安徽省天长市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第01225号
原告：何平，男，1953年2月生，无业，住安徽省天长市。
委托代理人：赵明健，安徽天道律师事务所律师。
被告：天长市农业机械公司，住所地安徽省天长市建设东路。
法定代表人：俞树彬，该公司破产管理人负责人。
委托代理人：王学翥，天长市永丰镇法律服务所法律工作者。
原告何平与被告天长市农业机械公司（以下简称天长农机公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理。依法由审判员李正国适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转换为普通程序审理，并于2013年12月11日再次开庭审理，原告何平及委托代理人赵明健，被告天长农机公司委托代理人王学翥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
何平诉称：被告系国有企业。1994年10月9日，被告和原告签订《房屋买卖及土地转让契约》一份，约定原告将位于冶山镇天冶公路东侧的住宅转让给被告，价款15万元。后双方依约履行。现原告方知，原告所有的集体土地使用权转让给性质为国有企业的被告是不合法的，是法律所禁止的。该房屋所占土地至今仍系集体土地，无法办理使用权变更登记，使用权为原告享有。因此，原、被告的协议属无法履行，不能实现买卖目的的合同。现提起诉讼，请求判令双方于1994年10月签订的《房屋买卖及土地转让契约》无效；返还财物。并承担本案诉讼费用。
天长农机公司辩称：1、签订及履行契约是客观存在的，我方付出15万元；2、被告是国有企业，买原告房产也是事实，土地房产部门已办理房屋所有权证，房屋所有权人是天长农机公司，被告已合法占有该房产，原告要求返还无法律依据；3、国有企业拥有集体性质房产没有法律禁止规定；4、双方的契约不存在买卖目的不能实现，合同目的已经实现。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。
何平向法庭提交的证据材料及证明目的：
1、何平身份证复印件。证明：原告何平主体资格适格。
2、《房屋买卖及土地转让契约》一份。证明：原、被告双方于1994年签订《房屋买卖及土地转让契约》，约定位于天长市××××路东侧原告的私有住宅及宅基地转让给被告，转让费12万元。合同并没有履行完毕，土地使用权无法变更，因该协议违反法律的禁止性规定。
3、集体土地建设用地使用证。证明：该房屋所占的宅基地性质为集体建设用地，使用权人为何平，也证明了原告至今仍享有土地使用权，登记时间为1994年2月25日，面积177.10平方米，建筑占地100.69平方米。地号34-（08）-105。
天长农机公司质证意见：证据1无异议；证据2真实性无异议，合法性无异议，被告已履行了合同义务，原告部分履行了合同义务，房屋权属变更登记手续已办，但土地使用权仍在原告名下，原告构成违约，如果对土地所有权产生争议何平作为原告是不适格的；证据3土地使用权证在契约时间之前，契约是1994年10月9日，土地证没有变更，契约约定应由原告协助被告办理土地变更手续，但原告没有配合被告办理，原告没有履行合同义务，不能证明原告所说的土地权属没有变更，协议的效力与土地权属变更无关。
天长农机公司向法庭提交的证据材料及证明目的：
1、《房屋买卖及土地转让契约》一份。证明：契约内容是双方当事人真实意思表示，被告履行合同全部义务，原告存在违约行为，未协助被告办理房屋过户手续。
2、房屋所有权证一份。证明：被告从原告处购买的房屋已办理了房屋所有权证，已拥有房屋所有权。
何平质证意见：契约真实性无异议，但被告提出原告违约及认为这份协议已完全履行不符合事实。对房产证真实性有异议，是被告单方取得的，原告没有在登记机关办理过签字转户手续。
对原、被告双方所举证据材料，本院依据证据规定，审查其形式、内容，结合双方质证意见，作如下认证：
对原告方所举的身份证、《房屋买卖及土地转让契约》、集体土地建设用地使用证予以认定；对被告方所举《房屋买卖及土地转让契约》予以认定；对其所举的房产证，因在房产登记机构未查到不动产登记簿有相关记载，被告方也未举证证明，又鉴于民事审判不宜审查、评判房产登记机构的登记发证行为，故对该房产证的真实性、合法性不作界定。
依据审查认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院审理查明：被告系国有企业。1994年10月9日，天长农机公司和何平等人（契约中分别为甲方、乙方）签订《房屋买卖及土地转让契约》一份，约定原告有偿将位于冶山镇天冶公路东侧的房屋所有权及土地使用权（门面小楼上、下各四间及一个院落和一间大厨房、一口水井）转让给被告，价款15万元（转让费12万元、维修费3万元）；同时约定乙方必须在甲方付给转让费前交出本宗房屋及土地的建房证和土地使用证并办妥合法的过户手续，保持本宗房屋及其所属电器设备的原样，并保证在1994年11月25日前交付甲方使用；双方还约定：本协议生效后，甲乙双方不得违约，如有一方违约，违约方必须承担违约责任，并赔偿另一方的经济损失。协议订立后，被告支付了15万元价款，原告交付房屋。被告占有、使用涉讼房屋至今。但协议双方未能办理集体土地建设用地使用权变更手续，而被告已经持有涉讼房屋的产权证，填发日期为1996年7月24日。
另查，涉讼房屋的土地使用证载明内容有：证号：天集建（冶土）字第82#117号；土地使用者：何平；地址：冶山镇街道村；地号：34-（08）-105；用地面积177.10平方米，建筑占地100.69平方米；用途：住宅；登记发证时间1994年2月25日。被告持有涉讼房屋的产权证，填发日期为1996年7月24日，但房产登记机构不动产登记簿无记载，被告方也未能证明产权证的形成及相关情况。
本案在审理中，本院主持原被告双方调解，双方终未能形成一致处理意见。
本院认为：原、被告之间于1994年签订的房屋买卖及土地转让契约后，出卖人交付房屋、买受人支付价款，双方买卖意思表示真实，也具备民事行为能力，但“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。不能向城市居民出售，显然也不能向单位和组织出售。因此双方出卖集体土地使用权上的住宅终究违反了法律、行政法规的强制性规定，且集体土地建设用地使用权至今也未能变更，应当认定房屋买卖协议无效；因无效合同所取得财产的返还应该依据案件具体情况、结合各自过错妥善处理，本案中被告已经持有房产证，由于审理民事案件不宜审查行政行为即房产证登记（变更）的真实性、合法性情况，故在房产证业已存在的情况下，对房屋是否返还及由此产生的赔偿责任不宜作出处理，原告要求因协议无效而返还财产的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地法》第八条、第十二条、第六十三条，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》之相关规定，判决如下：
一、原告何平与被告天长市农业机械公司于1994年10月9日签订的《房屋买卖及土地转让契约》无效；
二、驳回原告何平返还财物的诉讼请求。
案件受理费3300元，由原、被告各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 李正国
审 判 员 董春慧
人民陪审员 万有富
二〇一四年八月十日
书 记 员 鄂丽蓉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。