江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终90号
上诉人（原审原告）：南京万科物业管理有限公司，住所地南京市建邺区嵩山路139号。
法定代表人：杨靖，该公司执行执行董事。
委托诉讼代理人：王青青，女，汉族，南京万科物业管理有限公司，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：陆雅雯，女，汉族，南京万科物业管理有限公司员工，住江苏省海安县。
被上诉人（原审被告）：孙翔，男，1967年12月1日生，汉族，住所地南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨斌，江苏金禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱志坚，江苏金禾律师事务所律师。
上诉人南京万科物业管理有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人孙翔物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
万科物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人仅出示了物业使用人按照3.5元/月/平方米将物业费交至2015年9月30日的发票，但上诉人是按照物业服务合同4.5元/月/平方米主张的，一审法院忽略我方诉请的物业费金额，认定被上诉人已经缴纳了物业费，没有事实依据。2、物业服务合同约定的物业费收费标准是4.5元/月/平方米，上诉人也一直按照合同约定的物业费标准主张，从未认可被上诉人可以按照3.5元/月/平方米缴纳全部物业服务费。3、被上诉人的物业费被分割成3.5元和1元两部分是历史原因造成的。当时被上诉人购买此商铺时，曾因开发商租用该商铺做售楼处使用，而愿意补贴被上诉人1元/月/平方米的物业费，直到商铺租满交还给被上诉人为止。但补贴到期后，被上诉人不顾上诉人催告仍然坚持按3.5元/月/平方米缴纳至今。4、被上诉人将房屋出租时告知承租人可以按照3.5元/月/平方米缴纳，剩下的1元/月/平方米是被上诉人和上诉人之间的纠纷，与承租户没有关系，承租户只要按照3.5元/月/平方米缴纳即可，故我服务中心出具的物业费明细中相关物业费欠费数据仅是针对承租户作出的，而不是针对被上诉人作出的。5、对于物业使用人主动交纳的物业费，上诉人收到后按金额开具发票也合乎情理，并非代表物业使用人已经足额交清了物业费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
孙翔辩称：2013年3月1日至3月8日期间南京金色家园小区商业103-104、201室处于共有状态，所以不能向孙翔个人主张物业费。万科物业公司与业委会之间签订合同后，孙翔包括承租人均是按照3.5元/月/平方米的标准交纳物业费到诉讼之前。万科物业公司向孙翔或者承租人催要物业管理费时，其催要内容中也是明确是按3.5元/月/平方米的标准催收。故在合同实际履行过程中双方对于物业费的标准已经达成了合意，即3.5元/月/平方米。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
万科物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令孙翔支付自2013年3月1日至2016年2月28日欠缴的物业费75922.92元；2、请求判令由孙翔承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1、物业服务合同期限。万科物业公司提交了金色家园物业服务合同履行期限的情况说明以及直到2020年6月30日到期的物业服务合同，证明万科物业公司的服务期限无瑕疵。
2、孙翔将201室房屋出租给朗庭美容院，一直按3.5元每月每平方米向万科物业公司交纳物业费到2015年9月30日，孙翔当庭提供了交纳物业费的发票。孙翔将103、104室房屋出租给玉和堂，一直按3.5元每月每平方米向万科物业公司交纳物业费到2016年6月30日，孙翔当庭提供了交纳物业费的发票。万科物业公司未就孙翔提供的发票和催收清单的核实情形向一审法院反馈，而发票和催收清单的真实性不容否认，可以证明孙翔不仅按3.5元每月每平方米向万科物业公司交纳了物业费，而且南京金色家园物业服务中心向孙翔催收物业费，也是按3.5元每月每平方米催缴的。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、万科物业公司请求孙翔支付自2013年3月1日至2016年2月28日欠缴的物业费75922.92元是否得当。二、孙翔是否需要一直按3.5元每月每平方米交纳物业费。
