天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3010号
上诉人（原审被告）：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。
法定代表人：赵垣山，总经理。
委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李立功，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁怀东，男，1977年11月25日出生，汉族，天津市蓟州区杨津庄镇政府干部，住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：高亚利（丁怀东之妻），住天津市蓟州区。
上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司（以下简称佳伦公司）因与被上诉人丁怀东商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初8573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结�
佳伦公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决错误认定被上诉人200000元房款已付清，属于事实认定不清、适用法律错误。2．一审判决将停工事件认定为上诉人“自身原因所致”，属于事实认定错误，且适用法律错误。3．一审判决就上诉人关于被上诉人诉讼请求超过诉讼时效的抗辩未予认定，属于适用法律错误。
丁怀东辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。事实和理由：1．一审判决认定上诉人200000元房款已付清，认定事实清楚，被上诉人在一审庭审中提交上诉人开具销售不动产统一发票，发票记载被上诉人全部房款已付清，应认定被上诉人已履行付款义务。2．上诉人主张的免责事由不成立，上诉人也没有提供相关证据予以证明。3．被上诉人起诉时并未超过诉讼时效。
丁怀东向一审法院起诉请求：1．要求佳伦公司向丁怀东支付至2017年7月31日的损失276380.92元，包括逾期交房利息149091.83元，延期交房违约金8789.09元，房屋租赁费118500元（1500元×79月）；2．丁怀东保留后续赔偿的诉讼诉权；3．诉讼费由佳伦公司负担。
一审法院认定事实：佳伦公司系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2009年7月28日，丁怀东（乙方）与佳伦公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：由甲方将其所有的蓟县人民西路中段南侧五子家园5-1-1003室楼房一套出售给乙方，建筑面积为96.17平方米，每平方米售价3803.21元，总款为365755元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2010年12月31日前交付房�，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，双方又签订了补充合同，约定：1．乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2．非甲方原因，不能如期交付商品房，�方不承担任何责任。3．乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4．本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。2009年8月3日，佳伦公司向丁怀东出具销售不动产统一发票（发票号码005××××1164），该发票载明，佳伦公司收取丁怀东预收购房款200755元。2009年10月30日，佳伦公司向丁怀东出具销售不动产统一发票（发票号码005××××2193），该发票载明，佳伦公司收取丁怀东购房款165000.00元，并备注：总房款：365755款项结清。2010年5月18日，蓟县规划局对佳伦公司下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知，后又于2012年6月7日通知复工。2015年9月16日，佳伦公司取得《天津市建设工程规划验收合格证》。2016年12月23日，佳伦公司取得《建设工程消防验收意见书》：综合评定该工程消防验收合格。2017年1月13日，佳伦公司天津蓟县五子城工程5#楼取得《工程竣工验收报告》。
一审法院认为，本案争议焦点为：1．丁怀东是否付清房屋价款；2．丁怀东是否已经入住涉诉房屋；3．佳伦公司逾期交付房屋是否存在免责的事由；4．丁怀东的诉讼请求是否超过诉讼时效。对于上述争议焦点，一审法院分析认定：（一）丁怀东是否付清房屋价款问题；丁怀东提交天津市商品房买卖合同及销售不动产统一发票，证明其已履行付款义务。佳伦公司认为购房发票不能作为丁怀东已付款凭证，而是证明佳伦公司履行了向买方开具发票的义务。为反驳丁怀东，佳伦公司提交No.0081951天津市企业单位往来收据，证明丁怀东未向佳伦公司支付相应款项。丁怀东所提交合同第四条载明，乙方首付款200755元已付齐，余款165000元办理公积金贷款，乙方承诺60天内贷款手续办理完毕并将余款付至甲方账户。销售不动产统一发票（发票号码005××××1164），载明佳伦公司收取丁怀东预收购房款200755元；销售不动产统一发票（发票号码005××××2193），载明佳伦公司收取丁怀东购房款165000.00元，并备注：总房款：365755款项结清。合同及销售不动产统一发票能够单独、直接证明丁怀东付清房屋价款。佳伦公司所提交往来收据载明，蓟县广播电视局收到200000元，该款是否为佳伦公司主张的丁怀东未向佳伦公司支付的相应房款，需要其他证据佐证，即该往来收据不能直接或单独证明丁怀东未付清房款，不足以推翻丁怀东所提交证据的证明目的。一审法院认为，丁怀东已经付清房屋价款。（二）丁怀东是否已经入住涉诉房屋；佳伦公司提交涉诉房屋物业费缴费凭证及电费使用查询，用以证明丁怀东已实际入住涉诉房屋。