浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0421民初5097号
原告：胡绍取，男，汉族，1978年2月7日出生，户籍地浙江省文成县。
委托诉讼代理人：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。
被告：嘉善华宏达置业有限公司，住所地浙江省嘉善县罗星街道晋阳西路590号。
法定代表人：陈韶华，董事长。
委托诉讼代理人：薛荣华、金涛（实习律师），浙江思贤律师事务所律师。
原告胡绍取与被告嘉善华宏达置业有限公司（以下简称华宏达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理，依法由审判员适用简易程序于2017年1月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢中岳，被告的委托诉讼代理人薛荣华、金涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡绍取向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理并交付原告嘉善县乐福苑123幢3-509-521、523、525十五套房屋的产权登记证书、契税证、土地使用权证等产权证明；2、判令被告支付原告延迟违约金783864元（暂计算至起诉之日，逾期违约金从2012年9月27日即合同签订后90天开始，应按每日513元计算支付至实际办理房屋转移登记完成之日止）;3、判令被告退还原告贷款差额补交520元、代办二证费4500元、二证工本费9900元；交付原告印花税缴税凭证、物业维修基金发票、污水费发票、物业管理费发票、装修垃圾清费发票；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为要求被告支付原告延迟违约金790533元（逾期违约金从2012年9月27日开始按每日513元计算至2016年12月20日）。
事实和理由：2012年6月27日，原告与被告订立《商品房买卖合同》三份（编号20120600321、319、316），约定被告将其开发建造的位于嘉善县乐福苑123幢3-509-521、523、525等十五套房屋转让给原告，交易房屋共计789.43平方米，价格为5131295元，并约定原告首付2631295元，剩余部分2500000元用银行按揭的方式支付；且约定委托被告办理产权转移登记，被告应于90日内完成权证转移登记，若未在约定之日交付原告房屋权证的，被告应每日按照房款的万分之一支付违约金；履行本合同过程中发生争议，提交嘉兴市仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告按约向被告交付了首付款，被告交付了相应发票予以确认，遂原告于2012年7月16日与中国建设银行股份有限公司嘉善支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，申请贷款2500000元。原告履行完付款义务后，要求被告依合同办理房屋权证，但被告一直无理拖延，致使原告长期无法与银行办理房屋抵押登记、多次协商无果，原告于2015年8月14日向嘉兴市仲裁委员会提请仲裁，要求被告按约办理产权变更登记，并按约赔偿原告违约金。嘉兴市仲裁委员会于2016年8月4日作出（2015）嘉仲字第137号裁决书，裁决书认定被告具有先行通知的义务，故直至2016年8月16日，被告才向原告寄送了有关缴费通知。原告为能尽快办理产权登记，虽被告的缴费通知中有许多不合理及超出合同约定的费用，但原告还是在2016年9月1日将被告要求的款项全额支付给了被告。被告收款后，却至今没有交付原告产权证书。期间，原告又多次与被告联系办理转移登记和违约金事宜，但一直无果。且被告在缴费通知单中，增加了合同外的费用贷款差额520元、代办二证费4500元应当退还，多收取的二证工本费9900元亦应退还；并未交付原告印花税缴税凭证、物业维修基金发票、污水费发票、物业管理费发票、装修垃圾清费发票。
另，（2015）嘉仲字第137号裁决书，于2016年10月25日被嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民特16号《民事裁定书》撤销。原告认为，原被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，被告长期未按约履行合同义务，办理和交付房屋相关权证超过法定的、合理的期间，已构成违约，应承担违约责任。因《裁决书》被撤销以及双方的仲裁约定已不具法律约束力，故原告依法向法院起诉。在法院立案受理之后，因被告办理了涉案的十五套房屋的转移登记（即小产权证），故原告当庭申请撤回要求被告办理并交付原告嘉善县乐福苑123幢3-509-521、523、525等十五套房屋的产权登记证书、契税证、土地使用权证等产权证明的诉讼请求。
