新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第100号
原告赵敦飞，男，汉族。
委托代理人李环，新疆兰河律师事务所律师。
被告王长鹏，男，汉族。
委托代理人薛云南（被告妻子），女，汉族。
委托代理人郭屏宇，新疆兰河律师事务所律师。
被告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司。
法定代表人曹玉坤，公司经理。
委托代理人华晏，新疆瑞合律师事务所律师。
被告赵新平，男，汉族。
委托代理人赵新军（赵新平弟弟），男，汉族。
原告赵敦飞与被告王长鹏、阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司（以下简称嘉瑞房产公司）、赵新平商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，依法由审判员姚江梅适用简易程�公开开庭进行了审理。2015年3月9日依被告嘉瑞房产公司申请追加王长鹏、赵新平作为被告。原告赵敦飞及其委托代理人李环，被告王长鹏及其委托代理人薛云南、郭屏宇，被告赵新平及其委托代理人赵新军，嘉瑞房产公司法定代表人曹玉坤、委托代理人华晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵敦飞诉称，2007年10月27日原告赵敦飞与被告王长鹏签订房屋买卖协议，约定购买位于北一路的嘉瑞一号住宅楼五单元302室，面积96.7平方米，价款129600元。2008年4月6日原告支付房款110000元，2008年7月9日支付维修基金2592元。2008年8月11日原告付清全部房款及346元物业费。2008年8月该楼房竣工，原告入住该房。但至今原告未取得房屋权属证书，为此特诉至法院，要求判决1、与被告嘉瑞房产公司签订商品房买卖合同；2、被告嘉瑞房产公司协助原告办理房产证、土地证；3、被告嘉瑞房产公司承担已付房款7%的违约金9072元；4、被告嘉瑞房产公司承担自2009年之后增加的办证费用；4、诉讼费由被告承担。
被告王长鹏、赵新平辩称，原告陈述的购房过程属实，未办理证件也属实，但办理证件是被告嘉瑞房产公司的义务，责任不在我方。而且未办理证件，没有给原告造成实际损失，违约金不应支付。如果无法办证原告也可以要求退房。
被告嘉瑞房产公司辩称，原告未将房款、物业费等费用交给公司，未与公司签订合同，与公司无买卖合同关系。涉诉房屋系嘉瑞房产公司开发情况属实，但该楼系与被告王长鹏、赵新平合作开发，因王长鹏、赵新平与建设部门发生纠纷亦未缴纳契税，仅靠被告嘉瑞房产公司无法办理证件，并非公司拒绝办证。原告在诉讼前从未向嘉瑞房产公司主张过违约金，要求违约金的请求已经超过诉讼时效，不应支持。请求驳回原告的诉讼请求。
原告赵敦飞为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据：
一、日期为2007年10月27日由原告赵敦飞与被告王长鹏签订的协议书复印件一份，拟证实买卖行为的存在及被告应承担违约责任的依据。经质证，被告王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司对该证据的真实性无异议。被告嘉瑞房产公司认为应当追加王长鹏、赵新平作为共同被告。因当事人对该证据的真实性无异议，本院予以确认；
二、日期为2008年4月6日金额为房款110000元及日期为2008年7月9日金额为维修基金2592元的收据复印件两张，日期为2008年8月11日金额为19680元房款及346元物业费收条复印件一份，拟证实原告已付清房款并支付维修基金、物业费的事实。经质证，被告王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司对该组证据的真实性无异议。被告嘉瑞房产公司认为收条中收取房款及物业费人员系被告赵新平妻子而�公司人员。因当事人对该组证据的真实性无异议，本院予以确认；
三、2015年3月5日北屯市房产交易中心出具的情况说明原件一份及转移登记需提交资料表一份，拟证实被告至今未向北屯市房产交易中心提交房屋所有权登记材料，致使原告证件未能办理的事实。经质证，被告王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司对该组证据的真实性无异议。被告嘉瑞房产公司认为原告应当提供正规购房发票，办证不是公司单方的义务。因当事人对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。
