安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）亳民一初字第00016号
原告（反诉被告）：陈富中，市民。
委托代理人：孙涛，安徽谯城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：松井置业（安徽）有限公司，住所地：亳州市谯城区人民中路173号。
法定代表人：耿四化，该公司董事长。
委托代理人：董志军，安徽董志军律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈富中与被告（反诉原告）松井置业（安徽）有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈富中及其委托代理人孙涛、被告松井置业（安徽）有限公司的委托代理人董志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈富中诉称：被告松井置业（安徽）有限公司是一家房地产开发公司，经毫州市政府同意开发州署街周边的房地产，2008年8月20日，其与松井置业（安徽）有限公司签订房屋拆迁安置补偿协议，约定松井置业（安徽）有限公司于同年12月31日前交付还原房屋，其接到松井置业（安徽）有限公司的通知后15日内迁入新房，将旧房交松井置业（安徽）有限公司拆迁，拆一还一，其旧房面积149.53平方米，还原房面积同样是149.53平方米，位置在7号楼117铺面（最东头），双方任何一方的违约责任是按合同价值每日3‰支付违约金。由于房地产价格上涨迅速，松井置业（安徽）有限公司至今没有通知其接收还原房屋，并且在2010年7月份起诉其要求解除合同，逃避合同责任。据此起诉，请求：1、判令被告松井置业（安徽）有限公司继续履行合同，交付符合协议规定的还原房屋。2、由被告松井置业（安徽）有限公司给付其起诉日前的违约金198万元，并自起诉后按每日千分之三给付违约金，直到交付符合规定的还原房为止。3、诉讼费由被告松井置业（安徽）有限公司承担。
被告松井置业（安徽）有限公司答辩并反诉称：2008年8月20日，其公司与被反诉人陈富中协商就房屋拆迁安置补偿等事宜达成一致意见，并签订书面协议。合同约定：其公司在拆迁范围内拆迁陈富中所拥有的铺面房149.53平方米；按双方约定指定还原安置给陈富中新房。陈富中自愿选择调换方式，并同意在7#楼117铺面（最东头）作为自己的还原位置；同时还约定若实际还原房面积大于或小于2平方米互不找补对方，超过部分按照市场价格多退少补……。合同签订后，其公司按合同约定，按时保质保量的将还原房屋建好，己多次通知陈富中迁入还原房屋内，并把应拆迁的房屋交其公司拆除。而陈富中却单方面撕毁合同不履行，拒不交出拆迁房屋。为此其公司又向毫州市房地产管理局拆迁办公室等有关部门和居委会多次反映情况，有关部门和居委会也出面调解未果。被反诉人陈富中的行为已给其公司造成巨大经济损失，其公司为了避免损失的扩大，并考虑到陈富中又不愿意履行合同，于2010年3月28日将陈富中诉至亳州市谯城区人民法院，请求解除其公司与陈富中签订的拆迁安置还原协议。庭审时陈富中表示要继续履行合同，为此，其公司于同年10月19日撤诉。同时，其公司又邀请了有关单位领导给陈富中发了一份限期履行房屋拆迁安置补偿协议的通知，否则，其公司将终止履行该协议，将己建好的还原房屋另向社会公开出售，而陈富中却拒绝履行该协议。现被反诉人陈富中以违约为由起诉其公司，并要求支付198万元，毫无根据。陈富中的房屋一直由陈富中本人使用，没有交给其公司拆迁，故陈富中没有损失。而是陈富中在违约，该违约行为已给其公司造成巨大经济损失。请求查明事实，依法判决驳回陈富中的诉讼请求，并解除双方签订的房屋拆迁安置补偿协议；由陈富中承担本案诉讼费用。
