北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11690号
上诉人（原审被告）洪素敏，女，1956年10月17日出生。
委托代理人洪学（洪素敏之弟），男，1968年8月20日出生。
上诉人（原审被告）洪学，男，1968年8月20日出生。
被上诉人（原审原告）北京悦豪物业管理有限公司新华联丽景家园分公司，营业场所北京市朝阳区十里堡北里28号7#地下一层车库。
负责人尹建业，执行总经理。
委托代理人刘雯雯，女，1984年8月7日出生。
委托代理人王丽丽，女，1986年5月20日出生。
上诉人洪素敏、洪学因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司新华联丽景家园分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第23436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官孙京、霍思宇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
悦豪物业公司在一审中起诉称：2007年3月25日北京新华联伟业房地产有限公司与北京悦豪物业管理有限公司签订了新华联丽景家园物业管理委托合同，将其开发建设的新华联丽景家园委托北京悦豪物业管理有限公司进行物业管理。洪素敏、洪学于2009年5月26日入住新华联丽景××室，该室建筑面积共99.41平方米，并与悦豪物业公司签订了《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》。自洪素敏、洪学入住后悦豪物业公司按照国家有关规定和政策向洪素敏、洪学提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务，但洪素敏、洪学未按照《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》的约定履行其缴纳物业服务费的义务，至今拖欠悦豪物业公司2010年7月1日至2015年6月30日的物业服务费，共计25050元，并按照物业服务协议书第六条之规定，承担逾期付款滞纳金7409.79元。洪素敏、洪学不履行义务，拖欠悦豪物业公司物业服务费，损害了悦豪物业公司的合法权益，悦豪物业公司诉至法院，请求法院判令：1.洪素敏、洪学共同支付悦豪物业公司拖欠的自2010年7月1日至2015年6月30日的物业服务费共计25050元；2.洪素敏、洪学共同支付悦豪物业公司逾期支付自2010年7月1日至2015年6月30日的滞纳金7409.79元。
洪素敏、洪学在一审中答辩称：不同意悦豪物业公司的诉讼请求，洪素敏、洪学在2009年5月26日办理入住北京市朝阳区新华联丽景××室（下称××房屋），洪素敏、洪学是××房屋的所有权人，按份共有，洪素敏占99%，洪学占1%，面积为99.41平方米，该房由悦豪物业公司提供物业服务。入住后发现物业服务不到位，安保措施不规范，漏洞百出，在服务过程中存在严重瑕疵，未尽到相应的物业管理服务义务。洪学曾多次去物业反映房门上发现小广告、撤离大堂管家、小区门禁不锁、绿化、楼道灯等事情并提出意见。房屋有质量问题，厨房台面下沉，台面北侧墙砖掉落、房顶开裂、铝扣板缝隙大。××房屋现在属空置状态。当初开发商承诺一对一礼宾式管家，新浪网有报道，但是悦豪物业公司只提供了几个月的大堂管家服务，随即取消了。小区南门的东侧铁门门禁常年不锁，悦豪物业公司收取物业费，没有提供封闭式管理。洪素敏、洪学在门上或者门缝多次发现小广告，2011年也多次向悦豪物业公司反映，但是服务没有任何改善。悦豪物业公司未尽到为业主提供相应的服务义务，例如：小区3号楼北侧大面积光秃秃的土地裸露着黄土，稀稀拉拉排列着几十颗草；2号楼、3号楼土地北面墙角角落处堆放垃圾袋和树枝；悦豪物业公司占用公共绿地设立大型直饮水机器；小区路面地砖破损不更换。2011年11月15日洪素敏、洪学收到过一次律师函，其余未接到任何有关悦豪物业公司的物业费催缴通知，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。
一审法院经审理查明：××房屋登记在洪素敏、洪学名下，建筑面积99.41平方米。洪素敏、洪学自述房屋按份共有，洪素敏占99%份额，洪学占1%份额。2007年3月25日，北京悦豪物业管理有限公司与北京新华联伟业房地产有限公司签订《新华联丽景家园物业管理委托合同》，约定由悦豪物业公司自2007年3月25日起为北京市朝阳区十里堡北里提供物业服务。2009年5月26日，悦豪物业公司与洪素敏、洪学签订《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》，约定××房屋由悦豪物业公司提供物业服务，物业服务费的收费标准为：建筑面积×4.2元／㎡／月，交费周期为每6个月为一期，在每期第一个月15日前交纳本期物业服务费，如不能在缴费期限内交纳物业服务费，物业公司将从欠费之日起按欠费金额的万分之三／日收取违约金。
一审庭审中，悦豪物业公司出示了《缴费通知单》10份，证明其每年以上门送达张贴的形式催缴物业费。洪素敏、洪学表示没有收到过上述缴费通知单，只是在2011年11月15日收到过一次悦豪物业公司催缴物业服务费的律师函。
洪素敏、洪学主张悦豪物业公司没有履行物业服务义务，提交以下证据：1.××房屋和小区照片打印件42张；2.卖房时候的宣传册打印件1页，主张当时承诺一对一服务；3.北京新华联房地产公司员工在新浪房产宣传的网页打印件，主张悦豪物业公司工作人员网上承诺的没有做到；4.视频、音频光盘、照片光盘2张，用以证明悦豪物业公司物业服务不到位。悦豪物业公司质证意见为：1.对于房屋照片真实性不认可，对于小区照片真实性认可，称青草已经返青，大堂门禁是其他业主倒垃圾、打水等顺便别上导致不锁，垃圾袋为清扫收集的树叶，暂时存放后由保洁员拉走，路面损害发现后及时维修，水箱为方便业主提供的；2-3、真实性无法核实，不是悦豪物业公司提供的；4.真实性不认可，证明目的不认可。悦豪物业公司至今配有管家，每个单元张贴有照片和联系方式，小广告发现后及时清理，小区卫生良好，××房屋问题跟悦豪物业公司无关，是地产遗留问题。
