广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8348号上诉人（原审被告）：广州市佳乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张银松，董事长。委托代理人：原峰，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔巍，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：张丹，住广州市越秀区。上述两被上诉人共同委托代理人：李俊，住北京市海淀区。上诉人广州市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐公司）因与被上诉人乔巍、张丹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人佳乐公司上诉请求：1、撤销(2015)穗番法石民初字第1406号民事判决书第二项、第三项；2、调整佳乐公司应向某巍、张丹支付的过高的逾期交楼违约金。事实和理由：一审判决第二项、第三项判决佳乐公司应向某巍、张丹支付逾期交楼违约金336000元、逾期交楼违约金以2783200元为本金自2015年12月1日至2016年2月29日按照每日0.05%的标准计算，按照上述判决，佳乐公司应当向某巍、张丹支付的违约金已经达45万元之多。根据双方签署的《商品房预售合同》第十四条的约定，因卖方原因延期交楼而买方要求继续履行合同的，卖方应当按照总房价款每日0.05%向买方支付违约金，因买方原因延期交楼的，买方只需向卖方支付100元/天的违约金，违约金的约定是明显的不公平不对等，损害了佳乐公司的正当利益。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。而乔巍、张丹并未实际发生每日高达1400元的损失，乔巍、张丹已经将此不公平的违约金作为一种经营收益的方式。违约金过分高于实际损失，有违公平、诚实信用原则。为维护佳乐公司的正当权益，请求撤销一审第二项、第三项，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以乔巍、张丹的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参考中国人民银行公布的同期贷款利率或者按照同地段同标准的市场租金调整过高的违约金。被上诉人乔巍、张丹二审辩称:佳乐公司的上诉请求没有事实和法律依据，根本不能成立，请求维持原判。乔巍、张丹向一审法院起诉请求：1.佳乐公司向某巍、张丹返还2015年4月到11月未支付的违约金共计336000元，并支付自2015年4月1日至履行完毕期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；2.佳乐公司继续履行合同，每月支付42000元的违约金；3.佳乐公司承担本案诉讼费。佳乐公司一审辩称：不同意乔巍、张丹的第二项诉讼请求，佳乐公司已无能力继续履行合同。一审法院认定的事实：2013年5月25日，佳乐公司（作为甲方）与乔巍、张丹（作为乙方）签订合同编号为201305188190的商品房预售合同，由乔巍、张丹向佳乐公司购买位于番禺区南村镇南村景山大街61号（远通半山国际中心2栋办公楼）402房（以下简称涉讼房产），建筑面积173.2677平方米，售价2783200元。支付方式为自本预售合同网上签订之日0日内（不超过5日），支付全部房价款的54.01%即1503200元，剩余房款1280000元须于2013年5月25日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。上述合同第十三条房屋交付约定“甲方应当在2014年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……”第十四条延期交房的违约责任约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该房地产总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”上述合同附件七补充协议第三条甲乙双方同意买卖合同第十三条补充约定“若乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。本条中的‘逾期’是指甲方除按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期。”上述合同签订后，乔巍、张丹按照双方的合同约定支付了全部购房款及其他费用。佳乐公司未能按照双方约定的时间交付涉讼房产。2014年6月11日，佳乐公司（作为甲方）与乔巍、张丹（作为乙方）签订补充协议一份，内容为“甲乙双方根据于2013年5月25日签署的《商品房预售合同》及补充协议，现就规划设计变更及延迟交楼相关事宜协商一致，达成本补充协议，供双方遵守：第一条乙方（二栋402房业主）同意甲方做出的规划、设计变更，并配合甲方做好规划、设计变更的相关手续；同时，乙方同意甲方交楼时间相应延至2015年3月31日，期满仍未交楼，则按合同约定标准进行赔偿。第二条对于自2014年6月1日逾期交楼的违约责任问题，双方同意按照原合同（编号201305188190）约定支付逾期交楼违约金至正式交楼日为止，在此之前甲方必须将违约金在每个月月底支付一次（42000元/月），乙方收款账户张丹，招商银行富力中心支行，账号52×××66。第三条双方应当对本补充协议的内容进行保密，乙方擅自泄露、披露本协议内容的，应退还甲方支付的所有款项，给甲方造成损失的，应承担赔偿责任。第四条本补充协议未尽事项，由双方通过友好协商确定。本补充协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”上述补充协议签订后，佳乐公司按约定支付了2014年6月至2015年3月的逾期交楼违约金。此后，佳乐公司未再向某巍、张丹支付逾期交楼违约金亦未交付涉讼房产，引致本案诉讼。2016年3月2日，乔巍、张丹向原审法院提出财产保全的申请，要求查封佳乐公司名下价值462000元的财产，广州亿达置业融资担保有限公司为乔巍、张丹的上述财产保全提供连带责任保证担保。一审法院已依法采取财产保全措施。一审法院认为：乔巍、张丹与佳乐公司于2013年5月25日签订的商品房预售合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。