原告陈富中答辩称：一、松井置业（安徽）有限公司反诉要求解除双方签订的房屋拆迁安置补偿协议，无事实基础和法律依据。1、松井置业（安徽）有限公司在反诉状中有选择性的叙述与事实不符，故意隐瞒其违约行为。其与松井置业（安徽）有限公司双方于2008年8月20日签订房屋拆迁安置补偿协议，约定采取产权调换方式，以7#楼117营业性铺面149.53平方米作为还原房屋，该还原房屋应当符合建设部颁发的合格标准（另外双方口头约定了房屋建筑标准的其他事项），以及松井置业（安徽）有限公司于2008年12月31日左右交付用于还原的房屋，并以正式的书面通知其验收房屋；最后约定了违约责任承担的标准（合同价值或者付款金额每日3‰）。协议签订后，其按照协议约定，为拆迁还原安置积极做前期准备工作，但松井置业（安徽）有限公司并没有按照约定于2008年12月31日向其交付还原房屋，117号铺面还原房屋所在的7#楼于2009年6月30日才竣工验收，其中房屋后期的基础设施水、电、排水等在2009年9月才施工完毕。以上事实证明其不存在违约行为，违约方为松井置业（安徽）有限公司。2010年11月11日，松井置业（安徽）有限公司向其发出要求限期三个月之内履行拆迁还原安置协议的通知，但双方因房屋结构等原因，以及松井置业（安徽）有限公司拒不承担违约责任而产生纠纷（其曾于2011年1月份提起过诉讼，因诉讼费原因未能开庭）。其一直处于主动要求解决纠纷（多次请求有关部门调解），保护合法权益，及时履行协议的态度，但松井置业（安徽）有限公司在明知其公司违约的情形下，违反诚实信用原则，提出要求解除拆迁安置补偿协议的反诉，以此逃避支付违约金的违约责任。松井置业（安徽）有限公司要求解除拆迁安置补偿协议无事实基础。2．松井置业（安徽）有限公司要求解除拆迁安置补偿协议无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，结合本案的实际情况，双方均有条件、有能力和意愿继续履行协议，不存在法定或者约定解除协议的条件。二、松井置业（安徽）有限公司应当承担逾期履行合同的违约责任。松井置业（安徽）有限公司于2010年II月11日才以正式的书面通知其三个月之内履行拆迁协议，与双方协议约定2008年12月31日还原房屋的交付日期，逾期680天。还原房屋面积为149.53平方米,201O年周前街相同铺面价格为8000元／m2，松井置业（安徽）有限公司逾期680天交房的违约行为，给其造成了经济损失，按照协议第九条约定，应向其支付违约金198.22万元。
庭审中，原告陈富中举出以下证据，支持其诉讼请求，并反驳松井置业（安徽）有限公司的诉讼请求，被告松井置业（安徽）有限公司对陈富中所举证据发表质证意见：
第一组证据：房屋拆迁安置补偿协议复印件1份，用以证明其与松井置业（安徽）有限公司之间就房屋拆迁安置达成协议，以及拆迁房屋、还原房屋位置和交房日期。
被告松井置业（安徽）有限公司的质证意见为：无异议。
第二组证据：第1、2、3、4、11、12号照片，用以证明松井置业（安徽）有限公司在履行该拆迁安置协议过程中不符合协议约定，应赔偿违约金。
被告松井置业（安徽）有限公司的质证意见为：对第1号照片真实性无异议，但对陈富中的证明目的有异议，实际竣工和交付日期在该标示牌上表明的是在2009年6月30日之前，陈富中认为协议签于2008年8月20日，交房日期应为2008年12月31日，事实上此间只有4个月时间，不可能建好房，按有关规定在18个月内交房便不属超期；第2号照片与本案无关；第3、4号照片与本案的交付使用无关联性；第11、12号照片与本案无关联性。
第三组证据：第5、6、7、8、9、10号照片，用以证明松井置业（安徽）有限公司不符合交房条件，这也是其拒绝收房的原因。
被告松井置业（安徽）有限公司的质证意见为：对第5、6号照片，盖不盖小屋与交房条件无关；对第7、8、9、10号照片，陈富中所称的口头内定并无证据证明，在合同上也无显示，且其公司交付给其他拆迁户的也都是一间门面，对于楼梯及通风设计是按图纸来的，与其他家的一样。
第四组证据：2010年8月19日东门社区居委会证明、同年12月8日东门社区居委会证明、同年12月16日花戏楼司法所证明、2011年4月29日东门社区居委会证明复印件各1份，用以证明在纠纷发生过程中，其一直采取积极、合法的途径解决问题，而松井置业（安徽）有限公司一直消极地逃避问题；2011年4月29日东门社区居委会的证明，证明其不愿签字的原因是松井置业（安徽）有限公司的房屋不符合交付条件。
