江苏省兴化市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1281执异3号
案外人朱达权。
申请执行人中国银行股份有限公司兴化支行，住所地兴化市。
负责人黄振秦，行长。
委托代理人（特别授权）金卫东，江苏××律师事务所律师。
被执行人兴化市临源经贸有限公司，住所地兴化市。
法定代表人高华山，总经理。
被执行人高华山。
被执行人唐阿四，系高华山妻子。
被执行人兴化市德利通门窗制造有限公司，住所地兴化市。
法定代表人王德洲，总经理。
申请执行人中国银行股份有限公司兴化支行（以下简称中行兴化支行）与被执行人兴化市临源经贸有限公司（以下简称临源公司）、高华山、唐阿四、兴化市德利通门窗制造有限公司金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，案外人朱达权向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭公开听证进行了审查，案外人朱达权、申请执行人中行兴化支行的委托代理人金卫东、被执行人临源公司的法定代表人高华山到庭参加听证，现已审查终结。
案外人朱达权异议称，法院拍卖的高华山所有的位于兴化市临城镇十里村房屋建筑物中，有我三套商品房。该三套商品房是高华山及临源公司向我借款抵押给我的,我分别于2011年12月12日和2012年2月17日占有了此三套�屋，并出租给他人。上述房屋因没领取房产证而无法办理抵押登记。我起诉要求高华山、临源公司还款，经法庭调解,直接将上述房屋抵算了借款，因此我于2013年1月29日就拥有了产权。房屋转移，占用范围里的土地使用权一并转移。抵押给中行兴化支行土地使用权的他项权证已于2012年12月11日注销，中行兴化支行已失去土地使用权的优先受偿权。而房屋他项权证所载的这一部分房屋，已依法拆除翻建，我所买的三套商品房就位于拆除后翻建的房屋之中。抵押物灭失，抵押权消灭，所以判决书确定的中行兴化支行的抵押物应不包括新建的商业用房。因此请求解除案外人所拥有的三套商品房的查封，并停止拍卖。
案外人朱达权为支持其主张，向本院提供下列证据：
1、2014年4月16日本院作出的（2013）泰兴商初字第0553号民事判决书复印件一份。证实高华山抵押给中行兴化支行的国有土地使用权已注销抵押登记。
2、2008年7月26日危房翻扩建改造请求立项的请示；2008年9月9日兴化市发展和改革委员会企业投资项目核准决定书；2008年10月30日建设工程规划许可证复印件各一份。证明房屋已在2010年之前经审批合法拆除并翻建。
3、2011年12月12日、2012年2月17日高华山与朱达权借款合同及2012年3月11日高华山出具的借条各一份；朱达权将三套商品房出租的租房协议四份。证明其合法占有三套商品房。
4、2013年1月29日本院作出的（2013）泰兴临民初字第113号民事调解书复印件一份。证明朱达权从2013年1月29日已取得三套房屋的物权。
5、2014年2月28日经兴化市临城镇建设管理服务所盖章确认的兴化市临源经贸有限责任公司出具商业用房建设的情况说明一份。证实上述抵债房产未能办理所有权变更�记系政策原因。
申请执行人质证认为，除法院出具的判决书、调解书外，其余书证真实性无法确认，请法院核查。物权以登记为准，拍卖房产均登记在高华山名下，请求法院继续执行
高华山质证认为，对上述证据无异议，需说明的是之所以没有以高华山本人名义翻建，是因为报批立项必需以单位名义。
申请执行人中行兴化支行答辨称，案外人未提供查封拍卖房屋的所有权证和土地使用权证，不是所有权人，主体不适格。申请执行人对查封拍卖的房屋及房屋范围内的建筑用地使用权享有优先受偿权，两级法院判决均已确定。案外人与临源公司、高华山之间因借款形成的债权债务关系不能对抗申请执行人的抵押权。即使案外人与高华山之间存在房屋买卖合同，要取得所有权也应当清偿申请执行人的债务。请求驳回案外人的异议申请。
申请执行人为支持其主张，提供以下证据：
1、临字35220002号、临字35220003号村镇房屋所有权证，兴抵字第20090806－4号房屋他项权证，证明依法进行了抵押权登记。
