四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终1572号
上诉人（原审被告）北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司。住所地：北京市丰台区造甲南里**号楼****幢264。
法定代表人祝德兆，总经理。
委托代理人吴铁生，四川金契律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市锦江区东方广场（紫东楼街**号）*单元*楼*号房。
负责人邓亚兰，总经理。
委托代理人吴铁生，四川金契律师事务所律师。
被上诉人崔建中，男，汉族，1971年7月11日出生，住四川省成都市锦江区。
委托代理人唐柯平，四川子归律师事务所律师。
上诉人北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司（以下简称瑞祥佳艺公司）、北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司成都分公司（以下简称瑞祥佳艺公司成都分公司）因与被上诉人崔建中租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第7551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，崔建中系成都市锦江区××街×××街××号×-×幢×层×号房屋的所有权人。2011年7月2日，崔建中(甲方、出租人)与瑞祥佳艺公司成都分公司(乙方、承租人)签订一份《房屋租赁合同》(简称《合同一》)，约定：甲方出租的房屋为写字楼，座落地址在成都市××街×××街××号东方广场×单元第×层×号，租用建筑面积为99.53平方米；租期三年，自2011年7月18日至2014年7月17日；租金为每月每平方米80元／月(不含税)，每月共计7962.4元，从第三年开始租金在原有基础上以每平米递增10％，即第三年租金每月每平方米88元；租金以每三个月为一付款周期，采用预交结算法，首次租金于签订合同日后七日内交足，第二次付款在2011年10月10日之前，以后的租金均应在下一次付款周期开始前，提前七个工作日交足；乙方所交租金仅为所租赁的房屋租金，未包括物业管理费、电费、水费(配备卫生间的单元)等其他费用，前述费用乙方按照东方广场客户规定交付；乙方于2011年7月9日须向甲方交付8000元作为履约保证金；在合同履行期间，乙方给所租物业造成损失的，乙方应将所租物业恢复原状(正常磨损、甲方同意不拆除的除外)或以现金方式补偿，否则，租赁合同届满后，甲方可以从履约保证金扣除合理的修复费用，不足部分甲方有权向乙方追偿；合同届满后，经甲方及东方广场客户服务中心验收合格后，乙方将物业归还甲方(正常装修磨损除外)，且乙方在租赁期间无任何违反本合同规定行为，甲方即在五日之内不计利息将履约保证金返还乙方；乙方在承租期间未按本合同约定的时间交付租金的，每逾期一天按照年租金的1％交纳违约金，逾期超过30天不交租金的，甲方有权仅以通知形式单方解除合同，乙方的履约保证金作为对甲方损失的赔偿；租期未满，如乙方单方面解除租约的，乙方需要支付相当于履约金的两倍金额的违约金作为对甲方损失的赔偿；乙方如因造成租赁房屋及设备的毁损，应负责恢复原状。2011年7月5日，崔建中出具收条，内容为：今收到瑞祥佳艺公司成都分公司租用东方广场×××室之履约保证金8000元。
2014年6月24日，崔建中与瑞祥佳艺公司成都分公司就上述房屋租赁事宜又签订一份《房屋租赁合同》(简称《合同二》)，约定：租期自2014年7月18日至2017年7月17日；租金为每月8957.7元，租金支付方式与《合同一》约定一致，第二次付款在2014年10月10日之前。双方其他权利义务等约定与《合同一》一致。庭审中，崔建中与瑞祥佳艺公司成都分公司一致确认，瑞祥佳艺公司成都分公司已支付2014年7月18日至2014年10月17日期间的房屋租金26873元。
2014年12月16日，成都诚信物业管理有限公司东方广场客户服务中心出具证明，内容为：瑞祥佳艺公司成都分公司于2011年7月2日与业主签订成都市××街×××街××号东方广场×单元第×层×号租赁合同和收房，于2011年7月6日至2011年7月26日对该房屋进行了装修，后于2014年10月10日搬离。瑞祥佳艺公司成都分公司对上述时间搬离予以认可。原审庭审中，崔建中与瑞祥佳艺公司成都分公司一致确认，瑞祥佳艺公司成都分公司搬离时双方未办理书面交接手续。崔建中并称，其已于2014年12月17日将案涉房屋自行进行修复，并于2015年1月27日出租给他人使用。
