江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7864号
上诉人（原审被告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处奋斗社区居民委员会，住所地在南京市栖霞区迈皋桥街道迈化路328号。
负责人侯连生，该委员会主任。
委托代理人赵以国，江苏刘洪律师事务所律师。
委托代理人杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京道丰市政工程有限公司，住所地在南京市栖霞区迈皋桥街道创业园1-122号。
法定代表人张双林，该公司总经理。
委托代理人王剑，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人孙秋秋，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处奋斗社区居民委员会（以下简称奋斗居委会）因与被上诉人南京道丰市政工程有限公司（以下简称道丰公司）合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖商初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
道丰公司原审诉称：2004年6月28日，道丰公司与奋斗居委会签订《合作协议》，约定奋斗居委会将位于奋斗村村委会后侧14.29亩土地供给道丰公司新设立的公司作生产、经营使用，合作期限为40年，土地合作金总额为142.90万元，协议签订后，道丰公司按约在该地块展开生产、经营活动，并足额支付全部土地合作金。2013年4月份，该协议地块属于政府拆迁范围，道丰公司于2013年6月30日前搬出该地块，截至搬迁日，道丰公司实际使用该协议地块年限为9年，按照比例，道丰公司仅需支付土地合作金321525元，故对于道丰公司多支付的1107475元土地合作金，奋斗居委会应当返还，故道丰公司为维护自身权益诉至法院要求判令：奋斗居委会返还土地合作金1107475元并支付自2013年6月30日至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的利息；本案诉讼费用由奋斗居委会承担。
奋斗居委会原审辩称：道丰公司要求奋斗居委会根据实际使用年限按照比例退还差额部分土地合作金的诉求没有事实依据，与双方签订的合作协议中相关条款冲突，违反合同目的。双方签订合作协议时，约定的土地合作金是一次性转让费用，并对土地拆迁这一情况有明确约定，即土地附着物的赔偿由道丰公司享有，协议中未提到需要退还土地合作金，如何退还土地合作金的问题。道丰公司不应在获取拆迁补偿之后，再要求返还部分土地合作金，这违反公平原则与诚实信用原则，是一种重复获利的恶意主张，且双方约定土地合作金计算方式与合作期限无直接关系，是按照10万元每亩结合所有土地的实际面积计算得来，道丰公司要求按照使用年限退还剩余土地合作金的主张没有合同依据。
原审法院查明：
道丰公司成立于2005年6月23日，经营范围为市政道路、涵洞、河道清淤、排水管道、块石护坡、土石方工程施工。奋斗居委会原名为南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处奋斗村村民委员会（以下简称奋斗村委会）。2004年6月28日，甲方奋斗村委会与乙方道丰公司签订《合作协议》一份，合同目的约定：为了振兴地方经济，加快迈皋桥地区经济发展，甲、乙双方本着“诚信合作，自愿有偿”的原则，经过友好协商达成以下合作协议。第二条“合作条件投资情况”约定：1、甲方为⑴甲方承诺向乙方提供位于奋斗村委会后侧14.29亩土地供给乙方新设立的公司作生产、经营使用。（此面积已扣除铁路、燃气管道退让后的双方确认面积）；⑵该地块合作期限为40年。2、乙方包括⑴乙方承诺在本协议所指承租地块上投资成立注册资本不低于100万元的新办企业，新办企业总投资不低于300万元等。