山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第2735号
原告于红，青岛鲁德集团退休职工。
委托代理人李秋航，山东正航律师事务所律师。
委托代理人王增慧，山东正航律师事务所律师。
被告青岛中海房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区太平角一路7号3号楼。
法定代表人王贤德，职务董事长。
委托代理人陈军，山东天华律师事务所律师。
委托代理人赵永辉，山东天华律师事务所律师。
原告于红与被告青岛中海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年12月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告于红委托代理人李秋航、王增慧，被告青岛中海房地产开发有限公司的委托代理人陈军、赵永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于红诉称，2009年9月24日，原、被告双方签订《房屋认购协议》，协议第5条约定“该房屋竣工时间暂定为不迟于2011年5月30日”；第6条第4款约定“甲方未在约定的时间内交付房屋，逾期超过5个月，视为甲方违约，甲方应于自违约之日起至实际交付房屋之日止，每日按乙方已交房款总额的万分之一向乙方支付违约金。”协议签订后原告按约定向被告支付首付款即全部房价款90%，共计2225565元。被告收到原告房价款后未按协议约定的2011年5月30日竣工交房，直至今日被告也未向原告交付涉案房屋，已远远超出交房的合理期限，被告的违约行为给原告造成重大损失，根据公平、诚信的基本原则，被告应按照协议约定履行相关义务，请求法院依法裁判：1.被告按协议立即向原告交付李沧区天水路南青岛中海?玫瑰庭院C区C48号（现房号李沧区天水路18号甲28号楼102户）房屋并为原告办理房屋过户手续；2.被告按照日222.56元向原告支付自2011年11月1日起至被告实际交房之日止的延期交房违约金（截止起诉之日共计326272.96元）；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。
本案诉讼过程中，原告增加诉讼请求，称，原被告双方于2009年9月24日签订《房屋认购协议》，2012年10月30日，被告取得《青岛市商品房预售许可证》，在原告多次催促下被告法定代表人王贤德承诺与原告及时网签，事后被告以种种理由拖延办理，至今未与原告签订《青岛市商品房预售合同》也未为原告办理房产销售备案手续，故原告根据我国法律之相关规定，特增加诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋认购协议》有效；2.依法判令原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，并及时为申请人办理青岛李沧区天水路南青岛中海?玫瑰庭院C区C48号（现房号李沧区天水路18号甲28号楼102户）房产销售备案手续。
被告青岛中海房地产开发有限公司辩称，1.原、被告签订的《房屋认购协议书》仅表示为房屋买卖的意向，并未涉及房屋交付、产权登记办理等具体约定，不能认定为商品房买卖合同，且在双方并未签订正式《青岛市商品房预售合同》的情况下，原告要求交付房屋并办理过户的诉请缺乏依据，应依法驳回原告的此项诉讼请求；2.《房屋认购协议书》中原告认购的房屋是依据尚未经政府批准的初步规划设计概念图选定，该项目基于国家政策变化和世园会影响，最终获得批准的规划设计中已不存在认购的房屋；3.按照合同法的规定，如果以政府批准建设的房屋替代履行并签订商品房买卖合同，需要双方在认购协议书外另行以公平合理的原则进行协商；4.《房屋认购协议书》中并未涉及关于房屋交付情况的具体约定，更谈不上支付延期交房违约金的问题，依法应驳回原告的此项诉讼请求。
