山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1850号
上诉人（原审被告、反诉原告）殷淑祥。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郭长林。
委托代理人王永量，青岛四方平安法律服务所法律工作者。
原审被告孙伟勇。
上诉人殷淑祥因与被上诉人郭长林、原审被告孙伟勇房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2012）四民初字第977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭长林在一审中诉称，郭长林与殷淑祥于2010年9月10日签订房屋租赁合同，将位于青岛市四方区海云街17号的房屋承租给殷淑祥使用，租期5年。殷淑祥支付一年房租后，再未支付房租。后来在未经郭长林同意的情况下，于2012年3月3日将上述房屋承租给孙伟勇使用，租期三年。基于以上事实，郭长林认为殷淑祥未经郭长林同意，并违背房屋租赁协议第10条，私自将房屋租赁给孙伟勇使用，其行为是违法的，也是无效的，起诉要求：1、判令殷淑祥支付2011年9月10日至2012年9月9日的房屋租金人民币7万元整；2、判决解除郭长林与殷淑祥之间的房屋租赁协议，并将房屋归还郭长林；3、判决孙伟勇归还房屋，并承担连带责任；4、判决殷淑祥、孙伟勇承担本案全部诉讼费。庭审中郭长林将其诉讼请求变更为：1、判令殷淑祥支付2011年9月10日至2013年10月31日的房屋租金人民币120558元整。2、判令解除郭长林与殷淑祥之间的房屋租赁协议，并将殷淑祥占用的涉案房屋归还给郭长林。3、判令殷淑祥、孙伟勇之间于2012年3月3日签订的涉案房屋一层部分的房屋租赁协议无效，并将涉案房屋归还郭长林。4、判令孙伟勇对殷淑祥自2012年3月3日至2013年10月31日期间所欠郭长林涉案一层的房屋租金承担连带责任。5、判决殷淑祥、孙伟勇承担本案全部诉讼费。
殷淑祥在一审中辩称，郭长林的第一项诉讼请求无事实和法律依据；殷淑祥、孙伟勇之间的租赁合同应当有效，郭长林委托殷淑祥对外出租房屋；郭长林与殷淑祥之间的租赁合同应当有效，租期为五年，但在合同履行期间，2011年7月20日（第一年租期未到）郭长林与案外人于秀玲签订租赁合同，郭长林违约在先，导致其无法使用房屋，应当返还已付但未实际租用的租金，约为18000元，还应按合同约定双倍返还押金一万元。
孙伟勇在一审中辩称，郭长林对其起诉缺乏事实和法律依据，孙伟勇和郭长林之间未签订房屋租赁合同，不存在租赁关系，根据合同相对性原则，郭长林依据与殷淑祥之间签订的租赁合同起诉孙伟勇没有事实和法律依据，应当驳回对孙伟勇的起诉。
殷淑祥在一审中反诉称，2010年双方签订租赁合同，郭长林将位于海云街17号房屋租给殷淑祥，租期五年，殷淑祥依约支付第一年房租12万元，并交纳押金一万元后，郭长林在事先没有征得殷淑祥同意情况下，于2011年7月20日将合同项下的2楼出租给案外人于秀玲，事后殷淑祥只好协商退还房租和押金事宜，郭长林只是草草地说：“以后再谈，你可以帮我把楼底出租。”后来殷淑祥再也联系不上郭长林，其电话拒接，短信不回，现反诉要求判令郭长林返还未使用房屋期间的租金18000元，并双倍返还押金2万元，诉讼费由郭长林承担。
郭长林在一审中针对殷淑祥的反诉辩称，反诉内容不实。
孙伟勇在一审中针对殷淑祥的反诉称该反诉与其无关。
一审法院查明，2010年9月10日，郭长林（甲方）与殷淑祥（乙方）签订房屋租赁协议，郭长林将其位于本市海云街17号的房屋出租给殷淑祥使用，期限自2010年9月10日至2015年9月9日，租期五年。合同第十条、第十一条相关内容如下：乙方在未得到甲方同意之前，不得擅自将所租房屋转借或租他人使用，否则视为违约，甲方可即时收回房屋；本房屋租金12万元，租期为一年，乙方应在合同签订时交付，不得拖欠。特别约定事项：第二年至第三年房租为13万元，每年度的8月9日前交付，若拖欠合同自动终止。乙方付押金1万元，甲方若违约双倍返还，反之乙方违约，不再退还。
