房地产买卖合同》复印件各一份，以及2013年8月12日黄军桥支付20万元给经纬公司法定代表人许大兵的银行转账凭证。经纬公司对上述证据真实性没有异议，并称宋益鹏和黄军桥实际是同一买家，并提供了一份2013年8月12日经纬公司、宋益鹏和珠海市经纬房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖合同》，合同约定在2013年9月20日前经纬公司有权决定是否卖给宋益鹏，如不卖则无息退回诚意金，合同作废。经纬公司称2013年9月25日其曾退还宋益鹏诚意金，但林权令最终不过户因此经纬公司才与宋益鹏继续交易。
林权令一审的诉讼请求为：：一、经纬公司向林权令返还已支付的购房定金人民币50万元；二、经纬公司向林权令支付因违约而需承担的双倍返还定金款人民币50万元；三、经纬公司向林权令返还已支付的购房款人民币5万元；四、本案诉讼费用由经纬公司承担。
原审法院认为：林权令与经纬公司签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定须于2013年9月12日前完成房屋过户手续，且过户当日林权令须将剩余房款790万元整放入银行托管（双方监管）账户，再凭过户回执放款。但林权令既没有依约设立托管账户，也没有协同经纬公司办理过户手续。而是在2013年9月12日出具《承诺书》，要求将过户日期延迟至2013年9月20日前，并承诺若过户时间为2013年9月20日至9月30日，须另支付5万元作为违约利息支付给经纬公司，若9月30日仍未过户，合同自动终止，经纬公司有权没收定金。本案中林权令主张其已在9月下旬支付该5万元钱款，但没有提供任何付款凭证，其称《承诺书》上的“已收到”即是指收到5万元钱款。对此原审法院认为，林权令是在2013年9月12日出具该承诺书并提交给经纬公司的，提交之后林权令必然会要求经纬公司进行书面确认，否则其如何确认经纬公司是否同意其顺延过户日期的要求，故“已收到”三字指收到承诺书的可能性更大一些；再者，林权令称其是在9月下旬才支付的5万元，如果没有另开收据，那么不写明钱款内容、具体金额也不符合日常生活经验和常理。据此，林权令关于其已支付5万元房款或者违约利息的主张，依据不足，原审法院不予采纳。综上，林权令在过户期限延期之后，仍不依约支付违约利息，也没有在最后期限2013年9月30日前设立资金托管账户存入剩余房款并协同经纬公司办理过户，其行为已经构成违约。
林权令主张经纬公司一房多卖，其有权行使不安抗辩权中止履行合同。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。首先，林权令在2013年9月30日向经纬公司发出的《通知函》称“现宋兰鹏、黄安桥委托律师致函本人，申明已经向你方提起诉讼并保全涉案的珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴商铺”，但林权令并不能提供该律师函，并且即使确有该申明，林权令也完全可以进行查证，事实上并没有上述所称的诉讼，并且直至2013年10月18日林权令提起本案诉讼之前，涉案房产也一直没有被查封；其次，双方的《房地产买卖合同》签订日期在前，他人合同签订在后，林权令只要在2013年9月30日前将房款放入资金托管账户，双方即可以办理过户，过户之后才可放款，林权令的资金是有保障的。而房屋过户至林权令名下，也就不再存在权属争议。综上，经纬公司不存在法律规定的上述情形，林权令主张行使不安抗辩权的理由缺乏事实和法律依据，不能成立。并且，《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”，而林权令直至约定的履行期限届满之日即2013年9月30日才向经纬公司发函要求中止履行、提供担保。由此，即使林权令有权行使不安抗辩权，也不符合法律规定的时间要求。
综上，林权令未按《房地产买卖合同》和《承诺书》的约定履行合同，依照《承诺书》的约定，经纬公司有权没收定金。林权令诉请经纬公司双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
