山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第974号
上诉人（原审被告）崔荣虎，男，1965年11月13日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人于文杰，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘国光，经理。
委托代理人于金鲁，济南市中明泽法律服务所法律工作者。
上诉人崔荣虎因与被上诉人济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第2055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭审理了本案。崔荣虎的委托代理人于文杰，龙泉物业公司的委托代理人于金鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：龙泉物业公司原名称为济南市房地产开发总公司物业公司，成立于1993年4月12日，2004年4月5日其名称变更为济南市龙泉物业管理公司，为独立法人企业，属济南市房地产开发总公司的子公司。2007年4月20日，济南市龙泉物业管理公司被中华人民共和国建设部授予物业管理一级资质。2010年12月31日，济南市龙泉物业管理公司变更为现名称，即龙泉物业公司。济南市某小区某区系原济南市房地产开发总公司开发建设的住宅小区，崔荣虎系该小区某号楼某单元某室业主。2005年8月8日，崔荣虎与原济南市龙泉物业管理公司某小区管理处签订《某住宅小区物业管理服务合同》一份，该合同中注明对该小区服务的物业公司为“济南市房地产开发总公司物业公司”，但公章加盖的是“济南市龙泉物业管理公司某小区物业管理处”，合同中约定的收费标准为：“按照《济南市物业管理服务收费标准》执行”。龙泉物业公司2006年之后在此小区的物业服务费收取标准为：按建筑面积收取，每平方米每月0.35元。崔荣虎所居住的某号楼某单元某室房屋的建筑面积为81.08平方米。自2006年1月起至2013年3月止，崔荣虎未向龙泉物业公司交纳物业服务费共计2468.88元（0.35×81.08平方米×87个月＝2468.88元）。龙泉物业公司曾于2013年4月12日，向崔荣虎发出书面《告知函》一份，内容为：“根据济南市龙泉物业管理有限责任公司信息系统提供的信息，你自2006年1月至2013年3月欠缴物业管理费2468.90元。请你自接此通知后七日内到物业服务中心说明情况，并据实缴纳物业管理费，逾期管理方将依法主张权利。”该《告知函》崔荣虎称从未收到过，也没有物业服务人员向其催要过物业费。龙泉物业公司诉至法院，请求法院依法判令崔荣虎补交拖欠的物业服务费2468.90元，承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。龙泉物业公司下属的物业管理处与崔荣虎签订的《某住宅小区物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且得到龙泉物业公司认可，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龙泉物业公司为崔荣虎所居住的某小区提供了物业服务，崔荣虎就应当及时向龙泉物业公司交纳物业服务费。对于崔荣虎辩称龙泉物业公司所提供的物业服务存在严重瑕疵，除定期有清洁人员打扫一下卫生，再未享受过其他物业服务的问题，原审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从崔荣虎所提交的证据来看，尚不足以证明龙泉物业公司的物业服务存在重大瑕疵；故对崔荣虎的上述抗辩理由，原审法院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于诉讼时效的问题，原审法院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。龙泉物业公司从小区建设完毕至今一直在该小区内从事物业服务，且龙泉物业公司提供证据证实其曾在2013年4月向崔荣虎主张过权利，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为龙泉物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对崔荣虎提出的龙泉物业公司的诉讼请求超出诉讼时效的抗辩，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、崔荣虎于本判决生效之日起十日内向龙泉物业公司补交2006年1月至2013年3月的物业服务费2468.88元；二、驳回龙泉物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由崔荣虎负担。
上诉人崔荣虎不服原审判决上诉称：一、龙泉物业公司在服务期间严重不负责任，怠于履行合同义务，导致整个小区长时间处于脏乱差的状态，龙泉物业公司自知理亏在本案诉讼之前从未催收过物业费，其所谓2013年4月发出的告知函崔荣虎也未收到过。二、原审判决认为龙泉物业公司部分诉讼请求未超出诉讼时效无法律依据，且与法律精神相悖。诉讼时效依法应当从每期债务履行期满起算，因此，超出诉讼时效部分的物业费崔荣虎不应承担。综上，请求依法改判崔荣虎承担2011年7月至2013年3月的物业费，一、二审诉讼费用由龙泉物业公司承担。
被上诉人龙泉物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回崔荣虎的上诉请求，维持原判。崔荣虎主张小区长期处于脏乱差的状况不符合实际情况。龙泉物业公司是经批准的具有一级资质的物业企业，对小区的物业中心管理很严格，且崔荣虎也没有举出相应的证据证明小区处于脏乱差状况。关于诉讼时效的问题，龙泉物业公司为某小区某区提供了物业服务，崔荣虎就应该及时交纳物业费。在一个合同期间内产生的所有物业费应当是一个整体，业主在每个交费期内交费应视为一个整体债务的分期履行，因此，不存在超过诉讼时效的问题。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，龙泉物业公司二审提交从济南市工商行政管理局调取的其公司登记基本情况，载明龙泉物业公司于2010年12月31日变更名称前为济南市龙泉物业管理公司。龙泉物业公司证明其前身为济南市龙泉物业管理公司，2005年8月8日与崔荣虎订立《某住宅小区物业管理服务合同》即为其公司，其实际也为崔荣虎所处的某小区某区提供物业服务。崔荣虎认为该公司登记基本情况不能证明龙泉物业公司为崔荣虎2005年8月8日订立的《某住宅小区物业管理服务合同》的合同当事人。
本院认为：崔荣虎于2005年8月8日订立的《某住宅小区物业管理服务合同》落款处加盖有济南市龙泉物业管理公司某小区物业管理处的公章，从龙泉物业公司提交的公司登记基本情况来看，其前身为济南市龙泉物业管理公司，因此龙泉物业公司系2005年8月8日与崔荣虎订立《某住宅小区物业管理服务合同》的合同当事人的事实，本院予以确定。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于龙泉物业公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效，本院认为，龙泉物业公司与崔荣虎于2005年8月8日订立了《某住宅小区物业管理服务合同》，本案的物业服务费是双方当事人基于同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。崔荣虎未按照合同约定及时支付物业服务费，龙泉物业公司作为权利人未在每一期履行期限届满后即主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必在每一期履行期限届满后即主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，龙泉物业公司要求崔荣虎支付物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效。关于崔荣虎是否应当交纳物业服务费，本院认为，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业服务企业未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主的主要权利无法实现，则应当允许业主以此为由少交或免交物业服务费。本案中，从崔荣虎一审提交的照片来看，不足以证明龙泉物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，严重影响小区业主的正常生活，故崔荣虎不能以此为由不交物业服务费。另一方面，龙泉物业公司作为小区的物业服务企业，应当虚心听取小区业主反映的问题，耐心查找自身存在的不足，积极改进服务中存在的问题，不断提高服务质量和水平。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔荣虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 徐林豹
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年一月十日
书 记 员 赵 艳