山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民一初字第1840号
原告青岛平度市灰埠农贸有限公司（，住所地平度市新河镇驻地。
法定代表人孙岐业，经理。
委托代理人兰洪波，山东睿韬律师事务所律师。
被告王登彬，农村居民。
委托代理人车晓军，平度鑫峰法律服务所法律服务工作者。
原告青岛平度市灰埠农贸有限公司（以下简称农贸公司）与被告王登彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农贸公司的法定代表人孙岐业及其委托代理人兰洪波，被告王登彬及其委托代理人车晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农贸公司诉称，被告自2009年10月开始租赁原告位于平度市新河镇三堤东村原三堤供销社仓库西院17间房屋，租赁期限为2年，自2009年12月28日至2011年12月28日。同年10月，被告未经原告同意，擅自在租赁原告的房屋南侧、街道以南，将原告的场地约400平方米圈起占有、使用，原告责令被告拆除，被告置之不理。到期后，被告于2012年1月16日又向原告交付了一年的租赁费4000元。现租赁早已到期，原告通知被告腾退，被告至今置之不理。请求依法判令终止原、被告之间的租赁合同，责令被告立即腾退租赁原告的房屋及擅自占有原告的场地，判令被告立即给付拖欠的租赁费1167元及判决生效前的租赁费，本案的诉讼费用由被告承担。
被告王登彬辩称，原告所诉与事实不符。一、原告出租的场地产权不明，请求予以查实。二、原、被告签订的租赁合同中，不仅限于17间房屋，而且包括场地。原告诉称被告擅自“将原告的场地约400平米圈起占有、使用”与事实不符，被告有双方于2005年3月9日签订的租赁协议1份，证实被告圈建围墙经过了原告的同意。三、被告在该17间房屋的位置，于2012年夏经原告同意后，投资十余万元建成猪舍，且当时经过原告的法定代表人孙岐业口头承诺，允许继续承租使用3年。因此，原、被告的租赁合同没有到期，被告不同意终止，且原告此前没有以任何形式通知被告。四、至于所欠的租金，被告没有异议，并同意支付。
经审理查明，涉案的租赁场地之一位于平度市新河镇三堤东村，该宗土地使用权原属于平度市供销合作社下属的平度市三堤乡供销合作社，2002年10月31日由平度市供销合作社将其中的部分土地使用权转让给原告灰埠农贸公司。
2009年10月29日，原、被告签订租赁合同，约定由被告租赁原告的原三堤供销社仓库西院的房屋17间及对应的院落，租赁期限2年，自2009年12月28日至2011年12月28日，双方未明确约定租赁费。
合同到期后，被告于2012年1月16日又向原告交付租赁费4000元，由原告为被告出具收据1支，该收据记载该款系被告用于支付2012年1月至2012年12月30日期间的租赁费。
2012年夏天，被告在上述租赁范围内修建了一排猪舍，用于饲养生猪。
关于租赁期限的延长和修建猪舍是否经原告同意，被告申请两名证人到庭作证。证人崔某、李某称：2012年夏天（大约6、7月份），二证人在赶集时分别偶遇被告，被告邀请二证人到被告家中吃饭，并称已经约好了孙岐业（原告的法定代表人），二证人与孙岐业相熟，遂应邀前往。席间，被告谈到准备盖猪舍、续合同，孙岐业除表示同意外，还说续个三、五年没问题，不需要签书面的合同。
原告认为，二证人所作陈述不实。一、2012年6、7月份，孙岐业并未与被告一起吃饭，而且2名证人仅证明了租赁期限问题，对于租赁的标的、租赁费等其他主要问题均未谈及；二、双方在吃饭时谈到租赁，饭后应当签订书面租赁合同。否则，是否延期租赁不能确定。三、被告称投入十几万元建造猪舍，却在未签订书面合同的情况下建造，这显然不符合常理。
关于租赁合同解除后，被告修建的猪舍应如何处理，原告认为，被告未经原告同意修建猪舍，过错在被告，原告不存在过错，合同解除后应予拆除。被告认为，被告修建猪舍前已经原告口头同意，被告不存在过错。如果解除租赁合同，应当将猪舍作价给原告。同时，原、被告均不同意对猪舍的价值进行评估。