第三条“合作方式”约定：1、乙方按每亩10万元人民币的价格向甲方支付土地合作费，14.29亩地合计为1429000元人民币；2、乙方按如下期限向甲方支付土地合作金，在合同签订后10日内付110万元整，2005年12月31日前付清余款；3、乙方应确保每年完成全口径税收80万，每年按20%递增，否则甲方有权增加土地合作金。第四条“双方的权利和义务”约定：1、乙方有权根据市场供应情况确定企业发展规模，乙方全权负责企业的经营和管理，独立核算，自负盈亏，依法经营，按章纳税，甲方不得以任何理由、任何方式干涉乙方正常合法的经营管理；2、乙方有权决定该地块的使用，在符合甲方总体规划要求并征得甲方书面同意下，可以将该土地及厂房租赁给第三方使用，但不允许引进污染扰民的企业；3、该地块内的水、电、路、房屋的增容、审批和建设等费用由乙方自理，地面附着物所有权归乙方；4、该地块在现有规划中为外交通预留地，因此，乙方在使用地块中所建生产经营设施均为临时建筑。如遇政府征收、征用等，其土地附着物的赔偿由乙方享有（具体事宜由乙方与拆迁方协商解决，与甲方无关）；……8、甲方协调乙方新办企业在开办、建设、经营期间所涉及的与地方政府审批、管理相关的外部关系，协助乙方该新设企业办理包括工商、税务、承建等各种审批手续；9、甲方不承担乙方企业在建设、经营过程中所产生的一切法律和经济责任。第五条“罚责”中约定：2、乙方如未能按时向甲方交付土地合作费，乙方应承担违约责任，向甲方支付违约金，违约金为应付款项的银行同期贷款利息，如乙方在逾期六个月内仍不能全部交付该期应交付的土地租赁费及违约金的，则甲方有权单方解除本协议。第八条约定：本协议自双方签字盖章后即生效。该协议落款处甲方加盖奋斗村委会印章，乙方加盖道丰公司印章。
2006年8月28日，南京金康达土石方工程有限公司代道丰公司向奋斗居委会支付土地合作金20万元，奋斗居委会出具《南京市农村集体经济组织收款凭证》一张；2008年2月4日，南京金康达土石方工程有限公司代道丰公司向奋斗居委会支付土地合作金30万元，奋斗居委会出具《江苏省农村合作经济组织结算凭证》一张；2008年9月30日，道丰公司向奋斗居委会支付土地合作金20万元，奋斗居委会出具《南京市农村集体经济组织收款凭证》一张；2012年4月6日，南京金康达土石方工程有限公司代道丰公司向奋斗居委会支付土地合作金62.90万元，奋斗居委会出具《江苏省农村合作经济组织结算凭证》一张；以上金额合计为132.90万元。庭审中，道丰公司认为另有10万元土地合作金双方同意抵销，故总金额为142.90万元，但奋斗居委会仅认可132.90万元。
2013年5月10日，甲方南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室与乙方道丰公司、见证方南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处签订《拆迁补偿协议》一份，约定：根据宁证发（2007）61号《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》、宁政发（2007）143号《﹤南京市征地房屋拆迁补偿安置办法﹥实施细则》及宁证发（2010）263号文件规定，甲方经宁征拆字（2013）第002号房屋拆迁实施方案批准通知书同意，于2013年4月15日在栖霞区迈皋桥街道奋斗村地块实施丁家庄二期经济适用住房项目的房屋拆迁工作，经双方协商，现就乙方位于红线范围内的房屋、建筑物、设备拆迁补偿签署协议如下：第一条，乙方房屋、建筑物、设备座落于栖霞区迈皋桥街道奋斗村寅春路98号，房屋建筑面积7911平方米，位于本次拆迁范围内。第二条，乙方必须于2013年6月30日前将房屋、设备搬空，交由甲方拆除。第三条，乙方拆迁货币补偿款总额为13920000元。其中：1、房屋拆迁补偿款8869386元；2、附着物补偿费3890594元；3、设备拆除搬迁费709551元；4、停业补偿费443469元；5、其他补偿7000元。后道丰公司于2013年6月30日前完成搬迁工作。
