山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初2856号
原告山东佳园物业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人纪绪立，总经理。
委托代理人曹玉兰，山东大明律师事务所律师。
委托代理人林琳，女，该公司员工，住济南市。
被告卢钢，男，1963年10月11日生，汉族，无业，住济南市。
原告山东佳园物业发展有限公司与被告卢钢物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东佳园物业发展有限公司法定代表人纪绪立的委托代理人曹玉兰、林琳，被告卢钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）诉称：原告佳园物业公司于2010年9月21日与济南世纪佳园小区业主委员会签订《世纪佳园物业服务合同》，合同约定服务期限为3年，依据合同约定，合同到期后，自动延续至2014年9月20日。合同到期后，双方于2014年9月20日续签了《物业服务合同》，该合同期限至2018年9月20日。在第一份物业服务合同签订后，原告依约进驻世纪佳园小区，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务。被告卢钢系世纪佳园小区业主，其居住的房屋建筑面积为142.05平方米。在合同履行过程中，原告依约对该社区进行了物业服务和管理，为业主提供了物业服务，绝大多数业主都按时交纳了物业服务费用。被告自2010年9月21日至2016年3月31日期间，未向原告交纳物业服务费用，经原告方多次催要未果。原告方认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，在原告依约履行了合同、提供了物业服务时，被告也接受和享受了原告方提供的物业服务，被告交纳物业服务费，是其应承担的义务。被告的拒交行为，损害了原告的合法权益，也损害了社区其他业主的合法利益。基于以上事实，原告诉至法院，请求法院依法判决被告卢钢补交拖欠的2010年9月21日至2016年3月31日的物业服务费9934元；判决被告向原告支付违约金4209.8元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告卢钢辩称：1、原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告无起诉我的主体资格。被告所在的济南市世纪佳园小区没有召开过业主大会，没有选举过业主委员会，原告所依据的物业服务合同中的济南市世纪佳园小区业主委员会是否存在、是否依法产生，原告没有证据证明。根据《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定，在世纪佳园小区业主大会没有选聘物业公司的情况下，所谓的济南市世纪佳园小区业主委员会无权决定选聘物业公司，该业主委员会擅自选定物业公司并代表业主签订合同，对业主没有约束力。根据《济南市物业管理办法》第四章第二十条“物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订物业服务合同”规定，而原告未按规定与被告签订物业服务合同，因此双方不存在合同关系，对我没有约束力。2、如果法院经审理认为被告拖欠原告物业费，那么原告所主张的2014年9月19日之前的物业服务费已经超过诉讼时效。3、原告对2014年9月20日之后的物业服务费按照每月每平方米1、2元的标准收取不符合其所依据的合同的约定。原告提交的《物业服务合同》第七条第三目载明物业服务费涨价需要经过业主大会表决通过后执行，原告没有证据证明其涨价经过了业主大会的同意。4、如果在原告所主张的期间内是其提供物业服务，那么其提供的服务严重不符合法律规定和合同约定。作为物业服务中最基本的保洁、绿化服务，原告提供的服务严重不符合约定，垃圾遍地，绿地无人打理，擅自占用消防通道停放车辆，无法保障消防通道畅通，直接危害了全体业主的生命安全和财产安全。根据《物业服务合同》第四条的约定，原告应当按照附件五【物业服务标准】提供服务，不得低于基本等级规范要求，但原告根本没有按照合同载明的物业服务标准提供服务。原告不仅没有按照《物业服务合同》约定提供服务，而且将该小区原有的环境进行严重破坏，将原有的绿地铲除，改为停车场，收取停车费，据为己有。以上行为严重改变了小区原有规划和用途，违背了业主意愿，损害了全体业主的共同利益。被告的车辆在小区停放期间，由于原告的严重不负责任，既没有按照合同约定进行巡查防范，又没有保证监控系统正常运行，导致车辆被破坏达十几处，未尽到保障被告财产安全的义务，给被告造成了直接损失达6800元。2011年7月因佳园物业公司擅自撤离小区，造成小区治安混乱，被告电动车被盗，原告未尽到保障被告财产安全的义务，给被告造成直接损失4700元。原告将小区绿地、消防通道、共用道路改为停车场，向部分业主收取停车费，向在电梯内做广告的商户收取了广告费，这些费用属于包括被告在内的全体业主所有。根据法律规定和合同约定，应当将归属于被告的部分支付给被告，但原告没有按照法律规定和合同约定支付，严重损害了被告的合法权利。5、对原告拖欠的经营共用部位和共用设施所取得的收益中归属于被告的部分，被告主张予以抵销。6、原告主张违约金既没有事实依据，也没有法律依据。7、如果法院查明是被告与原告存在物业服务合同关系且原告给被告提供过物业服务，那么被告提出反诉，对原告给被告造成的损失要求赔偿。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉或者驳回其诉讼请求，维护被告的合法权利。
