上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1177号
原告周晔，女，1954年7月30日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人孙开广，男，1952年12月29日生，汉族，住上海市松江区。
被告上海新弘大置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人徐红宇，经理。
委托代理人姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托代理人穆斐，上海金茂凯德律师事务所律师。
原告周晔与被告上海新弘大置业有限公司（以下简称：“新弘大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。审理中，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司就有关事宜进行司法鉴定。本案于2014年5月14日、2014年8月14日、2015年8月13日以及2015年10月16日四次公开开庭进行了审理。原告周晔及其委托代理人孙开广到庭参加第一、二、四次庭审，原告周晔的原委托代理人孙开元到庭参加第三次庭审，被告新弘大公司的委托代理人姚敏四次到庭参加庭审，被告新弘大公司的委托代理人穆斐到庭参加第一、二、四庭审，被告新弘大公司的原委托代理人侯祥兵到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
原告周晔诉称：其向被告新弘大公司购买了松江区明中路XXX弄XXX号房屋（以下简称“XXX号房屋”）。现房屋及周边设施存在如下问题：一、XXX号房屋存在裂缝、空鼓、瓷砖爆裂、墙面渗水、层顶渗水、地板进水、壁橱发霉、层顶落水设计合理性、雨水倒灌等质量问题。二、被告故意隐瞒XXX号房屋东侧存在电表房这一事实，而与原告签订《上海市商品房预售合同》，欺诈原告。被告样板房处未设置有电表房。XXX号地下室东外墙属于原告业主专有部位，电表房实际强行占用和借用了XXX号房屋地下室东外墙，造成了XXX号房屋结构上永远不能独立，使用上不能排他。电表房内电表等设施存在永久性辐射。电表房的设置并未按照规定获得审批。电表房的存在对XXX号房屋防火安全方面构成了隐患。电表房造成了XXX号房屋价值贬损。三、被告向原告出售房屋时，承诺XXX号房屋地下室有车库，但实际并非是车库，而是储藏室。被告明知未设置车库，但在出售时予以隐瞒，欺诈原告。因XXX号房屋没有车库导致了原告需另行购买车库，也给原告带来了不便。原告还要为地下室储藏室支付物业管理费。四、被告向原告出售房屋时称XXX号房屋为联排别墅，但实际并非别墅，而是联列住宅，致使原告不能享有别墅房屋的间距、容积率以及私人花园。XXX号房屋存在价值贬损。五、XXX号房屋与南侧的55#房屋间距不符合强制性规定，原告采光权、隐私权受到损害。由此导致XXX号房屋价值贬损。六、XXX号房屋前面的宅前路、人行道宽度不够，宅前路与人行道交接处无坡道，回车场地不够，不符合强制性规范。由此造成房屋价值贬损10万元。七、XXX号房屋东侧挡土墙不符合总平面图的布置和结构，挡土墙上缘与XXX号房屋间距不足3米，不符合强制性规范，不能确保原告生命财产安全。由此导致XXX号房屋价值贬损。八、XXX号房屋周边天桥和架空管线高度不够，不符合强制性规范。XXX号房屋所在的整幢房屋没有伸缩缝。另外，原告为调阅相关图纸，花费了查档费用。据此，原告诉请要求：1、判令被告赔偿因房屋质量问题（针对司法鉴定意见书中附件五以及补充说明中新发现的外墙渗漏问题）引起的修复费、修复造成原有设施受损（拆除、重装等）的费用、修复期间的房屋空置费用30万元；2、判令被告赔偿因电表房问题而产生的房屋贬值损失50万元；3、判令被告因地下室无停车位问题赔偿原告25万元；4、判令被告赔偿因房屋非别墅问题而产生的房屋贬值损失60万元；5、判令被告赔偿因XXX号房屋与55#房屋间距问题而产生的房屋贬值损失20万元；6、判令被告赔偿因宅前路、人行道、回车场地的问题而产生的房屋贬值损失10万元；7、判令被告赔偿挡土墙问题而产生的房屋贬值损失10万元；8、判令被告对天桥、架空管线高度问题和XXX号房屋所在的整幢房屋无伸缩缝问题按照国家规定进行整改；9、判令被告赔偿调取档案的费用1，200元。
