安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第04963号
原告：合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：王峰，总经理。
委托代理人：申恩金，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：周环，安徽皖大律师事务所实习律师。
被告：胡金菊，女，汉族，1969年3月26日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
被告：朱君昌，男，汉族，1978年1月25日出生，住安徽省蚌埠市五河县。
委托代理人：阮华丽，安徽昊华律师事务所律师。
原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司（以下简称瑶海商管公司）诉被告胡金菊、朱君昌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龚剑适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑶海商管公司的委托代理人申恩金、周环，被告胡金菊，被告朱君昌及其委托代理人阮华丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑶海商管公司诉称：实验小学1号房屋属于瑶海区的国有财产，属于原告经营管理。被告胡金菊于2012年12月13日与原告签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，房屋租期从2013年1月1日起至2014年12月31日止。房屋第一年租金10800元以后每年递增5%，每三个月支付一次，并于租金支付周期开始计算前15日付清下期租金。合同对原、被告的合同终止权及其他权利义务均作出了明确规定，并约定本合同发生纠纷由合肥市瑶海区人民法院管辖。合同签订后，原告将案涉租赁房屋移交给了被告，移交时房屋一切正常。2014年12月31日合同期满，原告向被告胡金菊要求收回房屋，但被告胡金菊一直拖延不交回房屋。2015年3月23日原告向被告胡金菊发出通知，告知房屋将委托给合肥公共资源交易中心公开竞价，被告胡金菊可以参加本次竞租，如不参加或不能接受现场最高报价，应于新中标方确定日起5日内自行清场搬空，恢复原状返还房屋。并且被告胡金菊同日也承诺当新中标人确定后无条件让房给原告，然而当2015年6月8日成交公示期满以后被告却不履行承诺。另原告后来得知被告胡金菊竟于2014年12月20日已擅自将该房房屋转租给被告朱君昌，并且其合同约定的合同租赁期限超过原告与被告胡金菊签订的期限，显然不发生法律效力。但是两被告仍拒不返还房屋。原告于2015年6月24日向被告发出书面的通知，于2015年6月29日委托律师向被告发出律师函，请求被告胡金菊支付房屋占有使用费和将房屋恢复原状返还，但两被告仍拒绝交付房屋。综上，两被告行为已构成严重违约，且侵害了原告的合法权益，原告依约有权要求收回房屋并要求被告承担支付房屋占有使用费的责任。故原告为了防止国有资产的流失，特诉至法院，请求法院判决：1、两被告立即将实验小学1号房屋清空并恢复原状后返还给原告；2、两被告向原告连带支付房屋占有使用费2709.6元，并从2015年9月19日起每天按33.87元计算至房屋实际返还之日；3、两被告共同承担本案全部诉讼费用。
案件审理中，原告将第一项诉讼请求明确为要求两被告将位于合肥市瑶海区琅琊山路铁路生活小区瑶海实验小学1号房屋清空后返还给原告。
被告胡金菊辩称：我同意将房屋交给原告，我方愿意缴纳房屋占有使用费。
被告朱君昌辩称：本案是房屋租赁合同纠纷，原告与被告胡金菊之间的房屋租赁合同，我方不是该房屋租赁合同的当事人，根据合同相对性，原告诉我方无任何法律依据，请求法院依法驳回原告起诉。
经审理查明：2012年12月23日，瑶海商管公司（出租方，合同中甲方）和胡金菊（承租方，合同中乙方）签订房屋租赁合同一份，双方在合同中约定：租赁房屋座落于实验小学1号，砖混结构，建筑面积经双方现场确认约为21.17平方米，如实际面积有误差，不影响租金标准。该房屋由于历史原因，相关报建手续正在办理中，所以尚无产权证，对此情况乙方已经了解。如因此导致乙方不能办理相关证、照或影响乙方正常经营，相关责任由乙方自负；如因此导致合同效力及提前终止，而产生的全部损失（包括但不限于装修、经营等）由乙方自行承担。房屋用途为商业，房屋租赁期限为2年，自2013年1月1日至2014年12月31日止。房屋第一年月租金人民币900元，年租金10800元。自第二年开始，房屋租金在上年基础上逐年递增5%。即房屋第二年月租金945元，年租金11340元；租金以3个月为一期按期支付一次。首期租金在本合同生效后5日内支付，之后在当期租金届满前15日付清租金，先付款后使用。乙方应在支付首期租金的同时向甲方缴纳履约保证金人民币2700元，用于担保乙方履行本合同相关约定。租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三人使用，须征得甲方书面同意，并由甲方与第三方重新签订房屋租赁协议。如乙方私自转租，一经发现，甲方有权解除合同并全额没收履约保证金。双方还在合同中第34条约定，租赁期满或合同解除、合同提前终止，乙方逾期归还房屋，应按照日租金的10倍标准向甲方支付日违约金至房屋返还之日止。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告胡金菊使用，胡金菊也按照约定向原告支付了房屋租金。
另查明：2015年3月23日，瑶海商管公司向被告胡金菊发送通知一份，通知上载明：贵户现承租的位于实验小学1号房屋《房屋租赁合同》已于2014年12月31日到期。我公司近期将委托合肥公共资源交易中心对该房屋下一期承租权进行公开竞价租赁。如贵户愿意参加本次竞租，请做好报名准备并及时联系咨询相关事宜，作为原承租方竞租时可在同等条件下享有优先承租权；如不愿参加竞租或者竞租是不能接受现场最高报价，请于新中标方确定之日起5日内自行清场搬空，将房屋按现状归还我公司。胡金菊收到该通知后，向原告出具承诺函一份，承诺函载明：贵公司委托合肥公共自愿交易中心进行的位于实验小学1号房屋招租项目，如我方竞租时不能接受他人的最高报价或在公共期内不办理报名并缴纳竞租保证金等手续，则视为我方放弃优先承租权，并在该项目中标人确定后5日内，我方无条件让房给贵公司。如不能按时让房，我方无条件承担由此产生的一切民事纠纷、法律责任、经济责任和经济损失。后原告瑶海商管公司委托安徽合肥公共资源交易中心对案涉房屋进行了公开招租，2015年5月11日合肥公共资源交易中心发布了公告，2015年6月3日确定了承租人，2015年6月4日进行了公示。
