重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0114民初1995号
原告：重庆市黔江区国有资产营运中心，住所地重庆市黔江区新华大道西段1355号，组织机构代码75005968-5。
法定代理人：冉福荣，该中心主任。
委托代理人：孙必海，重庆森平律师事务所律师，特别代理。
委托代理人：杨珊瑛，重庆森平律师事务所律师，一般代理。
被告：周建峰，男，生于1970年2月12日，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人：廖国齐，重庆市黔江区城厢法律服务所法律�作者，一般代理。
委托代理人：黄永华，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者，一般代理。
被告：周先余，男，生于1965年10月26日，汉族，住重庆市黔江区。
被告：苏发明，男，生于1972年2月22日，汉族，住重庆市黔江区。
被告：段伟，男，生于1972年12月28日，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：胡莲，女，生于1974年5月26日，汉族，住址同上，系段伟之妻。
原告重庆市黔江区国有资产营运中心（以下简称国资营运中心）诉被告周建峰、周先余、苏发明、段伟租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员黄瑾适用简易程序独任审判，三次公开开庭进行了审理。2016年6月16日，原告国资营运中心的委托代理人孙必海、杨珊瑛及被告周建峰到庭参加了诉讼。在审理过程中，因被告周建峰提出鉴定申请，�案延期审理。本案在审理过程中，被告周建峰又申请补充提交新证据用于追加其合伙人周先余、苏发明、段伟作为共同被告参加诉讼，本院经审查被告周建峰的申请理由成立，应通知被追加的当事人参加诉讼，故本案再次延期审理。之后，本院分别于同年9月19日、10月17日两次公开开庭进行了审理，其中，9月19日，原告国资营运中心的委托代理人孙必海、杨珊瑛，被告周建峰及其委托代理人廖国齐、黄永华，及被告周先余、苏发明、段伟均到庭参加了诉讼；10月17日，原告国资营运中心的委托代理人孙必海、杨珊瑛，被告周建峰及其委托代理人廖国齐、黄永华，被告周先余、苏发明及被告段伟的委托代理人胡莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国资营运中心诉称：2014年4月1日，被告周建峰租用了国资营运中心经营管理的位于重庆市黔江区城东街道�征路北段62号（丰禾商城三楼，资产编号为：扶贫中心城东008号），租用后双方于2014年9月29日补签了《资产租赁合同书》，合同约定，该资产租赁期为一年，即从2014年4月1日起至2015年3月31日止，年租金为111600元，缴纳租金为签订合同时一次性付清，其用途为经营宾馆。同时，双方约定拖欠资产租金累计1个月以上国资营运中心有权解除合同，收回出租资产外，还应当按照合同当年租赁金总额的10%向甲方（即国资营运中心）支付违约金。2015年6月4日，由于周建峰不与国资营运中心完善资产租赁合同和缴纳资产租赁金，而擅自对其租赁的资产进行装修，为此，国资营运中心向周建峰发出通知，要求立即停止装修，待建立新的租赁关系缴纳资产租赁金后，重新审核。但周建峰收到该通知后，仍然不到国资营运中心处完善租赁合同和缴纳资产租赁金。2015年11月18日，国资营运中心再次告知2015年度租赁金已调整为158923元，同时要求2015年11月24日前与国资营运中心签订续租该门面和缴纳资产租赁金未果。由于原、被告租期自2014年4月1日起至2015年3月31日止，到期后双方未重新签订合同，因此，该资产租赁关系形成了不定期租赁合同关系。双方形成不定期租赁合同关系后，周建峰从2015年4月1日起至2016年3月31日止的资产租金未缴纳，国资营运中心多次催收，周建峰却以各种理由不予支付房屋租金。国资营运中心都只是与周建峰签订的，周建峰与追加被告的合伙关系，国资营运中心不知道，且与周建峰申请追加的被告没有任何关系，同时被追加的三被告也不予认可。国资营运中心多次向周建峰发通知，及周建峰以个人名义向国资营运中心回复，证明周建峰是本案的适格主体，其余被告均不成立。