被告新弘大公司辩称：原告所诉内容中，除了房屋本身所存在的质量问题以及电表房问题外，其余均涉及到小区公共区域的问题。有关公共区域的问题，原告不具有起诉的主体资格。被告曾对房屋开裂渗水等进行了维修，之后原告进行装修，如被告未维修好，则原告不可能进行装修的。关于原告所述落水管问题，其自行进行过改造。现在房屋墙面开裂渗水系原告装修、埋设管线引起。如果房屋确实存在质量问题，原告愿意根据房屋质保书规定进行修复。原告购房时，电表房已经存在，而且电表房产权不属于被告。电表房设置经过相关部分审批，符合国家规范。电表房相邻的XXX号东墙为共用墙，非原告专有。电表房防火门原先是有的，后被原告砸坏，故临时加了门。原告认为电表房有安全隐患，这是其假想。如认为电表房有问题，应当追加电力公司。XXX号房屋并非是独幢。所谓的挡土墙，其实为地下室的结构墙，获得审批的。
经审理查明：2012年6月5日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买XXX号房屋，总价为427万元。合同对其他事宜进行了约定。
合同签订之后，原告向被告付清了相关房款。在2012年7月5日前，原告曾验收XXX号房屋，提出三楼等多处存在渗水等质量问题，要求在2012年7月5日前予以维修。被告于2012年7月5日向原告交付了房屋。被告还向原告出具了《上海市新建住宅质量保证书》对房屋质量作了保证和承诺。
2012年12月25日，原告取得XXX号房屋的上海市房地产权证。该上海市房地产权证载明建筑类型为联列住宅，建筑面积315.22平方米，其中套内面积为217.69平方米，地下建筑面积97.53平方米，用途居住，总层数3层，竣工日期2011年。
另查明：2010年2月12日，上海斯美设计审图咨询有限公司出具包含XXX号房屋在内的《上海市建设工程施工图设计文件审查合格书》。被告于2010年3月22日取得包含XXX房屋在内的建设工程规划许可证。2011年12月30日，被告取得包含XXX号房屋在内的建设工程竣工验收备案证书。
在城建档案部门保管的沿海丽水馨庭二期图号03A的地下一层平面图（施工图，其中包含了XXX号房屋所在的58#楼），显示XXX号房屋地下一层为“储藏”。在城建档案部门保管的沿海丽水馨庭二期图号为2A的-3.350（结构）标高处平面图A-A，B-B剖面图（施工图，其中包含了XXX号房屋所在的58#楼），显示XXX号房屋地下一层东侧相邻为配电室。上述图纸均盖有上海市松江区规划和土地管理局规划管理专用章。
审理中，根据原告申请本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对XXX号房屋裂缝、空鼓、瓷砖爆裂、墙面渗水、层顶渗水、地板进水、壁橱发霉、层顶落水设计合理性、雨水倒灌等质量问题，以及电表房、房屋伸缩缝、挡土墙、地下室车库、天桥架空管线、回车场地、宅前路、房屋间距、别墅、占用土地、房屋质量隐患等问题进行司法鉴定。审理中，原告就电表房电磁辐射检测的鉴定予以撤回。
2015年6月25日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》。关于房屋质量问题检测情况汇总及原因分析为：（1）门窗角部位的墙面裂缝系为窗框与墙的构造措施不规范，存在界面脱开，形成渗漏路径，雨水渗入面层粉刷损坏，粘贴瓷砖处造成瓷砖空鼓和破损。（2）墙柱交接部位的水平及竖向通长裂缝和楼梯间梁墙水平裂缝均为面层界面裂缝，原因该处为砌体墙与混凝土墙梁由两侧材料性质不同引起的收缩裂缝，粘贴瓷砖处造成瓷砖空鼓和破损。（3）二层露台出入口渗水、壁橱发霉、地板有受潮、雨水倒灌渗水，原因为露台出入口泛水高度不足以及防水层老化失效等原因所致。（4）三层墙面存在瓷砖勾缝有粉化脱落现象。对于其他事项鉴定分析为：（1）关于电表房的南墙、东墙、北墙与小区道路边缘水平间距问题，检测（测绘）结果：直接相邻，为0米。资料调查分析：竣工图：5#6#组团地下室，建筑2A中，电表房（配电室）直接与地下室车道相邻，该车道（建筑）标高-2.980，通过15%汽车坡道（建筑4A）与小区道路连接，图中并未注明为小区道路，此路应为地下室车道。电表房相邻地下室车道，未违反相关规范。