浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民再字第43号
原审上诉人（一审被告）：浙ＸＸ成投资开发有限公司。
法定代表人：沈凤飞。
委托代理人（特别授权代理）：何健华。
原审被上诉人（一审原告）：张国良。
委托代理人（特别授权代理）：蒋小华。
原审上诉人浙ＸＸ成投资开发有限公司（以下简称华成公司）与原审被上诉人张国良房屋买卖合同纠纷一案，杭州市江干区人民法院于2013年1月15日作出（2012）杭江民初字第2226号民事判决。华成公司不服，向杭州市中级人民法院提出上诉，该院于2013年3月18日作出（2013）浙杭民终字第911号民事判决，已经�生法律效力。华成公司仍不服，向本院申诉。本院于2014年7月15日作出（2014）浙民监字第32号民事裁定，提审本案。本院于2014年8月11日再审立案后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原审上诉人华成公司的委托代理人何健华，原审被上诉人张国良的委托代理人蒋小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杭州市江干区人民法院一审查明：2009年10月20日，张国良（买受人）与华成公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：2009预1040453号），约定：所购商品房为位于江干区富春江路与钱江新城5号路交叉口西北角华成国际发展大厦7层703室，建筑面积274.29平方米；按建筑面积计算该商品房单价为每平方米19500元，总金额5348655元；付款方式为张国良于2009年10月20日前付清首付款2674327.5元，余款2674327.5元办理银行按揭手续，如因买受人原因未能通过银�资格审查，买受人应于合同签订之日起十日内与出卖人协商解决，若买受人未及时与出卖人协商，逾期按合同第七条规定承担违约责任，时间按合同签订之日起开始计算；合同第七条约定，买受人如未按合同约定时间付款，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；合同第八条约定，华成公司应在2010年5月28日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张国良使�；合同第九条约定，除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金；合同第十五条约定，华成公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由华成公司提供的资料报产权登记机关备案；如因华成公司的责任，张国良不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如张国良退房，华成公司在张国良提出退房要求之日起30日内将张国良已付房价款退还给张国良，并按已付房价款的0.1%赔偿张国良损失，如张国良不退房，华成公司按已付房价款的0.05%向张国良支付违约金；等等。2010年5月10日，华成公司向张国良发出入伙通知书，内容为张国良认购的华成国际发展大厦七层写字楼经各相关部门的验收现可以交付使用，邀请张国良至华成国际发展大厦现场参加新房交付，等等。2010年5月28日，华成公司向张国良交付了华成国际发展大厦7层703室房屋，该房屋实际建筑面积为276.85平方米，总价款为人民币5398575元，张国良已付清。2011年4月28日，中国农业银行股份有限公司杭州九堡支行向张国良发送《个人贷款申请拒绝通知书》，内容为因张国良提供的担保物坐落于杭州市江干区钱江新城富春路308号华成国际发展大厦7楼的房产未能提供房产证、土地证、契证，不符合该行贷款房产抵押物条件。2012年5月23日，张国良向华成公司邮寄《催告函》，内容为华成公司在房屋交付后60天内因华成公司原因未提交办理房屋权属登记需要的资料报政府部门并导致张国良至今未取得房屋权属证书，已构成严重违约；等等。当日，张国良向浙江省杭州市钱塘公证处申请对邮寄送达给华成公司的《催告函》内容及过程进行保全证据。上述邮件由华成国际物业服务中心签收。本案审理过程中，张国良认可2012年12月6日华成公司已履行了将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。
张国良主张违约金参照《商品房买卖合同》关于逾期付款、逾期交房的违约金计算标准，从违约之日起按已付购房款总额5398575元的万分之一点五计算违约金。故诉�一审法院，请求判令：华成公司支付张国良逾期办妥杭州市江干区华成国际发展大厦703室的房地产权属证书相关手续的违约金，自2010年7月28日起计算至2012年12月5日止。
