北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终870号
上诉人（原审原告）斯泰克科技股份有限公司，住所地北京市海淀区丰慧中路7号新材料创业大厦9层916。
法定代表人郭丽双，董事长。
委托代理人万欣，北京道信律师事务所律师。
委托代理人陈莉莉，北京道信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宝德阳科技（北京）有限公司，住所地北京市顺义区文化营村北2幢2号平房。
法定代表人施俊良，总经理。
委托代理人刘电满，北京市顺新律师事务所律师。
上诉人斯泰克科技股份有限公司（以下简称斯泰克公司）因项目转让合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第05211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人斯泰克公司的委托代理人万欣、陈莉莉，被上诉人宝德阳科技（北京）有限公司（以下简称宝德阳公司）的委托代理人刘电满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月，斯泰克公司诉至原审法院称，2013年3月18日，斯泰克公司、宝德阳公司双方签订了《国有土地使用权及其地上整宗房产之整体转让合同》，约定将宝德阳公司名下的目标地块的使用权及目标房产的所有权整体转让给斯泰克公司。目标地块位于北京市顺义区文化营村北2幢2号，面积72606.6平方米，属于工业用地；目标房产坐落于顺义区恒兴路4号院1幢，建筑面积为13622.03平方米，规划用途为办公、车间、综合用房。合同总价款为89700000元。合同签署当日，斯泰克公司按照合同约定向北京临空国际经济技术开发中心管委会缴纳50万元作为履约定金。后斯泰克公司发现目标房产的电力设备设施、给排水系统均不能使用，将导致目标房产无法使用的严重后果，并要求宝德阳公司尽快取得抵押人允许出卖抵押物、允许提前还贷的相关文件。但宝德阳公司拒不配合，反而于2013年5月2日通知斯泰克公司，单方解除该合同。之后，双方曾多次就该合同的履行进行协商，但未达成一致意见，导致该合同履行出现停滞状态，目标地块和目标房产一直未予转让。斯泰克公司现向法院提起诉讼，请求法院判令宝德阳公司按照合同约定价款转让目标地块和目标房产，继续履行合同，以维护斯泰克公司的合法权益。诉讼请求为：1.请求法院判令宝德阳公司按照合同约定继续履行；2.请求判令宝德阳公司承担本案诉讼费用。
宝德阳公司在原审法院辩称：斯泰克公司所述目标房产不存在瑕疵。在双方签订项目转让合同之前，斯泰克公司已经对买卖标的物进行了勘查，已经对标的物的状态有了全面认识，并在此情况下与宝德阳公司签订合同。斯泰克公司提出此问题，只是为了拒绝履行第一笔合同款，拖延履行合同义务。双方合同第五条第二款第二项约定，斯泰克公司给付第一笔合同款是签订合同之日起十五日内，该条约定没有要求宝德阳公司提供抵押权人允许交易的相关文件。斯泰克公司给付第一笔合同款不以抵押权人同意交易的文件为前提，斯泰克公司以没有抵押权人同意交易的文件为由拒绝支付第一笔合同款没有合同依据。基于斯泰克公司上述根本违约行为，宝德阳公司允许斯泰克公司最迟在2013年4月30日之前给付第一笔合同款，但斯泰克公司仍没有按照此期限支付第一笔合同款。在此情况下，宝德阳公司在2013年5月2日向斯泰克公司发出解除合同通知，并注明宝德阳公司解除合同的理由。斯泰克公司在接到解除合同通知后，没有按照法律规定，请求法院确认解除合同的效力，斯泰克公司没有在其权利期限内确认解除合同的效力。现在双方合同已经解除两年，故斯泰克公司此次起诉没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回斯泰克公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年3月18日，斯泰克公司与宝德阳公司签订《国有土地使用权及其地上整宗房产之整体转让合同》，约定斯泰克公司将其名下目标地块的使用权和目标房产的所有权整体转让给宝德阳公司，其中目标地块位于北京市顺义区文化营村北2幢2号，土地证编号为京顺国用（2009出）第00169号，土地用途为工业，该地块已设定抵押，抵押权人为中国建设银行顺义支行，抵押登记日期为2011年5月18日；目标房产坐落于顺义区恒兴路4号院1幢，房屋所有权证编号为X京房权证顺字第2808**号，房屋规划设计用途为办公、车间、综合用房，该房产未设抵押，但目标房产的房屋所有权证上标注有“地上建筑物在建工程”的抵押情况。合同总体成交价款为89700000元。关于付款方式，双方约定：在双方签署合同当日，斯泰克公司向北京临空国际经济技术开发中心管委会缴纳50万元支票，作为履约定金，在宝德阳公司收到第一笔合同款后，全额返还给斯泰克公司；双方签约之日起15个工作日内，斯泰克公司向宝德阳公司支付27450000元作为第一笔合同款，直接支付至宝德阳公司于中国建设银行北京顺义支行的银行账户内作为专款用于归还宝德阳公司在该行的银行贷款，以解除目标地块的抵押权以及地上建筑物在建工程的抵押权。宝德阳公司应在合同签订当日开始将目标地块和目标房产交付给斯泰克公司占有使用，斯泰克公司亦有义务接收目标地块及目标房产，在完成目标地块及目标房产交割手续之日起3个工作日内，斯泰克公司应向宝德阳公司支付27450000元作为第二笔合同款。在该合同中，双方另约定，本协议项下的任何通知、要求或信息传达均应采用书面形式，交付或发送至下列地址即为完成发送或送达：给宝德阳公司的通知发送至邢燕丽，给斯泰克公司的通知发送至万欣。
