江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00063号
上诉人（原审被告）王承鸿，男，汉族。
上诉人（原审被告）泰州市永生机�厂，住所地泰州市海陵区口泰路南侧。
法定代表人周建华，该厂厂长。
两上诉人共同委托代理人王春树、缪亚林，江苏运泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰州市海陵区宫涵社区居民委员会，住所地泰州市海陵区宫涵小区。
法定代表人王根喜，该居委会主任。
委托代理人燕秀忠，江苏东进信宇律师事务所律师。
上诉人王承鸿、泰州市永生机械厂（以下简称永生机械厂）因与被上诉人泰州市海陵区宫涵社区居民委员会（以下简称宫涵居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1997年7月1日，宫涵居委会（原为泰州市海陵区泰东乡宫涵村村民委员会，2010年6月撤村建居）与王承鸿签订协议书一份，约定宫涵居委会（甲方）提供划拨非耕地皮1亩给王承鸿（乙方），乙方经营所需一切费用自行承担；甲方负责提供永生机械厂营业执照，乙方合法经营、按章纳税、自负盈亏，乙方在承包期间发生的债权债务自负，国家减免税由双方享受，甲方60%、乙方40%；甲方提供电源及线路等设备，保证乙方正常生产，乙方在承包前一次性交甲方电力增容费35000元，期满后不得偿还；承包期为6年，自1997年7月1日起至2003年6月30日止，乙方每年应缴的土地贴青费分别为1400元、1400元、5000元、6000元、7200元、8440元；乙方在承包期内所有设备、用具等资产均由乙方管理，承包期满后归乙方所有；在乙方承包期内，土地如遇国家征用或政策调整等，甲乙双方必须首先无条件服从国家征用或政策要求。协议签订后，双方依约履行。租赁期间，王承鸿在上述租赁土地中自建约600平�米的房屋（包括厂房及自住房），未办理建筑房屋许可审批手续。协议到期后，宫涵居委会未与王承鸿续签协议，王承鸿仍每年向宫涵居委会缴纳土地贴青费，土地继续由王承鸿使用，后工厂停产。2013年5月28日，永生机械厂向泰州工商局海陵分局出具情况说明，内容为该单位近两年来由于产品销路不畅，资金周转困难，加之2011年后厂区划入拆迁范围等原因一直处于停产状态，故无产值和销售收入，为企业今后发展，恳请工商部门给予年检。
原审法院另查明，永生机械厂由原泰东乡宫涵小学开办于1994年，实际为周建华出资经营，该厂为集体所有制性质，2001年4月30日，泰东乡宫涵小学经改制将该厂以零价格售给周建华个人，原企业性质由校办集体变更为私营企业，但工商登记的企业性质一直未予变更。该厂营业执照后由王承鸿使用，王承鸿在经营期间缴纳相应税费。
原审法院又查明，2008年1月18日，江苏省国土资源厅发出“关于批准泰州市2007年度第18年批次城镇建设用地的通知”，宫涵村的部分集体建设用地、其他农用地（含本案所涉土地）被征收为国有。泰州市国土资源局于2008年1月31日作出“关于批准泰州市2007年度第18年批次城镇建设用地的通知”，进一步明确征收为国有土地的范围，该通知同时明确“本通知不作为用地单位取得土地使用权的依据，必须按项目依法办理供地手续，并及时做好供地的备案工作”。该通知作出后，未实施具体征收土地方案；2014年1月，案外人江苏三水湾置业有限公司通过挂牌出让方式取得包含案涉土地在内的国有土地使用权，但该宗土地的原集体所有权人宫涵居委会未能完成土地交付，双方当事人遂起纠纷，宫涵居委会于2014年4月涉讼。
原审审理中，王承鸿称土地贴青费缴至2013年，双方�未就此提交票据。宫涵居委会申请对出租土地上的房屋、装潢、附属物及机械设备的市场价值申请评估，经评估，上述资产的评估总价值为601932元（房屋面积为556.86平方米）。宫涵居委会表示同意按此评估价值补偿王承鸿损失。王承鸿则坚持认为宫涵居委会无权向其收回土地，其应享受拆迁补偿。另江苏三水湾置业有限公司对宫涵居委会提起本案之诉不持异议。