一审法院认为：张国良与华成公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。商品房买卖合同约定，华成公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由华成公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2010年5月28日交付，但华成公司未在60日内按约定进行备案，以致张国良不能在约定期限内取得涉案房屋的房地产权属证书；华成公司主张其公司在办理土地权属过程中因为迁移总部的问题被相关部门所拖延，办理房产证延期的情况并非是华成公司本身造成的；该院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故华成公司的行为已构成违约，应承担违约责任。张国良未要求退房，依商品房买卖合同约定，华成公司按已付房价款的0.05%向张国良支付违约金，即支付违约金2699元。由于未取得涉案房屋的房地产权属证书，张国良付款539万余元购买的房屋无法正常进行出租、出售、抵押等处分，至2012年12月6日已有2年多，张国良所遭受的损失虽难以具体计算，但必然高于合同约定的违约金2699元，因此合同约定的违约金过低，张国良可以要求增加。张国良主张违约金从违约之日起按已付房款总额5398575元的万分之一点五计算；考虑到张国良并未举证证明其实际损失的具体数额，而华成公司已按约交付房屋，延期办证相对于逾期交房和逾期付款来说对当事人影响较小，至少对张国良使用房屋并无很大影响，而双方当事人在合同中对逾期交房和逾期付款均有按每日万分之二计付违约金的约定，另外综合考虑到同一幢业主在诉讼结果中的平衡性、统一性问题，故酌情确定华成公司从违约之日起每日按已付房款总额的万分之一计算违约金。因张国良认可华成公司于2012年12月6日已履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，故根据张国良已付房款的金额5398575元及华成公司逾期备案的天数，华成公司应支付的违约金为465357元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、华成公司向张国良支付违约金465357元，于判决生效后十日内付清。二、驳回张国良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受�费10772元，减半收取5386元，由张国良负担1246元（已交纳）；由华成公司负担4140元，于判决生效后三日内支付至原审法院。
华成公司不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉称：1.一审判决认定的事实不清，证据不足。（1）张国良未能就实际损失超过约定的违约金进行举证，一审法院支持其增加违约金的请求违反了谁主张谁举证的原则。（2）华成公司已经交付房屋，合同主要目的已经达成，张国良对房屋买卖合同中设定的逾期办证的违约金是自愿达成并确认足以弥补损失的。（3）张国良主张逾期办证致使其无法对涉案房屋进行正常出租、出售、抵押贷款等，给其造成损失，与事实不符。第一，张国良购得的房产现已用作其投资的杭州麦伦时装有限公司注册经营场所，既然可以作为企业的注册场所，那么必然可以出租，故逾期办证未影响其使用房屋，也未影响其出租利益。第二，张国良若因房产证未办出而不能出让房屋，那么根据购房合同其可以选择退房，但张国良未选择退房，这非但没有给其造成损失，反倒由于市场原因涉案房产已大幅升值，张国良因此而获得了极大的利益，不存在损失。第三，华成公司对张国良向一审法院提交的农行杭州九堡支行的个人贷款申请拒绝通知书，在真实性和关联性上都存在异议。银行贷款申请流程中并不存在此类通知书，而是在贷款申请表中注明未审核通过，张国良并未提供未审核通过的申请表加以佐证。且该通知书中没有说明被拒绝的是何时申请的哪笔贷款，所以无法证明是否存在真实的贷款申请。一审法院认定该通知书的证明内容，属事实认定不清。2.一审判决适用法律错误。根据我国法律规定，增加违约金的前提条件为约定的违约金低于造成的损失，且以违约所造成的实际�失为限。而适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的前提条件是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。在本案中，双方就违约金有明确约定，且张国良未提供任何证据证明其因此受到了超过约定违约金的损失，故一审法院适用上述规定属适用法律错误。3.一审法院判决变更违约金的计算方式，既违反自愿原则又与市场的通用习惯相背离。综上，请求撤销原判，依法改判。
张国良答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
双方当事人在二审中均未提交新证据。二审法院认定的事实与一审认定的事实一致。
二审法院认为：张国良与华成公�于2009年10月20日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效。双方当事人均应严格按照约定行使权利、履行义务。根据合同约定，华成公司应当在2010年5月28日交付房屋之日起的60日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但事实上，华成公司迟至2012年12月6日才履行该义务，构成违约，应当承担违约责任。根据商品房买卖合同的约定，逾期办证违约金为已付房价款的0.05%，即2699元。现双方当事人争议的焦点是，该逾期办证违约金是否过低。对此，该院认为，鉴于华成公司长达两年多的逾期办证违约行为，张国良无法及时取得房屋产权证书，进而无法对其耗资539万余元的房屋进行正常出售、抵押、投资入股等处分行为。虽然张国良未能举�证明其损失的具体额度，但是，根据日常生活经验，相对于价格539万余元的房产而言，该损失必然远高于2699元。因此，原审法院认为双方约定的违约金过低，根据张国良增加违约金的主张，结合张国良已付房价款的金额及华成公司逾期办证的天数，酌情确定华成公司向张国良支付逾期办证违约金从违约之日起每日按已付房款总额的万分之一计算，当属合理。华成公司就此提出的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8280元，由华成公司负担。
