云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终106号
上诉人（原审原告）：王喆，女，1981年11月25日生，云南省普洱市宁洱县人，现住云南省普洱市思茅区。
上诉人（原审原告）：刘胜方，男，1978年2月24日生，云南省曲靖市富源县人，现住云南省普洱市思茅区。
共同委托诉讼代理人：刘俊廷，云南标点律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：普洱市城建投资开发有限公司。住所地云南省普洱市思茅区振兴北路。
法定代表人：杨斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹万菲，女，1986年8月11日生，普洱市城建投资开发有限公司员工，住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：王苏喆，男，1982年4月24日生，普洱市城建投资开发有限公司职员，住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。
上诉人王喆、刘胜方因与被上诉人普洱市城建投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2016）云0802民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
王喆、刘胜方上诉请求：1.依法撤销思茅区人民法院（2016）云0802民初2044号《民事判决书》的判决内容，依法改判，支持王喆、刘胜方的一审诉讼请求。2.判令本案的一、二审上诉费用由普洱市城建投资开发有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定一审法院之前作出的另案（2015）思民初字第754号《民事判决书》中认定王喆、刘胜方在露台上搭建乌龟池、水管、堆放杂物的行为属对案外人认定的侵权，而不能证明普洱市城建投资开发有限公司在履行《补充协议》过程中没有违约，普洱市城建投资开发有限公司不应当承担违约责任，该事实认定错误。在一审中王喆、刘胜方提交的普洱市城建投资开发有限公司出具的《致歉信》中可以明确的看出普洱市城建投资开发有限公司通知王喆、刘胜方，要撤销赠与王喆、刘胜方使用露台的行为。王喆、刘胜方的露台使用权现已客观不能实现。《致歉信》中已经明确可以看出普洱市城建投资开发有限公司单方面改变与王喆、刘胜方之间签订的《商品房购销合同》中的约定条款，因此普洱市城建投资开发有限公司人应当对王喆、刘胜方承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。《商品房购销合同》中普洱市城建投资开发有限公司向王喆、刘胜方承诺的露台使用权，最终不能实现，终是普洱市城建投资开发有限公司没有做到其承诺的义务，应当对王喆、刘胜方承担违约责任。一审判决认定事实错误，随之适用法律错误。王喆、刘胜方的合法权益没能得到保障，本案应当从多角度的方面综合考虑客观情况，民事审判活动应以利益均衡作为价值判断的标准，维护市场交易秩序，遵循公平、公信、公正地原则。开发商应当遵守诚实信用和履行自己承诺了的责任和义务，买房人已经在双方签订的合同履行期内向开发商足额支付了购房款，而现开发商不能履行其承诺的给予上诉人露台使用权的义务，在本案中，由于普洱市城建投资开发有限公司的重大违约，给王喆、刘胜方带来了巨大的经济损失，依据双方之前签订的购房合同来对王喆、刘胜方进行弥补，是合理、合法的。
普洱市城建投资开发有限公司未提交书面答辩，口头答辩称：普洱市城建投资开发有限公司只是给了王喆、刘胜方露台使用权，没有产权，该露台只有王喆、刘胜方才进入。普洱市城建投资开发有限公司与王喆、刘胜方签订《补充协议》是为了防止业主在露台上私搭乱建，且在房款的计算中未包含露台的面积。普洱市城建投资开发有限公司售房时没有将露台的经济负担转嫁给王喆、刘胜方，不存在违约，不应向王喆、刘胜方支付违约金。租金收益系业主之间的行为，租金是根据市场价格决定的，与普洱市城建投资开发有限公司无关，普洱市城建投资开发有限公司已将房屋所有权移交给王喆、刘胜方，不应承担王喆、刘胜方的租金损失。补充协议是考虑到邻里之间的关系签的，致歉信也是为了缓和双方的关系，致歉信送达后王喆、刘胜方并没有采取任何措施，引起纠纷的原因是王喆、刘胜方私自搭建乌龟池，违反约定。综上，请求驳回王喆、刘胜方的全部诉讼请求，维持原判。
