河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡民二终字第533号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘立强。
委托代理人：王世英，河北志安邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉第三人）：刘书旺，（系原告刘立强之父）。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海池。
委托代理人：孙淑华，河北合明律师事务所律师。
上诉人刘立强与上诉人刘书旺、上诉人陈海池因房屋买卖合同纠纷不服河北省武邑县人民法院（2013）武民三初字第511号民事判决，上诉到我院后，我院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘立强及其委托代理人王世英、上诉人刘书旺、上诉人陈海池及其委托代理人孙淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘立强诉称：1997年原告在武邑县京大路北建有二层楼一座，于2003年办理了房产证，当年租给被告陈海池，委托其父刘书旺为原告收取房租。2011年10月被告陈海池找原告要求办理房屋过户手续，原告才得知刘书旺于2008年将房屋以242000元的价格卖给了陈海池，原告多次找刘书旺将房屋要回来，刘书旺不同意，2012年4月原告找陈海池要求其返还房屋遭到陈海池拒绝。二被告恶意串通，未经原告同意对原告享有所有权的房屋进行转让，损害了原告的利益，该转让行为无效，原告依法有权追回被转让的房屋，要求被告陈海池将取得的房屋返还给原告，并要求二被告承担本案诉讼费。
原审被告刘书旺辩称：因工程款不能到位，资金紧张，想到卖房产，当时陈海池正租着这套院，且已经租了几年。在与陈海池协商过程中，我明确告知陈海池该房的房产证、土地证均为刘立强的名字，并且陈海池也看了房产证，我告诉陈海池是我瞒着刘立强卖的院。并说此楼原为一层，后刘立强出资盖了二层。他能买则买不能买我另寻买主。过了几天，陈海池找我，说不介意以上情况，要求买那套院。经双方商议，2004年6月16日，我们签订了房屋转让协议书。之后，陈海池交付我10000元购房定金，我将房产证、土地证的复印件给了他一份。在协议中约定在交清房款前我照收房租，房款总价242000元必须于2008年5月底之前交清。到2008年5月份，到期前我就催陈海池准备房款，但到期后陈海池并未交房款，一直推说没钱。过了十几天，我再次催陈海池要款，陈海池6月11号打电话给我说款已经备好，要我准备好房产证及土地证和刘立强身份证，一起办理过户手续。到了陈海池家，陈海池说还差几万元，我很生气说不卖给他了，后陈海池说先拿20万，陈海池让其子陈猛开车载我到武邑县建设东路农行营业厅一起去办理付款手续，在银行门口我看到刘立强在门口旁边，我打招呼后就同陈猛一起进门了，在柜台前陈猛取出20万给了我，我给其打了收条。之后我将此20万元以刘立强的名字存为定期了。之所以用刘立强的名字存钱，是因为当时要账的人太多，大额存款我皆用儿子、女儿的名字，甚至手机号都用刘立强的名字。后来把这20万元取走了，2009年12月23号，这20万的利息有8千多元，10万我用了，另外10多万元给了我女儿刘立娜。另在2008年6月16日的时候，我将原来陈海池交的1万元定金抵做违约金了，打了个条，条写的是交房款1万元。2008年6月23日，陈海池将42000元剩余房款交清，要求我去办理过户。我将房产证、土地证给了他。之后我们商量过户的事，他说忙，过户费1万多不够，过几天再说。后来我和他又联系了几次，他均说没空，过户的事就搁置起来了。直到2011年11月16日早晨，陈海池找我要求过户，我说现在必须要有刘立强的签字才能办理过户，我说不要惊动刘立强，我找机会向刘立强要身份证过来，去办理过户。如果没刘立强签字不能办理，我再让刘立强签字。第二天，我才知道陈猛去刘立强单位找其要求过户了，为此我家庭起了矛盾，是陈猛找刘立强才知道这事。