华成公司不服二审判决，向本院申诉称：1.房屋买卖合同明确约定了违约金计算方式，原审判决改变当事人约定的违约金计算方式，违背了当事人意思自治原则；2.张国良要求调高违约金，但未能举证所受损失，原审判决推定张国良所受损失必然高于约定违约金缺乏依据；3.当事人约定了违约金，张国良要求调高的只能是约定的违约金与实际损失之间的差额，但其未能举证证明存在实际损失，如其主张房屋出售、出租、抵押等权益受损，则属于预期利益，该部分损失在明确约定违约金条款时不得主张，法院予以支持与《中华人民共和国合同法》第113条、第114条第2款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条等法律规定不符；4.华成公司未能完成备案系政府方面的因素所致，这是本案的客观事实，再审判决不予考虑有失公允；⒌本案的判决完全按法官的个人意志作出，裁判结果与其它省份的同类案件结果完全相反，且本案的判决结果对于浙江省内同类案件具有判例作用，会引起大量购房者的跟风诉讼，不利于房地产行业的稳定及社会安定。综上，华成公司认为原审判决认定事实及适用法律错误，滥用自由裁量权，请求撤销原审判决，改判由华成公司依照合同约定向张国良支付违约金，诉讼费用全部由张国良承担。
张国良答辩称：一审、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。恳请法院驳回华成公司的申诉。
本案再审期间，华成公司向本院提交杭州市房产管理局产权中心受理单一份，拟证明华成公司于2012年11月20日将办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。张国良对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以认定，原一、二审认定的备案时间（2012年12月6日）有误，应更正为2012年11月20日。本院再审查明其他的事实与原一、二审认定�事实一致。
根据当事人申诉的请求和理由以及答辩意见，本案的争议焦点为：华成公司未在合同约定的期限内办理房屋产权备案，违约金如何确定。
本院认为，华成公司与张国良签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，华成公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由华成公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2010年5月28日交付，但华成公司直至2012年11月20日才完成将相关资料报产权登记机关备案的手续，已构成违约，应当承担违约责任。华成公司主张按照合同约定即按已付房价款的0.05%向张国良支付违约金。本院认为，华成公司拖延备案长达两年多，远远超过合同约定的60日期限，由此造成张国良对涉案房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按已付房价款的0.05%计算的�约金确实偏低，原审调高违约金有一定合理性。鉴于张国良未能举证证明其实际损失数额等客观情况，结合双方的书面约定、华成公司的违约事实及造成的实际影响，原审按已付购房款总额5398575元每日万分之一标准计算的违约金数额仍属偏高，本院酌情按已付房价款每日三万分之一的标准予以调整。涉案房屋于2010年5月28日交付，根据合同约定，违约金应从2010年7月28日起计算，华成公司应支付给张国良的违约金自2010年7月28日起至2012年11月19日止，按已付房价款5398575元每日三万分之一的标准计算，总额为152240元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、撤销杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第911号民事判决；
�、维持杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第2226号民事判决第二项，即驳回张国良的其他诉讼请求；
三、变更杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第2226号民事判决第一项为：浙ＸＸ成投资开发有限公司向张国良支付违约金人民币152240元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10772元，减半收取5386元，由张国良负担4210元，由浙ＸＸ成投资开发有限公司负担1176元。二审案件受理费8280元，由张国良负担5571元，由浙ＸＸ成投资开发有限公司负担2709元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘勤荣
代理审判员 沈小云
代理审判员 许 勤
二〇一四年九月十九日
书 记 员 丁 波