北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民再终字第3872号
原审上诉人（一审被告、反诉原告）苏伟元，女，1978年3月27日出生。
委托代理人苏正元（苏伟元之妹），女，1979年10月29日出生。
原审被上诉人（一审原告、反诉被告）北京江岩物�管理有限公司，住所地北京市海淀区花园路甲13号院10号楼。
法定代表人周晓东，经理。
委托代理人谢阳，北京市亿达律师事务所律师。
原审第三人：崔长祥，男，1975年10月21日出生。
苏伟元与北京江岩物业管理有限公司（以下简称江岩物业）、崔长祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月8日作出（2012）一中民终字第4487号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2014年12月10日作出（2014）一中民申字第02942号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。苏伟元及其委托代理人苏正元、江岩物业之委托代理人谢阳及原审第三人崔长祥到庭参加诉讼。
江岩物业在一审法院起诉称：2007年11月我公司与苏伟元签订房屋租赁合同，约定我公司将位于海淀区花园路某9号楼1、2层及7号楼地下1、2层、夹层共约6302平方米房屋�租给苏伟元，期限自2007年11月10日至2017年11月9日，年租金为150万元，自第二年起按半年支付。合同签订后，苏伟元仅按期交纳了部分租金，自2008年3月起至今均未按期足额交付租金，截止至2011年9月17日其共拖欠租金71万余元。同时苏伟元还未经我公司同意非法转租，并拖欠我公司水电费51250元。因苏伟元的行为已违反合同约定，故我公司起诉要求：1、解除双方于2007年11月2日签订的房屋租赁合同；2、苏伟元将租赁物腾空交还我公司；3、租赁物内除可移动的物品外，其他物品归我公司所有；4、苏伟元向我公司支付拖欠的租金714705.43元，并按租金标准支付房屋使用费至实际腾房之日止；5、苏伟元按月租金1％的标准向我公司支付违约金至实际腾房时止，计算至2011年8月18日止为47500元；6、苏伟元支付我公司为其垫付的水费7930.17元、电费20699元，以上合计790834.6元。
苏伟�在一审法院辩称：合同的签订及约定没有异议。合同签订后我按约定交纳了押金及租金。但江岩物业自2011年5月23日起擅自将租赁我场地的租户赶走，给我及租户造成了极大的损失。故我不同意江岩物业第1、2、3、4、5项诉讼请求，我认可江岩物业所主张的欠缴水电费的事实及数额，在其将租赁物交还我后我可以交纳。另外，基于以上事实我提出反诉，要求：1、江岩物业停止侵权行为，恢复供水供电并将租赁标的物返还给我；2、返还我未使用租赁物期间的租金95078元；3、江岩物业赔偿我损失390659元（截止至2011年9月24日）。
江岩物业对苏伟元的反诉在一审法院辩称：我公司未违约，根据我公司提供的证据苏伟元明显拖欠租金，其违约在先，我公司停止提供水电的行为是行使不安抗辩权。而且苏伟元并未提供任何有关损失的证据。此外苏伟元的行为已满足了合同中关�解除的约定，双方的合同应予解除。所以不同意苏伟元的反诉请求。
崔长祥在一审法院述称：我与苏伟元的丈夫杨宇杰签订补充协议，约定由我租赁某9号楼的部分房屋开办宾馆。江岩物业在我开办宾馆时也提供了相关房产证。2011年7月21日江岩物业停水停电及封门致使我无法使用该场地。现要求江岩物业及苏伟元恢复供水供电并将场地交还我使用；江岩物业及苏伟元赔偿我自2011年7月21日起至场地返还之日止的损失，按每月6万元计算。
江岩物业对崔长祥的述称在一审法院辩称：第三人根据其与杨宇杰的租赁合同主张权利，故与我公司无关，其应向杨宇杰主张损失。
苏伟元对崔长祥的述称在一审法院辩称：我和杨宇杰是夫妻关系，我认可崔长祥的租赁合同。我认为是江岩物业违约致使崔长祥产生损失，应由江岩物业承担赔偿责任。
一审法院审理查明：江岩物业�北京市海淀区花园路某9号楼、7号楼房屋的所有权人。2007年11月2日，江岩物业（甲方）与苏伟元（乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲方将海淀区花园路某9号楼（会所1层、2层）、写字楼地下一、地下二、地下三层部分房屋出租给乙方使用；租赁期限自2007年11月10日至2017年11月9日，甲方免费为乙方提供肆个月的装修期即自2007年11月10日至2008年3月17日，租金自2008年3月18日开始计算；租金标准：年租金为壹佰伍拾万元含物业费、供暖费、供冷费，房屋租金自第五年开始上调5-10％；租金支付方式：第一年按季支付租金，第二年开始按半年支付；签订合同后乙方应向甲方交付相当于一个月房租的押金壹拾贰万伍仟元，2007年11月10日前付清第一季度租金叁拾柒万伍仟元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责�外剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、有线电视收视费等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据；租赁期限届满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