吉林省辉南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0523民初522号
原告（反诉被告）：辉南县商务和粮食局，住所地吉林省通化市辉南县。
法定代表人：杨晋峰，局长。
被告（反诉原告）：吉林省东麒房地产开发有限公司。
法定代表人：刘峥嵘，住长春市。
委托代理人：葛校焱，吉林衡丰律师事务所律师。
原告辉南县商务和粮食局（以下简称商务局）与被告吉林省东麒房地产开发有限公司（以下简称东麒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。本案当事人原告辉南县商务和粮食局、被告吉林省东麒房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辉南县商务和粮食局向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告返还租金2038031元（自2009年1月1日起至2017年1月6日止）及利息（按当年应付租金数额为基数，按人民银行同期贷款利率计算，每年租金利息自当年1月1日起至给付完毕止）。事实和理由：2007年5月10日，原辉南县粮食局与被告签订《国有资产置换补偿合同》及《国有资产置换补偿合同的补充协议》，双方约定:由被告开发原辉南县粮食局原址建商场，被告给原告新建办公楼并在新建商场内给原粮食局回迁1800平方米营业房，商场建成后由被告代为出租招商。被告建设的商场于2009年元旦营业，截止2017年1月6日被告除给付部分租金外，其余租金被告以种种理由推托，至今未给付原告。
吉林省东麒房地产开发有限公司辩称，答辩人因辉南县商务和粮食局诉吉林省东麒房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，现就被答辩人的诉讼请求，答辩如下：
一、被答辩人主张答辩人2009年1月1日至2017年1月6日欠付租金，无事实及法律依据，不应得到支持。（一）2009年1月1日至2015年10月15日被答辩人不享有涉案商场1800平方米营业房的所有权，答辩人与被答辩人之间亦无租赁合同与租赁事实，被答辩人无权收取租金，答辩人亦无需支付租金。因被答辩人招商引资，答辩人于被答辩人拆迁后原址开发建设商场，双方于2007年5月10日签订《国有资产置换补偿合同》，根据该合同约定，被答辩人置换资产面积共计5075.12平方米，其中3075.12平方米置换为办公楼，2000平方米置换为商场营业房（3-4楼）。对于置换的商场营业房，根据《国有资产置换补偿合同》第二条第2款的约定，被答辩人有权选择按商场的总体经营项目规划自行出租招商，或委托商场招商，或整体出租给答辩人。2008年5月10日，双方签订《国有资产置换补偿合同的补充协议》，因被答辩人在签订《国有资产置换补偿合同》时原资产面积计算错误多计算了270平方米，后双方协商一致在商场面积中减去200平方米，最终形成被答辩人置换商场营业房面积1800平方米的事实。此后，答辩人开发建设商场，商场于2009年1月6日正式营业。其后，因被答辩人领导多次调换，导致答辩人与被答辩人之间关于置换办公楼、商场营业房问题一直被搁置，期间双方未形成任何合意，导致被答辩人置换的办公楼、商场营业房具体位置一直无法确定，即被答辩人置换后资产所有权一直未确定，双方亦未形成任何租赁的合意。直至2015年8月左右，经答辩人多次努力沟通，终于双方形成共识，被答辩人同意接收置换后的资产，并确定置换后资产具体位置。在双方签署确认置换后资产具体位置的协议前，双方口头达成置换后资产由答辩人代为出租招商的合意，故答辩人于2015年8月26日预付了100万元租金。此前双方既无租赁合意，又无被答辩人催要租金情形，更加证明被答辩人主张存在租赁不符常理。2015年10月16日，经双方协商一致签署《协议书》，协议书及附件对被答辩人置换后办公楼、商场营业房具体位置进行了确定，同时，因为2007年签订的置换协议直至2015年方最终实现，答辩人额外补偿被答辩人256.50平方米办公楼。综上所述，双方2007年签订《国有资产置换补偿合同》后，直至2015年双方签订《协议书》方明确具体置换后办公楼、商场营业房具体位置，即直至2015年10月16日被答辩人才享有置换后的办公楼、商场营业房的所有权，其后答辩人于2015年12月21日协助被答辩人按《协议书》办理了相关的产权手续。双方租赁关系亦于2015年8月26日预付租金时方形成合意，租金自被答辩人确权后（2015年10月16日）开始起算，即2009年1月1日至2015年10月15日双方一直未对置换后产权确权，被答辩人一直不享有其主张的1800平营业房的所有权，故其无权主张上述期限内的租金，上述期限内亦不存在租赁的可能性。另外，2009年1月1日至2015年4月20日的租金主张已过诉讼时效。（二）2015年10月16日至2017年1月6日租金答辩人已经支付。因答辩人于2015年8月26日预付100万租金，按照被答辩人1800平方米营业房位置，根据答辩人租金标准，2015年10月16日至2017年1月6日产生的租金低于100万，即答辩人已经支付完毕租金，不存在欠付租金情况。（三）2017年1月7日以后答辩人不需再支付租金。答辩人已于2017年1月7日与案外人辉南县新光大家电经销有限公司就涉案商场签订《协议书》，自2017年1月7日起，答辩人不再经营涉案商场。且答辩人、被答辩人、案外人已就被答辩人享有的1800平方米营业房事宜进行了口头协商确认，日后均由案外人对被答辩人营业房问题予以处理，即自2017年1月7日起，答辩人与被答辩人不再存在租赁关系，答辩人自然无需支付该期限之后的租金。
