上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第39694号
原告（反诉被告）上海韬睿实业有限公司。
法定代表人王运国。
委托代理人李勤，浙江西溪律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司。
法定代表人朱凯璇。
委托代理人高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告上海韬睿实业有限公司诉被告上海稻盛商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，被告在答辩期间提起反诉，本院依法适用简易程序，于2015年1月8日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）上海韬睿实业有限公司的委托代理人李勤、被告（反诉原告）上海稻盛商务服务有限公司的委托代理人高兴、郭振乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海韬睿实业有限公司（以下简称韬睿公司）诉称，2014年5月28日，原、被告签订《世博地块意大利园房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告将位于上海市浦东新区世博C06地块“意大利园”意大利馆4层01单元的房屋出租给原告作办公使用，租赁期限自2014年6月1日起至2019年7月31日止。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金人民币（以下币种同）1，122，521.25元、2014年8月1日起至10月31日止三个月的租金1，008，221.25元及物业管理费114，300元，共计2，245，042.50元。当日，被告向原告交付房屋。原告发现房屋存在渗漏水、玻璃幕墙爆破等问题无法开展装修和使用，遂多次与被告交涉要求修复，但被告一直未能彻底解决。原告于2014年9月30日书面通知被告终止《租赁合同》并返还原告已付款，遭被告拒绝。原告认为：一、涉案承租房屋系没有产权证、未取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划规定进行建设的临时建筑；二、被告未经政府主管部门批准擅自改变涉案租赁房屋用途，将公共展览性质的房屋及配套设施用于营利为目的的商业用途出租给原告作为办公室，一方面损害了社会公共利益，另一方面违反了法律、行政法规关于未经规划批准不得改变原房屋的规划用途的规定；三、被告未能提供充分证据证明涉案房屋权利来源，是无权转租的；四、涉案承租房屋的使用期限至2016年9月底，但被告与原告签订的《租赁合同》中租期至2019年7月31日止。上述原因导致《租赁合同》无效，现向法院起诉要求：1、确认原、被告于2014年5月28日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告租赁保证金1，122，521.25元；3、判令被告返还原告三个月租金1，008，221.25元；4、判令被告返还原告三个月物业管理费114，300元；5、判令被告支付定金的利息损失（以374，173.75元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月16日起计算至判决生效之日止）；6、判令被告支付三个月租金及物业管理费、租赁保证金的利息损失（以1，870，868.75元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月29日起计算至判决生效之日止）；7、诉讼费由被告承担。
被告上海稻盛商务服务有限公司（以下简称稻盛公司）辩称，《租赁合同》有效，不同意原告诉讼请求。1、涉案房屋是世博会特殊建筑，没有一般意义上的房地产权证，被告提交了上海市人民政府等部门的批复及建设工程规划许可证，足以证明该房屋是合法建筑；2、被告提交了上海市政府相关批文、授权委托书及同意转租确认书等文件，足以证明被告有权转租涉案房屋；3、涉案房屋是意大利馆的附属办公场所，被告有权将展览馆不同的使用空间分开出租，并没有擅自改变建筑的规划用途；4、原告存在违约行为，故对于原告已经支付的款项都应抵扣原告应承担的违约责任，被告不同意返还。
反诉原告稻盛公司诉称，2014年5月28日，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉原告将位于上海市浦东新区世博C06地块“意大利园”意大利馆4层01单元的房屋出租给反诉被告使用，租赁期限自2014年6月1日起至2019年7月31日止，月租金336，073.75元，月物业管理费38，100元。根据合同约定，每季度租金和物业管理费均需在收到发票后三个工作日内支付，但首季度租金需在合同签订后五个工作日内支付。如逾期支付，反诉被告应按未付款项每日千分之一承担违约金。若逾期付款超过30天，反诉原告有权解除合同，并扣除租赁保证金作为合同提前解除的违约金，同时追索反诉被告免租期内的租金。2014年5月28日，反诉原告将房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告却以房屋漏水为由拒绝支付租金、物业管理费等费用，经反诉原告多次交涉，未果。2014年12月17日，反诉原告通知反诉被告解除《租赁合同》。