福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第5550号
原告苏炳坤，住晋江市。
委托代理人王金龙，福建景天律师事务所律师。
被告泉州市华洲家装市场开发有限公司，
法定代表人苏德义，该公司董事长。
委托代理人吴家洪、吴美蓉，福建尚民律师事务所律师。
原告苏炳坤与被告泉州市华洲家装市场开发有限公司（下称家装公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年9月20日，原告向泉州华洲房地产开发有限公司（下称房地产公司）购买了晋江市华洲商贸城二层208、209号房屋。同日，原告与被告签订了《外滩置业租赁合同》约定，将上述房屋租给被告，租赁期限自2003年12月1日起至2011年11月30日止。租金为每月2440元，被告应于签订本协议之日一次性支付12个月租金29282元。以后，每季度结算一次。在租赁期满后，被告仍继续使用上述房屋。自合同签订后至今，被告并未支付过任何租金。请求判令，被告支付自2003年12月1日起至2014年7月1日止的租金309880元及自起诉之日起至还款之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。
被告辩称，1.因原告尚欠房地产公司购房款，房地产公司尚未将涉诉店面交付给原告，原告也无将涉诉店面实际交付和租赁给被告，其不享有诉权。2.原告的起诉已超过法定的一年诉讼时效，请求依法予以驳回。
本案在审理中，双方当事人对下列事实无争议，本院予以确认：
1.原告与房地产公司于2003年9月20日签订《商品房买卖合同》并约定，原告向房地产公司购买址在华洲商贸城二层208、209号房屋。同日，原告支付给房地产公司购房款共计177728元。
2.原、被告于2003年9月20日签订的《外滩置业租赁合同》及合同内容。
本案争议的焦点为，1.被告是否应当支付给原告租金309880元？2.本案的起诉是否已超过法定的诉讼时效？对此，本院予以查明、分析和认定如下。
关于争议的焦点1，原告认为，原告于2003年9月20日向房地产公司购买了华洲商贸城二层208、209号房屋。同日，其与被告签订了该房屋租赁合同并于该日将该房屋交付给被告使用。在租赁期满后，被告仍继续使用该房屋。自合同签订后至今，被告并未支付过任何租金。
被告认为，因原告尚欠房地产公司购房款，房地产公司尚未将涉诉店面交付给原告，原告也无将涉诉店面实际交付和租赁给被告，其不享有诉权。审理中，被告承认，其确实至今仍然在使用上述房屋，但主张其开始使用的时间为2004年12月31日。
本院认为，原、被告确实签订了房屋租赁合同，被告确按合同约定占有和使用了该出租房，故原告要求被告按合同约定支付租金，具有事实依据，符合法律规定，应当予以支持。因双方在合同中明确约定，“⑴在租赁期满后仍需实行统一经营管理，……，各业主应遵从少数服从多数的原则继续出租房产。⑵合同条款履行完成后，被告将履行下期8年合同的续签。”故可确认双方的租赁关系仍存续中，现原告原告要求被告支付至2014年7月1日的租金，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。至于租金的起算日，原告主张租赁期限起始日为2003年12月1日，租金的起算日应为2003年12月1日。被告对租金的起算日未提出抗辩意见，但主张该房屋的交付时间为2004年12月31日。本院认为，尽管被告在答辩中称原告未将该房屋租赁给其，也未交付给其使用，但其承认其自2004年12月31日就开始使用该房屋至今，故租金的起算日应为房屋交付时间即2004年12月31日。至于，本案商品房买卖合同相对方为原告与房地产公司，两者之间的购房款纠纷与本案的租赁合同纠纷无关，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
关于争议的焦点2，本院认为，虽然租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达8年的租赁合同，在合同约定的租赁期限届满后，被告至今仍然还在使用该房屋，虽然双方未再续签租赁合同，但根据原合同的约定，视为原告继续出租该房屋给被告，那么，根据合同约定，最近一期租金的付款时间应为2014年7月10日前，而原告起诉的日期为2014年7月21日，根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，本案的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日即2014年7月21日起计算，故被告的主张不能成立，本院不予支持。
经过庭审的质证、认证，对本案的事实作如下认定：
原告于2003年9月20日向房地产公司购买了晋江市华洲商贸城二层208、209号房屋。同时，原、被告签订了《外滩置业租赁合同》约定，⑴原告将上述房屋租赁给被告。⑵租赁期限自2003年12月1日起至2011年11月30日止。在上述期限内，被告有权对该房产行使使用和收益权，并且有权在项目总体规划的经营范围内自行经营、招商或转租使用。租赁期满后，仍需实行统一经营管理，届时根据市场繁荣情况，选出并成立业主委员会，由业主委员会与市场管理公司拟出返租协议，各业主应遵从少数服从多数的原则继续出租房产。⑶租金为每月2440元。付款方式：被告于签订本协议之日一次性支付12个月租金计29280元。以后月份的租金每季度结算一次，由被告在承租满三个月后，在下季度第二个月10日前将前季度租金净额划转到原告账户或以现金方式支付给原告（以此顺推）。⑷违约责任：被告如逾期支付租金的，按其应缴纳租金按逾期天数以同期银行贷款利率向原告支付违约金。⑸上述合同条款履行完成后，被告将履行下期8年合同的续签，回报率前4年为10％，后4年为12％等。合同签订后，原告于2004年12月31日将该房产交付给被告使用，但被告至今未付租金。
本院认为，原、被告双方所达成的房屋租赁合同未违反法律的禁止性规定，该合同确认为合法、有效。原告将租赁房屋交付给被告使用，而被告未能依约按时支付原告租金，应承担相应民事责任，故原告要求被告立即支付拖欠的租金和逾期付款的违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的起算日，现原告仅请求自其起诉之日起算，系其对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告泉州市华洲家装市场开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付给原告苏炳坤租金278160元和违约金（按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算，自2014年7月21日起至判决确定还款之日止）。
二、驳回原告苏炳坤的其他诉讼请求。
本案受理费5948元，减半收取2974元，由原告苏炳坤负担474元，被告泉州市华洲家装市场开发有限公司负担2500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 姚志阳
二〇一四年九月二十三日
书记员 潘苗玉
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人不作为义务之日起计算。