上述事实，有《新华联丽景家园物业管理委托合同》、《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》等证据及当事人当庭陈述在案佐证。
一审法院经审理认为：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。悦豪物业公司依据与洪素敏、洪学签订的《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》为××房屋提供物业服务，洪素敏、洪学接受了悦豪物业公司提供的物业服务，双方系物业服务合同关系，洪素敏、洪学未主张其对于物业管理费有约定，故洪素敏、洪学应当按份向悦豪物业公司支付物业服务费。悦豪物业公司与洪素敏、洪学对于欠缴物业费的违约金有约定，违约金约定不高于相关法律规定，洪素敏、洪学应该依约支付违约金。悦豪物业公司证据能够证明其连续主张物业服务费，故悦豪物业公司诉讼请求未超过诉讼时效。洪素敏、洪学提供证据，不能证明悦豪物业公司不履行《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》或者履行合同有重大瑕疵，对其以此不缴纳物业服务费的抗辩意见，一审法院不予采信。悦豪物业公司物业服务费的诉讼请求，不高于双方约定，一审法院予以支持。悦豪物业公司要求的滞纳金实为违约金，相关违约金的约定不高于相关法律规定，悦豪物业公司主张数额不高于相关约定，一审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、洪素敏于判决生效之日起七日内支付悦豪物业公司2010年7月1日至2015年6月30日期间物业服务费24799.5元。二、洪学于判决生效之日起七日内支付悦豪物业公司2010年7月1日至2015年6月30日期间物业服务费250.5元。三、洪素敏于判决生效之日起七日内支付悦豪物业公司逾期付款的违约金7335.69元。四、洪学于判决生效之日起七日内支付悦豪物业公司逾期付款的违约金74.1元。五、驳回悦豪物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
洪素敏、洪学不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、涉案小区物业管理有漏洞，服务不到位：大堂、小区门禁不锁，绿地维护不善，小广告乱贴现象普遍，公共区域（电梯间、楼道、房门口等）灯不亮等。二、洪素敏、洪学认可对方的物业费标准，但是悦豪物业公司并未提供相应的物业服务。三、本案已经超过诉讼时效期间。四、滞纳金的计算方式有疑问。上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回悦豪物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由悦豪物业公司承担。
洪素敏、洪学向本院提交了同一审中一致的照片证据，用以证明悦豪物业公司物业服务不到位。
悦豪物业公司服从一审法院上述民事判决，其答辩意见同一审中的陈述意见一致。
悦豪物业公司未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，洪素敏、洪学提交的照片证据，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据、陈述意见在案佐证。
本院认为：2009年5月26日悦豪物业公司与洪素敏、洪学签订的《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按协议约定履行义务。依据该协议，双方确立了物业服务合同关系。悦豪物业公司为××房屋的业主洪素敏、洪学提供物业服务，二人接受了悦豪物业公司提供的物业服务，未按照合同约定支付相应的物业费用。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故悦豪物业公司起诉洪素敏、洪学按份支付物业费具有事实及法律依据。《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》中约定“如不能在缴费期限内交纳物业服务费，物业公司将从欠费之日起按欠费金额的万分之三／日收取违约金”，该违约金的约定不高于相关法律规定，因此悦豪物业公司请求洪素敏、洪学支付未付物业费滞纳金的主张具有合同依据，本院对一审法院的该项认定予以维持。
洪素敏、洪学提交的证据不能证明悦豪物业公司不履行《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》或者履行合同有重大瑕疵，因此对二人以此为由不缴纳物业服务费的上诉意见，本院不予采纳。悦豪物业公司证据能够证明其连续主张物业服务费，故悦豪物业公司诉讼请求未超过诉讼时效。
综上，洪素敏、洪学的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费407元，由洪素敏负担403元、洪学负担4元（北京悦豪物业管理有限公司新华联丽景家园分公司已预交，洪素敏、洪学于本判决生效后七日内给付北京悦豪物业管理有限公司新华联丽景家园分公司）。
二审案件受理费814元，由洪素敏负担806元、洪学负担8元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 孙 京
代理审判员 霍思宇
二〇一五年九月十八日
书 记 员 郭 琳