常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第772号原告常州万都国际家居有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道721号。法定代表人张大平，该公司总经理。委托代理人钱江辉，江苏常辉律师事务所律师。委托代理人刘汉娇，江苏常辉律师事务所实习律师。被告谢永琴。原告常州万都国际家居有限公司（以下简称万都公司）与被告谢永琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2015年4月22日、2015年5月18日、2015年6月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，组成合议庭于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告万都公司的委托代理人钱江辉、刘汉娇，被告谢永琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都公司诉称：原、被告于2014年10月15日签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告位于常州市中吴大道721号“万都国际家居”内D8053展位号。租赁期限为自2014年10月15日起至2015年10月14日止，租金及物管费为8736元／月，自该合同签订之日起一个月内支付，延期付款的应按未付款项每天5‰的标准承担违约金。合同签订后，被告迟迟未按约向原告支付租金及物管费。原告委托律师分别于2015年3月4日、2015年3月23日、2015年3月26日向被告发函，要求被告于函规定的限期内付清拖欠的款项，并搬离、清空租赁房屋，均未果。双方签订的《商铺租赁合同书》于2015年3月5日解除。截至2015年3月5日被告尚欠原告租金及物业管理费41059元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠租金及物管费41059元；2、被告按每日5‰向原告支付自2014年11月16日至实际付清拖欠租金及物管费之日止的违约金（暂计算至2015年3月31日止为27920元）；3、被告按60元／㎡／月向原告支付自2015年3月5日起至实际清空搬离、清空场地之日止的场地占用费（暂算至2015年3月31日止为7571元）；4、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，万都公司增加诉讼请求，要求判令谢永琴清空、搬离租赁场地。后万都公司确认其已于2015年5月9日将涉案房屋内物品清空、搬至仓库中，故撤回要求谢永琴清空、搬离租赁场地的诉讼请求，并要求将涉案商铺的占有使用费计算至谢永琴将货品搬离仓库之日止。被告谢永琴答辩称：在合同约定的租赁期限未届满的情况下，原告要求我撤场，已构成违约。原告曾告知我店铺里的导购员，让我2015年2月1日以后不要经营下去了，故2015年2月1日后，我就停业了，没有再在涉案店铺内经营下去，因此，即使要支付租金，也只能计算至2015年1月31日。此外，我在原告处有10000元押金，应将此款项抵扣租金后再计算还需支付的金额。经审理查明，2014年10月15日，万都公司（作为甲方、出租方）与谢永琴（作为乙方、承租方）签订《商铺租赁合同书》，约定由谢永琴承租常州市中吴大道721号“万都国际家居”内D8053展位号，出租店铺套内使用面积为145.6平方米；租赁期为2014年10月15日至2015年10月14日止（租金自2014年10月15日起算）；租金和支付方法：双方约定以店铺套内使用面积的1.2倍为标准收取租金，每月每个平方米为30元，物业费每平方米计30元。租金、物业费均采取先付后租方式，具体有两种支付方式：1、全年租金、物业费一次性付清，则只收取十个月租金及物业费作为优惠，即自合同签订之日起一个月内支付87360元，若未能在一个月内支付完毕，自动转为按月收取无优惠政策，2、按月支付，每月支付租金及物业费共计8736元。合同约定，乙方向甲方交付综合保证金10000元，租赁期内，如乙方违反法律法规、本合同规定的义务，甲方有权以综合保证金冲抵租金、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等。关于合同单方解除权的行使，合同第7.3条约定，乙方迟延支付租金、综合保证金、滞纳金、违约金、处罚金满十日或未按期付款总额达二个月租金额时，甲方可决定单方解除本合同。关于延迟付款的违约金，合同第2.3、2.4条约定，对于租金、物业费，乙方延期付款的，均应按未付款项每天5‰的标准承担违约金。合同第9.1条约定，乙方逾期支付租金、水电费等，每逾期一日，应向甲方支付1%违约金。