对原告增加的诉讼请求，被告中海房地产开发有限公司辩称，1.原、被告签订的《房屋认购协议书》确实有效，但因世园会影响和国家政策调整，原告认购的房屋没有得到批准建设，该协议因世园会影响和国家政策调整无法履行；2.认购协议的标的就是签订商品房预售合同，但因为认购协议的房屋不存在，无法签订商品方预售合同，如果以现有房屋替代履行，就具体房屋和单价等双方应另行协商确定，自2010年4月27日取得建设工程规划许可后，因认购协议约定的房屋不存在，被告多次与原告协商解决，并曾起诉至法院，但法院碍于世园会的原因不予立案；3.原告在之前的庭审中一直坚持双方签订的认购协议就是预售合同，而增加的诉讼请求即要求双方签订商品房预售合同并及时为被答辩人办理认购房屋房产销售备案手续，这前后的主张相互矛盾，后面增加的诉讼请求否定了前面的诉讼请求。应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2009年9月24日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《房屋认购协议书》，约定，“1、为保证乙方在甲方预售前认购甲方建设的青岛中海?玫瑰庭院房屋有关事项，签订本协议书。”“房屋位置：青岛市天水路南青岛中海?玫瑰庭院C区C48号（具体详见附双方签章之C区平面图），房屋建筑面积约：260.30平方米（设计图纸面积，最终以产权登记面积为准），价格为9500元/平方米，总金额2472850元。”协议中还约定，“2.付款方式：首付款为全部房价款的90%，即2225565元，于签订本协议书3日内支付，第二次付款为全部房价款的10%，即247285元，于签订正式《青岛市商品房预售合同》之日支付（如需办理银行按揭贷款，应于签订《青岛市商品房预售合同》之日起20日内办妥相关手续）。3.甲、乙双方一致同意，在签订正式《青岛市商品房预售合同》时，以本协议约定的平方米单价及房屋位置为准确依据，据实签订《青岛市商品房预售合同》。4.乙方须在接到甲方签订正式《青岛市商品房预售合同》通知之日起10内，携带本协议、付款凭证、身份证等相关材料办理签订《青岛市商品房预售合同》手续，乙方如需更名，应携带相关材料办理更名手续。如乙方联系方式变更，应以信函方式及时通知甲方。5.该房屋竣工时间暂定为不迟于2011年5月30日。6.违约责任：（1）、乙方未在接到甲方通知之日起10内签订正式的《青岛市商品房预售合同》，则视为乙方违约，逾期15日，甲方有权对本协议书项下房屋另行出售，并应于30日内全额退还乙方已付款项，本协议书自动解除。（2）、乙方未在约定的时间内付款，则视为乙方违约。逾期15日，甲方有权对本协议书项下房屋另行出售，并应于30日内全额退还乙方已付款项，本协议书自动解除。（3）、甲方未在约定的时间内返还乙方款项，则视为甲方违约，逾期每日甲方按应退还款项的万分之二支付违约金。（4）、甲方未在约定的时间内交付房屋，逾期超过5个月，视为甲方违约。甲方应于自违约之日起至实际交付房屋之日止，每日按乙方已交房款总款的万分之一向乙方支付违约金。7.本协议书条款遇战争、地震、政策突变等不可抗力因素时，期限顺延。8.本协议书共2页，一式三份，经双方签字、且于甲方在规定的时间内收到乙方首付款后生效，至双方签署正式《青岛市商品房预售合同》之日失效。本协议书甲方执二份、乙方执一份，并具同等法律效力。
《房屋认购协议书》后附青岛中海?玫瑰庭院别墅区平面图，图中C区C48号房屋用粗线标注，标注处有原告于红签名及捺手印，并加盖被告合同专用章。该平面图显示，被标注房屋位于别墅区中部的一栋四联排别墅的东侧第二户，该栋建筑在别墅区内从南往北数为第五排，从西向东数为第三栋，从东向西数为第四列，其东侧为道路，道路东侧为独栋别墅，即其东南、东北均为独栋别墅建筑，其西侧、南侧均为四联排别墅建筑。
《房屋认购协议书》签订后，被告于2009年9月24日向原告收取房价款1572850元和652715元，共计2225565元，即全部房价款的90%，并分别出具预收房款收据。
上述事实有原被告共同提交的《房屋认购协议书》、原告提交的《房屋认购协议书》后附青岛中海?玫瑰庭院别墅区平面图、预收房款收据及原被告陈述笔录在案为证。
原告提交复印自青岛市国土资源和房屋档案馆有关青岛中海?玫瑰庭院项目预售卷宗内的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，《建筑工程施工许可证》显示由青岛市城乡建设委员会于2010年11月25日发证，载明内容主要有：建设单位为被告，工程名称为住宅及配套设施，建设地址为青岛市李沧区天水路18号，合同开工日期为2010年11月25日，合同竣工日期为2012年11月27日。原告用以证明被告就玫瑰庭院项目于2010年4月27日取得《建设工程规划许可证》、于2010年11月25日取得《建筑工程施工许可证》。
