杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第54号
原告旭××膜××（××司，区××街××号。
法定代表人长谷川某某。
委托代理人茅某某、胡某。
被告郑某某。
委托代理人王某。
原告旭××膜××（××司为与被告郑某某房屋租赁合同纠纷一案，于2009年12月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年1月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人茅某某、胡某、被告委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旭××膜××（××司诉称，原、被告于2008年8月2日与被告签订一份房屋租赁合同，双方约定被告将位于下城区金都华府公寓9幢2单元1601室房屋出租给原告作为住宅使用，租赁期限自2008年8月20日至2009年8月19日止。合同约定原告向被告支付租赁押金26000元。签订合同时，原告向被告支付了1000元订金，后充作押金。2008年8月，原告再次向被告支付了剩余的押金25000元。之后原告按期支付房租和其他费用。租赁合同到期后，原告决定不再续租，并将房屋钥匙交还给了被告。被告认为房屋地板和浴缸有损坏，需要修缮，要求原告进行赔偿或负责修缮。原告认为房屋设施属于正常损耗，未同意被告的要求，后被告在未通知原告的情况下对房屋进行了装修，并要求将押金抵扣装修费用。原告认为被告所称的房屋损坏属于房屋使用过程中的正常损耗，原告不应承担房屋损坏的赔偿责任；被告对房屋重新进行装修，未征得原告同意，装修所发生的费用也不应由原告承担，原告于2009年9月29日和2009年11月6日两次向被告发送了要求全额返还押金的函件，但被告至今未予返还，故提起诉讼，请求法院判令被告向原告返还全部押金26000元；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，欲证明双方存在房屋租赁关系的事实2、中国银行电汇凭证、被告出具的押金收据，欲证明原告已经向被告支付了26000元押金，其中25000元通过中国银行转账，另外1000元系签订合同时交付。
3、三井住友银行上海分行电汇凭证、中国银行进账单（回单）、租赁费发票，欲证明原告按期缴纳了房屋租赁费。
4、押金返还请求书、押金返还敦促函、快捷快递运单，欲证明原告两次向被告发送了返还押金的函件。
被告郑某某辩称，原告租赁期间使用不当造成答辩人房屋装修损坏，应当承担违约责任，押金作为预付的违约金，依法不应予以返还。答辩人与原告于2008年8月2日签订的《房屋租赁合同》第8.3、10.1条款明确约定，原告租赁期间，有义务爱护并合理使用承租的房屋，如原告方因使用不当造成房屋或设施损坏的，原告方某立即负责修复或予以经济赔偿，同时约定违约金为人民币26000元。原告在2009年9月初交房时，经过当时在场的原告公司的员工、答辩人、龙发公司的员工、中原物业公司的员工一致验收，确认了房间存在浴缸和地板等主要损毁，原告的员工当时表示同意由答辩人先装修后结算，这一事实通过原告翻译肥田小姐与答辩人的往来邮件佐证。答辩人为修复花费人民币2万多元以及修复期间（一个多月）的租金损失人民币1万多元。但是，在答辩人修复结束后，原告对答辩人赔偿的要求却置若罔闻，甚至恶人先告状，反而起诉答辩人要求返还押金。答辩人认为押金作为原告预付的违约金，在原告违约在先的情况下，无权要求返还，应抵作对房屋损坏的赔偿款。综上，原告的行为损害了答辩人合法权益，已经构成违约，答辩人依据《合同法》第一百一十四条和第二百一十九条之规定及合同的相关约定，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、证明2份，欲证明原告租赁期间对被告房屋的地板、浴缸造成损害的事实。
2、损失清单，欲证明因原告对房屋的损害，被告所花费的修复费用。
3、往来邮件，欲证明被告与原告交涉，原告认可损害及同意被告装修的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的四份证据，原告对证据1的三性无异议，对证明对象有异议，合同第5.2条、8.3条、10.1约定，如原告对房屋有损坏的，则需支付违约金26000元。本院对该份证据的效力予以确认。证据2、3、4被告对三性均无异议。本院对三份证据的效力予以确认。
