甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民一终字第96号
上诉人（原审被告）甘肃中鹏房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道张掖路1号第27层001室。
法定代表人ＸＸ举，该公司董事长。
委托代理人赵斌，甘肃法成律师事务所律师。
委托代理人赵生梅，该公司职工。
被上诉人（原审原告）柴常鹏
上诉人甘肃中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏房地产公司）因与被上诉人柴常鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2015）嘉城民一初字第182号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中鹏房地产公司的委托代理人赵斌，被上诉人柴常鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年11月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发出售的位于嘉峪关市祁连街区幸福家园45幢2单元702号房屋一套，总房款396564元，交款方式为原告于2013年11月30日前付清首付款196564元，剩余房款200000元银行贷款支付。关于房屋的交付期限，合同约定出卖人应当在2014年5月30日前将房屋交付买受人。出卖人逾期交房超过58日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于订立合同当日向被告支付首付款196564元，剩余200000元原告以贷款的方式，于2014年4月4日通过中国工商银行嘉峪关分行转入被告账户，被告于2014年11月30日向原告出具销售不动产发票，载明收到祁连街区45号楼2单元702室房款396564元。合同约定的交房期限到期后，被告未能按时交付房屋，直到2014年11月30日将房屋钥匙交给原告。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告柴常鹏与被告中鹏房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，被告负有按照约定日期交付房屋的义务，因被告未能提交证据证实逾期交房是因出现了合同约定的可以延期交房的特殊原因，故被告的逾期交房行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告关于被告承担自2014年5月31日至2014年11月1日逾期交房154日，每日按总房款396564元的万分之三计18321.30元违约金的诉请，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告甘肃中鹏房地产开发有限公司给付原告柴常鹏违约金18321.30元，于判决生效后10日内付清。
一审宣判后，被告中鹏房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销嘉峪关市城区人民法院（2015）嘉城民一初字第182号民事判决，驳回原告柴常鹏的诉讼请求。其理由：1、中鹏房地产公司由于政府的因素和政策性原因未能在合同约定的期限内交房，但原告柴常鹏于2014年11月30日进行了验房收房，并享受了公司在物业、取暖费等方面的减免和优惠。且柴常鹏签署了验房（铺）书，对该验房书中的第4条“业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任”条款的认可。一审判决未对事实全面认定，其判决错误。2、一审法院民一庭向中鹏房地产公司送达定于2015年1月30日的开庭传票后，中鹏房地产公司在答辩期内提出管辖权异议，但向法院送异议书时误将柴常鹏的管辖权异议书与其他同类案件一并送到了城区院的行政庭。中鹏房地产公司向法官说明了未出庭的原因并要求延期开庭，一审未听取上诉人的意见，进行了缺席判决。3、中鹏房地产公司虽延期交房，构成违约，但已在物业费、取暖费以及热计量表、电表、水表、煤气接点费、楼宇对讲系统等方面的费用予以了免收进行了相应的补偿，中鹏房地产公司不应再承担违约责任。4、合同约定违约金的数额高于被上诉人的实际损失，应以同地段同时期的房屋租金的1.3倍适当补偿违约金2000元。
被上诉人柴常鹏辩称，购房合同约定了交房期限，但中鹏房地产公司延期交房达5个月之久，构成违约，应严格按照合同履行，不同意减少违约金。验房（铺）书是其签署，但签字时没有第4条，该条款应为无效，一审判决认定的事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，验房（铺）书第4条写有：“业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任”内容。但该条款既没有采用引起对方注意的文字、符号及字体等特别标识，也没有加盖任何单位的印章。验房（铺）书的文本格式及内容是由甘肃中鹏物业服务有限公司统一出具印制，中鹏房地产公司与甘肃中鹏物业服务有限公司系两个独立的法人单位，双方之间就签署验房（铺）书没有委托授权。另查，上诉人交纳及减免了涉诉房屋2014-2015年度的取暖费1841.19元、热计量表1000元、智能水表600元、智能电表500元、预存电费100元、预存水费7.1元、煤气接点费1600元、楼宇对讲系统费2000元，共计7648.29元。以上除取暖费外，其余均包含在购房合同附件（三）装饰、设备标准中。
除以上事实外，二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，首先，上诉人中鹏房地产公司未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，其行为明显违约，理应按照合同约定承担延期交房的违约责任；其次，关于中鹏房地产公司主张，导致延期交房的原因是由于政府的因素和政策性原因未能在合同约定的期限内交房，因其主张既无证据证实，亦无事实依据，本院不予支持；第三，中鹏公司以验房（铺）书为依据，主张免除延期交房的违约责任。经查，验房（铺）书系中鹏物业公司出具，物业公司与中鹏房地产公司系两个独立的法人单位，双方之间未就签署验房（铺）书进行委托授权，物业公司无权代表中鹏房地产公司与业主签署免责条款。此外验房（铺）书属格式条款，其中第4条有关免除中鹏房地产公司责任的条款内容，既没有采用足以引起对方注意的方式提请对方注意，也没有对该条款加以说明，更没有加盖任何单位的印章，故验房（铺）书中第4条的免责条款不能成立；第四，关于中鹏房地产公司在接到法院的开庭传票后，误将管辖权异议书错交其他庭室而未到庭参加诉讼的理由，本院认为，导致该情形的直接原因系中鹏房地产公司的工作人员失误所致，由此而产生的后果应由该公司自行承担；第五，上诉人关于虽然延期交房，但已在物业费、取暖费以及热计量表、电表、水表、煤气接点费、楼宇对讲系统等费用方面对被上诉人做出了减免，不应再支付违约金的主张。经查，双方在购房合同中约定，交付房屋时达到入住使用的标准，上述设施的安装均属于房屋应具备的设施，相关费用理应由中鹏房地产公司承担，但应扣除由柴常鹏自行承担的2014-2015年度冬季取暖费1841.19元。由于一审中鹏房地产公司未到庭亦未提出此项抗辩意见，二审查明后将该款项予以扣除；第六，关于中鹏房地产公司提出违约金过高，要求按照同期同地段房屋租金1.3倍补偿违约金2000元的问题，因双方在购房合同中对违约金的计算方式约定具体明确，延期交房及延期交付房款的违约责任是相对的，且延期交房所造成的损失不仅仅是房屋租金，还应包括其他各项损失，上诉人仅以房屋租金的标准来衡量违约金的赔偿数额，显然不当。综上，上诉人中鹏房地产公司的上诉主张及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，扣除1841.19元取暖费后，余款由中鹏房地产公司向柴常鹏支付。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2015）嘉城民一初字第182号民事判决。
二、由上诉人甘肃中鹏房地产开发有限公司给付被上诉人柴常鹏违约金16480.11元。于本判决生效后10日内付清。
一审案件受理费258元，减半收取129元，二审案件受理费258元，共计387元，均由中鹏房地产公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏伟
审 判 员 邢剑影
代理审判员 吴 杰
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 滕雪花