四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第335号
上诉人（一审本诉被告、反诉原告）谢天志，男，生于1971年8月27日，汉族，四川省射洪县人，住射洪县瞿河乡，现住岳池县。
上诉人（一审本诉被告、反诉原告）谢林洋，男，生于1992年5月18日，汉族，四川省射洪县人，住射洪县瞿河乡，现住岳池县。系谢天志之子。
上诉人（一审本诉被告、反诉原告）李建华，女，汉族，生于1976年4月5日，四川省射洪县人，住射洪县太和镇，现住岳池县大东街。
三上诉人共同委托代理人谢泽强，四川天吉律师事务所律师。
被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）杨小军，男，生于1973年2月13日，汉族，四川省南充市人，住南充市顺庆区。
委托代理人杨琳琳，四川诚协律师事务所律师。
一审第三人岳池县园田公寓，住所地岳池县建设路。
法定代表人何熙建，经理。
上诉人谢天志、谢林洋、李建华因与被上诉人杨小军、一审第三人岳池县园田公寓（以下简称园田公寓）租赁合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2014）岳池民初字第2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日立案受理后，依法由审判员张学明、罗乔军、助理审判员蒋濒组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理，上诉人谢天志、谢林洋、李建华的委托代理人谢泽强，被上诉人杨小军的委托代理人杨琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，园田公寓是原岳池县园田村五个社出资于1992年3月成立的集体所有制企业，当时登记的名称为“四川省岳池县园田公寓”，负责人为潘大翠。主要从事旅馆、餐饮服务业。该企业的不动产包括坐落在岳池县九龙镇建设路6号、8号、10号、12号、14号、16号门面及2至7楼所有房产及后面一栋3层楼房屋，院坝和建筑物所有附属设施，土地使用面积695平方米。1999年8月3日，工商登记的法定代表人变更为何熙建，企业法人名称为“岳池县园田公寓”。2008年3月12日，园田公寓为甲方与杨小军为乙方签订《承租协议书》，杨小军承租园田公寓的6号、8号、10号三个门市，租期为十年，自2009年8月30日至2019年8月30日止。每年每个门市租金30000元。甲方签字栏有何熙建的签字、盖有何熙建的印章，并加盖有“四川省岳池县园田公寓业务章”印章，乙方有杨小军的签字。该协议约定：以上合约由双方互相约定，不得违约。若任意一方违约，应赔偿对方一切经济损失。此后，双方一直按该合同履行权利义务。2013年9月11日拍卖会上谢天志以公开竞价的方式获得园田公寓所有不动产，包括：岳池县九龙镇建设路6号、8号、10号、12号、14号、16号门面及2至7楼所有房产及后面一栋3层楼房屋，院坝和建筑物所有附属设施，土地使用权面积695平方米。2013年12月25日，园田公寓作为甲方（法定代表人何熙建），谢天志作为乙方签订《房屋买卖合同》。该合同第二条约定拍卖价为二千零伍拾万元，扣除保证金五十万，还应支付二千万元，乙方在2014年1月3日前，付甲方一千五百万，余下五百万�2014年1月14日前付清。《房屋买卖合同》第四条为“甲方出卖物现已出租承租人，现承租人合同期的延续事宜由乙方与承租（由‘租赁’改写，上面签有何、谢两字，并盖有手印）方解决，甲方积极协助配合”。之后，谢天志交清了所有购房款及契税等各种费用，并于2014年1月17日办理了产权过户登记，登记在谢天志（20%份额）、谢林洋（50%份额）、李建华（30%份额）的名下。
四川天元资产评估有限公司2014年2月6日所作的评估报告对2008至2013年租金评估为：2008年165519.9元，2009年323905元，2010年425420元，2011年525930.8元，2012年评估为625594元，2013年702192.8元。园田公寓2014年9月26日出具情况说明：2009年其王萍承租的12号门市由杨小军使用并缴纳租金，杨小军实缴租金为：2008年90000元、2009年120000元、2010年160000元、2011年160000元、2012年200000元、2013年240000元。即2013年杨小军与园�公寓实际履行的租金为每通门市60000元。
2014年4月8日，彭秀文等245人提起诉讼，诉请依法撤销何熙建关于有关园田公寓财产出租给杨小军的决定及其出租行为并判令何熙建等人连带赔偿租金损失。彭秀文等245人不具备原告主体资格，不符合起诉条件。2014年4月15日岳池县人民法院以（2014）岳池民初字第2445号民事裁定书裁定不予受理。彭秀文等245人不服，向广安市中级人民法院提起上诉。2014年5月27日广安市中级人民法院以（2014）广法民终字第360号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。
