湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第00681号原告：武汉中商平价超市连锁有限责任公司，住所地：武汉市武昌区中山路341号。法定代表人：张万新，该公司董事长。委托代理人：程丽，该公司职员。委托代理人：杨颖，该公司职员。被告：李梅。原告武汉中商平价超市连锁有限责任公司（以下简称：中商平价公司）诉被告李梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案，依法由审判员吴新莉担任审判长，与代理审判员吴边、人民陪审员李红英组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理本案。原告中商平价公司的委托代理人程丽、杨颖到庭参加诉讼，被告李梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中商平价公司诉称：原告中商平价公司与被告李梅签订商铺租赁合同，约定：被告李梅承租原告中商平价公司光谷店面积230平方米的商铺场地，租赁期间自2012年1月1日至2013年12月31日止。2013年10月初，被告李梅在未通知原告中商平价公司的情况下，单方提前终止合同，并对其向客户发售的奇乐园儿童乐园预售卡41495元未予退还，致使原告中商平价公司的商业信誉受损。同时被告李梅共欠款51964元，其中：2013年7月至9月的电费2644元、2013年8月至9月的租赁费30000元、2012年3月至2013年9月的物业费19320元。2013年10月8日，原告中商平价公司以EMS快递与在光谷店门前公告形式向被告李梅发出催款通知，要求其在收到催款通知书之日起七日内向原告中商平价公司缴清欠款，否则原告中商平价公司将按合同约定向被告李梅停止供应水、电、没收其保证金、解除合同。2013年10月10日，快递被退回，原因无法联系此人，后被告李梅拒接电话。2013年10月14日，原告中商平价公司再次在光谷店门前以公告向被告李梅发出催款与解除合同公函。因被告李梅无故停止营业，并单方提前终止合同，致使原告中商平价公司经济上遭受损失，包括：2013年10月至2013年12月三个月租金45000元、2013年10月至2013年12月的物业费4140元（每月1380元），两项共计49140元。由于被告李梅无故停止营业，原告中商平价公司为使损失不再扩大，于2013年10月14日公告七日后将被告李梅留下的设施设备进行了拆除与搬迁，其中：搬迁费2700元（人工成本费6个人，每人200元，共计1200元）；占地保管费3600元：1元钱／平方米，仓库15平方米，每天15元，到起诉之日起8个月。为此，原告中商平价公司诉至人民法院，请求：1、判令被告李梅向原告中商平价公司支付2012年3月至2013年9月欠缴租赁费用51964元，赔偿损失49140元；2、判令被告李梅向原告中商平价公司支付其所留设施设备的搬迁费2700元、仓库场地占用与保管费3600元，直至其占用仓库场地腾退完毕之日止；第1、2项诉讼请求合计107404元；3、本案案件受理费由被告李梅负担。原告中商平价公司为证明其诉讼请求和主张，提供证据如下：1、2011年11月2日，原、被告签订的商铺租赁合同、2012年-2013年被告李梅履行合同情况的凭证及明细。拟证明：原、被告的租赁合同关系及合同实际履约情况与欠缴租金金额；2、原告中商平价公司用EMS快递向被告李梅发于的“关于中商平价对李梅女士光谷店租金等欠费催款通知书”拟证明：原告中商平价公司向被告李梅发送了催款通知书，被告李梅截止到当时的欠缴租金数额；3、催款通知书、公函及张贴照片。拟证明：原告中商平价公司张贴公告，当时被告李梅欠款数额；原告中商平价公司为使损失降到最小，不得已对被告李梅遗留的场地设施设备进行搬迁与保管；4、商铺场地设施设备清单、照片、搬迁费、仓库场地占用、保管费凭证。拟证明：因被告李梅原因，导致原告中商平价公司为避免损失扩大，不得不将被告遗留设施设备进行搬迁与保管；5、原告中商平价公司光谷店营业执照、组织机构代码证。拟证明：合同的履行地。被告李梅未提出答辩意见，亦未提供证据，本院视为其放弃答辩和举证的权利。原告中商平价公司提供的证据4中搬迁费、仓库场地占用费、保管费凭证不足以证明其上述损失，本院对上述证据的证明效力，不予认定；其提供的其他证据具有真实性、合法性和关联性，可以证明本案事实，本院对其证明效力，予以认定。经审理查明：2011年12月2日，原告中商平价公司（出租方、甲方）与被告李梅（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定：原告中商平价公司将光谷店一楼面积230平方米的商铺场地出租给被告李梅经营儿童乐园，经营品牌“奇乐园”。……2.1租期：本合同的租期自2012年1月1日起至2013年12月31日止。