电表房与竣工图所示位置一致。关于电表房有无西墙以及有无防火措施，松江区明中路XXX弄XXX号房屋东山墙受损情况问题，检测（测绘）结果：电表房西墙与XXX号房屋地下室共用墙体，该墙体为200厚钢筋混凝土墙＋200厚加气混凝土砌块填充墙；该墙体未见明显受损情况。电表房门采用普通木门，未采用防火门。200厚钢筋混凝土墙与加气混凝土砌块填充墙耐火极限大于3小时，共用墙体满足防火墙要求。电表房门不符合电表房应为甲级防火门的要求。关于电表房和XXX房屋的防火间距、电表房外开门突出小区道路边缘的距离、电表房高度的问题，检测（测绘）结果：电表房西墙与XXX号房屋地下室共用墙体。资料调查分析：竣工图：5#6#组团地下室，建筑2A中，防火分区示意图显示XXX号房屋地下室南侧储藏与配电室、车库为同一防火分区。防火分区之间应采用防火墙分隔。电表房外开门直接开向地下室车道，门开足后突出车道为1米。电表房净高2.15米，竣工图纸设计净高2.15米。认为规范规定可以设置在地下室，但未规定不能与地下车道相邻，未规定门不能开向地下室车道，未规定净高要求，故符合规范或设计要求。（2）关于对XXX号房屋所在的整个第58幢有无伸缩缝以及与房屋上述质量问题是否存在因果关系（原告认为第58幢的长度超过56米，按照规范是必须要有伸缩缝的）的问题，资料调查分析：竣工图：58#楼，结构05中，结构外墙长度55.4米，在中间处设置有伸缩后浇带措施。认为58#楼长度超0.4米且采取相关措施，未违反相关规范。关于落水管设计问题，检测（测绘）结果：落水管（雨水）设置在外墙，并结合露台分段铺设。水落管下方未设水簸箕，露台出入口的门槛（泛水）高度约150mm。资料调查分析：竣工图：58#楼，建筑05中，落水管设置与现状基本一致。由于建筑每层平面大小不一，退台层次较多，采用结合露台分段铺设落水管是合理的。建筑13A中，节点大样所示，露台门槛泛水有效高度150左右，泛水高度不够。认为低、多层建筑雨水管采用外排水、分段铺设未违反相关规范。落水管设置与竣工图基本一致。水落管下方未设水簸箕，露台出入口的泛水高度，不符合规范要求。关于第58幢房屋跟天桥之间是否有无伸缩缝问题，资料调查分析：竣工图：5#6#地下室结构07中，在中间处设置有伸缩后浇带措施，认为符合规范或设计要求。（3）关于挡土墙问题，检测（测绘）结果：挡土墙高度3.0m：，与小区道路边缘（地下室车道）水平间距：0m，与XXX号房屋水平间距：0m。与XXX号房屋结构相连。资料调查分析：竣工图：5#6#地下室结构07中，该挡土墙即地下室外墙，地下室与XXX号房屋为一个同基础、同底板的建筑。认为符合规范或设计要求。（4）关于地地下室和车库与小区垂直道路边缘水平间距；与平行小区道路边缘水平间距问题，检测（测绘）结果：直接相邻，为0米。资料调查分析：竣工图：5#6#组团地下室，建筑2A中，图中并未注明为小区道路，应为地下室车道。认为该地下室内含储藏、车库、车道等功能，不应有间距要求。地下室现状与竣工图一致。符合规范或设计要求。（5）关于天桥问题（包括是否违反《上海市城市规划管理技术规定》第二条、第二十一条，《民用建筑设计通则》第4.2.1条），检测（测绘）结果：天桥与原告XXX号房屋的结构相连，该天桥即地下室车道上顶板，不存在突出小区的概念。资料调查分析：竣工图：5#6#组团地下室，建筑2A、3A中，该天桥结构标高-0.6m，建筑（覆土）标高-0.1m，即地下室车道上顶板，不是《上海市城市规划管理技术规定》、《民用建筑设计通则》规范中的“穿越城市道路的空中人行廊道”。认为未违反相关规范或设计要求。关于天桥高度问题，检测（测绘）结果：天桥净高（无管线处）2.188m：有管线处净高：2.012m。资料调查分析：竣工图：5#6#组团地下室，建筑2A、3A中，结构12、14中，无管线处：该天桥结构标高-0.6m，板厚0.16m，梁底标高-0.76，底板结构标高-3.05，建筑标高-2.98，找坡1%，净高=2.98-0.76=2.22。有管线处（电缆桥架含安装高度0.18m）：该天桥结构标高-0.6m，板厚0.16m，梁底标高-0.76，建筑标高-3.25，底板结构标高-3.25，扣除面层建筑标高（建筑1A中面层厚度0.1m）后标高为-3.15，净高=3.15-0.76-0.18=2.21m。认为现状净高小于2.2米，不符合规范和设计要求。