山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第377号
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司，住所地：泰安市岱岳区粥店街道办事处堰北社区。
法定代表人：王安年，该公司董事长。
委托代理人：迟春岷。
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司海阳分公司，住所地：海阳市海阳路北233号。
负责人：陈龙，该分公司经理。
委托代理人：迟春岷。
被上诉人（原审原告）：张玉良。
委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。
上诉人弘盛地产有限公司（以下简称弘盛公司）、弘盛地产有限公司海阳分公司（以下简称弘盛海阳分公司）因与被上诉人张玉良商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2013）海民初字第1913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月1日，张玉良与弘盛海阳分公司签订了商品房预（销）售合同，合同编号为海房预（销）字201033第013号，并于当日签订了补充协议。合同第三条约定，张玉良购买弘盛海阳分公司“弘盛华庭”第4幢1单元501号房，该房屋用途为住宅，建筑面积共86.41平方米。补充协议第一条约定了房屋单价为每平方米2793.28元，计款241367元。储藏室面积为9.99平方米，每平方米1600元，计款15984元。二者合计257351元。补充协议第一条第二项约定了付款方式为按揭贷款，即自签订商品房预（销）售合同后七日内乙方（张玉良）交纳首付款89351元，剩余168000元申请按揭贷款。
合同第五条第二款约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。
合同第八条约定，出卖人应当在2011年9月30日前，将经验收合格的的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，……逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。
合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2种方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同及补充协议签订后，张玉良依约支付了合同约定的购房款。后张玉良收到弘盛海阳分公司退回的购房款5586元，张玉良实际支付购房款为251765元，弘盛海阳分公司向张玉良出具了购房款发票。购房款发票上记载房屋实际面积为83.07平方米、储藏室面积为12.33平方米、实际交付总价款为251765元。
张玉良主张，按照合同第五条第二项面积确认及面积差异处理的规定，房屋产权登记面积为83.07平方米，合同约定面积为86.41平方米，产权登记面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值为3.8%，原告只主张面积误差据实结算，弘盛公司和弘盛海阳分公司应退还款项9330元。储藏室产权登记面积为12.33平方米，合同约定面积为9.99平方米，面积误差比为23.42%，按照合同约定面积误差比绝对值在3%的部分，按照单价1600元计算，张玉良应补足款项480元。房屋应退房款与储藏室应补房款兑除后，弘盛公司和弘盛海阳分公司应退款项8850元，而张玉良实际只收到了5586元，因此，弘盛公司和弘盛海阳分公司应退还张玉良房款3264元。弘盛公司和弘盛海阳分公司对此提出异议，认为附属房不在合同约定的范围内，不应该按合同第五条第二款计算。
张玉良向法庭提供张玉良所购房屋的房权证复印件，证明其所购买房屋的实际面积以及办理房产证的时间是2013年6月20日。弘盛公司和弘盛海阳分公司对张玉良提供的证据的真实性没有异议，但认为该时间仅是张玉良办理房产证的时间，并不能证明弘盛海阳分公司提供办证材料的时间。张玉良向法庭提供弘盛海阳分公司出具的物业收据，证明实际交房时间为2011年10月5日。弘盛公司和弘盛海阳分公司没有异议。
张玉良主张要求弘盛公司和弘盛海阳分公司支付逾期办理房产证违约金2485元，实际交房日为2011年10月5日，弘盛公司和弘盛海阳分公司应当在2012年10月5日前通知我方办理房产证，而实际上弘盛海阳分公司于2013年6月9日通知我方办理房产证，我方当天去开发商处，开发商为我方出具了总购房款发票，我方于2013年6月20日办理了房产证，因此按照合同约定，弘盛公司和弘盛海阳分公司应支付已付总房款1%的违约金。张玉良主张按实际支付的总房款251765元，减去弘盛公司和弘盛海阳分公司还应返还的3264元，按248501元的1%计算违约金即2485元。弘盛公司和弘盛海阳分公司对此提出异议，认为其没有违约，向法庭提供弘盛华庭1号楼-8号楼建设工程竣工规划验收合格证，证明该工程于2012年7月25日经海阳市城市规划管理处竣工规划验收合格并将材料提交给房管局。张玉良对弘盛公司和弘盛海阳分公司提供的证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明弘盛海阳分公司在什么时间向房管局提供了办理房产证资料。关于何时向房管部门提供的产权登记材料，弘盛公司和弘盛海阳分公司未能提供证据。张玉良主张弘盛海阳分公司于2013年6月9日通知办理房产证，弘盛公司和弘盛海阳分公司主张通知张玉良办理房产证的时间记不清楚。
