山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2042号
原告济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会，住所地济南市。
法定代表人程兆胜，主任。
委托代理人戴盟，山东戴盟律师事务所律师。
被告刘风海，男，1952年9月11日生，汉族，农民，住济南市
被告路荣钦，男，1974年10月19日生，汉族，个体工商户，住济南市
委托代理人黄胜军，山东鲁泉律师事务所律师。
委托代理人孙凤杰（系被告路荣钦之妻），女，无业，住济南市。
原告济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会（以下简称兴隆一村委会）与被告刘风海、路荣钦返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴隆一村委会法定代表人程兆胜的委托代理人戴盟，被告刘风海，被告路荣钦的委托代理人黄胜军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴隆一村委会诉称，原告于1998年间筹集资金，在兴隆一村市场内统一建设商用二层门头房，建成后房屋产权归兴隆一村集体所有。2000年4月25日，原告与被告刘风海签订《兴隆市场商业门头房使用合同》，被告刘风海交纳给原告4万元建设费，通过抓号分配到市场内9楼8号（现9排28号），面积96平方米二层门头房一处，由被告刘风海长期使用。双方约定，刘风海不得将门头房进行买卖，否则原告有权收回。2007年6月23日，两被告在明知门头房不能买卖的前提下签订《房屋购买合同》，由被告路荣钦出资9.9万元购买上述门头房并居住使用至今。2015年，因兴隆片区整体规划建设，市场内门头房拟全部拆除，在动迁中，原告得知二被告非法买卖房屋的事实，该行为侵害了原告的合法权利。且被告路荣钦提出无理要求，拒不交房搬出。综上，根据原告与被告刘风海签订的合同，两被告之间买卖房屋的行为无效，请求法院判决两被告于2007年6月23日签订的《房屋购买合同》无效；判令被告路荣钦将坐落于兴隆一村市场内标号为9排28号（原标号为9楼8号）二层门头房腾出交还原告。
被告刘风海辩称，原告起诉属实，我和原告约定房屋是不能买卖的，我确实违反了和村里的约定，现在我对原告的诉讼请求都认可，我也愿意配合。
被告路荣钦辩称，1、原告不具有诉讼主体资格，原告与被告刘风海签订的合同对我方没有约束力。2、原告不是两被告签订合同的主体，不是合同相对人，无权主张两被告签订的合同无效。3、原告与涉案房产没有利害关系。4、原告不是9排28号门头房的合法产权人。5、被告路荣钦不是本案适格被告，本案是返还原物纠纷，原告与被告路荣钦之间不存在任何关系，两被告签订的买卖合同不影响原告任何利益。6、原告主张合同无效并返还原物，证据不足，于法无据，应当驳回其诉讼。
经审理查明，2000年4月25日，原告（甲方，原名称为济南市市中区十六里河镇兴隆村一村民委员会）与被告刘风海（乙方）签订《兴隆市场商业门头房使用合同》一份，约定“为发展经济，增加群众收入，村筹集资金，统一建设门头房。建设全部完工后，甲方交给乙方长期使用，特定条件如下，以便共同遵守：第一条：乙方向甲方交门头房建设费4万元。（先交3万元，抓号分配时，再交1万元，如不交者，不能参加分配。）第二条：甲方建设完工后，进行抓号分配，交给乙方长期使用。第三条：乙方在国家法律和政策以及规定允许的情况下，经甲方同意，可以租赁给他人。第四条：乙方不得将门头房进行买卖。如进行买卖，甲方有权收回房屋。……甲方：兴隆一村（加盖济南市市中区十六里河镇兴隆村一村民委员会印章）乙方：刘风海（捺印）签字日期：2000年4月25日”后被告刘风海获得兴隆市场内9楼8号（现为9排28号）门头房的使用权。
2007年6月23日，被告刘风海（甲方）与被告路荣钦（乙方）签订《房屋购买合同》一份，主要内容为“经双方协商决定，甲方把兴隆一村综合市场内九楼八号营业房计（二层）96平方米计购房费玖万玖仟元整，此营业房长期归乙方经营使用，特定如下协议：一、乙方交清购房款后，甲方把原村委会门头房使用证和建房款收据及一切与房有关的手续全部交给乙方。二、乙方水、电费享受兴隆一村村民价格，甲方负责调解村委关系及四邻关系。三、如村委会办理发放土地使用证、房产证及其他证件，甲方应积极协助乙方办理过户手续交给乙方，所有费用归乙方承担，如在今后使用中门头房被国家和其他单位征用，房屋补偿费、拆迁费、搬迁费归乙方所有。四、使用期间如办理其他变更手续，甲方必须义务帮助乙方办理一切继续使用手续，村委所收取费用归乙方负担。五、本合同签字后，双方不得违约，如乙方违约，所付购房款玖万玖仟元不退，如甲方违约必须退还乙方购房费玖万玖仟元，还必须按乙方所付购房款的百分之十的月息赔偿给乙方（从交费日期至违约日期计算）。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，空口无凭，立字为证，经双方签字生效。甲方：刘风海（捺印）乙方：路荣钦（捺印）证明人：张怀美（捺印）07年6月23日”合同签订当日，被告路荣钦将购房款全额交付被告刘风海，被告刘风海将涉案房屋及其与原告签订的合同、建房款收据交付给被告路荣钦。涉案房屋由被告路荣钦居住使用至今。
