河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民三终字第177号
上诉人（原审被告）路留杰，男，1961年11月21日出生。
委托代理人宋天星，河南前行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王桂花，女，1967年8月3日出生。
委托代理人王自新，男，1966年11月14日出生。
被上诉人（原审被告）谷二旗，男，1968年6月22日出生。
王桂花诉谷二旗、路留杰确认合同无效纠纷一案，宝丰县人民法院于2015年1月5日作出（2014）宝民初字第1078号民事判决后，路留杰提起上诉。本院于2015年2月8日受理此案后，依法组成合议庭于2015年3月12日对此案进行了公开开庭审理。路留杰及委托代理人宋天星，王桂花的委托代理人王自新和谷二旗到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。
原审查明，王桂花与谷二旗于1990年12月29日登记结婚，两人系宝丰县城关镇友好社区居委会（原宝丰县城关镇友好村村民委员会）村民。谷二旗与王桂花为二个户口簿，王桂花的户口簿签发时间为1998年5月21日，该户口簿显示为农业户口，户口簿中的人员为王桂花及其长子和长女三人，户主为王桂花；谷二旗的户口簿签发时间为1999年7月14日，该户口簿显示为非农业户口，户口簿中人员为谷二旗一人，户主为谷二旗，何时由何地迁来本址一栏中注明“1994.8.31占地转”。谷二旗在原宝丰县城关镇友好村有房产一处，1998年谷二旗申请办理土地使用证，土地登记审批表显示：土地使用者为谷二旗，土地座落位置为“西环路北段路东”，土地面积为282.44平方米，权属性质为“集体土地建设用地使用权”，四至分别为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。1998年8月25日，宝丰县土地管理局为谷二旗颁发了土地使用证，该土地使用证显示：土地使用者为谷二旗，地址为宝丰县城关镇友好村，用地面积为“壹佰叁拾肆点零零”，用途为住宅，四至为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。1998年9月1日，宝丰县房产管理局为谷二旗颁发了房屋所有权证书，该证书显示：房产所有人为谷二旗，无共有人，房产座落位置为“县城区寥旗营16号院3号”，房屋幢数为2幢共7间，四邻分别为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。
2009年1月6日，谷二旗作为甲方与乙方路留杰签订了房屋买卖协议，协议主要内容为：“甲方有庭院式住房一套，位于宝丰县寥旗营16号院3号，主房为四间一层，并附有配房，经双方共同协商，达到以下协议：一、甲方愿将此房产以80000元价格卖给乙方，房款以现金结算，一次付清。二、甲方保证其所有的房屋以前没有被抵押或查封过，甲方如违反该条规定，应当归还上述购房款给乙方，并承担相应的利息和责任……四、购房同时，甲方将房产的相应手续一并交给乙方。乙方如办理或变更手续，甲方必须提供必要的手续，协助办理……七、款物及钥匙交清后，房屋及设施所发生的一切问题，甲方概不负责。八、如有违反者，违反方担负一切责任和经济损失。本协议一式二份，双方各持一份。甲方：谷二旗，乙方：路留杰，鉴证人：张永杰2009年1月6日”。该份协议签订之前，路留杰于2009年1月2日给付谷二旗购房款80000元，谷二旗给路留杰出具收款条一张。该份协议签订后，谷二旗将房屋交付给路留杰，路留杰居住至今，但房屋所有权证书及土地使用权证书至今均未办理变更登记手续。
2011年12月14日，王桂花因房屋买卖一事在涉案房产处与路留杰发生纠纷，路留杰亲属报警，宝丰县公安局城关派出所接警后要求双方协商处理。2012年1月18日，路留杰的儿媳梁培锋迁入宝丰县城关镇友好社区居委会落户，户口本中的住址为“河南省宝丰县城关镇廖旗营16号院3号”，户别为“农业家庭户口”，2012年2月16日，路留杰的孙女路琪钰落户于该户口中。
2014年6月20日，谷二旗向路留杰发出书面通知一份，要求路留杰于一个月之内办理完毕房屋过户登记手续及土地使用权变更手续，并注明“若超期即视为合同解除”。2014年7月17日，路留杰以谷二旗为被告向法院提起诉讼，要求法院确认谷二旗于2014年6月20日向路留杰发出的通知无效，并按约定履行协助过户义务，承担相应的税费。2014年8月8日，原审法院作出（2014）宝民初字第975号民事裁定书，对路留杰诉谷二旗房屋买卖合同纠纷一案中止诉讼。
另查明：王桂花诉谷二旗、路留杰确认合同无效纠纷一案，王桂花提起诉讼时，其诉讼请求为二项，一是要求确认2009年1月6日谷二旗与路留杰签订的房屋买卖协议无效；二是要求路留杰返还位于宝丰县城关镇廖旗营16号院3号的房产。2014年11月26日，王桂花撤回了第二项诉讼请求。本案在审理期间，经本院释明，双方当事人均未在指定的期间内申请对争议房产的价值进行评诂。