原审被告陈海池辩称：原告所诉与事实不符，实际上原告对刘书旺将诉争房屋卖给陈海池，原告是明知同意并且全程参与。本案诉争房屋最初是被告刘书旺为他人承建的，当时只建了一层，房屋建成后原房主连同房屋和土地使用权一同转让给刘书旺，刘书旺在原房的基础上又加盖了一层。2003年刘书旺将该房屋及土地使用权从原户主国永强过户到其子刘立强名下。修建房屋、办理过户都是刘书旺包办，有当时国土、房产部门的过户资料为证。后刘书旺又以刘立强名义与陈海池签订了房屋租赁合同，将房租给陈海池及其合伙人。再后刘书旺又经原告刘立强同意将诉争房屋及土地转让给被告陈海池，并就房屋买卖事项签订了协议书。事后原告也将房、地的权属证书交给了陈海池，支取了售房款项。刘书旺说卖房时瞒着刘立强不属实，如果他说是瞒着刘立强卖房，任何一个有行为能力人，是不可能买这样的房的。理由：1、2008年6月11日陈海池给付20万元房款时原告刘立强和其父刘书旺一起去的农行，原告收款后随即将钱存入银行。2、2008年6月原告按约定付清房款后再没有交过租金，原告没向陈海池要过租金。3、2008年原告将房产证交给陈海池，至今一直由陈海池保管，如果原告不同意不可能交付房产证。4、自2008年6月份，房屋交付后答辩人一直占有、使用诉争房屋时间已经有5年之久，期间答辩人对房屋的门、窗等多处进行改造、修建，原告从未提出任何异议。5、转让房屋后，答辩人的亲戚鲍胜利贷款时想用该诉争房屋作抵押，也多次找到原告，原告也是明知的。6、答辩人租用房屋时，原告的姐姐一家在二层居住，在将房屋、土地转让给答辩人前后，原告姐姐一家搬走，原告对此也是明知的。以上事实充分证实了原告是知情、同意的。现原告看到房地产的市场价格上涨，才故意撒谎，属于见利忘义，违背诚实信用的行为。原告作为刘书旺的唯一儿子，刘书旺不可能不与原告商量而与答辩人相互串通，损害其亲生儿子的利益，原告所讲明显不合常理。退一步讲，本案事实情节使得答辩人有充分的事实和理由相信刘书旺足以能够代表原告、享有代理权，并且事后原告种种行为也表明其认可、承认其父亲刘书旺的转让行为，故本案的转让行为依法有效，本案刘书旺代理原告将诉争的房地产转让给答辩人的行为属于表见代理的法律行为。本案原告接收陈海池交付款项的行为是原告认可转让合同并享受合同权利的行为表现，那么原告在享受合同权利以后，再对合同进行否认依法是不能支持的。刘书旺称自己的很多款项均是以刘立强的名义存的，而且手机号也用刘立强的名字，这一说法也证实了刘书旺父子在财产上的混合程度非常紧密，也使得第三人有理由相信刘书旺是能够代理其子的。原告依法也应承担合同义务。综上所述，原告所述和被告刘书旺答辩中所述与事实不符，从双方签订的转让合同看，先交付1万元定金，四年后再交清余款，这一约定明显显示刘书旺签订合同卖房并非急于得到资金。从被告陈海池给付20万元后，20万元存的是定期1年，以及之后刘书旺给了其女10万元，以上证实刘书旺的卖房理由是编造的。刘书旺所称是刘立强出资盖了二层亦不属实，实际是刘书旺盖的，这可以从原告年龄推出其盖房当时原告不可能具备这种资金实力。本案的转让行为合法有效，依法应驳回原告的诉讼请求。最后，从双方在2004年6月签订房屋转让协议至原告2013年起诉已达9年时间，因此原告起诉已经超过2年法定诉讼时效。