2013年4月3日，斯泰克公司向北京临空国际经济技术开发中心管委会出具50万元转账支票一张作为履约定金。
2013年4月7日，万欣向邢燕丽发送邮件，提出宝德阳公司在交付房产过程中，斯泰克公司发现目标房产的电力设备设施、给排水系统均不能使用，与宝德阳公司在合同中的保证不符，并将导致目标房产无法使用的严重后果，希望宝德阳公司尽快将目标房产的状态恢复到合同约定的状态；另希望宝德阳公司尽快取得有权限的政府有关部门批准本次交易的批件，以及宝德阳公司取得抵押人允许出卖抵押物、允许提前还贷的相关文件，使交易约定的解除抵押以及办理抵押能够顺利进行。斯泰克公司基于上述邮件中提到的两点原因，未于2013年4月8日前向宝德阳公司支付第一笔合同款。
2013年4月9日，邢燕丽向万欣发送邮件，针对斯泰克公司未在2013年4月8日支付第一笔合同款的行为，宝德阳公司以邮件附件形式向斯泰克公司发出“关于限期履约之催告通知”，告知斯泰克公司在收到本催告通知之日起3个工作日之内支付第一笔合同款，如果未在催告通知规定的期限内履行付款义务，宝德阳公司将行使合同解除权，解除双方之合同。
因斯泰克公司2013年4月3日出具的50万元转账支票宝德阳公司无法入账，斯泰克公司又于2013年4月12日向宝德阳公司出具另一张50万元履约定金支票。2013年5月2日，邢燕丽向万欣发送邮件，提出宝德阳公司于2013年4月12日收到斯泰克公司交付的50万元支票后，再次宽限斯泰克公司至迟于2013年4月30日履行转让合同约定的付款义务，但斯泰克公司未能在该宽限期届满前履行付款义务，并认为斯泰克公司的上述行为已构成根本违约，导致合同根本无法履行，致使宝德阳公司不能实现合同目的。故宝德阳公司通知斯泰克公司：由于斯泰克公司的根本违约行为，宝德阳公司依据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，行使合同解除权，双方于2013年3月18日签订的转让合同即日起解除。
斯泰克公司认可收到宝德阳公司解除合同的通知。但认为双方并未约定宝德阳公司享有单方解除权，双方一直在协商合同履行问题，且是宝德阳公司违约，因此宝德阳公司不享有合同法规定的单方解除权，因此，宝德阳公司在无合同解除权的情况下发出的解除合同的通知应为无效。
法院向中国建设银行顺义支行核实宝德阳公司转让目标地块和目标房产是否通知抵押权人，该行回复：宝德阳公司于2011年5月将位于顺义区文化营村北2幢2号土地及地上建筑物抵押给我行，被担保债权7000万元，我行实际发放贷款3000万元。宝德阳公司在我行贷款已于2014年9月3日还清，土地及地上建筑物已在2014年10月22日解押。现我行已不是抵押权人，两个公司的纠纷与我行无关。宝德阳公司称在双方签订合同之前均已口头通知抵押权人。斯泰克公司不予认可，称宝德阳公司没有书面通知也没有证据证明已通知抵押权人并经抵押权人同意。
斯泰克公司称在项目转让合同当天双方对目标地块、目标房产进行了占有交接，后斯泰克公司发现目标房产存在瑕疵，有下列待维修项：自来水管道室外部分管道在冬季冻爆，2012年11月地源热泵电源线被盗，2013年2月车间供电电缆被盗，消防喷淋管冻坏，2013年3月一扇玻璃门被大风刮坏，卫生间阀门、面盆水龙头等损坏需维修，A厂房东侧卷帘门损害，消防系统近2年没有使用，冬季部分消防喷淋管冻坏。但斯泰克公司、宝德阳公司双方对斯泰克公司所举上述房产瑕疵没有书面确认文件。
宝德阳公司称双方的项目转让合同是在当晚十点左右签订，合同虽然约定在当天履行交接手续，但双方没有按照合同约定在当天履行交接手续。合同签订当日，斯泰克公司未向北京临空国际经济技术开发中心管委会交纳50万元定金支票，所以双方一直未进行目标房产和目标地块的交接工作。因房产一直未交付，所以斯泰克公司也不可能发现目标房产有瑕疵。综上，宝德阳公司对斯泰克公司所述目标房产存在瑕疵不予认可。
原审法院认定上述事实的证据有庭审笔录、《国有土地使用权及其地上整宗房产之整体转让合同》、双方往来电子邮件等在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。斯泰克公司与宝德阳公司签订的项目转让合同是双方真实意思表示。关于宝德阳公司转让目标房产和地块是否已通知抵押权人并经抵押权人同意一节，法院认为法律作出相关规定是为了保护抵押权人的利益，且双方约定斯泰克公司向宝德阳公司支付第一笔合同款的用途即是为了清偿宝德阳公司所欠抵押权人贷款，用于解除抵押，此约定并未损害抵押权人的利益，且在项目转让合同履行过程中，并未发生抵押权人阻止目标房地产转让的事实。同时，宝德阳公司转让已设定抵押的目标地块和房产已告知作为受让人的斯泰克公司。因此，斯泰克公司、宝德阳公司双方签订的项目转让合同应为合法有效，双方均应依约履行。
