广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）兴民初字第2247号 原告黄仁生，男，1984年11月24日生，壮族，住武宣县。 委托代理人韦海涛，广西天际律师事务所律师。 委托代理人张勤亮，广西天际律师事务所实习律师。 被告来宾市今日房地产开发有限公司。住所地:来宾市人民路**裕达城市广场金座******。 法定代表人余永飞，董事长。 委托代理人零智勇，广西天际律师事务所律师。 委托代理人梅晓峰，男，该公司办公室主任。 原告黄仁生与被告来宾市今日房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，依法组成由审判员王勇担任审判长，审判员黄龙金、人民陪审员韦何兵参加合议的合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。书记员黄英菲担任记录。原告黄仁生的委托代理人韦海涛、张勤亮，被告来宾市今日房地产开发有限公司的委托代理人零智勇、梅晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年7月18日签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为第1幢4层5号房。该商品房价款按建筑面积计算，商品房总价为294728元。出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本合同自双方签订之日起生效。合同生效后，原告将全部房款294728元支付给被告。被告于2013年11月27日向原告发出《收楼通知书》。原告根据被告的通知要求办理了收楼手续。但原告所购买的商品房属于今日·麒麟鑫辰（一期）1号楼于2014年6月27日才通过竣工验收备案。原、被告签订《商品房买卖合同》是合法有效的合同，原告依约定向被告交付了购房款人民币294728元，被告虽于2013年11月27日向原告发出《收楼通知书》，并与原告办理相关手续，但被告交付的商品房并没有经验收合格，而是至2014年6月27日才通过了竣工验收备案，被告应依约向原告支付违约金人民币12202元。为此，向法院提起诉讼，请求法院依法判定被告来宾市今日房地产开发有限公司支付原告违约金合计人民币12202元。本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《居民身份证》，证实：原告具有合法的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证实：原、被告间存在合法的商品房买卖关系，被告应于2013年11月30日前将商品房交付给原告；3、《发票联》，证实：原告向被告交付购房款；4、《账户开户申请表》，5、《账户开户确认单》，证实：原告以贷款的方式购房；6、《特别情况说明》，证实：被告关于工程特别情况的说明；7、《气象凭证》，证实：工程期间的气象情况；8、《收楼通知书》，证实：被告通知原告办理商品房交付手续；9、《竣工验收备案表》、《竣工备案答复》，证实：被告出售给原告的商品房于2014年6月27日验收备案。 被告辩称，一、“被告交付的商品房没有经验收合格，且逾期207天”与客观事实不符，不应采纳。1、原告购买的“今日·麒麟鑫辰”小区第1幢的4层5号房，该幢楼整体工程于2011年11月7日开工建设。原告与被告于2012年7月18日签订该《商品房买卖合同》。工程竣工后，被告依照有关规定，在来宾市建设工程质量安全监督站的现场参与和监督下，于2014年1月14日组织建设、施工、勘察、设计、监理五大责任主体联合验收后，确定为合格工程。同月18日，被告向建设行政主管部门报请竣工验收备案，同年6月27日取得《工程竣工验收备案表》。因此，被告不存在交付的商品房未经验收合格的情况。2、根据本地气象部门提供的资料，施工期间共下雨286天。依照《商品房买卖合同》第八条的规定，工期可以顺延至2014年9月12日（即可顺延286天，远超出原告所称的207天），但被告考虑到原告的入住需求，于是书面通知原告，将原定2013年11月30日前交房的时间延长到2013年12月31日至2014年1月7日。但由于原告自身的原因，其于2014年2月17日才前来收房（与其同一期收房的另案原告当时有20多户在同年1月份收房），可见原告当时并不急于收房，而且原告收到收房通知至实际收房时也从未向被告提出任何异议。相反，原告不及时收房，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的规定，应当视为原告已经按期将验收合格的房屋交付给原告。因此，被告不存在逾期交房的事实。3、从另一个角度看，被告通知接收房屋的时间与竣工验收的日期虽然相差7天，但被告考虑到雨天造成工期延长致使购房者不能如期收房，同时也出于人道方面的考虑，被告在交房时主动给予原告15天的经济补偿884元。对此，原告表示认可和接受，期间也从未表示拒绝收房。由此可见，原告对因雨天造成顺延交房的事实是认可的，并自愿接受了补偿。这表明双方当事人在履行合同过程中，对于交房日期的变更和顺延，并且已自愿履行完毕。鉴此，同样证明被告不存在逾期交房的事实。二、《工程竣工验收备案表》不是交房的必备条件，被告交房符合法律、法规及合同规定的条件，而原告以取得《工程竣工验收备案表》的日期计算被告逾期交房天数，并据此诉请违约金12202元，没有事实和法律依据，应当驳回。1、根据《商品房买卖合同》第八条和第十一条规定，交房条件一是商品房经验收合格，二是被告在交房时出示该商品房经验收合格的证明文件、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。