河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第1206号
原告李伟，男，汉族。
委托代理人方亮、于子茜（实习），河南国基律师事务所律师。
被告河南省电子规划研究院有限责任公司，住所郑州市金水区。
法定代表人宋北光，董事长。
委托代理人韩琳、李德龙（实习），河南秉义律师事务所律师。
原告李伟（以下简称原告）诉被告河南省电子规划研究院有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人方亮、于子茜，被告委托代理人韩琳、李德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告家庭经营的茶社自1997年租用被告单位的房屋，2013年3月19日，原合同到期后，原、被告双方又续签了一份房屋租赁协议，协议约定，被告将位于金水区政七街13号院南楼部分房屋出租给原告使用，租金按季结算，每季为62500元，租期自2013年3月19日至2015年3月19日止，双方还约定了其他事项。合同签订后原告又对茶社进行了重新装修，在合同正常履行过程中，被告想要将租赁费涨至每年70万元，遭到了原告的坚决反对。被告即在2013年12月4日，向原告发出了一份解除租赁关系通知书，该通知书称，被告因规划调整，拟对租赁房屋重新利用，特根据合同法的有关规定，解除与原告的不定期租赁关系。原告认为，合法的租赁关系应受到法律保护，被告提起解除与原告的定期租赁合同，系违约行为，同时，被告为了达到其非法目的更是采用断水断电的手段，原告至今无法正常经营，无奈之下原告只能放弃经营，腾出房屋。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告130万元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
第一组证据：《房屋租赁协议》原件一份，系原、被告双方在2013年3月19日签订，租期为2013年3月19日起至2015年3月19日止。证明原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，被告应按照合同约定在租赁期内将房屋交付给原告使用。
第二组证据：2013年3月20日的《收据》、2013年5月14日的《收条》、2013年10月28日的《通用机打发票》原件各一张。证明原告已经按照《房屋租赁协议》的约定按季向被告支付了租金，即自2013年3月20日起至2013年12月19日期间的租金。
第三组证据：1、《解除租赁关系通知书》原件一张，系被告在2013年12月4日向原告发出的；2、原告在2014年1月27日向被告发出的一份函告复印件及邮寄邮政快递回执单原件一张。第一、证明被告在上述《房屋租赁协议》约定的有效期限内无故解除房屋租赁关系，被告以“因被告单位规划调整，拟对房屋重新利用，解除与原告之间的不定期租赁关系”为由，恶意解除《房屋租赁协议》，严重违反了双方签订的《房屋租赁协议》的约定，已构成违约。第二、证明原告在接到被告违约解除房屋租赁关系的通知书后，几经与被告沟通无效，为避免因被告的单方违约行为导致双方的损失进一步扩大，于2014年1月27日向被告发函明确指出了被告的恶意违约行为，原告同意在2013年12月20日起解除《房屋租赁协议》，并要求被告在2014年1月28日下午2点到租房现场进行物品数量的清点及交接手续，但至今被告未与原告办理相关房屋交接手续，故原告依法不应承担2013年12月20日之后的房屋租金。
第四组证据：1、《装饰装修工程施工合同协议条款》原件一份及《水云间装修明细表》原件七张，系原告与北京南方金柯装饰工程有限公司在2013年元月16日签订，本合同约定工程造价为1106635元，工程地点为郑州市政七街13号附1号即本案诉争房屋所在地。2、2013年4月6日北京南方金柯装饰工程有限公司给原告出具的《收据》一份，载明收到李伟的装修工程款1106635元。证明原告在租赁被告的房屋期间投入巨资对房屋进行了装修，因被告严重违反了《房屋租赁协议》的约定，单方无故解除了《房屋租赁协议》，给原告造成了巨大的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当依法承担向原告赔偿巨大经济损失1106635元的违约责任。
