辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9126号
上诉人(原审原告)：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易实验区浦东大道2123号3层F33室。
法定代表人：何晖，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张皓钧，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：张会会，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审被告)：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地：辽宁省沈阳市沈河区北站路77-1号1门。
法定代表人：潘长旭，该分行行长。
委托诉讼代理人：程默，北京融商（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈懿宁，北京融商（大连）律师事务所律师。
上诉人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司因与被上诉人大连银行股份有限公司沈阳分行房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张皓钧、张会会，被上诉人大连银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人陈懿宁、程默到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汉庭星空（上海）酒店管理有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求。事实与理由：上诉人与案外人大连瑞祥投资有限公司（下称”瑞祥公司”）之间签订有《房屋租赁合同》（以下称”涉案租赁合同”），上诉人承租涉案房屋。被上诉人于2015年12月15日向上诉人寄送了一份《通知》，被上诉人主张其基于辽宁省高级人民法院作出的以物抵债裁定书依法取得涉案房屋所有权及向上诉人收取租金的权利，但认为上诉人没有向其支付租金构成违约。被上诉人另主张上诉人于2012年1月16日向其出具过一份《承诺书》，承诺搬离涉案房屋，基于以上理由，被上诉人要求上诉人支付租金并主张解除涉案租赁合同。上诉人对于被上诉人的解除通知有异议，依法向一审法院起诉，请求确认《通知》不发生法律效力。一审法院应当查明：1、被上诉人是否因为取得涉案房屋所有权自然承继上诉人与瑞祥公司的租赁合同关系；2、被上诉人在《通知》中主张的上诉人欠付租金是否属实；3、被上诉人出具的《承诺书》是否真实；4、即使以上三点成立，被上诉人是否有权解除涉案租赁合同。然而，一审法院没有在庭审中归纳本案的争议焦点并征求各方当事人的意见，在一审判决中认定本案的争议焦点仅仅为”承诺书是否真实”，对于其他核心争议完全没有审查，认定事实不清，程序违法。且对于《承诺书》真实性的认定适用法律错误，应当依法纠正。
大连银行股份有限公司沈阳分行辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉人的上诉请求。具体理由如下：1、辽宁省高级人民院于2014年9月3日作出抵债裁定，裁定瑞祥公司所有的案涉房屋的所有权及相应其他权利，归大连银行沈阳分行所有，用于抵顶全部债务，大连银行沈阳分行可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，由此可知，大连银行沈阳分行作为案涉房屋的所有权人，依法享有出租人的一切权利。2、一审法院对于争议焦点的总结真实准确，本案上诉人于2012年1月6日出具的《承诺书》真实有效，公司印章作为对意思表示的确认工具是公司对外进行活动的法律凭证，上诉人已确认其使用的印章不止一枚，且没有在公安机关备案，因此《承诺书》中印章对于上诉人公司具有法律约束力，其应当承担相应的法律后果。且从最高人民法院2013民提字第184号，2016最高法民申255号，2016最高法民申519号案件均可以看出公司印章管理如果出现混乱，公司印章不唯一，不备案，公司就无法以其他不唯一的印章比对来证明本案案涉合同中印章不是公司所刻，也就不能进一步证明已盖印章的《承诺书》不是上诉人真实意思表示。