在履行过程中，被告于2014年1月14日经验收合格取得《建设工程质量竣工验收意见书》、《建筑工程质量监督报告》，之后又取得了《工程竣工验收备案表》，这表明该工程手续完备、质量可靠。但双方在合同中并没有约定交房时必须提供《工程竣工验收备案表》而且我国相关法律也未明确规定建设工程必须取得《工程竣工验收备案表》方可交付使用。《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15天内，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”显然，该条例所称的“工程竣工验收合格”是指商品房有五大责任主体联合验收并确定合格，并非其他的验收合格。而工程竣工验收合格是备案的大前提，备案则是行政监督手段。据此，工程验收合格后，被告已在规定期限之内报请备案，至于行政主管部门何时审批，则另当别论。所以，竣工验收备案属于管理性法律规范，并非交房的必备条件，五大责任主体联合验收合格后即可交付使用。况且《商品房买卖合同》约定的交房条件不违背法律规定，或低于法律规定的义务。另外，从程序上来说，根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收管理办法》的有关规定，竣工验收合格的时间也应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日，即2014年1月14日。退一步来说，即使竣工验收备案是交房的必备条件，但只要开发商在交房时或在法院开庭之前取得备案证明，其效力也溯及到工程竣工验收合格之日。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外。”同理，原告接受了被告的经济补偿并收房，双方已履行了合同义务，原先因天气造成的问题，双方已协商处理完毕，原告再无事生非是毫无道理的。因此，被告的交房行为在法律上符合相关法律、法规及当事人约定的条件，原告以取得《工程竣工验收备案表》作为验收是否合格和交房条件的观点是错误的，不应采纳。2、该商品房于2014年1月14日经验收合格后，被告于同年6月27日取得《工程竣工验收备案表》。在此期间，经建设行政主管部门和其他有关本门部门审核，并不存在被告在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的情况或北责令停止使用、重新组织竣工验收的现象。可见，相关行政主管部门对建设、施工、勘察、设计、监理等五大责任主体联合验收合格的结果是认可的，并非原告的主观臆断和错误理解。因此，原告以取得《工程竣工验收备案表》的日期来计算违约金，没有任何法律依据，更不存在被告违约和应当支付原告违约金的事实。故对其虚无的诉讼请求应予驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，是无理的，不应得到支持。为此，为维护被告自身合法权益，特作出上述答辩，请人民法院依法予以采纳，驳回原告的诉讼请求。 被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》，证实：被告基本信息；2、《组织机构代码证》，证实：被告基本信息；3、《建设工程质量监督报告》，证实：涉案房屋工程质量符合相关要求、规定；4、《建设工程质量竣工验收意见书》，证实：涉案房屋验收合格；5、《收楼确认书》，证实：原告已接收房屋；6、《交房预期赔款凭证》，证实：被告已给予原告相应的经济补偿。 经过开庭质证，原告对被告提供的证据真实性无异议，本院对被告提供的证据予以认定。被告对原告提供的证据真实性无异议，本院对原告提供的证据予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年7月18日，原告黄仁生与被告来宾市今日房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告建设的商品房为“今日·麒麟鑫辰”第1幢4层5号房（分房号：405），该商品房的建筑面积共113.96平方米，其中，套内建筑面积94.47平方米；该商品房的价款为按建筑面积计算，单价为每平方米2586.24元，总金额294728元；付款方式及期限为原告于2012年7月18日，向被告支付首付款94728元，余款200000元整向银行申请按揭贷款；交付期限为被告应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇供水、供电部门连续停电、停水24小时以上的，暴雨或连续24小时降雨的（以气象部门提供的资料为准）的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；被告逾期交房的违约责任为（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定（注：本合同第八条是交付期限，下同）的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；交接为商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，交接单为所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、被告在本合同第八条规定的日期向原告发出交房通知书或者被告在本合同第八条规定的日期在《来宾日报》刊登交房公告，则视为被告已按本合同的规定履行了通知交付房屋的义务；2、原告未按交房通知书或被告在《来宾日报》刊登交房公告指定的期限和地点办理房屋交接手续或原告拒绝接受符合本合同第八条规定的房屋，则自交房通知书或被告在《来宾日报》刊登交房公告指定的期限届满之日起，即视为被告已按期向原告交付房屋，该房屋所有风险责任及支付相关费用（包括物业管理费等）由原告承担；3、被告按原告所提供的地址以邮件的方式发出交房通知书，如因原告所提供的地址有误或原告地址变更未及时告知被告而造成房屋未能按期交付的。