被告对《建筑工程施工许可证》无异议，但认为原告提交的《建设工程规划许可证》并非最终文本，应以被告所持有的《建设工程规划许可证》中记载的内容为准。
原告提交复印自青岛市国土资源和房屋档案馆青岛中海?玫瑰庭院项目预售卷宗内的《青岛市商品房预售许可证》、被告公示于《青岛网上房地产》网站上的《商品房上市（入网）销售申请暨承诺书》、以及青岛网上房地产查询信息，证明被告就玫瑰庭院项目于2012年10月30日取得《青岛市商品房预售许可证》，被告已为该项目内的436套房屋办理了网签备案登记，涉案房屋已经具备办理网签备案登记条件。
被告对《青岛市商品房预售许可证》、《商品房上市（入网）销售申请暨承诺书》、青岛网上房地产查询信息的真实性无异议，但认为具备网签条件的房屋中并不存在原告认购的房屋。
原告提交复印自青岛市国土资源和房屋档案馆青岛中海?玫瑰庭院项目预售卷宗内的《玫瑰庭院楼座编号证明》，《玫瑰庭院楼座编号证明》由青岛市公安局李沧分局九水路派出所于2012年7月4日出具，内容为“由青岛中海房地产开发有限公司开发建设的玫瑰庭院项目门牌号为青岛市李沧区天水路18号（共有37栋楼），青岛市李沧区天水路18号甲（共有38栋楼）；共有75栋楼,923户。（楼座号及户数详见规划总平面图及附表）”，原告同时提交所附的规划总平面图及附表，用以证明原告所购房屋的现房号坐落位置，与《房屋认购协议书》后附青岛中海?玫瑰庭院别墅区平面图中的原告所购房屋的原房屋坐落位置一致。
被告对证据的真实性和证明事项均不予认可，认为该组证据不能证明规划审批的房屋设计情况，也不能证明原告认购的房屋与规划审批后的房屋为同一房屋。
原告提交拍摄于别墅外墙上的《建筑工程竣工标识牌》照片，该标识牌中显示建设单位为被告、开工日期为2010年11月20日、竣工日期为2014年11月28日，用以证明涉案房屋所属项目的竣工时间已远远超出《房屋认购协议书》约定的时间，被告应按协议约定向原告支付违约金。
被告对标识牌的真实性及证明事项均不予认可，认为工程竣工时间与房屋交付没有关系，且双方也没有约定房屋交付事项及交付时间，不存在其向原告支付违约金的情形。
原告提交手机录音后制作的录音光盘1份，证明2013年6月3日，原告等业主与被告法定代表人王贤德就房屋网签、交房、逾期违约等相关问题进行协商，被告法定代表人承诺被告与业主于2013年12月前办理网签事项且房屋不涨价、仍按认购协议价格执行的事实。
经本院释明，被告于本院限定期限内未提出录音内容非其法定代表人谈话的异议，也未于本院限定期限内提交对录音真伪进行司法鉴定的书面申请。
原告提交被告售楼处的“玫瑰庭院别墅可售房源面积、价格公示表”照片5张，证明根据被告制作摆放在售楼处的“玫瑰庭院别墅可售房源面积、价格公示表”显示，被告已将原告所购房屋即天水路18号甲28号楼102户在“可售”一栏用黄色涂改（即售罄状态），证明被告认可双方签订的协议书的，也为原告保留了该套房屋，也证明涉案房屋是客观存在、可以交付的。
被告真实性不予认可，认为原告认购的房屋并不存在，更谈不上销售。
原告提交调取自青岛市国土资源和房屋档案馆的国有建设用地使用权出让合同一份，证明2008年12月9日被告受让的土地价款仅为721.11元/平方米，被告以建筑成本翻倍为由擅自涨价并毁约的理由不成立；被告对证据的真实性没有异议，但该证据只能证明涉案工程的土地价格，并不能证明房屋成本的现有价格。
原告提交青岛工程建设管理信息网查询信息一份，证明2012年8月3日被告投资开发的玫瑰庭院项目被青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局作为问题工程通报并被要求整改，被告违规施工才是工程延期导致逾期交房的根本原因。
被告对该证据的真实性及证明事项不予认可，认为即使该证据是真实的，与工程延期没有关联，也不是导致逾期交房的根本原因。
原告提交补充协议一份，称，2012年8月21日被告要求原告等业主重新签订补充协议，并以张春扬一户为模板打印书面补充协议书一份，证明被告认可双方之间签订的认购协议书，且被告提出在原协议的基础上，房屋单价增加3100元/平方米，并要求延期交房及限制原告向被告提出任何违约要求的权利，被告的无理要求遭到原告的拒绝，该证据是被告工作人员张舵通知原告等业主到被告处，被告当场打印的，原告对被告的无理要求予以拒绝，但对该证据进行了拍摄，该证据就是当时照片的打印件。后原告等业主找到被告法定代表人王贤德协商处理此事，被告法定代表人承诺原告房屋不涨价，并积极与原告进行网签，该证据与原告之前提交录音证据相互印证。