经审理查明：原告佳园物业公司系济南市世纪佳园小区的物业服务企业。2010年9月21日，原告佳园物业公司与案外人济南市世纪佳园小区业主委员会签订《世纪佳园物业服务合同》，该合同约定由原告对世纪佳园小区提供物业服务，期限为3年，自2010年9月21日起至2013年9月20日止。合同中约定的物业服务费的收取标准为：高层住宅每平方米每月1元；商业物业每平方米每月2元；物业服务费用包括：“绿化用水、道路照明、监控、消防、供水加压运行、电梯维保、年检、垃圾清运等所有公共部位的用水、用电费用及设施、设备的维护保养费。物业服务费可根据济南市政府公布的物价涨跌幅度及相关文件标准进行调整，经过业主大会表决通过后执行。物业服务费每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期开始5日内履行缴纳义务。”合同第十九条中，双方还约定：“本合同期满前三个月，没有将续聘或解聘乙方（原告佳园物业公司）的意见书通知乙方的，乙方视为甲方（济南市世纪佳园小区业主委员会）同意此合同自动延续，合同为一个整年度。”合同落款处，甲方加盖有济南市世纪佳园小区业主委员会公章，乙方加盖有原告佳园物业公司公章予以确认。2013年9月合同到期时，济南市世纪佳园小区业主委员会未提出与原告终止履行合同的意见书，双方自动续约一年，原告继续在世纪佳园小区从事物业服务。2014年8月31日，双方再次签订一份《物业服务合同》，约定仍由原告在世纪佳园小区从事物业服务，期限自2014年9月20日至2018年9月20日。物业服务费的收费标准变更为：高层住宅每月每平方米1.2元；商业物业每平方米每月2.2元。物业服务费用每半年交纳一次，由业主或物业使用人在每个缴费期开始5日内履行交纳义务，其他约定同第一份合同。该份合同落款处也加盖有双方的公章及委托人或代表人的签名、名章。被告卢钢系世纪佳园小区业主，其自2010年9月21日起未向原告佳园物业公司交纳物业服务费，至2016年3月31日，累计拖欠金额为9943.5元（其中，2010年9月21日至2014年9月20日拖欠金额为6818.4元；2014年9月21日至2016年3月31日拖欠金额为3125.1元）。原告诉至法院，请求法院依法判决被告卢钢补交拖欠的物业服务费9934元；判决被告卢钢按照日万分之二点一的标准，以欠费额为基数，向原告方支付违约金4209.8元；由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，庭审中，被告卢钢向法庭当庭出示了部分照片，反映了小区内绿化不及时，树木枯死，小区内破坏绿地变更为停车场，物业公司收取停车费；被告车辆被划伤等情况；欲证实原告在小区内从事物业服务未达到合同约定标准的问题。原告方认为，被告的车辆被划伤是由于其在小区内乱停放车辆所导致，并不是物业公司的工作人员所为，且被告也声称向公安机关报案，至今没有处理结果，也没有确定是谁划伤的被告车辆，故与原告方无关。小区内的绿地变更为停车场，是业主委员会经广大业主要求，为了解决业主停车的问题决定变更的，与原告方无关。
以上事实，由物业服务合同、户籍证明、入住客户交款单、照片及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告佳园物业公司与济南市世纪佳园小区签订的两份《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，符合我国相关法律和司法解释的规定，且已经政府相关主管部门备案，应为有效，对该小区内的全体业主具有约束力。被告卢钢以其并非合同主体，其未参加小区召开的业主大会为由认为合同无效的主张，依法不能成立，本院不予采信。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告卢钢虽提交部分照片欲证实原告佳园物业公司在服务期间存在未达到合同约定标准、其车辆多次在小区内停放被划伤的情况，并以此为由拒约交纳物业服务费用。对此，本院认为，被告提交的照片虽然能反映小区内物业管理中客观存在的事实，但并非一种常态，这从大部分业主都按时交纳物业服务费的情况就可以推定。被告车辆被划伤，没有证据是原告方工作人员所为，且被告也已经向公安机关报案处理，故在没有确定责任人的情况下，被告不得以此为由拒交物业服务费。从被告当庭陈述的情况可以看出，被告在车辆被划伤前就存在不交物业服务费的事实，而不是车辆被划伤后，因为与原告方工作人员协商未果才拒交的物业服务费，故被告方的主观过错较明显；其拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。对于诉讼时效的问题，本院认为，根据最高人民法院相关司法解释的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因原告佳园物业公司至今仍在涉诉小区内从事物业服务，被告卢钢的欠费情况一直在持续发生，且合同中约定的交费期限为半年交纳，故不能认定为原告的诉讼请求超过诉讼时效。被告卢钢提出的原告方的诉讼请求部分超过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予支持。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告卢钢未能举证证实原告佳园物业公司的服务构成重大瑕疵，在没有得到原告许可的情况下，其拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告佳园物业公司要求被告卢钢补交拖欠的2010年9月21日至2016年3月31日期间的物业服务费9934元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，《物业服务合同》中并未约定业主或物业使用人未及时交纳物业服务费应当支付违约金的标准，但根据违约的情况和合同履行的情形来看，被告卢钢未同原告方进行有效沟通，一直拒绝交纳物业服务费用，过错明显，依法应当承担一定的违约责任，本院酌定以同期银行贷款利率的标准较为合适，自原告方起诉之日起计算至判决生效之日；原告方要求按照日万分之二点一的标准支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告卢钢于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司补交拖欠的2010年9月21日至2016年3月31日的物业服务费9934元。
二、被告卢钢于本判决生效之日起十日内向原告山东佳园物业发展有限公司支付违约金，以欠费金额9934元为基数，自2016年4月27日起计算至本判决生效之日止，按照同期银行贷款利率的标准计算。
三、驳回原告山东佳园物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75元，由被告卢钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一六年七月八日
代理书记员 孙靖