天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第482号
上诉人（原审被告、反诉原告）天津市创世恒通投资发展有限公司，住所地天津市河北区新开路138号琛瀛大厦B座1002。
法定代表人李翠，总经理。
委托代理人王健，天津岐峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张栩鹏。
委托代理人郭玲玲（母子关系），无职业。
委托代理人丁立莹，天津张盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）天津金冠电子游艺有限公司，住所地天津市和平区万全道160号301、401。
法定代表人张栩鹏，总经理。
委托代理人郭玲玲，女，无职业，住天津市和平区西康路惠民里2-2-101。
委托代理人丁立莹，天津张盈律师事务所律师。
上诉人天津市创世恒通投资发展有限公司因租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津市创世恒通投资发展有限公司委托代理人王健，被上诉人张栩鹏及被上诉人天津金冠电子游艺有限公司（以下简称金冠公司）的委托代理人郭玲玲、丁立莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，坐落本市和平区万全道160号301（建筑面积854.83平方米）房屋系被告名下所有。2011年7月25日，原告张栩鹏与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告张栩鹏，租期六年，自2011年10月1日起至2017年9月30日止，租赁房屋用途为电子游艺、娱乐。本合同第一合同年的实际起止日期为2011年8月1日至2014年9月30日，其中60天时间为原告张栩鹏的装修时间，除水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费、电梯费由原告张栩鹏承担外，不计算任何租金。租金及支付方式：2011年10月1日至2014年9月30日，年租金为880000元，2014年10月1日至2017年9月30日，年租金为1000000元，此金额为不含税金额。如原告张栩鹏要求出具发票，需交齐税款后，被告提供发票。签订本合同后原告张栩鹏首次支付半年租金，此后按季度支付房屋租金。从交付房屋之日起原告张栩鹏向被告交纳押金（一个月租金）70000元，租赁关系终止时，被告收取的押金用以抵充应由原告张栩鹏负担的承租时因使用房屋所产生的费用，如租赁合同到期，原告张栩鹏未拖欠上述费用，被告则如数归还原告张栩鹏（不含利息）；如由于原告张栩鹏原因，提前解除租赁合同时，被告有权不予退还押金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等，由原告张栩鹏负担。违约责任：原告张栩鹏拖欠租金累计达30天的，被告有权解除合同，并收回房屋，原告张栩鹏应按本合同约定月租金三倍的金额作为违约金，赔偿被告。合同期内，原告张栩鹏（被告）提前解除合同，应支付对方本合同约定月租金三倍的金额作为违约赔偿金。房屋的使用和维修：在租赁期间，被告应保证出租房的使用安全，原告张栩鹏应合理使用其所承租房及其附属设备。原告张栩鹏负责承租房及原有附属设备的维修，并承担维修费用，被告应予以协助。本合同解除时，房屋的装修设施归被告所有，可移动的生活设施归原告张栩鹏所有。配套设施属于整座楼及地上四层和地下一层共同使用，包括楼内电梯、楼前停车场。由于原告张栩鹏租赁的用途是经营公众娱乐场所，应有义务避免治安、消防安全事故的发生，被告将房屋（包括安全、消防设施）按现状交付原告张栩鹏，原告张栩鹏应按照国家关于娱乐场所消防安全标准对消防安全设施进行更新、添置、改造，并通过验收；同时承担上述设施的日常养护、维修、年检等义务。合同签订后，原告张栩鹏依约接收承租房屋，并向被告交付了自2011年10月1日至2012年3月31日半年租金440000元及押金70000元，还对租赁房屋进行装修，301和401两层共花费装修工程款3030000元。装修过程中，原告张栩鹏发现其承租房屋无消防水源设施，经双方协商，由原告张栩鹏负责找施工单位增设消防水源设施，该项工程于2011年10月竣工，共花费370000元，原告张栩鹏负担了270000元，被告负担了100000元。此后，原告张栩鹏以自然人独资的方式在其承租房屋内注册成立了原告金冠公司，于2012年1月17日取得了《娱乐经营许可证》，并于2012年3月8日取得了《企业法人营业执照》，原告金冠公司注册地址天津市和平区万全道160号301、401。同年4月原告金冠公司开业，经营游艺娱乐项目。2012年7、8月期间，原告张栩鹏与被告协商其承租的4楼房屋退租及对该季度租金的给付减免问题期间，被告于同年9月3日将原告承租房屋一楼进出门加锁，致二原告不能进入承租房屋进行经营。