第五组证据：1、2014年1月22日司法评估鉴定申请书一份；2、2014年12月3日评估事项确认书一份；3、被告的《鉴定材料质证意见》一份；4、豫中评报字（2015）0xx6F《郑州市金水区人民法院房屋装修价值评估报告书》。证明：第一，被告承认原告在租赁被告的房屋期间对所租赁的房屋进行了装修；第二，上述评估报告书的评估鉴定程序合法，评估鉴定意见：评估基准日的评估值为953218.00元的评估鉴定结论客观真实；第三，原告要求被告以上述评估报告书中评估基准日的评估值为准对原告承担赔偿损失953218.00元的违约责任。
被告辩称：1、原告诉请不能成立，原告今日依然占用被告的房屋，双方商量原告发了函同意解除，有争议，但实际未解除，因此不应当支付原告的损失。2、原告租赁房屋经营茶社，被告认为主体和法律是有出入的。3、原告至今欠被告房租，没有足额支付，且在使用期间擅自改变房屋结构，给被告造成了巨大的损失，综上，请求法院驳回原告诉请。
被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、河南华英商业连锁经营有限公司证明一份，证明河南华英商业连锁经营有限公司自2012年12月1日承租房屋以来，无任何人、单位对此装修；2、河南利安电子商务有限公司出具的证明、河南华英商业连锁经营有限公司出具的说明，证明水、电均是从原告处接入，电是其外接，非从被告接入；3、豫财社区证明一份，证明门面房二楼平台违章建筑于2010年之前已搭建多年。
本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2013年3月19日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，主要约定，被告将位于金水区政七街xxx出租给原告使用，房屋年租金为25万元，租期自2013年3月19日至2015年3月19日止，租金季结算，每季为62500元，先付款后用房，房产税由承租方交纳；被告保证上述房屋权属清楚，原告保证上述房屋仅作为自用办公，不能转租或转借第三方；房屋租赁期内，被告保证并承担下列责任：负责对房屋及其附属物的定期检查，并担承正常的房屋维修，为原告方办理各类营业执照及许可证提供相应资料，如提前终止协议，提前三个月以书面形式通知原告，原告接到通知后，应腾退所租房屋；房屋租赁期内，原告保证并承担下列责任：按时缴纳租金，租期内按水、电表实用数按期交纳费用，逾期不交将按被告管理办法执行，原告应遵守被告的各项管理规定，应保持房屋内的设施完好，如装修经被告同意，到期装修无偿留给被告，如须拆除，必须恢复原状，造成损坏的赔偿被告费用，原告如须提前退房必须1个月之前告知被告；如因不可抗力的原因而使承租房及其设备损坏的，双方互不承担责任；本协议未尽事宜，双方协商解决；本协议一式四份，盖章有效。原告签名按指印，被告加盖公章。
2013年3月20日，被告向原告出具了一份《收据》，载明：今收到水云涧茶楼55000元，系付2013年第一季度管理费。
2013年5月14日，被告物业部邵守东、牧原向原告出具了一份《收条》，载明：今收到水云涧茶社第二季度（2013年）房费55000元。
2013年10月28日，被告向原告出具机打《发票联》一份，载明：付款方原告，收款方被告，品目房屋租赁，金额45385元。该《发票联》的背面手写了下列内容：“给研究院交第三季度房租（2013年）55000元，茶叶、消费抵用9615元，余45385元，2013年10月28日。”
2013年12月4日，被告向原告邮寄了一份《解除租赁关系通知书》，主要内容为：“解除租赁关系通知书河南水云涧茶艺文化发展有限公司、李伟：我们是河南省电子规划研究院有限责任公司，系你所租用房屋（该房屋位于郑州市金水区政七xxx配楼1、2、3层及二楼214、215号房间及红专二街临街房）的所有人。因我单位规划调整，拟对上述房屋重新利用，特根据合同法的有关规定，解除与你的不定期租赁关系。为此，郑重通知如下：1、自该通知书发出之日起，解除与你方的租赁关系，请你在接到通知后三个月内（在2014年3月4日前）搬出金水区政七街xxxx楼1、2、3层及二楼214、215号房间及红专二街临街房，并恢复租赁房屋原状。2、如果你方未在2014年3月4日前搬离金水区政七街13号院南楼西配楼1、2、3层及二楼214、215号房间及红专二街临街房的房屋，我单位将启动法律程序，并追究由此给我公司带来的损失。河南省电子规划研究院有限责任公司（公章）2014年12月4日（实为2013年12月4日）”。