现向法院起诉要求：1、确认反诉原告与反诉被告之间的签订合同于2014年12月17日解除；2、反诉被告向反诉原告支付合同提前解除的违约金1，122，521.25元；3、反诉被告支付反诉原告自2014年6月1日起至7月31日止的物业管理费76，200元；4、反诉被告支付拖欠的物业管理费的逾期付款违约金（以76，200元为本金，按照日千分之一的标准，自2014年10月31日起计算至判决之日止）；5、反诉被告支付反诉原告自2014年11月1日起至12月15日止的租金497，205元（336，073.75×12÷365×45）及物业管理费56，367.12元（38，100×12÷365×45）；6、反诉被告支付逾期付款违约金，以自2014年11月1日起至12月15日的租金497，205元及物业管理费56，367.12元合计553，572.12元为本金，按照日千分之一的标准，自2014年10月23日起计算至判决之日止；7、判令反诉被告向反诉原告赔偿中介佣金损失672，147.50元；8、判令反诉被告支付61日的装修期租金673，989元；9、反诉费由被告承担。
反诉被告韬睿公司辩称，《租赁合同》无效，反诉原告诉请缺乏依据。如果法院认定合同有效，因反诉原告于2014年10月8日收到反诉被告寄出的解除通知函，反诉被告同意合同于2014年10月8日解除。涉案房屋的使用期限最长只到2016年9月，而反诉原告出租给反诉被告至2019年，存在隐瞒和欺骗的情形。反诉原告不及时履行维修房屋的义务，导致反诉被告无法实现合同目的。反诉原告主张的违约金金额过高，亦无证据证明其因合同解除所造成的损失，请求法院对违约金标准予以调整。因系争房屋存在渗漏水、玻璃爆破等原因，反诉被告并未实际使用承租房屋，不同意承担租金和物业管理费。中介佣金损失是反诉原告与中介公司之间的法律行为，是反诉原告应承担的，与本案无关。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年5月28日，韬睿公司（乙方）与稻盛（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区世博C06地块“意大利园”意大利馆4层（名义楼层）01单元的房屋出租给乙方作为办公用途使用，租赁期限自2014年6月1日起至2019年7月31日止，每月租金336，073.75元，季度租金总计为1，008，221.25元，每月物业管理费38，100元，季度物业费总计为114，300元。合同第4.2条约定在乙方遵守合同约定的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自房屋交付之日起61天的装修期，装修期内乙方无需支付租金，但需要支付物业管理费及合同约定的其他费用。第4.3条约定若乙方违反合同约定（包括因乙方原因导致合同提前解除），甲方有权向乙方索取其实际享受的装修期内所免去的所有租金。第4.4条约定乙方应于收到甲方所开具的下一季度房屋租金发票的三个工作日内向甲方支付下一季度的房屋租金，如乙方逾期支付租金，应自逾期之日起按未付款项的日千分之一支付违约金至欠款付清为止。第5.2条约定乙方应于收到甲方物业管理费公司所开具的下一季度物业管理费发票的三个工作日内向甲方指定的物业管理公司账户支付下月的物业管理费；但首季度物业管理费应于交付日起五个工作日内支付。如乙方逾期支付物业管理费，应自逾期之日起按未付款项的日千分之一支付违约金至欠款付清为止。第6.1条约定乙方应于本合同签署后五日内向甲方支付房屋租赁保证金1，122，521.25元，即三个月租金与三个月物业管理费之和。第6.2条约定如乙方违反合同约定，甲方有权以保证金抵付乙方应付款项或赔偿甲方因此而遭受损失之赔偿。第11.3条约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的乙方，应向另一方按保证金之同等金额支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他合同约定的应付款项累计超过30天……合同签订当日，稻盛公司向韬睿公司交付系争房屋。
2014年5月16日，韬睿公司通过中国银行向稻盛公司转账支付374，173.75元，用途为“定金-
意大利馆4F”，5月29日，韬睿公司通过中国银行向稻盛公司转账支付1，870，868.75元，用途为“物业管理费、租金、定金”，合计2，245，042.50元。庭审中，双方确认上述款项为韬睿公司支付的房屋租赁保证金1，122，521.25元、2014年8月1日起至10月31日止的租金1，008，221.25元和物业管理费114，300元。2014年10月16日，稻盛公司向韬睿公司邮寄要求韬睿公司支付下一季度租金及物业管理费的发票，韬睿公司于10月17日收到上述发票，但未支付相关费用。
另查明，2014年9月30日，韬睿公司向稻盛公司发送关于解除《世博地块意大利园房屋租赁合同》的通知书，称系争房屋渗漏水严重，玻璃幕墙无故爆破，系争房屋不是合法建筑，不符合办公用途，要求解除《租赁合同》，稻盛公司在收到函后三日内将原告支付的2，245，042.50元全额退还。2014年10月10日，稻盛公司向韬睿公司发送公函表示稻盛公司已积极履行维修义务，系争房屋不影响正常使用，没有出现法定或双方在《租赁合同》第11.3条约定各一方可书面解除合同的情况，不同意韬睿公司解除《租赁合同》。2014年10月28日，韬睿公司向稻盛公司告发送《关于请自行接收我司交换的房屋的通知函》，称由于房屋没有门锁，不存在钥匙交接，请稻盛公司立即自行接受系争房屋并退还韬睿公司已经支付的全部款项。稻盛公司对该函未作回复。双方也未办理交接手续。