一审又查明，双方对以下事实无争议：合同签订后殷淑祥支付第一年租金12万元，押金1万元，此后的租金拖欠。合同履行期间的2011年7月20日，郭长林将该房产的二楼租给案外人于秀玲。殷淑祥以此作为反诉的理由要求郭长林返还第一年多支付的房屋租金，并双倍返还押金2万元，庭审中殷淑祥将要求对方返还的租金数额确定为8000元，郭长林当庭表示同意返还租金8000元和押金10000元，不同意返还20000元押金。2012年3月3日殷淑祥与孙伟勇签订房屋租赁合同，将该房产的第一层出租给孙伟勇。
一审中，郭长林与殷淑祥就其将房屋租给他人使用是否经过对方同意、殷淑祥将房子租给孙伟勇使用是否经过郭长林委托各执己见。就该争议问题殷淑祥提交证据如下：其发给郭长林的时间分别是2011年9月12日9点23分、2011年9月21日9点40分的手机短信，内容为：“郭哥，中秋快乐！昨天单微给我打过电话，我觉得她只是起了个传话的作用，具体的事她能代替了你吗？我想，过完节咱俩见个面把这件事处理完了吧！完了后我还可以帮着你继续往外租这个房子的”；“郭哥，回来了？我希望你赶紧见个面把事解决了，我现在天天给你看着门，打扫卫生，也很辛苦的，账就是那么些账，什么时候都混不了，就像你说的，不要葫芦搅茄子，茄子搅葫芦。咱们都是明白人，不能办糊涂事，OK！”用以证明在郭长林多次不接电话、联系不上的情况下，其要求见面结算并答应为郭长林向外出租房屋，其同时称结合郭长林提交的孙伟勇的身份证复印件上注明的内容为“此件提供给房东2012年5月4日孙伟勇”文字亦证明郭长林认可其租房行为，其不存在违约。郭长林称没收到短信。
殷淑祥申请证人王某出庭作证，王某称其母亲于秀玲在海云街17号二楼干旅馆，租的是姓郭的房子。在回答一审法院“姓郭的与殷淑祥关于对外出租1楼房屋的事情你知道吗”的询问时，王某回答：“知道，姓郭的让殷淑祥帮忙把一楼的房子租出去，原话记不清了，这次谈话后再没见过姓郭的，我也有好多事情，房子漏雨之类的一直联系不上他。”郭长林称该证言无证据支持，不予认可。
孙伟勇提交房屋租赁合同，证明在殷淑祥保证产权清晰无纠纷情形下其才出于善意承租的房屋，双方的合同合法有效；其依约支付了半年租金和押金义务，作为次承租人其已经履行了合同项下的所有义务，与郭长林不存在租赁关系，根据合同相对性原则，郭长林依据与殷淑祥签订的房屋租赁合同起诉孙伟勇无法律依据。郭长林认为该合同无效，殷淑祥不是产权人无权签订该合同。
一审法院询问殷淑祥争议房产的二楼是谁交付时，其回答：“郭长林找了个来承租的开旅馆，说押金不到期，你也可以把楼下租出去，殷淑祥无奈默认了这个状态。”
一审还查明，郭长林提交孙伟勇身份证复印件，称其到现场发现房子租给了不认识的人，就向其要身份证，孙伟勇给的，用以证明殷淑祥将房产出租的事实。郭长林提交青房地权市字第××号房产证一份、房屋实测图各一份，证明其是房产的所有人和对房屋的二楼享有使用权，殷淑祥称其租的是上下两层，房产证只是一层的依据，实测图不能证明其享有使用权。郭长林提交2011年7月12日半岛都市报复印件一份，证明殷淑祥自己打广告将讼争房产出租。殷淑祥称广告是自己登的，是为一个朋友打另一个宾馆的广告，并申请证人曹某出庭作证。曹某称其于2011年曾委托殷淑祥负责杭州路5号迪安阁招待所转让的一些事项（包括刊登报纸、广告）。郭长林提交殷淑祥与二楼租户于秀玲于2011年7月21日签订的物品交接清单，证明殷淑祥同意租给于秀玲。经一审法院核实，该清单物品涉及挂机、柜机、热水器、电视、机顶盒、电脑等，数目从3个到13个不等，殷淑祥称从证据的内容看，时间在郭长林与于秀玲签订合同之后，因此不能断定签合同时其本人同意，清单物品也看不出是旅馆的东西，是殷淑祥卖给于秀玲的。
