上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1448号
上诉人（原审被告）史云芳。
委托代理人傅隶文，上海市希望律师事务所律师。
委托代理人卫俊杰，上海市希望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆旻。
委托代理人陆侃。
上诉人史云芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陆旻为上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人，该房建筑面积为161.79平方米。2012年2月25日，陆旻的委托代理人作为出租方（甲方）、史云芳作为承租方（乙方）经上海腾祥房地产经纪事务所居间签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2012年3月3日起至2014年2月28日止；每月租金为人民币（以下币种均为“人民币”）6，100元，租金按三个月为一期支付，每期租金支付时间为该期首月的三日前，每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式支付至甲方指定银行账户；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按合同第9条承担违约责任；乙方需支付给甲方租赁保证金6，100元；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；除双方续租外，乙方应在租赁期限届满后当日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方，若逾期返还该房屋的，则每逾期一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；任何一方未按本合同约定履行的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的一倍。合同签订后，史云芳向陆旻支付了保证金6，100元，并承租使用系争房屋。租期到期后，陆旻、史云芳双方经协商于2014年3月25日签订《租房补充协议》一份，约定双方在原租房协议的基础上租房时间延续一年，自2014年3月8日起至2015年3月8日止，月租金为9，000元，付三押一。另该协议上书写：该402室空调可能开不开，不能用到时另议，房款以原来的银行卡照旧，第一期29，900元整。该协议签订后，史云芳补充支付了保证金2，800元，并支付了首期房租27，000元，继续承租使用系争房屋。承租期间，陆旻的委托代理人曾上门收取租金，也曾由史云芳以银行转帐方式支付租金。嗣后，史云芳提出中央空调无法正常使用，要求陆旻予以协商解决，陆旻要求史云芳先支付租金再就空调问题进行协商，史云芳则要求陆旻上门查看空调问题及收取租金，双方协商未果，发生纠纷，后史云芳未再支付租金。2014年6月21日，陆旻曾发函给史云芳，要求史云芳支付租金及违约金。陆旻认为：史云芳未按时支付租金已构成违约，故陆旻已于2014年7月10日向史云芳发出书面通知要求解除合同，但史云芳仍以各种理由推辞。陆旻遂向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认双方之间的房屋租赁合同自2014年7月10日起解除，史云芳将系争房屋返还给陆旻；二、史云芳支付自2014年6月8日起至2014年7月10日止的房屋租金；三、史云芳支付自2014年7月11日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，标准为日租金的2倍。
原审审理中，史云芳辩称：史云芳承租房屋时，陆旻承诺有停车位，但搬入后发现没有停车位，为此史云芳要求陆旻配合办理，但陆旻一直未予办理。双方签署的第一份租赁合同到期前，史云芳提出续签合同，陆旻要上涨房租至9，500元，双方仍在协商过程中，就经常有人上门看房骚扰。2014年3月，陆旻来租赁房屋内协商续租事宜，史云芳就提出了空调无法使用的问题。房屋安装的是美的中央空调，史云芳承租2年期间空调一直不能正常使用，史云芳曾花费3，000元维修，但无法修好，为此双方协商，由史云芳在朝北房间安装一个挂机空调，花费2，000元，陆旻给予了报销。续签合同时，双方明确如空调出现问题陆旻要予以解决。2014年5月份，史云芳打电话给陆旻的代理人陆侃，提出要求对方前来协商解决空调不能使用的问题，但对方不同意，史云芳多次联系，要求其上门协商空调问题、停车位问题以及收取租金，但陆旻方一直拒绝前来协商，故史云芳未向其转账支付租金。史云芳并非不愿意支付租金，要求继续履行合同。陆旻主张的逾期占用费标准过高，要求法院调整为租金标准。
