安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜官民二初字第00408号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行。
组织机构代码证：67421973-8。
法定代表人：范新宇，系该行行长。
委托代理人：陈勇，系安徽景旺律师事务所律师。
被告：康军，男，1976年1月21日生，汉族，住铜官山区。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行诉被告康军金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由代理审判员吴慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行的委托代理人陈勇到庭参加诉讼。被告康军经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行诉称，2010年5月，本案原告与被告签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告提供借款20万元，借款期限为240个月，并约定了贷款利率、罚息利率等双方权利义务。同时，被告进行了抵押登记，约定被告以房屋等财产对原告承担保证责任。合同签订后，原告依约向被告发放贷款，但被告收款后，却没有履行自己的义务，至今拖延还款，经原告多次催讨，被告仍未履行还款义务。根据合同约定，原告有权提前收回贷款并要求被告承担违约责任。原告为实现债权，委托安徽景旺律师事务所进行前期调查、评估等工作，并一直试图与被告方进行谈话沟通，在被告无意还款的情况下，无奈委托代理诉讼，因而已实际发生实现债权费用的律师代理费。原被告签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》等合法有效，被告在合同等处签名，未按期偿还借款，应承担偿还责任。本案是借款合同纠纷，贷款方所在地为合同履行地，故诉至法院，请求：1、判令上述被告偿还借款本金182766.28元，利息5475.74元，罚息179.8元，（以上合计188421.82元，暂计算至2013年9月16日，此后利息、罚息按约定计算方法计算至被告全部履行完毕之日）；2、判令被告承担代理费11000元及其他实现债权费用（以实际支出为准）；3、判决原告对安徽省铜陵市园林新村122栋206室享有优先受偿权；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告康军未作答辩。
经审理查明，2010年4月9日，被告康军向原告申请个人购房借款200000元。2010年5月13日，原告作为贷款人与被告康军作为借款人和抵押人签订《个人购房借款及担保合同》，合同编号：340701110050303467。合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币200000元。本合同项下贷款仅用于购买坐落于园林新村122栋206室的房屋，建筑面积75.06平方米。本合同项下贷款期限为240月。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，据此确定年利率为4.158%。借款人采用按月等额本息还款法。借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定。借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任构成借款人违约。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。本合同项下担保方式为抵押担保。被告康军将坐落于园林新村122栋206室房屋抵押给原告，抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，各方应积极协商解决；协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2010年5月18日，原被告双方办理房地产他证铜房2010字第002603号，确定原告为坐落于园林新村122栋206室的房地产他项权利人。2010年5月20日，原告依约向被告康军发放贷款200000元，被告康军出具中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据一张，借款金额200000元，借款期限240月（从2010年5月20日至2030年5月20日），年利率4.158%。2012年12月20日被告康军开始出现第一次逾期，一直逾期至今。截止2013年9月16日，被告康军共拖欠本息合计188421.82元，其中拖欠本金182766.28元，拖欠利息5475.74元，罚息179.8元。
另查明，2014年3月26日原告为起诉被告实现债权与安徽景旺律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派陈勇律师作为本案的诉讼代理人，并支付代理费人民币11000元。
以上事实，有个人购房借款申请表、《个人购房借款及担保合同》、房地产他项权证、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、康军贷款情况说明、委托代理合同、徽商银行现金缴款书、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告康军签订的《个人购房借款及担保合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告按照合同约定发放了贷款，履行了贷款人的合同义务，被告康军未能按照合同约定按期履行自己归还借款的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告提前收回未到期的贷款，要求被告康军偿还所欠贷款本金及相应利息并承担律师代理费损失的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。但本案事实清楚，原告支付较高的代理费客观上加重了被告负担，本院予以酌减至8000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告康军于本判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行借款本金182766.28，利息5475.74元，罚息179.8元，合计188421.82元（截止2013年9月16日）及自2013年9月17日起至本判决确给付之日止的利息和罚息（计算方法：按合同约定执行）；
二、被告康军于本判决生效后十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行律师代理费8000元；
三、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜陵市分行对被告康军所有的坐落于铜陵市铜官山区园林新村122栋206室的房屋享有优先受偿权。
如果被告康军未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4288元，减半收取2144元，由被告康军负担（于本判决生效后十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
代理审判员 吴 慧
二〇一四年六月十一日
书 记 员 章俊伟
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条、本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条、当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。