3、原审法院举证责任分配正确，大连银行沈阳分行已尽到举证义务，提交了《承诺书》原件，如上诉人对该《承诺书》真实性有异议，应承担举证责任予以证明该《承诺书》系伪造，如上诉人无法举证，应当承担不利后果。4、对《承诺书》的内容与案涉租赁合同约定有部分不符，不足以影响《承诺书》的效力，房屋的建筑面积与使用面积有不符的情况，属于正常。5、上诉人主张解除条件未成就，属于偷换概念，被上诉人作为抵押权人在执行程序中行使抵押权评估拍卖该房屋时，必然会对该房屋进行查封，现所有权人已变更，《承诺书》中载明的无条件腾退的承诺条件已经成就，上诉人理应腾退案涉房屋。
汉庭星空（上海）酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：请求确认被告2015年12月15日向原告寄送的《通知》不发生解除合同的法律效力。
一审法院认定事实：1、2010年4月18日，原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司与案外人大连瑞祥投资有限公司（下称”瑞祥公司”）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租瑞祥公司位于大连市中山区天津街58号3-9层房屋用于酒店及酒店相关配套经营使用，租赁的建筑面积为5600平方米；租赁期自2010年6月1日至2025年9月30日，前五个租赁年度租金和物业费不变，租金为1785000元每年，物业费为765000元每年，2015年9月15日至2020年9月14日租金为1874250元每年、物业费为803250元每年；首期租金按半年支付，该房屋全部交付原告后5个工作日内将首次半年的租金（冲减定金后）余额792500元人民币付给瑞祥公司，以后房屋租金和物业费按每季度支付，原告应于每季度首月15日前向瑞祥公司支付本季度租金，物业费与租金同步进行交付等。
2、2012年1月13日，被告大连银行股份有限公司沈阳分行与案外人盘锦仓盛米业有限公司（以下简称”仓盛米业”）签订了一份《流动资金借款合同》，约定仓盛米业向原告借款7000万元，借款期限自2012年1月20日至2013年1月16日等。同日瑞祥公司与被告签订了一份《抵押合同》，约定瑞祥公司为仓盛米业的上述借款提供担保，抵押物为瑞祥公司所有的位于大连市中山区天津街58号1-9层（产权证号2009201401-20092014**）房产及大国用（2009）01055号的土地使用权等。之后双方对抵押财产办理了抵押登记手续。
3、2013年11月14日，辽宁省大连市中级人民法院（下称”大连中院”）作出（2012）大执一恢一字第188号执行裁定书以及协助执行通知书，要求原告协助执行”截留被执行人大连瑞祥投资有限公司房屋租金2000万元至大连市中级人民法院账户内”。之后，原告按大连中院的要求，于2014年2月8日至2015年11月27日期间多次向大连中院支付截留款项，即2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金及物业管理费。
4、2014年9月3日辽宁省高级人民法院作出（2013）辽执二字第50号执行裁定书，裁定位于大连市中山区天津街58号1-9层，建筑面积6416.02平方米房产的所有权及相应其它权利归大连银行股份有限公司沈阳分行所有。
5、2015年12月15日被告委托北京融商（大连）律师事务所向原告发出《通知》，通知称辽宁省高级人民法院于2014年9月3日下发（2013）辽执二字第50号执行裁定书，裁定位于大连市中山区天津街58号1-9层，建筑面积6416.02平方米房产的所有权及相应其它权利归被告所有，故被告即成为房产所有权人，即取代原告与瑞祥公司的2010年的租赁合同中瑞祥公司的出租人地位，原告应自（2013）辽执二字第50号执行裁定书生效之日起按月向被告支付租金；通知要求：一、原告于接到本通知之日起十日内，按原租赁合同约定向被告交纳占用房屋期间即2014年9月4日至2015年12月15日的租金、物业管理费合计3288801元，二、解除被告与原告之间的租赁合同，限原告于接到本通知之日起十日内，主动联系被告就解除合同事宜形成书面文件，并腾退位于大连市中山区天津街58号1-9层，建筑面积6416.02平方米的房产等。另查，被告称位于大连市中山区天津街58号1-2层房屋非出租给原告，而是出租给案外人，上述《通知》中要求原告腾退涉及1-2层房屋的部分为笔误。