……3.2租赁费用：（1）15000元／月。（2）物业管理费：物业管理费包括公用设施设备日常维护管理费、公共区域的清洁费、绿化费及保安费、公共区域水电费及公共部分空调费用的分摊等，费用标准为6元／月／平方米。物业管理费按季度缴付并在交纳当季租金的同时予以交纳……。（4）……乙方还需按5000元的标准向甲方一次性交纳整合营销推广费。3.3租赁费用按季度交付。……3.5保证金。（1）履约保证金：本合同签订之日起三日内，乙方应按第一租赁年度的租赁费用标准向甲方缴付相当于三个月租赁费用（即10000元）的履约保证金。乙方应保证合同期内上述履约保证金的完整性，如遇甲方按本合同规定从中扣除乙方款项时，乙方在三日内补足缺额。3.6乙方应于每个租赁季度届满至少5日前向甲方交付下一租赁季度的租赁费用。甲方应在乙方履行相应的付款义务后5日内向乙方提供与此相关的发票。若上述期限的最后一日恰逢法定休假日，则甲、乙方应在法定休假日结束的第一天向对方履行义务。……7.2其它费用。……（1）电费根据电表读数按门店标准收取。……9.6在本合同有效期内，如乙方有违约行为，经甲方书面警告或通知后七日内仍未改正，甲方有权解除本合同。合同解除后，乙方应在七日内退场并交回商铺，并缴清其应交的租赁费用及其他费用，乙方的所有损失由乙方自行承担。10.1责任条款：如任何一方违反本合同，另一方有权要求违约方及时纠正，继续……履行本合同；或解除本合同并要求违约方承担违约责任、赔偿损失。若守约方解除本合同，应按本合同的规定书面通知违约方。10.2赔偿范围：如任何一方违反本合同项下的任何义务，应赔偿另一方因此而蒙受的一切损失。10.3甲方行使本合同规定的解除权时，乙方应在甲方解除合同通知送达（包括视为送达，下同）乙方之日起内七日缴清所欠费用及滞纳金。乙方在缴清所欠费用及滞纳金后方可清理商铺内的商品及经营用品，自行拆除商铺乙方投资的可移动设施及装修，并将商铺交还甲方。对不可移动设施及装修乙方不得拆除，甲方不予补偿……。乙方应在甲方解除合同通知送达乙方之日起七日内完成上述所有事项，逾期视作乙方放弃商铺内的一切物品及装修，商铺内的一切物品及装修均归甲方所有并由甲方自行处置，乙方不得拆除，甲方不向乙方补偿任何费用。甲方在解除合同通知送达乙方之日起满七日后即可对商铺清场并另行出租或处置。……13.2甲方可向乙方商铺送达通知或文件。甲方向乙方的商铺送达通知或文件时，乙方负责人或商铺内当时在场的乙方任何人员均有在通知或文件回执上签收的义务。乙方商铺的人员拒签，甲方可将通知或文件张贴于乙方商铺，拍照并有甲方三名工作人员证明，则视甲方已送达。乙方商铺已关门停止经营的，甲方按13.1条的规定送达……”。上述合同签订当天，被告李梅向原告中商平价公司支付2012年1月1日至2012年3月31日租金45000元、整合营销推广费5000元、物业费4140元、空调费9660元、履约保证金10000元，共计73800元。上述合同签订后，原、被告即开始履行合同。2013年10月初，被告李梅在未通知原告中商平价公司的情形下，不再经营。被告李梅共欠款54724元未向原告中商平价公司支付，其中：2013年7月至9月的电费2644元、2013年8月至9月的租金30000元、2012年4月至2012年12月、2013年3月至2013年9月，共16个月的物业费22080元。2013年10月8日，原告中商平价公司以EMS快递方式向被告李梅身份证上的地址发出“关于中商平价对李梅女士光谷店租金等欠费催款通知书”（该邮件2013年10月10日被退回）。当天，原告中商平价公司还将上述通知书在光谷店门前张贴，要求被告李梅在收到催款通知书之日起七日内向原告中商平价公司缴清拖欠的租金、电费、物业费、空调费共计62462元，否则原告中商平价公司将按合同约定向被告李梅停止供应水、电、没收其保证金、解除上述合同。2013年10月14日，原告中商平价公司再次在光谷店门前张贴公函向被告李梅催款，并说明解除合同的后果。2013年10月14日公告七日期满后，即2013年10月21日后，原告中商平价公司将被告李梅留下的设施设备进行了拆除、搬迁，现由原告中商平价公司保管。上述商铺闲置至今。另查明，在履行上述合同期间，被告李梅向原告中商平价公司支付款项截止时间如下：租金交至2013年7月、电费交至2013年6月、物业费交了5个月（2012年1、2、3月，2013年1月、2月）。原告中商平价公司现要求被告李梅支付款项如下：租金，2013年8月至2013年12月共5个月共75000元；电费，2013年7月至9月共3个月共2644元；物业费，2012年4月至12月、2013年3月至12月共19个月，原告中商平价公司现只主张17个月的物业费23460元，以上共计101104元。原告中商平价公司称被告李梅支付的整合营销推广费5000元已经用于营销活动，其支付的履约保证金10000元可以冲抵被告李梅所欠的款项。本院认为：关于被告李梅是否构成违约的问题。