被告提交的四份证据，原告对证据1中证人吴某证言的真实性有异议，因吴某未出庭作证，且吴某是中介员工，与被告存在委托和被托委的关系，其证言的可信度不高，对关联性有异议，浴缸周边的木板脱落是正常的现象，地板有划伤也没有超出合同约定的正常使用的范围，这些都是在正常使用下可能导致的，对房屋设施中的自然损坏应由被告承担修缮的责任，该证人证言不能证明是原告故意损坏造成的；对证人唐某某的证言有异议，证言有夸张之处，证人从2003年开始为被告装修，其对地板脱落的原因完全是推测，原告认为是装修质量有问题，证人为了推卸自己的责任认为是原告使用所致，故证人与被告具有利害关系，浴缸外面的木板脱落，地板、水笼头有磨损是不可避免的现象，卫生间是一个潮湿的环境，用水冲洗是正常的，证人证言不能证明损坏是原告不当使用导致的，隔断、房门的增设与原告没有关系，将这些费用转嫁到原告头上是没有依据的。本院认为证人吴丽某未出庭作证，其证言的形式不符合证据规则的规定，故不予采信；证人唐某的证言中，其部分陈述包括地板的划痕及浴缸边上木板的霉变、脱落等事实原告未完全予以否认，故对其陈述的事实本院基本予以确认，对其以经验推断所得出的结论，本院不予确认。证据2原告对真实性有异议，没有装修公司盖章确认，可信度不高，装修项目、材料互相矛盾，与证人证言也有矛盾。本院认为装修材料收据与清单不能完全印证，清单系自行书写，书写人不明，根据证人唐某的证言，被告在重新装修时部分工程系在原装修的基础上增加或改造，故即使该清单属实，也不能作为计算赔偿金额的依据，故对该组证据的效力不予确认。证据3原告认为是复印件，故对真实性有异议。本院认为原告的抗辩成立，对该证据的效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：原、被告于2008年8月2日与被告签订一份房屋租赁合同，双方约定被告将位于杭州市下城区金都华府公寓9幢2单元1601室房屋出租给原告作为住宅使用，租赁期限为2008年8月20日至2009年8月19日，每月租金13000元，原告同意向被告支付租赁押金26000元，租赁期限届满，如原告无任何违约情况，则被告应于原告按时将房屋完好地向被告交割清楚，并付清所有应付费用后三天内一次性将押金全额无退还。在租赁期限内，原告应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如原告因使用不当造成房屋或设施损坏的，原告应立即负责修复或予以经济赔偿。甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为26000元。2008年8月18日，被告收到押金26000元后向原告出具了收条一份。之后原告按期支付房租和其他费用。租赁合同到期后，原告不再续租，双方于2009年9月初办理了房屋交接手续。被告认为房屋地板和浴缸周边地板有损坏，要求原告进行赔偿或负责修缮。原告认为房屋设施属于正常损耗，未同意被告的要求。2009年9月中旬被告对房屋重新进行了装修。
本院认为，原、被告之间就杭州市下城区金都华府公寓9幢2单元1601室房屋租赁事宜所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对签约双方均有约束力。现租赁期限届满，双方亦已办理了房屋交接手续。引起本案纠纷的原因在于房屋交接时被告认为屋内地板及浴缸周边地板受损，并认为是原告不当使用所致，原告应予以赔偿，不同意退还押金。而原告认为被告所称的损坏属于房屋设施的正常损耗，未同意被告的要求。本院认为对于案涉房屋归还时屋内地板及卫生间浴缸周边地板受损是原告不当使用所致还是房屋使用过程中的正常损耗，因被告已对房屋重新进行装修无法还原屋内原状而无法确认，而被告在装修时又并非仅对原受损部位进行修复，而是另外又增加了部分工程量，故对被告以原告在履行合同过程中存在违约为由而要求没收全部押金的抗辩，因缺乏证据佐证，本院不予支持。被告称与原告员工口头达成协议原告愿意赔偿的抗辩，无证据支持，本院不予采信。鉴于原告在庭审过程中认可房屋内的装修在正常使用过程中存在一定损耗，并愿意给予适当的补偿，本院综合本案事实及双方的意见，本着公平合理的原则，酌情扣除6000元押金作为对被告的补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑某某于本判决生效之日起十日内返还原告旭××膜××（××司押金20000元。二、驳回原告旭××膜××（××司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费450元，减半收取225元，由原告旭××膜××（××司负担50元，被告郑某某负担175元（于本判决生效之日起十日履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审判员 叶东晓
二〇一〇年二月五日
书记员 楼一平