通过物�费缴费凭证显示，涉诉房屋物业费于2016年4月21日开始交纳，并已交纳至2018年4月20日。通过电费使用查询凭证显示，自2016年4月至2017年8月涉诉房屋用电情况费用状态为全部结清。一审庭审中，丁怀东对涉诉房屋物业费缴费凭证真实性没有异议。丁怀东对涉诉房屋产生电费情况称电费非系丁怀东方所交，需庭后核实，但未回复法庭，亦未提供相应证据。故认定丁怀东于2016年4月21日实际占用涉诉房屋。（三）佳伦公司逾期交付房屋是否存在免责的事由；关于佳伦公司提交停工通知书及复工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知），用以证明符合双方签订的补充协议“2．非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。”的规定。一审法院认为，关于停工通知是针对佳伦公司施工的五子家园项目屋顶和外檐，是佳伦公司自身原因所致，佳伦公司不能以此作为免责事由，一审法院对佳伦公司主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。（四）丁怀东的诉讼请求是否超过诉讼时效问题；按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。佳伦公司应于2010年12月31日前向丁怀东交付房屋。对逾期交付商品房，佳伦公司应支付丁怀东已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，此外，逾期交房超过90日的，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。一审法院认为，本案双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，2017年1月13日，佳伦公司的天津蓟县五子城工程5#楼取得《工程竣工验收报告》，应认定涉诉房屋于2017年1月13日符合房屋交付条件。佳伦公司主张的丁怀东诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，一审法院不予支持。一审法院认为，丁怀东、佳伦公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。丁怀东按合同约定付清了所有款项，但佳伦公司未按合同约定如期交房，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的规定，佳伦公司应向丁怀东支付已付款利息，利息自合同约定佳伦公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，佳伦公司还应每日按商品房价款的0.10?向丁怀东支付违约金。关于违约责任的承担方式问题，双方既约定了利息又约定了违约金，并不违反法律的禁止性规定。鉴于丁怀东已于2016年4月21日实际占用诉争房屋，佳伦公司应给付丁怀东自2011年1月1日至2016年4月21日期间延期交房已付房款利息125031.31元。丁怀东主张佳伦公司给付实际占用诉争房屋之后的延期交房已付房款利息的请求，证据不足，不予支持。虽然丁怀东已占用涉诉房屋，但至2017年1月13日佳伦公司取得天津蓟县五子城工程5#楼《工程竣工验收报告》，涉诉房屋才符合房屋交付条件，佳伦公司应给付丁怀东自2011年1月1日至2017年1月13日期间延期交房违约金8064.9元（365755元×0.00001×2205天）。佳伦公司给付丁怀东违约金至2017年1月13日止。丁怀东主张房屋租赁费，不符合合同约定，不予支持。综上判决：一、由佳伦公司于判决书生效后十日内给付丁怀东已付房款利息125031.31元（自2011年1月1日起至2016年4月21日止以房款365755元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付）；二、由佳伦公司于判决书生效后十日内给付丁怀东逾期交房违约金8064.9元（自2011年1月1日起至2017年1月13日止）；三、驳回丁怀东其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2723元，由丁怀东负担1242元，佳伦公司负担1481元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点之一是被上诉人是否付清房款的问题。被上诉人为证明其已经付清房款，在一审期间提交了上诉人开具的销售不动产统一发票和有双方当事人签字盖章的《天津市商品房买卖合同》。考虑到该合同上载明的房款数额与发票上载明的售房金额完全一致，且上诉人对这两份证据的真实性并无异议，本院认为，这两份证据互相印证，足以证明被上诉人已经付清房款。上诉人主张被上诉人未付清房款理据不足，本院不予支持。
本案的争议焦点之二是上诉人逾期�房是否存在免责事由。根据上诉人提交的停工通知书及复工通知书的内容可知，停工通知针对的是上诉人施工的五子家园项目屋顶和外檐，上诉人停工原因并不属于不可抗力的范畴，故本院认为，上诉人提出的逾期交房免责的主张没有事实依据，本院不予支持。
本案的争议焦点之三是被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经竣工验收或验收不合格的，不得交付。该合同还约定，上诉人应当于2010年12月31日前交付房屋，若逾期交付，上诉人应承担已付款利息及违约金。本案涉诉工程取得《工程竣工验收报告》的时间是2017年1月13日，该时间应当认定为符合合同约定的房屋交付条件，一审法院据此计算逾期交房违约金并认定被上诉人主张权利未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2962元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜纪超
代理审判员 郝 真
代理审判员 康 艳
二〇一八年四月十三日
书 记 员 刘 勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和�问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……