台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄民初字第603号
原告（反诉被告）：冯仙明。
委托代理人：陈新利。
被告（反诉原告）：陈法国。
被告（反诉原告）：张文超。
被告（反诉原告）：郑建平。
三被告委托代理人：周兴。
原告冯仙明与被告陈法国、张文超、郑建平为房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月14日诉至本院。审理中，被告陈法国、张文超、郑建平提起反诉，本院一并受理后，依法由代理审判员苗青适用简易程序于2014年5月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月20日第二次公开开庭进行了审理。冯仙明及其委托代理人陈新利，陈法国、张文超、郑建平及其委托代理人周兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯仙明起诉称：2010年9月17日，原告通过拍租获得黄岩区粮食局黄岩青年东路120号营业房（整栋大楼及后幢三层楼房）。同年10月6日，原、被告订立《租房承包协议书》，原告将承租来的青年东路120号楼房西边底层、电梯房8平方米作为上楼通道和2-6层，后幢楼1-3层整体房屋转租给被告；依梦商务酒店的营业执照、消防许可证等相关证件承包给被告；租期三年，自2010年10月8日起至2013年10月7日。租金及支付方式：第一年租金258000元在签订协议时一次性付清。第二年、第三年租金每年递增5%，分别于2012年、2013年10月7日前付清。协议签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告亦付清了第一年、第二年的房租。第三年房租，被告实际支付了160000元，尚欠124445元未付。合同期满后，被告仍未搬离，占用房屋至今，截至2014年3月7日，共计占用5个月，应当支付租费118518元（258000元／年×105%×105%×5／12）。以上两项合计人民币242963元。现请求判令：一、三被告立即搬离，返还涉讼房屋。二、被告支付拖欠的房租费124445元，并支付自2013年10月8日起至实际搬离出屋止按照258000元／年计算的占有使用费。三、由被告承担本案诉讼费用。（已作变更）
陈法国、张文超、郑建平答辩称：一、房屋租金已经支付完毕，答辩人并未拖欠。二、合同期满后，冯仙明直接收取了青年东路120号店面二层手机店的房租，该处房屋的实际占有使用与答辩人无关，因此，不存在要求答辩人立即搬离的情况。三、因冯仙明拖欠房东黄岩国有资产经营公司（以下简称黄岩国资公司）房租，合同期满后，涉讼房屋被停水停电，冯仙明不能要求答辩人支付2013年10月7日之后的任何费用。四、冯仙明与房东黄岩国资公司之间的租赁合同于2013年10月7日到期，对于租赁期间届满之后的费用，冯仙明无权主张。
陈法国、张文超、郑建平反诉称：反诉原告与冯仙明签订《租房、承包协议书》后，冯仙明交付给反诉原告的房屋平方面积不足，却一直按照约定面积收取租金。对于多收取的部分，冯仙明应予退还。同时，因冯仙明原因导致房屋不能按期开业，造成反诉原告相关装修损失，冯仙明也应当进行赔偿。另外，冯仙明收取房租后，并未开具相应发票。故请求判令：一、冯仙明返还房租51707.20元。二、冯仙明赔偿反诉原告损失人民币800000元。三、冯仙明开具金额为812700元的房租费发票。四、由冯仙明承担反诉费用。
针对陈法国、张文超、郑建平的反诉，冯仙明答辩称：一、答辩人交付的房屋符合租赁合同的约定。至于反诉原告主张被拆除的120平方米，不属于租赁范围。二、反诉原告要求答辩人赔偿损失800000元缺乏依据。三、双方签订的房屋租赁合同仅约定租赁费用的负担，并未要求开具发票。如果反诉原告坚持要求开具发票，该笔额外支出应由其自行承担。
冯仙明为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1、原、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体适格。