2014年12月17日，本院组织双方进行证据交换，稻盛公司当庭通知韬睿公司要求解除《租赁合同》。
再查明，2011年3月30日，上海市人民政府作出沪府（2011）30号《关于同意组建上海世博发展（集团）有限公司的批复》委托上海世博发展（集团）有限公司负责实施世博园区的开发建设和管理。2011年6月10日，上海市人民政府作出沪府（2011）57号《关于同意上海世博会外国参展方无偿赠与的自建馆及委托上海世博局拆除的自建馆处置意见的批复》，同意意大利馆等场馆由上海世博发展集团统一负责管理、经营或拆除；在世博园区开发过渡期间，可由上海世博发展集团作为管理和运营主体，办理项目申报、工商登记等手续。2011年9月21日，上海市规划和国土资源管理局作出《关于C06地块意大利馆过渡性使用方案的批复》，同意上海世博会有限公司对意大利馆进行该站，作为临时过渡使用，建设项目名称：C06地块意大利馆过渡性使用工程；建设用地规划性质：公共设施用地（展览用地）；规划允许建筑工程性质：展览及其配套设施；建筑面积：改建后地上建筑物面积为11489平方米，增加1342平方米；建筑高度、层数：改建后建筑为4层。2011年9月23日，上海市规划和国土资源管理局作出沪规土资建（2011）767号《关于同意世博会非永久性场馆及配套设施延续使用的批复》，同意包括意大利馆（浦东园区C06-01地块）在内的世博会非永久性展馆及配套设施延续使用5年。2012年2月29日，上海市规划和国土资源管理局向上海世博会有限公司颁发沪规建（2012）FAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》，建筑物名称为C06地块意大利馆过渡性使用用房，使用性质为其他，层数为4层，高度为23.95米，地上建筑面积11288平方米，地下建筑面积359平方米。2012年2月3日上海世博发展（集团）有限公司委托上海世博会经贸有限公司以自己的名义对系争房屋所在场馆及配套设施进行招商租赁。2014年4月10日，上海世博会经贸有限公司出具《同意转租确认书》，载明该公司已将原意大利馆三、四楼等房屋出租给稻盛公司，租期自2014年4月10日起至2025年6月30日止，租用区域功能、业态限制为原意大利馆三、四楼用于商务接待和办公，同意稻盛公司将租用区域在符合上述租期范围和租用区域功能、业态限制的条件下作分割后按套转租给任意第三人使用。
审理中，稻盛公司表示合同解除后其可以自行收回房屋，不需要法院处理返还房屋问题。
以上事实，由韬睿公司提供的世博地块意大利园房屋租赁合同、国内支付业务付款回单、客户借记回单、电子邮件／关于解除世博地块意大利园房屋租赁合同的通知书、EMS邮寄和签收凭证、公函、公证书，稻盛公司提供的沪府（2011）30号批复、沪府（2011）57号批复、沪规土（2011）67号批复、关于C06地块意大利馆过渡使用的批复、建设工程规划许可证及所附建设工程项目表、授权委托书、同意转租确认书、房屋租赁合同、交付确认书、发票、账单及邮寄凭证等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
综观本案事实以及双方当事人诉辩称，本院对本案争议焦点归纳分析如下：
关于《租赁合同》的效力。本案系争房屋为世博会特殊建筑，稻盛公司提交了有关部门的批复及建设工程规划许可证，足以证明房屋的合法性。虽然2011年9月23日沪规土资建（2011）767号批复中载明场馆及配套设施的延续使用5年，但之后，上海世博会有限公司于2012年2月29日取得的沪规建（2012）FAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》并无延续使用5年的限制。同时，稻盛公司进行转租也得到了相关房屋管理人的同意。因此，韬睿公司认为《租赁合同》无效的理由不能成立，原告韬睿公司本诉部分的全部诉讼请求，本院予以驳回。
《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。针对反诉部分诉讼请求，本院分析如下：
《租赁协议》签订后，稻盛公司按约向韬睿公司交付了系争房屋，韬睿公司支付了租赁保证金、2014年8月1日起至10月31日止的租金及物业管理费，2014年11月1日以后的上述费用至今未缴纳。韬睿公司称因为房屋渗漏水、玻璃幕墙爆破，双方多次磋商并要求稻盛公司予以修复，未能彻底解决。但韬睿公司未能提供充分证据证明系争房屋的上述问题足以导致其无法实际使用系争房屋，亦无证据证明稻盛公司有怠于维修之情形。韬睿公司拒付租金的理由不能成立，其发出的解除通知函亦不发生解除合同的效力。根据《租赁合同》第11.3条约定，韬睿公司逾期支付租金和物业管理费的行为已构成根本违约，稻盛公司于2014年12月17日在本院组织证据交换时当庭通知韬睿公司解除《租赁合同》，故本院确认《租赁合同》于2014年12月17日解除。
因韬睿公司逾期支付租金导致稻盛公司解除合同，故稻盛公司要求韬睿公司支付合同提前解除的违约金1，122，521.25元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据合同第6.2条约定，如乙方违反合同约定，甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，故本院认定上述款项与韬睿公司已支付的租赁保证金相抵扣。
