宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1155号
上诉人（原审原告）银川市兴庆区曲江生态美食园，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街兴源路*号。
负责人杨莉莉，该美食园业主。
委托代理人王涛、杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绿地集团银川商业运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号。
法定代表人陈军，该公司董事长。
委托代理人程德智、孙梅，北京市中银（银川）律师事务所律。
上诉人银川市兴庆区曲江生态美食园因与被上诉人绿地集团银川商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人银川市兴庆区曲江生态美食园的委托代理人王涛、杨艳艳，被上诉人绿地集团银川商业运营管理有限公司的委托代理人程德智、孙梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告银川市兴庆区曲江生态美食园诉讼请求：1、被告支付原告垫付的房屋维修费2666000元；2、本案诉讼费由被告承担。
原审法院审理查明，原、被告签订《曲江酒店租赁合同》约定：原告承租被告位于银川市兴庆区兴水路1号绿地21城A区曲江生态花园酒店（建筑面积为17820平方米）用于经营餐饮、洗浴及其附属经营，租赁期限10年（2012年7月1日至2022年6月30日）。合同第八条约定，租赁期间，原告应承担该租赁房屋维修养护责任。大型房屋和公共配套性的基础设施以及主体部分的维修工程由被告承担。原告接收初始期间的主体原因需要维修的部分以及漏水等需要维修的地方经被告签字认可后，可由原告先行维修，维修费用经被告审核确认后，可冲抵租金，然后由被告从原施工单位工程款中扣回。2012年7月14日，折艳斌（加盖原告印章）与案外人纪立新签订《玻璃安装承包合同》；2012年7月22日，折艳斌（加盖原告印章）与案外人李宝华签订《土建工程承包合同》；2012年8月5日，折艳斌（加盖原告印章）与案外人陕西石艺装饰设计有限公司签订《演艺厅重新装饰装修工程合同》；2012年8月6日，折艳斌（加盖原告印章）与案外人石坤签订《防水工程承包合同》：2012年8月13日，折艳斌与案外人曹云鹏签订《房屋装修工程合同》；2012年8月23日，折艳斌与案外人曹云鹏签订《外墙装修工程合同》，上述六份合同价款共计215.1万元。2012年10月10日，折艳斌（加盖银原告印章）与宁夏泰和安电子科技有限公司签订《曲江生态美食园防火卷帘供货合同》约定：宁夏泰和安电子科技有限公司为原告提供防火卷帘（含运输及安装），总费用为520134元。2014年，原告向被告发出《关于曲江酒店因房屋建筑质量问题造成损失情况致绿地集团银川公司函》，该函载明：“一、酒店外围四周路面路基大面积塌陷，楼体建筑多处倾斜下沉酒店内墙体多处裂缝移位。二、酒店大厅和餐饮区洗浴区玻璃屋顶30余处漏雨进水，A区10个包房漏雨进水壁纸损坏、顶棚脱落砸坏桌面餐具，造成A区长时间无法订餐。漏雨使演艺厅LED屏和舞台设备受损。洗浴包房多处漏水屋顶塌陷脱落严重。三、刚刚装修完成的宴会厅因漏雨（装修费40余万元）屋顶整体塌陷脱落，只能重新装修。四、楼东北侧顶层多处大量积水无法排出（排水设施不健全）、楼下员工宿舍和库房被水淹，致使顶棚整体塌陷脱落，财物损失严重。五、正门两侧外立面墙砖大面积脱落，现已经重新采用铝塑板装饰。六、正门主车道多处塌陷严重出现深坑车辆无法通过停放，现已经重新浇筑并铺设花岗岩。七、酒店四周排水不利，已经重新增加雨落井。八、现东西北三侧外墙保温脱落严重，急需维修。九、厨房地面多处下沉，设备无法按要求摆放影响使用”。施工单位陕西大秦建设集团有限责任公司员工赵保乐于2014年2月25日在该函上注明：“以上质量问题与绿地公司核实后再行处理”。被告员工方跃、吴小华同时在该函上注明：“以上情况属实，整体维修与工程处和大秦公司沟通”。2014年3月27日，原告向被告发出《工作联系单》，该联系单载明：“我方洗浴二层（F13-18轴。A-13轴）原图纸设计为实体防火窗，在交付时未完成施工。