在庭审中，万都公司明确要求按照合同第2.3、2.4条约定的标准计算违约金。庭审中，谢永琴承认自承租涉案房屋之日起，并未支付任何租金或物业费。谢永琴陈述，大概在2014年11月，万都公司向其催要租金时，其提出要以10000元押金抵扣租金后再支付剩余部分，万都公司只答应抵扣5000元，但谢永琴没有同意。谢永琴称因万都工作人员口头告知其店内营业员如果不交租金就撤场，其已于2015年1月31日结束经营，同时谢永琴承认涉案店铺内仍堆积有其商品，并未清空。经法院释明，为减少双方的损失，被告如不租用的话应尽快搬离并清空涉案房屋，但谢永琴坚持不予搬离。对于未清空租赁房屋的理由，谢永琴称是由于2015年2月万都公司在其店铺门外上锁。对此万都公司称在向谢永琴发出律师函前，并未要求其撤场。关于谢永琴所称加锁之事，万都公司在第一次庭审中承认了在涉案店铺门外加锁的事实，但在第二次庭审中改口声称并未加锁。当被问及发现店铺上锁后，谢永琴有无与万都公司沟通时，谢永琴回答因为快过年了，所以没有和万都公司的工作人员联系，直到过了年初十（2015年2月28日），万都公司通知其办理交接手续，才与他们沟通，但由于万都公司不同意谢永琴自行转租的方案，未能协商成功。同时谢永琴认可万都公司在2015年3月发函通知其办理撤场手续后，一直积极与其联系要求搬离的事实。2015年3月4日，江苏常辉律师事务所钱江辉律师受万都公司的委托，向谢永琴发出律师函一份，主要内容为：根据万都公司与谢永琴于2014年10月15日签订的《商铺租赁合同书》约定，关于自2014年10月15日起至2015年10月14日止的租金，谢永琴应于合同签订之日起一个月内支付，但截至发函日，谢永琴已拖欠租金、物业费合计43680元，万都公司多次催要未果；该律师函同时告知谢永琴：1、万都公司根据《商铺租赁合同书》第7.3条约定，行使单方解除权，自谢永琴收到本函之日起，万都公司单方解除涉案《商铺租赁合同书》；2、谢永琴应于收函之日起三日内向万都公司全额付清拖欠的租金、物管费43680元，如未按约支付，谢永琴应当根据合同支付违约金，且万都公司有权对涉案店铺内的物品行使留置权；3、要求谢永琴于付清所欠款项之日起七日内搬离、清空租赁房屋。该函件于2015年3月5日签收。2015年3月23日，钱江辉律师第二次向谢永琴发出律师函，明确声明万都公司与谢永琴之间的租赁关系已于2015年3月5日解除，并要求谢永琴于收函之日起三日内付清拖欠租金。物业费，并搬离、清空租赁房屋。该函于2015年3月24日签收。2015年5月9日，万都公司将涉案房屋内的物品清空并存储于万都公司的仓库中。上述事实，有双方当事人的陈述、《商铺租赁合同书》、律师函、EMS特快专递邮件详情单等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。万都公司与谢永琴签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。谢永琴在使用涉案房屋的同时，负有支付租金的义务。根据合同约定的租金支付方式，谢永琴无论选择按年支付或是按月支付，都应秉持先付后用的原则，积极履行支付租金的义务，但是截至诉讼时，谢永琴未对《商铺租赁合同书》约定的租赁房屋支付任何租金，已构成违约。关于谢永琴辩称以押金抵扣租金的意见，在租赁关系中，押金是承租人将一定费用存放于出租人处，保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的，可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予退还，在违约时将会被扣除。一般情况下，租赁关系终止或解除时，出租人根据合同的履行情况，将押金退还承租人或予以扣除。租赁合同履行过程中，承租人出现违约行为但不致于影响合同的继续履行时，出租人有权选择对押金进行扣除。本案中，谢永琴在未按约支付租金的情况下，要求万都公司以押金抵扣租金，万都公司有权决定是否予以抵扣。故万都公司拒绝谢永琴以10000元押金全额抵扣租金的情况下，谢永琴应及时履行支付租金的义务。因此谢永琴和万都公司未就押金抵扣租金事宜达成一致意见的情况并不能作为谢永琴拒付租金的抗辩依据，其拒付租金的行为依然构成违约。根据《商铺租赁合同书》约定，万都公司有权在谢永琴迟延支付租金满10日的情形下，单方行使解除权。谢永琴在庭审中称万都公司于2015年1月31日告知其店内导购员停止经营，但万都公司对此予以否认，且谢永琴未能提供其他证据予以证明，故对于该意见，本院不予采纳，不能因此认为万都公司已于2015年1月31日行使了合同解除权。2015年3月4日，万都公司向谢永琴发出律师函，要求解除双方租赁合同关系，该函于2015年3月5日送达，涉案租赁合同于当日解除。由于该行为实质是万都公司行使合同解除权，故谢永琴主张的万都公司违约在先的答辩意见，本院不予采纳。