陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终870号
上诉人（原审被告）：栗某某。
委托诉讼代理人：樊某某。
被上诉人（原审原告）：高某某。
上诉人栗某某与被上诉人高某某买卖合同纠纷一案，榆阳区人民法院于2016年10月10日作出（2016）陕0802民初557号民事判决。宣判后，原审被告栗某某不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷，听证，上诉人栗某某及其委托代理人樊某某、被上诉人高某某参加听证，本案现已审理终结。
原审法院根据当事人的陈述、举证，质证及认证，查明以下事实：2003年5月24日，孙某某就其享有的榆林林校210国道东侧住宅小区的份额及权利转让给高某某的相关事宜，签订了榆林林校住宅小区商住楼转让合同，中介人刘某。合同约定，所有份额转让费共计66600元，合同签字之日一次性付清。合同生效后孙某某在本商住小区拥有的权利义务及经济责任均原告行使。房产建好后，孙某某负责办理房地产产权过户等相关手续，相关费用由原告承担。同日，原告高某某向被告支付土地过户费66600元，孙某某将转让前票据交付原告，票据金额合计为5300元。
2003年5月29日，原告以孙某某名义向陕西省榆林林业学校安居工程领导小组交纳建房款24700元。2004年8月17日，原告以孙建雄名义向陕西省榆林林业学校安居工程领导小组交纳建房款19100元，2004年8月24日，原告以孙某某名义向陕西省榆林林业学校安居工程领导小组交纳建房款60000元。2004年8月26日，原告以孙某某名义向陕西省榆林林业学校安居工程领导小组交纳建房款40000元。
2006年10元22日，原告以孙某某名义向陕西省榆林林业学校安居工程领导小组缴纳利息760元。2007年8月2日，孙某某向榆林市林校业主管理委员交纳物业费468元、卫生费50元、电费21.6元。2007年11月22日，孙某某向榆林市林校业主管理委员交纳物业费468元、电费18.5元。另查明，被告栗某某于2007年已知晓其丈夫孙某某与原告高某某签订了榆林林校住宅小区商住楼转让合同。
2008年11月3日，案外人王某以孙某某名义交纳2#—2-401物业费312元、电费188元，合计500元。同日，王某某以孙某某名义交纳2#-2-401电费37.5元。2011年9月30日，杨某某向榆林市林校业主管理委员交纳2#—2-401物业费624元，预售水电费276元，合计900元。2012年6月26日被告丈夫孙某某因病去世，2012年7月23日，原告高某某向榆林市林校业主管理委员交纳1331.5元。2013年8月7日原告高某某向榆林市林校业主管理委员会交纳门市改造费900元。2012年11月22日，（栗某某）向陕西省榆林林业学校安居工程领导小组交纳办证费10000元。
2013年10月18日，案外人王某某向榆林市林校业主管理委员交纳875.5元，其中水电预交276元、物业费624元、上年水电退费24.5元。同日，王某某向榆林市林校业主管理委员交纳水电表改装费500元。2014-2015年度（门市）分红款一直由原告及其配偶杨戈权领取。
2015年7月8日，榆林市人民政府颁发榆房权证榆林市字第0106220产权证给被告和孙某某，属被告与孙某某共同所有。2016年1月12日，栗某某向榆林市林校业主管理委员交纳2013-2014小区住宅费用3290元。2016年1月13日，栗某某向榆林市林校业主管理委员交纳2014年物业水电公摊费825元。榆林市林校业主管理委员出具的2013-2014年林校住宅小区收费一览表2-2-401业主姓名为王某某。另查明，本案所涉房屋现由案外人王某占有，杨某某系原告高某某的丈夫。
