湖南省通道侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民二初字第69号
原告龙培好，女，1952年9月18日出生，侗族，湖南省通道侗族自治县人，农村居民。
委托代理人高景行，湖南指南律师事务所律师，代理权限一般代理。
被告龙道刚，男，1962年10月25日出生，侗族，湖南省通道侗族自治县人，农村居民。
被告杨春玉，女，1961年3月26日出生，汉族，湖南省绥宁县人，农村居民。
被告宋永平，男，1972年8月30日出生，侗族，湖南省会同县人，城镇居民。
委托代理人李怀南，男，1968年12月30日出生，侗族，湖南省通道侗族自治县人，城镇居民，代理权限为特别授权。
第三人龙道群，男，1954年6月15日出生，侗族，湖南省通道侗族�治县人，城镇居民。
原告龙培好诉被告龙道刚、杨春玉、宋永平、第三人龙道群确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法由审判员李平担任审判长，与审判员廖勇奇、人民陪审员王尚文组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告龙培好及其委托代理人高景行、被告宋永平的委托代理人李怀南、被告龙道刚到庭参加诉讼，被告杨春玉、第三人龙道群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙培好诉称：原告龙培好与龙道刚、龙道群、龙道辉系同胞姐弟关系。2001年12月四姐弟商定在通道县独峰公园旁购买1107.50平方米的土地，2002年共同出资在该土地上建了一栋两层516.29平方米的房屋，房屋建成后，原告分得一楼103号门面一间及二楼的203号、205号房屋两间，从此原告及其子女住进了该房屋，并�一楼的门面中经营米粉生意。原告为了还清8万元建房款，2008年出售了杉木桥乡小水村某组的木房。2014年6月，他人告知原告其与三个兄弟共同出资所建的房屋已被其三个兄弟出卖了，于是原告去询问其兄弟才知悉被告龙道刚、杨春玉于2013年4月3日与被告宋永平签订《通道侗族自治县房地产买卖契约》，将通道县青云路某栋房屋及土地以86万元的价格卖给了被告宋永平。由于原告对该房屋拥有四分之一的所有权，且一直在该房屋中居住，被告的卖房行为侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院确认：1、被告龙道刚、杨春玉与被告宋永平签订的通房买卖契字（2013）066号《通道侗族自治县房地产买卖契约》部分无效；2、原告龙培好对双江镇青云路某栋房屋及土地拥有四分之一的所有权；3、本案案件受理费由被告及第三人承担。
原告龙培好为了证明�诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、姓名为“龙培好”的中华人民共和国居民身份证复印件1份，经与原件核对无异，拟证明原告龙培好的姓名、性别、出生日期、籍贯、身份号码等基本身份信息，是本案适格的诉讼主体；
2、姓名为“龙道刚”“杨春玉”“宋永平”“龙道群”的户籍证明原件1组（4页），拟分别证明被告龙道刚、杨春玉、宋永平及第三人龙道群的姓名、性别、出生日期、籍贯、身份号码等基本身份信息，是本案适格的诉讼主体；
3、证明复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告龙道刚、第三人龙道群，龙道辉均承认原告龙培好对双江镇青云路302／1-7栋房屋和土地都占有比例及该房屋是4兄妹于2001年共同出资修建；
4、�明原件1组（2页），拟证明原告龙培好2008年将通道县杉木桥乡小水村腊子溪组老屋转让给龙章连，转让款用于偿还建房款，现原告在腊子溪组无住房；
5、食品流通许可证、个体工商户营业执照复印件1组（2页），经与原件核对无异，拟证明2002年双江镇青云路某栋房屋建成后，龙道刚、龙道群、龙道辉将该房屋中的三间交付原告龙培好居住，原告龙培好并在该房中经营便利店；