后经本院释明，被告同意对其所建猪舍的价值进行评估并提交了鉴定评估申请。本院依法委托青岛立信工程造价咨询事务所对涉案猪舍的工程造价进行了鉴定评估。2015年2月28日，该事务所出具青立所审基字（2014）第54号鉴定报告：涉案猪舍工程造价为131937.53元。
经质证，被告对该鉴定报告无异议。原告认为该报告确定的工程造价明显偏高。具体是：①建筑工程费用评估为104983.63元，如果不计规费应为94983.76元，多出9999.87元。②装饰工程评估为20550.98元，如果不计规费应为18329.93元，多出2221.05元。③安装工程评估为6402.92元，如果不计规费应为5685.39元，多出717.53元。④檩条评估为12122.25元，按木头檩条估价为5000元，多出7000元。⑤屋架评估为17407.94元，实际按单价600元计为5400元，多出12000元。⑥干铺碎石垫层不存在，多出13130.88元。⑦水泥差价1700元。以上①至⑦项，共计多出46768.80元。
被告对原告提出的上述异议不予认可，因该异议涉及鉴定评估中的专业事项，被告要求鉴定人员出庭接受质询。2015年8月27日，青岛立信工程造价咨询事务所指派鉴定人员王希波到庭接受质询。王希波针对原告的异议进行了解答，对其中的合理部分予以采纳，并于2015年9月6日由鉴定机构出具了鉴定异议答复函，该函对相关费用进行了调整，原造价相应调减3846.68元，即调减后的工程造价为128090.85元。
经质证，原、被告对该答复函均无异议。但原告认为调减幅度过小，被告认为调减幅度过大，双方就各自的主张均未提交相关证据或进行合理说明。
另查明，2005年3月9日，原、被告签订了租赁协议1份，约定由被告租赁原告的另一块场地，供被告种菜或盛放废品，租赁期限为自2005年3月10日至2006年3月10日，租赁费100元。该协议书上，原告作为甲方加盖了“平度市灰埠供销合作社工会委员会”的公章和孙岐业的私章，被告作为乙方签字并捺印。
该场地位于被告租赁原告的原三堤供销社仓库西院南，中间以走道分隔，后被告将该场地垒起高约1.3米的墙，圈建了一个南北长约19米、东西宽约16米的场地，供自己使用。
原告认为，该租赁协议加盖的公章不是对外的行政公章，不具有法律效力；该协议所确定的租赁期限也早已过期；被告是在该协议期满后擅自圈建的院墙。
上述事实，有原告提交的2009年10月29日签订的租赁合同1份、2012年1月16日的租赁费收据1份、国有土地使用证1份、出售合同1份，被告提交的2005年3月9日的租赁协议1份、照片10张、证人证言，双方当事人的陈述记录在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案租赁场地包括两块相对独立的场地，其一是2005年3月9日的租赁协议中所涉场地，其二是2009年10月29日的租赁合同中所涉场地。
被告提交的2005年3月9日的租赁协议，原告以该协议未加盖出租方即原告的行政公章为由主张无效。从协议书的形式上看，该协议由原告的法定代表人孙岐业个人盖章；从协议内容看，系对原告的场地进行出租；从协议的履行情况看，被告已经实际占有使用该协议所确定的场地，说明该协议已实际履行。因此，孙岐业的行为应认定为职务行为，协议书虽然未加盖原告的公章，但系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，其效力应予认定。该协议约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁的场地，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现原告要求被告交回租赁的场地，双方之间的租赁协议则应予解除，被告应当返还场地。
原、被告于2009年10月29日签订的租赁合同（租赁物为位于平度市新河镇三堤东村，原三堤供销社仓库西院的房屋17间及对应的院落），亦是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方具有合同约束力。根据该租赁合同，被告承租了原告的原三堤供销社仓库西院的房屋17间及对应的院落。合同到期后，原告于2012年1月16日收取了被告交付的2012年租赁费4000元，双方的租赁合同自行变更为不定期租赁。现原告根据双方的合同约定主张解除合同，并要求腾退租赁场地，不违反相关法律规定，本院予以支持。但是，由于被告在租赁期间新建了猪舍，在租赁合同解除时，应当对猪舍进行妥善处理。