据此，原审法院认为，原告与被告丈夫孙某某签订的榆林林校住宅小区商住楼转让合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，原告签订合同后，原告陆续支付购房款、物业费等费用，履行了该合同义务，且房屋已交原告管理，被告栗某某于2007年已知晓其丈夫孙某某与原告高某某签订了榆林林校住宅小区商住楼转让合同，但被告栗某某并未提出书面异议，以其行为是对合同的默认，故原告高某某主张依法确认为有效合同的请求依法予以支持。原告高某某主张被告栗某某协助过户到原告名下，根据榆林林校住宅小区商住楼转让合同第三项约定，被告栗某某有义务协助原告过户，故原告的该项请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告高某某与孙某某签订榆林林校住宅小区商住楼转让合同有效。二、本判决生效后，被告栗某某有协助原告高某某办理产权过户手续的义务。案件受理费100元，由被告栗某某负担。
上诉人栗某某上诉请求：1、依法撤销一审判决。2、依法驳回被上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由被上诉人全额承担。理由如下：一、上诉人不是转让合同的相对人和当事人，不属于适格被告，原审确定的法律关系有误。二、收据中66600元为土地过户费，而非转让费，且该收据并未经林校财务专用章确认，该费用的法律属性待定；原判将以孙某某名义交纳的15支收据作为转让成立的证据不足。三、诉争房产系上诉人和孙某某共有，上诉人并为此交纳了住宅费用等，未经共有人同意的出卖行为应属无效。
其代理人认为：1、转让合同与收条的真实性原审法院未予核实，66000元是否支付无证据证明。2、转让合同违反了合同法和物权法的相关规定，房屋系孙某某单位的房改房，孙某某没有经过上诉人同意，私自处分共有财产，转让应属无效。
被上诉人答辩认为一审判决正确，请求维持原判。
经二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人高某某与上诉人栗某某丈夫孙建雄签订了名为《榆林林校住宅小区商住楼转让合同》，实为房屋集资修建权转让合同，该转让合同属双方真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，被上诉人陆续支付转让费、购房款、物业费等相关费用，履行了该合同义务；合同所涉房屋建成后，被上诉人进行了选房，并对房屋进行管理和受益。根据该合同第三项，“房产建好后，甲方负责办理房地产产权过户等相关手续…”的约定，上诉人栗某某作为合同义务的承受人应依约履行合同义务，协助被上诉人办理过户手续。
上诉人栗某某上诉称其不是转让合同的相对人和当事人，不属于适格被告，原审确定的法律关系有误之理由，经查，栗某某在其丈夫孙某某死亡后，已成为合同义务的承受人，属于适格被告，该上诉理由不能成立。其上诉称，66600元收据为土地过户费，而非转让费，且该收据并未经林校财务专用章确认，性质不明及其代理人认为转让合同与收条的真实性一审法院未予核实，66000元是否支付无证据证明之理由，经查，转让合同订立的目的是对上诉人栗某某丈夫孙某某在林校住宅小区的房屋集资权进行转让，转让费用的名称是转让费还是土地过户费不影响合同的性质及目的实现；被上诉人一直依照合同约定履行合同义务、享受合同权利，上诉人丈夫生前一直未提出异议，结合证人刘诚的证言，足以认定合同和收条的真实性及收条金额已现实支付，该部分上诉理由不能成立；唯一审在认证中确认该费用的收据有榆林林业学校安居工程领导小组财务专用章有误，应予纠正。上诉人还称原判将以孙某某名义交纳的15支收据作为转让成立的证据不足之理由，经查，被上诉人提交的均为收据的原始票据，且2008年以后的票据已注明交款人为案外人王某或被上诉人高某某等，足以认定转让合同的履行，该上诉理由不能成立。上诉人及其代理人还上诉认为房屋系孙某某单位的房改房，孙慢慢没有经过上诉人同意，私自处分共有财产，上诉人并为此交纳了住宅费用等，未经共有人同意的出卖行为应属无效。经查，单位内部房改房是否允许转让属于单位内部规定，不得对抗相关法律、行政法规，不影响转让合同效力；孙某某转让的是房屋集资修建权，并非家庭共有财产，且上诉人栗某某知晓后并未提出异议，故该上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人栗某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 李海熙
审判员 马晓艳
二〇一七年六月十二日
书记员 马 静