北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第15547号
上诉人（原审被告）刘贞发，男，1965年9月1日出生。
委托代理人宋万欣，北京市金石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘王礼，男，1933年5月25日。
委托代理人刘伟龙，男，1989年1月7日出生。
原审被告徐小林，男，1953年1月24日出生。
上诉人刘贞发与被上诉人刘王礼以及原审被告徐小林房屋买卖合同纠纷一案，因不服北京市顺义区人民法院作出的（2014）顺民初字第05584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘贞发及其委托代理人宋万欣，被上诉人刘王礼之委托代理人刘伟龙到庭参加了诉讼，原审被告徐小林经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘王礼在原审法院起诉称：刘王礼之子刘×1以刘×1的名义于1997年与徐小林达成宅基地房屋买卖协议，将刘王礼位于顺义区×村的宅基地及地上房屋（宅基地四至为东至郑×、西至胡×、南至刘×2、北至黄×）卖予徐小林。在2009年12月8日，刘王礼起诉徐小林要求确认刘×1与徐小林之间的房屋买卖合同无效，顺义法院判决支持了刘王礼的诉讼请求。在顺义法院的审理过程中，徐小林表示将房屋另行转卖给刘贞发，顺义法院向顺义区×村村民委员会调取徐小林与刘贞发签订的两份协议书，在第一次庭审诉讼中法院与刘贞发电话联系，曾经接通过电话，刘贞发将契税票据、集体土地建设用地使用证、北京市房屋契证等证据传真给法院，后刘贞发一直未到庭参加诉讼，无奈只有采取公告方式，但法院一直未查明刘贞发个人的具体情况。在法院电话通知刘贞发后，刘贞发一直未到庭参加诉讼，但却对诉争宅基地上的房屋进行修建。在得知这一情况后，2010年5月13日刘王礼曾向法院提起先予执行申请书，申请法院对刘贞发在诉争宅基地修建房屋及抢种树木等侵权行为予以制止，法院对刘王礼的申请予以驳回。在此过程中，法院曾到修建房现场询问找寻刘贞发，并未找到刘贞发，对于在此处租房的人及修建的工人，法院均要求代为转达给刘贞发诉讼事宜，但刘贞发一直未到庭参加。刘贞发修建的房屋未得到任何部门的批准，并且是在明知该处房产处于诉讼期间而修建，存在极大的恶意，对于由此造成的损失其应负全部责任。为顺利修建，刘贞发故意将房屋宅基地北侧0.5米让给后院邻居黄×，并将宅基地北侧0.5米及东侧2米让给郑×，以得到邻居黄×及郑×不干涉其修建房屋，刘贞发的这一行为致使刘王礼的宅基地面积减少，严重的损害了刘王礼的合法权益，故要求刘贞发将涉案房屋恢复原状。2010年12月28日，法院判决刘王礼之子刘×1与徐小林签订的关于北京市顺义区×号宅院的买卖合同无效。在收到判决书后，法院将判决书公告送达给刘贞发。2011年3月，刘王礼将判决书复印件贴到诉争房产的大门上。后刘王礼一直在找寻刘贞发，偶然得知刘贞发曾去法院领取了判决书原件。故刘王礼到顺义法院档案室调取（2010）顺民初字第01495号卷宗档案，在该案中得到刘贞发的具体个人情况。刘王礼认为刘贞发并非×村村民，其无权使用本村宅基地；且诉争院落的集体土地建设用地使用证及宅基地登记卡上，至今登记的姓名仍是刘王礼姓名；徐小林与刘王礼之子签订的买卖合同也被法院确认为无效。故根据我国相关法律规定，刘贞发与徐小林之间签订的协议书也应属无效。为维护相关权益，刘王礼诉至法院，请求法院判令：一、确认刘贞发与徐小林签订的位于北京市顺义区×号宅院宅基地房屋买卖协议无效；二、刘贞发腾退房屋，返还刘王礼北京市顺义区×号宅院房产及集体土地建设用地使用证；三、刘贞发将北京市顺义区×号宅院房产恢复原状；四、刘贞发承担本案的诉讼费用。
刘贞发在原审法院答辩称：刘王礼诉讼请求不符合相关的法律规定，刘王礼的各项诉讼请求是不同的法律关系，刘王礼将两个不同的法律关系同时起诉也没有明确诉讼请求，法院应驳回刘王礼的起诉。涉诉房屋是刘贞发与徐小林之间签订的合同，现在房屋的现状也已经发生了改变，当时刘贞发是出资6万元从徐小林处购买涉诉房屋，与刘王礼没有任何关系。综上，刘贞发认为刘王礼的诉讼请求没有依据，请求法院驳回刘王礼的诉讼请求。
徐小林在原审法院答辩称：徐小林将涉诉房屋已经卖给了刘贞发，刘王礼本次起诉与徐小林没有关系。
原审法院经审理查明：刘王礼在北京市顺义区×村有宅基地一处。该宅院的具体坐落为北京市顺义区×号。涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记的使用者为刘王礼。1997年刘王礼之子刘×1与徐小林签订协议，将上述宅院出卖给徐小林，并将《集体土地建设用地使用证》交给徐小林。1998年12月31日，徐小林将购买的宅院出卖给刘贞发，徐小林与刘贞发签订协议书两份。第一份协议的主要内容为：“经双方协商，村委会研究同意徐晓（小）林将自己的宅院一所售给刘贞发为业（包括使用权、所有权、继承权，及其相关的一切权力），面积以土地使用证为准，作价人民币贰万元整，款项一次性付清，望双方共同信守此协议。”第二份协议的主要内容为：“经村会研究决定，同意刘贞发同志购买徐晓（小）林的房基地，并长期使用，使用面积为675.29平方米，每平方米收土地使用费壹拾元整，共计陆仟柒佰伍拾元整，永久性使用，签字时一次性交清使用费，此协议生效！”两份协议上均有买方刘贞发、卖方徐小林、中证机关顺义区×村村民委员会的签字或盖章。
2010年刘王礼以其子刘×1未经其同意将涉诉宅院卖与非本村村民为由，将徐小林诉至法院要求：法院确认刘×1与徐小林签订的宅基地房屋买卖协议无效；徐小林返还《宅基地登记卡》原件；徐小林限期腾退房屋。法院受理此案后，经过审理于2010年12月28日作出（2010）顺民初字第01495号民事判决书：刘王礼之子刘×1与徐小林签订的关于北京市顺义区×号宅院的买卖合同无效；驳回刘王礼的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。