2012年10月底，被告以二原告无正当理由拒不履行交纳租金义务为由起诉，要求解除与原告张栩鹏签订的《房屋租赁合同》，并要求二原告腾交房屋，支付房屋租金、电费、水费、违约金及至实际腾房日止的房屋使用费。经原审人民法院审理以（2012）和民二初字第1126号民事判决书认定，原告在2012年9月底前向被告交付当季租金均符合合同约定，被告于2012年9月3日单方采取锁门的行为，违反合同约定，对被告要求解除合同及二原告连带腾房，并支付违约金的请求不予支持，并判决原告张栩鹏支付租金及电费。被告不服提起上诉，上诉期间被告又撤回上诉，天津市第一中级人民法院于2013年6月5日以（2013）一中民一终字第676号民事裁定书裁定准予被告撤回上诉。因被告始终未将原告张栩鹏承租房屋的一楼进出门开锁，致使原告张栩鹏不能使用其承租房屋进行经营。原告张栩鹏于2013年6月17日以邮政速递的方式给被告邮寄了“关于解除《房屋租赁合同》的通知函”，通知被告解除双方于2011年7月25日签订的《房屋租赁合同》。原告张栩鹏在起诉后，向原审人民法院申请先予执行，要求被告打开其承租房屋一楼门锁，以确保将承租房屋内的全部电子游艺设备和物品搬走，原审人民法院以（2013）和民二初字第0664号民事裁定书，裁定被告将原告张栩鹏承租房屋一楼门锁予以打开，被告申请复议，原审人民法院通知驳回被告的复议申请。后原审人民法院于2013年11月14日采取先予执行措施，将被告加锁的门打开，原告张栩鹏将其承租房屋内的电子游艺设备及可移动的物品搬走。后原告张栩鹏向原审人民法院申请将其承租房屋的钥匙交予被告，但被告不予接收。另，被告就已经发生法律效力的原审人民法院（2012）和民二初字第1126号民事判决书，向原审人民法院申请执行，原告张栩鹏已经全部执行完毕。
原审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告张栩鹏与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于二原告诉讼主体资格问题，原告张栩鹏作为出租人及合同的相对方，具有诉讼的主体资格。原告张栩鹏租赁被告房屋的用途，就是为注册原告金冠公司经营游艺、娱乐项目，原告金冠公司作为实际经营人和房屋的实际使用人，也应具有诉讼的主体资格。被告于2012年9月3日将原告张栩鹏承租房屋一楼门加锁，造成原告无法使用承租房屋，违反合同约定，构成违约。依照法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，因被告锁门的违约行为，致使原告张栩鹏不能实现使用承租房屋的合同目的，原告张栩鹏要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定。现原告张栩鹏请求确认合同于2013年6月21日解除，被告抗辩未收到原告张栩鹏邮寄的解除合同通知。原告张栩鹏提交的本诉证据1，虽能够证实其以邮寄送达的方式向被告送达了解除合同通知，但送达地址及收件人均存在瑕疵，故尚不足以证实通知已于2013年6月21日送达到被告，被告抗辩未收到解除合同通知的抗辩理由成立。依照法律规定，当事人一方依照上述法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，因无法确认解除合同通知已于2013年6月21日到达被告，原审人民法院不能确认合同于上述日期解除。但原告张栩鹏要求确认合同解除的本意，是因被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告张栩鹏依照法律规定要求解除合同，而被告自锁门后至今未自行将锁打开，以自己的行为表明不履行合同义务。虽然原告张栩鹏送达解除合同通知存在瑕疵，但原告张栩鹏要求解除合同的本意没有变化，且符合法律规定。在庭审中，原告张栩鹏也再次表示了要求解除合同的意愿，故原审人民法院判决合同于本判决生效之日解除。依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，因被告锁门的违约行为，导致原告张栩鹏注册成立的原告金冠公司无法正常经营，从而产生经营损失，被告应承担赔偿经营损失的违约责任，故二原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，依法予以支持。关于经营损失的计算：原告依据天津市娱乐场所协会出具的情况说明，以301、401房屋（营业面积1684.14平方米）平均每天营业利润50000元的标准计算，301房屋（面积854.83平方米）平均每天营业利润26000元，原告再自行减除50%，301房屋平均每天营业利润13000元；自被告于2012年9月3日锁门至原审法院于2013年11月14日采取先予执行措施，期间共14个月10天，原告以14个月（30天／月）共420天计算，营业损失为13000×420=5460000元。