原审法院认为，宫涵居委会、王承鸿签订的土地租赁协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属有效。协议到期后，双方未续签协议，王承鸿继续使用土地，向宫涵居委会缴纳租金，则双方形成不定期租赁关系。法律规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。现双方争议的焦点问题是：1、宫涵居委会主体是否适格；2、王承鸿主张其建造的房屋及购置的设备应按照国有土地征用的有关规定享受拆迁补偿，是否具有合法依据。关于争议的第1个问题，案涉土地于2008年1月被征收为国有，2014年1月被出让，但因该土地的原集体所有权人宫涵居委会未能清退地上承租人，未能完成土地交付，且在土地被征收后数年来王承鸿一直向宫涵居委会缴纳土地租金，现宫涵居委会基于合同相对性原则主张解除双方的不定期租赁关系并要求王承鸿让出土地，予以支持。关于争议的第2个问题，因宫涵居委会与王承鸿所签协议约定了“土地如遇国家征用或政策调整等，甲乙双方必须首先无条件服从国家征用或政策要求”，原协议对地上建筑物没有作出约定，且在协议到期后，双方未续签协议；王承鸿因租赁土地而享有对土地�使用权，但使用土地建造房屋时未办理合法的审批手续，王承鸿现主张享受拆迁权利，既不符合双方此前的约定亦无法律依据，故不予支持。考虑到王承鸿承租土地多年，且宫涵居委会对其建造房屋未明确提出异议，现宫涵居委会表示同意按评估价值对王承鸿因交还土地发生的损失进行补偿，系宫涵居委会自由处分其权利，与法无悖，照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原审判决：一、解除原告泰州市海陵区宫涵社区居民委员会与被告王承鸿之间关于承租土地的不定期租赁关系；二、被告王承鸿、泰州市永生机械厂于本判决生效之日起十日内清空所承租的土地，将土地交还原告泰州市海陵区宫涵社区居民委员会；三、原告泰州市海陵区宫涵社区居民委员会在被告王承鸿、泰州市永生机械厂交还土地的同时补偿被告王承鸿、泰州市永生机械厂人民币601932元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费65元，由王承鸿、泰州市永生机械厂共同负担（此款宫涵居委会已预交，王承鸿、泰州市永生机械厂于本判决生效之日起十日内迳交宫涵居委会）。
原审民事判决书送达后，上诉人王承鸿、永生机械厂不服，向本院提起上诉称：一、根据江苏省国土资源厅2008年1月18日作出的苏国土资地函（2007）0807号《关于批准泰州市2007年度第18批次城镇建设用地的通知》，案涉土地被征为国有。根据该函第三条的规定，行政机关必须在2008年度对上诉人及时兑现补偿费用，落实安置措施，妥善安排上诉人的生产生活。行政机关不但拒不执行苏国土资地函（2007）0807号规定，反而由被上诉人在时隔4年后，以解除租赁合同案件诉至法院。根据土地管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等相关法律规定，案涉土地被涉收为国有，国家获得该土地的所有权和使用权，在案涉土地出让或转让之前，只有国家才享有转让、出租、抵押或者用于其他经济活动等，被上诉人已经丧失案涉土地的所有权和使用权。二、根据土地管理法实施条例、城市房屋拆迁管理条例及泰州市征地房屋拆迁补偿安置管理办法的规定，行政机关应当就案涉土地和房屋对上诉人及时补偿安置。同时，根据《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》，行政机关应当按照城市房屋对案涉房屋进行拆迁补偿安置。三、在被上诉人起诉上诉人三个月之前，案涉土地已由江苏三水湾置业有限公司以挂牌方式取得建设用地使用权，被上诉人与案涉地块已经毫无关系，不具备诉讼主体资格。四、案涉土地被征收为国有时，双方所谓的租赁合同关系终止。退一万步而言，合同有关“土地如遇国家征用或政策调整时，甲乙双方必须首先无条件服从国家征用或政策要求”的约定始终没有成就。国家征用与征收是两个完全不同的概念，合同约定如遇国家征用的情形，并不是本案所涉的征收或拆迁事项，“政策调整”属于约定不明，视为没有约定。本案只是涉及征收拆迁，依法应当及时全面给予上诉人拆迁补偿安置。五、无论是根据过去的《城市房屋拆迁管理条例》还是现在的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，建房手续以及房屋权属证明并不是获得拆迁补偿安置的唯一依据。且本案并不是拆迁补偿安置纠纷，一审法院凭什么武断地认为案涉土地和房屋就不能享受拆迁权利呢？六、本案上诉人没有反诉�一审法院却判令被上诉人给付上诉人赔偿款，属于严重违反法定程序。