河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初1374号
原告（反诉被告）庄玉明，男，1973年7月10日生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告驻马店市驿城区华信汽贸有限公司，住所地：驻马店市驿城区白桥路南段。
法定代表人庄玉民，该公司经理。
二原告委托代理人王丽华，河南北纬律师事务所律师。
被告（反诉原告）驻马店市华轩实业有限公司，住所地：驻马店市白桥路88号。
法定代表人张俊奇，该公司经理。
委托代理人赵灿，男，1969年2月12日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告庄玉明、驻马店市驿城区华信汽贸有限公司（华信汽贸公司）与被告驻马店市华轩实业有限公司（以下简称华轩公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告庄玉明及华信汽贸公司的法定代表人庄玉明及二原告委托代理人王丽华，被告华轩公司的法定代表人张俊奇及委托代理人赵灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄玉明、华信汽贸公司诉称，2013年5月4日，原告庄玉明与被告华轩公司及股东张东林、张东灵、丁艳华签订协议书一份，约定被告将位于驻马店市金桥办事处白桥路南段收费站东侧的部分车间厂房及场地租赁给原告或原告经营的公司使用，总租赁面积8797.76平方米，租赁期限10年，每年租金20万元。被告向原告庄玉明借款200万元，借期10年，年息20万元，被告的三个股东对借款承担连带保证责任，期间租金与利息相互抵销，互不支付。后来双方均按约定向对方交付租赁物、支付借款。上述租赁物由原告庄玉明经营的华信汽贸公司作为经营场地使用。2015年12月份，因107国道拓宽，支付对租赁场地及建筑物进行了部分拆迁，拆迁面积3872.07平方米，占总面积的44%，被告也因此获得支付给予的拆迁补偿。鉴于上述情况，原告向被告提出根据减少租赁面积占总面积的比例来对等减少租赁费的合理要求，但被告拒不同意，故请求判令：自2016年1月1日起变更原告每年租赁被告位于驻马店市驿城区白桥路南段车间、厂房、场地等租赁物的租金为112000元。
被告华轩公司辩称，1、原告诉请没有合同依据，没有法律依据，原、被告虽有协议约定租赁面积，但签订协议时，已经将政府拆迁作为协议内容，协议3.9条说明了这一点；2、终止协议后，双方问题的处理在合同中予以约定，终止协议后，包括建筑添附物以及拆迁补充，附属物补偿，从合同内容看，因已经考虑国家拆迁内容，使用不存在减少租金的情况，请求依法驳回原告诉请。并提出反诉请求，依据双方签订的《协议书》第3.9条约定，若遇国家合法拆迁，双方可以提前终止协议，现因107国道拓宽政府对租赁场地及建筑物进行拆迁，据协议约定原、被告协议应提前终止，故反诉请求判令，终止原、被告于2013年5月4日签订租赁协议书。
原告对被告的反诉辩称，被告反诉请求终止双方签订的租赁合同无法律依据，被告反诉请求终止合同的事实与国家协议约定的终止协议的条件不相符，合同第3.9约定，遇到国家法定统一拆迁，双方可终止，要达到双方解除的需达到两个条件：一、国家把租赁物统一全部拆迁了；二、双方要协商一致。该条款没有约定一方可单方终止协议。在这种条件不成立的情况下，租赁协议应依约履行，并应对等核减被拆迁租赁面积所对应的租赁金数额。
经审理查明,2013年5月4日，原告庄玉明（乙方）与被告华轩公司（甲方）及股东张东林、张东灵、丁艳华（丙方）签订协议书一份，约定:“甲方将位于驻马店市金桥办事处白桥路南段收费站东侧的部分车间厂房及场地租赁给乙方或乙方经营的公司使用。使用面积具体是：房屋为北部大车间一栋约1728平方米及大车间东边六间房屋，场地为自大车间以南至中间北墙，中间车间西墙（北到大车间南到院墙）至白桥路边。租赁期限为10年，自2013年8月1日起至2023年7月30日止，租金为每年二十万元整，除此之外甲方不得向乙方收取其他税费。合同履行到期后，乙方有优先购买权和优先承租权。甲方同意乙方到期续租时租金按同等周边市场价格优惠10%。乙方借款人民币现金贰佰万元给甲方，借款期限为十年，自2013年8月1日起至2023年7月30日止。借款利息自2013年8月1日起计算，每年二十万元整，到期后甲方约定及时足额一次性归还借款，否则甲方应承担违约造成的损失，支付本协议借款总金额30%的违约金。