2、本院（2014）泰兴行初字第0016号行政判决书、泰州市中级人民法院（2014）泰中行终字第00099号行政判决书，证明房屋他项权证具有的法律效力，中行兴化支行享有抵押权。
朱达权质证认为，因不知情不发表意见。
高华山质证认为，上述证据的真实性无异议，村镇房屋所有权证合法性无异议，但他项权证系被注销后，中行兴化支行非法领取；对行政判决书不服，已提起申诉。
被执行人临源公司、高华山答辩称，朱达权所述属实，新建商务楼，除出售给朱达权的三套，另有房屋出售给了姜伯元、任召干、刘爱华。出售给姜伯元的事实有（2014）泰兴民初字第234号、（2015）兴开民初字第135号民事判决书予以证实。另设定抵押的房产亦已与土地使用权同日解除抵押，现中行兴化支行持有的他项权证系伪造，被执行人已向省高院申诉，请求法院停止执行。
经审查查明，中行兴化支行与被执行人临源公司、高华山、唐阿四、兴化市德利通门窗制造有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月16日依法作出（2013）泰兴商初字第0553号民事判决书，已发生法律效力。依该判决，临源公司应偿还中行兴化支行贷款本金3978142.43元及利息；高华山、唐阿四、兴化市德利通门窗制造有限公司承担连带偿还责任；中行兴化支行对兴抵字第20090806－4号房屋他项权证所载明的抵押物拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权等。
该判决确认的主要事实有：2009年8月6日，被执行人高华山与申请执行人中行兴化支行订立中小企�最高额抵押合同，高华山为抵押人，中行兴化支行为抵押权人，抵押物为高华山所有的兴化市临城镇十里村的房地产。双方进行了房地一体抵押，分别于2009年8月6日将村镇房屋所有权证临字35220002号（9幢房屋计2311.5平米）、临字35220003号（7幢房屋计1849.39平米）所记载的房屋进行抵押登记，领取了兴抵字第20090806－4号房屋他项权证。2009年8月11日将兴国用（2006）第001490号国有土地使用权证（地号025-1604-032，出让商业用地使用权面积5420.8平米）所记载的土地使用权进行了抵押登记，领取了（2009）第1450号土地他项权证。2012年12月11日，中行兴化支行又申请领取了与原他项权证内容一致的新房屋他项权证。2012年12月11日，中行兴化支行申请注销了土地抵押权，对此中行兴化支行诉讼中陈述，是因为借款到期后，中行兴化支行与高华山多次协调沟通，准备以兴化市临城供销�名义办理贷款，仍以该财产抵押。在注销后准备重新办理抵押过程中，高华山名下的土地使用权被法院查封。
另查明，本院在另案执行顾立新与临源公司、高华山民间借贷一案过程中，于2012年12月12日以（2012）泰兴执字第1937－3号民事裁定书查封了被执行人高华山所有的位于兴化市临城镇十里村厂房（1－7幢），面积1849.39平方米；综合楼（1－9）幢，面积2311.50平方米及土地使用权，面积5420.8平方米。2014年12月4日，本院以（2012）泰兴执字第1937－5号执行裁定书对上述房产续封。
另，高华山以兴化市住房和城乡建设局为被告，提起行政诉讼，要求撤销2012年12月11日中行兴化支行新领取的村镇房屋他项权证，经本院与泰州市中级人民法院审理，已判决驳回其诉讼请求。
又查明，2008年7月26日，临源公司向发改委申请对兴临字第35220002号房屋所�权证载明的建筑面积为402.56平方米第7幢建筑翻扩建。兴化市发展和改革委员会于2008年9月9日作出企业投资项目核准决定书，对临源公司的立项请求予以核准。2008年10月30日，临源公司领取了建字第200800108号建设工程规划许可证，建设项目为商业用房翻扩建，建设位置临城创业西路8号，建设规模876平方米。实际建成了三层商业用房，面积1254.3平方米。被执行人高华山对此陈述，房屋实际于2009年10月开工，建成于2010年8月。