一审法院要求殷淑祥讲述物品的交接情况时，殷淑祥称是于秀玲卖给他的物品；一审法院询问为何和上述陈述不一致时，其回答记不清了。最终殷淑祥对该问题的回答是：这些物品都是其开旅馆购买的，郭长林强行转让了二楼，其就把物品卖给于秀玲了。对于讼争房产每层的租金价格双方未达成一致意见。根据郭长林申请，一审法院委托有关部门对讼争房产的一层的使用情况进行了测绘，青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司的报告结果显示殷淑祥实际租赁占用的房屋建筑面积是156.64平方米。郭长林对此无异议，殷淑祥称从数据上看，二层比一层还要大出100平方米，所以一层和二层的价格是不一样的，应该根据这份测绘报告再进行租金评估，不能用这份报告套用租金评估报告。孙伟勇称其已于2014年3月31日搬离涉案房屋，因此测绘报告与其已无关联性。根据郭长林申请，一审法院委托有关部门对讼争房产2011年9月10日到2013年10月31日一层房产的租金进行评估，青岛中天华资产评估公司的报告显示该时间段内的租金是120558元。郭长林对此无异议，殷淑祥、孙伟勇称测绘报告显示建筑面积是156.64平方米，但是评估租金的面积是200.1平方米，本案的实际面积发生了变化，应当对租金重新评估更为准确，即使是按照200.1平方米价格也偏高。孙伟勇称评估报告中的李毅不是该评估公司的工作人员，报告书程序违法，不应该被采信。针对该问题，青岛中天华资产评估公司庭后出具证明一份，称该评估人员已从青岛中才有限责任会计师事务所转到青岛中天华资产评估公司，孙伟勇对该证据无异议，并表示不再坚持上述主张。
一审中，殷淑祥、孙伟勇向一审法院出具有其两人签字的书面意见一份，内容为：甲方殷淑祥，乙方孙伟勇，双方同意取消海云街17号（面积100平方米）房屋租赁合同，房租已付至2014年3月31日，水电费已付清，合同取消时间为2014年3月31日。孙伟勇称其在2014年搬离涉案房屋之前已经将租赁期间的房租、水电费等全部账目与殷淑祥办理清楚，殷淑祥对此无异议。郭长林不认可该事实。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是：殷淑祥应当支付的房屋租金数额；郭长林与殷淑祥之间的协议是否应当解除以及殷淑祥是否应该将房产腾还郭长林；孙伟勇是否应当就2012年3月3日至2013年10月31日期间与殷淑祥所欠房租承担连带责任；殷淑祥要求郭长林返还2万元押金是否符合法律规定。以上焦点问题的关键在于郭长林将其房屋租给他人使用是否经过殷淑祥同意、殷淑祥将房子租给孙伟勇使用是否经过郭长林认可。下面就以上问题根据庭审中各方的举证情况、相关陈述、结合双方的抗辩主张分述如下：
郭长林与殷淑祥所签订的房屋租赁协议均体现出双方当事人的真实意思表示，且内容与形式不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，任何一方违约都要承担相应的责任。同时我国合同法第七十七条规定，“当事人协商一致的可以变更合同”。
本案双方在合同履行过程当中，都各自分别将涉案房产部分楼层出租他人使用。对于郭长林提交的殷淑祥与于秀玲的二层物品交接清单，殷淑祥辩称是其与于秀玲的买卖关系，但未就此提交证据，一审法院对该辩称不予采信；一审法院询问殷淑祥争议房产的二楼是谁交付时，其回答：“郭长林找了个来承租的开旅馆，说押金不到期，你也可以把楼下租出去，被告（反诉原告）无奈默认了这个状态。”上述交接清单和殷淑祥的陈述充分证明其对郭长林出租二层房产知情且未持反对意见，结合二层房产在郭长林出租之前由殷淑祥实际控制的事实，其辩称房产交接未经其同意亦不符合常理，因此一审法院认定郭长林将二层房产租给他人使用系郭长林与殷淑祥对合同的变更，郭长林不存在违约的情形，因此对殷淑祥要求双倍返还押金的请求一审法院不予支持，郭长林同意返还押金一万元一审法院予以支持；对于双方当庭达成的郭长林返还殷淑祥多支付的房租8000元的一致意见一审法院予以准许。
基于一审法院以上对双方合同的履行经过协商进行了变更的认定，对郭长林要求判令殷淑祥就其房屋使用期限内拖欠一层的2011年9月10日至2013年10月31日的房屋租金予以支持，但因一层房产由殷淑祥实际使用的面积与房产证登记的不一致，殷淑祥应当支付的租金数额应当以其实际使用的面积计算为准。该租金的计算方式是：120558元＊156.64／200.1=94373元。
殷淑祥提交的证据短信两则和王某的证言郭长林均不认可，且结合短信和证言的内容均不能直接证明其出租房屋经过对方委托的主张，因此一审法院认定郭长林关于殷淑祥违约的主张成立，对于郭长林要求解除合同、判令殷淑祥及孙伟勇签订的涉案房屋一层部分的房屋租赁协议无效、将房产收回的请求予以支持。
