江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）袁民二初字第337号
原告：江西省宜春化肥厂，住所地：宜春市中山东路**号。
诉讼代表人：易启君，管理人负责人。
委托代理人：李琳，江西华晟律师事务所律师。
委托代理人：黎晓明，原宜春化肥厂厂长。
被告：宜春市房地产综合开发总公司(注：该公司目前正在改制：宜春市房地产综合开发总公司改制工作办公室)，住所地：江西省宜春市秀江中路218号。组织机构代码证号：16096058-8
负责人：肖万波(宜春市城乡规划建设局副局长)，现担任改制办负责人。
被告：宜春市第三建筑工程公司，住所地：江西省宜春市秀江中路218号。
负责人：肖万波(宜春市城乡规划建设局副局长)，现担任改制办负责人。
委托代理人：徐振宇，男，1955年10月11日出生，汉族，陕西省人，改制办工作人员，住址：，
被告：万水根，男，1955年7月8日出生，宜春市上高县人，个体户，住上高县，
被告：罗琨和，男，1956年6月14日出生，汉族，宜春市高安市人，自由职业，住上高县，
原告江西省宜春化肥厂（以下简称化肥厂）与被告宜春市房地产综合开发总公司（以下简称综合公司）、宜春市第三建筑工程公司（以下简称三建公司）、万水根、罗琨和对外追收债权纠纷一案，本院于2014年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告化肥厂委托代理人李琳、黎晓明，被告综合公司、三建公司的委托代理人徐振宇，被告万水根、罗琨和到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告化肥厂向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决四被告按《联合开发建房协议书》规定，交付原告联合开发应分得错位楼建筑面积369.6平方米，平层住房建筑面积1234.56平方米，车库建筑面积128.3平方米，柴棚间建筑面积120平方米，共计1422285元，扣除原告各项费用759377.4元，四被告应连带赔偿原告662907.6元及逾期利息从起诉之日计算至付清之日止。2、诉讼费由四被告承担。事实和理由：为解决国有企业改制，维护企业职工利益，原告将座落在化肥厂生产车间东侧，建房实际占地面积约2.8亩以土地换房。由被告江西省宜春市房地产综合开发总公司出资金，被告宜春市第三建筑工程公司承建方式联合开发建房。2004年3月7日，原告与两被告的委托代理人及其被告万水根签订了一份《联合开发建房协议书》。协议第3条约定，原告协助两被告办理该土地过户手续，土地过户手续费用由两被告承担，土地出让金由原告承担，但由被告江西省宜春市房地产综合开发总公司先垫付，两被告出资承建施工。协议还约定，双方权益分配：原告按总建筑面积的16%分配，原告住房分配位置，以整个单元单边自然层1至6层分配给原告，如有不足一套或超出一套的住房面积（包括车库及柴棚间面积），双方均以市场价正反调差补齐。房屋第二层完工，应明确划分和确定甲方权益所分配住房、车库、柴棚间面积及位置。协议书签订后，原告将土地交付两被告联合开发。2005年联合开发建房工程峻工。根据《联合开发建房协议书》规定的按16%分配比例方案，四被告应分配原告建筑面积错位楼建筑面积369.6平方米，平层住房建筑面积1234.56平方米，车库建筑面积128.3平方米，柴棚间建筑面积120平方米，但两被告及委托人被告万水根、内部合伙人罗琨和，在未落实原告分配权益的情况下，擅自出售原告房屋，其行为严重侵害了原告的合法权益。
综上所述：联合开发分配所得是原告为解决职工利益的，被告擅自出售原告企业职工的安置房屋，造成原告职工利益损失，依法应当承担合同违约责任。现企业进入破产清算，为减少国有资产流失，原告特诉至法院，请示法院判决原告上述请求，以维护法律的尊严。