被告对该证据的真实性及证明事项不予认可，认为该证据中没有双方的签名及盖章。
原告提交调取自青岛市城市建设档案馆又青岛市城市规划管理局2009年5月25日出具的《建设工程规划方案审查意见书》原件一份及图纸原件2张，2016年6月14日原告等业主拍摄的涉案别墅区航拍图一份，证明原告所购房屋客观存在，位置清晰明确，可以实际交付。
被告对大平面图纸的真实性不予认可，认为其系复印件，无法证明与本案的关联；对建设工程规划方案审查意见书及文字标注的真实性没有异议，但均系审批过程中出具的不断进行调整的中间方案材料，最终审批规划中已不存在原告所认购的房屋；对航拍图的真实性不予认可，系原告方自行拍摄的。
上述事实有原告提交的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《青岛市商品房预售许可证》、《商品房上市（入网）销售申请暨承诺书》、青岛网上房地产查询信息、《玫瑰庭院楼座编号证明》和所附玫瑰庭院规划总平面图及附表、建筑工程竣工标识牌照片、录音光盘、“玫瑰庭院别墅可售房源面积、价格公示表”照片5张、国有建设用地使用权出让合同、青岛工程建设管理信息网查询信息、补充协议、《建设工程规划方案审查意见书》和图纸2张、别墅区航拍图以及原被告陈述笔录在案为证。
被告提交青岛市规划局作出的青规函业字[2008]474号《建设工程规划审查函复意见书》，证明青岛市规划局于2008年8月15日在《建设工程规划审查函复意见书》中提出了玫瑰庭院项目的初步规划设计条件。
原告其真实性不予以认可；并称，即使该证据是真实的，规划意见书于2008年8月15日出具，原被告之间《房屋认购协议书》于2009年9月24日签订，二者相互印证，房屋认购书的内容符合规划意见书。
被告提交2008年12月被告拟定的尚未经政府批准的方案设计（又称为初步规划设计概念图）一宗，证明根据前述规划意见书，被告于2008年12月针对玫瑰庭院项目初步设计出房屋总体为英伦风格的砖混结构建筑，在该证据中可以看出原告认购的房屋在概念设计中的平面图位置、朝向、相互间联排、面积等情况。
原告因该证据是被告自行编制的，没有行政主管部门予以认证，无法证明该设计方案与本案有任何关联性，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
被告提交青岛市规划局颁发的《建设用地规划许可证》复印件一份，证明玫瑰庭院项目于2009年5月22日仅取得了《建设用地规划许可证》，政府尚未批准建设工程规划。并提交《房地产权证》一份，证明2009年12月21日玫瑰庭院项目取得了房地产权证。
原告对《建设用地规划许可证》的真实性予以认可，对《房地产权证》的真实性不予认可，认为即使证据是真实的，也无法对抗原告的主张。
被告提交2010年1月7日[国办发（2010）4号]《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳××发展的通知》、2010年1月14日[国土资发（2010）9号]《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》文件各一份，用以证明国务院办公厅和国土资源部于2010年1月通过发布通知的形式对市场的房地产项目进行调控，限制房子、限制户型、限制用地，进一步影响到玫瑰庭院项目的规划设计。
原告认为该证据与本案没有关联性。
被告提交青岛市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，证明2010年4月27日玫瑰庭院项目取得了《建设工程规划许可证》，政府审批通过了设计图纸，后因世园会的要求，分别于2011年1月17日、2014年2月11日、2015年1月4日、2015年8月18日四次针对政府审批通过的规划设计进行了变更。
原告对证据的真实性无异议；并称，原告提交的《建设工程规划许可证》显示被告于2010年4月27日取得规划许可，但被告未能明示四次变更中哪一次是针对双方争议的房屋，因此被告所称的四次工程变更与本案无关。
被告提交副市长签批的2014年青岛世界园艺博览会执行委员会办公室《关于中海房地产开发公司天水路玫瑰庭院项目情况的报告》复印件一份，证明世园会执委会从2010年8月开始就要求玫瑰庭院项目进行土地置换，2010年10月20日在该项目不能土地置换的情况下，副市长王建祥签批同意世园会执委会意见，要求对该项目配套设施和景观建设进行严格审查，使其与世园会建设相协调，从而导致该项目后面规划设计多次变更。