（6）关于架空线意见同天桥高度意见相同。（7）关于宅前路问题，检测（测绘）结果：XXX号房屋可以通过两种方式入户，一是小汽车通过地下室车道入户，二是通过58#楼西侧道路并经过台阶和底层南侧人行入户，地下室车道不应作为宅前路，58#楼西侧道路宽度2.5m，并设回车场。XXX号房屋南侧底层人行道路宽度：1.2m。资料调查分析：根据已提供的竣工图：四区总平面图中，XXX号房屋底层南侧入户宅前路宽度未注明，58#楼西侧道路（长度约80米）外侧边线离建筑4米，宽度未注明，在57#楼西侧并设置大于12＊12m回车场。58#楼为三层住宅（市场称为连排住宅），该幢建筑共8套住户并联设置，每户一层均直接对外，与普通住宅单元有一定区别。认为人行道宽度小于1.5米，不符合规范要求。（8）关于回车场地的问题，资料调查分析：地下室车道不是小区道路，可不按《住宅建筑规范》第4.3.2条“尽端式道路长度大于120米时应设不小于12＊12m回车场”的规定。根据5#6#组团地下室，建筑2A中，地下室车道主车道7m，最小处6米，车位前方道路宽度8米，可满足最小转弯半径3米。认为符合规范或设计要求。（9）关于XXX号房屋与前排南侧55幢房屋的间距的问题，检测（测绘）结果：前排南侧55幢房屋的间距：底层间距10.07m，由于55幢建筑有搭建，无法测量三层间距、建筑高度等原竣工验收数据。资料调查分析：根据已提供的竣工图四区总平面图中，与南侧建筑底层间距9.7m，与三层间距12m。图纸建筑高度：（室外标高以XXX号房屋南侧室外地坪计算），三层（女儿墙）高度：9.9m。认为符合规范或设计要求。（10）关于房屋类型，资料调查分析：根据提供的施工图设计文件审查合格书、建设工程规划许可证，建筑类型为住宅。（11）关于XXX号房屋是否占用小区公用绿化土地还是该房屋应当规划占有的土地，资料调查分析：双方均不能提供绿化总平面图。无法判断是否将庭院绿化计入公用绿化，因此无法明确（庭院绿化）是否占用小区公用绿化土地。认为小区公用绿化范围应以经绿化管理部门批准的绿化总平面图为准。（12）关于其他鉴定（有关XXX号房屋原告认为南与天桥结果相连，东与电表房结构相连，北与挡土墙结构相连，XXX号房屋质量隐患是否客观存在，上述事实是否有继续状态），资料调查分析：由于52—59#楼地下室均联成一个整体，上述“XXX号房屋与天桥相连，东与电表房结构相连，北与挡土墙结构相连”实际均为同一建筑的不同部位。XXX号房屋存在的填充墙裂缝、露台出入口渗水等质量问题与地下室联成整体无一定的因果关系。《司法鉴定意见书》明确了修复方案如下：对质量问题的修复情况如下：（1）对门窗角墙面裂缝渗水损坏，先清除窗框周边的填充物；对窗框与房屋结构之间重新采用软性填充物（俗称：发泡剂）填实；然后用密封膏填嵌墙体与窗框边的缝隙；恢复受损的墙面，按原样修复装饰。（2）对混凝土墙和梁与墙的竖向及水平通长界面裂缝，先清除粉刷面层，采用聚合物水泥砂浆嵌填密实，固定钢丝网片在接缝部位后重新粉刷；恢复受损的墙面装修。（3）对隔墙贯穿裂缝，先清除粉刷面层，采用聚合物水泥砂浆嵌填密实，固定钢丝网片在接缝部位后重新粉刷；恢复受损的墙面装修。（4）对二层露台出入口渗漏现象，水落管下方增设水簸箕，门槛处先将门及相邻露台防水层拆除，用混凝土加高门槛（保证有效高度大于250，同时注意对门高度的影响），重新按规范施工露台防水层及门槛、山墙泛水层，重新安装门（注意门的密封防水措施），恢复受损的墙面粉刷和装修。（5）电表房的木门拆除，重新安装甲级防火门。（6）天桥的架空管线重新贴梁底铺设，并调整地坪找坡厚度以满足净高2.2m的要求。（7）人行道宜改为1.5米宽。鉴定意见明确为：（1）XXX号房屋填充墙存在较多门窗角墙面裂缝，部分内墙存在裂缝、空鼓等，露台出入口处渗水明显等质量问题。（2）电表房未按设计要求采用甲级防火门。（3）露台落水管（雨水）下方未设水簸箕，出入口的门槛（泛水）高度不足，不符合《屋面工程技术规范》第4.2.13.3条、第5.4.3条相关要求。（4）天桥（架空管线）净高2.012m，不符合强制性条文《住宅建筑规范》第5.4.2.3条的相关要求。（5）宅前路可以到达58#楼西侧，不能到达XXX号房屋，与之相连的人行道宽度不足，不符合《民用建筑设计通则》第5.2.2的要求。（6）其它有关电表房、伸缩缝、挡土墙、地下室与道路距离、天桥（除净高外）、回车场地、房屋间距及高度等问题符合设计或相关批文要求，未违反相关规范。房屋类型为住宅，房屋庭院绿化现无法明确是否占用公用绿化。（7）应委托相关资质的设计和施工单位对XXX号房屋质量问题、电表房的门、天桥高度、人行道宽度等问题进行相应修复。在《司法鉴定意见书》附件—5中还列明了房屋各层房屋、地下室及周边损坏的位置、检测情况。