被告嘉瑞房产公司为支持其反驳主张，向本院提供如下证据：
一、2007年7月10日由被告嘉瑞房产公司与被告王长鹏、赵新平签订的合作开发房地产协议书复印件一份，拟证实王长鹏、赵新平系本案被告，办理产权证件需要该二人向建设局缴纳契税，提交备案手续。经质证，原告认为该证据与本案无关，�发房产应当办证，挂靠资质就应当承担后果。被告王长鹏、赵新平对该组证据的真实性无异议。因当事人对该证据的真实性无异议，本院予以确认；
二、（2013）北民初字第275号判决书复印件一份，拟证实因被告王长鹏、赵新平未缴纳该栋房屋的契税，未办理备案登记，嘉瑞房产公司无法办理房屋产权证件的事实。经质证，原告对该证据的真实性认可。被告王长鹏、赵新平对该证据的真实性无异议，但认为该案因上诉未生效。因当事人对该证据的真实性无异议，本院予以确认；
三、2007年4月24日由赵新平、王长鹏出具给嘉瑞房产公司的承诺书复印件一份，拟证实被告王长鹏在收取住户房款、维修基金等款项后，未向公司缴纳的事实。经质证，原告认为不论如何，办证是被告的义务。被告赵新平、王长鹏对该证据的真实性无异议。因当事人对该证据的真实性无异议�本院予以确认。
被告王长鹏、赵新平为证实其反驳主张，向本院提供如下证据：
2008年6月6日嘉瑞一号楼交来资料清单复印件一份，拟证实被告王长鹏已将相关资料交给嘉瑞房产公司，已尽到协助办证义务的事实。经质证，原告认为该证据与案件关系不大，协助办证是被告的义务。被告赵新平对该证据无异议。被告嘉瑞房产公司对该证据的真实性认可，认为交接材料是被告王长鹏、赵新平的义务且交接材料不全。因当事人对该证据的真实性无异议，本院予以确认。
本院依职权调取证据如下：
一、2015年3月5日北屯市房产交易中心出具的回函一份，查明被告嘉瑞房产公司开发的位于北一路住宅楼至今未向该中心提交房屋所有权初始登记材料。经质证，原告及被告王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司对该证据均无异议，嘉瑞房产公司认为回函过于简单，公司曾向该中心提�过初始登记的材料。因该证据系本院依职权调取，本院予以确认；
二、2015年3月24日北屯地方税务局出具的回函一份，查明自2009年之后，个人购买普通住房契税未增加的事实。经质证，原告及被告王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司对该证据均无异议。因该证据系本院依职权调取，本院予以确认；
三、2015年3月26日十师建设工程质量安全监督站出具的回复一份，查明嘉瑞房产公司开发的一号住宅楼竣工验收时间为2008年7月31日，经五方责任主体共同验收，达成一致意见，质量合格的事实。经质证，原告及被告王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司对该证据均无异议。因该证据系本院依职权调取，本院予以确认；
四、2015年8月31日北屯市房产交易中心出具的回函一份，查明办理房屋产权登记需要在资料齐全的情况下，由转移登记双方共同申请办理转移登记，不能仅依据法院裁决文书办理房屋产权。被告嘉瑞房产公司开发的位于北一路住宅楼已于8月21日提供相关资料向该中心申请办理初始登记，该中心已受理。根据《房屋登记办法》规定，初始登记法定时限30个工作日，该中心承诺时限10个工作日的事实。经质证，原告及被告王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司对该证据均无异议。因该证据系本院依职权调取，本院予以确认。
经审理查明，2007年10月27日，原告赵敦飞与被告王长鹏签订购房协议书，主要内容为：原告购买位于北一路嘉瑞一号住宅楼5单元302号住房一套，面积为96.7平方米，房屋单价为1350元每平方米，约定房款总价130545元，房屋实际面积以测绘局数据为准，现付定金10000元，4月15日以前付房款总价的90%，余款在竣工验收合格后付清，任何一方违约赔偿房款总价3%，双方签字生效。2008年4月6日原告向被告嘉瑞房产公司支付房款110000元，�年7月9日原告向被告嘉瑞房产公司支付房屋总价129600元的维修基金2592元，同年8月11日原告向经手人王玉燕交付房款19680元及物业费346元。同年8月原告取得房屋钥匙，后入住该房至今。截至目前，原告未与王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司签订商品房买卖合同，亦未取得该住房的房屋权属证书。
