北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初882号
原告（反诉被告）朱岩，男，1971年12月8日出生。
（身份证号：×××）
委托代理人刘聪聪，女，1979年4月5日出生。
被告（反诉原告）马强，男，1973年6月2日出生。
（身份证号：×××）
原告（反诉被告）朱岩与被告（反诉原告）马强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张英周独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱岩及其委托代理人刘聪聪，被告（反诉原告）马强到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）朱岩诉称：2014年8月，原被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将位于北京市石景山区八角街道×号幢×层×部分（28平方米）的房屋出租给被告做商业用途。租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止，共计5年。第一年租金为147500元。合同约定，若被告拖欠租金，原告有权解除合同，并要求被告支付300%月租金作为违约金。合同签订后，被告支付了36875元租金和12300元押金，之后用诉争房屋地址注册公司并正式营业。此后，被告拖欠原告租金从2015年4月11日起至2016年1月10日止，共计110625元。原告多次催要未果，于2015年12月电话通知被告解除合同，并要求其腾退房屋。被告于2016年1月14日将房屋腾退，但拒绝交付欠付的租金，也没有将公司注册地址转移，特诉至法院。诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的房屋租赁合同于2016年1月10日终止；2、判令被告将其在诉争房屋上注册的公司的注册地址迁出诉争房屋；3、判令被告支付拖欠的租金110625元（自2015年4月11日起至2016年1月10止，按每日400元计算）；4、案件受理费由被告负担。
被告（反诉原告）马强辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述合同的签订事实和租赁房屋事实以及免租事实均属实。但是，原告未能按照合同约定提供燃气，导致我方承租房屋经营饭店的目的不能实现。因此，对方违约在先，导致我方合同目的不能实现，我方不应交纳租金，也不存在违约。朱岩提交的合同与我方签订的不一致。我方同意双方签订的租赁合同于2016年1月10日终止，同意将注册在诉争房屋之上的公司的注册地址迁出，但不同意支付租金。
反诉原告（本诉被告）马强反诉称：2014年7月23日，马强与朱岩签订房屋租赁合同，约定马强承租朱岩位于北京市石景山区八角街道×幢×层×部分（28平方米），建筑面积约101平方米的房屋经营饭店。合同约定2014年8月1日至2015年1月10日为免租期，用于承租人经营。合同签订后，朱岩没有按照约定提供水、电燃气等设施，导致无法正常经营，特诉至法院。反诉请求：1、判令朱岩赔偿马强装修损失及设备损失175590元（瓷砖、天花板及灯具装修损失64000元、包含油烟净化器、排烟罩、空调、空调口下延在内的消防改造费20000元、牌匾及宣传用品、灯箱损失11000元、防火门和货架损失20000元、加盟费损失50000元）；2、判令朱岩支付马强违约金36360元；3、案件受理费由朱岩负担。
反诉被告（本诉原告）朱岩针对反诉原告（本诉被告）马强的反诉辩称：不同意马强的反诉请求。马强的反诉请求无相应证据支持。双方签订合同当时诉争房屋没有燃气，马强当时就知道这个情况。关于燃气，是由燃气公司负责，与我无关，就该问题我方向对方告知过，对方也知道。租赁期限为5年，至于对方什么时候安装燃气，不是我方能够决定的。对方也认可从2015年1月起交纳租金。2014年12月到燃气贯通的这段期间，马强一直在经营。马强的设备可以用电也可以用燃气，未通燃气没有影响马强的经营。双方签订合同仅约定商业用途，没有具体约定经营项目。对方提出的经营问题不能对抗双方租赁合同，不能成为拖欠租金的理由。我方不同意支付马强的装修损失和设备损失等损失，不同意支付违约金。
经审理查明：2014年7月23日，朱岩（出租人，甲方）与马强（承租人，乙方）签订《融科创意中心商铺租赁合同》，其中约定，朱岩将位于北京市石景山区八角街道×号幢×层×面积110平方米的房屋出租给马强用于商业用途；租赁期限自2014年10月16日起至2019年10月15日止，甲方应于2014年8月1日前将房屋交付乙方；租赁期限届满或租赁合同解除后，乙方应于租赁期限届满或合同解除后30日内将注册在租赁房屋的营业执照注销或迁出；租金标准为第一年158400元，第二年158400元……；租金支付日期为2014年10月15日、2015年1月15日、2015年4月15日、2015年7月15日、2015年10月15日、2016年4月15日……；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金13200元，租赁期限届满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方负责燃气、上下水、排风入户。
上述合同签订后，马强向朱岩交付押金13200元、租金39600元。其中，2014年7月24日，朱岩向马强出具收据二张，其中分别载明：今收到融科创意中心×层×承租方马强租赁押金13200元；今收到融科创意中心×层×承租方马强租金39600元，时间2014年10月16日至2015年1月15日。
