北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民再初字第5904号
原告安×1，女，1972年11月5日出生，汉族。
委托代理人张瑜，北京市万思恒律师事务所律师。
被告北京华宝盈拍卖有限公司，住所地本市东城区国子监街乙28号院2号楼。
法定代表人董燕玲，董事长。
委托代理人邱克，北京重光律师事务所律师。
委托代理人宋存志，男，北京华宝盈拍卖有限公司法务部经理，住山东省威海市青岛北路96号。
被告洪×，男，1955年2月2日出生，汉族。
委托代理人许×（洪×之妻），女。
委托代理人吴春苗，北京市蓝鹏律师事务所律师。
原告安×1诉被告北京华宝盈拍卖有限公司（以下简称华宝盈公司）、洪×确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月26日，作出（2013）东民初字第10574号民事判决。华宝盈公司不服，上诉于北京市第二中级人民法院。2014年5月16日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第04650号民事判决，撤销本院（2013）东民初字第10574号民事判决，予以改判。判决发生法律效力后，安×1不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年11月25日作出（2014）高民申字第02627号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审。北京市第二中级人民法院于2015年4月9日作出（2015）二中民再终字第03322号民事裁定，撤销（2014）二中民终字第04650号民事判决和（2013）东民初字第10574号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安×1及其委托代理人张瑜，被告华宝盈公司委托代理人邱克，被告洪×委托代理人吴春苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安×1诉称，2005年原告的父亲朱×1与母亲安×2向被告洪×购买了本市东城区煤渣胡同×号楼×层×1号房屋，但未办理房屋所有权过户手续。2007年4月28日，安×2去世。2013年7月，原告起诉朱×1要求继承母亲安×2的遗产。该案审理中，原告发现被告洪×于2013年5月以每平方米23521元的价格，将房屋出售给被告华宝盈公司。该房屋系朱×1与安×2在婚姻关系存续期间购买，安×2对该房屋享有权利。原告作为安×2的女儿，在安×2去世后依法对该房享有权利。现被告洪×擅自以明显低于市场价格的价格将房屋出售给被告华宝盈公司，二被告应属恶意串通，侵害了原告的合法权益。现原告起诉请求法院确认二被告于2013年3月22日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×××××1）无效，本案诉讼费由二被告承担。
被告华宝盈公司辩称，一、原告的主体资格是否适格存疑，原告未提供证据证明她有权继承安×2的财产。二、洪×在当年以280000元的价格将房屋出售给朱×1后，由朱×1一家实际使用，未办理房屋所有权过户手续。2013年5月，被告洪×受朱×1指示将房屋出售给被告华宝盈公司，并办理了买卖和过户手续。洪×原系涉案房屋登记产权人，其出卖涉案房屋不属于无权处分，朱×1对涉案房屋只享有债权。三、即使存在无权处分，被告华宝盈公司也具备了善意取得的全部要件，房屋买卖合同不应认定为无效。被告华宝盈公司作为买受人信赖了房屋登记簿中关于物权登记的记载，被告华宝盈公司的股东虽与朱×1相识，但对朱×1财产的权属情况实际并不之情。朱×1共将两套房屋转让给华宝盈公司，除涉案房屋外，朱×1将其名下的东城区煤渣胡同×号楼×层×2号房屋一并转让给被告华宝盈公司，两套房屋的实际成交价格为5000000元加上200000美金，并未约定每套房屋的实际售价。无论是按照政府指导价还是评估报告中的市场交易价格计算，该成交价均为合理价格。被告华宝盈公司在与被告洪×及朱×1分别签订房屋买卖合同后，被告华宝盈公司将全部购房款给付朱×1。现涉案房屋所有权已经转移登记到被告华宝盈公司名下。被告华宝盈公司通过合理合法的价格善意取得涉诉房屋所有权，房屋买卖合同合法有效，与被告洪×之间不存在恶意串通的行为。被告华宝盈公司不同意原告的诉讼请求。