原审法院另查明：系争房屋安装有美的牌中央空调，5个出风口，史云芳承租房屋期间，因空调无法正常使用，曾将空调送往维修，后经与陆旻协商，由陆旻出资，史云芳在朝北房间内安装挂式空调一台。后史云芳又在朝南房间内安装挂式空调两台。
原审审理中，陆旻称其于2014年7月10日发函给史云芳要求解除合同，并提供了该函的副本，载明要求史云芳返还房屋、支付租金、逾期付款违约金及房屋使用费，史云芳称未收到该函。陆旻现场查看后确认，系争房屋内中央空调开启后，效果不明显。史云芳提供了电费发票，以证明高温及低温日内，空调无法使用，用电量相较同期较低。陆旻同意史云芳支付的保证金8，900元抵扣史云芳应当支付的租金。
原审法院审理中，陆旻称：其于2015年3月7日打电话通知史云芳租赁合同将于2015年3月8日到期，要求史云芳迁出，史云芳则要求于3月13日迁出，陆旻表示如3月13日迁出应当按照合同约定支付逾期占用费。史云芳称：陆旻系3月7日打电话通知史云芳交房，史云芳提出其系3月13日入住的，所以要求在3月13日办理交接手续，陆旻并未提出占用费的问题。2015年3月13日，双方就房屋进行了交接，陆旻表示史云芳的水、电、煤费用已结清。陆旻将其第三条诉讼请求变更为：要求史云芳支付2014年7月11日至2015年3月13日的房屋占用费（占用费标准为租金标准的2倍）。
原审法院审理后认为：陆旻与史云芳签订的《房屋租赁合同》及《租房补充协议》依法成立有效，双方均应依约履行。陆旻作为房屋出租方应保证房屋内设施设备处于正常使用状态，史云芳作为承租人在房屋内设施、设备需要维修时可以要求陆旻在合理期限内维修，陆旻未履行维修义务的，史云芳可以自行维修，维修费用由陆旻负担。史云芳在原合同期内已向陆旻反映中央空调无法使用的问题，双方曾协商由史云芳进行维修和加装挂式空调，双方续签协议时，已充分注意到中央空调可能还存在无法正常使用的情况，陆旻应当与史云芳积极磋商予以解决。此后因空调无法使用，史云芳向陆旻提出前往承租房屋内查看并协商解决空调问题，租金由陆旻上门一并收取，但陆旻则要求史云芳先行支付租金再予协商，双方为此发生纠纷冲突，史云芳自此未付租金，陆旻亦未前往查看。此前史云芳已曾将中央空调主机送往维修未果，故现史云芳难以自行维修或决定更换，在陆旻未前往协商解决空调问题的情况下，史云芳未支付租金确有一定理由，陆旻以此为由解除合同缺乏依据，现租赁合同已于2015年3月8日到期，双方已交接房屋，合同应当终止。合同期间，史云芳应当支付租金，空调不能正常使用，在夏季和冬季确对史云芳使用系争房屋产生一定影响，故对于2014年6月至8月、2014年12月至2015年2月期间的租金可予酌情减少，但鉴于空调并非需要常年开启，且史云芳通过加装空调等方式也能基本满足房屋正常使用的功能，现史云芳不付租金长达9个月也存在过错，故对于上述期间的租金由法院结合该情况酌情予以认定。合同约定的租期到期后，史云芳应当按期返还房屋，现史云芳主张陆旻同意延期至2015年3月13日搬离，陆旻予以否认，对史云芳的意见法院不予采信，故史云芳应当按照合同约定的标准支付逾期搬离的房屋使用费。陆旻同意史云芳支付的保证金8，900元抵扣相应费用，即同意返还史云芳，于法不悖，予以照准。综上，原审法院判决如下：一、史云芳应于判决生效之日起7日内向陆旻支付自2014年6月8日起至2015年3月8日止的房屋租金72，000元；二、史云芳应于判决生效之日起7日内向陆旻支付自2015年3月9日至2015年3月13日止的房屋使用费2，958.90元；三、陆旻应于判决生效之日起7日内向史云芳返还保证金8，900元；四、陆旻的其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人史云芳不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决有失公允。原审法院认定系争房屋内的空调不能正常使用在夏、冬两季对史云芳使用房屋造成了影响，对相应六个月内的租金予以酌情减少，但其减少的金额仅为每月1，000元，不足以弥补史云芳的损失；史云芳认为该六个月的租金应当按照原合同标准每月6，100元计算较为合理，其余租期同意按双方补充协议约定的标准计算，这也符合双方的口头约定。史云芳与陆旻曾口头约定由史云芳自行购置安装三台空调，其中一台空调的费用陆旻已经支付，但另外两台格兰仕空调系史云芳于2014年8月安装，购置、安装费共计4，637元陆旻尚未支付，且史云芳搬离系争房屋时，该两台空调陆旻并未让史云芳拆除带走，目前仍在系争房屋内。史云芳认为这两台空调的购置、安装费系陆旻未提供符合约定条件的房屋所导致，理应由陆旻承担，在史云芳欠付的租金中予以抵扣。另外，史云芳早在2015年3月9日前已电话通知陆旻前来交接房屋，并于3月11日搬离房屋，即便租期已于3月8日届满，陆旻也应当给予史云芳一定的搬离时间，故原审法院判决史云芳支付2015年3月9日至13日的房屋使用费于理不合，应予撤销。综上，上诉人史云芳请求本院撤销原审判决第一、二项，改判史云芳向陆旻支付2014年6月8日至2015年3月8日期间的租金共计58，963元。