被告松井置业（安徽）有限公司的质证意见为：1、对8月19日的证明有异议，无负责人签字，不符合证据的形式要件，且无法证明本案实质性内容；2、12月8日的证明不符合证据形式要件，且陈富中一直也无调解意向；3、12月16日的证明不符合证据形式要件，也不能证明本案实际性内容；4、2011年4月29日的证明不符合证据的形式要件，且该证据也证明了其公司于2010年11月11日向陈富中发出了限期履行协议的通知。
第五组证据：2010年3月28日松井置业（安徽）有限公司的民事诉状、同年7月21日亳州市谯城区人民法院传票、同年10月19日亳州市谯城区人民法院〔2010〕谯民一初字第1104号民事裁定书复印件各1份，用以证明在房屋拆迁合同履行过程中，松井置业（安徽）有限公司在未通知其履行协议的情况下便要求解除合同不符合法律规定及双方约定。
被告松井置业（安徽）有限公司的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，但对陈富中的证明目的有异议。其公司起诉的原因是陈富中拒不履行合同，后因陈富中又同意接收房屋，其公司本着解决问题愿意继续履行协议而撤诉的。
第六组证据：亳州市节能技术研究所营业执照、亳州市富中节源礼品有限公司营业执照复印件各1份；实用新型专利证书复印件11份。用以证明因松井置业（安徽）有限公司未按期交付房屋，导致其科研技术无法投产，给其造成了经济损失。
被告松井置业（安徽）有限公司的质证意见为：该组证据与本案无关联性。
第七组证据：2011年1月4日亳州市中级人民法院传票、告知审判庭组成人员通知书、举证通知书复印件各1份；同年2月24日亳州市中级人民法院（2011）亳民一初字第00013号民事裁定书复印件1份。用以证明其曾于2011年1月对松井置业（安徽）有限公司提起诉讼，是在松井置业（安徽）有限公司要求其履行协议的三个月期限内，双方一直处于对抗状态，并不是其不愿履行合同。
被告松井置业（安徽）有限公司的质证意见为：对该组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。
第八组证据：亳价证鉴〔2011〕192号鉴定结论，用以证明双方争议的房屋单价每平方米9500元，印证其诉讼请求要求按每平方米8000元赔偿违约金系在合理范围之内。
被告松井置业（安徽）有限公司的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但对陈富中的证明目的有异议，按合同约定第九条，其公司未构成违约，不能达到陈富中的证明目的。
被告松井置业（安徽）有限公司举出以下证据，支持其反诉请求，并反驳陈富中的诉讼请求，原告陈富中对松井置业（安徽）有限公司所举证据发表质证意见：
1、房屋拆迁安置补偿协议复印件1份，用以证明2008年双方就陈富中的房屋拆迁安置达成协议，双方采取产权调换方式，合同第五条约定陈富中腾空房屋的时间大约在2008年12月31日，至今陈富中未履行合同。
2、2010年3月16日东门社区居委会的证明复印件1份，用以证明东门居委会曾就本案纠纷对陈富中进行过调解，但调解未果。
3、2010年11月11日的通知及送达回证复印件各1份，用以证明其公司向陈富中送达了限期履行合同的通知，期限为三个月。
4、竣工标识图片（照片）复印件1份，用以证明该工程已于2009年6月30日竣工，符合交付条件。
5、亳州市谯城区人民法院〔2010〕谯民一初字第1104号民事裁定书复印件1份，用以证明在陈富中起诉之前，其公司已向亳州市谯城区人民法院起诉要求解除合同，但在这期间陈富中方同意接收房屋，其公司便撤诉了。
6、竣工验收备案表、工程竣工验收报告复印件各1份，用以证明地王商业中心7#楼的竣工日期是2009年4月10日、经竣工验收合格的日期应按2009年6月24日，此与其公司举证的证据4工程竣工验收标志牌上的时间相吻合。