2014年8月1日，朱岩（出租人，甲方）与马强（承租人，乙方）另签订《融科创意中心商铺租赁合同》，其中约定，朱岩将位于北京市石景山区八角街道×号幢×层×部分（28平方米）（以下简称诉争房屋），建筑面积101平方米的房屋出租给马强进行商业用途，租赁期限自2014年8月1日起至2020年1月9日止；2014年8月1日之2015年1月10日未免租期；租金标准为第一年145440元，第二年145440元……；第一年租金按季度支付，支付日期为2015年1月10日、2015年4月10日、2015年7月10日、2015年10月10日，第二年租金按半年支付，支付日期为2016年1月10日、2016年7月10日……；押金12120元，租赁期届满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的，2、欠缴各项费用达10000元的……。
上述合同签订后，朱岩将诉争房屋交付马强使用，马强对房屋装修后经营餐饮，并在该房屋地址办理了工商注册登记，注册名称为北京市石景山区杜中记餐饮店的公司。马强向朱岩交纳房屋租金至2015年4月10日。
2015年6月10日，朱岩与天然气公司签订合同，办理了诉争房屋的天然气开通使用手续。
马强于2015年7月6日开始购买天然气使用天然气经营餐饮。
2015年11月，朱岩与马强就房屋租赁事宜进行协商，朱岩要求马强腾退诉争房屋。同时，朱岩向马强出具《房屋租赁合同解除协议》，但双方并未签署。
2016年1月10日，朱岩与马强经协商解除了双方签订的《融科创意中心商铺租赁合同》。
2016年1月14日，马强将诉争房屋腾空并交付朱岩，双方办理了房屋交接手续。
马强提供装修协议及相应收据，以证实其装修损失为64000元及购买的其他设备、物品等损失共计175590元。朱岩认可马强装修及装修费用的事实，但对其主张的其他费用损失不予认可。经本院释明，对马强主张的装修实际损失，双方均不申请鉴定。
本案庭审过程中，马强陈述称，其于2014年12月底至2015年11月30日期间使用诉争房屋经营餐饮。2015年7月前，使用煤气、电力方式经营餐饮，2015年7月后改用天然气经营。2015年10月份左右，因生意不太好，经与朱岩协商解除了合同，马强搬离诉争房屋后将购买的物品变卖处理了。
关于租赁合同解除的事由，朱岩主张因马强长期拖欠租金且经催要未果，故要求朱岩腾退房屋解除合同。马强主张因朱岩未能及时开通天然气影响了其正常经营，故一直未交纳租金。
上述事实，有融科创意中心商铺租赁合同、收据、北京市杜中记餐饮有限公司石景山分店装修协议、商场商铺室内装修工程一切险保险单、租赁合同解除协议、购买天然气发票、北京市燃气集团有限责任公司燃气IC卡购气收据及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：朱岩与马强签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。鉴于双方均认可该合同于2016年1月10日经协商解除而终止，故对于朱岩请求确认房屋租赁合同已终止的主张，本院不持异议。
房屋租赁关系中，出租人的主要义务是在租赁期间向承租人提供符合用途的房屋，而承租人的主要义务是是按时足额向出租人交纳租金。根据本案查明事实，朱岩与马强均按照2014年8月1日签订的房屋租赁合同之约定实际履行。朱岩已于2014年8月1日将诉争房屋交付马强使用，履行了主要合同义务，马强亦应按照合同约定交付租赁期间的房屋租金。故对于马强拒付租赁期间所欠房屋租金的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
本案中，双方签订的合同虽未明确朱岩开通天然气的时间，但明确约定租赁期间天然气费用由承租人马强负担，且根据马强签订租赁合同目的和房屋用途，及时开通天然气应作为出租人朱岩履行租赁合同的附随义务。虽该附随义务的未及时履行不足以成为马强拒付租金的同等抗辩，但确实会对马强正常经营造成一定影响。因此，对于朱岩主张马强交付2015年4月11日至2016年1月10日期间房屋租金的诉讼请求中的合理部分，结合合同履行状况、朱岩的过错程度等因素，本院予以酌定。双方均认可以马强交付的押金抵扣欠付的房屋租金，对此，本院不持异议。
承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，因双方违约责任导致合同解除，剩余期限内的装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，马强自2015年4月11日起未交纳房屋租金，且在诉争房屋已开通天然气具备使用条件后仍未能按时交纳租金，对于房屋租赁合同之解除具有重大过错。且马强认可因其经营状态不佳，遂与朱岩协商解除租赁合同，并将购买的设备等物品变卖处理。据此，马强对其经营风险及合同解除的后果是有所预见的，故在合同解除后，马强对其主张的装修残值及所购物品损失，应承担主要责任。经本院释明，对马强其主张的装修残值损失，双方均不申请鉴定。因此，根据双方的过错程度、合同履行状况等因素，本院予以酌定。
因企业法人注册地址的变更、迁移等争议不属于人民法院民事案件受理的范畴，朱岩要求马强将诉争房屋上注册的公司地址迁出的主张，本院不宜处理，其可依法通过其他途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认朱岩与马强签订的房屋租赁合同于二〇一六年一月十日终止；
二、马强于本判决生效之日起七日内给付朱岩房屋租金八万元；
三、朱岩于本判决生效之日起七日内给付马强房屋装修残值等损失共计三万元；
四、驳回朱岩的其他诉讼请求；
五、驳回马强的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千六百二十五元,由朱岩负担七百一十九元（已交纳），由马强负担九百零六元（于本判决生效后七日内一并支付给朱岩）；反诉案件受理费二千二百五十元，由朱岩负担二百七十五元（于本判决生效后七日内一并支付给马强），由马强负担一千九百七十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 张英周
二〇一六年三月二十一日
书记员 孙 骁