2015年2月11日，江苏天茂律师事务所接受道丰公司的委托向南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道及奋斗居委会发出律师函，要求5日内返还土地合作金1107475元。奋斗居委会于2015年2月12日收到上述函件。
原审法院认为：
奋斗居委会将集体土地提供给道丰公司，用于道丰公司新设立公司的生产经营，奋斗居委会仅提供土地并收取费用，既不参与公司的生产经营，也不参与利润分配，道丰公司独自享有权利、承担义务，与奋斗居委会无任何关联性，故奋斗居委会与道丰公司签订的合作协议，名为合作、实为租赁。奋斗居委会与道丰公司签订的合同约定，双方之间的合同期限为40年，超过了合同法规定的二十年的最长租赁期限，超过部分无效。现奋斗居委会由于涉案土地被征收无法继续履行提供土地的义务，故奋斗居委会理应返还道丰公司无法使用土地期间的租赁费。道丰公司实际交纳的金额是132.90万元，按照未使用的年限计算，奋斗居委会应返还土地租赁费1029975元，原审法院对此金额予以确认和支持。道丰公司还要求奋斗居委会支付自2013年6月30日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息，由于双方之间的合同无法继续履行后奋斗居委会未返还租金，故道丰公司有权在要求奋斗居委会返还土地租赁费的同时向奋斗居委会主张资金占用期间的利息，但因奋斗居委会与道丰公司未约定返还费用的期限，故道丰公司可以随时主张，但应给予奋斗居委会必要的期限。道丰公司于2015年2月11日发函要求奋斗居委会返还合作金并给予5天的期限，奋斗居委会于2015年2月12日收到函件，故应以2015年2月18日作为主张利息的起始时间，原审法院对道丰公司主张的起始日期予以调整。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、奋斗居委会于本判决发生法律效力之日起十日内返还道丰公司土地租赁费1029975元并支付自2015年2月18日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；二、驳回道丰公司的其他诉讼请求。原审案件受理费14768元，由道丰公司负担698元，由奋斗居委会负担14070元。
奋斗居委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或将案件发回重审，并由道丰公司承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、原审法院认定事实不清，将双方的关系定性为租赁关系是严重错误的。首先，双方是合作关系，该层关系从双方签订的《合作协议》中均有体现。双方合作的条件是：奋斗居委会提供土地加收取道丰公司土地合作金并协助道丰公司办理相关手续，道丰公司投资建厂、缴纳土地合作金并依法纳税。原审判决认为奋斗居委会不参与奋斗公司经营也不参与利润分配，与奋斗居委会无任何关联性的说法是错误的。奋斗居委会虽不直接参与道丰公司的经营，但道丰公司经营的状况直接关系到其具体纳税的数额，而道丰公司的纳税其中一部分是返还给奋斗居委会的，道丰公司纳税数额的多少直接与奋斗居委会的利益相关。其次，原审判决认为双方名为合作、实为租赁关系是错误的。双方在《合作协议》中明确约定的是土地合作金而非租金，而且从道丰公司提供的收款凭证中也有充分的体现。事实是双方对土地合作金的计算方式与双方约定的合作期限并无直接关系，而是按照每亩10万元结合土地的实际面积计算得来，道丰公司支付土地合作金是其能与奋斗居委会合作的条件之一，该费用实为进场费，原审法院将之定性为租赁费明显与事实不符。其一，双方约定的土地合作金不符合一般租赁关系中租金支付方式的习惯。双方约定的合作期限是40年，但约定给道丰公司的支付时间只有一年多，明显与一般租赁关系中定期支付租金的习惯不符。其二，如果是租金，其数额明显偏低，与奋斗居委会同期和其他单位签订的合同相比数额差距太大。双方《合作协议》中约定的是10万元／亩，如果按照原审法院的计算标准则平均到每年只有2500元／亩，而同时期奋斗居委会与其他单位签订的协议中按年缴纳租金的，其标准远远高于2500元／亩，且都约定了递增的年限及标准。