原告陈富中对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，合同约定的是拆一换一，就近换房，且在合同签订之前房屋便开始盖了，签合同时已快盖好。该合同应属于先履行合同，即松井置业（安徽）有限公司将房屋先交到其手中，其才将拆迁房屋交给松井置业（安徽）有限公司，而至今松井置业（安徽）有限公司未交付房屋。证据2无原件，无法核对其真实性且证据形式不合法，另外其不履行合同是因为松井置业（安徽）有限公司未交付房屋。对证据3的真实性无异议，但该通知是至今松井置业（安徽）有限公司所发的唯一一份通知，其不接收房屋是因为松井置业（安徽）有限公司逾期交房违约，应先解决该违约纠纷。对证据4无异议。对证据5的真实性无异议，但对松井置业（安徽）有限公司的证明目的有异议，作为松井置业（安徽）有限公司一方事实上一开始便不想履行合同，要解除合同。对证据6的真实性无异议，但竣工时间应为2009年7月28日，此是按照规定手续完成备案的时间。
通过庭审举证、质证、辩论及双方当事人的陈述，本院审理查明的事实为：2008年8月20日，被告松井置业（安徽）有限公司作为甲方与原告陈富中作为乙方签订房屋拆迁安置补偿协议，该协议约定的主要内容为：项目名称地点：地王商业中心，州东街至新华路《拆迁许可证》拆许字（2006）01号。乙方在拆迁范围内有铺面149.53平方米；被拆迁房屋的产权属于私有。甲方保证乙方按拆迁序号从前至后就地就近原则，在过渡期限内还原，乙方在收到正式还原通知15日内，应迁入还原用房内。乙方自愿选择产权调换方式，同意7#楼117铺面（最东头）作为自己的还原位置，以营业房149.53平方米做还原平方。乙方需支付：若实际还原房屋面积大于或小于2平方米互不找补对方，超过此部分按照市场价多退少补。还原房屋的标准：甲方提供给乙方的还原房屋，其建造标准应当符合建设部颁发的合格标准。房屋内应当有以下设施：给排水管道，照明线路。甲方楼房符合交房条件要求时（大约时间在2008年12月31日）将原住房腾空交甲方拆除。特殊情况下还原逾期的处理：如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供还原房屋：（1）、不可抗力造成还原房屋建设延期。出现上述情况，甲方应当在情况发生的15天内通知乙方。本合同自双方签字盖章之日起生效，如双方的任何一方违反上述旧房屋腾交及付款条件，应负违约责任并按合同的价值或付款金额向对方支付每日3‰的违约金等内容。
拟还原给陈富中的房屋位于亳州市××城区州前街南侧，系松井置业（安徽）有限公司建设的地王商业中心7号楼117铺面（最东头）的两层门面房，该房屋东邻小区走道，松井置业（安徽）有限公司在该房屋东墙外建有一间办公室。在松井置业（安徽）有限公司制作的工程竣工验收标志牌上记载的该工程竣工验收时间为2009年6月30日。地王商业中心7#楼经竣工验收后，陈富中认为松井置业（安徽）有限公司所建还原房屋不符合交房条件，并要求松井置业（安徽）有限公司给予赔偿，为此引起纠纷，先后经东门社区居委会、花戏楼司法所、亳州市拆迁办公室等部门多次调解未能达成协议。
松井置业（安徽）有限公司于2010年3月28日以陈富中为被告向亳州市谯城区人民法院提起诉讼，请求判令解除双方之间签订的房屋拆迁安置补偿协议。同年10月19日，松井置业（安徽）有限公司以还原房已建好，被告也同意接收该房，要求被告履行合同为由，向亳州市谯城区人民法院提出撤诉申请，同日，亳州市谯城区人民法院作出〔2010〕谯民一初字第1104号民事裁定：准许原告松井置业（安徽）有限公司撤回起诉。同年11月11日，松井置业（安徽）有限公司向陈富中发出“根据法律规定，今特请你在3个月内履行拆迁协议，搬出被拆迁房屋，否则，我公司将有权解除拆迁协议，处置留置的还原房屋。”的通知，该通知向陈富中送达时，陈富中以要求松井置业（安徽）有限公司先履行协议约定解决纠纷为由拒绝在送达回证上签字。
2011年1月4日陈富中向本院以房屋拆迁安置补偿合同纠纷对被告松井置业（安徽）有限公司提起诉讼，后因原告陈富中未按照法律规定预交诉讼费，本院于同年2月24日作出（2011）亳民一初字第00013号按撤诉处理的民事裁定。陈富中又于同年3月1日提起本案诉讼，松井置业（安徽）有限公司于同年4月13日提起反诉。在诉讼期间，陈富中申请对涉案还原房：即亳州市谯城区州前街7号楼117铺面房的平方米单价进行评估鉴定，本院委托亳州市价格认证中心进行鉴定，亳州市价格认证中心于同年8月4日作出亳价证鉴〔2011〕192号鉴定结论为：标的物位于亳州市谯城区州前街7号楼117铺面（最东头），该房屋为临街商铺，地理位置尚可，交通便利。经市场调查知，该房屋平方米单价为9500元。
