陕西省镇巴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民初字第00368号
原告陕西顺通房地产开发有限责任公司（以下简称顺通房地产公司）。
法定代表人韩伟国，该公司总经理。
委托代理人张旗勇，男，汉族，住镇巴县，顺通公司行政总监。
委托代理人刘光强，男，陕西定远弘大律师事务所律师。
被告镇巴县五金交电化工有限责任公司（以下简称镇巴县五金公司）。
法定代表人张俊亮，该公司董事长。
第三人吴伟，男，汉族，住陕西省镇巴县。
委托代理人席玉珍，女，陕西定远弘大律师事务所律师。
委托代理人罗奇松，男，陕西定远弘大律师事务所法律工作者。
原告顺通房地产公司诉被告镇巴县五金公司、第三人吴伟合同纠纷一案，本院于2013年6月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人张旗勇、刘光强，被告法定代表人张俊亮，第三人吴伟及其委托代理人席玉珍、罗奇松均到庭参加了诉讼，原告法定代表人经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年8月4日，原告与被告镇巴县五金公司签订房地产项目合作开发合同，合同第四条第四项约定“乙方（指顺通房地产公司）与甲方（指镇巴县五金公司）相邻单位拟合作开发房地产项目，需利用甲方现有大门通道出入，需拆除大门旁（临新街“吉美堂”南侧）后增加的一层门面，以便增加大门出入口的宽度；该房拆除后该通道的管理权归乙方负责，便于对甲方相邻单位连体开发后的物业管理。”第十条第五款约定“若拆迁户（住户代表大会）就拆除、补偿、回迁安置等方案难以达成协议，大门通道的使用及单层房的拆除仍维持不变。拆除补偿为六万元正”。2008年4月8日，双方又签订的《关于购买院内库房付款协议》第五条再次重申“若仅限于使用大门和通道，院内通行并拆除大门北侧单层临时门面房，补偿费只是陆万元。”原告按合同支付给被告定金肆万元和拆除补偿费陆万元。2010年3月8日，被告把上述临时门面房卖给了第三人吴伟。被告与第三人的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判决被告镇巴县五金公司继续履行合同，拆除被告大门旁临时一层门面房；认定被告及第三人签订的《门面房买卖合同补充协议》无效。
被告辩称，一、2006年8月4日与原告签订的《房地产项目合作开发合同》，被告的核心目标是拆除旧房修新房盈利解决职工的养老问题，如果原告不能与被告搞房地产合作开发，被告公司不能获得利益，被告就没有拆除门面房的必要。故原告要求被告继续履行合同，并拆除合同大门旁临时一层门面房的理由不能成立。二、被告与第三人吴伟签订的《门面房买卖合同补充协议》应为有效，卖房是为了解决职工养老保险费、医疗保险费的费用问题，且公司职工与原告矛盾不断，长期上访，与原告已经无法继续履行合同了，故被告愿意退还原告所交十万元合同履行定金，不与原告合作开发，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称，2010年1月20日，我与被告签订《门面房买卖合同》，2010年3月18日，双方又签订了《门面房买卖合同补充协议》，已将原告所诉称的要求拆除的临时门面房购买，该门面房的所有权属于第三人，原告无权要求拆除。被告将属于自己的财产进行处分是合法的，被告与第三人所签订的二份协议是否有效与原告无关，另外同意被告的辩解意见。
经审理查明，原告系一个具有房地产开发经营资质的企业。2006年8月4日，原、被告双方签订《房地产项目合作开发合同》，该合同第四条第四款约定“乙方（指顺通房地产公司）与甲方（指镇巴县五金公司）相邻单位拟合作开发房地产项目，需利用甲方现有大门通道出入，需拆除大门旁（临新街“吉美堂”南侧）后增加的一层门面，以便增加大门出入口的宽度；利于消防、疏散，便于统筹兼顾，合理布局，美化环境；该房拆除后该通道的管理权归乙方负责，便于对甲方相邻单位连体开发后的物业管理。”第十条第五款约定“拆迁户（住户代表大会）就拆除、补偿、回迁安置等方案难以达成协议，大门通道的使用以及单层房的拆除仍维持不变，拆除补偿为六万元正。”2007年4月24日，原告将合同中约定的四万元定金及拆除大门旁单层房的补偿费六万元交付被告。2008年4月8日，原、被告双方又签订了《关于购买院内库房付款协议》，该协议第五条约定“若仅限于使用大门和通道、院内通行并拆除大门北侧单层临时门面房，补偿费只是陆万元。”原、被告双方合同中所约定拆除的单层房原是一间临时性建筑，作为被告公司门卫室使用，后由被告将其改造为门面房，但未能取得房屋权属证书。2010年1月20日，被告与第三人吴伟签订《门面房买卖合同》，又于2010年3月18日，双方又签订了《门面房买卖合同补充协议》，被告将所有的三间有产权证书的门面房连同被其改造成门面房的大门旁单层房一并卖给第三人吴伟，该单层房售价为200000元。原告得知后，与被告多次协商要求拆除该单层房未果，故原告起诉至本院。