原告认为司法鉴定存在鉴定程序不合法，主要为对于电表房西墙确权为越权行使审判权、鉴定应当以施工图设计文件为准、案情调查方面、鉴定存在遗漏，混淆人行道与宅前路区别，不履行释明义务等。鉴定人员出庭认为，鉴定程序合法，鉴定机构在鉴定过程中对比了现状、竣工图和具体规范一起考察，有关竣工图也是档案部门保存的竣工图，因未在档案部门调取到绿化图，而双方也未提供，故无法作出相关判断。鉴定机构已经作出了释明。鉴定机构选派了三名鉴定人员，符合要求。鉴定机构每一项分析都是按照国家规定判断的。天桥问题，天桥实际为地下室顶板，故不能套用有关天桥的规范。规划许可证不可能将天桥和挡土墙单独列出，是建筑的一部分，与建筑作为一个整体考虑，不能拆开，包括地下室。竣工图体现XXX号没有停车位，而是储藏室。电表房并非整个小区的变电所，允许设置在地下室。原告所述的车道实际为地下室车道。人行道、宅前路问题按鉴定意见书所载。原告对挡土墙理解不准确，挡土墙的分析已在鉴定意见中。地下室净高等其他问题，也在鉴定意见中体现。
被告认为电表房的防火门在当时都是安装好的，后被原告砸掉，故临时加了门板，现同意安装防火门，费用应由原告承担。天桥架空高度问题，结构高度为2.2米，由于地下室排水所需找坡，坡度低点距离天桥顶达到2.2米，且建筑高度达到2.2米即可。人行道路小于1.5米，部分是由于小业主自己搭建围院，侵占道路所致。XXX号房屋有些墙面裂缝是因原告装修引起的。鉴定人员出庭认为，架空管线施工后，仍应当符合高度2.2米的要求，目前尚有改造余地。关于裂缝问题，大部分是由于材料性质不一致导致收缩裂缝。
2015年10月10日，上海市房屋建筑设计院有限公司又出具《补充说明》，具体如下：1、关于XXX号地下室东山墙与电表房（配电室）墙体问题：（1）2015年9月28日下午，经法院与原告去松江区房屋权属调查管理中心调查，该中心副主任黄海在笔录中陈述：“其房屋的东山墙全墙是属于原告方的所有权范围”，具体详见2015年9月28日法院笔录（地点：松江区房屋权属调查管理中心）。（2）原告提出有关图纸存在相互矛盾的疑问，2015年9月28日下午，经法院与原告去松江区规划和土地管理局调取报规施工图（主要有58#楼住宅地下室平面图（建施03A）、5#6#组团地下室平面图（建施2A），图上均盖有规划管理专用章及施工图审查合格章），该报规施工图与竣工图基本一致，但原告认为58#楼住宅地下室平面图（建施03A）无电表房，而5#6#组团地下室平面图（建施2A）有电表房，存在局部不一致。经调查发现58#楼住宅地下室平面图确实未表达电表房，但58#楼住宅地下室平面图有文字注明：“地下车库内容详1#.5.6#组团车库施工图”，而5#6#组团地下室平面图有系争电表房（图示该房间名称为配电室，原告称之为电表房，以下简称电表房），同时实际现状与5#6#组团地下室所示的XXX号地下室范围（包括电表房）基本一致。因此，58#楼住宅地下室平面图（建施03A）与5#6#组团地下室平面图（建施2A）在图面表达上的局部不一致，不影响本次鉴定。（3）经过再次到现场检测复核，XXX号地下室东山墙与电表房（配电室）西侧墙体为同一墙体，电表均挂在此墙上，原鉴定报告中的检测结果为表达实际现状，并针对原告提出的有关电表房鉴定内容，在鉴定意见书第10页及11页4.2条第1点中作了具体分析，并分别作出符合、不符合相关规范或设计要求等判断，但不对该墙体的权属作出判断，墙体的权属问题不属于鉴定范围。（4）电表房高度，净高约2.18m—2.2m，明确层高约2.4m，大于2.2m。2、关于XXX号地下室为储藏功能，无停车位问题，现补充明确。另外，原告在“关于司法鉴定听证说明”中提供交房时照片，并认为XXX号地下室储藏与车道之间未设置隔墙和卷帘门，实际现状的隔墙和卷帘门，为原告自行安装。竣工图显示此处应有隔墙和卷帘门，如果交房时此处未设置隔墙和卷帘门，则现状与竣工图不符，不符合设计要求。