2011年12月2日，原、被告签订的商铺租赁合同是双方真实意识表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十四条第（二）项、第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。上述合同约定：“3.6乙方应于每个租赁季度届满至少5日前向甲方交付下一租赁季度的租赁费用。……9.6在本合同有效期内，如乙方有违约行为，经甲方书面警告或通知后七日内仍未改正，甲方有权解除本合同。合同解除后，乙方应在七日内退场并交回商铺，并缴清其应交的租赁费用及其他费用，乙方的所有损失由乙方自行承担”。被告李梅未按约定期限向原告中商平价公司支付租金等费用，已构成违约。被告李梅在构成上述违约的情形下，停止经营，亦未通知原告中商平价公司是否继续履行合同，根据上述约定，原告中商平价公司有权解除合同。原告中商平价公司在能力范围内，尽到合同约定的通知义务后，于2013年10月21日后将被告李梅留下的设施设备进行了拆除、搬迁，表明原告中商平价公司解除合同的行为，本院确定上述合同于2013年10月21日解除。关于原告中商平价公司的诉讼请求是否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。上述合同约定：“……2.1租期：本合同的租期自2012年1月1日起至2013年12月31日止”。在2013年10月21日合同解除前，被告李梅应向原告中商平价公司支付款项66190元，其中：租金40500元（2013年8月至2013年10月21日，共2.7个月）；电费2644元（2013年7月至9月，共3个月）；物业费23046元（2012年4月至12月、2013年3月至10月21日，共16.7个月）。根据合同约定，本院对原告中商平价公司要求被告李梅支付在2013年10月21日合同解除前款项66190元的诉讼请求，予以支持。原告中商平价公司称被告李梅支付的履约保证金10000元可以抵销被告李梅所欠的款项，抵销后被告李梅还应向原告中商平价公司支付56190元（66190元－10000元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。原告中商平价公司在被告李梅违约后，行使合同解除权，为防止损失扩大，于2013年10月21日将被告李梅留下的设施设备进行了拆除、搬迁，本院对原告中商平价公司防止损失扩大的行为，予以支持。如原、被告均按上述合同履行义务，2013年10月21日（合同解除时间）至2013年12月31日（合同履行期满时间），被告李梅应向原告中商平价公司支付租金34500元（2013年10月21日至2013年12月31日，共2.3个月），即原告中商平价公司可获得预期利益34500元，但物业费并非租赁合同履行后可获得预期利益的范围，只是被告李梅在履行租赁合同中所应支出的费用。本院对原告中商平价公司提出物业费属于预期利益范围的主张，不予支持。虽然原告中商平价公司拆除、搬迁、保管被告李梅经营财产必然会产生合理费用，但原告中商平价公司提供的证据并不足以证明该费用的标准，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院对原告中商平价公司提出要求被告李梅支付其所留设施设备的搬迁费2700元、仓库场地占用与保管费3600元，直至其占用仓库场地腾退完毕之日止的诉讼请求，不予支持。虽然被告李梅违约，应当向原告中商平价公司赔偿预期利益损失，但原告中商平价公司收回商铺后，可以自己使用或另行出租，而非闲置，对损失扩大也有一定过错，因此，对于上述预期利益损失，由原、被告各承担50%的责任，即由被告李梅向原告中商平价公司赔偿17250元（34500元×50%）。本院对原告中商平价公司提出要求被告李梅赔偿损失的诉讼请求，部分予以支持；对超出上述数额部分，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告李梅于本判决生效之日起十日内向原告武汉中商平价超市连锁有限责任公司支付租金、电费、物业费共计56190元，并赔偿损失17250元；二、驳回原告武汉中商平价超市连锁有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2448元、公告费260元，共计2708元，由被告李梅负担（此款已由原告武汉中商平价超市连锁有限责任公司预交，被告李梅应于本判决生效之日起十日内向原告武汉中商平价超市连锁有限责任公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提供上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长吴新莉代理审判员吴边人民陪审员李红英二〇一五年四月十三日书记员向婷