福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0503民初624号原告：平安银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街311号君逸大厦裙楼1-C、1-D，统一社会信用代码913505006784777697。主要负责人：颜松琳，该分行行长。委托诉讼代理人：许琼瑜、王心怡，福建泉南律师事务所律师。被告：陈天生，男，1982年7月29日出生，汉族，住福建省晋江市，委托诉讼代理人：郑维俨、李月娥，福建中言律师事务所律师、实习律师。被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：王静，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄冰霞，女，该公司工作人员。原告平安银行股份有限公司泉州分行（以下简称平安银行泉州分行）与被告陈天生、泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行泉州分行的委托诉讼代理人许琼瑜、被告陈天生的委托诉讼代理人郑维俨、世茂公司的委托诉讼代理人黄冰霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安银行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、陈天生立即归还贷款本金5347250元及利息、罚息、复利（截至2016年12月13日欠息为67294.59元，自2016年12月14日起至贷款还清之日止按合同约定及中国人民银行有关利率的规定计算）；2、平安银行泉州分行对陈天生提供的位于晋江市××街道世纪大道与××交叉口晋江世茂人工湖项目（K3-1）72幢102房产（已办理抵押权预告登记，登记号：晋房预梅岭字第011016号）以折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、世茂公司对陈天生上述第一项的还款责任承担连带保证责任；4、陈天生、世茂公司支付平安银行泉州分行因本案诉讼所支付的律师费1000元；5、陈天生、世茂公司负担本案诉讼费用（含公告费）。事实和理由：2012年8月30日，平安银行泉州分行与陈天生、世茂公司签订合同编号为平银（泉州）房按字（2012）第（RL20120829000148）号《房地产买卖抵押贷款合同》，合同约定：平安银行泉州分行贷款给陈天生879万元整，用于购房；贷款期限为120个月，陈天生提供位于晋江市××街道世纪大道与××交叉口晋江世茂人工湖项目（K3-1）71#102房产作为抵押担保，担保范围包括借款人所应当承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用、及保管抵押物所产生的费用，利息及罚息按合同的约定计算。合同约定在合同履行过程中产生争议可向平安银行泉州分行所在地人民法院提起诉讼。为确保主债务的履行，合同约定在保证期间内，世茂公司为陈天生的借款提供连带责任保证，保证范围为陈天生所应承担的全部债务、本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用，利息及罚息，保证期间自合同生效日起至办妥合同项下借款人房产证及抵押登记之日止。平安银行泉州分行在2012年9月13日如约向陈天生发放了贷款879万元整，截至2016年12月14日，陈天生已拖欠4期贷款未还，所拖欠的借款本金为5347250元，因此产生的利息、罚息、复利为67294.59元。陈天生、世茂公司的行为已严重违反《房地产买卖抵押贷款合同》的约定，陈天生未按照约定偿还贷款本息的，平安银行泉州分行有权根据实际逾期之日起按照约定的利率50%计收罚息；同时陈天生应承担平安银行泉州分行为实现债权所发生的费用（包括但不限于公证费、诉讼费、律师费、差旅费），保证人亦应当依约承担相应的连带保证责任。在本案诉讼中，平安银行泉州分行为实现债权支付律师费为1000元。陈天生辩称，欠款属实，希望双方协商解决。世茂公司辩称，平安银行泉州分行诉求世茂公司对陈天生的全部债务承担连带清偿责任缺乏法律依据。首先，平安银行泉州分行应当先就陈天生提供的抵押物实现债权，因为根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，平安银行依法应当先以陈天生提供的抵押物折价或拍卖、变卖，并对所得的价款享有优先受偿，在所得价款不足以清偿全部债务时才可向世贸公司请求承担清偿责任。其次，案涉房产已具备办理物权登记条件，因购房者陈天生怠于办理抵押登记，导致平安银行泉州分行对案涉房产的正式抵押未能依登记而及时设立，同时导致世茂公司提供阶段性担保的保证期间被不当延长，本质上属于购房者为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予平安银行泉州分行对不动产的优先权。案涉房产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人即平安银行泉州分行对案涉房产处置价款优先受偿。本院经审理查明的事实与平安银行泉州分行的陈述一致。另查明，1、平安银行泉州分行与陈天生、世茂公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》约定贷款利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率下浮15%，分期还款贷款的利率调整方式为按季调整；借款人拖欠贷款本金、利息、费用等，贷款人有权主张贷款提前到期，提前收回部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等所有费用；贷款到期或提前到期，借款人未能按约定偿还贷款本息的，平安银行泉州分行有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；世茂公司为本合同项下陈天生在平安银行泉州分行的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及本合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带责任保证，世茂公司放弃要求平安银行泉州分行先行主张物的担保的权利。