江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0583号
上诉人（原审被告）马泉。
委托代理人张建军。
被上诉人（原审原告）南通金鼎建筑装饰工程有限公司，住所地南通市通州区张芝山镇工业园区（培德村）。
法定代表人张超。
委托代理人马强。
原审被告陶建兵。
原审被告南通市崇川区红人恋娱乐城，住所地南通市人民中路**号。
投资人马泉。
上诉人马泉因与被上诉人南通金鼎建筑装饰工程有限公司（以下简称金鼎公司）、原审被告陶建兵、南通市崇川区红人恋娱乐城（以下简称红人恋娱乐城）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2012）崇民初字第1755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马泉的委托代理人张建军、被上诉人金鼎公司的委托代理人马强到庭参加了诉讼。原审被告陶建兵、红人恋娱乐城经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年7月30日金鼎公司与南通纺织品采购供应批发站有限公司签订《房屋租赁合同》，承租南通市人民中路97号3楼、4楼房屋。2007年9月6日，金鼎公司法定代表人张超与陶建兵签订《房屋租赁合同》，将南通市人民中路97号3-4层中的3层转租给陶建兵。合同约定金鼎公司将房屋按现状租赁给陶建兵经营KTV项目，租赁期限从2007年11月1日至2013年4月17日；租金每年人民币58万元，其中现金55万元，消费券3万元；付款方式为先交后用，按季预交，缴款日分别是一月三十一日、四月三十日、七月三十一日、十月三十一日，应在缴款日及时缴纳，如逾期不交，每天按5‰缴纳滞纳金；电梯的使用，由陶建兵直接与纺站物管部门签订使用合同，并按规定缴纳电费及使用费。合同还约定金鼎公司将原有的KTV所有合法证件交给陶建兵使用，陶建兵从经营需要出发可以变更店名，变更法人，合同期满或中止时，陶建兵应当出具有效手续，将营业执照恢复变更为现有名称。原有电视机、电脑设施及其他物品，陶建兵出具借条，合同期满后归还金鼎公司，短少按价赔偿。合同期满，陶建兵应按合同约定，在期满后三日内搬离租赁场所并完成所有的交接手续。2008年1月21日金鼎公司与陶建兵的代表签订《客梯使用交接协议》，约定电梯使用日期为2007年12月28日起，使用面积1772平方米，单价每平方米1.58元／月，计每季度8399.28元。电梯费用实行先交后用，一个季度预交一次，在每年一月、四月、七月、十月三日前交清，此款交金鼎公司。
合同签订后，陶建兵将租赁房屋用于经营KTV娱乐城，并于2007年9月17日对金鼎公司交付的原有的KTV娱乐城进行工商变更登记，企业名称由南通市崇川区金鼎娱乐餐饮总汇变更为南通市崇川区夜上海娱乐城，投资人由顾玉蓉变更为马泉，企业性质为个人独资企业，出资方式为以个人财产出资。2009年8月28日，南通市崇川区夜上海娱乐城变更企业名称为红人恋娱乐城，投资人仍为马泉。
租赁合同履行过程中，因陶建兵未按约定支付租金，金鼎公司于2008年5月26日诉至法院，要求陶建兵、马泉偿付拖欠的租金，后通过法院主持调解达成协议，陶建兵分期支付拖欠金鼎公司至2008年6月27日止的租金，马泉对陶建兵的上述债务承担连带责任。2009年3月24日，金鼎公司与陶建兵就缴纳房屋租金协议，协议约定陶建兵将马泉名下的位于学田苑132号南10、11号，面积为93.81平方米的门面房转让给金鼎公司，价款为90万元，抵交金鼎公司与陶建兵2007年9月6日签订的《房屋租赁合同》中陶建兵应向金鼎公司交纳的租金，抵算至2010年4月30日止。陶建兵缴纳租金、电梯使用费至2010年6月，自2010年7月1日起，陶建兵一直未缴纳租金、电梯使用费，金鼎公司于2011年6月28日诉至法院，要求陶建兵、马泉支付租金，后金鼎公司于2011年9月2日撤回起诉。