被告综合公司、三建公司辩称：宜春市房地产综合开发总公司和宜春市第三建筑工程是两块牌子一套人马。经宜春市国有集体企业改革领导小组宜企改字[2009]01号文件通知，宜春市房地产综合开发总公司（市三建公司）被确定为市直部门改革名单。2010年10月13日，宜春市城乡规划建设局向宜春市国有集体企业改革领导小组呈送了《关于呈送市房地产综合开发总公司和市建工建材检测中心改制工作方案和改革成本申报的报告》，经宜春市国有集体企业改革领导小组办公室于2010年12月31日批复同意，将答辩人列入企业改制名单。由于答辩人的土地、房产等均被宜春市中级人民法院查封，现答辩人的改制资金由市人民政府垫付。原告在诉状中声称四被告联合开发B、C栋房屋不是事实。实际上是由万水根、罗坤和挂靠答辩人公司合伙开发的。
综上所述，答辩人是改制企业，且没有参与B、C栋房屋的开发。为此，请人民法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告万水根辩称：首先在我答辩前，先讲一讲我方怎样接到江西省宜春化肥厂生产车间东侧房地产开发建设工程项目业务的。在2004年2月份，经朋友介绍认识了宜春化肥厂的城东花苑工程前任承建人欧阳普东等人，后由欧阳普东穿针引线，认识了原江西省宜春化肥厂黎晓明厂长和该厂领导班子成员。过两天后，欧阳普东就带着我专门到宜春化肥厂黎晓明厂长办公室，黎厂长就开发的宜春城东花苑前期工程因前任开发承建人无办理报建手续，又无资金支付报建费用及基础工程工料费等情况下，被市违章建筑清理整顿办公室查处，并责令停工等情况向我作了大概说明，并且说，你如果愿意续建该工程项目，可以享受化肥厂与欧阳普东原签订的协议条款待遇，只要到市违章建筑清理整顿办公室交每平方米80元，给化肥厂16％的房子，同时要支付前期己做工程约13万元左右(其中包括：修水沟、开挖B#楼地基土方款，移高压线、接自来水管；包括c#楼欧阳普东9.5万元部分基础工程款等)，最后向我保证说，除上述要交的款项外，你不需要再交其它任何费用，也不会罚款，而且已办好了土地证。如果还有要多出的费用，及协调周边关系等费用开支由化肥厂负责承担。在当时，我作为一个外地人，经黎厂长这么一说，我就有点动心了，心想作为一名正县级干部的厂长没有任何官架子，态度如此明确坦率，令我非常敬佩和信任，当天中午在袁州区国税局食堂共同就餐洽谈，我表示愿意承接续建此项工程项目的开发建设。但是，在我接手之后开工不久，该工程的各种遗留问题及纠纷，让我感到棘手与后悔接手此工程，特别在补办该项工程各种报建手续中，不仅困难重重，而且是经济损失惨重。其中，最为严重经济损失的有两项：第一项，就是按黎厂长讲的要交清每平方米80元和支付前期已做工程13万元后，另额外多交了528340元罚款等各种费用。第二项，该项目的开发建设用地的土地证，在我与化肥厂及有关领导洽谈该工程业务时(市开发总公司和市三建公司未参与)，我向原告索要该宗土地证的原件，但只给我一张复印件，并还向我承诺：你放心，一定会给土地证原件的，所以就未再坚持索要土地证原件。后经我们了解到该宗土地证原件早已用做贷款抵押了。因为没有了土地证，该工程的各项报建手续无法办理，致使工程不能继续做下去，经我方多次向原告方索要未果，我们只好另外多出资229889.90元重新补办了土地证。上述两项就让我们多出了758229.90元。由此可见，原告方以口是心非的手段，骗取了答辩人对他们的信任。现就原告诉答辩人对外追收债权纠纷一案，提出答辩理由如下：一、原告在诉讼状中请求所提到的答辩方没有按《联合开发建房协议书》规定，交付原告联合开发应分得的错位楼建筑面积369.6平方米，平层住房建筑面积1234.56平方米，车库建筑面积128.3平方米，紫棚间建筑面积120平方米，总折合人民币1422285元，扣除原告各项费用759377.40元，答辩方应连带赔偿原告662907.60元。对此，我方认为，原告方说的不是事实。根据我方实际开发化肥厂B#、c#两栋房屋总共有建筑面积10029平方米，按照与原告签订的《联合开发建房协议书》规定的16％分配比例，我方应交给原告方房屋建筑面积1604平方米，按当时卖出房屋均价为640元／平方，折价为1026560.00元；车库建筑面积119．02平方米，每平方米均价为500元，合计价为59510.00元，柴棚间建筑面积126平方米，每平方米均价为450元，合计价为56866.5元，上述三项需交原告房产折合人民币1142760元，而不是原告方所讲的房产折合人民币1422285元(两者相差279525元)。