至于房款5万元，由于林权令不能证明其已支付该款项，对于该项诉讼请求，原审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，原审法院作出如下判决：一、驳回林权令要求经纬公司返还购房定金人民币50万元的诉讼请求；二、驳回林权令要求经纬公司双倍返还定金款人民币50万元的诉讼请求；三、驳回林权令要求经纬公司返还购房款人民币5万元的诉讼请求。一审案件受理费减半收取7125元，保全费3770元，全部由林权令负担。
一审判决后，林权令不服，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销（2013）珠香法民三初字第526号民事判决书；2、判令被上诉人经纬公司返还购房定金人民币50万元；3、判令被上诉人经纬公司双倍返还购房定金人民币50万元；4、判令被上诉人经纬公司返还已支付的购房款人民币5万元；5、判令案件受理费、保全费由被上诉人经纬公司承担。事实与理由如下：一、一审法院以不存在黄军桥对被上诉人经纬公司的诉讼和对房产的查封，就认定不构成不安抗辩的条件，是对事实认定不清。1、在一审中，上诉人林权令已经陈述清楚，案外人黄军桥所称的并不是已经提起了诉讼和已经进行了查封。而是警告上诉人如果继续购买争议房产，黄军桥为取得争议房产和保护自身权益就将会起诉被上诉人经纬公司，并在申请人办理过户过程中申请查封争议房产。一审法院混淆了事实状态。2、在本案的交易过程中，即使案外人没有起诉或查封，被上诉人经纬公司也可能丧失履行债务能力，上诉人林权令继续履行合同义务存在巨大风险。本案证据已经证明，被上诉人经纬公司在2013年8月就已经与黄军桥、宋益鹏签订了《房地产买卖合同》并收取了购房定金。在黄军桥已经找到上诉人林权令出示了合同和定金转账凭证，并明确告知上诉人林权令其为保护自身权益将采取起诉、查封等手段阻碍上诉人林权令取得该房产的情况下，被上诉人经纬公司已经极有可能不能按照正常程序将涉案房产过户给上诉人林权令。法律规定的“履行债务能力”不仅包含“是否履行”这一要求也同时包含“是否及时履行”的要求，上诉人林权令如继续履行合同，一旦涉案房产遭到查封，将导致取得房产所有权的时间极不确定，上诉人林权令将无法按照正常的房产过户程序取得房产所有权。故此，被上诉人经纬公司一房多卖的行为，致使被上诉人经纬公司的履约能力完全区别于双方签订的《房地产买卖合同》时的情况，上诉人林权令有权行使不安抗辩。二、一审法院认为“原、被告的《房地产买卖合同》签订日期在前，他人合同签订在后”就据此认定房屋一定可以过户至上诉人林权令名下，是对法律和事实的僵化理解。根据法律规定对同一房地产存在多份买卖合同的，在均无变更登记和居住的条件下，确实是规定由合同在先的取得所有权。但一审法院对这一规定理解僵化，这一规定是以均未办理变更登记或居住为前提的。在本案中即使上诉人林权令签订合同在先，但只要被上诉人经纬公司与黄军桥或者宋益鹏先办理变更登记，则无论上诉人林权令合同是否在先，都不可能再取得该房产的所有权。三、一审法院认定“将房款放入托管账户，过户之后才可放款，林权令的资金是有保障的。而房屋过户至林权令名下，也就不再存在权属争议”是对事实认定的错误，同时对法律关系的理解也发生错误。1、一审法院认定房款放入托管账户资金就有保障是错误的。在本案中，涉案房产的交易是一次性付款交易，房款高达840万元。而托管账户是双方联名账户且以办理出新房产证为解封条件，如果在该笔巨资存入托管账户后房产被查封将导致上诉人林权令既不能取得房产所有权也丧失该笔资金的使用权。结合案件情况来看，案外人黄军桥已经明确表示如果上诉人林权令购买该房产，其将起诉被上诉人经纬公司和申请查封房产，房产被查封风险的概率极大，结合该房产极高的房产价值，上诉人林权令实际风险极大。2、一审法院认定的“资金是有保障的”与本案房地产买卖合同纠纷的法律关系是不吻合的。本案是房地产买卖合同纠纷，被上诉人经纬公司的“履行债务能力”不是针对“资金是有保障的”，而是针对涉案房产的所有权是否会及时变更给上诉人林权令。