2、台州市永宁拍卖有限公司拍卖成交确认书、房屋租赁合同、黄岩区粮食局出具的证明，证明原告冯仙明出租的房屋是通过拍卖取得，且原告的转租行为经过了原管理单位许可的事实。
3、租房、承包协议书，证明原、被告于2010年10月6日签订协议对房屋租赁的范围、租期、租金给付等进行约定的事实。
4、房屋所有权证，证明涉讼的青年东路120号房屋总建筑面积为2110.78平方米，除去店面房面积224.7平方米，原告出租给三被告的房屋面积为1886.08平方米。
5、欠条，证明冯仙明虽然于2012年10月25日向被告出具了200000元的房租费收条，但扣除欠条记载的40000元款项后，实际仅收取了160000元房租的事实。
6、（2013）台黄民初字第1687号民事判决书，证明被告应当按照258000元／年支付占有使用费。
陈法国、张文超、郑建平质证后，对于冯仙明提供的上述证据的真实性均无异议，但认为：证据2房屋租赁合同载明冯仙明承租的期限自2010年10月8日至2013年10月7日，冯仙明不能主张2013年10月7日之后的费用。证据3租房、承包协议书虽然未对房屋租赁税费负担进行约定，但冯仙明应当按照法律规定承担。证据4房产证已经更换，应当以新的房产证为准。对于证据5，被告出具欠条的目的是为了明确有40000元房租尾款未付，与冯仙明出具的200000元收条无关。证据6判决书认定的258000元／年占用费与本案被告占有使用的情况不同，首先冯仙明已实际收回了二楼手机店，该部分费用应予扣除；其次，被告承租房屋被断水断电，无法正常使用；另外，冯仙明并未实际支出相关费用，不能提前追偿。
陈法国、张文超、郑建平向本院提交了以下证据材料：
1、冯仙明出具的收条，证明被告于2012年10月25日支付房租200000元的事实。
2、冯仙明向前幢二楼手机店出具的收条，证明原、被告租期届满后，冯仙明已经收回了二楼手机店，并直接向手机店收取房租的事实，二楼手机店部分的房屋已与被告无关。
3、张海国等出具的证明，证明被告承租的依梦商务酒店中有两间房交给张海国办公用，该笔费用应当由冯仙明负担，或在本案中折抵相关费用。
4、申请调取的（2013）台黄民初字第1687号案卷，证明黄岩国资公司补偿给冯仙明的600000元中大部分系三被告经营的依梦商务酒店损失。
对于陈法国、张文超、郑建平提交的证据，冯仙明质证后认为：证据1收条系复印件，不予认可，被告实际仅支付了房租160000元。证据2无异议。证据3属于证人证言，证人应到庭作证，对于张海国等出具的证明有异议。对于（2013）台黄民初字第1687号案件，冯仙明向黄岩国资公司主张的损失与本案无关，其中被拆除的120平方米房屋不属冯仙明出租给被告的范围。
经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对于冯仙明提供的证据1-6和三被告提供的证据2、4的真实性，双方当事人质证后均无异议，本院予以确认。对于陈法国、张文超、郑建平提供的证据1收条，系复印件，但根据审理中双方当事人的相关陈述，冯仙明确实曾向三被告出具过相关收条，对于冯仙明于2012年10月25日向三被告出具200000元收条的事实，本院予以认定。至于冯仙明当日实际收取被告房租160000元还是200000元，涉及本案主要争议焦点之一，本院将在论理部分一并进行阐述。对于证据3，证人未出庭作证，且即使该份证据记载的情况属实，也系张海国与依梦商务酒店之间的旅店服务合同纠纷问题，与本案不具有关联性。对于被告提供的该份证据，本案不作认定。
经审理，本院认定如下案件事实：