综上所述，国资营运中心特向法院提起诉讼，�求：一、请求解除原、被告间的不定期租赁合同关系，并将租赁房屋恢复原状后腾退给原告；二、判令被告周建峰支付其2015年4月1日起至2016年3月31日房屋租金111600元；三、判令被告从2016年4月1日起每月9300元支付房屋租金至腾退房屋之日止；四、判令被告支付违约金11600元；五、判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，国资营运中心变更部分诉讼请求，将诉讼请求第二项变更为判令被告支付其2015年4月1日起至2016年3月21日房屋租金158923元；将诉讼请求第三项变更为判令被告从2016年4月1日起每月按14171元支付房屋租金至腾退房屋之日止；将诉讼请求第四项变更为判令被告支付其违约金15892元。
被告周建峰辩称：原告国资营运中心的诉讼请求依法不能成立，我不同意解除租赁合同。对于国资营运中心和我签订租赁合同及租赁房屋的用途的事实无异议，但因我所租赁房屋的消防水管主管道分别于2015年5月17日、19日、25日三次爆裂，导致我所经营的宾馆被浸泡，多处装饰装修受损，黔江区消防支队要求停业整顿，对消防水管进行维修、维护，更换消防设施，我在接到相关通知后，立即向国资营运中心说明情况，多次提交申请等材料，要求其按照消防支队的要求整改消防管道，其口头答复是在组织资金及工作人员来处理，但其至今没有做出任何处理措施，也没有对消防水管进行整改，导致我经营的宾馆停业至今。因我向国资营运中心租赁的房屋用于经营的宾馆是我和周先余、苏发明、段伟合伙开办的，周先余、苏发明、段伟与本案具有法律上的利害关系，故申请追加周先余、苏发明、段伟作为共同被告参加诉讼。如果国资营运中心的诉讼请求成立，那么应当由我和周先余、苏发明、段伟四人共同承担该租赁房屋2016年以后的�益和开支。但是，我认为国资营运中心的诉讼请求不成立。同时，我认为国资营运中心不是本案的适格主体，本案讼争标的已经移交黔江区鸿业资产管理有限公司。对于国资营运中心在诉讼过程中请求变更诉讼请求的程序我没有意见，但是对于其变更后的诉讼请求的计算标准和金额，既无合同约定，也无法律规定，我不认可。请求依法驳回国资营运中心的诉讼请求。
被告周先余辩称：我不应当成为本案被告。周建峰所说的是事实。但是宾馆是交给周建峰个人在经营管理，他讲过宾馆漏水的情况。在2015年3月，我们四人达成协议，将雅悦商务宾馆以总价60万元转让给周建峰个人经营，但这60万元转让费周建峰至今没有兑现。雅悦商务宾馆转给周建峰后，宾馆要整改、漏水这个情况我清楚。我们以前合伙开办的宾馆是雅悦商务宾馆，而漏水的则是永安宾馆。永安宾馆不是我们合伙开办的，雅悦宾馆才是我们四人合伙开办的，而且雅悦商务宾馆已经转让给周建峰了，并且雅悦商务宾馆的工商登记已经注销，所以我不应当成为本案的被告。故此，周建峰申请追加我作为共同被告不成立。我对于国资营运中心变更的诉讼请求的意见，与周建峰的意见相一致。
被告苏发明辩称：我不应当成为本案被告。周建峰的代理人所陈述的答辩意见都是事实。2015年我们将我们四人合伙开办的雅悦商务宾馆以60万元转给周建峰，且周建峰已经向我要去我的身份证，用于将雅悦商务宾馆的工商登记予以注销。雅悦商务宾馆注销后，现在的永安宾馆与我没有任何关系。对于周建峰申请追加我作为共同被告，我认为不成立，理由与周先余的理由相一致。我对于国资营运中心变更的诉讼请求的意见，与周建峰的意见相一致。
被告段伟辩称：我不应当成为本案被告。周建峰的代理人所陈述的答辩意见都是事实。宾馆漏水是事实，一直没有解决。雅悦商务宾馆已经转让给周建峰，我在本案中作为被告不成立。而且我们四人合伙开办的雅悦商务宾馆在2015年3月之前的房租都是交了的。对于周建峰申请追加我作为共同被告，我认为不成立，理由与周先余的理由相一致。我对于国资营运中心变更的诉讼请求的意见，与周建峰的意见相一致。
经审理查明，2014年4月1日，被告周建峰租用了重庆市黔江区财政局授权原告国资营运中心经营管理的位于重庆市黔江区城东街道长征路北段62号（丰禾商城三楼，资产编号为：扶贫中心城东008号），后双方于2014年9月29日补签了《资产租赁合同书》，该合同约定了出租方国资营运中心（甲方）出租给承租方周建峰（乙方）的资产即房屋的数量、位置及面积，约定该资产现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该资产时的验收依据。