济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1918号
原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人曹禕，总经理。
委托代理人翟峰，男，1966年3月4日出生，汉族，该单位法务，住济南市。
被告吕令品，男，1968年2月9日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市市中区经五路**号。
委托代理人王颖复，济南市中大观园法律服务所法律服务工作者。
原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业）与被告吕令品物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理。本案由代理审判员张斌适用简易程序，依法于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告科瑞物业的委托代理人翟峰，被告吕令品及其委托代理人王颖复到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科瑞物业诉称：被告于2013年8月18日入住原告负责管理物业的济南市槐荫区经六路287号绿地新城XX物业，建筑面积98.39平方米；按照被告签署的《业户手册》和《临时管理规约》的约定和规定，被告物业服务费应按照建筑面积的1.6元／平方米·月缴纳，按照合同年度每半年预缴；同时又约定违约责任，违约方应承担每日应交费用的千分之三的违约责任，截止原告起诉被告长时间拖欠原告应收的服务费用；原告多次催缴被告拒绝缴纳，损害了原告的合法权益。原告科瑞物业诉至本院，要求判令：1、被告吕令品向其支付物业服务费2518.40元；2、向其支付违约金3000元；3、赔偿其经济损失（以2518.40元为基数，自2015年1月1日起至被告吕令品实际还款之日止的同期人民银行贷款利率）；4、本案诉讼费由被告吕令品承担。
被告吕令品辩称：首先欠物业费是事实，但是原告违约在先，被告入住后，该房屋卫生间和厨房、餐厅墙壁漏水。该期间被告找过原告无数次要求维修，至今没有修好，我们有照片证明。其次，2014年12月13日14时57分，我们的地下室被盗，我们有报警记录证明，以上说的这两个原因，主要是漏水问题，我们找过原告多次，这是原告违约，是我们拒交物业费的理由。漏水和被盗是原告没有尽到义务。原告所说的违约金我们不承担，是原告违约在先造成的。总之，我们认为原告违约在先，诉讼请求不成立，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，上海绿地集团山东置业有限公司（以下简称绿地公司）与上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称上海科瑞物业）签订《前期物业服务合同》一份，双方约定绿地公司将其开发建设的绿地新城小区委托给上海科瑞物业提供前期物业服务，委托服务期限为2010年8月1日至2014年12月31日止；如该合同期满，业主大会尚未成立的，该合同自然延期。该合同第二条约定，上海科瑞物业提供的物业服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务费的标准为按业主拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.6元／平方米／月。第七条约定业主应于物业交付之日的次月起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月五日前履行交纳义务。第八条约定，前期物业管理期间，上海科瑞物业按包干制收费形式确定物业服务费用（即业主向上海科瑞物业支付合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由上海科瑞物业享有或承担）。合同第三十一条还约定，业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按自逾期之日起每日应缴费用的千分之三加收滞纳金的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。该合同另附五个附件，其中附件一为物业构成；附件二为物业规划平面图；附件三为物业共用部位明细；附件四为物业共用设施设备明细；附件五为前期物业服务质量标准。
签订上述合同后，上海科瑞物业指派其依法设立的分公司即原告科瑞物业，开始为绿地新城小区提供物业服务。
被告吕令品系济南绿地新城小区XX的业主，其于2013年8月18日办理了该房屋的入住手续。该房屋建筑面积98.39㎡。。被告吕令品未向原告科瑞物业交纳2014年3月至2015年6月期间的物业费，经核算，每月为157.42元，共计2518.78元（98.39㎡×1.6元／月／㎡×16个月）。
