广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2517号
上诉人（原审被告）：东莞精进实业投资有限公司，住所地：东莞市塘厦镇石马南天路8号。
法定代表人：曾兆文，总经理。
委托代理人：李云，广东展豪律师事务所律师。
委托代理人：郑文超，广东展豪律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：包强，男。
上诉人东莞精进实业投资有限公司（以下简称精进公司）因与被上诉人包强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月28日，包强向原审法院提出诉讼，请求判令：1、精进公司退还包强所交押金19600元；2、精进公司赔偿包强19600元。
原审法院经审理查明：精进公司的法定代表人曾兆文与黄荣誉签订一份《房屋租赁合同书》，约定曾兆文租赁黄荣誉位于东莞市凤岗镇某某村委某某工业区厂房、宿舍约5000平方米用于合法经营使用。
2014年6月30日，包强与精进公司签订了一份《租赁合同》，合同约定：精进公司将位于东莞市凤岗镇某某村委某某工业区A栋1号以每月租金人民币8300元租赁给包强作为轻工业、仓库使用；签订合同时，包强必须向精进公司支付两个月租金作为保证金共计人民币16600元；合同期限两年，即从2014年7月1日至2016年6月30日；补充协议：原车箱厂搬走后算七日免租。签订合同当日包强向精进公司交付厂房押金人民币16600元。2014年7月1日，包强与精进公司又签订一份《租赁合同》，合同约定，精进公司将办公楼三楼左侧房间租给包强作为办公室使用，每月租金为人民币1500元，签订合同时，包强必须向精进公司支付两个月租金作为保证金共计人民币3000元；有关租赁期限及免租条款与第一份租赁合同约定的一致。签订合同当日包强向精进公司交付办公楼押金人民币3000元。
2014年7月9日，精进公司的工作人员打电话告知包强，称租赁的仓库已经清理完毕，可以交付使用给包强使用；包强则告知精进公司的工作人员，其于2014年9月10日上午要搬货进租赁的仓库。包强于2014年9月10日上午从河源市运35吨货物到涉案厂房门口，同时雇请多名搬运工到约定的位置卸货。当包强的运货车辆及雇请的搬运工到达现场时，因第一手房东的租户与房东存在争议，原租户仍然堆放一些设备在涉案的仓库里面，且停放一辆小汽车堵在大门口，原租户与精进公司的工作人员发生吵打，经相关人员报警后，由当地公安机关处理。包强见货物无法搬进仓库，继而将货物运到别处另租仓库堆放。2014年9月10日至12日期间，公安机关调解精进公司与原租户之间的纠纷，2014年9月14日精进公司的工作人员通知包强进场，而包强以场地不能使用为由表示不再租用精进公司的厂房并要求精进公司退还押金。
精进公司称2014年8月、9月双方协商未果的情况下，精进公司于2014年9月份将涉案的厂房租给其他人使用。包强称，其原租赁的仓库的租赁期限于2014年6月30日到期，包强在原仓库共堆放有200吨货物，由于精进公司没有按照双方的约定的时间将租赁物交付给包强使用，导致包强临时租赁仓库，重复搬迁货物200吨，因此包强多支付了装卸费7000元及运输费10000元。精进公司称，包强在可以接受场地的情况下而拒不接受，自行将货物搬到别处，应自行承担违约责任；另外包强也没有提供证据证实损失存在。
另查，精进公司不能提供证据证明涉案的厂房取得相关部门颁发的房产证或建设工程规划许可证。
原审法院认定以上事实的依据有：包强提供的二份《租赁合同》、一份《房屋租赁合同》、二份收款收据、相片及报纸、告知书，精进公司提供的录音光碟及文字翻译、通话清单、《租赁合同》及委托书、证明，章显生、李刚、蔡汉诚、徐俊的证言以及双方在庭审中的陈述证实。
原审法院认为，包强与精进公司双方签订的二份《租赁合同》系双方真实意思表示，但精进公司没有提供证据证明涉案厂房已经取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定包强与精进公司签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。包强在双方签订合同后没有实际使用厂房，根据上述的规定，包强请求精进公司返还支付的厂房及办公室押金合计人民币19600元，原审法院予以支持。包强主张精进公司没有按照双方约定的时间将租赁物交付给包强使用，导致包强临时租赁仓库，重复搬迁货物200吨，因此包强多支付了装卸费7000元及运输费10000元，但其没有提供证据证实，故其要求精进公司赔偿损失人民币19600元缺乏依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，判决：一、东莞精进实业投资有限公司在判决发生法律效力之日起五日内返还包强押金人民币19600元；二、驳回包强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费390元，由包强负担195元，精进公司负担195元。
上诉人精进公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉租赁物位于东莞市凤岗镇某某村委某某工业区内，该地块属于农村集体土地，案涉房屋系农村集体土地上的建筑物，并非城镇房屋，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。案涉房屋已经通过消防验收并取得验收合格意见，故案涉租赁合同应属合法有效的合同，原审法院适用法律错误。（二）精进公司已按合同交付场地约定在原租户搬迁之后已通知包强接收场地，故精进公司已经按照合同的约定履行的先期义务。（三）案涉租赁物于2014年7月7日已可以交付使用，原租户无故闹事属于意外事件，该意外事件不会导致包强不能实现合同的目的。（四）包强迟迟不接收案涉租赁物，且其并未依约缴纳租金，属于严重违约在先。因此，精进公司有权没收包强的押金，同时保留追诉其所造成损失的权利。综上，请求本院：撤销原审判决第一项，改判驳回包强的全部诉讼请求。
被上诉人包强口头答辩称：（一）双方约定在2014年7月10日交付案涉租赁物，由于原租户闹事导致场地无法交付使用，原租户闹事的原因是孙某与房东以及精进公司就案涉租赁物存在纠纷，而不是精进公司所称的意外事件。（二）2014年7月13日包强本人曾到凤岗派出所了解原租户与精进公司的纠纷一事时，凤岗派出所的答复是原租户与精进公司没有调解方案，精进公司由始至终都没有向包强出示过关于精进公司与原租户已经协商好的书面材料，故精进公司与原租户及房东三者间的纠纷导致精进公司不能履行合同的义务。综上，请求本院维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕精进公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案二审的争议焦点有：（一）案涉租赁合同的效力认定问题。（二）精进公司应否退还押金19600元给包强。
关于焦点一。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，“乡、村庄规划内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”原审法院根据上述规定参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理本案并无不当。其次，精进公司作为出租方，其在一审法庭辩论终结前仍未能提供证据证明案涉建筑物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同应属无效合同，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于焦点二。如前所述，案涉租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”精进公司收取了包强的押金19600元，应当予以返还，原审法院判令精进公司返还包强押金19600元于法有据，精进公司主张无须返还押金理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。精进公司上诉请求没有依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，由精进公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年一月二十日
书 记 员 伦润玲
附相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第8页共8页