二、答辩人既不存在欠付租金，又不存在收取被答辩人款项的情况，则被答辩人主张返还租金款及利息，无事实及法律依据
经上述可知，答辩人已经支付租金且不存在欠付租金情况；被答辩人主张答辩人返还租金无事实依据，答辩人从未收取过被答辩人任何款项，不涉及返还事宜；既然既不存在欠付租金又不存在多收取租金款事宜，则被答辩人主张利息损失亦无事实及法律依据。综上所述，被答辩人的诉讼请求，既无事实又无法律依据，故请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。
东麒公司提出反诉请求：请求依法判令商务局返还多支付的租金并支付综合服务费541080元及利息（自2015年10月起，按中国人民银行同期贷款利率计算，直至清偿之日止）。事实与理由：反诉人与被反诉人签订《国有资产置换补偿合同》、《国有资产置换补偿合同的补充协议》、协议书，约定反诉人在被反诉人原办公地址开发建设商场，被反诉人以其资产置换办公用房和商场营业用房1800平方米。2015年10月16日双方协商确定了具体位置后，办理了产权证书，反诉人预付被反诉人100万元租金。反诉人已于2017年1月7日将涉案商场经营权转让给案外人经营，反诉人不再经营涉案商场。2015年10月16日至2017年1月6日期间，反诉人经营商场收取的综合服务费标准为20.04元/月/平方米，被反诉人1800平方米商场营业房在上述期间需向反诉人支付综合服务费共计541080元，被反诉人至今未付。
商务局辩称：不同意东麒公司的反诉请求。理由如下：
1.根据《民事诉讼法》119条的规定，起诉应当有具体的诉讼请求，反诉人仅提供了综合服务费的具体数额，但没有明确所谓综合服务费的性质以及具体项目，没有达到诉讼请求具体明确的标准。
2.反诉人与被反诉人双方未在置换合同中约定任何费用，要求被反诉人给付综合服务费没有事实和法律依据。
3.被反诉人在本诉中主张的租金是不包含维修费、管理费、保险费、物业费、取暖费、水电费及房屋租赁税费等的净租金价格。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2007年5月10日，辉南县粮食局与被告签订《国有资产置换补偿合同》及《国有资产置换补偿合同的补充协议》，双方约定:由被告在辉南县粮食局办公楼位置建商场，被告给粮食局新建办公楼并在新建商场内给粮食局回迁1800平方米营业房，商场建成后由被告代为出租招商，但对租金数额、给付方式、给付时间等均无约定。被告建设的商场于2009年元旦营业。2014年辉南县粮食局与商务局合并为辉南县商务和粮食局，即原告。因为原、被告双方意见不一致，原告在商场内回迁营业房的位置直至2015年才最终确定并办理了产权证。2015年8月26日被告给付原告租金100万元。此外，原告向被告借款32万元。2017年1月6日被告将商场经营权转让给辉南县光大家电经销有限公司。2.经原告申请，本院组织双方抽签选取了鉴定评估机构，委托梅河口市方鼎房地产评估测绘有限公司对原告在商场内的1800平方米营业用房每年的租金进行了评估测算，2009年1月1日至2016年12月31日的租金总计3358,031.00元，而且该租金价值为净租金，不包括房地产使用过程中产生的维修费、管理费、保险费、物业费、取暖费、水电费及房屋租赁税费等。
本院认为：《国有资产置换补偿合同》、《国有资产置换补偿合同的补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。自被告将商场建成之时起，原告应该享有的1800平方米营业用房的产权即包括其中，不论具体位置是否确定，是否办理产权证，这是确凿无疑的客观事实，而2015年办理产权证是对上述事实的确认行为，而不是取得产权的行为。商场自2009年1月1日起开始对外招商出租，包括原告的营业面积在内。所以原告要求被告自2009年1月1日起支付租金，本院予以支持。对于诉讼时效问题，本院认为由于双方并未约定租金的支付方式和时间，而且被告一直在占有和使用原告的营业面积，其行为存在持续性，所以原告的主张未超过诉讼时效。对于被告主张的综合服务费问题，根据被告提供的《自营转租承诺书》，被告对自营或转租的业户收取综合服务费，但原告的营业用房既不是自营也未转租，而是由被告代为出租，被告向承租户收取租金时应该包含了综合服务费，并且原告要求的租金是净租金，不包括维修费、管理费、保险费、物业费、取暖费、水电费及房屋租赁税费等费用，所以被告的反诉请求本院不予支持。对于原告主张的租金利息，因双方未约定租金的支付时间及方式，被告不存在违约，所以原告要求被告给付租金利息的请求，本院不予支持。原告要求将被告已经支付的租金和借款从欠付的租金额中扣除，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、吉林省东麒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付辉南县商务和粮食局房屋租金2038031.00元（3358,031.00-1000000.00元-320000.00元）。
二、驳回吉林省东麒房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费13,800元减半收取6900元、保全费5000元、反诉费4605.50元由吉林省东麒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判员 李善林
二〇一七年九月十一日
书记员 王宏森