长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第1948号原告（反诉被告）刘志民，男，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托代理人刘忠德，吉林同信法大律师事务所律师。被告（反诉原告）张国鹏，男，现住长春市朝阳区。委托代理人杨国强，吉林华港律师事务所律师。原告（反诉被告）刘志民（以下简称“原告”）诉被告（反诉原告）张国鹏（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘志民、被告张国鹏到庭参加了第三次庭审，原告的委托代理人刘忠德、被告的委托代理人杨国强到庭参加了全部庭审，本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月5日，原告租赁被告坐落于长春市桦甸街473号华宇川火锅城三间包房做餐饮使用，双方签订房屋租赁协议一份，约定年租金100,000.00元，租期一年，自2014年9月1日起至2015年9月1日止。当日原告给付被告租金30,000.00元。原告准备交汇余款，要求被告提供房主信息及房屋权利凭证办理工商登记，但被告均拒绝提供。现原告以被告行为导致合同履行不能为由，诉讼来院，要求1.原、被告解除房屋租赁合同；2.被告返还原告房屋租金30,000.00元；3.被告赔偿原告损失，损失按中国人民银行同期贷款利率计算，计算期间自2014年8月6日起至给付之日止；4.诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告在诉讼中所提出的事实及理由与客观事实不符，客观事实是2014年7月1日，被告打算出租华宇川火锅城，在2014年7月中旬，原告找到被告，要求承租华宇川火锅城中三间包间，并要求被告给原告一个月的装修时间，同时要求被告不允许另行出租，并于2014年8月5日双方签订了房屋租赁合同，在签订合同过程当中，原告对于被告所提供的原房主的信息及没有办理产权证是明知的，是在这种情况下，双方签订的房屋租赁合同，签订合同过程中，被告要求租金一次性交齐，但是原告要求先交30,000.00元作为定金，其余部分在装修过程中一次性给付，事隔近两个月，原告再次到华宇川火锅，要求被告提供该房屋房主的房屋产权证，因为刘志民与案外人合作，如不提供房照，案外人就不出资，之后被告对原告讲明，该房屋及附近房屋均没有房屋产权证，如果因为没有房屋产权证而影响办理工商登记，被告可以协助原告办理，双方没有谈妥。被告同意解除房屋租赁合同，但不同意返还租金，不同意给付利息及案件受理费。被告反诉称，2014年7月1日，被告将长春市桦甸街473号华宇川火锅城三间包房张贴广告欲出租，2014年7月15日原告来到华宇川火锅店和被告协商以每年100,000.00元人民币的房租费承租三间包房，做餐饮，并亲自将该张贴的广告揭掉，并要求被告不得再行出租。被告依照诚实守信原则，保留房屋给原告。在此期间，有其他欲租者前来承租，被告都告知该房屋已出租。被告同原告于2014年8月5日正式签订房屋租赁协议，当日，原告交付房屋租金30,000.00元，并于被告协商，3日内将其余7万元租金交齐，并要求被告给原告预留一个月的装修期，被告按要求将该三间房屋倒出。原告至今未交付7万租金，现被告以原告违约为由，提出反诉，要求1.原告因违约给被告造成的实际经济损失56,000.00元，去掉已给付的30,000.00元，再行给付被告26,000.00元。2、反诉费由原告承担。针对被告的反诉原告辩称，1.被告反诉称在签订合同过程中，原告明知房屋没有产权证明的事实并不存在，恰恰相反，在原告给付30,000.00元租金后，原告要求产权证明，被告向原告提供了虚假的房屋产权证明复印件，被原告识破，后该复印件被被告索回。2.合同成立并生效时间为2014年8月5日，被告要求原告承担合同成立前的损失没有事实和法律依据。首先该损失属于缔约过失责任范畴，而本案中，合同成立并生效，并不存在缔约过失；其次被告述称被告按原告的要求自2014年7月1日起就不再出租事实并不存在，原告并没有这样要求过。最后，如果没有原、被告之间的租赁关系，被告能否在此期间将房屋租出尚不可知，该利益属于预期利益，不可能得到法律支持。3.被告不出具房屋产权证明，违约在先，导致合同解除的责任在被告，被告要求原告承担赔偿责任于法无据。庭审中，原告为证实自己的本诉及反诉主张向本庭提交证据如下：证据(一)、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方2014年8月5日签订房屋租赁合同，合同合法有效，合同没有约定被告对房屋产权的所有权是否具有合法的所有权利及房屋产权证明。证据(二)、收条一份，证明原告已向被告给付房屋租金30,000.00元。被告为证实自己的本诉及反诉主张向本庭提交证据如下：证据(一)、房屋租赁合同一份，证明在房屋租赁合同签订之前，原告详细看到了被告的工商营业执照和有关房屋的信息及详细情况，原告知道该房屋没有房屋所有权执照，而且知道被告也是承租来的。证据(二)、房屋租赁合同一份（复印件），证明原房主李晶将该房屋出租给王宏伟，并允许转租转兑的事实。证据(三)、承包协议一份，证明刘丹丹将诉争的房屋从王宏伟处承包的事实。证据(四)、承包协议一份，证明问题同证据二、证据三。证据(五)、个体工商户营业执照，证明被告是华宇川火锅店的经营者。证据(六)、照片两张，证明华宇川火锅所在的该趟门市所有人均为李晶，上述门市均没有产权证，均在出租营业。证据(七)、房屋租赁协议，证明该房屋错过了最佳的房屋承租期，导致该房屋降价，两年损失40,000.00元的事实。证据(八)、证人李波证人证言，证明原、被告双方签订合同的时间是2014年8月5日，但实际上被告在2014年7月15日即履行合同将房屋倒出，交给原告。证据(九)、证人李想证人证言，证明问题同证据八一致。证据(十)、视听资料及文字说明，证明1、该房屋没有产权，原告是明知的；2、我方出示的是原房主的租赁合同的复印件；3、我方不存在违约，原告违约是因为案外人所谓的老马太太不出钱，原告也没有办法履行合同，原告没有明确说明合同是中止或者是解除，没有说是否继续租赁涉案房屋。