安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00461号
上诉人（一审原告）：崔维民，男，1956年4月3日出生，汉族，住安徽省灵璧县。
委托代理人：崔维艳，系崔维民之弟。
委托代理人：潘佩超，安徽山石律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省灵璧县。
法定代表人：王兴清，该公司董事长。
委托代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。
上诉人崔维民因与被上诉人灵璧县中楠房地产开发有限责任公司（以下简称灵璧中楠公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院于2015年7月6日作出的（2015）灵民初字第01185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法由审判员许劲松担任审判长，与审判员丁伟、代理审判员李震组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人崔维民的委托代理人崔维艳、潘佩超，被上诉人灵璧中楠公司的委托代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔维民一审诉称：崔维民原在灵璧县灵城西关凤河巷有门面房三间。2010年灵璧中楠公司因开发灵璧县2007年第4号地块拆迁了崔维民的上述房屋，并于2010年12月6日与崔维民签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定以产权调换的方式，对崔维民以A-09楼1层154号房进行安置，以实际安置面积找补差价；灵璧中楠公司应在崔维民完成搬迁之日起的24个月内将安置房交给崔维民使用并办理入住手续，逾期，应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。在双方签订协议前，崔维民已将原房屋搬迁腾空并交付灵璧中楠公司，而后于2010年12月6日签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，按照约定，灵璧中楠公司应在2012年12月6日前将该房办好产权证并交付崔维民使用。但该过渡期到期后，虽经崔维民多次催促，至今灵璧中楠公司仍未按约将安置房交付崔维民，灵璧中楠公司的行为已构成严重违约，并给崔维民造成了重大的经济损失。崔维民提起诉讼，请求判令：1、灵璧中楠公司向崔维民交付按协议的约定经测绘确认的房屋和该房的房屋所有权证；2、灵璧中楠公司向崔维民支付2012年12月7日至2015年4月7日止的迟延交房的违约金707128.8元（3.5万／每平方米×120.26平方米×28月×30日×2÷10000）（按该房的总价值的日万分之二计算）；3、本案的诉讼费用由灵璧中楠公司负担。
灵璧中楠公司一审答辩称：崔维民虽然和灵璧中楠公司于2010年12月6日签订了房屋拆迁补偿安置协议，但该房屋仍由崔维民正常对外租赁，直至2011年底，崔维民才将房屋基本腾空。双方在协议第六项有特别约定，首先违约的是崔维民。该房屋已在规定时间内以多种方式通知崔维民办理入户和缴费手续，2014年8月26日，当崔维民向灵璧中楠公司补交了房屋差价后，该房屋的钥匙已交给崔维民。该房屋是棚户区改造房屋，房款计算应以地方税务局核准的价格计算，即按每平方米1800元计算。房产证办理是政府统一安排的，不是开发公司当家。综上，灵璧中楠公司严格履行合同，不存在违约行为，故应驳回崔维民的诉讼请求。
一审法院查明：2010年12月6日，灵璧中楠公司（拆迁人）委托案外人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与崔维民（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供A区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位…”；合同第五条第四项规定：“被拆迁人在完成搬迁十五日内将原房屋所有权证、土地使用证等证件交给委托拆迁人，由拆迁人交主管部门统一注销。被拆迁人应提交相关证件，积极配合拆迁人办理安置房屋的产权证”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第七项规定：“被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人”；合同第六条规定：“其他约定：该户过渡期从2011年10月1日算起”。
