福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第468号
上诉人（原审本诉原告，反诉被告）陈文弘，女，1966年10月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
被上诉人（原审本诉被告，反诉原告）陈小燕，女，1984年6月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人黄建辉，系被告陈小燕的丈夫。
被上诉人（原审被告）杨辉源，男，1979年12月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
上诉人陈文弘因与被上诉人陈小燕、杨辉源居间合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案现，已审理终结。
原�判决查明，陈小燕系丰泽区天野房产中介所的经营者。2013年4月间，丰泽区清源江滨花苑10号楼1307号房屋原产权人陈亚球委托陈小燕经营的中介所出售该房产。2013年4月24日，原告陈文弘交付陈小燕25000元，陈小燕出具一份收条和一份收款收据交由陈文弘收执，其中收条载明收取定金20000元（该收条后因该房产原所有人出具收条后被陈小燕收回），收款收据载明“缴款单位陈文弘款项内容兹收到丰泽区江滨路东侧清源江滨花苑10号楼1307室的购房意向金.与产权人约定在2013年5月20日前过户陈小燕收款日期2013年4月24日”。2013年4月28日，陈小燕办理诉争江滨花苑10号楼1307号房屋的测绘手续，并缴交100元。2013年5月3日，丰泽区清源江滨花苑10号楼1307号房屋的产权人陈亚球及其妻子陈亚娥共同授权委托杨辉源办理上述房产的过户等手续，并办理委托书公证。2013年5月13日，杨辉源协助陈文弘将丰泽区清源江滨花苑10号楼1307号房屋过户至陈文弘名下，过户使用的系陈小燕办理的测绘图纸。另查，杨辉源系泉州市鲤城区泉源房地产中介所的经营者。2013年4月24日，陈文弘与杨辉源签订一份《看房委托书》，向陈文弘推荐并带看清源江滨花苑（水岸假日）10号1307室。2013年5月16日，陈文弘支付泉州市鲤城区泉源房地产中介所4800元，并由泉州市鲤城区泉源房地产中介所出具一份收款收据交由陈文弘收执，载明“客户陈文弘，2013年5月16日摘要购买清源江滨花苑（水岸假日）10号楼1307室中介服务费￥4800”。陈文弘购买丰泽区清源江滨花苑10号楼1307号房屋成交价为320000元，陈小燕收取陈亚球中介费4800元，陈文弘未支付陈小燕中介费。2013年10月23日原告陈文弘提起本案诉讼，请求判令1.二被告依约定立即将购房意向金5000元返还给原告；2.被告陈小燕支付占用上述款项的利息（按银行同期贷款利率计算，自2013年4月24日至上述购房意向金付给原告之日止）。本案审理中，被告陈小燕提起反诉，请求判令：1.反诉被告陈文弘支付反诉原告陈小燕中介费5000元；2.反诉被告陈文弘支付反诉原告陈小燕代反诉被告办理测绘图纸事宜垫付的100元；3.反诉被告支付反诉原告因其延迟支付中介费给反诉原告造成的经济损失500元。
原审判决认为，本案当事人争议的焦点为：陈文弘与陈小燕之间是否存在居间合同关系，陈文弘应否支付陈小燕中介费5000元及测绘费100元。虽然陈文弘与陈小燕之间未签订书面的居间服务合同，但陈文弘与陈小燕之间存在事实居间合同关系，陈文弘应向陈小燕支付中介费4800元。理由如下：一、购房意向金，在中介公司提供居间服务现实操作过程中多有体现，且多是向买方收取。中介公司收取意向金，主要是出于�防买方为了自身利益而违背诚实信用原则，从而损害居间人利益，故中介公司为了自身利益，不管交易成功与否，便以意向金名义向买方收取。二、居间合同是双务、有偿、诺成合同。居间人居中提供媒介服务促成买卖合同成立，则居间人就有报酬请求权。居间人与委托人之间是否存在居间合同关系，关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。陈文弘在诉状中称“因该房产的房源属于被告陈小燕，但被告杨辉源告知原告，称其与被告陈小燕之间常将对方的房源当作自己的房源，双方有合作关系。被告杨辉源将原告带至被告陈小燕处，共同商定了上述房产的价格，而且原告当场应被告陈小燕的要求缴纳购房定金25000元”。由此可见，涉案房源属陈小燕掌握，杨辉源对此亦无异议，且购房定金和意向金均由陈小燕收取，收款收据载明与产权人约定2013年5月20日过户，陈小燕实际为陈文弘办理涉案房屋过户的测绘手续并支付100元，陈文弘办理涉案房屋过户时即使用陈小燕办理的测绘图纸。该事实可以证明，若没有陈小燕居间服务，陈文弘或杨辉源是不能完成涉案房屋的买卖交易的。三、陈文弘已实际购得涉案房屋，成交价为320000元。综上，可以证明陈小燕已完成居间服务。根据《合同法》第四百二十六第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，陈文弘应支付中介费，结合陈小燕向卖方陈亚球收取的中介费4800元、杨辉源向陈文弘收取的中介费4800元及陈小燕员工在庭审中陈述中介费为1.5%，可以认定涉案交易的中介费收取标准为1.5%即为4800元，故陈文弘应支付陈小燕中介费4800元。陈文弘主张其与杨辉源、陈小燕三方约定陈文弘不必向陈小燕支付中介费，杨辉源辩解其与陈小燕之间存在合同关系且约定分别向买方和卖方单方收取中介费，但陈小燕予以否认，证人陈某某亦称未与杨辉源约定中介费，陈文弘和杨辉源均未提供充分证据证明其主张和辩解，对陈文弘的主张和杨辉源的辩解均不予采纳。另，陈文弘主张其与杨辉源之间存在居间合作关系，和陈文弘与陈小燕之间存在另一居间合同关系并不矛盾，不能据此拒绝支付报酬。陈小燕办理涉案房屋的测绘手续并支付100元，陈文弘在办理涉案房屋过户亦实际使用该测绘图纸，故陈小燕要求陈文弘支付其为委托人陈文弘垫付的测绘费100元，合理合法，予以支持。