原审反诉原告陈海池诉称：2004年6月16日被反诉人刘立强与反诉人签订的房屋转让协议书，约定将被反诉人所有的房地产转让给反诉人，并约定被反诉人刘立强如违约应赔偿反诉人10000元。对于第三人代被反诉人签订协议，转让房地产的行为，被反诉人刘立强是明知的，经被反诉人刘立强同意的，事后被反诉人刘立强收取了转让款，将权属证书交付给反诉人，依法也对第三人刘书旺的行为进行了追认。而且反诉人也有充分理由相信第三人享有代理权。因此，该协议书是合法有效的，对合同当事人均具有法律约束力，现被反诉人刘立强不给反诉人办理房地产的过户手续，且有反悔行为。为此，反诉人依据《民事诉讼法》第51条的规定提起反诉，要求被反诉人刘立强和第三人刘书旺继续履行2004年6月16日签定的房屋转让协议确定的附随义务，为反诉人办理诉争房地产的过户手续，并支付违约金10000元。
原审反诉被告刘立强辩称：被反诉人刘立强对反诉人与刘书旺签订的房屋转让协议不知情，刘立强没收取购房款。该协议违法，是无效协议，因此反诉人的反诉请求不应得到支持。从2011年11月份原告才知道转让房屋的事，依照法律规定原告主张并没有超过诉讼时效。
原审反诉第三人刘书旺辩称：反诉人说当时原房主只建一层，原房主不要了转给了原告不是事实。事实是刘立强早就拥有此套房的产权，准建证上是刘立强的名字，该房屋二层就是刘立强出资盖的。反诉人提到和刘书旺签订协议后，原告将二证交给陈海池，原告并接收款项，不属实。实际是2008年我接收的款，有收条为证，上述行为是我所为。买房前，陈海池要求拿房产证、土地证二证看看是谁的名字，二证均为刘立强的名字，我已经将情况明确告知其知道，告诉其买与不卖全凭自愿，这么多年为何陈海池从未找过刘立强将买房情况问一声，签协议之后，陈海池才说没钱，所以余款才四年后给清，我从别的单位要来工程款才弥补了当时的资金紧张，我确实因资金紧张卖房。反诉人所述刘立强对出卖房屋是明知的且全程参与不是事实，我是瞒着儿子卖的。再是租费的问题，因为当时刘立强委托我收租费，因为我没退休金了，租金就给我了。直到2011年1月16号，陈海池要求过户并找到刘立强后，我才将卖房的事告诉刘立强。之后我给刘立强做工作，想协调此事，但没协调成。反诉人提到原告的姐姐住着二层，明知此事，实际2003年在我和陈海池签订协议之前原告的姐姐就搬走了，她并不知情。
原审经审理查明：原告刘立强与被告刘书旺是父子关系。2004年6月16日被告刘书旺与被告陈海池签订了房屋转让协议书一份，将原告刘立强名下位于武邑县城京大路北一套院（包括门店、住房）转让给被告陈海池，总价款242000元整。协议第四项约定：房屋价格及交款时间：经双方协商，协议生效后，乙方（陈海池）先交给甲方（刘立强）壹万元，作为买卖定金，余款贰拾叁万贰仟元，于2008年6月前交清，甲方把房屋土地证、房产证交给乙方，此房产权交易完毕。双方还约定：如乙方（陈海池）违约，支付对方一万元的违约金；协议第七项约定：协议生效后，原定的租金不变，直至本房屋款交清、产权交易完毕，房租金自然消失。被告刘书旺在协议上除签写了自己的名字外还签写了原告刘立强的名字。协议签订后，被告陈海池按协议交付被告刘书旺定金10000元，直至2008年6月期间的租金一直是被告刘书旺向陈海池收取。2008年6月11日被告陈海池交付刘书旺房款20万元，刘书旺将该20万元房款在中国农业银行武邑支行存入原告刘立强名下，办理了定期存款，2009年刘书旺持刘立强的身份证办理了提前支取手续，于当年的12月23日将该房款分别转存到刘书旺和刘立娜名下。因陈海池逾期交付房款，被告刘书旺要求将被告陈海池已交付的房屋定金10000元作为违约金，并就该10000元的违约金给陈海池打了收房款一万元的收条。2008年6月23日被告陈海池向刘书旺交清剩余42000元房款，刘书旺将诉争房屋的房产证、土地证交给了陈海池，房屋交付完毕，房款全部由被告刘书旺占有使用至今。被告刘书旺和被告陈海池当时未办理诉争房屋过户手续，直至2011年11月份，被告陈海池向被告刘书旺要求办理过户并要求刘立强协助办理，被刘立强以诉争房屋的转让不知情为由不予协助，原、被告双方就诉争房屋的过户未能达成一致意见，造成诉讼。