2012年11月20日南通纺织品采购供应批发站有限公司出具说明，陈述金鼎公司应每季度向其缴纳电梯使用费8400元，已缴纳至2011年12月31日止。并应金鼎公司要求于2012年5月与其有关人员至红恋人娱乐城主张权利。因陶建兵等一直未履行合同义务，金鼎公司于2012年11月28日再次向法院起诉，要求支付租金1619163.50元及滞纳金60万元、电梯使用费92400元，合计2311563.50元；将租赁房屋交还金鼎公司；归还电视机、电脑等物品。
原审法院认为，首先，陶建兵是否应当承担责任。金鼎公司与陶建兵签订的《房屋租赁合同》、《客梯使用交接协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应依照该合同的约定履行各自义务。而陶建兵自2010年7月起，未按照合同约定缴纳租金及电梯使用费，金鼎公司曾于2011年6月起诉主张权利，故本案未超过诉讼时效。金鼎公司要求陶建兵按照合同约定支付自2010年7月1日至2013年4月17日房屋租金及电梯使用费符合合同约定，法院依法予以支持。至于合同约定的逾期缴纳房租滞纳金，金鼎公司与马泉均认为过高，而金鼎公司主动调整的金额亦缺乏依据，且未有证据证明因陶建兵等未按约缴纳房租给其造成了损失，依据相关法律规定，滞纳金可按银行同期贷款利率的一点三倍计算。马泉认为红恋人娱乐城早已停业，未使用电梯，不应支付电梯使用费，未有相关证据证明。且金鼎公司已向南通纺织品采购供应批发站有限公司缴纳了陶建兵欠缴的部分电梯使用费，即使红人恋娱乐城已停业，也是其自身经营问题，根据使用协议，不免除其缴纳电梯使用费的义务。金鼎公司主张的电梯使用费未超过按协议约定计算的电梯使用费金额，法院照准。由于案涉房屋租赁合同已到期，陶建兵应将租赁房屋返还金鼎公司。金鼎公司要求陶建兵返还电脑等物品，依据是一份移交清单和一份收条，该两份材料均形成于2006年9月13日，且接收人并非陶建兵，而本案租赁合同签订于2007年9月6日，因此移交清单和收条上的物品与本案的关联性本法院不能确认，金鼎公司的该项请求法院难以支持。
其次，红恋人娱乐城以及马泉是否应当承担责任。陶建兵租赁房屋后即用于经营KTV娱乐城，且对原娱乐城工商登记的名称及投资人均进行变更，并实际以变更后的红恋人娱乐城的名义对外经营。虽然红恋人娱乐城没有与签订租赁合同，但作为实际经营者，与陶建兵共同经营，共同使用租赁房屋。因此红恋人娱乐城应与陶建兵共同承担对金鼎公司的上述合同义务。由于红恋人娱乐城系个人独资企业，马泉作为投资人应以其个人财产对红恋人娱乐城的债务承担无限责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陶建兵、红人恋娱乐城于判决发生法律效力起十日内，一次性支付金鼎公司房屋租金人民币1619163.5元（计算至2013年4月17日止）。二、陶建兵、南通市崇川区红人恋娱乐城于判决发生法律效力起十日内，一次性偿付金鼎公司上述租金逾期支付滞纳金（在2010年7月至2013年4月期间，分别从每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日起以该对应日实际应缴纳的房租，按银行同期贷款利率的1.3倍计算至判决给付之日止）。三、陶建兵、南通市崇川区红人恋娱乐城于判决发生法律效力起十日内，一次性支付金鼎公司电梯使用费人民币92400元。四、陶建兵、红人恋娱乐城于判决发生法律效力起十日内将坐落于南通市人民中路97号3层的租赁房屋返还金鼎公司。五、马泉以其个人财产对红人恋娱乐城的上述债务承担无限责任。六、驳回金鼎公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币30232元，公告费690元，合计人民币30922元，由陶建兵、红人恋娱乐城负担。