张玉良向法庭提供弘盛华庭4号楼、6号楼、8号楼的建筑工程做法图，主张涉案房屋的楼梯间和入户平台应该采用磨光花岗岩楼面进行铺装。弘盛公司和弘盛海阳分公司对此提出异议，主张该工程做法在楼盘开始出售之前就已到建委变更了，向法庭提供工程变更／答复通知单一份，证明工程做法已经于2010年9月进行了变更，原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面改为水泥砂浆楼地面。入户平台我方未承诺进行铺装磨光花岗岩。张玉良对弘盛公司和弘盛海阳分公司提供的证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明弘盛海阳分公司将楼梯间变更了工程做法，入户平台没有进行变更。
又查，弘盛海阳分公司系弘盛公司设立的分公司，分公司不具有法人资格。
张玉良于2013年8月19日诉至原审法院，请求：1.判令弘盛公司和弘盛海阳分公司支付逾期提供办理房产证的相关资料的违约金2485元；2.判令弘盛公司和弘盛海阳分公司按照“海阳弘盛华庭建筑工程做法”要求，在楼梯间和入户平台重新铺装磨光花岗岩楼面；3.判令弘盛公司和弘盛海阳分公司返还多收的购房款3264元。
原审法院依据商品房预售合同、发票、收款收据、房产证复印件、竣工验收报告及双方当事人的陈述笔录等认定以上事实。
原审法院认为，张玉良与弘盛海阳分公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的情形，合同合法有效。双方应依照《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的有关约定履行。本案争议的焦点有三个：一是储藏室是否适用《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的约定；二是弘盛公司和弘盛海阳分公司应否承担张玉良未在规定期限内取得产权登记证的违约责任；三是弘盛公司和弘盛海阳分公司是否应在楼梯间和入户平台铺装花岗岩楼面。
关于第一个焦点问题。张玉良与弘盛海阳分公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》未对储藏室面积差异处理作出特别约定，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条及《物权法》第115条规定的“从物随主物”的原则，作为与商品房配套购买的储藏室，应适用《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定。张玉良购买的商品房产权登记面积（83.07平方米）小于合同约定面积（86.41平方米），面积误差比绝对值为3.8%，根据合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。绝对值超出3%部分的房价款张玉良不主张双倍返还，只主张据实结算，系其自行处分权利，原审法院予以支持。因此，弘盛公司和弘盛海阳分公司应返还的购房款为9330元［（86.31－83.07）×2793.28］。原告购买的储藏室产权登记面积（12.33平方米）大于合同约定面积（9.99平方米），面积误差比为23.42%，根据合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定，面积误差比绝对值在3%的部分，按照单价1600元计算，张玉良应补足款项480元（9.99×3%×1600）。超出3%部分的价款由出卖人承担。张玉良应补足的购房款与弘盛公司和弘盛海阳分公司应返还的购房款折抵后，弘盛公司和弘盛海阳分公司应返还张玉良购房款为8850元，已返还5586元，尚欠3264元，应予返还。
关于第二个焦点问题。按照合同第十五条约定，弘盛海阳分公司应当在2012年10月5日前，将办理权属登记需由弘盛海阳分公司提供的资料报产权登记机关备案。弘盛海阳分公司在将材料报登记机关备案后应及时通知张玉良办理房产登记。而张玉良主张弘盛海阳分公司于2013年6月9日通知其办理房产证，关于通知办证时间，弘盛公司和弘盛海阳分公司未能提供证据，因此应认定通知办证时间为2013年6月9日，超出了合同约定的期限。因此，弘盛公司和弘盛海阳分公司应按合同约定承担已付房价款的1%的违约金。张玉良主张按照房价款248501元计算，违约金为2485元，原审法院予以支持。