诉讼期间，原告刘立强坚持要求确认二被告房屋转让无效，要求被告陈海池将诉争房屋返还给原告，但表示如果被告陈海池不能返还房屋，则应当按照评估机构对房产的评估价值由陈海池对原告予以赔偿；反诉原告陈海池坚持要求被反诉人刘立强与反诉第三人刘书旺继续履行2004年6月16日所签订的房屋转让协议书确定的附随义务，为反诉人办理诉争房地产过户手续，要求被反诉人与反诉第三人承担违约金10000元，但表示如果法院判决房屋返还，那么应由刘书旺按鉴定机构评估价值赔偿陈海池全部损失。
另查明：该诉争房屋原是刘书旺购买，房屋准建证，土地使用权证和房产证均办理到刘立强名下。后刘书旺组织人员在原一层房的基础之上加盖了第二层楼房，2003年，刘书旺以刘立强的名义将诉争房屋租赁给被告陈海池和鲍胜利，租赁费由刘书旺收取。2004年6月16日，被告陈海池与刘书旺签订房屋转让协议后，于2007年对所购房屋的门窗和院落进行了更换和修缮，并在所购院落东面扩建加盖了房屋，将该院原来向东通行的大门改建成向南通行的大门。另外，原告刘立强提交法庭的房产证是于2013年以原房产证丢失为由申请补办的。
原审法院认为：关于对被告刘书旺与被告陈海池于2004年6月16日签订房屋转让协议效力的认定，因原告刘立强与被告刘书旺系父子关系，且多年来从该房屋的购置、增建、使用，以及土地证、房产证的办理，租赁费的收取均为刘书旺所为，该房屋转让协议的签订和房屋的土地证和房产证的交付履行，也是被告刘书旺办理，房款交清后，被告刘书旺也几次主动要求办理过户手续，以上行为足以使被告陈海池产生刘书旺能够代表原告刘立强转让房屋、具有房屋处分权的认识；由于当时的转让价格是双方协商同意且符合市场价格，协议签订后，被告陈海池向被告刘书旺交付了房款，按约定向被告刘书旺支付了违约金，诚信遵守了转让协议的约定；现该房屋已经交付使用多年，被告陈海池对房屋进行了多处修缮、改建、扩建，被告刘书旺对被告陈海池的以上改建、扩建表示认可，原告刘立强在被告陈海池改建、扩建期间以及房屋转让之后几年内未曾对此提出过异议。综合以上情况，足以说明被告陈海池对房屋转让协议的签订、受让和占有均是善意的。本院本着尊重客观事实、维护交易安全，依据公平、等价、有偿和诚实信用原则，结合本案查明事实、证据以及当地社情民情等各种因素，该房屋转让协议不宜按无效处理，应依法确认该房屋转让协议有效。反诉原告陈海池要求反诉被告刘立强和第三人刘书旺，将房屋产权过户到反诉原告陈海池名下，依法应予支持。原告刘立强主张二被告恶意串通，被告陈海池不予认可，且原告刘立强无证据证实，依法不能成立。由于诉争房屋产权证上登记的所有权人是原告刘立强，并且原告刘立强具有独立的民事行为能力，但被告陈海池轻率相信被告刘书旺对该诉争房屋具有处分权，没有尽到审慎的注意义务，不完全符合表见代理的法律特征，故被告陈海池提出表见代理的主张不能成立。被告陈海池称被告刘书旺转让房屋之事原告刘立强是明知且同意的，未提供有效证据证实，故对其主张依法不予支持。被告刘书旺与被告陈海池对诉争房屋的转让行为，事实上已经给原告刘立强造成损失，故原告刘立强提出如果诉争房屋不能返还，则按现在市场评估价格予以赔偿损失的请求并无不当，依法应予支持。对原告刘立强的损失应由各方当事人按照各自的过错承担相应的责任：被告刘书旺明知诉争房产登记在原告刘立强名下，在未征得原告刘立强同意的情况下，将诉争房屋转让他人，并收取房款占有、使用和处分，存在重大过错，应承担主要责任；被告陈海池在知道诉争房屋的产权证上登记的所有权人为原告刘立强的情况下，与被告刘书旺签订、履行房屋转让协议，有一定的过错，也应承担相应的责任；原告刘立强作为该诉争房屋登记的所有权人，多年对该房屋及产权证疏于管理，放任被告刘书旺对诉争房产的使用和处分，也有一定过错，亦应承担一定的责任。