江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0429号
上诉人（一审被告）王进兰，女，1955年12月9日出生，汉族。
上诉人（一审被告）李军君，男，1983年5月24日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）刘乃花，女，1983年2月20日出生，汉族。
上诉人王进兰、李军君因与被上诉人刘乃花房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1268号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明：王进兰与李军君系母子关系。2012年9月8日，李军君（甲方）和刘乃花丈夫马俊飞（乙方）签订了租赁协议一份，将王进兰所有的位于宿城区项里一组的35平方米门面房出租给马俊飞经营使用。约定的租期为2012年9月1日至2013年8月30日，租金为22500元。合同第四条约定，在租房期间如遇到人力不可抗拒的原因（如政府动迁、天灾等）造成乙方不能正常营业的，甲方必须退还余下房租。后在使用房屋过程中，刘乃花（乙方）和王进兰（甲方）签订了内容和李军君与马俊飞签订的租赁协议内容一致的租赁协议，并由李军君在该协议的尾部签署了以下内容：“在拆迁过程营业损失由甲方支付给乙方”。2013年5月28日，王进兰和宿迁市宿城区房屋征收办公室签订了“宿迁市市区国有土地上房屋征收补偿安置协议”，根据该协议的记载，王进兰被征收的房屋共计134.33平方米，其中拆迁补助费为1343元，非住宅停产停业损失补助48421元。后双方因补偿问题发生争议，刘乃花阻止拆迁，经相关部门协调，李军君于2013年6月25日向项里居委会支付了赔偿给马俊飞及另外两户租户的搬家费9000元及退还的租金14322元（其中马俊飞4375元），并由居委会工作人员向王进兰出具了收条：“收条今收到王进兰赔偿及退给吴刚65102元、ＸＸ龙3437元、马俊飞4375元，合计壹万肆叁佰贰拾贰元退租金，另三家搬家费玖千元整”。2013年6月27日，马俊飞从居委会领取了相应款项，并出具了收条：“收条今收到王进兰退房租（6月20日止）4375元，另付搬家费2000元整。合计：6375元”。2013年6月25日，刘乃花搬离涉案房屋，后涉案房屋被拆除。现双方因拆迁补偿问题发生争议，因而成讼。
一审法院认为，王进兰将其房屋出租给刘乃花用于经营，双方已经建立租赁合同关系。王进兰、刘乃花应按照合同的约定全面履行各自的义务。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。王进兰作为房屋所有人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，并领取补偿款，符合法律规定。根据合同的约定，在遇到政府动迁时，王进兰须退还余下房租。双方在相关部门的协调下已经就退还房租及支付搬家费等问题达成一致意见，即王进兰向刘乃花退还2013年6月20日至2013年8月30日期间的租金4375元，并赔偿搬家费2000元，且双方已经履行。现双方并无证据证明双方就退还租金及赔偿搬家费问题达成的一致意见具有无效或可撤销、变更的情形，故刘乃花要求王进兰退还租金5625元的主张无法律依据，不予支持，王进兰要求刘乃花返还搬家费2000元及多退租金312.5元的辩解亦无法律依据，不予采信。
关于刘乃花主张的停业损失。一审法院认为，虽然涉案房屋拆迁补偿中的非住宅停产停业损失补助是对房屋所有人的补助，但是双方在合同中已经明确约定，拆迁过程中的营业损失应由王进兰一方支付给刘乃花，故在王进兰未举证证明该约定存在无效或可撤销、变更情形的情况下，刘乃花要求王进兰支付停业损失的主张应予以支持。王进兰辩称，双方已经经相关部门协调后对所有赔偿问题进行了一次性处理。但是根据居委会向王进兰出具的收条及马俊飞向王进兰出具的收条可以明确的反映出，双方仅对退还租金及赔偿搬家费问题进行了处理，而不能反映双方对本案中刘乃花主张的停业损失进行了协调处理。现刘乃花认可已经收到王进兰支付的搬家费2000元，且同意从其主张的费用中扣除，该意见不违反法律规定，予以确认。关于停业损失的数额问题，刘乃花要求王进兰按照面积比例支付停业损失的主张较为合理，予以支持。王进兰在此次拆迁过程中被拆迁的房屋共计134.33平方米，而出租给刘乃花使用的是35平方米，但是王进兰在将房屋出租时，是按照三间房屋总计135平米计算的，故刘乃花应得的停业损失为12554元（48421元＊35／135】，扣除已付的2000元，王进兰还应支付刘乃花10554元（12554元-2000元】。遂判决：一、王进兰、李军君于判决生效之日起十日内支付刘乃花停业损失10554元；二、驳回刘乃花其他诉讼请求。案件受理费254元，由刘乃花负担107元，由王进兰、李军君负担147元。
一审法院判决后，王进兰、李军君不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：二上诉人与刘乃花因拆迁赔偿发生纠纷，后经居委会调解，刘乃花领取二上诉人给付的赔偿款，该事实足以证明刘乃花接受居委会的调解方案。另外二上诉人事实上也不欠刘乃花的停业损失12554元。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人刘乃花答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
关于一审查明事实部分，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审归纳本案争议焦点为：刘乃花请求王进兰、李军君给付停业损失款能否成立？如成立，给付的停业损失款数额如何确定？
本院认为，王进兰、李军君将房屋租赁给刘乃花，双方签订了租赁协议，后该房屋因面临拆迁，李军君在王进兰作为甲方、刘乃花作为乙方签订的租赁协议上书写“在拆迁过程停业损失由甲方支付给乙方”，对此王进兰、李军君解释称“在房屋要拆迁时，刘乃花的丈夫马俊飞找到李军君说拆迁的费用是补偿给房主的，拆迁后补偿的另外费用是补给租房户的，为了帮助马俊飞得到这笔钱，李军君就写上这句话在租赁协议上面”，刘乃花则称“当时是李军君过来收房租，大家知道要拆迁了，李军君承诺我们说他只拿房屋拆迁补偿费用，其它的停产停业损失他一分不拿，李军君在租赁协议上写上这句话”，因李军君对其书写内容的原因不能做出合理解释，且其解释称的“拆迁后补偿的另外费用”也缺乏依据；另外刘乃花因房屋拆迁客观上确实存在经营提前终止，可能存在一定的停业损失，故本院采纳刘乃花的主张，认定王进兰、李军君自愿将拆迁补偿中的停业损失部分支付给刘乃花，刘乃花据此有权请求王进兰、李军君给付已领取的拆迁补偿款中的停业损失补助。王进兰与征收部门及征收实施单位签订的征收补偿安置协议上载明“被征收房屋面积134.33平方米”、“非住宅停产停业损失补助48421元”，刘乃花租赁房屋的面积为35平方米，故刘乃花租赁的房屋因拆迁应得非住宅停产停业损失补助12554元。因王进兰、李军君约定将停业损失给付刘乃花，而王进兰、李军君已经支付2000元，故王进兰、李军君还应支付刘乃花停业损失数额为10554元。
王进兰、李军君上诉称其与刘乃花的租赁房屋拆迁问题已经宿迁市宿城区项里街道项里社区居民委员会调解了结，不存在再给付停业损失问题。刘乃花对此予以否认，王进兰、李军君审理中虽提供了宿迁市宿城区项里街道项里社区居民委员会出具的情况说明一份、马俊飞出具的收条一张等证据，但因收条的内容并未涉及停业损失，故本院对王进兰、李军君该上诉主张不予支持。
综上，上诉人王进兰、李军君的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费64元，由上诉人王进兰、李军君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 王 雷
二〇一四年六月十日
书 记 员 袁海燕
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