四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4758号
上诉人（原审被告）成都博大房地产开发有限公司。住所地：四川省新津县五津镇正西街***号。
法定代表人潘建明，总经理。
委托代理人姚宜敏，四川谦信律师事务所律师。
委托代理人黄琦，四川谦信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何兴友，男，汉族，1976年8月12日出生，住四川省新津县。
委托代理人黄文英，四川泰仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶红容，女，汉族，1978年2月28日出生，住四川省新津县。
委托代理人黄文英，四川泰仁律师事务所律师。
上诉人成都博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）因与被上诉人何兴友、叶红容商品房预售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2014）新津民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月4日公开开庭进行了审理。博大公司的委托代理人姚宜敏、黄琦，何兴友、叶红容共同委托的代理人黄文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月12日，何兴友、叶红容与博大公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定何兴友、叶红容以288033元购买博大公司位于“津都雅居”1号楼2单元3楼5号测绘建筑面积为98.76平方米的商品房。同时该合同第十九条（一）初始登记约定：博大公司应当在2011年6月1日前，取得该商品房的房屋楼栋权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；（二）转移登记约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，受买人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；合同第十四条（三）第2项约定：买受人同意委托出卖人代交契税等税费，并在接受该商品房的同时将税费交给出卖人。上述合同签订后，何兴友、叶红容按照约定支付了全部购房款；博大公司于2011年7月15日向何兴友、叶红容交付了房屋，并代收何兴友、叶红容契税4373.87元。博大公司至今未办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户产权手续。
原审认定上述事实，有双方身份信息、《商品房买卖合同》及附件、摘要、博大公司出具的收购房款发票及收据、交房登记表等证据在原审案卷佐证。
原审原告何兴友、叶红容在原审中的诉讼请求是：1、请求判令博大公司立即办理房屋所有权证转移登记，退还多收取的契税4320.4元；2、判令博大公司支付因逾期未办理房屋初始登记和转移登记的违约金，经原审法院释明后，要求违约金计算至2014年5月21日止，金额为45739.5元。
原审法院审理认为，1、何兴友、叶红容与博大公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，属合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。依据合同的约定，博大公司在履约中，虽于2011年7月15日向何兴友、叶红容交付了房屋，但未能在2011年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明和未能在交房之日起360日内为何兴友、叶红容办理产权转移及产权证，其行为已构成违约，依法应当为何兴友、叶红容申请办理房屋分户产权证，故何兴友、叶红容要求博大公司办理房屋分户产权证的请求，原审法院予以支持。2、博大公司抗辩合同约定的支付违约金的时间未到，因博大公司在交付房屋后一直未办理产权证，其行为已构成违约，故原审法院对其抗辩理由不予采纳，其依法应当承担支付违约金的民事责任。关于逾期办证违约金的计算标准，合同约定逾期办证的违约金按已付房款的日万分之一计算。诉讼中，博大公司以房屋已实际交付，应当以造成的实际损失为由，认为违约金过高，请求减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，本案中，因博大公司认为上述约定的违约金过高，而何兴友、叶红容也未提交因逾期办理商品房所在楼栋的权属证明及分户产权证造成其实际损失的相关证据，且博大公司已于2011年7月15日将讼争房屋交付何兴友、叶红容，其合同的主要目的得以实现，虽博大公司逾期办证，但对何兴友、叶红容所造成的损失明显较小，对其实际权益已无明显损害，故原审法院综合上述因素及全案案情，认为博大公司应当酌情向何兴友、叶红容支付违约金为7300元。故原审法院对何兴友、叶红容主张要求博大公司支付逾期办理房屋初始登记和房屋分户产权证的违约金诉讼请求部分予以支持。3、博大公司尚未办理产权分户手续，按合同补充约定何兴友、叶红容将办理分户房屋所有权需要的全套资料及交纳的相关税费交给并委托博大公司代为办理产权证，故何兴友、叶红容缴纳契税应当在博大公司办理产权分户手续后再据实结算，故何兴友、叶红容主张博大公司退还契税的请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、博大公司在判决生效后三十日内为何兴友、叶红容申请办理其购买的“津都雅居”1号楼2单元3楼5号房屋所有权证；二、博大公司在判决生效后三十日内支付何兴友、叶红容逾期办理房屋初始登记和分户产权证的违约金9300元；三、驳回何兴友、叶红容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费864元，由何兴友、叶红容负担600元，博大公司负担264元，此款已由何兴友、叶红容预交，博大公司在给付上述款项时一并支付给何兴友、叶红容。