被告刘书旺称事先告知被告陈海池该诉争房屋是瞒着原告刘立强转让的，被告陈海池不予认可，且被告刘书旺无证据证实，依法不予采信。被告陈海池主张原告刘立强起诉已过诉讼时效，但未能提供相应证据证实，依法不能成立。河北昌泰资产评估事务所对诉争房屋作出的评估价格为1404449.2元，双方当事人均无异议，予以确认。被告陈海池增建的东房评估价为6988.8元，应从总评估价中减除，剩余1397460.4元可作为本案确定赔偿损失的依据。被告刘书旺收取房款242000元和违约金10000元计252000元应由被告刘书旺返还原告刘立强。剩余差价损失1145460．4元（计算方法为：1397460.4元减去252000元），应依照各方责任按如下比例划分：被告刘书旺应担负原告刘立强损失的80%，即916368.32元；被告陈海池担负原告刘立强损失的10%，即114546.04元；原告刘立强自担损失的10%，即114546.04元。由于原、被告各方均有责任，故原告刘立强要求被告陈海池全部承担房屋损失与法不合，不予支持。被告陈海池是在2008年6月份已经向被告刘书旺付清全部房款后取得的房屋使用权，被告陈海池不应再交付租金，故原告刘立强向被告陈海池主张赔偿自2008年6月1日以后的租金损失，依法不予支持。因原告刘立强没有签订房屋转让协议，并且对房屋转让协议不予认可，故原告刘立强对房屋没有办理过户之事不构成违约；被告刘书旺代他人签订房屋转让协议，客观上无能力协助办理过户手续，对其转让房屋的行为依据过错程度已确定其承担其他的民事赔偿责任，不再以违约处理，故反诉原告陈海池要求反诉被告刘立强和第三人刘书旺支付违约金10000元，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十一条、第一百一十七条、第一百三十一条、第一百三十四条第七项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘书旺与被告陈海池签订的房屋转让协议有效。二、原告刘立强协助被告陈海池将诉争房产过户到被告陈海池名下，过户费由被告陈海池承担。三、被告刘书旺返还原告刘立强房款、违约金共计252000元。四、被告刘书旺赔偿原告刘立强损失916368.32元。被告陈海池赔偿原告刘立强损失114546.04元。五、驳回原告刘立强和反诉原告陈海池其他诉讼请求。以上二、三、四项判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，刘立强上诉称：案涉的房子产权人是刘立强，上诉人将房产证交给刘书旺只是委托其对外出租并收取租金，但二被上诉人却私自将刘立强的房屋进行买卖，直到2011年11月16日，刘立强才知道此事。一审认定陈海池对房屋转让协议的签订、受让和占有均是善意的，该认定与法相悖。陈海池明知产权人是刘立强，却故意不和上诉人签订协议致使上诉人既失去房屋，又没有得到房款，其行为毫无善意可言。一审法院判决二被上诉人签订的房屋转让协议合法有效没有事实和法律依据，根据《物权法》第106条之规定，应当确认转让协议无效，返还上诉人的房屋。刘书旺没有代理权，陈海池又不是善意取得，协议无效，依法应当判令陈海池返还房屋，上诉人没有义务协助其办理过户手续。上诉人在本案中不应承担10%的损失，评估费、诉讼费、反诉费等应当由陈海池自己承担。故请求二审法院撤销一审判决，判令房屋转让协议无效，陈海池将非法买卖的房屋返还给上诉人。
刘书旺上诉称：一审认定刘书旺承担80%的责任属于认定不清，显示公平公正。在房屋买卖过程中，刘书旺尽到了各项责任义务，房款交清后，我多次催促陈海池办理过户手续，可陈海池一直没有办理，则造成本案的70%的责任应当由陈海池承担。房屋转让协议签订前，我曾经让陈海池看过房产证、土地证，陈海池明知房屋是刘立强的但还是和我签订了买卖协议。本案无论胜败，陈海池都没有任何损失，所以本案的主要责任应当由陈海池承担。陈海池还应当承担12000元的鉴定费。