原告因该证据为复印件，对真实性不予认可；且认为即使该证据是真实的，该证据与涉案争议的房屋没有关联性。
被告提交审批通过的规划设计图纸一宗，证明2010年4月27日相关部门最终审批通过规划图纸，之后又多次被要求变更，而经过批准的设计形式为西班牙皇室风格的框架剪力墙结构建筑，单纯建筑成本就增加了几倍，批准规划设计的房屋在位置、面积、房号、风格、室内外结构、材料、成本等方面都与认购的房屋完全不同，即原告认购的房屋已不存在。
原告对规划图纸的真实性不予认可，称，被告未能证实双方签订合同之时所认购房屋的设计风格不是西班牙皇室风格的框架剪力墙结构建筑，且被告所称建筑成本增加了几倍是模糊概念，无法完成被告的证明目的。
被告提交公安部公消[2011]65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》文件一份，证明2011年3月14日公安部消防局对民用建筑外保温材料的使用提出了新的要求，玫瑰庭院项目为遵守政府规定，重新选材，重新办理外墙保温设计、规划、审图等调整手续，导致工期延长。
原告认为该证据与本案没有关联性，被告作为房地产开发企业，有责任在保温材料的选定和使用上严格遵守相关法律法规规定，不能因此要求延期交房。
被告提交世园执委会作出的《世园会纵五路项目用地手续办理专题会议纪要》、世园执委会作出的《世园村市政道路纵五路工程专题会议纪要》各一份，证明2013年7月19日世园执委会就世园会纵五路项目，要求玫瑰庭院项目配合世园会纵五路的施工，进行本项目内土地置换，并落实本项目变电站选址。2013年10月26日世园执委会就世园村市政道路纵五路工程施工，要求纵五路占压玫瑰庭院项目土地无偿收回，另行解决玫瑰庭院项目的供热、供电配套设施，并解决玫瑰庭院项目的供热、供电配套设施和幼儿园等因纵五路规划、建设而影响本项目竣工验收问题。因配合纵五路施工本项目工程暂停施工，影响了建筑工期，路、水、电、气、热到2015年9月9日才完工，但土地调整的审批至今尚未完成，上述原因导致的工期延误，工期应当予以顺延。
原告对证据的真实性不认可，并认为即使该证据是真实的，世园会项目仅涉及玫瑰庭院652㎡的土地，且政府在2013年7月19日到2013年10月26日当即进行了调整，但是根据原被告提交的证据《建筑工程施工许可证》显示，项目竣工时间应为2012年11月27日，被告未在合法的竣工时间完工，又因其他原因导致工期延长，责任在被告，与原告无关，故被告仍应承担延期交房的违约责任。
被告提交2014年4月15日《半岛都市报》刊载的关于青岛市公安局交通警察支队关于世园会园区周边道路限制通行的通告及青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告的报纸一份、青岛市图书馆发票一张，证明2014年4月20日至2014年10月25日期间，交警部门对世园会周边（含玫瑰庭院项目区域）进行交通管制，影响到项目工期6个月的工程施工。
原告对该证据真实性有异议，并认为即使该证据是真实的，交通管制的时间是每日7时30分至17时，只有6月3日至8月31日期间延长至21时，因为大型运载车辆只能夜间工作，所以世园会的限行通告对工程施工没有影响，除大型运载车辆外，其他车辆均可凭证出入，况且该时间段已经距《建筑工程施工许可证》载明的竣工时间之后一年半的时间，因被告工程管理问题造成的延期不能归责于世园会的交通管制，故被告应承担延期交房的违约责任。
被告提交《青岛市商品房预售许可证》一份，证明2012年10月30日被告取得玫瑰庭院项目的商品房预售许可证，被告此后多次找原告协商解除认购协议或变更协议，另行协商签订正式《青岛市商品房预售合同》，但原告不同意，此后，被告就此事曾向李沧区人民法院提起诉讼，但法院不予受理。
原告对该证据的真实性予以认可，但是该证据不能证明被告多次找原告协商解除认购协议或变更协议，也不能证明被告就此事曾向李沧区人民法院提起诉讼，法院不予受理的事实。事实上，原告多次找到被告要求交付房屋、网签合同，但是被告却要求涨价。
被告称，双方签订的《房屋认购协议书》仅表示为原告向被告购买房屋的意向，约定在将来一定期限内订立商品房预售合同，认购协议的标的就是签订商品房预售合同，为预约协议，不能认定为商品房买卖合同；原告主张的房屋即政府批准建设的现有房屋与认购房屋并非同一房屋，区别体现在图纸、坐标位置、面积、房号、风格、外墙、室内外结构、材料、成本等方面，完全不同，概念设计房屋建筑成本约为6000元/平方米，审批后的房屋建筑成本约为15000元/平方米，因国家房地产政策调整和青岛世园会项目影响等不可归责于当事人双方的事由，致《房屋认购协议书》中原告认购的房屋没有得到批准建设，最终经过政府批准规划建设中已不存在原告认购的房屋。
