杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第1933号
原告：姚建英。
委托代理人：姚杰，上海锦天城（杭州）事务所律师。
委托代理人：崔满兴，上海锦天城（杭州）事务所律师。
被告：杭州美润房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人：杨正龙，董事长。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
原告姚建英诉被告杭州美润房地产开发有限公司（以下简称美润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理，依法组成合议庭分别于2014年8月22日、12月12日公开开庭进行了审理。原告姚建英的委托代理人姚杰、崔满兴，被告美润公司的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚建英起诉称：2011年1月27日，姚建英与美润公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定姚建英向美润公司购买位于杭州市余杭区余杭镇玉榕庄8幢8-4室房屋一套，建筑面积284.89平方米，总房款4268507元，交房日期为2013年12月31日。同时，合同第十条约定，美润公司未按本合同规定的期限将案涉房屋交付姚建英使用的，逾期超过180日，姚建英有权解除合同。合同签订当日，姚建英依约付清全部房价款4268507元，但美润公司未能在约定的2013年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给姚建英，至今已逾期超过180日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，美润公司未依约交付案涉房屋逾期已超过180日符合合同约定的解除条件，姚建英依法有权解除双方签订的合同并要求美润公司返还购房款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，本案合同约定违约金仅为已付购房款的1%与利息损失相比明显过低，故请求按每日万分之二点一标准调整增加。特起诉，请求判令：一、解除原告姚建英与被告美润公司于2011年1月27日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告美润公司返还原告姚建英购房款4268507元；三、被告美润公司支付原告姚建英违约金（从2011年1月27日起计算至实际返还购房款之日止，按每日万分之二点一计算，暂计算至2014年7月2日为1123172元）；四、本案诉讼费用由被告美润公司负担（包括保全费用5000元）。
原告姚建英为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告商品房买卖合同法律关系及合同相关约定，其中合同第九条对商品房交付进行了约定。本案涉案房屋没有达到交付条件，根据合同约定姚建英有权要求解除合同的事实。
2.购房款发票二份，用以证明姚建英已依约支付全部购房款的事实。
3.2013年12月5日玉榕庄项目延期交付致歉信一份，用以证明美润公司未能在约定的2013年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给姚建英，构成逾期交房且至今已超过180日的事实。
被告美润公司答辩称：一、根据《商品房买卖合同》约定及法律规定，姚建英解除合同的条件不成就，不享有合同的解除权。1、根据《商品房买卖合同》补充协议书第六条第3款约定，因市政配套的施工延误，导致项目无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。本案中，玉榕庄项目周边的道路及供电、供水、污水、电信、燃气等由政府负责建设的配套设施施工延误，且至今未能建设完成。一方面，因市政道路及配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目内供水、污水、供电、燃气、通讯等综合管线设计、施工严重滞后，道路、景观等工程严重滞后，对项目整体工程施工及工期影响非常巨大；另一方面，因市政道路及配套设施未能建成，导致玉榕庄项目无法办理竣工验收，最终致使整个楼盘无法交付使用。鉴于市政道路及其配套设施至今仍然未能完工，根据《商品房买卖合同》的约定，讼争房屋的交付可据实予以延期，美润公司不构成逾期交付，也无需承担逾期交付的违约责任。2、《商品房买卖合同》补充协议书第六条第3款的约定并不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。3、姚建英依据《合同法》第九十三条第2款规定主张解除合同不能成立。《合同法》第九十三条第2款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房买卖合同》第十条除了约定“逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同”，还约定了“本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行”。《补充协议》第六条进一步明确约定“市政配套施工延期导致无法交付的，可据实予以延期”。本案中，由于市政道路及其配套施工至今未能完工，故虽然讼争房屋未能交付，但并不构成逾期交付，姚建英解除合同的条件并不成就，无权解除合同。二、姚建英要求美润公司返还购房款并支付违约金没有事实和法律依据。1、姚建英要求美润公司返还购房款并支付违约金是以合同解除为前提，本案中，姚建英不享有合同解除权，其主张返还房款并支付违约金的主张自然也就无法成立。2、退一步讲，姚建英要求将退房的违约金由已付购房款的1%调整增加为每日万分之二点一也显然缺乏依据。综上所述，美润公司认为，根据《商品房买卖合同》补充协议约定，因市政配套施工延误，可据实延期交付房屋，美润公司不构成逾期交付，姚建英无权据此解除合同，姚建英的起诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实后依法驳回姚建英的全部诉讼请求。
美润公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《商品房买卖合同》及补充协议各一份，用以证明本案中市政配套迟迟未能施工且至今仍未完工，按照上述约定，房屋交付的期限可予以延期，不构成逾期交付，姚建英也无权提出退房的事实。
2.2014年6月26日美润公司第二次向姚建英发出的《玉榕庄项目延期交付致歉函》一份，用以证明因项目周边市政配套尚未施工完成，导致玉榕庄项目无法正常交付的事实。
