天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初9115号
原告（反诉被告）：韩海，男，1959年8月28日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：董泉，天津桐江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津阜邦国际贸易有限公司，住所天津港保税区。
法定代表人：王津津，经理。
委托诉讼代理人：朱晓丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白云楠，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）韩海与被告（反诉原告）天津阜邦国际贸易有限公司（以下简称阜邦国际）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩海及其委托诉讼代理人董泉，被告（反诉原告）阜邦国际委托诉讼代理人朱晓丽、白云楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩海向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令阜邦国际支付违约金48万元；2、本案诉讼费由阜邦国际承担。
事实及理由：2010年4月23日，韩海与阜邦国际签订租赁协议，约定韩海将其所有坐落于天津市南开区华苑产业园区兰苑路×××工业用房租予阜邦国际使用，租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日，年租金为22万元。另约定若单方面提前解约，则向对方支付毁约期间房租50%的赔偿金。合同到期后双方续签了租赁合同，将租赁期限延至2020年6月30日。2016年7月阜邦国际单方毁约终止协议，提前解除合同，其行为侵犯了韩海的合法权益，应按约定承担违约责任，故韩海诉至法院请求判如所请。
针对阜邦国际反诉请求韩海辩称，一、阜邦国际所述系韩海原因导致其不能使用涉案房屋的情形并不存在。系阜邦国际提出单方解除合同，同时承诺帮韩海找新的租户，并要求韩海放弃主张违约金。后因韩海与阜邦国际找来的新租户就租赁事宜没有达成一致意见，双方并未签订新的租赁合同，故韩海与阜邦国际并未达成解除合同的合意。二、关于返还5万元保证金的反诉请求，韩海同意在扣除阜邦国际应支付的电费5251.5元（以清单中记载的购电卡读数116.7推算）、宽带费1080元（清单中记载的未结算部分），同时返还交接物品明细中的材料后予以退还。
阜邦国际辩称，不同意韩海的诉讼请求。一、阜邦国际在承租房屋期间按约定使用房屋，按期给付房租，履行了承租人义务，不存在违约行为。二、阜邦国际搬离房屋实属无奈，基于韩海的行为导致阜邦国际无法实现租赁目的，并非单方解除合同。阜邦国际主营业务为光盘的制作与销售，但近年来因为电子产品的普及，利润微薄。阜邦国际现已引入第三方电子商务平台，提供供货渠道，在营业范围内开展电子商务业务，但韩海认为房屋内存放货品会增加消防风险，使出租房屋存在不安全因素。而阜邦国际为公司的长远合作考虑，需要拓宽公司的经营范围及渠道，就此一事双方无法达成一致意见，阜邦国际不得已而搬出租赁房屋，并且为韩海出租房屋留出必要时间。综上，阜邦国际在合同履行过程中不存在任何违约行为，故不同意支付违约金。
阜邦国际反诉请求：1、依法判令韩海返还阜邦国际保证金5万元；2、反诉费用由韩海承担。
事实及理由：阜邦国际于2010年4月26日向韩海交付房屋租赁保证金5万元，用以保证附属设施完好。现因双方无法继续合作，已终止合同的履行，且该房屋不存在任何欠费及设施损坏，故要求韩海返还保证金5万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年4月23日，韩海与阜邦国际签订《租房协议》，约定韩海将其所有坐落于天津市新产业园区华苑产业区兰苑路×××工业用房租予阜邦国际使用，租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日，年租金为22万元（不含税）。另支付承保金5万元，以保证附属设施的完好，如水、暖、电、通讯、装修、电器、货梯和公司用品等，如有遗失或损坏，阜邦国际应照价赔偿；合同到期后的10天返还阜邦国际；若单方面提前解约，则向对方支付毁约期间房租50%的赔偿金。2010年6月26日，双方办理了房屋交付手续，阜邦国际负责人在遗留与交接物品的清单中签字确认。2015年5月20日，双方签订了房屋续租协议，约定年租金为24万元；并将租赁期限延至2020年6月30日。合同签订后，韩海依约向阜邦国际交付房屋，阜邦国际提前搬离涉案房屋，支付租金至2016年6月30日。
阜邦国际反诉主张双方合同已终止履行，且已向韩海返还了附属设施完好的房屋，故其收取的5万元保证金应予退还。
审理过程中，韩海自认于2016年6月底收回涉案房屋，且至今闲置。阜邦国际称于2016年5月底腾空涉案房屋。
庭审中，双方就遗留与交接物品清单中的文件、物品已进行了返还交接，且均同意从5万元保证金中扣除电费5251.5元、宽带费1080元、补办电卡手续费100元。
本院认为，韩海与阜邦国际签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，韩海已依约将涉案房屋交付阜邦国际使用，阜邦国际亦依约支付了50000元保证金及至2016年6月30日的房屋租金。然，阜邦国际在合同履行期限尚未届满之际便已搬离涉案房屋，其虽抗辩称系韩海原因导致合同终止，但并未提供相关证据予以证明，阜邦国际该项抗辩理由不成立，其应承担无故单方解除合同的违约责任。关于违约金标准一节，阜邦国际提出违约金约定金额过高，且涉案房屋尚未出租系韩海出租标准过高所致，故要求法院对违约金金额予以调整。本案中，双方虽作出了提前解约方赔偿对方毁约期间50%房租的约定，涉案合同尚未履行部分为二年，依约违约金应为48万元，然该违约金数额显然过分高于韩海的实际合理损失。韩海的实际合理损失应为因阜邦国际解除合同造成房屋未能出租期间的租金损失。因涉案房屋房是否能够重新出租与房屋坐落地段及韩海提出的租房标准密不可分。庭审中，阜邦国际提交的了向中介核实的涉案房屋同地段房屋出租情况，能够证明价格合理的情况下，该地段房屋较好出租，再结合涉案房屋坐落地段，本院认为给予五个月的租房宽限期较为合理。在此期间的房租损失系韩海的实际合理损失。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院将违约金调整为130000元。就返还50000元保证金一节，双方已达成一致意见，均同意扣除电费5251.5元、宽带费1080元、补办电卡手续费100元后全数返还，本院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
被告（反诉原告）天津阜邦国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内，给付原告（反诉被告）韩海违约金130000元；
原告（反诉被告）韩海于本判决生效后十五日内，返还被告（反诉原告）天津阜邦国际贸易有限公司保证金43568.5元（50000元5251.5元1080元100元）；
以上两项折抵，被告（反诉原告）天津阜邦国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内，给付原告（反诉被告）韩海86431.5元；
四、驳回原告（反诉被告）韩海其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，减半收取4250元，原告（反诉被告）韩海负担3000元，被告（反诉原告）天津阜邦国际贸易有限公司负担1250元；反诉受理费525元，由原告（反诉被告）韩海负担。被告（反诉原告）天津阜邦国际贸易有限公司负担部分于本判决生效后十五日内直接交付原告（反诉被告）韩海。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 谢莉莉
二〇一六年十二月××日
书 记 员 陈 芸
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。