二、原告诉状中提到的建房实际占地面积约2.8亩以土地换房一事。我方认为，原告方所讲的建房实际占地约2.8亩是不符合事实。根据宜春市骏业地价评估咨询有限公司于2004年11月24日对该宗土地面积实际测量为5.59亩，总使用面积为3728平方米，土地评估价为1125706.88元，属宜春中心城区二级地价地段。三、在原告诉状中提出，在“2004年3月7日，原告与两被告及其委托代理人被告万水根签订一份《联合开发建房协议书》。协议第3条约定，原告协助两被告办理该土地过户手续，土地过户手续费由两被告承担，土地出让金由原告承担……”。答辩人认为，在2005年11月28日，答辩人向宜春市土地管理局有关部门共支付了该宗土地出让金合计人民币229889.90元；而原告直至今日不仅没有出过一分钱，而且还非法扣押答辩人车库4间，总建筑面积123.7平方米，按当时价格折价61850.00元，柴棚问2间，总建筑面积50平方米，按原售价22500元，两项共计折价84350.00元。四、按照与原告在2004年3月7日签订的《联合开发建房协议书》条款中第十条很明确约定“甲方负责协调土地界限与周边关系”，但原告不是积极协助答辩人解决土地界限与周边关系，而是遇到棘手问题就极力回避，致使工程项目因受到周边一些人员干扰围攻，而连续几度停工停产，给答辩方造成了很大的经济损失。我方为了确保开发建设工程安全、顺利完成，在实逼无奈的情况下，仅为解决土地界限及周边关系方面上，就额外多付出348710.00元。
综上所述，答辩人认为，座落在原告方的生产车问东侧B#、c#两栋房屋联建房屋项目，实属我同罗琨和俩人挂靠宜春市房地产综合开发总公司和宜春市第三建筑工程公司的，而我们挂靠的单位，是由原告介绍推荐答辩人挂靠。根据2004年3月7日《联合开发建房协议书》条款规定，甲方应承担土地出让金229889.90元，和甲方负责协调土地界限与周边关系中而开支的361460.00元，以及答辩人在2005年5月12日起至2009年2月27日止，向原告共分16次交付了联建费共计354440.00元，现被原告扣押的车库4问，建筑面积123.7平方米，柴棚间2间，建筑工程50平方，折价值84350元。另因原告无法提供该宗土地证原件，导致答辩人不能按时办理项目报建手续，被宜春市违章建筑清理整顿办公室查处罚款，答辩人共向市人民政府有关部门交纳违章建筑罚款金528340.00元后，才办完了报建相关手续。上述五项总合计1558479元。为此，依据土地评估价1125706.88元，答辩人向人民法院请求，强令原告退还因未协调好土地界限及周边关系等，致使答辩人额外多支付的432773元。
被告罗琨和辩称：1、2005年我们与化肥厂本来说好50万包干，后来付了30万，2009年化肥厂扣了我们10个车库，还有两个柴棚间，远远超过50万元，2009当时没有签订协议，钱已经到位了，远远多于50万。我认为该案已经超过诉讼时效；2、我与万水根是合伙关系，如要承担责任，也要共同承担责任，我的答辩意见与万水根基本一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告化肥厂提供的证据二，化肥厂发给房地产公司、三建公司及委托代理人的公函(上面提到了该工程已经封顶了，但实际今日没有落实宜春化肥厂的权益，发函给几位被告，要求尽快落实16％权益部分)的三性及证明目的予以确认，因房地产公司、三建公司没有异议，被告万水根、罗坤和挂靠在两公司。
对原告化肥厂提供的证据三，（2010）上民三初字第61号上高县人民法院民事判决书中认定被告万水根、罗坤和欠宜春化肥厂联建费334990.1元予以确认，因（2010）上民三初字第61号、（2012）上民重字第5号、（2015）上民重字第4号、（2015）宜中民四终字第226号判决书均确认，被告万水根、罗坤和欠化肥厂联建费334990.1元
对被告万水根提供的证据一，协议书的关联性不予确认，因该协议是被告万水根与欧阳普东签订的，与本案没有关联。
对被告万水根提供的证据二，有关政府部门对联合开发化肥厂商住楼罚款一事报告说明的关联性不予确认，因罚款一事是被告万水根、罗坤和在承建化肥厂商住楼的过程中违反规定产生的，合同中没有约定罚款全部由原告承担。