被告华宏达公司答辩称:1.嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民特16号《民事裁定书》认为，仲裁庭裁决“嘉善华宏达置业有限公司在胡绍取支付涉案房屋的契税、房屋维修金、前期物业费、污水入网费、垃圾清理（清运）费及土地证、房产证、委托办证费用等合同约定的相关费用及胡绍取提供了需要由其提供的相关证明材料之日起十日内为胡绍取办理本案涉案房屋权属证书的转移登记”的上述费用并不全部属于产权转移登记中产生的过户费用，如委托办证费。仲裁裁决胡绍取在办理产权转移登记前先支付委托办证费等不属于产权转移登记中产生的费用，超出了胡绍取仲裁申请的范围。因仲裁委将胡绍取支付费用事项与华宏达公司办理产权转移登记事项在同一主文中作出裁决，不具有可分性，故仲裁裁决应予以撤销，但对仲裁庭就胡绍取延迟办理房屋转移登记违约金的主张不予支持的裁决未撤销。2.答辩人注意到嘉兴市中级人民法院同时作出了（2016）浙04民特17号民事裁定书，维持了嘉兴市仲裁委（2015）嘉仲字第229号裁决书。该裁决书中查明，2011年3月31日施端与答辩人签订《意向书》，施端用6600万元购买答辩人位于体育××路东侧、××路北侧××小区××＃楼，总层数5层，建筑面积8124.58平方米。规定如到2012年2月29日前未付清房款，答辩人有权按2000万元人民币收回底楼。事实上施端已违约，施端实际首付2000万元（通过陈德来付款1500万元，陈煜邦垫付500万元）、贷款1973万元，尚欠应付购房款473825元。2011年6月23日，施端又与答辩人代表陈煜邦签订《补充协议》，规定：乙方必须在8月31日前与甲方签订购房合同，并且到10月31日前支付500万元人民币（含办证的各项费用）给甲方，才能领取乐福苑3#楼4-5层的房屋产权证。但施端也违约了。通过嘉兴市仲裁委（2015）嘉仲字第229号的庭审证实施端、胡绍取、胡思华、胡克锐、陈德来、叶增海、丁建强七人的首付款是胡绍取、胡思华、胡克锐、陈德来、叶增海、丁建强六人先汇给施端，应该是15547110元。再由施端给答辩人，但施端仅通过陈德来付款1500万元，又通过陈煜邦垫付500万元，还欠首付款473825元，由于施端七人未付清首付款，又未支付各种办证费用，所以答辩人无法代办产权证。另外，由于银行计算贷款到万数，按施端七人应贷金额是19732765元，实际贷款是1973万元，还应补差2765元。3.答辩人认为，原被告签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2011年10月28日前，取得前款规定的土地，房屋权属证书交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”。这是答辩人代办房产证的约定，也是一句空话，因为该商品房销售合同是2012年6月27日签订的。涉案房屋的契税、房屋维修基金、前期物业费、污水入网费、垃圾清理（清运）费及土地证、房产证、委托办证费等合同约定的费用（除了委托办证费，如果是自己办理的不用交）都是胡绍取应当交的，这是合同的约定，是属于房产公司代收的。本案所涉及被告公司的房屋早在2011年就交付原告使用，且原告已于2011年11月30日出租给嘉善碧中海商务投资公司并收取租金至今，没有及时办理房产证及土地证是由于胡绍取没有交纳上述费用导致的，且不影响他的出租行为，所以胡绍取起诉答辩人的违约金应予驳回。同时，由于现在没有房产证和土地证，只有不动产证，因此办证费用中多余的8400元应退还胡绍取，被告公司的工作人员在办证后就通知过胡绍取。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为：20120600316、20120600319、20120600321。上述合同约定：原告向被告购买位于嘉善县××体育××路东侧、××路北侧××室××室、××室、××室，共计15套房产，房屋建筑面积合计789.43平方米，单价为6500元/平方米，合同总价款5131295元。上述合同关于产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年10月28日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人支付已交付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同附件八补充协议：5.物业管理费收费标准以当地政府规定为准，房价中不含此项费用，由买受人在签订本合同时另行交纳。自交房之日起，住户一次性交纳一年的物业管理费。7.买受人以环卫部门收费标准为准，交纳一次性垃圾清理费。8.买受人按规定交纳污水入网费。9.买受人按国家及有关部门规定交纳契税。10.房屋维修基金按照文件规定收取。11.代收建筑装潢垃圾清运费（最终以环卫所收费标准为准）。
上述《商品房买卖合同》签订后，被告于2012年6月28日开具了《销售不动产统一发票（自开）》3份，发票编号分别为00404613、00404614、00404615。付款方名称为：胡绍取。收款方名称为：嘉善华宏达置业有限公司。不动产项目名称为：乐福苑。不动产项目编号为：南门社区3幢509室-3幢521室、3幢523室和3幢525室。金额（合计）为2631295元。款项性质为：预售购房款。2012年7月16日，原告与中国建设银行股份有限公司嘉善支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，合同编号为：330037427-014-2012000640，借款金额2500000元；同日，贷款银行出具《贷款转存凭证（借款借据）》一份，借款人全称为：胡绍取；收款人全称为：嘉善华宏达置业有限公司，收款人账号为：33×××51，金额为：2500000元。