2010年9月8日，黄岩区国有资产管理中心委托台州市永宁拍卖有限公司对其所有的（后统一由黄岩国资公司管理，产权登记为黄岩国资公司）由黄岩区粮食局代管的黄岩区青年东路120号大楼营业房和后幢房屋整体公开招租投标。公告载明：一、招租房屋建筑面积，起投底价及保证金：1、大楼营业房八间（五层楼，系钢混结构），计建筑面积1459.99平方米。2、后幢房屋七间（三层楼，系混合结构），计建筑面积623.99平方米。总建筑面积2083.98平方米（以实际看样为准）。起投底价138万元／年，投标保证金20万元。二、租赁期限三年。第二年起租金每年递增5%。租赁起讫具体时间以协议书上为准。······同年9月17日，冯仙明以年租金180万元招租得到上述房屋的租赁权。同年10月8日，黄岩区国有资产管理中心（甲方）与冯仙明（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、因乙方用于经营的需要，甲方将位于青年东路120号的8（间数）等，计建筑面积2083.98（平方米）的房屋出租给承租方使用。出租房屋的质量状况为现状。二、租赁期限为叁年，自2010年10月18日至2013年10月17日止。三、房屋租金：第一年为180万元，第二年为189万元，第三年为198.45万元，总计567.45万元等。因此次招标前，除临街店面外上述房屋原先均由冯仙明承租，故合同签订后，冯仙明继续使用原承租房屋，同时黄岩区国有资产管理中心将临街店面交冯仙明使用。
2010年10月6日，冯仙明（甲方、依梦商务酒店）与陈法国、张文超、郑建平（乙方）签订《租房、承包协议书》一份，约定：甲方将青年东路120号楼西边底层电梯房8平方作为上楼通道和2-6层，后幢楼1-3层整体房屋租赁给乙方（依梦商务酒店的营业执照、消防许可证等有关证件承包给乙方）。一、租赁范围：（1）青年东路120号楼（前幢）西边底层电梯间用8平方位置及2-6层，建筑面积1235.29㎡；（2）后幢1-3层，建筑面积650.79㎡；以上合计建筑面积1886.08㎡（不包括门面房）。（3）前幢与后幢之间天井空地东起1-6间已搭建临时房。前幢与后幢之间东起1-6间已搭建临时房底层不属租赁范围，属前幢店面用房。二、租期三年，自2010年10月8日起至2013年10月7日止。三、租金及其支付方式。年租金258000元，第一年租金在本协议签订时一次性付清。第二、三年的年租金按每年递增5%计算，分别于2012年、2013年10月7日前一次性付清。四、保证金：乙方须将30000元保证金在签订协议前一次性付给甲方。到期满时如果乙方无违约行为，并在付清水电等费用情况下，甲方于租赁期满后5天内退还给乙方，不计息······合同签订后，陈法国、张文超、郑建平依约支付了第一年、第二年的房租。陈法国、张文超、郑建平承租房屋后将前幢二楼出租给手机店，其余部分用于自己经营依梦商务酒店。
2012年10月25日，冯仙明出具收条一份，载明：今收到依梦商务酒店承租房屋2012年10月到2013年10月7日止的房租费人民币200000元。其余租金在一个月内付清。同日，郑建平向冯仙明出具欠条一份，载明：今欠冯仙明人民币30000元；张文超向冯仙明出具欠条一份，载明：兹欠冯仙明人民币10000元（房租）。
还认定：冯仙明从1999年3月起至2010年8月31日分三期合同连续租用涉讼房屋（临街七间店面房除外）。在租用的两幢房屋之间的场地上未经审批搭建了钢架棚。涉讼的后幢房屋外东北角相邻约有100平方米（东西长12.5米，南北宽8米）场地（包括平房），原系案外人陈连元所有。1979年4月，黄岩区粮食局与陈连元签订调房协议，陈连元所有位于粮食局大楼后幢房屋外东北角相邻约有100平方米场地调归粮食局管理使用。因粮食局下属单位四季春粮油食品店生产需要在该场地搭建锅炉房（平房），后该单位改制停产，锅炉房空闲倒塌。冯仙明承租涉讼房屋后，约在2007年9月经黄岩区国有资产管理中心同意，将该场地平房与承租的房屋连成一体使用，但未经有关部门审批。后因黄岩区粮食局与陈连元所调房屋的所有权无法转换，需要将上述场地退还给陈连元，经冯仙明与黄岩区粮食局协商于2010年12月10日冯仙明同意将该场地（包括平房）腾空后退还给陈连元。退还时冯仙明要求适当减少房租，后因黄岩区国有资产管理中心未明确答复，冯仙明一直向相关部门反映、信访。