王喆、刘胜方向一审法院起诉请求：1、判令普洱市城建投资开发有限公司支付王喆、刘胜方违约金96333.00元、租金损失119000.00元，共计215333.00元；2、由普洱市城建投资开发有限公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：刘胜方、王喆与普洱市城建投资开发有限公司于2010年11月23日签订《商品房购销合同》，由王喆、刘胜方向普洱市城建投资开发有限公司购买位于普洱市思茅区北部区振兴路延长线普洱人家第4区92幢26号房。《商品房购销合同》约定：单方解除合同或者变更合同约定的，按以下约定处理：按房屋总价款的10%支付违约金。约定本合同未尽事宜，由双方签订补充协议为准，合同制附件及补充协议与本合同具有同等的法律效力。合同签订后王喆、刘胜方向普洱市城建投资开发有限公司支付了全部房款，普洱市城建投资开发有限公司亦按约定将房屋交付王喆、刘胜方使用。双方又签订《补充协议》（于2010年10月23日签订），约定：王喆、刘胜方享有露台的使用权，使用范围包括4-27二层楼顶屋面，具体的面积以工程施工为准，露台面积不计入产权，露台上不能私自搭建、加设构筑物。2014年5月，普洱人家4区92幢27号商铺的业主常莹丽、孔令江（与王喆、刘胜方系邻居）认为王喆、刘胜方在其27号商铺楼顶建盖乌龟池、安装水管、堆放着杂物，双方协商处理未果，向一审法院提起诉讼。一审法院作出（2015）思民初第754号生效民事判决书，判决确认王喆、刘胜方在常莹丽的商铺楼顶建盖乌龟池、安装水管、堆放杂物的行为侵害了常莹丽的所有权，判决由王喆、刘胜方清除乌龟池、水管、杂物。
一审法院认为，王喆、刘胜方的诉讼请求能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”普洱市城建投资开发有限公司与王喆、刘胜方签订《商品房预售合同》及《补充协议》后，普洱市城建投资开发有限公司按合同约定将露台免费交付王喆、刘胜方使用。又依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。一审法院作出（2015）思民初第754号生效民事判决书，仅证明王喆、刘胜方在露台上搭建乌龟池、水管、堆放杂物的行为属对案外人的侵权，而不能证明普洱市城建投资开发有限公司在履行《补充协议》过程中违约，普洱市城建投资开发有限公司不应承担违约责任。故王喆、刘胜方要求普洱市城建投资开发有限公司承担违约金96333.00元、租金损失119000.00元，共计215333.00元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，对原告王喆、刘胜方的全部诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决：驳回原告王喆、刘胜方的诉讼请求。案件受理费4530.00元，减半收取2265.00元，由王喆、刘胜方负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
二审查明的事实除与一审认定的事实一致以外，另查明：常莹丽、孔令江诉王喆、刘胜方排除妨害纠纷一案，思茅区人民法院（2015）思民初字第754号民事判决确认常莹丽、孔令江系普洱人家4区92幢27号商铺业主，对27号商铺享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，王喆、刘胜方未经常莹丽、孔令江同意，在常莹丽、孔令江商铺楼顶建盖乌龟池、安装水管、堆放杂物的行为，已侵害常莹丽、孔令江的所有权，判决王喆、刘胜方于判决生效之日起五日内清除建盖在常莹丽、孔令江楼顶的乌龟池、水管、杂物（已执行）。
本院认为，王喆、刘胜方与普洱市城建投资开发有限公司《商品房购销合同》是双方当事人在平等自愿,协商一致下签订的合同,应为有效，在合同履行过程中双方均已按合同约定履行了各自的权利和义务,不存违约行为。王喆、刘胜方要求普洱市城建投资开发有限公司承担违约责任支付违约金96333.00元的理由不成立,不予支持。普洱市城建投资开发有限公司与王喆、刘胜方在2013年11月23日签订的《补充协议》,将4区92幢27号房二层楼顶屋面露台赠与给王喆、刘胜方使用的行为是其在没有取得4-27号房屋所有权的情况下滥用处分权，属违反《物权法》规定的行为，其与王喆、刘胜方签订的《补充协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中造成《补充协议》无效的责任是被上诉人普洱市城建投资开发有限公司，据此应承担赔偿责任。上诉人王喆、刘胜方要求普洱市城建投资开发有限公司赔偿经济损失的理由于法有据，本院予以支持，但要求赔偿数额过高，不予全部支持,结合本案实际酌情给予部分赔偿。
综上所述，王喆、刘胜方的上诉请求部分成立。本院依《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省普洱市思茅人民法院（2016）云0802民初2044号民事判决；
二、由被上诉人普洱市城建投资开发有限公司赔偿上诉人王喆、刘胜方经济损失50000.00元，并于本案判决生效十日内付清；
三、驳回原告王喆、刘胜方的其他诉讼请求；
一审案件费4530.00元，减半收取2265.00元，由上诉人王喆、刘胜方负担1359.00元，由被上诉人普洱市城投开发有限公司负担906.00元；二审案件受理费4530.00元，由上诉人王喆、刘胜方负担2718.00元，由被上诉人普洱市城投开发有限公司负担1812.00元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有金钱给付义务的当事人未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院申请强制执行。
审判长 赵 键
审判员 胡 荣
审判员 田 田
二〇一七年五月九日
书记员 李专政