2013年12月5日，原告收到该通知书。
2014年1月27日，原告向被告邮寄了一份《通知》，主要内容为：“河南省电子规划研究院有限责任公司：由于你院于2013年12月4日在合同不到期的情况下恶意违约，通知我解除租赁合同并到四处张贴，随后又断我用水，导致我已无法经营；无奈我同意解除合同，请你们在2014年1月28日下午2时到租房现场，双方共同清点物品数量及交接手续。李伟2014.1.27”。当天，被告收到了该通知。双方未完成交接。
2014年1月22日，原告向本院起诉。
另查明，原告方因经营的茶社需要，自1997年起就租用了本案所涉的房屋，原告在此租用期间对房屋进行了装修。2013年元月16日，原告与北京南方金柯装饰工程有限公司签订了《装饰装修工程施工合同协议条款》一份，主要约定，在2013年2月1日至2013年3月15日，北京南方金柯装饰工程有限公司对原告所租用的涉案房屋进行装修，装修工程款造价为1106635元。装修后，2013年4月6日，北京南方金柯装饰工程有限公司向原告出具收到原告支付的1106635元装修工程款的收款收据。
诉讼中，原告申请对位于金水区政七街13号院南楼的房屋现有的装修、装饰材料及附属物按照原规格现在的市场价值进行评估。本院依法委托河南省中州评估有限公司进行评估，2015年1月19日，河南省中州评估有限公司作出评估报告，在评估基准日2014年12月12日所表现的评估值为953218元。原告为此支付评估费12000元。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同效力本院依法予以确认，应认定原告与被告之间形成房屋租赁合同关系。双方应本着诚实信用的原则履行合同约定义务。
一、关于本案合同履行情况的认定。
2013年元月16日，原告与北京南方金柯装饰工程有限公司签订了《装饰装修工程施工合同协议条款》一份，主要约定，在2013年2月1日至2013年3月15日，北京南方金柯装饰工程有限公司对原告所租用的涉案房屋进行装修，装修工程款造价为1106635元。2013年3月19日，原、被告双方才签订了《房屋租赁协议》，可以认定原告已经被告同意对涉案房屋进行的装修。
按照2013年3月19日双方签订的《房屋租赁协议》的约定，租期自2013年3月19日至2015年3月19日止，租金季结算，每季为62500元，先付款后用房。在租期内，原告应按季向被告交纳租金，原告先后在2013年3月20日、2013年5月14日、2013年10月28日三次向被告交纳租金，应认定为分别交纳2013年3月19日至2013年6月18日、2013年6月19日至2013年9月18日、2013年9月19日至2013年12月18日这三季的租金。
原告先后在2013年3月20日向被告交纳租金55000元、2013年5月14日向被告交纳租金55000元、2013年10月28日向被告交纳租金45385元及用茶叶、消费抵用9615元。原告这三次交纳租金均为每季55000元。原、被告双方在2013年3月19日签订的协议中虽然约定：“租金季结算，每季62500元”。原告主张被告同意原告按照双方在2011年年初至2013年3月初期间的口头租赁协议约定的季次租金标准即以55000元每季次的标准向被告支付2013年3月19日至2015年3月19日期间的租金，所以，原告按季（每三个月）以55000元的标准向被告支付了自2013年3月20日起至2013年12月19日期间的租金。在此期间，被告也从未口头或书面向原告提出原告交纳的租金不符合协议约定的每季62500元的标准，如果被告认为原告应按每季62500元的标准交纳租金，就应当在原告2013年5月14日、2013年10月28日向被告交付租金时，先扣除原告欠付的2013年3月19日至2013年6月18日以及2013年6月19日至2013年9月18日的租金，被告未扣除，直接收取了原告2013年6月19日至2013年9月18日以及2013年9月19日至2013年12月18日的租金，足以说明被告对原告按季向被告支付租金55000元是予以认可的，双方对季租金变更为55000元；再者，2013年12月4日，被告向原告邮寄的《解除租赁关系通知书》中，未提及原告拖欠租金问题，如果被告认为原告应按每季62500元的标准交纳租金，应当作为发出《解除租赁关系通知书》的理由，事实上被告未提及原告拖欠租金问题，足以印证被告对原告按季向被告支付租金55000元是予以认可的。因此，本院认定，自2013年3月19日至2015年3月19日止，原、被告双方对季租金由62500元变更为55000元。原告实际也是按每季55000元向被告交付租金。