为符合消防验收和收房要求，贵方要求我方实行安装防火卷帘共计673平方米。并要求我方垫付材料费、安装费共计伍拾贰万零壹佰叁拾肆元。现我方已按贵方要求完成防火卷帘安装并已经通过消防验收。请贵方对以上垫付费用执行支付或冲抵我方租赁费用均可”。被告工作人员吴小华于2014年3月28日在该《工作联系单》上注明：“由于前期陕西大秦施工生态会所洗浴部分内装工程时，未按照施工蓝图施工洗浴二层（F13-18轴。A-13轴）墙体及防火窗，后期银川兴庆区曲江生态美食园重新装修生态会所洗浴时，按照银川市消防支队验收要求，在洗浴二层（F13-18轴。A-13轴）加装防火卷帘，并办理该生态会所洗浴消防验收手续。上述加装防火卷帘工程属实”。同日，被告经理松浩亦在该《工作联系单》注明：“情况属实，建议该费用充抵租金”。现原、被告因履行房屋租赁合同发生争议。故原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告称《曲江酒店租赁合同》签订日期为2014年，被告则称该合同签订日期为2012年。
另查明，2009年12月9日，上海绿地集团银川置业有限公司（甲方）与陕西曲江生态花园实业有限公司（乙方）签订《定向租赁合同》一份，约定，乙方拟在银川市兴庆区科技园定向租赁甲方准备开发的21商场生态花园酒店项目；上述项目在建设中，乙方同步进入施工现场进行装修。项目房产完成后，乙方同意租赁该房产作为开办生态花园酒店的经营场所；甲乙双方的租赁期限自2010年9月15日至2020年9月14日；租赁期间，乙方应承担该租赁房屋养护责任，费用由乙方承担。大型房屋和基础设施维修工程由甲方承担。涉案房屋建成后，陕西曲江生态花园实业有限公司的法定代表人于振洋于2011年6月10日在工商部门登记成立了银川市兴庆区曲江生态美食园，利用涉案房屋经营餐饮业。2012年5月13日，于振洋与折艳斌签订《酒店转让合同》约定，于振洋将银川市兴庆区曲江生态美食园整体转让给折艳斌，折艳斌于2013年6月17日登记为原告酒店业主，贺建伟及鲍军系该酒店合伙人，鲍军与杨莉莉系夫妻关系。2013年8月、9月，折艳斌、贺建伟分别与杨莉莉签订《合伙出资转让协议书》约定，折艳斌、贺建伟分别将其在银川市兴庆区曲江生态美食园的出资份额全部转让给杨莉莉。2013年11月28日至今，杨莉莉登记为原告业主。
原审法院认为，原、被告签订的《曲江酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告虽然对《曲江酒店租赁合同》签订时间有争议，但该合同约定租赁期间为2012年7月1日至2022年6月30日，故原告于2012年7月14日之后对银川市兴庆区曲江生态美食园进行维修亦适用该合同约定。折艳斌、贺建伟将其对银川市兴庆区曲江生态美食园享有的资产、债权及债务概括转移给了杨莉莉，被告亦认可，杨莉莉登记为银川市兴庆区曲江生态美食园业主，享有《曲江酒店租赁合同》所约定的权利及义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。依照上述法律规定，原告在涉案酒店需要维修时，首先应要求被告履行维修义务，原告在被告未履行维修义务的情况下可自行维修，维修费用由被告承担。折艳斌于2012年10月为银川市兴庆区曲江生态美食园安装防火卷帘，支出费用共计520134元，被告认可，本院予以确认，被告应当向原告支付。因原、被告签订《曲江酒店租赁合同》约定，原告在接收初期因主体原因需要维修的部分以及漏水等需要维修的地方经被告签字认可后，可由原告先行维修，维修费用经被告审核确认后，可冲抵租金。折艳斌于2012年6月、7月受让银川市兴庆区曲江生态美食园，其接手酒店经营需要对该酒店进行装修改造，因折艳斌在装修前未要求被告对银川市兴庆区曲江生态美食园维修范围进行签字确认，而原告主张的所有维修费用均发生在2012年7月、8月，造成银川市兴庆区曲江生态美食园建设维修和装修范围模糊不清。