关于朱达权与临源公司、高华山民间借贷纠纷一案，经本院调解，双方约定临源公司、高华山将所建商务楼西数第二、三、四套共九间作价130万元抵给朱达权，如今后涉及产权及其他纠纷，当事人自愿承担后果，与法院无关。本院于2013年1月29日作出（2013）泰兴临民初字第113号民事调解书，已发生法律效力。
关于临源公司与姜伯�房屋买卖合同一案，经审理查明，2012年10月25日临源公司与姜伯元签订协议书一份，约定将位于兴化市临城镇十里村创业路北侧商住楼三套九间转让给姜伯元，转让价格为每套45万元，合计135万元。合同签订后，姜伯元尚欠房款29万元。临源公司于2014年1月6日提起诉讼，要求给付房款24万元，诉讼中，临源公司变更请求支付房款4万元。本院于2014年4月2日作出（2015）泰兴民初字第0234号民事判决书，判决姜伯元给付临源公司4万元。2015年2月2日，临源公司再次起诉要求姜伯元给付房款199990元，本院作出（2015）泰兴开民初字第135号民事判决书，判决姜伯元给付临源公司199990元。
本案的争议焦点:申请执行人是否因注销包含与朱达权争议的房屋在内的土地使用权他项权证而丧失了土地抵押权，致房屋他项权证记载的部分房屋因拆除重建而丧失对重建房屋抵押权。案外人是否已取得争议房屋的所有权，并得以排除对该执行标的物的执行。
本院认为，一、抵押权人对抵押物享有的优先受偿权作为物权性质的权利，具有对世和追及效力，不管抵押物流转于何人之手，抵押权人均可追及行使其抵押权。所以，临源公司、高华山翻建手续是否经审批合法重建、朱达权等人与临源公司、高华山之间的协议及其他转让手续是否合法等均不影响抵押权的实现。首先，中行兴化支行虽然注销了土地使用权抵押，但对房屋不仅没有注销抵押权，而且于同日重新申请领取了房屋抵押他项权证，按照我国“房地一致”的原则，中行兴化支行对该抵押房屋占用范围内土地使用权仍享有抵押权。其次，抵押物因附合、混合或者加工即物的添附，抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工�。临源公司、高华山在抵押办理登记前即经批准翻扩建部分抵押房屋，其翻扩建的房屋亦是在抵押房屋占用的土地范围内，且为同一所有权人，该翻扩建应是一种添附行为，抵押权当然及于该附合物即翻扩建的房屋。案外人主张翻建房屋导致抵押物灭失的理由不能成立。再次，对于中行兴化支行注销土地使用权抵押的行为，应非其放弃土地使用权抵押的真实意思表示。被执行人等既未偿还债务，又未提供其他担保，抵押权人放弃抵押既不符合银行业的通常做法，也不符合常理。对此抵押人亦未能做出合理解释，申请执行人陈述是为了重新办理抵押解释较为符合情理。综上，申请执行人对本院决定拍卖的被执行人高华山所有的房屋，包括争议房屋享有抵押权,被执行人未经抵押权人同意转让房屋的行为无效。
二、本院另案执行中，于2012年12月12日即对高华山�有的房屋及国有土地使用权进行了查封，并在到期后进行了续封，均办理了查封登记，其查封效力持续存在。同理，按房地一致的原则，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。其对土地使用权的查封及于该国有土地上的所有建筑物，当然包括在该国有土地使用权范围内的翻建房屋。被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。因此，从查封效力的角度，案外人亦不能取得争议房屋所有权。
三，案外人为追索债权，通过诉讼与案外人达成以房抵债协议并取得生效民事调解书，其基础权利实质是债权请求权，并不因此产生物权变动效力。既不能对抗抵押权人，也不能对抗查封效力，故不能排除执行。案外人依据在本案执行标的物被查封后作出的生效民事调解书排除执行，则更不能得到支持。
综上，案外人提出的异议不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人朱达权的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 邵吟春
代理审判员 史堂荣
代理审判员 赵 怡
二〇一六年一月十二日
书 记 员 孙 鹏