针对被告在答辩中对二原告共同主张经营损失的抗辩，原审人民法院认为，原告张栩鹏租赁房屋的用途是为经营游艺、娱乐项目，其通过独资开办原告金冠公司进行经营，从而获取经营收益，同样，原告金冠公司的损失也可视为原告张栩鹏的损失，故二原告共同主张经营损失并无不当。二原告提交的本诉证据2，证实原告金冠公司已经取得娱乐经营许可证，属合法经营。原告金冠公司仅开业经营六个月左右，就因被告锁门无法经营，如以被告主张的应以原告金冠公司每月营业收入作为经营损失的直接证据，不能反映出原告正常经营时的收入状况，且被告锁门的违约行为对造成上述状况负有直接的责任。在此情形下，天津市娱乐场所协会出具的“情况说明”虽为间接证据，但具有参考价值，且原告还将“情况说明”上预估的营业利润进行了大幅度的缩减，故对原告计算的营业损失予以确认。综上，被告的抗辩理由不能成立，不予采信。依照相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应以支持。现因被告违约导致合同提前解除，被告应赔偿剩余租赁期内装饰残值损失，二原告共同要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，因原告张栩鹏作为房屋承租人，实际投资装修房屋，故原告张栩鹏要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，予以支持。而原告金冠公司未出资装修房屋，故无受偿装修损失的权利。关于装饰残值损失的价值，应根据合同约定的租赁期限，将装修费用平均分摊后，计算剩余租赁期限内的装修价值。关于本案301房屋装饰残值损失的计算：原告张栩鹏整体装修301、401房屋共计花费3030000元，涉及301房屋的装修费用，以301房屋面积为基础，原告计算301房屋装修费用1969500元，予以确认。合同约定的租赁期限应自2011年10月1日起至2017年9月30日止共72个月，平均分摊后每月装修费用为1969500÷72=27354.17元。因被告于2012年9月3日锁门后，原告即无法使用301房屋，故剩余租赁期限应自2012年9月3日开始计算，至2017年9月30日共61个月，剩余租赁期限内的装修残值损失应为27354.17×61=1668604.37元。原告张栩鹏增设消防水源设施花费的270000元，亦应作为装修损失计算装饰残值损失，原审人民法院依照上述方法计算为228750元，以上两项合计全部装修损失应为1897354.37元。而原告主张的房屋装修残值损失1805374.98元及消防工程残值损失247500元，仅减除了6个月房屋使用期间，计算有误，应以原审人民法院计算为准。因被告违约导致合同解除，依照合同约定，被告应承担支付违约赔偿金的违约责任。但违约赔偿金是对原告损失的赔偿，因原告已主张的损失数额远大于合同约定的违约赔偿金数额，违约赔偿金已经包含在损失内，原告不应重复主张，故二原告要求被告赔偿违约赔偿金的诉讼请求，不予支持。被告反诉要求原告张栩鹏赔偿因其单方解除合同，应支付违约赔偿金的反诉请求，虽然合同有一方提前解除合同，支付对方违约赔偿金的约定，但合同约定的赔偿金系违约赔偿金，因导致合同提前解除系被告违约造成，原告张栩鹏作为守约方，支付违约赔偿金显然不能成立，故被告的上述反诉请求不予支持。被告反诉要求原告张栩鹏将天津市金冠电子游艺有限公司登记地址迁往他处的反诉请求，因合同解除，原告张栩鹏对其承租房屋不再具有使用的权利，而原告金冠公司系原告张栩鹏个人独资注册成立的公司，且原告张栩鹏亦是原告金冠公司的法定代表人，故其负有将金冠公司登记地址迁往他处的义务，被告的上述反诉请求，予以支持。考虑到原告张栩鹏经营的游艺、娱乐项目，对公司的选址等都有特殊的要求，应给予必要的迁出时间，判决给予原告张栩鹏三个月的时间将金冠公司注册地址迁出301房屋。原告张栩鹏抗辩不属于原审人民法院审理范围，无事实及法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）（四）项、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告张栩鹏与被告于2011年7月25日签订的《房屋租赁合同》，于本判决生效之日起予以解除；二、本判决生效后十五日内，被告赔偿二原告301房屋的营业损失5460000元；三、本判决生效后十五日内，被告赔偿原告张栩鹏301房屋装修损失1897354.37元；四、本判决生效后九十日内，原告张栩鹏将天津金冠电子游艺有限公司的注册地址从301房屋迁出；五、原、被告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费65930元，由原告张栩鹏负担3030元，被告负担62900元。（被告负担部分本判决生效后十日内直接给付原告张栩鹏）本案反诉受理费4680元，原告张栩鹏负担80元，被告负担4600元。