另查明：崔维民安置房屋（营业房）系温州商城A-9楼1层154号，房屋建筑面积为120.26平方米，其中拆迁安置105.26平方米，按每平方米1800元计算，计189468元；拆迁安置补15平方米，按每平方米16666.67元计算，崔维民支付房屋差价款250000元。2014年元月份，灵璧中楠公司通知崔维民缴纳房屋差价款及办理入户手续，崔维民于2014年8月26日支付房屋差价款，同日温州商城物业公司将房屋钥匙交给崔维民；房屋未办理产权证。
一审法院认为：崔维民与灵璧中楠公司所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。由于崔维民已支付房屋差价款、物业公司亦将安置房钥匙交与崔维民，故崔维民要求灵璧中楠公司向崔维民交付按协议约定经测绘确认的房屋的诉讼请求，灵璧中楠公司已履行。按合同约定，灵璧中楠公司应负责给崔维民调换的房屋办理产权证；崔维民应提交相关证件，积极配合灵璧中楠公司办理安置房屋的产权证。因崔维民在本案中未能提供足够证据证明其已履行了相应义务，故崔维民要求灵璧中楠公司向崔维民交付房屋所有权证的诉讼请求，可作另案起诉。按合同约定，灵璧中楠公司交房日期应为崔维民完成搬迁之日起24个月内；崔维民的房屋过渡期从2011年10月1日起算，即灵璧中楠公司应于2013年10月1日前交房。2014年元月份灵璧中楠公司通知崔维民缴纳房屋差价款及办理入户手续，灵璧中楠公司从2013年10月1日至2014年1月底期间的逾期交房行为应属违约行为，对其期间的逾期交房行为应当承担违约责任。按合同约定崔维民应在接到通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，而崔维民于2014年8月26日才支付房屋差价款，实属违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，崔维民自2014年2月1日至2014年8月26日期间的经济损失应自行承担。按合同约定灵璧中楠公司逾期交房，应按安置房总价值每日万分之二承担违约金，故灵璧中楠公司应向崔维民支付自2013年10月1日至2014年1月31日期间的迟延交房的违约金，即（189468元＋250000元）×4月×30日×2÷10000＝10547.23元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、灵璧中楠公司应于本判决书生效后10日内付给崔维民迟延交房的违约金10547.23元；二、驳回崔维民的其他诉讼请求。案件受理费10870元，减半收取5435元，由崔维民承担5335元，灵璧中楠公司负担100元。
崔维民不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定灵璧中楠公司已履行交房义务错误。首先，一审认定应交房时间错误。按照双方协议约定，灵璧中楠公司应在崔维民完成搬迁之日的24个月内将房屋安置，但崔维民在2010年12月6日与灵璧中楠公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》之前已将房屋交付，灵璧中楠公司交房日期应为2012年12月6日，而非一审认定的2013年10月1日。其次，一审认定灵璧中楠公司已将安置房交付给崔维民错误。灵璧中楠公司与物业公司未将安置房钥匙交予崔维民，况且该房的钥匙也不应由物业公司交付，证人王某的证明进一步证实崔维民没有接收本案的安置房钥匙。2、一审对于灵璧中楠公司违约责任计算方法错误，致使灵璧中楠公司承担的责任过轻，损害崔维民的合法权益。首先，违约期间起算日应以2012年12月7日开始计算，而非2013年10月1日。其次，交房日与房款差款交付日期无关，两者不能混淆。