被告洪×辩称，因朱×1是被告洪×的老师，被告洪×才在当年以280000元的价格将房屋出售给朱×1。虽然当时不能办理房屋所有权过户手续，但房屋始终由朱×1一家使用。2013年5月，朱×1向被告洪×提出将房屋出售给被告华宝盈公司。该房屋买卖的具体内容均由朱×1与华宝盈公司商定，被告洪×并未参与。被告洪×只是应朱×1的要求签署了房屋买卖合同。2013年5月16日，被告华宝盈公司将1086030元购房款汇入被告洪×的帐户，洪×即刻将该款转汇给朱×1。实际进行房屋买卖的是朱×1与被告华宝盈公司，被告洪×只是因2004年转让涉案房屋时没有办理过户手续而协助朱×1为本次买卖行为。被告洪×同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告安×1系安×2之女，朱×1与安×2于1985年2月6日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。安×2于2007年4月28日去世。朱×1于2013年7月25日去世。朱×1与被告洪×系师生。涉案房屋系本市东城区煤渣胡同×号楼×层×1号。
2004年9月13日，朱×1与洪×签订《房屋转让合同》。合同约定：洪×将其所有的本市东城区煤渣胡同×号×2（应为）×1号房屋（一居室，建筑面积46.64平方米）以280000元的价格转让给朱×1；朱×1于2004年9月中旬前一次性付清房款；洪×在收到房款后将房屋所有权证交给朱×1。上述合同签订后，朱×1和洪×各自履行了合同义务。朱×1将房款给付洪×，洪×将房屋的央产房证件及房屋交付朱×1使用。因上述房屋系中央美术学院的央产房，当时不具备房屋过户条件，故朱×1与洪×未办理房屋所有权过户登记手续。
2013年3月22日，洪×与华宝盈公司签订合同编号为C741230的《存量房屋买卖合同》。合同约定：洪×将前述房屋出售给华宝盈公司；房屋成交价格为1097000元。合同签订后华宝盈公司即将房款给付洪×，洪×收到房款后以转账的形式将房款1086030元转汇给朱×1。现被告华宝盈公司已取得该房屋的所有权证，并已实际占有该房屋。
诉讼中，华宝盈公司出示中国建设银行《电子转帐凭证》、《电汇凭证》及证人刘×、岳×的证言等证据，证明除涉案房屋外，朱×1将其名下的东城区煤渣胡同×号楼×层×2号房屋一并转让给华宝盈公司。华宝盈公司向朱×1支付两套房屋购房款共计5000000元加上200000美金，而非合同约定的房款。对此原告不予认可。其中《电汇凭证》显示，华宝盈公司于2013年5月16日向朱×1汇款2489000元；《电子转帐凭证》显示汇款人刘×于2013年5月16日向朱×1汇款1424970元。刘×作为华宝盈公司员工出庭作证，证明其向朱×1汇转的上述款项系受华宝盈公司委托向朱×1支付的部分购房款。原告以刘×与华宝盈公司具有利害关系为由，对证人刘×证言的证明目的不予认可。本院对朱×1在汇丰银行（中国）有限公司北京分行的存款情况进行的调查证明朱×1确实收有刘×转汇的1424970元汇款。原、被告对本院上述调查均无异议。证人岳×出庭证言中称其向朱×1交付200000美金，作为华宝盈公司对朱×1房款的追加。对此原告以岳×与华宝盈公司有利害关系等为由不予认可。除刘×、岳×的证言外，华宝盈公司未就上述款项系支付的购房款提供明确的证据。在庭审中，对于上述争议的1424970元及200000美金，华宝盈公司未能说明其称的追加的房款，对两套房屋而言，每套房屋具体是多少；亦未能举证说明其买受上述两套房屋时，与朱×1达成了给付5000000元及200000美金购房款的合意，而非签订的合同价格。
另查，本案涉案房屋（建筑面积46.64平方米）的合同价格为1097000元，每平方米均价为23520.58元。诉讼期间，经原告申请，我院依法委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估，评估基准日为2013年3月，即双方签订房屋买卖合同之时。评估结果为：每平方米价格50592元。
再查，朱×1授权洪×与华宝盈公司就本案涉案房屋签订房屋买卖合同的同日，其亦与华宝盈公司就其名下的本市东城区煤渣胡同×号楼×层×2号房屋（建筑面积118.65平方米）签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号为C×××××2号）。上述合同约定成交价格为2489000元。现安×1已另案起诉华宝盈公司及朱×1之子朱×2，要求确认朱×1与华宝盈公司签订的上述《存量房屋买卖合同》（合同编号为C×××××2号）无效。