丙方作为甲方的股东，自愿提供连带责任担保，不足范围包括乙方借款本金、利息及实现债权的合理费用。甲乙双方因租赁产生的租金及借款产生的利息在本协议履行期内相互抵销，互不支付。协议履行期间，甲方不得转让该租赁车间场地的使用权。甲方同意乙方根据经营需要对房屋场地进行不影响安全及性能的改造、新建或添附车间厂棚等建筑和设施，协议期满时乙方新建或添附的建筑设施可以合理作价给甲方或者乙方自行处理。协议履行期间，若遇国家合法统一拆迁，甲方应及时通知乙方，在此情况下甲乙双方可以提前终止协议，甲方在协议终止之日返还所借乙方全部款项。国家征地拆迁时乙方所添附的建筑及附属物的补偿款归乙方所有，国家因征地拆迁给予乙方的合法企业搬迁补偿归乙方所有，其他补偿归甲方所有（3.9条）。”协议签订后，原告依约借给被告华轩公司200万元，被告华轩公司将车间厂房场地租赁给原告庄玉明开办的华信汽贸公司经营使用。2015年底因107国道驻马店市白桥段拓宽，政府对原告租赁、使用场地及建筑物进行了部分拆迁。2015年11月8日，华轩公司与驻马店市拆迁事务处达成征收与补偿协议书，补偿华轩公司共计2066296元，华轩公司已收到该补偿款。诉讼中，原告向本院申请对华信汽贸公司现状及拆迁面积进行测量，本院委托河南五格勘测信息技术有限公司对华信汽贸公司现状及拆迁面积进行测量，经测量结果为总用地面积为8797.76元，拆迁面积为3872.07平方米。现华信汽贸公司所租赁车间厂房及场地已被部分拆迁。原告要求核减租赁费与被告协商无果成讼。
上述事实，有当事人陈述、及相关证据，经庭审质证，本院据以认定。
本院认为，原告庄玉明与被告华轩公司签订的租赁合同及借款合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，依法确认有效合同。合同生效后，原告庄玉明与被告依约履行合同约定的义务。现因107国道拓宽，需拆迁原告庄玉明所租赁车间厂房场地，属于不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分灭失，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，“承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”现租赁物虽部分灭失，但原告庄玉明的华信汽贸公司仍可继续使用，还能实现合同目的，庄玉明作为承租人要求继续履行的，按鼓励交易的合同履行原则，应当予以支持。租赁物部分灭失后，原告请求按实际减少的面积核减租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定的情形，应当予以支持。原告庄玉明原实际租赁场地面积为8797.76元，拆迁面积为3872.07平方米，拆迁面积为44%，原告庄玉明原每年按合同约定应支付租金20万元，按此比例应核减88000元，故原告庄玉明要求将年租金变更为112000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案的租赁合同的承租人为庄玉明，虽租赁的场地用于庄玉明开办的华信汽贸公司经营，但根据合同相对性原则，合同当事人应为庄玉明，故华信汽贸公司的主张，证据不足，本院不予支持。原告庄玉民与被告签订合同第3.9约定，遇到国家法定统一拆迁，双方可终止，应理解租赁物部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的时，双方协商一致才可以终止合同，而不是只要遇到拆迁就要终止合同履行，与鼓励交易的合同履行原则相悖，故被告华轩公司的反诉请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认本判决生效之日起原告庄玉明与被告驻马店市华轩实业有限公司于2013年5月4日签订的租赁协议中车间厂房、场地等租赁物的每年租金变更为112000元。
二、驳回原告驻马店市驿城区华信汽贸有限公司的诉讼请求。
三、驳回被告驻马店市华轩实业有限公司反诉请求
案件受理费2150元,反诉费7800元，合计9950元，由被告（反诉原告）驻马店市华轩有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 李 虎
审 判 员 李胜利
人民陪审员 黄 静
二〇一六年十一月七日
书 记 员 周路路