的可移动新物可由其自行收回，装饰装修的部分归甲方所有，返还后对于该房屋内未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理；乙方未经甲方同意不得以任何理由将此房屋部分或全部转租给他人，如需转租需经甲方同意；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、未按约定时间交付房屋达30日的2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；乙方有系列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达30日的2、欠缴各项费用达伍万元的…；甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的1％向乙方支付违约金；乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的1％向甲方支付违约金。
合同签订后，苏伟元于2007年11月9日以北京华宇天餐饮有限公司的名义向江岩物业交纳租赁押金125000元，2008年3月至2008年6月租金375000元，江岩物业收款后开具了收据。江岩物业按约定将租赁物交付苏伟元。后苏伟元又陆续交纳租金，2008年12月11日江岩物业收到租金后开具相应收据并注明，其中2008年12月11日的收据注明“2008年12月18日前房租结清”。之后，苏伟元自2008年12月18日至2011年3月17日陆续交纳租金3568370.57元，2011年5月19日交纳20000元。江岩物业收款后开具了相应收据（江岩物业认可2009年3月11日收款后未开收据）。2011年6月20日江岩物业向苏伟元发出《通知函》及欠费明细表，告知苏伟元因其拖欠租金及水电费，未经许可进行转租，擅自拆改主体结构等行为已违约，自即日起解除双方的租赁合同。要求苏伟元收函后二日内交清所欠费用及违约金、滞纳金，保证金30万元。并要求苏伟元30日内腾退房屋、恢复原状。否则江岩物业将停止提供物业服务。苏伟元收函后于2011年6月21日交纳36000元，于2011年6月27日交纳房租280500元。2011年7月苏伟元多次致函江岩物业称对方违约，要求继续履行或赔偿损失的前提下解除合同等。
合同履行期间，苏伟元将其租赁的房屋转租给北京鑫万佳科技发展有限公司、北京影逸商务宾馆（崔长祥）。2009年北京华宇乐天健身有限公司承租了苏伟元部分房屋，江岩物业在向其提供的经营场所注明中注明“租赁一年”。2010年9月苏伟元将7号楼B1层夹层出租给川国鸿餐饮有限公司，2011年3月苏伟元将7号楼夹层房屋出租给王国栋。上述二次租赁行为未经江岩物业同意。
庭审中，苏伟元提供了2011年9月8日拍照的照�，证明7号楼地下一层宾馆及夹层、地下二层足疗室，9号楼一层会所的门被江岩物业上锁并贴了封条。江岩物业称采取了封门的措施，时间应该是在9月份。
一审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、2007年11月2日租赁合同、租金收据、2011年6月20日通知函及附表、收条、公证书、苏伟元与北京鑫万佳科技发展有限公司的租赁合同、苏伟元（杨宇杰）与崔长祥租赁合同、苏伟元（北京华宇天餐饮有限公司）与川国鸿餐饮公司租赁合同、苏伟元（北京华宇天餐饮有限公司）与王国栋租赁合同、书面沟通意见等在案佐证。
一审法院判决认为：江岩物业作为所有权人与苏伟元签订的房屋租赁合同是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效的合同。有效的合同对双方均有约束力，双方应严格履行各自的合同义务，妥善处理纠纷，以利实现合同目的。现江岩物业以苏伟元延迟交纳租金且未经同意非法转租为由要求解除双方签订的租赁合同。因合同约定的交付期限为半年，而截止至2011年3月苏伟元已足额交纳租金，且至江岩物业起诉时止，苏伟元的后续履行期限并未届满，故约定的解除条件并未成就。但苏伟元曾数次未按期交付租金，且其与川国鸿餐饮公司、王国栋的转租行为未经江岩物业同意，确已违反了合同约定，江岩物业就此提出解除合同，理由正当。虽然苏伟元反诉要求继续履行，但鉴于双方在履行中多次产生纠纷，且江岩物业已将租赁物封闭，苏伟元亦停止缴纳各项费用的行为证明双方无法协商解决彼此的矛盾，合同目的已不能实现。且苏伟元在提交的书面沟通意见中亦表示不同意解除系因赔偿问题而非具备继续履行的基础，因此双方签订的房屋租赁合同应予解除为�。
合同解除后，苏伟元应将至2011年9月欠付的租金119769.43元交付江岩物业并交纳拖欠的水电费，因双方约定，苏伟元交纳的押金在合同解除时应用于折抵所欠的各项费用，故苏伟元应按折抵后的金额支付。同时苏伟元应将租赁物腾空交还江岩物业。江岩物业提出的违约金及租赁物内物品归属的诉讼请求，缺乏事实及法律依据法院不予支持。
因苏伟元反诉主张的损失是其在继续履行的基础上提出的，故法院不予支持，其在合同解除后的相关损失可另行主张。