在佳乐公司未能按照双方约定的时间交付涉讼房产后，乔巍、张丹与佳乐公司再签订补充协议一份，将交付涉讼房产的时间延迟到2015年3月31日，佳乐公司亦已按照双方的约定向某巍、张丹支付了截止至2015年3月31日的逾期交楼违约金，但佳乐公司仍未能在上述补充协议约定的时间交付涉讼房产，按照双方商品房预售合同及补充协议的约定，佳乐公司应每日按总房价款的0.05%向某巍、张丹支付逾期交楼违约金，2015年4月1日至2015年11月30日的逾期交楼违约金总金额为339550.4元（2783200元×0.05%/天×244天），乔巍、张丹仅主张336000元逾期交楼违约金属自由处分自己的权利，原审法院予以准许。虽然佳乐公司至今未支付上述期间的违约金，但乔巍、张丹重复计算上述违约金的利息明显缺乏法律依据，原审法院不予支持。虽然佳乐公司在庭审中抗辩称其已无能力继续履行合同，但其未能举出充分证据证实，亦未提出解除合同，而乔巍、张丹作为获得合同解除权的一方，其放弃行使合同解除权而要求佳乐公司继续履行合同符合双方的合同约定亦不违反法律规定，故对乔巍、张丹要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院予以支持。乔巍、张丹还主张佳乐公司从2015年12月起每月支付42000元违约金，但根据双方的合同约定，违约金应以总房价款的0.05%按日计算，且因佳乐公司实际交付房屋的时间至今未能确定，逾期交楼违约金应以暂计至法庭辩论终结时即2016年2月29日为宜，该日之后的违约金乔巍、张丹可结合佳乐公司实际交付房屋的时间另行主张。乔巍、张丹的其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年3月17日作出如下判决：一、原告乔巍、张丹与被告广州市佳乐房地产开发有限公司于2013年5月25日签订的合同编号为201305188190的商品房预售合同及其补充协议继续履行；二、被告广州市佳乐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告乔巍、张丹支付2015年4月1日至2015年11月30日的逾期交楼违约金336000元；三、被告广州市佳乐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告乔巍、张丹支付从2015年12月1日至2016年2月29日的逾期交楼违约金（逾期交楼违约金以2783200元为本金按照每日0.05%的标准计算，每月违约金总额以42000元为限）；四、驳回原告乔巍、张丹其余诉讼请求。案件受理费6970元减半收取3485元、财产保全费2830元，由被告广州市佳乐房地产开发有限公司负担。本院二审期间，佳乐公司提交中止本案审理申请书，称：佳乐公司在本案一审判决之后提起另案诉讼，诉请解除本案的买卖合同，该案审理的结果对本案产生影响，本案上诉期间我方对于合同继续履行是没有异议的。乔巍、张丹不同意本案中止审理，认为：佳乐公司是恶意拖延时效。依照合同第14条的约定，在对方违约的情况下，合同的解除权在乔巍、张丹的，佳乐公司并没有合同解除权，而本案乔巍、张丹要求合同继续履行。乔巍、张丹提交以下证据：证据1、开发商更改规划的通知，证明开发商要求更改规划；证据2、规划变更的回复，证明我方不同意随意更改规划；证据3、补充协议，证明在同意变更的前提下，开发商按照约定每月支付4.2万元违约金；证据4、最高法院就司法解释的问题答复，证明审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释只有在当事人对违约金没有约定的时候才适用；证据5、贷款计划，证明2014年6月至2016年6月期间每月供款贷款利息；证据6、龙某目前售价，证明如已交房，出售房屋的获利情况；证据7、阳光家缘数据，证明如2014年6月交房后出售，购买市区房屋可增值部分；证据8、土地使用权摊销计算，证明房产土地使用权仅为40年，按照10年摊销的方式计算的土地使用权折旧、摊销；证据9、广州中级人民法院对于违约金过高的处理意见，证明违约金标准万分之五均为合理范围，不予调整；10、租赁合同，证明因没有交房另行租赁房屋的费用。佳乐公司认为：证据1的通知中没有加盖公章，需要庭后与当事人核实。对证据2、3予以确认。证据4不属于证据，且该回复并没有司法效力。对证据5的真实性没有异议，但对关联性不予确认。证据6是打印件，对真实性、合法性、关联性不予确认。对证据7不确认，其证据来源是否属于阳光家缘网站不清楚，且报告内容仅是参考，不能作为依据。证据8并不是新证据，是企业相关的，与个人购房没有关系。证据9的来源无法确定，对真实性、合法性、关联性不予确认。对证据10真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，双方对于原审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，佳乐公司称：对一审判决第一项没有异议。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、涉案合同约定的违约金标准应否调整？二、本案是否应当中止诉讼？关于焦点一，经本案查明的事实，双方对于逾期交房违约金标准约定为“每日按总房价款0.05%的标准支付违约金”，该约定系当事人的真实意思表示。在合同履行过程中，双方又签订了补充协议，对交楼时间顺延至2015年3月31日，并再次确认期满仍未交楼，则按合同约定进行赔偿。由此可见，双方对于合同约定逾期交楼违约责任是清楚、明确的，且没有异议。另外，佳乐公司亦未能提供充分的证据证明合同约定的违约金过分高于乔巍、张丹因逾期交楼导致的实际损失。综上，佳乐公司主张调整合同约定的违约金标准，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。关于焦点二，本案一审处理的是一审法庭终结即2016年2月29日之前的逾期交楼违约金，而佳乐公司于一审判决后，另案提起解除合同之诉，该案的审理结果对于本案并无影响，故本案不必以该案的审理结果为依据，因此，佳乐公司申请本案中止审理不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的需要中止诉讼的情形，故本院对其申请不予接纳。综上所述，佳乐公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6340元，由上诉人广州市佳乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  黄春成代理审判员  柳玮玮二〇一六年八月三十日书 记 员  罗 涛