被告吕令品辩称，因为其房屋存在卫生间、厨房和餐厅存在墙体渗水情况，其将该情况向原告科瑞物业反映后，原告科瑞物业未能将渗水情况维修好。同时其称，其地下室于2014年12月13日被盗，原告科瑞物业未能履行好其物业服务义务，故其不同意支付物业费及违约金。其向本院提交了其称拍摄于2014年元月的涉案房屋内的照片打印页。照片显示房间内部分墙体下半部存在水渍，墙皮脱落的情况。其还提交济南市公安局槐荫分局道德街派出所出具的《关于证明报警（报案）的函》一份，该函载明甄莉华曾于2014年12月13日报警称绿地卢浮宫馆12-1-1302室地下室被盗，经检查被盗两箱酒。
原告科瑞物业对上述证据质证认为，照片无法确定是否为涉案房屋及出现渗水的时间，且房屋漏水的范围属于被告自有设施，不属于其所应当尽到义务的公共设施，也就是属于房屋质量问题，被告吕令品不能以此为由拒交物业费。另报警记录的真实性没有异议，但其损失应当由偷盗人负担，其也不能以此拒交物业费。
以上事实有原告科瑞物业提供的《前期物业服务合同》、《绿地新城业主入住流转单》、《承诺书》，被告吕令品提交的照片打印页、《关于证明报警（报案）的函》等证据及原、被告双方的陈述为凭。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，上海科瑞物业与绿地公司签订的《前期物业服务合同》即系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。签订上述合同后，上海科瑞物业指派其分公司即本案原告科瑞物业为该小区业主提供了物业服务，原告科瑞物业实际为上述前期物业合同的实际履约方，该合同对原告科瑞物业及全体小区业主均具有约束力。
被告吕令品于2013年8月18日接收了涉案房屋，原告科瑞物业从该日起开始为被告吕令品提供物业服务，被告吕令品有义务按照前期物业合同的约定向原告科瑞物业支付物业费。被告吕令品提出了涉案房屋存在渗水问题及其财产在小区内被盗，原告科瑞物业未能履行维修及安保义务，故原告科瑞物业违约在先，其没有义务支付物业费的答辩意见。被告吕令品向本院提交了照片及报警证明以证明其提出的答辩意见。
本院认为，被告吕令品提交的照片仅为局部照片，无法显示是否为涉案房屋，即使是涉案房屋，按照被告吕令品所称的拍摄于2014年元月，距今已一年半以上，上述渗水问题是否存在，该照片无法证明。另，房屋墙体渗水，涉及房屋质量问题，应属房屋买卖合同法律关系范畴，被告吕令品以此可能存在的房屋质量问题对抗物业费的交纳义务，没有事实和法律依据，其该答辩意见本院不予采纳。被告吕令品提交的报警证明可以证明其地下室存在被盗的事实。按照《前期物业服务合同》第二条第6款的约定，原告科瑞物业有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务。被告吕令品地下室被盗，表明原告科瑞物业在履行安全防范的协助管理义务时存有瑕疵。但地下室财物被盗，主要责任方为盗窃者，在被告吕令品无证据证明原告科瑞物业存在不履行安全防范义务或履行安全防范义务存有重大瑕疵的情况下，其以此为由拒交物业费的理由不成立，本院对其该答辩意见不予采纳。被告吕令品应当依照合同约定支付相应的物业费。
经审查，被告吕令品尚欠物业费2518.78元，原告科瑞物业要求被告吕令品支付2518.40元，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许，其该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
原告科瑞物业还要求被告吕令品向其支付违约金3000元。如上所述，虽然原告科瑞物业向被告吕令品提供了物业服务，但其在安全防范等事项的协助管理义务的履行上，存有一定瑕疵，尚有需要改进之处，故对其要求被告吕令品支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
原告科瑞物业还要求被告吕令品赔偿其物业费的利息损失。本院认为，被告吕令品拒交物业费无理，但就本案查明事实，显示原告科瑞物业在物业服务的履行过程中也存在一定瑕疵，因此本院原告科瑞物业要求被告吕令品向其支付利息损失的请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告吕令品于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付物业费2518.40元。
二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取75元，由原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司负担25元，由被告吕令品负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一五年十一月九日
书 记 员 官静