江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1443号
上诉人（原审原告）昆山泓晨服装有限公司
被上诉人（原审被告）昆山新立纺织有限公司
上诉人昆山泓晨服装有限公司因与被上诉人昆山新立纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0514号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年11月1日，昆山泓晨服装有限公司、昆山新立纺织有限公司签订租赁合同一份，合同约定：昆山泓晨服装有限公司将位于昆山市张浦镇欣宏路8号厂房1800平方米出租给昆山新立纺织有限公司，全部租金总金额为252720元每年；租赁期限为2006年11月1日至2011年4月1日；在租赁期限内，昆山泓晨服装有限公司应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由昆山泓晨服装有限公司负责（昆山新立纺织有限公司使用不当除外），昆山新立纺织有限公司应当合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因昆山新立纺织有限公司使用不当造成房屋及设施损坏的，昆山新立纺织有限公司应当立即负责修复或经济补偿。合同还对其他事项进行了约定。
2008年10月20日，昆山泓晨服装有限公司增加租赁面积与昆山新立纺织有限公司又签订租赁合同一份，合同约定：昆山泓晨服装有限公司将位于昆山市张浦镇欣宏路8号厂房3837.16平方米出租给昆山新立纺织有限公司，全部租金总金额为326764.92元每年；租赁期限为2008年10月1日至2011年3月31日；在租赁期限内，昆山泓晨服装有限公司应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由昆山泓晨服装有限公司负责（昆山新立纺织有限公司使用不当除外），昆山新立纺织有限公司应当合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因昆山新立纺织有限公司使用不当造成房屋及设施损坏的，昆山新立纺织有限公司应当立即负责修复或经济补偿。合同还对其他事项进行了约定。
上述两份合同到期后，昆山泓晨服装有限公司、昆山新立纺织有限公司于2011年8月10日续签租赁合同一份，合同约定：昆山泓晨服装有限公司将位于昆山市张浦镇欣宏路8号厂房5596.66平方米出租给昆山新立纺织有限公司，全部租金总金额为415140元每年；租赁期限为2011年7月1日至2011年12月31日；合同签署时，昆山新立纺织有限公司应向昆山泓晨服装有限公司支付押金70000元，押金在租赁期满交还房屋时无息退还；在租赁期限内，昆山泓晨服装有限公司应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由昆山泓晨服装有限公司负责（昆山新立纺织有限公司使用不当除外），昆山新立纺织有限公司应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，昆山新立纺织有限公司应立即负责修复或经济赔偿；昆山新立纺织有限公司应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还给昆山泓晨服装有限公司，并保持完好状态（正常折旧除外），合同还对其他事项进行了约定。
2012年1月16日，源通纺织（昆山）有限公司与昆山新立纺织有限公司为甲方、昆山泓晨服装有限公司为乙方签订《昆山张浦镇欣宏路8号租赁期满依合同交屋》协议书，协议约定：昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司将租赁厂房交付给昆山泓晨服装有限公司，昆山泓晨服装有限公司退还昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司押金140000元；厂房有部分需维修，由昆山泓晨服装有限公司处理；昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司遗留部分物品双方同意折价60000元，昆山泓晨服装有限公司同意将押金140000元及物品折价款60000元计200000元，于2012年1月19日上午汇入昆山新立纺织有限公司或源通纺织（昆山）有限公司账户。协议签订后，昆山泓晨服装有限公司于2012年2月9日支付了物品折价款，昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司的押金140000元未返还。2013年4月2日，昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司向原审法院起诉昆山泓晨服装有限公司，要求昆山泓晨服装有限公司返还押金，原审法院已另案处理。
2012年1月17日，昆山泓晨服装有限公司向昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司发函称：经昆山泓晨服装有限公司人员仔细检查发现三栋厂房屋面彩钢板全部生锈破烂造成漏水现象，根据原房东质证其原因是2008年下大雪时昆山新立纺织有限公司往屋面撒大量工业盐化雪所致。要求昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司采取措施恢复屋面原状，否则，昆山新立纺织有限公司将不能按时退还押金和部分物品转让折价的款项并追究责任。昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司收到该函后未修理涉案出租房屋的屋面。
庭审中，昆山泓晨服装有限公司称昆山新立纺织有限公司实际于2012年1月25日左右交还房屋；昆山新立纺织有限公司称昆山新立纺织有限公司按交屋协议于2012年1月6日交还房屋。