2013年10月11日，黄岩国资公司向本院提起诉讼，要求冯仙明支付第三年（2012年10月8日至2013年10月7日止）房租的拖欠部分973150元，立即腾空承租房屋，并支付自2013年10月17日起至实际出屋之日止按1984500元／年计算的租金损失。冯仙明提起反诉，要求黄岩国资公司赔偿2320692元经济损失。2014年9月15日，本院作出（2013）台黄民初字第1687号民事判决：一、黄岩国资公司与冯仙明的房屋租赁关系终止；冯仙明将坐落在台州市黄岩区青年120号的承租房屋（除临街自东至西七间店面已移交外）腾空并交还给黄岩国资公司。二、冯仙明支付黄岩国资公司2013年10月17日前的房租费人民币698650元和2013年10月8日起至2014年7月10日的房屋占用费1311780.82元，并支付自2014年7月11日起至实际交房之日止按年租金258000元计算的房屋占用费。三、黄岩国资公司补偿给冯仙明人民币600000元；并归还履约保证金200000元，合计人民币800000元。四、驳回黄岩国资公司、冯仙明其他的诉讼请求。
本院认为：原、被告于2010年10月6日签订的《租房、承包协议书》中涉及房屋租赁关系的内容系双方当事人真实的意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应为有效，双方均应当按照约定履行。本案主要存在以下争议焦点：一、合同期第三年，陈法国、张文超、郑建平支付冯仙明房屋租金的具体金额。1、冯仙明主张第三年租金为284445元（258000元×105%×105%），2012年10月25日，陈法国、张文超、郑建平应当支付房租200000元，并承诺余款在一个月内付清。但三人实际仅支付了房租费160000元，并由郑建平出具30000元欠条、张文超出具10000元欠条予以确认。三人实际欠付租金124445元（284445元-160000元）。2、陈法国、张文超、郑建平主张冯仙明于2012年10月25日出具200000元收条时，三人已经实际支付了该笔款项。同日，三人又支付了部分余款，最后拖欠的40000元由郑建平出具30000元欠条、张文超出具10000元欠条予以确认。双方当事人的上述主张看似都可以解释200000元收条与40000元欠条之间的关系，但两种解释实际均存在一定的不合情理之处。其一，假如陈法国、张文超、郑建平当日仅支付了冯仙明160000元，冯仙明按理不应向三人出具200000元的收条。即使出具收条在先，冯仙明在仅收取160000元房租后，也应会及时提出异议，更换收条或者在郑建平、张文超出具的欠条中载明相关情况。其二，如果陈法国、张文超、郑建平在冯仙明出具200000元收条时确已支付了相应款项，三人之后又另外支付冯仙明44445元（284445元-200000元-40000元），仅欠冯仙明租金尾款40000元，那么三人理应要求冯仙明按照当日交易方式再出具44445元的收条一份或要求冯仙明在200000元收条下注明“另外收取44445元，拖欠尾款40000元”的字样，而非由郑建平、张文超出具欠条。另外，郑建平、张文超持有冯仙明出具的200000元收条，收条上已载明“其余租金在一个月内付清”，当日两人又主动多付44445元，不符合情理。基于上述分析，仅凭双方当事人目前提供的证据，无法确定陈法国、张文超、郑建平当日实际付款金额。同时，因双方当事人以现金方式进行交易，双方均无法再提供相关支付凭证证明自己的主张。但陈法国、张文超、郑建平作为本案付款义务人，负有相应的举证责任，在双方均无法提供充足证据证明自己主张的时候，应当承担举证不利的后果。因此，本院仅能根据冯仙明的自认，确认陈法国、张文超、郑建平三人已支付2012年10月8日至2013年10月7日止的房租160000元。二、合同期满后，冯仙明要求陈法国、张文超、郑建平按照258000元／年的标准支付占有使用费是否有理。根据本院作出的（2013）台黄民初字第1687号判决，冯仙明应支付给黄岩国资公司258000元／年的房屋占用费，该占用费的计算标准系参照本案《租房、承包协议书》酌情确定。另外，本案涉讼房屋的实际使用情况为青年东路120号楼前幢二层由手机店占用，陈法国、张文超、郑建平开设依梦商务酒店部分由三人占用。