陈海池上诉称：一审判决上诉人承担赔偿刘立强损失114546.04元没有事实和法律依据。房屋转让协议合法有效，依法受法律保护。一审中陈海池提交的证据及一审法院调取的证据足以证明刘立强对刘书旺与陈海池签订房屋转让协议是明知的、同意的。刘立强和刘书旺是父子关系，且从涉案房屋的最初购置、增建、租赁使用、办理土地证、房产证、准建证、收取租赁费等都是刘书旺所为，涉案房屋的土地证、房产证也是一直由刘书旺持有并交付给陈海池，陈海池有充分的理由相信刘书旺有代理刘立强转让房屋的权限。签订协议后，陈海池一直占有、使用该房屋，并多次对房屋进行修缮、增加，刘立强均没有提出异议，以上众多情节均证明刘书旺转让其子刘立强房屋的行为构成表见代理。一审认定了房屋转让协议合法有效，陈海池没有违约，确判决陈海池赔偿刘立强的损失，属于一审判决自相矛盾。故请求二审法院撤销原审判决第四项中“被告陈海池赔偿原告刘立强损失114546.04元”，判决二被上诉人向上诉人支付违约金10000元。
根据三上诉人的上诉状，合议庭确认本案的争议焦点为：一、陈海池、刘书旺签订的房屋转让协议是否合法有效，陈海池是否应当返还房屋？二、陈海池是否应当赔偿刘立强损失114546.04元，是否应当承担12000元的鉴定费？
针对第一个争议焦点，陈海池称：刘书旺是从国永强建手里购买的涉案房屋，当时只是建设了一层，后刘书旺在原基础上加盖了一层。1997年2月28日，刘书旺代其子刘立强签订土地转让合同受让了案涉房屋及土地。修建房屋，土地、房屋产权过户都是刘书旺替刘立强办理。2001年11月1日，刘书旺与陈海池签订了房屋租赁协议，租赁协议签订后，租金由刘书旺或其妻子收取。2004年6月16日，刘书旺代替刘立强与陈海池签订房屋转让协议，约定总房款为242000元，陈海池先交定金10000元，余款232000元于2008年6月前交清。交清后，刘书旺将房屋的土地证、房产证交给陈海池。2008年6月11日，陈海池的儿子陈猛与刘书旺一起到武邑农行办理付款事宜。后刘立强到武邑农行后，陈猛取出20万元交给了刘书旺、刘立强。二人即存入刘立强的帐户，刘书旺给陈猛出具了20万元的收到条。2008年6月23日，陈海池又支付了房款42000元。刘书旺出具了收款条并将房产证、土地证交付给陈海池。房屋由陈海池一直使用至今，也再没有缴纳过租金。后陈海池多次对房屋进行了修建、改建。所以，陈海池认为，首先刘立强是同意其父将房屋转让的，而且与刘书旺一起到农行收取了房款。刘立强和刘书旺一直生活在一起，如此重大的事件，刘立强说不知情于理不合。另外，刘书旺的行为也符合表见代理的构成要件。陈海池有充分理由相信刘书旺享有代理权。从父子关系，涉案房屋的取得、增建，先前刘书旺的代理行为、房产证，土地证的持有、交付，以及收取房款后用刘立强的身份证存款，租金的收取及停止收取等行为都足以使陈海池相信刘书旺享有代理权。
刘书旺称：陈海池说得不是事实，房子是我盖好后就给了儿子的，银行打款时，刘立强根本没有到银行，在银行存取款都是我自己经办的。
刘立强称：陈海池和刘书旺签订的房屋转让协议是无效的。刘书旺代理刘立强办理土地证、房产证等都是诉讼产生后，一审法院调取后，陈海池才知道的，不能作为认定表见代理的要件。本案中，刘书旺出卖房屋没有取得刘立强的授权，事后也没有得到刘立强的追认，刘书旺无权出售刘立强的房屋。
针对第二个争议焦点，刘书旺称：造成本案的发生百分之七十的责任是陈海池造成的，所以陈海池应当承担全部责任。
刘立强称：我们一审中要求返还房屋，一审法院委托做鉴定没有必要，鉴定费应当由提出鉴定申请的陈海池承担。
陈海池称：房屋转让协议是有效的，协议履行过程中陈海池没有违约，鉴定没有必要，鉴定费应当由刘书旺、刘立强承担。
本案经本院调解未果。