二、原审法院在认定双方为租赁关系的基础上支持道丰公司按年计算并返还土地租赁费的观点也是错误的，属于认定事实错误。首先，双方在协议中约定的合作金计算方式是按照土地面积而非年限计算，原审法院根据已使用年限，按照比例判决奋斗居委会退还差额部分的土地合作金没有事实依据，与双方签署的《合作协议》中的相关条款冲突。其次，原审法院认为“奋斗居委会由于涉案土地被征收无法继续履行提供土地的义务，故应返还道丰公司无法使用土地期间的租赁费”的观点与事实不符。根据道丰公司在原审中的陈述，并不是奋斗居委会要提前终止合作协议，而是因为道丰公司能在拆迁中获得全额补偿的情况下主动与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订拆迁补偿协议，终止了《合作协议》。实际情况是，道丰公司知道该地块在当时的规划中为对外交通预留地，随时有可能拆迁，这一点在双方签订的《合作协议》第四条第4项中有明确约定。但双方并没有约定在此种情况下需要退还土地合作金，更没有约定如何退还。再次，奋斗居委会之所以与道丰公司签订《合作协议》，是响应上级政府号召，充分利用本地资源招商引资，目的是为了促进本地经济的发展，并不是为了获取自身利益。奋斗居委会一次性收取的土地合作金，已经全部用于企业用地的“三通一平”及改善园区的经营环境，为企业入驻服务，所以在事实上也不应返还。
三、道丰公司在拆迁中已得到相应补偿，其在《合作协议》的权益在拆迁补偿中已充分体现，根本不存在返还租赁费的问题。《合作协议》第四条中已明确约定道丰公司在使用地块中所建生产经营设施均为临时建筑，但考虑到企业生产经营没有达到最大年限的实际，企业的房屋建筑没有取得“两证”的实际；又按照街道和社区共同认定的企业实际用于生产且同时具备用地协议、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、纳税证明等五项条件，经与企业协商达成共识，视同参照获取集体土地“两证”的企业予以拆迁。土地上建筑物虽为无手续或手续不全建筑，但并非作为违章建筑或临时建筑处置，而是视为具有合法使用权的集体工业建设用地建成的合法规范建筑进行拆迁。而集体土地使用权在拆迁补偿中不单独计价，但它是房屋等地上建筑物得到拆迁补偿的基础，无土地则无地上房屋建筑，更谈不上房屋拆迁等补偿。因此，道丰公司正因为与奋斗居委会签订了用地的《合作协议》，才在拆迁中被视同参照获取集体土地“两证”的企业予以拆迁，在拆迁中已经获得了相应的补偿权益，拆迁中的所有补偿1392万元已全部归道丰公司所有。
四、道丰公司在本案中主张返还租赁费，实际是在向不同主体主张同一标的利益，属于一种重复获利的恶意主张。道丰公司在因与奋斗居委会签订的用地《合作协议》而在拆迁中得到相应补偿的情况下，又向奋斗居委会主张返还所谓的租赁费，完全是向不同主体主张同一标的利益，就同一项目重复获利，法院不应当支持。
五、原审法院根据合同法中关于租赁合同的规定作出判决，属于适用法律错误。双方之间是合作关系而非租赁关系，从双方签订的《合作协议》以及后期的合作过程中丝毫看不出双方有租赁关系。原审法院在事实未查明的基础上根据合同法中关于租赁合同的规定作出错误的判决，属于明显的适用法律错误。
道丰公司答辩意见为：1、原审认定双方之间为租赁关系是正确的。双方签订的协议虽名为合作，但实为租赁。首先，奋斗居委会将集体土地提供给道丰公司使用，由道丰公司向奋斗居委会支付一定租赁费用，并且约定使用年限是40年符合租赁关系的法律特征。其次，双方的《合作协议》第二条、第五条列明承租、土地租赁费等字样，明确表明租赁的实质。再次，奋斗居委会在上诉状中所称由其协助办理相关手续事项，道丰公司认为并不构成合作的义务之一，而仅仅是奋斗居委会招商引资吸引投资者建立租赁关系的手段之一。2、原审在认定双方为租赁关系的基础上支持按年计算并返还土地租赁费的观点是正确的。双方明确约定了土地使用的年限为40年，尽管约定了每亩为10万元，但对应使用年限仍然是40年，在道丰公司实际使用9年的情况下可以按年这算对应的租赁费用。3、奋斗居委会称道丰公司已经获得了拆迁补偿，实际系房屋建筑物、附着物、设备拆除及停业补偿，对土地部分并未获得相关的拆迁补偿。拆迁补偿与土地租赁并非同一法律关系，道丰公司是否获得拆迁补偿、获得拆迁补偿的金额是多少与本案没有关联性。4、道丰公司支付的土地租赁费用系使用土地40年的对价，在实际使用9年的情况下道丰公司多付了31年土地租赁费，对奋斗居委会而言系不当得利，应当予以返还。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回奋斗居委会的上诉请求。