2、涉诉房屋即址于晋江市××街道世纪大道与××交叉口晋江世茂人工湖项目（K3-1）72幢102房产于2012年9月12日办理预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押登记。3、贷款发放后，陈天生未能依约按时足额还款付息，截至2016年12月13日，尚欠平安银行泉州分行借款本金5347250元，利息、罚息、复利合计67294.59元。平安银行泉州分行催讨未果遂诉至本院，为本案支出律师代理费1000元。以上事实，有平安银行泉州分行提供的平安银行泉州分行营业执照副本、金融许可证、负责人身份证明、陈天生的身份证、企业信息表、个人贷款申请表、《房地产买卖抵押贷款合同》、预购商品房抵押权预告登记证、个人贷款出账凭证、个人贷款业务贷款账户对账单、个人交易明细、委托代理合同、律师费发票及庭审中平安银行泉州分行、陈天生、世茂公司的陈述等为证。本院对上述事实予以确认。本院认为，平安银行泉州分行与陈天生、世茂公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，平安银行泉州分行依约向陈天生发放贷款879万元，但陈天生未能按时足额还本付息，已构成违约。平安银行泉州分行据此宣布合同项下的全部贷款提前到期并要求陈天生清偿尚欠的借款本息，具有事实与法律依据，本院予以支持。合同约定贷款人为实现债权而支付的律师费由借款人负担，因此陈天生应依约承担平安银行泉州分行为实现本案债权支出的律师代理费1000元。世茂公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。平安银行泉州分行在保证期限内向世茂公司主张权利，合理合法，应予支持。世茂公司在承担保证责任后，有权向陈天生追偿。世茂公司辩称平安银行泉州分行应先就陈天生提供的抵押物进行折价、拍卖或变卖的价款优先受偿，在所得价款不足以清偿全部债务时才可向其请求承担清偿责任。但世茂公司与平安银行泉州分行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》约定世茂公司自愿放弃要求平安银行泉州分行先行主张物的担保的权利，平安银行泉州分行有权直接要求其承担连带保证责任，故对其辩解本院不予采纳。世茂公司另辩称本案抵押物已具备办理抵押权条件，未办理抵押登记是因陈天生怠于办理所致，本质上属于购房者为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应视为条件已经成就，应赋予平安银行泉州分行对抵押物享有优先受偿权，但世茂公司未能提供证据证明其主张，且本案抵押物未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故对其辩解本院不予采纳。平安银行泉州分行另主张对陈天生提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至陈天生名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，平安银行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。平安银行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。平安银行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十三条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十六条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条第一款规定，判决如下：一、被告陈天生应于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司泉州分行借款本金5347250元，利息、罚息、复利合计67294.59元，并支付自2016年12月14日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《房地产买卖抵押贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、被告陈天生应于本判决生效之日起十日内支付原告平安银行股份有限公司泉州分行律师代理费1000元；三、被告泉州世茂新领域置业有限公司应对被告陈天生的上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告陈天生追偿；四、驳回原告平安银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49709元，减半收取计24854.50元，由被告陈天生、泉州世茂新领域置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  魏鋆妮二〇一七年五月一日书 记 员  王银春附本案引用的主要法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十六条第一款涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。