证据(十一)、证人刘丹丹证人证言，证明租赁房屋的真实过程，而且证人能明确的证明该房屋没有产权已经明确告知原告，包括原房主的租赁协议是复印件也给原告人出示了，否则原告不知道该房屋的实际情况，不可能盲目的租赁、不可能盲目的签订租赁合同并缴纳租赁费。对于原、被告提供的上述证据，合议庭依法酌定。经审理查明，一、2014年8月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，甲方（即被告）将座落在吉林省长春市桦甸街476号华宇川火锅城原西向三间包房租给乙方（即原告）做快餐使用。租期为2014年9月1日至2015年9月1日止，租金一次性交齐，租金为人民币100,000.00元整。原告在合同落款“乙方”处签字按手印，被告在合同落款“甲方”处签字按手印。同日，被告为原告出具《收条》一份，写明，今收到刘志民房屋租金人民币30,000.00元正。收款人：张国鹏。二、2014年8月6日，案外人李晶与案外人王宏伟签订《房屋租赁合同》，约定，李晶将位于长春市朝阳区桦甸街465号和473号门市租赁给王宏伟开饭店（朝阳区华宇川火锅城）。租赁期限为五年，从2014年8月6日起至2019年8月6日止。在承租期限内，在不拖欠李晶房租的情况下，王宏伟可以转包或部分出租。三、2014年8月6日，案外人王宏伟与案外人刘丹丹签订《承包协议书》，约定，王宏伟提供给刘丹丹承包经营的正在营业中的餐厅位于长春市朝阳区桦甸街465号门市，承包期限为2014年8月6日至2019年8月6日。刘丹丹转让承包或变相转让他人经营须经双方协商同意。四、2014年8月6日，案外人刘丹丹与被告签订《承包协议书》，约定，刘丹丹提供给被告承包经营的正在营业中的餐厅位于长春市朝阳区桦甸街465号门市，承包期限自2014年8月6日至2019年8月6日。被告转让承包或变相转让他人经营需经双方协商同意。案外人刘丹丹在庭审中出庭证实其对被告将房屋部分转租给原告的行为表示认可。五、2014年9月11日，被告与案外人白元卿签订《租房协议》，约定，被告将坐落在吉林省长春市桦甸街473号华宇川火锅城原东向三间包房租给案外人白元卿经营韩国商品食品使用，租期为2014年10月1日至2019年8月1日止，年租金为人民币捌万元整。第二年租金不变，第三年租金为人民币玖万元整，第四年至第五年租金为每年人民币100,000.00元。五、被告述称，原告自2014年7月15日起即与被告达成租房意向，被告根据原告要求为其保留房屋至2014年8月5日即双方签订合同之日，合同签订后，原告诉至法院要求解除合同，从而导致被告错过最佳房屋出租期，造成被告实际经济损失56,000.00元。另查明，朝阳区华宇川火锅城为个人经营，经营场所为长春市朝阳区桦甸街465号门市，经营者为被告张国鹏。原告没有实际承接涉诉房屋，亦没有对涉诉房屋进行装修改造。现原告以被告拒绝提供房主信息及房屋权利凭证导致合同履行不能为由，诉讼来院，要求1.原、被告解除房屋租赁合同；2.被告返还原告房屋租金30,000.00元；3.被告赔偿原告利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算期间自2014年8月6日起至给付之日止；4.诉讼费用由被告承担。被告以原告违约为由，反诉要求1.原告赔偿因违约给被告造成的实际经济损失56,000.00元，去掉已给付的30,000.00元，再行给付26,000.00元。2.反诉费由原告承担。本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》中虽记载涉诉房屋座落于长春市桦甸街476号，但经庭审查明及原、被告双方举证、质证，可以认定双方租赁房屋的实际位置为长春市朝阳区桦甸街465号门市西向三间包房，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行相应的义务。被告张国鹏虽提供了数份房屋租赁合同及承包协议，但始终未能提供租赁房屋的房主信息及房屋权属信息，且没有证据证明案外人刘丹丹与被告之间的承包协议确经案外人王宏伟同意，无法形成完整的证据链条，同时，因被告未能提供租赁房屋的房主信息及房屋权属信息，导致原告租赁房屋用于经营的合同目的无法实现，且双方在庭审中均表示同意解除合同，故原告要求解除原、被告于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告张国鹏应当返还原告人民币30,000.00元，并承担30,000.00元自2014年8月6日起至判决生效之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、关于被告要求原告赔偿实际经济损失56,000.00元的反诉主张，被告虽主张其为原告预留房屋导致错过最佳出租时间，并提供三位证人的证言加以证明，但未提供其他证据加以佐证，无法形成完整的证据链条，且被告没有证据证明案外人刘丹丹与被告之间的承包协议确经案外人王宏伟同意，故对被告的该项主张，依法不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘志民与被告张国鹏于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张国鹏于本判决书生效之日立即返还原告刘志民30,000.00元及利息（自2014年8月6日起至本判决书生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告刘志民其他诉讼请求。四、驳回被告张国鹏全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300.00元、反诉费225.00元，由被告张国鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王 威代理审判员  谢省伦人民陪审员  刘德仁二〇一五年二月十日书 记 员  倪春祥