另查明：根据昆山市气象局出具的气象资料“昆山2007-2009年降雪日统计”显示：2007年无降雪；2008年的降雪日有16天，分别为1月13-15日、17日、22日、26-30日，2月1-3日、26日，3月8日，12月24日；2009年7天，分别为1月7日，2月18日、27-28日，3月23日，11月19日，12月27日。江苏省苏盐连锁有限公司昆山分公司客户往来明细账显示，昆山新立纺织有限公司于2008年12月17日购买原盐0.25吨。
再查明：昆山泓晨服装有限公司申请的证人张振亚（其亲属系昆山泓晨服装有限公司原股东，2011年将股份转让给现股东）出庭作证称：2008年下大雪时，昆山泓晨服装有限公司出租的其中一栋厂房的C型梁被大雪压弯了，承租方让他到现场看一下，他发现对方的陶总带人在屋面扫雪，陶总告诉他为了融雪在屋面上撒了盐。昆山新立纺织有限公司对证人证言不予认可。
庭审中，昆山泓晨服装有限公司称根据昆山市陆扬镇兴达彩钢瓦经营部于2012年6月11日向昆山泓晨服装有限公司出具屋面维修报价书，昆山泓晨服装有限公司全部屋面需整体重新铺盖，总计需要699398.6元。目前，昆山泓晨服装有限公司尚未对屋面进行重新铺盖，只对部分进行修补。
以上事实有昆山泓晨服装有限公司提交房屋租赁协议、交屋协议、函、收条、现金结款单、维修报价书、证人证言、气象资料、购盐记录及双方在庭审中的陈述所证实，原审法院予确认。
原审原告昆山泓晨服装有限公司的诉讼请求是：1、判令昆山新立纺织有限公司支付屋面修理费用307447元；2、判令本案诉讼费由昆山新立纺织有限公司承担。
原审法院认为，本案争议的焦点是昆山泓晨服装有限公司出租房屋的屋面钢结构损坏是否系昆山新立纺织有限公司承租期间不当使用造成。首先，昆山泓晨服装有限公司不能直接证明昆山新立纺织有限公司使用工业盐化雪。昆山泓晨服装有限公司为证明其主张向原审法院提交证人证言、气象资料、昆山新立纺织有限公司购工业盐交易记录等证据。但是，证人在庭审中陈述其是听昆山新立纺织有限公司公司员工陈述使用工业盐化雪，并非其亲眼所见，故该证据属于间接证据，气象资料、昆山新立纺织有限公司购工业盐交易记录等证据亦属间接证据，因此，昆山泓晨服装有限公司不能直接证明昆山新立纺织有限公司使用工业盐化雪。其次，双方在房屋交接时已明确厂房有部分需维修由昆山泓晨服装有限公司处理，昆山泓晨服装有限公司提交的证明不能证明彩钢板的维修不包含在双方约定的需维修范围内。再次，昆山泓晨服装有限公司提交的证据不能直接证明彩钢板的损坏系撒盐造成，不能排除彩钢板本身质量、酸雨等其他原因造成。另外，昆山泓晨服装有限公司诉请的维修费用并未实际发生，仅凭昆山市陆扬镇兴达彩钢瓦经营部出具屋面维修报价书不足以证明昆山泓晨服装有限公司的维修费用。综上，昆山泓晨服装有限公司提交的证据不能证明昆山新立纺织有限公司不正当使用房屋造成屋面钢结构损坏，也不能证明昆山泓晨服装有限公司的实际损失。因此，对昆山泓晨服装有限公司要求昆山新立纺织有限公司支付屋面修理费用307447元的诉讼请求，原审法院不予支持。遂依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回昆山泓晨服装有限公司要求昆山新立纺织有限公司支付屋面修理费用307447元的诉讼请求。案件受理费5912元由昆山泓晨服装有限公司负担。
上诉人昆山泓晨服装有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人在一审期间提交了证人证言、被上诉人购买工业盐的记录，可以证明因被上诉人使用不当造成上诉人房屋屋面损坏。并申请对彩钢板的损坏是否因被上诉人撒盐所致进行鉴定。
被上诉人昆山新立纺织有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，首先，上诉人昆山泓晨服装有限公司与被上诉人昆山新立纺织有限公司分别于2006年11月1日和2008年10月20日签订的租赁合同以及于2011年8月10日续签的租赁合同，均系双方真实意思表示，合法有效。按照双方合同约定，上诉人将本案诉争之厂房租赁给被上诉人使用，租赁期限至2011年12月31日。租赁期限届满后，上诉人昆山泓晨服装有限公司与被上诉人昆山新立纺织有限公司及源通纺织（昆山）有限公司于2012年1月16日签订了《昆山张浦镇欣宏路8号租赁期满依合同交屋》协议书，约定被上诉人将租赁厂房交付给上诉人，上诉人退还被上诉人保证金，并约定厂房有部分需维修，由上诉人处理。上诉人公司法定代表人杨保严在该协议上签字确认。根据上述证据可以认定双方对租赁合同已履行完毕，被上诉人已按约交付租赁物。虽然次日上诉人发函称厂房屋面彩钢板生锈破烂造成漏水现象，系被上诉人往屋面撒工业盐化雪所致。但并无充分证据，且在双方交接房屋之后，不足以产生否定双方交房协议书内容之效力。其次，上诉人昆山泓晨服装有限公司提供了证人证言、气象资料、被上诉人购工业盐交易记录等证据，其中证人证言系转述被上诉人公司员工曾说过使用工业盐化雪，在该公司员工未出庭作证的情况下，不足采信，气象资料、购工业盐交易记录等证据亦均不足以证明被上诉人使用工业盐化雪。第三，上诉人在一审期间无正当理由未申请对彩钢板的损坏是否因被上诉人撒盐所致进行鉴定，根据相关法律规定，应自行承担举证不能的法律后果，同时，房屋交接至今已届两年，亦不能排除房屋交接后因上诉人原因造成屋面损坏。故本院对上诉人的鉴定申请不予准许。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人昆山泓晨服装有限公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5912元，由昆山泓晨服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 吉宇璐