根据合同第4.2条约定，甲方同意在租赁期内给予乙方自房屋交付之日起61天的装修期，装修期内乙方无需支付租金，但需要支付物业管理费及合同约定的其他费用。故对于稻盛公司要求韬睿公司支付自2014年6月1日起至7月31日止的物业管理费76，200元的诉讼请求，本院予以支持。
根据合同约定，首季度物业管理费应于交付日起五个工作日内支付；如乙方逾期支付物业管理费，应自逾期之日起按未付款项的日千分之一支付违约金至欠款付清为止。韬睿公司未支付2014年6月1日起至7月31日止的物业管理费，应承担逾期付款违约金。现稻盛公司主张该违约金自2014年10月31日起计算，并无不当。审理中，韬睿公司表示违约金计算标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑稻盛公司的实际损失，韬睿公司的违约情节等因素，酌定韬睿公司支付稻盛公司逾期支付物业管理费违约金，以76，200元为本金，按每日万分之四的标准计算至判决之日止。
双方租赁合同至2014年12月17日解除，现有证据亦不足以证明韬睿公司在此之前已经返还房屋，故韬睿公司理应支付稻盛公司自2014年11月1日起至合同解除之日止的租金及物业管理费，稻盛公司主张韬睿公司支付自2014年11月1日起至12月15日止的租金497，205元及物业管理费56，367.12元，合计553，572.12元，并无不当，本院予以支持。
2014年10月17日，韬睿公司收到了稻盛公司邮寄的支付下一季度租金及物业管理费的发票，但未支付相关费用，理应支付逾期付款违约金。审理中，韬睿公司表示逾期付款违约金计算标准过高，要求法院予以调整。本院综合考虑稻盛公司的实际损失，韬睿公司的违约情节等因素，酌定韬睿公司支付稻盛公司以553，572.12元（租金497，205元与物业管理费56，367.12元之和）为本金，自2014年10月23日起按每日万分之四的标准计算至判决之日止的逾期付款违约金。
因稻盛公司并无证据证明其中介佣金损失，且本院已支持其主张的解约违约金，故其要求韬睿公司赔偿中介佣金损失672，147.50元的诉讼请求，本院不予支持。
根据合同第4.3条约定，若乙方违反合同约定（包括因乙方原因导致合同提前解除），甲方有权向乙方索取其实际享受的装修期内所免去的所有租金。免租期是出租方在合同正常履行完毕的情况下给予承租人的优惠，现因韬睿公司的原因致合同解除，稻盛公司要求韬睿公司支付免租期租金，符合合同约定，但考虑到合同已实际履行一段时间，且本院已支持稻盛公司解约违约金等情况，酌定韬睿公司支付稻盛公司免租期租金606，590元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告上海韬睿实业有限公司的全部诉讼请求；
二、反诉原告上海稻盛商务服务有限公司与反诉被告上海韬睿实业有限公司签订的《世博地块意大利园房屋租赁合同》于2014年12月17日解除；
三、反诉被告上海韬睿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海稻盛商务服务有限公司解约违约金人民币1，122，521.25元，该款项与反诉被告上海韬睿实业有限公司已支付的租赁保证金人民币1，122，521.25元相抵扣；
四、反诉被告上海韬睿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海稻盛商务服务有限公司自2014年6月1日起至7月31日止的物业管理费人民币76，200元；
五、反诉被告上海韬睿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海稻盛商务服务有限公司逾期付款违约金，以人民币76，200元为本金，自2014年10月31日起按每日万分之四的标准计算至判决之日止；
六、反诉被告上海韬睿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海稻盛商务服务有限公司自2014年11月1日起至12月15日止的租金及物业管理费共计人民币553，572.12元；
七、反诉被告上海韬睿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海稻盛商务服务有限公司逾期付款违约金，以人民币553，572.12元为本金，自2014年10月23日起按每日万分之四的标准计算至判决之日止；
八、反诉被告上海韬睿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海稻盛商务服务有限公司装修期租金人民币606，590元；
九、驳回反诉原告上海稻盛商务服务有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币25，221元，减半收取计人民币12，610.50元，财产保全费人民币5，000元，由原告上海韬睿实业有限公司负担；反诉案件受理费人民币15，967.50元，由反诉原告上海稻盛商务服务有限公司负担人民币4，932.50元，反诉被告上海韬睿实业有限公司负担人民币11，035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一五年五月五日
书记员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。