对被告万水根提供的证据三，与化肥厂联合开发商住楼周边关系未协调好预算外支出费用总计为1558479元，虽然合同中约定原告负责协调周边关系，但费用的承担没有约定，且费用的多少，原告未签字确认，故该证据的关联性不予确认。
本院查明的事实如下：综合公司、三建公司是两块牌子一套人马，现已进行了企业改制。万水根与罗琨和系合伙关系，二人挂靠在综合公司。2004年3月7日，化肥厂与综合公司、三建公司签订了一份《联合开发建房协议书》，协议约定：甲方：宜春化肥厂，乙方：宜春市房地产综合开发总公司，丙方：宜春市第三建筑工程公司。甲、乙、丙三方经过共同协商，本着互惠互利的原则，就联合开发建房达成如下协议：一、联合开发方式，甲方因企业改制，为了盘活土地资产，妥善安置职工，甲方以土地作为投资，乙方出资金，丙方承建方式联合开发建房。二、土地座落位置及面积，该土地座落在化肥厂生产车间东侧，建房实际占地2.8亩，以规划测量为准。拟开发B、C两栋住宅楼，建筑面积按设计院图纸为准，但主房不低于六层。三、联建方法，1、甲方负责协助乙、丙方办理该宗土地的过户手续（见宗地图），土地过户手续费用等由乙、丙方承担，土地出让金由甲方承担，但由乙方先垫付，乙、丙方出资承建施工。2、权益分配：甲方按该总建筑面积的16%分配。甲方住房分配位置：以整个单元单边自然层1至6层分配给甲方。如有不足一套或超出一套的住房面积（包括车库及柴棚间面积），双方均以市场价为正反调差补齐。房屋第二层完工，应明确划分和确定甲方权益所分配住房、车库、柴棚间面积及位置，住房面积计算方法以江西省计算建筑面积的有关规定的依据，建筑总面积按图纸和实际测量为准。四、建房手续的办理及费用，乙、丙方负责办理全部建房手续并承担其费用。若因建房手续不全而引起的一切后果均由乙、丙方承担，甲方一概不负责。五、甲、乙双方共同所有的楼房部份，楼房之间的通道产权归甲、乙双方共同拥有，双方均有长期使用的权力。六、为确保工程质量，乙方派出的施工队伍必须符合《建筑法》规定要求，精心施工、文明施工，遵守《建筑法》的各项规章制度，严把质量关，如出现质量和人身安全等问题均由乙、丙方承担，甲方一概不负责任。七、工程日期十个月，以城建规划放线之日为准，如乙、丙方因资金问题影响施工30天（特殊情况经甲方同意顺延），甲方有权终止合同，其损失由乙、丙方承担。八、双方职责，房屋竣工验收合格后，甲方权益部分乙、丙方要及时移交给甲方，如果出现不及时移交，并擅自出售房屋，甲方有权单方面采取措施，收回自身比例住房，由此产生的后果由乙、丙方负担。有关环节的税收费用（产权证费、契证费、水电增容费），甲、乙双方按各自分配的比例承担。九、乙方应交付押金捌万元，工程竣工验收合格后，一周内甲方一次性把押金退还给乙方。如甲方到期无现金偿还乙方的押金及土地出让金，可用甲方权益的住房按市场价格给乙方。十、甲方负责协调土地界限与周边关系。十一、施工现场的用水用电，乙方必须装表计量，按有关部门规定收费。十二、本协议仅对B、C两栋住宅楼生效。十三、本协议未尽事宜，甲、乙、丙三方协商解决。十四、本协议一式九份，甲方执五份，乙方执两份，丙方执两份，具有同等法律效力，本协议自双方签字盖章之日起具有法律效力。协议签订后，2005年12月7日，被告综合公司与被告万水根签订了一份《挂靠协议书》，即被告综合公司以被告万水根挂靠的方式将原告化肥厂两栋住宅楼承包给被告万水根承建。被告综合公司收取1％的管理费。协议签订后，原告化肥厂将土地交付给被告万水根、罗坤和联合开发，并协助被告万水根、罗琨和协调土地界限与周边的关系，办理土地过户手续等。2004年11月19日，被告万水根委托江西省宜春市骏业地价评估咨询有限公司对该土地进行评估，土地价值为1125706.88元。两栋住宅楼的产权面积，B栋为5407.38平方米，C栋为4622.28平方米。2005年1月27日，被告万水根以被告综合公司的名义交纳土地出让金229889.9元。2005年3月9日，原告化肥厂向被告综合公司、三建公司、万水根发出公函，要求划分和确认原告所分配住房、车库、柴棚间面积和位置，并告知三被告不能擅自出售房屋。