即，无论资金是否有保障，只要被上诉人经纬公司存在丧失将涉案房产所有权变更给上诉人林权令的可能，上诉人林权令即符合行使不安抗辩权的法定条件。在本案中，因被上诉人经纬公司一房多卖，收取多人购房定金，其将房产转让可其他人的可能性极高，符合法律规定的“可能丧失履行债务能力”的法定情形。上诉人林权令有权行使不安抗辩权。四、本案涉及不动产一房多卖，收取多方定金的情形，社会影响极广。如果在此种情况下，买受人都不能行使不安抗辩权，仅仅是要求暂时中止履行都不被认可。那么这将极大的助涨一房多卖这种被严格禁止的恶劣行为，也将对不动产交易安全造成极大的社会隐患，严重影响社会的和谐稳定。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人林权令恳请人民法院查明事实，公正适用法律，判如所请。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人林权令以被上诉人经纬公司一房二卖为由，主张被上诉人经纬公司违约而应双倍返还购房定金。因此，本案的焦点为被上诉人经纬公司是否应承担双倍返还购房定金的违约责任。为此，本院作如下分析：首先，上诉人林权令与被上诉人经纬公司签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应恪守合同约定，积极行使权利和履行义务。双方在合同中先约定须于2013年9月12日前完成房屋过户手续，且过户当日上诉人林权令须将剩余房款790万元整放入银行托管（双方监管）账户，再凭过户回执放款，后双方又将过户期限变更为9月20日前，但上诉人林权令既没有依约设立托管账户，没有协同被上诉人经纬公司办理过户手续，也没有提供证据证明其依2013年9月12日出具的《承诺书》支付5万元违约利息给被上诉人经纬公司。被上诉人经纬公司虽然在与上诉人林权令履行合同期间又就涉案房产与案外人宋益鹏签订了《房地产买卖合同》并收取了相应诚意金，但此时涉案房产并未过户至案外人宋益鹏名下，也未被法院查封，不存在合同继续履行的障碍，房屋买卖合同的目的能够实现。况且被上诉人经纬公司与案外人宋益鹏合同中明确约定被上诉人经纬公司9月20日前有权决定是否将涉案房产转让给案外人宋益鹏，若上诉人林权令依合同约定履行了自己义务，则被上诉人经纬公司可以决定不将涉案房产转让给案外人宋益鹏。因此，上诉人林权令对合同不能履行应承担相应过错责任。其次，被上诉人经纬公司在与上诉人林权令履行合同期间又就涉案房产与案外人宋益鹏签订了《房地产买卖合同》并收取了相应诚意金，其行为构成了一房二卖。虽然此时涉案房产买卖合同不存在继续履行的障碍，房屋买卖合同的目的亦能够实现，但客观上使上诉人林权令对交易的安全产生了合理的担心，并以中止履行合同来防范风险的发生。因此，被上诉人经纬公司对合同未能履行亦有过错，其亦应承担相应的过错责任。
综上所述，被上诉人经纬公司及上诉人林权令对合同未能履行均有过错，均应承担相应的过错责任，因此，上诉人林权令主张被上诉人经纬公司返还购房定金人民币50万元有事实依据，而主张双倍返还购房定金人民币50万元无事实依据。对其有理之诉求，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但部分结果处理错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第526号民事判决书第二项、第三项和诉讼费负担部分；
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第526号民事判决书第一项；
三、珠海市经纬投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林权令返还购房定金人民币50万元；
四、驳回林权令其他上诉请求。
二审案件受理费人民币14250元，由林权令负担11400元，由珠海市经纬投资咨询有限公司负担2850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 陈 颖