3.《公证书》一份，用以证明：（1）截至2014年7月4日止，玉榕庄项目周边的市政道路、排污、天然气、自来水、电力等市政配套均尚未施工完成的事实。（2）玉榕庄项目内已经基本建设完成，但随着市政配套的建设和施工，还会导致项目红线内地下管网、道路、景观等工程与市政工程的衔接而产生的整改、返工等事实。
4.《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》一份，用以证明：（1）玉榕庄项目外部配套包括道路、供电、供水、污水、电信、燃气等的建设主体、建设责任、建设费用等均由政府负责，与美润公司无关的事实。（2）截至2014年6月4日，玉榕庄项目外部相关配套工程尚未开始设计、招标、施工的事实。
5.《关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示》一份，用以证明：（1）玉榕庄项目外部市政配套工程迟迟未能施工。（2）美润公司早在2011年10月14日，美润公司就已经书面通知余杭区政府及余杭组团管委会，抄送国土局和建设局，积极督促政府要求尽快完成绿汀路及相关配套的设计、施工，以确保小区市政综合管线施工正常进行的事实。
6.《关于要求落实开发余政挂出（2009）65号地块项目基础设计配套工程的报告》一份，用以证明：（1）玉榕庄项目外部市政配套工程迟迟未能施工的事实。（2）美润公司2014年4月10日书面通知余杭区国土局，积极督促政府要求尽快完成道路及通水、通电、通排、通气等配套设施的事实。
7.《关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出（2009）65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告》一份，用以证明：（1）玉榕庄项目外部市政配套工程迟迟未能施工的事实。（2）美润公司2014年6月12日书面通知余杭区国土局，积极督促政府要求尽快完成道路及通水、通电、通排、通气等配套设施的事实。
本院依职权出示本院依法调取的《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》一份。
经庭审质证，本院对上述证据认定如下：
（一）原告姚建英提供的证据：美润公司对证据1的真实性没有异议，但认为姚建英并未完整提供附件及相应的补充协议，因此该份证据不能充分完整地证明买卖合同约定的内容。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，但认为该份证据不能证明导致房屋无法交付的责任或过错在于美润公司，且可以看出不能交付涉案房屋的原因是市政设施没有配套。
本院经审核后，对姚建英提供的上述全部证据的真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据。
（二）被告美润公司提供的证据：姚建英对证据1的真实性无异议，但认为补充协议中相关限制姚建英的条款是格式条款应属无效，没有经过相关备案，根据法律规定第三方导致违约的，美润公司也应承担责任，同时美润公司也没有证据证明因市政配套没有完成导致无法交付的事实，同时市政配套与竣工验收无关。对证据2的三性均有异议，认为即使是真实的，也是美润公司单方的陈述，与2013年12月5日致歉信确认不能按期交付的陈述不一致，不能证明本案房屋延期交付的原因是市政配套造成的。对证据3的形式真实性无异议，关联性有异议，市政配套的建设与项目房屋的竣工验收无关，且公证书所述的一些地方在施工不能得出与本案房屋不能验收合格有直接的影响。对证据4，真实性、关联性有异议。对证据5、6、7真实性有异议，均为美润公司的单方陈述报告，即使真实，也没有得到相关部门的回复与确认，也不能证实市政配套设施没有完成导致无法竣工验收。
本院经审核后，对美润公司提供的证据1、2、3的真实性予以确认，并据证据内容来认定本案的相关事实。证据4，经本院核实，本院对证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。证据5、6、7，认为姚建英对证据的异议成立，上述证据不符合有效证据的构成要件，故本院不予确认，但上述证据可作为美润公司的陈述使用。
（三）本院出示的证据。姚建英对证据的真实性无异议，但认为在美润公司房屋主体工程没有竣工的前提下，政府的市政配套工程是否完工并非是美润公司不能按期交房的原因。美润公司对证据的真实性无异议，且认为该证据可以证明市政配套工程在2014年6月尚未开始施工，导致房屋无法竣工验收。
本院对证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。
本院根据双方当事人的庭审陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2011年1月27日，姚建英与美润公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预968067），约定由姚建英购买美润公司开发的杭州市余杭区余杭镇玉榕庄8幢8-4室，总价为4268507元。合同第九条对交付期限及条件约定“出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。”合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180天，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内，退还全部已付房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……”。双方还就其他事项进行了约定。
当日，姚建英与美润公司还签订《补充协议》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，《补充协议书》为美润公司单方制作的格式条款，其中第六条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。《补充协议书》第十五条对买受人行使单方解除合同权的约定如下：1.如发生合同约定买受人可以单方面解除合同的情况且买受人行使单方解除权的，买受人应在收到出卖人同意退房书面通知之日起的15日内，至出卖人指定的地点签署协议终止合同及其他与合同有关的文件，并协助出卖人共同完成办理注销本合同备案登记手续及预告登记手续（如有）。如由于买受人不配合，导致出卖人不能及时完成注销合同备案登记手续及预告登记手续（如有），因此造成出卖人经济损失的，买受人应向出卖人承担赔偿责任。2.本合同注销备案登记手续及预告登记手续完成后的30日内，出卖人退还买受人全部已付房款，并按照合同约定的违约金标准支付买受人违约金。本合同备案登记及预告登记手续（如有）未经买受人配合注销的，出卖人不向买受人退还房价款。3.如买受人采取银行按揭贷款付款的，商品房买卖合同解除后按揭贷款合同亦作解除，出卖人应先将有关按揭贷款本息部分归还给银行，剩余部分按照上述之约定退还买受人。