但交房时此处有无设置隔墙和卷帘门不在本次鉴定范围。3、关于XXX号房屋类型为住宅，不是别墅问题：相关审图合格证和规划许可证均明确为住宅，XXX号房屋的房产证明确类型为联列住宅。4、关于58#楼西侧宅前路及入户人行道路问题：（1）有关宅前路问题，该XXX号房屋所在建筑为58#楼，58楼不同于普通单元式住宅，该建筑每户均在一层直接对外，无公共楼梯或公共出入口；宅前路可以到达58#楼西侧，规范未要求宅前路必须到达每户门口，现状每户出入口实际采用人行道和宅前路相连，不存在混淆宅前路与人行道的区别问题，即原告认为入户的道路为宅前路，实际应为人行道，该人行道已在鉴定报告13页及14页4.2条第7点中作了具体分析，人行道宽度不符合规范要求。（2）58#楼西侧宅前路与58#入户采用人行道路相连，该人行道部分采用台阶形式，高差约2.57m，共16步台阶，台阶宽度约0.95m—1.25m。（3）由于原鉴定只判断原告提出的入户道路问题，现按原告要求补充58#西侧宅前路是否符合相关要求，经过补充检测，该道路宽度约2.33m，局部宽度约2.02m，道路入口设置车行路障，路障净宽1.58m，道路与58#建筑外墙距离约1.45m，竣工图显示道路外侧离墙4m，宽度未注明，同时竣工图显示该宅前路在南端设置回车场地。实测回车场地由于局部设置绿化，短边尺寸约11.27m，回车场小于12＊12m的要求。因此，58号楼西侧宅前路宽度和回车场地不符合设计要求，道路与住宅的距离以及道路宽度不符合强制性条文《住宅建筑规范》第4.1.2条：“住宅山墙与道路最小1.5m”以及第4.3.2条：“宅前路不应小于2.5m，尽端式道路长度大于120米时应设不小于12＊12m回车场”的要求。5、关于挡土墙问题的明确：（1）有关挡土墙问题，原告认为四区总平面图和5#6#组团地下室平面图存在局部不一致。经调查发现，四区总平面图在XXX号地下室东北角处所示地下室外轮廓与5#6#组团地下室平面图（建筑2A）所示地下室外墙局部不一致，但5#6#组团地下室平面图在该处地下室外墙与现状一致。四区总平面图与5#6#组团地下室平面图（建筑2A）均盖有规划管理专用章及施工图审查合格章，两张施工图在图面表达上的局部不一致，不影响本次鉴定。（2）原告提出的挡土墙，实际为5#6#组团地下室外墙，因52#—75#楼在地下室连成一个整体，地下室外墙范围部分在住宅建筑投影范围之外，地下室外墙客观上有挡土功能，但由于有底板和部分顶板，且与5#6#组团地下室图纸一致，不应将地下室外墙按普通挡土墙去控制与住宅的间距。6、关于XXX号房与南侧55#楼间距说明：（1）根据竣工图55#楼建施04A以及07A所示，55#三层东北角为花池，相比二层退进1.3m，而现状检测发现，55#将三层外墙改为与二层平齐，即三层外墙向北移出1.3m，此处修改无设计及其它相关依据，现场检测时被告口述此处为竣工后搭建，因此55#三层北侧局部存在疑似搭建行为（注：搭建问题不在本次鉴定范围）。（2）55#楼北入口与XXX号房南入口为同一室外标高。通过实测，三层北侧搭建处女儿墙顶至北侧室外地坪高度约9.47m。三层北侧原有女儿墙至北侧室外地坪高度约9.97m。原有女儿墙处建筑高度符合规划许可证10.3m的要求，也符合建设工程规划验收合格证10.36m的要求，但搭建部分高度无设计及其它相关依据。（3）根据总平面图所示，XXX号底层外墙与南侧55#底层北外墙间距9.7m，与三层间距为12m。实测XXX号底层外墙与55#底层北外墙间距10.07m，XXX号底层外墙与55#二层、三层北外墙间距10.77m，XXX号底层外墙与55#三层北原有外墙（未搭建处外墙）间距12.07m。因此竣工图所示住宅间距均符合相关要求，但实际现状XXX号底层与55#三层外墙（搭建处）间距10.77m﹤12m，不符合设计及相关批文要求。（4）根据原告在“关于司法鉴定听证说明”中提出的有关XXX号采光井大于1.8m以及55#楼地下室东、南、西侧室外地坪同地下室高度等问题，实际现状与竣工图纸、《建设工程规划许可证》以及《建设工程竣工规划验收合格证》基本一致。原告提出根据2011年11月1日施行的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，地下室是否计容问题，根据此规定，该项目施工图设计文件审图查合格证时间为2010年02月12日，《建设工程规划许可证》为2010年03月22日，均在该规定实施以前，但原告认为建设工程竣工规划验收合格证为2011年12月19日，该规定执行日期在竣工验收之前。