原审认为，王桂花与谷二旗于1990年12月29日登记结婚，婚后经谷二旗申请，宝丰县土地管理局和宝丰县房产管理局分别于1998年8月25日和同年9月1日为谷二旗颁发了土地使用权权属证书和房屋产权证书，虽然土地权属证书和房产权属证书中的土地使用人和房产所有人均为谷二旗，且均无共有人，但因房产权属证书取得的时间为王桂花和谷二旗婚后取得，故依据我国《婚姻法》的规定，该房产应是王桂花和谷二旗的婚后共同财产，系王桂花和谷二旗共同共有。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，谷二旗将与王桂花共同共有的房屋出售与路留杰，路留杰虽然支付了对价并占有居住至今，但该房屋至今未办理房产过户登记手续，且2011年12月14日，王桂花还因涉案房屋与路留杰发生过纠纷，同时路留杰亦未提交相应的证据证明其在与谷二旗签订房屋买卖合同时取得了王桂花的同意或者事后得到了王桂花的追认，故谷二旗将房屋出售与路留杰的行为侵害了房屋共有人王桂花的合法权益，谷二旗转让房屋的行为应属无效。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，谷二旗与路留杰签订的房屋买卖协议虽然是双方当事人在平等、自愿基础上签订，意思表示真实，但因谷二旗卖给路留杰的房产，系属于农村宅基地上建造的房屋，谷二旗将房屋出售给路留杰时，该房屋所在的宅基地亦一并转让给路留杰，因农村村民对农村宅基地只有使用权，没有所有权，路留杰购买房屋时，也不是宝丰县城关镇友好村村民委员会的村民，转让行为违反了《土地管理法》的规定，故谷二旗与路留杰签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定，应属无效合同。
合同无效，因该合同取得的财产应当相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案中，王桂花、谷二旗及路留杰经释明，均未在指定的期间内申请对涉案房产的价值进行评诂，故本案中暂不处理因合同无效而产生的返还问题，双方当事人均可另案主张权利。综上，路留杰辩称合同有效，应驳回王桂花起诉的理由，不予支持，谷二旗与路留杰于2009年1月6日签订的房屋买卖协议应为无效合同。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：谷二旗与路留杰于2009年1月6日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由谷二旗负担。
路留杰上诉请求撤销原审判决，改判本案争议的房屋买卖协议有效。主要理由是：一、原审认定争议房屋属于王桂花和谷二旗的共同财产属于认定事实错误。本案诉争房产的房屋所有权和土地使用证明确载明土地使用权刚和房屋所有权是谷二旗，没有共有权人，足以证明王桂花对争议房屋没有所有权，房屋是谷二旗个人财产。王桂花与争议房产没有物权上的利害关系，诉讼主体不适格，应当驳回其起诉。二、本案争议协议是签字时双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应依法确认有效。2009年路留杰没有房子住，经介绍购买了本案争议房屋并签订了书面房屋买卖协议，现因房屋升值，王桂花要求确认无效，存在恶意，违反诚信。我国法律法规等并没有禁止农村私有房屋买卖及农村私有房屋买卖合同应属无效的明确规定。路留杰购买此处房产是为了一家人居住使用，且经当地居委会批准同意，儿媳和孙女户口已经在此申报落户，该事实说明路留杰一家对诉争房产长期稳定占有使用和管理的状态已经得到当地居委会认可，没有损害集体利益。三、本案是确认合同无效纠纷，原审判决未使用合同法规定审查买卖合同效力，显然属于适用法律错误，应当撤销。王桂花即使对争议房屋享有权利，认为谷二旗无权处分房产，可以依法行使追回权，原物无法追回的可以向谷二旗请求赔偿损失，其主张合同无效无法律依据。原审判决以婚姻法和土地管理法等为依据判决争议协议无效属于适用法律错误。请求支持上诉请求。
王桂花答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。根据婚姻法相关规定，王桂花是诉争房产有共有权，王桂花诉讼主体适格。路留杰与谷二旗签订的房屋买卖协议违反土地管理法和相关政策规定应属无效。路留杰不属于房屋所在集体经济组织成员，不能购买该集体农村住宅。原审适用法律正确，路留杰的上诉请求不应得到支持。
谷二旗答辩意见同王桂花。
二审查明事实与原审判决确认事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案王桂花诉请确认谷二旗与路留杰于2009年1月6日签订的房屋买卖协议无效，但未提供证据证明该合同有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案争议载明所有权人为谷二旗的房屋由谷二旗于2009年卖与路留杰，谷二旗与路留杰签订的书面转让房屋协议书对房屋所有权人、房屋位置、价款等进行了明确载明，协议签订前后，路留杰已将房款完全支付给谷二旗，谷二旗也将房屋交付给路留杰居住至今，且路留杰的儿媳梁培锋和孙女路琪钰均已于2012年将户口迁入争议房产所在地。为维护诚实信用的市场交易秩序，保护当事人的合法权益，依据上述法律规定和查明事实，对王桂花主张协议无效的请求本院不予支持。王桂花如认为其本案所涉相关权利受到损害，其应向谷二旗主张赔偿。综上所述，原审判决认定认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，路留杰与谷二旗签订的房屋买卖协议应属有效协议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宝丰县人民法院（2014）宝民初字第1078号民事判决；
二、驳回王桂花的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由王桂花负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁桂喜
审判员 石天旭
审判员 韦艳歌
二〇一五年三月十六日
书记员 刘莹莹
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