湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第00326号
原告：曾爱萍
被告：湖南泓鑫置业有限公司
委托代理人：陈其中
委托代理人：姜德安
原告曾爱萍与被告湖南泓鑫置业有限公司（以下简称泓鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告曾爱萍，被告泓鑫公司的委托代理人陈其中、姜德安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年12月24日在被告开发的常德市育才路泓鑫·城市花园二期购买了商品房一套，原告于当日和2010年4月19日分两次向被告的财务处交清了全部的购房金1359800元，原、被告并签订了《常德市商品房预售合同》一份，被告于2010年7月31日按时交房，但被告未按该合同约定协助原告办理房屋及土地的所有权证的办理。而该合同约定：“第十九条产权登记，（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买卖人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原告曾多次找被告协商违约事宜，被告一直未给予答复，现被告未给原告办理房屋产权证及土地使用证。为此请求人民法院判令被告赔偿原告违约金148898.10元，并协助原告办理房屋产权证及土地使用证。本案诉讼费由被告承担。
原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提供下列证据：
1、常德市商品房预售合同，拟证明原、被告房屋购买协议有效，买受人在交房90日内可要求办理所有权证；2、二期商铺结算表，拟证明2013年9月29日才给原告结算表，在这之前原、被告之间的账目都不清楚，因被告违约才至今没有给原告办手续，原告多次找过所以诉讼时效没有过；3、购房收据，拟证明被告应该给原告办理手续，原告已经支付全额购房款，应该一起共同办证，90日后没办理手续应支付违约金；4、国契税完税证，拟证明被告告知原告房屋已经预售备案，但交税没有办证是因为被告没有提供完整的资料；5、要求提供资料尽快办证的证人证言，拟证明证人证实多次要求办证，原告曾多次找被告要求办证；6、要求被告承担违约责任，拟证明根据合同约定的违约金数额，三年来因被告违约造成未办理办证手续，要求被告继续为原告提供完整手续进行办证；7、录音资料，拟证明原告多次找被告，因被告将发票开重了，自身手续不完备造成原告不能办理产权登记。
被告辩称，1、原告起诉被告公司赔偿违约金的请求已经超过诉讼时效；2、原告没有委托被告公司为其向权属登记申请办理房屋权属转移登记，合同约定的是双方共同申请办证；3、被告公司开发建设的泓鑫·城市花园二期项目，早就根据买受人的申请开始协助买受人办理房屋产权证和国有土地使用权证；4、原告至今未办证的责任在自己；5、被告公司会一视同仁的协助买受人办好其购买被告公司的商品房房屋产权证和国有土地使用权证。
被告对其辩称的事实在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、商品房预售合同，拟证明被告交房的时间。原告没有委托被告办证，责任不在被告。要共同申请转移登记；2、4栋房屋分户平面图、3、5栋房屋分户平面图、4、6-1栋房屋分户平面图、5、6-2栋房屋分户平面图，以上2-5证据拟证明被告2010年12月9日前办好了二期四栋商品房的初始登记，原告的房子在12月8日完成初始登记；6、房屋转移登记申请书，7、不动产统一发票；8、房屋转移登记申请书；9、不动产统一发票；以上6-9证据拟证明其他业主早就开始办证，都办好了证，买受人是办证第一申请人，转让人才是第二申请人，责任不在被告；10、开票办证申请表，拟证明2013年5月原告联系开票；11、曾爱萍房屋不动产发票一联，12、曾爱萍房不动产发票二联，以上11-12证据拟证明根据原告要求开出了发票、己协助原告办证，原告未换回发票。13、售楼员证言，拟证明原告购房的情况。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1认可，合同约定内容属实；对证据2认可，原告9月份到被告公司结算，原告可凭结算表进行结算，可到财务室换取购房发票，办理产权登记；对证据3认可，是被告公司开具的；对证据4认可，原告说明情况不对，2009年12月份交税，是少为了交税。2010年7月31日前交房，原告的二期缴款是在2010年10月份，根据常德当时的政策，交契税2009年12月份交税之前可以优惠，当时就告知了原告，才会有原告交税在交钱之前；对证据5真实性、合法性不认可，证据不真实，证据从证据规则上不合法；对证据6不是证据，若是违约该怎么计算就怎么计算。对证据7不予质证，证据举证有举证日期，没有证据证明这些人的身份，内容与原告所说都是矛盾，不予认可。
原告对被告提供的对证据1没有异议；对证据2-5原告不知道平面图，也不懂，这些都不认可，被告没和原告说过，就是没给原告办手续；对证据6日期都没有写，原告不认可；对证据7-9原告不认可被告给了原告，原告没有拿，因为被告开错了；对证据10-13原告不认可，原告多次找过售楼员，可她总是敷衍原告。