6、通道侗族自治县房屋登记核发权证申请表（龙道刚）及附件复印件1组（8页），经与原件核对无异，拟证明涉案房屋实为原告、被告、第三人四兄妹共同所有，仅以被告龙道刚的名义办理房屋产权登记，该房屋和土地原告龙培好占有四分之一；
7、通道侗族自治县房屋登记核发权证申请表（宋永平）、通道县房屋转移登记（询问）申请表、通道县房屋所有权登记审批表、�道侗族自治县房地产买卖契约及附件复印件1组（21页），经与原件核对无异，拟证明被告龙道刚未征求原告龙培好同意，于2013年4月3日将涉案房屋出售给被告宋永平，在申请表承租人栏中记录为“无”，说明交易双方知悉原告对该房屋占有所有权，被告间属恶意串通，侵害原告的知情权和优先购买权，在此种情况下签订的通房买卖契字（2013）066号《通道侗族自治县房地产买卖契约》无效。
被告龙道刚头口辩称：涉案的房屋是原告龙培好、被告龙道刚、第三人龙道群，案外人龙道辉四兄妹共同建修，建好之后并未分配，但以被告龙道刚的名义办理房屋产权登记。后来，被告龙道刚、第三人龙道群，案外人龙道辉共同经营碎石厂生意，便用该房抵押向信用社贷款，由于碎石厂生意亏损，无力偿还信用社贷款。在此种情况下，经被告龙道刚、�三人龙道群，案外人龙道辉三人协商决定将涉案房屋出售给被告宋永平，所得价款用于偿还信用社贷款，出售房屋剩余的款项也未分配给原告龙培好。
被告龙道刚未向本院提交证据。
被告杨春玉、第三人龙道群既未提出答辩，亦未向本院提交证据。
被告宋永平辩称：被告龙道刚、杨春玉与被告宋永平签订《通道侗族自治县房地产买卖契约》的时间是2013年4月3日，原告龙培好向法院起诉的时间是2015年6月8日，原告起诉的时间已经超过了2年的诉讼时效。被告宋永平与被告龙道刚、杨春玉签订的《通道侗族自治县房地产买卖契约》是真实、合法、有效的合同，该契约是经过通道县房地产交易中心审查签证后生效，且被告龙道刚、杨春玉在通道县房地产交易中心审查时保证交易的房地产权属清楚，若发生产权纠纷，由被告龙道刚、杨春玉承担责任。�契约签订后，亦办理了房屋产权变更登记和国有土地使用权证。因此，被告宋永平对该争议的房屋是合法取得，拥有法定所有权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告宋永平对原告龙培好所举的7份（组）证据的质证意见为：对第1、2组证据予以认可，无异议；对第3组证据不予认可，龙道刚、龙道辉、龙道群、龙培好系兄妹，属亲属关系，且该证据拟证明的情况没有其他证据佐证，因此不能证明是合资建房；对第4组证据的关联性、合法性不予认可，原告龙培好出售腊子溪组老屋与本案无关联，且该证据属于证人证言，证人未出庭作证；对第5组证据的真实性认可，但对该证据的证明目的，不予认可，该证据与本案无关联；对第6组证据本身的真实性认可，无异议，但对该证据的证明目的，不予认可，涉案房屋登记在被告龙道刚的名下，不能证明涉案房产是其兄妹四人共有；对第7组证据本身的真实性认可，无异议，但对该证据拟证明的目的，不予认可，涉案房屋的产权系被告龙道刚一人所有，原告龙培好是否知悉被告龙道刚出售房屋，与本案无关联，被告宋永平向被告龙道刚买受该房屋时，无义务告知所有权人之外的原告龙培好。
被告龙道刚对原告龙培好所举的7份（组）证据的质证意见为：对第1、2、3、5、6组证据予以认可，无异议；对第4组证据的举证目的，不予认可，原告龙培好出售腊子溪组老屋是客观事实，但是所得房款如何使用不确定；对第7组证据本身的真实性认可，无异议，且认可被告龙道刚出售涉案房屋时未征求原告龙培好同意，对该组证据拟证明的其他目的，不予认可。
本院对原告龙培好所举的7份（组）证据，经审核，认证如下：对第1、2组证据的形式、来源符合法律规定，其中的复�件与原件核对无异，能够证实其举证目的，予以采信；对第3组证据的举证目的，予以认可，该证据的举证目的与庭审查明的事实相符；对第4、5组证据的举证目的与本案无关联性，不予认可；对第6、7组证据本身的真实性、合法性认可，但对该证据的举证目的，不予认可。