原告虽然于2014年向被告提交了《关于曲江酒店因房屋建筑质量问题造成损失情况致绿地集团银川公司函》，被告工作人员方跃、吴小华亦签署“以上情况属实，整体维修与工程处和大秦公司沟通”，但该签字内容并非是对维修范围及金额进行确认，原告提交的其与案外人签订的六份合同约定的维修范围是否属于《曲江酒店租赁合同》约定的维修范围无法确定，同时原告也未提交其于2012年7月之前要求被告对银川市兴庆区曲江生态美食园进行维修及被告同意原告先行维修的相关书面证据，故对原告要求被告支付下剩维修费用2145866元（2666000元-520134元）的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告绿地集团银川商业运营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告银川市兴庆区曲江生态美食园维修费用520134元；二、驳回原告银川市兴庆区曲江生态美食园的其他诉讼请求。
宣判后，原审原告银川市兴庆区曲江生态美食园不服提起上诉，要求：1、撤销银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5429号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付维修款2666000元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对承租房屋进行维修的事实有被上诉人工作人员方跃、吴小华在《关于曲江酒店因房屋建筑质量问题造成损失情况致绿地集团银川公司函》上签字确认。上诉人的维修事项发生在上诉人接手初期，内容主要是屋顶防水工程、屋顶玻璃、外墙瓷砖的脱落以及因承租房屋漏雨造成的维修，属于租赁合同约定的维修范围。上述维修费用上诉人已垫付，被上诉人应当向上诉人支付。
被上诉人绿地集团银川商业运营管理有限公司辩称，1、被上诉人仅对《曲江酒店租赁合同》约定的出租房屋承担维修责任。上诉人实际使用的部分建筑面积并非由被上诉人开发建设，而是原曲江酒店业主擅自违规建设，该部分建筑未办理房产登记，上诉人从原曲江酒店业主手中转让取得，被上诉人就超出合同约定承租的面积未向上诉人收取过任何费用，上诉人主张该部分维修费不应支持；且合同明确约定，被上诉人的维修义务仅限大型房屋和公共配套性的基础设施以及主体部分出现的质量问题，对不属于被上诉人的维修范围，应由上诉人自行承担。2、原经营者及上诉人没有合理使用租赁房屋，在装修过程中私搭乱建、破坏房屋主体及承重结构，由此产生的质量问题不应当由被上诉人承担责任。3、合同明确了在被上诉人的签字确认后上诉人方可先行维修，而上诉人维修前未经被上诉人确认，被上诉人工作人员签字的公函仅代表收到上诉人的通知，不代表对上诉人擅自维修的认可。上诉人诉请中提及的部分质量问题并未实际维修。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实同原审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为上诉人在2012年7月承租曲江酒店涉案房屋后是否对基础设施、主体部分进行维修以及维修范围。根据上诉人与被上诉人签订的《曲江酒店租赁合同》约定：“上诉人在接收初期因主体原因需要维修的部分以及漏水等需要维修的地方经被上诉人签字认可后，可由上诉人先行维修，维修费用经被上诉人审核确认后，可冲抵租金”。上诉人原经营人在接手经营初期，在对该酒店进行装修改造前未要求被上诉人依据合同约定对曲江生态美食园需要维修的基础设施、主体部分以及漏水等问题进行确认。致使合同维修范围不能明确。上诉人提交的《关于曲江酒店因房屋建筑质量问题造成损失情况致绿地集团银川公司函》系2014年2月形成，该函虽经被上诉人工作人员签字确认，但所记载内容系该函形成当时曲江酒店出现的建筑质量问题，并非2012年7月上诉人承租酒店时所需维修范围。而上诉人诉讼所提交的维修票据均为2012年7月-8月期间发生的费用，对在此期间的维修范围上诉人不能提供有效证据证实。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28128元，由上诉人银川市兴庆区曲江生态美食园经营人杨莉莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春燕
审 判 员 王建玲
代理审判员 赵来珍
二〇一五年十一月二日
书 记 员 王丽娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。