甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第102号
上诉人（原审原告）兰州泉鸿工贸有限公司，住所地兰州市城关区
法定代表人齐娟荣，该公司经理。
委托代理人周敏，甘肃文谭律师事务所律师。
委托代理人杨松，男，1967年生，汉族，甘肃省靖远县人，住兰州市城关区。
被上诉人（原审被告）周小燕，女，1964年生，汉族，甘肃省榆中县人，住兰州市城关区
委托代理人岳宝田，男，1964年生，汉族，甘肃省榆中县人，住兰州市城关区，系周小燕之夫。
上诉人兰州泉鸿工贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2013）城民一初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定，涉案房屋系拆迁还建房屋，兰州银河房地产开发公司（以下简称银河公司）于2005年9月19日与被告签订《单位公房租赁协议》，被告每月向银河公司缴纳房租44.06元。银河公司因与原告之间产生债务纠纷，2007年兰州市七里河区人民法院以（2007）七法执字第00013号民事裁定书将银河公司名下的位于兰州市城关区何家庄东街41号共7套建筑面积366.13平方米、套内面积332.75平方米、分摊面积33.38平方米的房屋交付原告抵偿债务。原告依据该民事裁定书及协助通知书，取得了兰州市城关区何家庄东街41-45号房屋的所有权证。原告取得房屋所有权证后，经公告，与银河公司签订租赁协议的部分原住户重新更换了住房证并收取了房屋租金。自2006年11月起，被告就向原告缴纳房屋租金，2011年4月17日，被告向原告缴纳了涉案房屋自2007年1月至2010年12月的租金1200元。后被告没有与原告更换房屋租赁证也没有缴纳房屋租金，双方发生争执。
原审判决认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中原告以持有诉争房屋的所有权证要求解除与被告的租赁合同，并要求被告返还房屋的诉讼请求是否成立，应结合本案的基本事实及证据综合予以评定。本案中，2005年9月19日银河公司为被告颁发了住房证，明确将诉争房屋出租给被告，该房屋为单位公房性质，因此，被告占有使用诉争房屋，是基于其居住的房屋被拆迁后重新获得安置的房屋，且被告一直居住至今。因银河公司与原告的债务纠纷，致使本案租赁房屋的所有权发生变动，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告与银河公司的租赁协议继续对原、被告有效。由于被告是涉案房屋合法的承租人，对涉案房屋享有合法的使用权。原告接手涉案房屋后，被告也向原告履行了缴纳房租的义务，对于2011年1月至今的房屋租金，原告称被告拒绝缴纳，被告称其缴纳无门，庭审时，被告表示愿意继续按公房租赁标准向原告缴纳租金，故对原告要求解除原、被告之间的租赁合同并返还房屋的诉讼请求，不予支持。房屋所有权变更后，被告作为承租人应当与新的权利人建立租赁关系，并支付房屋租金，故对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求予以支持，租金以现行公房租金标准计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告周小燕于本判决书生效后五日内向原告兰州泉鸿工贸有限公司支付拖欠的房屋租金3123.60元（2011年1月1日至2013年6月30日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1978元，原告承担1780元，被告承担198元。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，兰州泉鸿工贸有限公司不服，向本院提出上诉，认为：一、被上诉人违反租赁合同的约定，构成根本违约，一审法院驳回上诉人要求返还房屋的诉讼请求是错误的。被上诉人拖欠租金迄今已近三年的事实是客观存在的，被上诉人所称缴纳无门纯属借口。上诉人从2007年房屋所有权转移至上诉人后，就在该小区设立了收费点，2011年1月1日之前的房租已经缴纳充分说明不是无处缴纳，而是不愿意缴纳，依据有关法律规定，被上诉人当庭既没有举证证明上诉人下落不明，又没有举证证明上诉人拒收，更没有举证证明依法对应当履行的债务进行了提存，一审认定缴纳无门没有依据。二、出租人和承租人约定的解除租赁合同收回房屋的情形已经出现，一审强制判决双方履行合同违背“当事人意思自治原则”。原房屋所有权人银河公司和被上诉人郭承良签订的房屋租赁合同第三条约定：“承租人欠租6个月以上的，出租人有权终止租约，收回房屋。”自2011年1月1日后，被上诉人再未交纳租金，上诉人多次上门催收，迄今分文不交已近两年，早已超过了6个月，被上诉人以自己的行为明确表明不履行合同，现该小区租赁户全部效仿停止缴费，导致上诉人无收入来源，上诉人的利益不能保护。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人要求被上诉人返还房屋的诉讼请求。2、被上诉人周小燕承担本案一、二审诉讼费用。
周小燕答辩，答辩人所住房屋是拆迁安置公房，是国家政策性的福利和保障性住房。上诉人与银河公司的房屋所有权转让行为属恶意串通，实质上也损害了88户拆迁安置人的利益，应属无效的民事行为，损害了承租人合法知情权、优先购买权。2011年4月，上诉人张贴收费公告后，答辩人主动交清四年的房费，之后，上诉人再未张贴收费公告，也未对出租房屋进行维修检查管理，导致答辩人未能及时缴纳房费。上诉人故意改变收费方式，不收取房费，目的就是要侵占涉案房屋。请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，予以确认。另，本案双方当事人认可涉案的房屋即位于兰州市城关区铁路东村街道何家庄东街45号4单元402室租住人为周小燕。
本院认为，本案是因租赁房屋所有权人发生变动所产生的新的房屋所有人与原承租人之间的房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第229条即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被上诉人与原涉案房屋所有权人银河公司之间的租赁合同中权利义务的内容依照原租赁合同不变。按照双方当事人的陈述，上诉人按照原租赁合同约定的公租房标准收取租赁费，被上诉人也表示同意按该标准交纳，对此，双方并无争议，对于一审判决的房租费数额，双方也并无异议，因此，原审判决第一项应予维持。关于上诉人要求解除双方之间的租赁合同并返还租赁房屋的诉请，经审查，上诉人在取得涉案房屋所有权以后，还未与被上诉人签订新的书面租赁合同，但存在事实上的租赁关系。上诉人认为被上诉人不与其签订新的租赁合同，不更换新的住房证，未缴纳房屋租金超过了六个月构成违约，而被上诉人则主张上诉人未通知收取租金，对此，上诉人没有充分的证据证明被上诉人经催交租金后拒不交纳的情形，而且根据上诉人的陈述，上诉人要求被上诉人交纳租金的前提是签订新的租赁合同，更换新的住房证，被上诉人则表示对签订合同的主体及内容有异议，综上本院认为，因涉案房屋发生了所有权变动，现上诉人取得了房屋所有权证，是涉案房屋的所有权人，因此，上诉人要求签订新的租赁合同的要求是符合法律规定的，但对于租赁合同的内容，因涉及原租赁合同的内容，且涉案房屋存在拆迁安置的历史遗留问题及原租赁合同按照单位公租房租赁的情形，双方应进一步协商，解决争议签订书面合同。现在书面合同还未签订，且双方对收取租金标准及数额无争议，被上诉人在案件审理期间表示愿意交纳的情况下，上诉人以被上诉人违约为由要求解除合同、收回房屋的诉请缺乏事实及法律依据，故原审判决驳回该诉请并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，上诉请求不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1780元由上诉人兰州泉鸿工贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘锦辉
代理审判员 张 静
代理审判员 郭宏杰
二〇一四年四月十六日
书 记 员 吉晓玲