四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终856号
上诉人（原审原告）余海均，男，1977年4月出生，汉族，珙县人，住四川省珙县。
上诉人（原审原告）杨冬梅，女，1977年11月出生，苗族，珙县人，住四川省珙县。
被上诉人（原审被告）李长松，男，1963年9月出生，汉族，珙县人，住四川省珙县。
上诉人余海均、杨冬梅因与被上诉人李长松房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省珙县人民法院（2015）宜珙民初字第2306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，余海均是珙县下罗乡梧桐村4组村民，杨冬梅是珙县洛表镇永胜村4组村民，李长松是珙县上罗镇庄稼村2组村民，余海均与杨冬梅系夫妻关系，余海均、杨冬梅，李长松均系农业户口。2013年2月17日余海均（即乙方，买方）与李长松（即甲方，卖方）签订《房屋买卖协议》，其内容有：“经甲、乙双方友好口头协议如下：甲方李长松将位于上罗镇林业站对面自建房（砖混）第六层南面一套住房出售给乙方余海均。经双方协议总购房款壹拾伍万壹仟捌佰元整（151800.00元），于2013年2月17日（农历正月初八）已付李长松壹拾万元整（100000.00元），下欠伍万壹仟捌佰元（51800.00元）于年底付清，此协议在签定正式协议之前有效”。在该协议上，余海均、李长松均有签名。同日，李长松将该房屋交与余海均、杨冬梅，余海均、杨冬梅随后进行装修并搬进居住使用至今。2014年3月16日李长松向余海均出具收到购房款140000元的收条。
经余海均、杨冬梅申请，2015年12月28日四川省宜宾市新业房地产评估有限公司以宜新房估报[2015]第3203号房地产估价报告对余海均、杨冬梅所购的位于珙县上罗镇林业站对面巡观路右侧（小地名漂草田）6楼上楼梯右侧一套住宅房屋室内装饰装修价值进行评估，结论为评估总价49782元。余海均、杨冬梅为此花费评估费3000元。对该评估意见，双方均无异议。
一审法院另查明，珙县上罗镇人民调解委员会于2015年10月28日出具《调解意见书》，其中载明：“关于上罗镇庄稼村村民李长松与下罗乡梧桐村村民余海均两家住房买卖纠纷问题……于2015年10月9日以及10月22日组织双方当事人进行调解。经过两次调解，仍未能达成一致意见……”。对该意见的内容，双方均无异议。
一审法院再查明，李长松（即出租方）与中国联合网络通信有限公司宜宾市分公司（即承租方）签定《房屋租赁合同》，主要内容为：“……该房屋位于四川省珙县上罗镇庄稼村2组自有房产6楼1号，建筑面积为200平方米……该租赁房屋承租方用于其营业、办公……租赁标的物租期叁年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止，出租方应于2012年10月31日将租赁标的物交付给承租方。……双方约定，租赁标的物的租金为7000元（大写柒仟元整）。租金支付方式为壹年壹付，承租方应于每年10月31日前向出租方支付租金……本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，附件与本合同正文具有同等的法律效力。本合同附件：1、租赁房屋的权属证明2、租赁房屋设施、设备清单”。在该合同上，李长松有签名捺印，中国联合网络通信有限公司宜宾市分公司加盖了其单位合同专用章。对李长松提供的上述租赁合同所证明的事实，余海均、杨冬梅均无异议。
一审庭审中，双方自认：李长松已收余海均、杨冬梅水电气等入户费7500元，现本案争议房屋已办理了水电气等入户手续。余海均、杨冬梅自认：购买李长松房屋时，未要求查看李长松的相关房屋产权手续，但知道是李长松的自建房。李长松自认：该房屋的修建未到相关部门办理相应审批手续。一审法院已向双方行使了释明权，双方自认若《房屋买卖协议》经法院审查确认为无效，双方则互相返还财产。
余海均、杨冬梅原审诉讼请求：1、确认余海均与李长松2013年2月17日签订的房屋买卖协议无效；2、李长松退还余海均、杨冬梅已付的14万元购房款，并按2013年2月交款时的银行贷款利息标准支付资金占用利息；3、退还余海均、杨冬梅水、电、气入户费7500元；4、赔偿余海均、杨冬梅装修材料费及工人工资63711元，合计211211元。
一审法院认为，土地法规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府政府审核，由县级人民政府批准；涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。合同法规定：合同无效的情形之一：违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。（一）合同的效力。因农村宅基地使用权具有村民身份性，是所在村无偿分配取得的权利，而农村房屋虽然房主享有所有权，可自由处分，但是依据我国有关法律、法规的规定及基于不动产的关联性，农村房屋买卖中宅基地使用权的转让，须经有关部门审批许可。本案中，李长松是珙县上罗镇庄稼村2组的村民，其自建的私有房屋的宅基地属村民集体所有，而余海均、杨冬梅的户籍不属该社村民，2013年2月17日，虽然余海均与李长松签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，但是该协议并未经有关部门审批许可，其行为违反了法律、法规的强制性规定，故余海均、杨冬梅请求确认该《房屋买卖协议》无效的主张与法相符，一审法院予以支持。李长松辩称该协议是合法有效的理由，一审法院不予采纳。经释明，双方均认可若《房屋买卖协议》经法院审查为无效，则互相返还财产的意见符合法律规定，一审法院予以确认。现余海均、杨冬梅要求李长松返还其购房款140000元、水电气入户费7500元的诉请证据充分，一审法院予以支持。李长松要求余海均、杨冬梅支付剩余购房款11800元的请求与法不符，不予支持。（二）、赔偿的损失。