本案二审争议焦点为：1、原审认定涉案《合作协议》的性质为租赁合同是否恰当；2、奋斗居委会是否应当向道丰公司返还土地租赁费并支付利息。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：
一、原审认定涉案《合作协议》的性质为租赁合同恰当
原审法院认为，双方当事人签订的涉案《合作协议》名为合作、实为租赁。奋斗居委会认为该认定错误，其与道丰公司系合作关系。本院认为，原审认定涉案《合作协议》的性质为租赁合同并无不当。根据合同法第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，从涉案《合作协议》的权利义务内容来看，奋斗居委会的主要合同义务即将协议约定的集体土地提供给道丰公司用于新公司的生产、经营，道丰公司的主要合同义务即支付土地合作金。另外，《合作协议》第四条还明确约定，“乙方（道丰公司）全权负责企业的经营和管理，独立核算，自负盈亏，依法经营，按章纳税。甲方（奋斗居委会）不得以任何理由、任何方式干涉道丰公司正常合法的经营管理。”由此可见，关于道丰公司新设立公司的生产、经营，奋斗居委会并不参与。其次，从涉案《合作协议》的条款表述来看，其中包含“乙方承诺在本协议所承租的地块上投资成立注册资本不低于100万元的新办企业”，“可以将该土地及厂房租赁给第三方使用”，“如乙方在逾期六个月内仍不能全部交付该期应交付的土地租赁费及违约金的”等约定，这些条款中明确使用了“承租”、“租赁”、“土地租赁费”等字样，可以印证双方当事人签订《合作协议》的真实意思表示，进一步确认该协议名为合作、实为租赁的性质。至于奋斗居委会认为，涉案《合作协议》中还约定由其承担协助道丰公司办理相关手续的义务，故双方之间应系合作关系的上诉意见，本院认为，该义务并非涉案《合作协议》的主要合同义务，亦不足以改变该协议实为租赁合同的性质，故本院对道丰公司的该上诉意见不予采信。
二、奋斗居委会应当向道丰公司返还土地租赁费并支付利息
涉案《合作协议》所约定的土地使用年限为40年，而道丰公司实际使用9年，由于涉案土地被征收道丰公司已无法继续使用，对于其所支付的剩余31年的土地租赁费奋斗居委会应当予以返还。原审法院按照道丰公司实际支付的土地合作金132.9万元，根据实际使用年限计算奋斗居委会应当向道丰公司返还土地租赁费1029975元并无不当。奋斗居委会认为，涉案《合作协议》中没有约定返还的内容故其不需要返还剩余年限土地合作金，本院认为该上诉意见没有事实依据，且有违合同履行的诚实信用原则，本院不予采信。奋斗居委会还认为，由于道丰公司已获得拆迁补偿故其也不需要返还土地合作金，本院认为涉案《合作协议》所涉的租赁合同关系和《拆迁补偿协议》中所涉的拆迁补偿关系属于不同的主体之间的不同法律关系，奋斗居委会未举证证明道丰公司所获拆迁补偿与涉案《合作协议》剩余年限土地合作金的关系，故该上诉意见本院亦不予采信。此外，原审法院依据道丰公司发函要求奋斗居委会返还土地合作金的时间和期限调整道丰公司主张利息的起始时间亦无不当。
综上，奋斗居委会的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14768元，由上诉人南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处奋斗社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 罗程允