2015年8月14日，原告胡绍取以被告无理拖延办理房屋权证致使原告长期无法与银行办理房屋抵押登记为由向嘉兴市仲裁委员会提请仲裁，要求被告按约办理产权转移登记并要求被告赔偿迟延违约金。嘉兴市仲裁委员会于2016年8月4日作出（2015）嘉仲字第137号裁决书，裁决：一、嘉善华宏达置业有限公司在胡绍取支付涉案房屋的契税、房屋维修金、前期物业费、污水入网费、垃圾清理（清运）费及土地证、房产证、委托办证费用等合同约定的相关费用及胡绍取提供了需要由其提供的相关证明材料之日起十日内为胡绍取办理本案涉案房屋权属证书的转移登记；二、驳回胡绍取的其他仲裁请求。原告胡绍取不服该仲裁裁决，向嘉兴市中级人民法院申请撤销。该院于2016年10月25日作出（2016）浙04民特16号《民事裁定书》，裁定撤销嘉兴市仲裁委员会（2015）嘉仲字第137号裁决。主要理由如下：仲裁庭裁决“嘉善华宏达置业有限公司在胡绍取支付涉案房屋的契税、房屋维修金、前期物业费、污水入网费、垃圾清理（清运）费及土地证、房产证、委托办证费用等合同约定的相关费用及胡绍取提供了需要由其提供的相关证明材料之日起十日内为胡绍取办理本案涉案房屋权属证书的转移登记”的上述费用并不全部属于产权转移登记中产生的过户费用，如委托办证费。仲裁裁决胡绍取在办理产权转移登记前先支付委托办证费等不属于产权转移登记中产生的费用，超出了胡绍取仲裁申请的范围。故仲裁裁决予以撤销。
2016年12月5日，原告以《仲裁裁决书》和双方仲裁约定已不具法律约束力为由，依法向法院提起诉讼，要求判如所请。
另查明，2016年8月16日，被告向原告寄送了有关缴费通知，要求被告交纳贷款差额补交520元、印花税2565.90元、二证工本费10200元、物业维修基金15790.20元、契税153954.45元、污水费4500元、物业管理费12316.36元、垃圾清理费3750元、代办二证费4500元，以上合计208096.91元。原告于2016年9月1日按被告要求将款项全额支付给了被告。被告遂为原告办理涉案商品房转移登记的委托事务。2016年12月16日，原告取得涉案房屋的不动产证，嘉善县国土资源局收取权证工本费等为1800元。涉案房屋的总建筑面积实际为789.51平方米，与合同约定的面积差为0.08平方米，涉及房款为520元。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于原告要求被告支付延迟办理房屋转移登记的违约金的主张。原被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人不能在约定期限内交付土地、房屋权属证书应当承担违约责任，但该权属证书是指合同第十六条第二款约定的出卖人负责办理土地使用权初始登记及出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，即土地使用权和房屋所有权初始登记的权属证书（指大产权证）。争诉房屋的《商品房买卖合同》签订于2012年6月27日，在签订《商品房买卖合同》前，被告就已经取得了合同第十六条约定的土地使用权和房屋所有权初始登记的权属证书，即出卖人已具备了合同第十六条约定的该权属证书交付的条件。由于本案原告委托被告办理商品房的转移登记，故被告无需另行交付初始登记的权属证书。因双方对委托办证的期限及违约责任并没有作出约定，故原告要求被告承担延迟办理房屋转移登记的违约责任没有合同根据和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告退还补交的贷款差额520元、代办二证费4500元、二证工本费9900元的主张。涉案《商品房买卖合同》约定买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，故原、被告之间形成委托关系。虽然《商品房买卖合同》未就委托办理涉案房屋权属证书转移登记的费用作出约定，但被告在办理上述委托事务过程中，书面通知要求被告履行交纳相关费用的义务，书面通知中列明了包括补交的贷款差额520元、代办二证费4500元等各项费用的金额，原告也按通知要求全额支付给了被告。原告的上述行为可以视为同意支付上述各项费用。故原告现要求被告退还已经补交的贷款差额520元以及已经支付的代办二证费4500元，有违诚信原则，本院不予支持。鉴于房产及土地权属登记机关对房产证和土地证的名称作调整，因此办证工本费等实际为1800元，故被告应退还原告多付的8400元。关于原告提出的要求被告交付印花税缴税凭证、物业维修基金发票、污水费发票、物业管理费发票、装修垃圾清费发票的主张。被告抗辩称上述费用已向相关部门缴纳，并当庭提供了相应的发票，故没有裁判的必要性。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告嘉善华宏达置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告胡绍取人民币8400元；
二、驳回原告胡绍取的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11788元，减半收取计5894元（原告已预交），由原告胡绍取负担5844元，由被告嘉善华宏达置业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 计丽明
二〇一七年二月二十四日
书记员 王刘梅