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中谢永琴应继续履行支付合同期内即2014年10月15日起至2015年3月5日止期间（141日）租金、物管费的义务。庭审中，万都公司对于是否在租赁店铺门外加锁回答前后并不一致，本院采纳第一次庭审万都公司作出的承认该锁确实由万都公司所加的意见。万都公司在未通知谢永琴的情况下对涉案店铺外加锁的行为，造成谢永琴无法控制、使用涉案租赁房屋以发挥该房屋使用价值，且万都公司加锁后未及时向谢永琴告知解除合同的事宜，故对于加锁期间的租金损失，应由万都公司自行承担。对于加锁的时间，谢永琴、万都公司均无法确定具体日期，只提出是在2015年2月初，因此本院酌情认定谢永琴应支付自2014年10月15日起至2015年1月31日止期间的租金：8736元／月÷30日×108日=31449.6元。合同解除后，承租人应当返还租赁物。承租人逾期腾空、返还房屋的，应该支付逾期腾空期间占有使用费。谢永琴与万都公司之间的租赁合同已于2015年3月5日解除，故承租人谢永琴应当及时腾空房屋并将其返还出租人。但谢永琴未能及时返还，因此其还应支付逾期返还房屋期间的占有使用费。庭审中，万都公司明确已于2015年5月9日将涉案房屋清空，并将谢永琴放于涉案房屋内的物品搬离、存放于仓库中，故对于涉案房屋的占有使用费应计算至2015年5月9日。由于使用仓库的收费标准与商铺的租金标准不一致，故对于万都公司要求按商铺租金标准，将占有使用费计算至谢永琴将货物从仓库中搬离之日止的诉讼请求本院不予支持，对于仓库的占有使用费，万都公司可以另行起诉。因此，谢永琴应支付房屋占有使用费的期间为2015年3月6日至2015年5月9日，共计64天。收到万都公司解除合同的通知函后，谢永琴应及时清空并返还商铺，但其仍在涉案房屋中存放大量物品，继续使用房屋，在发现加锁后，怠于与万都公司协商撤场之事，对上锁的租赁房屋听之任之，应付部分责任。但由于万都公司的加锁行为造成了谢永琴并未实际控制涉案房屋，人为设置了谢永琴清空并搬离涉案房屋的障碍，故万都公司对于谢永琴未能及时清空、搬离涉案房屋存在相应过错，应付部分责任。综上对于2015年3月6日至2015年5月9日期间涉案房屋使用费，由谢永琴、万都公司各承担8736元／月÷30日×64日÷2=9318.4元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，关于违约金的计算标准，《商铺租赁合同书》中两个相互独立的条款（第2条和第9条）对于违约金的计算方式做出不同的规定，庭审中万都公司明确要求按照《商铺租赁合同书》第2条的计算方式，即按未付款项每天5‰的标准计算违约金。因该违约金的计算方式明显过高，本院根据谢永琴的请求，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等因素，依照诚实信用原则、公平原则予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、谢永琴于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都国际家居有限公司支付租金、物管费31449.6元，并按下列方式支付违约金：关于2014年10月15日起至2014年11月14日止的租金、物管费（8736元），自2015年10月15日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算的违约金。关于2014年11月15日起至2014年12月14日止的租金、物管费（8736元），自2014年11月15日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算的违约金。关于2014年12月15日起至2015年1月14日止的租金、物管费（8736元），自2014年12月15日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算的违约金。关于2015年1月15日起至2015年3月5日止的租金、物管费（5241.6元），自2015年1月15日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算的违约金。二、谢永琴于本判决发生法律效力之日起十日内向常州万都国际家居有限公司支付2015年3月6日起至2015年5月9日止期间的房屋使用费9318.4元。三、驳回常州万都国际家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，由谢永琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌琎琎人民陪审员  戴建平人民陪审员  邱小路二〇一五年八月二十日书 记 员  徐 漪