2014年6月9日，中共岳池县纪委（决定）岳纪（2014）38号，认为2008年3月，何熙建未召开“园田公寓”集体经济组织成员大会，擅自与个体工商户杨某军等人签订租赁合同，以每通门市每年租金3万元的价格出租给杨某军等人10年。实际2008年园田公寓的门市租金市场价为每通门市4万元至5万元。2013年园田公寓附近类似门市每年租金15万元以上，杨某军仍按每通门市每年6万元租金的价格承租，与市场价格差距大，造成集体资产损失。中共岳池县纪委以何熙建违规低价出租园田公寓，造成集体资产损失，构成失职行为；未按规定公开社区财务收支明细，构成违反财经纪律行为，给予何熙建党内严重警告处分。
一审法院认为，何熙建系岳池县园田公寓的法定代表人，有工商登记予以证实。2008年3月12日，园田公寓与杨小军签订的《承租协议书》，有其法定代表人何熙建的签名和印章，虽然盖的业务印章不妥，但此瑕疵不影响其效力。该合同系双方当事人的真实意思表示，也未违反法律的禁止性规定，系合法有效的合同。而且该合同已履行多年，该合同在租赁期间所有权变更为谢天志、谢林洋、李建华，依法不影响租赁合同的效力。该合同所涉租金系园�公寓企业收取，而非何熙建个人收取，故谢天志、谢林洋、李建华称该租赁合同是何熙建的个人行为，与事实不符，对其主张不予支持。谢天志、谢林洋、李建华主张签订《房屋买卖合同》时，不知道房屋租赁的事实存在，与《房屋买卖合同》第四条明显相悖不予采信。杨小军起诉要求谢天志、谢林洋、李建华继续履行租赁合同，于法有据，应予支持。园田公寓已将租赁物出卖给了谢天志、谢林洋、李建华，租赁物上的一切权利、义务由谢天志、谢林洋、李建华承继，因此，园田公寓终结了租赁合同的权利、义务。《承租协议书》虽然约定的租金为每年每通门市30000元，但2013年杨小军与园田公寓实际履行的租金为每通门市为60000元。杨小军称付给园田公寓的费用超过合同约定的部分是赞助款，未提供证据，不予认定。合同双方在实际履行中变更了租金数额，系当事�的自愿行为，不违反法律的禁止性规定，故原合同约定的租金每通门市每年30000元已变更为每通门市每年60000元。谢天志、谢林洋、李建华诉请确认《承租协议书》无效，没有证据证实《承租协议书》存在无效的情形，其主张不予支持。中共岳池县纪委（决定）岳纪（2014）38号虽然认定何熙建低价出租房屋给杨某军等人，但并未认定何熙建与承租人有恶意串通的行为。因此，谢天志、谢林洋、李建华以恶意串通损害国家、集体、他人的合法权益请求确认租赁合同无效的理由不能成立，其诉求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨小军与园田公寓于2008年3月12日签订的《承租协议书》合法有效，谢天志、谢林洋、李建华继续履行至该协议期满为止；二、驳回谢天志、谢林洋、李建华的诉讼请求。本诉案件受理费1675元，反诉案件受理费1675元，共计3350元，由谢天志、谢林洋、李建华负担。
宣判后，谢天志、谢林洋、李建华不服，上诉称：何熙建不是岳池县园田公寓的法定代表人；签订《承租协议书》的出租人是园田公寓，但加盖的岳池县园田公寓业务章，说明内容不真实，影响到协议效力；《承租协议书》系恶意串通所为，不是当事人的真实意思表示，且违反我国物权法和合同法的有关规定，应属无效；上诉人在购买园田公寓财产时，不清楚园田公寓已出租的事实存在，《承租协议书》对上诉人不具有约束力；一审法院认定杨小军超过合同缴纳的欠款是变更租金不是赞助款是违法的。因此，请求撤销一审判决，改判《租房协议》无效。
被上诉人杨小军答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，涉案租赁物的财产所有权人是园田公寓，何熙建是园田公寓的法定代表人，故涉案《承租协议书》的缔约主体适格；没有证据证明何熙建或岳池县园田公寓在与被上诉人杨小军签订涉案《承租协议书》时，存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益和以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的情形。因此，涉案《承租协议书》合法有效。《承租协议书》约定的租期届满之前，园田公寓将租赁物出卖给上诉人谢天志、谢林洋、李建华，并办理了产权过户登记，谢天志、谢林洋、李建华成为租赁物的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，涉案《租房协议》对新的权利人谢天志、谢林洋、李建华具有合同效力，谢天志、谢林洋、李建华应当按照《租房协议》的约定享有权利和履行义务。至于杨小军与园田公寓变更合同金额的问题，2013年9月11日园田公寓出具的收款收据明确载明收杨小军租金240000元，而不是赞助费，一审法院认定杨小军与园田公寓在实际履行合同过程中变更租金金额是正确的。因此，上诉人谢天志、谢林洋、李建华请求确认涉案《租房协议》无效没有事实依据和法律依据，其上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案�受理费1675元由上诉人谢天志、谢林洋、李建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张学明
审 判 员 罗乔军
代理审判员 蒋 濒
二〇一五年五月十三日
书 记 员 陈 雪