另查，2007年，被告嘉瑞房产公司与被告王长鹏、赵新平就合作开发嘉瑞一号楼进行协议，约定嘉瑞一号楼由王长鹏、赵新平按照土地、规划等部门的规定组织项目开发建设，嘉瑞房产公司协助王长鹏、赵新平办理相关开发建设手续。在项目开发建设过程中，所有发生拆迁、勘察…房产销售等业务的合同应与嘉瑞房产公司签订。嘉瑞一号住宅楼竣工验收时间为2008年7月31日。2013年7月2日嘉瑞房产公司以要求王长鹏、赵新平支付开发嘉瑞一号楼管理费向我院提起诉讼，该案审结后，�当事人提起上诉，双方管理费用未结清。嘉瑞一号楼住户至今未办理房屋产权证、土地使用证。嘉瑞房产公司于2015年7月31日取得嘉瑞一号楼土地使用权大证。同年8月21日嘉瑞房产公司向北屯市房产交易中心提供申请办理房屋初始登记的相关资料，该中心已受理，并承诺办理时限为10个工作日。自2009年至今，个人购买普通住房办理证件的契税未增加。
本院认为，原告赵敦飞通过与被告王长鹏签订协议书，购买嘉瑞一号楼5单元302室，并支付房款入住，虽未与被告嘉瑞房产公司签订书面商品房买卖合同，但购买房屋系被告嘉瑞房产公司开发，且王长鹏、赵新平与被告嘉瑞房产公司就嘉瑞一号楼签订房屋合作开发协议，约定由嘉瑞房产公司协助王长鹏、赵新平办理相关开发建设手续，在项目开发建设过程中，所有发生拆迁、房产销售等业务合同应与嘉瑞房产公司签订，故原告与嘉瑞房产公司形成事实上的商品房买卖合同关系，嘉瑞房产公司作为嘉瑞一号楼的开发企业，虽未直接收取原告的房款，仍负有与原告签订商品房买卖合同的义务。嘉瑞房产公司理应与原告签订商品房买卖合同。签订合同的房屋面积以相关部门出具的测绘面积为准。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”规定，协助办理土地使用权证和房屋所有权登记手续的义务，亦应由开发企业嘉瑞房产公司承担，对于原告要求被告嘉瑞房产公司签订商品房买卖合同并协助办理房屋产权证件的诉请，本院予以支持。对于嘉瑞房产公司提出的与原告无合同关系、原告未将房款交付给公司的辩称于法无据，本院不予采纳。被告王长鹏、赵新平系购房过程中的实际经办人，但不具备开发资质，应将所经手的有关原告签订合同和办理证件所需的相关资料交付给被告嘉瑞房产公司。三位被告之间因合作开发产生的纠纷可另行诉讼解决。
关于逾期办证的违约金。对于原告诉请被告嘉瑞房产公司支付逾期办证违约金的请求，因违约金系普通债权，应适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，该案原告要求逾期办证违约金在提起诉讼时已超过两年，期间亦未有中止、中断等情形，且被告嘉瑞房产公司辩称�告此请求已过诉讼时效，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。庭审查明，自2009年至今个人购买普通住房办理证件的契税未增加，且原告该诉求的具体金额不明确，故对于原告要求被告承担自2009年后因办理证件增加的契税的请求，本院不予处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条的规定，判决如下：
一、被告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内与原告赵敦飞就北屯市北一路嘉瑞一号楼五单元302室签订商品房买卖合同；
二、被告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内为原告赵敦飞协助办理上�房屋的土地使用证件和房屋所有权证件；
三、驳回原告赵敦飞的其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，由被告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。
审判员 姚江梅
二〇一五年九月十六日
书记员 张 裴