6、在本案审理过程中，被告提供了一份2012年1月16日出具的盖有原告合同专用章的《承诺书》，主要内容为：”我公司于2010年5月与瑞祥公司签订租赁合同，约定我公司租用瑞祥公司所属位于大连市中山区天津街58号的房产进行酒店经营，租赁期为10年；该房产为9层，总面积为6416．02平方米，我方租用面积为5800平方米。现仓盛米业由于融资需要，在办理银行贷款业务中需将瑞祥公司所拥有的大连市中山区天津街58号房产进行抵押，经瑞祥公司与我方协商后，我方作出如下承诺：合同期内，如因仓盛米业无法偿还银行贷款而造成瑞祥公司的中山区天津街58号房产被法院查封或银行清算时，我方将无条件从该房产撤出，所产生损失由我方与瑞祥公司协商解决”。原告对该承诺书的真实性有异议，申请对承诺书上的原告印章真伪进行鉴定。
7、在一审法院要求原告提供鉴定样本时，原告称2009年2月13日经上海市公安局准许刻制了一枚合同专用章，一直使用；2014年11月11日，经上海市公安局准许，原告更换了合同专用章，以上两枚印章均未备案，因此，在2009年2月13日至2014年11月10日期间，原告拥有且使用的合同专用章仅为一枚2009年章；涉案合同签订于2010年4月18日，被告提供的承诺书落款的时间为2012年1月16日，均处于原告使用2009年章期间；结合以上印章使用情况，我公司向法院提供使用2009年章订立的合同（如附件1-4），以各个合同落款处”汉庭星空（上海）酒店管理有限公司合同专用章”印文作为比对样本。
8、关于原告提供的鉴定样本，被告的意见为：1、被告对原告提供的比对样本真实性有异议，法律明确规定公章与合同专用章必须备案，故原告申请鉴定印章真伪应该提供同时期已备案合同章所加盖印章进行比对，原告仅提供没有备案的合同章，尚且不能证明原告所提供几份鉴定样本的真伪，更无法比对被告提供《承诺书》中印章的真伪。2、根据原告向法院提供的《关于鉴定样本提供事宜说明》内容，原告自称于2009年和2014年分别刻制了两枚合同专用章均没有备案，由此可以推断原告的印章管理非常混乱，很有可能在《承诺书》盖章确认时拥有多枚没有备案和有备案的合同章，故不能以《承诺书》中的印章与原告所提供的印章样本比对结果去认定《承诺书》中印章的真伪。综上所述，请求法院要求原告提供与被告所提供证明同时期已备案合同印章进行鉴定比对，如原告不能提供，则驳回其鉴定申请。
一审法院认为，本案的焦点问题是涉案2012年1月16日的《承诺书》的真实性即该承诺书是否为原告所出具。被告提供的该承诺书，上面盖有原告的印章，被告称系原告出具给被告的，原告予以否认，并申请进行鉴定。因原告称2009年2月13日刻制了一枚合同专用章，一直使用，2014年11月11日，原告更换了合同专用章，以上两枚印章均未备案；被告称因原告的印章未备案，原告仅提供没有备案的合同章，尚且不能证明原告所提供几份鉴定样本的真伪，更无法比对被告提供的承诺书中印章的真伪。一审法院认为，鉴于原告使用的公章未备案，且被告对原告提供的鉴定样本不予认可，故原告提供的证据不足以作为鉴定样本，本案现根据原告提供的样本无进行鉴定的必要，原告应承担举证不能的不利后果。本院对该承诺书的真实性予以采信。在该承诺书中，原告明确承诺，”合同期内，如因仓盛米业无法偿还银行贷款而造成瑞祥公司的中山区天津街58号房产被法院查封或银行清算时，我方将无条件从该房产撤出，所产生损失由我方与瑞祥公司协商解决”，被告对该承诺书予以认可，应理解为双方关于被告的合同解除权进行了约定，故该房屋因诉讼被法院执行后，被告取得了该房屋的所有权，被告解除合同的条件成就，其根据该承诺书的约定有解除合同的权利。因此被告发给原告的涉案《通知》已发生解除双方之间房屋租赁合同的法律效力。原告诉请确认该《通知》不发生解除合同的法律效力，一审法院不予支持。
综上，一审法院判决：驳回原告汉庭星空酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费500元，由原告负担。
