赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赛民初字第04078号
原告解云，女，汉族，大学教师，现租住于呼和浩特市赛罕区。
委托代理人孙海林，内蒙古蒙杰律师事务所律师。
委托代理人塔娜，内蒙古蒙杰律师事务所律师。
被告内蒙古世纪宏大地产有限公司。住所地呼和浩特市赛罕区。
法定代表人王金峰，董事长。
委托代理人赵国威，内蒙古河洋律师事务所律师。
原告解云与被告内蒙古世纪宏大地产有限公司（以下称世纪宏大地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理。依法由审判员康文颖适用简易程序，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告解云及其委托代理人孙海林、塔娜，被告世纪宏大地产公司的委托代理人赵国威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告解云诉称，原、被告于2010年11月6日签订一份《认购协议书》，约定原告从被告处认购其位于呼和浩特市赛罕区呼伦南路第四公交公司房屋一套，建筑面积为105.83平方米，每平方米4526元，总金额为478987元，原告应于2010年11月6日交首付款243987元，其余房款235000元办理银行按揭后支付。同时在第三条及第五条明确约定，被告在2011年8月31日将原告认购的房屋交付原告使用，如因被告原因不具备办理银行按揭条件时，原告有权要求被告退房，并按原告已交房款的同期贷款利率双倍支付违约金。
协议签订后，原告按约交付了243987元首付款。2012年1月11日原告延期收到被告房屋入住通知书，而且又因被告不具备按揭条件，不能提供办理按揭资料，导致原告无法支付剩余房款，而被告又明知是自己的原因，也拒不交付房屋。在长达近三年的时间里，无法入住而另租房屋，产生了租金损失。故诉至法院，请求：1、解除双方签订的购房协议书，并返还已支付房款243987元。2、判令被告支付至2014年10月27日止的违约赔偿金126873元，并计算至判决生效之日，按照同期银行贷款利率3-5年期6.5%的双倍予以赔偿。3、判令被告赔偿因违约所造成的损失34725元。
被告辩称，原告所称在被告处办理按揭贷款的金额、房屋总价款及已付购房款的事实均无异议，之所以发生纠纷是由于2010年本地房屋买卖开始限购，银行停止了对各项目的贷款，故被告无法办理贷款。被告曾采取补救措施，同意原告等当事人可以分期付款，一次性付款的给予折扣，也可以通过小额贷款公司解决贷款。大部分客户已处理。因原告不接受以上方式，没有达成一致意见，导致房屋没有交付。责任不完全在被告。现仍可以上述三种方式处理，可以给更大的优惠。也可以退房，但只给付银行同期贷款利息的补偿。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
第一组证据《认购协议》及收据两份，拟证明1、双方存在房屋买卖合同法律关系；2、原告按约履行了支付相应款项的义务；3、被告应于2011年8月31日交付房屋；4、双方约定，因被告未能达到办理银行按揭条件时，原告有权要求退房并按原告已交房款的同期银行贷款利率双倍支付违约金。被告对该组证据的真实性认可。称原告至今仍有235000元的房款没有付清，交付房屋的条件不成立，不能办理按揭的原因在于当年开始政策限购，被告采取了三种补救措施，责任并不全在被告。
第二组证据房屋租赁合同三份，收条三份，银行转账凭证一份。拟证明因被告违约，给原告造成的租金损失总计34725元。被告不认可该组证据。认为被告与原告是房屋买卖合同关系，发生争议是因为有一半购房款未付不能达成一致所致，与原告是否租房无关。
第三组证据房屋入住通知书，拟证明房屋已具备交付条件，只是因为被告的原因无法办理按揭，所以被告认为不应交付使用。被告称对该证据的真实性不清楚，但确定此入住通知书并不是全部内容，同时附有不能办理银行贷款的解决方式：1、给予降价折扣；2、分期付款；3、通过小额贷款机构解决贷款。原、被告双方没有达成一致，是不能交付房屋的原因。
被告未向法庭提供证据。
经双方当事人当庭举证质证，本院对原告提供的第一、第三组证据的真实性予以确认，对第二组证据因与本案无关联性，故不予确认、采信。
经审理查明，2010年11月6日，原告解云（乙方）与被告世纪宏大地产公司（甲方）签订《认购协议书》。该协议约定：“乙方对甲方开发的舒心园做了充分的了解，于2010年11月6日与甲方签订了《认购协议》，根据认购书约定，双方签订本房屋销售协议。房屋位于呼市第四公交公司舒心园。按建筑面积计算，价格每平方米4526元，总金额478987元。乙方于2010年11月6日交付首付款243987元，其余房款235000元办理银行按揭。甲方在2011年8月31日将乙方认购房屋交付乙方使用。甲方如不能按时间向乙方交付房屋的，甲方将乙方已交房款的同期贷款利率，双倍支付违约金。甲方在办理房屋产权证之前，未能达到办理银行按揭条件的，乙方有权要求甲方退房并按乙方已交房款的同期贷款利率双倍支付违约金。”2010年11月5日，原告解云向被告交付定金20000元，2010年11月6日，原告解云向被告交付定金223987元，共计243987元作为首付款。2012年1月2日，被告向原告发出入住通知书，通知于2012年1月11日办理房屋入住手续。由于未办理银行按揭手续而未将该房屋交付使用。
另查明，被告原名称为内蒙古世纪鸿大房地产开发有限公司。其与原告签订《认购协议》时，未取得商品房预售许可证，至原告起诉前，被告亦未取得商品房预售许可证。
又查明，原告起诉时的第二项请求为被告支付违约赔偿金97405.85元，庭审时变更诉讼请求。
本院认为，出售商品房应取得商品房预售许可证。原、被告双方签订《认购协议》，该协议对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均约定明确，虽然不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且原告已向被告交纳首付款243987元，已实际履行。因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该协议应当认定为商品房预售合同。虽然该协议系双方真实意思表示，但由于被告世纪宏大地产公司至今没有办理商品房预售许可证，因此双方的协议因违反法律强制性规定而无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故原、被告双方签订的《认购协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应返还原告已支付的购房款，并按人民银行同期同类贷款利率承担上述款项至判决生效之日止的利息［至2014年11月7日的利息为58166.5元（243987元×5.96%×4年）］。原告请求的租金损失于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古世纪宏大地产有限公司于本判决生效之日起十五日内，返还原告解云购房款243987元及至判决生效之日的利息（至2014年11月7日止的利息为58166.5元）。
二、驳回原告解云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3692元（原告已预交），由原告解云负担713元，被告内蒙古世纪宏大地产有限公司负担2916元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 康文颖
二〇一五年一月二十八日
书记员 云利荣