因江岩物业与苏伟元之间的租赁合同已解除，故崔长祥与苏伟元之间的租赁合同应相应终止履行，崔长祥亦应将房屋腾退交予江岩物业。另，崔长祥可就其损失另案主张。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、解除北京江岩物业管�有限公司与苏伟元之间的《房屋租赁合同》；二、苏伟元于判决书生效后十日内将北京市海淀区花园路某九号楼（会所一层、二层）、七号楼地下一、地下二、地下三层房屋腾空交还北京江岩物业管理有限公司；崔长祥对七号楼地下一层东半部、夹层东半部、地下一层南部承担连带腾退义务；三、苏伟元于判决书生效后十日内给付北京江岩物业管理有限公司费用二万三千三百九十八元六角；四、驳回北京江岩物业管理有限公司要求违约金及租赁物内物品归其所有的诉讼请求；五、驳回苏伟元要求继续履行合同，北京江岩物业管理有限公司退还租金、赔偿损失的反诉请求。六、驳回崔长祥要求苏伟元、北京江岩物业管理有限公司继续履行并赔偿损失的诉讼请求。
苏伟元不服一审判决，以一审判决认定事实不清，判决解除双方的租赁合同没有依据且没有认定江岩物业�违约行为严重不公平为由，向本院提出上诉。请求撤销一审判决第一、二、三、五项，依法改判。
江岩物业同意一审判决。
崔长祥不同意一审判决，但未向本院提出上诉。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审认为：江岩物业与苏伟元签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。本案中，合同约定的交付期限为半年，而截止至2011年3月苏伟元已足额交纳租金，且至江岩物业起诉时止，苏伟元的后续履行期限并未届满，故约定的解除条件并未成就。但在合同履行过程中，苏伟元将其租赁的房屋转租给北京鑫万佳科技发展有限公司、川国鸿餐饮有限公司及王国栋，其中北京影逸商务宾馆（崔长祥）又与他人签订租赁合同。故江岩物业公司以转租行为未经其同意，违反合同约定为由要求�除双方的租赁合同理由正当。况且，双方在履行中多次产生纠纷，矛盾难以调和，一审法院根据本案情况判决解除双方租赁合同并无不妥。苏伟元要求继续履行合同的请求本院不予支持。
合同解除后，苏伟元应当支付其实际占用房屋期间的费用及拖欠的水电费。因双方约定，苏伟元交纳的押金在合同解除时应用于折抵所欠的各项费用，故苏伟元应按折抵后的金额支付。一审法院对此处理正确。同时，苏伟元应将租赁物腾空交还江岩物业。苏伟元要求江岩物业返还租金的请求没有依据，本院不予支持。因苏伟元主张的损失是在合同继续履行的基础上提出的，现合同已解除，苏伟元可就相关损失另行主张。苏伟元的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，一审正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（�）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
苏伟元在再审中称：1、我方有新的证据足以推翻原审判决。原审法院认定租赁房屋停电是在9月份，让苏伟元交房租交到9月份。但是苏伟元在8月份就已经完全不能使用房屋了，新证据可证明原审判决认定事实有误。2、原审判决适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，出租方已知或者应知承租方转租的，转租超过6个月后，出租方不得以不知道转租为由解除合同，本案中苏伟元转租已经长达3年。3、原审判决认定“且苏伟元在提交的书面沟通意见中亦表示不同意解除系赔偿问题而非具备继续履行的基础，因此双方签订的房屋租赁合同应予解除为宜。”但是根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第67条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”4、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审中对于苏伟元应交房租的数额没有证明支持。5、江岩物业的行为严重违法，租赁合同中只是约定了单方终止协议条款，但是没有约定未经出租方同意转租可以单方解除。故请求：撤销一二审判决；支持苏伟元在一审中的反诉请求并驳回江岩物业的请求；由江岩物业承担诉讼费用。
江岩物业在再审中辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、苏伟元要求继续履行合同的请求是不可能实现的。因为现在有些房屋已经租出去了，还有些被拆除了，继续履行合同的客观条件不存在了。2、原审判决合同解除是因为苏伟元违反合同约定转租了。苏伟元认为江岩物业存在知道或者应该知道转租的情形是不对的，�时江岩物业并不知道苏伟元转租给谁。直到诉讼过程中，江岩物业才知道王国栋等租户承租了。即使是江岩物业认可同意转租，其年限也只是一年。3、江岩物业对苏伟元进行停水停电是因为苏伟元欠交水电费。
崔长祥在再审中陈述，不同意原审判决，同意苏伟元的再审申请意见。
本院再审认为，原审判决对于江岩物业是否同意苏伟元转租的基本事实，尚未审查清楚。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）一中民终字第4487号民事判决及北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第21805号民事判决；
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 徐 宁
二〇一五年七月二日
书 记 员 唐静静