原告称，原被告之间签订的《房屋认购协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，且协议内容明确约定了房屋位置、面积、单价、总价款、付款方式、时间及违约责任等，应认定为商品房买卖合同；关于认购房屋：1、房屋的具体位置是明确且完全相符的，双方在签订认购书时对房屋位置有明确的附图，该附图上有被告的公章确认，被告又在竣工后向行政主管部门备存了现在房屋的具体位置，两份房图对比，完全可以确认房屋的位置是具体明确的，与认购书的附图是相符的；2、房号存在变动，被告对于变动后的房号在行政主管部门存有公安机关的证明，图纸可以印证变动前后的房号指向的是同一栋房屋；3、认购书约定的房屋建筑面积，括号中有备注设计图纸面积最终以产权登记面积为准，即在认购书签订时，被告不能明确准确的面积，建筑面积不一致是在双方预料之内的，现房屋建筑面积与约定的面积不同是正常的；4、房屋风格、室内外结构、房屋内部结构、材料及成本等内容，在认购书签订时被告并未向原告说明房屋属于那种版本的风格，也没有说明墙壁是何种类型，房屋的内外部结构亦未告知原告，建筑使用的材料、门窗、石材、瓷砖、涂料等均不在合同范围之内明示，仅告知了原告明确的单价，所以被告在不能证明合同签订初始时房屋的相关情况，其主张依法不应支持。
上述事实有被告提交的《建设工程规划审查函复意见书》、2008年12月被告拟定的尚未经政府批准的方案设计一宗、《建设用地规划许可证》、《房地产权证》、副市长签批的《关于中海房地产开发公司天水路玫瑰庭院项目情况的报告》复印件、规划设计图纸一宗、《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》、《世园会纵五路项目用地手续办理专题会议纪要》、2014年4月15日《半岛都市报》、《青岛市商品房预售许可证》及原被告的陈述笔录在案佐证。
本院于2016年6月20日对涉案争议房屋青岛市李沧区天水路18号甲28号楼102户所在项目位置进行现场勘验，涉案房屋现悬挂的号牌标识为68号楼107户，其现场位置位于别墅区中部的一栋四联排别墅的东侧第二户，该栋建筑在别墅区内从南往北数为第五排，从西向东数为第三列，从东向西数为第四列，其东侧为车行道，道路东侧为独栋别墅，即其东南、东北均为独栋别墅建筑，其西侧、南侧均为四联排别墅建筑。勘验现场的别墅区内每栋房屋外侧均悬挂有《建筑工程竣工标识牌》，记载了“建设单位为青岛中海房地产开发有限公司、开工日期为2010年11月20日、竣工日期为2014年11月28日”及其他工程名称、设计单位、监理单位等相关内容。在勘验现场的别墅区内，部分已收取房屋的业主正在从事房屋的室内装修，原被告双方均确认别墅区内房屋的水、电、气、热均已开通，已达到房屋的交付入住条件。
上述事实有勘验笔录及原被告陈述笔录在案为证。
本院用以确认上述事实的证据，已经公开开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点之一是双方所订立的《房屋认购协议书》是否应当认定为商品房买卖合同。首先，《房屋认购协议书》中约定了“房屋竣工时间暂定为不迟于2011年5月30日”，并约定了“甲方未在约定的时间内交付房屋，逾期超过5个月，视为甲方违约。甲方应于自违约之日起至实际交付房屋之日止，每日按乙方已交房款总款的万分之一向乙方支付违约金”。原告主张协议中约定的最迟竣工时间应为房屋交付时间，被告则认为《房屋认购协议书》仅表示为房屋买卖的意向，为预约协议，约定双方在将来一定期限内订立商品房预售合同。本院认为被告的该项主张会导致双方所约定的逾期违约条款丧失意义，既有违合同内容，也有悖双方订立协议时的真实意思表示，故对被告的该项主张不予采信；被告作为房地产开发企业在尚未具备商品房预售条件时，预先收取作为房屋购买人的原告90%房款，原告面临的交易风险相较被告更大，双方将房屋竣工时间约定为房屋交付时间符合常理，故本院依据合同条款的含义，对原告的该项主张予以采信。