宣判后，博大公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、合同第十九条所约定的办证迟延违约金的截止日期并不明确，且违约金的支付条件尚未成就；2、博大公司已交付房屋，并不影响何兴友、叶红容的正常使用，原审并未酌情评估被上诉人的实际损失，酌情确定违约金，才能最大程度地保护双方当事人的利益。博大公司违约的原因多种多样，并非都是博大公司的责任所致，原审所确定的违约金过高，未保护博大公司的利益；3、原审判决未能平衡考虑双方当事人的利益，未能正确发挥法律的引导功能，导致判决结果不当。综上，博大公司认为原审判决错误，故提起上诉并请求：1、撤销原判，改判博大公司不向何兴友、叶红容承担9300元违约金；2、一、二审诉讼费用由何兴友、叶红容负担。
被上诉人何兴友、叶红容答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，本院依据原审证据，认定事实如下：
双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：（一）、初始登记约定，博大公司应当在2011年6月1日前，取得该商品房的房屋楼栋权属证明。如因博大公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的房屋楼栋权属证明的，何兴友、叶红容不退房，合同继续履行，自博大公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博大公司应当按日计算向何兴友、叶红容支付全部已付款万分之一的违约金，并于博大公司实际取得权属证明之日起30日内向何兴友、叶红容支付；（二）、转移登记约定，何兴友、叶红容同意委托博大公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因博大公司的责任，何兴友、叶红容未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，何兴友、叶红容不退房的，自何兴友、叶红容应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，博大公司按日计算向何兴友、叶红容支付全部已付款万分之一的违约金，并于何兴友、叶红容实际取得房屋所有权证书之日起60日内由博大公司支付。
本院二审查明的其他案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按约履行义务，享受权利。何兴友、叶红容已按约履行了支付购房款的义务，虽然博大公司交付了房屋，但其并未按约取得房屋所在楼栋的权属证明及办理案涉房屋所有权登记证书于何兴友、叶红容名下，其行为违反合同约定，应当依照合同约定向何兴友、叶红容承担违约责任。在本案二审中双方主要的争议焦点是：1、违约金的调整是否适当；2、违约金的支付条件是否成就。
关于违约金的调整是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该法律规定充分说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能。就本案而言，如何确定因博大公司的违约行为给何兴友、叶红容所造成实际损失是人民法院合理确定违约金的关键。虽然何兴友、叶红容未能提供证据证明其损失的具体情形，但博大公司的违约行为客观发生，必然给何兴友、叶红容造成损失，而原审判决依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对违约金的调整幅度适当，本院予以维持。
关于违约金的支付条件是否成就的问题。双方合同第十九条第（一）项、第（二）项约定，“取得楼栋的初始登记”以及“为业主办理房屋权属转移登记”均属博大公司的合同义务。博大公司应当积极、主动地履行该义务。但从本案查明的事实分析，博大公司于2011年7月15日向业主交付了房屋，至今已3年有余，博大公司仍未能取得楼栋的初始登记，更说不上为业主办理房屋权属转移登记，充分说明其履行办证义务上的不作为，博大公司怠于履行义务的行为客观上导致合同第十九条所约定的支付违约金的条件不能成就，属不正当地阻止支付违约金条件的成就，应当视为支付违约金条件已成就，故博大公司提出的违约金支付条件尚未成就的主张，因其理由不能成立，本院不予支持。
综上，博大公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人成都博大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年九月十五日
书 记 员 宋 扬