同时，该合同还约定，乙方承诺租赁该资产仅作为经营宾馆使用；该资产租赁期为一年，即从2014年4月1日起至2015年3月31日止；该资产年租赁金为111600元，租赁金缴纳方式为乙方在签订本合同时必须一次性交纳租金111600元；在租赁期内，甲方应保证在交付时出租资产及设施、设备的正常使用；该资产所属设施、设备的维修责任除双方在本合同约定及补充条款中约定外，均由乙方负责；乙方应合理使用所承租的资产及其附属设施、设备，如因使用不当造成资产及其附属设施、设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如改变资产的内部结构、装修或设置对资产结构有影响的设备，设计规模、范围等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；租赁期满后或因乙方责任导致退租，除双方另由约定外，则依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿；资产租赁期间，乙方拖欠资产租金累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租资产；租赁期届满后，乙方要继续租赁的，如甲方在租期届满后仍要对外出租的，乙方则必须在租赁期满提前1个月书面通知甲方，要求报名参加该资产的竞价租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权；甲方在交付时应保证租赁资产本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于交付后7日内向对方提出；由于甲方怠于履行本合同约定的维修义务或紧急情况，乙方书面通知甲方，甲方在5个工作日内未进行维修的，属甲方违约责任情形；租赁期间，乙方有拖欠资产租赁金1个月以上的行为的，甲方除有权终止合同，收回该租赁资产外，乙方还应当按照合同当年租赁金总额的10%向甲方支付违约金。
2015年6月4日，国资营运中心向周建峰发出通知，通知内容为“周建峰，对于你送交的关于扶贫中心城东008号商业类房屋资产装修的《申请》悉。经我国资营运中心研究决定，特作以下通知：你租赁我中心经营管理的位于城东街道长征路北段62号丰禾商城三楼商业类房屋资产（资产编号：扶贫中心城东008号）的租赁期已于2015年3月31日届满，截止2015年6月4日，你未与我中心签订新的《资产租赁合同书》，现阶段，你们的行为属于非法侵占国有资产，请你在接收到本《通知》之日起，请你立即停止一切擅自装修装饰等行为，否则一切后果自负。待与我中心建立新的租赁关系后，中心将重新审核、报批你们�送交的《申请》”，周建峰于当日签收，且在租赁户意见处签署了“等面积复核完后，双方认可，才签订租赁合同”的意见。2015年9月10日，国资营运中心向周建峰发出通知，要求其于同年9月10日至15日对其所租赁的商业房屋范围内的消防设施设备进行排查，消除安全隐患，并于同年9月15日前向国资营运中心报送排查情况，如不报告，则视为无安全隐患。2015年12月23日，重庆市黔江区公安局因雅悦商务宾馆消防喷水管道中无水，向雅悦商务宾馆发出《责令改正通知书》，限期一周之内整改完毕。2016年1月22日，重庆市黔江区公安消防支队向雅悦商务宾馆发出《责令立即改正通知书》，责令立即改正宾馆室内消火栓管道破裂、消火栓无水、喷淋无水的具体问题。
现国资营运中心以周建峰自2015年3月31日房屋租赁合同到期后双方未重新签订合同，因此双方形成了不定期租赁合同关系，后周建峰从2015年4月1日起至2015年3月31日止的资产租金未缴纳为由，诉至本院，请求判如所诉。
同时查明，原告国资营运中心与被告周建峰于2014年9月29日补签的《资产租赁合同书》无附件，且双方亦未签订补充条款。位于重庆市黔江区城东街道长征路北段62号房屋，自2010年4月26日国资营运中心与周建峰签订《资产租赁合同书》起，至今一直由周建峰承租使用。
被告周建峰、周先余、苏发明及段伟四人于2011年10月17日签订《合伙协议》，约定共同投资经营南海城菜市场二楼（即丰禾商场三楼）宾馆，由四人各占一股份，分别出资30万元作为合伙共同财产；等额分红；由苏发明担任法人代表，周建峰管理日常事务；任何一人退股需四人同意，随意退股只按80%的股金退出，没有利润。周建峰、周先余、苏发明及段伟一致认可四人�伙经营的宾馆，就是位于重庆市黔江区南海城菜市场楼上的以苏发明为经营者的宾馆字号名称为黔江区雅悦商务宾馆。合伙后，2015年5月初，周建峰、周先余、苏发明、段伟四人进行协商，达成“由周建峰出资装修经营一年，在这一年中，由周建峰独自经营，与周先余、苏发明、段伟三人没有关系”的一致口头协议。周建峰认可在前述协议达成后，其向苏发明索要了苏发明的居民身份证到当地工商部门办理手续，将黔江区雅悦商务宾馆的营业执照予以注销的事实；同时，周建峰认可其在将黔江区雅悦商务宾馆营业执照注销后，将该宾馆更名为永安宾馆后继续经营，并以其自己的名义向工商部门办理了“永安宾馆”的名称预先核准登记，但未能办理到新的营业执照，故周建峰一直以雅悦宾馆的营业执照和公章进行经营。