上诉人天津市创世恒通投资发展有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销原审判决第二项和第三项，重新认定事实后依法对第二项予以改判，驳回被上诉人的第三项请求，或将本案发回重审；两审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院仅凭天津市娱乐场所协会以被上诉人张栩鹏租用的房屋面积作为认定被上诉人张栩鹏营业损失数额的依据，有失公平，且无法准确反映个案实际情况。原审法院将被上诉人经营损失的赔偿期限计算至本案诉讼中的先予执行日期同样不适当。简单将不同性质的锁门行为混为一谈，笼统计算上诉人的赔偿期间致使上诉人的赔偿金额畸高。原审法院对于被上诉人1897354.37元房屋装修损失的数额认定同样与事实严重不符，与实际价值存在较大出入。
二被上诉人答辩称：被上诉人张栩鹏为经营公司，需要上诉人两层房屋。初期就出现房屋漏雨，在协商处理过程中就出现了上诉人锁门，及两次诉讼。导致被上诉人刚刚经营就被锁门长达几年。关于原判决第二项经营损失，原审人民法院没有将天津市娱乐场所协会作为有审计职能的部门来参考其意见，只是依据其权威经验，将其说明作为参考。就算是专业机构也无非是依据面积、机器设备等条件来评估。故原审人民法院判决第二项客观科学。关于原判决第三项装修损失，双方发生纠纷后，上诉人无理锁门，被上诉人仍期待双方可以正常解决。因此没有同意解除合同。原审人民法院驳回上诉人解约之诉。但上诉人仍不予开门，我们才认识到继续经营收回投资无望，遂起诉。被上诉人提出的损失就是针对残值主张的损失。承租人主张残值损失的，应由锁门日计算到判决生效日。故此原审人民法院判决认定事实清楚适用法律正确，应予维持。
经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。另本院审理中，天津市娱乐场所协会会长刘微来院对于其协会在原审法院所出具的说明再次进行了说明。案经本院调解，双方仍各执己见。
本院认为，依照法律的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人张栩鹏租赁上诉人房屋的用途是经营公众娱乐场所，而上诉人对涉案房屋采取锁门的行为，致使被上诉人张栩鹏合法注册的金冠公司无法经营，最终造成双方的合同目的无法实现。上诉人的锁门行为应属违约行为，因上诉人的违约行为，使得被上诉人的经营产生了损失，对此，上诉人理应予以赔偿。故二被上诉人要求上诉人赔偿经营损失的诉讼请求，依法应予支持。
关于被上诉人经营损失的计算标准问题：因被上诉人金冠公司仅开业经营六个月左右，上诉人就采取了锁门的行为，致使被上诉人金冠公司无法经营，如依照上诉人的主张以被上诉人金冠公司每月营业收入作为经营损失的直接证据，不能全面客观体现和证明被上诉人金冠公司的正常经营收入状况。原审人民法院认为天津市娱乐场所协会出具的“情况说明”虽为间接证据，但具有参考价值，被上诉人张栩鹏主张在参照该“情况说明”的前提下计算营业损失，且对预估的营业利润进行了大幅度的缩减，故原审人民法院对被上诉人张栩鹏主张的每日营业利润及计算至原审人民法院于2013年11月14日采取先予执行措施之日止的营业损失予以确认并无不妥，本院予以确认。
另，承租人经出租人同意进行房屋装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。剩余租赁期内装饰装修残值是指在房屋租赁合同履行届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。确定剩余租赁期内附合装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰价值。被上诉人张栩鹏有证据证明其房屋装修费用为1897354.37元，合同约定的租赁期限应自2011年10月1日起至2017年9月30日止共72个月，平均分摊后每月装修费用为1969500÷72=27354.17元。因上诉人于2012年9月3日锁门后，被上诉人即无法使用301房屋，故剩余租赁期限应自2012年9月3日开始计算，即自2012年9月3日至2017年9月30日共61个月，故剩余租赁期限内的装修残值损失应为27354.17×61=1668604.37元。被上诉人张栩鹏增设消防水源设施花费的270000元，原审法院认定剩余租赁期限内装修残值损失为共计1897354.37元并无不当，本院予以确认。上诉人主张原审人民法院认定涉案房屋装修损失的数额与事实严重不符，应当以残值评估鉴定的价值为准的请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63301元，由上诉人天津市创世恒通投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鸿云
审判员 陈鸿儒
审判员 王宗新
二０一四年七月二十四日
书记员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……