2013年12月4日，被告向原告邮寄了《解除租赁关系通知书》，主要以“因我单位规划调整，拟对上述房屋重新利用”为由，“解除与你的不定期租赁关系”。2013年12月5日，原告收到该通知书。双方未约定异议期，对被告向原告发出的解除通知原告也未在三个月内向法院起诉，本院确认原、被告之间的《房屋租赁协议》已于该通知到达之日即2013年12月5日解除。
二、关于本案合同违约情况的认定。
被告辩称原告私自篡改了原、被告双方在2013年3月19日所签订的协议条款，合同约定被告和原告均持有《房屋租赁协议》，只要被告向本院出示其持有的协议与原告持有的协议进行对比就能直接辨明原告有无私自篡改协议，现被告未向本院提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”，被告依法应承担对其不利的法律后果。因此被告辩称原告私自篡改了原、被告双方在2013年3月19日所签订的协议条款是完全不能成立的。原、被告双方约定的租赁期限应为2013年3月19日至2015年3月19日止。
2013年12月4日，被告向原告邮寄了《解除租赁关系通知书》，主要以“因我单位规划调整，拟对上述房屋重新利用”为由，“解除与你的不定期租赁关系”。解除协议没有合同依据，被告的上述行为严重违反了双方协议的约定，致使原告不能在协议约定的租期内正常使用所租赁的房屋，被告构成违约。
三、关于本案被告应当赔偿原告损失的认定。
通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销（消耗）的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。
本案中，2013年元月16日，原告与北京南方金柯装饰工程有限公司签订了《装饰装修工程施工合同协议条款》，主要约定，在2013年2月1日至2013年3月15日，北京南方金柯装饰工程有限公司对原告所租用的涉案房屋进行装修，装修工程款造价为1106635元。装修后，2013年4月6日，北京南方金柯装饰工程有限公司向原告出具收到原告支付的1106635元装修工程款的收款收据。本院依法委托河南省中州评估有限公司进行评估，2015年1月19日，河南省中州评估有限公司作出评估报告，在评估基准日2014年12月12日所表现的评估值为953218元。表明原告的装修是客观真实的。按照装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则，原告支付的1106635元装修费用，应在2013年3月19日至2015年3月19日期间内摊销完毕，至2013年12月5日合计租赁257天双方的租赁合同解除时，本院确定租赁期间消耗的已摊销的费用为395007元，未摊销的费用为711628（1106635-395007=711628）元应纳入合同解除后的损失范围，被告应当赔偿原告。
故对原告的请求，本院支持其中的711628元，其余部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款并参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告河南省电子规划研究院有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告李伟711628元。
二、驳回原告李伟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16500元，由原告负担7468元，被告负担9032元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 杨 警
人民陪审员 李仁义
人民陪审员 杨巧云
二〇一五年六月十七日
书 记 员 孙晓璐