辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民四终字第00436号
上诉人（原审被告）：爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司。
法定代表人：康周永，该公司董事长。
委托代理人：原爱学、辽宁普达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田秀英。
委托代理人：赵彤，辽宁同格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华宇广泰建工集团有限公司。
法定代表人：陈义仓，该公司董事长。
委托代理人李志平，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：沈阳实华置业发展有限公司。
法定代表人：陈安军，该公司董事长。
委托代理人：张凤华，该公司工作人员。
上诉人爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司（以下简称爱斯阿尔公司）与被上诉人田秀英、华宇广泰建工集团有限公司（以下简称广泰公司）、沈阳实华置业发展有限公司（以下简称实华公司）借款合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁民三初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人爱斯阿尔公司委托代理人原爱学、被上诉人田秀英委托代理人赵彤，广泰公司委托代理人李志平，实华公司委托代理人张凤华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
田秀英诉称，2010年3月31日，原告同被告广泰公司签订借款返还协议书，约定用被告广泰公司与实华公司于2010年1月16日签订的抹帐协议书的沈阳“SR国际新城三期”项目304#楼4门网点（建筑面积635.13平方米，单价7000／平方米）、价值4445910元一次性全部偿还借款合同本金4500000元。借款返还协议书和抹帐协议书均作约定，在SR三期整体竣工验收备案后一个月内，办理商品房买卖合同和开具“销售不动产统一发票”等正式购房手续，超期承担合同本金的按日万分0.5的违约金。借款返还协议书签订后，被告广泰公司向原告于2010年4月1日出具网点移交的“确认单”，按照协议原告给被告广泰公司出具450万元的“收款收据”。2010年7月底，SR三期1-10号楼及网点工程竣工验收，业主陆续进住园区，又于2012年4月17日办理完毕《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。此后原告多次找三被告办理房证，但是至今未能办理。要求判令三被告支付违约金182250元，并提供房产机关办理房证所需的全部材料，诉讼费由被告承担。
广泰公司辩称，我公司从原告处借款属实，签订借款返还协议属实，我公司与实华公司存在欠付工程款的事实，并签订抹帐协议书，我公司从实华公司顶来的房产已经交付了原告，我公司认为两份协议有效，我公司履行了合同义务，因实华公司与爱斯阿尔公司之前存在纠纷造成原告的房产证未能及时办理下来，与我公司没有任何的关系，我公司不应承担责任；我公司与实华公司有约定，爱斯阿尔工程整体工程竣工备案后，实华公司与我公司办理正常网点的销售手续，由购房者承担的税费由我公司自行承担，我公司也按照上述的约定全面履行了合同义务，没有违约的形成，不存在给付违约金的行为。
实华公司辩称，我公司与爱斯阿尔公司是合作开发的建设单位，双方权利义务关系以补充协议中约定为准，爱斯阿尔公司配合我公司出具各种销售手续，我公司与广泰公司签订的抹账协议中有9个网点，包含原告的网点，后因我公司与爱斯阿尔公司出现一些纠纷，导致原告及其他的房源业主未能办理房证，我公司正在积极的与爱斯阿尔公司对账，争取在一个月内为原告办理房证。原告的观点和华宇广泰的观点，我公司认可。
爱斯阿尔公司辩称，本案的基础法律关系是借贷关系，并不是买卖，被告的行为是以物抵债，此中的物的所有权为爱斯阿尔公司，实华公司无权处分；爱斯阿尔公司并非借款返还协议书及抹帐协议书的合同相对人，对合同不享有任何权利，亦不能承担任何合同责任；爱斯阿尔公司系法院依实华公司的申请才追加的，实华公司的申请理由不成立。爱斯阿尔公司并非本案合同的合同相对人，不应承担本案涉案合同中的责任，应由合同相对人承担义务或责任。
一审查明，原告田秀英与河南广泰建工集团有限公司（现更名为华宇广泰建工集团有限公司），于2010年3月31日签订借款返还协议书一份，协议约定，甲方（广泰公司）将从实华公司工程款抹帐所得房源（沈阳SR国际新城三期项目304#楼4门网点、建筑面积635.13平方米）抵顶给乙方（田秀英），作为原告田秀英与广泰公司签订的借款协议中的全部借款本金4500000元本金的一次性偿还；甲方（广泰公司）协助乙方（田秀英）办理购房手续，乙方（田秀英）承担办理网点相应的税、费，办理时间为SR三期整体竣工验收本案后一个月内；并约定逾期办理的违约责任为按借款返还本金的日万分之0.5计算违约金。
2010年1月16日实华公司与广泰公司签订抹帐协议书一份，约定：实华公司以沈阳“SR国际新城三期”项目304#楼4门网点（建筑面积635.13平方米）以单价7000元／平方米，抵顶辽宁实华（集团）房地产开发有限公司开发，乙方（广泰公司）承建的本溪“新时代广场”和沈阳“SR国际新城三期”项目的工程款合计4445910元等内容。
另查明，SR国际新城三期项目304#楼4门网点系辽宁实华（集团）房地产开发有限公司与爱斯阿尔公司联合开发，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司与爱斯阿尔公司均为联建主体，均是此网点的建设单位，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司授权沈阳实华置业发展有限公司代表其享有在联合开发协议中的权利和义务，对此爱斯阿尔公司予以承认。