另查，刘王礼原系顺义区×村村民，现为非农业户口。徐小林在购买涉诉宅院时已经是非农业户口，户籍地在北京市西城区×号。刘贞发的户籍所在地为安徽省×号。涉诉宅院内原有正房8间，厨房3间及相关附属设施。2010年，刘贞发对宅院内房屋进行翻建。涉诉宅院现由刘贞发占有使用。涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》由刘贞发持有。
经法院现场勘验：涉诉宅院分东西两院。西院内建有正房5间，西厢房3间，东厢房3间（含门道房1间）。东院内建有正房5间，西厢房3间，东厢房3间（含门道房1间）。
经询问，刘贞发坚持认为其与徐小林就涉诉房屋所签订的买卖协议有效。法院依法向当事人释明了合同被确认无效的法律后果，刘贞发未提出反诉要求赔偿损失。
上述事实，有（2010）顺民初字第01495号民事判决书、协议书、集体土地建设用地使用证、现场勘验笔录、现场照片及当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。徐小林与刘贞发于1998年12月31日签订的协议书的法律性质为关于涉诉房屋的买卖合同。该合同虽系合同双方当事人的真实意思表示，但因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。刘贞发并非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，徐小林将涉诉房屋卖给刘贞发的行为，实则处分了涉诉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故刘贞发与徐小林就涉诉房屋所达成的买卖合同属无效合同。农村村民住宅用地，需经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，必须由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记。刘贞发与徐小林并未办理土地使用权的变更登记手续，刘贞发所提供的证据只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对于刘贞发主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费并经过村委会准许，该买卖关系有效的辩解意见，法院不予采纳。本案涉及农村房屋连环买卖问题。刘王礼之子刘×1与徐小林达成的关于涉诉房屋的买卖合同已经法院确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉诉宅院现由刘贞发占有使用。基于合同无效之法律后果处理的原则，刘贞发则应将诉争院落及房屋腾空并交与刘王礼。刘贞发从徐小林处购买涉诉宅院后，在其占有使用期间，将涉诉宅院内的房屋进行翻建。本案系农村房屋买卖合同纠纷，刘王礼要求刘贞发将涉诉宅院恢复原状，刘王礼的该项请求与本案并非同一法律关系，对此，刘王礼可另行主张解决。鉴于刘贞发在本案中坚持认为涉诉房屋买卖合同为有效合同，故对房屋添附及信赖利益损失等相关问题刘贞发可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认徐小林与刘贞发于一九九八年十二月三十一日就涉诉房屋所签订的买卖协议无效；二、刘贞发于本判决生效之日起三十日内将坐落在北京市顺义区×号的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾空后返还给刘王礼；三、刘贞发于本判决生效之日起七日内将土地使用者登记为刘王礼的涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》返还给刘王礼；四、驳回刘王礼的其他诉讼请求。
刘贞发不服原审法院判决，向本院提起上诉。刘贞发的上诉请求是撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回刘王礼在原审中的诉讼请求；一、二审诉讼费由刘王礼负担。刘贞发的上诉理由是本案不应处理腾房问题，刘贞发与徐小林之间的合同合法有效。
刘王礼同意原审法院判决，不同意刘贞发的上诉请求、事实和理由。
徐小林未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院审理过程中，双方均未提交新证据。以上事实，有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，刘贞发非房屋所在地集体组织成员，刘贞发与徐小林之间的买卖房屋行为虽系双方的真实意思表示，但根据房地一体的原则，该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间就涉诉宅院内房屋达成的房屋买卖合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于刘王礼之子刘×1与徐小林达成的关于涉诉房屋的买卖合同已经法院确认无效，刘王礼要求刘贞发返还房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，原审判决正确，本院予以维持，刘贞发的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元由刘贞发负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费260元由徐小林负担，于于本判决生效之日起七日内交纳。
二审案件受理费70由刘贞发负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
代理审判员 金园园
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 张晓华