2005年5月7日，被告万水根回函，要求原告化肥厂承担40多万元的罚款、协调等费用。2005年5月16日，被告综合公司也进行了回函，要求原告承担合理的费用。之后，被告万水根、罗琨和未将房屋、车库、柴棚间分配给原告化肥厂，而由其出售。2010年8月7日，被告万水根、罗琨和因合伙协议纠纷向江西省上高县人民法院起诉。（2010）上民三初字第61号民事判决书中认定，被告万水根、罗琨和欠原告化肥厂联建费334990.1元。该案上诉后发回重审，但（2012）上民重字第5号、（2015）上民重字第4号、（2015）宜中民四终字第226号判决书均确认，被告万水根、罗坤和欠原告化肥厂联建费334990.1元。
本院认为：原告化肥厂与被告综合公司、三建公司签订的《联合开发建房协议书》约定，原告化肥厂提供土地使用权，不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益，故该合同应认定为《土地使用权转让合同》。该合同是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告将土地交付给被告万水根、罗琨和开发时，由于土地上的建筑物需要拆迁和协调土地界限与周边关系，因此产生部分费用，但该费用由谁承担，合同中没有约定，双方为此产生矛盾。由于原、被告在履行合同中，被告未按合同约定划分原告分得的房屋、车库、柴棚间面积，且被告万水根、罗琨和将应分给原告的房屋、车库、柴棚间进行了出售，导致原告无法计算其应分得的房屋、车库、柴棚间的位置、面积、价格。原告主张，联合开发应分得错位楼建筑面积369.6平方米，平层住房建筑面积1234.56平方米，车库建筑面积128.3平方米，柴棚间建筑面积120平方米，共计1422285元，扣除原告各项费用759377.4元，四被告应连带赔偿原告662907.6元没有依据。但从被告万水根、罗琨和两人的合伙纠纷中，被告万水根主张欠原告化肥厂联建费334990.1元，法院确认被告万水根、罗琨和合伙期间欠原告化肥厂联建费334990.1元。故原告化肥厂要求被告万水根、罗琨和支付联建费的诉讼请求部分予以支持。原告化肥厂要求四被告承担利息的诉讼请求，因合同中没有约定，本院不予支持。被告综合公司、三建公司在承接化肥厂住宅楼后，又转包给没有资质的被告万水根、罗琨和个人承建，并收取管理费，该行为违反了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，在本案中应对被告万水根、罗琨和的债务承担连带清偿责任。被告万水根、罗琨和认为，原告应承担土地出让金229889.90元，协调土地界限与周边关系中而开支的361460.00元，在2005年5月12日起至2009年2月27日止，向原告共分16次交付联建费共计354440.00元，原告扣押的车库4间，建筑面积123.7平方米，柴棚间2间，建筑工程50平方，折价值84350元，违章建筑罚款金528340.00元，五项共计1558479元。依据土地评估价1125706．88元，要求原告退还多支付的432773元。因被告万水根、罗琨和的这一主张未向本院提起反诉，交纳反诉费用，故在本案中，本院不予审理，二被告可另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条、第二十六条之规定，判决如下：
一、限被告万水根、罗琨和于本判决书生效之日起十五日内支付原告江西省宜春化肥厂联建费334990.1元。
二、被告宜春市房地产综合开发总公司、宜春市第三建筑工程公司对被告万水根、罗琨和以上款项承担连带还款责任。
三、驳回原告江西省宜春化肥厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10429元，诉讼保全费4020元，共计14449元，由原告江西省宜春化肥厂承担7224.5元。由被告宜春市房地产综合开发总公司、宜春市第三建筑工程公司、万水根、罗琨和共同承担7224.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审判长 何定红
审判员 彭桂连
审判员 潘雪雅
二〇一七年六月二十一日
书记员 冯 凯