上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第3069号
原告倪玉兰。
原告张楷。
两原告共同的委托代理人王琳，上海博和律师事务所律师。
被告金九龙。
委托代理人孟海，上海观庭观盛律师事务所律师。
委托代理人朱超群，上海观庭观盛律师事务所律师。
原告倪玉兰、张楷诉被告金九龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人王琳，被告及其委托代理人孟海、朱超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，原告倪玉兰与被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，原告倪玉兰将坐落于上海市海防路XXX号底层商铺出租给被告，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，月租金为人民币8，000元（以下币种均为人民币）；被告逾期不支付租金累计超过10天的，原告倪玉兰有权书面通知对方解除合同。合同签订后，原告倪玉兰按约将房屋交付被告使用，被告也依约支付了16，000元租赁押金。但在合同履行中，被告自2014年4月15日开始未支付租金，虽经两原告多次催讨，被告始终拒付。为此，原告倪玉兰于2014年7月1日向被告发出《关于提前解除租赁合同函》，通知被告，双方之间的租赁合同于2014年4月15日起解除，并要求被告于2014年7月14日之前迁出占用的房屋。因被告未予理睬，原告遂诉至法院，请求法院判令：1、原告倪玉兰与被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年4月15日解除；被告迁出占用的本市海防路XXX号底层房屋；2、被告支付原告自2014年4月21日至被告迁出房屋之日止的房屋使用费，按每日942.75元暂计算至2014年8月5日止，计100，874.25元；3、被告承担解约违约金116，874.25元。
被告辩称，原告未提供银行账号，被告无法通过银行转账方式支付租金，而之前被告都是通过现金方式向原告指定的人员交付租金，因原告未向被告催收租金，故被告未再支付租金，现愿意补交租金；原告倪玉兰与丈夫张伟都是上海华恺经纪有限公司股东，被告知道租赁房屋即将动迁，想通过上海华恺经纪有限公司联系原告，协商动迁补偿，但原告却指使上海华恺经纪有限公司员工打伤被告，事后也未对被告进行赔偿，被告有权对租金进行留置；被告未收到原告的解除合同函，双方约定的合同解除条件并未成就，租赁合同未解除，不应该支付房屋使用费，而且房屋使用费约定的标准过高；既然租赁合同未解除，被告不应支付违约金，且违约金约定的标准过高。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：系争房屋坐落于上海市海防路XXX号底层，建筑面积为37.71平方米，房地产权利人为原告倪玉兰、张楷。
2013年9月27日，经上海华恺房产经纪有限公司居间介绍，原告倪玉兰与被告签订了《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》，约定，倪玉兰将系争房屋出租给被告，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止；月租金为8，000元；被告应于每期提前十天向原告倪玉兰支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的150%支付违约金；被告支付租金的方式为，每两个月为一个付款周期；双方约定，原告倪玉兰交付该房屋时，被告应向倪玉兰支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即16，000元；租赁关系终止时，倪玉兰收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用，均由被告承担；除原告倪玉兰同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的五日内返还该房屋，未经倪玉兰同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按25元／平方米（人民币）向倪玉兰支付该房屋占用期间的使用费；双方同意，被告逾期不支付租金累计超过10天的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同附件一中还约定，“2013年10月1日起至2013年10月15日为免租金时间……甲方收款账号如下：户名：倪玉兰，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：招行静安寺支行”。2013年10月8日，原告将房屋交付给了被告，被告也向原告支付了房屋租赁保证金16，000元，并通过现金方式支付原告租金至2014年4月15日。2014年4月11日，被告听说租赁房屋所在地块即将动迁，至上海华恺房产经纪有限公司，要求该公司业务员联系房东，欲与房东协商动迁补偿，后与公司业务员发生口角，双方扭打至上海市公安局黄浦分局淮海中路派出所。自2014年4月15日起，被告未再支付租金。2014年7月，原告倪玉兰向被告发出《关于提前解除租赁合同函》，内容为，因被告逾期支付2014年4月15日至2014年6月14日的租金16，000元已累计超过三个月，经催讨仍不予支付，构成合同约定的解除条件，原告发函通知被告，双方之间的租赁合同于2014年4月15日起解除，并要求被告于2014年7月14日前搬离房屋、结清使用房屋期间所产生的水、电、燃气等费用、支付2014年4月17日至2014年7月14日前的租金及违约金。该函件经上海卢湾邮政支局查询，已于2014年7月2日妥投。因被告未按函件内容履行，两原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，原告倪玉兰与上海华恺房产经纪有限公司的法定代表人张伟系夫妻关系，张楷是倪玉兰、张伟所生之子。倪玉兰、张伟系上海华恺房产经纪有限公司股东。
上述事实，有两原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》、收据（押金）、房屋交接书、《关于提前解除租赁合同函》、国内邮政回执、邮局查询答复函，被告提供的被告、杨小峰、严恒飞在上海市公安局黄浦分局淮海中路派出所的询问笔录、档案机读材料、户籍摘抄以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。
本院认为，《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》的签约方是原告倪玉兰与被告金九龙，因此，倪玉兰与金九龙系合同的相对方。原告倪玉兰与被告签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》是双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。支付租金是承租人基本的合同义务。双方签订的合同中已经载明了原告倪玉兰收款的银行及账号，被告可以通过该账号主动缴纳租金，被告辩称租金应等待原告催收后再行交付，无合同依据，也不符合常理。至于被告与上海华恺房产经纪有限公司业务员之间的纠纷不应作为被告拒付租金的理由，被告以此行使留置权，缺乏依据，本院不予采信。现被告逾期不支付租金累计超过三个月，已构成根本性违约，原告倪玉兰作为出租人有权解除租赁关系，但应当通知被告。租赁合同自通知到达对方时解除。原告倪玉兰的《关于提前解除租赁合同函》于2014年7月2日送达被告，租赁合同自2014年7月2日解除。合同解除后，被告应当及时搬离租赁房屋，将房屋交还原告倪玉兰，并按合同约定的租金支付原告倪玉兰2014年4月16日至2014年7月2日的欠租。由于被告继续占用系争房屋，造成原告倪玉兰经济损失，被告应当自2014年7月3日起向原告倪玉兰支付占用期间的房屋使用费，具体标准以参照合同约定的租金为当。合同关于25元／平方米的使用费标准时针对租期届满后被告逾期返还房屋的情形，本案合同系提前解除，故原告要求按每日942.75元计算该期间的房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同约定在因违约行为导致合同解除的情况下，违约方应向守约方按月租金的两倍支付违约金。本案合同的解除，系由承租人的违约行为所致，现原告倪玉兰要求被告承担月租金两倍的违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告倪玉兰收取的租赁保证金16，000元应于合同届满后返还被告，该款与被告应支付原告倪玉兰的费用相抵。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告倪玉兰与被告金九龙于2013年9月27日签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》应于2014年7月2日解除；
二、被告金九龙应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市海防路XXX号底层房屋，将上海市海防路XXX号底层房屋交还原告倪玉兰；
三、被告金九龙应于本判决生效之日起十日内按每月租金8，000元标准支付原告倪玉兰2014年4月16日至实际搬迁之日止的欠租、房屋使用费；
四、被告金九龙应于本判决生效之日起十日内支付原告倪玉兰提前解约违约金16，000元（租赁保证金16，000元抵扣违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，637.50元，减半后为1，318.75元，由被告金九龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一四年十二月十八日
书记员 王 梓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。