宣判后，马泉不服，向本院提起上诉称：1、本案系房屋租赁合同纠纷，陶建兵为房屋的承租人，应由其承担租金给付义务。红人恋娱乐城与陶建兵之间系另一法律关系。原审法院判决红人恋娱乐城和马泉承担租金给付义务是错误的，混淆了不同的法律关系。2、南通市崇川区人民法院（2011）崇民初字第1265号民事裁定书表明，金鼎公司起诉后撤诉，法院未将应诉通知有效送达该案的被告方，无时效中断的效力。南通纺织品供应批发站有限公司出具的说明及金鼎公司的函件所证明的事实，马泉及其他当事人并不知情，同样不具有时效中断的效力。故自2010年7月至2012年1月的债权已超过诉讼时效。请求二审法院撤销原判，驳回对马泉及红人恋娱乐城的诉讼请求。
金鼎公司答辩称：1、马泉以红人恋娱乐城的名义与陶建兵共同经营承租的房屋，并以自己的房产抵算租金，原审法院以共同经营为由判决红人恋娱乐城、陶建兵、马泉等共同承担租金给付义务，适用法律正确。2、金鼎公司于2011年6月份向原审法院起诉，同年9月份撤诉；2012年5月份金鼎公司书面通知马泉等，要求其支付租金，均在诉讼时效期限内，构成时效中断。故2010年7月至2012年1月的债权未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
陶建兵、红人恋娱乐城未答辩。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、马泉和红人恋娱乐城是否应当承担合同责任。2、金鼎公司的起诉是否超过诉讼时效。
关于争议焦点1，承租人签订房屋租赁合同用于经营活动的，如承租人与实际经营人不是同一民事主体，根据民事活动应当遵循的等价有偿原则，因合同的履行发生纠纷，出租人可以选择承租人或者实际经营人承担合同责任。陶建兵与金鼎公司签订租赁合同后，开始以南通市崇川区上海娱乐城的名义经营，后以红人恋娱乐城的名义经营。由于陶建兵与红人恋娱乐城不是同一民事主体，红人恋娱乐城的投资人系马泉，故陶建兵以红人恋娱乐城名义进行的经营活动应视为陶建兵与红人恋娱乐城的共同经营。在合同的实际履行过程中，红人恋娱乐城的投资人马泉与陶建兵共同对金鼎公司承担了合同责任。如在原审法院（2008）崇民一初字第1327号案件中，马泉自愿与陶建兵共同承担租金的给付义务，2009年4月30日马泉以自己名下的房产抵算租金等。上述事实充分证明了陶建兵与红人恋娱乐城的共同经营关系。金鼎公司向房屋的实际经营人陶建兵及红人恋娱乐城主张权利合法有据，本院予以支持。因马泉系红人恋娱乐城的实际投资人，故其应对红人恋娱乐城的债务承担无限责任。至于红人恋娱乐城及马泉是否与陶建兵存在另一法律关系，不影响其责任的承担，其可在承担本案的合同责任后与陶建兵另行结算。
关于争议焦点2，当事人撤回已承认的事实应当经过对方当事人同意，或者有充分的证据证明承认行为是在受到胁迫或者重大误解的情况下作出且与事实不符。金鼎公司在原审庭审中提供民事裁定书、说明、照片证明多次主张权利的事实，马泉的特别授权代理人对此无异议。原审据此在判决书中对此事实予以认定。现马泉在上诉状中对已承认的事实予以否认，但无证据证明存在法律规定的撤回承认的事实条件，本院对此难以支持。故金鼎公司于2012年11月28日起诉主张自2010年7月份起的租金及电梯使用费未超过诉讼时效。
据此，马泉的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30232元，公告费260元，合计30492元，由马泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 刘彩霞
代理审判员 陈金平
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 毛 峰