综上，原告与被告之�口头达成的居间合同关系系双方真实意思表示，并不违背法律法规的强制性规定，合法有效。陈文弘经陈小燕经营的丰泽区天野房产中介所提供的居间服务，购买涉案房屋且已办理房屋产权过户手续，陈小燕已完成居间服务，有权要求陈文弘支付中介费。由于双方未订立书面居间合同约定中介费，结合本案各方当事人的陈述，中介费认定为成交价320000元的1.5%即4800元。另陈文弘应支付陈小燕垫付的测绘图纸费用100元。鉴于陈小燕收取陈文弘购房意向金5000元尚未返还，两者相互抵扣，陈小燕应返还陈文弘100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告陈小燕应于本判决生效之日返还�告陈文弘购房意向金100元；二、驳回原告陈文弘的其他诉讼请求；三、反诉被告陈文弘应于本判决生效之日支付反诉原告陈小燕中介费4800元及测绘图纸费用100元，鉴于该款已由陈小燕实际占有，陈文弘不必另行支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，反诉受理费50元，减半收取25元，均由原告（反诉被告）陈文弘负担。
宣判后，原告陈文弘不服，向本院提起上诉。
上诉人陈文弘上诉称，一、原审认定上诉人与被上诉人陈小燕存在事实居间合同关系，属于事实不清，证据不足。理由如下：1.上诉人与被上诉人陈小燕没有签订书面的居间合同，也没有口头达成居间合同。陈小燕没有为上诉人提供任何居间服务行为，其所提供的一系列居间行为是为其委托人陈亚球服务的。2.上诉人是与被上诉人杨辉源存在居间服务关系，涉案房源（水岸假日）10号楼1307房产，是杨辉源提供给上诉人，上诉人是利用杨辉源提供的信息而促成交易，杨辉源协助办理了产权过户的所有手续，至于该房源是杨辉杨主动发现的还是陈小燕推介给杨辉源，属于两被上诉人之间的商业秘密，上诉人无从知晓。也正是因为杨辉源提供的房源以及其他一系列服务行为，上诉人也因此事后支付了服务费4800元。3.陈小燕并没有向上诉人提供居间服务行为，其所提供了居间服务行为是为其委托人即房东陈亚球服务，原审判决认定“陈文弘办理涉案房屋过户时即使用陈小燕办理的测绘图纸。可以证明，若没有居间服务，陈文弘或杨辉源是不能完成涉案房屋的买卖交易”的说法不符合事实。原审判决没有查明陈小燕办理测�手续是为了完成其委托人陈亚球的居间服务，也正如此，其向陈亚球收取服务费。4.陈小燕于2013年4月24日向上诉人收取5000元注明是“购房意向金”，被上诉人出具的收据明确表明是购房意向金，既然约定“购房意向金”，那么充其量是成交之后，购房意向金是转化为购房的款项，两被上诉人没有任何理由将该意向金转化为中介费。当初上诉人预先缴纳5000元购房意向金是表明购买房子的意向和诚心，而不是提前支付的“中介费”，原审判决认定“购房意向金，在中介公司提供居间服务现实操作过程中多有体现，且多是向买方收取。中介公司收取意向金，主要是出于预防买方为了自身利益而违背诚实信用原则，从而损害居间人利益，故中介公司为了自身利益，不管交易成功与否，便以意向金名义向买方收”，属于主观臆测，没有任何依据，现实操作中是没有提前向买�收取费用的。5.2013年5月3日陈亚球委托被上诉人杨辉源代为办理其房产过户的一切手续，并办理了公证手续。陈亚球是被上诉人陈小燕的委托人，杨辉源是上诉人的委托人，从这一点也可以看出，上诉人与被上诉人陈小燕是不存在居间合同关系，不然，为何陈亚球不委托被上诉人陈小燕办理。二、两被上诉人应返还上诉人购房意向金5000元以及支付占用的利息。2013年4月28日上诉人支付了购房定金20000元，5月3日支付了房东陈亚球300000元，5月3日陈亚球向被上诉人陈小燕支付了服务费5000元，5月16日上诉人向被上诉人杨辉源支付了服务费4800元，至此，被上诉人陈小燕和被上诉人杨辉源已经收到分别各自的服务费，在上诉人履行了支付房款以及支付服务费情况下，5000元购房意向金没有转化为购房房款，该款项理应退还给上诉人。三、原审判决认定上诉人应向被上诉人陈小�支付中介的比例为1.5%，没有任何依据。原审判决提到“结合陈小燕向卖方陈亚球收取的中介费4800元，杨辉源向陈文弘收取的中介费4800元……，可以认定涉案交易的中介费收取标准为1.5%即为4800元。”事实上，上诉人与被上诉人陈小燕约定，其不需要支付中介费用，陈亚球向被上诉人陈小燕支付的服务费是5000元。四、原审没有明确被上诉人杨辉源是否需要承担责任。