黑龙江省肇东市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇民初字第365号
原告焦洪伟。
委托代理人李桂云。
委托代理人帅秀海，黑龙江海强律师事务所律师。
被告刘振玉。
委托代理人匡景春，肇东市宋站镇法律服务所法律工作者。
原告焦洪伟诉被告刘振玉买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，由代理审判员景永慧担任审判长并主审本案，代理审判员邵多、人民陪审员崔忠斌参加评议，公开开庭进行了审理，原告焦洪伟及委托代理人李桂云、帅秀海、被告刘振玉及委托代理人匡景春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告焦洪伟诉称，原告焦洪伟与焦淑芳是姐弟关系，原告焦洪伟于1988年以4,000.00元的价格购买焦淑芳、刘振玉夫妻座落于肇东市七南二委十一组的两间土平房，当时焦淑芳将房照交给原告，由于双方是姐弟关系买房屋时没有签订书面买卖协议，也未办理房屋过户登记手续。原告购买焦淑芳的两间土平房后于当年将其翻扩建为80平方米的砖平房，自1988年居住到2000年4月12日办理房屋产权登记时将该房登记在焦淑芳名下。1992年土地普查初始登记时原告领取了土地使用证，土地使用面积为162.01平方米（其中建筑面积为160平方米，有80平方米房屋为焦洪伟父亲的），2011年2月7日双方补签《房屋买卖契约书》一份，内容是“兹有肇东市七南二委十一组居民焦淑芳有土平房二间42平方米，于1988年卖给弟弟焦洪伟，定价为4,000.00元整，房屋款已全部付清，自签订之日起双方互不反悔”。2000年4月13日黑龙江宏盛建筑工程有限公司以肇东规划局的名义将房屋动迁，原告以焦淑芳的名义与拆迁人订立《动迁补偿协议书》，协议约定拆迁人给原告补偿52.795平方米的商服楼，原告给拆迁人找差款70,830.00元，该楼2000年12月竣工，2001年春原告对该楼房进行了装修并对外出租至今。因原告与拆迁人在补差款发生争执没有办理正式进户手续。2012年6月焦淑芳、刘振玉夫妻以黑龙江宏盛建筑工程有限公司和肇东市城乡规划管理局为被告，要宏盛公司履行拆迁补偿协议，收取70,830.00元补差价款。2012年7月2日肇东市人民法院作出（2012）肇民初字第118号民事判决书，判决宏盛公司履行合同义务，收取补差价款70,830.00元，并协助办理楼房产权登记手续。2012年11月肇东法院作出执行裁定将诉争的楼房的产权办到其夫妻名下，原告认为，诉争楼房产权已实际发生转移，由原告将旧房翻扩建为新房，并居住至拆迁，拆迁原房安置52.795平方米的商服楼由原告管理，出租至今，被告只是名义权利，原告才是诉争楼房的实际所有权人，故向肇东市人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求：依法确认原、被告于2011年2月7日订立的《房屋买卖契约书》有效；要求被告将坐落在肇东市七南二委十二组果蔬小区4号路一楼102号52.795平方米商服楼的产权归原告所有。
被告刘振玉辩称，被答辩人购买、翻建答辩人原两间土平房的事实不存在，诉状中“原告焦洪伟于1988年以4,000.00元的价款购买焦淑芳、刘振玉夫妻坐落于肇东市七南二委十一组的两间土平房”所称不成立，被答辩人既提供不出其1988年购买答辩人原两间土平房的证据，也提供不出已缴纳4,000.00元购房款的证据，所以其主张购买答辩人两间土平房的主张不成立。焦淑芳于2013年1月4日去世，生前于2011年6月17日立有遗嘱，遗嘱中申明“原座落在七治南路48平方米土平房没有卖给焦洪伟、李桂云他们”，2011年2月7日双方补签的《房屋买卖契约》无效，因原告买卖契约书上的房屋根本不存在，也根本未与其发生过房屋买卖关系。据焦淑芳遗嘱中“在2011年2月7日正月初五那天，我冠心病发作，说话上气不接下气，说不出话正在点滴抢救时，焦洪伟、李淑云来骗走那份房屋买卖契约书”的记载，证明买卖契约不是焦淑芳本人真实意思表示，刘振玉在买卖契约上代焦淑芳签名行为属于无权代理行为，属无效行为，刘振玉签名也不是刘振玉本人意思表示；安置商服楼产权归答辩人所有，归焦洪伟所有的事实理由不成立，被答辩人1988年购买答辩人两间土平房的事实不存在，2011年2月7日补签的房屋买卖契约无效，其要求安置商服楼归其所有的请求无事实依据，答辩人持有安置商服楼的产权证，其取得的是物权，被答辩人居住拆迁安置的商服楼并管理、装修、出租，只能证明其对商服楼享有使用权，无论使用多长时间都不发生物权转移的法律效力。综上所述，答辩人系涉案安置商服楼的所有权人，其财产权受法律保护，被答辩人提出的两项诉讼请求均不能成立，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。