二审查明的事实和一审一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，刘书旺和刘立强系父子关系，刘书旺于1997年取得案涉房屋及土地时，刘立强刚二十岁。虽然该房屋登记于刘立强名下，但作为父亲并且是家庭财产主要创造者的刘书旺对该房屋的处分权应大于作为儿子且刚刚成年的刘立强。房屋及土地的转让、过户，准建证的办理、租赁合同的签订、租金的收取等行为也足以使人相信刘书旺对案涉房屋有处分权。2004年6月16日，刘书旺与陈海池签订了房屋转让协议，协议签订时，刘书旺向陈海池出示了案涉房屋的房产证及土地证，在转让协议上，刘书旺也代替刘立强签了字。上述行为使陈海池在签订协议时有理由相信刘书旺享有代理刘立强处分房屋的权利。刘书旺的代理行为符合表见代理的构成要件，应当依法认定为有效。从协议签订到房款全部交清长达四年时间，且在交付20万元房款时，刘书旺是以刘立强的名义并使用刘立强的身份证存取该二十万元房款。陈海池取得房产后，一直没有再行交纳租金，并多次对房屋进行修缮、改建，刘书旺均予以认可。而作为和刘书旺共同生活的刘立强也没有提出过异议。刘立强称对房屋转让不知情，不合常理。协议签订后的事实也足以让陈海池相信刘书旺享有代理权。故陈海池和刘书旺签订的房屋转让协议合法有效，陈海池已经依约履行了协议的全部义务，其取得案涉房屋合理合法，刘立强要求返还房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
双方当事人签订的房屋转让协议合法有效，陈海池依约履行了转让协议的义务，但因交付房款的期限不符合约定，也已经支付了10000元的违约金，陈海池不应当再承担赔偿损失的责任。故陈海池要求撤销一审判决书第四项中“被告陈海池赔偿原告刘立强损失114546.04元”的主张合理合法，应予支持。房屋转让协议第五条约定“在2008年6月份前，如甲方违约，甲方赔偿乙方违约金一万元”，陈海池没有提交证据证明甲方即刘立强、刘书旺在2008年6月前有违约行为，陈海池要求刘书旺、刘立强支付违约金10000元的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
房屋转让办理过户手续是房屋转让合同的附随义务，陈海池依约履行了交付房款的义务后，刘立强、刘书旺应当协助陈海池办理房屋过户手续，一审判决第二项即“原告刘立强协助被告陈海池将诉争房产过户到陈海池名下，过户费由陈海池承担”。合理合法，应予维持。
刘立强的损失系由刘书旺造成，因刘立强和刘书旺系父子关系，且刘立强一审中只是诉请返还房屋，刘立强的损失问题可另行处理，本案不应予以涉及。一审中的房屋价格鉴定没有必要，鉴定费用应当由提出鉴定申请的陈海池负担。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
维持武邑县人民法院（2013）武民三初字第511号民事判决第一项：被告刘书旺与被告陈海池签订的房屋转让协议有效；第二项：原告刘立强协助被告陈海池将诉争房产过户到被告陈海池名下，过户费由被告陈海池承担；第五项：驳回原告刘立强和反诉原告陈海池其他诉讼请求。
撤销（2013）武民三初字第511号民事判决第三项：被告刘书旺返还原告刘立强房款、违约金共计252000元；第四项：被告刘书旺赔偿原告刘立强损失916368.32元，被告陈海池赔偿原告刘立强损失114546.04元。
一审案件受理费4930元、反诉费4980元，共计9910元由刘立强负担1000元，刘书旺负担8200元，陈海池负担210元，鉴定费12000元由陈海池负担。二审案件受理费2691元由刘立强负担1300元，刘书旺负担1391元。
本判决为终审判决。
审判长 孟祥东
审判员 李成立
审判员 马友岽
二〇一四年十二月二十四日
书记员 怡艳平