被上诉人陆旻发表答辩意见称：不同意史云芳的上诉请求。其从未与史云芳约定过夏、冬两季的租金按每月6，100元计算，也从未约定过由史云芳自行购置、安装两台空调。对于留在房屋内的两台空调，陆旻在交接房屋时曾明确提出让史云芳拆除带走，但史云芳不表态；交接完房屋后在原审法院开庭时陆旻又明确提出让史云芳把空调带走否则按合同约定处理，史云芳及其丈夫还是没反应，并不愿拆除。根据双方签订的租赁合同第7.2条的约定，该两台空调由陆旻处置。史云芳是2015年3月13日才搬离房屋的，故应当按合同约定支付房屋使用费。综上，被上诉人陆旻请求本院驳回史云芳的上诉请求，维持原判。
本院审理中，上诉人史云芳向本院提供如下证据：1、日期显示为2015年3月11日的《出门证》复印件一张，证明史云芳搬离系争房屋的日期并非3月13日；2、发票两张，证明史云芳购置两台格兰仕空调及专用插座花费了4，673元。被上诉人陆旻对证据1的真实性不予认可；对证据2则表示不知道其所显示的货物是否就是系争房屋内的两台空调，对其关联性不予认可。被上诉人陆旻并向本院提供日期显示为2015年3月13日的《出门证》一张，证明史云芳是当天搬离系争房屋。上诉人史云芳对该份证据的真实性不予认可。
对于双方当事人提供的上述证据，本院审查后认为：该三份证据均形成于本案一审庭审结束之前，且均不存在一审中无法提供的理由，依法不属于二审中的新证据，本院不予采纳。
本院审理中，上诉人史云芳表示其曾与陆旻口头约定过由史云芳自行安装空调，对于费用承担没有具体约定，但史云芳理解为该费用应由陆旻来支付，且陆旻已经支付了朝北房间空调的相关费用，也印证了双方曾有过口头约定。被上诉人陆旻则表示双方没有过这样的约定，朝北房间的空调是2013年安装的，另外两台空调则是2014年购置的，陆旻对该两台空调的安装不知情。
本院经审理查明：原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：史云芳与陆旻签订的《房屋租赁合同》第6.4条约定，未经甲方出面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。第7.2条明确约定，除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后当日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方；如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，系争房屋内的空调不能正常使用，在夏、冬两季对史云芳使用房屋产生一定影响，但史云芳于2014年8月即通过加装空调的方式基本满足了房屋正常使用的功能，故原审法院对2014年6月至8月，2014年12月至2015年2月期间的租金酌情予以减少，将史云芳的应付租金酌情调整为72，000元，于理有据，本院予以确认。史云芳主张其曾与陆旻约定夏、冬六个月的租金按原合同标准6，100元计算，缺乏依据，本院不予采信。对于史云芳安装的两台格兰仕空调，原审中，史云芳从未就该两台空调的安装、购置费用提出过主张；房屋交接后双方在原审法院进行谈话时，陆旻曾陈述史云芳在交接房屋时拒绝将空调拆除，史云芳亦未表态。现史云芳主张其与陆旻曾就空调的安装问题有过口头约定，交接房屋时陆旻阻止其拆除空调，均缺乏依据，本院难以采信。根据双方合同约定，史云芳将两台空调留置在系争房屋内的行为视为对空调的放弃，其无权再要求陆旻支付相应费用。至于房屋使用费，双方在原审中均确认是2015年3月13日交接房屋，史云芳并明确表示是其自己要求于该日交接房屋。二审中，史云芳又主张其实际搬离的时间是2015年3月11日，缺乏依据；其关于搬离房屋需要一定的宽限期不应支付房屋使用费的主张亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币200元，由上诉人史云芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 陈家旭
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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