本院二审期间，上诉人提交了一份由上海东南鉴定科学研究所司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，欲证明案涉《承诺函》上所加盖的上诉人的合同专用章与上诉人在2009年开始使用的及在2014年后使用的两枚合同专用章均不同，案涉《承诺函》上的合同专用章并不是上诉人所加盖，不是上诉人真实意思表示。被上诉人质证意见：对真实性、关联性均不予认可，该证据形成于2016年4月1日，不属于新证据。该份《司法鉴定意见书》是上诉人单方面委托鉴定机构出具的，该鉴定机构是否具有相应的鉴定资质尚不得知。上诉人所提交的比对样本不符合印章鉴定的相关规定，上诉人所提供的其在2009年和2014年使用的合同专用章并非唯一专用章，且没有进行备案，其印章管理是相当混乱的，因此该证据不应被采纳。
双方当事人均未对一审查明的事实提出异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人向上诉人所邮寄的《通知》是否能发生解除租赁合同的法律效力。
本院认为，被上诉人向上诉人所邮寄的《通知》不能发生解除租赁合同的法律效力。理由如下：
第一，关于被上诉人是否有权解除案涉房屋租赁合同一节，被上诉人主张辽宁省高级人民法院已生效的（2013）辽执二字第50号执行裁定书，其已取得案涉房屋的所有权及相应其他权利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故，即便被上诉人取得了案涉房屋的所有权，取代了瑞祥公司作为出租人，依据上述”买卖不破租赁”的原则，在租赁合同到期前，被上诉人仅仅基于租赁物新的所有权人身份没有解除租赁合同的权利。关于被上诉人主张依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，其向上诉人所邮寄的《通知》能发生解除租赁合同的法律效力一节，经查，上诉人自收到本院作出的（2012）大执一恢一字第188号《执行裁定书》以及《协助执行通知书》后，已依照该法律文书要求履行了协助义务，将2014年1月至2015年12月的租金依法交至法院，该交付行为发生合同义务履行的法律效果，即上诉人并不存在迟延交付租金的事实或存在其他违约行为，不存在致使合同目的不能实现的法定事由，故对被上诉人所提出的解除租赁合同系基于行使法定解除权的主张，本院不予支持。
第二，关于案涉《承诺书》的真实性即该承诺书是否为上诉人所出具的问题。上诉人主张《承诺书》中印章不真实，并在一审中申请了司法鉴定，且在二审中提供了自行委托鉴定的《司法鉴定意见书》作为新证据。本院认为，因上诉人所使用的合同专用章均未备案，其仅提供没有备案的合同章作为鉴定样本无法比对被上诉人提供的《承诺书》中印章的真伪。但是，《承诺书》中的上诉人印章与案涉租赁合同中的上诉人印章并不一致，被上诉人亦未能提供《承诺书》中的上诉人印章在其他合同中使用过的证据。故，不能仅仅因为上诉人没有备案合同印章无法提供固定鉴定样本而得出《承诺书》中的印章是上诉人真实印章的结论和《承诺书》是上诉人所出具的结论。现被上诉人主张《承诺书》所依据的事实是案外人盘锦仓盛米业有限公司（以下简称”仓盛米业”）向被上诉人借款，瑞祥公司将案涉房屋作为抵押物为仓盛米业的借款提供担保，双方对抵押财产办理了抵押登记手续，作为承租人的上诉人在知晓抵押事实的情况下自愿向被上诉人出具了《承诺书》。故，被上诉人应当对该事实的存在提供证据加以证明，但在本院已经释明举证责任的情况下，被上诉人仍未能对上述事实举证证明。被上诉人主张其向上诉人邮寄《通知》能发生解除租赁合同的效力的事实依据是上诉人曾出具过《承诺书》，但综上所述，因该《承诺书》的真实性存疑，故对被上诉人所提出的解除租赁合同系基于约定解除权的行使的主张，本院不予支持。
综上，被上诉人既没有法定解除权解除案涉租赁合同，也不能基于约定解除权来解除案涉租赁合同，其于2015年12月15日向上诉人邮寄的《通知》，不能发生解除租赁合同的效力。
综上所述，汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初2661号民事判决；
二、大连银行股份有限公司沈阳分行于2015年12月15日向上诉人邮寄的《通知》不发生解除汉庭星空（上海）酒店管理有限公司与大连瑞祥投资有限公司所签订的《房屋租赁合同》的效力。
一审案件受理费500元，由大连银行股份有限公司沈阳分行负担；二审案件受理费500元，由大连银行股份有限公司沈阳分行负担。
本判决为终审判决。
审判长董凯
审判员刘畅
审判员吕瑛
二〇一七年十二月十八日
书记员王亮