再查明，SR国际新城三期项目304#楼4门网点整体项目于2012年4月17日经沈阳市东陵区（浑南新区）城乡建设局验收、备案，具备办理房屋产权证书的条件。诉争房屋SR国际新城三期项目304#楼4门网点初始登记地址为沈阳市浑南新区彩霞街1-4号4门。
上述事实，有原、被告的陈述，有原告向法庭出示的借款返还协议书、抹帐协议书、确认书、移交单、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，有被告实华公司提供的实华公司网点面积差明细表，合作开发补充协议书等证据在卷证明，且上述证据均经各方当事人质证和本院审查，本院予以确认。
一审认为，爱斯阿尔公司与实华公司合作开发SR新城三期房产项目，爱斯阿尔公司与实华公司作为联建主体，对外均有权以开发建设单位的身份从事与联建项目有关的法律行为，其中任何一方均不可以以联建协议这一内部协议对抗外部第三人，实华公司与广泰公司签订的抹帐协议应视为实华公司与爱斯阿尔公司共同对广泰公司的法律行为，虽然爱斯阿尔公司未在该协议上盖章明示确认，但基于爱斯阿尔公司与实华公司的联建合作关系，在本法律行为上应视实华公司为爱斯阿尔公司的代理人。
作为建设单位，实华公司因建设这一事实行为可以取得不动产所有权，实华公司与广泰公司签订抹帐协议，以房屋抵顶工程款，是在用自身物权清偿对外债务，属于有权处分，但未办理不动产登记，不发生物权效力。广泰公司只享有请求建设单位履行协议的债权。广泰公司与实华公司签订的抹账协议，对广泰公司而言，是属于处分债权的行为，该协议一经生效，广泰公司向实华公司主张相应工程款的债权消灭，进而，实华公司与广泰公司之间的协议变为单务合同，广泰公司对实华公司享有请求办理房证的债权，实华公司对广泰公司负担配合办证的债务。
广泰公司与田秀英签订的借款返还协议，表面上看是以房抵债，实则是广泰公司用对实华公司与爱斯阿尔公司享有的与房屋有关的债权清偿其对田秀英的借贷债务，债作为一种财产权利，广泰公司作为债权人有权处分自身债权，把对实华公司和爱斯阿尔公司的债权转让给田秀英，且事后，广泰公司书面通知债务人实华公司其转让债权这一事实，因此田秀英有权向爱斯阿尔公司与实华公司主张诉争房屋债权。另诉争房屋已经实际交付原告田秀英占有、使用，且诉争房产已具备办理产权证书的条件，因此爱斯阿尔公司与实华公司应协助田秀英办理房屋产权证书，本房产涉及两次交易流转，为了国家税收不流失，爱斯阿尔公司与实华公司应协助广泰公司办理房屋产权登记，再由广泰公司更名过户至田秀英名下。
广泰公司与田秀英在借款返还协议中约定为办理房屋产权证书的时间及违约金的计算方式，该约定系双方真实的意思表示，不违反法律的规定，对双方具有法律约束力，田秀英未能如期办理房屋产权证书，广泰公司构成违约，虽然广泰公司对田秀英未能如期办理房证没有过错，但违约责任不以过错为构成要件，且按照双方约定的违约金计算方式计算出的违约金数额不明显高于房屋交易金额的同期贷款利息，故广泰公司应依约支付违约金。田秀英与实华公司、爱斯阿尔公司没有合同关系，田秀英向实华公司、爱斯阿尔公司主张违约金无法律依据。
本案受理后，实华公司以其与爱斯阿尔公司均为联建主体为由，向本院申请追加爱斯阿尔公司为被告，并向法庭提交了证明联建关系的联建协议，经本院审查，认为实华公司的申请有事实与法律依据，故依法通知爱斯阿尔公司应诉并依法为爱斯阿尔公司指定了答辩和举证期限。
一审判决：一、被告沈阳实华置业发展有限公司与爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司于本判决生效后三十日内协助华宇广泰建工集团有限公司办理位于沈阳市浑南新区彩霞街1-4号4门房屋的所有权登记手续，被告华宇广泰建工集团有限公司承担相应的税、费；二、第一判项履行完毕后30日内，由被告华宇广泰建工集团有限公司协助原告田秀英办理沈阳市浑南新区彩霞街1-4号4门房屋更名过户至原告田秀英名下，原告田秀英承担相应的税、费；三、被告华宇广泰建工集团有限公司于本判决生效后六十日内给付原告田秀英违约金182250元；上述判决款项，被告如逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3945元，由被告华宇广泰建工集团有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司不服，向本院
提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回原告诉讼请求。主要理由：一、涉案房屋在浑南法院，铁西法院无权管辖。二、一审越权裁判，不应为原告未诉请的事项作出判决，增加实体权利，本案应是两个独立诉讼，田秀英与华宇广泰作为另个是借款合同债权人，法院应释名当事人田秀英是否同意撤诉，再另行起诉华宇广泰，否则应驳回起诉。
被上诉人田秀英同意一审判决，请求维持原判。
被上诉人华宇广泰：同意维持原判。
被上诉人实华置业公司：所有房子可以办理手续，同意维持原判。
本院查明事实与原审一致。
本院认为：从合同的履行情况看，双方之间存在的是借贷关系，本案系以物抵债，债务清偿期满后当事人达成了以物抵债协议，田秀英对房屋已实际使用。在尚未办理物权转移手续前，田秀英要求确认所抵之物的所有权归自己的，应物权尚未转移，故田秀英的主张不成立。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：
撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁民三初字第
1147号民事判决；
驳回田秀英诉讼请求。
一审案件受理费3945元、二审案件受理费3945元，均由田
秀英承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙玉明
审判员 庄 俐
审判员 葛 钧
二〇一五年六月十七日
书记员 董 月
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；