经本院审理查明：原告焦供伟与被告刘振玉系姐夫与内弟关系，1988年刘振玉、焦淑芳夫妻将坐落在肇东市七南街二委十一组的两间土平房42平方米（该房建在焦淑芳父亲焦殿荣院落内，焦洪伟与其父一居生活）以4,000.00元价格卖给焦洪伟，并将房屋及房屋原始产权证一并交给原告焦洪伟，由原告焦洪伟占有、使用该两间土平房，第二年原告焦洪伟将两间土平房翻扩建成为三间面积为80平方米的砖平房，找木工周景峰为其监工，并以焦淑芳名义办理了翻建手续。1992年土地初始登记时，原告焦洪伟取得162.01平方米的土地使用权，这160平方米的建筑面积中，含有原告焦洪伟80平米，原告父亲焦殿荣80平方米。2000年4月12日更换房屋所有权证时，原告焦洪伟仍然以焦淑芳的名义办理产权证。2000年4月13日黑龙江宏盛建筑工程有限公司以肇东规划局的名义将房屋动迁，原告焦洪伟以焦淑芳的名义与拆迁人订立《动迁补偿协议书》，经过多次与开发商吴凤鸣、王德君协商后确定补偿给原告焦洪伟一套商服楼52.795平方米，动迁安置补偿协议中焦淑芳和焦殿荣的签字均是焦洪伟签的，并在原住户意见栏中签字，常住人口为当时家里的六口人，原告应给拆迁人找楼房差价款70,830.00元，因原告与拆迁人在补差款上发生争执没有办理正式进户手续，该楼2000年12月竣工，2001年春原告对该楼房进行了装修并对外出租到至今。2011年2月7日原、被告在被告家里补签《房屋买卖契约书》，《房屋买卖契约书》载明“兹有肇东市七南二委十一组居民焦淑芳有土平房二间42平方米，于1988年卖给弟弟焦洪伟，定价为4,000.00元整，房屋款已全部付清，自签订之日起，双方互不反悔。卖房人刘振玉、焦淑芳；买房人焦洪伟。”其中卖房人刘振玉签字是本人签字、焦淑芳签字由刘振玉代签（焦淑芳在场点滴），买房人焦洪伟是本人签字。2012年6月焦淑芳、刘振玉夫妻持有回迁协议书复印件以黑龙江宏盛建筑工程有限公司和肇东市城乡规划管理局为被告，要宏盛公司履行拆迁补偿协议，收取70,830.00元补差价款。2012年7月2日肇东市人民法院作出（2012）肇民初字第118号民事判决书，判决宏盛公司履行合同义务，收取补差价款70,830.00元，并协助办理楼房产权登记手续。2012年11月16日肇东市人民法院依据已经发生法律效力的（2012）肇民初字第118号民事判决书将坐落在肇东市七治南街果菜四号路一楼102门52.795平方米楼房执行给焦淑芳、刘振玉，并重新办理产权证，2013年1月4日焦淑芳去世，2013年1月6日焦淑芳火化，在房产部门领取、办理房产证期间焦淑芳有病，所有焦淑芳签字均由刘振玉代签。
上述事实有原告陈述、《房屋买卖契约书》、《动迁补偿协议书》、被动迁户明细表、租赁合同、证人证言及庭审笔录等证据在卷证实，可以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立，本案原、被告于2011年2月7日在被告家中补签的《房屋买卖契约书》，是双方在真实自愿的基础上签订的，由原、被告签字（焦淑芳的名字是焦淑芳本人在场的情况下由其丈夫被告刘振玉代签）确认，双方签订的合同依法成立，合法有效；依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案的原告焦洪伟补签协议前，即从1988年起就开始占有使用争议的房屋，经过翻扩建及楼房回迁到至今，此房一直由原告焦洪伟占有、使用，双方在协议中也明确记载“定价为4,000.00元整，房屋款已全部付清”，说明房款已经付清，虽未办理房屋过户手续，但并不影响房屋买卖合同效力，合同标的物所有权已经发生转移。未办理权属变更登记的原因是买卖双方是近亲属（姐弟关系），为了免交交易税。综上，本院认为原告诉讼请求合理，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告焦洪伟与被告刘振玉、焦淑芳（焦淑芳已去世）于2011年2月7日订立的《房屋买卖契约书》有效；
二、坐落在肇东市七南二委十二组果蔬小区4号楼1楼102（103）号52.795平方米商服楼的产权归原告焦洪伟所有。
案件受理费100.00元、保全费100.00元由被告刘振玉承担。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 景永慧
代理审判员 邵 多
人民陪审员 崔忠斌
二〇一六年六月十六日
书 记 员 孙 艳