再次，违约金的计算基数应按《房屋拆迁补偿安置协议书》第五条第六项的“安置房总价值”计算，而非一审判决中的按房屋的差价款计算，协议中的“安置房总价款”显然是指应交付的安置房的现价值，而不能以税务部门核准的税收价格计算，即每平方米1800元计算。二、一审判决程序违法。1、一审判决认定的事实主要采信的是灵璧中楠公司一方提供的证据，而灵璧中楠公司提交的证据均与其公司有利害关系，不能客观反映本案的事实，不具有证明力。2、一审判决对于崔维民诉状中的第一项诉讼请求认定为“可另案起诉”也属违反法定程序。灵璧中楠公司为崔维民办理房屋产权证是合同约定，一审法院应予以支持，如一审法院认为崔维民该项诉求不应支持，应判决驳回，而非让崔维民另案诉讼。请求撤销一审判决，改判支持崔维民的一审诉求，或将本案发回重审。
灵璧中楠公司二审答辩称：一、一审认定事实正确。1、崔维民故意漏掉《房屋拆迁补偿安置协议书》中的重要附加条款，该条款约定过渡期从2011年10月1日计算。崔维民所称在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》前已将被拆迁房屋交付不属实，事实上是因崔维民已将被拆迁的房屋租赁给他人使用，租期至2011年10月1日才结束，所以崔维民与灵璧中楠公司才在协议中约定过渡期从2011年10月1日计算。在此期限前，崔维民未向灵璧中楠公司交付被拆迁房屋的钥匙和履行合同约定，灵璧中楠公司也未能拆迁该房屋，直至2011年底崔维民才将被拆迁房屋的钥匙交付灵璧中楠公司。一审按照《房屋拆迁补偿安置协议书》中附加条款的特别约定，从过渡期2011年10月1日开始计算推迟24个月，确定应交房日期为2013年10月1日正确。二、一审审理程序合法。1、灵璧中楠公司提交的证据来源合法，其中电视台公告、税务发票、崔维民的邻居出具的证明均非灵璧中楠公司自行出具，一审予以采信，并作为定案的依据正确。2、另行起诉是办证程序所决定。崔维民需向灵璧中楠公司提供相应的办证材料，灵璧中楠公司才能协助崔维民办理房地产权登记手续，因崔维民的不作为才造成该房地产权证未能及时办理，一审针对崔维民的不作为行为，决定让崔维民就该项诉求另案诉讼正确。
二审期间，灵璧中楠公司提交灵国用（2012）第010002号国有土地使用权证及工程竣工验收报告各一份，证明安置的房产已经过竣工验收合格，灵璧中楠公司对该房产所占有土地享有使用权。
崔维民对该两份证据的真实性无异议。
根据当事人二审中举证、质证意见，本院认证意见为：因崔维民对上述证据的真实性未提出异议，且该证据系法定机关颁发及出具，本院对该二份证据的证明力予以确认。
经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、灵璧中楠公司是否向崔维民履行交房义务；2灵璧中楠公司因迟延交房应承担违约金数额如何确认；3、崔维民要求灵璧中楠公司协助办理安置房的房屋所有权证能否支持。
（一）关于灵璧中楠公司是否向崔维民履行交房义务的问题
崔维民上诉提出一审认定灵璧中楠公司已履行交房义务错误，灵璧中楠公司并未向崔维民交付安置房的主张。经查，灵璧县广播电视台出具的证明证实，灵璧中楠公司在2014年1月份通过灵璧县广播电视台已公布案涉安置房所在9号楼办理入户手续的通告；灵璧中楠公司的工作人员侯丽丽、李清杰出庭作证证明，在2014年1月已电话通知崔维民办理入户手续；灵璧中楠公司出具的收款收据能够证明崔维民在接到通知后于2014年8月26日才补交案涉安置房剩余房款；温州商贸城物业管理处出具的证明及证人刘某、叶某进出庭作证证明，崔维民于2014年8月26日从温州商贸城物业管理处领取案涉安置房的房门钥匙。以上证据可以证明灵璧中楠公司已履行向崔维民交付房屋的义务。虽然部分证人系灵璧中楠公司的员工，但凡是知道案件情况的公民，都有义务出庭作证，且该几名员工的证言均有其他证据相佐证，本院对其真实性予以确认。故，崔维民要求灵璧中楠公司再次向其交付安置房与事实不符，本院不予支持。
（二）关于灵璧中楠公司因迟延交房应承担违约金数额如何确认的问题