关于第三个焦点问题。张玉良依据“海阳弘盛华庭建筑工程做法图”，要求在楼梯间和入户平台铺装磨光花岗岩楼面，弘盛公司和弘盛海阳分公司提供的工程变更／答复通知单显示，原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面改为水泥砂浆楼地面。张玉良认为工程变更通知单只能证明弘盛海阳分公司将楼梯间变更了工程做法，入户平台没有进行变更，要求入户平台铺装磨光花岗岩楼面。张玉良与弘盛海阳分公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，均未约定入户平台为磨光花岗岩，且建筑工程做法也并非销售广告和宣传资料，因此张玉良要求入户平台铺装磨光花岗岩楼面证据不足，不予支持。
弘盛海阳分公司系弘盛公司设立的分公司。依照《公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”规定，弘盛公司应与弘盛海阳分公司共同承担债务。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，原审法院于2013年12月2日判决：一、弘盛公司、弘盛海阳分公司于判决生效后十日内退还张玉良购房款3264元。二、弘盛公司、弘盛海阳分公司于判决生效后十日内支付张玉良逾期办理房产证违约金2485元。三、驳回张玉良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由弘盛公司、弘盛海阳分公司承担。
宣判后，上诉人弘盛公司及上诉人弘盛海阳分公司不服，共同提起上诉称，一、上诉人未逾期办理产权登记备案，涉案房产于2012年7月25日通过了验收，通过验收后上诉人即把需要提交的材料提交给了产权登记机关备案。至于产权登记机关何时办理好产权证并不是上诉人能决定的。被上诉人以产权证办理时间要求上诉人承担逾期办证违约金不合理。二、被上诉人要求上诉人返还附属房的购房款无法律依据。被上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定及商品房预售合同第五条的约定主张上诉人多收了附属房的购房款，而该司法解释及商品房预售合同只是约定了“商品房”出现面积差异时如何处理，并未明确约定附属房也按相同原则处理，因此附属房应按实际面积据实结算，实行多退少补政策。而且，双方在办理房屋交接时，也就该问题协商过，被上诉人也同意据实结算，并签字确认把差价补足，其行为表示是认可的。原审判决上诉人返还多收房屋差价款错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人张玉良答辩称，关于逾期办理房产证违约金问题，上诉人是2013年5月才取得的大产权证，2013年6月份才通知被上诉人办理，被上诉人在原审提交的房产证可证明办证时间均在2013年6月之后。上诉人未依照合同约定履行义务，理应承担违约金。关于多收房款问题，根据双方在预售合同中的约定及司法解释的规定，包括附属房在内均属商品房，并且都办理了相关产权登记，应当依照合同约定及规定执行。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，上诉人除了已提交给原审法院的2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》外，未提交其他竣工验收手续。上诉人虽主张已按规定向产权登记部门提交了相关材料，但对此未提供证据证明，且表示记不清楚提交的时间。双方确认依补充协议第四条产权登记的约定及责任的规定，上诉人在合同约定的期限内办完、备齐海阳市房地产登记规定的办理权属登记所需由上诉人提供的资料后，应通知被上诉人办理所购房屋权属登记。上诉人认可是在2013年6月才通知被上诉人可以办理涉案房屋的房产证，之前没有通知过。
本院审理查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同及补充协议合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期提供办证登记资料的违约责任；二、上诉人应否退还房屋面积差价款。
针对焦点问题一，双方在相关协议中明确约定了上诉人的相关义务，而上诉人在诉讼中仅提供了2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》，未提供其他竣工验收手续，也未提供证据证明其在约定的期限内将应由其提交的相关材料提交至产权登记部门备案，并且其亦认可2013月6月前未依双方的约定通知被上诉人可办理涉案房屋的房产证。因此，上诉人逾期向房地产登记部门提交办理权属登记所需资料及通知被上诉人办理产权登记的事实应予确认，上诉人依法应承担相应责任。上诉人此上诉主张，无事实依据，本院不予支持。
针对焦点问题二，双方当事人在合同中对房屋面积出现误差时的处理有明确约定，并且依据合同及补充协议的相关约定内容来看，对于合同中约定的误差处理原则应适用于附属房。虽然被上诉人补交了房屋差价款，但上诉人据此主张双方是在协商一致的情况下变更了原合同的约定，被上诉人对此并不认可，而上诉人无证据证明其主张，因此，上诉人主张不应退还附属房的差价款，理由不成立。
综上，原审判决正确，应予维持。上诉人之上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年五月四日
书 记 员 付微微