另查明，2016年7月18日，原告国资营运中心和黔江区鸿业资产管理有限公司联合向周建峰发出《关于南海城丰禾商场3楼资产经营管理权变更的通知》，告知周建峰，自同年7月20日起，原告国资营运中心经营管理的丰禾商城1-3楼资产正式移交黔江区鸿业资产管理有限公司经营管理，请周建峰主动与黔江区鸿业资产管理有限公司衔接相关事项。且在同年7月4日，国资营运中心就已经在重庆市黔江区财政局的监交下，将本案讼争标的作为待收债权债务移交给了黔江区鸿业资产管理有限公司。
以上事实，有原告国资营运中心提交的其组织机构代码和法定代理人证明、重庆市黔江区财政局黔江财政发[2008]1号文件、2008半年5月12日的《资产移交清册》、编号为（2010）第0187号的《资产租赁合同书》、编号为（2014）第0311号的《资产租赁合同书》复印件各一份，2015年6月4日国资营运中心向周建峰发出的《通知�，被告周建峰提交的国资营运中心《关于做好消防设施隐患排查和安全防范工作的通知》、重庆市黔江区公安消防支队《责令立即改正通知书》、重庆市黔江区公安局《责令改正通知书》、《合伙协议》、营业执照（附特种行业许可证）、《城东街道南海城扶贫培训中心（丰禾商场）资产移交清单签字表》复印件各一份，以及原、被告双方当事人的当庭陈述在案佐证，足以认定。
本院认为，本案的焦点在于原告国资营运中心是否具备原告主体资格，被告周建峰申请追加其合伙人周先余、苏发明、段伟为本案被告是否适格。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告起诉必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案原告国资营运中心在向本院提起诉讼时，当时其还是被告周建峰租用的位于重庆市黔江区城东街道长征路北�62号（丰禾商城三楼，资产编号为：扶贫中心城东008号）房屋的经营管理者，其以《资产租赁合同书》等为凭起诉，本院经审查后受理其起诉符合法律规定。但起诉之后，本案在诉讼过程中，因国资营运中心已将该本案讼争标的移交给黔江区鸿业资产管理有限公司经营管理，从移交之时起，原告则不再与本案具有直接利害关系，故对周建峰提出的国资营运中心已经不是本案适格原告之答辩意见，本院予以采纳。对于追加周先余、苏发明、段伟三人作为本案共同被告参加诉讼，国资营运中心主张周先余、苏发明、段伟不是本案适格被告，周先余、苏发明、段伟三人亦均一致认为自己不是本案适格被告。本院认为，周建峰凭其与周先余、苏发明、段伟共同签订的合伙协议，申请追加三人作为本案共同被告参加诉讼，对此申请，本院首先只进行程序上的审查，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。故本院在审查周建峰提交的合伙协议后，认为周先余、苏发明、段伟与周建峰合伙经营宾馆，苏发明是宾馆的法人，周先余、段伟二人则是宾馆的实际经营者，三人与本案具有法律上的利害关系，周建峰申请追加三人作为本案共同被告理由成立，故特通知三人参加诉讼，至于周先余、苏发明、段伟三人是否应当对本案原告的诉讼请求承担责任，则需要进行实体审理。据此，对国资营运中心与周先�、苏发明、段伟提出的周先余、苏发明、段伟均不是本案适格被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条、第六十条、第七十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
驳回原告重庆市黔江区国有资产营运中心的诉讼请求。
案件受理费2612元，减半收取1306元，由原告重庆市黔江区国有资产营运中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第四中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。上诉期满后七�内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黄 瑾
二〇一六年十一月十四日
书记员 张芳萍