绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍虞越民初字第63号
原告张雅宁。
委托代理人（特别授权）王辉，浙江舜杰律师事务所律师。
被告谢调君。
第三人王青青。
委托代理人（特别授权）朱菊兰，女，1976年4月12日出生，汉族，系第三人之母亲。
原告张雅宁与被告谢调君、第三人王青青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法由审判员王欢适用简易程序，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告张雅宁及其委托代理人王辉，被告谢调君，第三人王青青的委托代理人朱菊兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张雅宁诉称：2012年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-41、42室出租给被告，约定租赁期间为2012年1月1日至2014年12月31日，被告按年支付租金为37000元，若被告未能按约支付租金的，原告有权自拖欠之日起按拖欠金额1%加收滞纳金。在合同期间，被告未能支付2013年的租金37000元，且未在征得原告同意下，擅自将商铺出租给第三人，原告认为被告的行为已违反我国《合同法》关于租赁合同的规定，原告不同意转租的，有权解除与被告签订的租赁合同，且被告与第三人签订的转租合同无效，原告有权收回该商铺，同时原告于2014年4月27日通过快件方式告知第三人，原告不同意被告的转租。现原告多次试图能与被告协商，但被告均避而不见，原告也属无奈，故起诉请求：1、判令被告立即支付2013年的租金37000元，并自2012年12月31日起（按合同约定）计算至实际付款日止的违约金；2、判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同；3、确认被告与第三人签订的房屋转租合同无效，并由第三人协助返还租赁房屋（上虞区百官街道时代广场8幢8-B-42室）。在庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即支付2013年尚欠的租金9000元及2014年尚欠的租金7000元，并自2012年12月31日起（按合同约定）计算至实际付款日止的违约金。
被告谢调君辩称：对于原告的诉称予以否认，当时租金调整和原告商量好的，我拿现金到她家去，原告写了收条；并且原告和我说是同意转租，她还在转租协议上改了几个字。
第三人王青青述称：既然被告不能转租，我希望被告能够偿还转让费44000元和以15000元一年计算的剩余时间的房租。
原告张雅宁为证明其主张事实，向本院提交如下证据材料：
1、商铺租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系及被告应承担的义务。被告质证无异议，落款是我签的，我和原告有这么一份租赁合同；第三人质证无异议，这份租赁合同大概在2014年1月2日被告转租房子给我的时候我看见过的。本院认为，三方当事人对该证据均无异议，予以认定，可以证明原、被告于2012年1月1日签订商铺租赁合同的事实。
2、坐落于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-41、42室房屋所有权证（复印件）、土地使用权证（复印件）、相关公证文书各一份，证明原告系商铺权属所有人的事实。被告及第三人均质证无异议，本院予以认定。
3、房屋转租合同（复印件）、转让合同无效告知书（复印件）、挂号信凭证各一份，证明原告不同意被告的转租行为，并告知第三人。被告质证认为房屋转租合同无异议，原告和我说协议签好给她一份，这是我给原告的，告知书和挂号信之前没有见到过；第三人质证无异议。本院认为，该组证据可以证明被告与第三人于2014年1月2日签订房屋转租合同的事实。
被告谢调君为证明抗辩主张，向本院提供如下证据：
4、收条二份、汇款凭证一份、落款空白的房屋转租合同一份，证明每年租金交付情况和原告同意转租的事实。原告质证认为落款空白的房屋转租合同上没有原告签字确认，改的字原告不清楚，与本案无关联性，金额为37000元的收条与本案没有关联性，汇款凭证真实性无异议，2013年度房租被告只支付给原告28000元，根据合同约定，被告向原告应当支付的租金是37000元，被告没有其他证据说明原告是同意其调整租金为28000元一年的，因此被告2013年租金尚欠9000元，对2014年房租收条真实性无异议，被告支付给原告30000元，根据合同约定，被告尚欠7000元，故被告目前尚欠租金合计16000元；第三人质证认为收条我不知道，房屋转租时被告和我说原告来的时候让我不要说话，所以原告来的时候我没有问，我也不知道原告同不同意转让，合同上改字我不知道。本院认为，经审查，原、被告对于2013年实际支付房租28000元、2014年实际支付房租30000元的事实是陈述一致的，但就落款空白的房屋转租合同上修改的字是谁书写的，被告未提供证据证明是原告改的。
