吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）延中民二终字第104号上诉人（原审被告）：延边都市新人自选摄影有限公司。法定代表人：闫巨江，总经理。被上诉人（原审原告）：延吉市华益物业管理有限公司。法定代表人：金今花，总经理。委托代理人：金龙，该公司职员。上诉人延边都市新人自选摄影有限公司（以下简称都市新人）因与被上诉人延吉市华益物业管理有限公司（以下简称华益物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2014）延民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审原告诉称：被告2011年度拖欠各项费用：16064元，其中包括物业费8956元、供热二次加压费7108元；被告2012年度拖欠各项费用：25682元，其中包括物业费15020元、供水加压费3554元，供热二次加压费7108元；被告2013年度拖欠各项费用：55682元，其中包括物业费45020元、供水加压费3554元，供热二次加压费7108元；被告累计拖欠各项费用合计：97428元。原告催缴过10次物业费，但被告均以各种理由拒不交齐物业费用。为此，请求结清所欠物业等费用。原审被告都市新人辩称：原告起诉的被告是都市新人，这次庭审中所指具体被告是延边都市新人自选婚纱摄影有限公司，这两个不是同一个单位，原告没有权利任意变更被告，而应当由原告另外起诉；原告的收费没有合法标准；原告所主张缴纳2011年和2012年的物业费已过了诉讼时效。原审判决认定如下事实：原告延吉市华益物业管理有限公司于2006年11月15日依法成立，经营范围为物业管理。原告分别于2008年10月26日、2013年5月9日与延吉市益华名苑小区业主委员会签订物业委托合同书，约定：原告为延吉市华益名筑小区提供物业服务，物业服务委托管理事项为：物业公益性服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理；2、公有共用设施设备的运行、维护和管理；3、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、园林小区、小区雕塑、凉亭、连廊、假山、喷水池、娱乐健身器械及场地的管理和维护；5、公共环境卫生及房屋共用部位和清洁、生活垃圾的处集、清运及定期进行消毒；6、交通与车辆停放秩序的管理物业小区全封闭管理，地面道路均属消防安全通道，不得停放任何车辆。严禁堵塞、占用消防车道、疏散通道以及其他影响逃生或灭火救援的行为，机动车辆全部进入地下停车库停放；7、配合公安部门维护小区内的公共秩序，实行按规定路线安全巡视制度，发现问题及时报告和协助处理维护小区的正常秩序；8、协助消防部门做好消防安全防范和宣传工作；9、管理小区相关资料及住户档案、维修记录等。在2008年10月26日签订的物业服务合同中约定住宅每月每平方米0.8元，非住宅每月每平方米1.10元。合同期限为2008年10月26日至2011年10月25日。在2013年5月9日签订的物业服务合同中约定住宅每月每平方米0.7元，非住宅每月每平方米1.7元（其中包括电梯，楼层差价每平米0.1元）。被告所实际经营使用位于6楼的房屋物业费为每月每平方米2.1元，被告所实际经营使用位于7楼的房屋物业费为每月每平方米2.2元。合同期限为2013年5月8日至2018年5月7日。原告与延吉市益华名筑小区业主委员会于2009年6月18日签订的物业服务合同补充协议中约定自来水三次加压费按建筑面积每年每平方米1.80元收取，供热二次加压费按建筑面积每平方米0.70ⅹ6个月收取。被告所实际经营使用的房屋位于延吉市益华名苑小区，益华广场B座6楼和7楼，系门市房，6楼、7楼建筑面积均为987.28平方米，建筑面积共计为1974.56平方米。原告按照合同约定，为益华名苑小区提供物业服务，被告在2011年1月1日至2013年5月8日应缴纳物业费1974.56ⅹ1.1ⅹ29=62988.46元，电梯费1974.56ⅹ0.5ⅹ29=28631.12元，自来水三次加压费［（1974.56ⅹ1.80）÷12］ⅹ29=8589.34元，供热二次加压费［（1974.56ⅹ0.7ⅹ6）÷12］ⅹ29=20041.78元。被告在2013年5月9日至2013年12月30日应缴纳6楼物业费987.28ⅹ2.1ⅹ7=14513.02元，7楼物业费987.28ⅹ2.2ⅹ7=15204.11元，自来水三次加压费［（1974.56ⅹ1.80）÷12］ⅹ7=2073.29元，供热二次加压费［（1974.56ⅹ0.7ⅹ6）÷12］ⅹ7=4837.67元。被告2011年1月1日—2013年12月30日应缴纳各项费用共计156878.79元，被告2011年1月1日—2013年12月30日已缴纳各项费用共1777＋10000＋26064＋3936＋26064=67841元，被告2011年1月1日—2013年12月30日欠缴纳各项费用合计89037.79元。另查，在延吉市物业管理办公室华益名筑收费明细中表明3楼至12楼电梯费均为每月每平米0.50元。