经审理查明：原告龙培好、被告龙道刚、第三人龙道群及案外人龙道辉系同胞兄妹，被告杨春玉系被告龙道刚之妻。2001年，龙道群从通道县旅游局购买位于通道县双江镇青云路（独岩公园大门旁）土地1107.50平方米。2002年8月，兄妹四人按份共同出资约28万元在该土地上建成两层砖混结构的房屋，建筑面积为516.29平方米，使用面积为424.91平方米，但建房所用土地的使用权人登记为被告龙道刚，房屋的建设工程规划等相关报建手续以被告龙道刚的名义办理，房屋建成后所有权亦登记在被告龙道刚的名下。原告龙培好于建房前后陆续支付7万元余元，房屋建好后，其占用一楼的1间门面及二楼的2间房屋。
2013年，被告龙道刚、第三人龙道群及案外人龙道辉合伙经营碎石厂生意，并以涉案房屋作抵押向信用社贷款40万元，由于生意亏损无力偿还贷款，于是其三弟兄协商决定将涉案的房屋所有权及房屋占地面积使用权作价86万元转让给被告宋永平，并于2013年4月3日以被告龙道刚的名义与被告宋永平签订了《通道侗族自治县房地产买卖契约》，被告杨春玉亦在契约的落款处签署“同意卖房”。2013年4月8日，双方将该契约在通道县房地产交易中心办理了签证手续，2013年4月9日，涉案房屋产权已变更登记在被告宋永平名下。几个月后，原告龙培好知悉涉案房屋转让给被告宋永平，其曾向被告龙道刚、第三人龙道群及案外人龙道辉催讨过房屋转让�，但未实际取得款项。
本院认为：关于对原告龙培好诉请被告龙道刚、杨春玉与被告宋永平签订的通房买卖契字（2013）066号《通道侗族自治县房地产买卖契约》部分无效的处理：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，出卖人，即被告龙道刚、杨春玉在缔约时，签订的《通道侗族自治县房地产买卖契约》属于物权变动的事宜，所有权转移是物权变动的规定，出卖人在缔约时对标的物即使没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力，应当认定买卖合同有效。因此，本案中不论被告龙道刚、杨春玉对涉案房屋的所有权及土地使用权是否享有物权，均不影响被告龙道刚、杨春玉与�告宋永平签订《通道侗族自治县房地产买卖契约》的效力。故，本院对原告龙培好要求确认《通道侗族自治县房地产买卖契约》部分无效的诉请，不予支持。
关于对原告龙培好诉请其对通道县双江镇青云路某栋房屋及土地拥有四分之一所有权的处理：该涉案房屋的所有权在转让前，虽登记在被告龙道刚个人名下，但实为原告龙培好、被告龙道刚、第三人龙道群及案外人龙道辉兄妹四人按份共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，被告宋永平受让涉案房屋系经占三分之二以上份额的被告龙道刚、第三人龙道群及案外人龙道辉共同决定后取得，并及时将涉案房屋的产权变更登记在被告宋永平名下，此时被告宋永平已合法取得了该涉案房屋的所有权。因此，对原告龙培好要求确认其占涉案房屋四分之一所有权的诉请，本院不予支持；土地的所有权分为国家所有与集体所有两种形式，本案中涉案房屋所用土地系国有，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”之规定，不论何种形式土地的所有权，均不属于个人所有。因此，对原告龙培好要求确认其对涉案房屋所占土地拥有四分之一所有权的诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关�审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告龙培好所有诉讼请求。
本案案件受理费人民币4300.00元，由原告龙培好承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 李 平
审 判 员 廖勇奇
人民陪审员 王尚文
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 方 艺
附件：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的
除外。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。