5、录音光盘、录音书面摘录各一份，证明原告同意被告转租，房租与原告后来自行协商的事实。原告质证认为合法性提出质疑，录音是被告未经原告同意录制的，希望法庭对违法证据不予采信，原告不发表任何意见，被告提供证据无法证明原告同意被告转租，本案没有任何证据说明原、被告就转租的事情书面进行确认，原告不同意转租；第三人质证认为原、被告的通话我不知道。本院认为，录音光盘中的谈话内容称呼均以“我、你、他”来表示，具体指何人不清楚。
第三人王青青为证明述称主张，向本院提供如下证据：
6、房屋转租合同一份，证明被告将坐落于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-42室营业房转租给我的事实。原、被告均质证无异议。经审查，该证据原件与证据3中的房屋转租合同（复印件）一致。
7、被告谢调君于2014年1月2日出具的收条一份，证明转让费的事实。原告质证不知道；被告质证认为是我出具的，我有东西给她的，柜子、桌子，我租来的时候是毛坯，后来我自己全都装潢了。本院认为，该证据可以证明在房屋转租过程中，第三人支付被告转让费44000元的事实。
综上，本院对本案事实认定如下：
2012年1月1日，原告张雅宁与被告谢调君签订商铺租赁合同一份，原告将自己享有产权的坐落于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-41、42室房屋共2间出租给被告，约定：租期三年，即2012年1月1日起至2014年12月31日止（原、被告在庭审中均陈述合同上书写的时间“2015年”系笔误）；每年租金为人民币叁万柒仟元整（37000元），每年12月31日前支付租金；承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务；承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的。合同签订后，被告向原告支付了2012年度的租金37000元，并对租赁房屋进行了必要的装潢用于日常经营。2012年12月31日，被告通过银行汇款的方式向原告支付2013年度租金28000元；2013年11月28日，原告向被告出具收条一份，载明已收到被告2014年房租一年，在收条中未具体载明金额，但在庭审中双方陈述一致实际支付30000元。2014年1月2日，被告将自己向原告承租房屋的其中一间即坐落于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-42室房屋转租给第三人王青青，双方签订房屋转租合同一份，约定：承租期限自合同生效2014年1月2日起至2014年12月31日止，期限壹年；租金人民币大写壹万伍仟元，合同签订时一次性付清（不开任何发票只出收条）；次承租人租赁期内的房屋只有使用权没有所有权，无转租权，不得利用房屋从事非法活动。当日，第三人向被告支付了一年的租金15000元及店铺的转让费44000元。后原告于2014年4月27日向第三人寄送告知书，告知第三人其与被告签订的转让合同（协议）无效。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告要求解除该合同基于被告拖欠租金及未经原告同意，擅自转租的原因。首先，本案中被告是否存在拖欠租金的情形？经过审理调查，原、被告对于租期三年内的租金实际支付金额陈述一致，即2012年度37000元、2013年度28000元、2014年度30000元，双方的争议焦点为租金是否进行过调整？根据合同约定，每年租金为人民币37000元，但在原告于2013年11月28日出具的收条中却是这样记载的“今收到时代广场B41-B42号2014年房租壹年”，而实际原告只收到被告交付的租金30000元，若按照合同约定之租金尚差7000元，但原告却已在收条中表述为房租壹年，如此按照经验法则推定，原告已认可被告支付的30000元为一年的房租，即原、被告对于房租的金额作了重新的约定。而对于2013年度的房租28000元，被告辩称是和原告协商过的租金，但始终未提供证据证明对于租金进行过调整，且被告提供的录音材料中也未明确说明这一点，故按照双方合同之约定，被告尚欠原告2013年度的房租9000元，按照合同约定，拖欠租金从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，本院认为，该约定的违约金过高，应自2013年1月8日起至实际履行日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算违约金。又根据合同约定，承租方拖欠租金累计达30天的，原告有权解除合同，故原告基于被告拖欠租金要求解除合同的理由成立。其次，被告是否存在未经原告同意擅自转租的情形？