另查明：松井置业（安徽）有限公司与陈富中双方签订房屋拆迁安置补偿协议后，拟拆迁的陈富中原房屋一直由陈富中居住使用，拟还原给陈富中的房屋经竣工验收后，因双方一直存在纠纷致该协议未能实际履行，松井置业（安徽）有限公司已将该还原房屋租给他人使用，该房屋面积为150平方米。
本院认为:被告松井置业（安徽）有限公司作为甲方与原告陈富中作为乙方签订的房屋拆迁安置补偿协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依法履行协议约定的义务。根据我国《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案陈富中请求松井置业（安徽）有限公司继续履行合同，交付还原房屋，符合有关法律规定，故对陈富中的该项诉讼请求，应予支持。双方在协议中约定：甲方楼房符合交房条件要求时将原住房腾空交甲方拆除。结合双方协议约定的还原方式为拆迁房屋与还原房屋进行产权调换，故在交房顺序上应由松井置业（安徽）有限公司先将符合交房条件，即经竣工验收合格的还原房屋交给陈富中使用，陈富中再将原住房腾空交松井置业（安徽）有限公司拆除。因双方在协议中约定的交房时间为2008年12月31日，而松井置业（安徽）有限公司所建还原房屋竣工验收时间为2009年6月30日，逾期180天，故松井置业（安徽）有限公司应承担违约责任。双方在拆迁协议第九条约定：如双方的任何一方违反上述旧房屋腾交及付款条件，应负违约责任并按合同的价值或付款金额向对方支付每日3‰的违约金。在违约金的认定上，应参照该条的约定，并考虑在双方签订房屋拆迁安置补偿协议后，陈富中的原住房未被拆迁，一直由陈富中居住使用的实际情况认定，为体现公平，对本案违约金应酌情下调按每日2‰支付为宜，即松井置业（安徽）有限公司应按拟还原房屋：亳州市谯城区州前街7号楼117铺面房价格向陈富中支付每日2‰的违约金。经亳州市价格认证中心鉴定，该铺面房平方米单价为9500元，陈富中诉请按每平方米8000元计算违约金，未超过鉴定的平方米单价9500元，故对陈富中要求按每平方米8000元计算违约金的主张，应予支持。松井置业（安徽）有限公司承担违约金的数额应为：149.53平方米×8000元／平方米×180×2‰＝430646.4元。陈富中诉请松井置业（安徽）有限公司给付违约金至实际交付还原房屋时止，因在2009年6月30日房屋经竣工验收合格符合交房条件后，该还原房未能实际交付陈富中的原因系双方产生纠纷未能解决，而非松井置业（安徽）有限公司未通知陈富中接收还原房屋所致，故对陈富中诉请的其他违约金主张，本院不予支持。松井置业（安徽）有限公司反诉请求解除其公司与陈富中签订的房屋拆迁安置补偿协议，不符合我国《合同法》第九十四条规定解除合同的法定情形，故对松井置业（安徽）有限公司的该反诉请求，本院亦不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下：
一、被告松井置业（安徽）有限公司与原告陈富中签订的房屋拆迁安置补偿协议双方继续履行，松井置业（安徽）有限公司于本判决生效之日起15日内将协议约定的位于亳州市谯城区州前街南侧地王商业中心7号楼117铺面（最东头）的还原房屋交付给陈富中，陈富中于同日将原住房腾空交松井置业（安徽）有限公司拆除；
二、被告松井置业（安徽）有限公司于陈富中交房之日起5日内给付陈富中违约金人民币430646.4元；
三、驳回原告陈富中的其他诉讼请求；
四、驳回被告松井置业（安徽）有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22660元，由陈富中负担17680元、松井置业（安徽）有限公司负担4980元；反诉费40元，由松井置业（安徽）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审判长 江海洋
审判员 杜亚莉
审判员 孙 震
二〇一一年十一月二十一日
书记员 欧阳萍
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