原审判决认为，原告华益物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与延吉市益华名苑小区业主委员会签订的物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效。原告为益华名苑小区提供了相关的物业服务，被告直接或间接的受益。虽然在2011年10月26日至2013年5月8日原告未与益华名苑业主委员会签订物业合同，但事实上原告一直为益华名苑小区提供服务，从未中断，被告的缴费收据和发票也印证了这一点。该段时间的各项费用的收费标准参照2008年10月26日签订的物业服务合同标准执行。原告要求被告支付拖欠物业费97428元，与实际被告需欠缴的物业费89037.79元不符，故本院予以调整。关于被告以原告所主张2011年度2012年度物业费已过诉讼时效的抗辩意见，因被告都市新人在此期间已缴纳物业费，导致诉讼时效中断，故该抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：被告延边都市新人自选摄影有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告延吉市华益物业管理有限公司2011年1月1日起至2013年12月12日期间的欠缴物业费89037.79元。如被告延边都市新人自选摄影有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2236元，其他诉讼费用50元，共计2286元（原告已预交2286元），由被告延边都市新人自选摄影有限公司负担。宣判后，原审被告都市新人不服原审判决提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误，违反法定程序。理由如下：1、2011年10月26日至2013年5月8日被上诉人与上诉人没有签订物业服务合同，也没有延吉市物价局许可，属于违法收费。法院无权参照2008年10月26日签订的物业服务合同标准执行；2、被上诉人提供的物业服务合同补充协议，违反了延吉市价格监督检查局的延市价字（2009）1号《关于制定延吉市华益物业管理有限公司（益华名苑小区）物业服务标准的通知》的规定，属于违法收费；3、被上诉人收取自来水三次加压费、供热二次加压费违反延市价字（2009）1号《关于制定延吉市华益物业管理有限公司（益华名苑小区）物业服务标准的通知》第一条、第三条规定，业主有权拒付。第一条内容“非住宅物业管理服务费（按建筑面积计算）每月每平方米1.80元。住宅物业管理服务费（按建筑面积计算）每月每平方米0.70元。”，第三条内容“你公司应在小区主要出入口公示上述收费标准和向业主提供优质价相符的服务，接受业主监督。对未经物价部门核定的项目和超标准的收费，业主有权拒付”；4、被上诉人延吉市华益物业管理有限公司主张缴纳2011年和2012年的费用已过了诉讼时效。为此，请求撤销原审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。二审中双方当事人均没有提供新的证据。本院经二审审理对原审判决认定的事实予以确认。根据当事人的陈述和相关法律规定，本院综合评判如下：1、关于上诉人主张2011年10月26日至2013年5月8日被上诉人与上诉人没有签订物业服务合同，也没有延吉市物价局许可，属于违法收费问题。在2011年10月26日至2013年5月8日期间双方之间确实没有签订物业服务合同，但该期间被上诉人始终提供物业服务，上诉人也承认在这个期间接受过物业服务，应认定该期间双方之间形成了事实上的物业服务关系。在这个期间上诉人自愿按照2008年的物业服务合同收费标准缴纳了物业管理费，因此，认定双方认可按照2008年的物业服务合同收费标准缴纳相关费用。至于上诉人主张物业服务没有达标以及双方曾经协商约定每年物业管理费定为26064元的问题，因上诉人未举证证明，故本院不予支持。2、关于自来水三次加压费、供热二次加压费是否违反延市价字（2009）1号《关于制定延吉市华益物业管理有限公司（益华名苑小区）物业服务标准的通知》第一条、第三条的问题。双方在2009年6月18日物业服务补充协议中已经约定了自来水三次加压费、供热二次加压费标准，而且该通知也未规定自来水三次加压费、供热二次加压费标准，上诉人也没有举证证明被上诉人收取的自来水三次加压费、供热二次加压费违背哪些具体规定，因此，该项主张本院不予支持。3、关于被上诉人主张缴纳2011年和2012年的费用是否已过了诉讼时效问题。本院认为，在此期间上诉人已缴纳物业费，原审以诉讼时效中断为由未予支持上诉人超过诉讼时效的抗辩主张并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2236元，由上诉人延边都市新人自选摄影有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 ：李京鹤审判员 ：徐宝红审判员 ： 沙 卓二〇一四年六月十九日书记员 ：朴亨权