被告辩称原告是同意其转租的，并且进行了举证，一份是落款处空白的房屋转租合同，认为上面“转租”字体的修改是原告书写的，但原告在庭审中予以了否认；另一份是原、被告之间的一段录音，在录音中虽然多次提到了有关房屋租赁、转租的事宜，但却未涉及到具体指谁。根据原、被告签订的合同中对于转租事宜进行了较为详尽的约定，即“租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务”，也就是说如果被告要转租，必须按照双方约定的程序严格操作，而不仅仅是口头约定。故被告的举证无法证明原告同意其转租的事实，那么按照合同约定，承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，原告有权解除合同，故原告基于被告擅自转租要求解除合同的理由亦成立。综上，原告要求解除合同及被告支付拖欠租金的诉请，本院予以支持。因为被告支付的租金都是提前支付下一年度，那么解除合同后，对于自被告将坐落于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-42室房屋返还给原告起至2014年12月31日止未实际租赁期间按照年租金15000元的标准计算的租金，原告应将已收取的该时间段的租金返还给被告。
另一方面，因为被告未经原告同意将租赁房屋转租，原告提出解除合同的请求，所以被告谢调君与第三人王青青签订的房屋转租合同无效。由于合同的解除，作为承租人的被告丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止。此时，对于次承租人（即本案第三人）而言，根据合同相对性原则的要求，其只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任。本案中，第三人转租一年的过程中还向被告交付了一笔店面转让费44000元，且第三人自承租以后一直在租赁房屋中经营服装生意，若现在要求第三人腾退并返还房屋，势必造成无法正常经营下去，按照经营时间推算，会损失一部分转让费（约三分之一）。当然，对于损失的承担还要看被告与第三人之间的过错程度，首先对于被告而言，因其与原告的合同中对于转租事宜进行了明确的约定，所以对于其转租是否符合合同约定被告是明知的；其次对于第三人而言，她在庭审中也多次陈述在与被告签订转租合同时看见过原、被告之间的租赁合同，故第三人应当知道被告能否转租的条件，那么这种风险在其订立合同时是可以预见的；故对于被告和第三人而言，两者的过错程度被告要大于第三人，本院酌定由被告返还第三人转让费10000元，当然，对于自第三人将租赁房屋返还起至2014年12月31日止未实际租赁期间按照年租金15000元的标准计算的租金，被告应将已收取的该时间段的租金返还给第三人。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张雅宁与被告谢调君于2012年1月1日签订的商铺租赁合同。
二、被告谢调君应支付原告张雅宁拖欠的2013年度剩余租金9000元及自2013年1月8日起至实际履行日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算的违约金。
三、原告张雅宁应返还被告谢调君自坐落于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-42室房屋返还给原告起至2014年12月31日止未实际租赁期间按照年租金15000元的标准计算的租金。
四、确认被告谢调君与第三人王青青于2014年1月2日签订的房屋转租合同无效，第三人应将坐落于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-42室房屋返还给原告。
五、被告谢调君应返还第三人王青青转让费损失10000元及自坐落于上虞区百官街道时代广场8幢8-B-42室房屋返还给原告起至2014年12月31日止未实际租赁期间按照年租金15000元的标准计算的租金。
六、驳回原告张雅宁的其他诉讼请求。
以上第二至五项于本判决生效之日起十日内履行。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费725元，依法减半收取362.50元，由被告谢调君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费725元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13
--9008，开户行：绍兴银行营业部；或款寄绍兴市和畅堂109号，绍兴市中级人民法院收，邮编312000。逾期按自动撤回上诉处理）。
审判员 王 欢
二〇一四年八月二十日
书记员 诸佳怡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。