鉴于房屋租赁合同系郭长林与殷淑祥双方所签，郭长林与孙伟勇之间不存在租赁关系，根据合同相对性原则、结合一层房产已经交还殷淑祥的证据和当事人相关陈述，郭长林要求孙伟勇承担连带责任的相关请求无事实和法律依据，一审法院对郭长林要求判令孙伟勇对殷淑祥自2012年3月3日至2013年10月31日期间所欠郭长林涉案一层的房屋租金承担连带责任的请求不予支持。
因殷淑祥与孙伟勇签订的租赁合同已经履行完毕且该合同对郭长林无实质影响，故对郭长林要求确认该合同无效的请求一审法院不再处理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除郭长林与殷淑祥于2010年9月10日签订的房屋租赁协议；二、殷淑祥将海云街17号一层房产腾还郭长林；三、殷淑祥支付郭长林2011年9月10日到2013年10月31日的一层房屋租金人民币94373元；四、郭长林返还殷淑祥房屋租金8000元；五、郭长林返还殷淑祥押金1万元；六、驳回郭长林对孙伟勇的诉讼请求。上述判决二、三、四、五项，限于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，反诉费375元，评估费2000元，测绘费408元，共计4333元，由郭长林负担333元，殷淑祥承担4000元。
宣判后，殷淑祥不服一审判决提起上诉。
上诉人殷淑祥上诉请求撤销一审判决，依法改判殷淑祥不承担2011年9月10日到2013年10月31日的租金并改判郭长林支付殷淑祥双倍押金20000元。其主要事实与理由为：郭长林违约在先，殷淑祥不应支付租金，租赁合同系双方真实意思表示，应当有效。殷淑祥在经过郭长林同意的情况下将租赁房屋转租给孙伟勇，不构成违约。双方协商于2011年9月10号解除合同，但因郭长林拖延时间，导致殷淑祥无法解除合同。殷淑祥被迫于2012年4月1日替郭长林将房屋出租，殷淑祥只需将代收的租金返还给郭长林即可，因为这一切都是郭长林违背诚实信用导致的。殷淑祥不存在违约，郭长林应返还双倍押金。殷淑祥给郭长林发的短信以及王某的证言均可证明其出租房屋经过郭长林的委托。郭长林应当返还双倍押金20000元。
被上诉人郭长林辩称，殷淑祥所说与事实不符，郭长林不存在违约行为，殷淑祥与郭长林在履行原协议不能的情况下，双方协商一致变更了原协议中租赁标的物的位置，殷淑祥自愿参加了退租涉案部分房屋中的物品交接签字事宜。殷淑祥自2011年7月21日至今继续租赁占用涉案一层部分房屋，是一层实际控制人，殷淑祥在2012年4月1日将其继续租赁占用涉案一层部分房屋中的部分房屋擅自转租给孙伟勇是对郭长林的侵权行为，殷淑祥从未向郭长林缴纳该违法转租的租金。双方涉案原协议中的押金条款只是针对双方如何履约交付租金的约定。综上所述，一审裁判基本正确，请求维持原判。
原审被告孙伟勇在二审中未进行陈述。
二审查明事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，涉案房屋共计两层，郭长林与殷淑祥在2010年9月10日签订租赁合同时，将两层房屋均出租于殷淑祥使用，但在使用过程中郭长林又将涉案房屋的二层另行出租于案外人于秀玲，对于该过程，通过一审的审查可以认定殷淑祥是明知的，且不持反对意见。因此，一审对于殷淑祥主张按合同约定返还二倍押金的违约责任未予支持，并无不当，本院予以维持。对于涉案房屋一层的租金给付问题，在二审中经询问殷淑祥，其明确涉案房屋一层现仍由其控制使用，因此，对于郭长林所主张的2011年9月10日至2013年10月31日期间的租金，殷淑祥应当向郭长林支付。此外，二审中，殷淑祥对于一审返还租金的计算公式没有异议，但对于评估报告所认定的租金数额有异议，对此，本院认为，该评估报告系一审法院经过法定程序进行委托评估作出的结论，殷淑祥虽然对该评估结论有异议，却没有提出相反的证据或足以反驳的理由，因此，本院对该评估结论予以确认。
综上，殷淑祥的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费539元，由上诉人殷淑祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年九月九日
书 记 员 王庆光