宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初4129号原告：郑祥诺，男，1972年8月28日出生汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。被告：陈腾，男，1988年1月8日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：陈春，浙江甬港律师事务所律师。原告郑祥诺为与被告陈腾房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年11月11日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2016年6月6日、2017年1月6日公开开庭进行了审理，原告郑祥诺及其委托代理人孙可群，被告的原委托代理人潘凤云、杨慧芳到庭参加第一次庭审，原告的委托代理人孙可群、被告陈腾及其委托代理人陈春到庭参加第二次庭审。审理期间，原、被告自行庭外和解30日，未能达成协议。本案现已审理终结。原告郑祥诺起诉称：2015年5月9日，原、被告签订场地租赁合同，租期从2015年5月10日至2016年5月9日。后因涉案房屋被划入政府规划拆迁范围，合同无法继续履行，因此原告向被告退还租金79663元，后经原告核算发现被告剩余租赁期为39天，应退租金为31702元，故被告应返还超额退还的租金47961元。鉴于以上事实，故要求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告立即腾退承租的位于宁波市鄞州区宁横路陶卫城的房屋；3、被告返还房屋租金47961元；3、被告支付原告自2016年4月1日起至实际腾退之日止按合同约定的租金标准计算的占有使用费及自2016年4月1日起至实际履行之日止每日按欠付租金47961元的1%计算的违约金。被告陈腾答辩称：1、陈腾不是本案适格被告，实际承租人为陈谊华。2、陈谊华与原告之间的租赁合同已经于2016年2月27日解除，租金也已经结算清楚，原告起诉要求解除合同并无必要，也不存在多退还的租金。3、原告与宁波佳德表业有限公司的合同已经解除，原告丧失了承租和转租的权利，且涉案房屋停水停电，无法正常使用，不应再收取占有使用费。综上，原告的上述诉讼请求均无事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《场地租赁合同》1份，用以证明原、被告签订场地租赁合同，就租期、租金、装修费归属、拆迁条款等进行了约定的事实；2、证明1份（复印件），用以证明被告的父亲陈谊华代表被告表明同意解除后，今后双方一切无涉的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.受理通知书1份、民事起诉状1份、收款收据2份（均系复印件），用以证明案外人陈谊华与原告存在房屋租赁合同关系，被告与原告不存在租赁合同关系的事实；2.照片4份，用以证明原告将涉案房屋上锁，现场堆满垃圾，涉案房屋无法使用的事实。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，关联性有异议，认为陈谊华才是合同的实际履行人。本院对该证据的真实性予以确认，对于被告主体是否适格将在说理部分具体阐述。对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，认为原告与陈谊华已经结清了租金。本院对该证据予以确认。对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，认为被告才是承租人。本院对该证据的真实性予以确认，对于被告主体是否适格将在说理部分具体阐述。对被告提交的证据2，原告认为不能证明系原告上锁。本院认为，该照片只能反映房屋状态系上锁，不能认定系原告上锁，被告的证明目的不成立，本院对该证据不予确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2009年8月起，原告将其向宁波佳德表业有限公司承租的部分房屋转租给被告及陈谊华共同使用。2015年4月，陈谊华向被告支付下一年度租金296705元后，安鹏程代表原告与被告于2015年5月11日签订了《场地租赁合同》一份，约定：原告将其租赁的位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城A幢一楼A-1号1218平方米场地出租给被告，租赁期限自2015年5月10日至2016年5月9日，租金292320元，先付后用，物业费4385元；被告未按约支付各项费用的，原告有权按逾期未付费用的1%每日向被告收取滞纳金。该合同签订后，被告与陈谊华共同使用涉案房屋。2016年2月27日，陈谊华与原告就退租事宜协商一致后，由陈谊华出具《证明》一份，载明：其同意与郑祥诺于2015年5月11日签订的《场地租赁合同》于2016年1月31日解除，房屋租金结算截止日为2016年1月31日，郑祥诺应退还租金79663元，收到上述租金后其与郑祥诺就《场地租赁合同》事宜一切无涉。次日，原告向陈谊华支付了79663元。另查明：2016年2月1日，宁波佳德表业有限公司对涉案房屋停水停电。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8:30—17:00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，被告仍继续使用涉案房屋。审理期间，原告确认被告已于2017年1月13日腾退涉案房屋，并自愿收取租金、占有使用费至2016年8月31日。本院认为：安鹏程代表原告与被告签订的《场地租赁合同》已由原、被告实际履行，并经原告追认，故《场地租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。该合同明确约定了承租人系被告，被告亦对涉案房屋进行使用，不能以租金系陈谊华直接支付为由否认被告的承租人地位，本案被告主体适格。陈谊华与被告系父子关系，且自2009年起陈谊华一直与被告共同使用涉案房屋，涉案房屋租金也系陈谊华直接支付，被告有理由相信陈谊华有权代原告处理涉案房屋租赁事宜，故陈谊华出具的《证明》对被告具有约束力。现原告对该证明予以认可，故原、被告之间的《场地租赁合同》已于2016年1月31日解除，原告要求解除合同，并无必要，本院对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，因审理期间原告确认被告已腾退房屋，该项诉讼请求无判决之必要，本院不予支持。对于原告要求被告返还租金47961元的诉讼请求，被告抗辩认为租金系原告自愿退还，并不存在误算。本院认为，根据证明的内容，截至2016年1月31日原告应退还被告租金79663元，不存在误算，现原告要求被告返还租金47961元，其真实意思系向被告收取2016年2月1日至2016年3月31日期间的租金，但证明出具日期为2016年2月27日，证明中载明的租金结算截止日为2016年1月31日，应视为原告同意免除2016年2月1日至2016年2月27日期间的租金，但陈谊华代表被告出具该证明后未及时腾退涉案房屋，原告有权向被告收取自2016年2月28日至实际腾退之日止按租金标准计算的占有使用费。原告将其应收取的占有使用费表述为租金，本院予以调整。现原告自愿计算占有使用费至2016年8月31日，故被告应支付占有使用费147784元。对原告要求被告支付自2016年4月1日起至实际履行之日止按47961的每日1%计算的违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告并未约定房屋占有使用费的支付时间，根据常理，被告应在腾退房屋时结清占有使用费，故原告要求被告支付2016年4月1日至腾退之日止的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告陈腾支付原告郑祥诺占有使用费147784元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告郑祥诺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费999元，由被告陈腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  凌碧波代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  郑世良二〇一七年三月六日代书 记员  江 霞????1?