合同签订后，姚建英于2011年1月27日付清全部房款4268507元。
2013年12月5日，美润公司向包括姚建英在内的玉榕庄项目业主发出《玉榕庄项目延期交付致歉信》一封，主要载明“目前，玉榕庄项目主体已基本完成，正在进行园区绿化相关配套设施完善工作和验收工作，鉴于该客观原因，您所购买的商品房在原定的交付期内（2013年12月31日前）无法实现交付。我司将严格遵循国家相关规定，在确保工程质量的前提下加快工程进度和验收办理进度，确保房屋尽快交付，具体交付日期我司将另行书面通知。同时，我司将严格履行《商品房买卖合同》约定的责任与义务，承担相应的逾期交付违约责任，并在实际交房时与您进行结算”。2014年6月26日，美润公司又向包括姚建英在内的玉榕庄项目业主发出《玉榕庄项目延期交付致歉信》一封，主要载明“目前，玉榕庄项目红线范围内的工程建设已全部完成，但因项目周边市政配套尚未施工完成，故仍无法向您交付房屋。我司一直在积极与政府相关部门沟通市政配套建设事宜，希望市政配套工程能尽早建设完成，以便我司能尽早将房屋交付。后续进展及具体交付日期，我司将另行书面通知。”
2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了布署和安排。截止2014年12月31日，涉案房屋未通过竣工验收，案涉《浙江省商品房买卖合同》约定的房屋交付条件均不符合。姚建英现向本院提起诉讼，请求上判。案经开庭审理，调解无效。
本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。
根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：
一、关于原告姚建英要求解除双方之间的《浙江省商品房买卖合同》是否符合合同的约定（争议焦点一）。原告姚建英认为被告美润公司未在合同约定的2013年12月31日前交付符合合同约定的商品房，根据双方之间合同的第十条之约定，原告姚建英有权解除合同。被告美润公司认为美润公司未按期交房是由于涉案商品房周边市政配套尚未施工完成，根据合同附件八《补充协议书》第六条的约定，因市政配套的批准与施工延误导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，美润公司可据实予以延期，故原告姚建英主张的情形不符合合同约定的解除条件。本院认为，原、被告双方合同中明确约定被告美润公司应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件包括建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付姚建英使用。如美润公司逾期交房超过180日的，姚建英有权解除合同。而截止至2014年12月31日，涉案商品房并未符合上述交付条件。故美润公司的行为已构成违约，姚建英有权根据合同的约定，行使合同解除权。虽然双方签订的合同附件八《补充协议书》第六条对买卖合同的第九条进行了补充约定因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中其中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日均未竣工验收合格，故美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由并不能成立。在美润公司已严重逾期交房的情形下，不允许姚建英解除合同明显对姚建英显失公平。故原告姚建英要求与被告美润公司解除案涉《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，理由成立，本院对此予以支持。
二、被告美润公司应当如何承担违约责任（争议焦点二）。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同被依法解除，故原告姚建英要求被告美润公司返还购房款4268507元的诉讼请求，理由成立，本院对此予以支持。关于违约金的问题，双方在案涉《浙江省商品房买卖合同》约定逾期交房180天后，姚建英有权解除合同，美润公司按照姚建英已付购房款的1%向姚建英支付违约金。姚建英认为合同约定的上述违约金标准明显过低并且不合理，不足以弥补其资金的正常利息损失，因此要求按每日万分之二点一的利率标准增加违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故原告姚建英要求增加违约金的请求，理由成立，本院对此予以支持。具体标准本院参照中国人民银行同期同类贷款利率标准进行计算。综上，对原告姚建英诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告美润公司关于本案原告姚建英不享有合同解除权及不同意调整违约金的答辩意见，理由不能成立，本院对此不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告姚建英与被告杭州美润房地产开发有限公司2011年1月27日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预968067）于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州美润房地产开发有限公司返还原告姚建英购房款4268507元，于本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告杭州美润房地产开发有限公司支付原告姚建英违约金923353.95元（本金4268507元，按年贷款利率6.22%从2011年1月27日计算至2014年7月2日），从2014年7月3日起至判决确定履行之日起的违约金按上述标准另行计算，于本判决生效之日起十五日内付清；
四、驳回原告姚建英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费49542元，由原告姚建英负担1982元，由被告杭州美润房地产开发有限公司负担47560元；本案保全费5000元，由被告杭州美润房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费49542元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 唐云珍
人民陪审员 王寿梅
人民陪审员 沈国华
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 刘丽萍