上述事实，有原、被告陈述，我院现场勘验笔录，《房屋转让合同》，《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×××××1），《个人结算业务申请书》，《金穗借记卡明细对账单》，《电子转帐凭证》、《电汇凭证》，房屋所有权证及本院调取的汇丰银行（中国）有限公司北京分行《入账通知》、《房地产评估报告》、房屋产权证等证据在案为证。本院予以确认。
本院认为，朱×1生前与洪×签订了《房屋转让合同》后，朱×1支付了购房款，洪×交付了房屋权属证明及房屋。虽双方未能在朱×1生前办理房屋所有权转移登记手续，但基于上述《房屋转让合同》，朱×1生前已对涉案房屋享有合法债权。上述债权是在朱×1与原告安×1之母安×2婚姻关系存续期间取得，依《中华人民共和国婚姻法》第十八条之规定，该债权应属朱×1与安×2共同所有。安×2去世后，其就上述履行标的为财物的债权的权益应为安×2的遗产，由其法定继承人依法继承。原告安×1作为安×2之女，与朱×1一并为安×2的法定继承人。朱×1在安×2去世后，在未征得原告安×1的同意的情况下，擅自对安×2遗有的债权权益全额处分，指令洪×与华宝盈公司签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×××××1），致使华宝盈公司取得涉案房屋的所有权，已构成对安×2上述遗产权益的无权处分。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故而朱×1的行为虽构成无权处分，但该行为不必然导致接受朱×1指令的被告洪×与被告华宝盈公司签订的房屋买卖合同无效。被告华宝盈公司的大股东董栋华确实与朱×1系常年朋友关系，双方有书画方面的交易，且出席朱×1的追悼会等等。为此董栋华有可能熟知朱×1的家庭情况及财产状况，但不意味着其应当或必然知道朱×1的家庭及财产事宜。故单就熟人、朋友之间的买卖行为不必然构成恶意串通。
本案关键问题是房屋的成交价格。被告华宝盈公司坚持抗辩其两套房屋的成交价格为5000000元及200000美金，但除两个与其有利害关系的证人证言外，被告华宝盈公司没有任何证据证明其与朱×1约定两套房屋的房价款打包为5000000元，亦没有任何证据证明汇给朱×1的1424970元及200000元美金是其追加的购房款，甚至无法说清其所称的追加的购房款就两套房屋而言各是多少。故本院确定以《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×××××1）中约定的合同价格作为定案依据。我院依法委托鉴定机构对订立《存量房屋买卖合同》时房屋市值进行了评估，评估确定的市场价格为每平方米50592元。而合同价格为每平方米23520.58元。合同价格低于当时房屋市场价格的70%，属”明显过低”，”恶意”表象存在，其结果损害了对安×2遗产享有继承权的其他继承人就涉案房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定：”恶意串通，损坏国家，集体或者第三人利益的合同无效”。现原告安×1要求确认本案诉争的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×××××1）无效，证据充分，于法有据，本院应予支持。被告华宝盈公司不同意原告诉请的抗辩不成立，本院不予采信。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：
确认被告洪×与被告北京华宝盈拍卖有限公司签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×××××1）无效。
案件受理费70元、评估费7265元，由被告北京华宝盈拍卖有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐鸿梅
审 判 员 敖文燕
人民陪审员 袭菊英
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 陈 琳