浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1807号
上诉人（原审被告）：杭州美林房地产开发有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈雁。
委托代理人：陈磊、彭亚，浙江杭天信律师事务所律师。
上诉人杭州美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人陈雁商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年3月31日，陈雁与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定陈雁向美林公司购买位于五常街道文一社区的“华元·美林公馆”23幢4单元301室商品房一套，建筑面积共90.28平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊的共有建筑面积17.9平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15348.54元，房屋总价1385666元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。2014年11月17日，美林公司出具发票一份，载明收到陈雁购房款1385206元（已扣除建筑面积差额款）。同日，双方签订《商品房交接书》1份，载明房屋建筑面积为90.25平方米。2014年12月18日，陈雁进行房产权属登记。编号为余房权证五移字第××房产证注明该商品房建筑面积为90.25平方米，套内建筑面积为68.11平方米。2015年11月12日，陈雁提起诉讼，请求判令：美林公司赔偿陈雁损失65538.27元，并承担诉讼费。
原审法院另查明，美林公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。
原审法院认为：本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共90.28平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊的共有建筑面积17.9平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，美林公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实基本符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从美林公司在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于美林公司向陈雁所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故美林公司已构成违约，对陈雁要求美林公司赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及美林公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定美林公司赔偿陈雁的损失为18800元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年2月16日判决：一、美林公司赔偿陈雁损失20000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回陈雁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，减半收取719元，由美林公司负担135元，于判决生效后七日内交纳至原审法院，由陈雁负担584元。
宣判后，美林公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”，属认定事实错误。1、《商品房买卖合同》并未约定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》及《补充协议书》全文中均未出现“得房率”三字，更未约定“得房率”发生误差如何处理，陈雁主张的“得房率”没有合同依据。2、根据《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，并无法确定讼争房屋的“得房率”。3、原审法院并未依据证据认定事实，而是根据主观推断计算出讼争房屋“得房率”，这将导致《商品房买卖合同》无法履行，有悖房地产市场交易的基本惯例。二、原审法院认定美林公司的行为构成违约进而酌情确定美林公司赔偿损失，明显缺乏依据、适用法律错误。1、《商品房买卖合同》已经明确约定了面积差异处理办法，美林公司交付的房屋虽然存在面积差异，但按照《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法执行即可，美林公司并不构成违约。陈雁不按合同约定执行，反而提出有悖合同的主张，陈雁的行为才构成违约。2、原审法院酌情确定陈雁的损失金额，明显缺乏依据。3、美林公司和陈雁已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，《商品房买卖合同》已经履行完毕，陈雁无权另行主张赔偿。综上，原审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判决：1、撤销原判，依法改判驳回陈雁一审诉讼请求；2、陈雁承担一、二审诉讼费用。
上诉人美林公司在二审中未提交新证据。
被上诉人陈雁在二审中辩称：一、原判认定事实清楚。根据《商品房买卖合同》第四条可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，即得房率，该得房率的约定对双方均具有合同约束力。且美林公司在房产销售时以高得房率进行宣传，陈雁作为普通购房者对得房率较为重视，一定程度上决定陈雁的购房意愿。美林公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距，已经超过了合理范围，应属于违约。二、原判适用法律正确。1、《商品房买卖合同》第六条（面积确认及面积差异处理）及《补充协议书》第四条中的约定。从上述条款的内容分析，其只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据相关法律法规所采用的通常条款，该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、以哪个面积作为价款的结算依据所作出的约定。这些条款本身并不能理解为购房人对房屋套内面积与合同约定不符的情况必须无条件的予以接受。2、原判酌情确定陈雁的损失，是原审法院在认定本案事实的基础上依法合理运用其自由裁量权的结果。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈雁在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，美林公司与陈雁签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽然没有对“得房率”这一概念直接作出约定，但按照该合同，可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。虽然美林公司最终交付的房屋在建筑面积上符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超过了合理范围，酌情判令美林公司赔偿陈雁损失18800元，尚属合理。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270元，由杭州美林房地产开发有限公司负担（杭州美林房地产开发有限公司已向本院预缴上诉案件受理费1438元，杭州美林房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1168元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 袁其伟