崔建中于2014年12月16日、2015年1月6日分别交纳了案涉房屋2014年10月11日至11月30日、2014年12月的物业公共服务费1338元、796.2元。2014年12月17日，崔建中委托唐铁智对案涉房屋进行了恢复性装修，主要是天花板、墙面、门地锁、门、地面等修复，共支付费用12900元。
原审证人贾薇陈述，其系瑞祥佳艺公司成都分公司员工，通过与崔建中电话联系协商房屋退租事宜。搬离时也与崔建中电话联系了，崔建中称无需办理交接手续。承租期内将租赁房屋的隔断打通了，大格局进行了恢复，搬离时未损坏房屋。
原审认定以上事实，有崔建中提交的崔建中身份证、瑞祥佳艺公司和瑞祥佳艺公司成都分公司工商信息、《合同二》、房产证、证明、物管费发票、唐铁智出具的收据及其身份信息、照片，瑞祥佳艺公司成都分公司提交的《合同一》、《合同二》、收条、电子银行回单、证人贾薇的证言，以及询问笔录、当事人的陈述在案佐证。对原审证人贾薇的证言不能单独作为证据使用，原审法院将结合采信的其他证据进行综合认定。
崔建中原审中的诉讼请求是：1、判令瑞祥佳艺公司、瑞祥佳艺公司成都分公司向崔建中支付违约金64500元（按合同约定年租金1%日的标准计算2014年10月18日至12月17日共2个月）、物管费2676元、赔偿费16000元；2、判令瑞祥佳艺公司、瑞祥佳艺公司成都分公司向崔建中支付恢复原状费12900元（即恢复位于成都市××街×××街××号东方广场×单元第×层×号房屋的天花板、消防设备、墙面、门地锁、门、地面所产生的费用），并承担案件诉讼费用。
原审法院认为，双方确认《合同二》已解除，案件的争议焦点是《合同二》何时以何种方式解除的。崔建中认为因瑞祥佳艺公司成都分公司违约，合同于2015年1月27日解除。瑞祥佳艺公司成都分公司认为双方对解除合同达成了合意，合同于2014年10月10日其搬离后即解除。因瑞祥佳艺公司成都分公司未提交其他证据证明双方对解除合同已达成合意，且崔建中对此不予认可，故仅凭瑞祥佳艺公司成都分公司的陈述和贾薇的证言不足以认定双方对解除合同已达成合意。据原审查明的事实，瑞祥佳艺公司成都分公司于2014年10月10日搬离案涉房屋，崔建中于20l4年12月17日将案涉房屋自行进行修复，崔建中将租赁房屋收回进行修复时应视为崔建中对瑞祥佳艺公司成都分公司擅自搬离、单方解除合同行为的接受，《合同二》应于此时即2014年12月17日解除。瑞祥佳艺公司成都分公司已支付2014年10月17日前的租金，还应支付2014年10月18日至20l4年12月17日期间的房屋租金17915．4元和物管费1775元。瑞祥佳艺公司成都分公司辩称租金只应支付至2014年10月10日，其多支付2014年10月11日至17日的租金2090元应予扣除，原审法院不予采纳。崔建中主张瑞祥佳艺公司成都分公司支付物管费2676元，多主张部分缺乏依据，原审法院不予支持。根据合同约定，租期未满，如瑞祥佳艺公司成都分公司单方面解除租约的，需要支付相当于履约金的两倍金额的违约金作为对崔建中损失的赔偿。故瑞祥佳艺公司成都分公司应赔偿崔建中16000元，扣除瑞祥佳艺公司成都分公司已支付的8000元履约金，瑞祥佳艺公司成都分公司还应支付赔偿费8000元。关于崔建中主张瑞祥佳艺公司成都分公司按年租金的1％支付违约金。崔建中已主张瑞祥佳艺公司成都分公司就单方解除合同行为支付两倍履约金作为违约金且本院也予以支持，即已对瑞祥佳艺公司成都分公司的违约行为进行了惩罚。因违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，根据公平原则并结合案情，原审法院酌情认定瑞祥佳艺公司成都分公司以2014年10月18日至2014年12月17日期间的房屋租金作为违约金标准，补偿崔建中在此期间应获得的租金损失，即瑞祥佳艺公司成都分公司支付崔建中违约金17915.4元。根据合同约定，在合同履行期间瑞祥佳艺公司成都分公司给所租物业造成损失的，应将所租物业恢复原状或以现金方式补偿。根据瑞祥佳艺公司成都分公司申请的证人贾薇的证言，瑞祥佳艺公司成都分公司在承租期间将房屋隔断打通，结合崔建中提交的房屋修复前后的照片，以及原审法院对唐铁智的询问核实，瑞祥佳艺公司成都分公司搬离后崔建中对房屋天花板、墙面、门地锁、门、地面等进行了修复，并支付费用12900元。