浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉桐民初字第973号
原告：陈平化。
委托代理人：蒲峻麟、范晓辉（实习）。
被告：浙江厚源商业发展有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道润丰步行街***号。
法定代表人：程学东，总经理。
委托代理人：赵萍。系该公司员工。
原告陈平化诉被告浙江厚源商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员朱谷玥适用简易程序于同年4月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒲峻麟、范晓辉、被告委托代理人赵萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2009年7月5日签订了《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》，约定原告将位于桐乡市香港城9幢×××号的商铺使用权交付给被告统一招商经营管理，经营管理期限为5年，每半年交付租金，2009年10月1日至2011年9月30日被告无需向原告支付商铺利益。被告至今仅支付半年租金，现管理协议到期，但原告多次要求被告支付房屋租金并腾房，被告至今未履行。现请求判令：一、被告立即腾退香港城9幢148室；二、被告立即支付租金341705元；三、被告立即支付占有使用费74284元（自2014年10月1日起计算至2015年3月30日，并算至实际腾退之日止）；四、被告承担违约金102511.50元；五、被告支付实现债权费用1000元。审理中，原告变更第四、五项诉讼请求，要求被告支付违约金34888.10元，实现债权费用19700元。
被告答辩称，原告的诉讼请求中第一、第三项与案由不符；2012年4月至2013年9月30日的租金已过诉讼时效，被告只认可2013年10月1日至2014年9月30日租金148567元，违约金按协议分段计算，对实现债权的费用和诉讼费用有异议。
原告对其主张的事实，向本院提交了下列证据：
一、《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》各1份，证明原告方取得了房屋的权属证书，桐乡市梧桐街道香港城9幢×××号商铺的房地产归原告所有；
二、《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》1份，证明原、被告于2009年7月5日签订了桐乡香港城商铺委托经营管理协议，该协议明确约定了租金及支付时间、违约责任；
三、代理合同、发票各1份，证明原告实现债权的费用为19700元。
被告质证意见：对证据一、二没有异议，对代理合同的真实性没有异议，对代理费的内容即代理合同中有一项政府指导价19700元的标准有异议，对发票的真实性没有异议。
被告未向本院提交任何证据。
本院认证意见：对原告提供的证据一、二，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，被告质证无异议，本院予以确认；对证据三的真实性本院予以确认。
本院经审理认定，2009年7月5日，原告就其所有的位于桐乡市振东新区香港城9幢×××号房屋与被告浙江厚源商业发展有限公司签订《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》一份，约定原告将诉争房屋的使用权交付给被告统一招商经营并管理，商铺经营管理期限为5年（自2009年10月1日至2014年9月30日、前二年免租）。2011年10月1日至2014年9月30日的租金每六个月支付一次，于“每个半年支付时间段前十天内支付”。如未按期支付，逾期支付超过30日的，按应付款每日万分之一支付滞纳金；逾期支付超过60日未超过90日的部分，按逾期应付款的每日万分之一点五计算违约金；逾期支付超过90日，原告如选择继续履行合同、被告应按逾期应付款的每日万分之二计算超过90日部分的违约金。协议还约定：违约方按协议约定承担违约金；违约方由此给另一方所造成损失（包括直接损失与间接损失、实现债权的费用等全部损失）的，由违约方赔偿。被告至今尚欠原告2012年4月1日至2014年9月30日租金未支付。协议到期后被告既未与原告达成续租协议，也未返还房屋，原告遂诉至本院。
本院认为，一、关于租金问题。原、被告间签订的《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》合法有效，双方均应依约履行义务。原告已按约将诉争房屋交由被告统一出租，而被告未按约支付租金，故原告要求被告支付租金的诉请，有合同及法律依据，本院予以支持，租金金额应以合同约定的大写为准，故本院确认2012年4月1日至2014年9月30日租金为341703.50元。关于被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的意见，本院认为，原、被告签订的合同租赁期为五年，虽约定每半年支付一次租金，但该合同一直处于持续性的履行过程中，且租金的支付呈现出持续、定期的形态，故该租金实为同一债务分期履行，故诉讼时效应从分期履行的最后一期履行期限届满之日起计算，而原告起诉时的诉讼时效期间并未届满，故对于该抗辩意见不予采信。
二、关于违约金问题。按照协议约定，截止2015年3月30日的违约金计算为45899.66元（以59426.50元为本金计算1095日，其中60日按每日万分之一计算，30日按每日万分之一点五计算，1005日按每日万分之二计算；以66855元为本金计算911日，其中60日按每日万分之一计算，30日按每日万分之一点五计算，821日按每日万分之二计算；以66855元为本金计算729日，其中60日按每日万分之一计算，30日按每日万分之一点五计算，639日按每日万分之二计算；以74283.50元为本金计算546日，其中60日按每日万分之一计算，30日按每日万分之一点五计算，456日按每日万分之二计算；以74283.50元为本金计算364日，其中60日按每日万分之一计算，30日按每日万分之一点五计算，274日按每日万分之二计算）。原告自愿请求的违约金为34888.10元，不超过合同约定数额，本院应予准许。
三、关于实现债权的费用问题。本院认为，根据合同约定，违约方赔偿另一方所造成的包括直接损失与间接损失、实现债权的费用等全部损失，现原告请求实现债权的费用有合同及法律依据，但数额偏高，结合案件实际，本院酌情支持10000元。
四、关于腾退问题。原、被告间租赁协议于2014年9月30日届满，租赁到期后，承租人应当返还租赁物。现原告要求被告腾退诉争房屋，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，原告请求参照原租赁合同约定的租金计算于法有据，本院予以支持，即半年租金为74283.50元（2014年10月1日至2015年3月31日）；自2015年4月1日起至被告实际腾退之日的租金按每日203.52元计算（74283.50元／年÷365天／年）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、由被告浙江厚源商业发展有限公司支付原告陈平化租金341703.50元、违约金34888.10元及实现债权费用10000元，二项合计为386591.60元；
二、由被告浙江厚源商业发展有限公司支付原告陈平化房屋占有使用费74283.50元（已计算至2015年3月31日；自2015年4月1日起按每日203.52元计算至被告实际腾退之日）；
上述第一、二项于本判决生效后十日内付清；
三、由被告浙江厚源商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内腾退原告陈平化位于桐乡市振东新区香港城9幢×××室的房屋；
四、驳回原告陈平化其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8360元，减半收取4180元，由原告陈平化负担86元，由被告浙江厚源商业发展有限公司负担4094元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
代理审判员 朱谷玥
二〇一五年五月十一日
书 记 员 黄晓燕