关于涉案房屋及土地性质，原告主张涉案的土地系原告村集体土地，涉案房屋为村集体财产，陈述1999年6月，村两委会为发展本村经济、提高村民收益，决定在原告村废弃的砖厂建一处小商品批发市场，2000年4月召开全村党员及村民代表大会，一致同意村两委会的上述决定，4月下旬，村委会与全村500余户村民签订了《兴隆市场商业门头房使用合同》；为证明上述陈述，原告提交济南市国土资源局市中分局出具的“证明”一份，证实市中区兴隆街道办事处兴隆酒水市场占用土地为兴隆一村集体土地；提交有26名证明人签名并加盖原告公章的“证明材料”一份，对其陈述的房屋及土地情况进行了说明；提交原告自行出具的“情况说明”一份，主要内容为说明因村两委会几次换届，关于兴建兴隆村市场的会议记录及决议等档案资料已经无法查找。被告刘风海对原告陈述及举证均无异议。被告路荣钦对此不予认可，但未提供相反证据。
现原告主张两被告买卖房屋的行为违反了其与被告刘风海签订的《兴隆市场商业门头房使用合同》的约定，因此要求确认两被告签订的《房屋购买合同》无效，要求被告路荣钦腾出位于兴隆市场内9排28号门头房并交还原告。被告刘风海对此无异议，自述其确实违反了约定，同意原告诉讼请求。被告路荣钦对此不予认可。
另查明，被告刘风海系济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村村民，被告路荣钦非该村村民。
上述事实，有兴隆市场商业门头房使用合同、房屋购买合同、证明及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，我国法律规定，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。本案中，根据济南市国土资源局市中分局出具的证明，能够证实兴隆街道办事处兴隆酒水市场占用土地为兴隆一村集体土地，因此由兴隆一村筹资在该集体土地上兴建的房屋应属村集体财产。被告路荣钦对此虽不予认可，但未提供相反证据证实，对其辩称的原告与诉争房产不具有利害关系的意见，本院不予采纳。根据我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告刘风海签订的《兴隆市场商业门头房使用合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据该合同第四条约定，被告刘风海不得将涉案的门头房进行买卖，如进行买卖，原告有权收回房屋；现被告刘风海于2007年与被告路荣钦签订《房屋购买合同》，根据合同约定，实际系被告刘风海将涉案门头房出卖给被告路荣钦，该行为明显违反了被告刘风海与原告之间关于涉案门头房不得买卖的约定；且根据法庭调查，被告路荣钦非济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村的村民，其不享有该村集体土地使用权，虽然其与被告刘风海自愿签订《房屋购买合同》，但该行为违反了国家法律、法规的强制性规定，综上，原告要求确认两被告于2007年6月23日签订的《房屋购买合同》无效，合法有据，本院予以支持。我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告要求被告路荣钦将涉案的兴隆市场内9排28号（原九楼八号）门头房腾空并交还原告的诉讼请求，不违反法律规定，本院对此予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘风海与被告路荣钦于2007年6月23日签订的关于十六里河镇兴隆村市场九楼八号营业房的《房屋购买合同》无效。
二、被告路荣钦于本判决生效之日起30日内将位于济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村兴隆市场9排28号（原为九楼八号）门头房腾空交还给原告济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会。
案件受理费100元，由被告刘风海、路荣钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩晓爽
人民陪审员 李迎春
人民陪审员 高 霞
二〇一五年十二月二十八日
代理书记员 周炜炜