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人宫涵居委会答辩称，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人王承鸿、永生机械厂提供下列证据：1、2014年1月26日泰州市国土资源局与江苏三水湾置业有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，证明出让的土地包括了案涉土地。2、（2007）27号泰州市国土资源局征地补偿安置方案公告，证明2008年12月15日政府已经对相关土地包括案涉土地进行了补偿安置，具体的补偿安置费非常明确。3、（2007）27号泰州市人民政府征收土地公告，证明对包括案涉土地在内的土地跟房屋明确了土地补偿费、安置费、青苗补偿费等相关的补偿标准。第六条特别强调征地范围内的原土地权利�在本公告发布后15日内持有关证明文件向市国土局申请注销登记，逾期不申请的，将依法办理注销登记。即案涉土地原权利人已经被国土局办理了注销登记。4、2014年9月5日泰州市规划局颁发的建设用地规划许可证，证明案涉土地已由江苏三水湾置业有限公司获得并享有建设等权限。5、2015年1月13日由江苏慧源房地产土地价格评估有限公司出具的泰州市房屋搬迁补偿价格评估表，证明案涉土地及房屋拆迁公司对王承鸿进行评估安置补偿。
被上诉人宫涵居委会对上述证据1-4的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，公告和安置方案针对的是集体经济组织成员，补偿的是土地，上诉人仅享有租赁的权利，并不享有土地使用权或所有权。证据5，没有原件，且与本案无关，不予认可。
被上诉人宫涵居委会提供2006年1月1日的人民调解协议书一份，证明上诉人2006年与原宫涵村5组签订了为期三年的使用合同。土地使用费上诉人直接交到组里。上诉人对调解协议的真实性没有异议。
二审审理查明的事实，除“协议到期后，宫涵村委会未与王承鸿续签协议”外，其他事实与一审相同，本院予以确认。
二审中另查明，2006年1月1日，原宫涵村五组（甲方）与王承鸿（乙方）达成人民调解协议书，约定：一、经多次协商，综合多数人意见，对晒场租地年租金为每亩7000元，租地面积按实际丈量为准；二、乙方必须依法经营，搞好安全生产，如有违法违章行为本组不承担任何责任；三、如遇国家征用，乙方必须无条件服从国家征用。本协议期限为三年，租金上缴全年分两次，六月底前缴50%，余款当年12月底前缴清。乙方实际租用面积为2.32亩，每亩租金7000元／年，合计金额为16240元。协议上加盖原宫涵村委会公章，王承鸿签名，泰州市海陵区泰�法律服务所、周建华见证。
本院认为：
一、关于被上诉人宫涵居委会是否具备诉讼主体资格。上诉人王承鸿与被上诉人宫涵居委会先后于1997年、2006年签订的两份土地租赁协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议期满后，双方未续签协议，上诉人继续使用租赁场地并缴纳租金，形成不定期租赁关系。案涉土地虽于2008年1月被征收为国有，2014年1月被出让，但土地挂牌出让的时间并不等同于土地使用权变更的时间，由于被上诉人未能及时清退地上承租人，至今为止尚未完成土地的实际交付。被上诉人基于其与上诉人之间的不定期租赁关系，提起诉讼，具备诉讼主体资格。
二、关于上诉人是否应享受拆迁补偿。本案系土地租赁合同纠纷，上诉人是否属于被拆迁人，是否应当享受拆迁补偿，与本案不属于同一法律关系，不�本案审查的范围，当事人可另行通过合法途径解决，本院不予理涉。一审判决认为上诉人不享受拆迁权利不当，本院予以纠正。
三、关于一审审理程序。被上诉人一审中同意按评估价值对上诉人王承鸿因交还土地发生的损失进行补偿，是对其权利的自由处分，与法不悖，一审据此判决被上诉人补偿上诉人601932元，并无不当。上诉人认为一审违反法定程序，与法无据，本院不予采信。
综上，因二审中当事人提供了新的证据，致原审判决部分事实认定错误，但适用法律正确，审理程序合法，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人王承鸿、泰州市永生机械厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周卫平
审判员 吴 玫
审判�于焱
二〇一五年一月二十日
书记员 彭世美