按照双方合同约定，灵璧中楠公司应在崔维民完成搬迁之日起24个月内将安置房交给崔维民使用并办理入住手续，灵璧中楠公司迟延交房则按每逾期一日按安置房总价款万分之二向崔维民支付违约金。灵璧中楠公司逾期交房的事实存在，但双方对于灵璧中楠公司的应交房日的日期存在争议。一审依据双方合同中约定的“该过渡期从2011年10月1日算起”作为崔维民完成搬迁之日的依据，灵璧中楠公司认同该观点，而崔维民认为应从双方合同签订日后一日（及2012年12月7日）作为搬迁完成日的起算点。由于崔维民对自己何时搬迁没有提供证据予以证明，而从双方合同中对安置过渡期的特别约定推断，如崔维民在2011年10月1日之前已经搬迁，其也不会同意过渡期从该日起算，所以一审法院认定崔维民自2011年10月1日起完成搬迁并无不当。从认定的崔维民完成搬迁之日推后24个月即2013年10月1日为灵璧中楠公司的应交房日，至2014年1月底灵璧中楠公司通知崔维民交房，该期间为灵璧中楠公司的逾期交房区间。崔维民在接到通知后，其未依约前往灵璧中楠公司办理入户手续，而推迟至2014年8月26日才补交剩余房款，并取得安置房钥匙，该期间的迟延交房责任应由崔维民自行承担。对于违约金的计算基数问题，双方协议有约定每逾期一天按房屋总价值的日万分之二承担违约金，对于房屋的总价值，崔维民主张单价为每平方米35000元，按安置房总面积120.26平方米计算房屋价值，但崔维民没有提供该房屋单价来源依据，而灵璧中楠公司提交税务发票两张以证明该房屋的纳税时的实际价值。一审法院根据该房屋应缴纳的税务发票中房屋总价值的日万分之二作为计算依据，并结合灵璧中楠公司实际逾期交房日计算违约金的方法正确，本院予以维持。崔维民主张一审认定违约期间及违约金计算数额错误的上诉主张不成立，本院不予支持。
（三）关于崔维民要求灵璧中楠公司协助办理安置房的房屋所有权证能否支持的问题
崔维民在本次诉讼中要求灵璧中楠公司协助办理房屋产权证，但灵璧中楠公司一审辩称办理房屋产权证系政府行为，灵璧中楠公司无能力办理。经查，二审中灵璧中楠公司提供了灵国用（2012）第010002号国有土地使用权证及工程竣工验收报告，该两份书证证明灵璧中楠公司对案涉安置房所占用土地享有使用权，该安置房亦已经过竣工验收合格，已具备办理房屋产权证的条件，而灵璧中楠公司二审中也自认该安置房能够办理房屋产权证。按照崔维民与灵璧中楠公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，在崔维民提交相关证件后，灵璧中楠公司有协助崔维民办理安置房房屋产权证的义务。现崔维民已交付房屋剩余价款，灵璧中楠公司也已交付安置房，崔维民要求灵璧中楠公司协助办理安置房房屋所有权证合法有据，灵璧中楠公司依约应予以协助。一审以崔维民未能提供足够证据证明其已履行相应义务，要求崔维民另案起诉无依据，如崔维民存在未履行相应义务造成灵璧中楠公司不能协助办理房屋产权证，该举证责任在于灵璧中楠公司，而非崔维民，况灵璧中楠公司一审中并未提出该观点。故，崔维民上诉提出灵璧中楠公司应协助崔维民办理安置房房屋产权证的主张成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但对于崔维民要求灵璧中楠公司协助办理房屋产权证的诉求未予处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民和共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第01185号民事判决第一项，即“灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决书生效后10日内付给崔维民迟延交房的违约金10547.23元”；
二、撤销安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第01185号民事判决第二项，即“驳回崔维民的其他诉讼请求”；
三、灵璧县中楠房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助崔维民办理温州商城A-9楼1层154号房屋的房屋产权证；
四、驳回崔维民的其他诉讼请求。
二审案件受理费10870元，由上诉人崔维民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许劲松
审 判 员 丁 伟
代理审判员 李 震
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 张 猛
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审的判决、裁定，是终审的判决、裁定。