上诉人起诉要求两被上诉人偿还购房意向金5000元，原审判决：“一、被告陈小燕应于本判决生效之日返还原告陈文弘购房意向金100元；二、驳回原告陈文弘的其他请求、三、……”，该判决没有明确表明被上诉人是否需要承担责任，容易让人产生误解。综上所述，上诉人认为，原审判决认定事实不清，证据不足，以致作出错误的判决，请求：1.撤销原审判决，改判两被上诉人返还购房意向金5000元，或者�本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈小燕答辩称，原审认定事实正确，判决合理合法。上诉人的上诉没有任何依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与答辩人的居间合同关系已在原审判决得到认定，并给出合理解释。上诉人称答辩人仅为房东服务不属实。原审判决正确合理合法。答辩人为上诉人履行居间服务，促成交易完满完成，上诉人应当支付中介费。原审在判决书中明确指出陈亚球与陈小燕、陈文弘与陈小燕存在居间服务并不矛盾。上诉人与杨辉源存在何种交易与答辩人没有关系。答辩人是为上诉人提供居间服务。答辩人当初根本就不认识杨辉源。
被上诉人杨辉源答辩称，原审判决查明的事实有违客观事实。陈小燕绘图纸的事实属于其个人事务。在没有委托她的情况下，陈小燕拿着陈文弘的身份证复印件去测绘局。如果存在委托，陈小燕应该提供证据证明其受委托的事实。陈小燕应该退还5000元给答辩人的委托人陈文弘。
二审经审理查明，当事人在二审中的主要争议是：上诉人与陈小燕之间是否存在居间合同关系，上诉人应否支付陈小燕中介费4800元。除上述争议所涉及的事实外，双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院对当事人无争议的事实依法予以确认。
本院认为，原审期间，上诉人提供的2013年4月24日其与泉州市鲤城区泉源房产中介所签订的《看房委托书》记载泉州市鲤城区泉源房产中介所向上诉人“推荐并带看房的房产有：清源江滨花苑（水岸假日）10号楼1307室”，结合双方当事人的陈述及证人陈某某的证言，可以相互印证证明向上诉人提供涉案房源信息的是泉州市鲤城区泉源房产中介所的经营者杨辉源，陈小燕雇佣的员工应杨辉源的要求，与杨辉源一起带上诉人观看涉案房屋。上诉人与涉案房屋原业主达成买卖协议后，原业主通过公证方式授权杨辉源处分涉案房屋，由杨辉源协助上诉人完成涉案房屋产权交易。该事实可以证明上诉人系与杨辉源存在居间合同关系，上诉人有关于此主张，理由充分，本院予以采纳。陈小燕主张上诉人主动与其联系购买涉案房屋事宜，缺乏证据证实，本院不予采纳。陈小燕作为涉案房屋原业主的委托方，向上诉人收取购房意向金、提供测绘图纸协助涉案房屋交易完满完成是其应尽的职责，并不能因此而推定陈小燕是为上诉人提供居间服务，且购房意向金体现的是购房者的意愿，在法律上属于定金的性质，并非中介服务费，故陈小燕主张其与上诉人存在居间合同关系，证据不足，本院不予采纳。陈小燕以此为由要求上诉人支付中介费5000元，本院不予支持。上诉人要求陈小燕返还购房意向金5000元，本院予以支持，但要求杨辉源与陈小燕共同偿还购房意向金5000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人上诉未主张被上诉人陈小燕应支付占用购房意向金期间的利息损失，系上诉人对自已民事权利的处分，未违反法律规定，本院予以照准。原审判决上诉人应返还陈小燕垫付的测绘图纸费用100元，双方当事人均不持异议，本院予以确认。原审判决上诉人与陈小燕之间存在居间合同关系欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰初字第6044号民事判决；
二、被上诉人陈小燕应于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈文弘购房意向金5000元；
三、上诉人陈文弘应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人陈小燕测绘图纸费�100元；
上述第二、三项款互相互抵扣后，被上诉人陈小燕尚应返还上诉人陈文弘4900元。
四、驳回上诉人陈文弘原审的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人陈小燕原审的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审受理费100元，由被上诉人陈小燕负担。一审本诉受理费50元，反诉受理费各50元，均减半收取25元，由上诉人陈文弘负担5元，被上诉人陈小燕负担95元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 王一平
代理审判员 陈 琼
二〇一四年四月八日
书 记 员 康艳华
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬�
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的�实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。