其次，《房屋认购协议书》约定了当事人名称或姓名、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容；具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告作为出卖人已经按照约定收受原告支付的90%购房款。故《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。原告之主张合法有据，本院予以采纳；对被告主张的认购协议为预约合同的观点，则不予采信。
本案争议的另一焦点是双方所订立的《房屋认购协议书》中约定的房屋能否确认为原告方主张交付的房屋。原告所主张的青岛市李沧区天水路18号甲8号楼107户房屋于《青岛市商品房预售许可证》中明确载明，经本院现场勘验，涉案房屋所处别墅区内位置与《房屋认购协议书》所附玫瑰庭院别墅区平面图中C区C48号房屋位置一致，应确认原告所主张的房屋即为《房屋认购协议书》中所约定的房屋。故原告的主张合理，应予支持；被告所持认购房屋是从初步规划设计的概念图中选定，最终获批规划设计中已不存在认购房屋的主张不予采信。
原、被告所签订的《房屋认购协议书》体现双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，故该协议合法有效；该协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按约定收取了90%购房款，故该《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。合同双方应全面履行各自的合同义务。
原告依约支付了90%房款，被告即应于约定期限内交付房屋并有权按合同约定收取原告应支付的剩余房款，双方还应按交付房屋的产权登记面积和约定单价计算实际房款总额，与约定总房款相折抵后进行结算支付。原告所购房屋现已竣工并达到交付使用条件，其主张被告交付房屋并协助原告办理房屋的权属登记手续，符合法律规定，本院予以支持。
被告未能于2011年5月30日的后5个月内履行交付房屋义务，属违约行为，除应交付房屋外，还应按照合同约定承担违约责任，即自2011年11月1日起至实际交付房屋之日止，每日按原告已交房款的万分之一向原告支付违约金。因被告未于本案中提起要求原告支付剩余应付房款的反诉请求，本院不予合并审理，被告可另行主张权利。
《房屋认购协议书》已认定为商品房买卖合同，交付房屋并协助办理房屋的产权登记手续系被告的合同义务，原告主张的由双方签订正式房屋预售合同的请求包含于其前一请求之内，故其要求签订房屋预售合同的请求事项，本院不予支持。
双方于《房屋认购协议书》中约定，“遇战争、地震、政策突变等不可抗力因素时，期限顺延”，被告主张因世园会举办原因导致规划变更及工程延期，然其提交的证据不足以证实其工程延期属合同约定的可顺延期限事项，故对其该项主张，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：
一、原告于红与被告青岛中海房地产开发有限公司所订立的房屋认购协议为有效合同。
二、被告青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告于红交付位于青岛市李沧区天水路18号甲28号楼102户房屋。
三、被告青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告于红办理青岛市李沧区天水路18号甲28号楼102户房屋的房地产权属登记手续。
四、被告青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于红逾期交房违约金（自2011年11月1日起至被告实际向原告交付青岛市李沧区天水路18号甲28号楼102户房屋时止，按人民币2225565元的日万分之一计算）。
五、驳回原告于红的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币26583元、保全费人民币5000元，合计人民币31583元（原告已预交），由被告青岛中海房地产开发有限公司负担。被告于判决生效之日起十日内直接给付原告人民币31583元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘海伟
人民陪审员 江 雪
人民陪审员 朱亚丽
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 韩 璐
书 记 员 宫艺榕