上述事实，有以下证据：一、有原告公司的《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件，可以证明原告是有开发房地产资质的房地产企业；二、镇巴县五金公司与镇巴县顺通房地产开发有限责任公司签订的《房地产项目合作开发合同》、《关于购买院内库房付款协议》，可以证明双方达成合作开发房地产，并对五金公司大门旁的单层临时建筑达成拆除的一致意见；三、有顺通房地产公司交付给镇巴县五金公司十万元现金的收据及原、被告陈述中说明的原告与被告公司房改房拆迁户的协商情况，证明原、被告双方正对合同开始实施；四、有被告与第三人签订的《门面房买卖合同》、《门面房买卖合同补充协议》，证明被告将大门旁的单层临时建筑卖给第三人的事实。上述证据，已经当庭举证、质证、本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方在自愿平等的基础上签订了《房地产项目合作开发合同》及《关于购买院内库房付款协议》，该两份合同中对本案争议的属于被告所有的被告大门一层临时性门面房，约定进行拆除，以利于恢复及增加大门的宽度，该约定实际上是该临时性门面房拆除后恢复大门原状，不属于买卖临时性建筑，故该约定并不违反法律规定。原告诉称已按合同约定与房改房住户进行协商并交付了合同约定的定金及拆除大门旁单层建筑的费用，共计100000元，被告辩称该笔费用是合同履约金的意见，因合同中无合同履约金的约定，被告也无其他证据予以证实，故该100000元费用应认定为合同约定的定金及拆除大门旁单层临时建筑的费用，证明原、被告双方已就签订的《房地产项目合作开发合同》进入实施阶段。被告与第三人签订的《门面房买卖合同》及《门面房买卖合同补充协议》，双方在明知被告大门平房（即前面所说的临时门面房）属临时建筑，没有权属证书，双方仍然进行买卖，违反了《中华人民共和国城市房地管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，被告与第三人签订的《门面房买卖合同》中涉及该临时门面房买卖的部分及《门面房买卖合同补充协议》应属无效。原告起诉要求判令被告履行合同，拆除被告公司大门旁临时一层门面房及宣告被告与第三人签订的《门面房买卖合同补充协议》无效的理由成立，本院予以支持。被告辩称原、被告双方所签订的《房地产项目合作开发合同》已无法履行的辩解意见，因被告并没有提供合同无法实际履行的证据，应承担举证不能的责任。被告辩称原告在与被告签订《关于购买院内库房付款协议》中，把其他内容隐藏其中，属隐瞒真实意思的表述，因在付款协议中双方对其他事项进行约定，并不违反法律规定，只能表示双方对该事项再次达成一致意见，故对被告的上述两项辩解意见，本院不予支持。第三人辩称，第三人购买被告的门面房是被告处理自己公司的资产，与原告无关，第三人购买该临时门面房是合法有效的意见，因原、被告签订的合作协议在先已对被告大门旁的一层临时门面房进行了处置，而第三人与被告签订购买门面房协议在后，且该购买临时门面房的协议违反了法律的强制性规定，故对第三人的此辩解意见本院不予支持。本院在处理过程中，第三人没有提及自己因购买临时门面房被宣告无效后的损失问题，且在本案的审理中一并处理第三人的损失不利于本案的及时处理，也不利于保护第三人的诉讼权利和财产权益，故对第三人的损失问题，可由第三人另行起诉进行处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决如下：
原告陕西顺通房地产开发有限责任公司与被告镇巴县五金交电化工有限责任公司签订的《房地产项目合作开发合同》、《关于购买院内库房付款协议》合法有效；限被告镇巴县五金交电化工有限责任公司在判决生效后十日内拆除公司大门旁临时单层建筑。
被告镇巴县五金交电化工有限责任公司与第三人吴伟签订的《门面房买卖合同》中涉及被告大门旁临时性一层门面房买卖部分及《门面房买卖合同补充协议》无效。
案件受理费2300元，由原告承担1000元，被告承担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交案件受理费，并将缴费复印件交本院。
审判长 丁梧宸
审判员 王忠寿
审判员 廖元清
二〇一三年十月二十二日
书记员 邹海山