合议庭评议后认为，原告提供的常德市商品房预售合同、二期商铺结算表、购房收据、国契税完税证，被告对该证据无异议，合议庭对该证据三性予以采信。对原告提供的要求提供资料尽快办证的证人证言、录音资料，因该证据系原告单方面提供，证人未到庭作证，故合议庭对该证据的真实性、合法性不采信。对被告提供的商品房预售合同，原告对该证据无异议，合议庭对该证据三性予以采信。对被告提供的4栋房屋分户平面图、5栋房屋分户平面图、6-1栋房屋分户平面图、6-2栋房屋分户平面图，不动产统一发票、房屋转移登记申请书、开票办证申请表、曾爱萍房屋不动产发票一联、曾爱萍房不动产发票二联、售楼员证言，原告证明被告2010年12月9日前办好了二期四栋商品房的初始登记，原告的房子在12月8日完成初始登记，该证据系房管部门、税务部门出具，其证据真实、合法，合议庭对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。
根据采信的证据及各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年12月24日原、被告签订了一份《常德市商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的常德市育才路泓鑫·城市花园二期第6-1幢109号商品房一套。其价款为1359800元。付款时间为合同签订之日和2010年4月19日分两次付清购房款，交房时间为2010年7月31日。合同第十九条产权登记，（二）转移登记约定为：1、商品房交付使用后，双方同意按下列第1种方式处理；（1）双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记。（2）、……，2、如因买受人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同同时还约定了逾期付款和交房的违约责任等。合同签订后，原告于当日和2010年4月19日分两次向被告的财务处按时交清了全部的购房金1359800元；被告于2010年7月31日按时交房。2010年11月27日被告已办好初始登记，2013年5月14日被告已为原告开具《销售不动产统一发票》。后原、被告为办理房屋产权证及土地使用证发生矛盾，双方协商未果，为此，原告诉至法院，提出前列诉讼请求。
本院认为，原、被告所签订的《常德市商品房预售合同》，未违背相关法律和行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同为有效合同。合同订立后，双方当事人均应全面履行合同所约定的义务。本案中原、被告在签订《常德市商品房预售合同》后，双方己按所约定的时间内付清了购房款和按时交付了商品房。现原告对未办理所购商品房房屋产权证及土地使用证，认为是被告违约所造成。故本案争执的焦点是：1、被告是否违约？2、办理房屋产权证及土地使用证，是双方共同办理房屋产权证及土地使用证，还是原告委托被告办理房屋产权证及土地使用证？本案中原、被告在所签订的《常德市商品房预售合同》第十九条产权登记，（二）转移登记明确约定为：“1、商品房交付使用后，双方同意按下列第（1）种方式处理；（1）双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记，（2）买受人同意委托×××向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”。该条约定办理房屋产权证及土地使用证权属转移登记，分为共同办理和委托办理。共同办理就是各自完成各自的手续，然后相互协助共同到相关部门办理权属登记；委托办理就是一方先办完应办的手续后，一方委托另一方到相关部门办理权属登记。本案中原、被告特别选择共同办理权属登记，应理解为办理房屋权属转移登记，应由双方共同先办完应办的手续后向权属登记机关申请办理转移登记，不是独自一方委托另一方向权属登记机关申请办理转移登记。原、被告选择该条应为特别约定，现原告未办理好房屋产权证及土地使用证，其责任并非被告造成。且双方还约定在2010年7月30日交房后90日内办完初始登记，而被告于2010年11月27日才办好初始登记，被告在2010年7月30日交房至2010年11月27日才办好初始登记此时间内违约，原告应知自已的权益受侵害，从2010年11月27日被告办好初始登记到2013年5月14日为原告开具《销售不动产统一发票》，时间己达二年半，原告也未找被告办理房屋产权证及土地使用证的相关手续，更未寻求法律保护，原告的诉讼请求也过诉讼时效。从上二点所述，被告未构成违约，原告要求被告赔偿违约金148898.10元的诉讼请求没有事实和法律依据，被告的此诉讼请求，本院不予支持。被告销售商品房后，有义务依双方签订的《常德市商品房预售合同》，协助原告办理房屋产权证及土地使用证。故对原告要求被告协助办理房屋产权证及土地使用证的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十二条第一款（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第六十二条之规定，判决如下：
一、被告湖南泓鑫置业有限公司协助原告曾爱萍办理房屋产权证及土地使用证。
二、驳回原告曾爱萍的其它诉讼请求
本案诉讼费17031元，由原告曾爱萍负担15000元，被告湖南泓鑫置业有限公司负担2031元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 何米良
审 判 员 顾登忠
审 判 员 王小华
二〇一四年四月二十八日
代理书记员 王 希
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十二条离婚案件有诉讼代理人的，本人除不能表达意思的以外，仍应出庭；确因特殊情况无法出庭的，必须向人民法院提交书面意见。