长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0106民初9号原告步秀芳，女，汉族，1959年5月28日生，住上海市奉贤区。委托代理人孙骋，吉林常春律师事务所律师。被告白云一，男，汉族，1980年3月28日生，住长春市绿园区。被告张琳琳，女，汉族，1988年7月25日生，住址同白云一。身份证号2201041988********。原告步秀芳诉被告白云一、张琳琳合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告步秀芳的委托代理人孙骋、被告白云一到庭参加诉讼，被告张琳琳经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2016年8月26日原告经中介方长春市陶然居房产经纪有限公司介绍，与被告签订了《房产买卖合同》，当日交付定金10000.00元人民币。2016年8月30日，双方合意变更了《房产买卖合同》部分条款，签订了《补充协议》。原告按照约定，以被告的名义将银行贷款还清，但时间届至2016年9月10日，被告未能履行合同义务，为原告办理更名过户手续。2016年10月22日，原告通过中介公司向被告发送催告函，限被告在2016年10月31日前配合原告办理更名过户手续，但被告至今仍不予以配合。现合同根本目的无法实现，依据约定及法律规定，原告向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2016年8月26日签订的《房产买卖合同》及2016年8月30日签订的《补充协议》；2、被告返还已支付的购房款人民币190000元及中介服务费7200元；3、被告按照合同约定支付违约金人民币85000元及逾期未办理更名手续产生的违约金（按照日购房款总价的千分之二计算，自2016年9月10日起计算至合同实际解除之日止）。4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，我不同意解除，合同签订时中介没和我说违约金，当时中介也知道我与张琳琳不在一起，中介说可以办，然后我才委托中介的。我对三个诉请均不同意。本案在开庭审理过程中，原告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证，原告当庭提供的证据为：证据1、原、被告2016年8月26日签订的《房产买卖合同》一份，2016年8月30日签订的《补充协议》一份，证明原、被告双方的权利义务关系以及双方合意变更违约条款，变更补充协议内容，被告对案外人白玉梅代理行为予以追认。证据2、长春市国安公证处(2016)吉长国安证民字第34630号公证书，证明原告将购房事宜委托给郝文军办理。证据3、2016年8月26日白玉梅向原告出具收据一份，证明原告按照合同约定支付购房定金10000.00元。证据4、2016年8月30日中国建设银行个人贷款还款凭证一份、被告向原告出具收据一份，证明原告委托人按照合同约定支付购房款180000.00元。证据5、2016年8月26日长春市陶然居房屋经纪有限公司向原告出具收据一份，证明原告支付中介费用7200.00元。证据6、2016年原告经由长春市陶然居房屋经纪有限公司向被告发出催告函一份，证明原告对被告的违约行为予以催告。证据7、长春市陶然居房屋经纪有限公司出具“说明”一份，证明被告对催告一事知悉。证据8、房产权属登记信息查询结果证明，证明被告仍未履行更名过户义务，违约情形严重。证据9、诉前保全费，因本案花费1770元。证据10、证人邢泽的证人证言，证明原、被告买卖房屋经过。被告白云一质证称，对证据1-4真实性均无异议。对证据4，原告向银行交纳了18万元，我自己交纳了6106.01元。对证据5，票据真实性无异议。对证据6无异议，确实送达给我了。对证据7-9均无异议。被告未向法庭提供证据。经审理查明：2016年8月26日原告步秀芳经长春市陶然居房产经纪有限公司介绍，与被告白云一签订一份《房产买卖合同》，原告购买被告白云一名下的位于长春市绿园区房屋，建筑面积46.9平方米，双方约定房屋总价款为425000.00元。因被告房屋在贷款银行设有抵押，故双方在协议中约定原告先付定金10000.00元，签订合同5日内原告付给被告180000.00元（不含定金），被告得到此款后当日将该房贷尾款结清，15日内产权解冻并配合原告办理相关手续。并于2016年9月10日到长春市房地产交易中心办理更名的同时原告交付剩余房款235000.00元。上述房屋买卖合同由被告白云一的姐姐白玉梅代签，当日白玉梅代白云一收取原告购房定金10000.00元，庭审中白云一对白玉梅上述行为予以认可。2016年8月30日原告按约定交付被告白云一180000.00元购房款，白云一于当日还清房屋贷款并解除了房屋抵押。双方同时签订了一份《补充协议》，约定甲方（白云一）待取出抵押的房产证后，配合乙方（步秀芳）办理更名，若甲方原因造成无法办理，需退还房款，并返还双倍定金。甲方未按合同约定办理手续，每逾期一日，按照购房款总价的千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，视为不履行合同，乙方有权解除合同，甲方除退房款外，承担交易所有费用，并且支付总房款20%违约金。2016年10月22日，原告向被告发出催告办理产权过户，但因被告白云一的妻子张琳琳一直未到场配合，故双方无法办理房屋过户手续。现原告诉至法院，要求判如所请。另查，原告为购买房屋向长春市陶然居房屋经纪有限公司交纳了房屋中介费7000.00元，代办费200.00元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中原告步秀芳与被告白云一签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按协议约定全面履行各自合同义务。原告按约交付了定金及购房款共计190000.00元，被告亦应按协议约定，配合原告办理房屋过户手续，但被告至今未按约定履行，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原告要求解除与被告签订的《房产买卖合同》及《补充协议》，根据双方约定，符合解除条件，故本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，因被告的违约行为导致双方解除合同，故被告除返还原告已付购房款和赔偿原告支付的中介费用外，亦应承担相应的违约责任。诉讼程序中，被告向本院提出双方约定的违约金过高、要求降低违约金的主张，本院认为，结合原告的实际损失，被告过错程度及本案的实际情况，被告未按约定履行承担违约金的数额酌定为30000.00元为宜。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中被告张琳琳与白云一系夫妻关系，本案涉及债务发生于二人夫妻关系存续期间，故被告张琳琳与白云一共同承担本案的相应责任。被告张琳琳经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告步秀芳与被告白云一于2016年8月26日签订的《房产买卖合同》及2016年8月30日签订的《补充协议》。二、被告白云一、张琳琳于本判决生效后立即返还原告步秀芳交纳的购房款190000.00元。三、被告白云一、张琳琳于本判决生效后立即赔偿原告步秀芳房屋中介费7200.00元。四、被告白云一、张琳琳于本判决生效后立即支付原告步秀芳违约金30000.00元。五、驳回原告步秀芳的其他诉讼请求。案件受理费5533.00元，保全费1770.00元，由原告承担825.00元，被告白云一、张琳琳承担6478.00元。（于本判决生效后立即给付）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  郎 萍人民陪审员  孙英杰人民陪审员  王诏玲二〇一七年四月二十五日书 记 员  毕凯凯