一、万科物业公司请求孙翔支付自2013年3月1日至2016年2月28日欠付的物业费75922.92元没有事实依据。孙翔所有的201室房屋已经将2015年9月30日前的租金向万科物业公司给付完毕，孙翔所有的103、104室房屋已经将2016年6月30日前的租金向万科物业公司给付完毕，万科物业公司无论按3.5元每月每平方米还是按4.5元每月每平方米计算到2016年2月28日，都不可能得出孙翔欠付物业费75922.92元的结论。
二、物业合同中明确了孙翔需要按4.5元每月每平方米支付相应的物业费，就应该严格遵守，对于孙翔已经交纳的物业费，万科物业公司不应再主张增加至合同约定，而对于虽然万科物业公司要约按3.5元每月每平方米催缴的2015年10月1日至2016年9月30日的物业费，在孙翔没有实际承诺后，万科物业公司主张按物业合同的4.5元每月每平方米执行，即376.13平方米乘以4.5乘以5个月共计8462.92元，一审法院认为并无不当。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决:一、孙翔于判决生效后十日内支付万科物业公司2015年10月1日至2016年2月28日的物业费8462.92元。二、驳回万科物业公司其他诉讼请求。孙翔如果未按判决指定期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件受理费1700元，由万科物业公司负担1458元，由孙翔负担242元(孙翔在判决生效后确定的给付日一并向万科物业公司支付)。
本院二审期间，被上诉人向本院提交南京千寻朗庭化妆品有限公司物业服务费用发票一张，证明千寻朗庭化妆品有限公司已经按照3.5元/月/平方米标准缴纳至2016年12月31日的物业费。上诉人对该证据予以认可。本院认为，被上诉人提交的物业服务费发票，因上诉人予以认可，本院予以确认。
上诉人对一审判决书认定“万科物业公司未就孙翔提供的发票和催收清单的核实情形向本院反馈”有异议，认为其反馈：物业计算明细及发票和催收清单确实是万科金色家园出具，其对该证据的真实性、合法性没有异议，但是对于证明目的不予认可。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，南京万科金色家园业主委员会和被上诉人万科物业公司签订的物业服务合同为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。被上诉人万科物业公司为上诉人提供物业服务，上诉人应当依约缴纳物业服务费。《物业服务合同》载明商业用房的物业服务费标准为4.5元/月/平方米，被上诉人主张上诉人按照该标准缴纳2013年3月1日至2016年2月28日期间的物业费，上诉人一审辩称双方的物业服务费标准已经变更为3.5元/月/平方米，其已经按照该标准缴纳一段时间的物业服务费。本院认为，首先，被上诉人的承租户向上诉人按照3.5元/月/平方米的标准缴纳物业服务费，上诉人予以接受，并开具了物业服务费的发票，上述票据中未注明尚欠部分物业费的情况，上诉人亦未提供其他证据证明在承租人仅按3.5元/月/平方米标准缴纳时，其即时向被上诉人和承租人表明物业服务费缴纳义务尚未履行完毕。其次，承租户并未提供其和被上诉人之间约定承租户只需按照3.5元/月/平方米的标准缴纳物业服务费的合同依据，在此情况下，被上诉人向涉案房屋的承租人发出的物业费计算明细中，仅按照3.5元/月/平方米的标准计算相应的物业费用。综合以上情况，本院认为上诉人认可了承租户已代被上诉人按照3.5元/月/平方米标准缴纳的物业服务费。对之后的物业服务费，上诉人虽然在物业费计算明细中按照3.5元/月/平方米标准计算，但被上诉人并未予以承诺，上诉人在诉讼中明确主张按照4.5元/月/平方米缴纳，该标准符合《物业服务合同》的约定，故被上诉人此后应按此标准缴纳物业服务费。对于一审判决后南京千寻朗庭化妆品有限公司已经主动交纳了部分物业费至2016年12月31日，可在后续履行过程中予以扣除。
综上所述，万科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1486.5元，由上诉人南京万科物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一七年三月三十一日
书记员 汪海燕