江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）溧民初字第1026号
原告朱建忠，男，1970年11月生，汉族，溧阳市人。
委托代理人高勋伟，江苏平凌律师事务所律师。
委托代理人蒋彩娣，江苏平凌律师事务所律师。
被告吴新尧，男，1970年5月生，汉族，溧阳市人。
委托代理人杨国敏，男，1974年4月生，汉族，溧阳市人。
原告朱建忠诉被告吴新尧、溧阳市燕山新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月20日立案受理，先由审判员程冬年独任审理，后依法组成合议庭。审理过程中，原告申请撤回对被告新城房地产公司的起诉，本院裁定予以准许。本案分别于2013年7月25日、10月31日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋彩娣、被告委托代理人杨国敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月10日，原告与被告吴新尧就吴新尧拆迁安置所得燕河湾小区19幢1号门301室房屋买卖达成协议，原告依约向被告支付150000元，该房于2012年10月就可交付，但被告一直推诿。原告认为，房屋买卖协议是双方真实意愿表示，应受法律保护。请求法院判令被告吴新尧交付燕河湾小区19幢1号门301室房屋，被告新城房地产公司予以协助（不能交付则返还原告购房款150000元，赔偿原告损失450285元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告吴新尧辩称，一、本案讼争房屋尚不存在交付条件。1.被告吴新尧与拆迁公司拆迁安置协议尚未达成一致意见，尚未取得讼争房屋。2.讼争房屋没有相关的产权证书，目前无法过户。二、原被告间的房屋买卖协议应认定为无效。理由是，该房屋是由拆迁公司安置给被告吴新尧及其妻子、女儿及母亲的，签订房屋买卖协议时，并没有征得房屋共有人的同意，损害了其他房屋共有人的利益。三、原告要求被告赔偿损失450285元缺乏相应的事实及法律依据。请求依法判决。
经审理查明，2010年6月10日，吴新尧与常州市新阳光房屋拆建有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定将位于溧阳市湾里小区（现更名为燕河湾小区）7幢1号门101室、19幢1号门301室、长阳小区15幢3号门1801室等3套房屋安置给吴新尧家庭。同日，常州市新阳光房屋拆建有限公司向吴新尧开具了燕山新区征地房屋拆迁安置房屋选定单，吴新尧自愿选定上述3套房屋，该选定单备注：如有变动需签发单位同意。吴新尧在被拆迁人处签名。
2010年6月10日，朱建忠与吴新尧签订房屋买卖协议书，双方约定，吴新尧将位于溧阳市湾里小区19幢1单位301室房屋（面积136.45平方米）转让给朱建忠，单价3700元／平方米，房价为504865元；付款方式，协议生效时预付150000元，房屋交付时再付334865元，剩余房款20000元在房屋过户时支付；双方还就其他事宜作了约定。同日，原告向被告支付购房款150000元，吴新尧向原告出具了收条，载明“今有吴新尧收到朱建忠购湾里小区19幢1单元301室的房款订金150000元，收款人吴新尧，2010年6月10日”。2012年10月，原告得知房屋可以交付，遂向被告提出交付要求，但被告一直推诿不肯交付，遂引起本案诉讼。
另查明，涉案房屋的小区所在土地在溧国用（2010）第12093号土地使用权证所载范围内。
本案在审理过程中，因被告尚未到新城房地产公司办理涉案房屋结算，被告家庭的其他共有人又坚决反对交付房屋，被告按合同交付房屋事实上不能履行。经原告申请，本院委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（以下简称金宁达恒公司）对燕河湾小区19幢1号门301室房屋的市场价值进行了评估，金宁达恒公司以2013年8月20日为评估时点，将上述房屋的市场价评估为93.96万元，建筑面积单价为6882元／平方米。为此，原告变更诉讼请求：一、解除原、被告间的房屋买卖合同；二、被告返还原告定金150000元；三、被告赔偿原告损失434735元（939600元-504865元）；四、被告承担评估费7000元（原告已提供金宁达恒公司出具的收费发票证明其已预交评估费7000元）。
庭审中，被告认为，因原被告的房屋买卖合同没有征得房屋共有人的同意，是被告擅自出卖的，合同自始无效，应予解除。对15万元的定金，被告同意返还。对于损失，被告所有的房屋是拆迁安置房，在双方签订买卖协议时，原告应当知道该房屋属于期房性质，也是小产权房，其中的不稳定因素原告应当预见。原告购房后，所购房屋并不是用于自住，而是用于转手盈利，且也预收了他人的购房款，原告的实际损失并未产生，因而原告的该项主张缺乏事实依据。对评估费用由法庭依法处理。
原告认为，被告所说的理由不能作为因其导致合同解除而造成损失的理由，因被告不能交付房屋，虽原告把该房屋转手，也导致不能对第三人交付而要对第三人的损失进行赔偿。由于被告的原因不能交付房屋是事实，原告是否自住并不影响被告行为给原告造成的损失。因其实际损失已经得到证实，已由金宁达恒公司估计确认其购置房屋的差价，至于原告与第三人之间的纠纷与本案无关。
本院认为，原告与被告吴新尧签订的买卖溧阳市湾里小区19幢1单位301室房屋的合同合法有效。合法有效的合同对合同双方均具有约束力，双方均应全面履行。在违约方明确表示不履行合同或已不能实际履行时，守约方得以解除合同，并要求违约方赔偿损失。
本案中，由于涉案房屋的买卖未得到其他共有人同意，现其他共有人不同意交付房屋，该合同事实上不能履行，故原告要求解除与吴新尧签订的房屋买卖合同，并要求吴新尧返还已付款及赔偿损失的请求，于法有据，本院予以支持。
对于涉案房屋的市场价值，有评估报告为证，本院予以确认。本案中，原告并无违反合同约定之处，也无证据证明原告自己扩大了损失，导致原告解除合同的原因是被告方不能履行合同的客观事实，故原告的履行利益损失应以该房屋的市场现值减去该房屋合同价的方式确定为宜，经计算为434735元（939600元-504865元）。依照法律规定，合同约定的违约金低于实际损失的，守约方可以要求增加。因此，对于原告要求被告赔偿履行利益损失434735元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告方认为原告对合同不能履行也负有责任，原告主张的损失缺乏事实依据的辩解意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告朱建忠与被告吴新尧关于买卖溧阳市湾里小区19幢1单位301室房屋的合同。
二、被告吴新尧于本判决生效之日起十日内返还原告朱建忠购房预付款150000元，并赔偿原告朱建忠履行利益损失434735元、评估费7000元，合计人民币591735元。
三、驳回原告朱建忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10904元，诉讼保全费3520元，合计人民币14424元，由原告负担1442元，被告负担12982元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在递交上诉状之日起七日内向江苏省常州中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费10904元，上诉费缴纳帐号为：江苏省常州市中级人民法院80402016138963江苏银行常州分行营业部，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 程 冬 年
人民陪审员 万保云人民陪审员蒋荫平
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 史 雪 娇