本案中，李长松作为所在村农村集体经济组织成员，在修建其住宅时未按照有关规定办理审批手续，而余海均、杨冬梅在购买前知悉其所购房屋系李长松的自建房，但未要求李长松提供并查看该房屋的相关权属证书。因双方均明知余海均、杨冬梅不属李长松所属的农村集体经济组织成员，且双方签订的农村房屋买卖涉及宅基地的转让并未经有关部门审批许可，对导致合同确认无效，双方均有过错，故双方要求赔偿损失的诉请，符合法律规定，予以支持。2015年12月28日[2015]第3203号房地产估价报告对余海均、杨冬梅所购房屋室内装饰装修价值进行评估为总价49782元，双方对该估价报告均无异议，故一审法院对该估价报告予以采信。余海均、杨冬梅要求李长松赔偿装修材料、人工费的诉请证据充分，其装饰装修损失的合理部分49782元，一审法院予以支持。余海均、杨冬梅对李长松提供的《房屋租赁合同》所证明的事实无异议，故一审法院对租赁合同予以采信。李长松要求余海均、杨冬梅赔偿居住房屋期间房租损失的证据充分，一审法院予以支持。余海均、杨冬梅2013年2月17日入住该房屋至今，故余海均、杨冬梅应支付李长松至2016年1月17日的房租为20416.67元（7000元/年×35个月，2016年1月17日后仍继续居住的房租另计）。余海均、杨冬梅认为李长松买卖房屋中存在欺诈行为，要求李长松按同期贷款利率支付资金利息，李长松辩称应由余海均、杨冬梅承担违约金、要求恢复房屋原状并赔偿房屋折旧费的损失，对此双方都未提供证据予以佐证，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国土地法》第八条、第十条、第十一条、第十二条、第四十四条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决：一、余海均与李长松在2013年2月17日签订的《房屋买卖协议》无效。二、李长松在判决生效后三十日内返还余海均、杨冬梅购房款、水电气入户费共计147500元（140000元＋7500元），并赔偿余海均、杨冬梅装饰装修损失49782元。三、余海均、杨冬梅在判决生效后三十日内将位于珙县上罗镇林业站对面巡观路右侧（小地名漂草田）6楼上楼梯右侧一套住宅房屋腾空返还李长松，并赔偿李长松房租损失20416.67元（房租计算至2016年1月17日。2016年1月18日－余海均、杨冬梅搬出该屋期间的房租另计，每月房租标准为7000元/年）。四、驳回余海均、杨冬梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费4468元、评估费3000元，由余海均、杨冬梅承担3734元，由李长松承担3734元。
一审宣判后，余海均、杨冬梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，改判上诉人余海均、杨冬梅不赔偿被上诉人李长松的房租损失20416.67元；被上诉人李长松赔偿14万元购房款的资金占用利息；诉讼费由被上诉人李长松负担。其主要理由：本案系房屋买卖合同纠纷而不是房屋租赁纠纷，不存在需要赔偿房租损失的情形；李长松与联通公司签订的租房协议与本案无关，不能以此作为要求上诉人支付房租的依据。
被上诉人李长松答辩认为，双方之间的房屋买卖合同无效，但房屋是上诉人自愿买的，不存在被上诉人欺诈的情形；上诉人已在房屋中居住几年，应该支付使用的成本；被上诉人只同意退还购房款本金，不应该支付购房款资金占用利息。
二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，上诉人余海均与被上诉人李长松签订的《房屋买卖协议》虽然是双方的真实意思表示，但是该协议违反了法律、法规关于农村宅基地房屋交易的强制性规定，应属无效合同。双方当事人对一审判决上诉人余海均、杨冬梅向被上诉人李长松返还房屋以及被上诉人李长松向上诉人余海均、杨冬梅返还购房款、水电气入户费均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，无效合同的处理原则是双方就取得的财产相互返还，不能返还的，折价予以补偿；过错方不得从无效合同中受益。本案二审争议焦点是无效合同涉及的损失赔偿范围问题。根据查明的事实，本案中无效合同涉及的损失主要包括三部分，即上诉人余海均、杨冬梅支付购房款的资金占用利息损失；上诉人余海均、杨冬梅投入的装饰装修款；上诉人余海均、杨冬梅使用案涉房屋期间被上诉人李长松丧失的商业收益。上诉人余海均、杨冬梅认为一审判决其赔偿被上诉人李长松房租损失于法无据。但该部分损失事实上属于上诉人余海均、杨冬梅使用案涉房屋期间被上诉人李长松丧失的商业收益。该部分损失是上诉人基于无效合同占用案涉房屋期间给被上诉人造成的客观损失，一审法院参照相邻房屋实际出租收益，对该部分损失予以酌情认定并无不当。上诉人余海均、杨冬梅主张购房款的资金占用利息，该项请求作为无效合同的损失部分理应一并处理。但双方当事人对合同无效均存在过错，对本院认定的三部分损失应该按照各自的过错程度予以分担。一审法院没有对上诉人余海均、杨冬梅主张的购房款资金占用利息予以支持在适用法律方面有一定瑕疵，但对上诉人余海均、杨冬梅的装饰装修款损失和被上诉人李长松的房租损失一审判决双方相互全部返还。从该两部分损失的数额差距、资金利息的数额以及双方对合同无效的过错程度来看，一审法院的实体处理足以平衡双方因合同无效造成的各项损失，并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人余海均、杨冬梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵但实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由上诉人余海均、杨冬梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何锡强
代理审判员 聂华竟
代理审判员 王 春
二〇一六年六月十五日
书 记 员 陈 曦