根据此规定第九条规定：“本规定……由上海市规划和国土资源管理局解释。建设项目在审批和竣工规划土地综合验收时，出现行计算规范适用问题的，规划管理部门应向上海市规划和国土资源管理局及时请示，不得擅自解释、违规核准。”因此，以上原因产生的地下室的定义问题、高度问题带来的是否计容问题，由规划和国土资源管理局有关部门解释，且计容问题不在本次鉴定范围。7、关于天桥相关说明：原告认为的天桥实际为地下室顶板，由于地下室顶板开洞原因，局部地下室顶板形成类似天桥，但功能仍为地下室顶板，原鉴定意见书中已明确地下室净高不应低于2.2m。另外，地下车道和天桥局部净高小于2.2米，但层高大于2.2m（按图纸推算层高约为2.4m）。8、关于原告在“关于司法鉴定听证说明”中提出的其它问题：（1）关于XXX号房屋结构类型问题，原报告在第7页3.5条已经注明根据设计图纸，该建筑为异形柱-
短肢剪力墙结构，根据JGJ149-2006《混凝土异形柱结构技术规程》第2.1.2条，异形柱结构为采用异形柱的框架结构和框架-
剪力墙结构。根据结构施工图，该建筑仅沿南北方向有部分剪力墙，沿东西方向无剪力墙，因此按框架结构判断伸缩缝最大间距是合理的。再次核对施工图，58#楼在大约中间处设置后浇带，采取了减小混凝土温度变化或收缩的措施。（2）关于XXX号房地下室高度，现细化为：大部分层高为2.98m，局部（南侧约1米范围）净高2.19m（按图纸推算，层高约为2.4m）。（3）关于原告新发现外墙渗漏问题，补充鉴定如下：①、一层餐厅门口右下角渗水，墙体潮湿、起壳。②、二层北卧室，东北墙角渗水，墙体潮湿、起壳。二层家庭厅露台出入口右下角渗水，墙体潮湿、起壳。③、三层衣帽间北侧外墙左、右下角落以及窗台下方渗水，墙体潮湿、起壳。
对于以上司法鉴定意见包括补充说明，原告还认为：1、并无相关证据证明电表房获得规划审批。2、被告违反强制性规定，未在宅前路、人行道设计无障碍坡道。根据建设工程司法鉴定程序规范，涉及结构安全和功能使用的，鉴定人有释明义务。3、挡土墙上缘距离XXX号间距不足3米，不符合强制性规定。4、根据原告提供的未装修的55#、56#房屋照片，55#外墙北移1.3米系被告未依图施工，被告存在栽赃其他业主的嫌疑。5、对于修复方案，认为不具体。鉴定人员出庭认为，配电室在总平面图中没有是可以的。门口小路有两个方向进入，有一个方向有坡道即可。原告所述挡土墙具有挡土功能，但实际并非是挡土墙，不存在与房屋间距的问题。关于XXX号房屋与55#房屋间距问题，按照竣工图，间距符合要求，但现在55#存在疑似违法搭建，这种情况下，间距不符合要求，是否违法搭建，不在鉴定范围。关于修复方案，鉴定机构出具的是原则性方面的修复方案，毕竟有别于施工图。
本院审理中，根据原告申请，本院前往松江房屋权属调查部门调取XXX号房屋测绘报告地下室计算附图，但该部门工作人员表示无上述材料，并认为XXX号房屋东山墙全墙为原告所有权范围，配电房借用了其东山墙，配电房是另有审批的，配电房的审批体现在地下室审批图纸中。
本案审理中，法庭询问原告是否要求被告就房屋墙面裂缝、渗水等质量问题进行维修，但原告坚持认为之前要求被告维修过，但被告未能履行其修复义务，故仍坚持要求被告赔偿修复费等费用。
以上事实，有上海市商品房预售合同、司法鉴定意见书、补充说明、图纸、照片、笔录、上海市房地产权证、上海市建设工程施工图设计文件审查合格书、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证书以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间的《上海市商品房预售合同》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应当恪守履行各自的合同义务。