宝德阳公司将目标地块和目标房产转让给斯泰克公司，则按期支付转让款是斯泰克公司在该合同中应负有的主要义务，但斯泰克公司并未按约在合同签订当日支付50万元履约定金支票，且并未按约于2013年4月8日之前支付宝德阳公司第一笔合同款用于偿还宝德阳公司贷款解除抵押。斯泰克公司提出未按期付款有两个理由，一是目标房产存在瑕疵。但斯泰克公司对此并未举证证明，宝德阳公司亦不予认可。且即使目标房产存在斯泰克公司所述各项需要进一步维修的项目，也不足以妨碍斯泰克公司实现签订合同取得目标房产所有权及目标地块使用权的合同目的，斯泰克公司以此拒付第一笔合同款无法律依据，法院不予采信；二是宝德阳公司未取得目标地块抵押权人同意交易的文件及政府相关部门批准本次交易的批件。因合同中并未约定上述事项是斯泰克公司支付第一笔合同款的条件，且如前所述，在双方合同履行过程中，并未发生抵押权人阻止抵押物转让的事实，故法院认定斯泰克公司未按期付款的第二项理由亦不能成立。
综上，斯泰克公司在无正当理由的前提下，逾期支付合同款项，经宝德阳公司催告后在合理期限内仍未支付，构成根本违约，宝德阳公司作为守约方有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，行使合同解除权，现斯泰克公司认可已收到宝德阳公司解除合同的通知，故双方于2013年3月18日签订之项目转让合同已于2013年5月2日解除，合同解除的，合同的权利义务终止，斯泰克公司要求宝德阳公司继续履行项目转让合同，法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同》第九十一条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回斯泰克科技股份有限公司诉讼请求。
斯泰克公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原判，改判支持斯泰克公司的一审诉讼请求。上诉理由：一审判决对于目标房产存在瑕疵未予认定是错误的，对上诉人在2013年5月2日后与被上诉人多次邮件沟通继续履行合同的事实不予认定是错误的，上诉人未支付第一笔合同款不构成根本违约，被上诉人单方解除合同无效，合同仍应继续履行，一审判决认为合同实际履行过程中并未发生抵押权人组织抵押物转让的事实存在适用法律严重错误。
宝德阳公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，双方签订转让合同前上诉人已经对标的物进行了查验，在认可标的物的情况下才签订了合同，上诉人以房产存在瑕疵为理由没有事实依据且没有证据，被上诉人在一审提交了证据证明目标房产不存在上诉人所称瑕疵；上诉人没有按照约定交付定金，是上诉人违约在先，被上诉人没有按照约定交付标的物的义务；被上诉人根据合同约定和合同法规定解除合同，上诉人收到解除通知后没有提出异议，没有向法院申请无效，根据法律规定合同已经解除；一审法院对抵押权人进行了询问，抵押权人表示不影响双方的合同效力，也就是不干涉双方之间标的物的转让。
本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。斯泰克公司与宝德阳公司签订的转让合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人主张目标房产存在瑕疵，然宝德阳公司并不认可，上诉人对此并未提交充分证据予以证明，上诉人以此为由拒绝支付第一笔合同款缺乏事实及法律依据。上诉人无正当理由迟延履行合同约定的付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，宝德阳公司依据相关法律规定行使合同解除权，向上诉人发出解除合同通知，上诉人亦认可收到该通知，故双方所签订之转让合同已于2013年5月2日解除。上诉人主张宝德阳公司单方解除合同无效、合同应继续履行于法无据。关于上诉人主张目标房产转让时未通知抵押权人故转让行为无效故上诉人在转让行为无效之前未支付第一笔合同款于法有据，对此本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”担保法上述规定的立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述法律和司法解释的规定体现了立法的指导思想是既要充分保障抵押权的实现，又不过度妨碍财产自由流转、充分发挥物的效益。本案中双方当事人在转让合同中约定斯泰克公司向宝德阳公司支付的第一笔合同款直接支付至抵押权人的银行账户内作为专款用于归还宝德阳公司的银行贷款以解除相应的抵押，故该转让既未损害抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让人的利益，不违反法律的规定。而且，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。因此，上诉人上诉主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。斯泰克公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，二审案件受理费70元，均由斯泰克科技股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 胡 婧
代理审判员 楚 静
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 刘旭萌