又查明，2014年12月20日，胡金菊（合同中甲方）和朱君昌（合同中乙方）签订租赁房屋合同书一份，胡金菊将其承租原告的实验小学1号转租给朱君昌，双方在租赁合同中约定：甲方出租学校门面房（1号）给乙方使用，水、电表及卷帘门安装完备。乙方在承租期间，房租金第一年每月1400元整，按每季度交付一次，押金3000元整。双方还约定，如果甲方不可预测的特殊原因（如国资委需拆迁或收回）甲方不能继续出租门面房，须提前一个月通知乙方，做好搬迁准备，乙方不得以任何理由拒绝搬迁，甲方不承担乙方所谓的转让费，否则，由此造成的一切后果，由乙方负责。合同有效期为一年，即2014年12月20日至2015年12月20日止。
2015年6月24日，原告向被告胡金菊发送通知一份，通知中载明：你方与我公司于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》一份，承租位于合肥市实验小学1号。租期自2013年1月1日起至2014年12月31日止。现该《房屋租赁合同》已经到期，我公司已委托合肥市招标投标中心对该处房屋进行公开竞标招租你方未能中标，根据合同约定及你方签的《承诺函》，请你方于2015年6月30日前搬空清场，无条件将该租赁房屋交还给我公司。2015年6月29日，原告委托安徽皖大律师事务所律师向被告胡金菊发送律师函一份，主要内容是要求被告胡金菊交还承租的实验小学1号房屋等事宜。
案件审理中，原告陈述涉案出租房屋的具体位置为位于合肥市瑶海区琅琊山路铁路生活小区瑶海实验小学1号，该房产属于国有资产，2012年9月21日，该房产作为国有资产由合肥市瑶海区教体局划拨至合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司管理并收取收益，实际由原告瑶海商管公司进行管理。被告胡金菊向原告交付房租至2015年6月30日。现涉案房屋由被告朱君昌实际占有使用。还查明，涉案中的出租房屋尚未取得相应的建设工程规划许可证。
以上事实有瑶海区国有资产划拨清单、移交清单、合肥市瑶海区人民政府文件（瑶政（2011）41号）、情况说明、房屋租赁合同、通知、承诺函、成交公示单、收据、租赁房屋合同书、通知、律师函、邮寄单及原、被告代理人的当庭陈述等记录在卷加以佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反行政、行政法规强制性规定订立的合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告瑶海商管公司和被告胡金菊于2012年12月13日签订的房屋租赁合同中确定的出租房屋至法庭辩论终结前并未取得相应的建设工程规划许可证，原告也未提供证据证明该房屋属于经主管部门批准建设的，故该份合同应当认定为无效合同。原告要求被告将位于合肥市瑶海区琅琊山路铁路生活小区瑶海实验小学1号房屋清空返还给原告的诉讼请求，被告胡金菊对此没有异议，被告朱君昌以其不是瑶海商管公司和被告胡金菊签订房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩，本院认为，被告朱君昌虽然不是瑶海商管公司和被告胡金菊签订房屋租赁合同的当事人，但其是涉案房屋的实际使用人，其和被告胡金菊签订的房屋租赁合同已经于2015年12月20日到期，被告朱君昌没有继续占有使用的权利，被告朱君昌应当向房屋的所有人返还房屋，故本院对被告朱君昌的该条抗辩理由不予采纳，对原告要求被告将位于合肥市瑶海区琅琊山路铁路生活小区瑶海实验小学1号房屋清空返还给原告的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付占有使用费2709.6元及后期使用费的诉讼请求，被告胡金菊对此没有异议，被告朱君昌以其不是瑶海商管公司和被告胡金菊签订房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩，根据法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予以支持，故对被告朱君昌的抗辩理由不予采纳。庭审中，原告明确应按照1016元／月支付占有使用费，被告胡金菊对此没有异议，故本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持，即被告胡金菊、朱君昌向原告支付占有使用费，自2015年7月1日起，按照1016元／月为标准，计算至被告胡金菊、朱君昌将涉案房屋实际返还给原告时止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条之规定，判决如下：
一、被告胡金菊、朱君昌于本判决生效后十日内将位于合肥市瑶海区琅琊山路铁路生活小区瑶海实验小学1号房屋清空后向原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司返还；
二、被告胡金菊、朱君昌于判决生效后十日内向原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司支付房屋占有使用费（自2015年7月1日起，按照1016元／月为标准，计算至被告胡金菊、朱君昌将涉案房屋实际返还给原告时止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半后收取50元，由被告胡金菊、朱君昌共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 龚 剑
二〇一六年一月十二日
书记员 陈晓薇
附：本案所适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予以支持。