该房屋所有风险责任及支付相关费用（包括物业管理费）由原告承担;合同还约定面积确认及面积差异处理、逾期付款的违约责任等等。合同生效后，原告于签订合同的次日向被告支付购房首付款94728.00元。2012年10月22日，原告作为借款人、被告作为保证人与中国银行股份有限公司来宾分行签订《个人一手住房贷款合同》，原告通过银行贷款的方式将购房余款支付被告，合计原告支付的购房款为294728.00元。2013年11月27日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知写明：收楼须知于2013年12月31日至2014年1月7日前来麒麟鑫辰小区物管客服中心办理收楼手续。2014年1月14日，被告建设的“今日·麒麟鑫辰”（一期）五号楼通过竣工验收。2014年6月27日，今日·麒麟鑫辰（一期）五号楼通过竣工验收备案登记。2014年2月17日，原告签收了《收楼确认书》；同日，被告向原告赔偿逾期交房违约金884.00元（294728.00元×0.020％×15天）。原告以被告交付的商品房逾期交房时间应计算至竣工验收备案止为由，向本院提起诉讼，请求依法判决。 另查明，2012年7月18日至7月31日，小雨5天（其中27日至29日为连续降雨），中雨1天，大雨,2天；8月1日至31日，小雨6天，中雨4天，暴雨1天；9月1日至9月30日，小雨6天（其中19日至21日为连续降雨）；10月1日至10月31日，小雨5天，中雨2天；11月1日至30日，小雨10天（其中5日至7日为连续降雨），中雨4天；12月1日至31日，小雨12天（其中20日至22日为连续降雨），中雨1天。2013年1月1日至31日，小雨12天（其中3日至7日为连续降雨）；2月1日至28日，小雨14天（其中10日至17日为连续降雨）；3月1日至31日，小雨12天（其中29日至31日为连续降雨），中雨2天；4月1日至30日，小雨15天（其中6日至8日、12日至14日、26日至28日为连续降雨），中雨3天，大雨1天；5月1日至31日，小雨13天（其中25日至28日为连续降雨），中雨4天，大雨1天，暴雨2天；6月1日至30日，小雨8天，中雨3天，大雨2天，暴雨1天，大暴雨1天；7月1日至31日，小雨11天（其中21日至23日为连续降雨），中雨5天；8月1日至31日，小雨7天，中雨5天，大雨4天；9月1日至30日，小雨5天，中雨4天，大雨1天；10月1日至31日，小雨3天（其中17日至19日为连续降雨）；11月1日至25日，小雨3天，中雨2天，大暴雨1天。2012年12月27日至2013年11月25日止，合计小雨144天（其中38天为连续降雨），中雨40天，大雨10天，暴雨4天，大暴雨2天。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实的意思表示，属合法有效的合同，双方均应按合同的约定享受权利和承担义务。合同约定房屋交付期限为2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时约定如遇供水、供电部门连续停电、停水24小时以上的，暴雨或连续24小时降雨天（以气象部门提供的资料为准）的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期以及被告在本合同第八条规定的日期向原告发出交房通知书，则视为被告已按本合同的规定履行了通知交付房屋的义务；上述条款没有违反法律和行政法规的规定，双方均应按合同的约定履行。被告向原告发出交房通知书的时间是2013年11月27日，合同约定的交付期限是2013年11月30日前，被告建设的“今日·麒麟鑫辰”（一期）五号楼是2014年1月14日通过竣工验收，因此，原告起诉的逾期违约金应从2013年12月1日起在扣除暴雨或连续24小时降雨的天数后计至2014年1月15止。而从原告签订合同至被告工程完工，144天（其中38天为连续降雨），中雨29天，大雨8天，暴雨3天，大暴雨2天，基于此原因，被告主动赔偿原告15天逾期交房的违约金，原告也接受了赔款，因此，可视为原告对被告从2013年12月1日起至2014年1月15日止逾期交房时间及赔款数额的认可。原告以“竣工验收备案”作为房屋交接时间，没有事实和法律依据；同时，被告向原告发出交房通知书后，至被告工程经验收合格，就达到交房条件，尽管原告拒绝收房，但按合同约定视为被告已按期向原告交付房屋。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持；被告关于“被告交付的商品房没有经验收合格以及《工程竣工验收备案表》不是交房的必备条件，被告交房符合法律、法规及合同规定的条件”的答辩意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告黄仁生的诉讼请求。 案件受理费105.00元，由原告黄仁生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或来宾市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长 王勇审判员黄龙金 人民陪审员 韦   何   兵 二〇一五年××月××日 书 记 员 黄   英   菲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。