根据原、被告双方的诉辩主张和法庭调查情况，本案双方争议的焦点有二：一、被告修建猪舍是否经原告同意；二、租赁合同解除后，被告修建的猪舍应如何处理。
关于争议焦点一（被告修建猪舍是否经原告同意）。被告认为其修建猪舍业经原告同意，为证明其主张，申请两名证人到庭作证，二名证人均称原告的法定代表人当时同意被告继续租赁场地和修建猪舍。原告对证人证言不予认可，且认为双方在合同中已经明确约定“不准乱搞建筑”。本院认为，出租人对出租物享有监督权，对承租人不合理使用出租物、违反合同约定使用租赁物等行为应当及时进行制止。被告修建猪舍需要一定的建设周期，且无法秘密进行，原告若认为其行为违反了合同的禁止性义务，应当立即进行制止或纠正。而直到本案在审理过程中，被告提出对其修建的猪舍进行补偿时，原告才以其不知被告私自修建猪舍为由要求对方拆除，这明显与客观事实不符。故结合原告的行为、证人证言和租赁合同到期后原告收取租赁费允许被告续租等证据，应认定被告修建猪舍系经原告同意。原告关于被告修建猪舍未经其同意、解除合同时应当由被告自行拆除的主张，证据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点二（涉案猪舍应如何处理）。被告租赁的房屋和场地是在村庄规划区内，可参照城镇房屋租赁的相关规定处理。涉案猪舍系在原租赁合同期满后、双方成立不定期租赁合同期间由被告建造，且无合法建设手续，在解除租赁合同时，应根据原、被告双方的过错对该猪舍进行作价处理。被告作为承租方，仅凭双方席间的酒后之语即修建了猪舍，事后未与原告签订书面协议，其行为显然过于草率。因此，被告在双方未进一步明确租赁期限、未对租赁场地修建构筑物作出明确约定的情况下即建造猪舍，存在较大的过错。原告作为出租方，在原告修建猪舍时采取放任的态度，未明确地加以制止或阻拦，亦存在一定的过错。
在租赁合同解除时，原告所建猪舍应归被告所有。本院酌定由原告承担40%的猪舍现值，被告自担60%的猪舍现值。经本院委托鉴定机构对猪舍造价进行了鉴定评估，最终确定其工程造价为128090.85元，按其使用年限为10年计，猪舍可按30%的折旧率计算其现在的价值。故租赁合同解除时，原告应负担被告猪舍修建款35865.44元（128090.85元×70%×40%）。
原告所诉请的租赁费（2013年至2015年），被告表示同意支付，符合双方的合同约定，亦不违反相关法律规定，本院予以支持。根据原告提交的单据，2012年的租赁费为4000元／年，按此计算2013年至2015年的租赁费为12000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛平度市灰埠农贸有限公司与被告王登彬于2005年3月9日签订的租赁协议，被告于本判决生效后2个月内将位于平度市新河镇三堤东村的原三堤供销社仓库西院南、南北长约19米、东西宽约16米的场地返还给原告。
二、解除原告青岛平度市灰埠农贸有限公司与被告王登彬于2009年10月29日签订的租赁合同，被告于本判决生效后2个月内将位于平度市新河镇三堤东村的原三堤供销社仓库西院的17间房屋和对应的院落返还给原告。
三、原告青岛平度市灰埠农贸有限公司于本判决第二项履行完毕后十日内补偿被告王登彬猪舍修建款35865.44元。
四、被告王登彬于本判决生效后十日内支付原告青岛平度市灰埠农贸有限公司租赁费12000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告王登彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 尚丰文
审 判 员 刘浩斌
人民陪审员 孙寿信
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 李培亮