关于原告主张因房屋质量问题（针对司法鉴定意见书中附件五中所列的质量问题以及补充说明中新发现的外墙渗漏问题）而要求赔偿的问题，本院认为，首先，应当明确的是，被告对于在房屋质量保修期的质量问题有承担保修的义务。在系争房屋交付前，原告曾向被告提出有关渗漏水等质量问题，但根据本案司法鉴定，房屋仍存在渗漏水、开裂的质量问题。考虑上述因素以及双方矛盾较深，原告要求被告直接予以赔偿修复费用，并无不当。其次，本院需要说明的是，原告所主张的附件—5中表4范围中部分（编号第26-31）涉及到非原告房屋内部的损坏，该部分被告不作赔偿；部分（编号第32）系天桥引起室内渗水，该部分室内受损损失，计入被告赔偿范围。最后，关于原告主张的赔偿费用，其中一项房屋空置损失，依据不足，本院不予支持。考虑节约诉讼成本，结合本案实际情况，本院酌情确定赔偿金额为8万元。
关于原告就电表房要求赔偿的问题，本院认为，第一，在城建档案部门保管的沿海丽水馨庭二期图号为2A的-3.350（结构）标高处平面图A-A，B-B剖面图（其中包含了XXX号房屋所在的58#楼，施工图）显示XXX号房屋地下一层东侧相邻为配电室。上述图纸盖有上海市松江区规划和土地管理局规划管理专用章。现场实际设置的电表房符合图纸中的位置。第二，原告向被告购房时，实地进行看房。而且从房屋交付起的相当长一段时间内，原告均未就电表房问题提出过异议。由此推定，原告在购房时是应当知道该电表房的存在的。现其认为被告就电表房问题欺诈原告，依据不足，不予采信。第三，关于电表房电磁辐射问题，原告曾经提出了电磁辐射鉴定，之后又撤回此项鉴定，现并无证据证明电表房存在电磁辐射影响原告居住的事实，原告以此为由主张赔偿依据不足。第四，关于原告提出电表房存在安全隐患并以此要求赔偿贬值的问题，亦依据不足，不予采信。据此，原告就电表房问题要求赔偿，本院不予支持。当然，根据司法鉴定意见所载，电表房防火门未按要求设置，作为被告应当予以纠正。
关于原告就房屋未设置车库要求赔偿的问题，本院认为，虽然根据施工图纸所载，被告确实未在系争房屋内设置车库，但原告亦未举证证明被告对系争房屋承诺有车库的存在。原告此项请求，本院不予支持。
关于原告就房屋并非别墅而要求被告赔偿问题，本院认为，根据产权证记载，系争房屋为联列住宅，并非别墅。但原告向被告购房时，实地进行看房，对于房屋状况已经有一定认知。而且从房屋取得产权证起的相当长一段时间内，原告亦未就此问题提出异议。可以认为，原告对于房屋类型是予以认可的。原告此项请求，本院不予支持。
关于原告就系争房屋与55#房屋间距而要求赔偿的问题，鉴定机构认为按照竣工图，间距符合要求，但现在55#存在疑似违法搭建，这种情况下，间距不符合要求，是否违法搭建，不在鉴定范围。据此，本院认为，原告主张系争房屋与55#之间间距不符合规定，依据不足，本院不予采信。
关于原告就宅前路、人行道路、回车场地而要求赔偿的问题，本院认为，上述区域涉及到公共区域，即使存在原告所述的质量问题，也并不足以导致系争房屋的贬值。
关于原告就挡土墙而要求被告赔偿的问题，本院认为，挡土墙的设置并未违反设计或规范要求，原告此项请求，本院不予支持。
关于原告就天桥高度、架空管线、整幢房屋伸缩缝事宜而要求被告整改的问题，本院认为，上述位置涉及到小区业主共有利益，原告无权单方面提出要求被告整改的主张。
关于原告要求被告赔偿查档费用的问题，本院认为，原告所提的请求，除因房屋质量问题（针对司法鉴定意见书中附件五中所列的质量问题以及补充说明中新发现的外墙渗漏问题）而要求的赔偿费用获得部分支持外，其他请求均未获得支持。而且此项请求，本身也于法无据。故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：
一、被告上海新弘大置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周晔损失80，000元；
二、驳回原告周晔的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23，290元，由原告周晔负担21，490元（已付），被告上海新弘大置业有限公司负担1，800元（于本判决生效之日起七日内交付本院）；司法鉴定费40，000元，由原告周晔负担30，000元（已付），被告上海新弘大置业有限公司负担10，000元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 吴家明
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。