瑞祥佳艺公司成都分公司在合同期满前单方解除合同，并未向崔建中交付租赁房屋，也未提交证据证明上述费用包含了崔建中应承担的在使用过程中正常损耗的维修费，故瑞祥佳艺公司成都分公司辩称其不应承担上述费用，原审法院不予采纳。瑞祥佳艺公司成都分公司系由瑞祥佳艺公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司民事责任由公司承担”之规定，瑞祥佳艺公司应向崔建中承担上述责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、瑞祥佳艺公司应于判决发生法律效力之日起十日内向崔建中支付违约金17915.4元、物管费1775元、赔偿费8000元、恢复原状费12900元；二、驳回崔建中的其他诉讼请求。如果瑞祥佳艺公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2203元，公告费600元，共计2803元，由瑞祥佳艺公司负担2753元，由崔建中负担50元。
宣判后，原审被告瑞祥佳艺公司、瑞祥佳艺公司成都分公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审判决瑞祥佳艺公司、瑞祥佳艺公司成都分公司既承担双倍履约保证金的违约金，同时又判令承担违约金及物管费、维修费等损失费用不符合合同约定，系认定事实错误，适用法律不当；2、原审判决瑞祥佳艺公司、瑞祥佳艺公司成都分公司承担17915.4元违约金系错误理解双方《租赁合同》，适用法律错误。故瑞祥佳艺公司、瑞祥佳艺公司成都分公司上诉请求二审法院依法撤销原判，改判驳回崔建中关于违约金、维修费部分的诉讼请求。
崔建中答辩称：违约金部分原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，崔建中与瑞祥佳艺公司成都分公司订立的案涉两份《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
一、根据本案查明事实，瑞祥佳艺公司成都分公司于2014年10月10日搬离案涉租赁房屋时，双方并未就即时解除租赁合同关系达成一致，此时双方租赁合同仍在继续履行状态。崔建中根据双方租赁合同的约定，在既可以选择主张租金实际损失又可以主张迟延交付租金的违约金时，主动选择放弃租金损失主张，只主张迟延交付租金的违约金符合法律规定。原审认定瑞祥佳艺公司成都分公司在2014年12月17日双方解除租赁合同关系前存在单方违约行为，判令瑞祥佳艺公司成都分公司承担未按合同约定交付租金的违约责任，并具体参照2014年10月18日至2014年12月17日期间房屋租金标准酌定瑞祥佳艺公司成都分公司向崔建中支付违约金17915.4元并无不当，本院依法予以维持。原审判决瑞祥佳艺公司成都分公司向崔建中支付赔偿费8000元，则系基于瑞祥佳艺公司成都分公司单方搬离租赁房屋，导致合同解除所应承担的违约责任，符合双方合同约定和法律规定，亦与前述基于未按约定交付租金所应承担的违约责任性质不同。瑞祥佳艺公司、瑞祥佳艺公司成都分公司上诉认为原审存在重复判决承担违约责任的主张不成立，本院依法不予支持。
二、根据双方两份《房屋租赁合同》第五条物业管理及物业管理费的约定，房屋租赁期间瑞祥佳艺公司成都分公司应承担物业管理费用，原审判决据此判令瑞祥佳艺公司成都分公司向崔建中支付垫付的2014年10月18日至2014年12月17日期间物管费用正确，本院依法予以维持。根据双方两份《房屋租赁合同》第七条关于租赁方责任的约定，瑞祥佳艺公司成都分公司负有恢复租赁房屋原状的责任。原审判决根据双方合同约定，结合证人贾薇、唐铁智的证言，确认瑞祥佳艺公司成都分公司应承担房屋天花板、墙面、门地锁、门、地面等内容的修复费用正确，本院依法予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费814.76元，由上诉人北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司、北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司成都分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 张菲菲
代理审判员 夏 伟
二〇一六年五月二十日
书 记 员 蔡诗言