根据本案转租协议到期后，涉讼房屋的实际使用情况，参照依梦商务酒店与手机店的房租占比，本院酌情确定陈法国、张文超、郑建平按照169800元／年标准支付占用费。鉴于涉讼房屋所有权人黄岩国资公司在（2013）台黄民初字第1687号案件中要求冯仙明支付占用费至2015年3月31日，冯仙明可向陈法国、张文超、郑建平主张相关费用也应截至2015年3月31日。至于手机店使用部分的占用费，冯仙明应与手机店另行结算。三、原系案外人陈连元所有的约100平方米是否属于本案租赁范围。根据黄岩国资公司向冯仙明招租时的实际情况，陈连元所有的场地确属冯仙明管理使用范围，为冯仙明承租的范围。虽然冯仙明与陈法国、张文超、郑建平签订转租协议时并未对上述场地进行约定，但该处场地与协议约定的后幢连成一体，且依梦商务酒店的浴池也有一部分已经扩展至该处场地，可以认定冯仙明允许依梦商务酒店继续使用部分场地。当然，该处场地内同时还有锅炉房、大型发电机组、仓库等，在实际使用过程中陈法国、张文超、郑建平三人也仅对其中一部分进行管理。根据本案实际情况，应当认定陈连元所有的场地中，原浴池占地部分属冯仙明转租范围。基于上述分析，因涉讼租赁房屋存在面积减少的实际情况，从诚实信用和公平原则出发，本院酌情确定陈法国、张文超、郑建平因租赁场地减少而相应减少房租26445元，即每年递增的租金。陈法国、张文超、郑建平三人已经支付了第三年租金160000元，还需支付第三年租金258000元-160000元=98000元。四、关于陈法国、张文超、郑建平要求冯仙明赔偿损失800000元的问题。鉴于陈连元的场地返还系各方当事人协商一致的结果，即使对租赁物进行了部分变更，也不应认定冯仙明违约。但该块场地的返还，客观上对陈法国、张文超、郑建平（依梦商务酒店）的使用造成影响，损失确有存在，本院综合全案，酌情确定由冯仙明给予陈法国、张文超、郑建平120000元的经济补偿。五、鉴于租赁合同已经终止，陈法国、张文超、郑建平应当按照规定将房屋返还给冯仙明，又因冯仙明与黄岩国资公司之间的租赁关系终止，冯仙明本应及时向黄岩国资公司返还涉讼房屋，故陈法国、张文超、郑建平应立即腾空承租房屋，并返还房屋所有权人黄岩国资公司。同时，冯仙明应当按照《租房、承包协议书》约定退还陈法国、张文超、郑建平保证金30000元。五、陈法国、张文超、郑建平要求冯仙明开具房租税费发票的诉讼请求有理，本院予以支持。至于发票的具体金额，陈法国、张文超、郑建平主张的812700元缺乏依据，按照三年实际应付金额计算258000元＋270900元＋258000元=786900元为准。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
一、陈法国、张文超、郑建平腾空并返还坐落在台州市黄岩区青年路120号的承租房屋。
二、陈法国、张文超、郑建平支付冯仙明2013年10月7日前的房租费人民币98000元，并支付自2013年10月8日起至2015年3月31日止按169800元／年计算的房屋占有使用费。
三、冯仙明补偿陈法国、张文超、郑建平人民币120000元，并归还保证金30000元，合计人民币150000元。
四、冯仙明向陈法国、张文超、郑建平开具金额为786900元的房租税费发票（按税务主管机关核定的税收征收率及应税项目）。
五、驳回冯仙明其他的诉讼请求。
六、驳回反诉原告陈法国、张文超、郑建平其他的反诉诉讼请求。
上述一、二、三、四项于判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分4944元，反诉部分6158.50元，合计11102.50元，由冯仙明负担2944元，陈法国、张文超、郑建平负担8158.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费11102.50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 长 苗 青
人民陪审员 官忠勇
人民陪审员 颜荷芳
二〇一五年四月十五日
代书 记员 解蓉蓉